大连市西岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第1769号
原告大连现代城市房地产有限公司
法定代表人丁殿龙，董事长。
委托代理人付玮玮，辽宁法大律师事务所律师。
委托代理人王守军，辽宁金宗律师事务所律师。
被告大连长麒国际商贸发展有限公司
法定代表人杨桂娟，经理。
被告大连丰泽家居连锁发展有限公司
法定代表人杨桂娟，经理。
二被告共同委托代理人王伟，辽宁得一律师事务所律师。
原告大连现代城市房地产有限公司（以下简称“现代公司”）与被告大连长麒国际商贸发展有限公司（以下简称“长麒公司”）、大连丰泽家居连锁发展有限公司（以下简称“丰泽公司”）恢复原状纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告现代公司的委托代理人付玮玮、王守军，被告长麒公司、丰泽公司共同委托的代理人王伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告现代公司诉称，2011年12月14日，原告开发建设的大连现代凯旋广场C区工程（框架／地上十层、地下二层）经大连市建设工程质量监督站验收合格。2012年9月，原告与大连长龙建筑装饰工程有限公司签订了《建筑装饰工程施工合同》，约定原告将已出售或抵债给第三方的凯旋广场C区一层12间商铺的隔墙工程发包给长龙公司。2012年11月25日，长龙公司承包的隔墙工程全部完工并交付原告。在原告尚未将商铺交付给购房者时，被告长麒公司进驻凯旋广场C区经营台湾商贸城。2013年4月，被告丰泽公司（被告长麒公司大股东）进驻台湾商贸城具体经营。在未经原告同意的情况下，二被告擅自拆除1号、2号、5号共三套铺隔墙，非法占用该商铺位置至今。因隔墙不存在，致使该三套临街商铺不存在，造成原告无法向购房者交房，被购房者起诉或发函索赔延期交房责任及损失。二被告的行为已构成侵权，并使原告丧失在交房前合法使用房屋收益的权利，现原告诉至法院，请求判令：1、二被告立即停止侵害，将凯旋广场C区一层1号、2号、5号共计3套商铺隔墙恢复原状并返还交付原告。2、二被告赔偿原告按商铺销售价格的日万分之1.5标准计算的经济损失（自2013年5月1日起至2015年2月26日的损失数额为700000元，自2015年2月27日至实际返还日的损失按商铺销售价格的日万分之1.5标准计算）。
被告长麒公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告并不是案涉三套房屋的权利人。权利人分别是案外人马春荣、常远和大连仁智投资咨询有限公司。原告没有诉讼主体资格。另外，原告所述的不能向案外人交付房屋的真实原因是其自身问题造成，与被告无关，这一点在案外人与原告纠纷的判决书中有明确的体现。案涉三套房屋的权利人中，有两个现已与被告长麒公司签订房屋买卖协议，另一个正在协商，被告长麒公司已交付了100多万元的房款给其中一套房屋的权利人马春荣。权利人均同意将房屋交付给被告使用。原告自身原因造成房屋买卖不能够正常进行，实际上是原告侵犯了房屋权利人的权利。原告的诉讼请求与事实不符，无法律依据，请求人民法院驳回。
被告丰泽公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告丰泽公司于2013年6月登记变更为被告长麒公司的股东，没有原告诉称的拆改行为，原告的主张与被告丰泽公司无关。其他答辩意见与被告长麒公司一致。
经审理查明，原告系大连现代凯旋广场C区工程的建设单位。项目建设过程中，原告于2006年11月间分别与案外人马春荣、常远签订商品房买卖合同各一份，向马春荣预售一层2号房屋（行政街号大连市西岗区站北广场7-1号），向常远预售一层5号房屋（行政街号大连市西岗区站北广场5-2号）。项目建成后于2011年12月进行了竣工验收。2012年10月至11月间，原告按设计图纸及商品房买卖合同要求以轻钢龙骨隔墙方式对C区一层进行了分隔，分隔为12间房屋（商铺）。2012年11月，原告与案外人大连仁智投资咨询有限公司签订抵债协议，以一层1号房屋（行政街号大连市西岗区菜市街1、10号）向其抵债。双方于2013年5月10日签订了商品房买卖合同。上述1号、2号、5号房屋即为案涉三间商铺房屋。原告自合同签订后始终未向上述购房人交付房屋。截止原告起诉时，案涉房屋均未办理产权过户登记。
2011年4月以后，被告长麒公司作为凯旋广场C区其他区域的承租人，进入凯旋广场C区经营。经营过程中，被告长麒公司将经营区域扩至案涉3间房屋并拆除隔墙，用于经营家居用品销售。其后，被告长麒公司于2014年3月3日与案外人马春荣签订公建房屋买卖协议，约定由被告长麒公司向马春荣购买案涉2号房屋。协议中确认案涉2号房屋“现由乙方（被告长麒公司）整体租赁经营”。协议约定价款6000000元，被告长麒公司实际已付1200000元。2014年4月29日，被告长麒公司与案外人大连仁智投资咨询有限公司签订房屋买卖协议，约定由被告长麒公司向大连仁智投资咨询有限公司购买案涉1号房屋。协议中确认案涉1号房屋系原告抵债给大连仁智投资咨询有限公司，“现由乙方（被告长麒公司）整体租赁经营”。协议约定价款2130000元，未实际发生。关于案涉5号房屋，被告长麒公司称其与案外人常远正在协商购买事宜，原告对此节陈述未予否认。
