福建省晋江市人民法院民 事 判 决 书（2015）晋民初字第10170号原告：官杰林，男，1990年12月24日出生，汉族，福建省漳平市。委托诉讼代理人：施素芳、苏鹏，福建泉中律师事务所律师。被告：泉州世茂新领域置业有限公司，住所地福建省晋江市世纪大道843号之1号楼。法定代表人：汤沸，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭传挺、张佳威，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。原告官杰林与被告泉州世茂新领域置业有限公司（以下简称世茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告官杰林的委托诉讼代理人施素芳，被告世茂公司的委托诉讼代理人郭传挺、张佳威到庭参加诉讼。本院依法通知诉争房屋抵押权人中国工商银行股份有限公司晋江支行作为有独立请求权的第三人参加诉讼，第三人逾期未交纳诉讼费用，按撤诉处理。本案现已审理终结。官杰林向本院提出诉讼请求：1.确认其与世茂公司签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第一条第4款“本合同正文第三条所指该商品房阳台具体以该商品房最终实际交付现状为准”条款无效；2.解除双方签订的《商品房买卖合同》；3.世茂公司返还购房款919916元及代收专项维修金9358元，赔偿损失138843元并自起诉之日起至实际付清款项之日止按中国人民银行同期贷款利率的标准赔偿未付款项的利息损失。事实和理由：2012年11月16日，其与世茂公司签订《商品房买卖合同》（包括附件一至六）一份。该合同约定其向世茂公司购买位于晋江人工湖K3-1地块项目的商品房一套，面积共116.98平方米，单价为7863.87元，总价为919916元，房屋交付日期为2014年6月30日前，具备非封闭阳台数3个。补充协议第一条第4款却约定“本合同正文第三条所指该商品房阳台具体以该商品房最终实际交付现状为准”，此条款显然与主合同中关于阳台约定的条款及附件一的相关约定相抵触，且免除了世茂公司责任，违背公平原则，根据法律规定，该条款无效。直至2014年12月底，讼争房屋才竣工。其发现讼争房屋没有阳台，且存在重大安全隐患。重大隐患体现在，挑高9米、宽度狭窄（最窄处仅1米）的十户业主共用的公共走廊上仅有1米左右高度的栏杆上，再无其他遮挡；下雨时雨水直接淋在房屋大门及墙上，造成走廊湿滑，部分雨水流入电梯造成积水，电梯在运行中有明显晃动感觉；煤气管道安装也存在安全隐患；消防管道悬挂于公共走廊上方，不仅影响美观，而且使人感觉极其压抑，与世茂公司大肆宣传的高档住宅大相径庭。讼争房屋不仅设计上存在重大瑕疵，而且还存在重大安全隐患，严重不符合合同的约定。世茂公司辩称，涉诉商品房业已达到法定及合同约定的交付条件，其也依约向官杰林发出了交房通知。主张附件六补充协议第一条第4款无效的理由不能成立。诉争房屋并不存在所谓的质量、安全隐患，其主张与客观事实不符。官杰林并未在约定的期限内提出解除合同通知，故其合同解除权已灭失。综上所述，官杰林据以请求解除涉诉《商品房买卖合同》的理由不能成立。依法就应驳回全部诉讼请求。在审理中，双方当事人对以下事实没有异议，本院依法予以确认。2012年11月16日，官杰林与世茂公司签订商品房买卖合同一份，约定向世茂公司购买位于晋江世茂人工湖项目K3-1商品房一套，房屋总价为919916元，还约定商品房有非封闭式阳台三个。合同签订后，官杰林已支付全部购房款及专项维修金。双方目前没有办理房屋交接手续。诉争房屋走廊栏杆以上没有遮挡。双方当事人争议的焦点为:1.第一项诉讼请求中的条款是否有效？2.官杰林是否有权解除商品房买卖合同，其主张解除合同的主张应否予以支持？3.