江苏省泰兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰民初字1709号
原告：成国荣，男，1972年5月29日出生，汉族，住泰兴市。
委托诉讼代理人：顾为军，泰兴市南沙法律服务所法律工作者。
被告：梅吉粮，女，1973年10月6日出生，汉族，住泰兴市。
委托诉讼代理人：廖卫根、曹龙美，江苏福坤律师事务所律师。
被告：杭勇胜，男，1973年8月21日出生，汉族，住泰兴市。
被告：赵小军，男，1975年5月28日出生，汉族，住泰兴市。
被告：徐萍，女，1974年4月8日出生，汉族，住泰兴市。
两被告共同委托诉讼代理人：张光荣，泰兴市三泰法律服务所法律工作者。
原告成国荣与被告梅吉粮、杭勇胜、赵小军、徐萍确认合同无效纠纷一案，本院于2015年11月26日立案后，因被告梅吉粮涉嫌刑事犯罪，本案裁定中止审理，后于2016年12月6日恢复审理。因案情复杂，本院裁定转为普通程序，并于2017年2月28日公开开庭进行了审理。原告成国荣及其委托诉讼代理人顾为军，被告梅吉粮委托诉讼代理人曹龙美，被告赵小军、徐萍及其委托诉讼代理人张光荣到庭参加诉讼，被告杭勇胜经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
成国荣向本院提出诉讼请求：1.判令确认被告梅吉粮、杭勇胜与被告赵小军、徐萍之间的房屋交易行为无效，同时判令被告梅吉粮、杭勇胜将房屋合法过户给原告；2.本案诉讼费由四被告承担。事实与理由：被告梅吉粮、杭勇胜因经营不善外欠巨额债务，为规避债务，逃避法院执行，2013年4月将其所有的房产（泰兴市济川街道交通小区5号楼301室）虚假交易给被告赵小军，并过户至被告赵小军、徐萍名下。双方房屋买卖协议内容并不真实，被告赵小军、徐萍亦未向被告梅吉粮、杭勇胜支付任何购房款。后被告梅吉粮、杭勇胜又将上述房屋于2014年卖给原告。原告已经支付所有房款并实际装潢入住两年。原告认为被告梅吉粮、杭勇胜与被告赵小军、徐萍之间的房产交易系虚假交易，目的是逃避债务，应当认定为无效。上述交易行为影响了原告对该房产的合法过户，为维护原告权利，原告特提起诉讼。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：
1、购房协议书一份。证明2014.5.28原告与梅吉粮签订购房协议书一份，房屋总售价是145万元，包括车库。协议中明确梅吉粮所出售的房屋和车库是其本人的，如与别人有房产、经济纠纷由梅吉粮自行解决。同时证明被告在与梅吉粮签订虚假的转让协议时并不含有车库而价格低于原告与梅吉粮之间的售房价格。
经质证，被告赵小军、徐萍认为真实性无法确认，且该协议的甲方并非出卖房产的所有权人，根据该协议原告应提起合同之诉，要求梅吉粮、杭勇胜承担赔偿责任。被告梅吉粮对证据无异议。
2、收条三份。证明原告在购房后向被告梅吉粮支付了全部购房款。经质证，被告赵小军、徐萍认为收条均是大额现金交易，与常理不符，且收条收款人均不是房屋所有权人，无法证明原告已向梅吉粮、杭勇胜交付所有款项；即使已交付款项，由于赵小军、徐萍购买在前并且已经过户，原告也无权起诉。被告梅吉粮对证据无异议，认为系其委托江国纲代为收取了相应购房款项。
3、2014.9.22梅吉粮、江国纲出具的承诺书一份。证明梅吉粮保证其转让给原告的房产由赵小军、徐萍全权配合原告过户，原告的装修不受任何影响。同时证明梅吉粮与被告赵小军、徐萍的转让协议是虚假的，如果是真实的梅吉粮是不可能保证赵小军、徐萍会全权配合原告过户的。经质证，被告赵小军、徐萍认为证据真实性无法确认，承诺人是案外人，不是房屋所有权人。被告梅吉粮对证据无异议。
