云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民一终字第598号
上诉人（原审原告、反诉被告）云南开洋科技有限公司。住所地：云南省昆明市高新产业开发区M1—4地块*幢*层。
法定代表人高永胜，总经理。
特别授权诉讼代理人潘行建，仲法法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、反诉原告）何炳寿，男，1963年4月15日出生。
一般授权诉讼代理人何倩，女，1989年10月29日出生，系被上诉人何炳寿的女儿。
原审被告田启，男，1972年9月30日出生。
上诉人云南开洋科技有限公司因与被上诉人何炳寿、原审被告田启租赁确认合同无效纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2014）呈民初字第25号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月25日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月31日对本案公开开庭进行了审理，上诉人云南开洋科技有限公司委托的诉讼代理人潘行建，被上诉人何炳寿及其委托的诉讼代理人何倩到庭参加了诉讼，原审被告田启经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理，本案现已审理终结。
一审法院经审理确认：2013年9月7日被告何炳寿与原告云南开洋科技有限公司签订《厂房租赁合同》，合同甲方为何炳寿、田启，乙方为云南开洋科技有限公司，何炳寿作为甲方在合同上签字，并代田启在合同上签字。合同约定：甲方将位于高新区马金铺街道高家庄村厂房3600平方米，职工宿舍800平方米，空地400平方米，按现状租给乙方使用，租金以每月每平方米3元计算，面积按照4400平方米计算，年租金共计160000元，租期自2013年9月至2020年9月止，共7年，租期从甲方建设完厂房并建起3米高的围墙（按国家相关标准规范建设），厂房和宿舍的修缮完毕并新建厂区生活给、排水系统（含向外排放的出口设置）以及打一口生活用地下水井（含一套抽水设备）等建设完毕之时开始计算租金。租金支付方式为签约时乙方先支付预付款五万元，甲方各项工作完成后乙方一次性付清第一年的租金。2013年9月7日何炳寿出具收条载明：今收到云南开洋科技有限公司租厂房定金50000元。马金铺街道办事处化城社区居委会于2011年8月23日出具证明，载明：化城社区居委会第三居民小组将位于本社区高家村月马路旁共33亩土地租赁给云南省曲靖市麒麟区麒麟西路85号田启同志经营广茂苗木培植基地。位于马金铺街道高家庄月马路旁该33亩土地属于集体的农业用地，曾用于种植蔬菜、花卉，该土地经过多次出租、转租，多名承租人、转租人建盖了将近25间小平房及4400平方米的钢架大棚。2013年9月7日被告何炳寿与原告云南开洋科技有限公司签订《厂房租赁合同》后，被告何炳寿为履行该合同于2013年9月13日与王有天签订建设施工合同，修缮高家村厂房及配套设施，并向王有天支付预付款20000元。现原告诉至法院，请求判令：一、确认2013年9月7日签订的《厂房租赁合同》无效。二、被告返还原告定金人民币5万元。三、本案公证费、诉讼费等费用全部由被告承担。被告何炳寿亦提出反诉，请求判令：一、被反诉人赔偿反诉人厂房租金损失72767元；二、被反诉人赔偿反诉人建设工程款20000元；三、被反诉人承担本案诉讼费。
一审法院经审理认为：本案争议的焦点是：《厂房租赁合同》是否有效，如果该合同有效，则是否存在违约行为，违约责任应如何承担，如果该合同无效，则导致合同无效的过错在哪一方，合同无效所产生的损失应当如何确定及承担。首先，被告何炳寿的反诉是否成立，本案原告提出确认合同无效的诉请，并据此提出了赔偿损失，被告同样也基于合同无效而主张损失，该诉请与本诉在事实、法律上有牵连，且所依据和体现的权利义务关系的性质相同，被告的诉请对原告的诉讼形成排斥和抵消，构成反诉。其次，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，国家实行保护基本农田，控制非农业建设占用农用地的政策，未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。