湖北省大冶市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0281民初2993号
原告：曹祥泽（申请执行人），男，1978年8月8日出生，汉族，居民，住大冶市。
委托诉讼代理人：李波、姜培铭，湖北鸣伸律师事务所律师。
被告：赵国强（执行案外人），男，1968年5月23日出生，汉族，居民，�大冶市，现住大冶市城北开发区。
被告：余云芳（执行案外人），女，1976年1月15日出生，汉族，居民，住址同上，系被告赵国强之妻。
二被告委托诉讼代理人：黄保军，大冶市城北经济开发区法律服务所法律工作者。
被告：李文莉（被执行人），女，1970年11月24日出生，汉族，居民，住大冶市。
原告曹祥泽与被告赵国强、余云芳、李文莉案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案审理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹祥泽及其委托诉讼代理人李波、姜培铭、被告赵国强、余云芳及其委托诉讼代理人黄保军、被告李文莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹祥泽向本院提出诉讼请求：1、请求准予对位于大冶市城北经�开发区大冶大道168号万和广场1栋2001室房屋的执行；2、三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年4月15日，彭财喜、李文莉向曹祥泽借款37万元，并向原告出具了借条一份，曹智钢作为借款担保人在借条上签名。事后，彭财喜、李文莉、曹智钢三人向曹祥泽出具还款承诺书，承诺于2016年7月15日前一次性还清上述款项。因彭财喜、李文莉、曹智钢三人未按约定还款，曹祥泽于2016年7月19日向本院提起诉讼。2017年1月4日，本院作出（2016）鄂0281民初2778号民事判决书，判决被告彭财喜、李文莉在判决生效之日起十日内偿还原告曹祥泽37万元，并从2016年7月15日起按月利率2%的标准支付利息至清偿之日止；被告彭财喜、李文莉在判决生效之日起十日内偿付原告曹祥泽已支付的律师费2万元；被告曹智钢对上述债务承担连带清偿责任。判决生效后，由于彭财喜、李文莉、曹�钢等未按判决确定的期限履行给付义务，故曹祥泽于2016年11月9日向本院申请强制执行。2017年3月6日，该案立案执行。2017年5月23日，案外人赵国强、余云芳对执行标的提出书面异议，发现大冶市城北经济开发区大冶大道168号万和广场1栋2001室房屋不能办理不动产登记手续，遂向本院提出执行异议。本院于2017年6月14日作出（2017）鄂0281执异21号执行裁定书，裁定中止对位于大冶市城北经济开发区大冶大道168号万和广场1栋2001室房屋的执行。
位于大冶市城北经济开发区大冶大道168号万和广场1栋2001室房屋现仍登记在被告李文莉的名下，且被告赵国强、余云芳并未向李文莉支付购房款。赵国强、余云芳对该房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。故请求判如所请。
被告赵国强、余云芳辩称，本案的争议焦点是本案裁定书执行中止是否缺乏事实和法律依据，通过法庭调查不能达到原告的证明目的。我方认为本案的关键是被告赵国强、余云芳取得该房屋是否满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的4个构成要件，从而达到排除执行的目的。二被告取得该房屋所支付的购房款50.32万元有3个方面组成，一是以债抵偿303200元，我方有证人金某证实了其通过与赵国强、彭财喜三方以相互抵账的方式，由赵国强出面购买彭财喜、李文莉的讼争房屋，从而抵偿相互之间的债权债务，该事实没有违反法律强制性规定；二是通过汇款至李文莉指定的其姐姐李文枫的账户支付15万元购房款，二被告并非恶意；下欠的购房款5万元应大冶市人民法院的要求，已汇至到法院指定的账户。二被告以合理的对价购买该房屋后，已经实际对该房屋占有、居住，没有办理有�过户手续，是因为客观原因所形成，即房管部门与不动产登记中心的工作衔接问题所致，且已在房管部门及不动产登记中心办理了交易登记手续，并不影响二被告实际取得该房屋的善意行为；讼争房屋未能过户并非二被告主观原因，到现在为止没有办理房产证是因为法院对涉案房屋进行了查封。综上，大冶市人民法院执行异议裁定书中止裁定执行的事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回原告对二被告诉讼请求。
