湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）开民二初字第02527号
原告上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉中路一段X楼。
负责人李征，行长。
委托代理人熊庆云，湖南崇民律师事务所律师。
委托代理人林威，湖南崇民律师事务所律师。
被告胡晓军。
被告潘亚兰。
被告湖南运达房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区沙湾路。
法定代表人周勇，总经理。
委托代理人肖卫，男，1969年7月27日出生，汉族。
原告上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行诉被告胡晓军、潘亚兰、湖南运达房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐琳独任审判，公开开庭进行了审理，代理书记员任友担任庭审记录。原告上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行的委托代理人林威、湖南运达房地产开发有限公司的委托代理人肖卫到庭参加了诉讼。被告胡晓军、潘亚兰经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行诉称，2013年9月27日，原告与被告胡晓军、湖南运达房地产开发有限公司签订了《个人购房担保借款合同》，双方约定：被告胡晓军以其购买的位于长沙市雨花区长沙大道X号运达中央广场二期商务综合楼X号的房产作为抵押物，向原告借款177万元购买该房，借款期限为10年；贷款利率为浮动利率，即在中国人民银行公布的同档期的贷款基准利率的基础上上浮10%，合同签订时中国人民银行同档期基准年利率为6.55%，还款方式为等额本金，被告湖南运达房地产开发有限公司作为阶段性连带保证责任人，保证期间为自贷款发放之日起至抵押担保房产的抵押登记手续已办妥且原告已收到房屋他项权证正本之日止，保证担保的范围包括被告胡晓军在本合同项下全部到期应付而未付的本金、利息（含逾期即挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、透支本息及实现担保权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、拍卖费、变卖费等合理费用）。同时，合同约定，若被告胡晓军未按约定按时足额偿还贷款本息和相关费用，即为违约，原告有权按中国人民银行有关规定计收罚息，逾期罚息按执行利率上浮50%执行，罚息自违约行为发生之日起计收直至清偿全部贷款本息为止；原告有权宣布贷款本息提前到期，且原告有权行使法律规定的其他必要措施追回贷款并追究被告胡晓军的违约责任。被告胡晓军在合同有效期内，不能依照合同规定履行还本付息及其他有关责任义务，致使原告决定通过其他途径采取补救或追索措施的，由此引起的包括但不限于诉讼费、律师费、复印费、拍卖费、通知费等在内的一切费用概由被告胡晓军承担。三方在合同签订时均对上述内容条款予以认可。被告潘亚兰作为被告胡晓军的配偶，亦在合同上签字确认。合同签订后，原告依约发放了贷款，但被告胡晓军却未依约履行按期、足额还款义务，连续多期逾期未还，经原告多次催收，均未予偿还。因被告胡晓军抵押房产的抵押登记权证并未办妥，原告在此期间，亦向被告潘亚兰、被告湖南运达房地产开发有限公司主张债权，均未果。故原告诉至法院请求依法判令：1、解除原告与被告胡晓军签订的《个人购房担保借款合同》；2、被告胡晓军偿还原告借款本金1696250元、利息（含罚息）41543.07元，本息合计人民币1737793.07元（利息暂计至2014年7月4日止，此后利息按合同约定的逾期贷款利率计算至本息全部清偿日止）；3、被告胡晓军承担原告为实现上述债权的费用损失（律师费）34755元；4、原告对被告胡晓军提供抵押的位于长沙市雨花区长沙大道X号运达中央广场二期商务综合楼X号房屋在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权；5、被告潘亚兰、被告湖南运达房地产开发有限公司对被告胡晓军的上述全部债务承担连带清偿责任；6、三被告连带承担本案的全部诉讼费用及其他实现债权费用。
被告湖南运达房地产开发有限公司辩称，根据原告与被告胡晓军签订的《个人购房担保借款合同》，被告湖南运达房地产开发有限公司对被告胡晓军的债务提供阶段性连带保证责任，保证期间为自合同签订之日起至抵押担保房产的抵押登记手续已办妥且原告收到抵押房屋他项权证正本之日止。因此，被告湖南运达房地产开发有限公司应该仅就被告胡晓军在该期间内逾期还款的金额承担连带担保责任，对于在房屋抵押登记手续及他项权证办妥之后发生的被告胡晓军的违约行为，被告湖南运达房地产开发有限公司无须承担任何责任。被告湖南运达房地产开发有限公司还辩称，被告胡晓军对原告的债权提供了所购房产作为抵押物进行担保，该房屋的市值远远超过原告的债权额，完全能够保障原告债权得以实现。根据《中华人民共和国担保法》第28条：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。”因此，被告湖南运达房地产开发有限公司仅对抵押房产不足以偿付原告债权的部分承担保证责任，如果原告全部或者部分放弃以抵押物进行受偿，则被告湖南运达房地产开发有限公司在原告放弃权利的范围内免除保证责任。此外，如果被告湖南运达房地产开发有限公司承担了保证责任，法院应当依法确认被告湖南运达房地产开发有限公司对被告胡晓军享有追偿权。故被告湖南运达房地产开发有限公司请求法院从平衡各方利益、平等保护各方民事主体、提高司法审判效率的角度出发，依法判决由原告对被告胡晓军提供的抵押房屋行使优先受偿权来实现债权，确认被告湖南运达房地产开发有限公司仅对被告胡晓军在办妥房屋抵押登记手续及抵押房屋他项权证之日前的未履行债务部分，在抵押物不足以清偿的范围内承担连带保证责任，并确认被告湖南运达房地产开发有限公司在承担保证责任后依法享有追偿权。
