福建省漳州市芗城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）芗民初字第2436号
原告何坤金，男，1984年10月3日出生，汉族，个体户。
委托代理人谢德美，福建皓森律师事务所律师。
被告曾文瑜，男，1973�6月25日出生，汉族，个体户。
委托代理人朱卫东，福建元光律师事务所律师。
原告何坤金与被告曾文瑜房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告何坤金及其委托代理人谢德美；被告曾文瑜及委托代理人朱卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何坤金诉称，经中介方介绍，原、被告双方于2011年7月9日签订房地产买卖协议书，将原告有权处分的位于漳州市芗城区胜利东路立交桥西北侧“广电中心”XXX花园XX幢XX室出售给被告。协议签订后，原告按协议履行交付房产义务，现该房屋已经由被告占有并使用，按照协议书规定，被告本应在2011年11月1日前返还余款8万元，但被告一直拒绝履行，原告多次催促其履行，但被告拒绝返还余款。2013年1月4日，原告向被告邮寄《购房款催告函》再一次要求被告履行还款义务，同时将该�送达房屋中介经办人苏鹏，但被告至今不但未按照协议书履行其义务，还不按时返还银行按揭款项及使用的水电费，损害原告信用利益。故请求判令解除原、被告于2011年7月9日所签订的《房地产买卖协议书》，并归还在签订协议书时移交手续的全部资料；被告立即腾空并返还漳州市芗城区胜利东路立交桥西北侧“广电中心”XXX花园XX幢XX室房产；判决被告支付给原告违约金30000元人民币；被告承担本案诉讼费用。
被告曾文瑜辩称，要求继续履行合同。一、被告已经适当实际按照约定履行合同义务，原告履行义务不符合合同约定，违约在先。被告行使顺序抗辩权合法合理。原、被告在协议书上约定的补充条款是附条件的条款，补充条款第一条内容是原告承诺在2011年8月可以办理两证，可以办理两证的条件下被告付清购房款。中介经办人考虑到开发商办证时间不准时，�将时间延长两个月，双方约定由被告继续向银行还按揭款，并在2011年10月1日前付清，是附条件的，即原告在2011年8月可以办理两证的情况下。1、被告没有在协议书约定的期限内付清购房款事出有因，是原告不能办理两证造成的，应由原告承担违约责任。原告承诺在2011年8月底可以办理两证，后来因各种原因无法办理，被告多次催促原告，原告多次搪塞推脱，以办证为由，将被告手中的两份公证书原件拿走，至今未归还，原告一直无法办理两证，被告害怕如果付清全部购房款，房子可能无法过户，便中止履行义务，每个月支付讼争房屋的按揭款，由此可见原告违反双方约定违约在先。3、根据法庭基本理论，原告履行的义务不符合合同的约定，违约在先，被告可依法行使顺序履行抗辩权，可以中止履行自己的合同义务。被告为维护合法利益，行使顺序履行抗辩权合法�理。二、被告严格履行合同义务，不存在根本违约的情形。1、被告按约定支付了定金首付款、第二期购房款。2、被告在原告严重违约的情况下，仍履行自己的合同义务，每月按时向银行缴纳按揭款，并根据原告的要求提供了两份公证书原件，帮助原告办理两证。三、1、原告请求判令解除双方签订的房地产买卖协议书，并要求被告返还讼争财产没有事实和法律依据，依法不能成立。理由如下：1、原告诉称按照协议书约定，被告应在2011年10月1日前返还余款8万元，被告一直拒绝履行。该条补充条款生效的前提是双方必须在2011年10月1日前办理交易过户，被告才付清8万元余款，直至今日，原告均未与原告办理交易过户手续，原告请求被告支付余款没有事实和法律依据。2、原告诉称被告未按时返还银行按揭款以及缴纳使用的水电费，被告依法向法庭提交了原告严重违约后由被告缴交的银行按揭款、水电费等单据，原告诉称没有任何事实依据。二、退一步讲，双方约定在2011年付清全部购房款如果成立，原告已丧失要求解除合同权利。综上，原告诉讼请求没有事实和法律依据，依法不能成立，请求驳回原告所有诉讼请求。
