广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终1698号
上诉人（原审被告）：杨某，女，汉族，1976年9月14日出生，户籍地址：广东省珠海市香洲区，现住广东省珠海市香洲区，
被上诉人（原审原告）：杨军，男，汉族，1976年9月14日出生，住广东省珠海市香洲区，
委托诉讼代理人：李成发，广东常成律师事务所律师。
原审第三人：饶某，男，汉族，2004年4月4日出生，户籍地址：广东省珠海市香洲区，现住广东省珠海市香洲区，
法定代理人：杨某，系饶某的母亲。
上诉人杨某因与被上诉人杨军、原审第三人饶某所有权确认纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
杨某上诉请求：撤销原审判决，改判驳回杨军的诉讼请求；诉讼费用由杨军负担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，判决逻辑前后矛盾。杨军的诉讼请求排除了杨某对涉案房产占用的份额，应对此负举证责任，如果原审法院认定双方均有出资，即杨军未完成举证责任，应驳回其诉讼请求。原审法院认定2009年10月14日书写的个人住房商业贷款利率表是“借款”性质，那么出资数额是否可以按3万元计算，这些问题没有查明。而原审判决最终认定的首付款和税款等，与3万元的数额也不符。杨军称首期款中杨某出资1万元，杨军承担所有按揭贷款，而杨某则称是杨某支付了所有首期款，杨军承担大部分按揭贷款，杨某和妹妹也还过款。而原审法院推断了另一个事实，这超出了当事人的诉讼请求。二、原审法院夸大和曲解了贷款利率表的证明力，举证责任分配不公，事实认定错误。利率表的来历是2009年11月，双方洽谈解决纠纷方案，杨某要求按2009年房价一半补偿，杨军不同意，表示只能按1999年的房价补偿，杨某表示户口要保留，杨军同意，但首付款只能算一半，可以算利息，但不能太高，供楼的一部分没有算清。在此情况下，杨某从网上抄下了1999年至2009年个人住房商业贷款利率表，计算出3万元及对应利息。这只是双方协商过程中提出的一种补偿方案，未在表上签名，最终也未能实际履行，不能得出原审法院的“推断是借款”的结论。如果杨军主张3万元是杨某出资并借给杨军，必须就此举证。而杨军也未主张3万元为借款性质，原审法院的推断超出了当事人的事实主张。杨军要求确认房产归其一人所有，应当就此举证，原审法院在杨军未能举证证明的情况下，认定涉案房产归杨军所有，有失公允。原审中，杨军变更诉讼请求，原审法院未告知杨某可以重新指定举证期限，剥夺了杨某的诉讼权利。三、纵观本案情况，杨某陈述的事实更合逻辑。若如杨军所言，杨某仅出资1万元，那么为何产权份额是各占50%？如仅考虑出资首期款1万元，杨某则仅能占17%的份额，就整个份额而言，则仅8%左右，都与50%相差甚远。根据当时的《珠海市户口迁移管理规定》第十条的规定，珠海市入户与商品房销售挂钩，但未与份额挂钩，只要是业主就可以入户。双方当时的合意是由杨某付首期款，杨军供房。四、从房屋使用及居住情况看，杨某也是业主。自1999年购房后，杨某就入住该房，至2003年8月因怀孕生子才搬离，家具等未搬。2009年3月，杨某返回珠海并在外租房居住，至今名下只有涉案房产。杨军结婚时33岁了，全家人为帮助他才把房腾出给杨军结婚。入住涉案房屋期间，杨某购买了大量家具、电器，还交纳了电视费用。2016年，杨军一直居住在涉案房屋内未解决争议，杨某曾提出要求杨军支付一定租金作为补偿，这也说明杨某是以业主身份主张权利的。杨军没有充分证据证明的情况下，不能轻易推翻房产登记效力。
杨军二审答辩称：一、原审法院认定涉案房屋的真正权属人为杨军，查明的事实准确，适用法律无误。根据《中华人民共和国物权法》第三十三条的规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。杨军为涉案房产的所有权属持证人，杨某为共有人，虽然本案讼争房屋50%的份额登记在杨某名下，但杨某出资1万元仅系当作挂名入户的费用，其通过杨军的购买行为，实现其挂名入户口的目的，登记50%的份额仅是出于挂名入户之便，不当作份额分配的意思表示。这可从杨某不偿还贷款月供、杨军持有原件、全部自行归还月供、支付首付款、一直缴纳房屋物管费用等系列事实中可以印证。