安徽省亳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）亳民一终字第00904号
上诉人（原审被告）：亳州市天合纺织有限公司。
法定代表人：韩子伟，该公司经理。
委托代理人：王雷，安徽江淮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈国良，男，1966年10月30日出生，汉族，市民，住江苏省吴江市。
委托代理人：刘焕杰，吴礼明。
上诉人亳州市天合纺织有限公司（以下简称天合纺织公司）因与被上诉人沈国良租赁合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2013）谯民一初字第01158号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人天合纺织公司的委托代理人王雷，被上诉人沈国良的委托代理人刘焕杰，吴礼明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明：被告天合纺织公司于2005年6月20日成立并营业，经营范围是：棉纱、棉布、化纤制品销售、农副产品收购；经营场所：安徽省亳州市谯城区双沟镇工业园区。2010年10月20日，原告沈国良与被告天合纺织公司在亳州市谯城区双沟法律服务所法律工作者赵啟昌、李攀的见证下签订一份《租赁合同》，约定：为盘活存量资产，被告将自己开办的天合纺织公司租赁给原告沈国良经营。条款内容是：一、被告将坐落于安徽省亳州市谯城区双沟镇北关105国道路东的天合纺织公司厂房场地、机器设备等辅助配套设施及另外新建厂房1200平方米左右，一个月建好（租赁给原告沈国良经营）；二、租期为陆年，从合同签订之日起；三、租金为每年贰拾万元整，合计壹佰贰拾万元整；四、支付万式：合同签订之日付贰拾万元整作为定金（后折抵租金），新建厂房在建造到5O％时付贰拾万元整，新建厂房结束后付壹拾伍万元整，半年后付贰拾万元整，第四年付贰拾伍万元整，第五年付贰拾万元整（已全部付清）；五、被告在合同签订之前公司及法人个人的债权、债务由被告自己承担，与原告无关，如有第三方向被告主张权利时，影响到原告的正常生产，由被告赔偿原告经济损失，按每天伍仟元计算；九、原告在承租期间中途不得转租；十、原告在租赁期满后确保被告的设备能正常运转；十一、原告在租赁期满后原告添置的设备如被告需要，则双方协商，否则原告的设备由原告自行处理；十五、在租赁期间如厂房有破损的话，由被告负责及时修理好……。2010年11月10日至2011年6月7日，原告沈国良七次向被告天合纺织公司支付租金共计696500元。被告天合纺织公司因不按照规定接受年检于2012年3月23日被依法吊销营业执照。2012年4月26日，原告沈国良以被告所拥有的厂房未向建设部门办理审批手续，未取得建设工程规划许可证为由，认为被告违反法律、法规的规定，具有欺诈行为，请求依法判决原告与被告签订的《租赁合同》无效并返还租金45万元。2012年5月10日，被告收回厂房，让原告沈国良的留守工人施建祥离开。
原审法院审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案争议的焦点是：一、原、被告双方在签订租赁合同时，被告是否违反法律、法规的规定，具有欺诈行为该合同是否有效原告提交了两份证据：亳州市谯城区住房和城乡建设委员会情况说明和亳州市房地产交易中心的书面证明，认为原告租赁被告的房屋未办理相关建设手续、无房产证，属于违法建筑。双方在签订合同时，被告未履行告知义务，具有欺诈行为，该合同无效。被告认为：被告已尽明确告知义务，所签合同是双方的真实意思表示，不存在欺诈。经审理查明：原、被告双方在签订租赁合同时，当场经亳州市谯城区双沟法律服务所两名法律工作者见证，原告在询问笔录中明确表示：签订租赁合同是其真实意思表示，合同内容是双方协商一致确定的。原、被告提交的证据《租赁合同》内容显示：被告将自己开办的天合纺织公司租赁给原告沈国良经营，包括公司厂房、场地、机器设备等。原告提交的证据：亳州市工商行政管理局私营企业基本注册信息查询单及个私档案，及被告提交的证据：亳州市谯城区双沟镇人民政府书面证明，证明被告依法批准的经营场所坐落于亳州市谯城区双沟镇工业园区内。以上证据能够证明原告租赁被告的公司厂房、场地、机器设备等具有合法性，双方签订合同是真实意思表示，合同内容是双方协商一致的结果。合同第一条约定：“另外新建厂房1200平方米左右，一个月建好。”第四条约定：“支付方式：合同签订之日付贰拾万元整作为定金（后折抵租金），新建厂房在建造到50％时付贰拾万元整，新建厂房结束后付壹拾伍万元整，半年后付贰拾万元整，第四年付贰拾伍万元整，第五年付贰拾万元整（已全部付清）。”经庭审查明，该新建厂房（1200平方米左右）无合法建设手续。故租赁合同中关于“新建厂房（1200平方米左右）租赁给原告”的部分，应为无效。根据合同约定的内容，建新厂房1200平方米是原、被告双方协商的结果，并把其作为何时支付租金的条件。故原、被告双方对该无效条款均有过错。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。综上，原告无证据证明被告违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，要求确认租赁合同无效的诉讼请求，本院不予支持。焦点二：被告是否应当返还原告租金及数额原、被告在租赁合同中约定：“租期为陆年，从合同签订之日起。租金为每年贰拾万元整，合计壹佰贰拾万元整。”该租赁合同中关于新建厂房（1200平方米左右）的条款虽为无效条款，但并不影响其他条款的效力。故双方约定租期为六年，租金为每年贰拾万元合法有效。经庭审查明，原告于2012年4月26日提起诉讼，请求确认该租赁合同无效；被告于2012年5月10日收回厂房，让原告的留守工人离开。原、被告双方已依自己的行为表明该租赁合同的权利义务终止。原告沈国良提交的证据证明已向被告支付租金696500元。