安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）包民一初字第02677号
原告：魏先友，男，1969年12月12日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。
原告：董桂英，女，1969年12月30日出生，汉族，住址同上，。系原告魏先友妻子。
上列两原告的共同委托代理人：崔伟，安徽华腾律师事务所律师。
被告：彭一峰，男，1989年1月16日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。
被告：彭克己，男，1967年2月28日出生，汉族，住址同上。系被告彭一峰父亲。
被告：彭宏伟，男，1978年1月20日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。
上列三被告的共同委托代理人：彭学斌，安徽天瑞律师事务所律师。
上列三被告的共同委托代理人：强力，安徽天瑞律师事务所实习律师。
原告魏先友、董桂英诉被告彭一峰、彭克己、彭宏伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月7日受理后，依法组成合议庭于2014年11月11日公开开庭进行了审理。原告魏先友及两原告的委托代理人崔伟、三被告的共同委托代理人彭学斌、强力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告魏先友、董桂英共同诉称：两原告系夫妻关系，被告彭克己与被告彭一峰系父子关系。因上述两被告在拆迁安置中可分得位于合肥市包河区淝南家园的安置房屋，故其将其中的一套80平米的房屋出卖给两原告。2011年12月6日，双方签订了《房屋买卖合同》，约定了该房屋的总价款为35万元，办理房产证手续产生的有关税费由彭一峰、彭克己承担；如一方违约，违约方应支付守约方违约金30万元等。当日，两原告将购房款35万元全部支付给被告彭一峰、彭克己，被告彭一峰向两原告出具了收条。被告彭宏伟在上述房屋买卖合同中为被告彭克己和彭一峰提供了担保。后因被告彭克己、彭一峰违反合同约定，未将房屋出卖给两原告，而致该房屋买卖合同解除。因彭克己、彭一峰严重违约，两原告要求其退还已收取的购房款并承担违约责任，彭一峰于2014年5月20日退还7万元给两原告，但对剩余购房款的偿还及违约金的支付，虽经两原告多次主张，被告仍未履行，被告彭宏伟作为被告彭一峰、彭克己的担保人，依法应当承担连带担保责任。综上，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求：一、确认原告董桂英与被告签订的房屋买卖合同已解除；二、判令被告彭克己、彭一峰立即退还两原告购房款28万元并支付违约金30万元，被告彭宏伟对被告彭克己、彭一峰应退还、支付的款项承担连带保证责任；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告彭一峰、彭克己辩称：本案《房屋买卖合同》约定不明确，双方仅约定了被告同意将案涉房屋卖给原告，合同总价款35万元，房屋的标的约定不明确，合同未成立；即使《房屋买卖合同》是成立的，也因不具备房屋交付条件，原告与被告已经解除合同，因此被告不应支付违约金30万元。案涉房屋是拆迁安置房产，房屋未安置，房产证尚未办理，不具备合同交付的条件，被告无法将房屋交付原告；解除《房屋买卖合同》是原告单方面要求的，被告无奈之下将7万元的房款退还原告并愿意退还余款28万元；原告要求违约金没有依据且违约金过高；签订合同的一方当事人是董桂英，魏先友作为原告主体不适格。
被告彭宏伟辩称：本案原、被告双方房屋买卖彭宏伟是中介人，彭宏伟虽为担保人但未说明为哪一方担保；彭宏伟若是原告一方的担保人，其保证责任就是保证被告交付房屋，但合同已经实际解除，未经彭宏伟同意也未征求其意见，依法保证人不再承担保证责任。
