江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民终字第01780号
上诉人（原审原告）曹万康。
委托代理人邵佳权、袁春明，江苏石塔律师事务所律师。
上诉人（原审被告）江苏金太阳置业有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区江山大道188号。
法定代表人严昌通，该公司董事长。
委托代理人王安桂，江苏河滨律师事务所律师。
上诉人曹万康、江苏金太阳置业有限公司（以下简称金太阳公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服宿迁市宿豫区人民法院（2015）宿豫民初字第00840号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年5月14日，曹万康与金太阳公司签订一份商品房买卖合同，由曹万康购买金太阳公司开发建设的中国淮海纺织服装品牌中心A区1577号商品房。合同约定：房屋总价分别为136123元；买受人于2013年5月12日一次性付清所有房款；出卖人应当在2014年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；住宅项目应符合《宿迁市住宅项目交付使用管理办法》的规定，并取得住宅项目交付使用通知书，非住宅项目经综合验收合格，取得竣工验收备案表；出卖人逾期交付超过30日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金……。曹万康按照合同约定，于2013年5月12日前一次性向金太阳公司支付房屋价款136123元。
2013年5月30日，曹万康（甲方）与案外人宿迁市红星凯盛国际纺织服装城管理有限公司（乙方，以下简称凯盛公司）签订一份商铺委托统一经营管理合同。合同约定：甲方将其购买的商铺委托乙方统一经营管理；委托经营期自2013年12月31日起至2023年12月30日；甲方应于本合同签订之日起即将该商铺交付乙方，如因开发商的原因造成商铺不能交付，则以开发商实际交付商铺时间作为甲方向乙方交付商铺的时间，并由开发商直接交付乙方，因开发商导致的上述情形，甲方不负任何责任……。2015年2月，凯盛公司出具证明，内容为：金太阳公司已经于2013年12月31日将开发、销售的中国淮海纺织服装品牌中心的商铺一并交付我公司统一经营、管理。后曹万康以金太阳公司未按约定交房为由向原审法院起诉，请求判令：金太阳公司继续履行合同，立即交付房屋并协助办理房屋过户手续，向曹万康支付2014年5月2日至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金，并承担本案诉讼费。
原审另查明：金太阳公司开发建设的中国淮海纺织服装品牌中心（A）区工程于2014年12月26日在宿迁市宿豫区建筑工程管理处进行竣工验收备案登记。曹万康已于2015年4月收取金太阳公司交付的涉案房屋的所有权证，产权登记日期为2015年3月26日。
原审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，曹万康、金太阳公司之间订立的商品房买卖合同依法成立、合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。曹万康依约已向金太阳公司支付房款，金太阳公司依约负有向曹万康交付符合约定交付条件的商品房的义务。根据曹万康与凯盛公司签订的委托经营管理合同约定，曹万康购买的房屋由开发商（金太阳公司）直接交付凯盛公司；因此，金太阳公司将房屋实体交付凯盛公司即视为对曹万康履行交付义务。但是，金太阳公司交付的房屋尚未达到合同约定的交付条件，即未取得竣工验收备案表；因此，其交付行为系不完全履行合同义务的违约行为，应承担合同约定的违约责任，金太阳公司向曹万康支付已付房款日万分之三的违约金直至竣工验收备案登记之日。遂判决：一、江苏金太阳置业有限公司于判决生效后十日内支付曹万康违约金9760.02（以136123元为基数，按日万分之三标准自2014年5月2日起计算至2014年12月26日止）；二、驳回曹万康其他诉讼请求。案件受理费127元，由金太阳公司负担68元，曹万康负担59元。
