上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民三（民）初字第308号
原告上海怡博船务有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人张东升，总经理。
委托代理人史中伟、曹镇年，上海申海律师事务所律师。
被告上海杉一植物科技有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人苏涌。
委托代理人仇英德，上海申亚律师事务所律师。
原告上海怡博船务有限公司与被告上海杉一植物科技有限公司间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人史中伟、曹镇年，被告的委托代理人仇英德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年10月20日，案外人即承租人张某某与出租人上海光兆植物速生技术有限公司（以下简称光兆公司）签订房屋租赁合同，约定光兆公司将位于上海市嘉定区马陆镇严桥村（30-4宗）即育绿路XXX号房屋（以下简称系争房屋）出租给张某某。房屋建筑面积为3986.79平方米。租赁期限自2011年11月1日至2015年9月30日。自2012年4月1日至2013年9月30日，张某某实际使用系争房屋的第二层、第三层，实际使用面积为2657.86平方米。自2013年10月1日至2015年9月30日，张某某实际使用系争房屋的第二层、第三层及第一层西侧，扣除出租人自己使用以及公共会议室、走廊等，实际使用面积为3180.71平方米。逾期支付租金的，除如数补交外，每逾期一天应支付当月租金的千分之三的违约金。拖欠租金累计达12个月的，出租方可以终止合同，收回租赁物。2012年4月10日，被告作为受让人与张某某、光兆公司签订转让协议，约定张某某将房屋租赁合同中的所有权利和义务一并转让给被告。后案外人光兆公司因诉讼，由上海市第一中级人民法院将其位于上海市嘉定区马陆镇严桥村（30-4宗）1幢全幢房屋、该土地使用权上的无证建筑以及厂区内的设备、库存进行强制拍卖。2013年9月3日，原告竞得上述房屋及物品。2013年9月26日，原告取得上述房屋及物品的所有权，被告理应自该日起向原告支付租金。后经原告多次催讨，均未果。现起诉要求：一、解除原、被告间的房屋租赁关系，被告将系争房屋的第二层、第三层及第一层西侧房屋返还予原告；二、被告支付自2013年10月1日至迁出之日的租金（按每月人民币28626.39元计算，以下币种均为人民币）；三、被告支付逾期付款违约金（按每月租金28626.39元的千分之三为标准，自2014年1月1日起计算至实际清偿之日止）。后因租期届满，原告变更诉讼请求为：一、被告迁出系争房屋的第二层、第三层及第一层西侧房屋，将该房屋返还予原告；二、被告支付自2013年10月1日至2015年9月30日的租金687033.36元；三、被告支付自2015年10月1日至返还房屋之日的实际使用费（其中房屋使用费按每月299009元计算，土地使用费按每月257474.52元计算）；四、被告支付逾期付款违约金（按每月租金28626.39元的千分之三为标准，自2014年1月1日起计算至实际清偿之日止）。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告已按照转让协议的约定于2013年1月5日向光兆公司支付了自2013年10月1日至2015年9月30日的租金687031.20元，被告没有再行向原告支付合同期内租金的义务，无需承担违约金的民事责任；原告要求被告支付实际使用费的标准没有法律依据，即使存在实际使用费，也应按原租赁合同约定的租金标准计算，即每天每平方米0.30元。
经审理查明，2011年10月20日，案外人张某某与光兆公司签订一份《厂房出租合同》，约定光兆公司将系争房屋出租给张某某。房屋共三层，总建筑面积为3986.79平方米。租赁期限自2011年11月1日至2015年9月30日，其中2011年11月1日至2012年3月31日为装修及准备阶段。租金为每天每平方米0.30元。自2012年4月1日至2013年9月30日，张某某实际使用系争房屋的第二层、第三层，实际使用面积为2657.86平方米，该期间的月租金为23127.72元。自2013年10月1日至2015年9月30日，张某某实际使用系争房屋的第二层、第三层及第一层西侧，扣除出租人自己使用以及公共会议室、走廊等，实际使用面积为3180.71平方米，该期间的月租金为28626.39元。张某某应于2012年支付自2012年4月1日至2013年9月30日的租金485682.12元。2013年支付自2013年10月1日至2015年9月30日的租金687033.36元。张某某将租金支付至光兆公司指定的账户。合同另对其他事项作了约定。