贵州省贵阳市观山湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）筑观法民初字第1443号
原告（反诉被告）贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区乾图中心广场B区A塔下五楼。
法定代表人丁世祥，该公司董事长。
委托代理人程庚、肖冰茹（实习），贵州黔信律师事务所律师。
被告（反诉原告）廖文科，男，汉族，1976年1月8日生，住所地……。公民身份号码……。
委托代理人詹婧，贵州恒易律师事务所律师。
原告贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司（以下简称聚鑫商场）诉被告廖文科房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告廖文科提出反诉，本案依法由审判员魏荣宇适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告委托代理人程庚、被告廖文科及其委托代理人詹婧到庭参加了诉讼。现已审理终结。
原告（反诉被告）聚鑫商场诉称，原被告于2013年6月6日签订了《商铺租赁合同》，约定原告将自已管理的“乾图中心广场B区商业裙楼”五楼A－15号门面出租给被告经营服装，租期为4年，在此基础上原告给予被告12个月的免租期。后原告按约履行了义务，但是被告却在2015年6月5日起擅自停业，将门面搬空，原告多次与被告沟通均无效果。被告的该行为已经使用租赁合同目的不能实现。因此，特根据相关法律法规提起诉讼，请求：1、判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告向原告赔偿损失138138元；3、判令本案的全部诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）廖文科辩称，原被告双方的租赁合同实际已经终止了履行，2015年6月初的时候，我们已经从商场搬走。导致双方终止合同的原因是原告的违约原因，导致合同目的不能实现，因此原告应当承担违约责任。
同时，反诉原告（被告）廖文科提出反诉，称：《商铺租赁合同》签订后，反诉原告向反诉被告支付了保证金20000元，并投入187149.7元对租赁商铺进行装修。后反诉原告严格按照合同约定按时支付租金和其他费用，但2015年5月，反诉被告的工作人员多次将反诉人商铺的门锁上，阻止反诉原告对外发货，甚至打伤反诉原告的员工，致使无法正常开展经营活动，无奈之下，反诉原告只得搬离上述租赁商铺，但反诉被告仍非法扣留了反诉原告的服装及货架等经营用品，至今未予归还。为此，依法提起反诉，请求：1、解除双方签订的《商铺租赁合同》；2、判令反诉被告返还保证金20000元；3、判令反诉被告赔偿损失187149.7元；4、判令本案的反诉费用由反诉被告承担。
反诉被告（原告）聚鑫商场反诉辩称，同意解除；返还保证金，根据合同约定，如果乙方不按时缴纳租金，甲方有权收回门面及不退还保证金，而被告有逾期缴纳租金的现象，有的长达两三个月，已经违约，不退还保证；从双方约定看，被告没有要求赔偿装修的权利，相反我们有权利要求恢复原样，原告单方要求解除合同，锁上门的并非甲方的工作人员，也是事出有因，而合同也约定有处理方法，被告不应当以此提起反诉。
经审理查明，2013年6月6日，出租方（甲方）聚鑫商场、承租方（乙方）廖文科签订了一份《商铺租赁合同》，约定乙方租赁位于贵阳市金阳新区（注：现行政区划调整为观山湖区）“乾图中心广场B区商业裙楼”五楼A－15号门面商铺，经营品牌服装，其品牌为蒙莎特品牌服装。合同还对“商铺交付及租赁期限和免租期、租金和其它费用、铺面业交付、甲方权利和义务、乙方的权利和义务、合同的终止解除及违约责任、押金的适用、不可抗力、争议解决、保险、合同生效等事项进行了约定。”
合同成立后，被告（反诉原告）缴纳了保证金20000元，并对商铺装修后进场经营至2015年6月5日（对于装修，经反诉原告申请，本院委托贵州瑞华亚丈房地产土地评估有限公司进行评估，结果为：至2015年10月16日时点的装饰装修价值为121399元）。其间被告（反诉原告）存在租金支付超过合同约定的应缴期限而延期支付付的情况。2014年10月25日最后一次交纳租金的情况是：房租78936元，期限自2014年6月26日至2015年6月25日止；2014年12月6日交纳物管费14801元，期限自2014年12月26日至2015年6月25日止。
