重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第04401号
上诉人（原审原告）李康。
上诉人（原审原告）程迪威。
委托代理人程平（同时系原告李康的委托代理人），重庆康迪律师事务所律师。
上诉人（原审被告）重庆嘉华建设开发有限公司，住所地重庆市渝中区大坪正街118号，组织机构代码62191530-X。
法定代表人任长中，该公司董事长。
委托代理人曾晖，重庆志同律师事务所律师。
上诉人李康、程迪威与上诉人重庆嘉华建设开发有限公司（以下简称“嘉华公司”）商品房预售合同纠纷一案，重庆市渝中区人民法院于2014年7月16日作出（2014）中区民初字第04038号民事判决，李康、程迪威与嘉华公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明，2009年10月3日，李康、程迪威（乙方）与嘉华公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定，乙方购买甲方位于重庆市渝中区大坪正街118号嘉华鑫城A幢14-12号房屋，建筑面积125.35平方米，成交金额为522314元；第七条“交房期限及交付条件”约定：“甲方应在2010年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。”第八条“交房手续的办理”约定：“1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。”合同附件五《补充协议》第六条约定：“该商品房交付使用后在乙方提供符合规定办理产权登记的相关手续后，甲方应在180个工作日内上报有关部门办理《房地产权证》的相关手续。”双方还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，李康、程迪威向嘉华公司付清全部购房款。2010年11月30日，嘉华公司将该房屋交付给李康、程迪威使用。2012年5月21日，嘉华公司取得了嘉华鑫城的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2013年4月28日，李康、程迪威取得房地产权证。李康、程迪威认为嘉华公司未按合同约定办理房地产权证，故于2014年4月9日诉至一审法院，要求嘉华公司支付逾期办证的违约金。
一审庭审中，李康、程迪威举示了一份录音证据，称该证据系李康与嘉华公司员工冯丽娜于2013年3月的通话记录，冯丽娜电话通知李康缴纳大修基金，李康向冯丽娜表示要求嘉华公司支付迟延办证的违约金。李康、程迪威举示该证据拟证明李康曾于2013年3月向嘉华公司主张权利，产生了诉讼时效的中断。嘉华公司对该证据的真实性不予认可，称冯丽娜并非该公司的员工，且认为要产生诉讼时效的中断，应当通过书面方式或者向直接负责人提出，而不是向任意一个工作人员提出。
原告李康、程迪威诉称，2009年10月3日，二原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定被告将商业用房出售给二原告，建筑面积为125.35平方米，合同总价款为522314元。按照合同约定，交房时间为2010年9月30日，办理房地产权证的时间为房屋交付使用之日起180个工作日内。合同签订后，二原告按约支付了购房款，但被告未按期交房，实际交房时间为2010年11月30日。但被告一直未为二原告办理房地产权证，被告从2011年6月1日起已经开始违约。直到2013年3月被告才通知二原告缴纳大修基金以便办理房地产权证。2013年4月28日被告才为二原告办理房地产权证。二原告认为被告违反合同约定延迟为原告办理房地产权证，已经构成违约，现请求法院判令：被告向二原告支付2011年6月1日至2013年4月28日期间的逾期交房违约金92351.64元（以购房款522314元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率为标准上浮50%计算）。
被告嘉华公司辩称，二原告购买被告商业用房以及支付全部购房款属实。该房屋虽然于2010年11月30日交付给二原告使用，但是此时不具备交房条件。根据双方签订《重庆市商品房买卖合同》第七条、第八条的约定，交房时间应为2012年5月21日，因为此时该房屋才取得竣工验收备案登记证，符合合同约定的交房条件。因此办理房地产权证的时间应为2012年5月22日起算的180个工作日内。对于二原告请求计算违约金的终止日期为2013年4月28日无异议，但是对于二原告要求违约金按照中国人民银行同期贷款利率为标准上浮50%计算有异议，被告认为上浮标准过高，应当按照上浮30%计算。此外，被告认为原告要求2011年6月1日起的逾期办证违约金超过了两年的诉讼时效。故请求法院依法判决。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，原、被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方在平等自愿的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，且内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。
关于二原告要求被告支付2011年6月1日至2013年4月28日期间的逾期办证违约金的请求。本案中，二原告根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》履行了支付房款的义务，被告理应按照合同约定在房屋交付使用后180个工作日内为二原告办理房地产权证，但被告直到2013年4月28日才为原告办理房地产权证，已经构成违约，应当承担逾期办证的违约责任。至于被告辩称该房屋于2012年5月22日取得竣工验收备案登记证时才符合合同约定的交房条件，才能视为交房，一审法院认为，被告虽然在未取得竣工验收备案登记证情况下，于2010年11月30日将房屋交给二原告使用，不符合《重庆市商品房买卖合同》第八条关于交房条件的约定，但二原告已经实际接房且未向被告主张逾期交房的违约责任，视为二原告已经以接房的行为认可被告未按合同约定交房的行为，因此房屋交付使用的时间应为2010年11月30日，故被告应当在交房次日起180个工作日内即2011年8月18日前为二原告办理房地产权证，被告逾期办证的起算时间应当为2011年8月19日，被告的该项辩称一审法院依法不予采信。
