广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗海法民三初字第1927号原告（反诉被告）：钟丽冰，住广东省高州市。原告（反诉被告）：贾翔，住广东省从化市。被告（反诉原告）：陈锐，住广州市海珠区。被告（反诉原告）：曾青，住广州市海珠区。委托代理人：陈锐，被告曾青的丈夫，本案另一被告。原告（反诉被告）钟丽冰、贾翔诉被告（反诉原告）陈锐、曾青房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告及被告陈锐（亦是被告曾青的委托代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉及反诉答辩称，原、被告签订《房屋租赁合同》，房屋租赁期限为2014年11月1日至2016年10月31日止。2015年7月，被告通知原告需要将房屋出卖并不断有中介及第三方进入租赁房屋查看，8月初，被告通知原告该房屋已卖给第三方。被告单方面要求解除合同并要求原告搬离，原告则主张买卖不破租赁。因此，双方口头协商：1、基于被告已经将该房屋卖给了第三方，被告要求原告于9月底10月初左右搬离；2、基于租赁合同的基本精神，被告承诺承当相应的提前解除合同的违约金8740元；3、被告承诺原告搬离之日退还原告押金及合同违约金；4、原告同意在前3条成立的前提下搬离。2015年10月15日，双方对费用进行结算，被告将清算单交由原告确认，原告表示同意。2015年10月16日，原告搬离房屋，被告返还原告押金4620元（应返还押金6800元，其中按照被告手写的结算清单扣减了其他原告应支付的费用）。而对于合同违约金8740元，被告却拒绝支付，因此原告留置了部分物品在原租赁房屋内。原告认为，双方口头约定符合契约精神且被告也手写清单予以确认，但被告拒付违约金的行为已违约，故起诉请求判令：1、被告立即向原告支付违约金人民币8740元整；2、被告支付违约金逾期交付的违约金（合同第七条第1款，即每天以8740元的2%的标准，2015年10月16日起计算至违约金8740元返还之日）；3、被告承担诉讼费用及证明费用。针对被告的反诉请求，被告主张的水费，原告已以垫付的电费127.6元和支付宝转账的23.64元予以抵扣，且不存在被告多次要求原告交付的情况。至于10月份的租金，双方已就10月份租金的支付达成了新的协议，原告已于2015年10月16日腾空房屋，是被告找借口不支付违约金，原告留置少数物品在房屋内是无奈之举。而且还由于被告提前解约而导致原告寻找新住处而支出费用，故不同意被告的反诉请求。被告答辩及反诉称，确认被告与原告协商解约时，原告要求被告向其支付违约金8740元，被告根据双方的协商也列了明细清单给原告，但被告并没有承诺同意支付违约金8740元给原告，故不同意原告的诉讼请求。原告自承租房屋之日起从未支付过任何自来水及污水处理费，被告多次要求原告支付该费用但原告从未理会。2015年10月，原告以被告卖房为由直至2015年10月15日仍未支付当月租金。2015年10月16日，被告根据合同约定要求原告搬离房屋，被告扣除了2015年10月1日-15日的房租及相关费用合计2180元后，退还原告保证金4620元。原告在被告退还保证金后，以被告违约为由拒绝交付房屋钥匙，拒绝腾退房屋将物品留置在房屋内。原告的行为已侵犯了被告的合法权益，故不同意原告的诉讼请求，并反诉请求判令：1、被反诉人向反诉人支付房屋使用期间的自来水费及污水处理费150.66元（2015年1月起至2015年10月31日）;2、被反诉人向反诉人支付房租1700元（自2015年10月16日起计至2015年10月31日，按每月3400元的标准计算）;3、被反诉人向反诉人支付逾期缴纳2015年10月份的租金的违约金2040元（自2015年10月2日起计至原告付清之日止，每日按月租3400元的2%标准计算）;4、被反诉人向反诉人支付合同违约金6800元整;5、反诉费用由被反诉人承担。经审理查明，2014年11月2日，两原告（承租人、乙方）、两被告（出租人、甲方）及广州市华伦房地产代理有限公司（中介方）签订《房屋租赁契约》，约定甲方同意将海珠区江燕路康体街18号1809房房屋出租给乙方，双方约定该房屋每月租金为3400元，乙方将相当于二个月租金即6800元交甲方作为保证金，待租赁期满或解除契约当日，甲方将保证金本金退还乙方；倘若乙方的租金或其他一切杂费未按时付清时甲方则在保证金中扣除；该房屋租赁期限由2014年11月1日起至2016年10月31日止，共计24个月；等。同日，被告曾青出具《收款收据》，确认收到原告钟丽冰的保证金6800元。之后，被告将房屋交付给原告。