辽宁省铁岭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）铁民一终字第00055号
上诉人（原审被告、反诉原告）：梁静。
委托代理人：王桂馨。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴进。
委托代理人：王倩。
上诉人梁静因合同纠纷一案，不服铁岭县人民法院（2013）铁县民一初字第00312号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人梁静及其委托代理人王桂馨，被上诉人吴进及其委托代理人王倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年6月4日，吴进向一审法院起诉称：2012年7月30日，我与被告梁静在铁岭县双井子镇司法所签订了一份《土地使用权转让协议书》（以下简称‘转让协议’），约定将我名下的原双井子供销社土地（土地面积为13271平方米）及地上附着物整体转让给被告梁静，该转让协议第3项约定签订合同时被告先给付20万元土地转让金，签订转让协议一个月内被告再给付100万元，其余价款于2012年9月30日前付清。该协议书签订后，被告梁静于签订合同当日支付我20万元，于2012年10月29日又支付我60万元，剩余拖欠的土地转让金85万元经我多次催要，被告至今未能支付，双方签订的协议书第10条约定如果被告违约应支付20万元违约金，被告迟延支付转让金的行为属于严重违约，应支付原告20万元违约金。另外，在协议书约定的转让地块内，含有12亩旱田，我于2011年底转包给李志耕种（栽种玉米），在转让协议签订后，被告梁静提出准备于2012年8月进入场地内施工，当时种植的玉米均未成熟，故我与被告协商共同赔偿给李志10000元，由我承担7000元，被告承担3000元，后我将玉米提前收割并将10000元农作物补偿款给付给李志，但被告至今未将3000元返还给我。现起诉要求被告：1、继续履行合同，被告支付剩余土地转让金85万元，并按中国人民银行同期商务1年至3年期贷款月利率6.65%标准支付迟延履行利息共计79401元（从2012年9月30日到10月29日支付145万元利息为11571元；从2012年11月1日到2013年10月30日支付85万元利息67830元），利息暂时计算到2013年10月30日止，对之后产生的利息保留诉权；2、赔偿违约金20万元；3、返还农作物补偿款3000元；4、由被告承担诉讼费。
梁静辩称，我与原告吴进于2012年7月30日签订的《土地使用权转让协议书》经过铁岭县双井子镇司法所见证，该协议书合法有效，同意继续履行合同；该协议书第五条约定，甲方即原告必须保证地下无其他物品，但在交付过程中，原告隐瞒了地块下埋有居民排水管道的事实，导致被告无法施工；第八条约定，原告应协助被告办理手续并清场，但是被告进场前一直有原告市场的市场从业人员占用场地经营；第九条约定原告在一周内将地块内的电线杆移走，但是原告并没有履行该义务，因原告违反以上合同约定，被告才没按期给付原告剩余土地转让金，所以被告不属于违约，故不同意给付原告20万元违约金；被告不同意给付迟延支付利息，因为双方在协议书中没有此项约定，被告也不存在违约行为，被告于2012年10月29日支付原告60万元土地转让金是经过原告认可的，因原告在前两次庭审时均未对60万元的迟延给付提出过任何异议，也未提出过支付利息的请求，故此60万元的利息不应该予以支持；农作物补偿款事实属实，被告同意给付原告3000元补偿款；不同意承担诉讼费。
