浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第1493号
上诉人（原审原告）：赵君。
上诉人（原审原告）：高永林。
被上诉人（原审被告）：杭州保利建屹房地产发展有限公司。
法定代表人：陈冬桔。
委托代理人：唐锋、王磊，浙江浙元律师事务所律师。
上诉人赵君、高永林因与被上诉人杭州保利建屹房地产发展有限公司（以下简称保利公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2014）杭拱民初字第1754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2012年6月26日，保利公司与赵君、高永林签订《浙江省商品房买卖合同》，约定赵君、高永林向保利公司购买位于杭州市拱墅区香槟国际公寓5幢2单元2501室房屋，建筑面积230.13平方米，价款为3857756元；合同第七条约定买受人于合同签署之日一次性支付全部购房款。合同第九条约定保利公司应当在2013年12月30日前，将符合用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件的商品房交付买受人使用。“如遇到特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。2、由于县以上的规划、文物、环保等行政主管部门根据法律、法规、规章等的规定，采取的某项行政措施（非出卖人过错）而导致开发建设延长的，出卖人可据实予以延期，但最长不超过3个月。”第十条约定“除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行”。（2）逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。第十五条约定“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的除第九条已经约定为交付条件外的下列基础设施，公共配套建筑，按以下日期达到使用条件：1、电信、电视、宽带在房屋交付时……如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、属于出卖人责任的，按照本合同第十条处理。2、非出卖人负责实施的项目用地红线外的市政大配套未建成或者未投入运营，不视为出卖人违约。”该商品房买卖合同附有25层平面图等，并载明本图仅供参考，所有细节均以政府最后核准图则及法律文件为准，实际面积以房管局测绘为准。2012年6月26日，赵君、高永林即支付保利公司房款3857756元。
赵君、高永林与保利公司后又签订了《合同补充协议》，该补充协议关于房屋交付约定有：……2、如因买受人在合同上留存的联系方式不详实或发生变更后未及时书面告知出卖人，造成出卖人无法送达《交楼通知书》，或者因买受人自身原因未能按期办理收楼手续的，则从约定交楼之日起视为已经交付……5、无论该商品房是否达到交付使用条件甲方都可向乙方寄发收楼通知，乙方按甲方通知时间前来办理收楼手续时该商品房符合交付条件即可，乙方不得以甲方在该商品房符合交付条件前即向其寄发收楼通知为由要求甲方承担延期交楼责任，也不得以此拒绝办理收楼手续，否则视为由于乙方原因未能按期交付。补偿协议还约定了其他内容。
2013年12月23日，保利公司向赵君、高永林寄送《交房通知书》通知赵君、高永林于2013年12月30日办理交房手续。2013年12月30日，赵君、高永林及其他业主向保利公司出具《关于杭州保利香槟国际楼盘的集体拒收函》表明“发现小区现状与当初宣传严重不符，并存在重大安全隐患和诸多缺陷问题，不具备收房入住条件，为此我们目前无法接受该房屋。要求你方在消除安全隐患、将缺陷整改完成后，再通知我们进行房屋交接工作……”2014年3月6日，市燃气集团回复杭州12345处理：该楼盘暂未通气，正式通气预计下周即可。2014年1月15日，杭州天然气有限公司完成该楼盘小区内地下管通气，并向开发商提供了燃气配套确认书，该小区最终于2014年3月7日通气，3月10日各营业网点可受理开户。
