福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第1696号
上诉人（原审原告、反诉被告）谢淑钦，女，汉族，1968年12月31日出生，住福建省厦门市。
被上诉人（原审被告、反诉原告）罗秋霞，女，汉族，1981年7月2日出生，住福建省厦门市。
委托代理人刘志军，福建万石律师事务所律师。
上诉人谢淑钦与被上诉人罗秋霞房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省厦门市湖里区人民法院（2012）湖民初字第3461号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
谢淑钦向原审法院提起诉讼，请求判令：1、罗秋霞退还租赁押金1700元；2、罗秋霞支付违约金1800元；3、罗秋霞退还已付的2012年5～7月的租金合计5400元；4、罗秋霞赔偿装修损失31528元；5、罗秋霞赔偿因转租支出的中介费1300元；6、罗秋霞赔偿房屋转租收益13200元（2012年5～11月每月收益按800元计算；2012年12月～2013年11月每月收益按700元计算）；7、罗秋霞赔偿谢淑钦因与转租人解除合同支付的违约金2600元。
罗秋霞向原审法院提起反诉，请求判令：1、谢淑钦支付逾期支付租金的滞纳金5724元；2、谢淑钦支付违约金1800元；3、谢淑钦修复被损坏的入户门，并在返还租赁房屋时将房屋恢复至承租前的原状；4、谢淑钦支付2012年8月～2013年4月的租金16800元，并按日2%的标准支付滞纳金（其中2012年8～10月的租金5400元的滞纳金自2012年7月25日起算，2012年11月～2013年1月的租金5700元的滞纳金自2012年10月25日起算，2013年2～4月的租金5700元的滞纳金自2013年1月25日起算，均计至实际付款之日）；5、谢淑钦支付截止2013年4月的物业管理费4238.74元、水电费公摊404.6元、公共维修金518.98元，并按日3‰的标准计收滞纳金至实际支付完毕时。
原审判决查明，位于厦门市湖里区五缘西三里3号1503室房屋的登记权利人为罗秋霞。2010年10月27日，罗秋霞与谢淑钦签订《房产租赁合约》，约定：罗秋霞将上址房屋出租予谢淑钦居住使用，租赁期限从2010年11月1日～2013年11月30日；第一年租金标准为1700元／月，第二年租金标准为1800元／月，第三年租金标准为1900元／月，租金按季度支付，并应提前7天支付，逾期支付的，每天按拖欠金额的2%支付滞纳金，逾期超过半个月的，罗秋霞有权解除合同，收回房屋，追回所欠租金和滞纳金；谢淑钦向罗秋霞交付1700元作为押金，合同期满且结清费用后无息退还；租赁期间，房屋的水电、煤气、有线电视、管理费、维修金等费用由谢淑钦承担；租赁期间，双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同的，须提前一个月通知对方，经对方同意后解除合同，由提出解除合同的一方支付一个月租金作为违约金；租赁期间，谢淑钦应爱惜室内一切设备，如因故意或过失造成房屋及配套物品损坏的，应赔偿损失，谢淑钦认为需要装修房屋时，须取得罗秋霞的同意后方可改装，但不可损坏原有的建筑结构，并应在交还房屋时负责恢复原状；租赁期满，谢淑钦应按时将房屋归还罗秋霞，如需续租应提前半个月与罗秋霞协商，同等条件下有优先承租权等。《房产租赁合约》备注一栏写明“已交付钥匙两把给谢淑钦”、“装修时未经房东允许不能改变原来的格局，否则在搬走时必须恢复原样”以及罗秋霞指定的收款账号“6227001935840187552”。签订合同当天，谢淑钦向罗秋霞交付押金1700元和第一季度租金5100元。此后，谢淑钦分别于2011年11月7日转账支付2011年11月～2012年1月的租金5400元，于2012年3月5日转账支付2012年2～4月的租金5400元，于2012年4月23日转账支付2012年5～7月的租金5400元。租赁房屋交付时为毛坯状态，谢淑钦于2010年11月对房屋进行简单装修，并向小区物业管理处办理了装修申请手续。谢淑钦于2012年2月搬离租赁房屋，并于2012年3月3日将房屋转租给案外人庄某，转租合同约定的租赁期限从2012年3月3日～2013年10月31日，每月租金为2600元。2012年4月15日，原、被告签订《补充协议》，约定：承租期间，谢淑钦对入户门的平整性、美观度及灵活性负责，入户门所有划伤、破损部分需修复完好，下垂部分及门缝不平等需调整至平等状态，入户门锁芯在租期届满时需更换为原锁芯，谢淑钦在承租期满或合同终止前需对以上事项全部处理完毕，其他参照原合同执行。