丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0702民初1003号原告：肖加富，男，汉族，1968年2月18日生，丽江永胜县人，现住丽江市玉龙县。原告：任贵春，男，汉族，1972年4月24日生，个体，初中文化，丽江永胜县三川镇金官村委会横街村117号附1号，现住丽江市古城区。二原告委托代理人（特别授权）：周建元，云南康滇律师事务所律师。被告：吴松涛，男，汉族，1967年8月15日生，现住丽江市古城区。被告：马绍梅，女，1972年5月16日生，现住丽江市古城区。第三人：王永祥，男，汉族，1972年12月8日生，个体，初中文化，现住丽江市古城区。第三人：刘灿梅，女，汉族，1973年8月25日生，现住丽江市古城区，系第三人王永祥之妻。以上两个第三人委托代理人（特别授权）：木坚，云南义合律师事务所律师。原告肖加富、任贵春诉被告吴松涛、马绍梅、第三人王永祥、刘灿梅债权人撤销权纠纷一案，本院2016年11月28日受理后，依法适用普通程序，于2017年2月27日公开开庭进行了审理，原告任贵春及其与原告肖加富共同委托代理人周建元、第三人王永祥、刘灿梅及其共同委托代理人木坚到庭参加了诉讼，被告吴松涛、马绍梅经本院传票依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称：2013年10月17日，原告与被告吴松涛经过协商签订了《转让协议》，约定原告将座落于丽江市古城区祥和办事处义和社区八一村民小组（现为丽江市古城区义尚街文华巷69号）建筑面积为278.17平方米，土地使用面积735.17平方米的房屋以880万元的价格出售给被告吴松涛，后因产权过户及支付价款发生纠纷，双方产生诉讼，至原告提出诉讼时止被告吴松涛还应该向原告支付购房款463万元。在诉讼过程中因保全问题被告吴松涛及第三人王永祥、刘灿梅向人民法院申请保全复议，并向人民法院提交了丽江市雪山公证处(2015)云丽雪山证字2784号《公证书》（所公证的文书即为被告吴松涛、马绍梅与第三人王永祥、刘灿梅之间于2015年11月17日签订的《房屋转让合同》），原告才知道被告吴松涛在没有付清原告巨额房款的情况下与被告马绍梅一道以仅仅50万元的价格将880万元购买的房屋出售给第三人王永祥、刘灿梅，严重影响了被告向原告支付购房款的能力，侵害了原告的权益，第三人明知交易价格明显不合理仍然与被告进行交易同样损害了原告的权益。综上所述，被告以远远低于购买价格并以明显不合理的低价转让财产给第三人的行为给原告的合法权益造成损害，为维护交易安全和原告的合法权益，特提起诉讼请求判令撤销被告吴松涛、马绍梅与第三人王永祥、刘灿梅之间于2015年11月17日签订的《房产转让合同》并承担本案的诉讼费。被告吴松涛、马绍梅未到庭也未提交书面答辩意见。第三人王永祥辩称：吴松涛与我自愿协商购买古城区的房子，价格是918万元，在购买时因为过户需要公证，在公证时为了减少费用，相互认为公证只是为了过户方便所以就签了50万元的合同，我们有相互的转账凭证和税收发票作证据确定为918万元的交易价。关于今天原告提出的合同价为50万元的事情，是不成立的。原告方无权参与我们的合同买卖，如果交易价原告有意见的话，那你买的时候765万元买了2.2亩地，为什么能够以880万元卖给吴松涛1.1亩，我就不能50万元卖这个呢？第三人刘灿梅辩称：在与吴松涛交易以前，我们把吴松涛房产证与土地证拿到房管所和土地局进行询问，他们说没有任何问题后我们才进行的交易。上述两位第三人共同委托代理人辩称：一、案子有个程序上的问题，原告是以撤销权纠纷诉讼的，按照相关规定，如果依撤销权纠纷提起诉讼，应当是就当事人提起的。显失公平或者重大误解应该是当事人提起的，而不是当事人以外的人提起，撤销权针对的是被告与第三人签订的合同。诉状的内容提起诉讼的原因是转让合同损害了原告的权益，双方串通之后损害了原告利益，应该是要求法院确认合同无效，所以我方认为程序有错误。