广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第2638号
上诉人（原审被告）：黄艳芬，女，汉族，1973年9月22日出生。
委托代理人：吴鹏程，广东海埠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赖海宁等30人，基本信息详见附表。
本案三十名被上诉人共同委托代理人：娄明亮，广东律人律师事务所律师。
本案三十名被上诉人共同委托代理人：孟荻，广东律人律师事务所律师。
原审被告：黄艳平，女，汉族，1975年8月28日出生。
上诉人黄艳芬因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第856号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：位于深圳市福田区红荔路园某新村某栋105-108及商场一半的房屋，建筑面积为473.78平方米，为赖海宁等30人共有。
2012年4月10日，赖海宁、张惠波、李利代表赖海宁等30人（甲方）与黄艳芬、黄艳平（乙方）签订一份福XX《深圳市房屋租赁合同书》，约定乙方向甲方承租园某新村某栋105-108及商场一半（A），建筑面积为100平方米，租期从2012年4月1日至2016年3月31日；每月租金2万元；甲方交付房屋时，可向乙方收取2个月（不超过3个月）租金数额的租赁保证金，即6万元等内容。该合同的附页补充条款约定2012年4月1日至20日为装修期免租，2012年4月21日至2013年3月31日的月租金为200元／平方米，2013年4月1日至2014年3月31日的月租金为230元／平方米，乙方拖欠租金一个月，甲方有权停电追收欠款。双方持该份合同到租赁管理部门作了备案登记。深圳市福田区房屋租赁管理局作出的《房屋租赁凭证》记载双方的租赁面积为100平方米。
同一天，赖海宁、张惠波、李利代表赖海宁等30人（甲方）与黄艳芬、黄艳平（乙方）签订一份福XXXX《深圳市房屋租赁合同书》，乙方向甲方承租园某新村某栋105-108及商场一半（A），建筑面积为150平方米，租期从2012年4月1日至2016年3月31日；每月租金3万元；甲方交付房屋时，可向乙方收取2个月（不超过3个月）租金数额的租赁保证金，即6万元；出现下列情形之一的，甲方可不返还保证金：1、欠租、合同未到期，2、拖延交租，3、没有结清所欠各项费用；乙方拖欠租金达20天以上的，甲方有权提出变更合同或解除合同等内容。该合同的附页补充条款约定2012年4月1日至20日为装修期免租，2012年4月21日至2013年3月31日的月租金为200元／平方米，计3万元／月，2013年4月1日至2014年3月31日的月租金为230元／平方米，计34500元／月；乙方拖欠租金一个月，甲方有权停电追收欠款。在该附页的右上角写明“注，因房产证面积有出入，原合同号福XX#只作登记备案，真实面积及金额均以本合同为准”。赖海宁等30人的代表赖海宁、张惠波、李利以及黄艳芬和黄艳平均在该备注文字下方签名。
签订合同后，黄艳芬和黄艳平实际使用了房屋。赖海宁等30人确认，黄艳芬和黄艳平在租赁期间从2012年5月11日至2013年8月14日，共向赖海宁等30人支付了312000元，其中15000元为租赁保证金，297000元为租金。黄艳芬认为，其每月按2万元向赖海宁等30人支付租金至2013年7月，不拖欠赖海宁等30人租金，具体向赖海宁等30人支付了多少租金不清楚。黄艳芬和黄艳平向原审法院提交了2013年3月至5月支付租金的转账凭证8张共77000元，赖海宁等30人出具给黄艳芬和黄艳平的租金发票三张，分别记载为2012年4月21日至2012年7月20日租金6万元，2012年7月21日至2012年10月20日租金6万元，2012年10月21日至2012年12月31日租金46666.67元。赖海宁等30人认为，其开具的发票每月租金为2万元，是为了少缴税。