杨某关于全部首付款方面，在一审称其支付了所有全部首付款，但关于如何支付首付款，一会说是从银行直接取交付，一会说是取已存放在家中的现金去交付首付款。而一审法院根据双方的描述及证据，认定了杨某仅支付部分款项的事实。杨某一审时称其亦支付了按揭款27000元，但一审没有认定其表述。杨某虽称其拥有所有权，但其没有履行过所有权人及业主的职责，仅是基于居住的需要借住杨军的涉诉房屋。即便其发出所谓告知函试图混淆事实，也不能掩盖其仅是居住涉案房屋的性质，并非真正权属人及业主的身份。杨某没有支付过涉案房屋的物管费用。从1997年7月起，杨某在居住期间没有支付过任何一期物管费用的事实，哪怕是一期物管费用。显然与其认为自己系业主、权属人的身份不符，如为业主及权属人，其应积极履行业主职责，交付费用。实际上，杨某明白自己仅是借居涉案房屋，交付物管费应由业主处理缴纳。故此，杨某也没有主张过或表示自己应该交付物管费。杨某在2009年提出5万余元的补偿已充分表明其非真正权属人的意思表示。因为杨某明白房屋权证其登记在册仅是挂名入户，故2009年其提出以3万元（即1万元挂名入户费及家具作价2万元）为本金，利息从1999年7月算至2009年，作为其支出的补偿，已充分体现其不具有涉案房屋所有人的意思表示，仅是挂名入户的意思表示。杨某撤离涉案房屋时，取走物品及要求杨军出具欠条的事实充分证明其仅是在涉案房屋居住，故其对购置物品其拥有单方所有权，理应取走或按原价返还价款。鉴于两人为近亲属，杨军让杨某暂住在涉案房屋。杨某基于生活需要购置物品，在搬离涉案居住房屋时，杨某拿走自己的东西，不能搬离的物品，让杨军按实际投入价款予以返还。故此，一审法院通过查明付款等一系列事实，认定涉案的房产虽登记为杨某名下份额50%，但登记在杨某名下的该份额的占有性质仅为挂名入户口，杨某并非涉案房屋的真正权属人的事实，所认定事实符合生活逻辑及证据规则，符合本案各方的真实意思表示，原审查明的事实准确，适用法律无误。二、原审法院认定杨某书写个人住房商业贷款利率表的行为所体现的意思表示是基本符合本案事实的，没有任何夸大及曲解。涉案利率表载明以3万元为本金计息让杨某补偿50643.75元。首付款48998.97元及房屋所有权证费3元、抵押登记费100元，工本费3元，合计为49111.97元。其作为多年的会计，不可能将上述款项相加得出6万元，进而折算为3万元。从中可知，为解释该表中3万元的构成及来源，其诡辩为6万元的一半。若按杨某所述，自己前期费用实付57371.84元（（包括首付款48998.97、契税3659.97元、入伙费4600元、交易税费113元。不包括月供款项27000元），又何必退步至以3万元为本金再计息要求补偿50643.75元，后面月供款亦也不计算补偿，无此必要性，亦不符合常理。更可况，杨军在父亲的调解下愿意支付一半房款给杨某，仅要求杨某退还一半月供款5万元以示公平，在杨军退让如此大的情况下，杨某尚且不肯迁就。杨某既称自己已支付本金合计84371.84元（前期首付款48998.97、契税3659.97元、入伙费4600元、交易税费113元、月供款项27000元，以上合计），在杨某认为上述款项全系自己出的情况下，将补偿表诡称为按杨军意思对涉及“首付款+税费”金额的一半来补偿回给杨某的说法是根本不可信的，且与杨某的争强个性、工作性质不符，亦与常理不符。同时，利率表清楚明了、充分体现了杨某试图按照自然人借款后逾期还款的计息方式来主张本息计算，可以判断杨某对于款项的性质可自认为参照借贷关系下的模式要求补偿，故法官根据本案事实合理推断，是对本案事实杨某的真实意思的反映，不违反本案的事实，合理可信，符合公平公正的法律精神。三、本案在一审程序中，已经两次开庭，充分给予杨某充足的举证时限，不存在法院限制杨某的举证权利及辩论意见。第一次庭审中，原审法院已明确询问杨某是否同意杨军变更诉讼请求。杨某同意并无异议，也没有就此诉求提出新证据。第二次庭审中，杨某也提交了相关补充说明，来证明自己的意见，其也没有提出新证据。故此，庭审过程中，争议焦点问题已充分展示，即是围绕作为涉案房屋的真正权属人享有的权利及履行义务的事实如何体现。各方围绕包括支付首付款的意思表示，归还按揭款、如何支付首付款等证明自己是否具备真正权属人的事实作充分举证。于此，各方已在两次庭审中充分表达了自己的意见，不存在法院限制杨某的举证权利及辩论意见。