2015年5月9日12时36分许，卢纪明（廖文科之妻）报警称与聚鑫商场公司因为门面租赁合同发生纠纷，经贵阳市公安局观山湖分局碧海派出所出警后，告知双方到法院起诉处理。当日19时11分左右，易洪再次报警，经贵阳市公安局观山湖分局碧海派出所出警，出警情况记载“经出警，系报警人易洪与聚鑫商场因为门面租赁合同发生纠纷，已告知双方到法院起诉处理。”2015年5月10日10时许，卢纪明（廖文科之妻）向贵阳市公安局观山湖分局碧海派出所报案称“聚星商场发生纠纷”，该所接警后到现场核实，系卢纪明与商场管理人员因合同问题发生纠纷，导致商场管理人员不准卢纪明将放在商场内的货物拖走而发生抓扯，派出所民警将双方带回所作进一步处理，后双方达成一致协议“互不追究法律责任、互相赔礼道歉，合同问题告知双方到法院处理。”2015年5月11日派出所民警在询问原告（反诉被告）员工龚某某“为何你商场经营户卢纪明向公安机关反映其货物被你们非法扣押”时，其称“我们商铺跟卢纪明就合同上的纠纷进行了协商，我提出了两种解决方案：一、卢纪明明确地以书面形式告诉商铺是否继续经营；二、如要卢纪明觉得经营负担重可以退还50%的门面给商铺，然后留下继续经营，商场视其不违约。协商过程中，卢纪明说出去考虑考虑再回复我，后来她也没给我答复就报警了。然后公司就通知将卢纪明的商铺进行暂时停业整顿，我们就让保安将她的商铺锁了。”问其商铺为何将卢纪明的商铺上锁时，其回答“因为2015年5月10日，卢纪明在商场管理人员不知情的情况下将自己的财产搬出商场，结果与商场内的工作人员保安发生了冲突。为了避免类似事件再次发生，我要求卢纪明暂时停业整顿，协商好了再开业。”
之后，双方对是否继续经营以及被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）动辄对其经营商铺上锁导致其无法经营为由，于2015年6月4日向原告（反诉被告）聚鑫商场发出书面《通知书》，称“2015年5月8日在未拖欠商场租金和物业费的情况下，用锁锁住其经营的商铺，完全限制其在商场的商品流通……。决定在2015年6月5日搬离聚鑫商场，交回租赁商铺等等。”之后，被告（反诉原告）停止经营。
2015年6月12日，原告（反诉被告）聚鑫商场在贵阳晚报上刊登启事，通知“廖文科、卢纪明，你俩承租聚鑫商场一楼172、五楼15、16、17商铺，在合同期间严重违约，现通知你俩在三日内将滞留上述铺中物品搬出，逾期我司将视为空铺收回另行安排。”由于前述商铺大门一直处于上锁状态，双方对系何方上锁互相指责。至2015年10月16日，因评估需要，经本院主持、在不确定为何方锁门的前提下，经双方同意采取将锁锯开后进行评估。之后被告（反诉原告）将商铺内滞留物品搬离。
现双方以各自诉称事实和理由，向本院提起本诉和反诉，并提出如前本诉、反诉请求。
同时查明，2015年10月28日，贵阳市公安局消防支队、贵阳市安全生产监督管理局、贵阳市城市管理局、贵阳市工商行政管理局、贵阳市城乡规划局、贵阳市公安局、贵阳市商务局、贵阳市观山湖区人民政府联合发出《关于对聚鑫商场实施停业整改的通告》，内容“聚鑫商场开业至今，经营规模和经营效益逐渐萎缩，存在业态结构不合理，经营方式落后等问题。同时，未经消防验收擅自投入使用，存在严重违法行为……等等。”
上述事实，有当事人陈述、收据、通知书、登报启事、公安机关证明及询问笔录、房地产估价报告、《商铺租赁合同》、《关于对聚鑫商场实施停业整改的通告》等证据在卷佐证，亦经庭审举证、质证核实，足以认定。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。双方当事人签订的《房屋租赁合同》经当事人签字成立、协议约定的内容不违反法律强制效力性规定，合法有效，各方当事人应当按约定全面履行各自义务。
