北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终3655号
上诉人（原审原告）：北京中商和旭物业管理有限公司，住所地北京市西城区太平街8号院30号楼3层301-326。
法定代表人：黄伟华，职务总经理。
委托诉讼代理人：赵海滨，男，1964年1月10日出生，北京中商和旭物业管理有限公司员工。
委托诉讼代理人：武振声，北京市西城区陶然亭街道法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审被告）：保红漫，女，1967年8月26日出生，回族，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：王钢，北京市绅特律师事务所律师。
上诉人北京中商和旭物业管理有限公司（下称中商和旭公司）因与被上诉人保红漫合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初27042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
中商和旭公司上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判支持我公司一审的全部诉讼请求，一、二审案件受理费由保红漫负担。事实和理由：一审判决在合同性质、诉讼时效、收费标准、违约责任上认定不准，判决错误，显失公平公正，损害了我公司的合法权益。《耕天下小区停车场管理服务合同》是《物业服务合同》的一部分。我公司多次要求保红漫交纳车位管理费，期间保红漫也多次报警，一审法院认为部分诉讼请求已超过诉讼时效，与事实不符。保红漫没有按照合同履行交纳车位管理费的义务，我公司阻止保红漫的车辆进入车库，就是强迫保红漫交纳车位管理费。我公司收取的是车位管理费，有产权车位每月110元，没有产权车位每月460元，保红漫没有权利对车位管理费标准进行更改和撤销。一审法院酌减车位管理费有误，对于不让保红漫的车辆进入地库，我公司已在另案中进行了赔偿，保红漫的车位并没有转租、转让。如果我公司的服务不到位，可以酌减费用，但是本案中并不存在应予酌减的事实。我公司是与小区业委会签订的《耕天下小区停车场管理服务合同》，业主应该按照该合同履行。合同第10条第5款明确约定了滞纳金。一审法院对于违约责任的认定有误，违约方是保红漫。保红漫没有交纳车位管理费属于违约行为，一审判决颠倒了违约的事实。
保红漫辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，不同意中商和旭公司的诉讼请求。我一审中才看到《耕天下小区停车场管理服务合同》，此前并不知道收费的依据。在不让我的车辆进入车库之前，我不知道该合同的存在。一审法院对于减免的理由已经说得很清楚。
中商和旭公司向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判决保红漫支付其在耕天下小区S008号、S009号两个车位自2012年9月1日至2016年12月31日的管理费人民币11080元，并支付滞纳金；2.诉讼费用由保红漫承担。
一审法院认定事实：位于北京市西城区永定门内西大街3号院1、2、3、4、5、6、7号楼-1层S008、S009两处车位的所有权人为保红漫。中商和旭公司自2012年9月1日起为耕天下小区停车场提供管理服务。2012年9月1日至2013年5月31日，车位管理费为90元每月每车位。2013年5月31日，中商和旭公司（乙方）与北京市西城区耕天下小区业主委员会（甲方）签订《耕天下小区停车场管理服务合同》，合同约定：合同有效期为自2013年6月1日至2016年5月31日；乙方提供的服务内容为耕天下小区地下停车场车位管理、保洁、设备设施的维护及保养（照明灯具、路桩、车库出入口档杆器系统等）；乙方在甲方的直接领导、管理下开展耕天下小区地下停车场的日常服务管理工作，由乙方与车位业主签订车位管理服务协议并收取车位服务费用，车位管理服务费金额为每个车位每月110元。该合同到期后，由于新的耕天下小区业主委员会尚未产生，故中商和旭公司仍按照该合同的约定为小区业主提供停车场管理服务，持续至今。保红漫未交纳自2012年9月1日至2016年12月31日期间的停车管理服务费。
