广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3715号
上诉人（原审被告）李红菊。
被上诉人（原审原告）罗玉娇。
委托代理人林振业，广东裕信律师事务所律师。
委托代理人谢祺祥，广东裕信律师事务所律师。
原审被告谢和生。
原审第三人王泓。
上诉人李红菊因租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第741号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案商铺位于广州市花都区联润三街56号，罗玉娇及案外人朱运清（买方）与案外人广州联润置业有限公司（卖方）于2012年1月9日签订商品房预售合同，广州市国土资源和房屋管理局花都区分局于2014年4月10日出具了涉案商铺增量房转移登记的受理回执。罗玉娇与谢和生于2013年3月9日签订《商铺租赁合同》。约定罗玉娇为出租方（甲方），谢和生为承租方（乙方），内容：一、租赁地点：花都区狮岭镇五金龙头市场联润三街56号铺面四间一至三楼。二、租赁期限：租赁期共贰年，自：2013年4月1日至2015年3月31日止，合同到期后重新签订新合同。三、租金：租金一年为人民币壹拾壹万元（110000元），第二年租金以市场价为准（最低租金不能低于人民币壹拾伍万元），甲（罗玉娇）乙（谢和生）双方应于2014年3月1日前定好第二年租金价格并且乙方于2014年3月1日前交清租金则本合同继续执行，否则甲方终止合同没收押金并重新出租商铺（以先交租后使用原则）。四、收租费方法：签约当日承租方须交付人民币20000元作为水电费和楼房设备的按金（押金），如无拖欠合同期满退回（如果中途终止合同，不退回保证金）。五、承租方在租用期间，不得擅自改变楼房内部现有设施和建筑结构，如要改动须以书面形式向甲方提出申请，经甲方同意后方可改动，改动所产生的一切费用由承租方负责，否则，损坏设施造成的经济损失，全部由承租方负责赔偿。六、承租方责任：4、乙方不准将楼房用作经济担保、抵押、出租。6、承租方负责房屋出租税、卫生费、物业管理费等有关政府及市场应收税费等费用，甲方不负责一切费用。七、合同的变更解除：如因承租方经营不善退租或转租，如转租所发生的事故责任，一切由承租方负责，经出租方同意后办理退租或转租手续，押金不退还。八、承租方要按时交付租金，水电费及其它费用，每逾期1天，按应缴数额加收10%滞纳金……合同还就双方的其他权利义务进行了约定。
2013年3月9日，罗玉娇与王泓签订《商铺租赁合同》，该合同抬头处出租方（甲方）及承租方（乙方）内容空白，合同落款处，出租方签名：罗玉娇，承租方签名：王泓，除此之外，该合同内容条款与上述罗玉娇与谢和生签订的《商铺租赁合同》内容条款一致。原审诉讼中，罗玉娇称在其与谢和生签订租赁合同后，当日谢和生称其本人是银行工作人员不方便签订租赁合同，因此由谢和生的朋友即王泓与罗玉娇签订合同，于是当场撕毁了罗玉娇与谢和生签订的租赁合同，再由罗玉娇与王泓签订租赁合同，两份合同内容一致。谢和生确认与罗玉娇签订涉案商铺的租赁合同，并出示该租赁合同的原件，而关于罗玉娇与王泓签订租赁合同的情况谢和生表示不清楚。原审诉讼中，罗玉娇表示其既与谢和生有租赁合同关系，也与王泓有租赁合同关系，但其履行的是与谢和生之间的租赁合同，与王泓签订的租赁合同没有履行。
2013年5月28日，谢和生与李红菊签订《商铺租赁合同》，约定谢和生为出租方（甲方），李红菊为承租方（乙方），约定内容：一、租赁地点：花都区狮岭镇五金龙头市场联润三街56号之壹铺面壹楼壹间贰楼壹层。二、租赁期限：租赁期共三年，自：2013年6月1日至2016年5月30日止，合同到期后重新签订新合同。三、租金：租金一年为人民币捌万伍仟元，二年共计壹拾柒万元，第三年租金上浮20%，甲乙双方应于2015年3月30日前定好第四年协议。租金于2015年5月28日前交清租金则本合同继续执行，否则甲方终止合同没收押金并重新出租商铺（以先交租后使用原则）……
