江苏省灌云县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0723民初字6303号
原告:连云港康云置业有限公司，组织机构代码证：746842730，住所地灌云县伊山镇胜利东路16号。
法定代表人：杨伟胤，该公司经理。
委托诉讼代理人：程海兵、罗华林，江苏顺维律师事务所律师。
被告:于达建（曾用名于达健），男，汉族，1951年2月13日出生，住灌云县。
委托诉讼代理人：陆咸江、茆洪贤，灌云县侍庄法律服务所法律工作者。
原告连云港康云置业有限公司诉被告于达建返还原物纠纷一案，本院于2016年11月29日受理后，依�由审判员刘玉新适用简易程序，于2016年12月22日公开开庭进行了审理，原告连云港康云置业有限公司的委托诉讼代理人罗华林，被告于达建及其委托诉讼代理人陆咸江到庭参加诉讼。后因案情复杂，依法转为普通程序，于2017年5月2日公开开庭进行了审理，原告连云港康云置业有限公司的委托诉讼代理人罗华林，被告于达建及其委托诉讼代理人陆咸江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告连云港康云置业有限公司诉称，2007年9月26日，案外人袁必超向孙友军借款人民币壹拾陆万元整，被告为担保人，借款协议中约定以连云港康云置业有限公司二层营业楼底层由东向西第壹贰叁共计叁间作为抵押，如到期不能归还，直接以上三间房屋抵冲此款。该借款协议中的抵押条款违反《担保法》及其他法律规定，应为无效，该房屋抵押也未办理抵押登记�袁必超多次和孙友军、被告协商还款事宜，都未谈妥，被告一直占用原告的三间房屋不愿归还且一直居住至今。被告系非法占有原告的房屋，现原告要求被告返还房屋并支付相应的占有使用费。请求依法判令被告返还占有的连云港康云置业有限公司二层营业楼底层由东向西第壹、贰、叁共计三间房屋；依法判令被告支付占有使用费暂定1万元（以实际评估为准），占有使用费的计算时间从2007年10月至房屋归还为止；依法判令被告承担本案诉讼费。在诉讼过程中，原告确认诉讼请求为判令被告返还连云港康云置业有限公司二层营业楼底层由东向西第壹、贰、叁共计三间房屋。
被告于达建辩称：一、被告于达建不同意返还其占有的三间房屋，其占有行为是因买卖而取得的，属合法占有。二、根据物权法第二百四十五条第二款规定，其返还请求权已经消灭。三、事实上涉案房屋已经被国家征收，因征收而被拆除，已无返还可能性。四、涉案借款协议中的担保条款因没有合法登记为无效条款，其约定的还款冲抵行为实质上就是房屋买卖行为，被告于达建以对价给付该房屋的房款，应认定为买卖行为。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2007年9月26日，原告连云港康云置业有限公司原法定代表人袁必超与被告于达建签订《借款协议书》，约定：“今借到孙友军人民币壹拾陆万元整，借款期限叁个月，如到期不能归还，本人以座落于伊山镇胜利东路16号、连云港康云置业有限公司二层营业楼底层由东向西第壹、贰、叁共计叁间作为抵押，如到期不能归还，直接以以上三间房屋抵冲此款，不经任何法律手续，承担借款期间利息贰分。借款人：袁必超，担保人：于达健”。协议书签订三个月后，被告于达建将担保的16万元借款向孙友军偿还后，袁必超将涉案的三间房屋交于被告于达建占有使用至该房屋拆迁之时。
涉案房屋于2017年初被灌云县人民政府房屋征收局征收拆除。本院向原告释明是否同意进行折价补偿，原告向本院提交书面情况说明：“原告的诉求确认为请求返还连云港康云置业有限公司二层营业楼底层由东向西第壹、贰、叁共计三间房屋。对于法庭的释明，原告不同意，不接受。”。
以上事实有原、被告庭审中部分陈述；原告举证的《借款协议书》、灌云县不动产登记查询结果告知单两份、本院（2011）灌民初字第0723号民事判决书、情况说明等证据证实。上述证据庭审经质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《借款协议书》是双方�实意思表示，其中：“以座落于伊山镇胜利东路16号、连云港康云置业有限公司二层营业楼底层由东向西第壹、贰、叁共计叁间作为抵押，如到期不能归还，直接以以上三间房屋抵冲此款，不经任何法律手续”的约定，属于流押条款，违反法律禁止性规定，是无效条款，该条款自始没有法律约束力。故涉案的二层营业楼底层由东向西第壹、贰、叁共计叁间房屋所有权始终属于原告所有。因该房屋已经被征用拆除，无法返还，经本院向原告释明是否同意进行折价补偿，原告向本院提交书面情况说明：“原告的诉求确认为请求返还连云港康云置业有限公司二层营业楼底层由东向西第壹、贰、叁共计三间房屋。对于法庭的释明，原告不同意，不接受。”。本院认为，按照《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返�；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”的规定，原告不同意进行折价补偿，其要求返还涉案房屋的诉讼请求无法实现，故对原告的诉讼请求，本院依法不予支持。
为此，依据，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条之规定，判决如下：
驳回原告连云港康云置业有限公司的诉讼请求。
本案案件受理费80元，由原告连云港康云置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼�用交纳办法》的规定，按不服本判决部分的上诉请求数额向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
（此页无正文）
审 判 长 刘玉新
代理审判员 姬凡雅
人民陪审员 程永梅
二〇一七年九月十五日
书 记 员 孙金磊
徐静
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
（二）《中华人民共和国物权法》
第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
（三）《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，�押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。
债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物。但是，损害顺序在后的担保物权人和其他债权人利益的，人民法院可以适用合同法第七十四条、第七十五条的有关规定。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用<诉讼费交纳办法>的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
三、灌云县人民法院执行账号
账户名称：灌云县人民法院
账号：53×××77
开户行：中国银行灌云支行营业部