广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤53民终791号上诉人（原审原告）：周青莲，女，汉族，1978年10月13日出生，户籍地址：广东省云浮市。委托代理人：王佐旗，广东翔浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：云浮市云城房地产开发公司。住所地：云浮市。法定代表人：许为维，经理。委托代理人：叶木全，广东百润律师事务所律师。委托代理人：罗泽华，广东百润律师事务所律师。上诉人周青莲因与被上诉人云浮市云城房地产开发公司（以下简称云城房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服云城区人民法院作出的（2016）粤5302民初156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院查明：2010年12月24日，周青莲（买受人）与云城房地产公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：1012173），合同约定：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于云浮市市区颖翠区街道办文化大楼西侧、编号为云府国用（2010）第001241号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名颖翠区聚贤阁D幢。第三条：买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：聚贤阁D幢X层X号房。……该商品房合同约定建筑面积共99.39平方米，其中，套内建筑面积85.62平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.77平方米。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房总金额378200元。第六条：付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式：买受人选择银行按揭方式的，买受人双方签订本合同支付当时首期（人民币）：178200元整；银行按揭贷款（人民币）：20万元整。第八条：交付期限。出卖人应当在2011年6月11日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经建设部门验收合格。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1.00%向买受人支付违约金。3、买受人不能在商品房交付使用后540日内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的每日银行同期利率计算付给买受人，至房地产证书实际交付日止。第二十三条：本合同自双方签订之日起生效。第二十四条：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向云浮市住房和城乡建设局申请登记备案。该合同还对逾期付款违约责任、交接、保修责任等双方的权利、义务作了详细约定。双方分别在合同上盖公章或签名捺印。之后，周青莲（买受人）与云城房地产公司（出卖人）又签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：2013040045），该合同约定：周青莲向云城房地产公司购买颖翠区聚贤阁D幢第X层X区X号车位；建筑面积共4.29平方米，其中，套内建筑面积2.10平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.19平方米；该商品房属现房，按套出售，总价款为26000元整；2011年12月6日支付全部房款26000元整；出卖人应当在2012年7月23日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设部门验收合格的摩托车车位交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；买受人不能在车位交付使用后540日内取得房地产权属证书的，出卖人按已付车位款的每日银行同期利率计算付给买受人，至实际交付日子止。其中附件四合同补充协议第12条约定：经双方协定，如摩托车位不能办理房地产权证，只能办理权属证明书的情况下，出卖人不承担一切责任。上述合同还对逾期付款违约责任、交接、保修责任等双方的权利、义务作了详细约定，双方分别在合同上盖公章或签名捺印。上述合同的落款时间为空白，对于签订时间双方有分歧，周青莲称车位于2012年购买，云城房地产公司称当时车位未明确能否办理权属证书，故双方于2013年4月明确可以办理后才补签订。上述合同签订后，周青莲已按约定支付了全部购房款。