上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2013）黄浦民四（民）初字第1580号原告徐莹。委托代理人杜跃平，上海杜跃平律师事务所律师。委托代理人杜凤翔，上海杜跃平律师事务所律师。被告上海杯塔餐饮管理有限公司。法定代表人吴宝康。委托代理人周超，上海海耀律师事务所律师。原告徐莹诉被告上海杯塔餐饮管理有限公司（以下简称“杯塔公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐莹及其委托代理人杜跃平、被告杯塔公司的委托代理人周超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐莹诉称，2012年11月5日，原告经被告招商与被告订立承包合同，被告将本市淮海中路XXX号上海广场地下一层b18＋b19（东京街）美食天地区域出租给原告（铺位号B1－12），建筑面积18平方米；原告经营范围为“餐饮”，合同约定被告应于2012年12月10日前交付铺位约定租期为两年（自2012年12月10日至2014年12月9日止，其中2012年12月10日至12月15日为免租设备调试期），合同还约定原告签订合同之日须向被告支付相当于三个月的租金计人民币（以下币种均为人民币）8.4万元，租金及物业管理费押三付三计17.01万元；合同约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违约方应向另一方按三个月租金标准承担违约金，违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分，（1）被告交付的商铺不符合合同约定，致使不能实现租赁目的的，或被告交付的商铺存在缺陷危及原告安全的等。合同成立后，原告按约支付170，100元（其中三个月租金8.4万元、押金8.61万元）。但被告存在违约行为，即没有证照（工商经营执照、食品卫生许可证、消防验收许可证明）而违法经营；（2）被告无法提供商铺及商场以申请公司注册的所有资料，致使原告无法办理相关证照；（3）被告授权无餐饮管理资质的案外人上海续辉餐饮有限公司（以下简称“续辉公司”）对系争场地进行管理，违反行政法规；（4）续辉公司指示原告使用续辉公司提供的发票，违反工商行政法规和发票管理规定；（5）续辉公司私设煤气管道，对承租人造成安全隐患；（6）被告未办理系争场地的相关证照，影响了原告开业和合法经营，由于被告的原因在延期半年后于2013年6月23日开业，但适时被告仍未取得相关准予经营的证照。被告交付的商铺不符合合同约定，致使原告不能实现租赁目的，故原告诉讼要求1、确认2012年11月5日双方签订的承包合同于2013年9月10日解除；2、被告支付原告违约金8.4万元；3、被告返还原告保证金8.61万元；4、被告支付原告实际损失与违约金的差额189，964.50元。被告杯塔公司辩称，被告于2013年9月12日收到原告解除函，被告确认合同于此日已经解除，但属于原告单方面非法解除，理由有三，1、被告提供原告合法经营条件，原告已经入场正式营业，即便现在仍有不少租户在营业；2、原告所称危及安全没有任何依据；3、办证问题，根据合同约定并无时间限制，并非被告合同义务，且被告已经在积极履行，办证过程没有实际影响原告经营。被告不同意原告第2至第4条诉请。经审理查明，2012年9月5日，被告杯塔公司与案外人上海永菱房产发展有限公司（以下简称“永菱房产”）签订《上海无限度广场商场租赁合同》，由被告向永菱房产承租无限度广场（本市准海中路XXX号）B18-B20室，期限为6年（自2012年9月15日至2018年9月14日止），用途为餐饮等。2012年11月5日，原告（乙方）与被告杯塔公司（甲）签订《承包合同》，该合同第一条缔约资格及能力约定“此条款在前期合同签署前，乙方代表人先以个人代表其公司来签署此合同，等到甲方提供店铺及商场可以申请公司注册的所有相关资料来申请新公司营业执照，以上所提的重要文件等方可提供给甲方作为参考及备案”；第二条出租商铺基本情况“甲方同意将位于上海市准海中路XXX号上海广场地下一楼b18＋b19（东京街）美食天地区域出租给乙方（铺位号B1－12），建筑面积18平方米”；第三条租赁用途“经营范围为餐饮”；第四条交付约定“甲方于2012年12月10日前向乙方交付该商铺，……双方签署《商铺交接确认单》，……若甲方在交付日未能向乙方交付该商铺的，乙方在此同意给予甲方10个工作日的宽限期，……免租期及相关费用计算日期均相应顺延至商铺实际交付之日起算。若甲方在交付日之后的第11个工作日仍未能将该商铺交付给乙方，则乙方有权以书面形式通知甲方立刻解除本合同或经双方协商再次选定一个日期为交付日。