谢和生与李红菊签订合同后，谢和生称将涉案商铺的一半转租给李红菊使用，李红菊称承租的是涉案商铺一楼的一半及二楼的一层。谢和生认为在与罗玉娇签订合同时，罗玉娇默认允许其将涉案商铺转租给他人，对此谢和生没有提交证据证明。而罗玉娇表示其到涉案商铺催讨租金时才知道谢和生将涉案商铺的部分转租给李红菊的事实，当时其对转租的事实表示异议。
谢和生与罗玉娇签订租赁合同后，谢和生向罗玉娇支付了2013年4月1日至2014年3月31日期间的租金110000元及押金20000元。从2014年4月1日起，谢和生未向罗玉娇支付涉案商铺的租金。关于从2014年4月1日后租金未付的原因，罗玉娇与谢和生各执一词。罗玉娇称其与谢和生签订的合同约定谢和生须于2014年3月1日前交清第二年租金，第二年租金不低于150000元，经催缴，谢和生依然未支付第二年的租金。而谢和生称当时罗玉娇要求其支付第二年的租金是180000元，而其只同意支付150000元，谢和生认为双方没有就第二年的租金金额达成一致意见才未支付2014年4月1日以后的租金。罗玉娇对谢和生的陈述不予认可，并提交“2014年3月14日的限期通知”一份拟证明其向谢和生催缴涉案商铺的租金，该通知载明：“56号铺面租户你已超期未与房东协商2014年度租金并拖延支付租金。特此通知你在三日内找房东协商，否则终止合同，收回商铺。特此通知。”落款为：56号铺面房东示，2014-3-14。谢和生对该证据不予确认，李红菊确认罗玉娇曾派人于2014年3月14日在涉案商铺张贴该通知。
罗玉娇与谢和生称双方没有对租金的支付方式进行约定，但双方确认第一年租金110000元中的100000元是谢和生通过转账方式支付至罗玉娇名下的账户，其余10000元租金及20000元押金是转账至罗玉娇弟弟名下的账户。
谢和生认为与罗玉娇签订的租赁合同中，关于租金标准双方协商的是每年110000元而非合同约定的第一年110000元，第二年不低于150000元，对此，谢和生没有提交证据证明。原审诉讼中，谢和生表示如果第二年的租金超过110000元则其不同意继续履行与罗玉娇签订的租赁合同。罗玉娇表示不同意继续履行与谢和生签订的租赁合同，因谢和生将涉案商铺转租给李红菊，而且经催讨后谢和生仍未支付第二年的租金，因此罗玉娇要求解除与谢和生签订的租赁合同。
2014年4月24日，罗玉娇向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除罗玉娇与谢和生于2013年3月9日签订的《租赁合同》。2、谢和生、李红菊将位于广州市花都区联润三街56号的商铺腾空后交还给罗玉娇。3、谢和生向罗玉娇支付2014年4月1日起一年暂计15万元及利息（利息以15万元为基数从2014年4月1日起，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至被告付清之日止）。4、本案的诉讼费用由谢和生、李红菊承担。
原审庭审中，罗玉娇将第3项诉讼请求变更为：谢和生向罗玉娇支付2014年4月1日起至谢和生、李红菊搬离涉案商铺之日止的租金及利息，租金按合同约定的每年150000元的标准计算，利息以拖欠的租金为基数从2014年4月1日起，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至谢和生、李红菊付清之日止。其他诉讼请求不变。
谢和生原审庭后提交书面答辩意见称：1、第二年租金未交系罗玉娇造成的。第一年租期届满之时，谢和生一直在与罗玉娇积极沟通、协商第二年的租金，谢和生也同意以15万元的标准向罗玉娇支付第二年租金，但罗玉娇不同意也拒收。罗玉娇在起诉书中声称罗玉娇拒交租金没有事实依据，并非谢和生故意不交租而是罗玉娇拒收。2、谢和生同意解除双方间《租赁合同》，但罗玉娇需赔偿谢和生装修残值损失。承租涉案商铺后，经罗玉娇同意，谢和生找人对商铺进行了装修，由此产生费用241914元。