浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0602民初9115号
原告：魏慧聪，女，1978年9月29日出生，汉族，住河南省滑县。
委托诉讼代理人：何妍玲、李刘，四川博鉴律师事务所律师。
被告：金德华，男，1964年1月23日出生，汉族，住绍兴市越城区。
委托诉讼代理人：李王夫，绍兴市明成法律服务所法律工作者。
原告魏慧聪与被告金德华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案，依法适用简易程序公开进行了审理。原告魏慧聪及其委托诉讼代理人何妍玲，被告金德华之委托诉讼代理人李王夫到庭参加诉讼。本案双方当事人庭外和解时间为一个月。本案现已审理终结。
原告魏慧聪向本院提出诉讼请求：一、确认双方于2016年9月25日签订的《厂房租赁协议》无效；二、被告退还原告租金56747.20元；三、被告赔偿原告损失14486元（1、房屋装修118486元；2、搬厂费用26050元）；四、被告支付给原告评估费2500元。诉讼中，原告明确第一项诉请：解除双方于2016年9月25日签订的《厂房租赁协议》。增加一项诉请：被告赔偿原告因无法正常营业造成的损失28092.67元（1、无法正常营业时间60天，其中装修40天，搬厂到可以正常营业20天；2、第一年度为303天，房租为141868元，损失为141868元/303天×60天=28092.67元）。事实和理由：2016年9月25日，原、被告签订《厂房租赁协议》一份，约定：被告将其承租的“新建厂房4号楼一楼1216平方米”厂房转租给原告，租期三年，第一年自2016年10月12日起至2017年8月11日止，租金141868元；第二年自2017年8月12日起至2018年8月11日止，租金170240元；第三年自2018年8月12日起至2019年8月11日止，租金170240元。上述协议签订后，原告按约将第一年租金141868元汇入被告指定的银行卡内，后原告开始对厂房进行二次装修。2016年12月至2017年1月期间，原告陆续将原位于绍兴市越城区的生产设备等搬至上述租赁的厂房内，搬厂费用26050元。2017年2月15日，绍兴市源聚合电器有限公司通知原告必须于2017年2月17日参加绍兴市中级人民法院及绍兴市越城区斗门镇人民政府组织召开的会议。此时，原告得知所租厂房在与被告签订协议之前已经被告法院查封并拍卖给绍兴市源聚合电器有限公司。2017年4月7日，原告再次收到绍兴市源聚合电器有限公司通知，要求原告立即腾空房屋。期间原告多次与被告协商，均无果。后原告了解到，被告对该厂房的租赁于2017年3月已到期。原告为维护自身合法权益，诉至法院。
被告金德华辩称：1、原告诉请中要求退还租金的金额不正确。根据收据和租金支付凭证记载，原告向绍兴市源聚合电器有限公司支付了自2017年5月15日起至2017年6月15日止的租金，恰好能够证明原告使用涉案厂房的截止日期为2017年5月14日，故经被告核算，原告共使用涉案厂房的时间为7个月零2天，应付租金为100253.38元，加上被告为其垫付2017年3、4月的水电费2321元，应退租金为39293.62元。同时，被告于2017年5月10日委托公司财务人员已将房屋租凭结算单证发送给原告，原告经核对无误后亦予以回复，要求被告将应退租金39361.30元汇付给原告。因此，本案应退租金为39361.30元。2、原告诉请中主张赔偿装修余值等损失，其理由不成立。由于被告自2014年8月起对涉案厂房进行了全面装修，故原告无需再对租赁房屋进行重新装修，对此，《厂房租用协议》中也有类似规定，如水电设施齐全，乙方对厂房结构，内部设施不得任意改建，确需改动的，需经甲方同意认可后准许进行。更何况，原告也从未向被告提出过任何装修事宜。因此，原告所谓的“二次装修”、“赔偿装修余值”等，纯属胡言乱语，其诉讼请求均不成立。3、原、被告签订的上述《厂房租用协议》有效。被告经案外人章长明介绍而认识原告，并在章长明参与下促成被告与原告签订该《厂房租用协议》，同时，被告虽未经章长明或者浙江伯乐家具有限公司书面同意将房屋转租给原告，但根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，由于章长明或者浙江伯乐家具有限公司未在六个月期限内提出异议，所以应当推定为出租人同意转租。退一步说，即使按照合同法第二百二十四条第二款规定，章长明或者浙江伯乐家具有限公司的救济途径是解除原租赁合同，而非宣告转租合同无效。因此，原告认为上述《厂房租用协议》无效，无法律依据。4、原告逾期提供的证据，即使被法院采纳，基于上述答辩意见，其增加的诉请的事实也与本案没有关联。综上，请求法院对原告提出的不合法的诉请予以驳回，依法作出公正判决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，本院认定如下：
