广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤03民终2235号
上诉人（原审原告）：莫如榕
委托诉讼代理人：彭瑞宁，广东融关（前海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴珊珊，广东融关（前海）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市旺润天成物业管理有限公司
法定代表人：王云胜，执行董事。
委托诉讼代理人：韩军，广东卓尚律师事务所律师。
上诉人莫如榕因与被上诉人深圳市旺润天成物业管理有限公司（以下简称旺润天成物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初16929号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人莫如榕上诉请求：一、撤销一审判决；二、旺润天成物业公司退还莫如榕两倍押金9万元；三、旺润天成物业公司从2017年4月1日起至押金还清之日止，以4.5万元为本金，按每日1%计算违约金支付给莫如榕。
上诉事实和理由：一、莫如榕与旺润天成物业公司签订的《商铺租赁合同》，约定旺润天成物业公司将其商铺租赁给莫如榕，莫如榕支付旺润天成物业公司4.5万元作为押金。合同第七条第1.4条约定，旺润天成物业公司在日常维护中应保证莫如榕的通行通道畅通，不受任何物体的遮拦，如在日常运营中出现此事情，旺润天成物业公司应立即修正以保证正常经营，若在莫如榕告知的前提下仍不修正，莫如榕可自行处理遮挡物体，清理费用由物业管理公司承担。合同还约定了其他权利义务。旺润天成物业公司擅自将莫如榕铺位前的主通道租赁给饰品、衣服的经营商家，造成主通道通行受阻，莫如榕无法正常经营，营业额大幅下降。莫如榕通过微信、短信息、电话等多次与旺润天成物业公司交涉并提出整改要求，旺润天成物业公司表面答应，却屡次出租通道。莫如榕与其他受影响的商家，先后两次（2016年12月6日，2017年1月20日）出具函件，要求旺润天成物业公司在3日内整改，若不整改拒付租金，旺润天成物业公司曾答应整改且承诺不再出租通道，但又称公共区域（通道）的所有权和使用权属于其他公司，旺润天成物业公司无权干涉其出租通道的行为。多次交涉无果，莫如榕不得不扣除部分租金以示抗议，旺润天成物业公司违约在先，却再次对莫如榕的店铺实施停水，莫如榕被迫关门停业。莫如榕认为，旺润天成物业公司将主通道租赁给他人，严重影响莫如榕的经营，违反合同的主要义务，已构成违约。旺润天成物业公司应双倍退还押金并支付违约金。
被上诉人旺润天成物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判。一、旺润天成物业公司出租给第三方经营服饰的场地系旺润天成物业公司准备用于自营的商铺，旺润天成物业公司对该场地拥有占有、使用和处分的权利、有权对外出租和经营，该场地非公共通道，旺润天成物业公司对外出租该场地的行为并未影响莫如榕铺位通道的正常使用。二、收到莫如榕就通道问题的相关投诉后，旺润天成物业公司作为整体商铺的出租人和管理人，充分考虑到全体商户的需求，为了达到出租人和承租人双赢的目的，及时将出租场地收回并添加公共设施作为公共场地使用，双方就争议的事项已得到合理解决。
莫如榕向一审法院起诉请求：1、旺润天成物业公司退还莫如榕两倍押金9万元；2、旺润天成物业公司从2017年4月1日起至押金还清之日止，以4.5万元为本金，按每日1%计算违约金支付给莫如榕。
一审法院认定事实：2016年7月2日，莫如榕、旺润天成物业公司签订一份《商铺租赁合同》(罗宝线大剧院站物业区商铺)约定旺润天成物业公司将其位于深圳地铁1号线大剧院地铁站x号铺租赁给莫如榕作为餐饮用途，莫如榕支付旺润天成物业公司4万元作商铺押金、5000元作水电押金，租期从2016年8月1日至2018年7月31日，租金按使用面积计算，年递增率为6%，其中第七条第1.4条约定：旺润天成物业公司在日常维护中应保证莫如榕的通行通道畅通，不受任何物体的遮挡，如在日常运营中出现此事情，旺润天成物业公司应立即修正以保证正常经营，若在莫如榕告知的前提下仍不修正，莫如榕可自行处理遮挡物体，清理费用由物业管理公司承担。合同还约定了其他权利义务。莫如榕按约向旺润天成物业公司支付押金4.5万元。
2016年12月7日，莫如榕发函告知旺润天成物业公司，主要内容是：我们是xx街的商铺租户，自2016年11月29日起，美食街主通道上入驻了饰品商家，该饰品商家的入驻占用了xx街的主通道，影响了顾客的进出及购物，导致客流严重下降，严重影响了我们商家的生意。我们强烈反对贵司在应作为公共区域的主通道上安排商家摆放，强烈反对贵司在xx商圈内入驻非食品商家，主通道的被占用严重影响了我们商铺门店的运作。我们要求贵司撤离占用主通道上的商家，还我们所有商铺一个主通道、一个应属于商圈的公共区域。
