湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郴民一终字第49号
上诉人（原审原告）陈与昌。
被上诉人（原审被告）李卫平。
上诉人陈与昌因与被上诉人李卫平房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2014）郴苏民初字第1113号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月20日对本案公开开庭进行了审理。上诉人陈与昌、被上诉人李卫平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2010年5月9日，甲方陈与昌与乙方李卫平签订《房屋租赁合同书》。双方就甲方自有的坐落在郴州市城区飞虹路1号群艺馆大楼门面（建筑面积约508m2）租给乙方作汽车美容使用。乙方已经充分了解甲方出租房屋个别地方漏水及消防设施损坏和可能涨水的现况，要求承租。租赁期限为10年，从2010年5月10日起至2020年5月10日止，租金第一年月租金按人民币每平方米6.8元计人民币3450元（不含所有税费），第二年在第一年的基础上递增5%，以后逐年以此类推。由乙方按季向甲方支付，先付租金后用房。无论在任何情况下乙方不能以漏水、周边侵权等任何借口拖延租金，逾期一个月不交，视为乙方违约，甲方有权终止合同。另特别约定：1、甲、乙双方任何一方违约需向对方承担三个月租金的违约金，造成对方经济损失的，应另行全额赔偿，本合同另有其他约定的按其约定处理。2、若乙方不及时交付租金，每迟延一天，除按银行同期贷款利息的四倍支付给甲方利息外，还应支付甲方每天80元的催讨工资和20元一天的车费。3、双方签订合同时，乙方向甲方交纳履约保证金10，000元（不计利息）。在乙方合同终止退房时，如乙方没有任何违约行为，甲方将履约保证金退还给乙方。同时，双方对违约责任、免责条件、争议解决方式、本合同未尽事宜作了约定。其中对合同未尽事宜增补条款4、如果涨洪水淹没了出租房，甲方给乙方一个月（壹个月）的清洗期不收租金，其余甲方不承担任何责任和费用。
签约后，李卫平进场装修，并购置汽车美容设备进行营业。2012年7月、8月，两次下雨导致店面进水，致使李卫平店面被淹，营业受损。李卫平向陈与昌请求协商解决排水事项和按合同约定核减一个月的租金，陈与昌不同意，李卫平便从2012年10月10日之后至今停止向陈与昌交纳房屋租金。期间，双方为交纳房屋租金一事发生两次冲突，并由郴州市公安局苏仙分局苏仙派出所出警处置。2013年冬季后，因郴州市政府建设郴江河围坝清污工程，导致郴江河的污水多次倒灌流入双方租赁房屋的街道和店面，致附近居民和商户苦不堪言。李卫平有照片记载的是2014年3月、4月、5月、6月都曾发生不同程度的郴江河污水倒灌现象。该处的排污倒灌事项经郴州电视台的专题报道，引起了郴州市政府的重视，并于2014年下半年安排专项资金整改，现已整改完毕。陈与昌诉至法院，请求判决：1、解除双方《房屋租赁合同书》，责令李卫平将租赁房屋退还陈与昌；2、李卫平支付租金92，448元，利息41，205元（2012年10月10日至2014年8月9日止，此后的租金和利息陈与昌保留计取的权利）；3、李卫平支付违约金12，276元；4、李卫平支付陈与昌讨债工资73，000元；5、李卫平拆除私自改造装修的建筑，恢复出租房原样；6、本案诉讼费由李卫平负担。
