湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）湘0602执异29号
异议人（申请执行人）：广东**担保有限公司，住所地：广州市。
法定代表人：沈**，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵**，广州诺臣律师事务所律师。
被执行人：岳阳市**房地产开发有限公司，住所地：岳阳市。
法定代表人：陆**，该公司董事长。
被执行人：陆**，男，1953年12月30日出生，汉族，住岳阳市。
两被执行人的共同委托诉讼代理人：刘**，湖南云盟律师事务所律师。
两被执行人的共同委托诉讼代理人：许**，湖南惠风律师事务所律师。
在本院执行申请执行人广东**担保有限公司（以下简称：**担保公司）与被执行人岳阳市**房地产开发有限公司（以下简称：**房产公司）、陆**担保追偿权纠纷一案中，申请执行人**担保公司对本院作出（2015）楼执异字第1331-2号执行裁定解除被执行人**房产公司房产的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了听证。异议人的委托诉讼代理人赵**、被执行人的委托诉讼代理人刘**、许**到庭参加了听证，并提交了书面意见。现已审查终结。
异议人（申请执行人）**担保公司称，一、申请执行人所查封的***房产均在被执行人**房产公司所提供的担保范围内，申请人作为涉案房产土地的抵押权人，有权以查封的方式限制**房产公司出售房屋，不存在超额查封。在***土地使用权抵押给申请人的前提下，申请人有权查封该土地使用权，同时对于土地查封的效力及于该地块的地上建筑物。二、岳阳楼区法院认定申请人超标的查封所依据的湘创佳评字（2016）075号房地产评估报告不能作为认定申请人是否超标查封的依据。申请人于2016年5月20日收到上述评估报告，发现其规避多项对房屋价格有明显负面影响的因素，导致评估价格严重高于实际价格，主要表现为：1、评估机构评估的前提认为“该房地产可以在公开市场上自由转让”，实际被评估商铺所在整栋楼物业所对应的土地使用权已经抵押给申请人，并且一层商铺正处于被法院查封的状态中，不可能在公开市场上自由转让；2、未考虑“拍卖变现等不确定因素”；3、未考虑“评估对象因产权人担保、负债、信誉等可能影响其价值的因素”；4、未考虑“评估对象的租赁权、其他优先受偿权及查封、冻结因素对评估价值的影响”。申请人于2016年5月27日分别向岳阳市岳阳楼区法院、广州市天河区法院递交了《不同意评估结果*请求对评估结果复核的申请书》。目前，该异议仍未有最终结果。岳阳楼区法院适用具有明显错误的评估报告对被执行人的其他被查封房产、土地使用权予以解封，其执行行为违法。三、岳阳楼区法院没有履行法定的送达程序，变相剥夺申请人的救济权利。评估报告出具的日期为2016年4月25日，但直至次月20日申请人前往岳阳楼区法院执行局与被执行人调解时才得知该评估报告。岳阳楼区法院于评估报告作出后的两日内便作出（2015）楼执字第1331-2号执行裁定书，并于2016年5月13日解封了被执行人绝大部分房产、土地使用权，但一直未向申请人送达上述执行裁定书。直到在另案中，申请人于2016年8月5日在湖南省高院开庭前，另案被上诉人**房产公司的代理人向该院提交上述解冻裁定书等证据，申请人才得知查封的房产、土地使用权早已经被解除查封的事实。岳阳楼区法院将被执行人名下无抵押、无出租、便于拍卖、变现的房产全部予以解封，仅留下存在租约、难以拍卖、变现的部分房产，侵害了申请人的合法权益。综上，请求：1、撤销岳阳楼区法院（2015）楼执字第1331-2号执行裁定；2、裁定查封依据上述执行裁定解封的被执行人的财产，明细如下：①查封被执行人岳阳市**房地产开发有限公司所有的位于湖南省岳阳市巴陵东路与北港路交叉处（长炼小区对面）***【测量号：***（房号***、二层房号***房38%的产权份额】。②查封被执行人岳阳市**房地产开发有限公司所有的位于湖南省岳阳市***（产权证号：岳房权证字第***号；***四套房产除外）。③查封被执行人陆**所有的位于湖南省岳阳市岳阳楼区五里牌办事处朝阳居会17栋501房（测量号：***、所有权证号：***）。④查封被执行人陆**所有的位于岳阳市岳阳楼区市政府机关宿舍17-5的土地使用权【土地证号：岳市国用（2002）字第***号】。⑤查封被执行人岳阳市**房地产开发有限公司所有的位于湖南省岳阳市巴陵东路【岳市国用（2002）字第***号《土地使用权证》】的土地使用权。
