广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1841号
上诉人（原审原告）：赵海峰，男，1979年6月3日出生，汉族，住广�省广州市番禺区。
委托代理人：张炜、龙暄，均系广东环球律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：兰小民，男，1987年11月12日出生，汉族，住广东省连州市。
被上诉人（原审被告）：何桂花，女，1986年11月21日出生，汉族，住广东省连州市。
上列二被上诉人共同委托代理人：李国伟，系广东格林律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：香玉通，男，1981年8月21日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。
上诉人赵海峰因与被上诉人兰小民、何桂花、香玉通居间合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2012）穗番法民三初字第1758号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年7月21日开庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：赵海峰是个体工商企业广州市番禺区市桥街诚一信房地产中介服务部（以下简称“诚一信中介服务部”）的经营者。诚一信中介服务部于2005年8月3日登记设立，于2010年7月20日由广州市工商行政管理局番禺区分局重新核发《个体工商户营业证照》（注册号：440126600191024、执照编号：26910027076G），核准经营场所地址为广州市番禺区市桥街西秀园南排1号，经营范围及方式为房地产中介服务（房地产价格评估除外）。兰小民、何桂花是位于广州市番禺区市桥街西丽路9号2座401房（以下简称“涉讼房屋”，建筑面积68.1平方米）的登记权属人，占有份额为共同共有。
2012年1月1日，广州市国土资源和房屋管理局向诚一信中介服务部核发《广州市房地产中介服务机构资质证书》［证号：20083405（1）］，显示诚一信中介服务部资质范围包括为房地产转让、抵押和租赁等提供咨询服务，有效期限为2012年1月1日至2012年12月31日。2012年8月29日，兰小民、何桂花作为卖方、香玉通作为买方及广州番禺诚一信房地产服务中介公司作为经纪方，三方共同签订了《房屋买卖合约》（合同自编号：10141号）。合同约定：买卖双方独家委托经纪方促成涉讼房屋的买卖事宜，涉讼房屋成交价为537000元，该成交价包含房屋内装修设施，卖方不得破坏，具体付款方式如下：1、买方应在签署本合约同时向卖方交付部分定金2000元；2、买方需在2012年9月1日前向卖方支付定金余款28000元；3、卖方应在收到定金后10日内提供齐全办理银行商业贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署本合约后10日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后10日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，向银行申请20年40万元的按揭贷款（以银行批准的结果为准）；4、首期楼款（不含定金）107000元，买方应在卖方还贷前交付给卖方；5、经纪方按照上述�式足额按期收到买方款项（定金除外）后，按照买方垫资代卖方向银行办理提前还贷手续的方式无息转给卖方，买方同意经纪方在收到银行通知提前还贷之日起3日内，从买方已缴的首期楼款（不含定金）中提取100000元转入卖方贷款账号内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款，卖方承诺