江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终9406号
上诉人（原审被告）：李兵，男，1983年9月14日生，汉族。
上诉人（原审被告）：周佳微，女，1984年10月9日生，汉族。
上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：戴萍，江苏同盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张逢，女，1991年10月9日生，汉族。
委托诉讼代理人刘占可，男，1993年7月1日生，汉族，住山东省鄄城县郑营乡陈庄行政村陈庄村***号。
委托诉讼代理人：成子龙，南京市玄武区律恒法德法律事务所法律工作者。
上诉人李兵、周佳微因与被上诉人张逢房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2016）苏0114民初3315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李兵、周佳微上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，被上诉人存在严重的违约行为系导致双方合同解除的直接原因。按照合同约定，被上诉人应于2016年2月20日前与贷款银行办理相关签字手续，但因被上诉人不能提供流水证明导致未能按时办理该手续，被上诉人理应对此承担违约责任；合同又约定，被上诉人应于2016年3月11日支付上诉人395000元，被上诉人没有按期履行，属于违约行为。被上诉人理应对其违约行为承担责任。一审法院对被上诉人的违约行为却视而不见，这既是认定事实不清，也有失公平公正。二、一审法院适用法律不当，上诉人解除合同的行为已经发生法律效力。由于被上诉人的违约行为，在房价大幅上涨的背景下，上诉人面临对自己所购房屋的出卖人承担违约责任并有可能导致无法交易的情况下，多次催告被上诉人按约办理银行贷款手续，及时支付首付款，由于被上诉人未依约履行合同义务，上诉人不得己发出解除通知函。上诉人解除合同的行为符合合同法的规定。三、一审法院认定赔偿违约损失过高，没有事实与法律依据。首先，计算损失的时间节点应是合同解除通知送达之日，即2016年3月16日，此后增加的损失为被上诉人放任而扩大的损失；其次，被上诉人仅支付了50000元定金，却获得18万元的赔偿金，明显比例不当。第三，对于被上诉人在合同履行过程中存在的违约行为，却未承担任何责任，有悖公平原则。
张逢辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
张逢向一审法院起诉请求：1、李兵、周佳微向张逢返还购房定金50000元；2、李兵、周佳微给付张逢房屋销售中介费8000元；3、李兵、周佳微向张逢支付违约金117500元；4、李兵、周佳微赔偿张逢因房价上涨造成的实际损失180000元；5、本案全部诉讼费用由李兵、周佳微承担。
一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据及事实，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1、张逢、李兵、周佳微对房地产买卖中介合同的真实性均无异议，其中补充协议第2条约定，张逢借给李兵、周佳微395000元，用于李兵、周佳微2016年3月11日前办理解押手续。对于张逢是否违反该条约定违约在先的问题，将在裁判说理部分结合其他证据及案件事实进行综合分析与认证。张逢于2016年3月12日向李兵、周佳微发出告知函，称2016年3月11日已将395000元解押款准备好，但李兵、周佳微以张逢购房贷款审核还未通过为由拒绝接收解押款，并要求解除房屋买卖合同。李兵、周佳微于2016年3月16日向张逢发出合同解除函，称张逢应在2016年3月11日前支付395000元首付款，但直到2016年3月16日张逢仍未付款，已经严重违约，影响到被告后续买房，因此要求与张逢解除卖房合同。张逢又于2016年3月17日向李兵、周佳微发出告知函，称不同意李兵、周佳微提出的解除合同的要求。上述证据说明张逢、李兵、周佳微对合同是否解除没有达成一致意见，双方也没有在合同中订立约定解除合同的条件。因此，只有在符合法定解除的条件下，一方才可以主张解除合同。对于本案是否构成法定解除合同条件的问题，将在裁判说理部分结合其他证据及案件事实进行综合分析与认证。3、银行存款查询单，张逢在2016年3月14日（2016年3月11日后的第一个工作日）打印了401188.82元的银行存款查询单，该证据能够证明张逢具备向被告支付395000元解押款的能力。
一审法院认为，张逢、李兵、周佳微签订的房地产买卖中介合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。张逢主张因李兵、周佳微根本违约导致张逢买房目的不能实现，要求李兵、周佳微承担违约责任。李兵、周佳微辩称是张逢违约在先，李兵、周佳微因此已与张逢解除合同，无需承担违约责任。首先，合同约定了张逢应于2016年3月11日前向李兵、周佳微支付395000元解押款。张逢需要支付的该笔费用具有特定用途，是为了给李兵、周佳微解除抵押贷款。房屋贷款的解押，除了张逢准备解押资金以外，还需要李兵、周佳微与张逢共同前往贷款银行办理解押手续。李兵、周佳微没有直接证据证明2016年3月11日前解押未成是因为张逢缺乏资金支付能力。根据张逢银行查询单显示，张逢至少在李兵、周佳微发出书面解除合同函之前的2016年3月14日是具备支付解押款能力的。即使张逢未能及时向李兵、周佳微支付395000元，对李兵、周佳微的主要影响在于解除抵押贷款时间的早晚，属于合同履行中的瑕疵，尚未达到双方合同必须解除的法定条件。故李兵、周佳微以此要求与张逢解除合同，缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予采纳。其次，李兵、周佳微在合同尚未解除的情况下，将诉争房屋于2016年4月转让给案外人并完成过户手续，致使张逢购房目的在法律上不能履行，李兵、周佳微应当承担相应的违约责任。