浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金义民初字第2010号
原告金华江浙苏宁云商商贸有限公司，住所地金华市八一南街458号金发广场1-3楼。
法定代理人卞农，总经理。
委托代理人陈怡、陈慧清。
被告汤芳虎。
委托代理人虞翔。
原告金华江浙苏宁云商商贸有限公司为与被告汤芳虎房屋租赁合同纠纷一案，于2015年7月23日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由代理审判员俞霞珍适用简易程序独任审判，于2015年9月15日公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年11月13日再次公开开庭进行了审理。原告金华江浙苏宁云商商贸有限公司的委托代理人陈怡；被告汤芳虎及其委托代理人虞翔两次庭审均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告金华江浙苏宁云商商贸有限公司诉称，原、被告于2014年6月16日签订《场地租赁合同》，由被告向原告承租义乌市稠州北路X号X-
X楼区域，租赁期限自2014年7月1日起至2021年12月31日止，并约定被告应在合同签订之日一次性向原告缴纳保证金100000元，并于2014年7月14日支付第一期租金375000元。后原、被告于2014年7月1日办理了房屋交付手续。但是自合同签订后，被告不仅未缴纳保证金，还一直拖欠第一期租金及水电费不予支付。在原告的多次催促下，被告才于2014年9月19日、10月31日、11月2日、11月3日、11月4日、11月22日分多次多笔支付拖欠的租金365000元，但是对于保证金及水电费一直拒绝支付。被告的上述行为已经严重违反了《场地租赁合同》的相关约定，根据《场地租赁合同》第12.2条的约定，原告有权解除合同，并可要求被告支付违约金。后原告于2014年12月5日向被告发送《解除租赁合同的通知函》明确解除《场地租赁合同》。原告认为，被告不缴纳保证金，长期拖欠租金、水电费的情况早已构成违约，给原告带来了巨大的经济损失，被告理应支付尚欠的租金、水电费共计17707.34元，并承担违约责任。为此，要求判决：1、确认原、被告之间签订的《场地租赁合同》已解除；2、被告支付拖欠的租金10000元、水电费7707.32元；3、被告支付违约金250000元。
被告汤芳虎辩称，原告诉称2014年6月16日签订合同是事实，因为当时合同约定允许被告转租，在转租的过程中，发现是机关团体用地的性质，不能作为商业用途，被告去义乌市消法大队办理消防审批备案，由于土地性质的原因无法备案，导致被告无法按照合同签订时的意愿进行转租。因此多次和原告交涉，原告方答应能够出面协助办理相关的消防备案手续。在此情况下，被告分次向原告缴纳租金，目的是为了给自己有个保障，如果办不下来，被告后面的租金就不交了。因此，房租延迟及分次缴纳是事实，但是不是被告恶意不缴纳，是和原告商量的结果。对于双方合同解除被告没有意见，但是原告在解除之前有80%已经出租给别人。原告要求被告支付违约金，没有事实依据。诉请中第二条拖欠租金和水电费。被告不存在拖欠水电费的情况，原告断电，导致被告不能运作。水电费的数额没有核算过，所以具体数据不清楚。原告诉请中的水电费是单方提供的。租金费没有一万多。原、被告之间是有2份合同的，有一层是有限公司签订的，其他都是我个人签订的。被告没有给原告造成任何损失，是原告给被告造成了损失，在合同没有解除的时候，就已经把房子租给其他人了。
原告为证明自己的主张，向本院提供证据如下：
一、场地租赁合同一份，证明原、被告之间的房屋租赁关系。被告质证意见：真实性没有异议，注意合同第6条约定，第6条第1、2款。本院对该证据予以采信。
二、催款函一份，证明原告于2014年9月16日要求被告支付所拖欠的租金及保证金475000元。被告质证意见：没有收到过。本院对该证据的真实性予以认定，但无法证明该催缴函已向被告送达的事实。
三、电费缴费通知函一份，证明原告于2014年10月21日要求被告支付拖欠的电费。被告质证意见：没有收到过，我们注意了签字的人是李海辉身份情况不知道。本院认为，该证据系原告出具且未提供其他证据予以证明该通知函已向被告送达，故本院不予采信。
四、关于义乌稠州北路X号楼X-
X层项目解除租赁合同的通知函复印件一份，证明原告已于2014年12月5日向被告发函解除租赁合同的事实。被告质证意见：解除函我们收到过。本院对该证据予以采信。
五、银行流水单两份，客户专用回单十张，证明被告以个人名义向原告打款33万元，以汤峥名义于2014年11月22日打款5笔，每笔5000元，2014年11月25日打款5笔，每笔2000元，共计3.5万元。被告质证意见：真实性没有异议，但是银行流水金额比较多。我们要回去核实过。本院对该组证据予以采信。
六、回复函一份，证明被告同意解除5-7层的房屋合同，但不同意解除第4层的房屋合同。被告质证意见：真实性没有异议，是被告发的。本院对该证据予以采信。
七、会议纪要一份，证明三方对租金事宜进行过协商，均未提及电梯和消防审批事宜。被告质证意见：纪要是原告把水电网络全部截断，所以我们才三方协商事宜。被告到原告处，原告就打了一份会议纪要，原告要求被告签字。被告不是自愿签字的。如果不签字，原告就不恢复水电网络。本院认为，该会议纪要由被告签名，且被告未提供证据予以证明该纪要系被告受原告胁迫所签，故本院予以采信。