被执行人**房产公司称，申请执行人**担保公司向广州市天河区人民法院申请对被执行人的财产采取保全措施，查封了**房产公司几乎所有的财产，其中，查封财产具体评估价值如下：1、38幢1-7楼（权证号：***），******号门面房及岳市国用（2002）字第***号国有土地使用权三项共计评估价值1.282466亿元；2、***房，评估价共计3290.31万元；3、***房，共计39套房屋，评估价值为2623.06万元。以上查封的房地产总价值为18738.03万元（不包括已查封的陆**个人名下的房地产证号为***号房产及房产所占土地的使用权），房地产面积为17099.57平方米。可见**担保公司申请查封**房产公司的财产超出了生效民事判决金额3260万元的五倍之多，明显系超标的查封。依**担保公司申请，受广州市天河区人民法院的委托，湖南创佳房地产土地评估经纪有限公司于2016年4月25日对***一层***号商业房地产进行了市场价值评估，以上房产评估价值为65166400元。因***号门面房的价值就已达65166400元，其价值为**房产公司所欠**担保公司的债务3260万元的二倍多。因此，已查封的财产足以清偿债务。岳阳市岳阳楼区法院在接受广州市天河区人民法院委托执行后，于2016年4月27日作出（2015）楼执字第1331-2号执行裁定，除保留原查封状态的首层商业用房***号、住宅***号房外，剩余房地产全部解除了查封。该执行裁定正确。二、关于湘创佳评字（2016）075号房地产评估报告客观、公正。该评估报告已将能考虑影响房屋价格的各种因素都已经考虑进来。该评估报告对**房产公司门面的***房评估价值相比同路段的其他门面要低得多，评估该处门面单价仅为38000元／㎡，而同路段长炼小区的商业门面都卖到70000元／㎡。即使重新评估，该处门面的价格也不可能从65166400元调价到3260万元。因此，湘创佳评字（2016）075号房地产评估报告能够作为执行的依据。岳阳楼区法院（2015）楼执字第1331-2号执行裁定书依法应予维持。请求法院依法驳回申请人**担保公司的执行异议申请。
本院查明，2015年10月12日，本院受理了广州市天河区人民法院（以下简称天河区法院）委托本院执行的申请执行人**担保公司与被执行人**房产公司、陆**担保追偿权纠纷一案，立案案号（2015）楼执字第1331号。执行根据为广东省广州市中级人民法院（2013）穗中法金民终字第1461号民事判决：**房产公司于本判决发生法律效力之日起十日内，偿还**担保公司代偿借款本金1900万元及逾期还款的违约金（违约金均按中国人民银行同期一年期贷款利率4倍计算，以2200万元为本金从2011年6月1日起计2011年6月3日止；以1900万元为本金从2011年6月4日起计至本判决确定付款之日止），逾期付款加倍支付迟延履行期间的债务利息；**担保公司对**房产公司提供的抵押物岳市国用（2002）字第***号国有土地使用权有优先受偿权；陆**承担连带清偿责任，其承责后，有权就其承责部分向**房产公司追偿。一审案件受理费211050元，财产保全费5000元，由**担保公司负担案件受理费35540元，**房产公司、陆**负担案件受理费175510元和财产保全费5000元。本案二审案件受理费164650元，由**担保公司负担38197元，**房产公司、陆**负担126453元。
在上述案件的审理过程中，**担保公司申请对**房产公司财产采取保全措施后，法院依法查封了**房产公司的相关财产。（2013）穗中法金民终字第1461号民事判决生效后，天河区法院于2014年3月24日受理了**担保公司的强制执行申请。2015年9月9日，天河区法院以（2014）穗天法执字第2680号执行裁定，将原保全的财产转为执行中的查封财产，裁定如下：一、继续查封被执行人岳阳市**房地产开发有限公司所有的位于湖南省岳阳市巴陵东路与北港路交叉处（长炼小区对面）***【测量号：***（房号***、二层房号***房38%的产权份额。二、查封被执行人岳阳市**房地产开发有限公司所有的位于湖南省岳阳市***（产权证号：岳房权证字第***号；***四套房产除外）。三、查封被执行人岳阳市**房地产开发有限公司所有的位于湖南省岳阳市***【（测量号：***）房号：***房】。四、查封被执行人陆**所有的位于湖南省岳阳市岳阳楼区**房（测量号：***、所有权证号：***）的房屋。五、查封被执行人陆**所有的位于岳阳市**的土地使用权【土地证号：岳市国用（2002）字第***号】。六、查封被执行人岳阳市**房地产开发有限公司所有的位于湖南省岳阳市巴陵东路【岳市国用（2002）字第***号《土地使用权证》】的土地使用权。
