中华人民共和国
上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四（民）初字第2343号
原告宋丽婉，女，1967年11月2日出生，汉族，户籍地江苏省。
委托代理人魏佳璐，上海市ＸＸ律师事务所律师。
被告JuliaZheng（曾用名郑冬玉），女，1962年7月6日出生，汉族，现住上海市。
原告宋丽婉与被告JuliaZheng租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋丽婉的委托代理人魏佳璐、被告JuliaZheng到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋丽婉诉称：2012年4月17日，原、被告经中介公司居间介绍签订《房屋租赁合同》，约定：原告将上海市普陀区镇坪路177弄36号xxxx室出租给被告使用，建筑面积198.93平方米，租赁期限2012年5月8日至2017年5月7日止，租金每月人民币9000元，三个月为一期支付，提前七天支付，被告逾期不支付租金超过半个月或者擅自将房屋转租给他人，原告均有权单方面解除合同，被告应当向原告支付两个月房租作为违约金。合同签订后，原告认真履行了合同义务，但被告自2014年7月起至今未支付当期租金27000元，且被告未经原告同意擅自将承租房屋转租给其他外国人使用，原告曾多次口头和书面告知被告支付租金并停止转租行为，被告均不予理会。2014年9月23日，原告委托律师致函被告，依约通知被告解除《房屋租赁合同》并催讨租金，未果。原告认为，原被告签订的租赁合同合法有效，依法应当受我国法律保护，被告未依约支付租金以及擅自转租行为构成违约，应当承担相应的法律责任。原告现向法院起诉，请求法院依法判令：1、依法解除原被告签订的《房屋租赁合同》（编号：ZL-0001378）；2、被告立即迁出上海市普陀区镇坪路177弄36号1802室；3、被告支付租金至迁出之日止，暂计为27000元（自2014年7月8日暂计至2014年10月7日）；4、被告支付违约金18000元；5、本案诉讼费由被告承担。
被告JuliaZheng辩称：2014年4月，原告就电话联系过被告，之后其朋友看过房子，原告丈夫还亲自来上海与被告面谈，原告实际是要出售系争房屋，被告认为双方的租赁合同还没有到期，租赁合同应当受到法律保护，遂不同意与原告终止合同，原告方起诉法院。自从与原告签订合同后，被告一直是按约支付租金的，在双方就终止合同未达成一致意见后，被告再行向原告银行账户支付租金，连转三次，均未交易成功。被告便电话联系原告丈夫，也发送了短信，均无回音。被告联系原告本人，原告也未告知无法入账的原因，也未再提供支付租金的账号，因此未能缴纳成功租金的责任并不在于被告。原、被告在中介公司磋商时，被告就明确告知原告房屋是租给外国人住的，原告方亲自到沪与被告商谈合同细节。又因为知道外国人居住的事实，原告还同意被告在原先租期上再增加一年，同时在合同上也写明了给“6个外国人住”。合同一签好，被告就明确告知原告将要装修房屋，装修施工中和竣工后，原告及其家人都曾经到过系争房屋，与居住在内的外国人聊天。居住在系争房屋内的有德国人、法国人、英国人、美国人等等，都是从发达国家来的，每个人的房间都没有钥匙，平时不在家时也不锁门，不是乱七八糟的人，房屋也保持得非常干净整洁，同楼邻居也非常喜欢他们，故被告转租是征得原告同意，也是符合法律规定的。原告明知这些外国人居住在内的事实，时隔两年以后突然提出收回房屋，显然转租并非其真实的原因。既然原告同意被告装修，而装修又是需要时间的，所以房屋的起租期应该顺延10天，应为2012年5月18日。在被告不同意终止后，原告的朋友竟然采用封死门锁、在门上用红漆书写恶语、关闭总水阀等恶劣行为欲驱赶被告及居住在内的外国人。因此，被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：原告为系争房屋上海市镇坪路177弄36号xxxx室房屋的产权人。2012年4月17日，原（甲方）、被告（乙方）经中介公司居间签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将系争房屋出租给被告居住使用，房屋建筑面积198.93平方米，租赁期限为5年，自2012年5月8日起至2017年5月7日止，租金每月9000元，按三个月为一期支付，第一期租金乙方应于2012年4月18日前付清，以后提前七天支付下期租金。租金由乙方以现金或银行转账的形式支付给甲方，甲方在收到乙方每期租金的同时签署租金收据给乙方。乙方承诺如逾期支付租金，则每逾期一日，按日租金的双倍向甲方支付滞纳金。如乙方逾期超过七日，除如数补缴租金和滞纳金外，在未经甲方谅解的情况下视为擅自终止本合同，乙方须按本合同的约定承担违约责任。乙方同意于2012年4月18日前向甲方支付租赁保证金18000元，甲方在收到租赁保证金的同时向乙方签署收据。除本合同约定外，甲方应于租赁合同期满且在乙方将该房屋及其附属品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日，将租赁保证金全额无息退还乙方。租赁期限内的水费、电费、煤气费、电话通讯费、宽带费、电视收视费等使用费均由乙方承担，并在缴付租金时提供以上缴费单。物业管理费由甲方承担并缴纳。乙方应按本合同约定，按时支付租金、租赁保证金及其它各项费用，乙方逾期不支付租金超过半个月的，甲方有权单方面解除本合同，并依据合同约定追究乙方违约责任。租赁期限内，乙方不得将该房屋转租给第三人，也不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三人，否则视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同，并依据合同约定追究违约责任。本合同自签字生效后应当诚意履行，如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有约定相关责任的，其行为视为根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，违约方支付守约方违约金，违约金数额为两个月的租金。合同另就房屋设备修缮。合同终止和解除、争议解决等作出约定。在补充条款中双方作出如下约定：1、出租方只承担物业费，不承担发票税；2、装修完成后让出租方检查、装修费用由承租方承担；3、常住人口陆人；4、正常家用电器有承租方承担维修费，如陆台空调不能使用出租方承担更换费用……。
