江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0902民初字第4379号
原告江苏银行股份有限公司盐城亭湖支行，组织机构代码67545223-2，住所地在江苏省盐城市亭湖经济开发区招商中心大楼B楼。
负责人张剑峰，该支行行长。
委托代理人李锋，该支行职工。
委托代理人邵爱军，江苏鼎睿律师事务所律师。
被告何欣蔚，女，1988年3月17日生，住所地在江苏省盐城市城南新区。
原告江苏银行股份有限公司盐城亭湖支行（以下简称江苏银行亭湖支行）与被告何欣蔚最高额抵押权纠纷一案，本院于2016年7月25日受理后，依法组成合议庭于2016年11月15日公开开庭进行了审理，原告江苏银行亭湖支行的委托代理人李锋、邵爱军到庭参加了诉讼。被告何欣蔚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告江苏银行亭湖支行诉称：2015年3月6日，原告与江苏南海建设有限公司（原盐城市南海消防安装工程有限公司，以下简称南海建设公司）签订《最高额综合授信合同》，约定原告从2015年3月6日起至2016年3月5日期间内向南海建设公司提供最高额综合授信额度400万元，同日与被告何欣蔚签订《最高额抵押合同》，由被告何欣蔚自愿将其自有的位于滨海县中市北路东侧幸福小区南楼*室、*室、*室房屋及相应的土地使用权依法抵押登记，抵押给原告，并办理他项权证：滨房他证滨海字第201511**号、滨他项（2015）第600033号，作为南海建设公司按期归还原告人民币400万元贷款及包括但不限于本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等债权得到清偿的担保。2015年9月10日，南海建设公司为购材料与原告签订《流动资金借款合同》，约定南海建设公司向原告申请借款人民币400万元，借款期限自2015年9月10日起至2016年3月5日，借款期内的年利率为6.9%，利息从实际发放之日起按实际放款金额和实际借款期限计算，按季结息，计息日为每季末月20日。2015年9月11日，原告按约一次全额发放了400万元贷款。贷款期间借款人贷款利息已归还至2015年12月20日。该笔借款于2016年3月5日到期后，借款人未能按约还款，原告多次向借款人南海建设公司及被告何欣蔚催要上述贷款本金及利息、费用，借款人及被告人以各种理由拖延拒还，严重损害了原告的合法权益。请求法院判令：1、将被告何欣蔚提供抵押给原告的“滨房权证滨海字第××号”房产及“滨国用（2013）第**号”国有土地使用权拍卖或变卖，原告对拍卖或变卖所得价款在抵押担保的范围内享有优先受偿权（原告优先受偿的债权为涉案债权本金400万元及自2015年12月21日起至实际还清之日止的合同约定利息和实现债权的费用。其中①债权本金400万元；②自2015年12月21日起至2016年3月30日欠息为86573.38元，且自2016年3月31日起至全部本金偿还完毕之日止按年利率6.9%的150%计算的利息；③律师费用90000元）。2、由被告承担本案诉讼费用。
为证明其主张，原告江苏银行亭湖支行向本院提供了以下证据：
1、借款人的营业执照、机构代码证和工商名称变更通知书各一份，证明借款人的主体资格及借款人工商名称已变更的事实。
2、最高额综合授信合同一份，证明原告与借款人约定从2015年3月6日起至2016年3月5日期间内向借款人江苏南海建设有限公司提供最高额综合授信额度400万元。
3、抵押人身份证和最高额抵押合同、抵押物清单和他项权证各一份，证明被告何欣蔚根据《最高额综合授信合同》与原告签订《最高额抵押合同》，自愿将其自有的位于滨海县中市北路东侧幸福小区南楼*、*、*室房产及相应的土地使用权依法抵押给原告，并办理他项权证：滨房他证滨海字第**号、滨他项（2015）第**号，作为南海建设公司按期归还原告人民币400万元贷款及包括但不限于本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿和实现抵押权的费用等债权得到清偿的担保。
4、流动资金借款合同、借款借据各一份，证明原告与借款人南海建设公司于2015年9月11日签订流动资金借款合同，合同成立生效后，原告已依约发放贷款400万元整。
5、收款收据、网上银行电子回执各一份，证明原告为实现债权花费律师费9万元。
被告何欣蔚未答辩亦未提供证据。
本院经审核认为，原告江苏分行亭湖支行提供的证据来源合法，能够印证本案的事实，本院均予以认定。
根据本院对证据的审核认定，本院确认以下事实：
