广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民一终字第280号
上诉人（一审被告）：刘建运。
被上诉人（一审原告）：北海家安物业服务有限公司。
法定代表人：ＸＸ宽，该公司总经理。
委托代理人：陈庆功，该公司员工。
委托代理人：叶玉兴，该公司员工。
上诉人刘建运因与被上诉人北海家安物业服务有限公司（以下简称家安物业）物业服务合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2014）海民一初字第542号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年7月21日公开开庭进行了审理。上诉人刘建运、被上诉人家安物业的委托代理人陈庆功、叶玉兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：刘建运系天和花园业主。其名下坐落于北海市北京路东侧天和花园C栋公寓楼三单元302室房屋的建筑面积134.24平方米，另有杂物间一间。2008年5月23日，家安物业（原名称北海银富物业服务有限公司）与天和花园业主委员会（以下简称天和花园业委会）签订《北海市天和花园物业管理服务委托合同》一份，主要约定：天和花园业委会委托银富物业（现家安物业）对天和花园提供物业管理服务，期限自2008年5月起至2010年5月止，管理服务费用按双方协商的标准收取等。合同签订后，家安物业于2008年6月开始对天和花园提供物业服务至今。2010年4月18日，家安物业与天和花园业委会签订《物业管理服务合同》一份，主要约定：由家安物业对天和花园提供物业管理服务，物业管理服务费按建筑面积计算：住宅每平方米0.50元，商铺每平方米0.70元，杂物间统一每间每月50元；公共维修基金暂定为每月每平方米0.05元；绿化及绿化用水、小区路灯及楼道灯等费用暂定为每户每月5元；物业服务期限自2010年5月1日至2016年5月31日止等。2010年5月30日，家安物业发出通知和公示牌，将其为天和花园提供物业服务的时间、物业收费标准及逾期不交物业费每日按3‰计收滞纳金等告知包括刘建运在内的天和花园业主。刘建运已经缴清2010年1月之前的物业管理服务费。但自2010年2月至2014年1月期间发生的物业服务费5568.06元、绿化保洁公共照明分摊费234元、公共维修基金311.44元，合计6113.50元，至今没有支付。为此，家安物业提起诉讼。
一审法院认为，家安物业与天和花园业委会签订的《物业管理服务合同》系合同双方真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。家安物业依约对天和花园进行物业服务，属合法行为。刘建运作为天和花园业主在接受物业服务的同时应当按约承担缴费义务，但刘建运没有依约缴纳相关物业费用，已构成违约，应当承担违约责任。家安物业要求刘建运承担所欠物业费用及违约金，合法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决：一、刘建运支付家安物业2010年2月至2014年1月期间物业费5568.06元、绿化保洁公共照明分摊费234元、公共维修基金311.44元，合计6113.50元。二、刘建运支付家安物业违约金550.21元（从2014年1月1日起欠费6113.50元每日按3‰暂计至1月30日止，以后另计）。案件受理费50元，减半收取计25元，由刘建运负担。上述债务，义务人应于判决生效后十日内履行完毕，逾期则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审判决宣判后，上诉人刘建运不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清，证据不足。1、2008年5月23日的物业管理服务委托合同（合同期限为2008年5月至2010年5月）中没有约定收取杂物间的物业费用，一审判决刘建运支付家安物业2010年2月至5月杂物间50元／间·月物业费没有事实依据。2、2010年4月18日签订的物业管理服务合同第二条第一款“甲方的权利和义务”第5项规定改变用途（指经营、出租或住人）的杂物间（含车库）统一按50元／间·月计收。刘建运在2011年10月以后才改变用途，一审判决刘建运应缴纳2010年2月至2014年1月杂物间物业费缺乏事实依据。3、天和花园业委会成立不合法。2006年10月业主大会选举原业委会投票人数没有过半数而采取补填表方式进行补救，采用建筑面积200平方米以上的业主每户按照2票计算做法违反法定程序。2010年4月18日签订合同时，是在尚未选举新的业委会情况下，原业委会个别委员以原业委会名义签订合同，属个人行为，故该合同无效，对业主没有约束力。一审判决认定该合同合法有效，没有事实依据。4、2010年4月18日签订的合同中有违法的内容，应属无效条款。（1）加重业主责任、排除业委会或业主主要权利：该合同第二条第一款第5项规定的改变用途的杂物间（含车库）收取物业费50元／间·月，刘建运的杂物间只有18平方米，按照该费用计算高达2.77元／平方米，是住宅收费的四倍，属于加重业主责任的条款。合同期限为6年多，排除了《物权法》第76条规定的业主选聘物业服务企业的权利以及业主依法选举初的新一届在任期内依法与业主大会选聘物业服务企业签订物业服务合同的权利。（2）恶意串通损害集体、第三人利益非法侵吞属于业主共有财产：该合同第二条第一款第5项规定所收取车位服务费按15%交给甲方（业主方）用作物业公共维修基金，其余由乙方（物业公司）支配。该规定违反《物权法》第74条第3款“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”的规定和《审理物业服务纠纷案件解释》第6条“占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第74条第3款所称的车位”的规定。