江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第01190号
上诉人（原审原告）吴海燕。
委托代理人张钧，江苏创凯律师事务所律师。
委托代理人黄征，江苏创凯律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）无锡宝龙房地产发展有限公司，组织机构代码79384259-X，住所地在无锡市新区旺庄路188号-2001。
法定代表人许健康，该公司董事长。
委托代理人宋永中，男，1960年11月6日生，汉族。
委托代理人胡光强，江苏一正律师事务所律师。
上诉人吴海燕因与被上诉人无锡宝龙房地产发展有限公司（以下简称宝龙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服无锡高新技术产业开发区人民法院（2014）新民初字第0147号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年9月30日，吴海燕与宝龙公司签订《商品房买卖合同》1份，约定吴海燕向宝龙公司购买无锡市新区旺庄路北侧、珠江路东侧宝龙城市广场第C幢168单元9层903号房屋（以下简称903号房屋），总价为383316元；宝龙公司应于2011年5月30日前交房；合同附件三为“装饰、设备标准”；合同附件四为补充协议，其中约定“买受人不得以下列事由拒绝接房，但可与出卖人协商解除方式，如协商不成买受人可通过法律途径解决：（1）该房屋出现非属主体结构的质量瑕疵和（或）出现非严重影响居住的质量瑕疵；（2）该房屋的装饰、设备标准不符合合同附件三约定的；（3）不影响该房屋基本使用功能且无法整改的质量瑕疵；……因上述事由拒绝接房，拒绝接房期间的损失视为买受人扩大的损失，由买受人自行承担。”合同签订后，吴海燕依约支付了全额房款。后宝龙公司通知吴海燕收房，吴海燕于2011年7月12日验房时发现房屋存在质量问题拒绝收房。2013年11月28日，吴海燕委托江苏创凯律师事务所律师向宝龙公司发出律师函，表示：其已于2011年8月底向宝龙公司发过限期整改通知，要求宝龙公司针对提出的房屋质量问题于2011年11月30日前完成整改，但此后宝龙公司并未对该整改通知提出异议，亦未整改，故根据限期整改通知中的约定，视为宝龙公司同意解除合同，要求宝龙公司于收函后立即办理合同解除的相关手续。2013年12月1日，宝龙公司委托江苏一正律师事务所向吴海燕发出律师函，表示：其公司依照合同通知吴海燕收房，在收房时吴海燕以存在房屋质量问题拒绝收房，当时公司工作人员已经告知该问题属于可维修的质量瑕疵，不影响交付，此后其公司立即组织人员维修并电话通知收房，由于房屋不存在严重质量问题，故对吴海燕所购房产视为交付处理，并要求吴海燕于2013年12月10日前办理收房手续。
原审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为吴海燕单方解除买卖合同是否有效。根据规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人可以请求解除合同；而因交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。此责任即为出卖人的瑕疵担保责任。出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。而本案中，吴海燕向宝龙公司购买的是精装修房，吴海燕列举的质量问题为装修部分的质量瑕疵，现有证据无法证明该些质量瑕疵严重影响居住使用，故即使存在宝龙公司未履行修复责任的情形并不会导致合同目的无法实现，故而宝龙公司不存在吴海燕所主张的不履行主要债务的行为。且根据双方的合同约定，吴海燕对装修质量提出异议的，可要求宝龙公司承担修复责任，但吴海燕不得以该事由拒绝收房、解除合同。故吴海燕将宝龙公司届期不履行修复义务作为解除合同的事由不符合法定解除或约定解除的情形。另外，该限期整改通知书未有充分证据证明其送达情况，宝龙公司亦未明示同意如未能按期整改则合同予以解除的处理意见，故吴海燕提供的限期整改通知书也不能视为双方对于合同解除的条件达成了一致意见。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决驳回吴海燕的诉讼请求。
