山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰民再字第27号
申请再审人（一审原告、二审被上诉人）：王永群，居民。
委托代理人：葛振勇，山东平畴律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：曹学强，居民。
委托代理人：曹秉刚，居民。
申请再审人王永群因与被申请人曹学强房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2012）泰民一终字第267号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年1月9日作出（2014）泰民申字第87号民事裁定，裁定本案由本院另行组成合议庭再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人王永群的委托代理人葛振勇、被申请人曹学强及其委托代理人曹秉刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年3月14日，一审原告王永群起诉至新泰市人民法院称，1999年2月1日，原告将位于新泰市青云街道办事处西岭粮站路一胡同（十七号）房屋卖给被告，依据土地管理法规定，宅基地属集体所有，不得私自买卖，该合同应为无效合同，请求依法确认原被告签订的房屋买卖协议无效，被告返还房屋，诉讼费用由被告负担。被告曹学强辩称，是原告自愿将该私人住宅卖给我方，价格62000元已付并约定该房屋所有权、使用权归被告所有，并将房屋所有权证及土地使用证交付于我方，我方已居住12年之久，并对房屋及其院落进行维修和扩建，协议内容不违反法律规定，政府文件规定原被告所在的村民户口性质于1998年10月1日转为非农户口，土地性质已由集体转为国有，协议的双方系城镇居民，房屋系城镇房屋，因此买卖无效不成立。另原告起诉之前是合法有效且已实际履行的协议，应驳回原告的诉讼请求。
新泰市人民法院一审查明，原告王永群系新泰市青云街道办事处西南关村民，被告曹学强系新泰市青云街道办事处蔡家庄村民，1999年2月1日原告将位于新泰市青云街道办事处西南关村西岭粮站住宅即新房证字第148-61号房产一处（面积213平方，五间堂屋出厦、东屋、大门、栏各一间）卖于被告曹学强，价款62000元己付清。原告将土地使用证、房产证交于被告，被告同年12月16日入住，后又建南屋两间、棚一间、西屋一间价值约计人民币4500元，原告提交房屋买卖协议、新泰市房管局、国土资源局出具的涉案房屋土地登记资料证实该房屋宅基地性质属集体所有，被告认可以上事实，也提交房屋买卖协议，主张协议第二条括号里如遇搬迁、拆迁补助及回迁楼归被告，第三条原告应确保房屋产权清楚，未抵押担保情况，否则原告承担责任，原告对协议第二、三条用铅笔增加的内容有异议，原件上没有以上内容，是被告添加的，如双方添加内容，对添加部分应摁手印。被告提交山东省政府（88）鲁政函184号、泰政函（1988）40号、泰政发（1988）81号、新政发（1988）18号文件及新集建（1990）字第261号集体土地建设用地使用证、新房证字第148-61号房屋所有权证证实原、被告所在的村委自1988年10月1日户口性质己转为非农业户口，土地由集体所有转为国家所有，备注栏：农转非视为国有，原告对证据真实性无异议，主张其提交土地登记审批表己证实该房屋宅基地性质为集体所有，对被告提供的集体建设用地备注栏“农转非视为国有”不予认可，国有颁发的土地使用证不带“集体土地”等字。庭审中双方均认可房屋添附部分价值为人民币4500元。被告曹学强2011年3月11日与西南关社区居委会签订拆迁补偿协议。诉讼中，原告申请对争议的房产进行查封，原审法院依法对该房产进行保全，另原告申请将诉讼请求变更为确认签订的房屋买卖协议无效，放弃其它诉讼请求。
新泰市人民法院一审认为，依照我国土地管理法规定，农村集体所有的土地使用权不得出卖，因此，被告曹学强购买原告王永群的房屋，宅基地系西南关村委会所有，所以原、被告签订的房屋买卖协议自始至终无效，属无效合同。虽然被告提供证据证实原被告所在的村委会村民己农转非，集体土地己转为国有土地，其提供的证据只是一个文件批复，并不能证实争议的宅基地属国有土地，根据房屋登记办法规定，被告与原告不是同一集体组织成员，村民委会也未出具同意的证明，因此，被告的主张不予采纳。诉讼中，原告将诉讼请求变更为确认双方签订的房屋买卖协议无效，撤回其它诉讼请求，不违背法律规定，予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：原告王永群与被告曹学强1999年2月1日签订的房屋买卖协议无效。案件受理费人民币100元，保全费人民币690元，由原、被告平均负担。
