福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)宁民终字第259号上诉人(原审被告）福建绿地房地产开发有限公司，住所地福安市赛岐镇虹桥北路213号。组织机构代码：66505486-3。法定代表人林春华，经理。委托代理人刘少铃、刘春光，福建人文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）被上诉人（原审原告）：巫寿忠，男，1978年1月11日出生，汉族，住福建省福安市。被上诉人（原审原告）：钟嫩妹,女,1982年9月17日出生,畲族,住福建省福安市。委托代理人陈凡，福建创元律师事务所律师。上诉人福建绿地房地产开发有限公司因与被上诉人巫寿忠、钟嫩妹商品房买卖合同纠纷一案，不服福安市人民法院（2012）安民初字第2901号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人福建绿地房地产开发有限公司的委托代理人刘少铃、被上诉人巫寿忠、钟嫩妹的委托代理人陈凡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明：被告将位于福安市赛岐镇和平街上岐头“望江花苑”第1幢1层A105号房以人民币275474元的价格出售给原告，双方于2010年11月28日签订《商品房买卖合同》一份，该合同第六条第2款约定，分期付款（备注“按以下两期支付且第二期付款方式按合同约定以办理银行按揭贷款方式支付”），2010年11月28日前原告支付全部购房款的30%，计83474元（备注“第一期为现金”）；2011年1月10日前，原告支付全部购房款的70%，计192000元（备注“第二期为银行按揭”）。第七条约定，原告逾期不超过15日，自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向被告支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期超过15日后，自规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金。合同八条第一款约定，被告应当于2010年10月30日前将符合约定条件的商品房交付原告使用；第二款约定，原告未按约定付清全部房价款的（以银行按揭贷款方式支付的以合同约定的全部按揭到达被告指定账户的）被告可以据实予以延期；合同第九条约定，逾期交房不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款0.012%向原告支付违约金。原审另查明,原告于2010年12月1日支付第一期购房款83474元，2011年7月12日，原告的第二期购房款192000元，通过中国农业银行按揭贷款方式，发放到被告指定的账户上，两笔付款均超过约定期限，庭审中双方自行确认逾期付款天数按183天计算。被告于2011年7月8日将诉争商品房交付给原告使用，并于2011年8月26日办理诉争房屋所有权初始预登记。原告向被告提供了2012年1月16日出具的《福安市计划生育婚育证明》一份。原告的安房证福安字第0120120141号《房屋所有权证》登记时间是2012年2月22日。庭审中原、被告确认逾期交房的天数按219天计算。原审判决认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律规定，对双方具法律约束力。双方合同约定：原告付款时间在前，被告交房时间在后，逾期付款和逾期交房均应承担相应违约金，原告逾期付款的被告可据实予延期。本案被告未按《商品房买卖合同》的约定，于2010年11月30日前将商品房交付原告使用，违反了合同约定，应按《商品房买卖合同》第九条的约定，向原告支付约定违约金，违约金按日按已付款万分之五计算，因被告逾期交房期间，原告只支付了第一期的应付款83474元，且庭审中双方确认逾期交房219天，故逾期交房违约金计算为83474×219×0.0005=9140.4元。同时，原告也未按约定期间付款，也应向被告支付逾期付款约定违约金，庭审中双方只确定第二期逾期天数183天，故原告也应支付第二期逾期付款的违约金，该违约金数额大于被告应付的违约金数额。故原告要求被告支付逾期交房违约金，依据不足，不予支持。被告认为逾期交房期间应扣除天气等不可抗力原因，证据不足，不予采纳。本案原、被告之间在合同中未明确约定由被告负责办理房屋权属证书，故本案被告仅承担协助办证义务，即被告应按约定办理房屋所权证初始预登记并告知原告相关事宜。本案被告虽已于2011年8月26日办理房屋所有权初始预登记，符合合同约定的在商品房交付（2011年7月8日）使用后60日（即2011年9月6日）内向当地房屋权属部门办理房屋所有权初始登记的约定，但没有证据证明其有将需提交的材料事项告知原告，故应对原告未能在商品房交付使用90日内（即2011年10月6日）取得房屋权属证书承担约定的违约责任，依照《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定，被告应当承担由此产生的逾期办证的违约责任，其违约责任应从商品房交付使用90日后起计至原告出具相应办证材料之日止，即2012年1月16日（原告提供计划生育婚育证明之日可视为原告接到通知需提交相关材料之日）止，计102天。