广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠香法民三初字第1056号
原告：高鸣，男，汉族，住广州市天河区，公民身份号码×××4014。
委托代理人：王靓华，广东华勋律师事务所律师。
委托代理人：皮江萍，女，汉族，××年××月××日出生，住广州市天河区，公民身份号码×××2021，系原告母亲。
被告：黄和平，男，汉族，住珠海市，公民身份号码×××411X。
委托代理人：唐烈文，北京市中闻律师事务所律师。
原告高鸣诉被告黄和平房屋买卖合同纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高鸣的委托代理人王靓华、皮江萍、被告黄和平及委托代理人唐烈文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高鸣诉称：一、原被告双方签订的房屋转让协议是双方自愿订立的合同，是双方真实的意思表示，是合法有效的合同。原告于2012年5月31日前将462575元（人民币、下同），2012年11月30日将1059196元，共计1521771元转到被告银行账户用于支付购买珠海市南湾南路2985号31栋602号商品房的购房款。2012年11月30日被告与原告签订了房屋转让协议，双方经友好协商约定被告同意将房屋转让给原告，被告为原告办理过户登记手续。在被告办理好房产证后10个工作日，原告向被告一次性支付15万元。原被告双方签订的房屋转让协议是双方当事人的真实意思表示，是双方自愿签订的，双方的权利义务约定明确合理，没有违反法律、行政法规的规定，也没有损害社会公共利益。因此，原被告双方签订的合同是合法有效的，双方应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。《中华人民共和国合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
二、原告遵守了合同的约定代被告支付了全额购房款，被告在原告支付了购房款项后未按合同约定将房屋变更到原告名下，被告应承担违约责任，被告应继续履行双方合同约定，将房屋变更到原告名下，并协助原告办理产权登记手续。原被告之间签订的合同是合法有效的。原告已于2012年5月31日前代被告方付房款462575元，2012年11月30日代被告付房款1059196元。原告已经代被告付清了房款，总计1521771元。但是被告方在收到原告方全部的房款后却不断提高房屋的转让费用，迟迟不帮原告办理房屋产权过户手续。被告的行为违反了双方合同的约定也违背了诚实信用原则。被告的行为违反了双方合同约定，应承担违约责任，被告方应继续履行双方合同约定将房屋变更到原告名下，协助原告办理产权登记手续。《中华人民共和国物权法》第十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百零七条，当事人乙方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
三、原告在支付了全额购房款后，被告违约没有将房屋变更到原告名下，也没有协助原告把办理过户手续，给原告造成了利息损失156595.71元，被告应予赔偿。原告已于2012年5月31日前代被告方付房款462575元，2012年11月30日代被告付房款1059196元。原告已经代被告付清了房款，但被告方迟迟不履行自己的义务将房产过户到原告名下，应赔偿原告利息损失156595.71元（计算方法：462575×（23÷12）×6.56%＋1059196×（17÷12）×6.56%=156595.71元，暂计至2014年4月30日，具体数额计算至实际支付之日）。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，双方还有其他损失的，应当赔偿损失。被告没有按照协议约定履行其合同义务，给原告造成了相应的利息损失，被告应履行双方约定的义务，将房屋过户给原告名下，办理产权变更手续，并赔偿原告利息损失156595.71元。
综上所述，原告与被告之间签订的房屋转让协议是双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。原告履行了协议约定的义务，但被告未按合同约定履行其义务，应承担违约责任，继续履行合同约定的义务将房屋过户到原告名下，并赔偿原告利息损失。因此为了切实维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规，请求法院判令：1、被告将珠海市南湾南路2985号31栋602房商品房转让给原告，并协助原告办理过户登记手续；2、被告支付原告利息损失156595.71元（计算方法：462575×（23÷12）×6.56%＋1059196×（17÷12）×6.56%=156595.71元，暂计至2014年4月30日，具体数额计算至实际支付之日）；3、被告承担诉讼费用。
在本院第一次庭审后，原告于2014年9月17日增加以下诉讼请求及事实和理由：原告与被告双方签订的房屋转让协议是双方自愿订立的合同，是双方真实意思表示，合法有效。双方合同约定：“甲方同意将此房转让给乙方，在甲方单位可以转名后一周内与乙方办理转名手续。”但是原告支付了全额房款后，被告却在可以办理房产证时将房产私自转到自己名下。被告的行为构成单方违约，因此应当承担房屋过户、查封费用，并赔偿申请人的利息损失，将房产转到原告名下。原告增加诉讼请求，请求判令：1、被告承担房产过户费用；2、被告承担本案房产查封费用。
原告提交以下证据：1、公证书；2、房屋转让协议；3、华发峰景名苑商品房认购协议；4、收条汇款单据；5、购房发票两份；
6、皮江萍与黄和平的来往电子邮件信息；7、皮江萍与黄和平的电话录音；8、银行转让证明；9、戎宇出具的证明。
