上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民一（民）初字第5274号
原告黄金根，男。
法定代理人黄慧华（系原告黄金根之妹）。
委托代理人周颖，上海恒量律师事务所律师。
被告黄金龙，男。
委托代理人韦赟斌，上海敏诚善律师事务所律师。
委托代理人万晓缨，上海敏诚善律师事务所律师。
原告黄金根诉被告黄金龙共有物分割纠纷一案，本院于2014年6月19日立案受理后，依法适用简易程序，于同年7月9日第一次公开开庭进行了审理。因本案审理需以他案审理结果为前提，本院于同年7月21日裁定本案中止审理，同年8月18日恢复审理。本案于同年10月16日第二次公开开庭进行了审理。原告黄金根的委托代理人周颖，被告黄金龙及其委托代理人韦赟斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄金根诉称：原告患有一级精神病障碍，系无民事行为能力人，监护人黄慧华系原告的妹妹，被告系原告和黄慧华的弟弟。经松江区人民法院（2013）松民一（民）初字第6047号生效判决，松江区泗凯路※弄※号※室房屋系原告、被告共有，原告享有其中九分之八产权份额，被告享有九分之一产权份额。为了让原告利益最大化，监护人将系争共有房屋出租给案外人，但被告多次前往系争房屋处吵闹，声称自己是产权人，要求租客将租金全部交给他，否则要收回房屋并住进去。被告的行为给租客的生活带来了较大困扰，为此监护人于2014年4月5日报案处理。在黄浦区济南路＃弄＃号动迁安置及原、被告父亲黄某某的继承中，被告已经获得了松江区泗凯路□弄□号□室房屋的全部产权并已实际入住。而监护人要与被告协商解决共有房屋问题，其却不予理睬。鉴于原、被告双方对共有房屋有着不同的诉求，继续共有该房屋对双方的权益都有着不利影响，因此原告诉至法院，请求判令：依法对原、被告双方共有的松江区泗凯路※弄※号※室房屋进行分割。
被告黄金龙辩称：被告从未对系争房屋的出租有任何阻挠行为，愿意将涉案房屋出租，也愿意按照共有份额对租金予以分配；被告在外面有房，原告是残疾人，长期住院，如果原告出院，被告同意系争房屋让原告居住；原、被告共有系争房屋是对原告权益最好的保护，如分割就无法对监护人进行有效监督，以监护人一贯行为来看，其有以监护人名义私自转移原告财产、使原告财产流失的可能，并且有可能造成以后追索不到的严重后果。为了更好地保障原告的利益，请求法院判令驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2010年12月，上海市济南路＃弄＃号房屋被动迁，被拆迁人黄某某（已故）于2012年8月20日与上海新凯房地产开发有限公司签订《上海市商品房预售合同》，约定黄某某向该公司购买位于上海市松江区泗凯路※弄※号※室房屋，同日，两者签订《房屋交接书》一份，确认：双方在2012年7月28日对上述房屋进行交接，建筑面积为72.81平方米，总房价款为人民币（以下币种同）587，576.70元，并已全部付清。2013年6月20日，上海新凯房地产开发有限公司办理上述房屋的大产证，同月28日，该公司经核准登记为房屋权利人。
2013年8月26日，本院受理黄金龙诉黄金根、黄慧华遗嘱继承、分家析产纠纷一案，并于2014年2月18日作出（2013）松民一（民）初字第6047号民事判决书，判决：“……二、位于上海市松江区泗凯路※弄※号※室房屋归原告黄金龙、被告黄金根共有，其中原告黄金龙享有该房屋九分之一产权份额，被告黄金根享有该房屋九分之八产权份额。……”一审判决后，黄金根、黄慧华不服，向上海市第一中级人民法院提起上诉，该院于2014年5月22日作出（2014）沪一中民一（民）终字第735号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
另查明，系争房屋现对外出租，租金由原告黄金龙的监护人黄慧华收取、保管。
还查明，原告黄金根系无民事行为能力人，残疾类别为精神残疾，等级为壹级，长期居住于精神病医院。
审理中，因原、被告对系争房屋市场价值无法达成一致意见，原告申请评估，由上海市高级人民法院委托上海百盛房地产估价有限责任公司对该房屋进行估价，该公司于2014年9月9日出具浦新估字（2014）第B0235号《房地产估价报告》，评估结论：房地产市场价值980，000元，折合建筑面积单价13，460元／平方米。在该估价报告中，评估单位作出重要说明：估价对象系配套商品房，至价值时点未办理产权转移登记，根据国家发布的《关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知》，在以下两种情况下可以转让、出租：被动迁居民家庭取得房地产权证（小产证）满3年的动迁安置房可以转让、出租或者未取得房地产权证（小产证）或取得房地产权证（小产证）未满3年的，但该动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证（大产证）满3年，且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的，在办理房地产权证（小产证）后可以转让、出租。