广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终4290号上诉人(原审被告):广州市xx大厦业主委员会，住所地：广州市海珠区。负责人:刘淑美，该业委会主任。委托代理人:黎敏，广东广大律师事务所律师。被上诉人(原审原告):广州市xx物业管理有限公司，住所地：广州市海珠区（仅作写字楼功能用）。法定代表人:谢国荣，该司董事长。委托代理人:苏思华，广东金山石律师事务所律师。上诉人广州市xx大厦业主委员会（以下简称xx大厦业委会）因与被上诉人广州市xx物业管理有限公司（以下简称xx物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第727号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年6月13日，广州市海珠区人民政府凤阳街道办事处物业管理部门出具《业主委员会备案回执》，载明：xx大厦业主委员会，你会提交的业主委员会备案材料收悉。备案主要内容如下4、本届业主委员会任期2014年5月26日起至2017年5月25日止；5、业主委员会委员名单：刘x美（主任）、李x英（副主任）、张x筠（副主任）、刘x勤、孙x敏、江x成、李x燕、梁x伟、梁x坚、蒲x娥、慕x莲。2009年7月14日，广州市海珠区xx大厦业主委员会（甲方）与xx物业公司（乙方）签订了《物业管理委托合同》，约定：甲方将xx大厦委托于乙方实行物业管理，订立本合同；物业位置：广州市海珠区江泰路五十一号之一、之二、之三；委托管理期限为五年，自2009年7月14日起至2014年7月13日止，当乙方的资质证未能通过年审时，甲方有权终止合同；乙方须按物业管理标书的管理承诺和管理细则的约定实现目标管理，乙方标书与本合同具有同等法律效力；等。另查，xx大厦业委会于2015年4月24日向原审法院起诉孙x润、潘x波、关x宪（该案众被告是xx大厦第三届业主委员会的委员）等【案号（2015）穗海法民三初字第894号】，要求判令该案众被告立即向广州市xx大厦业主委员会移交属于其的“广州市海珠区xx大厦业主大会”公章、“广州市海珠区xx大厦业主委员会”公章及移交2009年5月21日收取的广州市xx物业管理有限公司3万元保证金等。该案于2015年12月14日开庭，庭审中，该案被告潘x波确认有收到30000元保证金，在业主委员会的对公账户里，存折在财务程x明处，密码是业主代表保管。xx物业公司于2015年4月9日提起本案诉讼，请求判令：1、返还xx物业公司合同保证金30000元；2、xx大厦业委会承担本案的诉讼费用。xx大厦业委会辩称：xx大厦业委会不是本案适格的主体，xx大厦业委会目前的身份是广州市xx大厦业主委员会，该笔款项3万元保证金xx物业公司并没有向xx大厦业委会方支付过。诉讼中，xx物业公司、xx大厦业委会均确认xx大厦第三届业主委员会对外以广州市海珠区xx大厦业主委员会履行职责。xx大厦业委会自述其为第四届xx大厦业主委员会，公章为广州市xx大厦业主委员会，已在公安部门备案；在街道备案的是xx大厦业主委员会。xx物业公司为证明其诉讼主张还提交了以下证据：1、《收条》，内容为收到xx物业管理公司交来无折存款回单人民币3万元正（整）作投标保证金。2009年7月，广州市海珠区xx大厦业主委员会加盖公章。2、xx物业公司2009年5月20日制作的《xx大厦物业管理标书》，其中第三点内容的第1点为由公司交付三万元给业主委员会作为物业管理的保证金。xx大厦业委会质证表示：对证据1的真实性、合法性、关联性均不予确认，这笔款项的性质是投标保证金，从物业服务合同约定的内容来看，从来没有出现过需要xx物业公司在履行该合同过程中支付合同保证金的约定。xx大厦业委会认为投标保证金仅是在投标中收取的，保证中标人履行中标义务的一个保证，对于未中标单位而言，投标保证金将会在投标结果出来之前，直接退回，中标单位在签署合同后，同样会把投标保证金退回。因此xx大厦业委会认为这笔款项无论xx物业公司有无中标，这笔保证金都应该已经退回了。从这份证据的内容和形式来看，按照财务制度的要求，收取款项出具的收据，至少是三联收据，而该收据是一张从笔记本里撕下来的纸，真实的收据不但要加盖公章，还要有经手人的签名，该收据上没有任何人的签字；证据2是xx物业公司自行制作的，真实性、合法性、关联性均不予认可。原审法院认为：xx物业公司和广州市海珠区xx大厦业主委员会签订的《物业管理委托合同》是双方的真实意思表示，是合法有效的合同，双方均应自觉履行。按照合同约定，xx物业公司的标书与该合同具有同等法律效力。现xx物业公司已提交了《xx大厦物业管理标书》，xx大厦业委会虽然不确认其真实性，但又没有提交相反的证据予以否认，故对该标书的证明力，原审法院予以确认。该标书载明，由xx物业公司交付三万元给业主委员会作为物业管理的保证金。结合xx物业公司提交的收条，以及xx大厦业委会在（2015）穗海法民三初字第894号中提出的诉讼请求和该案被告潘x波在庭审中的陈述，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条的规定：诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。