周青莲称涉案商品房于2011年6月11日收楼，云城房地产公司称商品房于2011年11月1日竣工验收后收楼。周青莲于2014年8月12日取得了涉案商品房的房地产权证，证号为粤房地权证云字第00000301**号；于2015年11月19日取得了涉案车位的房地产权证，证号为粤房地权证云字第00000390**号。另查明，云浮市颖翠区聚贤阁二期D幢工程于2011年11月8日竣工验收备案。2011年12月12日，云城房地产公司向云浮市住房和城乡管理局提交了《房地产测绘委托书》等相关资料办理房地产确权。2013年1月31日，云城房地产公司取得了《商品房屋产权权属证明书》。2013年3月14日，云城房地产公司向云浮市国土资源和城乡规划管理局提交资料办理权属证书。2013年7月10日，云浮市国土资源和城乡规划管理局经审核，发现已建成的颖翠区聚贤阁二期D幢商品楼占地与原发证用地界线偏差较大，与原规划不相符，且比原发证超面积5.64㎡。为此，云浮市国土资源和城乡规划管理局将办证资料退回，并告知云城房地产公司报审用地规划变更方案后再申请办理换发证登记。2014年1月13日，云浮市国土资源和城乡规划管理局向云城房地产公司发出《关于云浮市云城房地产开发公司总平面图规划变更的批复》（云国土规划函[2014]10号），同意云城房地产公司报审批的位于云浮市云城城西榃石塘的颖翠区总平面规划变更方案。2014年4月21日，云浮市住房和城乡建设局、云浮市国土资源和城乡规划管理局联合发文《关于印发的通知》（云建办[2014]16号），载明：“三、历史问题衔接。本通知发出前办理的房地产转移登记，土地使用权类型为出让的，如未办理土地分摊手续的，可暂不办理，待发生转移登记时再按本通知处理。”又查明，云城房地产公司建设涉案工程经过云浮市城市规划测量队开线、复线及验线，并取得了《建设工程开线证明书》、《云浮市规划建设工程复线证明书》、《云浮市规划建设工程验线证明书》。根据云浮市住房和城乡建设局办事指南，房地产开发公司办理商品房权属首先需按房管部门的要求提交资料复印件，然后到窗口申请房屋的测绘手续，待测绘手续完善后再带资料原件办理入件手续。原审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，该合同是合法有效的，原审法院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。综合双方的陈述，本案争议的主要焦点是云城房地产公司是否应当承担逾期办证的违约责任问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。本案中，双方对于车库合同的签订时间有分歧，周青莲称车位于2012年购买，云城房地产公司称当时车位未明确能否办理权属证书，故双方于2013年4月明确可以办理后才补签订。根据该合同约定，车库的交付期限为2012年7月23日前，故原审法院采信周青莲的陈述，车库的购买时间为2012年。同时，双方均未能提供确凿证据证实交楼时间，周青莲主张商品房于2011年6月11日收楼，云城房地产公司主张商品房于2011年11月1日竣工验收后收楼。鉴于合同约定的交付条件为商品房经建设部门验收合格，而涉案工程于2011年11月8日才经竣工验收备案，故原审法院认定商品房的收楼时间为2011年11月8日，车库的收楼时间则以合同约定的交付时间为准，即2012年7月23日。交楼后，云城房地产公司于2011年12月12日向云浮市住房和城乡管理局提交了《房地产测绘委托书》等相关资料办理涉案房地产的确权，于2013年1月31日取得《商品房屋产权权属证明书》后，于2013年3月14日向云浮市国土资源和城乡规划管理局提交资料办理土地权属证书。2013年7月10日，云浮市国土资源和城乡规划管理局经审核，发现已建成的颖翠区聚贤阁二期D幢商品楼占地与原发证用地界线偏差较大，与原规划不相符。为此，云浮市国土资源和城乡规划管理局将办证资料退回，并告知云城房地产公司报审用地规划变更方案后再申请办理换发证登记。2014年1月13日，云浮市国土资源和城乡规划管理局向云城房地产公司发出同意变更用地规划方案的批复。之后，云浮市住房和城乡建设局、云浮市国土资源和城乡规划管理局于2014年4月21日联合发文，通知相关办证部门之前办理的房地产转移登记，土地使用权类型为出让的，如未办理土地分摊手续的，可暂不办理。综上可见，云城房地产公司已在期限内及时为周青莲办证，至于涉案商品房所在的商品楼与原规划不符等原因导致未能及时办证，不是云城房地产公司的自身原因造成，该商品楼的建设是经过云浮市城市规划测量队开线、复线及验线的，因此，云城房地产公司未能如期为周青莲办证，是规划部门与办证机关之间的内部衔接问题，并非云城房地产公司怠于履行义务或其自身原因导致。且云城房地产公司在云浮市国土资源和城乡规划管理局于2014年1月13日发出同意变更规划方案批复及办证部门于2014年4月21日联合发文后，已及时为周青莲办证，周青莲亦已于2014年8月12日取得商品房房产证、2015年11月19日取得车库房产证。