江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终2120号
上诉人（原审被告）：杨泽清，男，1990年10月27日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：张科峰，江苏冠文律师事务所律师。
委托诉讼代理人：雷智仙，江苏冠文律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京锋尚物业管理有限公司南京分公司，住所地南京市鼓楼区复兴街97号。
负责人：陈青，该公司总经理。
委托诉讼代理人：许文哲，江苏海越律师事务所律师。
上诉人杨泽清因与被上诉人北京锋尚物业管理有限公司南京分公司（以下简称锋尚物业南京公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初7449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨泽清上诉请求：请求二审撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的原审全部诉请，上诉人不承担任何滞纳金。事实与理由：一、一审认定事实不清。1.讼争物业合同执行的是酬金制收费方式，被上诉人长期怠于履行物业账务公开义务，属违约行为，一审对上诉人关于物业服务期间存在设备坏损严重、常年失修、物业服务质量不佳的举证，收费标准应予调减的主张未予理涉不当。2.上诉人购买的房屋物业总平面图中共计包括8幢楼盘，楼号自16幢至23幢，该区域设有独立的用电总表，该8幢楼盘也应当具有独立的水费总表及实现其他物业功能应当配置的设备，且1-15幢楼与16-23幢楼因察哈尔路而自然分开，原审以包括1-15幢楼在内的能耗费作为分摊基数，明显超越了购房合同约定的总平面图范围。被上诉人在计算能耗分摊费时存在重复计算问题，还存在重大但尚未查明的事实。讼争物业因质量问题，房产开发企业以豁免性债务加入的形式承担了上诉人居住房屋的物业费、能耗费，因房产开发企业已成为物业费、能耗费事实上的债务人，房产开发企业放弃对能耗费计算方法和收费标准的抗辩，不能据此推定本案能耗费的收费标准，被上诉人对此负有举证责任。被上诉人提交的审计报告应当作为定案依据，根据该审计报告，在冲抵账面亏损资金后，被上诉人账面尚有约700万的盈余，结合讼争物业酬金制收费方式的约定，物业账户资金归全体业主所有，在被上诉人账户尚有盈余的情况下，一审判决上诉人继续缴纳物业费、能耗费欠缺事实依据。3.一审适用法律错误，北京锋尚物业管理有限公司才是讼争合同的实际权利和义务人，合同的相对人，被上诉人诉讼主体不适格。房产开发企业以免除性债务加入的方式承担本应由业主支付的物业费、能耗费的合意确然存在，一审忽视当事人的合意及合同实际履行情况，判决上诉人承担物业费、能耗费及5000元滞纳金不当。
被上诉人锋尚物业南京公司辩称：1、被上诉人认为根据双方之间签订的前期物业合同，上诉人负有先履行交付物业费和相关费用的义务，其作为单个业主，不得以要求上诉人履行帐目公开作为拒绝履行义务的理由。被上诉人在服务期内已按合同约定向包括上诉人在内的全体业主提供了相应的物业服务，理应获得相应的物业费及为该小区服务期间所支出的费用。2、被上诉人根据合同的约定对物业管理区域内的南北小区提供服务，该小区虽分南北两个区域，但是是一个整体。作为该区域内只有一家物业公司提供服务，也经过法定程序选举了一家业主委员会，因此在物业公司提供服务时按照管理区域内南北两区合并计算分摊相应的费用。3、被上诉人主张的能耗费金额已经扣除了物业公司以及开发商等使用的部分，并无重复计算存在。同时原审法院也未按被上诉人的计算方式进行判决，而是根据客观事实，按照双方无争议阶段2011年12月至2013年3月期间产生的能耗费的平均值进行酌定的。因此上诉人所称的重复计算是不存在的事实。