湖北省咸丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂咸丰民初字第00561号
原告丁德英，农民。
委托代理人（特别授权）孙向阳，湖北闳辩律师事务所律师。
被告陈进明，农民。
委托代理人（一般代理）邬明成，湖北楚屏律师事务所律师。
被告杨国庆。系原告丁德英之子。
原告丁德英诉被告陈进明确认合同无效纠纷一案，本院于2014年6月10日立案受理后，依法由审判员胡磊适用简易程序于2014年7月22日公开开庭进行了第一次审理。丁德英及其委托代理人孙向阳、陈进明及其委托代理人邬明成到庭参加了诉讼。后陈进明申请追加杨国庆为本案被告参加诉讼，本院决定追加杨国庆为本案被告参加诉讼并将本案转为普通程序审理。依法组成由审判员陈桥森担任审判长，与审判员胡磊、人民陪审员李文国参加合议庭于2014年8月21日公开开庭进行了第二次审理。丁德英的委托代理人孙向阳、陈进明及其委托代理人邬明成、杨国庆均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
丁德英诉称：丁德英拥有四间木质住房一栋，占地面积192.62平方米，坐落于咸丰县高乐山镇团结村二组，因年久失修损坏严重，2012年1月12日，丁德英提出翻建用地申请，咸丰县住房和城乡建设局于2012年12月31日向丁德英颁发《建设工程规划许可证》，咸丰县国土资源局于2013年4月23日向丁德英颁发《个人建房用地许可证》，批准同意丁德英在原宅基地上占地157.6㎡翻建住房。
在丁德英不知情且未获准翻建住房之前的2012年9月17日，丁德英之子杨国庆以丁德英的名义与陈进明订立《合伙建房分配协议》，主要约定：以丁德英所有的住房和享有土地使用权的宅基地作为出资与陈进明合伙建房，建房资金由陈进明承担，并负责修建；住房为八层砖混结构，建成后丁德英享有该住房一、二、八层的所有权，陈进明享有该住房三、四、五、六、七层的所有权。宅基地使用权按分配所得住房面积比例享有，同时约定双方分配所得房屋、宅基地使用权均享有终身所有权、继承权、处置权。对上述协议丁德英在房屋修建过程中毫不知情，未在协议上签字，陈进明及杨国庆向丁德英均称该住房系由陈进明承包修建，工价为500元／㎡，直至住房主体竣工，陈进明向外出售时，丁德英得知双方为合伙出资建房。
综上，该宗土地所有权性质为集体所有制，用途为农村宅基地，使用权主体为特定主体。陈进明与杨国庆订立的《合伙建房分配协议》，从其协议约定内容看，实质为集体土地使用权流转，协议约定内容违反关于农村集体所有土地只能在本集体经济组织内部进行依法流转的强制性规定，属于无效合同。
请求法院判决：一、依法确认陈进明与杨国庆于2012年9月17日签订的《合伙建房分配协议》无效；二、陈进明、杨国庆承担本案诉讼费。
陈进明辩称：一、本案的案由应该是转委托合同纠纷；二、《合伙建房分配协议》无效的法定理由不存在；三、即使合同部分无效也不影响合同整体的效力；四、丁德英对杨国庆处分本案争议的房屋进行了授权，丁德英知道《合伙建房分配协议》的内容。
杨国庆辩称：当时由于不懂法与陈进明签订了《合伙建房分配协议》，现在才知道其违反法律规定。
丁德英为支持自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：
1、《合伙建房分配协议》、授权委托书。拟证明：杨国庆是丁德英的委托代理人，丁德英对杨国庆的授权范围只是对原来的住房进行管理，没有赋予其进行翻建；合伙建房的土地性质是集体土地；合同中明确约定了房屋产权的分配；丁德英未在合同上签字。
陈进明质证：对真实性无异议，从委托书可以看出丁德英赋予了杨国庆处理房屋的权利。
杨国庆质证：真实。
2、《农村村民建房用地审批呈报表》及附件。拟证明：该宗土地性质为集体所有土地，用途为宅基地，面积是157.6平方米，批准同意用地时间是2013年4月15日。
陈进明质证：对真实性无异议，就本案争议土地申请了两次建房用地，上述证据是后一次用地审批手续。
杨国庆质证：对真实性无异议。
3、《湖北省咸丰县建设工程规划许可证》。拟证明：建设单位是丁德英，建设项目为翻修住房，住房建设依法获得了审批。
陈进明质证：对真实性无异议，是在建房中的第二次补办手续。
杨国庆质证：对真实性无异议。
4、《咸丰县建设工程规划红线图》。拟证明：建设工程的合法性。
