常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0402民初2628号
原告常州华光房地产开发有限公司，住所地常州市天宁区青龙西路1-33号。
法定代表人钱菊生，董事长。
诉讼代表人常州华光房地产开发有限公司破产管理人（××）。
负责人宗巧生。
委托代理人尤震宇、徐明刚，江苏乐天律师事务所律师。
被告常州市银河湾大酒店有限公司，住所地常州市钟楼区怀德中路110号。
法定代表人范从桂，执行董事。
被告罗文珍，女，1959年7月7日生，汉族，常州市人，住常州市钟楼区。
被告罗福良，男，1954年11月1日生，汉族，常州市人，住常州市武进区。
被告范从桂，男，1958年3月10日生，汉族，江苏省海安县人，住江苏省海安县。
以上四被告共同委托代理人孙韬、马芳林，国浩律师（南京）事务所律师。
被告濮琳，女，1983年4月28日生，汉族，江苏省南京市人，住江苏省南京市白下区。
被告郭军，男，1967年5月2日生，汉族，江苏省南京市人，住江苏省南京市白下区。
被告秦国金，男，1968年4月13日生，汉族，江苏省无锡市人，住江苏省无锡市北塘区。
原告常州华光房地产开发有限公司（以下简称华光公司）诉被告常州市银河湾大酒店有限公司（以下简称银河湾公司）、罗文珍、罗福良、范从桂、濮琳、郭军、秦国金租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华光公司的委托代理人尤震宇、徐明刚，被告银河湾公司、罗文珍、罗福良、范从桂的委托代理人孙韬、马芳林，被告濮琳、郭军、秦国金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华光公司诉称，坐落于常州市钟楼区怀德中路110号房屋系原告所有，该房屋原公安编号为怀德南路126-1号。2015年7月16日常州市中级人民法院作出（2015）常商破字第1号民事裁定，受理对华光公司的破产清算申请。同年7月20日，常州市天宁区人民法院接受常州中院的指定审理后作出（2015）天商破字第1号民事裁定，受理常州市天宁区房管征收与补偿办公室对华光公司的破产清算申请。根据（2015）天商破字第1号民事裁定书及（2015）天商破字第1号决定书，华光公司已经进入破产清算程序，天宁法院根据管理人指定程序和常州中院指定破产管理人（2015）第4号通知书，指定江苏乐天律师事务所、常州恒信会计师事务所有限公司为破产管理人，全面接管华光公司一切事务。2003年12月18日，银河湾公司将原告所有的银河湾会所（怀德南路126-1号）作为工商注册的住所，并实际违法占用至今，且经管理人书面催告后未向原告及其管理人交付返还财产，拖欠原告截至2014年12月31日租金余额5847485.63元未付清。银河湾公司在长期连续税后盈利的情况下，故意拖欠原告债权不予清偿。罗文珍、罗福良系银河湾公司的原股东，2016年2月26日范从桂受让罗文珍的全部股权90万元后成为银河湾公司的新股东，同年3月4日，银河湾公司、罗文珍、罗福良、范从桂将银河湾公司的工商注册住所变更为钟楼怀德中路110号。银河湾公司、罗文珍、罗福良、范从桂的投资设立公司和酒店经营行为侵犯了华光公司的财产所有权。2015年7月18日，濮琳、郭军、秦国金与银河湾公司、原告签订债务承担协议，该协议第一条约定，由濮琳、郭军、秦国金以0元无偿承担银河湾公司所欠原告债务金额5847485.63元。原告认为，该协议内容已严重侵害华光公司及其债权人合法权益，系无效协议。现要求银河湾公司、罗文珍、罗福良、范从桂立即从原告所有的坐落于常州市钟楼区怀德中路110号房屋内迁出，腾清所有物品；银河湾公司、罗文珍、罗福良、范从桂向原告支付房屋租金5847485.63元（暂计至2014年12月31日，2015年1月1日起按账面原值￥13928477.04元的年收益率8%计算的房屋占有费应计至被告实际迁出、腾清之日止）及逾期付款利息损失2834645元（暂计至2016年10月15日，应计至实际付清之日止），濮琳、郭军、秦国金对该债务承担连带清偿责任；确认2015年7月18日濮琳、郭军、秦国金与银河湾公司、原告签订协议编号2015CZHGZW0701债务承担协议无效；本案诉讼费用由七被告承担。