梁静的反诉请求如下：1、要求继续履行合同；2、要求反诉被告支付违约金20万元；3、要求反诉被告将转让地块下埋藏的居民排水管道及地上未移走的水泥制电线杆和已移动但未彻底移除场地的电线杆在7日内全部移除场地，如果反诉被告不能按期移走，我方将处理以上物品，所花费用由反诉被告承担；4、因反诉被告不能及时移除地上电线杆及地下排水管道，导致反诉原告不能按时施工，由此给反诉原告造成的损失，反诉原告将保留诉权；5、待反诉原告施工开槽后（打到地下2米深，属于打地基准备工作），确定地下没有其他物品时再给付反诉被告剩余土地转让金85万元；6、在反诉原告支付全部土地转让金后，要求反诉被告将相关手续原件（包括反诉被告与双井子供销社签订土地转让协议原件、土地证原件、反诉被告与电信公司签订的租赁协议原件、地上平房房照原件及其它相关土地原件等）提供给反诉原告；7、在反诉原告与反诉被告签订转让协议书后，反诉原告继续执行反诉被告与电信公司的相关租赁合同，该租赁合同中约定的权利及义务均由反诉原告承担，故要求反诉被告返还电信公司已经支付的2012年（8月至12月共计5个月租赁费1665元）及2013年整年的租赁费用共计5665元，并要求自2014年起电信公司每年支付的租赁费4000元由反诉原告收取；8、反诉费由反诉被告承担。
反诉被告吴进答辩意见如下：1、反诉被告同意继续履行合同；2、反诉被告在签订转让协议时不清楚地下埋有居民排水管道，签订协议后亦按约定于三日内通知市场从业人员禁止进入该场地经营，并于一周内将地块内并列的几根木质电线杆全部移走，反诉被告不存在违约行为，故不同意支付违约金20万元；3、反诉被告不同意将地下排水管道和地上电线杆在7日内全部移走，因双方签订的转让协议中无此项约定，且反诉被告已经按协议约定的时间将地块内并列的几根电线杆挪走，剩余一根水泥制电线杆不在转让协议约定的“并列”范围之内，反诉原告称如果反诉被告不能将电线杆及地下排水管道在7日内全部移走，反诉原告将实施该行为，但费用应由反诉被告支付，反诉被告不同意，因为该项费用还未实际发生，且反诉原告该项请求缺乏法律依据；4、不同意反诉原告保留不能按期施工所产生损失的诉权，因为双方签订转让协议早在2012年7月30日，而反诉原告的施工许可手续于2013年5月才经政府审批通过，在此之前反诉原告无权施工，之后也未实际开展施工，故反诉原告不存在施工损失，亦不能获得将来诉权；5、反诉被告不同意反诉原告提出的在施工场地开槽后，待其确定地下没有任何埋藏物时再给付85万元土地转让金的请求，因其该项请求没有法律依据，也不符合转让协议约定；6、反诉被告不同意给付反诉原告各项手续原件（包括：原告吴进与双井子供销社签订的土地转让协议原件、土地证原件、原告吴进与电信公司签订的场地租赁协议原件、地上平房房照原件及其它相关土地原件权属证书等）；7、电信公司每年给付的4000元租赁费用不同意由反诉原告收取，因在签订转让协议时，双方口头约定反诉原告只承受反诉被告与电信公司签订租赁合同中的义务，而不享受合同权利，故租赁费仍应由反诉被告收取到2021年；8、反诉被告不同意承担反诉费。
一审法院审理查明：原告吴进于2008年1月15日以300000元价格购买铁岭县双井子供销合作社自有产权的两个门市楼、仓库、办公室及整体大院，建筑面积2132平方米，占地面积27.75亩。2008年原告购买该地后成立“铁岭县双井子乡双利农贸市场”并取得工商营业执照，有固定摊位30——40个，市场从业人员向原告吴进交纳市场管理费。原铁岭县双井子供销社与中国联合通信有限公司铁岭分公司（后更名为‘中国电信股份有限公司铁岭分公司’，以下简称‘电信公司’）于2001年10月15日签订《房屋、土地、铁塔租赁合同》，合同约定铁岭县双井子供销社出租其供销社大院东头共150平方米的土地给电信公司，由其在该出租土地范围内自建落地天线铁塔一座（高60米）、机房一间（建筑面积30平方米、使用面积24平方米），租期20年（2001年10月15日至2021年10月14日），租金共计15000元，由电信公司在一个月内一次性支付，合同中约定如双井子供销社（合同甲方）将租赁内容使用权转移给第三方时，须保证第三方书面承诺成为本合同甲方，享有甲方权利，承担甲方义务。