广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终4507号
上诉人（原审被告）：佛山市正源房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人：麦艳芳。
委托诉讼代理人：李建雄，广东东成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖瑞鸿。
被上诉人（原审原告）：孔婉媚，女，汉族，住广东省佛山市南海区。
上诉人佛山市正源房地产有限公司（以下简称正源公司）与被上诉人孔婉媚�房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第1936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人正源公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判正源公司无需承担违约责任，本案的一、二审受理费由孔婉媚负担。事实和理由：（一）一审法院认定事实有误，正源公司是由于政府行为而导致逾期办证的，且该结果应属不可抗力，不应承担责任。1.案涉房屋所在土地不具备建设住宅、办公等设施的环境可行性，是导致正源公司逾期办证的关键原因，而该原因是由于政府事先未对案涉土地进行环境规划和环境影响评价就违法将该土地出让给正源公司而导致的。所以，根据双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，若因政府行为、不可抗�、买受人行为等不可归责于出卖人的原因导致无法在约定的时间内取得办理房地产权所需资料的，出卖人不作任何赔偿，故正源公司无需承担违约责任。2.正源公司按照法律规定和政府指引对案涉土地进行开发，依次办理了相关的审批、报建及预售手续，但最终却因环评问题而无法通过联合竣工验收，因而导致逾期办证违约。正源公司对该结果是无法预见、无法避免、无法克服的，正源公司在整个开发过程中并不存在过错，不应承担责任。（二）一审法院认定交付办证资料的起算点有误，合法有效的交付时间应为2014年12月3日，从该日起计算360天，正源公司并未逾期违约。正源公司是迫于禅城区人民政府处理小区群体事件的压力才将案涉房屋交付孔婉媚使用，该交付行为非自愿且违反法律规定。合法有效的交付时间应是案涉房屋通过联合竣工验收之日，即2014年12月3�。根据案涉房屋买卖合同约定360天期限进行推算，正源公司的最后办证期限应是2015年11月28日。事实上，正源公司于2015年9月7日至11日已完成协助孔婉媚所在小区全部业主办证的义务，比合同约定提前了近3个月，所以，正源公司没有违约，无需承担违约责任。
被上诉人孔婉媚答辩称：（一）正源公司因自身原因导致逾期交房及逾期办证，应承担违约责任。孔婉媚与正源公司于2013年4月18日签订《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》，约定正源公司须于2013年12月1日前交付房屋；同时约定商品房实际交付使用后360天内，正源公司应当向孔婉媚提交办理房地产权证所需的资料。2014年12月3日，佛山市禅城区建设工程竣工联合验收办公室联合相关部门出具《禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书》，确认包括本案房屋在内的相关建设工程验收合格，因此，正源公司向孔婉媚交付房屋时本案所在楼宇工程未通过竣工验收备案，即使本案房屋实际交付之日起360日内，正源公司也未能向孔婉媚提供办理房地产权证所需的资料。正源公司已严重违反双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条、第九条、第十五条以及《补充协议》第九条的定，且系其自身原因造成，应承担违约责任。（二）正源公司认为交付房地产权证资料期限起算点应自2014年12月3日起计算，该主张没有法律及合同依据。《广东省商品房买卖合同》第十五条和《补充协议》第九条第2点约定的交付办证资料期限的起算点均为“商品房实际交付使用”之日，孔婉媚已于2014年5月12日按正源公司的要求收楼，本案房屋已实际交付使用，因此交付房地产权证资料期限的起算点应是2015年5月7日。截至2014年5月12日，正源公司才与孔婉媚确认收楼事宜，已超过合同约定的交楼期限（自2013年12月1日起至2015年5月11日止，超过约定的时间162天），应承担逾期交楼的违约责任。截至2015年9月11日，正源公司才向孔婉媚提交办理房地产权证的相关资料，已超过合同约定的交付办证资料期限（自2014年5月12日起至2015年9月10日止，已达487天，超过约定的360天），应承担逾期办证的违约责任。综上所述，正源公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，请法院依法予以驳回。
