广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清中法民二终字第401号
上诉人（原审原告）：英德市好家园物业服务有限公司。
法定代表人：黄玉雄，经理。
委托代理人：黄卫国、方思华，均为广东明典律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：英德市总工会。
法定代表人：何可造，主席。
委托代理人：刘永坤，广东德众律师事务所律师。
上诉人英德市好家园物业服务有限公司因与被上诉人英德市总工会物业服务合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2011）清英法民二初字第410-1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明：英德市总工会是英德市英城和平中路天力时代广场F2区、第三层全部房屋的所有权人（房地产权证：粤房地证字第C59535**；占有房屋份额F2区全部，房屋用途：商住；其中套内建筑面积1429.51平方米；粤房地证字第C5953569；占有房屋份额第三层全部，房屋用途商住；其中套内建筑面积6130.85平方米）。2007年3月30日，英德市好家园物业服务有限公司作为乙方与英德市天力时代广场的开发商英德市天力城房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同——《天力时代广场物业管理委托合同》，委托英德市好家园物业服务有限公司对天力时代广场建筑面积51000平方米实行物业管理，其中第三十四条规定：本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米／元；空置房屋的管理服务费由乙方按建筑面积每月每平方米／元、商铺／元向甲方（业主）收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金……2008年3月15日，英德市好家园物业服务有限公司与英德市天力城房地产开发有限公司就上述《天力时代广场物业管理委托合同》签订《补充协议书》，主要约定：缴交物业服务费的起始时间为以发出的入伙通知时间为准；收取物业管理费的标准为：住宅单元每月每平方米建筑面积0.60元；商铺每月每平方米建筑面积5.00元；甲方出租物业的，物业管理服务费用及其它费用的交纳甲方负有连带责任……上述协议签订后，英德市好家园物业服务有限公司正式为英德市总工会以及英德市天力时代广场的其他业主提供物业管理服务，并自2008年5月开始向英德市天力时代广场的业主及租户收取物业服务费用。英德市总工会所有的位于天力时代广场F2区的房屋在2009年1月1日以前由英德市总工会租赁他人经营网络娱乐城；第三层全部房屋在2010年6月15日前租给倪楚民经营惠福连锁超市，涉案房屋相关时间段的物业服务费已经由租赁方缴交给英德市好家园物业服务有限公司。以后，上述F2区房屋、第三层房屋全部空置。涉案房屋空置后，英德市总工会一直没有交纳空置房屋物业服务费。英德市好家园物业服务有限公司多次向英德市总工会催款未果，遂向法院提起诉讼，请求依法判令英德市总工会立即支付所欠物业服务费673208.23元，并自逾期之日起至还清所欠的物业服务费之日止，所欠物业服务费按每日万分之五计付滞纳金给英德市好家园物业服务有限公司（暂计至2011年8月22日的滞纳金约为：168302.21元，两项合计841510.44元），一切诉讼费用由英德市总工会承担。庭审中，英德市总工会认为，英德市总工会主体不适格，请求法院驳回英德市好家园物业服务有限公司的起诉；英德市总工会与英德市好家园物业服务有限公司不存在委托服务合同关系，英德市好家园物业服务有限公司要求英德市总工会支付物业管理费及滞纳金共841510.44元的主张没有任何事实和法律依据，请求依法驳回英德市好家园物业服务有限公司的诉讼请求。重审期间，英德市总工会同意涉案空置房屋按房地产权证面积计算空置物业服务费，并参照住宅的收费标准：2010年5月以前按0.6元／㎡、2010年5月以后按0.8元／㎡缴纳。
另查明，英德市好家园物业服务有限公司具有企业法人营业执照（注册号441881000002153，经营范围；物业管理商品房销售，房地产中介服务）和物业企业资质证书（证书编号：018067号，资质等级叁级）；2008年6月24日，英德市总工会及英德市天力城房地产有限公司向天力时代广场业主及相关租户发出通知，告知物业管理费从2008年5月1日起计收；2011年7月15日，清远市顺诚拍卖有限公司在英德市迎宾馆二楼会议室举行拍卖会，英德市总工会所有的涉案房屋被英德市新力实业投资有限公司竞价成交，并办理所有权转移手续。
