广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶中法民一终字第1250号
上诉人（原审被告、反诉原告）：韶关市宏泰房地产发展有限公司。
法定代表人：黄学武，公司总经理。
委托代理人：袁浪，安徽东石律师事务所律师。
委托代理人：杨北京，该公司代理总经理。
上诉人（原审原告、反诉被告）：罗辉武，男，1986年12月28日出生，汉族。
委托代理人：潘电财，韶关市浈江区乐园法律服务所法律工作者。
上诉人韶关市宏泰房地产发展有限公司（以下简称宏泰公司）因与上诉人罗辉武房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省韶关市浈江区人民法院（2014）韶浈法民一初字第453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月27日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
本院经审理查明：2011年10月3日，罗辉武（买受人）与宏泰公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，由罗辉武向宏泰公司购买位于韶关市浈江区韶南大道北76号景秀苑2幢403房（房屋建筑面积98.18㎡，套内建筑面积84.98㎡，公摊面积13.2㎡），该合同第四条（计价方式和价款）约定：“该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米4842元，总金额人民币411473元；第八条（交付期限）约定：出卖人应在2012年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“商品房经验收合格”，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人，除双方协商同意解除合同或变更合同外出卖人可据实予以延期；第九条（出卖人逾期交房的违约责任）约定，出卖人如逾期交房不超过90日的，则从约定交房的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交房的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；第十一条（交接）约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人按合同价款月万分之三向出卖人承担违约责任”。合同第十五条（产权登记）约定：“出卖人在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理1、……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金”；此外，合同附件四《合同补充协议》第二条约定：商品房面积以房管部门测定的为准，正负差大于3%的，多退少补；……第六条约定：出卖人以信函、电话、小区告示的方式告知买受人收楼时间，业主接电话或信函，10日内必须到出卖人指定的部门办理交楼手续，如果业主未在规定的时间内前来办理交楼手续视为默认，从小区告示之日起计算为已交付时间；……。合同签订后，罗辉武向宏泰公司交清了全部购房款411473元。2012年5月25日，景秀苑商住楼1幢、2幢经建设单位宏泰公司、监理单位中国轻工业西安设计工程有限责任公司、施工单位韶关市浈江建筑安装工程公司、勘察单位韶关市曲江区建筑设计室、设计单位中国华西工程设计建筑有限公司验收发出《建筑工程竣工验收报告》，验收结论为：“……工程主体结构施工操作规范，现场管理良好，材料符合要求，经现场监理工程师实测实量，楼层、墙体等主要偏差均在允许范围内。水电安装均符合设计要求及施工规范，满足使用功能。并经查，施工质量资料基本齐全。对本工程各分部、分项工程综合评定，本工程质量等级为合格”。2013年1月20日，对罗辉武购买的韶关市浈江区韶南大道北76号景秀苑2幢403房，宏泰公司出具《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，《住宅质量保证书》上记载竣工验收时间为2012年4月25日，交付使用时间为2012年8月8日。2013年1月25日，涉案房屋所在建筑工程经相关部门审核办理了竣工验收备案登记手续。2013年5月22日，韶关市房产测绘管理所对房屋进行测绘，同年6月19日，罗辉武办理房屋产权登记手续，该房屋登记的建筑面积为97.33㎡，套内建筑面积82.19㎡，公摊面积15.14㎡。
