辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）沈中民二终字第1352号
上诉人（原审原告）：沈阳市和平区商业网点房产管理所，住所地：沈阳市和平区南五经街**号。
法定代表人：宫大维，系该所所长。
委托代理人：李晓蕾，系辽宁申扬律师事务所律师。
委托代理人：崔勇，系辽宁申扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳市和平区长乐商场，住所地：沈阳市和平区南八马路**号111。
法定代表人：邹治伟，系该公司总经理。
委托代理人：李菲，系辽宁卓政律师事务所律师。
委托代理人：商君颖，女，1955年12月27日出生，汉族，系该公司工作人员。
上诉人沈阳市和平区商业网点房产管理所（以下简称“商业网点房管所”）因与被上诉人沈阳市和平区长乐商场（以下简称“长乐商场”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第1457号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2015年4月24日受理后，依法组成由审判员解全晖担任审判长，审判员孙卓、代理审判员王虹参加评议的合议庭，对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。
商业网点房管所一审起诉称：原告系沈阳市和平区国有资产管理办公室下设的事业单位，专门负责沈阳市和平区国有资产管理办公室接收房产的管理工作。2012年4月10日，根据沈阳市和平区政府相关文件要求，沈阳市和平区商企局将位于沈阳市和平区南八马路111号房产移交给沈阳市和平区国有资产管理办公室。该房产的产权登记所有权人为沈阳市和平区商业网点规划建设办公室。原告接收后，在清查房产过程中发现，该处房产目前由被告沈阳市和平区长乐商场使用，但被告没有就该处房产签订租赁合同，也未交纳任何租金，被告对该处房屋的使用没有任何合同依据及法律依据。鉴于前述事实，原告要求被告腾空房屋并结清费用，但被告至今不予腾房。因此，原告特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告提出的全部诉讼请求。诉讼请求：1、请求法院判令被告腾空位于沈阳市和平区南八马路111号房产（281.59平方米，有二楼一部分、一楼一部分），并要求结清全部水、电、煤气、采暖费用；2、请求法院判决被告从起诉之日起至实际腾房之日止的按政府指导价给付租金；3、请求法院判令由被告承担诉讼的全部费用。
一审法院认为：经查，在被告由集体企业改制为股份合作制企业过程中，沈阳市和平区国有资产管理委员会办公室于1998年5月5日作出沈和资评立字（98）98号资产评估立项通知书，对被告单位整体出售所涉及的区网点房（包括本案诉争房）资产进行评估准予立项。并且诉争房已经评估，评估值为308，400元。该诉争房出售给被告单位。被告尚未交纳出售款项属实，但涉案房产纠纷属于企业改制遗留问题，系政府主管部门在对企业国有资产进行行政性调整、划转过程中引发的争议。根据《最高人民法院关于审理与企业改制相关民事纠纷案件若干问题的规定》第三条之规定，政府主管部门在对企业国有资产进行行政性调整、划转过程中发生的纠纷，当事人向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理。故原告的起诉不符合受理条件，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于审理与企业改制相关民事纠纷案件若干问题的规定》第三条之规定，一审裁定：驳回原告沈阳市和平区商业网点房产管理所的起诉。案件受理费100元，退回原告。
上诉人商业网点房管所不服一审裁定，向本院提出上诉，请求二审法院撤销一审裁定，并判决支持上诉人一审时提出的全部诉讼请求。主要理由：一、本案是一般的房屋租赁纠纷，争议房产不属于企业改制财产，一审法院认定本案为企业改制遗留问题属事实认定错误，一审法院应当依法审理本案。首先，被上诉人1994年进行企业改制，但诉争房产在改制前后均不属于被上诉人财产，是沈阳市和平区商业网点规划建设办公室所有并于1991年出租给被上诉人使用。诉争房产与被上诉人企业改制无关。其次，诉争房产在1998年时曾准备进行国有资产出售，但由于没有经过国资办批复及国有资产出售程序，该房产未能出售，目前产权仍属和平国资办。1998年5月5日，和平国资办委托评估机构对长乐商场及诉争房产准备进行整体出售。当时长乐商场的房产评估为1，914，360元及出租给其使用的和平区网点办的房产432平方米共计703，200元，两项共计2，617，560元。但房屋评估后，没有国资办批复其他程序未进行。因房产属于国有资产，房产出售时有其他程序要进行，比如批复、挂牌、签订交易合同、按合同交费等步骤。评估报告使用有效期限只有一年，不完成交易，评估报告就失效了。长乐商场未出资购买，且98年评估的网点办432平方米的房产中有150平方米房产目前灭失了。因此，该评估报告不具有使用效力。目前房产留存档案中，没有政府部门出具的房产用于长乐商场改制安置职工用途的文件，长乐商场主张房产被用于单位职工安置没有依据。再次，《最高人民法院关于审理与企业改制相关民事纠纷案件若干问题的规定》第一条规定“人民法院受理以下平等民事主体间在企业产权制度改造中发生的民事纠纷案件：（一）企业公司制改造中发生的民事纠纷；（二）企业股份合作制改造中发生的民事纠纷；（三）企业分立中发生的民事纠纷；（四）企业债权转股权纠纷；（五）企业出售合同纠纷；（六）企业兼并合同纠纷；（七）与企业改制相关的其他民事纠纷”。虽然被上诉人占用争议房产期间进行了企业改制，但本案仍属于人民法院受理范围。二、争议房产一直为沈阳市和平区商业网点规划建设办公室所有，从未通过行政性调整或划转的形式变更为被上诉人，政府确曾拟就诉争出租房产进行评估转让，但并非一定要转让给被上诉人，也同样可以转让给其他单位或个人，政府部门从未形成过用该房产用于被上诉人改制安置职工用途的文件。被上诉人承租诉争房产，本案不属于《最高人民法院关于审理与企业改制相关民事纠纷案件若干问题的规定》第三条规定的情形，一审法院适用法律不当。三、诉争房产为国有资产，属于一般租赁合同纠纷，上诉人起诉返还房屋合法有据，是依法维护国有资产的行为，理应得到法律的认可。被上诉人没有合法依据无偿使用上诉人房产，法院驳回上诉人的起诉，应予纠正，否则将导致国有资产无法得到法律保护，严重侵害国家利益。综上，一审裁定事实认定错误，适用法律不当，二审法院应撤销一审裁定，并裁定本案由一审法院继续审理。
