文书内容成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0116民初6136号原告（反诉被告）：邱福洪，男，1967年10月6日出生，汉族，住四川省米易县。原告（反诉被告）：周应香，女，1972年7月17日出生，汉族，住四川省米易县。二原告共同委托诉讼代理人：余明思，四川蓝光律师事务所律师。被告(反诉原告)：成都信蓉投资有限公司。住所地四川省成都市天府新区。法定代表人：王岿，董事长。被告：中海兴业（成都）发展有限公司，住所地四川省成都市高新区。法定代表人：郭勇。二被告委托诉讼代理人：柳林，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：陈栗，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。原告(反诉被告)邱福洪、周应香与被告（反诉原告）成都信蓉投资有限公司（以下简称“信蓉公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，原告（反诉被告）申请追加中海兴业（成都）发展有限公司（以下简称“中海公司”）为被告。原告(反诉被告)邱福洪、周应香的共同委托诉讼代理人余明思、被告（反诉原告）信蓉公司、被告中海公司的共同委托诉讼代理人柳林、陈栗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：解除原告与被告信蓉公司于2014年10月4日签订的《商品房买卖合同》《补充协议及附件》。诉讼过程中增加诉讼请求：1.要求两被告退还购房款1006933元；2.要求两被告从2014年10月4日起每月按照中国人民银行同期贷款利率共同支付资金利息至付清之日止，截至2016年9月1日应支付资金利息134517元。事实与理由：2014年10月4日，邱福洪、周应香与信蓉公司签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附件》，约定邱福洪、周应香购买位于双流县华阳一心社区“中信城•左岸”×幢×层×号房屋，该商铺的总价款为1976933元，邱福洪、周应香在2014年10月4日支付了购房款1006933元，余下970000元购房款约定由信蓉公司协助其向银行申请贷款。邱福洪、周应香按照信蓉公司前后提供的两家银行办理贷款，提供了相关贷款资料并支付了贷款需要的费用，也完成了其他各项手续，但贷款未能办理成功，也没有相关人员告知贷款失败的原因，此后贷款事宜拖延至今，信蓉公司也没有将合同备案。此外，信蓉公司没有按照合同的约定通知邱福洪、周应香收房，但邱福洪、周应香发现涉案商铺与合同约定的商铺门牌号不一致，且实地商铺相比合同约定多设置了一个固定消火栓，影响了商铺的正常使用，邱福洪、周应香多次协商并要求解除合同未果。2016年8月19日，邱福洪、周应香收到了两被告发出的《解除合同的通知》，尔后，邱福洪、周应香要求两被告退还已付房款亦未果。诉讼过程中，信蓉公司的房产项目已被中海公司全面接管。综上，信蓉公司未能提供与合同完全相符的房产、未按合同约定办理登记备案、以欺骗的方式提供贷款银行使得无法办理贷款等行为已严重违反合同约定，且两被告已经向邱福洪、周应香送达了解除合同的通知，现合同无法继续履行，邱福洪、周应香的合同目的不能实现。故为维护其合法权益，诉至法院。信蓉公司辩称，1.邱福洪、周应香没有提供证据证明案涉商铺内有消火栓（箱），即使有也不影响商铺的正常使用，根据《补充协议》9.7条的约定，规划设计要求不排除在该商品房周边或花园内有公共建（构）筑物或安装及设置公共设施设备（包括但不限于消防箱等），信蓉公司没有违约，不能成为合同不能继续履行的原因；2.邱福洪、周应香没有提供证据证明案涉商铺门牌号与合同约定不一致，即使不一致亦不能成为信蓉公司根本违约的理由；3.合同没有约定信蓉公司有协助邱福洪、周应香向银行贷款，信蓉公司亦没有协助其办理贷款的义务，其主张没有事实依据；4.因为邱福洪、周应香违约，信蓉公司确实向其送达了解除合同的函并要求其承担违约金，但发出的解除函邱福洪、周应香并未确认，因此不发生解除合同的效力；5.信蓉公司是否将合同备案不是邱福洪、周应香解除合同的理由。中海公司辩称，邱福洪、周应香与中海公司没有合同关系，中海公司也没有收取房款，故中海公司不应退还房款、承担利息。信蓉公司向本院提起反诉请求：要求邱福洪、周应香支付剩余的购房款970000元，并按照485元（970000元×0.0005）／日的标准支付从2014年10月4日起至判决确定的给付之日止的违约金，暂计算至2016年7月13日的违约金为314765元。事实与理由：邱福洪、周应香与信蓉公司于2014年10月4日签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定邱福洪、周应香购买位于双流县华阳一心社区“中信城•左岸”×幢×层×号房屋，该商铺的总价款为1976933元，并约定采取贷款的方式支付。