湖南省南县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南法民一初字第638号
原告刘某某，男，1943年12月8日出生，汉族。
委托代理人李清，南县正大法律服务所法律工作者。代理权限为一般诉讼代理。
被告陈某某，男，1960年4月5日出生，汉族。
被告曾某某，男，1964年8月31日出生，汉族。
被告唐某某，男，1965年11月12日出生，汉族。
第三人杨某某，男，1970年7月14日出生，汉族。
第三人姚某某，男，1970年10月18日出生，汉族。
第三人赵某某，男，1963年12月5日出生，汉族。
第三人杨某某、姚某某、赵某某委托代理人张军武，湖南跃海律师事务所律师。代理权限为一般诉讼代理。
委托代理人田剑衡，湖南金剑律师事务所律师。代理权限为一般诉讼代理。
原告刘某某与被告陈某某、曾某某、唐某某，第三人杨某某、姚某某、赵某某承租人优先购买权纠纷一案，本院于2014年7月16日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月16日公开开庭进行了审理。原告刘某某及其委托代理人李清，被告陈某某，第三人姚某某、赵某某及第三人杨某某、杨某某、赵某某的委托代理人张军武、田剑衡到庭参加了诉讼，被告曾某某、唐某某经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某某诉称：刘某某于2007年4月20日与陈某某签订《房屋及场地租赁协议》，协议约定：出租标的为原南洲桥蚕茧站整体，租赁时间为2007年5月1日至2012年4月30日，租期暂定5年，刘某某有优先租赁权。在租赁合同租期内，陈某某以出租物要进行开发为由，于2011年4月6日书面通知刘某某解除租赁合同，并要求刘某某搬迁。刘某某当即向陈某某提出：如果租赁物转让给他人，愿意在同等条件下受让。而陈某某一口否认有转让之事，而是要与他人合作开发。直到2014年4月刘某某听说陈某某与他人因原租赁物转让事宜已发生纠纷，并诉至法院。听到此事后，刘某某经多方了解得知，陈某某在与刘某某签订的租赁协议期限内，于2011年4月6日与杨某某、姚某某、赵某某签订《房地产转让合同》，以320万元将刘某某的租赁物转让。刘某某故起诉至法院请求：1、判令刘某某优先购买陈某某、曾某某、唐某某坐落在南县荷花嘴乡新颜村的房屋；2、判令陈某某、曾某某、唐某某承担本案的诉讼费。
为支持其诉讼主张，刘某某提交了如下证据：
1、身份证复印件，旨在证明刘某某的主体资格。
2、《房屋及场地租赁协议》复印件一份，旨在证明刘某某与陈某某、曾某某、唐某某的租赁关系及租赁期限。
3、《房地产转让合同》复印件一份，旨在证明陈某某、曾某某、唐某某与杨某某、姚某某、赵某某签订转让合同将租赁物转让的事实。
4、收条复印件一份，旨在证明陈某某、曾某某、唐某某转让房地产的事实。
5、《搬迁通知》复印件一份，旨在证明陈某某、曾某某、唐某某转让房屋没有告知刘某某的事实。
6、《民事起诉状》复印件一份，旨在证明刘某某因陈某某与杨某某、姚某某、赵某某之间存在诉讼才得知房产已经转让的事实。
被告陈某某辩称：陈某某于2007年4月20日与刘某某签订《房屋及场地租赁协议》，约定租期为5年。2011年4月，陈某某向刘某某发出《搬迁通知》，要求刘某某两个月内搬迁，考虑到原租赁合同没到期，经协商陈某某同意给予刘某某适当补偿。2011年4月6日，陈某某与杨某某、姚某某、赵某某签订《房地产转让合同》。后刘某某直到5年租期满了才搬走，陈某某未收取刘某某第5年的租金。
陈某某、曾某某、唐某某在举证期限内未向本院提交证据。
第三人杨某某、姚某某、赵某某述称：1、刘某某于2011年4月6日已经终止与陈某某、唐某某、曾某某的房屋租赁合同，已丧失了对该房屋场地的优先购买权。2、租赁该蚕茧厂房屋及地基的不止刘某某一人，还有蔡双阳、刘伟、杨威、全书国等人，其他人并未主张优先购买权，作为部分房屋的承租人，刘某某对陈某某、曾某某、唐某某的整体转让房地产无权享有优先购买权。3、刘某某无权主张陈某某、曾某某、唐某某与受让人杨某某、姚某某、赵某某所签订的《房地产转让合同》无效。4、刘某某于2014年4月就知晓了陈某某、曾某某、唐某某将租赁物转让事宜，但直到2014年7月16日才向法院提起确认优先购买权诉讼，已经超过30天的时效。5、刘某某未向法庭提交现款320万元或具有履约能力的证明，刘某某不具备同等条件来行使优先购买权。故认为：1、应裁定驳回刘某某的起诉或判决驳回刘某某的诉讼请求。2、本案诉讼费由刘某某承担。
为支持其诉讼主张，杨某某、姚某某、赵某某提交了如下证据：
杨某某、姚某某、赵某某的身份证复印件各一份，旨在证明第三人的诉讼主体资格。
对刘某某、刘伟、杨威、全书国的《搬迁通知》复印件各一份，旨在证明刘某某只是部分租赁，从2011年4月6日起就不享有优先购买权的事实。
《房屋及场地租赁协议书》复印件一份，旨在证明与刘某某一起租赁房屋的还有蔡双阳，刘某某只是承租人之一的事实。
4、《房地产转让合同》一份及《收条》一份，旨在证明杨某某、姚某某、赵某某于2011年4月6日与陈某某、曾某某、唐某某签订《房地产转让合同》，交清了房地产转让款项320万元，由出卖方保证处理好承租人的搬房问题以及费用的事实。
5、相关的法律条文，旨在证明杨某某、姚某某、赵某某的主张于法有据。
当事人对相对方所举证据的质证意见及本院的认证意见如下：