因此，周青莲主张云城房地产公司逾期办证应当支付违约金，理由不成立，原审法院不予支持。云城房地产公司抗辩认为不需支付违约金，理由成立，原审法院予以采纳。综上所述，依照《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：驳回周青莲的诉讼请求。本案受理费1462元，适用简易程序审理，减半收取731元（该款周青莲已预交），由周青莲负担。宣判后，上诉人周青莲不服，向本院提起上诉，请求：一、依法撤销云城区人民法院作出的（2016）粤5302民初156号民事判决；二、支持上诉人一审的全部诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：一、一审审理期限明显违反民事诉讼法的规定。一审法院于2016年2月2日立案受理此案，此案采用简易程序审理，于2016年3月23日开庭审理，于2016年7月27日作出判决，历时5个月25天。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十一条“人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。”的规定，一审审理期限明显违反民事诉讼法的规定。二、一审法院适用法律自相矛盾。一审法院在判决书（第6页）中提及，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，出卖人只有在因其自身原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形才需要承担逾期办证的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条是这样规定的：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，上诉人与被上诉人于2010年12月24日签订了《商品房屋买卖合同》，《商品房买卖合同》中对房屋的位置、面积、价格、付款、交楼、办证等内容进行了约定，该《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。上诉人己经按照《商品房屋买卖合同》履行了义务，依法遵守履行合同，被上诉人存在如下严重违约：1、被上诉人应于2011年6月11日交楼，但被上诉人自认2011年11月1日交楼，一审法院确认定2011年11月8日交楼。2、被上诉人应于2011年12月11日之前办理权属登记备案，但被上诉人于2013年3月14日才办理权属登记备案。3、上诉人应于2012年12月11日之前取得房产证，但由于被上诉人的各种原因，逾期办理，导致上诉人于2014年8月21日才取得房产证。同样的情况也出现在上诉人向被上诉人买受出售的车位。一审法院认定涉案商品房所在的商品楼与原规划不符等原因导致未能及时办证，不是被上诉人的自身原因造成，从而认定被上诉人不承担违约责任，是错误的。退一步说，为什么会出现被上诉人的商品楼与原规划不符的情况，这也是被上诉人自身原因造成的。根据上述司法解释第十八条或《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，被上诉人必须承担责任。三、被上诉人的初始登记迟延致使上诉人办理房产证迟延，二者之间存在直接的因果关系。1、初始登记过程：初始登记即对于被上诉人所拥有的土地使用权上的建筑物、附着物进行确权，确权后被上诉人拥有自己名下的房地产权利证书（即整体房产证）。在初始登记过程中完全是由被上诉人单方履行相应的义务。初始登记经审查符合规定的，登记机关应予以核准登记，并向申请人颁发房地产权利证书。被上诉人没有提供相应的证据、材料。被上诉人是否可以出示整体房产证，一审法院对此关键问题没有进行查清核实。被上诉人认为其不承担责任，其应当举证。2、办理转移登记过程（即办理业主名下的房产证的过程）：办理转移登记即对在被上诉人名下的整体房产证进行分户，并办理分户房产证。3、被上诉人未履行《商品房买卖合同》规定期限办理房产证义务，应承担违约责任。综上，请二审法院改判，维护上诉人的合法权益。补充事实和理由：一、1、关于一审判决，一审判决审理期限违反法律规定，一审是简易程序审理，法律规定是三个月，一审审理了五个多月。2、一审法院适用法律自相矛盾，一审法院以商品房司法解释第18条为由认定被上诉人没有过错，不承担责任，但是根据被上诉人提交的材料恰恰可以证明被上诉人存在重大诸多的过错，应当承担相应的责任。二、一审法院认定事实错误，一审法院在没有查清交楼的时间的情况下认定交楼时间为2011年11月8日，客观事实是2011年6月交楼。三、被上诉人在整个案件中存在不讲事实、不讲道理、不讲法律的情况。具体表现在：1、被上诉人隐瞒客观的交楼时间，利用当事人不掌握法律知识的弱点，故意隐瞒事实，诱导一审法院错误认定交楼时间。2、从被上诉人提交的材料来看，被上诉人于2011年11月7日向云浮市住建局提交竣工验收备案文件，住建局于2011年11月8日作出同意竣工备案，显然违反商品房买卖合同第8条的约定，没有取得验收合格就交付了房屋。