广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民四初字第2005号
原告：招商银行股份有限公司广州分行，住所地广东省广州市天河区。
负责人：王耀球，行长。
委托代理人：梁登高、鄢嫣，均系该行职员。
被告：广州八晋物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：张绵长。
原告招商银行股份有限公司广州分行（以下简称招行广州分行）与被告广州八晋物业管理有限公司（以下简称八晋公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告招行广州分行的委托代理人梁登高到庭参加了诉讼。被告八晋公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告招行广州分行诉称：2010年5月25日，被告与案涉房屋所有权人汕头市广大投资有限公司（以下简称广大公司）签订《商铺租赁合同》，约定被告租用广州市天河区中山大道东方一路26号首层，租赁期自2010年5月1日至2015年4月30日，并享有按约定将房屋分租、转租的权利。同年8月20日，原告与被告签订《租赁合同》，原告租用坐落于中山大道东方一路华港花园首层26号自编之一号房产，租赁期为2010年8月20日至2015年7月31日。2010年7月19日原告根据合同约定向被告交付租赁保证金60000元及水电周转金1500元。租赁期间，原告为正常使用该房产，先后发生了设计、装修、消防、监理等一系列支出，总费用240506.56元。2011年7月4日，广大公司因合同纠纷起诉被告。2012年4月11日，天河区人民法院对该案作出一审判决：判决解除广大公司和被告关于该房产的商铺租赁合同，招商银行等该房产的实际使用人须将实际使用的相应场地交还给广大公司。同年8月13日，广州市中级人民法院对该案进行二审，判决驳回原告和被告对广大公司提出的上诉，维持原判。2012年9月原告清场搬离该房产。根据上述判决，被告与广大公司之间的商铺租赁合同被解除，致使原告无法继续使用前述房产。原告为装修该房产共支出240506.56元，租赁合同约定租期为5年，故平均每月摊销装修费用6680.74元，因此截止至2012年9月已摊销装修费用73487.12元，未摊销装修费用167018.44元，该损失应由违约方即被告承担。此外，被告无法继续履行租赁合同，构成违约，根据合同第八条第一款约定，被告应当承担返还双倍租赁保证金和水电周转金的违约责任。现原告提起本案诉讼，请求法院判令：1、被告双倍返还租赁保证金和水电周转金123000元；2、被告赔偿原告截至2012年9月末未摊销装修费用167018.44元；3、被告承担本案诉讼费。
被告八晋公司未到庭应诉答辩。
经审理查明：案外人汕头市广大投资有限公司（以下简称广大公司）与被告于2010年5月1日签订《商铺租赁合同》，约定广大公司将天河区中山大道东方一路26号首层出租给被告用于商业用途，并允许被告在承租期内分租、转租，租赁期限为2010年5月1日至2015年4月30日止，被告分租、转租的合同租赁期限不得超过该合同租赁的期限。
2010年8月20日，原告（承租人／乙方）与被告（出租方／甲方）签订《租赁合同》，约定甲方同意将座落于广州市天河区中山大道东方一路华港花园首层26号自编之一号商铺（以下简称案涉房产）出租给乙方依法用于商业用途，建筑面积约100平方米；该房屋之租赁期限自2010年7月20日起至2015年7月31日止，共计5年；甲方给予乙方30天免租期，从2010年7月20日起至2010年8月19日止，在此期间乙方免交租金，但须缴交物业管理费和其它应缴的费用；该房屋的首年租金为每月30000元，自第三年开始，每年在前一年的基础上递增5%；乙方于签订本合同之日起十个工作日内，须向甲方交纳租赁保证金60000元，水电周转金1500元；租赁期内，租赁保证金及水电周转金交由甲方保管；至租赁期满或解除或终止合同之日，乙方在缴清一切租金、水电费、煤气费、清洁还原等因乙方使用该房屋而产生的所有费用且乙方无任何违约情形时，并经甲方验收房屋合格后计二十个工作日内，甲方将租赁保证金及水电周转金无息退还给乙方；甲方作为该房屋的法律规定的其他权利人已获得该房屋所有权人的充分授权与乙方建立租赁关系；签订本合同前，甲方已告知乙方该房屋未设定抵押；因甲方作为出租方主体资格瑕疵或该房屋权属问题产生的任何纠纷或争议均与乙方无关，由甲方自行解决并承担