河南省郏县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郏民初字第1159号
原告陈家发，男，1952年11月3日生，汉族，住福建省福清市。
委托代理人王继凯、李迎春，河南倚天剑律师事务所律师。
被告平顶山市鸿运房地产开发有限公司，住所地郏县迎宾大道与南环路交叉口南角。
法定代表人林言得，执行董事。
委托代理人林桃俤，男，1965年3月6日生，汉族，住福建省福清市。系公司员工。
委托代理人翁宜锐，男，1957年9月22日生，汉族，住福建省福清市。系公司员工。
被告林卫，男，1973年3月26日生，汉族，住福建省福清市。
委托代理人王杉杉、秦中峰，北京德恒（郑州）律师事务所律师。
原告陈家发与被告平顶山市鸿运房地产开发有限公司（以下简称鸿运公司）、被告林卫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月22日受理后，林卫提出管辖权异议，本院作出（2015）郏民初字第1159号民事裁定，驳回被告林卫对本案管辖权提出的异议。林卫不服，提起上诉。河南省平顶山市中级人民法院作出（2015）平民辖终字第125号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭，于2016年2月24日公开开庭进行了审理，原告陈家发的委托代理人王继凯、李迎春、被告平顶山市鸿运房地产开发有限公司的委托代理人翁宜锐、被告林卫的委托代理人王杉杉、秦中峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈家发诉称，陈家发和林卫系同乡关系，林卫系鸿运公司股东及经理。2014年1月8日，陈家发和鸿运公司签订了两份《商用门面房认购协议书》。协议约定陈家发购买鸿运公司位于郏县××大道与××交叉口（××大队××）××县鸿丰汽车城的壹号楼A10号、壹号楼A2号门面房两套，每套门面房价格150万元（两套共计300万元）。协议同时约定，陈家发于本协议签订之日后向鸿运公司支付购房款，时间和金额以实际到账为准，自本协议签订之日起的1年期满后30日内，陈家发有权选择解除合同，并要求鸿运公司归还已付购房款及按年利率24%标准计算利息，陈家发所收商铺租金退还鸿运公司。2014年1月9日，林卫以担保人身份在该两份协议上签字。协议签订后，陈家发于2014年1月9日向协议约定的林卫在建行43×××70的账号转入现金250万元，2014年1月17日转入现金50万元，以上共计300万元，鸿运公司为陈家发出具了收款收据。之后，鸿运公司未将协议约定的门面房交付陈家发，也未给陈家发办理房权证书。陈家发与鸿运公司签订的《商用门面房认购协议书》期满一年后，陈家发按协议第三条约定解除了双方的《商用门面房认购协议书》，但鸿运公司仅按年利率24%标准支付了2015年1月8日前的相应利息，却一直未返还购房款。经陈家发多次催要，林卫于2015年1月20日向陈家发出具了还款协议，约定如果鸿运公司能在2015年2月18日前还清300万元款项，则利息仍按陈家发约定月息2%计算；如到期不能清偿，则自2015年1月9日起按月息3%计息。同时约定2015年4月8日为终极还款时间。但时至今日，鸿运公司对2015年1月9日起的本息分文未予清偿。请求：1、判令鸿运公司立即清偿陈家发本金300万元，并按约定的每月3%的利率支付利息直至清偿全部本息完毕之日止（自2015年1月9日起暂计算至2015年7月8日的利息为54万元）；2、判令林卫对上述本金及利息承担连带清偿责任；3、诉讼费由被告承担。
被告鸿运公司辩称，陈家发提供的《商用门面房认购协议书》虽盖有鸿运公司的公章，但不是鸿运公司的真实意思表示，系陈家发和林卫个人的行为，该协议书属无效合同，鸿运公司对此不承担法律责任。1、鸿运公司对2014年1月8日陈家发与林卫所签订的《商用门面房认购协议书》毫不知情，因林卫未按照公司使用公章的管理规定，先经登记审批后再加盖公章，而是利用其职务上的便利私自要求出纳在该份《商用门面房认购协议书》上加盖公章。