江西省南昌市西湖区人民法院
行 政 判 决 书
（2014）西行初字第7号
原告：何昌勇，男，1975年1月8日出生，汉族，福建省福清市人，住福建省福清市。
委托代理人：马建平，江西国风律师事务所律师。
被告：南昌市住房保障和房产管理局。
住所地：江西省南昌市红谷滩新区香江路***号。
组织机构代码：01451062－6。
法定代表人：王强。
委托代理人：李源，江西阳中阳律师事务所律师。
第三人：南昌新田置业发展有限公司。
住所地：南昌市西湖区新洲路新田绿洲*栋*层（朝新
路4—5，4—6）。
组织机构代码：70558609—9。
法定代表人：赵平，该公司董事长。
原告何昌勇诉被告南昌市住房保障和房产管理局（以下简称南昌市房管局）、第三人南昌新田置业发展有限公司（以下简称新田置业公司）不履行房屋行政登记法定职责一案，原告于2014年9月16日向本院提起行政诉讼，本院于同日受理后，于2014年9月18日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2014年11月4日公开开庭进行了审理。原告何昌勇的委托代理人马建平，被告南昌市房管局的委托代表人李源，第三人新田置业公司的法定代表人赵平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告何昌勇于2014年6月，向被告南昌市房管局递交
书面申请，要求被告对坐落于南昌市西湖区沿江路房屋（以下简称涉案房）履行房屋登记法定职责。被告于2014年7月15日出具书面说明，拒绝了原告提出的申请。
原告何昌勇诉称：2004年11月22日，原告与第三人新田置业公司签订了商品房买卖合同，原告购买了第三人开发的位于南昌市沿江路房屋，2004年11月28日，该商品房买卖合同报被告登记备案。经审查该合同后，被告加盖了南昌市房屋商品化办公室印章和办理房产证专用件印章两个印章。至此，该商品房的销售备案审批手续已经办完。其后，原告付清了房款并还清了银行贷款。最近，原告去被告处申请办理该房屋的产权登记手续，但是被告却以涉案房在报建图上标注为物业管理用房，不能独立办理产权归私人所有为由，拒绝给原告办理涉案房的登记和发放房屋所有权证。原告认为，其与第三人签订了商品房买卖合同，购买了第三人开发的涉案房，并依法将该商品房买卖合同在被告处备案，被告亦在该合同上加盖了办理房产证专用件印章等公章，说明被告已经对原告购买的涉案房审查后认为符合销售条件而予批准，是对原告购房后办理登记和发放房屋所有权证的承诺。现在，被告又以所谓的物业管理用房不能独立办理产权归私人所有为由，拒绝给原告办理房屋登记手续，其行为违反了法律规定。为此，原告起诉至本院，请求依法判决被告给原告办理涉案房的产权登记手续和发放房屋所有权证。
原告何昌勇提交了如下证据：
证据一，商品房买卖合同一份，证明原告与第三人在2004年11月22日签订涉案房商品房合同，该合同于2004年11月23日在被告下属的商化办登记备案，并加盖了办理房产证专用件印章，同时合同上有被告绘制的房产分层分户平面图，且在该平面图9号店面位置上并未注明物业管理用房。
证据二、被告出具的说明一份，注明被告以涉案房属于物业管理用房为由不予发证。
被告南昌市房管局辩称：经查本案涉案房屋系非住宅，属于物业管理用房。物业管理用房是小区提供服务的场所，其所有权属于该小区的全体业主，因此作为建设单位也称楼盘的开发商，不能对外出售。其法律依据是我国《物权法》第37条的规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有。根据《物业管理条例》第38条规定，物业管理用房所有权属于业主。未经业主同意，不得改变物业管理用房的用途。《物业管理条例》第27条规定，业主依法享有公用设施设备的所有权和使用权，建筑单位不得擅自使用。根据上述四种法律规定，我局作出了不予登记，不予颁发房屋所有权证的答复。
被告南昌市房管局提交了如下证据：
涉案房设计图纸两张（来源于南昌市城建档案馆），证明涉案房属于物业管理用房。
第三人新田置业公司未书面陈述意见，庭审中述称：被告南昌市房管局在发放预售许可证时是按照法律法规发放，被告工作人员测量图纸包含了本案涉案房，涉案房属于商品房的范围。被告应按照客观情况和实事求是的原则处理，不能按照现在的法律法规来处理以前的事情。且本案涉案房一直作为店面使用达10年之久。我公司开发的该楼盘也已经有独立的物业管理用房。
