重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终1204号
上诉人（原审原告）罗滨。
委托代理人李庆，重庆云缘律师事务所律师律师。
被上诉人（原审被告）高俊。
上诉人罗滨与被上诉人高俊房屋租赁合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2015年10月20日作出（2015）江法民初字第09872号民事判决。罗滨不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月8日对本案进行了审理。上诉人罗滨的委托代理人李庆和被上诉人高俊参加了审理。本案现已审理终结。
一审审理查明：2015年1月2日，罗滨、高俊和中介公司重庆市博茂房地产经纪有限责任公司三方签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定由高俊租赁罗滨所有的位于重庆市江北区洋河一路68号1幢22-5的房屋，该房屋建筑面积为140.43平方米；租期为2015年1月1日至2019年12月30日，首年每月租金14000元；租金半年一交，先交租金后使用，罗滨应提前七日交纳下一期租金。罗滨需支付房屋押金20000元给高俊。合同第五条第二项约定，若罗滨提前退租，高俊有权不予退还罗滨所交押金及剩余租金。合同第八条约定，若罗滨提前退租，需提前90天通知高俊。罗滨也可以自行找其他客户续租，但必须和高俊另行签订正式的租赁合同，在高俊不损失租金和既有利益的前提下，高俊须退还罗滨剩余房租和押金。合同签订后，罗滨向高俊支付了押金20000元及截止2015年6月30日的房屋租金。高俊向中介公司交纳了14000元中介费。2015年1月2日，高俊向罗滨交付了租赁房屋。2015年4月14日，罗滨电话告知高俊不能继续租赁。2015年4月18日，双方短信协商罗滨于2015年4月19日搬离，门禁卡通过物管交还高俊。2015年4月19日，罗滨搬离租赁房屋并将门禁卡放置物管，同时结清了该房屋截止2015年4月30日的水电费与物业服务费。2015年5月15日，罗滨致电高俊向其告知找到续租方，高俊回复已找到续租户并通过中介公司收取租房押金。2015年5月26日，高俊与案外人王尧、中介公司重庆道孚企道地产顾问有限公司签订了一份《写字楼租赁合同》，将其位于重庆市江北区洋河一路68号1幢22-5的房屋租赁给案外人王尧。2015年7月8日，高俊交纳了该房屋2015年5月1日至2015年5月14日的水电气费与物业服务费。
另查明，2011年12月1日，高俊取得位于重庆市江北区洋河一路68号1幢22-5的房屋的所有权。
罗滨在一审中诉称：2015年1月2日，罗滨和高俊签订《房屋租赁合同》，合同约定由罗滨承租高俊位于重庆市江北区洋河一路68号1幢22-5的房屋。合同约定：房屋租期自2015年1月1日至2019年12月30日止；租金首年为每月14000元，押金20000元，租金半年一交；合同第八条约定：“如乙方（罗滨）提前退租，需提前90天通知甲方（高俊），乙方也可以自行找其他客户续租，但必须和甲方另行签订租赁合同，在甲方不损失租金和既有利益的前提下，甲方须退还乙方剩余房租和押金”。合同签订后，罗滨向高俊支付了押金20000元、并支付截止到2015年6月30日的房租。后，因罗滨因故不能续租，遂于2015年4月10日左右电话告知了高俊。2015年4月19日，罗滨搬离了该租赁房屋并将房屋门禁卡按高俊指示交付物管。2015年5月15日，罗滨电话告知高俊已找到续租人，高俊却已在2015年5月12日找到了其他租赁人并收取了租房定金。罗滨认为双方的合同已经于2015年5月12日解除。在高俊已将房屋另行出租且合法权益未收到损害的情形下，按照合同约定，高俊应退还罗滨交纳的房屋押金与剩余房租。现诉请法院，请求判令：一、高俊退还罗滨交纳的房屋押金20000元、2015年5月14日至2015年6月30日的房屋租金22406元，合计42406元；二、诉讼费由高俊承担。
