福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岩民终字第360号
上诉人（原审原告）林华山，男，住龙岩市新罗区。
委托代理人谢金旺，福建正廉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）龙岩嘉盛房地产开发有限公司，住所地龙岩市新罗区。
法定代表人黄长辉，总经理。
委托代理人罗芬，福建吴子胜律师事务所律师。
委托代理人陈建明，福建吴子胜律师事务所律师。
上诉人林华山因与被上诉人龙岩嘉盛房地产开发有限公司（以下简称嘉盛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服新罗区人民法院（2013）龙新民初字第4624号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年4月16日公开开庭审理了本案。上诉人林华山及其委托代理人谢金旺，被上诉人嘉盛公司的委托代理人罗芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，2009年5月23日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：200905064）。双方在合同中约定：“原告以489280元价格向被告购买位于龙岩市新罗区西陂镇小洋村宝竹南路3号龙城春天小区第某商品房；该商品房建筑面积为123.42㎡，建筑面积109.74㎡，公共部位共有分摊建筑面积13.68㎡；被告应当在2010年2月28日前将符合约定条件的商品房交付原告使用；被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告；如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。经原告书面委托，被告可向房屋权属登记机构代办权属登记”。合同签订后，原告依约履行了支付购房款的义务。2010年3月6日，被告将约定的商品房交付给原告使用，原告向被告交纳了办证费用。交房时，原告房屋的实际建筑面积为122.99平方米，被告于交房时退还原告1705元。被告于2010年6月24日向龙岩市住建局办理了房屋的所有权初始预登记。2012年1月12日，被告为原告办理了房屋所有权证，产权证号为龙房权证字第2012002**号。2012年11月6日，被告为原告办理了国有土地使用权证，产权证号为龙国用（2012）第012123号。原告认为其已付清房款489280元，并于2010年3月11日与龙岩市嘉盛房地产开发有限公司办理了交房手续。但原告却没有在商品房交付使用后90日内即2010年6月11日前取得房产证，而被告于2012年1月12日才办好房产证，直至2012年12月12日原告才取得房产证，逾期达914天。被告于2012年11月6日才为原告办好国有土地使用权证，原告于2013年3月6日才取得该证。为此，原告诉请法院判令被告支付原告林华山逾期办理房屋权属证书违约金44720.2元（自2010年6月12日起至2012年12月12日止，合计914天，按已付款489280元日万分之一的标准计算）。
原审判决认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。双方均应按合同约定全面履行各自的义务。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定，房屋权属证书应由原告自行办理，被告应承担的合同义务仅为“应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告”，被告只有在违反上述合同义务，导致原告在办证过程中因被告的原因，使其在商品房交付使用后90日内不能取得房屋权属证书的，被告才承担自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金的违约责任。在合同履行过程中，被告于2010年3月6日将房屋交付原告使用，于2010年6月24日向龙岩市住建局办理了房屋的所有权初始预登记，但原告并未依约自行向房屋权属登记机构办理权属登记手续，也未要求被告交付办理权属登记需由被告提供的资料，而是依《合同补充协议》（附件六）第三条的约定于房屋交付的当日，即2010年3月6日向被告交纳了办理房屋权属登记所需的费用。因此，在房屋权属登记过程中，双方当事人实际上并未按照《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定履行，而是按照《商品房买卖合同》第十四条第二款“经买受人书面委托，出卖人可以向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”的约定，由原告委托被告办理房屋权属登记手续。由于双方当事人在实际办证过程中系按《商品房买卖合同》第十四条第二款的约定履行，而非按《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定履行，双方当事人的权利义务发生变更，并且双方当事人在合同中并未约定被告接受原告的委托办理房屋权属登记，需受《商品房买卖合同》第十四条第一款中关于办证期限、违约责任的约束，也未对委托办证中双方当事人的权利义务、违约责任作出约定，因此原告以被告迟延办理房屋权属证书，违反了《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定为由，要求被告承担违约责任，无法律和合同依据，故对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告林华山的诉讼请求。一审案件受理费920元，由原告林华山负担。
宣判后，原审原告林华山不服，向本院提起上诉。
上诉人林华山上诉称，1、原审判决不仅是对福建省建设厅和福建省工商行政管理局联合监制的《商品房买卖合同》第十四条的错误理解，也违背了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及相关法律的规定，并且和福建省高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第15条相冲突。《商品房买卖合同》第十四条制定的出发点是基于解决办证迟延纠纷，目的是为了维护消费者的合法权益。第一款和第二款约定的内容和性质完全不同，条款之间不存在选择和相互排斥的问题，第二款只是对第一款其中一个环节（后续办证）的补充，并没有排除第一款内容（初始预登记必须由出卖人完成），更没有免除出卖人依法应该承担的违约责任。原审判决认为上诉人委托被上诉人办证后，《商品房买卖合同》第十四条第一款对双方没有法律约束力是错误的。2、委托办证只是主合同的从属合同，双方不仅仅是单纯的委托关系，没有商品房买卖合同就没有附随的委托关系。无论谁办证，被上诉人都有提交材料，协助和配合办证的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条是普遍适用的违约责任条款，除非双方有特殊约定的除外，但被上诉人单方制定补充协议六中的格式条款也没有特殊补充，也没有免除合同第十四条的违约责任。