新疆维吾尔自治区奇台县人民法院民 事 判 决 书（2018）新2325民初28号原告：石春岩，男，1974年3月26日出生，汉族，个体，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县。委托诉讼代理人：刘永昌，奇台县奇台镇法律服务所法律工作者。被告：新疆恒顺房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县城南工业区2区12丘23幢昌吉路西域红公司。法定代表人：马维亮，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘莹、任振宇，新疆大典律师事务所律师。原告石春岩与被告新疆恒顺房地产开发有限公司（以下简称恒顺房产公�）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石春岩的委托诉讼代理人刘永昌，被告恒顺房产公司的委托诉讼代理人刘莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石春岩向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还购房款2166917.03元，并自收到房款之日起承担月利息10‰的利息至房款付清之日止（截止2017年9月18日的利息为640366元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年10月，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告1075.38平方米商铺，约定于2014年10月30日交付验收合格的商铺，之后，原告分几次给被告支付房款合计2166917.03元，但至今被告未能交付符合约定条件的商铺，有证据证实，被告预交付的商品房变更图纸未经审核，未经规划等相关部�验收，经多次协商无望，原告只能诉至法院。请法院依法支持原告的请求。被告恒顺房产公司辩称，被告与原告签订房屋买卖合同，约定原告应该在合同签订时就将房款付清，但是原告未能如约付款，同时被告修建的房屋验收已经合格，但是原告要求解除合同的诉讼请求是不成立的，针对第二项诉讼请求，商品房买卖合同签订有效，并且没有法定解除的条件出现，因此被告没有解除合同和返还房款的义务；第三项请求被告认为合同不应该解除，房款不应该退还。原告围绕诉讼请求向本院提供证据如下：1、《商品房买卖合同》一份。拟证实：《商品房买卖合同》第四页第七行约定的本案争议商品房是商铺，房屋交付时间是2014面10月30日之前，依照相关法律的规定，以及合同约定商品房经验收合格交付，被告提供的其中一间不是商铺，同时不符合约定交付的条件。被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均认可，对交付房屋的时间也认可，房屋经验收后交付，被告修建的房屋目前已经验收合格可以交付。2、收据五份。拟证实：原告向被告缴纳了2166917.03元房款。被告认为收到房款是2067691.23元。原告提交收据还包括契税和维修基金，不是被告收取的，被告只是代收。3、通知一份。拟证实：被告修建的房屋未经消防验收合格。被告对该组证据真实性认可，但对证明的问题不认可，因为该通知并未注明是几号楼的商铺，该组证据不能证明是五号楼。4、图纸一份。拟证实：原、被告在签订合同时，疏散通道的设计在一楼的西南侧和东北侧，同时图纸上显示每一间从一楼可以直接上到二楼。被告对该组证据真实性认可，对证明的问题不认可，原告证明的房屋已经不属于原告购买的房屋。5、照片一组。拟证实：一楼到二楼的楼梯封闭了，同时将原来的疏散通道变更成了商铺出售给他人使用。被告对该组证据真实性认可，对证明的问题不认可，根据原告的申请进行了交付房屋的变更，因为原告之前购买的房屋是1-10号商铺，经变更是2-11号商铺。6、证明一份。拟证实：2013年5月13日经相关部门审核，该项目后续变更未经昌吉州审图中心审核。被告对真实性不认可，被告的工程已经经过验收和竣工备案。7、证明一份。拟证实：本案争议房屋未经奇台县城乡规划局竣工验收。被告对真实性不认可，被告的工程已经经过验收和竣工备案。8、新疆维吾尔自治区建设工程图审查要求一份。