若合同解除，世茂公司应否返还官杰林相关款项及赔偿损失？关于争议焦点1。官杰林提供如下证据：1.商品房买卖合同一份；2.户型图一张，证明其签订商品房买卖合同，约定非封闭阳台数为3个；3.购房款支付凭证复印件二张，证明其依约支付房款；4.收款收据复印件一张，证明世茂公司代收专项维修金。世茂公司质证认为：对证据1、2真实性、合法性无异议，但对所要证明的内容有异议。补充协议第一条第4款已明确约定，主合同第三条所指的阳台具体以该商品房最终实际交付的现状为准。对证据3无异议。对证据4，世茂公司称庭后核实再书面答复，但未答复。世茂公司提供证据5商品房预售许可证，证明世茂公司已取得商品房预售资格。官杰林对证据5没有异议。本院认为，官杰林提供的证据1-4及世茂公司提供的证据5能够证明双方当事人就商品房买卖订立合同及支付购房款等事实。审理中，世茂公司确认诉争合同文本与同批次预售房屋的合同文本内容大致一样，但提示的方式不一样。在本案中，世茂公司对双方签订的《合同补充协议》（即附件六）第一条第4款的约定并没有作出提示，故应认定该条款为格式条款。格式条款效力的认定应当依照我国《合同法》第四十条的规定进行确认。因双方所签订的《商品房买卖合同》第三条第四款约定的内容（该商品房阳台是非封闭式阳台数为：3）与该格式条款约定的内容（“本合同正文第三条所指该商品房阳台具体以该商品房最终实际交付现状为准”）不一致，前者的约定具体明确，后者的约定含糊不清且含有任由世茂公司交付之意思，存在显失公平，免除世茂公司责任、排除官杰林权利的情形，故本院认定该条款无效。关于争议焦点2。官杰林提供如下证据：6.照片四张，证明世茂公司建成的商品房没有阳台；7.照片三张，证明世茂公司的房屋没有达到住宅设计规范的标准，体现在走廊挑高了9米，栏杆从脚踏面开始量，净高只有1米，栏杆上方没有遮挡，同一层的1号和10号房屋走廊净宽仅有1米。世茂公司质证认为，对证据6照片真实性没意见，但对所要证明的内容有异议，照片无法体现没有阳台，客观上房屋有阳台。对证据7照片真实性没有意见，但照片无法体现走廊挑高几米，应根据设计图纸测算；栏杆上方确实没有遮挡，但无法体现栏杆净高只有1米，也无法体现走廊净宽只有1米。世茂公司提供如下证据：8.建设工程竣工规划条件核实意见书、福建省房屋建筑工程竣工验收报告，证明涉诉商品房业已经相关部门竣工验收合格；排水、燃气管道、用电等设施已符合合同约定的交付条件；9.世茂御龙湾部分小区通信网络设计合同，世茂公司工程部负责人出具的证明书、承建单位出具的证明书，证明其委托中国移动通信集团有限公司泉州分公司进行涉诉房屋所在小区的通信管线建设及通信设施的建设，相关工作已依约完成，涉诉房屋所载小区的电信已达交付标准；10.晋江世茂御龙湾有线数字电视施工合同、世茂工程部负责人出具的证明书、建设单位出具的证明书，证明其委托泉州智信网络技术有限公司进行晋江世茂人工湖项目诉争地块（即涉诉房产所在地块）的有线广播电视工程建设，相关建设已依约完成，涉诉房屋所在区域的有线电视设施已达交付标准；11.泉州市公安局消防支队建设工程消防验收意见书（复印件），证明涉诉商品房业经消防验收合格；12.晋江市建设工程竣工验收备案证明书，证明2015年6月11日，涉诉商品房通过竣工验收备案，已符合交付条件；13.交房通知单及邮件详情单、邮件跟综查询单，证明世茂公司已书面通知官杰林前往办理交付手续，世茂公司交房时间在合同约定的期限内，并不存在逾期交房情形；14.晋江市气象局气象资料—天气证明、气象资料证明，证明涉诉房屋工程建设期间曾遭遇六级以上大风、中雨以上、38度以上高温天气等致使施工不能进行的自然灾害。