放弃亲自行使处分涉讼房屋产权的权利，且不得另行出售、不出售该房屋，卖方需承担提前还贷及涂销归档所产生的一切手续和费用，银行经审批同意贷款后，在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天（唯因卖方原因未能领取除外），买方同意经纪方将买方已缴的首期楼款余额7000元转给卖方，楼价余款400000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方；6、如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在银行出具同意贷款通知书的三个工作日内以现金补足交给经纪方，经纪方在本次交易过户完成的当天作为剩余楼款无息转交给卖方。房屋交易所产生的税费由买方支付，买卖双方同意卖方交付涉讼房屋予买方使用的时间为收齐全部楼款当天，并于2012年12月10日前完成过户手续；在签署本合约时，卖方同意交付2000元予经纪方保管作为杂费保证金。本合约签订后，若卖方有以下情形之一，即视为违约，卖方除须退还所收买方已付款项外，还应赔偿与定金同等数目的金额给买方或买方支付成交价的5%作为违约金以弥补买方的损失，另买方有权解除本合约：1、卖方拒绝收取经纪方转交之定金；2、卖方收取定金后拒不收取买方（或经纪方）依照本合约约定按时支付（或转交）之楼款、或拒绝出售涉讼物业；3、卖方隐瞒或所提供的资料不真实、不完整、不合法、不准确等情形，从而导致本合约的目的不�实现；4、卖方在买方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约之条款时；5、卖方包括但不限于无故终止本合约、或拒绝出售该物业、或不履行本合约之约定、或履行的约定不符合本合约之要求等情形的，从而导致本合约无法履行。本合约签订后，买方有以下情形之一，即视为违约，卖方有权没收或追讨买方应付定金外，买方还应赔偿与定金同等数目的金额给买方或向卖方支付成交价5%作为违约金以弥补卖方的损失，另卖方有权解除本合约并将物业另售他人：1、买方拒绝支付定金或支付定金不足额；2、买方支付定金后拒绝或不能按时支付除定金外的足额楼款、或拒绝购买涉讼物业；3、买方隐瞒或所提供的资料不真实、不完整、不合法、不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现；4�买方在卖方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约之条款时；5、买方包括但不限于无故终止本合约、或拒绝购买该物业、或不履行本合约之约定、或履行的约定不符合本合约之要求等情形的，从而导致本合约无法履行。前述合同还约定：经纪方应根据诚实信用原则为买卖双方提供服务，经纪方有权向买卖收取中介代理费及咨询费、要求双方支付从事中介活动支出的必要费用（如交通费等），经纪方应当对涉讼房屋产权资料进行核实，并如实告知买方，如买方要求经纪方提供由政府相关部门出具的有关证明资料，经纪方应向政府相关部门申请，但所需费用由买方承担，非经买卖双方同意，经纪方不得泄露双方的信息资料等，买卖双方同意授权委托经纪方协助买卖双方进行有关物业交易�宜，包括代为收取、保管、转交物业之楼款；经纪方就涉讼物业为买卖双方提供中介服务，并促成买卖双方签署本合约，买卖双方同意在本合约签订当日向经纪方支付中介代理费及咨询费，其中卖方应向经纪方支付中介代理费及咨询费9000元，买方应向经纪方支付中介代理费及咨询费10740元；买卖双方或其中一方逾期支付中介代理费及咨询费的，每逾期一天则按应付费用的1%向经纪方支付滞纳金，直至上述中介代理费及咨询费全部支付完毕之日止；若卖方出现前述合同约定违约情形时，卖方除应即时向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，还应即时向经纪方支付买方的中介代理费及咨询