拟证实：一楼和二楼的变更必须经审图中心审核同意，但是没有经过审核。被告对该组证据的真实性、合法性及关联性均不认可。9、房屋建筑重大变更和一般变更的鉴定一份。拟证实：本案争议房屋的楼梯及疏散通道的变更属于重大变更，应该经过规划的批准和审核。被告对该组证据的真实性、合法性及关联性均不认可。10、城乡建设部令一份、公消（2015）209号文件一份。拟证实：按照规定图纸的审核要经过审图中心的审核，因此被告后期的变更没有经过审图中心审核，后续的变更是违法的。被告对真实性认可，对证明的问题不认可，根据建筑法及相关法律规定，商品房的质量合格是指建筑工程建工合格，验收合格就能符合交付条件。11、奇台县不动产登记中心情况说明一份。拟证实：被告申请提供办理不动产登记材料不全，受理通知已被奇台县�动产登记中心收回。被告对该证据的真实性认可，对关联性、合法性不认可，根据民事诉讼法解释第115条规定，单位出具证明材料应当由单位的负责人及制作材料的制作人签名及制作单位签章，该份证据未有负责人及制作人签字不能够作为认定案件事实的依据。12、奇台县房管局证明一份。拟证实：奇台县房管局在工程质量验收单上的盖章仅证明对物业的承接进行检查，还证明自2016年8月26日不动产登记已经移交到奇台县不动产登记中心，现在房管局的职责仅仅是不动产交易备案。被告对该证据的真实性认可，对关联性、合法性不认可，根据民事诉讼法解释第115条规定，单位出具证明材料应当由单位的负责人及制作材料的制作人签名及制作单位签章，该份证据未有负责人及制作人签字不能够作为认定案件事实的依据。该单位属于行政�位，如果被告公司作出登记不符合法律规定或登记的要求，应当依法作出行政决定并且向被告公司送达，而不是以证明的方式来说明这些问题，是不符合法律规定的。13、奇台县建筑工程质量监督站关于奇台县东方明珠小区5号楼竣工备案情况说明一份。拟证实：东方明珠住宅小区5号楼在奇台县建筑工程质量监督站备案验收以HCXJ13006号竣工设计图来验收备案的，还证实从竣工合格到竣工备案期间，奇台县建筑工程质量监督站未接到建设单位提交的涉及变更，且城建档案室存档的奇台县东方明珠小区5号楼竣工备案图纸中无涉及变更。被告对该证据的真实性认可，对关联性、合法性不认可，根据民事诉讼法解释第115条规定，单位出具证明材料应当由单位的负责人及制作材料的制作人签名及制作单位签章，该份证据未有负责人及制作人签字不能够作为认定案件事实的依据。该单位属于行政单位，如果被告公司作出登记不符合法律规定或登记的要求，应当依法作出行政决定并且向被告公司送达，而不是以证明的方式来说明这些问题，是不符合法律规定的。14、证明一份。拟证实：被告在嘉诚房产公司的测绘材料已经声明全部作废。被告对该证据的真实性、关联性、合法性均不认可。如果认为被告的图纸伪造，应当向公安机关备案，但被告并未收到此类文书，故被告不认可。15、照片四张。拟证实：被告在5号楼临近小区门口一侧未经规划、设计等部门批准擅自设置钢梯。被告给原告交付的东北侧的楼梯在2017年3月14日时该通道尚未打通，时间为2018年3月1日的照片反映通道才被打开。被告对钢梯照片的真实性认可，但是该楼梯已在2016年4月6日向被告申请变更了商铺位置，被告�2016年8月12日同意，因此该商铺的位置不属于本案涉案的房屋。对于原告提供的证明通道未打通的照片对该照片的真实性、合法性、关联性均不认可，该照片不能真实反映是否为涉案的房屋。本院对原告提供的上述十五组证据的真实性予以确认。被告为证实其抗辩理由成立向本院提供证据如下：1、商品房预售许可证、房屋买卖合同，收据各一份。拟证实：被告出售本案争议房屋符合法律规定，并且与原告签订的合同合法有效，原告应该根据合同约定的时间支付房款，但原告未履行支付义务，收据用于证实收到的房款为2067691.23元。原告认为预售许可证预售的是一楼和二楼的商铺，并不是本案争议的商铺，现在争议的商铺是在原来基础上变更的，该变更没有经过批准。对合同真实性无异议。对收据以原告提交的证据为准。2、竣工验收报告一份，备案登记报告一份。拟证实：被告出售的商品房经过竣工验收合格，并已经登记备案，具备交付条件。原告认为验收报告和备案报告验收的是没有变更以前的，对变更后的没有验收，因此与本案争议房屋是没有关联性的。3、报纸公告一份，交房通知书一份，审批单一份，验收表一份、欠条一份。