陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终1685号
上诉人（原审原告）冯晓东，男，1976年12月10日出生，汉族，现住西安市长安区。
委托代理人梁翼明，陕西尧普律师事务所律师。
上诉人（原审被告）陕西天宇实业投资有限公司，住所地西安市航天基地神舟四路239号1幢1单元10301室。
法定代表人黄志平，该公司总经理。
委托代理人朱晨，陕西弘业律师事务所律师。
上诉人冯晓东因与上诉人陕西天宇实业投资有限公司（以下简称天宇公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初5039号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理，天宇公司的委托代理人朱晨，冯晓东的委托代理人梁翼明出庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，天宇公司于2010年以出让方式取得位于西安市航天经济技术开发区神州××西航天国用（2010）第016号的土地使用权。上述土地经规划用途为住宅，天宇公司为此小区命名为“天赐颐府”，其办理了相关的开发手续并进行了开发。冯晓东、天宇公司于2011年6月15日签订商品房买卖合同，约定冯晓东购买天宇公司开发的上述小区3幢1单元32层13201号单元房一套，房屋总价款为552906元。双方就付款方式及期限约定为买受人于2011年6月14日支付房款计（人民币）贰拾贰万贰仟玖佰零陆元整（￥222906元）作为首付款，剩余房款（人民币）叁拾叁万元整办理公积金贷款。上述合同第十五条即关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同附件五第五条第3项约定，买受人完全履行买卖合同及本补充协议，并在办理房屋权属转移登记表上完整签写己方真实信息，提供产权登记必要手续后，出卖人为买受人代为办理并取得该房屋的产权证，出卖人不承担因买卖受人原因导致的迟延办理房屋产权证书的任何违约责任。同时，双方对其它内容亦进行了约定。此后，冯晓东向天宇公司支付了房款552906元，由于经测量房屋面积减少，天宇公司于2016年4月13日向冯晓东出具了正式发票，载明收到冯晓东房款552526元。天宇公司于2014年4月向冯晓东交付了房屋。冯晓东于2014年10月10日通过银行交纳了大修基金21136.65元。时至2016年6月，天宇公司未将相关资料向产权登记机关备案。2016年7月21日，天宇公司在“天赐颐府”小区大门口张贴告知函一份，说明近期有业主陆续反映关于“办证”、退还代缴款等事宜；公司将认真履行与各位业主的合同约定，有关办证延期事宜，待《不动产权证书》办理结束后，一并妥善处置；公司正在积极协调政府部门，力争把《不动产权证书》分户办理工作于2017年元月底办理完毕。时至冯晓东起诉前，天宇公司仍未将相关资料报产权登记机关备案。冯晓东遂诉至法院要求天宇公司为其办理房屋产权证书；支付迟延办证违约金5525.26元；本案诉讼费由天宇公司承担。庭审中，冯晓东增加了诉讼请求，即天宇公司若于2017年1月31日前未将房屋产权证书办理好，从次日起按房款的日万分之三追加违约金。经法院向冯晓东释明，冯晓东将第一项诉讼请求变更为要求天宇公司依合同约定将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。冯晓东认为其已按合同约定履行了相关义务，天宇公司未能在合同约定期限内将相关资料向产权登记机关备案，亦未在合理期限内为其办理好房屋产权证书，已构成违约，除应按合同约定承担违约金外，还应对后续迟延办证的行为继续承担相应的违约责任。天宇公司答辩中认为依据相关法律规定办理房产证（小证）并非其主要义务，其对此仅负有协助义务；双方合同中对于房产证的办理义务人为天宇公司并未约定，对于办理房产证的期限亦未约定，即使其应对迟延备案登记（办理大证）行为承担违约责任，冯晓东所付房价款应理解为其所付首付款与月供之和，不应理解为首付款与银行向其所支付贷款之和，故冯晓东请求应予以驳回。冯晓东为其主张提供了商品房买卖合同，证明合同对总价款、交房日期、备案日期、违约责任均有约定；提供了销售不动产统一发票，证明其已按合同约定支付了房款；提供了大修基金收据，证明其已履行了办理房屋产权证书的主要义务；提供了物业费用票据，证明其已入住所购房屋；提供了告知函，证明天宇公司于2016年7月承诺了办理房屋产权证书的时间。经当庭质证，天宇公司对冯晓东提交的证据真实性均予以认可，不认可冯晓东的证明目的，理由与答辩意见一致。天宇公司当庭未提交证据。