2012年5月中旬，罗秋霞对租赁房屋进行改建，拆除了入户玄关位置的安全护栏及窗户，并向外墙立面延伸加建一平台，但未同时安装窗户或护栏。期间，罗秋霞以孩子回来读书要自住为由提出将于2012年11月30日收回房屋。谢淑钦不同意，要求罗秋霞立即恢复护栏及窗户。罗秋霞短信回复称暂时无法安装，需与楼上楼下的住户同时施工，并再次提出将于2012年11月30日准时收回房屋。在交涉过程中，罗秋霞表示已提前半年通知，希望谢淑钦能理解，并称会另行告知当时的住户庄某。后双方因违约责任问题发生争议，罗秋霞遂要求谢淑钦让庄某搬走。庄某于2012年6月搬离上址房屋，但谢淑钦未与罗秋霞办理房屋交接手续。本案审理中，谢淑钦申请对租赁房屋的装修剩余价值进行评估。原审法院准予其申请，依法委托厦门均达土地房地产评估咨询有限公司进行评估。按照评估意见，租赁房屋在估价时点2012年9月7日的装修价值为31528元，其中墙面漆的评估价值为13073.9元。谢淑钦已预付评估费2500元。2012年6月～2013年4月租赁房屋的物业管理费4238.7元、公共维修金519元以及2012年5～10月租赁房屋的公摊水电费244.91元，谢淑钦均未支付。2012年11月6日的庭审中，谢淑钦确认房屋钥匙尚未移交，但罗秋霞要求继续履行，不同意接收房屋。2013年4月27日庭审时，罗秋霞表示不再要求继续履行，要求谢淑钦在2013年4月30日前办理房屋交接手续，谢淑钦对此无异议。但双方因时间配合问题，未能在上述期限内办理交接。直至2013年7月17日，双方才办理房屋交接手续，当时遗留在租赁房屋内的热水器、空调、抽油烟机等物品由谢淑钦自行搬走。
原审法院认定以上事实，有经庭审质证的《房屋租赁合约》、《补充协议》、《银行转账记录》、《房屋租赁合同书》、《装修申请表》、《收条》、现场照片、手机短信、《房地产估价报告》、评估费发票、物业催费单、现场交接笔录以及当事人的陈述为证。
原审判决认为，双方当事人订立的《房屋租赁合约》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应切实履行合同义务。依约定，租赁房屋系作居住用途，因房屋交付时系毛坯状态，简单装修符合租赁目的。合同备注条款约定装修时未经出租人同意不得改变原有的格局，言下之意，谢淑钦基于居住需要可以对房屋进行必要装修，但未经罗秋霞同意不得改变房屋结构。结合现场照片及评估报告来看，谢淑钦对房屋的装修没有超出正常居住的合理要求。故，罗秋霞主张谢淑钦擅自对租赁房屋进行装修，理由不成立，不予采纳。现查明，谢淑钦承租期间将租赁房屋转租予他人，从中赚取租金差价。谢淑钦主张该转租行为系经罗秋霞同意，并提供三份证人证言予以证明。罗秋霞对证人证言的真实性和证明对象均不予认可，并提供三份证人证言予以反驳。双方提交的证人证言均为书面证言，证人均未出庭作证。原审判决认为，谢淑钦仅提供证人书面证言，证人未出庭作证，现罗秋霞对证言内容不予认可，并提供了反驳证据。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（五）项规定，无正当理由未出庭作证的证人证言，不能单独作为认定案件事实的依据。故，现有证据不足以证明谢淑钦转租房屋已事先征得罗秋霞的同意。但谢淑钦在2012年3月3日将房屋转租，2012年4月15日罗秋霞发现房屋入户门被损坏，并与谢淑钦就修复事宜达成《补充协议》，当时罗秋霞应当知道房屋转租，但未即时提出异议，并同意继续履行合同。2012年5月中旬罗秋霞告知谢淑钦将提前收回房屋时，并称会另行告知次承租人。上述行为表明罗秋霞知道谢淑钦转租房屋后当时并不持异议，直至与谢淑钦因提前解除合同发生争议后才提出让次承租人搬走。故，对谢淑钦的转租行为不宜按违约认定。因合同约定的租赁用途系居住，不包含转租收益。故，谢淑钦主张的转租收益损失超出合同订立时可预见的损失范围，其要求罗秋霞予以赔偿，依据不足，不予支持。租赁期间，谢淑钦存在逾期支付部分租金的情况，罗秋霞主张逾期滞纳金，符合约定。但合同约定的滞纳金计算标准确属过高，谢淑钦亦提出异议，酌情调整按日1‰计算。由此计算，谢淑钦应支付逾期支付租金的滞纳金为297元。