原审法院另查明，2014年5月4日，香槟国际公寓5幢2单元301、302室房屋业主杜某曾出具过书面材料，该材料主要载明：杜某本人要求对卫生间管道进行改造……该房屋在合同签订日期内符合交付条件，改造工程由本人提出。同意物业费自装修委托协议约定即交付之日起支付。如在2014年5月15日前，5幢2单元有任一业主未签署本承诺书的，本人放弃上述申请，并将不再对此事产生任何疑义或提出改造申请。此次卫生间非同层排水改造工程为最终本人确认的房屋管道施工，如需本人提供相关便利的，本人愿意尽最大程度的配合义务。保利公司对案涉房屋进行卫生间管道改造，至2014年11月22日，仍未改造完毕。赵君、高永林于2014年9月17日起诉至原审法院，请求判令：1、保利公司向赵君、高永林支付逾期交房违约金至实际达到交房条件之日止，现暂计人民币395034元（以购房总价款人民币3857756元为基数，按每日万分之四的标准计，从2013年12月31日起暂计至2014年9月15日共256日）；2、保利公司将赵君、高永林所购房产客厅外装饰立柱宽度整改成竣工图上标注宽度200mm；3、保利公司承担本案全部诉讼费用。后赵君、高永林明确第一项诉讼请求为：保利公司向赵君、高永林支付逾期交房违约金至实际达到交房条件（并实际交付）之日止，现暂计人民币395034元（以购房总价款人民币3857756元为基数，按每日万分之四的标准计，从2013年12月31日起暂计至2014年9月15日，要求计算至实际达到交房条件（并实际交付）之日止）。原审法院调解期间，保利公司表示改造已经完毕。但目前，保利公司仍未通知赵君、高永林办理交房手续，案涉房屋仍未交付。
2014年7月21日，杭州市规划局根据赵君、高永林的信息公开申请向其公开了案涉房屋二十五层、二十六层平面图，在二十五层平面图涉及赵君、高永林房屋装饰立柱标注有200，并注明“详建施通，余同”。庭审中，赵君、高永林与保利公司确认案涉房屋立柱外层加有干挂石材，测量宽度为40cm左右。
原审法院认为，赵君、高永林与保利公司签订的《浙江省商品房买卖合同》、《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应切实履行。保利公司应当按照《浙江省商品房买卖合同》第九条的约定于2013年12月30日前向赵君、高永林交付具备用水、用电、用气、道路、排污等商品房正常使用的基本条件的房屋。但至保利公司于2013年12月23日寄送的《交房通知书》确定的交房日期（即2013年12月30日），案涉房屋未满足通气条件，且案涉房屋卫生间管道至2014年11月22日仍未改造完毕（且该改造未经赵君、高永林同意），由此，保利公司未按照双方前述约定完成交房义务，故应承担相应的责任。经询问，赵君、高永林要求继续履行合同，并明确要求保利公司按照《浙江省商品房买卖合同》第十条的约定按日向其支付已交付房价款万分之四的违约金。保利公司认为违约金过高，要求调整。该院结合本案赵君、高永林损失情况、合同履行情况、当事人违约情节以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，2013年12月31日至2015年4月15日的违约金，该院酌情调整为142680元，之后按每日300元标准支付赵君、高永林违约金至实际交付之日止。赵君、高永林要求保利公司将赵君、高永林所购房产客厅外装饰立柱宽度整改成竣工图上标注宽度200mm。该院认为，赵君、高永林提交证据为案涉房屋的平面图，需“详建施通”，目前，赵君、高永林缺乏证据证明保利公司现有立柱不符合竣工图纸要求，且该立柱上加有干挂石材，赵君、高永林也缺乏证据证明目前宽度实质上侵害了其使用案涉房屋的权利，故对赵君、高永林的该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2015年4月16日判决：一、杭州保利建屹房地产发展有限公司于判决生效之日起十日内支付赵君、高永林违约金142680元。二、自2015年4月16日起，杭州保利建屹房地产发展有限公司按每日300元标准支付赵君、高永林违约金至实际交付香槟国际公寓5幢2单元2501室房屋之日止。三、驳回赵君、高永林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3613元，由赵君、高永林负担2308元，保利公司负担1305元。
