南京市鼓楼区人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）鼓执异字第64号
异议人（案外人）樊蓉，女，汉族，1972年10月7日生。
委托代理人屈国良。
申请执行人兴业银行股份有限公司南京珠江路支行（原名称为兴业银行股份有限公司南京城西支行，2014年3月28日变更为现名称），住所地南京市玄武区珠江路63号。
负责人李晋，该行行长。
委托代理人黄俊、陈婷，江苏当代国安律师事务所律师。
被执行人胡忆敏，男，汉族，1956年10月16日生。
被执行人孙伟，女，汉族，1957年1月21日生。
被执行人南京朝瑞商贸有限公司，住所地南京市栖霞区幕府东路晓庄村56号。
法定代表人胡忆敏。
被执行人柏晓艳，女，汉族，1981年8月23日生。
本院在执行兴业银行股份有限公司南京珠江路支行（以下简称兴业珠江支行）与胡忆敏、孙伟、南京朝瑞商贸有限公司（以下简称朝瑞公司）、柏晓艳金融借款合同一案中，异议人樊蓉不服本院（2012）鼓执督字第969号迁让公告，于2014年8月25日向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年9月17日进行了公开听证审查。异议人樊蓉及其委托代理人屈国良，申请执行人兴业珠江支行的委托代理人黄俊、陈婷，被执行人孙伟到庭参加听证。现已审查终结。
异议人樊蓉异议称，2004年5月，异议人就实际承租了被执行人胡忆敏名下的南京市鼓楼区XX新村8号1单元101室（以下简称XX新村101室）房屋，但未与胡忆敏签订书面协议。2011年8月30日，异议人与胡忆敏签订书面租赁协议，约定：胡忆敏将XX新村101室出租给异议人，租期20年，自2011年9月1日至2031年8月31日止，租金共计20万元。协议签订当天，异议人即将20万元一次性支付给胡忆敏。XX新村101室向申请执行人兴业珠江支行设定抵押的时间是2011年6月15日，晚于异议人承租时间，且异议人承租涉案房屋属于善意第三人，对设定抵押事宜并不知情。根据物权法的有关规定，异议人的承租关系不受抵押权的影响。而且，涉案房屋已于2011年11月3日被南京市栖霞区人民法院查封，鼓楼法院查封涉案房屋的时间是2011年11月7日，属于轮候查封，不具有处置涉案房屋的权利。综上，异议人与胡忆敏之间的租赁关系合法有效，应受法律保护。法院作出的迁让公告侵犯了异议人的合法权益，故请求法院撤销上述迁让公告，以保证异议人租赁期间内对涉案房屋的居住使用权。
申请执行人兴业珠江支行答辩称：一、异议人没有任何证据可以表明其在2004年就已承租了涉案房屋，申请执行人2011年4月向胡忆敏发放贷款时，已详细询问了涉案房屋的相关情况，胡忆敏明确表示涉案房屋为自用，可见，异议人与胡忆敏在设定抵押前并未形成租赁关系。异议人提供的租赁合同的落款时间为2011年8月30日，是在设定抵押以后，依法该租赁关系不能对抗申请执行人对涉案房屋所享有的抵押权。二、异议人与胡忆敏之间明显存在共同伪造租赁关系，逃避涉案房屋的执行。从时间上看，他们双方的租赁合同落款为2011年8月30日，但在房产部门登记备案的时间为2012年4月25日，而本案生效判决的作出时间为2012年3月，胡忆敏具有逃避债务的故意。从价格上看，涉案房屋面积有150多平方，位于繁华地区，估价在360万元，附近相近房屋的租金均在每月5000元，一年租金最少也要6万元。而异议人提供的租赁合同约定的年租金却为1万元，且以此价格承租20年，并一次付清，此系列行为明显与常理不符。综上，法院公告要求异议人迁出涉案房屋具有法律依据，请求法院驳回异议人的异议请求。
被执行人孙伟答辩称，孙伟与胡忆敏系夫妻关系，2000年9月，共同出资设立了朝瑞公司。因朝瑞公司系广东比音勒芬服饰有限公司（以下简称比音公司）南京地区的服装销售代理商，在南京金鹰设有服装专柜。为便于经营管理，孙伟与胡忆敏2004年初购买了XX新村101室房屋作为朝瑞公司办事处及存放服装之用，办事处安排员工3名，其中包括异议人樊蓉。但由于异议人与胡忆敏同居，导致夫妻关系不和。2011年9月，胡忆敏终止了比音公司服装代理，而在此前涉案房屋一直作为朝瑞公司的办事处正常使用。因此，异议人称其自2004年就承租涉案房屋并于2011年8月与胡忆敏签订租赁协议不符合事实，完全是在造假。请求法院依法处理。