现因罗玉娇的原因解除《租赁合同》，罗玉娇应当依法赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失人民币120957元。3、罗玉娇应退回谢和生租房按金（押金）20000元。租赁合同签订时，谢和生支付了20000元作为水电费和楼房设备的按金（押金）。水电费谢和生一直在交着，并没有拖欠。现租赁合同因罗玉娇的要求解除，罗玉娇应当退还该20000元。4、罗玉娇只能要求谢和生按照15万元∕年的标准支付自2014年4月1日至合同解除时的租金，其要求支付15万及利息没有依据。15万元是一年租期的租金，应当以此标准计付实际租期的租金。罗玉娇一方面要求解除合同，一方面又要求支付一年的租金15万元相互矛盾，没有事实依据。另外，谢和生是同意按照15万元∕年的标准支付租金的，但由于罗玉娇不同意而拒收，故而其再要求支付利息是没有依据的。
李红菊庭后提交书面答辩意见称：对于罗玉娇的第一项诉讼请求，我方没有意见也不清楚罗玉娇与谢和生签订合同的情况，对于罗玉娇的第二项诉讼请求，因为我方与谢和生签订了商铺租赁合同，如罗玉娇提交的证据二的合同所示，租期从2013年6月1日至2016年5月30日，共3年，我方向谢和生支付了2013年6月1日至2015年6月1日的租金共17万元，另外也向谢和生支付了2万元的押金，具体支付情况已记载在我方与谢和生签订的租赁合同最后一页，因此我方不会搬离涉案商铺，除非谢和生将收取我方的租金，押金及我方对该商铺一楼的一半及二楼的装修损失赔偿给我方，否则我方不会搬出涉案商铺。对于罗玉娇的第三项诉讼请求，我方认为是谢和生与罗玉娇之间的纠纷，我方不清楚。
王泓没有到庭应诉，亦没有提交书面陈述意见。
对于罗玉娇要求谢和生搬离涉案商铺，谢和生表示不同意，并称因其对涉案商铺投入装修，要求罗玉娇赔偿其装修损失，对于装修损失，谢和生表示另案起诉。
对于罗玉娇要求李红菊搬离涉案商铺，李红菊称因其已向谢和生支付了2013年6月1日至2015年6月1日的租金170000元租金及20000元押金，并且其对涉案商铺一楼的一半及二楼的一层进行了装修，除非谢和生赔偿其租金、押金及装修损失，否则其不同意搬离涉案商铺。
原审法院认为：罗玉娇称在其与谢和生签订租赁合同后，当日谢和生称其本人是银行工作人员不方便签订租赁合同，当场撕毁了罗玉娇与谢和生签订的租赁合同，再由罗玉娇与第三人签订租赁合同，但没有提供相关证据予以证明，谢和生亦不予确认，罗玉娇应承担举证不能的责任，对其上述主张原审法院不予确认。谢和生确认与罗玉娇签订租赁合同，并提交合同原件予以证明，且原审诉讼中罗玉娇认为其与谢和生之间有租赁合同关系。因此，原审法院对罗玉娇与谢和生的租赁合同关系予以确认。罗玉娇与谢和生签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。
根据罗玉娇与谢和生签订的合同第三条约定，第二年租金以市场价为准（最低租金不能低于人民币壹拾伍万元）罗玉娇与谢和生应于2014年3月1日前定好第二年租金价格并且谢和生于2014年3月1日前交清租金则合同继续履行，否则罗玉娇终止合同没收押金。另合同第六条承租方责任第4点约定，谢和生不准将楼房用作经济担保、抵押、出租。根据合同的约定，双方在合同中对第二年的最低租金已达成合意，双方在合同签订后2014年3月1日前对第二年租金未能达成新的约定，应按双方在合同中约定的最低租金150000元履行，现谢和生继续占用涉案商铺但未按合同约定于2014年3月1日前按每年150000元租金标准向罗玉娇支付第二年租金，构成违约。谢和生抗辩其同意以150000元的标准向罗玉娇支付第二年租金，但罗玉娇不同意并拒收租金，对此谢和生没有提交证据证明。另外，虽然双方未对租金支付方式进行约定，但原审诉讼中双方确认第一年租金其中100000元是谢和生通过转账方式支付至罗玉娇名下的账户，谢和生若同意按150000元标准支付第二年租金，其可通过向罗玉娇该账户支付第二年的租金，现谢和生至今未向罗玉娇支付第二年租金，因此谢和生的抗辩无理，不予采纳。