原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点是：一、陈与昌提供的房屋租赁给李卫平使用，因排水不畅，店面进水，导致李卫平拒绝交纳租金，责任在哪一方；二、陈与昌的诉讼请求能否支持。关于争议焦点一，陈与昌提供的出租屋保证排水通畅是其应尽的义务。现陈与昌认为导致租赁房屋室外排水不畅，是李卫平擅自将下水道的排水沟盖板堵死所致，其抗辩理由不能完全成立。陈与昌虽然提供了郴州市城市规划设计院设计的“郴州市群众艺术馆内涝地段积水改造工程”平面图，但没有提供施工验收报告，且该份平面设计图没有设计年份和施工年份，法院不能确认该地段是否按设计图纸进行了实际改造施工和具体的改造时间。其次，即便该地段按此设计图纸进行了改造施工，也不能以此认定该设计就是完全合理的，必须要经过实践来检验。事实上，此处地势较低，每遇下暴雨就会发生不同程度的内涝。特别是自2013年郴州市政府改造郴江河储水排污工程以来，更是一遇暴雨和筑坝储水就会发生河水倒灌。说明此处的排水排污设计不排除有不合理之处，未能从根本上得以解决。作为房屋的所有人陈与昌应负主要责任。当然，李卫平擅自封堵排水沟盖板，亦有一定责任。关于争议焦点二，陈与昌以李卫平长期拖欠房屋租金、构成违约为由，要求解除房屋租赁合同，其理由不充分。庭审查明，李卫平拖欠陈与昌房屋租金是因陈与昌提供的租赁屋排水设施不完善，导致遇雨店面进水，影响李卫平的正常经营，李卫平提出依约核减相应租金，陈与昌不同意核减所致。陈与昌一味强调按合同约定“只有涨洪水淹没了出租房，才能核减一个月的租金”，可事实上是一遇下暴雨店面就进水淹没，且多次发生这种现象，更不用说涨洪水。说明陈与昌提供的租赁屋排水设施存在缺陷，不能满足正常的使用。因此，李卫平提出核减相应租金是合理的。但是，李卫平在租赁屋正常经营期间，亦拖欠陈与昌租金，构成违约。李卫平应按合同约定通知陈与昌按期收取租金，如遇陈与昌不愿来收取租金，可依法提存，不能长期不交正常营业期间的租金。否则，构成违约，依法承担相应的违约责任。庭审中，李卫平愿意交纳核减后的租金，并要求继续履行合同。从维护交易的稳定性，保护合同双方当事人的利益考虑，以不解除房屋租赁合同为宜。况且，郴州市政府就争议地段的排水工程进行了改造和完善，现陈与昌提出解除房屋租赁合同，租赁期限不到一半，对李卫平有失公平。陈与昌主张李卫平拒付租金需承担延付租金利息、违约金和催讨工资损失，合同中虽然有约定，但约定过份高于造成的损失，且系重复约定，依法应予核减。鉴于本案的实际，酌情核减李卫平2012年度一个月租金3810元（7.5元／m2×508m2），2014年度二个月租金8402.32元（8.27元／m2×508m2×2个月）。同时，对李卫平正常经营期间拖欠陈与昌租金承担同期贷款基准利率1.3倍的利息违约责任。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第一百零一条第一款第（一）项、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，作出如下判决：“一、由被告李卫平支付原告陈与昌2012年10月10日起至12月10日止房屋租金3810元（按一个月计收，核减一个月租金），并赔偿原告陈与昌从2012年10月11日起至交清所欠房屋租金止的同期银行贷款基准利率1.3倍的利息损失；二、由被告李卫平支付原告陈与昌2012年12月11日至2013年12月10日止房屋租金47，975.52元（7.87元／m2×508m2×12个月），并赔偿原告陈与昌从2012年12月11日至交清房屋租金止的同期银行贷款基准利率1.3倍的利息损失；三、由被告李卫平支付原告陈与昌2013年12月11日至2014年12月10日止房屋租金42，011.6元（8.27元／m2×508m2×10个月，核减2个月租金），并赔偿原告陈与昌从2013年12月11日至交清房屋租金止的同期银行贷款基准利率1.3倍的利息损失；四、驳回原告陈与昌的其他诉讼请求。上述款项履行期限为本判决生效后五日内履行，逾期未履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4583.78元，由原告陈与昌负担1375元，被告李卫平负担3208.78元。”