2015年3月6日，原告江苏银行亭湖支行与盐城市南海消防安装工程有限公司签订《最高额综合授信合同》，约定：原告从2015年3月6日起至2016年3月5日期间内向南海安装公司提供最高额综合授信额度人民币400万元；本合同项下的全部债务（含罚息和有关费用）由何欣蔚等与授信人另行签订的《最高额抵押合同》作为本合同的附件，为全部债务提供全额的担保；本合同相关债权未获偿付，导致授信人为催收所产生的费用，包括但不限于公告费、律师费、诉讼费、差旅费、评估费、拍卖费、强制执行费等，由受信人承担。同日，江苏银行亭湖支行与被告何欣蔚签订一份编号为DY102415000025的《最高额抵押合同》，约定，为担保上述《最高额综合授信合同》及依据该合同已经和将要签署的单项授信业务合同项下债务的履行，何欣蔚自愿将其自有的位于滨海县中市北路东侧幸福小区南楼*室、*室、*室、*-*夹层、*-*夹层、*-*夹层的房屋为抵押权人的债权设立抵押；担保范围为债务人在主合同项下发生的全部债务，包括但不限于本金、利息、复利、罚息、手续费、违约金、损害赔偿金、律师费、公证费、税金、诉讼费、差旅费、评估费、拍卖费、财产保全费、执行费、公告费、送达费及债权人为实现债权所支付的其它相关费用等款项。抵押人在本合同项下承担的担保最高额为最高不超过人民币400万元整。同年3月10日和11日，双方分别至滨海县房地产管理所和滨海县国土资源局办理了房产和土地抵押登记，登记编号为：滨房他证滨海字第201511**号和滨他项（2015）第**号。
2015年6月19日，盐城市南海消防安装工程有限公司名称变更为江苏南海建设有限公司。
2015年9月10日，原告江苏银行亭湖支行与南海建设公司签订了编号为JK102415000222的《流动资金借款合同》，约定原告向南海建设公司发放贷款400万元，期限从2015年9月10日至2016年3月5日，年利率为6.9%；利息从实际发放之日起按实际放款金额和实际借款期限计算，按季结息，计息日为每季末月20日，借款人不能按时还清借款，贷款人有权自逾期之日起按本合同借款利率加收50%计收罚息，对借款人逾期支付的利息按本合同利率计收复利，借款逾期后按罚息利率计收复利。2015年9月11日，原告向南海建房公司发放了贷款400万元。借款期限内南海建设公司已归还贷款利息至2015年12月20日。该笔借款于2016年3月5日到期后，借款人未能按约还款，原告催收未果，遂诉至本院。
另查明，原告江苏银行亭湖支行为本次诉讼，支出律师代理费9万元。
本院认为：原告江苏银行亭湖支行与南海建设公司签订的《最高额综合授信合同》、《流动资金借款合同》合法有效。原告江苏银行亭湖支行与被告何欣蔚签订的《最高额抵押合同》是双方当事人真实意思表示，且抵押物并已依法登记，抵押权已经设立。上述合同签订后，原告已依约将贷款400万元打入了南海建设公司的账户。在南海建设公司不能按约偿还借款时，原告有权对抵押财产折价或以拍卖、变卖抵押财产的价款在抵押担保范围内优先受偿。根据《最高额抵押合同》的约定，抵押物的担保范围为债务人在主合同项下发生的全部债务，包括但不限于本金、利息、复利、罚息、手续费、违约金、损害赔偿金、律师费、公证费、税金、诉讼费、差旅费、评估费、拍卖费、财产保全费、执行费、公告费、送达费及债权人为实现债权所支付的其它相关费用等款项。故江苏银行亭湖支行关于要求行使何欣蔚的抵押物在担保范围内优先受偿权的诉请，本院予以支持。被告何欣蔚经本院合法传唤未到庭，应承担举证不能的不利后果。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条、第二百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
对被告何欣蔚提供抵押给原告江苏银行股份有限公司盐城亭湖支行的“滨房权证滨海字第××号”房产及“滨国用（2013）第**号”国有土地使用权准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，原告江苏银行股份有限公司盐城亭湖支行对拍卖或变卖所得价款在抵押担保的范围内享有优先受偿权（原告优先受偿的债权为涉案债权本金400万元及自2015年12月21日起至实际还清之日止的合同约定利息和实现债权的费用。其中：1、债权本金400万元；2、自2015年12月21日起至2016年3月30日所欠利息息为86573.38元，自2016年3月31日起至全部本金偿还完毕之日止按年利率6.9%的150%计算的利息；3、律师费用90000元）。
案件受理费40210元，公告费600元，合计40810元，由被告何欣蔚负担，此款已由原告江苏银行股份有限公司盐城亭湖支行预交，被告何欣蔚于本判决生效十日内给付原告江苏银行股份有限公司盐城亭湖支行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式五份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该法院预交上诉案件受理费。
审 判 长 徐 宁
人民陪审员 施跃华
人民陪审员 张 瑜
二〇一七年一月二十二日
书 记 员 赵明慧
附录法律条文
1、《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。