山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁14民终634号
上诉人（原审被告）：李友峰，男，汉族，1966年9月20日出生，住山东省临邑县城区。
上诉人（原审被告）：王俊珍，女，汉族，1964年8月19日出生，住山东省临邑县城区。
以上二上诉人共同委托诉讼代理人：孙丽萍，山东众城求真律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈元才，男，汉族，1969年12月6日出生，住山东省临邑县。
被上诉人（原审原告）：于春英，女，汉族，1969年5月8日出生，住山东省临邑县。
以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：马成刚，男，汉族，1963年4月6日出生，住山东省临邑县城区。
上诉人李友峰、王俊珍因与被上诉人沈元才、于春英房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临邑县人民法院（2017）鲁1424民初2015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
李友峰、王俊珍上诉请求：一、依法撤销临邑县人民法院（2017）鲁1424民初2015号民事判决书，依法改判驳回起诉或发回重审；二、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审认定事实错误。一审中原被告提交的房屋买卖合同是一式两份的同一份合同，其中第三条第一款明确记载：被上诉人应在2016年12月25日付给上诉人购房首付款156000元，剩余房款办理按揭。而被上诉人只在约定日期向上诉人交付了10万元购房款，经上诉人多次催要，被上诉人一直没有向上诉人交付约定的首付款尾款56000元。庭审中房屋中介的实际负责人刘某也认可被上诉人并没有按约定期限内向上诉人交付156000元首付款的事实，因此，被上诉人违约已成为不争的事实。而房屋中介的负责人刘某在庭审中说被上诉人在2016年12月27号以后将该56000元交付给了他，之后进入中介账户。但被上诉人和中介公司并没有出具打款的银行凭证或该款进入中介账户的银行凭证，因此，该56000元是否交付中介公司不能确定。令人费解的是，一审法院竟然认为该56000元已交付中介公司，中介公司收首付款等同于上诉人收款。显然，房屋买卖合同中，收取购房款是卖方最基本和最主要的权利，在卖方没有对中介授权的情况下，中介公司没有权利剥夺和享有卖方收取购楼款的基本权利。且被上诉人提交的佣金收据证明，被上诉人在2016年12月27日向中介公司交纳佣金5200元，足以证明被上诉人与中介的利害关系，中介因为收取被上诉人的佣金而必然倾向于被上诉人，因此，仅凭中介公司的实际负责人的言辞，就认定为被上诉人向中介交付了该56000元，是违背证据规定等法律规定的。退一步讲，按照中介负责人的说法该56000元即使交付给了中介，也是逾期交付。因此，无论该56000元是否交付给中介，被上诉人都没有按照购房合同的约定履行义务。因此，被上诉人违约是显而易见的、明确的、不争的事实。而一审法院却无任何法律依据和有效证据支持的情况下认定为被上诉人交付了该56000元，又毫无依据的认定为交纳给中介就等同于交纳给上诉人，这不符合法律规定也不合常理。二、法律适用有误。1、中介负责人的证言不能对抗购房合同这一书证。一审中原、被告提交的购房合同是相同的，该合同明确记载仅上诉人才具有收取购房款的权利，中介公司作为中间人，合同中并没有记载其享有代收购房款的权利，被上诉人和中介公司更没有提交上诉人对中介代收款的授权委托书。而仅凭中介负责人刘某的个人言辞，依据证据规定是不能够反驳购房合同这一书证的。2、中介公司负责人与被上诉人具有利害关系，其证言无效。购房交易佣金系被上诉人于2016年12月27日向中介公司交纳佣金5200元，因此，中介公司与被上诉人具有利害关系，其对被上诉人有利的证言无效。3、被上诉人主张的向中介交付购房款的说法不能因此认定其已按约定履行了合同。合同具有相对性的原则，作为乙方的被上诉人，只能依据合同的记载和约定向作为甲方的上诉人交付购楼款，这才是正确的、合法的履行合同的义务。4、因被上诉人的违约，使该合同已推至2017年年底而未果，自2016年12月签订该合同至今已一年有余，房价已急剧飙升，再判令按原合同价款履行，是极其不公平、不合理的。因此，一审法院简单判令继续履行合同是不合常理、也不符合合同法的宗旨与原则的。综上，一审判决认定事实和法律适用均有误，有违证据规定和法理、合同的宗旨和原则。应依法改判或发回重审。
