山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）德中民终字第814号
上诉人（原审原告）：王文升，男，1962年11月30日出生，汉族，住德州市德城区。
委托代理人：艾宪松，山东众成仁和（德州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：徐艳艳，女，1974年11月3日出生，汉族，住德州市。
委托代理人：郑学光，山东德洲律师事务所律师。
原审第三人：周金林，男，1973年6月28日出生，汉族，无业，住德州市德城区。
委托代理人：周锋泉，德州德城金盾之光法律服务所法律工作者。
上诉人王文升因与被上诉人徐艳艳、原审第三人周金林房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2011）德城民初字第928号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法传唤第三人周金林到庭参加诉讼，但因其住址不详，下落不明，采取公告送达的方式，通知其开庭。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人王文升及委托代理人艾宪松，被上诉人徐艳艳的委托代理人郑学光，原审第三人周金林的委托代理人周锋泉到庭参加诉讼。
原审法院查明，原告以德州市城市建设综合开发总公司建筑安装工程公司的名义与山东华宇职业技术学院签订建设施工合同，为山东华宇职业技术学院建设华宇国际公寓。施工完毕后，山东华宇职业技术学院用华宇国际公寓七套住宅房抵顶部分工程款，其中包括双方诉争的Y号楼Y单元Y室（另一案的房屋是X号楼X单元X号）。原告取得该房屋后，委托第三人周金林卖掉该房。2006年10月25日，周金林（为乙方）与被告徐艳艳的丈夫解忠诚（为甲方）就该房屋的买卖签订《房屋转让代办协议》一份，内容为：乙方为甲方负责办理如下房屋转让手续，同时负责将甲方购房款项转交至原房主。转让至徐艳艳的山东华宇职业技术学院的Y号楼Y单元Y住宅房房屋、Z号车库和W储藏室，房屋价格按1880元／㎡、车库按2700元／㎡、储藏室按1000元／㎡、共计款346195元。另外，物业管理基金10385.85元、契税10385.85元、天然气开口费2000元，该房屋所有款项合计总额为368966.7元。双方签字后甲方一次性交付全款给乙方，由乙方缴款给原房主。协议签订当日，解忠诚将房款560000元（含另一案房屋款）全部交与了周金林，周金林为被告出具了收到条一份，内容为：“今收到房款五十六万元整”。同日，原告到山东华宇职业技术学院以买方徐艳艳的名义与山东华宇职业技术学院签订了《房屋认购协议》，协议约定：卖方为山东华宇职业技术学院，买方为徐艳艳，买房购买卖方的Y号楼Y单元Y层东户Y室住房及Z号车库、W号储藏室，总金额为420234.2元。在该协议的尾部签名处由原告代被告徐艳艳签了名字。2006年10月26日，山东华宇职业技术学院开具了一份收据交予原告，内容为“缴款单位：城建建安徐艳艳：收款方式：转账：金额420234.2元；收款事由：房款。”原告后将该《房屋认购协议》和收据及该房屋钥匙交与被告徐艳艳后，徐艳艳搬入该房屋居住至今。
原审法院认为，原告提交的德州市城市建设综合开发总公司建筑安装工程公司的证明证实原告作为其项目部经理在山东华宇职业技术学院施工建设所得归原告个人所有，以房抵账所涉权益归原告所有、原告提交的《以房抵账事实经过》载明，双方诉争的房屋是山东华宇职业技术学院以房抵顶的工程款，山东华宇职业技术学院在该证据上加盖了公章，证明该事实属实，故原告拥有该房屋的所有权，对被告主张的原告没有该房屋所有权的主张不予支持。被告提交的房屋转让代办协议和第三人的收到条都是在2006年10月25日，同一天原告以被告的名义与山东华宇职业技术学院签订房屋认购协议，并于第二天为被告出具了华宇学院收据，这一系列的事实能证实原告已知道被告已购买了其房屋，并将房款缴纳给了第三人周金林，不然原告不会亲自为被告代签房屋认购协议并将收款收据交与被告，且原告既提不出与被告就该房屋买卖达成的任何协议，也说明不了洽谈的具体过程，更不能说明其为何在被告不交房款的情况下让被告居住其房屋达五年之久这一事实，故被告提交的房屋转让代办协议、房屋认购协议、周金林的收到条、山东华宇职业技术学院的收据及被告在该房屋居住至今的事实形成了一个完整的证据链，证明原告第三人周金林是受原告委托代其买卖了房屋，被告与第三人签订的房屋转让代办协议有效，且第三人收取房款的行为也是合法的。