广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇中法民四终字第19号
上诉人（原审原告）：邵x华，男，1954年10月4日出生，汉族，住四会市东城区。
委托代理人：李志文，法律工作者。
被上诉人（原审被告）：莫x钢，男，1982年3月13日出生，汉族，住四会市城中区。
委托代理人：李泽清，广东正善律师事务所律师。
原审第三人：冯X兰，女，1957年1月15日出生，汉族，住四会市城中区。
原审第三人：莫X云，女，1980年6月2日出生，汉族，住四会市城中区。
原审第三人：莫X丽，女，1986年4月22日出生，汉族，住四会市城中区。
上述原审第三人的共同委托代理人：邱盛，广东达熙律师事务所律师。
上诉人邵x华因与被上诉人莫x钢及原审第三人冯X兰、莫X云、莫X丽房屋买卖合同纠纷一案，不服四会市人民法院（2012）肇四法江民初字第1555号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：莫X良是莫x钢、莫X云、莫X丽的父亲。冯X兰与莫X良是夫妻关系，两人于1979年结婚。涉案房屋位于四会市东城街道清东二街1号，面积1058.85平方米，房地产证号为粤房地证字第C45862**号，土地使用权证号为四国用（2007）第000989号，登记在莫X良名下，该房屋是冯X兰与莫X良婚姻存续期间所建，属夫妻俩共有财产。2009年10月20日，因需向银行借贷，莫X良曾出具《授权委托书》一份，授权莫x钢有权处理其名下的房地产。2010年1月3日，莫X良去世。2010年10月5日，邵x华经与莫x钢协商，双方达成一致意见，莫x钢同意将上述登记在其父亲名下的本涉案房屋出让给邵x华。为此，邵x华、莫x钢于2010年10月5日订立了一份书面的《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》主要约定：1、四会市东城街道清东二街1号、面积1058.85平方米的房屋以出让方纯收总价款2600000元出让；2、受让方在签订合同之日起向出让方支付购房定金300000元、合同生效后60日（后更改为70日）内通过银行汇付出让方指定农行账号2000000元、余款300000元在接收房屋时付清；3、出让方收到受让方2000000元汇款后，先将涉案房屋产权证书交付受让方，并在收到全部价款后，于2011年2月18日前向受让方交付房屋；4、受让方实际接收房屋后1年内，出让方协助受让方办理房产过户手续；5、房屋买卖及房屋过户所发生的一切税费由受让方承担；6、如受让方不依时付款，出让方有权终止合同。合同订立后，邵x华作为受让方自2010年10月8日开始至2011年的6月3日，多次通过银行向莫x钢汇款共计2580000元，其中有30000元由莫x钢指示汇进冯X兰账户。上述汇款总额中，有150000元由邵英云汇付。2011年6月30日，邵x华开始使用涉案房屋，并以涉案房屋作为基础，开办经营新星幼儿园。后来，莫x钢在协助邵x华办理涉案房屋过户手续的过程中，房产登记管理部门认为涉案房屋的初始登记人已死亡，需由其继承人作出明确意思表示后方能办理为由，拒绝为邵x华、莫x钢办理涉案房屋过户手续。因本案冯X兰、莫X云、莫X丽拒绝协助邵x华、莫x钢办理涉案房屋变更登记手续，以致邵x华、莫x钢办理涉案房屋变更登记手续无法进行。2012年9月17日，邵x华向该院提起诉讼，请求确认邵x华、莫x钢订立的《房屋买卖合同》有效，判决莫x钢立即将四会市东城街道清东二街1号房屋转名至邵x华名下（变更登记过程中，从莫X良变更登记到莫x钢及冯X兰、莫X云、莫X丽名下的税费由莫x钢承担，其他税费由邵x华承担），本案的诉讼费用概由莫x钢负担。
