广西壮族自治区梧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂04民终520号
上诉人（一审原告）李霞。
委托代理人陈鉴林，广西公力律师事务所律师。
委托代理人温海涛，广西公力律师事务所实习律师。
被上诉人（一审被告）梧州梅西商业有限公司，住所地广西梧州市长洲区新兴三路30号一至五层商业用房。
法定代表人李辉，该公司经理。
委托代理人牟小平，该公司员工。
委托代理人童品彬，四川中豪（泸州）律师事务所律师。
上诉人李霞因与被上诉人梧州梅西商业有限公司租赁合同纠纷一案，不服广西梧州市长洲区人民法院（2015）长民初字第1168号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年4月27日受理后，依法组成合议庭，并于2016年6月21日公开开庭进行了审理。上诉人李霞及其委托代理人陈鉴林、温海涛，被上诉人梧州梅西商业有限公司的委托代理人牟小平、童品彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，被告（反诉原告）梅西公司就梧州梅西生活广场公开进行招商，并制作了招商广告画册，画册内标示有商场楼层分布图，第五层为美食娱乐城。2013年1月12日，被告（反诉原告）梅西公司作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的原告（反诉被告）李霞签订《房屋租赁合同》。合同第一条约定：乙方承租梧州市长洲区新兴三路三十号梅西生活广场梧州店第五层中庭连廊区域，租赁面积为283.75㎡，租赁期限为八年（96个月），具体以租赁标的物交付时间开始计算；乙方装修筹备期80天，以甲方书面通知乙方进场装修日期开始计算，甲方书面通知乙方进场装修日即为甲乙双方租赁标的物交付日；乙方经营免租期为90天，开业当日即为乙方经营免租期及合同期起算日，经营免租期结束的次日为租金和管理费的起算日；若乙方实际租赁、使用租赁标的物的期限不满租赁期，甲方有权向乙方索取装修筹备期内所免去的所有租金和管理费，但如因甲方原因或不可抗力（自然灾害、战争、政府征用等原因）引致乙方实际租赁、使用租赁标的物的期限不满约定租赁期限的，甲方将不再向乙方索取装修筹备期内所免除的租金和管理费。合同第二条约定：乙方在本合同签订当日，需向甲方一次性支付履约保证金，总额为人民币25600元到甲方指定的账号，履约保证金在乙方合同期第一年内自动转为乙方支付给甲方的承租保证金进行抵扣；履约保证金与承租保证金不计息，合同期满后，乙方按本合同约定条款全面履行合同义务没有任何违约行为，在租赁期满退出经营七日后持承租保证金收据办理相关退款手续；起始租金和管理费为30元／平方米／月，递增率为5%，递增方式为在合同期限内，下年租金和管理费在上年租金和管理费的基础上逐年按照递增率进行递增；租金和管理费采用“先付后用”方式执行，租金和管理费按月支付，一个租赁月度为一个租期，乙方必须在上一租期最后五日内交纳下期租金和管理费；乙方在接收租赁标的物的次日，需向甲方支付首期的月度租金、管理费（总额8512.5元）；第一年租金和管理费合计金额7.6613万元（已免除乙方经营免租期的租金和管理费）；经营所需的水、电表由乙方提供，并由乙方自行安装，涉及费用由乙方自理，在租赁期内乙方按租赁面积所发生的实际用水量、电量向甲方缴付水电费。合同第三条约定：乙方负责其在现有基础上进行装修改造所发生的各项费用，合同期满、因乙方违约以及其他任何原因导致合同终止、解除，乙方不得以装修费折价向甲方提出赔偿或抵款要求，甲方有权要求乙方保留装修自行处置或要求乙方拆除装修并恢复至装修前的原貌。合同第六条约定：乙方不按时支付租金、管理费、分摊费用或水、电、物管、空调等费用，每逾期一日按应付总金额每日3%向甲方支付逾期付款违约金；若逾期付款超过五日，甲方有权采取措施停止乙方的经营活动，若逾期付款超过十日，甲方有权解除、终止本合同，乙方除支付欠付费用和违约金外，还应赔偿由此给甲方造成的全部损失；在本合同履行过程中，任何一方出现违约行为导致合同解除、终止，违约方应向守约方支付合同期限内租金和管理费总额20%的违约金；乙方违约则无权要求退还保证金，甲方违约则退还乙方保证金。