浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0104民初1524号原告言芳，女，1984年1月29日出生，汉族，住杭州市江干区。委托代理人夏祯锋（特别授权），系原告丈夫。被告置鼎房地产开发（杭州）有限公司，住所地杭州市江干区丁桥镇同协路28号1-13楼515室。法定代表人许承林，董事长。委托代理人杨央平（特别授权），北京炜衡（杭州）律师事务所律师。原告言芳诉被告置鼎房地产开发（杭州）有限公司（以下简称置鼎公司）商品房销售合同纠纷一案，于2018年2月1日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员徐楠独任审判，于2018年3月22日公开开庭进行了审理，原告言芳的委托代理人夏祯锋、被告置鼎公司的委托代理人杨央平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告言芳诉称：2015年11月6日，原告与被告签订了编号为2015预1318308的浙江省商品房买卖合同,根据该合同第九条约定，被告应在2016年8月31日前向原告交付杭州市江干区置鼎时代中心2幢419室的房屋，否则需按合同第十条约定，自约定交房期限的第二天起至实际交付之日止，向原告支付逾期交房的违约金，按原告全部已付房款的万分之一按日计算。2014年10月2日，原告向被告支付5000元；2014年10月12日，原告向被告支付2万元，2014年10月25日，原告向被告支付10万元，2014年11月9日，原告向被告支付215957元尾款，至此，已经全部付完房款。但被告未按合同约定时间交付房屋。2016年7月3日，被告与原告签订补充协议，向原告承诺，按合同约定日期交房，在交房后180天内，对套内钢架构等进行完工，逾期交房的违约金按合同约定执行。2017年3月17日，关于延期交房相关事宜的函中，被告承诺套内钢架构压缩至2个月内完工，并强调违约金按合同执行，对实际交房比约定时间延期超过180天的，减免一年物业费的承诺。2017年9月11日，延期交房的回函再次承诺，按合同第九条、第十条执行并支付违约金。2017年12月30日，被告向原告实际交付房屋，但不按合同执行赔付违约金,强行预扣除六个月及G20一个月共七个月的违约金进行结算，并口头强调以后不做房地产业了，不与业主协调。诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金16126元，及依照回函承诺免除一年物业费，向原告支付1352元，以上合计17478元；2、案件受理费由被告承担。被告置鼎公司辩称：被告只需承担逾期9个月的逾期违约金，合计9071元。一、被告逾期时间是2016年8月31日至2017年12月31日，2016年7月30日，原告与被告签订补充协议，该补充协议明确约定交房标准增加变更为：套内夹层钢构给水、排水、排风施工完毕，交房期限延长至原商品房买卖合同约定的交房期限后180天。因此，原告与被告协商确定交房时间延长180天，被告的逾期交房时间应扣减180天。二、2016年8月8日至2016年9月7日，因杭州召开G20峰会导致被告在该期间无法施工，按商品房买卖合同第九条约定，该事件属于不可抗力，应予以延期交房一个月，而且该事件应属于众所周知的事件。三、针对物业管理费减免的事宜，被告认为该房屋并非由被告进行物业管理，相关物业管理费并非由被告收取，因此被告无权减免原告的物业管理费，即使被告有权减免，也是附条件的减免，应当是被告逾期交房取得原告谅解，原告积极配合被告交房的前提下才能取得减免物管费的优惠条件，该减免也应当属于被告给原告等业主关于延期交房的赔偿，相应数额应一并计入被告给原告逾期交房责任的数额范围内。四、截止到今天，被告已经交房的数额达到了全部应交房的95%，大多数业主对补充协议以及被告逾期交房的期限是理解和支持的，被告和原告也进行了长期协调，并非像原告所说被告是不负责任的房地产开发企业,被告承诺向原告承担逾期9个月的逾期交房责任，是符合事实与法律规定以及双方商品房买卖合同及补充协议约定的，应驳回原告其他诉请。