广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠香法民三初字第6号
原告：程松，男，汉族，住珠海市香洲区。公民身份号码×××1213。
委托代理人：陈福财，广东德赛律师事务所律师。
委托代理人：林建辉，广东德赛律师事务所律师。
被告：珠海市五洲房产开发有限公司，住所地珠海市香洲区。
法定代表人：黄旭文，董事长。
委托代理人：曾学彬，广东益诺众承律师事务所律师。
委托代理人：崔麒，广东××律师事务所律师助理。
原告程松诉被告珠海市五洲房产开发有限公司（下称五洲公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴杰独任审判，公开开庭进行了审理。原告程松及委托代理人陈福财，被告的委托代理人曾学彬、崔麒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2012年9月13日购买被告所开发的五洲花城二期XXXX房，属于精装修房，商品房买卖合同金额为2092013元，委托装修合同金额为815672元，购房总金额为2907685元。合同签订后，原告依约支付了全部房价款。因原告所购买房屋属于精装房，按照购房合同约定，被告本应最迟于2013年12月31日交房，但由于被告方施工验收未完成的原因无法交房。2014年2月底，被告从3月初开始陆续通知部分16栋的业主交房，但原告房屋由于没有装修完的缘故仍然没有交房，其中厨房的橱柜、抽油烟机、燃气灶等主要装修设备还没有到货安装，并且还有一大堆严重的装修问题。3月初，原告询问被告何时能够交房，被告方交楼服务人员称装修完之后再通知交房。
为了能够尽快收楼，原告从6月初开始向被告陆续递交了关于原告房屋装修情况的正式书面说明，列举了涉案房屋尚未完工及有重大装修问题（其中厨房的橱柜、抽油烟机、燃气灶等主要装修设备依然没有安装完毕）的情况说明。但由于被告装修施工部门存在较为严重的管理问题，导致原告房屋装修进展十分缓慢，原告几乎是每周均出一到两份书面装修情况说明给被告销售部门或直接给装修施工监理人员进行督促。一直到7月份，由于原告要求进行入住，在原告的强烈要求下以及被告销售部门经理直接介入并督促下才加快装修进度，被告于2014年7月19日才勉强实现交房给原告，办理了交房手续。被告虽然交房了，但当时并没有完成所有的装修工程，还有一些问题依然存在，特别是“卫生间和厨房墙面瓷砖存在较多严重空鼓现象、墙面和天花存在裂缝和粉刷不匀、部分墙体存在歪斜不平不直现象等等”。
原告认为，由于被告自身的原因导致逾期交房，被告应每天按购房合同总金额的万分之二点一向原告支付违约金，直至2014年7月19日交房为止，减去60天的免责期，被告已经逾期向原告交房长达140天，共计违约金人民币85486元。交房后，原告多次敦促被告按合同约定支付违约金，但被告一直拖延拒不支付，后又口头称同意只支付60天（到4月30日）的违约金。被告己违反《合同法》等规定及涉案合同的约定。原告诉讼请求：l、判令被告立即支付原告逾期交房违约金85486元；2、判令被告承担本案诉讼费用。
原告对其诉称提供以下证据：1.商品房买卖合同及附件；2.委托装修合同；3.16栋3102房入伙通知；4.16栋3102房移交验收记录；5.XXXX房入伙会签单；6.3103房移交验收记录；7.3103房装修进展情况说明；8.原告与售楼人员交谈的视频光盘。
被告辩称，被告不构成逾期交付，不应承担违约责任。理由如下：1.被告开发的五洲花城二期16栋房屋于2013年12月6日取得《竣工验收备案表》，2014年2月21日在特区报上发出入伙通知，房屋已于2013年12月6日具备法定及约定的交付条件，被告已经履行了合同义务。2.原告迟延接收房屋责任在于自己，以房屋存在装修问题主张迟延交楼是混淆了法律关系。装修合同表明，被告因承接房屋装修，与对方建立了建设工程施工合同关系，与本案商品房买卖合同是不同法律关系，装修争议不是本案审查范围。3.即使存在装修争议，但通知交房时涉案房屋的电梯、水电、煤气等已经可以正常使用，且房屋已满足原告基本的安全条件与基本居住要求，根据商品房买卖合同的约定，被告承担的是保修责任，并非逾期交楼的违约责任。
原告的起诉缺乏事实与法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
被告对其辩称提供以下证据：1.销售发票3张；2.装修发票1张；3.竣工验收备案表；4.楼牌、单元牌编制登记表；5.报纸公告。
经审理查明，2012年9月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及附件，合同约定：原告向被告购买被告开发的珠海市香洲区银桦路400号XXXX房，总金额2092013元。被告应当在2013年12月31日前将完成工程竣工验收备案手续，并取得《竣工验收备案表》的房屋交付原告。逾期不超过60日的，按日向原告支付已交付房款万分之二点一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同，解除合同的，解除通知到达之日30日内退还全部已付款，并按累计已付款的10%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之二点一的违约金。商品房达到交付条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。被告应当出示证明文件，签署交接单，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
