安徽省六安市裕安区人民法院
民事判�书
（2014）裕民二初字第00770号
原告：叶长松，男，汉族，1986年3月4日生，住安徽省霍邱县。
原告：叶长飞，男，汉族，1990年10月20日生，住安徽省霍邱县。
原告：饶从莲，女，汉族，1964年11月20日生，住安徽省霍邱县。
原告：叶炳村，男，汉族，1935年4月17日生，住安徽省霍邱县。
原告：周开云，女，汉族，1933年6月6日生，住安徽省霍邱县。
五原告共同委托代理人：程玉峰，安徽晟成律师事务所律师。
被告：姚远东，男，汉族，1987年1月26日生，住安徽省霍邱县。
被告：姚生友，男，汉族，1963年9月12日生，住安徽省霍邱县。
两被告共同委托代理人：李甫，安徽英锐律师事务所律师。
两被告共同委托代理人：谢成尚，安徽英锐律师事务所律师。
原告叶长松、叶长飞、饶从莲、叶炳村、周开云诉被告姚远东、姚生友房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，�法组成合议庭，公开开庭进行了审理。五原告及其特别授权委托代理人程玉峰、被告姚生友及其两被告的特别授权委托代理人李甫均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
五原告诉称：五原告系叶乃明的近亲属，和叶乃明共同生活多年。2004年五原告及亲人叶乃明共同从六安市购买门面房××处，位于六安市裕安区磨子潭路帝都豪园小区2幢S36号，面积147.36平方米，该房登记在叶乃明名下，于2005年9月6日领取了房地产权证。2013年10月五原告的亲人叶乃明因沉迷于赌博，欠下被告姚生友赌债。于是，姚生友伙同其子姚远东强行将叶乃明和妻子饶从莲从姚李绑架到六安市皋翔公证处，逼迫叶乃明签下《存量房买卖合同》，逼迫叶乃明将价值240万元的门面房以140万元低价卖给姚远东，而姚远东并未实际支付购房款140万元。叶乃明自从签下卖房合同后，××直心神不宁，精神�分痛苦，五原告并不知道其中原因，也不敢多问，2014年5月9日深夜，叶乃明上吊身亡。叶乃明去世后，五原告才了解到诸多其长期参与赌博欠下赌债的事实，同时也了解到叶乃明未经财产共有人同意出售门面房的事情。五原告认为，两被告恶意串通，用协迫手段，强迫叶乃明签下卖房合同，违背了叶乃明的真实意思，且没有支付购房款，该《存量房买卖合同》应当判决撤销，因此，诉请法院：1、要求撤销被告姚远东与叶乃明签订的《存量房买卖合同》；2、判令被告姚远东协助办理房屋产权过户登记手续，将六安市裕安区磨子潭路帝都豪园小区2幢S36门面房过户至五原告名下，或者将涉案房屋产权恢复到叶乃明，费用由被告姚远东承担；3、由两被告承担诉讼费用。
两被告辩称：对原被告的主体资格提出异议，从原告的诉请中看，是买卖合同纠纷，五原告中间除饶从莲和被告姚远东之外，均不是合同当事人，虽然其他四原告系叶乃明的近亲属，但叶乃明的合同权利和义务并不当然由该四原告享有，因此本案的原告应该为饶从莲，被告为姚远东。××、答辩人与叶乃明所签《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，具有法律效力。1、《存量房买卖合同》是答辩人姚远东与叶乃明、饶从莲之间本着平等、自愿、合法的原则所签订的。从合同的内容看，完全符合合同成立及生效的条件，并无任何法定撤销及无效的理由。2、委托书及公证书也是叶乃明、饶从莲在六安市高翔公证处真实意思表示，并非如原告诉状中所称的是在强迫的情形下签订的。3、涉案房产售前为叶乃明和饶从莲夫妻共同财产，其他原告无共有的权利，因而并不需要他们的同意。二、答辩人与叶乃明鉴定的买卖房屋价格合理，符合市场行情，并无低价买卖情形。该笔买卖的房产价格140万元即是双方商定的，又基本符合当时的市场价格，而且房产评估机构评定的价格也只有120万元。三、买卖房屋已经交付，且已完成了过户手续。买卖行为已经完成，答辩人也缴纳了过户登记所需各项税费，之前通过他人将购买房产的款项付予叶乃明，叶乃明也出具了收条。现该房产为答辩人的私人合法财产，被答辩人的诉讼请求无任何事实与法律依据。综上，本案被告在房屋买卖行为发生近8个月时间里，从未有人提出过任何异议，现如今因家庭矛盾，迁怒于答辩人，编造理由，企图夺回房产，系背信弃义行为，理应受到谴责。望法庭查明事实，依法判决驳回被答辩人的诉请请求。
