江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民终字第1614号
上诉人（原审原告）江苏弘昌房地产开发有限公司，住所地沭阳县广州路纵观天下小区售楼部。
法定代表人邹爱民，该公司董事长。
委托代理人朱小爱，该公司办公室主任。
委托代理人王敬辉，江苏序阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）司万全（曾用名司万权）。
委托代理人张洪流，江苏沂淮律师事务所律师。
上诉人江苏弘昌房地产开发有限公司（以下简称弘昌公司）因与被上诉人司万全房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2014）沭民初字第1586号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
弘昌公司一审诉称，弘昌公司因“纵观天下·都城小区”的建设需要，于2010年12月18日与司万全签订了两份房屋拆迁补偿安置协议。2013年8月份，弘昌公司得知司万全持有的房屋拆迁补偿安置协议载明的房屋面积及用途与客观事实严重不符。据沭阳县房地产管理处所存司万全的房屋档案显示，司万全的房屋总建筑面积为259.2平方米且为住宅用房，而司万全持有的两份拆迁协议所载明的房屋总建筑面积为304.6平方米，比登记资料上记载的面积多出45.4平方米，且其中一份拆迁协议上载明的152.06平方米的房屋用途是营业用房。司万全采取隐瞒事实的欺诈手段与弘昌公司签订的《沭阳县房屋拆迁补偿安置协议》，依法属可撤销合同。现请求判决撤销双方于2010年12月18日签订的两份《沭阳县房屋拆迁补偿安置协议》，诉讼费用由司万全负担。
司万全一审辩称，弘昌公司因开发“纵观天下·都城小区”与司万全于2010年12月18日签订了两份房屋拆迁补偿安置协议属实。弘昌公司在拆迁时委托沭阳阳光房屋拆迁有限公司（以下简称阳光拆迁公司）实施拆迁，该公司是专业的拆迁机构，拆迁的知识及经验均很丰富，对司万全房屋的性质、面积及价值都进行了调查、丈量、评估，在此基础上，弘昌公司才与司万全签订拆迁补偿安置协议，故司万全不存在欺诈情形。并且弘昌公司行使撤销权已超过一年除斥期间。综上，请求判决驳回弘昌公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2010年，弘昌公司开发沭阳县“纵观天下·都城小区”，并于2010年11月26日取得房屋拆迁许可证，司万全的房屋在拆迁范围。2010年12月18日，弘昌公司（拆迁人）与司万全（被拆迁人）及阳光拆迁公司（拆迁实施单位）签订了《沭阳县房屋拆迁补偿安置协议》两份，主要内容为：“拆迁人弘昌公司被拆迁人司万权拆迁实施单位阳光拆迁公司一、被拆迁房屋权属情况：产权人司万权；二、补偿情况：营业用房拆迁面积152.06平方米、补偿评估金额为531601.76元，住宅用房拆迁面积152.54平方米、补偿评估金额为105674.6元；三、补偿安置方式：产权调换……”。沭阳县城市房屋拆迁管理办公室在该两份协议上盖章鉴证。协议签订后，司万全将上述房屋交付弘昌公司拆除。2010年12月21日，弘昌公司以司万全在规定时间内将房屋交付拆除，向司万全出具奖金单，奖金单中也确认司万全拆迁营业用房面积152.06平方米、住宅房屋面积152.54平方米。
原审法院另查明，司万全于1999年取得上述拆迁房屋的权属证书，该证书记载的建筑面积为259.2平方米。司万全妻子丁云芳自2003年起即在上述拆迁房屋内经营餐饮业务，并取得工商营业执照、餐饮服务许可证、卫生许可证及税务登记证。弘昌公司制定的沭阳县“纵观天下·都城小区”拆迁补偿安置方案及奖励办法第二条拆迁补偿标准明确载明：对产权证书和产权档案记录未标明为营业用房，但取得工商营业执照并已持续交纳工商费和营业税二年以上的，可以视同营业用房。
