陕西省镇安县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）镇安民初字第00404号
原告镇安皓悦房地产开发有限公司。住所地：镇安县城河滨北路*号。
法定代表人曹显斌，系该公司董事长。
委托代理人徐双全，男，1965年6月23日生，汉族，住镇安县永乐镇迎宾路160号，系该公司经理。
委托代理人刘康林，陕西安业律师事务所律师。
被告吴焘，男，1983年7月15日生，汉族，住镇安县永乐镇前街**号，居民。
委托代理人李思成，陕西毛加兴律师事务所律师。
被告吴远寿，男，1956年1月2日生，汉族，住镇安县永乐镇文卫路*号，退休职工。
委托代理人狄传珍，陕西安业律师事务所律师。
原告镇安皓悦房地产开发有限公司（以下简称皓悦公司）与被告吴焘、吴远寿确认合同效力纠纷一案，原告皓悦公司于2014年9月5日向本院提起诉讼，本院2014年9月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年11月5日通知各方当事人进行了庭前证据交换，并于2014年11月7日、2014年12月5日两次公开开庭进行了审理。原告皓悦公司委托代理人徐双全、刘康林，被告吴焘及其委托代理人李思成，被告吴远寿及其委托代理人狄传珍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告镇安皓悦房地产开发有限公司诉称，二被告系父子关系，被告吴焘在镇安县永乐镇文卫路4号有住房两套，面积约170余平方米，被告吴远寿是该房屋共有人之一。根据镇安县城总体规划的要求，经报有关部门同意，皓悦公司将原农机公司院内房改办旧住宅楼四层统一规划，拆除重建“皓悦明珠”楼。2012年5月23日，皓悦公司派代表徐双全会同房改办工作人员胡发富、黄治斌去被告家实地丈量，与被告吴远寿达成了《房屋产权置换意向协议》。2012年6月18日，被告吴焘委托被告吴远寿与原告正式签订《房屋置换合同》，被告吴远寿在该合同上签署“吴远寿代签吴焘、吴焘（吴远寿代签）等字样，被告吴远寿同时还与皓悦公司签订了《置换房产交接手续备忘录》，现场向皓悦公司交付了两套住房及房产证原件，皓悦公司依约向被告吴远寿支付了建设期间的房租费及一楼通道4平方米的补偿费215200.00元，被告吴远寿向原告出具了领条。后皓悦公司开始修建，从拆房到修建新房主体，历时两年多时间，二被告及其家人从未提出过任何异议。就在今年房屋即将竣工时，被告吴焘以旧房房产证是其本人的名字且实际面积与房产证面积不符为由，强行阻碍皓悦公司施工。综上所述，皓悦公司认为，被告吴远寿作为该房屋的共有人并亲自将吴焘的房产证原件及吴焘的身份证复印件交给皓悦公司，并参与公司对房屋面积的丈量，皓悦公司有理由相信被告吴远寿有代理权，且被告吴焘在明知房屋被拆迁后也未提出任何异议，合同也已实际履行，因此，被告吴远寿的行为应属表见代理行为，其代表吴焘与公司签订的《房产置换合同》应为有效合同。故请求法院依法确认被告吴焘委托被告吴远寿于2012年6月18日同原告所签订的《房产置换合同》为有效合同，并判令被告吴焘立即赔偿原告违约金10万元，本合同继续履行；诉讼费由被告承担。
原告皓悦公司向本院提交以下证据以支持其诉讼请求：
第一组、班涛调查笔录一份。证明班涛当时背皮将房改办房屋转让给县医院一个女人（吴远寿之妻姚金梅），房产证上的共有面积不属于被告所有，班涛不认识吴焘，没有将房屋转让与吴焘。
第二组、班涛房地产买卖申请审批表一张，房地产平面图一张；全楼各置换户协议书复印件一份；班涛房屋所有权证复印件一份；镇安县房屋转移过户申请书一份；镇安县城市私有房屋所有权登记申请书一份。证明本案所争议的24.25平方米的共用楼梯及一楼共用大厅16.18平方米不属于被告，被告实际住房面积只有177.21平方米，该房屋属于吴远寿、姚金梅、吴焘三人共有。