因两被执行人**房产公司和陆中惠的住所地在岳阳市岳阳楼区人民法院辖区内，天河区法院故将该案委托本院执行。天河区法院在对（2014）穗天法执字第2680号一案执行过程中，于2014年11月25日委托湖南创佳房地产土地评估经纪有限公司（以下简称创佳评估公司）对该院（2014）穗天法执字第2680号执行裁定中裁定查封的房产（测量号***上的***号房产除外）和土地使用权委托该公司进行司法评估。直至该案委托本院执行，创佳评估公司仍未对上述委托范围内的房产作出评估报告。
在执行本案过程中，本院于2016年4月13日作出（2015）楼执字第1331-1号执行裁定：冻结、划拨被执行人岳阳市**房地产开发有限公司、陆**的银行存款43430200.8元，或扣留、提取同等金额的收入至岳阳市岳阳楼区人民法院账户，或查封、扣押、冻结、拍卖、变卖价值相当动产和不动产。
另查明，在本案的执行依据广州市中级人民法院（2013）穗中法金民终字第1461号民事判决于2014年3月10日发生法律效力后，2014年4月2日，**房产公司诉**担保公司申请诉中财产损害责任纠纷一案被湖南省岳阳市中级人民法院受理。2014年12月25日，岳阳市中级人民法院作出（2014）岳中民二初字第21号民事判决。双方当事人均不服，案件上诉至湖南省高级人民法院后，该院裁定撤销原判，发回一审法院重审。2016年4月13日，岳阳市中级人民法院对此案作出（2015）岳中民二初字第152号民事判决，认为**担保公司申请法院对超出诉讼标的的财产进行查封，给**房产公司造成了损失，判决：**担保公司在本判决生效之日起十日内赔偿**房产公司退房赔偿款损失122080元和资产占用损失（以1亿元为基数，按照中国人民银行同期一年期贷款利率4倍，自2013年12月12日起计算至超标的资产被解除查封之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费221800元、鉴定费用300000元，共计521800元，由**担保公司承担365260元、**房产公司承担156540元。**公司仍不服，案件上诉至湖南省高级人民法院后，该院于2016年9月20日作出（2016）湘民终513号民事判决，认为**担保公司申请财产保全的行为不存在损害**房产公司的事实，判决：一、撤销岳阳市中级人民法院（2015）岳中民二初字第152号民事判决；二、驳回**房产公司的诉讼请求。一审案件受理费221800元，鉴定费用300000元，二审案件受理费221800元，共计743600元，由岳**房产公司负担。**房产公司不服（2016）湘民终513号民事判决该判决，向最高人民法院申请再审。2016年11月30日，最高人民法院作出（2016）最高法民申3156号民事裁定：驳回**房产公司的再审申请。
岳阳市中级人民法院于2016年4月13日作出（2015）岳中民二初字第152号民事判决后，**房产公司在该案上诉期间即当月19日向本院提出解除超标的查封部分的报告。**房产公司称：岳阳市中级人民法院判决**担保公司赔偿**房产公司超额查封损失共计5200万元（暂算至2016年4月18日止），与本案执行标的3100万元（暂算至2016年4月18日）两项相抵，**担保公司应该还要赔偿**房产公司2000多万元；现**房产公司的房屋已销售将进200套，至今无法办理房产证，业主多次聚众上访闹事；为尽快平息事端，**公司经研究决定用***一楼***号三个门面（经司法评估价值6685万元）的财产提供执行担保并请求本院解除对其他财产的保全。2016年4月20日，本案执行员在该书面报告上签署了“同意先评估***门面一楼***三个门面”的意见，并将该报告送达创佳评估公司。当月25日，创佳评估公司出具湘创佳评字[2016]075号房地产估价报告，经对处于查封状态的**房产公司位于巴陵东路与北港路交汇处西南角“***”一层***号商业房地产（房屋测量号为***，建筑面积1693.8平方米）的市场价值进行评估，估价对象于价值时点的房地产市场价值为人民币6516.64万元。该评估报告载明：估价委托人为广州市天河区人民法院；本次估价是以价值时点2016年4月20日的房地产市场估价对象可以在公开市场上自由交易为假设前提；未考虑拍卖变现等不确定因素；至价值时点，估价对象***号商业门面现出租给天天美妆、广汽传祺汽车、豪士顿商务会所经营使用，本次估价不考虑估价对象的租赁权、其它优先受偿权及查封、冻结因素对评估价值的影响；本估价报告的使用期限为一年。