费作为违约金（如经纪方已收取了买方的中介代理费及咨询费，则经纪方应在收到卖方上述违约金后原银无息退还给买方）；若买方出现前述合同约定违约情形时，买方除应即时向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，还应即时向经纪方支付卖方的中介代理费及咨询费作为违约金（如经纪方已收取了卖方的中介代理费及咨询费，则经纪方应在收到买方上述违约金后原银无息退还给卖方）；若买卖双方分别或共同出现前述合同约定的违约行为，或其亲属、代理人私下成交涉讼房屋，或因其泄露信息而导致未经经纪方的情况下成交涉讼房屋，均视为违约，买卖双方除应共同连带向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，还应共同连带向经纪方支付买卖双方中介代理费及咨询费之和的一半作为违约金。上述合同“卖方”一栏签有姓名“兰小民、何桂花”，“买方”一栏签有姓名“香玉通”，“经纪方”一栏签有姓名“区炳昌”，并盖有印章“广州市番禺区市桥街诚一信房地产咨询信息服务部合同专用章”。原审庭审中，兰小民、何桂花确认合同“卖方”一栏内姓名“兰小民、何桂花”为其本人签署并按捺指模；赵海峰确认“区炳昌”为诚一信中介服务部中介人员，“广州市番禺区市桥街诚一信房地产咨询信息服务部合同专用章”为诚一信中介服务部曾用章。2012年9月3日，诚一信中介服务部通过国内特快专递邮件向香玉通发出《知会函》，主要内容为诚一信中介服务部已于2012年8月31日、9月1日、9月2日电话通知香玉通履行合同条款，即须于2012年9月1日前交付定金余款28000元给卖方兰小民、何桂花，现经卖方兰小民、何桂花同意，取得中国工商银行账户资料（账号：36×××59，户名：兰小民），请香玉通履行合同条款支付定金余款28000给卖方。经查，香玉通拒收该邮件。2012年9月6日，诚一信中介服务部通过顺丰速运向兰小民、何桂花发出《知会函》，主要内容为诚一信中介服务部已于2012年8月31日、9月1日、9月2日电话通知买方香玉通履行合同条款，并于2012年9月3日以信件方式通知其履行合约条款，诚一信中介服务部已履行了中介居间人的角色和合约相关义务，但不能代替买方履行在该合约中应履行的义务，如香玉通未能按合约条款履行合约，兰小民、何桂花有权向其主张违约责任和应有的权利。原审庭审中，兰小民、何桂花确认收到前述邮件。2012年9月14日，诚一信中介服务部再次通过国内特快专递邮件向香玉通发出《知会函》，主要内容为诚一信中介服务部已于2012年9月3日发出知会函通知香玉通履行房屋买卖合同（合同编号：10141）条款，兰小民、何桂花已于2012年9月11日向中国工商银行申请提前还款，并于2012年9月13日将该“中国工商银行个人贷款提前还款申请审批表”复印件交给诚一信中介服务部，现将该“中国工商银行个人贷款提前还款申请审批表”复印件连同本知会函一并寄付给香玉通，要求香玉通按照合同附件订明的付款方式即“E、涂销抵押后按揭付款”第4条的内容支付首期款107000元给兰小民、何桂花。经查，香玉通未签收上述邮件。而后，赵海峰以兰小民、何桂花与香玉通未向其支付中介费为由，提起本案诉讼。诉讼中，赵海峰与兰小民、何桂花就如下问题产生纷争：一、为涉讼房屋本次交易提供服务的中介机构主体问题。赵海峰认为诚一信中介服务部为涉讼《房屋买卖合约》的签订方及提供中介服务的经纪方；就此，赵海峰提供了《个体工商户营业执照》、《变更税务登记申请表》予以证实。其中《变更税务登记申请表》载明：纳税人名称为广州市番禺区市桥街诚一信房地产中介服务部，法人（负责人）为赵海峰，注册类型为个体工商户，原登记内容为名称系广州市番禺区市桥街诚一信房�产信息咨询服务部、经营范围及方式系房地产信息咨询服务，经批准变更后内容为名称系广州市番禺区市桥街诚一信房地产中介服务部，经营范围及方式系房地产中介服务，广州市番禺区国家税务局第一税务分局于2007年1月11日同意上述变更内容。