黑龙江省佳木斯市前进区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）前民商初字第88号
原告（反诉被告）佳木斯市公路客运总站。
法定代表人董X，总站长。
委托代理人孙XX。
委托代理人马XX，天津耕嘉律师事务所律师。
被告（反诉原告）佳木斯正唯物业服务有限公司。
法定代表人王XX，经理。
委托代理人黄XX，黑龙江君德律师事务所律师。
委托代理人盛XX。
原告（反诉被告）佳木斯市公路客运总站（以下简称客运总站）与被告（反诉原告）佳木斯正唯物业服务有限公司（以下简称正唯物业公司）委托合同纠纷一案，本院于2015年5月4日立案受理。依法由代理审判员戚义勇适用简易程序于2015年7月1日、2016年3月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙XX、马XX，被告委托代理人黄XX、盛XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）客运总站诉称：2013年10月30日，客运总站与正唯物业公司签订《物业管理移交协议》1份，约定将坐落于佳木斯市前进区林海路93号的客运小区的物业交由被告正唯物业公司管理，并委托其代为收缴供热费。正唯物业公司代收供热费的实际面积系15595平方米，收费标准以政府规定价格每平方米27.80元为准。正唯物业公司向客运小区业主收取了2014年10月份至2015年4月份的供热费之后，拒不将已收取的供热费交给客运总站，且隐匿收费单据，不向客运总站告知，故请求判令：一、正唯物业公司返还代收的供热费433541元（计算公式为15595平方米X27.80元／平方米）；二、本案案件受理费由正唯物业公司负担。在本案审理过程中，客运总站当庭将第一项诉讼请求变更为正唯物业公司返还代收的供热费291358元。
被告（反诉原告）正唯物业辩称：一、本案案由应系物业管理移交合同纠纷，而非委托合同纠纷。正唯物业公司代收供热费是履行物业服务合同的前提，即正唯物业公司收取供热费和物业费后，将其中的供热费交给客运总站。实践中，正唯物业公司也是一并收取供热费和物业费，收费金额体现在同一张收据上。客运总站只有保证供热质量，正唯物业公司才能收取到供热费及物业费，客运总站如果供热达不到规定温度将直接影响到正唯物业公司物业费的收取。因此，双方不单纯是委托收取供热费的关系，还有物业管理的协助关系。由于客运总站供热温度达不到18摄氏度，导致部分住户拒不交纳供热费101098元及物业费、垃圾清运费等19257元。二、正唯物业公司仅收到供热费291358元。由于客运总站于2014年12月26日单方更改合同，在客运小区各单元门张贴通知，要求住户到客运总站办理交纳供热费事宜。客运总站单方违约行为导致正唯物业公司物业费收取不上，物业服务无法进行。因此，正唯物业公司有权在代收款中扣除客运总站违约行为给其造成的经济损失。代收的供热费尚不足以弥补正唯物业公司的经济损失，故请求依法驳回客运总站的诉讼请求。
反诉原告（被告）正唯物业公司反诉称：2013年10月，双方签订客运小区《物业管理移交协议》约定，正唯物业公司负责客运小区物业管理并代收供热费，客运总站应保证室温达到政府规定的最低18摄氏度。由于客运总站供热温度达不到18摄氏度，导致部分住户拒不交纳物业费共计19257元。因客运总站违约行为导致正唯物业公司的经济损失应由客运总站承担。2014年12月26日，客运总站单方更改合同，在客运小区各单元门张贴通知，要求住户到客运总站办理交纳供热费事宜。由于小区住户不交供热费将得不到供热，正唯物业公司则系在收取供热费的同时收取物业费，客运总站的前述行为造成正唯物业公司无法继续收取供热费和物业费，同时，客运小区物业服务亦无法进行。另外，客运总站于2014年10月1日单方终止与正唯物业公司签订的佳木斯市客运枢纽总站物业保洁服务合同，接收了正唯物业公司的财产，给其造成直接经济损失196936元，故请求判令：一、解除双方签订的客运小区《物业管理移交协议》；二、客运总站承担因供热不达标造成正唯物业公司少收取物业费19257元；三、客运总站向正唯物业公司赔偿各项损失503910元。在本案审理过程中，正唯物业公司将第三项诉讼请求变更为客运总站向正唯物业公司赔偿各项损失306973元，自愿放弃要求客运总站赔偿因终止佳木斯市客运枢纽总站物业保洁服务合同给其造成的直接经济损失196936元的反诉请求。