为证明自己的主张，原告言芳向本院提供了下列证据：1、商品房买卖合同1份，拟证明原被告买卖商品房事实，合同中约定交房时间为2016年8月30日，第九条约定的不可抗力不应包括G20的情况，且G20发生于约定的交房时间之后；2、关于套内设施补充协议1份，拟证明补充约定钢架施工是在交房之后，并非约定延期交房,实际上钢架制作是在被告取得消防验收（2017年10月）之后，用时2个月以内；3、延期交房回函2份、违约金结算单2份，拟证明实际交房日期延长到2017年12月30日,被告同意减免一年物业费的事实；4、物业费发票1份，拟证明原告已支付首年物业费1352.1元。上述证据经庭审质证，被告对证据1真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为第九条约定的不可抗力虽然没有明确将G20列举，根据G20活动本身的性质，应该属于被告客观上不可避免、不可抗拒的事实，所以属于不可抗力。对证据2真实性、合法性无异议，关联性有异议，该协议明确约定经原被告双方协商，体现了原被告双方的真实意思，明确约定了变更交付时间和交付标准；原告称被告与某些业主有延期交房的约定，这些条款跟原告的协议不一致的原因在于，被告在与原告等业主签订该补充协议后，由于一些业主理解不准确，所以后来签订的协议中明确了延期交房。对证据3中延期交房回函真实性、合法性无异议，关联性有异议，该两份回函提出交房时间应根据补充协议中的约定延期180天；2017年9月11日回函第四点中明确提供减免物管费的前提是业主对被告交房工作的谅解；该函和回函与补充协议相对应，该函的内容更加证明了补充协议关于交付时间和交付标准的变更；对违约金结算单真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据证明了被告始终愿意按照商品房买卖合同和发函的内容承担违约金，原告既然将该两份材料提交法院，事实也证明被告在向原告等业主交房是已经诚信履行了延期交房的违约责任。本院对证据1、2、3真实性予以确认。被告对证据4真实性、合法性无异议，关联性有异议,认为物业费不能享受减免，因为物业管理由前期物业管理公司（绿升物业）管理，收费也由该物业公司收取，被告无权免除原告物业费，该承诺无效,即使有权减免，也是被告逾期交房对原告的补偿，应计入违约金总额内,该减免是有条件的，条件是原告对被告逾期的谅解，认可被告逾期交房违约金的计算，本院认为证据4能够证明原告欲证明的事实，故予以确认。被告置鼎公司为支持其辩称，向本院提交如下证据：1、施工承包合同2份，拟证明被告根据与原告签订的补充协议，对原告购买的房屋进行了套内二次改造，增加了工程量、工程款及工期，应相应延长交房期限180天，原告获得额外利益。2、《关于做好G20峰会期间临时借用场地安保工作的函》1份、施工联系单1份，拟证明因政府举办G20而对被告项目的管控措施，施工停止一个月，符合商品房买卖合同第九条约定的出卖人可据实予以延期的事项，据此，被告可延迟交房一个月。上述证据经庭审质证，原告对证据1中第一份施工合同上的工期在房屋买卖合同交房日期之前，该合同没有约定签订时间，不能证明实际施工时间是180天；对第二份施工合同无异议，据了解被告进行钢架构施工是在通过消防验收2017年10月之后，实际施工也没有6个月。对证据2真实性无异议，关联性有异议，认为该情况没有包含在商品房买卖合同第九条约定的情形内。本院对证据1、2真实性均予以确认。综合有效证据及当事人的陈述，本案经审理查明的事实如下：2015年11月6日，原告言芳与被告置鼎公司签订编号为2015预1318308的《浙江省商品房买卖合同》一份，约定言芳向置鼎公司购买位于杭州市江干区，言芳于2015年11月6日前一次性支付房价款计335957元，置鼎公司应当在2016年8月31日前将符合条件的商品房交付言芳使用，如遇特殊原因，置鼎公司可据实予以延期；除合同约定的特殊情况以外，置鼎公司如未按合同规定的期限将该商品房交付言芳使用，逾期超过90日后，言芳有权解除合同；若其要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，置鼎公司按日向言芳支付已交付房价款万分之壹的违约金等。