海口市龙华区人民法院
行 政 判 决 书
（2014）龙行初字第7号
原告温长贤。
原告黄开铭。
原告王李柏。
原告谢芳。
委托代理人余洪斌。
四原告共同委托代理人曾德程。
被告海口市住房和城乡建设局。
法定代表人李运文。
委托代理人谭柯、梁振华。
第三人海口市和平北路XX号玉和花园第10栋全体业主。
诉讼代表人刘诗中。
诉讼代表人文邦羽。
诉讼代表人王桃。
诉讼代表人吴坤强。
委托代理人朱飙。
第三人海南昌炜集团有限公司。
法定代表人陈炜明。
第三人海南万居物业管理有限公司。
法定代表人丁才文。
委托代理人郑琪。
第三人海口市美兰区住房保障中心。
法定代表人詹林。
委托代理人杨典华。
原告温长贤、黄开铭、王李柏、谢芳与被告海口市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）、第三人海南昌炜集团有限公司（以下简称昌炜公司）、海南万居物业管理有限公司（以下简称万居物业公司）、海口市美兰区住房保障中心（以下简称美兰住房保障中心）、玉和花园三区十栋全体业主撤销行政行为纠纷一案，本院依法组成合议庭，于2014年7月14日公开开庭审理了本案。原告黄开铭，王李柏，谢芳的委托代理人余洪斌及四位原告的共同委托代理人曾德程，被告委托代理人梁振华、谭柯，第三人玉和花园三区十栋全体业主代表刘诗中、文邦羽、王桃及委托代理人朱飙，第三人昌炜公司的委托代理人姜飞洲，第三人美兰住房保障中心的委托代理人杨典华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告市住建局于2013年12月5日作出海住建业（2013）号88号《关于玉和花园物业管理区域划分问题的函》：经我局组织有关部门查实，玉和花园三区第10栋同为第三人昌炜公司建设，分属不同时段建设的项目，建设单位在三区规划报批中考虑第10栋同属20米规划路东侧，在总平面图中已将小区内部道路与第10栋相连，第10栋与第三区之间没有围墙隔断，鉴于玉和花园三区、第10栋业主的道路通行、消防通道畅通及社区建设等因素，根据国家《物业管理条例》第九条和第三十四规定，玉和花园三区和第10栋为一个物业管理区域，应由一个物业服务企业实施物业管理。原告不服向本院提起行政诉讼。
原告诉称，玉和花园三区（以下简称三区）的业主与第10栋业主，因围墙恢复修建和物业区域管理问题，曾多次发生冲突。被告2013年10月16日作出海住建业（2013）69号《关于玉和花园物业管理区域划分问题的处理意见》，原告等人提出行政复议后，被告又错误作出海住建业（2013）88号《关于玉和花园物业管理区域划分问题的函》（以下称第88号文）。该文不顾事实，程序违法，违背三区业主的意愿，无法律依据情况下以行政手段强行合并物业管理区域，侵犯了原告的合法权益，应予撤销。一、被告未依职责调查核实真实情况，认定事实错误，玉和花园三区与第10栋分别为独立的管理区域。1、第10栋和三区各有各的《国有土地使用权证》，不属于同一块土地。三区的土地证号为：海口市国用（2007）第0095**号，面积为12572.77平方米，使用年限自2003年4月8日至2073年3月17日。第10栋的土地使用年限等情况均与此不同，属于不同地块。原告与建设单位昌炜公司所签订的《商品房买卖合同》附件表明三区的土地与第10栋所在土地毫不相干，为独立的闭合地块。2、第10栋于2000年1月批建，2002年竣工验收，开发单位为海口食品公司，建设工程规划临时许可证为海市规证建（2000）AE-005号，仅一栋约40户，性质属于员工宿舍。三区于2004年批建，2008年交付使用，建设工程规划临时许可证为海市规证建（2004）AE-0044号，有第12、13、15、16栋楼共约120户，属于商品房性质。两者属于两个独立的项目，建设指标均不相同。3、第10栋验收使用在先，有独立的道路、消防通道、水电系统、设备设施、住宅专项维修资金等，三区与之毫无关联。第10栋在2002年验收合格时，具备独立管理区域的条件，有其专用的小区大门、消防通道往大路，第10栋把自己的大门和消防通道关闭，舍近求远，从三区里面绕行就是为了享受三区的各项设备设施，包括地下车库等。对此被告全然不顾一味袒护第10栋业主，严重违法。4、两者各有不同的业主委员会。