广东省博罗县人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）惠博法执外异字第10号
案外人博罗县东江河实业有限公司。住所地：住所地：博罗县罗阳镇鸿达国际工业制造城。
法定代表人郭建强，总经理。
委托代理人余国祥系广东圣天祥律师事务所律师。
申请执行人博罗县第二建筑工程总公司。住所地：博罗县罗阳镇桥西四路*号。
法定代表人曾瑞平，总经理。
委托代理人冯剑明，男，汉族，住博罗县罗阳镇。系该公司员工。
被执行人惠州市展能实业有限公司。住所地：博罗县罗阳镇鸿达工业制造城。
法定代表人孙晓亮，总经理。
委托代理人吴华系广东深天正律师事务所律师。
本院在执行申请执行人博罗县第二建筑工程总公司（以下简称二建公司）与被执行人惠州市展能实业有限公司（以下简称展能公司）建设工程合同纠纷一案过程中，案外人博罗县东江河实业有限公司（以下简称东江河公司）向本院书面提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭公开进行了听证。案外人东江河公司的委托代理人余国祥，申请执行人二建公司的委托代理人冯剑明，被执行人展能公司的委托代理人吴华到庭参加了听证。本案现已审查终结。
案外人东江河公司称：博罗县人民法院于2014年5月6日以（2014）惠博法执字第405-1号执行裁定查封了案外人东江河公司所有的土地使用权及地上建筑物，属于查封对象错误，理由如下：一、东江河公司与展能公司虽然签订有转让土地使用权的协议，但展能公司没有支付任何土地转让价款，所以双方并未到登记部门申请进行变更登记，展能公司并没有取得该土地使用权。我国《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记、不发生效力，但法律另有规定的除外”，因此，博罗县法院查封的土地使用权依法仍然属于东江河公司所有。2、展能公司在东江河公司所有的土地上施工建设的过程中，并没有依法向有关部门办理报建手续，未取得任何施工许可手续，该土地上的建筑物依法应认定为违法建筑，已影响了东江河公司对上述土地的正常使用，依法应当予以拆除并恢复原状。综上，为维护案外人的合法权益，请求撤销对案外人东江河公司位于博罗县罗阳镇鸿达国际工业制造城属于案外人所有的土地使用权（地号：0XXXXXX4、0XXXXXXX7）及该地上建筑物的查封。
案外人东江河公司向本院提交了以下证据：
东江河公司与展能公司签订的《土地转让协议》，证明东江河公司与展能公司约定了转让价款及支付方式，但展能公司未按约定支付转让款；
博府国用（2XX8）第0XXXX3、0XXXX1号《土地使用权证》，证明本案土地现仍然登记在东江河公司名下，东江河公司仍然是本案土地的合法使用权人。
3、第0XXXXXXX4-0、第0XXXXXXXX7-0号《土地登记卡》，证明本案土地现仍然登记在东江河公司名下，东江河公司仍然是本案土地的合法使用权人。
申请执行人二建公司辩称：根据（2012）惠博法民一初字第1103号民事裁定书中所反映的事实可以证明，案外人东江河公司、惠州市鸿达实业发展有限公司（以下简称鸿达公司）的经营场所相同、人员配置相同。鸿达公司的法定代表人黄小波是东江河公司的实际控股人，鸿达公司、黄小波所签订的法律文书，所收取的款项应视为代东江河公司履行义务。如果东江河公司否认曾经收到展能公司的转换土地款，就不会把建设用地规划许可证办到展能公司名下，也不会做出在2009年6月30日前，未办理用地许可证并过户的，愿意承担一切损失的承诺。办理用地许可证并过户给展能公司是案外人东江河公司应当履行的合同义务，也是其责任，因其没有办理才导致工程违法，案外人应承担全部责任，案外人必须履行金钱给付义务后再主张拆除。展能公司已支付的土地置换款，已超出案外人东江河公司认为应当支付的涉案土地价款的全部。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条的规定，查封案外人的涉案土地，依法有据。
申请执行人二建公司向本院提交了以下证据：（2012）惠博法民一初字第1103号民事裁定书。
