湖南省邵阳市大祥区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0503民初131号
原告:朱辉军，男，1970年10月13日出生，汉族，户籍所在地湖南省邵阳市大祥区，现住湖南省邵阳市大祥区。
委托诉讼代理人:文君琳，湖南大行律师事务所律师。
被告：邵阳福森置业有限公司，住所地湖南省邵阳市敏州西路。注册号：430500000008679。
法定代表人：刘一平，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：苏海燕，该公司职员。
第三人：胡卫闽，男，1974年5月8日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区。
原告朱辉军与被告邵阳福森置业有限公司(以下简称福森公司)及第三人胡卫闽房屋拆迁安置合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱辉军及其委托诉讼代理人文君琳，被告福森公司的委托诉讼代理人苏海燕及第三人胡卫闽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告朱辉军向本院提出的诉讼请求：1、请求确认原、被告双方签订的《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》合法有效；2、依法责令被告将邵阳市广电星苑小区1栋14楼********号房屋的不动产权证办至原告名下；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2009年被告福森公司与电视台决定对邵阳市南砂子坡广播局院内旧房屋进行整体改造。2009年3月17日，原告与被告福森公司签订了《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》，约定：原告同意自行联系住处并按时搬迁完毕，工程拆迁建设期间，被告每月给予400元租房补贴，直到正常交付新房钥匙之日为止，并加算3个月装修期；原告的旧房面积为63.04平方米，被告同意以1：1.2的比例置换新房，对超出置换部分的面积，原告同意以1480元／平方米进行购买；工程竣工验收后，被告通知原告，经清算余款，交付新房钥匙；被告应为原告办理“两证”，按照国家规定应由原告承担的相关税费原告必须如期缴付，原告只承担超出原产权面积部分的相关税费，被告办证时间不得超过6个月。协议签订后，原告搬离拆迁房，将邵阳市大祥区文明路28号2栋2单元401号房屋交付给被告拆迁。2014年4月11日，被告向原告发出交房通知，通知原告收房，随后被告出具了《广电星苑拆迁户交房费用表》，被告将广电星苑房号为********号的房屋一套安置给原告，安置房面积为116.07平方米。2014年4月14日原告依约将办证费用13617元交付给被告，但被告至今未给原告办理不动产权证。后经原告调查了解，被告因向第三人胡卫闽贷款，背着原告以商品房买卖的形式将安置给原告的房屋网签在第三人名下，以担保债权的实现，其实质是名为商品房买卖实为借贷，该商品房买卖合同无效。因该网签的存在，尽管被告交付了房屋给原告，但仍妨碍原告对该房屋所有权的全部实现，由此酿成纠纷。
被告福森公司辩称，原告所述事实属实，对原告的诉讼请求无异议。
第三人胡卫闽陈述，原告还需要提供相关资料证明其是拆迁安置户；第三人与被告之间是商品房买卖合同关系，不是借贷关系，双方签订的《商品房购买合同》合法有效；第三人就所购买的房屋在邵阳市不动产登记中心办理了商品房备案，并取得了《商品房合同备案证书》，因此，原告要求被告为其办理讼争房屋的不动产权证无事实和法律依据；第三人购买讼争房屋的行为属于善意取得，根据法律规定第三人依法可以取得讼争房屋的所有权；本案涉及“一房二卖”，被告应当依法承担法律责任，赔偿原告的经济损失。
经审理查明，邵阳广播电视台（原电视台）与被告福森公司决定对邵阳市南砂子坡广播局院内旧房进行整体改造。原告朱辉军系邵阳广播电视台职工，住在邵阳市南砂子坡广播局院内2栋2单元401号。2009年3月17日，原告与被告福森公司签订了《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》，约定：原告自愿自行联系住处并按时搬迁完毕，工程拆迁建设期间，被告福森公司每月给予400元租房补贴，直至正常交付新房钥匙之日止，并加算3个月的装修期；原告旧房面积为63.04平方米，被告福森公司同意以1：1.2的比例置换新房，对超出置换部分的面积按每平方米1480元的价格购买，若一次性付款95%则享受应补款项总额的2%的优惠；工程竣工验收后，被告福森公司即通知原告，结清余款，交付新房钥匙，随即被告办理“两证”，按照国家规定，应由原告承担的相关税费原告必须如期缴付，原告只承担超出原产权面积部分的相关税费，被告办证时间不得超过6个月，因原告延期交纳有关税费的期限不包括在此期间内；建设期限从本栋全部住户搬迁完毕之次日起计算，工程建设期为20个月，每延期1个月，由被告福森公司支付原告租房补贴，并处以总房款3%的违约金，以后每延期1个月加千分之一的违约金。合同签订后，原告按约将原房屋的所有权证交给被告，并搬离住房。原告原住房的同栋最后一户也于2009年8月7日搬迁完毕。此后，被告经审批，办理了邵市国用（2010）第D048号土地使用权证、建规（建）字第2011-54号建设工程规划许可证、邵开管预售证字（2011）第27号预售许可证等权证，对邵阳市南砂子坡广播局院内的旧房进行拆迁。因被告福森公司未能按期交付安置房屋，原告向本院提起诉讼，本院作出（2013）大民初字第70号民事判决，被告福森公司不服上诉于邵阳市中级人民法院，该院于2014年2月25日作出（2013）邵中民三终字第71号民事判决，依据该生效判决，被告福森公司应在“广电星苑”花园小区工程竣工验收符合交房条件时，立即交付该小区1栋**楼西头117.81平方米的房屋给原告，并支付原告违约金68000元。2014年4月11日，被告向原告发出《交房通知书》，2014年4月14日，被告向原告出具了《业主资料对接单》和《广电星苑拆迁户交房费用表》，并将“广电星苑”小区1#楼14层房号为*******的房屋（产权面积为116.07平方米）交付给原告。原告向被告福森公司交纳了房屋办证费13617元、煤气开通费2500元、自来水开通费2600元，向邵阳市昌洪物业管理有限公司广电星苑管理处交纳物业管理费1671元、二次供水加压电费300元、总计20688元。被告向原告交付房屋后，但一直未为原告办理房屋产权证书。
