福建省永安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永民初字第3043号
原告福建省永安林业（集团）股份有限公司，住所地：永安市燕江东路819号，组织机构代码证号：15816425-9。
法定代表人吴景贤，董事长。
委托代理人黄玮。
被告陈健，男，汉族，1988年7月1日出生，住永安市。
原告福建省永安林业（集团）股份有限公司与被告陈健房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员叶祖泉适用简易程序，于2014年9月12日、10月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄玮到庭参加诉讼。被告陈健经本院合法传唤，第二次开庭未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年2月1日原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，原告将其所有的坐落于永安市绿景佳园北区2幢6号房屋租赁给被告使用，租赁期从2014年2月1日至2014年12月31日止，租金每月1470.38元；如乙方（被告）迟交租金超过15天，甲方（原告）有权单方面终止合同，并不退还合同履约保证金。因被告未按合同约定期限支付租金，原告于2014年7月21日向被告发出“关于搬出出租屋”的通知，要求解除合同，并限期搬出出租屋。在合同解除后，被告未支付租金1470元、物业费52.7元、水电费2506.08元、水（电）表拆装费165元、焕锁费120元、房租滞纳金2572.5元，合计6894.3元。诉讼请求：1、确认原、被告之间的租赁关系于2014年7月18日解除；2、判令被告立即支付拖欠的租金1470元、物业费52.7元、水电费2506.08元、水（电）表拆装费165元、焕锁费120元、房租滞纳金2572.5元（按月租金5%／日计算，自2014年6月25日至2014年7月30日），并继续按月租金5%／日计算滞纳金至判决支付之日止；3、判令被告立即返还永安市绿景佳园北区2幢6号房屋；4、本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求：判令被告承担从2014年7月31日至9月11日止给原告造成的损失2142.9元，其中房租2058元（每月1470元，共计42天），物业费73.7元，公摊电费11.2元；并按以上标准继续算至被告搬出租赁物止。
被告陈健辩称，合同签订的时间和内容无异议，拖欠房租是因为小区的物业服务不好；其于2014年7月18日收到原告发出的解除租赁合同的通知，不同意解除合同，要求继续履行合同。原告强行将租赁房屋换锁，导致其店铺内的河鲜变质损毁，要求原告赔偿损失。
经审理查明，2014年2月1日原告与被告签订一份《房屋租赁合同》。合同约定：一、原告将位于永安市绿景佳园北2-6底层面积为47.4平方米、夹层面积为22.83平方米的房屋，出租给被告经营茶馆使用；二、租赁期限自2014年2月1日至2014年12月31日止；三、每月租金为47.4㎡×25元／㎡=1185元＋夹层面积22.83㎡×12.5元／㎡=285.38元，总计1470.38元（不含水、电、物业等其它费用），租金交纳方式为季缴，合同签订之日起三日内交纳第一次季度租金，每季度未的最后一个月的25日前交纳下一季度租金，由乙方按规定时间交纳到甲方资产管理小组或甲方账户，每次租金迟交一天加收月租金5%的滞纳金；四、乙方需交纳合同履约保证金1000元，合同期满乙方无违约退回合同履约保证金，合同期内如违约甲方有权没收合同履约保证金，并单方面终止本合同；五、水费、电费、电费公摊及物业费按该承租房实际发生的费用，由乙方按季度交纳到甲方资产管理小组；……十、有下列情形之一，甲方有权单方面终止合同，并不退还合同履约保证金：……6、迟交租金超过15天……。合同签订后，原告依约将租赁物交付被告使用，被告依约交纳了合同履约保证金1000元，并交纳租金至2014年第二季度，从2014年7月起被告未依约按时交纳第三季度租金及水电费、物业费。为此，原告于2014年7月18日向被告发出《关于限期搬出出租屋的通知》，通知载明：陈健先生，根据我公司与你签订的《房屋租赁合同》第十条第6款“迟交租金超过15天的，我公司有权单方面终止合同，并不退还合同履约保证金”的约定，我公司已于2014年7月18日发出通知，单方面与你解除租赁合同。请你于2014年7月21日下午17：00之前，将店面内的私人物品整理迁出出租屋，逾期未迁出视为无主物处理，同时赔偿给我公司造成的一切经济损失。被告陈健于当日收到该通知。
