上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7762号
上诉人（原审原告、反诉被告）：沈驰，男，1978年11月9日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人：陈庆广，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海爱梦敦置业有限公司，住所地上海市浦东新区枣庄路663号206室。法定代表人：GOHLAISOON，职务董事长。委托代理人：杨文珺，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托代理人：戚莉珏，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。上诉人沈驰因与被上诉人上海爱梦敦置业有限公司（以下简称爱梦敦置业）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第46160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月14日受理后，依法组成合议庭，于2016年7月27日公开开庭进行了审理。上诉人沈驰及其委托代理人陈庆广，被上诉人爱梦敦置业的委托代理人杨文珺、戚莉珏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈驰上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人返还租金保证金133,698元，物业管理费保证金9,420元，水电费押金698元，装修押金5,000元，施工证押金600元，合计149,416元；被上诉人赔偿上诉人装修及道具损失121,018元；驳回被上诉人在一审时的全部反诉请求。事实及理由：上诉人系依据我国《合同法》第六十八条行使不安抗辩权，而非主张被上诉人作为出租方存在违约。2015年4月1日，被上诉人以其向上海市浦东新区建交委进行施工委托备案的行为默示预期违约，上诉人据此有权享有默示不安抗辩权。2015年5月1日，被上诉人已公告装修明示预期违约，故上诉人享有明示不安抗辩权。2015年3月、4月期间，上诉人在与被上诉人的电话及口头沟通中了解到被上诉人即将进行大规模装修，虽然被上诉人事后拒绝承认该节事实，但上诉人一审时提供的2015年3月21日的照片完全可以证明当时被上诉人已经开始执行装修前期规划，与部分商家协商解除合同或者调整商铺，故上诉人有理由对于自己的租赁合同未来切实履行存在担忧和不安。即便上诉人行使不安抗辩权不当，一审法院判决也存在一些错误：1、一审判决上诉人承担免租期二个月租金，没收3个月租金保证金，另外再承担相当于3个月租金的违约金，明显超过了被上诉人的实际损失。被上诉人2015年10月装修完毕，即有新租客入住，且当时的租赁市场行情高于两年前合同约定标准，因此被上诉人不仅无损失，反而还有收益。一审法院判决上诉人承担高达8个月的违约责任显失公平，应当酌情减少。2、租赁合同3.2条约定，“如乙方违反本合同的任何约定或条款┄┄，甲方有权以保证金抵付任何欠款或者┄┄任何款项或甲方的任何损失”。因此，租赁合同13.2条约定“当发生补充条款第13.1条情况时，上诉人已经支付的保证金不予退还┄┄”与租赁合同3.2条规定并不矛盾，可以同时或者补充适用，即相关保证金不予退还之后，应当用于抵扣租金及其他费用和损失。一审法院将该条约定解释为没收保证金，而不用于抵扣是错误的。保证金应当优先用于抵扣租金、管理费、推广费、水电费、恢复及出租人的任何款项或损失。3、租赁合同13.2条约定相比较13.6条显失公平，应属无效条款。13.2条约定承租人违约时，出租人可以没收保证金，同时可以要求承担12个月租金的违约金；13.6条约定出租人的违约金仅为保证金数额。法院在认定和适用该条款时应当予以考虑。4、2015年5月16日被上诉人已经强制锁闭店门，属于强制终止合同的行为。根据被上诉人5月15日的内部邮件可以看出，被上诉人锁门行为并非出于安全考虑。因此，2015年5月16日店铺已经处于被上诉人控制下，被上诉人占有该房屋后即无权要求承租人继续支付租金。