湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂十堰中民三终字第00030号上诉人（原审被告）十堰天和房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市张湾区汉江中路12号。法定代表人皮兴学。委托代理人曾振宇。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代签法律文书。委托代理人庞美刚。代理权限：一般代理。被上诉人（原审原告）李斌。委托代理人李波，湖北献真律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代签法律文书。上诉人十堰天和房地产开发有限公司（以下简称：天和公司）为与被上诉人李斌定金合同纠纷一案，不服湖北省十堰市张湾区人民法院（2014）鄂张湾民一初字第00470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月3日受理后，依法组成由审判员耿纪和担任审判长、审判员王昭（主审）、刘占省参加的合议庭，并于2015年1月20日公开开庭进行了审理。上诉人天和公司的委托代理人庞美刚，被上诉人李斌及其委托代理人李波到庭参加了诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。李斌在一审法院请求：判令天和公司向李斌双倍返还定金96000元。一审法院认定：2010年3月30日，李斌以交付现金的形式向天和公司交付了48000元，作为其预订天和公司所开发的天和华府4栋3单元102室商品房的购房定金。2012年12月4日，天和公司所开发的天和华府4#楼取得由十堰市房地产管理局颁发的预售许可证书。2014年7月9日，经十堰市房屋产权交易中心确认，李斌所预订的天和华府4栋3单元102室房屋已被售给他人。现李斌以天和公司在天和华府4栋楼盘开盘销售时，单方面违反双方就购房单价不超过1900元每平方米的约定，擅自将开盘价定在4850元每平方米，及其在寻求政府相关部门解决该事宜期间，将其预订的房屋转卖他人等违约行为严重侵犯其合法权益为由，诉至一审法院要求天和公司双倍返还其所缴纳的购房定金。一审法院认为：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。李斌于2010年3月30日向天和公司支付48000元购房定金时，天和公司并未取得商品房预售许可，故结合天和公司给李斌出具的收据中明确载明了李斌所缴纳定金系预订天和华府4栋3单元102室房屋，应当认定该定金系立约定金，即李斌交付该定金的目的，系为了在天和华府4栋楼盘取得正式预售许可后，其能同天和公司签订正式的商品房预售合同。但天和公司在2012年12月4日取得天和华府4号楼盘的预售许可后，并未与李斌签订正式的商品房预售合同，且根据查明的事实，天和公司在与李斌之间的定金合同关系未被解除的情形下，即将其开发的天和华府4栋3单元102室房屋出售给他人，该行为已构成根本违约，故对天和公司提出的其与李斌未能订立商品房买卖合同的原因，系天和公司、李斌双方就购房单价未能达成一致意见，该事由属于不可归责于双方的事由的抗辩主张，不予支持。综上，因天和公司的原因导致不能订立商品房买卖合同，结合李斌向天和公司所缴纳定金系为订立商品房买卖合同作担保，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”的规定，对李斌要求天和公司双倍返还定金的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决：天和公司自判决生效之后十五日内向李斌双倍返还定金96000元。如果天和公司未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2200元，减半收取1100元，由天和公司负担。一审法院宣判后，天和公司不服一审法院的上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院判决认定事实不清，证据不足。天和公司给李斌出具预订收据时，双方未对预订房屋相关面积、价格、交付时间等内容进行约定，属于合同约定不明的情形，双方对以上内容约定不明的，发生争议时，应当执行政府定价或者政府指导价格，订立商品房买卖合同。而李斌在收到天和公司口头通知及公告后，认为房屋价钱过高拒绝与天和公司签订商品房买卖合同，并向有关部门上访解决，是李斌违约在先，与天和公司无关，请求双倍返还定金的理由不能成立。且李斌在向天和公司交纳定金时双方未订立商品房买卖合同，该订金不具备定金合同性质，一审法院将收据定金等同担保合同定金，将过错归结到天和公司，明显不当。另，定金合同是商品房买卖合同的从合同，主合同约定不明，从合同不能孤立存在。二、一审法院判决适用法律错误。1.依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第二款的规定，价款不明确的，应当执行政府定价或者政府指导价。李斌拒绝与我公司签订商品房买卖合同是其违约在先。2.李斌收到天和公司通知其签订书面买卖合同后长达一年半的时间拒绝与公司签订合同，天和公司没办法才将房屋卖给他人。一审法院适用定金罚则明显适用法律错误。另，依据《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十。在本案中双方合同标的额是多少约定不明，一审法院在标的额不明确的情况下，以李斌交付金额计算双倍明显适用法律错误。