广东省珠海市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）珠中法执外异字第17号
案外人：WEIQINCHENG（中文译音：程维勤），男，加拿大国居民，加拿大身份证号码：×××4077。
委托代理人：高洁，广东融聚律师事务所律师。
委托代理人：李成发，广东融聚律师事务所律师。
申请执行人：珠海经济特区珠光投资发展公司，住所地：珠海市。
法定代表人：卢伟，总经理。
委托代理人：吴小薇。
申请执行人：珠海经济特区珠光房产开发有限公司，住所地：珠海市。
法定代表人：邓伟群，董事长。
委托代理人：吴小薇。
被执行人：珠海市置顺经贸有限公司，住所地：珠海市。
法定代表人：黄国昭，董事长。
本院依据（2005）珠中法民二初字第60号民事调解书，在执行珠海经济特区珠光投资发展公司（简称“珠光投资公司”）、珠海经济特区珠光房产开发有限公司（简称“珠光房产公司”）申请强制执行珠海市置顺经贸有限公司（简称“置顺公司”）土地使用权转让合同纠纷一案过程中，查封了被执行人置顺公司名下珠海市XXXX中2001号XXXX4栋2单元401房。案外人CHENGWEIQIN对执行标的向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。
案外人CHENGWEIQIN提出异议称：其已故母亲纪惠钰与置顺公司于2005年4月24日签订《商品房买卖合同》，购买XXXX4栋2单元401房，总房款162125元，已支付全部房款。2006年7月6日，置顺公司交付房屋。由于置顺公司未按合同约定协助办理房产证，导致该房被查封。请求解除对上述房产的查封并中止执行。
案外人CHENGWEIQIN提交了以下证据佐证：
1、纪惠钰与置顺公司于2005年1月13日签订《商品房认购协议书》一份，主要内容：纪惠钰向置顺公司认购XXXX4栋2单元401房，建筑面积51.54平方米，套内建筑面积41.41平方米。按套内面积单价每平方米3969.02元，总房款164357元。签订本协议当天内支付30％房款49307元。
2、纪惠钰与置顺公司于2005年4月24日签订《商品房买卖合同》一份，主要内容：纪惠钰向置顺公司购买XXXX4栋2单元401房，建筑面积50．84平方米，套内建筑面积40．98平方米。按套内建筑面积单价每平方米3956.20元，总房款162125元。签订买卖合同后3天内一次性付清房款。
3、№04213234、№04213548、№03623673《收款收据》三份，记载置顺公司于2005年1月13日、2005年5月2日、2005年5月25日分别收到纪惠钰交来XXXX4栋2单元401房房款49307元、112818元、契税1621.25元。
4、《钥匙交接单》一份，记载置顺公司于2006年7月6日通知“XXXX”物业管理处将XXXX4栋2单元401房钥匙交付业主纪惠钰，业主栏签名为黄维莉（代）。
5、纪惠钰、饶海强与珠海市伟伦房地产有限公司刘利霞于2009年2月12日签订的《存放业务合同》，约定将XXXX4栋2单元401房存入珠海市伟伦房地产有限公司刘利霞名下的“房屋理财中心”。
6、珠海水务集团有限公司客户服务分公司拱北营业所《122367676刘利霞XXXX中2001号XXXX4栋2单元401房》明细表，记载该房屋刘利霞自2007年9月至2015年3月用水量、应收水费。
7、珠海市公证处2010年5月25日（2010）珠证内民字第4554号《公证书》查明：被继承人纪惠钰于2005年4月24日与置顺公司签订《商品房买卖合同》，预售商品房地址为广东省珠海市XXXX中2001号XXXX4栋2单元401房，纪惠钰已交清所有购房款人民币壹拾陆万贰仟壹百贰拾伍元整，并缴纳了百分之一的契税人民币壹仟陆佰贰拾壹元贰角伍分。…兹证明被继承人纪惠钰遗留的《商品房买卖合同》项下债权债务由其儿子CHENGWEIQIN一人概括承受。被继承人纪惠钰于2009年5月17日在浙江省杭州市死亡。申请人CHENGWEIQIN提供了（预售商品房地址广东省珠海市XXXX中2001号XXXX4栋2单元401房）《商品房买卖合同》一份、收款收据三张等证明材料。
8、广东电网有限责任公司珠海供电局《发票联》14份、电费明细单，分别记载实收珠海市XXXX中2001号XXXX4栋2单元401房客户纪惠钰2010年11月至2015年3月用电量、电费。
9、纪惠钰的无房证明。
申请执行人珠光投资公司、珠光房产公司对案外人的异议没有意见，称于国资委沟通后，可以同意解封涉案房产。
