广东省湛江市坡头区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湛坡法民二初字第374号
原告（反诉被告）恒大地产集团湛江御景置业有限公司。
住所地：湛江市坡头区。
法定代表人：彭学义，总经理。
委托代理人康晓琴，该公司职员。
被告（反诉原告）常文明，男，汉族，湛江市霞山区人，现住湛江市霞山区，身份证号码：×××1533。
委托代理人崔春燕，广东敏翔律师事务所律师。
原告（反诉被告）恒大地产集团湛江御景置业有限公司（下简称恒大公司）诉被告（反诉原告）常文明商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月2日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人康晓琴与被告常文明及其委托代理人崔春燕均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告恒大公司诉称，2015年7月22日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：Y2015002616，以下简称“合同”）及补充协议，合同约定对方购买原告开发的位于湛江市坡头区海湾南路12号编号湛国用（2014）第00015号地块的湛江恒大绿洲花园5号楼407房，房屋总金额人民币574868元，并约定被告须于2015年7月21日前支付首期房款174868元；余款400000元应于2015年5月26日前办理完毕银行按揭申请手续并签署抵押贷款合同，并提供银行按揭所需的全部的真实资料，否则视为逾期付款，被告应当承担逾期付款违约责任。迄今为止，被告仅支付了房款174868元（含定金），余款40万元至今尚未办理完毕银行按揭手续，已逾期180天以上。经原告多次通过电话、短信及催办银行按揭手续函等方式催要，被告均以各种理由借故拖延，且被告不愿配合原告办理涉案合同注销备案手续，影响涉案房屋重新出售。根据合同第八条及合同附件第一条第一款之约定，原告逾期付款已构成根本违约，合同约定解除事由已成就，故原告依法提起诉讼请求：1、请求解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：Y2015002616）及补充协议；2、请求判令被告协助原告前往湛江市坡头区房产中心办理有关解除合同的撤销网签及注销备案手续，并由被告承担相关手续费用；3、判令被告承担本案的诉讼费用；4判令被告支付原告违约金2万元。
被告常文明辩称，被告同意与原告解除商品房合同及补充协议。被告没有在原告提供的认购书中签名，该认购书是不成立的，对被告不具有拘束力。商品房买卖合同是2015年7月22日签的，原告认为被告在签订合同之前构成违约是不成立的，因为2015年5月26日前双方没有签订商品房买卖合同。被告在贷款期间中提供了能提供的资料，银行的要求超出了被告的预知和能力范围，原告与被告在洽谈中没有要求被告的妻子在购房合同上签名，银行却要求被告妻子在贷款合同上签名，所以超出被告的预知。被告只能掌控自己的意志，不能硬逼自己妻子签名，所以被告没有任何过错，银行要求被告夫妻签名是因为原告没有和银行协商好，导致银行提出无理的要求。被告在2000年购买金沙湾的房子时签订购房合同与贷款合同都是一个人。综上所述，原告主张被告违约是不成立的，请求法院予以驳回。
被告（反诉原告）常文明反诉称，常文明在恒大公司多次登报承诺“无理由退房”的前提下（见恒大公司刊登在《湛江日报》的广告之一），于2015年5月24日认购了恒大公司开发的湛江恒大绿洲花园5号楼407房，当日按要求支付定金20000元。之后，常文明按照恒大公司的要求，以银行转账的方式支付首期购房款（房款的30%）余款154868元及维修基金6358元，预支税金265元。2015年7月22日双方补签《商品房买卖合同》。合同约定房屋总价款为574868元，首期付款为房屋价款的30%，即174868元。余款400000以银行按揭贷款的方式进行支付（详见《商品房买卖合同》）。按照商品房买卖中约定俗成的交易习惯，联系贷款银行、为购房人处理好贷款事务是房屋出售方的义务。恒大公司也在保证书中向常文明承诺：“本公司在收到--（认购人姓名）用住房公积金交付首期购房款后，购预售房的，在10个工作日内为认购人办理完成有关购房手续（见恒大公司向常文明出具的《保证书》）”，而时至今日恒大公司仍未履行自己的义务，为常文明联系贷款银行并处理好有关贷款事务，导致常文明无法按约支付剩余房款。综上所述，特提起反诉请求：1、判决恒大公司承担违约责任，向常文明双倍返还购房定金4万元及银行利息；2、判决恒大公司向常文明返还除定金之外的购房款154868元及代收的维修基金6358元、预支税金265元共款161491元及银行利息；3、判决恒大公司承担本案的反诉费用。