另查，黄艳芬和黄艳平将承租的上述房屋部分转租给案外人姜某。双方因租赁关系发生纠纷，深圳市罗湖区人民法院作出的（2013）深罗法民三初字第1497号民事判决查明的事实认定，黄艳芬和黄艳平从赖海宁等30人承租的上述房产面积为150平方米，黄艳芬和黄艳平将其中的60平方米转租给姜某。深圳市中级人民法院作出的（2013）深中法房终字第690号民事判决确认（2013）深罗法民三初字第1497号民事判决认定的事实。2013年6月6日，原审法院将本案起诉状、举证须知、应诉通知书等文书送达给了黄艳芬和黄艳平。
赖海宁等30人向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除赖海宁等30人与黄艳芬和黄艳平签订的《房屋租赁合同》，黄艳芬和黄艳平搬离现使用的位于深圳市福田区红荔路园某新村某栋105-108及商场一半（A）的店铺的部分（面积150平方米），并将上述房产返还赖海宁等30人；2、黄艳芬和黄艳平交付的租赁保证金15000元归赖海宁等30人所有；3、黄艳芬和黄艳平向赖海宁等30人支付未交的租赁保证金45000元；4、黄艳芬和黄艳平向赖海宁等30人支付自2012年12月至实际返还房屋之日止的租金及利息（暂计至2013年4月，租金为127500元，利息以银行同期贷款利率计算为370.77元）；5、黄艳芬和黄艳平承担本案的诉讼费及相关费用。
原审法院认为：本案争议的焦点是黄艳芬和黄艳平承租的房屋面积是150平方米还是100平方米？黄艳芬和黄艳平认为其承租的房屋面积应该是100平方米，应按该面积缴交租金，并提供了编号为福XX号的房屋租赁合同书为证；赖海宁等30人认为编号为福XX的房屋租赁合同书仅是作房屋租赁备案使用，黄艳芬和黄艳平承租的房屋实际面积为150平方米，赖海宁等30人提供编号为福XXXX的房屋租赁合同书进行佐证。原审法院认为，两份租赁合同都是双方签订的，双方实际履行哪一份合同，应根据双方的真实意思表示作出认定。赖海宁等30人提供的编号为福XXXX的房屋租赁合同书的附页补充条款右上角已明确注明福XX号的房屋租赁合同只作备案登记，真实面积及金额以福XXXX合同为准，该备注条款下面有赖海宁等30人代表及黄艳芬和黄艳平的签名，因此应该确认双方实际对履行的合同以及租赁面积已经达成了一致意见，即履行的合同应该是福XXXX的房屋租赁合同，租赁面积为150平方米。虽然《房屋租赁凭证》记载双方的租赁面积为100平方米，赖海宁等30人向黄艳芬和黄艳平开具的2012年度的租金发票为每月2万元，但此为双方将福XX号房屋租赁合同进行租赁备案的结果，不能代表双方的真实意思表示，此不足以推翻双方在福XXXX的房屋租赁合同附页上的备注。黄艳芬和黄艳平辩称租赁面积为100平方米，与其作出的意思表示不符，原审法院不予采纳。黄艳芬和黄艳平每月仅按2万元支付租金，违反了双方实际履行的福XXXX房屋租赁合同的约定，已构成违约。黄艳芬和黄艳平负有支付租金的义务，黄艳芬和黄艳平不能举证证明其在本案合同租赁期间向赖海宁等30人支付租金的总金额，应承担举证不能的责任，原审法院采信赖海宁等30人确认的金额，即租赁期间黄艳芬和黄艳平共支付了312000元，其中15000为租赁保证金、297000元为租金。按每月3万元租金计，该297000元只是支付了2012年4月21日至2013年1月16日期间的租金，黄艳芬和黄艳平未支付此后的租金，拖欠租金达到了20天以上，赖海宁等30人请求解除合同、收回房屋，符合合同约定，原审法院予以支持。合同解除的时间应以本案起诉状送达给黄艳芬和黄艳平之日，即2013年6月6日。双方合同约定如黄艳芬和黄艳平违约拖欠租金，赖海宁等30人可不予退还6万元租赁保证金，该租赁保证金具有定金的性质。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条规定，实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。黄艳芬和黄艳平仅交纳了15000元租赁保证金，应视为双方对租赁保证金作了变更，由6万元变更为15000元，赖海宁等30人主张黄艳芬和黄艳平支付尚未交纳的租赁保证金45000元，于法不符，原审法院不予支持。因黄艳芬和黄艳平拖欠租金导致合同被解除，赖海宁等30人主张对黄艳芬和黄艳平已交纳的租赁保证金15000元予以没收，符合合同约定，原审法院予以支持。黄艳芬和黄艳平未交纳2013年1月17日以后的租金，赖海宁等30人请求黄艳芬和黄艳平支付，并请求计算利息，没有违反法律规定，原审法院予以支持。