广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤04民终1816号
上诉人（一审本诉原告、反诉被告）：陈某，女，1981年11月14日出生，汉族，住所珠海市香洲区，
委托诉讼代理人：李友双，广东莱恩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄妙娜，广东莱恩律师事务所律师。
上诉人（一审本诉原告、反诉被告）：倪某，男，2009年10月29日出生，汉族，住所珠海市香洲区，
法定代理人：陈某，女，1981年11月14日出生，汉族，住所珠海市香洲区，系倪某母亲。
委托诉讼代理人：李友双，广东莱恩律师事务所律师。
委托诉�代理人：黄妙娜，广东莱恩律师事务所律师。
上诉人（一审被告、反诉原告）：珠海中原物业顾问有限公司。住所地：珠海市九洲大道*****号*座**层*****室。统一社会作用代码：914404007287818741。
法定代表人：李耀智，总经理。
委托诉讼代理人：李显文，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：涂正浩，北京市盈科（珠海）律师事务所实习律师。
一审本诉原告、反诉被告陈某、倪某与一审本诉被告、反诉原告珠海中原物业顾问有限公司（下称中原公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省珠海市香洲区人民法院(2017)粤0402民初9911号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
本院审理查明的事实
2011年4月18日及同年7月28日，倪路强为乙方与�方珠海旭日物业管理有限公司先后签订《华发世纪城三期商业中心租赁合同》和《〈租赁合同〉补充协议》，约定甲方将华发世纪城三期商业中心四区4101B+4102号商铺（建筑面积130平方米）出租给乙方，租期为8年，自2011年8月15日起至2019年7月14日止；甲方同意乙方将此商铺分租与他人合作，但乙方需向甲方申请方可转租。
同年11月1日，倪路强和中原公司签订《华发世纪城三期商业中心租赁合同》，约定倪路强将华发世纪城三期商业中心四区4101B+4102号商铺（建筑面积118平方米）出租给中原公司用于经营物业代理，租期自签订合同之日起至2015年10月31日止；自2011年11月1日至2012年10月31日的租金为每月33040元，自第2年起，租金标准每年在上1年基础上递增8%，管理费及中央空调费按27元/月/平方米计算；在签订本合同时，中原公司向倪路强缴纳144904元（�当于4个月的租金、管理费及中央空调费）作为租赁保证金。在租赁期满或合同合法解除时，若中原公司未发生违约情形并付清所有费用的，倪路强需在30个工作日内将保证金不计息退回中原公司。若中原公司存在违约行为，倪路强有权没收租赁保证金并保留向中原公司追偿的权利；租金每月结算1次，当月租金和管理费需于该月3日前到账；中原公司逾期交付租金，每天按未缴纳金额的1%支付滞纳金，逾期10天仍未支付的，视为中原公司根本违约，倪路强除追缴中原公司所有款项及滞纳金外，可解除合同并没收租赁保证金，收回场地，并向中原公司追讨一切损失，包括倪路强因向中原公司催讨租金或其他中原公司必须支付的费用而引起的所有合理费用和开支，包括诉讼费和合理的律师费等（包括一切律师费），而中原公司装修投入的费用及其他就使用该场地产生的费用，倪路强无需向中原公司赔偿；倪路强向中原公司保证倪路强享有相应的出租权利，因此权利瑕疵引起的一切纠纷由倪路强负责，概与中原公司无关。如因权利瑕疵或第三人侵权等原因导致中原公司无法正常使用该房屋，中原公司有权拒绝支付租金并解除租约，且倪路强应向中原公司赔偿因不能正常使用所造成的损失；中原公司无法定或约定事由单方提前终止合同，应承担违约责任，其履约保证金不予返还，并向倪路强赔偿损失；中原公司不及时缴交或不能够足额缴交租金超过10天或累计达30天时，倪路强有权单方解除合同并收回商铺，履约保证金一律不予退回，并追究中原公司违约责任。2011年11月1日，中原公司向倪路强支付了租赁保证金144904元。
