上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第655号
原告韩铭隆，男，1952年11月6日出生，汉族。
委托代理人韩智娟，女，1981年2月7日出生，汉族。
委托代理人朱明，上海益澄泓律师事务所律师。
被告卫宝庚，男，1936年5月20日出生，汉族。
委托代理人顾朝君，上海东炬律师事务所律师。
第三人范孝术，男，1983年2月12日出生，汉族。
第三人上海竞天锦烨贸易有限公司。
法定代表人陈宇。
第三人上海申邮通讯器材有限公司。
法定代表人何维平。
原告韩铭隆诉被告卫宝庚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月19日立案受理后依法由代理审判员段美玲适用简易程序进行审理。根据被告的申请，本院依法于2014年3月13日通知范孝术作为第三人参加诉讼。本案于2014年3月13日第一次公开开庭进行审理，原告委托代理人韩智娟、朱明，被告卫宝庚及其委托代理人顾朝君，第三人范孝术到庭参加诉讼。本案于2014年3月25日第二次公开开庭进行审理，原告委托代理人韩智娟、朱明，被告卫宝庚及其委托代理人顾朝君，第三人范孝术到庭参加诉讼。因案件审理需要，本院依法于2014年4月9日通知上海竞天锦烨贸易有限公司（以下简称竞天锦烨公司）作为第三人参加诉讼。因案情复杂，本案于2014年7月1日转为适用普通程序审理，并依法组成合议庭。本案于2014年7月22日第三次公开开庭进行审理，原告委托代理人韩智娟、朱明，被告及其委托代理人顾朝君，第三人范孝术到庭参加诉讼，第三人竞天锦烨公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法进行缺席审理。因案件审理需要，本院于2014年9月25日依法通知上海申邮通讯器材有限公司（以下简称申邮公司）作为第三人参加诉讼，本案于2014年11月13日第四次公开开庭进行审理，原告委托代理人韩智娟、朱明，被告及其委托代理人顾朝君，第三人范孝术到庭参加诉讼。第三人竞天锦烨公司、第三人申邮公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。被告申请对“定金收据”进行一次形成鉴定，本院依法委托华东政法大学司法鉴定中心进行鉴定，因原告遗失原件，鉴定中心终止鉴定。因工作调动，本案转为由审判员邵霞、人民陪审员顾凤华、蔡锦珠组成合议庭审理。本案于2015年5月27日第五次公开开庭进行审理，原告委托代理人韩智娟、朱明，被告卫宝庚及其委托代理人顾超君到庭参加诉讼。第三人范孝术、竞天锦烨公司、申邮公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告韩铭隆诉称：2012年4月20日，原告与被告签订上海市青浦区诸光路X号上下层商铺的《租赁合同》，约定由原告承租被告上述房屋，月租金人民币5，500元，租期自2012年5月20日至2017年5月19日，合同签订后原告按期缴纳租金。目前系争房屋被动迁，原告无法继续使用上述房屋，原告作为使用权人也应享受动迁安置，经原告向动迁单位询问，动迁补偿已经由被告领取，原告向被告主张未果，故原告起诉至法院，要求：1、解除原、被告之间的租赁协议；2、要求被告支付因租赁协议解除造成原告的经济补偿约25万元，包括：拆迁的所有补偿款、动迁安置费、装修补贴款、员工安置费、签署此租赁合同的中介费、转让此商铺的转让费、此租赁合同后三年的经营损失费、另找商铺的差额补贴和装修补贴等。本案诉讼费由被告负担。审理中，原告变更第2项诉讼请求为：要求被告支付原告40万元，包括：（1）动迁办所赔偿租客的装修及附属设施补偿128，290元；（2）被告支付原告水电补偿7，170元；（3）被告支付原告停业损失补偿23，900元；（4）被告支付原告搬迁补偿1万元；（5）被告支付原告按时交房腾地奖励10万元；（6）被告支付原告2014年3月1日至2014年5月19日剩余的房租15，207.50元、一个月的押金5，500元、违约金5，500元；（7）被告支付原告员工遣散费3万元；（8）被告支付原告租赁系争房屋支付的中介费2，250元；（9）此租赁合同后三年的经济损失6万元；（10）被告赔偿2013年11月7日下动迁通知至2014年2月28日期间造成原告的经营损失2万元；（11）被告支付原告另找商铺的差额补贴和装修补贴2万元。后原告撤回第2条第（11）项诉讼请求。
