江西省石城县人民法院民 事 判 决 书（2015）石民一初字第433号原告黄长生，男，1943年4月20日生，汉族，石城县农业局退休干部，住石城县，被告石城县城镇建设投资经营有限公司，地址石城县琴江镇莲塘北路。法定代表人朱兴才，该公司董事长。委托代理人赖坤发，石城县法律援助中心律师，执业证号：13607199980780046。特别授权代理。原告黄长生与被告石城县城镇建设投资经营有限公司（以下简称城投公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，原告黄长生于2015年5月6日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月2日公开开庭进行了审理。原告黄长生及被告城投公司委托代理人赖坤发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄长生诉称：2006年石城县防洪堤工程B标段开展拆迁，将原告位于原琴江镇金华××××号的栋房（占地面积86.77平方米、三层6间建筑面积为243.81平方米）及占地建筑面积9.96平方米的厨房全部列为拆迁范围。为促使原告搬迁，被告方的工作人员会同原告单位县农业局领导们无所不用其极，连续28天不分早晚地动员、劝导、吓唬甚至欺骗。原告实出无奈只得于2006年11月24日违心的在拆迁协议上签字。原告该房屋建成不足十年，在被告精心克扣下作价167839.43元进行了补偿。该补偿费是由石城县赣辉房地产评估有限责任公司（以下简称赣辉房地产评估公司）邓近英操作完成的，第一次评估价为148229.10元，原告不服才接着制作了第二份评估，评估价变更为167839.43元。据查，评估人员邓近英不具备评估资格，评估结果完全是按被告的意志制作，根本不具有法律效力。被告将原告一栋三层的房屋评估为16万余元，这点补偿就是连一间厕所现今都买不到。另外，在原告多次交涉下，被告同意在B标段安置房按每平方米886元安置一套面积为253.77平方米的套房给原告。原告因嫌该安置房地处新建西城农贸市场太吵闹，还须向被告交纳购房款224840.22元，加上装修等费用须近40万元的投入，而补偿款仅16万余元，原告无力承受，就将自己的安置指标转让给邻居陈海松、陈亮两兄弟，可获出让金7.3万元。可是被告以陈氏兄弟非本人近亲属为由，拒绝过户。不仅使原告可得利益丧失，应安置的253.77平方米的安置房也由被告侵吞，以商品房另售他人。事后了解，防洪堤工程B标段拆迁户们的安置房按县里的政策是允许不限亲疏转让一次的。被告剥夺原告的转让权进而取消原告的安置房是剥夺公民财产权的非法行为。故向法院起诉，请求判令被告按政策及约定向原告交付253.77平方米安置房给原告，或补偿原告相应损失，诉讼费由被告负担。被告城投公司辩称：一、原告与答辩人签订的《石城县房屋拆迁补偿安置协议》已经履行完毕，双方的权利义务已经终止。2006年我县为建设城市一期防洪工程B标段及道路等设施，需要对该标段的房屋进行拆迁，答辩人是拆迁人。按照当时的拆迁补偿安置政策，拆迁补偿有两种方式可供被拆迁人选择，一是货币补偿方式，二是产权调换方式。原告选择了货币补偿方式，并于2006年11月24日签订了拆迁补偿安置协议书。原告按协议约定搬出房屋，并同意由答辩人委托有资质的拆迁公司拆除了房屋，答辩人按协议向原告支付了房屋土地补偿款、搬迁费、临时过渡费、奖励费等各项费用195650.03元。该协议在2006年即已经履行完毕。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，债务已经按照约定履行的，合同的权利义务终止。因此原告及答辩人的合同权利义务已经终止，原告再向答辩人主张交付安置房或者补偿相应损失的诉讼请求，完全没有事实和法律依据；二、原告与答辩人签订的拆迁安置补偿协议合法有效。该协议不存在合同法第五十二条规定的无效情形，也不存在合同法第五十四条规定的可撤销情形；三、退一步讲，如果原告认为自己的权利受到侵害，应当在两年内向原告主张权利，而不是在时隔八年之后。如果原告认为与答辩人签订的拆迁安置补偿协议存在可撤销情形，根据合同法第五十五条规定，也应当在订立合同后一年内行使撤销权。原告黄长生为支持其主张，向本院提交的证据有：1、原、被告于2006年11月24日签订的《石城县房屋拆迁补偿安置协议书》复印件一份、房地产证件收回回执复印件一份，拟证明原告房屋被拆迁、房产证上交及所获得167839.43元补偿费的事实；2、赣辉房地产评估公司出具的《B标段被拆迁房屋预估函》复印件两份，时间均为2006年9月12日，金额分别为148229.10及167839.43元，拟证明两份预估函上均无有评估资质的评估员签字，该预估函不合法，从而原、被告签订的补偿安置协议也无效；3、证人陈某、曾某、李某出具的证明材料三份，拟证明在被告工作人员的阻挠下，原告未能将安置指标转让给邻居陈海松、陈亮兄弟，给原告造成损失的事实。