浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第142号
上诉人（原审被告）：方开勇。
委托代理人：杜斌、孙军峰。
被上诉人（原审原告）：杭州恒和蕾束置业有限公司。
法定代表人：何青。
委托代理人：童斌。
上诉人方开勇因与被上诉人杭州恒和蕾束置业有限公司（以下简称恒和公司）商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2013）杭余瓶民初字第199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：方开勇系嘉善县勇久建材经营部业主。2012年12月5日，恒和公司、方开勇双方签订合同编号为2012预1047135号、2012预1047257号《商品房买卖合同》各一份，合同主要约定为：上述合同中，方开勇向恒和公司购买位于杭州市余杭区依山郡山庄7-1-401及7-1-402室房屋相关购销事宜作了约定，双方约定的房屋价款分别为520096元和520072元，共计价款1040168元；付款方式为一次性付清；并约定方开勇逾期支付房款超过90日的，恒和公司有权解除合同，恒和公司解除合同的，方开勇按累计应付款的1％向恒和公司支付违约金；双方还对其他事项作了约定。合同签订后，恒和公司于2012年12月20日开具编号为NO.038424收据及编号为NO.038425收据各一份，收据载明：交款单位嘉善县勇久建材经营部，款项内容房款，收款方式转账，共计金额1040168元。事后，方开勇并未支付恒和公司上述房款1040168元。为此，恒和公司数次与方开勇交涉，要求其立即付清，但方开勇均以货款已抵付购房款为由拒绝支付。现恒和公司以方开勇未按合同约定支付购房款为由诉至该院，请求判令：1、解除恒和公司、方开勇双方签订的合同编号为2012预1047135号及2012预1047257号商品房买卖合同；2、方开勇赔偿恒和公司违约金10401元；3、本案诉讼费用由方开勇承担。
原审法院另查明：（一）恒和公司开发建设的位于杭州市余杭区径山镇15省道西侧依山郡山庄由恒元建设控股集团依山郡工程项目部（以下简称恒元项目部）承建，蒋青华系该项目部经理；高淑霞系恒和公司员工，孙某系恒和公司置业顾问。
（二）2008年2月29日，方开勇经营的嘉善县勇久建材经营部与恒元项目部签订模板、木方供销合同，约定由方开勇垫资，双方还对其他事项作了约定。
（三）2008年8月24日、2011年11月8日，方开勇与恒元项目部对供货、材料款曾进行确认与结算。
原审法院认为：恒和公司、方开勇签订的编号为2012预1047135号、2012预1047257号二份《商品房买卖合同》均系双方真实意思的表示，且不违反相关法律规定，应确认有效；故恒和公司、方开勇双方应依约履行。现因方开勇未能依约按期支付房款，致恒和公司出售房屋获取房款的合同目的不能实现；因此，恒和公司要求与方开勇解除合同并承担违约金的诉讼请求，理由正当，该院予以支持。至于方开勇提出的货款已抵付房款的辩解，因恒和公司予以否认，而方开勇与恒元项目部之间的债权债务关系不明确；且方开勇提供的录音资料也不能证明恒和公司认可尚欠恒元项目部债务；因此，方开勇的上述抗辩，依据不足，该院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2013年11月20日判决：一、恒和公司与方开勇于2012年12月5日签订的合同编号为2012预1047135号及2012预1047257号《商品房买卖合同》，自该判决生效之日起解除。二、方开勇支付恒和公司约定违约金10401元，限于该判决生效后十日内付清。如果方开勇未按该判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由方开勇负担。