兰小民、何桂花对赵海峰上述主张不予确认，认为涉讼《房屋买卖合约》的签约方为“广州市番禺区市桥街诚一信房地产咨询信息服务部”，且上述签约方未经工商行政部门登记备案，无提供中介服务的资质；就此，提供了广州市工商行政管理局番禺分局于2012年9月28日出具的《证明》予以证实。该《证明》载明：经该分局电子档案查询，截止至2012年9月28日在本局企业登记数据库中查到“广州市番禺区市桥街诚一信房地产信息咨询服务部”的记录，但未查到“广州市番禺区市桥街诚一信房地产咨询信息服务部”的记录。赵海峰则称“广州市番禺区市桥街诚一信房地产咨询信息服务部”的印章为诚一信中介服务部的曾用章，但因刻章当时疏忽致使前述印章与诚一信中介服务部曾用名即“广州市番禺区市桥街诚一信房地产信息咨询服务部”不一致，且在变更名称为诚一信中介服务部后仍有使用前述印章。二、提供具体中介服务人员的主体问题。赵海峰称为本次涉讼房屋买卖提供具体中介服务的人员是区炳昌，该中介人员亦作为经纪方在《房屋买卖合约》内签字确认。就此，赵海峰提供了区炳昌从事房地产中介服务的资格证书予以证实。该证书显示：区炳昌于2007年6月12日获得广州市房地产中介服务管理所核准从事房地产中介管理业务（资格证编号：2005A00810），服务机构为诚一信中介服务部，后于2009年9月16日调往广州市锐丰房地产代理有限公司，于2012年3月9日调往诚一信中介服务部，继续�供中介服务。兰小民、何桂花对于赵海峰上述主张不予认可，称提供具体中介服务的人员是案外人蔡家萍，并提供了《名片》予以证实。该《名片》显示：蔡家萍为番禺诚信房地产中介公司高级物业顾问，其中分店地址为番禺区市桥镇西丽南路230号。兰小民、何桂花还称就是在《名片》中订明的分店地址签署涉讼《房屋买卖合约》。赵海峰确认蔡家萍为诚一信中介服务部的工作人员，负责为香玉通介绍本次房屋买卖事宜，并协助兰小民、何桂花与香玉通协商交易，而后由区炳昌办理签约等后续中介服务，《房屋买卖合约》的签署地点确是广州市番禺区市桥镇西路南路230号，该商铺系诚一信中介服务部租赁使用的分店，就此，赵海峰提供了蔡家萍《证明》、《劳动合同》、《广州市番禺区房地产租赁合同》予以证实。其中《劳动合同》显示蔡家萍的工作单位为诚一�中介服务部，服务期限为2012年8月1日至2013年7月31日，其中2012年8月1日至2012年9月1日为试用期，工作岗位为销售顾问。《广州市番禺区房地产租赁合同》显示赵海峰向案外人王丽租赁位于广州市番禺区市桥镇西丽南路230号之一（房产证号：C1××59）的房屋作商铺使用，租赁期限为2012年5月15日至2014年4月30日。另，经原审法院传唤，蔡家萍到庭陈述如下内容：1、确认赵海峰提供《证明》、《劳动合同》及《名片》的真实性；2、其系诚一信中介服务部的工作人员，于2012年8月带香玉通查看涉讼房屋，查问香玉通的购房资格，并协助香玉通与兰小民、何桂花商谈房屋交易价格等，后带领双方到诚一信中介服务部位于华侨城的分店签约；3、涉讼《房屋买卖合约》上经纪方签名，签名人员为经理区炳昌，由其负责签约后余下的中介服务；4、涉讼房屋售价如《房屋买卖合约》订�的价格即537000元，兰小民、何桂花支付的中介费9000元则是由其与兰小民、何桂花协商确定，并不包含在涉讼房屋出售价537000元内，但签约后兰小民、何桂花未支付上述中介费，并称在收齐定金后再行支付。兰小民、何桂花对于蔡家萍的身份不予确认，对其陈述的内容亦不予确认。三、关于中介服务费和咨询费的约定问题。赵海峰主张兰小民、何桂花应付中介费为9000元，与《房屋买卖合约》内订明的金额一致。兰小民、何桂花称，其原要求涉讼房屋的出售价为528000元，且不同意给付中介费用，后中介人员蔡家萍承诺《房屋买卖合约》内订明涉讼房屋成交价为537000元，兰小民、何桂花实际应收金额为528000元，差额9000元即为中介方收取的中介费9000元，即兰小民、何桂花无需另行支付前述中介费，并在合同内单独填写了中介费9000元。