江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第680号
上诉人（原审原告）杨晓玮。
上诉人（原审原告）章珏。
上诉人（原审原告）杨瑞。
共同委托代理人吕征宇、林飞玉，江苏永宜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）谢明安。
委托代理人王一静、汪浩瀚，江苏法舟律师事务所律师
上诉人杨晓玮、章珏、杨瑞因与被上诉人谢明安房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市南长区人民法院（2014）南民初字第1359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
杨晓玮、章珏、杨瑞原审诉称：杨晓玮、章珏、杨瑞与谢明安于2011年8月2日签订房屋租赁合同，约定杨晓玮、章珏、杨瑞将位于无锡市五爱路124号的房屋出租给谢明安，租赁期限自2011年8月3日起至2023年8月2日止。双方确认租金分段计算，第一年租金6.5万元，第二年租金8.1万元，第三年租金13万元。2012年12月13日，因谢明安违约，杨晓玮、章珏、杨瑞诉至法院要求解除租赁合同，并由谢明安支付计算至2012年12月13日的租金及违约金。一审法院支持了杨晓玮、章珏、杨瑞的诉讼请求，谢明安提出上诉，二审法院于2013年12月18日作出判决驳回上诉，维持原判。在该案一审、二审期间，谢明安仍实际占有该租赁房屋，因此杨晓玮、章珏、杨瑞再次起诉，要求谢明安支付该案起诉之日次日至二审判决生效之日（即2012年12月14日至2013年12月18日）期间的房屋租金共计100273.7元。
谢明安原审辩称：谢明安已及时支付了法院判决所确定的租金及违约金，同时也明确表示通过该履行行为，双方就该租赁争议已处理终结，杨晓玮、章珏、杨瑞也做了同样的表示，故杨晓玮、章珏、杨瑞不应再提起诉讼。此外，杨晓玮、章珏、杨瑞的此次主张没有事实和法律依据，理由如下：谢明安早已将案件所涉房屋的实际使用权交还，且之前明确表示过如不能解决该房屋中所存在的通行等问题，谢明安将不再承租使用房屋，因此，即使租赁房屋在杨晓玮、章珏、杨瑞所述的期间内未产生实际的收益，系杨晓玮、章珏、杨瑞自身的原因所导致，根据法律规定，杨晓玮、章珏、杨瑞有相应的减少损失发生和扩大的义务，并且鉴于前述房屋周围在进行地铁建造的实际情况，租金损失是否存在也不明确。因此，要求驳回杨晓玮、章珏、杨瑞的诉讼请求。
原审法院查明：无锡市五爱路124号房屋所有权人为杨晓玮，共有权人为章珏，由杨瑞实际经营。杨晓玮、章珏、杨瑞与谢明安于2011年8月签订《房屋租赁合同》，约定如下内容：杨晓玮、章珏、杨瑞将无锡市五爱路124号房屋（以下简称租赁房屋）出租给谢明安使用；出租房屋为1-2层，产权面积为118.64平方米左右，房屋为框架结构，商业用途；租赁期限为12年，从2011年8月3日起至2023年8月2日止；租金及支付方式为：由于地铁施工，2011年8月3日-2013年8月2日期间谢明安无法正常使用，双方约定此两年期间租金共计14.6万元。从2011年8月3日起，第一年6.5万元、第二年8.1万元、第三至第五年每年13万元、第六至第八年每年15万元、第九至第十一年每年16万元，第十二年18万元。租金第一年按季支付，以后每年按半年支付一次租金，并须提前15天转入出租方指定账户。在租赁期间内，出租方应保证其出租的房屋谢明安能正常使用。在租赁期间，若承租方拖欠房租一个月以上的，出租方有权终止合同，收回房屋；承租方拖欠房租30天可视为承租方单方面解除合同，承租方须按最后一年年租金向出租方支付违约赔偿金等。合同签订后，谢明安支付了第一年租金6.5万元及水电费押金5000元，后未再支付任何费用。2013年2月，杨晓玮、章珏、杨瑞诉讼来院，要求：1、解除双方房屋租赁合同；2、谢明安支付自2012年8月3日至2012年12月13日租金29958.9元及违约金2万元。谢明安应诉后辩称租赁房屋存在瑕疵，不能够正常经营使用，并提出反诉，要求：杨晓玮、章珏、杨瑞对租赁房屋进行纠改（即1、将租赁房屋与其他产权房隔断；2、提供独立计量的电表；3、拆除第一层中原始建筑上添加的隔层，恢复至六米层高；4、增加第一层至第二层间楼梯通道），并赔偿自2011年8月3日至2012年8月2日的租金损失6.5万元。
