山西省晋城市城区人民法院民 事 判 决 书（2017）晋0502民初2091号原告：宋永香，女，1965年7月16日生，汉族，山西省泽州县人，现住泽州县。委托代理人：赵波，山西亚圣律师事务所律师。委托代理人：杨志刚，山西亚圣律师事务所律师。被告：张翠兰，女，1970年4月16日生，汉族，河南省郑州市中原区人，现住晋城市城区。委托代理人：王潞潞，山西涛瑞律师事务所律师。被告：孔红梅，女，1967年9月10日生，汉族，晋城市城区人，现住晋城市城区。被告：吕光元，男，1963年1月30日生，汉族，现住晋城市城区。原告宋永香诉被告张翠兰、孔红梅、吕光元案外人执行异议之诉一案，本院于2017年9月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋永香及委托代理人赵波、杨志刚；被告张翠兰委托代理人王潞潞到庭参加了诉讼。被告孔红梅、吕光元经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法进行了缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告孔红梅、吕光元签署的房屋买卖合同有效，确认原告对晋城市城区泽州路城区农行家属院北楼2单元501室的房屋享有合法的占有权；2、请求依法判令停止对晋城市城区泽州路407号城区农行家属院北楼的房屋的执行。事实和理由：被告张翠兰和张完桂、孔红梅、吕光元民间借贷纠纷一案，经晋城市城区人民法院审理作出（2015）城民初字第291号民事判决书，判决张完桂自判决生效之日起10日内偿还张翠兰借款100万元并支付利息；孔红梅、吕光元就第一项中张完桂的还款付息义务承担连带清偿责任。判决书生效后，张翠兰申请法院强制执行，强制执行过程中晋城市城区人民法院作出（2015）晋0502执604号执行裁定书，将晋城市城区泽州路城区农行家属北楼的房屋予以查封。因该被执行房屋系原告合法购置并实际居住多年，原告提出执行异议，经晋城市城区人民法院审理作出（2017）晋0502执异32号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。现依据相关法律规定依法提起执行异议之诉。涉案房屋系原告在2011年购置，原告与被告吕光元于2011年12月3日签署有《房屋买卖合同》，该合同签署后，原告分三次向被告吕光元支付了房屋购置款40万元，款项付清后，原告于2013年3月至5月对该房屋进行了装修，装修完毕后入住至今。原告在使用过程中因房顶漏雨，又加盖了一层阁楼。该房屋的水电暖气费用均由原告支付，原告长期居住并使用该房屋。根据相关法律规定，原告对该房产的占有、使用权应当受到法律保护。被告张翠兰辩称：一、晋城城区法院查封之前原告宋永香未对涉案房产进行过核准登记。房产信息均登记在吕光元名下，依据法律规定，贵院在执行中查封涉案房产并进行执行符合法律规定。二、原告宋永香于2011年12月3日与吕光元签订的《房屋买卖合同》为无效合同。（一）涉案房产为集资房，虽然房产证载明由吕光元与孔红梅共同所有，但他二人不是拥有该房产100%产权，有一部分产权归城区农行所有，且土地使用权为划拨。案外人与吕光元签订《房屋买卖合同》处分吕光元与孔红梅及城区农行共同共有的房产时，并未征得孔红梅和城区农行的同意。吕光元擅自处分涉案房产属于无效行为。另，涉案房产的转让未经有批准权的人民政府批准，《房屋买卖合同》无效。3、涉案集资房属于经济适用房的一种，涉案房屋的转让未满足购买超过五年和缴纳土地收益价款两个条件，违反了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，该规定是行政法规，属于司法解释规定的国家“强制性规定”，应属无效。（二）原告宋永香与被告吕光元签订《房屋买卖合同》转让已设定抵押的房屋时未经抵押权人同意，违反了法律的强制性规定，属于无效合同。三、原告宋永香在法院查封前占有涉案房屋不合法。