北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终187号
上诉人（原审被告、反诉原告）王乐，女，1983年8月23日出生。
委托代理人吴玉莲，北京中银（杭州）律师事务所律师。
委托代理人侯国平，男，1979年10月21日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）黄维新，男，1954年8月21日出生。
委托代理人李阳，内蒙古鸿举律师事务所律师。
上诉人王乐因与被上诉人黄维新房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第22258号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年4月，黄维新起诉至原审法院称：我与王乐于2013年3月1日通过中介签订《房屋租赁合同》，将我所有的位于北京市朝阳区×路×号××号楼×室（以下简称涉案房屋）租给王乐，约定租期3年，月租金38000元，付款方式为季付，且提前每月1号支付并约定了违约金。王乐最后一次支付租金是在2014年8月30日，支付2014年9月9日至2014年12月8日期间的租金114000元。2014年11月底，王乐口头通知我要搬出住房，但因王乐要求我退还两个月的押金，双方协商不成。王乐拒不退房，且不再缴纳房租。诉讼期间，王乐腾退房屋。现我要求王乐将涉案房屋恢复原状，如不恢复原状，要求赔偿损失2000元；要求王乐按每月38000元标准给付2014年12月9日至2015年6月2日期间的房租；要求王乐支付违约金76000元。
王乐答辩并反诉称：2014年11月17日，在第二年租期还有4个月才到期、双方还未就2015年3月9日至2016年3月8日期间租金进行协商的情况下，黄维新提前解除租赁合同，委托中介公司对外招租，此后中介多次带人看房，严重妨碍了我公司的正常经营秩序，我无法继续租赁，只能提前搬离涉案房屋。2014年12月2日，我搬离涉案房屋，物业在联系业主征得同意后开具了出门条。双方租赁合同因黄维新提前收回房屋、我被迫搬离房屋而于2014年12月2日终止。2014年12月5日，因黄维新拒不退还押金，且我还有个别桌椅未搬出，我更换了涉案房屋锁芯。之后我和黄维新都有换锁芯行为，涉案房屋处于双方轮流控制下，但均未实际使用。我在搬离后不向黄维新交还房屋钥匙，是就黄维新拒不支付押金和违约金而行使抗辩权，故我不应支付2014年12月2日之后的租金。因黄维新提前收回房屋导致合同提前终止，故我无需支付违约金。根据合同约定，提前收回房屋的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，同时，因黄维新提前收房导致我不能继续租用房屋，黄维新应退还我押金。我提出反诉，要求黄维新支付提前收回房屋的违约金114000元、退还押金76000元。
黄维新就反诉辩称：涉案房屋一直在王乐的控制下，直至2015年6月2日双方才交接完毕。2014年11月底，王乐提出不再交纳房租、不再租赁房屋，存在违约行为。王乐交纳的押金应折抵违约金及欠付房租。
原审法院经审理查明：2013年3月1日，黄维新（出租方、甲方）、王乐（承租方、乙方）及案外人北京安信瑞德房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》。约定：甲方将涉案房屋出租给乙方用于商业用途；租赁期限2013年3月9日至2016年3月8日；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；月租金38000元，支付方式为押2付3，签约当日支付第一季度租金和2个月押金，提前付房租为每月1号；押金76000元，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方；乙方有下列情形之一的，甲方有权要求乙方按约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋：乙方不按照约定支付租金达5日的、欠缴各种费用达2000元的；乙方有上述情形的，按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方有权要求乙方恢复原状，守约方可要求违约方赔偿损失；租赁期内，甲方需提前收回该房屋或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还未发生的租金；2013年3月9日至2015年3月8日租金不变，2015年3月9日至2016年3月8日租金双方协商，如协商不能达成一致，甲方寻租，找到新租户前，签约前通知乙方，在同等情况下，乙方享有优先权；乙方在室内装修保证环保、健康、安全的条件，退租时恢复原状。
合同签订后，黄维新向王乐交付涉案房屋；王乐向黄维新支付押金76000元以及租金，后使用房屋从事商业经营。自2014年12月9日起，王乐未再支付房租。