吴海燕不服原审判决，向本院提起上诉称：第一，原审法院认定事实错误。原审法院对上诉人于2011年9月以书面方式向被上诉人提出的质量整改要求，并明确整改时间要求和提出若逾期解决则双方合同解除的事实未作认定，对上诉人提供的加盖有被上诉人公章的房屋验收确认书这一证据未予采纳存在不当。第二，原审法院在适用法律上存在错误。1、上述通知书有效送达后，被上诉人应当知晓其内容及相关后果。上诉人在该通知中已经给予了被上诉人充分的整改时间，被上诉人却漠视上诉人的基本权利，拒不采取措施，导致上诉人的合法权益遭受损害，被上诉人应当承担由此引起的法律后果。2、被上诉人出售给上诉人的是精装房，房屋装修质量是房屋质量不可分割的组成部分，在上诉人对房屋装修质量提出异议，要求限期整改，并申明若到期不改合同解除后，被上诉人仍未整改，并对上诉人解除合同的要求未作出反对表示，应认定被上诉人以默认的方式同意解除合同，即双方确认在2011年11月30日前如未能完成整改，则合同予以解除。3、被上诉人以商品房买卖合同附件四的条款作为对自身行为的辩解，上诉人认为该条款是被上诉人自行拟定的，它排除了上诉人的主要权利，减轻了被上诉人的责任，强迫业主接收，属于格式条款，不具有法律约束力。综上，由于被上诉人未在上诉人提出的2011年11月30日前完成房屋质量整改，双方的商品房买卖合同已经解除，被上诉人应当依照合同法的规定承担返还购房款并赔偿利息损失。请求二审法院依法撤销原审判决，并予以改判，上诉费用由被上诉人承担。
被上诉人无锡宝龙房地产发展有限公司答辩称：涉案房屋不存在严重质量问题，不符合合同解除的条件，上诉人发送的通知，不具备单方解除的效力。至于瑕疵质量问题，在业主收房时公司会一并交付房屋质量保证书和使用说明书，在期限内公司承担维修责任。自2010年5月通知交房至今，上诉人一直拒绝收房，导致房屋无法正常使用，责任在其自身，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理，对一审查明的事实予以确认，并归纳以下争议焦点：第一，上诉人单方制作发送的限期整改通知书有无变更合同关于因质量问题解除约定的效力？第二，房屋装修质量问题的约定是否影响合同目的的实现而无效？第三，关于房屋质量的合同附件约定，是否属于排除消费者主要权利的当然不具法律效力的格式条款？
对于争议焦点一，本院认为，上诉人虽然在取之于被上诉人售楼处的验房通知书载明了房屋质量瑕疵异议情况，并对限期整改、合同解除等事项做了声明，但是这一声明属于上诉人单方的行为，并未就房屋质量瑕疵解决的方式取得合同相对方的回应和认可，在性质上不产生变更原合同约定的效力。
对于争议焦点二，本院认为，根据双方的合同约定，吴海燕对房屋装修质量提出异议的，可要求宝龙公司承担修复责任，但不得以该事由拒绝收房、解除合同。本案中，上诉人所列举的质量瑕疵问题，现有证据无法证明存在法律明确规定的严重影响居住、使用的情形，上诉人所主张的因合同目的不能实现因而具备合同法定合同解除权不成立。因而，关于房屋质量瑕疵的合同约定，双方均应当执行。上诉人单方违反该约定，以房屋质量存在问题为由出具限期整改通知书，单方提出合同解除的条件和期限，显然不能对抗合同约定的效力。
对于争议焦点三，本院认为，排除消费者主要权利的当然不具法律效力的格式条款是指经营者单方制定的逃避法定义务、减免自身责任的不平等格式合同、通知、声明或者行业惯例，限制消费者权利，严重侵害消费者权益。经营者利用信息不对称、供求关系不平衡等情形，将不平等的消费条款强加给消费者。本案中，双方交易的标的物系经济价值较大的房产，合同当事人在签订合同前应当推定其审慎严谨充分地了解对方的合同交易条件。在本案中，双方在合同交易达成之前就房屋质量处理条款的约定事先已经固定、明确，应当推定买受人在充分了解、平等协商的基础上知悉并认可，不存在将不平等的消费条款强加于消费者的情形。对于上诉人提出合同质量处理条款为格式条款的主张，本院不予采纳。
综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7050元，由吴海燕负担。
本判决为终审判决。
审判长 方海明
审判员 李思红
审判员 张圣斌
二〇一四年九月二日
书记员 庄绪龙