并对鸿运公司隐瞒上述《商用门面房认购协议书》的签署内容，分别于2014年5月20日、2014年11月13日与鸿运公司签订了《商品房买卖合同》，把上述房产过户到其个人名下；2、鸿运公司未收到陈家发支付的购房款，按照陈家发所述，其于2014年1月9日把该笔款项支付给林卫，其根本未向鸿运公司支付购房款，按照正常交易习惯，个人向公司购买房屋，理应把相应款项转到公司开立的账户而不是个人的账户，很显然陈家发对此有过错，也直接导致了鸿运公司对此购买行为的毫不知情；3、陈家发提供的《还款协议》也证明陈家发与鸿运公司签署的《商用门面房认购协议书》是无效合同，不是真实的买卖关系，而是借款关系。该《还款协议》中陈家发已自认其是与林卫之间发生的借贷关系，而不是买卖关系，况且陈家发2015年1月20日和2015年4月29日提供的《还款协议》中都没有鸿运公司的盖章，均是林卫的个人还款承诺，再次证明该行为是其个人行为，与公司无关。综上，陈家发与林卫私自签订的《商用门面房认购协议书》，不是鸿运公司的真实意思表示，且鸿运公司也未收到陈家发的任何款项，该协议书是属无效的买卖合同，实际是陈家发与林卫的个人借款协议，与鸿运公司没有关系，鸿运公司对此不承担法律责任。请求法院在查明事实的基础上维护鸿运公司的合法权益。
被告林卫辩称，一、鸿运公司不应承担还款义务。首先陈家发与鸿运公司之间的《商用门面房认购协议书》已经解除。根据陈家发与鸿运公司签订《商用门面房认购协议书》第三条的规定：“自本协议签订之日起1年期满后的30日内，乙方若认为投资空间不理想，有权选择解除”，协议期满后陈家发已按照协议第三条的约定解除了双方的购买协议。其次，2015年1月20日与林卫签订了《还款协议》，并约定林卫偿还300万元及相关利息，该协议是对陈家发与鸿运公司之前债权债务关系做出债务转移的约定。陈家发与林卫在原协议解除之后达成的新协议合法有效，首先，《还款协议》上有陈家发与林卫的签章，表明该协议经双方确认，并且陈家发在起诉状中对该项事实也予以确认，其次，该《还款协议》未违反其他强制性法律规定，所以本案的300万元本金及利息不应由鸿运公司承担，且该债务转移合法有效；二、本案中不存在承担连带责任的问题。首先，陈家发诉称林卫以担保人身份在两份《商用门面房认购协议书》上签字，该项事实不能成立。林卫系鸿运公司的股东及经理，其在《商用门面房认购协议书》上签字代表鸿运公司，而非担保人，该协议也没有对担保条款进行约定；其次，连带责任是我国民事立法中的一项重要民事责任制度，其目的在于补偿救济，加重民事法律关系当事人的法律责任，所以除当事人之间的有效约定外，有关法律和司法解释对连带责任的适用条件分别作了明确规定。具体有以下八种情况：1、因保证而承担的连带责任；2、合伙（包括合伙型联营）中的连带责任；3、因代理而承担连带责任；4、因共同侵权而承担的连带责任。二人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任。《民法通则》第130条及有关司法解释有明确规定；5、因共同债务而承担的连带责任。根据《民法通则》第87条的规定，债务人一方人数为两个以上的，依照法律规定或当事人约定，负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应承担的份额；6、因产品不合格造成损害，产品的生产者、销售者承担的连带责任；7、因出借业务介绍信、合同专用章或盖有公章的空白合同书而承担连带责任；8、企业法人分立后对原有债务的承担以及开办企业有过错而产生的连带责任。根据《民法通则》第44条的规定，企业法人分立，其原有债务由变更后的法人来承担。本案中不存在上述8种情况，也没有任何关于连带责任的约定，所以，本案不存在承担连带责任的问题；三、林卫愿意按照双方所签署的《还款协议》承担还款责任。2015年1月20日，陈家发解除《商用门面房认购协议书》，并与林卫对300万元购房款达成《还款协议》，约定还款时间及利息。2015年4月29日双方又对《还款协议》进行再次确认，双方对补充条款也签字盖章。林卫愿意按照双方签署的《还款协议》承担还款义务。综上所述，本案陈家发与鸿运公司之间的《商用门面房认购协议书》已经解除，林卫愿意按照《还款协议》承担还款责任。
