北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初31200号原告（反诉被告）：沈凤英，女，1949年1月12日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈旺新，北京市鑫程律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文瑞，男，1938年2月5日出生，北京市华海新技术公司退休职工，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：王珂，男，1982年8月29日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘贺强，北京市国联律师事务所律师。被告（反诉原告）：张旻，女，1984年8月7日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘贺强，北京市国联律师事务所律师。原告（反诉被告）沈凤英与被告（反诉原告）王珂、被告（反诉原告）张旻房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。沈凤英、王文瑞、陈旺新、王珂、刘贺强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。沈凤英向本院提出诉讼请求：1、解除沈凤英与王珂、张旻2015年11月23日签订的《房屋买卖业务签约文件合订本》及《补充协议》；2、王珂、张旻赔偿沈凤英由于其违约给沈凤英造成的经济损失5万元。事实与理由：2015年7月，沈凤英与北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）协商通过链家公司出售北京市朝阳区垡头翠成馨园216号楼1层2单元X号房屋（三居室，以下简称涉案房屋），购买一套二居室，即三居换二居。2015年11月23日晚，在链家公司营业点由沈凤英丈夫王文瑞代为签订了《房屋买卖业务签约文件合订本》及《补充协议》。该协议约定沈凤英将其涉案房屋以430万元价格卖给王珂、张旻，约定购房定金为30万元，首付款为278万元、物业交割2万元（尾款120万元合同未约定支付具体时间），同时约定沈凤英如在房屋产权转移登记前需要用到客户的首付款。王珂、张旻应配合沈凤英在北京中融信担保有限公司（以下简称中融信公司）办理垫资业务，费用由王珂、张旻承担。合同签订后沈凤英继续通过链家公司及住总等看房屋，从2015年7月至2016年3月间看了多套房屋。2016年3月19日沈凤英看中一套房子，卖房人要求至迟4月底前支付全款，为此从当晚开始多次催促王珂、张旻及链家公司，王珂、张旻只同意高息借款不同意按合同约定支付首付款，致使沈凤英多次丧失了换购房屋的机会。加之市场涨价等原因，现沈凤英已无法实现从三居换二居后留下钱来治病的初衷。为维护沈凤英的合法权益，在多次催促王珂、张旻后通知解除与王珂、张旻的房屋买卖关系。综上，沈凤英认为，王珂、张旻在合同履行中应按合同约定履行支付首付款的义务，王珂、张旻以种种理由至今拒绝支付。致使沈凤英的换房目的不能达到，按合同约定王珂、张旻已根本违约。王珂、张旻辩称：不同意沈凤英的全部诉讼请求。沈凤英与王珂签订的房屋买卖合同未能继续履行的责任在于沈凤英一方，沈凤英提出无理的要求，王珂积极给予回应并配合，但沈凤英仍然提出拒绝履行房屋买卖合同是本案发生的主要原因，由此所给沈凤英造成的任何损失及其他不利后果应当由沈凤英作为违约一方自行承担。王珂、张旻向本院提出反诉请求：1、判令沈凤英向王珂、张旻支付违约金86万元；2、判令沈凤英立即办理涉案房屋过户手续，交付涉案房屋。事实与理由：2015年7月20日，双方签订《买卖定金协议书》，约定王珂、张旻以400万元的总价款购买沈凤英名下的涉案房屋，定金总计30万元，首期定金99000元定金协议签署时支付，剩余定金201000元于房屋买卖合同签署时支付。当日，王珂、张旻支付了首期定金，沈凤英出具了收据。2015年11月23日，双方签署《房屋买卖合同》、《补充协议》以及双方与中融信公司签订了《房屋交易保障服务合同》。因涉案房屋差一年未满五年，房屋交易将缴纳较高税款，故双方在合同第九条约定涉案房屋在该合同签订之日起360日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同时，双方签署补充协议，其中第四条第2款约定本次交易涉及的税费全部由王珂、张旻承担。由于房屋过户时房本满五年将不再缴纳税费，经沈凤英要求，将房屋总价提高至430万元，即将税款加入到房屋总价款当中。另外，补充协议第五条违约责任第2款第（2）项约定，沈凤英拒绝将该房屋出售给王珂、张旻或者擅自提高房屋交易价格的，沈凤英应在违约行为发生之日起15日内，以相当于涉案房屋总价款20％向王珂、张旻支付违约金，链家公司收取的王珂、张旻的所有费用不予退还，由沈凤英直接赔付王珂、张旻。