第三组、房屋产权置换意向协议、吴焘身份证复印件、置换房产交接手续备忘录、领条、房产置换合同等各一份。证明原、被告双方达成意向性房产置换协议并最终签订房产置换合同，该合同合法有效，被告吴远寿按合同约定提供了被告吴焘身份证复印件及房产证原件，领取了全部补偿费用，其行为已构成表见代理，该合同已实际履行，吴焘未提出异议。
第四组、镇安皓悦房地产开发有限公司土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等各一份。证明皓悦公司已取得本案所争议的房屋用地使用权，建房手续合法。
第五组、镇安县房产管理所证明一份。证明依据《房屋置换合同》的约定，被告的房屋所有权已经转移，被告要求按207平方米补偿的事实不成立。
第六组、张炳顺证明一份。证明吴远寿未向张炳顺提供过吴焘的身份证复印件。
经本院庭审质证，被告吴焘对原告提交的第四组证据无异议，对第一、二、三、组证据有异议，认为一、二组证据与本案无关，第三组证据证明是吴远寿自己签订的协议，写的领条与吴焘没有关系，更不能构成表见代理，备忘录里写的当时交的有房产证没有身份证，身份证复印件从何而来？对第五组证据来源有异议，认为不能证明房屋产权证注销登记时吴焘是否到场，也不能证明表见代理成立的事实。对第六组证据有异议，认为已过举证期限。被告吴远寿对原告第一组证据有异议，认为该证据系孤证，没有其它证据佐证，证人陈述内容不真实，不能否认房产证记载的面积，共有的使用权不等于共有的所有权，房产证记载的面积应该是吴焘的。对第二组证据房地产买卖申请审批表、班涛地产平面图的真实性无异议，但对其证明对象有异议，认为这两份证据恰恰能证明班涛的证言不真实。对全楼各置换户协议书的合法性、关联性有异议，该置换协议上没有被告的签字，对被告没有约束力。对第三组证据的合法性有异议，房屋置换意向协议不合法，对吴焘身份证的来源、房产交接手续备忘录、领条的合法性有异议。对第四组证据有异议，认为原告开发建设行为不合法。对第五组证据有异议，认为房产证注销需要原告与房产所有人一起办理，在权利人未到场，和房产没有过户的情况下注销，涉嫌严重违法。对第六组证据有异议，认为已过举证期限，且系孤证，不具有证据效力。
被告吴焘辩称，第二被告吴远寿无权代理他与皓悦公司签订《房屋置换合同》，《房屋产权置换意向协议》、《置换房产交接手续备忘录》，均系第二被告以自己的名义而不是以他的名义与原告签订的。虽然过渡费是第二被告以自己的名义在原告处领走的，但原告以不足140平方米面积的房屋置换了被告吴焘家207平方米的房产，显失公平、公正。故第二被告的行为不构成表见代理，该房产置换合同系无效合同，请求驳回原告的诉讼主张。
被告吴焘向本院提交以下证据：
第一组、调查黄治斌、方小盾笔录各一份。证明原、被告置换合同显失公平。
第二组、陈兴旺置换合同影印件及吴芳平置换合同复印件各一份。证明原、被告置换合同显失公平。
第三组、被告吴焘的置换合同、置换房产交接备忘录、吴焘房屋所有权证、公用通道协议书复印件各一份。能与前两组证据相印证，证明原、被告置换合同显失公平。
第四组、被告吴焘的陈述笔录一份。证明吴远寿无权代理。
第五组、信访登记表一份。证明吴焘一直不同意房屋置换。
第六组、现场照片两张。能与第一、二组证据相印证。
经本院庭审质证，原告对被告吴焘提供的第一、二、五组证据有异议，认为与本案无关联性，不能证实合同显失公平。且方小盾为被告吴焘之妻，合同只约束对方，与其他人无关。对第三组证据其中吴焘房屋所有权证有异议，认为该证据已被法定机构撤销，不具备法定效力，不能证明现在房屋面积，对其余证据无异议。对第四组证据有异议，认为证言不真实，吴远寿已将房屋置换补偿款领走，且房屋已经拆除。对第六组证据有异议，认为原物已不存在。被告吴远寿对第三组证据除吴焘房屋所有权证以外其余证据的合法性有异议。对其他证据无异议。
