湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武东开风民初字第00026号
原告：金碧物业有限公司武汉分公司。
被告：方云龙。
原告金碧物业有限公司武汉分公司（以下简称：金碧公司）诉被告方云龙物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月3日立案后，依法适用简易程序，由审判员杜厚胜独任审判，于2015年3月25日公开进行了审理。原告金碧公司的委托代理人秦文娟，被告方云龙的委托代理人刘雪滢，到庭参加了诉讼。双方当事人申请庭外和解，但未能达成协议。本案现已审理终结。
原告金碧公司诉称：被告方云龙系武汉某某小区＊栋＊号房业主，与原告金碧公司于2010年5月29日签订了《前期物业管理服务协议》，由原告金碧公司提供物业服务。2012年6月1日起，被告方云龙拖欠物业费至今未交纳，经多次催要未果。故诉至人民法院，请求判令：1、被告方云龙支付拖欠的物业费32990元（计算至2014年11月30日）；2、被告方云龙按逾期应付款每日千分之三标准支付违约金5000元（从2012年6月1日起计算至实际付清时止，暂计算至2014年11月30日）；3、本案诉讼费由被告方云龙负担。
被告方云龙辩称：案涉房屋存在漏水、渗水等质量问题导致被告方云龙无法入住，原告物业公司没有进行维修，被告依法享有抗辩权，不应交纳物业费。另外，被告方云龙2014年10月31日实际收取房屋，应按该日期起算物业费，房屋空置期间的物业费应按70%标准计算。按照原告金碧公司起诉的起算点，已超出2年诉讼时效。请求驳回原告金碧公司的诉讼请求。
经审理查明：2010年5月29日，被告方云龙与案外人武汉东湖恒大房地产开发有限公司（以下简称：恒大公司）签订《武汉市商品房买卖合同》，约定购买位于武汉东湖新技术开发区“某某小区”a区第＊幢＊层＊号房屋（期房），房屋合同建筑面积392.74平方米，套内建筑面积342.19平方米，享有使用权的花园446.67平方米，恒大公司应在2010年12月30日前交付符合条件的房屋等内容。同日，被告方云龙与原告金碧公司签订《前期物业管理服务协议》。
《前期物业管理服务协议》约定了以下等内容：“物业基本情况：房号21-102，用途住宅，面积392.74平方米。第一条，双方的权利和义务。一、甲方（金碧公司）的权利义务，1、乙方（方云龙）同意由甲方对本物业提供物业管理服务……4、按有关《商品房住宅质量保证书》承担协管保修责任，按有关《商品住宅使用说明书》与乙方签订《房屋装修管理协议》。5、根据本协议向乙方收取物业管理费用……10、对本物业的公共部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理……二、乙方的权利和义务……4、依据本协议交纳物业服务费用……第二条，甲方向乙方提供物业管理服务。一、按《商品房住宅质量保证书》的规定，协助建筑商提供保修服务……六、物业公共部位的维护和管理……第三条，甲方保证按下述标准向乙方提供物业管理服务，物业管理服务标准，根据有关《武汉市物业管理收费管理办法》制定。一、房屋及维修管理……6、房屋大中修有完整的开工报告及工程预算书，履行安全技术交底手续，工程质量验收手续齐全，有完整的竣工报告并执行有关保修制度，工程资料存档备案。7、房屋小修、急修的及时率达到98%以上，险情排除的及时率达到100%，有维修记录和回访记录……第四条，物业服务费用……一、按建筑面积每月每平方米2.8元……二、乙方交纳费用时间：首年缴费一年，次年以后按季月初交纳……第八条，违约责任。一、甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正。二、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之三支付延期付款违约金……”。
2011年1月4日，案涉房屋所在的21号楼取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2012年2月23日，恒大公司通过方云龙在《武汉市商品房买卖合同》中填写的地址“武汉市洪山区珞狮路122号，电话186×××××××9”邮寄了“武汉某某小区敦促收（验）楼通知书（21-102）”。2012年6月1日，案涉房屋取得《武汉市商品房权属证明书》。后方云龙查看房屋，发现案涉房屋存在阳台栏杆瓷砖有修补痕迹、部分瓷砖破裂、卫生间地面有一处漏水、花园内有垃圾等问题，拒绝收房。
因就逾期交房等问题发生争议，方云龙将恒大公司诉至本院，要求其依照《武汉市商品房买卖合同》履行交房义务并支付逾期交房违约金等。本院2014年5月15日受理后，于2014年7月23日作出（2014）鄂武东开民一初字第00572号民事判决书。该判决书认定，恒大公司应在2010年12月30日前交房，但其2012年2月23日通知收房时，房屋尚不具备约定交付条件，直到2012年6月1日才符合约定条件，构成逾期交房，并确定恒大公司于2012年6月1日时，已向方云龙履行交房义务，方云龙可与恒大公司办理交房手续。据此，判决恒大公司支付计算至2012年6月1日止的逾期交房违约金，并驳回方云龙要求恒大公司履行交房义务的诉讼请求。在该案判决书中，法院还认定，方云龙陈述房屋存在阳台栏杆瓷砖有修补痕迹、部分瓷砖破裂、卫生间地面有一处漏水、花园内有垃圾等质量问题，不影响方云龙正常居住使用，可要求恒大公司履行维修义务，不能据此主张逾期交房，等内容。（2014）鄂武东开民一初字第00572号民事判决书现已生效。
2014年10月31日，被告方云龙领取案涉房屋钥匙，收取房屋。当日，被告方云龙向原告金碧公司提出，房屋存在6处问题：1、南客卧墙面渗水；2、北花园砂岩板下方土方回填；3、露台东面砂岩板破损；4、南花园积水；5、北花园地面需平整；6、北花园窗外砂岩板缝隙过大；要求维修。
