甘肃省庆阳市西峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘1002民初2577号
原告：庆阳市西峰区温泉镇黄官寨东队村民小组。
代表人：温海军。
委托代理人：耿升民。
委托代理人：樊翰文。
被告：甘肃龙鼎房地产开发有限公司。
法定代表人：张魁。
委托代理人：马勇。
委托代理人：陈震。
原告庆阳市西峰区温泉镇黄官寨东队村民小组（以下简称黄官寨东队）与被告甘肃龙鼎房地产开发有限公司（以下简称龙鼎公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2016年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告黄官寨东队的委托代理人耿升民、樊翰文及被告龙鼎公司的委托代理人马勇、陈震到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄官寨东队向本院提出诉讼请求：1、判决被告对三层商铺未按协议约定长度所建短缺面积808.5平方米以及其商住楼六个通道、进入其地下室六个通道占用三层商铺楼内面积710.53平方米，共计1519.03平方米，为原告重建相同面积的商铺；2、判由被告对占用三层商铺楼房276.85平方米面积的物业办公室、客服中心及公厕房屋退还原告，并承担占用期间房租损失的赔偿责任；3、判由被告对三层商铺楼内所建双方共同的消防通道占用面积193.05平方米按半数分担96.5平方米并以商铺市场价向原告补偿；4、判决确认被告占用的三层商铺楼西侧长7.7米、宽35米的楼基础土地以及相应的前面广场的土地归原告所有；5、案件受理费、鉴定费由被告承担。事实和理由：为了安置失地农民，经政府部门同意，原被告协商后签订《轻工市场、商住楼合作建设协议书》，约定原告以102亩土地投资，由被告投现进行建设；利益分配是：被告为原告建设东西长207米、南北宽35米、面积21735平方米的三层商铺、楼前广场的产权归原告所有；秦霸岭东路沿街门面房1800平方米也归原告所有，其余商住楼及地下室归被告所有。但被告违反合作协议的约定，三层商铺东西长度缩短7.7米，少建808.5平方米；被告的商住楼专用楼梯通道侵占原告商铺面积710.53平方米；被告占用原告商铺楼面积66.07平方米建成“东墅一品”小区公厕一处，占用原告楼内面积210.78平方米设立被告的物业办公室及客服中心；占用原告三层商铺的一层协建消防通道193.05平方米，被告应承担半数面积96.5平方米。以上被告少建及侵占、占用原告面积共计1892.38平方米。
被告龙鼎公司辩称：一、原告非本案的适格诉讼主体，和被告签订合作建设协议的主体是庆阳市西峰远华商贸有限公司；二、被告的开发、建设流程符合法律规定。被告在开发建设（代建）中严格按照房地产开发的法律规定进行，除遵循双方协议的约定外，更要接受行政机关的管理，并非像原告想象的想怎么盖就怎么盖房子。三、被告切实履行了约定的义务，不存在违约行为。商场面积交付符合约定，约定交付面积21735平方米并不是最终确定的面积，还约定以设计单位的设计为准，被告就是以设计为准交付的面积。被告建设的临街对外公厕、消防控制室、消防通道、商场上部楼房的楼梯及地下室通道均符合设计和规划要求，符合商住楼上住户的公共安全和利益，不存在恶意占用商场面积的违约行为；而且设计方案及图纸经原告方接受并认可；另外，本案涉及的楼房未经验收原告就投入使用，还与他人签订了租赁合同，将涉案楼房出租，在签订租赁合同时，原告已经认可了涉案楼房的面积。四、即使原告具备诉讼主体资格，其也因被告履行协议符合约定被接受而不能反悔。被告在2013年年初基本履行完毕约定的义务，2015年元月原告村组代表改选后才向被告提出协议履行存在瑕疵和违约，此时距被告向原告交付《规划条件通知书》已经6年，距交付《建筑工程设计方案核定通知书》已经5年，距原告占用楼房已超过2年。综上所述，被告严格履行协议，完全依据法律法规的规定，不存在任何违约行为。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