天和花园车位均系占用业主活动的篮球场、共有道路以及毁损绿化带进行增建，而对该场地收取车位费仅有15%用于公共维修基金，85%被非法侵吞。5、一审判决认定2010年4月18日签订合同后，被上诉人家安物业发出了通知和公示，没有任何证据证实。二、一审判决认定刘建运违约错误。1、合同未经合法业委会签署，系无效合同，故不存在刘建运违约。且合同（2008年5月23日）第五条第4项手写增加“如业主逾期缴纳物业服务等费用，每天将追纳3‰的滞纳金”未获得业主大会决定或半数业主认可，合同（2010年4月18日）第三条第一款第2项规定业主逾期缴费每天按照欠费总额1%缴纳违约金，即年缴纳365%，系物业费用的4.65倍，属于严重违法的收费条款。2、家安物业没有按照约定履行物业服务义务，刘建运享有先履行抗辩权。（1）家安物业在2010年3月24日的通报中称：“家安物业招不到人上班没法选择全心全意为业主服务的人员”，“家安物业设法做到：1、执勤人员增至9人”。该通报表明家安物业因招不到人无法为天和花园提供服务，也没有按照合同约定的“门岗要24小时派九人执勤、巡逻”的义务。（2）家安物业没有履行小区清洁卫生义务和业主财物安全保障义务。天和花园第一批被告业主韦地在另案中提供了相关证据证实天和花园脏乱差的情况已被该案二审认定：“北海家安物业服务有限公司没有按照合同提供物业服务，没有搞好小区清洁卫生，未能按照合同配备执勤人员、没有完全履行其安全保障义务并因此导致多家业主财产被盗”（见天和花园第一批被告业主韦地二审判决书）。据此请求：撤销原判，改判驳回家安物业的诉讼请求；本案诉讼费由家安物业承担。
被上诉人家安物业答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当。请求驳回上诉，维持原判。
在二审指定的举证期限内，上诉人刘建运、被上诉人家安物业均未提交新的证据。
二审经开庭审理及查阅一审卷宗材料，查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本案的争议焦点为：一、家安物业与天和花园业委会签订的合同是否合法有效？二、家安物业向刘建运主张相关物业服务费用及违约金是否有事实及法律依据？
本院认为：当事人提出权利主张和抗辩应当提供充分有效的证据和说明理由。
关于家及本案的合同是否有效的问题。家安物业提供的证据能够证明本案物业服务合同的签订系合同双方的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应认定有效，合同双方应当按照约定履行各自义务。刘建运虽在上诉中提出签订物业服务合同一方当事人非合法的业委会，合同无效，但其提供的证据未能充分证实，且其在庭审抗辩中，也认可涉案合同并已实际履行，仅认为物业公司未按约定提供物业服务才导致其中止缴纳相关物业费用。
关于家安物业主张相关物业费用及违约金是否有事实及法律依据的问题。家安物业在一审中提交的物业服务合同、通知、公示牌、催费通知、欠缴物业费用一览表等证据能够证明其按约提供服务、收费标准及刘建运欠费等事实。刘建运上诉提出2010年签订的合同收费标准及违约责任条款加重了业主责任和存在侵吞业主共有财产情形等，但合同签订之后家安物业在合理期限内将涉案合同及收费标准等发出通知和公示，刘建运作为业主未及时提出异议并进行协商，同时没有证据表明合同约定的收费标准及违约责任承担条款违反法律强制性规定，应当确认合同条款对当事人具有拘束力。刘建运拒缴2010年2月以后的相关物业费用有相应证据予以证实，其本人对家安物业为该小区提供物业服务的事实以及欠缴物业费用的事实亦予认可，故家安物业主张相关物业费用有事实依据。刘建运上诉提出其杂物间在2011年10月以后方改变杂物间用途，不应当承担2010年2月以后期间杂物间50元／月的物业费，但根据查明的事实，2008年签订的物业服务合同虽未明确杂物间的收费标准，但家安物业在其后张贴的通知中对杂物间每间以50元／月标准收费予以明确，刘建运并未就此提出异议，2010年签订的物业服务合同中明确改变用途的杂物间按50元／月标准收取物业费，且二审庭审中刘建运陈述其于2010年即改变杂物间用途，故家安物业主张杂物间50元／月的物业费用有事实依据。刘建运在上诉及辩论中提出家安物业未按约配置足够执勤人员且执勤人员年龄偏大（60多岁）、未尽安保义务导致其车辆被盗、未按约提供保洁服务，虽未能提供充分有效的证据，但家安物业在庭审中抗辩认为：保护业主私有财产安全不属于物业公司的当然义务，比如车辆保管需要和物业公司另行签署委托保管合同，否则物业公司对车辆被盗不承担任何责任；物业公司已提供足够执勤、保洁人员，虽然聘请的安保执勤人员大部分年龄偏大，但该小区物业服务费用标准偏低，出于服务成本原因，不可能提供高工资的年轻安保执勤人员，且合同对执勤人员年龄大小并无约定。本院认为，小区内财产安全保护义务是物业公司的当然义务，物业公司应当提供能够满足基本安保需求的安保执勤人员，从家安物业的抗辩理由可以看出，其提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，应当在日后的物业服务中予以改进，本院对其违约金请求不予支持。
综上，刘建运的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北海市海城区人民法院（2014）海民一初字第542号民事判决第一项。
二、撤销北海市海城区人民法院（2014）海民一初字第542号民事判决第二项。
本案二审案件受理费50元，由上诉人刘建运承担。
本判决第一项之债务，当事人应当在判决生效之日起十日内履行完毕，否则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 何能媛
代理审判员 黄辉远
代理审判员 杨天隆
二〇一四年七月二十八日
书 记 员 凌 洋
附：本判决引用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）……