吉林高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吉高新民二初字第329号
原告：赵玉芹，女，1973年1月25日生，汉族，无职业，住吉林高新技�产业开发区。
原告：孙普文，男，1969年2月14日生，汉族，无职业，住吉林高新技术产业开发区。
两原告委托代理人：高君，吉林江城律师事务所律师。
两原告委托代理人：常斌彬，吉林江城律师事务所律师。
被告：郜鹏翔，男，1995年3月8日生，汉族，无职业，住吉林市丰满区。
被告：郜军，男，1971年7月16日生，汉族，无职业，住吉林市丰满区。
第三人：黄立岩，男，1951年1月8日生，汉族，无职业，住吉林高新技术产业开发区。
委托代理人：王景玉，女，1955年2月4日生，汉族，无职业，住吉林高新技术产业开发区。
原告赵玉芹、孙普文诉被告郜鹏翔、郜军合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员徐锐适用简易程序公开开庭审理了此案。第一次开庭时，原告赵玉芹、被告郜鹏翔、郜军到庭参加诉讼。开庭后本院追加第三人黄立岩参加诉讼，于2014年3月14日开庭审理本案。原告赵玉芹、孙普文及委托代理人高君、常斌彬，被告郜鹏翔，第三人黄立岩及委托代理人王景玉到庭参加诉讼。被告郜军经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告赵玉芹、孙普文诉称：原告孙普文于2013年11月2日与被告郜鹏翔签订兑店协议，协议约定被告郜鹏翔将健康养生按摩院兑给原告，包含厦门东路转向机住宅四号楼（即高新区长江街青山路4号楼北楼1-1-2号）从兑店之日起到2014年4月1日止的房租，兑店款总计3万元。协议签订当日原告孙普文向被告支付了订金2000元，后原告赵玉芹于次日将28000元付给被告。原告在11月4日要进入该房屋打扫卫生时，房东出面阻止原告使用，并拿出与被告郜军签订的房屋租赁合同，合同第�条第5项约定被告不得将房屋转租、出兑、出借等。且在原被告签订兑店协议前，由于被告贴出出兑广告，房东多次告知被告不得将房屋转租或转兑。房东称依据该房屋租赁合同，房东有权收回房屋，要求原告和被告方腾出房屋。在签协议时被告没有将该情况告知原告，也没有将其与房东签订的房屋租赁合同出示给原告，其行为涉嫌欺诈，且主观上有恶意。另外，是被告郜军的儿子郜鹏翔与原告签订的协议，被告郜鹏翔无权利签订协议。现原告已履行了合同义务，将款项支付给了被告，但被告无法保证原告无障碍使用房屋，致使合同目的不能实现，原告多次找到被告协商解决此案未果，故起诉要求：1、判决原告与被告解除合同；2、判决被告向原告返还合同款3万元；3、诉讼费被告承担。
被告辩称：不同意返还3万元，兑店时房东到场了，三方见面了，房东�时同意兑店了，被告已经向法庭提供了录音，原告见过房东，当时是在房东在场的情况下兑店。
第三人黄立岩述称：一、我已经与被告签订房屋租赁合同，合同条款规定了不允许转租，如果要转租必须有补充协议或者书面证明材料。如果没有我的书面证明材料的话我是不同意的，我根本就没有同意过；二、他们在交易的时候，我们没有在场，他们两方交易的3万元，我不能承认这个事情，我从来没有同意过让被告转租。
原告向法庭提供如下证据：
1、兑店协议两份，证明原告把钱都付给被告了以及发生兑店的事实。
2、被告与房东签订的房屋租赁协议，证明房屋是不能转租的。
被告郜鹏翔质证称真实性没有异议，但是出兑的时候房东到场了。我家当时兑店也是房东口头答应的。
第三人质证称对原告的两份�据真实性没有异议，但是他们双方签订兑店协议的时候我没有在场。
被告向法庭提供如下证据：
光盘一张，内含通话录音四份，三份是郜鹏翔与孙普文的手机通话录音，一份是郜军与孙普文的手机通话录音，证明我们已经将钥匙交给孙普文，兑店之前原告见过房东并且跟房东谈好了之后才交的钱。
原告质证称对真实性没有异议，关联性有异议，被告说证明当时房东同意被告进行转租，我们对此有异议。因其没有书面的授权及同意的文件所以不能证明房东同意，对合法性有异议，属于被告偷录的。
第三人质证称我认为录音内容是不真实的，存在套话的问题。录音中被告说我要5000元押金，我从来没有要过押金。录音中被告说我们到场就同意他们转租了，我们根本就没有同意过，我们到场不代表就同意，如果我们同意转租必须有书面的材料。
