辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）辽01民终11195号
上诉人（一审原告、反诉被告）：沈阳燃气有限公司，住所地：沈阳市和平区新华路8号。
法定代表人：卢俊，该公司董事长。
委托诉讼代理人：封世伟，男，1982年9月8日出生，汉族，系单位职工。
委托诉讼代理人：李铁，男，1980年2月29日出生，汉族，系单位职工。
上诉人（一审被告、反诉原告）：王庆松，女，1972年6月19日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。
上诉人沈阳燃气有限公司（以下简称为“燃气公司”）因与上诉人王庆松土地租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2015）大东民二初字第01524号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长（主审），审判员王虹、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人燃气公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法发回重审或改判；2、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。主要理由：1、一审法院对本诉部分事实认定不清，逻辑混乱；2、一审法院对反诉部分超范围审判，并且事实认定不清，证据不足，适用法律错误。
上诉人王庆松上诉请求：1、请求二审法院对沈阳市大东区人民法院（2015）大东民二初字第01524号民事判决第二项予以改判；2、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。主要理由：一审法院适用法律错误。上诉人认为由于被上诉人没有履行承诺，致使上诉人租赁该土地没有达到预期的使用效果预期的收入，所投入的资金没有收回，应判令被上诉人赔偿全部经济损失。另外，该土地上四间房屋及移动公司发射塔和机房建在上诉人所租赁的土地上，该房屋的收益42万元应归上诉人所有。
燃气公司（一审原告、反诉被告）一审起诉称：原、被告双方于2009年5月31日签订了《房屋出租合同》，约定将位于大东区北大营街9号的土地租赁给被告用于汽车维修使用，租期6年，自2009年6月1日起至2015年5月31日止。原告支付租金至2011年11月30日，剩余租金至今未付，经原告多次催告无果。现合同期限已届满，原告无故拒不交还土地，其行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益。依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定向法院提起诉讼：1、判令被告腾空位于沈阳市大东区北大营街9号的土地交还原告；2、判令被告支付自2011年12月1日至2015年5月31日的租金52.5万元，并按银行同期贷款利率支付逾期利息67,875元（从2011年12月1日被告欠租金之日起暂计算至2015年5月31日）；3、由被告承担诉讼费用。
王庆松（一审被告、反诉原告）一审反诉诉称：双方于2009年6月1日签订租赁合同，但被反诉人于2009年8月1日才将土地交付我使用，依法应扣除2个月房租。被反诉人与我已达成协议同意将租期延后2个月。被反诉人将我租用的土地于2009年8月1日交付我使用后，被反诉人当时并没有将租赁土地上的建筑物清理，而是我将土地上的38间建筑物以12.8万元买下。而实际上，这些建筑对我而言一点用处都没有。当时我的厂房原计划是建在北侧的，土地中间和南侧用于做停车场用的。由于我买下的这此建筑物在北侧，我不得不改变计划，把厂房建在了中间。使我土地的利用率大大的降低，故我代替被反诉人清理租赁土地建筑产生的12.8万元，应由被反诉人承担。被反诉人于2012年初在没有通知我及我不知情的情况下开始动迁我租用该土地西侧以外的部分及地上建筑物加气站，在建加气站施工时被反诉人将我建的下水管道挖断，致使我租用土地上的污水不能排出，导致污水淹了我办公室及库房，将我办公用的电脑主机损坏，库房内物品损失。综上，在租赁期间因被反诉人的过错行为导致我无法正常经营，该土地已经基本丧失租赁用途，故我依法行使抗辩权拒交租金。被反诉人在拆迁和建设加气站12个月的时间内将我修理厂交通堵死，我修理厂在此期间属于停业状态，我不应交付租金，被反诉人应予我赔偿。更为重要的是，反诉人在租赁期间经被反诉人同意，在租赁土地上承建了地上建筑物及安装动力电等附属设施，如果被反诉人主张解除合同，腾空土地，那必然要依法对该建筑物及附属设施进行折价赔偿。地上有移动公司发射塔和机房。在此之外还有4间房屋也在此土地上。移动公司租金没有给我，给原告了。故起诉至法院：1、判令驳回被反诉人要求支付租金及利息的诉讼请求；2、判令被反诉人对反诉人在租赁期间承建的维修车辆的厂房1000平方米、道路铺设及安装动力电等附属设施进行折价赔偿900,000元；3、在我租赁时所买的房屋38间共计12.8万元应由被反诉人赔偿。及被反诉人支付我移动公司的发射塔和通讯机房租金每年3万元，6年合计18万元；4、判令被反诉人支付我4间房屋占用我所租赁的土地上的租金每间房屋每年1万元。4间房屋每年4万元，6年合计24万元；5、判令被反诉人支付反诉人修理厂在停业状态时的工人工资、工人保险、工人伙食及住宿费用等费用10万元；6、被反诉人承担本案诉讼费用及鉴定费用。
燃气公司（一审原告、反诉被告）辩称：没有事实及法律依据，请求驳回被告的反诉请求，当时我公司与被告签订房屋租赁合同时被告对租赁场地的情况是熟知的，自此情况下签订的合同对于双方是公平的，被告对后期场地拆迁和新建行为与我公司无关。合同中并无对新建建筑物归属问题进行约定，按照相关法律规定，在合同到期恢复原状，将场地腾出交付我们。移动公司的塔站我方也没有收取租金，是怎么建的我方不清楚。对于38间房我方不了解情况。被告所述4间是我们接手时就已经存在的。
