福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第3234号
上诉人（原审被告）张苹苹，女，汉族，住福建省沙县。
委托代理人林镜桂、王婉萍，北京大成（厦门）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）叶玉萍，女，汉族，住福建省厦门市思明区。系“厦门市海沧区麦田天心房屋居间代理服务部”经营者。
委托代理人韦继升，福建九信律师事务所律师。
上诉人张苹苹因与被上诉人叶玉萍居间合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2014）海民初字第2283号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
叶玉萍原审请求判令：张苹苹支付居间服务费98750元及493元／天的违约金，（从2014年4月29日开始计算，按每天迟延金额千分之五计算，为493元／天，暂计至2014年7月7日，为34107元）。
原审法院查明：叶玉萍系个体经营的厦门市海沧区麦田天心房屋居间代理服务部（下称“麦田天心服务部”）经营者。2014年4月29日，张苹苹张苹苹与案外人凌福良（由黄绍雄代理）经麦田天心服务部居间，签订一份《房屋买卖合同》，约定：张苹苹购买凌福良位于厦门市海沧区滨湖二里5号2302室及滨湖二里46号地下一层第245号车位；交易价款3950000元，合同签订时张苹苹应向凌福良支付定金400000元，余款3550000元于房屋权属过户登记受理后当日支付；双方应在2014年5月12日前凌福良领取该房屋无抵押权的《土地房屋权证》后三个工作日内至房屋登记机构办理该房屋权属过户登记；买卖双方任何一方代理人均保证已取得该方的真实授权代为签订合同及其他相关文件。合同还约定，凌福良保证该房屋符合国家及厦门市房屋上市交易的有关政策及规定，张苹苹已亲自实地看房，并对该房屋的现状及疑虑询问过卖方，在明确卖方所告知的事项后自愿签订本合同；买方已亲自审查过该房屋产权相关权属信息资料，了解产权相关信息，愿意购买该房屋。合同载明“见证人”为谢文凌、丁俊俊，其上加盖麦田天心服务部公章。同日，张苹苹与凌福良（由黄绍雄代理）以及麦田天心服务部签订《居间服务合同》，约定：经麦田天心服务部居间服务，张苹苹与凌福良就买卖位于厦门市海沧区滨湖二里5号2302室及滨湖二里46号地下一层第245号车位签订了《房屋买卖合同》；三方确认，买卖双方就房屋买卖进行磋商并签订了《房屋买卖合同》，中介方提供的居间服务至《房屋买卖合同》成立时结束；买方张苹苹应在《房屋买卖合同》成立时向麦田天心服务部支付居间服务费98750元；未按合同约定支付居间服务费的，应按日承担迟延付款金额千分之五的违约金；在提供居间服务的过程中，中介方故意隐瞒或捏造与交易有关重要信息导致买卖双方损失的，应承担相应的赔偿责任。该合同载明麦田天心服务部的签约代表为谢文凌、丁俊俊。当日（2014年4月29日），黄绍雄向张苹苹出具《收款收据》一份，载明收到张苹苹购买上述房屋及车位的的定金10000元，该款项实际由麦田天心服务部员工垫付。此外，张苹苹与凌福良（由黄绍雄代理）以及厦门麦田人房地产代理有限公司于当日还签订一份《交易服务合同》，约定张苹苹与凌福良委托厦门麦田人房地产代理有限公司办理前述《房屋买卖合同》项下房产交易的包括协助办理过户交接手续等后期服务事宜。因案涉《房屋买卖合同》签订后未能顺利履行，张苹苹未支付有关中介服务费，故麦田天心服务部业主叶玉萍于2014年7月8日诉至原审法院。
另查明：
一、案外人凌福良系厦门市海沧区滨湖二里5号2302室房屋以及厦门市海沧区滨湖二里46号地下一层第245号车位的登记权属人。案外人凌福良、谢玉田于2014年1月20日办理两份公证委托，委托案外人王少华代为办理厦门市海沧区滨湖二里5号2302室房产以及厦门市海沧区滨湖二里46号地下一层第245号车位的出售事宜，具体授权包括代为偿还银行借款以及商定价格等与出售房屋相关的一切事项，委托期限至代理事项办理完时止，并授权受托人有权转委托。黄少华先后于2014年3月6日、2014年3月7日办理了公证委托，转委托黄绍雄办理上述车位、房产的出售事项，《转委托书》载明转委托权限以原委托人委托转委托人所享有的权限为限，转委托人无再委托权。
