海南省万宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）万民初字第13号
原告＊公司。
法定代表人庄＊。
委托代理人叶必传，万宁市和谐法律事务所法律工作者。
被告陈＊，男。
被告吴＊（被告陈＊妻子），女。
被告陈＊文（被告陈＊长子），男。
被告陈＊太（被告陈＊次子），男。
被告陈方＊（被告陈＊女儿），女。
被告吴＊、陈＊文、陈＊太、陈方＊的共同委托代理人陈＊，其他身份基本情况同上。
第三人＊开发公司。
法定代表人卓训熙，董事长。
原告＊公司（简称＊公司）与被告陈＊、陈＊川返还原物纠纷一案，本院于2013年12月2日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月21日公开开庭进行了审理，原告＊公司的委托代理人叶必传，被告陈＊、陈＊川到庭参加诉讼。经原告申请，本院于2014年3月13日依法追加吴＊、陈＊文、陈＊太、陈方＊、李妙青、陈君、陈曹、陈小教为共同被告，并于2014年4月24日依职权追加＊开发公司（简称＊开发公司）为第三人参加诉讼。2014年8月1日，本院再次公开开庭对本案进行审理，原告＊公司的委托代理人叶必传，被告吴＊、陈＊（被告吴＊、陈＊文、陈＊太、陈方＊的委托代理人）、被告陈＊川（被告李妙青、陈君、陈曹、陈小教的委托代理人）到庭参加诉讼。第三人＊开发公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。2015年2月28日，原告＊公司申请撤回对被告陈＊川、李＊青、陈＊君、陈＊曹、陈＊教的起诉，本院于2015年3月20日依法裁定予以准许。本案进行公告送达扣除审限二个月，经批准延长审限八个月，现已审理终结。
原告＊公司诉称：2005年，原告经＊开发公司转让取得位于万宁市万城镇万州大道东侧的面积为3548.3平方米国有土地使用权及地上包括房屋等附着物，并于2005年12月31日办理土地权属变更登记手续，领取万国用（2005）第101318号《国有土地使用权证》，依法取得该地使用权及地上附着物物权。陈＊、陈＊川两家众人作为＊开发公司原职工（及家属），分别占据以上土地范围内的两处房屋。＊开发公司交付土地后，原告方多次找陈＊、陈＊川说明土地权属已经发生转移的事实，并要求其搬迁，均遭拒绝。原告认为，原告经受让并办理登记手续，取得上述国有用地使用权及该用地范围内的附着物的所有权，其物权应受法律保护。陈＊、陈＊川及其家人未经原告允许侵占原告房屋，且经原告多年交涉仍拒绝搬迁，其行为已经侵犯了原告的合法权益。故以陈＊、陈＊川为被告提起侵权诉讼。鉴于陈＊、陈＊川两家其他同住成年家属李妙青、吴＊等八人也对原告构成了侵权，原告申请追加其为共同被告。本案在诉讼中，原告与陈＊川一家经协商达成和解协议，陈＊川拆除了其所居住的涉案房屋，故原告申请撤回对陈＊川等五位被告的起诉。本案原告的诉讼请求为：判决被告陈＊、吴＊、陈＊文、陈＊太、陈方＊立即停止侵权，退出原告位于万宁市万城镇万州大道东侧土地证号为万国用（2005）第1013**号的国有土地使用权范围，停止对原告土地及房屋的使用。
被告陈＊、吴＊、陈＊文、陈＊太、陈方＊辩称：
陈＊（及其家人）现居住的房屋是陈＊向川裕公司受让取得，属陈＊自己的房屋，陈＊（及其家人）不存在任何侵占原告土地及房屋的行为。陈＊原是＊开发公司的职工，现居住的房屋系被告于2003年11月30日向＊开发公司受让取得，双方签订有《土地转让协议书》。被告居住该房屋至今已有十多年，从未有任何单位及个人对此提出权属异议，故该房屋并不属于原告的财产。原告＊公司的万国用（2005）第101318号国有土地使用权证，属违法办理取得。陈＊所在单位＊开发公司因与他人发生债务纠纷，其房屋及土地被法院依法查封，原告在法院查封期间，违法办理土地出让受让手续。对此，万宁市人民法院已向万宁市国土部门发出司法建议书，建议市国土部门撤销原告现有的万国用（2005）第101318号国有土地使用权证。
