河南省济源中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济中民三终字第290号
上诉人（原审被告）王文霞。
委托代理人郝德平，系王文霞丈夫。
委托代理人杨武祥，河南涛声律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）河南省太行伟业房地产开发有限公司。
法定代表人赵向旗，该公司董事长。
委托代理人史长江，河南艳阳天律师事务所律师。
上诉人王文霞与被上诉人河南省太行伟业房地产开发有限公司（以下简称太行伟业公司）商品房销售合同纠纷一案，太行伟业公司于2014年3月7日向济源市人民法院提起诉讼，请求判令王文霞向其支付购房余款240000元及逾期履行违约金（每日120元，自2011年10月4日起计算至付清之日）。济源市人民法院于2014年7月10日作出（2014）济民一初字第553号民事判决。王文霞不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月7日受理该案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2008年12月25日，太行伟业公司与中国银行股份有限公司济源分行签订一份个人房屋贷款合作协议，约定太行伟业公司开发的滨河花园5号楼的购房借款人可向中国银行股份有限公司济源分行申请办理个人房屋贷款，由中国银行股份有限公司济源分行根据购房借款人的收入状况、还款能力和其他资质条件，独立做出是否给予贷款的决定及贷款期限、利率和其他条件，协议有效期限三年。2010年10月20日，太行伟业公司、王文霞签订一份商品房买卖合同，合同约定：“王文霞购买太行伟业公司位于济源市滨河花园5号楼东2单元1301号的房屋一套，房屋总价款为345000元；……付款方式：王文霞首付房款30%，即105000元，剩余房款240000元向银行申请按揭贷款；……第七条买受人逾期付款的违约责任：①逾期在20日内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；②逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，本条中的逾期应付款指依照合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；……出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。合同补充协议约定，买受人委托出卖人代为办理有关贷款手续，则买受人应在签订购房合同的同时提供办理贷款所需各类资料并严格按照出卖人或银行通知的时间办理相关手续，如因买受人原因造成银行未按合同约定的期限代买受人向出卖人付款的，仍视为买受人未按合同约定付款，执行购房合同第七条。”同年10月22日，王文霞向太行伟业公司交纳房屋首付款105000元，后太行伟业公司向王文霞交付了房屋钥匙，王文霞开始装修，并于2011年阴历六月入住。
2011年7月18日，太行伟业公司向王文霞发出通知，内容为：由于国家调整房贷政策，银行按揭手续已不能办理，故原合同项下的付款方式需要调整为由买方付款，故现向你发出正式通知，望你在接到本通知之后，七日内与我公司联系，协商付款事宜。2011年8月3日，太行伟业公司再次向王文霞发出通知，内容为：2011年7月18日，我公司向你送达了变更付款方式的通知，双方就商品房买卖合同项下的付款方式也进行了初步的协商，但不能达成一致意见，故我公司再次向你发出通知，①请你于本通知下发之日起90日内向我公司付清余款；②如到期不能付清余款，视为我公司已解除双方之间的买卖合同，请你到我公司办理退款手续；③在此基础上，我公司会对你的装修损失予以适当补偿，如到期不能补齐房款，但对解除合同存有异议，请于收到本通知之日起30日内向济源市人民法院提起诉讼，逾期不付款，也不起诉，我公司将按侵权进行处理。王文霞收到上述通知后，于2011年10月26日向原审法院起诉要求确认太行伟业公司的解除合同无效，2012年6月5日，原审法院作出（2011）济民一初字第2834号民事判决书，判决太行伟业公司2011年8月3日发给王文霞通知中解除双方商品房买卖合同行为无效。太行伟业公司不服该判决，提起上诉，2012年10月8日，河南省济源中级人民法院作出（2012）济中民三终字第145号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2012年11月12日，太行伟业公司再次向王文霞发出合同解除通知书，内容为“王文霞：根据我公司与你签订的商品房买卖合同，原付款方式为‘本户按揭付款，首付房款的30%即人民币壹拾万伍仟元（105000），余款贰拾肆万元乙方向银行申请贷款（240000）’，现银行按揭贷款不能办理，原因非因我公司过错，因该条款不能履行，致我公司合同目的无法实现，根据相关法律规定，向你发出解除合同通知，接到通知之后七日内来我公司办理退款手续，逾期损失自理”。王文霞收到该通知后，于2013年1月29日向原审法院起诉要求确认该通知无效；并要求太行伟业公司履行购房合同约定的办理房屋产权登记义务。原审法院于2013年8月13日作出（2013）济民一初字第274号民事判决书，判决驳回王文霞的诉讼请求。王文霞不服该判决，提起上诉，河南省济源中级人民法院于2013年12月20日作出（2013）济中民一终字第181号民事判决书，认为“按揭贷款不能实现的原因系国家政策调整，非当事人任何一方过错，在双方对剩余房款的付款方式、时间协商无果的情况下，太行伟业公司可以通过追索剩余房款的方式实现合同目的；在王文霞已装修入住，太行伟业公司已经收取首付款，剩余房款尚有救济途径的情况下，如解除合同，必将面临返还财产、恢复原状等法律后果，不利于保护交易的稳定性和安全性。”判决：一、撤销济源市人民法院（2013）济民一初字第274号民事判决；二、太行伟业公司于2012年11月12日发给王文霞合同解除通知的行为无效；三、太行伟业公司于判决生效后十日内将王文霞的有关房产资料报产权登记机关备案。
