北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第06773号
上诉人（原审原告、反诉被告）中石万业科技（北京）有限公司，住所北京市朝阳区北苑路170号6号楼1802室。
法定代表人梁开方，董事长。
被上诉人（原审被告、反诉原告）北京光音时代影视文化传媒有限公司，住所北京市平谷区平谷镇府前西街2号B座4008室。
法定代表人宋晓磊，董事长。
上诉人中石万业科技（北京）有限公司（以下简称中石公司）因与被上诉人北京光音时代影视文化传媒有限公司（以下简称光音公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第03820号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
2014年12月，中石公司起诉至法院称：2010年11月30日，我公司与房屋所有权人施××签订房屋租赁合同，施××将其坐落于北京市朝阳区××座2901、2902、2903和2906、2907号房屋出租给我公司，租赁期限三年。2012年5月12日，经施××同意，我公司将承租的北京市朝阳区××2901、2902和2907房屋（以下统称涉案房屋）转租给光音公司。租赁期间，光音公司以房屋漏水为由拒缴房屋租金。因此，我公司将光音公司诉至法院。经法院审理并强制执行，我公司追回了光音公司欠付的第一季度租金。根据合同约定，光音公司仍欠付我公司截至到2013年8月10日的房屋租金285503元。2013年12月30日，双方所签租赁合同到期。之前，我公司多次要求光音公司腾退房屋，但光音公司以合同到期与我公司无关为由，拒绝腾退。另外，施××以我公司为被告、光音公司为第三人提起诉讼，根据（2014）朝民初字第07090号民事判决书，我公司于判决之日起十五日内按日租金3800元的标准向施××支付2014年1月1日至实际腾退之日止的房屋使用费。光音公司占用面积为400.74平方米，其实际腾退日是在2014年8月4日，该期间的房屋使用费共计471600元，应由光音公司承担。此外，光音公司承租房屋之后，未经我公司同意即将原8个独立单间的办公用房装修改造成很大的舞池，恢复费用200000元也应由光音公司承担。因此，我公司诉至法院，要求光音公司给付2013年8月10日至同年12月30日期间的房屋租金285503元、2014年1月1日至2014年6月24日期间的房屋使用费471600元，赔偿房屋恢复费用200000元，并由光音公司承担诉讼费。
光音公司辩称并反诉称：我公司向中石公司承租房屋之后，因房屋存在质量问题，导致我公司无法正常经营。在之前的诉讼中，我公司要求与中石公司解除合同，并多次要求与中石公司办理房屋腾退交接手续，但中石公司予以拒绝。事实上，我公司在2013年6月就将承租房屋腾空，由于中石公司不配合，我公司未能将房屋钥匙和电卡交给中石公司。2014年6月24日，我公司将房屋钥匙和电卡直接交还给房主施××。中石公司所述完全不是事实，我公司不同意中石公司的诉讼请求。同时，我公司对中石公司提起反诉，要求中石公司返还押金60000元。
中石公司对光音公司反诉辩称：我公司确认收取光音公司押金60000元，在光音公司恢复房屋原状的情况下，同意将60000元押金退还光音公司。
原审法院经审理认为：中石公司与光音公司所签房屋租赁合同，已经北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳区法院）（2013）朝民初字第17474号民事判决确认于2013年7月25日解除。本案双方争议的主要事实是房屋租赁合同被确认解除之后，未能及时办理房屋腾退的责任问题。就此，中石公司与光音公司均提交了相关的证据，以证明各自主张为事实。综合考量判断各方证据，法院认为光音公司主张符合客观事实。理由是，首先，中石公司向光音公司发送“房屋租赁终止通知”是在合同履行期间即将届满之前几日即2013年12月24日。事实上，双方在签署房屋租赁合同后不久即发生争议，并先后两次诉讼至朝阳区法院。现有证据虽然无法确认光音公司主张其2013年6、7月份搬出涉案房屋并要求将房屋钥匙交还中石公司是事实，但在双方于2013年第二次诉讼期间，光音公司即在当年10月29日庭审中，明确要求将房屋钥匙交还中石公司，而中石公司却明确表示不同意收取。其次，根据中石公司提交的“房屋租赁终止通知”内容来看，其表示不再与光音公司续租，要求光音公司结清租赁期间应缴纳的取暖费和制冷费等费用，以明确责任，进行交接。