第三人新田置业公司提交了如下证据：
商品房预售许可证及建设工程规划许可证两份，证明该楼盘预售的总建筑面积与建设规模面积完全一致，本案涉案房可以作为商品房出售。
经庭审质证，被告对原告提交证据一的真实性、合法性无异议，对关联系有异议，认为被告确实对购房合同进行了备案登记。在附件一的图纸上，根据当时的客观情况，被告测图人员是依据报建图纸剪贴而来，并未实际到现场测量。作为房屋测量部门，被告本身不知晓房屋的用途，房屋用途是由规划部门来规划的。对原告提交证据二的三性均无异议。第三人新田置业公司对原告提交证据一的三性无异议，认为当时被告在备案登记时对物业管理用房没有概念，否则不可能登记，而且涉案房的面积是600平方米，物业用房面积不可能有这么大。对证据二的三性均无异议。
原告对被告提交的证据来源的真实性、合法性无异议，但对图纸内容的真实性有异议。认为根据国家物业管理条例规定，物业用房有固定的比例，原告购买的房屋面积大大超过了物业用房的面积，该图标注为物业用房，违反了法律规定。第三人新田置业公司对被告提交证据的三性均无异议，但认为从开发商的利益出发，按照2002年的报建时间，物业用房没有规划标准。
原告对第三人新田置业公司提交的证据三性均无异议。被告对第三人新田置业公司提交的证据真实性、合法性无异议，但对其证明目的有异议，规划面积就是预售面积，没有物业管理用房的面积，是不合法的。
经庭审质证，本院对以上证据作如下确认：原告提交的两份证据，真实合法，本院予以确认。被告提交的证据是其作出被诉具体行政行为的事实依据，本院予以采纳。第三人提交的证据虽真实合法，但与本案不具有法律上的关联性，本院不予采纳。
经审理查明：2004年11月22日，原告何昌勇与第三人新田置业公司签订商品房买卖合同，原告购买第三人开发的坐落于南昌市沿江路房屋，建筑面积共计633.38平方米，每平方米售价为5095.30元。其中9号房屋即本案涉案房。2004年11月28日，该商品房买卖合同报被告下属的房屋商品化办公室登记备案并加盖了印章。在该合同附件一中的房产分层分户平面图中，并未标注涉案房为物业管理用房。2014年6月，原告向被告提出申请，要求办理涉案房的房产证。2014年7月15日，被告出具书面说明答复原告，内容主要为通过城建档案馆调取该栋房屋的报建图，涉案房在图纸上的位置标注为物业管理用房，不能独立办理产权归私人所有。所以对原告的申请不予受理。涉案房于2004年底左右建成，在该项目的报建图纸上，涉案房标注为物业管理用房。2003年5月，南昌市城乡规划局为第三人新田置业公司发放建设工程规划许可证，其建设规模为15594平方米。2003年6月1日，被告为第三人发放商品房预售许可证，该证上预售总建筑面积也为15594平方米。因原告对被告答复对其购买的涉案房不予办理房屋权属登记，故原告诉至本院。
本院认为：被告南昌市住房保障和房产管理局作为本市房产管理职能部门，对本市范围内城市国有土地上建筑的房屋办理权属登记，是其法定职责。被告在审核原告申请的过程中，经查档核实，本案涉案房标注为物业管理用房。依照我国物权法的规定，物业管理用房属于全体业主所有，故被告对原告的申请不予发证，符合相关法律的规定。但被告下属的房屋商品化办公室于2004年11月28日，为涉案房办理了商品房买卖合同登记备案，且在附件中的图纸上未标注涉案房为物业管理用房，确实未尽到审慎审查的职责。因涉案房在报建图纸上标注为物业管理用房，此后并没有证据材料证明其用途发生变更，虽然原告在购买涉案房后一直作为店面使用，但物业管理用房的所有权归小区全体业主所有，被告显然无权为原告办理房屋权属登记。故原告的诉请，缺乏事实和法律依据，对该诉请本院不予支持。据此，依照最高人民法院《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决如下：
驳回原告何昌勇的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告何昌勇承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。
审判长 张世民
审判员 李运华
审判员 滕向荣
二〇一四年十一月十七日
书记员 张 圆