河南省宁陵县人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1423民初2052号原告张传亮，男，汉族，1963年2月11日出生，住河南省宁陵县。委托代理人王存伟，河南京港律师事务所律师。被告商丘市长江置业有限公司，住所地：宁陵县永乐路与建设路交叉口东北角。法定代表人吴问军，系公司经理。委托代理人校瑞莲，商丘市长江置业有限公司法律顾问。第三人路东黎，女，汉族，1963年10月15日出生。住河南省商丘市睢阳区。委托代理人郭峰，商丘市法律服务所法律工作者。原告张传亮与被告商丘市长江置业有限公司（以下简称长江置业公司），第三人路东黎买卖合同纠纷一案，原告于2016年12月9日向本院起诉，本院于当日立案受理，向原告送达了受理案件通知书、举证通知书、开庭传票；向被告及第三人分别送达了起诉状副本、举证通知书、开庭传票。依法组成合议庭于2016年12月27日在第三审判庭公开开庭审理了此案，原告张传亮的委托代理人王存伟，被告长江置业公司的委托代理人校瑞莲，第三人路东黎的委托代理人郭峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的商品房买卖合同为有效合同，确认原告为该合同中约定的巴黎春天小区第12幢1单元1层101号住宅房的房屋所有权人；2.确认被告和第三人签订的编号为NL2014BLCT0815的商品房买卖合同无效；3、判令第三人协助被告撤销编号为NL2014BLCT0815的商品房买卖合同备案登记；4、判令被告为原告办理完成商品房买卖合同备案登记，在具备办理房产证条件时协助原告办理完成巴黎春天小区第12幢1单元1层101号房屋所有权转移登记，将所有权登记到原告名下；5、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告选购的住宅房位于宁陵县××路北侧的巴黎春天小区，为第12幢1单元1层101号房，建筑面积137.2平方米，总价款306000元。合同第八条约定，被告应当在2015年5月31日前将该商品房交付原告使用；第九条约定了被告逾期交房的违约责任；第十五条约定：被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。原告依双方合同的约定分两次交清全部购房款，分别于2014年11月6日交付250000元，2014年12月19日交付56000元，被告出具有收据。房屋竣工后，被告将房屋交原告使用，但却迟迟不为原告完善房屋买卖的相关手续，不予办理房屋所有权转移登记，使原告至今未能取得房屋所有权证。后经了解，被告之所以拖延不给原告办理相关手续和房屋所有权登记，是因为被告将该房用于民间借款的担保了。据了解，为担保被告向第三人偿还民间借贷的借款，被告与第三人签订了以涉案房屋为标的的编号为NL2014BLCT0815的《商品房买卖合同》，并将该合同在宁陵县住房保障和房地产管理局进行了备案。原告认为，在该商品房买卖合同关系中，将合同备案登记，将标的房屋交付买受人、将房屋所有权转移归买受人所有，乃是出卖人当然应负的基本义务。原告与被告签订了正式的房屋买卖合同书，且原告已向被告一次性付清全部房款，被告也已向原告交付房屋，原告与被告之间的针对涉案房屋的买卖合同依法是成立的，也是有效的。被告作为出卖人，虽已向原告交付了房屋，但却没有协助原告办理合同备案及房屋所有权转移登记手续，被告因此而违约，依法应当承担向原告继续履行转移标的房屋所有权，并办理合同备案、协助办理房屋所有权转移登记手续，甚至赔偿相关损失的违约责任。原告还认为，被告与第三人之间所签《商品房买卖合同》是以担保借款为目的而签订的，因为没有买卖的真实意思，决定了其不是一份房屋买卖合同，而只是一份不规范的“担保合同”，它损害了原告的合法权益，违反了相关法律规定，应当无效，不能发生买卖合同的效力，更不能成为被告向原告履行转移标的房屋所有权义务的障碍。本案与第三人有法律上的利害关系，依据《民事诉讼法》第五十六条的规定，应当参加本案的诉讼。为此，特列第三人参加本案的诉讼，以利判决的正确和周全。综上，原告为维护自身的合法权益，根据《中国人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定诉诸贵院。诉讼过程中原告变更诉讼请求为：“被告与第三人签订的编号为NL2014BLCT0815的商品房买卖合同”，现在变更为“被告与第三人签订的编号为NL2014BLCT0814的商品房买卖合同”。被告长江置业公司辩称：原告诉请基本属实，该两份合同均存在，我公司与原告签订的是买卖合同，与第三人签订的是借款担保合同，因我公司不能及时归还欠款，用买卖合同作为担保。