乙方选择解除本合同的，甲方应在接到乙方书面的解除通知之日起七日内将乙方已支付的租赁保证金全额无息退还给乙方，乙方有权要求甲方赔偿一切损失”；第五租赁期限和免租期约定租赁期限为两年，自2012年12月10日至2014年12月9日止，其中2012年12月10日至2012年12月15日为免租设备调试期（拟开业日期为2012年12月15日），乙方应于2012年12月15日之前开业；第六条租金、物业管理费、租赁保证金及支付方式约定第一年月租金（包含物业管理费）为2.8万元等，先付后用，第一期租金乙方须于签订本合同五个工作日内支付；签订本合同之日须支付相当于三个月租金计8.4万元的租赁保证金及押金（押三付三）计17.01万元；乙方应确保本合同终止或提前终止后三十日内注销注册在该商铺上的一切相关证照（如营业执照、税务登记证、卫生许可证等）或变更证照的注册地址；合同终止或提前解除后，甲方应在乙方将商铺归还给甲方并经甲方验收合格，且相关证照变更登记完成后15个工作日内，将保证金一次性无息退还乙方；第七条其它费用，乙方需支付保洁费每月每铺位800元、广告推广费每年3，000元、消防办理费8，000元、装修金6万元；第十五条终止、解除本合同的条件约定“有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同；违反合同的一方，应向另一方按相当于3个月的租金承担违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（1）甲方交付的该商铺不符合本合同的约定，致使不能实现合同租赁目的的，或甲方交付的商铺存在缺陷危及乙方安全的”等；第十六条合同终止与延续合同“一方需提前终止合同，需提前二个月向另一方提出书面申请，经另一方书面同意后方可终止合同，在此期间，乙方不得停止营业或拖延、拒绝缴纳各项费用”；第十七条违约责任“租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除合同，提前收回该商铺的，甲方将以头一年内应按月租金的6倍向乙方支付为投资补偿；……乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的三倍向甲方支付违约金”等。合同另对其他事项予以约定。合同成立后，原告按被告出具的付费一览表（租金8.4万元、押金8.61万元、进场费2万元、广告推广费3，000元、消防申报费8，000元、装修补偿金6万元），共向被告支付了26.11万元。2013年6月25日原告进场试营业，发现商铺排水沟积水、瓷砖脱落、交付面积与合同面积不符、商场主要通道经常关闭、食品卫生主管部门通知停止营业等情况，故通知被告要求解释。同年8、9月间，原告以被告在不具备消防、卫生食检、工商、税务资料证照的情况下，强行要求承租人开业，并收取不合理费用等向政府相关部门反映；并同时要求被告提供办理工商营业执照的相关材料。期间，被告将商场授权案外人续辉公司进行运营及市场、财务管理。2013年9月10日，原告向被告及续辉公司寄送《解除合同通知书》，提出合同成立至今，被告未提供商铺、商场可申请公司注册的所有资料，即商场现无照经营，无卫生许可证等，且私接煤气。致使原告无法实现合同目的，且危及原告安全，原告要求解除双方合同。9月12日、13日续辉公司与被告分别收讫该解除函。9月12日，原告撤离商场，但尚有相关物品因被告原因未搬离。审理中，原告提供实际损失清单，包括设备、设施的采购费、员工薪水计98，964.50元，被告对此不予认可。另查，2013年1月22日被告与案外人上海北煤燃气管道安装工程有限公司签订《燃气施工工程合同》，由被告委托燃气公司对本市淮海中路XXX号B层安装室内燃气管道及燃气设备等。燃气设备使用期间，有私接现象，2013年9月3日上海燃气962777燃气热线根据接报，上海燃气客服中心派员检查，反映属实，并向被告发整改建议书；同年12月30日，上海大众燃气有限公司又向被告发送《燃气设施整改告知书》（№XXXXXXX），在其他违章处记载“经查在淮海中路XXX号地下一层有私接私装管道及设备现象属违章，10月份曾发过整改单但没有整改，望速整改”。诉讼中，原告变更诉请，增加要求被告退还租金8.4万元的诉请、撤销要求被告支付原告实际损失与违约金的差额189，964.5元的诉请。再查，诉讼中法庭向以下有关部门调查：1、上海市黄浦区公安消防支队就上海彪骅实业有限公司对本市淮海中路XXX号上海广场裙房地下一层美食广场内装修工程的竣工消防验收申请，于2013年7月10日出具《建设工程消防验收意见书》（沪黄公消验（2013）第0122号），消防验收综合评定为合格。2、上海市工商行政管理局黄浦分局内档所示，续辉公司持业主永菱房产出具并加盖公章的“兹同意上海杯塔餐饮管理有限公司转租位于淮海中路XXX号上海无限度广场商场B18&B19&B20室转租给上海续辉餐饮有限公司”的《转租证明》，续辉公司于2013年9月申领了上海续辉餐饮有限公司黄浦分公司营业执照，营业场所为淮海中路XXX号地下一层B18、B19、B20室，经营范围为大型饭店（不含熟食卤味）。