重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终5353号
上诉人（原审被告）：谢元超，男，1972年10月2日出生，汉族，住重庆市黔江区，
委托诉讼代理人：文政华，重庆德普律师事务所律师。
委托诉讼代理人：付静，重庆德普律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：卢瑞金，女，1962年5月30日出生，汉族，住重庆市渝中区，
委托诉讼代理人：李雪莲，北京盈科（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：帅子为，北京盈科（重庆）律师事务所实习律师。
上诉人谢元超因与被上诉人卢瑞金房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院(2016)渝0105民初12236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人谢元超及其委托诉讼代理人文政华、付静与被上诉人卢瑞金的委托诉讼代理人李雪莲、帅子为到庭参加了审理。本案现已审理终结。
谢元超上诉请求：1、依法撤销重庆市江北区人民法院(2016)渝0105民初12236号民事判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由卢瑞金承担。事实和理由：1、2014年8月11日谢元超与卢瑞金签订的《房屋转租协议书》第四条，虽然约定了如谢元超不按照协议交纳租金或者中途转租，其已经交纳的5万元保证金不予退还，但没有明确约定如果不退还应当如何处理，故该条款约定内容不明确，也违反了公平原则；2、另协议书第四条对违约金的约定也仅体现为应承担违约责任，双方对违约金的计算标准、计算方式等没有明确约定，故应视为没有约定违约金，一审判决支付违约金10万元没有依据；3、卢瑞金于2016年12月5日向一审法院提交的《变更诉讼请求申请书》上的签名不是其本人签名，一审法院未尽合理审查义务，违反法定程序。
卢瑞金辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，请求予以维持。事实和理由：1、卢瑞金于2016年12月5日向一审法院提交的《变更诉讼请求申请书》上的签名系其特别授权代理人蒋启信代为签名；2、双方在《房屋转租协议书》中明确约定了由谢元超承接原承租人与卢瑞金签订的《房屋租赁合同》约定的全部权利义务，故双方受原租赁合同的约束，而该租赁合同已经约定了如承租人有任何违约情形的，则5万元保证金不予退还并还要承担合同总价款10%的违约责任，因此一审判决正确。
卢瑞金向一审法院起诉请求：1、判令谢元超向卢瑞金支付2016年6月10日—2016年11月24日期间拖欠的租金166186.6元及资金占用损失（以166186.6元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准，从2016年11月24日起计算至此款付清为止）；2、判令谢元超向卢瑞金支付违约金10万元；3、判令谢元超向卢瑞金交纳的5万元保证金不予退还。
一审法院认定事实:卢瑞金系涉讼房屋权利人。2012年9月6日，卢瑞金（甲方）与邓青松（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将涉讼房屋出租与乙方使用，合同租赁期限5年（2012年9月10日—2017年9月9日），2012年9月10日—2013年5月9日期间每月租金18900元，2013年5月10日—2014年5月9日期间每月租金25200元，2014年5月10日—2015年5月9日期间每月租金27000元，2015年5月10日—2016年5月9日期间每月租金28620元，2016年5月10日—2017年9月9日期间每月租金30400元。房屋租赁期间内产生的水费、电费等费用由乙方承担。租金先支付后使用，乙方每3个月支付一次租金，每次计租前5日支付。租赁期限内，乙方如需转租，必须提前通知甲方拟定相关转租合同，在不损害甲方利益前提下甲方同意转租，并履行本合同所有约定，保证金不退还。租赁期限内，甲、乙双方不得违约，任何一方违反本合同约定的，均视为违约，违约方应向守约方支付违约金，违约金为本合同租金总金额的10%，并承担因此造成的损失。签订本合同时，乙方交纳保证金5万元，该保证金在乙方无违约也不拖欠租金的情况下，甲方于租赁期限届满后或双方约定解除本合同5日内一次性退还与乙方。若租赁期限内，乙方违反本合同任何条款，甲方有权不退还保证金且有权单方解除本合同。2014年8月11日，卢瑞金（甲方）、邓青松（乙方）、谢元超（丙方）签订《房屋转租协议书》，甲、乙双方同意将2012年9月6日签订的《房屋租赁合同》中承租人乙方的权利义务全部转让给丙方，丙方对此予以认可（甲方收取乙方5万元保证金将不予退还）。丙方承诺严格按原《房屋租赁合同》和本转租协议的约定履行承租人的义务和责任。甲、丙双方同意将《房屋租赁合同》中的租赁期限从2017年9月9日延长至2021年8月10日止。