2016年4月27日，本院以查封的被执行人**房产公司的***一楼***号三个门面房产的评估价值为6516.64万元，其价额足以清偿本案全部债务为由，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条的规定作出（2015）楼执字第1331-2号执行裁定：一、解除被执行人**房产公司所有的位于湖南省岳阳市巴陵东路与北港路交叉处（长炼小区对面）***【测量号：***（房号***、二层房号***房）38%的产权份额】的查封。二、解除对被执行人**房产公司所有的位于岳阳市***（产权证号：岳房权证字第***号；***四套房产除外）的查封。三、解除对被执行人陆**所有的位于湖南省岳阳市***房（测量号：***、所有权证号：***）的房屋的查封。四、解除对被执行人陆**所有的位于岳阳市***土地使用权【土地证号：岳市国用（2002）字第160**号】的查封。五、解除对被执行人**房产公司所有的位于岳阳市巴陵东路【岳市国用（2002）字第***号《土地使用权证》】的土地使用权的查封。2016年5月11日，本院将湘创佳评字[2016]075号房地产估价报告和（2015）楼执字第1331-2号执行裁定送达**房产公司。当月13日，本院将（2015）楼执字第1331-2号执行裁定和协助执行通知书分别向岳阳市国资源局、岳阳市房地产管理局送达，解除了天河区法院（2014）穗天法执字第2680号执行裁定主文中除第一项中的住宅***号房和第三项“查封被执行人岳阳市**房地产开发有限公司所有的位于湖南省岳阳市***壹层【（测量号：***）房号：***房】”外的房产和土地使用权的查封。2016年5月20日，本院将湘创佳评字[2016]075号房地产估价报告送达申请执行人**担保公司，但未将（2015）楼执字第1331-2号执行裁定送达申请执行人。2016年5月26日，**担保公司向本院提交不同意评估结果并请求对评估结果复核的书面申请。2016年6月29日，佳创评估公司就**担保公司的复核申请向市天河区法院出具回复函称，如果天河区法院或**担保公司能够提供估价对象租赁合同约定的租赁期限、租金水平等资料，评估报告的评估价值在考虑租赁权的影响下是应作相应调整的。在**担保公司不服（2015）岳中民二初字第152号民事判决一案的二审过程中，**担保公司得知本院以（2015）楼执字第1331-2号执行裁定解除了**房产公司大部分房产和土地使用权的查封，保留查封状态的房产为首层商业用房***号、住宅***号房。2016年9月9日，**担保公司向本院提出执行异议申请，请求本院撤销（2015）楼执字第1331-2号执行裁定，并裁定查封该裁定解封的全部财产。
还查明，2017年4月27日，本院向**担保公司作出书面通知：依据（2013）穗中法金民终字第1461号民事判决书，应得本金1900万元、违约金13164261元加上利息及加倍部分债务利息以及306963元案件受理费用，已付款805930元；合计：36238449元。后本院就上述民事判决违约金计算方式问题向广州市中级人民法院致执行请示函。6月13日，广州市中级人民法院就本案延迟履行金计算方式向本院复函认为，本案逾期利息的计算方式应为：以1900万元本金为基数，自债务人逾期日起至判决生效10日内止，按银行同期贷款利率4倍计付。自判决确定的还款次日起（即判决生效之日起10日后）至实际付清日止，加倍计付利息，即按银行同期贷款利率8倍计付至实际付清日止。
本院认为，本案争议的焦点问题是：一、能否以湘创佳评字[2016]075号房地产估价报告评估的**房产公司的房产价额足以清偿本案全部债务为由，裁定解除对该公司相关财产的查封；二、裁定解除对**房产公司相关财产查封的程序是否符合法律的规定。
