黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鸡冠民初字第616号
原告（反诉被告）姜丽，女。
委托代理人庞一铭（与原告系母女关系），女。
被告（反诉原告）牡丹江天福利亨房地产开发有限公司。
法定代表人李功波，男，董事长。
委托代理人杨静昕，男。
原告（反诉被告）姜丽与被告（反诉原告）牡丹江天福利亨房地产开发有限公司（以下简称天福利亨公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月23日立案受理，依法组成合议庭于2015年7月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）姜丽及其委托代理人庞一铭，被告（反诉原告）天福利亨公司的委托代理人杨静昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）姜丽诉称：2012年9月29日，原告通过单位团购方式购买了被告天福利亨公司开发的“星河公馆”小区某号楼某单元某号商品房一户，原、被告签订了商品房团购协议书。2012年10月15日原告向被告交纳商品房预付款122000元。协议约定交房日期为2013年12月31日，但在约定日期内被告未能将房屋交付使用。2014年3月26日，被告通知交房。按双方签订的商品房团购协议第七条第二款第二项规定，被告构成违约，原告要求解除合同，向被告提出退房，请求被告返还已交付的购房款122000元并给付相应利息，但被告拒绝按协议约定履行合同义务，故向人民法院提起诉讼，要求解除原、被告签订的商品房团购协议，返还原告已交付的购房款122000元，按中国人民银行同期贷款利率四倍给付自2012年10月15日至还款之日的利息，诉讼费由被告负担。
被告（反诉原告）天福利亨公司辩称，原、被告于2012年9月29日签订商品房团购协议，鉴于商品房团购协议的特殊性，原告作为购房者之一，团购方代表与被告达成的协议其效力及于原告，原、被告双方约定的竣工日期为2013年12月31日，但因冬季施工等不可抗力因素造成延迟84天交付入住的情况，被告于2014年3月26日书面通知原告交付购房余款并交付入住所需其它相关费用，但原告仅交付了首付款122000元，余款298787.40元至今未交付，给被告造成了直接经济损失，因此原告未交付购房余款的违约行为构成实质违约，而被告延期交付房屋并非被告的主观故意，且合同目的已经实现，团购协议应当继续履行，按照团购协议的约定，原告以按揭贷款的方式分期付款，被告作为出售方有权在原告逾期交付购房款6个月后将该房屋另行出售，但被告信守承诺，遵守契约，为原告无因管理，为防止第三人对房屋进行查封，被告为此房屋办理了抵押登记，在原告交付购房余款及其它费用的同时被告会立即解除抵押登记，将该房屋登记备案，并签订正式商品房买卖备案合同。鉴于原告的违约行为被告依法提出反诉，团购协议约定被告交房日期为2013年12月31日，至2015年2月13日，反诉被告并未依法向反诉原告主张过解除购房协议。依据《中华人民共和国合同法》第五十五条第一款规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”。被反诉人早已超过一年的法定撤销权期限，其主张解除团购协议于法无据。反诉被告依约尚欠反诉原告购房款等款项已构成实质违约，反诉原告于2014年3月26日通知反诉被告入住房屋。反诉被告团购房屋为星河公馆某号楼某单元某室、单价为每平方米3740元、建筑面积为112.51平方米（购房时图纸面积为108.66平方米，房产测绘后面积112.51平方米），总价420787.40元，首付122000元，至今尚欠房款298787.40元，另欠所购住宅取暖费、物业费等入住费用，已造成反诉原告财产损失。为此，反诉原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条之规定提起反诉，要求反诉被告继续履行商品房团购协议；给付购房余款298787.40元；按中国人民银行同期贷款利率四倍给付购房余额利息89237.84元；给付取暖费2967.80元、物业费2025元、装修保证金3000元、电梯费624元、垃圾清运费300元、水费300元、电费300元、走廊电灯费20元，总计397562.04元；本诉、反诉诉讼费用由反诉被告承担。
本案争议的焦点问题为：1、原、被告双方之间的购房合同是否应予解除；2、被告是否应返还原告已付购房款122000元、赔偿122000元及利息损失；3、原告是否应交付被告购房余款、给付利息损失；4、原告是否应交付被告取暖费、物业费等费用。围绕上述焦点问题，原、被告在开庭审理时进行了举证、质证。