关于被告辩称原告的诉讼请求已过诉讼时效的问题，一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”本案中，从被告最初违约的时间算虽然超过二年诉讼时效，超过两年诉讼时效的违约金不受法律保护，但由于在此期间被告的违约行为属持续性违约，二原告主张的逾期交房违约金，其中从起诉之日起倒推两年时间至房地产权证办理之日的逾期办证违约金未超过诉讼时效，而起诉之日两年前的违约金已不受法律保护。即二原告起诉之日2014年4月9日倒退两年即2012年4月10日之前的逾期办证违约金请求已经超过诉讼时效。故被告应当支付原告2012年4月10日至2013年4月28日的逾期办证违约金。至于二原告关于其曾于2013年3月电话告知被告员工要求逾期办证违约金构成诉讼时效中断的陈述，一审法院认为，二原告无证据证明该通话记录的真实性，也无证据证明通话对方系被告工作人员，因此一审法院认为二原告举示的证据不能证明本案诉讼时效中断。
关于违约金计算标准的问题。《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定：“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%……”根据上述规定，因二原告与被告未在《重庆市商品房买卖合同》中明确约定违约金，故被告应当按照中国人民银行计收逾期贷款利息的标准支付违约金，根据本案查明的事实，一审法院酌情主张被告按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%为标准计算违约金。故被告应当支付二原告2012年4月10日至2013年4月28日期间以522314为本金，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算的逾期办证违约金。
综上，原告的诉讼请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告重庆嘉华建设开发有限公司在本判决生效后向原告李康、程迪威支付2012年4月10日至2013年4月28日期间以522314为本金，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算的逾期办证违约金；二、驳回原告李康、程迪威的其他诉讼请求。如果被告重庆嘉华建设开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2108元，减半收取1054元，由被告重庆嘉华建设开发有限公司负担554元，原告李康、程迪威负担500元。
宣判后，李康、程迪威与嘉华公司均不服，向本院提起上诉。
李康、程迪威向本院上诉称，其所提交的有马丽娜（一审判决与上诉状均笔误为“冯丽娜”）签名的《收据》复印件及录音记录均证实马丽娜系嘉华公司工作人员，上诉人在电话中催告嘉华公司承担逾期办证违约责任应构成相应诉讼时效中断，一审对此未予采信属事实认定错误，请求撤销原判，改判支持其一审诉讼请求。
嘉华公司向本院上诉称，标的房屋交付时间应以嘉华公司实际取得竣工验收备案登记证之日即2012年5月22日为准，自该日起180个工作日后，买受人主张逾期办证违约金条件方才成就，一审判决对逾期办证违约金责任期间认定存在错误，故请求撤销原判并依法予以相应改判。
本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，本案系商品房预售合同履行引发的纠纷，结合当事人的诉讼意见，二审的争议焦点为逾期办证违约金诉讼时效是否中断以及标的房屋交付时间的认定标准问题。本院分别评述如下：
一、关于本案诉讼时效是否中断的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”同时，对于引起时效中断的情形，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条进一步明确：“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的……前款第（一）项情形中，对方当事人为法人或者其他组织的，签收人可以是其法定代表人、主要负责人、负责收发信件的部门或者被授权主体；对方当事人为自然人的，签收人可以是自然人本人、同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体。”可见，对于因债权人积极主张权利而导致诉讼时效中断的法定事由具有要式的要求，本案中，李康、程迪威仅主张电话口头向嘉华公司员工作出催告承担逾期办证违约责任的意思表示，不能构成法定的诉讼时效中断事由。对其上诉意见，本院不予采信。
二、关于标的房屋交付时间的认定标准问题。出卖人嘉华公司在未取得竣工验收备案登记证情况下交付标的房屋，对此，买受人李康、程迪威并未以前述履行瑕疵而拒绝受领，其主张以实际接房时间为准作为出卖人嘉华公司办证义务的开始期间并无不妥。嘉华公司未取得竣工验收备案登记证系自身过错，其据此反言责任期间的部分免除有违诚信，本院不予支持。
综上所述，李康、程迪威及嘉华公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2952元，由李康、程迪威负担844元，由重庆嘉华建设开发有限公司负担2108元。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 琴
审 判 员 张泽兵
代理审判员 邓 瑀
二〇一四年十月二十八日
书 记 员 朱 帝