广西壮族自治区合浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一初字第1564号
原告：赖伟昌。
原告：王玉惠。
原告：包日明。
原告：钱小燕。
委托代理人：庄礼国，广西珠浦律师事务所律师（受原告赖伟昌、王玉惠、包日明、钱小燕共同委托）。
委托代理人：陈诚，广西珠浦律师事务所律师（受原告赖伟昌、王玉惠、包日明、钱小燕共同委托）。
被告：合浦县美华置业有限公司，住所地：合浦县廉州镇还珠南路8-8号。
法定代表人：俞进美，董事长。
委托代理人：吴康业，合浦县美华置业有限公司员工。
第三人：刘劼靖。
原告赖伟昌、王玉惠、包日明、钱小燕与被告合浦县美华置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月6日受理后，根据四原告的申请，依法追加刘劼靖作为本案的第三人参加诉讼。本院依法组成由审判员杨佳担任审判长。代理审判员庞华圆，人民陪审员罗兰伦参加的合议庭，于2016年6月6日公开开庭进行了审理。原告赖伟昌及原告赖伟昌、王玉惠、包日明、钱小燕的共同委托代理人陈诚，被告合浦县美华置业有限公司的委托代理人吴康业到庭参加诉讼，第三人刘劼靖经本院公告送达开庭传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理�本案，现已审理终结。
原告赖伟昌、王玉惠、包日明、钱小燕诉称：2012年4月21日，原告四人与被告合浦县美华置业有限公司签订《商品房买卖合同》，由四原告购买被告开发的美华新城C幢一单元1205号房，合同约定该商品房总价为375132元，并由被告于2012年12月16日前将商品房交付给四原告，同时，被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，每逾期一天，被告按日向原告支付已付房款的万分之壹点五的违约金。合同签订后，四原告按照约定支付了全部房款，并支付了10000元办证费用及维修资金。尽管被告于2012年7月7日按期交付了商品房，却没有按照合同约定为原告办理房地产产权证，原告多次敦促被告履行义务，但被告一直以各种理由拖延推诿，至今仍未为四原告办理房产过户手续。后四原告获知，被告又与第三人刘劼靖签订了商品房买卖合同。四原告全面履行了合同义务，被告却未为四原告办理房地产产权证，已构成违约，应当按照合同约定为原告办理不动产权属登记并支付违约金，而被告与第三人刘劼靖签订商品房买卖合同属于恶意串通，合同应为无效，故向法院起诉请求：一、判令被告合浦县美华置业有限公司将美华新城C幢一单元1205号房屋过户到四原告名下；二、判令被告合浦县美华置业有限公司向四原告支付逾期办理商品房权属证书的违约金63247.25元（从2012年10月6日暂计至2015年11月4日，以后另计至被告为四原告办理完过户手续之日止）；三、被告承担本案的诉讼费用。
原告赖伟昌、王玉惠、包日明、钱小燕对其主张在举证期限内提供的证据有：
证据一：身份证，户口簿，证明四原告的诉讼主体资格；
证据二：合浦县工商行政管理局出具的合浦县美华置业有限公司工商登记信息的《电脑咨询单》，证明被告的诉讼主体资格；
证据三：商品房买卖合同，证明原被告之间商品房买卖合同关系，根据合同约定被告负有为原告办理商品房权属证书的义务，被告却未办理，构成违约的事实；
证据四：收房协议书、收房声明，证明被告已于2012年7月7日交付涉案房屋给原告；
证据五：补充协议、销售不动产统一发票、房款收据2张，证明四原告向被告已支付了全部购房款，补充协议当中115.09平方米，实际为116.32平方米，原告已补交全部房款，并重新签订合同；
证据六：办证费收据1张、维修基金收据1张，证明四原告已向被告交纳了办证费用及维修基金；
证据七：房屋所有权证，证明被�已办理初始登记，已具备为原告办理过户手续条件；
证据八：声明、身份证，证明被告与第三人刘劼靖恶意串通签订商品房买卖合同，并办理了备案登记；
证据九：民事裁定书，证明原告曾就本案向合浦县人民法院起诉，因查明有第三人刘劼靖，后撤诉。
被告合浦县美华置业有限公司不提出书面答辩，诉讼中陈述辩称：本案涉案的房子是四原告合买，通过黄家伟转让债权购买的，当时未交完房款，黄家伟至今还欠其公司216800元。2014年12月份，赖伟昌到其公司要求减少一家庭，改为赖伟昌与王玉惠购买该涉案房子。但其公司已于2013年6月21日开具不动产发票，并于同年6月24日完税。因为不动产销售已经完税后不能退税，也不能重开不动产发票，故长时间拖欠未办理房产证。其公司同意原告第一项诉讼请求，不同意第二项诉讼请求，因为�公司没有违约，办理房产证涉及多个部门。
被告合浦县美华置业有限公司为其辩解提供的证据有：
证据一：销售不动产统一发票（自开）办证联，证明被告已经为四原告开具购房款发票；
证据二：税收缴款书，证明被告已为涉案房屋交付契税；
证据三：赖伟昌交付的物业费（北海市服务业、娱乐业、文化体育业专用发票），证明被告已经交房给四原告使用；
证据四：地方税（费）综合申报表及税收通用完税证，证明涉案房屋已经交完税；
