浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温瑞民初字第1578号
原告郑志勇。
委托代理人（特别授权）孔祥娥、潘瑞升，浙江瑞大律师事务所律师。
被告陈希林。
委托代理人（特别授权）周建深、王作靠，浙江品和律师事务所律师。
被告缪小娜。
原告郑志勇与被告陈希林、缪小娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月5日以简易程序立案受理后，于2014年9月9日公开开庭进行了审理，原告郑志勇及其委托代理人孔祥娥，被告陈希林的委托代理人周建深到庭参加诉讼，被告缪小娜经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告郑志勇起诉称：两被告系夫妻关系。2000年8月18日，两被告将共同所有的坐落于瑞安市南滨街道林北村川河街97号落地房以人民币150800元的价格卖给原告，并授权缪永喜当日签订《卖屋房契》，约定：“（诉争房屋）综合卖尽与郑志勇永远为业，三面议定卖尽时值价计人民币150800元整，当日如数收足，自卖尽之后永不找赎、任凭买主收册过户使用营业，此系两愿并无争执纠葛”等内容。合同签订当日，原告依约支付了全部购房款。之后，应被告要求，原告又加付了1000元购房款。签订《卖屋房契》当月，被告再次授权缪喜永将诉争房屋产权证过户至原告名下，随后，原告居住诉争房屋至今。原告多次要求被告协助办理房屋土地使用权证过户手续，但因原告无法满足被告要求支付巨额红包的无理要求，被告均拒绝协助办理且多次辱骂、威胁原告。故原告起诉请求判令：1、依法确认原、被告于2000年8月18日签订的《卖屋房契》合法有效；2、两被告协助原告办理房屋土地使用权证的过户手续；3、本案诉讼费用由两被告承担。
被告陈希林答辩称：1、原、被告之间的买卖合同不成立，被告没有义务协助原告办理土地使用权证过户手续。虽然被告陈希林有委托缪喜永帮助买卖房屋，但具体卖给谁是不确定的，合同上被告陈希林的签字并非其所签，缪喜永签字是否本人所签无法确定。2、2000年办理房屋产权过户手续时，被告陈希林没有在房地产买卖契约上签字，私章也并非被告陈希林所有。2000年8月18日的委托书上盖的并非是林北村村委会的公章，而是东旭村村委会的公章，因此办理产权过户时没有得到林北村村委会确认，程序是违法的。3、被告缪小娜没有委托其父缪喜永买卖诉争房屋，2000年8月18日的《卖屋房契》上的签字并非被告缪小娜所签。4、原告提供的两份买卖合同标的物价格不同，房地产买卖契约的价格是88000元，《卖屋房契》的价格是150800元，而且两被告至今未收到购房款。5、根据现有政策，非同村人之间不能办理土地使用权的变更手续。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。
被告缪小娜未作答辩。
原告郑志勇在本院指定的举证期限内提供如下证据：
证据1、原告身份证，证明原告的诉讼主体资格；
证据2、两被告户籍证明，证明被告的诉讼主体资格；
证据3、委托书传真件2份、卖屋房契、房地产买卖契约、契税完税证、房屋所有权证、启封令复印件，证明被告授权缪喜永签订房屋买卖合同、办理房产证过户手续以及原告已经完全履约的事实；
证据4、土地登记资料查询结果证明，证明被告未依约办理土地使用权证过户手续的事实；
证据5、居住证明，证明原告在购房后一直住在所购房屋内已达14余年以及房屋属“一户一宅”的事实；
证据6、光盘3份、录音翻译4份，证明被告要求原告支付巨额“红包”才同意土地证过户的事实。
证据7、证人陈某甲、陈某乙出庭所作证言，证明原告在购房后一直住在所购房屋内已达14余年、被告要求原告支付巨额红包才肯协助原告办理土地证过户手续、被告多次威胁辱骂原告的事实。两名证人陈述：原告是两名证人的邻居，也是两名证人的亲妹夫；原告买了诉争房屋后居住至今已有14余年；房屋买来后房产证已经过户，土地证因被告要求红包至今未予过户；被告因红包的事情曾到原告的住处吵闹。
被告陈希林、缪小娜在本院指定的举证期限内未提供证据。
上述证据经庭审出示，被告缪小娜无正当理由拒不到庭，视为放弃质证的权利，并承担举证不能的法律后果。被告陈希林对证据1、2的真实性、合法性没有异议，本院予以采信。被告对证据3中的启封令真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为不能证明被告欠银行的钱是由原告代偿的事实；对证据3中2000年8月17日的委托书真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为委托书上未写明将房屋卖给原告，也未写明代为收取房款等内容；对证据3中2000年8月18日的委托书的真实性和合法性没有异议，对关联性有异议，认为未写明被告协助原告办理房屋所有权变更手续，也未写明代收房款等内容，而且委托书下面落款处的东旭村盖章和字迹是由原告后加的，对该部分内容的三性有异议；对证据3中卖屋房契、房地产买卖契约的三性均有异议，认为系伪造的，合同上的签字和盖章均不是被告所为，缪喜永的签字无法确定真实性，且两份合同的价格不同，不能证明原告主张的待证事实；对证据3中的契税完税证、房屋所有权证的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。