北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0114民再16号再审申请人（原审原告）：李书俭，男，1932年2月24日出生，汉族，户籍地北京市西城区，住北京市昌平区。再审申请人（原审原告）：孟庆杰，女，1930年8月31日出生，汉族，户籍地北京市西城区，住北京市昌平区。二原告委托诉讼代理人:魏少勇，北京安博（上海）律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人:卫泓麟，天津盈诺律师事务所律师。被申请人（原审被告）:易京全，男，1969年1月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：宋志勇，北京德采律师事务所律师。委托诉讼代理人：高宝明，北京德采律师事务所律师。被申请人（原审被告）:李应霞，女，1962年11月1日出生，汉族，户籍地北京市海淀区。再审申请人李书俭、孟庆杰与被申请人易京全、李应霞确认合同无效纠纷一案，本院于2014年9月28日作出（2014）昌民初字第00843号民事判决。李书俭、孟庆杰不服，向北京市第一中级人民法院提出上诉。2015年1月28日，北京市第一中级人民法院作出（2015）一中民终字第1506号民事裁定，准予李书俭、孟庆杰撤回上诉。李书俭、孟庆杰不服一审判决，向本院申请再审。2016年3月10日，本院作出（2015）昌民申字第0023号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理本案，再审申请人李书俭、孟庆杰及委托诉讼代理人魏少勇、卫泓麟，被申请人易京全的委托诉讼代理人宋志勇到庭参加诉讼，被申请人李应霞经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。申请再审人李书俭、孟庆杰称：被申请人李应霞与易京全恶意签订的房屋买卖合同应认定无效，恳请法院再审撤销（2014）昌民初字第00843号民事判决，认定易京全、李应霞签订的《北京市房屋买卖合同》无效。诉讼费由易京全、李应霞负担。理由是：一、申请人有新证据证明当初系借李应霞之名购房，李应霞擅自售房系无权处分行为。因申请人年事已高，在原审期间遗忘了关键证据，在撤回上诉期间无意中找到了于2007年形成的一份证据，该证据系李书俭与李应霞签订的一份借名买房协议。协议内容为“天通苑房屋首付款贰拾万元已由李书俭支付，李应霞名下贷款由李书俭偿还，双方确认后，签字有效。2007年9月13日。”该协议证明登记在李应霞名下的房屋实际上是李书俭出钱购买的，也印证了申请人因年纪过大无法办理贷款，才借用李应霞的名义购房并登记的事实。还有其他子女和朋友的证言可以证明。二、另案庭审笔录可以确认被申请人易京全购房行为存在恶意。易京全在与申请人的排除妨害一案中陈述前后自相矛盾，证实易京全自始至终没有看过房，且其明知实际居住人的情况以及由此造成该房屋不能交付的事实仍与李应霞以远低于市场价交易，逃避税收征管，由此可以认定易京全为恶意。三、原审认定易京全购房价格为165万元系合理价格欠缺证据证明。根据赶集网统计的数据，2011年涉案房屋买卖合同签订前后，同户型房屋价格在每平方米一万九千多元左右，而本案诉争房屋面积164.73平方米，房屋成交价仅165万元，明显低于市场价。原审既没有调查也没有委托评估，认定该成交价系合理价款明显属于主观臆断。四、原审判决适用法律错误。本案中，李应霞转让房屋前曾多次采用辱骂、砸玻璃等手段驱赶亲生父母，与申请人矛盾剧烈。此后，李应霞果然将房屋以明显低于市场价过户到易京全名下，易京全便立即起诉申请人腾房。李应霞达到目的后就人间蒸发。结合易京全从未实际看房及没有通过中介公司买房的事实，可以看出李应霞和易京全通过签订房屋买卖合同的方式来掩盖其非法目的，严重损害了申请人利益。被申请人易京全辩称，原审判决正确。李应霞和易京全签订的买卖合同有效，易京全基于有效合同取得该房屋所有权应受到法律保护。