一审法院查明：2009年5月31日，原告与被告签订出租合同，约定原告将位于沈阳市大东区北大营街9号的土地3000平方米，出租给被告用于汽车维修使用。租期为6年，从2009年6月1日起至2015年5月31日止，年租金为15万元。双方约定原告的义务为：按时将租赁物交付承租方使用；在合同期满后，按合同规定验收承租方返还的租赁物。被告的义务为：按时交纳租金，如违约出租方有权将租赁物收回；在租赁期间承担所发生的水、电、气、采暖等一切相关费用。
2009年8月1日，被告与案外人王家宏签订协议书，约定王家宏将煤气公司土地的地面建筑物物出卖与被告，2009年8月1日起由被告收全部房租。2009年8月24日，原告与沈阳供电公司大东供电分公司签订配电设备产权、维护范围协议书，双方明确了设备产权及维护范围，其中属于王庆松的设备为：以用户墙外接户线与内线的接头为分界点（如无接头以穿墙管外端为分界点），接头以下设备（负荷侧设备）由被告负责维护。2009年9月14日，原告向大东区执法局出具了一份情况说明，内容为该公司同意被告在土地上建汽车修理厂维修车间。
2015年9月28日，被告向本院提出鉴定申请，要求对位于沈阳市大东区北大营街9号地面的所有建筑物现值进行评估，经本院委托，辽宁天和资产评估有限公司于2015年12月18日出具资产评估报告书，评估结论为地上建筑物价值为1,099,587元。
一审法院认为：原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，为合法有效。原告已将土地交付被告，被告也已实际使用。现合同已到期，双方未再续签合同，故原告要求被告腾空土地并交还的诉请本院予以支持。
本案中，租赁标的物为土地，原告是为获取土地孳息，被告是为利用土地获取经营收益，双方在合同中约定被告承租用于汽车维修，那么被告在土地加盖建筑物的行为系其经营行为，其建筑物价值的多少不应在原告的预期范围内。双方在订立合同时可预见的合同期满后的处理结果应当是被告将土地恢复原状后交付原告，但在合同履行过程中，在2012年初，租赁土地的西侧建造加气站，在本案审理过程中，本院与原、被告及评估方共同到现场勘查，从现场情况来看，加气站无论在加建过程中还是加建后，都足以影响被告经营，被告拒付租金有事实依据。无论原告是否为加气站的建筑方，其提供的租赁物已不符合初始租赁条件，被告要求赔偿固定资产的现值及工人工资等费用，实质是要求对固定资产未充分使用及人工费用不合理支出的赔偿，原告应以减免租金或延长租期等形式抵顶原告经营收益的减少，赔偿的最高额应为原告从该土地上获取的收益即租金90万元，因租赁地面上建筑物的现值经评估为1,099,587元，故原告应向被告赔偿的数额应为90万元，被告未交付租金数额为52.5万元。故原告还应赔偿被告损失37.5万元。
原、被告在签订合同之初，对于土地上存在的原有建筑物如38间房屋、发射塔、通讯机房、4间房屋等，原、被告应当是明知的，被告与其原所有人达成协议应与原告无关，因此，本院对被告的上诉请求不予支持。
一审法院判决：一、被告（反诉原告）王庆松于本判决生效后90日内腾出位于沈阳市大东区北大营街9号的土地并交还原告（反诉被告）沈阳燃气有限公司；二、原告（反诉被告）沈阳燃气有限公司于本判决生效后10日内赔偿被告（反诉原告）王庆松损失375,000元；三、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费9728元，由原告负担9,628元，被告负担100元；反诉费8,340元，由原告负担6,400元，被告负担1,940元；鉴定费13,000元，由原告负担。
本院查明的事实与一审法院认定事实一致。
本院认为：按一审判决认定的事实，本案二上诉人王庆松、燃气公司于2009年5月31日签订《房屋出租合同》，约定上诉人燃气公司将位于沈阳市大东区北大营街9号的土地3000平方米，出租给上诉人王庆松用于汽车维修使用。租期为6年，从2009年6月1日起至2015年5月31日止，年租金为15万元。双方约定原告的义务为：按时将租赁物交付承租方使用；在合同期满后，按合同规定验收承租方返还的租赁物。被告的义务为：按时交纳租金，如违约出租方有权将租赁物收回；在租赁期间承担所发生的水、电、气、采暖等一切相关费用。双方对租赁合同到期后，地上新建房屋的处理没有约定。
根据上述事实以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”的规定，本案属于土地租赁合同终止后的财产清算问题，对于双方是否经过协商而新建的房屋的适当、合理的清算，需要进一步查清事实。故一审判决仅以“原告应以减免租金或延长租期等形式抵顶原告经营收益的减少，赔偿的最高额应为原告从该土地上获取的收益即租金90万元，因租赁地面上建筑物的现值经评估为1,099,587元，故原告应向被告赔偿的数额应为90万元，被告未交付租金数额为52.5万元。故原告还应赔偿被告损失37.5万元”支持被告（反诉原告）的诉讼请求依据不足，本案发回重审为宜，在重审中对双方权利义务重新认定及分配，并对涉案土地的剩余租金支付问题、新建房屋的费用给付问题进一步查清事实。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市大东区人民法院（2015）大东民二初字第01524号民事判决；
二、发回沈阳市大东区人民法院重审。
审 判 长 孙 卓
审 判 员 王 虹
代理审判员 史舒畅
二〇一六年十一月十六日
书 记 员 郑金玲
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。