另外，谢和生确认其将涉案商铺的部分转租给李红菊，其认为在与罗玉娇签订合同时罗玉娇默认允许其转租，但对此谢和生没有提交证据证明，且原审诉讼中罗玉娇表示其对谢和生的转租行为表示异议，因此对谢和生的陈述不予采信，因此谢和生的擅自转租行为亦构成违约。综上，罗玉娇要求解除与谢和生签订的租赁合同，合法有据，予以支持。现涉案商铺由谢和生及李红菊在共同占有使用，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现罗玉娇与谢和生签订的租赁合同解除，罗玉娇要求谢和生、李红菊将涉案商铺腾空并交还给罗玉娇，合法有据，予以支持。谢和生称其对涉案商铺投入了装修损失，因其表示对装修损失另案起诉，故本案不予处理。至于李红菊以已向谢和生支付了2013年6月1日至2015年6月1日的租金170000元租金及20000元押金，并对涉案商铺一楼的一半及二楼的一层进行了装修为由，不同意搬离涉案商铺，依据不足，不予采纳，李红菊可另循途径解决。
根据罗玉娇与谢和生签订的合同第三条约定：第二年租金以市场价为准（最低租金不能低于人民币壹拾伍万元），现被告违约并拖欠2014年4月1日起的租金，因此罗玉娇要求谢和生按合同约定的每年150000元的标准支付2014年4月1日至谢和生、李红菊搬离涉案商铺之日止的租金，合法有据，予以支持。
罗玉娇与谢和生签订的合同第三条约定第二年租金应于2014年3月1日前交清，现谢和生拖欠第二年的租金，因此罗玉娇要求谢和生按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准支付拖欠租金的利息，合法有据，予以支持。因合同约定第二年租金在2014年3月1日前交清，且合同约定的是年租金的支付方式，因此谢和生拖欠的租金的利息应分段计算为：以当年所欠租金为基数从当年3月2日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计至谢和生付清款日止，其中2014年拖欠的租金的利息，罗玉娇请求从2014年4月1日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计算，是罗玉娇在法律规定的范围内处分自己的民事权利，合法有据，予以支持。
谢和生、李红菊经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，原审法院依法缺席判决。
王泓经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第162条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、解除罗玉娇与谢和生于2013年3月9日签订的《商铺租赁合同》；二、谢和生、李红菊于本判决发生法律效力之日起二十日内将位于广州市花都区联润三街56号商铺（合同记载地址为：花都区狮岭镇五金龙头市场联润三街56号）腾空并交还给罗玉娇；三、谢和生于本判决发生法律效力之日起二十日内按每年150000元的标准向罗玉娇支付自2014年4月1日起至谢和生、李红菊实际返还涉案商铺之日止的租金。四、谢和生于本判决发生法律效力之日起二十日内向罗玉娇支付上述拖欠的租金的利息，利息按中国人民银行发布的同期同类贷款利率分段计算：其中2014年4月1日至2015年3月31日期间拖欠的租金的利息以2014年4月1日至2015年3月31日期间拖欠的租金为基数从2014年4月1日起计至谢和生付清款日止，以后每年4月1日至次年3月31日期间拖欠的租金的利息分别以当年4月1日至次年3月31日期间拖欠的租金为基数从当年3月2日起计至谢和生付清款日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1650元，由谢和生负担。
