河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)驻民一终字第00123号上诉人（原审被告）正阳建工集团置业房地产开发有限公司，住所地正阳县真阳镇西大街89号。法定代表人罗海朝，该公司经理。委托代理人李明，河南明信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）明霞，女，汉族，1954年9月15日出生，住郑州市金水区。被上诉人（原审原告）杨芳，女，汉族，1955年10月27日出生，住正阳县。被上诉人（原审原告）孟昕，女，汉族，1987年9月23日出生，住正阳县。被上诉人（原审原告）崔长秀，女，汉族，1960年12月25日出生，住正阳县。被上诉人（原审原告）赵云凤，女，汉族，1957年7月15日出生，住正阳县。被上诉人（原审原告）朱万春，男，汉族，1962年9月15日出生，住正阳县。被上诉人（原审原告）马胜利，男，汉族，1970年8月27日出生，住正阳县。被上诉人（原审原告）张培，女，汉族，1987年9月3日出生，住正阳县。以上八被上诉人的共同委托代理人饶瑞民，河南明信律师事务所律师。上诉人正阳建工集团置业房地产开发有限公司（以下简称正阳建工公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服正阳县人民法院(2014）正民初字第678号民事判决，向本院提起上诉。因上诉人正阳建工公司上诉的八个被上诉人所对应的八个案件均系同一类型的案件，本院依法将（2015)驻民一终字第00123号、00124、00125号、00126、00127号、00128号、00129号、00130号案件合并审理，并依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人正阳建工公司的委托代理人李明，被上诉人明霞、杨芳、孟昕、崔长秀、赵云凤、朱万春、马胜利、张培的共同委托代�人饶瑞民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院判决认定，2011年12月25日，原告明霞与被告正阳建工公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于“盛世华庭”第一幢东单元13B号房屋出售给原告明霞，该房屋价款为212424元。合同签订后，原告明霞已将购房款212424元支付给被告。2013年8月7日，被告将合同约定的商品房交付给原告明霞使用，同时原告在房屋交接单上签字确认。2011年12月6日，原告杨芳与被告正阳建工公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于“盛世华庭”第一幢东单元9C号房屋出售给原告杨芳，该房屋价款为213309元。合同签订后，原告杨芳已将购房款213309元支付给被告。2013年8月28日，被告将合同约定的商品房交付给原告杨芳使用，同时原告在房屋交接单上签字确认。2011年12月3日，原告孟昕与被告正阳建工公司签订�商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于“盛世华庭”第一幢东单元8C号房屋出售给原告孟昕，该房屋价款为224815元。合同签订后，原告孟昕已将购房款224815元支付给被告。2013年11月6日，被告将合同约定的商品房交付给原告孟昕使用，同时原告在房屋交接单上签字确认。2012年5月21日，原告崔长秀与被告正阳建工公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于“盛世华庭”第一幢东单元7C号房屋出售给原告崔长秀，该房屋价款为211539元。合同签订后，原告崔长秀已将购房款211539元支付给被告。2013年8月14日，被告将合同约定的商品房交付给原告崔长秀使用，同时原告在房屋交接单上签字确认。2011年12月4日，原告赵云凤与被告正阳建工公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于“盛世华庭”第二幢16B号房屋出售给原告赵云凤，该房屋价款为259829元。�同签订后，原告赵云凤已将购房款259829元支付给被告。2013年9月30日，被告将合同约定的商品房交付给原告赵云凤使用，同时原告在房屋交接单上签字确认。2012年1月28日，原告朱万春与被告正阳建工公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于“盛世华庭”第一幢东单元11B号房屋出售给原告朱万春，该房屋价款为213309元。合同签订后，原告朱万春已将购房款213309元支付给被告。2013年8月5日，被告将合同约定的商品房交付给原告朱万春使用，同时原告在房屋交接单上签字确认。2011年10月23日，原告马胜利与被告正阳建工公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于“盛世华庭”第二幢7D号房屋出售给原告马胜利，该房屋价款为289146元。合同签订后，原告马胜利已将购房款289146元支付给被告。2013年10月27日，被告将合同约定的商品房交付给原告马胜利使用。2012年2月20日，原告张培与被告正阳建工公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于“盛世华庭”第一幢东单元7D号房屋出售给原告，该房屋价款为277457元。合同签订后，原告已将购房款277457元支付给被告。