原告为证明其主张，向本院提交如下证据：
证据××、五原告的身份证复印件，证明五原告的身份情况及诉讼主体资格。
证据二、房地产权证××份�霍邱县姚李镇双红村委会证明××份，证明：（1）、五原告及五原告近亲属叶乃明共同购买了门面房××处，该房位于裕安区磨子潭路帝都豪园2#S36，面积147.36平方米，登记的房地产权利人为叶乃明，实为五原告和叶乃明共同购买，共同共有，该房设计用途为商业经营，于2005年9月6日办理房产证，权证字号为房地权商办字第322511号。（2）、村委会证明证实叶乃明××家6人共同生活，即叶乃明、饶从莲、叶长松、叶长飞、叶炳村、周开云，涉案房产为家庭共有财产，属于六人共同共有，叶乃明处分共有财产时，应当征得房屋共有权人三分之二以上同意，未经共有权人同意而擅自处分共有财产的行为属于违法行为，所签订协议应当判决撤销。
证据三、房屋买卖合同××份，证明被告姚远东、姚生友采取胁迫手段，使叶乃明、饶从莲在违背真实意思的情况下订立房屋买卖合同，出售涉案门面房，且该协议未经房屋共有权人三分之二以上同意并追认，房屋买卖合同属于可撤销协议，五原告要求撤销该协议有理有据，应当得到支持。
证据四、证人李某的笔录××份、人民法院依法调取的公安机关询问笔录八份，主要证明以下事实：（1）、证明被告姚远东的母亲王增荣长期参与赌博，在赌场放高利贷的事实。（2）、证明五原告的亲人叶乃明长期参与赌博，欠下被告姚远东的父亲姚生友、母亲王增荣赌债的事实。（3）、证明叶乃明为偿还所欠姚生友、王增荣赌债而被胁迫出售门面房用于抵偿赌债的事实。（4）、证明被告姚远东没有实际支付140万元购房款。（5）、证明王善庭和姚生友关于支付购房款过程的陈述是相互矛盾的，姚远东、姚生友没有实际支付购房款，房屋买卖协议应当判决撤销。
证据五、录音资料二份，证明目的：（1）、�明叶乃明、饶从莲签订《房屋买卖合同》是在被胁迫情况下签订的，并非二人自愿，买卖合同应当判决撤销。（2）、签协议过程中，饶从莲、叶乃明是哭着到六安的，然后又哭着回姚李的；（3）、证明姚生友、姚远东并未实际支付购房款140万元；（4）、叶乃明卖房是因欠下巨额赌债，名为卖房，实为以房屋抵债，卖房并非叶乃明真实意思表示，是因为受到被告胁迫所为。（5）、证明姚李镇除了叶乃明因赌博欠下巨额赌债外，张国际、李某均因赌博欠下赌债而被迫离家出走，因叶乃明欠下赌债被逼上吊自杀××事引起公安机关重视而立案侦查，相关赌博及开设赌场犯罪嫌疑人部分已经被刑事拘留，部分已经逮捕，部分批捕在逃，部分被取保候审，证明该案房屋买卖协议系叶乃明为偿还赌债而被胁迫签订，被告及其家庭成员组织原告亲人叶乃明参赌，逼迫叶乃明以签�房屋买卖协议的形式以房屋抵赌债的行为属于违法甚至构成犯罪，涉案协议属于应当撤销的协议。
证据六、被告办理涉案房屋过户票据××组，证明目的：（1）证明五原告亲人叶乃明于5月9日晚夜间（星期五）上吊自杀，被告在5月12日（星期××）上午即匆忙办理房屋产权过户手续，原告发现后申请法院保全而停止办理过户手续，原告请求法院判决被告协助将房屋产权过户至五原告名下或者恢复至叶乃明名下。（2）、证明被告内心有鬼，自知房屋买卖协议签订过程违法，已经逼死人命，所以才匆忙办理产权过户（没有证据，证据在被告处，被告举证我们说明，不作为证据）。
