云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云06民终841号上诉人（原审被告、反诉原告）绥江县新兴粮油有限责任公司（统一社会信用代码915306267816844086）。住所地：绥江县中城镇金江街***号。法定代表人蒲凤仙，女，汉族，1958年5月28日出生云南省绥江县人，住绥江县。被上诉人（原审原告、反诉被告）凌忠玉，女，1987年4月23日出生汉族，云南省绥江县人，住绥江县。上诉人绥江县新兴粮油有限责任公司（以下简称新兴粮油公司）因与被上诉人凌忠玉房屋买卖合同纠纷一案，不服绥江县人民法院（2017）云0626民初733号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审人民法院经审理认定的事实：新兴粮油公司系从事粮油加工、餐饮服务的企业，因修建向家坝电站移民迁建，绥江县人民政府将其安置到绥江县中城镇田坝村民委员会24村民小组修建综合楼，2013年11月6日取得建筑工程施工许可证。2014年4月2日，绥江县人民政府以绥政复〔2014〕9号《绥江县人民政府关于新兴粮油有限责任公司建设用地选址的批复》批复，原则同意被告新兴粮油公司建设用地选址于大汶溪斜拉桥西侧，拟用地面积2580平方米、建设规模13700平方米。2014年4月3日被告取得建设项目选址意见书，2014年4月4日取得建设用地规划许可证，用地性质为商业用地，2016年3月16日取得绥国用（2016）第000555号《国有土地使用证》。2014年5月2日凌忠玉与新兴粮油公司签订《调剂房认购协议书》，约定：新兴粮油公司将其迁建的移民安置房对外调剂，房屋概况为：1-3层为综合用房，4层至15层为住宅楼，新兴粮油公司将707室（面积为122.71平米，以单价2440元每平米，总价299412元）出售与凌忠玉。付款方式以银行按揭贷款方式付款，首付款为171000元、银行按揭贷款100000元、尾款28412元，在交付凌忠玉钥匙之前一次性付清。双方约定交房时间为2015年2月底。若新兴粮油公司未按约定时间交房，则逾期20日内，按200元每天向凌忠玉支付违约金，合同继续履行，逾期20天后，按总房款的10%支付违约金，合同继续履行；若凌忠玉未按约定时间交款，则按交款时限届满后的次日起至实际付款之日止20天内，按每天200元向新兴粮油公司支付违约金，合同继续履行，逾期20天后，按总房款的10%支付违约金，合同继续履行。2014年7月20日，综合大楼承建方海南第一建设工程有限公司以2014年7月12日遭遇大暴雨至综合大楼东临江面的安全护坡产生松动，随时有滑坡危险影响大楼主体建筑为由，向新兴粮油公司提出延长施工期限申请，请求申请延长对综合大楼建筑工程的施工期限延长至安全隐患排除之日止。2014年8月7日，新兴粮油公司向绥江县专项工程复建指挥部提交《绥江县新兴粮油有限责任公司关于迁建工程综合楼临江面护坡存在安全隐患急需处理的请示》：由于暴雨致使迁建大楼临江面护坡松动危及施工安全，急需处理，请求将护坡加固工程纳入迁建工程。2014年11月11日，绥江县专项工程复建指挥部召开新兴粮油公司护坡安全隐患处理专题会，决定将迁建大楼临江面护坡安全隐患设计方案纳入迁建企业有关政策处理上报政府，2014年12月9日，绥江县专项工程复建指挥部通知，同意新兴粮油公司迁建大楼临江面护坡安全隐患设计方案纳入迁建企业有关政策处理。2014年12月14日，新兴粮油公司综合楼项目部与云南省绥江县建筑安装工程公司签署《挡土墙建设施工合同》，约定将新兴粮油公司综合楼护坡工程承包给云南省绥江县建筑安装工程公司，计划开工日期为2014年12月14日至2015年2月14日。新兴粮油公司未告知凌忠玉该延期施工事由。凌忠玉于2014年5月3日缴纳房款76000元、2014年10月16日缴纳房款95000元、2015年9月16日缴纳房款28412元，2015年9月16日新兴粮油公司向凌忠玉交付房屋钥匙，2016年5月5日凌忠玉向新兴粮油公司缴纳房屋装修保证金1500元。2017年6月5日，新兴粮油公司为凌忠玉办理综合楼707室的云（2017）绥江县不动产权第0001902号不动产权证书，将不动产权证书复印件交与凌忠玉，证书载明用途为住宿餐饮用地/商业，国有建设用地建设使用权2016年1月19日起至2056年1月18日止，不动产权证书原件仍在新兴粮油公司。新兴粮油公司没有房地产开发资质，银行不予办理按揭贷款，凌忠玉的100000元按揭贷款至今未能办理，凌忠玉尚有100000元购房款未支付。原审人民法院审理认为，本案诉争房屋系被告移民迁建所修，原、被告签订的《调剂房认购协议书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应恪守履行。认购协议约定了办理银行按揭贷款100000元，根据交易习惯，联系银行按揭贷款系开发商的应尽义务。