宏泰公司为了证明景秀苑商住小区1、2幢已经竣工验收及宏泰公司履行了通知业主收楼的义务，提交了验收日期为2012年5月25日景秀苑商住小区1、2幢的《建筑工程竣工验收报告》及宏泰公司张贴在景秀苑商住小区墙壁上致景秀苑各业主的2012年5月28日《告示》照片（内容为“尊敬的业主：景秀苑小区已通过相关部门的验收，可以交付使用。敬请各业主见告示后到售楼部办理收楼手续。特此通告。韶关市宏泰房地产发展有限公司。2012年5月28日”），认为涉案商品房在2012年5月25日已经竣工验收合格，符合交付使用条件，宏泰公司于2012年5月28日在小区内以张贴告示方式通知业主收楼。此外，宏泰公司提交盖有中国电信股份有限公司韶关分公司网络运营部公章的电话为826×××3（宏泰公司电话）的《2012年4月1日至8月31日期间通话记录》（记载了宏泰公司于2012年4月29日、6月20日用号码为826×××3的电话与罗辉武手机的通话记录及时长），用以证明宏泰公司除了张贴《告示》外，还采用电话通知的方式通知罗辉武收楼。而罗辉武表示即使宏泰公司电话通知罗辉武收楼，但因宏泰公司于2012年8月8日才出具涉案房屋《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，不符合《商品房买卖合同》第十一条（交接）“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”的交房条件，故罗辉武没有如期收楼，且《住宅质量保证书》上记载涉案房屋的交付日期为2012年8月8日，故该商品房交房时间应为2012年8月8日。
关于落地窗的漏测面积，宏泰公司提出在出售商品房时，有4.64平方米落地窗没有计算在房屋面积内，要求罗辉武按单价4842元／㎡补偿漏测4.64平方米落地窗面积，金额为22466.88元；而罗辉武对此提出落地窗本身是房屋结构不可分割部份，并且已列在房屋套内面积内，不存在漏测面积，不同意支付该补偿款。
另查明：长沙富菱达电梯有限公司证明宏泰公司开发的景秀苑1幢、2幢商品楼房所有电梯于2012年4月22日全部安装并验收合格，交付给宏泰公司使用；韶关市自来水安装公司证明景秀苑1幢、2幢商品楼房供水系统于2012年5月18日前全部安装到1幢、2幢楼房的各户，交付给宏泰公司使用；湘潭潭州电力建设有限公司证明景秀苑1幢、2幢商品楼房供电系统于2012年5月12日前全部安装到1幢、2幢楼房的各户，交付给宏泰公司使用；韶关港华燃气有限公司证明景秀苑1幢、2幢商品楼房共132户于2012年4月安装燃气完毕并经验收合格，具备燃气点火条件。2013年10月10日，宏泰公司与罗辉武签订《协议》，内容为：“为保证双方合法利益，根据双方原购房时达成意向（认购书），本小区景秀苑已经经政府测绘部门测量，为完善双方签订的有关文件。根据认购书多退少补的原则，应退回房款：原预售建筑面积减去现测建筑面积乘以原预售单价。退回对方后互不承担任何其他法律责任”及罗辉武于签订《协议》当天以收款人“罗三妹”名义出具退款单，内容为“景秀苑业主罗辉武，2栋403房，原建筑面积98.18㎡，现测绘面积97.33㎡，面积差0.85㎡，销售价格4191／㎡，应退回房款3562元”。罗辉武对《协议》、退款凭证真实性、合法性无异议，但认为《协议》中'退回对方后互不承担任何其他法律责任'的表述，当时只是对房屋面积差额退款进行约定，并不是对其他事项处理的约定，并不代表以后房屋出现其他问题不追究其他责任；宏泰公司对此予以否认，表示其与罗辉武之间通过协议约定，罗辉武收到上述退款后，宏泰公司不再对罗辉武承担任何法律责任。
2014年4月24日，罗辉武向原审法院提起诉讼，诉称：2011年10月3日，罗辉武（买受人）与宏泰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（以下称合同），主要约定有：一、罗辉武购买宏泰公司建设的位于韶关市浈江区韶南大道北76号景秀苑2幢403号商品房一套，该商品房的用途为住宅，建筑面积共98.18㎡，其中，套内建筑面积84.98㎡，公用分摊建筑面积13.2㎡；该商品房按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为4842元／㎡，总金额为411473元。二、该商品房合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。