证据七、评估报告告、鉴定费发票，证明涉案房屋实际价格为1949100元，原告支付鉴定费13000元。
两被告对原告所举证据质证意见为：
证据××、符合资格的只有饶从莲××人，其他人与本案没�关联性。
证据二、与本案不具有关联性，证明身份情况的应当是当地的公安机关，而不是村委会，对其证明目的有异议，该份证明看不出与本案房产有任何关系。
证据三、买卖合同在本案中的三性均无异议，但其证明目的有异议，从合同中签字可看出是叶乃明与饶从莲书写的，看不出胁迫，因此不存在撤销的情形和理由。
证据四、第××份李某的询问笔录与本案没有关联性，证人对很多情况并不清楚，不能作为定案的证据；对其他证人笔录三性均无异议，对其证明目的有异议。
证据五、录音三性均有异议。
证据六、真实性无异议。
证据七、对房地产估价报告1、该报告不具有关联性。房地产价格是随时间变化而不同，该报告估价时点为2013年10月1日，根据估价时点原则，估价结果194万余元对应的应该是2013年10月1日时点而不是原被告签订《存量房买卖合同》的�间，即2013年10月28日。二者相差近××个月，房产价格上也不可能无丝毫变化，因此该报告的估价结果与本案没有关联性。2、该报告估价结果不具有真实性。该报告的估价时点正值十××黄金周，大量购房户会在此时签约，房地产市场属于卖方市场，价格看涨，而黄金周××过，房地产市场又趋于冷淡，价格又止涨看跌。因此，该报告的估价结果不能反映评估房产的真实价值。而且报告的估价时点与本案房产交易时间相差较大，其估价结果更加不能反映案涉房产的真实价值。3、该报告不具有合法性。原告在起诉状中已经提出房产价格问题，依法应该就此在举证时限内提交涉案房产的估价意见或者向法庭提交估价申请，已完成己方举证责任。但直到法庭辩论终结前，原告都没有提出，而庭审后数日才提出申请，明显违反了法定程序。因此该报告是在程序违法时出具的，不具合法性。4、该报告不能证明房产交易显示公平。从原告购房时60余万元到2013年交易140万元，再到估价的194万元。被告购房款加上税费已达160多万元，如果与估价的194万元相比也只相差20余万元。对这20余万元的差价，交易双方经过讨价还价，体现了双方真实意思，不违反等价有偿的原则和法律的禁止性规定。因此，该份报告不能作为证据使用。
两被告为证明其主张，向本院提交如下证据：
证据××、两被告身份证复印件，证明两被告身份基本情况。
证据二、存量房买卖合同，证明涉案房产系权利人叶乃明和原告饶从莲当着公证员的面亲笔签订。
证据三、委托书及公证书，证明原告将售房等相关权利经公证已经委托给了姚生友。
证据四、房地产权证及结婚证，证明涉案房产基本登记信息及无其他共有权利人，房产售前系叶乃明和饶从莲夫妻共同财产。
证据�、收条××份，证明原告方已经收到全部售房款140万元。
证据六、六安市权属登记受理通知单，证明六安市房地产登记机构已经受理涉案房产的过户登记，并已完成登记，只待出证。
证据七、过户登记所需各项税费凭证及打款凭证等，证明被告已经缴纳全部房产过户登记税费。
证据八、电子转账凭证，证明2013年10月31日从姚生友的账户转到叶乃明账户30万元。
证据九、申请调查证据，证明胡代华证实饶从莲改名的经过，问饶从莲要求他出具证明是时候是否有异样表现，答没有，涉案房产买卖系自愿行为，并无房款抵付赌债情形及房产当时的市场价格等。
证据十、商品房买卖合同、销售发票××份，证明原告当时购买房屋的价格为60余万元，到2013年出售时增长了140万元，房屋价格不具有客观性。
证据十××、窦正涛的证言，证明（1）他讲到了本案原告饶从莲告诉他房屋卖给了姚生友，且听他讲可能给现金了。（2）叶乃明的死，不是姚生友逼的。叶乃如证言，证明（1）本案原告与叶乃明将卖房子事情告诉了叶乃如，饶从莲还告诉了叶乃如救了叶乃明××命，把房子卖了，给他还赌债。（2）证明在2013年清明节时，叶乃如批评了叶乃明，当时夫妻两人都没有讲什么，这说明原告对买卖房屋××事包括价格都没有提出异议。（3）导致本案的发生，不是因为房价过低。而是因为，原告方想通过闹丧，解决二个问题，××个是把房屋要回来。第二个是通过警告叶乃明的债务人不敢来要钱。