2017年1月20日，莫如榕发函告知旺润天成物业公司，主要内容是：我们是xx街的商铺租户，自2017年1月13日晚上起，美食街主通道上入驻了服装商家，该商家的入驻占用了xx街的主通道，影响了顾客的进出及购物，导致客流严重下降，严重影响了我们商家的生意。我们强烈反对贵司在应作为公共区域的主通道上安排商家摆放，强烈反对贵司在xx商圈内入驻非食品商家，主通道的被占用严重影响了我们商铺门店的运作。我们要求贵司3天内立即撤离占用主通道上的商家，还我们所有商铺一个主通道，一个应属于商圈的公共区域，若贵司仍不理会美食街商户的合理诉求，我们将从2017年1月15日起停止缴纳各自商铺租金，以弥补各自商铺的损失，直至贵司撤走服装商家为止。若以后再次发生类似占用公共通道摆摊行为，从摊档占用公共通道之日起，至摊档撤走之日止，期间内各商家将停止交纳租金。
2017年3月11日，莫如榕向旺润天成物业公司发出《解除商铺租赁合同通知书》：1、你公司于2017年2月24日开始单方停止了对我店铺的供水，导致我店铺无法正常营业而倒闭，损失惨重。2、你公司从将xx号商铺租赁给本人至今已达七个月，都没有通过消防验收，导致我店铺一直在不合法的场地中经营，一直受安全隐患的影响。3、你公司严重违反合同中保证我店铺通行通道畅通的承诺，在我店铺开始营业后，你公司先后三次占用主通道（消防通道）招租摆衣服摊档或饰品摊档，严重影响阻挡进入我店铺消费的人流，导致我店铺营业额明显下降店铺亏损。4、你公司违背原宣传的规划设计方案及合同附件的设计图示，没有兑现在我店铺左侧安装就餐椅，导致我店铺的营业明显受到缺少桌椅的影响而一直亏损。5、你公司严重违反合同后附规划图的设置，在我店铺左侧的消防通道上设置整个xx的垃圾堆放处，致使我店铺直接受到垃圾臭味和苍蝇蚊虫的影响，导致客流流失严重，店铺蒙受严重亏损。鉴于以上贵司的违约行为，致使我司连连巨大亏损，租赁合同无法继续履行，1、解除双方签订的《罗宝线大剧院站物业区商铺租赁合同》，我司将于2017年6月1日开始停止缴纳商铺租金及管理费，原合同中约定的双方权利义务终止；2、请贵司于2017年6月5日之前与我司办理商铺移交手续并退还已收取的租赁押金9万元。
旺润天成物业公司确认双方已经事实上解除了上述租赁合同，旺润天成物业公司于2017年3月11日收到上述解除通知，但对莫如榕实际搬离时间，旺润天成物业公司表示不清楚，旺润天成物业公司陈述其于2017年7月1日将整体商铺收回转做他用。
一审法院认为，莫如榕、旺润天成物业公司签订的《商铺租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容合法有效，应当依约履行。莫如榕诉称事实已经在双方签订的《商铺租赁合同》(罗宝线大剧院站物业区商铺)第七条第1.4条明确约定“旺润天成物业公司在日常维护中应保证莫如榕的同行通道畅通，不受任何物体的遮挡，如在日常运营中出现此事情，旺润天成物业公司应立即修正以保证正常经营，若在莫如榕告知的前提下仍不修正，莫如榕可自行处理遮挡物体，清理费用由物业管理公司承担”。莫如榕应按上述约定处理双方的争议即可，但莫如榕未按约处理，迳直发函认为旺润天成物业公司让人摆摊的遮挡物造成其营业亏损，单方退出经营，解除合同，要求返还押金及违约金的理据不足，一审法院不予支持。莫如榕主张旺润天成物业公司违约，造成营业亏损，没有提交充分证据证明，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，一审判决：驳回莫如榕的诉讼请求。本案一审案件受理费1500元，由莫如榕负担。
本院经二审审理查明，莫如榕于2017年3月11日向旺润天成物业公司发出的《解除商铺租赁合同通知书》未显示其将于2017年6月1日开始停止缴纳商铺租金及管理费，亦未载明其请求旺润天成物业公司于2017年6月5日之前与其办理商铺移交手续并退还已收取的租赁押金9万元等内容；一审查明的其他事实无误，本院予以确认。