原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。双方当事人争议的焦点是司万全与弘昌公司签订的房屋拆迁补偿安置协议是否存在欺诈的情形。弘昌公司主张司万全存在欺诈情形的主要理由为房屋拆迁面积及性质与房屋所有权证书上记载不一致。关于房屋拆迁面积问题，房屋面积系弘昌公司委托具有专业资质的拆迁实施单位根据司万全的房屋现状进行实地勘验测量的结果，且已得到弘昌公司的确认，故房屋拆迁面积与房屋所有权证书上记载虽不一致，但不能表明司万全存在欺诈情形。关于房屋性质问题，司万全的妻子丁云芳自2003年起即在上述拆迁房屋内经营餐饮业务，并取得工商营业执照、餐饮服务许可证、卫生许可证及税务登记证等证件，拆迁补偿安置协议中的152.06平方米房屋作为营业用房进行补偿安置，既符合法定的关于营业用房的补偿安置标准，也符合弘昌公司制定的拆迁补偿安置方案及奖励办法中关于营业用房补偿安置标准。故双方所签订的房屋拆迁补偿安置协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。综上，弘昌公司以司万全存在欺诈情形主张撤销双方之间房屋拆迁补偿安置协议，证据不足，依法不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，原审法院判决：驳回江苏弘昌房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费10986元，减半收取5493元，由江苏弘昌房地产开发有限公司负担。
弘昌公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：根据司万全的房屋登记档案，其房屋面积为259.2平方米，而司万全的两份拆迁协议载明的房屋总面积为304.69平方米，比登记面积多出45.4平方米，与客观事实不符。对该部分面积司万全没有证据证实。
司万全的房屋所有权证载明的房屋用途为住宅，并非营业用房。一审法院认定司万全的房屋实际用于餐饮经营没有充分依据。即使司万全的房屋实际上用于餐饮经营，也不能改变房屋登记用途，而只能认定为“住改非”房屋，应按照“住改非”房屋的标准进行补偿，而不能直接按照营业用房标准进行补偿。司万全在一审中提供的徐州大正土地房地产评估有限公司出具的价值评估表不是评估报告，评估表没有评估编号、拆迁编号、没有估价师签名，落款时间在司万全的拆迁协议之后，部分装潢、装修和附属设施数量与拆迁协议不一致，但补偿价款却相同。弘昌公司之前从未见过该评估表，未能对其内容进行核实和发表意见，不能作为定案依据。与司万全的房屋相同地段的“住改非”房屋，补偿标准最高为1700余元每平方米，司万全152.06平方米房屋的拆迁协议补偿标准为3800元每平方米，没有事实和法律依据。
阳光拆迁公司不是弘昌公司自愿委托，弘昌公司对阳光拆迁公司的行为无法掌控。本案拆迁协议内容的确定未经会办，系阳光拆迁公司工作人员刘小刚与司万全恶意串通签订，拆迁协议内容与客观事实严重不符。综上，请求二审法院撤销一审判决，发回重审或改判撤销本案双方签订的拆迁补偿安置协议。
被上诉人司万全答辩称：本案拆迁协议中的房屋面积是通过实地测量确定，已经双方确认。司万全的房屋已交弘昌公司拆除，弘昌公司主张按房屋所有权证记载面积确定建筑面积不合理，也没有法律依据，且有违诚实信用原则。
《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十八条规定，拆迁评估中，房屋用途以房屋所有权证书标明为准，所有权证书未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准，但对取得工商营业执照并已持续营业一年以上的，应当参照经营用房评估。司万全的房屋自2003年起即用于餐饮经营，并取得工商营业执照、餐饮服务许可证、税务登记证等，依法应按经营用房标准进行补偿安置。本案拆迁协议是双方真实意思表示，司万全在签订拆迁协议时不存在欺诈行为，双方签订的协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。弘昌公司的上诉理由不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
弘昌在二审中提供的证据有：1、弘昌公司与张明超、王校同、葛中华、徐国英、胡建康、张加明、李强签订的拆迁协议，以证明拆迁过程中对安置户进行特殊安置均需经过会办研究批准，司万全被拆迁房屋用途登记为住宅，如按照营业用房补偿应当经过会办程序。2、会办户登记表复印件，以证明司万全不在会办安置户范围内。
司万全对上述证据质证称，对拆迁协议的真实性没有异议，会办户登记表的真实性无法确定，该两份证据与本案均不具有关联性，弘昌公司的内部操作程序与司万全无关，该组证据不能证明司万全存在欺诈行为。