在租赁合同履行过程中，被告（反诉原告）虽有逾期支付租金的现象，但原告（反诉被告）并据此依合同约定解除租赁合同，并接受了被告（反诉原告）交纳的租金的租赁期限至2015年6月25日止，在此期间双方当事人应当严格按租赁合同的约定履行各自义务。本案中，原告起诉、被告反诉均请求解除租赁合同，均主张对方违约。究竟是何方违约，原告依据的是双方签订租赁合同以及被告（反诉原告）已经离开租赁场所的事实、而被告（反诉原告）提供的是公安机关的出警登记表以及证明和调查笔录。仅从原告提供的证据，不能得出何方违约的结论。而从被告（反诉原告）提供的证据中，可以看出双方在履行租赁合同中发生争执，原告（反诉被告）在2015年5月9日、10日期间，以被告（反诉原告）违反商场规定为由，将被告（反诉原告）租赁经营的门面用锁锁住，导致无法正常经营。在公安机关对原告（反诉被告）的工作人员的调查笔录中，锁门的原因是：原告（反诉被告）认为是被告（反诉原告）违反了其规定而上锁。对此，首先，原告（反诉被告）在本案审理中并没有举证证明被告（反诉原告）违反的是什么规定；其次，亦未提交违反这样的“规定”应予以锁门的“规定或者约定”；最后，即便当事人存在违约行为，法律也未赋予对方采取侵权方式维权。故原告（反诉被告）用锁锁住被告（反诉原告）租赁门面导致被告（反诉原告）无法正常经常的行为应属违约行为，原告有权据此解除租赁合同，故对双方均要求解除双方租赁合同的请求，本院支持。但原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）违约的理由，本院不予采纳，由此提出的相关诉请，本院不予支持。
对于反诉原告（被告）的反诉请求。退还保证金（押金）的请求，基于前述理由，原告（反诉被告）应予退还，该请求本院支持；原告（反诉被告）提出，被告（反诉原告）从未按约定的逾期交纳租金，按约定是原告（反诉被告）有权解除合同，押金不予退还。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”根据该条法律规定，发生未支付或者迟延支付租金，出租人应予催收后方可行使解除权。双方虽有相关约定，被告（反诉原告）亦存在逾期支付租金的情形，但原告（反诉被告）接受被告（反诉原告）迟延支付的租金，继续履行了租赁合同，双方租赁合同有效，并在正常履行过程中，且故原告（反诉被告）主张应予扣除押金的意见，于法律规定不符，本院不予采纳。
对于装修损失，双方租赁合同对装修问题虽有约定，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；”的规定，本案系因原告（反诉被告）违约导致合同解除，故被告（反诉原告）请求赔偿装修损失的请求，本院应予支持。对于装饰装修残值损失，经本院委托评估，评估机构确定至2015年10月16日价值时点的装饰装修价值为121399元，该估价应视为剩余租赁期内装饰装修残值损失，本院据此金额支持反诉原告的主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四第四项、第九十七条、第二百一十二条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司与被告（反诉原告）廖文科于2013年6月6日签订的《商铺租赁合同》；
二、反诉被告（原告）贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司于本判决生效后三日内返还反诉原告（被告）廖文科押金20000元；
三、反诉被告（原告）贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司于本判决生效后三日内返还反诉原告（被告）廖文科装饰装修损失121399元；
四、驳回原告（反诉被告）贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司、被告（反诉原告）廖文科的其余本诉与反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取1532元（本诉原告已预交）、反诉案件受理费2204元（反诉原告已预交），合计3736元。由原告（被告）贵州聚鑫品牌服装商场管理有限公司负担3036.44元、被告（反诉原告）廖文科负担699.56元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请强制执行。
审判员 魏荣宇
二〇一五年十二月三日
书记员 王胜楠