陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榆中民一终字第00137号
上诉人（原审原告、反诉被告）李某，男，汉族。
委托代理人牛某，陕西乔鹏律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）马某，男，1汉族。
上诉人（原审被告、反诉原告）郝某，女，汉族，系被告马某之妻。
上诉人马某、郝某因房屋买卖合同纠纷一案，不服府谷县人民法院（2014）府民初字第00854号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年5月5日，作为甲方的原告（反诉被告）李某与作为乙方的被告（反诉原告）郝某签订房屋买卖合同一份，合同约定，甲方自愿将盐沟15号院中单元401出售给乙方，房款为36万元，首付20万元，下余15万元在10月份付清，另外1万元在产权证办理后付清，如10月份付不清，下余款按银行利息计算。合同签订当日，被告（反诉原告）马某、郝某支付李某房款20万元。2013年5月中旬，马某对房屋开始装修，2013年古历6月，房屋顶部有渗漏现象，2013年9月装修完工，马某在装修中购置阿里斯顿牌天然气壁挂炉一台，价值9025元，购置海尔牌抽油烟机一台，价值2755元，购置老板牌燃气灶一台，价值2280元。2013年11月28日，李某向马某、郝某催要房款，马某支付李某房款4万元，并向李某出具借条一支，承诺五个月内支付李某5万元，月利率按照15‰计算。2014年8月28日，经榆林市方正资产评估有限责任公司作出资产评估报告书一份，证明府谷县盐沟15号楼中单元401室房屋装修评估价值为120379.25元，马某、郝某支出评估费6000元。
府谷县盐沟15号楼中单元401室为李某出资修建，至今未办理产权证，该房屋现由马某、郝某居住，马某与郝某于2004年3月18日自愿登记结婚。
原审法院判决认为：2013年5月5日，作为甲方的原告（反诉被告）李某与作为乙方的被告（反诉原告）郝某签订房屋买卖合同一份，合同约定，甲方自愿将自己出资修建的盐沟15号院中单元401出售给乙方，房款为36万元，首付20万元，下余15万元在10月份付清，另外1万元在产权证办理后付清，如10月份付不清，下余款按银行利息计算。2013年11月28日，马某、郝某支付李某房款4万元，并向李某出具借条一支，承诺五个月内支付李某5万元，月利率按照15‰计算。马某虽然向李某出具借条，但该借条实为按照合同约定应支付房款而未支付向李某出具的，且李某也未向马某支付该笔款项，故该借条中的借款应认定为合同约定应支付房款，按照合同约定，马某、郝某已支付李某房款24万元。马某、郝某主张，房屋所占用的土地为集体土地，且该房屋装修之后屋顶渗漏，至今未办理产权证，李某对此也无异议，因此，双方的房屋买卖合同无效，马某、郝某应当于本判决生效之日起三十日内搬离府谷镇盐沟15号院中单元401，其中马某、郝某在装修中购置的阿里斯顿牌天然气壁挂炉一台，海尔牌抽油烟机一台，老板牌燃气灶一台，为可以搬离的物品，因双方的合同无效，马某、郝某在搬离房屋的同时，将上述财产搬离，但不得损坏建筑物及其他装修装饰物。马某与郝某系夫妻关系，李某应当于本判决生效之日起五日内向返还马某、郝某返还所收取的房款24万元。合同签订后，马某、郝某开始对所购买的房屋进行装修，榆林市方正资产评估有限责任公司作出资产评估报告书，认定府谷镇盐沟15号楼中单元401室房屋装修评估价值为120379.25元，其中包括马某在装修中购置的阿里斯顿牌天然气壁挂炉一台，价值9025元，海尔牌抽油烟机一台，价值2755元，老板牌燃气灶一台，价值2280元，因房屋装修评估价值为120379.25元，该房屋内可以搬离的物品阿里斯顿牌天然气壁挂炉一台、海尔牌抽油烟机一台、老板牌燃气灶一台价值14060元，故马某、郝某装修损失为106319.25元，马某、郝某明知房屋的土地性质为集体土地而与李某签订合同对房屋进行装修，二人的主观过错较大，故对其装修损失应承担80%的主要责任，李某应承担20%的次要责任，李某应于本判决生效之日起五日内支付马某、郝某装修损失21263.85元。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条之规定，判决：