四、原告宋永香提供的三支收条不能完全证明吕光元已实际收到40万元房款，对此原告无相关银行转账凭证印证，不符合常理。五、原告宋永香是因为自身原因未办理过户登记，对未办理过户登记有过错。六、贵院执行吕光元名下位于泽州路407号城区农行家属院北楼2单元501室的房屋，程序正当，实体合法。原告宋永香所提主张不能成立。被告孔红梅、吕光元未答辩。原告围绕诉讼请求向本院提交的证据有：第一组证据：1、《房屋买卖合同》一份及房款收据三支、现金支票记账凭证一份；2、房屋产权证二份；3、晋城市竞成食品有限公司证明材料一份、证人证明材料4份及证人宋跃进、任俊鱼、宋丽霞出庭证言（证明因购房向他们借了15万元）。该组证据证明原告宋永香签署的《房屋买卖合同》有效，原告支付了房屋购置款项。第二组证据：1、晋城市城区东街街道东岭巷社区居民委员会证明一份、农行家属院物业公司证明一份；2、晋城市今胜昔商贸有限公司证明一份、水费清单20支、2015年1月、2017年10月晋城市煤气公司安检作业单、建设工程协议书一份、城区农行北楼加楼顶承诺书及晋城市城区执法局建设决定书一份、居民燃气用户综合保险单一份、结婚视频光盘（2014年5月1日原告儿子在涉案房子举行婚礼当天录像）一张。该组证据证明原告宋永香对涉案房屋享有合法的占有权。被告张翠兰质证称：第一组证据：1、房屋买卖合同是无效的；现金支票记账凭证是复印件，无法和原件进行核对，与本案无关，支票本身看不出是用这个支票支付的房款；对三支收款收据的真实性有异议，不能证明是吕光元签署的，这三支收条的纸质是相近的，不排除吕光元为了逃债与人恶意串通，这三支收据也没有其他的银行转账凭证印证，不足以证明原告购买房屋花了40万元的主张；2、房屋产权证原件上面只显示的是吕光元的名字。3、竞成食品公司的证明，不符合证据规则，单位出具证据应当有负责人签字，另外，只是一个支票号，与本案没有关联性；孔会波、陈庆出具的书面证明材料，因证人未出庭作证不予认可；证人宋跃进、任俊鱼、宋丽霞与原告有利害关系，其证言内容不合常理，证人宋跃进、任俊鱼证言有矛盾之处，对三个证人证言不予认可。第二组证据：1、社区证明真实性请求法庭核实，没有单位负责人的签字，形式不合法，不能证明原告对涉案房屋合法占有；对物业证明的内容有异议，房屋的业主应该由产权证证明，不能说谁住到那里谁就是业主。2、对商贸公司的证明有异议，商贸公司不是装修公司，应提供装修合同；水费清单20支，载明的名字是吕广元，不是本案的当事人，跟本案无关；安检作业单是2017年法院查封以后的，与本案无关；建设工程协议书是复印件，不能与原件核对，不能证明原告的主张；加楼顶承诺书是复印件不予认可；执法局决定书与本案无关；综合保险单，不能证明原告的主张；视频光盘，真实性不发表意见，与本案没有关联性，不能证明原告对涉案房屋有合法的占有权，不能阻止本案的执行。被告张翠兰针对其抗辩主张提供的证据有：1、不动产产权情况表，证明涉案房屋是集资房，总价款是12000元。该房子没有土地使用证，集资房是城区农行、吕光元、孔红梅共同所有，吕光元、孔红梅不是该房子的百分百的所有权人。2、土地状况表（扫描件），证明涉案房产的土地是划拨的，所以他们那里的房子都没有土地证。3、2014年8月19日，张翠兰和张完桂的借款合同、保证人处署名吕光元的收据、张完桂向张翠兰汇款100万元的凭证、晋城城区法院（2015）城民初字第291号民事判决书、执行案件的受理通知书复印件各一份。证明晋城城区法院查封吕光元名下的房屋，程序正当、实体合法。原告质证称：对被告张翠兰所提供证据真实性没有异议，但与本案没有关联性。综合当事人当庭陈述及举证、质证情况，本院查明以下事实：张翠兰与张完桂、孔红梅、吕光元民间借贷纠纷一案，经本院审理作出（2015）城民初字第291号民事判决书，判决：一、张完桂自判决生效之日起10日内偿还张翠兰借款100万元并支付利息（利息按银行同期银行贷款利率的四倍从张翠兰起诉之日2015年1月20日开始计算至还清借款之日止）；二、孔红梅、吕光元就第一项中张完桂的还款付息义务承担连带清偿责任。