本案《厂房租赁合同》中约定的租赁物用途是作为厂房、职工宿舍，租赁物厂房建盖于农业用地之上，同时约定职工宿舍及配套设施、修缮均违反了法律法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中《厂房租赁合同》应为无效合同。第三，关于合同无效的过错在哪一方，合同无效所产生的经济损失应当如何确定以及如何承担的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告何炳寿向一审法院提交的其为履行该合同于2013年9月13日与王有天签订建设施工合同以及预付款收条能够证实，被告何炳寿为履行与原告签订的《厂房租赁合同》所造成的损失为20000元，原告作为从事经营活动的企业就厂房和职工宿舍的选址应当负有较高的审查、注意义务，导致《厂房租赁合同》无效的过错在原告方，被告何炳寿为履行该合同所支付的20000元工程预付款应当由原告承担，原告向被告何炳寿支付的预付款50000元，被告何炳寿应予以返还，扣除被告何炳寿的损失20000元之后，被告仍应向原告返还30000元。至于被告何炳寿反诉的租金损失，其提交的证据并不足以证实该租赁物建盖的合法性及出租收益的合法性，故，对该部分反诉请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决：“一、确认原告云南开洋科技有限公司与被告何炳寿于2013年9月7日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告何炳寿在本判决生效后十日内向原告云南开洋科技有限公司返还人民币30000元；三、驳回原告云南开洋科技有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告何炳寿的其他诉讼请求。”案件受理费的承担：本诉案件受理费1150元，由被告何炳寿承担680元，原告云南开洋科技有限公司承担470元；反诉案件受理费2119元，由原告云南开洋科技有限公司承担457元，被告何炳寿承担1662元。
一审宣判后，上诉人云南开洋科技有限公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人起诉被上诉人的案由为确认合同无效纠纷，而被上诉人提出的反诉并未要求确认合同无效，两个案子案由不同，适用法律也不同，被上诉人一审提出的反诉不符合法定条件，应予驳回。二、原审被告田启向郝继荣等人转租获得位于高新区马金铺高家庄村36亩农用地的土地使用权，用于经营苗木培植基地。后田启擅自改变农用地的原用途，在该农用地上加盖了4400平方米钢架棚及14间平房等建筑物，被上诉人将擅自加盖的钢架棚在网络上以“厂房、厂地”的名义进行招租，上诉人看到广告后与被上诉人联系，多次到现场进行核实，且要求被上诉人和田启提供该厂房、厂地性质合法的证明材料。被上诉人和田启向上诉人提供了《土地租赁合同》原件、2011年8月23日化城社区居民委员会出具的《证明》等材料。上诉人根据上述材料，有充分的理由相信本案租赁厂房性质合法。上诉人在签订《厂房租赁合同》前已经尽到了注意义务，无任何过错。被上诉人故意隐瞒擅自改变农用地建盖钢架棚的事实，欺骗上诉人与其签订《厂房租赁合同》，合同无效的过错责任完全在于被上诉人，双方因此次厂房租贸合同所产生的所有损失均应由被上诉人承担。三、被上诉人所反诉的厂房租金损失72767元、建设工程款20000元均无事实和法律依据，依法应予驳回。对于20000元的工程款，上诉人认为，首先，被上诉人是否与第三人签订《建设施工合同》及该合同的履行情况是无法核实确认的。其次，双方一审提交的证据可以证实厂房的修缮工作尚未开展，王天有收到的是预付款20000元，被上诉人有权要求返还该款项。再次，该《建设施工合同》的内容为在农用地上建盖非农用设施，属于无效合同，王有天收取的20000元预付款应当返还给被上诉人，被上诉人无任何损失。最后，导致《厂房租赁合同》无效的过错责任完全在于被上诉人，即使存在损失也应由被上诉人全部承担。综上，请求二审法院：一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2014）呈民初字第25号民事判决第二项；二、改判由被上诉人向上诉人返还人民币50000元；三、本案一审本诉、反诉诉讼费及二审诉讼费均由被上诉人承担。
