山东省烟台市芝罘区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）芝民一初字第223号
原告姜忠美，女，1963年8月18日出生，汉族，无固定职业。
委托代理人韩波，山东楠松律师事务所律师。
被告佳隆集团有限公司。
法定代表人栾鲁闽，该公司董事长。
委托代理人于斌，佳隆集团有限公司工作人员。
原告姜忠美诉被告佳隆集团有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩宁适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人韩波与被告的委托代理人于斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2003年8月11日，我与被告在签订的《认购书》中约定：我认购被告开发的佳隆花园10号楼东三单元3层6号商品房，建筑面积为97.5平方米，单价为每平方米2590元，总价为人民币252525元；我于签订《认购书》之日起交付房屋订金30000元，双方签订正式合同的条款以此《认购书》条款为依据。《认购书》签订当日，我依约向被告交纳了订金30000元，但被告至今未能与我签订正式的商品房买卖合同。故请求：1、确认我与被告于2003年8月11日签订的《认购书》有效；2、判令被告限期履行签订正式商品房买卖合同的义务。
被告辩称，1、2003年，我公司参照佳隆花园一期项目的房屋户型、结构等情况与原告签订了《认购书》，直至2008年我公司才取得涉案项目的土地使用权，按照规划部门要求进行房屋设计中，多次更改设计方案，《认购书》中所载房屋根本不存在；佳隆花园二期房屋已经销售完毕，现在无法依据《认购书》的内容签订商品房买卖合同。2、我公司已于2009年8月3日书面通知原告不再履行《认购书》，原告于2013年3月11日起诉已逾两年诉讼时效，其诉请依法不应支持。
经审理查明，烟台佳隆集团有限公司房地产开发分公司（以下简称佳隆分公司）系原告下设的分公司，无独立法人资格。2003年8月11日，佳隆分公司作为甲方，原告作为乙方在签订的《认购书》中约定：甲方出售的物业名称为“佳隆花园二期工程”，物业地址为烟台市芝罘区青年南路东侧、烟青一级公路西侧、71761部队南侧、红旗路北侧；乙方自愿认购佳隆花园10号楼东三单元3层6号商品房，建筑面积约97.5平方米（认购书约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准）；该房产单价为2590元／平方米，总价为252525元；乙方于本认购书签订之日起向甲方交付房屋订金30000元；乙方签订正式商品房买卖合同时，甲方以书面形式通知乙方，乙方须在接到甲方书面通知之日起3日内与其签订正式合同，否则甲方有权将此房售予他人；若届时不论何原因导致双方未能签订正式合同，甲方无条件将订金如数退还乙方；甲乙双方在签订正式合同前，甲方同意按银行同期贷款利率承担乙方交付订金数额的利息，双方签订合同时从总房款中扣减，如因乙方原因不予购买甲方的房产，甲方只承担银行同期活期存款利息；双方签订正式合同的条款以此认购书的条款为依据。《认购书》签订当日，原告向佳隆分公司交付了订金30000元。
2006年7月11日，烟台市规划局（2006）烟芝规条字第24号规划设计条件通知书第6.3条载明，涉案房产所属土地规划设计的建筑层数为高层建筑；第12.7条载明，本通知书有效期一年（从发出之日算起），逾期无效。2008年3月25日，被告取得坐落于烟台市芝罘区世回尧路164号土地的使用权证。烟台市规划局于同年8月1日颁发的《建设项目选址意见书》及8月7日颁发的《建设用地规划许可证》均载明，佳隆花园二期工程拟用地面积27609平方米，拟建设规模为总建筑面积96909.58平方米。同年12月11日的《建设工程规划许可证》载明，佳隆花园二期工程3-11号楼均为小高层和高层，小高层为地上11层带阁楼，高层为地上18层带阁楼。2009年9月，被告始取得佳隆花园二期的商品房预售许可证，该楼盘现已基本销售完毕。