经审理查明：2011年12月6日，原告董桂英（乙方）与被告彭一峰、彭克己（甲方）签订了一份《房屋买卖合同》，约定：甲方同意将在合肥市淝南家园（二期）一套房产80平方米卖给乙方；房屋总价款35万元，一次性付清。如一方违约应支付守约方30万元违约金。被告彭宏伟作为该合同的担保人签名确认，社居委工作人员彭某某作为该合同的证明人签字确认。当日，原告将35万元购房款交付给被告，并由彭一峰出具收条。之后被告一直未能将房屋交付给原告，原告多次催要未果，分别于2014年1月23日、5月5日和7月21日向公安机关报案，公安机关对原告魏先友及证明人彭某某制作了询问笔录但未立案受理。2014年5月20日，被告彭一峰、彭克己返还原告购房款7万元。2014年7月23日，包河区常青街道淝南社居委出具一份《情况说明》，载明：“兹有我社居委拆迁户彭克己，拆迁丈量号为60#，该家庭共计安置夫妻、子女共计8人，共实际安置面积430平方米，淝南家园于2013年12月进行分房”。2014年11月13日，该社居委在本院下达的《调查令》回执上注明：“彭克己与彭一峰系父子关系，彭克己户系十五里河中段片区综合改造项目拆迁户，该家庭共计8人，安置面积430㎡，对是否出售社居委不清楚”。
上述事实，由当事人陈述、《房屋买卖合同》、《收条》一张、报案单、公安机关《询问笔录》四份、社居委《情况说明》、《调查令》回执等证明。
本院认为：原告董桂英与被告彭一峰、彭克己签订的《房屋买卖合同》，对房屋位置、面积、总价款、税费承担及违约责任都作了约定，双方虽未对房屋的具体楼号房号及交房时间等明确约定，但由于该房屋是拆迁安置期房，双方可在房屋具体位置明确后达成补充协议，该《房屋买卖合同》是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。合同签订后，原告依约一次性交付了35万元购房款，原告应当在获得安置房后交付房屋。原告称被告已获得了安置房屋且已出售他人并由公安机关《询问笔录》、社居委《情况说明》及本院《调查令》回执等相关证据佐证，被告辩称其至今未获得安置房但未提供证据证明，故本院采信原告的陈述。被告获得安置房后未依约交付房屋构成违约，且被告在淝南家园小区已无安置房屋，原告据此认为合同目的不能实现并解除了《房屋买卖合同》，本院予以支持。合同解除的时间，原告未能举证证明其向被告发出解除通知的具体时间，本院确定合同解除的时间为2014年5月20日，即被告返还7万元购房款的日期。合同解除后，被告彭一峰、彭克己收取原告的28万元购房款依法应当返还原告。关于被告的违约责任，原告主张30万元过高，本院综合考虑原告的损失、逾期利益、合同的履行情况、双方过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，确认被告应当支付原告的违约金为105000元。虽然《房买卖合同》的买方只有董桂英签字，但合同签订当日原告魏先友在场且购房款35万元亦是魏先友交付给被告的，两原告系夫妻关系，购房款系夫妻共同财产，现又共同起诉被告，应视为魏先友对董桂英购房行为的认可与授权，故其应属适格原告。该《房屋买卖合同》担保人彭宏伟应是为被告提供担保，理由如下：一、合同签订当日，原告即将全部购房款35万元交付给了被告，其已履行了主要合同义务，无须担保人提供担保；二、担保人签字的位置在被告下方，符合担保的签名习惯。合同对担保内容及方式未约定，担保人应当对主债务及违约金等承担连带保证责任。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。故对原告要求被告彭宏伟承担连带担保责任的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：
一、原告董桂英与被告彭一峰、彭克己签订的《房屋买卖合同》于2014年5月20日解除；
二、被告彭一峰、彭克己于本判决生效之日起十日内返还原告魏先友、董桂英购房款28万元并支付违约金105000元；
三、被告彭宏伟对前款中被告彭一峰、彭克己应承担的款项承担连带保证责任；
四、驳回原告魏先友、董桂英的其他诉讼请求。
案件受理费9600元，原告魏先友、董桂英承担3228元，被告彭一峰、彭克己、彭宏伟承担6372元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 干思尧
人民陪审员 朱 琦
人民陪审员 王 翔
二〇一四年十二月五日
书 记 员 朱 艳
附本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国担保法》
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第十条主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。