诉讼过程中，邵x华提出要对涉案房屋价值及有关设施进行价格评估。为此，该院于2014年4月23日委托深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司肇庆分公司对涉案房地产及有关设施进行评估。2014年6月12日，深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司肇庆分公司作出评估报告，评定涉案房屋及有关设施价值共计3392127元，其中房地产价值为2858900元。邵x华接到上述评估报告后认为评估欠缺公正，遂自行委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司对涉案房地产的价值进行评估，结果涉案房屋房地产价值被评定3858000元。由于邵x华、莫x钢及冯X兰、莫X云、莫X丽对涉案房地产的评估价值意见不一，该院考虑于本案中连带处理经济纠纷，可能会导致案件处理时间过长，故该院征询了双方意见，双方均表示如合同无效导致的经济纠纷可另案解决，且邵x华明确表态按起诉时的诉讼请求审理。
原审法院审理认为：位于四会市东城街道清东二街1号，面积1058.85平方米的房屋是冯X兰与莫X良婚姻存续期间所建，虽然房产权属登记在莫X良名下，但依法属夫妻的共有财产，因此，莫X良于2009年10月20日单方授权莫x钢对涉案房屋进行处分的行为，在未经得冯X兰共同授权或事后追认的情况下，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意”的规定，授权委托行为无效。邵x华称购房款当中有30000元直接汇进第三人冯X兰的账户，以此推定冯X兰知情，证据欠缺充分，因为邵x华汇款的账号全由莫x钢一人提供，冯X兰的账户并非由其本人提供，且冯X兰与莫x钢是母子关系，不能排除莫x钢在日常生活中使用冯X兰银行账户的可能性。因此，该院对邵x华的上述诉称，不予采信。2010年1月3日，莫X良死亡，按照《中华人民共和国继承法》第二条“继承从被继承人死亡时开始”的规定，至莫X良死亡时，因莫X良生前无遗嘱，按法定继承原则，登记在莫X良名下的涉案房屋，权属性质明显已经发生变化，即涉案房屋原为莫X良与冯X兰夫妻共有财产转变为莫x钢与冯X兰、莫X云、莫X丽共同共有，只是各人所占份额不同。在此情况下，同样按照共同共有财产的处分需经共同共有人同意的原则，莫x钢要在此时间点后处分共同共有性质的涉案房地产，需经冯X兰、莫X云、莫X丽的同意，但从案件查明的事实及现有材料反映，莫x钢于2010年10月5日与邵x华签订《房屋买卖合同》前，并未征询并获得冯X兰、莫X云、莫X丽的同意。签订《房屋买卖合同》当时及至本案最后一次庭审结束前，也未得到冯X兰、莫X云、莫X丽的签名确认或追认，故此，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力”的规定，莫x钢无权处分属于其与冯X兰、莫X云、莫X丽共同共有财产即本案涉案房地产的行为，对冯X兰、莫X云、莫X丽不发生任何法律效力。且涉案房地产在继承开始时，莫x钢对涉案房地产的出让行为尚未开始，故不属于继续处理委托人委托事项行为的延续。综上，邵x华要求莫x钢将四会市东城街道清东二街1号房地产转名至邵x华名下的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国继承法》第二条、《中华人民共和国物权法》九十七条、第一百零六条第一款、第一百零六条第一款第（三）项之规定，判决：
驳回邵x华要求莫x钢将四会市东城街道清东二街1号房地产［房产证号为粤房地证字第C45862**号，土地使用权证号为四国用（2007）第000989号］转名至其名下的诉讼请求。
本案受理费27600元，由邵x华、莫x钢各负担一半。
