上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第3393号
上诉人（原审被告）上海坚基物业管理有限公司，
法定代表人＊＊，董事长。
委托代理人方芬，上海市恒泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海世江物业管理有限公司，
法定代表人＊＊，董事长。
委托代理人xxx，该公司员工。
原审被告范昌升，
上诉人上海坚基物业管理有限公司（以下简称坚基物业）因物业服务合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民一（民）初字第5581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审认定，2005年3月4日，上海世江物业管理有限公司（以下简称世江物业）与开发商上海xx房产有限公司签订《xxxxx前期物业服务合同》一份，约定世江物业对上海市xxxxx住宅小区、商务楼、（配套）商业用房进行物业管理，合同期限自2005年4月1日起至2007年3月31日止，商务楼（含1-4层商业用房）的物业服务收费标准为每月每平方米人民币（下同）6.80元。合同还对其他事宜进行了约定。
2013年1月10日，世江物业与上海市松江区xxxxx小区业主大会签订《xxxxx物业服务合同》一份，约定世江物业对xxxxx（包括xx大厦、xx商务大厦、xx商场）进行物业管理，合同期限自2012年8月1日起至2015年7月31日止，xxxx大厦一至四楼商铺的物业服务收费标准为每月每平方米4.98元。合同还对其他事宜进行了约定。
坚基物业为＊＊＊店铺的业主，该店铺的建筑面积为2，313.53平方米。因坚基公司、范昌升未交纳相应的物业管理费，世江物业催讨未果遂诉至原审法院，要求判令：1、坚基物业、范昌升缴纳自2012年1月15日至2014年3月31日止的物业管理费305，373.90元；2、坚基物业、范昌升支付滞纳金363，961.90元。审理中，世江物业放弃第二项诉讼请求；同时表示，2014年7月17日，坚基物业、范昌升已经支付100，000元，故现世江物业主张自2012年1月15日至2014年3月31日止的剩余物业管理费205，373.90元。
原审审理中，上海市松江区xxxxxx居委会、上海市松江区xxxxx小区业主委员会于2014年8月15日出具书面证明，载明：“上海世江物业管理有限公司从2005年4月1日起至今持续承担xxxxx（含xxxxx住宅小区、xxxx大厦、xx商务大厦）的物业管理服务。其中2005年4月1日至2012年12月31日为前期物业管理，从2013年1月1日起与业主大会签订物业服务合同。xxxxx主门牌为xx公路58弄，另有xx公路46号、48号、50号、52号、54号、56号、62号、64号、66号、68号、70号、72号、78号、80号、82号、84号、86号、88号商铺门牌号。xxxx大厦门牌号为xx公路76号。xx商务大厦门牌号为xx公路90弄3号。xxxx商场门牌号为xx公路90弄1号。”
原审另查明，2011年7月5日，坚基物业与范昌升签订房屋租赁合同，约定范昌升向坚基物业租赁位于＊＊＊＊的商铺，建筑面积为2，313.53平方米，该合同约定房屋租赁期限自2011年7月18日至2021年7月17日止，租赁期间，使用该房屋所发生的物业管理费由范昌升承担。对该租赁合同，世江物业表示不清楚，且世江物业也未同意有关物业管理费由范昌升承担。
原审再查明，范昌升分别于2013年4月23日向世江物业支付物业管理费20，000元、2013年10月11日向世江物业支付50，000元、2013年12月27日向世江物业支付20，000元、2014年7月14日向世江物业支付100，000元。
原审认为：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依合同为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。世江物业作为住宅出售单位及小区业主大会选聘的物业管理企业，为涉案小区提供了物业管理服务，故世江物业有权收取物业管理费。在两段合同期之间，世江物业实际为涉案小区提供了物业管理服务，根据公平原则，世江物业亦有权收取物业管理费。现坚基公司、范昌升约定由物业使用人即范昌升交纳物业服务费用，于法不悖，法院予以准许，但业主即坚基物业应当负连带交纳责任。范昌升自租赁日2011年7月18日至2014年3月31日止应当支付的物业管理费为374，058.20元，根据有关支付凭证，范昌升已经支付世江物业的物业管理费为190，000元，故范昌升尚欠物业管理费184，058.20元。
范昌升关于世江物业物业服务不到位以及由于世江物业的原因导致其无法享受分时计算电费的优惠、擅自拉断电源导致其损失等抗辩意见，依据不足，法院难以采信。
坚基物业关于系争房屋已出租给范昌升，故有关物业管理费应由范昌升支付的抗辩意见，缺乏法律依据，法院不予支持，坚基物业应当对范昌升的付款义务负连带清偿责任。
此外，世江物业放弃第二项诉讼请求系对自己权利的处分，并无不当，法院予以准许。
原审法院于二○一四年十月十七日依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、参照国务院《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，作出判决：一、范昌升于判决生效之日起十日内支付上海世江物业管理有限公司截止至2014年3月31日止的剩余物业管理费184，058.20元；二、上海坚基物业管理有限公司对范昌升的上述付款义务负连带清偿责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4，380元，减半收取计2，190元，由上海世江物业管理有限公司负担199.50元，上海坚基物业管理有限公司、范昌升共同负担1，990.50元。
判决后，上海坚基物业管理有限公司不服上述民事判决，上诉称：上诉人与被上诉人没有签订物业管理合同。物业管理合同是业委会与被上诉人之间签订的，且该合同签订在上诉人购买本案所涉房屋之前，该物业管理合同也从未交给过上诉人并得到上诉人的确认。其次，上诉人与原审被告范昌升在租赁合同中明确约定由原审被告直接向被上诉人支付物业管理费，物业合同的实际履行也是由被上诉人向原审被告提供物业服务，由原审被告支付物业费，由此，缴纳物业管理费的义务应当由原审被告独立承担，上诉人不应当对上述付款义务承担连带责任。故请求二审法院撤销原判主文第二项，改判上诉人对原审被告的付款义务不承担连带清偿责任。被上诉人上海世江物业管理有限公司则不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。原审被告范昌升未到庭参加诉讼也未作出书面答辩。
本院经审理查明，原审法院认定的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，被上诉人与开发商上海xx房产有限公司签订了《xxxxx前期物业服务合同》，约定被上诉人对上海市松江区xx公路58弄住宅小区、商务楼、（配套）商业用房进行物业管理。2013年1月10日，被上诉人与该小区业主大会签订《xxxxx物业服务合同》，约定被上诉人对小区（包括xx大厦、xx商务大厦、xx商场）进行物业管理。上诉人是该小区商铺的业主，原审被告是上诉人的承租方。因原审被告未支付物业管理费，被上诉人起诉要求上诉人及原审被告支付物业管理费的诉讼请求，于法不悖。上诉人和原审被告虽然约定由原审被告支付物业管理费。由于原审被告未支付物业管理费，上诉人作为系争房屋的权利人，应当承担连带责任。为此，原审法院在查明事实的前提下，依法所作的判决是正确的，本院应予维持。上诉人的上诉请求和理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4，380元，由上诉人上海坚基物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 盛伟玲
二〇一五年一月三十日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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