福建省安溪县人民法院民 事 判 决 书（2015）安民初字第810号原告龚山河，男，1980年6月29日出生，汉族，安溪县人，住福建省安溪县。委托代理人王双树，男，1966年11月23日出生，汉族，安溪县人，住福建省安溪县。被告泉州市天宇房地产开发有限公司，住所地福建省安溪县。法定代表人林诚嘉，任公司董事长。委托代理人甘松焱，男，1980年12月29日出生，汉族，安徽省人，泉州市天宇房地产开发有限公司员工。原告龚山河与被告泉州市天宇房地产开发有限公司（下称天宇房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龚山河的委托代理人王双树、被告天宇房地产公司的委托代理人甘松焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚山河诉称，2010年6月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买感德一品茶都A4幢1单元601-602号住宅商品房，价款为人民币227558元。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人应当自逾期之日起每日按买受人已付款的日0.02%向买受人支付违约金。被告于2011年6月5日将房屋交付原告使用，但直至2013年12月14日才向房屋权属登记机构提交办证所需材料，已构成违约。2013年12月24日，原告与其他业主一起联名致函被告，向其主张逾期办证违约金。现请求被告天宇房地产公司支付逾期办证违约金32768元（自2011年12月24日起，以227558元的日0.02%计算至2013年12月14日止）。被告天宇房地产公司辩称，本案诉争房产在施工建设过程中部分项目的规划设计变更，因此在办理房屋所有权初始预登记时，需要等待政府规划部门的审批文件，延期预登记是政府行为引起的，而非被告方的行为造成的，不应由被告承担违约责任。原告的违约金计算方法有误，应该按照法律规定计算。本案双方当事人争议的焦点：被告天宇房地产公司是否应支付原告龚山河逾期办证违约金32768元？双方当事人对于争议焦点的意见与其诉辩主张相同。针对上述争议焦点，原告向本院提供如下证据：1.原告的身份证、被告的企业法人营业执照复印件各一份，证明原告的基本情况及被告的经营范围、诉讼主体资格。2.《商品房买卖合同》复印件二份，证明原告向被告购买感德一品茶都A4幢1单元601-602号住宅商品房以及双方对权利义务的约定。3.销售不动产统一发票复印件四张，证明原告给付被告商品房总价款227558元。4.原告首次交纳物业费的《收款收据》复印件一张，证明被告已将商品房交付原告使用。5.《关于请求支付逾期办证违约金致泉州市天宇房地产开发有限公司函》及国内挂号信函收据复印件各一份，证明原告与其他业主以寄挂号信函的形式联名致函被告，向被告主张支付逾期办证违约金，诉讼时效中断的事实。经庭审质证，被告天宇房地产公司对证据1、2、3、4无异议，对证据5的真实性没有意见，但认为该份证据不足以证明本案诉争的房地产项目没有向房屋权属登记机关办理初始登记。针对上述争议焦点，被告天宇房地产公司未提供证据。本院认为，因被告天宇房地产公司对原告提供的上述1-4组证据没有异议，且该证据经庭审审查，来源合法，内容客观真实并与本案相关联，符合证据采信条件，对上述1-4组证据的证据效力予以确认。证据5，被告对其真实性无异议，可以证明原告于2013年12月24日向被告主张权利的事实。经庭审举证、质证及本院认证，对本案主要事实可作如下认定：2010年6月11日，原告龚山河与被告天宇房地产公司签订二份《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买感德一品茶都A4幢1单元601-602号住宅商品房，总计款人民币227558元；交房时间为2011年5月30日前，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人应当自逾期之日起每日按买受人已付款的日0.02%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按合同约定支付被告购房款人民币227558元。被告于2011年6月5日将商铺交付原告使用，但直至2013年12月14日才向安溪县住房和城乡规划建设局提交办证所需材料。2013年12月24日，原告与其他业主一起联名致函被告，向其主张逾期办证违约金。2014年12月29日，原告向本院提起诉讼。综上所述，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方当事人均应按照合同的约定全面履行义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。被告天宇房地产公司于2011年6月5日将诉争房屋交付原告使用，但未能在交房后60日内向安溪县住房和城乡规划建设局提交办理房屋权属登记所需材料，而迟延至2013年12月14日才提交，已构成违约，应承担相应的违约责任。因合同约定按日累计违约金，本案的诉讼时效应从原告主张权利之日即2013年12月24日起倒计二年起算，违约金天数应自2011年12月24日起至被告提交办证所需材料前一日即2013年12月13日止，计719天。违约金为227558×0.02%×719﹦32768元，被告应支付给原告。被告主张逾期办证是因政府审批行为造成的，因未能举证证明，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：被告泉州市天宇房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告龚山河逾期办证违约金人民币32768元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币620元，由被告泉州市天宇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  刘雅芬审 判 员  沈聪明人民陪审员  谢伟良二〇一五年六月八日书 记 员  林玉琼附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。