江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终2594号
上诉人（原审原告）：王迎刚。
上诉人（原审被告）：江苏杉林置业股份有限公司。
法定代表人：毛月健，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吕登建，江苏法契律师事务所律师。
委托诉讼代理人：毕兴华，江苏法契律师事务所实习律师。
上诉人王迎刚与上诉人江苏杉林置业股份有限公司（以下简称杉林公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2017）苏1302民初738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王迎刚向本院上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判支持王迎刚的一审诉讼请求。理由如下：1.杉林公司逾期办证的违约行为一直在持续，涉案房屋至今还不具备办理房产证条件，所以不存在诉讼时效。2.涉案合同依法成立，违约金条款有效，应受法律保护。王迎刚虽然没有提供实质性的证据证明因未办证产生的损失，但没有房产证确实会影响办理经营许可等转让、出租行为。3.王迎刚提供的付款发票能够证明付清全部款项。
杉林公司针对王迎刚的上诉辩称，王迎刚的诉讼请求不能成立。理由如下：王迎刚只有在付清购房款的前提下才能追究杉林公司有无办理产权证的事情。王迎刚签订了四份购房合同，约定房屋总房款159万元，但王迎刚到目前为止只付了68万元，没有完全履行合同付款义务。杉林公司没有办理产权证是行使先履行抗辩权，不存在违约行为。四份合同约定的总房款159万元，有一部分是首付款，一部分是银行贷款，王迎刚并未实际支付首付款，首付款发票是虚开的。
杉林公司向本院上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回王迎刚的一审诉讼请求。理由如下：1.一审法院认定王迎刚支付149万元购房款，而合同约定的房款总价是159万元，王迎刚没有付清全部购房款。2.王迎刚在一审中并未提供首付款发票原件证明已付首付款。即使杉林公司没有协助王迎刚办理产权过户，也是行使先履行抗辩权。王迎刚必须向房管部门提交比如合同、发票等文件，购房款全款发票等才能申请办证，如果没有付清全款，房管部门不会受理办证申请。
王迎刚针对杉林公司的上诉辩称，杉林公司上诉请求和理由不能成立，请求予以驳回。理由如下：1.一审提供的发票复印件就是杉林公司提供的发票复印的。发票原件本来是在王迎刚处，但商铺交付后，2013年6月左右，杉林公司的员工张小红要求拿发票用一下，后来杉林公司一直未归还发票。2.王迎刚原本打算办理四份按揭贷款手续，其中三份贷款合计68万元到杉林公司账户，另一份按揭因为房屋被杉林公司抵押给第三人才导致没办成按揭贷款。按揭贷款没有成功，导致到现在王迎刚和杉林公司没有协商好，杉林公司也一直没有向王迎刚要款。
王迎刚向一审法院起诉请求：杉林公司立即给付王迎刚逾期办理房屋权属登记的违约金510608.96元,即按照房款每天万分之三的标准计算至2017年2月8日止；2.杉林公司承担本案诉讼费用等。
一审法院认定事实：2012年8月23日，王迎刚、杉林公司签订《商品房买卖合同》四份，约定王迎刚购买杉林公司开发的宿迁国际服装城11幢43单元106室、206室，11幢44单元106室、206室的商铺共计四套。同时，该合同中约定“……出卖人应当在2012年12月30日前将商品房交付给买受人使用……出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，双方同意按照下列第2项处理……2、买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房地产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金……”。后王迎刚向杉林公司支付了首付款816948元，并通过贷款方式向杉林公司支付房款680000元，杉林公司也按约定向王迎刚交付了相关房屋，但至今未向产权登记机关报送办理房屋权属登记的资料。后双方多次就办理房屋权属登记事宜协商未果。
一审法院认为，王迎刚、杉林公司之间的商品房买卖合同关系依法成立，且合法有效。上述合同中约定“……买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书……自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房地产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金……”。本案中，杉林公司按约定向王迎刚交付了上述合同约定的房屋，但并未按约定如期将资料报产权登记机关备案，并协助王迎刚取得房屋权属证书。故杉林公司的行为已构成违约，应向王迎刚支付相应的违约金。