另查，案外人马春荣、常远因商品房买卖合同签订后本案原告未按约定交房，分别向本院起诉本案原告。马春荣诉请本案原告立即交付房屋。常远诉请本案原告支付其2012年10月29日至2014年8月6日的逾期交房违约金272710.50元。本院作出（2014）西民初字第1437号民事判决书，支持马春荣要求本案原告立即交付房屋的诉讼请求；作出（2014）西民初字第2009号民事判决书，支持常远要求本案原告支付其2012年10月29日至2014年8月6日的逾期交房违约金272710.50元的诉讼请求。该两份判决书均已生效。2014年5月28日，案外人大连仁智投资咨询有限公司向原告出具联系函称，其抵债取得的1号房屋目前被非法占用，请原告立即要求非法占用人腾退所占房屋，赔偿相关损失，并尽快办理交房及产权手续。
再查，被告丰泽公司系被告长麒公司的股东。
本院所确认的上述事实，有大连市建设工程质量监督站证明、商品房买卖合同、（2014）西民初字第2009号民事判决书、（2014）西民初字第1437号民事判决书、关于腾退房屋及办理交房及产权事宜的联系函、建筑装饰工程施工合同、施工图、工程交接单、合作协议书、关于大连台湾国际商贸中心的情况说明、照片、公建房屋买卖协议、支票存根、收条、房屋买卖协议、抵债协议、工商查询卡及当事人当庭陈述笔录在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，不动产物权的转让，经依法登记发生效力。案外人常远、马春荣、大连仁智投资咨询有限公司虽以购买或抵债方式取得案涉房屋的受让及占有使用的权利，但在办理产权过户登记前，其非案涉房屋的所有人，故上述案外人无权处分案涉房屋，其与被告长麒公司签订的买卖协议或达成的买卖意向不能对抗房屋过户前的登记所有人即原告。被告长麒公司占用案涉房屋所在区域进行经营无合法依据，依据相关法律规定，被告长麒公司应将案涉3间房屋恢复原状并返还给原告。对于原告上述诉讼请求，本院予以支持。另外，被告长麒公司的占用行为已导致原告无法向案外人交房并实际产生对案外人常远的逾期交房违约金272710.50元损失，被告长麒公司应对原告该实际损失予以赔偿。原告主张的其向案外人马春荣与大连仁智投资咨询有限公司应承担的违约赔偿责任，因未实际发生，原告无理由要求赔偿。如实际发生可另行主张。关于原告所称被告长麒公司的占用行为使其丧失在向案外人交房前使用房屋收益的权利，应由被告赔偿收益损失的意见，因原告已与案外人签订商品房买卖合同并约定了交房时间，自约定的交房时间后，对案涉房屋进行占有、使用、收益的权利应归属于购买案涉房屋的各案外人，原告无权在实际交房前使用案涉房屋收益。并且，原告与各案外人在商品房买卖合同中已约定了原告逾期交房的违约金，该违约责任的设定已考虑到案涉房屋逾期交付的收益损失。如在该损失外再另行支付收益损失，将导致当事人重复获赔。故对原告上述意见，本院不予支持。原告可获得的赔偿额为272710.50元，其诉讼请求中超出的部分，本案不予处理。
关于被告丰泽公司的责任主体问题，原告诉称二被告共同实施了侵权行为，二被告辩称原告的主张与丰泽公司无关。原告提供的证据材料中，照片可见案涉经营场所外悬挂“丰泽佳家”广告牌（“丰泽佳家”与被告丰泽公司并非同一公司），原告未提供其他证据证明丰泽公司与占用行为有关。被告长麒公司的工商查询卡显示，其经营范围包括国内一般贸易、柜台出租、经营广告业务等。悬挂广告牌及销售家居用品均在其经营范围内。虽然被告丰泽公司系被告长麒公司股东，但在原告未提供有效证据证明的情况下，其主张被告丰泽公司共同侵权一节缺乏足够的事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十六条、第三十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告大连长麒国际商贸发展有限公司于本判决生效之日起二十日内将大连现代凯旋广场C区一层1号（行政街号大连市西岗区菜市街1、10号）、2号（行政街号大连市西岗区站北广场7-1号）、5号（行政街号大连市西岗区站北广场5-2号）房屋隔墙恢复原状。
二、被告大连长麒国际商贸发展有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告大连现代城市房地产有限公司返还大连现代凯旋广场C区一层1号（行政街号大连市西岗区菜市街1、10号）、2号（行政街号大连市西岗区站北广场7-1号）、5号（行政街号大连市西岗区站北广场5-2号）房屋。
三、被告大连长麒国际商贸发展有限公司于本判决生效之日起二十日内赔偿原告大连现代城市房地产有限公司损失272710.50元。
四、驳回原告大连现代城市房地产有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10900元（原告已预交），由原告大连现代城市房地产有限公司负担5410元，由被告大连长麒国际商贸发展有限公司负担5490元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，按不服部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
申请执行的期限为二年。
代理审判员 孙润成
二〇一五年六月十八日
书 记 员 张新传