2014年9月12日，第三人胡卫闽向被告付款2000000元，向被告购买包括本案讼争房屋在内的共计8套房屋，并分别签订了《商品房买卖合同》。当日，即就广电星苑1#楼1单元*******号房屋（商品房产籍号：13254500-047-0091-*******）办理了《商品房合同备案证书》。
因被告未按约为拆迁户办理安置房的不动产权证，且安置的房屋在产权部门已网签备案在他人名下。2016年11月7日，在邵阳广播电视台的主持下，被告代表人肖木乔与拆迁户代表就此形成《关于解决广电星苑拆迁户遗留问题的会议纪要》，该纪要载明：福森公司擅自在产权处房屋登记上改变拆迁户户名，改作他人名下的行为是错误的，严重损害了广大拆迁户的合法权益，必须尽快坚决改正过来；限定福森公司在3个月内把产权处网上登记户名改正过来，恢复各拆迁户房屋登记姓名。因被告仍未履行承诺，故此成讼。
以上事实，有拆迁合同、收条、证明、交房通知、交房费用表、业主资料对接单、起诉意见书、询问笔录、会议纪要、商品房买卖合同、收据、商品房合同备案证及当事人陈述等证据在卷予以佐证，足以认定。
本院认为，本案系房屋拆迁安置合同纠纷。被告办理相关审批手续，对邵阳市南砂子坡广播局院内的旧房进行整体改造，符合法定拆迁条件；原告将原住房交被告拆迁，双方签订了《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》，以房屋产权调换的方式进行拆迁补偿安置。该拆迁合同虽未对安置房的具体位置进行约定，但结合《业主资料对接单》和《广电星苑拆迁户交房费用表》等协议，能明确确定原告安置房的具体位置、安置面积、价款等合同内容，该内容系双方真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。
原告于2014年4月14日收到被告交付的安置房后，又依约缴纳了办理房屋产权证书的相关费用，但被告未能依约为原告履行办证义务，系违约，应承担违约的民事责任。虽然，2014年9月12日被告与第三人签订了《商品房买卖合同》，将原告的安置房出售给第三人，并办理了《商品房合同备案证书》，但依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款规定“商品房预售应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”可见，登记备案是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为。这从《商品房合同备案证书》中载明的“当事人凭购房发票和本备案证书申请办理商品房预告登记，并预缴相关办证费用，领取《商品房预告登记证书》”，可知商品房合同备案并非预告登记或不动产登记。根据不动产权属确定实行登记的法定原则，由于第三人对此安置房没有办理不动产权证，商品房合同备案不产生物权效力，第三人与被告只是依商品房买卖合同产生债权债务关系。且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”，本案中，原告作为被拆迁人对取得安置房具有优先权，且原、被告间在2014年4月14日已完成了安置房屋的交接，被告又擅自将原告的安置房出售给第三人侵害了原告的合法权益，严重违反了拆迁合同的约定，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，故原告请求被告将讼争的安置房的不动产证办理至原告名下有理，本院予以支持。
第三人陈述其已取得《商品房合同备案证书》，属于善意取得，讼争房屋应归其所有。如上所述，商品房合同备案登记并不产生物权变动的效力，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，不动产的善意取得必须办理了不动产权属登记，但本案第三人并未办理不动产权属登记，不构成善意取得，第三人未取得本案讼争房屋的所有权。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：
一、原告朱辉军与被告邵阳福森置业有限公司于2009年3月17日签订《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》系有效合同。
二、被告邵阳福森置业有限公司在判决生效后十日内将邵阳市广电星苑小区1#楼14层*******号房屋（商品房产籍号：13254500-047-0091-*******）的不动产权证办理至原告朱辉军名下。
本案减半收取案件受理费人民币1868元，由被告邵阳福森置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 员 徐韬
二〇一八年三月二十六日
代理书记员 王婷
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。