杨军向原审法院起诉请求：一、判令座落在珠海市××××区唐家镇银泉阁601房的房产归杨军所有，杨某于判决生效之日起5日内协助杨军将本案房产过户到杨军名下；二、由杨军向杨某补偿2.02万元（以1万元为本金，按年利率6%计支付资金占用期间利息，暂从1999年6月15日计算至2016年6月14日止，共17年）；三、杨某承担全部诉讼费用。
原审法院认定事实：杨某与杨军是姐弟关系。1999年6月15日，珠海经济特区亿发房产开发有限公司（甲方）（以下简称亿发公司）与杨某、杨军（乙方）签订《商品房购销合同》约定乙方向甲方以121998元购买香洲港湾大道银泉阁601房（61.03㎡）（以下简称案涉房产），1999年6月15日前支付全部房款的40%计48998元，余款73000元由建行提供十年按揭，合同还约定了其他事宜。合同落款处，甲方有亿发公司加盖公章，乙方有杨某、杨军签名及按捺指模。同日，亿发公司给杨军、杨某开具了收到案涉房产入伙费4600元的收据及购买案涉房产的121998.97元发票。次日，杨军、杨某就案涉房产与中国建设银行珠海市分行、亿发公司签订了《购房抵押借款合同》约定借款总期限为十年（1999年7月2日起至2009年7月1日），总期数120期，每期还款付息811.55元，并办理了抵押贷款的手续。
1999年6月29日，珠海市房地产登记交易管理中心将案涉房产核准登记在杨军、杨某名下，各占有房屋份额50%，杨军持有的《房地产权证》证号为粤房地证字第2081664号，杨某持有的《共有权（用）证》证号为粤房地共证字第0254263号。次日，珠海市房地产登记交易管理中心开具了杨军、杨某交齐了案涉房产的契税3659.97元的《广东省契税完税证》。1999年7月27日，杨某向珠海市房管局支付了案涉房产的房屋所有权证费、抵押登记费、工本费共计113元。
1999年8月20日至2009年7月21日期间，案涉房产的贷款每月均在杨军账户中扣取，已还清全部贷款共计95283.15元。案涉房产户口簿载明杨军、杨某的户口于2001年9月29日登记迁入案涉房产，饶某的户口于2004年7月30日出生入户。
2009年10月14日，杨军、杨某的父亲生日当日，杨某自列一份个人住房商业贷款利率表“1999.6.10，6.21%；2002.2.21,5.76%；……2009,5.94%；共10次变动，66.06÷10=6.606%；（30000元×0.06606×10）+（1981.8÷12）×5+30000=19818+825.75+30000=50643.75”，要求杨军按上述利率表支付案涉房产的补偿款50643.75元后才退回案涉房产的份额并迁出户口，但杨军不同意，双方发生争执。庭审中，杨某承认上述利率表由其书写。杨军主张在争执过程中杨某夺走了案涉房产购房发票等票据原件，为此还报警处理但没有报警回执证实。庭审中双方确认，杨军持有案涉房产的商品房购销合同、购房抵押借款合同书、不可撤销担保承诺书、房地产权证、还贷存折的购房资料原件，杨某持有购房发票、入伙费、契税完税凭证、房屋所有权证费、抵押登记费、工本费、房地产权共有证的资料原件。
案涉房产自交房后由杨军、杨某及其父母、妹妹一家人共同居住，直至杨军结婚后、大约2007年11月开始由杨军及其妻子龙春霞居住至今，而杨某从未单独居住过案涉房产，杨军要求确认案涉房产为其所有，请求杨某履行过户手续，并同意补偿杨某。
杨军主张除杨某因挂名入户的需要而出资1万元外，案涉房产其余的首付及后续供房贷款系由杨军独自支付，其中首付来源于放在公司的40000元及向公司领导借来的4000元现金，供房贷款每月通过现金直接存进贷款账户中扣取，之后在其父亲生日当日，杨某抢走了一直保管在杨军手上的案涉房产的购房发票等原件，此后杨军、杨某亦在其父亲主持下协商过房产处置问题及如何支付案涉房产补偿问题但协商不成，为此提交了杨军名下的《建设银行供房账户银行流水》、《杨军的父亲与杨军的妻子龙春霞于2017年3月3日通话录音》及《2016年9月24日的杨军、杨某及其父亲聊天录音》予以佐证。杨军还主张购买案涉房产之时，杨军被聘任为经营、后勤部经理，聘期二年，有合法的工作收入，具有购房能力，杨军以1998年10月广东省良种公司给其补偿的3万元投资款、2675元投资利润和公司借款筹集了购买案涉房产的首付，为此提供了广东省珠海水产良种繁育中心于1998年2月9日发出《关于李光、杨军、林富俊任职的通知》、广东省良种公司乔英华总经理于1998年10月30日签名同意的《退出经营返还资金的请示报告》及两份收款收据予以佐证。
