广东省中山市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）粤20民终2741号上诉人（原审原告）：钱东人，女，1949年8月21日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。被上诉人（原审被告）：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：邱凯城，该公司董事长。委托诉讼代理人：黎小凡，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市科尔玛房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：冼焕珍，该公司总经理。委托诉讼代理人：张世禄，广东泰力律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄崇仙，广东泰力律师事务所实习律师。原审被告：中山市科尔玛酒店投资管理有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：高润宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：张世禄，广东泰力律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄崇仙，广东泰力律师事务所实习律师。原审被告：广东香山律师事务所，住所地广东省中山市。法定代表人：黄建学，该所主任。委托诉讼代理人：黄钰欣，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘慷，广东香山律师事务所律师。上诉人钱东人因与被上诉人中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称建发公司）、中山市科尔玛房地产开发有限公司（以下简称科尔玛房地产公司）、原审被告中山市科尔玛酒店投资管理有限公司（以下简称科尔玛酒店公司）、广东香山律师事务所（以下简称香山所）合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初25173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钱东人上诉请求：1.建发公司、科尔玛房地产公司向钱东人连带退还租赁位于中山市××号商务大厦（科尔玛大酒店）第三层3154号的物业（以下简称案涉物业）的20年租金106563元，否则，建发公司继续履行《租赁合同》；2.确认建发公司、科尔玛房地产公司于2015年8月10日签订的《解除商务大厦买卖合同》无效。事实和理由：钱东人与科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司于2016年1月16日签订协议书，对方同意于2016年6月30日前退还租金，但至今无法执行。建发公司是位于中山市××号的商务大厦（以下简称案涉大厦）的产权人，对科尔玛进行的大规模融资租赁招商行为无异议，并将涉案大厦交付给科尔玛进行大堂招商中心装修及酒店样板间的设置，证明建发公司已对科尔玛的无权处分行为形成了事实上的追认，建发公司已成为出租方。建发公司辩称，请求驳回钱东人的上诉请求。科尔玛房地产公司辩称，坚持一审答辩意见，请求驳回钱东人的上诉请求。科尔玛酒店公司述称，坚持一审答辩意见，请求驳回钱东人的上诉请求。香山所述称，坚持一审答辩意见，请求驳回钱东人的上诉请求。钱东人向一审法院起诉请求：1.科尔玛房地产公司和科尔玛酒店公司确认钱东人对案涉物业的20年租赁权，并继续履行与钱东人签订的《租赁合同》和《委托经营管理合同》；2.香山所承担连带责任，退回钱东人交付的律师费500元，并和建发公司、科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司一起赔偿钱东人的经济损失106563元，两项合计107063元。一审法院认定事实：2013年1月29日，钱东人与科尔玛房地产公司签订《租赁合同》，主要约定：钱东人向科尔玛房地产公司承租案涉物业，租赁期限从2013年10月1日起至2033年9月30日止，租赁期内租金总额为106563元（含定金）由钱东人一次性支付。同日，钱东人与科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司共同签订《委托经营管理合同》，主要约定：钱东人委托科尔玛酒店公司经营管理上述物业，委托期限从2013年1月29日至2033年9月30日止。同日，香山所对上述《租赁合同》、《委托经营管理合同》的签订进行了见证。上述《租赁合同》、《委托经营管理合同》签订后，钱东人向科尔玛房地产公司支付了104432元租金，科尔玛酒店公司已向钱东人支付了2015年4月30日之前的委托经营收益，但未支付之后的委托经营收益。因科尔玛房地产公司通过拍卖从建发公司购买商务大厦后未足额支付价款，建发公司与科尔玛房地产公司已解除双方签订的关于案涉大厦的买卖合同，建发公司已将案涉大厦收回。一审法院认为，本案纠纷因钱东人与科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司履行《租赁合同》、《委托经营管理合同》而产生，该两合同在当事人、标的物以及当事人之间的权利义务方面均存在紧密联系，形成了一种类似于融资租赁的法律关系，同案一并审理有利于综合解决纠纷和减少当事人讼累，且与民事审判中“一事一理”原则之精神并无相悖，故本案一并审理，案由应为合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从上述法律条文的规定可知，民事合同经当事人签字或盖章，只要没有违反法律、行政法规的强制性规定，即产生法律效力。