湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂咸宁中民三终字第210号
上诉人（原审被告）熊明林
上诉人（原审被告）徐春桂，系熊明林之妻。
两被上诉人委托代理人徐三海，湖北金卫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李春雷
被上诉人（原审原告）李晴峰
两被上诉人委托代理人汪怀珠，嘉鱼县法律援助中心律师。
上诉人熊明林、徐春桂因与被上诉人李春雷、李晴峰房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省嘉鱼县人民法院（2014）鄂嘉鱼民初字第00071号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，原告李春雷、李晴峰于1983年1月登记结婚，2012年4月16日登记离婚。被告熊明林、徐春桂系夫妻关系，1998年5月，熊明林取得位于嘉鱼县鱼岳镇人民大道18-3号房屋（原为连江大道，有门面和地下室各一间）的所有权，该房屋建筑面积为94.96㎡，用途为商业。2005年7月，两原告承租两被告的房屋用于经商。同年9月，嘉鱼县农村信用合作联社茶庵信用社工作人员向两被告催收贷款（房产抵押）后，被告徐春桂到出租门店与原告李晴峰商议出租房屋的买卖事宜，双方商议几个回合后，于9月27日达成协议，由被告将门面房及地下室出售给原告，原告一次性支付购房价款123600元。同日下午，徐春桂与李晴峰、李春雷一同到茶庵信用社办理了以下手续：李春雷在“门面出售协议”上签名，该“门面出售协议”上还有见证人熊方义（时任茶庵信用社主任）的签名。两原告在信用社立据借款6万元以抵购房款，李晴峰向徐春桂交付现金63600元，徐春桂向李晴峰出具“收到李晴峰购房款壹拾贰万叁仟陆佰元整”的收条一张；信用社收回被告偿还的贷款本息96126.79元；被告将身份证复印件交付了原告。2006年1月，原告分期提前偿还了信用社的全部借款，4月间在信用社领取所购房屋的房屋所有权证。自2006年两被告外出经商至今，两原告在门店经营几年后，于2009年4月将该房屋出租给任某某经商至今，房屋租金一直由原告收取，两被告从未提出异议。2009年3月，两原告欲办理房产过户登记，因被告在外经商未能到场而无果。2013年春节前后，原告与被告取得了联系，原告称被告以为原告早已办理过户手续，并同意协助办理。此后，被告未尽协助义务，并对出售房屋的事实表示否认。
另查明，原告李春雷于2013年5月向两被告提起诉讼，期间，被告提出“门面出售协议”上的两被告签名不是本人所签，并申请笔迹鉴定，原审法院委托中南财经政法大学司法鉴定中心进行了鉴定，其意见为：倾向性认定“门面出售协议”上“熊明林”、“徐春桂”的签名笔迹与提供样本中的签名笔迹各不是同一人所书写。此后，原告已申请撤诉。2014年1月，两原告向原审法院提起诉讼，要求两被告继续履行房屋产权变更登记的协助义务。
原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。第一，看双方发生的房屋买卖行为是否符合民事法律行为。我国民法通则第五十五条对民事法律行为应当具备的条件作出了明确规定：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。本案中，①原、被告均为健康正常的成年人，都具有完全民事行为能力。②双方就房屋买卖及房屋售价达成共识是双方真实意思表示。③双方房屋买卖行为未违反法律及社会公共利益。因此，双方的房屋买卖行为是有效的，依法应予维护。第二，对双方房屋买卖合同的认定。我国合同法第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”原、被告就房屋买卖行为完成后（原告已取得了房屋，被告已收到房屋价款），为了便于日后办理房屋产权过户之需，原、被告及第三方（信用社）一起拟了一份“门面出售协议”，该协议有原、被告双方及第三方代表熊方义的签字，被告以协议上签名不是自己所书为由而否认合同的成立，同时否认与原告的房屋买卖行为。原、被告间房屋买卖合同是否成立？当事人在商品交易过程中签订合同的目的，主要是明确双方的权利义务，保护交易安全，维护交易秩序，有利于实现自己的合同目的。而事实上，原、被告在签订房屋买卖合同前，双方就房屋所处位置、面积、价格、付款方式等都已明确，对这些内容不仅达成了一致意见，而且已经履行，双方都实现了自己的合同目的。再从法律依据上来理解我国合同法第三十七条规定“采用合同书面形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。原告已履行全部义务（一次性付清购房款），被告已接受，依照这一法律规定，原、被告间所签订的房屋买卖合同即使被告没有签字也已经成立，由此，从事实上和法律上都可以认定原、被告的房屋买卖合同是成立的、有效的，依法应予保护。第三，关于被告抗辩理由是否成立的问题。①被告抗辩称房屋买卖合同上被告签名不是本人所签，被告没有在合同上签字的合同无效。