叶玉萍庭审举证了上述案涉房产及车位的权属证书复印件以及有关《转委托书》的两份公证书原件，张苹苹亦举证了有关权属证书复印件以及关于出售厦门市海沧区滨湖二里5号2302室房屋的公证转委托书复印件。张苹苹主张签订合同时未见过关于出售车位的公证转委托书，张苹苹亦未提供过该公证书，就此，叶玉萍庭审予以否认，叶玉萍主张相应资料已经全部向张苹苹提供。
二、张苹苹庭审举证录音光盘，包括12段录音，其中：1、文件名“5月12日房管局”，拟证明张苹苹与海沧房管局办理过户人员的谈话，张苹苹持有的文件无法办理过户手续；2、文件名“01”，拟证明张苹苹和叶玉萍方人员对话，叶玉萍方（谢文凌）对公证书事宜不清楚；3、文件名“02”，拟证明张苹苹和卖方（黄绍雄）谈话，卖方还是说房屋全新无人入住过；4、文件名“06”，拟证明张苹苹和卖方的谈话，卖方提及张苹苹需经济补偿叶玉萍；5、文件名“07”，拟证明张苹苹与叶玉萍方人员谈话，叶玉萍方人员在4月29日与张苹苹同时在签约现场，清楚地听见其同事对张苹苹说“这合同不用看了，只要在这里这里签字就可以了”；6、文件名“7.20房东”，拟证明张苹苹与卖方谈话，卖方告知张苹苹合同已自动解除；7、文件名“08”，拟证明张苹苹与卖方谈话，卖方又谈及张苹苹需经济补偿叶玉萍；8、文件名“7.20”，拟证明张苹苹与叶玉萍方人员谈话，谈及居间服务佣金为6万，并且叶玉萍方人员很清楚此佣金需在张苹苹顺利拿到过户后的房屋产权证和车库产权证后支付；9、文件名“麦田7月”，拟证明张苹苹与叶玉萍方人员谈话，关于合同解除事宜及另签的佣金确认书事宜。
上述“5月12日房管局”的录音中有“你是说这车位是没有转还是说没有做公证？”，“车位没有做公证……”，“这个要原证本人来啊，这个转的可以，这个住宅到时候可以用”等对话。“02”录音中有“他们，如果麦田的在骗你，他们怎么跟你讲，我也不知道啊？哪里会知道呢？”“对，对，我就想跟你问一下，你原来的时候说你们这房子没有入住过人，如果入住过随便怎么做你们都认可了”“没有搬进去啦，怎么搬呢？如果搬进去就要做翻新仪式了”等对话。“04”、“06”的录音中有“他要告，你就要赔他”，“对”，“这个不是我自己的错，是他们欺骗我在先，不是我自己的错”……“这个他怎么骗你，怎么骗你，不是从你嘴巴里讲的，是要证人的”等对话。“07”录音中有“哦，那就是你们以那个文件为准，如果20天没有办，就视为单方违约”，“对啊，按合同的违约责任来走”……“去签合同的时候你们那丁俊俊说什么都不用看了，在这签，在这签，签完之后他跟我说那合同你都签了，你说是吧，你听到这个话了吧！”，“咳咳咳，（清喉音）”“是不是，他是这样讲的哦”“其实我跟你讲，买卖这东西完全就是……大家都不是小孩子，我们这么说，是吧！首先，第一个房子是因为你看了……”“我记都没记住……”“他没有让我全面了解，他连那个房产证有公证书也没有跟我讲，他也没有告诉你吧，对不对？他还跟你讲一手，他没跟你讲那个房产证有公证，对吧”“这个我真不知道，这个房子是小陈带你去看的，对吧？”“小陈吗？”“月兰”“他没去，是个男的”。“7.20”的录音中有“我是想问一下我那个当初你们那个佣金收款是百分之几啊？”“2.5%，但是后来我们都改签过了嘛，改成6万嘛”……“好像原来说要等合同履行完，就是过户完就付的”“是的，对”等对话。“麦田7月”录音中有“那我还想问一下，就是之前我去看房子的时候……原来我们那合同上签的是9万多的中介费，你跟我说每份合同都是那么签的，实际上还会另外签一份”“嗯，佣金确认书”“那天你给我签的是……”“6万多的佣金确认书嘛”等对话。
对于上述录音光盘，叶玉萍质证认为，真实性合法性都无法确认，通话人员的身份以及什么时候录的音不清楚。因案外人谢文凌是叶玉萍工作人员，本院庭审告知叶玉萍，如其对相关录音的真实性有异议，可以在庭后三个工作日内申请司法鉴定，如逾期没有申请，则视为不申请，自行承担不利的后果。其后，叶玉萍未申请司法鉴定。对于张苹苹辩称曾签署过佣金确认书，叶玉萍庭审表示不清楚；经本院指令于庭后两个工作日内反馈，叶玉萍未向本院反馈。
三、张苹苹庭审还举证照片，拟证明案涉房屋有人入住过。叶玉萍质证认为，真实性无法确认，即使是真实的，也不能证明房屋有人入住过。
四、关于看房，张苹苹庭审先后陈述“去看房的当天，物业也有说房子有人住过”，“只看了一次。签合同之前只看了一次，证据里陈述的是签合同之后”。此外，张苹苹庭审还陈述，叶玉萍有承诺案涉房屋没有人入住过、高压电缆会迁移，叶玉萍对此予以否认。