宣判后，方开勇不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定的事实与客观事实严重不符，而且缺乏证据支持。原审判决在“审理查明”中，对下列事实的认定是完全错误的，并且缺乏相应的证据支持。第一、原审判决认定方开勇并未支付购房款1040168元，不符合事实。在本案中方开勇提交了恒和公司出具的收据，原审法院就凭恒和公司在收款方式上单方面书写“转帐”二字，而实际未找到转帐记录就武断的认定方开勇未支付房款，判决解除双方之间的商品房买卖合同着实不妥。首先，原审中恒和公司未举证证明方开勇未缴纳房款的相关事实。另一方面，方开勇在当时也向恒和公司方经办人孙某及财务提出质疑，为何如此书写。恒和公司经办人孙某在咨询财务后答复说如果写的是现金在实际没有款项进公司的情况下不利于公司做账，加上“转帐”二字也有三方抵帐的含义。方开勇考虑到恒和公司已经出具收据就没有进一步深究此事。其次，就算方开勇没有转帐房款给恒和公司，也不能直接证明方开勇没有履行义务。因为恒和公司为专业的房地产公司，理应知道开具收据所代表的意义，所以更加不会犯在方开勇尚未实际转帐房款，恒和公司就开具收据，并加盖其财务专用章这样的错误。之所以发生这样的反常情况就足以证明方开勇己经履行了付款义务，这也恰恰可以证明三方协商确认货款抵房款的事实。第二、原审判决认定“至于方开勇提出的以货款已抵付房款的辩解，因恒和公司予以否认，而恒和公司与恒元项目部之间的债权债务关系不明确：且方开勇提供的录音资料也不能证明恒和公司认可尚欠恒元项目部债务”的结论也与事实不符。在原审庭审中，方开勇提交了转帐支票存根一份。在该份证据中，方开勇在附加信息一栏中载明：“总房价1040168元，抵欠材料款840168元后应付20万房款”的相关内容，且恒元项目部的项目经理蒋青华在收款人处签字确认了上述备注内容。这一完整证据就不仅仅能证明方开勇与恒元项目部的债权债务关系的存在，更足以证明恒和公司、方开勇及恒元项目部（蒋青华）之间达成的房产抵材料款的抵债合意。但原审判决完全忽略了该份重要证据，没有据此认定方开勇提出的主张。二、原审判决审查分析认定证据违背法律规定。在原审中，方开勇提交的转帐支票存根，用于证明方开勇与恒和公司，恒和公司与恒元项目部之间的债权债务关系，以及三方达成的房款抵材料款的事实。恒和公司提出该证据中的蒋青华并非蒋青华本人所签张。原审判决在恒和公司没有提出笔迹鉴定的情况下，就认定该证据不符合证据采信规则。另一方面，方开勇提交的证据9录音资料，也能够更加直观的证明恒和公司同意以货款抵房款，方开勇己经实际付清全部购房款的事实。原审判决却又避重就轻的认定：“该证据与本案有关联，可以做为本案的证据使用，但应结合其他有效证据予以综合认定”。又再一次否定了该证据的证明力。根据《关于民事诉讼证据的若干规定》第68、69、70条之规定，视听资料是可以作为定案证据的，除非该证据涉及：1、违反法律禁止性规定；2、存有疑点；3、对方能够足以反驳。但方开勇提交的录音资料明显不符合上述情况。综上，方开勇提交的录音证据特别涉及方开勇与恒和公司代理人部分，恒和公司己经明确确认了以货款抵房款是三方认可并开了收据的。原审判决未实际采纳该份证据。综上，请求：1、撤销杭州市余杭区人民法院（2013）杭余瓶民初字第199号民事判决，依法改判。2、本案一、二审诉讼费由恒和公司负担。
被上诉人恒和公司答辩称：方开勇至今未实际向恒和公司履行案涉商品房预售合同项下的房款支付义务，这是双方均认可的。方开勇在原审和上诉状中称房款已通过案外人蒋青华欠其的货款冲抵，该说法没有事实和法律依据，原审判决对此的认定是正确的。第一，方开勇称三方抵债缺乏事实和法律依据，系一面之词，本案中也没有任何的证据来表明双方均同意抵债。相反，恒和公司向方开勇发出的催款函、律师函，方开勇提供的录音证据，均充分表明恒和公司未同意抵债。方开勇称内部发票上载明“转帐”是三方抵债的合意，这不符合事实，“转帐”是不可能推出三方抵债的意思的。第二，方开勇称提交的转帐支票存根蒋青华的签字确认了其房款抵货款，甚至于已达成三方抵债的合意也是方开勇单方说法。首先这份转帐支票是方开勇开给案外人蒋青华的，蒋青华与恒和公司是不同主体，也没有任何的联系，支票存根没有任何与恒和公司有关的信息。其次，恒和公司就这份证据向蒋青华核实，蒋青华表示这张支票收到过，但是个空头支票，虽然签字是其本人所签，但其他的备注信息是方开勇写的，可能是事后添加。即使蒋青华在支票上的签字是对备注信息的确认，也不会对恒和公司产生任何法律效力。蒋青华是恒元公司的项目经理，没有任何权利代表恒和公司来决定是否抵债。原审法院对该证据不予采信是正确的。