原告吴进在购买双井子供销社自有房产及整体大院后，除继续执行原双井子供销社与电信公司的租赁合同外，于2010年8月1日再次与电信公司签订《通信基站站址租赁协议书》，约定电信公司补充租用原告吴进所在地的进场道路、基站机房、铁塔及变压器（占地面积200平方米）用于电信公司基站正常运行、工程维护及进出人员车辆使用，租赁期限为11年（2010年8月1日至2021年10月14日），租赁费为第一年10000元，第二年起至协议终止每年4000元，截止2013年，每年租金4000元仍由原告吴进收取。2012年7月30日，原告吴进与被告梁静签订《土地使用权转让协议书》，并经铁岭县双井子镇司法所见证，该转让协议约定原告将原双井子供销社土地及地上附着物（占地面积13271平方米）整体转让给被告用于商品房开发，被告应于协议签订当日先支付土地使用权转让金20万元，协议签订一个月之内再支付100万元，余款45万元于2012年9月30日前付清，共计应支付原告土地使用权转让金165万元。原告必须保证1、转让土地地下无军用线及其他物品；2、场内并列几根电线杆，在一周内移完；3、自协议签订之日起三日内保证市场从业人员不进入场内经营。协议约定如双方存在违约行为，应支付对方违约金20万元。2012年7月30日，被告按约定支付原告土地转让金20万元，原告亦于当日电话通知其所管理经营市场内的从业人员在三日内退出场地在外经营，并将场地内并列的4根木质电线杆移到了场地边缘，剩余一根连接电信铁塔的水泥制电线杆（包含在原告吴进与电信公司签订的租赁土地350平方米范围内）未与其他木质电线杆并列，原告亦未移动。2012年10月29日被告再次支付原告土地使用权转让金60万元，余款85万元至今未付。2011年底，原告吴进将原双井子供销社院内12亩旱田转包给范家村李志耕种（种植玉米）。2012年8月，因被告欲进入场地施工，双方约定共同赔偿土地承包人李志农作物补偿款10000元，原告承担7000元，被告承担3000元，并由原告负责将12亩旱田上的玉米提前收割，双方将此约定写入转让协议中，后该10000元农作物补偿款由原告吴进一次性支付给李志，现被告梁静仍未将3000元农作物补偿款返还原告。另查，原告转让地块下埋有2根居民排水管道，现已废弃使用，原告在与被告签订转让协议时对该排水管道的存在不明知。
一审法院认为：原告吴进与被告梁静签订的《土地使用权转让协议书》，双方意思表示真实，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，为有效合同，应受到法律保护，原、被告双方应严格按照协议约定履行各自的权利及义务。按照协议约定，原、被告双方互负义务，且存在先后履行顺序。原告首先应保证转让地块下无军用线及其他物品，关于此节，被告答辩提出原告在签订协议时隐瞒了转让地块下埋有居民排水管道的事实，导致被告无法正常施工，属于违约行为。原告主张居民排水管道非表面直观可见，原告并未有意隐瞒该项事实，并提供证据证明该排水管道已经废弃多年不用，不影响施工。根据原、被告签订的协议，其中第5条明确约定了原告应保证转让地块下无军用线及其他物品，对于‘排水管道’是否属于‘其他物品’之列，双方协议约定并不明确且无任何解释或补充约定，依照法律规定在当事人对合同条款的理解有争议时，应当按照合同所使用的词句（文义解释）、合同的有关条款（整体解释）、合同的目的（目的解释）、交易习惯（习惯解释）以及诚实信用原则（诚信解释）确定该条款的真实意思，‘其他物品’从字面和整体上看范围过大，无法进一步明确其所涵盖的内容，但从习惯和利于合同目的实现的角度上看，显然‘其他物品’宜作缩小解释，即不能泛指除了泥土以外的其他所有地下埋藏物，否则一砖一瓦都将致使原告违约，进而导致合同权利、义务无法正常履行，亦违背原、被告双方订立合同的本意，而符合交易习惯及利于合同目的实现的理解应为完全无法挪动、需要获得他人同意才能挪动或是需要履行相关政府审批手续才准予挪动，否则将对被告施工产生实质性阻碍的物品等，对于其他某些仅需被告单独决定且未超过合理支出范围即可挪动的无主物或废弃物则不应包含在‘其他物品’之内。