被告吴远寿辩称，本案所涉及房屋所有人是吴焘，他与皓悦公司签订置换合同时吴焘当时在西安经营装载机，在吴焘不知情的情况下签的，吴焘没有授权给他，吴焘的身份证复印件不是他提供的。直到2013年10月，吴焘知情后屡次找到原告提出异议。他的行为不构成表见代理，他与原告之间的合同应属无效合同，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告吴远寿向本院提交以下证据：
第一组、吴焘的房产证及身份证复印件各一份。证明本案所涉房屋所有权人是吴焘。同时也证明吴焘的身份证复印件提交时间为2013年12月底，并不是2011年6月签合同时交的。
第二组、诊断证明，段宗琦、张秀山证人证言各一份。证明吴远寿现在无经济能力。
第三组、陕西厦工工贸有限公司发票一张；吴焘、姚长礼调查笔录各一份；城关派出所证明一份；县政府来访人员登记表一份。证明原告明知该房屋为吴焘所有，却乘吴焘在外地时，瞒着吴焘与吴远寿签订协议，吴焘知情后多次要求返还，并多次上访。
第四组、原告与吴远寿签订的“房产置换合同”；黄治斌调查笔录；黄治斌房产平面示意图；方小盾调查笔录；陈新旺房产证复印件；原告与吴芳平签订的房屋置换合同复印件各一份。证明原告与吴远寿签订合同时是恶意的。黄治斌的房产证平面示意图能证明四楼共同楼梯面积的一半所有权归黄治斌所有，一楼的两套房是吴焘的，一楼共有楼梯所有权就应该归吴焘所有。吴芳平、陈兴旺的置换合同，以及黄治斌的调查笔录，充分证明原告和吴远寿签订的合同是恶意的；黄治斌的房屋面积和陈兴旺的房屋面积相加，刚好是207.53平方米，证明吴焘房产证上的面积是正确的；原告与吴远寿签订合同时无故将面积缩小27.53平方米；吴焘本来就在一楼为商业用房，但是在置换后条件却低于其他的住户，明显显失公平。以上证据证明原告与吴远寿签订合同时是恶意的，明显显失公平。原告在明知房屋是吴焘的，且在吴焘没有给授权的情况下签订合同是无效协议。
经本院庭审质证，原告对被告吴远寿提供的第一组证据吴焘的身份证无异议，对房产证有异议，认为该房产证已被注销，不能作为证据使用。对第二、第三组证据，认为与本案无关联性。对第四组证据前两份和对吴焘证据的质证意见相同，对其余证据认为与本案无关联性。
被告吴焘对吴远寿提供的证据无异议。
法院依职权调查的证据：
第一组、对被告吴远寿的调查笔录一份。证明吴远寿与原告置换房产的经过。
第二组、中国工商银行的转账凭证及交易记录。证明原告已按合同约定于2012年6月19日将房屋补偿款一次性转到吴远寿的账户上，被告吴远寿于2012年6月20日至2012年9月18日分次将房屋补偿款领取的事实。
经本院庭审质证，原告对第一份证据部分有异议，对房产置换的事实无异议，对其陈述的吴焘对置换协议不知晓及房屋归吴焘一人所有有异议。对第二组证据无异议。被告吴焘对第一组证据无异议，对第二组证据认为法院违反了程序法的规定且该证据与双方当事人争议的事实无关。被告吴远寿对第一组证据无异议，对第二组证据认为程序违法、吴远寿收到钱并不能证明吴焘知情，吴远寿领到钱后将钱用了，并不能证明本案的任何问题。
合议庭对本案证据综合分析认为：
对原告的第一组证据因与本案合同效力的确认没有关联性，故不予采信；对第二组证据“全楼各置换户协议书”，二被告虽未签名，但第二被告吴远寿已从原告处领取补偿款，应当予以采信。对第二组其他5份证据合法性提出异议，该组证据均为书证，客观真实，来源合法，且与本案有关联性，应当予以采信；第三组证据均为书证，吴焘身份证信息与其本人信息一致，该证据客观真实，与本案有关联性，应当予以采信；对《房屋产权置换意向协议书》、《置换房产交接手续备忘录》、领条、《房产置换合同》等证据系原告与第二被告签订，来源合法，客观真实，与本案有关联性，应当予以采信。第四组证据，证明原告从事皓悦明珠楼项目的主体资格合法有效，且与本案有关联性，应当予以采信；对第五组证据，证实镇安县房产管理所已于2012年7月办理了该房屋的注销手续，对该证据的真实性应当予以采信。对第六组证据，因已过举证期限，故不予采信。