第三，关于方开勇提到的录音证据，该组录音证据是电话通话录音，存在诸多的疑点，恒和公司无法确认其真实性，即使该通话是真实的，也不能证明方开勇的上述观点。方开勇与恒和公司相关工作人员的通话，均未确认三方抵债的事，他们也无权决定三方抵债，从通话录音中可以看出，工作人员仅愿意出面协调，而蒋青华的态度也是不同意抵债的。至于代理人的录音记录，自始至终代理人都没有确认三方抵债，相反代理人在通话录音中明确指出核实之后，蒋青华与方开勇之间的核算结果材料款只有29万多，不存在84万元。第四，本案三方当事人不具备三方抵债的条件。恒和公司与蒋青华之间不存在任何债权债务关系，三方根本未就如何抵债、抵债多少等实质内容达成一致合意。从本案原审提供的证据来看，充其量仅仅可以反映方开勇曾经与蒋青华谈起过抵扣的事，但蒋青华没有认可，恒和公司更是从未参与过抵扣之事，也无债可抵。因此蒋青华所欠货款凭什么抵扣房款？即使说抵扣84万元成立，后来的20万元又去了哪里？为什么应当给恒和公司的款项却给予与恒和公司没有关系的蒋青华？综上，方开勇所称的“三方抵债”根本没有任何事实和法律依据。原审法院认定事实清楚，从而做出的判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，在本院指定的举证期限内，恒和公司未向本院提交新的证据，方开勇向本院申请证人孙某出庭作证，以证明案涉房屋是以货款冲抵房款，冲抵金额即是合同上的房款金额，蒋青华与方开勇的关系是另一个债权债务关系。
证人孙某陈述：证人系恒和公司置业顾问，涉案房屋的销售过程由其具体经办。方开勇由总包蒋青华带至售楼处，买卖合同由孙某经手，收据也由其开具。收据上注明“转帐”系因为没有实际收取现金，经询问过财务总监后，财务总监明确可以开收据，收据上注明“转帐”。总包蒋青华带方开勇至售楼处时说明两套房子抵扣货款，不需要另外支付房款了，按照正常买卖来算。恒和公司相关领导也向证人表明该意思。办理手续时没有开具发票的原因是签订合同当天停电，第二次财务总监不在，第三次恒和公司领导明确不开发票了。
对于证人孙某的证言，恒和公司认为，孙某二审中才出庭作证不属于二审新证据。并且，该证人证言不符合事实。
对于孙某的证言，本院认为，证人作为恒和公司置业顾问也是本案买卖合同具体经办人，其陈述的证言对认定本案相关事实有一定参考作用，本院将结合其他证据予以综合认定。
本院经审理查明：恒和公司开发建设的依山郡山庄由恒元公司承建，蒋青华系恒元公司依山郡工程项目部经理。孙某原系恒和公司置业顾问，现已离职。
2012年12月5日，恒和公司与方开勇经营的“嘉善县勇久建材经营部”签订了编号分别为2012预1047135号、2012预1047257号两份《商品房买卖合同》，上述两份合同中具体内容包括：合同双方当事人、商品房销售依据、买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任以及交付期限等。两份合同中约定的价款分别为520096元和520072元，约定的付款方式为一次性付款，对付款期限未作具体约定。买受人逾期付款的违约责任部分载明：“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。”
2012年12月20日，恒和公司开具了两张收据，收据上载明的交款单位为“嘉善县勇久建材经营部”，金额分别为520096元和520072元，收款方式为“转账”，经办人处有“孙某”的签名，收据上盖有恒和公司财务专用章。
恒和公司在原审中提交了2011年11月8日嘉善县勇久建材经营部方开勇与恒元项目部的结帐单一份，该结帐单载明：“嘉善县勇久建材经营部与恒元项目部蒋青华工地的模板、木材，从2008至2011年11月8日为止。该项目部尚欠嘉善县勇久建材经营部模板、木材款，计人民币296515元。”方开勇对该结帐单的真实性无异议，但表明结帐单仅是一部分供货，未完整反映双方之间交易。
方开勇在原审中提交了一份转帐支票存根一份，该存根的附加信息部分载明“总房价1040168元，抵欠材料款840168元后应付20万房款”，支票存根收款人处有“蒋青华”签名。出票日期为2013年1月29日，金额20万（并注明日期2012年12月20日），用途注明为“房款”。2013年1月25日，方开勇以“遗失”为由申请该转帐支票挂失止付。恒和公司对支票存根的真实性有异议，认为附加信息是方开勇自行添加，“蒋青华”的签名非其本人所签，但未对签名的真实性申请鉴定。恒和公司对该支票挂失止付的事实无异议，认为实际上20万元未支付。