被上诉人长乐商场二审答辩称：一、本案纠纷属于企业改制遗留问题。被上诉人从1988年集体企业动迁安置至今，一直在此处房产进行经营使用，安置办法按照1982.4号文件执行。1998年遵照上级有关政策要求被上诉人实行体制改革，长乐商场是和平区商委下属的集体企业，在改制的范围之内。长乐商场在整个企业改制过程中对现有商场的经营使用以及所有权人资格完全合理、合法。被上诉人没有任何理由向任何单位或部门交纳所谓的“租金”，正向上诉人诉请所述，双方未就涉案房产签订过“租赁合同”，被上诉人不同意向任何单位交付租金。二、诉争房产已于1998年出售给被上诉人，由于不能归咎于被上诉人的原因未能办理变更登记。沈阳市国有资产办公室（也就是现在和平区商业网点管理所的主管部门）于1998年5月5日对被上诉人使用的网点房产委托沈阳市和平区资产评估事务所进行了整体出售的评估。沈阳市和平区资产评估事务所于1998年5月25日给国有资产管理委员会出具了评估报告，出售事实已经成立。2008年商委改制后成立了和平区商企局，网点办从原体制中划归到和平区国有资产管理委员会办公室，和平区长乐商场与和平区网点管理所（当时称网点办公室）同时归商委领导，当时转制情况紧急，商委指令先安置职工作为50%购房款，同时办理产权过户，但最终因涉诉楼栋房产由多家租用且归属不同主管单位管辖，必须区分各处房屋面积并分户后方可办理等诸多原因，导致至今没有妥善的解决办法。1998年至2008年商委改制前，商委和网点办从未提出过房屋租金的问题，因为他们知道房屋产权已经销售给被上诉人，只是因为种种原因产权未能顺利变更，但是商委和网点办交接时并未向国资委说明被上诉人产权未变更的原因。三、本案不符合人民法院的受案范围。本案涉案房产纠纷属于企业改制遗留问题，是政府主管部门在对企业国有资产进行行政性调整、划归过程中引发的争议。根据《最高人民法院关于审理与企业改制相关民事纠纷案件若干问题的规定》第三条之规定，政府主管部门在对企业国有资产进行行政性调整、划转过程中发生的纠纷，当事人向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理。被上诉人沈阳市和平区长乐商场占有使用自己所有的房屋应当受到法律保护，上诉人要求被上诉人腾房没有事实及法律依据，其诉请应当予以驳回。四、上诉人的诉讼主体资格有误。本案涉案房产的产权登记所有权人为“沈阳市和平区商业网点规划建设办公室”，而本案原告为“沈阳市和平区商业网点房产管理所”。上诉人作为原告不是涉案房产的所有权人，因此诉讼主体不适格。五、上诉人在一审中的诉讼请求不明确。涉案的“和平区南八马路111号”是一个号段，在该号段下登记的产权单位有110余个。由于被上诉人并没有占用上述所有房产，因此，上诉人主张腾空“和平区南八马路111号”的诉讼主张无法实现。其讼请求不明确，上诉人根本无法明确指出需要被上诉人腾空房产的具体门牌号码、具体楼层、具体界至以及面积等等。六、被上诉人企业本身负担过重，没有缴纳租金的能力。被上诉人至始至终都是一家企业，并非个人，通过政府对企业进行转制以及动迁安置，目前在职员工27人、退休人员102人、问题职工17人，现有经营收入根本不足以支付人员工资、保险、采暖费用等等，根本没有任何的经济能力向任何组织再行交纳所谓的房租，现有的基本开支已经难以为继，该情节应由法院给与重视和考虑。综上所述，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，上诉人上诉请求没有依据，请求法院驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。
本院认为：本案争议焦点为本案纠纷是否属于人民法院受理民事诉讼的范围。经查，诉争房屋原系上诉人出租给被上诉人作为经营场地使用，1994年被上诉人由集体企业改制为股份合作制企业，1998年对企业资产进行评估过程中，诉争房屋被列入评估范围。上诉人主张此后重新对企业资产进行评估，诉争房屋未被列入评估范围，且被上诉人并未实际出资购得。被上诉人主张转制过程中企业净资产评估为负值，无需再支付对价。自1998年起，诉争房屋继续由被上诉人经营使用。据此，双方对于诉争房屋产生的纠纷，应当属于企业改制的遗留问题，系政府主管部门在对企业国有资产进行行政性调整、划转过程中引发的争议，一审认定正确，本院予以认同。根据《最高人民法院关于审理与企业改制相关民事纠纷案件若干问题的规定》第三条的规定“政府主管部门在对企业国有资产进行行政性调整、划转过程中发生的纠纷，当事人向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理”，一审法院裁定驳回上诉人的起诉，并无不当，应予维持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 解全晖
审 判 员 孙 卓
代理审判员 王 虹
二〇一五年五月二十二日
书 记 员 张 莹
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。