上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第1829号
原告李光裕。
原告蒋金英。
原告李广彤。
三原告共同委托代理人贾献伟，上海罡晟律师事务所律师。
三原告共同委托代理人刘沛，上海罡晟律师事务所律师。
被告王晖。
委托代理人李良清，上海元才律师事务所律师。
被告袁赛赛。
第三人中国工商银行股份有限公司上海市闵行支行，住所地上海市闵行区。
负责人王燕青，行长。
委托代理人刘一峰。
委托代理人周轶伦。
原告李光裕、蒋金英、李广彤与被告王晖、袁赛赛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月12日立案受理后，原适用简易程序进行审理，后因案件复杂，依法组成合议庭适用普通程序。2015年2月10日，本院依法追加第三人中国工商银行股份有限公司上海市闵行支行（以下简称工行闵行支行）参加诉讼，并于2015年3月6日公开开庭进行了审理。原告李光裕、蒋金英、李广彤及其三原告共同委托代理人贾献伟、刘沛，被告王晖及其委托代理人李良清，第三人工行闵行支行委托代理人刘一峰、周轶伦到庭参加诉讼。被告袁赛赛经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告李光裕、蒋金英、李广彤诉称，2013年7月15日，三原告作为买方，被告王晖、袁赛赛作为卖方，双方签订《上海市房地产买卖合同》，原告向被告购买上海市闵行区宝城路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称涉案房屋），房屋转让价为160万元（人民币，下同）。双方约定于2013年11月30日前办理过户手续，被告应在过户前还清银行贷款并注销抵押登记。合同对于违约责任等作了约定。同日，双方签订一份补偿协议，约定原告应于2014年10月30日前另行支付被告补偿款95万元。此后，原告分别于2013年7月15日、7月23日、11月2日向被告支付房款共计215万元。被告亦于签约当日将房屋交付给了原告。2013年12月21日，原告与被告王晖签订一份补充协议，约定被告于2014年2月20日前筹款用于结清银行贷款，并办理抵押登记的注销手续。然而，两被告一直未注销涉案房屋的抵押登记，不协助原告办理过户手续，已构成违约。现要求：1、两被告办理注销涉案房屋抵押登记手续；2、两被告协助原告办理涉案房屋的产权过户手续，将房屋产权过户至三原告名下；3、两被告向三原告支付逾期办理产权过户的赔偿金（违约金）489，125元（按已付款215万元为基数，按每日万分之五计算自2013年12月1日起至2015年2月28日止的违约金为489，125元，要求计算至涉案房屋实际过户之日为止）。
被告王晖辩称，由于自己母亲身患重病需用筹款进行治疗，故将房屋低价出售给原告，并且在签订合同当天即将房屋交付给了原告。由于母亲的治疗费远超预期，总计花费500余万元，其所收原告的房款亦用于母亲的治疗，未能及时归还银行贷款。原、被告曾于2013年12月21日签订补充协议，约定被告于2014年2月20日前还清贷款并注销抵押。但由于被告暂无能力归还贷款，需要筹款。被告确实已构成违约，向原告表示歉意，希望原告谅解，现同意协助办理过户手续。由于被告的违约是因为客观原因造成，而非主观恶意，且原告也没有因此产生损失，考虑到被告家庭确实存在特殊情况，事出有因，不同意原告关于违约金的主张，愿意承担自2014年2月21日起按银行同期贷款利率计算的违约金。
被告袁赛赛未作答辩。
第三人工行闵行支行陈述，在被告偿还全部借款本息后，愿意配合涤除抵押权登记。希望保护第三人的合法债权。
原告为支持其主张的事实及请求，向本院提供了下列证据：
一、原、被告于2013年7月15日签订的《上海市房地产买卖合同》（编号为XXXXXXX）及《补偿协议》；
二、被告王晖分别于2013年7月15日、7月23日、11月2日出具的收款收据；
三、原、被告于2013年12月21日签订的《补充协议》；
四、涉案房屋的房地产登记簿（房屋状况及产权人信息、抵押状况信息）。
经质证，被告王晖对上述证据无异议，但表示证据三《补充协议》证明原、被告变更了过户期限；第三人工行闵行支行对上述证据表示不知情。
第三人工行闵行支行向本院提供了两被告与第三人签订的购房借款（担保）合同1份、个人借款凭证及还款清单。
经质证，三原告及被告王晖对上述证据真实性无异议，但被告王晖表示其购买涉案房屋后不久即出售，且此房系其唯一住房，证明其出售房屋是因为家庭出现困难的无奈之举。
被告袁赛赛对上述证据放弃到庭质证的权利，应视为对上述证据的真实性、合法性及关联性均无异议。
基于原告及第三人提供的证据具有真实性、合法性，且与本案存在密切关联性，故本院确认证据之证明力。
结合上述有效证据及当事人陈述，查明，被告王晖、袁赛赛原系涉案房屋的权利人，于2013年4月取得涉案房屋产权。为购买此房，两被告于2012年4月22日与第三人工行闵行支行签订了《个人购房借款／担保合同》，向第三人借款111万元。2013年4月27日，第三人工行闵行支行办理了涉案房屋的抵押权登记，并于次月23日向两被告发放贷款111万元。
