云南省华宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0424民初163号
原告：华宁县宁州街道办事处甸尾社区西菜园居民小组。住所地：华宁县宁州街道办事处甸尾社区西菜园村。
负责人：高ＸＸ，组长。
委托代理人：李家俊，云南汇欣律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告：刘云刚，男，1980年6月24日出生，汉族，居民，住云南省玉溪市华宁县。
原告华宁县宁州街道办事处甸尾社区西菜园居民小组（以下称西菜园小组）与被告刘云刚确认合同无效纠纷一案，2017年3月13日本院立案后，依法适用简易程序于2017年4月13日公开开庭进行了审理，2017年5月15日，本案转为普通程序审理，于2017年8月7日第二次公开开庭进行了审理，两次开庭，原告西菜园小组的负责人高ＸＸ、委托诉讼代理人李家俊，被告刘云刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
西菜园小组向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告双方于2013年8月16日签订的《续租合同》无效；二、由被告刘云刚支付2016年1月1日至同年12月31日的房屋租金人民币24306元；三、由被告刘云刚按2025.5元/月支付自2017年1月1日起至2017年4月30日止的房屋占用费8102元，并退还占用房屋。诉讼过程中，西菜园小组放弃由被告刘云刚支付2016年1月1日至同年12月31日的房屋租金24306元的诉讼请求，并将诉讼请求变更为：确认原、被告双方于2013年8月16日签订的《续租合同》无效，由刘云刚按2025.5元/月支付自2017年1月1日至实际退还房屋之日的房屋占用费。事实与理由：2012年1月1日前，西菜园小组决定将其所有的大转台36米大街上、下角《综合建材门市》、《建材加工门市》两个铺面出租给个体户经营。经协商，原西菜园小组负责人杨秀华、罗双有代表西菜园小组与刘云刚于2012年1月1日签订了《承包合同书》，约定西菜园小组将上述门市出租给刘云刚经营使用，租期自2012年1月1日至2016年12月31日，刘云刚于签订合同之日一次性付清当年租金24306元。之后，原、被告双方均按合同约定履行各自义务。但2013年8月16日，原西菜园小组负责人在《承包合同书》才履行一年多，距合同到期还有三年多的情况下，未经村民会议或村民代表会议通过，在村民不知情的情况，擅自与刘云刚签订了《续租合同》，重新约定给了租赁期间和租金，改变了《承包合同书》的根本内同。2016年6月，西菜园小组换届，原村民小组负责人将相关合同移交新的村民小组负责人高ＸＸ后，高ＸＸ才知道上述情况，使原本应在2016年12月31日到期的租赁合同被延长到了2020年12月31日，且刘云刚并未按《承包合同书》的约定支付2016年租金。后，现任西菜园小组负责人高ＸＸ要求刘云刚按《承包合同书》约定支付2016年租金，并于《承包合同书》期满时将房屋归还西菜园小组。但刘云刚以患病为由，拒不支付租金，也不同意按《承包合同书》约定期限将房屋归还西菜园小组。原、被告双方于2012年1月1日签订的《承包合同书》实际为租赁合同，合同约定的租期为2012年1月1日至2016年12月31日，合同中手工添加的“肆年”为计算错误，租期应按五年计算。西菜园小组按《承包合同书》的约定将房屋交刘云刚使用至2016年12月31日，刘云刚未按合同约定向西菜园小组支付2016年房屋租金，已经构成违约。现房屋租赁期限已经届满，但刘云刚拒归还房屋，亦未向西菜园小组支付2017年房屋占用费，侵害了西菜园小组的合法权益。原、被告双方于2012年1月1日签订的《承包合同书》合法有效，但于2013年8月16日签订的《续租合同》系当时村民小组负责人在村名不知情的情况下签订，其行为违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条、第二十八条的规定，应当认定无效。
刘云刚辩称，《续租合同》有效，其与西菜园小组于2013年签订《续租合同》后，房屋租金就未再按照2012年1月1日签订的《承包合同书》的约定给付，而是按照《续租合同》的约定给付。本案争议的租赁房屋系2008年通过竞标向西菜园小组租赁，当时租赁房屋周边发展不好，房租较低。刘云刚承租房屋后，经营了一家KTV，刘云刚经营的KTV周边房屋租期届满，西菜园小组找到刘云刚协商出租周边房屋事宜，后原、被告双方于2012年1月1日签订了《承包合同书》。2013年，由于国家政策变动，相关部门要求收取KTV经营保全费，KTV无法继续经营，因经营KTV投资较大，无法经营亏损严重，刘云刚遂找到西菜园小组当时负责人罗双有协商转向经营及房屋续租事宜，当时小组负责人罗双有称需开会商量，未做答复。三、四个月后，刘云刚再次找到罗双有协商续租事宜，罗双有称如果房屋续租要增加租金，且租金每年递增20%，若刘云刚同意就可以续租。刘云刚考虑后，原、被告双方签订了《续租合同》，将租赁房屋续租了四年。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：西菜园小组提交的第四组证据《华宁县宁州街道办事处甸尾社区西菜园居民小组联名请愿书》，系西菜园小组单方意见，本院仅就能够与其他证据相互印证的部分予以采信。刘云刚提交的第二、三、四组证据均用于证明刘云刚拖欠西菜园小组2016年房租的相关情况，鉴于西菜园自愿放弃主张由被告刘云刚支付2016年1月1日至同年12月31日的房屋租金24306元的诉讼请求，故对上述证据的关联性，本院不予采信。