五、张苹苹庭后提交一份“民事答辩状补充”，其中陈述“直到张苹苹第二次实地看房时才补签了《佣金确认书》金额6万，须在张苹苹顺利拿到过户的房屋产权和车库产权证明后支付”。
六、关于案涉房屋买卖合同未能履行的原因，叶玉萍陈述是因为张苹苹没有按约定支付定金；张苹苹陈述“是叶玉萍支付的定金。因为与实际不符，拒绝付款。过户有风险，房屋有人入住过，高压电缆移不走。”
原审法院认为，本案系居间合同纠纷。张苹苹在叶玉萍居间服务下与案外人签订《房屋买卖合同》以及三方签订《居间服务合同》的事实清楚，足以认定。上述合同是相应合同当事方的真实意思表示，并无违反法律、法规的效力性禁止性规定，应认定为合法有效，各方均应诚信依约履行。张苹苹作为完全民事行为能力人，对于签约行为的意义及合同的效力理应知晓，现抗辩叶玉萍没有提供居间服务、叶玉萍诱骗签约等，均缺乏依据，不予采纳。根据法律规定，居间报酬的支付条件包括具备积极条件和不具备消极条件两个方面。积极条件是，居间人促成合同成立。本案中该条件显然已经满足。消极条件是，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益；于此情形，居间人不得要求支付报酬。本案中，首先，张苹苹提供的照片是否与案涉房屋对应无其他证据佐证，仅以该一张照片并不足以证明案涉房屋有人入住过。退一步言，即便有人入住过，本案中张苹苹是经过实地看房后签约，张苹苹也无证据可以证明叶玉萍曾承诺案涉房屋是全新无人入住过，故张苹苹主张叶玉萍就此存在隐瞒欺骗不能成立；本案中，案涉房屋出卖人的委托人确实持有相应的公证委托书，且相应的公证委托书均是在张苹苹签约之前就办理；事实上，张苹苹在签约当时也知晓了出卖人是由代理人代为签约；叶玉萍就此并无隐瞒重要事实或提供虚假情况。再次，本案中各方达成合意签订的书面合同均无约定高压电缆迁移事项，张苹苹也无证据能证明叶玉萍曾承诺过高压电缆迁移事项。综合上述几个方面，作为居间人的叶玉萍在本案中不能认定存在不得要求支付报酬的消极条件。因此，张苹苹理应依约支付居间报酬。关于具体的居间报酬数额。张苹苹举证的录音确实体现了双方签订佣金确认书，对佣金金额及付款期限进行调整的情况。由于相应对话对象系叶玉萍方员工，叶玉萍就有关事实不依本院指令反馈，也不对有关录音的真实性申请司法鉴定，理应承担不利的法律后果。是故，对于张苹苹抗辩的签署佣金确认书的相应事实，予以采信。因此，本案的居间报酬（居间服务费）金额应认定为60000元。根据查明的事实以及双方关于案涉房屋买卖合同未能顺利履行原因的陈述，可以认定系张苹苹拒绝付款导致。因而，虽然本案双方约定居间报酬应在张苹苹取得相应权属证书后支付，但张苹苹无正当理由拒绝付款导致合同未能履行可认定为恶意阻却付款条件的成就，故应认定相应条件已成就，张苹苹应向叶玉萍支付相应的款项。如上所述，可以认定双方有签订佣金确认书的事实，叶玉萍对此不予确认亦无提交相应资料，致双方后续对逾期支付居间报酬的违约责任及标准有无约定及如何约定无法查明，叶玉萍理应就此承担不利后果，其主张按原合同约定的千分之五的标准支付违约金，不予采纳。本院酌定参照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自叶玉萍起诉之日即2014年7月8日起计算至本判决确定的付款之日止。综合上述，对叶玉萍诉讼请求的合理部分，本院予以支持，其余驳回。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款、第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张苹苹于判决生效之日起十日内支付叶玉萍居间服务费60000元并支付违约金（违约金以60000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2014年7月8日起计算至判决确定的付款之日止）；二、驳回叶玉萍的其余诉讼请求。案件受理费2955元减半收取1477.5元，由叶玉萍负担579.5元，张苹苹负担898元。
宣判后，张苹苹不服，向本院提起上诉。
