广西壮族自治区防城港市港口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0602民初278号
原告秦苏德，男，1987年5月1日出生，户籍所在地内蒙古兴安盟。
委托代理人双连，男，1969年10月1日出生，户籍所在地内蒙古兴安盟。
被告广西金旺角投资置业有限责任公司，住所地广西南宁市青秀区金洲路11号金旺角商住楼3层5号。
法定代表人陈泽坚，该公司董事长。
委托代理人黄靖，广西海狮律师事务所律师。
原告秦苏德诉被告广西金旺角投资置业有限责任公司（以下简称金旺角公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月17日公开开庭进行了审理。原告秦苏德及其委托代理人双连，被告金旺角公司的委托代理人黄靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告秦苏德诉称，2012年10月31日，原告与被告签订《防城港市中央商务区CBD项目V号（5#）地块职工市场合作建房合同书（写字楼）（以下简称《建房合同书》）、《防城港市中央商务区CBD项目职工市场合作建设车位合同书》（以下简称《车位合同书》），约定被告应于2015年6月30日前将其购买的商品房及车位交付使用，已全额支付了购房款和车位使用费。而如今案涉商品房所在楼栋施工缓慢如今已停工，使其合法权益受到严重损害。请求法院判令：一、被告返还购房款（含车位款）988622元及利息（利息以988622元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2013年7月1日暂计至2016年12月31日为126049.30元，以后另计）；三、被告向原告支付违约金197724.40元（988622元×20%，每年违约金按10%计算，计两年）；四、被告赔偿原告损失40万元；五、本案诉讼费用由被告承担。
原告为其陈述在举证期限内提交的证据有：1、《建房合同书》，证明原告向被告购房并支付相应款项以及被告违约的事实；2、《车位合同书》，约定原告向被告购车位并支付相应款项以及被告违约的事实；3、《收据》，证明原告向被告支付的购房以及车位的款项。
被告金旺角公司辩称，原告未按合同约定向被告支付全额购房款，违约在先，被告是基于先履行抗辩权，故实际还未达到交房条件。原告请求支付的利息、违约金及赔偿损失没有事实和法律依据，应予驳回。
被告为其辩解当庭提交的证据有：1、《商品房预售许可证》，证明案涉商品房已于2015年7月9日取得预售许可证；2、《公示》，证明案涉商品房已取得预售许可证经过政府网公示，是真实合法有效的；3、《证明》，证明CBD五号地块就是预售证中的（CBD）北部湾滨海中心。
经公开开庭质证，被告对原告提交的证据1-3的真实性、合法性、关联性均无异议。原告对被告提交的证据1的真实性、合法性、关联性无异议；对证据2、3由于无法看出是哪个地块，无法核实是否与本案有关联；
结合当事人的质证意见，本院认证如下：对原告提交的证据1-3，由于各方当事人均无异议，本院予以采纳，作为定案的依据。对被告提交的证据1、3，该两份证据证实案涉商品房已取得《商品房预售许可证》的事实，与本案有密切的联系，本院予以采纳，作为定案的参考依据；对被告提交的证据2，由于该证据的来源无从考证，真实性无法确定，故不予采纳。
综合本案证据，本院确认以下法律事实：2012年10月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《建房合同书》（编号：5-1-512），约定原告购买金旺角公司与开发商广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）合作建房防城港市中央商务区CBD项目（5号地块）1栋5层12号房；用途为商务金融办公；建筑层数地上28层，地下1-2层；建筑面积413.64平方米，每平方米单价为4490元，总金额为1857244元。《建房合同书》第二条约定，本次职工市场运作方式建房参照合作建房建设管理有关规定执行，并在开发商完成本组团预售证办理后，再由乙方与开发商进行《商品房买卖合同》换签手续，乙方应按甲方或者开发商通知的时限及地点办理《商品房买卖合同》手续，开发商将于2013年12月31日前完成合作建房预售许可证办理。第七条对付款方式及期限作出约定为：签订本合同之日起60天内交清至合同总房款的50%，计928622元；余款由乙方向银行申请按揭贷款方式支付。第九条约定：建筑物业为30层的楼栋在2015年6月30日前，甲方将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收的房屋交付给乙方使用。第十条约定：如开发商未按本合同规定的期限将合作建房交付给乙方使用，且逾期超过180日的，乙方有权退房，但乙方须在15日内以书面形式明确表示是否退房，如超过15日乙方不做明确表示的，视为乙方选择不退房，按乙方要求继续履行合同处理；乙方退房的，开发商须在乙方提出退房要求之日起15日内将乙方已付款及按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息退还给乙方，并按总价款2%赔偿乙方损失；乙方应配合开发商办理退房的有关手续。