山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第1274号
上诉人（原审第三人）中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行。
负责人赵波，行长。
委托代理人栾栋，山东岛城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）史贵茂。
委托代理人董延庚。
原审被告青岛吉昌房地产开发有限公司。
法定代表人王泽宣，董事长。
上诉人中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行（以下简称农行城阳支行）因与被上诉人史贵茂、原审被告青岛吉昌房地产开发有限公司（以下简称吉昌房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2013）城民初字第2806号民事判决，于2013年12月19日向本院提起上诉，本院于2014年5月25日受理后，依法组成由代理审判员徐明担任审判长并主审本案、代理审判员安太欣、代理审判员马喆参加评议的合议庭。经阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第188条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年6月13日组织各方当事人进行了证据和事实核对。上诉人农行城阳支行的委托代理人栾栋、被上诉人史贵茂的委托代理人董延庚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
史贵茂在原审中诉称，2012年8月22日，史贵茂、吉昌房地产公司签订了编号为201200105929的商品房出售合同，由史贵茂购买吉昌房地产公司吉昌馨苑小区×号楼×单元×户房屋，合同约定吉昌房地产公司应于2013年12月30日前为史贵茂办理完房产证。现史贵茂已将房款及物业费全部交齐，吉昌房地产公司也交付了房屋，但至今未给史贵茂办理房产证。请求判决吉昌房地产公司协助史贵茂办理涉案房屋房地产权证，诉讼费用由吉昌房地产公司承担。后史贵茂向法院提交申请书，称涉案房屋已办理在建工程抵押，抵押权人为农行城阳支行。请求：1、追加农行城阳支行为第三人；2、农行城阳支行办理涉案房屋解押手续。
吉昌房地产公司未进行答辩也未提交证据。
第三人农行城阳支行述称，史贵茂与吉昌房地产公司之间签订的商品房出售合同，侵犯了第三人的合法权益，因涉案房屋已经设定抵押，双方购房款也未打到指定账户，所以双方的销售行为无效，第三人不同意史贵茂的诉讼请求。第三人没有提供证据。
原审查明，史贵茂（乙方）与吉昌房地产公司（甲方）于2012年8月22日签订商品房出售合同（编号201200105929，主要约定：乙方购买甲方吉昌馨苑×号楼×单元×户，建筑面积为94.46平方米，单价6100元每平方米，总价576206元；甲方在收到乙方全部房价款之日起90天内，甲方向乙方交付该房屋；2012年12月30日前，由甲方向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证；乙方于2012年8月22日与甲方签约，并付房款576206元；该房屋权属情况载明存在在建工程抵押，房屋坐落城阳区正阳路×号×号楼×单元×等，他项权利人为第三人农行城阳支行。史贵茂、吉昌房地产公司均在合同上签章，该合同办理了网签。
另查明，吉昌房地产公司于2012年8月23日给史贵茂出具发票载明收到史贵茂购房款576206元。2012年6月28日，吉昌房地产公司取得涉案房屋的初始登记。史贵茂称吉昌房地产公司于2012年9月7日将涉案房屋交付给史贵茂。2012年9月7日，青岛爱康物业管理有限公司出具收据，载明收到史贵茂（20-3-402）2012年9月-2013年2月物业费316元。2012年12月底，吉昌房地产公司法定代表人王泽宣不知去向，吉昌房地产公司公司停业。
又查明，第三人于2009年12月14日取得青房地建市字第200981532号在建工程抵押证，吉昌房地产公司抵押的在建工程包括涉案房屋，因吉昌房地产公司没有偿还全部借款，第三人至今未将涉案房屋解押。
原审认为，2009年，吉昌房地产公司为贷款将包括涉案房屋在内的在建工程抵押给第三人并办理了抵押登记，该抵押行为应为有效，第三人对涉案房屋享有抵押权，故史贵茂、吉昌房地产公司签订的商品房出售合同的履行受第三人的约束。但第三人并无证据证明吉昌房地产公司不能销售涉案房屋，史贵茂作为涉案房屋的买受人，根据吉昌房地产公司出具的发票，已经履行了支付全部购房款的合同义务，故史贵茂、吉昌房地产公司双方签订的商品房出售合同合法有效。根据相关的法律规定，在不动产问题上发生权利冲突时，权利应当得到保护的顺序依次为：消费者的权益、工程价款、抵押权和其他债权。在史贵茂已交付全部购房款后，且没有证据证明史贵茂存在过错，其享有的合同权利，应依法受到保护。