宣判后，赵君、高永林不服，向本院提起上诉称：一、原审判决酌情调整违约金的理由错误。1、赵君、高永林购买的是期房，早已将全额房款支付给保利公司，但保利公司却没按合同约定时间交房，无合同依据占用了房款。这造成赵君、高永林替保利公司承担了资金成本。即使按照银行同期贷款利率6%来计，从2013年12月31日计至2015年4月15日为471天，相应的资金成本为3857756×6%÷365×471=298685元，更何况赵君、高永林的实际损失不止是资金成本的占用损失。2、关于合同履行情况及当事人过错程度。在本案中，赵君、高永林已全面履行合同义务且没有任何过错，而保利公司延期交房且在未经赵君、高永林同意的情况下，擅自改造案涉房屋卫生间管道，严重侵犯了赵君、高永林的合法权益。3、关于预期利益，赵君、高永林购买房屋是为了自住，自住的资金成本远远高于租金，不应以租金来判断赵君、高永林的预期利益。出租房屋只是为了弥补空置房的资金占用损失，但由于租售比严重偏低，租金是无法弥补损失的。二、本案应按合同约定的每日万分之四计算违约金，不应予以调整，原审判决调整不当。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。在本案中，赵君、高永林签定的是保利公司提供的格式合同，双方约定逾期90天交房的违约金按每日万分之四计，约定的违约金并没有超过赵君、高永林实际损失的百分之三十，原审法院应充分尊重合同意思自治，不应予以调整。三、原审判决未明确“卫生间管道恢复原状”这一交房条件，是错误的。2015年4月1日，赵君、高永林的第一项诉讼请求明确，立柱改造以及卫生间管道恢复原状也是交房条件之一。保利公司应当将卫生间管道恢复原状且可以将其恢复原状，但原审判决却没有对这一诉讼请求作出明确的判决。原审判决仅笼统地判决违约金支付至“实际交付”之日，却没有明确判决保利公司将实际达到交房条件且卫生间管道恢复原状后的房屋“实际交付”，易造成双方当事人的理解误区。时至今日，保利公司仍未将案涉房屋卫生间管道恢复原状，却开始催告赵君、高永林收房，这证明了原审判决不当。四、原审判决驳回保利公司应将客厅外装饰立柱整改成竣工图上标注宽度为200mm的诉讼请求，是错误的。根据竣工图所示，客厅外装饰立柱为不带干挂，宽度为200mm的立柱。但实际立柱上加有干挂石材，且赵君、高永林在公证人员的公证下测量该立柱实际宽度为400mm，是竣工图所标示的两倍。而窗户宽度为2400mm，两个柱子为800mm，三分之一的窗户被柱子遮挡，严重的影响了案涉房屋的采光和通风，应予以整改。综上，原审判决调整违约金标准不当，实体处理显著不公，请求二审法院依法撤销杭州市拱墅区人民法院（2014）杭拱民初字第1754号民事判决，并改判：1、保利公司向赵君、高永林支付逾期交房违约金至保利公司将达到交房条件且卫生间管道恢复原状后的房屋实际交付给赵君、高永林之日止，逾期交房违约金暂计人民币395034元（以购房总价款人民币3857756元为基数，按每日万分之四的标准从2013年12月31日起计至2014年9月15日共256日）；2、保利公司将赵君、高永林所购房产客厅外装饰立柱宽度整改成竣工图上标注宽度200mm；3、本案一、二审诉讼费用由保利公司承担。
被上诉人保利公司答辩称：一、一审法院认定违约金约定过高，是正确的。案涉合同约定的违约金已经超过其他相同案件违约金数额。赵君、高永林罗列的违约金不予调整的理由均不能成立，其主张应当按照贷款利率计算，没有合同依据。保利公司作为开发商在收取购房款之后也需要进行其他用途，并不是买受人的损失。案涉房屋的迟延交付，保利公司没有任何过错。关于房屋天然气通气情况，是因为项目其他原因造成的，保利公司也是受害者。室内管道改造，保利公司也不存在过错，案涉房屋的改造是发生在房屋具备交付条件后发生的，当时赵君、高永林也没有提出异议。关于逾期交房利益的问题，一审法院判决已经超出租金价格一倍以上，不合理。二、关于卫生间恢复管道问题，所有业主都是申请或同意的，当时赵君、高永林是没有提出异议的，从物理上说，已经不具备改回去的可行性，并且一审判决之前也就该问题向赵君、高永林释明，赵君、高永林仍要求继续履行合同。三、关于柱体宽度，没有法律和事实依据的。竣工图中的200mm不是交付的标准。综上，请求二审依法驳回上诉，维持原判。