被告胡晓军、潘亚兰未到庭进行口头答辩，亦未向本院提交书面答辩意见。
经审理查明，2013年9月，原告与被告胡晓军、潘亚兰、湖南运达房地产开发有限公司签订了一份《上海浦东发展银行个人购房担保借款合同》，合同约定，被告胡晓军以位于长沙市雨花区长沙大道X号运达中央广场二期商务综合楼X号房屋作为抵押向原告借款177万元用于购买该房；借款期限为10年，借款期限自2013年9月3日起至2023年9月3日；签订贷款合同时的人民银行同期同档次基准贷款年利率为6.55%，贷款利率按签订合同时人民银行同期同档次基准贷款年利率基础上上浮10%；还款方式采用等额本金还款法，每期还款日为10日；若被告胡晓军未按规定按时足额偿付当期贷款本息即为逾期，原告有权根据人民银行的有关规定计收罚息，其中，对于逾期贷款（被告未按合同约定日期还款的借款）的罚息率按计收罚息之日的执行利率上浮50%执行。罚息自上述行为发生之日起按罚息率计收，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息率计收复利；被告胡晓军在本合同有效期内，不能依照本合同规定履行还本付息及其他有关责任义务，致使原告决定通过其他途径采取补救或追索措施的，由此引起的包括但不限于诉讼费、律师费、复印费在内的一切费用概由被告胡晓军承担；若发生贷款逾期，则该期还本付息的逾期罚金，应在归还逾期贷款本息时一并缴付，且原告有权对被告胡晓军未支付的利息计收复利；抵押担保的范围为本合同项下的全部到期应付而未付的贷款本金及利息、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的透支账户透支本息及实现抵押权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知被告费用以及其他的合理费用）；被告胡晓军未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用，构成违约，原告可按中国人民银行有关规定计收罚息、宣布本合同项下的贷款本息立即部分或全部提前到期、按担保合同约定处分抵押物，清偿贷款本息；被告湖南运达房地产开发有限公司在本合同项下的保证期间为阶段性连带保证。即：保证期间为自本合同签订之日起，至被告胡晓军的债务履行期届满之日起两年。尽管如此，如被告胡晓军已办妥本合同第六条项下抵押担保的现房抵押登记手续并且原告已收到其为第一顺序抵押权人的现房他项权证正本的，被告湖南运达房地产开发有限公司的保证责任自收到该他项权证正本之日解除，但对于在该解除日之前已到期的被告胡晓军的债务，以及该日之前发生的被告湖南运达房地产开发有限公司或／及被告胡晓军的违约而引起的本合同项下责任，被告湖南运达房地产开发有限公司仍应承担保证责任和相应的违约责任。被告胡晓军没有依照本借款合同规定履行债务的，在上述约定的保证期间内，原告可以要求被告湖南运达房地产开发有限公司承担保证责任；被告湖南运达房地产开发有限公司的担保范围为被告胡晓军在本合同项下全部到期应付而未付的贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支利息、保管担保财产及实现担保权费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知担保人费用以及其他合理费用）；被告湖南运达房地产开发有限公司根据本合同对被告胡晓军所欠债务在担保范围内承担连带保证责任；对被告胡晓军到期应付而未付的全部债务，被告湖南运达房地产开发有限公司均应无条件地作为第一债务人按原告的要求直接向原告支付，无论原告对本合同项下的债权是否拥有其他担保权利（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），原告均有权要求被告湖南运达房地产开发有限公司在本合同约定的保证范围内承担保证责任，而无须先要求其他担保人履行担保责任。
2013年9月29日，原告与被告胡晓军对被告胡晓军提供的抵押物即位于雨花区长沙大道X号运达中央广场二期商务综合楼X室的房屋在长沙市房屋产权管理局办理了预购商品房抵押预告登记手续。截至本案开庭审理之日止，被告胡晓军抵押担保房产的现房抵押他项权证尚未办妥。
合同签订后，原告按合同约定向被告胡晓军发放了177万元的贷款，被告胡晓军在借款后未按合同约定按时还款，截至2014年7月4日，被告胡晓军拖欠借款本金1696250元、利息（含罚息）41543.07元，本息合计人民币1737793.07元。
原告为收回借款及实现抵押权，委托了湖南崇民律师事务所办理诉讼及追偿借款的所有事项，签订了委托代理协议，并支付了代理费。