经审查查明，被执行人胡忆敏与孙伟系夫妻关系，2000年9月6日，双方各出资25万元成立朝瑞公司，分别享有50%的股权。XX新村101室房屋登记在胡忆敏名下，建筑面积152.22平方米。2011年6月，胡忆敏因向兴业珠江支行贷款460万元而以上述房屋向兴业珠江支行设定抵押，抵押设定登记时间为2011年6月15日，抵押债权460万元。后因胡忆敏在履行过程中下落不明，兴业珠江支行遂以预期违约为由诉至本院。本院审理中根据兴业珠江支行的申请，于2011年11月7日轮候查封了上述房屋。2012年3月20日，本院作出（2011）鼓商初字第792号民事判决：一、胡忆敏、孙伟自判决生效之日起十日内偿还兴业珠江支行借款本金4416700.29元及利息；二、如胡忆敏、孙伟未按上述期限履行，兴业珠江支行有权以胡忆敏名下的XX新村101室及玄武区红山路190号6幢301室房屋折价或以变卖、拍卖价款优先受偿；三、朝瑞公司、柏晓艳对上述债务承担连带责任。判决生效后，因各被执行人未按判决履行义务，兴业珠江支行遂向本院申请强制执行。
执行中，因XX新村101室房屋于2011年11月3日被南京市栖霞区人民法院以（2011）栖民初字第1311号-2裁定查封，本院就该房屋的处置与南京市栖霞区人民法院协商。2014年6月23日，南京市栖霞区人民法院函复同意由本院对涉案房屋采取评估拍卖措施。2014年8月6日，本院在XX新村101室张贴（2012）鼓执督字第969号迁让公告，责令居住该房屋内的人员于2014年8月13日前迁出。异议人不服遂提起本次执行异议。
异议人樊蓉为证明其对XX新村101室享有对抗兴业珠江支行抵押权的租赁权，向本院提供以下证据：
1、2011年8月30日的租赁合同一份，该合同中胡忆敏为甲方、樊蓉为乙方，合同约定：甲方将自有的XX新村101室出租给乙方作商住使用，租赁期共20年，甲方从2011年9月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2031年8月31日收回；乙方在2011年9月1日前一次性支付20年房租共计20万元交纳给甲方，先付后用，甲方收取租金时出具收条。该租赁合同落款处的签约时间为打印字体，非手写字体。
2、2011年8月30日收条一份，载明：今收到樊蓉现金20万元，用于一次性支付从2011年9月1日至2031年8月31日租赁XX新村101室的房租。该收条落款时间仍为打印字体，非手写字体。
3、招商银行卡历史交易明细表，载明从2011年6月19日至8月20日陆续支取202000元，以证明房租20万元的来源。
4、2012年4月25日缴款人为胡忆敏、樊蓉的房屋租赁手续费收据两张，以证明向房管部门办理了租赁备案。
5、2012年4月25日纳税人为胡忆敏的房屋租赁完税凭证，计税金额为23000元，税款所属时期自2011年9月1日至2012年2月29日。
6、招商银行缴费委托书、电信业务登记单、电费卡、燃气卡、物管费收据若干，以证明樊蓉自2004年5月起一直使用、居住XX新村101室，并交纳电话费、物管费等。
7、2006年4月26日授权书一份，载明胡忆敏现委托樊蓉全权负责处理朝瑞公司所有业务往来及签署合同，以证明异议人与胡忆敏之间系合作关系。
申请执行人兴业珠江支行为证明XX新村101室设定抵押前不存在出租事实，向本院提供了以下证据：
1、2011年4月7日兴业银行个人经营贷款申请访谈记录，在该记录中，胡忆敏称：拟用于抵押的房屋为自用，申请贷款的用途为购货、扩大经营，并清楚如违约而导致贷款银行依借款合同约定或法院的判决处置抵押物时，抵押人将会被要求搬离用于抵押的住房。
2、抵押物现场勘察表，该表使用情况一栏载明自用。
3、2011年4月15日南京大陆房地产估价师事务所有限责任公司就XX新村101室出具的房地产抵押估价报告，该报告载明委托方为胡忆敏，估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，估价总值343.5万元。该估价报告附有XX新村101室照片若干，照片显示室内隔断上贴有“南京朝瑞”四个大字。
被执行人孙伟为证明樊蓉与胡忆敏之间不存在租赁合同关系，向本院提供了以下证据：
1、2011年3月28日、8月11日樊蓉飞机票两张，以证明樊蓉为朝瑞公司员工。
