广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民一初字第140号
原告：广西诚愉和物业服务有限公司，住所地：南宁市东葛路。
法定代表人：陈仁巨，该公司总经理。
委托代理人：黄利颖，广西桂三力律师事务所律师。
被告：唐奇斌。
原告广西诚愉和物业服务有限公司（以下简称“诚愉和物业公司”）与被告唐奇斌物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，后裁定转为普通程序，并组成由审判员刘孙丽、人民陪审员谭淑丹和梁端兰组成的合议庭，于2014年8月25日公开开庭进行了审理。书记员熊梓言担任记录。原告诚愉和物业的委托代理人黄利颖到庭参加诉讼。被告唐奇斌经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告诚愉和物业公司诉称：原告自2009年6月9日开始负责南宁市兴宁区兴东路小区（以下简称小区）的物业管理服务。被告是小区的业主。自被告入住该小区以来，一直接受原告为其提供物业管理服务。但自从2011年7月至2013年6月，被告已累计拖欠各项费用，包括水费、水费公摊、电梯电费公摊、路灯照明电费公摊、水泵二次加压电费、物业管理服务费、生活垃圾处理费、公共维修基金等共计3892.46元。就以上拖欠的费用，原告曾多次向被告催付，但被告均置之不理。为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求依法判决：1、被告向原告支付2011年7月至2013年6月水费429.56元、水费公摊60.60元、电梯电费公摊259元、路灯照明电费公摊165.90元、水泵二次加压电费83元、物业管理服务费2431.20元、生活垃圾处理费192元、公共维修基金271.20元；被告向原告支付违约金1167元。2、本案的诉讼费由被告承担。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：证据1、企业法人营业执照，证据2、组织机构代码证，证据3、法定代表人身份证明，证明原告的主体资格。证据4、被告身份证（复印件），证明被告的主体资格。证据5、缴费通知单，证明被告欠费的具体数额。证据6、业主（住户）收费汇总表，证明被告拖欠相关费用的具体事实。证据7、物业服务收费标准备案表，证明原告收取物业服务费的依据。证据8、建筑面积计算结果表（复印件），证明被告房屋的实际建筑面积。证据9、物业服务协议，证明原告与被告存在物业服务合同关系。证据10、发票（票号为0794的垃圾处理费发票和2011年12月20日的广西北部湾银行进账单为复印件，其余票据均为原件）及南宁市龙祥物业服务有限公司出具的证明，证明原告已经代各位业主缴纳了水费、电费、垃圾处理费。
被告唐奇斌未作答辩，亦未提交证据。
根据民事诉讼法的相关规定，当事人享有对对方当事人所提出的主张和提交的证据进行答辩、质证的权利，被告唐奇斌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已经放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据1-3、7、9均为原件，本院对其真实性予以采信。对于原告提交的证据4，虽然为复印件，但该证据可以证实被告的主体资格，本院对该证据予以采信。对于原告提交的证据5，该通知单上列明了收费项目、收费期间和金额，并加盖有原告的公章，本院对该证据的真实性予以认定，但该证据系原告自行制作的通知单，对于被告是否应当向原告交纳该些费用，将在本院认为部分阐明。对于原告提交的证据6，该表中详细记载了被告的姓名、电话、房号，以及每个月的水表读数、实际用量、公摊度数、电表读数、二次加压、物业管理服务费等数目，记载具有连续性，该表较为真实的记录了被告的水电使用情况，而水电费是每个小区房屋所必定会产生的费用，故本院对该表当中的水费和电费部分予以认可，至于该表中记载的其他费用以及被告是否应当交纳的问题，将在本院认为部分阐明。对于原告提交的证据8，由于原告未能提交该表的原件予以核对，本院无法确认其真实性，原告亦无其他证据证实该表的真实来源，故本院对该表的真实性不予认定。对于原告提交的证据10当中原告提交了原件的票据和证明，本院对其真实性予以采信；对于证据10中未能提交原件的票号为0794的垃圾处理费发票和2011年12月20日的广西北部湾银行进账单，本院无法核实其真实性，故不予采信。
综合全案证据及当事人的陈述，本院确认以下法律事实：2009年6月20日，原告诚愉和物业公司（甲方）与被告唐奇斌（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定：物业管理服务内容为本物业房屋共用部位的维护和管理、本物业房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、本物业区域内公共环境卫生管理、本物业区域内的安全防范、本物业区域内交通秩序与车辆停放秩序管理、本物业内房屋装饰管理、社区服务；乙方依据本协议按时向甲方交纳物业管理服务费及各项服务费；乙方须在每月5日前交纳当月费用；住宅按建筑面积0.60元／㎡·月交纳物业管理服务费，电梯使用费按每月每户30元收取（从地面起一层半价）；乙方出租房屋的，应根据本协议约定交纳物业服务费用，业主与承租人约定由承租人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任；公用水、电费按实际发生额由乙方按户数从业主入伙之日起分摊；甲方对乙方房屋自用部位、自用设备、毗连部分的维修养护提供有偿服务，服务费用按比方商定收取；甲方向地面停车位的使用人收取车位停放费，用于弥补物业管理服务费的不足，其中小汽车的月票为120元／辆（室外），以上收费标准最终以物价局审核为准；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、电话费、有线电视、宽带网、城市生活垃圾处理费等代收代缴收费项目，收费标准按政府和相关单位收费标准执行；本物业设立房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金），乙方在房屋交付之日起一年后（以入伙通知书规定时间为准）开始向物业服务中心交纳房屋共用部位和设施设备专项维修资金，每月每平方米0.10元；房屋公用部位和共用设施设备专项维修资金为代收的专项维修资金，用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造、单独设立账户转款专用；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方可以每日加收应当交纳费用的3‰滞纳金；本协议《销售合同》中签字的入伙之日起生效。此外，该协议还就双方的其他权利、义务进行了约定。该合同后附诚愉和物业公司的盖章确认，被告唐奇斌在乙方处签字确认其为南宁市小区的业主。合同签订后，原告为高峰林场职工住宅小区提供物业服务至2013年6月30日。在此期间，原告为该小区业主向水电部门和南宁市环境卫生管理处代交了水费、电费和垃圾处理费。南宁市环境卫生管理处出具的发票显示：2010年6月至2013年6月期间的生活垃圾处理费单价为8元／月·户。
