广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法厚民二初字第308号
原告（反诉被告，以下统称“原告”）：广州市瑞威贸易发展有限公司。住所地：广州市珠海区。
法定代表人：余艳妮，系该单位行政经理。
委托代理人：谢柏荣，广东来复律师事务所律师。
委托代理人：梁晓馨，广东来复律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下统称“被告”）：韦善武，男，壮族，1987年12月29日出生，住广西大化瑶族自治县。
委托代理人：彭菲，广东林德律师事务所律师。
委托代理人：李昱杰，广东林德律师事务所律师。
第三人：王衬璋，女，汉族，1968年10月14日出生，住址：广东省东莞市。
委托代理人：杨发勇，广东展豪律师事务所律师。
委托代理人：梁介业，广东展豪律师事务所辅助人员。
原告广州市瑞威贸易发展有限公司（以下简称“广州瑞威公司”）诉被告韦善武租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月23日受理后，根据被告韦善武的申请，追加了王衬璋作为第三人参加诉讼。被告韦善武还提起反诉，本院对被告韦善武提起的反诉予以受理。本案依法由审判员叶汉光适用简易程序独任审理，后转换适用普通程序，由审判员叶汉光担任审判长，与人民陪审员陈洁欣、人民陪审员方肖君组成合议庭审理，并分别于2015年8月10日及2015年11月11日公开开庭进行了审理。原告广州瑞威公司的委托代理人谢柏荣、梁晓馨，被告韦善武的委托代理人彭菲、李昱杰，第三人王衬璋的委托代理人杨发勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广州瑞威公司诉称：广州瑞威公司与韦善武于2013年6月17日签订《铺位联营合同》，约定由广州瑞威公司将其拥有使用权的位于东莞市厚街镇康乐南路8号首层B商铺提供给韦善武经营电信产品，韦善武应于每月1日之前向广州瑞威公司支付场地使用费，标准为：2013年7月1日至2014年6月30日期间95000元，2014年7月1日至2017年5月31日期间100700元。韦善武逾期交付场地使用费的，每逾期一天加付千分之二的滞纳金，逾期超过十天，视为违约，广州瑞威公司有权解除合同并立即收回商铺，并没收联营保证金及装修补偿费。合同签订后，广州瑞威公司如约将商铺交付韦善武使用，但韦善武却自2015年1月起拖欠场地使用费，截至本案起诉时，韦善武已欠付2015年1月至5月的场地使用费合计503500元。广州瑞威公司多次向韦善武催讨欠款，然均无果而返。韦善武拖欠场地使用费的行为已经构成严重违约，应承担相应的违约责任。为维护自身利益，请求判令：1.韦善武立即向广州瑞威公司支付2015年1月至5月拖欠的场地使用费503500元及滞纳金（滞纳金从当月2日开始计算，按2‰／天计至实际清偿之日止，暂计至2015年5月4日为62434元）；2.本案诉讼费用由韦善武承担。
被告韦善武辩称：1.韦善武与广州瑞威公司签订的《铺位联营合同》，约定固定使用期限，每月的费用、支付方式等跟租赁合同关于租金支付方式等基本一致，实际上是租赁合同，广州瑞威公司经王衬璋的同意，将商铺出租给韦善武使用，并隐瞒了相关情况。《租赁合同》约定用于经营服装，广州瑞威公司违反了《租赁合同》第五、第六条，《铺位联营合同》是以合法形式掩盖非法目的，属于无权处分，因此是无效合同；2.韦善武将2015年1至6月的租金支付给了王衬璋的账户，并不存在广州瑞威公司所称的违约行为，广州瑞威公司从与韦善武签订的合同中赚取差价，广州瑞威公司的第一项诉求应全部驳回；3.王衬璋不确认广州瑞威公司的转租行为，原、被告签订的合同为无效合同。根据合同法第224条规定，广州瑞威公司无权转租，应将韦善武交付的保证金及装修补偿金退还。原、被告签约时该商铺用途是经营服装，在签约后用于电信，韦善武花费约300000元进行装修；4.原、被告之间关于滞纳金的约定过高，超出了法律规定的标准，请求法院予以调整。从2015年1月开始，韦善武与王衬璋就案涉租赁物已形成了新的租赁关系，从2015年1月至5月的租金应按照韦善武跟王衬璋的约定来支付，广州瑞威公司无权要求韦善武支付场地使用费。
