广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4693号
上诉人（原审被告）：陈芳，身份证住址江西省九江市永修县。
委托代理人：聂卫国、马丹，均为广东金桥百信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广东中原地产代理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：李耀智。
委托代理人：李蓬桂，该公司职员，联系地址同上。
委托代理人：关怡钧，该公司职员，联系地址同上。
上诉人陈芳因与被上诉人广东中原地产代理有限公司（以下简称中原公司）居间合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1282号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：据佛山市南海区大沥镇房产管理所出具的《佛山市南海区房产查询证明》载明：佛山市南海区大沥镇黄岐北村大桥东珠江半岛花园D座81-102房权属人为万某、官木英，建筑面积为257.09平方米。
2015年1月26日，万某、官木英（为卖方）与陈芳（为买方）及中原公司（为经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定：第一条：买卖之房屋地址为：佛山市南海区大沥镇黄岐北村大桥东珠江半岛花园D座81-102房，建筑面积约257.09平方米。第三条：卖方持有该物业之权属证明（房产证号：粤房地共证字第××号、粤房地证字第××号）。卖方保证对该物业享有完整处分权，有权出售该物业，并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应赔偿买方损失以及经纪方的中介服务费损失。第四条：该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为246万元；第五条：买方确认已查阅该物业的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看及了解该物业，故对该物业的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可。第八条：基于买卖双方独家委托经纪方买卖该物业，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付39800元作为咨询及中介服务费，买方或卖方逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金。如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费，买卖双方同意经纪方可自买方或卖方转交或代保管的款项中扣除相应金额用作支付咨询及中介服务费。第九条：该物业以现状售予买方，买方已检查并同意以现状获该物业。第十一条：卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用，且卖方需向买方赔偿咨询及中介服务费。第二十条：三方约定的其他事项：备注：1、此房价246万元包含前花园54.8平方米及后花园车位贰个，业主必须配合客户过户到客户名下。附件：买卖双方一致同意按涂销抵押按揭付款方式付款。签订合同当天，陈芳向中原公司支付了2万元的咨询及中介服务费。
原审另查，陈芳与万某、官木英因买卖房屋纠纷引致诉讼，该案由佛山市南海区人民法院以（2015）佛南法民三初字第704号审理。
2015年6月1日，中原公司以陈芳未依约支付中介费为由向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、陈芳立即向中原公司支付咨询及中介服务费19800元，并以19800元为基数，按逾期每日0.1%标准，支付从自2015年1月27日起至付清之日止的逾期付款违约金。2、本案诉讼费由陈芳负担。
原审诉讼过程中，中原公司提交了发展商佛山市南海区珠江半（中）岛房地产有限公司与万某、官木英签订的《花园使用协议》和平面图，其中《花园使用协议》载明：业主拥有前花园54.8平方米及后花园车位贰个的排它使用权，该花园购买总价269000元。陈芳对上述证据均不予以确认，并表示在签订合同时并没有见过该两份材料。
原审庭审中，陈芳表示：签订买卖合同时，买卖双方及中原公司负责本次买卖的职员均在场，当时他们向我出示了房产证，但没有出示《花园使用协议》和平面图，也没有告诉我花园和车位产权情况，还向我承诺花园和车位均能过户，故我认为成交价246万元是包括房屋、花园、车位的对价，我在签订合同时应该有提出要求查看花园和车位的产权资料，但被中原公司工作人员各种理由推搪。签订合同后我到银行办理贷款，但被银行告知我们成交价远远大于市场价格，然后我查询得知车位和花园并没有产权，并找中介核实，这时我便发现车位和花园没有产权，后我找卖方和中介提出要求解除合同但未果。中原公司表示：2015年1月26日签订合同时三方在场，在签订合同前我司已经带陈芳看了三次房屋，并将产权、周边情况均告诉了陈芳，并告知其95％以上的花园是没有产权，仅是只有使用权，签订合同前我司向陈芳出示了花园使用协议和平面图，陈芳当天就到房管局查册并确认了产权情况，后就支付了10万元定金。陈芳未能办妥贷款的原因是其未能提供银行要求的文件，并非陈芳在本案中所述原因。2015年2月时陈芳因个人原因便向卖方提出解除合同，退还定金。此前陈芳从来没有提出过花园和车位产权的问题，仅是现在才提出，其至今也没有提供证据证明是因为车位和花园产权问题才导致贷款和买卖不成功。
另，陈芳确认其在签订合同前和当天均没有自行查询涉案房屋、花园、车位的产权情况。
