湖北省随州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂13民终606号
上诉人（原审原告、反诉被告）：叶明，男，1962年8月17日出生，汉族。
委托诉讼代理人：王荣峰，湖北天赋律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：随县安居镇安居居委会。
法定代表人：刘永辉，该居委会主任。
委托诉讼代理人：戴武超，湖北季梁律师事务所律师。
上诉人叶明因与上诉人随县安居镇安居居委会（以下简称“安居居委会”）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省随县人民法院（2016）鄂1321民初52号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月18日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人叶明及其委托诉讼代理人王荣峰，上诉人安居居委会的法定代表人刘永辉及其委托诉讼代理人戴武超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人叶明上诉请求：请求撤销湖北省随县人民法院（2016）鄂1321民初52号民事判决第二项，改判安居居委会继续履行合同并交付现存房屋，协助办理不动产过户手续；赔偿财产损失87000元；本案一、二审诉讼费由安居居委会承担。事实与理由：1、本案房屋买卖合同应为有效合同。诉争房屋系镇办集体企业原安居内衣厂的资产，安居镇政�与安居居委会签订协议，将原安居内衣厂的资产以38万元划拨给安居居委会。此后，安居居委会经“两委会”、“居民代表大会”讨论通过，安居居委会与叶明签订了房屋买卖合同，该合同不违反法律的禁止性规定，应为有效合同。2、安居居委会应当履行房屋的交付义务。诉争房屋具备交付现存房屋并办理过户手续的条件，诉争的安居居委会原办公楼、两处养老中心等部分房屋空置，合同约定的大部分标的均客观存在，符合交付的条件，安居居委会应当按照合同约定，履行交付房屋的义务。
上诉人安居居委会上诉请求：请求撤销湖北省随县人民法院（2016）鄂1321民初52号民事判决第一项、第三项，改判涉案合同无效；改判叶明返还占用房屋及占有期间房屋出租收益；本案一、二审诉讼费由叶明承担。事实与理由：1、一审法院适用法律错误。本案诉争房屋�划拨土地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款及《最高人民法院〈关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第十一条规定，诉房屋买卖合同未履行审批手续，应当认定为无效。2、本案诉争房屋应当予以返还并支付占有期间的费用。本案应依据合同法五十八条的规定，叶明承担返还诉争房屋的法定义务，及返还占有房屋期间的出租收益。
原审原告叶明起诉请求：安居居委会经与叶明协商，并交安居居委会“两委会”及“居民代表会”议讨论通过，于2004年12月31日与叶明签订《房屋转让契约》，在约定房屋转让的同时，约定随州市内衣厂（以下简称“内衣厂”）产权整体转让给叶明。2012年内衣厂承租人魏洪租期届满，安居居委会应当按照约定将内衣厂产权整体交付给叶明。但安居居委会违反合同约定，在未与叶明协商的情况下，拆毁、利用部分房屋改建办公用楼和扩宽场地，变卖设备。为维护叶明的合法权益，请求法院依法判令安居居委会全面履行与叶明签订的《房屋转让契约》，将内衣厂产权整体转让给叶明。重审中，叶明将其诉请变更为：1、请求法院依法确认2014年12月31日签订的《房屋转让契约》有效；2、继续履行《房屋转让契约》，即安居居委会在判决生效之日起三十日内将《房屋转让契约》范围内现有房屋等资产交付给叶明，并协助办理整体合同内房地产产权转让过户手续；3、判令安居居委会因违约行为给叶明造成的损失（因出售门面房一间，赔偿27000元；因出售机械设备，赔偿80000元）。
反诉原告安居居委会起诉请求：安居居委会与叶明签订的《房屋转让契约》违反了法律的强制性规定，故请求法院依法确认以上协议无效，并返还内衣厂大门�六间三层楼房及占用该房屋期间的收益。
