云南省曲靖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）曲中民终字第723号
上诉人（原审被告）梁斌，又名梁晋滔，男，1989年8月28日生，壮族，云南省师宗县人，彝良县农业银行员工。
委托代理人邵顺安，师宗县益民法律服务所法律工作者。一般授权代理。
上诉人（原审被告）李金兰，女，1962年3月13日生，汉族，大专文化，云南省师宗县人，师宗县农村信用联社职工。
被上诉人（原审原告）余石生，男，1970年7月14日生，汉族，大专文化，云南省师宗县人，师宗县农村信用联社职工。
委托代理人段丽权，云南文笔律师事务所律师。一般授权代理。
上诉人梁斌、李金兰因与被上诉人余石生房屋买卖合同纠纷一案，不服师宗县人民法院（2013）师民初字第777号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认：原告余石生与被告李金兰系师宗县农村信用联社职工，被告李金兰与被告梁斌系母子关系。2003年3月，原告余石生与被告李金兰协商，将位于师宗县丹凤镇文笔坡的房屋及车库转让，该房屋所有权人为李金兰，共有人李金兰、梁斌。2003年3月30日，双方达成协议，协议内容为第一条、甲方自愿将位于丹凤镇丹凤东路房屋一套及车库一间，以柒万捌仟陆百元（78600元）整出售给乙方；第二条、房屋所有权证由甲方交乙方保管，乙方不再办理过户手续，今后若要办理与房屋产权相关的手续，由甲方负责办理，费用由乙方承担；第六条、车库、房屋所有权证及所有门钥匙于2003年4月30日前，由甲方全部交给乙方保管使用；第七条、售房价款由乙方于2003年4月30日前一次性交付给甲方。双方签订协议之时，被告梁斌为未成年人，在协议上签字为甲方：李金兰、梁泽光，（梁泽光系梁斌之父亲），乙方为：余石生、汪书美，（汪书美系余石生之妻）。原告余石生按协议于2003年4月28日付清购房款78600元，被告李金兰按协议交付房屋及房屋所有权证、房屋共有权证，房屋由原告管理、使用至今。2013年3月19日，原告余石生与被告李金兰去办理过户手续时，双方在房地产交易管理所又按要求签订2013字第045号房屋买卖契约，因被告梁斌未到场签字而未能过户。原告向法院起诉，要求确认原、被告房屋买卖协议有效，并判决由被告协助办理房屋过户手续。
原审法院认为，原、被告签订房屋买卖协议后，该房屋及产权证由原告管理使用和持有十余年，被告方未依法主张过撤销行为，且签订了房屋买卖契约，双方之间是房屋买卖行为，不是租赁行为，意思表示真实，合法有效，原告按约定付清了房款，履行了义务，被告应当按照约定履行协助办理房屋过户登记手续的义务。双方在签订协议时，梁斌系未成年人，其父亲梁泽光、母亲李金兰均在协议上签字确认，是依法代理未成年人梁斌的民事行为，合法有效。故被告方提出的被告梁斌未在协议上签字，其协议违反法律强制性规定，属无效协议的主张于法无据，不予采纳。所有权的取得与所有权登记是两个法律关系，协议未被撤销，原告就享有对房屋的所有权，被告方未行使撤销权，也不配合办理房屋过户登记手续是没有事实和法律依据的。原告的诉请于法有据，予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决：一、原、被告签订的买卖合同有效；二、由被告李金兰、梁斌协助原告余石生办理房屋过户手续。案件受理费1765元，由被告李金兰、梁斌承担。
一审判决宣判后，被告李金兰、梁斌不服，共同向本院提起上诉，请求驳回余石生的诉讼请求，一、二审案件受理费由余石生承担。其上诉的主要理由是：1、上诉人梁斌没有与被上诉人余石生发生民事法律行为，一审错列当事人。2、卖房协议是由梁泽光、李金兰与余石生、汪书美签订，一审遗漏了两个当事人。3、梁泽光、李金兰在未告知梁斌的情况下处理梁斌享有的共同财产，侵害了梁斌的合法权益。4、本案显失公平，该房屋造价就是15万余元。上诉人认为，本案的事实是，2013年余石生到师宗县信用联社工作时没有住房，便与上诉人李金兰协商租住了李金兰购买的单位福利房。其后，余石生提出要购买该房屋，李金兰告之该房单位不允许转卖。余石生说，我们写个协议，单位同意卖就要卖给我，单位不同意卖，房屋就算租给我，每年2500元租金。双方就签订了协议。协议签订后，余石生又追要了房产证。2013年，李金兰与余石生所在单位领导调整，余石生认为时机已到，自己写了证明，未经单位同意就加盖了单位公章。