原审法院认为：英德市好家园物业服务有限公司与英德市城天力房地产有限公司签订的《天力时代广场物业管理委托合同》和《补充协议书》，委托英德市好家园物业服务有限公司对天力时代广场建筑面积51000平方米全部物业进行管理。英德市好家园物业服务有限公司、英德市总工会之间没有签订任何物业服务合同。英德市总工会作为涉案房屋的所有人，既不是上述合同的当事人，也没有对建设单位制定的业主临时管理规约明示或书面承诺予以遵守，所以涉案合同对英德市总工会没有约束力。英德市好家园物业服务有限公司、英德市总工会之间虽然没有签订任何物业服务合同，但是英德市好家园物业服务有限公司客观上已经对英德市总工会涉案房屋所在的天力时代广场小区提供了保安、保洁等物业管理服务，根据“物业服务企业与业主委员会或业主虽未签订书面物业服务合同，但业主事实上已接受物业服务，物业服务企业请求支付相应的物业费的，应予支持，双方没有约定物业费的支付标准和支付方式的，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，并参照当地政府部门制定的指导价计算物业费。”的规定，英德市总工会位于英德市天力时代广场F2区的空置房屋从2009年1月1日起至2011年8月底止，按1429.51㎡的面积缴纳空置房屋物业服务费；英德市总工会位于英德市天力时代广场第三层的空置房屋从2010年6月15日起至2011年8月底止，按6130.85㎡的面积缴纳空置房屋物业服务费；关于以何种标准计算物业服务费的问题。涉案房屋在计费时间段一直空置，没有从事任何商业活动，英德市好家园物业服务有限公司为此提供的服务项目与服务工作量与正常营业的商业用房相比明显减少，并且涉案房屋习惯称“商铺”，但从产权证载明的“商住”房屋类型来看，以上房屋只有处于实际使用状态才能确定其属于住宅用房还是商业用房，在空置状态下无法确定其使用性质，并且涉案空置房屋的物业费没有政府指导价，根据公平原则，结合英德市总工会重审时提出的书面意见，英德市总工会应参照住宅的收费标准缴纳物业服务费，具体计算公式为：F2区空置房屋1429.51㎡×0.6元/㎡（2010年5月前住宅收费标准）×17个月=14581元；1429.51㎡×0.8元/㎡（2010年5月后住宅收费标准）×15个月=17154.12元；小计：31735元。第三层空置房屋6130.85㎡×0.8元/㎡×14.5个月=71117.86元；两项合计，英德市总工会一共欠英德市好家园物业服务有限公司空置房屋物业服务费102852.98元。对于如何计算滞纳金的问题，由于双方没有合同约定，只能从英德市好家园物业服务有限公司主张权利之日起即2011年8月24日起至清偿欠费之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。对英德市好家园物业服务有限公司超出法律保护之诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《物业管理条例》第七条第（五）款的规定于2014年5月5日作出（2011）清英法民二初字第410-1号民事判决如下：一、英德市总工会欠英德市好家园物业服务有限公司物业服务费102852.98元和滞纳金（滞纳金从2011年8月24日起至付清欠费之日止按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算），限英德市总工会在判决生效之日起十日内付清。二、驳回英德市好家园物业服务有限公司的其它诉讼请求。案件诉讼费12215.10元,由英德市好家园物业服务有限公司负担9858.10元，英德市总工会负担2357元。
宣判后，上诉人英德市好家园物业服务有限公司不服原审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销原审判决第一、二项；2、支持上诉人一审诉求；3、被上诉人承担一、二审诉讼费。主要事实和理由是：一、本案上诉人提供服务的住宅及商铺属于规模较小，且《物业管理委托合同》已报当地房产主管部门盖章，依法是可以采用协议方式选聘物业服务企业，且一直以来，房地产主管部门并没有指出上诉人违法及合同无效，因此应认定合同有效。且法律规定的是住宅的物业服务需要经过审批，上诉人管理的部分除了住宅还有商铺，故即便合同无效也仅是住宅部分无效，非住宅部分是有效的。非住宅是按照市场规则自主约定的，行政不能干预，而且上诉人管理的物业最后验收的面积没有超过5万平方米（实际为48205.3平方米），无须通过招投标。二、天力时代广场是由被上诉人统一招租经营的，房屋是商铺性质，原审法院认为商铺空置就无法确认是商铺用房认定事实错误，另外，根据物业管理条例有关规定：“已经交付使用的房屋等物业，业主应当全额交纳物业管理费，不得以未入住或未装修等理由拒交物业管理费”，空置商铺并未改变使用性质，原审判令按住房性质交纳物业费认定事实错误，应予纠正。三、滞纳金是被上诉人没有及时交纳时开始计算的，原审法院认定应按起诉之日起算错误。