四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川13民终730号
上诉人（原审原告）：冯超珍，女，生于1972年3月8日，汉族，住四川省南充市高坪区。
委托诉讼代理人：庞国荣，四川泰宇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司。住所地：南充市高坪区江东中路*号天来大酒店第**幢*层**号。
法定代表人：邱永生，总经理。
上诉人冯超珍因与被上诉人四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司（以下简称“杰烽伟业公司”）商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市高坪区人民法院（2017）川1303民初1000号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。
冯超珍上诉请求：一、撤销一审判决：二、改判杰烽公司立即给上诉人办理香颂湾二期房号3－1－201、3－1－202、3－1－203铺面房屋的所有权证书和国有土地使用证书；三、改判杰烽公司立即向上诉人按《商品房买卖合同》约定的房款总额每日万分之0.5支付逾期办理预购商品房预告登记的违约金(从2015年2月3日起至实际办理预告登记之日止。)；四、改判杰烽公司立即向上诉人按《商品房买卖合同》约定的房款总额每日万分之O.5支付逾期办理初始登记的违约金（从2016年1月1日起至实际办理初始登记之日止。）；五、改判杰烽公司立即向上诉人支付逾期办理房屋权属证书的违约赔偿金，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算（从2016年2月1日起至上诉人实际取得房屋权属证书之日止。）；六、本案一、二审诉讼费用全部由杰烽公司承担。
事实与理由：一、一审判决逻辑上前后自相矛盾，前面认为杰烽公司理应为上诉人办理案涉房屋两证，后面却又认为上诉人要求办理房屋尚未进行建设工程竣工验收备案以及被他人查封，办理权属证书的条件无法成就，上诉人未能举出证据证明所购三处商铺达到符合办理房屋权属证书的条件。本案不属于附条件的合同，故不适用。上诉人要求被上诉人杰烽公司按合同约定办理所购房屋两证能否实现，即被上诉人杰烽公司能否履行，是后面执行阶段所要解决的事情，面不是目前判决阶段所要解决的事情，判决应该关注的是上诉人的诉讼请求有无事实和法律上的依据。
二、上诉人提出的诉讼主张有确凿的事实和法律依据，且一审法院也认可，但一审法院错误适用法律及司法解释的规定，又无理要求上诉人在诉讼过程中提供在本案执行阶段上诉人的请求能得到执行的证据(那也是执行阶段的事情)，这是没有法律依据的，一审法院据此作出的判决当然也是错误的。
冯超珍向一审法院起诉请求：一、判令被告立即给原告办理香颂湾二区房号3-1-201、3-1-202、3-1-203铺面房屋的所有权证书和国有土地使用证书。二、判令被告向原告按《商品房买卖合同》约定的房款总额每日万分之0.5支付逾期办理预购商品房预告登记的违约金（从2015年2月3日起至被告实际办理预告登记之日止）。3、判令被告立即向原告《商品房买卖合同》约定的房款总额每日万分之0.5支付逾期办理初始登记的违约金（从2016年1月1日起至被告实际办理初始登记之日止）。4、依法判令被告立即向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算（从2016年2月1日起至原告实际取得房屋权属证书之日止）。5、本案诉讼费由被告全部承担。
一审法院认定事实：2013年10月30日，原告向被告在中国工商银行股份有限公司四川省南充高坪支行的账号23×××46转账一笔，金额为2224650元。2013年10月30日，杰烽伟业公司向原告出据了收取201、202、203号商铺维修金的收据一份，金额为200154元。2014年12月5日，原、被告分别签订了《购买协议》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》各三份，约定原告购买被告开发的位于南充市高坪区江东大道香颂湾项目二区第3栋二号楼201、202、203号商铺，三个商铺的房款分别是1638720元、1986390元、909540元共计人民币4534650元。合同还对项目建设依据；商品房销售依据；抵押情况；设计变更的约定；逾期付款责任；交付条件；逾期交房责任；交接手续；产权登记；共有权益的约定；不可抗力；争议解决等进行了约定。同日，被告向原告出据了香颂湾专用收款收据三份，分别载明：“201号房款现金990720元、转账648000元，合计金额为1638720元”、“202号房款现金1194390元，转账792000元，合计金额为1986390元”、“203号房款现金549540元、转账360000元，合计金额为909540元”。2015年2月5日，原告通过中国银行南充高坪支行向被告（账号05×××28）转账六笔、金额分别为300000元、300000元、300000元、300000元、300000元、300000元，合计为1800000元。原告提交了201、202、203号商铺的物业费收据六张，金额为13409元（费用收取时段2015年1月1日至2015年12月31日），收取时间为2015年2月9日，案涉房屋已于同日交付原告。
