江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第3837号
上诉人（原审被告）江苏金大地房地产开发有限责任公司，住所地南京市玄武区黄埔路2号。
法定代表人朱克平，该公司董事长。
委托代理人喻挺，江苏法德永衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京水务集团有限公司，住所地南京市中山东路460号。
法定代表人单国平，该公司董事长。
委托代理人王强，男，1971年9月21日生。
委托代理人吴泽群，南京知识律师事务所律师。
上诉人江苏金大地房地产开发有限责任公司（以下简称金大地开发公司）因与被上诉人南京水务集团有限公司（以下简称水务集团）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第1134号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案，现已审理终结。
水务集团一审诉称，2004年金大地开发公司与其他公司联合开发香格里拉花园二期及梧桐花园二期房地产项目，因金大地开发公司无法按照国家规定向水务集团缴纳上述工程的管网建设费，金大地开发公司遂于2004年、2005年两次与水务集团草签了《南京市房屋买卖契约》，金大地开发公司承诺以位于本市大光路117号香格里拉花园02幢103室、203室房屋（建筑面积288.68平方米）抵充其欠缴的费用，水务集团2004年就从金大地开发公司处接收、占有了上述两套房屋。2006年8月金大地开发公司和水务集团双方还签订了一份《梧桐花园T1-T9幢供用水协议》，约定金大地开发公司以上述两套房产折价3727826.34元，冲抵房款后剩余欠缴的管网建设费218553.66元，金大地开发公司以现金形式缴存给水务集团。此后水务集团多次与金大地开发公司接洽，要求金大地开发公司按照房屋买卖契约的约定办理两套房屋的产权过户手续，但金大地开发公司的经办人都以这两套房屋已经抵押给银行无法办理过户，一旦解押就通知水务集团。后来金大地开发公司经办人离开了金大地开发公司公司，由此水务集团、金大地开发公司在房屋过户问题上失去联系。2014年金大地开发公司在清产核资过程中发现上述房产为水务集团所有就派人来水务集团处查询，经协商，因金大地开发公司不愿意按房产升值后的价格缴纳税费，双方未能就房屋过户达成一致意见，因此水务集团诉至法院，要求1、判令金大地开发公司按照其与水务集团签订的房屋买卖契约的约定将位于本市大光路117号香格里拉花园02幢103室、203室房屋的产权过户到水务集团名下，2、全部诉讼费用由金大地开发公司承担。如果法院判决支持水务集团，买房税费由水务集团承担，卖房税费由金大地开发公司承担。
金大地开发公司一审辩称，根据水务集团、金大地开发公司签署的协议当时确有以香格里拉的房屋抵管网建设费的约定，但是水务集团、金大地开发公司对特定的房号房屋单价并没有达成合意。双方并没有签署商品房买卖合同，尽管水务集团实际占有诉争房屋，也是由于双方人员变动，对该事项疏于管理，但并不代表水务集团就拥有诉争房屋的所有权。因此，法院应驳回水务集团的诉讼请求。双方虽然有管网抵冲约定，但是没有达成合意。契约生效的条件是到房地产交易中心办理登记手续才能生效，因此水务集团、金大地开发公司双方自始没有签署诉争房屋的买卖契约，所以双方不存在房产买卖合同关系。
一审法院经审理查明，2004年水务集团作为乙方与金大地开发公司作为甲方签订了契约号为宁房买卖契字200469858号《南京市商品房买卖契约》，约定乙方购买甲方位于本市大光路117号香格里拉花园02幢104室房屋（建筑面积157.68平方米），房屋总价款3329728.56元，甲方应于2005年7月10日前将房屋交付乙方，乙方于同日一次性支付总房款。该契约双方均未签字盖章。此后水务集团、金大地开发公司双方又签订了契约号为宁房买卖契字200586889号的《南京市商品房买卖契约》，约定乙方（水务集团）购买甲方（金大地开发公司）位于本市大光路117号香格里拉花园02幢103室、203室房屋（建筑面积288.68平方米），房屋总价款3727826.34元，约定乙方应于2007年7月25日前向甲方支付定金20000元，甲方应于同日将房屋交付乙方，乙方将于2007年7月25日前以冲抵自来水管网建设费的形式冲抵房款3727826.34元，该契约双方也未签字盖章。