史贵茂要求第三人办理涉案房屋解押手续，理由正当，予以支持。虽然出售合同约定吉昌房地产公司应于2013年12月30日前办理过户手续、申领涉案房屋房地产权证，但因吉昌房地产公司法定代表人不知去向，吉昌房地产公司公司停业，吉昌房地产公司以自己的行为表明已经不能按照出售合同第十九条的约定履行协助过户手续，史贵茂现在要求吉昌房地产公司协助办理涉案房屋房地产权证，符合法律规定，予以支持。原审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、第三人中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行和青岛吉昌房地产开发有限公司于判决生效后三十日内协助史贵茂办理青岛市城阳区正阳路×号吉昌馨苑×号楼×单元×户房屋的抵押登记解除手续；二、在上述判决第一项的抵押登记解除手续办妥后三十日内，青岛吉昌房地产开发有限公司协助史贵茂办理青岛市城阳区正阳路×号吉昌馨苑×号楼×单元×户房屋的所有权登记手续。案件受理费100元，由吉昌房地产公司负担。
上诉人农行城阳支行不服一审判决，上诉称：一、原审认定事实错误。1、被上诉人不能证明已经支付全部房屋价款。被上诉人证明已经支付全部房屋价款的证据是原审被告吉昌房地产公司出具的购房发票，无银行转账、电汇等凭证。只有购房发票，而无支付款项凭证，不能证明付款的事实。原审法院在被上诉人拒绝提供房屋价款支付凭证的情况下，仅凭购房发票即认定被上诉人已经支付全部房屋价款，属于认定事实错误。2、被上诉人不能证明房屋已经交付并实际入住。被上诉人为证明涉案房屋已经交付并实际入住的证据是物业费收据。以上证据不能证明涉案房屋交付和实际入住的法律事实。因为被上诉人没有向法庭提交房地产公司交付房屋凭证，也没有房屋使用手册，更不能证明相关物业公司与吉昌馨苑小区的法律关系。因此，原审法院认定被上诉人房屋已经交付并实际入住，也属于认定事实错误。二、原审法院认定商品房买卖合同有效错误。2012年8月22日，被上诉人与吉昌房地产公司签订商品房买卖合同时，合同附件房屋信息查询表明涉案房屋已经设定抵押，抵押权人为上诉人。根据担保法、物权法的有关规定，抵押物的处置必须征得抵押权人的同意，否则无效。本案所涉房屋的销售，没有征得上诉人的同意，商品房买卖合同无效。三、原审适用法律错误。原审判令上诉人解除涉案房屋抵押，适用法律错误。在房屋认购过程中，被上诉人至少以下三方面错误：第一，明知所涉房产已经设定抵押，在没有取得上诉人同意的情况下，签订商品房买卖合同；第二，没有将购房款交付给上诉人；第三，也没有证据证明已经向开发商交齐购房款；第四、不能证明已实际入住；第五、不能证明所购房屋用途是用于消费。因此，原审法院依据最高人民法院关于建设工程款价款优先受偿权问题的批复，判令上诉人解除涉案房屋抵押，适用法律错误。综上，原审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审：撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，上诉费由被上诉人负担。
被上诉人史贵茂辩称：一、被上诉人与吉昌房地产公司之间合同第4条约定：“吉昌房地产公司收到被上诉人支付的每一笔房款时均应开具发票”，即只要吉昌房地产公司出具了发票就可证明其收到了房款，而被上诉人提交的吉昌房地产公司出具的发票足以证明被上诉人已支付了全部房款，且合同和法律并未规定必须提交银行转账、电汇等凭证才能证明支付了房款。二、被上诉人与吉昌房地产公司之间合同第9条约定，房屋交付的标志为“交钥匙”，而涉案房屋的钥匙已交付给了被上诉人，且被上诉人已对该房屋进行了装修，这充分证明该房屋已交付。三、根据相关的法律规定，在不动产问题上发生权利冲突时，权利应当得到保护的顺序依次为：消费者的权益、工程价款、抵押权和其他权利。因此，虽然该房屋已设定抵押，但不能对抗消费者的权益，故原审认定双方合同有效是正确的。综上，请求驳回上诉，维持原审判决。
经审理查明，二审查明的事实与一审查明一致。
本院认为，被上诉人与吉昌房地产公司签订的购房合同系双方当事人真实自愿的意思表示，内容不违反法律强制性规定，原审认定购房合同合法有效并无不当。合同签订后，被上诉人支付了全部购房款并支付了部分物业费，并为此提交了支付购房款及物业费的相关凭证，被上诉人在购房过程中不存在过错。现吉昌房地产公司的法定代表人不知去向，公司停业，被上诉人作为消费者为维护自身合法权益提起诉讼要求办理过户手续，符合法律规定，应予支持。关于上诉人上诉提出的在建工程抵押权问题，本院认为，根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此，原审法院据此认定被上诉人购得涉案房产的相应权益优先于上诉人的在建工程抵押权符合法律规定。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 明
代理审判员 安太欣
代理审判员 马 喆
二〇一四年九月十八日
书 记 员 王 晶