一审法院判决上诉人支付2015年5月16日至23日租金，没有事实和法律依据。爱梦敦置业辩称，2015年3月时，仅上诉人隔壁商铺因租期届满而装修、搬迁，商城的整体改造在2015年5月7日才开始，故2015年3月21日上诉人不具备行使不安抗辩权的实体要求。根据合同法第69条，行使不安抗辩权需要通知对方，但上诉人从未发出过通知。上诉人自2015年4月1日起拖欠租金，远远早于商城整体改造的时间，上诉人违约在先。被上诉人行使合同解除权的违约金条款是合同第13.2条，该条款约定在保证金不予退还的情况下，上诉人还应赔偿相当于12个月租金数额的违约金。一审法院已在此基础上将违约金进行调低，仅判决上诉人支付三个月租金数额的违约金，符合上海高院的相关规定。上诉人主张违约金适用合同第3.2条，但该条款约定保证金是否抵扣的权利在于被上诉人。即使被上诉人选择先行用保证金抵扣，上诉人之后还是要补足保证金的，否则被上诉人可以行使单方合同解除权。因此，在合同已经解除的情况下，无论适用上述哪一条约定，被上诉人均有权没收保证金。综上，要求驳回上诉，维持原判。沈驰向一审法院起诉请求：1、判令爱梦敦置业返还租金保证金133,698元，物业管理费保证金9,420元，水电费押金698元，装修押金5,000元，施工证押金600元，合计149,416元。2、爱梦敦置业赔偿沈驰装修及道具损失121,018元。爱梦敦置业反诉请求：1、沈驰支付2015年4月1日起至2015年5月22日的租金、管理费80,926元；2、沈驰支付逾期注销营业地的违约金684,640元（2015年5月26日暂算至2015年12月31日）；3、沈驰支付2015年4月1日至2015年5月22日推广费605元；4、沈驰支付2015年4月1日至2015年5月15日电费697元；5、沈驰支付违约金（暂算11,363元，要求计算至实际支付之日止，按日万分之五的标准计算，其中租金46,688元从2015年4月2日起，租金23,344元从2015年5月2日起，管理费3,140元从2015年4月2日起，管理费1,570元从2015年5月2日起，占用费及管理费23,253元从2015年5月23日起，推广费349元从2015年4月2日起，推广费256元从2015年5月2日起，另电费697元也应支付逾期付款违约金）；6、沈驰支付免租装修期间的租金89,132元；7、沈驰支付爱梦敦置业恢复房屋原状的费用14,400元，已经与沈驰支付的装修押金5,000元、施工证押金600元进行了抵扣；8、沈驰支付违约金556,012元；9、沈驰支付律师费5万元。一审审理中，爱梦敦置业撤回了要求沈驰支付逾期注销营业地的违约金684,640元的请求；同时明确第五项诉讼请求中逾期付款违约金中逾期支付电费697元的起算日期调整为2015年5月23日。一审法院认定事实：租赁房屋系爱梦敦置业所有。2013年9月12日，爱梦敦置业与沈驰签订《金桥国际商业广场商铺租赁合同》，约定租赁期为期三年二个月，自交付起计，预计自2013年11月11日至2017年1月10日；免租装修期共计二个月，自交付起计，预计自2013年11月11日至2014年1月10日；房屋预计交付日期为2013年11月11日；租赁房屋保底租金自2013年11月11日起至2015年1月10日为每月44,566元，自2015年1月11日起至2016年1月10日每月为46,688元，自2016年1月11日起至2017年1月10日每月为48,810元，并约定租赁房屋提成租金的计取方式，同时约定租金为保底租金和提成租金中较高者；沈驰应于租赁期内每个历月的1日或之前预先支付当月的保底租金、管理费和推广费；租赁房屋保证金为相当于三个月保底租金及三个月物业管理费总额的金额，即143,118元；房屋水电费押金为698元；管理费为每月3,140元，免租装修期内的物业管理费为每月1,395元；每月推广费为349元；管理费和推广费必须于每月第1天或之前支付；装修押金为5,000元。