第三人述称：本案是商品房买卖合同纠纷，第三人在本案中系善意第三人，第三人与被告签订商品房预售合同时没有给他人造成损害。且被告与原告及第三人之间的房屋买卖合同，均约定了本合同是商品房买卖合同，在30日内应申请房屋备案。结合本案，第三人与被告签订了商品房买卖合同，且进行了备案，故根据法律规定及事实，应驳回原告针对第三人的第2、3项诉请。根据原、被告的诉辩请求，本院归纳本案争议的焦点为：1、原告与被告所签订的房屋买卖合同是否有效；2、被告与第三人所签订的房屋买卖合同性质是什么？合同是否成立，是否有效；3、原告的诉讼请求是否应予支持。双方当事人对上述焦点均无异议和补充，依法予以确认。原告张传亮为支持其诉讼主张向本院提供的证据材料：第一组：1.1、原告与被告签订《商品房买卖合同》1份；1.2、被告向原告出具的购房款收据2份，证明：原告与被告之间成立商品房买卖合同关系，原告已完全履行作为买受人的义务，被告应当依照约定履行相应的义务。第二组：2.1、被告向原告出具的交房通知书1份；2.2、物业公司出具的收据3张，证明：被告通知物业公司给原告办理了交房手续，原告向巴黎春天小区物业公司缴纳了物业费用。原告接收房屋后，住用至今。被告向原告履行交房义务，可以确证原告与被告之间关于涉案房屋买卖关系是真实的。第一第二组证明：原告与被告签订了正式的房屋买卖合同书，且原告已向被告一次性付清全部房款，被告也已向原告交付房屋，原告与被告之间的针对涉案房屋的买卖合同依法是成立的，也是有效的。被告作为出卖人，虽已向原告交付了房屋，但却没有协助原告办理房屋所有权转移登记手续，被告因此而违约，依法应当承担向原告继续履行转移标的房屋所有权，并协助办理房屋所有权转移登记手续，甚至赔偿相关损失的违约责任。3.1、《商品房回购合同》（实际为民间借贷合同）（含还款计划书、借款借据、收到利息证明）、《商丘市安泰投资担保有限公司担保函》；3.2、被告与第三人签订的《商品房买卖合同》（含房管局备案手续）。证明：被告与第三人之间为担保借款之目的签订有一份关于涉案房屋的《商品房买卖合同》并进行了备案。本案的审理结果，会与第三人在一定的法律上的利害关系，第三人应当参加本案的诉讼，并应当协助原告完成商品房合同备案登记。被告与第三人之间所签《商品房买卖合同》是以担保借款为目的（《民间借贷合同》第五条）而签订的，因为没有买卖的真实意思，决定了其不是一份房屋买卖合同，而只是一份不规范的“担保合同”，不能发生买卖合同的效力，更不能成为被告向原告履行商品房备案登记及转移标的房屋所有权义务的障碍。被告与第三人之间的合同是不具备法律效力的合同，应当无效（或不成立）。理由如下：第一、被告虽与第三人签订《商品房买卖合同》并在房管局备案，但双方签订合同的行为已损害了原告（相对于该合同中双方当事人为第三人）的合法权益，故根据《合同法》第五十二条规定，原告与第三人签订的《商品房买卖合同》应属无效。第二、《民法通则》第五十五条规定，民事法律行为应当具备下列条件：（一）、行为人具有相应的民事行为能力；（二）、意思表示真实；（三）、不违反法律或者社会公共利益。因此，当事人的意思表示真实是民事法律行为有效的要件之一。被告与第三人之间存在借款的债权债务关系，作为借款的担保，被告将“涉案房屋”抵押给第三人，因无法办理抵押登记手续，双方以签订商品房买卖合同的形式作为借款的担保。可见，双方的真实“意思”是以房屋作为借款的抵押担保，因无法办理抵押登记，故双方的外在“表示”为签订商品房买卖合同并办理登记。因此，双方签订商品房买卖合同这一民事行为的“内在意思”与“外在表示”不一致，意思表示并不真实，应为无效。第三、我国采物权法定原则，《物权法》第五条规定，物权的种类和内容，由法律规定。本案中，被告与第三人采取签订商品房买卖合同的方式来担保债权的实现，该担保方式没有被《物权法》或其他法律所规定和认可，不符合物权法定的规定，应为无效。同时，也属于广义上以合法的形式掩盖非法的目的的情形，依据《合同法》第五十二条之规定，此合同应当无效。第四、《物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。本案中，被告与第三人签订商品房买卖合同的本意是以“涉案房屋”作为抵押以担保债权的实现，但是双方商品房买卖合同进行了备案，实际上按照相关的登记程序，如果不加以纠正，房屋只能登记在第三人名下归第三人所有。这违反了《物权法》第一百八十六条的规定，应为无效。第六、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。