三、宏泰公司应当在2012年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给罗辉武使用；宏泰公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付给罗辉武使用，逾期超过90日后，罗辉武要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，宏泰公司按日向罗辉武支付已交付房价款万分之三的违约金；商品房达到交付使用条件后，宏泰公司应当书面通知罗辉武办理交付手续；双方进行验收交接时，宏泰公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，宏泰公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；宏泰公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，罗辉武有权拒绝交接。四、宏泰公司应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由宏泰公司提供的资料报产权登记机构备案；如因宏泰公司的责任，罗辉武不能在规定期限内取得房地产权属证书的，罗辉武不退房，宏泰公司按已付房价款的0.2%向罗辉武支付违约金。合同签订后，罗辉武按合同约定付清了全部购房款411473元，但宏泰公司却未能按合同约定在2012年5月1日前交付商品房。罗辉武所购的商品房于2012年8月17日（笔误，应为8月7日）才通过竣工验收，经验收合格。之后，宏泰公司又延迟将办理权属登记需由宏泰公司提供的资料报产权登记机构备案，导致罗辉武至2013年6月19日才取得房地产权证。依据合同第十五条之约定，宏泰公司未能在合同约定的期限内办理房地产权属证书，应当向罗辉武支付逾期办证的违约金822.95元。宏泰公司于2012年8月18日（笔误，应为8月8日）才将商品房交付给罗辉武使用，逾期交房共97天。虽然宏泰公司逾期交房，但罗辉武要求继续履行合同。为此，罗辉武请求原审法院判令：1、宏泰公司支付逾期交房的违约金11973.86元；2、宏泰公司支付逾期提供办证资料的违约金822.95元。3、宏泰公司承担本案诉讼费用。
宏泰公司则于2014年5月19日答辩、反诉称：一、合同约定涉案房屋交付使用的时间是2012年5月1日前，该房屋于2012年5月25日通过验收，宏泰公司曾通过张贴告示的方式及在2012年4月29日、6月20日等多次电话通知业主收楼，但罗辉武迟迟不收楼，不存在宏泰公司逾期交房的事实，请求驳回罗辉武主张逾期交房违约金和逾期提交办证资料违约金的诉讼请求；二、宏泰公司在出售商品房时，有4.64平方米落地窗没有计算在房屋面积内，要求罗辉武补偿落地窗的漏测面积4.64平方米，补偿单价为4842元，金额为22468.88元；三、同类案件、同类诉求，（2013）韶浈法民一初字第908号、909号、910号民事判决书认定宏泰公司提供的2012年5月25日通过的验收报告是真实有效的，（2013）韶仲调解字第297号、298号调解书，业主认可宏泰公司的竣工验收时间为2012年5月25日，且对宏泰公司于2012年5月28日张贴收楼告示未表示异议。请求原审法院判令：1、罗辉武补偿4.64平方米落地窗面积购房款22468.88元；2、驳回罗辉武主张宏泰公司支付逾期交房屋违约金和逾期提交办证资料违约金共12796.81元的请求。
罗辉武对宏泰公司的反诉请求辩称：一、宏泰公司提出的反诉请求缺乏事实依据和法律依据。1、宏泰公司与罗辉武于2011年10月2日签订《景秀苑认购协议书》，明确约定以该房建筑面积为98.18㎡，套内面积84.98㎡，并以建筑面积98.18㎡，按单价为4191元／㎡计款，共房款为411473元。之后，于同年10月3日，双方订立了《商品房买卖合同》，合同与协议主体不变，商品房不变，总房款还是411473元不变，只不过从认购书的以建筑总面积按单价4191元／㎡计房款换算成《商品房买卖合同》中的以套内面积按单价4842元／㎡计房款。宏泰公司已将公共部位房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑的销售单价内，从而说明罗辉武承担并支付商品房分摊面积15.14㎡的价款。