广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南市民一终字第994号
上诉人（原审被告）南宁市建房地产综合开发有限公司。
法定代表人黄俞。
委托代理人张明波。
委托代理人叶健汉。
被上诉人（原审原告）广西南城百货股份有限公司。
法定代表人钟永利。
委托代理人李春晖。
委托代理人唐振兴。
上诉人南宁市建房地产综合开发有限公司（以下简称：建房地产公司）与被上诉人广西南城百货股份有限公司（以下简称：南城百货公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2013）西民一初字第2176号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，并于2014年11月3日公开开庭进行了审理。上诉人建房地产公司的委托代理人张明波、叶健汉和被上诉人南城百货公司的委托代理人李春晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2007年9月3日，南城百货公司的前身南宁市深南城百货有限公司（乙方）与建房地产公司（甲方）签订一份《房屋租赁合同书》，约定建房地产公司将世贸广场二期二、三楼租赁给南城百货公司经营管理，租期为十年，即自2008年5月1日起至2017年4月30日止。合同在双方签字后成立，建房地产公司收到南城百货公司交付的履约保证金后生效。南城百货公司在合同签订后5天内向建房地产公司交付履约保证金（相当于两个月的租金）24万元，南城百货公司若中途退出，保证金归建房地产公司所有。建房地产公司负责免费提供出租场地为商业用途的合法证明、产权证或提供产权属建房地产公司的证明等相关资料和房屋、设备、设施的建筑平面图、安装图、出租场地消防合格的证明文件等资料。楼体达到粗装修（毛坯房）竣工交付条件后，其中天棚为清水混凝土。建房地产公司负责投资预先配置好如下设备、设施：1、提供电容量为1250千伏安到南城百货公司所租场地的商场配电房，并经供电部门验收合格可供南城百货公司使用，水电如果无法独立，则以实际用量按比例分摊损耗；2、建房地产公司提供符合国家标准的消防设施：强排烟、喷淋、温感、烟感、消防栓、防火卷帘、防火门、消防指示牌、应急灯；3、供水、供电、变电设施、自来水的出水管不小于直径8公分到商场卫生间及加工区域位置，高、低压配电柜、布电缆到南城百货公司各楼层配电房的配电箱位置，低压柜、出钱柜按南城百货公司要求装配，电缆必须满足南城百货公司使用要求，经供电部门验收合格交付南城百货公司使用；4、建房地产公司提供符合商场使用需要并经验收合格的4台电动平梯自动人行坡道（即两梯道）到指定位置；5、建房地产公司为南城百货公司提供满足8000平方米商场使用标准的独立的水冷式中央空调，配备使用立式风柜、风管到卖场终端，全部设施由建房地产公司完成；6、建房地产公司为商场配备应急照明发电机组一套作为备用电源（不少于400千瓦）。合同第六条第1款约定：“合同签订生效后，如因一方造成合同不能履行，必须支付伍拾万元人民币违约金以弥补另一方的损失。除自然灾害及政府行为等不可抗力因素外，若甲方无故提前终止合同，甲方还须另按乙方投入的总金额及使用期进行相应赔偿。”合同第十条约定：合同于双方代表签名盖章之日成立，建房地产公司收到南城百货公司支付的履约保证金之日起发生法律效力。此外，双方在合同中还对其他事项进行了相关约定。同年9月20日，双方签订《补充协议》，对合同免租期进行了明确约定，同时约定双方应本着诚信原则认真履行合同，建房地产公司不得以任何理由（除不可抗拒因素外）中止合同，南城百货公司不得以任何理由（除不可抗拒因素外）在入场前或入场后中止合同。否则违约方必须依原合同的约定赔偿违约金。
2007年9月1日，南城百货公司向建房地产公司支付履约保证金24万元。
2008年9月8日，建房地产公司给南城百货公司出具《证明函》，内容为：“经本公司证明，本公司于2007年9月3日与广西南城百货股份有限公司（原名为‘南宁市深南城百货有限公司’，下称‘南城百货’）签订《房屋租赁合同书》，向南城百货出租南宁市人民西路3号世贸广场二期二、三楼，租赁期限为2008年5月1日起至2017年4月30日止。因本公司工程进度原因，未能按时完成工程进度，并按照合同约定于2008年5月1日向南城百货交付该房产，因此，至今未能入住。特此证明！”
