北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初1243号
原告王清园（反诉被告），女，1958年2月3日出生，住北京市海淀区。
委托代理人张志同，北京京润律师事务所律师。
委托代理人芦博，北京市信格律师事务所律师。
被告李宗儒（反诉原告），男，1936年2月17日出生，住北京市西城区。
委托代理人李娜，女，1971年4月18日出生，无业，住北京市西城区。
委托代理人赵颖，北京德和衡律师事务所律师。
第三人谢素华，女，1936年8月25日出生，住北京市西城区。
委托代理人李建玲，女，1959年12月13日出生，北京银行退休员工，住北京市西城区。
第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人杜文娜，女，1991年2月3日出生，该公司法务，住员工宿舍。
原告王清园（反诉被告）与被告李宗儒（反诉原告）、第三人谢素华、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员高磊独任审判，公开开庭进行了审理。原告王清园的委托代理人张志同、芦博，被告李宗儒的委托代理人李娜、赵颖，第三人谢素华的委托代理人李建玲，第三人我爱我家公司的委托代理人杜文娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王清园诉称：2015年6月10日，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告将其所有的位于北京市西城区西直门南大街26号楼X层X号房屋出卖给原告。合同约定付款方式为全款，房款总价2660000元。双方共同约定委托资金监管，先由原告将购房款打入监管指定银行账户，办理完房屋过户手续后，由监管银行将购房款打给被告账户内。另《补充协议》约定双方于2015年10月31日前，办理房屋权属转移登记手续。现原告已经完全履行《北京市存量房屋买卖合同》义务，支付全部购房款，但是被告却以没有房屋建成年代证明，和测绘图纸为由拒绝补办并配合原告办理房屋过户手续，导致原告增加税收负担且无法过户房屋。现原告诉至法院请求判令：1、被告继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、被告补办房屋建成年代证明及测绘图纸并配合原告办理房屋权属转移登记手续及交付房屋。3、被告承担违约责任，支付原告违约金房屋违约金135660元（2015年11月10日至2016年2月2日）。4、由被告承担本案诉讼费。
被告李宗儒辩称：一、关于原告要求继续履行合同的诉讼请求，被告已经主张解除合同，且不能继续履行合同，原因如下：1、本合同已经解除。被告已经于2015年10月29日和2015年10月31日两次发函督促原告履行纳税义务，办理房产过户手续，并告知原告如不按期办理纳税手续，则交易取消，解除合同。2、被告对诉争房产无完全处分权，房产系被告与第三人共同所有，该房屋买卖合同事实上已经解除。现由于原告提起了诉讼，第三人谢素华发现了被告的出售行为且明确表示不同意出售。根据相关法律规定，被告继续履行合同将侵害谢素华权益，根据民法基本原理“物权优先于债权”，本案中合同债权是不能对抗第三人谢素华合法物权的，而且继续履行合同会加剧家庭矛盾，引起家庭危机。因此，即使法院不认可原告违约而被告合理解除合同，该买卖合同也构成事实上的履行不能，法院应当判决驳回原告要求继续履行合同的诉讼请求。二、关于违约金问题，由于原告的违约行为致使合同解除，原告应当承担违约责任，即按照合同总价款(266万元)的20%支付违约金。理由如下：1、本案中，阴阳合同的签订导致房屋交易价格低于政府指导价，因此原告要求被告开具房屋建成年代证明，以缩小房屋交易价格与政府指导价的差距，达到少交税款的目的。事实上，房屋建成年代证明并不是房产过户的必备要件，而是原告为了自己避税、进一步违规操作而需要的。