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”，因此，原告与被告就按揭贷款事宜未作详细约定，无法确认双方义务的情况下，应依据房屋买卖的交易习惯，由被告承担联系银行办理按揭贷款义务，被告无房地产开发资质，没有联系好银行办理按揭贷款，原告已依据协议约定在交付钥匙前付清除按揭款外的所有房款，原告并未违约，被告则应按协议约定的期限交付房屋，被告提出延期交房系不可抗力的理由，《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方……”，被告辩称延期交房系遭遇不可抗力，但未及时告知原告，故仍应承担逾期交房的违约责任，对其抗辩理由，不予采信，被告未按约定期限交付房屋构成违约，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，符合协议约定，亦不违反法律规定，应予以支持。协议约定自2015年3月1日起至2015年3月20日止的逾期交房违约金为4000元及房屋总价款307781.60元的10%即30778元，违约金合计为34778元，但原告只主张30778元，多余部分视为放弃；原告主张所购房产国有土地使用权仅有40年，而不是法律规定的70年导致房屋价值缩水而要求被告降低房屋购置费，在《调剂房认购协议书》中，原、被告并未对涉诉房屋的土地使用权年限进行约定，原告与被告签订的《调剂房认购协议书》真实合法有效。法律规定居住用地土地使用权出让最高年限70年，商业用地40年，被告所建房屋的土地使用权为40年期限，并未违反法律规定，目前法律对土地续期的土地使用费支付标准和办法尚未作出明确规定，原告没有可实际计算的经济损失，原告主张房屋价值以70年计算，也不符合客观实际，故原告要求向被告少支付30年土地使用权年限的价值缺乏法律和事实根据，不予支持；被告反诉要求原告支付购房价款100000元，按照双方签订的《调剂房认购协议书》，该100000元为按揭贷款，虽由于被告的原因未能办理，但该笔房款是理应由原告承担的，故原告应支付被告购房款100000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条第一款、第三款、第一百一十八条、第一百二十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条之规定，判决：一、被告绥江县新兴粮油有限责任公司支付原告凌忠玉违约金30778元；二、原告凌忠玉支付被告绥江县新兴粮油有限责任公司购房款100000元；三、被告绥江县新兴粮油有限责任公司在本判决生效之日起30日内向原告凌忠玉交付云（2017）绥江县不动产权第0001902号不动产权证书原件；四、驳回原告凌忠玉的其余诉讼请求；五、驳回被告绥江县新兴粮油有限责任公司的其余反诉请求。以上第一、二项相互折抵后，原告凌忠玉应支付被告绥江县新兴粮油有限责任公司购房款69222元，限于本判决生效后30日内履行。本诉案件受理费3024.42元，反诉案件受理费2979元，合计6003.42元，减半收取3001.71元，由原告凌忠玉负担2000元、被告绥江县新兴粮油有限责任公司负担1001.71元。新兴粮油公司不服一审判决，提起上诉称：1、办理按揭贷款义务，上诉人只有协助义务，没有为其办理按揭贷款之义务，被上诉人未按期支付全额房款应承担违约责任；2、上诉人遭受了不可抗力，既无迟延履行的过错，在不可抗力事件发生后又积极采取补救措施以减少损失，仍让上诉人承担逾期交房的违约责任，这显然与公平原则相违背。综上，请求撤销原判，改判上诉人不承担违约责任；改判由被上诉人向上诉人支付房屋价款10万元，并支付违约金33941.20元。被上诉人凌忠玉作了服判的答辩。本案在二审审理过程中，上诉人对一审认定的事实无异议，对无异议的事实本院予以确认。归纳双方的诉辨主张，本案的争议焦点是：1、上诉人是否有义务为被上诉人凌忠玉办理贷款按揭义务？2、上诉人遭受了不可抗力后未通知被上诉人凌忠玉的行为，是否应对该行为所造成的迟延交房义务承担违约责任？针对本案焦点，结合上诉人的上诉主张，本院评判如下：（一）上诉人是否有义务为被上诉人凌忠玉办理贷款按揭义务。上诉人在与被上诉人签订《调剂房认购协议书》时约定，付款方式采用银行贷款按揭的方式付款。按交易习惯，联系银行按揭贷款系开发商应尽义务。上诉人认为其只有协助义务，在签订合同时就应将自己仅只是协助，而贷款应由购房者自己办理，应在合同作出明确约定，但上诉人在签订购房协议时对此未作明确约定。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，约定不明，按照合同有关条款或者交易习惯确定。故一审法院依照交易习惯对本案进行认定并无不当。（二）上诉人遭受了不可抗力后未通知被上诉人凌忠玉的行为，是否应对该行为所造成的迟延交房义务承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”上诉人明知自然灾害发生不能按时交房，但却不告知被上诉人，未履行通知义务，其应为此承担责任。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2979.00元，由上诉人绥江县新兴粮油有限责任公司负担。本判决为终审判决本判决送达后即发生法律效力，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。审判长  周严惠审判员  陈 丹审判员  余 帅二〇一八年七月五日书记员  陈 炻