被告韦善武反诉称：2011年4月17日，广州瑞威公司与王衬璋（即出租方）签订了一份《租赁合同》，约定将位于东莞市厚街镇康乐南路8号首层B商铺出租给广州瑞威公司用于“经营服装品牌系列产品”，同时约定“在租赁期间不得擅自改变铺位用途”。此后，广州瑞威公司在未取得王衬璋的同意，也未将上述情况告知韦善武的前提下，与韦善武于2013年6月17日就案涉商铺签订了一份《铺位联营合同》，约定将该商铺提供给韦善武经营电信产品，同时各方就合同期限、联营保证金、场地使用费及各方的权利义务作了相应的约定。这份合同名为“联营合同”，其实质为“租赁合同”。2015年1月，在王衬璋得知上述事实后，随即联系原、被告协商此事，并向韦善武明确表示不同意广州瑞威公司的转租行为，后来三方协商不成，王衬璋遂要求韦善武将案涉铺位的租金依照原《租赁合同》的租金标准交付，韦善武均依照王衬璋的要求将2015年1月至2015年6月的租金转入王衬璋指定的账户，截至2015年6月10日，共将租金567000元转入王衬璋指定的账户。韦善武认为，其与广州瑞威公司在《铺位联营合同》中确立的是租赁合同关系。广州瑞威公司未取得王衬璋同意，单方擅自与韦善武签订了《铺位联营合同》。在王衬璋知道转租事实后明确表示不确认原、被告间的《铺位联营合同》，并强烈要求收回铺面。广州瑞威公司只有经王衬璋同意才有权转租案涉商铺，否则即为无权处分。现王衬璋不予追认案涉《商铺联营合同》的效力，该《商铺联营合同》即为无效合司，自始不发生法律效力。广州瑞威公司应退还韦善武保证金190000元及装修补偿费120000元。原、被告签订《铺位联营合同》时商铺为毛坯状态，韦善武自己花费约300000元对商铺进行了装修，广州瑞威公司收取的装修补偿费实质为租赁押金，广州瑞威公司将其表述为“装修补偿费”，是为了逃避其退还全部租赁押金的责任。现根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，韦善武提起反诉，请求判令：1.确认原、被告于2013年6月17日签订的《铺位联营合同》无效；2.广州瑞威公司向韦善武返还联营保证金190000元；3.广州瑞威公司向韦善武返还装修补偿费120000元；4.本案的诉讼费用由广州瑞威公司承担。
原告广州瑞威公司针对被告韦善武的反诉辩称：一、案涉《铺位联营合同》合法有效，韦善武主张合同无效无任何事实与法律依据。1.《铺位联营合同》是广州瑞威公司与韦善武的真实意思表示，韦善武已明确知悉房铺位系广州瑞威公司租赁而来的，其十分了解房屋的现状，并充分理解合同约定的各项内容，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，对双方当事人均具有约束力。2.韦善武主张《铺位联营合同》属效力待定合同无任何依据。韦善武认为，案涉《铺位联营合同》实为租赁合同，未经王衬璋同意转租，故合同无效。但是，（1）即使如此实为租赁合同，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”从该规定可知，合同法并未禁止转租行为，而是赋予出租人解除原合同的权利。《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答（一）》的第二条规定也对转租合同是否有效问题作出了明确答复，条款具体内容为：“在没有其他无效原因存在的情况下，未经出租人同意的房屋转租合同有效。租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对租赁物是否享有所有权、处分权，不是租赁合同必须考虑的内容。租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人占有、使用，承租人支付相应的租金。承租人将依照合同取得的对租赁物的占有、使用权转移给次承租人享有，并不构成对租赁物的处分。《合同法》第二百二十四条第二款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。可见，对于承租人未经出租人同意转租的，合同法给出租人设定的救济途径是可以解除原租赁合同，而非宣告转租合同无效。”因此，即便案涉《铺位联营合同》实质上为转租合同，但该合同系双方经平等协商后签订，且内容并未违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方签字盖章后即生效，不存在任何效力待定的问题。（2）王衬璋早于2014年初已知悉广州瑞威公司与韦善武联营经营的事实，但至今均未提出任何异议，应视为其已予以默许。同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”因此，若王衬璋现再提出不同意转租之主张，但其主张亦已过法律规定的异议期，不应获得支持。