经了解，估价对象目前不得上市交易。原告对估价报告无异议，被告提出异议，并申请估价人员到庭接受质询。估价人员李燕经传唤到庭陈述：系争房屋目前不能过户交易，一期房屋现已经有部分房屋能够上市，这些房屋与不能过户交易房屋的价值有区别，周边地区差不多类型的房屋如果能够上市交易，单价在每平方米17，000元左右；根据有关部门的文件，大产证或者小产证满3年，同时满足动迁安置协议签订满3年，配套商品房可以上市交易，根据房地产交易中心的资料显示，大产证核准日期为2013年6月28日，即3年以后2016年7月左右可以过户，具体时间要询问动迁部门。原、被告对估价人员的陈述均无异议。
诉讼中，原告黄金根一方表示：原告有一笔160，000元动迁安置款，有能力支付被告房屋折价款；原告目前病情稳定，租金和养老金能够满足日常开销，暂不需要支付大笔治疗费用。
以上事实，有残疾人证、（2013）松民一（民）初字第6047号民事判决书、（2014）沪一中民一（民）终字第735号民事判决书、估价报告、双方当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：双方争议焦点为系争房屋是否适宜分割？
我国物权法规定：共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。由此，在按份共有人未约定不得分割的情况下，允许分割为原则，不允许分割为例外。本案中，原、被告共有系争房屋缘于上海市黄浦区济南路＃弄＃号动迁安置以及黄廷法生前所立遗嘱，共有形式为按份共有，双方未约定不得分割共有物，原本应当分割，但本案具有特殊情况，根据物权法及继承法司法解释的立法精神，本院认为系争房屋不宜分割，理由如下：第一，系争房屋的评估价值为980，000元，该价值系建立在目前不能上市交易的限制条件上，但根据有关部门的政策和通知，系争房屋能够上市交易的条件明确，时间可以确定，估价人员也陈述周边地区类似房型可以上市交易的房屋价值远高于系争房屋，因此，房屋评估价值相对贬损，若按照估价报告的价格分割系争房屋，对被告显失公平，而估价报告反映的是客观状况，若舍去评估价格而采用其他标准，对原告不公，根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国继承法﹥若干问题的意见》，在分割遗产中的房屋时，应兼顾各继承人的利益，故目前系争房屋不宜分割；第二，系争房屋目前处于出租状态，原告提出共有物分割的理由系被告阻碍出租，现被告明确表示愿意配合出租，亦表示如原告有需要可以使用该房屋，故房屋出租的障碍不存在；第三，监护人对被监护人的财产主要承担的是保管职责，若监护人处分被监护人财产，必须绝对有利于监护人，或者有重大理由不得不处分，本案实质是监护人欲以被监护人的财产购买其他共有人的产权份额，此系处分被监护人财产，而房产市场价格波动无人能够确切预知，风险较大，此处分行为并非单纯有利于被监护人，且被监护人目前长期住院，病情、收支均稳定，实无重大理由需要处分其财产；第四，原告为无民事行为能力人，被告一方与黄慧华因监护人资格多次产生争议，原、被告继续维持共有关系亦是对原告权益的保护。综上，系争房屋目前不宜分割，若将来发生重大理由需要分割共有物，原告监护人可再行代为提出分割，故原告的诉讼请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款、《中华人民共和国物权法》第九十九条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国继承法﹥若干问题的意见》第58条的规定，判决如下：
驳回原告黄金根的诉讼请求。
案件受理费13，600元，减半收取计6，800元，评估费4，410元，合计诉讼费11，210元，由原告黄金根负担（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 陆 贤
二〇一四年十一月四日
书 记 员 王艳萍
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第十八条监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。
……
二、《中华人民共和国物权法》
第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
三、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国继承法﹥若干问题的意见》
58、人民法院在分割遗产中的房屋、生产资料和特定职业所需要的财产时，应依据有利于发挥其使用效益和继承人的实际需要，兼顾各继承人的利益进行处理。