高俊在一审中辩称：不认可罗滨的诉讼请求，其所述理由也不是事实。高俊的确与罗滨在2015年1月2日签订过一份《房屋租赁合同》，罗滨也向高俊支付了20000元房屋押金与截止2015年6月30日的房屋租金。但合同第五条第二项约定，在租赁期限内，罗滨若提前退租，高俊有权不退还其押金和剩余租金。后双方协商对退还押金和剩余租金作了一个例外的特殊约定，即合同第八条，该条约定若罗滨要退租需提前90天告知高俊，以便高俊有时间去重新找到续租方；或者罗滨找到续租方；在高俊认为续租方的租赁期限、租金不比罗滨差、不损害其既有利益的情形下，高俊和续租方另行签订租赁合同。在罗滨解约前高俊能签新的合同，高俊才退还押金和剩余房租。但罗滨在2015年4月14日电话告知高俊其要退租，并未说要帮高俊找续租方，也没说要租到三个月后才搬离；2015年4月19日，罗滨要求高俊开具出门条，搬离房屋并把门禁卡放在了物管，并告知高俊截止2015年4月30日的物管、水电费已结清。综上，高俊认为双方的合同在2015年4月19日罗滨搬离时已经解除。2015年5月15日，罗滨又打电话来说找到续租方，高俊当时就明确告知已经找到其他租户并收取押金，不能反悔。为与罗滨签订租赁合同，高俊支付了中介费14000元，在罗滨与高俊合同解除后，高俊又支付15400元中介费寻找其他租户。现在该房屋的租户只租赁三年，比之前与罗滨租的五年少了两年，加之高俊支付的中介费，其利益受到了损害。所以，罗滨违反了合同的约定，提前退租，又没有达到合同约定的退租条件，高俊不认可退还罗滨房屋押金与剩余租金，请法院驳回罗滨的诉讼请求。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，罗滨与高俊签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。高俊将房屋出租并于2015年1月2日交付罗滨，罗滨向高俊作出不再租赁房屋的意思表示后，于2015年4月19日搬离租赁房屋，并通过物管公司向高俊返还了房屋门禁卡，高俊对此予以认可，故法院认定双方于2015年4月19日解除合同。罗滨有关合同2015年5月12日解除的主张与事实不符，法院不予支持，对高俊辩称双方的《房屋租赁合同》已于2015年4月19日解除的意见，法院予以采纳。
关于高俊是否应当向罗滨返还其支付的租房押金及剩余租金的问题，法院认为，高俊在支付14000元中介费之后与罗滨签订涉讼租赁合同，双方合同约定的履行期长达5年，罗滨在承租房屋4个月左右即提出提前解除合同，其行为显系违约，高俊虽同意罗滨提前解除合同，但双方对于合同解除后责任问题并未另行约定，故有关责任问题应严格适用双方合同的约定。罗滨与高俊的《房屋租赁合同》第五条第二项约定：“若罗滨提前退租，高俊有权不予退还罗滨所交押金及剩余租金”。合同第八条约定：“若罗滨提前退租，需提前90天通知高俊。罗滨也可以自行找其他客户续租，但必须和高俊另行签订正式的租赁合同，在高俊不损失租金和既有利益的前提下，高俊须退还罗滨剩余房租和押金。”上述条款应理解为，在罗滨提前解除合同的情形下，高俊原则上不予退还罗滨交纳的房屋押金与剩余租金，除非高俊在罗滨提前解除合同前已与自行找到或罗滨找到的其他人重新签订符合条件的合同。本案中，罗滨作为违约提前解除合同的承租方，既未在解除合同前90日告知罗滨以便罗滨有充足时间找到新的承租人，又未在解除合同前实际找到其他承租人与高俊签订符合条件的合同，使高俊面临重新支出缔约成本的风险。虽高俊在合同解除后自行与案外人签订租赁合同，罗滨亦在合同解除后向高俊提供过缔约信息，但前述行为均发生在合同解除后。故高俊退还罗滨房屋押金及剩余租金的条件不成就，对罗滨要求高俊退还其房屋押金及剩余租金的诉讼请求，法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告罗滨的诉讼请求。本案案件受理费减半收取430元，由罗滨负担。
宣判后，罗滨不服向本院提起上诉，请求：1、撤销重庆市江北区人民法院（2015）江法民初字第09872号民事判决，改判支持其一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由高俊承担。主要事实和理由：1、一审判决认定罗滨与高俊的租赁合同于2015年4月19日解除是错误的，因为罗滨虽然于2015年4月搬离了租赁房屋，但双方并未就合同解除一事达成一致，在合同未解除之前该租赁合同仍然合法有效对双方均有约束力；2、罗滨与高俊的租赁合同实际于2015年5月12日解除，由于罗滨在搬离时并未与高俊解除合同，而高俊在未告知罗滨的情况下擅自将房屋又出租给他人，高俊的单方行为实际已构成违约；3、虽然罗滨在约定租期五年的情况下仅租赁不到四个月就退租，但罗滨在搬离后积极按照合同约定寻找续租方，也实际找到了续租方，但高俊却已擅自将房屋租与他人，已严重损害了罗滨的合法权益，同时也违反了双方的合同约定。