原告金碧公司提出，被告方云龙经催要一直未交纳物业费，故起诉至本院要求判如所请，并提交张贴在案涉房屋门口的“物业费交纳告知函”一张，其落款日期不明，催款期段为“2011年1月1日至2012年12月31日”。被告方云龙提出，原告金碧公司未能对房屋质量问题及时处理，在2014年10月31日提出的6处问题也未及时维修，并提交录音材料一份，陈述录制于2015年1月24日，认为在录音中原告金碧公司的前台服务人员已经承认是自身人手不足没有及时维修。原告金碧公司对录音的真实性、合法性有异议，并认为，如录音属实，能说明原告金碧公司已尽到协助保修的义务。在该录音材料中，有关于物业费争议的内容，被告方云龙述称的房屋实际使用人崔某表示，东西不清好，不缴纳物业费，且房屋没有用过，不会交物业费。
在诉讼中：1、被告方云龙提出要求判令原告金碧公司承担房屋维修义务，被告方云龙无须支付2012年6月1日至2014年11月30日期间物业费的反诉请求，在本院审查立案前，撤回反诉请求。2、本院于2015年7月2日对案涉房屋情况进行了现场勘查，根据现场勘查的结果，案涉房屋至今没有人员入住。原告金碧公司提交维修调度单等材料，认为被告方云龙收房时提出的6处应维修的问题已及时处理完毕。被告方云龙确认6处问题现已基本维修完成，但认为原告金碧公司是在法院开庭以后才进行维修，否则当庭就应当提交维修记录材料。
以上事实，有当事人陈述、（2014）鄂武东开民一初字第00572号民事判决书、《前期物业管理服务协议》、交房流程表、现场勘查笔录及照片等证据材料在卷佐证。
本院认为：原、被告签订《前期物业管理服务协议》，由原告金碧公司提供物业服务，该合同主要内容不违反法律强制性规定，为有效合同，对原、被告双方均具有法律约束力。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”原告金碧公司提供了物业服务，被告方云龙依约应当交纳物业服务费用。
关于物业服务费的起算时间问题。依照国务院《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，应当以交付时间作为确定业主或者物业使用人承担物业费的时间起点。《武汉市物业管理条例》第十二条规定：“房屋交付使用前（含当月）所发生的物业服务费用，由开发建设单位承担，房屋交付使用后所发生的物业服务费用，由业主承担，但房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用。房屋通过竣工验收达到交付条件，业主收到书面交付通知并办理完相应手续的，即为交付；业主收到书面交付通知后一个月内无正当理由不办理相应手续的，视为交付”。在本案中，已生效的（2014）鄂武东开民一初字第00572号民事判决书确定恒大公司于2012年6月1日已完成交付，应当以该时间点作为计算物业费费的起点，即被告方云龙从2012年7月1日起承担物业服务费用，并因房屋空置，其第一年（2012年7月1日至2013年6月30日）物业费按照70%计算。
关于原告金碧公司的主张是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”。根据以上分析并结合双方约定，被告方云龙应及时交纳2012年7月1日起的物业费，其没有依约交纳，原告金碧公司提起民事诉讼请求保护首笔物业费的诉讼时效截止时间为2014年6月30日。原告金碧公司提交张贴“物业费交纳告知函（催款期段为2011年1月1日至2012年12月31日）”的照片，被告方云龙有异议，而被告方云龙2014年10月31日才实际收房且尚未入住，不足证实该通知函已经送达给被告方云龙，此证据不足达到中断诉讼时效计算的法律后果。原告金碧公司于2015年起诉，其部分诉讼请求已超出诉讼时效。被告方云龙提交的自述2015年1月24日录制的录音材料中，有关于交纳物业费用的争议内容，虽然原告金碧公司对录音真实性有异议，但可认为原告金碧公司在2015年1月时曾催要物业费。结合物业服务费按月计费、逐月累计的特征，本院认为原告金碧公司受到诉讼时效保护的物业费区段为此前2年，即2013年1月以后。
被告方云龙提出原告物业公司未及时维修其提出的房屋质量问题，不应交纳物业费，但（2014）鄂武东开民一初字第00572号民事判决书已确定，被告方云龙收房前提出的阳台栏杆瓷砖有修补痕迹等问题不影响其正常居住使用，而被告方云龙在2014年10月31日实际收房时提出的6处维修意见，属于开发建设单位在交房时应完成的质量瑕疵修补义务，原告金碧公司的合同义务为协管保修，且后续维修内容已实际完成。因此，被告方云龙以此为由主张不交纳物业费，没有依据，且会造成双方权利义务关系失衡，本院不予采纳。但考虑到上述问题客观存在，对原告金碧公司要求被告方云龙支付滞纳金的诉讼请求，本院亦不予支持。
综上，被告方云龙应交纳的物业费金额为23313.04元（其中，2013年1月至2013年6月共计6个月，按照70%计算，为392.74平方米×2.8元／月每平方米×6月×70%=4618.62元；2013年7月至2014年11月共17个月为392.74平方米×2.8元／月每平方米×17月=18694.42元）。
本院为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告方云龙于本判决生效之日起十日内向原告金碧物业有限公司武汉分公司支付2013年1月1日起至2014年11月30日止的物业费23313.04元；
二、驳回原告金碧物业有限公司武汉分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费750元减半收取375元，由原告金碧物业有限公司武汉分公司负担145元，被告方云龙负担230元（此款已由原告金碧物业有限公司武汉分公司预交，被告方云龙于本判决生效之日起十日内支付给原告金碧物业有限公司武汉分公司230元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 杜厚胜
二〇一五年七月十六日
书记员 肖银洁