福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2013）仓民初字第2274号原告（反诉被告）卢忻，男，1967年11月9日出生，汉族，住福州市鼓楼区。委托代理人陈炳庚、叶燕芳，福建天泽广业律师事务所律师。被告（反诉原告）融侨（福州）置业有限公司，住所地福州市仓山区。法定代表人林定强，董事长。委托代理人陈立新、林彬，福建谨而信律师事务所律师。原告（反诉被告）卢忻与被告（反诉原告）融侨（福州）置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2013年5月3日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈炳庚、叶燕芳、被告委托代理人陈立新、林彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2011年10月4日签订《金辉·淮安半岛（一期）商品房定购协议》（下称“定购协议”），协议约定：原告向被告定购位于仓山区建新镇的金辉·淮安半岛1期项目某单元，购房款总价为14176588元。《定购协议》签订后，原告依约于2011年10月14日前付清了首付款1486588元（含定金1000000元），但被告迟迟未通知原告签订电子版《商品房买卖合同》（下称“签约”）。后经了解才知道，讼争屋始终处于抵押状态，根本不具备签约条件，而且，因原告已有两套住宅，根据《福××见》规定，被告不得向原告出售讼争房，故原告签约目的无法实现。为此，原告根据《合同法》第九十四条规定，于2013年5月2日通知被告解除《定购协议》，并要求被告返还购房款人民币1486588元，按中国人民银行同期贷款利率支付自2011年10月14日起至实际还款之日止的资金占用费。该解除通知于2013年5月3日到达被告，根据《合同法》第九十六条规定，《定购协议》已经于2013年5月3日解除。原告认为，被告在销售房屋过程中违反国家有关规定，有违诚实信用原则，导致原告购房目的无法实现。现原告诉请判令：一、被告向原告返还购房款1486588元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2011年10月14日起至实际还款之日止的资金占用费，暂计至2013年5月2日止为153779元；二、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，原告在与被告签订《金辉·淮安半岛（一期）商品房定购协议》前已多次看过房，且被告在《定购协议》的条款中已明确告知了原告讼争商品房尚处于银行抵押状态的事实。原告是在对讼争商品房尚处抵押状态及对协议其他条款内容均已充分了解并确认的前提下，自愿向被告定购讼争商品房，并承诺不退房，不换房，被告在销售过程中并没有任何隐瞒、欺骗或其他有违诚实信用原则的行为；《福州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》出台后通过各大媒体的宣传，已成为福州市民广泛知晓的事情，被告并没有必须告知的义务及必要，但在被告提醒后，原告仍隐瞒了其并不符购房条件的事实。故原告的诉请无事实及合同依据，请求法院依法驳回原告诉请。反诉原告诉称：2011年10月4日，原告（反诉被告）卢忻经多次看房，在被告融侨（福州）置业有限公司已明确告知其所售商品房尚处于银行抵押状态，并承诺在原告按照本协议的约定如期前来签订《商品房买卖合同》时办妥相关解押手续的情况下，双方签订《金辉·淮安半岛（一期）商品房定购协议》。原告向被告购买位于仓山区建新镇的金辉·淮安半岛一期项目某单元，建筑面积365.75平方米，原告选择分期付款，根据该付款方式，原告所定购的商品房购房款总价为14176588元。《定购协议》第二条约定原告应向被告交付定金1000000元，其中签订本协议时交纳定金100000元，余款900000元于签订本协议后七日内付清；第三条约定采用分期付款的方式，即原告应于2011年10月11日前支付10%总购房款（首付款）计1486588元（含定金1000000元）；于2011年12月30日前付清第二期20%总购房款计2820000元；于2012年3月30日前付清第三期10%总购房款计1410000元；于2012年6月30日前付清第四期20%总购房款计2820000元；于2012年12月30日前付清第五期20%总购房款计2820000元；于2013年5月30日前付清第六期20%总购房款计2820000元；若原告任何一期全部或部分逾期付款的，则每逾期一日原告应按照应付而未付款项的日万分之三向被告支付违约金，且被告有权选择单方面直接解除本协议或要求原告继续履行本协议。