湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第01769号
上诉人（原审原告）中航物业管理有限公司，住所地深圳市福田区振华路飞亚达大厦八楼、九楼。
法定代表人石正林，董事长。
委托代理人刘湘华，湖南环楚律师事务所律师。
委托代理人袁晓红，湖南环楚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）章惠如。
上诉人中航物业管理有限公司（以下简称中航公司）因与被上诉人章惠如物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第03095号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：中航公司系长沙市雨花区宏景名厦小区的物业服务企业，章惠如系该小区A座1307房业主（房屋产权面积65.81平方米）。2003年4月22日，湖南宏基房地产开发有限公司（合同甲方）与深圳市中航物业管理有限公司（合同乙方）签订了《宏景名厦物业管理委托合同》，合同对委托管理事项、委托管理期限、双方权利义务、物业管理服务费用、违约责任等进行了约定。其中，合同第16条约定“1、委托管理期限为五年，自2003年4月21日起至2008年4月20日止。……3、合同在业主委员会成立之前由甲乙双方签订，在业主委员会成立之后由业主委员会同乙方签订”。合同第20条约定“乙方须按下列约定，向业主或使用人收取管理服务费。物业管理费包括基本物业管理收费、公用水电分摊、电梯运行费等费用。1、……住宅物业由乙方按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取……2、基本物业管理服务费标准的制订和收取，须经甲方或业主委员会通过，并报市物价部门批准；……4、每月十五日以前交纳当月物业管理费和上月水电费。逾期交纳的，从逾期之日起每天按应交管理费的万分之五交纳滞纳金，欠交壹个月以上管理费的乙方有权采取相应强制性措施催缴，严重者可付诸法律诉讼解决。”合同第38条约定“合同期满合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满30天前向对方提出书面意见”。协议签订后，中航公司为小区提供了物业管理服务。《宏景名厦物业管理委托合同》到期后，未成立宏景名厦小区业主委员会，中航公司继续对宏景名厦小区提供物业管理服务至今。自2005年9月起，中航公司多次要求章惠如缴纳物业管理费，并于2014年4月1日发出律师函，要求章惠如在2014年4月25日前缴清物业服务费，但章惠如未支付，中航公司催讨未果，诉至原审法院，请求判决：章惠如立即支付物业管理费12201.38元；章惠如承担本案全部诉讼费。
另查明：1、2010年10月26日，深圳市中航物业管理有限公司在深圳市市场监督管理局进行了企业名称变更，变更后企业名称为中航物业管理有限公司。2、2008年，中航公司与章惠如签订《物业管理服务协议》，协议约定住宅物业管理服务费由中航公司按建筑面积每月每平方米1.8元收取。
原审法院认为：湖南宏基房地产开发有限公司与中航公司签订的《宏景名厦物业管理委托合同》系双方真实意思的表示，该合同合法、有效，章惠如作为长沙市雨花区宏景名厦小区业主，中航公司、章惠如之间已形成了物业服务合同关系，双方均应按约履行各自的义务。一、关于《宏景名厦物业管理委托合同》到期后双方权利义务问题。2003年4月22日，湖南宏基房地产开发有限公司与中航公司签订了《宏景名厦物业管理委托合同》，合同约定中航公司提供物业管理服务期限为五年，自2003年4月21日起至2008年4月20日止。2008年4月21日，合同约定的五年物业管理服务期届满，双方未续签合同。但在合同约定期限届满后，中航公司仍对宏景名厦小区提供物业管理服务至今。根据中航公司合同到期后继续为小区业主提供物业服务至今的事实，双方之间存在事实上的物业服务合同关系，中航公司、章惠如之间的权利义务参照《宏景名厦物业管理委托合同》的约定履行，中航公司按照合同的约定提供物业服务，章惠如作为小区业主亦应按约履行支付物业管理费的义务。故，中航公司要求章惠如支付欠缴物业管理费的主张，原审法院予以支持。二、关于章惠如欠缴物业管理费等费用的数额。根据2003年4月22日湖南宏基房地产开发有限公司与中航公司签订的《宏景名厦物业管理委托合同》约定，《宏景名厦物业管理委托合同》到期后，基于中航公司、章惠如之间存在事实上的物业服务合同关系，双方的权利义务应当参照《宏景名厦物业管理委托合同》的约定履行，对于物业管理费的变更，仍应当按照法律规定及相应程序进行。