山东省青岛市市北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民初字第5852号
原告张要海。
被告宋峰。
被告赵秋红。
原告张要海与被告宋峰、赵秋红民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张要海以及被告宋峰、赵秋红均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张要海诉称，2010年10月22日两被告向原告借款250000元，并将李沧区沧顺路26号1号楼2单元601户房产抵押给原告，已办理抵押登记，双方约定年利率25%。两被告所借款项早已到期，虽经原告多次催要，至今仍欠590600元。两被告系夫妻，且系共同借款人，共同债务应由二人连带偿还。为维护原告的合法权益，现请求：1、判令两被告向原告支付欠款590600元并按年利率25%支付逾期利息（自2015年9月起至本息全部执行完毕之日止）；2、依法确认原告对两被告提供抵押的房产享有优先受偿权；3、本案诉讼费、保全费由两被告承担。
被告宋峰辩称，借款是事实。
被告赵秋红辩称，当时放款时，借了原告250000元，原告直接扣除了半年利息31250元，利息太高，属于利滚利，滚出那么高的欠款数，并且这几年也还了部分利息。
经审理查明，2010年10月22日原告张要海与被告宋峰、赵秋红签订《抵押贷款合同》一份，内载明，借款人：赵秋红、宋峰，抵押人：赵秋红、宋峰，贷款人：张要海。******第二条借款金额为人民币（大写）贰拾伍万元整。（￥250000.00元）。第四条借款期限：本借款期限为12个月。自2010年10月22日至2011年10月21日。实际借款日还款日以借款借据上所载的日期为准。借款借据为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。第五条借款利息和计息、付息方式：本合同项下贷款利息自借款人出具借款借据日期计算。贷款期限内的年利率为百分之二十五即25%。利息按半年支付。借款期满还清本息。如逾期还款或逾期付息，逾期期间，每天按贷款余额的万分之六计算利息，利息计算至本息全部清偿日止。担保方式由本合同相应的抵押条款确定。******第十条，抵押物：为确保借款人正当履行还款义务，抵押人自愿以其有权处分并拥有所有权的位于：李沧区沧顺路26号1栋2单元601户，建筑面积71.40平方米的合法房地产（权证字号：青房地权市字第200934729号）抵押给贷款人，作为履行合同的担保，抵押财产共有人对此表示同意。******第十三条，抵押担保范围：为本合同项下的贷款本金、利息、违约金及为实现债权的律师费等所有索款费用。同日，原告就两被告所有的位于青岛市李沧区沧顺路26号1号楼2单元601户房产办理了抵押登记手续，并取得青房地权市他字第20××95号房地产他项权证。
庭审中，原告提交《借条》两份、《欠条》三份，内分别载明：“今借张要海人民币350000元（叁拾伍万元整），保证于2014年7月21日前还清，逾期按2‰收取滞纳金，并且还款同时将房产解押，解押前合同有效。赵秋红（签字、捺印）、宋峰（签字、捺印），2014年2月26日”。“今借张要海人民币100000元（壹拾万元整），以后按实际情况给予付清。赵秋红（签字、捺印）、宋峰（签字、捺印），2014年2月26日”。“今欠张要海人民币72000元（柒万贰仟元整）。宋峰（签字、捺印），2012年11月2日”。“今欠张要海人民币4000元（肆仟元整），到2013年25日还清，如还不清按5‰（每日）收取滞纳金。宋峰（签字、捺印），2013年1月16日”。“我宋峰欠张要海人民币250000.00元（贰拾万元整）＋115300.00元（壹拾万伍仟叁佰元整）到2013年9月20日前结清，逾期将位于李沧区沧顺路26号1栋2单元601户房子任由张要海处置。2012年10月21日25万（贰拾伍万元整）、2012年11月2日72000元（柒万贰仟元整）、2013年1月16日4000元（肆仟元整），以上三张欠条全部包含在内。欠款人：宋峰（签字、捺印），声明人：宋峰（签字、捺印）。2013年6月13日”。证明上述借条、欠条都是由借款合同中的250000元本金没有按时归还派生出来的本金和利息，当时约定的利息是25%。两被告对借款合同及借条、欠条的真实性均无异议，认可条是其书写的。
另查明，原告在向两被告支付借款时，预先扣除了半年利息31250元。原告认可被告曾向其还过两次款，一次为支付半年利息三万多，后又于2014年春节付了一万元。
以上事实有借款抵押合同、借款借据、借条、欠条、房地产他项权证及当事人当庭陈述予以佐证。并经本院庭审质证，足以认定。
本院认为，2010年10月22日原告张要海与被告宋峰、赵秋红签订的《借款抵押合同》，系当事人在自愿基础上真实的意思表示，内容不违法法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方当事人都应当按照合同的约定享有权利、承担相应的义务。对原告的诉讼请求应作具体分析。原告诉请被告偿还其借款本金590600元及自2015年9月起至本息全部清偿之日止，按照年利率25%计算的利息。根据已查明的事实，原、被告签订合同时，约定的借款金额为250000元。原告在预先扣除半年利息31250元后，向被告实际给付的借款金额为218750元。根据《合同法》第二百条规定“借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息”。故本院依法认定原告向被告出借的款项数额为218750元。又，原告在庭审中认可被告曾支付其半年利息三万多。若以原告实际出借的本金为基数，以半年为限，该利息数额并未超出法律规定的限额，故本院予以确认。原告在庭审中亦认可其主张的借款本金590600元，是由本案借款合同中250000元借款利滚利所得。根据《最高人民法院关于审理民间借贷适用法律若干问题的规定》第二十八条的规定，虽然允许借贷双方对前期借款本金结算后，将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，但以前期利率不超过年利率24%为限。借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，亦以最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和为限。但本案中，原、被告在整个借期内约定的借款利率均已经超出法律的规定。综上，本院依法支持被告应向原告偿还的借款本金数额为218750元。应支付的利息数额为以借款本金218750为基数，自2011年4月23日起至本案债务实际清偿之日止，按照年利率24%计算。此外，原告还认可被告曾于2014年春节向其还款10000元。该笔还款应自利息中予以扣除。截止本案起诉之日即2015年9月23日止，被告应向原告支付的利息为（218750x24%／365x1610天）231575元，扣除被告已经支付的利息10000元，还应支付的利息为221575元。另，原告主张对两被告提供抵押的房产享有优先受偿权。根据庭审中查明的事实，原告已就被告抵押的位于青岛市李沧区沧顺路26号1栋2单元601户房产办理了抵押登记，并取得青房地权市他字第20××95号房地产他项权证。故本院依法确认，原告就被告抵押的房产享有优先受偿权，有权就抵押财产经协商折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿本案债务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、五十三条，《最高人民法院关于审理民间借贷适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十八条之规定，判决如下：
一、被告宋峰、赵秋红偿还原告张要海借款本金人民币218750元；
二、被告宋峰、赵秋红支付原告张要海截止2015年9月23日止的利息221575元；
三、被告宋峰、赵秋红按上述一项支付原告张要海自2015年9月24日起至还清本息之日止，按照年利率24%计算的利息；
上述一至三项于本判决生效十日内履行。
四、原告张要海对被告宋峰、赵秋红所有的位于青岛市李沧区沧顺路26号1号楼2单元601户房产享有优先受偿权，有权对抵押的财产经协商折价或以拍卖、变卖抵押物取得的价款优先受偿上述债务。
如果被告未能按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9706元，保全费3473元，由被告宋峰、赵秋红承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 康玉山
人民陪审员 崔 岩
人民陪审员 王 静
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 薛 燕