内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赤民一终字第1029号
上诉人（原审被告）翁牛特旗乌丹镇人民政府，住所地翁牛特旗乌丹镇全宁路北段。
法定代表人温志刚，镇长。
委托代理人石玉龙，内蒙古丹兴律师事务所律师。
委托代理人季凤强，男，1973年11月30日生，汉族，干部。
被上诉人（原审原告）沈秀娟，女，1963年3月24日生，汉族，居民。
委托代理人郭新久，内蒙古紫城律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）陈殿珍，男，1953年7月13日生，汉族，居民。
被上诉人（原审第三人）陈殿民，男，1955年12月3日生，汉族，居民。
上诉人翁牛特旗乌丹镇人民政府（以下简称乌丹镇政府）因与被上诉人沈秀娟、陈殿珍、陈殿民房屋买卖合同纠纷一案，不服翁牛特旗人民法院（2014）翁民初字第294号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了此案。上诉人乌丹镇政府的委托代理人石玉龙、季凤强、被上诉人沈秀娟及其委托代理人郭新久、被上诉人陈殿珍、陈殿民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2003年3月4日，原告沈秀娟之夫ＸＸ（已病故）与被告乌丹镇政府签订了一份“房地产转让契约”，乌丹镇政府将其使用的坐落在乌丹镇全宁居委会的办公室两间通过竞价的方式，以6000元的价格转让给了沈秀娟，乌丹镇政府在收到此款后将其纳入了财会账目。此后乌丹镇政府分别于2003年6月、2007年6月为沈秀娟办理了国有土地使用权证和房屋所有权证，沈在涉案房屋及院落内开始生活居住至今。在居住期间沈对固有的房屋进行了修缮，对院落进行了铺垫，并且又重新建造了两间房屋，进行了大量的投入。直至2013年12月20日、2014年1月20日翁牛特旗人民政府依据赤峰市人民政府行政复议意见书分别做出了翁政土发（2013）083号文件、翁房发（2014）1号文件，以土地权属来源不明为由注销了沈秀娟之夫ＸＸ名下的土地证，随即撤销了房权证。至此沈秀娟才知道乌丹镇政府根本不是涉案房屋的所有权人，乌丹镇政府对涉案的房屋无处分权，基于该两份文件沈秀娟丧失了涉案房屋及院落的所有权及使用权，由于乌丹镇政府的过错给沈秀娟造成了经济损失，故沈秀娟诉至法院要求乌丹镇政府赔偿其损失27万元。
另查明，1998年5月26日，翁旗政府就将涉案的土地为原紫城建筑公司颁发了《国有土地使用证》，后于2003年11月15日紫城建筑公司与第三人陈殿珍、陈殿民签订了《协议书》，协议约定将该土地及地上房屋归第三人陈殿珍、陈殿民所有。
原审法院认为，沈秀娟之夫ＸＸ（已病故）与乌丹镇政府签订的“房地产转让契约”基于双方平等自愿的基础之上，系双方的真实意思表示，符合房屋买卖合同的构成要件，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该契约合法有效。双方已经按着契约履行了十年之久，但由于乌丹镇政府的无权处分行为导致沈秀娟不能继续占有、使用涉案的房屋及土地，故乌丹镇政府已经构成违约，且该违约行为给沈秀娟造成了经济损失，应当予以赔偿。据此，沈秀娟要求乌丹镇政府赔偿经济损失的诉讼请求予以支持。至于赔偿数额，因沈秀娟对涉案土地及房屋进行了大量的投入，该土地及房屋因其投入行为而大幅度升值，故赔偿数额应以现在的市场价（即评估结论确定的27万元）为准。乌丹镇政府关于其应当基于无效合同承担缔约过失责任而不是违约责任的答辩意见，因双方签订的物权变动合同自成立时即发生法律效力，乌丹镇政府是否对涉案房屋及土地拥有处分权不影响合同生效。因此，基于有效合同所产生的责任应该是违约责任，而不是缔约过失责任，故乌丹镇政府的该项答辩意见不予采信。乌丹镇政府关于其诉讼主体不适格的答辩意见，因乌丹镇政府系合同的相对方，且其现在仍作为可以独立行使权利、履行义务的主体存在，故涉案合同的违约责任应当由乌丹镇政府承担，其该项答辩意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、第二款之规定，原审法院判决：被告翁牛特旗乌丹镇人民政府于判决生效后十日内赔偿原告沈秀娟经济损失270000元。
