北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第04202号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京真阳展览展示有限公司，住所地北京市西城区太仆寺街71-73号175室。
法定代表人曲长梅，总经理。
委托代理人朱宝侠，北京市京泰律师事务所律师。
委托代理人李臣垒，男，1951年9月9日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）民族大世界商场，住所地北京市西城区小石虎胡同**号。
法定代表人兰宏强，总经理。
委托代理人赵博，北京市博融律师事务所律师。
委托代理人杨军，1967年8月24日出生。
上诉人北京真阳展览展示有限公司（以下简称真阳公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第08021号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年3月，民族大世界商场（以下简称民族商场）起诉至原审法院称：2004年12月18日，民族商场与真阳公司签订《经营场地租赁合同》，民族商场将民族大世界商场东侧办公区域部分经营场地出租给真阳公司经营。租赁期限：2005年1月1日至拆迁。该合同约定租赁期限的终止日期至拆迁，但因民族大世界商场整体租赁经营场地占地范围内的“国立蒙藏学校旧址”系全国重点文物保护单位，因此，民族大世界商场不可能整体拆除，更谈不上所谓的“拆迁”。民族商场系租赁经营场地的产权人，而拆迁的含义是拆除并搬迁，即因公共利益需要，将他人房屋拆除，并予以补偿搬迁。民族大世界商场如要拆除违建和产权房屋，是民族商场作为产权人自行拆除行为，而不是所谓的“拆迁”行为。再因《经营场地租赁合同》对租赁期限的约定不明确，均属于不定期租赁，民族商场享有随时解除合同的权利。鉴于民族大世界商场占地范围内的国立蒙藏学校旧址系全国重点文物保护单位，针对国立蒙藏学校旧址保护范围长期存在的大量违法建设、文物建筑损坏严重以及严重的消防安全隐患，北京市文物局多次向民族商场下发限期整改通知，要求民族商场限期整改。为落实北京市文物局限期整改要求，作为民族商场主管单位的国家民委决定启动西单小石虎胡同33号文物保护与修缮项目。为此，民族商场于2013年3月20日公示关闭民族大世界商场。民族商场所发《通知》明示：因文物腾退需要，民族商场与承租商户签订的《经营场地租赁合同》自2013年5月20日起解除。2013年3月20日起，民族大世界商场关闭，届时停止一切经营活动，2013年5月30日民族大世界商场予以封闭。2013年3月20日，民族商场向真阳公司发送《解除合同通知书》，告知真阳公司：民族商场依据我国相关法律规定，通知真阳公司从2013年5月20日起，民族商场与真阳公司于2004年9月28日、2004年10月1日、2004年12月18日分别签订的三份《经营场地租赁合同》于2013年5月20日解除。真阳公司在收到民族商场发送的《解除合同通知书》后，在异议期内，未向人民法院提起诉讼。因此，《解除合同通知书》已发生法律效力。《经营场地租赁合同》已于2013年5月20日解除。真阳公司理应依据2013年3月20日关闭《通知》要求在2013年5月30日前从经营场地自行撤场，但真阳公司仍滞留在经营租赁场地内。经北京市西城区城管大队下发的《责令限期拆除决定书》确认，民族大世界商场租赁场地近40%面积即4000余平方米系违法建设，其中约1300平方米系国家明令禁止的彩钢板违建且搭建在文物建筑之间，极易发生火灾，是重大安全隐患。真阳公司的部分经营场地包括其中。为此北京市西城区城管大队和北京市西城区公安消防支队均明确要求民族商场限期拆除违法建设。民族商场依据有关部门的要求，于2013年6月5日公示《停电通知》，并自2013年6月16日对真阳公司占用区采取了停电措施，期间将民族大世界商场西侧、北侧、南侧、东侧用施工围挡予以封闭。自2013年3月20日民族商场启动民族大世界商场文物腾退工作至2014年1月21日，自行从商场撤场并注销营业执照的转租小商户为244户，占商场全部转租小商户247户的99%，其中真阳公司转租小商户撤场为192户，占真阳公司全部转租小商户192户的100%。