三区业主依法筹备业主委员会时，第10栋想加进入，但被锦山里居委会和美兰区住房保障局驳回，因为第10栋早已在2002年8月3日加入了玉河花园一、二区的业主大会。第10栋和三区应分属不同的业主委员会，不能合并为一个管理区域。5、第10栋和三区两个区域之间有围墙阻隔，后被擅自拆除。2008年11月三区交房时，与第10栋之间有围墙隔离，互不通行，有各自的出入口和值班室。2009年6月第10栋在未告知三区业主，也未作任何沟通的情况下单方面擅自把围墙拆除。此后三区业主不断与建设单位、物业公司交涉，2011年11月14日，建设单位在小区张贴公告表示：“围墙事宜，可由我司申请市国土规划部门对三区和第10栋用地范围进行测定后，我司将依据界址坐标进行隔离”。所以两个区域之间的围墙被非法拆除，三区业主从未放弃主张恢复围墙的权利，第88号文认定事实错误。第88号文物业管理区域划分程序违法，违反了三区全体业主的意愿，严重损害原告合法权益。众所周知，商品房的价格与所在小区的容积率、建设密度、绿化率等建设指标，以及公共配套设备设施等密不可分。三区各业主在与建设单位签订《商品房买卖合同》、预售许可证和规划许可证中详细约定的三区各项建设指标和公共的配套设备设施，19.24%的建设密度、1.4036的容积率和41.3%绿化率。现在把第10栋合并进入作为一个管理区域，各项指标将大为缩水，房屋的价值无形被削减，业主的生活品质也随之降低。而第10栋享有三区公共资源时却不承担任何义务，第10栋缴纳的物业管理费标准低于三区，损害了包括原告在内的三区业主的合法权益。在第88号文中，被告将建设单位的一个“考虑”作为处分三区业主重大利益的事实依据，反映了被告的敷衍塞责，蛮横无理，践踏了行政行为的严肃性。根据建筑规划的相关规定，如果要对原来的建设规划予以调整，应当进行公示，召集利害关系人听证，征询异议，最后才作出调整。被告未出具任何的正当程序的规划调整，违反三区业主的意愿，轻率的下文调整管理区域的，无视我们的合法权益，程序严重违法。根据《海南经济特区物业管理条例》第九条“下列事项由业主共同决定：（十）申请合并或者分立物业管理区域”，被告未有召集三区业主共同决定是否合并第10栋作为一个管理区域，显然违反了法律法规。现在三区90%以上的业主均反对合并第10栋作为一个管理区域，强烈要求通过诉讼来纠正被告的错误。三、被告的第88号文适用法律错误，将第10栋与三区合并为一个物业管理区域没有法律依据。如前所述，第10栋与三区明明为两个互不相干的小区，被告适用《物业管理条例》第九条、第三十四条的规定，将三区和第10栋划分为一个物业管理区域是本末倒置，因果颠倒，此等错误令人哭笑不得。该文违反《海南经济特区物业管理条例》第九条之规定，合并物业管理区域没有任何法律依据，并且严重损害了原告在内的三区业主的利益，应当予以撤销。《物权法》第七十三条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，三区业主依法享有业主权利，未经三区业主共同决定，任何人任何单位都无权处分三区的道路、绿地和公共场所、公用设施等。第88号文让第10栋业主未尽业主义务，却无偿享有三区的道路、绿化、照明、其他公共场所等，严重侵犯了三区业主的合法权益，没有任何法律依据。综上，被告未认真履行职责，做出的第88号文认定事实错误，程序违法，无任何法律依据，应当予以撤销。恳请法院依法判如所请，以保护我们的合法权益。
原告提供以下证据：1、2013年12月5日被告作出的海住建业（2013）88号函；2、四原告的商品房买卖合同、海南省销售不动产专用发票、交房通知书；3、玉和花园三区总平面图、买卖合同所附宗地坐标与项目建设总体平面示意图、建筑指标等；4、销售画册和被告网上公布的玉和花园三区建筑指标；5、玉和花园平面图；6、玉和花园业主委员会证明；7、海口市人民政府《行政复议决定书》（海府复决（2013）21号）；8、（1）、被告单位《关于玉河花园物业管理区域划分问题处理意见》（海住建业（2013）69号），（2）、海口市人民政府《行政复议决定书》（海府复决（2013）31号；9、开发商和物业公司2011年11月4日的告示；10、照片二张；11、玉和花园三区业主大会纪要；12、海口市中级人民法院第1009号判决书。
