山东省滕州市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）滕民初字第3438号
原告蒋鹏，男，1983年7月17日出生，汉族，居民，住滕州市。
委托代理人马嘉宇，滕州市荆河法律服务所法律工作者。
被告山东省山河置业有限公司。住所地：滕州市。
法定代表人曹友山，董事长。
委托代理人吴开敬，男，1968年5月25日出生，汉族，该公司总经理，住滕州市。
委托代理人彭承涛，山东滕达律师事务所律师。
被告张洪霞，女，1952年6月2日出生，汉族，滕州市环卫局退休职工，住滕州市，系张某某之妻。
被告张蓓蕾，女，1978年2月26日出生，汉族，滕州市万事达酒业集团公司下岗职工，住滕州市，系张某某之女。
被告张明振，男，1979年12月14日出生，汉族，滕州市监理中心职工，住滕州市，系张某某之子。
第二至四被告共同委托代理人马奔腾、黄道光，山东真谛律师事务所律师。
原告蒋鹏与被告山东省山河置业有限公司（以下简称山河公司）、张洪霞、张蓓蕾、张明振商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，诉讼中，被告山河公司申请追加张某某的继承人为被告，本院依法追加了张洪霞、张蓓蕾、张明振为本案的共同被告参加诉讼，于2013年10月10日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告及四被告的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年4月10日，原告购买了被告山河公司开发的滕州市善国中路清河花园小区商品房一套，并签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告应在90日内将办理房屋产权的登记材料报送产权登记部门以便于原告办理产权证书。原告买房已达数年之久，被告一直未按合同约定将办理房屋产权登记所需的材料报产权登记机关备案。2011年10月，原告按合同约定条款向枣庄仲裁委提起仲裁。裁决后，由于种种原因，滕州市人民法院裁定不予执行枣庄仲裁委员会的仲裁裁决。为此诉至法院，请求判令被告山河公司将原告办理房屋产权登记所需的材料报产权登记机关备案；判令被告向原告支付逾期办理房屋权属登记材料备案的违约金（以房屋价格为基数，按中国人民银行规定的逾期贷款利率从违约之日起计算至给付之日）；判令被告山河公司向原告交付房产管理部门出具的专项维修基金收据，并赔偿仲裁费用1906.83元。
被告山河公司辩称，原告购置的清河花园小区商品房，系张某某借用山河公司的开发资质，由其个人投资开发的，双方曾于2007年6月21日签订开发协议，虽然名义为合作开发，但实际上系张某某的个人投资，个人经营，个人独享利润，山河公司仅收取5万元的工程管理费。原告对张某某借用山河公司资质开发清河花园小区商品房的事实主观上是明知的，全部购房款亦由张某某个人收取并向原告出具收款收据。关于向有关机关报送办理产权登记的全部资料等均为张某某个人办理，相关材料均在张某某处保管，山河公司客观上无法履行。请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告张洪霞、张蓓蕾、张明振共同辩称，本案是房屋买卖合同纠纷，与原告形成房屋买卖合同法律关系的是山河公司，张某某并非合同的相对方，故追加张某某的继承人张洪霞、张蓓蕾、张明振为共同被告，主体不适格。合作开发商品房不等于合作销售商品房，涉案商品房是山河公司和张某某合作开发兴建的，双方约定的事项仅限于清河花园小区的开发兴建，并不涉及兴建后商品房的销售。张某某负责商品房的承建，商品房办理确权所需售房发票等材料提供均由山河公司负责，商品房的销售张某某也未参与，因此不应将双方合作开发协议的范围延伸到商品房的销售环节，三被告至今未继承张某某的遗产，均声明放弃继承，但是愿意继续协助本案原告及第一被告山河公司办理相应的房屋确权手续。综上，三被告均不是本案的适格主体，故请求依法驳回对张洪霞、张蓓蕾、张明振的诉讼请求。