上诉人曹学强不服一审判决向本院提起上诉称：一、一审判决认定买卖房屋所占土地属于集体土地错误。上诉人提供的新泰市人民政府新政发（1988）18号、泰安市人民政府泰政函（1988）40号、泰政发（1988）81号和山东省人民政府（88）鲁政函84号文件能够证明，上诉人所在的蔡家庄村和被上诉人所在的西南关村村民自1988年10月1日起由农业户口转为非农业户口，土地已收归国有；上诉人提供的“集体土地建设用地使用证”能够证明，新泰市土地管理局1990年10月1日在对本案诉争的房屋所占土地进行确权发证时，在“备注”栏内明确记载“农转非视为国有”。上述文件和土地证能够证明诉争房屋所占土地性质在1988年10月1日前属于集体所有，之后属于国家所有，因此一审判决认定诉争房屋占用土地为集体土地属于认定事实错误；二、一审判决查明部分事实错误，农转非的日期应为1988年10月1日而非1998年10月1日，上诉人提交的是（88）鲁政函84号文件，而非“（88）鲁政函184号文件”，判决书认定“房屋添附部分价值为4500元”错误，上诉人已在诉争房屋内居住13年之久，除对房屋进行正常的维护外，又增添了一些设施，价值远远超过人民币4500元；三、一审判决适用法律不明确具体，未指出房屋买卖协议书违反了哪部法律、行政法规的具体条款从而无效。综上，请求二审法院查清事实后撤销原判，认定双方当事人签订的“房屋买卖协议”合法有效，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人王永群答辩称：第一点，原审判决认定买卖房屋所占土地属于集体土地正确，新泰市房管局、国土资源局出具的房屋登记材料、房屋土地登记材料可以证实诉争房屋的性质为集体所有，用途是宅基地，上诉人在原审中提交的房产证、土地使用证也可以证实房屋所有权的性质为私有，房屋用途是住宅，并且土地证的名称是集体土地建设使用证，从而证明该土地的性质是集体所有不是国有，国有颁发的土地使用证不带集体土地等字。第二点，原审判决认定双方签订的房屋买卖合同无效正确。一、宪法、土地管理法第八条、第六十二条、国务院关于加强土地管理转让、严禁炒卖土地的通知第二条以及国务院关于深化改革土地管理规定，均明确农民的住宅不得向城市居民出售；二、泰安市农村村民住宅用地管理办法第七条规定非本村村民申请宅基地不予批准；三、房屋登记管理办法规定：双方不是同一集体成员，村委会未出具同意证明的，宅基地买卖合同无效；四、2005、2008年山东省高院民事审判会议纪要规定城镇居民和农村居民签订的房屋买卖合同无效，上诉人是蔡家庄村民，不是西南关村民，房屋是西南关村的集体土地，因此双方签订的买卖合同无效。第三点，原审判决认定房屋添附部分价值为人民币4500元正确，原审案卷69页庭审笔录第四页第十行，上诉人原审代理人及上诉人之妻在原审庭审己经明确陈述房屋的添属部分价值为人民币4500元，总之，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。
本院二审中双方均未向法庭提交新的证据，经审理查明的事实与一审查明相一致。
本院二审认为，本案争议的焦点问题是：双方当事人1999年签订的房屋买卖协议是否合法有效。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第五项明确规定：“农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，属于其成员集体所有的土地属于全民所有即国家所有。”根据上诉人提交的新泰市人民政府新政发（1988）18号、泰安市人民政府泰政函（1988）40号、泰政发（1988）81号和山东省人民政府（88）鲁政函84号等文件记载，双方当事人所在农村集体已于1988年全部“农转非”，因此在该土地上的房屋买卖应视为国有土地上的房屋买卖。虽然涉案房产仍采用制式的集体土地建设用地使用证，但其上明确记载“农转非视为国有”，所占用土地性质已由集体所有转为国有，房屋及土地性质均已发生变化，上诉人和被上诉人又均为城镇户口，双方买卖房屋意思表示真实，上诉人已于1999年交付购房款并占有使用至今，因此双方签订的房屋买卖协议是双反真实意思表示，内容亦不违反法律强制性规定，应为合法有效，该协议对双方均有约束力。现被上诉人王永群主张合同无效于法无据，依法应予驳回。原审法院认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。综上，经本院审委会研究决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一项第二款、第一百五十八条的规定，判决：一、撤销新泰市人民法院（2011）新商初字第56号民事判决；二、驳回被上诉人王永群的诉讼请求。