4、自来水缴费卡、煤气卡和水电费发票。证明原告购房后取得了该房屋的所有权和使用权，梅吉粮和杭勇胜将其持有的水卡、煤气卡和供电合同交付给原告而不是交付给赵小军、徐萍。经质证，被告赵小军、徐萍对真实性无异议，但认为该部分费用是因为原告侵占赵小军、徐萍的房屋所有权而发生的，不予认可。被告梅吉粮对证据无异议，认为是梅吉粮与原告签订协议后转交给原告的。
5、赵小军、徐萍的房产证、土地证原件各一份。证明梅吉粮在与赵小军、徐萍办理了虚假过户后将两证原件交给原告并承诺由赵小军、徐萍配合原告过户，梅吉粮与赵小军、徐萍的买卖关系是虚假的。经质证，被告赵小军、徐萍对真实性无异议，认为该证据证明讼争房屋系被告赵小军、徐萍所有，原件是被告办理抵押贷款时放在银行处的。被告梅吉粮对证据无异议，认为是梅吉粮与原告签订协议后转交给原告的。
梅吉粮辩称，四被告签订的房屋转让协议并非当事人的真实意愿。当时梅吉粮在外欠下很多债务，赵小军、徐萍是梅吉粮朋友赵风琴的兄弟，梅吉粮为了躲避外债将本案讼争房屋过户至赵小军、徐萍名下暂避风险。梅吉粮、杭勇胜并未收到赵小军、徐萍支付的购房款，以赵小军名义向南京银行贷款的100万元也是由梅吉粮向银行偿还直至梅吉粮出事。梅吉粮与成国荣签订的购房协议是真实的，梅吉粮已收到成国荣支付的全部购房款。梅吉粮未提交证据。
杭勇胜未作答辩和举证。
赵小军、徐萍辩称，原告没有诉讼主体资格。梅吉粮、杭勇胜与赵小军、徐萍关于本案讼争房屋的买卖合同已经合法成立，房产已经过户至赵小军、徐萍名下。且梅吉粮、杭勇胜与赵小军、徐萍的交易发生在2013年4月12日，而原告购买该房产是在2014年5月28日，其购买时明知该房屋所有权人不是梅吉粮、杭勇胜，仍然购买并且恶意装修。赵小军、徐萍对原告提起排除妨碍之反诉，因该反诉案件不涉及本案被告梅吉粮、杭勇胜，被告赵小军、徐萍不同意与本诉合并审理，故反诉案件本院另行进行了审理。赵小军、徐萍在本案中未提交证据。
本院经审理认定事实如下：
杭勇胜与梅吉粮系夫妻关系。2012年4月27日，被告杭勇胜出具委托书一份给被告梅吉粮，委托事项为委托梅吉粮办理双方名下所有财产相关事宜，委托书第二项为如需出售名下财产则委托梅吉粮办理相关手续，包括代为查阅档案并与买方签订买卖合同、代收相关款项、支付相关税费、办理房屋专项维修资金转移过户，到相关部门办理过户手续并领取相关证件等事项。
2013年4月8日，梅吉粮、杭勇胜与赵小军、徐萍签订房产转让协议书一份，协议书内容为：梅吉粮将泰兴市泰兴镇交通小区5号楼301室房屋（面积195.24平方米，房产证xxxx**号，土地证xxxxxx号）转让给赵小军、徐萍；房价（包括车库）为96万元，付款方式为赵小军、徐萍于2013年4月10日前交付45万元，余款51万元于2013年4月15日前付清；双方共同办理房屋产权转移登记手续。梅吉粮，赵小军、徐萍在协议书上分别签名。协议书中“杭勇胜”签名为梅吉粮代签。2013年4月12日，泰州市泰兴市地方税务局第一税务分局开具现金完税证两份，其中纳税人为杭勇胜的完税证税费为51059.4元，纳税人为赵小军、徐萍的完税证税费为36300元。上述税票均是以购房款121万元为基准缴纳。庭审中，赵小军、徐萍陈述，双方原本商谈的房屋交易价格即是121万元，由于双方约定房屋过户的所有契税均由被告梅吉粮承担，梅吉粮为了达到少缴纳税费的目的，故而在房产转让协议书上载明交易价格为96万元。但房管局不同意该价格，所以最终仍然是按照121万元的标准缴纳的税费。契税均是由梅吉粮缴纳。