合同签订后，李霞于2013年1月14日向梅西公司交纳了履约保证金25600元，双方并于当日签订了一份《房屋租赁合同补充协议》，对租赁期内转让租赁标的物的有关事项进行了补充约定。李霞接收梅西公司交付的承租场地后，对其进行了装修，用于经营“小食家”餐饮商铺。因李霞未按时支付租金和管理费等费用，梅西公司于2015年4月12日向其发出《解除﹤房屋租赁合同﹥及补充协议通知》，通知其因未按约定支付租金及管理费，经催收拒不履行付款义务，构成根本违约，通知与其解除2013年1月12日签订的《房屋租赁合同》及补充协议，在收到本通知之日起3日内结支付欠的租金、管理费、水电费以及免租期间的租金及管理费合计4714.40元，并按合同约定承担违约金，在收到本通知之日起五日内保留装修，将房屋腾空交还给梅西公司。李霞收到通知后，交了2015年4月份的租金9798元，从5月份开始没有再支付租金和管理费等费用给梅西公司。并于2015年7月8日向本院提起诉讼，请求法院判决解除双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，判令梅西公司赔偿损失855520元。案件审理过程中，梅西公司提起反诉。截至2015年10月27日，李霞欠租金和管理费、水电费等共58078.90元。庭审中，原告李霞诉称其请求被告赔偿的损失包括装修的费用及履约保证金。
一审法院审理认为，《房屋租赁合同》及补充协议均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，上述合同合法有效，双方本应依约履行，但鉴于双方均无意继续履行合同，双方均要求解除合同，故上述合同应予以解除。本诉中，关于李霞称梅西公司未兑现招商承诺、欺诈商户等违约情形的意见，该院认为，根据《合同法》的规定，商业广告一般为要约邀请，在其内容符合要约规定的情况下，视为要约。所谓符合要约规定，即商业广告表达了希望和收到广告者订立合同的愿望，并且其内容具体确定，表明一经相对人承诺，广告发出者即受该意思表示的约束。招商过程中的宣传针对不特定群体、吸引商户入驻市场并与之形成合同关系，因此招商前的宣传画册等属要约邀请，不构成违约。关于李霞经营困难是否梅西公司对梅西生活广场管理不当所致的问题。从梅西生活广场目前情况来看，现广场人流量较少，商业氛围不浓有多种原因，包括经济大环境的影响、经营本身所具有的商业风险等。梅西生活广场的商业氛围是由承租广场商铺的所有经营者共同构成，每个商户经营好坏，直接影响整个商场的商业氛围，而这并非梅西公司所能控制。李霞所提供的证据不能证明梅西公司管理方面存在明显过失。因此，李霞以上述两点理由要求梅西公司赔偿损失的诉讼请求，无法律依据，该院不予支持。关于反诉，李霞与梅西公司已签订《房屋租赁合同》及补充协议，且李霞已入驻商场，形成合同关系，双方的权利义务应按照合同约定执行。梅西公司诉请李霞在合同解除后保留装修并归还腾空后的房屋，我国《合同法》规定，合同解除后承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。按照《房屋租赁合同》第3.1条“合同期满、因乙方（李霞）违约以及其他任何原因导致合同终止、解除，乙方不得以装修费折价向甲方（梅西公司）提出赔偿或抵款要求，甲方有权要求乙方保留装修自行处置或要求乙方拆除装修并恢复至装修前的原貌”的约定，梅西公司该诉请符合法律规定和合同约定，该院予以支持。关于梅西公司诉请的装修筹备期租金、管理费，按照双方签订的《房屋租赁合同》第1.3.2条“乙方（李霞）实际租赁、使用租赁标的物的期限不满租赁期的，甲方（梅西公司）有权向其索取装修筹备期内免去的所有租金和管理费”的约定，李霞的装修筹备免租期对应的租金和管理费是25537元（8512.5元／月×12个月-76613元），依照合同约定应当支付给梅西公司。李霞从2015年5月起没有向梅西公司支付租金和管理费、水电费，截至2015年10月27日共欠费用58078.90元，应当支付给梅西公司，2015年10月28日至合同解除之日的租金和管理费，按照每月9798元计算。由于李霞未按照合同约定支付租金和管理费，梅西公司于2015年4月份向其送达《解除﹤房屋租赁合同﹥及补充协议通知》，因此其基于解除合同通知拒绝支付此后的租金和管理费，属于行使抗辩权，梅西公司诉请其支付违约金，该院不予支持。