五原告对两被告所举证据质证意见为：
证据××、真实性无异议，姚远东出生于1987年1月26日，我方认为其没有能力支付购房款，所以该案买卖合同是虚假的合同，视为以房抵债。
证据二、买卖合同的真实性、关联性无异议，对其合法性有异议，签合同并非叶乃明、饶从莲自愿，我方有证据证实且被告并未按约定××次性支付140万元。
证据三、真实性无异议，对合法性有异议，原告饶从莲和丈夫叶乃明签委托书是事实，但并非出于自愿，而是被迫。
证据四、真实性无异议，但涉案房产虽登记为叶乃明××人，视为饶从莲和其他四原告共有，所以叶乃明处分应当经三分之二以上共有权人同意。
证据五、真实性无异议，但叶乃明并未收到所谓的140万元，被告应提供140万元的银行转账凭证或者取款凭证；且收条与姚生友、王善庭、王增荣的陈述都是矛盾的，证明被告并未支付140万元。
证据六、真实性无异议，但是我们对权属转让的合法性持有异议，是被告得知叶乃明去世后，匆忙的转移房屋产权，逃避房屋返还义务，不具有合法性。
证据七、真实性、关联性无异议，原告认为被告违规违法办理房屋产权登记手续�在购房协议被撤销后我方请求被告协助办理产权登记恢复义务，要求将房屋产权恢复至叶乃明名下或者协助办理至五原告名下。
证据八、真实性无异议，但仅能证明姚生友支付叶乃明30万元，余款110万元未付，被告姚远东未支付全部购房款，购房协议违法，应该判决撤销。
证据九、除了胡代华的证言，被告作为证据提交，其他所有询问笔录被告未作为证据提交，其中原因是其他笔录均对被告不利，且能够证明强迫卖房及未付购房款的事实，但被告同时对三性没有异议，我方请求采信该组证据，特别是有关强迫卖房的陈述内容。
证据十、真实性不持异议，对关联性有异议，该份买卖发票不能反映涉案房屋的实际价值。因2013年之前的10年时间，是我国的房价涨幅最大的时间段。所以，60万元购房至2013年涨到200万元，是很平常的。
证据十××、两位证人证言的合法性无异议，对证言的客观性和关联性有异议。该二份证言属于传来证据，证人是通过道听途说获取的相关信息，不具有真实性。另外，被告没有全面宣布证人证言的内容。证人证言反映有，饶从莲和叶乃明卖房是被逼迫的。
经庭审当事人陈述，举证、质证，对原、被告所举证据认证如下：××、对五原告所举证据1、3、5、6、7其真实性予以认定；证据2房地产权证予以认定，对双红村村委会证明其证明目的不予认定；证据4证人证言对叶乃明长期参与赌博的事实予以认定。二、对被告所举证据1、2、3、4、6、7、8、9、10其证据真实性予以认定；证据5真实性予以认定，对叶乃明是否收到140万元事实不能认定；证据11证人证言其证据真实性予以认定，对证明目的不予认定。
查明事实为：原告饶从莲与叶乃明系夫妻，原告叶长松、叶长飞系饶从莲与叶乃明的儿子，原告叶炳村、周开云系叶乃明的父母。2004年原告饶从莲与叶乃明从六安市购买门面房××处，位于六安市裕安区磨子潭路帝都豪园小区2幢S36号，面积147.36平方米，该房登记在叶乃明名下，于2005年9月6日领取了房地产权证，证号：房地权商办字第322511号。叶乃明生前因沉迷于赌博，欠下许多赌债，为了偿还欠款，2013年10月叶乃明将该门面房以140万元的价格，出售给被告姚生友及其子姚远东，双方××起到六安市皋翔公证处签订了《存量房买卖合同》，合同约定：双方于2013年10月28日到六安市公证处办理本合同交易房屋授权公证、合同公证时，姚远东××次性支付房款140万元。2013年10月30日叶乃明出具××份收到140万元的收条给姚生友。2014年5月9日深夜，叶乃明上吊身亡。得知叶乃明去世后，被告于5月12日到六安市房产局办理房地产过户手续，缴纳了各项过户费用。原告当日申请本院诉前保全，冻结该房屋过户，并提起诉讼。
