贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）筑民一终字第1155号
上诉人（原审原告）符品。
委托代理人石陶然，贵州北斗星律师事务所律师。
委托代理人潘黔刚，贵州北斗星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）贵阳隆诚物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区市西路400号（永鑫商场A幢）。
法定代表人李明强，该公司董事长。
委托代理人张小平，男，1978年12月1日生，土家族。
上诉人符品与被上诉人贵阳隆诚物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，贵州省贵阳市云岩区人民法院于2014年6月10日作出（2014）云民三初字第293号民事判决。宣判后，符品不服，向本院提起上诉。本院于2014年8月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，诉争房屋位于贵阳市云岩区市西路南华商厦45号，房屋的所有权人为原告符品。2005年1月4日，南华商厦发生火灾，烧毁特别严重，为尽快恢复南华商场的正常经营，减少和挽回广大业主的经济损失，经贵阳市云岩区人民政府市西路街道办事处及市西大市场管理委员会牵头，由被告贵阳隆诚物业管理有限公司（以下简称隆诚物管公司）自行出资对南华商厦灾后部分立柱、横梁、楼顶板进行加固修复，并对商场内部进行改建，并由被告与商场业主签订物业管理及租赁合同。2005年5月31日，原、被告双方签订《合同书》，原告将南华商厦内属于自己的产权面积租赁给被告经营并由被告对该物业进行管理，双方在合同中约定如下：一、租赁及管理期限为自2005年10月10日起至2013年10月9日止；二、被告自行出资对灾后部分立柱、横梁、楼顶进行加固，对商场的消防设备、水、电及下水管道重新安装和修复，根据需要对商场的外观、门头及内部进行装修、分割并可根据需要对商场各层楼梯进行改造；三、月租金按照房屋使用面积28.05㎡计算，前三年按28元／㎡、第四至第八年分别按29元／㎡、30元／㎡、32元／㎡、35元／㎡、35元／㎡计算。被告对商厦进行改造、装修后，商厦内部结构、布局发生了较大的改变，原有的商铺布局被完全改变，其中原告所有的商铺位置被改造成了楼梯和通道。原告在合同履行期间未对房屋结构的改变向被告提出异议，被告按照约定向原告支付了租金。2013年10月9日，上述合同履行期届满后，被告将月租金调整为120元／㎡，原告以租金过低为由拒绝同被告续签合同，同时要求被告恢复其所有的南华商厦45号商铺原状并支付逾期返还商铺的租金（月租金按照320元／㎡的标准计算）。被告与原告之外的南华商厦负一层其他多数商铺的业主以月租金100元／㎡或120元／㎡续签了《房屋租赁合同》。被告在2013年10月9日即原合同期届满之后继续占有使用原告所有的南华商厦负一层物业面积，但没有再向原告交纳租金。原告提供的三份《商铺租赁补充协议》（复印件）显示除被告向商铺所有权人支付租金外，商场负一层38号（原43号）、39号（原44号）、40号（原46号）商铺的承租人每月均另向商铺的所有权人支付租金。被告认为原告提供的上述《商铺租赁补充协议》为复印件，不能作为证据使用，并对证明目的不予认可。现原告诉至法院，请求：一、判令被告立即恢复原告所有的南华商厦45号商铺原状；二、判令被告立即支付恢复商铺原状之前，逾期返还原告商铺的租金44880元（暂从2013年10月10日起计算至起诉之日的5个月，按类似商铺320元／平方米／月计算）；三、被告承担本案诉讼费用。
原判认为，本案诉争房屋即位于贵阳市云岩区市西路南华商厦45号房屋的所有权人为原告符品。2005年1月4日，南华商厦因发生重大火灾损毁严重，为尽快恢复商场的正常经营及减少和挽回广大业主的经济损失，贵阳市云岩区人民政府市西路街道办事处及市西大市场管理委员会牵头，由被告自行出资对南华商厦进行修复、改建。原告作为业主于2005年5月31日与被告签订了租期为8年的《合同书》，该合同明确约定被告可以对商场的外观、门头及内部进行装修、分割，并可根据需要对商场各层楼梯进行改造，且原告在商场改造完成后至租赁期届满的8年时间里均未提出异议，由此可以认定原告对其所有的南华商厦负一层45号房屋被改造成楼梯是知情并认可的，该行为是原告对其所有财产的自由处分行为，原告应当对该行为产生的后果预见并承担风险，另如果将原告的房屋恢复原状将严重影响到商场的正常经营及其他业主的权益，故对原告要求被告恢复其所有的南华商厦45号商铺原状的诉请，不予支持。双方在原租赁合同中约定2013年10月9日前最后一年租赁期内的月租金为35元／㎡，现被告将月租金提高到120元／㎡，且按照不高于120元／㎡的月租金标准与商厦负一层的其他多数业主续签了租赁合同，由此可以认定按照120元／㎡交纳月租金是比较合理的。原告主张其他商铺所有权人实际收取的租金高于被告交纳的租金，并提供三份《商铺租赁补充协议》（复印件）进行佐证，因该证据为复印件且被告不予认可，原告应当承担举证不能的不利后果，故对原告要求被告按照320元／㎡／月的标准支付租金的诉请不予支持，由被告按照120元／㎡／月的标准从2013年10月10日起向原告支付租金为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告贵阳隆诚物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告符品自2013年10月10日起占有使用原告符品所有的坐落于贵阳市云岩区市西路南华商厦45号房屋的租金（按照使用面积28.05㎡×120元／㎡／月的标准计算）；二、驳回原告符品的其余诉讼请求。案件受理费922元，减半收取461元由原告符品负担（已交）。
