广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终9421号
上诉人（原审原告）：赵志国，男，1974年8月25日出生，汉族，身份证住址安徽省金寨县。
上诉人（原审原告）：付启梅，女，1971年10月5日出生，汉族，身份证住址安徽省金寨县。
上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：罗林、易丽萍，分别为广东金桥百信律师事务所律师、实习律师。
被上诉人（原审被告）：广州市德才房地产代理有限公司，住所地广东省广州市越秀区小北路三眼井上街4号101房。
法定代表人：宋炽平。
委托诉讼代理人：李伟业，国信信扬律师事务所律师。
上诉人赵志国、付启梅因与被上诉人广州市德才房地产代理有限公司（以下简称德才公司）居间合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
赵志国、付启梅上诉请求：1、撤销一审判决，改判德才公司赔偿赵志国、付启梅损失883439.15元;2、判令德才公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。本案的争议焦点为如何理解《房屋买卖合同》中约定的“垫资赎楼款由中介全权负责”。一审判决认定该条款“属于对合同内容约定不明确”是错误的。首先，德才公司的合同义务是将垫资赎楼款筹款到位，而不仅仅是寻找到第三方垫资公司即可，也不是合同约定不明确。二、一审法院对部分重要事实认定不清。在我方与房屋买方的诉讼中，房屋买方曾提出愿意提前支付首期款90余万元帮忙赎契，但其并未实际履行，且涉案房屋所需赎契款金额为144万元，尚有近50万元的资金缺口，我方没有赎契资金，买方仅提供部分款项不能完成赎契，也就不能实现买卖房屋的目的，因此我方才对该方案提出了异议。三、一审判决适用法律错误。合同己明确约定垫资赎楼款由德才公司负责，不能因为双方对该条款的理解存在争议即认为其属于合同约定不明确，本案不应适用《合同法》第六十一条和六十二条的规定。
德才公司二审答辩称：一、赵志国、付启梅抠合同手填内容的漏洞，故意曲解合同条款，强行指责德才公司违约，实际上是借机中止交易并逃避违约责任。第一，在签订合同时，德才公司的员工已经非常清楚地向涉案房屋的买卖双方解释，垫资赎契由德才公司负责找垫资公司完成。从（2017）粤01民终22063号《民事判决书》可知，房屋买方对上述条款不存在任何误解。第二，退一步说，即便赵志国、付启梅确实对该条款产生了误解，那也只能说明该条款约定不明、存在争议。合同约定“垫资时间、费用由中介方负责”的意思是德才公司找垫资公司的时间以及找垫资公司为其提供垫资服务所产生的费用由德才公司负责，而并非由德才公司直接为赵志国、付启梅提供赎楼款。第三，德才公司作为中介公司，提供的是居间服务，也就是为双方提供交易机会的服务，是不可能直接为赵志国、付启梅提供赎楼款的。二、从众多证据中可以推断，赵志国、付启梅在签订涉案合同后就一直消极应对，不配合德才公司以及房屋买方，怠于履行合同。现在赵志国、付启梅故意抠合同字眼的疏漏来指责德才公司违约，只是为了中止涉案房屋的交易，并借机逃避违约责任。第一，赵志国、付启梅卖房的时间正处于楼价的猛涨期，其后悔房屋价格卖低了，因此一直想方设法地中止交易。第二，在本案“垫资赎契”条款发生争议之前，赵志国、付启梅就拒绝在网签合同上签名，并向房屋买方发出《解除房屋买卖合同》通知提出中止交易，解除合同。第三，从4月30日到5月2日的短信内容可知，当时赵志国、付启梅也是同意由垫资公司负责垫资赎契的，只是当时其声称收取楼款的银行账户中有其他资金，所以就以资金安全为由拒绝向垫资公司提供银行卡和密码。第四，从（2017）粤01民终22063号《民事判决书》可知房屋买方在赵志国、付启梅拒绝向垫资公司提供银行账号的情况下，曾经提出愿意提前支付首期房款让赵志国、付启梅还款赎契，但赵志国、付启梅却依然拒绝。三、诚实信用是《合同法》基本原则，合同每一方当事人都应该积极履行合同，促成合同目标达成。
赵志国、付启梅向一审法院起诉请求：1.判令德才公司赔偿我方损失共计883439.15元；2.案件受理费由德才公司承担。
一审法院认定事实：涉案房屋位于白云区××房，登记权属人为赵志国、付启梅，已于2016年6月23日办理抵押权利登记，登记权利人为广发银行股份有限公司广州分行。
2017年3月5日，赵志国、付启梅（甲方）、岑xx、李xx（乙方）、德才公司（中介方）共同签订NO.910886号《房屋买卖合同》,约定甲乙双方经中介方提供独家的中介房屋就买卖位于白云区××房（以下简称涉案房屋）达成以下协议：涉案房屋成交价为357万元，乙方应于签订本合同时支付10万元定金。若甲方或乙方在签订本合同后未能依约卖出或买入该物业，则守约方于支付中介方中介服务费后可要求违约方赔偿其已支付的中介服务费。甲方签订本合同后不能按本合同约定将该物业售予乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金，并退回乙方的所有款项。乙方逾期支付楼款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向甲方支付本合同约定成交价千分之一的违约金。