上诉人邵x华不服原审判决，向本院提起上诉称：1、邵x华通过银行朋友认识莫x钢，冯X兰参与了本次买卖行动。当时莫x钢拿着一份公证书给邵x华，讲明有权处理讼争房屋，公证书的主要内容是“办理属本人所有的房屋产权的买卖及土地使用权的转让手续；办理向银行借款及签订相关合同，代为办理本人权属的房产、土地使用权、土地使用权抵押登记和注销抵押登记等事项”。2010年10月5日莫x钢持公证处出具的《授权委托书》以莫X良的名义与邵x华签订《房屋买卖合同》合同约定“甲方纯收价款总金额为（人民币）贰佰陆拾万元（￥2600000元）整”，邵x华方依约支付了购房款项。2011年6月30日莫x钢把房屋交付及权证给邵x华使用并己改建成四会市新星幼儿园。2、买卖过程中冯X兰、莫X云均参与买卖过程，房屋交付时他们一家人均从房屋搬出。上述事实足以证明冯X兰及莫X云、莫X丽是清楚知道讼争的房屋卖给邵x华的。3、邵x华到法院起诉后才得知莫X良己死亡，莫x钢提供的户籍资料仍显示莫X良没有死亡。4、讼争房屋的买卖合同是有效的民事行为，莫x钢的行为构成表见代理。首先，邵x华与莫x钢的买卖行为发生在莫X良授权期限内，莫x钢所对外卖出的房屋是莫X良先生个人名下的房屋，因此本次买卖行为是合法有效。其次，莫x钢是莫X良和冯X兰的儿子，莫X云的胞弟，莫X丽的胞兄。邵x华在购买本案讼争的财产时是不知道莫X良已经去世。而且，无论莫X良先生是否去世，莫x钢的行为完全构成表见代理。5、邵x华以合理的价格善意购买本案讼争的楼房，讼争的房屋应判归邵x华所有，房屋买卖的税费应按如下方案由双方承担：从莫X良的名字转至莫x钢或其它继承人之名字的税费应由莫x钢、冯X兰、莫X云、莫X丽承担，莫x钢、冯X兰、莫X云、莫X丽完成了继承过程后应承担的买卖税收由邵x华承担。另外根据房地产及税务方面的法律规定邵x华只承担契证税一项，其余税费应由莫x钢承担。综合上述，原审认定事实不清，适用法律错误，请求：1、撤销（2012）肇四法民初字第1555号民事判决；2，确认邵x华、莫x钢签订的《房屋买卖合同》为有效合同；3、判令莫x钢、冯X兰、莫X云、莫X丽把四会市东城街道清东二街1号房产转名至邵x华名下，其中从莫X良名下转至莫x钢、冯X兰、莫X云、莫X丽名下的税费由莫x钢、冯X兰、莫X云、莫X丽承担，之后再转至邵x华名下的税费由邵x华承担；4、由莫x钢、冯X兰、莫X云、莫X丽连带承担一、二审诉讼费及一审评估费。
上诉人邵x华除一审提供的证据外，还提供了以下新的证据：
1、《东城街道安全文明小区管理费缴交登记表》，证明案涉房屋在出让前由莫X良一家一直居住并交纳管理费的事实。
2、（2010）四民初字第734号和（2010）肇中法民终字第788号《民事判决书》，证明莫x钢、冯X兰、莫X云、莫X丽知道案涉房屋抵押给银行，银行有优先受偿权，冯X兰应承担归还本金1800000元、利息9418.71元，莫x钢、莫X云、莫X丽负连带责任的事实。莫x钢、冯X兰、莫X云、莫X丽在上述借款合同纠纷案中被银行起诉要求归还莫X良拖欠借款和利息。冯X兰被判决对莫X良全部借款债务负偿付责任，莫x钢、莫X云、莫X丽被判决在继承莫X良遗产价值范围内承担偿付责任。
3、《新常驻人口信息》，证明至2012年9月17日，系统仍显示莫X良未去世的事实。
4、《劳动保障年审合格证》、《组织机构代码证》、《民办学校办学许可证》、《餐饮服务许可证》、《民办非企业单位登记证书》、《税务登记证》，证明其从2012年取得案涉房屋产权并申办新星幼儿园的事实。
被上诉人莫x钢对上述证据的真实性、合法性没有异议，对关联性由异议，认为双方交易后发生的行为不能反证本案房屋买卖合同有效。
原审第三人冯X兰、莫X云、莫X丽对上述证据的质证意见为：1、对证据1的真实性、合法性没有异议，认为缴纳管理费不等同于居住，不能证明冯X兰、莫X云、莫X丽在案涉房屋居住的事实；2、对于证据2的真实性同意由法院依法认定；3、证据3不是新证据，与一审质证意见一致；4、对证据4的真实性、合法性没有异议，但是认为该证据与本案无关。
