上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0112民初34020号
原告：上海舒捷卫生用品有限公司，注册地上海市闵行区。
法定代表人：赵成华，总经理。
被告：上海梅王投资管理有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：金元靓。
委托诉讼代理人：赵欧，上海市福隆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：诸顺民，上海市福隆律师事务所律师。
原告上海舒捷卫生用品有限公司(以下简称舒捷公司)与被告上海梅王投资管理有限公司(以下简称梅王公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月25日立案受理，依法适用简易程序于2017年11月17日公开开庭进行了审理。原告舒捷公司的法定代表人赵成华，被告梅王公司的委托诉讼代理人赵欧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告舒捷公司向本院提出诉讼请求：1.判令双方于2015年所签订的100平方米厂房租赁协议无效；2.判令被告退还原告厂房使用费押金人民币(币种下同)3,193.75元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付自2017年7月1日起至实际付款之日止的逾期付款利息；3.请求委托第三方权威机构对原告租赁100平方厂房的基本装修进行评估，扣除折旧费后，判令被告赔偿原告70%的基本装修费，承担70%的评估费；4.请求委托第三方权威机构对100平方内原俏牌女鞋销售的柜台、道具等拆运，重新组装的费用进行评估，判令被告承担评估费；5.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告系闵行区梅陇镇行西村村办企业，2015年上半年，原告原租赁地莘朱路XXX弄XXX号系行西村的厂房，被政府列入动迁范围后，被告同意将系争罗锦路XXX号厂房租赁给原告。租赁合同在2015年7月1日是以上海XX实业有限公司(以下简称XX公司)的名义签订的，最终以舒捷公司的名义承租的。2017年3月21日，被告向原告发函称2017年6月30日合同终止且不再续签。经查，系争厂房系农田，并无房产证，故双方签订的租赁协议应属无效。原告已经将租金支付至2017年6月30日，且已于2017年7月5日前搬离。被告应退还押金及支付相应利息。原告装修花费了20多万元，现在被告不同意续租给原告造成损失。原告请专业人员拆除柜台以及重新组装的费用被告应该承担。故原告以讼称事由诉至本院。
梅王公司辩称，1、系争厂房是有产证的，故租赁合同有效；2、租赁合同双方原为梅王公司及案外人XX公司，后签订补充协议自2016年4月1日将租赁主体变更为舒捷公司与梅王公司，租金是向梅王公司支付，至合同期满的租金已经付清。现系争房屋已经收回，押金3,193.75元曾收取过，在原告提供押金收条的前提下同意退还押金；3、系争租赁合同已经期满，合同约定租赁期满后被告不做任何补偿，装修无需赔偿，故不同意第三项诉讼请求；4、原告有义务在合同期满后搬离并返还房屋，现原告拆运和组装的费用被告不同意支付。
经审理查明，2015年7月1日，梅王公司(出租方，签约甲方)与XX公司(承租方，签约乙方)签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：租赁房屋位于罗锦路XXX号，房屋面积100平方米(库房)；乙方向甲方承诺，租赁的房屋及场地用于从事仓储使用；甲乙双方约定，该房屋租赁期为贰年，租赁期自2015年7月1日至2017年6月30日止，租赁期满甲方有权收回上述租赁房屋，乙方应如期、完整、完好予以返还，乙方如需继续承租租赁房屋的，则应于租赁期届满前一个月向甲方提出续租书面要求，在同等条件下，乙方享有优先承租权；双方约定，上述库房租赁费为每年38,325元，乙方每季度应向甲方支付库房租赁费9,581.25元，付款方式为先付后用，每季度支付；甲乙双方约定，本合同签订后3日内，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为3,193.75元，甲乙双方租赁关系终止且无其他纠纷时，上述房屋租赁保证金用以抵充乙方应支付的租金。租赁期间，乙方所需的一切设备、设施、用品等(除前述第一条第三款约定的由甲方提供的租赁房屋附属配套设施外)，全部由乙方添置并承担相关费用，租赁期届满后，乙方必须在双方约定的返还租赁房屋期限内一次性清场并搬除；租赁期间，乙方如需在租赁房屋内进行改建的，必须得到甲方的书面认可后方可实施，如按规定须向有关部门审批的，则乙方还应报请有关部门批准后，方可进行，且乙方进行改建的相关产权均归甲方所有；本协议期满或提前终止时，甲方对乙方库区内的任何装潢和安装不作任何赔偿；乙方返还租赁房屋时，乙方投资添置的固定设备及办公用品可拆除及搬走，但固定装修设施不得拆除，须无条件留给甲方，否则甲方有权要求乙方将租赁物恢复至承租时原状。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，XX公司支付了押金3193.75元，双方按约履行合同。
2016年4月6日，梅王公司(签约甲方)、XX公司(签约乙方)、舒捷公司(签约丙方)签订《补充协议》一份，协议约定：根据《中华人民共和国合同法》及其他法律法规规定，甲、乙、丙三方本着平等互利、诚实信用的原则，就甲方与乙方2015年7月1日签订的《房屋租赁合同》达成补充协议如下，甲方梅王公司与乙方XX公司于2015年7月1日就上海市闵行区罗锦路XXX号100平方米库房租赁事宜签订《房屋租赁合同》，现由于乙方所属组织的关系变更，上述合同从2016年4月1日开始所涉乙方XX公司的一切权利义务全部由丙方舒捷公司承继，其余事项不变，该合同仍然有效，乙丙双方应继续严格履行。