被上诉人余石生在二审中辩称，二上诉人上诉陈述的不符合事实，被上诉人提交的售房协议、收条、房屋所有权证、房屋共有权证、房屋买卖契约等证据具有真实性、合法性，能够形成证据锁链，证实被上诉人与李金兰于2003年达成的是房屋买卖协议而不是租房协议。协议签订时，上诉人梁斌尚未成年，其父亲梁泽光代理签订售房协议的行为符合法律规定。上诉人的行为有违诚实信用原则，其上诉理由不能成立。
二审中，上诉人梁斌、李金兰提供以下三组证据材料：
1、师宗县信用合作联合社师信联发字（2000）第49号文件，欲证实该文件写明房屋造价是15万元，上诉人不可能以7.86万元卖给被上诉人。
2、梁斌的出生证，欲证实梁斌实际出生日期是1988年，签订协议时已懂事，其未在协议上签名，并不同意卖房。
3、李金兰与梁泽光的结婚证，欲证实李金兰与梁泽光是夫妻关系，售房协议上二人的签字只能代表其二人，不能代表梁斌。
被上诉人余石生质证认为：证据材料1是真实、合法的，但师信联发字（2000）第49号文件只是《请示》，并非结论，请示中所写15万元也只是食堂和职工住宿用房的预计造价。证据材料2是复印件，不予认可，且公民出生日期应以身份证为准。证据材料3是真实、合法的，但与本案无关。
本院认为，上诉人所提供师信联发字（2000）第49号文件中是师宗县信用联社关于建盖职工食堂和单职工住宿用房向人行曲靖市中心支行合作金融管理处所作的请示，不能以此确定房屋最终造价，且文件载明预计造价15万元，包含职工食堂和单身职工住宿用房，该证据材料不能证实上诉人欲证事实。证据材料2不足以证实签订协议时，上诉人梁斌已具备处分财产的相应民事行为能力。证据材料3可以证实梁泽光作为梁斌的父亲，在梁斌欠缺民事行为能力时，梁泽光有权代理梁斌从事民事行为。
经二审审理查明的事实与一审认定的一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点是：1、余石生、汪书美与李金兰、梁泽光所签《售房协议》是房屋买卖合同还是房屋租赁合同？2、《售房协议》是否是有效合同？
关于当事人所签《售房协议》是房屋买卖合同还是房屋租赁合同的问题，应从合同形式、内容与履行情况综合分析。形式上，该合同名称系“售房”协议。内容上，协议中有关于售房与租房的约定，即第一条：“甲方（李金兰）自愿将位于丹凤镇东路的房屋一套（即本案争议房屋）及车库一间，以柒万捌仟陆佰元（78600元）整出售给乙方（余石生）”。第二条对办理与房屋产权证相关手续的费用负担作了约定。第四条约定：“若联社要求甲方把房屋退还联社，在5年内，乙方按实际使用期以每年伍仟元的房租给付甲方，甲方将售房款按年息5.31%连本带息退还乙方；满五年后。联社要求甲方退还房屋给联社，甲方应将联社所退款项全部退还给乙方，乙方不再给付甲方房租，甲方也不再将售房款连本带息退还乙方。”从以上约定可看出，双方所签协议具有两重性质，是附解除条件的房屋买卖合同与附生效条件的房屋租赁合同，即在协议签订之日起5年内，如联社不要求李金兰退还房屋，则按房屋买卖合同履行，如联社要求李金兰退还房屋，则按房屋租赁合同履行。自2003年3月31日双方签订合同至余石生于2014年起诉，已超过5年，师宗县农村信用合作联社并未要求李金兰返还房屋，协议作为房屋买卖合同性质的解除条件暨作为房屋租赁合同性质的生效条件并未成就，该《售房协议》应作为房屋买卖合同加以认定。
关于《售房协议》的效力问题。虽然房屋产权人系李金兰与梁斌，但协议签订时，梁斌只有15岁，尚不具备完全民事行为能力，其处分财产的行为依法只能由其法定代理人李金兰、梁泽光代理。二上诉人关于梁泽光在《售房协议》上签字的行为不能代表梁斌的上诉主张不符合法律规定，不予支持。余石生、汪书美与李金兰、梁泽光所签《售房协议》应为有效的房屋买卖合同。余石生已于2003年4月28日一次性支付了约定价款78600元，履行了合同义务，房屋产权人李金兰、梁斌应协助余石生办理产权过户手续。
虽然《售房协议》中房屋买受人为余石生与其妻子汪书美，但汪书美已明确其在合同中享有的权利由余石生代为行使，一审并未遗漏当事人。
综上所述，上诉人李金兰、梁斌的上诉理由均不成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1765元，由上诉人李金兰、梁斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙靖然
审 判 员 周梅芳
代理审判员 曾 佳
二〇一四年十月三十一日
书 记 员 张立瑞
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