北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第13572号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京君天首业商贸有限公司，住所地北京市朝阳区望京阜通西大街18号院1号楼。
法定代表人朱丽华，总经理。
委托代理人苏连生，男，1961年8月29日出生，北京君天首业商贸有限公司职员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）方力，男，1972年9月20日出生。
委托代理人陈洛群，北京市国度律师事务所律师。
上诉人北京君天首业商贸有限公司（以下简称君天首业公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第16336号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
方力在原审法院诉称：我于2013年9月22日与君天首业公司签订《租赁合同》（以下简称合同），约定由我租赁君天首业公司所有的位于北京市朝阳区四惠东尚8里西侧联信国际大厦403室房屋（以下简称租赁标的）作为办公之用，房租每月23926元，租金支付方式为押三付三，如君天首业公司不能提供房屋的房产证明或严重影响我使用或因君天首业公司原因造成合同无法继续履行的，我有权解除合同，君天首业公司应退还我已经支付给其的租金和押金，并赔偿我两个月房租作为违约金。我与君天首业公司签订合同的同时，又签订了《关于乙方租赁联信国际大厦403室的补充协议》（以下简称补充协议），约定：君天首业公司承诺为我注册朝阳区培训学校出具联信国际大厦500平方米或以上的房产手续和我注册学校所需的消防手续，如不出具上述手续，双方在2013年9月22日签订的合同自动失效，君天首业公司无条件退还我所交房租和押金。上述合同和补充协议签订后，我依约将三个月的房租和押金（三个月的房租）共计143556元通过网银支付的方式支付给君天首业公司指定的收款人李皓。2013年9月25日，君天首业公司为我出具房租押金收据和房租收据。之后，我开始对租赁标的进行装修，总共花费各项装修费50000元。自我交付君天首业公司房屋押金和房租后一直多次催促其为我出具租赁标的的房屋所有权手续和消防手续，以便我向朝阳区教育委员会办理培训学校注册之用，但其迟迟未向我提供上述手续，导致我无法向朝阳区教育委员会申办培训学校。2014年1月27日我向君天首业公司发出解除租赁的通知，其收到通知后没有进行回复。我认为君天首业公司的行为违反了合同和补充协议的约定，也违反了法律的规定，为了维护我的合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1.解除我与君天首业公司之间的合同及补充协议；2.君天首业公司退还我已收取的房租71778元（自2013年10月7日至2014年1月6日止）和押金71778元，共计143556元；3.君天首业公司赔偿我违约金47852元（两个月的租金，一个月租金是23926元）；4.君天首业公司赔偿我装修损失14175元。
北京君天首业商贸有限公司在原审法院答辩并反诉称：我公司没有违约行为，方力承租的我公司房屋面积是207平方米，但补充协议中约定要我方出具500平方米的房产手续，该补充协议是非法的，无效的。当时签订合同时约定的是办公，据此是可以办理企业的注册手续的，现在方力要求我公司出具注册学校的手续，并就此称我公司违约，根据常理和房屋租赁合同，200多平方米是不能开办学校的，故我公司并没有违约。方力没有办理学校注册手续的原因正是因为租赁标的面积小，就算有其他的手续，其还是无法办理学校的注册手续，故提交其他关于消防等等手续已经没有意义了。方力到目前为止，也没有出具有效的证明，证明是因为我公司的房屋瑕疵造成无法办理注册学校的手续，也没有教委的相关证明。我公司从来没有收到过方力所说的解除合同的通知。对于方力的诉讼请求，我公司同意解除合同，为了减少损失，我公司已经于2014年5月7日将租赁标的另行出租了，没有和方力说。对于补充协议，我公司认为是无效的。对于方力要求我支付违约金的请求，我公司不同意，我公司没有违约行为，实际上是方力自己违约。对于方力的装修损失，是其自己违约导致，我公司不同意赔偿。对于房屋租金和押金，我公司提出反诉，请求法院判令：1.方力支付2013年9月22日至2014年5月7日的租金102881元；2.方力支付我公司相当于2个月租金的违约金47852元。