沈元才、于春英答辩称：1、一审判决认定事实清楚，证据充足，是一个铁案，中介也没有证据证明被上诉人违约。上诉人对刘某收到56000元有疑问，是完全不应该的。2、一审判决认定该56000元转到中介账户等于已给付上诉人，这是完全符合实际的。有证人刘某的证言以及一审庭审笔录为证。3、中介是介绍人，通过中介答辩人认识了上诉人，与上诉人达成了购房协议，上诉人所谓的中介收取答辩人的5200元就与答辩人有特殊关系，这是不成立的。中介只是按照约定收取费用，符合双方约定，这并没有任何问题。4、上诉人说按揭购买二手房于法无据，这完全是错误的，合同内容只要不违反法律不触犯社会道德，经双方当事人同意，合同一经签订即具有法律约束力，双方应当遵守合同义务。综上，一审法院适用法律正确，请求二审法院依法维持。
沈元才、于春英向一审法院起诉请求：判令被告继续履行《房屋买卖居间服务协议》，协助原告办理银行按揭手续
一审法院认定事实：2016年12月25日，原告沈元才与被告李友峰签订《房屋买卖居间服务协议》，原告沈元才为购房人，原告于春英在购房人的共有人处签字。被告李友峰为售房人，被告王俊珍在售房人的共有人处签字。居间方为临邑县城区乐家房产交易中心，居间经办人为刘某。房屋状况为：坐落于临邑县城区金穗小区1号楼1单元402（建筑面积91.04㎡，附带车库4号，面积23.7㎡，储藏室西1号，面积9.66㎡）。成交价格52万。付款方式为：原告需向银行贷款，原告签署协议之日约定2016年12月25日付给甲方购房首付款人民币156000元。剩余房款办理银行按揭。2016年12月22日，被告收到原告的购房订金5000元，2016年12月25日，被告收到原告的购房款10万元。2016年12月7日，原告向临邑县城区乐家房产交易中心交纳购房佣金5200元。
关于被告王俊珍是否是适格被告的问题：本案为房屋买卖合同，须经房屋共有人同意，被告王俊珍作为共有人在售房人处签字，知晓卖房事实，理应共同履行合同义务。故王俊珍是适格被告。
关于原告是否违约的问题：原、被告签署的《房屋买卖居间服务协议》第三条约定，付款方式为乙方需向银行贷款，乙方2016年12月25日付给甲方购房首付款人民币156000元，剩余房款办理银行按揭。庭审中，查明原告将156000元中的10万元交付被告，56000元交付临邑县城区乐家房产交易中心。《房屋买卖居间服务协议》由临邑县城区乐家房产交易中心促成订立，临邑县城区乐家房产交易中心协助原、被告双方履行以上协议。原、被告双方对临邑县城区乐家房产交易中心自然形成合理信赖，原告将56000元交给临邑县城区乐家房产交易中心，等同于交给被告。故原告已经履行了协议中的付款义务，并未违约。
一审法院认为，2016年12月25日，原、被告签署的《房屋买卖居间服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。原、被告双方均应按照协议严格履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形的除外：（一）法律上或事实上不能履行，（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高，（三）债权人在合理的期限内未要求履行。本案中，原告履行了交付156000元预付款的义务后，被告一直未能履行协助原告办理按揭的义务。《房屋买卖居间服务协议》不存在继续履行障碍，原、被告理应相互配合，全面继续履行义务，被告协助原告办理按揭后原告向被告交付房屋余款。
一审判决如下：原告沈元才、于春英与被告李友峰、王俊珍继续履行《房屋买卖居间服务协议》，被告于本判决生效之日起十日内协助原告办理银行按揭。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人在庭审后向本院邮寄两组证明材料：第一组是中国农业银行临邑县支行业务凭证、书面证明及李友峰还款明细表，用以证明本案交易房屋的贷款最后一笔还款时间2017年1月6日，还款数额为89113.58元，至此李友峰购买涉案房屋于2009年6月2日在农行的贷款15.5万元，2017年1月6日还清；第二组证据是临邑县房产管理中心查档证明，用以证明本案交易房屋的房产证于2017年1月13日领取。经质证，被上诉人对上诉人提供的上述证明材料中的农行证明及临邑县房产管理中心查档证明，因无出具人签名，两份证明存在瑕疵，不予认可，但对李友峰向银行还贷的时间及数额认可。农行临邑县支行的证明虽无出具人签名，但其证明的内容与业务凭证、还款明细是一致的，因此本院对银行出具的证明材料予以认定；对临邑县房产管理中心查档证明，系格式证明，且有操作员的名字，内容属实，应予认定。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2016年12月25日，双方当事人在居间方为临邑县城区乐家房产交易中心，经办人刘某的介绍下，签订了《房屋买卖居间服务协议》，出售方为李友峰、王俊珍，购房方是沈元才、于春英，居间方是临邑县城区乐家房产交易中心。