反诉被告（原告）客运总站针对正唯物业公司的反诉辩称：一、双方签订的《物业管理移交协议》不应解除。首先，双方签订的《物业管理移交协议》已经履行完毕。双方签订《物业管理移交协议》，其合同目的是为了完成客运小区物业管理的移交。由于种种历史原因，客运总站曾对客运小区的物业进行过一段时间的管理和维护。因客运总站不是物业管理经营机构，不具有相关资质，为了尊重法律，维护小区广大居民的基本权益，故将其代管的物业移交给正唯物业公司。该协议自双方签订之日起生效，且正唯物业公司已实际接手客运小区物业管理，合同目的已经实现，合同主要条款均已履行完毕。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，解除合同应当在履行期限届满前提出。本案诉争协议已经履行完毕，故不应解除。其次，客运小区物业管理移交后，正唯物业公司与客运小区业主形成了新的物业服务合同关系。根据《物业管理条例》第二条的规定，物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。在客运小区业主委员会没有成立之前，客运总站与正唯物业公司根据《城市新建住宅小区管理办法》等有关规定，将客运小区的相关物业管理移交给正唯物业公司。正唯物业公司接手物业管理后，实际等于正唯物业公司与客运小区业主形成了新的物业服务合同关系。正唯物业公司已经向业主收取了相关的物业服务费用，而业主也交纳了物业服务费用，等于小区业主和正唯物业公司互相承认了新的物业服务合同关系，客运总站已不再是合同相对人。如果正唯物业公司弃管或者采取其他方式不提供物业服务，是正唯物业公司的行为对小区业主构成违约，与客运总站没有任何法律上的关系。因此，正唯物业公司诉请解除《物业管理移交协议》直接损害小区业主的合法权益，不符合法律规定，不利于社会和谐稳定，该协议不应解除。二、客运总站没有任何违约行为，也未给正唯物业公司造成任何损失，不应承担赔偿责任。（一）关于正唯物业公司要求客运总站承担少收取物业费19257元的反诉请求。客运小区的物业服务系由正唯物业公司提供，供热服务系由客运总站提供，而且物业服务中不包含供热服务。二者是两个分别独立的合同关系，法律关系独立、合同主体独立，互相间不交叉、不涵盖。如果供热服务未达到合同约定，应由业主直接向客运总站提出维权主张，客运总站对此既无违约责任，也无连带责任。正唯物业公司提出应由客运总站承担少收取的物业费19257元的反诉请求，是基于其与业主之间的物业服务合同产生的纠纷，与客运总站提供的供热服务不具有直接的法律关联性。客运总站要求小区业主交纳供热费是客运总站的权利。如果业主不交纳供热费，客运总站有权不提供供热服务。只有在业主交纳供热费后，才有权利享受供热服务。这是客运总站与小区业主之间基于供热服务合同关系产生的权利义务关系，与正唯物业公司无关。因客运总站与正唯物业公司不存在供热合同关系，所以，无论客运总站是否提供合格的热商品，正唯物业公司均无权就此向客运总站主张权利。（二）关于正唯物业公司要求客运总站赔偿各项损失306973元的反诉请求。正唯物业公司上述反诉请求系其认为的接手客运小区物业服务管理工作后产生的直接经济损失。《物业管理移交协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，该协议是有效合同，且已经履行完毕。正唯物业公司提出直接经济损失306973元（姑且不论其真实性），是其与客运小区业主之间因物业服务合同关系产生的，亦是由于其自身的物业服务和企业管理造成的，不是因客运总站的行为造成的，与客运总站无任何因果关系，故正唯物业公司提出的该项反诉请求无事实根据和法律依据。综上所述，客运总站认为，正唯物业公司提出的反诉请求于事实无凭，于法无据，请求驳回正唯物业公司全部反诉请求。
原告（反诉被告）客运总站为支持其诉讼主张，提供如下证据：
证据一、《物业管理移交协议》、供热运营证各1份。欲证明客运总站具有供热及收取供热费的资质。客运总站委托正唯物业公司收取的供热费应归客运总站所有，正唯物业公司应向客运总站转交已收取的供热费。
经庭审质证，被告（反诉原告）正唯物业公司对该证据的真实性无异议。
本院经审查认为，因被告（反诉原告）正唯物业公司对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。