关于第一个争议的焦点问题，首先，在本院执行**担保公司与**房产公司、陆**担保追偿权纠纷一案过程中，评估机构于2016年4月25日作出湘创佳评字[2016]075号房地产估价报告，该估价报告是对估价对象***号商业用房以其能自由交易为假设前提下得出的市场价值，未考虑拍卖变现等不确定因素以及租赁权、其它优先受偿权及查封、冻结因素对评估价值的影响。故该评估金额不能等同于查封财产能够最终变现用于清偿生效判决债权的金额。况且，关于本案执行根据（2013）穗中法金民终字第1461号民事判决的执行标的额，作出该生效判决的法院的计算方式与本院不完全一致。其次，2016年4月13日，岳阳市中级人民法院对**房产公司与**担保公司申请诉中财产损害责任纠纷一案作出认定**担保公司超标的查封给**房产公司造成了损失的（2015）岳中民二初字第152号民事判决后，本院于当月27日作出（2015）楼执字第1331-2号执行裁定解除对被执行人大部分房产、土地使用权的查封之时，上述民事判决还在上诉期，处于效力待定的状态。同年9月20日，湖南省高级人民法院作出认定**担保公司申请财产保全的行为不存在损害**房产公司的事实的终审判决，撤销了岳阳市中级人民法院的上述民事判决；驳回**房产公司的诉讼请求。同年11月30日，最高人民法院裁定驳回**房产公司的再审申请。因此，**房产公司与**担保公司申请诉中财产损害责任纠纷一案的生效判决和裁定都没有认定**担保公司超标的查封的事实。故本院以查封的被执行人的部分房产的评估价值6516.64万元，其价额足以清偿本案全部债务为由而作出（2015）楼执字第1331-2号执行裁定不当。
关于第二个争议的焦点问题，评估机构于2016年4月25日作出上述评估报告后，本院于4月27日即依据该评估报告的结论作出（2015）楼执字第1331-2号执行裁定，解除了天河区法院作出的对被执行人大部分房产、土地使用权的查封，并于次月13日到房产、国土部门办理解除查封的手续。本院于2016年5月11日将估价报告和解冻裁定书送达被执行人**房产公司，于5月20日将估价报告送达申请执行人**担保公司时未将解冻裁定一并送达。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，当事人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内向法院提出。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条的规定，被执行人提供担保且申请执行人同意解除查封的，人民法院应当作出解除查封的裁定，并送达申请执行人、被执行人。在申请执行人**担保公司对评估报告和采纳评估报告的解冻裁定尚不知情的情况下，本院即对被执行人的相关财产解除查封，送达程序不当，执行行为亦违反相关规定。
综上，申请执行人**担保公司的异议成立，本院（2015）楼执字第1331-2号执行裁定应予撤销。对于异议人关于裁定查封依据上述执行裁定解封的被执行人全部财产的请求，应待本案相关执行裁定发生法律效力后再作处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项的规定，裁定如下：
撤销本院（2015）楼执字第1331-2号执行裁定。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向岳阳市中级人民法院申请复议。
审 判 长 贺卫红
人民陪审员 张爱民
人民陪审员 杨艳萍
二〇一七年八月二日
书 记 员 吴丹册
附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议书之日起十五日内审查。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
第六条人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第二十一条查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。
发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外
第三十一条有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：（一）查封、扣押、冻结案外人财产的；
（二）申请执行人撤回执行申请或者放弃债权的；
（三）查封、扣押、冻结的财产流拍或者变卖不成，申请执行人和其他执行债权人又不同意接受抵债的；
（四）债务已经清偿的；
（五）被执行人提供担保且申请执行人同意解除查封、扣押、冻结的；
（六）人民法院认为应当解除查封、扣押、冻结的其他情形。
解除以登记方式实施的查封、扣押、冻结的，应当向登记机关发出协助执行通知书。