2013年7月11日，被告将合同约定的商品房交付给原告使用，同时原告在房屋交接单上签字确认。八原告与被告分别签订的《商品房买卖合同》均约定了被告应当在2012年12月31日前将验收合格的商品房交付给八原告使用。该合同第九条均规定“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金”；该合同第十一条均规定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。……”；该合同附件四第三条第4项均规定“下列情况之一导致出卖人�期交付商品房，无需承担合同涉及的违约责任：……4、连续下雨2天以上，停水、停电12小时以上及下雪上冻无法施工，季节性收割等因素致使工期延长，交房日期可以顺延”。2013年9月10日，驻马店市经纬工程建设监理有限公司对被告交付八原告的房屋进行验收，并出具了《住宅工程质量分户验收合格证》。被告至今未将住宅质量保证书和住宅使用说明书交付八原告。案件在审理过程中，本案被告以施工方正阳县建工建筑工程有限公司迟延交工为由向本院提起民事诉讼，要求施工方支付迟延竣工违约金50000元，本院已对该民事诉讼案件审理终结，并作出（2014）正民初字第1454号民事判决书，该民事判决书已生效。从本案被告与施工方之间的民事诉讼中双方提交的证据材料可以看出：施工方于2011年9月27日至同年10月26日因秋收停工30天，于2011年11月5日至同年11月8日因下雨停工4天，于2011年11月29日至同年11月30日因下雨停工2天，于2011年12月5日至同年12月7日因下雨停工3天，于2012年1月14日至同年2月10日因春节放假停工28天，于2012年2月14日至同年2月15日因下雨停工2天，于2012年3月15日至同年3月16日因下雨停工2天，于2012年3月19日至同年3月22日因下雨停工4天，于2012年5月28日至同年6月16日因收麦停工20天，于2012年9月11日至同年9月12日因下雨停工2天，于2012年9月28日至同年10月28日因收秋停工31天，于2012年11月9日至同年11月10日因下雨停工2天，于2012年12月26日至同年12月30日因下雪停工5天，于2013年1月30日至同年3月1日因春节停工31天，于2013年3月16日至同年3月17日因下雨停工2天，于2013年5月25日至同年5月26日因下雨停工2天，上述停工均有施工方提供的工期顺延申请书，并加盖了建设单位（即本案被告）和项目监理单位驻马店市经纬工程建设监理有限公司的印章。案件在审理过程中，原告张培以房屋验收合格日期为实际交房日期为由增加诉讼请求3610元（原告张培共要求被告支付违约金20561.43元），并在本院指定的期限内缴纳诉讼费用。案件在审理过程中，八原告向本院提出申请，暂时放弃要求被告安装智能门禁、智能安防、空调、配备健身器材、假山。原审法院认为，八原告与被告分别签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效。该合同附件四第三条第4项均规定了因连续下雨2天以上，停水、停电12小时以上及下雪上冻无法施工，季节性收割等因素致使工期延长，交房日期可以顺延。故在原被告签订合同之后，因上述合同约定的原因致使施工方停工的，交房日期可以顺延；但原被告签订的合同并未对春节放假致使施工方停工而造成交房日期顺延进行约定�故施工方因春节放假而停工的，不能免除被告的延迟交房的违约责任。2011年12月25日，原告明霞与被告正阳建工公司签订《商品房买卖合同》。合同签订后，虽然房屋验收合格日期为2013年9月10日，但被告已于2013年8月7日将房屋交付给原告明霞，且原告在房屋交接单上签字确认，故被告实际交房日期为2013年8月7日。扣除双方签订合同后因下雨、下雪、秋收、麦收等因素造成交房日期顺延的72天，被告逾期交房147天，按照该合同第九条约定的违约金计算方法，被告应支付原告明霞违约金9367.9元（212424元×3?×147天）。故原告明霞要求被告支付违约金9367.9元，理由正当，予以支持。原告明霞要求被告支付违约金16951.43元，其超出9367.9元的部分无事实依据，不予支持。2011年12月6日，原告杨芳与被告正阳建工公司签订《商品房买卖合同》。合同签订后，虽然房屋验收合格日期为2013年9月10日，但被告已于2013年8月28日将房屋交付给原告杨芳，且原告在房屋交接单上签字确认，故被告实际交房日期为2013年8月28日。扣除双方签订合同后因下雨、下雪、秋收、麦收等因素造成交房日期顺延的74天，被告逾期交房166天，按照该合同第九条约定的违约金计算方法，被告应支付原告杨芳违约金10622.8元（213309元×3?×166天）。故原告杨芳要求被告支付违约金10622.8元，理由正当，予以支持。原告杨芳要求被告支付违约金15038.2元，其超出10622.8元的部分无事实依据，不予支持。2011年12月3日，原告孟昕与被告正阳建工公司签订《商品房买卖合同》。合同签订后，被告实际交房日期为2013年11月6日。扣除双方签订合同后因下雨、下雪、秋收、麦收等因素造成交房日期顺延的75天，被告逾期交房235天，按照该合同第九条约定的违约金计算方法，被告应支付原告孟昕违约金15849.5元（224815元×3?×235天）。故原告孟昕要求被告支付违约金15849.5元，理由正当，予以支持。原告孟昕要求被告支付违约金19581.76元，其超出15849.5元的部分无事实依据，不予支持。2012年5月21日，原告崔长秀与被告正阳建工公司签订《商品房买卖合同》。