合同补充条款第2.10条约定，租赁期内，在不影响爱梦敦置业其他权利的前提下，若发生以下情况的，沈驰必须向爱梦敦置业支付全部应付款项的日息（0.05%）的滞纳金：1、沈驰拖欠租金、管理费、推广费、其它费用及任何应付款的，自应付款之日起算至爱梦敦置业收到全部该笔款项及相应的滞纳金之日止；2、爱梦敦置业已代沈驰支付本合同规定的款项的，自爱梦敦置业支付日起算至爱梦敦置业收到该款项及相应的滞纳金之日止。第9.1条约定，除爱梦敦置业同意沈驰续租外，沈驰应在本合同租赁期届满当日或提前解除当日下午五时前将已恢复至附表七所列的交付标准或恢复至爱梦敦置业同意接收之状态下的房屋交还给爱梦敦置业（租赁期内该等设施的自然损耗除外）。第9.2条约定，房屋返还时应经爱梦敦置业验收认可，沈驰结清其应当承担的费用，同时须向该大厦将该房屋的各部分的钥匙（如有）交还爱梦敦置业，无论何种原因，若沈驰返还的房屋不符合上述房屋返还时的要求的，爱梦敦置业可代为修缮或恢复原状，但所需全部费用由沈驰承担，若返还租赁房屋不符合干净、整洁且正常良好的使用状态，爱梦敦置业可以要求沈驰恢复到正常良好的使用状态，沈驰应赔偿爱梦敦置业因此遭受的一切损失。第13.1.1条约定，在不影响爱梦敦置业根据本合同约定行使任何权利的前提下，爱梦敦置业有权在沈驰从本合同内任何一项应付的租金、管理费、推广费或任何其他费用应付之日起拖欠累积超过三十日，合法提前解除本合同，并收回房屋或其任何部分，在此情况下，爱梦敦置业无需对沈驰承担任何装修费、设备添加费的补偿。第13.2条约定，当发生补充条款第13.1条情况时，沈驰已经支付的保证金不予退还，并且沈驰应承担如下违约责任：1、沈驰应按本合同约定的租金标准向爱梦敦置业支付其已享受的免租装修期间及减、免租期间的（如有）的租金；2、沈驰应向爱梦敦置业支付相当于合同终止前六个月沈驰实际应付平均月租金之十二倍的违约金，但若合同终止时沈驰剩余租赁期不足十二个月的，则沈驰应向爱梦敦置业支付相当于剩余租赁期保底租金之总额的违约金，如违约金不足以补偿爱梦敦置业损失的，爱梦敦置业有权继续追偿。第13.4条约定，违约方须向守约方支付守约方在本合同内因违约方原因造成的任何索赔而引起的一切费用、开支（包括但不限于律师费、诉讼费等）。合同签订后，沈驰向爱梦敦置业缴纳了租金保证金133,698元、物管费保证金9,420元、水电费押金698元、装修押金5,000元、施工证押金600元；沈驰向爱梦敦置业缴纳了至2015年3月31日的租金等。2015年5月1日，北京A有限公司上海分公司金桥国际商业广场物业管理处张贴通知，告知将于2015年5月4日起对地库一层原易买得超市区域及1座首层进行全面规划和提升改造，届时在XX座XX层南区域进行围板施工，保留原有东侧通道，供顾客南北正常通行，该区域东西两侧走道正常全部通行预计至2015年8月8日，整个区域施工周期预计至2015年10月底。2015年5月7日起爱梦敦置业即搭建了该通知上所述围板等。2015年5月8日，爱梦敦置业向沈驰寄送《关于金桥国际商业广场张杨路3611弄1号138室的通知》，要求沈驰于2015年5月15日17：00前向爱梦敦置业支付欠付费用共计101,485.40元，否则爱梦敦置业将于2015年5月15日17：00停止向该房屋供电，该合同将自2015年5月16日起提前终止，届时爱梦敦置业将根据合同的相关约定收回房屋并追究沈驰的违约责任。2015年5月18日，爱梦敦置业通过邮寄方式向沈驰寄送了《关于张杨路3611弄1号138室房屋的解约通知》，表示因沈驰未按爱梦敦置业规定时间即2015年5月15日17：00前付清钱款，故租赁合同于2015年5月16日终止，要求沈驰于2015年5月25日17：00前付清欠费共计76,239.03元，并将房屋内所有设备设施及物品搬离，将房屋恢复原状，与爱梦敦置业办理交还钥匙等房屋返还手续，同时表示沈驰支付的保证金由爱梦敦置业没收，爱梦敦置业保留追究沈驰相关违约责任的权利。至2015年5月15日止，沈驰共欠付电费1,395元。2015年5月22日，沈驰将留存于租赁房屋内的衣服搬走，之后爱梦敦置业即掌控了租赁房屋。爱梦敦置业之后对租赁房屋进行恢复，为此向上海B有限公司支付工程费2万元。爱梦敦置业为本次诉讼产生律师费5万元。一审审理中，双方确认房租为按月支付，先付后用。沈驰认为2015年3月21日爱梦敦置业即封闭商场内其他店铺前道路，虽未封闭沈驰店铺前的道路，但自2015年3月21日起沈驰店铺周边商铺都已经关闭停止营业了，并提供相应照片为证；同时沈驰提交道具清单、相关查询记录，证明其为制作道具、装修等产生的费用。