就上述案件，法院经审理认为：杨晓玮、章珏、杨瑞与谢明安之间所签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，双方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。按照双方合同约定：房屋租金第一年按季支付，以后每半年支付一次租金，并须提前15天转入出租方指定账户……在承租方拖欠房租一个月以上的情况下，出租方有权终止合同，收回房屋。谢明安自2011年8月2日起仅支付了第一年的租金6.5万元，第二年的租金至今尚未支付，已构成违约，杨晓玮、章珏、杨瑞作为出租方有权就此终止合同，现杨晓玮、章珏、杨瑞要求解除合同及要求谢明安支付租金、违约金的诉讼请求，依法予以支持。关于谢明安的抗辩理由及反诉请求，首先双方在签订租赁合同时，租赁房屋已经双方实际察看，且谢明安自承租后近一年未提出异议，其应当明知承租房屋实际情况，综合法院至无锡市五爱路124号房屋实地察看的房屋现状及无锡市五爱路126-3号房屋产权人的声明，谢明安提出租赁房屋存在瑕疵不能保证其正常经营使用的抗辩不予采纳，故对于谢明安主张拆除隔层及增加第一层至第二层间楼梯通道并将租赁房屋与其他产权房隔断的反诉请求不予支持；其次，租赁房屋内存在独立的电表，谢明安抗辩电容不够，因租赁合同对电容问题并无约定，故对于谢明安要求提供独立计量的电表的反诉请求，不予支持；谢明安要求赔偿自2011年8月3日至2012年8月2日的租金损失6.5万元，因缺乏相应的事实依据，也不予支持。据此，法院于2013年8月作出判决：一、解除杨晓玮、章珏、杨瑞与谢明安于2011年8月就无锡市五爱路124号房屋签订的房屋租赁合同。二、谢明安于本判决发生法律效力后十日内给付杨晓玮、章珏、杨瑞自2012年8月3日至2012年12月13日房屋租金29958.9元。三、谢明安于本判决发生法律效力后十日内给付杨晓玮、章珏、杨瑞违约金2万元。四、杨晓玮、章珏、杨瑞于本判决发生法律效力后十日内返还谢明安水电费押金5000元。五、上述第二、三、四项相抵后，谢明安于本判决发生法律效力后十日内给付杨晓玮、章珏、杨瑞44958.9元。六、驳回谢明安的反诉请求［（2013）南民初字第167号民事判决书］。后谢明安提起上诉，二审法院于2013年12月18日判决驳回上诉，维持原判［（2013）锡民终字第1230号民事判决书］。2014年7月30日，杨晓玮、章珏、杨瑞再次诉讼来院，要求谢明安支付前述案件起诉之日次日至二审判决之日期间的租金共计100273.7元。
审理中，双方一致确认，谢明安已于2012年7、8月份将租赁房屋的钥匙寄还出租方，且在（2013）南民初字第167号案件杨晓玮、章珏、杨瑞起诉之日次日起即2012年12月14日至（2013）锡民终字第1230号案件作出判决之日即2013年12月18日止，谢明安未实际使用过租赁房屋。在（2013）锡民终字第1230号案件民事判决书送达之后，双方已按照民事判决书所确定的内容履行完毕。
以上事实，有房屋租赁合同、房屋所有权证、（2013）南民初字第167号民事判决书、（2013）锡民终字第1230号民事判决书等证据及当事人陈述附卷佐证。
原审法院认为：涉案争议焦点在于谢明安是否应当支付前述案件一审、二审期间所对应的房屋租金。结合案件情况，首先，在前述案件中，杨晓玮、章珏、杨瑞在双方所约定的合同解除条件已成就的情况下并未直接通知谢明安解除租赁合同，而是通过诉讼的方式请求法院判决解除合同，在起诉时明确主张的是2012年8月3日至起诉之日的房屋租金，而法院审理需要一定的流程及期间，当时杨晓玮、章珏、杨瑞对审理期间的租金未予主张；其次，因租赁合同系由出租方交付租赁房屋，承租方支付租金的双务合同，双方均负有合同义务。本案中，谢明安已于2012年7、8月份将租赁房屋的钥匙寄还给杨晓玮、章珏、杨瑞，已从实际上脱离了对房屋的控制使用权，杨晓玮、章珏、杨瑞并于2012年12月13日诉至法院要求解除双方之间的租赁合同及主张租金、违约金，可以表明双方之间已不再形成租赁房屋之合意，且作为出租方杨晓玮、章珏、杨瑞亦不再履行交付房屋之合同义务。