二审中，在本院指定的举证期限内，赵君、高永林向本院提交照片三张，以证明2015年5月2日案涉房屋仍未完成改造。保利公司认为，对该证据真实性有异议，在一审审理期间保利公司已经完成了改造，且此期间赵君、高永林并未去过案涉房屋。
保利公司向本院提交催告单及相应的快递单和查询单各一份，以证明保利公司已经在2015年4月20日再次通知赵君、高永林收房的事实。赵君、高永林认为其收到该份催告单，但是对交房标准有异议。
本院认为，对于赵君、高永林提交的照片，结合一审中保利公司无异议的照片及二审中本院查勘现场的情况，本院对其真实性予以确认，该证据可以证明，截止2015年5月2日，保利公司确实未完成对案涉房屋卫生间的改造；对于保利公司提交的催告单，赵君、高永林对其真实性并无异议，本院予以确认。
本院经审理查明，保利公司于2015年4月21日向赵君、高永林邮寄《催告收房通知书》，要求赵君、高永林于收到通知书后三日内办理交房手续。赵君、高永林于2015年4月22日收到该通知书。但至2015年5月2日，保利公司仍未完成对案涉房屋卫生间的改造。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。在二审诉讼过程中，赵君、高永林自认案涉房屋于2015年5月20日改造完成，并同意按现状接收房屋。
本院认为：双方当事人签订的《浙江省商品房买卖合同》、《合同补充协议》系双方真实意思的一致表示，合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，保利公司应于2013年12月30日前向赵君、高永林交付具备用水、用电、用气、道路、排污等商品房正常使用的基本条件的房屋。保利公司于2013年12月23日邮寄《交房通知书》，通知赵君、高永林于2013年12月30日交房，但案涉房屋并未满足通气条件，且保利公司未经赵君、高永林同意对案涉房屋进行改造，不符合合同约定的交付条件，不能视为有效交付。保利公司二审中虽提交证据证明其曾于2015年4月21日再次通知赵君、高永林交房，但并未提交证据证明卫生间管道的改造已经完成，且根据赵君、高永林二审中提交的照片及本院现场查勘情况可知卫生间管道改造在该时确未完成，赵君、高永林仍无法使用案涉房屋。鉴于二审中赵君、高永林自认案涉房屋于2015年5月20日完成改造并同意按现状接收案涉房屋，故本院确认保利公司应承担从2013年12月31日至2015年5月20日的逾期交房违约责任。根据双方当事人之间的《浙江省商品房买卖合同》第十条之约定，逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天至实际交房之日止，保利公司按日向买受人支付已付房款万分之四的违约金。现保利公司在诉讼中已提出合同约定的违约金过高要求调整的请求，本院根据双方对违约金的约定结合赵君、高永林的损失情况、合同履行情况、保利公司违约情节以及赵君、高永林预期利益等因素，并根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整为保利公司按赵君、高永林已付房款的日万分之二向赵君、高永林支付违约金共计389633.36元。综上，基于二审中新发生的事实，对原审判决予以改变。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销杭州市拱墅区人民法院（2014）杭拱民初字第1754号民事判决；
二、杭州保利建屹房地产发展有限公司于本判决生效后十日内向赵君、高永林支付逾期交房违约金389633.36元；
三、驳回赵君、高永林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取3613元，由赵君、高永林与杭州保利建屹房地产发展有限公司分别负担1806.50元；二审案件受理费10064元，由赵君、高永林承担6260元；由杭州保利建屹房地产发展有限公司负担3804元。（杭州保利建屹房地产发展有限公司应负担的二审诉讼费用3804元，于本判决生效之日起十五日内缴纳至本院；赵君、高永林已经预缴上诉费用，于本判决生效之日起十五日内至本院办理退费。）
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 姚丽萍