20179月10日—2018年9月9日期间每月租金32224元，2018年9月10日—2019年8月10日期间每月租金34157元，2019年8月11日—2020年8月10日期间每月租金36889元，2020年8月11日—2021年8月10日期间每月租金39840元。在签订本协议的当天丙方应向甲方支付履约保证金5万元和2014年8月11日至2014年9月9日期间的租金2.7万元，共计7.7万元。丙方若不按协议约定按时交纳租金或中途转租，所交纳的5万元保证金将不予退还，并承担违约责任。本转租协议和原合同有冲突的，以本协议为准。无冲突的，按甲方和乙方签订的原合同执行。本协议生效后，由丙方承担本协议和原合同中所有的约定和责任。乙方不再承担租赁此房屋的相关责任。转租协议签订后，谢元超向卢瑞金交纳履约保证金5万元。2016年7月4日，卢瑞金向谢元超邮寄《关于催收租金的函》，通知谢元超于2016年7月12日前支付2016年5月10日—2016年8月10日期间的租金91200元。否则将追究谢元超的违约责任。2016年11月24日，谢元超向卢瑞金发送《解除房屋租赁合同申请书》，告知卢瑞金由于谢元超无力继续承租涉讼房屋，申请解除《房屋转租协议书》和《房屋租赁合同》。谢元超欠付租金5个月，结清涉讼房屋的水电气及物业费，并将钥匙交付给卢瑞金指定人员。保证金问题由卢瑞金、谢元超协商解决，协商不成由人民法院依法裁决。
一审法院认为，《房屋租赁合同》和《房屋转租协议书》均系签约当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规-
的强制性规定，合法有效。邓青松将其租赁合同中的权利义务概括转移与谢元超，谢元超概括继受合同的权利义务。卢瑞金要求谢元超支付2016年6月10日—2016年11月24日期间的租金166186.6元，谢元超作为承租方，负有举证证明其已支付租金的法律义务。本案中，谢元超经法院合法传唤，未到庭应诉并举证，应承担相应不利法律后果。故对卢瑞金要求谢元超支付2016年6月10日—2016年11月24日期间的租金166186.6元的诉讼请求，法院予以支持。谢元超未按时支付租金，卢瑞金受有损失，因此对卢瑞金要求谢元超支付资金占用损失（以166186.6元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准，从2016年11月24日起计算至此款付清为止）的诉讼请求，法院予以支持。谢元超未按时支付租金，构成违约，依据合同约定，卢瑞金可要求谢元超按照租金总额（2756003元）的10%支付违约金，并没收保证金，而卢瑞金要求的违约金10万元低于合同总价款的10%，故对卢瑞金要求谢元超支付违约金10万元及不退还保证金5万元的诉讼请求，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、谢元超于一审判决生效之日起三十日内向卢瑞金支付2016年6月10日—2016年11月24日期间拖欠的租金166186.6元及资金占用损失（以166186.6元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准，从2016年11月24日起计算至此款付清为止）。二、谢元超于一审判决生效之日起三十日内向卢瑞金支付违约金10万元；三、确认卢瑞金不予退还谢元超交纳的保证金5万元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，关于谢元超对《变更诉讼请求申请书》上“卢瑞金”签名的真实性提出异议的问题，卢瑞金已作出合理解释，且卢瑞金并未对该申请书上的签名非其本人签名向法院提出异议，故谢元超的该上诉理由不能成立。
关于双方违约责任如何约定的问题。因卢瑞金、谢元超和案外人邓青松三方签订的《房屋转租协议书》明确约定，将2012年9月6日卢瑞金和邓青松所签《房屋租赁合同》中承租人的全部权利义务转让给谢元超，故卢瑞金和谢元超均应受2012年9月6日《房屋租赁合同》约定条款的约束，即卢瑞金和谢元超任何一方违约应受该租赁合同违约责任条款的约束。按照该租赁合同第六条第（2）项的规定，“任何一方违反本合同约定，均视为违约，违约方应向守约方赔偿违约金，违约金为本合同租金总额的10%，并承担因此造成的损失”，以及第七条第（2）项之规定“乙方若违反本合同任何一项条款，甲方有权不退还保证金且有权单方面解除本合同”，由于谢元超逾期支付租金及要求提前解除合同均属于合同约定的违约情形，故应承担相应违约责任，卢瑞金所请求的10万元违约金和要求不予退还的5万元保证金未超过合同租金总额10%的数额，且该违约金总额也与因谢元超提前解约可能给卢瑞金所造成的另行寻租的损失基本相符，故本院认为可予以维持。
综上所述，谢元超的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由谢元超承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 师玉婷
审 判 员 余彦龙
代理审判员 刘 希
二〇一七年九月一日
书 记 员 冉梦云