方力针对君天首业公司的反诉辩称：不同意君天首业公司的反诉请求，君天首业公司违约导致双方的租赁合同无法继续履行。按照双方合同关于保证金的约定，就算是我违约了，保证金也不能直接扣掉，而应该抵扣租金。对于君天首业公司关于违约金的请求，不同意支付。
原审法院经审理查明：位于北京市朝阳区高碑店乡八里庄村32号（八里庄工业园）系北京市朝阳区高碑店乡八里庄村委会集体所有，北京福久苑物业管理有限公司从北京市朝阳区高碑店乡八里庄村委会承租了该土地，租赁期限为30年，双方约定该土地地上物由北京福久苑物业管理有限公司自行投资建设，产权归北京福久苑物业管理有限公司所有。北京市朝阳区高碑店乡八里庄村32号所建房屋面积为14211.29平方米，北京福久苑物业管理有限责任公司将该房屋出租给君天首业公司，并同意君天首业公司对外进行出租，期限为2012年8月16日至2033年8月15日。北京福久苑物业管理有限责任公司出具《证明》，证明北京市朝阳区高碑店乡八里庄村32号与北京市朝阳区高碑店乡陈家林甲2号联信国际大厦系同一地址。
2013年9月22日，方力（乙方）与君天首业公司（甲方）签订合同，约定：乙方承租租赁标的，用途为办公，房屋签约面积为207平方米，租赁期为2年，自2013年9月27日起至2015年9月26日止，免租期为10天，自2013年9月27日起至2013年10月6日止。乙方在免租期内免付租金。房屋月租金23926元，租金支付方式为押三付三，支付方式为转账支票。租金每三个月支付一次，每期租金支付金额为71778元，应于付款月相对应日前15天支付下一次租金。保证金金额相当于3个月的租金，即71778元。保证金是作为乙方诚信履行本合同条款之规定，保证金用于：1.违反本合同支付的款项；2.提前解除合同作为违约金使用；3.损害基础设施、设备赔偿款；4.合同期满乙方补交租金欠款等。此保证金在合同签订后，乙方须2日内交付到甲方指定账户，此费用在租赁期结束之后，无息退还给乙方。合同签订2日内乙方向甲方交齐首期房租、保证金以及免租期内的物业费和空调费用。甲方于2013年9月26日将租赁标的交付乙方使用。合同第七条“违约责任与合同终止”中约定，甲方有下列行为之一的，乙方有权解除本合同，甲方不能提供本房屋的产权证明或严重影响乙方使用，因甲方原因造成本合同无法继续履行的，在乙方已经结清因使用该房屋所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应当退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿乙方两个月房租作为违约金。乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同：乙方未按合同约定支付租金，逾期10日未支付房租，甲方有权与乙方解除合同并收回房屋，装修残值不予补偿，不享受免租期，甲方无须退还乙方所交付的保证金，并且乙方另外承担两个月房租作为违约金。
合同签订后，方力与君天首业公司于2013年9月签订补充协议，约定：君天首业公司为方力注册朝阳区培训学校出具联信国际大厦500平方米或以上的房产手续和2年租赁合同，次（此）合同方力仅为注册学校只（之）用，用于其它全部无效。如不出具上述手续，双方签订的合同自动失效，君天首业公司无条件退还方力所交房屋租金和押金。君天首业公司为方力注册学校提供注册学校的消防手续以方便注册。方力将房租及押金打入君天首业公司指定的账户，等方力学校注册下来后，方力以后的交款君天首业公司要开具发票。补充协议上有君天首业公司的公章及王洪顺的签名。
合同及补充协议签订后，方力给付君天首业公司房屋租金71778元及押金71778元，君天首业公司将房屋交付给方力使用。方力向北京中瑞汇通物业管理有限公司交纳装修管理费5175元，向北京华业磊鑫建筑工程有限公司支付空调改造费9000元。君天首业公司未向方力提供补充协议约定的房产手续及消防手续。
