广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0102民初5363号
原告：陈雁，女，1979年7月29日出生，汉族，住南宁市兴宁区。
被告：ＸＸ玉，女，1946年8月30日出生，汉族，住南宁市。
第三人：覃林，男，1966年4月9日出生，汉族，住广州市天河区。
第三人：牛家芳，女，1967年5月13日出生，汉族，住广州市天河区。
原告陈雁与被告ＸＸ玉、第三人覃林、牛家芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月5日立案受理后，适用普通程序审理，依法组成由审判员凌伟东担任审判长，人民陪审员聂广文、黄恒派参加的合议庭，于2017年12月29日公开开庭进行了审理。书记员刘艳担任法庭记录。原告陈雁到庭参加诉讼，被告ＸＸ玉、第三人覃林、牛家芳经本院依法送达传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告陈雁向本院提起诉讼请求：1、原告与被告于2005年9月15日签订的房屋转让协议合法有效并继续履行协议；2、被告与第三人覃林、牛家芳协助办理南宁市望州路249号10栋1单元1号房房产过户给原告；3、本案诉讼费由第三人承担。经本院向原告释明第二项诉讼请求存在不能履行的情形，原告放弃第二项诉讼请求，坚持第一项诉讼请求并明确继续履行即要求ＸＸ玉获得产权后过户到陈雁名下。事实与理由：2017年7月21日，第三人覃林以其及第三人牛家芳的名义与案外人梁秋实以ＸＸ玉的名义签订《房屋转让协议》，约定将两第三人共有的南宁市望州路249号10栋1单元1号房及附属加房、杂物房产权、使用权及三台空调机转让给ＸＸ玉，转让价格为146000元。由于涉案房屋为广西微波通信局改善职工的住房条件而由其单位与职工共同出资加建，房产证正在办理，故双方约定暂时不进行产权的转移，在广西微波通信局向两名第三人转移加房的产权后，再办理双方的产权转移。双方还就其他事项进行了约定。协议签订后ＸＸ玉向覃林支付了购房款146000元，覃林亦将涉案房屋的房屋所有权证、共有权证及钥匙交付ＸＸ玉。2005年9月15日，案外人梁秋实以ＸＸ玉名义与原告陈雁签订《房屋转让协议》，约定将南宁市望州路249号10栋1单元1号房及附属加房、杂物房产权、使用权及三台空调机转让给陈雁，转让价格为170000元。同样由于涉案房屋加房未办理产权，双方亦约定暂时不进行产权的转移，在广西微波通信局向ＸＸ玉转移加房的产权后，再办理双方的产权转移。双方还就其他事项进行了约定。协议签订后陈雁陆续向ＸＸ玉支付了购房款170000元，ＸＸ玉亦将涉案房屋的房屋所有权证、共有权证及钥匙交付陈雁。陈雁购买此房后，与其家人一直居住在此房屋内，被告ＸＸ玉、第三人覃林、牛家芳均一直从未提出任何异议。2006年1月19日，在原告陈雁的要求和帮助下，ＸＸ玉曾以覃林、牛家芳两名第三人为被告向兴宁区人民法院提起诉讼，要求两名第三人履行合同义务将房屋产权过户到其名下，两名第三人均未到庭。2016年4月份，覃林、牛家芳拨打原告陈雁电话，以屋主名义要求陈雁无条件搬离南宁市望州路249号lO栋1单元l号房，20l6年4月16日第三人牛家芳采取拨打110的方式，通过警察出警后得以进入房屋，当时出警的警察已经明确告知牛家芳必须要通过合法的途径解决问题，但牛家芳依然于2016年4月23日持违法补办的房屋产权证与开锁公司人员一起对此房屋的门锁进行更换，在更换门锁时原告陈雁及家人回家发现后及时报警。2016年5月30日，南宁市兴宁区人民法院受理了覃林、牛家芳起诉排除妨害纠纷案，南宁市兴宁区人民法院2016年9月29日作出的(2016)桂O1**民初1519号民事判决书，南宁市中级人民法院2017年7月24日作出的(2017)桂01民终483号民事判决书，判决书均认定覃林与ＸＸ玉之间的《房屋转让协议》及ＸＸ玉与陈雁之间的《房屋转让协议》两份协议均依法有效。鉴于以上事实，被告及第三人的行为已经违反了双方签订的协议。覃林、牛家芳两名第三人在此次房屋买卖过程中，为了达到损人利己的目地，不择手段，使用欺骗、玩失踪、违法换锁等违背诚实信用、公序良俗的道德行为来逃避履行协议义务，已经存在了严重的过错。在原告已经履行了全部协议义务的情况下，因为覃林、牛家芳两名第三人的恶意恶劣行为，导致原告的合法愿请十三年一直未能实现合法权益，故向法院提起前述诉讼请求。