2013年7月15日，经上海太平洋房屋服务有限公司居间介绍，两被告作为出售方（甲方），三原告作为买受方（乙方）签订编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，约定，被告向原告转让涉案房屋，转让价为160万元；双方确认，于2013年11月30日前办理产权转让过户手续；被告未按合同约定的期限将房地产交付（包括房地产交接及权利转移）给原告，应当向原告支付赔偿金，赔偿金按原告已付款的日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。合同“补充条款”约定，被告应在双方办理产权过户手续之前，办妥抵押登记注销手续；双方应于被告办妥抵押注销手续且原告办妥贷款审批手续后15个工作日内，至房地产交易中心办理房地产过户手续；被告于2013年7月30日之前将房屋交付原告。合同附件三“付款协议”约定，原告于签约当日支付被告房款5万元；于2013年7月30日之前支付被告房款115万元；以购房贷款形式向被告支付房款35万元；于双方办妥该房地产交接手续当日支付房款5万元。该合同对其他事项亦作了约定。同日，原、被告签订一份《补偿协议》，约定，买卖合同约定的转让价160万元不包括房屋装潢、厨卫设施及附属设备。原告同意现就房屋装潢、厨卫设备及附属设施另行补偿被告95万元，并于2013年10月30日前支付被告；本次交易中被告应缴纳的税费及中介服务费均由原告负担。
同日，原告向被告支付房款5万元，被告王晖出具收据。被告将房屋交付给了原告。
2013年7月23日，原告向被告支付房款115万元。
2013年11月2日，原告向被告支付房屋装潢、厨卫设施及附属设备补偿款95万元。
被告未能在合同约定的期限内还清工行闵行支行的剩余贷款本息并注销涉案房屋的抵押登记，故原、被告于2013年12月21日又签订一份《补充协议》，约定，因被告无法及时归还银行贷款并注销抵押登记，经协商双方达成如下协议：1、该房屋存在抵押登记，抵押权人为工行闵行支行，债权金额为111万元，原告对此知情；2、被告应于2014年2月20日之前筹集资金还清银行贷款，并于还清贷款后至房地产交易中心办理抵押登记的注销手续；3、若被告未在上述期限内还清贷款及注销抵押登记，每逾期一日，原告有权按按已付款的日万分之五要求被告赔偿损失。
之后，被告仍未结清第三人工行闵行支行的剩余贷款本息，亦未办理抵押登记的注销手续。现原告以诉称理由诉至本院。
庭审中，原告表示，在涉案房屋过户过程中应缴税费由原告自行负担；愿意支付被告40万元的剩余房款。
另查，截止2015年2月23日，两被告尚欠第三人借款本金1，088，831.79元，利息24，551.25元。
本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规，合法有效，双方当事人应当严格履行各自义务。买卖合同约定的过户日期为2013年11月30日，由于被告未能依约办理过户手续，原、被告于2013年12月21日签订的补充协议约定被告应于2014年2月20日前办理注销抵押登记手续，鉴于第三人工行闵行支行对涉案房屋享有抵押权，并办理了抵押登记，故在原、被告办理过户手续之前，被告需要先行清偿借款后注销抵押。故双方签订的补充协议是对主合同中关于过户期限条款的变更。由于被告至今未能注销抵押登记并办理过户手续，确已构成违约，应当承担违约责任。现原告要求被告办理注销抵押登记并协助过户的请求，于法有据，本院予以支持。被告应当及时清偿第三人工行闵行支行的借款本息，第三人在被告结清借款本息后，应办理涤除抵押的相关手续。由于原告至今尚有40万元房款未付，故在被告办理过户当日，原告将40万元房款支付给被告。
原告主张的逾期过户赔偿金，实是违约金。违约金具有惩罚性和补偿性的功能。在确定被告应当承担的违约金金额时，应当考虑原告因被告的违约行为而造成的实际损失程度，以及被告违约的主客观因素。原、被告在签订买卖合同当日，被告即已将房屋交付给了原告，其主观上不具有故意违约的恶意，被告的违约行为未造成原告重大经济损失，故本院酌情确认被告自2014年2月21日起至实际办理过户之日为止，按已付款215万元的每日万分之二计算违约金。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：
一、被告王晖、袁赛赛于本判决生效之日起三十日内结清第三人中国工商银行股份有限公司上海市闵行支行的借款本息（具体金额以第三人出具的结算清单为准）；
二、第三人中国工商银行股份有限公司上海市闵行支行于被告王晖、袁赛赛结清借款本息后的十日内办理注销上海市闵行区宝城路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押登记手续；
三、被告王晖、袁赛赛于第三人中国工商银行股份有限公司上海市闵行支行注销抵押登记后的十日内，协助原告李光裕、蒋金英、李广彤办理上海市闵行区宝城路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续，将上述房屋产权过户登记至原告李光裕、蒋金英、李广彤名下。在办理产权过户登记过程中应缴纳的税费由原告李光裕、蒋金英、李广彤负担；
四、原告李光裕、蒋金英、李广彤于办理上海市闵行区宝城路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续当天支付被告王晖、袁赛赛房款人民币40万元；
五、被告王晖、袁赛赛于本判决生效之日的十日内偿付原告李光裕、蒋金英、李广彤逾期过户违约金（违约金按人民币215万元为本金，自2014年2月21日起至实际办理房屋产权过户手续之日为止，按每日万分之二计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4，508.88元，财产保全费5，000元，合计9，508.88元，由被告王晖、袁赛赛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 邹巧弟
审 判 员 沈 群
人民陪审员 邓红霞
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 张 辰
附：相关法律条文
一、???《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭，可以缺席判决。
二、???《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。