本案中，地下居民排水管道虽然属于较大型障碍物，但经原告举证证明可知现已属于废弃物，该废弃管道的挪动对附近居民正常的日常生活并不产生任何影响，仅需被告单独决定就可挪动，从利于合同目的实现的角度，该居民排水管道不应属于协议中约定的‘其他物品’，且被告亦无证据证明原告在签订转让协议时对该排水管道的存在具有明知的故意，故原告对此并不存在违约行为。被告在转让协议签订时基于对原告的信任首先履行了支付20万元土地转让金的义务，后得知转让地块下埋有居民排水管道，因此原、被告双方对协议中第5条约定的理解产生了争议，被告据此拒绝支付下一笔土地转让金，该行为属合同法赋予合同中负有后履行义务一方当事人的合同履行抗辩权，被告行使该权利存在合理性，亦不应认定为违约行为，故对原告要求被告给付20万元违约金的诉讼请求不予支持；关于原告要求被告支付剩余土地转让金85万元一节，因原、被告签订的转让协议依法成立，且被告行使合同履行抗辩权的理由经过审理已不成立，故对原告此节请求予以支持；关于原告要求被告支付迟延履行利息一节，被告迟延支付土地转让金系基于合同履行抗辩权的合理行使，该行为不属于违约行为，原告此节请求无事实及法律依据，不予支持；关于原告要求被告给付农作物补偿款3000元一节，因被告对该节事实没有异议并在答辩意见中同意原告的请求，故对原告此节请求予以支持；关于反诉原告主张反诉被告未按约定将地上电线杆予以移除、未在三日内保证市场从业人员退出场地经营从而违反协议约定一节，针对移除场内并列的几根电线杆一项，原告转让的地块内，其中350平方米的土地及地上建筑物的使用权已经租赁给电信公司使用，其中电信公司自建设备有落地天线铁塔一座、机房一间，在其租用的土地范围内设有一根连接落地天线铁塔的水泥制电线杆，杆上安装有变压器，系为该电信铁塔供电使用，亦涵盖在电信公司租赁范围之内，且与地块内的几根木质电线杆没有并列。按照双方协议约定，原告的义务为将场地内并列的几根电线杆移除，原告为支持其主张提供证人出庭作证，并提供相关证明材料，足以证明水泥制电线杆不在‘并列’之内，而合同中约定‘并列’二字，宜做缩小解释，即该‘并列’意为特指，原告已按该约定履行了义务；被告主张木质电线杆原告虽做了移动，但并未完全移到场地之外，原、被告签订的协议中并未对电线杆挪移的具体位置做出明确约定，原告在依照约定进行移除后，被告未在合理时间内及时提出异议，在原告举证证明并列的几根木质电线杆已经移到场地边缘的位置后亦未提出相反的证据予以证明，故应当认定为对原告履行行为的认可；针对在三日内保证市场从业人员退出场地经营一项，被告对其此节请求并未提供相应证据予以证明，原告提供证人证明其在协议签订当日即电话通知市场从业人员退出场内经营，该证人系原告吴进管理市场内的从业人员，与原告不存在近亲属关系，且出庭作证，具有较强证明力，足可认定原告已经按约定履行了此项义务。综上，原告在以上两项合同义务的履行上不存在违约行为，故对反诉原告梁静要求反诉被告吴进支付20万元违约金的反诉请求不予支持；关于反诉原告要求反诉被告在7日内将地上电线杆及地下排水管道予以移除一节，原告对地上电线杆的移除符合协议约定，不应再重复履行该义务，针对地下排水管道，原告在庭审中表示如果排水管道属实存在，其同意协助被告将地下排水管道移除至不影响被告施工的程度，原告该项主张系对其民事权利及诉讼权利的合法处分，不违反法律规定，予以认可；关于反诉原告要求待其施工开槽确定地下没有其他物品后再给付反诉被告剩余土地转让金85万元一节，反诉原告此节请求未约定在转让协议书中，且其请求并无事实及法律上的依据，不予支持；关于反诉原告要求待支付反诉被告全部土地转让金后，反诉被告应将相关手续原件交给反诉原告一节，反诉原告此节请求并不明确，且其所提到的部分手续原件系反诉被告与他人所签订的合同，与本案的反诉原告无关，因反诉原告此节请求无事实及法律依据，不予支持；关于反诉原告要求保留因不能按时施工所造成损失的诉权一节，反诉被告答辩称双方于2012年7月30日签订转让协议，而反诉原告于2013年5月才获得施工许可手续，在此之前反诉原告无权施工，2013年5月之后也未实际开展施工，因此反诉原告不存在施工损失，故不同意其获得将来诉权。