重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终1508号上诉人（原审被告）：重庆继锦实业（集团）有限公司，住所地重庆市经开区古楼二村七幢4单元502号，统一社会信用代码91500108622055639E。法定代表人：刘刚。被上诉人（原审原告）：欧邦兴，男，汉族，1951年2月19日出生，住贵州省桐梓县。委托代理人：王静，重庆隆衡律师事务所律师。委托代理人：沈琪，重庆隆衡律师事务所律师。上诉人重庆继锦实业（集团）有限公司（以下简称继锦实业公司）与被上诉人欧邦兴房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院于2016年10月25日作出（2016）渝0112民初13639号民事判决，向本院提起上诉，本院依法决定由李盛刚担任审判长并主审，与张欲晓、彭松涛共同组成合议庭审理本案，并于2017年3月1日对本案进行了审理。上诉人继锦公司的法定代表人刘刚，被上诉人欧邦兴的委托诉讼代理人王静参加了诉讼。本案现已审理终结。继锦实业公司上诉请求：撤销(2016)渝0112民初13639号民事判决书中的第一项、第二项和第三项判决并依法改判；本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定上诉人与被上诉人合同解除时间是2016年3月11日是错误的,上诉人与被上诉人租赁合同解除时间为2016年1月10日。被上诉人没有按合同要求提供房产证相关有效证件至使上诉人无法在此注册公司。上诉人多次催促索要该房屋的有效证件,被上诉人说:“没有,你可以不租。于是上诉人同意2016年1月10日解除合同并于2016年1月31日结清所有费用,并交还了所有钥匙搬了家。被上诉人没有按合同要求出具收款凭证,上诉人多次向被上诉人催收收据,被上诉人说:“我们不开票据,如果要开你可不租。”经公司决定同意与被上诉人解除合同。2016年1月以后,从没看到被上诉人的催租金函,也无物管费催款函和缴纳费用单等,表明上诉人已解除合同。一审判决上诉人支付被上诉人,利息损失以及至3月31日前租金是错误的。上诉人支付被上诉人代缴物管费2913.6元是错误的。欧邦兴辩称，请求驳回上诉人的上诉请求。双方并未解除合同，上诉人称解除合同的时间没有事实依据。被上诉人多次要求收取租金，截止2016年3月31日，双方租赁合同仍在租赁期间。上诉人应支付物管费。上诉人的请求应当驳回。欧邦兴向一审法院提出诉讼请求：1、要求被告支付2015年12月12日至2016年6月11日的租金174000元；2、要求被告支付逾期支付租金的利息损失，其中以欠付的2015年12月12日至2016年2月11日的租金58000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的4倍，从2016年3月1日起计算至实际支付之日；以欠付的2月12日至4月11日的租金58000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的4倍，从2016年5月1日起计算至实际支付之日；以欠付的4月12日至6月11日的租金58000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的4倍，从2016年7月1日起计算至实际支付之日；3、要求继锦实业公司支付2016年1月1日至2016年8月的物管费与水电费14111.1元；4、要求继锦实业公司支付违约金29000元。一审法院认定事实：2015年8月7日，以原告欧邦兴为出租方（甲方），被告重庆鼎和商贸有限公司为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：一、甲方将坐落在重庆市北部新区经开园区金渝大道89号B幢26-1-26-6号房屋出租给继锦实业公司办公使用，建筑面积486平方米。二、租期为两年，从2015年8月12日至2017年8月11日止。三、每月租金为29000元，乙方需在（已支付租金租期）到期前15内以现金交付甲方或汇入甲方提供的银行账号。签订本合同同时，乙方须向甲方支付人民币29000元作为押金，以保证本合同全面的实际履行，并支付2个月的租金。