3、从被上诉人提交的材料来看，被上诉人于2011年12月12日向住建局提交房地产测绘委托书，委托住建局进行房屋测绘，根据《商品房销售管理办法》第34条的规定，商品房在交付前必须完成委托测绘。在本案中，被上诉人在房屋交付后六个月后才委托测绘，明显违反了法律规定。4、从被上诉人提交的材料来看，被上诉人于2012年11月15日向云浮市房产管理局递交初始登记资料，根据《商品房销售管理办法》第34条的规定，商品房交付后60天内应该向房地产行政主管部门报送权属登记资料，显然被上诉人存在重大过错，违法违规。5、从被上诉人提交的材料来看，涉案土地的原始土地证面积为759平方米，但房屋建好后土地面积变成了764.64平方米，超出规划5.64平方米，这是被上诉人未根据原规划许可擅自变更而导致的结果，后来因此导致云浮市国土资源和城乡规划管理局于2013年12月26日才审核通过被上诉人的用地规划变更方案，如果没有被上诉人这些违规行为，肯定不会导致房产证迟迟办不下来的结果。6、从被上诉人提交的材料来看，没有证据证明房产证的延期办证是政府部门的过错所导致。纵观整体材料，恰恰能够证明被上诉人存在诸多违法、违规、违约之处。7、退一万步来说，根据合同的相对性原则，买房者与被上诉人开发公司，谁违约谁承担责任。至于是否存在第三方具有过错与本案无关，即使存在第三方具有过错的情况下，也只是与被上诉人发生关系，与买房者无关。上诉人周青莲在二审期间提供水费的收费历史档案、用电客户基本信息，拟证明房屋交付时间是在2011年6月份，而非一审法院认定的2011年11月8日。被上诉人云浮市云城房地产开发公司答辩称：一审判决认定事实清楚，判决正确，应驳回上诉人的上诉请求。在本案中，上诉人起诉要求被上诉人承担延期办证的违约责任，被上诉人一审已经提交了充分的证据，在这些证据中被上诉人已经按照房地产开发、办证程序，主要从商品房签约的时间到办理房产证给上诉人的整个过程，充分展现了具体的过程，在整个过程中，被上诉人及时向相关部门提交相关资料，目的就是尽快办好房产证给上诉人，但本案证据反映，在房管部门的办证和土地分摊两个环节并非被上诉人的原因造成延误，所以一审法院根据最高人民法院司法解释的规定驳回上诉人的诉讼请求。被上诉人开发商品房是根据2009年云浮市城市规划中出具的规划进行建设，在被上诉人提交的证据中清楚说明建设时云浮市城市测量队对被上诉人的建设工程进行了开线、复线、验线，建设程序符合相关规定。被上诉人在一审中认为商品房的交付时间为2011年11月1日，因为竣工验收时间是2011年10月13日，在竣工后被上诉人才通知交楼，在2011年11月8日已经竣工备案登记。上诉人认为6月份交楼，被上诉人认为不符合事实，交楼时是没有大门的，部分业主比较心急，没有经过被上诉人同意进行室内的水电装修，被上诉人没有进行制止，并不能认为就是交楼。在办理权属证明的过程中，是因为规划部门与国土部门双方的坐标不吻合导致不能办理，而并非上诉人所说的因为面积差异办不了证。复函明确占地与原发证用地界线偏差太大，与原规划不相符，只有调整规划才可以办理土地分摊，经过多方协调，在2014年1月13日云浮市国土资源和城乡规划管理局才向被上诉人发出规划变更的批复，2014年4月21日国土部门出具了土地分摊问题的处理意见后，被上诉人尽快帮上诉人办理了商品房产权证，用时四个月左右的时间，在2014年8月就已经帮上诉人办好了房产证。综上，一审法院认定事实正确，希望二审法院根据事实驳回上诉人的上诉请求。被上诉人云浮市云城房地产开发公司在二审期间没有提供新证据。本院查明的事实除与一审判决查明的“买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式：买受人选择银行按揭方式的，买受人双方签订本合同支付当时首期（人民币）：178200元整；银行按揭贷款（人民币）：20万元整”及“根据云浮市住房和城乡建设局办事指南，房地产开发公司办理商品房权属首先需按房管部门的要求提交资料复印件，然后到窗口申请房屋的测绘手续，待测绘手续完善后再带资料原件办理入件手续”不一致外，其他事实与一审判决查明的一致，予以确认。另查明：2016年2月2日，周青莲向原审法院提起诉讼，请求法院判决：1、云城房地产公司向周青莲支付逾期办理房地产权属证书违约金66449.9元（房屋违约金从2011年12月9日起以378200元为本金按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息利率计至2014年8月12日为61583.6元；车位违约金从2012年10月22日起以26000元为本金按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息利率计至2015年11月19日为4866.3元）；2、本案的诉讼费用由云城房地产公司负担。双方当事人在签订的《商品房买卖合同》中约定了“买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式：买受人选择银行按揭方式的，买受人双方签订本合同支付当时首期（人民币）：贰拾万捌仟贰佰元整；银行按揭贷款（人民币）：壹拾柒万元整”的内容。