冯晓东在原审诉称，其与天宇公司签订商品房买卖合同，天宇公司虽向其交付了房屋，但迟延办理房屋产权证书，现要求天宇公司为其办理产权登记备案手续；支付迟延办证违约金5525.26元；若于2017年1月31日前未将房屋产权证书办理好，从次日起按房款的日万分之三追加违约金；本案诉讼费由天宇公司承担。
天宇公司在原审中辩称，其与冯晓东存在商品房买卖合同关系，合同中对办理产权证书的期限并未约定，其不存在延期问题；其仅有初始登记的义务（大证办理），若其对迟延办理大证应承担相应责任，冯晓东就违约金计算的基准存在偏差，冯晓东请求应予以驳回。
原审法院认为，公民的合法权益受法律保护。同时，依法成立的合同,自成立时生效。本案中，冯晓东、天宇公司经协商签订商品房买卖合同，合同内容不违反相关法律规定，双方意思表示真实，现又无异议，该合同应为有效，对冯晓东、天宇公司均具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质和交易习惯履行通知、协助等义务。本案中，依据冯晓东、天宇公司合同的约定，冯晓东履行了支付房款的义务，按照合同第十五条、补充协议五第五条之约定，冯晓东于2014年4月收房，天宇公司应在2015年10月底前将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，现天宇公司未能按照合同约定及时办理相关备案手续，致使冯晓东未能及时取得房屋产权证书，已构成违约。现冯晓东要求其办理房屋产权登记备案手续之请求，于法有据，依法应予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本案中，由于天宇公司存在违约行为，冯晓东依据合同约定要求天宇公司承担违约金5525.26元之请求，于法有据，依法应予以支持。冯晓东要求天宇公司自2017年2月1日起按房款的日万分之三追加违约金之请求，无事实和法律依据，对此不予支持。天宇公司认为合同第十五条约定的“已付房价款”应理解为首付房款与实际月供之和之理由，因天宇公司已实际收取了以冯晓东名义支付的全额房款，对其理由亦不予采纳。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条及相关民事法律之规定，判决如下：一、陕西天宇实业投资有限公司于2017年2月1日前协助冯晓东办理完毕位于西安市航天技术开发区神舟××“天××”小区××单元××号房屋所有权证的登记备案手续。二、陕西天宇实业投资有限公司于本判决生效后十日内支付冯晓东违约金5525.26元。三、驳回冯晓东的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，冯晓东已预交，由陕西天宇实业投资有限公司承担。
宣判后，冯晓东与天宇公司均不服原审判决，向本院提起上诉。
冯晓东上诉称，1、双方签订的《商品房买卖合同》依法成立，合法有效，在补充协议附件八中也明确约定天宇公司有义务为其办理房产证书。2、其与天宇公司对延迟办理大证的违约金承担数额在原合同中有明确约定，但对迟延办理房产证（即小证）的违约责任未进行约定，根据《商品房买卖合同纠纷的司法解释》第十八条的规定，天宇公司应按照银行同期贷款利率承担违约责任，故请求二审法院：1、撤销原审判决第三项，改判天宇公司承担违约责任（自2017年1月31日起以已付购房款为依据按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；2、二审案件受理费由天宇公司承担。
天宇公司辩称，1、根据《城市房地产开发经营管理条例》及《商品房销售管理办法》的规定，其公司作为房屋的出卖人并不负有为冯晓东办理产权证的义务，只负有协助义务，双方《商品房买卖合同》附件五《补充协议》第五条关于办理产权登记的补充约定违反了国家法律、行政法规的强制性规定，因此属于无效条款，故二审法院不应采纳。2、冯晓东所引用的《商品房买卖合同司法解释》第十八条的规定，并不适用于本案，因为双方在签订《商品房买卖合同》时对由于出卖人的原因导致买受人迟延取得房地产权属证书的情况已经约定了违约责任的具体承担方式，故冯晓东仅有权要求其公司按照合同约定承担已付房价款1%的违约金，无权要求其公司再支付其他任何费用。故请求驳回冯晓东的上诉请求。