孔婉媚向一审法院起诉请求：1、判令正源公司支付逾期办证违约金26143.09元（以已付房价款660179元为基数，从2014年8月11日起计至正源公司协助孔婉媚取得涉案房屋的房地产权属证书之日，即可领取办房产证所需资料2015年9月11日止，按每日万分之一计付）；2、判令正源公司支付逾期交楼违约金8555.92元（以已付房价款660179元为基数，从2013年12月1日起计至正源公司协助孔婉媚取得�屋之日，即可领取房屋日期2014年5月12日止，按每日万分之零点八计付）；3、判令正源公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年4月18日，孔婉媚（买受人）与正源公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定由孔婉媚向正源公司购买涉案佛山市禅城区5号四座212房，总价款660179元。合同还约定：“……第八条、交付期限。出卖人应当在2013年12月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经验收合格且买受人应支付的全部购房款（含违约金，如有）必须到出卖人账户，买受人方有权收房。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府行为导致�卖人无法按期取得有关验收文件；3、非出卖人所能控制或抗拒的其他事件。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下方式处理：逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点三的违约金，合同继续履行；逾期超过90天的，买受人同意继续履行合同，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点五的违约金……第十五条、关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：商品房实际交付使用后360天内，出卖人应当向买受人提交办理房地产权证所需的资料；因出卖人原因造成逾期提供上述资料的，买卖双方约定不解除买卖合同，出卖人自逾期之日起每日按已付房款万分之一向买受人支付违约金直至排除出卖人原因为止；非因出卖人原因导致买受人延迟办理产权证手续的，出卖人不承担任何责任……”
同日，孔婉媚（买受人）与正源公司（出卖人）签订《补充协议》，约定：“……九、关于产权登记（补充合同第十五条）……2、出卖人根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，协助买受人办理该商品房的房地产权属证书，出卖人应在商品房实际交付使用日期后360天内提供相关资料给买受人。因出卖人原因造成逾期提供上述资料的，买卖双方约定不解除买卖合同�出卖人需自逾期之日起每日按已付房价款万分之一向买受人支付违约金，直至排除出卖人原因为止。3、若因政府行为、不可抗力、买受人行为等不可归责于出卖人的原因导致无法在约定的时间内取得办理房地产权所需资料的，出卖人不做任何赔偿。……十四、关于补充条款的效力（补充合同第二十一条）本补充协议与合同的内容如有冲突，以本补充协议为准……”
2013年6月25日，正源公司向孔婉媚开具发票，确认收取孔婉媚支付的购房款660179元。
2014年5月12日，孔婉媚、正源公司签订《星晖.盛汇园收楼确认书》，确认孔婉媚已于当天办理收楼手续。
2014年12月3日，佛山市禅城区建设工程竣工联合验收办公室联合相关部门出具《禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书》，确认包括涉案房屋所在楼宇在内的相关建设工程验收合格。
另查明，正源公司在涉案房屋所在小区内张贴《关于派发办理房产证资料的通知》，向各业主告知其将于2015年9月7日至11日在物业中心现场派发首批办理房产证所需资料。该通知所附的《楼宇座号时间安排》显示4座业主的领取时间为2015年9月11日。