2016年7月3日，言芳与置鼎公司签订《关于套内设施的补充协议》一份，协议约定：双方在原《商品房买卖合同》的基础上，就套内夹层钢架、给水、排水和排风设施施工及交付标准达成如下补充协议：置鼎公司在本合同商品房交房（即2016年8月31日）后180天内，对该商品房套内夹层钢架、给水、排水管道和通风井道施工完毕；买受方在夹层上层装修时，应在靠窗处和临空处安装护栏，否则可能引发的后果均由买受方承担；买受方若在套内开伙，只能采用电磁炉、微波炉等方式，不能采用明火方式等。2017年3月17日，置鼎公司向业主发出《关于延期交房相关事宜的函》一份，承诺：如果实际交房时间延期至2017年8月30日之后，除严格按《商品房买卖合同》相关约定兑现对各位业主的赔偿外，根据各位业主交房时间延期实际情况，减免半年至一年物业费。2017年9月11日，置鼎公司向业主发出《关于部分业主提出“置鼎时代中心”项目存在延期交房事项的回函》一份，表示愿意按照《商品房买卖合同》、补充条款及《关于套内设施的补充协议》等的约定承担违约责任。另查明，原告言芳已按《商品房买卖合同》约定向被告置鼎公司支付全部房款335957元，案涉商品房于2017年12月30日实际交房。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据原被告签订的《商品房买卖合同》的约定，置鼎公司应当于2016年8月31日前将符合条件的商品房交付言芳使用，而置鼎公司直至2017年12月30日才交付案涉房屋，其逾期交房行为构成违约，应按合同约定向言芳支付相应的违约金。被告置鼎公司辩称双方以签订补充协议的方式将交房期限延长至原商品房买卖合同约定的交房期限后180天，本院认为，2016年7月3日，原、被告双方签订《关于套内设施的补充协议》就案涉房屋套内夹层钢架、给水、排水和排风设施施工及交付标准达成了新的合意，且其后被告置鼎公司在案涉房屋内实际进行了上述施工，原告言芳对此也表示认可，虽《关于套内设施的补充协议》中没有写明上述施工结束后新的交房日期具体为哪一天，但因原告言芳同意交付标准发生变更且认可180天的工期，被告置鼎公司辩称交房期限相应地顺延180天应属合理。被告置鼎公司辩称G20杭州峰会属不可抗力事件，应在逾期交房时间中扣除一个月，但根据《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人主张因遭遇不可抗力而予以延期的，需在发生之日起30日内告知买受人，现被告置鼎公司并未提交证据证明其已履行了《商品房买卖合同》第九条约定的通知义务，故本院对被告置鼎公司的该项辩称不予采纳。关于原告言芳主张被告置鼎公司支付物业管理费1352元的诉请，本院认为，被告置鼎公司在2017年3月17日《关于延期交房相关事宜的函》中承诺，如果实际交房时间延期超过180天，则对该户业主减免一年物业费，被告置鼎公司辩称其并非物业费收取方，无权减免原告的物业管理费，本院认为，被告置鼎公司作出的上述承诺为自愿承担相应违约责任的意思表示，因原告言芳已实际支付一年物业费，现因被告置鼎公司实际交房时间已延期超过180天，被告置鼎公司应按其承诺向被告支付相应款项1352元。被告置鼎公司辩称其承诺减免物业费是附条件的减免以及相应数额应一并计入违约金范围内，均无相应依据，本院不予采纳，对原告言芳的该项诉请本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告置鼎房地产开发（杭州）有限公司支付原告言芳逾期交房违约金人民币10280.28元，于本判决生效后十日内付清；二、被告置鼎房地产开发（杭州）有限公司支付原告言芳一年物业费人民币1352元，于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告言芳的其他诉讼请求。案件受理费人民币237元，减半收取计人民币118.5元，由原告言芳承担人民币73元，由被告置鼎房地产开发（杭州）有限公司负担人民币45.5元。原告言芳于本判决生效之日起三日内向本院申请退费；被告置鼎房地产开发（杭州）有限公司于本判决生效之日起三日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 员 徐     楠二〇一八年四月二十四日法官助理 （书记员）王骎????1?