被告购买了该房屋，且已付清了房款，故被告从居住之日起就拥有了该房屋的所有权。至于第三人未将房款交与原告，这是原告与第三人之间的事情，此与被告无关。故原告要求确认该房归其所有、被告应限期搬出的主张不予支持。原告在庭审中坚持不让第三人作为本案当事人偿还房款，此是原告自己权利的行使，予以准许，双方可另行解决。原告已将房屋交与被告，被告已将房款付清且已实际占有，故双方债务已实际履行完毕。原审法院于2012年2月27日作出判决：1、驳回原告的诉讼请求；2、第三人在本案中不承担责任。案件受理费7604元，由原告负担。
上诉人王文升不服原审判决，上诉称，原审判决虽然认定上诉人对本案争议房屋拥有所有权，但同时又认定上诉人知道被上诉人将房款交纳给周金林，进而认定被上诉人已经付清房款、从居住之日就拥有了该房屋的所有权，自相矛盾，认定事实错误。本案中，周金林只是上诉人和被上诉人之间的介绍人，上诉人并不知道其与被上诉人之夫解忠诚签订《房屋转让代办协议》，该协议对上诉人没有约束力，上诉人也不知道被上诉人或其夫解忠诚将房款交付给周金林。而且，《房屋转让代办协议》中约定的房屋价格，与上诉人代被上诉人签字的《房屋认购协议》不一致，说明上诉人对周金林和被上诉人的关系并不了解，其二人之间无论发生何种经济往来均与上诉人无关。本案争议房屋系山东华宇职业技术学院给上诉人的抵债房屋，上诉人将该房屋转让给被上诉人之后，被上诉人并没有向上诉人支付房款，原审判决认定双方债务已实际履行完毕与事实不符。为此，请求二审法院查明事实，依法撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求，维护上诉人的合法权益。
被上诉人徐艳艳答辩称，原审认定事实清楚，适用法律得当，证据充分，应依法维持原判。2006年10月25日，王文升以徐艳艳的名义与山东华宇职业技术学院签订房屋认购协议，并于第二天为徐艳艳出具了华宇学院收据，徐艳艳将房款交于王文升的代理人周金林，周金林出具了收到条，这一系列事实证实王文升已经知道徐艳艳购买了其房屋，并将房款交给了第三人周金林。否则王文升不会亲自为徐艳艳代签认购协议并将房款收据交于徐艳艳，而且王文升既提不出与徐艳艳就该房屋买卖达成的任何协议，也说明不了洽谈的具体过程，更不能说明其为何在徐艳艳不交房款的情况下让徐艳艳居住房屋达五年之久，王文升在房款问题上乃至包括其他问题从未与徐艳艳有过任何接触或者争议。故徐艳艳提交的房屋转让代办协议、房屋认购协议、周金林的收条、山东华宇技术学院的收据及徐艳艳在该房居住至今的事实形成完整的证据体系，足以证明第三人周金林是受王文升的委托代其买卖了房屋。徐艳艳与第三人签订的房屋买卖转让代办协议有效，且第三人收取房款的行为也是合法的，被上诉人徐艳艳购买了该房屋且已经付清了房款。故徐艳艳从签订合同缴纳房款入住房屋之日起即对房屋拥有了所有权。上诉人王文升的上诉无事实和法律依据，二审法院应驳回上诉，维持原判。
原审第三人周金林答辨人称，一、本案一审判决认定事实清楚，证据确实充分，应依法予以维持。上诉人与答辩人系原籍老乡关系，有经济上的往来。上诉人以德州市城市建设综合开发总公司建筑安装工程公司的名义与山东华宇职业技术学院签订建设施工合同，为山东华宇职业技术学院建设华宇国际公寓。施工完毕后，山东华宇职业技术学院用华宇国际公寓七套住宅房抵顶部分工程款，其中包括X号楼X单元X室、Y号楼Y单元Y室。上诉人取得该房屋后，委托答辩人卖掉全部七套住宅其中包括该两处房屋。2006年10月25日，答辩人（为乙方）与原审被告解中博哥哥解忠诚（为甲方）就位于华宇国际公寓X号楼X单元X室、Y号楼Y单元Y室住宅房签订《房屋转让代办协议》，解忠诚将房款560000元（两套房屋款）全部交与了答辩人，答辩人为原审被告出具了收到条一份，内容为“今受到房款五十六万元整”。同日，上诉人以买方解中博、徐艳艳名义与山东华宇职业技术学院签订了《房屋认购协议》，上诉人后将《房屋认购协议》及该两套房屋钥匙交与两原审被告，两被告搬入房屋居住至今。答辩人由于与上诉人有经济上的瓜葛，故没有将该房款转交至上诉人王文升。二、本案一审判决适用法律得当，程序合法，应依法予以维持。综上所述，答辩人望法庭根据事实真相，驳回上诉人的诉讼请求，依法对本案作出公正、合法的判决。