上诉人陈与昌不服上述判决，向本院提起上诉，请求判决：一、撤销原审判决；二、解除双方《房屋租赁合同书》，李卫平将租赁房屋退还陈与昌；三、李卫平支付租金92，448元，利息41，205元（2012年10月10日至2014年8月9日止，此后的租金和利息陈与昌保留计取的权利）；四、李卫平支付违约金12，276元；五、李卫平支付陈与昌讨债工资73，000元；六、李卫平拆除私自改造装修的建筑，恢复出租房原状；七、本案诉讼费由李卫平负担。事实与理由：一、被上诉人拖欠房租是从2012年10月9日开始，按合同约定，到2012年11月9日已构成违约，为讨要房租而发生纠纷被传唤到派出所是2012年12月12日。二、原审法院论述“此处地势较低，每逢下暴雨就会有不同”、“说明此处排水排污设计不排除有不合理之处”、“因排水不畅”等，是无事实依据的猜测。因该楼已经设计规划，属优良合格工程，被上诉人承租前也已充分了解房屋基本情况。三、被上诉人违约时既没有污水倒灌，也没有涨洪水，有证据予以支持。一审法院既然已经认定违约就应依法依约解除合同，被上诉人长时间恶意拖欠租金已构成根本性违约，一审法院以“租期不到一半、维护交易稳定”不解除合同属于错误判决。
被上诉人李卫平答辩称：一、房屋租赁合同是2010年5月9日签订的，从2012年10月9日至今未交房租是事实，但造成未交房租的根本原因在于上诉人。承租房屋因涨水造成答辩人损失，答辩人请求减免一个月租金合情合理，但上诉人不同意且以此为由不收租金，并长期不来收取租金，过错在于上诉人。答辩人多次打电话催上诉人来收租金，但上诉人不肯来，上诉人想故意造成答辩人违约并收回房屋。二、所租房屋确实地势较低，每逢下雨都会有不同程度的内涝是客观事实，上诉人是房屋所有权人和受益人，有责任和义务为承租户解决这一问题，但上诉人没有解决，造成答辩人损失应由上诉人全部承担。三、上诉状第三条与事实不符，涨水有照片为证。本案所有责任都是由上诉人造成，答辩人完全按照合同约定履行了义务，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人提交了五份证据：1、《合格工程证书》，拟证明出租房屋设计合理合格；2、上诉人另案起诉曹显鸿的《民事诉讼状》，拟证明房屋没有涨水；3、上诉人书写的《陈与昌与曹显鸿重要案情的说明》，拟证明与曹显鸿的利害关系；4、上诉人书写的《案情陈述》，拟证明本案案情；5、郴州市群众艺术馆和郴州市正宏会计事务所致上诉人《关于清理化粪池的工作联系函》，拟证明被上诉人又一次阻工，给上诉人增添麻烦。被上诉人提交以下三份证据：6、龙天汽车美容装饰店员工廖毅华、田旭桥、陈旭出具的证明，拟证明2012年7月19日涨水的事实；7、照片，拟证明新老盖板的情况；8、曹显鸿另案的答辩状，拟证明涨水的事实。被上诉人对上诉人提交的证据质证如下：证据1真实性有异议，无法证明其来源；证据2、3、4真实性都有异议，是上诉人单方陈述，也与本案无关；证据5真实性有异议，也与本案无关。上诉人对被上诉人提交的证据证明如下：证据6真实性有异议；证据7无异议；证据8的真实性有异议。本院对上述证据认证如下：证据1无原件核对，对方当事人亦不认可；证据2、3、4均系上诉人单方陈述，无其它证据佐证；证据5与本案租赁合同无关联性；证据6系被上诉人员工陈述，无其它证据佐证；证据8无曹显鸿签名。故对上述证据本院均不予采信。证据7双方当事人无异议，本院予以采信。
本院二审对一审查明的事实予以确认。二审另查明：一、2012年12月12日，郴州市公安局苏仙分局苏仙派出所出具《调解终结书》，部分内容为：2012年12月12日11时许，陈与昌去收取李卫平的门面租金，李卫平要求减免一个月的门面租金，双方发生争执。二、2014年6月26日，郴州市公安局苏仙分局苏仙派出所出具《情况说明》，部分内容为：2014年5月21日，陈与昌与李卫平发生纠纷，陈与昌向李卫平要房租（已二十多个月未付房租），李卫平以门面曾经进过几次水造成损失为由，不肯全额付清房租，进而发生争吵。三、《房屋租赁合同书》违约责任中约定“有下列情形之一的，甲方有权终止合同，收回出租屋：3、拖欠房屋租金超过一个月以上的（无论任何原因、理由都不能拖欠租金）。”四、一、二审庭审中，李卫平均陈述要求对方核减一个月房租，但对方不同意。