根据相关规定，本案阴阳合同价格条款无效，应当按照阴合同的房屋价款即真实交易的价款266万元人民币交纳税款，这一房屋价款根本不会超过政府指导定价，也就不需要开具房屋建成年代证明。关于本案的阴阳合同：2015年6月10日，原被告签订了《存量房屋买卖合同》(编号：C15050351)、《补充协议》，约定房屋实际成交价格为266万元，原告为了避税违规要求同被告签订了《装修款补充协议》约定房屋合同价款为125万元，房屋内旧家具等配套设施折价141万元，以上三份合同为阴合同。2015年7月31日，原、被告签订了网签合同《存量房屋买卖合同》(编号：C1051860)，合同中约定房屋出让价款为125万元，此为阳合同。2、原告实施的违约行为，导致合同解除，原告应当承担违约责任。原、被告2015年10月27日当天去办理房产过户手续，在得知房屋评估价格过低导致低于政府指导价格时，原告就要求被告开具测绘图与房屋建成年代证明，以图进一步缩小与政府指导价差距少交税款，被告要求原告交纳税款，原告拒绝，导致双方当天没有办理过户手续。被告10月29日去测绘所查询得知增开房屋平面图需要25个工作日，被告要求原告按期办理交税过户手续，否则交易取消。原告拒绝办理，并于10月31日发函要求被告必须开具测绘图及建成年代证明，否则不继续履行合同。被告没有义务也没有责任必须给原告提供测绘图及建成年代证明，原告取得了房屋产权证后，自己也可以去相关部门开具测绘图及建成年代证明，如果说不开具测绘图及建成年代证明让原告多交税款，这也是原告自己造成的，是虚报交易房价违规避税所致，测绘图及建成年代证明对房屋产权过户没有任何影响，也不是必须要求出具的。且房屋建成年代应当是自2014年11月被告委托中介公司卖房时，中介公司就应该审查核实，并进行网上公示的，中介公司和原告在房屋买卖合同签订后长达4个月的期间里并没有要求被告提交房屋建成证明，是因为此证明并非房屋过户所必须的证明。根据《存量房屋买卖合同》(编号：C15050351)第八条第1款约定：“本次交易应缴纳的所有税、费由乙方承担全部，因约定承担一方未按约定缴纳全部税费，导致合同不能履行或解除的，其应当向对方支付相当于该房屋成交总价20%的违约金”。原告不按期缴纳税款导致合同不能履行并解除，应当由原告承担违约责任，向被告支付该房屋成交总价20%的违约金。关于第三人谢素华对诉争房屋拥有共同所有权的问题，中介和原告在办理网签过程中应当提示被告需要取得房屋共同所有人许可，方可出售房屋。而在本案中，被告在房屋交易过程中向原告出示过结婚证，也声明过自己已婚，原告和中介有审查被告购房资格的义务，而怠于提示被告或者故意不提示被告实际上是无权自己处分与第三人共同所有的诉争房屋。并且在居间服务合同(编号：J15050614)里第一条第2款中表明“乙方对房屋进行了实地查验，对房屋本身现状及权属情况均已了解并认可，乙方对甲方提供的房屋产权证明、产权人身份信息证明资料进行了审核”。因此，即使法院最终不认可是原告违约而被告合理解除合同，对于合同的实际履行不能，原告也有过错，被告不需要承担任何违约责任。综上所述，原告为避税无所不用其及，炮制了阴阳合同后，由于房屋阳合同即网签合同中的交易价款太低又要求被告提供本不需要提供的测绘图及房屋建成年代证明，造成诉争房屋无法办理过户手续，合同无法履行，继而被解除。原告在整个房地产交易过程中违规违法操作、不合理避税，强加于被告身上的证明负担，对于合同的不能履行具有明显的故意和主观恶意，并扰乱了正常的市场经济秩序，给国家造成了税赋损失。答辩人恳请法院在查清事实的基础上依法判决驳回原告的诉讼请求，并据此提起反诉，请求法院判令：1、解除双方签订的四份合同（房屋买卖合同C15050351、补充协议、装修款补充协议、房屋买卖合同C1051860）。2、判决原告承担违约责任，支付违约金53.2万元。3、本案诉讼费由原告承担。
第三人谢素华述称，2016年3月底的时候，谢素华曾找过其女儿李建玲说其不同意出卖涉案房屋。故不同意原告的诉讼请求。
第三人我爱我家公司述称，合同具备继续履行的条件，我方同意。关于违约金需要法院判决。