就此，兰小民、何桂花未提供任何证据予以证实。赵海峰对于兰小民、何桂花前述主张不予确认。庭审中，赵海峰与兰小民、何桂花均确认分别持有《房屋买卖合约》第一联（经纪联）、第三联（卖方联）。赵海峰陈述，中介人员在促成双方签约前已经审查了香玉通的购房条件，确定香玉通不属于限购对象，在履行合同过程中，兰小民、何桂花提供了其向中国工商银行个人贷款提前还款申请审批表，而香玉通则告知中介人员其资金周转出现问题导致交易出现问题，兰小民、何桂花需推迟交易，至于在双方协商过程中出现了什么问题、交易发展到哪一个阶段，中介人员并不知晓，且兰小民、何桂花与香玉通均未支付合同约定的中介费。兰小民、何桂花则陈述其已收取香玉通给付购房定金2000元，并按照《房屋买卖合约》的要求向中国工商银行申请提前还款，但香玉通在支付了前述定金后，以缺乏资金及中介存在欺骗行为为由拒绝继续履行合同，兰小民、何桂花要求香玉通依约履行未果，涉讼房屋交易现已无法完成。
赵海峰因为居间合同纠纷，向原审法院提起诉讼，请求：1、兰小民、何桂花支付中介代理费及咨询费9000元，并自2012年8月29日起每逾期一天按应付费用的1%支付逾期付款滞纳金至完全付清费用之日止；2、兰小民、何桂花承担本案诉讼费。
原审法院认为：诚一信中介服务部是经工商行政管理部门核准设立的个体工商户，赵海峰为诚一信中介服务部的登记业主，有权代表诚一信中介服务部作为当事人提起本案诉讼。现赵海峰申请撤回对被告香玉通的起诉符合有关法律规定，原审法院予以准许。本案的争议焦点在于：第一，为涉讼房屋本次交易提供服务的中介机构主体问题；第二，兰小民、何桂花支付中介费的问题。
关于第一个争议焦点。首先，诚一信中�服务部持有《房屋买卖合约》（合同编号：10141）第一联经纪方联的原件，兰小民、何桂花确认其作为卖方在前述合同内签名及按捺指模，并持有前述合同第三联卖方联的原件。其次，根据《个体工商户营业执照》及《变更税务登记申请表》的内容，诚一信中介服务部原登记名称为“广州市番禺区市桥街诚一信房地产信息咨询服务部”，结合广州市工商行政管理局番禺分局出具的《证明》，广州市工商登记档案中只有“广州市番禺区市桥街诚一信房地产信息咨询服务部”的登记记录，并没有“广州市番禺区市桥街诚一信房地产咨询信息服务部”的登记记录，说明并不存在《房屋买卖合约》内印章中显示的“广州市番禺区市桥街诚一信房地产咨询信息服务部”企业主体。再次，结合蔡家萍《名片》、《劳动合同》及其证言以及双方的陈述，蔡家萍作为诚一信中介服务部的工作人员为本次涉讼房屋交易提供了咨询、协调等服务，区炳昌作为诚一信中介服务部的中介人员在《房屋买卖合约》内经纪方处签名确认；另，根据《广州市番禺区房地产租赁合同》的内容，兰小民、何桂花与香玉通双方签署《房屋买卖合约》的地点为诚一信中介服务部的办公场所。最后，诚一信中介服务部核准登记的营业范围为房地产中介服务（房地产价格评估除外），并于2012年1月1日获得广州市国土资源和房屋管理局核发的《广州市房地产中介服务机构资质证书》，证实诚一信中介服务部于2012年1月1日至2012年12月31日期间可就房地产转让、抵押和租赁等提供咨询服务，具备提供中介服务的资质。综上，原审法院认为，上述证据所形成的证据链具备较强的证明力，可以认定诚一信中介服务部为涉讼房屋本次交易提供中介服务的中介机构。至于兰小民、何桂�提出的抗辩理由，未能提供其他有效证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果，原审法院不予采信。关于第二个争议焦点。赵海峰、兰小民、何桂花与香玉通因涉讼房屋买卖签订的《房屋买卖合约》包含兰小民、何桂花与香玉通之间的买卖合同法律关系以及赵海峰分别与兰小民、何桂花及香玉通的居间合同法律关系，其中本案就赵海峰的主张审查赵海峰与兰小民、何桂花之间的居间合同法律关系，诚一信中介服务部是依法登记从事房地产中介服务的企业法人，其与兰小民、何桂花就涉讼房屋买卖提供居间服务达成的合同内容，是双方真实意思表示，内容合法，应受法律保护。