证据二、自愿缴纳供热费证明1份，内容为：“我们是客运小区的部分业主，由于佳木斯正唯物业服务有限公司在对该小区的物业管理服务上不到位，我们多次要求佳木斯正唯物业服务有限公司对小区损坏的项目进行更换、维修，可是该物业公司至今未进行更换、维修，给业户带来很多不便。可是该物业公司在收取供热费时要求一并交齐物业费，使我们业户不能接受，但客运总站供热很好，及时、达标，已达到供热标准。我们是守法公民，不能做欠缴供热费的事，所以在我们业户的一再要求下，于2014年12月30日找到总站场站设施办自愿缴纳2014年至2015年供热费，实属我们业户自愿行为，总站不存在违约行为。特此证明！”，落款日期2014年12月30日；张xx、张xa、孙xx、罗xx、李x、薛xx、黄xx等八名业主在自愿缴纳供热费业户签字处签名、捺印。欲证明正唯物业公司未能在供热费收取期间完成客运总站委托的供热费收取工作，且正唯物业公司提供的物业服务没有达到小区业主的要求，小区业主主动向客运总站交纳供热费。
经庭审质证，被告（反诉原告）正唯物业公司对该证据的真实性及证明问题均有异议。正唯物业公司认为，自愿缴纳供热费证明的真实性无法鉴别，在该证明上签字的人应出庭作证且证人证言严禁混同，八位证人一同在该书面证明中签字违反证据规则。2014年12月26日，客运总站在客运小区的各单元门上张贴通知要求小区住户到客运总站交纳供热费。该证明是2014年12月30日形成的，不存在小区住户自愿交纳供热费的问题。
本院经审查认为，通过对该证据的形式以及文字表述的分析，可以看出该证据的形式虽为书证，但其文字表述属于证人证言。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条第一款的规定，证人应当出庭作证，接受当事人的质询。在本案审理过程中，客运总站未申请在该证据上签名、捺印的业主作为证人出庭作证，该证据尚不具备法律规定的证据形式要件，不能单独作为认定案件事实的依据，故本院对该证据不予确认。
证据三、黑龙江望泰房地产综合开发有限责任公司（以下简称望泰房地产公司）证明、佳木斯市住房保障局证明、望泰房地产公司与客运总站于2009年9月25日签订的委托协议、2008年9月25日客运总站向佳木斯市规划局出具的承诺书、佳木斯市公路客运枢纽站改扩建规划图各1份。欲证明客运枢纽站改扩建项目与客运小区棚户区改造项目同时进行开发建设。由于当时的特殊客观原因，客运小区的供水、供热利用了客运总站的资源。因此，客运小区建成后，该小区的开发单位暂时将该小区的供水、供热以及物业管理一并委托给客运总站。客运总站不具备从事物业服务的资质，故与正唯物业公司签订了《物业管理移交协议》，依法将客运小区的物业移交给正唯物业公司管理。
经庭审质证，被告（反诉原告）正唯物业公司对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。正唯物业公司认为，该组证据不符合法律规定对证据要件的要求。房地产开发建设单位开发建设房地产项目应有相关许可证件，而不是以承诺书或证明予以代替。佳木斯市住房保障局的证明不能作为证实客运小区开发建设单位的依据，客运总站欲证实该小区的建设单位须有该小区的开发手续、竣工验收材料等作为依据。关于委托协议，该委托协议与法律规定相抵触，不具备法律效力。按照建设部颁布的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的相关规定，前期物业管理应由建设单位委托具有相应资质的物业公司实施。客运总站不具有物业管理资质，也不具有物业管理能力，如果该委托协议是真实的，则2009年至2013年客运小区系处于弃管状态，客运总站没有履行物业管理职责。
本院经审查认为，该组证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，可以作为认定案件事实的根据，故本院对该组证据予以确认。
被告（反诉原告）正唯物业公司为证明其主张，提供如下证据：
证据一、客运小区收费明细表6页及收据202张。欲证明正唯物业公司一并收取供热费291358元、物业费及其他费用66423元。
经庭审质证，原告（反诉被告）客运总站对正唯物业公司该证据的真实性无异议，但对物业费及其他费用与本案的关联性有异议，上述费用与本案无关。客运总站认为，供热费收取的方式是正唯物业公司单方决定的，客运总站只是委托正唯物业公司代为收取供热费，双方并未约定具体的收费方式。对供热费的真实性亦无异议。
本院经审查认为，因客运总站对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。