被告卫宝庚辩称：合同在2014年2月28日因不可抗力（动迁）解除，原告确实交了5，500元的押金，原告同意退还，其他诉请的款项不同意支付给原告：1、原告不存在装修损失，系争房屋的装修是原告上家的承租人留给被告的，然后被告出租给原告。有部分淋浴器、有线电视安装是第三人范孝术办理的，但是原告未对系争房屋进行任何装修；2、水电设备原告没有投入，基础的水电都是被告做好租给原告的，第三人范孝术使用房屋后对照明线有所改动；3、停业损失补偿应该给房屋实际经营人第三人范孝术，被告也已经支付给第三人范孝术，不应给原告；4、补偿费用明细中对搬迁费没有约定，不认可原告提出的金额和项目，也不同意支付；5、按时交房腾地奖励属于实际所有人的被告，不同意支付给原告；6、2014年3月1日至2014年5月19日的房租是第三人范孝术支付的，被告已经返还给范孝术，解除合同是因动迁，为不可抗力，故不同意支付违约金；7、被告与动迁公司签订的动迁协议中没有员工遣散费的名目，原告也没有实际使用系争房屋，故不同意支付；8、原告向被告租赁系争房屋时为原告代理人韩智娟与被告交涉，中介公司为韩智娟与他人一起开设，对于原告是否支付该笔中介费存有异议；9、系争房屋是因市政动迁，如原告存在后三年的经济损失，也不应由被告负担；10、原告并未实际在系争房屋经营，没有经营损失；11、另找商铺的差额补贴和装修补贴尚未发生，也并非租赁房屋必须的开支。
第三人范孝术述称：第三人已经领取了由被告支付的补偿款，并领取了政府支付的1万元补偿款。
第三人上海竞天锦烨贸易有限公司未作陈述。
第三人上海申邮通讯器材有限公司于2014年8月28日作书面述称：该公司曾经营过上海市青浦区诸光路X号店铺经营中国电信业务，该店铺是其从竞天锦烨公司承接转让下来的，后以3，000元转让费由中介转让给中介介绍的下家。
经开庭审理查明：系争房屋自2002年9月20日登记在青浦区徐泾镇民主村村民委员会名下，权属性质为集体，用途为办公。2010年5月6日青浦区徐泾镇民主村村民委员会出具证明，载明徐泾镇民主村综合服务楼，地址为徐泾镇诸光路X号门面房为民主村村民卫宝庚所有，建筑面积105平方米。
2010年11月28日，被告与第三人竞天锦烨公司签订租赁协议，约定被告将上海市青浦区徐泾镇诸光路X号门面房房屋出租给竞天锦烨公司使用，第三条约定租赁期限两年，自2010年5月10日至2012年5月9日，被告应于2010年5月1日将房屋腾空并交付竞天锦烨公司使用，第四条约定租金每月5，000元，第八条第9款约定租赁期满或因竞天锦烨公司违约致使本合同提前终止，则竞天锦烨公司须及时将房屋和提供的设备如数归还，除经被告同意外，竞天锦烨公司任何滞留在房屋中的物品视为放弃，被告有权处置。
2012年4月9日，原、被告签订“定金收据”，打印部分载明：“现出租方卫宝庚收到承租方韩铭隆租赁上海市青浦区诸光路X号商铺的房屋租金定金2，000元，租金每月5，500元，租期5年，起租日2012年5月20日，付款方式为半年（付六押一），物业管理费由房东支付；其他事宜部分为手写，内容是每年按5%的租金递增，房东协助办理营业执照等并提供必要的材料……装修及转让费由承租方韩铭隆支付，以后装修归其所有。”被告表示卫宝庚为其签字，但签字时定金收据中“装修及转让费由承租方韩铭隆支付，以后装修归其所有”尚未形成，系事后添加。