依据反诉原告提供的证据可知其欲施工的工程确系于2013年5月才获得政府相关部门审批，但反诉被告针对其所提出的反诉原告在2013年5月之后亦不存在任何施工损失的答辩意见却未提供相关证据予以证明，因反诉原告对其此节请求并未提出明确具体的要求，本院未进行事实上的审理，且法律赋予民事诉讼当事人享有和行使平等的诉讼权利，当事人亦有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，故本院对反诉原告要求保留诉权的诉讼请求予以支持；关于反诉原告要求自转让协议签订后，电信公司每年应缴纳的租金费用4000元自2014年起应由其收取，并要求反诉被告返还电信公司已经支付的2012年（8月至12月共计5个月租赁费1665元）及2013年整年的租赁费用共计5665元一节，转让协议书第6条约定地上现有的电信铁塔继续执行反诉被告与电信公司的‘原有协议’到2021年10月14日止，‘原有协议’中既规定了义务同时也包含权利，在转让协议未明确约定只转移合同义务的情况下，应视为合同权利及义务的概括转让，即反诉原告在与反诉被告签订转让协议后，就承继了‘原有协议’中的权利及义务，反诉被告提出在签订转让协议时，双方口头约定了反诉原告只承担义务而不享有权利，但并未提供证据予以证明，故本院对反诉原告的此节反诉请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第八十八条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第八条、第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告（反诉被告）吴进与被告（反诉原告）梁静继续履行双方签订的《土地使用权转让协议书》；二、被告（反诉原告）梁静于本判决生效后十五日内一次性支付原告（反诉被告）吴进土地转让金人民币850000元；三、被告（反诉原告）梁静于本判决生效后十五日内一次性返还原告（反诉被告）吴进农作物补偿款人民币3000元；四、原告（反诉被告）吴进于本判决生效后十日内将转让地块下埋藏的居民排水管道予以清除；五、原告（反诉被告）吴进于本判决生效后十五日内一次性返还被告（反诉原告）梁静由中国电信股份有限公司铁岭分公司缴纳的2012年度8月至12月的租赁费人民币1665元及2013年度租赁费人民币4000元，以上共计人民币5665元；2014年起至2021年止的租赁费均由被告（反诉原告）梁静负责收取；六、驳回原告（反诉被告）吴进的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）梁静的其他反诉请求。案件受理费14991元，由被告（反诉原告）梁静负担10545元，原告（反诉被告）吴进负担4446元；反诉费4864元，由原告（反诉被告）吴进负担564元，被告（反诉原告）梁静负担4300元。
宣判后，被告（反诉原告）梁静不服，以原判认定事实错误，上诉人有权行使合同履行抗辩权，吴进应当承担违约责任为由提出上诉。吴进答辩同意原判决。
经审理查明，本院与原审法院认定的事实基本一致。
