安徽省黄山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄中法民二初字第00048号
原告：徐振武，男，1977年8月20日出生，汉族，住安徽省黄山市黄山区。
原告：贾强，男，1976年1月5日出生，汉族，住安徽省黄山市黄山区。
原告：章莉，女，1977年12月8日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。
三原告共同委托代理人：胡坤，安徽良信律师事务所律师。
三原告共同委托代理人：胡梦茜，安徽良信律师事务所律师。
被告：安徽省海顺投资有限公司，住所地安徽省合肥市。
法定代表人：陈明杰，该公司经理。
第三人：许邦冶，男，1957年12月26日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
原告徐振武等诉被告安徽省海顺投资有限公司（以下简称海顺公司）企业出售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月31日公开开庭进行了审理。原告徐振武及三原告的共同委托代理人胡坤、胡梦茜，被告海顺公司的法定代表人陈明杰，第三人许邦冶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐振武等诉称：徐振武、贾强、章莉系黄山同盛春大酒店有限责任公司（以下简称同盛春公司）的股东，同盛春公司的房产登记在贾强以及章莉丈夫罗健名下。2014年4月28日，徐振武与海顺公司签订同盛春公司资产整体转让协议，双方约定交易总价款为1810万元；出让方先行将贾强名下的房产过户给海顺公司，在过户同时海顺公司支付300万元首付款给徐振武等，海顺公司取得贾强名下房产后，三个月支付800万元，余款在交接完成后支付完毕，违约责任为总转让价款的10%。合同签订同日，双方在黄山市衡盛公证处签订一份协议书，约定贾强将该房产过户至海顺公司名下后，海顺公司即刻支付该300万元。贾强在借高额利息将自己的房产证注销抵押登记后，海顺公司并未将300万元款项支付至提存账户。经多次协商，直至2014年6月5日双方再次签订一份补充协议，该协议明确了海顺公司违约的事实，双方约定贾强先行将自己名下的房产过户给海顺公司，海顺公司承担过户费用。在房产过户后，海顺公司即支付300万元给徐振武等。2014年6月10日，双方前往黄山市衡盛公证处签订一份协议书，约定双方撤销提存公证事项，并再次确认海顺公司违约的事实。2014年6月中旬，贾强将名下的房产过户至海顺公司指定的许邦冶名下（2014年6月30日海顺公司取得房地产权证），同时即要求海顺公司办理股权过户事宜，但此时海顺公司却要求股权过户一事暂缓，其拟成立一家新的黄山桐椿旅游开发有限公司收购股权。2014年7月15日海顺公司方宁委托徐振武办理成立新公司事宜。直至2014年7月份海顺公司才支付200万元（实系以原为贾强名下的房产在黄山太平农村合作银行抵押贷款200万元）。此后徐振武等多次要求海顺公司支付300万元首付款中的未付部分，并要求其积极办理股权过户手续，但其置之不理。海顺公司已实际取得贾强名下房产近7个月，按同盛春公司资产整体转让协议约定应支付第二笔款项800万元的时间已过去数月。徐振武等多次通过各种渠道找海顺公司要求按照双方约定办理，但其明确表示自己现在资金困难没有办法继续履行。海顺公司以其自己的行为明确拒绝履行双方签订的资产整体转让协议，徐振武等有权要求解除合同、恢复原状，并主张违约金。海顺公司应将价值500多万元的房产归还贾强并承担由此发生的一切费用。请求判令：一、依法解除原、被告之间签订的同盛春公司资产整体转让协议；二、海顺公司向三原告承担违约金181万元；三、海顺公司及许邦冶即刻前往黄山太平农村合作银行将权利凭证为黄-
甘棠字第C2××71号房产办理抵押登记注销手续，将该房产过户至贾强名下，并承担所有过户费用；四、本案诉讼费由被告承担。
海顺公司答辩称：双方签订资产整体转让协议属实，当时约定房产过户后，首先找银行贷款，银行贷款300万元付给原告，转让后原告将同盛春公司的法定代表人变更为我公司人员，但是具体并没有办理变更。当时银行贷款因为某种原因，只付给原告200万元，还有100万元退回给银行。基于上述原因，我公司股东及管理人员认为，本案资产转让中存在一定风险性，所以我公司没有继续履行合同，但并未刻意回避原告，公司有具体联系人与原告联系该事宜。我公司并非故意违反合同约定。
许邦冶陈述：对相关房产已过户登记在本人名下的事实没有异议，不能理解将本人列为本案第三人。
徐振武等在举证期限内提交了以下证据：
证据一：徐振武、贾强、章莉的身份证复印件及海顺公司营业执照复印件各1份，证明双方诉讼主体资格。