综上，陈＊及家人现居住的房屋属于陈＊的财产，陈＊一家不存在侵占原告房屋的事实，请求依法驳回原告的诉讼请求。
第三人＊开发公司未作陈述。
原告＊公司于诉讼中提供万国用（2005）第101318号《国有土地使用权证》（简称第101318号《国有土地使用权证》），旨在证明该宗土地（面积为3548.3平方米）使用权及其地上附着物归属原告，被告占据上述土地范围内的房屋侵犯原告的合法权益。
陈＊等五被告对该证据发表质证意见如下：对该土地使用权证的真实性无异议，但被告方现居住的房屋原属＊开发公司所有，在原告办理土地过户登记手续之前，＊开发公司已将该房地产转让给陈＊，只是未办理过户登记手续，故争议的房产应属陈＊所有。
庭审中，被告一方承认其居住使用的两间房屋（即原羊餐馆宿舍）位于第101318号《国有土地使用权证》登记的土地范围内。
陈＊等五被告为证明本案争议的房屋和土地已由＊开发公司转让给陈＊的事实，提供陈＊与＊开发公司于2003年11月30日签订的《土地转让协议书》一份。其内容载明：甲方＊开发公司将该公司铺面一间（面积100平方米，约定有具体的四至范围）转让给乙方陈＊做为商住地使用；总地价款为16万元，预交7万元，余款待土地过户手续办完后一次性付清；合同自签字之日起生效。
经庭审质证，原告＊公司认为，该《土地转让协议书》的真实性无法判断，也不具有合法性，土地转让合同须经登记才能生效。
诉讼中，本院向万宁市国土环境资源局调查第101318号《国有土地使用权证》的登记档案资料，收集＊开发公司与＊公司于2005年11月11日签订的《土地使用权转让合同》（调取证据一），及双方的《土地使用权转受让申请书》（调取证据二）。经质证，原告对此无异议；被告方认为《土地使用权转受让申请书》未反映该宗土地被查封的情况，其内容失实，不具有合法性。
本院认为，原告提供的第101318号《国有土地使用权证》（原件），属万宁市人民政府颁发的不动产权属证书，其形式和来源合法，经质证，被告对其真实性亦无异议，该土地证书登记的用地范围包含本案争议房屋及其占地范围，与本案的事实认定存在关联。被告提供的《土地转让协议书》（原件），原告对其真实性虽未予认可，但原告对此也未能提供相反的证据予以反驳，第三人＊开发公司在诉讼中对此也未提出反驳意见或相反证据，该协议书涉及的转让土地位于原告上述土地权属证书登记的用地范围之内，与本案的事实认定具有关联。故对以上双方各自提供的证据的真实性、合法性和关联性予以确认，以此作为认定本案事实的依据。关于本院调查收集的证据一《土地使用权转让合同》和证据二《土地使用权转受让申请书》，属国土部门提供的涉案土地登记档案资料，与本案的事实认定具有关联，经质证，原告无异议，被告对其真实性也未提出异议；《土地使用权转受让申请书》出具的时间（2005年11月11日）早于本院查封该地相关房屋的时间（2005年12月28日），被告对其合法性所提出的异议不成立，故对以上调取证据一、证据二予以采信。
经审理查明：第三人＊开发公司在万宁市万城镇万州大道东侧原取得一定面积的国有土地使用权，其土地证号为万国用（2004）第1010**号。陈＊一家五人（即陈＊等五位被告）现居住的位于上述土地范围内的两间平房（原羊餐馆宿舍），原属＊开发公司的职工宿舍房（未办理房产证），先前由＊开发公司安排给陈＊居住。2003年11月30日，陈＊与＊开发公司签订《土地转让协议书》，约定：＊开发公司将该公司铺面一间（土地东西长25米，南北宽4米，面积100平方米，约定有具体的土地四至范围）转让给陈＊做为商住地使用；总地价款为16万元，预交7万元，余款待土地过户手续办完后一次性付清；合同自签字之日起生效。该《土地转让协议书》签订后，位于该转让地上的两间平房继续由陈＊一家居住使用，但双方至今未办理土地、房屋过户登记手续。