拟证实：被告履行了交付通知的义务，通知了原告，原告对办理入住的时间是知道的，对欠付房款的事实也是认可的。原告认为入住登报通知上的日期是该房屋还没有经过变更，因此要求入住的并非现在的房屋，变更改造是在2015年发生的。对欠条无异议。4、变更申请报告一份、关于处理石春岩商铺的决定一份。拟证实：原告向被告书面提出更换商铺的位置，经被告同意后，原告与被告及装饰公司确定了商铺的位置，原告承诺由被告委托的装饰公司将商铺打通，改好水电后，办理入住手续。原告认为变更申请报告上并未显示有装饰公司，并且申请上面仍然要求的是有楼梯通道，原来在中间增加了一个主楼梯，但是被告交付的不是按照原告原来的要求交付的。5、视频资料一份。拟证实：被告已经按照原告要求更换商铺后的现状。原告认为该证据可以证实现在的疏散通道与图纸上的不一致，被告对疏散通道的变更没有经过原告的同意；同时合同约定的商铺在西面的住宅上打了个通道也没有经过原告的同意，并且没有经过消防设计和消防变更，因此该证据证实被告交付的房屋不具备验收资格。6、综合验收意见表复印件一份。拟证实房屋不但经过五方验收，并经过十方验收备案，涉案的房屋符合合同约定的交付条件。原�认为该组证据证实的内容已经向法庭提交证据，该证据仅证实设计变更前的备案，设计变更后的未进行备案验收。原告对证据的真实性、合法性、关联性均不认可。7、2013年9月21日、2016年7月11日建设工程验收消防备案受理凭证复印件两份。拟证实：消防验收合格且备案。原告认为该证据原告已经向法院出具了消防整改意见书，证实该工程是不合格的，被告出具的备案验收的受理凭证是设计变更前的凭证，而非变更后的凭证，原告对证据的真实性、关联性、合法性均不认可。8、2017年11月9日向规划局的申请书一份，不动产登记受理通知书及不动产登记缴费单复印各一份。拟证实：被告的建设用地使用权初始登记正在办理中，土地办理完后，方可办理房屋不动产证，取得该两证后才能够办理分户产权证。原告认为对于规划局的申请仅说明土地的分割，不涉及本案的房产是否经过规划许可。对于不动产受理通知书是复印件，原件不动产登记中心已经收回，请求被告提供原件，原告对证据的真实性、合法性、关联性均不认可。9、图纸一组、施工图设计文件审查合格书一份。拟证实：建设工程的项目经过建设主管部门对图纸变更的审核和确认。原告对被告提供的该组证据不认可。因为楼房的现状不是实际施工的图纸，这个图纸的审图时间是2018年3月14日，在审图这前被告就变更了设计，被告认为的1号房屋不是原告合同中的房屋，现在实体房屋中的1号房屋被告还没有将通道打开，原告对真实性、合法性、关联性均不认可，要求被告提供5号楼变更前的图纸。本院对被告提供的上述九组证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2014年10月，原告从被告处购买被告开发的位于奇台县城南新区昌吉路东方明珠小区的商铺，并签订《商品房买卖合同》约定：”...第三条，买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号一附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的第5幢2层01、04、05、06、07、08、09、010、011、014号房...建筑面积1075.38平方米...每平方米4572.98元...共计4917691.23元...第六条，买受人一次性付款...于合同签订之日全部交清...第八条，出卖人应当在2014年10月30日前依照规定将验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用...第十八条...买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施...出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质...第二十一条，合同附件与本合同具有同等法律效力...”。原告�2014年10月1日向被告交房款订金150000元，于2014年10月14日向被告交房款200000元，于2014年12月26日向被告交房款160000元，于2015年4月3日向被告交房款1557691.23元，以上共计2067691.23元。