福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第733号
上诉人（原审原告）尤良左，男，1973年1月31日出生，汉族，住福建省宁德市东侨经济开发区。
上诉人（原审原告）卢晓东，男，1974年3月3日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。
尤良左、卢晓东共同委托代理人王加候，上海宇钧律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈宣羽，女，1977年6月11日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。
被上诉人（原审被告）林智连，男，1979年9月3日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。
被上诉人（原审被告）黄忠海，男，1977年5月6日出生，汉族，住福建省光泽县。
陈宣羽、林智连、黄忠海共同委托代理人关淼，福建晨信律师事务所律师。
上诉人尤良左、卢晓东因与被上诉人陈宣羽、林智连、黄忠海房屋租赁合同纠纷一案，不服宁德市蕉城区人民法院（2014）蕉民初字第4157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月17日公开开庭审理了本案。上诉人尤良左及两上诉人的委托代理人王加侯，三被上诉人陈宣羽、林智连、黄忠海的委托代理人关淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年11月3日，原审原告尤良左、卢晓东向原审法院提起本案诉讼，请求判决：确认被告陈宣羽、林智连、黄忠海于2014年10月13日制作并向原告寄送的《关于解除租赁合同的通知书》无效。
原审判决认定：2011年2月14日，被告将其向原告购置的位于宁德市商贸街6号（东侨花苑）7幢6号店面及2-A、3-A房产出租给原告使用，租赁期限为2011年3月15日至2018年3月15日，双方签订《房地产租赁合同》。2013年7月22日，三被告以原告租金支付违约为由，向法院起诉要求解除该房屋租赁合同，经审理，被告的诉讼请求被宁德市中级人民法院二审判决驳回。2014年10月13日，被告制作一份《关于解除租赁合同的通知书》邮寄给原告，以原告对租赁场所进行改装和增扩，未征得被告同意为由，通知解除诉争《房地产租赁合同》。
原审判决还认定：本案争议焦点是2014年10月13日《关于解除租赁合同的通知书》是否有效问题。原审判决认为：被告提供的照片虽然未注明拍摄时间和拍摄人，证据形式上存在瑕疵，但照片内容可以证实拍摄对象为本案诉争的租赁房屋，该租赁物被原告用于经营足浴城以及原告对租赁房屋内部进行装修的事实；被告提供的《责令停止违法行为通知书》、《关于限期拆除违法建设的通知》等宁德市城市管理行政执法局材料，原告对其真实性没有异议，可以证实原告确实在承租的东侨花苑7号楼顶层进行违章搭盖的事实。原告对被告出示的证据虽有异议，但未能提供相反证据予以反驳，故被告提供的上述证据可以作为认定本案事实的依据。为此，原告装修和违章搭盖的行为可认定为在未征得被告同意擅自对租赁物进行“改装或增扩设备”，根据《房地产租赁合同》第四条第1项约定即“乙方（原告）如需对房地产进行改装或增扩设备时，应征得甲方（被告）同意”，原告行为属于未履行合同约定，被告据此依合同第五条第1项约定即“任何一方未履行本合同约定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任一方承担”，以2014年10月13日《关于解除租赁合同的通知书》要求与对方解除租赁合同，符合双方签订的《房地产租赁合同》约定，具有法律效力。
原审判决认为：原、被告于2011年2月14日签订的《房地产租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，该合同合法、有效，原、被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。现原告擅自对租赁物进行改造和违章搭盖，被告以原告行为违背双方约定，依约要求解除租赁合同有事实根据，因此，被告于2014年10月13日制作并向原告寄送的《关于解除租赁合同的通知书》具有法律效力；原告诉求，依据不足，不予支持。
原审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：
驳回原告尤良左、卢晓东请求确认被告陈宣羽、林智连、黄忠海于2014年10月13日制作并向原告寄送的《关于解除租赁合同的通知书》无效的诉讼请求。
宣判后，尤良左、卢晓东不服，向本院提出上诉。
尤良左、卢晓东上诉称：