陈进明质证：对真实性无异议，是在建房中的第二次补办手续。
杨国庆质证：对真实性无异议。
5、咸集用（2012）第00085号宅基地使用权证、宗地草图、个人宅基地清理登记卡片。拟证明：宅基地使用权人是丁德英，土地所有权人是团结村村委会，土地性质是集体所有。
陈进明质证：对真实性无异议。
杨国庆质证：对真实性无异议。
6、《土地登记审批表》及附件。拟证明郑碧云将一宗宅基地转让给了丁德英，并进行了依法登记，转让的面积是106.92㎡。
陈进明质证：无异议。
杨国庆质证：无异议。
陈进明为支持其抗辩理由，向本院提交了以下证据：
1、授权委托书（复印件）。拟证明：丁德英委托杨国庆全权处理争议房屋。
丁德英质证：对真实性无异议，丁德英只授权杨国庆管理，杨国庆翻建房屋超出了授权范围。
杨国庆质证：无异议。
2、咸集用（2012）第00085号宅基地使用权证、个人宅基地清理登记卡片、宗地草图。拟证明：丁德英对争议房屋享有使用权。
丁德英质证：无异议。
杨国庆质证：无异议。
3、《建设工程规划许可证》、咸丰县建设工程规划红线图。拟证明：丁德英在2012年6月29日已获准翻修住房。
丁德英质证：第一次办理行政许可是事实，翻修住房以第二次行政许可证为准。
杨国庆质证：这是第一次办理的行政许可。
4、《合伙建房分配协议》。拟证明：丁德英与陈进明签订的协议内容；协议中对转委托事项进行了明确。
丁德英质证：对真实性无异议。
杨国庆质证：无异议。
5、委托书。拟证明：陈进明得到杨国庆的转委托授权。
丁德英质证：对委托书的真实性无异议，对合法性有异议，转委托首先要获得授权，从本案丁德英对杨国庆的委托来看，杨国庆不享有宅基地的处分权、不享有翻修房屋的权力，因此本委托书不合法。
杨国庆质证：真实。
6、《合伙建房协议书》（复印件）。拟证明：陈进明接受杨国庆的转委托，完成了委托事宜。
丁德英质证：该证据不具有合法性，与本案无关联性，对真实性有异议。
杨国庆质证：不清楚。
7、收条两份。拟证明：陈进明为了履行合伙建房协议，向杨国庆支付了办理相关手续的费用9200元。
丁德英质证：对真实性无异议。
杨国庆质证：无异议。
8、陈进明申请的证人周某出庭陈述：
周某的妻子与杨国庆的妻子李迎春在一起工作，2012年农历3月份李迎春谈及其有块地要翻修，又无经济能力，想找人合伙修建，周某的妻子介绍陈进明与杨国庆合伙。因翻修用地使用权人系杨国庆母亲，杨国庆的母亲给杨国庆出具了委托书，在具体协商中，周某提醒陈进明合伙建房必须要有行政部门的合法审批手续。
拟证明：杨国庆主动邀约陈进明合伙修建房屋。
丁德英质证：不论是谁主动邀约，均不影响合同的效力。
杨国庆质证：周某陈述的部分属实。
9、陈进明申请的证人邓某出庭陈述：
邓某系陈进明姐夫，2012年10月起在本案争议的房屋处施工。杨国庆与陈进明在签订协议前进行了协商，杨国庆对邓某陈述其资金困难，请陈进明加快进度，签订协议后大约10多天就开工，基础大约施工了2个月，陈进明觉得杨国庆啰嗦，就停工了，后杨国庆找到邓某，邓某给陈进明做工作后又开始施工。在建房过程中，丁德英每天都给工人烧水送去工地。本案争议房屋修建动工时间大概是2012年7月份，在签协议之后，大概在2013年8月全面完工。
拟证明：丁德英知晓房屋翻修的事实和房屋翻修的动工时间。
丁德英质证：丁德英知道翻修的事实不能得出丁德英知道陈进明与杨国庆合伙分配建房，当时丁德英了解的是房屋的翻建承包给陈进明按500元每平米计算。
杨国庆质证：证人陈述不真实。
10、陈进明申请的证人陈某出庭陈述：
陈某系陈进明侄子，与陈进明合伙修建本案争议的房屋，在工地进行管理。工人在施工的时候，丁德英经常去给工人送水，丁德英说是杨国庆在操作修房的事，杨国庆也经常来工地交待工人注意安全。房屋修建开工大概是2012年8月15日，直到2013年农历8月份才完工。
拟证明：丁德英知道翻修房屋事实以及施工的工期。
丁德英质证：与确认合伙建房的效力无关。
杨国庆质证：证人陈述的基本属实。
11、陈进明的户口薄（复印件）。拟证明：陈进明的身份是农民，户籍所在地是湖北省咸丰县高乐山镇太坪沟村二十组。
丁德英质证：无异议。
杨国庆质证：不同意质证，陈进明是高乐山镇猫耳岭村的人。
杨国庆未向本院提交证据。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，结合双方当事人的质证意见，本院对证据分析认定如下：