2015年7月29日，倪路强和中原公司续签《华发世纪城三期商业中心租赁合同》，约定倪路强将华发世纪城�期商业中心四区（4101B+4102）号商铺继续出租给中原公司，租期自2015年11月1日起至2019年7月14日止；第1年的租金为每月67624元，管理费为每月3186元，共计70810元，第2年（自2016年11月1日起）租金标准在上一年基础上递增8%，为每月73034元，管理费为3186元，共计76220元；中原公司2011年11月1日已经缴纳的144904元继续作为租赁保证金。在租赁期满或合同合法解除时，若中原公司未发生违约情形并付清所有费用的，倪路强需在30个工作日内将保证金不计息退回中原公司。若中原公司存在违约行为，倪路强有权没收租赁保证金并保留向中原公司追偿的权利。其余合同约定内容和2011年11月1日签订的《华发世纪城三期商业中心租赁合同》约定内容相同。
上述租赁合同签订后，中原公司付清了2017年7月前（含7月）的租金。期间，出租人倪路强于2017年6月26日死亡。
2017年7月11日，珠海旭日物业管理有限公司与陈某签订《华发新天地合同权益转让协议》，称因倪路强意身故，无法继续履行原订合同，珠海旭日物业管理有限公司同意由陈某作为原合同的一方享有权利、履行义务，陈某完全接受原合同中的各项约定。同年7月17日珠海旭日物业管理有限公司还出具《证明》，说明4101B+4102号商铺的所有权益及义务自倪路强转让给陈某。
案中，中原公司提交其行政部总经理杨欢与陈某微信通讯的记录，以证明在2017年7月仍在与陈某积极沟通，并正常支付了当月的租赁费。其中2017年7月25日10时30分杨欢发信息，向陈某查问“旭日物业的发票是否开好”，在得到陈某承诺后，杨欢于11时27分发信息称“另外，还有个事要跟陈小姐说的，我们公司下个月确定不租啦，公司上层领导也综合考虑，无法达到保有这个商铺的成本额……”。二审诉讼中，中原公司称系因经营资金压力变大后，杨欢向陈某作出上述表示，意在要求陈某对租金的调整作出让步，并非提出解除合同。
2017年8月10日中原公司向陈某发出《解除合同告知函》，以中原公司与陈某协商减租不成后，商铺已经被物业公司加锁封铺，中原公司无法正常经营为由，决定解除租赁协议，不再支付2017年7月后的任何合同费用。8月12日陈某收到该《解除合同告知函》。8月18日，陈某委托律师向中原公司发出《律师函》，主张系因中原公司深夜擅自搬走办公物品导致物业管理公司对商铺加锁，中原公司要求解除租赁合同依据不足，中原公司逾期缴纳2017年8月的租金和相关费用，构成严重违约，并要求中原公司主动联系陈某，确保租赁合同正确履行。8月19日中原公司收到上述《律师函》。10月9日陈某与广东莱恩律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所代理本案诉讼，约定律师费为2万元。二审诉讼中，陈某提交了2018年4月27日广东莱恩律师事务所开立的收到律师费2万元的发票。2017年10月10日陈某委托的律师再次向中原公司发出《律师函》，主张自该函发出之日起，解除《华发世纪城三期商业中心转租合同》，要求中原公司在收函后3天内搬出商铺内所有物品，并补缴租金、管理费及逾期违约金。10月11日中原公司签收该《律师函》，一审诉讼中称在收到该函次日查看时商铺发现已经被清空。