杨某则主张案涉房产的首付款48998.97元由杨某现金支付，购房发票原件也在其手中，杨某还支付了案涉房产的契税3659.97元、入伙费4600元及交易费113元，购买案涉房产时的收入来源于珠海广奇工艺品有限公司任总务一职的工资积蓄，之后还贷虽然使用的是杨军账户还款，但系杨军、杨某及双方的妹妹一起支付了贷款，其中1999年到2003年杨某共支付了27000元供楼款，为此提交了《任职证明》、《收据》、《杨军账户的个人住房贷款扣款明细》、《2016年9月24日的杨军、杨某及其父亲聊天录音摘要》予以佐证。
原审庭审中，杨军申请同事林福俊出庭作证：证明1999年杨军在办公室取出40000元并说去交房款；杨军的妻子龙春霞出庭作证：证明在2009年10月14日父亲生日的时候，其与杨军、父母亲及杨某夫妇在家吃饭时，杨某要求杨军将案涉房产单据都拿出来，杨某趁杨军不备将单据拿走，双方发生了争执还报了警，后来杨某拿来利率表明细要求其支付50000元补偿款；杨某申请其妹妹杨鑫出庭作证：证明其从母亲口中听到案涉房产系姐姐杨某购买的，但因家庭困难大约2002年前后杨鑫也帮忙供房，2000年底至2007年期间杨鑫带着父母居住在案涉房产，直至杨军结婚后才搬走，并表示案涉房产的发票一直由杨某保管在电脑桌柜桶。
原审法院认为，对双方无争议的事实，原审法院予以确认。虽然案涉房产已于1999年6月29日已登记在杨军、杨某名下，登记产权份额各占50%，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。
本案中，双方对案涉房产的权属各自主张和陈述，本案争议的焦点系案涉房产的真实权属人是谁的问题，原审法院具体分析如下：
一、关于双方出资购房问题。（一）案涉房产的首付款是谁出资问题，杨军主张杨某仅出资1万元挂名入户费，其余首付款系杨军所出资，而杨某则主张首付款是被告全部出资、杨军并无出资。根据双方提供的各项书证，其中购房合同、贷款合同等均有双方的签名确认、开具的购房发票及入伙收据均有双方姓名的抬头。各自申请出庭作证的证人均有可能与申请人存在利害关系，不足以单独证明某一事实；其次，证人证言属于传来证据和辅助证据，通常需要结合其他证据形成证据链才能证明案件的事实。本案中，对于双方各自主张的支付首付款数额，证据均不够充足，原审法院无法准确判断双方在首付款中的各自出资数额。但从杨军陈述杨某支付了1万元入户费及杨某于2009年所列的利率表仅以30000元为基数计算利息的情况来看，双方均有出资的事实是可以认定的。在双方均无充足证据证明其主张的情况下，原审法院推定案涉房产的首付款，杨军、杨某各支付一半，与首期款同期支付的契税、入伙费、房屋所有权证费、抵押登记费、工本费亦推定为杨军、杨某各支付一半。（二）至于案涉房产的按揭贷款是谁支付的问题。杨军主张系其自己每月通过现金存入还贷账户来支付案涉房产的每期还款，而杨某则认为系其与杨军、妹妹杨鑫一同支付贷款还款的，但杨某对其主张并未能向原审法院提供相关证据或任何存入还贷账户的支付凭证。原审法院对此认为还贷账户在杨军名下，且还贷账户存折一直由杨军持有保管，杨军主张每月通过现金存入方式支付每月不到一千元的还款，供房十年共还贷95283.15元的陈述更接近事实真相和符合常理，原审法院予以采信。杨某主张三姐妹一同还款，虽然有妹妹杨鑫的出庭作证，但没有其他书面证据及支付凭证，证明力不充足，原审法院对杨某的该项主张不予采信。
二、关于案涉房屋的占有使用情况。结合双方的证据及证人证词可知，案涉房产在交房后先是由杨军、杨某家人共同居住使用，自杨军结婚后，其他家庭成员相继搬离案涉房屋，案涉房屋自2009年后由杨军夫妇单独占有使用至今，杨某主张案涉房屋由其出资并占有一半产权份额却没有单独占有使用案涉房屋，在杨军夫妇单独居住使用后亦未曾向杨军要求支付另一半房屋租金等费用，其主张不符合常理，原审法院不予采信。
三、关于杨某书写个人住房商业贷款利率表的行为。结合前述，杨某于2009年10月14日书写的个人住房商业贷款利率表并要求杨军支付以30000元为基数的自1999年至2009年利息的行为，更加可以推断当时杨某对案涉房产的出资性质是其对杨军的借款，并非真正的出资购房，否则不会要求杨军按个人住房商业贷款利率表计算补偿。
