内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第1130号原告：杜丽新，女，1969年1月2日出生，汉族，海拉尔区火车站工作人员，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：白志峰，男，1976年10月10日出生，蒙古族，海拉尔区鑫旺饭庄专职顾问，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。被告:宋景贵，男，1953年4月2日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区满洲里市。委托诉讼代理人：尚志颖，内蒙古铁源律师事务所律师。原告杜丽新与被告宋景贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月23日立案后，依法适用普通程序，于2015年10月27日公开开庭进行了审理。原告杜丽新及其委托诉讼代理人白志峰、被告宋景贵及其委托诉讼代理人尚志颖到庭参加诉讼。因原告申请，本院依法委托呼伦贝尔华信资产评估事务所对涉案损失进行鉴定。鉴定结论作出后，于2016年9月14日、10月24日公开开庭进行了审理。原告杜丽新及其委托诉讼代理人白志峰、被告宋景贵及其委托诉讼代理人尚志颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜丽新向本院提出诉讼请求:1.依法判决解除原、被告签订的《租房协议》；2.判令被告赔偿原告经济损失2154829元。事实和理由：2014年8月1日，原、被告签订了《租房协议》。约定，被告将坐落在××区市房及地下停车位租赁给原告，租期自2014年9月1日至2018年9月1日，每年租金170000元。被告将房屋的证明材料提供给原告，用于办理经营手续。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告预付了2014年9月1日至2015年8月31日期间的租金。并在租赁房屋处经营饭店。由于被告的门市房未经过消防验收和工程竣工验收，且存在保温性差等问题，致使原告无法正常经营使用，给原告造成经济损失1460829元。另外，因租赁的房屋漏雨，致使原告不能履行与经典假日旅行社签订的用餐合同，给原告造成损失694000元。双方因上述事宜发生纠纷，故诉至法院。宋景贵辩称，1.被告合法购买房屋，依法出租，不存在过错。原告在明知涉案房屋未经过消防验收和工程竣工验收的情况下，与被告签订租赁合同，存在过错；2.原告在开业前未向消防部门申请消防验收，导致受到处罚，自身存在过错，应自行承担法律责任；3.原告在经营、消防等手续未办理的情况下即进行装修、经营，各种损失应自行承担；4.原告主张房屋保温性差、室内温度低，没有事实根据；5.房屋漏雨是原告装修时堵塞排水管所致，物业公司已及时处理；6.被告在履行合同过程中无不当行为，不应承担法律责任；7.原告在合同履行过程中存在过错，占用房屋，拒付租金。双方在法院主持调解时已达成共识，同意于2015年10月10日解除合同。但原告至今未返还房屋。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定事实及证据如下：2014年8月1日，原、被告签订了《租房协议》。约定，被告将坐落于××区市房及地下一个停车位租赁给原告使用，租期自2014年9月1日至2018年9月1日，每年租金170000元。租金一年一付，下一年租金提前一个月缴纳。被告将房屋的证明材料提供给原告，用于办理经营手续。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告预付了2014年9月1日至2015年8月31日期间的租金。并在租赁房屋处经营饭店。2014年9月28日，双方经协商达成协议，因租赁房屋主体工程未验收影响原告不能办理营业手续、不能如期开业，被告免收原告四个月的租赁费57000元作为补偿。原告在经营过程中，出现过因排水管堵塞导致租赁房屋漏雨的现象。2015年9月30日，因原告经营的海拉尔区鑫旺饭庄未经消防验收擅自投入使用，海拉尔区公安局消防大队对其作出行政处罚：责令停止使用，并处罚款人民币30000元。由于饭庄被查封，原告已无法经营。双方就损失赔偿等事宜未能达成协议，原告诉至本院。在诉讼过程中，双方达成一致性意见，同意自2015年9月30日解除租赁合同。