被告为证明自己的主张，向本院提供工行的流水两页，建行流水一页，农行流水六页，网银交易记录打印件七页，证明被告通过银行向原告缴纳了租金及包括履约经375000元。原告质证意见：真实性，合法性均无异议，对关联性有异议，2014年11月2日的5000元，2014年10月31日的2笔各5000元，原告没有收到过。且根据原告提供进账凭证，该3笔款项无法显示。原告收到被告缴纳的是365000元，被告尚欠半年租金10000元。被告说缴纳了375000元是不符合的，被告应缴纳保证金及租金是475000元。本院对该证据的真实性、合法性均予以认定，结合原告提供的证据五以及本院依职权调取的交易流水，本院认定原告实际收到被告转账共计人民币365000元。
本院依职权调取了被告在中国农业银行股份有限公司开设的6228480288044090677账号交易流水一份十二页。原告书面质证意见：对该证据三性均无异议，该份证据已可证明被告未将租金向原告全额支付成功的事实。被告质证意见：没有异议。本院对该证据予以采信。
经审理查明，2014年6月16日，原告金华江浙苏宁云商商贸有限公司（甲方）与被告汤芳虎（乙方）签订了《场地租赁合同》一份，双方约定：乙方承租的经营场地为义乌市稠城北路8号4-7层区域；租赁期限自2014年7月1日起至2021年12月31日至，共计7年零6个月。装修优惠期自2014年7月1日起至2014年9月30日；场地租金为100万元／年，租金包含综合管理费，从第二个租赁年度起，租金标准按3%的比例在上年租金标准的基础上逐年递增，合同最后一期2021.7.1-2021.12.31期间按上一期租金标准计算；租金采取“现付后租”的方式按半年一次支付；在合同签订的10个工作日内，乙方向甲方支付首期租金50万元；以后每个租赁期，乙方提前半个月向甲方缴纳下个租赁期租金；甲方在收到租金后10个工作日内按乙方支付的金额向乙方出具相关票据；2014.7.1-2015.6.30期间的租金750000元，分别于2014年7月14日支付375000元，于2014年12月15日支付375000元；本合同签订的同时，乙方一次性向甲方交纳保证金10万元，作为乙方履行本合同的保证；租赁期内，乙方必须按本合同约定的时间足额向甲方支付租金及其他所有费用（含保证金）；乙方如延迟支付租金及其他费用，需按未交费用每日1%的标准向甲方支付延迟付款违约金；延迟15天，甲方有权采取停水停电等措施；延迟达一个月的，视为乙方违约，除乙方承担违约责任外，甲方还有权解除本合同；由于乙方原因解除合同时，乙方应向甲方支付相当于当年度三个月租赁费用的违约金，且甲方有权解除本合同；甲乙双方依照本合同约定条款主张解除合同的，应当书面通知对方，合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，双方可以协商解决，协商不成的，双方均可向人民法院起诉，要求确认解除合同的效力。合同签订后，被告汤芳虎向原告金华江浙苏宁云商商贸有限公司共计转账人民币365000元。2014年12月5日，原告金华江浙苏宁云商商贸有限公司向被告汤芳虎送达关于义乌市稠州北路X号楼X-
X层项目解除租赁合同的通知函。2014年12月22日，被告汤芳虎向原告金华江浙苏宁云商商贸有限公司送达上述解除函的回复：“要求第四层继续履行房租合同，同意5-7层退房解约。不同意解除全部房屋租赁合同。”现原告金华江浙苏宁云商商贸有限公司诉至本院。
本院认为，原告金华江浙苏宁云商商贸有限公司与被告汤芳虎签订的租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，对双方具有约束力。被告尚欠原告租金1万元事实清楚，证据充分，本院予以认定。合同的解除必须符合法定或者约定的解除条件，本案中被告至今未按合同约定足额向原告支付租金，故原告有权根据合同第十一条第三款的约定解除上述合同。另，原告已于2014年12月5日向被告送达了主张解除合同的通知函，被告亦认可收到该解除通知，故原告要求确认双方于2014年6月16日签订的《场地租赁合同》已解除的诉请，本院予以支持。被告未及时支付租金还应根据合同约定，向原告支付违约金。关于违约金的数额，本院认为原告主张的25万元违约金数额过高，故本院酌定被告应向原告支付违约金10万元。关于水电费的诉请，原、被告双方并未对该费用进行结算，且原告提供的水电费数额也未得到被告的认可，故该项诉请本院不予支持。被告辩称原告未解除合同前已将房屋出租他人使用以及房屋用途限制导致其无法办理消防证件，但其未提供证据证明该事实，故该辩解本院不予采信。综上，原告合理部分的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、确认原告金华江浙苏宁云商商贸有限公司与被告汤芳虎于2014年6月16日签订的《场地租赁合同》已解除。
二、被告汤芳虎于本判决生效后十日内向原告金华江浙苏宁云商商贸有限公司支付租金1万元。
三、被告汤芳虎于本判决生效后十日内向原告金华江浙苏宁云商商贸有限公司支付违约金10万元。
四、驳回原告金华江浙苏宁云商商贸有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5316元，由原告金华江浙苏宁云商商贸有限公司负担3016元，由被告汤芳虎负担2300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费5316元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；汇入账号：1969-9901-0400-0409-0000-0106-003，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）
审 判 长 俞霞珍
人民陪审员 郑樟水
人民陪审员 楼忠民
二〇一六年一月二十日
书 记 员 张艳琳