2013年4月12日，讼争房屋房产证登记至赵小军、徐萍名下。2013年4月15日，讼争房屋国有土地使用权证登记至赵小军、徐萍名下。
关于讼争房屋购房价款的交付，赵小军、徐萍陈述，购房款共计121万元，其中21万元系以梅吉粮欠其借款的利息抵算，另外100万元是赵小军、徐萍向南京银行贷款支付。2013年4月24日，赵小军、徐萍与南京银行股份有限公司泰兴支行签订授信合同、最高额抵押合同各一份，以本案讼争房产向南京银行股份有限公司泰兴支行抵押贷款100万元，该100万元已交给梅吉粮。梅吉粮对赵小军、徐萍陈述的以利息抵扣21万元购房款的情况不予认可，认为双方除存在2014年5月18日一张梅吉粮出具给赵小军的30万元借条外其余没有借贷往来，该30万元借款亦没有实际发生，是梅吉粮为了补偿将房屋登记在赵小军夫妇名下造成的其购买二套房的损失而出具的借条。对南京银行贷款100万元，梅吉粮确认已经收到，但认为该100万元是梅吉粮以赵小军名义向南京银行所贷，贷款后亦是由梅吉粮偿还。
庭审中，赵小军、徐萍陈述，其与梅吉粮自2011年起发生借款往来，梅吉粮向赵小军及其亲戚借款共计210万元，该210万元均是赵小军所有，但部分是以其亲戚名义出借给梅吉粮。后赵小军又陈述，该210万元在2014年5月18日前均是以其亲戚名义出借给梅吉粮，2014年5月18日双方结账，扣除利息和购房款21万元后梅吉粮还欠210万元，并向赵小军出具了30万元的借条，梅吉粮已陆续偿还180万元，目前尚欠30万元未还。
关于南京银行贷款100万元的偿还情况，赵小军陈述，其向南京银行贷款，用于还款的银行卡由梅吉粮保管，2015年1月之前的贷款均是梅吉粮代为偿还，代为偿还的钱是用梅吉粮欠其借款的利息抵扣的。徐萍陈述，贷款后南京银行的催款信息发到其手机上后，其便打电话给梅吉粮让她还款。
另查明，原告成国荣与张丽娟是夫妻关系。2014年5月28日，江国纲、梅敏作为甲方，成国荣、张丽娟作为乙方签订购房协议书一份，约定甲方将其在泰兴市交通小区5＃301室商品房壹套，面积199㎡左右，车库12平方米左右，自愿卖给乙方，售房总价145万元（包括原有装修及车库）；乙方在2014年6月1日起付购房定金50万元给甲方，因甲方房产在南京银行有贷款，故甲方承诺在2014年11月25日前自行还尽贷款，同时在2014年11月30日前确保将房产证、土地证过户给乙方，过户时双方结算余额房款；甲方同意乙方在交付定金后交房屋，甲方同意乙方装修，甲方绝不干涉；甲方确保交通小区5＃301室房屋包括车库是其本人的，如果在房屋立协议书之前，甲方与别人有房产、产权经济纠纷，由甲方自行解决，一切费用由甲方支付，与乙方无关，因此造成的一切损失由甲方承担……在该购房协议书下方，被告梅吉粮、案外人江国纲在甲方处签名。另甲方处有“梅敏”签名。被告梅吉粮陈述，梅敏系其曾用名，该签名是梅吉粮书写。原告成国荣、张丽娟在乙方处签名。
2014年6月1日，梅吉粮、江国纲作为具收人出具收条一份，载明：今收到张丽娟购买交通小区5号楼301室购房定金计人民币伍拾伍万元（现金）。具收人处有“江国纲”“梅吉粮”“梅敏”签名。2014年7月5日，江国纲出具收条一份给原告，载明：今收到张丽娟购买交通小区5＃楼301室房款计人民币叁拾万元整（现金）（梅吉粮指定本人代收）。2014年7月28日，江国纲出具收条一份给原告，载明：今收到张丽娟购买交通小区5号楼301室购房余款陆拾万元整（现金）（其中拾万元用于过户时交纳契税），梅吉粮指定本人代收。2014年9月22日，江国纲、梅吉粮出具承诺书一份，载明：成总，关于本人交通小区5＃301室的201平方米住房同意转户给成总指定名下（赵小军、徐萍全权配合），由我本人负全权责任，成总装修不受任何影响。庭审中，被告梅吉粮确认购房协议书系其与原告成国荣签订，其委托江国纲代收相应购房款项，并已收到成国荣支付的全部购房款。购房协议书签订后，原告成国荣对讼争房屋进行了装修，并居住至今。