被执行人展能公司辨称，（2012）惠博法民一初字第1103号民事裁定书还没有生效，还在二审中。对裁定书里面陈述的部分事实，案外人没有提出上诉，只有我方上诉，证明对方是认可的。土地转让款不是由展能公司支付给东江河公司的，但实际上已由深圳市宝安区新安鸿业电脑绣花厂（以下简称鸿业电脑绣花厂）支付给鸿达公司。涉案的两块土地已经实际转到我方控制，实际使用人也是我方。我方已经投资了700多万进行建设，所以说土地使用权及地上的建筑物是东江河公司所有在法律上是不成立的。案外人所说东江河公司与鸿达公司、黄小波没有关系是不真实的，在（2012）惠博法民一初字第1103号案中，在起诉状里他们是作为共同原告一起起诉的，东江河公司与鸿达公司、黄小波的关系在起诉书里已有明确陈述。东江河公司与展能公司签订的土地转让协议是以为我方办理国有土地使用权证为目的，应该是补充的文件，不是当时真实的文件。本案合同无效，是因为鸿达公司、黄小波根本没有能力履行办理土地使用权给我们，3万多平方米的土地使用权是无法给我们的，其中2万多平方米的土地使用权不是他们的，也不是我们的。1万多平方米的土地使用权，对方也是无法做到给我们。合同形式上是有效，但是东江河公司、黄小波没有履行其职责，应该把钱还给我方。我方除了买地款项500多万，还投入700多万进行建设，现在我方已没有能力偿还二建公司的债务，只能以我方现在实际控制的土地进行实体处理后把款项200多万支付给二建公司。东江河公司的住所地也是在博罗县罗阳镇鸿达公司，建楼是在其自己土地上，却一直没有提出意见，到现在反而才提出来。如果说黄小波与东江河公司没有关系，但是黄小波却把东江河公司的土地使用权转让给我们，证明是典型的诈骗。
被执行人展能公司未向本院提供证据，但庭审中表示认可（2012）惠博法民一初字第1103号案中质证时没有异议的证据。
本院依职权调取了下列证据：办理《建设用地规划许可证》申请表二份、《建设用地规划许可证》二份、东江河公司与展能公司签订的《土地转让协议》二份。
经审查查明，二建公司与展能公司建设工程合同纠纷一案，本院作出（2011）惠博法民一初字第1552号民事判决，判令展能公司在判决发生法律效力之日起十日内支付人民币2264648.03元及利息（2011年9月20日至本院确定还款日止，以本金人民币2264648.03元，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）给二建公司。因展能公司没有依法履行生效判决，二建公司向本案申请强制执行。本院立案执行后，向展能公司依法送达了执行通知书，限期责令展能公司支付2995225.03元及利息（另计）给二建公司，并承担迟延履行期间的债务利息（或迟延履行金）及承担本案执行费32352元。逾期，展能公司仍未按通知书的要求履行义务。2014年5月6日，本院以（2014）惠博法执字第405-1号执行裁定，查封了展能公司在博罗县罗阳镇鸿达（国际）工业区内兴建的价值300万元地上建筑物（建设用地规划许可证分别为博规地字第4XXXXXXXX9-0XX1号、第4XXXXXXXX9-0XX2号）及相应土地使用权（权属登记人为博罗县东江河实业有限公司，地号0XXXXXX4、0XXXXXXXXX7）。案外人东江河公司不服，向本院提起执行异议，请求解除对上述财产的查封。
另查明，鸿达公司与鸿业电脑绣花厂（系个体工商户，经营者为温梅春）在2007年11月4日签订了《土地使用权合同》，合同约定鸿达公司将位于广惠高速公司博罗县罗阳站出口正北面的荔枝园（土名）土坡地及水田，具体位置为鸿达（国际）工业制造城的A1地块，出让给鸿业电脑绣花厂，面积为35077.9平方米，土地出让总价款为8348540.20元。鸿达公司与鸿业电脑绣花厂在2008年7月9日签订了《委托转让及调换土地使用权协议书》，协议约定由鸿业电脑绣花厂委托鸿达公司将2007年11月4日双方签订的《土地使用权合同》中所涉土地使用权转让给第三方，双方约定了转让所得款项的分配方式，同时鸿达公司同意从鸿达（国际）工业制造城G2地块中划出12540.3平方米土地给鸿业电脑绣花厂，双方互不补偿费用及差额。在上述合同及协议书中均没有出现过展能公司和东江河公司。2008年4月18日，鸿达公司的法定代表人黄小波签名确认的《承诺书》内容为：本公司位于惠州市博罗县罗阳镇鸿达（国际）科技工业城内两块工业用地地块，面积约共壹万贰仟贰佰平方米产权承诺在2009年6月30日前办理过户到展能公司名下。如在限期内不能办理过户的，展能公司对该地块所投入的资金和办理建筑工程手续所产生的费用，东江河公司在壹个月内（由鸿达公司承担联带经济赔偿责任）归还给展能公司，与建筑公司签订建筑工程合同不能履行涉及经济赔偿由东江河公司承担（由鸿达公司承担联带经济赔偿责任）。《承诺书》的右下角承诺人为东江河公司，承担联带经济赔偿责任公司为鸿达公司，但《承诺书》上只有黄小波的签名，鸿达公司及东江河公司均没有盖章。