在2013年1月10日，民族商场在民族大世界商场四周搭建施工围挡后，剩余商户也已撤场。真阳公司在此期间，未按民族商场的要求及时撤场，在2013年5月20日后继续经营。依据民族商场公示的关闭《通知》的相关规定，真阳公司应向民族商场支付2013年3月30日至2013年5月19日期间的租金及2013年5月20日至2014年1月10日期间的房屋占有使用费。2013年5月至6月期间，民族商场为真阳公司垫付经营期间的电费29849元和税费3595元，上述款项应由真阳公司支付。在民族大世界商场关闭实施过程中，真阳公司的部分转租商户愿意自行撤场，与民族商场签订了《撤场协议书》，该协议书中约定，转租商户先期向真阳公司支付的保证金和未使用完的租金，由民族商场代真阳公司先行垫付，同时，转租商户将先期向真阳公司支付的保证金和未使用完租金，作为债权转让给民族商场。为此，民族商场与真阳公司的部分转租商户签订了《债权转让协议书》，且转租商户依据《债权转让协议书》，向真阳公司发出了《债权转让通知书》。至此，转租商户对真阳公司持有的保证金和未使用租金的债权，已转让给民族商场。民族商场为清退小商户支付的债权转让款4535070元，应由真阳公司向民族商场支付。民族商场为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，要求：1、确认民族商场解除2004年12月18日与真阳公司签订的《经营场地租赁合同》合法有效；2、判令真阳公司向民族商场支付自2013年3月20日起至2013年5月19日止的租金333400元（按合同规定的租金标准，按两个月计算）；3、判令真阳公司向民族商场支付自2013年5月20日起至2014年1月14日止的房屋占有使用费333400元（酌定）；4、判令真阳公司向民族商场支付2013年5月至6月代垫电费29849元（共计89547元，分摊三个案件）；5、判令真阳公司向民族商场支付2013年5月代垫税款3595元（共计10785元，分摊三个案件）；6、判令真阳公司向民族商场支付债权转让款4535070元；7、本案的诉讼费由真阳公司承担。
真阳公司答辩并反诉称：民族商场单方解除经营场地租赁合同是不合法且无效的，真阳公司有权要求继续履行合同。民族商场单方解除是一个借口，实际是民族商场将民族大世界这个场地租赁给别的公司，并非是彻底关闭不再经营。拆除违章建筑并不是解除合同的理由。民族商场所称因拆除违章建筑所以要解除合同是不属实的，违章建筑只是占租赁房屋的一部分，且违章建筑也是在租赁期间民族商场让真阳公司修建的，不能作为一种解除的理由，也不是不可避免、不能预见的解除理由。进行文物保护修缮也不是解除合同的理由，我国的文物很多，经营的文物也非常多，保护和经营不是相互矛盾，真阳公司也是一直愿意进行维护的，民族商场实际本意是不想再租给真阳公司。经营场地租期并非约定不明，根据合同法的规定，本案双方签订的合同是长期合同，也执行了将近10年，是一份长期的合同，真阳公司认为民族商场适用合同法232条是错误的。经营场地租赁合同第12条第3款有约定，本案的解除是附条件的，且需要征得另一方的同意，如果另一方不同意则不得解除。民族商场无权单方解除，其单方解除应给予赔偿。民族商场无权要求真阳公司支付租金和房屋使用费等相关费用。因前述的原因，真阳公司没有任何过错，当然不应承担任何的过错责任。至于2013年3月20日至2013年5月19日的租金，根据民族商场的通知，该期间是免租期，民族商场自行放弃了该期间的租金。之后因为民族商场的原因，导致真阳公司无法正常经营。5月20日后的商户经营真阳公司亦无法控制，所以真阳公司无义务支付房屋使用费。民族商场主张的债权转让款，与本案争议不属同一法律关系，民族商场应当另行主张。真阳公司从未收到债权转让通知书，根据合同法第80条之规定，上述债权转让对真阳公司不发生任何法律效力。真阳公司反诉要求民族商场承担赔偿责任，符合相关法律规定。由于本案的纠纷是由民族商场引起的，真阳公司无任何过错，民族商场应承担违约责任。经营场地租赁合同中明确约定了真阳公司承租的房屋和设施是真阳公司投资所建，因民族商场单方解除，且民族商场也是受益方，真阳公司的相应的损失理应由民族商场承担。民族商场强行清场时，给真阳公司造成了很大经济损失，该损失也应由民族商场赔偿。真阳公司提出反诉，要求：1、确认民族商场单方解除2004年12月18日签订的《经营场地租赁合同》行为无效，要求民族商场继续履行合同；2、判令民族商场向真阳公司支付违约金400万元（根据《经营场地租赁合同》第12条第3款）；3、判令民族商场赔偿真阳公司各项经济损失1200万元；4、本案的本诉、反诉费均由民族商场承担。