3、被上诉人龙岩嘉盛房地产开发有限公司的下列三项违约行为，导致上诉人未能如期取得房屋权属证书，依照《商品房买卖合同》第十四条约定，被上诉人应对上诉人承担违约责任。被上诉人违约行为之一：被上诉人没有按照合同约定在交房后60日内向住建部门办理房屋所有权初始预登记。被上诉人违约行为之二：被上诉人迟延缴纳契税。被上诉人违约行为之三：被上诉人迟延提交办证申请材料。4、被上诉人办证逾期是持续性违约行为，诉讼时效应当从行为终结之日起算，上诉人领到权属证书后，才知道被上诉人的违约行为何时终止，因此上诉人起诉尚未超过诉讼时效，而且因上诉人多次向被上诉人提出要求导致诉讼时效中断，2013年5月9日前两年内的违约金应当予以支持。5、房屋权属证书包括《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。被上诉人承担的违约责任应当自交房后90天至《国有土地使用证》登记时间止。综上，请求依法撤销原判，改判支持上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人龙岩嘉盛房地产开发有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决合法，上诉人的上诉请求应予驳回。理由如下：第一，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，以及《商品房买卖合同》第十四条第一款约定，办理权属证书的义务为买受人，开发商只是协助办理。答辩人应承担的合同义务仅为“应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由答辩人提供的资料交付原告”，答辩人只有在违反上述合同义务，导致上诉人在办证过程中因答辩人的原因（违反法定协助义务），使其在商品房交付使用后90日内不能取得房屋权属证书的，答辩人才承担自逾期之日每日按上诉人已付款的0.01%向上诉人支付违约金的违约责任。合同并未约定出卖人必须在商品房交付90天后替买受人办妥权属证书。第二、在合同履行办证过程中，上诉人与答辩人是委托关系。答辩人向龙岩市住建局办理了房屋的所有权初始预登记后，上诉人并未自行向房屋权属登记机构办理权属登记手续，也未要求答辩人交付办理权属登记需由答辩人提供的资料，而是依《合同补充协议》（附件六）第三条的约定于房屋交付的当日向答辩人交纳了办理房屋权属登记所需的费用。因此，在房屋权属登记过程中，双方实际并未按照《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定履行，而是按照《商品房买卖合同》第十四条第二款“经买受人书面委托，出卖人可以向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”的约定履行代办产权证书的义务，由上诉人委托答辩人办理权属登记手续，属最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中“当事人有特殊约定”情形，故受托人的责任依法应由委托人来承担。第三、在合同中双方未对委托办证中双方的权利义务、办证时限、违约责任等作出约定。由于双方在实际办证过程中系按《商品房买卖合同》第十四条第二款的约定履行，而非按《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定履行，双方的权利义务发生变更，并且双方在合同附件六中约定答辩人接受上诉人的委托办理房屋权属登记，不受《商品房买卖合同》第十四条第一款规定的约束，也未对委托办证中双方当事人的权利义务、违约责任作出约定。因此上诉人以答辩人迟延办理房屋权属证书，违反了《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定为由，要求答辩人承担违约责任，无法律和合同依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，对一审判决查明的事实双方均没有异议，本院予以确认。
但上诉人认为一审判决遗漏以下事实的认定：1、被上诉人迟延缴纳契税。被上诉人拖延了11个月才向税务部门缴纳房产契税；原审判决写明的也只是办证费用，并未包括契税。2、被上诉人迟延提交办证申请材料。根据《龙岩市国土资源局行政审批通知书》证明被上诉人迟延至2012年10月才向国土局提交土地登记的申请材料，导致无法按期办理土地权属转移登记，致使上诉人无法按期取得房屋权属证书。3、2011年8月30日，上诉人所在小区的业主代表就房产证、土地证未办理问题向被上诉人提出过主张，本案诉讼时效中断。
本院认为，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。双方均应按合同约定全面履行各自的义务。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定，房屋权属证书应由上诉人自行办理，被上诉人应承担的合同义务仅为协助办证，即“应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告”，被上诉人只有在违反上述合同义务，导致上诉人在办证过程中因出卖人的原因，使其在商品房交付使用后90日内不能取得房屋权属证书的，被上诉人才承担自逾期之日起每日按上诉人已付款的0.01%向上诉人支付违约金的违约责任。在合同履行过程中，被上诉人于2010年3月6日将房屋交付上诉人使用，于2010年6月24日向龙岩市住建局办理了房屋的所有权初始预登记，但上诉人并未依约自行向房屋权属登记机构办理权属登记手续，也未要求被上诉人交付办理权属登记需由被上诉人提供的资料，而是依《合同补充协议》（附件六）第三条的约定于房屋交付的当日向被上诉人交纳了办理房屋权属登记所需的费用。因此，在房屋权属登记过程中，双方当事人实际上并未按照《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定履行，而是按照《商品房买卖合同》第十四条第二款“经买受人书面委托，出卖人可以向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”的约定，由上诉人以行为方式委托被上诉人办理房屋权属登记手续，双方当事人的权利义务发生变更，而在合同附件六中双方并未对委托办证中双方当事人的权利义务、办证时限、违约责任作出约定。故上诉人上诉主张被上诉人迟延办理房屋权属证书，违反了《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定，要求被上诉人承担违约责任，无法律和合同依据，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费920元，由上诉人林华山负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 小 东
审 判 员 许 培 清
代理审判员 陈 聪 聪
二〇一四年六月六日
书 记 员 刘羽芬（代）