河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀07民终460号上诉人（原审被告）：张北县京都房地产开发有限公司，住所地张北县张北镇兴和东路九卜树村商贸楼301-308室。法定代表人：黄乃碧，董事长。委托诉讼代理人：段晓敏，河北环北律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王志君，女，1970年8月17日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郭振海，河北国器律师事务所律师。委托诉讼代理人：游丽娜，河北国器律师事务所律师。上诉人张北县京都房地产开发有限公司（以下简称京都公司）因与被上诉人王志君商品房销售合同纠纷一案，不服河北省张北县人民法院（2017）冀0722民初2561号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人张北京都公司的委托诉讼代理人段晓敏、被上诉人王志君的委托诉讼代理人游丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。京都公司上诉请求：1、依法撤销张北县人民法院（2017）冀0722民初2561号民事判决，依法改判。2、一审、二审诉讼费由王志君承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，其不存在违约行为，不应承担违约金。1、其与王志君签订的第0186号《商品房买卖合同》经人民法院判决解除，并判令其返还王志君购房款658277元、赔偿王志君658277元。因此，其与王志君之间关于该《商品房买卖合同》的权利义务关系已终止。其不再承担协助王志君办理房产产权证书的义务，更无需为王志君开具相关税票。2、在2017年3月16日其与王志君达成了《执行和解协议》。协议约定“此买卖合同不解除，仍然按原买卖合同继续履行。”但该约定不能作为要求其承担2017年3月16日以前违约责任的根据。因为根据《最高人民法院关于适用的解释》第107条“在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解协议作出妥协而认可的事实，不得在后续的诉讼中作为对其不利的根据”的规定，王志君起诉所根据的“2012年8月14日，京都公司与王志君签订的《商品房买卖合同》不解除继续履行”以和解协议中京都公司认可的事实作为起诉理由是违反该法律规定的。3、《执行和解协议》中的第一项内容在该协议生效之日起开始执行，即从2017年3月16日起，2012年8月14日双方签订的《商品房买卖合同》重新开始发生法律效力，但王志君必须办理房屋交割手续，缴纳相关交付房屋所需费用。《执行和解协议》生效至今，王志君从未到办理房屋交割手续，缴纳相关交付房屋所需费用，导致该商品房仍未交付使用并因为无法配合为王志君办理产权证书。根据该《商品房买卖合同》第15条约定，出卖人在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案。根据买卖合同附件五合同补充协议第七条约定，因买受人的原因包含未付清房款、水电暖开户费、不及时向出卖人领取相关资料、造成商品房不能如期办理房屋产权登记或取得房屋产权证书的，出卖人不承担任何责任。其未给王志君备案的前提是王志君没有前来过来办理交付使用手续，也没有缴纳2017年3月16日之后拖欠的物业费。所以根据以上条款不应由其承担未办理房本的违约责任。配合办理产权证书的备案工作要在王志君完成缴纳物业费完成各种交付手续之后的180日之内完成的，所以一审应驳回王志君的诉讼请求。二、一审法院判决的违约金金额不正确。其与王志君的买卖合同中体现的房屋交易价款为581014元，那么依照合同约定出卖人按购房价款的0.5%向买受人支付违约金，据此，即便存在违约行为，违约金应为581014x0.05%=2905元。而不是一审判决的3291元。更何况其不存在违约责任，未到应办理产权证书备案的起算日，所以不应判决赔偿违约金。综上所述。一审判决认定事实错误，计算违约金金额错误，请二审法院依法改判或者发回重审。王志君辩称，1、一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。京都公司违约事实清楚，其与京都公司签订的《执行和解协议》系双方真实的意思表示，对于2012年8月14日签订的《商品房买卖合同》不解除、继续履行的约定，使得原买卖合同合法、有效，京都公司应当遵守。故按照《商品房买卖合同》的约定，京都公司应当在房屋交付使用后180日之内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记备案，但京都公司至今未办理备案。故其违反合同约定事实清楚。一审法院适用法律正确，京都公司上诉认为根据《最高人民法院关于适用的解释》第107条“在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解协议做出妥协而认可的事实，不得在后续的诉讼中作为对其不利的证据”属于法律理解错误，本案的《执行和解协议》其实是合法有效的新合同，不同于做出妥协而认可的事实。故一审法院适用法律正确。2、一审法院判决违约金金额正确。按照双方在2012年8月14日签订的《商品房买卖合同》第10页第十五条关于产权登记的约定第2款，“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”，故本案违约金的计算应当按照已经实际支付的房价款计算。其于2011年6月2日、8月5日共向京都公司支付681600元，于2012年8月14日退款23323元，故实际支付房款共计658577元，乘以0.5%，为3291元，故一审违约金计算正确。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回京都公司的上诉请求，维持原判。王志君向一审法院起诉请求：1.要求京都公司开具不动产、契税、维修基金及测绘费的发票；2.要求京都公司办理京都小区C2幢03号底商不动产产权证书，并支付违约金3291元；3.要求京都公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2012年8月14日，王志君与京都公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定，王志君购买京都公司开发建设的位于京都国际商住小区内C2幢03号商品房一套，建筑面积为123.62平方米，单价为每平方米4700元，总金额为581014元，地下室面积为61.8平方米，房屋交付期限为2012年8月30日前。合同同时约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。王志君在合同签订前和合同签订之日共向京都公司支付购房款658277元（包含地下室价款77263元），且在合同签订之日又交纳京都公司房屋契税、维修基金、工本费、产权登记费、测绘费、取暖费及物业服务费等各项费用共计53403元。