关于杉林公司的主要辩解意见。首先，王迎刚主张的违约金系是一种持续性债权，此种持续性债权的诉讼时效即为两年，但由于违约行为在起诉时仍在继续，王迎刚也未能提供证据证明其在起诉之前向杉林公司主张过权利。故王迎刚主张的违约金应从其起诉之日即2017年2月10日倒推两年计算即自2015年2月10日起计算。其次，杉林公司辩称合同约定的违约金数额过高，鉴于王迎刚未能提供证据证实因未办理房屋权属证书对房屋的占有、使用、收益、处分受到影响，也未能提供证据证实因此产生的损失。故将违约金调整为以购房款为基数按年利率6%计算。最后，王迎刚提供的证据足以证实杉林公司收到购房款共计1496948元，而杉林公司未能提供相反证据予以推翻。
综上，杉林公司应向王迎刚支付违约金179633.76元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：杉林公司于判决生效之日起十日内给付王迎刚违约金179633.76元。案件受理费8906元，由王迎刚负担4906元，由杉林公司负担4000元。
二审中，杉林公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。
杉林公司所举的证据为：王迎刚的首付款发票原件四联。杉林公司主张系2017年6月1日从公司财务处找到。旨在证明王迎刚未支付首付款，首付款发票的原件始终在杉林公司保存，王迎刚从未取得该发票原件，王迎刚手中的复印件是为了方便贷款而复印。
王迎刚质证认为，对发票真实性予以认可，但王迎刚已经缴纳了首付款，所以杉林公司才开具首付款发票，杉林公司从来没有给过王迎刚复印件，是王迎刚拿着原件去复印的，一审提交的扫描件是王迎刚拿到发票原件后扫描的，原件被杉林公司工作人员拿走。
本院对上述证据的认证意见为：杉林公司提供的发票并不能证明王迎刚没有支付首付款，故该证据并不能证明杉林公司的主张。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，杉林公司应在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因杉林公司的责任导致王迎刚逾期不能办理房屋所有权证书，应承担违约责任即按照合同约定支付违约金。因涉案房屋未通过综合验收，不具备办理房屋权属登记证书的条件，故杉林公司应按照合同约定的标准向王迎刚支付违约金。杉林公司主张合同约定的违约金过高，未能提供证据证实，其要求调整违约金，依法不予支持。但王迎刚请求杉林公司支付违约金属于债权请求权，适用两年诉讼时效的规定。故违约金应自王迎刚起诉之日往前计算两年时间（2015年2月8日至2017年2月8日止），以王迎刚支付的购房价款1496948元为基数，按照日万分之三计算，数额为328280.7元（1496948×0.0003×731天）。王迎刚主张其请求杉林公司支付违约金不存在诉讼时效没有法律依据，本院不予支持。
杉林公司主张王迎刚没有支付首付款，杉林公司有权拒绝配合办理产权登记手续。但杉林公司并未提供充分证据证明其主张，且杉林公司也未能对其向王迎刚开具了首付款发票并向王迎刚交付了涉案四套房屋作出合理解释，故对其主张，本院不予支持。杉林公司主张王迎刚按揭贷款中有10万元没有办理成功，王迎刚没有付清全部购房款，存在违约行为，故王迎刚无权要求杉林公司承担违约责任。但王迎刚没有支付10万元购房款的行为并不能免除杉林公司的违约行为。且杉林公司在一审中并未提出该请求，故杉林公司可以就王迎刚未支付的10万元另行主张。
综上所述，王迎刚的上诉理由部分成立，本院予以支持。杉林公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省宿迁市宿城区人民法院（2017）苏1302民初738号民事判决；
二、江苏杉林置业股份有限公司于本判决生效后十日内向王迎刚支付违约金328280.7元；
三、驳回王迎刚的其他诉讼请求。
一审案件受理费8906元，二审案件受理8906元，合计17812元，由上诉人王迎刚负担5364元，上诉人江苏杉林置业股份有限公司负担12448元。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃卫东
审 判 员 谢朝晖
审 判 员 徐金鸽
二〇一七年十月二十七日
法官助理 赵迎娣
书 记 员 汤媛媛
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