1、确认原告李某与的被告郝某签订房屋买卖合同无效。
2、原告（反诉被告）李某于本判决生效之日起五日内返还被告（反诉原告）马某、郝某购房款240000元。3、原告（反诉被告）李某于本判决生效之日起五日内支付被告（反诉原告）马某、郝某装修损失21263.85元。4、被告（反诉原告）马某、郝某于本判决生效之日起三十日内自行搬离府谷镇盐沟15号楼中单元401室房屋，并将室内阿里斯顿牌天然气壁挂炉一台、海尔牌抽油烟机一台、老板牌燃气灶一台搬离，但在搬离中不得损坏建筑物及其他装修装饰物。5、驳回原告（反诉被告）李某的诉讼请求。
6、驳回被告（反诉原告）马某、郝某的其他诉讼请求。
评估费6000元，原告（反诉被告）李某负担1200元，被告（反诉原告）马某、郝某负担4800元。案件受理费2500元，由原告（反诉被告）李某负担；反诉费3310元，原告（反诉被告）李某负担662元，被告（反诉原告）马某、郝某负担2648元。
宣判后，马某、郝某上诉认为，在房屋产权证未办下来时，上诉人无法得知房屋土地性质为集体土地，可见上诉人无过错，被上诉人李某存在全部过错，应承担装修损失费的全部责任。另外，评估费6000元，也应由被上诉人承担。请求撤销原判第三项，改判由被上诉人赔偿上诉人装修损失106319.25元及评估费6000元。
李某上诉认为，1、上诉人对一审确认房屋买卖合同无异议，但原审并未查清上诉人诉请返还5万元借款以及利息的事实，将该部分认定为房款有误，二审对该部分应予改判。2、原判上诉人支付二被上诉人马某、郝某装修损失21263.85元，上诉人认为二被上诉人在所购房屋内进行装修系其自主行为，与上诉人无关，故上诉人不承担其装修损失。3、受经济下行的影响，本案房屋比签合同时严重下跌，上诉人的信赖利益严重受损，故二被上诉人应赔偿上诉人受到的损失，房屋价格差约10万元，二被上诉人应向上诉人支付部分款项，除此之外，还应支付实际占有房屋期的租金。综上请求，1、撤销一审判决，改判由二被上诉人偿还上诉人借款本金5万元及从2013年11月28日起至实际归清偿之日按照月息1.5分计付的利息；上诉人对二被上诉人的装修损失不承担赔偿责任。2、二被上诉人支付上诉人从2013年5月至今按照每月2000元计付租金，补偿上诉人房屋价格差价10万元。3、由二被上诉人承担本案全部上诉费用。
二审与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，双方签订房屋买卖合同中土地性质为集体土地，根据法律规定，集体性质土地不得转让，故该房屋买卖合同违反法律规定，原审认定合同无效正确。合同无效后双方互付返还义务，原审判决返还房屋及房款正确。关于上诉人马某、郝某认为，房屋装修损失全部应由李某承担理由，因合同无效双方均有过错，故该装修费106319.25元由双方各半承担比较公平，原审判决上诉人马某、郝某承担80%的主要责任，上诉人李某承担20%的次要责任不当，应予纠正。对于上诉人李某主张房屋占有使用费及因房屋价格下降造成的差价10万元应由上诉人马某、郝某承担的主张，因原审中上诉人李某未提出该诉请，故二审审理中不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持府谷县人民法院（2014）府民初字第00854号民事判决第一、二、四、五、六项及评估费、诉讼费的承担。
二、变更府谷县人民法院（2014）府民初字第00854号民事判决第三项为：上诉人李某于本判决生效之日起五日内支付上诉人马某、郝某装修损失53159.63元。
二审案件受理费6325元，由上诉人马某、郝某承担2600元，上诉人李某承担3725元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩燕妮
代理审判员 吴凤凤
代理审判员 马晓梅
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 白 阳