但是，根据约定，租赁期间内，中石公司应承担房屋的物业费以及取暖费和制冷费等费用。由此可见，双方未能及时完成房屋腾退，是因在相关费用的承担上发生争议。中石公司要求光音公司承担取暖费和制冷费，显然违背了合同的约定。再次，中石公司在“房屋租赁终止通知”中明确要求光音公司在租赁期限届满之日起三日内将全部物品搬出涉案房屋，否则视为光音公司放弃所有权，中石公司可自行处理。既然如此，中石公司完全可以在期限届满之后自行收回房屋，其在有能力收回涉案房屋的情况下，并未采取有效措施，导致损失继续扩大。因此，造成未能及时办理房屋腾退的责任在中石公司。
关于中石公司要求光音公司给付2013年8月10日至同年12月30日期间的房屋租金285503元的诉讼请求，法院根据上述认定，酌情确定由光音公司向中石公司支付2013年8月10日至2013年10月29日期间共计两个月零十九天的房屋租金162041.06元［每月按61738元计算，不足整月按每日2029.74元计算（每月61738元乘以12个月再除以365天得出）］。中石公司主张的2013年10月29日之后至租赁期间届满以及2014年1月1日之后的房屋使用费，应由中石公司自行承担，法院不予支持。关于中石公司要求光音公司赔偿房屋恢复费用的诉讼请求，法院认为，光音公司对房屋进行装修改造，具有合同依据，中石公司该项主张，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。
关于光音公司反诉请求，中石公司同意将押金退还光音公司，但提出了退还该笔押金的条件即恢复房屋原状，法院认为，中石公司提出的前提条件缺乏事实依据，且法院已在上述理由中就其主张阐明观点。因此，法院确定中石公司无条件将收取的60000元押金退还光音公司。据此，原审法院于2015年4月判决如下：一、光音公司于本判决生效之日起十日内给付中石公司租金二〇一三年八月十日至二〇一三年十月二十九日期间的房屋租金十六万二千零四十一元零六分；二、中石公司于本判决生效之日起十日内返还光音公司押金六万元；三、驳回中石公司其他诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如中石公司、光音公司未在上述期限内向对方支付全部款项，则自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准加倍向对方支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，中石公司不服原审法院判决，上诉至本院。中石公司认为光音公司一直未腾退涉案房屋，应承担相应的房屋租金及房屋使用费；光音公司破坏房屋结构，光音公司应承担房屋恢复费用200000元，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持其原审诉讼请求。光音公司不同意原审判决，但未上诉。
经审理查明：2010年11月30日，中石公司与施××签署房屋租赁合同，施××将其坐落于北京市朝阳区××座2901、2902、2903和2906、2907号房屋出租给中石公司，租赁期限自2011年1月1日至2013年12月31日止。
2012年5月12日，中石公司与光音公司签订房屋租赁合同，主要内容是，中石公司将承租的涉案房屋出租给光音公司。租赁期限自2012年5月13日起至2013年12月31日，其中含10天免租期。中石公司同意光音公司以租赁房作为商业办公，光音公司主要业务包括组织文化艺术交流活动、演艺活动、组织沙龙、讲座、联谊等系列文化活动。双方议定每月租金为人民币61738元，付款方式押一付三，先付后用，押金60000元。光音公司于合同签订当日向中石公司支付租赁定金20000元，并于2012年5月14日前向中石公司一次性支付199917元（备注说明：第一次交纳三个月租金及押金共计245214元，扣除10天免租期租金20297元、定金20000元和中介费5000元，第一次实付199917元）；第二次至第五次应付租金均为185214元，其中第二次租金于2012年8月10日支付；第六次租金285503元于2013年8月10日支付。租赁期间，中石公司承担物业费、取暖和制冷等费用；日常生活用电及电讯费用由光音公司自行承担。