被告于2011年7月至2013年6月期间欠交水费429.56元、水费公摊60.60元、电梯电费公摊259元、路灯照明电费公摊165.90元、水泵二次加压电费83元，于2011年7月至2013年6月期间欠交物业管理服务费和生活垃圾处理费。原告经向被告催缴未果，遂向本院起诉，诉请如前。
另查明，诚愉和物业公司于2003年6月23日成立，其经营范围为物业管理服务贰级；水电维修，房屋维修，家庭服务。南宁市物价局于2011年4月13日在《南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表》中批复准许同意三级备案，按建筑面积计，住宅综合费最高为：有电梯0.90元／㎡。2011年5月之后，诚愉和物业公司依据备案核准的三级资质标准向小区业主收取物业管理服务费。
本院认为：关于原、被告之间签订的《前期物业管理服务协议》的效力问题。该合同系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，合同双方当事人均应恪守履行。
关于原告主张的水费、水费公摊、电梯电费公摊、路灯照明电费公摊、水泵二次加压电费、生活垃圾处理费问题。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》中约定了公用水、电费按实际发生额由被告按户数从业主入伙之日起分摊，并约定原告提供水费、电费、城市生活垃圾处理费等代收代缴收费项目。被告在接收房屋之后，应依约向原告交纳上述费用，而原告在为该小区提供物业服务期间亦已为该小区业主向水电部门和南宁市环境卫生管理处代交了水费、电费和垃圾处理费，现原告要求被告交纳2011年7月至2013年6月期间的水费429.56元、水费公摊60.60元、电梯电费公摊259元、路灯照明电费公摊165.90元、水泵二次加压电费83元、生活垃圾处理费192元（8元／月·户×24个月），符合合同约定，本院予以支持。
关于原告诉请的物业管理服务费问题。《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告依据其与被告签订的《前期物业管理服务协议》，负有对高峰林场职工住宅小区实行物业管理的合同义务，而被告作为该小区的业主，亦负有基于该合同向原告交纳物业管理服务费的义务。至于物业管理服务费应以何标准计算的问题。本案中，原告于2011年4月13日将物业管理服务费从0.60元／平方米·月调整至0.90元／平方米·月，得到了南宁市物价部门的核批，而被告亦按0.90元／平方米·月的标准向原告交纳物业管理服务费至2011年6月，由此可知，被告已经以实际履行合同的方式同意按新标准交纳物业管理服务费，故原告主张被告支付2011年7月至2013年6月期间的物业管理服务费2431.20元（0.90元／平方米·月×112.60平方米×24个月），符合法律规定，本院予以支持。
关于原告主张的公共维修基金，即为合同中约定的“专项维修资金”。按照《物业管理条例》第五十四条“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有”的规定，业主是交纳专项维修资金的义务人和受益人，物业服务企业只是代收和代为管理。在物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业应将其代管的专项维修资金移交业主委员会或是新的物业服务企业。本案中，原告自认其已于2013年6月撤出了高峰林场职工住宅小区，由一家新的物业服务企业对该小区进行管理，因此，原告在退出该小区的时候理应将物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金移交给新的物业服务企业，故原告向被告收取专项维修资金，已不再有合同基础，本院对原告的该项主张不予支持。
关于原告主张的违约金问题。原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》中约定，如业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，则原告可以每日加收应当交纳费用的3‰滞纳金。该协议履行过程中，被告未依约履行业主按期交纳物业管理各项费用的义务，违反了该协议的约定，应承担支付滞纳金的责任。滞纳金具有损失弥补的补救性质，原告以违约金的形式主张滞纳金损失，符合法律规定，本院予以支持。由于被告未到庭，亦未提出违约金过高的抗辩，现原告主张按欠费总额的30%要求被告支付违约金，低于合同约定的滞纳金计算方式，本院予以支持。故被告支付给原告的违约金应计算为：（水费429.56元＋水费公摊60.60元＋电梯电费公摊259元＋路灯照明电费公摊165.90元＋水泵二次加压电费83元＋生活垃圾处理费192元＋物业管理服务费2431.20元）×30%=1086.38元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告唐奇斌向原告广西诚愉和物业服务有限公司支付2011年7月至2013年6月期间的水费429.56元、水费公摊60.60元、电梯电费公摊259元、路灯照明电费公摊165.90元、水泵二次加压电费83元、物业管理费2431.20元、生活垃圾处理费192元共计3621.26元；
二、被告唐奇斌向原告广西诚愉和物业服务有限公司支付违约金1086.38元；
三、驳回原告广西诚愉和物业服务有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元，由被告唐奇斌负担。
上述债务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位：南宁市中级人民法院诉讼费专户，开户银行：农行南宁市竹溪分理处，账号：010201011887017），逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘孙丽
人民陪审员 梁端兰
人民陪审员 谭淑丹
二〇一四年九月三日
书 记 员 熊梓言
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。