山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第1583号
上诉人（原审被告）王涛。
上诉人（原审被告）王吉超。
委托代理人王涛。
被上诉人（原审原告）杨凤娟。
原审被告李淑美。
上诉人王涛、王吉超因与被上诉人杨凤娟、原审被告李淑美房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2013）北民初字第1305号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
杨凤娟在一审中诉称，2005年8月26日杨凤娟与李淑美、王义孝夫妻二人签订房地产买卖契约。双方在合同中约定：李淑美夫妻二人愿将共同所有的坐落于青岛市辽阳西路浮山后37号建筑面积446平方米的其中80平方米的房屋出售给杨凤娟，购房款为30万元。合同签订后，杨凤娟依约将购房款30万元交予李淑美的丈夫王义孝。李淑美夫妻收到购房款后迟迟不与杨凤娟办理房屋分割过户手续。近日得知王义孝已经去世，其遗产已由妻子李淑美、长子王吉超、次子王涛继承。杨凤娟多次找过李淑美、王吉超、王涛协商购房事宜，李淑美、王吉超、王涛均推诿不予办理。请求：1、解除杨凤娟与李淑美夫妻签订的房屋买卖合同；2、判令李淑美、王吉超、王涛返还购房款30万元；3、判令李淑美、王吉超、王涛按照银行同期贷款利率的四倍，支付杨凤娟自2005年8月26日至2013年8月25日的利息。
李淑美在一审中辩称，1、同意解除合同；2、根据法律规定，宅基地不能买卖，涉案合同系无效合同；3、合同无效双方均有过错，同意返还购房款30万元，不同意承担利息。
王吉超在一审中辩称，该房屋买卖合同不涉及王吉超，其未对父亲王义孝的遗产进行继承，其作为本案当事人不适格。
王涛在一审中的答辩意见与王吉超在一审中的答辩意见相同。
经一审法院审理查明，2005年8月26日杨凤娟（乙方）与王义孝、李淑美（甲方）签订房地产买卖契约，约定甲方将坐落在青岛市市北区辽阳西路浮山后村37户房屋446平方米中的80平方米出售给乙方，成交价格30万元；甲方应于一年内将房屋交付乙方；甲方承诺给乙方办理所购房屋的更名手续，如两年内甲方不能给乙方办理更名手续，甲方将承担超期利息，利息按照贷款利息计算；甲方同意将乙方购买的房子安置在五小区内等。合同签订后，杨凤娟向王义孝支付购房款三十万元，王义孝于2005年8月26日向杨凤娟出具收条。后王义孝、李淑美未按合同约定将房屋交付给杨凤娟。浮山后村37号房屋现由李淑美、王吉超、王涛居住使用。
一审法院另查明，王义孝与李淑美系夫妻关系，二人育有二子，即王吉超、王涛。王义孝于2008年1月23日死亡。
一审诉讼中，经询问李淑美、王吉超、王涛能否提交涉案房屋宅基地使用证等有关材料，李淑美、王吉超、王涛称无法提交。鉴于此，一审法院至青岛浮山实业总公司调查了解涉案房屋、土地性质等情况，该单位负责人介绍称：浮山后村37号房屋已经不属于宅基地，因早在2003年浮山后村已经实施村庄改造，青岛市政府已下发有关文件，将该房屋所属土地列入改造范围，该土地已经收归国有，只待国家进行补偿；只要村民配合改造，就可完成拆迁。该单位还向一审法院提供涉案房屋所属土地的拆迁许可证（青拆管许字2003第21号，发证时间2003年10月30日）。
一审法院认为，涉案房屋所属土地性质早在2003年已经发生变化，不再属于农村宅基地，杨凤娟与王义孝、李淑美就涉案房屋所签订的房地产买卖契约系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该买卖契约合法有效，双方均应依约履行。杨凤娟早在2005年即按约定向王义孝支付购房款30万元，王义孝、李淑美至今未按合同约定向杨凤娟交付房屋，杨凤娟要求解除该买卖契约，符合法律规定，一审法院予以支持，该合同解除时间为一审法院向李淑美、王吉超、王涛送达杨凤娟起诉状之日（2013年7月9日）。杨凤娟与李淑美、王吉超、王涛告均未提交证据证明王义孝生前留有遗嘱，故王义孝死亡后，其遗产应由其配偶、子女依法继承。王涛、王吉超虽称放弃对王义孝遗产的继承，但并未提交有关证据予以证明，且王吉超、王涛目前仍居住在原由王义孝所有的浮山后村37号房屋内，故一审法院对王涛、王吉超放弃继承遗产的表示不予采信。杨凤娟要求李淑美、王吉超、王涛共同返还已付房款30万元，符合法律规定，一审法院予以支持。杨凤娟要求李淑美、王吉超、王涛按照银行同期贷款利率的四倍支付自2005年8月26日至2013年8月25日的利息，对此一审法院认为，根据双方合同约定，如王义孝、李淑美不能在两年内履行合同则应承担超期利息，利息按贷款利率计算，故杨凤娟主张四倍利息且利息自2005年8月26日起算不符合合同约定，亦无法律依据，根据合同约定及法律规定，李淑美、王吉超、王涛应按照人民银行发布的同期同类贷款利率向杨凤娟支付利息，利息起算时间应为2007年8月26日。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条之规定，一审法院判决：一、确认杨凤娟与王义孝、李淑美于2005年8月26日就青岛市浮山后村37号房屋签订的房地产买卖契约于2013年7月9日解除；二、李淑美、王涛、王吉超于判决生效后十五日内返还杨凤娟房款30万元并支付利息（自2007年8月26日至2013年8月25日，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，由李淑美、王涛、王吉超负担（杨凤娟已预交，李淑美、王涛、王吉超于判决生效后十五日内直接给付杨凤娟）。