合同签订后，虽然房屋验收合格日期为2013年9月10日，但被告已于2013年8月14日将房屋交付给原告崔长秀，且原告在房屋交接单上签字确认，故被告实际交房日期为2013年8月14日。扣除双方签订合同后因下雨、下雪、秋收、麦收等因素造成交房日期顺延的64天，被告逾期交房162天，按照该合同第九条约定的违约金计算方法，被告应支付原告崔长秀违约金10280.1元（211539元×3?×162天）。故原告崔长秀要求被告支付违约金10280.1元，理由正当，予以支持。原告崔长秀要求被告支付违约金14215.4元，其超出10280.1元的部分无事实依�，不予支持。2011年12月4日，原告赵云凤与被告正阳建工公司签订《商品房买卖合同》。合同签订后，被告实际交房日期为2013年9月30日。扣除双方签订合同后因下雨、下雪、秋收、麦收等因素造成交房日期顺延的75天，被告逾期交房198天，按照该合同第九条约定的违约金计算方法，被告应支付原告赵云凤违约金15433.8元（259829元×3?×198天）。故原告赵云凤要求被告支付违约金15433.8元，理由正当，予以支持。原告赵云凤要求被告支付违约金22371.27元，其超出15433.8元的部分无事实依据，不予支持。2012年1月28日，原告朱万春与被告正阳建工公司签订《商品房买卖合同》。合同签订后，虽然房屋验收合格日期为2013年9月10日，但被告已于2013年8月5日将房屋交付给原告朱万春，且原告在房屋交接单上签字确认，故被告实际交房日期为2013年8月5日。扣除双方签订合同后因下雨、下雪、秋收、麦收等因素造成交房日期顺延的72天，被告逾期交房145天，按照该合同第九条约定的违约金计算方法，被告应支付原告朱万春违约金9278.9元（213309元×3?×145天）。故原告朱万春要求被告支付违约金9278.9元，理由正当，予以支持。原告朱万春要求被告支付违约金13822.4元，其超出9278.9元的部分无事实依据，不予支持。2011年10月23日，原告马胜利与被告正阳建工公司签订《商品房买卖合同》。合同签订后，被告实际交房日期为2013年10月27日。扣除双方签订合同后因下雨、下雪、秋收、麦收等因素造成交房日期顺延的85天，被告逾期交房215天，按照该合同第九条约定的违约金计算方法，被告应支付原告马胜利违约金18649.9元（289146元×3?×215天）。故原告马胜利要求被告支付违约金18649.9元，理由正当，予以支持。原告马胜利要求被告支付违约金25762.9元，其超出18649.9元的部分无事实依据，不予支持。2012年2月20日，原告张培与被告正阳建工公司签订《商品房买卖合同》。合同签订后，虽然房屋验收合格日期为2013年9月10日，但被告已于2013年7月11日将房屋交付给原告，且原告在房屋交接单上签字确认，故被告实际交房日期为2013年7月11日。扣除双方签订合同后因下雨、下雪、秋收、麦收等因素造成交房日期顺延的70天，被告逾期交房122天，按照该合同第九条约定的违约金计算方法，被告应支付原告张培违约金10154.9元（277457元×3?×122天）。故原告张培要求被告支付违约金10154.9元，理由正当，予以支持。原告张培要求被告支付违约金20561.43元，其超出10154.9元的部分无事实依据，不予支持。按照合同第十一条的规定，被告应向八原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，而被告一直未向八原告提供。故八原告要求被告交付《住�质量保证书》和《住宅使用说明书》，理由正当，予以支持。八原告向本院申请暂时放弃要求被告安装智能门禁、智能安防、空调、配备健身器材、假山，对八原告的该项诉讼请求不予审理。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决如下：一、被告正阳建工集团置业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告明霞违约金9367.9元；二、被告正阳建工集团置业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨芳违约金10622.8元；三、被告正阳建工集团置业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告孟昕违约金15849.5元；四、被告正阳建工集团置业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告崔长秀违约金10280.1元；五、被告正阳建工集团置业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告赵云凤违约金15433.8元；六、被告正阳建工集团置业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告朱万春违约金9278.9元；七、被告正阳建工集团置业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告马胜利违约金18649.9元；八、被告正阳建工集团置业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告张培违约金10154.9元；九、被告正阳建工集团置业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告明霞、杨芳、孟昕、崔长秀、赵云凤、朱万春、马胜利、张培所购买商品房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；十、驳回八原告的其他诉讼请求。