河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民四终字第294号
上诉人（原审被告）戚建国，男，汉族，1964年3月12日生。
委托代理人王永振，河南荟智源策律师事务所律师。
委托代理人刘伟，河南荟智源策律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）郑州美林湾物业管理有限公司。
法定代表人吕卫东，总经理。
委托代理人陈鸿刚，男，汉族，1975年10月29日出生。
上诉人戚建国因与被上诉人郑州美林湾物业管理有限公司（以下简称：美林湾物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2013）金民二初字第4835号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人戚建国的委托代理人王永振，被上诉人美林湾物业公司的委托代理人陈鸿刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明：戚建国与美林湾物业公司双方于2009年3月17日签订房屋租赁协议，戚建国承租美林湾物业公司位于郑州市金水区东明路北269号德亿时代城北侧门面房自西侧向东依次共十一间。
2011年1月7日郑州市城乡规划局作出（郑城规）罚款字（2011）第1003号罚款处罚决定书，载明：“被处罚人美林湾物业公司，住郑州市金水区东明北路269号6号楼东2单元6、7层西户。经查，你单位于2009年在郑州市枣庄路南侧、东明路东侧实施了未取得建设工程规划许可证，建设一层砖混结构门面房二处，建筑面积1728.2平方米，属违法建设行为，违法了《郑州市城乡规划管理条例》第三十六条之规定，有现场检查笔录、勘验笔录、现场照片为证，依据《郑州市城乡规划管理条例》第六十五条之规定，本机关决定给予罚款壹拾叁万柒仟叁佰叁拾捌元（违法情节认定为严重）处罚。”
2012年9月8日郑州市城乡规划局作出（郑城规）停违通字（2012）第40034号停止违法行为通知书，载明：“郑州美林湾物业管理有限公司，你单位2009年在明鸿路南，东明路东侧实施的建设一层砖混结构房屋两处行为，违法了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定。现依据《中华人民共和国城乡规划法》第五十三条第一款第三项之规定，责令你（单位）立即停止上述行为”。
郑州市金水区丰产路街道办事处城市管理提升工作综合整治指挥部于2013年1月17日作出限期搬离通知书，按照郑州市城市管理提升工作的有关要求，对中心城区道路两侧违法建设要予以拆除整治，限各商户于2013年1月20日（周日）前进行搬离清空，逾期未搬离者，将按有关规定坚决予以处理。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，戚建国、美林湾物业公司签订房屋租赁协议涉及的房屋，系未经批准的建筑房屋，并由2011年1月7日郑州市城乡规划局作出（郑城规）罚款字（2011）第1003号罚款处罚决定书，2012年9月8日郑州市城乡规划局作出（郑城规）停违通字（2012）第43034号停止违法行为通知书，郑州市金水区丰产路街道办事处城市管理提升工作综合整治指挥部于2013年1月17日作出限期搬离通知书。未依法取得房屋所有权证的房屋建筑不得出租。故本案中，双方签订的房屋租赁协议，其行为违反法律法规强制性规定，系无效行为。故戚建国应当将房屋恢复原状还给美林湾物业公司，并参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。故戚建国应当向美林湾物业公司支付拖欠的租金66666.5元。美林湾物业公司要求支付从2012年7月17日起至返还房屋之日止的租金，诉讼请求标的金额不明确，可另行起诉处理，本案不予一并处理。美林湾物业公司要求戚建国支付违约金，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、戚建国于判决生效之日起三十日内将位于郑州市金水区东明路北269号德亿时代城北侧门面房自西侧向东依次共十一间腾空后返还给郑州美林湾物业管理有限公司；二、戚建国于本判决书生效之日起十日内支付郑州美林湾物业管理有限公司租金66666.5元；三、驳回郑州美林湾物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，由郑州美林湾物业管理有限公司负担3650元，由戚建国负担3650元。
上诉人戚建国不服原审法院判决，向本院提起上诉称：原审法院判决第二项违反了“不告不理”的法定原则，其判决内容超出了被上诉人的诉讼请求，且一审判决第二项要求上诉人承担66666.5元的租金无事实依据，上诉人已经分别于2012年4月6日、2012年4月25日向被上诉人缴纳了16万元的“租金”的事实，虽然被上诉人不认可该收据并称其公司的公章、合同章、财务章已经作废，但上诉人并没有接到被上诉人的通知，且被上诉人已经出具了收据。故请求二审法院查明事实，依法撤销依法撤销一审判决并依法改判上诉人不承担66666.5元的“租金”；并由被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。
被上诉人美林湾物业公司答辩称：基于双方存在租赁合同关系，上诉人戚建国一直占有使用我公司的房屋，并且将该房屋进行转租，其应当承担66666.5元的房屋占有使用费，一审法院判决正确，请求维持原判。
本院经审理查明的事实除与原审法院查明的部分事实一致外，另查明，由美林湾物业公司出具的收据，显示内容为：戚建国分别于2012年4月6日、2012年4月25日缴纳了合计16万元的“租金”，收据上的收款人为宋顺利，且收据上盖有“郑州美林湾物业管理有限公司收费专用章”；美林湾物业公司于2011年8月22日、2011年9月10日在河南商报上声明其财务专用章、合同专用章、法人章丢失，声明作废；工商档案查询单显示宋顺利现为美林湾物业公司的股东。
本院认为：戚建国分别于2012年4月6日、2012年4月25日缴纳了合计16万元的租金，上述收据盖有“郑州美林湾物业管理有限公司收费专用章”，收款人为宋顺利，美林湾物业公司称因公司股东发生变更，其于2011年8月22日、2011年9月10日在河南商报上声明其财务专用章、合同专用章、法人章丢失，声明作废，该收费专用章为作废后所加盖，不能对被上诉人产生约束力，经本院查明该收款人宋顺利现仍为郑州美林湾物业管理有限公司股东。本院认为，上诉人戚建国基于对宋顺利为郑州美林湾物业管理有限公司股东且持有该公司收款专用章的信任，于2012年4月6日、2012年4月25日缴纳了合计16万元的租金，虽被上诉人美林湾物业公司于2011年8月22日、2011年9月10日在河南商报上声明其财务专用章、合同专用章、法人章丢失，声明作废，但未提供相关证据证明美林湾物业公司就公司印章作废问题及时通知戚建国，戚建国作为一般民众不可能得知被上诉人公司内部股东变动导致印章作废的事实，故本院认可戚建国已经交纳一年租金16万元。
综上所述，原审判决认定基本事实不清，实体处理欠妥，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持河南省郑州市金水区人民法院（2013）金民二初字第4835号民事判决的第（一）项、第（三）项，即：戚建国于本判决书生效之日起三十日内将位于郑州市金水区东明路北269号德亿时代城北侧门面房自西侧向东依次共十一间腾空后返还给郑州美林湾物业管理有限公司；驳回郑州美林湾物业管理有限公司的其他诉讼请求；
二、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2013）金民二初字第4835号民事判决的第（二）项，即戚建国于本判决书生效之日起十日内支付郑州美林湾物业管理有限公司房屋占有使用费66666.5元。
三、改判驳回郑州美林湾物业管理有限公司的其他诉讼请求。
二审案件受理费3650元，由上诉人戚建国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张建军
审 判 员 刘红军
代理审判员 赵晓涵
二〇一四年四月十五日
书 记 员 王春艳