证据二：同盛春公司资产整体转让协议、授权委托书2份及同盛春公司章程、股东信息资料复印件各1份，证明贾强、章莉、徐振武是同盛春公司股东，有权转让同盛春公司的整体资产。贾强、章莉授权徐振武签署与本案有关的一切文书，海顺公司授权方宁签署资产转让合同等法律文件。双方约定海顺公司以1810万元购买同盛春公司股份和资产以及相关权利义务、违约责任。
证据三：同盛春公司资产整体转让协议补充协议及确认函、协议书及公证处证明、协议书复印件各1份，证明徐振武等按照约定将3万元保证金存入提存账户，海顺公司未按约定在双方设置的提存账户存入300万元，自认违约，其承诺在贾强将房产过户至海顺公司指定的许邦冶名下后，即刻支付300万元转让款。海顺公司违约在先，徐振武等也无需将公司法定代表人等进行变更。
证据四：贾强名下房产证及完税凭证、许邦冶名下房产证复印件各1份，证明2014年6月30日徐振武等按照转让协议和补充协议将贾强名下房产过户至海顺公司指定的许邦冶名下，海顺公司应付款300万元，但其并未支付。
证据五：授权委托书及公司登记注册信息复印件各1份，证明海顺公司方宁委托徐振武办理拟成立的黄山桐椿旅游开发有限公司注册登记事宜，海顺公司拟以该公司受让同盛春公司股份。徐振武也积极为其办理了公司登记注册，但黄山桐椿旅游开发有限公司成立后，既不收受股权，也不支付第二笔款项800万元。海顺公司违约在先，其以实际行为表明不愿意履行合同，不存在其所述先履行抗辩权问题。
海顺公司质证：对前述证据的真实性均没有异议，付款300万元和过户手续应同时办理，海顺公司积极履行合同，由于对黄山地区不熟悉，公司股东认为本事件有风险，前面的合同没有履行完毕，后期合同也就没有继续履行。
许邦冶对前述证据无异议。
海顺公司及许邦冶没有提供证据。
海顺公司及许邦冶对徐振武等提交的证据均没有异议，本院予以认定。
本院经审理查明：徐振武、章莉、贾强是同盛春公司的股东，分别持股50%、25%、25%。三股东授权徐振武全权处理与海顺公司有关股权及资产转让事宜，包括但不限于就本次转让有关事项签署一切法律文书。海顺公司亦出具授权委托书，全权委托方宁以个人身份代表公司签订有关同盛春公司股份、资产及经营权整体转让的合同等法律文件。2014年4月28日，徐振武代表出让方（甲方），方宁代表受让方（乙方）签订同盛春公司资产整体转让协议。协议约定：一、转让标的为甲方所有的位于黄山市黄山区平湖东路玉河商业街黄山同盛春大酒店整体资产（包括贾强、罗健的该酒店总建筑面积为3986.4平方米的房产以及甲方现有股东的全部股权，还有该酒店所有的装修设备、家具，酒店经营相关所有证照、资质等），即同盛春大酒店以现状（不含现就职人员）转让交付给乙方。二、整体转让价（税、费包干价）1810万元整。三、双方交接程序及转让款支付方式和期限为：1.鉴于本酒店3986.4平方米房产分为两个房产证，在贾强、罗健名下，并已被甲方拿到银行抵押。本协议签订后，由甲方先行筹资300万元，将贾强名下房产证所贷款还上后办理过户给乙方的相关手续。同时，乙方在甲方所在地公证处开设一个提存账户，双方签订该房产过户合同后，乙方即将首笔款300万元付至提存账户。在办理该房产过户给乙方的同时，甲方还须将酒店的相关经营证照、资质的法人变更到乙方名下。在房产部门将过户后的房产证发给乙方后，乙方即刻将提存的300万元提付给甲方。2.乙方取得过户后的房产证后，在不超过三个月的时间内，筹资800万元存入乙方在甲方指定银行所开的账户，同甲方一起办理偿还银行贷款和赎回罗健名下的房产证手续以及办理该房产证过户到乙方名下的手续。在三个月期限内，如乙方筹资不到位，或甲方在乙方资金到位后不能及时办理赎回房产证及过户手续，均为违约，违约方不仅要赔偿给守约方造成的直接经济损失，还需承担本协议第四款的违约责任……5.在以上房产过户及酒店经营法人变更等过程中发生的手续费、税费等费用全部由甲方承担。6.甲方在未取得乙方第二笔800万元转让款前，甲方可继续使用该酒店房产和设施继续经营收益并承担相应责任和义务。四、违约责任，任何一方违约均需向守约方赔偿本协议转让标的10%的违约责任。同日，为履行前述整体资产转让协议，徐振武与方宁就共同在黄山市衡盛公证处设置提存账户签订一份协议书，约定：一、双方在黄山市衡盛公证处设置指定账户18×××74作为提存300万元合同履行款使用；二、甲方将贾强名下的房产（房产证号：黄-甘棠字第××）上设置的他项权利注销时，乙方三日内将300万元直接转入上述指定账户；三、贾强名下房产过户至乙方，乙方取得权利凭证后，同日前往公证处办理该款项支付给甲方手续；四、乙方承诺若贾强名下房产过户至乙方，乙方不办理支付300万元手续时，乙方同意公证处凭借甲方提供的过户证明即直接将该提存账户内的300万元支付给甲方；五、本协议签订时，双方即各自向该账户汇入3万元履约保证金。2014年5月7日，黄山市衡盛公证处出具证明，同盛春公司于2014年5月6日申请办理提存公证，于当日将保证金3万元打入指定提存账户。