2010年10月20日至2012年5月10日期间的租金应为316667元。下余租金379833元，因原、被告双方对无效条款导致合同权利义务终止均有过错，且被告应负主要责任，故被告应当返还原告租金265883.10元（379833元×70％）。另外，原、被告双方对出租主体是天合纺织公司没有异议。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第九十一条第（二）项、第九十七条的规定，判决：一、原告沈国良与被告亳州市天合纺织有限公司签订的《租赁合同》中约定的条款“新建厂房1200平方米左右”，租赁给原告沈国良无效。二、被告亳州市天合纺织有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告沈国良租金265883.10元。三、驳回原告沈国良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元，由原告沈国良负担3294元，被告亳州市天合纺织有限公司负担4756元。
宣判后，天合纺织公司不服，向本院提起上诉称，一审法院没有查清事实，上诉人出租的是企业整体的支配权、使用权、收益权。既然原来的厂房均未有规划证、产权证，那么就不应该认定新建1200平方米的厂房为无效，因为他们是一个整体，不能既认定有效，又认定无效，这是相互矛盾的，不具有说服力，更不能自圆其说。其次，一审法院认定“新建厂房1200平方米无效，双方均有过错（其事实是沈国良明显存在过错，因为双方签订合同时，上诉人已尽了明确的告知义务，且是沈国良要求在一个月内建成，此有沈的笔录及见证书可证，”那么一审法院划分上诉人承担70％的责任的依据是从哪儿来的，再者，既然认定新建厂房1200平方米无效，就应该把无效部分占整个企业租赁的多大份额算出来，把其所占的租金分割出来，然后按公平原则予以返还，此方可体现法律的公平及诚实信用。一审法院的判决程序严重违法，该案件中，上诉人在举证期限内按照法定程序申请了两个证人出庭作证。然而，本案的庭审笔录中为何又多了一个证人，此证人是谁申请的，且一审法院却以该证人的证言作出了“被告于2012年5月10日收回了厂房，双方以自己的行为表明该租赁合同的权利义务终止。”显失公正、公平。请求二审法院依法改判或发回重审。
被上诉人答辩称，一审法院程序合法，判决正确，证人没影响案件的判决，请二审法院驳回上诉，维持原判。
本院认为，根据上诉人天合纺织公司的上诉请求及被上诉人沈国良的答辩意见，本案争议的焦点为：一、天合纺织公司与沈国良签订的租赁合同中的厂房是整体无效还是仅1200平方米的新建厂房租赁部分无效？二、天合纺织公司是否应当返还沈国良房租？应当返还的数额如何确定？
一、天合纺织公司与沈国良于2010年10月20日签订租赁合同，约定将天合纺织公司在亳州市谯城区双沟镇北关105国道东的厂房场地、机器设备等辅助配套设施及另外新建厂房1200平方米左右租赁给沈国良经营使用。《中华人民共和国城乡规划法》规定，禁止房屋建设者未取得建设规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设。天合纺织公司无论原厂房的建筑还是新建的1200平方米左右的厂房均无建设工程规划许可证，均应认定是违法建筑，故关于天合纺织公司将原厂房及新建1200平方米左右的厂房租赁给沈国良的行为均应认定无效。一审法院仅认定天合纺织公司新建1200平方米左右的厂房租赁给沈国良无效不全面，本院予以纠正。
二、依照无效合同的处理原则，承租人沈国良应当返还依无效合同取得的财产，包括占有的房屋和实际占有房屋期间的占有利益，天合纺织公司于2012年5月10日收回厂房，沈国良应当返还占有天合纺织公司于2010年10月20日至2010年5月10日期间参照租赁合同租金计算的占有利益316667元。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人如果请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，如果沈国良按照租赁合同占有使用天合纺织公司的厂房、机器设备等辅助配套设施六年，天合纺织公司则可以请求参照租赁合同约定，要求沈国良支付占有使用费120万元。天合纺织公司无论原厂房的建筑还是新建的1200平方米左右的厂房均无建设工程规划许可证，属违法建筑，天合纺织公司将违法建筑进行出租存在过错。沈国良在签订租赁合同时未审查天合纺织公司的厂房能否合法租赁供经营使用，应当认定沈国良明知是违法建筑而予以租赁使用，并在租赁合同中要求“另建1200平方米左右，一个月建好”，故沈国良对造成自己的损失负有主要过错。对于沈国良多付的下余“租金”379833元，应按照双方的过错，各自承担相应的责任。沈国良自己应承担主要部分（70％），天合纺织公司应承担次要部分（30％），原审虽对合同无效双方的责任进行划分，而认定提供出租房屋供承租方使用的天合纺织公司负主要过错责任显然不当，本院予以纠正。故天合纺织公司应返还沈国良“租金”113949.9元（379833元×30％＝113949.9元），综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、维持安徽省亳州市谯城区人民法院（2013）谯民一初字第01158号民事判决第三项及诉讼费承担部分。
二、撤销安徽省亳州市谯城区人民法院（2013）谯民一初字第01158号民事判决第一项、第二项。
三、沈国良与亳州市天合纺织有限公司签订的《租赁合同》中厂房租赁部分无效。
四、亳州市天合纺织有限公司于本判决生效之日起十日内返还沈国良租金113949.9元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费4756元，由沈国良负担1756元，亳州市天合纺织有限公司负担3000元。
审 判 长 雷 晨
审 判 员 苏维丽
代理审判员 许 林
二〇一四年三月三日
书 记 员 赵昱昱