山东省泰安市泰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰山民初字第1181号
原告李新农，男，1966年出生，汉族，住济南市历下区。
委托代理人陈亮，山东沃德律师事务所律师。
被告泰安志高实业集团有限责任公司，住所地：泰安市泰山区虎山路19号。
法定代表人江东廷，董事局主席。
委托代理人王波，男，汉族，1986年出生，该公司法务部文员。
原告李新农与被告泰安志高实业集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李新农及其委托代理人陈亮、被告泰安志高实业集团有限责任公司的委托代理人王波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李新农诉称，2011年1月19日，原被告签订商品房合同。约定：原告购买被告位于志高月星国际广场商品房，建筑面积为72.37平方米，总价款为1696625元，付款方式为：签订合同付清首付856625元，余款840000元办理银行按揭，交房时间为2011年12月1日前。交房条件为：该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案证明。出卖人已经取得该商品所在楼的房屋权属证明。合同签订后，原告依约履行了自己的合同义务，向原告支付了首付款及办理了银行按揭。而被告至今未向原告交付符合合同约定并经消防等依法竣工验收的房屋。故提起诉讼，一、判令被告依法提交房屋验收合格手续、消防验收合格证明；二、判令被告支付违约金16.96万元（自2012年12月1日起至2013年11月30日止按总价款的10%计算）；三、判令被告为原告办理房产证；四、被告支付原告逾期办证违约金44774元（自2013年2月1日起至实际办理完毕产权登记手续之日止，按照合同约定总价款万分之五，每日84.80元计算）；五、被告承担本案诉讼费。
被告泰安志高实业集团有限责任公司辩称，关于原告要求的延期交房延期办证的事项，双方于2012年11月30日达成协议，被告已经对原告进行相应的补偿，要求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年1月19日，原被告签订商品房买卖合同一份，约定：买受人为原告，出卖人为被告。买受人购买位于志高月星国际广场商品房，建筑面积为72.37平方米，总价款为1696625元，付款方式为：签订合同付清首付856625元，余款840000元办理银行按揭，出卖人应当在2011年12月1日前向买受人交付商品房。合同第十条第二项约定，出卖人交付商品房时，商品房为住宅的，出卖人应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书、该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案证明。合同第十一条逾期交房责任条款约定：“除本合同第十条规定的特殊情况外，出卖人未按约定期限和条件将商品房交付给买受人的按照第2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］：（1）逾期90日内，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权退房，…，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。2、X”。第二十条产权登记条款约定：出卖人在交房后90日内保证买受人办理产权转移登记，如因出卖人的责任未能在该期限内办理产权转移登记，按照第2、3种方式处理：2、买受人不退房的，合同继续履行，自前述期限届满之日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金；3、办理产权职能部门受理时间除外。
合同签订后，原告按约支付了房款，被告未按照合同约定的期限交付房屋，实际交付房屋为2012年11月30日。房屋交付当日即2012年11月30日，原被告签订协议一份，主要内容为：乙方（被告）购买甲方（原告）开发的志高国际13号楼1111室，甲方定于2011年12月1日交付乙方该房屋，经协商，约定如下：1、甲方按照合同约定向乙方交付延期交房违约金56328元；…；3、乙方所购买房屋的厨房、卫生间墙面两米以下面砖甲方不再铺设，由甲方按照每平方米55元补偿乙方591元；4、甲乙双方就房屋延期交付及产权延期办理事宜就此一次性了结，本协议签订后，双方别无争议，双方一致确认对本协议所有条款均已作出说明，均充分理解协议内容与法律后果。协议签订后，被告按照协议约定向原告支付了有关款项。原告主张协议涉及款项是2012年11月30日以前的，对之后被告的违约行为无权调整和规范。
对于原告要求被告提交房屋验收合格手续、消防验收合格证明的诉讼请求，被告称消防验收已经通过，手续均在房管局处，现无法提供，房屋综合验收正在办理过程中，同时，合同第10条第2款对被告交房时应提交的文件有明确约定，原告第一项的诉讼请求和第三项是相重复的，办理产权证的前提条件是房屋经过综合验收，涉案房产符合办理产权证相应的条件和手续，但因综合验收尚未通过，导致产权证现未能办理下来，须待综合验收下来后才能办理。