2014年6月5日，徐振武与方宁签订同盛春公司资产整体转让协议的补充协议，鉴于乙方原因，未能在转让协议规定期限内将300万元打入提存账户，造成违约的事实，约定：一、自补充协议签订之日，双方同意取消公证处提存账户，由乙方在其保证金内承担违约责任。二、双方同意在6月10日左右，按相关规定程序办理原协议中贾强房产证过户给乙方的合同手续，凭此手续，乙方先行垫付相关过户税、费，在税费缴费单开出后三个工作日内，乙方不能按要求缴纳以上税费，造成房产不能过户，乙方承担违约责任。此房产证过户后，乙方垫付的税费纳入乙方应付甲方的300万元转让款内。三、自房产过户之日起，乙方应付甲方300万元转让款（包括办理过户中乙方已垫付的税费），如乙方不能按期支付，从房产证过户之日起，乙方承担甲方为办理房产过户向借贷公司所借200万元过桥款项的本息还款责任等。
2014年6月10日，方宁作为海顺公司的委托代理人与徐振武再次签订协议书，确认2014年5月7日双方向黄山市衡盛公证处的指定账户打入履约保证金3万元。2014年5月9日，贾强名下房产（房产证号：黄-甘棠字第××）上设置的他项权利注销，并提交黄山市衡盛公证处审核。同日，黄山市衡盛公证处将上述情况告知海顺公司，并要求其按照协议书的约定在三个工作日内将提存款300万元打入公证处指定的提存账户。但海顺公司一直未履行协议约定，构成违约。双方决定撤销办理提存公证事项，海顺公司承认违约事实，并同意黄山市衡盛公证处将其于2014年5月7日向公证处指定账户打入的履约保证金3万元作为办理提存公证事项的违约金（扣除办理提存公证事项的费用后）直接打入同盛春公司账户。
2014年6月18日，海顺公司向同盛春公司出具关于黄山同盛春大酒店贾强名下房产过户到许邦冶名下确认函，指定将双方协议中约定的贾强名下房产过户至许邦冶名下，是执行双方协议的内容之一。不影响双方资产整体转让协议及补充协议的继续执行，也不改变海顺公司日后委托方宁担任转让后同盛春公司法人代表的决定。
2014年6月23日，海顺公司交纳贾强名下房产过户的相关税收356447.67元。2014年6月30日，贾强名下坐落于黄山区北海南路东侧玉河花园S9幢106号964.68平方米的房产过户至海顺公司指定的许邦冶名下，海顺公司取得黄-
甘棠字第C2××71号房地产权证。海顺公司以该房产抵押向银行贷款300万元，其中200万元于2014年8月1日支付给徐振武。此后，海顺公司认为本案合同所涉事项存在风险，未再继续履行。徐振武等于2015年2月2日诉至本院。
本院认为：本案双方争议的焦点是海顺公司主张先履行抗辩能否成立。
双方当事人签订的资产整体转让协议、协议书及补充协议等合法有效，双方均应按约履行。2014年4月28日，双方签订的协议书中的第二条约定徐振武等将贾强名下房产上设置的他项权利注销后，海顺公司三日内将300万元付至提存账户。该约定是对资产整体转让协议第三条第1款的变更。2014年5月9日，徐振武等已将贾强名下房产上设置的他项权利注销并告知海顺公司，海顺公司没有按约在三日内支付300万元至提存账户，构成违约。双方补充协议约定取消提存账户，自房产过户之日，海顺公司应付300万元。海顺公司在涉案房产过户后未按约履行，构成违约，其主张未按约支付300万元是基于徐振武等未将同盛春公司的法定代表人变更登记的抗辩不能成立。此后，海顺公司以其行为明确表明不继续履行合同，致使对方合同目的不能实现。庭审中，海顺公司又一再表示不继续履行合同，徐振武等主张解除合同，符合法律规定，予以支持。海顺公司认为其不构成违约的抗辩理由不能成立。徐振武等根据资产整体转让协议有关违约责任的约定，主张合同总标的10%的违约金，不违反法律规定，应予支持。合同解除后，海顺公司因合同而取得的登记在许邦冶名下的黄-
甘棠字第C2××71号房地产权证项下的房产应予返还。由于该房产已经设定抵押，房产返还涉及案外人权利，海顺公司应在注销抵押登记后办理过户手续。在抵押登记注销前，徐振武等诉请判令海顺公司办理过户手续的请求无法确定，对该项请求不予支持。徐振武等可另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除徐振武、贾强、章莉与安徽省海顺投资有限公司签订的黄山同盛春大酒店有限责任公司资产整体转让协议；
二、安徽省海顺投资有限公司于本判决生效后十日内支付徐振武、贾强、章莉违约金181万元；
三、驳回徐振武、贾强、章莉其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21090元，财产保全费5000元，合计26090元，由安徽省海顺投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审 判 长 吴林丹
代理审判员 童 菲
人民陪审员 徐志伟
二〇一五年九月二十八日
书 记 员 李纪杭
附：相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。