湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郴民一终字第896号
上诉人（原审第三人）中国工商银行股份有限公司永兴支行。
代表人周海涛，该支行行长。
委托代理人李光民，中国工商银行股份有限公司郴州分行员工。
委托代理人欧志雄，中国工商银行股份有限公司永兴支行员工。
被上诉人（原审原告）曹斌。
被上诉人（原审原告）赵姣云。
被上诉人（原审被告）湖南汇邦投资有限公司。
法定代表人谢意，该公司总经理。
委托代理人朱晓刚，湖南郴华律师事务所律师。
上诉人中国工商银行股份有限公司永兴支行（以下简称永兴工行）因与被上诉人曹斌、赵姣云、湖南汇邦投资有限公司（以下简称汇邦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省永兴县人民法院（2015）永民初字第1381号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年11月19日公开开庭审理了本案。上诉人永兴工行的委托代理人李光民、欧志雄，被上诉人曹斌，被上诉人汇邦公司的委托代理人朱晓刚到庭参加诉讼。被上诉人赵姣云经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年2月1日，曹斌、赵姣云与汇邦公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定曹斌、赵姣云购买汇邦公司位于永兴县西正街汇邦新天地兴隆步行街D-1019-1房。建筑面积为29.76平方米，单价为10743.99元，总价319741元。约定汇邦公司于2013年12月31日向曹斌、赵姣云交付商品房，逾期交房超过六十日后，曹斌、赵姣云有权解除合同，曹斌、赵姣云解除合同的，汇邦公司应当自解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按曹斌、赵姣云累计已付款的1%向曹斌、赵姣云支付违约金。合同签订后，曹斌、赵姣云依约向汇邦公司支付房屋首付款169741元。同年4月16日，曹斌、赵姣云与永兴工行、汇邦公司签订了《个人购房借款／担保合同》，贷款150000元，并支付了办理按揭手续费2980元。曹斌、赵姣云履行合同义务后，汇邦公司却未能依约如期交房，经曹斌、赵姣云多次催促后，汇邦公司仍然无法交付经验收合格的商品房，且汇邦公司的逾期交房时间已达到了双方约定的可以解除合同的条件，截止2015年7月5日，曹斌、赵姣云已提前偿还贷款本息80911.14元。曹斌、赵姣云认为汇邦公司的行为已构成违约，严重损害了曹斌、赵姣云的合法权益，故诉至法院，请求判令：一、依法解除曹斌、赵姣云与汇邦公司签订的《商品房买卖合同》；二、依法解除曹斌、赵姣云与永兴工行签订的《个人购房借款／担保合同》；三、由汇邦公司支付曹斌、赵姣云已付房款167941元、向永兴工行交付的贷款本息80911.14元（计算至2015年7月5日，以后交付的，按实际发生的数额计算），以及按揭费2980元；四、由汇邦公司支付曹斌、赵姣云算至2015年7月2日的损失或违约金113，663.9元（以后另行计算至判决确定的履行之日止，以购房款317941元为基数，参照返租年固定回报率11%计算）；五、由汇邦公司代替曹斌、赵姣云向永兴工行偿还尚欠的贷款本息；六、本案的诉讼费用由汇邦公司承担。
2013年2月1日，曹斌、赵姣云与永兴县永兴隆步行街商业公司签订了《委托经营管理协议》，约定管理期限为五年，自2013年5月1日至2018年4月30日。委托期的前两年年回报为购房总价款的9%，后三年年回报为购房总价款的11%。2015年8月5日，曹斌、赵姣云再次向永兴工行偿还贷款本息2995.49元。本案在一审审理过程中，曹斌、赵姣云申请了诉讼保全，并交纳保全费2110元。
原审法院认为，本案争议的焦点是：一、曹斌、赵姣云签订的《商品房买卖合同》是否解除。二、汇邦公司是否应返还曹斌、赵姣云的购房款、赔偿算至2015年7月2日的损失或违约金113663.9元（参照返租年固定回报率11%计算违约金）。三、曹斌、赵姣云要求解除与永兴工行所签订的《个人购房借款／担保合同》是否应予支持。四、汇邦公司应否返还曹斌、赵姣云已还银行的贷款本息及曹斌、赵姣云交纳的银行按揭费用。
关于争议焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款，第九十四条的规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。双方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准，登记等手续的，依照其规定。本案曹斌、赵姣云与汇邦公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，具备签订商品房买卖合同的主体资格，且合同未违反法律、行政法规强制性的规定。故该合同合法有效。根据双方合同的约定，曹斌、赵姣云已付清购房款，汇邦公司应在2013年12月31日前交付商铺给曹斌、赵姣云。汇邦公司未在约定的期限内交付商铺给曹斌、赵姣云，且无不可抗力和约定的免责事由，故汇邦公司未交付商铺的行为已构成违约。