二审诉讼中，对于在一审诉讼中提交的答辩状中，中原公司称2017年下旬根据经营需要调配租赁房屋内部办公用品的陈述，中原公司称其公司有多间门店，故时而根据经营的需要在各门店间时行电脑、办公桌的合同调配，案涉的商铺办公用品调配最后一次搬运约于2017年7月26日至31日间，在此次搬运后门店即被物业锁门，之后至上述10月11日收到《律师函》次日至现场查看期间，该门店未再经营。中原公司案中确认不能提交证据证明该期间与陈某进行了沟通联系。
另查，陈某和倪路强于2009年1月19日登记结婚，同年10月29日生育倪某。倪路强的父亲倪堂荣、母亲张成会于2017年8月3日在珠海市横琴公证处签署《放弃继承权声明书》，确认倪路强生前未立遗嘱，也未与他人签订遗赠扶养协议，并声明放弃对倪路强所有合法遗产（包括动产及不动产）的合法继承权，绝不后悔。珠海市横琴公证处于同日出具了《公证书》。
陈某、倪某提起本案诉讼，请求判令中原公司一、支付2017年8月至9月共2个月的房屋租金及管理费等费用152440元（76220元×2）；二、支付自2017年8月4日起至付清时止的逾期交付租金、管理费、空调使用费及水电等杂费的违约金，暂计算至同年10月3日为45732元；三、赔偿提前终止合同的损失76220元；四、赔偿因本案支付的律师费20719.6元。
中原公司提出反诉，请求一、确认《华发世纪城三期商业中心租赁合同》已于2017年8月12日解除；二、判令陈某、倪某退还履约保证金144904元；三、判令陈某、倪某支付装饰装修折旧损失费50025.53元；四、判令陈某、倪某返还租赁房屋内中原公司所有的办公用品。
二审诉讼中，中原公司提交一审法院审理陈某、倪某及倪堂荣、张成会共同起诉中原公司，主张中原公司按与倪路强签订的《聘用协议》支付2017年6月顾问费38000元及其利息损失的劳务合同纠纷一案，而于2018年2月22日作出的（2017）粤0402民初9966号民事判决书，以证明因陈某向中原公司提出无理要求而致双方就本案所涉合同的协商未能达成一致，故而中原公司认为没有继续履行本案所涉合同的�要。陈某认为该判决没有认定中原公司所述之事实，故该判决并不能支持中原公司单方解除合同符合法律或双方合同约定。双方确认该判决已发生法律效力。
一审判决的理由与结果
一审法院认为，倪路强和中原公司签订的两份租赁合同是当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规禁止性规定，合法有效力，应当遵照执行。在倪路强死亡之后，其享有的租赁合同的合同权利构成其遗产，依法由其法定继承人继承。鉴于倪路强的父母已经声明放弃对倪路强所有合法遗产的继承，故本案所涉租赁合同的合同权利依法由陈某、倪某行使。
陈某、倪某主张中原公司没有支付案涉商铺2017年8月和9月的租金，中原公司未予否认，一审法院亦予以确认。中原公司辩称案涉租赁合同已经于2017年8月12日由中原公司单方解除，但中原公司未能举证证明�某、倪某存在中原公司有权单方解除合同的违约情形，不足以证明中原公司有权以陈某、倪某违约为由单方解除合同。本案中没有证据证明中原公司商铺被加锁是陈某、倪某指示他人所为，不能认定为陈某、倪某阻碍中原公司的正常经营。租赁合同中“出租方向中原公司（承租方）保证出租方享有相应的出租权利，因此权利瑕疵引起的一切纠纷由出租方负责，概与中原公司无关。如因权利瑕疵或第三人侵权等原因导致中原公司无法正常使用该房屋，中原公司有权拒绝支付租金并解除租约，且出租方应向中原公司赔偿因不能正常使用所造成的损失”约定的是出租方对出租商铺作出的权利保证，如因出租权利存在瑕疵或与第三方存在权利纠纷导致中原公司承租权利受到侵害，则出租方应承担违约责任，并不包括其他的第三人侵权行为。