一审法院认定的事实：内衣厂系安居镇镇办集体企业，始建于1981年，征用安居居委会四组土地14亩建厂，1998年即全面停产，濒临倒闭，此时尚有在册职工55人。为安置职工及解决债务问题，安居镇政府自2000年起即着手企业改制。2002年1月17日内衣厂与枣阳千岁兰针织有限公司签订租赁合同，将内衣厂部分固定资产（含厂房、生产设备、供水供电设施、办公楼、职工宿舍等）出租给枣阳千岁兰针织有限公司，租赁期限10年，自2002年1月18日至2012年1月17日止。2004年10月，安居镇政府公开出售内衣厂，但无人认购。经作枣阳千岁兰针织有限公司的工作，该公司明确表示如果是送给公司，公司就要，如果是出资购买，公司则不要。在此情况下，安居镇政府为便于改制职工户口、组织关系的落实以及内衣厂与枣阳千岁兰针织有�公司租赁合同的继续履行，决定将内衣厂整体资产作价38万元“划拨”给安居居委会。2004年11月5日，安居镇集体资产管理委员会与安居居委会签订《安居内衣厂整体划拨协议书》，将内衣厂享有使用权的土地（面积为5955.6平方米）、房屋66间（建筑面积为3148平方米）以及机器设备等资产（附资产移交清单）作价38万元整体“划拨”给安居居委会。安居居委会为筹齐38万元，遂与叶明协商，由叶明垫资20万元。2004年12月31日，安居居委会经两委会、居民代表会议讨论通过，作为合同甲方与叶明（合同乙方）签订《房屋转让契约》，协议主要内容如下：“一、安居内衣厂大门西有六间三层楼房（房后滴水退后3米），按现行价位每间30000元转让，六间共计180000元，可以抵乙方原垫付的20万元资金，甲方还下欠乙方现金20000元，在2005年1月15日前付清；二、甲方在转让房屋前，�一个先决条件，镇政府招商引资千岁兰针织有限公司老板魏洪，转让此房的西4间二层、三层为他的办公室、宿舍，合同未满前仍由魏洪居住，合同期满后，由乙方收回。三、契约签订后，有关房屋产权和土地使用权的过户手续，由乙方自己办理，甲方协助，其费用由乙方负担，但乙方在一年内不得将转让的房屋出售；四、关于内衣厂产权整体的转让合同，如政府同意甲方的申请和要求（以政府协助办理改制手续时间为准），不管是在2005年或2006年……。甲方还是按照原协商39.5万元整体转让给乙方，再减去甲方投入的20万元；五、此契约一式两份，甲、乙双方各持一份，双方不得违约，如一方违约，赔偿房屋出让金总额的50%；此契约自2005年1月1日起生效。”安居居委会、叶明签订《房屋转让契约》后，安居居委会向叶明交付了内衣厂大门西六间三层楼房及该栋楼房的房屋所有权证，并偿还下欠叶明的20000元。此后叶明就内衣厂产权整体转让及办理有关房屋产权和土地使用权的过户手续的问题与安居居委产生分歧。叶明遂诉至本院，诉讼过程中经本院多次主持调解，双方未能达成协议。
内衣厂与枣阳千岁兰针织有限公司签订的租赁合同期满后，安居居委会单方处置了内衣厂部分资产：1.将机器设备作价60000元予以变卖。2.房屋66间（建筑面积3148㎡，实为3149.10㎡）中除大门西“办公大楼”六间三层（建筑面积608.30㎡）已向原告移交外，其他房屋均未移交；在未移交的房屋中，拆除了“一道大门”2间2层（建筑面积130㎡）、“二道大门”3间（建筑面积35㎡）、拉毛房2间（建筑面积70㎡）、澡堂6间（建筑面积210㎡），并作了地面硬化；将“车间生产大楼”8间3层（建筑面积1108.80㎡）改建装修为“党员群众服务中心”；将�化验修理房8间”（建筑面积140㎡）简易装修为“居家养老服务中心”；出售了“一道大门东”1间1层（建筑面积35㎡，售价26000元）；出租了“槽筒机房”5间（建筑面积140㎡）给邓世勇办澡堂；目前尚剩“漂染车间”14间（建筑面积364㎡）、“成品库”11间（建筑面积308㎡）处于闲置状态。3.将“党员群众服务中心”周边已作地面硬化的占地建了篮球场及公共通道。4.供电供水设施中变压器的开户仍属内衣厂，但安居居委会投资6万多元更换了变压器并进行了增容，供水塔尚能正常使用。
内衣厂的土地使用权类型为“国有划拨”，土地使用权证号为曾国用（2002B）字第5947号，证载使用权面积5955.60㎡；除大门西“办公大楼”六间三层（建筑面积608.30㎡）已向叶明移交的房屋有房屋所有权证（证号：随州市房权证安居字第××号）外，内衣厂其他房屋均未办理房屋所有权证。已向原告移交的房屋至今尚未办理房屋所有权和土地使用权的过户手续。
一审法院认为，本案主要争议焦点为：一、安居居委会与叶明签订的《房屋转让契约》是否有效？二、叶明要求安居居委会继续履行合同、交付现有房屋、协助办理整体合同内房、地产产权转让过户手续、赔偿损失的诉请应否支持？
