北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第04686号
原告北京世纪金龙物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区西晓市街72号。
法定代表人陈玉苍，经理。
委托代理人唐超，男，1983年9月23日出生，北京世纪金龙物业管理有限责任公司法务专员。
被告金国强，男，1954年11月23日出生。
委托代理人马万兰，女，1957年1月19日出生。
委托代理人于道海，男，1961年5月8日出生。
原告北京世纪金龙物业管理有限责任公司诉被告金国强物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月4日立案受理。依法由审判员敖文燕担任审判长，与代理审判员范欠歌、人民陪审员吴治民组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京世纪金龙物业管理有限责任公司的委托代理人唐超，被告金国强的委托代理人马万兰、于道海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告北京世纪金龙物业管理有限责任公司诉称：原告于2005年8月4日与被告签订物业管理合同，原告一直提供服务至2011年5月24日，服务质量一直良好。被告自2006年8月起拒绝交纳物业费，经原告多次催收，被告均推诿拖延，致使原告的权利无法实现。故原告起诉要求被告支付2006年8月4日至2011年5月24日的物业服务费3963元。被告承担本案诉讼费。
被告金国强对原告主张的欠费期间不持异议，但辩称：1、原告提交的《房屋委托服务管理合同》的主体是北京市金龙物业管理有限责任公司，并非本案的原告北京世纪金龙物业管理有限责任公司。因此，原告主体有差异而不适格，请求依法驳回原告的诉请。2、原告的诉讼超过法定的诉讼时效，丧失胜诉权。3、原告提交的《房屋委托服务管理合同》并非是原、被告双方自愿签订，而是被告在受胁迫的情况下签订，合同的内容也是以合同相对方为主导的霸王格式合同，主要条款违反被告的真实意思表示，因此，该合同当属于无效合同。当初收房时，北京市金龙物业服务管理有限责任公司拿着房屋的钥匙，被告不签字，就不交接钥匙。最后是先签合同，然后强行收取一年的物业费，才给房屋的钥匙。4、原告提供的《房屋委托服务管理合同》约定的合同期限已届满，故该合同已终止。5、原告所述物业服务质量一直良好不属实，原告对此亦无证据证明。原告没有提供物业服务，更谈不上达标问题。同时，即使“永外分部”提供物业服务，其疏于管理，造成小区脏、乱、差现象十分严重，其服务根本谈不上达标，故按照规定应当减收物业服务费。另，“永外分部”极差的物业服务，致使小区房屋市值大打折扣，给小区业主造成了巨大经济损失，该损失当由原告代为赔偿。6、实际进驻被告小区的并非原告，而是永外房管所的工作人员临时拼凑的组织，并在2005年6月23日变为原告的“永外分部”。“永外分部”没有物业管理资质，也毫无新型物业管理模式的经验、能力和服务意识。“永外分部”不具有法人资格，其管理人员亦无物业管理职业资格证书，故“永外分部”为被告所在小区提供物业服务违反物业管理条例。7、原告提供的《房屋委托服务管理合同》中约定的收费标准超越了国家规定的收费标准。根据《北京市物业服务收费管理办法》及《经济适用住房小区物业服务收费政策问答》，经济适用住房小区物业服务收费政府指导价基准价标准为每月每建筑平方米0.55元，不得上浮，下浮不限。而“永外分部”收费标准为每月每建筑平方米1.14元，超过政府规定的标准一倍多。综上，被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：坐落于北京市东城区×路中街×区×号楼×单元×号房屋系被告所有的房屋，房屋建筑面积为60.29平方米。
2005年8月4日，被告与北京世纪金龙物业管理有限责任公司永外分部签订《房屋委托服务管理合同》。该合同约定，被告委托原告对其居住的小区进行物业管理；本物业管理服务费按北京市物价局普通小区委托管理收费标准收取，每平方米每年13.68元；业主办理入住手续时，一次性交清本年的委托管理费，以后收取日期为每年的1至3月份一次性交清当年的委托管理费；委托管理期限为自本合同签订之日起生效，至开发公司于物业公司合同期满或业主委员会成立之前止等。