经本院审查查明，珠光投资公司、珠光房产公司与置顺公司土地使用权转让合同纠纷一案，本院（2005）珠中法民二初字第60号民事调解书确认：一、置顺公司应支付申请执行人人民币2000万元；二、对于上述2000万元款项的支付，以本案中查封的位于珠海市XXXX2001号XXXX花园第4栋2、3层商铺折抵为主，由双方在签收调解书后共同选定评估机构对商铺价值进行评估，按评估结果对比欠款总额人民币2000万元金退少补；三、案件受理费182525元、保全费115520元由置顺公司负担。因置顺公司不履行上述生效法律文书确定的义务，根据申请执行人的请求，本院于2006年4月4日立案执行，案号为（2006）珠中法执字第86号。在执行过程中，本院于2012年12月29日作出（2006）珠中法执字第86号之七执行裁定，查封了被执行人置顺公司名下珠海市香洲区XXXX2001号XXXX4栋2单元401房等房产。
另查明，2005年1月13日，纪惠钰与置顺公司签订《商品房认购协议书》一份，约定纪惠钰向置顺公司认购XXXX4栋2单元401房，建筑面积51．54平方米，套内建筑面积41．41平方米。按套内面积单价每平方米3969.02元，总房款164357元。签订本协议当天内支付30％房款49307元。同日，置顺公司出具收到纪惠钰交来XXXX4栋2单元401房房款49307元的（№04213234）《收款收据》。2005年4月24日，纪惠钰与置顺公司签订《商品房买卖合同》，约定纪惠钰向置顺公司购买XXXX4栋2单元401房，建筑面积50．84平方米，套内建筑面积40．98平方米，按套内建筑面积单价每平方米3956.20元，总房款162125元。2005年5月2日、2005年5月25日，置顺公司先后出具收到纪惠钰交来XXXX4栋2单元401房房款49307元、112818元、契税1621.25元的（№04213548、№03623673）《收款收据》共二份。2006年7月6日，置顺公司向买受人纪惠钰交付该房屋钥匙，由黄维莉代签收。
还查明，被继承人纪惠钰于2009年5月17日在浙江省杭州市死亡。2010年5月17日，其儿子CHENGWEIQIN在广东省珠海市公证处申请办理继承权公证，提供了预售商品房地址为广东省珠海市XXXX中2001号XXXX4栋2单元401房的《商品房买卖合同》一份、收款收据三张等证明材料。2010年5月25日，珠海市公证处出具（2010）珠证内民字第4554号《公证书》，证明被继承人纪惠钰遗留的《商品房买卖合同》项下债权债务由其儿子CHENGWEIQIN一人概括承受。
又查明，XXXX中2001号XXXX4栋2单元401房仍登记在置顺公司名下，纪惠钰、饶海强自2009年2月12日起至2011年2月20日将上述房产存入珠海市伟伦房地产有限公司名下房屋理财中心，由该公司出租给他人使用。至本案审理时，仍处于出租状态。
本院认为，本案是在执行程序中案外人提起的执行异议案件。基于执行程序的特点，本院对案外人所述的事实及提出的证据仅进行形式审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，以上条件必须同时具备，缺一不可。本案中，纪惠钰与被执行人置顺公司在2005年4月也即法院查封XXXX4栋2单元401房之前，已就买卖该涉案房产签订了《商品房买卖合同》，并于2005年已支付购买该房的全部价款。涉案房产自2009年一直用于出租且因被执行人的原因导致涉案房产被法院查封而无法办理过户登记。现案外人CHENGWEIQIN依据（2010）珠证内民字第4554号《公证书》概括承受了被继承人纪惠钰遗留的《商品房买卖合同》项下债权债务。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，纪惠钰购买并占有涉案房屋所享有的权益，足以排除本院对该房屋强制执行的效力。案外人CHENGWEIQIN请求中止对XXXX4栋2单元401房的执行，本院予以支持。
另外，案外人CHENGWEIQIN请求解除对涉案房产的查封一节，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十三条“人民法院依照民事诉讼法第二百零四条（现行民事诉讼法的条文序号为第二百二十七条）规定裁定对异议标的中止执行后，申请执行人自裁定送达之日起十五日内未提起诉讼的，人民法院应当裁定解除已经采取的执行措施”之规定，若申请执行人珠光投资公司、珠光房产公司在收到本院中止对XXXX4栋2单元401房的执行的裁定后15日内未起诉，则本院将解除对上述房产的查封。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
在本院（2006）珠中法执字第86号案中，中止对XXXX4栋2单元401房的执行。
如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十五日内，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条之规定，向本院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 朱学辉
代理审判员 郑 恒
代理审判员 熊 珊
二〇一五年六月十九日
书 记 员 林晓聪