湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂洪山民商初字第00777号原告（反诉被告）：李明。委托代理人：张煜，湖北仁义律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：武汉瀚林食家餐饮文化咨询有限公司乐天城分公司，住所地：武汉市洪山区珞瑜路4号负一楼（狮城广场乐天城）。负责人：程林，该公司总经理。被告（反诉原告）：武汉瀚林食家餐饮文化咨询有限公司，住所地：武汉市青山区49街坊167门8号。法定代表人：程林，该公司总经理。上述两被告共同委托代理人：彭慧东，湖北法辉律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）李明诉被告（反诉原告）武汉翰林食家餐饮文化咨询有限公司乐天城分公司（以下简称乐天城分公司）、被告（反诉原告）武汉翰林食家餐饮文化咨询有限公司（以下简称瀚林食家）租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月23日立案受理后，依法组成由审判员陈红担任审判长，人民陪审员邱斌、王思鑫参加的合议庭，于2014年9月2日公开开庭审理。原告（反诉被告）李明及委托代理人张煜，被告（反诉原告）乐天城分公司、被告（反诉原告）瀚林食家的委托代理人彭慧东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李明诉称：2014年2月19日，原告李明与被告乐天城分公司签订一份商铺租赁合同。合同约定，被告乐天城公司将位于武汉市洪山区珞瑜路4号负一楼乐天美食城C5、C6号商铺租赁给原告李明经营木桶饭、干锅、荷叶饭、海鲜，商铺月租金为原告李明月营业收入流水的18%，每月1号扣除上一月租金，进场费20000元，押金10900元，预交物业费8100元，共计39000元。本合同在履行过程中，因原、被告之间对营业额“设置保底”一事未达成一致意见，2014年6月7日被告乐天城分公司遂强行对原告李明商铺进行断水断电，致使原告李明无法经营，合同无法继续履行，合同目的无法实现，原告李明为维护其合法权益，现诉请判令：1、解除原、被告2014年2月19日签订的《商铺租赁合同》；2、被告返还原告李明2014年2月28日至2014年6月7日的营业款52525元；3、被告退还原告李明进场费20000元，合同保证金10000元，水电表押金900元，物业管理费押金8100元；4、被告赔偿原告李明装修及设备，人工工资等直接经济损失37106元，可期待利益损失50000元，上述款项共计178631元。5、本案诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）瀚林食家、被告（反诉原告）乐天城分公司共同辩称：1、李明与我方在签定租赁合同时已达成协议，在原告方进场试营业后，根据原告方的经营情况来确定每日保底营业额，但不得低于美食城内最低标准。但李明因经营不善，又不愿意与我方协议保底额。单方停止营业，造成我方经济损失。李明行为已构成根本违约。应该由我方提出解约请求，并要求李明承担合同约定的三个月租金的违约金赔偿。2、李明确有营业款在我方，但李明一直不愿意出面到我公司结算。李明如要求退还，我方要求李明提供数额凭证，并根据合同约定扣除所产生的支出费用，剩余部分我方愿意根据合同要求退还。3、进场费20000元是根据合同要求是进场必要费用，我公司一般用此费用作为必要的商户场地部署费用，此费用按合同第8条约定是不予退还的。合同保证金按合同款约定要商户退场后两个月如无财产纠纷此款可以退还，但按合同要求李明擅自终止合同义务，此款不予退还。水电表押金李明必须提出必要退还的证据。本公司经营场所无物业管理押金此款收费。四、李明擅自终止合同给我方造成经济损失，应向我方进行赔偿，原告李明的损失系自己的行为造成，应由其自行承担。综上，请求法庭驳回李明的诉讼请求。被告（反诉原告）瀚林食家、被告（反诉原告）乐天城分公司反诉称：乐天城分公司与李明于2014年2月19日签订了商铺租赁合同。根据双方约定该商铺在被反诉人试行两个月后有日营业保底，但经过两个月的试运行后，李明拒绝设定保底，无理取闹，并将商铺停业避而不见。经我公司多次与其联系来店商讨，仍然不予理会，已构成根本违约，并对我方造成损失。根据合同约定：李明即合同乙方不得无故停止营业，超过三天即构成根本违约，根据合同约定应该赔偿我公司三个月商铺租金作为违约赔偿金。此外李明无故不营业也不进行清退，强行占用商铺给我方造成一个月零六天的租金损失。按日保底额2000元计算，每月租金为10800元，合计赔偿额为45000元。现反诉请求判令：1、要求被反诉人李明支付合同违约金46800元；2、被反诉人李明应负担案件诉讼费用。原告（反诉被告）李明反诉辩称：1、乐天城分公司违约额外设置营业保底条款，我对此不负责任。乐天城分公司声称其与答辩人有日营业保底2000元的约定。