二审查明，本案争议的楼房系上诉人王文升为山东华宇职业技术学院建设华宇国际公寓后，华宇学院用华宇国际公寓七套住宅房抵顶部分工程款，对此第三人周金林、被上诉人徐艳艳均是认可。2006年10月25日上诉人王文升为徐艳艳办理了由山东华宇职业技术学院与徐艳艳签订的房屋认购协议及华宇学院收据（原件各一份），因房屋是华宇学院开发，只有与其签订购房合同，才能办理房屋产权证。但徐艳艳并没有向华宇学院缴纳购房款，一审中华宇学院也出具了书面证明，徐艳艳对此认可。认购协议中徐艳艳的名字是上诉人王文升代写。周金林称，是王文升口头委托其代卖房屋，但王文升不予认可。徐艳艳从交付房款后的次日就占有居住争议楼房至今（已达7年）。
二审查明的其他事实与一审判决认定事实基本一致。
本院认为，争议的楼房系华宇学院开发，王文升是以德州市城市建设综合开发总公司建筑安装工程公司的名义参与了华宇国际公寓楼房的建设。之后华宇学院用华宇国际公寓七套楼房抵顶所欠王文升部分工程款，上述七套楼房中就包括本案争议的Y号楼Y单元Y室及车库、储藏间等配套设施。经第三人周金林介绍，徐艳艳购买了争议的楼房，王文升于2006年10月25日为徐艳艳办理了与华宇学院签订的《房屋认购协议》，次日开具了有华宇学院出具收款收据，并加盖有公章。王文升将争议楼房的钥匙及《房屋认购协议》、收款收据原件一并交付给徐艳艳，徐艳艳从此在该楼房中居住至今。从被上诉人徐艳艳提供的《房屋认购协议》可以看出，房屋出卖方是华宇学院，购买方是徐艳艳，王文升只是代徐艳艳签字办理《房屋认购协议》，王文升不是房屋出售方，其只是华宇学院代售人，或者说是委托代理人，然后在办理有关手续时显示抵顶所欠王文升的工程款。王文升并没有与徐艳艳签订书面购房合同，一审起诉状中王文升的第一项诉讼请求就是要求解除原被告之间的房屋转让协议，上诉人王文升与徐艳艳没有签订房屋转让协议如何解除，因此，王文升的该项诉讼请求无事实依据，一审不予支持是正确的。《房屋认购协议》是华宇学院与徐艳艳签订，华宇学院并给徐艳艳出具了收款收据，虽然都是王文升代办，但徐艳艳认可，故应认定《房屋认购协议》及收款收据真实合法有效。上诉人王文升要求徐艳艳限期迁出所转让的房屋亦不能成立。至于王文升在一审中要求确认本案争议的转让房屋归其所有，不属于本案房屋买卖合同确认的事项，其应与华宇学院协商处理。
上诉人王文升在为徐艳艳办理上述手续后，将争议楼房的钥匙及《房屋认购协议》及收款收据一并交给了徐艳艳，徐艳艳从此占有房屋居住至今。上述购房的过程是经第三人周金林的介绍，且周金林与徐艳艳的丈夫解中诚签订了《房屋转让代办协议》，解中诚与另外一案当事人解中博，将56万元的购房款（两套楼房款）一次性交给了周金林。王文升对周金林介绍徐艳艳（或者其丈夫解中诚）购房应该是知道的，否则其不可能为徐艳艳代办《房屋认购协议》及收款收据，更不可能在徐艳艳没有向其缴纳购房款的情况下将楼房钥匙及购房协议、收款收据原件全部交给徐艳艳，让其居住至今。至于周金林与解中博签订了《房屋转让代办协议》及收取56万元的购房款问题，上诉人王文升明确表示不知情，而一审判决在没有有效证据证明的情况下，即推定王文升知道，进而认定《房屋转让代办协议》有效，周金林收取购房款合法欠妥。上述代办协议及收取购房款问题，不属于本案审查事项，当事人可另行处理。
综上所述，王文升为徐艳艳代办的由华宇学院与徐艳艳签订的《房屋认购协议》及华宇学院出具的收款收据，合法有效。以上手续的办理及徐艳艳占有房屋居住已达7年的事实证明，徐艳艳已获得了争议楼房的产权。上诉人王文升的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7604元，由上诉人王文升负担。
本判决为终审判决。
审判长 单仕东
审判员 陈 涛
审判员 王玉敏
二〇一三年十二月十二日
书记员 许晓东