2012年6月，南城百货公司向建房地产公司发出《关于催告南宁市建房地产综合开发有限公司限期履行合同义务暨逾期解除合同的函》。2012年9月，南城百货公司向建房地产公司发出《关于催告南宁市建房地产综合开发有限公司限期支付违约金、履约保证金本金及利息的函》。南城百货公司未能举证证明已将上述两份函送达建房地产公司。
一审另查明：世贸商城二期工程于2009年9月竣工验收。因建房地产公司一直未能配置好合同约定的设备、设施，租赁房屋至今未能交付，南城百货公司遂于2013年10月诉至一审法院，请求判决：1、建房地产公司归还南城百货公司已支付的履约保证金24万元并支付该款利息350648元（自2007年9月20日至2013年7月14日，按中国人民银行同期流动资金贷款利率的四倍分段计算）；2、建房地产公司支付南城百货公司违约金50万元。
一审法院审理认为：一、关于南城百货公司的诉讼请求是否超过诉讼时效。建房地产公司于2007年9月8日向南城百货公司出具的《证明函》，并未明确表示拒绝履行合同，故建房地产公司主张从此时起计算诉讼时效，不予采纳。南城百货公司虽于2012年6月向建房地产公司发出《关于催告南宁市建房地产综合开发有限公司限期履行合同义务暨逾期解除合同的函》，2012年9月向建房地产公司发出《关于催告南宁市建房地产综合开发有限公司限期支付违约金、履约保证金本金及利息的函》，但南城百货公司未能举证证明已将上述两份函送达建房地产公司，建房地产公司又不认可已收到上述两份函，故确认上述两份函未送达建房地产公司。南城百货公司、建房地产公司双方在起诉前一直未就合同是否继续履行达成一致意见，南城百货公司于2013年10月诉至一审法院，并未超过诉讼时效。二、关于建房地产公司是否应返还履约保证金并支付利息及违约金。《房屋租赁合同书》及《补充协议》是南城百货公司、建房地产公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”南城百货公司起诉要求解除合同，建房地产公司并无异议，予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”南城百货公司、建房地产公司的合同解除后，建房地产公司应将履约保证金24万元退还南城百货公司。合同中并没有关于履约保证金返还时须支付利息的约定，故南城百货公司要求支付履约保证金利息，没有事实依据，不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《房屋租赁合同书》第六条第1款约定：合同签订生效后，如因一方造成合同不能履行，必须支付50万元违约金以弥补另一方的损失。除自然灾害及政府行为等不可抗力因素外，若建房地产公司无故提前终止合同，建房地产公司还须另按南城百货公司投入的总金额及使用期进行相应赔偿。从上述合同约定来看，建房地产公司无故提前终止合同除应赔偿50万元违约金，还应按南城百货公司投入的总金额及使用期进行相应赔偿，因此，双方在合同中约定的违约金50万元应为惩罚性质的违约金，不应以实际损失为限。建房地产公司自合同约定的交付使用期2008年5月1日至今未能使用租赁的场地，预期利益无法实现，且投入的24万元履约保证金又无法得到合理利用，相比较合同标的而言，50万元违约金并不过高，建房地产公司主张违约金过高，要求予以调低，不予采纳。建房地产公司违约不能交付租赁物，应按合同约定履行支付违约金50万元的义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、建房地产公司归还南城百货公司履约保证金24万元；二、建房地产公司支付南城百货公司违约金50万元；三、南城百货公司的其他诉讼请求。一审案件受理费14616元，由南城百货公司负担4699元，建房地产公司负担9917元。