黄艳芬和黄艳平的抗辩没有事实依据，原审法院不予采纳。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、赖海宁等30人与黄艳芬、黄艳平关于深圳市福田区红荔路园某新村某栋105-108及商场一半（A）的房屋租赁合同关系已于2013年6月6日解除；二、黄艳芬、黄艳平应在本判决发生法律效力之日起十日内将位于深圳市福田区红荔路园某新村某栋105-108及商场一半（A）的房屋交还给赖海宁等30人；三、赖海宁等30人有权没收黄艳芬、黄艳平交付的租赁保证金15000元；四、黄艳芬、黄艳平应在本判决发生法律效力之日起十日内向赖海宁等30人支付租金、房屋使用费及利息（2013年1月17日至2013年3月31日的租金按30000元／月计、2013年4月1日至2013年6月6日的租金按34500元／月计、2013年6月7日至黄艳芬和黄艳平返还房屋之日止的房屋使用费按34500元／月计；利息从每月的16日开始以当月租金或房屋使用费为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的应还清款项之日止）；五、驳回赖海宁等30人的其他诉讼请求。本案案件受理费4057元（已由赖海宁等30人预交），由赖海宁等30人负担925元，黄艳芬、黄艳平负担3132元；保全费1070元（已由赖海宁等30人预交），由黄艳芬、黄艳平负担。
上诉人黄艳芬不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、一审法院认定事实有严重偏差。1、黄艳芬向赖海宁等30人单独支付保证金是6万元，但赖海宁等30人没有开收据，并没有列入31.2万元的付款总额中，却擅自认定黄艳芬只支付15000元保证金，是完全违背事实的。黄艳芬和黄艳平前后付了三十多万元，钱在赖海宁等30人手中，只收15000元保证金，是不可能的事。尤其刚租下来要利用20天的时间装修，不付清租赁保证金，根本不可能获得场地进入装修，更遑论正常经营。赖海宁等30人的说法，是根本不合常理的，因而是根本不可信的。2、房屋租赁合同明确约定，如果房屋有漏水等质量问题，应及时修复，否则应赔偿承租人的经济损失。而黄艳芬从2012年4月承租涉案房屋用于经营服装店后，而恰恰在七月份下雨即出现严重漏水，造成黄艳芬大量的库存衣服浸泡、形成损失。因为赖海宁等30人在黄艳芬多次请求修复漏水房屋以及协商赔偿而置之不理，黄艳芬告知业主，在修复漏水和解决损坏衣服的赔偿问题解决之前，漏水部分房屋的50平方米将暂停支付租金。暂停支付该漏水部分面积的租金，是黄艳芬根据合同的约定依法行使的抗辩权。其余部分的租金按时缴付，至赖海宁等30人起诉时，总数达31.2万元。不存在违约不付租金的情形，赖海宁等30人在一审时提交了2013年3月至5月的8张支付77000元的转账凭证以及系列租金发票，都证明黄艳芬持续的交付租金的事实清楚确凿，当然，黄艳芬依合同约定行使抗辩权，从2012年8月起暂停支付漏水部分的租金也是事实。黄艳芬一审提出以上漏水以及衣物损失的证据，证明以上暂停支付漏水部分的租金事实和抗辩理由。但一审法院未作认定和采信，在证据的审查和适用上，这是不公平和不公正的。
二、一审法院适用法律错误。l、一审法院没有考虑到租赁合同的履行中业主的过失和违约因素，就是没有提供合格适用的房屋，在出现漏水、严重影响使用时，也拒不依约对出租的房屋进行维修，并对承租人的损失进行处理。而这些义务都是合同明确约定的。在处理黄艳芬没有缴足租金的事实上，没有考虑业主方的过错，没有充分考虑黄艳芬停付部分租金的理由。而简单的以黄艳芬欠租为由判决解除租赁合同显然是错误的。2、退一万步说，一审法院如果认为黄艳芬在一审中没有就损失问题提出反诉，或者因故暂停支付部分租金的理由不充分，也应考虑到黄艳芬有原因暂停支付部分租金，黄艳芬毕竟没有拖欠整月的租金超过足以解除合同的期限，不存在恶意拒付或拖欠，实在是事出有因。因此，就不能简单、机械地适用合同关于拖欠租金多久就可以解除合同的条款。现实中，租金缴交的短暂延迟也很常见，出租方和承租方通常都能达成谅解。本案中，黄艳芬所承租的店面是经过装修的，花费了不少资金，如果贸然解除合同，就必然损害了市场公平交易，造成黄艳芬的重大经济损失，客观上也就造成社会财富的浪费。所有的事实证明，黄艳芬的违约，不是单方的违约，业主是有过错的，黄艳芬的违约，不构成根本性违约，法院完全可以在维持原有租赁合同履行的基础上判令黄艳芬限期缴清因故未付的租金，黄艳芬也有能力付清未付的租金，至于因房屋漏水造成的经济损失，我们可以继续找业主协商解决，或另寻法律途径理性解决。这才符合公平、公正，合情合理、以理服人的原则，也有利于促进和谐社会的生成和发展。