逾期履行本判决确定之金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2108元，明霞承担174元，杨芳承担110元，孟昕承担94元，崔长秀承担98元，赵云凤承担173元，朱万春承担96元，马胜利承担178元，张培承担260元，其余925元由被告承担。宣判后，正阳建工集团置业房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉称：1、原审法院没有采用已生效的判决书确认的顺延施工期间245天错误。双方当事人签订的商品房买卖合同约定有可以顺延交付房屋的情形，包括自然灾害，不可抗力、下雨、下雪、冰冻、停水、停电、季节性收割等，本案所涉房屋在签订合同时尚在建造，其依法向建造涉案房屋的施工单位提起了违约之诉，法院认定了施工单位可免责顺延工期为245天。原审法院却分别将诸被上诉人房屋的停工顺延时间确定为：①、明霞72天；②、杨芳74天；③、孟昕75天；④、崔长秀64天；⑤、赵云凤75天；⑥、朱万春72天；⑦马胜利85天；⑧�培70天。该认定错误。2、原审法院未认定各被上诉人怠于接受房屋错误。本案中最早接受交付房屋的时间是2013年7月11日，说明当时整栋楼已经具备交房条件，而各被上诉人接受房屋交付的时间不一，最晚的时间是2013年11月6日，与最早接受交房的时间相差近四个月之久，房屋交付是双方的行为，说明被上诉人有怠于接受交付房屋的情形。3、原审判决确定的违约金数额错误。根据双方合同约定，交房逾期超过30日，被上诉人可解除合同，上诉人退还全部付款，并按付款的3%支付违约金；如继续履行合同，其向被上诉人支付已交房款万分之三的违约金。因此，其承担违约责任的上限为按解除合同的情形下总房款的3%。原审判决其承担10%的违约金错误。根据其提供的评估证据，涉案房屋年租金在5000元左右，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件�用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，其对所有被上诉人承担的违约金均应在5000元之内。被上诉人明霞、杨芳、孟昕、崔长秀、赵云凤、朱万春、马胜利、张培均辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。本院认为，双方当事人对双方曾签订《商品房买卖合同》，并在合同中对房屋交付的时间、房款金额等相关问题进行约定，被上诉人明霞等如约全额支付应付房款的事实不持异议。对该事实，本院予以确认。关于正阳建工公司违约天数的问题。因本案合同双方明确约定可以顺延交房的情形，原审法院根据合同约定认定正阳建工公司对各被上诉人违约交房天数，并无不当。正阳建工限公司称，根据（2014）正民初字第1454号生效民事判决书的认定，本案施工单位可免责顺延工期为245天，且本案合同双方约定了可以顺延交付房屋的情形，正阳建工公司逾期交房的时间在245天的范围内，应免除正阳建工公司延期交房的责任，原审法院认定其违约天数错误。该上诉理由不足，不予支持。关于各被上诉人是否怠于接受房屋的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条均规定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续……”。根据该约定，正阳建工公司应在房屋具备交房条件时，积极主动地书面通知各被上诉人办理交接手续。但正阳建工公司并未提供证据证明其书面通知过各被上诉人办理交接手续。正阳建工公司上诉称本案各被上诉人怠于接受房屋交付，原审法院未予认定错误。该上诉理由不足，不予支持。关于本案的违约金数额问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠�案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。根据该规定，适用该规定第十七条的情形是当事人双方没有约定违约金，如果当事人双方约定违约金应当适用该规定第十六条。如违约金约定过高，�事人可请求减少。本案双方当事人在商品房买卖合同中明确约定违约金的适用情形，根据双方的约定，各被上诉人可以选择要求正阳建工公司继续履行合同，并要求正阳建工公司承担房款总额日万分之三的违约金。按照公平原则，各被上诉人因正阳建工公司逾期交房所造成的损失应当以民间借贷购房款总额利息损失为准，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，正阳建工公司向各被上诉人支付的违约金应在购房款总额同期银行贷款利率四倍的30%的范围内。原审法院根据当事人的约定，判决正阳建工公司向各被上诉人支付的违约金均在购房款总额的同期银行贷款利率四倍30%的范围内。正阳建工公司上诉称原审法院判决其承担的违约金过高的理由不足，不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，处理正确�应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费925元，由上诉人正阳建工集团置业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 东审 判 员  丁贺堂代理审判员  杨振松二〇一五年五月八日书 记 员  于 乐