3.韦善武主张案涉合同无效，实乃逃避违约责任，并幻想从中获益。一旦《铺位联营合同》被认定为无效，则反诉答辩人需向韦善武返还联营保证金，这就意味着韦善武无需提供任何担保，却能从2013年7月份开始便直接使用案涉房屋，与民商事活动中应遵循的最基本的诚实信用原则背道而驰。二、韦善武要求返还联营保证金无事实与法律依据。如前所述，案涉《铺位联营合同》合法有效，根据《铺位联营合同》的约定，只有广州瑞威公司无故终止合同，韦善武方可要求返还联营保证金。而本案中，并不存在广州瑞威公司无故终止合同的情形，相反韦善武却长期拖欠场地使用费的严重违约行为，根据约定，应没收联营保证金。三、韦善武要求返还装修补偿费无事实与法律依据。广州瑞威公司原经营服饰，已对租赁房屋进行了适当的装修，后将案涉房屋交由韦善武经营使用，韦善武同意向广州瑞威公司支付装修补偿费，并同意该费用在合同期满后广州瑞威公司无需退回。现合同仍在履行过程中，韦善武主张返还该费用无任何依据。即便现如今双方出现纠纷，有可能出现合同解除的后果，但合同解除的过错在韦善武，因此韦善武无任何缘由需返还装修补偿费。
第三人王衬璋述称：1.原、被告签订名为《铺位联营合同》，实际上是转租，王衬璋在2015年1月发现广州瑞威公司的转租行为时，已与广州瑞威公司解除租赁合同关系；2.依据王衬璋与广州瑞威公司签订的《租赁合同》第五条第六项、第八项的约定，广州瑞威公司在租赁期间不得擅自改变铺位用途，否则王衬璋有权解除合同，若欠租超过半个月，王衬璋也有权收回租赁物业，解除合同，根据双方的约定，王衬璋已在2015年1月解除与广州瑞威公司的租赁合同关系，同时与韦善武形成新的租赁合同关系。
本院经审理查明：2011年4月17日，王衬璋与广州瑞威公司签订了一份《租赁合同》，约定：王衬璋将其位于东莞市厚街镇康乐南路8号首层地铺B租给广州瑞威公司用于服装经营，期限为2011年6月1日至2017年5月31日，租金为90000元／月，并指定第三方王小忠的工商银行账户为收款账户。广州瑞威公司应于每月1至10日期间交付当月租金，且租赁期间不得擅自改变铺位用途及拖欠租金，否则王衬璋有权收回铺位。案涉铺位已取得房地产权证。
签订《租赁合同》后，广州瑞威公司开始在案涉铺位经营服装店，直至2013年7月1日将案涉铺位提供给韦善武使用。2013年6月17日，广州瑞威公司与韦善武签订了一份《铺位联营合同》，约定：广州瑞威公司将案涉铺位提供给韦善武经营电信产品，期限为2013年7月1日至2017年5月31日，韦善武需交付联营保证金190000元和装修补偿款120000元。韦善武还应于每月1日前支付场地使用费，2013年7月1日至2014年6月30日期间为95000元／月，2014年7月1日至2017年5月31日期间为100700元／月。若逾期交付场地使用费，每逾期一天加付千分之二的滞纳金，逾期超过十天，广州瑞威公司有权解除合同并立即收回商铺，并没收联营保证金及装修补偿费。
签订《铺位联营合同》后，广州瑞威公司将案涉铺位交付给韦善武，韦善武在案涉铺位开设了电信产品销售店，并提交了第三方出具的送货单、收据等拟证明其花费了约300000元对案涉铺位进行重新装修。广州瑞威公司主张韦善武在履行合同过程中，经常拖欠场地使用费，并提交了短信记录予以佐证。广州瑞威公司称短信的通讯双方为广州瑞威公司的联系人和铺位业主方的联系人，短信显示铺位业主方的号码为＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊。
据短信的内容可知，铺位业主方自2014年12月起多次向广州瑞威公司追讨租金，广州瑞威公司表示由于电信店未向其交租金导致拖延，并承诺尽快向电信店追讨，但电信店仍继续存在拖欠，广州瑞威公司以其负责人均不在东莞为由请求铺位业主方对电信店采取停电等措施予以施加压力，并表示已将2月15日收铺的通知交给电信店的负责人，并明确表示铺位业主方可按照合同收回铺位。韦善武和王衬璋均不确认上述短信的真实性。另，广州瑞威公司当庭出示的手机中还有以下短信记录：1.2015年3月2日铺位业主方要求解除合同；2.2015年3月9日广州瑞威公司回复不同意解除合同。
