广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠城法民一初字第2667号
原告：王正娥，男，汉族。
被告：胡万均，男，汉族。
原告王正娥诉被告胡万均租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2014年11月14日公开开庭进行了审理。原告王正娥、被告胡万均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告王正娥诉称：2013年10月10日，被告与原告签订了一份《房地产合作协议》，约定由原告将其合法约定的位于惠州市黄塘智星综合大厦数码第一港一楼41号铺出租给被告经营品牌电脑使用，并约定被告于签订合同之日应交纳押金7140元，甲乙双方签字后，被告当时说：自己租用原告店铺装修，己订购专柜付了许多钱，过几天付钱打款到原告帐户。2013年10月27日因原告需要电脑向被告购买三星电脑一部4900元抵作押金，还欠押金2240元一直未交。租赁期限从2013年10月10日至2014年10月19日止，共1年，租金每月2380元每月（不含税），按月结算付清，于每月3号前将每月合作费打入原告指定银行账号。2013年10月份起至今，被告一直没交租金。经原告多次催促，被告仍不予理会，且拒不交。原告认为根据双方签订的《房地产合作协议》（即租房协议）约定，被告未能按时交纳租金，原告有权解除合同并收回店铺，押金不予退还。根据相关法律规定，恳请法院在查明事实基础上判如所请求。一、请求判令解除原被告签订的《房地产合作协议》（即租房协议）；二、请求判令被告将原被告签订的《房地产合作协议》项下的惠州市黄塘智星综合大厦数码第一港一楼41号铺的使用权归还原告；三、请求判令被告向原告支付拖欠的租金26180.00元以及违约金5712元（租金与违约金从2013年10月10日计至被告返还店铺之日止，暂计至起诉之日租金26180.00元，违约金5712元）。四、请求判令原告无需退还被告己交的押金4900元，并判令付还尚欠租房押金2240元。五、本案诉讼费用由被告承担。以上各项请求判令被告付还原告共计：39032.00元。
被告胡万均辩称：关于租金、违约金方面，被告与原告签订合同之前，该档口已经空缺很久，当时沟通是签订一年租期，包含所有费用2380元即可，在与原告签订合同后一个月，当时经营状况不好，就给原告打电话说档口不好做，并且很多档口已经空缺了，无法继续，后来原告要求我支付租金，并且我也出具了押金欠条；后来我父亲生病，我就回老家照顾我父亲；直到回到惠州，原告找到我，我再次明确无法继续做生意，并且我也没有放任何的销售物品在档口。
审理查明的事实
经审理查明：原告王正娥系惠州市鹅岭北路16号智星综合大厦1层41号商铺的共有权人。2013年10月10日，原告王正娥与被告胡万均签订了《房地产合作协议》，约定：原告（甲方）同意将坐落在惠州市黄塘智星综合大厦数码港第一港一楼41号铺交给被告经营品牌电脑，不能做非法行业，合作期间由被告管理，自负盈亏，与原告无关。双方协定的合作期限与费用：1）从2013年10月10日至10月19日为装修期，从2013年10月20日开始至2014年10月19日止，每月合作费用人民币2380元，管理费由原告付，每月提供收据给被告。2）合作费用按月支付，由被告在每月22号前交纳下月合作费，存入原告工商银行账号。逾期未付款，每天按每月合作费金额3%罚收滞纳金，逾期超过5日，原告单方有权解除协议，合作保证金不予退还，逾期交付合作费，超过8天，被告自动弃权合作协议，铺内所有货物自动放弃归原告所有。合作保证金：1）在签订合作协议之日，被告向原告交纳7140元作为合作保证金，若被告原因中途解除协议，则合作保证金不予退还。2）合作期满，合作保证金除抵扣违约的滞纳金等费用，剩余部分，不计利息返还给被告。3）合作期满，活动柜子可搬走，固定的天花、柱子装饰包括水电线路，开关等不能损坏，经原告验收后，归原告所有。原、被告双方确认上述《房地产合作协议》为商铺租赁协议。
合同签订后，原告将41号商铺交付被告使用，被告一直未按约定支付租金。被告称对商铺装修放置了柜子后，因生意差及原告未交管理费故未实际在该商铺经营，还向原告明确表示过不再继续租赁该商铺，并称2014年6月10日已从商铺搬走柜子，2014年5月20日曾与原告沟通过搬走事宜，但搬走当天未告知原告。原告称被告未曾明确向其表示过不再租赁商铺，管理费交纳到合同签订之日，后因被告未交租金而未交管理费，另称直至2014年9月才知道被告从商铺搬走。