《附件》约定：原告同意除遭遇不可抗力的情况外如未按合同约定时间交付房屋，给被告60日的免责期，免责期内被告不承担违约责任，逾期交付的时间从免责期满之日第二天开始计算。被告应在约定的交付期限内将已完成竣工验收备案手续、装修完工且符合买卖合同第十四条约定的商品房交付原告使用，原告应积极配合被告办理交付手续。商品房达到买卖合同规定的交付条件后，出卖人按照买受人在买卖合同预留的送达地址邮寄或在《珠海特区报》刊登的方式发出办理商品房交付的通知。买受人应按通知的时间、地点和要求办理商品房交付使用手续。
2012年8月25日，原告与被告签订了《委托装修合同》，约定：鉴于原告购买了五洲花城二期XXXX房，现将房屋精装修工程委托给被告，装修款总价889824元，双方同意实际支付815672元。被告应按照《商品房买卖合同》约定的交楼时间，将装修完工的该房屋交付给原告使用。除不可抗力、原告原因以及其他非被告原因外，逾期交付装修工程的，每逾期一日按已付装修价款的万分之二点一向原告支付违约金。
合同签订后，原告依约向被告支付了房款2092013元及装修款815672元。2013年12月6日，五洲花城二期3-9栋地下室及上部工程取得竣工验收备案表，其中5栋经公安部门确定编号为银桦路400号16栋。2014年2月21日，被告在《珠海特区报》上刊登《五洲花城二期部分住宅入伙通知》，内容为：16、18、20、21栋住宅取得《竣工验收备案表》，具备入伙交付条件，兹定于2014年2月28日入伙，请上述楼栋的业主按我司发出的《入伙通知》函上安排的具体时间分批办理入伙手续。被告未向原告发出《入伙通知》函。原告陈述到被告处要求办理入伙手续，但装修未完工，被告庭审时表示是在依照原告提出个性化装修的改动要求进行施工。原告还陈述在2014年7月前一直向被告反映装修的问题，并提交了进展情况的书面材料，但没有被告的确认。
2014年7月19日，原告到被告处办理入伙手续，领取房屋钥匙。在移交验收记录中提出工人房灯不亮及其他装修的问题。双方对逾期交房的违约金协商未果，原告提起本案诉讼。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《附件》及《委托装修合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方应依约履行。原告为购房者，被告为开发商，双方虽签订买卖合同和委托装修合同，但在买卖合同中也约定交付房屋应完成装修，两份合同对于交付时间约定一致，装修成果是原告购买的商品房组成部分，因此产生的纠纷应该一并予以处理，被告抗辩双方建立建设工程施工合同，装修不是本案审查范围，本院不予支持。
合同及附件中明确约定被告应于2013年12月31日前将取得竣工验收备案和装修完工的房屋交付原告，被告在2014年2月21日才登报通知入伙，要求原告按照发出的《入伙通知》函上安排的具体时间办理入伙手续，但被告并未向原告发出《入伙通知》函，不能确定入伙的时间和安排，被告未能完全履行通知义务，应承担相应后果。另外，被告在庭审中也明确表示在登报通知后仍进行装修施工的事实，证明在登报通知时确未完成装修内容，房屋未达到双方约定的装修完工的交付条件，所以，被告不能证明在2014年7月19日原告接收房屋之前完成装修内容，房屋符合交付条件，应承担2014年7月19日前的逾期交楼的违约责任。至于未完工的原因，被告认为是按照原告的个性化要求进行的装修，没有证据证明，本院不予支持。
被告2014年7月19日交付房屋，比合同约定的2013年12月31日前逾期200天，合同附件约定给被告60天的免责期，被告应该承担违约责任的天数为140天。按照合同约定，被告应该支付的违约金计算为（2092013元＋815672元）×140天×0.00021=85486元。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
被告珠海市五洲房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告程松支付逾期交房违约金85486元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其它义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
本案受理费减半收取969元，由被告珠海市五洲房产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 吴杰
二〇一五年三月二十三日
书记员 杨悦