2012年4月10日，被告与张某某、光兆公司签订一份《关于厂房租赁合同权利和义务转让协议》，约定以下内容：1、自协议签订之日起，张某某将《厂房出租合同》中的所有权利与义务一并转让给被告；2、被告承诺自协议签署之日起无条件受让合同中的所有权利与义务；3、光兆公司确认并承诺其知晓、同意张某某与被告之间关于权利与义务转移的约定。自协议签署之日起，光兆公司将向被告主张合同的相关权利，并履行相关义务。2013年9月26日，上海市第一中级人民法院出具一份（2011）沪一中执字第1551号执行裁定书，裁定：1、上海市嘉定区马陆镇严桥村（30-4宗）1幢全幢房地产及相应土地使用权上所有无证建筑以及厂区内的设备、库存归原告所有；二、上述房地产所有权自本裁定送达原告时起转移，设备、库存所有权自交付时起转移给原告。2014年2月17日，原告向被告发出一份律师函，要求被告支付自2013年10月1日至2015年9月30日的租金687033.36元。2014年2月19日，被告复函称，被告已于2013年1月5日向光兆公司支付了该期间的租金687031.20元，有银行出具的相关凭证为证。被告没有再向原告支付租金的义务。后原告多次向被告催讨，均未果。被告仍使用租赁房屋至今。因原告认为被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故涉讼。
另查，租赁期间，案外人光兆公司出具一份《委托付款函》，要求张某某将自2013年10月1日至2015年9月30日的租金687031.20元支付给苏州艾利斯特林业发展有限公司。该函件同样适用于张某某将要设立的新公司或者继承该合同项下权利义务的任何新主体。2013年1月5日，被告开具一张金额为687031.20元的中国建设银行支票，该支票上的收款人有宋学孟的签字，附加信息中注明苏州艾利斯特林业发展有限公司。2015年3月11日，中国建设银行确认该笔款项的交易时间为2013年1月6日，用途为交换支取。2015年3月16日，光兆公司出具一份《情况说明》，载明被告于2013年1月5日将应付租金687031.20元的支票交付予该公司，出具委托付款函时因操作失误将租金少算2.16元，因金额出入不大，在被告付款前，双方议定应付的租金按委托付款函确认的数额为准，剩余2.16元无需另行支付。
以上事实，有厂房出租合同、关于厂房租赁合同权利和义务转让协议、（2011）沪一中执字第1551号执行裁定书、律师函、复函、委托付款函、支付凭证、情况说明及当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据确凿。
本院认为，根据转让协议，被告已取代案外人张某某成为《厂房出租合同的》的承租人。后因原告通过拍卖竞得系争房屋的所有权，《厂房出租合同》的实际合同当事人为原、被告。根据买卖不破租赁的原则，原、被告理应继续履行《厂房出租合同》。现合同约定的租赁期限已届满，被告理应搬离承租的房屋并将该房屋返还给原告。庭审中，双方一致确认被告现实际使用的房屋为系争房屋范围内的第二层、第三层及第一层西侧房屋，本院对此予以确认。因被告至今仍使用承租房屋，故其应向原告支付至实际搬离之日的房屋使用费，房屋使用费的标准参照原租金标准计算，即每天941.14元。关于被告是否已支付自2013年10月1日至2015年9月30日的租金问题，根据被告提供的委托付款函、支付凭证、情况说明，足以证明被告已在原告竞得系争房屋前向
光兆公司支付了该期间的租金，按约履行了支付租金的义务。原告虽对此提出异议，但其未提交证据否定被告提交的证据的证明力，故原告以被告未支付租金为由要求其承担支付租金及违约金的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告上海杉一植物科技有限公司应于本判决生效之日起三十日内搬离位于上海市嘉定区马陆镇严桥村（30-4宗）即育绿路XXX号房屋范围内的第二层、第三层及第一层西侧承租房屋，将该房屋返还予原告上海怡博船务有限公司；
二、被告上海杉一植物科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海怡博船务有限公司支付房屋使用费（房屋使用费按每天人民币941.14元为标准，自2015年10月1日起计算至实际搬离之日止）；
三、原告上海怡博船务有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8680元，减半收取4340元，财产保全费2980.15元，由原告负担6353.15元，被告负担967元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 周 平
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 李春兰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。