杭州市临安区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0185民初5232号原告：临安陈浙斌家具店，住所地：杭州市临安区锦北街道保锦路**号。经营者：陈浙斌，男，1975年1月13日出生，汉族，住杭州市临安区。委托诉讼代理人：徐俊、王显峰，浙江天晟律师事务所律师。被告：潘兴妹，女，1985年11月2日出生，汉族，住杭州市临安区，现住杭州市临安区。被告：潘亚平，男，1961年1月2日出生，汉族，住杭州市临安区锦北街道保锦路**号，现住杭州市临安区。委托诉讼代理人：潘兴妹，女，1985年11月2日出生，汉族，住杭州市临安区，系被告潘亚平的女儿。原告临安陈浙斌家具店与被告潘兴妹、潘亚平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月6日受理后，依法由审判员石磊适用简易程序于2017年12月8日公开开庭进行了审理。原告的经营者陈浙斌及其委托诉讼代理人王显峰、被告潘兴妹（又系被告潘亚平的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告营业损失、装修损失、腾空奖等共计71422元；2.判令被告返还原告从2017年8月20日至2018年3月20日的租金23331元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：二被告系父女关系，2012年11月13日，原告向被告租赁位于本市临安区的集体土地房屋作为原告的经营场所，原告出资对该房屋室内进行了装修，并在室外建造、安装附属物。2017年7月，案涉租赁房屋被纳入政府城中村改造拆迁范围，且已由被告作为拆迁补偿人与政府签订了征地房屋补偿协议。政府按政策支付给被告签约奖励若干，其中包括配合评估奖和积极腾空奖各1万元，该两项奖励也应支付给原告。然而，被告实际并未将应属于原告的相应拆迁补偿及奖励款支付给原告。另，因原告不能营业，因此被告应该返还2017年8月20日至2018年3月20日的租金23331元。为此根据相关法律规定，诉至法院，请求法院支付原告的诉请。被告潘兴妹、潘亚平共同辩称,潘兴妹系案涉房屋的出租人，租给原告的面积楼下三间是56.83平方米，原告的装修损失也是不存在的，腾空奖也不是给原告的。被告方的拆迁款是因为原告没有积极腾空比其他同期拆迁的晚拿了一个月，造成了损失。房租费，潘兴妹认为应当算到房子被拆掉的那一天即2017年10月20日，尽管2017年8月20日房屋已经停水停业，但不影响原告做生意，原告一直在正常经营。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的营业执照一份，欲证明原告承租被告的房屋位于临安市；被告对该证据的真实性无法确认；经审核，本院对该证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月2日、潘兴妹作为甲方、陈浙斌作为乙方签订《租房协议》一份，约定潘兴妹将座落在杭州市临安区锦北街道保锦路35号3间店面出租给乙方经营，协议第一条载明：“租期为壹年，自2014年3月20日至2015年3月20日止，每年租金为肆万伍仟元整（￥45000.00元）（即一楼肆万、二楼伍仟），租金为一年一付，于合同签订日起支付，合同有效期为之后的叁年（注：时间为2015年3月20日至2017年3月20日）。”协议第三条载明：“……2、若因国家、政府行为的店面征用，拆迁一切于乙方无关，甲方将全权处理店面事宜。3、如国家征用，拆迁自主权归甲方，租赁期间，租期未满的拆迁，甲方需退还部分房租费。……”双方还约定了其他权利义务。之后，潘兴妹将房屋交付原告使用，原告依约支付了租金。2017年3月25日，原告向潘兴妹支付租金45000元，原告继续使用租赁房屋，但双方未续签书面租赁合同。2017年7月，案涉房屋相关的《征地房屋补偿安置协议》被签署。庭审中，双方均认可案涉房屋停水停电时间为2017年8月20日。原告自认其腾空案涉房屋的时间为2017年9月14日。本院认为，原告与潘兴妹之间签订的《租房协议》系双方在平等、自愿基础上签订，是双方的真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，双方理应按照合同约定行使权利、履行义务。《租房协议》约定的租赁期间届满后，原告继续使用租赁物并支付了租金，潘兴妹也未提出异议，原租赁合同继续有效。关于原告主张的装修费用1080元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，案涉租赁合同因行政征收而不能继续履行，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担，故本院根据本案实际情况酌情认定潘兴妹应当补偿原告装修损失300元。关于营业损失，原告主张应当按照征收时政府给予的营业贴损进行计算，本院认为，房屋征收补偿协议是征收人与被征收人之间的法律关系，征收补偿金额也是征收人与被征收人协商的结果，其载明的营业贴损不能代表原告的实际营业损失，故对原告的该项主张，本院不予采信。关于营业损失的赔偿问题，双方合同未作明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的规定，案涉房屋被征收，对双方当事人来说系不可抗力，故潘兴妹对提前收回案涉房屋的行为可以部分或全部免除责任，根据案件实际情况，本院酌情确认潘兴妹应当赔偿原告营业损失30000元。关于原告主张腾空奖的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于租金，原告主张潘兴妹应当退还原告租金23331元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。另，潘亚平并非案涉租赁合同的合同相对人，故原告要求潘亚平承担赔偿责任，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十七条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告潘兴妹支付原告临安陈浙斌家具店装修损失300元、营业损失30000元，合计30300元，该款限本判决生效之日起十日内付清；二、被告潘兴妹退还原告临安陈浙斌家具店租金23331元，该款限本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告临安陈浙斌家具店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2168元，减半收取1084元，由原告临安陈浙斌家具店负担470元，由被告潘兴妹负担614元。原告临安陈浙斌家具店于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告潘兴妹于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  石磊二〇一八年三月二十八日书记员  陈玲附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。???