2016年12月2日，梅王公司(签约甲方)、舒捷公司(签约乙方)、上海Xa实业有限公司(签约丙方，以下简称Xa公司)签订《补充协议》一份，协议约定：甲乙双方就上海市闵行区罗锦路XXX号100平方米房屋租赁合同签订租赁期为2015年7月1日至2017年6月30日的《房屋租赁合同》一份。为加强该租赁区域内物业管理服务水平，确保乙方使用租赁物业的公共区域安全，经友好协商，达成补充协议如下：一、甲方梅王公司委托丙方Xa公司自2017年1月1日起向乙方收取物业管理费，物业管理费按承租的建筑面积计算，每平方米每天0.10元，每年物业管理费3650元；二、物业管理费支付方式为“先付后用”，每季度一收。乙方应于本补充协议签订之日起5日内向丙方支付首次物业管理费，此后乙方于每期(前季度)到期前十天内支付下期(后季度)的物业管理费给丙方；三、如乙方逾期支付物业管理费的，则乙方即构成违约，应按合同约定承担相应违约责任；四、除本补充协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效；五、本协议自甲、乙、丙三方签字或盖章即行生效。本协议一式三份、甲、乙、丙各执一份。
2017年3月21日，梅王公司向舒捷公司发送《公函》，内容为：2015年7月1日，梅王公司(以下简称“我公司”)与你司签订的《房屋租赁合同》及2016年4月6日签订的《补充协议》一份，约定将位于上海市闵行区罗锦路XXX号面积约100平方米厂房及附属设施租赁给你司从事仓库储存使用。租赁期限为贰年，自2015年7月1日起至2017年6月30日止。租赁费每季度支付，先付后用。合同中双方就租赁期间租金数额、支付方式及违约条款等约定明确。合同签订后，我公司按约履行了合同义务。现该合同即将到期，到期后我公司将不再续租给你司。故我公司现通知你司如下：1、双方于2015年7月1日签订的《房屋租赁合同》及2016年4月6日签订的《补充协议》于2017年6月30日终止，双方不再续签；2、你司应按合同约定履行租金付款义务，并在租赁合同期限届满后5日内及时搬离承租厂房及场地，将租赁物归还我司。该函件由舒捷公司法定代表人赵成华于当日签收。2017年3月23日，舒捷公司向梅王公司寄送了《回复公函》，回函对租赁过程、租赁内容进行了阐述，并表示希望与被告继续合作。
租赁合同租期届满后原告搬离并于2017年7月5日返还房屋。
上述事实，由原告提交的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《公函》、《回复公函》，被告提交的《房屋租赁合同》、《补充协议》等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本案审理过程中，原告为证明双方调解的事实，向本院提交了《案件庭外和解协议书》，对此被告表示真实性认可，但认为与本案无关，本院认为该和解协议书所协商的租赁标的非本案系争的罗锦路XXX号的100平方米厂房，故该证据与本案无关，本院不予采信。另原告为证明其搬离前厂房的现状向本院提交了照片一组，对该组证据被告表示真实性无法确认。本院认为该组照片无法确认拍摄的是否为本案系争厂房，照片上亦无相应的门牌号码，故对该组证据本院不予采信。
本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规等规定。现被告未能向本院提供系争厂房之房地产权证，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，出租人就未取得建设工程规划证或者未按照建设工程规划证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故原告以系争厂房无产证请求确认租赁合同无效，本院予以支持。
本院注意到，本案中，舒捷公司系对原XX公司与梅王公司就罗锦路XXX号100平方米厂房签订的租赁合同中的权利义务的概括承受，自概括承受后，原由XX公司享有的租赁权利均由舒捷公司享有，原由XX公司承担的租赁义务均由舒捷公司承担。现原告诉请退还保证金，虽租赁合同无效，但是该租赁合同实际已经履行完毕，租赁保证金应在结清相关费用后予以返还。对租赁保证金，被告认为因原告无法提交押金收条原件，故尚未返还。本院认为，被告要求收回押金收条原件，符合一般交易习惯，故被告未能退还押金系事出有因，故对原告主张的逾期付款违约金，本院不予支持。
至于原告主张的装修费，本院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”承租人在装修投入时其应对租赁期限及期满后不续约的风险有评估。本案中，租赁期间已经届满，如存在装修费，也已经在租赁期间内对装修费用实际进行了分摊。另，虽然租赁合同归属无效，但是双方于订立合同之初已经对合同期满后装修费的承担进行了约定，《房屋租赁合同》第六条第十二项约定，“本协议期满或者提前终止时，甲方对乙方库区内的任何装潢和安装不作任何赔偿”，该约定是当事人的真实意思表示，本院应予尊重。综上，对于原告装修费之主张本院不予支持。
至于原告主张的柜台、道具拆运和重新组装费用，性质上属于搬离厂房时发生的费用。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，系争房屋租赁合同已被认定无效，故合同无效后被告依法应将厂房内的物品搬离后并返还租赁厂房。此外，系争租赁合同实际租约已经届满，虽合同无效，承租人亦有无条件搬离的义务。原告诉请之柜台、道具的拆运与重新组装费系原告搬离所发生的必要费用，应由原告自行承担，故对原告该项诉请本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第八十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：
一、确认原告上海舒捷卫生用品有限公司与被告上海梅王投资管理有限公司之间形成的《房屋租赁合同》无效；
二、被告上海梅王投资管理有限公司于本判决生效后十日内向原告上海舒捷卫生用品有限公司返还租赁保证金3,193.75元；
三、驳回原告上海舒捷卫生用品有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计25元，由被告上海梅王投资管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 殷 雪
二〇一七年十一月二十六日
书记员 倪晶旌
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第八十八条当事人一方经过对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失