2012年4月20日，原告与被告签订租赁合同，约定被告将上海市青浦区诸光路X号上下层商铺的房屋出租给原告使用，第二条约定房屋面积112平方米，第三条约定租赁期限自2012年5月20日至2017年5月19日，被告应于2012年5月10日以前将房屋及附属设施交付给原告，第四条约定租金每月5，500元，每年按5%的价格递增，租金按6个月为一期支付，第一期租金于2012年5月10日以前付清，以后每期租金支付时间为每年的5月10日及11月10日，先付后住，第五条约定为确保房屋及其附属设施之安全与完全及租赁内相关费用如期结算，原告同意支付给被告保证金5，500元整，被告在收到保证金后应予以书面签收，第十条约定原、被告任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为5，500元，若违约金不足以弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。
2012年4月20日，上海鑫岑房地产经纪事务所（原告与该事务所负责人为翁婿关系）出具收款收据，确认收到原告中介服务费2，250元。
2012年4月29日，魏艳阳转账给被告名下账户“602928704200036875”22，000元，2012年11月8日原告代理人韩智娟转账上述账户33，000元。2013年6月8日，被告出具收条，载明：“前次2万元收条作废”；2013年11月7日被告出具收条，确认收到系争房屋租金34，500元。
原告从被告处取得系争房屋后并未使用，其将房屋转租给第三人范孝术。2012年4月29日原告与第三人范孝术签订租赁合同，约定原告将上海市青浦区徐泾镇诸光路X号上下层商铺出租给第三人范孝术，租赁期自2012年5月20日至2014年5月19日，原告应于2012年5月12日以前将房屋及附属设施登记后交给第三人范孝术使用，每月租金6，000元，租金按6个月为一期支付，第一期租金应于2012年5月8日以前付清，第二期租金应于2012年11月8日之前付清，第三期于2013年5月8日之前付清，第四期于2013年11月8日之前付清，为确保房屋及其附属设施之安全与完全及租赁期内相关费用能如期结算，第三人范孝术同意支付给原告保证金6，000元，在租赁期内如遇动迁，相关事宜由原告全权处理，若有经济补偿的，原告得补偿款的80%，第三人范孝术得20%，若无任何经济补偿的，第三人范孝术将其购置添加的设备自行处理。原告在2012年5月20日将房屋交付给第三人范孝术。
2013年12月11日原告因系争房屋租赁纠纷起诉第三人范孝术，本院立（2013）青民三（民）初字第4838号案件，并于2014年2月20日作出民事判决，本院认为部分确认第三人范孝术确未按约向原告支付第三期租金，而是向房屋权利人被告进行了支付，此行为虽有不当，但之后已征得原告的认可和谅解，且就租金差额部分原告亦容许第三人范孝术支付第四期租金时一并支付，故原告再行要求第三人范孝术支付2013年5月9日至2013年11月8日期间的滞纳金没有事实和法律依据，不予支持，等。
2013年12月6日徐泾镇房屋土地征收补偿工作办公室（甲方）与被告（乙方）签订《上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议》，约定系争房屋列入征收范围，双方就补偿事宜协商一致签订协议，第二条约定征收补偿方式为货币补偿，第三条约定房屋总价为1，537，477元，第四条约定房屋内装饰及附属物补偿费128，290元，第五条约定水电补偿7，170元，第八条约定停业损失23，900元，第九条约定一次性速签奖励费40万元，第十条约定货币补偿奖励费717，000元，第十一条约定一次性交房腾地奖励239，000元，第十二条约定按照协议三、四、五、六、七、八、九、十、十一条约定甲方应补偿乙方合计3，052，837元，第十三条约定在签订协议后30天，即2014年1月6日前搬离原址并负责房屋使用人如期搬迁，房屋使用人未按期搬迁的，视作乙方未搬迁。合同未对乙方搬迁补助、营业执照变更项目进行补偿。