被告李文莉辩称，我欠曹祥泽借款属实，欠赵国强30余万元也属实，因欠赵国强借款早于欠曹祥泽的借款。我将房屋出卖给赵国强，是我真实的意思表示，除抵偿欠赵国强30万元本息之外，赵国强向我支付15万元现金属实，下差5万元是因为不动产登记中心办理不了房屋过户手续而留做保证金。我欠曹祥泽的借款一定会还，也一直在努力偿还。关于2016年7月4日赵国强通过银行汇款15万元到我姐李文枫账户的问题，该款已由我偿还工商银行的贷款。因为当时我前夫彭财喜差欠很多债务，同时我需要偿还银行贷款，为了减少麻烦，就将赵国强支付给我的15万元汇入我姐李文枫的账户。赵国强交给法院的5万元我会还给原告曹祥泽。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原被告认为有异议的证据，本院根据案件的事实和证据进行综合认定如下：
2016年4月15日，案外人彭财喜、被告李文莉向原告曹祥泽借款37万元，并向曹祥泽出具了借条一份，案外人曹智钢作为借款担保人在借条上签名。事后，彭财喜、李文莉、曹智钢三人向曹祥泽出具还款承诺书，承诺于2016�7月15日前一次性还清上述款项。因彭财喜、李文莉、曹智钢三人未按约定还款，曹祥泽遂向本院提起诉讼。2016年7月19日，本院立案受理了曹祥泽与彭财喜、李文莉、曹智钢民间借贷纠纷一案。2016年7月20日，曹祥泽向本院提出财产保全申请，要求冻结或查封被告在金融机构的存款39万元或同等价值的财产，并已提供担保。2016年7月20日，本院作出（2016）鄂0281民初2778号之一民事裁定书，裁定冻结或查封上述三被告在金融机构的存款39万元或同等价值的财产。2016年7月22日，本院依据上述裁定书查封了登记在李文莉名下位于大冶市城北经济开发区大冶大道168号万和广场1栋2001室房屋一套。2017年1月4日，本院作出（2016）鄂0281民初2778号民事判决书，判决彭财喜、李文莉在判决生效之日起十日内偿还曹祥泽人民币37万元，并从2016年7月15日起按月利率2%的标准支付利息至清偿�日止；彭财喜、李文莉在判决生效之日起十日内偿付曹祥泽已支付的律师费2万元；曹智钢对上述债务承担连带清偿责任。判决生效后，由于彭财喜、李文莉、曹智钢未按判决确定的期限履行给付义务，故曹祥泽于2016年11月9日向本院申请强制执行。2017年3月6日，本院立案执行。2017年5月23日，案外人赵国强、余云芳发现大冶市城北经济开发区大冶大道168号万和广场1栋2001室房屋不能办理不动产登记手续，遂向本院提出执行异议。本院于2017年6月14日作出（2017）鄂0281执异21号执行裁定书，裁定中止对位于大冶市城北经济开发区大冶大道168号万和广场1栋2001室房屋的执行。现曹祥泽以李文莉系该房屋的合法所有权人，对该裁定不服，故而成讼。
同时查明，2016年6月30日，李文莉与赵国强、余云芳签订《存量房买卖合同》一份。合同约定：李文莉将其所有的位于大冶市城北经济开发区大冶大道168号万和广场1栋2001室房屋一套折价50.32万元出售给赵国强、余云芳。当天，赵国强、余云芳通过与金某及彭财喜、李文莉三方以相互抵账的方式向彭财喜、李文莉支付购房款30.32万元，2016年7月4日通过汇款至李文莉指定的其姐姐李文枫账户15万元，剩余5万元购房款留作待后作为办证过户等费用，已交本院提存。李文莉于合同签订当天将房屋交付给赵国强、余云芳占有并使用；赵国强、余云芳亦向相关部门缴纳了增值税、个人所得税、城市维护建设税、政府性基金收入和专项收入等税费。大冶市不动产登记中心证明，赵国强（公民身份证号码：）在位于大冶大道168号万和广场1栋2001室有房，该房于2016年6月30日在房屋产权产籍交易管理系统中有交易记录，房屋交易号为J2016060003号，但未在该中心登记发证。在双方协商共同办理�户手续期间，应曹祥泽的保全申请，本院查封了讼争的房屋，导致后续过户行为未能完成。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在本院查封登记在李文莉名下位于大冶市城北经济开发区大冶大道168号万和广场1栋2001室房屋一套之前，异议人即被告赵国强、余云芳与被执行人即被告李文莉已签订合法有效的书面房屋买卖合同，并在大冶市不动产登记中心有产权产籍交易记录；在本院查封该房产之前被告赵国强、余云芳就已合法占有该房屋；且已按合同约定支付部分价款，并缴纳了相关税费，对尚未支付的5万元价款，被告赵国强、余云芳已按本院的要求交付本院提存；其未办理该房屋的过户登记非因其自身原因造成的。因此，异议人即被告赵国强、余云芳的异议理由成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定，裁定如下：
不得执行被告赵国强、余云芳所有的位于大冶市城北经济开发区大冶大道168号万和广场1栋2001室房屋。
本案受理费100元，由原告曹祥泽负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。
审 判 长 张炳锐
人民陪审员 刘 军
人民陪审员 刘 丰
二〇一七年九月二十八日
书 记 员 叶梦君