被告ＸＸ玉未到庭答辩，也未提供证据。
第三人覃林、牛家芳未到庭答辩，也未提供证据。
本院经审理事实认定如下：2011年7月21日，第三人覃林以其与第三人牛家芳的名义与案外人梁秋实以被告ＸＸ玉的名义签订《房屋转让协议》，约定将第三人覃林、牛家芳共同所有的南宁市望州路249号10栋1单元1号房产权、使用权及附属加房、杂物房的使用权、三台空调机转让给ＸＸ玉，转让价格为146000元。由于涉案房屋加房为广西微波通信局为改善职工的住房条件而由其单位与职工共同出资所加建，该加房的产权正在办理，故双方为方便加房产权的办理，约定暂时不进行产权的转移，在广西微波通信局向两第三人转移加房的产权后，再办理双方的产权转移。双方还就其他事项进行了约定。协议签订后ＸＸ玉向覃林支付了转让款146000元，覃林亦将涉案房屋的房屋所有权证、共有权证及钥匙交付ＸＸ玉。
2005年9月15日，案外人梁秋实以被告ＸＸ玉名义与原告陈雁签订《房屋转让协议》，约定将南宁市望州路249号10栋1单元1号房产权、使用权及附属加房、杂物房的使用权转让给陈雁，转让价格为170000元。同样由于涉案房屋加房未办理产权，双方亦约定暂时不进行产权的转移，在广西微波通信局向ＸＸ玉转移加房的产权后，再办理双方的产权转移。双方还就其他事项进行了约定。协议签订后陈雁陆续向ＸＸ玉支付了转让款170000元，ＸＸ玉亦将涉案房屋的房屋所有权证、共有权证及钥匙交付陈雁。
2006年1月19日，ＸＸ玉曾以两第三人为被告向本院提起所有权纠纷诉讼，要求两第三人将涉案房屋产权过户至其名下，本院经审理认为，由于覃林与梁秋实代ＸＸ玉签订的《房屋转让协议》没有牛家芳的签名认可，亦无证据证明牛家芳对该合同进行追认，故认定该协议属于效力待定的合同，遂于2006年6月29日作出（2006）兴民一初字第201号民事判决书，判决驳回ＸＸ玉的诉讼请求。现涉案房屋仍登记为第三人覃林、牛家芳所有。
以上事实，有《房屋转让协议》两份，（2006）兴民一初字第201号民事判决书、房屋所有权证、收据、收条及原告陈述予以证实。
本院认为，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。案外人梁秋实以被告ＸＸ玉名义与原告陈雁签订《房屋转让协议》时，ＸＸ玉虽未取得涉案房屋所有权，但双方约定未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，梁秋实与ＸＸ玉为委托代理关系，《房屋转让协议》对ＸＸ玉有约束力，原告陈雁主张确认《房屋转让协议》合法有效，本院予以支持。关于原告主张ＸＸ玉在取得产权后继续履行过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”《房屋转让协议》虽合法有效，但讼争房屋也未转移登记至ＸＸ玉名下，ＸＸ玉在事实上不能履行办理过户登记手续，其可待具备履行条件后另行主张，经本院释明后，原告坚持上述主张，故在现有条件下对该诉讼主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，判决如下：
一、原告陈雁与被告ＸＸ玉2005年9月15日签订的《房屋转让协议》合法有效；
二、驳回原告陈雁其他诉讼请求。
案件受理费100元（原告陈雁预交5800元），由原告陈雁负担。保全费2020元，由原告陈雁负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费50元（开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行，户名：待结算财政款项中院诉讼费专户，账号：20×××17）。逾期仍未预交上诉费又不提出免交、减交、缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 凌伟东
人民陪审员 聂广文
人民陪审员 黄恒派
二〇一八年四月五日
书 记 员 刘 艳
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。