本案中没有证据证明案涉商铺被加锁的原因是第三人与陈某、倪某在出租权利上存在纠纷，中原公司以此为由主张解除合同依据不足。至于中原公司辩称陈某、倪某不同意中原公司提出的减租请求，中原公司的请求是要求变更合同约定内容，应当经协商达成一致。陈某、倪某有权自主决定是否同意减租以及如何减租，双方未达成减租合意陈某、倪某并无过错。此外，虽然租赁合同约定由中原公司缴纳租赁保证金，当中原公司违约单方解除合同时陈某、倪某有权没收保证金，但并不能理解为中原公司有权仅以损失保证金为代价任意单方解除合同而无需承担其他违约责任。因此，中原公司主张案涉租赁合同已经于2017年8月12日解除依据不足，一审法院不予支持。同时，由于中原公司在2017年8月和9月亦未将案涉商铺腾退给陈某、倪某，故中原公司应当依约履行合同约定继续支付2017年8月和9月的租金及相关费用。由于中原公司拒付2017年8月和9月的租金及相关费用，陈某、倪某有权单方解除合同。陈某、倪某单方解除合同的通知于2017年10月11日送达中原公司，故一审法院认定中原公司与倪路强于2015年7月29日签订的《华发世纪城三期商业中心租赁合同》于2017年10月11日解除。
中原公司逾期未付2017年8月和9月的租金及相关费用违约，依约应当承担违约责任。根据约定，2017年8月和9月的租金标准为每月73034元（不含管理费），故中原公司应当向陈某、倪某支付2017年8月和9月的租金共计146068元。同时，因中原公司违约，陈某、倪某有权没收中原公司支付的租赁保证金144904元，中原公司反诉要求陈某、倪某退还该履约保证金依据不足，一审法院不予支持。陈某、倪某要求中原公司支付的违约金实际是租赁合同中约定的逾期付款滞纳金。鉴于中原公司已经通过损失租赁保证金的方式承担了违约责任，故又要求中原公司以支付违约金（滞纳金）的方式承担违约责任明显过重，故对陈某、倪某要求中原公司支付逾期付款违约金的诉讼请求，一审法院不再予以支持。
关于陈某、倪某要求中原公司赔偿损失76220元的本诉诉讼请求。鉴于中原公司已经承担了相应的违约责任，且陈某、倪某主张的损失76220元即合同解除之后商铺空置1个月才能出租的损失与中原公司行为并无必然因果关系，故陈某、倪某该项诉讼请求依据不足，一审法院不予支持。
关于陈某、倪某要求中原公司支付律师费的诉讼请求。因本案中陈某、倪某并未举证证明陈某、倪某已经实际支出律师费及其具体数额，不足以认定其损失已经形成，故对该项诉讼请求，一审法院不予支持。
关于中原公司要求陈某、倪某赔偿中原公司装饰装修损失和返还中�公司办公用品的反诉诉讼请求，由于一审法院已经认定系因中原公司违约导致案涉租赁合同解除，且无证据证明是陈某、倪某或其指示他人搬走中原公司办公用品，故中原公司该两项诉讼请求依据不足，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国继承法》第十条、第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，判决一、确认中原公司与倪路强（已死亡）于2015年7月29日签订的《华发世纪城三期商业中心租赁合同》于2017年10月11日解除。二、中原公司于判决生效后五日内向陈某、倪某支付2017年8月和9月的租金共计146068元；三、驳回陈某、倪某的其他本诉诉讼请求；四、驳回中原公司的反诉诉讼请求�如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2863元，由陈某、倪某负担1446元，中原公司负担1417元；反诉受理费1858元，均由中原公司负担。
当事人二审的意见
一审原告陈某、倪某不服一审判决上诉请求，1.撤销一审判决第三项判决；2.改判中原公司赔偿一审律师费2万元及二审律师费1万元。事实与理由如下：
