广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第220号
上诉人（原审被告）：中山市信盈物业管理有限公司，住所地广东省中山市。
法定代理人：杨联文，该公司总经理。
委托代理人：蔡盛长、叶莉，分别系广东广中律师事务所律师、律师助理。
被上诉人（原审原告）：黎永健，男，1963年2月9日出生，汉族，住广东省信宜市。
委托代理人：曲波，广东运胜律师事务所律师。
上诉人中山市信盈物业管理有限公司（以下简称信盈物业公司）因与被上诉人黎永健物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法张民一初字第105号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：黎永健系中山市南朗镇岭南路33号盈彩美地28幢B梯104房的业主，于2010年5月30日入伙。黎永健与信盈物业公司签订前期物业管理服务协议，协议约定“……甲方的权利义务3.1对物业公用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理……物业管理服务内容5.1公用部位、公用设施设备的管理、维护、保养、修缮，尽可能保证小区内每一部分（乙方自用的物业内部除外）运作良好，处于整洁、卫生、安全、舒适的环境之中……”。黎永健未经常性居住于该房屋，平时房屋由居住在隔壁的黎永健女儿黎英洁负责照看打理。2012年11月，黎英洁外出访亲。2012年12月16日，黎英洁发现涉案房屋被污水浸泡，臭气熏天，当即通知信盈物业公司处理，信盈物业公司及时派人打开排污阀门排清污水，并重新更换堵塞管道。信盈物业公司认为已尽合同义务，拒绝对相关损失进行赔偿。黎永健索赔无果，遂于2013年1月14日向原审法院提起诉讼，请求判令：一、信盈物业公司赔偿黎永健财产损失100000元（以司法鉴定确定的数额为准）；二、信盈物业公司支付黎永健房屋空置费9000元（1500元×6个月）；三、本案诉讼费及司法鉴定费由信盈物业公司承担。诉讼期间，黎永健变更诉讼请求第一、二项为：一、信盈物业公司赔偿黎永健财产损失25241.24元；二、信盈物业公司支付黎永健房屋空置费（自2012年12月16日起按每月1500元的标准计算至信盈物业公司支付完全部赔偿款之后的一个月）。
另查明：中山市信盈实业有限公司（甲方）与信盈物业公司（乙方）于2009年9月1日签订中山市前期物业服务合同，选聘信盈物业公司为盈彩美地三期提供物业服务，合同第五条约定“本物业竣工验收交付使用后，乙方向业主和非业主使用人提供以下服务内容及达到以下服务质量（一）日常服务……2.公用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理……服务质量：设备良好，运行正常，无重大管理责任事故……（二）定期服务……4.每12个月清疏排水系统一次”。
诉讼期间，因黎永健、信盈物业公司确认房屋被浸泡系污水倒灌所致，均不要求进行司法鉴定，故原审法院未再对房屋被浸泡成因进行司法鉴定。此外，原审法院依黎永健申请，对房屋被污水浸泡的损失（包括事后维修的费用）进行了司法评估。2013年4月18日，中山市执信资产评估事务所作出中执信评报字（2013）第041801号资产评估报告书，认为损失为1458元。2013年6月2日，广东金厦工程管理造价咨询有限公司出具编号为（2012）-088工程造价鉴定编制报告书，认定修复费用为23783.24元。黎永健为此支出评估费5200元。
原审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。双方的争议焦点在于：一、信盈物业公司是否履行了对公用排污管道的维修、养护、管理和维护义务，应否承担赔偿责任；二、黎永健主张的各项损失是否合理。