原告（反诉被告）恒大公司对常文明的反诉辩称，一、恒大公司发布的广告仅为要约邀请，双方的权利义务应以双方签订的合同为准。为保障购房者的权益，恒大公司在《湛江日报》等媒体上发布了无理由退房广告，并在该广告上已注明该广告资料对项目的文字介绍，旨在提供相关信息，不意味着恒大公司对此作出了任何承诺。且该广告为要约邀请，买卖双方的权利及义务以双方签订的《商品房买卖合同》为准。遂后双方签订的《商品房买卖合同》附件十一补充协议第九条第4款已明确约定买受人在所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料包括广告等仅供其购房时参考，并不视为正式要约之内容，不构成合同内容，双方不受其约束。且恒大公司于2015年5月24日向常文明出具的《无理由退房承诺书》业已明确：“购房者需按《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》约定履行到期义务，并且不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，购房者享有无理由退房的权利。”，因常文明拒不签订《无理由退房协议书》，且未按《楼宇认购书》的约定履行办理完毕银行按揭手续亦已构成违约，故其无权按该协议内容享受无理由退房权利。二、常文明拒不办理银行贷款手续已构成根本违约，恒大公司有权没收定金。恒大公司与常文明签订的《湛江恒大绿洲花园楼宇认购书》（编号：0001088，以下简称《认购书》），系商品房买卖合同的预约合同，其内容为双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方均应严格按照协议的约定全面履行各自的义务。认购书第二条第二款已明确常文明应于2015年5月26日前支付首期房款，同时签订《商品房买卖合同》等，余款40万由银行提供按揭贷款，常文明应在2015年5月26日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，否则，逾期20天以上视作乙方单方解除该认购书，其所付款项出卖人有权不予退还。本案中因该40万元贷款将产生于常文明婚姻存续期间，该债务为其夫妻双方共同承担，且为该40万元贷款提供抵押的房产亦为常文明与其妻子共有，抵押该房屋需经得其妻子作为该房产的共有权人的同意，因常文明妻子一直拒绝在银行贷款申请手续上签字，导致常文明至今未按认购书之约定按时办理完毕相关贷款手续，且经恒大公司多次电话、函件催促后仍拒不办理，该行为已构成根本违约，根据认购书第二条第二款之约定及《中国人民共和国合同法》第115条之规定，我方有权没收其定金2万元。第三，常文明要求返还维修基金、税金及购房款等利息无正当理由，请求法院予以驳回。商品房买卖合同补充协议第七条第2款约定，买受人可委托出卖人代为缴纳办理该商品房的维修基金、税金等，常文明未向恒大公司支付任何代缴税金，恒大公司在2015年7月21日收到常文明委托代缴的维修基金后，已于2015年9月18日代其向湛江市房管局缴纳6358元维修基金，现常文明要求退还该款项无正当理由。商品房买卖合同第八条第一款第二项及合同附件四第一条第一款及补充协议第九条第5款已明确约定买受人未能按认购书约定时间办理完毕银行按揭贷款的，出卖人有权解除合同，出卖人在买受人已付房款中直接扣除相应违约金后退还剩余已付房款。常文明诉求支付银行利息不具有事实理由和法律依据，应当依法予以驳回。第四，常文明拒不履行合同义务，已构成根本违约，恒大公司不存在违约情形，依法应当由常文明承担本案诉讼费。综上所述，常文明所诉与事实不符，常文明的诉求没有事实理由和法律依据，恳请法院查明事实后，依法驳回其诉讼请求。
原告（反诉被告）恒大公司在举证期限内提供的证据有：1、《商品房买卖合同》（编号：Y2015002616）及补充协议，证明被告向原告购买湛江恒大绿洲花园5号楼407房，余款申请办理按揭贷款；2、认购书（0001088），证明被告5月24日认购时准备签名，但是没有签名，到7月21日才签名，原告还是认可5月24日认购的事实；3、催收按揭通知书、邮寄底单，证明被告逾期付款，原告多次向被告催交房款；4、催办按揭通知书、邮寄底单、快递查询记录，证明被告逾期付款，原告多次向被告催交房款；5、维修基金收据、住宅专项维修资金交存通知书，证明原告受被告委托代为缴纳维修基金。
被告（反诉原告）常文明在举证期限内提供的证据有：1、身份证复印件，证明原告的基本情况；2、商品房买卖合同及补充协议，证明反诉人与被反诉人签订商品房买卖合同的事实及合同具体内容；3、无理由退房承诺书，证明被反诉人承诺无理由退房的事实；4、被反诉人在湛江日报登载的广告，证明被反诉人承诺无理由退房的事实；5、保证书，证明被反诉人收到首期购房款后10个工作日内为购房者办理完购房手续；6、收据，证明⑴、反诉人有诚意购买被反诉人的房屋；⑵、反诉人向被反诉人支付定金20000元、购房款154868元、维修基金6358元、税金265元的事实；7、客户确认书，证明被反诉人承诺反诉人联系贷款银行。8、律师见证书与抵押贷款合同，证明一人签名购房能以个人名义贷款。