二、本案涉及的房产转让价到底是多少的问题，880万元的房子50万元转让的。首先国家的价格制度，价格一有国家定价，国家指导价，市场定价。国家定价是国家制定的，市场价是双方协商就可以，这个房子是市场价，市场价是变化的，是你情我愿的事情。本案的房产的真实的价格，我们提供了证据，不是转让价50万元，是以918万元转让的，被告没来也没有关系，我们已经提供了相应的证据，法庭这边也可以和吴松涛这边核实。公证机关公证出现50万元的原因：1、丽江房管部门需要公证，费用是按房子价格收的，但是公证员提到如果写918万元就要交很多公证费，最后上税是以按照计税的规定来收的，也不是以50万元交的税。2、吴松涛以880万元买的房子，没有任何理以50万元转让，50万元卖对他没有任何好处。3、原告起诉状中核心的理由是基于购买的价格明显的不合理，按正常讲确实不合理，但是合理的价格是多少呢，事实上说不清楚，如果对方要合理的价格，对方应当提出证据证明。市场价是不固定的，我们对明显的不合理是不认可。4、我们提交的证据里有被告与王永祥的一份918万元的转让协议，虽然没有经过公证，但是事实合法有效的，当时房子在吴松涛的名下，918万元是双方的意思表示，相关的税费已经上交了，过户手续也已经办完了，根据相关规定，王永祥的物权是受保护的。综上，原告的诉请是没有事实理由依据的，请求人民法院依法驳回原告的诉请。为支持其诉讼请求，原告在举证期限内向法庭提交了二组证据。第一组证据：（2015）古民初字第401号《民事判决书》一份共7页，拟证明判决书确认的事实。第二组证据：财产转让合同、公证书各1份共3页，拟证明被告与第三人以明显不合理的价格进行交易。在庭审中，原告当庭补充2014云丽雪山证字1000号的复印件一份。被告吴松涛、马绍梅未到庭也未对原告提交的证据发表书面质证意见。第三人王永祥、刘灿梅对原告提交的证据的质证意见为：对第一组证据的真实性、合法性无异议，对于判决书确认的事实的是本案的原告方与被告方还欠转让款463万元的事实，我认为法院确认的事实作为证据是没有争议，但是与本案是没有关联性。对第二份证据的转让合同的真实性、合法性不予认可，对证明内容不予认可，只能证明是50万元的转让合同，不能证明是不是合理的价格。对2014云丽雪山证字1000号的复印件质证意见为：与本案没有关联性。经庭审举证质证，本院对原告提交的证据的分析与认证：对第一组证据即（2015）古民初字第401号民事判决书，系人民法院生效法律文书，本院予以采信，并作为定案的依据；对第二组证据即财产转让合同、公证书及补充举证的公证书（2014云丽雪山证字1000号的复印件），系经公证机关公证的文书，对其确认的事实，在无相反证据足以推翻的情况下，本院予以采信，并作为定案依据。被告吴松涛、马绍梅在举证期限内未向法庭提交证据。为反驳原告的诉讼主张，第三人王永祥、刘灿梅向法庭提交了五组证据。第一组证据：房产转让合同、转让协议各一份共4页，拟证明任宾才等人以765万元向古城区义和居委会受让本案诉争的房屋、土地，又以880万元转给肖加富、任贵春。第二组证据：购房协议书、经公证的房产转让合同、公证费发票、税收缴款书各1份共10页，拟证明①吴松涛与王永祥之间的房产转让价为918万元而非50万元；②之所以订立50万元转让协议系少交公证费的需要；③转让的相关税费也不是按照50万元的转让价缴纳的。第三组证据：银行交易明细、借条、转账进帐单、交易对账单、分户明细账、收条共21页，拟证明①自2013年至2015年，吴松涛向王永祥、刘灿梅夫妻借款本金为955万元；②吴松涛把借款直接作为转让款打了收条，共计金额618万元。第四组证据：房屋所有权证、土地使用权证共5页。拟证明诉争的房屋、土地已过户至王永祥夫妻名下，其合法的所有权、使用权受法律保护。第五组证据：丽江市古城区人民法院（2015）古诉保裁复字第01号民事裁定书2页，拟证明因吴松涛的债务保全本案房产、土地确属错误。