根据双方买卖合同第九条的约定，出卖人逾期六十日后未交房的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起六十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。汇邦公司逾期交房已超过六十日，根据双方的约定，曹斌、赵姣云解除合同的条件已成就。故曹斌、赵姣云有权解除双方的买卖合同。曹斌、赵姣云请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，湖南省永兴县人民法院于2015年8月11日送达曹斌、赵姣云的起诉状副本给汇邦公司，汇邦公司未提出异议，且当庭表示同意解除。故确认双方签订的《商品房买卖合同》于2015年8月11日已解除。
关于争议焦点二。根据法律的规定以及双方的约定，合同解除后，一方取得的财产应返还，曹斌、赵姣云已交购房款169，741元给汇邦公司，因汇邦公司的违约导致双方的《商品房买卖合同》解除，汇邦公司取得的曹斌、赵姣云的购房款169，741元应按双方的约定在解除合同通知到达之日起六十天内退还给曹斌、赵姣云。故曹斌、赵姣云的该项诉讼请求有事实及法律依据，应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。曹斌、赵姣云要求算至2015年7月2日的损失或违约金113663.9元（以后另行计算至判决确定的履行之日止，以购房款317941元为基数，参照返租年固定回报率11%计算），不符合双方的约定，亦无法律的依据。曹斌、赵姣云与案外人永兴县永兴隆步行街商业公司签订了《委托经营管理协议》，该租赁合同是另一民事法律关系，不能作为本案损失的依据。对于曹斌、赵姣云的此项损失的计算标准，不予采纳。汇邦公司认为因双方当事人有约定，应按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。曹斌、赵姣云已交购房款是169741元，即汇邦公司应向曹斌、赵姣云支付的违约金为1697.41元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人。即2013年2月1日曹斌、赵姣云所付购房款169741元至判决生效指定支付之日止的利息，依照中国人民银行同期贷款利率计算。约定的违约金1697.41元明显低于造成的利息损失，应当以违约造成的利息损失确定违约金数额。
关于争议焦点三。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案曹斌、赵姣云的贷款已支付给汇邦公司，而汇邦公司因违约使双方的买卖合同至今无法交付，曹斌、赵姣云无法实现借贷的合同目的。故曹斌、赵姣云请求解除商品房担保贷款合同有法律依据，应予以支持。根据该解释第二十五条的规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合同审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。永兴工行作为第三人应诉，仅对曹斌、赵姣云的起诉进行答辩，未依法提出要求返还贷款的诉讼请求，亦未就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉，无法合并审理，故仅审理商品房买卖合同纠纷。永兴工行就商品房担保贷款合同可以另行主张权利。
关于争议焦点四。根据法律的规定，合同的一方当事人违约，造成对方损失的，应予以赔偿。因双方的买卖合同未能实现合同的目的，责任方在汇邦公司，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人。截至2015年8月5日，曹斌、赵姣云已偿还银行的贷款本息83906.63元（80911.14元＋2995.49元），故该款汇邦公司应直接返还给曹斌、赵姣云。同理，曹斌、赵姣云所交纳的按揭费用2980元应由汇邦公司返还。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、确认原告曹斌、赵姣云与被告湖南汇邦投资有限公司签订的《商品房买卖合同》已于2015年8月11日解除；二、解除原告曹斌、赵姣云与第三人中国工商银行股份有限公司永兴支行、被告湖南汇邦投资有限公司签订的《个人购房借款／担保合同》；三、由被告湖南汇邦投资有限公司返还原告曹斌、赵姣云的购房款169，741元，限被告于本判决生效之日起十日内支付清；四、由被告湖南汇邦投资有限公司赔偿原告曹斌、赵姣云自2013年2月1日至判决生效后指定支付之日止的购房首付款169741元的利息（参照中国人民银行同期贷款利率计算），限本判决生效之日起十日内支付清；五、由被告湖南汇邦投资有限公司返还原告曹斌、赵姣云所还银行贷款本息83906.63元，银行按揭费用2980元。限本判决生效之日起十日内支付清；六、驳回原告曹斌、赵姣云其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6738元，减半收取3369元，诉讼保全费2110元，合计5479元。由被告湖南汇邦投资有限公司负担4658元。由原告曹斌、赵姣云负担821元。”
