南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2016）桂7102民初338号
原告（反诉被告）：广西明德天成投资管理有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道155号荣和山水美地四组团2号楼A座12C号。
法定代表人：刘锋，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：岳秋莎，国浩律师（南宁）事务所律师。
委托诉讼代理人：黄岳吉，国浩律师（南宁）事务所实习律师。
被告（反诉原告）：南宁权佳商贸有限公司，住所地广西南宁市贤宾路1号。
法定代表人：黄超，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄小逵，广西民族律师事务所律师。
原告广西明德天成投资管理有限公司（以下简称明德公司）与被告南宁权佳商贸有限公司（以下简称权佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月9日立案后，依法适用简易程序，被告权佳公司在法定期限内向本院提起反诉，经审查，本院决定与本诉合并审理。本案分别于2016年7月22日、2016年8月29日、2016年10月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）明德公司的委托诉讼代理人岳秋莎、黄岳吉，被告（反诉原告）权佳公司的委托诉讼代理人黄小逵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告明德公司向本院提出诉讼请求：1.被告权佳公司向原告明德公司退还已预交的租金及服务费1052470元、水电押金30000元，支付违约金78935.25元；2.解除原告明德公司和被告权佳公司签订的《租赁合同》；3.被告权佳公司承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告明德公司将诉讼请求变更为：1.被告权佳公司向原告明德公司退还已预交的租金及服务费1052470元、水电押金30000元，并支付利息（利息从付款之日至被告归还全部款项之日止，按银行同期贷款利率计算）；2.确认原告明德公司和被告权佳公司签订的《租赁合同》无效；3.被告权佳公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年12月18日，原告与被告权佳公司签订了关于南宁市东葛路108号茅桥综合楼房屋地上第四、五层的《租赁合同》，租赁面积为1026.8平米，租期自2014年12月18日至2021年12月17日；合同签订后，原告按照租赁合同约定向被告预交两年的租金及服务费总计105.247万元及水电押金3万元，但被告未能按租赁合同第八条第三款第三项约定向原告提供租赁房产的消防验收合格证、建筑综合验收合格证等必要资料。因原告租赁房屋是用于养生保健会所经营，根据《建设工程消防监督管理规定》第十三条第（六）项规定，建筑总面积大于500平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉ＯＫ厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。另外，根据南宁市公安消防支队关于大型人员密集场所和其他特殊建设工程消防设计审核要求，建筑室内装修、用途变更等需提交所在建筑物加盖公章的《建筑工程消防验收意见》或竣工验收备案证明文件。在合同期内，原告多次要求被告提供上述材料，但被告一直找各种理由推脱。原告因此无法对租赁房屋进行装修，也无法使用租赁房屋对外经营。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定和《租赁合同》第八条第三款的约定，被告未按合同约定提供必要材料的行为致使原告无法使用租赁房屋已构成根本违约，原告有权单方解除租赁合同，同时自合同解除之日起被告应退还原告已预交的租金以及服务费，且被告应按租赁合同期内年租金总额的15%向原告支付违约金。原告已于2016年3月29日向被告发函解除租赁合同并要求被告返还原告已支付的租金、服务费和水电押金，但截至起诉之日，被告仍未退还。另，根据原告向国土部门查询，租赁房产所在土地使用权人并非被告，而被告向原告提供的土地使用权证使用权人却是被告，两者之间存在矛盾。维护合法权利，原告诉至法院，请求判如所请。被告权佳公司辩称：1.双方签订的合同效力由法院认定；2.被告未提供消防验收合格证等证件并不构成违约，双方在签订合同时未约定涉案房屋的用途，之后原告才提出涉案房屋是用于经营会所，装修及消防验收是原告的义务，被告仅需要提供相关帮助；3.原告没有装修是自身原因所致，应自行承担责任。综上，原告要求被告退还租金及押金没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