又查明，经本院委托呼伦贝尔华信资产评估事务所对涉案房屋装修残值及物品进行评估，装修资产评估值为455605.36元、机器设备评估值为183959.1元、低值易耗品评估值为13660.2元，合计653224.66元。鉴定费50000元，已由原告垫付。原告为证实自己的主张，依法提交了下列证据：1.《租房协议》，证明原、被告双方存在租赁关系。被告无异议，本院予以采信；2.照片14张，证明被告的房屋未做保温，质量不合格，且存在漏雨情况，无法正常使用。被告认为，照片的真实性无法核对，不能证明原告主张的事实。照片拍摄的时间、地点不清，与其他证据未形成证据链条，不能证明原告主张的事实，本院不予采信；3.行政处罚决定书、收据、照片，证明2015年9月30日，租赁房屋被查封，并被罚款30000元。被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；4.手机通话录音，证明被告承认租赁房屋存在着温度不达标、漏雨等问题，原告因此受到损失。被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；5.装饰、装修合同书、工程款收据、竣工验收单、监控设备收据、收据，证明原告对租赁房屋进行了装修，支付装修费用1180000元，购买设备花费336064元，原告对租赁房屋内的资产进行评估，支付评估费50000元。被告对评估费收据的真实性无异议，对其他证据的真实性不认可。本院对评估费收据的真实性予以确认，装修费用及设备花费已进行评估，应以评估报告为准；6.《旅游团队用餐协议书》、情况说明、团餐成本及利润明细，证明原告与千通旅行社签订了用餐协议，因租赁房屋漏雨，导致合同解除，造成原告损失500400元。被告对真实性不认可。认为，原告主张的损失无事实及法律根据。《旅游团队用餐协议书》及情况说明显示，千通旅行社与海拉尔区鼎鑫涮肉坊签订了用餐协议书，团餐成本及利润明细系海拉尔区鼎鑫涮肉坊单方制作，原告与海拉尔区鼎鑫涮肉坊的关系不清，被告不予认可。原告未提交其他证据佐证，本院不予采信；7.《旅游团队用餐协议书》、情况说明、团餐成本及利润明细，证明原告与经典假日国际旅行社签订了用餐协议，因租赁房屋漏雨，导致合同解除，造成原告损失694000元。被告对真实性不认可。认为，原告主张的损失无事实及法律根据。《旅游团队用餐协议书》及情况说明显示，经典假日国际旅行社与海拉尔区鼎鑫涮肉坊签订了用餐协议书，团餐成本及利润明细系海拉尔区鼎鑫涮肉坊单方制作，原告与海拉尔区鼎鑫涮肉坊的关系不清，被告不予认可。原告未提交其他证据佐证，本院不予采信；8.《旅游团队用餐协议书》、情况说明、团餐成本及利润明细，证明原告与满洲里发达旅行社签订了用餐协议，因租赁房屋漏雨，导致合同解除，造成原告损失126000元。被告对真实性不认可。认为，原告主张的损失无事实及法律根据。《旅游团队用餐协议书》及情况说明显示，满洲里发达旅行社与海拉尔区鼎鑫涮肉坊签订了用餐协议书，团餐成本及利润明细系海拉尔区鼎鑫涮肉坊单方制作，原告与海拉尔区鼎鑫涮肉坊的关系不清，被告不予认可。原告未提交其他证据佐证，本院不予采信；9.监控设备维修单及电器维修收据，证明因租赁房屋漏雨造成电器损坏，支付维修费4500元。被告对真实性不认可。认为不能证明因漏雨导致电器损坏。该收据内容不能证明因漏雨导致电器损坏，从而产生维修费用4500元。原告未提交其他证据佐证，本院不予采信；10.原告经理记事本，证明因租赁房屋漏雨导致无法正常用餐，造成原告损失。被告对真实性不认可。记事本系原告单方制作，无其他证据佐证，本院不予采信；11.证人杨某、王某的证言，证明2015年6月份，租赁房屋漏雨，原因是排水管被垃圾堵塞。原告对证人证言无异议。被告不认可，认为证人证言相互矛盾，不能证明案件事实。证人证言与其他证据能够形成证据链条，本院对真实性予以确认。被告为证明其抗辩主张，依法提交了下列证据：1.《商品房买卖合同》，证明被告是涉案房屋的所有权人。原告认为，被告提交的证据系复印件，对真实性不认可。被告未提交原件进行核对，本院对此证据不予采信；2.《租房协议》，证明协议中未约定房屋的用途，租赁期限为四年，年租金170000元。原告对真实性无异议。本院对真实性予以确认；3.收条，证明原告知道工程未验收，擅自装修，存在过错。被告给原告补偿费57000元，原告自愿放弃因工程未验收导致无法正常营业的损害请求权。原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；4.佳信物业出具的证明、照片，证明租赁房屋二层缓水是设计问题，二层屋内漏水是异物堵塞管道所致，已及时修复。