南昌市青云谱区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0104民初789号
原告：肖航东，男，1962年2月19日生，汉族，上海市人，个体户，住南昌市青云谱区。
原告：张晓金，女，1970年5月9日生，汉族，南昌市人，工人，住同上。
上述二原告委托代理人：李浩挺，江西豫章律师事务所律师。
上述二原告委托代理人：章慧，江西豫章律师事务所律师。
被告：涂乐华，男，1971年9月7日生，汉族，南昌市人，公务员，住江西省南昌市，
委托代理人：万金刚，江西瀚友律师事务所律师。
被告：梁月琴（曾用名：梁国情），女，1974年6月15日生，汉族，南昌市人，公务员，住江西省南昌市东湖区。
委托代理人：赵木华，江西瀚友律师事务所律师。
原告肖航东、张晓金诉与被告涂乐华、梁月琴房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告肖航东、张晓金及其委托代理人李浩挺、章慧、被告涂乐华的委托代理人万金刚、被告梁月琴的委托代理人赵木华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖航东、张晓金诉称：2000年10月10日，原告肖航东与被告涂乐华签订了一份《协议书》约定，被告涂乐华将其所有的位于青云××大队××单元××室（××青云××区××大道××单元××室）以45000元转让给原告肖航东；同时，协议还约定，产权证下发以后，被告涂乐华愿意协助原告办理过户手续。原告于签订协议当日付清了全部房款，并开始占有、使用该房屋至今。2003年12月26日，被告取得上述房屋所有权证后将房产证交付给了原告，但却未配合原告办理房屋过户手续。期间虽经原告多次催促，两被告却以各种理由推诿，致使原告至今未能将该房屋产权过户至自己名下。两被告拒不配合办理房屋过户手续的行为，已严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令两被告立即将登记在其名下的坐落于南昌市青云××区××大道××单元××室的房屋（房屋所有权证号：洪房权证青字第××号）过户至两原告名下；本案诉讼费由被告承担。
被告涂乐华辩称：本案属于买卖合同纠纷，属于债权债务关系，应当适用诉讼时效的法律规定，原告没有证据证明诉讼时效中断，本案诉讼时效已过，请求法院驳回原告的诉讼请求。该合同是涂乐华个人签订，但到目前为止，不能协助办理房屋过户，合同目的不能实现。
被告梁月琴辩称：本案涉案不动产，是二被告的夫妻共同财产，该不动产的物权变动，应由夫妻双方共同决定，任何一方擅自对其进行处分，在未得到我方追认的情况下，属于无权主张，对我不产生法律效力。被告涂乐华出售房屋的行为，不形成表见代理，原告肖航东在购买该不动产时，不具有善意，不符合善意取得。根据合同的相对性，房屋转让协议书对我不具有法律约束力，原告的诉讼请求不符合继续履行合同的法律规定，原告诉讼请求已超过诉讼时效，原告已丧失实体权利，应驳回原告的诉讼请求。
经本院审理查明：原告肖航东与张晓金于1990年6月14日办理登记结婚，被告涂乐华与梁月琴系夫妻关系。2000年10月10日，被告涂乐华与原告肖航东签订一份《协议书》，载明：本人涂乐华有一套房改房，在青云谱大队二单元401室（有产权，不包过户），现以45000元卖给肖航东，产权证现还未发下来，如一发下来即交给肖航东，如肖航东需办理过户手续，本人愿意协助办理，注明：这套住房不存在任何经济纠纷，如有此事，我双倍赔偿。原告肖航东和被告涂乐华在该协议书上签名。被告涂乐华还在该协议书内容下方载明：今收到人民币45000元。协议书签订当天，被告涂乐华将该房屋的钥匙交给原告肖航东，原告肖航东、张晓金于2001年开始占有、使用该住房至今，居住期间无人对其占有、使用该房屋提出异议。被告涂乐华于2003年12月26日取得坐落于青云××区××大道××单元××室房屋的产权证，该产权证亦由原告肖航东代为领取并保管至今。被告涂乐华的妻子梁月琴庭审中称其在该房出售一个月后知道了房屋出售消息，并以不同意被告涂乐华卖房为由拒绝办理产权过户登记手续，故引发本案诉讼。
另查明，1999年12月30日，被告涂乐华向南昌市公安局交通警察支队交纳了购房款19619元，并于2000年11月28日与南昌市公安局交通警察支队签订一份《南昌市房改出售公有住房契约》，由南昌市公安局交通警察支队将坐落于青云××区××大道××单元××楼××号住房一套，套建筑面积64.93平方米出售给被告涂乐华；被告涂乐华按成本价购买住房，实际应付购房款计19619元。2001年4月1日，南昌市公安局交通警察支队向被告涂乐华出具了坐落于洪都大道××单元××楼××号的售房发票。被告涂乐华于2003年12月26日取得了该房屋的产权证。
上述事实，有身份证、结婚证、户籍登记信息、协议书、江西省南昌市公有住房出售专用发票、江西省公安交通警察总队收款收据、南昌市房改出售公有住房契约、具结书、房屋所有权证及原、被告的当庭陈述在案佐证。
本院认为：坐落于青云××区××大道××单元××楼××号住房系被告涂乐华、梁月琴夫妻存续期间购买的房屋，应为夫妻共同财产，夫妻双方有平等的处理权。被告涂乐华与原告肖航东于2000年10月10日签订的《协议书》，将该房屋转让给肖航东，并约定待其取得房屋产权证书后办理过户登记手续，肖航东依约支付了房款，并自2001年即占有、使用该房屋，在被告涂乐华未取得房屋产权证及被告梁月琴没有在该协议书上签字确认时，该《协议书》应属效力待定合同，但被告梁月琴在该协议书签订后一个月左右知道被告涂乐华的房屋出售行为后，并未对原告肖航东提出异议并要求撤销该《协议书》或要求原告肖航东搬离该争议房屋，依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条之规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任；未经追认的行为，由行为人承担民事责任，本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。故在本案中，被告梁月琴在知道被告涂乐华的出售房屋行为后未提出异议的行为，应视为其对被告涂乐华的房屋出售行为的同意，且被告梁月琴与被告涂乐华系夫妻关系，原告肖航东有理由相信被告涂乐华出售房屋的行为系有代理权的，且原告肖航东已支付相应价格，并实际占有使用了该房屋。被告涂乐华于2003年12月26日取得了该房屋的产权证，根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力；另《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。故原告肖航东与被告涂乐华签订的《协议书》合法有效，原告肖航东要求两被告继续履行合同、协助其办理过户手续的主张，符合法律规定，本院予以支持，但依据双方签订的《协议书》，办理过户手续产生的相应费用应由原告肖航东承担。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告涂乐华、梁月琴于本判决生效之日起七日内协助原告肖航东、张晓金办理坐落于青云谱区洪都大道171号2单元402室房屋的过户手续，过户费用由原告肖航东、张晓金承担。
案件受理费5098元、保全费1786元，共计6884元（原告已预交），由被告涂乐华、梁月琴承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 郭起莲
人民陪审员 于建国
人民陪审员 胡 敏
二〇一六年十月十四日
书 记 员 洪 琳