王珂、张旻为本次交易向链家公司支付了居间代理费89870元，向中融信公司缴纳保障服务费21500元，评估费1500元，共计112870元。房屋买卖合同签订后，王珂、张旻支付了剩余定金201000元，并等待房屋办理过户手续。2016年4月22日，王珂、张旻收到链家公司张泽转发沈凤英的短信通知，要求张泽通知王珂、张旻遵照房屋买卖合同补充条款的约定，于2016年4月29日前将购房首付款打到其个人账户。当日，王珂、张旻通过链家公司张泽回复同意按照合同补充条款的约定配合其取得链家公司的垫资款，并承担手续费，同时，如链家公司无法提供垫资款，王珂、张旻愿意先以年息24％的利率借款给沈凤英，如沈凤英能够如期将涉案房屋过户，王珂、张旻同意不收取利息，并将借款直接转为购房首付款。2016年4月27日，王珂、张旻收到链家公司张泽转发沈凤英的短信通知，称沈凤英无法接受王珂、张旻所提借款利息，并要求王珂、张旻遵照补充条款约定于2016年5月16日前将首付款支付至其个人账户。王珂、张旻于当日通过链家公司张泽回复上次内容外，再次强调，如沈凤英按合同约定如期将房屋过户给王珂、张旻，王珂、张旻承诺不收取利息。2016年5月16日，沈凤英向王珂、张旻送达《解除合同通知书》称，双方在《补充协议》条款中明确约定：“甲方如在办理房屋产权转移登记前需要用到客户首付款，乙方配合甲方在链家公司中融信办理垫资业务，费用由乙方承担”，沈凤英要求王珂、张旻履行本条约定，但王珂、张旻并未履行，故要求解除合同。对于以上沈凤英的行为，王珂、张旻认为，沈凤英提出要求后，王珂、张旻第一时间给予明确的履行补充协议上述条款，并明确表示如中融信公司不能办理垫资，王珂、张旻愿意自行借款给沈凤英，且在沈凤英履行合同办理过户手续后不收取任何利息的意思表示。王珂、张旻积极履行房屋买卖合同及补充协议，但沈凤英仍找各种理由拒绝履行合同义务，拒绝将涉案房屋出售给王珂、张旻。沈凤英的行为已经严重违反了合同的约定，构成根本违约。根据《合同法》第一百零七条、一百零八条、一百一十条、一百一十四条的约定以及《补充协议》第五条的约定，沈凤英应当向王珂、张旻支付违约金，并继续履行合同，将房屋过户给王珂、张旻。沈凤英辩称：不同意王珂、张旻的反诉请求。造成房屋买卖合同解除的过错方在王珂、张旻，王珂、张旻在约定的期间内不支付首付款并且不按约定向中融信公司垫付款项，以种种理由拖延不付，造成我方不能实现合同目的。在我方给予合理期限后，王珂、张旻仍然不履行合同义务，在此情况下经过协商，我方要求解除合同合理合法，不存在继续履行以及支付违约金的问题。过错方在王珂、张旻一方，我方没有提出过无理要求。经审理查明：涉案房屋自2011年12月3日登记在沈凤英名下。涉案房屋于2011年11月15日取得契税完税证。2015年7月20日，沈凤英与王珂、链家公司签订了《买卖定金协议书》，约定王珂为向沈凤英以400万元的价格购买涉案房屋向沈凤英支付定金99000元。同日，沈凤英出具收据，确认收到王珂支付的定金99000元。2015年11月23日，沈凤英（甲方）与王珂、张旻（乙方）签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定沈凤英将涉案房屋以430万元的价格将涉案房屋出卖给王珂、张旻。合同约定王珂、张旻于2015年7月22日支付第一笔定金99000元，于2015年11月30日前支付第二笔定金201000元，王珂、张旻于办理房屋产权转移登记前三个工作日支付首付款278万元，王珂、张旻贷款支付房款120万元，王珂、张旻于沈凤英交付涉案房屋当日支付房款2万元。合同还约定自该合同签订之日起360日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同还约定双方协商在契税票填发日期满五年后办理房屋产权转移登记。合同还约定，“甲方如在办理房屋产权转移登记前需要用到客户首付款，乙方配合甲方在链家中融信办理垫资业务，费用由乙方承担。”合同还约定，沈凤英出现根本违约情形的，应当按照房屋总价款的20%向王珂、张旻支付违约金。2015年11月28日，沈凤英、王珂、链家公司签订了《定金托管协议》，约定王珂、张旻将购买涉案房屋的定金201000元支付至链家公司名下指定账户。同日，王珂向上述指定账户支付定金201000元。沈凤英称其于2015年12月1日收到定金201000元。2016年4月21日，沈凤英向链家公司工作人员张泽发出短信要求王珂支付首付款，短信内容如下：“链家张泽你好，请通知王珂，遵照房屋买卖合同补充条款约定，我现在急需王珂首付款。请你及王珂配合，在下周五即四月二十九日前将购房首付款打到我账户：中国工商银行股份有限公司北京市分行营业部：×××”。2016年4月22日，王珂书面回复张泽，内容如下：“链家张泽，您好！今收到您发来的业主要求用款的通知。我理解，业主是按合同补充条款要求我配合其取得链家的垫资款，关于这点，我同意配合并愿意按合同约定承担垫资手续费。但如果链家无法提供垫资，为业主着急用款的意愿考虑，我愿意先借款给业主，利息24%/年，但业主需要将房本押给我，且如果业主按原合同约定如期将房过户给我，我同意不收这笔利息，届时直接将这笔借款本金转为购房首付款。”