对于被告的反诉，原告辩称，本案应按双方真实价款交易。网签合同价款不符合法律规定，只是价款无效，不影响合同其他部分。合同条款存在瑕疵并不导致合同无效，合同应当继续履行。被告提出解约的根本原因是房价上涨，交易过程中原告是善意购房人，我方看到了全部的售房委托手续并基于对被告的信任支付了全部价款，第三人华所说不知情不能反抗我方，我方有理由相信交易的真实性合法性。本合同也具备履行条件。综上，不同意被告的反诉请求。
对于被告的反诉，第三人谢素华述称，我不同意出卖涉案房屋。我同意被告的反诉请求。
对于被告的反诉，第三人我爱我家公司述称，合同具备履行条件，应当继续履行。
经审理查明：被告李宗儒与第三人谢素华系夫妻关系。北京市西城区西直门南大街26号楼X层X号房屋（以下简称涉案房屋），登记在被告李宗儒名下。因涉案房屋产权证缺少房产平面图以及房屋建成年代证明，2016年3月15日，北京市西城区房地产测绘一所出具证明一份，证明涉案房屋建成于1987年。
2015年6月10日，经第三人我爱我家公司居间，原告（买受人、乙方）、被告（出卖人、甲方）就涉案房屋的买卖问题签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同）、《补充协议》（以下简称补充协议）及《装修款补充协议》，约定被告将涉案房屋以总价266万元出卖给原告。其中买卖合同关于购房款支付及税费缴纳问题有如下约定：“乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金人民币50000元，定金通过自行交接的方式划转。……乙方采取全款方式支付该房屋成交总价款，……第一次于过户前，乙方向甲方支付人民币1250000元，资金通过资金监管方式划转；第二次，于办理房屋所有权转移登记当天过户前，乙方向甲方支付人民币1360000元，资金通过资金存管方式划转；……本次交易应缴纳的所有税、费由乙方承担全部，因约定承担一方不按约定缴纳全部税费，导致合同不能履行或解除的，其应当向对方支付相当于该房屋成交总价20%的违约金。”；补充协议对于房屋权属转移问题有如下约定：“经甲乙双方友好协商同意，约定于2015年10月31日前共同到房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续……甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金”。上述合同签订后，原告依约将定金5万元交给被告，并依约将剩余购房款261万元存入资金监管以及资金存管账户。目前涉案房屋尚未办理房屋过户手续。
关于未能办理房屋过户手续的原因，原、被告存有争议。原告主张被告以没有房屋建成年代证明，和测绘图纸为由拒绝补办并配合原告办理房屋过户手续，导致原告增加税收负担且无法过户房屋。被告认可涉案房屋产权证没有测绘图纸的事实，但是主张原告要求被告办理房屋年代证明的目的在于避税，没有合同依据。在得知向相关部门补办房屋年代证明需要一定时间的情况下，认为其没有义务也没有责任必须给原告提供测绘图及建成年代证明。故原告应当按合同约定的时间办理房屋过户手续，正是原告自己的原因导致房屋无法过户。另外，涉案房屋共有权人之一即本案第三人谢素华不同意出售涉案房屋，故本案相关房屋买卖合同无法实际履行。被告就其上述主张提交其于2015年10月29日与我爱我家公司的往来函件三件予以证明。第三人谢素华与我爱我家公司对该三件函件的真实性予以认可。原告对该三件函件的真实性予以否认。
关于房屋过户交易是否需要年代证明一事，本院前往西城区第二税务所进行核实。该单位告知法院，无论房屋有没有平面图或者建成年代证明，均不影响办理税收手续。但是房屋如果没有平面图或者房屋建成证明，税务部门无法查明房屋的建成年代，在房屋买卖过户时只能按照新房的标准收税。因房屋的综合情况较多，新房标准只是交税的依据之一，除此之外还需要将房屋的其他情况输入税务系统才能综合计算出纳税总额。故新房标准并不必然导致房屋交易的税收增加或者减少，但是肯定会对最后的纳税数额造成影响。