自签订《认购书》后，被告与其他认购人就《认购书》的履行进行过协商，被告告知其他认购人，由于规划变更，其不能按《认购书》约定的条件与包括原告在内的房屋认购人签订商品房预售合同。2008年3月30日，其他多名认购人给被告回复，要求继续履行双方签订的《认购书》，在此前提下，可协商解决其他问题。2011年1月6日，认购人之一的谢佳丽将被告诉至本院，请求确认其与被告在2003年8月15日签订的《认购书》有效。本院审理后，于2012年4月20日以（2011）芝民一初字第230号民事判决书支持了谢佳丽的诉讼请求。被告不服，提出上诉，山东省烟台市中级人民法院于2012年10月31日以（2012）烟民一终字第1030号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。
庭审中，被告提出其于2009年8月4日就《认购书》的处理意见向原告发出了通知，被告同时提交的通知载明“根据（2009）芝民一初字第109号判决书和相关法律规定，本着公平公正、诚意和解的原则，经我司研究决定，就《认购书》无效后提出以下处理意见：如继续认购佳隆学府铭座（佳隆花园二期）商品房，您所交订金转为佳隆学府铭座商品房诚意金，依据您所交订金数额按照银行贷款利率双倍扣减房款，一并转为佳隆学府铭座商品房诚意金；原订金计算时间自认购书签订次日至2009年8月8日，截止时间不再变更；购房时享受金卡会员待遇（开盘价打97折）；购房给予一万元房款优惠；开盘按照金卡会员规则选房，购房价格以开盘价为准。不认购佳隆学府铭座商品房的，您所交订金全额退回，按照银行贷款利率支付利息（计息时间自认购书签订次日至2009年8月8日，截止时间不再变更），并按上述计息办法再支付相同数额信誉金”。原告否认收到该通知，被告对其主张原告已收悉的事实未能提供有效证据证实。
本院所确认的上述事实，有认购书、收款收据、判决书等为证，还有原、被告双方的庭审陈述笔录在案为凭。这些证据材料，均经庭审质证和本院审查认证，可以采信。
本院认为，佳隆分公司系隶属于被告的非法人企业。由本院审理的（2011）芝民一初字第230号案中，可以看出被告已将佳隆分公司与原告等人就佳隆花园二期商品房签订认购书的行为，视为自己的民事行为，且佳隆花园二期工程建设单位、预售单位最终均确定为被告，故被告作为本案的主体适格。
原告与被告签订的《认购书》体现了原告与佳隆分公司及被告的真实意思表示，且没有违反法律和法规的强制性规定。根据我国《城市房地产管理法》和最高人民法院相关司法解释的规定，出卖人预售商品房必须取得商品房预售许可证明，未取得预售许可证明的商品房买卖合同无效。商品房认购书是一种预约合同，是双方当事人为将来签订作为本约合同的商品房买卖合同所作出的一种承诺，并非正式的商品房预售行为。而正由于商品房认购书并非商品房买卖合同，故出卖人未取得商品房预售许可证明，不影响商品房认购书的法律效力。现原告要求确认其与被告签订的商品房认购书有效，于法不悖，本院依法予以支持。
《认购书》生效后，原、被告双方可依约在签订正式商品房买卖合同的条件成立后，就相关事宜进行协商，届时是否达成一致、能否签订正式商品房买卖合同属当事人意思自治、共同协商的范畴，故对原告要求判令被告限期履行签订正式商品房买卖合同义务的诉讼请求，本院依法不予支持。
关于被告主张原告诉请已逾诉讼时效的辩解，原告否认收到被告于2009年8月4日投递的通知，被告亦未能提供其他证据佐证原告收悉，故对被告该项抗辩，本院依法不予采信。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第六条、第八条、第四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告姜忠美与被告佳隆集团有限公司于2003年8月11日签订的《认购书》有效。
二、驳回原告姜忠美其他的诉讼请求。
案件受理费减半收取为2594元，由原告姜忠美负担1297元，被告佳隆集团有限公司负担1297元。鉴于原告姜忠美已向本院全额预交，故限被告于本判决生效之日起10日内迳付给原告1297元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判员 韩宁
二〇一三年五月七日
书记员 于洁