民族商场针对真阳公司的反诉辩称：民族商场在起诉书中已明确说明，民族商场已于2013年5月20日依法解除了双方所签订的经营场地租赁合同，在原经营场地已没有实际的经营条件，故该合同在客观上已无法继续履行。民族商场不存在违约行为，故不同意支付违约金。真阳公司所述的经济损失均不存在，故其要求民族商场赔偿经济损失，缺乏事实依据。综上，不同意真阳公司的全部反诉请求。
原审法院经审理确认：民族商场与真阳公司于2004年12月18日签订《经营场地租赁合同》后双方形成房屋租赁合同关系。该合同规定的终止日期为“拆迁”，属于约定不明确，依照合同法的相关规定，应视为不定期租赁。双方租赁合同履行过程中，国务院将民族商场经营地核定公布为全国重点文物保护单位，北京市文物局多次下发通知，要求民族商场拆除包括真阳公司经营地点在内的非文物建筑。鉴于此，双方所签订的《经营场地租赁合同》已不具备继续履行的条件，民族商场作为出租人于2013年3月20日提出与真阳公司解除租赁合同并给予真阳公司两个月的合理期限，不违反我国合同法的相关规定，双方之间的租赁合同关系已于2013年5月20日解除。民族商场在解除租赁合同过程中不存在违约事实，其与真阳公司解除合同行为不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故应认定有效。真阳公司反诉要求确认民族商场单方解除2004年12月18日签订的《经营场地租赁合同》行为无效，要求民族商场继续履行合同于法无据，对该项诉讼请求，不予支持。真阳公司依据租赁合同违约条款反诉要求民族商场支付年租金二倍的赔偿请求，缺乏依据，亦不予支持。由于真阳公司未按民族商场向其发出的解除租赁合同的通知规定，于2013年5月29日24时前搬离承租场地，故真阳公司应支付2013年3月20日至2013年5月19日期间的租金。2013年5月20日，民族商场与真阳公司之间的租赁合同关系解除后，真阳公司仍在承租场地继续经营，其行为损害了民族商场的合法权益，故真阳公司有义务支付2013年5月20日至2014年1月期间场地占用费。鉴于在此期间，客观上真阳公司的经营活动已受限制，故真阳公司应支付的场地占用费数额由法院依据实际情况酌定。根据庭审中查明的事实，民族商场于2013年3月20日提出与真阳公司解除租赁合同关系后，真阳公司仍在经营场地继续经营。民族商场为保证有关部门作出的拆除违建、恢复国立蒙藏学校旧址的决定能够实施，避免遭受更大的经济损失，在与真阳公司转租商户协商后，单方采取了退还部分真阳公司转租商户押金和租金，使商户搬离租赁场地的做法并无不当，相应的后果和责任应由真阳公司承担。现民族商场要求真阳公司支付债权转让款4535070元的诉讼请求于法有据，予以支持。民族商场要求真阳公司支付在此期间民族商场为真阳公司垫付的电费和税费之请求理由充分，亦予以支持。庭审中，真阳公司反诉要求民族商场赔偿装修、改造租赁场地的投资损失、代民族商场支付转让费损失等经济损失1200万元，但其未能提供充分有效的证据，故真阳公司的该项请求亦无依据，不予支持。综上，原审法院于2014年12月判决：一、确认民族大世界商场解除二〇〇四年十二月十八日与北京真阳展览展示有限公司签订的《经营场地租赁合同》行为合法有效。二、判决生效后十日内，北京真阳展览展示有限公司支付民族大世界商场二零一三年三月二十日至同年五月十九日期间的租金人民币三十三万三千四百元。三、判决生效后十日内，北京真阳展览展示有限公司给付民族大世界商场二〇一三年五月二十日至二〇一四年一月期间的房屋占有使用费人民币二十万元。四、判决生效后十日内，北京真阳展览展示有限公司支付民族大世界商场债权转让款人民币四百五十三万五千零七十元。五、判决生效后十日内，北京真阳展览展示有限公司支付民族大世界商场代垫的二〇一三年五月电费二万九千八百四十九元和代垫的税款三千五百九十五元。六、驳回民族大世界商场的其他诉讼请求。七、驳回北京真阳展览展示有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，真阳公司不服，持原审答辩及反诉理由上诉至本院，要求撤销原判，依法改判或者发回重审。民族商场同意原判。