上海金虹房地产估价有限公司出具房屋室内外装修及附属物评估咨询意见书，载明：店招（铝塑板底PVC面）-1开间，单价1，500元，数量2，小计3，000元；不锈钢包边无框玻璃门，单价600，数量20，小计12，000元；室内工艺木扶梯（含踏步），单价6，800，数量1，小计6，800；定制防盗铁门，单价1，000，数量1，小计1，000；不锈钢防盗栏栅，单价120，数量10，小计1，200；复合地板（含踢角线），单价120，数量45，小计5，400；铺大理石楼地面（含踢角线），单价200，数量15，小计3，000；玻化砖（含踢角线花片），单价130，数量75，小计9，750；夹板造型吊顶，单价240，数量75，小计18，000；PVC扣板吊顶，单价50，数量10，小计500；铝塑吊顶／铝栅天花，单价100，数量45，小计4，500；乳胶漆墙面（含石膏线条灯圈），单价3，000，数量6，小计18，000；花色瓷砖（含腰带），单价100，数量60，小计6，000；固定组合家具、餐桌等，单价350，数量42，小计14，700；小卫生（二件套），单价1，500，数量1，小计1，500；不锈钢双灶灶台，单价15，000，数量1，小计15，000；淋浴器（移机），单价300，数量1，小计300；有线电视（移机），单价150，数量1，小计150；宽带网（移机），单价150，数量1，小计150；空调（移机），单价400，数量3，小计1，200；电话（移机），单价140，数量1，小计140；库存货物、展台／展柜、货架、生活电器、办公家具、橱柜座椅、厨房设备、搬迁费用，单价1，000，数量6，小计6，000。原告、第三人范孝术一致确认店招、餐桌、不锈钢双灶台、淋浴器、有线电视、宽带网、空调、电话属于第三人。
2014年2月12日徐泾镇房屋土地征收补偿工作办公室向被告出具告知书，载明“因诸光路拓宽工程需要，你户已与徐泾镇房屋土地征收补偿工作办公室签订《上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议》，并就房屋总价、停产停业损失、一次性速签奖励费等损失达成一致，同时该协议第九条约定，你户应于协议签订后30天内搬离。协议签订后，甲方已按协议约定支付你户约定补偿款，但你户至今未交房，要求于2014年2月28日前搬离，等。”
2014年2月27日，被告（甲方）与第三人范孝术（乙方）签订《交房协议》，约定乙方必须将诸光路X号房清空，于2月28日交给甲方；甲方付给乙方拆迁补偿款38，840元，另给关怀性补贴善款15，000元；如逾期不交，由此产生的一切后果由乙方负责；清场完成以上款项由甲方一次性全付清；再加5，000元。2014年3月3日第三人范孝术出具收条，确认收到拆迁补偿款38，800元，关怀性善款2万元，退还房租13，700元，共计人民币72，500元。第三人范孝术表示其从动迁办领取了1万元搬迁费。
另查明，本院2014年8月28日至上海市青浦区徐泾镇房屋土地征收补偿办公室作谈话笔录，其表示补偿款都是给被告的，由其自行处理，拆迁协议中第三条房屋总价、第九条一次性速签奖励费、第十条货币补偿奖励费、第十一条一次性交房腾地奖励费是给房东的，第四条房屋内装饰及附属物补偿、第五条水电补偿是给房东和实际使用人的，此处实际使用人不是原告，而是第三人范孝术，第八项停业损失是给第三人范孝术的。
原、被告、第三人范孝术一致确认被告收取租金至2014年5月19日，被告已将2014年3月1日至2014年5月19日的租金退还给范孝术。
以上查明的事实，由原、被告、第三人的陈述，房地产权证、民主村村民委员会证明、被告与竞天锦烨的租赁合同、原告与被告的租赁合同、原告与第三人范孝术的租赁合同、征收集体土地非居住房屋补偿协议、房屋室内外装修及附属物评估咨询意见书、情况说明、谈话笔录、（2013）青民三（民）初字第4838号民事判决书、交房协议、收条、等证据予以证实，并经庭审出证质证属实，本院予以确认。
审理中，原、被告、第三人之间的主要争议为室内装修及附属物补偿的归属：
原告认为，系争房屋装修属于原告，因为原告支付了3，000元的装修款给申邮公司，并且原告与被告曾约定系争房屋装修归原告。为此，原告提供：1、2012年5月9日“申邮”出具的收条、2014年8月28日申邮公司出具的情况说明，证明原告通过支付3，200元转让费的方式将系争房屋装修承接下来；2、原告申请证人魏艳阳出庭作证，证人表示上海鑫岑房地产经纪事务所是其开的，原告与被告之间的租赁关系确立是该中介介绍，定金收据中手写部分是在2012年4月9日由其书写，其中装修费和转让费是指上一家承租人无法搬走的装修。