原告对第三人王永祥、刘灿梅提交的证据的质证意见为：第三人提交的证据的《王永祥与吴松涛关于购房款、债权债务的情况说明及相关依据》证据不全，只有一页；最后一页的《裁定书》第一页开始没有编页码，背面就是第三页了。对1组证据的真实性、合法性无异议，对拟证事实不予认可，“等人”就有肖加富、任贵春，不能说没有关联，但是有一定的关联就是本案的基础。对2-1的三性有异议，购房协议书内容不合法，生效法律文书确认的事实是2015年4月23日王永祥才拿到的房产证，当时房产证还没有拿到手，王永祥还不能签署转让协议，违反了民法通则诚实信用原则。2-2证据是对同一标的物重复签订的，是要实现内容一样的文书，两个中并必有一假，我们认为2-1是假的，第二份是经过公证机关公证的。对2-2的三性无异议。对2-3的证据的，拟证明的事实有异议，发票不能得出第三人拟证明的事实。2-4的三性予以认可，对证明内容也认可。对3组证据没有关联性、真实性我们不认可但有违法行为，对3组证据的三性不予认可。第4组证据的真实性无异议，合法性要等本案评判了才可以确定。第5组证据与本案没有关联性。被告吴松涛、马绍梅未到庭也未对第三人提交的证据发表书面质证意见。经庭审举证质证，本院对第三人提交的证据的分析与认证：对第一组证据中的房地产转让合同的真实性不予认可，对第一组证据中的转让协议的真实性本院予以认可（理由详见丽江市古城人民法院（2015）古民初字第401号民事判决书）。对第二组证据中经公证的转让合同与原告提交的公证书内容一致，本院予以采信。对第二组证据中公证费发票、税收缴款书、第三组证据中的银行交易明细、交易对账单、分户明细账、第四组证据中的房屋所有权证、土地使用权证以及第五组证据的真实性、合法性本院予以确认，但对其证明力本院将综合全院予以评判。对第二组证据中的购房协议书、第三组证据中的借条、收条因本案被告吴松涛、马绍梅经本院依法传票传唤未到庭质证且无其他证据相互印证的情况下，其真实性本院不予确认。根据已认定的有效证据及当事人当庭陈述，本院确定如下案件事实：2013年10月17日，原告与被告吴松涛经过协商签订了《转让协议》，约定原告将座落于丽江市古城区祥和办事处义和社区八一村民小组（现为丽江市古城区义尚街文华巷69号）建筑面积为278.17平方米，土地使用面积735.17平方米的房屋以880万元的价格出售给被告吴松涛，后因产权过户及支付价款发生纠纷，原告肖加富、任贵春向人民法院提出诉讼，丽江市古城区人民法院2015年8月14日依法受理后，于2016年10月12日依法作出了（2015）古民初字第401号民事判决书，判令被告吴松涛在判决生效之日起30日内向原告肖加富、任贵春支付购房款463万元，目前该民事判决书已发生法律效力。在诉讼过程中，2015年11月17日被告吴松涛、马绍梅将诉争房产出售给第三人王永祥、刘灿梅，双方签订了《房屋转让合同》，并作了公证。云南省丽江市公证处于2015年11月17日作出了（2015）云丽雪山证字第2784号公证书，该公证书确认“一、甲方自愿将丽江市古城区义尚街文华巷69号房产转让给乙方……二、甲乙双方协议上述房地产价格为50万元。”另查明，原告肖加富、任贵春于2015年12月23日向丽江市古城区人民法院申请诉讼保全，本院作出了（2015）古诉保裁字第15号民事裁定书，对诉争房产裁定予以保全，被申请人吴松涛、及案外人王永祥、刘灿梅不服该保全裁定，向本院申请复议，丽江市古城区人民法院于2016年1月28日依法作出了（2015）古诉保裁复字第01号民事裁定书，裁定对上述房产不予保全。第三人王永祥、刘灿梅于2015年12月22日、2016年6月27日分别办理了房屋所有权证和国有土地使用证。本院认为，要认定撤销权是否成立，必须具备三个条件：一、债权人对债务人必须存在有效债权；二、债务人以明显不合理低价处分财产的行为，有害债权的实现；三、受让人（也即本案的第三人）知道或者应当知道以明显不合理低价的受让行为会对债权人造成损害。因此，本案的争议焦点在于：1、原告肖加富、任贵春与被告吴松涛、马绍梅是否存在有效债权？