宣判后，王吉超、王涛不服，上诉至本院。
上诉人王吉超、王涛共同上诉请求：一、撤销一审判决，改判王吉超、王涛不承担返还杨凤娟房款及利息；二、诉讼费用由被上诉人负担。其主要事实与理由为：一、一审判决认定涉案房屋土地性质早在2003年已经发生变化，不再属于农村宅基地，因而房屋买卖契约有效，没有依据。涉案房屋市北区浮山后村37号，一直属于农村宅基地，该宅基地并未实施拆迁改造，土地性质并未发生变化。一审判决依据浮山后村负责人的证言就认定涉案房屋已经收归国有显属证据不足，并且浮山后村提供的拆迁许可证，不是土地征收为国有的法定证据，该拆迁许可证并不包括涉案房屋。二、一审判决认定上诉人继承了遗产因而判决承担还款责任是错误的。涉案房屋在在1999年6月26日就已经分家析产，将涉案房屋分给两个上诉人，并已经履行。涉案房屋已经属于上诉人的财产，而不属于遗产。三、涉案房屋的买卖契约无效。1、房屋属于宅基地，上诉人杨凤娟属于城镇户口，依据法律规定，该房屋的买卖契约无效。2、涉案房屋早在1999年6月26日就已经分家析产，将涉案房屋分给两上诉人，并已经履行。王义孝李淑美没有处分权，因而其签订的买卖契约无效。3、该房屋的买卖契约约定被上诉人购买446平方米中的80平方米，该房屋是一个整体，被上诉人购买的80平方米不确定，该买卖契约无法履行，是一个无效合同。
被上诉人杨凤娟答辩称，其曾经就涉案房屋的宅基地权属对上诉人父母进行询问，其父母表示是公有的，并非宅基地，只要签订合同就可以对房屋进行买卖，并约定了违约金。一审判决正确，应维持。2003年有了拆迁许可证，房屋是2005年购买。有朋友购买上诉人的拆迁土地，也已经分到房屋。房屋的房主是上诉人父母，如果是遗产，上诉人应该承担相应的权利义务。因为上诉人的父母欠了外债，如果上诉人马上返还30万本金，其愿意不要房屋和利息只要求返还本金。
原审被告李淑美未答辩。
二审中，上诉人王涛、王吉超提交两份证据，证据一为从青岛市国土资源房屋管理局调取的涉案土地档案一宗及青岛浮山实业总公司给青岛市房地产交易中心出具的证明一份，证明涉案土地性质仍为集体土地。证据二为分家单及补充协议各一份，证明涉案房屋属于分家析产不属于继承。
被上诉人杨凤娟对上述证据质证称，对土地档案和浮山实业总公司出具的证明的真实性无异议，对证明涉案土地性质是集体土地有异议。对分家单及补充协议均有异议，分家单不是王义孝本人签字，补充协议的内容说明是在涉案房屋卖给被上诉人后签订的，对今后发生的类似事件不予承认，对本案的涉案房屋买卖上诉人是承认的。
本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本案经调解，双方未能达成协议。
本院认为，本案诉争焦点为：一、涉案房地产买卖契约的效力如何认定；二、王涛、王吉超是否应当承担共同返还杨凤娟房款及利息的法律责任。
关于第一个诉争焦点。本院认为，根据一审法院到青岛浮山实业总公司调查了解的情况，涉案房屋所属土地性质早在2003年已经发生变化，不再属于农村宅基地，一审庭审中出示了对青岛浮山实业总公司负责人进行的询问笔录，双方当事人均质证表示对此无异议，现两上诉人对此证据不予认可，又无有效证据能够推翻上述陈述，本院对其该项主张不予采信。两上诉人主张涉案房屋属于农村宅基地，但其提交的证据并不能证明该事实，故本院对此不予支持。杨凤娟与王义孝、李淑美就涉案房屋所签订的房地产买卖契约系双方真实意思表示，且不违反法律规定，故该买卖契约合法有效，双方均应依约履行。
关于第二个诉争焦点。被上诉人杨凤娟与原审被告李淑美、两上诉人王吉超、王涛均未提交证据证明王义孝生前留有遗嘱，故王义孝死亡后，其遗产应由其配偶、子女依法继承。两上诉人虽称未对王义孝的遗产进行继承，但并未提交证据证明放弃继承遗产；两上诉人在一审期间并未主张分家事宜，也未提交分家单及协议，其在二审中提交的证据为复印件，且无其他证据相佐证，被上诉人对此不予认可，本院对该证据不予采信。此外，即使涉案房屋早在1999年就已经分家析产，但在涉案房屋及土地权属没有进行转移登记的情况下，该分家单及协议仅对其家庭成员内部具有约束力，两上诉人不能证明杨凤娟知道其分家情况，也不能证明出售给杨凤娟的是已经分给两上诉人的房屋，故该分家单不能对抗杨凤娟的购买行为。而《协议》签订的时间晚于王义孝、李淑美与杨凤娟的房屋买卖协议，亦不能对抗杨凤娟的购买行为。综上，一审判决王涛、王吉超与李淑美共同返还杨凤娟房款30万元并支付利息并无不当，本院对此予以维持。上诉人王涛、王吉超的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由上诉人王涛、王吉超负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 嵇焕飞
代理审判员 王 蕾
代理审判员 龙 骞
二〇一五年五月二十二日
书 记 员 王庆光
书 记 员 张 燕