江苏省常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）天民初字第351号
原告潘冲，男，汉族，1978年11月4日生。
委托代理人苏怀斌，江苏振泽（常州）律师事务所律师。
被告常州九洲百脑汇电脑城有限公司。
法定代表人陈学文，该公司总经理。
委托代理人朱洁文，该公司员工。
原告潘冲诉被告常州九洲百脑汇电脑城有限公司（以下简称百脑汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月11日立案受理后，依法由审判员吴光前适用简易程序于2014年2月28日、2014年4月17日、2014年5月5日公开开庭进行了审理。原告潘冲的委托代理人苏怀斌、被告百脑汇公司的委托代理人朱洁文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘冲诉称：2009年，被告与江苏九洲投资集团房地产开发有限公司（以下简称九洲公司）签订了为期十五年的租赁合同，期间，被告又将商铺分割转租给包括原告在内的数家商户。根据被告的要求，包括原告在内的所有商户共同委托被告对商铺进行装修。2013年3月12日，被告以公司战略转移为借口，宣布终止租赁合同，撤出常州市场。被告撤出常州市场时不仅不给予原告补偿，还将原本属于原告的装修残值赠与九洲公司。被告以与九洲公司签订十五年合同为幌子，以收取订约“定金”为权宜，以战略转移为借口，置商户为长久经营而进行的大量前期投入损失于不顾。被告存在违约行为，给原告造成了一定的经济损失。原告多次找被告就商户装修费给予合理补偿，但一直没有结果。原告遂诉至法院，请求判令被告退还原告装修款8189元，本案诉讼费用由被告承担。
被告百脑汇公司辩称：1、本案诉讼时效已过，本案的诉讼请求涉及装修款，原被告双方在2010年3月24日签订了《补充协议》，从装修完毕（2010年4月24日）到原告提起诉讼时（2014年2月11日）已超过两年，且原告在本案中也没有提供相应的证据证明装修质量有问题。2、本案案由与诉讼请求不匹配，本案的案由应当是工程合同纠纷而非房屋租赁合同纠纷。被告接受原告的委托进行了装修，在装修质量不存在争议的状况下，被告不认可退还所有装修款。3、原告在诉状的事实理由部分所引用的法律条文存在认识上的偏差。本案不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第10条、第11条的规定。本案所涉装修是硬装，不是未形成附合的装饰装修物，不适用第10条的规定。而第11条适用条件是出租人违约导致合同解除，承租人才有权要求出租人返还装修款，本案不存在出租人违约的情况。4、《解释》第12条规定租赁合同自动到期，对已经形成的附合的装饰装修物，出租人无需对承租人进行补偿。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
本院经审理查明：2010年3月24日，百脑汇公司（甲方）与潘冲（乙方）签订《商业合作合同》一份。合同约定，甲方将其合法拥有的位于常州市天宁区兰陵北路1号百脑汇常州店第3层编号为CZA3G18的柜位提供给乙方用于商业经营；商业合作期自2010年3月1日起至2011年2月28日止；合作期满，甲方有权收回该柜位，乙方应如期返还；乙方需继续在该柜位经营的，则应于合作期限届满3个月前，向甲方提出续约的书面要求，经双方协商一致后重新签订商业合作合同；合作期满后甲方继续提供该柜位用于经营的，乙方在符合甲方同意规定及与第三方同等条件下且和乙方在本合同合作期限内无违约情况发生下享有优先合作权，但该等优先合作权不排除甲方对该柜位经营规划的调整权；乙方应向甲方支付商业合作费，商业合作费的支付标准为每月人民币259元，支付方式为每12个月支付一次；乙方在合同签订时向甲方交付保证金3024元；无论由于何种原因，商业合作关系终止后，乙方应当在合作关系终止后当日办妥退柜手续，撤离该柜位，依原状将柜位返还甲方；在上述期限后仍遗留在店内的物品、添附物（装修）等，乙方同意放弃其所有权，甲方因清理这些物品、添附物产生的费用和损失由乙方承担；依照本合同约定单方面解除合同，乙方可以要求甲方赔偿其前期投入的直接损失；商业合作期内，甲方无正当理由擅自解除本合同，提前收回该柜位的，甲方应当赔偿乙方因此遭受的一切直接损失。该合同同时对保证金、柜位返还、转让和交换、柜位出售、合同的变更、解除和终止、双方的违约责任、解除权的行使等进行了约定。
同日，百脑汇公司与潘冲签订《补充协议》，该协议约定，潘冲委托百脑汇公司统一规划施工并依据承租面积分摊费用，委托项目为租赁柜位的天花板吊顶格栅、钢化玻璃地板、地板包边；潘冲租赁的柜位CZA3G18委托装修费用为8189元；该费用于双方签订《商业合作合同》时以现金一次性支付；潘冲经与百脑汇公司协商或依据《商业合作合同》之规定调换席位时，清算所退席位应清还的委托装修费，新席位的委托装修费由双方另行协商确定。