一审判决认定一审原告未举证证明已实际支出律师费及具体数额的事实错误。首先，一审中陈某、倪某已提交了《委托代理合同》及《授权委托书》，并在庭审中阐明已按合同的约定支付了律师费。而一审法院未查明该具体事实的情况下，直接判决认定未举证证明实际支出律师费显然是错误的。其次，委托合同为诺�性合同，陈某、倪某应支付的律师费用是具体明确的，该合同一经双方签订即发生法律效力。本案中，律师事务所已经履行代理职责，即便陈某、倪某在本案起诉时，暂未支付约定的律师费，亦应按《委托代理合同》的约定支付。第三，涉案的合同第3.4.3条约定，出租人向中原公司催付租金或其他中原公司须支付的费用而引起的所有合理费用和开支(包括诉讼费、合理的律师费等)(包括一切律师费)均由中原公司承担。陈某因本案支付了相应的律师费，该费用理所当然的应由中原公司承担。可见，陈某、倪某要求中原公司支付拖欠的租金，并承担违约责任而支出的合理费用(律师费)有事实根据和法律依据。综上所述，一审判决认定的部分事实错误。案涉租赁合同合法有效，中原公司应当履行其义务，拒付租金的行为已构成严重违约，应当支付上诉人因本案而产生律师费等。恳请二审法院查明事实，撤销一审错误的判项，改判支持陈某、倪某的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。
一审被告中原公司上诉请求撤销1、一审判决第一项、第二项，改判确认中原公司与倪路强签订的《华发世纪城三期商业中心租赁合同》已于2017年8月12日解除及无须支付陈某、倪某所主张的2017年8月和9月租金。2、一审判决书第四项，改判支持中原公司的反诉请求。事实与理由如下：
一、一审法院认定事实不清，中原公司并不存在违约的事实。因陈某的违约行为，租赁合同2017年8月12日已解除。
2017年6月26日因陈某丈夫倪路强意外死亡，陈某以出租主体承接后，不但提出租赁合同权利主张，同时提出中原公司与倪路强原签订的《聘用协议》须继续履行，但中原公司不同意。2017年7月中原公司多次与陈某洽谈，但陈某态度坚决要求中原公司必须按照原来的租赁合同和聘用协议同时继续履行。2017年7月底，中原公司发现租赁的房屋被上锁，多次询问物业公司被拒绝，同时要求陈某处理，保证租赁物处于正常使用状态，但陈某不予理会。基于以上之事由，2017年8月10日，中原公司向陈某发出《解除合同告知函》，明确告知因为陈某的违约行为，中原公司解除双方签订的房屋租赁合同且《解除合同告知函》于2017年8月12日已送达陈某。
中原公司认为，因陈某要求双方继续履行聘用协议的基础已不存在,且陈某无法保障涉案房屋的状态适宜从事经营活动。此两项行为存在严重违约，已经违反了订立合同之初双方所达成的共识，并且违反《租赁合同》中6.1条：“如因权利瑕疵或第三人侵权等原因导致乙方无法正常使用该房屋，乙方有权拒绝支付租金并解除租约，且甲方应向乙方赔偿因不能正常使用所造成的损失”。陈某作为房屋的出租方，保障租赁房屋上没有权利瑕疵和房屋状态适宜经营应当是最基本的合同义务，一审法院却认为出租方应当承担的违约责任并不包括其他的第三人侵权行为，此观点属于对租赁合同的6.1条的错误解读，实属认定事实不清。
二、一审法院对履约保证金的性质认定错误，同时认定中原公司尚需支付2017年8月、9月份租金错误。法律规定合同各方均应全面履行合同义务，但合同履行均具有当事人意思自治的属性，涉案合同也非可强制履行的合同，任何一方均有权单方提出解除合同，仅是如果提出解除合同达不到法定或约定条件，可能依法律的规定或约定承担违约责任不利后果。换言之，即使一审法院认定中原公司违约，但既判决陈某有权没收中原公司支付的履约保证金又判决中原公司承担提出解除合同后的租金显属错误�
1?根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第八十五条规定“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”第一百一十八条规定“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”可见，履约保证金是指债务人或第三人以担保债务的履行为目的，将其一定数额的金钱交付债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。保证金设立的目的是增强收受保证金一方对支付保证金一方的信任度，减少收受保证金一方可能产生的损失，担保合同正常完全履行，其作用是保障债权人因债务人不能履行或不能完全履行合同给其造成损失后能确保受到补偿。本合同项下约定的履约保证金属性应当是具有保障性、补偿性和救济性的，而不是担保法中的“定金”是带有惩罚性质的，而且双方在合同中对该保证金并没有明确约定或意思表示适用定金罚则，故不能将该保证金认定为定金。一审法院判决陈某有权没收保证金，是将保证金视作定金性质，按照定金罚则加以适用，显然是对保证金性质认定错误和适用法律错误。
2?如果保证金可视为定金适用定金罚则或视为合同约定的违约金，一审法院判决陈某可以没收，则视为认定中原公司存在擅自解除合同相当承担的违约责任法律后果。中原公司承担后，也应不再承担其他法律责任，陈某也只能选择性选择中原公司承担责任的方式，而不是既承担被没收保证金，又需承担解除合同后的租金。否则即为双重赔偿。中原公司与倪路强合同中约定的保证金，实际已明确约定了中原公司不履行合同或擅自解除合同理应承担的违约责任。双方签订合同时已预判将来不履行合同将承担的后果仅限于此。因此，如果判决有权没收保证金，则无权主张后续之租金；相反，若判决解除合同需承担出租方一定时期的租金损失，则可通过保证金相应折抵。显然一审作出的该两判项适用法律错误，显失公平。
三、一审法院在本诉部分直接确认合同的解除时间，属程序错误。根据一审判决，确认陈某的诉讼请求并无确认合同解除之事项，确认合同解除时间的请求系中原公司反诉请求事项。诉求是当事人的权利主张，有自由选择权，属不告不理的范畴。陈某既然未提出，在本诉部分判项中，一审法院不能依职权判定。相反，中原公司提出了确认合同解除时间点的请求，即使一审法�经审查认为有出入，也应在反诉部分给予明确确认，而不是一概驳回上诉之诉讼请求。显然一审该审判程序错误，应当依法改正。
四、陈某的违约行为致使合同解除，陈某应当退还履约保证金并承担因违约行为给中原公司造成的损失。根据前述相关事实，中原公司与倪路强签订的《房屋租赁合同》因为陈某的违约行为已于2017年8月12日宣告解除。陈某应当退还中原公司的履约保证金并赔偿租赁房屋装修剩余价值的损失。陈某擅自清除中原公司的办公物品，应当依法予以返还，无法返还的应当作价赔偿。退一步讲，即使中原公司存在违约行为，根据法律的规定，如果陈某同意使用装修等，也应相应作价对中原公司进行补偿。综上，中原公司认为一审法院认定有误，应当依法撤销并改判。
对于中原公司的上诉请求，陈某、倪某答辩称一、一审判决涉�租赁合同于2017年10月11日解除，合法有据。中原公司主张涉案房屋于2017年7月因被上锁无法正常使用，并与同年8月10日向陈某、倪某发出《解除合同告知函》，主张涉案合同于同年8月10日解除，中原公司的说法没有任何事实依据。
中原公司在一审中没有提交任何证据证明陈某、倪某存在严重违约行为，更没有任何证据证明陈某、倪某曾对涉案商铺进行加锁致使涉案商铺无法正常使用的情形，中原公司根本没有合同约定的单方解除权，更不享有法定解除权，其发出的《解除合同告知函》，在未得到陈某、倪某同意的情况下，其无权单方解除涉案合同。一审判决认定“……但被告未能举证证明原告存在被告有权单方解除合同的违约情形，不足以证明被告有权以原告违约为由单方解除合同”，合法有据。由此可见，一审判决对于租赁合同的解除时间的认定，不�在事实不清问题。