经审理查明，2014年1月8日，鸿运公司与陈家发签订了二份《商用门面房认购协议书》，第一份内容为：“甲方：平顶山市鸿运房地产开发有限公司（郏县鸿丰汽车城）乙方：陈家发身份证号：地址：河南省××县××大道与××交叉口（消防大队右邻）甲乙双方经友好协商，本着平等自愿、协商一致的原则，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，就乙方购买甲方商用门面房的事宜，达成如下协议：一、乙方自愿向甲方购买位于河南省××县××大道与××交叉口（××大队××）××县鸿丰汽车城的壹号楼A10号门面房（以下简称该房产），建筑面积为339.4平方米。二、本协议项下的商用门面房价格为固定人民币壹佰伍拾万元。若交付使用时该门面房的市场价格高于前述固定价的，甲方不再另行向乙方收取溢价款，但因该门面房溢价导致甲方多支出各项税费的，该部分税费由乙方承担。三、乙方应于本协议签订之日一次性向甲方支付全部房款。自本协议签订之日起的壹年期满后30日内，乙方若认为投资空间不理想，有权选择解除合同，并要求甲方退还已付购房款及按年利率24%标准计算利息，乙方所收商铺租金应退还甲方。四、乙方应于本协议签订之日后向甲方支付购房款，时间和金额以实际到账为准。户名：林卫，账号：43×××70，开户行：建设银行郏县支行。五、甲方责任乙方购房款全部交清后，该商用门面房产权归乙方所有，甲方负责代为乙方办理产权证及土地使用证，办理过程中所发生的应由乙方承担的费用由乙方承担。乙方购买的门面房由甲方统一招商、统一经营，所收租金归乙方所有。六、其他约定1、不可抗力：指甲乙双方不可预见、不可避免且不能克服的客观情况，包括但不限于不可归责于甲、乙各方过错引起的火灾、地震、洪水、暴雨、政府行为等客观情况。2、本协议书一式两份，甲乙双方各执一份。未尽事宜，另行补充，经双方商定新达成的协议或补充条款，本协议书具有同等法律效力。空格部分填写的文字与印刷文字具有同等法律效力。甲方：林卫（签字）并加盖有平顶山市鸿运房地产开发有限公司公章，乙方：陈家发（签字）签订日期：2014年1月8日。担保人：林卫2014年1月9日。”第二份《商用门面房认购协议书》，内容为：“甲方：平顶山市鸿运房地产开发有限公司（郏县鸿丰汽车城）乙方：陈家发身份证号：地址：河南省××县××大道与××交叉口（消防大队右邻）甲乙双方经友好协商，本着平等自愿、协商一致的原则，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，就乙方购买甲方商用门面房的事宜，达成如下协议：一、乙方自愿向甲方购买位于河南省××县××大道与××交叉口（××大队××）××县鸿丰汽车城的壹号楼A2号门面房（以下简称该房产），建筑面积为339.4平方米。二、本协议项下的商用门面房价格为固定人民币壹佰伍拾万元。若交付使用时该门面房的市场价格高于前述固定价的，甲方不再另行向乙方收取溢价款，但因该门面房溢价导致甲方多支出各项税费的，该部分税费由乙方承担。三、乙方应于本协议签订之日一次性向甲方支付全部房款。自本协议签订之日起的壹年期满后30日内，乙方若认为投资空间不理想，有权选择解除合同，并要求甲方退还已付购房款及按年利率24%标准计算利息，乙方所收商铺租金应退还甲方。四、乙方应于本协议签订之日后向甲方支付购房款，时间和金额以实际到账为准。户名：林卫，账号：43×××70，开户行：建设银行郏县支行。五、甲方责任乙方购房款全部交清后，该商用门面房产权归乙方所有，甲方负责代为乙方办理产权证及土地使用证，办理过程中所发生的应由乙方承担的费用由乙方承担。乙方购买的门面房由甲方统一招商、统一经营，所收租金归乙方所有。六、其他约定1、不可抗力：指甲乙双方不可预见、不可避免且不能克服的客观情况，包括但不限于不可归责于甲、乙各方过错引起的火灾、地震、洪水、暴雨、政府行为等客观情况。2、本协议书一式两份，甲乙双方各执一份。未尽事宜，另行补充，经双方商定新达成的协议或补充条款，本协议书具有同等法律效力。空格部分填写的文字与印刷文字具有同等法律效力。甲方：林卫（签字）并加盖有平顶山市鸿运房地产开发有限公司公章乙方：陈家发（签字并按有指印）签订日期：2014年1月8日。担保人：林卫2014年1月9日。