逾期十日以上的，甲方有权不向乙方出售该物业，但需退还乙方已付的所有款项，乙方向甲方支付成交价10%的违约金。甲方收款后两个工作日内须向抵押银行申请提前偿还贷款手续，提前偿还银行贷款所产生的一切费用由甲方负责支付。部分楼款971000元须在甲方完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续并在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清。人民币2499000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由乙方于买卖双方到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天以现金支付。备注：甲方承诺该房子户口和学位没有占用，甲方原因取消本次交易的，甲方同意退款并赔偿总楼价的百分之三十作为赔偿款给乙方，中介费则由甲方承担，本合同所需的垫资赎楼款由中介方全权负责，垫资的时间和产生的费用由中介方负责。上述合同由岑xx、李xx、赵志国、付启梅签名及德才公司盖章。
合同签订后，岑xx、李xx向赵志国、付启梅支付定金10万元。同年3月16日，涉案房屋通过广州汇和按揭代理有限公司于存量房网上交易系统制作了存量房买卖合同，并由岑xx、李xx签名，无赵志国、付启梅签名。同年4月20日，赵志国、付启梅向广发银行股份有限公司广州分行申请提前还贷，但因未按时足额存入提前还贷的资金导致提前还贷未成功。赵志国、付启梅后来于2017年5月8日再次申请提前还贷，银行认为其无实际存钱入还款账户，故对赵志国、付启梅再次申请还贷没有审批。
2017年5月16日，岑xx、李xx以赵志国、付启梅未履行合同约定的提前还贷并办理涂销抵押手续，且单方解除房屋买卖合同已构成违约为由向一审法院提起房屋买卖合同之诉，该院于2017年8月24日作出（2016）粤0111民初6186号民事判决书，判决：一、解除编号为xxx号《房屋买卖合同》中岑xx、李xx和赵志国、付启梅之间的房屋买卖合同关系；二、于本判决生效之日起五日内，赵志国、付启梅向岑xx、李xx返还定金10万元；三、于本判决生效之日起五日内，赵志国、付启梅向岑xx、李xx支付赔偿金1071000元；四、于本判决生效之日起五日内，赵志国、付启梅赔偿岑xx、李xx中介费8万元；五、于本判决生效之日起五日内，岑xx、李xx协助赵志国、付启梅办理编号为xxx《存量房买卖合同》的网签注销手续；六、驳回岑xx、李xx的其他诉讼请求；七、驳回赵志国、付启梅的其他反诉请求。赵志国、付启梅不服上述判决，上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院作出（2017）粤01民终22063号民事判决书，判决：一、维持广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初6186号民事判决第一、二、四、五、六、七项；二、变更广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初6186号民事判决第三项为：于本判决生效之日起五日内，赵志国、付启梅向岑xx、李xx支付赔偿金714000元。
2018年1月5日，赵志国、付启梅以德才公司未履行《房屋买卖合同》中关于全权负责垫资赎楼的义务，导致赵志国、付启梅无法申请提前还贷，并造成赵志国、付启梅向岑xx、李xx赔偿损失883439.15元，德才公司行为已构成违约为由向一审法院提起本诉。
一审庭审中德才公司辩称，根据（2017）粤01民终22063号民事判决书中第7页第7行房屋买方岑xx、李xx答辩内容：“合同备注的约定只是赵志国、付启梅委托德才公司寻找垫资公司垫资赎楼，是赵志国、付启梅与德才公司之间的居间合同关系。”可知，房屋买方岑xx、李xx对垫资赎楼条款的理解不存在误解，由此证明德才公司已告知赵志国、付启梅及房屋买方是德才公司帮赵志国、付启梅找垫资公司，且德才公司作为中介公司没有垫资资质，帮赵志国、付启梅找垫资公司是中介交易习惯。又依据《房屋买卖合同》第十六条之约定，“赵志国、付启梅应当积极配合办理递件、按揭、赎契等手续，否则视为违约。”德才公司为赵志国、付启梅寻找了垫资公司，赵志国、付启梅应积极配合办理相关手续，但赵志国、付启梅一直未履行配合义务，导致交易无法完成。
一审庭审中赵志国、付启梅陈述，1.《房屋买卖合同》约定赎契款由德才公司负责，德才公司不仅要找垫资公司，而且应负责支付赎契款。2.对于德才公司称找垫资公司赎契是中介行规，赵志国、付启梅没有义务应当知道此行规。3.德才公司将房屋买方岑xx、李xx答辩内容作为证明其未违约的证据不属于法院查明认定的内容。
根据赵志国、付启梅出示的2017年5月8日短信内容可知，房屋买家曾经表示愿意为赵志国、付启梅垫资赎契，但被赵志国、付启梅拒绝。