于2015年10月8日向被告房产契税等税费149974.88元，商铺维修基金99250.92元。2016年4月6日，原告向被告提交《关于变更的申请报告》，内容为：”我在贵公司购买五号楼二楼（1100平方）的商铺，经考虑有全面发展的用途，将南面住房退掉，将北面增加一间商铺，要求保留三个楼梯通道，房屋面积的测绘公司测量为主，现本人经济困难，无法支付本人承诺的交款时间，恳请贵公司为我办理按接手续，如按接手续存在诚信度问题无法办理，本人继续交清剩余购房款增加拐角一间商铺”。2016年8月11日，原告及被告公司负责人邓祖益双方在《关于处理石春岩商铺的决定》上签名，决定�容为：”本人石春岩经过马英、魏津祥、何芳、李维新妥善协商，决定要12号商铺，不要1号商铺无异议。根据本人多次强烈要求申请，经双方协商，我公司同意本人意见，将原合同约定的5号商铺二楼第一间退还公司，北边增加一间商铺，最终以实测面积为准，房款由现金改为按揭。请办理。邓祖益.2016.8.12.业主：石春岩.2016.8.11”。另查明，被告取得奇台县住房和城乡建设局颁发的新建房许字（2013）023号新疆维吾尔自治区商品房预销售许可证，并于2014年10月19日向原告出具交房通知，请原告按期办理交房手续，原告未按照合同约定于合同签订之日全部交清购房款，也未按交房通知的时间办理收房手续。2016年8月12日，原告申请更换部分商铺得到被告同意后，原告也未按照约定支付房款及收房。另查明，被告认可曾变更本案争议房屋相关内墙墙体的设计，并于2018年3月14日经过昌吉回族自治州建筑工程施工图技术服务中心的审核。审查合格书的主要内容为：...经审查，报送的奇台县东方明珠小区变更设计工程，奇台县东方明珠居住小区-5#楼工程施工图设计文件，符合地基基础和主体结构安全性、工程建设强制性标准及有关法律、法规、规章的要求。本院认为，本案争议的焦点问题是：原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》是否存在法定或约定的解除条件。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原、被告之间的法律关系属于典型的商品房买卖合同法律关系，原告以被告预交付的商品房的疏散通道变更违反了合同的约定，并且导致原告购买的被告开发的本案争议房屋不能够办�房屋产权证书，主张解除与被告签订的商品房买卖合同。首先，原告主张被告擅自变更了本案争议商品房的结构形式及与本案争议商品房关联的公共部分楼梯的使用性质及楼梯的位置，将原来的三个疏散通道改为两个疏散通道，使原告不能实现原有的发展需求。原、被告签订的《商品房买卖合同》中并未约定购买的房屋有几个疏散通道，2016年4月6日，原告向被告提交的《关于变更的申请报告》中虽然提到保留三个楼梯通道，但在2016年8月11日双方签订的《关于处理石春岩商铺的决定》中，双方最终签字确认，也并未提到有三个楼梯通道的问题。被告在庭审中认可变更本案争议房屋相关内墙墙体的设计，并于2018年3月14日经过昌吉回族自治州建筑工程施工图技术服务中心的审核。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十八条中约定的：出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质，被告对本案争议房屋的变更并未改变房屋的使用性质。故原告主张被告擅自变更了本案争议商品房的结构形式及与本案争议商品房关联的公共部分楼梯的使用性质及楼梯的位置，将原来的三个疏散通道改为两个疏散通道，使原告不能实现原有的发展需求无事实依据，本院不予支持。其次，原告主张因被告擅自变更了本案争议商品房的结构形式及与涉案商品房关联的公共部分楼梯的使用性质及楼梯的位置，导致原告所购买的本案争议房屋不能办理房屋产权证书。现被告已向本院提供了昌吉回族自治州建筑工程施工图技术服务中心的审查合格书。故原告主张被告不能办理房屋产权证书无法律依据，本院不予支持。综上所述，依据的解释第九十条之规定，判决如下：驳回原告石春岩的诉讼请求。案件受理费14629元，由原告石春岩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审判员  胥维二〇一八年三月二十六日书记员  朱芸