2013年6月18日，九洲公司出具《情况说明》一份，主要内容为2009年百脑汇公司与其就天宁区劳动西路九洲新世界15号楼签订了租赁合同，期间，百脑汇公司因发展战略转移，需提前终止租赁合同，双方就此达成一致意见。2013年3月12日，百脑汇公司撤出租赁的经营场所。
庭审中，潘冲和百脑汇公司均承认双方现在不存在租赁合同关系。潘冲陈述，百脑汇公司与九洲公司签订了为期十五年的租赁合同，基于这一事实，其有理由相信能够与百脑汇公司进行长期（潘冲陈述为15年）的商业合作；基于这一认识，其对自己承租的摊位进行长期投入和装修；双方之间的合同是一年一签，其实际租赁CZA3G18柜位的期限是自2010年3月24日至2013年3月12日百脑汇公司撤场为止，且租赁的柜位位置一直未予变换；双方合作了三年，第三次合同履行完毕前，百脑汇公司向其收取了第四年合作的意向金。潘冲据此认为自己投入装修的摊位理应归其租用15年，但百脑汇公司于2013年3月12日提前撤场，故要求退还装修款8189元。对于百脑汇公司与九洲公司之间签订的租赁合同、收取第四年合作的意向金等，潘冲均未提供证据予以证明；关于租赁期限，潘冲除了提供双方于2010年3月24日签订的《商业合作合同》外，尚未提供其他期限的租赁合同，而是提供了部分收据和POS单等支付凭证用以证明双方之间存在租赁关系。
另查明，2013年7月25日，潘冲向本院提起诉讼，要求百脑汇公司返还定金3000元。在2013年8月16日开庭审理该案过程中，百脑汇公司在答辩中陈述，公司要求提起反诉，要求潘冲支付2013年1月1日起至2013年3月12日期间的席位实际使用费（包括商业合作费、综合服务费等）。后潘冲于2013年8月21日申请撤诉，本院予以准许。
上述事实，有《商业合作合同》、《补充协议》、《情况说明》、当事人庭审陈述等证据证实。
本院认为：关于租赁房屋装修装饰物的处理，合同有约定的依照约定，合同没有约定的依照法律规定。《解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照当事人的过错对剩余租赁期内的装饰装修残值损失分别处理。第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。从上述规定可以看出，对于装饰装修物的处理，需区分租赁期限届满和合同解除两种情况；对于装饰装修残值损失的赔偿，前提条件之一是合同解除且赔偿的是剩余租赁期限内的残值损失。本案中，潘冲与百脑汇公司之间签订的《商业合作合同》、《补充协议》合法有效，双方之间的争议应按照合同约定或法律的规定予以解决。就本案而言，潘冲虽然陈述其有理由相信能够与百脑汇公司进行长期（15年）的商业合作，但该期限是建立在推断的基础上，其并没有提供证据证明双方之间存在长期的租赁关系，也没有证据证明百脑汇公司向其承诺给予15年或是其它年限的租赁期限和收取了第四年的合作意向金。即使百脑汇公司与九洲公司签订了为期15年的租赁合同，这也不能必然推断出百脑汇公司会与潘冲签订15年期限的合作合同，毕竟这是两个不同主体之间的租赁关系。而且，涉案《商业合作合同》明确约定“合作期满，百脑汇公司有权收回涉案柜位；潘冲需继续在该柜位经营，则应于合作期限届满3个月前，提出续约的书面要求，经双方协商一致后重新签订商业合作合同……”，即合作期限届满需续约，须双方协商一致重新签订合同，潘冲亦陈述合同是一年一签，故潘冲认为双方之间进行长期商业合作的主张缺乏事实依据，据此要求退还装修款的理由不成立。同时，承租人潘冲和出租人百脑汇公司均认可双方之间现在不存在租赁关系。即使按照潘冲的陈述，双方之间的租赁合同关系亦于2013年3月12日（百脑汇公司撤出常州）终止。而现在潘冲既未能提供证据证明双方之间存在租赁期限尚未届满的情形，也不能证明存在因合同解除而有剩余租赁期限的情形。根据合同关于合作期限届满续约需经双方协商一致后重新签订商业合作合同的约定，在潘冲未能提供上述证据及新的商业合作合同的情况下，可视为双方的合作期限已经届满。根据《解释》的规定，对租赁期间届满时装饰装修物有两种处理方式：一是对于未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除；二是对于形成附合装饰装修物的，当事人请求补偿费用时不予支持。因此，潘冲在租赁期限届满时要求全额退还装修款8189元，该诉讼请求明显缺乏法律依据。
关于诉讼时效，百脑汇公司在2013年8月16日的庭审中明确提出要求潘冲支付2013年1月1日起至2013年3月12日期间的席位实际使用费，故百脑汇公司认为本案已过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。
综上，潘冲要求退还装修款8189元的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十二条、《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回潘冲的诉讼请求。
案件受理费50元，按规定减半收取25元，由潘冲负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审判员 吴光前
二〇一四年五月五日
书记员 凌琎琎