丁德英提交的证据1、2、3、4、5、6，陈进明及杨国庆对其真实性未提出异议，且其来源合法，能达到丁德英的证明目的，对上述证据本院予以采信。陈进明提交的证据1不能证实丁德英授权杨国庆全权处理本案争议房屋所涉宅基地，对其证明目的本院不予采信。丁德英、杨国庆对陈进明提交证据2、3、4、7的真实性未提出异议，且其来源合法，能达到陈进明的证明目的，对上述证据本院予以采信。陈进明提交的证据5，丁德英对其证明目的有异议，本院认为，因杨国庆未获得丁德英授权处分旧房屋及宅基地，所以对该证据本院不予采信。陈进明提交的证据6，丁德英、杨国庆对其真实性均不予认可，且系复印件，与本案不具有关联性，对该证据本院不予采信。陈进明提交的证据8、9、10能达到其证明目的且能相互印证，对上述证据本院予以采信。陈进明提交的证据11来源合法、内容客观真实且能达到其证明目的，对该证据本院予以采信。
本院根据上述认证并结合双方当事人的当庭陈述，查明以下案件事实：
丁德英系咸丰县高乐山镇团结村2组村民，在该村2组拥有一处192.62㎡的宅基地（其中85.7㎡为丁德英原有宅基地、另106.92㎡为2012年8月8日从同组村民郑碧云处流转取得），在该宅基地上原建有木质住房一栋。2011年9月8日，丁德英给杨国庆出具授权委托书，写明：“丁德英自愿将其本人名下坐落在前胜街一巷（小地名：后街）二层楼一幢砖木结构房屋委托或交给长子杨国庆全权代为处理有关房屋的租赁、居住、看管、使用、修理、缴付房地产税等一切事宜，（委托人死后其房产均由受委托人继承，其他人无权干涉）。”
2012年9月17日，杨国庆（甲方）与陈进明（乙方）签订《合伙建房分配协议》，主要约定：“一、合伙建房出资。1、甲方以坐落于咸丰县高乐山镇前进街壹巷两层石木结构房屋一栋及宅基地，并含郑碧云转让给甲方的房屋地基在内的一宗地产用于出资，为合伙建房用地，土地性质为集体土地，其面积及四至界限以房屋土地产权证为准。2、乙方出资修建房屋。3、甲方负责办理新建房屋的全部手续并保证手续的合法性、真实性。4、新建房手续费用乙方只承担陆仟元整，签协议即付清。7、旧房拆除由甲方负责，由乙方承担拆除费用，旧房拆除材料用于付拆旧人员工资，不足抵付则由乙方补齐。二、新建房屋质量标准及要求。1、新建房基础为桩基地圈梁，一楼为框架结构；二楼以上为砖混结构，共捌层，总高度约为26米。2、新建房每层为两户设计建筑，一楼为仓库或门面，防潮地坪普通卷闸门。三、产权分割。1、新建房屋壹楼、贰楼、捌楼归甲方所有；叁、肆、伍、陆、柒楼归乙方所有。2、新建楼房的梯间通道等公用公摊面积，其分摊比例则按楼层面积予以分摊。4、宅基地分摊比例按楼层面积予以分摊，待有政策时以便办理产权证，若因政策问题产生的各种税费按甲乙双方所得楼层比例进行分摊。5、甲乙双方所得房屋、宅基地均享有终身所有权、继承权、处置权。6、房屋、土地产权证的办理均由所得房屋土地产权人自己出资及办理。7、房屋建成后，若是政策性拆迁，其补偿按甲乙双方各自所得的产权面积享有。五、其他。1、为便于设计、施工、检查、竣工验收协议签订时甲方应将准建手续及土地使用证复印件交给乙方，竣工后返还给甲方。2、在建途中若遇政策性拆迁其补偿应按投入份额予以分享。3、协议签字后15日之内动工，逾期未动工，协议自动失效，所有费用不予补偿。4、乙方在寻求合作建房伙伴时，为了便于工作，甲方必须给乙方办理委托书，委托乙方办理好一切相关事宜，所产生的税费均由乙方承担。”
签订协议后，陈进明向杨国庆支付了6000元。陈进明于2012年农历8月15日开始出资在位于咸丰县高乐山镇团结村2组丁德英的宅基地上建造房屋，并于2013年底完工。房屋修建完工后，杨国庆、陈进明按照协议约定的楼层分配方案，将修建房屋的3、4、5、6、7层交付给陈进明使用，1、2、8层由丁德英、杨国庆使用。后由于陈进明将其使用的部分房屋交付给其他人使用，丁德英得知本案中杨国庆与陈进明签订的协议，诉至本院，要求确认杨国庆与陈进明签订的《合伙建房分配协议》无效。
另查明：
1、2012年7月20日，陈进明向杨国庆支付了3200元。
2、本案争议的房屋于2012年6月29日第一次取得建设工程规划许可证。该证注明：建设单位丁德英，建设项目名称翻修住房，建设位置前进街，建设规格514.2㎡（85.7㎡、6层）。于2012年12月31日第二次取得建设工程规划许可证。该证注明：建设单位丁德英，建设项目名称翻修住房，建设位置前进街，建设规格945.6㎡（157.6㎡、6层）。