从该规定可以看出，最高院对为借贷合同作担保的买卖合同的效力是不予认可的。综上任何一项分析，被告与第三人的商品房买卖合同意思表示不真实、违反民法通则、合同法、物权法等的有关规定，应为不具有法律效力的合同。被告长江置业公司向法院提交的证据有:借款借据1份、商丘市安泰投资担保有限公司担保函1份、付息证明1份、中国建设银行网上银行转账汇款电子回单2份、还款计划书1份、商品房回购合同1份，以上证据证明被告与第三人于2014年8月31日签订借款借据是借款关系且被告支付给第三人相关利息，后来由于不能及时还款才用的房屋做的抵押，房屋买卖合同其实就是为了担保借款。第三人路东黎向法院提交的证据有：1、房屋买卖合同1份，证明第三人与被告存在商品房买卖合同关系且该买卖合同在宁陵房管局备案登记；2、2015年7月20日长江置业公司的通知1份，证明原、被告及第三人各自签订的商品房买卖合同，要求必须进行房屋备案登记工作。被告长江置业公司对原告提交的证据质证认为：对原告提交的证据真实性、证明目的均无异议。第三人路东黎对原告提交的证据质证认为：对证据1，第三人不是合同当事人且没有参与原、被告之间签订买卖合同的过程，无法认定是否真实；对证据2，没取得房产证情况下交房违反法律规定，根据法律规定房屋产权以办理房屋产权证为准，本案中房屋没有办理产权证明，涉案房屋的法律上的所有权人不确定。收据不符合相关法律规定，且第二组证据不能证明原告是涉案房屋的所有权人。对证据3，房屋买卖合同真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，对民间借贷合同及担保函，因为原告没有提交原件，对其真实性不予认可，即便是民间借贷合同和担保函存在，本案是商品房预售买卖合同纠纷，该证据与本案也无关，第三组证据不能达到原告的证明目的。原告张传亮对被告长江置业公司提交的证据质证认为：真实性和证明目的均无异议。第三人路东黎对被告长江置业公司提交的证据质证认为：被告虽然提交了担保函及民间借贷合同原件，但没有第三人签名，故对其真实性不予认可，也不能达到被告的证明目的。原告张传亮对第三人路东黎提交的证据质证认为：对证据1，被告与第三人签订的商品房买卖合同不是原件，对其真实性有异议，即便是真实的，也不能达到其证明目的，是为了对借款担保签订的不规范的抵押合同，原告承认第三人备案登记，但我方要求撤销该备案；对证据2，通知系复印件，不能作为证据使用，即便是真实的，通知书仅显示业主，并不显示第三人，实际上，该通知是被告针对实际业主下的，要求实际购房户进行登记、备案，第三人提交该份通知不能达到其证明目的。被告长江置业公司对第三人路东黎提交的证据质证认为:1、三日内我公司将与第三人签订的借款合同、担保函等原件。借款合同在商品房买卖合同之前；2、通知系复印件，且没有写明针对的对象是第三人，对其真实性不予认可。原告张传亮对第三人路东黎的质证意见答辩认为：对第一组证据，被告是认可的，故该组证据真实；对第二组证据，没有法律规定在没取得房产证情况下不能交房，反而交房是办理房产证前提。房屋公示（交房和登记）是出卖人的义务，被告交付房屋，原告入住符合商品房销售的规定。且担保函原件在被告和第三人手中，依据法律规定，原件在其手中拒不出示，承担不利后果。第三人在答辩中称其是善意的，原、被告签订房屋买卖合同前房屋已经被抵押的说法错误，原、被告签订买卖合同在前，被告与第三人签订商品房买卖及抵押在后。且第三人没有实际交付购房款，第三人不构成法律意义上的善意取得，故其权益不应维护。第三人路东黎对原告张传亮、被告长江置业有限公司质证意见答辩认为：对原告及被告对我方的商品房买卖合同真实性无异议，原告称备案属实，其要求撤销，与本案无关。商品房买卖行政法规规定，商品房预售人应当按照规定报请备案登记有明确规定，若没有备案登记，商品房预售许可的应停止销售，补办手续，并罚款。原告至今没有取得涉案房屋的房产权证，且在以后不能取得房产备案，就是因为原告没有在房管局备案登记，应当承担不利的后果。我方当事人与被告签订商品房买卖合同后及时备案、登记，故第三人与被告签订的商品房买卖合同是真实的合法的，应当予以维护。对于通知，虽然是复印件，但盖有被告公司的公章，其真实性应当得到认可，我方提交该通知的证明目的是在商品房买卖过程中，合同备案是必须的，是买卖双方必须履行的义务，该通知证明了必须进行合同备案，防止一房二卖。本案就是一房二卖的事实，我方有备案的合同应得到支持。原、被告提交的证据，双方当事人无异议的，经审查与本案具有关联性，符合证据的合法性、真实性要件，依法确认其证据效力。