天宇公司上诉称，原审判决对案件事实认定基本清楚，但适用法律错误。一、双方在《商品房买卖合同》中未就何时办理房产证进行具体约定。双方仅在合同中约定其公司在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由其公司提供的资料报产权登记机关备案，也就是办理房屋的初始登记，即俗称的大证。其公司从未向冯晓东承诺为其办理房屋所有权证书，即俗称的小证。因此，冯晓东起诉要求其公司为其办理房屋产权证无事实依据。庭审中，冯晓东也未提交证据证明其公司有为其办理房产证的义务，未提交其公司延期办理房产证的证据。且根据相关法律规定，其公司作为房屋出卖人没有为冯晓东办理房产证的义务，只负有协助义务，且合同并未约定办理房产证的具体时间，因此不存在迟延办证的问题。二、如冯晓东要追究其公司逾期办理大证的违约责任，不应以总房价款的1%来计算逾期办证违约金。因冯晓东是通过按揭方式购买涉案房屋的，这里的“已付房价款”应理解为冯晓东支付的首付款与实际履行过程中的月供之和，不包括银行已经向其公司支付的价款。因为冯晓东与银行之间没有形成真正抵押关系，银行的付款是以其公司的担保为前提的。冯晓东不应以总房价款的1%来计算逾期办证违约金。上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判驳回冯晓东的诉讼请求。二、一、二审诉讼费用由冯晓东承担。
冯晓东辩称，请求驳回上诉。
二审经审理查明，原审法院查明的事实属实。
本院认为，冯晓东与天宇公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，冯晓东用支付首付购房款及办理银行按揭贷款的付款方式向天宇公司支付全部购房款。天宇公司也向冯晓东交付了涉案房屋。现冯晓东以房屋至今未办房产证为由起诉要求天宇公司办理房产证并支付逾期办证违约金。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“…如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。天宇公司至今未在上述合同约定的期限内办理涉案房屋的产权手续，该行为构成违约，应按合同约定承担已付购房款1%的违约金。冯晓东已经向天宇公司支付了全部购房款552526元，原审判决天宇公司按照已付房价款的1%承担5525.26元逾期办证违约金正确，予以确认。天宇公司上诉要求驳回冯晓东该项诉讼请求的请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。
对于冯晓东上诉要求天宇公司承担自2017年1月31日起至实际履行上述义务之日止以已付购房款为依据按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的理由，因双方在合同中明确对逾期办证违约金进行了约定，双方也选择了一次性的违约金支付方式，且双方在履行过程中未就逾期办证违约金的计算方式进行协商变更，故对冯晓东的该上诉请求，因无合同约定，也无法律依据，本院依法不予支持。
天宇公司未按照合同的约定在约定的期限内将办理权属登记需要由陕西天宇实业投资有限公司提供的资料报产权登记机关备案，导致冯晓东不能在规定期限内取得涉案房屋的权属证书，应承担继续履行合同的义务，原审法院判决天宇公司协助冯晓东办理涉案房屋权属证书是正确的，但该判项确定的履行期限不妥，应变更为天宇公司于本判决生效之日起三十日内协助冯晓东办理西安市航天经济技术开发区神舟三路239号天赐颐府3幢1单元32层13201号房屋所有权登记手续。
综上，变更原审判决第一项。维持原审判决第二项、第三项。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初5039号民事判决第二项、第三项。
二、变更西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初5039号民事判决第一项为：陕西天宇实业投资有限公司于本判决生效之日起三十日内协助冯晓东办理西安市航天经济技术开发区神舟三路239号天赐颐府第3幢1单元32层13201号房屋所有权登记手续。
一审案件受理费50元，冯晓东已预交，由陕西天宇实业投资有限公司承担。二审案件受理费，冯晓东预交50元，由冯晓东承担；陕西天宇实业投资有限公司预交50元，由陕西天宇实业投资有限公司承担。陕西天宇实业投资有限公司连同判决款项一并向冯晓东支付。
本判决为终审判决。
审 判 长 张亚凤
审 判 员 肖晓通
代理审判员 辛 娟
二○二○一七年四月十一日
书 记 员 高 柱