上诉人张苹苹上诉称，1.原审未查明叶玉萍未向委托人如实报告订立合同的事项，也未查明叶玉萍故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、提供给张苹苹虚假情况。叶玉萍提供的合同均为格式合同，也未就格式合同向张苹苹解释，而且还不让张苹苹仔细阅读合同条款。叶玉萍在向张苹苹陈述房屋情况时，告知张苹苹讼争房产全新无人入住过，但实际上该房屋已经有人居住过。叶玉萍告知张苹苹高压电缆会迁移且卖方是一手房东。但实际情况是高压电缆根本不可能迁移，且签署合同的也不是一手房东本人。叶玉萍提供给张苹苹的是虚假情况，违反了《中华人民共和国合同法》第425条的规定，不得要求张苹苹支付报酬。2.叶玉萍并未提交《佣金确认书》，应当承担举证不能的法律后果。叶玉萍据以主张的《居间服务合同》中关于佣金的约定已经被证明由《佣金确认书》所代替，但叶玉萍拒不提交佣金确认书，应当承担举证不能的法律后果。本案应当驳回叶玉萍的诉讼请求。3.原审法院认定张苹苹恶意阻却付款条件的成就错误。定金由叶玉萍的员工垫付，不符合常理，结合叶玉萍隐瞒事实和提供虚假情况的事实，可以认定叶玉萍恶意促成张苹苹与卖方的买卖合同成立。张苹苹是发现被叶玉萍欺骗后，发现所购房屋并非全新没有入住过，且已经到房产交易大厅准备交易，是叶玉萍和卖方未到场办理交易手续导致合同没有办法继续履行。综上，请求撤销原审判决，改判驳回叶玉萍原审全部诉讼请求。
被上诉人叶玉萍答辩称，第一，张苹苹认为订约存在欺诈、胁迫的情况，却没有任何证据证明当时存在胁迫情况。也没有证据证明被张苹苹对这些条件做了明确承诺。到现在为止张苹苹也无法证明房子有人入驻过。另外，这些条件也非缔约的重要条件。签订合同主要是价格和房子。张苹苹是在查看房子后才签订合同。我们不存在欺诈、胁迫情况。第二，张苹苹认为没有提供佣金确认书应该承担举证不能的责任，但是二审我们已经找到并提交给法庭。即使不提供佣金确认书，法院也应该按照中介合同来支持我们的佣金请求。第三，我们现在已经提供了佣金确认书，确认书上写明了张苹苹所应该承担的义务。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人对原审查明的事实均陈述没有异议。本院对原审查明的事实予以确认。
二审中，张苹苹提交照片，拟证明房屋有人居住，叶玉萍存在欺诈。叶玉萍质证认为，该照片与本案无关，对其三性均不认可。叶玉萍提交一份《佣金确认书》，拟证明佣金数额和支付条件。张苹苹质证认为，对该证据表面真实性无异议，但上诉状指的是变更后的佣金确认书，变更后的金额是六万元。
本院认为，本案二审争议的焦点在于叶玉萍是否存在欺诈、隐瞒房屋真实情况的现象，张苹苹的上诉请求能否成立。首先，本案涉及的是叶玉萍与张苹苹之间的居间合同关系，与张苹苹和卖方之间的房屋买卖合同关系不属于同一法律关系。因此，本案张苹苹与卖方之间的履约及违约情形因涉及另一法律关系，本院不作审查与认定。其次，张苹苹与叶玉萍签订的居间服务合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。张苹苹已经在叶玉萍的居间下与卖方签订房产买卖合同。依照居间服务合同的约定，张苹苹应当在合同成立时支付居间费。张苹苹拒绝支付居间费的理由是叶玉萍存在欺诈和隐瞒真实情况的情形，就此张苹苹应当承担相应的举证责任。但张苹苹就此提供的证据不足以证明其主张，无法认定叶玉萍在本案的居间过程中存在隐瞒真实情况和欺诈张苹苹的情形。因此，张苹苹仍应依约履行支付居间费的义务。原审法院依照双方录音认定张苹苹应当支付的居间费为6万元，并判决张苹苹支付相应的违约金并无不当，本院予以维持。综上，张苹苹的上诉请求没有事实与法律依据，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉人张苹苹的上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1300元，由上诉人张苹苹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 洪德琨
代理审判员 章 毅
代理审判员 黄南清
二〇一五年一月二十日
代书 记员 潘婉燕
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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