安徽省淮南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖04民终522号
上诉人（原审被告）：姚罗，男，1988年6月12日出生，汉族，个体户，住安徽省淮南市，
委托诉讼代理人：李靖，安徽徽商律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：程锦，男，1979年12月27日出生，汉族，自由职业，住安徽省淮南市田家庵区，
被上诉人（原审原告）：严元元，女，1983年12月14日出生，汉族，自由职业，住安徽省淮南市，
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：居多韬，安徽安铎律师事务所律师。
原审第三人：程旭，男，1993年1月2日出生，汉族，自由职业，住安徽省淮南市潘集区，
上诉人姚罗因与被上诉人程锦、严元元，原审第三人程旭确认合同无效纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2017）皖0403民初346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人姚罗及其委托诉讼代理人李靖，被上诉人程锦、严元元共同委托的诉讼代理人居多韬到庭参加诉讼，原审第三人程旭经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姚罗上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回程锦与严元元的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由程锦与严元元承担。事实和理由：1.一审判决认定法律关系错误。姚罗是借用程锦的名义购买房屋，为了保障自身资金安全，才要求程锦书写借条，一审判决仅以程锦书写的借条认定双方存在借贷关系，并以借条中约定了以物抵债条款而认定合同无效明显错误；2.一审判决未查明案件基本事实。程锦与严元元未参与一审的庭审活动，庭后一审主审法官对程锦做了谈话笔录，但其对本案中诸多不合理之处仍未作出合理解释，案件事实仍未查明；3.姚罗是诉争房屋的实际购房者。购房款，相关税费及物业费均是由姚罗支付给出卖人贾莉华，关于购房的原始凭证均在姚罗处；4.姚罗与程锦于2015年2月3日签订的《存量房买卖合同》不存在非法目的。
程锦与严元元共同委托的诉讼代理人提交书面答辩状称，姚罗认为自己是借用程锦的名义购房，为了资金安全才要求程锦书写借条，自己是实际购房人的观点与事实不符，且于本案的关键证据相矛盾，也不符合日常生活经验与正常人的思维逻辑。因为程锦书写的借条明确表明借款是为了购买合肥环湖东路398号丽苑9栋2201号房屋，如十日内不能还款，将把购买的房屋过户至姚罗名下作为还款。姚罗也承认该借条是其让程锦出具的，该借条也能反映出以房抵债的事实。姚罗承认自己与程锦刚刚通过他人认识，即使是借钱买房，其也不可能选择一个刚认识毫无信任基础的人作为被借名买房的人。虽然姚罗持有买房的相关票据，这只是姚罗作为出借人掌控借款人还款能力的一种方式，不能证明借名买房的事实。房屋现登记在程锦名下，权利状态明确。综上，双方签订的《存量房买卖合同》名为购房，实为以房抵债，违法法律禁止性规定，以合法形式掩盖非法目的，应确认合同无效。
程锦与严元元向一审法院起诉请求：1.请求确认姚罗与程锦、严元元之间签订的《存量房买卖合同》无效；2.本案诉讼费由程锦、严元元承担。
一审法院认定事实：程锦与严元元于2010年7月21日登记结婚，2016年12月15日双方在淮南市田家庵区民政局婚姻登记处办理了离婚登记手续。2014年11月26日，程锦向姚罗出具借条一份，内容为：“今借到姚罗现金伍拾壹万捌仟元整（518000.00）此款用于购买蜀山区环湖东路398号丽苑9幢2201的房产，双方约定十日之内还清此款，如违约把此房产自愿过户姚罗名下以作为还款。借款人：程锦2014.11.26”。因程锦未能及时还款，2015年2月3日，双方签订了一份《存量房买卖合同》，约定程锦将座落在合肥市蜀山区环湖东路398号丽苑9幢2201的住宅用房以40万元的价格转让给姚罗，该份合同有严元元、姚罗的签名和第三人程旭代表程锦签名。现程锦认为，《存量房买卖合同》并非双方真实意思表示，合同名为买卖，实为以物抵债，属于以合法形式掩盖非法目的的行为，同时也违反了我国法律关于禁止在债务履行期届满前约定以物抵债的约定，因此双方签订的《存量房买卖合同》为法定无效合同。
一审法院认为，本案争议的焦点是姚罗与程锦、严元元之间签订的存量房屋买卖合同是否有效；双方之间是否存在房屋买卖关系。
针对争议焦点，一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案中，涉案房屋购房款由姚罗直接支付给出卖人贾莉华，相关购房凭证均由姚罗持有，程锦、严元元并未提供证据证明其与涉案房屋存在联系，因此，涉案房屋实际权利状态不明确。现程锦、严元元与姚罗均陈述其签订的《存量房买卖合同》并非自己真实意思表示且该合同约定的房屋价格明显低于实际价值，双方签订该份合同存在以合法形式掩盖非法目的情形，合同应属无效。故程锦、严元元的诉讼请求，有事实和法律依据，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：确认程锦、严元元与姚罗于2015年2月3日签订的关于座落在安徽省合肥市蜀山区环湖东路398号丽苑9幢2201室住宅用房的《存量房买卖合同》无效。案件受理费80元，减半收取计40元，由姚罗负担。
二审中，程锦提交证据：燃气缴费记录一份，证明：涉案房屋在程锦名下，且缴纳相关费用。
姚罗质证认为，该证据的真实性不清楚，房屋是姚罗出租给别人的，不能证明程锦具有所有权，房屋在2015年2月就已经出租给别人了。
针对程锦在二审中提交的该份证据，本院认为，燃气缴费记录不能完全证明房屋的权属关系，且该关系也不属于本案审理范围，该份证据与本案不具有关联性。
当事人所举其他证据同一审，相对方质证意见同一审，本院认定意见同一审。对一审查明的事实，本院予以确认。
本案二审争议焦点：程锦、严元元与姚罗之间是否存在真实的房屋买卖关系；程锦、严元元请求确认《存量房买卖合同》无效是否符合法律规定。
本院认为，涉案房屋原先系程锦购买，但购买该房屋的所有费用均系姚罗支付，程锦向姚罗出具借条，双方存在借贷关系。程锦以所购买房屋作为债权担保，约定如到期未能还清将所购房屋过户给姚罗。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。因此，借条中关于“以房抵债”的约定违反法律规定，应属无效，但本案所争议的《存量房买卖合同》，系程锦在借款到期未能还款的情况下另行签订，以所售房款清偿债务。该另行签订房屋买卖合同的行为，使双方之间形成新的买卖合同关系，并且在程锦与严元元将涉案房屋出售给姚罗之前，其出具书面委托书，委托程旭代理其两人在房屋买卖过程中的一切事宜，且对该委托行为进行公证。由此可见，签订《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律规定，应属合法有效，姚罗也已缴纳相关税费，双方存在真实的房屋买卖关系。因此，对于程锦与严元元辩称本案存在法律所禁止的“以物抵债”情形，是以合法形式掩盖非法目的的理由，本院不予采纳，其二人主张涉案《存量房买卖合同》无效的诉讼请求，本院不予支持，一审判决法律适用错误，本院依法予以纠正。
综上所述，姚罗的上诉请求成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销安徽省淮南市田家庵区人民法院（2017）皖0403民初346号民事判决；
二、驳回程锦与严元元的诉讼请求。
一审案件受理费80元，减半收取计40元，二审案件受理费80元，均由程锦与严元元共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 瑞
审判员 王雪霞
审判员 姚多生
二〇一七年十一月十六日
书记员 齐 瑶
附相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。