反诉原告权佳公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告明德公司向反诉原告权佳公司支付房屋占有使用费847110元；2.本案的诉讼费用由反诉被告明德公司承担。事实和理由：双方签订《租赁合同》的当天即2014年12月18日，权佳公司将房屋交付明德公司使用。明德公司在占有使用房屋过程中，堆放过水泥等建筑材料，并以该房屋为经营场所，注册了一家公司。2016年5月初，明德公司将租赁房屋交还权佳公司。至此，明德公司占有使用租赁房屋时间为1年零4个半月。根据《租赁合同》约定的月租金单价50元，房屋占有使用费为847110元。为维护合法权利，反诉原告诉至法院，请求判如所请。
反诉被告明德公司针对反诉原告权佳公司的反诉辩称：1.明德公司租赁房屋是用于养生保健会所经营，需要向公安机关消防机构申请消防设计审核，并申请消防验收，因权佳公司未办理任何房屋证件，导致明德公司不能申请消防设计审核，因此，明德公司未能占有使用涉案房屋，权佳公司无权主张房屋占有使用费；2.权佳公司未将房屋交付给明德公司；3.明德公司只需要有租赁合同就可以向工商局申请在该场地注册公司，而实际上该场地一直是权佳公司占有；4.明德公司从未在场地内堆放过建筑材料。综上，反诉原告要求反诉被告支付房屋占有使用费没有事实和法律依据，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：2014年12月18日，明德公司（承租方，乙方）与权佳公司（出租方，甲方）签订一份《租赁合同》，约定：1.甲方出租给乙方南宁市东葛路108号茅桥综合楼共1026.8平方米的第四、五层；2.房屋租期为2014年12月18日至2021年12月17日，装修免租期从2014年12月18日至2015年3月31日，2015年4月1日至2016年12月18日，月租金为51340元；3.首期租金及服务费为乙方预交两年，由此每年租金及服务费的递增从第三年开始，每年递增8%；4.甲乙双方约定2014年12月18日签订合同，乙方于2014年12月22日向甲方交付合同定金300000元，乙方在交付定金后于2015年1月15日前预交两年的租金及服务费，合计1052470元，冲抵已交定金300000元后，实交752470元；5.水电费押金30000元，乙方在装修进场或合同约定的起租日（2014年12月18日）之前缴纳；5.合同期届满乙方结清所有应付款项、费用后，且乙方无任何违约行为的，甲方在十个工作日内将租赁押金、水电费押金退还乙方；6.甲方因土地使用权或房屋所有权等原因与第三方发生法律纠纷，或甲方房屋质量不符合国家有关规定，未取得建设许可、施工许可、消防许可、房屋验收合格，导致合同不能履行的，视为违约，乙方有权单方解除合同，并按合同第八条第5项向甲方追偿；7.合同第八条第5项约定，甲方在本合同指定适用本条款的约定上违约被乙方解除合同，或甲方单方面解除合同时，甲方应按照本合同期内年租金（违约当年）总额的15%向乙方支付违约金。合同还对其他的权利义务作了约定。合同签订后，明德公司未对涉案房屋进行装修，也未在涉案房屋内经营。2014年12月23日，明德公司向权佳公司支付租赁定金300000元，水电押金30000元，权佳公司于同日出具收据给明德公司收持。之后，明德公司向权佳公司支付租金及服务费752470元，权佳公司于2015年2月6日出具收据给明德公司收持。
2015年4月16日，明德公司作为股东之一，以涉案房屋为住所地，注册成立了广西颐和轩健康产业有限公司。
2016年2月26日，明德公司向权佳公司发送电子邮件，载明：明德公司正积极与知名养生保健品牌洽谈合作事宜，请权佳公司协助提供整栋大楼的消防验收合格证以及建筑综合验收合格证等相关材料。
2016年3月7日，明德公司向权佳公司邮寄《关于提供消防验收合格证、建筑综合验收合格证等租赁有关材料的函》，载明：“自合同签订后，明德公司多次催促权佳公司提供消防验收合格证、建筑综合验收合格证等材料，但权佳公司一直未提供，养生保健会所项目也因权佳公司不能提供确定资料致使明德公司不敢擅自投入数百万装修，至今房屋空置一年多，在一定程度上造成明德公司损失。为了不影响项目正常装修开业，请权佳公司于3日内给予明德公司明确答复或提供有关材料，以便明德公司办理经营性场所的相关手续。”权佳公司于次日签收该函件。
2016年3月29日，明德公司向权佳公司邮寄《律师函》，载明：“1.明德公司解除与权佳公司签订的《租赁合同》；2.权佳公司应向明德公司退还租金、服务费共计1082470元，违约金按合同计付；3.若权佳公司在2016年4月7日前未能就退款事宜与明德公司达成一致意见，明德公司将采取法律手段解决退款问题。”权佳公司于次日签收该函件。
2016年5月，权佳公司将涉案房屋转租给案外人。
另查明：涉案房屋所在的整栋大楼可自由出入，涉案房屋为敞开状态。
还查明：涉案房屋未取得建设工程规划许可证。