四、租赁期内，乙方不按时缴纳租金，甲方有义务提醒乙方，乙方在租金交付期到期前、后15日内应及时支付租金。如乙方拖欠租金，以及欠缴物业管理费、水、电费等超过15日的，甲方有权解除合同，押金不予退还，并在合同解除的当日，乙方需交还该物业。合同还对双方的其他权利义务作出了约定。2015年8月11日，欧邦兴的代理人易振南作为出租人与承租人办理了租赁房屋交接手续，清单载明了房屋状况，钥匙套数55把及相关的附属家具等设施。继锦实业公司陈述该承租人签字处是中介公司代为签的，实际是在8月18日才将房屋交付我方的。2016年8月，线外城市花园客服中心出具12栋26层欠费明细，载明2016年1月-8月的物业费每月为1456.8元，合计11654.4元、公摊费1000.4元、滞纳金917.8元，水费1-4月538.5元，5-8月无水费。2016年10月9日，欧邦兴缴纳了房屋1-8月的水电公摊995.6元、水费261元、2月-9月的物管费11654.4元、滞纳金804.6元。2016年1月30日，继锦实业公司通过挂号信向欧邦兴户籍地邮寄了《解除合同函》，以欧邦兴经多次要求未提供房产证复印件或该房屋有效证件，导致继锦实业公司无法在该房屋注册公司，公司不能正常经营为由，决定解除《房屋租赁合同》，（另载明该房屋租金已结清，物管费、水电等已结清）。但继锦实业公司举示的该邮件查询明细无投递结果显示。关于租金的支付，欧邦兴认可收到143000元租金，继锦实业公司主张支付了153000元。其中的差距为继锦实业公司举示的2015年8月11日重庆晨上营销策划有限公司出具的收条：今收到重庆鼎和商贸有限公司租房定金现金10000元。租房地址：重庆市北部新区经开园金渝大道89号12幢26-1-26-6，收款人秦琴。欧邦兴方不认可收到该笔10000元的房租定金。2016年9月28日，一审法院组织双方进行了现场勘验，双方确认案涉房屋内部遗留的物品及家具均为欧邦兴所有。但欧邦兴陈述不清楚继锦实业公司是何时搬走的，也未经过欧邦兴同意。另查明，重庆鼎和商贸有限公司在2016年1月29日名称变更为重庆继锦实业（集团）有限公司。庭审中，欧邦兴陈述有陶伟曾发短信联系说要解除合同，但是否代表公司不清楚，我方回复如不租就把租金交齐，把账对清楚，但继锦实业公司一直未支付，双方也未确定说要解除，钥匙未归还欧邦兴。4月份时我方停了案涉房屋的电。因合同约定若继锦实业公司违约，押金不退，但因继锦实业公司未支付押金，故要求其支付同等金额作为违约金。继锦实业公司称在2016年1月份时已经将房屋交还。一审法院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律关于合同效力的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照协议的约定全面诚信履行义务，不得单方擅自解除合同。双方争议焦点为：双方是否已经协商解除了合同。继锦实业公司是否在2016年1月已经交还了案涉房屋。继锦实业公司陈述在2016年1月18日已将房屋钥匙交还了欧邦兴代理人易振男，双方已经协商解除了合同，但欧邦兴方不予认可。因此继锦实业公司应对其主张的事实承担举证责任。且若该陈述为实，双方已协商解除了合同，正常情况下继锦实业公司之后已无必要再另行向欧邦兴邮寄解除合同通知书。房屋现场虽均为欧邦兴的物品，继锦实业公司已经搬离，但并无法确认其搬离房屋已经欧邦兴同意，并将房屋交还。因此双方的租赁合同在当时并未协商解除。另外，关于继锦实业公司举示的2016年1月30日《解除合同函》，继锦实业公司承租房屋为办公使用，其合同目的并不当然包括注册公司，继锦实业公司亦未举证证明已要求提供而欧邦兴拒不提供，故继锦实业公司单方直接以此未由解除合同的行为，不符合约定解除和法定的解除条件，不应发生合同解除的律后果。因双方合同并未解除，继锦实业公司应支付相应的租金及费用。欧邦兴在2016年4月份对案涉房屋停电，若继锦实业公司未及时支付租金欧邦兴应采用合法合理的方式维护权利，但该停电行为将导致房屋不能正常使用，相应的后果由欧邦兴自行承担。现欧邦兴不能确认停电的具体时间，一审法院酌情认定继锦实业公司正常使用房屋至2016年3月31日。