本院认为，本案二审争议的焦点是：一、本案《房屋租赁合同书》是否应予解除；二、李卫平是否应全部支付陈与昌租金、违约金及讨债损失并恢复原状。
关于焦点一。1、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款约定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方的《房屋租赁合同书》约定“无论在任何情况下乙方不能以漏水、周边侵权等任何借口拖延租金，逾期一个月不交，视为乙方违约，甲方有权终止合同”，在违约责任中进一步约定：“有下列情形之一的，甲方有权终止合同：3、拖欠房屋租金超过一个月以上的（无论任何原因、理由都不能拖欠租金）。”现被上诉人对从2012年10月9日至今未交房租之事实无异议，则被上诉人违约事实成立，本案合同约定解除的条件已经成就。2、被上诉人辩称上诉人未依约核减一个月租金，且上诉人故意促成被上诉人违约。本院认为，其一、双方的合同约定非常明确，被上诉人不得以任何理由拖欠租金；其二、被上诉人只是请求核减一个月租金，但其实际拖欠租金时间至今却已经两年有余，即使双方未就核减部分达成合意，被上诉人亦应支付无争议部分的租金，而不能以一个月租金的核减为由来长期拖欠租金；其三、被上诉人称上诉人故意不收租金，促成被上诉人违约致解除合同条件成就。经本院查实，为收取租金一事，双方当事人曾经发生纠纷，并于2012年12月和2014年5月先后两次经公安机关处理。上述事实说明上诉人曾经主动收取租金，被上诉人称上诉人故意不收取租金的理由不能成立。3、被上诉人在一、二审中还提到因上诉人未尽到出租人义务解决内涝问题，造成被上诉人的经济损失应由上诉人承担。本院认为，关于被上诉人存在多少经济损失，该经济损失是否因上诉人未尽义务而产生等问题，被上诉人在一审中既未提交证据予以证实，也未提起反诉，故本院对该抗辩理由不予采纳。如被上诉人认为上诉人在租赁合同的履行过程中有违约事实并导致其损失，可另行主张权利。综上，上诉人请求解除合同有事实和法律依据，被上诉人抗辩理由不能成立，本院对上诉人解除合同的上诉请求予以支持。
关于焦点二。依据查明事实，本案租赁门面曾出现污水倒灌现象，被上诉人部分时间段无法正常经营是实。一审法院结合本案实际，酌情核减2012年度一个月租金、2014年度二个月租金，并判决被上诉人赔偿同期银行贷款利率1.3倍的利息符合公平原则，无明显不当。故对上诉人要求足额支付租金、利息、违约金、讨债工资等上诉请求，本院不予支持。另，上诉人上诉请求被上诉人拆除私自改造的建筑并恢复原状，因上诉人未提交充分证据证实被上诉人擅自改造租赁物，故对该上诉请求亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省郴州市苏仙区人民法院（2014）郴苏民初字第1113号民事判决第一、二、三项；
二、撤销湖南省郴州市苏仙区人民法院（2014）郴苏民初字第1113号民事判决第四项；
三、解除上诉人陈与昌与被上诉人李卫平于2010年5月9日签订的《房屋租赁合同书》，被上诉人李卫平将租赁门面返还给上诉人陈与昌；
四、驳回上诉人陈与昌的其他诉讼请求。
上述款项给付限本判决生效之日起五日内履行完毕，租赁门面返还限本判决生效之日起三十日内履行完毕。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务，则应当支付迟延履行金。
一审案件受理费4583.78元，二审案件受理费2803元，以上合计7386.78元，由上诉人陈与昌负担3693.39元，被上诉人李卫平负担3693.39元。
本判决为终审判决。
审 判 长 许斌海
审 判 员 杨利平
代理审判员 邵毅波
二〇一五年二月二十五日
书 记 员 陈道勇
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。