江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉中民三终字第299号
上诉人（原审被告）：袁小伍（又名袁晓伍、袁晓五）。
委托代理人：黄佳俊，江西共创律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：康晓林，
�审第三人：周苏平（又名周旭平）。
原审第三人：刘海宝。
上诉人袁小伍因与被上诉人康晓林、原审第三人周苏平、刘海宝房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省吉水县人民法院（2012）吉民初字第1487号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2003年或2004年间，被告与第三人合伙承建房屋一幢，该房屋位于吉水县城龙华寺西侧，砖混结构，共五层，所售给原告房屋系被告一人投资所建，所在单元房屋于2009年封顶。2009年9月6日，原、被告签订一份《售房合同》。合同第一条约定了房屋及柴间每平方米单价及付款方式，房屋及柴间单价均为1900元／平方米；第四条约定，购房者应先付清95%购房款，余款在领取房产证时按实际面积支付；第十条约定，由被告负责办理房屋所有权证�原告负担办证工本费、房屋维修基金和契税，其余费用均由被告负担；第十二条约定，房屋产权证2年内办成（交付）。双方签订合同后，原告分两次向被告支付购房款180000元，被告亦于当年将商品房交付给原告。尔后，原、被告对办理房屋所有权证相关税费由谁负担意见不一，且均提出对方违约。庭审中，原告提出其已分两次共支付房款180000元给被告，第三次付款应在办完房产证后再结算，被告逾期交付房产证应承担相应的违约责任，且应按合同约定承担相应的办证费用。被告则提出包括柴间在内原告未按合同约定付清相应的购房款，且由于原告违约致使被告无法替其办理房屋所有权证，同时提出应由售房方负担的费用由其一人负担。另查明，原、被告双方在售房合同中未约定被告逾期交付房屋产权证的违约责任。
原审法院认为：被告及第三人合伙建�办理了相关建房手续并已取得整幢房屋的所有权证，该房屋被告有权处分，其与原告签订的《售房合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。被告已将原告所购商品房实际交付给原告，原告已取得该套商品房的所有权。原告认为其已按合同约定分两次支付了购房款180000元，剩余房款应在办理房产证后付清。被告认为原告并未按合同约定向被告付清95%的购房款，因此原告存在违约，应承担由此所产生的法律后果。因原、被告双方签订的《售房合同》明确约定付款方式为分期付款即第一次付款约总价30%、第二次付款约总价30%、第三次付款约总价35%，余款在领取房产证时按实际面积结清。原告所购商品房和柴间总价约为249000元，原告虽支付180000元房款，但并未达到总房款的95%，故原告存在违约行为。被告在2012年8月23日办理了整幢房屋的所有�证，但原告在2009年9月6月与被告签订《售房合同》。即使原告按合同约定付清总房款的95%，被告也无法按合同约定履行在两年内（即在2011年9月6日前）办成（交付）房产证的义务。故被告亦存在违约行为。由于原、被告双方均存在违约行为，导致现在办理房屋所有权证的费用大幅增加。按照公平原则，对于在2011年9月6日之后增加的办证费用，应由双方平均分摊，对原本属各自应负担的费用应由原、被告各自负担。由于双方未在《售房合同》中约定延期交付房屋所有权证的违约责任，故原告要求被告承担延期交付房屋产权证违约金1万元的诉讼请求，依法不予支持。被告承诺由售房方承担的办证费用由其一人承担系其处分自身民事权利，且不违反法律规定，依法予以确认。第三人周苏平、刘海宝经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃相应诉讼权利，�案可依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、第一百三十条之规定，判决：一、被告袁小伍继续履行与原告康晓林所签订的《售房合同》，为原告办理房屋产权过户手续并将房屋所有权证交付给原告，第三人对此应予协助。办证费用的承担：2011年9月6日之前的办证费用按照约定负担（即原告负担办证工本费、房屋维修基金和契税，被告负担其余费用）；2011年9月6日之后增加的办证费用，原、被告各负担一半。二、办证所需费用在办证时由原告先行垫付，办证后由被告返还给原告。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费4100元（原告已预缴2050元），由原、被告各承担2050元。