邱福洪、周应香应当于合同签订当日支付房款1006933元，剩余购房款970000元采用贷款的方式支付。合同签订后，邱福洪、周应香仅支付了1006933元，余款至今未付。邱福洪、周应香迟延支付余款的行为已经构成违约。为维护其合法权益，故诉至法院。邱福洪、周应香辩称，邱福洪、周应香根据信蓉公司指定的银行进行贷款并提供了按揭的相关资料，贷款不能办理的原因在于信蓉公司，且合同中也并没有对贷款不能支付时改变余款支付方式的约定，邱福洪、周应香并没有违约。本院经审理认定事实如下：2014年10月4日，邱福洪、周应香（买受人）与信蓉公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及补充协议，其中《商品房买卖合同》约定：邱福洪、周应香购买信蓉公司开发的位于双流区华阳街道一心社区1、2、4组“中信城•左岸”×幢×层×号商业用房，建筑面积68.8平方米，套内面积59.2平方米。买受人购买的商品房所在土地用途为城镇住宅用地兼容商服用地，土地使用年限自2012年12月6日至2052年12月5日止。按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米33394.14元，总价款1976933元。买受人采用其他方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件五。买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。补充协议约定：出卖人已就下述事宜向买受人做出明确告知及说明，买受人对此完全知悉并认可：主合同及本协议约定的该项目及该商品房所处楼盘的名称为宣传名称，主合同所约定的该商品房楼幢单元编号等均为暂定编号，该项目竣工后，若经相关政府主管部门最终核准的街道名称及编号、楼盘名称及商品房编号与主合同约定的表述不一致，以政府有关部门的最终批准文件为准，出卖人无需对该等信息的变更而承担违约责任，该商品房的楼幢单元编号的变化不影响该商品房的具体位置。该商品房的平面图及在整个楼栋中的位置图见主合同附件一。买受人选择贷款方式付款的应在签订主合同之前向贷款机构（银行、公积金代办机构等，下同）提交真实有效的申请贷款资料，确认该付款方式的可能性，并获得贷款机构出具的客户贷款资格书面确认，如无法取得贷款机构出具的客户贷款资格书面确认的，买受人应出具其具备贷款资格的书面申明并提供相关贷款机构的联系方式。在主合同签订当日，买受人应向贷款机构或贷款机构指定的代理机构交齐规定的担保贷款资料及费用，并办理完相关手续。若因买受人原因（如贷款机构要求买受人提高首付或买受人未通过贷款机构资信证明审查、买受人未提交齐全贷款资料、买受人逾期未办理预告登记手续等）导致该付款方式不可行，则买受人必须在收到出卖人通知之日起7日内与出卖人就新的付款方式达成一致并签订补充协议，否则出卖人有权解除合同，并按照关于因买受人原因导致合同解除的约定执行。有关公证、法律审查、保险等费用由买受人自行承担。买受人应于主合同签订的同时向出卖人支付不低于该商品房总价款的50%的首付购房款，金额为1006933元。若有诚意金或定金，则含诚意金或定金50000元，该等诚意金或定金同时转为购房款。余下购房款970000元，由买受人向贷款机构申请贷款支付。若因买受人原因导致贷款未能按照主合同及本协议约定足额到达出卖人指定账户，出卖人有权依据主合同第九条（逾期付款责任）向买受人主张权利。出卖人所支出的有关诉讼、公证、律师代理、保险等费用由买受人承担。遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，并无需承担逾期交房责任：买受人未付清应付购房款（含通过银行贷款方式支付的购房款）、未归还出卖人代为承担的保证责任或违约金。买卖双方的任何一方基于法定或约定的事由均可单方面解除主合同、本协议以及主合同项下的其他附件、补充协议等对双方具有约束力的法律文件（为行文方便，以下统称“合同”）。除法定和约定事由外，未经双方协商一致，任何一方不得单方解除合同。出卖人或买受人依法或依约定解除合同时，应向另一方发出书面的解除通知，合同自解除通知送达另一方之日起解除。若因买受人原因导致出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照该商品房总价款10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款（不计息）。签订合同当天，邱福洪、周应香向信蓉公司支付了首付款1006933元。尔后，邱福洪、周应香在开发商的协助下先后更换银行办理按揭贷款未果。