另查一，原告于2014年9月14日通过邮政向被告寄送了催缴房租通知书，邮政快递查询单显示被告于2014年9月15日签收。
另查二，2013年10月14日，被告向原告出具《欠条》，内容是：被告欠原告7140元押金，10月18日付全部押金款。2013年10月27日，原告向被告购买一部三星电脑，计4900元，原、被告双方协商4900元电脑款项抵作合作保证金（押金），剩余2240元合作保证金（押金）未交。被告在庭审中对此予以确认。
以上事实有身份证、房地产合作协议、房地产权共有（用）证、催缴房租通知书、邮政快递单、查询单、欠条、收款收据、企业机读档案登记资料、询问笔录、庭审笔录等证据在案佐证。
裁判理由与结果
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，原告王正娥、被告胡万均均具有完全民事行为能力，双方在平等自愿、协商一致的基础上签订《房地产合作协议》未违反国家的强制性法律规定，对其合法性，本院予以确认。
合同签订后，原告按照合同约定将商铺交付被告使用，被告作为承租方，应按照合同约定向原告支付相应租金，但被告一直拖欠租金。被告抗辩称因生意差及原告未交管理费未在该商铺进行实际经营，曾向原告明确表示过不再租赁该商铺，但其既未通过正式、法定途径与原告解除合同，也未提供证据证明其曾与原告协商过解除合同事宜及交纳管理费是其能够继续租赁商铺和进行经营活动的必要前提条件，另根据原、被告双方签订的《房地产合作协议》的约定：“逾期交付合作费，超过8天，被告自动弃权合作协议，铺内所有货物自动放弃归原告所有”，“合作期满，活动柜子可搬走”，被告于2014年6月10日从租赁商铺搬走柜子，该行为表明被告在2014年6月10日前仍在履行合同，同时该行为也表明从2014年6月10日开始被告不再履行合同，故对原告主张被告支付租金的诉请，本院予以支持。
关于被告应付租金的期间问题即原告要求被告支付拖欠的26180元租金（11个月租金）的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，《房地产合作协议》约定被告逾期超过5日未支付租金，原告即有权解除协议，但原告在被告从签订协议开始以来一直未支付租金构成违约的情况下，却怠于及时行使该项权利，没有采取适当措施防止自身损失的扩大，对此，原告存在一定过错。另原、被告签订的《房地产合作协议》约定：“管理费由原告付，每月提供收据给被告。”在合同存续期间，双方均应按照合同约定履行义务，原告应依约交纳管理费，不能以被告未交租金为由拒绝履行自己的义务，正如被告亦应依约支付租金，不能以原告未交管理费、生意差等为由拒绝履行自己的义务。但原告未按合同约定交纳管理费，亦构成违约，应承担相应责任。结合本案实际情况，被告已在2014年6月10日搬离承租的41号商铺，本院确认被告应支付原告自2013年10月20日至2014年6月10日承租41号商铺的租金，即被告应向原告支付租金18405.33元（2380元×7个月＋2380元／月÷30天×22天）。关于原告要求被告支付5712元违约金，并判令原告无需退还被告已交押金4900元及支付尚欠租房押金2240元的诉请，因原告在本案中亦有过错，存在违约的行为，故本院对原告上述诉请不予支持，原告需退还的押金4900元在被告需向原告支付的租金中扣减。综上，被告应支付原告租金13505.33元（18405.33元-4900元）。
关于原告诉请解除双方签订的《房地产合作协议》，并要求被告归还41号商铺使用权的问题，被告未能如约支付租金已构成违约，原告有权解除合同，但被告已于2014年6月10日搬离商铺，该行为表明其不再履行双方签订的协议，另至开庭时合同亦已到期，无解除之必要，房屋使用权也已由原告收回，被告亦无返还房屋使用权之必要，故对原告的上述诉请，本院不再予以处理。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告胡万均应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王正娥支付拖欠的智星综合大厦1层41号商铺租金13505.33元。
二、驳回原告王正娥的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费438元，由原告王正娥负担285元，被告胡万均负担153元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
代理审判员 杨燕红
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 李慧慧