原审法院于2016年2月2日对本案进行立案，并适用简易程序审理，审理期限到2016年5月2日届满，周青莲代理人刘永源在一审期间向原审法院提交继续适用简易程序审理申请书，认为该案适用简易程序审理的期限已届满，申请原审法院继续适用简易程序审理本案，云城房地产公司亦表示同意。原审法院根据《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百十八条“适用简易程序审理的案件，审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序的，由本院院长批准，可以延长审理期限。延长后的审理期限累计不得超过六个月”的规定，依法延长审理期限三个月至2016年8月2日。再查明：2010年8月4日，云浮市规划测量队对云城房地产公司建设的本案涉案楼房进行开线，并出具了《建设工程开线证明书》。2010年10月19日，云浮市规划局工程管理科进行了复线及验线，并出具《云浮市规划建设工程复线证明书》、《云浮市规划建设工程验线证明书》。2012年11月12日，云城房地产公司向房管部门递交办理初始登记的资料。2013年7月8日，云浮市国土资源和城乡规划管理局以云城房地产公司建成的本案涉案楼房占地与原发证用地界线偏差较大，与原规划不相符为由，将办证资料退回给云城房地产公司。云城房地产公司提供的，由云浮市国土资源和城乡规划管理局于2016年3月17日出具的《关于云城房地产开发公司颖翠开发区聚贤阁D栋办证问题的复函》载明：在2014年1月13日，我局向你公司发出了《关于云浮市云城房地产开发公司总平面图规划变更的批复》，但批复发出后，我局再没有收到你公司重新入件申请换发土地使用证登记的资料。被上诉人提供的《办理房地产管理业务须知》载明：办事程序：窗口受理、实地测绘、产权所初审、复审、产权科审批、窗口收费、发证、归档。根据上诉人一审起诉提出的诉讼请求，上诉人实质请求的违约金是以购房款378200元为本金，按年利率6%标准计算。上诉人在二审中表示被上诉人交付车位的时间是2012年7月23日。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为被上诉人是否应向上诉人承担逾期办证的违约责任。关于被上诉人是否应向上诉人承担逾期办证的违约责任的问题。上诉人起诉要求被上诉人承担逾期办理房屋权属证书及逾期办理车位权属证书的违约责任。关于是否需承担逾期办理房屋权属证书的违约责任问题。双方在合同中约定：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1.00%向买受人支付违约金。3、买受人不能在商品房交付使用后540日内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的每日银行同期利率计算付给买受人，至房地产证书实际交付日止。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”因上述合同约定的第2项为格式条款，第3项为非格式条款，故根据上述法律规定，本案应适用第3项。被上诉人是否存在违约行为，首先需确定被上诉人何时交楼。上诉人认为其在合同约定的交楼时间即在2011年6月11日收楼，而被上诉人则认为其于2011年11月1日交楼。因为双方在合同中约定，被上诉人将楼房交给上诉人时需办理交接手续，且按常理被上诉人亦会要求上诉人办理签收手续，现被上诉人未能提供证据证明其何时交楼，故被上诉人应承担举证不能的不利后果，本院采纳上诉人的意见，即认定被上诉人于2011年6月11日将房屋交付给上诉人。一审判决认定被上诉人于2011年11月8日交付房屋给上诉人错误，本院予以纠正。根据合同的约定，被上诉人应于房屋交付使用后180日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，并且在540天内进行产权登记，即被上诉人应于2011年12月11日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，并于2012年12月11日前进行产权登记。被上诉人于2012年11月14日到房管部门办理初始登记，并于2014年8月12日进行了产权登记，未在上述约定的期限内办理。至于被上诉人是否构成违约，根据合同的约定，只有由于出卖人的原因造成未能按时办证，出卖人才需承担违约责任。被上诉人抗辩认为在办理登记手续期间，因办证部门的原因致其未能在约定的时间内办理登记手续，故其无需承担违约责任。根据被上诉人提供的，由云浮市国土资源和城乡规划管理局于2016年3月17日出具的《关于云城房地产开发公司颖翠开发区聚贤阁D栋办证问题的复函》，2013年3月14日，被上诉人向国土部门申请办理换发土地证及土地使用权分摊转让手续，2013年7月10日，国土部门以已建成的楼房占地与原发证用地界线偏差较大，与原规划不相符，且比原发证超面积5.64平方米，为此，将资料退回，并要求被上诉人报审用地规划变更方案后再申请办理换发证登记。