另查明，2016年7月28日，邱福洪、周应香以“合同中没有约定房屋内设有固定消火栓”“不归咎于买受人的原因不能办理贷款”为由向信蓉公司送达了律师函，并根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定要求解除合同。信蓉公司于2016年7月30日收到了上述律师函。2016年8月12日，信蓉公司以“未按时足额支付房款”为由通过EMS向邱福洪、周应香邮寄送达了《解除合同的通知》，通知邱福洪、周应香解除合同，并要求其承担违约金。邱福洪、周应香收到了上述通知书。再查明，案涉房屋目前处于未交付、未签约备案状态。认定上述事实的证据有：原、被告的身份及工商登记信息，商品房买卖合同及补充协议、首付款收据、解除合同的通知、EMS邮寄单、成都中信城商业物业按揭须知、公证书、个人及家庭房屋登记记录信息证明、律师函、EMS邮寄单查询、公证书、通讯费预收款专用收据以及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。本院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的构成要件，且双方也没有根本的分歧，能够相互印证本案的基本案件事实以及本案纠纷发生、发展的过程，故本院予以采信。对于双方提出的其他证据材料，因欠缺证据的有效要件或与待证事实之间缺乏必要的关联性且不能充分证明其诉讼主张，故本院在本案中不予采信。本院认为，本案的争议焦点在于：1.邱福洪、周应香要求解除合同能否成立问题；2.邱福洪、周应香要求信蓉公司、中海公司返还购房款1006933元并支付利息能否成立问题；3.信蓉公司要求邱福洪、周应香支付购房款970000元并支付违约金能否成立问题。本院根据所查明的案件事实，综合评判如下：邱福洪、周应香与信蓉公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。《商品房买卖合同》及补充协议虽然没有直接约定信蓉公司有协助邱福洪、周应香办理银行按揭的义务，但根据邱福洪、周应香提交的成都中信城商业物业按揭须知、通讯费预收款专用收据、与信蓉公司销售人员的电话录音能够形成证据锁链，可以认定信蓉公司联系多家银行协助邱福洪、周应香办理银行按揭的事实，只是信蓉公司、邱福洪、周应香均不能提供有效证据证明不能取得银行按揭贷款的具体原因。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“…因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”，故邱福洪、周应香要求解除与信蓉公司于2014年10月4日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附件》，并要求信蓉公司退还邱福洪、周应香已付购房款1006933元并支付利息（利息以已付购房款为基数，从2014年10月4日起按中国人民银行同期贷款利率计算至退还清已付购房款之日止），符合法律规定，本院予以支持。而中海公司并非商品房买卖合同的相对人，亦并未收取房款，邱福洪、周应香要求中海公司返还房款1006933元并支付利息，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。邱福洪、周应香与信蓉公司均分别发出的律师函、解除合同的通知均不符合约定解除和法定解除条件，不发生合同解除的效力。因不可归责于邱福洪、周应香与信蓉公司双方的事由未能订立商品房担保贷款合同，导致商品房买卖合同不能继续履行的，信蓉公司要求邱福洪、周应香支付剩余购房款970000元并支付违约金，无事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)邱福洪、周应香与被告（反诉原告）成都信蓉投资有限公司于2014年10月4日签订的《商品房买卖合同》及补充协议于本判决生效之日起解除；二、被告（反诉原告）成都信蓉投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告(反诉被告)邱福洪、周应香购房款1006933元并支付利息（以本金为基数，从2014年10月4日始计算至本判决确定的本金给付之日止，以中国人民银行同期贷款利率为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止）；三、驳回原告(反诉被告)邱福洪、周应香的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）成都信蓉投资有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本诉案件受理费7587元，反诉案件受理费8181元，两项共计15768元，由被告（反诉原告）成都信蓉投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 陈 磊二〇一七年七月二十日书记员 黄小琴