2014年12月30日，因保红漫未交纳所欠停车位管理服务费，中商和旭公司阻止保红漫进入耕天下小区地下停车场，双方因此发生纠纷。因不能正常使用停车位，已停放在停车位上的车辆不得不长期放置，并造成损失；另一停车位保红漫不能使用。为此，保红漫于2016年1月19日以排除妨害纠纷为案由，将中商和旭公司诉至一审法院。一审法院作出（2016）京0102民初3506号民事判决书，判决：一、北京中商和旭物业管理有限公司应排除妨害，准许保红漫所有的车辆自由出入位于北京市西城区永定门内西大街3号院1、2、3、4、5、6、7号楼-1层地下停车场；二、自本判决生效之日起七日内，北京中商和旭物业管理有限公司向保红漫赔偿停车费二千元；三、驳回保红漫的其他诉讼请求。中商和旭公司与保红漫均不服，提起上诉。2016年10月31日，北京市第二中级人民法院作出（2016）京02民终8363号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”。2017年4月13日，保红漫再次以财产损害赔偿纠纷为案由，将中商和旭公司诉至一审法院，请求判令中商和旭公司赔偿其因中商和旭公司不执行（2016）京0102民初3506号民事判决书而导致其额外支出的停车费用。2017年6月28日，一审法院作出（2017）京0102民初11909号民事判决书，认定中商和旭公司于2017年4月27日允许保红漫自由出入耕天下小区停车场，并判决：一、自本判决生效之日起七日内，北京中商和旭物业管理有限公司向保红漫赔偿停车费五百二十七元。二、驳回保红漫的其他诉讼请求”。
另查，在将本案诉至法院前，中商和旭公司仅在相关诉讼中陈述过保红漫拖欠停车位管理服务费在先、其拒绝保红漫进入停车场在后的事实，并无证据证明其曾向保红漫主张过该费用。
再查，北京建国物业管理有限公司（下称建国公司）与保红漫于2004年4月1日签订的《菁华名邸耕天下房屋使用、管理、维修公约》中，物业费与车位管理费分别约定，地下车库车位（产权）管理费为90元/车位??月；管理者负责的管理事项包括地下车库、道路及设施设备的维修、养护、管理。中商和旭公司与耕天下小区业主委员会于2013年5月31日分别签订了《物业服务合同》与《耕天下小区停车场管理服务合同》。在《物业服务合同》及其附件约定，停车场作为物业共用设施设备，由中商和旭公司负责日常维修、养护、运行和管理。北京市第二中级人民法院（2014）二中民终字第08722号民事判决书确认了该合同的效力。在《耕天下小区停车场管理服务合同》中约定，中商和旭公司负责地下停车场车位管理、保洁、设备设施的维护及保养（照明灯具、路桩、车库出入口档杆器系统等）。《物业服务合同》与《耕天下小区停车场管理服务合同》中均未约定互为同一合同的组成部分或具有其他关联关系。
一审法院认为，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。诉讼时效已经届满的，相应的民事权利不予保护。保红漫作为耕天下小区的业主之一，中商和旭公司与之的事实合同及《耕天下小区停车场管理服务合同》对保红漫具有约束力。在中商和旭公司履行了停车场管理服务义务后，保红漫负有向中商和旭公司交纳停车位管理服务费的义务。关于中商和旭公司的起诉是否已经超过诉讼时效一节。首先，中商和旭公司不能对在本案起诉前向保红漫主张过所欠停车位管理服务费进行举证，因此中商和旭公司应当承担举证责任；保红漫亦否认收到过中商和旭公司的催缴，故法院认定中商和旭公司截至起诉时，从未对保红漫进行过催缴。其次，中商和旭公司于2017年3月10日向法院申请诉前调解。再次，本案争议事实、起诉时间均在《中华人民共和国民法总则》生效之前，因此应当适用《中华人民共和国民法通则》，即诉讼时效为二年。又次，中商和旭公司提出，根据《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》，物业管理纠纷中诉讼时效的认定不宜过苛。从形式上看，《耕天下小区停车场管理服务合同》与《物业服务合同》相区分，《物业服务合同》与《耕天下小区停车场管理服务合同》同日签订，两份合同的分别订立体现了合同双方对物业服务与停车场管理服务的不同订约意图，意味着就停车场管理服务双方达成了新的合意。