辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终4311号
上诉人（原审原告）：姜浩，男，汉族，汉族，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：朱丙兴，辽宁云祥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳奥园新城置业有限公司，住所地沈阳市苏家屯区雪莲街18-6号。
法定代表人：马军，该公司总裁。
委托诉讼代理人：刘永强，男，汉族，该公司工作人员。
上诉人姜浩因与被上诉人沈阳奥园新城置业有限公司（以下简称奥园公司）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2016）辽0111民初5793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
姜浩上诉请求：撤销一审民事判决书并改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定涉案房屋符合约定交付标准，与事实不符。《商品房买卖合同》补充协议第8.5条对影响交付房屋的标准作出了明确约定，即除房屋交付时存在严重质量缺陷致使房屋不能正常居住使用以外，不影响交付。换言之，房屋存在严重质量缺陷致使房屋不能正常居住使用情形是影响交付或接收的条件之一。该约定系双方真实意思表示，应具有约束力。一审判决认定以商品房取得《建设工程竣工验收报告》即认定符合合同约定标准，显然与合同补充条款约定不符。事实上，房屋没有满足交付条件或标准。二、在交付前，房屋瑕疵的举证责任应由被上诉人承担。首先，涉案房屋实际并未交付。一审判决认定房屋交付，是依据合同约定及邮件单据，确认房屋已交付。事实上，因房屋缺失“三恒”重要设备等重大缺陷，就如何完善等经多次协商，最终达成意向并承诺——依合同约定房屋标准完善并交付房屋，为此，被上诉人指定的工作人员出具“工程维修单”。此后，被上诉人至今未履行承诺。被上诉人仅以《建设工程竣工验收报告》和邮寄通知唯一理由，作为已完成交付条件，而不履行合同及补充协议约定条款，显属无理。其次，《建设工程竣工验收报告》并非房屋交付唯一标准。报告所依据的验收标准系相关行政主管部门依据建筑安全法规，它是房屋交付标准的前提条件。其验收并非依据当事人双方签订的商品房买卖合同及补充协议约定交付标准完成。第三，涉案房屋至今“三恒”设备缺失、无电线、无开关、顶棚漏水等不能正常居住和�用的事实，上诉人已提供由被上诉人指定到房屋实际现场查验并出具的“工程维修单”及视频资料等证据确认。被上诉人没有提供相反证据予以反驳。一审判决即作出“房屋质量瑕疵不足以产生房屋无法交付使用、无法正常居住后果”的认定，显然缺乏事实与法律依据。三、被上诉人就其持续违约行为，仍应违约责任。就逾期交房违约金纠纷，虽经市法院作出调解书，但仅是对此前双方逾期交房违约金数额的认可，该调解协议并未免除被上诉人依合同约定继续履行交房义务。此后三年期间，上诉人不间断要求依合同约定对缺陷房屋整改、维修以交付，被上诉人于2016年4月间经现场核实后列入工程维修内容，并承诺同年9月10日前完成以达到正常居住和使用标准。事实上，被上诉人一审庭审终结前，未履行其承诺整改维修内容。其违约行为持续至今。因此，被上诉人对其调解书后持续违约行为，理应承担违约责任。综上，由于被上诉人的违约行为，直接导致上诉人至今无法实现《商品房买卖合同》目的。因此，请求二审法院支持上诉人的请求。