2、2006年7月12日华联商厦发票一张，樊蓉当天在该发票上标注“送电筒6个，比音勒芬工作鞋”，以证明樊蓉以朝瑞公司管理人身份履行职责。
3、2011年9月21日比音公司开具给朝瑞公司增值税发票及朝瑞公司付款回单，以证明截止2011年9月朝瑞公司仍在经营，不可能出租XX新村101室。
听证中，樊蓉陈述，其与胡忆敏2000年就开始合作，由胡忆敏负责注册公司，由樊蓉负责找品牌和商场联系并负责营运产生的所有费用，包括人员工资、房屋租赁，合作中以朝瑞公司名义对外，按商场销售额提成，但双方未签订书面合作协议。2011年9月，比音公司收回代理权后，樊蓉相当于失业，鉴于樊蓉为朝瑞公司创造了很大利润，胡忆敏为了补偿，提出将XX新村101室给樊蓉用20年，要樊蓉支付30万元，最后谈定20万元。故从2011年6月陆续从银行取款，放在家里保险箱中，到了8月30日一次性给了胡忆敏。
本院认为，异议人樊蓉所主张的对XX新村101室的租赁权不能对抗兴业珠江支行所享有的抵押权。理由如下：
（一）异议人樊蓉提供的证据不能充分证明其自2004年5月至2011年8月30日一直承租使用XX新村101室房屋。
首先，胡忆敏在2011年4月7日兴业银行个人经营贷款申请访谈记录明确表示用于抵押的XX新村101室为自用，且其为获得兴业珠江支行的银行贷款委托南京大陆房地产估价师事务所有限责任公司对XX新村101室进行了评估，2011年4月15日作出的估价报告所附现场照片中亦显示室内隔断上张贴有“南京朝瑞”四个大字。加之，被执行人孙伟作为胡忆敏的妻子及朝瑞公司的股东之一亦陈述XX新村101室一直用于朝瑞公司处事处及存放服装之用，上述证据能够形成证据锁链，能够证明XX新村101室在2011年8月30日前系作为朝瑞公司的办公场所使用。
其次，樊蓉主张其自2000年开始即与胡忆敏存在合作关系，但并未提供书面合作合同，其所提供的2006年4月26日的授权书亦记载胡忆敏授权其全权负责处理朝瑞公司所有业务往来及签署合同，孙伟提供的华联商厦发票及机票亦表明樊蓉系朝瑞公司管理人员的身份履行职责。故樊蓉提供的发生在2011年8月30日前的招商银行缴费委托书、电信业务登记单、电费卡、燃气卡、物管费收据若干等证据并不能证明其是以个人身份承租使用XX新村101室。
再次，即便樊蓉主张的其自2004年5月至2011年8月30日一直承租使用XX新村101室房屋属实，但其与胡忆敏在此期间并未订立书面租赁合同，应视为不定期租赁，因该租赁关系可随时解除，依法亦不能对抗此后设立的抵押权。
（二）异议人樊蓉提供的证据不能充分证明其与胡忆敏之间存在真实的20年的房屋租赁关系。
首先，樊蓉提供的书面租赁合同落款处的签约时间2011年8月30日为打印字体，而孙伟提供的增值税发票表明截止2011年9月21日，朝瑞公司仍在经营，XX新村101室作为朝瑞公司的办公场所在此之前不可能出租他人。
其次，XX新村101室建筑面积达152平方米，租赁合同约定的20年租金共计20万元，即每年租金仅为1万元，而按樊蓉提供的2014年4月25日纳税人为胡忆敏的房屋租赁完税凭证的记载计算，税务主管部门核定的5个月的租赁收入即达到2.3万元，该租赁合同的约定明显与日常生活经验不符，其真实性难以采信。加之，樊蓉提供的其招商银行历史交易明细表中所谓陆续取款202000元亦不能充分证明系用于支付该租赁合同所约定的20万元租金。
再次，即便樊蓉主张的租赁合同真实存在，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，该租赁合同的签订时间亦迟于XX新村101室设定抵押权的时间，依法不能对抗兴业珠江支行对XX新村101室行使抵押权。
综上，本院在依法取得XX新村101室处置权后，依照申请执行人的申请去除抵押房屋上的租赁负担符合法律规定。异议人樊蓉以其与被执行人胡忆敏之间就XX新村101室存在租赁合同关系为由要求撤销本院作出的迁让公告，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：
驳回异议人樊蓉的异议请求。
如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
。）审判长丁广
审 判 员 陈志明
人民陪审员 马桂花
二〇一四年九月二十五日
见习书记员 张乃天