4、关于豁免性债务加入的问题，物业公司、开发商以及业主三方从未达成该类意思表示的协议，且上诉人也单独作为一项请求将开发商诉至人民法院，要求赔偿该期间的物业费、能耗费。因此根据合同相对性，应当按照业主与物业公司的物业合同以及业主和开发商之间的约定各找各的责任承担主体。5、关于业委会委托的审计报告问题，其称帐面上尚有700余万元的盈余，该事实不是客观事实。同时即便有盈余也不是作为其抗辩交纳物业费的理由，其可以通过合法途径来主张相关的权益，因此该事实与本案无必然关联性。6、关于被上诉人主体资格，被上诉人作为从事物业服务的分支机构，具有相应从事民事活动的主体资格，同时根据人民法院审理的相关判例，也已经认定被上诉人有从事民事活动的权利，因此主体适格的。
锋尚物业南京公司向一审法院起诉请求：一、判令杨泽清支付2013年7月至2016年6月的物业服务费49903.2元及自2013年10月1日起按每日万分之五计算至实际支付之日止的滞纳金；二、判令杨泽清支付自2013年7月至2016年3月的能耗费51242.71元（其中专用能耗费47871.96元、公共能耗费3370.75元）及自2013年10月1日起按每天万分之五计算至实际支付之日止的滞纳金；三、判令杨泽清立即支付自2012年1月至2016年6月的停车服务费4320元及自2012年4月1日起按每日万分之五计算至实际支付之日止的滞纳金；四、本案诉讼费由杨泽清承担。
一审法院认定事实：锋尚物业南京公司系锋尚国际公寓的物业管理公司，杨泽清系该小区北区17幢106室业主；锋尚物业南京公司与杨泽清签订前期物业管理服务协议，约定物业费按每月每平方米5元，每季度开始前15日前交纳；公共区域水电分摊费、采暖制冷新风吸尘系统运行费及能耗费用不包含于物业费中，每季度开始前15日前预缴，每半年收取一次；若杨泽清未按约定标准和时间交纳费用的，锋尚物业南京公司有权要求补交，并自逾期之日起按每天千分之一收取滞纳金，物业管理费方式为酬金制；物业服务协议签订后，锋尚物业南京公司提供了相关物业服务，杨泽清自2013年7月始开始拖欠多期费用，经锋尚物业南京公司多次催要后仍未交纳。
杨泽清辩称：一、锋尚物业南京公司主体资格不适格；二、物业管理合同履行过程中，杨泽清在合同项下的付款义务已经转移至南京锋尚房地产开发有限公司（以下简称锋尚房地产公司）；三、锋尚物业南京公司在物业管理服务过程中履行不佳；四、锋尚物业南京公司第二项关于能耗费的诉请计算有误，第三项诉请不成立，因为杨泽清已经将停车服务费交至2016年年末。
经审理查明，杨泽清是锋尚国际公寓北区17幢106室房屋所有权人，房屋建筑面积为277.24平方米，其中套内建筑面积246.7平方米。锋尚物业公司自2011年2月至2016年6月18日为锋尚国际公寓小区提供物业服务。杨泽清于2011年11月底入住小区北区，杨泽清入住时预交了2011年12月至2012年2月的期间物业费4158.6元、2011年12月至2012年5月期间的专用能耗费7401元、公共能耗费1000元。锋尚物业南京公司与开发商签订前期物业管理服务协议约定：物业管理服务费用按建筑面积每月每平方米5元，公共区域水电分摊费、采暖制冷新风吸尘系统运行费及能耗费用不包含于物业管理服务费中，由业主每季度开始15日前预缴，物业公司定期在小区内公示此部分费用的使用情况；业主专有地下停车位每月交纳停车服务费用80元；业主违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，应按每天千分之一的标准支付滞纳金。
2016年5月，锋尚物业南京公司向小区业主发出催付公告，要求欠费业主向物业公司缴纳物业费和能耗费。6月18日，锋尚物业南京公司退出锋尚国际公寓的物业服务。
另查，因锋尚小区北区一楼业主与开发商就房屋交付是否符合标准产生争议，锋尚物业南京公司根据开发商与业主的意见自开发商处取得小区北区一楼业主2011年12月至2013年8月期间的物业费和至2013年3月的能耗费；在锋尚物业南京公司向开发商就北区一楼业主能耗费请款所列的2011年初至2013年6月期间的专用能耗费每月每平方米（套内面积）平均为4.95元、公共能耗费每户每月平均为111.39元。