同日，被告（甲方）与原告（乙方）签订三份《车位合同书》，分别约定乙方合作建设防城港市中央商务区CBD项目5号地块地下1-2-187号、1-2-188号、1-2-190号车位，乙方对该三个车位出资金额均为85000元；开发商为富乐华公司；开发商计划将建筑物业为30层的楼栋于2015年6月30日前完成《车位租赁合同》换签，建筑物业为40层的楼栋于2015年12月30日前完成《车位租赁合同》换签；乙方需在甲方或开发商通知的时限内与车位实际控制人进行《车位租赁合同》换签手续；车位不办理产权证给乙方，通过甲方组织乙方与车尾实际控制人签订《车位租赁合同》确认乙方的使用权及义务；乙方分两次将合作出资投入甲方公司：第一次在签订本合同之日起三天内交清2万元，第二次在开发商完成本合同约定的车位所在组团预售证办理后7日内，乙方签订《车位租赁合同》时交付完余款65000元；乙方超过规定时间三日仍未按合同足额交纳车位合作建设出资款或乙方不按约定签订《车位租赁合同》，均视为中途违约，且乙方同意将已交纳的车位合作建设出资款作为违约金支付给甲方（即甲方无需退还乙方已缴纳的车位合作建设出资款），本合同自动解除；乙方同意在签订本协议后，不得以任何理由提出退车位或退出合作，否则视为乙方违约，乙方所支付的车位合作建设出资款作为违约金支付给甲方；车位达到交付使用条件后，甲方应促成开发商或车位实际控制人以书面、短信或发布报纸公告等方式通知乙方办理交付手续。2012年12月4日，被告向原告出具四张《收据》（编号分别为7029774、7029775、7029776、7029777），表示收到原告购房首期款928622元、三个车位的定金共6万元（每个车位交付定金2万元）。
2015年7月9日，富乐华公司开发的中央商务区（CBD）北部湾滨海中心1号楼取得《商品房预售许可证》。2016年1月20日，原告就退房及退款等事宜向本院提起诉讼。
另查明，中央商务区（CBD）五号地块项目即为《商品房预售许可证》中的中央商务区（CBD）北部湾滨海中心项目。
本院认为，关于原告与被告签订的《建房合同书》、《车位合同书》的效力问题。本案中，原、被告签订的《建房合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应为商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被告在与原告签订《建房合同书》时虽未取得《商品房预售许可证》，但在本案起诉前已经取得，故本院认定该《建房合同书》有效。《车位合同书》未违反法律、法规强制性规定，合法有效。因此，双方当事人应按合同约定享有权利、履行义务。原告以被告迟延交房构成违约为由要求被告返还购房款、支付违约金及赔偿损失等。根据《建房合同书》第十条的约定，被告逾期交房超过180日后，原告有权退房，但须在15天内以书面形式明确表示是否退房，如超过15日不做明确表示的，视为选择不退房而继续履行合同。上述合同条款实际是对原告解除权的行使期限进行了约定。本案中，合同约定的交房时间为2015年6月30日前，故如被告逾期超过180日即在2015年12月27日前仍未交付房屋给原告使用的，则原告有权选择退房。而如原告在15日内即2016年1月11日前未以书面形式明确表示退房，则视为选择不退房。根据上述合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款“法律规定或当事人约定解除权的行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”的规定，对原告要求退房、返还购房款、支付违约金及赔偿损失的主张，本院不予支持。
关于车位定金是否应予退还的问题。《收据》中明确注明该款项为车位“定金”，故该款项实际具备定金的性质，应按照定金的相关规定进行处理。依照《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，定金的数额不得超过主合同标的额的20%，本案中每个车位的总出资额为85000元，故定金不可超过17000元，超过的部分应予退还。根据《车位合同书》的约定，原告应在签订合同三日内交清该2万元，而原告交纳该款项的时间已明显晚于合同约定的时间，现原告要求退还三个车位的合作建设出资款，依照该合同第八条的约定，其中17000元被告可不予退还，超出20%的部分即3000元（每个车位）应予退还，三个车位合计9000元。
综上，由于合同未解除，对原告主张退回购房款928622元、车位定金6万元以及支付解除合同违约金、赔偿损失的诉讼请求，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、被告广西金旺角投资置业有限责任公司退还原告秦苏德车位合作建设出资款9000元；
二、驳回原告秦苏德其他的诉讼请求。
案件受理费20212元，由原告秦苏德负担20105元，被告广西金旺角投资置业有限责任公司负担107元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费20212元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李明娟
人民陪审员 苏丕雄
人民陪审员 韦廷华
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 罗艺文
相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
二、《中华人民共和国担保法》
第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。