对刘某某所举的证据1－6，陈某某均无异议。
对刘某某所举的证据1，杨某某、姚某某、赵某某均无异议，本院予以认定。
对刘某某所举的证据2，杨某某、姚某某、赵某某认为应当提供原件，该证据不能证明原告履行了合同，且说明了原告只是租赁代表之一。虽然刘某某没有提供原件，但通过庭审查明的事实，刘某某与陈某某之间确实存在租赁关系，本院予以认定。
对刘某某所举的证据3、4，杨某某、姚某某、赵某某对证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证据的证明目的有异议。该两份证据能证明当事人之间签订合同的事实。
对刘某某所举的证据5，杨某某、姚某某、赵某某对其真实性、合法性、关联性无异议，对其证明目的有异议，认为该证据不能证明被告及第三人没有告知原告租赁房屋转让的事实。结合庭审查明的情况，该证据只载明了被告因整体开发而要求原告限期搬迁，不能证明被告已通知原告房地产将转让这一事实，对该证据，本院予以认定。
对刘某某所举的证据6，杨某某、姚某某、赵某某对其真实性、合法性无异议，对其关联性、证明目的有异议，该证据不能作为原告主张优先购买权的起始时间，只能证明第三人因合同纠纷起诉被告这一事实。结合庭审查明的情况，因被告及第三人没有提出相应的证据证明自己尽到了合理的通知义务，该民事起诉状落款的时间可以作为原告得知自己的优先购买权被侵害的起始时间，对此本院予以认定。
对杨某某、姚某某、赵某某所举的证据1－5，陈某某均无异议。
对杨某某、姚某某、赵某某所举的证据1，刘某某无异议，本院予以认定。
对杨某某、姚某某、赵某某所举的证据2，刘某某对其真实性、合法性、关联性无异议，对其证明目的有异议。结合庭审查明的情况，刘某某承租的房屋及场地系陈某某转让房地产的主体部分，陈某某于2011年4月6日向刘某某发出了搬迁通知，但刘某某一直承租该房屋及场地至2012年4月30日，且陈某某没有向刘某某收取最后一年的租金。
对杨某某、姚某某、赵某某所举的证据3，刘某某对其真实性、合法性、关联性无异议，对其证明目的有异议，在签订房屋及场地租赁协议时蔡双阳是承租方之一，但后来蔡双阳退出了承租，刘某某为事实上的承租人。根据陈某某的陈述，蔡双阳退出承租后，刘某某为事实上的承租人，陈某某签订房地产转让协议后只向刘某某发出了搬迁通知，根据优势证据规则，对该证据的效力，本院不予认定。
对杨某某、姚某某、赵某某所举的证据4，刘某某对其真实性、合法性、关联性无异议，对其证明目的有异议。该证据可以证明第三人与被告签订房地产转让协议这一事实，本院予以认定。
对杨某某、姚某某、赵某某所举的证据5，刘某某认为不是本案的证据。根据法律规定，相关的法律法规条文不能作为证据使用。
经审理查明，2007年4月20日，原告刘某某与案外人蔡双阳与被告陈某某、唐某某、曾某某签订《房屋及场地租赁协议》，协议约定：“租赁时间为2007年5月1日至2012年4月30日，租期暂定5年，租金每年15000元，一年一交，年初交清，合同到期后，原告有优先租赁权；承租期内，如出租人整体开发而中止合同，出租人不承担承租人损失。”后案外人蔡双阳退出租赁。2011年4月5日上午，在南县玉泉宾馆319号房间，在杨某某、姚某某、赵某某在场的情况下，陈某某向刘某某告知了出租房屋及场地将进行整体开发之事。2011年4月6日，陈某某、唐某某、曾某某与杨某某、姚某某、赵某某签订《房地产转让合同》，约定将原蚕茧站整体，即坐落在南县荷花嘴乡新颜村（南国用第G20031、第G20032号）两宗土地使用权及（南房权证荷花嘴乡字第000140**号、00014085号、000140**号）三处房产转让给杨某某、姚某某、赵某某开发经营。同日，陈某某向承租户刘某某、刘伟、杨威、全书国发出书面《搬迁通知》，要求上述人员在两个月内搬出。后刘某某未再交付租金，亦未在规定期间搬出房屋，一直使用至租期满为止。2014年3月31日，因房地产买卖合同纠纷，杨某某、姚某某、赵某某作为原告，将陈某某、唐某某、曾某某起诉至本院。2014年4月，刘某某听说此纠纷后才知原承租房屋已出让，2014年7月16日，刘某某将陈某某、唐某某、曾某某起诉至本院，要求优先购买该承租房屋。
本院认为，陈某某与刘某某签订《房屋及场地租赁协议》，约定租期从2007年5月1日至2012年4月30日。在房屋租赁期内，陈某某于2011年4月5日告知刘某某将收回房屋及场地进行整体开发，但没有明确告知刘某某将转让出租房屋及场地。优先购买权的实现需要具备下列条件：1、在租赁合同的存续期间。2、在同等的条件下购买。3、必须在一定期限内行使。本案原告刘某某与被告陈某某所签订的《房屋及场地租赁协议》，约定租赁期限从2007年5月1日到2012年4月30日止，现原告刘某某于2014年7月16日起诉已超过租赁合同的存续期间。不符合优先购买权的实现条件，故对原告的诉求不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告刘某某的诉讼请求。
本案案件受理费500元，由原告刘某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。
审 判 长 李清荣
审 判 员 舒 慧
人民陪审员 徐 辉
二〇一四年九月十六日
书 记 员 严 清
附录：
《中华人民共和国合同法》
第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。