另查明，1、一审中，莫如榕提交其发出的《解除商铺租赁合同通知书》、送达回单（显示2017年3月12日妥投）和相关的短信记录，短信记录的内容显示旺润天成物业公司收到解除合同的函件并表示双方合同已经解除；对于前述证据材料，旺润天成物业公司质证称其有收到该《解除商铺租赁合同通知书》，亦同意解除合同，对短信记录无异议。2、一审中，旺润天成物业公司提交其于2017年3月9日向莫如榕发出催收租金及水电费的函件，该函件显示：莫如榕欠付2017年2月份租金6681.1元、1月份水费75元和电费1631元、2月份电费1757.5元、3月份水费38元，莫如榕质证称其因通道占用问题未付2017年2月份租金6681元、对其他费用数额不予确认。3、二审调查询问时，旺润天成物业公司称莫如榕于2017年3月11发出解约通知后未交回涉案商铺，期间仍一直占有商铺；旺润天成物业公司又称莫如榕于2017年3月份搬离涉案商铺，之后联系不到莫如榕；旺润天成物业公司主张莫如榕单方违约解除合同，故其依约可没收押金不需返还。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依前述查明事实，莫如榕向旺润天成物业公司发出解除合同通知，旺润天成物业公司于2017年3月12日收到解除通知后亦表示同意解除合同，由此可见，合同双方均不愿继续履行涉案合同，故本院据此确认涉案合同于2017年3月12日解除。综合涉案双方的诉辩意见，双方均认为合同解除的过错方在于对方，故莫如榕上诉主张旺润天成物业公司返还双倍租赁押金，而旺润天成物业公司抗辩主张其可没收莫如榕支付的租赁押金。据此，本案二审的争议焦点为：合同解除过错方的确定及由此租赁押金的返还问题。
本案中，首先，从莫如榕先后两次与旺润天成物业公司交涉通道占用问题的函件内容及其提交的涉案商铺通行通道情况的照片看，足以认定旺润天成物业公司确存在将涉案商铺通行通道交予案外人摆摊使用的行为，该行为有违涉案合同中约定的旺润天成物业公司应保证莫如榕的通行通道畅通、不受任何物体遮挡的合同义务，旺润天成物业公司对此存在一定过错；其次，旺润天成物业公司的前述行为虽对莫如榕使用涉案商铺正常经营产生一定影响，但莫如榕并未能提供有效证据证明商铺通行通道被持续占用的具体期间，亦未能提供充分证据证明通道占用问题已致莫如榕严重亏损无法实现其合同目的，且莫如榕虽对旺润天成物业公司主张的欠费数额不予确认但并未能提供反驳证据证明其已足额支付租金及水电费，据此，本院认为，莫如榕在未与旺润天成物业公司结清租金、水电费的情形下即搬离涉案商铺亦具有一定过错。综上，涉案双方对于合同解除均具有过错，其过错相当，责任相抵，双方均不需向对方承担违约责任，故旺润天成物业公司在收取莫如榕欠付的租金及水电费后应予返还租赁押金。本案中，前述旺润天成物业公司关于莫如榕搬离涉案商铺时间的陈述存在自相矛盾之处，但其与莫如榕双方均有称莫如榕于2017年3月份搬离涉案商铺，结合旺润天成物业公司在2017年3月12日收到合同解除通知后亦负有积极止损收回商铺的义务，故本院认定莫如榕应付租金至2017年3月12日，据此，莫如榕应付租金款项为：2月份部分欠租6681.1元+3月份租金7741.9元（20000×12÷31=7741.9）=14423元；莫如榕应付水电费用为：1月份水费75元+1月份电费1631元+2月份电费1757.5元+3月份水费38元=3501.5元。前述莫如榕应付租金及水电费共计17924.5元。旺润天成物业公司扣除该部分莫如榕应结清的租金及水电费后，应返还涉案租赁押金27075.5元（45000元-17924.5元=27075.5元）。莫如榕关于返还超出该部份款项押金的诉讼请求，本院不予支持。一审认定有误，处理欠妥，本院予以纠正。
综上，莫如榕的上诉理由部分成立，就成立部分，本院予以支持。一审认定部分事实有误，处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初16929号民事判决；
二、深圳市旺润天成物业管理有限公司应于本判决生效之日起五日内向莫如榕返还租赁押金27075.5元；
三、驳回莫如榕的其他诉讼请求。
如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，自判决给付之日起加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费1500元（莫如榕已预交），由莫如榕负担1050元，深圳市旺润天成物业管理有限公司负担450元。本案二审案件受理费3000元（莫如榕已预交），由莫如榕负担2100元，深圳市旺润天成物业管理有限公司负担900元。
本判决为终审判决。
审判长 马 龙
审判员 路 德 虎
审判员 周 敏
![](01lydyh01/CreateContentJS/CreateImage.aspx?action=img&docId=f077c524-d975-4884-9ed2-a8eb00c02417&imgId=ZjA3N2M1MjQtZDk3NS00ODg0LTllZDItYThlYjAwYzAyNDE3MC5qcGVn01lydyh01)
二〇一八年四月二十日
书记员 陈晓莹（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。