经业主永菱房产确认，《转租证明》上永菱房产公章系伪造，该转租未经业主同意。3、经向上海市食品药品监督管理局黄浦分局了解，本市淮海中路XXX号地下一层，因未取得餐饮服务许可证，2013年8月9日该局根据举报，经查现场摊位对外营业，责令改正，停止营业；2013年10月3日该局因续辉公司设备与设施发生变化未按规定处理，对其作出警告处罚决定。上述事实，有原告提供、出示的《承包合同》、付费凭证、被告授权案外人续辉公司管理的授权委托书、原告向被告发送的通知、函、解除合同通知书和向有关部门寄送情况反映、被告收讫解除合同通知书的邮件查询回执、购买物品凭证、员工薪资明细表；被告提供、出示《燃气施工工程合同》；本院调查的《消防安全检查申报表》、《建设工程消防验收意见书》、上海续辉餐饮有限公司黄浦分公司营业执照、上海彪骅实业有限公司营业执照、永菱房产行政例会记录、上海市食品药品监督管理局黄浦分局处罚决定书。上述证据及当事人陈述，经法庭质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订合同，总旨即双方就乙方承租甲方可依法出租的商铺事宜，特签订本合同。该合同中无承包合同相关内容，不符合承包合同法律特质。故本院确认双方合同名为承包合同实为租赁合同。原、被告间合同系双方真实意思的表示，应认定有效。根据合同第一条约定“乙方代表人先以个人代表其公司来签署此合同，等到甲方提供店铺及商场可以申请公司注册的所有相关资料来申请新公司营业执照，以上所提的重要文件等方可提供给甲方作为参考及备案”，由于被告已将系争场地“转租”给案外人续辉公司，续辉公司在系争场地申请营业执照，故被告已不可能以同一场地申领营业执照。根据法律相关规定，经营餐饮服务业需办理食品卫生经营许可证、工商营业执照等，由于被告未提供相关资料可供原告办理工商营业执照，影响原告正常经营或实现其合同目的，被告已构成违约。不管被告与续辉公司之间是“转租”还是“授权管理”，根据合同相对性原则，原告除与被告有合同关系外，未与续辉公司建立合同关系，即便续辉公司具备系争场地相关证照，也不能替代被告的合同义务。虽被告已委托专业公司对系争场地进行燃气管道施工，但现有证据证明双方合同解除期间，现场仍有私接私装燃气管道及设备现象，所出租的场地存在安全隐患。据此，原告要求解除合同，符合法律规定和合同约定，审理中被告同意解除，本院予以照准。关于合同解除日，原告所提供邮政快递查询记录所示，被告于2013年9月13日收讫解除函，故该日为合同解除日。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告返还已收租金、押金诉请，符合法律规定，本院予以支持。鉴于原告占有使用场地至实际离场近三个月，故对返还租金比例，本院酌情予以判定。由于被告违约行为导致双方合同解除，原告依据合同第15条第2款第1项之约定，要求被告支付违约金8.4万元的诉请，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（一）项、第九十六条第一款、第一百二十五条、第二百一十六条、第二百三十三条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：一、确认原告徐莹与被告上海杯塔餐饮管理有限公司于2012年11月5日签订的《承包合同》于2013年9月13日解除；二、被告上海杯塔餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还已收原告徐莹的租金人民币7.98万元；三、被告上海杯塔餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还已收原告徐莹押金人民币8.61万元；四、被告上海杯塔餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐莹违约金人民币8.4万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6，701元，由被告上海杯塔餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，当事人可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  茅德成代理审判员  张 宁人民陪审员  石志仁二〇一四年四月二十二日书 记 员  周 玲附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。