官杰林质证认为，对证据8的真实性没有意见，但合法性、关联性有异议，涉案房屋未达到住宅设计规范标准，存在重大安全隐患，故验收报告的内容不合法，违背客观事实，其怀疑验收单位验收的房屋是其他栋房屋，不是本案涉案房屋，竣工验收报告不能作为定案依据；对证据9、10、11没有异议；对证据12，意见同证据8的质证意见；对证据13，其没有收到交房通知书，但在2015年1月份有听说世茂公司通知业主来办理交房；对证据14的真实性、合法性没有异议，但与本案不具有关联性，恶劣天气并不必然导致世茂公司停工、窝工，关于世茂公司是否停工、窝工及停工、窝工是否是因恶劣天气引起，世茂公司应当提供现场照片、支付工人工资等证据予以证明。在审理中，本院组织进行现场勘测，并形成现场勘验笔录一份，并形成相应的照片。官杰林质证认为，抽样的房屋所得数据适用于本案。通过现场勘验可以体现诉争房屋的栏杆没有达到1.1米的净高，外廊以上的部分是缕空的，走廊净宽达不到1.2米，外廊是公共出入口，外廊以下部分没有采取防止物体坠落的措施，根据住宅设计规范GB50096-2011第6.1.3、6.5.1、6.5.2的强制性规定，存在重大安全隐患。世茂公司质证认为，抽样的房屋所得数据适用于本案。通过现场勘验可以体现诉争房屋的走廊栏杆高度达到1.1米，走廊的宽度达到1.2米这不属于强制性标准，栏杆应从水平面开始量起，不是从水泥板开始量起（GB50352-2005《民用建筑设计通则》第6.6.3条规定，宽度大于或等于0.22米，低于或等于0.45米才构成可踏面）。在审理中，本院就诉争房屋阳台的建造情况组织进行现场勘测，并形成相应的照片。官杰林质证认为，对照片真实性没有意见。从世茂公司已经整改的房屋来看，可以证明所整改的阳台不符合合同及户型图的约定。表现在约定的阳台最外一侧是有栏杆的（见户型图），边侧栏板以上部分是没有遮挡，但现场的阳台没有栏杆，且除了留有一扇窗户，其他部分都是封闭的。根据GB50096-2011《住宅设计规范》2.0.11关于阳台的解释，是附设于建筑物外墙设有栏杆或栏板，可供人活动的空间，故整改后的阳台仍然不是非封闭式阳台。世茂公司质证认为，对照片真实性没有意见。阳台整改是按照合同附图进行，目前整改好的房屋已经符合合同约定。GB50096-2011《住宅设计规范》2.0.11不是强制性规定，仅是一个概念性的规定，不能涵盖所有阳台的类型。本院认为，官杰林提供的证据6能够证明相关的事实；证据7证明的事实应以本院现场勘测的情况为准。世茂公司提供的证据8、11、12并结合本院对证据11的核实，能够证明本案诉争房屋已经相关部门验收合格；证据9、10能够证明相关事实；证据13能够证明世茂公司通知交房等事实；证据14与本案的处理没有实质上的关联，本院不予审查。商品房买卖合同的解除，一般应从合同约定或者法律规定进行考察。在本案中，官杰林确认其起诉状事实与理由部分提及的房屋主要问题在于：1.阳台的三个非封闭式阳台不存在；2.栏杆过低，走廊没有遮挡；3.电梯因为走廊没有遮挡而导致雨水流入造成积水，还有运行时会有晃动感；4.消防管道悬挂于公共走廊上方。本院相应分析认定如下：1.关于阳台，世茂公司虽然存在对建造阳台的变更没有通知官杰林的情况，但经本院现场勘测，本案诉争房屋已建造好三个阳台，并且阳台的位置与合同附件一平面图相一致，故可认定世茂公司建造的阳台符合合同第三条第四款的约定。2.关于走廊栏杆过低，走廊没有遮挡，走廊净宽达不到1.2米存在安全隐患等问题。经本院现场勘测，栏杆水泥板部位的宽度最大点为0.125m，高度最高点为0.17m，该数据对照我国《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）第6.6.3条之规定（栏杆高度应从楼地面或屋面至栏杆扶手顶面垂直高度计算，如底部有宽度大于或等于0.22m，且高度低于或等于0.45m的可踏部位，应从可踏部位顶面计算），可认定该水泥板部位并不构成可踏部位。