现查明，罗秋霞在约定租期届满前通知谢淑钦将提前解除租赁合同。虽然罗秋霞告知的搬迁期限为2012年11月30日，但在此之前，罗秋霞对租赁房屋进行了改建，拆除了玄关处的安全护栏和窗户，严重影响房屋的正常居住使用，经谢淑钦提出异议后，未及时采取有效措施排除危险。谢淑钦于2012年6月4日向原审法院起诉，要求罗秋霞退还押金、预付的租金及赔偿损失等，表明其同意提前解除合同。故，原审判决认定双方之间的房屋租赁合同于2012年6月4日解除。按照约定，租赁期间，当事人一方如有正当理由要求解除合同的，须提前一个月通知对方，经对方同意后解除合同，由提出解除合同的一方支付一个月租金作为违约金。因此，谢淑钦要求罗秋霞支付违约金1800元，理由成立，予以支持。罗秋霞主张的违约金，依据不足，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。罗秋霞主张要求谢淑钦将租赁房屋恢复至出租时的原状（不包括罗秋霞自行改建的部分），并按照《补充协议》约定修复入户门，理由充分，谢淑钦对此也不持异议，予以支持。谢淑钦在合同解除后未按照约定及时对房屋进行修复和恢复原状，也未与罗秋霞办理房屋交接手续，按照权利义务相对等原则，罗秋霞可以要求谢淑钦支付占用期间的房屋使用费及物业管理费、公摊水电费、公共维修金。罗秋霞反诉主张的租金实为房屋使用费，可参照合同约定的租金标准据实计算。2012年11月6日的庭审中，罗秋霞明确表示不同意接收房屋，拒绝受领，对损失的扩大也有过错，应承担相应责任。因罗秋霞未提供2012年11月～2013年4月期间公摊水电费的相关证据，对该部分主张，不予支持。综合考虑双方过错程度，原判认为，2012年6～10月的房屋使用费及物业管理费、公摊水电费、公共维修金，应由谢淑钦承担；2012年11月～2013年4月的房屋使用费及物业管理费、公共维修金，由谢淑钦负担50%为妥。故对谢淑钦主张的返还2012年5～7月租金5400元的诉求不予支持。罗秋霞主张的2012年8月～2013年4月租金的滞纳金，依据不足，不予支持。参照合同约定的租金标准计算，谢淑钦应支付罗秋霞2012年8月～2013年4月的使用费合计11100元以及2012年6月～2013年4月的物业管理费3082.7元、公共维修金377.5和2012年5～10月租赁房屋的公摊水电费244.91元。罗秋霞并无证据证明因逾期支付物业管理费、公共维修金对外承担滞纳金损失，故其主张按日3‰的标准计收滞纳金缺乏依据，不予支持。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。谢淑钦对租赁房屋进行装修符合合同约定，因罗秋霞提前解除租赁合同，谢淑钦要求赔偿装修剩余价值损失，依据充分。庭审中，谢淑钦同意评估项目中墙面漆一项按照其提交的装修清单所列金额2500元计算，低于评估金额，予以照准。由此计算，罗秋霞应赔偿谢淑钦装修剩余价值损失为20954元。谢淑钦主张的转租中介费1300元和解除转租合同违约金2600元，缺乏证据证明，不予支持。按照约定，押金应在结清费用后无息退还。故，罗秋霞应在谢淑钦结清租赁债务后及时退还押金1700元。故依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、罗秋霞应于本判决生效之日起十日内向谢淑钦支付违约金1800元。二、罗秋霞应于本判决生效之日起十日内向谢淑钦支付装修剩余价值赔偿款20954元。三、谢淑钦应于本判决生效之日起十日内向罗秋霞支付逾期支付租金的滞纳金297元。四、谢淑钦应于本判决生效之日起十日内向罗秋霞支付2012年8月～2013年4月期间的房屋使用费11100元。五、谢淑钦应于本判决生效之日起十日内向罗秋霞支付2012年6月～2013年4月的物业管理费3082.7元、公共维修金377.45以及2012年5-10月租赁房屋的公摊水电费244.91元。六、谢淑钦应于本判决生效之日起十日内按照《补充协议》约定修复租赁房屋的入户门，并负责将租赁房屋恢复至出租时的状态（不包括罗秋霞自行改建部分）。七、罗秋霞应于谢淑钦履行上述义务后三日内退还谢淑钦租赁押金1700元。八、驳回谢淑钦的其他诉讼请求。九、驳回罗秋霞的其他反诉请求。十、装修评估费2500元由罗秋霞负担，罗秋霞应于本判决生效之日起十日内将该费用返还给谢淑钦。
宣判后，谢淑钦不服，向本院提起上诉。