若被告选择单方面直接解除本协议的，则本协议解除日为被告发出解除通知书的第三日，除原告应支付的违约金外，被告还有权不予退还原告已付购房款（包括定金），并将上述商品房另售他人，若因此造成的差价损失，原告还应据实赔偿；第七条确认双方在签署本协议前，被告已向原告告知并解释本协议相关条款并提请原告注意。在原告理解并确定的前提下，原告自愿定购上述商品房并承诺不退房、不换房，如原告不履行本协议，无权要求返还定金，被告有权将上述商品房另行销售。《定购协议》还对双方其他权利义务作了明确约定。《定购协议》签订之后，原告于当日向被告交纳定金100000元，并于2011年10月14日支付1386588元（含定金900000元）。之后，原告以种种理由拒不支付从第二期开始应支付的购房款。为此，被告分别于2012年7月31日、10月25日、12月15日、2013年1月12日、2月28日及3月31日等多次向原告发出《通知函》进行催缴，但原告均置之不理。2013年5月20日，被告依约向原告发出《解除定购协议通知书》，通知原告务必立即向被告一次性支付已到期的购房款共计9870000元及逾期付款违约金983475元，否则，被告将依约单方面直接解除合同等。被告认为，《定购协议》系双方真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，应为合法有效合同，双方均应严格遵守。原告以种种理由拒不支付从第二期开始应支付购房款的行为，已构成严重违约，导致被告签订《定购协议》的目的不能实现，故被告依约有权单方面直接解除《定购协议》，且不予退还原告已付购房款共计1486588元（含定金1000000元），并将上述房屋另售他人。现反诉原告诉请判令：一、解除被告与原告签订的《金辉·淮安半岛（一期）商品房定购协议》；二、被告不予退还原告已付购房款1486588元（含定金1000000元）；三、本案诉讼费、反诉费均由原告承担。反诉被告辩称：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，讼争《金辉·淮安半岛（一期）商品房定购协议》属于预约合同，其目的是“约定在将来一定期限内订立《商品房买卖合同》”。根据《定购协议》第四条约定“乙方（即原告）应按本协议第三条约定期限缴清首付款，同时，乙方应从甲方（即被告）发出通知之日起三日内，携带本人或夫妻双方有效身份证件原件等有效证件、本定购协议书、定金发票（原件）及首期房款，按时前来签订电子版《商品房买卖合同》。甲方在此特别提醒乙方，乙方在签订《商品房买卖合同》之前应足额缴纳完毕购房首期款，否则，甲方有权拒绝与乙方签订《商品房买卖合同》”，反诉原告应在反诉被告付清首付款后通知反诉被告签约。但反诉原告在收到反诉被告支付的首付款后，既未依约办理讼争房屋的解押手续、更未通知反诉被告前去签约，而是无理要求反诉被告付清全部购房款，违反诚信原则，构成违约。虽然讼争《定购协议》约定了第二期、第三期、第四期、第五期、第六期的付款时间，但因《定购协议》只是一份预约合同（支付购房款是《商品房买卖合同》项下买受人的合同义务），故该付款约定只有在双方签约并进一步明确在《商品房买卖合同》中后才对反诉被告具有约束力，而且，《定购协议》第四条约定的签约前提也是缴清首付款而非全部购房款。因此，在反诉被告已依约缴清首付款情况下，反诉原告未履行签约义务，反诉被告有权拒付剩余的购房款。需要指出的是：反诉原告之所以至今未通知反诉被告前去签约，是因为其明知反诉被告已有两套住宅，根据《福××见》规定，不得向反诉被告出售讼争屋，《定购协议》约定的签约目的根本无法实现。反诉原告在依法不能向反诉被告出售讼争房，也不能与反诉被告签约情况下，不但拒不退还已收款项，还要求反诉被告继续支付购房款，显然违背诚信原则、违反有关法律规定，损害反诉被告合法权益，依法不应予以支持。反诉被告请求依法驳回反诉原告的反诉请求。本案在审理过程中，原告就本诉、反诉提交如下证据：A1、《金辉·淮安半岛（一期）商品房定购协议》，证明原告向被告定购位于仓山区建新镇的金辉·淮安半岛1期项目某单元，购房款总价14176588元，双方就有关权利义务进行了约定；A2、中国建设银行持卡人存根、收据，证明原告依约向被告支付了首付款1486588元，其中定金1000000元；A3、《房屋所有权证》及其《国有土地使用证》各2份、《结婚证》1份，证明原告已有两套住宅；A4、福州房地产信息网楼盘详细信息，证明讼争房产在2013年5月2日时仍处于抵押状态，不具备签约条件；A5、解除《金辉·淮安半岛（一期）商品房定购协议》通知书及寄送凭证，证明原告根据《合同法》第九十四条规定于2013年5月2日通知被告解除《金辉·淮安半岛（一期）商品房定购协议》，被告于2013年5月3日签收；经庭审质证，被告对原告提交的证据A1、A2的真实性及证明对象均无异议。