江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终2135号
上诉人（原审被告）南京广佳置业有限公司，组织机构代码69460359-3，住所地南京市浦口区珠泉路11号。
法定代表人王均苗，该公司总经理。
委托代理人张涛，江苏亿诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）丁文林，女，1978年10月11日生，居民身份证号码3210211978********，汉族，住南京市建邺区汉中门大街**号*幢***室。
委托代理人王子珍，北京市中银（南京）律师事务所律师。
上诉人南京广佳置业有限公司（以下简称广佳置业公司）因与被上诉人丁文林商品房预售合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦江民初字第1358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月7日公开开庭进行了审理。上诉人广佳置业公司的委托代理人张涛、被上诉人丁文林的委托代理人王子珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
丁文林原审诉称，2013年5月5日，丁文林购买了广佳置业公司位于南京市浦口区五华路9号华山山庄。根据双方当初签订的房屋买卖合同第六条关于房屋交付时间、条件和迟延交付的责任：即广佳置业公司应于2014年6月30日前向丁文林交付房屋，但是广佳置业公司从约定的交付之日起至今已经一年多尚未交付房屋，广佳置业公司的行为已经构成明显违约。因此，根据双方合同第六条第三款（1）项规定，广佳置业公司应按照已收价款的同期银行贷款基准利率计算迟延交付的违约金，故目前广佳置业公司应当支付违约金36356.3元（按中长期的1-3年银行贷款年利率6%，暂从2014年7月1日计算至2015年10月1日）。因广佳置业公司迟迟不履行房屋交付义务，丁文林的利益已经受到极大影响，现丁文林诉至法院，要求判令：1、广佳置业公司向丁文林继续履行合同，并尽快交房；2、广佳置业公司向丁文林支付从房屋应交付次日起至房屋实际交付之日的违约金，暂从应交付之次日计算至起诉之日为36356.3元，之后的延续计算至房屋实际交付之日；3、由广佳置业公司承担本案诉讼费用。
广佳置业公司原审辩称，1、广佳置业公司愿意继续履行合同，尽快交房。华山山庄属于安置房区域，政府对于配套设施没有规划完成，管道等设施没有安装到位，这对广佳置业公司交房造成影响，广佳置业公司证积极努力，希望丁文林理解。2、逾期交房违约金应扣除合理时间，应在扣减合理时间后再按合同约定相关条款计算。合同第六条第三款第四项约定，广佳置业公司在三个月内迟延交房为合理迟延时间。广佳置业公司延迟交房除了3个月合理迟延时间外，2013年亚青会与2014年青奥会属于广佳置业公司合理的停工期间，尤其是7月15日以后至青奥会结束工地全部停工，政府出于国家利益需要，此为政府行为，并非广佳置业公司所能遇见，此为不能克服的。广佳置业公司按照政府规定的两次停工时间应在合理顺延时间中予以扣减。丁文林的诉请请求查明事实，合理裁决。合理期间应扣除亚青、青奥停工，南京马拉松举办期间南京所有工地全部停工，从昨天开始至国家公祭日结束工地又全部停工，请求法庭在计算逾期交房违约金时予以合理扣减。3、丁文林于2015年4月27日已收取房屋，视为广佳置业公司已交付。如果计算违约金也应当在扣减合同约定的三个月及亚青、青奥的合理期间计算至2015年4月27日。
原审法院经审理查明，2013年5月5日，丁文林、广佳置业公司签订《南京市商品房预售合同》一份，约定广佳置业公司将位于南京市浦口区五华路9号华山山庄04幢503室房屋出售给丁文林。合同第六条约定，广佳置业公司应于2014年6月30日前向丁文林交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘结果》，该商品房为住宅的，应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。广佳置业公司迟延交付该商品房的，按照已收价款的中国人民银行的同期商业贷款基准利率计算迟延期间的利息，向丁文林支付违约金。广佳置业公司在3个月内迟延交付该商品房与丁文林延迟3个月内未收房，均视为合理延期间，双方互不追究违约责任，超过三个月的按本条款第三项约定履行。合同约定的房屋总价款为484750.8元，该房款丁文林于2013年9月2日前已全部付清。至本案法庭辩论终结时，该商品房被告仍未具备交付条件。
原审法院另查明，2013年亚青会与2014年青奥会期间，南京市人民政府曾发出要求有关施工工地停工及管控的通知。
原审法院认为，丁文林、广佳置业公司双方签订的《南京市商品房预售合同》依法成立，且合法有效，双方应当依照合同约定全面履行义务。广佳置业公司在收取丁文林的全部购房款后，不按合同约定时间向丁文林交付房屋，其行为已构成违约，现丁文林要求广佳置业公司承担延迟交付房屋的违约责任，有法律和合同依据，原审法院应予支持。就本案而言，根据合同约定广佳置业公司交付房屋是在2014年6月30日前，但合同又同时约定在此之后3个月内延迟交付房屋的，丁文林不追究广佳置业公司违约责任。据此，广佳置业公司迟延交付违约金计算期间应顺延三个月，即自2014年10月1日起开始计算。因双方对房屋价款及违约金计算方法均无异议，故原审法院予以确认。因案涉商品房广佳置业公司至今未交付，且其何时交付现也不能确定，故本案违约金暂算至起诉之日，之后的违约损失，丁文林可待实际发生后，另行主张。