被上诉人何炳寿答辩称：一、答辩人在出租前已经明确告知上诉人土地系农业用地，也提供了所有证据，不存在隐瞒和擅自改变土地性质的行为；二、钢架大棚是答辩人建盖用于培植花卉的，政府部门和土地部门从未对此提出异议；三、上诉人租用土地的时候从未告知答辩人土地用途，隐瞒了其租赁目的；四、合同签订后答辩人就积极施工，预付了20000元工程款，至今为止已经已经支出了26000元工程款及10000元违约金，上诉人应当赔偿此损失。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
原审被告田启未发表意见。
二审中，经询问各方当事人对一审判决确认事实的意见，双方均认可钢架大棚系被上诉人建盖。上诉人不认可被上诉人已经向王天有支付20000元工程款，对此事实不予认可，上诉人对一审判决确认的其它事实没有异议。被上诉人对一审判决确认的事实没有异议。原审被告未发表意见。本院对一审判决确认的各方当事人均无异议的事实予以确认，对于上诉人所提异议，是否成立，本院将在说理部分予以阐述。
综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、导致《厂房租赁合同》无效的过错责任在哪一方当事人？二、上诉人是否应当承担被上诉人支出的工程款20000元？
本院认为：针对第一个争议焦点，首先，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”根据查明的案件事实，2013年9月7日，上诉人与被上诉人签订的《厂房租赁合同》，约定由被上诉人将涉案土地上的空地、厂房及职工宿舍租赁给被上诉人使用，双方并约定由被上诉人完成围墙建设、厂房和宿舍的修缮、给排水系统、地下水井的修缮后开始计算租金，上诉人在一审中陈述其租赁涉案场地系用于生产档案柜及堆放材料，从上述事实来看，被上诉人租用涉案土地的用途系非农建设，违反了法律的强制性规定，一审判决认定《厂房租赁合同》无效并无不当，本院予以维持。其次，对于导致合同无效的过错，本院认为，因在签订合同时，被上诉人向上诉人提交了土地所有权人出具的《证明》，该《证明》上载明“……该地块土地属于马金铺街道化城社区第三居民小组集体所有，现为发展集体经济，租赁给田启……经营广茂苗木培植基地”的内容，从上述内容已经可以明确看出涉案土地系集体土地，不能用于非农建设，但上诉人仍然与被上诉人签订合同，改变用地性质，并要求被上诉人为其建盖围墙，修缮厂房，故一审判决认为上诉人作为从事生产经营活动的企业就厂房和职工宿舍的选址应当负有较高的审查、注意义务，合同无效的过错在于上诉人一方并无不当，本院予以确认。上诉人抗辩认为其是看到被上诉人关于厂房租赁的广告后才与被上诉人协商租赁涉案场地，且被上诉人故意隐瞒擅自改变农用地建盖钢架大棚的事实欺骗上诉人与其签订合同，故导致合同无效的过错在被上诉人一方，对此，其一，在将场地租赁给上诉人之前，被上诉人用涉案场地经营苗木种植，并未改变土地用途，且其建盖钢架大棚的行为也未被有关部门认定为违法，其二，本案中，上诉人并无证据证实被上诉人发出了厂房出租的广告，综上，上诉人关于其对合同无效不应承担过错责任的抗辩理由不成立，本院不予支持。
针对第二个争议焦点，对于被上诉人已经支出的工程款20000元，被上诉人提交了其与施工人王天有签订的《建设施工合同》、王天有出具的《收条》以及照片予以证实，且上诉人亦认可其要求被上诉人对涉案场地进行建盖和修缮的事实存在，故上述证据可以证实被上诉人为履行合同支出了20000元工程款的事实，此系因合同无效而产生的损失，该损失应当由上诉人承担，一审判决对此处理正确，本院予以维持。
另，经审查，被上诉人提出的反诉与上诉人的本诉均是基于双方所签订的《厂房租赁合同》的履行产生，系同一法律关系，一审法院受理被上诉人的反诉并不违反法律规定，上诉人对此所提异议不成立，本院不予支持。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人云南开洋科技有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币1150元，由上诉人云南开洋科技有限公司承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。
审 判 长 杨 茜
审 判 员 朱 欢
代理审判员 黄金成
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 寸杨杰