2014年1月27日，方力向君天首业公司发出《解除“租赁合同”的通知》，称因君天首业公司不能提供租赁标的的房屋所有权手续和消防手续，导致其无法向朝阳区教育委员会申办培训学校，故要求解除合同，并要求君天首业公司退还租金及押金、赔偿装修损失和违约金。方力称其房屋租赁事宜一直系和王洪顺联系，故将该通知通过快递邮寄至北京市朝阳区高碑店乡八里庄产业园联信国际大厦物业一层（陈家林2号），收件人列为王洪顺。君天首业公司称其未收到此通知，并否认王洪顺是其公司的员工。
审理中，君天首业公司称其已经于2014年5月7日将租赁标的另行出租，但拒绝提供租赁合同，并要求方力给付2013年9月22日至2014年5月7日的租金174659元，其称用方力交纳的保证金抵扣三个月的租金后，方力还应当向其交纳租金102881元。
关于合同无法继续履行的原因，方力称其承租租赁标的是为了开办培训学校，根据北京市教育委员会关于《北京市民办非学历教育培训机构设置管理规定》，举办民办非学历教育培训机构需要具有能够满足教学需要的相对稳定的办学场地和教学用房，校舍面积不低于500平方米，其中教学面积不少于80%，房屋产权清楚，租用期或使用期限不低于3年，申请办学应提交办学场地证明，租赁场地应提交出租方的房地产产权证明的复印件、租赁协议、消防安全等证明文件，但是君天首业公司未能提供租赁标的的产权证明及消防安全证明，导致合同无法继续履行。君天首业公司则认为导致合同无法继续履行的原因系方力逾期交纳租金，而非其未提供开办学校所需的证明，其认为该规定明确设立民办非学历教育培训机构的校舍面积不低于500平方米，租赁期限不低于3年，而双方签订的合同约定租赁面积为207平方米，租赁期限仅仅为2年，按照客观真实的情况，方力签订的合同是不能取得民办学校手续的。君天首业公司认为补充协议是无效的，即使补充协议有效，即使没有消防手续，因为租赁面积和租期已经决定了方力不能办理办学注册手续。
原审法院认定上述事实的证据有：合同、补充协议、北京市朝阳区高碑店乡八里庄村民委员会《证明》、北京福久苑物业管理有限责任公司《证明》、收据、网银交易记录、庭审笔录及当事人当庭陈述等相关证据在案佐证。
原审法院判决认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。当事人都有违反合同的，应当各自承担相应的责任。
本案中，方力与君天首业公司签订的合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，方力承租租赁标的系用于办公，租赁标的面积为207平方米，但因其承租租赁标的的目的是开办培训学校，而非注册普通的公司，根据《北京市民办非学历教育培训机构设置管理规定》，开办非学历教育培训机构的条件之一即校舍面积不低于500平方米，故依据此规定，租赁标的并不具备办学条件，即使君天首业公司为其提供了产权证明、消防验收证明等材料，其依然因为租赁标的面积不符合条件而无法注册培训学校，且其在签订合同时并未提及开办培训学校事宜，故对于合同无法继续履行方力负有一定的责任。同时，君天首业公司在签订合同后，在明知方力承租租赁标的面积与合同约定面积不符的情况下，依然承诺为方力出具与合同约定不符的房产手续，且最终未能提供该房产手续，故君天首业公司在合同履行过程中亦存在过错，应承担一定的责任。综上，方力与君天首业公司在合同履行过程中均存在过错，应当各自承担相应的责任。因方力与君天首业公司的行为导致方力无法在租赁标的开办培训学校，无法正常使用租赁标的，故合同目的无法实现，现方力要求解除合同，君天首业公司表示同意，法院判决解除双方签订的合同及补充协议。合同解除后，根据补充协议的约定，因君天首业公司不能出具联信国际大厦500平方米及以上房产手续，故其应当退还方力租金及押金，对于退还租金的具体数额，法院考虑合同履行情况、租赁房屋实际使用情况等因素酌情确定。因双方在合同履行过程中均有过错，故对于方力及君天首业公司违约金的请求，法院不予支持。因方力在未谨慎核实租赁标的产权手续的情况下即对租赁标的进行了空调改造等装修行为，其应当自行承担此项损失，故对于其要求君天首业公司赔偿装修损失的请求法院不予支持。