江西省南昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初字第562号
原告：江西省翠林山庄有限公司。
法定代表人：赵长龙，该公司董事长。
委托代理人：邓文超，该公司职员。
被告：赵春清，男，汉族。
原告江西省翠林山庄有限公司（以下简称翠林公司）诉被告赵春清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月10日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告翠林公司委托代理人邓文超到庭参加诉讼。被告赵春清经公告送达开庭传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告翠林公司诉称：原、被告于2012年7月26日签订《南昌县商品房买卖合同》，被告按揭贷款购买原告开发建设的南昌恒大绿洲房屋一套，向原告支付了首期购房款人民币194712元，并于2012年7月26日在南昌县房产管理局办理备案。原、被告与交通银行股份有限公司南昌市府前支行三方就剩余房款人民币450000元签署了《个人房产抵押贷款合同》，原告作为保证人对被告的借款承担阶段性连带责任保证，银行已于2012年8月15日发放该笔贷款。2014年1月1日开始至今，被告未按月偿还银行贷款，银行要求原告承担保证责任。2014年3月27日，原告已向银行支付被告未还的贷款本金、利息、罚息、复利合计人民币450979.82元。原告在承担保证责任后2014年4月2日向被告发出《关于解除南昌县商品房买卖合同的函告》。根据原、被告双方签订《南昌县商品房买卖合同》第七条及补充协议四第3条第（一）款第5项约定：买受人未按规定期限偿还贷款，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本《南昌县商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金。故诉请：1、请求解除原被告双方签订的编号为2012-027038的《南昌县商品房买卖合同》；2、请求判令被告已支付的购房款人民币194712元归原告所有，并向原告支付逾期付款违约金人民币4509.8元及利息（利息要求计算至清偿之日止）；3、请求判令被告承担原告已代为支付的贷款利息、罚息、复利等费用损失共计人民币14298.94元。本案诉讼费用由被告承担。
被告赵春清未答辩。
经审理查明：2012年7月26日，被告赵春清（买受人）与原告翠林山庄公司（出卖人）签订合同编号为2012-027038号《南昌县商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的南昌恒大绿洲房屋一套。付款方式及期限：买受人于2012年7月26日前支付首期房款194712元，余款450000元须在2012年7月26日前办理银行按揭，并同时交清所有办理银行按揭所需资料。合同第七条约定：买受人逾期付款的违约责任：（2）逾期超过90天后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同附件四的《合同补充协议》第三条第（一）款第5项约定：在《房屋所有权证》、《房屋共有权证》及《房屋他项权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利，（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还；同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。…。补充协议第四条第1项约定：本合同第七条适用于银行按揭付款方式。商品房买卖合同签订后，原告按约定于2012年7月27日与被告赵春清及案外人交通银行股份有限公司南昌市府前支行（以下简称交通银行）办理了450000元的20年贷款期限的按揭贷款手续，即签订了《个人房产抵押贷款合同》，原告作为保证人对被告的450000元贷款提供阶段性连带保证担保。该笔贷款交通银行已于2012年8月15日发放。自2013年11月开始，被告赵春清未按约偿还银行贷款。2014年3月27日，原告按约履行保证责任，代偿被告尚欠款项人民币450979.82元，其中按揭贷款本金人民币436680.88元、利息、复利及罚息等共计14298.94元。2014年4月2日，原告向被告发出《关于解除﹤南昌县商品房买卖合同﹥的函告》，履行单方解除合同的权利。
以上事实有原告提供的《南昌县商品房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》、还款凭证三张、贷款详细信息查询记录两张、《关于承担连带保证责任的证明》、《关于解除﹤南昌县商品房买卖合同﹥的函告》、EMS回执单及EMS邮件妥投凭证等证据予以证实。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，原、被告双方签订的《南昌县商品房买卖合同》（本合同）第七条已约定被告逾期付款的违约责任，并在附件四《合同补充协议》的第四条第1项约定本合同第七条适用于银行按揭付款方式，而附件四的《合同补充协议》第三条第（一）款第5项再次约定被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了保证责任的，原告有权解除合同，收回房屋，且被告所交的全部款项不予退还。合同附件四的《合同补充协议》系格式条款。该格式条款中关于“买受人所交的全部款项不予退还”的条款约定，加重了被告应承担的责任，排除了被告要求返还所交首付购房款的权利，应属无效。虽然合同附件四中加重被告承担责任的条款无效，但原、被告签订的编号为2012-027038号《南昌县商品房买卖合同》（本合同）及《合同补充协议》的其他条款，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。本案中，被告按本合同约定办理了购房款450000元的银行按揭贷款，但被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了450979.82元的保证责任。因此，被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。故原告主张解除编号为2012-027038号的《南昌县商品房买卖合同》，理由正当，于法有据，本院予以支持。关于原告请求被告支付逾期付款违约金人民币4509.8元及利息（利息要求计算至清偿之日止）的诉讼请求，本院认为，双方对逾期付款违约责任有约定的，应从其约定。根据合同约定，“出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金”，被告逾期尚未支付的房款总额为人民币436680.88元，故应按该数额的1%计算违约金，违约金应为4366.8元。被告的违约行为，致使原告代偿被告贷款利息、罚息、复利共计14298.94元，故原告要求被告赔偿损失费用计人民币14298.94元，理由正当，于法有据，本院予以支持。因原、被告约定的附件四中加重被告承担责任的条款无效，故原告主张被告已支付的购房款194712元归原告所有，本院不予支持。被告赵春清经传票传唤无正当理由拒不到庭，并不作相应答辩和举证，属怠于行使诉讼权利，对此，应承担相应的法律后果。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告江西省翠林山庄有限公司与被告赵春清签订的编号为2012-027038号《南昌县商品房买卖合同》；
二、被告赵春清应在本判决生效之日起三十日内支付原告江西省翠林山庄有限公司逾期付款436680.88元的违约金计人民币4366.8元；
三、被告赵春清应在本判决生效之日起三十日内赔偿原告江西省翠林山庄有限公司代为清偿被告贷款利息、罚息、复利共计人民币14298.94元。
四、驳回原告江西省翠林山庄有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4603元，公告费600元，合计人民币5203元，由被告赵春清承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 朱 琳
审 判 员 李 颖
人民陪审员 刘德安
二〇一四年十一月十日
书 记 员 刘文莉