北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0111民初11598号
原告王静，女，1981年2月6日出生，护士。
委托代理人王福山（系王静之父），男，退休职工。
委托代理人张艳芳（系王静之母），女，退休职工。
被告北京开普伟业房地产开发有限公司，住所地北京市房山区良乡镇凯旋大街建设路18-05号。
法定代表人李玉英，经理。
委托代理人徐凤明，北京徐凤明律师事务所律师。
原告王静与被告北京开普伟业房地产开发有限公司（以下简称开普伟业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周桓独任审判，公开开庭进行了审理。原告王静的委托代理人王福山、张艳芳，被告开普伟业公司的委托代理人徐凤明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王静诉称：2007年12月10日，原、被告签订商品房预售合同，约定原告购买被告开发的位于房山区良乡政通路公安局东侧×号商住楼×层丁单元×××号房屋，总价款为443327元，被告应当在2008年3月15日前交付商品房。该合同第二十条约定：（一）初始登记：出卖人应当在2009年3月15日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的……自出卖人应当取得该商品房所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付款万分之二的违约金……（二）转移登记：……如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的……自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。合同签订后，原告支付了全部房款，被告于2008年3月15日向原告交付了房屋。由于被告未按期给原告办理房产证，原告于2010年12月7日向法院提起诉讼，要求被告给付逾期（自2009年3月15日至2010年12月7日，共632天）未办理房产证的违约金，房山法院作出（2011）房民初字第1110号民事判决书，支持了原告的诉讼请求。被告迟迟不给原告办理房屋所有权证书，严重违反了合同约定。原告起诉要求1.被告给付逾期办理商品房所在楼栋权属证明的违约金231578元（自2009年3月16日至2016年5月9日，共2612天），2.被告给付逾期办理房屋所有权证书的违约金175468.83元（自2010年12月8日至2016年5月9日，共1979天）。诉讼费由被告承担。
被告开普伟业公司辩称：原告的诉讼请求均超过了诉讼时效。违约金应当按照合同第20条的相关约定来确定，具体数额以法院核实为准。原告主张的第一项诉讼请求应从2016年5月9日往前推两年，其他部分已经超过诉讼时效。被告在2013年6月8日已经办理了原告购买房屋所在楼栋的权属证明。办理完毕后，被告已经在各楼栋张贴了办理产权转移登记的公告，并留下了联系电话和地址。原告为什么没有及时办理，这于被告无关。原告主张的违约金有两项，两项中在时间上有重叠的部分，违约金数额过高。
经审理查明：2007年10月4日，原告与被告签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同）。预售合同约定，原告购买被告开发的位于房山区良乡政通路东侧区公安局东侧2、3、4号商住楼×层×号商住楼丁单元×××房屋一套，房屋总价款443327元，被告应当在2008年3月15日前交付房屋。预售合同第二十条为产权登记的约定。其中，对初始登记的约定为，出卖人应当在2009年3月15日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，如买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。预售合同第二十条中对转移登记的约定为，商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，如买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。预售合同还对双方的其他权利义务作了约定。
预售合同签订后，原告交纳了全部房款443327元及契税，被告于2008年3月15日向原告交付了房屋。2013年6月8日，原告购买房屋所在楼栋办理了初始登记。2016年5月10日，原告购买房屋办理了产权转移登记。被告称其在办理了初始登记后即通过张贴通知的方式，告知购房人可以办理产权转移登记。原告在诉讼中称，在同小区1、2号楼张贴办理产权转移登记通知时，其曾向物业服务公司询问办证事宜，得到的答复是等1、2号楼办完后再办理；直到2014年6月，原告再找到被告要求办理房产证，因为被告要求原告放弃主张违约责任的权利，双方未能达成一致意见，导致产权证一致未能办理。被告对要求签署放弃主张违约责任承诺书的事实不予认可。2016年8月29日，原告向本院提起本案诉讼。
另查明，2011年、2015年，原告曾两次以商品房预售合同纠纷为由将被告诉至本院。本院于2011年3月18日作出（2011）房民初字第1095号民事判决书，判决被告向原告支付2009年3月16日至2010年12月6日期间的逾期办理房产证违约金55947.87元。本院于2015年10月8日作出（2015）房民初字第12945号民事判决书，判决被告协助原告办理房屋产权转移登记并退还契税6649元。上述判决均已生效。
上述事实，有原告提交的预售合同、房款发票、（2011）房民初字第1095号民事判决书、（2015）房民初字第12945号民事判决书、不动产权证书及双方当事人陈述等证据在案佐证。上述证据，经庭审质证和本院审查核实，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为：原、被告在自愿基础上签订的预售合同，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原、被告均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。原告于2016年8月29日向本院提起本案诉讼，要求被告给付逾期办理楼栋权属证明的违约金和逾期办理房屋所有权证书的违约金，被告认为原告起诉已经超过了诉讼时效。依据法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。按照预售合同的约定，被告应当在2009年3月15日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。被告实际取得楼栋权属证明的时间是2013年6月8日，被告逾期办理的行为构成违约。依据原告的陈述，其最迟到2014年6月知晓所购房屋已经具备办理产权转移登记的条件。应当认定原告在此时知道或应当知道其购买房屋所在楼栋已经办理了权属证明。原告未提供证据证明存在诉讼时效中止、中断的事由，其于2016年8月29日起诉要求被告给付逾期办理楼栋权属证明违约金，已经超过诉讼时效，本院不予支持。原、被告均认可房屋交付时间为2008年3月15日。依据预售合同约定，原、被告双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，原告应在2009年3月15日前取得房屋产权证书。原告实际取得房屋产权证书的时间是2016年5月10日，被告逾期协助原告取得房屋产权证书，其行为构成违约。原告未提供证据证明在2011年起诉要求被告给付逾期办理房产证违约金之后，存在诉讼时效中止、中断的事由，其主张的逾期办证违约金保护范围为本次起诉之日前两年。依据预售合同约定的违约金计算标准，被告应向原告给付逾期办理房屋所有权证书违约金55061元。原告诉讼请求的合理部分，本予以支持；过高部分，本院不予支持。被告抗辩意见的合理部分，本院予以采信。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告北京开普伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日向原告王静给付逾期办理房屋所有权证书违约金五万五千零六十一元。
二、驳回原告王静的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千七百零三元，由原告王静负担三千一百一十五元（已交纳），由被告北京开普伟业房地产开发有限公司负担五百八十八元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 周桓
二〇一六年九月二十三日
书记员 杨飞