又查明，讼争房屋产权虽然已登记在赵小军、徐萍名下，但赵小军、徐萍并不持有房产证、土地证原件。房产证、土地证原件目前在原告成国荣处。成国荣陈述双证系其与梅吉粮签订房屋买卖合同后梅吉粮交由其持有，赵小军、徐萍称房产证、土地证原件贷款时抵押在南京银行，系银行人员违规操作将导致房产证、土地证在成国荣处。
本案庭审中，赵小军、徐萍陈述，其于2015年正月发现成国荣在涉案房屋中居住，遂于2015年4月28日对成国荣提起排除妨碍诉讼，要求成国荣搬出泰兴市交通小区5号楼301室。该案案号为（2015）泰民初字第589号，于2015年6月24日、10月12日两次开庭。在2015年6月24日庭审中赵小军、徐萍陈述：购房款共计121万元，其中21万元是在2013年4月10日至20日之间分三次现金付给梅吉粮，当时谈好钱给她，她过户给我，然后贷款100万元给她，银行贷款是由赵小军、徐萍本人偿还。在2015年10月12日庭审中赵小军、徐萍陈述：21万元房款是从梅吉粮欠款中进行扣除的。2016年12月8日，赵小军、徐萍对（2015）泰民初字第589号案件申请撤诉，并在本案中提起了反诉。
通过原、被告的举证、质证，本案的争议焦点为：
1、原告成国荣是否具备诉讼主体资格。本院认为，原告虽然不是四被告房屋买卖合同的当事人，但其与被告梅吉粮、杭勇胜关于同一房屋亦签订了房屋买卖协议，并且已对讼争房屋进行装修并实际居住。四被告间房屋买卖合同的效力与原告的切身利益息息相关。因此，原告作为利害关系人有权提起确认合同无效之诉，其主体资格符合法律规定。被告赵小军、徐萍辩称原告无诉讼主体资格的意见，本院不予采信。
2.赵小军、徐萍与梅吉粮、杭勇胜间的房屋买卖合同是否有效。
本院认为，我国民法通则规定了民事法律行为的一般生效要件，意思表示真实系民事法律行为生效要件之一。原告以梅吉粮、杭勇胜逃避债务，与赵小军、徐萍签订虚假买卖合同，恶意串通，损害第三人合法权益为由要求确认合同无效，该主张是否成立，首先需认定赵小军、徐萍与梅吉粮、杭勇胜之间的买卖合同是否是四人真实的意思表示。如四人明知不是自己的真实意思，而通谋后作出与各自内心真实意思不一致的意思表示，则既违反了合同一般生效要件，也符合我国合同法关于合同无效的规定，房屋买卖合同应当无效。
就本案查明的事实来看，虽然被告赵小军、徐萍与被告梅吉粮、杭勇胜签订了房屋买卖合同，并已办理了过户手续，但双方的房屋买卖合同存在诸多疑点，本院分析如下：首先，关于房款的支付问题，被告赵小军、徐萍的陈述前后矛盾，对首付款21万元，赵小军、徐萍第一次庭审时陈述系以现金形式分三次交付，后又陈述系以梅吉粮欠其借款210万元的利息抵算购房款，但其并未能就出借给梅吉粮210万元的资金来源、债权凭证、结算手续等提供相应的证据予以证实，该陈述亦未得到梅吉粮认可，其陈述由借款利息抵算房款的辩解，本院不予采信；其次，关于南京银行贷款的问题，虽然赵小军、徐萍以其名义向南京银行贷款100万元交给梅吉粮，但根据庭审调查，该100万元贷款的还款银行卡由梅吉粮保管，在梅吉粮因涉嫌行贿罪被逮捕前，贷款均由梅吉粮偿还，这明显有别于正常的房屋买卖，而与梅吉粮陈述的关于订立合同是为了躲避债务虚假过户的说法更为相符。