原告为支持其诉讼请求提供了以下证据：
1、（2015）常商破字第1号民事裁定书、（2015）常商破字第1-1号民事裁定书、（2015）天商破字第1号民事裁定书、（2015）常商破字第1号决定书复印件各一份。
2、常房权证字第××号房屋所有权证、（2010）变0361617号国有土地使用权证、查档证明、不动产登记簿查询证明复印件各一份。
3、银河湾公司工商档案资料复印件，证明银河湾公司长期占有、使用本案涉案房屋，双方形成事实租赁合同。
4、2016年2月17日（2015）华光破管字第4号通知书、邮寄凭证复印件各一份。
5、2016年2月22日回函、离婚协议书、债务承担协议复印件各一份，证明房屋由罗文珍所有，相关债务由濮琳、郭军、秦国金承担。
6、2016年4月22日紧急情况反映复印件，由银河湾公司向原告破产管理人及天宁法院发出的情况反映，证明涉案房屋由罗文珍所有，本案银河湾公司投入的装修应予以考虑，以及职工维稳问题。
7、2016年11月4日函及邮寄凭证复印件各一份，证明银河湾公司不再主张涉案房屋的所有权，承诺涉案房屋由原告所有，但要求对其投入的装修予以考虑。
8、2016年6月6日常州日报A4版管理人关于常州市怀德中路110号不动产产权声明与公告复印件，证明涉案房屋为华光公司所有，任何人不得处分该不动产，否则应承担法律责任。
9、其他应收款、会计凭证复印件、租金发票、会计凭证复印件、租金支付凭证复印件，证明银河湾公司尚欠原告租金的情况。
10、逾期付款利息损失清单复印件、金融机构人民币贷款基准利率复印件，证明由于被告欠付租金导致的原告利息损失情况。
庭审中，银河湾公司、罗文珍、罗福良、范从桂对原告提供的证据的质证意见：
1、对证据1－8，真实性予以认可。对证据7，在2016年11月4日前一天，由罗文珍及其代理人、原告代理律师见面商谈后续处理事宜，按照破产管理人、代理律师及会计事务所主任的要求，先发函，不再主张房屋所有权，将扣押的罗文珍的其他购房发票交付给罗文珍办理房产证，双方在经过口头交流后，银河湾公司向原告出具了该函件。该函件出具后，原告并未遵守约定向罗文珍交付另外房屋的购房发票，也没有按照双方的商谈内容将公司装修纳入评估范围。银河湾公司和罗文珍出具该函是被戏耍了。证据7是受原告欺骗所写，原告一直扣着罗文珍的个人购房发票，原告在罗文珍酒店的消费不让罗文珍申报债权债务。
2、对证据9－10，真实性、合法性、关联性均不予认可。是由原告单方制作，且逾期付款利息、支付租金要双方对租金标准、金额、付款时间、逾期付款的责任要有约定，或者有法律规定为前提，而本案中双方存在的是一个不定期的事实上的长期租赁合同，租金的标准双方从来没有协商过，何来迟延支付以及支付逾期利息。原告举证中缺乏双方关于租赁关系的确认、租金支付的时间、逾期付款的责任等核心证据。原告自己诉请中和举证中都向法庭提交了债务承担协议。债务承担协议中第四条有明确约定，协议生效后，原告不再向银河湾公司主张债务履行，第六条约定合同生效为三方盖章或签字。该合同已生效，原告已放弃向银河湾公司主张债务履行的权利，在该协议没有经南京仲裁委仲裁裁决确认无效之前，原告没有要求银河湾公司支付租金的法律依据和合同依据。