爱梦敦置业表示因沈驰商铺右侧隔开一条走廊的商铺于2015年终止租赁合同后清场，为保持商场美观，故用围板围住，该行为未影响周围商铺，也未封闭任何通行道路；同时爱梦敦置业表示因2015年5月15日一楼局部装修已经开始进行，出于安全考虑，公司于晚上九点半左右对沈驰商铺锁门，但之前沈驰商铺已基本处于停业状态，如沈驰有物品需要搬离，至物业处开具出门单即可进入商铺。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。爱梦敦置业与沈驰之间的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，双方均应遵照履行。根据双方陈述及合同约定，沈驰应于每月1日前缴纳相应的租金、管理费及推广费，故沈驰应于2015年4月1日前付清2015年4月1日至2015年4月30日的相关费用，沈驰提出爱梦敦置业在2015年3月21日起即封闭商场内其他商铺门前道路，但爱梦敦置业对此不予认可，认为其仅仅为美观封闭相关退租租户的铺位，并未对沈驰造成影响。鉴于沈驰亦未进一步举证证明爱梦敦置业的行为足以对其正常经营造成影响，故沈驰以此作为未按约支付租金的抗辩，一审法院不予采信。虽然商场物业管理部门于2015年5月1日张贴通知，表示要对商场进行改建，但封闭道路等行为发生在2015年5月7日，故对沈驰造成实质性的影响也应从2015年5月7日起。而此时，因沈驰未按约支付四月份租金等，爱梦敦置业已经享有合同解约权。本诉部分，因沈驰未按约支付四月份租金等，爱梦敦置业解除与沈驰之间的租赁合同，爱梦敦置业有权依据合同没收相应的保证金143,118元，并无需对沈驰承担任何装修费、设备添加费的补偿。对于沈驰主张的水电费押金698元，装修押金5,000元，施工证押金600元，爱梦敦置业已在反诉中提出抵扣相关费用，亦无不当。反诉部分，爱梦敦置业已于2015年5月8日向沈驰寄送通知，通知上已经明确如其未按时交付相应费用，双方合同即于2015年5月16日解除，故而一审法院确认双方合同已于2015年5月16日解除。爱梦敦置业主张的2015年4月1日起至2015年5月22日起的租金、使用费，因其内部改建行为对沈驰正常经营造成影响，故自2015年5月7日至2015年5月22日期间的租金、使用费，一审法院酌情按照双方约定的保底租金46,688元/月标准的50%计取。对爱梦敦置业主张的管理费，因沈驰实际至2015年5月22日才从租赁房屋中将其所有物品搬出，故管理费计算至2015年5月22日并无不当。爱梦敦置业主张的推广费，因双方合同已于2015年5月16日解除，故相应的推广费亦均应计取至2015年5月16日，即535.08元。爱梦敦置业主张的电费，沈驰确认至2015年5月16日欠付金额为1,395元，故在爱梦敦置业将沈驰缴纳的水电费押金698元相抵扣后，沈驰仍需向爱梦敦置业支付697元。爱梦敦置业主张的逾期付款的违约金，因2015年4月1日至2015年4月30日的租金、推广费、管理费，沈驰应于2015年4月1日前支付，故起算日期为2015年4月2日；对于2015年5月1日至2015年5月16日期间欠付的租金、管理费、推广费等，因爱梦敦置业已在2015年5月1日张贴通知告知商户装修改建情况，且装修行为实际上也对商铺经营产生一定影响，故沈驰未在2015年5月1日及时支付相应5月1日起的租金等的抗辩理由充分，但至双方合同解除、沈驰搬离租赁房屋之日，沈驰即应结清与爱梦敦置业之间相关费用，故该违约金自2015年5月23日起算；对于电费逾期付款违约金，爱梦敦置业主张自2015年5月23日起算，并无不当，予以准许；对于合同解除后房屋使用费、管理费的逾期付款违约金，依法不予支持。爱梦敦置业主张的免租装修期间的费用，因沈驰未按约支付租金导致双方合同解除，爱梦敦置业根据合同主张该笔费用，并无不当。爱梦敦置业主张的房屋恢复原状费用，根据双方合同约定，房屋返还时的状态应恢复至附表七所列的交付标准或恢复至爱梦敦置业同意接收之状态，因沈驰搬离房屋后并未办理房屋相关恢复手续，爱梦敦置业代为恢复并产生费用应由沈驰负担，故爱梦敦置业在抵扣相应的装修押金5,000元、施工证押金600元后，继续要求沈驰支付剩余14,400元的请求，一审法院予以支持。