广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终1664号上诉人（原审被告）：广州赣南物业管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：吴文澍，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓景梅，该公司员工。被上诉人（原审原告）：吴映春，住湖南省岳阳县。原审被告：吴文澍，住江西省赣州市上犹县。委托诉讼代理人：邓景梅，系广州赣南物业管理有限公司员工。上诉人广州赣南物业管理有限公司（以下简称赣南公司）因与被上诉人吴映春、原审被告吴文澍租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初9427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。赣南公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吴映春的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定部分事实和适用法律错误。首先，一审判决认定案涉租赁合同无效错误。根据白云区政府嘉禾街道办事处向涉案物业“嘉禾街望岗大道33号2层”经营商户的“临时经营场所使用证明”，可以证明“涉案物业可作为生产（经营）性场所使用”。该文件可证明涉案物业已经主管部门批准建设，是合法的，一审判决认定涉案物业未取得合法报建手续事实认定错误。其次，赣南公司收到吴映春38000元与事实不符。根据吴映春提供的收据，吴映春仅向赣南公司支付了租赁保证金9000元和2016年9月、10月两个月租金9000元。赣南公司与吴文澍是不同的诉讼主体，吴映春向吴文澍个人支付款项与赣南公司无关。二、一审审理违反法定程序。首先，吴映春变更诉讼请求超过了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的期间。其次，当事人变更诉讼请求，一审法院没有根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条重新指定举证期限。最后，吴映春提交的《依申请公开政府信息答复书》超过举证期限，不应作为本案依据。吴映春二审答辩称：一、赣南公司不能证明其对涉案物业具有出租权，到现在为止依然只有赣南公司与物业签订的租赁合同的复印件，包括在3月28日白云区法院另案中提供的也是复印件，同时根据该合同复印件第8条的约定，赣南公司向吴映春收取的租金和保证金、进场费不符合其与案外人的合同约定。二、赣南公司称临时经营场地使用证明可以证明涉案物业经批准建设，但是根据广州市人民政府办公厅穗府办（2012）1号文第3条第1点的规定，临时经营场地使用证明不能作为对建筑物合法性的确认。另外临时经营场所的有效性是三年，但赣南公司与吴映春签订合同的期限是四年。三、赣南公司的上诉状陈述的答复书，关于该点，吴映春在一审已经向一审法院说明答复书的人员是吴映春朋友，同时也是受到赣南公司招商欺诈的商户之一，同时该答复书属于政府的公开信息答复，吴映春有权使用，且赣南公司到现在为止仍然没有证据可以证明涉案物业属于合法建筑。四、公开的信息答复书是吴映春在举证期限届满后发生的新证据，根据最高人民法院的规定第42条的规定，吴映春并没有超过举证期限。五、赣南公司上诉状称吴映春仅向赣南公司支付保证金和租金，关于该点在一审以及在一审法院关于3501号案的审理过程中，赣南公司已经两次承认收取了吴映春38000元。六、赣南公司上诉状中提及吴映春在庭审中变更诉讼请求，这是法官提醒吴映春可以变更诉讼请求的，且根据相关规定，吴映春是可以放弃或者变更诉讼请求的。基于以上几点，请求二审法院驳回赣南公司的上诉请求，支持吴映春的诉讼请求。吴文澍二审述称：同意赣南公司的意见。吴映春向一审法院起诉请求：1.确认吴映春与赣南公司签订的《商铺租赁合同》无效；2.赣南公司归还吴映春已支付的租赁保证金9000元、租金9000元及装修补偿金20000元；3.吴文澍对上述诉讼请求第二项中的28000元承担退还责任；4.本案诉讼费由赣南公司、吴文澍承担。一审法院经审理查明：2016年6月8日，吴映春向赣南公司工作人员出具《晋和商业广场商铺认租书》，写明吴映春认租211B商铺，租金100元/平方米，履约保证金10000元、装修补偿金20000元等等内容。同日，吴映春刷卡向赣南公司支付10000元。2016年6月12日，吴映春（乙方）与赣南公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定赣南公司将位于广州市白云区嘉禾街望岗大道33号商二楼自编211B号铺出租给吴映春，租期为2016年6月12日至2020年6月11日，免租期为2016年6月12日至2016年8月31日，月租金为4500元，物业管理费376元/月，电费每度1.8元，水费每立方米6元；签订合同时需缴纳两个月租金9000元及租赁保证金9000元，之后每月5号之前缴纳房租、水电费等费用；乙方需在承租日起10日内开始装修，如超过10天不装修视为乙方自动放弃承租权，甲方有权收回房屋并不退还租赁保证金及租金并可另行出租。