基于以上事实和理由，请二审法院依法改判。一、依法撤销一审判决，改判房屋租赁合同继续履行；二、判令赖海宁等30人承担诉讼费用。
二审法庭调查时，上诉人黄艳芬当庭补充上诉意见如下：上诉人黄艳芬决定向福田法院就漏水所造成的损失而起诉赖海宁等30人，而该判决将会直接影响本案判决结果，因此，希望二审法院暂停本案的审理，待福田法院的另案判决出来之后再行审理本案。
被上诉人赖海宁等30人答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，希望二审法院驳回上诉，维持原判。1、黄艳芬及黄艳平于2012年4月21日承租涉案房屋以来共向我方支付了297000元租金，对方只是支付了2012年4月21日至2013年1月16日期间的租金，对于2013年1月17日以后的租金对方一直拖欠，并以各种理由拒绝支付，已经给我方造成了巨大的生活压力。2、黄艳芬所称涉案房屋漏水损害衣服的情况没有任何的事实依据，我方也不予确认，涉案房屋不存在漏水的情况，更不存在房屋漏水损害衣服的情形。3、黄艳芬及黄艳平从未向我方提出过因涉案房屋漏水损害衣服而进行赔偿的问题。4、关于黄艳芬提出的中止本案审理的情况，没有任何的事实依据，也没有任何法律依据，而且对方所提出的事由与本案无关联。所以，请求二审法院尽快作出判决，维护我方的合法权益。
原审原告黄艳平经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面意见。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院二审另查明，福XXXX《深圳市房屋租赁合同书》第十三条载明：“乙方（黄艳芬、黄艳平）在使用租赁房屋过程中，如非因乙方过错所致，租赁房屋或其附属设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，乙方应及时通知甲方（赖海宁等30人）并采取可能之有效措施防止缺陷的进一步扩大；甲方应在接到乙方通知后五日内进行维修或径直委托乙方代为维修；乙方无法通知甲方或甲方接到通知后不在上述约定的时间内履行维修义务的，乙方可代为维修。发生特别紧急情况必须立即进行维修的，乙方应先行代为维修并及时将有关情况通知甲方。上述两款规定情形下发生的维修费用（包括乙方代为维修及因防止缺陷扩大而支出的合理费用）由甲方承担。乙方未尽上述两款规定义务，未能及时通知或采取可能之有效措施，导致损失扩大的，该（扩大）部分维修费用由乙方自行承担。”
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据当事各方的举证及庭审情况，原审法院确认编号为福XXXX的《深圳市房屋租赁合同书》为当事各方的真实意思表示，认定事实清楚，本院予以确认。该租赁合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格履行。按照福XXXX的《深圳市房屋租赁合同书》约定，涉案房屋每月租金30000元，黄艳芬、黄艳平将租金付至2013年1月16日，其后拖欠租金超过20日，赖海宁等30人可依据合同约定解除合同并不予退还租赁保证金，原审法院认定事实清楚，本院予以确认。黄艳芬虽上诉称涉案房屋因漏水影响使用并导致其经济损失，但租赁合同第十三条对房屋的维修有明确约定，黄艳芬可依约办理，相关损害赔偿亦可另循法律途径解决，故其上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。黄艳芬虽主张其所交租赁保证金为60000元，但未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故对其上诉主张，本院依法驳回。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币3132元，由上诉人黄艳芬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年四月十一日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