被告辩称，2013年8月11日，位于和平北路XX号玉和花园三区第10栋业主向被申请人提交了《关于玉和花园三区物业管理等问题的咨询函》，来函反映玉和花园三区与第10栋物业管理区域划分纠纷问题，该纠纷已引起部分业主多次上访、影响小区的和谐稳定。接到该函后，被申请人立即协同海口市美兰区住房保障中心进行调查，经查，玉和花园三区与第10栋同为海南昌炜置业有限公司建设，分属不同时段建设的项目，建设单位在三区规划报批中考虑第10栋同属20米规划路东侧，在总平面图中已将小区内部道路与第10栋相连，第10栋与三区之间没有围墙隔断。另据海口市规划局《关于玉和花园三区修建围墙有关问题的复函》（海规函（2013）1259号）明确：“玉和花园第10栋楼和三区为一个小区，道路相连接，小区配套的道路、绿化和其他公共服务设施等应当共享。”2013年9月25日，市政府复议处作出《海口市人民政府行政复议决定书》（海府复决（2013）21号），支持了市规划局上述认定。鉴此，2013年9月10日，被申请人组织玉和花园三期和第10栋业主代表，玉和花园物业服务企业等，召开玉和花园物业管理区域划分纠纷的协调会，会议上议定：“根据海口市规划局《关于玉和花园三区修建围墙有关问题的复函》（海规函（2013）1259号）和国家、省、市关于物业管理区域划分及物业管理的有关规定，玉和花园三区与第10栋为一小区，一个物业管理区域，应由一个物业服务企业实施物业管理。”鉴此，2013年10月16日，根据《物业管理条例》第九、三十四条的相关规定，被申请人作出《关于玉和花园物业管理区域划分问题的处理意见》（海住建业（2013）69号），送达美兰区住房保障中心、玉和花园三区和第10栋业主、昌炜集团、万居物业。2013年10月28日，温长贤、黄开铭、王李柏、谢芳等人对被告作出的《关于玉和花园物业管理区域划分问题的处理意见》（海住建业（2013）69号）的具体行政行为不服，向海口市人民政府提出行政复议申请，要求依法撤销。2013年11月21日，市政府复议作出《行政复议自行纠正通知书》（海府复纠（2013）31号），要求被告自行纠正。2013年12月5日被告作出《关于玉和花园物业管理区域划分问题的函》（海住建业（2013）88号），送达美兰区住房保障中心、玉和花园三区和第10栋业主、昌炜集团、万居物业。原告在起诉状中认为被告未依职权调查核实真实情况，认定事实错误，损害其合法权益，属认识错误。市规划部门意见已明确：“玉和花园第10栋和三区为一个小区，道路相连接，玉和花园小区配套的道路、绿化和其他公共服务设施等应当共享”。且《海口市人民政府行政复议决定书》（海府复决（2013）21号）支持了市规划部门的认定。被告在作出具体行政行为之前，也曾召集各方当事人代表进行协调，充分听取各方意见及建议。另据国家、省、市关于物业管理区域划分及物业管理的有关规定，被告有权对物业管理区域进行认定。为了诉争小区全体业主的和谐稳定，被告作出海住建业（2013）88号《函》，并无不妥。综上所述，被申请人作出《关于玉和花园物业管理区域划分问题的函》（海住建业（2013）88号）的具体行政行为认定事实清楚，程序合法，适用法规，规章正确。请求依法维持被申请人作出的具体行政行为，保障行政机关依法行政的权利。
被告提供以下证据：1、关于玉和花园三区物业管理等问题的咨询函；2、关于玉和花园三区修建围墙有关问题的复函（海规函（2013）1259号）；3、海口市人民政府新政复议决定书（海府复决（2013）21号）；4、玉和花园物业和平区域划分问题协调会会议纪要；5、关于玉和花园物业管理区域划分问题的处理意见；6、行政复议自行纠正通知书；7、关于玉和花园物业管理区域划分问题的函；8、物业管理条例节选。
第三人第10栋全体业主述称，被告海口市住房和城乡建设局作出的海住建业（2013）88号《函》的具体行政行为，是在充分实地调查取证的基础上，依据海口市规划局2013年8月6日作出的《关于玉和花园三区修建围墙有关问题的复函》（海规函（2013）1259号）以及市政府复议处2013年9月25日作出的《海口市人民政府行政复议决定书》（海府复议（2013）21号），对玉和花园三区物业管理区域划分进行认定的。整个认定事实清楚，认定程序合法，适用法律法规正确。本案存在的问题。原告在起诉状中认为被告海口市住房和城乡建设局未依职权调查核实真实情况，认定事实错误，损害其合法权益，属认识错误。