对于原告提交的证据，被告质证认为：对证据1无异议；对证据2的真实性及合法性无异议，对原告主张的证明目的有异议，认为赣辉房地产评估公司具有评估资质，该公司根据原告提出复估申请已作出第二份预估函，原、被告签订的房屋拆迁补偿安置协议合法有效；对证据3的证据形式有异议，要求证人出庭作证，并对原告主张的证明目的提出异议，认为原告在没有与陈海松、陈亮兄弟办理房产过户手续的情况下，约定由陈氏兄弟与城投公司签订协议，形成房屋所有权人与拆迁安置补偿对象不一致的情况，该转让行为不符合规定，被告不予认可并无不当。被告城投公司为证实其主张，向本院提交的证据有：1、被告营业执照复印件、组织机构代码证复印件及法定代表人身份证明各一份，以证明被告主体适格；2、石城县房地产管理局向被告颁发的拆许字（2006）第05号房屋拆迁许可证复印件一份，拟证明被告具有拆迁资格，并证明原、被告签订的拆迁补偿安置协议是合法的；3、原、被告签订的《石城县房屋拆迁补偿安置协议书》复印件一份、原告交给被告的房产证及土地使用证复印件各一份、B标段房屋拆迁（预付）结算单复印件四份（金额合计195650.03元），拟证明被告已按双方签订的补偿安置协议履行了相应的合同义务。对被告提交的证据，原告质证认为：对证据1无异议；对证据2合法性有异议，认为拆迁证应由省级有关部门颁发；对证据3的真实性无异议，但认为补偿安置协议是无效的，不认可被告主张的合同权利义务已经终止的证明目的。综合双方当事人的举证、质证，本院对原、被告提交的证据认定如下：一、对于原告提交的证据1及被告提交的证据1，原、被告均无异议，经审理该两组证据内容真实、来源合法、与本案具有关联性，本院予以采信；二、对于原告提交的证据2，原、被告对该两份预估函是否合法存在争议。本院认为，依照国家建设部于2003年颁布的《城市房屋拆迁估价指导意见》(建住房(2003)234号)第四条规定，“拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构（以下简称估价机构）承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。”该两份预估函仅有赣辉房地产评估公司盖章，无地产估价师签字，违反了相关规定，本院确认该预估函系不规范的评估报告。三、对于被告提交的证据2，原告对其合法性提出异议，认为房屋拆迁许可证应由省级政府部门颁发。本院认为，依照《江西省城市房屋拆迁管理实施办法》（2003年第122号江西省人民政府令）第五条第二款规定，“县级以上人民政府房产行政主管部门（以下简称房屋拆迁管理部门）对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理”，故石城县房地产管理局向被告颁发房屋拆迁许可证符合规定，本院对该证据予以采信；四、对于原告提交的证据3，三位证人未到庭作证，但三份证明材料内容所反映的事实基本一致，即证明2006年10月原告准备将房屋及安置指标转让给邻居陈海松、陈亮兄弟，由陈氏兄弟与被告签订补偿安置协议，事后被告未予同意。被告在庭审中仅不认可原告主张的证明目的，对其未同意与陈氏兄弟签订协议书的事实未予否认，故本院对该组证据所证明的事实予以采信；五、被告提交的证据3中，房屋拆迁补偿安置协议书复印件与原告提交的协议书相同，房产证及土地使用权证复印件原告无异议，本院均予以采信；该组证据中的四份结算单显示原告已于2006年11月24日至2006年12月26日分四次领取房屋补偿费、临时安置过渡费、奖励费等合计195650.03元，因原告对已领取195650.03元的事实予以认可，本院对四份房屋拆迁（预付）结算单予以采信。本院根据上述确认的证据及当事人的陈述，认定如下事实：2006年石城县为建设城市一期防洪工程B标段等项目，需要对该标段的房屋进行拆迁。被告城投公司经批准作为拆迁人，负责相关拆迁安置工作。根据拆迁安置补偿政策，对拆迁户的补偿安置办法有两种，一是货币补偿方式，即按被拆迁房屋的评估价格向被拆迁人支付补偿款，二是产权调换方式，即被拆迁人根据被拆迁房产面积选取位于指定安置地段内的安置套房，安置套房价格为按每平方米886元乘以层差系数，拆迁补偿款与购房款进行扎差计算，多还少补。原告黄长生所有的位于原琴江镇金华××××号房屋位于拆迁范围。拆迁过程中，被告委托赣辉房地产评估公司对该标段被拆迁房屋进行价格评估。2006年9月12日，该公司就原告金华××××号房屋作出《B标段被拆迁房屋预估函》，评定房屋地价、房价及装修等合计补偿价格为148229.10元。原告黄长生对该评估价格不服，提出复估申请，该公司重新作出房屋价格预估函，将评估价格变更为167839.43元，两份房屋价格预估函均无评估师签名。2006年9月，原告与邻居陈海松、陈亮兄弟商定，就原告所有的金华××××号房屋，由陈氏兄弟作为被拆迁人与被告签订补偿安置协议，套房安置指标由陈氏兄弟享有，陈氏兄弟另向原告支付转让金。因原告与陈氏兄弟未办理该处房产的过户手续，又非近亲属，在房屋所有权人与安置对象不一致的情况下，被告城投公司拒绝与陈氏兄弟就该处房屋签订拆迁补偿安置合同。