关于第三人谢素华是否知晓被告出卖涉案房屋一节，原告为证明谢素华知情并同意出售涉案房屋，提交以下证据用于证明：1、落款处有“谢素华”字样的同意出售声明书；2、加盖“仅供我爱我家西直门房屋买卖使用”字样印章的谢素华身份证复印件；3、我爱我家公司员工马某证人证言以及情况说明，主要证明内容为：涉案房屋由其负责居间服务，2015年6月10日李娜作为卖方李宗儒、谢素华房屋出售代理人与买房王清园签署买卖合同，李娜当场提供房本原件、李宗儒及谢素华身份证原件与复印件、委托书原件。李娜称其母亲谢素华不能亲自到场签署配偶同意出售声明，第二天李娜将已经签好字的配偶出售声明交给证人；3、我爱我家公司员工张某证人证言以及证明，主要证明内容为：李宗儒于2014年1月29日与我爱我家公司签订独家出售协议，签约地点在李宗儒家中，李宗儒夫妻均在场，李宗儒配偶知晓涉案房屋出售事宜；4、原告从第三人我爱我家公司系统调取的涉案房屋登记信息、看房记录12页。主要记载信息为：涉案房屋登记出售时间为2014年11月29日，截止到2015年6月，涉案房屋存在包括证人马某、张某在内的多名我爱我家公司员工以及其他案外看房人参与的看房记录11次。
对于上述证据，第三人我爱我家公司认可全部证据的真实性。被告李宗儒及第三人谢素华除对谢素华身份证复印件真实性予以认可外，对于其他证据及证人证言的真实性均不予认可。同时主张原告及证人马某均未见到过谢素华本人，谢素华亦未签署过同意出售说明书，故申请对同意出售声明书中“谢素华”字样进行笔迹鉴定。对于看房记录，被告主张涉案房屋为空置状态，而谢素华与其长期共同居住在涉案房屋同楼的X号房（以下简称X号房），故谢素华并不知道涉案房屋的看房情况。
因谢素华本人并未到庭参与法庭调查，为查明案件事实，本院前往X号房询问谢素华相关案件情况。谢素华称涉案房屋处于空置状态，不知道也没有见到过他人看房情况。对于同意出售声明书，谢素华称其没有见过该声明书，也没有签字，原因在于其不会写字。对于身份证复印件，谢素华称其不清楚是谁拿走的。对于房屋买卖一事，谢素华称其曾经想出卖1205号房，并非涉案房屋，后因生活原因反悔不想出卖。原告对谢素华所述情况均不予认可。
案件审理过程中，经北京市高级人民法院摇号确定由北京京安拓普文书司法鉴定中心（以下简称鉴定单位）对同意出售声明书中的“谢素华”字样进行笔迹鉴定。2016年8月2日，鉴定单位向我院出具公函，内容如下：“2016年7月12日，我中心收到贵院（2016）京0102民初1243号案的委托司法鉴定函。经专家组审核，此案鉴定材料中缺少鉴定样本，不符合鉴定条件。……此案不能受理。”关于缺少鉴定样本的原因，被告主张谢素华为文盲，不会写字，并提交以下证据用于证明：1、加盖北京阜景新园商贸中心（以下简称新园商贸）印章的证明一份及谢素华档案批示表二份。主要内容为：谢素华于1974年7月至1985年10月期间在新园商贸工作，主要负责加工、搬运等岗位。在单位保存原始档案中均可以证明，该同志文化程度无，系文盲；2、褔绥境派出所出具的证明信六份。主要内容为：1975年至1992年期间，户口登记显示谢素华文化程度为不识字。1992年至1998年期间，户口登记文化程度显示为空白。1998年至今，谢素华户口登记文化程度为小学。原告对上述两组证据的真实性予以认可，但是不认可证明目的，主张谢素华户口显示其文化程度为小学，与被告单位提供的证明相矛盾。本案在鉴定过程中，法院为查明谢素华的书写能力，曾联系新园商贸法定代表人负责人进行调查。该单位负责人告知法院，根据谢素华的档案材料以及其了解的相关情况，谢素华本人不善言谈，文化程度确实不高，但是至于谢素华会不会书写本人名字，该负责人认为不必然存在直接联系，需要法院进行鉴定。