产生法律效力的合同，对合同当事人具有约束力，当事人各方应当遵照履行。否则，守约方可以要求违约方承担相应的违约责任。本案钱东人与科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司采用书面形式订立《租赁合同》、《委托经营管理合同》，且均已签字或者盖章，系当事人各方真实的意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人各方应当遵照履行。由于科尔玛房地产公司迄今未实际取得案涉大厦（含案涉物业）的所有权而致使上述合同无法继续履行，科尔玛房地产公司违反了合同约定，钱东人依法可要求其承担违约责任。但是，建发公司并非合同的当事人，钱东人主张科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司和建发公司继续履行上述合同，理据不足，不予支持。香山所对钱东人与科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司签订上述合同进行见证，并收取见证费用，属于法律服务合同关系，与本案合同关系分属不同的法律关系，钱东人主张香山所退回律师费并赔偿损失的请求，不应在本案中处理，钱东人可另循其他法律途径解决。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该法律条文规定体现的即是通常所称的买卖不破租赁原则。适用该法律条文或买卖不破租赁原则的前提是租赁合同的出租人为租赁物的所有权人。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。根据该规定，本案科尔玛房地产公司虽然已向建发公司购买案涉大厦，但该大厦至今未登记过户至科尔玛房地产公司名下，案涉大厦所有权仍属于建发公司。科尔玛房地产公司不是案涉大厦的所有权人，其就案涉大厦对外签订租赁合同引起的租赁纠纷不适用买卖不破租赁原则。因此，钱东人、科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司以买卖不破租赁原则主张建发公司应当继续履行本案《租赁合同》、《委托经营管理合同》，与此相悖，不予支持。钱东人所述其他事实及理由，与本案合同纠纷的处理无直接关系，本案不予处理，其可另循其他法律途径解决。同理，钱东人申请调取的相关证据或材料，与本案合同纠纷的处理无关，不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决：驳回钱东人的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2440元，减半收取为1220元，由钱东人负担。本院审理查明：钱东人于2016年5月13日向中山市公安局提交《控告信》，陈述了本案事实，控告科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司涉嫌诈骗罪、非法侵占罪，并提交本案《租赁合同》、《委托经营管理合同》等证据，中山市公安局于2017年5月18日作出山公立字（2017）09920号立案决定书，决定对钱东人被非法吸收公众存款案立案侦查。本院认为，本案纠纷因钱东人与科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司履行《租赁合同》及《委托经营管理合同》而产生，而钱东人早于2016年5月13日基于同一纠纷向中山市公安局控告科尔玛房地产公司、科尔玛酒店公司涉嫌经济犯罪，之后钱东人向一审法院于2016年12月2日提起本案诉讼，一审法院于2017年3月15日作出（2016）粤2071民初25173号民事判决，驳回钱东人的诉讼请求，钱东人不服上述判决，向本院提起上诉，本院于2017年5月17日立案予以审理。在本案二审诉讼中，中山市公安局根据钱东人的上述控告于2017年5月18日作出山公立字（2017）09920号立案决定书，决定对钱东人被非法吸收公众存款案立案侦查。基于上述事实，本院认为，根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条的规定“人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属于经济纠纷而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关”，本院依法裁定驳回钱东人的起诉，并将有关材料移送中山市公安局。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条，《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条的规定，裁定如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初25173号民事判决；二、驳回上诉人钱东人的起诉。减半收取的一审案件受理费1220元，退还上诉人钱东人；上诉人钱东人预交的二审案件受理费2431元予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长  李少民审 判 员  阮碧婵代理审判员  刘运充二〇一七年十一月一日书 记 员  胡银芳