上诉人永兴工行不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判由曹斌、赵姣云偿还永兴工行贷款本息共计90，133.49元（其中贷款本金86，977.73元，利息3155.76元，该利息算至2015年9月22日，实际利息以曹斌、赵姣云实际结清贷款本息日止的利息为准），汇邦公司对上述贷款本息提供连带清偿责任或发回重审，本案一、二审案件受理费由曹斌、赵姣云和汇邦公司承担。理由为：（一）原审法院判决存在判非所请的错误。曹斌、赵姣云在一审起诉状的诉讼请求第一项为“依法解除曹斌、赵姣云与汇邦公司签订的《商品房买卖合同》”，但原审判决第一项为：“确认解除原告曹斌、赵姣云与被告湖南汇邦投资有限公司签订的《商品房买卖合同》已于2015年8月11日解除”。（二）原审法院错误适用简易程序审理复杂案件。根据我国法律规定，适用简易程序审理的案件必须是事实清楚，权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件。本案曹斌、赵姣云在一审时同时提出解除与汇邦公司签订的《商品房买卖合同》及与永兴工行签订的《个人购房借款／担保合同》，该两份合同分别是两种法律关系，属于两个诉，当事人对是否应解除《商品房买卖合同》存在较大争议，对《个人购房借款／担保合同》解除后贷款本息的责任承担存在较大分歧，故本案涉及多种法律关系，争议较大且责任承担主体不明，不应适用简易程序审理。（三）原审判决故意曲解《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，错误判决。原审判决认定永兴工行未作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，亦未就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉，无法合并审理，故仅审理商品房买卖合同纠纷。告知永兴工行就商品房担保贷款合同另行主张权利。但原审判决又对曹斌、赵姣云要求解除《商品房买卖合同》和《个人购房借款／担保合同》的诉讼请求进行了审理和判决。因原审判决将曹斌、赵姣云提出的两个诉进行了合并审理，永兴工行不应被列为第三人，应是商品房贷款担保合同的被告，只有在曹斌、赵姣云仅提出解除《商品房买卖合同》的情况下，永兴工行才能作为第三人参加诉讼。原审判决既然进行了合并审理，判决却仅解除《个人购房借款／担保合同》，对解除该合同后的法律后果未作出判决，却告知永兴工行另行起诉，这是故意曲解司法解释的行为，造成增加当事人诉累、浪费司法资源等不良的社会后果。
被上诉人曹斌、赵姣云辩称：（一）原审判决并不存在判非所请的错误。原审判决第一项“确认解除原告曹斌、赵姣云与被告湖南汇邦投资有限公司签订的《商品房买卖合同》已于2015年5月28日解除”正是依据曹斌、赵姣云起诉状的第一项诉讼请求作出。（二）本案适用简易程序审理正确。本案事实清楚，权利义务关系明确、争议不大。（三）原审判决解除曹斌、赵姣云与永兴工行签订的《个人购房借款／担保合同》正确。1、曹斌、赵姣云在一审起诉时将永兴工行列为第三人并无不当，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，曹斌、赵姣云有权请求解除商品房担保贷款合同。2、永兴工行在一审时未提出独立的诉讼请求，原审判决未对解除商品房担保贷款合同后的贷款本息偿还问题进行审理、判决并无不当，永兴工行应另行起诉。（四）剩余贷款本息不应由曹斌、赵姣云偿还。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，《商品房买卖合同》和《个人购房借款／担保合同》解除后，出卖人汇邦公司应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还永兴工行和买受人曹斌、赵姣云，故剩余的贷款本息应由汇邦公司返还给永兴工行，曹斌、赵姣云不应再承担还款责任。（五）请求改判由汇邦公司返还曹斌、赵姣云从2013年3月14日起至解除《个人购房借款／担保合同》止曹斌、赵姣云已偿还银行的贷款本息。
被上诉人汇邦公司辩称：原审判决认定事实错误，审理程序违法。（一）原审判决认定事实错误。1、原审判决认定“汇邦公司未在约定的期限内交付商铺给曹斌、赵姣云，且无不可抗力和约定的免责事由，故汇邦公司未交付商铺的行为已构成违约”属错误。汇邦公司有证据证明未能按约定的时间交付商铺是由于永兴县人民政府的拆迁工作滞后造成的，根据双方当事人的合同约定，交房时间应当顺延，本案解除《商品房买卖合同》的条件不成就。因政府的拆迁工作滞后导致汇邦公司无法按约定的交房时间交付商铺，原审判决汇邦公司承担违约责任，明显不公。2、原审判决认定双方签订的《商品房买卖合同》于2015年8月11日已解除错误。2015年8月11日是原审法院送达起诉状副本给汇邦公司的时间，属于司法行为，不能将司法行为认定为曹斌、赵姣云的书面通知行为。曹斌、赵姣云自始至终均未向汇邦公司提出解除合同的书面通知。原审法院送达起诉状副本的行为不能替代曹斌、赵姣云书面通知汇邦公司解除合同的行为。