连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0706民初3659号
原告（执行案外人）：连云港中茵房地产有限公司，住所地连云港市海州区海宁中路7号。
法定代表人：高建荣，董事长。
委托诉讼代理人：李道良，员工。
委托诉讼代理人：于旭东，江苏苍佑律师事务所律师。
被告（申请执行人）：王明明，女，1983年10月12日出生，汉族，住连云港市海州区。
委托诉讼代理人：孙加庆，江苏成器律师事务所律师。
被告（被执行人）：徐菁，女，1972年5月18日出生，汉族，住江苏省东海县。
原告连云港中茵房地产有限公司（以下简称中茵公司）与被告王明明、徐菁案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月4日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年8月23日公开开庭进行了审理。原告中茵公司的委托诉讼代理人李道良、于旭东、被告王明明的委托诉讼代理人孙加庆到庭参加诉讼。被告徐菁经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
原告中茵公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令停止对中茵名都小区S5-102（丘号02501117-2）、S5-103（丘号：02501117-3）房产的执行。2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年1月11日，被告徐菁与原告中茵公司签订了商品房买卖合同，购买了中茵名都小区S5-102室（丘号：02501117-2）、S5-103室（丘号：02501117-3）房屋，合同签订后，被告徐菁未按合同约定付款，原告向连云港仲裁委提起仲裁申请，该委于2014年4月13日以（2013）连仲裁字192号、193号仲裁裁决书，裁决解除原告与被告徐菁的商品房买卖合同，现上述仲裁裁决已经生效。2013年11月18日，海州区法院对中茵名都小区S5-102、103号房产采取了续查封措施。2017年2月22日，原告向海州区法院提出异议，贵院裁定驳回原告的异议，并告知向贵院起诉。为维护原告的合法权益，特依据我国相关法律规定诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。
被告王明明辩称，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法不能成立。海州区法院在执行异议阶段认定事实清楚，适用法律准确，作出的执行裁定书完全正确。
被告徐菁未到庭答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的（2017）苏0706执异88号执行裁定书、（2013）连仲裁字第192号裁决书、（2013）连仲裁字第193号裁决书、《商品房买卖合同》两份，本院依法予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据，本院认定如下，对于原告中茵公司举证的特快专递详情单、执行异议申请书，经核对本院作出的（2017）苏0706执异89号执行裁定书，本院依法予以确认，作为定案证据采信。
根据以上采信的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：王明明与江苏仁汇投资担保有限公司、江涛、许翠莲、徐菁民间借贷纠纷一案，本院作出的（2012）海商初字第0697号民事判决书已发生法律效力。在诉讼中，本院于2012年7月31日依法查封了徐菁所有的中茵名都S5-102室、S5-103室房屋。因江苏仁汇投资担保有限公司、江涛、许翠莲、徐菁未履行生效法律文书确定的义务，王明明向本院申请执行，本院立案执行，执行案号为（2013）海执字第0718号。在执行过程中，本院于2013年11月18日对被执行人徐菁购买的中茵名都S5-102室、S5-103室房屋予以查封。之后中茵公司向本院提出执行异议，请求停止对上述两套房屋的执行，本院于2017年3月21日分别作出（2017）苏0706执异88号执行裁定书、（2017）苏0706执异89号执行裁定书，对中茵公司的异议请求均予以驳回。中茵公司对上述两份执行裁定书不服，向本院提起执行异议之诉。
另查明，2010年1月11日，原告中茵公司与被告徐菁签订了两份《商品房买卖合同》，分别约定徐菁购买中茵公司开发的中茵名都S5-102室、S5-103室商业营业用房，合同总价款分别为670860元、1256940元，首付款分别为340860元、636940元，合同还约定首付款在签订合同当日付清，余款由徐菁向银行申请贷款支付，买受人逾期付款超过30日，出卖方有权解除合同等内容。随后，上述两套房屋在连云港市产权监理处办理了销售备案登记。
2013年6月24日，原告中茵公司向连云港仲裁委员会申请仲裁，要求解除两份商品房买卖合同。2014年4月23日，连云港仲裁委员会作出（2013）连仲裁字第192号裁决书，裁决解除中茵公司与徐菁签订的中茵名都S5-102号房产的《商品房买卖合同》；中茵公司返还徐菁已付的中茵名都S5-102号商品房首付款150860元；徐菁向中茵公司支付违约金100629元。同日，连云港仲裁委员会作出（2013）连仲裁字第193号裁决书，裁决解除中茵公司与徐菁签订的中茵名都S5-103号房产的《商品房买卖合同》；中茵公司返还徐菁已付的中茵名都小区S5-103号商品房首付款136940元；徐菁向中茵公司支付违约金188541元。
本院认为，最高人民法院、国土资源部、建设部发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五、十六、十八条规定：对于被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封。预查封的效力等同于正式查封。本案中，被告徐菁所购买的涉案商品房已办理了预售合同登记备案手续，故本院对上述房屋进行预查封，符合法律规定。
预查封的对象是被执行人基于一个有效的房屋买卖合同所享有的债权，即房屋交付请求权和所有权转移登记请求权，旨在使被执行人保有该债权，以便将来实现该债权，取得房屋的所有权，从而预查封转化为正式查封，得以执行。因此，一旦该项请求权被查封，当事人就不能再通过行使合同约定的解除权解除合同，也不能通过协商一致解除合同。本案中，本院已于2012年7月31日对被告徐菁购买的中茵名都S5-102室、S5-103室房屋予以查封，在本院对上述房屋进行预查封之后，原告中茵公司与被告徐菁于2014年4月23日经由仲裁裁决解除了两份《商品房买卖合同》，该仲裁裁决书不能对抗人民法院的预查封，其效力不应得到确认；且连云港仲裁委员会作出的（2013）连仲裁字第192号、193号仲裁裁决书裁决的内容均为解除买卖合同、原告中茵公司返还首付款、被告徐菁支付违约金等内容，并没有对上述房屋所有权进行确认。因此，原告中茵公司依据两份仲裁裁决书主张与被告徐菁解除了两份《商品房买卖合同》，并以此为请求权基础要求停止执行中茵名都S5-102室、S5-103室房屋的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条、第四百七十九条第一款之规定，判决如下：
驳回原告连云港中茵房地产有限公司的诉讼请求。
案件受理费14340元（原告已预交），由原告连云港中茵房地产有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）
审 判 长 杜秀丽
人民陪审员 贺 君
人民陪审员 侯家德
二〇一七年九月二十五日
书 记 员 徐惠清
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第二十六条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他妨碍执行的行为，不得对抗申请执行人。
（二）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十六条第二款金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的排除执行异议的，人民法院不予支持。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
（三）《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
第四百七十九条第一款在执行中，被执行人通过仲裁程序将人民法院查封、扣押、冻结的财产确权或者分割给案外人，不影响人民法院执行程序的进行。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。