庭审中，孔婉媚确认已按照《楼宇座号时间安排》中的时间，即2015年9月11日领取了办理房产证所需资料。
一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。孔婉媚、正源公司签订的《广东省商品房买卖合同》和《补充协议》均系双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，孔婉媚、正源公司均应依约全面善意地履行各自的合同义务。
一、孔婉媚诉请的逾期交房违约金。根据合同约定，正源公司应在2013年12月1日前，将符合合同约定的商品房交付孔婉媚使用。由于孔�媚于2014年5月12日才实际接收房屋，故正源公司违反合同约定逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。孔婉媚主张合同关于违约金的计算标准过低，要求提高至日万分之零点八。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，一审法院参照佛山市禅城区国土城建和水务局于2012年6月28日发布的《佛山市禅城区房屋租赁指导租金标准（张槎街道）》，涉案路段住宅用房带电梯楼指导租金价为16元／平方米·月，经比对，涉案合同约定的逾期交房违约金计算标准明显过低，孔婉媚诉请按日万分之零点八计付逾期交房违约金，合法合理，一审法院予以支持。因此，正源公司应向孔婉媚支付逾期交房违约金8555.92元（660179元×162天×0.8／10000／天）。孔婉媚诉请有理，一审法院予以支持。
二、孔婉媚诉请的逾期提交办证资料违约金。根据涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条和《补充协议》第九条第2点的约定，正源公司应在房屋实际交付使用后360天内向孔婉媚提交办理房地产权证所需资料，逾期提供的，应依约支付违约金。据前查明，孔婉媚、正源公司于2014年5月12日办理了收楼手续，即正源公司将房屋实际交付孔婉媚使用的日期为2014年5月12日，按照上述合同约定，正源公司依约应于2015年5月7日前向孔婉媚交付办证所需资料。由于正源公司直至2015年9月11日才向孔婉媚提交，已构成违约，故正源公司应自2015年5月8日起，每日按已付房款的万分之一向孔婉媚支付违约金至2015年9月11日，经计算，正源公司应支付的违约金为8384.27元（660179元×1／10000×127天）。孔婉媚诉请超出部分，一审法院不予支持。
正源公�抗辩主张系政府行为和不可抗力致其逾期交房和逾期交付办证资料，应按照涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条“非因出卖人原因导致买受人延迟办理产权证手续的，出卖人不承担任何责任”和《补充协议》第九条第3点“若因政府行为、不可抗力、买受人行为等不可归责于出卖人的原因导致无法在约定的时间内取得办理房地产权所需资料的，出卖人不做任何赔偿”的约定免责。由于正源公司并未提供有效的证据证明其上述主张成立，一审法院对该抗辩意见不予采纳。
另，正源公司主张其2014年5月12日的交楼行为无效、应以建设工程竣工联合验收日期作为提交办证资料的起算时点，经查，涉案《广东省商品房买卖合同》和《补充协议》约定的交付办证资料期限的起算点“商品房实际交付使用”指向的是事实行为，并不涉及该行为合法性的评判，正源公�的上述主张与合同约定不符，一审法院不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、正源公司于判决发生法律效力之日起十日内，向孔婉媚支付佛山市禅城区5号四座212房逾期交房的违约金8555.92元；二、正源公司于判决发生法律效力之日起十日内，向孔婉媚支付逾期提交佛山市禅城区5号四座212房办证资料的违约金8384.27元；三、驳回孔婉媚的其他诉讼请求。一审适用简易程序，受理费减半收取334元，由孔婉媚负担171元，正源公司负担163元。
二审期间，上诉人正源公司向本院提�了佛山市禅城区环境保护和城市管理局于2014年7月31日出具的《禅城区环境保护和城市管理局关于星晖·盛汇园建设项目环境影响报告书的审查意见》，拟证明导致本案正源公司逾期交楼、逾期办证的关键原因在于佛山通宝精密合金股份有限公司的相关问题使该项工程的环评通不过，故是政府部门的原因造成，正源公司并无过错。
被上诉人孔婉媚未提交质证意见。
被上诉人孔婉媚于二审期间未向本院提交新的证据。