原审法院的认定与《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定相违背。（二）原审判决程序违法。1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、二十五条规定，只有解除商品房买卖合同的判决生效后，当事人才能解除商品房贷款担保合同。只有商品房买卖合同和商品房贷款担保合同均解除后，出卖人才有返还收受的购房贷款和购房款本金及利息的义务。曹斌、赵姣云在一审时同时提出解除《商品房买卖合同》和《个人购房借款／担保合同》两个诉讼请求，属于两个不同的法律关系，当事人的诉讼地位也不同，原审判决将两个不同法律关系的案件作为一个案件审理，同时解除两份合同，程序违法。2、永兴工行在庭审中明确提出要求曹斌、赵姣云偿还本金、利息及剩余部分贷款，并应当支付合同约定的违约责任赔偿款。原审判决对如此明确的要求置之不理，反而认定永兴工行未依法提出要求返还贷款的诉讼请求。综上，请求二审法院发回重审或者改判驳回曹斌、赵姣云的诉讼请求。
二审期间，被上诉人汇邦公司向本院提交了一份拆迁安置补偿协议，拟证明永兴县人民政府拆迁工作滞后导致延期交房。上诉人永兴工行对汇邦公司提交的上述证据无异议。被上诉人曹斌、赵姣云质证认为：汇邦公司提交的拆迁安置补偿协议与本案无关，合同约定只有不可抗力才能免除汇邦公司的责任，政府拆迁工作滞后不属于不可抗力因素，不能免除汇邦公司的责任。
结合双方当事人的举证、质证情况，本院认证认为：汇邦公司提交的拆迁安置补偿协议，因汇邦公司对原审判决未提出上诉，拆迁安置补偿协议所证明的方向不是本案二审的审理范围，与本案不具有关联性，本院不予采信。
本院二审查明：在一审庭审过程中，汇邦公司表示同意解除《商品房买卖合同》，其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案二审争议的焦点为：一、原审判决审理程序是否违法；二、原审判决未对《个人购房借款／担保合同》解除后贷款本息的偿还问题进行处理是否妥当。
关于争议焦点一。（一）关于原审判决是否存在判非所请的错误。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。双方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准，登记等手续的，依照其规定。本案曹斌、赵姣云与汇邦公司签订的《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期六十日后未交房的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起六十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。因汇邦公司逾期交房已超过六十日，根据双方的约定，曹斌、赵姣云解除合同的条件已成就。曹斌、赵姣云向法院起诉请求解除与汇邦公司签订的《商品房买卖合同》，湖南省永兴县人民法院于2015年8月11日将曹斌、赵姣云的起诉状副本送达给汇邦公司，汇邦公司收到起诉状副本后未提出异议，在一审庭审中也表示同意解除合同。故原审判决确认曹斌、赵姣云与汇邦公司签订的《商品房买卖合同》已于2015年8月11日解除并无不当。（二）关于原审法院适用简易程序审理本案是否恰当的问题。虽然曹斌、赵姣云在一审时的诉讼请求有多项，涉及的合同有《商品房买卖合同》和《个人购房借款／担保合同》，但上述两份合同内容明确，各方当事人的权利义务清楚，争议不大，故原审法院适用简易程序审理本案并无不当。综上，原审判决审理程序并未违反法律规定。永兴工行的该项上诉理由不能成立，应不予支持。
关于争议焦点二。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案曹斌、赵姣云与汇邦公司签订的《商品房买卖合同》已于2015年8月11日解除，商品房担保贷款合同的目的已无法实现。故曹斌、赵姣云请求解除《个人购房借款／担保合同》有法律依据，原审判决予以支持并无不当。因永兴工行在一审时作为有独立请求权的第三人，未就合同解除后贷款本息偿还的问题提出独立的诉讼请求，故原审判决未对《个人购房借款／担保合同》解除后贷款本息的偿还问题进行处理并无不当，关于贷款本息偿还的问题，永兴工行可另行主张权利。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，审理程序合法，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人永兴工行的上诉理由不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2053元，由上诉人中国工商银行股份有限公司永兴支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄ＸＸ
审判员 谷 敏
审判员 雷金梅
二〇一五年十二月三日
书记员 资 威
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。