前面已经论述双方所签订的房屋买卖合同已成立并有效。②原告支付给被告的12.36万元是租金，不是购房款，被告的这一抗辩意见一是不合常理，二是与事实不符，被告出具的收条非常清楚载明收到购房款而非租金，三是未能提供一次性收取12.36万元租金的相关证据，如租赁合同、租赁期限、月租金、12.36万元租金的计算依据等，故对被告这一抗辩意见不予采纳。第四，我国物权法虽然明确规定，不动产物权的转让经依法登记，发生效力。但原、被告间发生的房屋买卖行为是发生在物权法实施前，根据我国立法法的相关规定，实体法律规范不具有溯及力，即新的法律规定不能调整法律生效前已经发生的事实和行为。原、被告房屋买卖行为发生于2005年9月27日，而我国物权法实施于2007年10月1日。也就是说原、被告间的房屋买卖行为不受物权法约束。目前在我国城市和农村的房屋买卖中，房屋交付完毕，买受人实现并继续维持对该房屋之占有使用却未办理登记的情形存在，未能办理登记的原因也是多方面的，如果绝对地认为登记才是不动产物权变动生效的依据，那将导致交易的混乱、交易安全得不到保障，对买受人也不公平。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第八条“依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后，有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的，属于合同法第四十二条第（三）项规定的‘其他违背诚实信用原则的行为’，人民法院可以根据案件的具体情况和相对人的请求，判决相对人自己办理有关手续。”本案中双方没有约定经登记才能生效，且原告取得房屋后一直由其经营或出租，被告从未提出异议，故被告应当诚实守信。综上，原告李春雷、李晴峰与被告熊明林、徐春桂房屋买卖合同关系成立，两被告应当履行房屋产权变更登记协助义务。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第七十二条、《中华人民共和国合同法》第六条、第三十七条、第一百三十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：限被告熊明林、徐春桂于本判决生效后五日内，协助原告办理房屋产权变更登记手续。案件受理费300元，由两被告负担。
上诉人熊明林、徐春桂不服原审法院上述判决，向本院上诉提出：一、中南财经政法大学司法鉴定中心的司法鉴定已确定《房屋出售协议》上两上诉人的签名不是本人所签，由于当事人双方并未签订过该《房屋出售协议》，故双方房屋买卖合同关系不成立。二、原审判决认定事实错误。（一）原审法院依据被上诉人伪造的《门面出售协议》作出了“双方于9月27日达成了房屋买卖协议，原、被告的房屋买卖合同成立”等一系列错误认定。（二）由于被上诉人买通了嘉鱼县房地产管理局工作人员段善桐违规领走了上诉人的房屋所有权证，原审认定“原告于2006年4月间在信用社领取所购房屋的房屋所有权证”错误。（三）、原审认定“被告以为原告早已办理过户手续，并同意办理”，既没有证据证明，也没有事实依据。三、原审违反法定程序，采信了未经出庭作证的证人证言。四、原审判决适用法律错误。原审判决应当适用《中华人民共和国合同法》三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”的规定。五、上诉人认为房屋买卖合同关系不成立的上诉理由。（一）被上诉人单方面主张双方发生房屋买卖行为不具备民事法律行为的条件。（二）原审判决作出的一系列错误认定依法不能成立。（三）、上诉人在原审中的抗辩理由成立。1、房屋买卖合同上被告签名不是本人所签，上诉人没有在合同上签字的合同不成立且无效2、被上诉人支付给上诉人12.36万元是租金不是购房款。（四）我国物权法已明确规定，不动产物权的转让经依法登记才发生效力。（五）、我国强制性法律规定上诉人的房产不得转让，本案诉争的房产并未办理产权登记手续，不符合最高人民法院司法解释规定的情形。（六）、双方当事人并没有完成要约、承诺的合同程序，本案诉争的房屋买卖合同不成立。上诉人请求本院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求并承担本案一、二审案件受理费。
被上诉人李春雷、李晴峰辩称：一、上诉人上诉所依据的事实是虚构的。1、上诉人称由被上诉人垫付9.6万元替上诉人偿还其欠信用社的贷款今后再抵扣租金，完全不符合常理。2、上诉人称收到购房款的收条是在熊方义的威逼及诱导下照抄的不是事实。购房款与房屋租金有着本质区别，如果被上诉人支付的是租金，上诉人出具收到租金的收条不是理所当然的吗？为什么偏要出具收到购房款的收条？3、《门面出售协议》虽然签名不实，但意思表示是真实的。本案所涉房屋买卖，信用社是中间人，谈好房价后，信用社工作人员给二份《门面出售协议》让被上诉人签字，协议是已有上诉人的签名，还有见证人熊方义的签名，当时被上诉人未验证签名的真伪。被上诉人正是基于对上诉人卖房偿还贷款的信赖，才履行付款义务的。