原告现在要求银河湾公司来支付租金，假定的前提是债务承担协议无效，而第四项诉讼请求要求濮琳、郭军、秦国金承担连带清偿责任假定的前提为债务承担协议有效。原告提出了一个自相矛盾的诉请。请求先就本案能够审理怎样的法律关系向原告行使释明权，本案究竟主张协议有效还是无效；本案是租赁合同纠纷案还是确认合同效力纠纷。在原告提交的工商档案卷宗第39页中，2003年12月18日原告出具一份证明，证明原告开发的本案诉争房屋无偿提供给银河湾公司使用，双方之间事实上的租赁关系原告确认是无偿协议。要求租金、违约金与书面文件记载相矛盾。
庭审中，濮琳对原告提供的证据的质证意见：对上述材料无异议。
庭审中，郭军对原告提供的证据的质证意见：同意诉讼请求第三条，本案与我无关。
庭审中，秦国金对原告提供的证据的质证意见：同意诉讼请求第三条，本案与我无关。
被告银河湾公司、罗文珍、罗福良、范从桂辩称，罗文珍、罗福良、范从桂并非租赁合同的主体，不是适格的被告。银河湾公司是具有法人资格的独立民事主体。起诉罗文珍、罗福良、范从桂没有合同依据和法律依据。针对诉讼请求，第一项和第二项为房屋租赁合同纠纷，而第三项、第四项是合同无效确认之诉，这两个是不同的法律关系、法律基础，甚至双方当事人都不一致，不应当在案件中合并审理。收到法庭传票为房屋租赁合同，本案应只审理房屋租赁合同纠纷，且在要求确认之诉的合同中还有仲裁条款，若原告未在诉前申请仲裁条款无效，法院应裁定驳回，从双方原、被告法律关系、当事人主体身份、合同约定的仲裁条款几个方面看，应仲裁的诉讼请求第三项、第四项不能由法院来审理，在本案诉讼请求一、二和三、四之间又存在着先后的基础关系，如果说债务承担协议有效，那么银河湾公司就不应当承担所谓支付租金的义务，而应由濮琳、郭军、秦国金承担。本案租赁合同纠纷从程序上说法院应裁定中止审理，应先由南京仲裁委裁决，然后在本案中确定是否由银河湾公司承担租金给付的义务，在未解决债务承担协议效力前，本院直接审理诉讼请求第一项、第二项有违民事诉讼法规定。在债务承担协议有效的情况下，银河湾公司无需承担租金给付义务。债务承担协议若无效，原告应先向南京仲裁委申请仲裁。本案应中止审理。
被告银河湾公司、罗文珍、罗福良、范从桂为支持其答辩意见提供了以下证据：原告提供的工商档案卷宗第39页及债务承担协议也可作为我方证据，证明2003年12月18日原告出具书面证明，证明本案诉争房屋是无偿给银河湾公司使用的，不存在租金的说法。债务承担协议是真实有效的，即便原告认为有租金存在，也已经达成了书面协议，由濮琳、郭军、秦国金支付。合同已明确约定原告不再向银河湾公司主张。
庭审中，原告对银河湾公司、罗文珍、罗福良、范从桂提供的证据的质证意见：该房屋在2003年之前建造，出具所谓的无偿使用证明，仅是用于企业登记住址之用。债务承担协议对银河湾公司来说是纯获益的债务豁免协议，协议签订日期为2015年7月18日，违反了企业破产法、合同法的规定，该协议为无效协议。濮琳、郭军、秦国金在华光公司破产后达成协议，对华光公司的资产构成侵权，应承担责任。
被告濮琳辩称，2015年4月28日签订了一个大的框架协议，若债务承担协议要由濮琳、郭军、秦国金承担，那么华光公司应由濮琳、郭军、秦国金接手。
被告郭军辩称，本案与我无关。
被告秦国金辩称，所谓的债务承担协议是在2015年7月16日以后，该协议是无效的，原告已破产，不应去南京仲裁委，应在破产法庭解决。
被告濮琳、郭军、秦国金未提供证据。
经审理查明，坐落于常州市钟楼区怀德中路110号（原地址为怀德中路126－1号）建筑面积3441.09平方米房屋于2003年建成，2010年1月8日该房屋登记产权人为原告。