经审查，正源公司提交的《禅城区环境保护和城市管理局关于星晖·盛汇园建设项目环境影响报告书的审查意见》有原件供核对，本院对其真实性予以确认，但因该证据的出具时间是2014年7月31日，即在一审法院立案受理本案前已形成并客观存在，而正源公司于本案二审期间才提交该证据，故该证据不属于《最高人民法院关于�事诉讼证据的若干规定》中规定的新证据范畴，且在无其他证据佐证的情况下，该证据亦无法证明正源公司主张的证明内容，综合上述情况，本院对该证据不予确认。
正源公司在二审期间申请中止审理本案，理由是：涉案合同约定：若因政府行为、不可抗力、买受人行为等不可归责于出卖人的原因导致无法在约定的时间内取得办理房地产权所需资料的，出卖人不作任何赔偿。正源公司是因为政府行为导致其逾期交楼和逾期办证。正源公司已将佛山市国土资源和城乡规划局作为被告提起行政诉讼，其诉讼请求包括：确认该局于禅城区东鄱南路西侧、张槎三路南侧A、B地块的使用权出让行为违法；赔偿星晖盛汇园业主诉请正源公司支付的逾期交楼及逾期办证违约金（暂计至2016年6月30日已判决或调解生效的案件为525件，合计9535581.91元，未包括截止至起诉日的逾期付款利息）。目前该行政诉讼正在审理中，该行政诉讼的审理结果对本案正源公司逾期交楼和逾期提供办证资料的行为是否存在免责事由产生直接影响。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定，申请本案中止审理，
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，正源公司在履行涉案合同的过程中存在两项未依约履行合同的行为：
一是逾期交付房屋的行为，根据涉案合同的约定，正源公司应于2013年12月1日将符合合同约定的商品房交付孔婉媚使用，而涉案房屋于2014年12月3日才经相关行政部门确认验收合格，达到合同约定的交付条件，故正源公司存在逾期交付涉案房屋之行为，其逾期交房违约金应计付至2014年12月3日，一审法院仅计付至2014年5月12日孔婉媚实际接收房屋之日止，实际上缩小了违约金的计付期间，减轻了正源公司应承担的逾期交房违约责任，但孔婉媚对此未提出上诉，故本院对一审判定正源公司应支付的逾期交房违约金8555.92元予以维持。
二是逾期提交办证资料的行为，根据合同约定，正源公司应于涉案房屋实际交付使用后360天内向孔婉媚提交办理房地产权证所需资料，即正源公司应于2015年5月7日前向孔婉媚提交办证所需资料，而正源公司直至2015年9月11日才向孔婉媚提交办证所需相关资料，存在逾期提交办理案涉房屋房地产权证所需资料的行为。关于正源公司应提供办证资料期限的起算点，正源公司抗辩称，其实际交付房屋的行为系迫于政府压力的无效交付，故计算应提供办证资料期限的起算点应从涉案房屋通过联合竣工验收之日即2014年12月3日开始起算，但正源公司的该主张并无相应证据予以支持，亦与双方合同约定的提供办证资料期限的起算点为“�际交付使用”的内容不符，本院不予采纳，并对一审判定正源公司应支付的逾期提交办证资料违约金8384.27元予以维持。
针对上述未依约履行合同行为，正源公司抗辩认为，该结果是由于政府部门事先未对涉案土地进行环境规划和环境影响评价而违法将涉案土地出让给正源公司所致，属不可抗力，正源公司对此并无过错，故其不存在违约行为，亦不应承担相应的违约责任。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，正源公司应对其主张负有相应的举证义务，但其在一、二审诉讼过程中均未向法院提交充分、有效的证据予以证实，故正源公司的该主张缺乏证据支持，本院不予采纳。一审判决据此认定正源公司在履行案涉房屋买卖合同过程中存在前述违约行为，并判定正源公司根据合同约定的违约金标准向孔婉媚承担相应的违约责任，处理正确，本院予以维持。
关于本案是否应中止审理的问题，正源公司仅提供了行政诉讼案受理通知书和行政起诉状，并不能证明正源公司的违约行为系案涉房屋买卖合同所约定的“政府行为”导致，故本院对其请求中止审理本案的申请不予准许。
综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，正源公司的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费223.5元，由上诉人佛山市正源房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
审 判 员 郑正坚
代理审判员 吴媛媛
二〇一六年九月二十四日
书 记 员 许佩珊