由此可见，《门面出售协议》虽然甲方签名不实，但乙方和见证人签名属实，买卖双方的意思表示是真实的。4、上诉人称本案不存在房屋买卖关系，而是房屋租赁关系，但上诉人自始至终未能提供任何证据证明。5、上诉人的房产证是在被上诉人偿还贷款后，信用社工作人员交还被上诉人的。如果记忆中的时间有差异，但不影响房产证已经交给了被上诉人这一铁的事实的存在。6、上诉人称房屋出售协议是被上诉人伙同他人伪造的，有损被上诉人名誉和人格，被上诉人将保留追究上诉人法律责任的权利。二、上诉人适用法律错误。1、《房地产管理法》第四十条及《城市房地产转让管理规定》第七条系管理性规定，不是效力性规定，且《城市房地产转让管理规定》系规范商品房销售行为的，不是规范民间房屋转让行为的。上述规定不适用本案。2、关于夫妻一方转让房屋效力问题。事实是上诉人为了偿还熊明林欠信用社贷款而出售房屋，经抵押权人介绍，将房屋出售给被上诉人。这一基本事实，两上诉人作为夫妻，事前不可能不商量，事后不可能不知晓，且上诉人不可能连自己所欠贷款已用卖房款清偿的事实不清楚。3、不能以《门面出售协议》上的签名不实和没有书面合同来否认买卖关系成立。被上诉人支付了购房款，上诉人接受了购房款，争议的房屋一直由被上诉人占有、使用、管理。《合同法》第三十六条规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。被上诉人请求本院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，除原审认定上诉人同意协助被上诉人办理房屋产权过户手续外，原审认定的其他案件事实属实，本院继续予以确认。
本案争议的焦点为：上诉人熊明林、徐春桂与被上诉人李春雷、李晴峰之间的房屋买卖关系是否成立、是否实际履行。《门面出售协议》上熊明林、徐春桂的签名不是熊明林、徐春桂亲笔所签的事实能否否定房屋买卖关系的成立及实际履行。上诉人熊明林是否知晓徐春桂出售房屋的行为。
本院认为，1、本案争议的房屋在出租给被上诉人李春雷、李晴峰之时，上诉人熊明林、徐春桂因贷款已将该房屋抵押给了嘉鱼县农村信用合作联社茶庵信用社，在该信用社工作人员向上诉人催收贷款时，上诉人徐春桂到出租门店与被上诉人李晴峰商议出租房屋的买卖事宜，上诉人徐春桂愿意卖，被上诉人同意买，双方当事人于2005年9月27日达成了一份《门面出售协议》，虽然该《门面出售协议》上熊明林、徐春桂的签名不是二上诉人亲笔所签，但是被上诉人李春雷的签名属实，同时该协议上还有时任茶庵信用社主任，也是本案争议房屋抵押权人熊方义作为见证人的签名。当天，被上诉人在信用社立据借款60000元用于抵扣购房款，李晴峰向徐春桂交付现金63600元，徐春桂向李晴峰出具了一张收条，该收条注明：“收到李晴峰购房款123600元整。此条、徐春桂，2005年9月27日”。也在当天，信用社收回上诉人偿还贷款本息96126.79元，上诉人将身份证复印件交付给被上诉人。2006年4月被上诉人偿还贷款后在信用社领取了争议房屋的所有权证。此后，从2005年至2013年，该争议的房屋一直由被上诉人占有、使用、收益。上述事实足以证明上诉人与被上诉人之间的房屋买卖关系成立并实际履行。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”上诉人与被上诉人之间买卖房屋的民事法律行为亦符合上述法律规定，应当受到法律保护。不能因为《门面出售协议》上熊明林、徐春桂的签名不是上诉人熊明林、徐春桂亲笔所签的事实而因此否认双方当事人之间房屋买卖关系的成立及实际履行。2、关于熊明林是否知晓徐春桂出售房屋的问题。本案的基本事实是徐春桂为了偿还上诉人熊明林欠信用社抵押贷款而出售房屋，经抵押权人介绍，将房屋出售给被上诉人。两上诉人作为共同生活的夫妻，事前应当协商，事后也应当知晓，且被上诉人交付购房款后，徐春桂已将上诉人熊明林的身份证复印件交付给了被上诉人，同时上诉人熊明林作为借款人，没有偿还信用社借款，不可能连自己所欠贷款已用卖房款清偿的事实不清楚。另外，被上诉人从2005年至今一直对争议的房屋进行占有、使用、收益，上诉人熊明林即使不同意其妻出售房屋，但其未在法律规定的期限内行使撤销权，可认定其对徐春桂出售房屋的行为表示认可。《最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释（一）》第十七条规定：婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。依据上述法律规定，徐春桂有权决定出售房屋，且上诉人熊明林不得以不同意或不知道对抗善意的被上诉人。故上诉人熊明林上诉提出其不知晓上诉人徐春桂出售房屋的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费300元，由上诉人熊明林、徐春桂负担。
本判决为终审判决。
审判长 熊 魁
审判员 吴晓梅
审判员 杨荣华
二〇一四年十二月十五日
书记员 肖少鲲
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；