浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民终533号
上诉人（原审被告）：朱明华，男，1956年4月25日出生，汉族，个体工商户，户籍所在地：浙江省宁波市海曙区，现住浙江省宁波市鄞州区。
委托代理人：陈方伟，宁波市中山法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：卢志及，男，1961年7月15日出生，汉族，无固定职业，住浙江省临海市。
委托代理人：董国忠，浙江明州律师事务所律师。
委托代理人：孙丹，浙江明州律师事务所律师。
上诉人朱明华因与被上诉人卢志及房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2015年12月9日作出的（2015）甬鄞民初字第1748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2014年4月27日，原告与案外人童国勤签订《厂房租赁合同》一份，约定原告承租童国勤所有的位于宁波市鄞州区五乡镇宝同村同岙（部队前）的厂房，建筑面积为1800平方米，租赁期限为5年（自2014年5月1日至2019年4月30日止），租金为每年165000元，先付后用，每年提前20天一次性付清全年房租；未经书面同意，原告不得转租租赁物。合同还对双方的其他权利义务进行约定。2014年7月10日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，双方约定被告向原告承租涉案厂房（面积1800平方米），租赁期限为5年（自2014年7月11日至2019年7月10日止），租金为每年193000元，每年提前一个月一次性付清全年房租，合同还对双方其他权利义务作了约定。上述合同签订后，被告依约支付了第一年租金193000元及押金10000元，原告亦依约将上述厂房交付给被告使用。后被告未支付下一年度租赁费。2015年10月26日，被告从涉案厂房腾退。
另查明，2015年5月18日，案外人童国勤为与原告卢志及房屋租赁合同纠纷一案向原审法院起诉，审理中，原审法院应童国勤申请追加了被告朱明华为共同被告。童国勤要求解除其与卢志及签订的租赁合同、卢志及与朱明华腾退涉案厂房，并要求卢志及支付房屋占有使用费、违约金及逾期付款利息。因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，亦未办理临时建设工程规划许可证，故原审法院依法认定童国勤与卢志及签订的租赁合同无效，并判令卢志及与朱明华腾退涉案厂房、卢志及向童国勤支付自2015年5月1日起至腾退之日止的房屋占有使用费。该判决现已生效。
原审原告卢志及于2015年9月23日诉至原审法院，请求判令：原审被告按528.77元/天支付原审原告自2015年7月11日至实际腾退之日止的房屋占有使用费（暂算至2015年9月22日为37542元），原审审理中，原审原告确认原审被告于2015年10月26日腾退，并明确诉讼请求为要求判令原审被告支付房屋占有使用费55520.85元（528.77元/天×105天）。
原审法院审理认为：原、被告之间签订的《厂房租赁合同》系转租合同，原告的转租权来源于其与案外人童国勤签订的房屋租赁合同，现原告与童国勤之间的租赁合同被原审法院生效判决认定无效，故原、被告之间的租赁合同亦应无效。无效的合同自始不发生效力，因合同取得的利益应该返还，不能返还或没有必要返还的，应折价补偿。被告占有使用涉案厂房获得的利益，无法现实返还，应当折价补偿。涉案房屋虽为案外人童国勤所有，但原告因租赁合同取得了占有使用权，且原审法院生效判决判令原告向案外人童国勤支付房屋使用期间的占有使用费，原告据此向被告主张占有使用费于法有据，依法予以支持。对于占有使用费的金额，原、被告签订的厂房租赁合同约定年租金为193000元，原告主张参照该标准计算占有使用费符合法律规定，即自2015年7月11日起至2015年10月26日止，被告应支付原告房屋占有使用费57106.85元（193000元/年÷365天/年×108天），现原告仅要求被告支付55520.85元，系对自身权利的处分，且未违反法律法规的强制性规定，予以准许。此外，原、被告双方均认可被告向原告支付了押金10000元，并同意以该10000元折抵房屋占有使用费，故被告尚应支付原告房屋占有使用费45520.85元。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，作出如下判决：被告朱明华于判决生效之日起十日内支付原告卢志及房屋占有使用费45520.85元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费1188元，减半收取594元，由被告朱明华负担。
