北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第8192号
上诉人（原审被告）刘思源，男，1985年7月25日出生。
委托代理人方静，北京市威正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王成，男，1977年8月13日出生。
委托代理人田利（王成之妻），1980年6月23日出生。
上诉人刘思源因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第4859号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王成在原审法院诉称：2013年8月1日王成与刘思源签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定王成购买刘思源位于北京市的602号房屋（以下简称602号房屋）。2013年9月11日，王成取得602号房屋的所有权证。602号房屋为学区房，王成购买该房屋主要为孩子上学考虑，购买时刘思源称房屋没有登记户口，然而王成后来在咨询房屋所在学区学校事宜时方得知房屋内有他人户口，户口登记人员为邹文武、邹采晴，两人为父女关系，邹采晴现就读于该房屋所在学区学校，两人户口至今未迁出。依据王成、刘思源双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）第八条约定：“如该房屋已登记户口的，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起三十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。”刘思源经王成多次催告至今仍未履行合同约定的户口迁出义务，构成违约。依据王成、刘思源双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）第九条第一款约定：“买卖双方任何一方不按约定期限履行合同的，自约定的履行期限届满至次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行。”因此，刘思源应向王成承担违约责任，支付违约金。另，刘思源在602号房屋交付时未向王成提供燃气费用结清证明，当时双方以燃气表显示数据进行了结算。然而2014年6月王成收到燃气公司通知，此时方得知在房屋交付之前产生燃气费用16000余元没有支付，此笔费用应由刘思源承担。王成多次要求刘思源支付，刘思源一直未予支付。王成为维护自身合法权益，现诉至法院，诉讼请求为：1.请求法院依法判令刘思源向王成支付违约金暂计人民币379080元（按照房屋总价款万分之三的标准，自2013年10月12日起按日计算至户口实际迁出之日止，）。2.请求法院依法判令刘思源承担房屋交付之前产生的燃气费用16000元（具体数额以燃气公司出具为准）。3.本案诉讼费由刘思源承担。
刘思源在原审法院辩称：一、刘思源出卖房屋的行为并未构成违约，无义务承担违约责任。理由如下：1、2013年8月1日将涉案房屋卖给王成之后就将房屋相关的水卡、电卡、燃气卡等附属物品一并交给王成。将王成验收水卡、电卡、燃气卡等附属设施都处于正常使用状态下，刘思源交付602号房屋及附属设施，王成无任何异议。王成、刘思源于2013年9月11日办理了602号房屋的所有权转移手续，至此卖方的房屋正式交付买方。2、王成购买房屋的目的是用于居住，而602号房屋已经实际交付王成且不存在质量问题。房屋买卖合同的目的已经实现，出卖人的合同义务已经履行完毕。房屋买卖合同的目的已经实现，刘思源已经履行完毕合同中约定的义务。3、王成购买房屋时并未告知时购买学区房，刘思源也不知道王成想购买的是学区房。602号房屋是邹文武给王清华（系刘思源的母亲）抵债之用的，在邹文武未清偿债务时，将房屋过户给王清华。但王清华无购房资格，因此过户到刘思源名下。在过户到刘思源名下时，邹文武也未配合办理过户手续，而是通过第三方办理了强制过户手续。4、王成及家人已经于2014年12月4日将户口迁入602号房屋。刘思源在2014年才得知602号房屋内有邹文武及邹采晴户口未迁出之事。根据买卖合同履行的相对性原则，在王城与刘思源房屋买卖的交易过程中，买方是王成，卖方是刘思源，与刘思源存在身份关系的家庭成员的户口并未落在争议标的的房屋内，也就不存在房屋交付后30日内迁出户口的问题。所以相对刘思源本人或家庭成员，刘思源已经完成履行了该合同中迁户口的义务。刘思源在履行户口迁出义务时并不存在主观过错。5、邹文武、邹采晴户口未迁出602号房屋的状况王成也存在未审慎审查的过错。6、要求刘思源将邹文武、邹采晴的户口迁出602号房屋，刘思源存在客观履行不能的问题。因此，刘思源已经履行了买卖合同中作为卖方的相应义务，所以不存在王成所述的违约行为。
第二，关于违约金数额的问题。1、王成、刘思源之间的房屋买卖合同虽约定了违约金标准，但该标准应当是针对严重违约行为，或者说，即使违约，也应当根据权利、义务与责任相当的原则进行评判。王成主张违约金按日计算，但要求邹文武、邹采晴户口迁出602号房屋的行为存在履行不能，而且根据现行法律，刘思源也没有救济途径要求邹文武将户口迁出。2、关于违约金的规定主要是基于与造成的实际损失相比而言的。经查王成及家庭成员的户籍均已经于2014年12月4日迁入争议房屋，所以事实上邹户的户籍未迁出602号房屋也并未对王成的权益造成实际损失。是否迁入或迁出户口对王成实际使用、居住房屋并不产生障碍。因此即使法庭认为刘思源的行为存在履行上的瑕疵，但也不属于重大违约行为，也未对王成的合法权益造成实际损失。王成主张的违约金过高，应当酌情降低，并结合实际损失情况予以具体考虑。
第三，关于燃气费的问题，应当以实际发生据实结算。602号房屋的燃气费用是先交费后使用的原则，因此在涉案房屋交付时王成、刘思源双方就已经结清相应的燃气费，且双方都确认并不存在不能正常使用的情况。而事实上王成并没有因此向燃气公司支付燃气费，也没有相应的损失。因此刘思源没有义务承担王成主张的燃气费。