关于焦点一。信盈物业公司接到黎永健家人通知后及时派人到现场处理公共排污管道堵塞事宜并及时更换管道，应当认定其积极履行了相应的合同义务。但信盈物业公司有否尽到合同约定的对公共排污管道的日常维修、养护和管理义务，综合本案事实和双方提供的证据，原审法院作如下分析：其一，公共排污管道阀门在架空负一层，管道封闭公用的特性决定了任何一户业主不可能对其进行有效管理，只有物业公司才能对其进行有效的维护和管理，信盈物业公司辩称系共用该条排污管道的业主不当使用造成管道堵塞，但未提供证据予以证实，且即便系其他业主不当使用所致，也不能完全排除信盈物业公司应尽的管理义务，对有关业主侵害小区公共利益和其他业主合法权益的行为，信盈物业公司有制止和纠正的义务；其二，信盈物业公司提供的小区排水管道检查（维修）记录表系单方制作，黎永健对待证事实不予确认，仅凭该表格难以证明信盈物业公司有对公共管道进行定期日常检查和保养；其三，按照日常生活经验，公共排污管道必须定期疏通方能降低堵塞概率，根据信盈物业公司与中山市信盈实业有限公司签订的中山市前期物业服务合同，信盈物业公司有每12个月定期疏通排水管道的义务，但其未提供证据证明其已履行了该项合同义务。综上，信盈物业公司未提供有效证据证明其已履行日常维修、养护公共管道的合同义务，应承担举证不能的不利后果，原审法院依法认定信盈物业公司存在服务瑕疵，未完全履行合同义务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，原审法院认定信盈物业公司应对黎永健的损失承担赔偿责任，酌情认定其对房屋损失承担60%的赔偿责任。
关于焦点二。黎永健主张的房屋损失及修复费用，原审法院已经委托专业公司进行评估，其结论客观真实，可依法予以采信。信盈物业公司认为黎永健拒绝排清污水紧闭窗门导致损失扩大。原审法院认为，黎永健拒绝及时清理污水未对房屋进行简单清扫确实会导致损失扩大；但该房屋无人居住，结合广东“回南天”的季节特性，黎永健紧闭窗门的行为并无不妥。信盈物业公司抗辩合理部分，原审法院予以采信，可适当减轻信盈物业公司10%的赔偿责任，对该部分的损失承担50%的赔偿责任，即赔偿黎永健房屋损失12621元（25241.24元×50%）。至于房屋空置费，虽然黎永健并非经常居住于涉案房屋也未将该房屋用于出租，但污水排清以及对房屋的修缮确需花费一定时间，且本次事故亦影响了黎永健对房屋的使用收益，减少了黎永健的可期待利益，故原审法院酌情认定房屋空置费损失为2000元，信盈物业公司应予赔偿。
综上，信盈物业公司应赔偿黎永健14621元（12621元＋2000元）。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款，《物业管理条例》第三十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、信盈物业公司于判决发生法律效力之日起七日内赔偿黎永健财产损失12621元；二、信盈物业公司于判决发生法律效力之日起七日内支付黎永健房屋空置费2000元。如果未按判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费806元，由黎永健负担513元，信盈物业公司负担293元（该款黎永健已预交1240元，信盈物业公司负担部分应于判决生效之日起7日内向原审法院交纳）；评估费5200元，由黎永健、信盈物业公司各负担2600元，该款黎永健已预付，信盈物业公司于判决生效之日起7日内直接返还黎永健2600元。
宣判后，信盈物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案案由不应为物业服务合同纠纷，应为财产损害赔偿纠纷，并追加涉案房屋楼上业主为共同被告。本案应区分排污管道物业管理责任和业主使用责任，使用所造成的损害结果应由使用人承担，原审法院未查明排污管道堵塞的原因不当。二、信盈物业公司对公用排污管道已尽到维修、养护、管理和维护义务，原审法院认定信盈物业公司未完全履行合同义务错误。其一，黎永健损失是由与其共用排污管道的八户住户使用排污管道不当造成，非信盈物业公司造成。信盈物业公司原审提交的证据8证实其已对小区业主正确使用公共排污管道尽到提醒义务。