宣判后，原审被告朱明华不服，上诉至本院，称：1.原审法院认定事实错误。本案被上诉人本可以在（2015）甬鄞民初字第1083号案件中提起反诉，而被上诉人却延误了反诉时间，另行起诉，原审法院认定卢志及与案外人童国勤签订的《厂房租赁合同》是主合同，卢志及与上诉人签订的《厂房租赁合同》是转租合同，无事实和法律依据。房屋占有使用费应认定为165000元/年，上诉人占有使用的不是被上诉人的房屋，不应以193000元/年计算。自转租开始，多年来，被上诉人一直占有使用厂房100平方米，且上诉人未同意用10000元押金抵房屋占有使用费；2.原审法院审理程序违法。被上诉人未经房东同意，抬高租金、隐瞒电量不足、恶意失联，导致上诉人重大经济损失，上诉人已于2015年6月7日起诉至鄞州区人民法院，请求解除合同、被上诉人返还租金、押金、赔偿损失共240000余元，原审法院却回避此事，不顾双方在开庭期间提出过本案可以而且应该反诉的意见，对本案下判，造成当事人诉累；3.原审法院适用法律错误。违反建设工程规划的农村房屋租赁合同，并不因此无效。请求撤销原判，发回重审。
被上诉人卢志及答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，诉讼程序合法。请求驳回上诉，维持原判。
在二审审理期间，上诉人提供照片六张、告知书一份，拟证明100平方米厂房一直由被上诉人占用了一年两个月零十四天的事实。
被上诉人经质证，认为照片的真实性无法确认，关联性有异议，无法证明这些物品存放在上诉人的厂房里，即使这些物品是被上诉人存放在上诉人地方的，则在《厂房租赁合同》里也能够反映出上诉人同意被上诉人把部分的租赁物品、设备存放在上诉人的厂房内。对告知书的真实性无异议，关联性有异议。因为在（2015）甬鄞民初字第930号案件中，案外人童国勤起诉后判决要求上诉人与被上诉人腾退厂房，基于这个原因，被上诉人腾退厂房，租赁厂房内的物品存放在上诉人地方，也是基于《厂房租赁合同》的约定。
本院经审查认为，被上诉人对该证据有异议，且上述证据无法证明被上诉人占有使用涉案厂房内的100平方米厂房面积，故对该份证据不予确认。
经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：双方当事人签订的《厂房租赁合同》系转租合同，因被上诉人与案外人童国勤之间的《厂房租赁合同》已被生效判决认定为无效合同，故本案中双方当事人间签订的《厂房租赁合同》也系无效合同。上诉人称原审法院适用法律错误，于法无据，本院不予采信。关于反诉问题，当事人未在法定期限内提出反诉，原审法院未予合并审理，而是作为两个独立案件分别审理，也无不妥。关于房屋占有使用费标准问题，被上诉人与案外人之间的《厂房租赁合同》和本案系不同主体间的法律关系，原审法院参照双方当事人间的《厂房租赁合同》所约定的租金标准计算，有法律依据。关于被上诉人是否占有使用100平方米厂房的问题，被上诉人不予认可，且上诉人也未能提供其他证据证明该事实，且根据双方间《厂房租赁合同》的约定，卢志及应在租赁合同订立，朱明华付清租金后，在五天内把自己在厂里的杂物清理搬走（除朱明华已应允部分外）空厂房交付给朱明华。故即使上述事实属实，上诉人也未能提供证据证明其曾催促被上诉人将上述物品搬离，也可视为其已应允。至于10000元押金在本案中一并折抵是否恰当的问题，原审庭审中，被上诉人同意折抵，上诉人也同意折抵，只不过其表示要和赔偿部分一起计算。本院认为，原审法院将10000元押金在本案中一并折抵，未损害上诉人的利益，并无不当。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。上诉人之上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费938元，由上诉人朱明华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄永森
审 判 员 朱亚君
审 判 员 赵保法
二〇一六年四月二十九日
代书记员 潘芬芬