2005年11月11日，＊开发公司与原告＊公司签订《土地使用权转让合同》，约定由＊开发公司将万国用（2004）第101053号土地证项下的部分土地转让给＊公司。经万宁市国土环境资源局办理该宗土地转让过户登记手续，＊公司于2005年12月31日取得万宁市人民政府颁发的第101318号《国有土地使用权证》。被告陈＊与＊开发公司签订《土地转让协议书》所约定的转（受）让房屋及土地，位于第101318号《国有土地使用权证》登记的用地（简称B块用地）范围内。此后经原告多次交涉，被告陈＊一家及在B块用地范围内的另一住户陈＊川拒绝搬迁让出房屋及其用地。2013年12月2日，原告＊公司以陈＊、陈＊川为被告提起本案诉讼，请求判令陈＊、陈＊川停止侵权，退出原告第101318号《国有土地使用权证》登记用地范围，停止对原告土地及房屋的使用。诉讼中，经原告申请，本院依法追加陈＊、陈＊川各自的同住成年家属吴＊等八人为本案共同被告参加诉讼。本院另依法追加＊开发公司为本案第三人参加诉讼。
另查明：因＊开发公司拖欠曾庆明等案外人的借款引起纠纷，本院于2005年12月28日依法作出（2006）万立保字第2号民事裁定书并予以执行，查封了＊开发公司名下的位于万宁市万城镇万州大道东侧的混合结构房屋两间（房产证号为万宁市房权证万城字第1425号和第14**号）。上述第1425号房产证号的房屋为陈＊川一家所居住，其土地证号为93字第0**号，该房屋用地位于＊公司随后于2005年12月31日办理过户登记手续取得的B块用地范围内。2008年2月27日、2009年3月18日及2011年2月9日，本院分别三次作出继续查封上述两间房屋的执行裁定书并予以执行。因相关当事人达成执行和解，本院于2014年12月22日作出（2006）万执字第75-7号执行裁定书，裁定解除对上述两间房屋的查封措施。该裁定书已发生法律效力。2015年2月28日，＊公司以陈＊川一方因与原告方达成和解已拆除涉案房屋为由，申请撤回对陈＊川一方五位被告的起诉。本院于2015年3月20日依法作出（2014）万民初字第13-1号民事裁定书，予以准许。
本院认为，本案属不动产物权变动所引起的物权保护纠纷，其诉讼争议的焦点是：陈＊等五被告居住使用讼争的房屋及土地是否对原告＊公司构成不动产物权侵权。
＊开发公司于2003年11月30日与陈＊签订《土地转让协议书》，约定向陈＊转让120平方米国有土地使用权（含地上附属的二间宿舍房），该用地（简称争议地）原为＊开发公司依法取得，属其拥有的万国用（2004）第101053号《国有土地使用权证》登记用地的一部分。在该转让的土地及房屋已交付陈＊使用多年的情况下，＊开发公司又于2005年11月11日与＊公司签订《土地使用权转让合同》，将包含争议地在内的B块用地转让给＊公司，形成争议地“一地二转”的转让行为。诉讼中，原、被告双方对该争议地均提出己方已取得使用权的主张，故两次转让的争议地使用权的最终归属是本案诉讼首先要予以明确的问题。国有土地使用权转让属于不动产物权变动的范畴，自应遵守物权变动的法律规则。依照两次转让争议地当时适用的我国土地管理法及其实施条例的相关规定，单位和个人依法使用的国有土地，应由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；依法改变土地所有权、使用权的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记；土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。综合上述规定，国有土地使用权转让须办理使用权变更登记才发生效力，未经登记，不发生效力。本案中，＊开发公司虽先与陈＊签订协议书，就120平方米国有土地使用权的转让（受让）问题达成一致，并将该争议地及其附属房屋交付陈＊使用，但双方之后一直未到万宁市国土环境资源局办理土地使用权变更登记手续。故该争议地使用权在＊开发公司与陈＊之间的转让尚未发生效力，换言之，陈＊尚未取得该争议地使用权这一不动产物权。