原告姜丽向本院提交的证据有：
证据一、商品房团购协议书复印件1份，证实被告违反协议第四条、第八条等条款，原告依据第十二条提出诉讼请求；
证据二、2012年10月15日鸡西市商品房销售预收款专用票据1张，证实原告于2012年10月15日向被告交付购房款122000元；
证据三、星河公馆交房通知函1份及1号楼、2号楼、3号楼、6号楼入住应收、应付计算表1份，证实被告通知交房时只提交了这两份文件，且在星河公馆交房通知函中被告承认部分工程尚未完工。
被告天福利亨公司对原告提交的证据一真实性无异议，对证明问题有异议，认为协议第四条是确定星河公馆整体概况及竣工日期，第八条是约定交付期限，但被告因不可抗力因素延迟交付且在2014年3月26日已书面通知原告办理入住手续，交付购房余款、交付入户时应交付的其它费用，因此该团购协议目的已经实现，被告已履行合同义务，而原告自本案诉前仍未交付购房余款，给被告造成了直接经济损失，原告称被告违反协议约定与事实不符；对证据二无异议；对证据三真实性无异议，对证明问题有异议，认为被告已于2014年3月26日书面函告原告交房入住及应付费用，被告完成了书面通知义务，但星河公馆部分工程尚未完工并不是指原告所购的2号楼，而是6号楼尚未清场。
被告天福利亨公司向本院提交的证据有：
证据一、鸡房预字第（换0001）号商品房预售许可证复印件1份，证实被告于2014年4月2日取得A2号楼即双方争议的2号楼的预售许可，被告向原告销售商品房合法有效，虽然原、被告双方签订团购协议之初，被告并未取得预售许可，但依据有关法律规定，该合同应当认定为有效；
证据二、商品房团购协议书复印件1份，证实双方约定商品房的竣工时间、违约责任、房屋的价款及交付方式。购房协议第七条第二款第二项规定原告在被告通知交款后6个月，如果原告不办理入住并交付其它费用及购房余款，被告有权将该房屋另行出售，但被告为保全原告的利益进行无因管理，将该房屋设定抵押登记，以防止第三人对该房屋查封或者主张权利。在原告交付购房余款后，被告将及时给原告解除抵押登记签订商品房正式备案合同，将原告所购房屋进行预告登记；
证据三、星河公馆团购选房单1份，证实原告选定本案争议房屋坐落地点、房号、单价、交款方式、面积、房款总额、预交金额，因此原、被告双方将房屋约定为原告所购房屋，当然具有排他性，但原告仅交付购房款的30%即122000元，余款近300000元没有交付，构成违约；
证据四、鸡西市商品房销售预收款专用票据1份，证实原告至今仅交付购房款122000元，余款298787.40至今未交付。
原告姜丽对被告天福利亨公司提交的证据一、四无异议；对证据二真实性无异议，对证明问题有异议，不认可被告对争议房屋进行了无因管理，原告没有看到合同上约定的工程竣工验收备案表，被告不能确保工程的安全，原告不敢入住，原告没有接到房屋的住宅质量保证书及住宅使用说明书；对证据三有异议，认为原告并未接到也未看过这份选房单，认可未交付购房余款，原告未违约，被告违约在先，原告是在保护自己的权益。
为证实被告天福利亨公司将双方争议房屋一房二卖，原告姜丽申请法院到鸡西市商品房预售管理办公室调取了双方争议房屋的合同信息情况表，表中体现“成交合同号JX某号，成交日期2014年9月29日，成交总价格447789元，出卖单位天福利亨公司（星河公馆），许可证号2014-0001，购买人王某某，房屋坐落星河公馆某号楼某号，房屋建筑面积112.51平方米，房屋套内面积87.94平方米”，注明该房屋已于2014年9月30日办理预告登记手续。
原告姜丽对该信息表无异议。被告天福利亨公司对该信息表的真实性无异议，对证明问题有异议，认为该信息表注明该房屋于2014年9月30日办理预告登记，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的不予支持，所以预告登记不具有产权性质的登记效力，物权登记以记载于不动产登记簿上的时间为准，只是赋予将来变动不动产物权的请求权以排他性的效力，该登记进行与否不影响当事人间该项物权的设立与变动，不影响合同效力，也证实了这是一种保全行为，并不是一房二卖。