光音公司因使用需要，在不损坏房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰和部分改造，但装修规模、范围、工艺、用料等均应按双方商定的内容施工；双方议定光音公司装修内容为房屋顶部天花板的改造、室内墙面重新粉刷及处理，室内一部分隔断墙需重新规划和设计，另外增加一些灯光设备。中石公司应向光音公司交付设施良好的房屋，以便光音公司正常使用。若有不正常状态之处，中石公司有义务协助光音公司联络物业公司对房屋维修，以保证光音公司正常使用。光音公司逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按每日千分之五的标准向中石公司支付违约金。合同签署之后，光音公司向中石公司支付了押金及相应的租金，中石公司亦将涉案房屋交付给光音公司。光音公司承租涉案房屋之后，对涉案房屋进行了装修改造并开始经营。合同履行不久，双方即发生争议，光音公司未在2012年8月10日向中石公司支付第二次应付租金。
2012年11月22日，中石公司诉至朝阳区法院，要求光音公司支付2012年8月10日至2012年11月10日期间的租金185214元并支付违约金。该案中，光音公司不同意中石公司的诉讼请求，同时向中石公司提起反诉，要求中石公司对漏水房屋进行维修，免除相应租金，并要求中石公司支付违约金160000元。2013年1月18日，朝阳区法院依法作出（2012）朝民初字第37543号民事判决书，判决双方继续履行房屋租赁合同；就中石公司主张的欠付租金，考虑到漏水对光音公司经营的影响，对光音公司应付租金予以适当减免，判决光音公司给付中石公司租金155214元；驳回了中石公司其他诉讼请求和光音公司其他反诉请求。光音公司不服判决，向北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）提起上诉。2013年5月20日，二中院依法作出（2013）二中民终字第07239号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2013年4月8日，中石公司再次提起诉讼，要求光音公司支付2012年11月10日至2013年5月10日的租金370428元及违约金138910.5元。光音公司不同意中石公司的诉讼请求，同时向中石公司提起反诉，要求确认双方所签房屋租赁合同于2013年7月21日解除；要求中石公司支付房屋装修款140000元、返还保证金60000元、赔偿经营损失330000元以及因漏雨造成的直接财产损失12500元，并要求中石公司承担鉴定费40000元。该案在2013年10月29日庭审中，光音公司要求将房屋钥匙交还中石公司，中石公司明确表示不同意接收房屋钥匙。朝阳区法院在该案中就光音公司主张房屋租赁合同于2013年7月21日解除的反诉请求，认为房屋漏水以及中石公司未提供制冷服务，影响了光音公司对房屋的正常使用，确认光音公司享有解除权。同时认为，因双方未办理房屋交接手续，合同解除后发生的房屋使用费及押金问题，在该案中不予处理。2014年4月17日，朝阳区法院依法作出（2013）朝民初字第17474号民事判决书，判决双方所签房屋租赁合同于2013年7月25日解除；光音公司给付中石公司租金340428元；中石公司赔偿光音公司装修损失100000元及经营损失50000元；鉴定费40000元由中石公司承担。驳回了中石公司其他诉讼请求和光音公司其他反诉请求。
2014年1月21日，施××以中石公司为被告、光音公司为第三人在朝阳区法院提起诉讼，要求中石公司、光音公司腾退房屋；要求中石公司支付2013年10月至同年12月期间的房屋租金232500元及违约金，并按每日4300元的标准支付自2014年1月1日至实际腾退之日止的房屋使用费；要求中石公司支付制冷费93476元及供暖费67509元；要求中石公司赔偿经济损失258000元。2014年5月15日，朝阳区法院依法作出（2014）朝民初字第07090号民事判决书，判决中石公司将凯旋城C座2903、2905和2906号房屋腾退给施××；光音公司将涉案房屋腾退给施××；中石公司向施××支付2013年10月至2013年12月期间的房屋租金232500元；中石公司按日租金3800元的标准向施××支付2014年1月1日至实际腾退之日止的房屋使用费。驳回了施××其他诉讼请求。中石公司不服判决，向北京市第三中级人民法院（以下简称三中院）提起上诉。2014年12月19日，三中院依法作出（2014）三中民终字第10465号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
