广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第518号
上诉人（原审原告）：孙卓成，男。
委托代理人：陈昌骅，广东尚智和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：东莞市东商小额贷款有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇南五驰生工业村名都家居*楼。组织机构代码：68640114-X。
法定代表人：陈德佳，该公司董事长。
委托代理人：李志坤，广东深和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孙应如，男。
被上诉人（原审被告）：孙秀珍，女。
上诉人孙卓成与被上诉人东莞市东商小额贷款有限公司（以下简称东商公司）、孙应如、孙秀珍因案外人执行异议之诉一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2013）东二法民一初字第1101号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
孙卓成因本案于2013年7月22日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.确认东莞市长安镇某某社区某某路某某巷3号房产归孙卓成所有；2.解除（2013）东二法执字第108-1号执行裁定对位于东莞市长安镇某某社区某某路某某巷3号房产的查封，停止对该财产的执行。
原审法院经审理查明：原审法院在执行申请执行人东商公司与被执行人孙应如、孙秀珍小额借款合同纠纷一案中，于2012年12月28日作出（2013）东二法执字第108-1号执行裁定，查封了孙应如、孙秀珍位于东莞市长安镇某某某某路某某巷3号的房屋。孙卓成不服裁定，以原审法院查封的房屋属于孙卓成所有为由，于2013年4月10日向原审法院提出执行异议。原审法院于2013年6月27日作出（2013）东二法执外异字第20号执行裁定，驳回了孙卓成的异议请求。孙卓成不服裁定，向原审法院提起本案诉讼。
孙卓成称其与孙应如是兄弟关系，孙应如、孙秀珍是夫妻关系。2008年1月，孙卓成称其与孙应如、孙秀珍达成买卖房屋的合意，口头约定孙卓成以2000000元购买孙应如、孙秀珍位于东莞市长安镇某某社区某某路某某巷3号房产1栋（未办土地证及房产证），但没有约定付款的期限。2008年1月21日，孙卓成与东莞市商业银行签订《个人贷款合同》，约定向东莞市商业银行贷款400000元，贷款用途为用于某某社区旧村改造、河畔新村及农民公寓的建设。2008年1月22日，孙卓成称其用贷款所得的400000元通过银行转账支付给孙应如、孙秀珍作为案涉房屋的购房款，并提供银行进账单予以证明。2011年9月16日，孙卓成与案外人孙舟锋与陈秀清签订《土地使用权转让协议书》，约定将其位于东莞市长安镇某某社区居委会某某某某中路101号的土地转让给案外人孙舟锋与陈秀清，同日，陈秀清通过银行转账2080000元给孙卓成。2011年9月20日，孙卓成将2000000元通过银行转账给孙秀珍，孙卓成称是用于支付案涉房屋剩余的购房款。孙卓成称由于孙应如、孙秀珍一直无法提供案涉房屋的权属证明，所以双方一直没有签订合同。直至2011年10月18日，东莞市长安镇某某社区建设办公室（以下简称“某某建设办”）才开具了一份证明，证明案涉房屋属于孙应如所有。2011年10月22日，孙卓成与孙应如、孙秀珍签订一份房屋及宅基地使用权转让协议书，约定孙卓成以2400000元购买案涉房屋。合同写明孙卓成已于2008年1月22日、2011年9月20日分别向卖方支付400000元及2000000元。同日，孙应如出具收据，证明孙卓成已付清房屋价款。孙卓成称合同签订之时，孙应如、孙秀珍无法提供上述某某建设办出具的权属证明的原件，仅能提供复印件。2012年1月1日，孙卓成称其已实际接收管理案涉房屋并用于出租。为此，孙卓成提供租赁合同与收款收据为证，但租赁合同上所显示的地址与案涉房屋的地址并不一致。孙卓成称其购买时已经清楚案涉房屋没有经过房地产权登记，且由于孙应如始终未能提供上述某某建设办出具的权属证明，所以导致案涉房屋至今未能办理过户手续。
原审法院认定上述事实的证据有：房屋及宅基地使用权转让协议书、证明、见证书、进账单、账户记录、租赁合同、收据、个人贷款合同、还款计划明细、执行裁定书、民事判决书以及本案原审庭审笔录等。
原审法院认为：案涉房屋属于不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由于案涉房屋仍未办理权属登记，孙卓成尚未取得其物权。故孙卓成请求原审法院确认位于东莞市长安镇某某某某路某某巷3号的房屋属于孙卓成所有没有依据，原审法院不予支持。另外，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，孙卓成明知案涉房屋并没有办理产权登记手续，其客观上无法办理产权过户手续，其仍然购买案涉房屋；且孙卓成在购买案涉房屋时，孙应如与孙秀珍无法提供案涉房屋的权属证明原件以证明房屋权属情况下，孙卓成仍然与孙应如、孙秀珍签订房屋及宅基地使用权转让协议书，孙卓成没有尽到必要的审查义务，由此对导致未能办理过户手续的后果存在过错。故不符合上述规定中“不得查封”的情形，因此，孙卓成请求解除对上述房屋的查封措施并停止对该房屋的执行依据不足，原审法院予以驳回。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条和第一百四十四条的规定，于2013年11月29日判决驳回孙卓成的诉讼请求。原审案件受理费26000元，由孙卓成负担。
