广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇端法民一初字第534号
原告：深圳正佳物业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田保税区。
法定代表人：赵芝璇。
原告：深圳正佳物业管理有限公司肇庆东堤湾服务处，住所地广东省肇庆市（E幢）首层12卡商铺。
负责人：叶楚贤。
两原告的委托代理人：古励妍、陈秋琴，均系广东七星律师事务所律师。
被告：邓敏，女，汉族，住广东省肇庆市端州区。
被告：周伟伦，男，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区，现住广东省肇庆市端州区。
委托代理人：邓敏，女，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区黄岗镇厚岗二村厚岗东街**号，系被告周伟伦配偶。
原告深圳正佳物业管理有限公司（以下简称正佳公司）、深圳正佳物业管理有限公司肇庆东堤湾服务处（以下简称东堤湾服务处）诉被告周伟伦、邓敏物业服务合同纠纷一案，本院2015年8月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年10月21日公开开庭进行了审理。原告正佳公司、东堤湾服务处的委托代理人陈秋琴，被告邓敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与东堤湾业主委员会分别于2009年6月1日、2011年6月29日签订了《东堤湾小区物业管理服务合同》，该合同约定由原告向被告提供物业管理服务，被告依约向原告支付相关费用，逾期交纳则应支付滞纳金。合同签订后，原告已依约向被告提供了相应的物业管理服务，但被告却自2009年6月份起拖欠相关费用至今，经原告多次催收仍未交纳。为维护原告的合法权益，特请求法院判决：1、被告立即向原告支付拖欠的物业管理费2754.68元，滞纳金1900.73元（滞纳金暂计算至2015年5月31日，之后的按3％／月计算至实际缴清之日止），前述合计4655.41元；2、被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称：一、原告主张2009年6月1日与肇庆市东堤湾小区业主委员会签订的《东堤湾小区物业服务合同》中的业管理费已过两年的诉讼时效；原告主张2011年5月22日与肇庆市东堤湾小区业主委员会签订的《关于延长有偿服务合同的协议》中的物业管理费已过两年的诉讼时效；原告主张2011年6月29日与肇庆市东堤湾小区业主委员会签订《东堤湾小区物业服务合同》中的2011年7月1日至2013年3月31日期间的物业管理费已过两年的诉讼时效。关于2013年4月1日至2013年6月30日期间的物业管理费，根据2012年9月18日由肇庆市端州区城东街东堤湾社区委员会联同肇庆市端州区城东街杏花社区委员会向肇庆市端州区环卫局提出的申请，以及2012年11月22日由肇庆市端州区城东环卫所方各级领导的批复、2012年11月28日由肇庆市端州区城东环卫所至函原告方：指出原告方对东堤湾商铺前通道卫生状况脏乱差，负有不可推卸的服务缺失、管理缺位责任。将该路段纳入市政路，由城东环卫所保洁。从2012年12月1日起按肇府办函（2006）28号文标准向各商铺征收费用。并明确指出原告方停止向东堤湾小区商铺收费。（以上三份文件复印件详见我提供证据）。原告无权要求我支付上述期间产生的费用。二、我方一直未收到两原告的催收资料，也未曾接到电话通知，两份物业服务合同和催收资料都是收到法院传票才第一次见到。三、从2012年12月起，肇水集团代收费由10元增加至25院，每月增加15元即为我商铺纳入城东环卫所保洁范围的收费。四、原告服务欠缺，违约在先，事实清楚，证据确凿，导致我商铺周边卫生环境恶化，对周围居民和我商铺物业造成极大的不便，恳请法院驳回原告诉求。
经审理查明：2009年6月1日，肇庆市端州区东堤湾小区业主委员会与正佳公司签订《东堤湾小区物业服务合同》，约定：正佳公司取得肇庆市东堤湾小区物业管理服务权，管理服务期限为两年，从2009年6月1日至2011年5月31日止；从2009年6月1日起，按照如下的标准收费：低层（步梯楼）住宅物业每平方米0.5元／月，高层（电梯楼）住宅物业每平方米0.7元／月，商业物业平方米0.9元／月；业主应自觉按时交纳物业管理费，不得拖欠，逾期欠费业主将按每日千分之一的标准计算滞纳金。
2011年5月22日，肇庆市端州区东堤湾小区业主委员会与东堤湾服务处签订《关于延长有偿服务合同的协议》，同意将物业管理期限延长至2011年6月30日，收费标准保持《东堤湾小区物业服务合同》的标准不变。
2011年6月29日，肇庆市端州区东堤湾小区业主委员会与东堤湾服务处签订《东堤湾小区物业服务合同》，约定：东堤湾服务处取得肇庆市东堤湾小区物业管理服务权，管理服务期限为两年，从2011年7月1日至2013年6月30日止；从2011年7月1日起，按照如下的标准收费：低层（步梯楼）住宅物业每平方米0.65元／月，高层（电梯楼）住宅物业每平方米0.8元／月，商业物业平方米1.05元／月；业主应自觉按时交纳物业管理费，不得拖欠，逾期欠费业主将按每日千分之一的标准计算滞纳金。上述合同签订后，正佳公司、东堤湾服务处依约进入肇庆市东堤湾小区进行物业管理，周伟伦、邓敏没有依约付清物业管理服务费给正佳公司、东堤湾服务处。自2009年6月1日至2013年6月30日，周伟伦、邓敏累计拖欠物业管理费2754.68元。正佳公司、东堤湾服务处遂于2015年8月25日向本院提起诉讼。