2016年4月26日，沈凤英向张泽发出短信，内容如下：“链家张泽您好，您转来的王珂4月22日信件已阅，王珂所提借款利息，我们无法接受。请再次通知王珂遵照补充条款约定，务必在下周五，即5月6日前，将首付款278万元整，打到我账户来。请您和王珂配合，谢谢。我的账户中国工商银行股份有限公司北京市分行营业部：×××”。同日，王珂书面回复张泽，内容如下：“链家张泽，您好！今收到您发来的业主再次要求用款的通知。我理解，业主是按合同补充条款要求我配合其取得链家的垫资款，关于这点，我同意配合并愿意按合同约定承担垫资手续费。但如果链家无法提供垫资，为业主着急用款的意愿考虑，我愿意先借款给业主，利息24%/年，但业主需要将房本押给我，且如果业主按原合同约定如期将房过户给我，我承诺不收这笔利息，届时直接将这笔借款本金转为购房首付款。如果业主不存在违约，则无需担心因本次借款所产生的利息问题。”2016年5月16日，沈凤英向王珂发出《解除合同通知书》，内容如下：“2015年11月23日，沈凤英为改善居住条件与你签定了《房屋买卖业务签约文件合订本》及其《补充协议》等，约定沈凤英将位于朝阳区垡头翠成馨园216楼2单元X号房屋出售给你。双方约定了价款等，双方还在《补充协议》条款中明确约定：‘甲方如在办理房屋产权转移登记前需要用到客户首付款，乙方配合甲方在链家中融信办理垫资业务，费用由乙方承担’。合同签订后，2016年3月19日沈凤英看中一套房屋，卖方要求一次性付全款。为落实此购房款，在签约现场，沈多次致电你，请求4月底前配合给首付款。终由你的推脱，致使我此次购房落空。此后，沈凤英又多次通过短信，面谈，书面文件等形式要求你依《补充协议》约定配合办理你应支付的首付款，但你的回复明显己超出合同约定和沈凤英能接受的范围，且明显不合理，时至今日你仍不能履行合同约定义务，致使沈凤英出售房屋的目的不能实现。你的行为已违背购房合同，构成根本违约。现正式书面通知你双方合同解除。同时，沈凤英依法保留追究你违约给沈造成损失的权利。特此通知！”庭审中，沈凤英提交了其意向购房相关证据、谈话录音及病历。王珂、张旻提交了张泽出具的情况说明。经询，王珂、张旻表示如能继续履行合同，剩余购房款可以一次性支付。又询，沈凤英表示违约金约定过高，要求本院酌减。上述事实，有相关书证、录音及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：沈凤英与王珂、张旻订立的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效，双方应当严格按照合同约定履行各自义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，沈凤英主张王珂、张旻未按照合同约定履行配合办理垫资业务及支付垫资费用的义务，但沈凤英提交的证据不足以证明其申请了垫资业务，并要求王珂、张旻配合办理垫资业务，且王珂、张旻不配合办理导致不能办理，故沈凤英的该项主张，本院不予采信。根据合同约定，王珂、张旻应当在2016年11月向沈凤英支付首付款，沈凤英要求王珂、张旻在2016年4月向其支付首付款不符合合同约定，沈凤英以王珂、张旻拒绝支付首付款为由解除合同的行为构成违约。因此，沈凤英要求解除合同并要求王珂、张旻支付经济损失的诉讼请求，本院不予支持。王珂、张旻要求沈凤英办理涉案房屋过户手续，并交付涉案房屋的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。沈凤英解除合同构成违约，应当按照合同约定向王珂、张旻支付违约金，但双方违约金数额约定明显高于王珂、张旻的实际损失，本院酌情确定违约金数额。王珂、张旻表示同意一次性支付剩余购房款，本院不持异议。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、沈凤英于本判决生效后七日内协助王珂、张旻将北京市朝阳区垡头翠成馨园216号楼1层2单元X号房屋变更登记至王珂、张旻名下；二、王珂、张旻于北京市朝阳区垡头翠成馨园216号楼1层2单元X号房屋变更登记至王珂、张旻名下当日向沈凤英支付购房款差额四百万元；三、沈凤英于本判决生效后三十日内将北京市朝阳区垡头翠成馨园216号楼1层2单元X号房屋交付给王珂、张旻；四、沈凤英于本判决生效后七日内支付王珂、张旻违约金三十万元；五、驳回沈凤英的诉讼请求。六、驳回王珂、张旻的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由沈凤英负担（王珂、张旻已预交，沈凤英于本判决生效后七日给付王珂、张旻）。本诉案件受理费41600元，由沈凤英负担（已交纳1050元，余款于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费23960元，由沈凤英负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 赵 佳审判员 吴 玲审判员 赵 靓二〇一七年六月二十日书记员 陈逢源