相关责任，因此给乙方造成损失的，由甲方承担赔偿责任；租赁期间，该房屋内部乙方增设的装修、设备均由乙方自行维修，该房屋主体结构问题由甲方负责维修；乙方所有装修、扩建、改建工程，均需符合有关政府部门规定要求，及自行向有关政府部门办理审批手续，且所产生的责任及费用均由乙方承担；乙方在租赁期届满或本合同解除之日，应将该房屋及交付时已有的设备交还给甲方，附着于该房产的装修及附属物，归甲方所有，可拆除部分乙方可予以拆除，不拆除的归甲方处置，乙方不承担任何费用；甲／乙方如未能履行本合同之条款，视为违约；如甲方违约，致使合同无法继续履行的，乙方有权解除本合同，有权要求甲方双倍退还租赁保证金和水电周转金并赔偿乙方的损失；如乙方违约，致使合同无法继续履行的，甲方有权解除本合同，即时收回该房屋使用权，还有权不退还乙方已付的租赁保证金、水电周转金以及计至乙方交还该房屋之日未付的租金并赔偿甲方的损失；如因不可抗力、政府政策等非甲乙双方的原因，造成本合同无法履行时，双方互免承担违约责任，本合同自然终止；本合同自双方签章之日起生效，甲乙双方在签订本合同前所承诺的一切都以本合同为准，其余均作无效等。《租赁合同》签订后，原告向被告支付租金押金60000元及水电周转金1500元。
同日，原告（承租人／乙方）与被告（出租方／甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将案涉房产出租给乙方作商业用途使用；租赁期限为2010年8月20日至2015年7月31日止；乙方向甲方交纳60000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方等。该合同经广州市国土资源和房屋管理局天河区分局予以登记备案。
2011年，广大公司以被告拖欠租金为由诉至本院，请求判令解除广大公司及本案被告就广州市天河区中山大道东方一路26号首层894.38平方米房产签订的《商铺租赁合同》等，本案原告作为第三人参与该案诉讼。本院经审理后认为本案被告逾期支付租金超过合同约定期限，广大公司享有合同解除权，其请求解除双方的租赁合同关系具有事实依据及法律依据，并于2012年4月11日作出（2011）穗天法民四初字第1581号民事判决，判决解除广大公司与本案被告于2010年5月1日就广州市天河区中山大道东方一路26号首层签订的《商铺租赁合同》，本案被告于判决生效之日起30日内向广大公司交还上述房产，包括本案原告在内的众第三人于判决生效之日起30日内将其实际使用的相应场地腾空后交还广大公司等。后本案原、被告双方因不服该案判决，向广州市中级人民法院提起上述，广州市中级人民法院于2012年8月13日作出（2012）穗中法民五终字第2343号，判决驳回上诉，维持原判。该判决作出后，原告称其于2012年9月搬离案涉房产。
原告为证明其为装修案涉房产共计支出240506.56元，且截止至2012年9月末未摊销费用为167018.44元，向本院提交了以下证据：1、原告与案外人深圳市宝鹰建设集团股份有限公司于2010年8月16日签订的《装饰设计合同》（原件），约定项目名称为招行广州华港花园自助银行装修工程，项目地点为案涉房产，工程内容为装饰、电气、给排水，本次合同项目的设计费为8500元；2、原告与案外人广州市第二装修有限公司于2011年6月3日签订的《工程结算合同》（原件），约定招商银行股份有限公司广州华港花园自助银行装饰工程，由广州市第二装修有限公司施工，双主签定施工合同价位177250.19元，总结算经审价公司审核价为186326.59元，增加了9076.4元，经双方同意总结算价按186326.59元结算；3、原告与案外人广东建安消防机电工程有限公司第十分公司签订的《招商银行广州消防工程合同》（原件），约定工程名称为招商银行广州华港花园自助银行消防工程，工程地点为案涉房产，工程造价为27746元；4、原告与广东省城规建设监理有限公司签订的《建设工程委托监理合同》（原件），约定工程名称为招商银行股份有限公司广州华港花园自助银行装修装饰工程，工程地点为案涉房产，监理人的报酬暂按造价177250.19元计为4608.5元；5、原告与广州市普视标识设计有限公司签订的《招商银行广州分行广告招牌工程制作安装合同》（原件），约定工程名称为招商银行广州分行保利心语花园、华港花园、滨江中路自助行招牌制作安装，工程地点为保利心语花园、华港花园、滨江中路，工程总造价为36282.47元，后附《招商银行广州分行招牌灯箱制作报价单》显示东方一路26号华港花