经审理查明，漳州市芗城区胜利东路立交桥西北侧“广电中心”XXX花园XX幢XX室原系吴序望向漳州信隆建设有限公司购买的房产。2010年10月，吴序望将上述房产出售给吴建成，双方签订《房地产买卖协议书》，2010年10月9日，吴序望、黄雪琴与吴建成签订一份《委托合同》。2011年4月20日，吴建成又将房产转让给原告何坤金。2011年7月9日，原告何坤金（甲方）与被告曾文瑜（乙方）签订一份《房地产买卖协议书》，该协议书约定，甲方自愿将漳州市东方钻石城XX幢XX室的房地产，建筑面积约85.9平方米出售给乙方；该房地�的总成交价为498220；乙方于2011年7月9日支付给甲方人民币3万元作为购房定金。首期购房款13万元于2011年7月10日前甲方将房屋和房屋一切手续交给乙方时乙方支付给甲方。第二期购房款7万元整于2011年7月31日前乙方支付给甲方。甲方保证在收到乙方首期购房款33万元整时，将上述房地产正式交付给乙方使用，保持现有的装修。合同同时约定，乙方中途违约，甲方有权取消定金。甲方中途违约，应退还乙方定金，并赔偿违约金人民币3万元整。合同补充条款约定：银行预计剩款人民币21万元（实际剩款由甲方在2011年7月31日前打出银行欠款清单为准），甲方继续向银行还按揭贷款并在2011年10月1日前还清；该房屋第一道两证甲方负责办理和承担费用；双方约定在2011年11月1日前办理交易过户后乙方欠甲方8万元余款付清。合同签订后，原告依约将上述房产交付被告曾文瑜，被告支付购房款200780元，被告并支付至2014年4月9日48500元按揭贷款。2013年1月4日，原告何坤金向被告曾文瑜出具购房款催告函，要求被告在收到催告函后七日内按协议约定还清银行贷款后同原告前往行政服务中心办理过户手续，并将剩余购房款8万元支付给原告。逾期，解除双方之间的《房地产买卖协议书》，并收回房屋。
在本院审理过程中，经本院释明，原告明确如果法院判决原、被告继续履行合同，则原告要求被告支付剩余的购房款并支付余下的银行按揭贷款及违约金3万元，并要求被告及时配合原告将房产办理产权过户手续。
以上事实有原告何坤金提供的吴序望与漳州信隆建设有限公司签订的《商品房买卖合同》、吴序望与吴建成签订的《房地产买卖协议书》、吴建成与何坤金签订的《房地产买卖协议书》、原被告双方签订的《房地产买卖协议书》；被告曾文瑜�供的原告何坤金出具的收条两张、交纳银行按揭贷款的银行账户历史明细清单及双方当事人庭审陈述为据。
本院认为，原告何坤金与被告曾文瑜签订的《房地产买卖协议书》是原、被告双方当事人的真实意思表示，内容亦没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定履行义务。现原告何坤金主张解除合同，本院认为，本案合同签订后被告何坤金已经实际执掌讼争的房产且被告已经支付原告购房款200780元及按月支付了按揭贷款，本案不存在解除合同的法定情形，故原告何坤金主张解除合同，本院依法不予采纳。本案原被告双方签订的《房地产买卖协议书》应继续履行，被告尚欠原告的购房款8万元及尚欠银行购房按揭贷款被告应当予以支付。原告何坤金主张要求被告配合其办理产权过户手续合法有据，本院依法予以支持。关于原告转主张的违约金3万元，本院认为，原、被告双方均没有证据证明对方违约在先，故原告主张被告支付违约金3万元，本院依法不予采纳。被告曾文瑜要求继续履行合同的答辩请求合法有据，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：
一、被告曾文瑜应于本判决生效之日起十日内支付原告何坤金人民币8万元；
二、有关漳州市胜利东路立交桥西侧“广电中心”XXX花园1幢XX室购房的银行按揭贷款由被告曾文瑜支付；
三、被告曾文瑜应协助原告何坤金办理漳州市胜利东路立交桥西侧“广电中心”XXX花园1幢XX室房产的产权过户手续；
四、驳回原告何坤金的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8773元，由原、被告各负担4386.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。
审 判 长 许华望
人民陪审员 谢 平
人民陪审员 曾 敏
二〇一四年十月二十五日
书 记 员 方艺璇
樊泓汶
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。