上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第5号
上诉人（原审被告）上海雨青工贸有限公司，住所地上海市奉贤区＊路3859号103室。
法定代表人张＊＊，总经理。
委托代理人袁俊杰，上海申浙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海扬子江建设（集团）有限公司，住所地上海市＊路28号122室。
法定代表人杜＊＊，总经理。
委托代理人金＊＊，该公司员工。
委托代理人方英，上海方英律师事务所律师。
上诉人上海雨青工贸有限公司（以下简称“雨青公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2013）奉民三（民）初字第1374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，上海扬子江建设（集团）有限公司（以下简称“扬子江公司”）与雨青公司自2006年起产生租赁关系。2010年9月10日，在原租赁合同到期前，双方签订了《租房协议书》，协议约定，扬子江公司将位于上海市奉贤区＊＊坊19丘的仓库（建筑面积1，400平方米）租赁给雨青公司使用，租赁时间暂定2年，自2011年2月9日至2013年2月8日止，年租金人民币90，000元，协议签好后，采取先付租金后用房的原则，一年租金一次性付清，扬子江公司收取雨青公司租金后出具收款收据。承租期间，该房屋及其附属设施如有损坏或故障时由雨青公司负责修理，费用由雨青公司承担。租房期满后，雨青公司可享有续租优先权，但必须在期满前三个月向扬子江公司提出书面要求。
上述协议签订后，双方按约履行了各自的义务。2012年10月18日，扬子江公司对各租赁用户发出《告示》，称扬子江公司对上海市奉贤区五四公路2761号（二街坊19丘）地块做出统一规划、另作他用，各租赁用户的租赁合同到期不续签，扬子江公司已于2012年5月31日授权上海路顺驾驶员培训有限公司（以下简称“路顺公司”）全权管理上述地块。之后，扬子江公司分别于2013年1月10日、2月20日和3月28日向雨青公司发出通知，告知雨青公司由于扬子江公司对租赁地块有统一规划并合理开发，租赁合同到期后不续租，要求到期后退场将租赁地块移交扬子江公司。由于雨青公司一直未搬离，为此扬子江公司诉至原审法院，请求判令：1、雨青公司立即搬离位于上海市奉贤区＊＊坊19丘的仓库；2、雨青公司向扬子江公司支付自2013年2月8日起至实际搬离日止的租金（以年租金90，000元计算）。雨青公司则以扬子江公司当时承诺不遇市政动迁其可一直租赁，合同也约定了其有优先承租权为由，认为如果搬离则扬子江公司应当赔偿其修理费和搬迁费，并表示在租赁期间，因扬子江公司一直未开具租金发票和电费发票，且扬子江公司施工时堵塞出水口造成雨青公司损失，扬子江公司应进行赔偿。
原审另查明，双方确认扬子江公司向各承租户每月收取的电费按每度电1.25元记取。
原审审理期间，雨青公司曾提出反诉，但其未在规定时间缴纳相关诉讼费用，故原审法院对其反诉按撤诉处理。
原审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案双方于2010年9月10日签订的《租房协议书》，是双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效。在租赁期限到期前，扬子江公司已经以告示和直接通知的方式告知雨青公司，租期到期后不再续租。现租赁期限届满，扬子江公司要求雨青公司搬离并承担逾期搬离期间的使用费于法无悖，应予支持。对于雨青公司提出的其享有优先续租权，其未提供扬子江公司出租的相关证据，故对雨青公司的说法不予采信。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条之规定，于二○一三年十一月十五日作出判决：一、上海雨青工贸有限公司于判决生效后十日内搬离位于上海市奉贤区＊＊坊19丘租赁仓库并返还上海扬子江建设（集团）有限公司；二、上海雨青工贸有限公司于判决生效后十日内支付上海扬子江建设（集团）有限公司占用使用费（使用费的计算方式：自2013年2月8日起至实际搬离日止，按年使用费90，000元计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费800元，由上海雨青工贸有限公司负担。
原审法院判决后，雨青公司不服，向本院提起上诉称：1、原审未查明以下事实：扬子江公司已经将上海市奉贤区五四公路2761号（二街坊19丘）出租给路顺公司；扬子江公司向雨青公司收取的电费与供电局的电价之间存在巨大的差价；双方合同履行期间，扬子江公司收取雨青公司支付的租金后，拒不开具发票，造成雨青公司巨大的经济损失。2、原审法院向雨青公司开具缴纳反诉部分诉讼费的通知后，未告知雨青公司逾期缴纳的法律后果。原审法院亦未告知雨青公司其主张的优先续租权不成立的法律后果。3、原审对系争租赁合同到期后的装修残值问题未作处理，违反法律规定。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人扬子江公司辩称：不同意雨青公司的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审认定事实正确，本院依法予以确认。
本院另查明，雨青公司在原审中的反诉请求为：1、判令雨青公司对上海市奉贤区＊＊坊19丘的仓库享有优先承租权，或判令扬子江公司赔偿因侵犯雨青公司优先承租权而导致的搬迁费用及装修损失250万元（以评估价为准）；2、判令扬子江公司退回多收的电费并赔偿因未开具发票而造成的税费损失及全部利息损失共计1，075，657.58元；2、判令扬子江公司赔偿因其过错导致雨青公司所租赁的仓库进水而造成的货物损失40万元。
本院认为，诉讼程序中人民法院的审理范围仅限于当事人的请求。本案上诉人虽于原审中提起反诉，但其未在法定期间内缴纳反诉费用。对于未及时缴纳反诉费用的法律后果法律作出了明确规定，属于当事人知道或者应当知道的范畴，人民法院无需再作出明确告知。因此，原审对上诉人提起的反诉按撤诉处理，于法有据。本案的审理范围亦仅限于针对被上诉人在原审中的请求。
关于上诉人是否应当搬离系争仓库，是否应当支付实际搬离之前的使用费，应当根据双方签订的租赁合同予以判断。该合同明确约定租赁期限至2013年2月8日止，且被上诉人于该期日之前明确表示到期后不再续签。虽然该合同约定了被上诉人享有续租优先权，但并无证据证明在同等条件下上诉人依约于该合同期满前三个月向被上诉人提出书面要求。因此，上诉人于该合同到期后无权继续占有使用系争仓库，被上诉人作为出租人有权要求其搬离。上诉人实际搬离之前，应当赔偿被上诉人未收回系争仓库的损失，该损失可参照双方租赁合同约定的租金标准以使用费的方式予以确定。此一法律后果亦属上诉人知道或者应当知道的范畴，不存在原审法院应于原审中告知的问题。路顺公司与被上诉人之间是否存在租赁关系，于本案中并不影响上诉人应当承担的责任。
双方关于电费、装修损失、未开发票的损失及货物损失等争议，可另行解决。原审未作相应处理，并无不当。
综上，雨青公司的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审法院根据查明事实所作判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币800元，由上诉人上海雨青工贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方 方
审 判 员 顾 依
代理审判员 金绍奇
二〇一四年二月十九日
书 记 员 倪 非
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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