被上诉人莫x钢答辩称：同意一审判决。
被上诉人莫x钢除一审提供的证据外，没有提供其他新的证据。
原审第三人冯X兰、莫X云、莫X丽称：同意一审判决。
原审第三人冯X兰、莫X云、莫X丽除一审提供的证据外，没有提供其他新的证据。
本院二审确认原审判决认定的事实。另查明：2009年10月20日出具公证委托书，授权莫x钢处理其财产，根据公证书记载，该公证是在广州南方医院恵侨楼住院部进行，是在莫X良在该医院住院治疗期间完成。
经调解，双方未能达成一致意见。
本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷，综合当事人的上诉请求和查明的事实，二审争议的焦点是：邵x华与莫x钢于2010年10月5日签订的《房屋买卖合同》是否有效，应否支持邵x华的诉讼请求问题。
首先，案涉房屋属于莫X良与冯X兰的夫妻共有财产，莫X良死亡后，根据《中华人民共和国继承法》第二条“继承从被继承人死亡时开始”的规定，属于莫X良份额部分房屋依法转化为莫X良的遗产，在没有遗嘱继承和法定继承人没有明确表示放弃继承的情况下，该遗产依法应由莫X良的第一顺序法定继承人莫x钢、冯X兰、莫X云、莫X丽继承。因此，在莫X良死亡后，案涉房屋变成由莫x钢、冯X兰、莫X云、莫X丽共同共有。莫x钢未经冯X兰、莫X云、莫X丽同意或授权，与邵x华签订《房屋买卖合同》，处理共有财产，属于无权代理。其次，继承开始后，莫X良生前出具的对莫x钢的委托授权由于委托人死亡而中止，不能产生继续处理委托人委托事项的效力。莫x钢在莫X良死亡后仍持莫X良出具的委托书与邵x华签订《房屋买卖合同》，构成对冯X兰、莫X云、莫X丽的无权代理。由于冯X兰、莫X云、莫X丽事后未予追认，莫x钢的代理行为对冯X兰、莫X云、莫X丽不产生法律效力。《房屋买卖合同》不发生法律效力。再次，从查明的事实看，案涉房屋是抵押给银行，后因执行生效判决需要由当事人自行处理的财产，在银行与当事人之间的诉讼中，莫x钢、冯X兰、莫X云、莫X丽已经作为莫X良的继承人被起诉要求还款，并被判决承担还款责任，邵x华在与莫x钢签订《房屋买卖合同》时已经知道或应当知道莫X良已经死亡，莫x钢持有的委托书已经失效，属于无权代理的事实。邵x华以莫x钢是莫X良和冯X兰的儿子，莫X云的胞弟，莫X丽的胞兄，其在购买本案讼争的财产时不知道莫X良已经去世，主张莫x钢的行为构成表见代理，《房屋买卖合同》属于有效合同，理据不足，本院不予采纳。原审认定邵x华与莫x钢于2010年10月5日签订的《房屋买卖合同》无效，判决驳回邵x华要求莫x钢将四会市东城街道清东二街1号房地产［房产证号为粤房地证字第C45862**号，土地使用权证号为四国用（2007）第000989号］转名至其名下的诉讼请求，并无不当。鉴于一审期间双方当事人均表示如合同无效导致的经济纠纷可另案解决，而且原审对于合同无效的财产纠纷问题未作审查和处理，故本院对于《房屋买卖合同》无效导致的财产问题不作审查和处理。双方当事人可另循法律途径解决。
综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理恰当，应予维持。上诉人邵x华的上诉请求理据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27600元，由上诉人邵x华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张秀丽
审 判 员 孔日新
代理审判员 黄国涛
二〇一五年三月十二日
书 记 员 赵崇轩
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