本院依法向罗双有、杨秀华、姚胜英、罗家福、罗红云、罗恒、金益安、罗庆明、蔡长明调查并制作了调查笔录，向罗双有调取了会议记录五份，经质证，西菜园小组对罗双有、杨秀华调查笔录的合法性、关联性无异议，但对其陈述内容的真实性有异议；对罗红云调查笔录的合法性无异议，对内容的真实性、关联性有异议；对姚胜英、罗家福、金益安调查笔录的真实性、合法性、关联性均有异议，认为杨秀华陈述时，姚胜英、罗家福均在场；对罗恒、罗庆明、蔡长明的调查笔录真实性、合法性、关联性均无异议；对会议记录的真实性、合法性、关联性均有异议，认为2013年8月27日会议记录上有罗恒签字，但罗恒、金益安均陈述并未开过这个会议。刘云刚对全部调查笔录及会议记录的真实性、合法性、关联性均无异议。上述证据中，罗双有的陈述能够与会议记录相互印证，杨秀华、姚胜英、罗家福、金益安、蔡长明的陈述能够与罗双有的陈述相互印证，本院予以采信；罗红云认为会议召开过，但其记不得会议内容的意见，与罗双有陈述并无矛盾，本院予以采信；罗恒陈述未召开过关于转台铺面续租的村民代表会，与其他人陈述不符，本院不予采信；罗庆明陈述会议记录上签名大部分系他人代签，但手印系其所按，会议未说过转台铺面续租事宜，其不清楚会议记录的内容就在会议记录上按手印，本院不予采信。
本院认定本案事实如下：2012年1月1日，西菜园小组与刘云刚签订了《承包合同书》，约定西菜园小组将“大转台36米街上角、下角《综合建材门市》、《建材加工门市》两个门市的铺面”出租给刘云刚，租期自2012年1月1日起至2016年12月31日止，刘云刚于合同签订之日一次性付清当年租金24306元。合同签订后，西菜园小组交付了铺面，刘云刚按约支付租金。2013年8月16日，西菜园小组与刘云刚签订了《续租合同》，约定西菜园小组将“大转台36米街《综合建材门市》11间门市的铺面”出租给刘云刚，租期自2014年1月1日至2020年12月31日，租金为2014年至2015年30000元/年，2016年以后每两年递增20%即2016年至2017年36000元/年、2018年至2019年43200元/年、2020年为51840元，同时约定“本合同房租从2016年后起每隔2年就递增20%元，如果周边没订长期合同的铺面综合价涨高过本铺面递增价时，还可以甲乙双方协商提价，没涨高过递增价，就按递增价付房租，所以同意续租。”合同签订后，刘云刚因故未支付2016年租金。2017年3月13日，西菜园小组诉至本院，要求判如所请。
另查明，2012年西菜园小组小组长为杨秀华；2013年6月至2016年6月西菜园小组小组长为罗双有；2016年6月至今西菜园小组小组长为高ＸＸ。杨秀华、罗双有担任西菜园小组小组长期间，西菜园小组村民代表有：罗双有、杨秀华、姚胜英、罗家福、罗红云、罗恒、金益安、罗庆明、蔡长明九人。《承包合同书》中“大转台36米街上角、下角《综合建材门市》、《建材加工门市》两个门市的铺面”与《续租合同》中“大转台36米街《综合建材门市》11间门市的铺面”系同一铺面。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款、第二款规定，涉及村民利益的下列事项，经村村民会议讨论决定方可办理：（一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准；……（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；……。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。第二十六条规定，村民代表会议由村民委员会召集。村民代表会议每季度召开一次。有五分之一以上村民代表提议，应当召集村民代表会议。村民代表会议有三分之二以上组成人员参加方可召开，所作决定应当经到会人员的过半数同意。本案中，西菜园小组与刘云刚于2012年1月1日签订的《承包合同书》实际系铺面租赁合同，原、被告双方对该《承包合同书》均予认可，本院予以确认。西菜园小组主张2013年8月16日，罗双有、杨秀华代表西菜园小组与刘云刚签订的《续租合同》未经村民会议或村名代表会议通过，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》相关规定，《续租合同》无效的意见，经本院向时任西菜园小组村民代表的罗双有、杨秀华、姚胜英、罗家福、罗红云、罗恒、金益安、罗庆明、蔡长明核实，罗双有、杨秀华、姚胜英、罗家福、罗红云、金益安、蔡长明均认可召开了村民代表会议，其中罗双有、杨秀华、姚胜英、罗家福、金益安、蔡长明均认可村民代表会议上说过转台铺面续租及租金递增事宜，姚胜英、罗家福、金益安、蔡长明虽认为其并未看到《续租合同》，但其亦表示同意续租铺面及租金递增事宜，故足以认定本案原、被告双方签订的《续租合同》已经时任的村民代表中三分之二以上召开村民代表会议，并经到会人员中过半数同意，村民代表罗红云认为其记不清楚会议内容、罗恒、罗庆明认为未召开过关于转台铺面续租事宜的村民代表会议的意见，并不影响《续租合同》成立。故西菜园小组的上述主张与本院查明的事实不符，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》四十四条第一款，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款、第二款，第二十六条之规定，判决如下：
驳回原告华宁县宁州街道办事处甸尾社区西菜园居民小组的诉讼请求。
案件受理费610元，由原告负担华宁县宁州街道办事处甸尾社区西菜园居民小组。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。
审 判 长 张华芳
审 判 员 龙杰峰
人民陪审员 龙发满
二〇一七年九月一日
书 记 员 郭秀苗