被告常文明对原告恒大公司的证据1无异议；对证据2真实性无异议，关联性、合法性有异议，认购书签订日期是2015年7月21日，不能证明常文明有过错有违约，若违约也要到2016年1月21日才违约。对证据3有异议，常文明没有收到原告的催办按揭通知书，亦没有人通知常文明。对证据4有异议，该证据不能证明常文明违约；对证据5无异议，但与本案无关。恒大公司对常文明的证据1、2真实性无异议；对证据3真实性无异议，证明的内容有异议，承诺书已经明确约定各项义务以及无各项违约行为后才可退房，但常文明拒绝签订无理由退房承诺书；对证据4真实性有异议，广告的性质只是要约邀请，不是本公司作出的承诺，双方的权利义务应当与签订的买卖合同为准；对证据5真实性、关联性均否认，保证书不是出具给常文明的，是公积金中心提供的，且保证书是空白的，与本案无关；对证据6真实性予以确认，恒大公司确实收到订金两万元、首期购房款154868元、维修基金6358元，但是税金265元是向湛江市房管局缴存的备案登记费及房地产档案咨询服务费；对证据7的真实性认可，证明内容不认可，确认书是常文明出具给恒大公司的，并不是恒大公司承诺为常文明联系贷款银行。对证据8的真实性、关联性不予认可，常文明提供的其他地产的抵押贷款以及合同与本案没有关联的。
经庭审质证，原告恒大公司提供的证据1、2、5和被告常文明提供的证据2、6均客观真实，与本案相关联，不违反法律的规定，本院予以确认。
经审理查明，被告常文明为购买原告恒大公司的恒大绿洲花园5号楼407房，于2015年5月24日支付恒大公司定金2万元。常文明与恒大公司于2015年7月21日签订《楼宇认购书》，该《楼宇认购书》约定：“常文明须于2015年5月26日前支付首期房款154868元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款40万元由常文明在2015年5月26日前办理银行按揭贷款支付”。被告常文明与原告恒大公司于2015年7月22日签订编号为Y2015002616的《商品房买卖合同》，约定常文明应于2015年7月21日前支付首期房价款人民币174868元，余款40万元由常文明申请贷款支付。同时在合同第八条约定了逾期付款责任如下：（1）逾期在180日之内，常文明按日计算向恒大公司支付逾期应付款万分之1的违约金；或者（2）逾期超过180日后，恒大公司有权解除合同，书面通知送达常文明之日起15日内按照累计应付款的1%向恒大公司支付违约金，同时恒大公司退还常文明已付全部房款（含已付贷款部分）。该《商品房买卖合同》于2015年7月21日在湛江市房产管理局网签备案。
又查明，被告常文明于2015年5月24日支付原告恒大公司购房定金2万元【该定金在签订商品房买卖合同时（即2015年7月22日）已自动转入购房款】，又于2015年7月21日支付原告恒大公司首期房款154868元和维修基金6358元、抵押登记费和房地产档案咨询服务费265元。原告恒大公司于2015年9月18日代常文明向湛江市房管局代缴维修基金6358元。原告恒大公司于2015年8月13日向被告常文明寄送《催办按揭通知书》，该《催办按揭通知书》于2015年8月19日被退回。原告恒大公司又于2015年12月1日再次向被告常文明寄送《催办按揭通知书》，要求常文明于2015年12月5日前办理完毕按揭贷款申请手续或一次性付款，被告常文明于2015年12月1日收到该《催办按揭通知书》。被告常文明以其妻子不同意签字贷款为由至今未能履行支付原告购房款40万元的义务。原告恒大公司于2016年1月14日提交《关于我方主张2万元违约金的补充说明》明确被告常文明逾期付款的违约期限自2015年5月27日暂计至2016年1月14日共计232天。
本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。原、被告双方的争议焦点在于：原、被告双方是否违约。本案中，被告常文明与原告恒大公司于2015年7月21日签订《楼宇认购书》，约定常文明须于2015年5月26日前支付首期房款154868元（不含定金），余款40万元由常文明在2015年5月26日前办理银行按揭贷款支付。原、被告虽然在该《楼宇认购书》签名确认，但约定办理银行按揭贷款手续的时间明显与交易习惯和常理不符。恒大公司在答辩中也称双方的权利义务应以签订的《商品房买卖合同》为准。常文明与恒大公司于2015年7月22日签订编号为Y2015002616的《商品房买卖合同》，约定常文明应于2015年7月21日前支付首期房价款人民币174868元，余款40万元由常文明申请贷款支付，并在合同第八条约定了逾期付款在180日之内和超过180日后的违约责任。