以上事实有当事人的陈述、《上海浦东发展银行个人购房担保借款合同》、个人贷款借款凭证、结婚证、授权委托书、委托代理合同、对账单、律师费发票、房地产预告抵押登记权证及庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为，一、原告与被告胡晓军、潘亚兰、被告湖南运达房地产开发有限公司签订的《上海浦东发展银行个人购房担保借款合同》约定的借款内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应按合同约定履行，现原告已按合同约定发放了贷款，被告胡晓军未按合同约定按时足额归还贷款，原告有权根据合同的约定宣布贷款提前到期，即解除各方间借款合同关系，被告胡晓军在合同解除后应将已逾期的贷款本金、利息、罚息及未到期的贷款本金全部归还给原告，故本院对原告要求解除合同及由被告胡晓军归还贷款本息的请求予以支持；二、因被告胡晓军违约未及时归还贷款，原告委托律师起诉至法院并无不妥，所发生的律师费用系因被告胡晓军违约所发生的损失，该费用作为追索费用在《上海浦东发展银行个人购房担保借款合同》中已约定由被告胡晓军承担，故本院对原告要求被告胡晓军承担律师费34755元的诉请予以支持；三、原告在发放贷款时是严格按照中国人民银行的有关规定办理的，并且依法对抵押的房屋在登记机关办理了抵押物预告备案登记手续，该预告登记行为可以发生对外公示效力，抵押行为合法有效。被告胡晓军已提供其位于长沙市雨花区长沙大道X号运达中央广场二期商务综合楼X号房屋作为被告胡晓军偿付上述全部借款本息及原告实现债权费用的担保，故原告对抵押房屋的价款在被告胡晓军应归还的贷款本息内及原告实现债权费用范围内享有优先受偿权；四、被告潘亚兰与被告胡晓军在本合同签订期间系夫妻关系，被告潘亚兰在合同中自愿对被告胡晓军的上述债务承担共同偿还责任，因此原告诉请判令被告潘亚兰对被告胡晓军的上述贷款本息及实现债权费用范围内承担连带清偿责任，本院予以支持；五、《个人购房担保借款合同》中明确约定了在既有物的担保又有人的担保的情形下的处理顺序。同时，截至本案开庭时，被告湖南运达房地产开发有限公司并未办妥抵押房产的他项权证并交付给原告，被告湖南运达房地产开发有限公司的保证责任不能免除，故原告诉请判令被告湖南运达房地产开发有限公司对被告胡晓军的贷款本息及实现债权费用承担连带清偿责任，本院予以支持；六、被告胡晓军、潘亚兰经本院传票传唤未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十二条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条第一款第（一）项、第四十一条、第四十二条第（二）项、第四十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，判决如下：
一、解除原告上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行与被告胡晓军签订的《上海浦东发展银行个人购房担保借款合同》中确立的借款关系；
二、被告胡晓军在本判决生效之日起五日内向原告上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行偿还借款本金1696250元并支付到实际归还之日止的利息及罚息（截至2014年7月4日的利息、罚息为41543.07元，2014年7月5日起至借款实际归还之日的利息、罚息参照原《上海浦东发展银行个人购房担保借款合同》约定计算）；
三、被告胡晓军在本判决生效之日起五日内向原告上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行支付实现债权的费用34755元；
四、原告上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行在上述第二项、第三项债权范围内对被告胡晓军提供的抵押物即位于长沙市雨花区长沙大道X号运达中央广场二期商务综合楼X号房屋的处置价款享有优先受偿权；
五、被告潘亚兰、湖南运达房地产开发有限公司在上述第二项、第三项债权范围内向原告承担连带清偿责任。湖南运达房地产开发有限公司在承担了上述保证清偿责任后，有权向被告胡晓军、潘亚兰追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费20853元，因适用简易程序减半收取10427元，财产保全费5000元，共计15427元，由被告胡晓军、潘亚兰、湖南运达房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 徐琳
二〇一四年九月二十六日
代理书记员 任友
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第二百零五条被告胡晓军应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条被告胡晓军应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，被告胡晓军可以随时返还；原告可以催告被告胡晓军在合理期限内返还。
第二百零七条被告胡晓军未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第三十四条下列财产可以抵押：
（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十二条办理抵押物登记的部门如下：
（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
国家外汇管理局关于转发和执行《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》的通知
第十条主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。
当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。
宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。