湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2008）长中民再终字第0140号
抗诉机关湖南省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人）曾中四。
申诉人（一审原告、二审上诉人）曾丹，系曾中四之女。
以上两申诉人共同委托代理人鲁迪明，湖南俊熙律师事务所律师。
以上两申诉人共同委托代理人欧阳文财，湖南俊熙律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）湖南新华联置业有限公司。
法定代表人傅军，该公司董事长。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）湖南九华物业管理有限公司。
法定代表人陈建秋，该公司总经理。
申诉人曾中四、曾丹与湖南新华联置业有限公司（以下简称新华联公司）、湖南九华物业管理有限公司（以下简称九华物业公司）物业服务合同纠纷一案，湖南省长沙市芙蓉区人民法院（以下简称一审法院）于2004年10月29日作出（2004）芙民初字第1412号民事判决。曾中四、曾丹不服，向本院提起上诉。本院于2005年12月5日作出（2004）长中民一终字第2261号判决，已经发生法律效力。曾中四、曾丹仍不服，向湖南省人民检察院提起申诉，湖南省人民检察院向湖南省高级人民法院提起抗诉。湖南省高级人民法院于2007年11月27日作出（2007）湘高法民监一字第221号民事裁定，裁定指令本院再审。本院受理后，依法另行组成合议庭，于2014年1月30日公开开庭审理了本案。申诉人曾中四、曾丹委托代理人鲁迪明、欧阳文财到庭参加了诉讼，湖南省人民检察院指派长沙市人民检察院检察员黄舟到庭支持抗诉，被申诉人新华联公司、九华物业公司经公告送达，未到庭参加诉讼，依法作缺席处理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2000年2月28日，曾中四与新华联公司签订--
份《认购书》，购买由新华联公司兴建的“新华联家园”观景阁1004房。入住后，因上述房屋管道渗漏，新华联公司新华联家园工程指挥部于2002年7月10日委托王某（曾中四家原装修施工负责人）进行修补维修，王某即召集了包括金某在内的施工队进场施工。完工后，2002年9月4日，金某又至新华联家园曾中四家，以上门维修锁具为由，骗得戴某某信任入室后，用凶器将戴某某杀害，抢得现金4600元、部分首饰及“随身听”一台后逃走。在金某进出新华联家园期间，该家园保安人员未对其进行盘问。同年9月17日，金某被公安机关刑事拘留，长沙市中级人民法院以（2003）长中刑二初字第5号刑事判决书判决金某死刑，现已被执行。之后，曾中四认为，新华联家园保安人员存在重大过失，被上诉人九华物业与新华联公司均有违约之处，双方为此协商多次未能达成一致意见，遂酿成纠纷。
一审法院认为，在曾中四与九华物业公司签订《新华联家园住宅小区管理协议书》后，双方即形成物业管理服务合同关系，九华物业公司有义务保证曾中四及其家人生命及家庭财产的安全，对因九华物业公司的过错责任而遭受损失该公司应承担赔偿责任，但对因第三人侵权而致侵害结果发生的，则应由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。本案中，金某利用其曾在曾中四家做过家庭装修业务的便利条件，入室抢劫杀人，致使戴某某死亡，其实施犯罪行为的时间与地点均存在很大的不确定性，要求九华物业公司对此犯罪行为进行预见和制止，超过了其能够防止或制止的范围，致使戴某某死亡这一损害结果非九华物业公司不作为所致。因此，曾中四及曾丹要求九华物业公司承担赔偿责任没有依据，其诉讼请求不应予以支持。新华联公司作为新华联家园的投资、建设方，对该家园没有管理义务，其所售房屋是否存在房屋质量问题，属另一民事法律关系，因此，曾中四、曾丹要求其赔偿的诉讼请求也不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决驳回曾中四、曾丹的诉讼请求。本案受理费8210元，由曾中四、曾丹负担。
曾中四、曾丹不服，向本院提起上诉称，其购买了被上诉人新华联公司高档住宅区，交给被上诉人九华物业公司高标准的物业管理费理应享受全面、细致、完善的安全保卫服务。九华物业公司应提供各项安全保卫措施。九华物业公司的工作人员未尽义务，造成曾中四、曾丹的人身和财产的损失，应承担违约责任，赔偿曾中四、曾丹因此造成的损失。一审法院认定事实不清，请求二审法院作出公正的判决。