经审理查明：民族商场系北京市西城区小石虎胡同33号房屋的产权人。2004年12月18日，民族商场与真阳公司签订《经营场地租赁合同》，由真阳公司承租民族大世界商场东侧办公区场地，经营服装、百货；起租日期为2005年1月1日，终止日期为拆迁；年租金为200万元，月租金16.7万元，每月25日至27日付次月租金；真阳公司如需装修经营场所时，应向民族商场递交书面申请报告，经民族商场同意后方可施工，装修费及施工期租金由真阳公司自负，民族商场不承担任何费用，装修后的产权归民族商场所有；本合同履行期间，如一方需终止合同，须提前一个月以书面形式向对方申明，若对方同意，方可解除合同，按规定退还押金，否则因解除合同引起的一切后果或经济损失都由单方解除合同一方承担，并按全年租金的二倍给予赔偿。上述合同签订后，真阳公司即开始在承租房屋内经营，经营期间，真阳公司对承租房屋进行过装修改造。真阳公司按合同约定的租金标准支付民族商场租金至2013年3月20日。
另查，民族大世界商场所在地系国立蒙藏学校旧址。2006年5月，国务院将位于西城区小石虎胡同33号的国立蒙藏学校旧址核定公布为全国重点文物保护单位。2007年3月12日，北京市文物局向民族商场发出责令限期改正通知书，责令其2007年12月30日前将未经批准的非文物建筑予以拆除。北京市文物局又于2011年8月9日向民族商场发出违法建设拆除通知书，要求民族商场将国立蒙藏学校旧址内文物建筑之间3970平方米钢结构彩钢板违法建筑物无条件拆除。2013年2月27日，北京市文物局向民族商场发出关于尽快彻底解决国立蒙藏学校旧址安全隐患的通知，指出“该文物保护单位院内仍存在搭建的彩钢板建筑，使用中存在大量易燃物，流动人员拥挤、用电负荷大，搭建的构筑物使用的材料耐火性极差，极易发生火灾事故。”据此，要求民族商场尽快彻底将文物保护范围内违法搭建的和不利于文物保护的非文物建筑拆除，恢复文物建筑的历史格局，彻底整改存在的安全隐患。
2013年3月20日，民族商场向包括真阳公司在内的民族大世界商场商户及广大消费者发出《通知》，提出与各商户签订的租赁合同自2013年5月20日起解除，至2013年5月19日24时止，承租商户与其他转租商户的租赁期限一律视为届满；为使广大商户腾退顺利，特安排商品清货期两个月（自2013年3月20日起至2013年5月19日止），在此期间商户的租金予以免除，但本通知期限届满即截至2013年5月29日24时止，商户未依照本通知规定逾期自行撤场的，将不能享受免租待遇；自2013年5月30日0时起，民族大世界商场全部予以封闭。2013年3月20日，民族商场还向真阳公司发出《解除合同通知书》，指出，鉴于民族大世界商场的房屋为全国重点文物保护单位国立蒙藏学校旧址，依法予以重点保护，因此，该房屋拆迁工作将不再进行，双方就租赁期限多次进行协商，但始终未果。依据合同法第二百三十二条的规定，民族商场认为，双方之间的房屋租赁合同法律关系性质为不定期租赁，民族商场作为出租人，依法履行在合理期限之前通知承租人的义务之后享有随时解除合同的权利。据此决定民族商场与真阳公司之间的不定期房屋租赁法律关系于2013年5月20日解除，真阳公司应于2013年5月29日24时前搬离承租房屋，2013年3月20日至2013年5月19日这段期间视为民族商场提前通知真阳公司的合理期限。2013年3月21日，真阳公司致函民族商场，认为双方之间的租赁合同期限不属于不定期租赁，民族商场无权单方解除合同，并表示不会从民族大世界商场搬走，将采取一切合法手段坚定不移地保护自己的合法权益。其后，真阳公司于2013年4月17日向民族商场发出《严重抗议函》。2013年5月20日后，真阳公司未搬离租赁房屋，其仍在原经营场地继续经营。2013年5月至2014年1月期间，民族商场分别与高先菊等50余名真阳公司转租商户签订《债权转让协议书》，民族商场单方退还了商户押金和未使用的预付租金共计4535070元。
