广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1284民初538号原告卢新莲，女，1949年2月11日出生，汉族，住广东省肇庆市大旺综合经济开发区。委托代理人何捷，广东大同律师事务所律师。委托代理人何欣，男，1952年4月26日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。系广东大同律师事务所职员。被告肇庆市大旺农业资产管理有限公司，住所地：肇庆市大旺高新区旧场部办公楼一楼东。组织机构代码：719381828。法定代表人邓衍君，该公司总经理。委托代理人郭鹏志，广东安鼎律师事务所律师。委托代理人罗书敏，广东安鼎律师事务所实习律师。第三人肇庆高新技术产业开发区管理委员会，法定代表人陈家添，该管委会主任。委托代理人丁涛，广东勤思进律师事务所律师。委托代理人陈淑欢，广东勤思进律师事务所律师。原告卢新莲诉被告肇庆市大旺农业资产管理有限公司（以下简称“农资公司”）、第三人肇庆高新技术产业开发区管理委员会（以下简称“高新区管委会”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于２０１6年4月6日受理后，依法适用简易程序，由四会市人民法院审判员李月明独任审判，于2016年6月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何捷、何欣，被告农资公司的委托代理人郭鹏志、罗书敏，第三人高新区管委会的委托代理人陈淑欢均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢新莲诉称：2012年8月14日，原告与受第三人委托的被告签订《肇庆市高新区居民点住房拆迁领取补偿款协议》（以下简称“《补偿款协议》”），根据协议约定，由被告拆除原告的房屋，并由被告作出如下补偿：一次性支付拆迁房屋补偿款196603元；支付固定电话、有线电视补贴拆迁费用300元；一次性支付评估价补偿款10433元。以上补偿款在协议签订后1个月内支付，否则被告应按照补偿款总额每日1%标准向原告支付违约金，至支付完毕止。协议签订后，被告农资公司以无钱为由一直未付款给原告，直到2014年3月4日才通知原告可领取补偿款；但提出前提是要收回《补偿款协议》原件、不予支付违约金且要原告承诺今后不得再次向被告主张任何权利。2014年9月，原告将被告及第三人提起行政诉讼，要求其履行协议义务；因审理后认为本案不属于行政案件而驳回原告的起诉。诉讼期间，被告支付了拆迁补偿款196603元，但其余款项未付。为此，起诉如下：1、判令被告向原告支付迟延支付房屋拆迁补偿款的违约金58980元；2、判令被告支付协议约定的固定电话、有线电视迁移补贴费用300元；3、判令被告支付协议约定的一次性评估价补偿款10433元；4、判令第三人承担连带责任。被告农资公司辩称：一、被告不存在违约情形，无须支付违约金。理由如下：1、无论是现行有效的《国有土地上房屋征收与补偿条例》还是已被废止的《城市房屋拆迁管理条例》，都规定了房屋被拆迁人是××，本案原告仅是房屋的使用人而被告是房屋的所有权人。原告的房屋使用证实质是原告与原大旺华侨农场设立了无固定期限的房屋租赁关系，而被告农资公司作为肇庆高新区管理运营全区农业土地和原作业区资产的独立法人，与原告签订的《补偿款协议》，实质是被告作为经营管理者与原告协商一致，提前解除房屋租赁关系，由被告收回房屋使用权。2、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第4条规定了市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作；市、县级政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收工作。第三人高新区管委会属于肇庆市人民政府的派出机构，不是市、县级人民政府，不具有负责本行政区域房屋征收与补偿工作的行政职权，被告也不是由第三人所确定的房屋征收部门，从未对原告使用的房屋，组织实施过法律规范规定意义的房屋拆迁征收工作；3、被告或者第三人从未对原告使用的房屋依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》拟定、公布征收补偿方案，作出房屋征收决定。二、根据合同法的相关规定，在原告未交回或同时交回涉案房屋前，被告有权拒绝原告的支付补偿款请求，因此被告不存在违约。三、所谓违约金问题，是原告自身原因所致。依照《补偿款协议》的约定，原告应主动交付涉案房屋，并从被告处领取补偿款，但原告签订协议后，一直不予交付房屋，也拒绝被告提出的同时履行正当要求；后来更以要求被告支付高额违约金为由，拒不与被告办理领取补偿款的手续。四、即使被告违约，鉴于原告实际占据涉案房屋且直到收到补偿款后才腾退房屋，故不存在实际损失，双方约定违约金的标准也过高，请求法院调整。