市规划部门在《关于玉和花园三区修建围墙有关问题的复函》（海规函（2013）1259号）中已明确：“玉和花园第10栋楼和玉和花园三区同为海南昌炜置业有限公司分属不同时段建设的项目。建设单位在三区规划报批中考虑第10栋楼同属20米规划路东侧，在总平面规划图中已将小区内部道路与第10栋楼相连，并按一个小区进行管理，第10栋楼和三区之间未有围墙隔断；根据批建存档资料，玉和花园第10栋楼和三区为一个小区，道路相连接，小区配套的道路、绿化和其他公共服务设施等应当共享。”《海口市人民政府行政复议决定书》（海府复决（2013）21号）明确判定：“《1259号复函》是被申请人依据昌炜公司规划报建的材料所作出，其内容真实反映了第10栋和三区报建时的有关情况，符合法律规定，故申请人所称‘认定事实错误，越权认定’的理由不能成立，不予支持。”驳回了申请人洪海波、蔡仁雄的申请，明确支持了被申请人市规划部门的认定。根据国家、省、市关于物业管理区域划分及物业管理的有关规定，被告海口市住房和城乡建设局作为其管辖区内小区物业管理活动的监督管理部门，具有对其管辖区域内的物业管理区域进行划分的行政职能，因此，有权依据规划部门的相关认定，对其辖区内的玉和花园物业管理区域的划分进行认定。被告海口市住房和城乡建设局在作出具体行政行为之前，曾多次到小区实地调查，期间还两次召集各方当事人代表进行协调，充分听取各方意见及建议，有会议纪要为证。并不存在“未依职权调查核实真实情况”的问题。10栋与“河岸雅都”同为玉和花园三区是依据2006年开发商规划报建形成的既定事实，且市规划局也明确答复是“一个小区”。时隔八年，“河岸雅都”一小部分业主（绝大多数业主的签名，是针对房产证诉讼的）提出重新规划小区，不仅没有法律依据，更是不尊重历史、不尊重现状的表现，不利于小区的和谐与管理。因此，为了诉争小区全体业主的和谐稳定，被告海口市住房和城乡建设局作出海住建业（2013）88号《函》，并无不妥。几点更正说明。1、关于玉和花园三区与第10栋分别为独立的管理区域，原告在诉状第一大点中称：“玉和花园三区与第10栋分别为独立的管理区域”从而得出10栋业主“享受三区的各项设备设施，包括地下车库等”侵犯了他们所谓的合法权益。这是本末倒置，颠倒因果，毫无逻辑的错误判断。事实：在三区规划报批时就已将小区内部道路与第10栋楼相连，并按一个小区进行管理，第10栋和三区之间未有围墙隔断。这在“海规函（2013）1259号”和“海府复决（2013）21号”中均有明确的表述及认定，且有《海口市建设工程规划临时许可证》、《建设工程规划许可证》、《照片》、《三区规划设计报建图》、《玉和三区规划设计修改报建图》、《玉和花园三区总平面图（鸟瞰图）》、《消防车道系统图》、《海南新昌炜投资有限公司关于变更玉和花园三区原规划批建方案的请示》（海昌字（2006）第016号）等证据可以证实。原告看到的所谓“玉和花园三区与第10栋分别为独立的管理区域”是在“河岸雅都（现在玉和花园三区的12、13、15、16栋）”建设前以及建设中，开发商依据国家有关规定，为保障10栋小区住宅安全以及“河岸雅都”工地施工安全而建的临时性施工围墙，绝非物业管理区域划分围墙。另外，在“河岸雅都”竣工之前，隶属于开发商昌炜公司的万居物业尚未成立，10栋与玉和花园一区、二区同由珠江物业进行管理。三区建成后，昌炜公司指定三区由万居物业进行管理，至此，10栋由原来的珠江物业管理转为万居物业管理。2013年初，“河岸雅都”部分业主曾就10栋与河岸雅都间建强问题向美兰区法院提起诉讼。法院一审判定：原告（业主）以合同另附的附件一项目宗地坐标、地界主张被告（开发商）应用围墙进行圈围、闭合，因合同条款未进行约定，故法院不予支持（美兰区法院民事判决书（2012）美民一初字第2133号）。随后，再次上诉到海口市中级人民法院行政庭进行二审，终审判决结果是维持一审“关于围墙”的判决决定。由此可见，无论是市规划部门还是人民法院都从未认定10栋与“河岸雅都”间有围墙隔断，也从未否定10栋与“河岸雅都”同为一个物业管理区域的事实。既然为一个小区，道路相连接，小区配套的道路、绿化和其他公共服务设施等就应当共享。规划在前，共享在后，合情合理，理所当然。因此，原告所诉“玉和花园三区与第10栋分别为独立的管理区域”以及10栋业主侵犯其所谓的合法权益等问题，根本不具有成立的前提条件及法律依据，致使原告颠倒因果而产生的错误认识。