庭审中，真阳公司述称，其在收到民族商场向其发出的《解除合同通知书》后，于2013年4月和5月，通过公证处提存方式继续向民族商场交纳租金。民族商场称，曾经收到过公证处的通知，但其因已与真阳公司解除了合同，故从未领取该款。真阳公司另称，其因不同意解除租赁合同，故其转租商户在承租场地继续经营，后因民族商场对其断水断电，导致无法正常经营。对此，民族商场称，2013年6月9日，其对商场内商户实施了第一次停电，6月12日再次停电，但真阳公司并未因停电而停止经营，部分商户持续经营至2014年1月。
庭审中，民族商场提供了用电客户电费缴费通知书和发票以及税收通用完税证，证明其为真阳公司代垫了2013年5月和6月的电费89547元、2013年5月的税费10785元，因双方之间存在三份《经营场地租赁合同》，故经分摊后，在本案中向真阳公司主张的代垫电费为29849元、税费为3595元。真阳公司称，此期间包括免租期，2013年5月20日之后，真阳公司已对转租商户无法控制，民族商场在6月又实施了停电措施，商户无法正常经营，故上述费用与真阳公司无关。
上述事实，有双方当事人陈述、经营场地租赁合同、租金收据、房屋所有权证、责令限期改正通知书、违法建设拆除通知书、关于转发《国务院关于核定并公布第六批全国重点文物保护单位的通知》、北京市西城区城市管理监察大队责令限期拆除决定书、解除合同通知书、通知、严重抗议函、债权转让协议书、现场照片、用电客户电费缴费通知书、发票以及税收通用完税证等证据材料在案佐证。
本院认为：民族商场与真阳公司于2004年12月18日签订《经营场地租赁合同》，双方形成房屋租赁合同关系。双方租赁合同履行过程中，国务院将民族商场经营地核定公布为全国重点文物保护单位，北京市文物局多次下发通知，要求民族商场拆除包括真阳公司经营地点在内的非文物建筑。鉴于此，双方所签订的《经营场地租赁合同》已不具备继续履行的条件，民族商场作为出租人于2013年3月20日提出与真阳公司解除租赁合同并给予真阳公司两个月的合理期限，不违反我国合同法的相关规定，双方之间的租赁合同关系已于2013年5月20日解除。民族商场在解除租赁合同过程中不存在违约事实，真阳公司反诉要求民族商场支付年租金二倍的赔偿请求，缺乏依据，本院不予支持。由于真阳公司未按民族商场向其发出的解除租赁合同的通知规定，于2013年5月29日24时前搬离承租场地，故真阳公司应支付2013年3月20日至2013年5月19日期间的租金。2013年5月20日，民族商场与真阳公司之间的租赁合同关系解除后，真阳公司仍在承租场地继续经营，其行为损害了民族商场的合法权益，故真阳公司有义务支付2013年5月20日至2014年1月期间场地占用费。原审法院考虑到真阳公司在此期间的经营活动客观上已受限制，依据实际情况酌定真阳公司应支付的场地占用费，数额适当。根据庭审中查明的事实，民族商场于2013年3月20日提出与真阳公司解除租赁合同关系后，真阳公司仍在经营场地继续经营。民族商场为保证有关部门作出的拆除违建、恢复国立蒙藏学校旧址的决定能够实施，避免遭受更大的经济损失，在与真阳公司转租商户协商后，单方采取了退还部分真阳公司转租商户押金和未使用的租金，使商户搬离租赁场地的做法并无不当，相应的后果和责任应由真阳公司承担。民族商场在退还转租商户押金和租金后，要求真阳公司支付该部分款项的诉讼请求于法有据，本院予以支持。民族商场要求真阳公司支付在此期间民族商场为真阳公司垫付的电费和税费之请求理由充分，本院亦予以支持。真阳公司反诉要求民族商场赔偿各项经济损失1200万元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，原审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费107347元（含反诉费58900元），由民族大世界商场负担4000元（已交纳），由北京真阳展览展示有限公司负担103347元（已交纳58900元，余款于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费107347元，由北京真阳展览展示有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王宗魁
代理审判员 李 桃
代理审判员 廖 慧
二〇一五年六月五日
书 记 员 史其申