本院经过审查核实，认证如下：原告姜丽提交的证据一，协议第四条、第八条是关于房屋交付时间及交接手续等内容的约定，被告未在约定时间交房，且无证据证实其关于未交付房屋系因不可抗力因素造成，对该证据本院予以确认；证据二，被告无异议，本院予以确认；证据三，被告对其真实性无异议，认可有部分工程未完工，本院予以确认。被告天福利亨公司提交的证据一、四，原告无异议，本院予以确认；证据二，对合同真实性及证实房屋竣工时间、违约责任、房屋价款及交付方式本院予以确认，对被告证实为保全原告利益防止第三人对该房屋查封或主张权利而对房屋进行无因管理、将房屋设定抵押登记，在原告交付购房余款后将及时解除抵押登记并签订商品房正式备案合同的证明目的，被告无其它证据佐证，原告有异议，本院不予确认；证据三，原告认可预交金额，对原告交付122000元预交款一事本院予以确认，此证据为被告单方填写，原告不认可，对其它内容，本院不予认可。鸡西市商品房预售管理办公室出具的双方争议房屋的合同信息情况表，能够体现被告与第三人之间签订房屋买卖合同，将本案争议房屋卖与第三人的事实，对该信息表本院予以确认。
根据以上所确定的证据及当事人的当庭陈述，本院认定案件事实如下：2012年9月29日，祝某某、张某某作为某团购房屋代表人与被告天福利亨公司签订商品房团购协议书，协议约定“第四条：‘星河公馆’整体概况。出卖人所建‘星河公馆’位于鸡冠新区A-08地块。出卖人确保‘星河公馆’于2013年12月31日完全竣工并交付使用，确保‘星河公馆’整体环境符合规范设计，实现绿化、美化要求。第七条：房屋价款及支付方式。1、‘星河公馆’每平方米单价3680元，1#、2#层次费为6层起价（60元），4#层次费为5层起价，每增加一层，每平方米加收60元，顶层不收取层次费。2、购买人按选定的房屋套型建筑面积付款，凡购房者：（1）采取分期付款方式的购房者……；（2）采取按揭贷款的购房者，于2012年9月29日前交纳总房款的30%，在接到甲方书面通知15日内，去指定银行或公积金管理部门办理按揭贷款的所有手续。过期不办理者，甲方有权将此房另行出售（出售前甲方应先书面通知原购房者，原购房者可以将该房调换给已参加团购并且已购房的干警），并在6个月内退还原购房者交付的房款。逾期退款，出卖人除退还已交的购房款外，还须承担自交款日至退款日的人民银行同期贷款利率四倍利息。3、出卖人取得《预售许可证》后30日内，由出卖人和购房者个人签定《商品房预售合同书》，确认双方权利和义务，《商品房预售合同书》应与《商品房团购协议书》一致，如有抵触以《商品房团购协议书》为准。第八条：交房约定。1、交付期限。出卖人应当按照第四条约定的交付时间，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件的商品房整体向购买人交付：（1）待商品房经验收合格，向购买人提供一套完整的竣工图纸。（2）‘星河公馆’一年内综合验收合格。（3）商品房和小区符合交付使用的批准文件。2、交接手续。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知购买人办理交付手续，双方签署房屋交接单视为交房。3、产权证照办理。出卖人应确保在交付房屋后一年内为购买人提供办理房屋产权证照的所有相关手续。4、逾期交房及办理证照的责任。出卖人如未按本协议规定的期限和方式将商品房交付于购买人及未能使购买人在约定时间内拿到办理房屋产权证照的相关手续，购买人有权选择要求出卖人按本协议第十条、第十一条的约定承担违约责任。第十条：星河公馆项目的地下停车位及车库的房源在同等条件下由法院团购者优先选择。第十一条：协议的变更与解除。本协议签订后，任何一方不得擅自变更、解除本协议（包括补充协议及附件）的内容。本协议的变更须经双方协商一致后，以书面形式另行签订补充协议。开始计算工期后，因出卖人原因拖延开工日期达90日，或出卖人不能交付商品房，或出卖人没有按约定提供商品房质量时（以附件为准），购买人可解除本协议。协议解除后由出卖人向购买人返还已经支付的全部款项（包括银行贷款及公积金贷款），并按银行同期贷款利率4倍承担违约责任。如出卖人不能承担上述违约责任，购买人有权对出卖人已建筑完的建筑接管、出售。第十二条：违约责任。出卖人违反本协议约定，从违约之日起，日赔偿购房者已实际交纳购房款总额按人民银行同期贷款利率4倍标准计算违约金（个别条款中有对违约责任特别约定的，按特别约定）；购买人未按本协议约定的金额、时间（指二期付款时间）交纳购房款，购买人向出卖人按所欠金额每月万分之一支付违约金。双方违约期限不足一月的，违约金按照上述标准换算为按日计算。逾期时间达到15日以上，甲方有权按本协议第七条执行。购买人及实际购房者均有权按本协议向出卖人主张权利。如出卖人未按合同约定的期限交付商品房，购房者有权将土地出让权及土地上的建筑物进行处置。由于出卖人的原因，导致商品房买卖合同目的不能实现无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。基于该团购协议，原告姜丽购买了由被告天福利亨公司开发的位于黑龙江省鸡西市鸡冠区星河公馆某号楼某单元某号、建筑面积为112.51平方米楼房一户，每平方米价格3740元，付款方式为按揭贷款。