南京市自来水总公司向其主管部门提出《关于用开发商欠、应缴管网建设费抵充购房款的请示》，2005年10月9日南京市城建集团作出宁城运字（2005）290号《关于开发商用房产抵充欠缴管网费的批复》，同意南京市自来水总公司的申请。2006年8月22日南京市自来水总公司与金大地开发公司签订“关于香格里拉花园二期、香格里拉东苑二期、梧桐花园二期小高层住宅区自来水管网建设费结算备忘录”，确定上述小区欠缴及应缴的管网建设费由金大地开发公司与南京市自来水总公司另行签订相关协议进行结算，本备忘录作为结算依据。此后金大地开发公司作为甲方与南京市自来水总公司（乙方）签订《关于“梧桐花园”T1-T9幢供用水协议》，第五条约定，“根据市城建集团作出宁城运字（2005）290号文件批复精神及2006年8月22日管网建设费结算备忘录相关内容，甲方欠缴乙方管网建设费990877和乙方购甲方房款3727826.34元与本期工程管网建设费一并结算。甲方应缴管网建设费与欠缴管网建设费合计为3946380元，与乙方购房款3727826.34元，抵充后余款218553.66元与本协议同步办理，一次付清”。该协议由金大地开发公司及南京市自来水总公司盖章确认。2004年水务集团实际占有使用了讼争房屋。金大地开发公司于2006年9月5日办理了讼争房屋的产权登记手续，将产权登记于金大地开发公司名下。此后，南京市自来水总公司名称变更为南京水务有限公司，2013年2月南京水务有限公司名称变更为南京水务集团有限公司。
庭审后，金大地开发公司提交书面意见，认为水务集团的诉讼请求已经过诉讼时效，因为双方人员变动，对水务集团如何能够占有房屋，金大地开发公司也不能查明事实，也没有证据证明水务集团、金大地开发公司之间的交付手续；水务集团占有的两套房屋所有权是登记在金大地开发公司名下的，金大地开发公司享有法定所有权，对于房屋的转让，双方没有书面的合意，因此不可能将房屋过户给水务集团；若水务集团的诉讼请求得到法院支持，按原供水协议约定的价格过户，根本不能通过房产交易中心的审查，判决无法执行，因此要求驳回水务集团的诉讼请求。对于金大地开发公司认为按供水协议约定的价格不能办理过户的抗辩意见，金大地开发公司未提供证据证实。对于达成协议后为何至今没有办理产权过户手续，水务集团、金大地开发公司双方各执一词。
另查明，对于为何有两份商品房买卖契约，水务集团陈述2004年金大地开发公司交给水务集团的契约所登记的房子是02幢104室，与实际交付的讼争房屋不一致，所以才换了2005年的房屋买卖契约正本，该正本与交付的房屋是一致的，价格与后面补签的供水协议也是一致的。对于讼争房屋在今后产权过户过程中将产生的费用，水务集团表示应由水务集团、金大地开发公司各自承担，金大地开发公司表示当时与现在过户的税费相差近100万元，也是双方无法协商的原因。
一审法院认为，虽然水务集团、金大地开发公司签订的两份南京市商品房买卖契约双方均未盖章，且房屋地址、总价不同，但是，从水务集团、金大地开发公司之后签订的备忘录及相关协议中所确认的水务集团所购房屋以管网建设费冲抵房屋价款的内容，与第二份买卖契约吻合，结合金大地开发公司已将讼争房屋交付水务集团的行为，可以认定双方已经达成买卖房屋的合意，双方已确认水务集团所购买的房屋是本市大光路117号香格里拉花园02幢103室、203室房屋，故对金大地开发公司认为双方对两份买卖契约均没有签署，说明双方对房屋买卖没有达成合意的抗辩意见，一审法院不予采信。水务集团、金大地开发公司之间的房屋买卖契约合法有效。水务集团以金大地开发公司所欠缴的管网建设费冲抵房屋价款，并不违反法律规定，故对水务集团要求金大地开发公司履行双方的约定，将讼争房屋过户至水务集团名下的诉讼请求，一审法院予以支持。金大地开发公司应当在交付房屋后，能够办理产权登记时及时通知水务集团办理产权登记手续，但金大地开发公司并无证据证实已经通知水务集团办理相关手续而水务集团不办理，双方在协议中也未约定履行期限，诉讼时效应从主张权利的次日起算，金大地开发公司并无证据证实水务集团曾经主张过权利，故对金大地开发公司认为水务集团的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩意见，一审法院不予采信。金大地开发公司认为按原供水协议约定的价格过户，根本不能通过房产交易中心的审查的抗辩意见，并无事实依据，一审法院不予采信。对于讼争房产在今后的过户过程中所产生的相关契税和费用，因该费用尚未产生，如有纠纷，应另案诉讼解决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：江苏金大地房地产开发有限责任公司于一审判决生效之日起十日内将位于南京市大光路117号香格里拉花园02幢103室、203室的房屋产权过户至南京水务集团有限公司名下。一审案件受理费160元，减半收取为80元，由金大地开发公司负担。