1、原告提供厂房租赁协议、收条及银行转账凭证各1份，要求证明原、被告于2016年9月25日签订《厂房租用协议》，原告已按约将第一年的租金141868元支付给被告的事实。
经质证，被告无异议。
本院对该组证据真实性予以确认。
2、原告提供绍兴市中级人民法院拍卖公告打印件1份、通知2份，要求证明绍兴市中级人民法院于2016年10月31日开始在网上公开拍卖涉案房屋以及法院、镇政府及新房东绍兴市源聚合电器有限公司要求原告立即腾房的事实。
经质证，被告认为公告系打印件，真实性由法院核定，但涉案房屋的4号楼未被法院拍卖，故与本案无关联。通知系原告单方制作，真实性由法院核定，与本案无关联。
本院认为，该拍卖公告系司法拍卖网上下载打印，经本院核实，对该拍卖公告的真实性予以确认。对通知2份，本院将结合原、被告庭审陈述及其他证据综合予以认定。
3、原告提供收据及缴费凭证各1份，要求证明原告服从绍兴市中级人民法院及镇政府的要求，在已向被告支付2016年10月12日至2017年8月11日止的租金的情况下，又向新房东绍兴市源聚合电器有限公司交纳2017年5月15至2017年6月15日的房租1.5万元的事实。
经质证，被告对真实性无异议。
本院对该组证据真实性予以确认。
4、原告提供律师函1份、律师函EMS快递面单1份及投递签收情况1份，短信截图4份、移动营业厅短信记录1份，光盘1张（寄快递时的录像），要求证明原告委托代理律师以律师函，短信的形式通知如下事宜：1、原告定于2017年6月16日将案涉厂房交还给绍兴市源聚合电器公司，要求被告到场完成交接手续；2、原告将向被告索赔房租费、厂房装修费、二次搬厂费等损失，为公平起见，要求被告于2017年6月16日核实涉案厂房的装修情况及需要搬迁的设备情况；3、被告于2017年6月8日收到律师函；4、原告委托代理律师于2017年6月15日再次以短信方式将律师函涉及的内容通知被告的事实。
经质证，被告对该组证据“三性”均不予认可，理由：1、被告没有收到该邮件及短信，且该邮件及短信也不能达到原告的证明目的；2、四川博鉴律师事务所不能代表原告，其自称接受原告委托，但原告当庭提供的邮件及短信中也未见记载委托事项及委托权限的授权委托书等，因此，该邮件及短信不具有证据“三性”，且该邮件及短信与本案无关。
本院认为，该组证据中律师函系原告自行委托四川博鉴律师事务所单方制作，短信号码显示虽为“金德华133××××8997”，但被告回复内容为“您好，我方除贵方租赁部分外，已经全部腾空搬迁，故请自行决定和处理与新房东的租赁或搬迁及评估事宜。”本院认为，该组证据不具有证明力，且与本案无关联，故不予认定。
5、原告提供评估报告、发票、函件、EMS面单及投递签收情况、电话录音各1份，要求证明2017年7月14日11时32分，被告收到原告的快递邮件（评估报告原件以及函件），如被告有任何意见请与原告或评估公司联系，2017年7月20日，原告与被告电话沟通，被告表示已经收到快递邮件的事实。
经质证，关于评估报告，对评估事实和评估对象无异议，但除机器设备搬运费外，对评估对象成新率和评估对象归属有无异议，理由：第一，即使有证据可以证明原告经被告同意进行装修，则至评估基准日（2017年6月28日）止，原告对其按原约定租赁期限附属于房屋的装修价值还有25个月零13天未享用，根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，应当依照租赁协议约定的租赁期，将装修费用平均分摊计算，剩余租赁期内附属的装修价值为104272.92元，即成新率不足75%，因此，评估报告确定的成新率有违前述法律之规定；第二，被告向案外人章长明租得案涉房屋后，被告已进行了装修，因此，被告将房屋转租给原告，原告无需进行装修。何况，原告从未提出装修要求，被告也没有看到原告对租赁物进行装修。其实，原告委托评估的装修物是被告添附的，相关权利属于被告所有。综上，该评估报告不能达到原告的证明目的。
关于发票，对真实性、合法性无异议，但不能达到原告的证明目的，由于本身的装修系被告添附，且被告也没有委托原告去办理评估事宜，事后又未得到被告追认，原告属于无权代理行为，由此产生的费用应由原告自行承担。
关于函，除该第一、二段系不实之词外，其余内容无异议。
关于EMS面单及投递签收情况、通话录单无异议。
本院对该组证据将结合原、被告庭审陈述及其他证据综合予以认定。