诉讼中，因包括锋尚物业南京公司在内的锋尚小区北区一楼业主向一审法院提起诉讼，要求开发商支付业主2013年8月至2015年7月期间的物业费和能耗费，本案中止诉讼。后在业主与开发商的诉讼中，开发商主张没有承诺北区一楼业主拆除土坡（2013年6月底拆除）后再补偿两年物业费和能耗费，并反诉请求撤销已支付的土坡拆除前代业主支付的物业费和能耗费。
又查明，2008年9月8日，南京市物价局向上海高力国际物业服务有限公司发出宁价物字（2008）035号《关于锋尚国际公寓停车服务收费标准的批复》载明：锋尚国际公寓停车服务收费问题批复如下，一、停车管理服务费以每月每辆计算，小汽车地下车库停车，业主公用车位为300元，业主专用车位为80元；二、本批复有效期至业主委员会成立或委托合同期满时终止。
一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条第五项规定，民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但不具备法人资格的组织，包括依法设立并领取营业执照的法人的分支机构。本案锋尚物业南京公司为北京锋尚物业管理有限公司的分支机构，领取有营业执照，且本案物业服务合同的主体亦是锋尚物业南京公司作为合同当事人所签，故一审法院对杨泽清辩解锋尚物业南京公司不具诉讼主体资格的主张不予支持。
杨泽清辩称锋尚物业南京公司与开发商以合法形式掩盖非法目的，恶意串通损害杨泽清等业主利益的主张，因无证据证明，一审法院不予支持。
根据《物业管理条例》的规定，房屋的所有权人为业主，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主和物业服务企业具有约束力，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
根据《江苏省物业管理条例》的规定，物业管理区域内的公共水、电等费用的分摊应由物业管理区域内的全体业主进行分摊，物业管理区域的划分由建设单位根据规划红线等因素进行划定，并在与业主的商品房买卖合同中进行告知，故业主辩称的要求北区电费等公共能耗费单独计算的主张，因无法律依据，一审法院不予支持。
根据本案及关联的小区物业服务纠纷案件，当事人争议的焦点为：一、杨泽清是否欠交锋尚物业南京公司物业服务费和能耗费，是否存在开发商应代杨泽清支付物业服务费和能耗费的情形；二、锋尚物业南京公司主张的能耗标准应如何认定；三、停车费如何计算；四、锋尚物业南京公司主张的滞纳金应否支持。对此，一审法院认为：一、锋尚物业南京公司入住之后至2013年8月的物业服务费和至2013年3月的能耗费已由开发商向锋尚物业南京公司支付，故锋尚物业南京公司再行向杨泽清主张2013年7、8两月的物业费没有依据，其主张的2013年9月至2016年6月18日期间的物业费和2013年7月至2016年3月的能耗费符合合同约定，一审法院予以支持。杨泽清抗辩称开发商应代其支付此期间物业服务费及能耗费没有证据证明，且与其在诉开发商的民事诉讼中主张相矛盾，一审法院不予采信。二、锋尚物业南京公司为主张杨泽清应负担的能耗费标准，向法庭提供了相应的水电费和相关费用的票据及年度财务审计报告，因锋尚物业南京公司提供的费用票据没有相应证据原件印证、有的费用票据没有相应合同等证据相佐证、年度财务审计报告存在依据不充分等，一审法院对锋尚物业南京公司主张的能耗费标准不予采信；但能耗费的发生又客观存在，亦应由业主承担，故一审法院酌定参照物业公司与业主尚未发生大的矛盾的2011年至2013年期间物业公司向其有资产关联的开发商请款时的平均能耗费标准确定业主应负担的能耗费，此标准应相对客观。三、根据杨泽清在庭审中的陈述，其购买涉案房屋时，开发商将两个地下停车位交付给了杨泽清，杨泽清是否使用两个车位，由杨泽清根据实际需要决定。