原告主张诉讼请求即第二项要求被告支付违约金16.96万元的依据是：合同第十一条约定逾期交房按照第2种方式处理，但第2种方式内容为X，即空白，也即没有约定违约金，故应参照最高院关于商品房买卖的司法解释第十七条逾期交付房屋按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布的同地段同类房屋租金标准确定的总房款的10%计算。对此，被告辩称：延期交房问题双方已经于2012年11月30日达成协议，同时，合同第十一条约定按照第2种方式处理，应是按照第十一条第1款第（2）项，如果按照原告主张的第2种方式处理，那么在合同签订时就不可能在第2种处理方式处内容空白，因此应系存在书写失误。原被告均认可双方2012年11月30日签订协议中延期交房违约金57967元即是按照合同第十一条第1款第2项约定计算。
对于诉讼请求第四项逾期办证违约金的主张。被告辩称，2012年11月30日签订的协议是双方对商品房预售合同的变更，是对交房期限和交房条件的变更，且被告已经按照协议约定支付了违约金。原告则主张协议是调整2012年11月30日之前的，并不调整在此之后的双方行为，被告不能把它作为无限期不履约不办证的借口。
上述事实有商品房预售合同、原被告签订的协议及庭审笔录等证据在卷证实。
本院认为，原被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违背法律规定，系有效合同。依法成立的合同对双方均具有法律约束力，双方均应严格履行合同义务，履行合同不符合约定的，应当承担违约责任。因该合同约定被告于2011年12月1日前向原告交付房屋，而被告实际于2012年11月30日交付房屋，为此双方于该日签订的协议亦系真实意思表示，系有效协议。
首先，关于原告要求被告支付逾期交房违约金16.96万元的诉求。2012年11月30日双方签订的协议中部分内容即是因被告逾期交付房屋双方达成的违约金补偿协议，协议第1条即约定被告向原告支付延期交房违约金57967元，该款项被告也已实际支付，因此被告已经承担了逾期交房的违约责任，现原告再次要求被告支付违约金16.96万元无事实和法律依据，本院不予支持。双方虽对合同第十一条“出卖人未按约定期限和条件将商品房交付给买受人的按照第2种方式处理”在理解适用上存在争议，但该争议并不影响双方就逾期交房所达成协议的效力，原告既已收取逾期交房违约金，现又以合同没有约定逾期交房违约金而主张参照《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定计算于法无据，对其该项诉讼请求本院不予支持。
其次，关于原告要求被告办理房产证并支付逾期办证违约金的诉讼请求。根据《房屋登记办法》第三十条、第三十三条的规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。由于原告未举证证实涉案房产具备办理房产证的条件，被告亦辩称综合验收合格后方能办理，因此应认定涉案房屋尚不具备办理房产证的条件，但被告应自综合验收合格之日起30日内为原告办理房产证。但被告未按照合同约定履行办理房产证的义务，应承担相应的违约责任。虽然双方于2012年11月30日签订的协议约定延期交付和延期办理产权证事宜就此一次性了结，但该协议应系就业已发生的延期交房和延期办证达成的一揽子协议，不能理解为被告可以在交房后的任何时间办理产权证而不构成违约，否则就是允许被告延期办证行为无限期持续，如此对原告显然不公平，房屋买卖合同第二十条约定被告应自交付房屋之日起九十日内办理产权证，现至今仍未办理，故此被告应自2013年3月1日起按照商品房预售合同第二十条的约定向原告支付逾期办证违约金，违约金计算至实际办理所有权转移登记之日止，办理产权职能部门受理时间除外。
关于原告要求被告提交房屋验收合格手续、消防验收合格证明的请求，按照合同第十条的约定，上述手续及证明并非合同约定交付房产时需由被告向原告提供的书面材料，对原告的该项诉讼请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告泰安志高实业集团有限责任公司自志高星月国际广场房屋具备办理房产证条件之日起30日内为原告李新农办理房产证；
二、被告泰安志高实业集团有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告李新农逾期办证违约金（自2013年3月1日起按照已付房款1696625元的日万分之零点五计算至实际办理所有权转移登记之日止，办理产权职能部门受理时间除外）；
三、驳回原告李新农的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4516元，由原告负担3516元。被告负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审 判 长 戚桂亮
人民陪审员 李 慧
人民陪审员 张灿国
二〇一四年九月十七日
书 记 员 顾绍武