6、原告提供施工合同1份、收据1份、银行转账凭证1份、装修合同1份、企业基本信息1份，要求证明原告在上述《厂房租用协议》签订后进行了装修，于2016年11月25日向装修公司法定代表人高梁支付装修款7.2万元的事实。
经质证，被告认为原告逾期提供证据，依法不应采纳，即使采纳，该组证据也不能达到原告的证明目的，也不符合证据“三性”要求，例如：原告于2016年10月7日付给高梁4万元的交易明细清单及2016年12月5日付给高梁3万元的汇兑凭证，在时间及收款数额、收款人名称与收据及施工合同存在不一致等。
本院认为，该组证据系被告与案外人之间的法律关系，且被告亦不予认可，故在本案中不作认定。
7、原告提供搬家货运清单1份、收据1份、银行转账凭证6份、行驶证及驾驶证复印件7份，要求证明原告因厂房搬迁产生搬运劳务费26050元（王建华收费8200元、文祥4900元、董超伟12950元）的事实。
经质证，被告认为该组证据不符合证据“三性”要求，不能达到原告的证明目的。搬运时间与实际不符，与本案无关，更何况原、被告于2016年9月25日签订协议，事实上原告于2016年10月12日开始使用租赁房屋，根本不可能于2016年12月5日之后才使用租赁房屋，因此，该组证据可能虚假，也很有可能是原告的其他经济往来凭证。
本院对该组证据将结合原、被告庭审陈述及其他证据综合予以认定。
8、原告提供收条1份，银行转账凭证1份，要求证明原告聘请粉刷工孟某，由其负责厂房粉刷以及部分搭建、清运，支付劳务费1.5万元的事实。
经质证，被告认为假如原告委托装修公司装修，就不存在另行委托孟某再进行装修，由此可以证明原告委托装修公司进行装修为虚假事实，同时，该收条与2016年9月20日出具的收条不一致，该收条也不能作为本案证据。
本院认为，该组证据系被告与案外人之间的法律关系，且被告亦不予认可，故在本案中不作认定。
9、原告申请证人孟某出庭作证，要求证明证人在涉案厂房从事零星装修业务，对厂区内的装修情况非常熟悉，且原告的转账凭证可以证明证人向原告提供了劳务，并收取报酬的事实。
经质证，被告认为证人出庭应当在举证期限届满前提出，该证人出庭作证不符合法律规定；该证人证言不真实，按照该证人的说法，其既为原告装修，又为被告装修，并向原、被告均出具了收取装修款的收款凭证，故该证人证言自相矛盾。
本院认为，该证人与原、被告双方均存在一定的利害关系，且证人证言未能达到原告证明目的，故不予认定。
10、原告提供短信聊天记录1组，要求证明原告将装修办公室的想法明确告知被告，要求被告腾空并配合原告进行装修，被告同意配合原告装修的事实。
经质证，被告认为，该证据系原告当庭提供，应承担举证不能责任，同时，该证据也不能达到原告的证明目的，比如在短信中被告根本没有作出和承认同意原告装修的事实。
本院对该组证据将结合原、被告庭审陈述及其他证据综合予以认定。
11、被告提供收条及收据各1份，要求证明被告向案外人章长明所租的房屋租金18万元已经支付给绍兴市源聚合电器有限公司的事实。
经质证，原告对该组证据“三性”有异议，收据上“徐崇光”的身份不明确，所付租金对应的厂房位置及租金计算方式也不明确。
本院认为，结合上述证据3中的收据收款人为“徐崇光”，可以认定该收据的真实性。
12、被告提供装修协议及装修清单和收条各1份，要求证明原告提供的评估报告中的装修系被告所为，相关权利属于被告的事实。
经质证，原告对该组证据“三性”有异议，首先“孙岳金”的身份不明确，是否具有承接厂房装修资质也不明确；其次，该组证据均是孙岳金与被告私下达成，没有客观证据可以证明该组证据的形成时间是2014年和2016年；再次，没有客观证据证明被告是从2015年8月19日开始装修涉案厂房；最后，没有客观证据证明被告支付过该款项以及支付给孙岳金的系装修款。
本院认为，该组证据系被告与案外人之间的法律关系，且原告亦不予认可，故在本案中不作认定。
13、被告提供结算单和短信截屏各1份，要求证明被告应退原告的租金不是56747.20元的事实。
经质证，原告对孟某出具结算单不予认可，短信是原、被告双方之间的往来，手机号码是魏慧聪的134××××2962。
