湖南省凤凰县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘3123民初748号原告孟某某，女，1987年2月15日出生，汉族，湖北省沙洋县人。原告程某某，男，1991年6月29日出生，苗族，湖南省凤凰县人。原告谢某某，男，1973年2月25日出生，汉族，湖南省新邵县人。原告曾某某，男，1981年2月21日出生，汉族，湖南省邵东县人。委托代理人程仁辉，湖南知来律师事务所律师，一般代理。被告吴某某，男，1957年4月19日出生，苗族，湖南省凤凰县人。委托代理人吴某甲，男，1987年6月11日出生，苗族，湖南省凤凰县人。本院于2017年10月9日受理原告孟某某、程某某、谢某某、曾某某诉被告吴某某租赁合同纠纷一案，依法由审判员龙韬适用简易程序于2017年12月4日公开开庭进行了审理，原告曾某某及代理人和被告及代理人到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。原告孟某某、程某某、谢某某、曾某某诉称，原告方与被告于2014年6月8日签订房屋租赁合同，期限从2014年7月19日至2019年7月18日止。原告方先行支付了从2014年7月19日至2016年7月18日的租金（含押金1万元）109600元。2015年2月9日，因租赁房屋对面加油站失火，导致租赁房屋被大火烧毁。为妥善处理该事件，当地政府于2016年1月为被告在原址上重新修建好了房屋，因此原告方找到被告商量双方继续履行合同事宜。未料，被告不愿意继续履行合同，几经协商，被告仍然不愿意按合同履行。原告方遂于2017年7月12日向被告送达了解除租赁合同的通知，明确告知被告解除合同。因原告实际使用租赁房屋时间仅6个月，被告应退还多交的17个月（2015年2月9日至2016年7月18日）的租金77633元（54800元/年÷12月×17个月）。因被告未按合同约定已明显违约，且给原告方造成严重的经济损失，被告应按合同约定按日支付880天（2015年2月11日至2017年7月10日）违约金132000元（54800元/年÷365天×880天）。经协商未果，原告遂起诉解除租赁合同并要求被告退还租金77633元，并承担违约金132000元。原告提交了下列证据：证据1、解除租赁合同通知书（短信），欲证明赔偿计算的依据；证据2、商铺租赁合同复印件1份，欲证明租赁合同的事实；证据3、收条，欲证明租金和押金数额。被告吴某某书面辩称，1、被告已按合同约定将房屋给原告方经营；2、导致原告方不能经营是加油站起火引起的；3、火灾发生后，原告程某某照常收取摊位费直至2016年8月3日。根据合同约定，原告应于2016年7月18日将收费权退还给被告。按5天一场计算，原告方多收取了3场摊位费；4、当地政府为妥善处理该事故，给原告方补偿了54万元。综上所述，是因为不可抗力才造成合同不能履行，被告不应承担责任，特请求法院驳回原告的诉讼请求。被告提交了下列证据：证据1、石A、吴A、吴B、龙A证言，欲证明从2014年7月19日至2016年7月29日的摊位费由原告方收取的事实；证据2、承诺书及六张记账赁证，欲证明原告方同意当地政府补偿方案及领取补偿款的事实。庭审后，被告向本院提交了租赁合同复印件，但是该复印件有很多内容被涂划横线。经庭审质证，被告陈述其只会接听电话，不会收看短信，因此不知道原告方给被告发的解除通知的短信，租赁合同是双方签订的，但在签订合同时手写部分当时还没有，对收条没有异议。原告方对被告的证据1、2无异议，但认为这两份证据与本案没有关联性。经审查，原告提交的证据符合法律规定，本院予以认定，但是原告的证据1因被告从未阅读该短信内容，因此原告的解除合同通知未发生解除合同的效力。经核实被告的证据1与原告方收取的摊位费时间有不相符的地方，因此本院对原告方收取摊位费的事实予以认定，但对收取吴A、龙A摊位费的时间不予认定。证据2与本案没有关联性，本院不予认定。被告提交的合同虽有涂划，但合同内容（包括手写部分）均相同，因此被告认为合同中手写部分是原告方自行添加的意见不能成立。根据认定的证据和庭审笔录，本院审理查明以下事实：被告原房屋位于凤凰县禾库镇与原柳薄乡公路交叉路口附近，对面原是一加油站。原告方与被告于2014年6月8日签订房屋租赁合同用于经营超市，租赁期限为5年，自2014年7月19日至2019年7月18日止，租金为每年54800元。租赁范围为：一楼的整个商业房产，包括门口的商业摊位（除送给甲方的一个摊位，平齐于最后一扇卷闸门处）及二楼隔好的住房及仓库。另外，合同2.2款约定：装修期间免除租金，在装修期间门口的摊位所有权归甲方所有，乙方开业后，门口的摊位所有权则归乙方所有。原告方先行支付了从2014年7月19日至2016年7月18日的租金（含押金1万元）109600元。2015年2月9日，因加油站失火，导致租赁房屋被大火烧毁。2016年1月，被告将房屋重建，并于10月1日后搬进居住。其重建房屋期间及之后，原、被告就是否履行合同发生分歧，原告方遂于2017年7月12日向被告手机发送了解除租赁合同的通知。庭审中，经核实被告手机确实收到了该短信，但是该短信一直处于未阅读状态。经庭审核实，合同2.2款约定的是原告方交纳租金经营后，每逢赶集时间，原告方有权收取放在租赁房屋前的摊位费。自租赁房屋毁损后，原告方仍然按照合同收取了一段时间的摊位费。2017年12月28日(赶集日),经查看现场摊位，在被告新建房屋前有11个摊位，另外2个摊位在马路中间,其中2个摊位是被告自营。卖肉摊位有9个,以前每月收取摊位费180元,现收取摊位费200元，卖酒摊位有2个,每月收取摊位费60元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。本案中，原、被告签订的租赁合同合法有效。因被告一直未阅读原告方解除租赁合同通知的短信，因此解除通知未发生法律效力。租赁房屋因大火灭失，致使原告无法再经营，原告要求解除合同和退还部分租金的请求符合法律规定，本院予以支持。原告方交纳了2年的租金，经营7个月，租金为54800元/年÷12个月×7个月=31966.67元，尚有租金77633.33元未能实现经营目的。虽然租赁房屋毁损失致使原告方不能经营，但是原告仍然按照合同收取了一段时间摊位费，因双方均未能提供收取摊位费的具体数额的证据，根据原告方确实在房屋毁损后仍然收取摊位费的实事，本院酌情认定自房屋毁损后原告方收取的摊位费为15000元。因此，房屋毁损后的剩余租金77633.33元扣除收取的摊牌位费15000元,被告应退还原告方租金为62633.33元。造成原告方合同目的不能实现不是因被告造成的，另外被告房屋虽然重建，但该新建房屋不是原、被告合同约定的租赁房屋，因此原告方要求被告承担违约责任没有依据，所以本院对原告方要求被告承担违责任的请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条第（一）项、第九十七条、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，本院判决如下：一、解除原告孟某某、程某某、曾某某、谢小明与被告吴某某的租赁合同；二、限被告吴某某于本判决生效之日起1个月内退还原告孟某某、程某某、曾某某、谢小明的租金62633.33元；三、驳回原告孟某某、程某某、曾某某、谢小明其他诉讼请求。案件受理费4444元，依法减半收取2222元，由原告承担1222元，由被告承担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审判员 龙 韬二〇一七年十二月二十九日书记员 龙小毅附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。