2、《商品房买卖合同》约定按套内建筑面积计算单价，公共部位和公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积单价内，不再另行计价，如交付房屋时建筑面积少于合同约定的，出卖人应承担法律责任。罗辉武与宏泰公司订立了《商品房买卖合同》，合同对房屋买卖的相关约定明确如有纠纷，按合同约定条款处理，违约方应承担相应的违约责任。二、宏泰公司提出驳回罗辉武的本诉请求没有事实和理由。三、宏泰公司提出向罗辉武追收补交落地窗另计面积理由不成立。商品房从外到内都是由宏泰公司（开发商）设计，不是罗辉武（买受人）自行改变、添加，房屋整体面积已在房产部门登记核准，罗辉武请求驳回宏泰公司的反诉请求，支持罗辉武的本诉请求。
原审法院认为：罗辉武与宏泰公司签订的《商品房买卖合同》依法成立并生效，双方当事人应当按照约定全面履行合同义务。双方对宏泰公司已交付房屋、罗辉武已履行支付购房款义务的事实没有异议，该院予以认定。该院对罗辉武的诉讼请求、宏泰公司的反诉请求分析认定如下：一、关于罗辉武主张宏泰公司支付逾期交房的违约金11973.86元及逾期提供办证资料的违约金822.95元的诉讼请求。对于该诉讼请求，双方争议的焦点是宏泰公司是否延期交房及逾期提供办证资料、宏泰公司与罗辉武之间签订的协议有否效力、宏泰公司可否免责的问题。1、履行交房义务的前提条件是房屋必须达到交付标准，只要在合同约定的交付日期，且房屋达到交付标准，买受人就有义务收楼。如在约定的交付日期房屋未达到交付标准，可视为延期交付，延期时间从合同约定的收楼日期计算至房屋达到交付标准日止，买受人对达到交付标准的房屋不予收楼，此后的时间不应计算在延期期间内。在房屋达到交付标准前，买受人已实际收楼的，以实际交付使用日期为延期交房的截止日期。宏泰公司称按其提供的《建筑工程竣工验收报告》，涉案房屋已于2012年5月25日通过竣工验收，达到合同约定的交付标准。但根据住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》【建房（2010）53号】第三条加强预售商品住房交付和质量管理中第（十一）项的要求：“……商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料”，宏泰公司在向罗辉武交付涉案房屋时，不仅应向罗辉武出示《建筑工程竣工验收报告》，还应出示其已在当地主管部门备案的相关的竣工验收备案登记手续，涉案房屋所在建筑工程被准予竣工验收备案时间为2013年1月25日，涉案房屋交付使用时间为2012年8月8日，而合同约定交房日期为2012年5月1日，显然，宏泰公司存在逾期交楼；此外，合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理1、……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金”，涉案房屋交付日期为2012年8月8日，罗辉武提交的房地产权证证明涉案房屋于2013年6月14日（笔误，应为6月19日）办理房屋登记手续。宏泰公司未能举证证实其已按合同约定在交付商品房后120日内，将办理权属登记须由宏泰公司提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约；2、宏泰公司与罗辉武于2013年10月10日签订协议，对履行《商品房买卖合同》遇到房屋登记面积与合同约定面积存在差异的情况下，双方在认同测绘结果的基础上，约定面积差异的处理，并约定“退回对方后互不承担任何其他法律责任”，可视为对房屋面积差异处理方式及免除双方互相追究承担协议签订前合同违约责任的约定，该约定不违反法律强制性规定，应视为双方就2013年10月10日前有关违约责任问题达成了放弃权利的协议，对双方均具有法律约束力；3、罗辉武承认收到退款（罗三妹出具退款单），宏泰公司已按协议履行退款义务，无需承担2013年10月10日前所发生的其他违约责任。综上所述，即使宏泰公司存在逾期交房及逾期提供办证资料构成违约，也因双方之间约定免责而无需向罗辉武承担违约责任，因此，对罗辉武该项诉讼请求，不予支持。二、关于宏泰公司主张罗辉武补偿4.64平方米落地窗面积购房款22468.88元的反诉请求。