王衬璋称由于广州瑞威公司未经其同意将案涉铺位转租并改变了铺位的用途，且存在拖欠租金的行为，已于2015年1月1日通过发短信的方式解除与广州瑞威公司之间的《租赁合同》，同时与韦善武建立了新的租赁合同关系，且韦善武已于2015年3月19日、20日按94500元／月的标准支付了2015年1月至3月的租金给王衬璋。韦善武予以确认，并提交了银行转账单予和短信记录以佐证，银行转账单载明的收款账户均为王小忠的工商银行账户，短信记录载明通讯相对方于2015年3月20日表示已收到1至3月的租金，并于2015年6月30日向韦善武发送了以下内容的短信：“王小忠＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊”。
另查，韦善武自2015年4月起，按94500元／月的标准按月向王小忠的工商银行账户转账支付租金，并有银行转账单为证。王衬璋确认上述款项系韦善武向其支付的案涉铺位的租金，并称是通过手机将收款账号的信息发给韦善武。
还查，广州瑞威公司认为案涉《铺位联营合同》系其提供铺位的使用权与韦善武进行联营的联营合同，收取装修补偿费是用于弥补其原本对铺位的装修，韦善武则认为《铺位联营合同》实际是租赁合同，广州瑞威公司收取的装修补偿费是变相的保证金。
以上事实，有原告广州瑞威公司提交的《租赁合同》、《铺位联营合同》、委托书、短信记录，被告韦善武提交的《租赁合同》、《铺位联营合同》、银行转账单、装修费补偿款收据、保证金收据、中介费收据、装修送货单、装修收据、短信记录，第三人王衬璋提交的《租赁合同》、房地产权证，当事人陈述以及本案一审庭审笔录等附卷为证。
本院认为，《铺位联营合同》虽然名为联营合同，但合同约定广州瑞威公司将铺位交付给韦善武使用、收益，韦善武按月支付相应的场地使用费，且广州瑞威公司不参与经营，也不承担经营中的风险，在一定时期内按照固定不变的标准收取场地使用费，故《铺位联营合同》实际上规定的是租赁合同的权利义务，本案应为租赁合同纠纷，主要的争议焦点是：一、《铺位联营合同》的效力；二、若《铺位联营合同》有效，合同的权利义务是否终止。
焦点一，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，案涉铺位已依法取得房地产权证，在法律上是合法的建筑，可视为已经主管部门批准建设，案涉铺位可用于出租，故韦善武与广州瑞威公司签订的《租赁合同》合法有效。
现广州瑞威公司通过《租赁合同》依法取得案涉铺位的占有、使用权，王衬璋、韦善武主张广州瑞威公司存在擅自转租以及该变铺位用途的行为，认为《铺位联营合同》属于无效合同，本院分析如下：
虽然王衬璋对韦善武提交的短信记录不予确认，但该短信记录的通讯时间，与韦善武向王衬璋支付1至3月租金的时间基本一致，且王衬璋指定的收款账户与短信中载明的账户一致，现王衬璋也确认是通过手机将收款账户发给韦善武，但没有提交相应的证据，故本院对韦善武提交的短信记录予以采纳。该短信反映王衬璋一方将内容为“王小忠＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊”的信息发给了韦善武，该号码与广州瑞威公司提交的短信记录的通讯相对方的号码一致，可以认定广州瑞威公司提交的短信记录的通讯相对方也是王衬璋一方，故本院对广州瑞威公司提交的短信记录亦予以采纳。根据广州瑞威公司提交的短信记录，王衬璋对铺位已转租的现状是清楚的，且对此没有异议，视为已默许广州瑞威公司的转租行为。至于王衬璋在庭审中否认知道广州瑞威公司的转租行为，与客观形成的证据矛盾，故本院对王衬璋的主张不予采纳，应以客观形成的证据为准。
因此，在广州瑞威公司已依法取得案涉铺位的占有、使用权，且王衬璋亦默许其转租行为的情况下，《铺位联营合同》应属合法有效，合同双方应受合同的约束，享有相应的权利，承担相应的义务。韦善武诉请确认《铺位联营合同》无效，本院不予支持。
焦点二，如前所述，广州瑞威公司与王衬璋签订的《租赁合同》合法有效，广州瑞威公司有按时支付租金给王衬璋的义务。根据广州瑞威公司提交的短信记录可知，广州瑞威公司自2014年12月起存在拖欠王衬璋租金的行为，且已超过半个月，达到《租赁合同》约定的解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，王衬璋于2014年12月即有权解除《租赁合同》。
韦善武拖欠广州瑞威公司租金与否，属于《铺位联营合同》履行情况，与根据合同的相对性，广州瑞威公司不能以此作为不按《租赁合同》约定及时、足额缴纳租金给王衬璋的理由。现王衬璋一方的代表已于2015年3月2日发短信通知广州瑞威公司解除双方之间的合同，履行了法定的通知义务，故本院认定《租赁合同》已于2015年3月2日依法解除。至于广州瑞威公司于3月9日回复短信称不同意解除合同，不影响王衬璋依法行使合同的解除权。