本院二审查明：曾中四与新华联公司于2000年2月28日签订《认购书》--份，购买由新华联公司兴建的“新华联家园”观景阁1004房。入住后，因上述房屋管道渗漏。2002年7月10日，新华联公司新华联家园工程指挥部委托王某（曾中四家原装修施工负责人）进行维修，王某召集了以包括金某在内的施工队进场施工。完工后，2002年9月4日，金某又至新华联家园曾中四家，以上门维修锁具为由，骗得戴某某信任入室后，用凶器将戴某某杀害，抢得现金4600元、钻戒一只（价值21000元）、部分首饰（价值14500元）及“随身听”一台后逃走。在金某进出新华联家园期间，该家园保安人员未对其进行盘问。2002年9月17日，金某被公安机关刑事拘留，长沙市中级人民法院以（2003）长中刑二初字第5号刑事判决书判决金某死刑，现已执行。之后，曾中四认为，新华联家园保安人员存在重大过失，被上诉人九华物业与新华联公司均有违约之处，双方为此协商多次未能达成一致意见，遂酿成纠纷。另查明，戴某某死后，用去租车费12000元。以上事实原审法院已当庭质证，足以认定。
本院二审认为，曾中四与九华物业公司签订了《新华联家园住宅小区管理协议书》，双方即形成物业管理服务合同关系，九华物业公司有义务保证曾中四及其家人生命及财产的安全，九华物业公司应承担责任，但对因第三人侵权而致侵害结果发生的，则应由实施侵权行为的第三人承担。在本案中，实施侵权行为的第三人金某利用其曾在曾中四家做过家庭装修业务的便利条件，入室抢劫杀人，致使戴某某死亡。其实施犯罪行为的时间与地点均存在很大的不确定性，要求九华物业公司对此犯罪行为进行预见和制止，超出了其能够防止或制止的范围，致使戴某某死亡这一损害结果非九华物业公司不作为所致。故曾中四、曾丹称九华物业公司的工作人员未尽安保义务造成曾中四、曾丹的人身和财产的损失，应承担违约责任，赔偿曾中四、曾丹因此造成的损失的上诉理由不成立，本院不予支持。新华联公司作为新华联家园的投资、建设方，对该家园没有管理义务，不应承担责任。对其所售房屋是否存在房屋质量问题，属另一民事法律关系。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当。据此，依照《中华人民共和民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉费8210元由两上诉人负担。
曾中四、曾丹仍不服，向湖南省人民检察院提起申诉。湖南省人民检察院认为本院（2004）长中民一终字第2261号民事判决适用法律错误，本案中曾中四作为业主与九华物业公司之间签订了《新华联家园住宅小区管理协议书》，故依据《物业管理条例》第三十六条及《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条之规定，九华物业公司应向曾中四承担相应的赔偿责任，故向湖南省高级人民法院提起抗诉。湖南省高级人民法院指令本院再审。
曾中四、曾丹再审申诉称，被申诉人九华物业公司未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害，依法应承担赔偿责任；被申诉人新华联公司安装的可视对讲系统根本无法使用，电视监控系统形同虚设，致使犯罪份子有恃无恐，并且该公司所交付的房屋存在质量问题，导致罪犯利用本次机会认识被害人，从而为其作案提供了便利，故新华联公司应承担连带责任。两申诉人请求：一、判令被申诉人承担因违约给申诉人造成的一下经济损失：1、判令被申诉人承担丧葬费、办理丧事支出的交通费及误工损失共计人民币8万元；2、判令被申诉人赔偿因金雪犯罪行为导致申诉人的直接财产损失人民币4万元；3、判令被申诉人支付被抚养人生活费及继续费4.8万元；4、判令被申诉人支付死亡赔偿金153484元；5、判令被申诉人承担案发后至今未居住该房屋的损失6.6万元。二、由两被申诉人对申诉人的损失承担连带责任。三、由两被申诉人承担本案的全部诉讼费。
两被申诉人经公告送达开庭传票告知开庭时间，未按时到庭参与庭审，也未向本庭作出合理解释，依法作缺席处理。
本院再审查明事实与原一、二审查明事实基本一致。另查明：2001年10月17日曾中四与九华物业公司签订《新华联家园住宅小区管理协议书》（以下简称《协议书》）。《协议书》第6条约定：“根据《湖南省城市住宅区物业管理服务收费暂行办法》第九条规定：'物业管理公共性服务收费由以下部分构成：④保安费……'。乙方（九华物业公司）根据省市物价局批文，按1.5元／每月、每平方米，对甲方（曾中四）收取物业管理费263.90元／每月……”。第11条约定：“乙方向甲方负责提供职责范围内的一切服务……搞好区内的绿化、卫生及保安工作……给业主提供一个方便、安全、清静、舒适、整洁的居住环境……”。
