北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第15340号
上诉人（原审被告）北京柏宏房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路237号楼27层3103号。
法定代表人范伟，董事长。
委托代理人王校锋，男，1974年4月8日出生，北京柏宏房地产开发有限公司法务总监。
被上诉人（原审原告）赵智，男，1977年8月2日出生。
委托代理人赵瑛峰，北京市胜大律师事务所律师。
上诉人北京柏宏房地产开发有限公司（以下简称柏宏公司）因与被上诉人赵智商品房销售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第15340号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
赵智在一审法院起诉称：2009年10月25日，赵智与柏宏公司签订《商品房现房买卖合同》，合同约定由赵智购买柏宏公司开发的北京市朝阳区西大望路404号房屋（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积367.36平方米，总价款为11536051元，房屋交付日期为2009年12月31日。合同签订后，赵智支付了购房款。在赵智及时全面履行自己义务的同时，柏宏公司却没有按照合同的约定履行按期交房的义务。柏宏公司虽于2009年12月30日前通知赵智进行验房、收房，但在双方验房过程中，赵智发现房顶及墙壁出现了严重的漏水、渗水现象，部分屋顶和墙壁的墙纸发霉、墙皮脱落、漆面变色，除了漏水渗水的严重问题之外，还存在有关装修的一些质量问题。后赵智多次催促柏宏公司尽快修复，但柏宏公司迟迟未解决。经赵智后期了解，之所以柏宏公司无法解决房屋漏水渗水的问题，是因为预埋在墙壁中的铸铁水管不符合质量要求、出现裂缝所导致，而如果要堵住该漏水点，就必须从赵智购买的房屋上面一层房屋进行修复。而楼上业主不予配合，因此导致柏宏公司不能修理。柏宏公司迟延交付房屋，严重损害了赵智的合法权益，赵智只能在外租房居住，为此每月支出2万余元的费用。现赵智起诉，要求柏宏公司按照合同约定的精装修标准向赵智交付涉案房屋；要求柏宏公司支付迟延交付房屋的违约金1473730元；要求柏宏公司支付2010年1月至2013年12月期间的租房损失86万元、供暖费损失10万元。
柏宏公司在一审法院答辩称：根据相关规定，只有房屋主体结构不合格或者房屋存在质量问题严重影响正常居住，买受人才有权解除合同。涉案房屋已取得竣工验收备案表等手续，不影响正常使用。赵智购买的为现房，购房前已对房屋进行了确认，故在购房后无权以质量问题为由拒绝收房。假设房屋存在待维修的情况，但维修事项不能作为拒绝收房的理由。赵智在时隔3、4年后提出诉讼，是在放任自己的损失扩大。涉案房屋符合交付、使用条件，故我公司不同意赵智的诉讼请求。
一审法院经审理查明：2009年10月25日，赵智（买受人）与柏宏公司（出卖人）签订《商品房现房买卖合同》。双方约定：买受人向出卖人购买涉案房屋，用途为住宅，房屋建筑面积367.36平方米，总价款为11536051元；出卖人应当在2009年12月31日前向买受人交付该房屋；第九条第（二）款约定：该商品房交付时应当符合下列条件：提供有资质的房产测绘机构完成的该商品房面积实测技术报告书、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》；出卖人未按照上述约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起45日内向买受人支付违约金；出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规定、标准和施工图设计文件的要求；交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按如下方式处理：交付的商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，对买受人发现的质量瑕疵，由出卖人修复并承担修复费用，但不影响双方办理该商品房的交接手续；出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准；出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助并配合对方检测的义务。
当日，赵智、柏宏公司签订补充协议。双方约定：双方办理该商品房交接手续之时买受人应当场对该商品房进行验收；如有维修事项，应按《住宅质量保证书》中的规定要求出卖人承担保修义务，但维修事项不能作为买受人拒绝接受房屋并要求出卖人承担逾期交房责任的理由；在出卖人满足主合同第九条第（二）款所约定的交付条件后，买受人不得以该商品房存在质量瑕疵为由拒绝接受商品房，除非该商品房地基基础和主体结构质量不合格；若该商品房存在质量瑕疵的，买受人依照主合同的约定要求出卖人予以修复和补偿；买受人据此质量瑕疵为由拒收商品房的，出卖人不承担延期交房的违约责任；双方并进一步明确，若买受人未按约前来办理该商品房的验收交接手续，或／和不领取该商品房钥匙的，自主合同所规定的验收交接日之次日起，视同出卖人已将商品房交付给买受人，该商品房的钥匙由物业管理公司代买受人保管，买受人自该日起开始承担商品房的风险责任，出卖人自此时间开始承担相应的保修责任，买受人自该日的次日起承担相应的物业管理服务费用。