本院根据双方的陈述、提交的证据、本院调查的证据，经质证认证后，认定事实如下：原告黄官寨东队于2003年7月4日以其村民范胜关等五人为名义股东，成立了庆阳市西峰远华商贸有限公司（以下简称远华公司），该公司的所有收支均归原告黄官寨东队。营业期限自2003年7月4日至2013年7月4日。2006年3月3日，经原告黄官寨东队提议，庆阳市西峰区温泉乡人民政府向上级部门申请在原告黄官寨东队的集体土地上建设“黄官寨东队轻工综合批发市场”，同年3月7日庆阳市乡镇企业局、庆阳市中小企业局以庆市乡企发号文件批准建设，承建单位为远华公司。2008年11月18日远华公司（甲方）与被告龙鼎公司（乙方）签订《轻工市场、商住楼合作建设协议书》（以下简称合作协议），主要内容为：双方合作进行轻工市场、商住楼项目开发建设，一、宗地位于黄官寨东队境内，西峰汽车南站对面，东西长240米，宽283米，面积67920平方米，合102亩；二、甲方提供土地，乙方自筹资金修建轻工市场及商住楼，轻工市场为三层框架结构，长207米、宽35米，面积21735平方米（具体以设计单位的设计为准，不含商住楼楼梯通道）；商住楼位于轻工市场三层框架楼北侧，具体根据规划由乙方自行修建；建成后市场框架楼一、二、三层及门前广场全部产权归甲方所有，市场地下室及其他商住楼全部产权归乙方所有；庆化路沿街门面房一层（长240米，宽15米），甲乙双方各占一半，费用由乙方承担；三、甲方权利义务。有选址、共同审定市场建设规划方案和设计图纸等权利；负责地面附属物清理、拆迁、补偿工作，负责办理集体土地转换为国有土地的手续、承担集体土地转换为国有土地转换费及地上群众拆迁补偿费用总和的50%等义务。四、乙方的权利义务。有在商场上部修建住宅楼和获得收益、在市场修建地下室、选择、组织施工等权利。负责完成轻工市场（21375平方米）的修建、与甲方共同完成办证工作、承担集体土地转换为国有土地转换费及地上群众拆迁补偿费用总和的50%、负责商住楼施工等义务。此外，双方还约定了违约责任和其他事项。远华公司在该合作协议上加盖了印章，并标注“黄官寨东队”字样。合作协议签订后，双方均按照协议约定开始履行各自义务。2009年7月16日，庆阳市规划管理局做出号规划条件通知书，提出规划条件为：该宗地规划建设用地约102.19亩，其中代征道路11.95亩，代征绿化3.6亩，布设小区内公厕两所以上，临街对外公厕两所，要求落实消防、道路交通等市政配套设施，需委托有相应资质的规划设计单位进行方案设计，此外，还对土地使用性质、使用强度、规划设计要求、城市设计要求、市政要求等提出规划要求。2009年8月18日，远华公司（黄官寨东队）与被告签订补充协议，约定：轻工市场、商住楼合作建设协议第二条：庆化路沿街门面房（长240米，宽15米），甲乙双方各占一半，费用由乙方承担。如果设计部门不能通过，此条款无效。2009年12月17日，双方将土地性质由集体土地转换为国有土地后，庆阳市人民政府颁发了庆市国用号国有土地使用证，土地使用权人为被告龙鼎公司，使用面积60201.66平方米。2010年1月，被告龙鼎公司委托北京龙安华诚建筑设计有限公司对该宗土地开发建设进行设计，该设计公司设计总建筑面积229300平方米，其中商业建筑面积20814.12平方米。2010年6月2日庆阳市规划局向被告（建设单位）核发了庆规建方核号庆阳市建筑工程设计方案核定通知书，认为被告申报的东墅一品商住小区设计方案符合庆阳市规划管理局做出的号规划条件通知书，同核定该方案总建筑面积228313.15平方米，商场（即本案涉诉的商铺）建筑面积20814.12平方米。