2012年10月15日，原告向被告交付第一笔购房款122000元。2013年12月31日，被告未按合同约定交付房屋。2014年3月26日，被告向原告发出“星河公馆交房通知函”，书面通知原告办理交房手续，注明“按揭购房客户在办理交房手续时，需以书面形式向出卖人承诺：积极配合办理后续银行按揭等相关手续等事项”。原告以被告未提供综合验收资料、不敢入住为由，未接收房屋、未办理入住手续，购房余款亦未交付，并向被告提出退房请求。2014年4月2日，被告取得争议房屋的商品房预售许可证。2014年9月29日，被告天福利亨公司与他人签订编号为JX某号合同将争议房屋卖给他人，次日办理了房屋预告登记手续。被告认为并不是将房屋卖给他人，而是将房屋办理抵押登记，但未能提交证据证实该辩解。目前，双方争议楼房未经消防、电力等部门最终验收。诉讼中原告明确诉讼请求，要求：解除双方之间的商品房团购协议；被告返还原告已交付的购房款122000元，并按中国人民银行同类贷款利率四倍给付2012年10月15日至2015年4月22日期间的利息损失，赔偿原告已付购房款一倍损失即122000元。
本院认为，被告与原告团购方代表于2012年9月29日签订的商品房团购协议书，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，该协议书已成立并生效，对原、被告均具有法律约束力。原告基于该团购协议，购买了被告开发的房屋，双方虽未签订书面的商品房买卖合同，但被告为原告出具的商品房销售预收款专用票据写明了购房人姓名、房屋位置、建筑面积、房屋单价，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同，原、被告之间已形成商品房买卖合同关系。
原告于2012年10月15日向被告交付第一笔购房款122000元，被告未能按合同约定在2013年12月31日将符合交付条件的房屋交付原告，属被告违约。2014年3月26日被告书面通知原告办理交房手续，但原告未接收房屋、未配合办理后续银行按揭等手续、未交付购房余款，并向被告提出退房申请，被告有权另行出售房屋。2014年9月29日被告将房屋售予他人，但未退还原告购房款，被告应按合同第七条第二款约定，向原告返还已付购房款、承担自交款日至退款日的人民银行同期贷款利率四倍利息。故对原告要求解除双方之间的商品房团购协议、返还122000元购房款，并按中国人民银行同期贷款利率四倍给付2012年10月15日至2015年4月22日期间利息的诉讼请求，本院予以支持。按照中国人民银行同期贷款利率四倍标准计算原告上述期间的利息损失为75088元。原告要求被告承担购房款一倍即122000元的赔偿责任，并无法律依据且不符合合同约定，本院不予支持。被告天福利亨公司的反诉请求，因房屋已卖给他人，本院不予支持。被告关于系无因管理房屋、为防止第三人对房屋进行查封而为此房屋办理抵押登记的辩解，并无证据证实，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告姜丽与被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同关系；
二、被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告姜丽购房款122000元；给付原告姜丽2012年10月15日至2015年4月22日期间利息75088元；
三、驳回反诉原告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司要求反诉被告姜丽继续履行商品房团购协议、给付购房余款298787.40元、按中国人民银行同类贷款利率四倍标准给付购房款余额利息89237.84元、给付取暖费、物业费、装修保证金、电梯费、垃圾清运费、水费、电费、走廊电灯费，总计397562.04元的反诉请求。
如果被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5555元，由原告姜丽负担2124元，被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司负担3431元。此款原告姜丽已预付，被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司在给付上款时将此一并给付原告姜丽。反诉费3632元由被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。
审 判 长 吴淑霞
代理审判员 谭满昌
人民陪审员 于春英
二〇一五年十月八日
书 记 员 王丹丹