高俊答辩称：一审认定事实清楚，程序合法，请求维持原判。主要事实和理由：1、罗滨与高俊的租赁合同明确约定，如罗滨在租赁期内提前退租，高俊有权不予退还其已交的押金和剩余租金；2、罗滨在2015年4月14日即致电高俊告知要提前退租，在4月18日双方以短信方式约定19日正式退租，且罗滨实际也于4月19日搬离租赁房屋，因此2015年4月19日应为双方协商一致的合同解除时间；3、即使双方未协商一致，由于罗滨违约提前退租，以其实际行为表明不再愿意继续履行租赁合同，高俊也获得了法定的合同解除权，高俊认可2015年4月19日罗滨搬离房屋的时间即为其解除合同的时间；4、罗滨既没有按照合同约定提前90天通知退租，也没有在退租前自行寻找客户续租房屋，且由于罗滨的违约行为给高俊造成了再次支付中介费的损失，因此罗滨不符合合同约定的退还剩余租金和押金的条件。
本院二审查明的事实与一审认定的相同。
二审审理中，高俊和罗滨对2015年1月2日双方签订的《房屋租赁合同》已实际解除均无异议，只是对解除时间有争议。
本院认为，双方争议焦点为：1、高俊和罗滨于2015年1月2日签订的《房屋租赁合同》的解除时间；2、高俊是否应当退还罗滨交纳的押金20000元和2015年5月14日至6月30日的租金22406元。
针对双方的争议焦点，本院评析如下：
双方合同第五条第2项约定“在租赁期内，乙方提前退租，甲方有权不予退还乙方所交押金及剩余租金”以及第八条约定“如乙方要提前退租，需提前90天通知甲方，乙方也可以自行找其他客户续租，但必须和甲方另行签订正式的租赁合同，在甲方不损失租金和既得利益前提下，甲方须退还乙方剩余房租和押金”，按照双方上述合同约定，本院认为合同的解除时间和是否退还押金、剩余租金有以下几种情形：一是罗滨告知高俊提前退租之日起90天内没有找到其他客户续租时，合同解除时间应为从告知之日往后90天的时间，在此种情形下高俊不予退还罗滨已交押金和剩余租金；二是罗滨告知高俊提前退租之日起在90天内找到其他客户续租，合同解除时间应为其他客户与高俊另行签订租赁合同之日，如果高俊没有损失租金和既得利益，高俊应退还罗滨已交押金和剩余租金；三是罗滨告知高俊提前退租之日起在90天内找到其他客户续租，合同解除时间应为其他客户与高俊另行签订租赁合同之日，但高俊有损失租金和既得利益的事实，在此种情形下高俊也可以不予退还罗滨已交押金和剩余租金。
本案中，罗滨于2015年4月14日通知高俊要求提前退租，并实际于4月19日搬离租赁房屋，本院认为虽然按合同约定在此情形下解除时间本应为自通知之日往后90天的时间，或高俊与罗滨自行寻找的其他客户正式签约之日，但罗滨提前搬离房屋并将门禁卡放置于物管处，以其实际行为表明了不再继续履行租赁合同，而高俊对罗滨于4月19日搬离的事实也表示认可，那么合同的解除时间可认定为是2015年4月19日。由于罗滨提前退租，同时也没有按照约定在通知后90天内自行寻找其他客户与高俊签约，因此罗滨要求高俊退还押金及剩余租金的条件并不成就。另，罗滨在二审中认为即使认定其违约应承担相应的违约责任，那么将不予退还的押金及剩余租金认定为违约金也过高，因为其提前退租并未给高俊造成租金损失，理应对违约金数额进行调整。本院认为，由于罗滨提前退租同时也未在合同解除前按约定在90天内为高俊寻找到其他客户，致使高俊为再次出租房屋支付了中介服务费以及在与案外人另行签订租赁合同之前的租金损失，将不予退还的押金及剩余租金认定为是罗滨应承担的违约金也并不过高，可不予调整。因此，罗滨的上诉请求和理由均不能成立，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费860元，由罗滨承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 师玉婷
代理审判员 刘 希
代理审判员 王 兵
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 江满意