原审判决宣判后，曹万康、金太阳公司不服原审判决向本院提起上诉。曹万康上诉理由为：曹万康与金太阳公司签订的商品房买卖合同明确约定金太阳公司应当在2014年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下条件，并符合本合同约定的商品房交付曹万康使用；住宅项目应符合《宿迁市住宅项目交付使用管理办法》的规定，并取得住宅项目交付使用通知书，非住宅项目经综合验收合格，取得竣工验收备案表。金太阳公司直至2014年12月26日才取得竣工验收备案表，但其至今未按合同约定书面通知曹万康交房，故金太阳公司向曹万康支付违约金的期限应计算至房产证载明的登记日期为止。本案中，曹万康虽与凯盛公司签订委托经营管理合同，约定金太阳公司直接将房屋交给凯盛公司经营，但凯盛公司接收商铺进行经营管理不代表金太阳公司履行了交付义务，金太阳公司仍应按照合同约定支付违约金。请求二审法院撤销原审判决，改判支持曹万康的上诉理由。
金太阳公司的上诉理由为：2013年5月14日，曹万康在与金太阳公司签订商品房买卖合同时，还与凯盛公司签订了一份中国淮海纺织服装品牌中心商铺委托统一经营管理合同。合同约定，曹万康将自己购买的商铺委托给第三方凯盛公司统一经营管理收取租金。委托经营期限自2013年12月31日起至2023年12月30日。金太阳公司提供了凯盛公司出具的证明能够证明案涉商铺已于2013年12月31日交由凯盛公司统一管理经营凯盛公司履行了交付义务。现该市场早已经开始正式运营，曹万康的商铺也按照合同约定的时间和方式开始计算租金。商铺租赁的经济利益没有受到任何损失。原审法院因房屋没有竣工验收备案就判决金太阳公司承担逾期交付的违约金有失公允。综上，请求二审法院依法改判驳回曹万康的原审诉讼请求。
针对曹万康、金太阳公司的上诉理由和请求，金太阳公司、曹万康的答辩理由同其上诉意见一致。
二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本案的争议焦点为：金太阳公司是否已经按约定履行了案涉房屋的交付义务。
本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，曹万康与金太阳公司在2013年5月14日签订商品房买卖合同。该合同真实合法有效，对双方当事人具有约束力。合同签订后，曹万康按照约定支付了购房款，金太阳公司也应当按照约定履行相应的交付义务。曹万康与金太阳公司签订的商品房买卖合同约定：“出卖人应当在2014年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下条件，并符合本合同规定的商品房交付买受人使用：住宅项目…。非住宅项目经综合验收合格，取得竣工验收备案表….”。同日，曹万康与第三方凯盛公司签订委托统一经营管理合同。在该合同第三条第三款约定：“甲方应于本合同签订之日起即将该商铺交付乙方；如因开发商的原因造成商铺不能交付，则以开发商实际交付商铺时间作为甲方向乙方交付商铺的时间，并由开发商直接交付乙方。”第五条：“鉴于……甲方购买该商铺时，已经同意委托统一经营管理而获得优惠价，故在委托前三年，乙方无需向甲方支付任何费用”。金太阳公司在2013年12月31日将涉案房屋实际交付给曹万康委托的第三方凯盛公司，虽然涉案房屋没有经过竣工验收，但曹万康委托的凯盛公司接收了该房屋，曹万康在签订商品房买卖合同时也以获得购房优惠价形式获得租金收益，且认定交房日期为2013年12月31日相较于曹万康主张的交房日期为产权登记日，前者更有利于曹万康早日获取委托经营的租金收益。故本案应视为金太阳公司按约定向曹万康交付了房屋。曹万康以房屋未交付为由主张金太阳公司违约缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，原审法院认定基本事实清楚，但适用法律不当，所作判决应予纠正。金太阳公司的上诉主张有事实和法律依据，依法予以支持。曹万康的上诉请求没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2015）宿豫民初字第00840号民事判决；
二、驳回曹万康对江苏金太阳置业有限公司的诉讼请求。
原审案件受理费127元、二审案件受理费50元，合计177元，由被上诉人曹万康负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 静
审 判 员 庄云扉
代理审判员 王晓玲
二〇一五年十二月二十一日
法官 助理 王 雷
书 记 员 安国玉
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