重庆市永川区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0118民初4050号
原告：赵云辉，男，汉族，1958年3月26日生，汉族，住重庆市永川区三教镇三台村天灯坡村民小组，公民身份号码5102291958********。
委托诉讼代理人：旷运浪，重庆年云律师事务所律师。
被告：朱碧芬，女，1972年12月18日生，汉族，住重庆市永川区星光大道*号*幢3-1，公民身份号码3506281972********。
委托诉讼代理人：朱华，重庆市永川区胜利法律服务所法律工作者。
原告赵云辉诉被告朱碧芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月15日受理后，于2017年6月5日和2017年7月20日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年8月31日再次公开开庭审理了本案。原告赵云辉的委托诉讼代理人旷运浪，被告朱碧芬的委托诉讼代理人朱华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵云辉向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2013年3月6日签订的《房屋联建合同》；2.位于重庆市永川区板桥镇建新街380号3幢附21号附22号门市归原告所有；3.由被告朱碧芬赔偿费用违约损失等150000元；4.诉讼费由被告朱碧芬负担。庭审中，原告赵云辉将第二项诉讼请求变更为请求判令被告朱碧芬返还位于重庆市永川区板桥镇建新街388号3幢附21、22号的房屋，并协助原告赵云辉过户该房屋。事实和理由：原告赵云辉与被告朱碧芬于2013年3月6日签订了《房屋联建合同》。被告朱碧芬选定的门市房屋位于永川区板桥锦盛家园A3栋1单元11#3、4号门市，与产权证上的永川区板桥镇建新街380号3幢附21号、附22号门市系同一门市。合同签订后，原告赵云辉依约为被告朱碧芬选定的门市办理了产权证书，被告朱碧芬却未依约向原告赵云辉支付房款和税、费等款项，仅支付了50000元购房款。故原告赵云辉起诉到法院并提出上述诉讼请求。
被告朱碧芬辩称，其同意原告赵云辉的第一项和第二项诉讼请求，但提出争议房产虽登记在其名下，但原告赵云辉至今未交付房产。其不认可原告赵云辉的第三项诉讼请求，其认为原告赵云辉未向被告朱碧芬出示交费发票，亦未通知被告朱碧芬交费，故被告朱碧芬未按合同第三条第二项约定交纳相关费用并非被告朱碧芬之过，被告朱碧芬不存在违约行为；原告赵云辉未按约定交房，违约在前，被告朱碧芬具有不安抗辩权，故被告朱碧芬未按约定支付房款的行为并非违约，不应承担违约金，同时认为违约金约定过高，应当予以降低。被告朱碧芬还辩称，原告赵云辉仅是联建房的承建方，原告无权处置联建房，同时被告朱碧芬亦不是联建户，原告赵云辉无权收取购房款，故原告赵云辉并非本案的适格主体。
本院经审理查明认定事实如下：2013年3月6日，原告赵云辉作为乙方与作为甲方的被告朱碧芬签订了《房屋联建合同》，约定：乙方承担给甲方建设位于永川区板桥镇赵云辉等户集资联建房（锦盛家园）A3幢11#3、4号门面，甲方已充分了解到房屋基本状况，决定同乙方联建该房屋；房屋总金额为300000元；乙方负责给甲方办理完善房地产权证及契证，其中自来水入户费780元/户（多退少补）、电入户费约1500元/户（多退少补）、天然气入户费3800元/户（多退少补）、闭路电话到户门口、契税住宅1.5%门市3%、转移登记费住宅6元/平方米门市2%、房地产权证工本费20元/个、楼梯间底板装饰及绿化费住房1200元/户、大修基金房款总金额2%由甲方承担，并约定以上税费甲方必须在主体封顶10日内缴纳给乙方；甲方向乙方支付房款日期及支付的金额：2013年3月6日付50000元、2014年12月30日付50000元、2015年12月30日付50000元、2016年12月30日付50000元、2017年12月30日付50000元、2018年12月30日付50000元。待为甲方办理好房地产权证后，10日内一次性付清，甲方不得以任何理由拒或拖欠，甲方如违反约定的期限延迟付房款，应向乙方按照房款总金额每日千分之八累加计算违约金，且乙方有权将房屋转卖给他人，造成的一切经济损失由甲方负担。甲方付清乙方所有房款及其他费用后，乙方将房地产权证交予甲方；质量要求为必须达到验收合格标准；交付日期为2013年12月30日交付。合同签订后，被告朱碧芬支付了首期购房款50000元。
2015年5月27日，原告赵云辉为给被告朱碧芬办理权属登记缴纳了契税9000元、印花税155元，共计9155元。同日，原告赵云辉帮助被告朱碧芬办理了205房地证2015字第11731号房地产权证，载明确权房屋坐落于重庆市永川区板桥镇建新街380号3幢附21号附22号。庭审中，原、被告均认可该房地产权证中载明的房屋与《房屋联建合同》中约定双方买卖的房屋系同一房屋。原告赵云辉为被告朱碧芬办理权属登记后，并未向被告朱碧芬实际交付房屋和权属证书。
2015年6月5日，原告赵云辉代被告朱碧芬缴纳其他利用国有资产取得的收入、非住宅房屋所有权登记费共计2050元。
2017年2月17日，原告赵云辉向被告朱碧芬发送律师函一份，要求其履行房款支付义务，否则应承担违约责任。