据此，李兵、周佳微向张逢收取的50000元购房定金，根据合同性质，张逢有权要求被告予以返还。张逢支付了8000元中介费后购房目的并未实现，属于李兵、周佳微违约给张逢造成的直接损失，李兵、周佳微应当进行赔偿。张逢、李兵、周佳微在合同中约定了违约金标准，张逢既按此标准主张违约金，又主张房屋差价的实际损失。根据法律规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。张逢目前的损失主要体现为丧失了诉争房屋的使用价值和交换价值，则损失赔偿额应相当于诉争房屋现在的市场价值与双方合同约定售价的差额，从而使张逢得以购买同等水平的其他住房。张逢明知本案合同履行不能的时间与李兵、周佳微向案外人转让诉争房屋的时间相当，双方对房屋转让时的市价1350000元没有分歧，该市价与合同约定售价的差额为张逢应当享有的房屋价值上涨的利益。因此，张逢有权向李兵、周佳微主张房屋差价180000元的损失，但一审法院对合同约定的违约金不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、李兵、周佳微于判决发生法律效力之日起十五日内向张逢返还定金50000元、赔偿违约损失188000元，两项合计238000元；二、驳回张逢的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6000元，减半收取3000元，由张逢负担1000元，李兵、周佳微负担2000元。
二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人李兵、周佳微提供案外人高凤英、王辉与周佳微于2016年2月4日签订的房地产买卖合同，证明上诉人将涉案的房屋转让之后，就购买了自己将要居住的一套房屋，当时上诉人等着卖房款来购买现在的房子。被上诉人对该证据的真实性没有异议，但称与本案没有关联性。
本院认为，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、被上诉人张逢是否构成违约，双方签订的《房地产买卖中介合同》是否已解除；二、张逢要求周佳微、李兵赔偿房价上涨损失180000元是否应予调整。
一、关于被上诉人张逢是否构成违约，双方签订的《房地产买卖中介合同》是否已解除问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，张逢、周佳微、李兵于2016年2月2日签订的《房地产买卖中介合同》及《补充协议》内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。该《补充协议》约定，张逢借给周佳微、李兵395000元，用于周佳微、李兵2016年3月11日前办理解押手续。由于张逢无充分证据证明其于2016年3月11日前向周佳微、李兵出借395000元之事实，因此，张逢构成违约，应承担违约责任。一审法院认定张逢未能及时向周佳微、李兵支付395000元，属于合同履行中的瑕疵不当，本院依法予以纠正。虽然上诉人周佳微、李兵于2016年3月16日向张逢发出了解除合同函，但双方并无张逢迟延支付该解押款周佳微、李兵可以立即解除合同的约定，且张逢于2016年3月12日向周佳微、李兵发出告知函，称2016年3月11日已将395000元解押款准备好，根据张逢提供的银行查询单表明在2016年3月14日前其具有支付解押款的履行能力。因此，在双方合同约定未就张逢迟延支付解押款，则周佳微、李兵可以立即解除合同的情况下，依法应经周佳微、李兵催告后在合理期限内张逢仍未履行时，周佳微、李兵才可以解除双方合同。周佳微、李兵无充分证据证明其已催告张逢在合理期限内履行，故周佳微、李兵于2016年3月16日向张逢发出的合同解除函不发生解除合同效力。据此，一审法院对周佳微、李兵要求解除合同不予采纳正确，本院依法予以维持。
二、关于张逢要求周佳微、李兵赔偿房价上涨损失180000元是否应予调整问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不付符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据上述分析，周佳微、李兵于2016年3月16日向张逢发出的合同解除函不发生解除合同效力，但鉴于周佳微、李兵于2016年4月将诉争房屋出售给案外人衡海洲并办理了房屋过户登记手续，致使张逢购房的合同目的不能实现，周佳微、李兵构成根本违约，理应承担违约赔偿责任。由于双方当事人在合同履行中均有违约行为，但周佳微、李兵构成根本违约，导致合同目的无法实现，过错较大。本院根据查明的事实，考虑到周佳微、李兵转让涉案房屋的市价1350000元与双方合同价格存在差额，张逢损失较大，张逢实际向周佳微、李兵支付50000元定金之事实，从平衡双方当事人的利益角度出发，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，综合酌定周佳微、李兵赔偿张逢房屋差价损失117500元为宜。一审法院判令周佳微、李兵赔偿张逢房屋差价损失180000元过高，本院酌情予以调整。另，因周佳微、李兵构成根本违约，导致张逢产生8000元中介费损失，故周佳微、李兵理应赔偿该损失。
综上所述，周佳微、李兵的上诉请求部分成立，本院予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持南京市雨花台区人民法院（2016）苏0114民初3315号民事判决第二项；
二、变更南京市雨花台区人民法院（2016）苏0114民初3315号民事判决第一项为：李兵、周佳微于本判决发生法律效力之日起十五日内向张逢返还定金50000元、赔偿违约损失125500元，两项合计175500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6000元，减半收取3000元，由张逢负担1519.2元，由李兵、周佳微负担1480.8元；二审案件受理费6000元，由张逢负担3038.4元，由李兵、周佳微负担2961.6元。
本判决为终审判决。
审判长 涂 甫
审判员 吴 勇
审判员 付 双
二〇一六年十二月九日
书记员 朱亚芳