一、一审判决认定上诉人构成违约的事实不充分，未审查上诉人的违约情形和程度：1、上诉人2014年6-7月进行内部装修时被上诉人已经知道，但被上诉人未在合理期限内提出异议，应当视为被上诉人同意上诉人装修；2、被上诉人通知书中主张上诉人破坏结构性装修、违章搭盖带来严重安全隐患等没有事实依据；3、上诉人的装修是正当经营行为，对被上诉人实现租赁合同的目的未造成任何影响，即使因疏忽未告知也只属轻微违约，不构成根本违约。
二、一审法院未审查被上诉人提前解除租赁合同背后的恶意动机。
三、一审判决未考虑提前解除租赁合同给双方之间造成利益关系的严重失衡和产生不良的社会效果。
综上，请求撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人陈宣羽、林智连、黄忠海答辩称：
一、上诉人擅自对租赁物进行改造和违章搭盖，答辩人以上诉人的行为违背双方约定，依约要求解除租赁合同有事实根据，因此《关于解除租赁合同的通知书》具有法律效力：1、上诉人认为答辩人未提出异议视为同意的理由不能成立：上诉人的数次装修行为事先均未告知答辩人，答辩人是在上诉人装修过程当中才知道，并有向上诉人提出交涉；2、答辩人通知书中主张上诉人破坏装修、没有安全规范施工、违章搭盖带来火灾隐患的事实依据充足；3、上诉人擅自改装或增扩的行为构成违约，至于违约是轻微还是根本性已不重要，关键在于该违约已达到双方约定的提前解除合同的条件。
二、答辩人《关于解除租赁合同的通知书》系依合同约定而行，不存在恶意。
三、上诉人关于解除合同造成利益失衡和不良的社会后果是危言耸听，上诉人违约，就应承担合同约定的违约后果。
综上，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明：双方当事人对一审判决认定的事实均未提出上诉，本院予以确认。其中宁德市城市管理行政执法局2014年12月19日第201430216号《责令停止违法行为通知书》上加盖有公章，形式真实性可予认定，其上载明：“你户于2014年11月在宁德市东侨花苑7#楼楼顶违反《建设工程规划许可证》的相关规定，擅自占用公摊进行简易搭盖”，故原审关于上诉人在诉争承租场所违章搭盖的事实可予认定。
本案争议焦点为被上诉人是否有权解除合同。对此本院认为：
诉争合同第四.1条明确约定：“乙方（上诉人）如需对房地产进行改装或增扩设备时，应征得甲方（被上诉人）同意”。上诉人进行包括违章搭盖在内的装修行为显然属该条约定的“改装或增扩设备”范围，上诉人认为其行为并非改装，该主张与合同含义不符，本院不予支持。本案上诉人的装修行为未获得被上诉人的明示同意，对此事实双方并无异议。上诉人认为，被上诉人在已知装修的情况下未在合理期限内提出异议应视为同意，上诉人该观点没有任何法律依据，本院不予支持。故应认定上诉人已违反了该条约定。而根据诉争合同第五.1条“任何一方未履行本合同约定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除合同”的约定，本案被上诉人有权依该合同条款单方行使约定解除权。
由于本案被上诉人行使的是《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”所规定的约定解除权，并非第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”所规定的根本违约法定解除权，故本案不涉及是否根本违约问题。上诉人关于不构成根本违约的上诉理由，与本案情形不符，本院不予支持。
合同能否解除应判断其是否符合合同约定与法律规定，至于解除合同的动机并非法律规定应考虑的因素，上诉人以此为由提出上诉没有法律依据，本院不予支持。对上诉人所提供的有关证明被上诉人动机的证据材料无需再行分析。
上诉人关于利益严重失衡的上诉理由，实质是认为合同解除将造成其重大损失。但合同应得到双方的严格履行，违反合同构成违约则应承担违约责任，这是合同法诚信原则的具体体现与要求。违约责任的承担，包括合同被非违约方单方解除，当然会造成违约方的损失，但这属于法律对不诚信者的制裁，并无任何不当。违约方以违约责任可能造成其损失为由要求不承担违约责任，该理由显然不能成立。故对上诉人此项理由，本院同样不予支持。
综上所述，本院认为，被上诉人有权依合同约定解除合同，故其通知解除合同行为有效。上诉人认为该解除行为无效的上诉理由不符合法律规定，本院不予支持，上诉人的上诉应予驳回。原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由上诉人尤良左、卢晓东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余梓安
代理审判员 易丽容
代理审判员 吴惠玲
二〇一五年七月十七日
书 记 员 叶婷婷
附主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。