2014年1月8日平顶山市鸿运房地产开发有限公司出具了两张收款收据：“收款收据2014年01月08日今收到陈家发摘由壹号楼A2号门面房人民币壹佰伍拾万零仟零佰零拾零元零角零分（￥1500000）加盖有平顶山市鸿运房地产开发有限公司财务专用章出纳陈春云；收款收据2014年01月08日今收到陈家发摘由壹号楼A10号门面房人民币壹佰伍拾万零仟零佰零拾零元零角零分（￥1500000）加盖有平顶山市鸿运房地产开发有限公司财务专用章出纳陈春云。”2015年1月20日，陈家发与林卫签订了一份《还款协议》，内容为：“甲方：陈家发乙方：林卫乙方于2014年1月9号向甲方借款人民币叁佰万元，约定借期为一年，于2015年1月8日借款到期。现因乙方原因无法按时还款，甲乙双方特签订延期还款协议如下：一、2015年2月18日前，乙方如能还清上述款项，从2015年1月9日至2015年2月18日的利息仍按原约定月息2%计算；乙方如无法在2015年2月18日前还清上述欠款，甲方同意乙方还款时间延迟至2015年4月8日，但从2015年1月9日至还款之日的利息按月息3%计算。二、2015年4月8日是乙方还款给甲方的终极还款时间到时如乙方无法还清上述借款及利息，造成一切后果由乙方承担。三、本协议一式二份，甲乙双方各执一份。甲方：陈家发（签字）乙方：林卫（签字并按有指印），2015年1月20日。同意按上述约定的借款利率，还款时间再延迟至2015年7月8日。陈家发（签字），林卫（签字并按有指印）2015年4月29日。”自2014年3月9日至2015年3月6日陈家发通过户名为林卫的账号43×××70（与《商用门面房认购协议书》中账号为同一账号）分四次收到3000000元本金的利息717500元（从2014年1月9日到2015年1月9日），分别是：2014年4月9日，支付利息177500元；2014年7月10日，支付利息180000元；2014年10月27日，支付利息180000元；2015年3月6日，支付利息180000元。诉讼中，鸿运公司称签订的二份《商用门面房认购协议书》及二份收款收据中的印章系鸿运公司印章，但鸿运公司并不知情，且鸿运公司也没有收到该款。庭审中，鸿运公司提供林卫的承诺书，承诺书的内容为：“平顶山市鸿运房地产开发有限公司：本人林卫、男、身份证号码：、住址：粮食大厦××楼××室。因本人与福清人陈家发之间存在债务纠纷一事，事实原由是：本人与陈家发系属借债关系，当时在公司及股东们均不知情的情况下，以平顶山市鸿运房地产开发有限公司名义与陈家发于2014年1月8日签定了《商用门面房认购协议书》2份，房号为：1、1#楼原编号A2单元、新编号为102铺（系平顶山市鸿运房地产开发有限公司已分配到我的名下的店铺）；2、1#楼原编号A10单元、新编号为109铺（系平顶山市鸿运房地产开发有限公司已分配到我的名下的店铺）；以上房屋每栋作价人民币（大写）壹佰伍拾万元整（￥1500000.00），两栋共计作价人民币（大写）叁佰万元整（￥3000000.00），卖给陈家发（详见附件：商用门面房认购协议书），房屋所在地址：郏县迎宾大道与南二环路交叉口西南角鸿丰汽车城。以上所出让的款项本人没有汇入平顶山市鸿运房地产开发有限公司账上，均为本人使用，与平顶山市鸿运房地产开发有限公司无关。综上，本人向平顶山市鸿运房地产开发有限公司承诺：上述的购房款及商用门面房认购协议书上约定的有关经济法律等一切责任（包括但不限于所有因此而产生的诉讼、律师、赔偿等费用）由本人负责，与平顶山市鸿运房地产开发有限公司无关。本人自愿向平顶山市鸿运房地产开发有限公司承担无限连带责任。本人承诺书一式一份、由平顶山市鸿运房地产开发有限公司保管，为不可撤销之决定。承诺人（本人签名盖章）：林卫2016年1月11日”。林卫方认可该承诺书，认为从签订延期还款协议之日，该笔借款应由林卫方独自承担，利息也应按年利率24%计算，鸿运公司不应承担还款责任。陈家发方认为林卫作为担保人有义务偿还该笔借款，所以陈家发与林卫签订还款协议，但林卫并未实际履行，作为鸿运公司是实际债务人，应承担还款责任。
另查明，林卫系鸿运公司经理。诉讼中经陈家发申请，本院对鸿运公司位于郏县××大道与××交叉口西南角鸿丰汽车城的1号楼101铺、103铺、105铺予以查封，保全费5000元。