另查明：被告开发的香颂湾二区项目截止到2017年11月尚未申报办理建筑工程竣工验收备案。原、被告签订《商品房买卖合同》后，也未到房屋管理部门进行登记备案。南充市中级人民法院分别于2015年5月21日、2015年6月18日两次依法对高坪区江东中路七段337号香颂湾二区第3幢201、202、203号商铺进行了司法查封（受理编号分别为：201505210058、201506180084）。南充市顺庆区人民法院分别于2015年5月28日、2015年6月2日分四次依法对高坪区江东中路七段337号香颂湾二区第3幢201、202、203号商铺进行了司法查封（受理编号分别为：201505280329、201506020234、201506020731、201506020742）。2015年8月17日，南充市公安局顺庆分局依法对上述商铺进行了司法查封（受理编号分别为201508170037）。
一审法院认为:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原告冯超珍与被告杰烽伟业公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，双方的合同关系成立、有效。原告在签订商品房协议后，向被告履行给付房款义务完毕，被告将案涉三处商铺交付原告使用，被告理应按约为原告办理房屋两证，但由于案涉商品房所在项目尚未进行建设工程竣工验收备案，加之原告所购三处商铺又处于被其他司法机关依法查封的状态，致使案涉三处商铺办理房屋权属证书的条件无法成就，且原告在诉讼中也未能举出证据证明所购三处商铺达到符合办理房屋权属证书的条件。现暂不能实现原告要求办理房屋权属证书的目的，原告应在阻碍房屋办证的客观情形消除后再另行主张要求办证及给付违约金等权利。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决：驳回原告冯超珍的诉讼请求。案件受理费3650元，由原告冯超珍承担。
二审中，当事人未提交新证据。
本院认为：依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力。冯超珍与杰烽伟业公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，冯超珍、杰烽伟业公司均应依约履行各自的义务。根据查明的事实，杰烽伟业公司至冯超珍起诉时未办理商品房的预购商品房预告登记、权属初始登记和房屋权属转移登记。杰烽伟业公司存在违约，应承担违约责任。双方在合同中就逾期办理预购商品房预告登记、权属初始登记两种情形的违约金的计算作出了明确约定，但两项违约金的计算与逾期办理房屋权属转移登记存在重复期间，此期间的违约金不宜重复计算，应予以调整。本院酌定杰烽伟业公司未办理预购商品房预告登记、权属初始登记的违约金为6000元。未办理房屋权属转移登记的违约金,双方在合同中未约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金应从商品房买卖合同约定的期限2016年2月1日起按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至杰烽伟业公司为冯超珍实际办理房屋权属转移登记时止。由于案涉商品房所在项目尚未进行建设工程竣工验收备案，加之冯超珍所购三处商铺又处于被其他司法机关依法查封的状态，致使案涉三处商铺办理房屋权属证书的条件无法成就，现暂不能实现冯超珍要求办理房屋权属证书的目的，冯超珍应在阻碍房屋办证的客观情形消除后再行主张要求办证的权利。
综上，原审判决认定事实清楚，审理程序合法，但适用法律存在不当之处，本院予以纠正。冯超珍的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”之规定，判决如下：
一、撤销四川省南充市高坪区人民法院（2017）川1303民初1000号民事判决。
二、四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司在本判决生效后十日内支付冯超珍逾期办理初始登记、逾期办理预购商品房预告登记违约金6000元；。
三、四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司在本判决生效后十日内支付冯超珍未办理房屋权属转移登记的违约金，按照已付购房款总额4534650元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2016年2月1日起计算至四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司为冯超珍实际办理房屋权属转移登记时止。
四、驳回冯超珍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3650元，二审案件受理费7300元由四川杰烽伟业房地产开发集团有限公司负担9000元，由冯超珍负担1950元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 伟
审 判 员 罗晓翠
审 判 员 张梓欣
二〇一八年五月十四日
法官助理 何 超
书 记 员 张 媛