原审法院认为，在陈芳与卖方以及中原公司三方签订的《房屋买卖合同》中既有规范买卖双方买卖行为的条款，也有规范中原公司与买卖双方的居间行为的条款，中原公司在该次房屋买卖中与陈芳形成的是居间法律关系。鉴于上述买卖合同是三方的真实意思表示，且该合同中规范中原公司与买卖双方间的居间关系条款没有违反法律、法规的强制性规定，故该合同中规范中原公司、陈芳之间的居间法律关系的条款是有效条款，对居间法律关系中的双方均有约束力。根据《合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。陈芳与卖方在中原公司提供了居间服务的情况下签订了《房屋买卖合同》，中原公司已促成了买卖合同的成立，至于签订合同后买卖双方是否能依约履行合同中关于买卖法律关系的权利义务以及是否能成功交易，并不影响中原公司享有主张咨询和中介服务费的权利。陈芳至今未按合同约定在合同签订之日支付咨询及中介服务费，已构成违约，理应承担违约责任。因双方在合同中约定逾期支付咨询和中介服务费则按应付费用的1％支付违约金，现中原公司要求陈芳支付咨询和中介服务费以及要求按每日0.1%标准计付违约金，合法有理，予以支持。对于陈芳的抗辩意见，首先，关于陈芳称中原公司故意隐瞒涉案房屋的花园与车位均无产权的事实，从合同明确约定的“房价246万元包含前花园54.8平方米及后花园车位贰个”的内容看，陈芳是清楚知道涉案房屋是带花园和车位的，在签订买卖合同时，中原公司已安排买卖双方见面协商，对于花园和车位是否有产权的问题完全可以在双方协商过程中核实清楚，陈芳若对产权问题存有质疑理应在合同签订前查询核实清楚产权登记情况或要求卖方提供相关的产权资料，在产权未核实清楚前，陈芳有权拒绝签订合同或要求继续协商，陈芳未尽审慎义务，应对其签约行为负责；陈芳称中原公司隐瞒了花园和车位没有产权的事实，但未能提供证据证明，对陈芳该抗辩意见不予接纳。其次，关于陈芳称中介费应由违约的卖方支付的问题，中原公司与陈芳之间形成居间合同关系，合同也明确约定了支付中介费的付款义务方为陈芳，陈芳以卖方违约为由从而认为付款义务应由卖方承担的意见有违合同相对性原则；而且，合同约定买卖关系中的违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费，该内容是关于买卖双方在买卖关系中的违约责任的约定，对中原公司不具有约束力，也不影响中原公司、陈芳之间的关于中介费承担主体的约定。综据前理，对陈芳的上述抗辩意见不予接纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十六条第一款的规定，于2015年7月20日作出判决如下：一、陈芳应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将咨询和中介服务费19800元支付给中原公司；二、陈芳应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将逾期付款违约金（自2015年1月27日起，以19800元为基数，按每日0.1％标准计至付清款项之日止）支付给中原公司。该违约金总额以不超过19800元为限。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费172元，由陈芳负担。
判后，上诉人陈芳不服原审判决，向本院提起上诉称：中原公司只向其出示了涉案房屋产权证，但未如实告知其花园和车位产权情况，未出示花园使用协议和平面图，没有按照居间合同规定提供完整的居间服务。中原公司并承诺花园和车位均能过户，误导其签订合同购买根本不能实现完整产权过户的物业，导致涉案房屋买卖合同无法完整履行。原审举证责任分配存在问题，导致认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判第一、二项，改判驳回中原公司的全部诉请，并判决一、二审诉讼费用均由中原公司承担。
被上诉人中原公司表示原审认定事实清楚，判决正确，上诉人的上诉请求无事实及法律依据。
本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。另二审中，上诉人陈芳委托代理人到庭称其当时看了房屋产权证，以为花园、车位与房屋连在一起，用一个产权证，中介没有给其看花园和车位使用协议，而其没有经验。另提交广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第704号民事判决书（未生效），该判决书事实认定部分记载：2015年2月27日，陈芳向涉案房屋业主发短信称，其非常喜欢房子，但事业糟到其无法忍受，个人经济能力实在无法承担，之前汇款请求万大哥帮助退还等。该判决认为涉案房屋买卖合同因陈芳根本违约而解除，判决陈芳支付违约金等。被上诉人中原公司确认该判决书真实，并称当时陈芳看了三遍涉案房屋包括花园、车位，还询问过邻居花园情况，问的很仔细，业主当时带了房产证、花园使用协议给陈芳查看，陈芳是在确认物业情况后才通知签约的。
本院认为，本案二审争议焦点在于中原公司有无依约履行居间义务、提供专业服务。陈芳称中原公司未如实告知其花园和车位产权情况等，而涉案《房屋买卖合同》第二十条记载房价246万元包含前花园54.8平方米及后花园车位贰个，陈芳也确认其看过房屋产权证，由于该产权证上并无记载花园、车位情况，作为一名完全民事行为能力人，应承担其没有审慎核实房产证记载的相应房屋产权面积的后果。另关于该前花园54.8平方米及后花园车位情况的《花园使用协议》及平面图实际存在，《房屋买卖合同》也有记载，陈芳作为较大面积房产、花园的购买人在签约前应审慎，签约后则应遵照合同约定履行。本案中，陈芳未能提交充分证据证实中原公司存在违反居间合同条款约定的情形，原判陈芳应依约支付居间报酬，并无不当。陈芳上诉不同意支付上述款项，理据不足，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费344元，由上诉人陈芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 闵海蓉
审判员 蔡培娟
审判员 黄 嵩
二〇一五年十月二十六日
书记员 仪文娟
杨银桃