合同订立后，被告按约支付了保证金18000元，原告将房屋交付被告，被告对房屋进行了改建和装修，并按约支付租金。同时，被告将房屋转租给国外来沪人员居住，收取租金。2014年4月左右，双方产生争议，被告认为原告是为了将房屋出售而无视与被告间租赁合同的合法性和延续性，故意要求解除合同，理应遭到拒绝。2014年7月1日，原告致函被告，指出被告不应将房屋进行转租，已经构成违约，故通知被告行使合同解除权，要求被告于2014年8月8日前腾出房屋。被告认为原告是明知转租的事实，房屋里居住人员的多少在合同中也已经写明，故不同意解除合同，同时仍欲按约支付租金，但转账未能成功，也未能自原告处取得新的支付租金的方式，双方产生争议。期间，双方也当面产生争执，原告处有人员在系争房屋的大门上用油漆书写了不当言辞，矛盾加剧。2014年9月10日，被告在上海市普陀区公安分局石泉路派出所制作询问笔录，称在原告方一女性朋友用不正当行为封锁系争房屋的房门时，双方发生冲突，同时确认将房屋出租给了六名外国人居住。2014年9月23日，原告委托律师向被告发出律师函，告知被告原告将解除本合同，要求被告迁出系争房屋。被告仍不同意解除合同，原告遂诉至本院，请求法院依法判决支持如其诉请。
审理中，本院至系争房屋勘验，就装修内容双方均作出陈述，但被告认为因合同签订即受到法律保护，不可以随便解除，合同是否解除时本案的关键，因此在本案中暂不就装修提出赔偿主张，也不予举证。
审理中，原告确认被告支付租金至2014年8月17日，同意自2014年8月18日起计算租金。关于保证金，原告同意被告结清所有费用后予以返还。
本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，应为有效，合同双方应按约履行合同义务。合同订立后，被告按约支付了保证金，并在原告同意后将房屋装修，同时按约向被告支付租金。然，被告在房屋装修竣工后，却将房屋转租给他人使用，并收取租金。原告在获知转租事实后，即向被告提出行使合同解除权，未果。虽然根据合同约定，被告已经明确告知系争房屋内有6名常住人员，但该表述并不等同于原告同意被告将房屋转租给该6人员。所谓常住人员，按通常理解应为依附于被告在租期内，对系争房屋有占有使用的权利；转租则是承租人在获得出租人或房屋权利人同意后，获得出租权，转而向第三人出租的民事行为，显然转租权获得的前提是基于权利人的意思表示，或者是在租赁合同行使过程中，出租人或权利人在明知承租人将房屋转租给次承租人后并未提出异议达到一定期限的，而从合同条款内容分析，原告所获知的信息明显是常住人员数名，无法得出该人员系被告转租形成的结论，审理中，被告亦没有足够的证据证明其将转租事实已经明确告知过原告，或者原告知晓被告转租事宜超过了相关法律规定的期限，未提出异议，因此被告的转租行为已经违反合同约定，构成违约。根据双方关于转租违约法律后果的约定，原告取得合同解除权，故原告要求解除与被告的租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应当迁出系争房屋，故原告要求被告迁出的诉讼请求本院一并予以支持。被告承租使用房屋，应当支付租金，然，在双方产生争议后，原告方也采用了一些过激行为，影响了居住权利的行使，故双方争议期间租金金额在合同约定基础上本院酌情降低。根据合同约定，一方当事人构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院亦予以支持。在结清上述费用后，原告应当将其收取被告的保证金返还给被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告宋丽婉与被告JliaZheng于2012年4月17日签订的关于上海市普陀区镇坪路177弄36号xxx室房屋的《房屋租赁合同》自本判决书生效之日起解除；
二、被告JliaZheng应于本判决生效之日起十日内迁出上海市普陀区镇坪路177弄36号1802室房屋，将房屋返还给原告宋丽婉；
三、被告JliaZheng应于本判决生效之日起十日内支付原告宋丽婉租金，按月租金人民币9000元的80%，自2014年8月18日起计算至2014年10月7日止，按月租金人民币9000元，自2014年10月8日起计算至实际迁出之日止；
四、被告JliaZheng应于本判决生效之日起十日内支付原告宋丽婉违约金人民币18000元；
五、原告宋丽婉应于被告JliaZheng付清上述款项之日返还被告保证金人民币18000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币925元减半收取，计人民币462.5，由被告负担。
如不服本判决，原告宋丽婉可在判决书送达之日起十五日内，被告JuliaZheng可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郝晓鹃
审 判 员 曹 彬
人民陪审员 钱春林
二〇一五年一月二十三日
书 记 员 沈 南
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。