爱梦敦置业根据合同主张的解约违约金，一审法院考虑沈驰的过错、商场装修等综合因素，且考虑到爱梦敦置业已经没收沈驰交付的相应保证金等情况，酌情确定为139,000元。爱梦敦置业主张的律师费，根据双方合同约定违约方须向守约方支付守约方在本合同内因违约方原因造成的任何索赔而引起的一切费用、开支（包括但不限于律师费、诉讼费等），故一审法院予以支持。一审审理中，爱梦敦置业撤回逾期注销营业地的违约金684,640元的请求，系其对自身权利的处分，应予以准许。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，于2016年3月25日作出判决：一、驳回沈驰的全部诉讼请求；二、沈驰于判决生效之日起十五日内支付上海爱梦敦置业有限公司2015年4月1日至2015年5月22日期间的租金及房屋使用费共计68,475.70元（其中2015年4月1日至2015年5月6日按照46,688元/月的标准计算，2015年5月7日至2015年5月22日按照23,344元/月的标准计算）；三、沈驰于判决生效之日起十五日内支付上海爱梦敦置业有限公司管理费5,442.74元；四、沈驰于判决生效之日起十五日内支付上海爱梦敦置业有限公司推广费535.08元；五、沈驰于判决生效之日起十五日内支付上海爱梦敦置业有限公司电费697元；六、沈驰于判决生效之日起十五日内支付上海爱梦敦置业有限公司逾期付款违约金（以50,177元为本金，自2015年4月2日起；以19,676.72元为本金，自2015年5月23日起，按照日万分之五的标准，均计算至实际支付之日止）；七、沈驰于判决生效之日起十五日内支付上海爱梦敦置业有限公司免租装修期间租金89,132元；八、沈驰于判决生效之日起十五日内支付上海爱梦敦置业有限公司房屋恢复原状费用14,400元；九、沈驰于判决生效之日起十五日内支付上海爱梦敦置业有限公司解除合同违约金139,000元；十、沈驰于判决生效之日起十五日内支付上海爱梦敦置业有限公司律师费50,000元。本诉案件受理费5,356.51元，减半收取计2,678.25元，由沈驰负担；反诉案件受理费减半收取5,915.67元，由上海爱梦敦置业有限公司负担50元，沈驰负担5,865.67元。本院二审期间，上诉人向本院提交商场中庭位置的照片一组，以证明2015年3月21日被上诉人已开始进行大面积整改、装修、包括打通一、二楼的楼梯。行人已无法行走，上诉人的商铺已经被围板围起来，并挡住了商铺招牌，对上诉人商铺的正常经营造成影响。被上诉人质证认为，该组照片与上诉人在一审时提供的商场3月时的照片所反映的情况相符，后面的商铺之所以装修系因租期届满重新装修，并非整个商场的整体改造。对此，本院认为，上诉人在二审中补强提交的该组照片无法反映出涉案商场在2015年3月21日起已开始进行大面积整改，并对上诉人商铺的正常经营造成影响。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，《租赁合同》第三章乙方履约保证金之3.2条约定，如乙方违反本合同的任何约定或条款，拖欠支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金、管理费、推广费、租赁登记费及其他根据本合同乙方应当承担之费用（包括由于乙方原因造成甲方损失的补偿款）等，在不影响甲方其他权利的前提下，甲方有权以保证金抵付任何欠款或甲方因乙方的违约而根据本合同规定可以要求其承担的任何款项或甲方的任何损失。在这种情况发生时，乙方必须在甲方要求的期限内把甲方扣除部分的保证金金额立即补足并重新存放于甲方处。倘乙方未能遵守前述的规定，则甲方有权立即提前收回该房屋及单方面解除本合同，甲方并有权没收保证金。本院认为，本案二审争议焦点在于：1、上诉人是否有权以行使不安抗辩权为由拒付租金；2、上诉人所应支付的房屋使用费的截止日期；3、合同约定的违约金条款及保证金条款如何适用，一审认定的违约金是否过高，保证金应否作相应抵扣。首先，关于上诉人是否有权以行使不安抗辩权为由拒付租金。