证据二、客运小区未收费明细表3张。欲证明由于客运总站违约，客运小区45户业主未交费，造成正唯物业公司少收取物业费及其他费用19257元。
经庭审质证，原告（反诉被告）客运总站对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。客运总站认为，该证据系正唯物业公司自行制作的表格，属于其对案件事实的自行陈述，无法判断真伪。同时，客运小区物业服务合同的相对人是客运小区业主，而非客运总站，故该证据与本案不具有关联性。
本院经审查认为，该证据系当事人陈述，不能单独作为认定案件事实的依据，在本案审理过程中正唯物业公司亦未提供其他证据与该证据相互佐证，且客运总站对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，故本院对该证据不予确认。
反诉原告（被告）正唯物业公司为支持其反诉主张，提供如下证据：
证据一、《物业管理移交协议》1份。欲证明双方签订的《物业管理移交协议》约定，客运小区供热费由正唯物业公司代收，客运总站作为供热方应保证室温达到政府规定的最低标准18摄氏度。
经庭审质证，反诉被告（原告）客运总站对该证据无异议。
本院经审查认为，因反诉被告（原告）客运总站对该证据无异议，故本院对该证据予以确认。
证据二、客运总站张贴通知的照片3张。欲证明2014年12月26日，客运总站单方更改合同，在客运小区各单元门口张贴通知，要求住户到客运总站交纳供热费。
经庭审质证，反诉被告（原告）客运总站对该证据的真实性及证明问题均有异议。客运总站认为，客运总站的确张贴过通知，但不确定是否为正唯物业公司提交的照片中的通知。因此，照片的真实性无法确认。因正唯物业公司没有完成受托工作，并且拒不向客运总站交付已经收取的供热费，不向客运总站告知实际收取到的供热费的数额，在这种情况下，客运总站应客运小区部分业户的要求，为了确保小区的供热发过通知。
本院经审查认为，虽然客运总站对正唯物业公司提交的照片的真实性有异议，但照片显示的通知载明内容与客运总站对该证据发表质证意见时陈述的事实相互吻合。该证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联，可以作为认定案件事实的根据，故本院予以确认。
证据三、佳木斯客运站家属楼维修改造结算表1份。欲证明该结算表系双方签订《物业管理移交协议》并完成交接工作之后，正唯物业公司委托施工单位制作的维修改造结算表。客运小区俗称客运家属楼，该结算表中载明的事由系客运小区维修改造项目。
经庭审质证，反诉被告（原告）客运总站对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。客运总站认为，佳木斯客运站家属楼维修改造结算表中载明的佳木斯客运站家属楼与本案诉争的客运小区无关，且该结算表没有客运总站签字、盖章。该证据与《物业管理移交协议》第四条第五项双方约定的内容冲突。在签订《物业管理移交协议》时，双方已经确认客运小区需要维修的问题，客运总站作为物业管理移交协议的甲方已经代为施工完毕。
本院经审查认为，该证据不具备法律规定的证据形式要件，正唯物业公司亦未提交其他相关证据与其相互佐证，该证据不能反映案件事实的真实情况且客运总站对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，故本院对该证据不予确认。
证据四、住户问题统计表2页、需维修概况表7页、照片34张、住户说明书4页。欲证明客运小区A、C、D栋楼很多住户的房屋防水不好，冬天室温偏低。
经庭审质证，反诉被告（原告）客运总站对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。客运总站认为，关于供热温度问题，正唯物业公司未提交相关部门出具的检验报告，故无法予以确认。住户说明书属于证人证言，无法确定其真实性。住户问题统计表系正唯物业公司自己制作的，无法确认其真实性并且不具有合法性。照片34张亦无法确认其所显示的系客运小区住户的房屋，无法证实正唯物业公司提交该证据欲证明的问题。即便照片34张显示的确系客运小区住户房屋的客观情况，也与客运总站无关，客运总站仅负责该小区的供热，不负责该小区房屋的维修。
