上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第215号
上诉人（原审被告）高荣庆。
法定代理人高凤娟。
上诉人（原审第三人）高文婕。
两上诉人共同委托代理人赵宏伟，上海范仲兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）孙业宝。
委托代理人杨仲侃，上海联业律师事务所律师。
上诉人高荣庆、高文婕因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2013）宝民三（民）初字第727号民事判决，向本院提起了上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，高荣庆与高文婕系父女，上海市宝山区通河一村XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）目前由高荣庆、高文婕居住，两人户口在该房屋内。
2010年3月27日，高荣庆出具委托书，委托钱勇作为代理人，代为办理系争房屋抵押登记及注销手续，办理公证手续；代为办理系争房屋的提前还贷或转按揭手续，签署相关文件、合同；代为签订系争房屋的买卖合同及撤销买卖合同、领取房地产转让价款及银行贷款，并协助买受方办理按揭贷款及其他相关手续；代为办理向有关房地产交易管理、登记部门办理该房屋的产权交易过户、登记等手续；……委托期限自本委托书签署之日起至受托人完成上述委托事项之日止。同年4月22日，上海市嘉定公证处对上述委托书进行公证，并出具（2010）沪嘉证字第1238号《委托书公证书》。
2011年2月24日，钱勇代高荣庆（甲方）与孙业宝（乙方）就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲乙双方通过上海创利房地产经纪事务所居间介绍，由乙方受让甲方自有的系争房屋，转让价款为人民币（以下币种均为人民币）90万元；甲方于2011年5月1日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲方未按约定期限交付房地产（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自约定的应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过15日后甲方仍未交付，除支付15日的违约金外，乙方有权单方解除合同。合同补充条款约定，甲方承诺自房地产权利转移（送件取得收件收据）之日起20日内，办理原有户口迁出手续，每逾期一日，甲方按照转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至户口迁出为止。合同附件三付款协议约定，乙方在签订本合同后15日内，直接支付甲方房款88万元，乙方于2011年2月24日支付定金2万元给甲方，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款90万元，甲方同意该房价款中包含尾款5万元由乙方暂为保管；待上海市宝山区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证后7日内，甲方将房地产交付乙方，甲方将户口迁出该房屋当天，乙方支付甲方尾款5万元。同日，钱勇代高荣庆出具收款收据，确认收取孙业宝房款2万元。同年3月28日，孙业宝向钱勇账户转账821，000元并从自己账户取款9，000元，当日钱勇出具收款收据，确认收取孙业宝购买系争房屋的房款83万元。同年4月12日，孙业宝经核准登记为系争房屋的房地产权利人。
2012年1月，高荣庆之母赵玉妹（2014年3月16日死亡）起诉要求确认高荣庆与宝钢集团上海第一钢铁有限公司就系争房屋签订的上海市公有住房出售合同无效，孙业宝与高荣庆就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同无效。法院于同年4月判决【（2012）宝民三（民）初字第200号】：孙业宝与高荣庆就系争房屋签订的房地产买卖合同无效；孙业宝于判决生效之日起十日内，将上述房屋的房地产权利返还给高荣庆；高荣庆于判决生效之日起十日内，返还孙业宝85万元；赵玉妹的其余诉讼请求，不予支持。判决后，孙业宝提出上诉。二审中，孙业宝表示基于案件的实际情况，愿意保障赵玉妹在系争房屋内的居住权。上海市第二中级人民法院审理后认为，不动产上的权利以登记为公示要件，虽然赵玉妹作为系争房屋的原受配人及同住人，对该房屋有居住使用权，但因本案系争房屋的产权人为高荣庆，孙业宝作为买受人有理由相信高荣庆有权对房屋的产权作出处分。基于上述理由，只要孙业宝与高荣庆就系争房屋达成了买卖协议，且该协议无违反国家禁止性法律法规情况的，该协议应被认定有效。钱勇经公证委托代理高荣庆出售系争房屋，孙业宝与钱勇签订买卖协议并无不当，同时孙业宝支付了合理的对价，故本案系争房屋买卖过程中并无违反国家禁止性法律法规的情况，赵玉妹主张买卖合同无效，依据不足。同年10月23日，上海市第二中级人民法院撤销原判决，作出驳回赵玉妹要求确认高荣庆与宝钢集团上海第一钢铁有限公司就系争房屋签订的上海市公有住房出售合同无效，及要求确认高荣庆与孙业宝就系争房屋签订的房地产买卖合同无效之请求的判决【（2012）沪二中民二（民）终字第1225号】。同年，赵玉妹向上海市高级人民法院申请对上述案件进行再审。2013年4月23日，赵玉妹以涉案公证委托书投诉事宜仍处于复查之中为由，申请撤回了再审申请。同年5月7日，上海市高级人民法院出具民事裁定书，准许赵玉妹撤回再审申请。2014年2月，嘉定区公证处委托华东政法大学司法鉴定中心对高荣庆的精神状态、民事行为能力进行评定。3月10日，华东政法大学司法鉴定中心出具鉴定意见书，鉴定意见为高荣庆患有精神发育迟滞（轻度），具有限制民事行为能力。3月14日，嘉定区公证处向赵玉妹出具复查处理决定，内容为，根据《华东政法大学司法鉴定中心司法鉴定意见书》，该处决定撤销（2010）沪嘉证字第1238号《委托书公证书》。4月9日，上海市高级人民法院向赵玉妹出具民事申请再审案件受理通知书【（2014）沪高民一（民）申字第524号】。11月21日，上海市高级人民法院出具民事裁定书，主要内容为，审查过程中查明再审申请人赵玉妹已于2014年3月16日死亡，遂裁定该案终结审查。