二、一审判决陈某、倪某有权没收中原公司支付的租赁保证金合理合法。首先，因中原公司逾期缴纳租金，构成严重违约，陈某、倪某于2017年10月10日委托律师向中原公司发出《律师函》解除涉案合同，该《律师函》于次日送达中原公司，即涉案合同解除时间为同年10月11日，并非中原公司主张于同年8月12日。根据涉案合同第3.4.3条第（2）款之约定“若乙方存在违约行为，甲方有权没收租赁保证金并保留向乙方追偿的权利”，一审判决驳回中原公司反诉请求要求退还该履约保证金并无不当。其次，中原公司主张适用《最高人民法院关于适用<担保法>若干问题的解释》之规定，本案是租赁合同纠纷，并非担保合同纠纷，不应适用该法律规定。涉案合同第3.4.3条第（2）款之约定，没有违反法律强制性规定，是合法有效的，对�原公司有法律约束力。一审判决从未认定保证金为定金，本案中不存在将保证金视作定金的事实，履约保证金是为了避免中原公司违反合同约定，按租赁行业的常规做法，均有约定履约保证金，是为了弥补因守约的出租方的经济损失。中原公司的说法没有任何依据。再则，涉案合同解除时间是2017年10月11日，中原公司应支付租金至合同解除之日，且合同约定陈某、倪某有权没收租赁保证金及保留追偿的权利，支付租金是中原公司的合同义务，而租赁保证金是因中原公司违约而应承担的违约责任，不存在中原公司主张的双重赔偿的情况。
三、一审判决程序合法。涉案合同解除时间是陈某、倪某要求中原公司支付租金截止之日的关键事实，一审法院在查明事实情况下予以认定涉案合同解除时间，一审法院审理过程不存在违反民事诉讼法相关规定的情形，即一�判决程序合法。
综上，因中原公司无权单方解除涉案合同，中原公司逾期缴纳租金构成严重违约，陈某、倪某有权要求中原公司支付租金至解除合同之日及按合同约定没收其履约保证金。中原公司的上诉请求没有任何依据，恳请法院驳回中原公司的上诉请求，以维护陈某、倪某的合法权益。
本院判决的理由与结果
本院认为，中原公司与倪路强平等协商约定租赁案涉商铺而签订的合同，不违反法律、法规，内容合法有效，双方均应恪守。在2015年7月29日续签的合同中，双方约定租赁期限至2019年7月14日止，期间倪路强虽于2017年6月意外身亡，但陈某及时得到原出租人的认可，继受了合同的权利及义务，中原公司提交的2017年7月与陈某微信通讯记录也显示中原公司认可陈某作为合同相对人的身份，即案涉合同相对人变故的事实并不影响中原公司继续履行合同。
中原公司上诉称因陈某的违约行为而致合同于2017年8月12日解除，但中原公司并没有提交上诉状所述因陈某要求继续履行《聘用协议》而双方对本案所涉合同的履行发生争议的证据，而恰恰在中原公司案中提交的2017年7月25日与陈某微信通讯的信息中，反映出系中原公司首先、主动向陈某表明将在次月起不再租赁案涉商铺，该信息并说明系因“公司上层领导也综合考虑，无法达到保有这个商铺的成本额……”，事实上在中原公司2017年8月12日送达陈某的《解除合同告知函》中，中原公司所称“现受政府房地产政策调控影响，市场萧条，该商铺自限购限贷政策出台后一直惨淡经营，按现有租金金额继续履行合同已难以实现营利目的”，亦印证了前述微信通讯信息的内容，即中原公司不再租赁案涉商铺系出于自身利益的考虑，而非其他。
中原公司在合同履行期内，未与合同相对人协商一致，即单方主张解除合同，并搬离商铺停止支付租金，违反了合同义务，应当承担违约责任。在中原公司违约的情况下，陈某依据合同依法享有单方解除权，一审判决认定案涉合同于中原公司收到律师受陈某之托发出表明解除案涉合同的《律师函》之2017年10月11日起解除，并无不当。