本院经审查认为，证据四中的住户说明书，其证据形式虽为书证，但通过对其载明内容的分析可以看出，该证据的实质应为证人证言。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条第一款的规定，证人应当出庭作证，接受当事人的质询。在本案审理过程中，正唯物业公司未申请出具住户说明书的业主作为证人出庭作证，该证据尚不具备法律规定的证据要件；证据四中的照片显示的内容并未完整表现正唯物业公司作为证据提交该组照片欲体现的客体客观情况的全貌；证据四中的住户问题统计表、需维修概况表均系正唯物业公司单方制作，不具有客观性，正唯物业公司欲证明客运小区供热温度未达到法定标准亦须提供质监部门的相关检测报告作为依据。综上所述，该组证据未形成完整的证据链，不能作为认定本案案件事实的依据，故本院对该组证据不予确认。
证据五、正唯物业公司支出票据复印件292张。欲证明正唯物业公司在向客运小区提供物业管理服务过程中，实际支出373396元，减去物业费等收入66423元，正唯物业公司产生直接经济损失306973元。
经庭审质证，反诉被告（原告）客运总站对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。客运总站认为，正唯物业公司作为证据提交的票据多系非正规票据，仅有个别票据为正规票据，且许多票据与本案不具有关联性，比如正唯物业公司2013年2月5日购买电脑的票据以及诸多天津市地税局开具的电话费发票等。同时，上述票据均为复印件，其真实性无法确认。
本院经审查认为，正唯物业公司提交的该组证据均为复印件，且其未提交相关证据的原件进行核对，故本院对该组证据不予确认。
针对反诉原告（被告）正唯物业公司的反诉请求，反诉被告（原告）客运总站未向本院提交证据。
根据本院审查认定的证据，结合当事人陈述，可以认定以下基本事实：位于佳木斯市前进区林海路佳木斯市公路客运枢纽站改扩建项目（以下简称客运枢纽站）是国家公路运输枢纽总体规划的重要组成部分，于2008年经国家批准由客运总站建设，由望泰房地产公司承建。客运枢纽站南侧的客运小区系棚户区改造项目，由望泰房地产公司建设。因上述两个项目同时进行施工，客运小区的供水、供热与客运枢纽站共用。2009年9月25日，望泰房地产公司与客运总站签订《委托协议》1份。前述委托协议第一、二、三条约定：望泰房地产公司授权客运总站暂时负责客运小区的物业管理，相关物业费用由客运总站收取并支配；客运总站负责客运小区的供水、供热，相关费用由客运总站按照佳木斯市政府有关规定收取和使用；由客运总站自行决定，待时机适合之时，将客运小区物业管理移交给具有相关物业资质的物业公司，具体事宜由客运总站与物业公司协商，望泰房地产公司不对物业移交的后果及相关责任纠纷负责。2013年10月30日，客运总站受望泰房地产公司委托经协商与正唯物业公司签订《物业管理移交协议》1份，将位于佳木斯市前进区林海路93号的客运小区物业管理移交给正唯物业公司实施。双方对物业管理移交事项、责任义务及管理服务费用等事宜进行了详尽约定。除此之外，前述物业管理移交协议第二条第7项约定客运小区由客运总站负责供热，保证室温达到政府规定的最低18摄氏度的要求，正唯物业公司代客运总站收缴客运小区业主的供热费，并将供热费转交给客运总站，正唯物业公司不承担因供热产生纠纷的法律责任；第四条第5项载明并约定客运小区楼房出现几项问题需要维修改造，客运总站已代为施工完毕，正唯物业公司负责协助办理维修基金的收取工作。自2013年11月起，正唯物业公司对客运小区实际实施了物业管理服务，亦向客运小区业主收取了相应物业费及其他费用。2014-2015年度供热期间，正唯物业公司代为收取客运小区部分业主该年度供热费291358元之后，未按照合同约定将该款项转交给客运总站。
本院认为，客运总站、正唯物业公司签订的是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。2014-2015年度供热期间，正唯物业公司受客运总站委托收取客运小区部分业主该年度供热费291358元之后，应当按照《物业管理移交协议》第二条第7项的约定将该款项如数转交客运总站。正唯物业公司未如数转交已收取的供热费的行为构成违约，客运总站要求正唯物业公司返还代收的供热费291358元的诉讼请求有事实根据和法律依据，故本院予以支持。对于正唯物业公司提出客运总站于2014年12月26日单方更改合同，要求客运小区业主直接向客运总站交纳供热费，致该公司少收取物业费19257元的抗辩理由，因正唯物业公司代收供热费291358元未向客运总站转交侵害客运总站的民事权利在先，客运总站可以随时解除与正唯物业公司的委托合同。客运总站要求小区业主直接向其交纳供热费系民事自助行为，且并未给正唯物业公司造成经济损失，不违反相关法律规定，故本院对正唯物业公司的前述抗辩理由不予支持。