审理中，王乐主张其于2014年11月听中介说黄维新准备对外出租涉案房屋，并已带人看房，故王乐向黄维新提出如果退还押金，不再承租涉案房屋；后黄维新于2014年12月9日之后更换了涉案房屋的锁芯，王乐为了保护室内物品，于当晚更换锁芯；黄维新之委托代理人程×又于2014年12月22日欲更换锁芯，经警察调解，换锁未果；黄维新于2015年春节期间再次更换锁芯，王乐于2015年3月更换锁芯。
黄维新主张其未委托中介对外出租涉案房屋，也未带人看房，王乐于2014年11月底提出解除租赁合同，并在网站上发布了对外招租的信息；因王乐支付房租至2014年12月8日，故其要求王乐于2014年12月8日腾退涉案房屋；因王乐未交纳房租且拒绝返还房屋，其于2014年12月试图更换涉案房屋的锁芯但并未更换，后王乐报警；之后其要求王乐返还房屋，王乐拒绝。
王乐主张其于2015年5月13日、14日、17日向黄维新之委托代理人程×发送短信，要求腾退涉案房屋，但对方未理睬。黄维新主张因王乐及丈夫对程×曾进行言语侮辱，故程×将对方电话号码放置黑名单，上述短信均未收到。
2015年4月23日，黄维新将王乐起诉至法院，要求王乐腾退涉案房屋。2015年6月2日，黄维新与王乐办理了涉案房屋的返还交接手续。后黄维新撤回上述诉讼请求。
审理中，黄维新主张涉案房屋存在如下毁损：增加隔断墙、房屋墙壁因粘贴物品出现损坏、马桶位置被移动造成无法正常使用。王乐认可其在房屋内添加了玻璃隔断墙、墙壁上存在不粘胶痕迹，否认移动马桶位置。
以上事实，有相关书证、双方当事人的陈述等在案佐证。
原审法院经审理认为：黄维新与王乐之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。根据合同约定，王乐应于2014年12月1日支付房租。因王乐未按约定支付租金，已构成根本性违约，故黄维新有权解除合同并收回房屋。王乐主张因黄维新欲提前收回房屋导致租赁合同于2014年12月2日解除，但因黄维新已将房屋交付王乐使用，履行了合同义务，且黄维新并未在王乐支付房租期间收回房屋导致王乐无法使用，故对王乐的主张，法院不予采纳。黄维新主张因王乐支付房租至2014年12月8日，其要求王乐于当日腾退涉案房屋，该行为应视为黄维新提出解除合同，故房屋租赁合同于2014年12月9日起解除。王乐于2015年6月2日向黄维新返还房屋，故应向黄维新支付2014年12月9日至2015年6月2日期间的房屋使用费，具体数额比照租金标准计算。王乐主张黄维新于2014年12月9日之后存在更换锁芯行为，证据不足，故法院不予采信。黄维新要求王乐支付违约金，符合合同约定，故法院予以支持。根据查明的事实，涉案房屋存在毁损情形，故王乐应赔偿黄维新房屋修复损失，具体数额由法院酌定。王乐要求黄维新支付提前收回房屋的违约金，缺乏依据，法院不予支持。王乐要求黄维新退还押金，法院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、王乐于判决生效后七日内给付黄维新房屋使用费二十二万零四百元；二、王乐于判决生效后七日内给付黄维新违约金七万六千元；三、王乐于判决生效后七日内赔偿黄维新经济损失一千元；四、黄维新于判决生效后七日内返还王乐押金七万六千元；五、驳回黄维新其他诉讼请求；六、驳回王乐其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，王乐不服，仍持原审答辩意见上诉至本院，请求撤销原判，改判驳回黄维新的诉讼请求。黄维新同意原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：黄维新与王乐签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同履行过程中，王乐未能按照合同约定的期限履行交纳租金义务，构成违约，应承担相应的违约责任。黄维新据此提出解除合同，具有法律依据。租赁合同解除后，王乐继续占用租赁房屋，应当支付房屋使用费。王乐交付涉案房屋时存在损毁情形，应当赔偿黄维新相应的房屋修复损失。原审法院依据黄维新的诉讼请求判令王乐给付房屋使用费、违约金并酌情赔偿经济损失，具有合同与法律依据，本院予以维持。王乐要求驳回黄维新诉讼请求的上诉意见，与本院认定的事实不符，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理2930元，由黄维新负担49元（已交纳），由王乐负担2881元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；反诉案件受理费2050元，由黄维新负担850元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院），由王乐负担1200元（已交纳）。二审案件受理费5761元，由王乐负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 万 丽 丽
代理审判员 贾 旭
代理审判员 吴 强 兵
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 仵霞书记员赵婷婷