现王清园诉至本院，持诉称理由主张权利；李宗儒以其答辩理由进行抗辩，不同意原告的诉讼请求，并提起反诉。王清园不同意李宗儒的反诉请求。第三人谢素华及我爱我家公司坚持其陈述意见。本案经本院主持调解，双方及第三人未达成一致意见。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《装修款补充协议》、房产证、建成年代证明、声明、身份证复印件、同意出售声明书、证明信、证人证言、公函、谢素华书面声明、被告与第三人我爱我家公司来往函件三封、谈话笔录等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案有以下焦点问题：一、涉案房屋是否有必要补办房屋测绘图以及房屋年代建成证明。根据原告陈述、被告答辩以及法院核实的相关情况可知，虽然房屋测绘图或者房屋年代证明可能导致缴税义务发生变化，但是不影响办理税收手续。因补办平面图或者测绘证明并非本案合同义务且目前房屋行政部门已经开具了房屋建成年代证明及平面图，原告据此要求被告补办房屋建成年代证明和测绘图纸，无事实依据，本院不予支持。二、第三人谢素华是否知晓出售涉案房屋。因证人马某、张某均系我爱我家公司工作人员，与第三人存在利害关系，故在被告对该二人证言予以否认的情况下，本院认为该二人的证言证明力较弱，结合原、被告的质证意见仅能确定我爱我家公司级原告均并未当场看到谢素华本人签署过同意出售声明书。但根据原告提交的谢素华本人身份证明以及同意出售声明书中“谢素华”字样，谢素华确实存在同意出售涉案房屋的表征。由于双方对于该同意出售声明书的来源存有争议，被告否认其女儿曾将该声明书带回家签字，系伪造，故该声明书中“谢素华”字样的真实性成为本案审理的关键证据。被告及第三人谢素华虽主张谢素华本人为文盲不会写字，但是根据经验法则，自然人能否书写自己名字与其是否是文盲无必然的因果关系。根据户籍信息可知，谢素华文化程度为小学，经向谢素华所在单位负责人调查，因年代久远，该单位无法提供谢素华本人签字的材料，且不清楚谢素华本人是否能书写自己名字，故在无法通过鉴定程序确定同意出售声明书真伪的情况下，本院认为原告的举证义务已经完成，同意出售声明书应推定为真实有效。综合考虑谢素华与被告共同居住的情况、原告及第三人我爱我家公司掌握的谢素华身份证明以及上述分析的法律事实，本院有理由相信谢素华对于被告出售涉案房屋一事是知晓的。三、合同履行以及违约责任的承担。根据前述内容，房屋平面图、房屋建成年代证明的缺失确实会导致原告税收义务有所变化，并对缴税义务方的合同利益造成影响。关于补办建成年代证明一节，在得知我爱我家公司提出补办建成年代证明的要求后，被告主张其曾向测绘部门申请过补办，由此可知被告在补办问题上的态度上是认可的，只是补办相关证明需要较长时间（25天），可能超出合同规定的履行期限。根据诚信、公平以及公序良俗原则，在原告已将购房款全部转入资金监管账户的情况下，被告应就税费缴纳方式以及补办平面图问题与原告进一步协商，径行主张解除合同显然有失公平，故双方在税费问题上负有同等责任，原告要求被告承担未过户违约金以及被告要求原告承担未缴税违约金并解除相关合同的诉讼请求，本院均不予支持。在没有影响房屋过户其他因素的情况下，原、被告及第三人谢素华应当继续履行合同。原告的购房款支付义务作为合同清算条款，本院一并处理。现依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、王清园、李宗儒继续履行双方于二〇一五年六月十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。
二、自本判决生效之日起十日内，李宗儒协助王清园办理北京市西城区西直门南大街26号楼X层X号房屋产权过户手续。
三、自本判决生效之日起十日内，李宗儒将北京市西城区西直门南大街26号楼X层X号房屋交付给王清园。
四、自本判决生效之日起十日内，王清园给付李宗儒剩余购房款二百六十一万元。
五、驳回王清园的其他诉讼请求。
六、驳回李宗儒的其他反诉请求。
案件受理费三十五元，由被告李宗儒负担，反诉案件受理费四千五百六十元由被告李宗儒负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 高磊
二〇一六年九月十二日
书记员 王溪