栏杆的高度经现场勘测最低点为1.1m，最高点为1.11m，该数据对照前述《住宅设计规范》第6.1.3之规定（……，七层及七层以上不应低于1.10m），可见符合规范规定;走廊的宽度经现场勘测最窄点为1.14m，最宽处为1.93m，该数据对照前述《住宅设计规范》第6.5.1之规定（走廊通道的净宽不应小于1.20m），可见有的地方尚有差距，而有的地方则远远超过。外廊以下部分没有采取防止物体坠落的措施不符合《住宅设计规范》第6.5.2的规定（位于阳台、外廊及开敞楼梯平台下部的公共出入口，应采取防止物体坠落伤人的安全措施）。综上，前述情况已构成房屋质量瑕疵，世茂公司对此应当承担相应责任。根据现状，因世茂公司未根本违约或造成严重影响正常居住使用，故本院认为应以责令限期整改为妥。至于官杰林主张外廊应作封闭外廊并应设置可开启的窗扇，对照《住宅设计规范》第6.5.1之规定，本院认为，官杰林的主张有其合理性，但是该规定的文字表述是“宜”而非强制性要求，况且该规定也不属于该规范特定的强制性条文，故其主张本院不予支持。3.关于电梯因为走廊没有遮挡而导致雨水流入造成积水，运行时会有晃动感的问题，根据现场勘测，电梯与走廊相背对，分处于不同的位置和区域；对于晃动感，因电梯已经房屋建筑工程竣工验收合格，故其主张本院不予支持。4.关于消防管道悬挂于公共走廊上方问题，因诉争房屋已经消防专项验收合格，故其主张本院也不予支持。综上分析，本院认为，本案诉争房屋的相应部分虽然存在一定质量瑕疵，但并非房屋主体结构不合格，也并非严重影响正常居住使用或者世茂公司根本违约，应以责令限期整改为妥，故合同无须判决解除，官杰林对此的主张本院不予支持。基于前述认定的意见，本院对本案其他争议不再作出分析认定。除双方当事人无争议的事实外，本院另查明：世茂公司于2012年9月29日取得商品房预售许可证；2014年12月20日，涉诉房屋通过竣工验收（合格）；2015年1月22日，通过建设工程消防验收（合格）；2015年6月11日通过晋江市建设工程竣工验收备案。现场勘测时，诉争房屋已具备三个符合合同附件一平面图所标注的阳台。经现场勘测，走廊的宽度最窄点为1.14m，最宽处为1.93m；栏杆的高度最低点为1.1m，最高点为1.11m；栏杆的水泥板部位不构成可踏部位。综上所述，本院认为，官杰林与世茂公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对双方在合同中约定的不违反法律法规的条款应确认合法有效，依法应受法律保护。双方当事人应依照合同约定的有效条款全面履行义务。双方当事人签订的《合同补充协议》（即附件六）第一条第4款内容显失公平，免除世茂公司责任、排除官杰林权利，应确认为无效。官杰林请求解除合同的主张本院不予支持。鉴于官杰林主张解除合同，故本院对本案诉争房屋相应部分存在质量瑕疵的责任承担不作处理。因官杰林请求解除合同的主张本院不予支持，故其就合同解除后的相关主张本院也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于适若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告官杰林与被告泉州世茂新领域置业有限公司签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第一条第4款“本合同正文第三条所指该商品房阳台具体以该商品房最终实际交付现状为准”无效；二、驳回原告官杰林的其他诉讼请求。本案受理费14413元，由原告官杰林负担10000元，由被告泉州世茂新领域置业有限公司负担4413元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  洪民强审 判 员  吴雅莉代理审判员  蔡燕萍二〇一六年九月十二日书 记 员  陈琦颖附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。