罗辉武与宏泰公司签订的《商品房买卖合同》未涉及落地窗面积的内容，涉案房屋已办理房地产权证，韶关市房产测绘管理所对房屋进行测绘，房屋平面图并未涉及落地窗面积的内容，宏泰公司没有合法的依据要求罗辉武按“落地窗面积”补偿购房款，且双方已达成放弃民事权利的协议，对宏泰公司该项反诉请求，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第（一）项、第（五）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，于2014年9月22日作出（2014）韶浈法民一初字第453号民事判决：一、驳回罗辉武要求韶关市宏泰房地产发展有限公司支付逾期交房违约金11973.86元及逾期提供办证资料违约金822.95元的诉讼请求；二、驳回韶关市宏泰房地产发展有限公司要求罗辉武补偿4.64平方米落地窗面积购房款22468.88元的反诉请求。案件受理费120元，反诉费816元，合计936元，罗辉武负担120元，韶关市宏泰房地产发展有限公司负担816元。
宏泰公司不服原审判决，向本院提起上诉称：宏泰公司在一审反诉罗辉武，主张罗辉武向宏泰公司支付4.64平方米落地窗面积购房款22468.88元，是有事实依据的。宏泰公司与罗辉武作为《商品房买卖合同》的民事主体双方，就合同买卖的标的物存在的争议，均应以事实为依据，对涉案房屋进行实际的重新测量，才是尊重事实的做法。而不应简单以已办理房地产权证、韶关市测绘管理所已经对房屋进行测绘为由，简单粗暴的驳回宏泰公司的反诉请求。请法院能以事实为依据，重新测量涉案房屋的实际面积，判决支持罗辉武向宏泰公司支付4.64平方米落地窗面积购房款22468.88元，以维护宏泰公司的合法权益。原审判决第一项的判决结果宏泰公司是认可的，但原审法院审理查明及认定的一些法律适用依据，宏泰公司还是持保留意见，详见宏泰公司关于（2014）韶浈法民一初字第449号、第450号、第451号、第452号案的民事上诉状中意见。据此，宏泰公司请求本院1、判决维持原审判决第一项。2、撤销原审判决第二项。3、判决罗辉武向宏泰公司支付4.64平方米落地窗面积购房款22468.88元。4、判决罗辉武承担本案所有的诉讼费用。
宏泰公司于二审询问时向本院提交了以下证据：一、（2013）韶中法民一终字第991号民事调解书；二、（2013）韶浈法民一初字第855号、第908号、第909号、第910号民事判决书；三、（2013）韶仲调字第296号、第297号、第298号、第299号调解书；四、（2014）韶仲裁字第044号、第045号、第046号裁决书；五、部分客户的《住宅质量保证书》。用以证明生效的法律文书已确认涉案房屋的竣工验收时间为2012年5月25日及宏泰公司在《商品房买卖合同》约定的房屋交付日期前已履行了告知收楼义务。
罗辉武亦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误。原审法院认定：“宏泰公司与罗辉武于2013年10月10日签订协议，对履行《商品房买卖合同》遇到房屋登记面积与合同约定面积存在差异的情况下，双方在认同测绘结果的基础上，约定面积差异的处理，并约定'退回对方后互不承担任何其他法律责任'，可视为对房屋面积差异处理方式及免除双方互相追究承担协议签订前合同违约责任的约定，该约定不违反法律强制性规定，应视为双方就2013年10月10日前有关违约责任问题达成了放弃权利的协议，对双方均具有法律约束力；罗辉武承认收到退款（罗三妹出具的退款单），宏泰公司已按协议履行退款义务，无需承担2013年10月10日前所发生的其他违约责任”。该认定错误。宏泰公司少退罗辉武面积差价款9947.18元，罗辉武放弃的是对少退的9947.18元主张权利，但原审法院以此作为双方就2013年10月10日前有关违约责任问题达成放弃权利的认定，完全错误。二、宏泰公司出具的上述退款单和协议是假证。上述退款单和协议不是罗辉武本人所签，是罗辉武母亲罗三妹所签，因此，退款单和协议不能作为本案定案依据。据此，罗辉武请求：1、撤销原审判决；2、判决宏泰公司给付罗辉武逾期交房的违约金11973.86元，逾期提供办证资料的违约金822.95元；3、一、二审诉讼费由宏泰公司承担。
二审查明：1、生效的（2013）韶浈法民一初字第908号、第909号、第910号民事判决书认定宏泰公司出售的景秀苑商住小区1、2幢于2012年5月25日竣工验收合格并于同日取得《建筑工程竣工验收报告》，宏泰公司分别于2012年7月7日、7月14日、6月12日向业主发出收楼通知，景秀苑2幢603房、2幢906房、2幢506房业主分别自认于2012年10月至11月间、2012年底、2012年9月至10月间入住；2、（2013）韶仲调字第296号、第297号、第298号、第299号调解书中景秀苑1幢702房、1幢304房、1幢602房、1幢504房的业主与宏泰公司双方均确认宏泰公司出售的景秀苑商住小区的竣工验收时间为2012年5月25日，上述各业主对宏泰公司于2012年5月28日张贴收楼告示的事实没有异议。
