山东省青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄民初字第6526号
原告青岛广源物业管理有限公司，住所地青岛市岳阳路18号4号楼。法人组织机构代码证编号：70640346-9。
法定代表人吴建，总经理。
委托代理人白洁，山东琴岛律师事务所律师。
委托代理人陈志强，山东琴岛律师事务所律师。
被告惠东，男，1960年2月17日出生，汉族，住址青岛市开发区。
委托代理人隋云林，男，1983年10月8日出生，汉族，住址山东省青岛市黄岛区。系被告惠东之女婿。
委托代理人苗蕾，女，1978年11月11日出生，汉族，住址山东省青岛市黄岛区。系山东仁德法律服务所法律工作者。
原告青岛广源物业管理有限公司与被告惠东物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘德强担任审判长，与代理审判员曹方超、人民陪审员曹彬共同组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人白洁、陈志强及被告委托代理人隋云林、苗蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告青岛广源物业管理有限公司诉称，原告青岛广源物业管理有限公司与新华锦山东锦源房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对被告居住的锦源﹒龙邸小区提供前期物业服务。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告无故拖欠物业服务费用。经原告多次催交，被告至今尚未支付拖欠费用。现原告诉至法院，请求法院判令被告惠东向原告青岛广源物业管理有限公司支付自2012年4月1日至2014年6月30日的住宅物业服务费、电梯运行费共计人民币4219元（含预收2014年7月1日至2014年9月30日的物业服务费用），支付自2012年4月1日至2014年9月30日所欠付的物业费、电梯运行费的滞纳金人民币6270元，并承担诉讼费用。
被告惠东辩称，一其并未实际入住该房屋，并没有接受原告的任何服务；二原告没有尽到服务义务，并且擅自将公共用地设为收费车位，应该相应减少物业费；三原告主张2013年10月31日之后的物业费及2012年4月1日后的电梯费没有事实和法律依据；四原告主张违约金6270元数额过高且无依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告惠东系锦源.龙邸小区2栋2单元1102户住宅业主，房屋建筑面积为87.89平方米。2010年12月11日，原告青岛广源物业管理有限公司与被告惠东签订《锦源﹒龙邸前期物业服务合同》，约定的合同期限为“自2011年11月1日时起至2013年10月31日时止。业主委员会代表全体业主与甲方（本案原告青岛广源物业管理有限公司）签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”合同第四条、物业服务费用约定：“二、乙方（本案被告惠东）交纳费用时间：……三、物业服务费用由乙方按其拥有的物业的建筑面积向甲方交纳。住宅物业服务费按：1.2元/建筑平方米﹒月执行；四、电梯费用按：0.4元/建筑平方米﹒月执行；二次供水费加收0.4元/吨。五、因乙方原因空置物业也必须按本条第二款及第三款标准由乙方向甲方缴费。……九、每次收费方式：乙方每次向甲方预缴三个月的物业服务费，除本合同另有约定外，每年度1月1日至1月15日、4月1日至4月15日、7月1日至7月15日、10月1日至10月15日预付本季度的物业服务费用及本合同约定的乙方停车场收费。否则视为逾期交纳，乙方须承担违约责任。”经查，锦源﹒龙邸小区水费是由原告抄表统一收取，根据原告提供的水费抄表明细，2013年1月被告的水表数显示为3立方米，其中2013年9月、2013年12月、2014年5月及2014年9月分别有1立方米的用水。截止到2014年11月被告共计用水量为7立方米。本院依法在薛家岛供电所调取了被告的用电情况，锦源﹒龙邸小区小区为购买电卡插卡取电，2014年10月进行了统一的电表改造，改造前被告共计购电两次，购电量为1279度。2014年10月统一电表改造时，电表显示剩余843度电。另查明，涉案房屋于2012年上半年进行了简单的装修。《锦源﹒龙邸前期物业服务合同》第八条违约责任第四款约定：“乙方违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用（包括但不限于物业服务费用及车位服务费）的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起至实际付款之日止按每天3‰的标准交纳违约金”。
上述事实，有原被告提交的书证及庭审笔录在案为凭，经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告青岛广源物业管理有限公司与被告惠东之间签订的物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效。合同双方当事人应当遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。业主的主要义务是交纳物业服务费，物业服务企业的主要义务是提供公共服务，包括设备维护、小区环境卫生、安全保卫等相关服务。本案被告辩称其并未享受到合同中约定的服务，但其提交的照片等证据材料并不能证明原告未全面履行物业服务，因此被告的该抗辩理由本院不予支持，被告应当依据合同约定向原告缴纳相关物业服务费用。
关于合同期限的问题。《青岛市物业管理条例》第三十四条第三款规定：前期物业服务合同期限已满，尚未成立业主大会或者业主大会已成立但尚未选聘新的物业管理企业的，物业管理企业可以按照前期物业服务合同的约定，继续从事物业管理服务，直至业主大会选聘新的物业管理企业之日起终止。业主应当按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准交纳物业服务费用。锦源﹒龙邸小区并未成立业主大会，因此原告可以在期满后继续按照前期物业服务合同约定，从事物业管理服务。因此被告惠东应当交纳2013年11月1日之后产生的物业服务费用。
关于2014年7月1日至2014年9月30日期间的物业服务费用。由于《锦源﹒龙邸前期物业服务合同》中对预交三个月的物业服务费用有约定，并且以上三个月的物业服务费用已经实际产生，因此被告惠东亦应交纳此期间的物业服务费用。
关于是否为空置房屋的问题。被告提交工资单、单位证明、取暖费收据等相关证据仅能证明被告惠东本人未在涉案房屋内居住，无法排除他人在涉案房屋居住的情况。空置房屋内不应有水电费用的发生。经查明，涉案房屋在欠交物业费的期间内有一定水和电的使用，并不符合空置房屋的标准。因此被告的该项抗辩事由，证据不足，本院不予认可。
关于滞纳金的问题。《锦源﹒龙邸前期物业服务合同》中对违约金作出了相关约定，但违约金的设定是为了由违约方向守约方赔偿损失，结合本案原告的损失情况，本案双方约定的违约金过高，本院予以适当调整，结合本案案情，本院认为，以银行同期贷款利率计算违约金为宜。
综上，根据《锦源﹒龙邸前期物业服务合同》中的相关约定，被告惠东应当支付原告青岛广源物业管理有限公司物业服务费共计人民币4218元，包括住宅物业服务费人民币3164元（自2012年4月1日至2014年9月30日：1.2元/建筑平方米﹒月*87.89平方米*30），电梯费人民币1054元（自2012年4月1日至2014年9月30日：0.4元/建筑平方米﹒月*87.89平方米*30），并按照银行同期贷款利率支付原告自2012年4月1日至2014年9月30日的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告惠东于本判决生效十日内支付原告青岛广源物业管理有限公司物业服务费用人民币4218元。
二、被告惠东于本判决生效十日内按照银行同期贷款利率支付原告青岛广源物业管理有限公司自2012年4月1日至2014年9月30日的违约金（按本金人民币4218元计算）。
三、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费62元，由被告惠东承担30元，原告青岛广源物业管理有限公司承担32元。因原告已预交，被告于本判决生效后十日内给付原告32元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 刘德强
代理审判员 曹方超
人民陪审员 刘晓敏
二〇一五年一月八日
书 记 员 曹 彬