被上诉人提供规划部门出具的开线证明书、复线证明书、验线证明书证实，其根据规划部门的规划进行建设，故产生已建成的楼房占地与原发证用地界线偏差较大的情形不能归责于被上诉人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”根据上述司法解释的规定及合同的约定，只有由于出卖人的原因造成的违约行为，出卖人才承担违约责任。因被上诉人于2013年3月14日向国土部门申请办理换证及分摊手续后，被国土部门以上述理由退件，被上诉人根据国土部门的要求办理了报审用地规划变更方案，并于2014年1月13日完成了报审用地规划变更方案手续，因需重新办理报审用地规划变更方案的原因不是由被上诉人引起的，故上述时段（2013年3月14日至2014年1月13日共305天）不应计入违约时间。本案逾期办理房屋权属证书的违约时间为：上诉人于2011年6月11日收楼，于2014年8月12日取得房产证，经过了1157天，减除双方约定的办证时间540天，再减除不能归责于被上诉人的原因而延误的时间305天，违约时间为312天。上诉人主张违约时间从2011年12月9日起计至2014年8月12日，部分请求合理，部分不合理，对合理部分，本院予以支持，对于不合理部分，本院予以驳回。因合同没有约定被上诉人应按银行规定的何种利率计算违约金，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被上诉人应按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率。因上诉人一审起诉主张的违约金实质是以购房款为本金，按年利率6%标准计算出来的，且该利率没有超过逾期贷款利率，故本案应按年利率6%计算违约金。上诉人已支付了购房款378200元，故被上诉人应支付违约金378200元×312天×6%/360天=19666.4元给上诉人。一审判决驳回上诉人要求被上诉人支付违约金的诉讼请求错误，应予纠正。关于逾期办理车位权属证书的违约责任的问题。双方在合同中约定：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1.00%向买受人支付违约金。3、买受人不能在商品房交付使用后540日内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的每日银行同期利率计算付给买受人。如前所述，本案亦应适用第3项。上诉人于2012年7月23日接收车位，于2015年11月19日取得房产证，经过了1203天，减除双方约定的办证时间540天，再减除不能归责于被上诉人的原因而延误的时间305天（从2013年3月14日至2014年1月13日），违约时间为358天，故上诉人请求被上诉人承担逾期办理车位权属证书的违约金，其合理部分，应予支持，其不合理部分，应予驳回。被上诉人应向上诉人支付的违约金为26000元×358天×6%/360天=1551.33元。被上诉人在本案中应向上诉人支付的违约金合共为21217.73元。至于上诉人在二审中提到的一审超审限审理本案的问题，原审法院于2016年2月2日对本案进行立案，并适用简易程序审理，审理期限到2016年5月2日届满，周青莲代理人刘永源在一审期间向原审法院提交继续适用简易程序审理申请书，认为该案适用简易程序审理的期限已届满，申请原审法院继续适用简易程序审理本案，云城房地产公司亦表示同意。原审法院根据《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百十八条“适用简易程序审理的案件，审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序的，由本院院长批准，可以延长审理期限。延长后的审理期限累计不得超过六个月”的规定，依法延长审理期限三个月至2016年8月2日，符合法律规定。综上所述，一审判决认定事实部分不清，实体处理部分不当，对上诉人的上诉理由成立部分予以支持，不成立部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销云浮市云城区人民法院（2016）粤5302民初156号民事判决；二、限云浮市云城房地产开发公司在本判决发生法律效力之日起十五日内支付违约金21217.73元给周青莲；三、驳回周青莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1462元，适用简易程序审理，减半收取731元，由周青莲负担497.59元，云浮市云城房地产开发公司负担233.41元。二审案件受理费1462元，由周青莲负担995.18元，云浮市云城房地产开发公司负担466.82元。本判决为终审判决。审 判 长  邓建勇审 判 员  罗晓红代理审判员  陈洁涛二〇一六年十二月二十九日书 记 员  冯梓叶