河北省承德市双桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀0802民初3361号
原告任艳宾，女，1966年2月7日出生，汉族，住河北省承德市双桥区,
委托代理人张忠伟，河北山庄律师事务所律师。
被告刘继青，男，1964年2月15日出生，汉族，住承德市鹰手营子矿区，
委托代理人刘景瑞，兴隆县正兴法律服务所法律工作者。
原告任艳宾与被告刘继青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案后，依法适用普通程序，于2017年11月29日公开开庭进行了审理。原告任艳宾、被告刘继青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2017年5月7日，在承德壹加贰房地产经纪公司，原告与被告签订了房屋买卖合同，被告将其位于承德市双桥区欣雅山庄*号楼*单元***室的楼房以105万元的价格卖给原告，于当天交给被告5万元定金，被告向原告出具了收条，原告向中介公司支付了服务费8000.00元。由于被告出售的该房屋尚未取得房产证，无法办理过户手续，原告为了确保将来能过户，在合同中约定，双方于2017年6月30日之前到公证处办理公证，同时原告向被告支付房屋全款。但是双方刚签完合同不久，承德市人民政府为了调控房价，出台了《承德市人民政府关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知》，2017年5月16日，承德市恒义公证处下发通知，从5月16日起停止办理本市所有房屋的二手房买卖公证、转让协议公证、代为售房的委托类公证，其他公证处也是一样。由于政府政策的调整，导致双方不能办理房屋买卖公证，这种情况下，原告考虑到如果不能办理房屋买卖公证，将来房屋过户势必存在重大风险，所以也就没有在6月30日前支付房屋全款，但是原告还是想继续购买房屋，于是和被告通过电话和短信进行沟通，原告提出以签协议方式继续履行合同，但是被告不同意，并声称原告未于6月30日前支付全部房款为违约行为，向原告和中介公司明确表示不再向原告出售房屋，并于2017年7月3日向原告出具了《解除合同通知书》，擅自单方解除了合同。双方签订的房屋买卖合同第九条第一项约定，甲乙任何一方擅自解除合同、拒绝履行本合同义务的，由违约方向守约方承担合同约定房款10%的违约金，违约方承担中介费。合同第十条约定，如因洪水、地震、火灾和法律、政府、银行政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲乙丙三方互不承担违约责任。本案中，原告支付房屋全款是有前提的，那就是双方必须先到公证处办理公证，办完公证才付款，这是很明确的，而导致双方不能公证的原因是政府房地产调控政策的原因，原告在这种情况下未支付全款不属于违约，但原告并未表示不再购买房屋，被告却明确表示不再出卖房屋，被告的行为属于违约。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判令被告返还原告定金50000.00元，并支付违约金105000.00元、中介费8000.00元。
被告辩称，一、依据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，合同效力与物权效力是区分的。原、被告于2017年5月7日签订的房屋买卖合同自双方签字时起生效，物权是否变动不影响合同的效力。二、被告在履行合同过程中没有任何违反合同约定的行为。原告单方违反合同约定，未全额支付房款，反而要求被告支付违约金无事实和法律依据。三、原告违约是原告故意造成的。通过原告的陈述，原告在2017年5月16日就已经知晓了承德市恒义公证处下发的通知，但原告未及时与被告联系，并协商变更相应合同内容，而是是合同约定的付款时间到期后，向被告告知相应的内容，并作为原告的借口。但根据相关法律规定，承德市政府出台的文件不属于合同中约定的“法律、政府、银行政策变化等不可抗力原因”。四、原告违约的根本原因是原告没有足够的钱支付全部购房款。五、原告的诉讼请求要求定金、违约金和赔偿损失不符合法律规定，应当只能选取一种进行主张。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、房屋买卖合同一份，证明双方权利义务。2、公证处的通知一份，证明由于政府政策的调整导致原、被告双方无法进行公证。3、解除合同通知书一份，证明刘继青在任艳宾没有任何违约的情况下认为原告存在违约的行为，完全没有注意付全款需要公证为前提，被告擅自解除合同，单方面违约。4、原、被告二人之间的短信聊天记录，共计18张，证明任艳宾没有付全款是因为全市房地产政策的调整，不允许公证处对二手房买卖进行公证。5、收条一张，证明任艳宾向被告交付了50000.00元的定金。6、中介费收据一张，证明原告支付了中介费8000.00元。7证人王海佳的证言。