银河湾公司于2003年12月18日设立，股东范从桂、罗福良，法定代表人范从桂，企业类型为有限公司。后股东变更为罗文珍和罗福良，罗文珍为法定代表人。2016年，股东又变更为范从桂、罗福良，法定代表人范从桂。公司设立的工商登记资料中有原告于2003年12月18日出具的证明：华光公司开发的银河湾会所无偿提供给银河湾公司使用。
银河湾公司于2003年从原告处租赁该房屋后进行了装修，于2003年12月试营业。2009年10月，华光公司法定代表人钱菊生与罗文珍签订离婚协议书。截止到2014年底，银河湾公司欠原告的租金为5847485.63元。
2015年7月16日，常州市中级人民法院受理常州市天宁区房屋征收与补偿办公室对原告的破产清算申请。该案指定由本院审理。
2015年7月18日，银河湾公司（甲方），濮琳、郭军、秦国金（乙方），华光公司（丙方）签订债务承担协议，乙方无偿承担甲方对丙方所负的全部债务5847485.63元；甲方承诺其与丙方间债权债务关系真实有效；丙方承诺不再向甲方主张已转让的债务；因履行本协议发生的争议，协商解决，协商不成提交南京仲裁委员会仲裁。该协议甲方由罗文珍签字。
2015年7月20日，本院受理常州市天宁区房屋征收与补偿办公室对原告的破产清算申请。2015年7月21日，本院指定江苏乐天律师事务所、常州恒信会计师事务所有限公司为管理人。
2016年2月，破产管理人向银河湾公司发出通知书，要求其退还房屋，支付房屋占用费；清偿债务。同月，银河湾公司回函，称房屋不是破产财产，不应支付占用费；债务已转移。
2016年11月4日，银河湾公司向破产管理人发函，确认常州市怀德面路126－1号房屋产权仍然在华光公司名下，产权归华光公司，本公司及罗文珍不再依据离婚协议书对该房产提出权利主张等。
现华光公司诉至本院，提出前列诉讼请求。审理中，罗文珍称合同上签的年租金为30万元；原告称从原告的财务账册反映，2004年到2005年租金每年50万元，2006年到2012年每年70万元，2013年到2014年每年30万元，2014年后财务记录不正常。银河湾公司称，债务承担协议不是提前还债，也不是免除债务，2003年原告出具书面承诺无偿给银河湾公司使用，故协议上租金数额不是真实存在的。
本院认为，本案的争议焦点为，1、本案的诉讼管辖；2、常州市钟楼区怀德中路110号房屋是否应当迁让；3、银河湾公司应付原告租金的金额确定；4、2015年起的房屋使用费标准；5、债务承担协议的效力；6、罗文珍、罗福良、范从桂、濮琳、郭军、秦国金的责任承担。
一、对于本案的诉讼管辖问题。
《中华人民共和国企业破产法》第二十一条规定，人民法院受理破产申请后，有关债务人的民事诉讼，只能向受理破产申请的人民法院提起。
2015年7月20日，本院受理常州市天宁区房屋征收与补偿办公室对原告的破产清算申请。本案虽不只一个民事法律关系，但均系有关原告的民事诉讼，故本院对本案有管辖权。
二、对于常州市钟楼区怀德中路110号房屋是否应当迁让的问题。
无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。坐落于常州市钟楼区怀德中路110号（原地址为怀德中路126－1号）建筑面积3441.09平方米房屋于2003年建成，2010年1月8日该房屋登记产权人为原告。2016年11月4日，银河湾公司向破产管理人发函，确认上述房屋产权归华光公司。现华光公司进入破产程序，其有权要求银河湾公司迁让该房屋。
三、对于银河湾公司应付原告租金的金额确定问题。
从债务承担协议上看出，截止2014年底，银河湾公司欠原告的租金为5847485.63元。银河湾公司称，债务承担协议不是提前还债，2003年原告出具书面承诺无偿给银河湾公司使用，故协议上租金数额不是真实存在的主张，依据不足，本院不予采信。
2015年1月1日起，房屋仍被银河湾公司占用，故银河湾公司在迁让出房屋前仍应向原告支付房屋使用费。