2016年4月18日，王志君以京都公司将上述房屋抵押给第三人，致其合同目的不能实现为由，将京都公司诉至法院，要求与京都公司解除《商品房买卖合同》，并要求京都公司退还房款658277元、支付利息和赔偿658277元。张北县人民法院于2016年6月12日作出（2016）冀0722民初643号民事判决，判决王志君、京都公司之间的《商品房买卖合同》自判决生效之日解除，京都公司返还王志君购房款658277元、支付利息并赔偿王志君658277元。京都公司不服上述判决，上诉至河北省张家口市中级人民法院，2016年10月26日河北省张家口市中级人民法院作出（2016）冀07民终1722号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，王志君提出执行申请，2017年1月6日受理立案后，在案件执行过程中，2017年3月16日王志君、京都公司自愿达成和解，并签订了《执行和解协议》，协议约定：一、2012年8月14日王志君购买的京都公司商住小区C2幢03号底商一套。此买卖合同不解除，依然按原买卖合同继续履行。以上底商仍归王志君所有（现该房产本就网签在王志君名下）。王志君须到京都公司办理房屋交割手续，缴纳相关交付房屋所需费用。2017年3月16日之前的物业费由京都公司承担，2016年3月16日之后的物业费由王志君自行承担。2017年4月15日之前的取暖费由京都公司承担，2017年4月15日之后的取暖费由王志君自行承担；二、王志君同意由京都公司一次性支付赔偿款57万元，该款项直接转入王志君账户；三、收到本协议第二条全部款项后，由王志君书写收款收条并交付京都公司，王志君配合京都公司前往张北县人民法院执行局撤销强制执行申请，解除相关保全措施；四、双方依照和解协议履行完后，不得依据原生效判决继续执行京都公司财产。协议签订后，京都公司支付王志君赔偿款57万元，王志君撤回执行申请，并交纳了2017年4月15日之后的取暖费4186元。一审法院认为，王志君与京都公司签订的《执行和解协议》系当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的协议。民事主体从事民事活动，有权遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系，故王志君与京都公司双方于2017年3月16日在《执行和解协议》中，对2012年8月14日签订的《商品房买卖合同》不解除、继续履行的约定，系当事人在自愿基础上达成的一致意思的表示，该合同为有效合同，对当事人具有法律约束力。京都公司辩称的该合同已经解除，双方的权利义务已经终止的抗辩理由不能成立，不予采信。按照《商品房买卖合同》中交房期限的约定及该合司附件五《合同补充协议》第八条约定，应视为张北京都公司于2012年9月10日已将房屋交付给王志君，双方在《商品房买卖合同》中约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，京都公司作为履行该义务的当事人应依约于2013年3月10日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但自房屋交付始至王志君起诉前，王志君未能办理房屋权属证书，且京都公司未提供证据证明其在约定的期限内已将需由其提供的资料报产权登记机关备案，故京都公司对王志君不能在规定期限内取得房屋权属证书的后果应承担违约责任，且应依照合同约定向王志君支付违约金。在《商品房买卖合同》履行过程中，京都公司向王志君收取了购房款、契税维修基金及测绘费，应为王志君开具不动产发票且将契税、维修基金及测绘费向相关部门交纳后，将契税票据、维修基金票据及测绘费票据交付王志君。庭审中京都公司陈述，根据《执行和解协议》的约定，因王志君未按约定交付2017年3月16日之后的物业费和办理房屋交付手续，故京都公司不能为王志君办理不动产登记证书。经查，双方在《执行和解协议》未约定上述事由为京都公司向产权登记机关提供相关资料进行备案和办理不动产登记证书的条件，故对京都公司的陈述不予采信。《商品房买卖合同》中双方只约定了出卖人将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机部备案的期限、但双方对王志君应于何时取得房屋权属证书并未约定，对由谁申办房屋权属证书亦无约定，既可由王志君自行申请，也可以由出开发商即张北京都公司接受王志君委托后申请办理，但申办主体均应属于房屋买受人。只有王志君提出办证申请的情况下，由双方根据房管理部门的规定、相互配合提供各自的资料即可办理房屋权属证书。京都公司在其中所负的应为配合办理房屋权属证书的义务。综上所述，判决：一、张北县京都房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内，将王志君购买的位于京都国际商住小区内C2幢03号商品房办理房屋权属证书所需由其提供的资料报产权登记机关备案，并配合王志君办理房屋权属证书。二、张北县京都房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内，将不动产发票、契税票据、维修基金票据及测绘费票据交付王志君。三、张北县京都房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内给付王志君违约金3291元。二审中，当事人未提交新的证据，本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，王志君与京都公司签订的《执行和解协议》约定2012年8月14日签订的《商品房买卖合同》继续履行，即生效判决解除的合同，因双方当事人协商一致，自愿继续履行，《执行和解协议》为新的合同，经由该《执行和解协议》双方重新确认了原《商品房买卖合同》的效力，对双方当事人具有法律约束力，《执行和解协议》中的约定不属于京都公司主张的为达成调解协议或者和解协议作出妥协而认可的事实，故本院对京都公司上诉主张的《商品房买卖合同》的权利义务已经终止不予支持。按照《商品房买卖合同》的约定，京都公司应依约于2013年3月10日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但京都公司并未履行该义务，故一审法院判令京都公司对王志君不能在规定期限内取得房屋权属证书的后果承担违约责任并无不当。除王志君收到的退款外，其已向京都公司支付房款658577元，故一审法院以该房款金额按照《商品房买卖合同》计算违约金并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，京都公司的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张北县京都房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 姜建龙审 判 员 成 进审 判 员 姜 兵二〇一八年四月二十三日法官助理 王向东书 记 员 李媛丽