同年7月12日，庆阳市规划局颁发地字第号建设用地规划许可证，记载：用地单位为被告龙鼎公司，项目名称东墅一品商住小区，用地面积68124.83平方米，其中代征道路8926.67平方米，建筑面积22.83万平方米。2010年7月26日庆阳市发展和改革委员会作出庆市发改号关于东墅一品商住小区一期工程核准通知，同意被告龙鼎公司开发建设东墅一品商住小区。2011年6月30日，庆阳市住房和城乡建设局给被告龙鼎公司颁发建筑工程施工许可证。之后，被告龙鼎公司开始开工建设。2013年1月31日，商铺竣工后，原告先行使用。审理中原、被告双方均称至今未履行正式交付商铺手续。在商铺施工期间，原告于2011年12月29日与案外人卢钧钊签订房屋租赁合同，将未建成的商铺预先出租给卢钧钊，租期自2014年1月1日起计算，租赁物面积约两万平方米。2013年7月原告将商铺整体交付给卢钧钊承租至今。
2015年4月26日，原告及被告工作人员在黄官寨村委会负责人的参加下，对商铺进行面积测量，其中商铺实建东西长199.3米，南北宽35米，面积20296.5平方米，与约定相比短缺808.5平方米；被告使用商铺二、三楼设立客服中心，面积147.8平方米；在一层设立物业办公室，面积62.98平方米；在一层建设公厕，面积66.07平方米；经商铺通往商住楼楼梯通道六个，面积618.01平方米，通往商铺地下室通道六个，面积92.52平方米；商铺楼内消防通道占用面积193.05平方米。被告参与人员未在测量结果上签名。2015年12月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《合作建设和解矛盾协议》，主要内容为：甲方认可远华公司代表本方与乙方签订的合作建设协议书的效力；在双方纠纷未解决前，商铺西侧长7米、宽35米土地权属暂归甲方所有。
另查明：被告在商铺一楼设有物业办公室、客服中心一处（面积为62.98平方米）、二楼三楼客服中心各一处（面积共为147.8平方米），按照规划在商铺内建有公厕一处（面积为66.07平方米），消防通道一处。
在审理中，庆阳市规划局出具庆规函字号《关于甘肃龙鼎房产公司“东墅一品”商住小区西侧主出入口的说明》，载明：“甘肃龙鼎房产公司开发建设的“东墅一品”商住小区原规划方案西侧主出入口无人流疏散广场。经市政府2010年2月4日第六次城规委会和2010年4月15日我局组织的市直部分专家和相关部门对该小区规划方案评审会议审查：认为原规划方案西侧主出入口无人流疏散广场，要求对该方案西侧主出入口进行优化，削减1号楼西侧裙楼，增加人流疏散广场。该小区规划方案最终以2010年6月2日我局审查的西侧主出入口增加了人流疏散广场的平面布置图为准。”
上述事实，有双方陈述，开庭笔录，合作协议，补充协议，温泉乡政府文件，庆阳市乡镇企业局文件，商铺面积测量，照片，规划条件通知书，房屋租赁合同，国有土地使用证，庆阳市和规划局核定通知书，庆阳市发展和改革委员会核准通知，建筑工程施工许可证，设计方案及图纸，建设用地规划许可证，合作建设和解矛盾协议，证人证言，庆阳市规划局庆规函字号说明等证据在卷，予以确认。
本院认为：本案争议的焦点为：一、黄官寨东队是否具备原告主体资格；二、是否具备给原告在原址重建商铺的条件；三、原告主张的被告占用其商铺通道、公厕及被告设立物业办公室、客服中心占用商铺等能否成立。关于焦点一：黄官寨东队是否具备原告主体资格。从合同协议签订的主体看，被告与远华公司签订合作协议时，在远华公司名称之后，注有“黄官寨东队”字样，应视为双方对远华公司与黄官寨东队之间同一性的认可；从合作协议履行看，在实际履行过程中，涉及合作协议的变更、补充、权利义务的实际承担与享有主体均为黄官寨东队；从远华公司与黄官寨东队之间的关联性看，远华公司的实质出资人为黄官寨东队，黄官寨村委会等部门均出具书面证明证实，合作协议的履行主体是黄官寨东队，且原、被告双方签订的《合作建设和解矛盾协议》中，被告亦认可黄官寨东队的主体身份，故黄官寨东队具备本案的原告主体资格，远华公司的合同权利及义务可以由原告行使。