对于第一个争议焦点，叶明认为合同有效，理由为：1、合同的签订经过了民主议定程序；2、房屋的转让经过了公示公告程序，价格公平；3、内衣厂的土地虽然登记为“国有划拔”，但实为村集体建设用地性质。4、根据“地随房走”原则，安居居委会将内衣厂房屋转让给叶明的同时，该房屋所占用的土地应一并转让。安居居委会认为合同无效，理由为：安居内衣厂的土地性质为“国有划拔”，双方签订《房屋转让契约》至今没办理相�审批手续，违反了相关法律的强制性规定，应属无效协议。一审法院认为，安居居委会经过政府主导的内衣厂改制，已合法取得内衣厂整体资产，即内衣厂整体资产已转化为安居居委会的集体资产，安居居委会对其享有处分权。双方签订的《房屋转让契约》中约定的转让标的包括机械设备、房屋及所占用的土地使用权。转让机械设备、房屋不需要办理相关审批手续，而房屋与所占用的土地系不可分割的整体，故所占用的土地使用权必然一并转让。安居居委会辩称违反了法律强制性规定，属无效协议，不予支持。安居居委会签订《房屋转让契约》前经过两委会、居民代表会议讨论通过，程序合法，叶明又系安居居委会居民，故双方签订的《房屋转让契约》合法有效。
对于第二个争议焦点，叶明要求安居居委会继续履行合同、交付现有房屋、协助办理整体合同内房、地产产权转让过户手续。安居居委会认为《房屋转让契约》第四条是附条件的意向约定，并未完全确定。一审法院认为，叶明要求安居居委会交付的资产中，绝大部分已被其拆除、变卖或改建为具有社会公益性质的办公场所，其行为已表明不会履行《房屋转让契约》的相关约定。即使叶明主张的“安居居委会应将内衣厂整体转让”成立，安居居委会亦已不可能履行，合同目的已经无法实现。故叶明要求安居居委会继续履行合同、交付现有房屋，不予支持。基于此，叶明要求安居居委会协助办理整体合同内房、地产产权转让过户手续，不予支持。叶明主张的赔偿损失的前提亦是基于要求安居居委会履行整体转让，亦不予支持。综上，经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国�事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、叶明与随县安居镇安居居委会签订的《房屋转让契约》合法有效；二、驳回叶明的其他诉讼请求；三、驳回随县安居镇安居居委会的诉讼请求。一审案件受理费7300元，由叶明承担7000元，随县安居镇安居居委会承担300元。反诉费3900元，由随县安居镇安居居委会承担。
二审期间，叶明为支持其诉讼主张，提交如下新证据。
证据一、房屋实际的现状照片一组，证明诉争房屋符合交付的条件。
证据二、房屋空置照片一组，证明原办公楼及养老院、养老中心房屋均空置未投入使用。
证据三、叶明取得安居建筑工程公司及安居粮油加工厂房地产的协议，证明原曾都区安居镇政府出售企业改制资产符合法律规定，叶明购买上述资产的行为合法。
安居委员会对叶明提交证据的真实�没有异议，但对叶明主张的证明目的有异议，认为证据一、证据二不属于新的证据，不能证明诉争合同有效及安居居委会负有履行合同的义务。认为证据三与本案待证事实不具有关联性。
安居居委会未向本院提交新证据。
对于叶明提交的证据，本院认证认为，安居居委会对叶明提交的证据一、证据二的真实性没有异议，照片均客观反映了诉争房屋的现状，证据与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。对于叶明提交的证据三，安居居委会虽对证据的真实性没有异议，但该证据系叶明与案外人达成的资产购买及房地产转让协议，该证据与本案待证事实不具有关联性，本院不予采信。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为：1、关于房屋买卖合同的效力问题？2、关于房屋买卖合同应否继续履行�违约责任的承担问题？根据双方当事人的二审中的上诉及答辩意见，结合在案证据，依照相关法律规定，本院就争议的相关焦点问题分析认定如下：