本院对上述证据的认证意见为，司万全对弘昌公司提供的拆迁协议真实性没有异议，对其真实性予以确认，弘昌公司提供的会办户登记表为复印件，其真实性无法确认。司万全的拆迁协议是否经过会办，是弘昌公司及其委托的拆迁实施单位的内部行为，与本案拆迁协议是否存在撤销情形无关。
二审过程中，弘昌公司申请本院向沭阳县拆迁指挥部、沭阳县住房和城乡建设局调取两单位对本案拆迁协议签订情况进行调查所形成的材料，经本院调取，未能取得相应材料。沭阳县房屋征收办公室向本院提供了一份刘小刚、单继君等人签名的“司万全户协议签订的情况说明”，该情况说明称，司万全户拆迁协议的面积和补偿标准系经现场会办确定，会办过程有弘昌公司代表参与，后会办单丢失。
弘昌公司对上述情况说明质证称，情况说明内容不真实。
司万全对上述情况说明质证称，情况说明可以证明本案拆迁协议合法有效，弘昌公司主张刘小刚与司万全恶意串通，未提供证据证实。
二审查明的事实与原审判决认定事实一致，本院予以确认。
本案争议焦点为：弘昌公司是否是受司万全欺诈与司万全签订房屋拆迁补偿安置协议，双方之间的房屋拆迁补偿安置协议是否应予撤销。
本院认为，本案房屋拆迁补偿安置协议，系弘昌公司委托拆迁实施单位对被拆迁房屋进行调查后签订，并经弘昌公司签字、盖章确认。弘昌公司主张，司万全在签订合同过程中存在欺诈行为，与拆迁实施人恶意串通而形成本案房屋拆迁补偿安置协议，弘昌公司对其主张应提供证据予以证明。
关于房屋拆迁补偿安置协议的拆迁补偿面积问题。在实践中，拆迁协议的拆迁补偿面积，并非都与房屋产权证书登记面积完全一致。虽然司万全的房屋产权证书登记面积小于拆迁协议确定的拆迁补偿面积，但存在部分房屋未办理登记的可能。弘昌公司并无证据证明司全有提供虚假材料，以骗取拆迁人和拆迁实施单位对司万全的房屋面积产生错误认识的行为。在被拆迁人主张的面积与产权证书登记面积不一致的情况下，拆迁人和拆迁实施单位正常都会对被拆迁房屋的实际面积进行实地勘查。现司万全的房屋已被拆迁人拆除，弘昌公司以司万全的产权证书登记面积与房屋拆迁补偿安置协议载明的拆迁补偿面积不一致为由，主张司万全在签订房屋拆迁补偿安置协议时存在欺诈行为，其主张不能成立。
关于拆迁补偿标准问题。司万全被拆迁的房屋虽然产权证书标明的用途为住宅，但是司万全在一审中提供的工商营业执照、餐饮服务许可证、税务登记证等证据证明，司万全被拆迁的房屋在拆迁前已作为经营用房多年。根据《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十八条规定，拆迁评估中，房屋用途以房屋所有权证书标明为准，所有权证书未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准，但对取得工商营业执照并已持续营业一年以上的，应当参照经营用房评估。因此，司万全被拆迁的部分房屋参照经营用房评估，并确定相应的补偿标准，符合法律规定。弘昌公司制定的拆迁补偿安置方案中确定的“住改非”房屋补偿标准，并非必须适用于所有被拆迁的房屋，其拆迁补偿安置方案中也明确“特殊情况可经会办审核后实施”。至于本案房屋拆迁补偿安置协议的内容是未经会办审核确定，还是经会办审核后相关材料因拆迁实施人的原因而丢失，属于拆迁人和拆迁实施单位内部程序问题，不能因此否定弘昌公司已签字、盖章确认的房屋拆迁补偿安置协议的效力，也不能因此而认定司万全在签订协议时存在欺诈行为。
关于房屋拆迁补偿价值评估表的问题，司万全仅是在诉讼过程中从房屋征收办公室调取该部分材料。评估单位是受拆迁人委托而实施评估工作，其评估报告仅是签订房屋拆迁补偿安置协议的参考，拆迁协议的内容最终需要由拆迁人和被拆迁人通过协商确定，评估单位的评估工作是否存在瑕疵，不能否定房屋拆迁补偿安置协议的效力，也不足以证明司万全在签订协议时存在欺诈行为。
弘昌公司主张本案房屋拆迁补偿安置协议是拆迁实施单位工作人员刘小刚与司万全恶意串通形成，也未能提供充分的证据予以证实。
综上，上诉人弘昌公司的上诉理由证据不足，其上诉请求本院难以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10986元，由上诉人弘昌公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃卫东
代理审判员 徐金鸽
代理审判员 吴振环
二〇一五年四月七日
书 记 员 刘 倩
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