被告申请证人陈美全出庭作证称：兑店的时候房东是知道的，因为贴出兑店信息的时候房东也是知道的，房东没有阻拦，第一次房东因为价钱的原因没有达成，第二次先签订定金协议，当时我在场，之后房东、被告、原告三方在场签订了正式的出兑合同。
原告质证称：1、证人无法证明原被告签署的租赁合同房东同意；2、因为证人与被告之间有利害关系，其证言不应采纳。
被告质证称对于证人证言没有异议，都是真实的。
第三人对于证人证言质证称：我认为证人证言是不真实的，证人与本案有利害关系，因为证人是被告家雇的按摩师。在孙普文和被告交两千元定金的时候我们房东没有在场。证人说第一次兑店的时候我们没有反对，其实第一次就是因为我们不同意他才没有兑成。
本院对证据评析如下：�告提供的证据真实性均可确认，与本案有关联，本院予以采信。被告提供的手机通话录音，原告孙普文承认真实性，本院予以采信，但通话录音中没有第三人参加，原告、被告谈及的房东是否承认的内容不能约束第三人，而且其内容不明确，不足以确定第三人已同意兑店。本院询问证人陈美全时，证人陈美全认可其在最后签订协议时没有在场，没有亲自听到第三人同意兑店，故本院对证人陈美全的证言不予采信。
本院认定事实：2013年4月1日，郜军与黄立岩签订房屋租赁合同，黄立岩将厦门东路转向机住宅四号楼（即高新区长江街青山路4号楼北楼1-1-2号）房屋出租给孙普文使用，租期自2013年4月1日起至2014年4月1日止。乙方若要续租，下年租金不变，租金为每年32000元。第六条第5项约定“乙方在经营期间若要改项必须经甲方同意，方能实施。不允许经营饭店、串店一切娱乐场所，除此之外都可经营。乙方只许自己经营，不允许转租出兑、出借等。”2013年11月2日，郜鹏翔与孙普文签订兑店协议，交付订金2000元。2013年11月3日，郜鹏翔与赵玉芹签订兑店协议，收取兑店余款28000元，郜鹏翔将钥匙交给了孙普文。因黄立岩不同意，原告未能使用房屋。房屋空置至今。
本院认为：一、转租合同系承租人与次承租人之间形成的租赁合同关系，承租人并不退出其与出租人之间的租赁合同关系。出兑合同是出兑人将其经营场所出兑给承兑人，通常，出兑人退出其与原出租人签订的租赁合同关系。二、黄立岩与郜军签订的房屋租赁合同中约定了不得转租出兑，被告虽主张黄立岩在出兑时已到场并且同意出兑，但黄立岩予以否认，称虽到场但当时并没有同意出兑。另外，被告提供的录音证据也无法证明黄立岩已经明确同意出兑，故被告主张的黄立岩同意出兑的主张因证据不足，本院不予支持。三、本案中，郜鹏翔实施具体出兑行为，取得了郜军的同意和事后认可，郜鹏翔可以代表郜军的意思，因此，原告主张郜鹏翔系无权签订协议的主张并不成立。黄立岩与郜军签订的房屋租赁合同中约定了不得出兑，该约定约束的对象是郜军，郜军欲出兑就负有征得黄立岩同意的义务。郜鹏翔在出兑时，确实找过黄立岩，而且孙普文也见过黄立岩，这是三方都认可的事实，但是，郜鹏翔与孙普文、赵玉芹在没有获得可靠的黄立岩同意的凭证并且就孙普文、赵玉芹今后与黄立岩之间的租赁关系的具体内容达成协议的情况下，就完成了出兑行为，导致原告无法使用房屋，对此，双方均存在考虑不周的过失，被告郜军负有主要责任，原告负有次要责任。由于合同目的无法实现，郜军与孙普文、赵玉芹签订的�兑合同应予以解除。考虑到被告租赁房屋每年租金32000元，至出兑时被告已经使用6个月的事实，本院裁量被告郜军返还给孙普文、赵玉芹出兑款的80%，即24000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除被告邵军与原告孙普文、赵玉芹之间的兑店协议；
二、被告邵军于判决生效后十五日内给付原告孙普文、赵玉芹人民币24000元；
三、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费550元，由被告邵军承担440元，由原告孙普文、赵玉芹承担110元。
如果被告未按本判决第二项指定的期间履行给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
代理审判员 徐 锐
二〇一四年三月十七日
书 记 员 王煜晶