广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）桂市民四终字第286号
上诉人（一审原告）广西盛景房地产开发有限公司。
法定代表人麻先勇，该公司总经理。
委托代理人黄里瑞，广西君健律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）周建军。
委托代理人周建红。
一审第三人中国平安人寿保险股份有限公司桂林中心支公司。
负责人陈淑，该公司副总经理。
委托代理人许玉婷。
委托代理人孙卫华。
一审第三人尹梅淑。
委托代理人周建红。
上诉人广西盛景房地产开发有限公司（以下简称盛景公司）因与被上诉人周建军及一审第三人中国平安人寿保险股份有限公司桂林中心支公司（以下简称保险公司）和一审第三人尹梅淑房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区七星区人民法院（2013）星民初字第1340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月28日受理后，依法组成由审判员於署光担任审判长，审判员吴俣和代理审判员蒋子秀参加的合议庭，于2014年7月1日公开开庭审理了本案。书记员李菊丽担任记录。上诉人盛景公司的委托代理人黄里瑞、被上诉人周建军及一审第三人尹梅淑的委托代理人周建红、一审第三人中国平安人寿保险股份有限公司桂林中心支行公司的委托代理人许玉婷、孙卫华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：原、被告双方有债权债务关系。2010年5月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告将其所有的位于桂林市骖鸾路33号盛景中心1栋1、2、3层西边（酒店部分）建筑面积约4000平方米出租给被告免费使用，租期10年（即从2010年5月1日起至2020年5月1日止）；同时还约定：被告在租赁期间有权将房屋转租给第三方，原告不得干涉，不得额外收取任何费用，原告需协助被告办理相关的转租手续。同年6月16日，原告与被告在桂林市房屋租赁管理所办理房屋租赁备案登记时另行签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：原告将座落于桂林市骖鸾路33号盛景中心1栋1、2、3层西边（酒店部分）建筑面积约4000平方米出租给被告做办公使用，租期10年（即从2010年5月1日起至2020年5月1日止），每月租金60000元，每月15日前交付租金；同时还约定：被告在租赁期限内，经过原告书面同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。如擅自转租和未按时交纳租金的，原告有权终止合同，收回房屋，因此而造成的损失由被告承担，并承担违约金10000元。同日，原告与尹梅淑在桂林市房屋租赁管理所签订《房屋租赁合同》一份，约定房屋租金为每月30000元，合同标的物的抵押权人农行桂林分行在该合同上盖章同意租赁。2010年6月29日，被告与保险公司签订《房屋租赁合同书》一份，约定：被告将座落于桂林市骖鸾路33号盛景中心一层1-4号、23-26号，三层1-10号、42-46号房屋转租给第三人使用，建筑面积约1800平方米，租赁期限5年（即从2010年10月1日至2015年9月30日止），另被告给保险公司提供3个月免费装修期（即从2010年7月1日至2010年9月30日止）；房屋租赁期间总金额为3978455元，第一年房屋租金为720000元（即每月每平方米33.33元）；第二年房屋租金为756000元（即每月每平方米35元）；第三年房屋租金为793800元（即每月每平方米36.75元）：第四年房屋租金为833490元（即每月每平方米38.59元）；第五年房屋租金为875165元（即每月每平方米40.52元）；每半年交纳一次房屋租金。保险公司按照合同承租后，已支付房屋租金至2014年2月底，共计2686545元。但被告一直未向原告交纳租金，现原告以被告未向原告交纳租金及未经原告的书面同意擅自转租为由，诉至法院。
一审法院审理认为：本案的原告分别与被告及第三人尹梅淑就位于桂林市骖鸾路33号盛景中心1栋1、2、3层西边（酒店部分）签订多份《房屋租赁合同》，但被告实际占有该租赁房屋，并以其名义与保险公司签订了房屋转租合同，并收取转租费，是本案的实际承租人，第三人尹梅淑并不是实际承租人。原告自愿将租赁房屋出租给被告周建军，并免收租金，是因其长期拖欠原告借款所致，且原告多年来也未向被告主张其租金，故应视为其已认可2010年5月1日签订的《房屋租赁合同》为有效合同，且双方已按照该合同的约定实际履行。原告与被告于2010年6月16日签订的《房屋租赁合同》，虽已在房管部门登记备案，但并非双方真实意思表示，故原告要求按照该合同确定的租金被告支付租金、利息及违约金的诉讼请求，该院不予支持。原告以被告未经其同意，将房屋转租给他人，要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，因其在六个月内并未提出异议，应视为其已认可被告的转租行为，故该项诉讼请求，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第六条、第十六条的规定，判决：驳回原告广西盛景房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费27360元（原告预付该院13680元，尚欠13680元），由原告负担。
