江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赣中民一终字第82号
上诉人（原审原告）谢啟兰。
委托代理人李楷，江西理公律师事务所律师。
委托代理人方孝安，江西理公律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南康市泓泰置业投资有限公司。住所地：南康市泓泰家具市场北方泓泰大厦**楼。
法定代表人姚玉剑，该公司董事长。
委托代理人何依群，江西仁天律师事务所律师。
委托代理人王继健，江西仁天律师事务所律师。
上诉人谢啟兰因与被上诉人南康市泓泰置业投资有限公司（下称泓泰公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服南康市人民法院（2013）康民一初字第828号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：原、被告于2010年3月9日签订了一份《商品房买卖合同》，约定：“被告将南康泓泰家具交易市场A区1栋1042号商品房卖给原告，建筑面积100.99m2，单价4942.58元／m2，房屋总价499151元……”。同日，双方对面积误差的处理签订补充协议，约定：1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按本合同约定的面积结算。2、面积误差比绝对值超出3%时，买受人不退房，超出部分按总房款除以实测面积的单价据实结算。2012年9月10日，被告完成了该商品房所有权的初始登记，登记的建筑面积为97.90m2，与合同约定的面积少了3.09m2（100.99m2－97.90m2）。原告认为其面积少了，诉请法院要求判令被告返还面积误差的房款及利息17260元。
原审法院认为：根据最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定第一款规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符，合同有约定的，按照约定处理”。本案中，原、被告双方对面积误差问题进行了特别约定，该约定并未违背法律规定，因此，原告要求被告退回房款17260元的诉讼请求，不符合双方约定，不予支持。被告辩称按约定应退回原告房款305.91元，符合双方约定，予以采信。据此，依照最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：一、由被告南康泓泰置业投资有限公司退回原告谢啟兰购房款305.91元；二、履行期限：上述购房款限被告于本判决生效后五天内执行完毕。本案受理费232元，减半收取116元，由原告负担66元，由被告负担50元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
上诉人谢啟兰不服该判决，上诉请求撤销原审判决，依法改判，案件诉讼费用由被上诉人承担。其上诉主要理由如下：原审法院对上诉人与被上诉人签订《合同补充协议》中关于“面积误差处理”的约定理解错误，导致认定案件事实错误。上诉人与被上诉人签订《合同补充协议》关于“面积误差的处理”约定：“面积误差绝对值在3%以内（含3%）的，按本合同约定面积结算。面积误差比绝对值超出3%时，买受人不退房，超出部分按总房款除以实测面积的单价据实结算”，关于面积误差绝对值比3%以内（含3%）的，按合同约定面积结算如何理解的问题，上诉人认为，这里“按合同约定面积结算”应理解为按双方签订的《商品房买卖合同》进行结算，而对于结算方法的问题，上诉人认为，应适用双方签订《商品房买卖合同》第六条关于“面积确认及面积差异处理”的约定进行结算，根据该规定，面积误差绝对值比在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，所以，被上诉人应按照双方订立《商品房买卖合同》约定的单价4942.58元／㎡，按实际减少的平方数与上诉人进行结算，即4942.58元／㎡×3.03㎡=14976元。上诉人认为，原审法院对面积误差绝对值比3%以内（含3%）部分的房款未予认定属事实认定错误。
被上诉人答辩称：面积误差比在3%以内的，按合同约定面积计算，这是合同附件三《合同补充协议》中的特别约定。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
二审审理中，双方均未向法庭提交新的证据。
二审认定的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：案涉《商品房买卖合同》第六条的约定与附件三合同补充协议的约定存在部分矛盾之处。第六条约定，当事人选择建筑面积作为计价方式时，面积误差比绝对值超出3%且买受人不退房时，产权登记面积小于合同面积的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。而附件三合同补充协议约定，面积误差比绝对值超出3%时，买受人不退房的，超出部分按总房款除以实测面积的单价据实结算。本院认为，正确掌握合同解释方法是审理本案的关键所在。第一，案涉合同是以单价结算的，合同中明确约定计价方式为建筑面积，单价为4942.58元／㎡。合同补充协议中，约定对于误差绝对值超过3%的部分面积按总房屋除以实测面积（即实际面积）的单价结算予以返还，以及对于短少面积在3%以内（含3%）的部分面积按合同约定面积结算，短少面积的购房款不予返还，该约定与合同关于按建筑面积作为计价方式的约定明显不符。第二，对于短少面积误差比绝对值超出3%且买受人不选择退房时这种情况，有两个须区分处理的面积，一是短少面积在30%以内（含3%）的部分，另一个是短少面积在3%以上（不含3%）的部分。合同第六条对这两个面积均有约定，前者是据实（即据实际面积）结算房价，多收的房款返还给买受人。后者也是据实（即据实际面积）结算房价，但多收的房款双倍返还给买受人。附件三合同补充协议中，对于这两个面积处理的约定为，前者按合同约定面积结算，实际就是不返还房款。后者不是按原单价（即总房款除以合同约定面积）计算，而是按总房屋除以实测面积（即实际面积）的单价结算，予以返还。该补充协议约定的面积误差处理方式与第六条约定面积误差处理方式是有矛盾的。按照合同解释的原则，当事人合同中约定前后相互矛盾的，视为约定不明。当事人约定不明的，视为没有约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。该原则与案涉合同第六条是一致的。实际上，案涉合同第六条是房管部门依据有关规定制定的合同范本，并作为合同格式文本经房管部门备案。由于本案双方合同约定不明，视为没有约定，故应适用上述司法解释的规定。
上诉人所购买商品房的实际面积（即测绘面积）比合同约定面积有短少，且面积误差比绝对值超过了3%，而且上诉人不选择退房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。按此计算，上诉人房屋的面积误差比为（100.99㎡－97.90㎡）÷100.99㎡×100%=3.0597%。面积误差比3%的面积为100.99㎡×3%=3.0297㎡。3.0297㎡×4942.58元／㎡=14974.53元，该款应予返还给上诉人，并从2010年9月10日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计息至付清时止。面积误差比超过3%的面积为100.99㎡×0.0597%=0.06029103㎡，该部分面积的房款为0.06029103㎡×4942.58元／㎡=298元。该款应双倍返还给上诉人计596元。
综上，上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。原判采信补充协议中与其它约定有矛盾的特别约定，在合同理解上有失偏差。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南康市人民法院（2013）康民一初字第828号民事判决第二项；
二、撤销南康市人民法院（2013）康民一初字第828号民事判决第一项；
三、由被上诉人南康市泓泰置业投资有限公司双倍返还短少面积误差比超过3%部分的房款计596元给上诉人谢啟兰；
四、由被上诉人南康市泓泰置业投资有限公司返还给上诉人谢啟兰短少面积误差比3%部分的房款14974.53元，并从2012年9月10日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计息至付清时止。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费232元减半收取为116元，二审案件受理费224元，合计340元，由被上诉人南康市泓泰置业投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 黄中林
代理审判员 施 赛
二〇一四年四月三日
书 记 员 王 佳
书 记 员 曾 慧