理由：一是李应霞为有权处分，因为李应霞具有物权；二是生效判决在后，买卖房屋在前，我们无法预见购房后出现的纠纷；三是申请人提出的所谓新证据仅能证明李书俭与李应霞之间存在借名买房的合同关系，不能证明申请人对房屋享有物权；四是易京全买房之前看过房屋及房产证，证明房子归李应霞所有；中介公司是否参与买卖，不是判断是否合法取得物权的标准；五是我们选择违约之诉或侵权之诉，是我们的权利，因李应霞失踪，我们选择了侵权；六是购房采取按揭贷款或抵押贷款是我们的权利，不能证明我们是恶意；七是现该房已经设定银行他项权利，不具有可返还性。被申请人李应霞未出庭参加诉讼也无书面意见。2013年12月25日，李书俭、孟庆杰向本院起诉要求：请求法院依法确认李应霞、易京全签订的房屋买卖合同无效，李应霞、易京全承担本案诉讼费用。本院原审认定事实：李书俭、孟庆杰系夫妻关系，李应霞系李书俭、孟庆杰之女。2011年9月28日，李应霞、易京全签订《北京市房屋买卖合同》，约定李应霞将登记在自己名下的、坐落于北京市昌平区某房屋出售给易京全，该房屋成交价为165万元。易京全分三次向李应霞给付该笔购房款，第一笔为签订合同的当日，从易乃新的账户转给李应霞10万元，作为定金；第二笔为2012年3月22日，从易京全的账户向李应霞转账55万元；第三笔为2012年4月5日，易京全向李应霞转账100万元。同日，李应霞、易京全办理房屋产权过户手续，易京全取得房屋的产权证。在北京市昌平区住房和城乡建设委员会的网签合同中，涉案房屋的成交价为59.65万元，易京全按照房屋总价款59.65万元的标准向税费征管部门缴纳了相关税费。原审认为，案件的争议焦点有两个：（1）易京全、李应霞签订的《北京市房屋买卖合同》是否存在恶意串通的行为，损害李书俭、孟庆杰的合法权益；（2）北京市住房和城乡建设委员会备案的合同价款低于买卖合同的价格，是否影响房屋买卖合同的效力。关于第一个焦点，易京全、李应霞签订的《北京市房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，涉案房屋登记在李应霞名下，易京全支付了合理的价款并已办理了房屋所有权转移登记，现有证据不能证明易京全、李应霞恶意串通，损害李书俭、孟庆杰合法权益。关于第二个焦点，易京全、李应霞签订的《北京市房屋买卖合同》系其真实意思表示，该合同合法有效，且李应霞、易京全是按照该合同实际履行的，该合同并不涉及侵害国家利益的问题。至于北京市昌平区住房和城乡建设委员会网签合同价款低于实际交易价格，逃避税收征管的问题，因税收的征收管理的相关法律、法规规范的是税收征管行为，其着眼点是给予行政管理和保障国家税费及时准确缴纳。故违反税收征管相关法律、法规的行为并不导致房屋买卖合同的无效，而应由相关行政机关予以处理。李应霞经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃答辩和质证的权利。本院原审判决：驳回李书俭、孟庆杰诉讼请求。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：一、李书俭与孟庆杰系夫妻关系，李应霞系李书俭、孟庆杰之女。2011年9月28日，李应霞与易京全签订《北京市房屋买卖合同》。合同约定，李应霞作为出卖人将登记在自己名下的、坐落于北京市昌平区某地,建筑面积164.73平方米，出售给买受人易京全，房屋成交价为165万元。易京全在签订合同时支付定金10万元，剩余房款易京全申请办理商业银行抵押贷款后由贷款银行直接放款到李应霞银行账户（73个工作日）。买卖合同签订后，易京全分三次向李应霞支付房款，第一笔为签订合同的当日，从他人的账户转给李应霞10万元，作为定金；第二笔为2012年3月22日，从易京全的账户向李应霞转账55万元；第三笔为2012年4月5日，易京全向李应霞转账100万元。2012年4月5日，李应霞、易京全办理房屋产权过户手续，易京全取得涉案房屋的产权证。此后，李应霞一直未与李书俭、孟庆杰联系。