对A3、A5的真实性无异议；对证据A4的真实性无法确认，认为本案讼争商品房处于抵押状态，被告已在订购协议中告知原告。被告就本诉、反诉提交证据如下：B1、2011年10月4日，原、被告双方签订的《金辉·淮安半岛（一期）商品房定购协议》，证明1、被告已明确告知原告所售商品房尚处于银行抵押状态，原告所称签订定购协议之后才得知该商品房处于抵押状态，不是事实；2、商品房购房款总价为14176588元，原告选择分期付款，协议第二条约定原告应向被告交付定金1000000元，其中签订本协议时交纳定金100000元，余款900000元于签订本协议后七日内付清；3、该协议第三条约定采用分期付款方式，即原告应于2011年10月11日前支付10%总购房款（首付款）计1486588元（含定金1000000元），于2011年12月30日前付清第二期购房款计2820000元，于2012年3月30日前付清第三期购房款计1410000元，于2012年6月30日前付清第四期购房款计2820000元，于2012年12月30日前付清第五期购房款2820000元，于2013年5月30日前付清第六期购房款2820000元；若原告任何一期全部或部分逾期付款的，则每逾期一日原告应按照应付而未付款项的日万分之三向被告支付违约金，且被告有权选择单方面直接解除本协议或要求原告继续履行本协议。若被告选择单方面直接解除本协议的，则本协议解除日为被告发出解除通知书的第三日，除原告应支付的违约金外，被告还有权不予退还原告已付购房款（含定金），并将上述商品房另售他人，若因此造成的差价损失，原告还应据实赔偿。4、该协议第七条确认双方在签署本协议前，被告已向原告告知并解释本协议相关条款并提请原告注意事项。在原告理解并确定的前提下，原告自愿定购上述商品房并承诺不退房、不换房，如原告不履行本协议，无权要求返还定金，被告有权将上述商品房另行销售。B2、2011年3月3日，《福州日报》上刊登的《福××见》以及《我市出台进一步做好房地产市场调控工作实施意见本市户籍居民家庭暂停购买第三套房》，证明1、福州市人民政府办公厅颁布该意见之后，包括《福州日报》在内的各大媒体均在报纸和网站等进行了宣传，包括原告在内的所有本市居民均已知晓相关政策，不存在需要被告告知原告该政策的问题；2、原告在决定购房之前，应如实告知其是否符合购房条件。原告故意隐瞒相关事实，并不导致其有权解除定购协议以及返还购房款等。B3、2011年10月4日和14日，被告向原告开具的两份《收据》，证明原告向被告缴纳购房款计1486588元，其中包含定金1000000元；B4、2012年7月31日、10月25日、12月15日，被告向原告发出的三份《通知函》、B5、2013年1月12日，被告向原告发出的《通知函》及邮件查单、查询邮件回单、B6、2013年2月28日，被告向原告发出的《通知函》及邮件查单、查询邮件回单、B7、2013年3月31日，被告向原告发出的《通知函》及邮件查单、查询邮件回单，共同证明被告多次向原告发出《通知函》，催缴从第二期开始应支付的购房款，但原告均置之不理。B8、2013年5月20日，被告向原告发出《解除定购协议通知书》及寄送退件，与证据B1共同证明，被告依约向原告发出《解除定购协议通知书》，通知原告务必立即向被告一次性支付已到期的购房款共计9870000元及逾期付款违约金983475元，否则，被告将依约单方面直接解除合同，但被告寄送三次，原告均拒绝签收。经庭审质证，原告对被告提交的证据B1、B2、B3的真实性无异议，对证据B4三份通知函真实性无法确认，且被告还保存有该三份通知函的原件，表明其根本未向原告寄发该三份通知函。对B5、B6、B7的真实性有异议，因寄件人是金辉集团，并不是本案被告，该三份证据与本案无关，该三份证据不能证明被告的主张。另，定购协议项下约定的付款期限金额是约定将来在商品房买卖合同中约定的付款义务，而不是定购协议项下的义务，被告一方面拒绝与原告签订商品房买卖合同，另一方面又催告原告付款，这与事实不符。对证据B8，原告认为该通知书系被告单方制作，无任何证据证明其已向原告送达过。就该通知书的内容而言，被告仅是告知其享有的权利，而未明确解除本案定购协议，并不产生解除效力。原告已于2013年5月2日向被告发出解除本案定购协议的函件，被告于2013年5月3日签收，本案定购协议已于5月3日解除。