云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2014）安民初字第429号原告刘云朋，男，1981年1月28日生，汉族，河南省方城县人，现在云南健中冈仁福汽车销售有限公司工作，住昆明市。委托代理人周朝阳，中一法律服务所法律工作者，一般授权代理。被告恒大鑫源（昆明）置业有限公司。组织机构代码：79986722—9。地址：云南省昆明市安宁市金方街道朝阳路金方街道办事处办公楼504室。法定代表人潘永卓，公司总经理。委托代理人王敏，男，1976年6月7日生，汉族，重庆市人，现任被告公司合同管理部经理，住昆明市盘龙区白龙路东方玫瑰园小区附1栋2单元501号，身份证号：×××。特别授权代理。委托代理人杨松，男，1985年5月5日生，云南省寻甸县人，现任被告公司售后服务部经理，住昆明市盘龙区滨江俊园4-905号，身份证号：×××。特别授权代理。原告刘云朋诉被告恒大鑫源（昆明）置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年3月19日受理后，依法适用普通程序审理，组成合议庭，于2014年5月15日公开开庭进行了审理，原告及委托代理人、被告委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原被告双方于2011年7月7日在昆明市北辰财富中心A座14楼1401室签订《商品房购销合同》，约定：原告购买位于安宁市太平镇恒大金碧天下382栋第二层202号房屋，套内面积63.85平方米，单价6999.92元，总价446945元。被告应于2013年6月30日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告，同时双方就逾期交房的违约责任进行了补充约定：被告逾期交房超过90天后，原告有权解除合同，被告应在30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金，后原告于当日支付房款156945元，同时支付了各项税费4778.50元，购房余款29万元银行按揭，银行于2011年7月28日按约将29万元汇入被告账户，至此原告履行了付款义务。2013年6月30日交房期限届满时，被告未能按期交房，原告多次询问无果，原告提出解除合同，且由于原告不能按时入住，导致原告租房居住，造成损失。被告的严重违约行为侵害了原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、解除原被告双方签订的《商品房购销合同》；2、由被告返还原告购房款446945元及购房时所缴纳的税费4778.50元；3、由被告赔偿原告房贷本金29万元利息损失（自贷款发放之日即2011年7月28日起至判决返还购房款之日止的利息损失，利率按照农业银行一手房贷款基准利率计算）；4、由被告赔偿因迟延交房原告租金10100元；5、由被告承担违约金4517元；6、由被告承担本案诉讼费。被告辩称：我方不同意解除合同，因房屋现已具备交付条件。原告的贷款利息损失与逾期交房无直接关系，贷款是由原告选择的购房方式，违约金的计算双方合同中约定是以已交房款计算，而不是以原告所诉称的所有缴纳款项计算，同时税费不是由被告收取，不应由被告退还，且违约金与损失不能同时主张，请求法院依法判决。综上原被告双方诉辩主张，双方的争议焦点为：是否应解除双方签订的《商品房购销合同》，被告是否应承担原告的损失、违约金及金额。针对争议焦点，原告当庭出示以下证据；1、《商品房购销合同》（含附件及补充协议）一份，欲证实原被告双方就买卖恒大金碧天下382栋202号房的事实及合同约定，约定交房时间为2013年6月30日，若被告逾期交房90天，原告可以行使合同解除的权利。2、云南省税控收款机专用发票一份、《公证书》一份、中国农业银行个人借款凭证一份，欲证实原告按照合同约定已履行支付房款的义务，支付首付156945元，按揭290000元，已支付总房款446945元。3、云南省税控收款机专用发票二份、农业银行现金缴款单一份，欲证实原告购房所缴纳税费为4778.50元。4、2014年3月9日农业银行昆明盘龙支行个贷营销支中心出具的原告贷款信息一份、2014年3月12日农业银行盘龙支行出具的原告还款信息一份，欲证实被告违约给原告造成利息损失，原告个人借贷账户信息，截止2014年2月原告还款利息总额为39160.40元，无拖欠还贷现象，及原告现住每期应还利息金额。5、《房屋租赁合同》一份、收据五份，欲证实因被告违约原告支付的房屋租金损失10100元。以上证据经原告质证认为，对原告提交的第1、2、3、4组证据的真实性、合法性，关联性予以认可，但不认可其证明目的，现双方的争议应按照合同的约定处理，理由如答辩所述。对原告提交的第5组证据不予认可，租房协议地址与诉状地址不一致，不能证实租房是事实，以及租房购房之间的关联性，且其中一份收据的时间并不在合同期内。本院认为，原告所举证据经被告当庭质证，对原告提交的第1、2、3、4组证据的真实性、合法性，关联性予以认可，本院予以采信。对原告提交的第5组证据，本院认为，原告主张的租金损失与被告的逾期交房违约行为之间不具有客观的因果关系，该主张系间接损失，即由多种原因所致，并不能证实系违约行为所致，因此与本案不具有关联性，且被告不予认可，本院不予采信。