又查明：正佳公司于2002年5月23日成立，企业类型为有限责任公司（台港澳法人独资）；东堤湾服务处于2010年3月23日成立，企业类型为分公司，隶属企业正佳公司，经营范围包括从事物业管理。
另查明：肇庆市端州区前进南路18号东堤湾第二十一幢首层第三卡的权属人为周伟伦、邓敏，建筑面积为59.03平方米，套内建筑面积为57.75平方米。
庭审中，正佳公司、东堤湾服务处提供一份落款为2013年7月1日《催款通知书》，一份落款为2015年3月13日的《律师函》，认为一直以来都有向周伟伦、邓敏催收相关物业服务费用。周伟伦、邓敏称并未收到上述催收资料，认为正佳公司、东堤湾服务处诉请已超过诉讼时效。
另经本院核实，正佳公司、东堤湾服务处于2015年4月13日向本院提交诉讼资料并申请本案进行诉前调解。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。肇庆市端州区东堤湾小区业主委员会分别与正佳公司、东堤湾服务处签订的两份《东堤湾小区物业服务合同》及《关于延长有偿服务合同的协议》符合法律规定，内容合法有效，各方应恪守履行，该合同及协议对包括周伟伦、邓敏在内的东堤湾住宅小区业主具有约束力。正佳公司、东堤湾服务处已依合同约定为周伟伦、邓敏在内的小区业主提供了物业管理服务，周伟伦、邓敏理应交纳物业管理费。周伟伦、邓敏关于正佳公司、东堤湾服务处物业管理服务不到位，故不交物业管理费的抗辩，缺乏理据，本院不予采纳。
关于诉讼时效问题。正佳公司、东堤湾服务处主张在2013年7月1日及2015年3月13日向周伟伦、邓敏催收，但未提供证据证明其已发出该《催收通知书》及《律师函》，故不产生诉讼时效中断效力。正佳公司、东堤湾服务处在2015年4月13日向本院提交诉讼资料并申请本案进行诉前调解，产生诉讼时效中断效力。正佳公司、东堤湾服务处于2015年8月25日向本院提起诉讼，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，其要求周伟伦、邓敏支付2013年4月至2013年6月期间拖欠的物业管理费的诉讼请求，没有超过诉讼时效，但其主张2009年6月至2013年3月物业管理费的诉讼请求已超过诉讼时效。周伟伦、邓敏关于正佳公司、东堤湾服务处的诉求超过诉讼时效的抗辩，合理部分，本院予以采纳，不合理部分，本院不予采纳。综上，周伟伦、邓敏应向正佳公司、东堤湾服务处支付自2013年4月1日至2013年6月30日的物业管理服务费181.91元。
关于滞纳金问题。物业服务合同约定业主不得拖欠物业管理费，逾期欠费的按每日千分之一的标准计算滞纳金，该滞纳金应属违约金性质。周伟伦、邓敏并未依约交纳物业管理费，显属违约，周伟伦、邓敏应当承担相应的违约责任，但物业服务合同中并未约定业主交纳物业管理费的具体时间，且约定的违约金标准明显过高，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本院予以调整，故违约金应以所欠物业管理费用为基准，自催收之日即2015年4月13日起按照参照中国人民银行同期六个月以下（含六个月）贷款利率的130%标准计付。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，判决如下：
一、被告周伟伦、邓敏应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告深圳正佳物业管理有限公司、深圳正佳物业管理有限公司肇庆东堤湾服务处支付拖欠的2013年4月1日至2013年6月30日物业管理服务费181.91元。
二、被告周伟伦、邓敏应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告深圳正佳物业管理有限公司、深圳正佳物业管理有限公司肇庆东堤湾服务处支付物业管理服务费181.91元的违约金（违约金以181.91元为基数，按中国人民银行规定的六个月（含六个月）贷款利率的130%标准从2015年4月13日起计算，至付清款项时止）。
三、驳回原告深圳正佳物业管理有限公司、深圳正佳物业管理有限公司肇庆东堤湾服务处的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，因适用简易程序审理依法减半收取25元（原告已交纳），由被告周伟伦、邓敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 王 敏
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 陈宗华
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