沈阳市铁西区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0106民初9814号
原告成光达，男，1988年5月20日出生，汉族，住址沈阳市大东区。
委托代理人王浩然，系辽宁冠维律师事务所律师。
委托代理人秦田甜，女，1988年4月30日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。
被告刘宏伟，男，1969年10月14日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。
委托代理人史策，系辽宁诚信为民律师事务所律师。
原告成光达与被告刘宏伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月10日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告成光达及委托代理人王浩然、秦田甜，被告刘宏伟及委托代理人史策均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告成光达诉称，原、被告于2015年7月19日签订了《和谐大厦半岛公寓房屋承租协议》，合同约定原告承租被告位于沈阳市铁西区xxx的房屋，承租期限为2015年8月1日至2018年8月1日，原告向被告支付押金20,000元，按约定原告应每月向被告支付租金19,200元，但被告于与原告口头约定原告每月向其支付租金20,000元，多余租金每年末结算时一起打款给原告。截止到诉讼之日，原告向被告多支付的租金费用共计10,400元，被告一直未予返还。原告从入住租赁房屋之日起房屋便发生大面积漏水，原告根本无法正常经营居住，且因为被告房屋采暖设施不合格无法供暖，导致2015年冬季原告承租的房屋西侧热水器水管全部爆裂，导致房屋发水。根据双方签订的《和谐大厦半岛公寓房屋承租协议》第八条：正常的房屋大修理费用由被告负责。原告多次与被告协商房屋维修事宜，被告一直未予答复，原告只好另行委托第三人进行维修，话费维修费用共计人民币106,000元。因被告出租的房屋本身存在严重质量问题，原告维修后仍无法正常经营居住，损害了原告的合法权益，使得双方签订的承租协议已经无法继续履行，合同目的无法实现。因此原告诉至法院，请求法院依法判令：1、解除原、被告之间签订的《和谐大厦半岛公寓房屋承租协议》；2、被告赔偿原告因房屋质量问题产生的维修损失共计人民币106,000元；3、被告退还原告房屋租金人民币10,400元及押金人民币20,000元，并赔偿利息损失（自2015年7月19日按中国人民银行同期贷款利率计算至法院生效判决文书指定履行之日止）；4、被告承担本案全部诉讼费用。
被告刘宏伟辩称，1、被告同意解除双方租赁协议，但理由并不是原告所说的，而是原告拖欠被告房租三个多月，由于原告的违约行为导致合同解除；2、关于原告主张因房屋质量问题产生的维修费用106,000元，没有这个事实，是原告杜撰出来的；3、关于原告诉求赔偿违约金、抵押金并赔偿利息损失问题，由于原告拖延给付租金，致使原告违反合同约定应当承担一个月房租的违约责任，且支付拖欠被告三个月租金，因此被告非但不应返还所谓的多付租金和抵押金，原告还应当支付欠被告的租金及由此产生的违约责任。因此请求法院依法驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2015年7月19日,原告成光达与被告刘宏伟签订《和谐大厦半岛公寓房屋承租协议》一份，约定原告承租被告房屋。双方合同中关于房屋地址的约定处为空白，法庭审理过程中，原被告一致认可涉案房屋为位于沈阳市铁西区xxx部分房屋，共计15间。承租期限自2015年8月1日至2018年8月1日。房屋租金为每年23万元。付款方式约定为前六个月乙方按月支付租金给甲方，剩余三十个月按照季度付款，但实际的租金给付方式为原告按月向被告支付租金。关于原告已向被告支付的租金金额，原、被告陈述不一致，原告称已向被告支付房屋租金296,054元（原告向被告实际支付296,170元，其中手续费106元，被告实际收取原告房屋租金296,054元）；被告表示上述钱款已收到，但租金共计195,710元，余款为原告向被告偿还的欠款。
关于涉案房屋的使用现状,原告称因于2016年5、6月份将部分房屋对外转租而未实际腾空；未转租的房屋已于2016年8月末实际搬出。
关于涉案房屋的漏水情况,原告称2015年冬天大概7间房屋热水器被冻裂,导致房屋漏水。关于因被冻裂导致漏水的热水器，原、被告均称不属于自己，且均未提供证据。原告称房屋漏水后多次找被告进行维修,但被告拒绝,庭审中原告提供EMS邮寄凭证一份及租赁房屋维修通知书一份,通知书载明自入住租赁房屋之日起房屋便发生大面积漏水无法正常经营居住，且因被告出租的房屋采暖设施不合格无法供暖，导致2015年冬季我方承租的房屋西侧热水器水管全部爆裂，房屋发水。通知书的落款时间及邮寄凭证的邮戳时间均为2016年9月30日。被告称收到了该份维修通知，但在2016年9月30日之前，未接到过原告要求对房屋进行维修的通知。