对原、被告提交的证据，本院分析认证如下：被告对原告提交的证据A1、A2的真实性和证明对象均无异议，本院予以采信；被告对证据A3、A5的真实性无异议，本院亦予以采信；证据A4系原告从政府官方网站下载的材料，对其真实性本院予以确认。原告对被告提交的证据B1、B2的真实性和证明对象均无异议，本院予以采信；原告对证据B3的真实性无异议，本院对其真实性予以确认；对证据B4，该通知系被告单方制作，无相关证据证明其已送达原告，故本院不予采信；对证据B5、B6、B7，该三份通知书有邮局的送达证明相互印证，本院予以采信；对证据B8，该通知书系被告单方制作，被告未提交证据证明其已向原告送达上述材料，对该证据本院不予采信。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认以下法律事实：原、被告于2011年10月4日签订《金辉·淮安半岛（一期）商品房定购协议》，协议约定：原告向被告定购位于仓山区建新镇的金辉·淮安半岛1期项目某单元，购房款总价为14176588元；协议第四条约定“乙方（即原告）应按本协议第三条约定期限缴清首付款，同时，乙方应从甲方（即被告）发出通知之日起三日内，携带本人或夫妻双方有效身份证件原件等有效证件、本定购协议书、定金发票（原件）及首期房款，按时前来签订电子版《商品房买卖合同》。《定购协议》签订后，原告于当日向被告交纳定金100000元，并于2011年10月14日支付1386588元（含定金900000元）。讼争房屋至2013年5月2日尚处于抵押状态，原、被告至今未签订《商品房买卖合同》。原告在签订《定购协议》前名下已有两套住宅。2013年5月2日原告通知被告解除《定购协议》，该解除通知于2013年5月3日送达被告。另查，2011年2月28日，福州市人民政府颁布《福××见》，其中第五条规定：“合理引导住房需求。对已拥有1套住房的本市行政区域内户籍居民家庭、能够提供在本市行政区域内1年以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在五城区内限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在五城区内向其出售住房。”本院认为，原、被告签订的《金辉·淮安半岛（一期）商品房定购协议》系双方当事人的真实意思表示，该协议合法有效。2011年2月28日，福州市人民政府出台《福××见》，规定对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，……暂停在五城区内向其出售住房。原告在购买本案讼争房时已在福州市区拥有二套住房，属于暂停在五城区内向其出售住房的对象。原、被告双方虽然已签订《定购协议》，但由于政府出台的政策致使原告不能实现合同目的，原告可以解除合同。原告解除《定购协议》的通知于2013年5月3日送达被告，该《定购协议》于该日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告诉请被告返还购房款1486588元，本院予以支持。原、被告系因不可抗力无法实现购房目的而解除《定购协议》，导致合同解除双方均无过错，故原告诉请被告支付自2011年10月14日起至实际还款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用费，本院不予支持。反诉原告诉请不予退还原告已付购房款1486588元（含定金1000000元），本院不予支持；依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（一）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：原告卢忻与被告融侨（福州）置业有限公司签订的《金辉·淮安半岛（一期）商品房定购协议》于2013年5月3日解除；被告融侨（福州）置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告购房款1486588元；三、驳回原告卢忻的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告融侨（福州）置业有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19560元，由原告卢忻负担1833元，被告融侨（福州）置业有限公司负担17727元。反诉案件受理费9090元，由被告融侨（福州）置业有限公司负担。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  郑敦梁代理审判员  许友霖代理审判员  吴清云二〇一四年四月九日书 记 员  曾雪莲