3、丁德英于2013年4月15日取得个人建房用地许可证。该证注明：批准宅基地使用面积157.6㎡，土地所有权集体。
4、本案争议房屋未办理房屋所有权证。
5、陈进明系咸丰县高乐山镇太坪沟村二十组村民。
本院认为，根据双方的诉讼主张和抗辩理由，本案争议的焦点归纳为：本案中《合伙建房分配协议》的效力。对此本院分析评判如下：
1、丁德英虽然于2012年9月8日给杨国庆出具了授权委托书，但其对授权范围的表述是“丁德英自愿将其本人名下坐落在前胜街一巷（小地名：后街）二层楼一幢砖木结构房屋委托或交给长子杨国庆全权代为处理有关房屋的租赁、居住、看管、使用、修理、缴付房地产税等一切事宜。”其委托事项采用列举式表述，未明确授权杨国庆对旧房屋进行翻修、亦未授权杨国庆对从郑碧云处流转的106.92㎡宅基地进行处分。故杨国庆与陈进明签订《合伙建房分配协议》的行为属于超越代理权的行为，且事后未得到丁德英的追认。同时陈进明亦未提交证据证实丁德英知道本案中《合伙建房分配协议》的具体内容，故本院认定杨国庆与陈进明签订《合伙建房分配协议》未得到丁德英的授权。陈进明认为杨国庆有权代表丁德英与其签订《合伙建房分配协议》的抗辩理由与本院审理查明的事实不符，本院不予采信。
2、杨国庆、陈进明经过充分协商后于2012年9月17日签订《合伙建房分配协议》，从合同的内容能够证实双方明知协议约定的房屋建设地性质为农村宅基地。另双方约定宅基地分摊比例按楼层面积予以分摊，待有政策时以便办理产权证，若因政策问题产生的各种税费按双方所得楼层比例进行分摊。证实双方应当知道土地性质为农村宅基地，依照现行法律规定不能办理每层单独的土地使用证、房屋产权证，双方应知道其共同建房行为会造成集体利益的损害。但双方却在法律、政策不允许的情况下，通过共同的意思联络，希望通过订立合同损害集体利益以实现自己获得房屋的目的。
3、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府审批；其中涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。上述法律规定表明农村宅基地只有本村的村民经过批准后才能在准许的范围内申请建房，除宅基地使用权人外的其他人无权在已获批准的宅基地上建房。农村宅基地是为了满足农民最低生活需求，是农民基于特定的村民身份取得。双方签订《合伙建房分配协议》的目的实质上是使得不具有咸丰县高乐山镇团结村2组村民身份的出资人陈进明取得部分宅基地使用权，即对丁德英的部分宅基地使用权进行了转让。按照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）、（五）项的规定，本案中杨国庆、陈进明签订的《合伙建房分配协议》属于恶意串通损害集体利益的行为，且违反法律及行政法规的强制性规定，应当确认无效。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）、（五）项、第五十六条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
确认杨国庆与陈进明于2012年9月17日签订的《合伙建房分配协议》无效。
案件受理费80元，由杨国庆、陈进明各负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款邮汇恩施州中级人民法院立案庭。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈桥森
审 判 员 胡 磊
人民陪审员 李文国
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 汤 黎
附：法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）乙方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体利益或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。
《中华人民共和国土地管理法》
第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。