据此，原审法院于2014年8月判决：一、解除方力与北京君天首业商贸有限公司于二〇一三年九月二十二日签订的《租赁合同》及《补充协议》；二、北京君天首业商贸有限公司于本判决生效之日起七日内退还方力房屋租金四万元及保证金七万一千七百七十八元；三、驳回方力的其他诉讼请求；四、驳回北京君天首业商贸有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，君天首业公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销原审判决第一项中关于解除补充协议的内容，申请确认补充协议无效；2.撤销原审判决第二、三、四项内容，改判驳回方力所有诉讼请求；3.判决合同解除后，除方力所交保证金不予退还外，判决方力向我公司支付违约金47852元，租金102881元，共计150733元。上诉理由：1.因为合同中承租房屋面积是207平方米，租赁期限是2年，不满足注册民办非学历教育培训机构的相关规定，而对方在补充协议中要求我公司出具500平方米或以上房产手续的虚假证明，系以合法形式掩盖非法目的，以达到对方注册学校的目的。我方认为补充协议内容无效，原审认定补充协议有效错误；4.在补充协议无效的情况下，双方应当按照之前签订的合同履行，我公司已经履行了合同义务，提供了办理注册公司的相关手续，而对方逾期支付租金，方力应交的租金是174659元，扣除其已交纳的三个月房租，还欠102881元。违约金47852元加上所欠房租102881元，共计150733元。即除方力所交押金不予退还外，方力还应当支付150733元；3.即便我公司违约，合同解除后也仅需支付对方23926元，对方从2013年10月6日到2014年5月7日应交房租为167482元，已交付71778元，还欠租金95704元。对方所欠租金扣除押金71778元、违约金47852元后，我公司仅需付给对方23926元；5.补充协议无效的责任应由对方承担，我公司不履行补充协议是对过去过错的纠正；6.一审法院认定在合同及补充协议签订后方力才支付租金和押金是错误的，方力是先交的钱后签的补充协议。
方力辩称：补充协议有效。对方要求租金的时间段有误，由于合同约定10天的免租期，因此应从2013年10月7日起算，且我方付三押三，对方不应再要2014年4月7日以前的租金。如果对方要的话，可以要2014年4月7日到5月7日的租金。同意一审判决，不同意对方上诉请求。
本院经审理查明：君天首业公司对原审法院事实查明部分中方力给付房屋租金和押金的时间不认可。对于原审查明的其他内容均予以认可。方力对原审法院认定的事实无异议，且本院查明的事实与原审法院认定的事实相同，故本院对原审法院认定的事实予以确认。
上述事实有当事人在二审期间的陈述、合同、补充协议等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原审对于双方当事人都存在过错，致使合同目的不能实现，各自应当承担相应责任的认定正确。由于双方当事人均认可解除合同关系，故原审法院关于双方租赁合同合法、有效并确认解除正确。由于补充协议的内容并不符合合同法中无效合同的认定条件，故君天首业公司认为补充协议系无效合同无事实和法律依据，本院不予支持。合同解除后，原审法院依据补充协议约定君天首业公司退还方力租金和押金正确，其数额系原审依据本案实际情况酌定，并无不妥，本院予以确认。鉴于双方在合同履行中均存在过错，原审判决不予支持双方违约金的请求正确，本院予以认定。据此，君天首业公司的上诉请求理由不足，本院不予支持。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费2192元，由方力负担（已交纳）。反诉案件受理费1657元，由北京君天首业商贸有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费1657元，由北京君天首业商贸有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 解学锋
代理审判员 张 羽
代理审判员 史智军
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 刘 爽