但是双方签订的商铺租赁合同没有日营业保底条款，双方也没有签订其他补充协议或者口头约定日营业保底条款。乐天城分公司额外对李明提出日营业保底要求，明显违法合同约定，故意加重李明经营负担，李明对此有权拒绝。乐天城分公司向李明发出的所谓告知单，不具有合同约束力，对此产生的一切后果，均由乐天城分公司自行承担。2、乐天城分公司违约扣留李明营业款，构成根本违约。根据《商铺租赁合同》第四条第1款规定，乐天城分公司对李明的承租商铺采取提成付租的租金支付方式。即直接控制李明营业收入，按商铺月营业收入流水的18%收取租金费用，剩余营业收入直接返还。但自2014年02月28日至06月07日，乐天城分公司一直截留李明营业收入，至起诉时止，李明没有获得一分钱营业收入，全部款项被乐天城分公司截留。乐天城分公司无故扣留李明全部营业收入，严重违反合同约定，属于根本违约，李明据此要求解除合同，返还营业款及相关费用，合情、合理、合法。3、乐天城分公司违约强行对李明断水断电造成李明无法经营，理应赔偿李明损失。根据《商铺租赁合同》第五条第1、2款规定，乐天城分公司应确保李明的合法经营不受与承租商铺有关的其他第三方干涉，使李明能合法正常经营，使承租商铺保持正常使用状态。然而乐天城分公司不仅没能保护答辩人免受外来干涉，反而严重干涉李明的日常经营，强行对李明承租商铺断水断电，使得李明无奈停业。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，如果因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。据此，由于停业造成的日常经营损失和由此产生的违约责任，李明前期的装饰装修投入损失，理应由瀚林食家、乐天城分公司负全部责任。4、乐天城分公司无数次无故违约致使合同履行不能，请求法院驳回瀚林食家、乐天城分公司的诉讼请求。经审理查明，2014年2月19日，李明与乐天城分公司签订一份商铺租赁合同。合同约定：乐天城分公司将位于武汉市洪山区珞瑜路4号负一楼乐天美食城C5、C6号商铺租赁给李明经营木桶饭、干锅、荷叶饭、海鲜，租赁期限为2014年3月1日至2017年2月28日；商铺月租金为月营业收入流水的18%，每月1号扣除上一月租金，签订本合同时，李明应支付进场费20000元，合同保证金10000元、首期付清物业费6期合计16200元。合同保证金由乐天城公司在整个租赁期间保存，李明不能将合同保证金理解为支付乐天城公司租赁费用的理由。本合同届满后，双方不再续订合同的情况下，进场费不予退还，合同保证金自然转变为产品售后服务合同保证金由乐天城公司保存二个月，保管期后无售后投诉，如无拖欠的水电物业、空调及其它费用，乐天城公司在保管期后十日内，将此保证金退还给李明，亦不计利息。合同签订后，李明即按照合同约定向乐天城分公司缴纳了进场费20000元，合同保证金10000元、物业押金900元，预交物业费8100元。李明还对涉案商铺进行了装修并购买了餐具炉具等用品，随后李明进场经营。但是原、被告之间对营业额“设置保底”一事一直未达成一致意见，乐天城分公司也没有将李明2014年2月28日至6月7日的部分营业款返还给李明。2014年6月6日，被告乐天城分公司向李明发出通知单，通知李明于2014年6月6日下午5点前与其联系协商保底事宜。事后，双方仍未就保底事宜协商一致。2014年6月7日乐天城分公司强行对李明商铺进行断水断电，致使李明无法经营。审理过程中，双方共同确认原告李明2014年2月28日至6月7日的营业额为86421元，乐天城分公司已向李明支付了37280元（包括现金转账33780元及李明先前借支的3500元），李明预交物业押金8100元，剩余4050元及电表押金900元未返还；李明尚差欠乐天城分公司煤气费6750元、水费124元、电费2108元、罚款340元、灭蝇灯50元、工服300元、租金15556元。庭审中，被告（反诉原告）瀚林食家、被告（反诉原告）乐天城分公司明确其反诉请求为被反诉人李明支付合同违约金45000元。上述事实有《商铺租赁合同》、收条4张、告知单2张、营业流水、装修票据、短信记录、聊天记录复印件、询问笔录在卷佐证。本院认为，1、李明与乐天城分公司于2014年2月19日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同双方当事人应当严守合同条款的约定，履行合同义务。从本案《商铺租赁合同》的内容来看，并无保底事宜的相关规定，双方也没有签订其他补充协议约定日营业保底条款。因此，对于保底事宜，可以由双方当事人协商；协商不成的，乐天城分公司无权主张设置保底金额。乐天城分公司出具的通知单不具有相应的法律效力。乐天城分公司主张在签订合同时已就保底事宜与李明进行了口头约定。对于该口头约定，乐天城分公司负有举证义务，本案中瀚林食家、乐天城分公司并未提交任何证据证明，应承担相应法律责任，其无权向李明主张违约金。2、乐天城分公司于2014年6月7日对李明经营的店铺断水断电，致使李明无法经营，合同目的不能实现，已构成根本违约，李明享有涉案合同的解除权。