上诉人袁小伍不服上述判决，向本院提起上诉称：1、原审诉讼主体错误，程序违法。涉案房屋开发主体为上诉人及原审第三人，虽然上诉人与被上诉人签订《售房合同》，但原审第三人与上诉人均为合同权利义务人，应为共同被告。2、上诉人与被上诉人签订《售房合同》未经原审第三人同意，属于擅自处分，在未经原审第三人追认的情况下，合同无效。3、合同第十条约定乙方（被上诉人）付清房款后，方可与甲方（上诉人）办理房屋交付手续，产权归乙方所有，甲方负责办理房屋产权证。因被上诉人未交清房款（原审法院已认定该事实），违约在先，上诉人没有过错，故办证所需费用应按合同约定各自承担。原审判决由上诉人分担办证费用错误，应予纠正。
被上诉人康晓林答辩称：被上诉人是2009年购买上诉人的房屋，分二次付了180000元房款后，上诉人将房屋交房给被上诉人，上诉人应当为被上诉人办理房产证。
根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，归纳本案争议焦点为：1、原审法院程序是否违法？2、上诉人与被上诉人签订的《售房合同》是否有效？3、上诉人应否承担2011年9月6日之后增加的办证费用？
本院经二审审理查明，上诉人与被上诉人签订的《售房合同》约定的付款方式为分期付款即第一次付款约总价30%计100000元、第二次付款约总价30%计80000元、第三次付款约总价35%，余款在领取房产证时按实际面积结清。其他事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：关于第一个争议焦点问题。上诉人是与周苏平、刘海宝合伙建房，整幢房屋由上诉人和周苏平、刘海宝共有，各占1／3份额，被上诉人诉至法院，要求上诉人为其办理房产过户手续并支付逾期交付房屋产权证违约金，周苏平、刘海宝本应作为共同被告参加诉讼，但上诉人在一审诉讼过程中认可应由售房�承担的费用由其一人承担，故原审法院将周苏平、刘海宝列为无独立请求权的第三人参加诉讼并无不当，不违反法定程序。
关于第二个争议焦点问题。上诉人与被上诉人签订《售房合同》后，直至被上诉人装修入住，原审第三人均未提出异议，视为原审第三人认同上诉人与被上诉人签订的《售房合同》，该合同不违反法律法规强制性规定，合法有效。
关于第三个争议焦点问题。上诉人与被上诉人签订的《售房合同》第四条约定，第一次付款约总价30%计100000元、第二次付款约总价30%计80000元、第三次付款约总价35%，余款在领取房产证时按实际面积结清。根据被上诉人的付款情况来看，被上诉人第一次付款100000元、第二次付款80000元，均不是按照房款总价的30％执行，说明双方约定的付款方式是被上诉人支付180000元购房款后，余款在领取�产证时按实际面积结清。合同第十条约定，乙方按合同约定付清房款后，方可与甲方办理房屋交付手续，产权归乙方所有，甲方负责办理房屋产权证。该约定应当理解为被上诉人按合同约定付清180000元购房款，而不是上诉人所述的包括柴间（车库）在内的全部购房款，上诉人在2009年已将房屋交付给了被上诉人，产权归被上诉人所有，上诉人应当为被上诉人办理房屋产权证。被上诉人已按约支付了购房款180000元，履行了合同义务，原审判决认定被上诉人未按95％足额支付购房款构成违约不当，应予纠正。本案中，因被上诉人不构成违约，而上诉人未在合同约定的期限内为被上诉人办理房屋产权证构成违约，2011年9月6日之后增加的办证费用本应由上诉人全部承担，但原审法院判决后，被上诉人并未提出上诉，视为被上诉人同意承担2011年9月6日之后增加的办证费用中的一半，故对原审判决予以维持。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4100元，由上诉人袁小伍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋 平
代理审判员 肖永兰
代理审判员 张志坚
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 郭 琴