同日，吴映春向赣南公司支付28000元，赣南公司开具租赁收据，记载收到租金9000元、租赁保证金9000元，另有进场费20000元（其中10000元为6月8日支付）未开具收据。2016年7月19日，吴映春向赣南公司发出《解除通知书》，认为赣南公司存在夸大宣传、误导诱使吴映春签订租赁合同，现决定解除与赣南公司签订的租赁合同，并要求赣南公司退还租赁保证金、租金、进场费共38000元。该邮件于2016年7月20日被签收。吴映春为证实涉案商铺并未取得合法报建审批，另出示广州市国土资源和规划委员会于2016年9月14日出具的穗国土规划公开[2016]127号《依申请公开政府信息答复书》，写明暂未发现广州市白云区嘉禾望岗大道33号晋和商业广场办理《建设工程验收合格证》的相关信息。赣南公司出示与案外人广州市晋铭商业管理有限公司的租赁合同，主张赣南公司具有合法出租权。一审庭审中，吴映春、赣南公司均确认吴映春未进场装修。一审法院认为：赣南公司作为出租方未能举证证实涉案商铺所在楼层或建筑物取得了合法报建手续，应当承担举证不能的不利后果。吴映春与赣南公司就未取得合法报建手续的涉案商铺签订《商铺租赁合同》，该合同违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，依法应为无效。现吴映春要求确认涉案租赁合同无效合法合理，一审法院予以支持。双方的租赁合同无效，因无效合同而取得的财产应相互返还，故吴映春要求赣南公司退还已缴纳的租金9000元、租赁保证金9000元、进场费（即装修补偿金）20000元共计38000元，于法有据，一审法院予以支持。同时，吴映春亦应向赣南公司退还商铺。关于吴文澍的返还责任，虽吴映春主张款项是支付到吴文澍的帐户内，但租赁合同相对方为赣南公司，且开具收据对吴映春款项予以确认的亦为赣南公司，且赣南公司为有限责任公司，故相关责任应由赣南公司承担。吴映春要求吴文澍承担于法无据，一审法院不予支持，予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，于2016年12月1日作出如下判决：一、确认吴映春与广州赣南物业管理有限公司于2016年6月12日签订的《商铺租赁合同》无效；二、在本判决生效之日起五日内，广州赣南物业管理有限公司向吴映春返还38000元；三、驳回吴映春的其他诉讼请求。案件受理费750元，由广州赣南物业管理有限公司负担。二审中，当事人没有提交新的证据。各方当事人对一审法院查明事实部分均无异议，本院予以确认。另查明，赣南公司称：涉案物业是村集体土地，目前未取得建设工程规划许可证；该地块是政府的工程，是政府与村征收的土地作为地铁建设，村与地铁公司将一部分地块要回来后用作商业用途。赣南公司确认收到吴映春38000元，其中1万元是其指定其旗下的惠港公司收取的。赣南公司确认吴映春没有实际进场经营。本院认为，赣南公司所称的白云区嘉禾街道办事处出具的“临时经营场所使用证明”并无确认建筑物合法性的法律效力，赣南公司关于“临时经营场所使用证明”可证明涉案商铺已经主管部门批准建设的主张不能成立，本院不予支持。现赣南公司承认涉案商铺未取得建设工程规划许可证，且无提供证据证明上述商铺系经主管部门批准建设，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，一审法院关于吴映春与赣南公司于2016年6月12日签订的《商铺租赁合同》无效的认定并无不当，本院予以维持。赣南公司关于涉案《商铺租赁合同》有效的上诉理由不能成立，本院不予支持。涉案《商铺租赁合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，合同双方应相互返还因涉案《商铺租赁合同》所取得的财产。二审期间，赣南公司承认其公司以及指定惠港公司收取了吴映春共38000元，故赣南公司称吴映春仅支付了18000元的上诉理由不能成立，本院不予支持。赣南公司确认吴映春并无实际使用涉案商铺，赣南公司以吴映春缴纳的38000元中有2万元属于吴映春自愿给该公司装修公共区域的补偿金为由，认为该2万元装修补偿金不应返还的上诉理由不能成立，本院不予支持。据上，一审法院判令赣南公司向吴映春返还38000元并无不当，本院予以维持。关于本案程序的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”和第三十五条第一款“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”的规定，本案中，因吴映春主张的《商铺租赁合同》的效力与一审法院的认定不一致，一审法院应当告知吴映春可以变更诉讼请求。因此，吴映春根据一审法院的释明变更诉讼请求并未违反法定程序。关于举证期限的问题，赣南公司并未在一审庭审后及二审中提交新的证据，赣南公司的实体权利并未受到实质影响，赣南公司以此为由要求对一审判决予以改判依据不足，本院不予支持。综上所述，赣南公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费750元，由上诉人广州赣南物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 李 静审判员 余 盾二〇一七年四月二十四日书记员 甄雪皓游瑞娜