针对杨泽清上述意见，虽然杨泽清仅使用一部车辆，但根据合同约定，应当按照车位数量缴纳停车服务费。即使合同约定与物价局的批复不一致，亦不影响合同效力。现锋尚物业南京公司认为，杨泽清仅缴纳其所有的两个车位中的一个车位的停车服务费，尚欠锋尚物业南京公司停车服务费4320元，符合合同约定，一审法院予以支持。四、杨泽清没有按照物业服务合同约定支付物业费和能耗费，系由于业主与开发商之间因房屋交付产生争议牵连代业主支付物业费和能耗费存在争议，并且锋尚物业南京公司也因此向有资产关联的开发商请款，杨泽清欠交费用有一定原因，但为平衡与已按时交纳物业管理费等相关费用业主之间的利益，倡导业主依法维权和督促物业公司依法履行义务，单个业主应负担不按时缴纳物业费等费用的一定的违约责任，根据本案杨泽清欠缴物业费和能耗费、停车服务费的时间、数额、原因等实际情况，一审法院酌定杨泽清应承担滞纳金5000元。
综上，根据双方的诉辩主张，杨泽清应支付锋尚物业南京公司的费用有：一、物业管理费，277.24平方米×5元/月×33.6个月（2013年9月至2016年6月18日）=46576.32元；二、专用能耗费，246.7平方米×4.95元/月×33个月（2013年7月至2016年3月）=40298.445元；公共能耗费，111.39元/月×33个月=3675.87元；三、停车服务费，80元/月×53.6个月=4288元；四、滞纳金5000元。杨泽清已预交的物业费和能耗费因锋尚物业南京公司已自开发商处取得，应折抵杨泽清应向锋尚物业南京公司支付的上述费用。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审判决：一、杨泽清于判决生效之日起七日内支付北京锋尚物业管理有限公司南京分公司物业服务费46576.32元、专用能耗费40298.445元、公共能耗费3675.87元、停车服务费4288元、滞纳金5000元，合计99838.64元。扣除杨泽清已预交的12559.6元，实际再给付87279.035元。二、驳回北京锋尚物业管理有限公司南京分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2977元，因适用简易程序减半收取1489元，由锋尚物业南京公司负担193元，杨泽清负担1296元（锋尚物业南京公司已预交，杨泽清将此款随借款直接给付锋尚物业南京公司）。
二审中，双方均无新证据提交。
对一审法院查明的事实，上诉人杨泽清认为前期物业管理服务协议中约定的物业管理费用是暂计按建筑面积每月每平方米5元，之后按实际确认的物业管理费用据实结算。被上诉人锋尚物业南京公司对“在锋尚物业南京公司向开发商就北区一楼业主能耗费请款所列的2011年初至2013年6月期间的专用能耗费每月每平方米（套内面积）平均为4.95元”有异议，认为起始时间应为2011年12月，计算的价格应为每月每平方米5.16元，但被上诉人认可一审采用的计算标准。双方当事人对一审查明的无异议的事实，本院予以确认。
本案二审争议焦点为：一审认定杨泽清应向锋尚物业南京公司支付的物业管理费、能耗费以及滞纳金5000元是否恰当。
本院认为，一审认定杨泽清应向锋尚物业南京公司支付的物业管理费、能耗费以及滞纳金5000元并无不当。具体分析如下：1、关于物业管理费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，被上诉人与开发商签订了前期物业管理服务协议，上诉人杨泽清应当按建筑面积每月每平方米5元的标准向锋尚物业南京公司支付物业管理费，一审中对锋尚物业南京公司主张的2013年7月至2016年6月的物业管理费，已扣除上诉人入住后至2013年8月开发商已实际向锋尚物业南京公司支付的物业管理费，对于2013年9月至2016年6月18日期间的物业管理费，上诉人应向锋尚物业南京公司支付，且一审中对上诉人入住时预交的2011年12月至2012年2月期间的物业管理费已予以折抵。上诉人提供的证据不足以证明被上诉人不履行物业服务合同，或履行物业服务合同有重大瑕疵，其认为不应缴纳物业管理费的主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
