广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一初字第1326号
原告（反诉被告）滕伟。
原告（反诉被告）滕竺君。
两原告共同委托代理人黄浩然，广西大航律师事务所律师。
被告（反诉原告）孙仁灏。
委托代理人纪红光，广西衡诺律师事务所律师。
委托代理人赵骥，广西桂三力律师事务所律师。
原告（反诉被告）滕伟、滕竺君诉被告（反诉原告）孙仁灏租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法指定审判员韦伟杰独任审判，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）滕伟、滕竺君的共同委托代理人黄浩然及被告（反诉原告）孙仁灏的委托代理人纪红光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）滕伟、滕竺君共同诉称，2010年9月17日，被告与雷玛莎签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告自2010年9月30日起承租雷玛莎所有的南宁市长湖路x号中鼎温馨家园x号楼x层x号商铺；租金第一年9350元／月，第二年9900元／月，第三年起根据市场价格双方另行商定；承租方提前一个月交下一季度租金，如逾期超5天出租方有权解除合同，收回商铺。2013年8月，原告向出租方雷玛莎购买了前述商铺，并办理了房屋所有权证。2013年8月21日，原告、被告、雷玛莎三方一致同意将《房屋租赁合同》的出租方由雷玛莎变更为原告。依照合同约定，被告应在2013年9月1日前交清2013年第四季度租金，但直到今日被告还没有交纳。由于被告严重违约，2013年10月8日，原告通知被告解除租赁合同，但被告并没有腾空商铺。为维护自身合法权益，原告遂提出如下诉请：一、解除原被告签订的房屋租赁合同；二、被告支付商铺占用费13860元（自2013年10月8日起，按每月9900元，暂计至2013年11月19日为13860元，实际计算至返还商铺之日止）；三、本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）孙仁灏答辩并反诉称，一、同意解除租赁合同，本案纠纷系因原告要求涨租，被告不同意后，原告将房屋另租他人，并指使他人破坏被告经营场地，导致被告无法经营；二、2012年3月，案外人张迎将涉案商铺转让给被告，被告承接了张迎与案外人雷玛莎在2010年9月17日签订的《房屋租赁合同》，由此开始承租涉案商铺并重新装修营业。2013年8月21日，雷玛莎和原告找到被告要求变更租赁合同出租方名称，于是三方均在《房屋租赁合同》上签字同意变更。2013年10月15日，原告将涉案铺面租给案外人郑某，同日郑某带5个工人闯进涉案商铺并将地板大面积翘起，声称自己承租该房屋要装修，由此造成被告无法在涉案商铺继续经营。原告在租赁合同存续期间将涉案商铺另租他人构成违约，对案外人郑某等强行翘起商铺地板的行为存在过错并应承担赔偿责任。被告为租赁涉案商铺，付出转让费120000元、装修费用100000元，原告应予赔偿。为此，基于原告违约，被告向原告提起反诉，请求判令：一、原告赔偿给被告铺面转让费96000元（转让费是120000元，按照十年折旧，被告使用涉案商铺为一年，每年折旧12000元，计至反诉之日仍存在转让费损失为96000元）；二、原告赔偿给被告装修铺面损失82640元（实际发生的装修费计算为103300元，按照十年折旧，减去一年零六个月的折旧，剩余价值为82640元）；三、反诉费用由原告承担。
原告（反诉被告）滕伟、滕竺君对被告（反诉原告）孙仁灏的反诉辩称，本案系被告违约，原告已经在2013年10月8日通知被告解除租赁合同，合同解除后，被告没有使用的权益，故被告的反诉没有事实和法律依据。
