山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民五终字第2290号
上诉人（原审原告）董某。
上诉人（原审原告）董某乙。
两上诉人共同委托代理人梅素兰。
被上诉人（原审被告）董某丙。
委托代理人高昂，山东锦林律师事务所律师。
委托代理人魏桂欣。
原审被告董某丁。
上诉人董某乙、董某因与被上诉人董某丙等法定继承纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2013）北民初字第3378号民事判决，于2014年10月08日向本院提起上诉，本院于2014年11月14日受理。本案受理后，由审判员毕威担任审判长，代理审判员袁金宏主审本案，与代理审判员常兵共同组成合议庭，依法审理了本案。本案现已审理终结。
原告董某、董某乙、董某丁在一审时诉称，原告董某乙、董某丁与被告董某丙系兄妹，原告董某系原告董某乙、董某丁、被告董某丙长兄之子，母亲盛希玉立遗嘱，将本案诉争房屋平均分配给原被告四人，盛希玉于2013年3月28日去世，被告独占诉争房屋，其行为损害了原告的合法权益，原告诉至法院，要求原被告四人按遗嘱继承青岛市陵县支路5号×××户房屋（各占25%），该房屋由三原告共有房屋所有权，给被告房屋补偿。
被告董某丙在一审时辩称，青岛市陵县支路5号×××户房屋系拆迁所得，当时共分得两套房，原告董某乙占有一套，应该先从涉案房屋中扣除我们作为拆迁被安置人所分配的安置面积，再进行继承。我们主张涉案房屋应归被告所有，其他原告依法应得的份额被告可折价补偿。
原审法院查明和认定的基本事实是：被继承人盛希玉与丈夫董敬言共生育董伟、原告董某乙、董某丁、被告董某丙四个子女，董敬言于1965年4月25日去世，董伟于2009年1月3日去世，董伟育有一儿子原告董某，盛希玉于2013年3月28日去世，其父母均先于其去世。
盛希玉原承租位于莱州路12号公房，原被告确认建筑面积为18平方米，1987年4月拆迁，被安置位于青岛市陵县支路5号×××户和青岛市陵县支路5号×××户两套房屋。拆迁分新房后董某乙承租了青岛市陵县支路5号×××户，其一家三口在此居住，建筑面积38.46平方米，董某乙于2007年购买产权；盛希玉承租了青岛市陵县支路5号×××户，董某丙及妻子（拆迁后结婚）与母亲盛希玉、董某丁在此居住，后董某丁结婚搬出，建筑面积71.31平方米，2001年盛希玉购买产权，购买价18381元。原被告均认为以上房屋分配方案是全家商量分家的意见。
原告主张：拆迁时我家是一个户口，户口有董某乙一家三口、董伟一家三口、董某丙、董某丁、盛希玉共九人，九个人都是安置人。
被告主张：拆迁时我家是一个户口，户口有董某乙、董某丙、董某丁、盛希玉四人，四个人都是安置人。应先扣除其作为拆迁安置人应分得的面积，剩余面积才能作为盛希玉的遗产继承。
被告提交的青岛市公安局即墨路派出所出具的证明记载：经查八十年代户籍档案，盛希玉原住莱州路12号，其子董某丙、其女董某丁于1988年11月10日由莱州路12号迁入陵县支路5号×××户；经查八十年代户籍档案，董某乙、其妻梅素兰、其子董斌于1988年11月10日由莱州路12号迁入陵县支路5号×××户。
原告提交的公安机关出具的证明记载：查2004年户籍档案，户主张香玲、夫董伟、子董某户口在青岛富环路13号-×-×××户。原告经法院明示后未提交董伟夫妇及董某八十年代户籍档案证明。
被继承人盛希玉于2009年2月3日作最后一次遗嘱公证。山东省青岛市市北公证处（2009）青市北证民字第133号公证书记载：盛希玉自愿将青岛市陵县支路5号×××户房产平均分成四份（每份25%份额）在其去世后遗留给董某、董某乙、董某丁、董某丙。
山东正诚土地房地产评估有限公司出具的报告书记载：陵县支路5号×××户房屋评估总价为80.31万元，单价11262元／平方米。