至于广佳置业公司所称的关于2013年亚青会期间2个月及2014年青奥会期间4个月因工地停工、管控，上述期间应予扣除的辩解意见，原审法院认为，双方签订合同时亚青会即将举办，交付房屋时间青奥会尚未举办，合同已约定了3个月的延迟期间，表明双方对上述停工或管控因素已有所预见，故对广佳置业公司要求扣除上述5个月的停工、管控期间的辩解意见，依据不足，原审法院不予采信。至于广佳置业公司辩称的丁文林已实际占有该房屋，但双方已明确约定交付房屋时具备的条件，但广佳置业公司至今未提供证据证明其具备合同约定的交付条件，对该辩称，原审法院不予采信。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第一款的规定，判决：一、丁文林与南京广佳置业有限公司继续履行于2013年5月5日签订的《南京市商品房预售合同》。二、南京广佳置业有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向丁文林支付迟延交付房屋违约金（以本金484750.8元为基数，按照中国人民银行同期同档商业贷款基准利率自2014年10月1日起计算至2015年10月29日止）。三、驳回丁文林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费354元，由南京广佳置业有限公司负担。
广佳置业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审判决未扣减亚青会、青奥会停工期限。2014年青奥会管控期间在合同约定房屋交付时间之后，亚青会在签订合同之前，亚青会和青奥会期间工地停工系众所周知的事实，是当事人不能预见且无法避免的政府行为，原审应扣减相应的两个月违约金计算期间。2、被上诉人已领取钥匙，入住已装修好的房屋的时间应视为诉争房屋已交付使用的时间。最高院相关司法解释明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，被上诉人未提供证据证明双方就房屋的转移占有还有其他约定，故不应再计算上诉人此后逾期交房的违约责任。3、央行已多次下调贷款基准利率，原审判决计算违约金时未考虑到该因素，损害了上诉人的利益。综上，请求二审法院依法改判或发回重审。
被上诉人丁文林辩称：1、案涉合同约定延期3个月交付是不合理的格式条款，应作出不利于格式条款提供方的解释。2、上诉人提供相关证据材料是复印件，证明效力不能认可。3、亚青会之前的整治是2013年2月1日至3月31日，不在房屋合同签订和合同履行的期限内。4、青奥会停工时间是2014年8月份，已超过房屋应交付期限，与本案无关联性。5、丁文林房屋虽已实际使用，但其不符合相关交付标准和验收标准，不能视为房屋交付。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审另查明：
丁文林于2015年10月2日签署领条，记载其领到华山山庄4幢503室进户钥匙8把。丁文林陈述涉案房屋至今不符合交付条件，水、电皆为临时用水用电，也未通气。广佳置业公司陈述相关竣工验收备案手续至今仍在办理之中。
根据南京市环境保护局《关于加强第二届亚青会期间施工工地环境管理的通告》要求，2013年8月1日至8月31日期间，江南六区、浦口区、江宁区及四大国家级开发区范围内的工地，桩基工程、土石方工程、渣土运输和拆除等作业停止施工；除上述作业外，工地其他作业白天可以施工，夜间禁止一切施工。根据《2013年第二届亚青会举办期间浦口区环境质量保障临时管控措施》的规定，管控时间为2013年8月1日至8月31日，共31天（其中比赛日期：2013年8月16日至8月24日共9天）。噪声污染控制措施为停止一切夜间施工，场馆及住地周边1000米范围内的工地在白天（6：00－22：00）全部停工。根据《浦口区2014年南京青奥会环境保障临时管控方案》的规定，浦口区重点管控区域为江浦街道、顶山街道、珍珠泉旅游度假区、老山国家森林公园周边，管控时段为5月1日至8月31日，5月1日至6月30日为准备阶段；自2014年7月15日起，江浦街道、永宁街道、顶山街道、珍珠泉旅游度假区、老山森林公园周边范围内的桩基土石方工程、渣土运输和拆除等易扬尘作业全部停止施工；青奥举办期间，上述地区所有工地全部停工。
本院认为，上诉人广佳置业公司与被上诉人丁文林2013年5月5日签订的《南京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。上诉人认为其在施工期间正值亚青会、青奥会召开，南京市政府对施工进行管控，应当扣除相应的停工日期。但从双方约定的交付时间来看，青奥会管控系自2014年7月15日起才对管控区域内扬尘较大的基础工程进行停工，此时早已超出合同约定的交付日期；亚青会的管控时间虽然在双方签约之后，但只有一个月的时间，且只是对管控区域内扬尘较大的基础工程进行停工，考虑到双方在合同中已经约定了三个月的迟延交房免责期，即使亚青会和青奥会的管控停工对工期造成一定的影响，亦应当包含在三个月的免责期内，故上诉人要求在本案中扣除因亚青会、青奥会所造成的停工时间，没有事实依据，本院不予采纳。被上诉人虽领取钥匙，但因房屋未经过竣工验收，未满足交付条件，上诉人要求领取钥匙后不再承担逾期交房的违约责任，不具备事实与法律依据。上诉人的上诉请求不能成立。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费708元，由上诉人广佳置业公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 刘 凡
代理审判员 白文虎
二〇一六年五月九日
书 记 员 郭旭冬