江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）赣中民一终字第269号
上诉人（原审被告）曾毓华。
委托代理人刘木生，江西海青律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）林余强。
委托代理人钟春华，江西理公律师事务所律师，一般代理。
上诉人曾毓华因与被上诉人林余强房屋买卖合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2013）章民三初字第1045号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年5月26日，林余强、曾毓华双方就位于文明大道18号的B4店面、18号东单元102室住房及18号第二建车库签订《房屋买卖合同》，约定三个项目共计价款为73.3万元。由于文明大道18号B4店面买卖之前林余强已经将其出租给案外人徐剑，2012年3月7日租赁期满。考虑到曾毓华收取徐剑租金不便，2010年9月28日，林余强、曾毓华双方再次签订《房屋买卖合同补充协议》，约定截止2012年3月7日前该店面继续由林余强代管、代收房租，同时林余强一次性付给曾毓华租赁期满时的房租28080元，该款在曾毓华的购房款中予以扣除。房屋已经办理过户手续。2011年8月5日，原承租人徐剑收取曾毓华2.8万元店面转让费后，提前将店面的使用权交给曾毓华。此后，林余强前往店面收取承租户租金时发现承租户已经换至他人，且租金已经由曾毓华收取。经林余强多次与曾毓华协商，曾毓华均拒绝退还林余强其自2011年8月至2012年3月收取的店面租金。为此，林余强于2012年5月诉至法院，要求依法处理。
原审法院认为：林余强、曾毓华双方签订的房屋买卖合同、房屋买卖契约、房屋买卖合同补充协议系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效。林余强按照房屋买卖合同补充协议约定支付了曾毓华18个月房租28080元，但曾毓华违反协议中“截止2012年3月7日前该店面继续由林余强代管、代收房租”的约定，导致林余强自2011年8月起不能收取房租共计12480元。曾毓华拒不返还12480元，违反合同约定。曾毓华所称林余强口头承诺承担7000元店面转让费的主张，没有提供任何证据予以证明，而且林余强不予认可，故本院对曾毓华的答辩不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：曾毓华向林余强支付欠款12480元，此款项限曾毓华于本判决生效后十日内付清给林余强。案件受理费112元，由曾毓华承担。
曾毓华上诉称：上诉人欲购买案涉房屋、店面、车库，预付定金2万元后才得知案涉店面已出租给他人，怕2万元定金收不回，无奈才继续履行合同。上诉人与林余强就案涉店面承租人欠租或逾期不腾房等问题，签订《房屋买卖合同补充协议》，约定案涉店面原租赁合同到期前由林余强代管、代收房租，上诉人在购房款中先行扣除这部分房租28080元。租赁期满林余强应准时无偿将案涉店面交付给上诉人。上诉人依补充协议扣下18个月房租28080元外，将剩余购房款全部付给了林余强。后来，林余强担心要承担逾期交房的违约金100元／天的不良后果，林余强为“转让费”问题在与案涉店面原承租人徐剑协商未果的情况下，多次提出其承担转让费的一部分，后续承租人承担转让费的一部分的方案。2011年7月下旬的一天，林余强与上诉人夫妇，在赖善彬老师儿子承租的店面里进行磋商。赖善彬、钮晓梅夫妇及其儿子赖俊超三人都在场。林余强再次主动表示：“我出7000元，作为是这次我卖房子出的1%的中介费”。8月初，林余强再次约上诉人到赣州公园亚马逊茶座磋商，双方认为付给徐剑2.8万元为宜，另口头约定：林余强承担7000元，作为卖房屋的中介费，上诉人承担7000元，作为买房屋的中介费，余1.4万元由下家承租人承担。后来，徐剑同意收取2.8万元转让费，就提前终止原承租合同。8月5日，徐剑收取了上诉人2.8万元转让费后，就在原承租合同上写明了收到2.8万元，终止原承租合同的情况，并将店面交回。8月16日，上诉人将空店租给赖善彬的儿子赖俊超，并收回代垫付的店面转让费1.4万元。林余强未收的8个月租金为12480元，扣除其口头同意支付给徐剑转让费的7000元，剩余的5480元租金，上诉人一直说要转账给他，但林余强拒绝提供账号。故请求撤销原判，依法改判；本案诉讼费由林余强承担。