2、关于能耗费。一审中，锋尚物业南京公司就其主张的能耗费提供了相应的水电费和相关费用的票据及年度财务审计报告，一审在查明其提供的费用票据没有相应证据原件印证、有的费用票据没有相应合同等证据相佐证、年度财务审计报告存在依据不充分等情况下，考虑到能耗费的发生系客观事实，认定上诉人作为锋尚国际公寓的业主，应当负担前期物业管理服务协议所约定的公共区域水电分摊费、采暖制冷新风吸尘系统运行费及能耗费用等相关费用，有合同依据。一审法院以锋尚物业南京公司向开发商就北区一楼业主能耗费请款所列的2011年至2013年6月期间的专用能耗费和公用能耗费的标准，酌定计算上诉人应负担的2013年7月至2016年3月的专用能耗费和公共能耗费可以采信，理由如下：其一，锋尚物业南京公司请款针对的能耗费发生在前，随着物价的上涨，以该标准计算发生在后的能耗费对业主相对有利。其二，锋尚物业南京公司与开发商属于关联企业，对于锋尚物业南京公司请款后开发商已经支付的能耗费从业主欠交的费用中予以扣除，上诉人并无异议，当时锋尚物业南京公司与业主之间并不存在重大矛盾。其三，上诉人上诉认为，锋尚国际公寓北区应单独计算能耗费，并无合同依据，一审根据《江苏省物业管理条例》的规定，认定全体业主对公共水、电等费用予以分摊，并无不当。被上诉人虽然是实行酬金制收费方式，但无论被上诉人账户是否存在结余，上诉人以此主张不履行物业费缴纳的义务的缺乏合同和法律依据，本院对此上诉理由不予采信。被上诉人作为前期物业服务合同的签订主体、履行主体，系北京锋尚物业管理有限公司的分支机构，其签订合同并不违反法律法规的禁止性规定，其按照合同约定向上诉人提起本案诉讼的主体资格并无不当。3.关于滞纳金。一审认定上诉人应支付滞纳金5000元有事实和法律依据，应予维持，理由如下：其一，前期物业管理服务协议中明确约定了滞纳金及支付标准。业主违反前期物业管理服务协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之一滞纳金进行处罚。本案中，锋尚物业南京公司在起诉时已主动将滞纳金的标准从双方约定的千分之一的标准调整降低至每天万分之五。其二，上诉人存在欠交物业费及能耗费的事实。本案中，上诉人除2011年12月入住涉案小区时预交的物业管理费和能耗费之外，直至2016年8月锋尚物业南京公司提起本案诉讼以及本案二审期间，均未再向锋尚物业南京公司支付物业管理费、能耗费。其三，2016年5月，锋尚物业南京公司向小区业主发出催讨公告，要求欠费业主交纳物业费和能耗费，但上诉人仍未交纳相关费用。其四，双方当事人对于开发商承诺补偿两年物业管理费和能耗费存在争议，但上诉人已另案起诉开发商，对于上诉人因该争议而欠交物业管理费和能耗费的事实，一审法院已予以充分考虑，将锋尚物业南京公司主张的每天万分之五的滞纳金计算标准进一步降低，酌定上诉人承担滞纳金5000元。其五，即便开发商的上述承诺属实，但上诉人并未举证证明其与锋尚物业南京公司以及开发商之间已达成三方协议，由开发商直接向锋尚物业南京公司支付其应负担的物业管理费和能耗费，而无需再由业主向锋尚物业南京公司交纳，更何况开发商所承诺的补偿亦有一定的年限。其六，从合同相对性的角度来看，上诉人与开发商之间的另案争议，亦不能对抗锋尚物业南京公司依据前期物业服务合同向上诉人主张合同权利。上诉人作为物业服务合同中接受物业服务服务的一方，应当按照约定诚信、及时地履行支付物业管理费及能耗费等相关费用的义务。
综上所述，上诉人杨泽清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2977元，由上诉人杨泽清负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一七年五月八日
书记员 李丽玲