对于被告吴焘提供的第一组证据黄治斌的调查笔录，不能证实原告与被告吴远寿协商拆迁补偿事宜，不予采信；对方小盾的调查笔录，因方小盾系吴焘之妻，与本案有直接利害关系，不予采信。第二组证据是与其他置换户的合同，与本案无关联性，不予采信。对第三组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对第四组证据吴焘的陈述，因无其它证据相印证，不予采信。对第五组证据信访登记表、第六组证据现场照片两张，与本案合同效力的确认没有关联性，不予采信。
对被告吴远寿提供的第一组证据吴焘房产证及身份证信息的真实性应当予以采信。第二、三组证据与本案合同效力的确认没有关联性，不予采信。对第四组证据的第1份“房产置换合同”的真实性予以采信，但不能证明原告和吴远寿签订的合同是恶意的；其它5份证据与本案合同效力的确认没有关联性，不予采信。
对法院依职权调查的证据，合议庭评议认为，第一份证据对吴远寿陈述的房屋置换的事实予以采信，对其余陈述因无相应证据佐证，不予采信。第二组证据符合证据的真实性、合法性及关联性，应当予以采信。
根据双方当事人的陈述及本院采信的证据，本院查明如下法律事实：
被告吴焘、吴远寿系父子关系，被告吴焘通过他人购得镇安县房改办位于镇安县永乐镇文卫路4号原办公楼一楼两套住宅，两套房屋之间有一长5.22米、宽3.10米的公用通道和长9.70米、宽2.50米的公用楼梯道，一楼两套房屋无阳台，二楼以上房屋有阳台，房屋面积均为207.53平方米，在办理房产证时吴焘的父亲吴远寿填写《镇安县城镇私有房屋所有权登记申请书》时，申请人填写吴焘，共有人填写吴远寿、姚金梅，《房屋所有权证》记载的所有权人为吴焘个人，房屋建筑面积207.53平方米。皓悦公司根据镇安县城总体规划的要求，报经有关部门审批同意将原农机公司院内房改办四层旧住宅楼统一规划，拆除重建“皓悦明珠”楼。2012年5月23日，皓悦公司派代表徐双全会同房改办工作人员胡发富，置换户领导小组组长黄治斌，吴远寿当面对吴焘所购买的一楼两套房屋进行实地丈量，经丈量公用通道面积为16平方米，二楼阳台下面积为11.53平方米（一楼未封闭阳台），除过公用通道和二楼阳台下面积外，两套房屋含公用楼梯道在内面积为179.57平方米，原告与被告吴远寿达成了《房屋产权置换意向协议》，该协议第一条内容为：“乙方房屋经甲、乙双方及房改办胡发富、黄治斌三方实际丈量，最终确认面积为179.57平方米”。2012年6月18日，皓悦公司作为甲方，吴焘作为乙方正式签订了《房屋置换合同》，该合同吴焘签名处系吴远寿代签，原、被告双方在合同中约定：被拆除乙方旧住宅楼面积按1比1比例向甲方置换“皓悦明珠”A座原位置商业楼；因新建商住楼按照城市规划需向后退让，所建面积与实际丈量面积不相等，不足或超出部分按找差价相补（不足部分甲方向乙方补，超出部分乙方向甲方补），每平方12000.00元找差价；乙方原位置一楼有公用通道16平方米，其中4平方米归乙方所有，依照甲乙双方约定按每平方米3800.00元进行补偿，共向乙方补偿15200.00元，待乙方交旧房时一次性付给乙方；对乙方原房屋建筑面积的确认，以甲乙双方实际丈量确认180平方米（含公摊）的建筑面积为准；房屋补贴：甲方计划建设工期自2012年8月1日起三年，期间自乙方向甲方交付旧住宅和房产证起，甲方一次性付清乙方三年的房租费及其它一切费用共计贰拾万元；违约赔偿标准：本合同签订后，如发生违约行为，由违约方向对方一次性赔偿违约金100000.00元，原协议继续履行；如遇地震、洪水等不可抗拒的重大自然灾害和不可预见的人为因素干扰造成违约的，应当免除违约责任。同日，被告吴远寿与皓悦公司签订了《置换房产交接手续备忘录》，备忘内容为：“乙方（吴远寿）于2012年6月18日已现场向甲方（皓悦公司）交付位于镇安县农机公司院内房改办临街旧住宅楼一层面积180平方米（含公摊）之无争议旧住宅两套和该住宅的《房产证》。