原审法院经审理查明：2011年11月8日，案外人邹文武（出卖人）与刘思源（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，出卖人所售房屋为602号，合同约定的价款为462000元。2013年8月1日，刘思源（出卖人）与王成（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定王成购买602号房屋，房屋总价款为270万元。合同第八条约定：“如该房屋已登记户口的，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起三十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。”第九条约定：“买卖双方任何一方不按约定期限履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向另一方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行。”合同签订后，王成依约向刘思源支付了全部购房款，刘思源于2013年8月1日将602号房屋交付给王成。双方于2013年9月11日办理602号房屋所有权转移登记手续。
王成于2014年迁入户口时发现602号房屋内有邹文武、邹采晴二人的户口未迁出。王成及其家人的户口于2014年12月4日迁入。刘思源称其不知道602号房屋上有邹文武、邹采晴的户口，直至王成迁户口时才刘思源知房屋上有二人的户口。
庭审中，双方均称602号房屋交付时未对燃气表底数进行核对。王成称购买房屋后就将602号房屋对外出租，发现燃气欠费，北京市燃气集团有限责任公司第五分公司营业收费所出具说明：602欠燃气费6349立方米，欠费金额13015.45元。王成未支付上述燃气费用。
原审法院认定上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、房屋所有权证、《存量房屋买卖合同》、户口查询情况证明、人口信息查询表、说明及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，王成与刘思源签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。依据合同约定，刘思源应于2013年10月11日前将已登记的户口迁出602房屋，但是将房屋出售给刘思源的出卖人邹文武及其家人邹采晴的户口至今仍未迁出。虽然未迁出的户口并非刘思源的户口，但刘思源购买涉案房屋后，应充分了解知悉上述房屋的相关状况，在将房屋再次出售给王成时，应协助买受人了解房屋的有关信息，而刘思源购买及出售涉案房屋时均不清楚房屋上存在已登记的户口情况。现涉案房屋上存在未迁出的户口，根据合同相对性原则，刘思源应承担相应的违约责任，故王成要求刘思源支付违约金的诉求，于法有据，法院予以支持。关于违约金的具体数额，因双方约定的违约金过高，法院综合考虑相关户口与刘思源的客观联系及刘思源对未迁移户口的可控制因素等实际情况，对违约金酌情予以减少。关于王成要求刘思源支付燃气欠费的诉求，因王成并未向燃气公司支付燃气欠费，故王成的上述诉求，于法无据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、刘思源按照每日八十元的标准向王成支付自二○一三年十月十二日起至将相关户口从六○二室房屋迁出之日止的违约金，于每月一日支付上一月的违约金；二、驳回王成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，刘思源不服，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第4859号民事判决，依法改判驳回被上诉人在原审的诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。主要上诉理由为：一、原审判决认定事实不清，错误的将602号房屋内邹文武、邹采晴的户口迁出义务认定为上诉人履行合同义务的内容之一。从而错误的认定上诉人未在约定期限内将他人户口迁出的行为是上诉人的违约行为；二、原审法院程序违法，判决有失公平；三、违约责任过重，违约金数额过高。
王成答辩称，不同意上诉人的上诉请求及理由。原审法院程序合法。上诉人未按照约定将邹文武、邹采晴的户口迁出应承担违约责任。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。王成与刘思源签订的《北京市存量房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同成立后，双方均应依约全面履行自己的义务。结合刘思源的上诉请求，本院认为，双方于《北京市存量房屋买卖合同》中明确约定刘思源应当在602号房屋所有权转移之日起三十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。任何一方不按约定期限履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向另一方支付总房价款万分之三的违约金。依据上述合同约定，刘思源应于2013年10月11日前将已登记的户口迁出602房屋，但是刘思源至今未履行该项约定义务，其行为已构成违约，刘思源应承担相应的违约责任。关于违约金的具体数额，刘思源作为房屋买卖合同的出卖人更应全面了解房屋的相关情况，以尽到审慎的注意义务。因双方约定的违约金过高，且刘思源在原审中以抗辩的方式请求人民法院依法调整违约金数额，原审法院综合考虑相关户口与刘思源的客观联系以及刘思源自身原审对未迁移户口的可控制因素等实际情况，依法判定的违约金数额并无不当。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七千二百二十六元，由王成负担六千二百四十六元（已交纳），由刘思源负担九百八十元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七千二百二十六元，由刘思源负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 柳适思
审判员 刘秋燕
审判员 王爱红
二〇一五年十一月六日
书记员 罗娇杨