奥园公司辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。1.商品房交付条件、交付标准问题。双方签署的商品房买卖合同及补充协议对此有明确约定，被上诉人一审提交《建筑工程竣工验收报告》，且在2012年6月11日、6月21日分两次向上诉人寄发了收楼通知书。2016年9月29日，辽宁省高级人民法院作出（2016）辽民申3080号民事裁定，认定商品房买卖合同及补充协议对商品房交付约定的条件是该商品房经验收合格，取得《建筑工程竣工验收报告》即可办理交楼，上述约定系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合�有效，上诉人质疑合同约定的交付条件，没有事实和法律依据。2.逾期交楼违约金问题。涉案房屋验收合格后，被上诉人向上诉人履行了通知收楼义务，且双方就商品房逾期交付违约赔偿问题经诉讼已解决，再无其他纠纷。根据商品房买卖合同补充协议约定，上诉人所购商品房从被上诉人通知收楼之日起，视为交付，与房屋有关的权利、义务和责任转移由上诉人享受和承担。但是，上诉人无正当理由拒绝收楼，疏于管理自己的财产，产生的一切损失应由上诉人自己承担。3.上诉人委托代理人代理的另案同类纠纷判决驳回其诉讼请求，二审法院作出生效民事判决予以维持。
姜浩向一审法院起诉请求：1.限期履行合同义务，交付房屋（从判决生效后3个月内）；2.给付逾期交房的违约金97,632.35元；3.奥园公司承担本案一切诉讼费用。
一审法院认定事实：姜浩、奥园公司于2011年2月13日签订了一份商品房买卖合同及补充协议，约定姜浩购买奥园公司开发的位于沈阳市苏家屯区南京南街1188-30号1-4层房屋，建筑面积238.85平方米的，总金额为1,952,647元。付款方式及期限2011年2月13日前付清全部房款，奥园公司应当在2011年11月30日前将商品房交付房屋，商品房交付的条件为经验收合格，补充协议中约定商品房交付条件指该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》）。姜浩已按照约定向奥园公司交付了房款。涉案房屋于2011年12月10日取得房屋建设工程竣工验收报告。2012年6月11日、6月21日奥园公司以挂号信的方式通知姜浩收房，姜浩至今未收房。
另查明，姜浩于2012年9月向一审法院起诉请求法院判令奥园公司支付逾期交�违约金97,632.35元。一审法院做出（2012）苏民二初字第1115号民事判决书，判决奥园公司向姜浩支付逾期交房违约金58,579.41元，驳回姜浩的其他诉讼请求。姜浩不服一审法院判决，提起上诉，沈阳市中级人民法院在2014年1月份做出（2014）沈中民二终字第118号民事调解书，奥园公司在2014年3月15日前一次性支付姜浩逾期交房违约金58,579.41元，双方就本案（商品房逾期交付纠纷）再无其他纠纷，本案一次性结案。
一审法院认为，姜浩、奥园公司双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效，双方均应严格履行。本案中，关于姜浩提出案涉房屋尚未交付不符合交付标准，应继续限期履行合同义务，给付逾期交房违约金的问题。一审法院认为关于涉案房屋是否符合交付标准的问题，双方在合同中约定的交付标准为商品房经验收合格，并在补充协议中明确约定商品房交付条件系该商品房项目取得由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》。案涉房屋已经取得竣工验收报告，符合合同约定的交付标准。奥园公司于2012年6月11日、6月21日以挂号信的方式通知姜浩收房，履行了通知义务，奥园公司已经履行了合同约定的交房义务。关于姜浩主张的房屋至今尚存无电线、无开关、顶棚漏水、“三恒”设备缺失等不能正常居住和使用问题，一审法院认为，奥园公司于2012年6月通知姜浩收房，案涉房屋已经取得竣工验收报告，符合合同约定的交付标准，而姜浩至2016年4月已有四年时间不予收房，根据双方补偿协议第8.5条第2款约定，姜浩对交付房屋质量有异议，应于奥园公司通知交房期限届满日后30日内向奥园公司出示法定鉴定机构�有效检测报告，姜浩未按合同约定提出质量检测报告，且时隔四年之久不予收房，对上述房屋质量瑕疵是否系奥园公司在交房时即存在的事实姜浩提供的证据不足以证明。此外按合同约定，房屋自交付之日起，风险管理责任及所有权已经转移给姜浩自行承担，故对姜浩的该项诉请一审法院不予支持。同时，上述房屋质量瑕疵不足以产生房屋无法交付使用、无法正常居住的后果，案涉房屋已经取得竣工验收报告，符合合同约定的交付标准，故姜浩以此为由拒收案涉房屋缺乏法律依据。关于违约金问题，奥园公司确实存在晚交房的事实，但双方就逾期交房违约金问题已向法院诉讼，且已由沈阳市中级人民法院予以调解双方就本案再无其他纠纷。双方达成调解后，奥园公司于2012年6月11日、6月21日以挂号信的方式通知姜浩收房，履行了通知义务，奥园公司已经履行了合同约定的交房义务，故姜浩诉请没有法律依据，一审法院应予驳回。判决：驳回姜浩的诉讼请求。案件受理费2,241元，由姜浩承担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点是涉案房屋是否符合约定交付标准，被上诉人是否应当支付违约金。