（一）关于房屋买卖合同的效力问题。本院认为，本案叶明、安居居委会签订的《房屋转让契约》，双方交易的标的是原内衣厂的房屋及厂区内所占用的土地，涉案土地使用权虽系划拨取得的国有土地，但叶明并未改变土地使用权性质，并没有违背划拨土地的用途，擅自将划拨土地用于房地产开发，不涉及损害国家利益和社会公共利益的情形，且订立房屋买卖合同是当事人之间的民事行为，应当适用合同法第五十二条的规定，作为评判合同是否有效的法律依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权受让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，该条款对划拨土地上的房屋并非禁止转让，只要经有批准权的人民政府审批，办理土地出让手续，缴纳土地出让金即可转让过户。同时，《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。人民政府作为国家行政机关，所审批的是当事人在合同中约定的涉及行政机关主管范围的内容，并非审批房屋买卖民事合同的法律效力。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条所规定的范围，是指直接以土地使用权为合同标的的转让行为，而本�双方当事人在转让国有划拨土地上的房地产时约定将厂区内附属的国有划拨土地使用权概括转让，不适用该司法解释对合同效力的规定。本案上诉人安居居委会在房屋出卖中，负有义务办理申请批准，但上诉人未按照法律规定办理申请批准，其违背了诚实信用原则，故上诉人以转让划拨土地未经批准为由主张买卖合同无效，不能成立。综上，本案叶明、安居居委会签订的房屋买卖合同，当事人意思表示一致，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，应为有效。安居居委会上诉认为诉争房屋买卖合同无效，并请求返还房屋及占有房屋租金的诉讼请求，本院不予支持。
（二）关于房屋买卖合同应否继续履行及违约责任的承担等问题。
1、关于房屋买卖合同应否继续履行。《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”。本院认为，根据双方所签协议，安居居委会负有交付原内衣厂的房屋及厂区内所占用的土地的义务，现安居居委会除将大门西“办公大楼”六间三层移交给叶明外，二审中双方对未实际履行房屋存在部分房屋转卖或出租、部分房屋拆除，部分房屋改建、装修为“党员群众服务中心”、“居家养老服务中心”、部分未履行的土地已硬化并建成篮球场及公共通道的事实并无异议，故一审法院据此认定涉案部分房屋属于违反合同约定导致合同目的不能实现的情形，未支持叶明继续履行现存房屋的诉讼请求，并无不当。
2、关于安居居委会应否协助办证。如上所述，本案诉争的房屋买卖合同有效，安居居委会应当继续履行“为叶明办�大门西“办公大楼”六间三层房屋产权、土地使用权转让手续”的合同义务，但鉴于叶明诉争的部分房屋如需变更用地性质为出让，尚需履行规划审批及报经有批准权的人民政府批准、与土地管理部门签订出让合同等法定程序；如不改变用地性质，要变更部分划拨用地使用权人，也需报有批准权的人民政府审批。故叶明要求安居居委会协助办理土地使用权和房屋所有权转让手续的请求，目前尚不具备办证的法定条件，一审据此对叶明的该项诉讼请求予以驳回，并无不当。
3、关于安居居委会应否承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失……”。本院认为，第一，本案叶明请求赔偿责任的前提是因安居居委会违约行为所产生的损失，而诉争未履行的部分房屋叶明并未实际交付购房款，且双方当事人合同第五条约定违约责任的承担方式亦为“赔偿房屋出让金总额的50%”。第二，叶明在原审请求安居居委会赔偿损失87000元，但该赔偿款的依据系安居居委会对外出售部分房屋、机器设备的价款，与双方合同约定的违约责任并不一致。第三，鉴于安居居委会的违约行为已致使部分房屋合同履行不能，一审法院在查明诉争房屋无法履行不能的情形，已向叶明释明应变更诉讼请求或明确赔偿损失的事实及理由，其仍坚持该诉讼主张。故叶明请求安居居委会赔偿损失87000元的事实和法律依据均不足，亦与其合同约定相悖，应由其自行承担举证不能的法律后果，�审法院据此判决驳回该项诉讼请求，并无不当。
综上所述，上诉人叶明及上诉人随县安居镇安居居委会的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8425元，由叶明负担4525，由随县安居镇安居居委会负担3900元。
本判决为终审判决。
审判长 李 超
审判员 姚仁友
审判员 周 鑫
二〇一六年十一月二十八日
书记员 王 凌