上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：《租赁合同》、《中国建设银行转账凭条》、《收据》、《关于请求协助提供有关证明的函》、《关于提供消防验收合格证、建筑综合验收合格证等租赁有关材料的函》、《律师函》、《快递底单》、当事人陈述及庭审笔录等。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案房屋未取得建设工程规划许可证，双方签订的房屋租赁合同应属无效合同。明德公司要求确认双方于2014年12月18日签订的《租赁合同》无效，本院予以支持。无效合同自始没有法律约束力，租赁双方的民事责任依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定予以调整。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。故明德公司依据该合同向权佳公司支付的租金及服务费1052470元、水电押金30000元，应当予以返还。明德公司要求权佳公司退还租金及服务费1052470元、水电押金30000元，合法有据，本院予以支持。
关于房屋占有使用费的问题。权佳公司反诉称，签订合同当日其将房屋交付明德公司使用。明德公司对此不予认可，抗辩称权佳公司未交付涉案房屋。根据经审理查明的事实，双方在签订合同后，虽未做书面交接手续，但涉案房屋所在的整栋大楼可自由出入，涉案房屋为敞开状态。故明德公司在签订合同后，可自行使用涉案房屋。2015年4月16日，明德公司作为股东之一，以涉案房屋为住所地，注册成立了广西颐和轩健康产业有限公司。由此可知，在无效合同履行期间，权佳公司亦未阻止明德公司占有使用涉案房屋。因此，本院认定双方签订合同后，权佳公司将涉案房屋交付明德公司这一事实。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”但完全参照合同约定的租金标准确定承租人支付房屋占有使用费与其获取的占有利益不符，有失公平。本院将根据合同约定的租金标准、造成合同无效的过错方、承租方对房屋的利用程度等方面，综合衡量，确定房屋占有使用费的标准。合同约定，2014年12月18日至2015年3月31日为免租期，即租金标准为每月0元；2015年4月1日至2016年12月18日，租金标准为每月51340元。关于造成合同无效的过错责任，权佳公司将无建设工程规划许可证的房屋出租给明德公司，对造成合同无效负主要责任；明德公司未尽谨慎义务审查涉案房屋是否已取得建设工程规划许可证，对造成合同无效负次要责任。关于承租方对房屋的利用程度，合同签订后，明德公司未对涉案房屋进行装修，也未在涉案房屋内经营，仅在2015年4月16日，以涉案房屋为住所地，注册成立了广西颐和轩健康产业有限公司。明德公司抗辩称，其租赁房屋是用于养生保健会所经营，需要向公安机关消防机构申请消防设计审核，并申请消防验收，因权佳公司未办理任何房屋证件，导致明德公司不能申请消防设计审核，明德公司未能占有使用涉案房屋是权佳公司的过错。但在双方签订租赁合同后，从2014年12月18日至2015年3月31日的免租期间，明德公司有充分时间了解涉案房屋的相关情况，并要求权佳公司提供该房屋的相关证件。在确定权佳公司无法提供相应房屋证件后，明德公司应及时向权佳公司返还涉案房屋。直到2016年3月29日，明德公司向权佳公司邮寄《律师函》，权佳公司于次日才收到明德公司解除合同的意思表示。因此，明德公司虽未有效利用涉案房屋，但亦没有及时将涉案房屋返还，明德公司应承担相应的过错责任。综上所述，本院酌情确定房屋占有使用费标准为：2014年12月18日至2015年3月31日，房屋占有使用费为每月0元；2015年4月1日至权佳公司收到明德公司解除合同的意思表示之日即2016年3月30日，房屋占有使用费标准为原合同同时期租金标准的20%，即每月10268元。故明德公司应向权佳公司支付房屋占有使用费123216元（计算方式：10268元×12个月），权佳公司要求明德公司支付房屋占有使用费847110元，本院支持其中的123216元，多出的部分本院不予支持。关于利息的问题。因明德公司对造成合同无效存在过错，明德公司要求权佳公司支付租金及服务费、水电费押金产生的利息，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）广西明德天成投资管理有限公司与被告（反诉原告）南宁权佳商贸有限公司于2014年12月18日签订的《租赁合同》为无效合同；
二、被告南宁权佳商贸有限公司向原告广西明德天成投资管理有限公司退还租金及服务费1052470元、水电押金30000元；
三、反诉被告广西明德天成投资管理有限公司向反诉原告南宁权佳商贸有限公司支付房屋占有使用费123216元；
四、驳回原告广西明德天成投资管理有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告南宁权佳商贸有限公司的其他诉讼请求。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费15252元，减半收取计7626元（原告已预交）元，由被告南宁权佳商贸有限公司负担；反诉案件受理费6136元（反诉原告已预交），由反诉原告南宁权佳商贸有限公司负担5243元，由反诉被告广西明德天成投资管理有限公司负担893元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。
代理审判员 廖俊芳
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 宋卫科
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。