四、对于2015年起的房屋使用费标准问题。
罗文珍称合同上签的年租金为30万元；原告称从财务账册反映，2004年到2005年租金每年50万元，2006年到2012年每年70万元，2013年到2014年每年30万元，2014年后财务记录不正常。现原告起诉要求2015年1月1日起房屋使用费按账面原值13928477.04元的年收益率8%计算依据不足；罗文珍称合同上签的年租金为30万元，原告也称最近的有财务账册记录的2013年到2014年每年租金30万元，故本院确定2015年起的房屋使用费标准以每年30万元为宜。
五、对于债务承担协议的效力问题。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
2015年7月16日，常州市中级人民法院受理常州市天宁区房屋征收与补偿办公室对原告的破产清算申请。该案指定由本院审理。2015年7月18日的债务承担协议，将银河湾公司对原告的债务转移给了濮琳、郭军、秦国金。因原告已于2015年7月16日进入破产清算程序，有关原告财产均应由破产管理人处理，该协议客观上损害到了原告的全体债权人利益，应属无效，不应得到法律保护。破产管理人请求确认2015年7月18日债务承担协议无效的诉讼请求本院予以支持。
六、对于罗文珍、罗福良、范从桂、濮琳、郭军、秦国金的责任承担问题。
原告称，股东会跟银河湾公司捆绑在一起，银河湾公司跟相关股东是合意经营行为，构成共同侵害华光公司财产权的行为，因此将罗文珍、罗福良、范从桂连带起诉，并要求罗文珍、罗福良、范从桂、濮琳、郭军、秦国金对银河湾公司的债务承担责任。
《中华人民共和国公司法》第三条规定，公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权；公司以其全部财产对公司的债务承担责任；有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任。银河湾公司是有限责任，罗文珍、罗福良、范从桂系公司股东。银河湾公司以其全部财产对公司的债务承担责任；罗文珍、罗福良、范从桂以其认缴的出资额为限对公司承担责任。故破产管理人要求罗文珍、罗福良、范从桂对银河湾公司的债务承担责任依据不足，本院不予支持。
本案中确认2015年7月18日债务承担协议无效，故破产管理人要求濮琳、郭军、秦国金对银河湾公司的债务承担责任依据不足，本院也不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国公司法》第三条、《中华人民共和国企业破产法》第二十一条的规定，判决如下：
一、常州市银河湾大酒店有限公司立即从常州华光房地产开发有限公司所有的坐落于常州市钟楼区怀德中路110号房屋内迁出，腾清所有物品。
二、常州市银河湾大酒店有限公司向常州华光房地产开发有限公司支付房屋租金5847485.63元及自2015年1月1日起按年租金30万元计算至实际迁出、腾清之日止的房屋占有费，并承担逾期付款利息损失（本金5847485.63元自2015年1月1日至实际付清之日止按同期银行贷款基准利率计算）。
三、确认2015年7月18日濮琳、郭军、秦国金与常州市银河湾大酒店有限公司、常州华光房地产开发有限公司签订的债务承担协议无效。
四、驳回常州华光房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费72575元，由常州市银河湾大酒店有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 赵鸿生
人民陪审员 张小凤
人民陪审员 杨桂华
二〇一七年六月二十九日
书 记 员 顾隽隽