一审判决后，符品上诉请求撤销原判，支持上诉人在一审中的全部诉讼请求。理由是，原判推定上诉人知道被上诉人将自己的商铺改建为通道和楼梯且未提出异议即为认可是错误的，实际上，上诉人的房屋出租后，被上诉人都是提供银行转账的方式支付租金，上诉人没有必要关注其经营情况，故对于被上诉人因改建行为导致自己的商铺“灭失”是不知情的，被上诉人因非法改建而获取利益，但原判却驳回了上诉人恢复原状的诉请，该判决结果错误，被上诉人应当恢复上诉人商铺之原状。其次，上诉人与被上诉人的租赁合同到期后，双方的租赁关系终止，上诉人拟自行出租该商铺，由于被上诉人不能恢复该商铺，就应当比照相邻商铺或者同地段商铺的租金标准支付租金，上诉人提供了三份相邻商铺业主的租赁合同复印件，合同原件在被上诉人处，但被上诉人拒不提供，故应当承担不利后果，即按照上诉人提供的标准支付租金。
被上诉人隆诚物管公司答辩称，从上诉人与被上诉人之间的合同内容可以看出上诉人对拆除其商铺是知情的，另外，上诉人在一审中提供的三份合同复印件没有加盖答辩人的印章，对答辩人没有约束力，请求维持原判。
本院二审同时查明，二审中，双方当事人均表示符品出租给隆诚物管公司的商铺已经无法恢复。上诉人符品提供了经过公证的贵阳市住房和城乡建设局发布的2014年贵阳市房屋租金指导价，证明涉案房屋所在的市西路属于贵阳市商业土地二级地段，该地段商业类房屋租金指导价在每平方米200元-285元之间。其余事实与原判查明的事实一致。本案事实，有当事人陈述、《合同书》、《房屋所有权证》、市西大市场管委会出具的《证明》、南华商厦分层分户平面图、贵阳市公安消防支队出具的《审核意见》及《验收合格的意见》、《公证书》等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，本案中，上诉人符品将自己的商铺出租给被上诉人隆诚物管公司统一经营，按照法律规定，承租人负有在合同到期后将租赁物完整归还的义务。2013年10月9日合同到期，双方又不能就租金达成一致意见，则双方的租赁合同关系应当终止，上诉人有权收回房屋。但由于被上诉人的改建行为导致上诉人的商铺灭失，已经无法恢复，故上诉人有权要求赔偿损失，即物的灭失的直接损失和收益损失。对于物的灭失的直接损失，上诉人并没有提出主张，本院不予审理。对符品提出的恢复原状的诉请，因上诉人房屋所在位置被被上诉人改建为楼梯，作为整个商场进出的通道，一旦恢复，将导致整个商场经营的困难，导致商场业主以及经营户的巨大经济损失，且上诉人也认可该商铺在客观上已经不能恢复，故对其恢复原状的诉讼请求，不予支持。但被上诉人因对上诉人商铺的改造造成上诉人商铺的灭失，其因此在客观上获取了巨大的经济利益，故应当对房屋所有权人符品在该房屋所有权项下的收益权进行赔偿。就赔偿的标准问题，在一审中，上诉人符品要求按照每平方米320元的标准进行赔偿，但其所提供的证据仅为复印件，且被上诉人隆诚物管公司不予认可，故对该标准本院不予支持；而隆诚物管公司所提供的其他业主每平方米120元的租金标准，符品认为过低不予认可，并提供了贵阳市住房与城乡建设局公布的2014年该地段的市场租金指导价，本院认为，该指导价对同地段的商业类房屋租金有普遍的指导性，虽然单独的房屋的租金各不相同，但应该在此范围内上下浮动，为了减少当事人的费用支出，本院酌情判令隆诚物管公司按照每平方米200元的标准对符品进行赔偿。对于隆诚物管公司因改建造成符品商铺灭失符品是否知情以及同意的问题，从合同看，双方约定的是隆诚物管公司可以对商场的外观、门头及内部进行装修、分割，并可根据需要对商场各层楼梯进行改造，并没有明确可以将符品的商铺改造为通道并造成灭失，原判推定符品知道并同意没有证据支持且不符合生活常理，故该认定不当，本院予以纠正。原判决认定事实基本清楚，但处理不当，据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第（六）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持贵州省贵阳市云岩区人民法院（2014）云民三初字第293号民事判决的第二项；
二、变更贵州省贵阳市云岩区人民法院（2014）云民三初字第293号民事判决的第一项为：贵阳隆诚物业管理有限公司于本判决生效之日起10日内按照每平方米200元／月的标准赔偿符品自2013年10月10日起的租金损失。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费461元、二审案件受理费922元，均由贵阳隆诚物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 新
代理审判员 衷进全
代理审判员 罗 静
二〇一四年十月十五日
书 记 员 胡 芳