被告出示安装暖气管道工程款收款收据（12978.4元）、天然气的工程入网费发票（1885元）。证明为陵县支路5号×××户房屋安装暖气、天然气是被告缴的钱（共计14863.4元），包含在所有评估价值里面要求扣除。原告同意被告该主张。
原审法院认为，继承是自然人死亡后遗留的个人合法财产依法转移给他人所有的法律制度，继承从被继承人死亡时开始。被继承人死亡时留有遗嘱的，按遗嘱继承。
青岛市陵县支路5号×××户和青岛市陵县支路5号×××户房屋系被继承人盛希玉及其子女拆迁所得，超出原拆迁房屋面积部分系当时国家给予被安置人的社会福利，应当归全体被安置人等额享有，原面积部分（原被告确认建筑面积为18平方米）应当系置换而得，应当归原所有人所有。
公安机关的证明显示八十年代（包含拆迁之时）盛希玉、董某丙、董某丁、董某乙、董某乙妻子梅素兰、董某乙儿子董斌户籍均在拆迁地莱州路12号，并于拆迁后分别迁往拆迁所分新房。原告经法院明示后未提交董伟夫妇及董某八十年代户籍档案证明，不能证明董伟及其家人户籍在拆迁地。因当事人均不能提交原始的拆迁协议，法院查询房管部门也未能查到，根据当时拆迁政策结合公安机关户籍证明，可以认定盛希玉、董某丙、董某丁、董某乙、董某乙妻子梅素兰、董某乙儿子董斌是莱州路12号的被拆迁安置人。
拆迁分新房后董某乙承租青岛市陵县支路5号×××户，其一家三口在此居住，并购买产权；盛希玉承租青岛市陵县支路5号×××户，董某丙及妻子（拆迁后结婚）与母亲盛希玉、董某丁在此居住，并由盛希玉购买产权。原被告均认为以上房屋分配方案是全家商量分家的意见，因此应视为盛希玉与子女就拆迁所得的两套房产已析产完结：董某乙、董某乙妻子梅素兰、董某乙儿子董斌拥有陵县支路5号×××户，盛希玉、董某丁、董某丙拥有陵县支路5号×××户。
盛希玉所立遗嘱处分了董某丁、董某丙作为被拆迁安置人应得的面积部分，该部分无效。
陵县支路5号×××户房屋建筑面积71.31平方米，原被告确认原拆迁房屋（莱州路12号）建筑面积为18平方米，因此，新房中的18平方米系置换而得，应当归盛希玉所有，现面积超出原拆迁房屋面积部分（71.31-18=53.31平方米）系盛希玉、董某丁、董某丙等额所有，各占17.77平方米。综上，盛希玉共占有17.77＋18=35.77平方米，按盛希玉公证遗嘱继承意见，其遗产由董某丁、董某丙、董某乙、董某各继承25%，即35.77／4=8.9425平方米。综上董某丁、董某丙各占有8.9425＋17.77=26.7125平方米，董某乙、董某各占有8.9425平方米。
本案原被告均主张要继承房屋的所有权，给对方房屋补偿款。因涉案的陵县支路5号×××户房屋一直由董某丙一家居住使用，且董某丙占有的面积较大，其他人均不在此居住，本着有利于生活、稳定原则，涉案房屋所有权归董某丙所有，董某丙给董某丁、董某乙、董某房屋补偿为宜。
原被告均确认被告为涉案房屋安装暖气、天然气缴纳的14863.4元包含在所有评估价值里面同意从中扣除，分摊到单位面积，每建筑平方米占14863.4／71.31=208.43元。
涉案房屋评估单价11262元／平方米减去暖气、天然气安装费单价208.43元再减去盛希玉购买产权每平米单价18381元／71.31=257.76元，就是涉案房屋在未购买产权、未安装暖气、天然气状态下的裸价（11262-208.43-257.76=10795.81元）。盛希玉购买产权款18381元应由董某丁、董某丙、董某乙、董某各得18381／4=4595.25元，因该款已投入到涉案房屋，继承后由董某丙享有，所以董某丙应支付给董某丁、董某乙、董某各4595.25元。综上，董某丙应支付给董某丁房屋补偿款：26.7125平方米×10795.81元／平米＋4595.25元=292978.32元；应分别支付给董某乙、董某房屋补偿款：8.9425平方米×10795.81元／平米＋4595.25元=101136.78元。