合同权利义务终止的，根据《房屋租赁合同》第二条约定，梅西公司应当退回履约保证金给李霞，因此李霞诉请梅西公司退还履约保证金25600元，于法有据，该院予以支持。遂判决：一、解除原告（反诉被告）李霞与被告（反诉原告）梧州梅西商业有限公司于2013年1月12日签订的《房屋租赁合同》和2013年1月14日签订的《房屋租赁合同补充协议》；二、反诉被告李霞于本判决生效之日起十内搬离并返还梧州市长洲区新兴三路三十号梅西生活广场梧州店第五层中庭连廊区域给反诉原告梧州梅西商业有限公司，并保留装修；三、反诉被告李霞于本判决生效之日起十日内给付反诉原告梧州梅西商业有限公司装修筹备免租期的租金和管理费25537元；四、反诉被告李霞于本判决生效之日起十日内给付反诉原告梧州梅西商业有限公司其所欠的租金、管理费、水电费（截至2015年10月27日共欠58078.90元，2015年10月28日至本判决生效之日的租金和管理费按9798元／月计算）。五、被告梧州梅西商业有限公司于本判决生效之日起十内退还履约保证金25600元给原告李霞；六、驳回原告李霞的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告梧州梅西商业有限公司的其他反诉请求。
上诉人李霞不服原审判决，上诉称，一、一审法院无视了梅西公司违反诚实信用原则和欺骗招商的根本性事实，导致判决错误；二、被上诉人的反诉请求不应得到支持；三、一审法院确认本诉的法律事实是严重错误的；四、一审法院确认的反诉法律事实完全是错误的；五、一审法院在认定事实上存在重大错误。为此，请求二审法院撤销一审判决，改判被上诉人赔偿上诉人损失855520元，并驳回被上诉人的反诉请求。
被上诉人梧州梅西商业有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
由于上诉人没有提供充足的证据来推翻一审判决查明的事实，因而本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，根据法律规定，当事人对自己的主张，有责任提供证据，否则将承担不利的法律后果。本案中，上诉人与被上诉人自愿签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的，双方应按照约定全面履行自己的义务。关于上诉人主张被上诉人违反诚实信用原则，存在欺骗招商等问题，本院认为，被上诉人通过一定的媒介和形式，向不特定的公众发布的招商公告及商业宣传广告，仅仅是当事人订立合同的预备行为，而非订立合同的意思表示；因而被上诉人的行为只是属于《合同法》上的要约邀请而非要约；而要约邀请不能因相对人的承诺而成立合同，也不能因作出“承诺”来约束要约人。一审判决对此认定正确，本院予以确认。上诉人此上诉主张于法不合，本院不予采纳。关于上诉人主张被上诉人反诉请求不应得到法院支持问题，本院认为，一审法院依据查明的事实和《合同法》的相关规定，判令上诉人向被上诉人支付租金及管理费合理合法，上诉人的上诉主张本院不予采纳。关于上诉人主张因被上诉人的根本性违约而造成其各项损失应由被上诉人作出赔偿855520元问题，本院认为，尽管被上诉人在履行租赁合同过程中存在一些瑕疵，但没有出现根本性的违约事实；上诉人无论在一审诉讼中还是二审审理阶段，都没能举出确凿的证据证明其诉讼主张，对此主张本院不予采纳。上诉人李霞认为，一审法院无视了梅西公司违反诚实信用原则，欺骗招商的根本性事实，导致判决错误，且一审法院确认本诉和反诉的法律事实都是是严重错误的，被上诉人的反诉请求不应得到支持；请求二审法院撤销一审判决，改判被上诉人赔偿上诉人损失855520元，并驳回被上诉人的反诉请求之主张缺乏充足的证据予以印证，且于法不合，对此本院不予支持。原审判决在事实认定及实体处理上并无不当，本院予以维持。综上，上诉人上诉理据不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10360元，由上诉人李霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾 超
审判员 莫 芮
审判员 蒋鸣平
二〇一六年六月二十七日
书记员 梁 军