被告认为，被告将系争房屋交给竞天锦烨时为毛坯，由竞天锦烨公司进行装修，根据双方合同第八条第九款约定，在租期结束后装修已经归属于被告。定金收据除了签字为被告所签，其他均为魏艳阳书写，其中“其他事宜”部分在被告签字时尚未形成。被告从未与申邮公司发生租赁关系，故申邮公司出具的收条及证明都无法证明装修归属于原告。魏艳阳与原告系翁婿关系，其证人证言不可信。
原告认为，魏艳阳与原告确系翁婿关系，但是作为中介其证人证言属实。另外，第三人竞天锦烨公司做中国电信的代理商，后来竞天锦烨公司转给第三人申邮公司，两者都是中国电信代理商。
本院认为，原告自认未对系争房屋进行装修，故原告要取得房屋内装饰及附属物补偿费、水电补偿需证明其以其他方式取得系争房屋装修的所有权。被告与竞天锦烨公司有合同关系，与申邮公司无合同关系，根据被告与竞天锦烨公司的合同约定，显然竞天锦烨公司的装修投入在合同到期后归属被告，竞天锦烨公司若将其转让原告亦属违反其与被告间的约定。申邮公司从竞天锦烨公司处取得房屋使用权，此为其与竞天锦烨公司间的关系，并不能以两者的约定约束或对抗被告。
原告主张因定金收据中被告签字确认“其他事宜”中的内容，被告不予认可，现因原告遗失该份定金收据原件，无法进行鉴定，原告未能提供证据证明其取得装修的内容，分析评估意见书的内容，除部分属第三人范孝术经营所需要而装修外，其余无法判断专属原告，本院亦无法对装修的拆迁补偿进行对应。
另外，原告若认为其与第三人之间就动迁补偿款有约定，其可另案向第三人主张。综上，原告要求被告支付装修及附属设施补偿128，290元、水电补偿7，170元的诉讼请求本院不予支持。
原告与被告一致确认租赁合同自2014年2月28日解除，本院予以确认。被告同意返还原告已经支付的押金5，500元，为处分自己权利的行为，本院予以准许。租赁合同的解除是因遇动迁，不可认定为被告的违约行为导致，故原告要求被告支付5，500元违约金的请求本院不予支持。
根据上海市青浦区徐泾镇动迁办公室的陈述，一次性交房腾地奖励费是补偿给被告的，故原告无权向被告主张该笔费用。青浦区徐泾镇动迁办公室表示停业损失补偿是补偿给实际使用人范孝术的，原告承租系争房屋后从未在房屋内经营，故原告主张停业损失补偿，于法无据，本院不予支持。第三人范孝术表示其从动迁办公室取得1万元搬迁费，而该笔费用被告未取得，故原告向被告主张搬迁补偿，于法无据，本院不予支持。另外，2014年3月1日至2014年5月19日的房租原告自认未向被告缴纳，第三人也认可被告已经将该笔租金返还，故原告要求被告返还该笔租金，于法无据，本院不予支持。原告承租系争房屋后即将房屋转租给第三人范孝术，其并未实际经营使用，故原告主张员工遣散费、2013年11月7日下动迁通知至2014年2月28日期间造成的经营损失2万元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告支付系争房屋中介费2，250元、后三年的经济损失6万元，于法无据，本院不予支持。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，由此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十条之规定，判决如下：
一、原告韩铭隆与被告卫宝庚于2012年4月20日签订的《租赁合同》于2014年2月28日解除；
二、被告卫宝庚应于本判决生效之日起十日内支付原告韩铭隆押金5，500元；
三、原告韩铭隆的其他诉讼请求不予支持。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7，417.26元，由原告韩铭隆负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 邵 霞
人民陪审员 蔡锦珠
人民陪审员 顾凤华
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 汪宇婧
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。