对广州市海珠区xx大厦业主委员会收取xx物业公司三万元保证金的事实，原审法院予以确认。诉讼中xx物业公司、xx大厦业委会均确认xx大厦第三届业主委员会对外以广州市海珠区xx大厦业主委员会履行职责，而该第三届业主委员会任期已经届满，xx大厦业委会为第四届xx大厦业主委员会，公章为广州市xx大厦业主委员会，故xx物业公司要求xx大厦业委会返还三万元保证金合法合理，原审法院予以支持。xx大厦业委会辩称其不是本案适格主体的意见，依据不足，原审法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条之规定，作出如下判决：被告广州市xx大厦业主委员会在本判决生效之日起10日内返还30000元保证金给原告广州市xx物业管理有限公司。本案受理费550元由被告负担。判后，xx大厦业委会不服原审判决，向本院提起上诉称：一、xx大厦业委会与广州市海珠区xx大厦业主委员会（以下称旧业委会）主体不同。本案案涉保证金已被旧业委会负责人潘x波收取，保管在旧业委会的公账里，而存折在财务程x明处，xx物业公司不应向xx大厦业委会主张返还30000元。二、xx大厦业委会未承继旧业委会的权利义务。旧业委会至今未将资金（包括案涉保证金）、材料、公章等有关材料移交给xx大厦业委会，导致xx大厦业委会无法履行法律职责；现xx大厦业委会已通过法律途径向旧业委会相关人主张权利（案号为（2015）穗海法民三初字第894号），因xx大厦业委会无资金向xx物业公司返还保证金，属于事实履行不能。本案中，xx大厦业委会申请将潘x波作为第三人，但法院未予追加，而原审判决认定xx大厦业委会承担责任，不当。三、xx大厦业委会无法履行返还义务。因旧业委会的过错导致的本案纠纷，应当由旧业委会承担相应责任，xx大厦业委会不应也法履行本案的返还义务。综上，xx大厦业委会上诉请求撤销原审判决，驳回xx物业公司的诉讼请求。xx物业公司二审答辩称：同意一审判决，请求驳回xx大厦业委会的上诉请求。一、在（2015）穗海法民三初字第894号案件中，xx大厦业委会就主张原业委会退回3万元保证金，其已经确认收取了xx物业公司的3万元保证金，且原业委会主任潘x波在该案庭审中也确认收取了xx物业公司的保证金。因此，对方收取我方保证金的事实是毋庸置疑的。二、根据xx大厦业委会提交的收条显示，保证金的收取人为xx大厦业主委员会和第三届业主委员会，第三届业主委员会以xx大厦业委会的名义履行职责。第三届业委会现已届满，对方作为第四届业委会，第三届业主委员会要求对方退回保证金的要求合法合理。本院经庭询确认一审法院查明事实。双方当事人均未提交新的证据，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对xx大厦业委会的上诉请求和xx物业公司的答辩意见，分析如下：本案二审的争议焦点为：xx大厦业委会是否为本案适格主体？xx大厦业委会是否应当返还xx物业公司提交的三万元保证金？首先，街道办物业管理部门的《业主委员会备案回执》上备注的本届xx大厦业委会任期系自2014年5月26日起至2017年5月25日止。由此可知，xx大厦业委会作为新一届业主委员会于2014年5月26日始履职。原审中xx物业公司与xx大厦业委会均确认xx大厦第三届业主委员会对外以广州市海珠区xx大厦业主委员会履行职责，xx大厦业委会的公章为广州市xx大厦业主委员会。根据住房和城乡建设部发布的《业主大会和业主委员会指导规则》第四十八条：“业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会”。因此，新旧业主委员会之间的交接属于管理上的内部事项，应认定xx大厦新旧业委会系代表业主大会以同一名义对外履职。xx大厦业委会作为xx大厦业主大会的执行机构，其是本案适格主体。对xx大厦业委会辩称其并非本案适格主体的意见，原审不予采纳并无不当，本院予以维持。其次，关于三万元保证金应否返还的问题。xx物业公司于2009年7月14日与广州市海珠区xx业主委员会签订《物业管理委托合同》。现xx物业公司主张其交付了三万元作为投标保证金后转为物业管理保证金，有《xx大厦物业管理标书》和《收条》载明的三万元保证金的事实为证。另，在（2015）穗海法民三初字第894号庭审中，xx大厦业委会与该案被告潘x波均确认收取了xx物业公司3万元保证金的事实。故，以上证据能够相互印证，形成完整证据链，原审法院据此认定xx大厦业委会应当退还三万元保证金并无不当，本院予以维持。xx大厦业委会以其与xx物业公司没有合同关系的抗辩理由，无事实与法律依据，本院不予采纳。综上所述，审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。xx大厦业委会上诉、理由均不成立，本院予以驳回。依照《业主大会和业主委员会指导规则》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人广州市xx大厦业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  郑怀勇审判员  李 静二〇一六年五月二十六日书记员  罗 涛