上诉人盛景公司不服一审判决，上诉称：一、被上诉人无任何证据证实2010年6月16日签订的《房屋租赁合同》是受上诉人的欺诈或胁迫而作出的错误意思表示，一审判决认定该合同并非双方真实意思表示无任何事实依据；根据《合同法》第五十二条的规定，意思表示不真实的合同并非无效合同，而属于可撤销合同，即便被上诉人能够证明该合同并非其真实意思表示，其也只能在一年期间内向法院申请撤销，否则，该合同仍为有效合同，应受法律保护。另，2010年5月1日不收租金的《房屋租赁合同》成立在前，经登记备案的2010年6月16日的《房屋租赁合同》成立在后，双方就租金问题经协商重新达成一致，依法变更了不收租金的合同内容，在新合同中明确了被上诉人每月应付租金及应承担相应的违约责任，双方应按新合同来履行。二、本案是房屋租赁合同纠纷，与被上诉人辩称的双方之间存在借贷关系是完全不同的两个法律关系，一审判决以双方存在借贷关系为由，认定双方应当履行2010年5月1日不收租金的合同，混淆了两个完全不同的法律关系。三、双方签订2010年6月16日《房屋租赁合同》备案后，被上诉人从未向上诉人支付过租金，被上诉人的行为已构成根本性违约，导致上诉人不能实现自己的合同目的，根据《合同法》第九十四条第四项的规定，上诉人依法可以解除合同。综上，一审法院混淆了借贷与本案租赁之间不同的法律关系，无视双方新的约定，强行要求上诉人履行已被变更过的、不收取租金的合同，判决驳回上诉人要求被上诉人支付租金、利息损失、违约金及解除2010年6月16日《房屋租赁合同》的诉讼请求，无任何事实和法律依据。故上诉人请求本院撤销一审判决，并依法改判解除其与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，被上诉人将盛景中心1、2、3层西边（酒店部份）共计4000平方米房产返还上诉人；并判令被上诉人支付其2013年9月以前12个月的租金共计720000元（2013年9月以后的租金另计），支付违约金10000元，对所欠租金按人民银行同期贷款利率分段计付利息（利息暂计40000元）。
被上诉人周建军、一审第三人保险公司及一审第三人尹梅淑答辩称：一审法院认定事实清楚，实体处分正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：上诉人于2010年5月1日及6月16日就涉案房屋分别与被上诉人周建军及一审第三人尹梅淑共签订三份《房屋租赁合同》，每份合同对房屋租金的约定均不相同。自2010年5月1日第一份合同签订时起至2013年10月15日上诉人起诉本案时止，在此期间，上诉人既未要求被上诉人按2010年6月16日签订的合同交付房屋租金，亦未对被上诉人将租赁房屋转租给第三人保险公司使用提出任何异议。由此可见，双方实际履行的是2010年5月1日签订的免费使用租赁房屋的合同，该份合同是双方当事人针对涉案房屋租赁而作出的真实意思表示。而对于2010年6月16日签订的每月交纳租金的合同，上诉人无任何证据证实其曾要求被上诉人按该合同交纳租金，亦无任何证据证实其向被上诉人追讨过租金，该合同签订后，双方并未实际履行过该份合同，且2010年6月16日合同中亦未注明收取租金的约定是针对2010年5月1日合同中免费使用租赁房屋约定的变更。由此可见，2010年6月16日交纳租金的合同并非为涉案房屋的租赁而签订，而是为涉案房屋租赁的备案登记而签订。鉴于此，一审判决认定双方履行2010年5月1日签订的《房屋租赁合同》、驳回上诉人要求被上诉人按2010年6月16日签订的《房屋租赁合同》支付租金、利息及违约金的诉请并无不当。故上诉人要求解除双方签订的《房屋租赁合同》、被上诉人返还租赁房屋并支付租金、利息及违约金的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处分恰当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11500元，由上诉人广西盛景房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 於署光
审 判 员 吴 俣
代理审判员 蒋子秀
二〇一四年八月五日
书 记 员 李菊丽