自2015年8月12日至2016年3月31日，继锦实业公司应付租金为222333元，欧邦兴认可收到143000元租金，故继锦实业公司还应支付租金79333元。对于继锦实业公司举示的中介公司的收条，因系案外人出具，且欧邦兴方否认收到该款，真实性一审法院无法核实。中介公司仅是居间方，合同亦未约定中介有权代收租金，现欧邦兴不认可收到该笔租金费用，因此不应作为已向欧邦兴支付的租金。若继锦实业公司认为其已向中介公司支付，可自行主张权利。继锦实业公司未按期支付租金，应支付欧邦兴相应的利息损失。2015年12月12日至2016年2月11日的租金58000元，继锦实业公司在11月27日之前已支付27000元，仍欠31000元，欧邦兴自愿从2016年3月1日起至付清之日主张，不违反合同约定，一审法院予以确认。故继锦实业公司应以欠付租金31000元为本金，以中国人民银行同期贷款利率的标准支付利息损失；2016年2月12日至2016年3月31日的租金48333元，继锦实业公司未予支付，欧邦兴自愿从2016年5月1日起至付清之日主张，不违反合同约定，一审法院予以确认。故继锦实业公司应以48333元为本金，以中国人民银行同期贷款利率的标准支付利息损失。对欧邦兴超出上述期间和标准的利息要求，无法律和事实依据，一审法院不予支持。关于继锦实业公司主张的违约金29000元。合同约定若继锦实业公司拖欠费用，已支付押金不予退还，该条仅是针对押金的退还约定的处理方式。而合同并未明确约定违约金，因此其主张继锦实业公司应支付与押金等额的违约金，缺乏合同依据，一审法院不予支持。另，继锦实业公司使用房屋期间产生的相关费用，按约应由继锦实业公司承担。故欧邦兴代缴的2016年2月-3月的物管费2913.6元，继锦实业公司应予承担。欧邦兴举示的水电公摊、水费、滞纳金等收据均是1-8月整体的费用，与物管出具的每月欠费明细金额存在出入，无法确定每个月具体的产生费用，故一审法院对该部分诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用》的解释第九十条之规定，判决：一、被告重庆继锦实业（集团）有限公司于本判决生效后十日内支付原告欧邦兴房屋租金79333元；二、被告重庆继锦实业（集团）有限公司于本判决生效后十日内支付原告欧邦兴利息损失（计算方式为：以31000元为本金，从2016年3月1日起至付清之日，按中国人民银行同期贷款利率支付；以欠付租金48333元为本金，从2016年5月1日起至付清之日，按中国人民银行同期贷款利率支付）；三、被告重庆继锦实业（集团）有限公司于本判决生效后十日内支付原告欧邦兴代缴的物管费2913.6元；四、驳回原告欧邦兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费4760元，因适用简易程序减半收取2380元，由原告欧邦兴负担1724元，被告重庆继锦实业（集团）有限公司负担656元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点主要为双方合同不能履行的实际时间。继锦实业公司认为其单方行使合同解除权，时间为2016年1月10日。但一审查明的事实来看，继锦实业公司的该陈述没有事实依据。一是没有证据证明案外人易振男收到涉案房屋的钥匙，二是没有证据证明继锦实业公司发出的解除合同的函，对方当事人收到且同意解除。因此继锦实业公司主张双方合同从2016年1月10日解除，本院不予支持。欧邦兴于2016年4月对涉案房屋作断电处理，事实上继锦实业公司无不正常使用涉案房屋，一审法院支持欧邦兴房屋租金请求的截止2016年3月31日，并无不当。继锦实业公司的上诉理由不能成立。一审法院其余评判，本院予以支持。综上所述，上诉人继锦实业公司的上诉理由不成立。原判事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4640元，由上诉人重庆继锦实业（集团）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李盛刚审 判 员  张欲晓代理审判员  彭松涛二〇一七年三月十六日书 记 员  李 莉