当事人诉请解除合同，是指合同成立后，未履行或未履行完毕之前，当事人直接依据合同约定或法律规定，诉请人民法院判决解除合同，使合同效力归于消灭的行为。诉请解除合同，以对合同有效的认知为前提。因此，被告（反诉原告）正唯物业公司反诉解除《物业管理移交协议》即是正唯物业公司以客观行为表明其认可该合同有效。同时，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。虽然《物业管理条例》第二十四条第二款规定，前期物业管理由住宅物业建设单位通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施，但该规定属管理性强制性规定。对于违反管理性强制性规定的，原则上不应认定为合同无效。本案中，虽然望泰房地产公司与客运总站在签订《委托协议》以及客运总站与正唯物业公司在签订《物业管理移交协议》时，未按照《物业管理条例》第二十四条第二款的规定进行招标投标，但如上所述，本案所涉《委托协议》以及《物业管理移交协议》，并不存在违反效力性强制性规定的情形，亦不存在其他无效的情形。综上所述，本院认为，望泰房地产公司与客运总站签订的《委托协议》以及客运总站与正唯物业公司签订的《物业管理移交协议》均合法有效。根据正唯物业公司自认及其提交的相关证据可以认定双方签订《物业管理移交协议》后，正唯物业公司已实际对客运小区实施了物业管理服务，且已按照合同约定的物业服务收费标准向客运小区业主收取了物业费。自2014年起截至2015年年底全部客运小区业主中的179户均已交纳物业费，仅有45户未交纳物业费，正唯物业公司与客运小区业主已形成了事实上的物业服务合同关系。《物业管理移交协议》已经按照约定实际履行完毕，且其合同目的业已实现，双方当事人的权利义务终止，已不具备解除条件。因此，对正唯物业公司要求客运总站解除双方签订的客运小区《物业管理移交协议》并赔偿各项损失306973元的反诉请求，本院不予支持。对于正唯物业公司提出的客运总站供热不达标的反诉主张，该公司未向本院提供质监部门的相关检测报告加以证实，故本院不予采信。正唯物业公司主张其在收取供热费的同时一并收取物业费的做法与法相悖，且根据双方当事人签订的委托合同约定正唯物业公司仅有代为收取供热费且将已收取的供热费转交客运总站的义务，其并不承担因供热产生纠纷的相关法律责任，客运小区供热温度是否达标不能作为其要求客运总站承担少收取物业费的依据。正唯物业公司与客运小区业主之间形成的物业服务合同关系与客运总站与客运小区业主形成的供热合同关系相互独立，《物业管理移交协议》与供热费代收委托合同也是两个相互独立，互不包含，互不涵摄的合同，二者之间亦不具有关联性，故正唯物业公司要求客运总站承担因供热不达标造成少收取物业费19257元的反诉请求，因无事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（五）项、第六十条、第九十一条第（一）项、第九十四条、第一百零七条、第三百九十六条、第三百九十七条、第三百九十九条、第四百零四条、第四百一十条、最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和民事诉讼法〉的解释》第九十条、九十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款、第五十五条第一款的规定，判决如下：
被告（反诉原告）佳木斯正唯物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）佳木斯市公路客运总站返还已代为收取的客运小区供热费291358元；
驳回被告（反诉原告）佳木斯正唯物业服务有限公司的全部反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7804元，减半收取3902元；反诉案件受理费6194元，减半收取3097元，合计6999元由被告（反诉原告）佳木斯正唯物业服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。
代理审判员 戚义勇
二〇一六年四月十一日
书 记 员 魏守峰