本院再审认为，本案系物业服务合同纠纷，申诉人曾中四与被申诉人九华物业公司之间签订的《协议书》系双方真实意思表示，合法有效，对合同双方都具有约束力。本案中，双方所签订的《协议书》第6条约定，业主交纳的物业管理费中，包含了保安费；《协议书》第11条约定九华物业公司向曾中四负责提供职责范围内的一切服务。其中就包含了保安工作。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案中，曾中四依约履行了交纳物业管理费的合同义务，九华物业服务公司也应该全面履行物业服务合同所约定的义务，并根据本行业的性质、特点和条件，谨慎、合理地注意保护业主在小区内的人身、财产安全。九华物业公司应当采取对小区内出入人员进行登记、询问等切实有效的安全防范措施，保障物业管理服务区域内的安全环境。本案中，九华物业公司未提供任何证据证明其对私自进入小区的金某进行过登记或询问，而是放任其随意出入小区，确实未尽到物业服务合同服务范围内的必要安全保障义务。《物业管理条例》第三十六条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”，《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任”，据此，九华物业公司应就其违约行为给申诉人造成的损失承担相应的责任。
本案中，曾中四因九华物业公司违约而造成的直接物质损失40100元（包括现金损失4600元、物品损失共计35500元，两项合计40100元），因申诉人只主张直接财产损失为4万元，故本院依法在4万元的范围内予以支持；丧葬费按照上一年度职工月平均工资标准，以六个月总额计算为4926元（821元×6）；对曾丹的抚养费2028元（应从事故发生之日计算至年满十八周岁，即6082.6元÷12×4），本院依法予以认定；死亡赔偿金153484元（7674.2元×20），本院予以认定；租车发生的交通费用12000元，本院予以认定；对曾中四、曾丹主张的误工损失，因其未提供任何相关证据予以证实，本院不予认可；至于曾中四、曾丹所主张的在案发后至今未居住该房屋而导致66000元损失，系两申诉人主观因素所致，非因九华物业公司违约所致，于法无据，故本院对该损失不予支持。综上，本案中，曾中四、曾丹的损失应认定为212438元。
同时，本案中，虽然九华物业公司未尽到物业服务合同范围的安保义务，但曾中四、曾丹所遭受的损失，主要是犯罪分子金某的犯罪行为所导致的直接后果。由于刑事犯罪的突发性、不可预测性，对九华物业公司而言，即使其在力所能及的范围内履行物业服务合同所约定的保安义务，考虑到九华物业公司的风险防控能力，其也不可能完全避免此类犯罪事件在小区内发生。此外，戴某某在锁具发生故障时，轻易信任金某并许可其入室维修，自身也存在一定过错。综合刑事犯罪的突发性、不可预见性、九华物业公司的风险防控能力以及受害人自身过错，本院认为九华物业公司应承担84975.2元（即212438×40%）为宜。
对两申诉人请求新华联公司作为本案的共同赔偿主体，承担连带责任，本院认为，本案中，新华联公司作为新华联家园的投资、建设方，对该家园没有管理义务，申诉人主张其所售房屋存在质量问题，属于另一民事法律关系，故两申诉人要求其作为共同赔偿主体的诉讼请求不能成立。
综上，原审法院认定事实清楚，但适用法律错误，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条、《物业管理条例》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条、第二百零七条之规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙市中级人民法院（2004）长中民一终字第2261号民事判决及湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2004）芙民初字第1412号民事判决；
二、湖南九华物业管理有限公司在本判决书生效之日起10日内赔偿曾中四、曾丹损失84975.2元；
三、驳回曾中四、曾丹的其他诉讼请求。
本案一审受理费8210元，二审受理费8210元，共计16420元，由曾中四、曾丹共同负担9852元，由湖南九华物业管理有限公司负担6568元。
如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审判长 杨铁军
审判员 肖志维
审判员 龙新国
二〇一四年十月十六日
书记员 郭 壮
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。
《物业管理条例》
第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。