3、返还租金问题。根据合同约定，李明应交纳的租金为月营业收入的18%，即86421元×18%＝15556元，同时还应扣除乐天城分公司已经向李明返还的37280元，乐天城分公司还应向李明返还33585元。4、李明主张退还其进场费20000元，《商铺租赁合同》第8条规定：合同期限届满后，双方不再续订合同的情况下，进场费不退。合同并没有规定合同当事人一方违约时，进场费是否退还的问题。依据公平原则，涉案合同约定的履行期限为36个月，李明实际租赁经营期仅三月余，进场费应以20000元÷36个月×4个月=2222元计算。余下的进场费17778元应予以退还。5、李明预交的合同保证金在扣除李明差欠的煤气费6750元、水费124元、电费2108元、罚款340元、灭蝇灯50元、工服300元，即向李明返还合同保证金328元。6、关于装修损失8135元及购买餐具设备损失7760元。根据日常生活经验法则并考虑到乐天城分公司违约在先，及乐天城分公司承认部分餐具在其处的事实，本院酌定装修损失及购买餐具设备损失为10000元。7、工资问题。因乐天城分公司违约造成无法经营是难以预料的，因此李明解雇员工并予以补偿也是正常的，本院认定李明补偿员工工资7600元这一事实。8、预期利益损失问题。虽然李明诉请的可期待利益损失是自己依据营业额计算出来的，没有经过法定的审计机构审计，但是乐天城分公司的违约行为，不仅造成李明财产上的直接损失，也将使李明的预期经营利益蒙受损失，李明要求赔偿预期损失合法合理。因李明未就其预期利益损失进行充分举证，本院酌情支持预期利益损失5000元。综上，根据《中华人民共和国公司法》第十四条“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，因为乐天城分公司是瀚林公司下属分公司，无独立法人资格，民事责任应当由瀚林公司承担，所以乐天城分公司应与瀚林公司承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，第一百一十三条第一款，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李明与被告（反诉原告）武汉瀚林食家餐饮文化咨询有限公司乐天城分公司2014年2月19日签订的《商铺租赁合同》；二、被告（反诉原告）武汉瀚林食家餐饮文化咨询有限公司乐天城分公司、被告（反诉原告）武汉瀚林食家餐饮文化咨询有限公司于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）李明支付2014年2月28日至2014年6月7日的营业款33585元（已扣除被告应收取的租金15556元、已支付给原告的37280元）；三、被告（反诉原告）武汉瀚林食家餐饮文化咨询有限公司乐天城分公司、被告（反诉原告）武汉瀚林食家餐饮文化咨询有限公司于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）李明返还进场费17778元；四、被告（反诉原告）武汉瀚林食家餐饮文化咨询有限公司乐天城分公司、被告（反诉原告）武汉瀚林食家餐饮文化咨询有限公司于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）李明返还合同保证金328元（已扣除原告未付的煤气费、水费、电费、罚款、灭蝇灯、工服等费用）、水电表押金900元、物业管理费押金4050元；五、被告（反诉原告）武汉瀚林食家餐饮文化咨询有限公司乐天城分公司、被告（反诉原告）武汉瀚林食家餐饮文化咨询有限公司于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）李明赔偿装修及设备、人工工资等直接经济损失17600元；六、被告（反诉原告）武汉瀚林食家餐饮文化咨询有限公司乐天城分公司、被告（反诉原告）武汉瀚林食家餐饮文化咨询有限公司于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）李明赔偿可期待利益损失5000元；七、驳回原告（反诉被告）李明的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）武汉瀚林食家餐饮文化咨询有限公司乐天城分公司、被告（反诉原告）武汉瀚林食家餐饮文化咨询有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，324元，由被告（反诉原告）武汉瀚林食家餐饮文化咨询有限公司乐天城分公司、被告（反诉原告）武汉瀚林食家餐饮文化咨询有限公司负担1，562元，原告李明承担1，762元。反诉费462.50元由被告（反诉原告）武汉瀚林食家餐饮文化咨询有限公司乐天城分公司、被告（反诉原告）武汉瀚林食家餐饮文化咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判长陈红人民陪审员邱斌人民陪审员王思鑫二〇一五年六月二十日书记员李路