园灯箱报价小计9378.84元；6、案外人广州市天河安利来消防器材贸易部向招商银行广州分行华港花园自助行出具的《报价书》（原件），内容为承贵单位委托将如下消防产品报价呈上，干粉灭火器、消防过滤式自救呼吸器等报价合计7710元；7、原告与案外人广州市轩辕网络科技有限公司签订的《招商银行股份有限公司广州分行支行综合布线工程施工合同》（原件），该合同附件华港花园自助银行综合布线系统工程预算显示工程总价为5147.89元；8、招商银行付款回单（共十二张，均为原件），分别显示原告于2010年9月25日向深圳市宝鹰建设集团股份有限公司支付华港花园自助行装修工程设计费8500元、原告于2010年9月28日向广州市第二装修有限公司支付华港花园自助行装修工程一期款49630.05元、原告于2010年9月28日向广州市第二装修有限公司支付华港花园自助行装修工程二期款35450.04元、原告于2010年12月2日向广州市第二装修有限公司支付华港花园自助行装修工程第三期款56720.06元、原告于2010年12月18日向广州市天河安利来消防器材贸易部支付华港花园自助行装修工程消防器材费用7710元、原告于2011年3月23日向广东建安消防机电工程有限公司第十分公司支付华港花园自助行装修消防工程一、二期款26358.7元、原告于2011年4月28日向广东轩辕网络科技股份有限公司支付华港花园自助行装修工程综合布线费用5147.89元、原告于2011年7月8日向广州市第二装修有限公司支付华港花园自助行装修工程款29620.31元、原告于2012年3月28日向广东省城规建设监理有限公司支付华港花园自助行装修工程监理费4378.07元、原告于2011年5月25日向广州市普视标识设计有限公司支付保利心语、华港花园、滨江中路自助行招牌灯箱制作费用33379.87元、原告于2012年12月12日向广州市第二装修有限公司支付华港花园自助行装修工程款质保金14906.13元、原告于2012年12月13日向广东建安消防机电工程有限公司第十分公司支付华港花园自助行装修消防工程一、二期款质保金1387.3元；9、原告自制的《华港自助行支付明细》，列明证据8中各项费用支出情况，其中灯箱一项合同价为9378.84元，备注为“这含有保利心语自助行及滨江东自助行的费用”，其余各项的合同价与证据8中付款回单显示支付金额一致，另有监理项质保金230.43元备注显示为“未支付”。
原告称根据上述证据显示其为装修案涉房产共支出240506.56元，《租赁合同》约定租期为5年，原告于2012年9月搬离涉案场地，按照其内部的财务制度的规定，装修支出的全部费用自装修完毕起分三年摊销，故案涉房产的装修费用的摊销期间为2011年11月至2014年10月共计36个月，平均每月摊销（即折旧）装修费用6680.74元（240506.56元÷36个月），从2011年11月计至2012年9月共计11个月，已摊销装修费用为73487.12元（6680.74元×11个月），以总装修支出费用240506.56元减去已摊销装修费用73487.12元，剩余167018.44元即为未摊销装修费用，该损失系由于被告的原因造成，故应由被告承担赔偿责任。
另，本案审理过程中，原告称被告于2010年7月20日将案涉房产交付给其使用。
本院认为：被告从案外人广大公司处承租包括案涉房产在内的天河区中山大道东方一路26号首层，租赁期限为2010年5月1日至2015年4月30日止。后被告将案涉房产分租给原告并签订《租赁合同》，《租赁合同》签订后原告依约向被告支付租金押金60000元及水电周转金1500元，原、被告实际履行上述《租赁合同》。《租赁合同》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，但其中约定的租赁期限为2010年7月20日至2015年7月31日止，其中部分租赁期限已超出被告从广大公司处承租的租赁期限，故《租赁合同》中对于超出被告与广大公司约定的租赁期限的部分应为无效，对于未超出上述期间的2010年7月20日至2015年4月30日的租赁期间合法有效，双方当事人均应依约自觉履行。