被告黄和平答辩称：被告和皮江萍曾经签署的房屋转让协议，仅仅是预约性的合同，不是正式的合同。之后事实和证据也反映了双方为了订立正式合同进行了协商，但双方之间条件差距较大，没有达成合同。原告要求被告把涉案房屋变更到原告名下，法律和事实理由不足，被告可以同开发商协商将款项退还给原告并适当给予原告利息。房屋转让协议中没有明确约定过户费用的承担，被告只是将房屋所享有的指标卖给原告，被告所享有的15万等与原告约定是不符的，原告要求过户费用由被告承担的请求给合同履行增加了不确定因素，说明了原来的合同是预约合同，原告要求被告承担过户费用没有实质依据。
被告提交以下证据：1、收据及刷卡记录；2、银行打印清单；3、房地产权证（粤房地权证珠字第××号）；4、房地产他项权证（粤房地他项权证珠字第010××94号）
经审理查明：2012年11月30日，被告黄和平与珠海市永宏基商贸有限公司（以下简称永宏基公司）签订《华发峰景名苑商品房认购协议》，约定：被告黄和平购买永宏基公司开发的位于珠海市南湾南路2985号华发峰景名苑31栋××号商品房；房屋总价款为1521771元；被告须于签署协议的同时向永宏基公司支付人民币10万元整的签约定金；被告须于签署本协议当日，支付全部价款共1521771元。被告主张该房购买价格为华发集团对内部员工的优惠价格。
同日，原告高鸣作为乙方、原告母亲皮江萍作为乙方代理人、被告黄和平作为甲方签订《房屋转让协议》一份，内容如下：“甲乙双方经友好协商就甲方位于湾仔矛头地块华发集团开发的峰景名苑31栋××房达成转让协议，具体如下：1、甲方同意将此房转让给乙方，在甲方单位可以转名后一周内办理转名手续；2、此房建筑面积151.42㎡，总价为1521771元，单价为10050元；3、乙方办好此房房产证后10个工作日内向甲方一次性支付15万元；4、在支付15万元后一年内，如房价继续升值，乙方视升值情况象征性的再给予甲方一些补偿；5、此协议及复印件（签名为原件）具法律效果，甲乙方此协议签名后一个月内去珠海市公证处公证；6、此房屋所有资料的原件应由乙方保管；7、乙方已于2012年5月31日前付款华发财务462575元（30%款），2012年11月30日付款华发财务1059196（70%余款）。”该协议中皮江萍与黄和平签名为本人签名，高鸣签名为皮江萍代签。在协议中第1条“甲方单位可以转名后”及第6条“乙方”处有过涂改痕迹，被告主张协议涂改过的地方与签订时不一致，但未提交其称没有涂改的协议。
原告提交的皮江萍与被告黄和平之子黄宇飞之间的来往电子邮件信息显示：2013年1月28日至2013年3月2日间双方多次向对方发送“房屋购买合作协议”、“房屋转让协议”等，就购买房屋利润分成、违约金等进行协商。双方一直未达成一致，2014年7月8日，原告向本院提起诉讼。
另查明，2013年10月11日经广州市公证处出具《公证书》一份，对原告高鸣2013年9月30日签署的委托书进行公证，委托书内容为高鸣委托皮江萍全权代表高鸣办理购买案涉房产相关手续，委托内容包括签署房屋买卖合同或协议、支付购房款、向房管部门办理上述房屋交易、过户登记手续等。
再查明，案涉房产一直由被告黄和平管理使用，并于2014年8月5日登记于被告黄和平名下。
在本院于2014年9月26日第二次庭审时，被告黄和平当庭提交一份粤房地他项权证（珠字第0100××94号），该他项权证载明，原告诉争房产于2014年9月22日登记抵押权，抵押权人为冯文华，债权数额为175万元。原告认为被告在诉讼期间将争议房产设立抵押权，该抵押是非法的无效抵押，向本院申请撤销该抵押权。本院在该次庭审后，根据被告提供抵押权人冯文华的电话189××××4448与其联系，其明确表示拒绝参加诉讼，并拒绝到本院就案涉房屋的抵押权情况进行说明。
在本院于2014年1月5日第三次庭审时，在本院向原告释明后，原告明确表示坚持不变更诉讼请求。
本院认为：原、被告于2012年11月30日签订的《房屋转让协议》，虽并非高鸣本人签订，但原告提交了委托授权由皮江萍代为购房的《公证书》追认了皮江萍的代理行为，并已经向被告支付了房款，故可以认定《房屋转让协议》系原被告双方真实意思表示。从《房屋转让协议》内容来看，协议对于转让的标的物、转让价格有了明确具体的规定，且在该转让协议中，并未有双方另行签订买卖合同的意思表示，故对被告关于《房屋转让协议》是预约合同的抗辩，本院不予采纳，认定原被告于2012年11月30日签订《房屋转让协议》系双方真实意思表示，没有违法法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。
被告未按照双方《房屋转让协议》约定将案涉房产过户至原告名下，并在原告提起本案诉讼后，在明知原告请求继续履行合同，由被告协助办理产权过户登记的情况下，将案涉房产设立抵押权，以行为表明拒绝继续履行原被告之间的《房屋转让协议》，构成违约，应当承担违约责任。案涉房产在抵押权未注销的情况下，无法办理房屋产权转移登记，原告要求将案涉房产过户登记至原告名下的请求不能履行，经本院释明后，原告坚持不变更诉讼请求，故对原告要求被告协助原告办理过户登记手续的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的利息损失。本院认为，原告的该项诉讼请求是基于继续履行合同的基础而提出，现本院不予支持原告要求被告协助原告办理过户登记手续的诉讼请求，故原告主张的利息损失没有依据，应予驳回。对于被告董和平的违约行为，原告高鸣可另行起诉追究被告董和平的违约责任。
关于原告提出撤销抵押权的申请。本院认为，原告的该项申请需对被告与抵押权人冯文华之间的法律关系进行审查，而被告与抵押权人之间的法律关系与本案的房屋买卖合同法律关系分属不同的法律关系，原告的该项申请，需以独立的诉的形式提出，而不能在本案中以申请的形式提出，故对原告该项申请，本案中不予审处。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：
驳回原告高鸣的全部诉讼请求。
本案案件受理费19905.3元，保全费5000元，由原告高鸣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 蔡超明
代理审判员 庞 博
人民陪审员 黄建华
二〇一五年一月六日
书 记 员 彭彩霞