原告要求逾期办证违约金计算至实际领取房屋权属书之日止的主张，本院不予支持。依照原、被告双方所签订《商品房买卖合同》第十四条之约定，被告每日应按原告已付款即27547元的0.012%，向原告支付违约金即102×275474×0.0012=3371.8元。由于本案原、被告合同约定的违约金并未明显超过原告实际损失的30%，故被告以双方约定违约金偏高为由，要求减少的主张，本院不予支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、被告福建绿地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告巫寿忠、钟嫩妹逾期交付商品房违约金3371.8元。二、驳回原告其他诉讼请求。本案诉讼费694元，由原告负担629元，被告负担65元。宣判后，福建绿地房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。上诉人福建绿地房地产开发有限公司上诉称：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》并未约定由上诉人负责办理房屋产权权属证书，因此上诉人仅有办理“小区”初始总登记的义务，上诉人已在2011年8月26日办理了房产所有权初始总登记，已履行了约定的义务。而办理房屋权属登记（分证）便是被上诉人自己的义务。因此上诉人不应承担逾期办证之责任，自然不承担支付逾期办证违约金。退一步说，依照合同约定，上诉人需要承担逾期办证违约责任，其违约期限也应从实际交房之日90天后起至上诉人完成房屋所有权初始登记日止，即2011年8月26日止。即便逾期办证应支付违约金，那么被上诉人逾期支付第二期款项应向上诉人支付违约金17568元，扣除逾期交房违约金9140.4元，尚余8428元，余额两相抵扣，被上诉人仍须向上诉人支付违约金5056.2元。请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求。被上诉人巫寿忠、钟嫩妹答辩称：答辩意见同一审。上诉人认为双方应互相支付的违约金来冲抵约期办证的违约金的理由不能成立，一审中上诉人并未提起反诉，其要求违约金来抵扣是不妥的。应按照合同约定的时间来减扣，相应顺延交房时间。二审经审理查明：双方当事人对原审认定的事实均无异议，本院予以确认。本案二审争议焦点为：原审认定上诉人支付逾期办证违约金是否正确。对此，本院认定如下：本院认为：上诉人未能在《商品房买卖合同》第十四条约定的商品房交付使用后60天期限内，如期办理房屋所有权初始预登记，也未提供证据证明在办理初始预登记后及时通知被上诉人，致使被上诉人未能依约取得房屋权属证书，构成违约。其应按合同约定承担相应违约责任。原审判决上诉人应向被上诉人承担从商品房交付使用90天后（即2011年10月6日）起至被上诉人出具相应办证材料之日（即2012年1月16日）止计102天的逾期办证违约金，并无不当。上诉人、被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》约定商品房交付时间为2010年11月30日前，而第二期购房款约定支付时间为2011年1月10日前，约定交房在前、付款在后，故在上诉人未按约交付房屋时被上诉人享有先履行抗辩权，其有权拒付第二期购房款。本案上诉人延迟至2011年7月8日交房，故在此之前被上诉人虽逾期支付第二期购房款但有法定抗辩事由，不构成违约。被上诉人在2011年7月12日支付第二期购房款，距上诉人交房仅为4天，该期间应支付相应的逾期付款违约金为192000×4×0.0005＝384元，故上诉人主张被上诉人第二期购房款逾期违约金17568元，依据不足，本院不予支持。本案上诉人逾期交房违约金计9140.4元，显然不足抵扣被上诉人逾期交房违约金，更不能再抵扣逾期办证违约金。故上诉人主张无须支付逾期办证违约金，依据不足，应予驳回。综上，本院认为，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回。原审判决结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉人福建绿地房地产开发有限公司的上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  沈鸣鸣审 判 员  林 斌代理审判员  陈富强二〇一四年四月十七日书 记 员  彭杨清附主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……