五、原告主张的支付固定电话、有线电视补贴迁移费用以及一次性评估补偿款缺乏事实依据。因该部分款项被告已付，故请求驳回原告的该项请求。第三人高新区管委会述称：一、第三人与本案无关，不应对涉案款项承担责任，理由如下：1、本案依法应适用《城市房屋拆迁管理条例》，本案发生在2010年，即使签订的补偿协议在2012年，也应适用《城市房屋拆迁管理条例》；依照该条例，第三人不属于涉案房屋的拆迁主体。2、第三人不是涉案协议的一方当事人，与被告之间也不存在民事委托法律关系。3、被告是独立民事主体，应由被告独立承担相关民事责任。二、原告提起的诉求缺乏事实和法律依据，不应支持。被告已按照协议向原告支付完了补偿款；而本案是先腾退后支付补偿款的，因此被告不存在违约的情形。原告卢新莲为证明其主张，向本院提供的证据如下：1、《肇庆高新区领取拆迁房屋补偿款登记表》（以下简称“《补偿款登记表》”）；2、《补偿款协议》；3、肇庆中级法院；4、广东省高级法院的行政裁定书。被告农资公司对原告提交的证据的质证意见是：对证据14没有异议。第三人高新区管委会对原告提交的证据的质证意见是：对证据1、2的真实性、合法性均没有异议，但与本案没有关联性；对证据3、4三性没有异议。被告农资公司为证明其主张，向本院提供的证据如下：1、房屋使用证；2、房屋移交确认书；3、付款报销单；4、支票头；5、补偿款付款的电子回执。原告卢新莲对被告提供的证据的质证意见是：对证据1、4、5由于没有证据原件，无法确认其真实性；对证据2、3由于有原件，确认其三性。第三人对被告提交的证据的质证意见是：对证据15没有异议。第三人向本院提交的证据的质证意见是：1、曙光街相关工作的函件；2、拆迁评估表；3、《补偿款协议》。原告对第三人提交的证据的质证意见是：对证据1无原件，真实性无法确认；对证据2、3没有异议。经审理查明：原告的配偶阮河清（已去世）因当时的历史政策原因，从原广东省大旺华侨农场（现该农场已变更为肇庆市高新区，该区的农业用地均由被告农资公司管理运营）处取得现争议房屋的使用权，并由农场发给其房屋使用证。原告卢新莲是阮河清的法定继承人，各方对此均无异议。原告与被告农资公司经协商一致，签订《补偿款协议》一份，协议主要内容：1、被告农资公司受高新区管委会委托，与原告达成协议；2、协议第三项约定由被告一次性支付拆迁房屋补偿款196603元给原告；第四项约定被告对原告原有的固定电话、有线电视分别补贴迁移费用300元；第五项约定对原告住房附属生活设施，由被告一次性补偿10433元（含协议第四项费用）；第六项约定原告在协议生效后1个月内到被告处领取补偿款，逾期不领也不搬出；或者虽领取补偿款但不搬出的，则原告违约；第八项约定被告违约的，则需按前述费用总额的1%每天的标准，向原告支付违约金，至协议约定的被告义务全部履行时止；3、协议自双方签名之日起生效，合同附件包括《补偿款登记表》。上述《补偿款协议》双方于2012年8月24日签订，按协议约定当日已生效。双方未在协议生效后一个月内履行支付或领取补偿款的行为。被告在2014年3月4日通知原告去领取补偿款，原告直到2015年2月13日才领取了补偿款。对此，原告的解释为：在协议生效后几天内已到被告处要求领取款项，但被告说没有钱未能领取补偿款；在2014年3月4日收到通知后去领取，但被告又告知领取补偿款的前提是要收回《补偿款协议》原件、不予支付违约金、要承诺今后不得主张任何权利；原告不同意。被告则确认2014年3月4日有通知原告可领取补偿款，但不承认在协议生效后无款支付及要求收回《补偿款协议》原件、不予支付违约金、要求原告承诺收款后不得主张任何权利之事。原告因《补偿款协议》履行的纠纷曾向肇庆市中级人民法院提起行政诉讼，要求被告及第三人履行协议的义务。该院于2014年12月16日作出（2014）肇中法行初字第20号民事裁定书，认为原告与被告农资公司签订的《补偿款协议》，因履行协议而发生的纠纷为民事纠纷，不属于行政诉讼范围，裁定驳回原告的起诉。原告不服提起行政诉讼的上诉；广东省高级人民法院于2015年4月30日作出（2015）粤高法行终字第111号民事裁定书，驳回原告的行政诉讼上诉。2015年2月13日，原告在被告农资公司处领取了补偿款合共207036元，并于当天移交房屋给被告。2016年4月6日，原告向本院提起本案诉讼。被告农资公司提出抗辩认为违约金过高，要求进行调整。原告也同意调低违约金，但并未提供证据证实其实际损失有哪些；且被告未能支付原告补偿款期间，原告也并未将房屋搬出、腾退归还给被告。被告农资公司认为应当在协议签订满1个月后，才开始计算违约金；原告未交回（或未同时交回）涉案房屋前，被告有权拒绝原告支付补偿款的请求，因此认为被告不构成迟延付款违约。另查明：原、被告双方均确认本案涉及的××是被告农资公司，而原告仅享有房屋使用权。被告和第三人均认为，不存在第三人委托被告，与原告签订《补偿款协议》，是农资公司作为独立主体与原告形成的法律关系。再查明：2012年7月6日2014年11日22日期间人民银行公布的一年期银行贷款利率为年利率6%。