南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玄商初字第1405号
原告南京银行股份有限公司鸡鸣寺支行。
负责人吴旭，该支行行长。
委托代理人张智，男，汉族，1986年6月19日出生，该行员工。
委托代理人金鑫，男，回族，1970年3月2日出生，该行员工。
被告刘立军，男，汉族，1972年11月17日出生。
被告朱历麟，女，汉族，1971年10月2日出生。
被告南京泰亨房地产开发有限公司。
法定代表人杭宁，该公司执行董事兼总经理。
原告南京银行股份有限公司鸡鸣寺支行（以下简称南京银行）诉被告刘立军、朱历麟、南京泰亨房地产开发有限公司（以下简称泰亨房地产公司）借款合同纠纷一案，本院于2014年11月4日受理后，依法由代理审判员刘昌政适用简易程序于2014年12月16日公开开庭进行了审理。原告南京银行的委托代理人张智、金鑫，被告刘立军、朱历麟到庭参加了诉讼，被告泰亨房地产公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南京银行诉称：2009年9月，因购买房产，刘立军与南京银行签订了个人购房借款合同。合同约定：刘立军向南京银行借款50万元，借款期间为336个月，月利率为0.4455%，还款方式为等额本息法。同时，刘立军、泰亨房地产公司与南京银行签订南京市房地产抵押合同。抵押合同约定：刘立军以所购买的位于南京市玄武区xx路688号916室房产为借款作抵押，泰亨房地产公司提供连带责任担保，保证期间为合同生效之日至南京银行领取刘立军所购房屋他项权证之日。朱历麟与刘立军在借款时系夫妻关系。南京银行依约发放了贷款，刘立军未能依约归还欠款。现请求法院判令刘立军、朱历麟共同偿还本金463388.49元、利息、罚息16224.87元（暂计算至2014年10月29日，之后按照约定的标准计算至实际付清之日），南京银行有权以刘立军所有的位于南京市玄武区xx路688号1-01幢907室房产折价或者以拍卖、变卖价款优先受偿，泰亨房地产公司对刘立军的上述债务承担连带保证责任，本案的诉讼费由被告承担。
被告刘立军辩称：对刘立军与南京银行之间的借款关系、抵押担保关系以及刘立军与朱历麟在借款时系夫妻关系的事实没有异议，因于2012年失去人身自由，至于何时开始逾期不清楚，以银行记录为准。
被告朱历麟辩称：对刘立军与南京银行之间的借款关系、抵押担保关系以及刘立军与朱历麟在借款时系夫妻关系的事实没有异议，刘立军自2014年5月份开始逾期，之后未再还款。
被告泰亨房地产公司未作答辩。
经审理查明：2009年9月29日，南京银行（甲方）与刘立军（乙方）、泰亨房地产公司（丙方）签订了个人购房借款合同，所购房屋为位于南京市玄武区xx路688号916室房产。借款合同约定：刘立军向南京银行借款50万元，期限为336个月，还款方式为按月等额本息还款法。本合同项下贷款利率为在基准利率的水平上下调10%确定月利率0.4455%，借款期间内，如遇中国人民银行调整相应的贷款基准利率，则在公布的次年第一日按新的基准利率和本款确定的下调幅度调整浮动利率。逾期还款的罚息利率为在合同约定的借款利率水平上加收50%，对逾期借款从逾期之日起按罚息利率计收利息，对不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利。如乙方超过本合同约定的还款期20日仍未足额偿还借款本息的，甲方有权提前收回本合同项下已发放借款，并要求乙方赔偿诉讼费、评估费、拍卖费等。丙方自愿为甲方向乙方发放的借款提供连带责任保证担保，担保的范围为本合同项下的本金及利息（包括复利、罚息）、违约金、损害赔偿金及甲方实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、评估费、拍卖费等），保证期间为本合同生效之日至办妥本合同所列之房产抵押登记将他项权证交甲方执管之日止。丙方确认并自愿接受，当乙方未按本合同约定履行债务时，无论甲方对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于物权担保），甲方均有权直接要求丙方在其保证范围内承担保证责任。
同日，刘立军（甲方）、泰亨房地产公司（丙方）与南京银行（乙方）签订了南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）。抵押合同约定：刘立军同意以其所购的坐落于南京市玄武区xx路688号916室房产对上述借款进行担保，担保的范围为上述主债权本金及其利息、违约金、赔偿金以及实现抵押权的费用。丙方为上述债权承担连带保证责任，保证范围为上述抵押担保的范围，担保期间为合同生效之日至乙方领取上述甲方所购商品房他项权证之日止，上述抵押合同于2009年9月29日在房管部门办理了备案登记。
南京银行于2009年9月30日向刘立军发放贷款50万元，期限为336个月，当时月利率为0.4455%。
刘立军于2014年4月份归还部分当期应还款项，之后未再还款。截至2014年10月29日，刘立军欠本金463388.49元、利息、罚息16224.87元。
另查明：上述借款发生在刘立军与朱历麟夫妻关系存续期间。
本院在保全过程中查明：本案抵押涉及的房产为位于南京市玄武区xx路688号916室，南京银行、刘立军及朱历麟对此都没有异议。
以上事实有个人购房借款合同、南京市房地产抵押合同、婚姻关系证明卡、身份证、个人借款凭证、欠款明细及本院的庭审笔录等证据证明。
本院认为：南京银行与刘立军之间的借款合同合法、有效。南京银行依约发放贷款，刘立军应依约归还本息。南京银行发放贷款以后，刘立军于2014年4月份发生逾期，之后未再还款。根据借款合同的约定，刘立军构成违约，南京银行有权提前收回借款本息，并要求承担诉讼费、评估费、拍卖费等费用。
刘立军与朱历麟系夫妻关系，上述借款发生在夫妻关系存续期间，债务应按夫妻共同债务处理，由其二人共同偿还。
刘立军自愿以其购买的房产为上述债务提供抵押担保，且在房管部门办理了抵押登记，该担保合同合法、有效，南京银行依法取得了优先受偿权。根据在房管部门备案的抵押合同约定，抵押担保的范围包括上述主债权本金及其利息、违约金、赔偿金以及实现抵押权的费用，故南京银行有权对抵押的房屋折价或者以拍卖、变卖所得价款在上述债权本金、利息、罚息及实现债权的费用等范围内优先受偿。
泰亨房地产公司自愿为刘立军的借款向南京银行提供连带责任保证，由于他项权证至今未能办理，根据合同的约定，目前仍在保证期间内，泰亨房地产公司依法应对刘立军的上述债务承担连带保证责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘立军、朱历麟应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告南京银行股份有限公司鸡鸣寺支行偿还借款本金463388.49元及利息、罚息（暂计算至2014年10月29日，利息、罚息为16224.87元，自2014年10月30日至实际给付之日，按照合同约定的利率计收利息、罚息）。
二、原告南京银行股份有限公司鸡鸣寺支行有权以刘立军购买的坐落于南京市玄武区xx路688号916室房产折价或者以拍卖、变卖所得价款在被告刘立军的上述债务范围内优先受偿。
三、被告南京泰亨房地产开发有限公司对被告刘立军的上述债务承担连带保证责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费4125元、保全费2970元，由各被告承担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省南京市中级人民法院开户银行：南京市农业银行鼓楼支行；账号：10×××76。
代理审判员 刘昌政
二〇一四年十二月十七日
见习书记员 赵五英