经审理查明，2010年9月17日，案外人雷玛莎（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：租赁地点为南宁市长湖路x号中鼎温馨家园x号楼x层x号商场私有铺面一间；租赁时间自2010年9月30日至2015年9月30日，租赁5年，租金第一年每月9350元，第二年每月9900元，第三年的租金根据当时市场价格双方另行商定；乙方按季度交纳租金，提前一个月交纳一季度的租金，如逾期不付，超过5天即视为无力承租，甲方即日有权取消合同，收回铺面，在租赁期间，甲方不得任意终止本合同，如有视为甲方违约，需向乙方赔偿一切经济损失；乙方需向甲方交纳10000元租赁保证金，合同期满，甲方对铺面进行验收，如验收合格，在不违反合同协议情况下，甲方如数退还保证金给乙方，如有违约，没收保证金不退；甲乙双方不得擅自终止合同，如一方无故终止或违反本合同，必须承担全部违约责任，并向对方赔偿一切经济损失，保证金不退；合同还约定了其他权利义务。2013年8月21日，滕伟、雷玛莎及被告均一致同意将该合同的出租方、甲方变更为滕伟。
2013年10月8日，原告于涉案铺面旁张贴了一份《通告》，内容为：南宁市长湖路x号中鼎温馨家园x号楼x层x商铺租户孙仁灏，由于你违反了双方的房屋租赁合同第3条款项规定，已属于合同违约，现房屋租赁合同按规定条款于2013年10月6日自动终止，请孙仁灏在2013年10月10日前按租赁合同规定移走全部自有物品，否则业主自行装修门面时不负责保管你的物品，如有损失，一概不负责任。被告在庭审过程中明确对原告提交的记载有上述内容的录像的形成时间不申请鉴定。
2013年10月15日，原告滕伟与案外人郑冬红签订一份租赁合同，约定由郑冬红自合同签订之日起承租涉案房屋。
在案件审理过程中，被告申请对涉案商铺的装修残值及自2013年10月15日起至评估之日止被告因无法正常营业所遭受的经济损失进行评估，并于2014年12月26日明确前述“经济损失”系指扣除房租等经营成本后的净利润损失。经本院依法委托，广西正意价格评估集团有限公司分别于2014年11月10日、12月29日作出桂正价估字（2014）50293号《装修残值价格评估意见书》及桂正价估字（2014）50295号《关于商铺经济损失价格评估意见书》，其中，桂正价估字（2014）50293号《装修残值价格评估意见书》的价格评估意见为：价格评估标的在价格评估基准日即2014年10月29日的评估价值为41227元，桂正价估字（2014）50295号《关于商铺经济损失价格评估意见书》的价格评估结论为：价格评估标的在价格评估基准日即2013年10月15日至2014年8月29日的参考价格为利润为零。该两份评估的评估费分别为1440元、2000元，合计3440元。2015年1月13日，经本院组织质证，对桂正价估字（2014）50293号《装修残值价格评估意见书》的内容和结论，原被告均予以认可；对桂正价估字（2014）50295号《关于商铺经济损失价格评估意见书》的内容和结论，原告予以认可，被告则持有异议，并申请该意见书的评估人员出庭接受质询。2015年1月22日，被告要求对其申请评估的经济损失（净利润损失）进行补充评估，但鉴于评估机构已于2014年12月29日作出了评估结论书且本院也已于2015年1月13日组织原被告双方对该项评估意见书进行了质证，故对被告该项请求，本院不予准许。2015年2月13日、3月30日，被告向本院申请要求对涉案铺面自2013年10月15日起至评估之日止因无法正常经营所遭受的经济损失（经营损失）进行评估，鉴于被告已对涉案铺面前述期间的净利润损失申请评估且评估意见书已经作出，被告该项评估申请并无必要且缺乏事实与法律依据，故本院不予准许。后在案件审理过程中，被告明确放弃申请作出桂正价估字（2014）50295号《关于商铺经济损失价格评估意见书》的评估人员出庭，同时撤回其关于要求原告赔偿164712.8元经营损失的反诉请求
2015年1月23日，原被告双方对涉案房屋及其中属于被告的物品进行了清点交接，除桂正价估字（2014）50293号《装修残值价格评估意见书》价格评估明细表上项目名称栏所载项目外，被告已于当日将涉案房屋腾空并交还给原告，鉴于此，原告撤回其要求被告腾空并返还房屋的诉讼请求。另，被告主张房屋交接日之前涉案铺面的钥匙虽在其手中、由其控制，但原告于2013年10月16日起将涉案商铺锁上；原告则主张涉案铺面在房屋交接日之前一直由被告控制，钥匙也一直在被告手中，其并未锁上涉案铺面。