判后，上诉人李红菊不服原审判决，向本院提起上诉称：一、李红菊在2013年5月28日就向谢和生转租涉案的二分之一商铺，对此罗玉娇在转租时就是明知的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。罗玉娇无权解除涉案的转租合同。李红菊领取了营业执照，正常对外开门营业，与谢和生的商铺是分开经营的，明显就能看出是两户在经营。在转租的时候，李红菊就告诉过罗玉娇该情形，罗玉娇是默认的。罗玉娇也经常去自己的商铺，对此根本不可能是不知情而李红菊已经按时交纳了租金。二、李红菊与谢和生签订的《租赁合同》并未被法院撤销、解除或者认定无效。因此，李红菊有权继续使用《租赁合同》约定的房屋至租赁期满。一审法院要求李红菊腾空房屋并交付给罗玉娇没有依据。根据罗玉娇的诉请及一审的认定，也仅是判令解除罗玉娇与谢和生签订的《租赁合同》。李红菊与谢和生亦签订了《租赁合同》（以下称为转租合同），李红菊依转租合同取得涉案商铺的使用权。如果要求我方返还房屋，必须对转租合同进行认定，认定该合同是否有效，是否解除，继而认定李红菊是否有义务腾空商铺并返还。但一审法院对此并没有进行处理。李红菊认为自己是有合同依据使用房屋，一审法院无权直接判令李红菊需要返还房商铺。李红菊对涉案商铺投入了巨额的装修费，亦向谢和生交纳了租金，现在就要求李红菊腾空商铺，对李红菊造成了巨大的损失。故上诉请求：1、撤销原审判决第一至第四项；2、改判驳回罗玉娇的诉讼请求；3、本案诉讼费由罗玉娇承担。
被上诉人罗玉娇答辩认为：李红菊的上诉请求缺乏理据。1、李红菊在一审提交书面答辩意见中明确表示，罗玉娇解除与谢和生的租赁合同，其对此是没有意见的。谢和生也同意解除租赁合同。一审判决后谢和生也未提出上诉，故罗玉娇与谢和生签订的租赁合同已经解除。李红菊与谢和生继续使用涉案商铺已无意见。本案也不适用最高院解释第16条的规定，2014年3月份催缴第二期租金时才知道谢和生将房屋转租给李红菊。罗玉娇行使合同解除权是因为谢和生未按合同约定支付租金。即使罗玉娇知道转租事实，即使李红菊与谢和生的合同是有效的，谢和生未按约定租金构成违约，罗玉娇可行使合同解除权。
原审被告谢和生和原审第三人王泓二审未到庭，无作答辩。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，1、李红菊提交发照日期为2013年12月6日的营业执照副本复印件和照片，拟证明其已正常、独立经营，在2013年8月份罗玉娇知道谢和生将涉案商铺部分转租给其。罗玉娇表示李红菊提供的证据均不属于新证据，请求法院不予采纳。2、李红菊表示不同意代谢和生支付欠付的租金及利息。
本院认为，罗玉娇与谢和生签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律和行政法规的强制性规定，原审法院认定该合同合法有效并据此判决承租人谢和生向出租人罗玉娇支付租金及利息正确，且谢和生及罗玉娇对原审判决均无提起上诉，本院予以维持。现李红菊作为次承租人提起上诉，但其又明确表示不同意代谢和生支付欠付的租金及利息，即使罗玉娇明知谢和生将涉案商铺部分转租给李红菊，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定，罗玉娇亦有权解除其与谢和生所签订的《商铺租赁合同》，故李红菊主张罗玉娇无权解除其与谢和生所签订的《商铺租赁合同》理由不成立，本院不予支持。
关于李红菊在二审中提交的相关证据的问题。由于李红菊提交的证据可在原审期间提交而没有提交，李红菊在二审期间才提交，故该证据不属于二审新证据的范畴，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项的规定，对李红菊提交的相关证据不予接纳。
综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人李红菊的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费100元，由上诉人李红菊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年一月××日
书 记 员 邹文芳