综上，请二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人英德市天力城房地产开发有限公司答辩称：一、1、答辩人不是《天力时代广场物业管理委托合同》和《补充协议书》的当事人，根据合同相对性原则，上述合同对答辩人没有约束力。2、答辩人通过拍卖方式取得涉案物业时，拍卖方及建设单位均未将临时管理规约向答辩人明示，并予以说明，答辩人也未作出遵守上述合同或临时管理规约的书面承诺，所以上述合同对答辩人没有约束力。3、被答辩人没有要求答辩人签订《天力时代广场前期物业服务协议》，也没有要求答辩人交纳空置商铺的物业服务费。4、本案中，被答辩人诉请的空置商品物业服务费，应实行市场调节价，而实行市场调节价必须经双方协商并签订合同，被答辩人没有与答辩人协商，强迫答辩人接受其确定的收费标准，显然有违公平合理原则。二、上诉人进驻时代广场时大部分物业处于销售阶段，其中一至四层的商铺均空置，上诉人对空置商铺没有提供卫生、保安巡逻、设施维护、收取综合费用等实质性物业服务，只对小区公共部分提供了物业服务，答辩人的空置商品享受的待遇与住宅没有实质性的区别，按照等价有偿的合同原则，上诉人商铺标准收取物业服务费明显不合理。三、答辩人从未口头或书面委托上诉人进行物业管理，不存在委托之说，被答辩人主张的服务期间，答辩人从未对空置商铺按每平方米5元向被答辩人交纳物业服务费。原审法院认定空置商铺的物业费没有政府指导价，根据公平原则，要求答辩人参照住宅的收费标准缴纳物业服务费正确。至于滞纳金问题，答辩人与上诉人没有签订合同，没有约定支付滞纳金的时间及标准，原审认定事实正确。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：上诉人英德市好家园物业服务有限公司在二审审理过程中提交证据如下：一、《英德市商品房预售申报表》，拟证明上诉人管理物业服务的商铺、住宅总面积不超过5万平方米；二、《英德市市区建设工程规划许可证》及《英德市市区建设工程规划验收合格证》，拟证明内容同上；三、《广东省物业管理企业资质申报表》等，拟证明前期物业管理委托合同经清远市住房和城乡建设局审核同意的事实；四、《英德市“天力时代广场”开发建设拆迁安置补偿合同》，拟证明从开发商申报房产证资料中证实，该物业的三楼并非是住宅的事实。
又查明：英德市总工会在已发生法律效力的（2010）英法民二初字第280号民事调解书中，认可其将时代广场三层商铺租给倪楚民经营连锁超市，同时将物业委托上诉人管理并收取物业管理费。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条的规定，本案二审应围绕上诉人英德市好家园物业服务有限公司上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、英德市总工会是否受《天力时代广场物业管理委托合同》及《补充协议书》约束；二、空置商铺物业管理费应如何计算。
关于英德市总工会是否受《天力时代广场物业管理委托合同》及《补充协议书》约束的问题。根据《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”之规定，作为建设单位的英德市天力城房地产开发有限公司在天力时代广场业主、业主大会选聘物业服务企业之前，可选聘物业管理企业对物业进行前期管理。英德市好家园物业服务有限公司是经有关部门核准成立的具备物业管理服务资质的企业法人。英德市天力城房地产开发有限公司与英德市好家园物业服务有限公司签订的《天力时代广场物业管理委托合同》及《补充协议书》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。因此，英德市好家园物业服务有限公司是天力时代广场的合法物业管理人，具备对天力时代广场进行物业管理的资格。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，英德市总工会虽未直接就案涉商铺与英德市好家园物业服务有限公司签订物业管理服务合同，但其作为天力时代广场F2区全部、第三层全部的业主，理应接受上述《天力时代广场物业管理委托合同》及《补充协议书》的约束，双方之间的物业管理关系成立。另根据英德市总工会诉倪楚民的（2010）英法民二初字第280民事调解书，已确定英德市总工会将时代广场第三层商铺租给倪楚民经营连锁超市，同时将物业委托英德市好家园物业服务有限公司管理并收取物业管理费，可以认定英德市总工会知悉上述合同的存在并依据上述合同缴交了部分物业管理费。被上诉人英德市总工会主张《天力时代广场物业管理委托合同》及《补充协议书》对其没有约束力，理据不充分，本院不予支持。原审法院认为《天力时代广场物业管理委托合同》及《补充协议书》对英德市总工会没有约束力属认定事实不清，本院予以纠正。