2、被告吴松涛、马绍梅是否以不合理低价将房产转让给王永祥、刘灿梅，且损害了原告肖加富、任贵春的债权？3、受让人（也即本案的第三人）是否知道该情形？本案中，首先，原告肖加富、任贵春对被告吴松涛、马绍梅存在463万元的有效债权。按照原、被告双方于2013年10月17日签订的合同约定：“付款方式为签订协议之日乙方预付购房款400万元，余款480万元待房产过户手续办完之日一次性付给甲方。”甲方于2015年4月23日将该房产过户至乙方名下，余款480万元应当于过户之日付清，故该债权于2015年4月23日到期且生效，虽后经诉讼程序，最终确定债权为463万元，但不影响存在有效债权的事实。其次，虽然第三人辩称其与被告吴松涛之间的房产转让价实为918万元而非50万元，之所以订立50万元的转让协议系少缴公证费的需要，但依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十九条之规定“经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的依据，但有相反证据足以推翻公证证明的除外。”本案中，虽然第三人提交了购房协议书、借条、收条等证据，但因被告吴松涛、马绍梅未到庭参加质证，且无其他有效证据予以佐证，不足以推翻公证证明，故对其辩解意见本院不予以采纳。同时，在我国二手房买卖实践中，为了防止交易者偷逃税款，房产及税务部门会委托一个有资质的部门（或第三方）针对所交易的房产作一个房产价值评估，税务部门会依照这个评估价值征收税费，因此这个房产价值评估值一般能反映当地交易时市场交易价。在本案中，第三人提交的证据《税收缴款书》明确“计税金额或销售收入为270.3万元”，此价格可以认定为该房产的市场交易价。按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十九条“对于合同法第七十四条规定‘明显不合理低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素予以确认，转让价格达不到交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理低价……”的规定，市场交易价270.3万元×70%=189.21万元，按照云南省丽江市公证处于2015年11月17日作出了（2015）云丽雪山证字第2784号公证书的公证价格50万元，可以看出市场交易价远远高于公证价格。此外，目前被告吴松涛、马绍梅还未完全履行偿还原告债权之义务，因此，被告将房产转让给第三人可以视为以明显不合理低价转让财产的行为，且损害了原告的权益。再次，一方面，原告与被告因房屋买卖发生纠纷，原告向人民法院提出诉讼，丽江市古城区人民法院于2015年8月14日依法予以受理，在法院审理过程中，被告吴松涛、马绍梅于2015年11月17日将该房产出售给第三人王永祥、刘灿梅，双方签订的《房屋转让合同》并作了公证，后因该房产诉讼保全问题，王永祥、刘灿梅以案外人身份参与了财产保全诉讼，由此可以看出，第三人王永祥、刘灿梅知道原被告双方发生了纠纷，且在交纳相关税费时，明知评估价格与交易价格存在较大差异的情况下，仍与被告交易，损害了债权人的合法权益。因此，原告的诉请应当得到支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：撤销被告吴松涛、马绍梅与第三人王永祥、刘灿梅于2015年11月17日签订的《房产转让合同》。案件受理费100元，由被告吴松涛、马绍梅承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审 判 长  李玉良人民陪审员  和建淮人民陪审员  杨丽澄二〇一七年三月九日书 记 员  和建英【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。】