另查明，2010年2月5日原告赵云辉通过招投标取得涉案土地的使用权，并于2010年3月11日与重庆市永川区国土资源和房屋管理局签订了《国有建设用地使用权出让合同》。2010年8月21日，重庆市永川区人民政府永川府地（2010）号批复，同意赵云辉修建商住楼工程，并要求赵云辉严格按照国家有关规定和国有土地使用权出让合同约定投资建设。2012年10月19日，《重庆市建设工程竣工规划核实确认书》中载明涉案工程建设单位为赵云辉。《重庆市建设工程竣工验收意见书》载明，涉案房屋于2009年8月25日开工，实际竣工时间为2010年12月30日，验收日期为2011年2月30日，赵云辉作为建设单位在该意见书中签字验收。
再查明，本案审理期间，原告赵云辉向本院申请了财产保全，缴纳了保全费2020元。
庭审中，被告朱碧芬认可其在形式上取得涉案房屋的产权证书系基于与原告签订的《房屋联建合同》。
本院认为，本案的争议焦点在于原告赵云辉是否具有诉讼主体资格，以及被告朱碧芬是否应当向原告赵云辉支付费用损失及违约金150000元，对此本院评判如下：
原告赵云辉是否具有诉讼主体资格。本院认为，赵云辉是本案适格主体。首先，原告赵云辉是涉案土地的使用权人，同时也是涉案工程的建设单位，其对涉案房屋具有实质的控制和处置权。其次，合同首部载明了甲方乙方为本案原被告，且被告朱碧芬在庭审中认可其在形式上取得涉案房屋的产权证书系基于与原告赵云辉签订的《房屋联建合同》，且未对原告赵云辉的合同相对人身份提出异议并同意与原告赵云辉解除合同。综上，原告赵云辉作为买卖合同的一方当事人有权在双方发生争议时向法院提起诉讼，其是本案的适格主体。
被告朱碧芬是否应当向原告赵云辉支付费用损失及违约金150000元。原告赵云辉认为被告朱碧芬没有按约定支付办理完善房地产权证及契证所支付的费用以及剩余房款，故要求其支付契税等费用及违约金共150000元。被告朱碧芬则认为，合同约定赵云辉的交房义务在前，其没有按约定交房，其可以行使不安抗辩权拒绝支付房款及费用。经审理查明，《房屋联建合同》中约定了被告朱碧芬应当在主体封顶10日内向原告赵云辉缴纳办理完善房地产权证及契税所需费用，但从庭审查明的情况来看，合同签订时房屋已竣工验收，该约定的支付条件并不存在，因此双方对支付契税等费用的时间约定不明，视为没有约定，不能以此认定被告朱碧芬违约在先。就原告赵云辉的房屋交付义务和被告朱碧芬的房款支付义务来看，原告赵云辉的交房义务在前，在原告赵云辉履行交房义务前，被告朱碧芬可以拒绝履行房款支付义务。原告赵云辉陈述，其多次通知被告朱碧芬接房，被告朱碧芬拒绝接房，但对此未举示证据证明，仅举示了2017年2月17日的律师函一份，故不能认定2017年2月17日之前被告朱碧芬拒不支付房款的行为系违约行为。2017年2月17日之后，被告朱碧芬在收到原告律师函后仍拒不履行房款支付义务，此时应当认定被告朱碧芬存在违约行为。因被告朱碧芬的该违约行为给原告赵云辉造成了资金占用损失，故应当承担违约责任。因合同约定的每日千分之八的违约金计算方式过高，且被告朱碧芬提出违约金过高的异议，本院综合评判双方的履约情况、过错程度、损失大小，酌情确定违约金为应付未付房款150000元为基数，从2017年2月17日起按照月利率2%计算违约金至合同解除之日止，对超过部分不予支持。对于被告朱碧芬的应付费用，原告赵云辉仅举示了代为缴纳的契税、印花税共计9155元以及其他利用国有资产取得的收入、非住宅房屋所有权登记费共计2050元的票据，对其他费用金额未举示票据予以证明，故本院仅确认11205元，对超过部分不予支持。
综上，本院认为，原告赵云辉与被告朱碧芬签订的《房屋联建合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定的房屋买卖内容全面履行权利义务，否则应承担相应的法律责任。因本案中，原告赵云辉未按约定向被告朱碧芬交付房屋，被告朱碧芬亦未按约定向原告赵云辉支付房款等费用，原告赵云辉要求解除合同，被告朱碧芬对此予以认可，故双方于2013年3月6日签订的《房屋联建合同》从2017年8月31日双方在庭审中达成一致意见时予以解除。原告赵云辉要求被告朱碧芬返还涉案房屋并协助过户，被告朱碧芬对协助过户没有异议，但提出原告赵云辉并未实际交付房屋，经查原告赵云辉并未向被告朱碧芬实际交付房屋和权属证书，故本院对原告赵云辉的该诉讼请求仅支持由被告朱碧芬协助原告赵云辉办理涉案房屋的过户登记。对原告赵云辉要求被告朱碧芬支付费用损失及违约金150000元的诉讼请求，本院认定被告朱碧芬应当支付原告赵云辉垫付的费用11205元，并确认违约金为以150000元为基数，从2017年2月17日起按照月利率2%计算至2017年8月31日止，对超过部分不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告赵云辉与被告朱碧芬于2013年3月6日签订的《房屋联建合同》于2017年8月31日解除；
二、由被告朱碧芬于本判决生效之日起五日内协助过户位于重庆市永川区板桥镇建新街380号3幢附21号附22号的房屋给原告赵云辉；
三、由被告朱碧芬于本判决生效之日起五日内向原告赵云辉支付垫付的契税等费用共计11205元以及违约金（以150000元为基数，从2017年2月17日起按照月利率2%计算至2017年8月31日止）；
四、驳回原告赵云辉的其他诉讼请求。
案件受理费6550元、财产保全费2020元，共计8570元，由原告赵云辉负担4000元，被告朱碧芬负担4570元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 曾兰兰
人民陪审员 谢兴德
人民陪审员 彭维平
二〇一七年十一月十二日
书 记 员 高晓云