综上分析可知，案涉房产的真实权属人为杨军，据此，原审法院予以确认案涉房产的所有权（100%份额）归杨军所有，故对原告请求杨某协助杨军将案涉房产杨某所占的50%份额变更登记到杨军名下，原审法院予以支持。
关于杨军请求对杨某的补偿问题，原审法院前述认定案涉房产的首付款、契税等费用（48998.97元+3659.97元+4600元+113元）合计57371.94元，杨某支付一半即28685.97元。据此，杨军应补偿杨某的款额为28685.97元及利息、利息从自1999年6月15日起至实际付清之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十九条、第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条、第一百零五条、第一百一十六条的规定，原审判决：一、确认登记在杨某名下的珠海港湾大道银泉阁601房的50%产权份额（粤房地共证字第0254263号）归杨军所有，杨某于判决发生法律效力之日起十日内协助杨军办理上述产权份额变更登记至杨军名下的手续；二、杨军于判决发生法律效力之日起十日内向杨某支付房屋补偿款28685.97元及利息；利息以28685.97元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算，从1999年6月15日起至实际付清之日止；三、驳回杨军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4480元，由杨某负担。
二审期间，双方当事人均提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本案中，杨军主张其为涉案房产的唯一所有权人，杨某出资1万元买房只是“买户口指标”，而杨某对此不予认可。因此，本案争议的焦点是：涉案房产不动产登记簿的记载与真实权利状态是否不符。对此，本院认为，第一，杨某和杨军是姐弟关系，两人于1999年6月15日共同与亿发公司签订《商品房购销合同》购买涉案房产，共同向银行办理了购房抵押借款手续，有关交易税费凭证、发票均写两人姓名，办理房屋产权登记时，登记为杨军和杨某各占50%份额。这些事实都表明，购买涉案房产时，杨军和杨某约定各占50%的份额，并将该约定通过签订买卖合同及办理物权登记的方式固定下来。杨军主张登记杨某占50%的份额仅是为杨某办理入户，没有事实根据，本院不予采信。第二，从涉案房产的占有、使用情况来看，杨某、杨军及其父母、妹妹等人曾居住在涉案房屋里，2007年杨军结婚之后才由杨军和妻子、女儿居住。依生活常理和中华民族的习俗，因杨某和杨军是近亲属，身份关系密切，首付款的支付、房屋按揭贷款的偿还、房屋的占有使用等，是家庭成员之间对财产权利的行使和处分，不能以此推翻涉案房产的物权登记状态。第三，杨军主张其为涉案房产的唯一所有权人，要求将涉案房产的全部份额登记于其名下，应当就此举证证明。而杨军提交的证据均无法证明涉案房产的首付款全部由其支付，也无法合理解释杨某仅出资1万元为何能占房产50%的份额。原审法院认为双方各自主张的支付首付款数额，证据均不充分，无法准确判断双方在首付款中各自出资数额，却推定双方各付一半，适用法律不当，本院予以纠正。第四，杨某手写《个人住房商业贷款利率表》、曾要求杨军支付房租等，是家庭成员之间因财产使用发生争执时的行为，不应以此作为认定涉案房产份额的事实根据。
综上所述，本院认为，涉案房产的物权登记状态符合双方当事人购房时的真实意思表示，杨军提交的证据不足以证明涉案房产不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，故本院对杨军的诉讼请求不予支持。原审判决实体处理错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国物权法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初946号民事判决；
二、驳回杨军的诉讼请求。
一审案件受理费4480元，二审案件受理费5375元，均由杨军负担。
本判决为终审判决。
审判长 李烈斌
审判员 廖世娟
审判员 朱 玮
二〇一七年八月二十八日
书记员 吴佳鲜