本案原审中，中石公司提交了一份自称张贴于涉案房屋门外、落款日期为2013年12月24日的“房屋租赁终止通知”，内容是不再与光音公司续租，要求光音公司结清租赁期间应缴纳的取暖费和制冷费等费用，以明确责任，进行交接。同时要求光音公司自租赁期满之日起搬出全部物件，如三日内仍有余物，视为光音公司放弃所有权，中石公司可自行处理。此外，中石公司还提交了一份落款日期为2014年1月3日的“通知”，内容是如继续续租按每天每平方米5.5元计租，不同意则限三日内搬走，否则视为同意租金价格。经庭审质证，光音公司称其早已从涉案房屋搬走，从未收到过中石公司上述通知。光音公司就其主张的中石公司拒绝办理交接腾退手续，提交了双方在2013年诉讼案件中的开庭笔录、音视频资料、证人证言等证据。经庭审质证，中石公司对庭审笔录、音视频资料的真实性没有异议，对证人证言不予认可，否认光音公司提出过交还房屋钥匙的要求。
上述事实，有中石公司与光音公司签订的房屋租赁合同，朝阳区法院（2013）朝民初字第17474号民事判决书及（2014）朝民初字第07090号民事判决书，三中院依法作出的（2014）三中民终字第10465号民事判决书，“房屋租赁终止通知”，音视频资料、证人证言以及庭审笔录等在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。
综合本案案情及双方诉辩称主张，本案争议焦点如下：第一，双方房屋租赁合同解除后，未及时办理房屋腾退的责任问题；第二，光音公司应否承担房屋恢复费用的问题。
第一，关于双方房屋租赁合同解除后未及时办理房屋腾退的责任问题。根据已查明的事实，中石公司与光音公司于2012年5月12日签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，属合法有效，双方均应依合同约定履行各自的义务；现该房屋租赁合同经法院判决已于2013年7月25日解除。双方自合同签订后不久，即因房屋漏水影响使用及未按期支付租金等问题发生争议并诉至法院。在双方2013年第二次诉讼中，光音公司提起反诉，要求确认双方所签房屋租赁合同于2013年7月21日解除；并于2013年10月29日的庭审中，明确要求将涉案房屋钥匙交还中石公司，但中石公司明确表示不同意收取。另，根据中石公司提交的“房屋租赁终止通知”的内容，光音公司未在租赁期限届满起三日内搬出全部物品，视为光音公司放弃所有权，中石公司可自行处理；但当光音公司未在上述期限内搬出全部物品时，中石公司并未采取相应措施收回涉案房屋，致使损失扩大。综合上述情况，可以认定未能及时腾退涉案房屋的责任在于中石公司，原审法院对此认定正确；原审法院据此认定光音公司应向中石公司支付2013年8月10日至2013年10月29日期间的房屋租金，及中石公司自行承担2013年10月29日之后的房屋使用费，并无不当。故中石公司关于光音公司因未腾退涉案房屋应承担2013年10月29日之后的房屋租金及房屋使用费的主张，依据不足，本院不予支持。
第二，关于光音公司应否承担房屋恢复费用的问题。根据双方租赁合同约定，光音公司因使用需要，在不损坏房屋结构的前提下，可以对涉案房屋进行装饰和部分改造；双方议定光音公司装修内容为房屋顶部天花板的改造、室内墙面重新粉刷及处理，室内一部分隔断墙需重新规划和设计，另外增加一些灯光设备。双方签订合同后，光音公司对涉案房屋确进行了装修和改造，但根据双方提交的相关证据，并未显示光音公司存在违反合同约定进行装修及改造之情形。现中石公司主张光音公司因破坏涉案房屋结构应承担房屋恢复费用，但未充分举证予以证明，且该主张缺乏事实及法律依据，故对于中石公司的该项主张，本院不予支持。原审法院的其他处理并无不当。
综上，中石公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费6686元，由中石万业科技（北京）有限公司负担4916元（已交纳），由北京光音时代影视文化传媒有限公司负担1770元（于本判决生效之日起7日内交纳）；反诉案件受理费650元，由中石万业科技（北京）有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费14672元，由中石万业科技（北京）有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 鲁 南
代理审判员 闫 慧
代理审判员 史晓霞
二〇一五年六月十五日
书 记 员 陈立昱