案中，中原公司确认仅支付了计至2017年7月的租金，上述认定案涉合同自2017年10月11日解除，即系认为中原公司在合同解除之日前仍然实际占用使用控制案涉商铺，故一审判决中原公司支付2017年8月、9月的租金是认定中原公司应当支付占用使用案涉商铺的对价，而非中原公司违约而承担的违约责任。合同约定因中原公司违约，陈某可以没收的保证金才是中原公司单方违约而对合同相对一方承担的违约金，中原公司上诉称一审法�判令中原公司支付上述租金的同时，驳回中原公司要求陈某退还保证金的反诉请求适用法律错误的主张，不符合合同约定，不符合案件事实，也没有法律依据，本院不予支持。
陈某提出本诉，请求判令中原公司支付租金，一审法院当然应当确定陈某的主张是否有事实和法律依据，也只有确定了双方合同实际解除的时间才能判定中原公司是否应当支付租金，及支付计至何时的租金，故一审判决对合同解除时间的认定并无不当。中原公司认为一审判决对合同解除时间的认定程序错误，没有事实和法律依据，本院不予支持。
案已查明，中原公司在2017年8月11日向陈某发出《解除合同告知函》后，已自行搬离了案涉商铺，中原公司并无证据证明尚有办公物品留在案涉商铺被陈某“擅自清除”；也鉴于系中原公司单方违约解除合同，并无权主张附合的装修�值，纵有损失也当由中原公司自行承担。中原公司上诉主张陈某、倪某承担其损失，没有事实和法律依据，本院予以驳回。
案涉合同明确约定，中原公司逾期交付租金十天的，视为中原公司根本违约，合同相对人有权追讨因向中原公司租金或其他费用而引起的所有合理费用和开支，包括诉讼费和合理的律师费。陈某案中已提交了与广东莱恩律师事务所签订的《委托代理合同》，约定陈某须支付律师费2万元，而该律师事务所已指派律师代理陈某、倪某参加本案的诉讼，故陈某、倪某主张该费用应由中原公司承担，符合案涉合同的约定。一审判决未支持陈某、倪某的该项请求不当，本院予以纠正。至于陈某、倪某上诉中主张中原公司承担其二审诉讼委托律师的费用1万元，系二审中新增加的诉讼请求，本院依法不予处理，陈某、倪某可另寻法律途径解决。
综上所述，本院认为陈某、倪某上诉请求，合法有据，应予支持；中原公司上诉主张，没有事实和法律根据，应予驳回；一审判决部分事实认定失当，应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零四条第二款、第一百零五条的规定，判决如下：
一、维持广东省珠海市香洲区人民法院(2017)粤0402民初9911号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、撤销广东省珠海市香洲区人民法院(2017)粤0402民初9911号民事判决第三项；
三、珠海中原物业顾问有限公司在本判决送达之日起五日内向陈某、倪某偿付律师费2万元。
四、驳回陈某、倪某的其他诉讼请求。
五、驳回珠海中原物业顾问有限公司的上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费2863元，由陈某负担1260元，珠海中原物业顾问有限公司负担1603元；一审反诉案件受理费1858元，由珠海中原物业顾问有限公司自行负担；二审本诉受理费550元，由陈某负担242元，珠海中原物业顾问有限公司负担308元；二审反诉案件受理费4199元，由珠海中原物业顾问有限公司自行负担。
一审法院退还陈某、倪某一审案件受理费1603元，本院退还陈某、倪某二审案件受理费308元。中原公司在判决书送达之日起七日向一审法院交纳一审案件受理费1603元，向本院交纳二审案件受理费308元。
本判决为终审判决。
审判长 李烈斌
审判员 廖世娟
审判员 朱 玮
二〇一八年七月十三日
书记员 程 敏