从内容上来看，两份合同约定的服务内容不完全重叠，停车场的管理服务不能被纳入《物业服务合同》中。从停车场管理服务与物业管理服务之间的关系来看，耕天下小区停车场中停车位仅部分为业主所有，因此业主在使用非产权车位时，所支付的管理服务费中包含使用车位的对价；即便允许业主无偿使用，也不能改变《耕天下小区停车场管理服务合同》与物业管理服务不相容之处。因此本案并非物业服务合同纠纷，而是就停车场管理服务合同产生的合同纠纷。又因中商和旭公司长期未向保红漫主张停车场管理费，明显怠于行使权利，故法院对此主张不予采信。综前所述，法院对保红漫此一抗辩予以采信，认定中商和旭公司自2015年3月11日至2016年12月31日共计21.7个月的停车位管理服务费请求权可得保护。关于中商和旭公司拒绝保红漫进入停车场是否违约一节，应当审查中商和旭公司在合同中所享有的权利。首先，中商和旭公司作为停车场管理服务方，负责停车场车位的管理、保洁、设备设施的维护及保养，维护秩序，疏导交通，看护车辆，并享有向使用停车场的业主收取停车位管理服务费的权利。无论事实合同还是书面订立的案涉合同，中商和旭公司并不享有因保红漫未交纳停车位管理服务费而得拒绝其进入停车场、使用产权车位的权利。尽管中商和旭公司的意图在于迫使保红漫交纳所欠的停车位管理服务费，但是主张权利的行为显属过当。其次，拒绝保红漫进入停车场引起后果有二。其一，保红漫不能充分享受停车位管理服务所带来的利益。其二，保红漫因之而遭受了车辆受损、额外支出停车费的损失。再次，对保红漫的停车位所有权造成妨碍。故中商和旭公司拒绝保红漫进入停车场构成违约。但是，中商和旭公司在客观上为保红漫所有的停车位提供了管理服务，保红漫所有的停车位因之而受益，故法院酌定2014年12月30日至2017年4月27日保红漫不能自由出入停车场期间，可以使用的停车位的管理服务费为每月人民币55元，不能使用的停车位的管理服务费为每月人民币22.5元。关于中商和旭公司没有履行通知义务一节。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。对于2012年9月1日至2013年5月31日之间的事实合同关系期间，中商和旭公司没有将停车位管理服务费收费标准通知保红漫，行为欠妥，但是90元每月每车位的收费标准客观而合理。对于2013年6月1日及以后的收费标准，《耕天下小区停车场管理服务合同》直接约束当事双方，因此保红漫应当知悉。故对于保红漫此项抗辩法院不予采信。关于滞纳金一节，当事双方并未对滞纳金作出约定，故法院不予支持。应当指出，停车场管理服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，停车场管理服务企业应当不断提升服务水平和质量，完善服务细节，为小区业主提供质量高、态度好的服务，以充分获取业主的理解和配合；同时业主也应对管理服务企业给予谅解，认可其在管理服务中的努力和付出，通过双方的共同努力，营造更加和谐美丽的小区环境。据此，一审法院于2017年11月判决：一、判决生效后十五日内，保红漫支付北京中商和旭物业管理有限公司自2015年3月11日至2016年12月31日的停车位管理服务费共计人民币1681.75元；二、驳回北京中商和旭物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审查明事实与一审基本一致。另补充查明：《耕天下小区停车场管理服务合同》第10条第5款约定，北京市西城区耕天下小区业主委员会不按合同约定支付相关费用时，中商和旭公司有权终止本合同，并向北京市西城区耕天下小区业主委员会索赔违约责任金。中商和旭公司在二审审理中明确要求保红漫支付滞纳金5000元。
本院认为：虽然中商和旭公司与保红漫之间未签订停车场管理服务合同，但业主委员会代表全体业主与中商和旭公司签订的《耕天下小区停车场管理服务合同》对保红漫亦具有约束力。《耕天下小区停车场管理服务合同》签订前，中商和旭公司已经开始为保红漫所有的车位提供停车场管理服务，故该阶段中商和旭公司与保红漫之间形成了事实服务合同关系。《耕天下小区停车场管理服务合同》到期后，因新的业主委员会尚未产生，亦没有新的公司接管停车场管理服务，故中商和旭公司继续为业主提供停车场管理服务，自合同到期至今中商和旭公司与保红漫之间亦为事实上的服务合同关系。