经审理查明，2008年4月10日，原告蒋鹏与被告山河公司签订商品房买卖合同一份，合同约定山河公司将开发的位于滕州市某某路某侧的清河花园小区某号楼某单元某某某室商品房出售给蒋鹏，房屋建筑面积119.37平方米，单价为每平方2500元，总价款298425元，储藏室一间面积11.65平方米，单价为每平方1566元，计款18243.9元。同时约定本合同签订前付清全部房款，出卖人于2009年5月31日将合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人再延期30日内完成。商品房买卖合同第二十二条约定买受人委托出卖人代交专项维修资金的，出卖人应当在买受人接收该商品房之日起90日内，向买受人提交专项维修资金缴纳凭证。合同上加盖了被告山河公司的公章、法定代表人曹友山的私章及蒋鹏的签名捺印。合同签订前，原告于2008年4月12日共计交纳涉房款项316668.9元，收据上加盖了被告的财务专用章及还贷凭证，其余房款利用贷款转账，有银行出具贷款查询清单在卷为凭。庭审中，四被告均认可未办理房产登记备案的相关手续。
另查明，根据商品房买卖合同第二十二条的约定，在合同履行过程中发生争议，可提交至枣庄仲裁委员会仲裁。根据约定，原告于2011年10月8日向枣庄仲裁委员会提出申请，枣庄仲裁委员会以（2011）枣仲裁字第249号裁决书，裁决山河公司自收到裁决书之日起30日内将蒋鹏办理房屋产权登记所需的材料报产权登记机关备案，山河公司支付蒋鹏的违约金94975.55元，并于收到裁决书之日起十日内向蒋鹏交付房产管理部门出具的专项维修基金收据。原告支出仲裁费1906.83元。因山河公司未履行，原告于2012年5月16日向枣庄市中级人民法院申请强制执行，5月25日枣庄市中级人民法院指定本院立案执行。被告山河公司认为本案有不予执行的情形，并提供了证据。经本院审查，认为枣庄仲裁委员会的裁决书漏列了当事人，于2013年4月8日作出了（2012）滕法执字第893-919-2号民事裁定，裁定对枣庄仲裁委员会的（2011）枣仲裁字第249号裁决，不予执行。原告于2013年7月16日诉来本院，请求依法保护其权利的实现。
再查明，张某某于2010年12月17日去世，其继承人有其妻张洪霞，其女张蓓蕾、其子张明振。张某某生前曾于2007年6月21日与被告山河公司签订清河花园工程合作开发协议书，双方约定，该工程发生的一切费用由张某某负责，与山河公司无关，项目竣工上房时，山河公司负责出具售房合同发票等办理房屋确权证、土地使用证所需的各种手续证件，张某某向山河公司支付5万元管理费。在项目实施过程中，张某某应保证向山河公司提供一套完整的竣工资料、验收资料和财务收支账目，张某某应服从山河公司一切业务管理并遵守山河公司的规章制度。协议书有张某某的签名并加盖了山河公司的公章。
上述事实有商品房买卖合同一份、收款收据三份、银行查询清单一份、合作开发协议书一份、仲裁裁决书一份、民事裁定书一份、庭审笔录等在卷为凭。
本院认为，被告山河公司具有商品房开发资质，且与张某某签订了商品房合作开发协议，被告山河公司作为合作开发商品房买卖合同的一方当事人，是本案适格主体，具有不可替代性。原、被告双方签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。
关于办理权属登记所需资料报产权登记部门备案登记的问题。商品房买卖合同中约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人再延期30日内完成。在被告山河公司与张某某签订的合作开发协议中，对于办理房屋登记的相关手续，双方亦进行了约定。张某某已故，四被告应当遵循诚实信用原则、为买受人利益着想，全面履行合同义务，尽快共同努力，将办理房屋权属登记所需资料报送房地产管理机关登记备案。商品房买卖的出卖人应当向产权登记机关报送的用于买受人办理产权登记备案资料，反应的法律关系基本的或大量的是建设单位亦即商品房出卖人与政府相关各行政主管机关之间的建设等行政法律关系。作为建设主体的出卖人在建设项目竣工后和市场准入前，必须向产权登记机关报送其全部的建设手续，以接受其建设是否合法的行政审查和确认。这些手续是诸多的，行政主管机关通过对这些手续进行审查，如果确定建设合法，手续齐全，自然对其合法性予以确认，并进而批准可以进入房地产市场进行交易，其具体体现就是，启动为买受人办理产权登记程序。由上可见，建设人和出卖人向政府主管部门报送产权登记的备案资料，是房地产准入的必经程序。这既是其应向买受人履行的合同义务，也是其应向政府履行的行政法义务。因此，建设人和出卖人应当为其不能履行或未完全履行该义务承担法律责任，包括对买受人承担致买受人不能办理产权登记的违约责任。故对原告请求判令四被告将办理房屋产权登记所需材料报产权机关登记备案的诉讼请求，不属本案调整范围，本院不予支持。