＊开发公司之后与＊公司签订《土地使用权转让合同》，双方就国有土地使用权的转让事宜达成一致，并申请办理使用权变更登记手续。万宁市国土环境资源局经审查予以同意，并于2005年12月31日准予登记，＊公司就其受让的B块用地取得万宁市人民政府颁发的万国用（2005）第101318号《国有土地使用权证》。至此，该B块用地的使用权变更登记手续已完成，依照土地管理法及其实施条例的规定，该宗土地的使用权变更已于2005年12月31日生效，即不动产物权变动业已生效，＊公司自即日起已取得该B块用地的使用权。本案的争议地属于B块用地的一部分，五被告所居住的争议地附属房屋二间，原属＊开发公司职工宿舍房（未办房产证）。＊开发公司与＊公司签订《土地使用权转让合同》转让土地使用权时，未就该附属房屋的处理问题作出特别约定，鉴于土地和附属的建筑物在自然属性上联为一体，遵循土地使用权和地上建筑物及其附属设施一体化的原则，该B块用地转让归原告所有后，其地上由被告方使用的二间附属平房也应归属于原告。
综上，原告＊公司于2005年12月31日取得本案争议地的使用权时，已一并取得地上附属房屋的所有权。依照我国土地管理法的规定，依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人均不得侵犯。原告依法取得争议地的使用权及其附属房屋的产权后，多次向被告方提出交涉，要求其停止侵害，搬迁让出争议地及其房屋，而五被告至今不予搬迁，继续占有争议地及其房屋，其行为已侵害原告的不动产物权，构成民事共同侵权，由此应共同承担民事侵权责任。本院于B块用地转让登记之前依法查封的＊开发公司的二间房屋，其占地不属本案争议地范围，而且该房屋的查封措施本院于2015年3月20日已依法裁定予以解除，至今万宁市国土环境资源局对B块用地所作的变更登记也未被有权机关予以撤销或变更，被告关于原告在土地登记部门违法办理土地受让登记手续取得第101318号《国有土地使用权证》的抗辩理由不成立。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”原告请求判令陈＊五被告停止侵害，退出第101318号的国有土地使用权范围，停止对争议土地及房屋的使用，其诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，判决如下：
被告陈＊、吴＊、陈＊文、陈＊太、陈方＊于本判决书生效之日起二十日内，停止对原告＊公司拥有的土地证号为万国用（2005）第1013**号的国有土地使用权范围内两间平房的使用，搬迁出以上用地范围，将两间平房及其用地返还原告＊公司。
本案案件受理费人民币100元，由被告陈＊、吴＊、陈＊文、陈＊太、陈方＊共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审 判 长 ＸＸ玉
审 判 员 翁雪花
人民陪审员 陈君旭
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 唐亚斌
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国侵权责任法》
第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
第十五条担侵权责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）赔偿损失；
（七）赔礼道歉；
（八）消除影响、恢复名誉。
以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
审核：杨海芳撰稿：ＸＸ玉校对：唐亚斌印刷：黄静海南省万宁市人民法院2015年3月28日印制（共印12份）