其二，信盈物业公司提供了定期巡查记录证实信盈物业公司已定期对小区内排水管道进行巡查，检查情况正常，无堵塞，该证据黎永健亦无异议。其三，信盈物业公司接到黎永健通知后立即派员工到现场处理、查找堵塞原因，更换了排污管道，并主动提出帮助清理涉案房屋内积水，但遭到黎永健拒绝。三、黎永健的房屋损失大部分是因其自身原因造成的扩大损失，原审法院未区分水浸损失和黎永健没有采取适当措施造成的扩大损失，责任认定不清，判决显失公平。第一，两份鉴定报告绝大部分受损项目与水浸无关，主要由于黎永健发现水浸后没有采取恰当措施减少损失。表现在拒绝清理房屋内污水并紧闭门窗，导致房间内物品受潮、物品表面霉变，加重房屋受损程度。黎永健就该部分扩大损失主张赔偿不应得到支持。第二、信盈物业公司原审提交的证据9照片形成于2012年12月16日，显示受到水浸的物品较少，但从2013年4月17日照片来看，无论是墙面、天花，还是家具，表面发霉现象严重。因此，绝大部分物品损失系扩大损失。第三、涉案房屋内多数物品只需要清洁、维修即可使用，没有必要重置，因此，受损物品应折价计算，而不应以重置价值计算。第四、责任大小应与物业管理费水平相符，涉案小区物业管理费每平方米0.8元，却要求信盈物业公司无限承担责任，显失公平。三、原审法院判令房屋空置费没有事实和法律依据。黎永健庭审陈述涉案房屋仅作为过渡性住房，并非用于日常居住，也即房屋受水浸不会导致其另行租赁房屋居住，且房屋也没有用于出租，物业服务合同中没有对此作出约定，故黎永健该项诉讼请求应予以驳回。综上，请二审法院撤销原审判决，依法改判。
被上诉人黎永健答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，信盈物业公司上诉理由没有事实与法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：二审期间，黎永健明确基于物业服务合同提起本案诉讼。
本院认为：黎永健明确基于与信盈物业公司的物业服务合同关系提起本案诉讼，故本案案由为物业服务合同纠纷。本案二审争议的焦点为：信盈物业公司应否对黎永健的损失承担赔偿责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。中山市信盈实业有限公司作为建设单位，与信盈物业公司签订的前期物业服务合同未违反法律法规的强制性规定，合法有效，因此对物业公司及业主均具有约束力。合同第五条约定“本物业竣工验收交付使用后，乙方向业主和非业主使用人提供以下服务内容及达到以下服务质量（一）日常服务……2.公用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理……服务质量：设备良好，运行正常，无重大管理责任事故……（二）定期服务……4.每12个月清疏排水系统一次”。由此可见，信盈物业公司负有对公共排污管道管理、维护、疏通的合同义务。尽管不排除排污管道堵塞系因业主使用不当所致，但仍不能免除信盈物业公司对公共排污管道维护、疏通的合同义务。信盈物业公司未能举证证明其已尽到应尽的管理、维护、疏通排污管道的义务，应承担举证不能的不利后果，原审法院认定信盈物业公司未能全面履行合同义务，应对排污管道堵塞造成黎永健房屋损失承担赔偿责任并无不当。由于黎永健拒绝及时清理污水，进行日常维护，对损失扩大具有一定过失，应减轻信盈物业公司的赔偿责任。原审法院综合各方因素，酌定信盈物业公司承担黎永健50%的赔偿责任并无不妥，本院予以维持。考虑到黎永健修缮涉案房屋确需一定时间，必然影响其对房屋的使用，原审法院酌情认定黎永健房屋空置费损失2000元亦无不当，本院予以维持。信盈物业公司上诉认为排污管道堵塞并非其造成，不应承担赔偿责任，理据不充分，本院不予支持。
综上，上诉人信盈物业公司的上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费806元，由上诉人中山市信盈物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁以劲
审判员 官 琳
审判员 赵伟光
二〇一四年六月十二日
书记员 易嘉璇