上述事实，有原告提供的起诉状及相应证据，被告提供的答辩状及相应证据，第三人提交的答辩状及相应证据，以及本院制作的庭审笔录等予以证实，足以认定。本院认为，原告卢新莲作为房屋的使用人，与被告农资公司（××）达成住房拆迁领取补偿款协议，由被告收回房屋，并补偿款项给原告；双方因拆迁补偿形成的纠纷，为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。本案双方争议的焦点是：一、原、被告之间的房屋拆迁补偿协议关系是否适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定；第三人高新区管委会是否对被告的债务承担连带清偿责任。二、被告迟延支付房屋拆迁补偿款是否构成违约，如构成，则违约金具体是多少。三、原告主张的支付固定电话、有线电视迁移费用300元，以及一次性补偿款10433元问题。以下分别论述。关于原、被告之间的房屋拆迁补偿协议关系是否适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定；第三人高新区管委会是否对被告的债务承担连带清偿责任的问题。1、《城市房屋拆迁管理条例》于2001年11月1日起施行。该条例规定拆迁人是取得房屋拆迁许可证的单位，是使用被拆迁房屋地域建设项目的一方；被拆迁人是房屋的所有人，是需要腾退所房屋所占地域给拆迁人的一方；县级以上人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门（即房屋拆迁管理部门）对本区域内房屋拆迁工作实施监督管理（负责审核、颁发拆迁许可证给拆迁人）；县级以上政府土地行政主管部门负责拆迁有关的土地管理工作。本案被告农资公司本身即为房屋所有人，而原告为房屋的使用人，双方之间的房屋拆迁补偿关系不适用《城市房屋拆迁管理条例》的规定。2011年1月19日公布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，该条例实施后，《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。《国有土地上房屋征收与补偿条例》又规定，市、县级政府负责本区域的房屋征收与补偿工作，该政府确定的房屋征收部门组织实施本区域房屋征收与补偿工作。房屋征收部门可委托房屋征收实施单位来承担房屋征收与补偿的具体工作，并对后者的行为后果承担法律责任。市、县人民政府作出房屋征收决定，并对被征收人（××）进行补偿。原告的配偶阮河清（已去世）因当时的历史政策原因，从原广东省大旺华侨农场（现该农场已变更为肇庆市高新区，该区的农业用地均由大旺农资公司管理运营）处取得现争议房屋的使用权，并由农场发给其房屋使用证；原告对房屋所享有的实际上是福利性质的使用权而非房屋的所有权。因农资公司本身是房屋的所有权人，而原告仅是房屋的合法使用人，因此原、被告双方的房屋拆迁补偿关系同样不适用《城市房屋拆迁管理条例》的规定。2、农资公司收回房屋并与原告签订房屋拆迁补偿的协议，双方形成的关系是被告作为房屋所有人向原告收回房屋的使用权，从而形成的民事法律关系，不存在第三人管委会委托农资公司收回房屋，因此第三人在本案中与原告不存在直接的法律关系；原告主张第三人对被告的债务承担连带清偿责任的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。二、关于被告迟延支付房屋拆迁补偿款是否构成违约，如构成，则违约金具体是多少的问题。1、原告作为房屋使用权人，被告农资公司作为××；双方达成的《补偿款协议》、《补偿款登记表》是双方的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，是有效协议，受法律保护，双方均应按照协议履行权利义务。按照双方达成的协议，被告农资公司应向原告一次性支付拆迁房屋补偿款196603元、住房附属生活设施补偿（含固定电话、有线电视迁移补贴费用各300元）10433元，合共207036元；该款由原告在协议生效后（从签订日其生效）1个月内到农资公司领取补偿款，并由原告搬出、腾退房屋给被告。按协议的意思表示，被告农资公司应在协议生效之时（即签订之日起）具备支付款项给被告的能力，在1个月内原告可以随时来领取补偿款；但被告在2014年3月4日前并未通知原告取款并搬出、腾退房屋，因此本院采信原告所称“被告没有钱支付而令原告未能领取补偿款”的说法。故被告自协议生效日即2012年8月14日至2014年3月4日，因不具备付款能力，未能向原告支付补偿款而构成违约，应当承担向原告支付迟延付款违约金的责任。双方达成的协议虽然约定了被告违约时，应按支付总费用的每天1%的标准向原告支付违约金；但被告农资公司提出抗辩认为违约金过高，要求进行调整。