林余强答辩称：曾毓华多次前往案涉店面查看，对店面已出租的事实完全知情。是曾毓华考虑到答辩人收取徐剑的房租更方便，主动提出扣除徐剑剩余的房租作为曾毓华支付给答辩人买卖合同的价款。曾毓华所谓“被上诉人再次主动表示我出7000元，作为是这次我卖房子出的1%中介费”的说法，系曾毓华颠倒时间顺序乱引用答辩人的话，试图搅乱事实真相。原双方约定的房价为74万元，曾毓华还价时，考虑到答辩人如果通过中介买房也要支付7000元中介费，所以答辩人就减了7000元，总价变成了73.3万元。除此之外，答辩人从未有过承担7000元作为卖房屋中介费一说。原审事实清楚，证据确凿，应当予以维持。
二审期间，曾毓华向法庭提交了三组证据。证据一：1、案涉房屋房权证、土地证，2、案涉车库房权证，3、案涉店面房权证、土地证；欲证明案涉车库至今未办理土地证，林余强在房屋买卖过程中有欺诈行为。证据二：由曾毓华代理人制作的三份《询问笔录》，并且《询问笔录》中的三被询问人赖善彬、钮晓梅、赖俊超均出庭接受了质询；欲证明林余强承诺同意出7000元转让费。证据三：1、曾毓华之妻韩福秀收条复印件，2、曾毓华之妻韩福秀与赖俊超就案涉房屋和店面签订的《房屋、店面租赁协议》；欲证明案涉房屋、店面现承租人赖俊超出了1.4万元转让费。林余强质证认为，对于证据一，曾毓华在交易过程中认可案涉车库目前无法办理土地证，不存在欺诈。对于证据二、证据三，证人赖善彬、钮晓梅与曾毓华夫妻是一辈子的朋友，另一证人与其他两位证人是一家人，三证人的证言就等于一个证人证言。证人介绍本案双方当事人房屋买卖，现也承租了案涉店面、房屋，可能导致证人提供虚假陈述。证人证言不能作为单独定案的依据。林余强未向法庭提交新的证据。
经审理查明，2011年8月5日，曾毓华支付给案涉店面原承租人徐剑2.8万元转让费中，案涉店面现承租人赖俊超支付了1.4万元给曾毓华，曾毓华自己承担7000元，林余强口头同意承担7000元。二审认定的其他事实与一审查明的一致。
本院认为，本案的争议焦点为林余强是否口头同意承担7000元店面转让费以使原承租人徐剑提前交回案涉店面。二审期间，曾毓华申请了三位证人出庭作证。本院认为，证人赖善彬、钮晓梅与林余强是多年的邻居，与曾毓华是多年的朋友，赖善彬、钮晓梅介绍林余强、曾毓华认识，促成了案涉房屋、店面、车库的买卖交易，证人赖俊超是以上两位证人的儿子，目前承租了案涉房屋、店面，对于案涉房屋、店面的买卖、租赁事宜都应有所了解，而且三位证人均出庭接受了质询，且三位证人陈述的事实与徐剑收取曾毓华2.8万元转让费，赖俊超支付1.4万元转让费给曾毓华等有关事实形成了证据链，本院予以采信。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（五）项规定：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：……（五）无正当理由未出庭作证的证人证言”。曾毓华申请的三位证人均出庭接受了质询，不在不能单独作为认定案件事实依据的范畴，且本案事实还有其他书证加以佐证。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款的规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外”，《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项的规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”，曾毓华负有返还12480元租金给林余强的债务，林余强负有支付7000元转让费给曾毓华的债务，双方当事人互负到期金钱债务，因此，曾毓华主张在其应返还的案涉店面8个月的租金额12480元内抵销林余强口头同意承担的7000元转让费的抗辩，本院予以支持。
综上，原审判决认定事实部分错误，处理欠妥，应予纠正。故依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项、第九十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销赣州市章贡区人民法院（2012）章民三初字第1045号民事判决；
二、由上诉人曾毓华在本判决生效后五日内支付被上诉人林余强人民币5480元。
如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费112元，二审案件受理费112元，合计224元，由上诉人曾毓华、被上诉人林余强各半承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐军
审 判 员 傅忠
代理审判员 彭莉
二〇一三年十二月三日
书 记 员 王佳