关于涉案房屋的采暖问题,双方合同中没有对涉案房屋存在采暖设施及采暖费用承担的相关约定,也没有相关口头约定。被告称其不提供采暖,原告称如果哪个房间有采暖需要，就以小太阳、空调等设备进行采暖。
关于原告对涉案房屋的维修内容及维修费用，原告称除对一个房间打了一个隔断的属于房屋改造以外，其他维修内容均为对房间漏水、防水问题的维修。为证明对涉案房屋进行维修的内容及费用，原告提供了《房屋维修合同书》、收条以及相关证人证言。原告称涉案房屋系由沈阳郡鼎装饰工程有限公司进行的维修，系该公司工作人员唐礼鹏代表公司与原告签订的维修合同及向原告收取的相关维修费用。法庭审理过程中，唐礼鹏作为原告方证人出庭作证，但其对具体的维修内容及对应的维修费用等问题均未做出明确解释。
上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的《和谐大厦半岛公寓房屋承租协议》、《和谐大厦半岛公寓房屋承租协议补充协议一》、中国银行股份有限公司历史交易明细清单、微信转账记录、EMS快递单据以及证人证言，被告提供的《和谐大厦半岛公寓房屋承租协议》等证据，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《和谐大厦半岛公寓房屋承租协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，系合法有效的合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。
关于原告向被告已付租金金额的问题，本院认为，被告承认已收到原告向其支付的296,054元，虽被告仅认可其中195,710元为租金，称其余为原告向其偿还的借款，但因本案系房屋租赁合同纠纷，且被告未提供充分证据证明原告向其支付的上述款项与其所称的借款之间的严格对应关系，故本案中被告认可的原告向其支付的上述全部款项均应认定为房屋租金，如存在借款，被告可另案主张权利。
关于请求被告向其返还剩余租金及抵押金并赔偿利息损失的问题，本院认为，本院于2016年11月4日法庭审理过程中，被告对原告解除合同的主张表示同意，故双方签订的房屋承租协议应于当日解除。依据相关法律规定，合同解除后，被告应将剩余房屋租金及房屋抵押金20,000元返还原告，原告应将涉案房屋腾空返还被告。关于被告应向原告返还的剩余租金金额，应为296,054元-（230,000元÷12个月×15个月+230,000元÷365天×3天）=6,664元。至于原告向被告请求赔偿利息损失，因于法无据，本院不予支持。
关于原告请求被告向其赔偿维修损失106,000的问题，依审理查明中所述，原告提供了EMS邮寄凭证、租赁房屋维修通知书、《房屋维修合同书》、收条以及相关证人证言等证据，但根据庭审调查，维修合同及收条均为事后补签，而维修通知单及维修合同书的内容本身存在多处矛盾，原告未提供证据证明其在发现房屋漏水后及时告知出租人做维修处理，并且对照原告陈述及证人证言，对房屋漏水的原因、时间、具体的维修内容、与相应维修内容对应的维修费用、维修费用的实际给付方式等问题，均无法做出一致的明确陈述或一致的合理解释。依据法律规定，原告应对其主张承担举证责任，因原告未提供充分证据证明其该项诉讼主张，故对原告请求被告向其赔偿维修损失106,000元的请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告成光达与被告刘宏伟于2015年7月19日签订的《和谐大厦半岛公寓房屋承租协议》于2016年11月4日解除；
二、被告刘宏伟于本判决发生法律效力后十日内向原告成光达返还剩余房屋租金6,664元；
三、被告刘宏伟于本判决发生法律效力后十日内向原告成光达返还抵押金20,000元；
四、原告成光达于本判决发生法律效力后三十日内将位于沈阳市铁西区xxx房屋腾空，返还被告刘宏伟；
五、驳回原告成光达其的他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3,088元，本案减半收取1,544元，由原告成光达承担1,311元，由被告刘宏伟承担233元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 张 楠
二〇一七年二月二十日
书记员 孙凯英
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。