关于逾期办理权属登记所需资料报产权登记部门备案登记的违约责任问题。因被告原因未按合同约定将办理权属登记所需资料报产权登记部门备案，致使原告至今未能办理权属登记手续，被告属连续性违约，应负本案纠纷的全部责任，应向原告承担违约责任。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释的相关规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难确定的，应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告请求判令四被告向原告支付因逾期办理房屋权属登记材料备案的违约金，事实清楚，证据充分，依法应予支持。储藏室、车库均为商品房买卖合同的附属物，原告所支出的储藏室、车库款应当计入购房款总额，本案原告已实际支付房屋、储藏室、车库等款项共计316668.9元，故应以316668.9元为基数计付违约金。合同约定，商品房交付使用时间为2009年5月31日，房屋交付使用后60日内，办理相关登记备案，在此期限内未能办理，双方同意再延期30日，故违约时间应为2009年8月31日，截止时间为本判决确定的履行之日止。本案双方未约定出卖人逾期将办理权属登记所需材料报产权登记机关备案的违约金计算方式，可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。仲裁费是因被告的违约行为给原告造成的实际损失，其数额并不超出违约金的范围，故原告要求被告赔偿仲裁费，于法无据，本院不予支持。
关于交付房产管理部门出具的专项维修基金收据的问题。商品房买卖合同第二十二条约定买受人委托出卖人代交专项维修资金，出卖人应当在买受人接收该商品房之日起90日内，向买受人提交专项维修资金缴纳凭证。根据合同约定，被告山河公司是基于原告的委托，接受并实际操办受托事项而形成的无偿委托合同关系中的委托事项，而非被告基于商品房买卖合同所负有的协助义务。原、被告之间是委托合同关系，虽在买卖合同中予以约定，但与买卖合同不是同一法律关系，原告可另行主张权利。原告请求判令被告山河公司向原告交付房地产管理部门出具的专项维修基金收据，缺乏依据，本院不予支持。
张某某与被告山河公司签订了合作开发协议，根据协议的约定，张某某既是商品房开发的实际施工人，亦是工程竣工验收等材料的提供人，张某某对违约有不可推卸的责任，其虽与被告山河公司约定了利益分担，这只是内部约定，对外无约束力，故应对违约承担连带责任。张某某去世后，其继承人张洪霞、张蓓蕾、张明振均表示放弃继承张某某的遗产，依据法律规定，在此情况下被告张洪霞、张蓓蕾、张明振不再直接对违约金承担偿还义务，但应在张某某的实际遗产范围内承担连带清偿责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国继承法》第三十三条第二款之规定，判决如下：
一、被告山东省山河置业有限公司支付原告蒋鹏逾期办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案的违约金（以316668.9元为基数，自2009年8月31日起至本判决确定的履行之日止，参照中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；
二、被告张洪霞、张蓓蕾、张明振在张某某的实际遗产范围内对上述债务承担连带清偿责任；
三、驳回原告蒋鹏的其他诉讼请求。
以上一、二项于本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2000元，由被告山东省山河置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审 判 长 李洪举
审 判 员 蒋继伟
人民陪审员 李 寒
二〇一三年十一月二十七日
书 记 员 陈 琛