所谓不安抗辩权又称先履行抗辩权，是指双务合同成立后，应当先履行的当事人有证据证明对方不能履行义务，或有不能履行合同义务的可能时，在对方没有履行或提供担保之前，有权中止履行合同义务。我国《合同法》第六十八条规定，在后履行方出现经营状况严重恶化，转移财产、抽逃资金，以逃避债务，丧失商业信誉，或有丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形时，先履行的当事人才能行使不安抗辩权即中止履行。而本案中，上诉人主张因被上诉人于2015年3月下旬就着手准备对商场进行大规模装修改建，对上诉人商铺正常经营造成影响而拒付2015年4月1日起的租金。然根据上诉人提供的2015年3月21日商场照片显示，上诉人商铺的隔壁位置虽用围板围起，但并未对上诉人商铺的使用产生妨碍，且无论从商铺通道的通畅性，客流情况，还是商场的整体形象，照片所反映的商场经营状况良好。因此，从上诉人提供的证据尚无法反映在2015年4月前，被上诉人存在任何影响上诉人商铺经营的情形，上诉人以此作为其行使不安抗辩权并拒绝按约在2015年4月1日前支付后期租金的理由并不成立。不可否认，被上诉人在2015年5月初对商场一楼进行大面积改造，但此时上诉人已因迟延支付租金而构成违约，且迟延付款超过30日，符合合同约定的被上诉人行使解除权之条件。故上诉人主张已行使不安抗辩权作为其拒绝支付2015年4月1日起的租金，其理由不成立，本院不予采纳。其次，关于上诉人所应支付的房屋使用费的截止日期。根据双方确认，租赁合同已于2015年5月16日解除。上诉人主张自合同解除日起，其租赁的商铺已实际处于被上诉人的掌控之下，但从被上诉人2015年5月18日发送给上诉人的解约通知显示，被上诉人当时还在催告上诉人于2015年5月25日前付清欠费并办理房屋交接手续。因此，上诉人主张自2015年5月16日起涉案商铺已实际处于被上诉人掌控中，依据不足，本院不予采信。鉴于双方并未办理商铺返还的交接手续，2015年5月22日上诉人将留存于该商铺内的衣服搬走，被上诉人确认自此时起实际收回商铺，并无不当。一审法院据此认定上诉人支付房屋使用费至2015年5月22日，当属正确。上诉人主张房屋使用费截止于2015年5月16日，与事实不符，本院不予采纳。最后，关于合同约定的违约金条款及保证金条款如何适用，一审认定的违约金是否过高，保证金应否作相应抵扣的争议。上诉人主张同时适用合同3.2条和13.2条，相关保证金不予退还后，应当用于抵扣租金及其他费用和损失。而被上诉人则认为在合同已解除的情况下，无论适用上述哪一条约定，被上诉人均有权没收保证金。对此，本院认为，双方签订的《租赁合同》第三章系针对履约保证金所作的相关约定，其中3.2条是关于合同履行中，在上诉人发生欠费时，由被上诉人先行用保证金进行抵付，并由上诉人再行补足保证金的约定，该条款同时约定若上诉人未能遵守该约定，则被上诉人有权单方解除合同并没收保证金。因此，3.2条系合同继续履行情况下，暂时用保证金抵付上诉人欠费的一种方式。而本案系因上诉人违约拖欠租金达到了合同解除的条件，现被上诉人行使合同解除权，并依据《租赁合同》第十三章违约及补偿之13.2主张没收保证金，故上诉人要求同时适用上述3.2条，在没收保证金时，先行用保证金抵付，既与双方合同本意不符，又于法无据，本院不予采纳。至于上诉人所应承担的违约金数额，被上诉人依据《租赁合同》13.2条之约定，起诉要求在没收保证金的情况下，再由上诉人支付相当于12个月租金数额之违约金，而一审法院结合上诉人的过错、商场装修等因素，并考虑到保证金已被没收等情况，酌情认定上诉人支付解约违约金139,000元，尚属合理。上诉人主张该违约金数额仍过高，依据不足，本院不予采信。综上所述，一审法院已在查明事实的基础上，就其判决的依据及理由作了充分详尽的析理阐述，本院也予认同，故不再赘述。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,356元，由上诉人沈驰负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一六年十月十二日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……