现孙业宝起诉要求高荣庆、高文婕搬离并交付系争房屋，高荣庆按85万元的日万分之五计算，支付从2011年5月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，及按90万元的日万分之五计算，支付从2011年5月3日起至户口实际迁出之日止的逾期迁出户口违约金。
原审法院认为，上海市第二中级人民法院在（2012）沪二中民二（民）终字第1225号案件审理中认为，系争房屋的产权人为高荣庆，孙业宝作为买受人有理由相信高荣庆有权对房屋的产权作出处分，只要孙业宝与高荣庆就系争房屋达成了买卖协议，且该协议无违反国家禁止性法律法规情况的，该协议应被认定有效。该判决已经生效，高荣庆再主张《上海市房地产买卖合同》无效，法院不予采纳。《上海市房地产买卖合同》约定，宝山区房地产交易中心出具以孙业宝为所有权人的房地产权证后7日内，高荣庆将房地产交付孙业宝；高荣庆未按约交房，按孙业宝已付款日万分之五计算支付违约金。孙业宝于2011年4月12日已经取得系争房屋房地产权利，其要求高荣庆及其共同居住的女儿高文婕搬离该房屋，符合合同约定，法院予以准许。孙业宝在（2012）沪二中民二（民）终字第1225号案件审理中同意高荣庆母亲赵玉妹居住在系争房屋内，在此情况下高荣庆不可能将系争房屋按约交付孙业宝，故孙业宝主张赵玉妹居住系争房屋期间的逾期交房违约金，法院不予准许。赵玉妹死亡后，高荣庆应当按约将房屋交付给孙业宝，孙业宝要求高荣庆支付从2014年3月17日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，法院可予准许。鉴于该违约金约定较高，法院酌情确定高荣庆按照每月2，000元计算，支付上述违约金。《上海市房地产买卖合同》约定，高荣庆承诺自房地产权利转移（送件取得收件收据）之日起20日内，办理原有户口迁出手续，每逾期一日，按照转让价款的万分之五支付赔偿金，直至户口迁出为止。孙业宝要求高荣庆支付从2011年5月3日起的逾期迁出户口违约金，符合合同约定。该违约金标准也约定较高，法院酌情确定该违约金按照每日20元计算。
原审法院据此判决如下：一、高荣庆、高文婕于判决生效之日起十日内，搬离上海市宝山区通河一村XXX号XXX室房屋，并将该房屋交付给孙业宝；二、高荣庆于判决生效之日起十日内，按每月2，000元计算，支付孙业宝从2014年3月17日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金；三、高荣庆于判决生效之日起十日内，按每日20元计算，支付孙业宝从2011年5月3日起至实际迁出上述房屋内户口之日止的逾期迁出户口违约金；四、孙业宝的其他诉讼请求，不予支持。
原审法院判决后，高荣庆、高文婕不服提出上诉称，高荣庆是低智能人，受殴打和诱骗才在卖房材料上签字，其从来没有卖房的意思，现公证委托书已撤销，（2012）沪二中民二（民）终字第1225号判决应予改正。高荣庆从未拿到房款，房屋却属于了孙业宝，有失公允。本案明显是钱勇、孙业宝等高利贷团伙一手策划实施的欺诈行为，高荣庆已向公安机关报案。请求本院撤销原判，判令孙业宝与高荣庆就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同无效。
被上诉人孙业宝辩称，不同意高荣庆、高文婕的上诉请求。生效判决认定买卖合同真实有效，孙业宝在购房过程中已尽到审慎义务，要求维持原判。
经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。（2012）沪二中民二（民）终字第1225号民事判决确认孙业宝与高荣庆就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同有效，现孙业宝要求高荣庆按约履行合同义务，符合法律规定。当事人对已发生法律效力的判决，认为有错误的，应依照审判监督程序办理。高荣庆、高文婕认为（2012）沪二中民二（民）终字第1225号民事判决错误，但至今其未提供该判决已失效的证据；其称向公安机关报案，但也没有提供公安机关已立案受理的证据，其要求本院确认孙业宝与高荣庆就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同无效的上诉请求，不符合法律规定，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币970元，由上诉人高荣庆、高文婕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 陈 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一五年七月八日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……