赵小军、徐萍辩称梅吉粮因向其借款需支付利息，故而代其偿还贷款，但未提交双方关于利息结算的凭证，赵小军的此节陈述，既不能提供相应证据佐证，也得不到梅吉粮的认可，该陈述亦不符合常理；第三，讼争房屋于2013年4月12日过户至赵小军、徐萍名下后，房产证、土地证原件却由梅吉粮持有并转交给原告，赵小军、徐萍与梅吉粮一直未实际交付房屋。期间原告成国荣与梅吉粮签订房屋买卖协议后，实际交付房屋并在讼争房屋内装修，而被告赵小军、徐萍直至2015年初才发现成国荣居住于讼争房屋内，这明显不符合正常购房人的行为习惯。此外，本院在法院信息管理系统查明的情况，被告梅吉粮、杭勇胜是多起民间借贷案件的被告，根据法院生效判决，累计欠案外人顾宏、泰兴市延令典当行、泰兴市嘉禾投资有限公司等债权人数百万元，该部分债务发生于2012年。
综上，作为售房人的梅吉粮、杭勇胜在与赵小军、徐萍签订房屋买卖合同前负有多笔大额债务，作为购房人的赵小军、徐萍在房屋交易细节包括房款交付、贷款偿还等描述上存在诸多不符常理及矛盾之处，根据民事诉讼的证明标准，本院认为四人之间签订虚假房屋买卖合同的盖然性较高，赵小军、徐萍与梅吉粮、杭勇胜签订的房屋买卖合同并非双方内心真实意思表示，而是梅吉粮为逃避债务，将其财产虚假过户给赵小军、徐萍，应当属无效合同。
3.原告要求判令被告梅吉粮、杭勇胜将讼争房屋合法过户给原告能否得到支持。本院认为，原告与被告梅吉粮签订了购房协议书，虽然协议书签订时讼争房屋登记在被告赵小军、徐萍名下，但根据本院查明的事实，赵小军、徐萍与梅吉粮、杭勇胜签订的房屋买卖合同无效。因此原告与梅吉粮签订购房协议书时，梅吉粮、杭勇胜仍为讼争房屋的实际所有权人。被告梅吉粮认可收到原告全部购房款，对其与原告间的购房协议真实性亦无异议。被告杭勇胜与梅吉粮系夫妻关系，讼争房屋系夫妻共有财产，杭勇胜对此未提出异议，故双方签订的购房协议合法有效，被告梅吉粮、杭勇胜将讼争房屋交付给原告后，理当协助办理产权转移登记手续。但由于购房协议系原告及案外人张丽娟与被告梅吉粮共同签订，且讼争房屋所有权证及土地使用权证现由相关行政机关根据申请登记在被告赵小军、徐萍名下，在房屋权属证书未依法撤销前，原告要求梅吉粮、杭勇胜将房屋合法过户给原告一人，既无法律依据，事实上也无法履行，本院不予支持。原告可另行依法处理。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告梅吉粮、杭勇胜与赵小军、徐萍于2013年4月8日订立的关于泰兴市交通小区5幢301室房屋（包括车库）的房屋买卖合同无效；
二、驳回原告成国荣的其他诉讼请求；
案件受理费13400元，由原告负担3400元，被告梅吉粮、杭勇胜、赵小军、徐萍共同负担10000元（此款原告已垫付，被告应于判决生效后三十日内给付原告）
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。
审 判 长 万 宁
代理审判员 史 晴
人民陪审员 施菁菁
二〇一七年六月一日
书 记 员 陈 阳
附：本案引用有关法律规定：
《中华人民共和国民法通则》
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律或者社会公共利益。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。