关于焦点二、是否具备给原告在原址重建商铺的条件。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条，“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”。本案原告以其土地使用权作为投资，与被告约定分享收益，并承担义务，加之被告具备房地产开发资质，且在协议履行中双方将土地性质已经转换为国有土地，故双方签订的合作协议符合法律规定，系有效合同，其法律性质属于合资、合作开发房地产合同范畴。合作协议约定商铺面积21735平方米，但标注“具体以设计单位的设计为准”，经规划部门规划、被告委托设计单位设计的商铺建筑面积为20814.12平方米，面积存在差异，此即为原、被告双方纠纷发生之根源。原告要求被告在原址上为其重建短缺的商铺，虽合作协议约定联建面积，但在协议履行过程中，经规划部门规划面积与约定面积不符，因我国《城乡规划法》属于城市建设规划强制性管理法规，规定在规划区内进行建设活动必须遵守，规划单位、设计单位、建设单位等均应遵守该法之规定，故被告按照规划部门规划的20814.12平方米进行施工建设未违反上述规定，现原告请求在原基础上重建商铺，不符合国家规划部门的规划，其请求理由不能成立，不予支持。关于焦点三。1、合作协议约定商铺面积不含商住楼楼梯通道，因此对于被告修建的其他不动产经商铺出入的通道、楼道，占用原告商铺710.53平方米，原告要求被告为其重建相同面积的商铺，原告的该项请求亦与规划部门的规划设计相悖，不能成立。按照合作协议的约定，建成的商铺使用权属于原告所有，因此被告在商铺楼房设立的物业办公室、客服中心占用的房屋，应当交付给原告；原告要求被告支付占用期间的租金，因商铺尚未正式向原告交付，即使存在迟延交付的情形，也应当按照约定承担延迟交付的违约责任而非租金，故原告的该项请求不予支持；2、在商铺修建公厕和消防通道系规划部门批准，属于开发建设方无偿配建的公共设施，符合我国法律、行政法规及建筑法规的强制性要求，其使用权属于全体业主，作为业主之一的原告不能主张其使用权系其独有，故原告要求将公厕房屋退还、按半数补偿消防通道占用面积的诉讼请求，不予支持；3、原、被告双方合作开发的地域最终定名为东墅一品商住小区，根据物权法等法律规定，小区内的绿地、空地属于全体业主。关于商铺楼西侧长7.7米、宽35米的空地，原告已经要求在此为其补建短缺的商铺，如果不能在此块土地修建商铺，则该空地及商铺前面广场的土地使用权属于全体业主，且原告要求“归其所有”明显错误，国有土地的所有权人是国家，原告只能针对使用权主张权利，现原告诉请要求判归其所有的诉讼请求，不能成立。被告辩解原告已经接受商铺，在对外出租商铺时也认可商铺的实际建设面积，且原告未在法定期限内主张权利，但原告与他人签订的租赁合同约束的主体并不包含被告，其对商铺面积的估算不能视为原告对商铺面积的接受，加之双方均承认涉案商铺尚未正式移交，故被告该项辩解理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告甘肃龙鼎房地产开发有限公司向原告庆阳市西峰区温泉镇黄官寨东队村民小组交付位于商铺楼内一楼的物业办公室和客服中心（面积62.98平方米）；交付二楼、三楼客服中心（面积共为147.8平方米）；以上共计210.78平方米。
二、驳回原告庆阳市西峰区温泉镇黄官寨东队村民小组的其他诉讼请求。
案件受理费46400元，原告庆阳市西峰区温泉镇黄官寨东队村民小组负担10000元，被告甘肃龙鼎房地产开发有限公司负担36400元。
审 判 长 王玉泉
代理审判员 喻海妮
人民陪审员 张凤琴
二〇一七年五月三日
书 记 员 苏 栋