协议约定购房一方先交定金5000元，被上诉人已经交纳，上诉人为其出具了收条，另约定合同签订之日即2016年12月25日交纳156000元，当日被上诉人方直接交付上诉人95000元，有收条可以证明。剩余的56000元当日未交纳，被上诉人称是因上诉人的不能提供交易房产的房产证，无法办理过户手续，后经房产中介经办人协商，上诉人与被上诉人均同意后，56000于12月27日交给房屋中介经办人处。一审审理期间，房屋中介的经办人刘某出庭作证，其证明了被上诉人所说的事实。上诉人虽不认可，但从其提交的农业银行临邑县支行的证明及还款明细表中可以看出，李友峰购买涉案的房屋是2009年，当时贷款15.5万元，最后一笔还款时间是2017年1月6日，还款数额89113.58元。也就是说，三方签订房屋买卖协议的时间即2016年12月25日，此时李友峰尚未还清交易房屋的贷款，其也就无法取得涉案房屋的房产证（因抵押在银行），只有还清贷款才能取得房屋产权证，办理过户及按揭贷款。房屋中介经办人，收取被上诉人56000元，主要是为了督促上诉人及时提供房产证，办理过户手续，进而办理按揭贷款。上述做法“房屋买卖协议”中虽没有约定，但从房产中介的经办人出庭证言中已经得到证明，签订房屋买卖协议的当天，上诉人不能提供房产证是属实的。被上诉人向房屋中介经办人提出不安抗辩是合理的，房屋中介经办人收取被上诉人56000元也是经过上诉人的认可，因此一审不认定被上诉人违约正确。关于房屋中介收取被上诉人方中介费5200元，属于业务经营中的正常收费，既不违法也不违规，其经办人刘某从交纳定金、签订房屋买卖协议、支付首付款均参与并经办，了解房屋交易的全部过程，其一审出庭作证，接受到庭质询，程序合法，其证言可信。上诉人主张房屋中介经办人刘某收取被上诉人的费用再出庭作证，与被上诉人存在利害关系，证言不能采信的理由不能成立，本院不予支持。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：1、被上诉人方将56000元款项交付房屋中介经办人处，是否构成违约，房屋中介的经办人的出庭证言能否采信；2、一审判令继续履行合同是否公平，判令上诉人协助办理银行按揭贷款是否合法。
关于第一个焦点问题，被上诉人方将56000元款项交付房屋中介经办人处，是否构成违约，房屋中介的经办人的出庭证言能否采信；当事人对《房屋买卖居间服务协议》均认可，且无争议，本院予以认定。协议约定，2016年12月15日签订协议之日被上诉人交付首付款156000元，被上诉人当日只交纳95000元（加5000元的定金，合计100000元），对此各方当事人无异议。被上诉人称剩余的56000元，于2016年12月27日交纳给房屋中介的经办人刘某，上诉人对此不认可。一审中，房屋中介的经办人刘某出庭作证，其说明了收取56000元的过程，因需要上诉人方提交房产证，先办理过户，才能办理银行按揭贷款，上诉人当时不能提供房产证，经三方协商后，被上诉人才将56000元交付给刘某。刘某作为本案房屋买卖的经办人，其证言可信度高。上诉人主张因房屋中介收取被上诉人的5200元中介费用，与被上诉人有利害关系的主张不能成立，刘某的证言应予采信。鉴于交纳本案首付款时上诉人尚未取得交易房屋的产权证书，银行贷款尚未还清，被上诉人行使不安抗辩权合理。在中介经办人的协调下，经上诉人同意，被上诉人晚于约定时间2天后交纳56000元，并由刘某收取，不构成违约。
关于第二个焦点问题，一审判令继续履行合同是否公平，判令上诉人协助办理银行按揭贷款是否合法。上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖居间服务协议》是有效合同，且双方当事人并无争议，一审被上诉人提起诉讼，要求继续履行合同，上诉人在一审中作为被告并未提出反诉，其只是以“被上诉人为未按约定的时间足额交纳156000元，属于违约”的提出抗辩。因房屋中介的经办人刘某出庭说明了三方协商的事实和过程，上诉人二审也提供了向银行偿还本案交易房屋贷款的时间及数额，因此上诉人的抗辩理由不能成立。被上诉人一审要求继续履行合同的理由成立，上诉人以房屋价格飙升，且合同签订一年多，再继续履行不公平的上诉主张不能成立。关于协助办理按揭贷款，是合同约定的内容，且前提是先办理房产过户后，才能办理按揭贷款，上诉人不协助就无法办理房产过户，一审判令被上诉人协助并不违法。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人沈元才、于春英负担。
本判决为终审判决。
审判长 单仕东
审判员 叶卫国
审判员 赵瑞玲
二〇一八年六月二十日
书记员 韩兴福