原告不认可，认为小区内没有物业。本院对真实性予以确认；5.健康派出所责令改正通知书及社会单位夏季消防检查记录表，证明原告经营的饭庄存在消防隐患，应进行整改。原告认为，被告提交的证据系复印件，对真实性不认可。被告未提交原件进行核对，本院不予采信；6.照片3张，证明消防部门禁止原告经营的原因是原告未经过消防检查。原告对真实性不认可。照片不能证明被告主张的事实，本院不予采信。经原告申请，本院委托呼伦贝尔华信资产评估事务所对涉案物品所做的评估报告，证明装修资产评估值为455605.36元、机器设备评估值为183959.1元、低值易耗品评估值为13660.2元，合计653224.66元。原告认为评估报告存在多处漏项，且计算方法没有相关依据。应当重新鉴定，或对漏项补充评估。被告认为，鉴定部门对鉴定的程序、方法及合法性应提供证据。原告在鉴定过程中及庭审中所提交的装修票据的价款明显高于市场价，且与原告提交的装修合同价格相差甚远，法庭不应采信。鉴定人员就原告提出的漏项问题及鉴定过程中的其他问题已出庭作了合理解释，认为评估报告中不存在这方面的问题。原、被告虽然对评估报告不认可，但均未提交证据证实评估报告存在程序性或实体性问题，原告申请重新鉴定缺乏事实及法律根据。本院对评估报告予以采信。本院认为，租赁合同涉及的房屋虽未经过消防验收,但不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的房屋。所以,原告与被告签订的《租房协议》依法成立有效，对双方当事人均具有约束力。涉案房屋因未经消防验收被公安消防机构查封后，合同已无法履行。在本院主持调解下，双方均同意自2015年9月30日解除租赁合同。本案的争议焦点是：一、造成合同解除的过错方及应承担的过错责任；二、原告要求被告赔偿损失的合理性及损失数额的认定。被告在自己的房屋未经消防验收，且明知原告租赁房屋用于经营的情况下，与原告签订租赁合同,造成原告在经营过程中租赁房屋被消防部门查封，合同无法履行。其行为存在过错,应承担赔偿原告合理经济损失的责任。原告明知被告出租的房屋未经验收,仍进行装修、经营，且未申报消防检查，对于合同的解除和损失产生亦存在过错。原告主张的经济损失分为：租赁房屋的装修损失、购置的机器设备及低值易耗品损失、因涉案房屋漏雨导致的经营损失、被公安消防部门罚款的损失、评估费损失。经本院委托呼伦贝尔华信资产评估事务所评估，装修资产评估值为455605.36元、机器设备评估值为183959.1元、低值易耗品评估值为13660.2元，合计653224.66元。其中，机器设备和低值易耗品实物存在，且未与房屋形成附合，并未毁损，被告不同意等价接收。所以，机器设备和低值易耗品不应列入损失范围，原告此项请求无法律根据。被告应按过错责任赔偿原告租赁房屋的装修损失。因被告提供的房屋未经消防验收，被消防部门罚款30000元，双方应按过错责任分担罚款。机器设备、低值易耗品不在损失范围之列，所产生的评估费15126元，应由原告自行承担。剩余评估费34874元由双方按过错责任分担。原告提交的、欲证明因租赁房屋漏雨而导致的经营损失及其他损失的证据不能形成完整的证据链条，未能证明原告实际产生经营损失及其他损失的数额，应承担举证不能的法律后果。被告的部分抗辩意见与事实相符，本院予以采纳。综上所述，由于原、被告的混合过错导致双方的租赁合同无法履行。被告的过错责任较大，应赔偿原告装修损失455605.36元、罚款30000元、评估费34873元，合计520478.36元的70%，即364335元。剩余156143元由原告承担。原告的其他请求缺乏证据支持和法律根据，本院不予维护。依照依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告杜丽新与被告宋景贵签订的《租房协议》自2015年9月30日解除；二、被告宋景贵赔偿原告杜丽新装修损失455605.36元、罚款30000元、评估费34873元的，合计520478.36元的70%，即364335元，于本判决生效后立即履行；三、驳回原告杜丽新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24039元，由宋景贵负担4064元，由杜丽新负担19975元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审 判 长  孙军人民陪审员  吕白人民陪审员  郑鑫二〇一六年十二月二日书 记 员  张雪