根据《房屋买卖合约》关于兰小民、何桂花支付中介费及违约方承担中介费给付义务的约定，兰小民、何桂花在签订合约当日应向经纪方支付中介代理费及咨询费9000元，若兰小民、何桂花及�玉通存在单方违约的情形，则违约方除应即时向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，还应即时向经纪方支付守约方的中介代理费及咨询费作为违约金（如经纪方已收取了守约方的中介代理费及咨询费，则经纪方应在收到违约方上述违约金后原银无息退还给守约方），说明在合同相对方违约导致合同无法履行的情况下，守约方无需承担合同约定中介费的给付义务。结合赵海峰的陈述及《知会函》的内容，赵海峰已明确兰小民、何桂花依约向原贷款银行申请提前还贷，并提供了《中国工商银行个人贷款提前还款申请审批表》及相应的银行账户资料，后因香玉通资金周转出现问题导致未按合同约定履行给付定金余款、首期款等义务，且至今兰小民、何桂花与香玉通就合同继续履行的问题未能协商解决，而赵海峰在对兰小民、何桂花催告给付中介费的过程中，其所发出的《知会函》内并未提出兰小民、何桂花存在未按合同约定履行的情形，也未提供任何证据证实兰小民、何桂花存在其他违约行为导致合同无法履行。综上，原审法院认为，基于保护守约方的合同原意，兰小民、何桂花作为守约方无需承担中介费的给付责任，现赵海峰作为涉讼房屋交易的中介机构，其对买卖双方在整个交易过程中各自行为及产生的后果知悉，在确认兰小民、何桂花为守约方的情况下，向其主张支付中介费9000元，缺乏合同依据，亦有悖于公平合理的法理原则，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十一条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第46条及《最高人民法�关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条的规定，原审法院作出如下判决：驳回赵海峰全部的诉讼请求。本案受理费147元，由赵海峰负担。
上诉人赵海峰不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审法院程序错误，导致本案的事实无法查明，其判决对事实的认定也存在错误。在本案中，赵海峰原本的诉讼请求是针对卖方即被上诉人兰小民、何桂花以及买方香玉通，因为被上诉人与买方香玉通是房屋交易的对方，两者基于同一事实，即房屋买卖合同的签订而对上诉人承担债务（支付中介费）。但立案后，法官以本案中上诉人对两被上诉人的诉讼以及上诉人对买方香玉通的诉讼是两个法律关系，法院不会在一个案中同时处理两个法律关系为由，要求赵海峰撤回对其中一方（买方香玉通）当事人的诉讼请求。因此上诉人就在庭审中撤回了对买方香玉通的起诉并变更了诉讼请求。但是，原审判决驳回上诉人的诉讼请求的理由是因为认定了：虽然上诉人提供了行纪服务并成功签订了买卖合同，但是被上诉人与买方的交易并没有实际履行，而且没有实际履行的原因是买方香玉通存在违约，因此根据合同的约定应当由违约方承担被上诉人应付的中介费用。从这个认定基础来看，原审法院调查合同的履行中是否存在违约，应当由两被上诉人与买方香玉通进行质辩。所以，就原审法院审判思路和认定依据上分析，买方香玉通必须参加本案的诉讼，无论是作为共同被告还是作为有独立请求权第三人的当事人。原审法院在买方香玉通未被要求参加本案诉讼的情况下，认定买方香玉通在合同履行中存在违约，应当承担被上诉人对上诉人的债务，显然是缺乏程序依据，是明显的程序错误!而且，在买方香玉通没有参加诉讼，没有对被上诉人进行抗辩的情况下，仅仅依据被上诉人单方陈述，以及依据并不介入到实际履行交易程序、也没有权力判断违约事实的上诉人的陈述和证据，凭靠想象和主观臆断，认定买方香玉通违约，是剥夺买方香玉通的诉讼权利和抗辩机会的错误做法。