2008年11月28日东江河公司与展能公司签订了二份《土地转让协议》，协议约定东江河公司将其名下博府国用（2XX8）第0XXXX3号、（2XX8）第0XXXX1号土地使用权出让给展能公司，并约定了出让价款及支付方式，其中博府国用（2XX8）第0XXXX3号土地使用权的出让总价款为171600元，分二期支付，首期于本合同签订后七日内支付85800元，余款85800元在土地使用权证办好三天内支付；（2XX8）第0XXXX1号土地使用权的出让总价款为854100元，分二期支付，首期于本合同签订后七日内支付427050元，余款427050元在土地使用权证办好三天内支付。协议签订后，展能公司没有向东江河公司支付任何转让价款。后期开工建设过程中，展能公司只办理了建设用地规划许可证，没有办理建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等证件。
再查明，（2012）惠博法民一初字第1103号案，即鸿达公司、东江河公司诉温梅春、展能公司，温梅春、展能公司提出反诉的建设用地使用权合同纠纷一案，现还在二审中。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结”及第十九条“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”的规定，展能公司与东江河公司虽签订有《土地转让协议》，但协议约定转让的博府国用（2XX8）第0XXXX3号及博府国用（2XX8）第0XXXX1号土地使用权，至今仍登记在东江河公司名下，那么根据上述规定只有在三种情况下才可以查封案外人东江河公司名下的土地使用权：1、东江河公司已书面确认上述土地使用权属于展能公司所有；2、展能公司已按《土地转让协议》约定的方式支付全部价款给东江河公司并实际占有该土地使用权；3、展能公司已按《土地转让协议》约定的方式支付部分价款给东江河公司并实际占有该土地使用权，但二建公司已向东江河公司支付剩余价款或者东江河公司同意剩余价款从该土地使用权变价款中优先支付。本案中，东江河公司没有书面确认上述土地使用权属于展能公司所有，展能公司也没有支付任何价款给东江河公司，（2014）惠博法执字第405－1号执行裁定查封上述土地，不符合上述三种可以查封的情况，应予以中止执行。关于上述土地上的建筑物的查封问题，建筑物虽尚未进行权属登记，但根据本院（2011）惠博法民一初字第1552号民事判决中查明的事实及建设用地规划许可证等证据，可以认定展能公司为实际占有人，裁定查封上述土地上的建筑物，符合法律规定，对案外人的该项异议请求，本院不予支持。至于本案当事人提出的相关合同、协议等的效力问题，涉案土地使用权的权属问题，鸿业电脑绣花厂支付给鸿达公司的款项是否能视为上述被查封土地的转让款等问题，不属于本异议审查范围。相关当事人如协
商不成，可通过其他法律途径解决。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
一、中止对案外人博罗县东江河实业有限公司名下证号为博府国用（2XX8）第0XXXX3号（地号：0XXXXXX7）及博府国用（2XX8）第0XXXX1号（地号：0XXXXXXX4）国有土地使用权的执行。
二、驳回案外人博罗县东江河实业有限公司的其他异议请求。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
申请执行人自本裁定书送达之日起十五日内未提起诉讼的，本院将裁定解除已经采取的执行措施。
本裁定送达后立即生效。
审判长 钟云峰
审判员 陈国新
审判员 陈龚东
二〇一四年六月十三日
书记员 刘彩云
附法律条文：
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第二条人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。
未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。
对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。
第十九条被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第三十三条人民法院依照民事诉讼法第二百零四条规定裁定对异议标的中止执行后，申请执行人自裁定送达之日起十五日内未提起诉讼的，人民法院应当裁定解除已经采取的执行措施。