被告未当庭提交证据。综上，本院确认如下法律事实：2011年7月7日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定：原告向被告购买恒大金碧天下第382幢第二层202号房屋，总价款为446945元，付款方式为原告于2011年7月7日前支付首期房价款156945元，余款290000元在2011年7月7日前办理完毕银行贷款申请手续。被告应于2013年6月30日前将房屋交付给原告。被告如未按合同约定的时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，按每天已交付房价款万分之一向原告支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，被告按《补充协议》的约定承担违约责任。同日原、被告双方还签订了《补充协议》，协议第六条约定：被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条的规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。《商品房购销合同》及《补充协议》签订当日，原告向被告支付了购房首付款156945元，2011年7月28日通过向中国农业银行股份有限公司昆明盘龙支行贷款的方式向被告支付购房款290000元，共计向被告支付购房款446945元。此外原告为此支付契税和印花税4488.5元、公证费290元，在2011年7月至2014年2月期间向中国农业银行股份有限公司昆明盘龙支行支付贷款利息39160.40元。本院认为：原、被告双方签订的《商品房购销合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，应为合法有效。根据合同约定，原告已按期履行了向被告支付购房款446945元的义务，则被告应按合同第七条的约定的时间即在2013年6月30日前将验收合格的房屋交付给原告，被告未按约定期限交付出售的商品房给原告，已对原告构成违约，根据双方《商品房购销合同》第九条关于被告逾期交房的违约责任的约定，被告逾期交房90天后，原告有权解除合同，现被告认为涉案房屋具备交房条件不同意解除合同，但未能提交相关证据证实，且原告解除合同的诉请未违反法律规定，符合双方合同中约定的解除条件，故双方的合同可依法予以解除。本案中，双方争议的主要焦点是合同解除后，被告是否应当支付原告购房款的利息损失，本案中，被告未按期交付出售的标的物给原告是导致双方合同目的完全不能实现的根本原因，原告因向被告购买商品房而向中国农业银行股份有限公司昆明盘龙支行申请贷款并从2011年7月28日开始支付贷款利息，已支付的利息系双方的买卖合同解除后原告因为被告的根本性违约行为而直接遭受的经济损失，原告对此并无过错，被告应当承担因其违约而给原告造成的经济损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”以及第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，故本案被告除应当返还原告购房款446945元外，还应当赔偿原告因支付购房款而产生的利息损失及契税和印花税损失。此外，关于原告主张的违约金，被告逾期交房已超过90天，原告依据《商品房购销合同》的第九条及补充协议的第六条的约定选择了解除合同，则被告还应当按照合同约定以原告已付款的1%向原告支付违约金。而原被告双方所争议的已付款的性质，本院认为，根据双方签订的《商品房购销合同》的第九条已明确载明逾期90天内的以已付房价款万分之一支付违约金，超过90天的按照补充协议支付，根据合同的延续性以及被告只是收取房款的主体方，原告已付款应为已付房款446945元，故本院对原告主张的违约金予以支持4469.45元。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三之规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2011年7月7日签订的《商品房购销合同》。二、由被告恒大鑫源（昆明）置业有限公司于判决生效后立即返还原告刘云朋购房款446945元，并赔偿原告刘云朋房贷本金290000元的利息损失（按揭贷款290000元，以原告刘云朋向中国农业银行股份有限公司昆明盘龙支行已支付的利息金额为准，从2011年7月28日计至本判决确定的履行期限届满时止）.三、由被告恒大鑫源（昆明）置业有限公司于判决生效后立即赔偿原告刘云朋因购房支付的契税及印花税、公证费4778.50元。四、由被告恒大鑫源（昆明）置业有限公司于判决生效后立即支付原告刘云朋违约金4469.45元。五、原告刘云朋的其他诉讼请求不予支持。案件受理费8252元，由被告恒大鑫源（昆明）置业有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  张红梅人民陪审员  杨亚雄人民陪审员  李宏伟二〇一四年六月六日书 记 员  石慧玲