在庭审中，关于双方对租金的约定，原告主张：2010年9月30日至2011年9月29日的租金为9350元每月，2011年9月30日至2012年9月29日的租金为9900元每月，2012年9月30日至2013年9月29日的租金为10450元每月，原告购买商铺后与被告协商，先按照第三年的月租10450元交纳2013年9月30日至2013年12月29日的租金，2013年12月30日以后的租金再行协商，被告向雷玛莎支付租金至2013年9月29日，雷玛莎已经将转让后至2013年9月29日的租金交给了原告，自2013年9月30日起的租金被告未再支付；被告亦确认2010年9月30日至2011年9月29日的租金为9350元每月、2011年9月30日至2012年9月29日的租金为9900元每月、2012年9月30日至2013年9月29日的租金为10450元每月，其已向雷玛莎交租至2013年9月29日，自2013年9月30日起其尚未向原告交纳租金，但辩称2013年9月30日以后的租金原告要求上涨至24000元且要求租金支付由每季一交改为每月一交，但其没有同意。关于是否向被告通知解除合同，原告主张其于2013年10月8日将解除合同的通告张贴在涉案商铺的门口，同时在张贴前几天还向被告电话口头通知过解除合同，被告对此持有异议，辩称原告从未通知其要解除合同，也没有在涉案铺面张贴解除合同的通告。关于被告反诉请求第三项经营损失的性质，被告明确系指涉案铺面从2013年10月14日停业起至合同解除之日止期间按照2013年10月14日之前的三个月平均营业额即每日4706.08元减去进货成本得出的营业额损失，至于进货成本具体数额，被告不清楚。
另查明，青秀区长湖路x号中鼎温馨家园x号楼x层x号商场系由滕伟、滕竺君共同共有，2013年8月向雷玛莎购买，登记时间为2013年8月21日。
本院认为，原被告之间的《房屋租赁合同》系双方在自愿平等协商一致的情况下签订，内容系双方真实意思表示，未悖法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应恪守。
一、关于本案《房屋租赁合同》的解除问题。被告自2013年9月30日后再未向原告支付租金，其虽辩称系因原告要求租金上涨至24000元且要求租金支付由每季一交改为每月一交，但并未提交相应证据证明，原告亦未予认可，且自该日起至原告张贴解除合同通知之日即2013年10月8日，被告亦未参照双方约定的之前一年即自2012年9月30日起至2013年9月29日止期间的租金10450元／月向原告交租，却仍一直占有使用涉案商铺，已构成根本违约，根据合同关于逾期交租的约定并依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，应认双方之间的租赁合同已于2013年10月8日解除。
二、关于被告是否应向原告支付占用费的问题。被告于2015年1月23日将涉案商铺返还给原告，其虽辩称2013年10月15日涉案商铺地板被案外人大面积翘起致其无法在涉案商铺继续经营且原告自2013年10月16日起对涉案商铺上锁，但并未提交相应证据证实，原告亦不予认可，故对被告前述抗辩，本院不予采信，并认定被告占有使用涉案商铺至2015年1月23日，被告应向原告支付原告主张的涉案商铺自2013年10月8日起至返还商铺之日即2015年1月23日止期间的占用费154110元（参照自2011年9月30日起至2012年9月29日止期间的租金9900元／月计，9900元／月×15月＋9900元／月÷30日×17日）。
三、关于被告反诉请求原告赔偿铺面转让费、装修铺面损失是否应予支持的问题。被告违约导致合同解除已如前述，故被告要求原告赔偿铺面转让费、装修铺面损失，因缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款之规定，判决如下：
一、确认原被告之间的《房屋租赁合同》于2013年10月8日解除；
二、被告（反诉原告）孙仁灏应向原告（反诉被告）滕伟、滕竺君支付自2013年10月8日起至2015年1月23日止期间的商铺占用费154110元；
三、驳回被告（反诉原告）孙仁灏要求原告（反诉被告）滕伟、滕竺君赔偿铺面转让费96000元的反诉请求；
四、驳回被告（反诉原告）孙仁灏要求原告（反诉被告）滕伟、滕竺君赔偿装修铺面损失82640元的反诉请求。
本案本诉受理费73元，由被告（反诉原告）孙仁灏负担。此款原告（反诉被告）滕伟、滕竺君已预交，被告（反诉原告）应于给付上述款项时一并支付给两原告（反诉被告）。反诉受理费3225元，评估费3440元，由被告（反诉原告）孙仁灏负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 韦伟杰
二〇一五年十二月十一日
书记员 朱微微