上诉人建房地产公司不服一审判决，上诉称：一审法院认定事实错误。一、被上诉人的起诉已超过诉讼时效，丧失胜诉杈。一审判决认定本案并未超过诉讼时效错误。1、上诉人与被上诉人于2007年9月20日签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2008年5月1日至2017年4月30日。该约定即表明所租赁的房屋应于2007年5月1日前交付给被上诉人。上诉人在2007年5月1日前没有交付房屋，并在2007年9月8日发出《证明函》给被上诉人，明确告知不能交付房屋。事实表明上诉人已实实在在构成违约，而被上诉人也清清楚楚知道上诉人已经违约。被上诉如要追究上诉人的违约责任，则其应于此时起二年内向上诉人提出主张。而被上诉人在此后长达6年的时间里没有向上诉人主张权利，至2013年10月才向法院提起诉讼，早已超过了法律规定的诉讼时效。至于上诉人在违约（不交付房屋）后是否与被上诉人协商，并不影响违约责任诉讼时效的起算。二、《房屋租赁合同》约定的违约金过分高于实际损失，依法不应得到支持。一审法院认为《房屋租赁合同》约定的“造成合同不能履行的违约金为50万元”属于是惩罚性质的违约金，不应以实际损失为限，并认为“50万元违约金并不过高”完全是法官的主观臆断，没有事实依据，对上诉人极不公平。被上诉人在签订《房屋租赁合同》后，并没有实际的资金和人力、物力的投入，上诉人不按时交付房屋并没有造成被上诉人的经济损失。我国《合同法》规定的违约金属于是赔偿性违约金，以补偿性为主。即使是惩罚性质的违约金，也不能脱离实际而不受限制。在本案中，一审法院在被上诉人没有任何经营活动的情况下认为50万元违约金不高，无疑是帮助被上诉人聚敛不当之财。值得重点提示的是，本案所涉合同纠纷发生在全球金融危机暴发时，对此，最高人民法院连续出台了两个指导意见，一个是《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发（2009）40号），另一个是《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的通知（法发（2009）42号），该两个指导意见均强调由于金融危机的蔓延，对于逾期交房违约责任的承担，应根据合同的履行情况，以补偿性为主，以惩罚性为辅的原则，对违约金过高的约定进行调整。上诉人要求法院调低违约金合情合法。综上，请求撤销一审判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。
被上诉人南城百货公司答辩称：本案诉讼时效并没有超过法律规定，被上诉人在一审提出的主张没有违反法律禁止性规定，上诉人也没有提出违约金过高的法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。
当事人二审争议焦点为：1、本案诉讼时效期限是否已经届满？2、双方在租赁合同中约定的50万元违约金是否过高？
当事人二审中均未提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：上诉人建房地产公司与被上诉人南城百货公司签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。本案中，南城百货公司起诉要求解除合同，建房地产公司并无异议，本院予以确认。合同解除后，建房地产公司应将收取的履约保证金24万元退还南城百货公司。建房地产公司在履行合同过程中，未按约定交付租赁的场地，导致南城百货公司预期利益无法实现，构成违约，应按照合同个约定支付违约金。结合双方约定的合同目的、租金数额以及合同预期利益等因素，南城百货公司主张违约金50万元，有事实和法律依据。建房地产公司主张约定的违约金50万元过高，亦未能举证约定违约金数额过分高的事实，本院不予采纳。关于本案诉讼时效期间是否已经届满的问题，建房地产公司于2007年9月8日向被上诉人南城百货公司出具的《证明函》确认无法按照合同约定期限交房，仅明确违约的事实，但并没有拒绝履行合同的意思表示，不构成诉讼时效的中断，建房地产公司主张本案诉讼时效期限届满，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，本院予以维持。建房地产公司上诉无理，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14616元，由上诉人南宁市建房地产综合开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 邓 杰
审判员 包林辉
审判员 卢玉梅
二〇一五年一月十三日
书记员 梁志洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。