2、关于规划公示。原告在第二大点的第三段中称：“根据建筑规划的相关规定，如果要对原来的建设规划予以调整，应当进行公示，召集利害关系人听证，征询异议，最后才作出调整。被告未出具任何的正当程序的规划调整，违反三区业主的意愿，轻率的下文调整管理区域，无视三区业主合法权益，程序严重违反”。此段表述上半部分说的“建筑规划调整”，其主体是规划部门；下半部分说的则是“调整管理区域”，主体是住建部门。因果完全不对应，逻辑混乱、牛头不对马嘴，令人啼笑皆非。事实：根据国家的相关规定，“建筑规划”确实需要公示，正常的逻辑是先规划报建（变更）→公示→开工建设→规划验收→业主入住。而非先业主入住，再规划报建。建设单位变更规划设计是在2006年，三区规划变更公示时“三区业主”只是个虚拟的概念，根本就没有具体的人，如果说有，那也只能是于2002年就以入住于此的10栋业主，绝非2008年后入住的“河岸雅都”业主。因此，原告根本不可能看到三区规划变更的公示。再则，第10栋能否与“河岸雅都”同为玉和花园三区是由三区开工建设是报批规划决定的，正如海府复决（2013）21号文所述：“是依据昌炜公司规划报建的材料所作出的，其内容真实反映了第10栋和三区报建时的有关情况，符合法律规定”。因此，根本就不存在原告认为的被告海口市住房和城乡建设局“轻率的下文调整管理区域”的问题。既然不是“调整”，就不存在所谓“公示”的问题，而只是“告知”的问题。被告海口市住房和城乡建设局作出海住建业（2013）88号《函》后，便及时在小区公告栏粘贴并送达相关部门及业主。已履行了“告知”职责。3、关于围墙的拆除，原告在诉状第一大点的第5小点中称：“2009年6月第10栋在未告知三区业主，也未作任何沟通的情况下单方面擅自把围墙拆除”。这是故意捏造事实，混淆视听。事实：围墙是昌炜公司依据三区报批规划拆除的，绝非第10栋“擅自把围墙拆除”，整个拆墙过程10栋业主没有任何一个人参与。既然是依据三区报批规划拆除围墙，就不存在商不商量、告不告知问题。规划在前，拆墙在后，昌炜公司拆除围墙，依法依规、合情合理。4、关于业主委员会，原告在诉状第一大点的第4小点中称：“三区业主依法筹备业主委员会时，第10栋想加入，但被锦山里居委会和美兰区住房保障局驳回”。这也是故意捏造事实，混淆视听。事实：约在2013年初，“河岸雅都”业主向锦山里居委会申请筹备业主委员会，锦山里居委会在小区公告栏内粘贴了《关于玉和花园三区业主大会筹备组征询异议的通知》，通知抬头只列了12、13、15、16栋业主，未将同属三区的10栋业主列入其中，违反了《物业管理条例》第九条“一个物业管理区域成立一个业主大会”的规定。为此，10栋业主及时以电话及书面形式向锦山里居委会及美兰区住房保障中心反映情况，要求将10栋列入被通知对象，依法参加与三区业主委员会，行为合法合规，并未侵犯“河岸雅都”业主的任何权益。然而，“河岸雅都”部分业主为了达到其利用业主委员会将10栋逐出三区的目的，以10栋业主阻碍其成立业主委员会因而无法办房产证的荒唐理由，煽动不明真相的其他业主，采用深更半夜拉建筑垃圾堵路、雇佣民工挖路、破坏小区公共设施等违法行为，在小区里上演了长达半年之久的堵路闹剧，直至市政法委、市规划局、市行政复议处、海口市住房和城乡建设局、白沙派出所、白沙街道办等政府相关职能部门根据各自职能做出相应处理后，才得以平息。从2013年4月，10栋业主向锦山里居委会及美兰区住房保障中心提出要求加入三区业主委员会至今，从未存在“第10栋想加入，但被锦山里居委会和美兰区住房保障局驳回”的情况，事实是美兰区住房保障中心在接到10栋业主合法请求后，便及时通知锦山里居委会实地调查，并暂停玉和花园三区业主委员会筹备工作。2013年8月15日美兰区住房保障中心依据海规函（2013）1259号，作出了《关于对玉和花园三区业主选举成立业主委员会的通知》，明确“撤销此前三区进行的成立业主委员会的选举工作，如需重新成立业主委员会，应按玉和花园三区和玉和花园10栋为同一小区来进行”。通知明确支持了10栋业主的合法请求。综上所述，原告所诉内容不仅无中生有，而且逻辑混乱，既没有事实依据，也没有法律依据，纯属当事人主观臆断及猜想。而被告海口市住房和城乡建设局作出《关于玉和花园物业管理区域划分问题的函》（海住建业（2013）88号）的具体行政行为不仅认定事实清楚，证据充足，而且程序合法，适用法规、规章明确。请求法院依法维持被告海口市住房和城乡建设局作出的具体行政行为，保障行政机关依法行政的权利，维护玉和花园三区的和谐稳定。