《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求人民法院予以适当减少；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（以下简称“《合同法解释二》”）第29条规定，当事人主张违约金过高请求减少的，人民法院应以实际损失为限，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决；违约金高于实际损失的30%的，可认为过分高于造成的损失。本案中，原告也同意调低违约金，但并未提供证据证实其实际损失有哪些；且被告未能支付原告补偿款期间，原告也并未将房屋搬出、腾退归还给被告，原告是可以在此期间继续使用、居住在需腾退的房屋中的；被告逾期付款实际上相当于占用了原告的资金，造成原告资金被占用期间的利息损失，可以视为其实际损失相当于银行同期贷款利息损失。现双方约定的违约金按每日1%计算，已远超过其实际损失（2012年7月6日2014年11日22日期间人民银行公布的一年期银行贷款利率为年利率6%），被告辩称双方约定的违约金过高，要求调整的抗辩主张有法律依据，本院对违约金的计算予以调整并以银行同期贷款利率的1.3倍计算，即以协议约定的补偿款207036元为本金，按年利率6%的1.3倍计算利息，自2012年8月14日计算至2014年3月4日，为207036元*年息6%*1.3倍*（7个月差10天，即0.5559年）=8977.12元。被告农资公司抗辩主张应当在协议签订满1个月后，才开始计算违约金的抗辩主张，本院认为，既然协议约定原告在协议生效后1个月内（任何一天）到被告处领取补偿款并搬迁，则被告应在合同签订后即具备付款能力，以便原告可以在协议生效后1个月内的任一天领取补偿款；故被告的该抗辩主张没有理据不足，本院不予采纳。被告抗辩提出的原告未交回（或未同时交回）涉案房屋前，其有权拒绝原告支付补偿款的主张，并据此认为被告不构成迟延付款违约问题，本院认为，在双方签订的拆迁补偿协议中，由被告收回房屋使用权，并向原告支付款项；协议中虽然没有明确约定原告付款与被告搬迁哪个在先，哪个在后；但《补偿款协议》第六项注明原告在协议生效后1个月内到被告农资公司处领取补偿款，逾期不领取且不搬出，或者领取后不搬出则原告构成违约；实际上该约定可以理解为原告在协议生效后1个月内随时领取补偿款，一个月内搬迁都是可以的。从房屋拆迁补偿的公平角度看，被告需要收回房屋，原告则予以配合，原告腾退房屋，必然会产生重新找居住房屋、搬迁房屋内的物品所消耗的时间、人力等，也需要资金；被告先付款，原告后搬迁是符合公平原则的。本案原、被告之间的房屋拆迁补偿关系虽然不适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，但该条例第二十七条规定了房屋征收应当先补偿后搬迁，所体现的公平原则的立法精神，在本案中也应适用，即被告应先补偿，后原告搬迁。被告农资公司抗辩主张的不构成迟延付款违约的理由，理据不足，本院不予采纳。2、2014年3月4日，被告农资公司已经通知原告可以领取补偿款；故被告农资公司支付迟延付款违约金的截止期限应为2014年3月4日。原告认为2014年3月4日之后，农资公司告知其领取补偿款的前提是要收回补偿拆迁协议的原件并且不能主张违约金等其他权利，故直到2015年2月13日才领取了补偿款，从而主张违约金应计算至2015年2月13日，但并未提供证据证实自己的说法，被告农资公司也不确认；原告不能提供证据证实2014年3月4日之后不领取补偿款是被告的原因造成，应承担举证不利的法律后果。原告主张的2014年3月4日之后继续计算违约金没有事实依据，本院不予支持。三、关于原告主张的支付固定电话、有线电视迁移费用300元，以及一次性补偿款10433元问题。《住房拆迁领取补偿款协议》中第三项约定被告一次性支付拆迁补偿款196603元；第四项约定被告补偿固定电话、有线电视迁移费用分别为300元；第五项约定被告一次性支付对附属生活设施的补偿款10433元（该项包含第四项在内），以上三项合共207036元；该款原告已于2015年2月13日领取完毕，故原告主张的支付固定电话、有线电视迁移费用300元、以及一次性补偿款10433元的诉讼请求，因已履行完毕，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第27条、第29条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条之规定，判决如下：一、被告肇庆市大旺农业资产管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起5日内向原告卢新莲支付迟延支付房屋拆迁补偿款的违约金8977.12元。二、驳回原告卢新莲的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半后收取772元，由被告肇庆市大旺农业资产管理有限公司负担99元，原告卢新莲负担673元。（该款原告在起诉时已向本院预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  李月明二〇一六年七月十九日书记员  冼文华