首先，双方签订《商品房买卖合同》约定商品房交付条件为“该商品房经验收合格”，《商品房买卖合同》补充协议约定商品房交付条件是指出卖人在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》（指由建设、施工、设计、勘察、监理共同签署《建设工程竣工验收报告》）。涉案房屋所在建设项目于2011年12月10日取得前述报告，证明符合约定交付条件。被上诉人于2012年6月11日、6月21日通知上诉人收房，上诉人至今未收房。前案上诉人曾以房屋不具备交付条件为由起诉要求被上诉人给�违约金，上诉人自述前案主张房屋不具备交付条件的事由与本案相同，故前案双方二审已就逾期交房违约金赔偿数额达成调解，调解书写明本案再无其他纠纷，应视为双方之间的纠纷调解解决完毕。据此，双方应积极履行后续交房、收房义务，在被上诉人通知上诉人收房的情况下，上诉人应当积极履行收房义务，而不应在调解书生效后两年多的时间内仍不办理收房手续。
其次，对于上诉人提出房屋不具备交付条件的事由在前案调解书生效后持续存在，被上诉人未履行维修义务，上诉人有权就后续产生违约金要求被上诉人赔偿的诉请主张。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条之规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除�同和赔偿损失的，应予支持。”商品房的质量问题可以分为房屋主体质量不合格和一般性的房屋质量瑕疵。本案中，上诉人主张涉案房屋存在顶棚漏水、无电线、无开关，三恒设备缺失（管路未连接）等质量问题，并不能证明属于房屋主体质量不合格。双方签订《商品房买卖合同》补充协议明确约定，因出卖人对买受人提出的工程瑕疵予以返修/保修……，不影响出卖人向买受人交付房屋义务的完成，也不构成合同约定的逾期交房，自交付通知书确定的最后期限的第二日起，与该房屋有关的全部权利、责任和风险均由买受人享有和承担。交付时存在质量缺陷的，出卖人应按照合同约定的交付标准及时进行整改和维修，除“其他严重质量缺陷致使房屋不能正常居住使用的”，不影响交付。买受人对交付商品房的质量有争议，向出卖人主张赔偿权利的，则应于出卖人通�交房期限届满日后30日内向出卖人出示法定鉴定机构的有效检测报告。据此，在2014年1月调解书生效后，上诉人在收房时如果认为房屋存在上述质量问题，可及时通过向被上诉人申请维修的方式积极主张权利，不能以此长期拒绝收房。上诉人提交的《工程维修单》记载时间为2016年4月27日，在前案调解一审、二审法律文书中，并未记载上诉人曾提出房屋存在上述质量问题，上诉人也不能举证证明在前案调解书生效后，其曾积极履行收房义务，并就房屋存在质量问题向被上诉人申请维修，也并未依照补充合同约定积极主张权利，故上诉人至2016年9月才提起本案诉讼，以房屋存在上述质量问题为由，要求被上诉人承担违约金，缺乏事实和法律依据，一审法院未予支持，并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定�实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,241元，由上诉人姜浩负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙 悦
审判员 王 虹
审判员 单 立
二〇一七年五月十一日
书记员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；