上述事实，有陈家发提供的《商用门面房认购协议书》、鸿运公司的两份收款收据、还款协议、林卫提供的还款利息凭证、还款协议等证据以及当事人的陈述笔录，这些证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，2014年1月8日鸿运公司与陈家发签订了二份《商用门面房认购协议书》约定，“陈家发自愿向鸿运公司购买位于河南省××县××大道与××交叉口（××大队××）××县鸿丰汽车城的壹号楼A10号门面房、壹号楼A2号门面房。自本协议签订之日起的壹年期满后30日内，陈家法若认为投资空间不理想，有权选择解除合同，并要求鸿运公司退还已付购房款及按年利率24%标准计算利息，陈家发应于本协议签订之日后向鸿运公司支付购房款，时间和金额以实际到账为准。户名：林卫，账号：43×××70，开户行：建设银行郏县支行。签订日期：2014年1月8日。”林卫为该笔借款进行担保。陈家发于2014年1月8日向账号：43×××70汇入3000000元，有鸿运公司出具收款收据为证。自2014年3月9日至2015年3月6日陈家发通过账号43×××70（与《商用门面房认购协议书》中账号为同一账号）分四次收到3000000元本金的利息717500元（从2014年1月9日到2015年1月9日）。根据以上事实，本案虽然系房屋买卖合同纠纷，但实际为借款合同纠纷。陈家法将该购房款按照合同约定转账至鸿运公司指定的账号，鸿运公司出具收款收据，完成合同义务。鸿运公司作为用款主体，应承担还款义务。陈家发请求鸿运公司立即偿还本金3000000元，本院予以支持。陈家发请求鸿运公司按约定的每月3%的利率支付利息直至清偿全部本息完毕之日止（自2015年1月9日起暂计算至2015年7月8日的利息为540000元），因陈家发请求按月利率3%计算过高，应按月利率2%计算，从2015年1月9日起至2015年7月8日的利息为360000元。应由鸿运公司支付。林卫系该笔借款的担保人，应承担连带保证责任。对于鸿运公司辩称鸿运公司对该《商用门面房认购协议书》并不知道，且鸿运公司也未收到该款，该借款系林卫个人行为，鸿运公司不应承担清偿责任，因该《商用门面房认购协议书》加盖有该公司印章，给陈家发出具有收款收据，加盖有该公司财务章，且陈家发不认可该借款系林卫个人行为，故对鸿运公司的辩称意见，本院不予采信。对于林卫辩称意见称，2015年1月20日陈家发与林卫签订了《还款协议》，并约定林卫偿还3000000元及相关利息，该协议是对陈家发与鸿运公司之前债权债务关系做出债务转移的约定，应由林卫承担还款责任。因本案中林卫系担保人，陈家发在借款到期后找担保人林卫还款，林卫出具还款协议，符合法律规定，但在履行过程中，担保人未履行还款协议，陈家发有权在诉讼时效内，向借款人鸿运公司主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十七条、第一百九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告平顶山市鸿运房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付陈家发借款本金3000000元及利息360000元（按月利率2%，从2015年1月9日起至2015年7月8日），2015年7月9日之后的利息，按月利率2%至本判决确定的履行期间的实际履行之日止）；
二、被告林卫承担连带担保责任。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费35120元，原告陈家发负担1440元，被告平顶山市鸿运房地产开发有限公司、林卫负担33680及保全费5000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。
审 判 长 张 潇
审 判 员 李淑清
人民陪审员 吴素晓
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 赵晨博
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第一百九十七条借款合同采用书面形式，但自然人之间借款另有约定的除外。借款合同的内容包括借款种类、币种、用途、数额、利率、期限和还款方式等条款。
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。