2014年7月22日，原、被告双方因被告拖欠房租和水电费问题发生争执，原告向永安市公安局报警，永安市公安局接警后由燕东派出所派人处理，永安市燕东街道仙泉居委会及绿景佳园小区物业处参与调解，但调解无果。事后，原告将涉案房屋门锁换掉，共花费换锁费120元，将水表、电表拆装，花费拆装费105元，同时将钥匙交由绿景佳园小区物业处保管。
另查明，截止2014年9月11日止，被告陈健尚欠原告房租882元、实际占用费2646元、物业费126.4元、水电费2506.08元、公摊电费11.2元，以上合计6171.68元。
再查明，涉案房屋永安市绿景佳园北2-6号系原告所有，产权证号为：永房权证字第××号。
上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、房屋所有权证、《关于限期搬出出租屋的通知》特快专递邮件详情单、永安市燕东街道仙泉居委会出具的《情况说明》、厦门立信物业经营有限公司永安分公司绿景佳园小区物业处出具的《情况说明》、永安市自来水公司出具的费用清单、国网福建永安供电有限公司出具的电费结算单、水电表拆装发票、换锁发票、报警登记和当事人的陈述等在案为凭，并经庭审质证、认证，可以采信。
本院认为，原告福建省永安林业（集团）股份有限公司与被告陈健签订的《房屋租赁合同》内容合法，意思表示真实，为有效合同。合同约定若被告迟交租金超过15天，原告有权单方面终止合同，即约定了一方解除合同的条件，被告未按合同约定的期限支付租金，解除合同的条件已成就，原告要求解除《房屋租赁合同》的主张符合合同约定和法律规定，予以支持。原告单方通知被告解除合同，合同自通知到达对方时解除，即自2014年7月18日被告收到《关于限期搬出出租屋的通知》时解除。被告应支付尚欠原告的租金（算至合同解除之日止即2014年7月18日）、实际占用费（从2014年7月19日算至2014年9月11日，并按合同约定的租金继续算至被告搬出租赁物止）、物业费及水电费等。合同解除后，被告未及时返回租赁物，原告采取换锁、拆装水电表的措施并无不当，但原告的上述行为属于对自身产业的管理行为，因此，所产生的费用225元不应由被告负担。合同约定“租金迟交一天加收月租金5%的滞纳金”，该“滞纳金”应为逾期付款违约金。被告逾期付款造成原告的损失为利息损失，该条款约定违约金的计算方法过分高于造成的损失，应予以适当减少，最高不超过中国人民银行同期贷款基准利率的130%。因此，原告要求被告按月租金日万分之五计算支付逾期付款违约金，过分高于损失的部分不予支持。原、被告双方约定的履约保证金属于违约金性质，虽然合同约定若被告迟交租金超过15天，原告有权单方面终止合同并不退还合同履约保证金，但本案违约金总额应不超过造成损失的30%且已予以支持，因此，原告要求不予退还被告履约保证金的主张于法无据，不予支持，履约保证金1000元应当折抵被告尚欠原告的各项费用。被告陈健提出要求原告赔偿因原告强行关闭其店铺造成的损失，但未在本院指定的期限内提出反诉并缴纳反诉费，视为其放弃反诉，对其请求本院不予审理。被告陈健经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告福建省永安林业（集团）股份有限公司与被告陈健签订的《房屋租赁合同》于2014年7月18日解除。
二、被告陈健应支付原告福建省永安林业（集团）股份有限公司从2014年7月1日至2014年7月18日期间的租金882元（1470元÷30天×18天），从2014年7月19日至2014年9月11日实际占用费2646元（1470元÷30天×54天），合计3528元，并按合同约定的租金继续支付实际占用费至被告搬出租赁物止。
三、被告陈健应按中国人民银行同期贷款基准利率的130%支付原告福建省永安林业（集团）股份有限公司逾期支付租金的违约金21.4元（算至2014年9月11日），并按中国人民银行同期贷款基准利率的130%自2014年9月12日起继续支付逾期支付租金的违约金至判决指定的履行期限届满时止，期限内付款的，支付违约金至实际付款日止。
四、被告陈健应支付原告福建省永安林业（集团）股份有限公司物业费126.4元、水电费2506.08元、公摊电费11.2元，以上合计2643.68元。
五、上述二、三、四项合计6193.08元，扣除履约保证金1000元后合计5168.08元，被告陈健应于本判决生效后十日内一次性付清。
六、被告陈健应于本判决生效后十日内将租赁物永安市绿景佳园北区2幢6号房屋返回给原告福建省永安林业（集团）股份有限公司。
七、驳回原告福建省永安林业（集团）股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，减半收取50元，由原告福建省永安林业（集团）股份有限公司负担22元，由被告陈健负担28元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 叶祖泉
二〇一四年十月二十四日
书记员 朱巧瑛