合同签订后，赵智向柏宏公司支付了购房款。2009年12月，柏宏公司通知赵智收房。双方在办理房屋交接手续过程中，赵智发现位于房屋客厅东北侧的卫生间顶部及墙壁存在漏水问题，后赵智拒绝收房，也未领取房屋钥匙，未办理入住手续。经柏宏公司核查，漏水是因楼上房屋卫生间墙体内预埋管道发生漏水导致。后柏宏公司于2013年10月将楼上管道漏水部位修复完毕。因涉案房屋卫生间持续存在漏水情况，致卫生间外部分墙面受损。截至庭审结束，柏宏公司尚未将受损卫生间及卫生间外墙体修复。
审理中，赵智主张因涉案房屋存在漏水问题，故其在外租房居住，造成2010年1月至2013年12月期间租房损失86万元、供暖费损失10万元。赵智向法院提供北京市房屋租赁合同、收条。柏宏公司对此不予认可。
一审法院查明上述事实，有相关书证、双方当事人的陈述等在案佐证。
一审法院审理后认为：赵智与柏宏公司签订的《商品房现房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，且内容也未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。赵智、柏宏公司在查验收房过程中发现房屋卫生间顶部及墙壁存在漏水问题，但此时柏宏公司根据合同约定已履行完交房义务，转而应承担的是保修责任。赵智虽未取得房屋钥匙并完成收房手续，但因柏宏公司已履行完交房义务，故赵智要求柏宏公司支付迟延交付房屋违约金的诉讼请求，法院不予支持。因涉案房屋存在漏水情形，导致赵智无法正常居住使用，故柏宏公司应将漏水部位修复并赔偿赵智经济损失。赵智要求柏宏公司赔偿租房损失的数额过高，具体数额法院予以酌定。赵智要求柏宏公司赔偿供暖费损失，缺乏依据，故法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、北京柏宏房地产开发有限公司于本判决生效后七日内将北京市朝阳区西大望路404号房屋因漏水受损部位修复，并向赵智交付该房屋的钥匙，完成交房手续。二、北京柏宏房地产开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿赵智经济损失七十万元。三、驳回赵智其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审法院判决后，柏宏公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审法院判决第二项，改判上诉人无需承担赔偿经济损失责任，案件受理费由被上诉人负担。理由是：1、涉案房屋总面积为367.37平米，漏水面积仅3、4平米，不可能导致整套房屋无法正常使用，也不可能导致无法使用达到四年之久，被上诉人也未积极修复，应当承担一定得责任；2、被上诉人提供的租赁合同真实性存疑，租金支付仅有收条没有真实的资金往来证明，证据的证明力不足；3、一审法院判决上诉人赔偿被上诉人70万经济损失过高，显失公平；4、一审法院既然认定上诉人不存在逾期交房，却又支持被上诉人租金损失前后矛盾。
赵智同意一审法院判决，不认可柏宏公司的上诉请求和理由。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：赵智与柏宏公司签订的《商品房现房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容不未违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同。合法有效的合同对当事有约束力，各方当事人应当全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，涉案房屋验房时存在卫生间顶部及墙壁漏水问题，依据双方的合同约定，柏宏公司应承担保修责任。双方验房后，赵智未办理入住手续，也未领取房屋钥匙，柏宏公司继续控制涉案房屋，但柏宏公司并未及时履行其保修义务，涉案房屋的漏水问题一直到2013年10月才得到解决，至今尚有漏水受损的部位未被修复，赵智也因此不能使用涉案房屋，应当认定柏宏公司存在违约行为，由此造成的损失柏宏公司应当承担。基于当事人的举证情况，另考虑到涉案房屋价值较大、空置时间较长，一审法院酌情确定柏宏公司赔偿赵智经济损失70万元是公允的，本院不做调整。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费26270元，由赵智负担10800元（已交纳），由北京柏宏房地产开发有限公司负担15470元（赵智已交纳，北京柏宏房地产开发有限公司于本判决生效后7日内给付赵智）。
二审案件受理费10800元，由北京柏宏房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 静
代理审判员 宋少源
代理审判员 申峻屹
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 梁 丽