2006年11月24日，原、被告签订一份《石城县房屋拆迁补偿安置协议书》，协议书确认原告为被拆迁人，其位于金华××××号的被拆迁房屋总建筑面积为243.81平方米，总用地面积为86.77平方米，被拆迁房屋房地产总补偿费为167839.43元；原告选择货币补偿方式，被告向原告支付167839.43元补偿款及临时过度安置费、搬迁补助费及拆迁奖励等，原告应于2006年12月15日前搬迁完毕，于当月31日前拆除房屋，被拆迁房屋由被告委托拆迁公司拆除。协议书签订后，原告按约搬迁完毕，并于2006年11月24日至2006年12月26日期间陆续自被告处领取了房屋拆迁补偿款167839.43元及临时过度安置费、奖励费等，共计195650.03元。被告按约定将原告被拆迁房屋拆除。自2013年起，原告黄长生多次向被告及政府有关部门反映诉求，要求变更安置方式，给予安置房或增加补偿金额。因原、被告就补偿问题协商不成，原告于2015年5月6日诉至法院，请求判令被告向原告交付253.77平方米安置房，或补偿原告相应损失。本案争议焦点之一为原、被告签订的《石城县房屋拆迁补偿安置协议书》是否有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。原告黄长生房以预估函无有资质的评估师签名，无法律效力为由，主张双方签订的协议书无效。对此本院认为，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定，“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。原、被告在签订补偿安置协议书时，以不规范的预估函作为确定补偿安置款的依据，违反的是国家建设部颁布的部门规章的规定而非法律、行政法规的强制性规定，评估报告瑕疵并不影响协议书效力；另外该补偿安置协议书系原、被告自愿签订，其内容未损害国家、集体、第三人及社会公共利益，故原、被告签订的《石城县房屋拆迁补偿安置协议书》无合同法规定的合同无效的任一情形，本院对原告要求确认该协议书无效的主张不予支持。本案争议焦点之二为原、被告签订的《石城县房屋拆迁补偿安置协议书》是否属于可撤销合同。《合同法》第五十四条规定,“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”原告诉称双方签订补偿安置协议书过程中，被告城投公司中采取了欺骗、吓唬等手段，迫使其违心签订了协议书，因原告未提供证据予以证实，本院对其主张的因受到欺诈及胁迫才签订合同的事实不予采信；关于协议书中约定的补偿款金额，本院认为，预估函或者其他不规范的评估报告也可以作为协议主体签约时的参考。赣辉房地产评估公司出具的预估函虽有暇疵,但原告在价格评估过程中，已行使了复估权利，最终认可了房屋评估价格，诉讼中原告未提供证据证明双方约定的补偿款明显低于市价，不能证明合同订立时存在重大误解及显失公平之情形。故原、被告签订的《石城县房屋拆迁补偿安置协议书》不属于可撤销合同。同时依照《合同法》第五十五条规定,“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权……”,原、被告于2006年11月签订协议书，至原告2015年5月起诉时时隔近九年，原告的合同撤销权亦已消灭。原告另诉称被告城投公司阻挠原告将安置指标转让给他人，致使原告未获得转让金，造成损失。对此本院认为，原告并非在与被告签订补偿安置协议后，将其可获得的套房安置指标合法转让第三人，而是在未签订协议也未办理房屋产权转让登记的情况下申请由第三人直接与被告城投公司签订补偿安置协议。因原告未能举证证明该转让方式符合安置政策，故被告城投公司以房屋所有权人与协议书签订人不一致且无近亲属关系为由，不同意与第三人签订房屋拆迁补偿安置协议并不违反法律规定。即使原告因转让未果而未获得转让金，被告对此并无过错。原告以被告剥夺其财产转让权造成原告损失的主张无法律依据，本院不予以支持。综上所述，本院认为，原、被告在公开、自愿的基础上签订《石城县房屋拆迁补偿安置协议书》，该合同合法有效，且不存在可撤销的情形。原、被告双方全面履行了合同，合同权利义务已经终止。现原告起诉要求确认该房屋拆迁补偿安置协议无效，并要求被告交付253.77平方米安置房或补偿原告损失，其诉请于法无据，本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第五十二条、第五十四条、第五十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告黄长生的诉讼请求。本案诉讼费3660元，由原告黄长生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  黄国君审 判 员  黄斐斐人民陪审员  蒙 庆二〇一五年十月二十日书 记 员  宋志飞