本院对双方当事人有异议的证据作如下分析认定：原告提交的第一组证据可以证明原告与被告签订了商品房买卖合同，且该商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，也不损害国家、集体和第三人的利益，能够实现原告证明该合同为有效合同、并且已经履行的证明目的。原告的第三组证据可以证明被告与第三人签订的商品房买卖合同不是双方的真实意思表示，实际系被告借第三人现金、被告将房产抵押给第三人的真实意思，故能够实现原告的证明目的，可以作为本案确认案件事实的依据。第三人提交的房屋买卖合同虽在宁陵房管局备案登记，但买卖是双方签订商品房买卖合同的虚伪表示，隐藏于双方借贷抵押行为的表意中，实际是双方对借贷关系设定的抵押，并非双方的商品房买卖行为的真实意思表示，不能实现第三人的证明目的，不予确认；2015年7月20日长江置业公司的通知是对涉案房屋及该小区的所有房屋给实际购房人所发的通知，而第三人作为理财人是否进行了申报，没有提交证据加以证明，故不能实现第三人的证明目的，不予确认。通过上述有效证据及庭审中调查，可以确认以下案件事实：被告长江置业公司在宁陵县人民路北侧、××北路东侧开发建设巴黎春天小区。2014年8月6日被告长江置业公司与原告张传亮签订《商品房买卖合同》，合同的主要内容为：张传亮选购的住宅房位于宁陵县××路北侧的巴黎春天小区，第12幢1单元1层101号房，建筑面积137.2平方米，总价款306000元。被告长江置业公司应当在2015年5月31日前将该商品房交付原告使用；长江置业公司逾期交房的违约责任，长江置业公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由长江置业公司提供的资料报产权登记机关备案，如因长江置业公司的责任，张传亮不能在规定期限内取得房地产权属证书的，张传亮不退房，长江置业公司按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。原告张传亮于2014年11月6日交付购房款250000元，2014年12月19日交付购房款56000元，被告出具有收据，在双方约定买卖的商品房竣工后，2015年被告长江置业公司将上述合同约定的商品房交付给原告使用，但被告长江置业公司却至今不为原告办理办理房屋所有权转移登记，使原告至今未能取得房屋所有权证。另查明，被告长江置业公司之所以拖延不给原告办理相关手续和房屋所有权登记，是因为被告长江置业公司将该房用于其与本案第三人路东黎的民间借贷担保，并以签订房屋买卖合同、及对该房屋买卖合同进行备案的形式登记在第三人路东黎名下，且向原告隐瞒了该事实。被告长江置业公司在2014年8月31日通过商丘市安泰投资担保有限公司与第三人路东黎建立理财合同关系，2014年8月31日被告长江置业公司与第三人路东黎、商丘市安泰投资担保有限公司签订了《商品房回购合同》、还款计划书、借款借据、付息证明、《商丘市安泰投资担保有限公司担保函》各1份，《商品房回购合同》约定：“甲乙双方于2014年8月31日确认了合同编号为NL2014BLCT0815、0816、0817、0818、0819、0820、0821、0822、0823、0824号的《商品房买卖合同》，路东黎作为《商品房买卖合同》的买受人；甲方愿意保留对该买卖房产在约定期限内行使回购权。如无回购能力甲方愿意以每平方1300元的价格抵押给乙方，且所有产权办理费用由甲方负责；乙方一次性向甲方支付购房款人民币2030000元。甲方需每月向乙方支付购房款的2%作为利息，按季支付，借款期限为6个月，具体还款还息时间以《还款计划书》为准，《还款计划书》作为本合同的组成部分；丙方商丘市安泰投资担保公司愿意为本合同的甲乙双方约定内容进行担保”。被告与第三人签订上述合同后，被告长江置业公司与第三人路东黎以签订编号为NL2014BLCT0814的《商品房买卖合同》的形式，将巴黎春天第12幢1单元1层1、2号房在宁陵县住房保障和房地产管理局进行了买卖合同备案登记；第三人路东黎没有按照双方签订编号为NL2014BLCT0814的《商品房买卖合同》的约定支付购房款，被告长江置业公司也未将涉案房屋依照合同约定交给第三人路东黎。本院认为：本案原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告选购的住宅房位于宁陵县人民路北侧××春天小区××单元××房，建筑面积137.2平方米，总价款306000元,原告依双方合同的约定分两次交清全部购房款，被告出具有收据；并在房屋竣工后被告于2015年将房屋交原告使用，原告与被告签订的《商品房买卖合同》符合《中华人民共和国合同法》第四十四条规定的成立要件，依法成立，且合同内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，也不损害国家、集体和第三人的利益，应当为有效合同，且已经实际交付，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，被告应当协助原告办理商品房登记手续，原告要求被告履行合同、协助办理商品房登记手续的诉讼请求符合法律规定，依法应当予以支持。