证据五：其他应收款明细账［（119026）其他应收款—黄家伟］，证明被告与黄家伟之间存在债权债务关系。
本院依法调取的证据有：
证据一：商品房买卖合同［预售备案登记编号：（2012）合房备0756）；
证据二：（2012）合房备0756商品房买�合同备案证明存根；
证据三：合浦县房产管理局出具的关于美华新城商品房买卖合同备案登记事宜的复函。
经过开庭质证，被告合浦县美华置业有限公司对四原告提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。四原告对被告合浦县美华置业有限公司提交的证据一无异议；对证据二的三性无异议，但房产证要交完契税后才能办理，证明被告已构成违约这一事实，且被告已经认可与原告方签订房屋买卖合同，而非与第三人签订的；对于证据三无异议；
对于证据四，被告仅缴纳其公司的其他税款，但契税未缴纳；对于证据五是美华公司自己制作的，与本案无关。四原告对本院调取的证据一有异议，认为该商品房买卖合同是于原告与被告签订商品房买卖合同后签订的；对证据二有异议，认为被告将与第三人签订的商品房买卖合同备案�明存根日期提前，该存根是根据《声明》出具的，第三人与被告真正的商品房买卖合同备案登记的日期是2013年12月26日；对证据三答复的第一项内容无异议，对于第二项内容“《声明》只是甲乙双方的民事行为”有异议，认为应该属于行政行为；被告合浦县美华置业有限公司对本院调取的上述证据的三性均无异议。
第三人刘劼靖经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩及质证的权利。本院对四原告提交的证据、被告提交的证据一至证据四、本院依职权调取的证据的真实性、合法性和关联性予以确认。被告提交的证据五与本案无关，本院不予确认。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认下列法律事实：2012年4月21日，四原告与被告合浦县美华置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由四原告购买被告开发的位于廉州镇廉新路2号美华新城第C幢一单元1205号房，该商品房建筑面积共为116.32平方米，单价为每平方米3225元，总金额为375132元，付款方式为一次性付款，被告应当于2012年12月16日前将房屋交由四原告使用。并由被告在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告责任致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，在原告不退房的情况下，每逾期一天，由被告按日向原告支付已付房款的万分之壹点五的违约金。四原告购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为合房预2010字第31号。合同签订后当日，四原告向被告支付了购房款372129元和涉案房屋办证费用10000元。2012年7月7日，被告将涉案房屋交由四原告管理使用，并收取了四原告交付的维修基金7424元。被告所有的合浦县廉州镇廉新路2号美华新城C幢的登记时间为2012�10月29日。2012年11月30日，原、被告签订《补充协议》，同日，四原告向被告支付了购房款3903元。2013年6月21日，被告向原告出具了金额为375132元的购房发票一份。2013年6月24日，被告已为美华新城C栋交纳了营业税、土地增值税、印花税等税费633154.86元。2016年2月1日，被告以四原告的名义交纳了契税5626.98元。
另查明，2012年4月16日，被告合浦县美华置业有限公司与第三人刘劼靖签订《商品房买卖合同》，约定由刘劼靖购买被告开发的位于廉州镇廉新路2号美华新城第C幢1-1205、1-1904、1-2305号商品房，购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为合房预2010字第31号。签订商品房买卖合同当日，双方将该《商品房买卖合同》到合浦县房产管理局办理了备案登记，该商品房买卖合同的预售备案登记编号为：（2012）合房备0765。（2012）合房备0765商品房方买卖合同�案证明存根记载“刘劼靖业主：根据规定，美华置业楼盘已将定名为美华新城的C幢一单元904、一单元2305、一单元1205号房产的《商品房买卖合同》到我局办理备案登记”。另外，被告与第三人刘劼靖于2013年12月26日签订一份声明，该份声明记载“甲方：合浦县美华置业有限公司，乙方：刘劼靖。经双方协商，同意将已备案的商品房买卖合同备案证明（2012）合房备0756中的1-1806、1-2206、2-1806、2-2306房号变更为1-904、1-1205、1-2305、1-2306”合浦县美华置业有限公司在甲方处加盖其公司公章，刘劼靖在乙方处签名。