虽然该案租赁合同经一审判决解除，谢明安不服提出上诉，但基于租赁合同履行的现状，合同继续履行的基础已完全丧失，事实上已无法履行，且双方亦一致确认在一、二审期间，谢明安亦未再实际占有、使用租赁房屋；此外，在前述案件中，法院已就杨晓玮、章珏、杨瑞主张的解除租赁合同、支付租金、违约金作出判决，并就水电押金返还一并解决，且在判决生效后，双方也已就租金、违约金支付及押金返还等问题履行完毕，可视为双方就租赁事宜已全部解决。综上分析，并结合公平合理的原则，对于杨晓玮、章珏、杨瑞要求谢明安支付前述案件起诉之日次日至二审判决之日期间房屋租金的诉讼请求，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决驳回杨晓玮、章珏、杨瑞的诉讼请求。案件受理费2305元，由杨晓玮、章珏、杨瑞负担。
杨晓玮、章珏、杨瑞上诉称：一、在前述案件中，谢明安无理拒付租金，杨晓玮、章珏、杨瑞作为出租人诉至法院，既可以将租金计算至起诉之前，也可对审理期间租金一并主张，选择主张租金计算至起诉之前后，当然可以另行主张审理期间的租金，这是出租人基本的诉讼权利，不能视为放弃该部分租金；二、谢明安在租赁期间擅自寄还钥匙，是为了向出租人提出所谓“整改”的无理要求，以达到拒付租金的目的，而非要求解除租赁关系，杨晓玮、章珏、杨瑞要求解除合同不构成其拒付租金的理由；三、谢明安在前述案件中严重违约，杨晓玮、章珏、杨瑞起诉要求解除合同，但这并不能视为其与谢明安不再形成租赁房屋之合意及合同继续履行的基础完全丧失，更不能推导出谢明安可以拒付审理期间的租金；四、前述案件中，谢明安无理反诉及上诉，导致该案缠讼达一年之久，讼争期间因租赁关系未解除，杨晓玮、章珏、杨瑞不能另行出租，导致该商铺空置而无收益，客观上产生了租金损失，而谢明安分文不付显然是不公平的，原审判决适用公平原则错误。综上，请求依法撤销原审判决，依法改判或发回重审。
谢明安答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，是基于本案之前的判决和上诉人再次起诉的背景所作出的综合裁判，请求驳回上诉，维持原判。
双方对原审法院查明的事实均无异议，亦均未提交新证据，二审查明事实与原审已查明事实一致。
本院认为：一、在前述案件中，杨晓玮、章珏、杨瑞起诉要求解除涉案房屋租赁合同，谢明安亦于2012年7、8月将涉案房屋的钥匙寄还给了杨晓玮、章珏、杨瑞，不再控制使用涉案房屋。虽然谢明安在前述诉讼中提出所谓房屋纠改的请求，但实际上双方亦清楚该房屋纠改难以完成，杨晓玮、章珏、杨瑞应当有涉案房屋租赁合同事实上已无法履行及解除的预判，可以采取合理、必要的措施防止租金损失的扩大；二、在前述案件判决作出后，双方已就租金、违约金支付及押金返还等判决所涉内容进行接洽，并最终自动履行完毕，可视为双方一揽子解决了涉案房屋租赁纠纷。谢明安履行了其全部义务后，有理由相信双方纠纷就此了结，再无纠葛。在此前未向谢明安提出本案诉求的情况下，杨晓玮、章珏、杨瑞再次提起本案诉讼，超出了普通人的合理预期，有违反诚信之嫌；三、谢明安在前述案件一、二审期间，并未实际占有、使用涉案房屋，杨晓玮、章珏、杨瑞亦确认上述事实，判令谢明安承担该期间的租赁费用，不符合公平原则，原审判决适用公平原则并无不当；四、杨晓玮、章珏、杨瑞在本案中承认，其在提起前述诉讼时以为案件事实明确，诉讼过程很短，损失不会很大，因此未主张诉讼期间的租金。换言之，杨晓玮、章珏、杨瑞在提起前述诉讼之前，对诉讼时间、难度及风险作出的预判与实际不符。如果在本案中支持其诉讼请求，无异于鼓励当事人无需对其诉讼预判的失误负责，使当事人之间的纠纷处于一种无法彻底解决的状态，不当地增加双方当事人的诉讼成本及耗费司法资源。故杨晓玮、章珏、杨瑞的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2305元，由杨晓玮、章珏、杨瑞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陆 超
代理审判员 苏 强
代理审判员 酆 芳
二〇一五年六月十日
书 记 员 宋婉龄