诉讼中，双方当事人均确认双方关于涉案房屋的租赁关系已解除，原告已交清了电费和截止至2015年10月15日的租金，被告在扣减原告应支付的租金及其他费用后于2015年10月16日将剩余押金4620元退回给原告。被告表示原告未缴纳水费及污水处理费。原告表示其于2015年10月16日退出房屋，由于被告违约在先，故其留置了部分物品在涉案房屋，但被告于2015年10月16日更换了房屋门锁。被告对此表示，其于2015年11月1日更换了房屋房锁。另外，原告为证明其主张，还提交了：1、手写的明细清单【其记载自来水、污水处理（2015年1-2015.10）150.66，电费（2014.11补）：-127；房租（2015.10月合计15天）：+1700；物管费：（1个半月）+148；燃气费：（1047-1065字）62；电费：（上月472）10月（半个月）：100；押金：-6800→4620;合同违约金：-8740→8740；水费：+70；冲淋损坏、马桶损坏、桌子损坏、厕所水管损坏、窗把手损坏、厨灯损坏100；等】；2、短信截图；3、支付宝缴费回单；4、电费通知单；5、报警回执（报警人为陈锐，报警时间为2015年10月16日）；6、录音文本。经质证，被告对证据1的真实性没有异议，但表示该证据只是原、被告在协商过程中所列明的费用清单，不代表被告承诺向原告支付违约金；对证据2的真实性没有异议，但该短信已显示原告表示10月份的房租不提前支付，由于当时被告已向原告表示涉案房屋要出售，所以被告也同意10月份的房租待原告迁出房屋时一并结算，至于原告所称其已交清水费是其单方的说法，被告并没有确认；认为证据3、4本案无关；对证据5的的真实性、合法性和关联性均无异议；对证据6的真实性不予确认，且该证据与本案无关。被告为证明其主张，也提交了以下证据：1、银行流水账；2、短信截图；3、支付宝流水明细截图。经质证，原告对证据1、2的真实性没有异议，确认证据1中记载的自来水费和污水处理费一直由被告缴纳，但该费用其已用2014年12月多交的电费抵扣；对证据3的真实性没有异议，但双方在退押金的时候已结清了相关费用。本院认为，原、被告均已确认双方关于涉案房屋的租赁关系已解除，故本院对此予以确认。根据原告提交的手写费用清单反映，被告扣除原告应向被告支付相关的租金及杂费后应退回押金4620元，被告向原告支付合同违约金8740元。原告表示该清单是原、被告协商确定并由被告陈锐手写确认，双方也确认于2015年10月16日结清相关费用并退房。被告确认上述费用清单的真实性，但认为该清单是双方协商时所列明的费用清单，但不代表被告承诺向原告支付违约金。从本案的实际情况看，被告确实于2015年10月16日向原告退回押金4620元，该金额也与原告所提交的费用清单的费用相符合，因此本院对原告所述的上述事实合理采信。被告认为其没有承诺向原告支付违约金的意见，依据不足，本院不予采信。因此，原告要求被告向其支付违约金8740元的请求，合理合法，本院予以支持。被告向原告支付违约金已承担了违约金责任，原告再要求被告向其支付该费用的违约金的请求无理，本院不予支持。原告确认其于2015年10月16日搬出涉案房屋后因被告的原因又留置了部分物品在该房屋内，被告确认其已于2015年11月1日更换了门锁，故被告要求原告向其支付其占用房屋期间（2015年10月16日至2015年10月31日期间）的使用费1700元的请求，合理合法，本院予以支持。原告已以押金抵扣了2015年10月15日（含当天）的租金和相关费用，且原告在2015年10月16日之后并没有在涉案房屋实际居住，故被告要求原告向其支付2015年1月起至2015年10月31日期间的水费及污水处理费的请求，依据不足，本院予以驳回。被告也确认其同意原告在迁出房屋时一并结算相关费用，且双方就原告应支付的租金已在押金中予以扣除，故被告要求原告支付迟交租的租金的违约金及合同违约金的请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告陈锐、曾青在本判决生效之日起10日内支付违约金8740元给原告钟丽冰、贾翔；二、两原告在本判决生效之日起10日内支付2015年10月16日至2015年10月31日期间的房屋占用费1700元给两被告；三、驳回两原告的其余诉讼请求；四、驳回两被告的其余反诉请求。本案本诉受理费50元，由被告负担；反诉受理费34元由原告负担5元，被告负担29元。上述本诉受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。上述反诉受理费已经由被告预交，被告同意由原告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林丽娜人民陪审员  王穗仪人民陪审员  梁浩荣二〇一六年三月十五日书 记 员  童 双张春映