附表：
姓名性别民族出生年月住址身份号码赖海宁男汉1958年1月25日广东省深圳市福田区景田西6栋502440301195801252716张惠波男汉1957年6月14日广东省深圳市罗湖区华丽路1069号10栋103440301195706142519李利女汉1958年5月10日广东省深圳市罗湖区中兴路30号6栋一单元301440301195805101923官彩娟女汉1968年9月23日广东省深圳市罗湖区深南东路南华街3号503440301196809232546黄耀昌男汉1963年1月3日广东省深圳市罗湖区深南东路南华街3号503440301196301032519叶国光男汉1955年9月5日广东省深圳市罗湖区深南东路南华街3号603440301195509052530官丽萍女汉1966年10月3日广东省深圳市福田区梅林一村67栋17C440301196610032125麦学梅女汉1969年2月14日广东省深圳市宝安区镇南派出所代管户440306196902140023李秀红女汉1972年9月5日广东省深圳市罗湖区深南东路南华街3号20144030119720905252X陈志祥男汉1962年3月28日广东省深圳市宝安区宝城建安一路裕富巷1号15栋440321196203280039曾永和男汉1954年7月28日广东省深圳市宝安区八区华天花园1栋802440321195407285312李雄辉男汉1961年11月30日广东省深圳市宝安区宝城宝民一路一巷60号14栋301440306196111300019李凤群女汉1971年2月21日广东省深圳市罗湖区东深大院12栋501442527197102216180李润生男汉1951年1月28日广东省深圳市福田区景田西13栋601440301195101284119周爱玲女汉1963年6月1日广东省深圳市罗湖区文锦中路2016号1单元801440301196306013122叶德光男汉1955年9月21日广东省深圳市宝安区建安路5区1栋205房440225195509210418曾月友男汉1955年2月23日广东省深圳市宝安区建安路5区1栋206440306195502230017叶桂芳女汉1969年5月4日广东省深圳市宝安区宝城16区人民医院宿舍3栋502440306196905040028黄月婵女汉1972年12月26日广东省深圳市宝安区宝城宝民一路204号10栋802440306197212260022杨希棠男汉1965年12月12日广东省深圳市宝安区御景台6栋505440306196512120019杨惠卿女汉1962年2月6日广东省深圳市宝安区宝城宝民一路一巷60号14栋30344062119620206172X胡惠琼女汉1957年1月17日广东省深圳市宝民一路一巷60号14栋50440225195701170444殷带喜女汉1964年1月8日广东省深圳市罗湖区市田贝三路田苑22号602440321196401080062翟艳玲女汉1957年1月6日广东省深圳市宝安区宝城兴华二路灵新北一巷14号B-402440321195701060026陈薇伊女汉1956年3月19日广东省深圳市福田区赛格公寓C座1505440301195603191924麦细球男汉1964年7月15日广东省深圳市宝安区宝城宝民一路1巷60号14栋601440321196407150017余玉其男汉1946年5月27日广东省深圳市宝安区前进一路一号26栋403440306194605270092文艳芳女汉1964年12月20日广东省深圳市宝安区宝城宝民一路一巷60号14栋201440321196412200023凌秋华男汉1954年8月10日广东省深圳市宝安区宝民一路一巷60号14栋401440321195408100017吕品男汉1961年1月20日广东省深圳市安区宝城宝民一路一巷60号14栋703440306196101200014