谢淑钦上诉请求：一、撤销原审判决第四项，改判被上诉人退还上诉人提前支付的2012年5-7月的租金合计5400元；二、撤销原审判决第五项；三、确认房屋恢复原状的施工工期为双方签字确认后十天内完工，且施工过程被上诉人不得有所干扰，若因干扰造成的施工延期及相应损失由被上诉人负责；四、一审和二审案件诉讼费用由被上诉人负担。上诉人依据的事实和理由有：第一，被上诉人在2012年5月对租赁房屋擅自进行违章改建，严重威胁住户的人身及财产安全，该租赁房屋已不具备居住条件，已不符合《合同法》第二百一十六条中“出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，因而原审判决上诉人仍要支付2012年5-7月的租金并不合理。第二，原审判决认定上诉人于2012年6月4日起诉时即为租赁合同解除之日，但以上诉人未在此后按照约定及时对房屋进行修复和恢复原状及办理交接手续为由，判决上诉人支付被上诉人房屋使用费、物业管理费、公共维修金及公摊水电费并不合理。主要理由有该房屋因被上诉人的违章改建已经不具有可用性；房屋门锁已经修复完毕，被上诉人对此没有异议；根据被上诉人提供的原审反诉证明材料中的相关照片，可以证明被上诉人在2012年6月10日可以自由出入该房屋，因而钥匙交接仅是形式，房屋实际上可以在被上诉人的掌控之下；11月6日庭审时上诉人同意交接钥匙而被上诉人拒不同意，是被上诉人故意拖延交钥匙的时间；2012年12月9日因被上诉人的故意不配合，导致上诉人无法将放置于租赁房屋内的个人生活物品搬离；2013年4月，在确定房屋交接的日期后，被上诉人又因种种理由出尔反尔，故意拖延房屋交接时间；2013年5月29日和6月5日，在法官的主持和通知下，被上诉人两次爽约交接约定，故意造成上诉人占用房屋的假象。综上，上诉人请求本院依法改判，支持上诉人的上诉请求。
罗秋霞答辩称，一、其对房屋的改建并未影响房屋的正常居住和适用；二、原审判令谢淑钦向其支付房屋占用使用费等正确，事实上谢淑钦一直占用其房屋直至2013年7月17日；三、上诉人提供的短信证据只能证明其没有提前安排预约，6月5日的短信是法官约的，但因罗秋霞有公事，并非有意拖延。
经审理查明，对原审判决查明的事实，除上诉人在上诉状提及的异议外，双方对其他事实均没有异议，本院予以确认。
二审中，上诉人谢淑钦提交了其与物业服务中心人员、被上诉人及原审法官短信通讯信息的复印件，拟证明被上诉人罗秋霞多次故意拖延交接钥匙时间。同时还提交物业服务中心搬迁放行单，证明上诉人按照法院的要求将个人物品搬离租赁房屋。被上诉人罗秋霞的委托代理人提交本案租赁房屋2012年6月至2013年7月17日的住宅管理费、维修金、公摊水电费共计6437.8元的发票一张，证实该期间房屋使用的相关费用支出。
本院认为，关于上诉人谢淑钦认为因被上诉人罗秋霞的违章改建导致房屋不具备居住条件，且在其向法院起诉之后，被上诉人罗秋霞多次不配合交接房屋钥匙，故意拖延交接时间，造成其占有租赁房屋的假象的问题。经查，从2012年5月中旬被上诉人罗秋霞对租赁房屋进行改建引发双方矛盾开始，至2013年7月17日双方完成交接手续，大致可区分为三个阶段。第一阶段是在2012年5月至10月。在该阶段，被上诉人罗秋霞开始进行房屋改建并明确向上诉人谢淑钦提出希望当年11月30日收回房屋，因双方就违约责任发生争议，谢淑钦于当年6月向原审法院起诉，至此双方租赁合同解除。但谢淑钦并未在此期间积极按照约定修复房屋并恢复原状及进行房屋交接，应视为对房屋的持续占有，故应承担该阶段房屋租金及合同解除后的房屋占有使用费用及相关附带费用。第二阶段是2012年11月至2013年4月。在11月6日庭审时，被上诉人罗秋霞表示要求继续履行租赁合同，不同意接收房屋，同时谢淑钦亦确认房屋钥匙尚未交付，因此在该阶段应认定谢淑钦依然持续占有房屋，但考虑到罗秋霞明确表示拒绝受领房屋，原审判决双方各承担该期间50%的房屋占有使用费及相关附带费用并无不妥。第三阶段是2013年5月至2013年7月。考虑到在4月27日庭审时双方对房屋交接时间达成一致，其后上诉人谢淑钦确积极办理交接手续，故不应再对此后房屋未交接的事实承担不利后果。
综上，上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。此外，由于罗秋霞在法定上诉期间内未就本案提起上诉，故对其委托代理人提出的对原判判决的意见不予审查。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1238元，由上诉人谢淑钦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 洪德琨
代理审判员 黄南清
代理审判员 陈 鸣
二〇一四年六月十九日
代书 记员 潘婉燕
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。