本院认为，该组证据中结算单系被告与案外人之间的法律关系，且原告亦不予认可，故在本案中不作认定。对短信内容的真实性予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月25日，原、被告签订《厂房租用协议》一份，约定甲方（金德华，下同）将位于新建厂房四号楼一楼1216平方米出租给乙方（魏慧聪，下同）。该协议第二条约定：租期为三年，第一年从2016年10月12日起至2017年8月11日止，年租金为141868元；第二年从2017年8月12日起至2018年8月11日止，年租金170240元；第三年从2018年8月12日起至2019年8月11日止，年租金为170240元。该协议第五条约定：厂房租用期内乙方对甲方的厂房结构、内部设施不得任意改建，如确需改动的，需经甲方同意认可后准许进行，租用期内，乙方对甲方的厂房有损坏的，必须由乙方承担赔偿责任。该协议第六条约定：租房期内的电费、水费、卫生费、物业管理费由乙方自负，甲方按有关标准每月定期收取，乙方不准欠交和拖延，确有特殊情况的应定出交付日期。该协议还对其他权利义务进行了约定。
2016年10月15日，被告金德华出具收条一份，载明：“今收到魏慧聪厂房租金（2016年10月12日起至2017年8月11日）计现金壹拾肆万叁仟捌佰陆拾捌元整（小写141868元）”。
2016年10月31日，绍兴市中级人民法院在司法拍卖网上发布公告，将对案外人浙江伯乐家具有限公司名下位于绍兴袍江汤公路与荷湖路东北角第5、6、7、8、9幢房地产及附属物（土地证号：绍市国用（2008）第107**号、房产证号：绍房权证袍江字第××号）进行司法拍卖。后由绍兴市聚源合电器有限公司拍得上述拍卖物。
2017年6月9日，原告魏慧聪通过绍兴银行网银转账给徐崇光15000元。2017年6月23日，绍兴市聚源合电器有限公司出具收据一份，载明：“交款单位：魏慧聪；款项内容：租金；摘要：2017年5月15日-2017年6月15日；收款方式：转账。”该收据收款人处该有“徐崇光”印。
2017年5月10日，被告金德华通过短信将内容为“实际应退47762.3-6080-1276.8-1044.2=39361.3元”发送给原告魏慧聪，原告将短信内容为“6228430379652735878魏慧聪中国农业银行”回复给被告金德华。
因原、被告就涉案厂房退租事宜协商未果，遂成讼。
本院认为，原告魏慧聪与被告金德华于2016年9月25日签订了书面租赁合同，被告已将租赁物交付给原告使用，原告实际已租用，故被告对涉案房屋具有支配权。原告虽称被告转租给其的房屋早已被法院查封，并在租赁合同期限内被案外人绍兴市聚源合电器有限公司拍得，但根据绍兴市中级人民法院行使司法拍卖行为，可以认定涉案房屋本身系合法房产，且原告亦未有证据证明被告存在欺诈行为，故本院对原、被告之间的租赁关系依法予以认定。诉讼中，原、被告已就本案的租赁关系予以解除达成一致意见，被告也就涉案房屋已由绍兴市源聚合电器有限公司拍得的事实予以认可，故本院对上述事实依法予以确认。关于原、被告之间的租赁关系于何时解除，本院认为，现原告主张于2017年4月11日起予以解除，但自该日后其实际仍在适用涉案房屋至2017年6月15日，且原告也未提供证据证明其已书面要求与被告解除租赁关系，诉讼中，被告认可双方于2017年5月15日起解除租赁关系，故本院确定该日为双方租赁关系解除日。
关于租赁关系解除后，被告应当返还给原告剩余租金，被告已将剩余租金清单以短信形式发送给原告，原告在短信回复中也将具体的汇付银行及帐号告知被告，结合上述《厂房租赁协议》中关于租金的计算标准以及水费、电费等相关费用支付的约定，本院对被告返还给原告的剩余租金确定为39361.30元。关于原告主张的房屋装修损失，本院认为，原告提供的证据尚不能证明其装修已经被告同意，故本院不予支持。关于原告主张的搬运费及评估费，本院认为，原告提供的证据尚不能证明其已支出相应的搬运费，且即使原告已支出该费用，但该费用系原告与被告签订租赁协议后从他处搬迁至涉案房屋，属于合理支出，评估费由原告自行委托评估，且与本案亦无关联，故对原告主张的搬运费及评估费，本院不予支持。关于原告主张赔偿无法正常营业的损失，本院认为，原告未提供相应证据证明，且缺乏相关依据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告金德华应返还给原告魏慧聪租金39361.30元，于本判决生效之日起三十日内履行；
二、驳回原告魏慧聪的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费依法减半收取2389元，由原告魏慧聪负担1984元，由被告金德华负担405元，于本判决生效之日起七日内结清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
代理审判员 董 巍
二〇一七年十一月十六日
书 记 员 杨金美
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
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