现中商和旭公司要求保红漫支付2012年9月1日至2016年12月31日期间的停车位管理服务费，保红漫主张部分诉讼请求超过诉讼时效。首先，2015年10月1日之前的停车位管理服务费拖欠事实发生在《中华人民共和国民法总则》施行之前，且按照《中华人民共和国民法通则》的规定诉讼时效期间在《中华人民共和国民法总则》生效之前即2017年9月30日之前已经届满，保红漫已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，故2015年10月1日之前的停车位管理服务费仍应适用两年的诉讼时效。其次，从此前生效判决可以认定中商和旭公司自2014年12月30日起至2017年4月26日止因保红漫拖欠停车位管理服务而阻止保红漫进入小区停车场。虽然中商和旭公司没有提供催缴函等证据证明其一直向保红漫持续催交停车位管理费，但根据一般经验判断，中商和旭公司阻止保红漫进入停车场的行为已经表明其向保红漫催交停车位管理服务费的明确目的，故可以认定诉讼时效于2014年12月30日中断。一审法院对此未予认定，本院予以纠正。中商和旭公司主张的2012年12月31日至2016年12月31日期间的停车位管理服务费未超过诉讼时效，应予保护，2012年9月1日至2012年12月30日期间的停车位管理服务费因超过诉讼时效，本院不予支持。
中商和旭公司为保红漫所有的车位提供了停车场管理服务，保红漫理应交纳相应的停车位管理服务费。2012年9月1日至2013年5月30日期间，中商和旭公司尚未与业主委员会签订《耕天下小区停车场管理服务合同》，故中商和旭公司按照此前的收费标准90元每月每车位向保红漫收取费用并无不妥，应予支持。2013年6月1日之后，《耕天下小区停车场管理服务合同》将收费标准调整为110元每月每车位，中商和旭公司此后按照调整后的收费标准主张停车位管理服务费亦符合约定。但2014年12月30日至2016年12月31日期间，中商和旭公司阻止保红漫进入停车场，未向保红漫提供进出停车场的服务，故中商和旭公司无权要求保红漫交纳该期间的全额停车位管理服务费。保红漫在涉案停车场有两个停车位，虽然该期间一个车位上停放有车辆，另一个车位上未停放车辆，但从本质上看中商和旭公司对两个车位均是未提供进出停车场的服务，故两个车位享受的服务是相同的，在费用上不应予以区分，根据具体情况本院酌定保红漫所有的车位在该期间应交纳的停车位管理服务费为55元每月每车。中商和旭公司所述另案的赔偿是因车位不能正常使用，保红漫另行停车所产生的损失，与本案酌减的停车位管理服务费不存在重复。
关于中商和旭公司所主张的滞纳金，因本案中《耕天下小区停车场管理服务合同》签订前和到期后，中商和旭公司与保红漫之间仅有事实服务关系，没有约定拖欠费用应交纳滞纳金，《耕天下小区停车场管理服务合同》中对违约责任亦约定不明确，且中商和旭公司阻止保红漫进入停车场本身亦有不当，故本院对中商和旭公司关于滞纳金的诉讼请求不予支持。
综上所述，中商和旭公司的部分上诉请求，有合理依据，本院予以支持。一审认定事实有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销北京市西城区人民法院（2017）京0102民初27042号民事判决第二项；
二、变更北京市西城区人民法院（2017）京0102民初27042号民事判决第一项为：本判决生效后十五日内，保红漫支付北京中商和旭物业管理有限公司自2012年12月31日至2016年12月31日的停车位管理服务费共计人民币7709.5元；
三、驳回北京中商和旭物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费77元，由北京中商和旭物业管理有限公司负担23元（已交纳），由保红漫54元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。二审案件受理费160元，由北京中商和旭物业管理有限公司负担74元（已交纳50元，余款于本判决生效之日起7日内交至本院），由保红漫负担86元（于本判决生效之日起7日内交至本院）。
本判决为终审判决。
审判长 曹 雪
审判员 李蔚林
审判员 王军华
二〇一八年五月十六日
书记员 孙国栋