被告质证认为，1号证据的真实性无异议，但达不到原告的证明目的，该合同第六条规定，原告应于2017年6月30日前支付全部购房款，但原告并没有支付。本案不适用合同的免责条款。由于原告的违约行为，被告发出了通知。合同约定到公证处办理公证不是本合同的生效要件，且双方签订合同后，自2017年5月9日至2017年5月16日可以办理公证。合同的违约方和过错方均为原告。2号证据的真实性无异议，通知不是政府政策的改变，也不是银行政策的改变，不能作为原告的免责事由。3号证据真实性无异议，其符合合同法的规定。4号证据有异议，通过原告向法庭做的说明，均是原告自己所发，不符合证人证言的标准，也不符合证据种类分类的规定，该信息均为自己陈述没有证据效力。且信息的内容不是原、被告通话内容，而是原告和被告妻子通话的内容。5号证据真实性认可，证明目的没有异议。6号证据跟被告方没有任何关系。7号证言所说的公证处不能公证是政策的原因不属实，公证处不是国家机关单位。
被告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、2017年5月7日三方的签订的购房合同，证明原告应于2017年6月30日前支付全款，原告没有支付全款构成违约，该合同约定中介费由原告方承担。2、提交中介公司员工的通话录音记录及2017年7月3日之后原告与被告妻子的微信记录。证明原告方没有支付房款是原告无钱造成的，不是因为政策原因造成的。3、解除合同通知。
原告质证认为，1号证据真实性无异议。2号证据录音是对原告意思的歪曲，没有付全款是无法做公证。7月26日的录音写的很清楚，没有全款是因为无法做公证。原告后来又主张给全款被告又不收。聊天记录也可以看出原告一直积极联系，被告方以违约为借口解除合同。短信记录7月27日可以看出来政策变化不能做公证无法付全款。3号证据无异议。
经庭审质证，本院对原、被告提交的证据作如下认定，原、被告提交的证据的真实性均予以采信。
经审理查明，2017年5月7日，原告任艳宾与被告刘继青、河北壹加贰房地产经纪有限公司车站路分公司签订《房屋买卖合同》，合同约定被告刘继青将其所有的位于承德市双桥区欣雅山庄*号楼*单元***室的房屋出售给原告，房屋价款1050000.00元。合同第六条购房款支付与房屋产权过户约定原告支付房款的具体方式：原告于2017年5月7日向被告支付50000.00元定金。双方约定2017年6月30日前到公证处办理公证，同时，原告向被告支付房屋全款，保证被告收到总房款1050000.00元。合同第十条免责条款约定，如因洪水、地震、火灾和法律、政府、银行政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，原、被告及中介公司不承担违约责任。合同签订后，原告依约于2017年5月7日向被告支付购房定金50000.00元及中介费8000.00元。后因承德市人民政府相继发布了《承德市人民政府关于加强全市房地产市场调控的意见》、《承德市人民政府关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知》，致使原、被告双方不能办理上述房屋买卖合同的公证。因双方对合同的履行产生争议，被告于2017年7月3日向原告发出了《解除合同通知》。
本院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。
关于原、被告双方是否存在违约行为的争议焦点。双方合同第六条对付款方式进行了明确的约定，即在双方办理合同公证的同时原告向被告支付房屋全款。但因政府出台新的房屋限购政策，致使原、被告双方不能办理公证，故未办理公证不属于原、被告的责任，原告因未办公证而未向被告支付房屋全款不属于违约。后因双方未能重新对付款方式协商一致，导致本合同不能履行，被告向原告发出解除合同通知亦不属于违约。综上，原、被告双方均不存在违约行为，双方签订的合同应于原告收到被告解除合同通知之日起解除，被告应将其收取的50000.00元定金返还给原告，故原告主张被告返还定金50000.00元的诉讼请求本院予以支持。原告主张被告支付违约金105000.00元无事实依据，本院不予支持。关于原告主张被告支付中介费8000.00元，无事实和法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：
一、被告刘继青于本判决生效之日起十日内返还原告任艳宾购房定金50000.00元。
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3560.0元，由原告承担1780.00元，被告承担1780.00元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。
审 判 长 徐 晗
人民陪审员 张巧茹
人民陪审员 贾连升
二〇一七年十二月十九日
书 记 员 孙 晋