综上所述，依照《中华人民共和国继承法》第三条、第五条、第十六条、第二十条、第二十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、坐落于青岛市陵县支路5号×××户房屋所有权由被告董某丙继承所有；二、被告董某丙于本判决生效后十日内支付给原告董某丁房屋补偿款292978.32元，支付给原告董某乙房屋补偿款101136.78元，支付给原告董某房屋补偿款101136.78元。如果未按本判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9504元，评估费4016元，共计13520元，由原告董某、董某乙、董某丁、被告董某丙各承担3380元。
宣判后，原审原告董某、董某乙不服，上诉至本院。
上诉人董某、董某乙请求撤销原判，依法改判，诉讼费由被上诉人承担。其主要理由是：被继承人盛希玉于2009年2月3日立遗嘱，将本案诉争房屋平均分给两上诉人、被上诉人、原审原告，该遗嘱经青岛市市北区公证处公证。涉案房屋由盛希玉于2001年10月根据青岛市公有住房出售政策购买，产权属于盛希玉个人所有。一审法院在未能查询到原拆迁协议情况下仅根据公安机关出具的户籍证明及八十年代拆迁政策认定涉案房屋应归拆迁安置人共有，缺乏事实与法律依据。一审法院对于盛希玉购买产权及所立公证遗嘱视而不见，却依据没有明文规定的八十年代拆迁政策认定涉案房屋归盛希玉及被上诉人共有，明显缺乏事实与法律依据，严重损害了上诉人的合法权益。为维护上诉人合法权益，特诉至贵院，请求依法判如所请。
被上诉人董某丙辩称，一审判决事实清楚，依据法律正确，符合我国的现行法律及有关精神，请求予以维持。
原审原告董某丁未发表答辩意见。
经本院审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
案经调解，双方分歧较大，未能达成一致意见。
本院认为，本案系法定继承纠纷，结合案件事实及当事人的诉辩，作如下评判：拆迁房屋的形成因素较复杂，不同时期有不同的拆迁政策，应充分考虑房屋的形成因素，具体分析。因异地拆迁的奖励面积、未达到城市人均居住标准而增加的面积等，凡是因被安置人口因素而增加的面积部分，因该部分系国家给予被安置人的社会福利应归全体被安置人按份共有，原面积部分应当系产权置换所得，应当归原房屋所有人所有，增加的面积与被安置人口无关的，应当归原房屋所有人所有，至于因购新房而增加的购房费用，在性质上应当是房屋所有权人所附债务，按照所占房屋份额分摊。本案中，涉案房屋系拆迁房屋，析产时应充分考虑政策因素，再根据本案当事人认可的分家意见，原审认定被继承人盛希玉、原审原告董某丁、被上诉人董键明系涉案房屋的拆迁安置人，事实清楚，本院予以维持。因被安置人口因素而增加的面积部分，因该部分系国家给予被安置人的社会福利应归全体被安置人按份共有，析产时应分别析出，原审认定被继承人盛希玉、原审原告董某丁、被上诉人董键明分别享有涉案房屋份额正确，本院予以维持。
根据我国继承法的相关规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。公民可以依照继承法的规定立遗嘱处分个人财产。本案中，被继承人立遗嘱处分财产时，超出了其个人财产范围，超出部分无效，其他内容有效。因此，原审将涉案房屋析产后，依照遗嘱的相关内容予以继承分割，事实清楚，本院予以维持。上诉人主张涉案房屋产权属于被继承人个人所有，应当完全按照遗嘱分割，与事实不符，本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人董某、董某乙共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毕 威
代理审判员 袁金宏
代理审判员 常 兵
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 李 兵
书 记 员 王媛媛