上述合同签订后，被告交纳了2005年8月3日至2006年8月3日一年的物业服务费。被告自2006年8月4日起未交纳物业服务费。2011年5月25日，原告撤离了被告居住的小区，终止了物业管理工作。现原告持上述合同将被告诉至法院，请求被告交纳拖欠的物业服务费。
审理中，对被告提出的抗辩意见，原告称与被告签订合同的“永外分部”是原告的分支机构，不是独立的法人，其权利义务由原告承担；关于每月每建筑平方米1.14元的收费标准，双方合同约定的物业服务费标准为每月每建筑平方米为1.18元，由于被告所在小区为回迁小区，经北京市东城区人民政府协调后，收费标准和收费事项由原告依据京发改（2005）2662号文件及两个附件的规定执行，核算后为每月每建筑平方米1.14元，其中基本物业管理费为每月每建筑平方米0.5元，电梯运营维护费和二次供水费为每月每建筑平方米0.64元。另，对被告提出的时效抗辩，原告持催费通知、公告、北京市威创律师事务所函及证明、民事判决书、庭审笔录等称，原告进行了催费，并不怠于行使权利。对此，被告称未见到过催费通知及公告，也未收到过律师函，民事判决书及庭审笔录与被告无关。
另查，自2006年1月1日起实施的《北京市物业服务收费管理办法（试行）规定，经济适用住房小区、危改回迁小区在未成立业主大会前，物业服务收费试行政府指导价，执行经济适用住房小区物业服务收费政府指导价标准。《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》规定的收费标准包括，经济适用住房小区物业服务收费基准价标准为每月每建筑平方米0.55元；电梯运行维护费指导价标准按住宅建筑面积分摊；生活饮用水水泵运行维护费政府指导价标准每月每建筑平方米0.10元；安全防范设施设备政府指导价每月每建筑平方米0.05元；住宅消防设施设备日常运行维护费政府指导价标准为多层住宅每月每建筑平方米0.05元、高层住宅为每月每建筑平方米0.10元。
上述事实，有原、被告的陈述，《房屋委托服务管理合同》，催费通知，公告，北京市威创律师事务所函及证明，（2013）东民初字第09495号和（2013）二中民终字第16652号民事判决书，庭审笔录，房屋档案材料等证据在案为证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因“永外分部”是原告的分支机构，不具有独立法人资格，而原告对“永外分部”与被告签订的《房屋委托服务管理合同》予以认可，故该合同权利义务由原告承担。据上述合同及原告提交的证据可以证明原告为被告所在的小区提供物业服务至2011年5月24日。关于被告提出的原告收费标准违反规定一节，因被告所述的经济适用住房小区物业服务费标准每月每建筑平方米0.55元为《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》规定的物业服务收费基准价，该价格不包括电梯运行维护费、水泵运行费及安全防范设施设备、消防设施设备的日常运行维护费等，故原告依合同约定以每月每建筑平方米1.14元的标准收取物业服务费并无不当。被告未交纳自2006年8月4日至2011年5月24日的物业服务费3963元构成违约，当承担继续履行的违约责任，故本院对原告的诉请予以支持。关于被告提出的原告的物业服务质量不达标问题，本院认为虽原告提供的服务服务存有瑕疵，但此不足以构成被告拒交物业服务费的理由，故本院对被告该抗辩意见不予采信。关于被告提出的诉讼时效一节，因已生效的民事判决书可以证明原告不存在怠于行使追索权的情形，故本院对被告的该抗辩意见不予采信。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告金国强于本判决生效后十日内向原告北京世纪金龙物业管理有限责任公司支付自二ＯＯ六年八月四日起至二Ｏ一一年五月二十四日止的物业服务费人民币三千九百六十三元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告金国强负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 敖文燕
代理审判员 范欠歌
人民陪审员 吴治民
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 袁 权