第三人昌炜公司述称，根据中华人民共和国物业管理条例及海南省物业管理条例第九、十条，及第三十四条、海南省物业管理条例第八条、第二十八条等法规：海口市规划局在1259号文件中，完全符合国家对物业区域划分的规定，应当得以支持；原告在起诉书中提及的我公司的公告，将此作为二独立小区的证据，这是误解，我司是根据国土规划部门对第10栋及三区之间进行界定后我司方才作出具体认定。
第三人万居物业公司述称，玉和花园是一个大院，里头分三个物业公司，分的是三区，而不是三期，我方根据被告的意见为准。
第三人住房保障中心述称，对被告作出的答辩意见予以支持，补充一点：三区业主认为我中心驳回了第10栋业主加入其业主委员会的申请，这与事实不符；据我中心了解，十栋与三区之间以前没有围墙，相对比较和谐，我建议，两小区是否合并一小区，除了法律法规以外，为了和谐，可以考虑分为单独两个小区另一小区可以造成没有正常管理的局面，相反，如果合并为一个小区，大家可以共享现有资源。
经审理查明，“玉和花园”是由第三人昌炜公司开发建设的小区，原告居住的第三区与第三人第10栋，分俩次开发建设，不属同一土地证上的土地，原告居住的三区为相对独立的区域，双方因物业管理归属问题发生纠纷，经被告联合其他部门多次协调未果的情况下，于2013年12月5日根据《物业管理条例》第九条“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的供用设施、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”和第三十四“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施管理”的规定作出海住建业（2013）号88号《关于玉和花园物业管理区域划分问题的函》决定，将第三区和第10栋为一个物业管理区域，应由一个物业服务企业实施物业管理，原告方不服引起讼争。
本院认为，玉和花园系由第三人昌炜公司开发建设的小区，原告所居住的三区与第三人第10栋分不同时间开发，属不同的土地证上的土地，原告所居住的三区有围墙与其他栋数分开，由不同的物业管理公司进行管理，双方因物业管理问题发生纠纷后，被告于2013年12月5日作出的海住建业（2013）号88号《关于玉和花园物业管理区域划分问题的函》决定，将三区与第10栋合并由第三人万居物业统一管理。依《中华人民共和国物权法》第七十一条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”、第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”的规定，原告方所居住的三区与第三第10栋非同一土地证中的土地，也非同期报建的建筑物，原告方所居住的三区内的住宅、经营性用房、道路、绿地、等设施属于全体业主共有，第10栋内也属业主共有，物业管理问题，《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境护卫生和相关秩序的活动。”
业主可选聘物业管理公司为其管理，被告作出的海住建业（2013）号88号《关于玉和花园物业管理区域划分问题的函》决定，未经过通知三区全体业主听证，属程序违法。因此，原告方诉请要求撤销被告作出的海住建业（2013）号88号《关于玉和花园物业管理区域划分问题的函》决定，符合国家法律、法规的规定，依法应以予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第3目的规定，判决如下：
撤销被告于2013年12月5日作出的海住建业（2013）号88号《关于玉和花园物业管理区域划分问题的函》的决定。
本案诉讼费人民币50元由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 冯平山
审 判 员 冯 琳
人民陪审员 黄循洪
二〇一四年七月二十九日
书 记 员 余红梅