根据《租赁合同》的约定，如被告违约，致使合同无法继续履行的，原告有权解除合同并要求被告双倍退还租赁保证金和水电周转金并赔偿乙方的损失。被告作为案涉房产的出租方，其最为重要的合同义务即为将符合合同约定使用条件的案涉房产交付原告占有使用，而根据本案已查明的事实，因被告逾期向广大公司支付租金导致广大公司与被告于2010年5月1日就广州市天河区中山大道东方一路26号首层签订的《商铺租赁合同》被依法判令解除，原告需将其实际使用的相应场地（即案涉房产）腾空后交还广大公司，原告后于2012年9月搬离案涉房产，原告该主张与（2012）穗中法民五终字第2343号判决所指定的场地腾空时间相符合，且被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃应诉答辩的权利，本院对原告上述陈述予以采信。即因被告未向广大公司支付租金导致其作为出租方无法将案涉房产交付原告占有使用，原被告双方签订的《租赁合同》已无法继续履行，原告依约有权要求被告双倍退还租赁保证金和水电周转金，《租赁合同》签订后，原告已向被告支付租金押金60000元及水电周转金1500元，故被告需双倍向原告返还上述费用共计123000元［（60000元＋1500元）×2］。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。原被告双方签订《租赁合同》时约定原告承租案涉房屋系用于商业用途，且租赁期间，该房屋内部原告增设的装修、设备均由原告自行维修，原告所有装修、扩建、改建工程，均需符合有关政府部门规定要求，及自行向有关政府部门办理审批手续，所产生的责任及费用均由原告承担，在被告未到庭应诉的情况下，本院视为被告同意原告在承租案涉房产后进行装饰装修。《租赁合同》因被告违约而解除时，原告请求被告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的应予以支持。原告为证明其为装修案涉房产的具体支出情况提交了其与案外人签订的《装饰设计合同》等及相关的付款回单，经本院当庭核对，上述证据均为原件，且彼此之间相互对应，可以形成一个完整的证据链，本院予以采纳作为定案依据。结合已查明的事实，原告在承租案涉房产后进行了设计、装修、消防等装饰装修工程并实际支出相关费用239808.55元（8500元＋49630.05元＋35450.04元＋56720.06元＋7710元＋26358.7元＋5147.89元＋29620.31元＋4378.07元＋14906.13元＋1387.3元），另对于原告主张的华港花园自助行招牌灯箱制作费用9378.84元，就该项费用其已于2011年5月25日向广州市普视标识设计有限公司支付保利心语、华港花园、滨江中路自助行招牌灯箱制作费用共计33379.87元，故对于原告该项主张本院予以采信，即原告为案涉房产的装饰装修工程共计支出249187.39元（239808.55元＋9378.84元）。原被告双方间签订的《租赁合同》中约定的有效租赁期间为2010年7月20日至2015年4月30日，故本院以上述期间作为装修费用摊销的计算基数，上述期间共计五十七又三分之一个月，每月装修费用摊销金额为4346.54元（249187.39元÷（57＋1／3）个月］。原告主张其于2012年9月搬离案涉房产，故被告需向原告支付剩余租赁期间的装修摊销费用共计134742.74元（4346.54元／月×31个月（2012年10月1日至2015年4月30日）］，对于原告超出上述部分的诉讼请求本院不予支持。原告主张的装修费用摊销计算方式缺乏依据，本院不予采纳。
被告广州八晋物业管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告广州八晋物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告招商银行股份有限公司广州分行双倍返还租赁保证金和水电周转金123000元；
二、被告广州八晋物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告招商银行股份有限公司广州分行支付2012年10月1日至2015年4月30日期间装修摊销费用134742.74元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5650元，由原告招商银行股份有限公司广州分行负担650元，由被告广州八晋物业管理有限公司负担5000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 吴敏燕
人民陪审员 刘亚丽
人民陪审员 王 青
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 梁怡筠
林碧锋
判决书已于2015年月日送达