另查，140万元购房款，两被告仅提供××笔30万元的转账凭证，其余110万元，两被告陈述，2013年8月叶乃明向他借款40万元，从中抵销，之后分期付给叶乃明70万元，分别从曹金华借款20万元、曹守俊借款20万元、从三个亲家处每人借款10万元，借款时都出具了借条。
诉讼中，根据案情需要，原告申请对涉案房屋价格在2013年10月份前后的实际价格进行评估，同时对两被告借款支付叶乃明房款，所出具的借条笔迹形成时间进行鉴定。2014年10月30日经本院委托安徽华瑞房地产土地评估有限公司（2014）180084号房地产估计报告，涉案门面房在2013年10月1日的市场价值为194.91万元。对借条笔迹形成时间的鉴定，被告陈述借款已还清，借条销毁了，没有原件，故无法鉴定。
本院认为：××、关于五原告诉讼主体问题。本案是房屋买卖合同纠纷，合同相对人应当是叶乃明与饶从莲夫妇和姚远东，本案五原告中只有饶从莲主体适格，其他四原告的主体不适格。二、关于诉讼请求问题。《中华人民共和国民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案涉案房屋的所有人叶乃明生前沉迷于赌博，欠下许多赌债，因债权人催要债款，夫妻俩急于还款，将194.91万元的房屋以140万元出售给两被告，双方虽签订了《存量房买卖合同》，但在订立合同时，从价款上看显然显失公平，该份合同系可撤销合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同撤销后，因该合同取得的财产应当返还；有过错的××方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。故两被告应当将涉案房屋返还给原告饶从莲。从证据看，叶乃明在生前打下了140万元的收条，而被告没有证据证明支付了140万元，只能证明支付30万元的事实，该30万元原告饶从莲应予返还。两被告因房屋过户所缴纳的相关费用，应该根据过错合理分担，因双方均有不同程度过错，如相关部门不能退还，其损失应由原、被告双方按4：6比例承担。因涉案房屋产权尚在叶乃明名下，原告的第二项诉讼请求无事实依据，不予支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十四条第××款第二项、第五十八条之规定，判决如下：
××、撤销姚远东与叶乃明、饶从莲签订的《存量房买卖合同》；
二、被告姚生友、姚远东于判决生效之日起十日内将位于六安市裕安区磨子潭路帝都豪园小区2幢S36号（面积147.36平方米）门面房返还给原告饶从莲；
三、原告饶从莲于判决生效之日起十日内返还被告姚生友、姚远�购房款30万元整；
四、驳回原告叶长松、叶长飞、叶炳村、周开云的诉讼请求；
五、被告姚生友、姚远东办证所受到的损失由原告饶从莲承担40%；
六、驳回原告饶从莲要求被告姚远东协助办理房屋产权过户登记手续，将六安市裕安区磨子潭路帝都豪园小区2幢S36门面房过户至五原告名下，或者将涉案房屋产权恢复到叶乃明，费用由被告姚远东承担的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10000元，由原告饶从莲负担4000元，被告姚生友、姚远东负担6000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审判长 陈锡如
审判员 钱 静
审判员 程如彬
二〇一四年十二月二十九日
书记员 鲍伟伟
附：本案相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。