被告对证据4的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为被告没有义务协助原告办理土地使用权证变更手续。被告对证据5三性均有异议，认为办理房产过户时委托书中盖的是东旭村的公章，林北村村委会并不知晓房屋出卖以及办理过户等相关事实。被告对证据6三性均有异议，认为不能证明被告向原告索要巨额红包的事实，但对录音中确系两被告的声音没有异议。原告对证据7没有意见，认为客观真实；被告对证据7的真实性、合法性均有异议，认为两名证人均系原告的亲戚，且证人陈某甲不知道房屋价格，也不知道签订合同的具体情况，证人陈某乙刚开始陈述看到将购房款交给被告朋友，后来又陈述不清楚有没有交钱，前后存在矛盾，不能证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系以及原告交付房款的事实。本院认为，证据3中的启封令不能证明原告代替被告偿还银行欠款的事实，本院不予采信；证据3中的其他证据均符合证据三性，具有证明力，本院予以采信；证据4系国土资源局出具的查询结果，本院予以采信；证据5系村委会出具的居住证明，可以证明原告主张的待证事实，本院予以采信；证据6的录音内容虽然提及红包，但不能反应被告索要巨额红包，不能证明原告主张的待证事实，但被告确认录音声音系两被告本人的声音，本院对其真实性予以认定；证据7可以证明原告在购房后住在所购房屋内已达14余年的事实，但不能证明被告索要巨额红包以及被告多次威胁辱骂原告的事实，本院对证人证言的部分内容予以采信。
根据上述证据的认定以及原、被告的陈述，本院认定的事实如下：被告陈希林、缪小娜系夫妻关系。坐落于瑞安市南滨街道林北村川河街97号的房屋原登记在被告陈希林名下，产权证号为XXXXX，土地使用面积为40.50平方米，土地使用权类型为集体，宗地号为XXXXXX。2000年8月17日，被告陈希林委托其岳父缪喜永转让上述诉争房屋，并于2000年8月18日委托缪喜永办理上述诉争房屋的房产过户手续。2000年8月18日，缪喜永代被告陈希林、缪小娜签下一份《卖屋房契》，将该房屋以150800元的价格卖给原告郑志勇，由缪喜永、陈品元作为中证，由陈理宝代笔，约定：“三面议定卖尽时值价计人民币壹拾伍万零捌佰元整，当日如数收足无误”，并注明“又依协商房价增加壹仟元整，土地证当时找不到待本人回家时提交”。当日，原告付清房款并随后入住至今。2000年8月22日，缪喜永和原告办理了房屋的产权过户手续。2000年9月14日，瑞安市房地产管理局向原告郑志勇颁发了瑞安市房权证林垟镇字第××号房屋所有权证。该诉争房屋至今未办理土地使用权变更登记手续。
另查：瑞安市人民政府于2008年12月9日颁发了瑞政发（2008）193号文件，该文件规定：…受让方系本市范围内农业户口，于2004年10月21日前取得房屋所有权证，符合“一户一宅”要求，可作为历史遗留问题办理宅基地转让手续。
本院认为，诉争房屋的所有权及土地使用权原先均登记在被告陈希林的名下，被告陈希林对诉争房屋享有处分权。被告陈希林委托其岳父缪喜永出卖房屋以及转让房屋所有权的行为，系真实意思表示，具有法律效力。被告陈希林以委托时不知道房屋出卖给谁为由主张房屋买卖合同无效，于法无据，本院不予支持。被告缪小娜与陈希林系夫妻关系，与代理人缪喜永系父女关系，鉴于这种特殊关系，原告有理由相信缪喜永对被告缪小娜亦享有代理权，故该代理行为有效。再结合房屋办理产权过户并交付原告使用至今，被告缪小娜一直未提出异议，故被告陈希永辩称被告缪小娜不知卖房一事，与事实和情理不符，本院不予采信。被告抗辩称无法确定缪喜永签字的真实性以及未收到购房款，与本案查明的事实不符，且被告未提供证据证实，本院对其抗辩意见不予采纳。另，被告主张诉争房屋办理产权过户手续的程序违法，因跟本案不属于同一个法律关系，在本案中不作处理。综上，缪喜永代两被告与原告达成房屋买卖的合意，并签订《卖房屋契》，该合同不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效情形，其内容合法有效，应受法律保护。合同签订时，原告即行付清房款，两被告应履行合同义务，将房屋的土地使用权转移给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四十九条、第六十条第一款、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告郑志勇与被告陈希林、缪小娜于2000年8月18日签订的《卖屋房契》合法有效；
二、被告陈希林、缪小娜应于本判决生效后十日内协助原告郑志勇办理将瑞安市南滨街道林垟xxxxxxxxx三层楼房（产权证号：瑞安市房权证林垟镇字第××号，宗地号：xxxxxx）的土地使用权转移给原告郑志勇的变更登记手续。
本案受理费8050元，减半收取4025元，由被告陈希林、缪小娜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费8050元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市中级人民法院，温州市财政局非税收入结算户，开户：农行温州市分行，账号：19×××13。逾期按自动撤回上诉处理］。
代理审判员 蔡芳芳
二〇一四年九月二十五日
代书 记员 薛 莹