中航公司未举证证明宏景名厦小区占总人数过半数的业主同意物业费变更为1.8元每平方米每月，中航公司主张按1.8元每月每平方米收取物业管理费，原审法院不予支持。章惠如系该小区A座1307房业主，房屋建筑面积为65.81平方米，章惠如每月应缴纳的物业管理费为98.72元（1.5元／平方米×65.81平方米）。中航公司、章惠如认可章惠如欠费期间为2005年9月至2014年3月，共计103个月，故，章惠如欠缴的物业管理费截止至2014年3月份共计为10168.16元（98.72元／月×103月）。三、关于章惠如辩解的拒缴物业服务费的问题。章惠如辩称由于中航公司的管理不力，导致章惠如停放在小区的摩托车被物业公司的工作人员所盗，中航公司口头承诺免除章惠如的物业管理费，但章惠如未提供有效证据予以佐证，对该辩解意见原审法院不予采信。章惠如辩称中航公司的物业服务不到位，小区内违章搭建现象严重，但章惠如所述情形并非拒交物业管理费的法定理由。章惠如应当及时按约缴纳物业管理服务费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，遂判决：一、章惠如于本判决生效之日起7日内支付中航公司物业服务费10168.16元；二、驳回中航公司的其他诉讼请求。如果章惠如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费105元，由章惠如负担。
中航公司不服原审判决，向本院提起上诉称：中航公司与之章惠如间不属于事实上物业服务合同关系，属于前期物业服务合同的权利和义务的延展；物业服务费的收取标准是1.8元／平方米，全体业主应当按时足额缴纳，否则侵害其他业主的合法权益；请求撤销原判，依法改判支持中航公司的诉讼请求。
章惠如答辩称：因章惠如停放在小区的摩托车被物业公司的工作人员所盗，中航公司曾承诺免除章惠如的物业管理费。中航公司将物业服务费由1.5元上涨至1.8元无依据，未经大多数业主同意。
经审查，本院对于原审法院查明的事实予以确认。
本院另查明：1、中航公司于2008年与章惠如等专有部分占建筑总面积过半数且占总人数过半数的小区业主签订了《物业管理服务协议》，约定住宅物业按建筑面积每月每平方米1.8元收取物业管理服务费（含水电分摊）。2、2005年，章惠如按每月每平方米1.5元向中航公司缴纳物业管理费，按每月每平方米0.3元缴纳分摊费。
本院认为：湖南宏基房地产开发有限公司作为建设单位，在小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前，有权选聘前期物业服务公司，故湖南宏基房地产开发有限公司与中航公司签订的《宏景名厦物业管理委托合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。《宏景名厦物业管理委托合同》约定本物业的住宅物业基本管理服务费按每月每平方米1.5元收取，另外公用水电等分摊费按实收取。《宏景名厦物业管理委托合同》到期后，中航公司继续提供物业服务，并于2008年与章惠如等专有部分占建筑总面积过半数且占总人数过半数的小区业主签订了《物业管理服务协议》，该协议约定住宅物业按建筑面积每月每平方米1.8元收取物业管理服务费（含水电分摊），且章惠如在2005年是按每月每平方米1.5元缴纳物管费，按每月每平方米0.3元缴纳分摊费，故中航公司要求章惠如按每月每平方米1.8元缴纳2005年9月至2014年3月的物业服务费12201.38元的诉讼请求，本院予以支持。原审判决对章惠如应缴纳的物业服务费标准及金额认定有误，本院予以纠正。
综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但对章惠应向中航公司支付物业服务费认定有误。中航公司的上诉理由成立，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第03095号民事判决第二项；
二、变更湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第03095号民事判决第一项为“限章惠如在本判决生效之日起7日内支付中航物业管理有限公司物业服务费12201.38元”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审受理费各105元，合计210元，由章惠如负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一五年六月十日
书记员 范 璐
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。