综上，一审法院判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。请求二审法院撤销原审判决，依法改判解除天和公司与李斌之间的认购协议，天和公司退还李斌48000元认购房款。天和公司为支持其上诉理由，在二审规定的举证期限内向本院提交了以下证据：2011年11月7日，天和公司向张吉明、李设有、胡金珍、陈琪出具的告知函复印件各一份、共计四份，国内特快专递邮件详情单四份。证明天和公司在2011年11月7日向张吉明、李设有、胡金珍、陈琪等人书面通知其与天和公司签订商品房预售合同，且于2011年11月9日以特快专递的形式向张吉明、李设有、胡金珍、陈琪等人邮寄告知函，证明其公司已经履行了告知义务，是张吉明、李设有、胡金珍、陈琪等人违约在先。李斌在法定期限内未提交书面答辩状，其在二审开庭时口头辩称：我于2010年3月30日以现金形式向天和公司支付48000元，系订购天和公司开发的天和华府4栋3单元102室房屋的定金。天和公司将开盘价定在4850元每平方米，并要求我以每平方米4850元与其签订正式的《商品房买卖合同》，在双方协商未果的情况下，天和公司又将我预订的房屋转售他人，天和公司的行为已构成违约，其应向我双倍返还定金96000元。故，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人李斌在二审规定的举证期限内未向本院提交证据。经二审庭审质证，李斌对天和公司提交的证据有异议，认为李斌没有收到过天和公司的任何函告，也未收到天和公司所邮寄的快递，且天和公司提交的证据与李斌没有关系，无法达到天和公司的证明目的，请求二审法院不予采信。对以上有争议的证据，本院认为：天和公司提交的证据李斌不予认可，且向张吉明、李设有、胡金珍、陈琪出具的告知函为复印件，也无法证明李斌收到天和公司邮寄的邮政快递，该证据无法达到天和公司的证明目的，故本院不予以采信。一审判决所列当事人提交的证据已装订卷宗移送本院审理。本院经审查，一审法院认定的证据合法有效，可以作为本案的定案依据。二审审理查明，一审法院查明认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：一、关于李斌要求天和公司双倍返还购房定金是否应予支持的问题。李斌于2010年3月30日以交付现金形式向天和公司支付48000元购房定金时，天和公司为李斌出具的收据中明确载明了李斌所缴纳48000元为定金，系预订天和华府4栋3单元102室房屋，收据上内容明确了双方当事人经过磋商，就条件成就时实际进行房屋买卖的主要内容达成了合意，对将来正式签署房屋买卖合同进行了预先安排，这是双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，其效力应予认定。李斌在缴纳48000元定金时，天和公司虽未取得商品房预售许可，但根据本案查明的事实以及双方达成合意的真实目的，李斌交给天和公司48000元购房定金，在天和华府4栋楼盘取得正式预售许可后，双方再签订正式的购房合同。根据“双倍返还定金”罚则，定金是指为担保合同债权的实现，双方当事人通过约定，由一方当事人向对方预先支付一定数额的金钱作为担保的方式，其具有担保和惩罚的性质，《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。合同当事人不仅应依照诚实信用的原则行使合同权利，而且在履行合同义务中也应以善意的方式，依照诚实信用的原则履行，不得规避合同约定的义务。天和公司主张天和华府涉案房屋楼盘开盘时，已经告知李斌前来签订商品房预售合同，对此李斌予以否认，天和公司也无证据证实已告知，且天和公司在没有与李斌解除双方关于天和华府4栋3单元102室房屋的定金合同关系的情况下，并将涉案的房屋出售给他人，导致双方约定签订商品房预售合同的根本目的无法实现，其行为违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则，已构成根本违约，李斌要求天和公司双倍返还购房定金的诉讼请求应予支持。故，天和公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。二、关于涉案房屋总价款不明确，李斌缴纳48000元定金是否违反《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十”规定的问题。本案中涉案的房屋在李斌向天和公司支付购房定金时，只注明了双方达成合意的房屋为天和华府4栋3单元102室房屋，并没有对房屋价款、面积作出约定。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。天和公司上诉称李斌缴纳的48000元定金超过了涉案房屋总标的额的百分之二十，其在一审、二审审理期间均未向人民法院提交相关的证据证明其诉讼主张，故，天和公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。天和公司上诉主张的事实和理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由十堰天和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长耿纪和审判员王昭审判员刘占省二〇一五年二月十一日书记员黄霞附：《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。……