在北京市昌平区住房和城乡建设委员会的网签合同中，涉案房屋的成交价为59.65万元，易京全按照59.65万元的标准向税费征管部门缴纳了相关税费。为此，李书俭、孟庆杰提供了《北京市房屋买卖合同》、《房屋所有权转移登记申请》、《北京市房屋登记表》、《契税完税证明》、房屋所有权证书、交款凭证，证明李应霞、易京全买卖房屋的事实，同时证明涉案房屋的实际成交价为165万元，申报成交价是59.65万元，李应霞、易京全故意隐瞒事实，恶意串通损害社会公共利益。同时李书俭、孟庆杰认为，买卖房屋价格不合理、对易京全购买房屋资金及贷款存疑。易京全认可上述证据的真实性，但认为自己付清购房全款，买房前李应霞出示产权证书带其看房，并去房管部门确认可以购买此房。易京全承认申报成交价是59.65万元，目的是为了少交税款，该行为只是违法了管理性规范，并不会导致合同无效，也与恶意串通无关。同时，易京全认为房屋价格受多种因素影响，当时购买的价格是合理的。易京全购房后李应霞一直未交付房屋，该房屋仍由李书俭、孟庆杰居住。易京全还认为，购房后如何处置与李书俭、孟庆杰无关。上述证据与本案有一定关联性，本院对相关证据予以采信。但因李应霞未到庭参加诉讼，对于其是否存在与易京全恶意串通无法认定。二、李书俭、孟庆杰再审期间向法院提供了2007年9月13日李应霞与李书俭签订的协议。协议内容为：天通苑房屋首付款20万元已由李书俭交付，李应霞名下贷款由我李书俭偿还，双方确认后，签字有效。2010年12月期间，李书俭、孟庆杰与李应霞因房屋所有权发生争议。2015年2月，李书俭、孟庆杰起诉李应霞要求确认当事人借名买房法律关系成立，李应霞未到庭。同年12月10日，本院作出（2015）昌民初字第04971号民事判决，认定李书俭、孟庆杰与李应霞关于北京市昌平区某房屋的借名买房关系成立，该判决已生效。李书俭、孟庆杰以此证据证明借名买房成立，其是涉案房屋的所有人，李应霞卖房行为构成无权处分。易京全不认可协议的真实性，对该协议是否伪造存疑，所指房屋不明确；该协议是债权关系，与李应霞、易京全的房屋买卖无关。易京全对（2015）昌民初字第04971号民事判决的真实性认可，对证明目的和关联性不认可，认为与李应霞、易京全房屋买卖无关。本院对上述证据的真实性予以采信。易京全对有关证据存疑，没有提供相关证据。三、2014年12月，易京全起诉李书俭、孟庆杰要求排除妨害、搬离涉案房屋并赔偿损失。2015年4月20日，本院作出（2015）昌民初字第00212号民事判决：李书俭、孟庆杰于判决生效后60日内将涉案房屋腾退给易京全，赔偿租金损失2000元。宣判后，李书俭、孟庆杰提出上诉。2015年7月31日，北京市第一中级人民法院于作出（2015）一中民终字第04907号民事裁定，撤销（2015）昌民初字第00212号民事判决，将该案发回本院重审。对于上述证据，李书俭、孟庆杰认为该证据证实易京全在明知无法交房的情况下，不去追究李应霞的责任，反而选择侵权之诉驱赶老人明显不符合常理，构成恶意串通。易京全认为选择何种诉讼、向谁主张是其权利与恶意串通无关。本院对于上述证据的真实性予以采信，但不宜将该证据直接作为认定《北京市房屋买卖合同》无效的依据，故对证据的关联性，本院不予采信。本院再审认为，本案争议的焦点是易京全、李应霞签订的《北京市房屋买卖合同》是否有效，是否存在恶意串通，损害李书俭、孟庆杰利益导致房屋买卖合同无效情节。一、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的五种法定情节，其中该条第二项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。所谓恶意串通的合同，是指合同双方当事人非法勾结，为牟取私利，而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。恶意串通首先需要有双方损害他人的恶意，即明知或应知某种行为会造成他人损害，而故意为之。