金大地开发公司不服一审法院判决，向本院提起上诉
称，1、一审法院认定双方已经达成买卖合同的合意，房屋买卖契约合法有效的认定错误。买卖合同双方未签字盖章，依法不能成立，更谈不上合法有效，也不符合合同约定的“本契约到南京市房地产市场管理处办理登记手续后生效”的生效条件。虽然上诉人与被上诉人签订了《关于“梧桐花园”T1-T9幢供用水协议》，但该协议中并未约定被上诉人所购房屋的具体坐落、面积等具体信息，不符合买卖合同的基本法律特征。因此，一审判决认定被上诉人向上诉人购买涉案房屋已形成合意没有事实及法律依据。2、一审判决适用法律错误。根据江苏省高级人民法院相关规定，债务清偿期届满后，当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。按照一审法院查明的事实，虽然上诉人与被上诉人之间曾经有过“以物抵债”的意思表示，但未实际履行，涉案房屋的产权仍登记在上诉人名下，一审法院应当驳回被上诉人要求将讼争房屋过户至自己名下的诉讼请求。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人水务公司答辩称，1、一审法院认定事实清楚，讼争房产在2004年交付就已表明讼争双方在2004年就已达成抵充管网建设费的房屋买卖合意。被上诉人也正是遵循南京市城市建设投资控股（集团）有限责任公司于2005年10月9日作出的宁城运字（2005）290号（即“关于开发商用房产抵充欠缴管网费的批复”）和讼争双方于2006年8月22日达成的《关于“香格里拉花园”二期、“香格里拉东苑”二期、“梧桐花园”二期小高层住宅区自来水管网建设费结算备忘录》后，才与上诉人金大地公司签署《关于“梧桐花园”T1-T9幢供用水协议》，正式确认了双方先前就已达成的以房产抵充管网建设费的合意。讼争房产的房屋买卖契约未能签署的责任完全在金大地公司，即使双方未签署正式的房屋买卖契约，仅依据其他相关协议也能表明双方已达成某种协谈。被上诉人依据这些协议主张房产过户，于法完全有据。2、上诉人金大地公司引用的江苏省高级人民法院的相关规定，该规定是针对当事人利用以物抵债行为转移资产，规避国家政策，进行虚假诉讼的情况，本案不存在上述情况。原审法院认定事实清楚、适用法律正确。恳请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
二审经审理查明，对于一审法院查明的案件事实，上诉人认为，一审查明的2004年及此后双方签订的没有双方签字盖章的房屋买卖合同，并非双方签订，不能认定上述合同合法有效。被上诉人对一审查明的事实没有异议。本院对双方没有异议的事实予以确认。
本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明。
上诉人要求按照双方签订的买卖合同的约定，将涉案房屋过户至其名下，但上诉人提供的买卖合同并无双方签字盖章。虽然从双方签订的供用水协议可以认定双方确有以房抵债的意思表示，但不能以此替代双方的房屋买卖合同。根据相关规定，当事人即使达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，应当驳回其诉讼请求。因此，被上诉人要求将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求无事实和法律依据。被上诉人可以另行主张上诉人继续履行原债权债务合同。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第1134号民事判决；
二、驳回南京水务集团有限公司一审诉讼请求。
一、二审案件受理费各160元，均由南京水务集团有限公司负担（二审案件受理费已由上诉人预交，被上诉人于本判决生效后10日内将此款直接支付给上诉人）。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一五年九月十七日
书 记 员 郭婷婷