判决书生效后，张翠兰申请强制执行，强制执行过程中本院作出（2015）晋052执604号执行裁定书，将晋城市城区泽州路407号城区农行家属院北楼房屋予以查封，后本案原告宋永香以该房屋系其合法购置并实际居住使用多年为由，提出执行异议，经本院审查作出（2017）晋0502执异32号执行裁定书，裁定驳回本案原告宋永香的异议申请，原告不服，故涉诉在案。另查明，2011年12月3日，原告与被告吕光元签署了《房屋买卖合同》，合同约定由原告宋永香以40万元的价格购置被告吕光元位于晋城市城区泽州路城区农行家属院北楼。2011年12月5日，原告宋永香向被告支付房款20万元，被告吕光元向其出具20万元的收据一支。2012年8月4日，原告宋永香向被告吕光元支付房款15万元，被告吕光元向其出具15万元的收条一支。2012年12月5日，原告又向被告吕光元支付了剩余房款5万元，被告吕光元向原告出具5万元收条一支。随后，被告吕光元、孔红梅向原告交付了涉案房屋，原告宋永香于2013年入住至今。购房后，原告曾与被告吕光元、孔红梅去办理房屋过户手续，但因涉案房屋的土地使用权证由晋城市城区农行管理，双方无法自行提供，未办理成过户登记。再查，原告提供的晋城市房权证晋建房字第xxx**号、xxxx**号房屋所有权证附记处载明：集资建房总价款12000元，共有人：吕光元。共有人：孔红梅；本院认为，原告与被告吕光元签订《房屋买卖合同》系双方真实意思表示。被告张翠兰辩称被告吕光元处分房产时，未征得孔红梅和城区农行的同意，系无效行为，本院认为，涉案房屋产权证载明涉案房屋系被告孔红梅、吕光元共同共有，并无其他共有人，且从（2017）晋0502执异32号执行裁定书孔红梅辩称内容部分可知，被告孔红梅对被告吕光元出售房屋的行为是知情且认可的，故被告张翠兰该抗辩主张本院不予采纳。被告张翠兰辩称涉案房屋系集资房，原告与被告吕光元之间买卖房屋的行为未报有批准权的人民政府批准，同时也未满足购买超过5年及缴纳土地收益价款的条件，违反了《城市房地产管理法》第四十条第一款以及《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中有关强制性规定，《房屋买卖合同》应无效的主张，本院认为，上述相关规定并非效力性强制性规定，故原告与被告吕光元之间《房屋买卖合同》应认定为合法有效，被告张翠兰的该抗辩主张本院不予支持。原告与被告吕光元签订《房屋买卖合同》时，涉案房产未办理抵押登记，不存在权利限制，故被告张翠兰关于买卖房屋时未通知抵押权人买卖合同无效的辩解不能成立。原告所提供证据足以证明其已实际支付全部房款40万元，被告张翠兰对此有异议，但未提供反驳证据，原告已向被告吕光元支付了全部房款40万元的事实本院依法予以认定。综上，根据《最高人民法院的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，原告与被告吕光元所签订的《房屋买卖合同》合法有效，且在本院（2015）晋052执604号执行裁定书查封之前，涉案房屋交付使用也在查封之前，原告也交付了全部价款，房屋虽未过户系因无法提供土地使用权证，并非原告自身原因造成，因此应停止对涉案房屋的执行。故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：原告宋永香与被告吕光元签订的《房屋买卖合同》合法有效，原告宋永香对晋城市城区泽州路城区农行家属院北楼的房屋享有合法的占有权；二、解除对晋城市城区泽州路407号城区农行家属院北楼的房屋的查封，停止对该房屋的执行。案件受理费100元，由被告张翠兰承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。审 判 长  杨 娜人民陪审员  郭金旺人民陪审员  杨淑芳二〇一八年一月五日法官 助理  郝婷婷书 记 员  秦 婷