二、上诉人的主体适格，该事实已由原审法院认定无误。两被上诉人是不诚信的当事人，其自称买方香玉通违约的陈述如何可以作为认定事实的依据。买卖合同中明确规定，上诉人为两被上诉人与买方成功签订买卖合同后，买卖双方均应当立即支付中介费。上诉人提供信息、资源促成买卖双方签订买卖合同，就应当取得收费的权利，这是合同明确约定的条件，买卖双方是否能实际履行合同并非上诉人收取费用的条件和前提。同时，我们不认为买卖合同中关于违约方承担守约方的中介费条款可以作为被上诉人认为未违约的抗辩�由。1、合同中明确约定了上诉人成功促成买卖双方签订合同就应立即支付中介费，在该条件成就时被上诉人不支付就是违约，所以违约事实是确认的。2、合同中约定合同履行中的违约方一并承担守约方的中介费用，属于买卖双方之间的自行约定。合同相对方就各自对相对方以外的第三人的权利义务作出变更约定的，不属于违约责任约定而应当是合同变更约定。这种变更约定对应收中介费的上诉人并不具有强制约束力，上诉人仍然可以选择一方或双方就已成就的违约条件提出请求。三、被上诉人承担其自身的中介费支付责任，并不存在有失公平或损害其利益的情形。这一点不仅符合合同的约定以及合同法的精神原则，而且被上诉人如认为该费用应当由买方香玉通承担的，其可以通过司法程序认定买方香玉通存在违约的情况下向违约方追索补偿。该操作也是符合双方买卖合同中的约定（合同第七条第6款）。综上所述，请求1、撤销原审判决，并改判被上诉人兰小民、何桂花向上诉人赵海峰支付中介代理费及咨询费9000元。2、请求法院判令本案的两审诉讼费用由被上诉人兰小民、何桂花承担。
被上诉人兰小民、何桂花答辩称：根据合约约定的内容，在香玉通违约的情况下，由香玉通支付中介费，香玉通没有足额支付定金，也就构成违约，所以按照合同的约定，应该由香玉通支付中介费，上诉人请求我方支付中介费的诉请于法无据，恳请原审法院驳回上诉，维持原审判决。
本院二审经过开庭，确认原审法院查明的事实。
另，兰小民、何桂花向原审法院另案起诉香玉通，要求香玉通向兰小民、何桂花支付定金余款及违约金。原审法院于2013年10月作出（2013）穗番法民三初字第16号民事判决，认定香玉通的行为构成违约，并判决香玉通向兰小民、何桂花支付款项28000元。上述判决已发生法律效力。
本院认为：赵海峰与兰小民、何桂花及香玉通因涉讼房屋买卖签订的《房屋买卖合约》，合法有效，各方均应该切实履行合约约定的义务。根据《房屋买卖合约》第七条关于违约责任的约定，若买方出现单方违约的情形时，买方除应及时向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，还应及时向经纪方支付卖方的中介代理费及咨询费作为违约金。根据已生效的（2013）穗番法民三初字第16号民事判决的认定，香玉通的行为已构成违约，所以按照合约的约定，应该由违约方香玉通向经纪人赵海峰支付兰小民、何桂花的中介代理费和咨询费，作为守约方的兰小民、何桂花无需承担中介费和咨询费的给付责任，原审法院据此认定赵海峰要求兰小民、何桂花支付中介费的诉求缺乏合同依据并无不当，本院予以支持。另，赵海峰诉称原审存在程序错误导致认定事实错误。对此，本院认为，虽然香玉通并未到庭参与诉讼，但是香玉通仍是本案的当事人，且已生效的（2013）穗番法民三初字第16号民事判决对买卖关系中香玉通的违约事实作出了审理及认定。由于赵海峰在本案中已撤回了对香玉通的诉讼请求，原审法院也并未判决香玉通承担责任。赵海峰就其与香玉通的债权债务，可以另循法律途径解决。所以原审处理程序虽然稍有瑕疵，但是并没有导致本案的事实认定出现错误，也没有影响案件的正确判决。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费294元，由赵海峰承担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 陈珊彬
审判员 郭东升
二�一四年十一月三日
书记员 阮志雄