关于空置商铺物业管理费应如何计算的问题。《天力时代广场物业管理委托合同》第三十四条物业管理服务费约定：“1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米／元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米／元。……3、空置房屋的管理服务费由乙方按建筑面积每月每平方米／元、商铺／元向甲方（业主）收取……”。即上诉人英德市好家园物业服务有限公司按住宅房屋、非住宅房屋、空置房屋、空置商铺四种物业状态收取物业管理服务费用，但《天力时代广场物业管理委托合同》对四种物业状态的收费标准没有约定。2008年3月15日，英德市好家园物业服务有限公司与英德市天力城房地产开发有限公司就《天力时代广场物业管理委托合同》签订《补充协议书》，其中服务费收取标准约定为：“住宅单元每月每平方米建筑面积0.60元；商铺每月每平方米建筑面积5.00元”，《补充协议书》对空置房屋及空置商铺的物业管理收费标准并没有约定。发生本案诉争后，英德市人民法院函至英德市发展和改革局，英德市发展和改革局复函称英德市区商住小区商铺的物业服务费没有参考价格。
根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（二）项规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行”。在《天力时代广场物业管理委托合同》及《补充协议书》中对空置商铺的价格并未约定，且空置商铺物业费没有政府指导价的情况下，本院将根据公平合理原则确定空置商铺物业费的收费标准。上诉人对涉案物业主要就保洁、安保、设施维护等方面提供物业管理服务，空置商铺没有进行实际经营，其物业管理成本比正常经营的商铺的物业管理成本低，结合《补充协议书》约定的商铺收费标准为每月每平方米建筑面积5.00元，本院确定空置商铺物业管理费按约定商铺物业管理费的一半收取，即空置商铺物业管理费为每月每平方米建筑面积2.5元。在涉案时间段，英德市总工会应缴纳空置房屋物业服务费的具体计算公式为：F2区空置房屋1429.51㎡×2.5元/㎡×32个月=114360.8元；第三层空置房屋6130.85㎡×2.5元/㎡×14.5个月=222243.31元，合共336604.11元，即英德市总工会共欠英德市好家园物业服务有限公司空置房屋物业服务费336604.11元。由于空置商铺属于天力时代广场的商业区域，上诉人对商业区域投入的物业管理成本应当比住宅区域高，因此，原审法院认定空置商铺收费标准参照住宅的收费标准计算实体处理欠妥，本院予以纠正。
至于滞纳金问题，由于双方对原审法院确定的滞纳金计算标准并无异议，对此，本院予以确认。至于滞纳金的起算时间问题，本案因《天力时代广场物业管理委托合同》及《补充协议书》对空置商铺的收费标准约定不明而产生争议，且英德市总工会对此不存在过错，故原审法院从英德市好家园物业服务有限公司主张权利之日起计算滞纳金并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人英德市好家园物业服务有限公司部分上诉理由充分，本院予以支持。其余上诉理由不充分，本院不予支持。原审判决事实认定部分不清，导致实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省英德市人民法院（2011）清英法民二初字第410-1号民事判决第二项。
二、变更广东省英德市人民法院（2011）清英法民二初字第410-1号民事判决第一项为：英德市总工会欠英德市好家园物业服务有限公司空置房屋物业服务费336604.11元和滞纳金（滞纳金从2011年8月24日起至付清欠费之日止按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算），限英德市总工会在本判决生效之日起十日内付清。
一审受理费12215.10元,由英德市好家园物业服务有限公司负担7215.10元，英德市总工会负担5000元。二审受理费12215.10元,由英德市好家园物业服务有限公司负担7215.10元，英德市总工会负担5000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 巢忠文
代理审判员 禹 莉
代理审判员 郑家驹
二〇一四年九月十五日
书 记 员 冯敏静
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）、（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……
《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》
第三十五条第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外。