二审询问时，罗辉武对宏泰公司一审提供的《2012年4月1日至8月31日期间通话记录》（记载了2012年4月29日、6月20日宏泰公司用号码为826×××3的电话与罗辉武的手机通话，时长分别为58、175）表示没有异议，亦承认此期间宏泰公司打过电话给罗辉武，但认为不能证明该电话的内容是宏泰公司通知罗辉武收楼，亦可能是通知其他事宜，但罗辉武未提供相反的证据佐证；另罗辉武对宏泰公司一审提供的《告示》表示异议，认为《告示》上的时间（2012年5月28日）不真实，有可能是倒签，亦有可能是诉讼后才张贴的，但罗辉武未提供相反的证据佐证。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、宏泰公司与罗辉武于2013年10月10日签订《协议》中“退回对方后互不承担任何其他法律责任”是否包括不承担逾期交房及逾期提供办证资料的违约责任在内？二、关于宏泰公司主张罗辉武补偿4.64平方米落地窗面积购房款22468.88元的反诉请求，原审法院未予支持是否错误的问题。
一、宏泰公司与罗辉武于2013年10月10日签订《协议》中“退回对方后互不承担任何其他法律责任”是否包括不承担逾期交房及逾期提供办证资料的违约责任在内？宏泰公司与罗辉武签订的《商品房买卖合同》第八条（交付期限）约定：“出卖人应在2012年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备'商品房经验收合格'，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，但宏泰公司开发的景秀苑1幢、2幢商品楼房于2012年5月25日才竣工验收合格，因此，宏泰公司无法在合同约定的日期前交房，应承担逾期交房的违约责任；同理，宏泰公司未按合同约定在交付房屋后120日内将办理权属登记须由宏泰公司提供的资料报产权登记机关备案，应承担逾期提供办证资料的违约责任。因2013年10月10日宏泰公司与罗辉武签订由宏泰公司退回多收建筑面积房款《协议》时，宏泰公司逾期交房及逾期提供办证资料的违约行为已经发生1年多的时间，双方除了对多收建筑面积退回房款进行协商外，亦有可能对宏泰公司已经出现的其他违约行为进行协商，结合罗辉武于一审庭审中“对协议最后一句话，当时解决的是房屋面积，由宏泰公司退回了部分房款，当时只是对房屋面积进行约定，并不是对其他事项的约定，不等于说以后房屋出现其他问题不追究其他责任”的陈述，因宏泰公司逾期交房及逾期提供办证资料的违约行为不属“以后房屋出现其他问题”，如当时双方只是对房屋面积退款进行约定，那么，无需约定“互不承担任何其他法律责任”。另一方面，从词意上理解，“其他法律责任”应相对于房屋面积退款责任而言，即是房屋面积退款责任以外的责任，由于签订《协议》时已存在宏泰公司逾期交房及逾期提供办证资料的违约责任，且罗辉武自认“不等于说以后房屋出现其他问题不追究其他责任”，因此，原审法院认定“互不承担任何其他法律责任”可视为对房屋面积差异处理方式及免除双方互相追究承担协议签订前合同违约责任的约定并无不当，本院予以认同。故罗辉武在与宏泰公司签订《协议》后，违反《协议》约定要求宏泰公司承担逾期交房及逾期提供办证资料的违约责任缺乏合同依据，本院不予支持。
二、关于宏泰公司主张罗辉武补偿4.64平方米落地窗面积购房款22468.88元的反诉请求，原审法院未予支持是否错误的问题。涉案房屋已办理《房地产权证》，韶关市房产测绘管理所对房屋进行测绘，宏泰公司未提供证据证明该测绘漏测落地窗面积，宏泰公司没有合法的依据要求罗辉武按落地窗面积补偿购房款，故原审法院对宏泰公司该项反诉请求不予支持正确，本院予以认同。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。宏泰公司、罗辉武的上诉理由均不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费482元，由罗辉武负担120元，韶关市宏泰房地产发展有限公司负担362元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩文锋
代理审判员 邓小华
代理审判员 邹征衡
二〇一五年二月二日
书 记 员 戴新苗