苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）相民初字第00670号
原告深圳中旅联合物业管理有限公司苏州工业园区分公司，住所地江苏省苏州市工业园区东方花园19-104。
负责人梁玉城，总经理。
委托代理人常青，江苏颐华律师事务所律师。
被告杨培芳。
被告戈军官。
原告深圳中旅联合物业管理有限公司苏州工业园区分公司（以下简称原告深圳中旅物业园区分公司）与被告戈军官、被告杨培芳物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月8日立案受理。因对被告戈军官、被告杨培芳适用公告送达方式，本案组成由审判员乔宁宁担任审判长并主审，人民陪审员邱玉芳、徐秀英参加评议的合议庭，于2016年4月29日公开开庭进行了审理，原告深圳中旅物业园区分公司的委托代理人常青到庭参加诉讼。被告戈军官、被告杨培芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告深圳中旅物业园区分公司诉称，原告受被告等业主委托，对苏州银丽高尔夫别墅进行前期物业管理。被告系苏州银丽高尔夫别墅161幢房屋业主，至今未办理入伙手续。至该小区房屋交付后一直有原告为其提供物业管理服务，按照原告和开发商、其他业主签订的《前期物业管理服务协议》和《银丽高尔夫别墅业主公约》，约定由原告为被告提供物业管理服务，物业管理费用按每月每平方米4元计算（其中物业管理费3.8元，代收代缴公共水电预支费0.2元并据实分摊），并且约定被告不按时缴纳，原告有权要求补交并从逾期之日起每日加收万分之五的滞纳金。现被告至今拖欠2014年1月1日起至2015年12月31日期间的物业管理费和公共水电费。故原告起诉至法院，请求判令被告戈军官、被告杨培芳支付物业管理费及公共水电费57129.2元，并支付滞纳金（分别从2014年7月1日起、2015年1月1日起、2015年7月1日起以每期欠付金额按照每日万分之五计算到实际支付之日），本案诉讼费由两被告承担。
被告戈军官、被告杨培芳均未作答辩。
经审理查明，2006年5月12日，深圳中旅联合物业管理有限公司（乙方）与苏州银丽娱乐度假有限公司（甲方）签订《苏州市前期物业管理委托合同》一份，其中约定甲方通过招投标方式将中兴-
银丽高尔夫别墅委托乙方实行物业管理服务。双方还约定在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计算，乙方根据下属约定，按建筑面积向业主收取物业管理服务费，别墅为4元/月/㎡（其中物业管理费3.8元/月/㎡，代收代缴的公共水电预支费0.2元/月/㎡并据实分担）。
2009年7月8日，被告戈军官、被告杨培芳向苏州银丽娱乐度假有限公司购买了位于苏州市相城区阳澄湖东路168号银丽高尔夫别墅161幢一座，双方签订了《商品房买卖合同》，合同中载明所购房屋为独立别墅，建筑面积合计427.27㎡，合同还约定了交付期限等内容。其后，两被告一直没有办理入伙手续，也未与原告签订《前期物管理服务协议》等任何协议。2013年12月25日，被告戈军官通过银行转账方式向原告深圳中旅物业园区分公司交纳2011年1月31日至2013年12月31日期间的物业费及服务费合计83390.34元，其中物业管理费78260.77元，服务费5129.57元。原告深圳中旅物业园区分公司开具了通用发票。其后，两被告再未缴纳过费用。
另查，涉案房屋座落于相城区元和街道阳澄湖东路168号银丽高尔夫别墅161幢，登记建筑面积合计732.12㎡，包括成套住宅443.65㎡，地下室288.47㎡。登记所有权人仍为苏州银丽娱乐度假有限公司。
另据原告深圳中旅物业园区分公司与该小区其他业主签订的《苏州市前期物业管理服务协议》第一条约定，物业管理费用标准为别墅住宅4元/月/㎡（其中物业管理费3.8元/月/㎡，代收代缴的公共水电预支费0.2元/月/㎡并据实分担）；地下室2.1元/月/㎡（其中物业管理费1.9元/月/㎡，代收代缴的公共水电预支费0.2元/月/㎡并据实分担）。第九条约定，业主不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，物业管理企业有权要求业主补交，并从逾期之日起每日加收万分之五的滞纳金。但其中对于交费时间等未有约定。
上述事实有原告举证的商品房买卖合同、苏州市前期物业管理委托合同、苏州市前期物业管理服务协议、汇款凭证、发票、权属登记证明及当事人陈述等证实。
审理中，原告深圳中旅物业园区分公司明确其主张的物业管理费按房屋面积443.65平方米，每月每平方米物业费4元；地下室288.47㎡，每月每平方米物业费2.1元，均自2014年1月1日起至2015年12月31日止，合计57129.2元。缴纳期间实际是按照每半年缴一次，先用再付，具体来说，就是2014年1月至6月的物业费，应当在2014年7月1日前缴纳，如果不交，滞纳金应该从2014年7月1日开始计算，故本案中主张滞纳金缴纳标准按照所欠费用的每日万分之五计算。
本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业，并签订书面的前期物业服务合同。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，虽然被告戈军官、被告杨培芳没有办理入伙手续，也没有办理房屋产权登记，但两原告之前已经向原告深圳中旅物业园区分公司交纳了2011年1月31日至2013年12月31日的物业管理费，故视为两被告认可原告已经向其提供了物业管理服务。现没有证据证明此种情况发生任何变更，故两被告应当继续向原告缴纳2014年1月1日起至2015年12月31日期间的物业管理费。对于上述物业管理费的计算标准，由于两被告所签商品房买卖合同中的建筑面积与该房屋权属登记上面积相差较大，而从两被告已经交纳的物业管理费无法推算出当时是按照何种面积、何种标准交纳，故本院在本案中只能按照商品房买卖合同中载明的建筑面积427.27㎡作为计收物业管理费面积，对于计费标准，只能按照苏州市前期物业管理委托合同中约定的每月每平方米4元，分别计算2014年和2015年应付物业管理费均为20508.96元。对于滞纳金，由于原告未能举证证明其所主张的交费期间以及计算标准，故本院按照一年一交、先用后付的原则，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算相应期间的滞纳金。故被告戈军官、被告杨培芳应当支付原告深圳中旅物业园区分公司2014年1月1日至2015年12月31日的物业管理费共计41017.92元以及相应的滞纳金（以20508.96元为基准，分别从2015年1月1日和2016年1月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准分别计算至两被告实际支付之日止）。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为自动放弃答辩、质证等抗辩权利，相应承担不利的法律后果。根据《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律规定，判决如下：
被告戈军官、被告杨培芳于本判决生效之日起十日内给付原告深圳中旅联合物业管理有限公司苏州工业园区分公司2014年1月1日至2015年12月31日的物业管理费41017.92元以及相应的滞纳金（以20508.96元为基准，分别从2015年1月1日和2016年1月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准分别计算至两被告实际支付之日止）（如采用转账方式支付，请汇入原告苏州工业园区宏基物业管理有限按公司指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费收取人民币733元，公告费600元，合计人民币1333元，由原告深圳中旅联合物业管理有限公司苏州工业园区分公司负担207元，被告戈军官、被告杨培芳负担1126元（此款原告自愿垫付，本院不再退回，两被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。
审 判 长 乔宁宁
人民陪审员 邱玉芳
人民陪审员 徐秀英
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 姚丽君