甲方已按《合同》约定向乙方支付建设期间的房租费及一楼通道4平方米的补偿费共计贰拾壹万伍仟贰佰元整（215200.00）”。吴远寿当场向皓悦公司交付了两套住宅楼、房产证原件和吴焘身份证复印件，吴焘房产证系吴远寿从吴焘之妻方小盾处拿的，皓悦公司通过银行转账的方式向被告吴远寿支付了建设期间的房租费及一楼通道4平方米的补偿费共计215200.00元，被告吴远寿向公司出具了领条，内容为“今领到镇安皓悦房地产开发有限公司支付三年过渡房租费及一楼通道4平米的补偿费共计贰拾壹万伍仟贰佰元正。（215200.00）吴远寿，2012年6月18日”。吴远寿将皓悦公司支付的现金交给了吴焘的妻子方小盾，自2012年7月皓悦公司开始拆旧建新，至2013年10月历时一年多时间，二被告及其家人未提出异议。自此之后，吴焘以房产证是其本人的名字实际面积与房产证面积不符为由，找到皓悦公司要求按房产证登记面积置换，双方为此发生争议。被告吴焘认为皓悦公司未经本人同意与其父亲吴远寿签订拆迁置换协议，将原有207.53平方米的房屋占用，现在仅置换给180平方米，且房内还被公共设施占用，现有面积130多平方米，其父与皓悦公司签订的协议无效。本案多次进行调解，均未达成调解协议。
另查明，双方签订合同时将吴焘房屋置换面积确定为180平方米，原告与四层楼的八户对共用通道16平方米达成协议，每户按两平方米分配，吴焘占两户应分得4平方米，被告吴远寿已将4平方米的补偿费15200.00元领取。后原、被告双方发生争议，2014年5月17日对共用通道补签协议时，被告吴焘、吴远寿在场但未在协议上签字。
还查明，吴焘的房产证原件已由皓悦公司于2012年7月交给镇安县房地产管理所注销。
本院认为：原告与被告吴远寿签订的房屋置换协议系双方当事人真实意思表示，且合同内容未违反法律、法规之规定，是合法有效的民事法律行为。虽然房屋置换协议系吴远寿代吴焘所签，但根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，以被代理人的名义订立合同的，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，因被告吴远寿与被告吴焘系父子关系，被告吴远寿与原告共同实地查看房屋的现状、丈量面积、签订合同，并将吴焘持有的房产证原件及身份证复印件交给原告，领取补偿款，使原告有理由相信吴远寿有代理权。据此，综合本案事实分析，原告系善意且无过失，被告吴远寿的房产置换行为在法律上构成表见代理关系，其代理行为应由被代理人吴焘承担。二被告虽以原告与被告吴远寿签订的房屋置换协议显失公平为由抗辩，但二被告未在《合同法》规定的时限内行使撤销权，且原告与被告签订的房屋置换协议确定的房屋置换面积系被告吴远寿与原告的工作人员当面对被告的房屋实际面积进行丈量确定的，被告吴远寿对此并未提出异议。故二被告的抗辩理由不成立。被告吴焘辩称对其父亲吴远寿置换房产的行为不知情，理由不成立，本院不予支持。原告要求被告赔偿违约金10万元，因原告新建的皓悦明珠楼主体已完工，且原告未提供被告违约的事实证据，本院不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第四十九条、第五十二条、五十四条二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告镇安皓悦房地产开发有限公司与被告吴远寿签订的《房产置换合同》为有效合同。
二、驳回原告的其它诉讼请求。
案件受理费2300元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。
审 判 长 朱玉梅
审 判 员 高 霞
人民陪审员 屈桂芳
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 李 磊