诉讼中，经四原告申请并用登记于原告王玉惠名下的房产提供担保，本院于2015年11月24日依法裁定查封了登记于合浦县美华置业有限公司名下的位于合浦县廉州镇廉新路2号美华新城C幢［房屋所有权证号：合房权证合浦字第××号］中的一单元1205号房屋。经本院于2016年4月28日向合浦县房产管理局发函征询，合浦县房产管理局于2016年5月16日作出复函，答复：一、《城市商品房预售管理办法》第十条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。商品房预售合同登记备案制度主要是为了通过对商品房预售合同的管理，对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查，以保护购房者的合法权益，进而防止预售期间“一房多卖”现象的发生。对城区商品房预售合同进行登记备案，就是给预售的每套房屋合同编上不同的号码，明确规定不能私下更改合同，在预售中一套房子一般只卖给一个人，可以有效地防止商品房预售合同中出现重复销售、重复抵押现象。据此《商品房买卖合同》到房产局办理登记备案取得商品房买卖合同备案证明后，才可以办理预购商品房预告登记；二、《声明》只是甲乙双方的民事行为。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行。《城市商品房预售管理办法》第十条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。虽然被告合浦县美华置业有限公司与第三人刘劼靖就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》并将《商品房买卖合同》到合浦县房产管理局办理了备案登记，但该备案登记是依据部门规章《城市商品房预售管理办法》的规定，该登记行为不属于《物权法》中的预告登记，商品房买卖合同备案是一种行政管理手段，具有提示当事人承担诚实信用的作用，但不具有排斥后来的物权变动的效力。在本案中，虽然四原告与第三人刘劼靖相比，签订合同在后，但两份商品房买卖合同均未办理房屋所有权转移登记，由于四原告已支付了涉案房屋的全部购房款，并交纳了办证费用，该房屋也已交给四原告管理使用，四原告与被告已经履行了主要合同义务，并产生了诸多积极的合同效果，为此，被告不履行为四原告办理涉案房屋过户登记的义务，已构成违约，四原告请求被告
将涉案房屋过户到他们名下并且支付违约金，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第�百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”及第三款“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，本院予以支持。
关于原告请求的违约金数额问题，双方在合同中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之壹点五的违约金”。按双方上述合同约定，被告应在2012年7月7日向四原告交付房屋后至2012年10月6日期间的90日内将办理权属登记需由其公司提供的资料报产权登记机关备案，被告未能提供证据证明其已履行�了述备案义务，被告所有的合浦县廉州镇廉新路2号美华新城C幢的登记时间为2012年10月29日，四原告于合同签订后的当天已支付办证费用10000元给被告，至今被告仍未为四原告办理涉案房屋的产权登记手续。故原告主张以371229元作为已付房款数额按每日万分之一点五的比例计算违约金，本院予以支持，违约金的起止日期应从2012年10月7日起计至本案生效判决规定的履行期限届满之日止。根据上述事实和理由，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告合浦县美华置业有限公司应以原告赖伟昌、王玉惠、包日明、钱小燕为房产所有权人为原告赖伟昌、王玉惠、包日明、钱小燕办理位于合浦县廉州镇廉新路2号美华新城小区第C幢一单元1205号商品房的房屋产权登记手续；
二、被告合浦县美华置业有限公司应支付原告赖伟昌、王玉惠、包日明、钱小燕逾期未办理商品房权属证书的违约金（违约金以371229元为基数按每日万分之一点五的比例从2012年10月7日起计至本案生效判决规定的履行期限届满之日止）。
本案受理费1481元，公告费510元，财产保全申请费2395.66元，合计4386.66元，由被告合浦县美华置业有限公司负担。受理费、公告费及财产保全申请费原告已预交，由被告合浦县美华置业有限公司在履行上述判决义务时一并支付给原告。
上述行为和金钱义务，被告应于本案判决发生法律效力之日起30日内履行完毕，逾期不履行的，则应加倍支付迟延履行期间的金钱债务利息；权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。
如不服本判�，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费1481元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨 佳
代理审判员 庞华圆
人民陪审员 罗兰伦
二〇一六年六月二十八日
代书 记员 李国钰