韦善武没有按照《铺位联营合同》及时缴纳租金，根据合同约定，广州瑞威公司亦有权解除《铺位联营合同》。现广州瑞威公司的负责人在短信中已明确表示不在东莞，同意铺位业主方收回铺位，即将解除《铺位联营合同》的权利赋予王衬璋。王衬璋现已与韦善武订立新的租赁合同关系，故可推定王衬璋行使《铺位联营合同》的解除权。至于解除的时间，虽然王衬璋、韦善武表示于2015年1月1日已订立新的租赁合同，但结合王衬璋于2015年3月2日才通知广州瑞威公司解除《租赁合同》，以及韦善武实际于2015年3月19日、20日才缴纳租金给王衬璋的事实，本院认定《铺位联营合同》系于2015年3月2日与《租赁合同》同时解除。
《铺位联营合同》解除后，合同的权利义务亦终止，故广州瑞威公司诉请2015年3月2日之后的场地使用费，没有依据，本院不予支持。至于2015年1月1日至3月2日期间的场地使用费，由于广州瑞威公司也拖欠王衬璋该期间的租金，故王衬璋享有向广州瑞威公司的债务人韦善武代位追偿的权利，韦善武已支付给王衬璋的租金可视为清偿其拖欠广州瑞威公司的债务，但应限于广州瑞威公司拖欠的租金范围内，即90000元／月×（2月＋2天÷30天／月）＝186000元。韦善武应支付的场地使用费为100700元×（2月＋2天÷30天／月）＝208113元，故韦善武仍需向广州瑞威公司支付场地使用费208113元－186000元＝22113元。
关于滞纳金，实际上是逾期付款的违约金，因韦善武已清偿部分款项，故逾期付款的违约金分为已付款项的违约金和未付款项的违约金，其中已付款项的违约金应结合上述186000元的支付时间（2015年3月19日）予以计算，具体如下：
日期应付数额／实付数额应付日期实付日期已付款项的逾期违约金2015年1月100700元／100700元2015年1月1日2015年3月19日100700元×2‰／天×77天＝15507.8元2015年2月100700元／85300元2015年2月1日2015年3月19日85300元×2‰／天×46天＝7847.6元2015年3月1日、2日6713元／0元2015年3月1日合计23355.4元未付款项的违约金则应以2‰／天的标准，从应付款之日起计至实际清偿之日至，具体如下：以15400元为本金，从2015年2月2日起计算；以6713元为本金，从2015年3月2日起计算。广州瑞威公司诉请超出部分，本院不予支持。
最后，由于韦善武存在拖欠场地使用费，已构成违约，并导致《铺位联营合同》解除，根据合同约定，无论装修补偿款的性质是否属于保证金，装修补偿款和保证金均应不予退还。对韦善武要求返还装修补偿款和保证金的诉请，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第三款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零八条第一款的规定，判决如下：
一、限被告韦善武于本判决发生法律效力之日起三日内向原告广州市瑞威贸易发展有限公司支付场地使用费22113元；
二、限被告韦善武于本判决发生法律效力之日起三日内向原告广州市瑞威贸易发展有限公司支付已付的场地使用费的逾期违约金23355.4元；
三、限被告韦善武于本判决发生法律效力之日起三日内向原告广州市瑞威贸易发展有限公司支付未付的场地使用费的逾期违约金（以15400元为本金，从2015年2月2日起计算；以6713元为本金，从2015年3月2日起计算，均按照2‰／天的标准，计至实际清偿之日止）；
四、驳回原告广州市瑞威贸易发展有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告韦善武的诉讼请求。
如被告韦善武未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费12434元，其中本诉受理费9459元，反诉受理费2975元，由原告广州市瑞威贸易发展有限公司承担8459元，被告韦善武承担3975元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 叶汉光
人民陪审员 方肖君
人民陪审员 陈洁欣
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 王碧艳
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