申请再审人王永群申请再审称：（一）有新的证据，足以推翻二审判决。二审判决作出后，王永群在新泰市人民法院（2012）新民重字第14号卷中，发现有新泰市国土资源局于2012年12月18日出具的《新泰市国土资源局关于界定朝阳社区（原西南关村）土地所有权性质的说明》，该说明已明确证实朝阳社区土地为集体所有。（一）原审认定基本事实缺乏证据证明。王永群出卖争议房屋时双方均为农村户口，曹学强是外村户口，双方不是同一集体组织成员。法院认定双方均为城镇户口，确认买卖合同效力错误，法院不应以过后的身份行为评判当时的行为是否合法。（二）二审判决适用法律错误。农村宅基地和房屋具有极强的福利保障性质，是本集体成员无偿取得，本集体之外的村民购买本集体房屋无效，二审判决违背《土地管理法》强制性规定。王永群依据《中华人共和国民事诉讼法》二百条第一项、第二项、第六项申请再审。被申请人曹学强辩称：房屋买卖协议书是双方真实意思表示且已履行，协议内容不违反法律规定，《中华人民共和国土地管理法》没有禁止城镇居民出卖房屋的规定，也没有禁止农村村民出卖房屋的规定。二审判决适用法律正确，应予维持。
本院再审查明的事实与原一、二审查明的事实一致。另查明，新泰市国土资源局因（2014）新民重字第14号案件，于2012年12月18日出具关于界定朝阳社区（原西南关村）土地所有性质的说明：“国务院法制办公室、国土资源部《关于对＜中华人民共和国土地管理法实施条例＞第二条第（五）项的解释意见》（国法函（2005）36号）明确，该项规定是指农村集体经济组织土地被依法征收后，其成员随土地征收已经全部转为城镇居民，该农村集体经济组织剩余的少量集体土地可以依法征收为国家所有。按照此解释意见，朝阳社区（原西南关村）农转非后其未经国家征收的土地仍为集体所有土地。综合上述规定，朝阳社区（原西南关村）土地为集体所有”
本院再审认为，双方争议的焦点是房屋买卖协议是否合法有效，而确认该协议效力问题的关键则是涉案房屋所占用土地的性质是国有土地还是集体所有土地。根据国务院法制办公室、国土资源部《关于对﹤中华人民共和国土地管理法实施条例﹥第二条第（五项）的解释意见》（国发函（2005）36号）及国务院办公厅关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知（国办发（2011）9号）的相关规定，未经法定征收程序，土地性质不因户籍改革或“村改居”等方式而改变。依法征收是目前由集体土地变为国有土地的唯一途径，结合新泰市国土资源局的说明，足以认定涉案土地为集体所有土地。而依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。虽然被申请人提供证据证实双方所在的村的村民已农转非，集体土地已视为国有，仅提供了集体土地建设用地使用证，但并不能证实争议的宅基地属于国有土地，因此，本案的房屋买卖合同因违反法律的强制性规定应当归于无效，王永群的申请再审理由于法有据，本院予以支持。原二审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予以纠正。本案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第二百零七条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：
一、撤销本院（2012）泰民一终字第267号民事判决；
二、维持新泰市人民法院（2011）新商初字第56号民事判决。
一审案件受理费人民币100元，保全费人民币690元，按照一审判决执行。二审案件受理费人民币100元，由被申请人曹学强负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 涛
审判员 张国强
审判员 张明贵
二〇一五年九月二十九日
书记员 韩天晶