原审法院认为：太行伟业公司、王文霞签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行合同义务。合同签订后，太行伟业公司向王文霞交付了房屋，王文霞已装修入住，王文霞向太行伟业公司支付了首付房款后，剩余房款240000元至今未支付。现太行伟业公司要求王文霞支付剩余房款240000元，庭审中王文霞亦认可应当支付，原审法院予以支持。王文霞辩称其无能力一次性支付房款，要求5年内分期支付，因王文霞已于2011年阴历六月入住，至今已三年，在按揭贷款不能办理的情况下，王文霞未能与太行伟业公司就剩余房款的支付协商一致，且在太行伟业公司多次催款后仍未向太行伟业公司履行付款义务，故王文霞要求分期付款的理由不能成立，原审法院不予支持。太行伟业公司另要求王文霞承担逾期付款的违约责任，自2011年10月4日起按合同约定的120元／日计算违约金，因王文霞在按揭付款方式不能实现时，太行伟业公司于2011年8月3日向王文霞发出通知，要求其在90日内向太行伟业公司支付剩余房款，所以，付款时间应为2011年11月3日前，根据双方签订的合同约定，逾期付款超过三十日后，合同如继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，现王文霞自2011年11月4日至今未向太行伟业公司支付剩余房款，构成违约，故太行伟业公司要求王文霞支付自2011年10月4日起的违约金，理由正当，原审法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：王文霞于本判决生效后三十日内支付太行伟业公司房款240000元，并按日支付未付款万分之五的违约金（自2011年10月4日起计算至实际付清之日止）。案件受理费6479元，由王文霞负担。
王文霞上诉称：一、其应分期支付太行伟业公司房款240000元。其购房时因经济困难，才与太行伟业公司签订了按揭贷款支付房款的购房合同。分期支付房款是本案双方当事人签订合同时的共同意思，其请求应按合同分期履行支付房款的义务，并不违反双方签订按揭贷款支付房款合同的初衷。一审法院判决其一次性支付剩余房款240000元没有事实和法律依据。二、其没有违约，不应当支付太行伟业公司违约金。2010年10月20日，双方签订商品房买卖合同后，其积极履行合同义务，支付首付房款，按太行伟业公司和银行的要求提供各种资料。不知何种原因，银行按揭贷款手续不能办理。后太行伟业公司多次向其发出无理无效通知。其均通过诉讼，且经法院审理认定太行伟业公司所发通知无效的判决。其没有违反合同约定，只是没有按照太行伟业公司在2011年8月3日给其发出的且已被法院认定无效的通知支付房款。此外，变更付款方式、付款时间，是对合同内容的重大变更。根据合同法第七十七条之规定，太行伟业变更付款方式、付款时间，需要和其协商一致。而不是未经合同相对方同意，一纸通知，即为合同内容。一审法院以一份被确认无效的通知认定其违约，实属不当。综上，请求依法撤销原审判决并改判其分期支付太行伟业公司本金240000元，驳回太行伟业公司要求王文霞支付违约金的诉讼请求。
太行伟业公司答辩称：一、本案中，不能办理按揭贷款的原因不是太行伟业公司的过错所致。王文霞曾多次认可其到银行去签字这一事实，说明太行伟业公司已经将购房户的资料交到银行，下余是否发放借款的衡量条件应由银行对王文霞是否符合条件进行审查。不论是银行还是王文霞的原因，不能取得银行借款，后果均不应太行伟业公司承担。二、太行伟业公司订立合同的目的是为了及时取得价款，在原合同条款无法履行的情况下，双方又不能形成新的履约方式，则应当依据合同法第六十二条第（四）项的规定履行合同义务。三、本案进入诉讼程序之前，太行伟业公司曾先后多次通知王文霞进行协商，但王文霞对通知不予理睬，在万般无奈之际，太行伟业公司向王文霞送达了第二份通知，要求其在90天履行合同义务。90天要求付款是解决争议的第一种方式，如王文霞不同意，则可以适用第二种方式即解除合同。但在此之后，王文霞作为原告反复提起诉讼的结果可以说明，王文霞是不同意解除合同的。那么，应当依据合同法第六十条、六十一条、六十二条的规定来确定争议解决方式，王文霞不支付房屋对价没有法律依据。四、合同附件四补充协议第二条第一项约定，出卖方是代为办理相关借款手续，太行伟业公司把相关借款手续提交到银行，银行通知王文霞去签字以后，即说明代办工作已经完成，对实体进行审查，是银行的职权。太行伟业公司无过错，故应当依据合同第七条的约定主张逾期付款违约金。五、王文霞认为合同没有约定付款时间和付款方式，所以其没有违约的上诉理由不能成立。综上，一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。
本案经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：双方当事人于2010年10月20日签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应履行。从双方合同的履行情况来看，太行伟业公司已经履行完毕其主要合同义务交付房屋，王文霞并未完全履行其主要义务，至今未向太行伟业公司付清全部购房款。对于剩余房款的付款方式，双方当事人原约定的是按揭贷款付款，后非因双方当事人任何一方的过错不能办理按揭贷款，双方当事人从2011年开始诉讼，现仍对付款的方式不能协商一致。根据合同法第六十一条、六十二条的规定，结合本案实际情况，王文霞已于2011年入住房屋，太行伟业公司要求王文霞一次性支付剩余房款，本院予以支持。关于违约金，太行伟业公司于2011年8月3日通知王文霞付款，并给予90天的宽限期，王文霞不同意解除合同，也未在90天后未付款，应承担自2011年11月4日起的违约责任。一审判决由王文霞按日向太行伟业公司支付逾期应付款万分之五的违约金符合双方合同约定。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
变更济源市人民法院（2014）济民一初字第553号民事判决为“王文霞于本判决生效后三十日内支付河南省太行伟业房地产开发有限公司房款240000元，并按日支付未付款万分之五的违约金（自2011年11月4日起计算至实际付清之日止）”。
一审案件受理费6479元，由王文霞负担。二审案件受理费200元，由王文霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄存智
代理审判员 陈莎莎
代理审判员 吕海波
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 李 方