依照我国民法规定的基本原则：意思表示真实是确定民事法律行为的构成要件，意思表示不真实必然影响民事法律行为的效力。本案被告与第三人路东黎签订的商品房买卖合同及备案行为，是基于被告借第三人路东黎现金而提供担保的真实意思表示，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一项“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉”的规定，被告与第三人所签订的编号为NL2014BLCT0814的《商品房买卖合同》及合同备案登记，并非双方的商品房买卖行为的真实意思表示，且第三人在合同签订后没有履行该合同规定支付购房款的义务，买卖的意思表示不真实，买卖合同不成立；同时依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第二项的规定,意思表示真实是民事法律行为应当具备的要件，同时依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，而本案被告与第三人虽然签定了买卖合同，但买卖是双方签订商品房买卖合同的虚伪表示，隐藏于双方借贷抵押行为的表意中，实际是双方对借贷关系设定的抵押，且该虚假行为可能损害国家、集体或第三人利益，依照我国民法的原则，双方设定的商品房买卖行为的效力应为无效；而根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条“第三人在抵押合同中约定，债务履行期满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效”的规定及《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定，且本案中被告与第三人签订的编号为NL2014BLCT0814的《商品房买卖合同》及合同备案登记，系被告与第三人以合法形式掩盖其借款抵押的非买卖行为的目的，也已经实际损害了本案原告的合法利益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）、（三）项的规定，被告与第三人签订的编号为NL2014BLCT0814的《商品房买卖合同》及备案登记的行为系无效法律行为，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始就没有法律约束力”的规定，第三人依法具有协助被告办理涉案商品房买卖合同备案撤销登记的义务，故原告要求第三人协助被告为原告办理完成商品房买卖合同备案登记、被告在具备办理房产证条件时协助原告办理完成房屋所有权转移登记、将该房屋的所有权登记在原告名下的诉讼请求依法应当予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（二）项、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一项，最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条的规定，判决如下：一、原告张传亮与被告商丘市长江置业有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；原告张传亮为该合同中约定的位于宁陵县城关回族镇珠江路东侧“巴黎春天”小区第12幢1单元1层101号房住宅房的房屋所有权人；二、被告商丘市长江置业有限公司与第三人路东黎签订的编号为NL2014BLCT0814的《商品房买卖合同》无效；三、第三人路东黎协助被告商丘市长江置业有限公司办理撤销编号为NL2014BLCT0814的《商品房买卖合同》备案登记；四、被告商丘市长江置业有限公司在具备办理房产证条件时协助原告张传亮办理完成房屋所有权转移登记，将该房屋的所有权登记在原告张传亮名下。一审案件受理费100元，由被告商丘市长江置业有限公司负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  刘保健审判员  吕春元审判员  赵世魁二〇一六年十二月二十九日书记员  李苗苗