方开勇原审中提交了其与恒元项目部蒋青华的手机短信记录，该记录显示如下内容：2012年9月7日，方开勇向蒋青华催要货款，蒋青华回复：“这段时间甲方也没钱付给我们，等10月份甲方准备底价出售部分房产回笼部分资金，或者另外大股东进来，就可以解决了！如要房马上就可以！”中间经过多次短信沟通，签订了房屋买卖合同后，2012年12月6日，方开勇短信蒋青华：“麻烦你发票的事到财务处给办一下，好事做到底。不然以后找他们会很烦。我会跑很多，谢谢你。”2013年2月1日，蒋青华短信方开勇：“今天钱不到，明天就不要了！后果自负。”“20万钱我也玩得起。”“事情搞大了房款叫你全额到位，信不信！”方开勇回复：“房屋发票不开，20万支票作废，别以为你说了算！”2013年2月5日，蒋青华短信方开勇：“最后一次发信息给你（不用回）恒和发催款函给你要求付全部房款…”
2013年2月4日，恒和公司向方开勇发送催款函一份，要求方开勇在一周内将全部房款打入恒和公司帐户。因方开勇拒收该函件，恒和公司员工高淑霞电话方开勇。通话中高淑霞表示其对货款抵扣房款一事系知道的，但表明其是收到指示向方开勇发催款函，并建议方开勇去找蒋青华协商。在此后的通话中，高淑霞再次明确涉案纠纷实质与恒和公司无关，由蒋青华说了算。方开勇电话联系蒋青华商讨涉案纠纷的处理方案，蒋青华要求其与代理人联系。方开勇电话联系恒和公司代理人，代理人明确其可以代蒋青华与方开勇协商具体处理方案。对上述电话录音资料，恒和公司对方开勇与高淑霞录音有无被剪辑有异议，但是未提出鉴定申请。对方开勇与蒋青华的录音有异议，认为真实性无法核实，对方开勇与恒和公司代理人的录音真实性无异议。
本院认定的其他事实与原审法院认定的事实基本一致。
本院认为：本案争议焦点为嘉善县勇久建材经营部经营者方开勇、恒元公司依山郡工程项目部经理蒋青华、恒和公司三方有无就货款抵扣涉案房屋买卖合同项下的房款达成合意。本院注意到以下事实：1、恒和公司提供的结算单和方开勇提供的模板、木方供销合同可以证明方开勇与蒋青华之间存在债权债务，蒋青华尚欠方开勇材料款。2、涉案房屋由恒和公司开发建设，蒋青华系依山郡工程项目经理，蒋青华与方开勇的短信和通话记录中均表明，恒和公司尚欠蒋青华工程款。3、涉案两份房屋买卖合同中买受方为“嘉善县勇久建材经营部”而非方开勇个人，表明购房款与材料款之间存在一定关联，并且两份房屋买卖合同中均没有约定购房款的支付期限，表明涉案房屋买卖合同不同于普通的直接支付房款购买房屋。4、恒和公司开具了盖有财务专用章的收据，收据通常意味着已经收到相关款项。方开勇提供的转帐支票存根所载的附加信息内容、方开勇与蒋青华的短信内容、方开勇与高淑霞、蒋青华、恒和公司代理人的通话录音、孙某二审中关于“转帐”含义的陈述等一系列证据，能相互印证，形成完整的证据链，可以证明方开勇、蒋青华、恒和公司三方就货款抵扣房款已达成了合意，且恒和公司通过开具收据的行为表明认可购房款通过抵扣工程款的方式已经支付。因此，恒和公司以方开勇未按照合同约定支付购房款为由，主张解除合同，并要求方开勇支付违约金，理由不成立，其诉讼请求应予以驳回。至于方开勇在开出转帐支票后通过挂失止付的方式未实际支付的200000元，其应该另行支付给蒋青华。
综上，原审判决认为方开勇没有实际通过转帐的方式向恒和公司支付购房款即为未履行合同约定的支付购房款义务，属认定事实不清，导致实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销杭州市余杭区人民法院（2013）杭余瓶民初字第199号民事判决；
二、驳回杭州恒和蕾束置业有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费40元，二审案件受理费80元，均由杭州恒和蕾束置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 磊
审判员 张一文
审判员 金瑞芳
二〇一四年五月二十三日
书记员 陈 斌