常文明已支付恒大公司首期房款174868（154868＋20000）元和维修基金6358元、抵押登记费和房地产档案咨询服务费265元，符合《商品房买卖合同》约定的时间。余款40万元应由常文明申请贷款支付，参照最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第六条：“合理适用不安抗辩权规则，维护权利人合法权益。在当前情势下，为敦促诚信的合同一方当事人及时保全证据、有效保护权利人的正当合法权益，对于一方当事人已经履行全部交付义务，虽然约定的价款期限尚未到期，但其诉请付款方支付未到期价款的，如果有确切证据证明付款方明确表示不履行给付价款义务，或者付款方被吊销营业执照、被注销、被有关部门撤销、处于歇业状态，或者付款方转移财产、抽逃资金以逃避债务，或者付款方丧失商业信誉，以及付款方以自己的行为表明不履行给付价款义务的其他情形的，除非付款方已经提供适当的担保，人民法院可以根据合同法第六十八条第一款、第六十九条、第九十四条第（二）项、第一百零八条、第一百六十七条等规定精神，判令付款期限已到期或者加速到期”。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项及第一百零八条的规定，被告常文明以其妻子不同意签字贷款为由至今未能履行向原告付款的义务，应视为被告常文明违约，应承担违约责任。原告恒大公司于2015年12月1日向被告常文明寄送《催办按揭通知书》，要求常文明于2015年12月5日前办理完毕按揭贷款申请手续或一次性付款，被告常文明于2015年12月1日收到该《催办按揭通知书》。但常文明以其妻子不同意签字贷款为由至今未能履行支付原告购房款40万元的义务，并于2015年12月18日明确表示其个人不能贷款支付尚欠原告的房款40万元。根据《商品房买卖合同》第八条的规定，以及原告确认的关于被告逾期付款的违约期限，本院认为被告常文明的违约期限应从2015年12月6日开始计算，因此其应支付原告恒大公司的违约金为1560元（400000元×0.0001×39天（2015年12年6日至2016年1月14日）】。原、被告双方均同意解除编号为Y2015002616的《商品房买卖合同》及补充协议，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，原告恒大公司应返还被告常文明购房款本金154868元、定金（该定金在双方签订商品房买卖合同时已转为首期购房款）2万元、抵押登记费和房地产档案咨询服务费265元共计175133元。因恒大公司仅是受常文明委托向湛江市房管局代缴维修基金6358元，常文明可另行途径解决。该《商品房买卖合同》于2015年7月21日已在湛江市房产管理局网签备案，被告常文明也有义务协助恒大公司办理有关该《商品房买卖合同》撤销网签及注销备案手续。原告请求被告负担撤销《商品房买卖合同》网签及注销备案手续的相关费用不明，本院不予支持。原告恒大公司与被告常文明的其他请求均缺乏理据，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第一百零八条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告恒大地产集团湛江御景置业有限公司与被告常文明签订编号为Y2015002616的《商品房买卖合同》及补充协议；
二、限被告常文明在本判决生效之日起十日内支付原告恒大地产集团湛江御景置业有限公司违约金1560元；
三、限反诉被告恒大地产集团湛江御景置业有限公司在本判决生效之日起十日内返还反诉原告常文明购房款本金人民币154868元、定金2万元、抵押登记费和房地产档案咨询服务费265元共计175133元；
四、驳回原告恒大地产集团湛江御景置业有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告常文明的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
本案受理费9849元，由原告恒大地产集团湛江御景置业有限公司负担9799元，由被告常文明承担50元；反诉费4320元，减半收取2160元，由反诉原告常文明负担281元，由反诉被告恒大地产集团湛江御景置业有限公司负担1879元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。
审判长 吴 文 艺
审判员 林 丽 雀
审判员 陈 敏
二〇一六年一月二十八日
书记员 陈康溶（代）
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务
《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
《中华人民共和国合同法》第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。