孙卓成不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）孙卓成、孙应如、孙秀珍均为东莞市长安镇某某社区居民委员会居民，案涉土地性质为农村宅基地，原审判决以孙卓成未办理权属登记为由，认为孙卓成未取得该不动产的物权不当。按照原审判决的理解，案涉土地与房产尚未办理集体土地使用权证及房产所有权证，该房产未经依法初始登记，物权尚未设立，孙应如、孙秀珍没有取得物权，无完全处分权。本案应适用《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于善意取得的相关规定。原审事实认定错误，适用法律不当，应予以纠正。（二）原审认为孙卓成在购买案涉房产时存在过错，其理由不能成立。1.原审法院查封案涉房产时并无取得案涉房产权属为孙应如、孙秀珍合法所有的证据，在原审法院否认没有办理集体土地使用权证、房产权证的房产转让合法性的同时，以执行的方式处理案涉房产的物权没有法律依据。2.法律对尚未办理初始登记的农村宅基地、房产转让是否需要和如何办理过户登记手续没有明文规定。孙卓成受让和已支付转让款，并实际占有案涉房产时，该房屋并无被查封。证明权属原件在转让协议签订前为孙应如、孙秀珍所持有，对于孙应如、孙秀珍遗失证明权属原件的行为，孙卓成无法预见，也不能控制，原审认定孙卓成未尽到必要的审查义务而存在过错不能成立。同时，东商公司并未举证孙卓成受让案涉房屋和宅基地使用权时存在过错，应承担举证不能的法律后果。故本案应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国物权法》第十五条的规定。（三）原审违反法律的基本原则，应当予以纠正。物权优先于债权，孙卓成已善意取得案涉房屋的物权，东商公司的普通债权不能对抗孙卓成已经生效的物权转让合同。孙卓成与孙应如、孙秀珍之间转让房屋和宅基地的行为符合自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，且所有权已随交付转移。综上，孙卓成上诉请求本院撤销原审判决，改判支持孙卓成的全部诉讼请求。
另，孙卓成二审法庭调查时补充上诉理由：（一）原审在东商公司未能举证证明孙卓成与孙应如、孙秀珍发生其他债权、债务关系的情况下，并未认定孙卓成转账的2000000元为购房款不当。（二）孙卓成提供的证明及收款收据可以证明陈丽君等人一直向孙卓成交付租金，证明案涉房屋一直由孙卓成占有使用。（三）案涉房屋的同一批宅基地均未取得集体土地使用证，原审认为未能办证的过错在孙卓成是错误的。（四）孙卓成与孙应如、孙秀珍不存在恶意串通的行为。
东商公司答辩称：（一）本案争议的焦点是物权是否确立，如果孙卓成与孙应如、孙秀珍有其他的债权债务关系，可以另行起诉参与分配。（二）孙卓成支付的款项用途不明。（三）同村有些土地和房屋办理了产权登记，孙卓成所述不符。
本院经审理查明，孙卓成向本院提交东莞市长安镇某某社区居民委员会、某某股份经济联合社、某某治安联防队、某某九洲卫生站、东莞市长安永发商标公司、东莞市注礼堂商标印刷器材有限公司、彭昌雄、陈丽君分别出具的证明以及收款收据两份，拟证明自2012年起案涉房屋由孙卓成占有使用，并缴纳管理费、土地使用费，而且案涉宅基地、房屋是在孙卓成支付转让款之前已经分配给孙应如、孙秀珍，孙卓成与孙应如、孙秀珍已经在村委会办理了权属转让证明，不能办理过户的原因在于孙应如、孙秀珍未能提交初始权属的证据，孙卓成对此没有过错。
原审查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，本案为案外人执行异议之诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对孙卓成上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）案涉房屋权属是否归于孙卓成。（二）应否解除对案涉房屋的查封。
关于第（一）焦点。按孙卓成的主张及举证，其是通过与孙应如、孙秀珍成立房屋买卖合同关系而受让案涉房屋的，房屋属于不动产，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记才发生效力，未经登记的，不发生效力。则只有房屋的权属经作出变更登记后孙卓成方取得房屋的所有权。但是，如孙卓成自述，案涉房屋至今未能办理过户变更登记，则其仅基于双方存在买卖合同关系而在本案中请求确认案涉房屋归其所有缺乏依据，本院不予支持。
关于第（二）焦点。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，阻却人民法院查封需要办理过户登记的财产的条件需符合以下三点，1.已支付全部价款；2.实际占有财产；3.第三人对未办理过户登记手续没有过错。回归到本案，孙卓成明知案涉房产未办理房地产权登记，而且其与孙应如、孙秀珍签订《房屋及宅基地使用权转让协议书》时也清楚孙应如、孙秀珍不能提供某某建设办的权属证明原件，在此情况下孙卓成未充分考虑和避免交易风险，反而仍与孙应如、孙秀珍签订协议，孙卓成明显存在过错，故此，原审认定孙卓成对未办理过户登记手续存在一定过错并无不当。因孙卓成并未符合阻却人民法院查封的条件，其请求解除对案涉房屋的查封及执行依据不足，本院不予支持。另外，孙卓成二审提供的证据并不足以证明其对未办理过户登记手续没有过错，本院不予采纳。
另，孙卓成转账的2000000元是否属于购房款并不影响本案的实体处理，孙卓成认为应对此作出认定的依据不足，本院不予支持。
综上所述，孙卓成的上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26000元，由孙卓成负担（已预缴）。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑月嫦
代理审判员 陈巧玲
代理审判员 陈锦波
二〇一四年十月十一日
书 记 员 邓嘉荣
附相关法律条文（节选）：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……