一审法院认为：本案争议的焦点为如何理解《房屋买卖合同》备注条款中约定的“垫资赎楼款由中介全权负责”。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条及六十二条第（五）项之规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法六十一条的规定仍不能确定的，履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。本案中，双方对《房屋买卖合同》备注条款中约定的“垫资赎楼款由中介全权负责”的理解产生分歧，属于对合同内容约定不明确，双方事后未能达成补充协议予以明确，故应按照合同有关条款或者交易习惯予以确定。根据二手房屋买卖的一般交易习惯，垫资赎契是指中介公司找垫资公司，由垫资公司负责支付赎契款，然后办理涂销抵押。德才公司已帮赵志国、付启梅找到垫资公司，但赵志国、付启梅表示拒绝由垫资公司办理赎契款。为了实现买卖房屋的目的，在赵志国、付启梅拒绝垫资公司为其办理赎契款时，房屋买方表示愿意为赵志国、付启梅垫资赎契，仍被赵志国、付启梅拒绝，由此可推断，赵志国、付启梅主观上已不愿垫资赎契，其行为已构成违约，由此造成房屋买卖无法交易的违约责任应由赵志国、付启梅承担，现赵志国、付启梅主张由德才公司承担赔偿损失的责任缺乏事实和法律依据，不予支持。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回赵志国、付启梅的全部诉讼请求。本案受理费6317.2元，由赵志国、付启梅承担。
本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为：岑xx、李xx与赵志国、付启梅、德才公司三方共同签订的涉案《房屋买卖合同》合法有效，合同履行过程中，由于涉案房屋未办妥涂销抵押登记手续导致涉案合同无法履行，经本院生效的（2017）粤01民终22063号民事判决认定赵志国、付启梅须向买方岑xx、李xx承担违约责任，至于“垫资赎楼款”不到位是德才公司还是赵志国、付启梅的责任，赵志国、付启梅可另行主张。现赵志国、付启梅以德才公司未履行合同中关于全权负责垫资赎楼的义务，导致赵志国、付启梅无法提前还贷而造成其向岑xx、李xx赔偿损失883439.15元为由提起本案诉讼。故本案的争议焦点为德才公司应否向赵志国、付启梅承担赔偿责任。首先，对于《房屋买卖合同》备注条款中约定的“本合同所需的垫资赎楼款由中介方全权负责，垫资的时间和产生的费用由中介方负责”条款的理解问题，赵志国、付启梅主张应由德才公司负责垫资赎楼，德才公司则认为其只需帮忙找垫资公司进行垫资。由于合同对于垫资具体方式未作明确约定，导致双方对该条款的理解产生分歧，一审法院认定属于对合同内容约定不明确，并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第五条的规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。其次，在双方争议产生后，德才公司虽未直接进行垫资，但其已帮赵志国、付启梅找到垫资公司，房屋买方也曾表示愿意垫资赎契，但赵志国、付启梅均表示拒绝，坚持要求德才公司负担垫付赎楼款义务。在有其他方式解决垫资赎契的情况下，赵志国、付启梅未能积极解决垫付赎楼问题，故造成涉案房屋无法继续交易的主要责任应由赵志国、付启梅承担。另一方面，德才公司作为专业中介机构应清楚了解垫资赎契的过程，但其在未与赵志国、付启梅对垫资赎契的详情、细节达成一致的情况下就在合同中约定垫资赎楼款由其全权负责，造成赵志国、付启梅误解，对此德才公司亦存在过错，应对合同无法继续履行造成的损失承担次要责任。综合本案实际情况及双方过错，本院酌情确定赵志国、付启梅应承担70％责任，德才公司应承担30％责任。最后，关于赔偿金额问题，赵志国、付启梅本案提出的损失总额883439.15元包括向买方支付的赔偿金714000元、赔偿中介费80000元及前案一、二审律师费、受理费、财产保全费、财产保全责任保险费等89439.15元，其中律师费、受理费、财产保全费、财产保全责任保险费等属于当事人在纠纷争议过程中产生的费用，并非必然发生的损失，故本院对该部分金额不予采纳。因此，本案赵志国、付启梅的实际损失金额为794000元（714000元+80000元），德才公司应承担30％赔偿责任，即应支付238200元。
综上所述，赵志国、付启梅的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决查明事实基本清楚，但处理结果欠妥，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初320号民事判决；
二、于本判决书送达之日起10日内，广州市德才房地产代理有限公司向赵志国、付启梅赔偿损失238200元；
三、驳回赵志国、付启梅的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6317元，由赵志国、付启梅负担3880元，广州市德才房地产代理有限公司负担2437元。二审案件受理费12634元，由赵志国、付启梅负担7761元，广州市德才房地产代理有限公司负担4873元。
本判决为终审判决。
审判长 黄 嵩
审判员 吴国庆
审判员 姚伟华
二〇一八年五月二十八日
书记员 邹凌青