中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2018）最高法民申276号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：甘肃煜东房地产开发有限公司。住所地：甘肃省定西市安定区解放路**号。法定代表人：刘一丁，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王振东，甘肃正天合（兰州新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王海瑛，甘肃正天合（兰州新区）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：林正孟，男，1977年10月14日出生，汉族，住浙江省乐清市。被申请人（一审原告、二审上诉人）：陈全体，男，1971年6月13日出生，汉族，住浙江省乐清市。一审被告、二审被上诉人：刘一丁，男，1973年8月29日出生，汉族，住甘肃省定西市安定区。再审申请人甘肃煜东房地产开发有限公司（以下简称煜东公司）因与被申请人林正孟、陈全体、一审被告刘一丁房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省高级人民法院（2017）甘民终70号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。煜东公司申请再审称：1.二审判决认定涉案《房屋租赁合同》有效是导致本案错误判决的根本原因。该判决查明，租赁房屋的使用性质为综合型商场，依据《中华人民共和国消防法》及公安部《建设工程消防监督管理规定》规定，该房屋必须进行消防设计和履行消防审批程序，未经消防验收或者消防验收不合格，禁止投入使用。煜东公司于2014年12月25日向定西市公安消防支队申报《定西市富丽商厦消防设计审核》。2015年1月6日，定西市公安消防支队向煜东公司出具定公消审字（2015）第0003号《建设工程消防设计审核意见书》，审查煜东公司消防设计合格，并明示该工程竣工后，应申报消防验收，验收合格后方可投入使用。2016年8月5日，定西市公安消防支队向煜东公司下发定公消验字（2016）第0025号《建设工程消防验收意见书》，经验收综合评定该工程消防验收合格。以上证明，虽然合同约定的房屋交付时限为2016年6月30日，但房屋最终通过消防验收的时间为2016年8月5日。在双方约定的交付时点，房屋并未通过消防验收，依法应当禁止投入使用。生效判决既然以该时点认定房屋未经消防验收不符合交付条件，同理亦应当以该时点依据《中华人民共和国消防法》中的禁止性和强制性规定，认定租赁合同无效。2.依照《房屋租赁合同》关于房屋交付时间和支付租金的约定，双方应当同时履行。林正孟、陈全体未支付租金，无权要求煜东公司交付房屋，二审判决认定煜东公司违约错误。《房屋租赁合同》约定，煜东公司交付房屋的时间为2016年5月30日，如果因为竣工原因不能交付，双方同意延迟一个月交付，即2016年6月30日是最终交付期限。双方还约定，签订合同后三日内，林正孟、陈全体支付定金200万元，第一年度租金480万元在进场装修前全额支付。煜东公司交付房屋是林正孟、陈全体进场装修的前提，同时林正孟、陈全体交付第一年度租金是进场装修的前提，故依据《中华人民共和国合同法》，双方应当同时履行。由于林正孟、陈全体没有履行付款义务，即使当时房屋不具备交付的条件，林正孟、陈全体亦无权主张煜东公司交付房屋。3.二审法院判决煜东公司双倍返还定金错误。（1）租赁合同无效，判决煜东公司向林正孟、陈全体返还定金200万元即可，不应当判决煜东公司违约并双倍返还定金。（2）判决双倍返还定金，违背公平和诚实信用的原则。房屋消防验收通过的时间仅晚35天，当时煜东公司已经申报消防验收，且在积极协调推动。本案交易对双方影响巨大，应予谅解。（3）判决解除合同并双倍返还定金，不利于维护交易稳定和正常经营秩序。截至2016年7月22日，林正孟、陈全体与煜东公司还在沟通、磋商履约事宜。4.原判决适用《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，属于适用法律错误。煜东公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。被申请人林正孟、陈全体提交书面意见称，二审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回煜东公司的再审申请。本院经审查认为，煜东公司以原判决认定事实、适用法律错误为由申请再审，理由不能成立。关于煜东公司主张涉案《房屋租赁合同》无效的理由是否成立的问题。经查，涉案《房屋租赁合同》约定，由煜东公司向林正孟、陈全体出租位于定西市解放路36号定西富丽广场负一楼至三楼房屋10458.03㎡，煜东公司应于2016年5月30日前向林正孟、陈全体交付具备所建完整的房产；如因竣工验收造成不能按期交付时，双方同意延期一个月交付，林正孟、陈全体有权选择相应顺延免租期及合同期限或终止合同。由此证明，双方约定煜东公司按照约定的期限所交付的租赁标的物应当属于消防验收合格的房屋。该约定并未违反法律、行政法规强制性规定，煜东公司主张合同无效，于法无据。煜东公司主张涉案合同违反了《中华人民共和国消防法》第十三条第二款的规定，缺乏依据，本院不予采纳。关于二审法院认定煜东公司构成违约及判决解除合同是否错误的问题。经查，双方约定煜东公司应当于2016年5月30日前交付房屋，如不能按期交付，双方同意延期一个月交付，林正孟、陈全体有权选择终止合同。双方还约定，合同签订后3日内林正孟、陈全体须向煜东公司支付定金200万元，进场装修时，其中的140万元转作首期租金，剩余60万元作为租赁保证金；煜东公司不能按期提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用功能的，林正孟、陈全体有权解除合同。合同签订后，林正孟、陈全体依约交纳了200万元定金，但煜东公司未按上述合同约定的期限交付经过验收合格的房屋，林正孟、陈全体因不能按期装修、使用房屋，提起本案诉讼，后直到2016年12月24日，该建设工程才完成竣工验收。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。原判决认定煜东公司的行为构成违约，并判决解除合同，具有事实与法律依据。煜东公司提出，其交付房屋须以林正孟、陈全体交付第一年度的租金、进场装修为前提，双方应当同时履行，该主张与合同约定不符，本院不予采纳。关于林正孟、陈全体向煜东公司主张双倍返还定金是否应当支持的问题。如前所述，林正孟、陈全体依约交纳了200万元定金，煜东公司未按合同约定的期限交付经过验收合格的房屋，涉案合同因煜东公司违约而未得以履行。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。二审判决支持林正孟、陈全体提出的煜东公司双倍返还定金的诉讼请求，具有事实与法律依据。煜东公司主张二审法院判决其双倍返还定金违背公平和诚实信用的原则，其理由不能成立。另，一审法院认定林正孟、陈全体未按合同约定交纳租金、受领房屋，构成违约，判决驳回林正孟、陈全体提出的煜东公司双倍返还定金的诉讼请求。二审法院经审理，认为一审法院对林正孟、陈全体的违约事实认定有误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，对一审判决予以改判，没有错误。综上，煜东公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回甘肃煜东房地产开发有限公司的再审申请。审 判 长 崔晓林审 判 员 冯文生审 判 员 王云飞二〇一八年二月二十八日法官助理 李 健书 记 员 陈 璐