恶意串通需要双方事先存在着通谋，即串通的双方都希望通过某种行为而损害他人的利益而共同实施非法行为。根据本案已经查明的事实，李应霞出售的是登记在自己名下的房屋，是有权处分而并非无权处分。李应霞虽未交付房屋，但易京全支付了购房款并进行了所有权转移登记，取得了房屋所有权。由于李应霞未到庭参加诉讼，对于其是否存在与易京全恶意串通，损害李书俭、孟庆杰的利益，根据现有证据无法查明。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转移和消灭，依法登记，发生效力；第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。同时指出，李应霞系李书俭、孟庆杰之女，应尊重、关心和照顾老年人，李应霞在明知其父母出资并在涉案房屋实际居住的情况下予以处分，有违敬老、养老、助老的传统美德，但该行为并不必然导致李应霞与易京全之间签订房屋买卖合同无效。二、关于再审期间，李书俭、孟庆杰提供的李书俭与李应霞签订的协议，以证明两人之间成立借名买房关系，李书俭是涉案房屋的所有人，李应霞擅自售房系无权处分。该证据虽经法院予以确认，但涉案房屋的登记人为李应霞，李应霞有权进行处分。为此，李书俭应当预见登记在李应霞名下的风险。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。同时，现有证据无法证明买受人易京全知道借名登记的事实。根据有关法律规定，登记人将登记在其名下的房屋擅自转让给他人，借名人以其对房屋享有实际权利为由，要求确认买卖合同无效的，不予支持，但借名人能够证明买受人知道或应当知道房屋存在借名登记的除外。李书俭、孟庆杰提供的证据不足以推翻原审判决。三、关于李书俭、孟庆杰认为易京全自始至终未看过涉案屋房、明知实际居住人的情况且房屋无法交付仍购买、未经过中介公司交易、李应霞以远低于市场价交易等情节而认定易京全为恶意。根据法律规定，当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实主张，应当提供证据加以证明。李书俭、孟庆杰未提供相关证据予以证明，易京全予以否认，李应霞未到庭参加诉讼，故本院不予采信。关于易京全、李应霞网签合同价款低于实际交易价格问题，该行为虽违反税收征管法律的强制规定，但并不因此导致整个房屋买卖合同无效。四、关于李书俭、孟庆杰认为易京全选择起诉排除妨害侵权之诉，是以合法方式来掩盖其非法目的，严重损害了其利益，进而应认定买卖合同无效的主张。本院认为，该主张与本案没有关联性，本院不予采信。根据法律规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案李应霞经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃答辩和质证的权利。综上所述，易京全、李应霞签订的《北京市房屋买卖合同》系其双方实意思表示，未违反法律、法规的强制规定，该合同合法有效。易京全按照合同约定支付李应霞全部购房款，双方办理了房屋产权转移登记，易京全取得房屋所有权。李书俭、孟庆杰未举证证明李应霞、易京全签订的《北京市房屋买卖合同》存在恶意串通，损害其利益而导致无效情节，故对李书俭、孟庆杰诉讼请求，本院无法支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条规定，判决如下：维持本院（2014）昌民初字第00843号民事判决。原审案件受理费及再审案件受理费各70元，由李书俭、孟庆杰承担（均已交纳）；公告费（以票据为准），由李书俭、孟庆杰负担（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内，未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁永胜审 判 员  沈长英人民陪审员  张 峰二〇一七年五月八日书 记 员  张子妺