宣判后，乌丹镇政府不服，上诉称，原审在认定事实和适用法律上有严重错误之处。一、我方与ＸＸ签订合同是真实意思表示，并经土地管理部门审查后进行了初始登记，是房管部门未尽到审查义务导致登记重叠，至ＸＸ的权属证书被撤销。本案存在着特殊性是在ＸＸ家长达几十年的居住和修缮房屋期间，被上诉人陈殿珍、陈殿民作为持有相关手续的权利人却没有主张过任何权利，导致ＸＸ家损失的进一步扩大，因此陈殿珍、陈殿民是有责任的。二、判决错误地理解了《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决赔偿损失27万元依据不足，该房屋价值应为沈秀娟交付的现金价值以及利息和增加设施的价值，原审中评估价值为43516元。一审判决我方赔偿27万元没有事实和法律依据。假设即使有责任，也应该是沈秀娟交付的现金价值以及利息和增加设施的价值。故请求撤销原判或发回重审。
被上诉人沈秀娟答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，乌丹镇政府与ＸＸ签订的合同合法有效。我方对房屋进行了修缮、增设了房屋、投入了大量资金，并享有对涉案土地的使用权及房屋的所有权。由于乌丹镇政府的违约行为致使我方丧失了对涉案土地的使用权及房屋的所有权，故原审按我方申请评估价值判决其赔偿及赔偿数额正确。乌丹镇政府主张按照我方交付的房屋现金价值以及利息和增加设施的价值赔偿无法律依据。在该案未作出生效判决之前我们不会搬出该房屋。故乌丹镇政府的上诉主张无理，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人陈殿珍、陈殿民答辩称，涉案的房地产属于我们二人所有，此地块我们于1986年取得，1992年第一次办理了土地登记并获得了国有土地使用权证，1998年第二次办理了土地登记并重新颁发了国有土地使用权证，且从未有过转让、买卖行为。当时乌丹镇政府是借用我们这个地方作为全宁居委会办公场所，乌丹镇政府说我们对沈秀娟取得涉案房屋的所有权是知情的是错误的，沈秀娟方在2003年办理土地使用权时我们没盖过章也没有人签过字，2013才知道有人从ＸＸ那租来的房屋。乌丹镇政府随便将借用的土地和房屋给卖掉了，并且说沈秀娟的损失应该由我们进行赔偿，我们就是受害人，要回自己的土地和房屋是理所当然的。乌丹镇政府没有还给我们私自给卖了，因此给我们造成了损失，我们对该部分损失将另行主张权利。现在这个房屋所有权已经归我方了。
二审经审理查明的事实与原审判决一致，本院予以确认。
本院认为，乌丹镇政府上诉主张请求陈殿珍、陈殿民赔偿损失不属于本案审理范围。本案争议的焦点为上诉人乌丹镇政府赔偿被上诉人沈秀娟的经济损失27万元是否有合法依据。因沈秀娟之夫ＸＸ（已病故）与乌丹镇政府签订的“房地产转让契约”系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该契约合法有效。且双方已经按契约履行了十年之久，但由于乌丹镇政府的无权处分行为导致沈秀娟不能继续占有、使用涉案的房屋及土地，故乌丹镇政府已经构成违约，且该违约行为给沈秀娟造成了经济损失，故一审判决其应予以赔偿并无不当。至于赔偿数额，因沈秀娟对涉案土地及房屋进行了投入，该土地及房屋因其投入及市场行情而大幅度升值，故赔偿数额应以现在的市场价格即评估结论确定的27万元为准。故原审认定该赔偿数额并无不当。故上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，证据充分，适用法律适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5350元由上诉人承担，二审邮寄费80元由上诉人乌丹镇政府、被上诉人沈秀娟、陈殿珍、陈殿民各承担20元。
本判决为终审判决。
审 判 长 董燕洪
审 判 员 吴秀琴
代理审判员 牟玉莲
二0一四年九月十七月日
书 记 员 刘亚楠