本院认为：被上诉人吴进与上诉人梁静签订的《土地使用权转让协议书》，双方意思表示真实，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，为有效合同，应受到法律保护，双方当事人应按照协议约定履行各自的权利及义务。按照协议约定，双方互负义务，且存在先后履行顺序。吴进首先应保证转让地块下无军用线及其他物品，关于此节，梁静提出吴进在签订协议时隐瞒了转让地块下埋有居民排水管道的事实，导致无法正常施工，属于违约行为。根据双方签订的协议，其中第5条明确约定了吴进应保证转让地块下无军用线及其他物品，对于‘排水管道’是否属于‘其他物品’之列，双方协议约定并不明确且无任何解释或补充约定。因梁静购买该地块用于开发的目的，那么其他物品只要不能造成开发目的不能实现即可。本案中，地下居民排水管道虽然属于较大型障碍物，但经吴进举证证明可知现已属于废弃物，该废弃管道的挪动对附近居民正常的日常生活并不产生任何影响。故此节不应认定吴进违约，但拆除该废弃管道的费用应由吴进承担。关于梁静主张吴进未按约定将地上电线杆予以移除一节，针对移除场内并列的几根电线杆一项，吴进转让的地块内，其中350平方米的土地及地上建筑物的使用权已经租赁给电信公司使用，其中电信公司自建设备有落地天线铁塔一座、机房一间，在其租用的土地范围内设有一根连接落地天线铁塔的水泥制电线杆，杆上安装有变压器，系为该电信铁塔供电使用，亦涵盖在电信公司租赁范围之内，梁静在签订合同时对电信公司设备的范围应当时明知的，其在签订合同时也同意继续执行吴进与电信之间的原有协议，故电信变压器及电线杆不属于由吴进负责移除的范围。梁静主张木质电线杆吴进虽做了移动，但并未完全移到场地之外，双方签订的协议约定由吴进在一周内移完，并未对电线杆挪移的具体位置做出明确约定，因梁静购买该地块用于开发的目的，那么电线杆的移除，也应以不影响梁静开发建楼为标准。即吴进应将电线杆移除到场地之外，电线也不得从梁静购买的地块上空通过。从卷宗证据来看，吴进对电线杆的移除并不完全符合双方的约定，故吴进应将电线杆从场地范围内彻底移除。吴进与梁静签订的《土地使用权转让协议书》约定了梁静支付转让价款的具体期限，并未给梁静付款设定附加条件，吴进虽然未能完全履行协议约定的义务，并不是梁静行使不安抗辩权的理由，故梁静应当按照约定支付价款。针对在三日内保证市场从业人员退出场地经营一项，梁静对其此节请求并未提供相应证据予以证明，吴进提供证人证明其在协议签订当日即电话通知市场从业人员退出场内经营，该证人系吴进管理市场内的从业人员，与吴进不存在近亲属关系，且出庭作证，具有较强证明力，足可认定吴进已经按约定履行了此项义务。综上，吴进对此项合同义务的履行上不存在违约行为，关于梁静要求吴进将相关手续原件交付一节，因双方签订的转让协议，即梁静承接了在此地块的权利义务，吴进应当将其与电信签订的协议书原件交与梁静，并提供吴进与双井子供销社签订的土地转让协议书原件、土地证原件及地上附着物所有权原件，协助梁静为该地块办理各种手续。因双方在履行协议均不完全符合约定，故对双方均要求对方支付20万元违约金的请求不予支持。关于梁静上诉称吴进出卖土地后，又将商户北墙5米处出卖兴建偏厦，废弃下水井，允许商户修建隐形渗水井，直接影响建筑基础结构，亦构成严重违约一节，上述商户是否侵权，系梁静与上述人员的相邻关系纠纷，与吴进无关，故对梁静的此节请求不予支持。经审查上诉人梁静上诉主张的具体金额是违约金20万元，根据上诉费收费的有关规定，上诉人只须交纳20万元标的额的上诉费4300元，多收的上诉费元应予退回上诉人。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持辽宁省铁岭县人民法院（2013）铁县民一初字第312号民事判决第一至七项；
二、判决被上诉人吴进于本判决生效后十日内将场地内并列电线杆及电线移除到场地及场地上空之外；
三、被上诉人吴进于上诉人梁静在履行原判决二、三项后、十日内将其与电信签订的协议书原件交与梁静，并按上诉人梁静的要求向其提供吴进与双井子供销社签订的土地转让协议书原件、土地证原件及地上附着物所有权原件，协助梁静为该地块办理各种手续。
二审诉讼费14845元，由上诉人梁静承担4300元，余款10545元退回上诉人梁静。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 飞
代理审判员 贾春红
代理审判员 孙 伟
二〇一四年二月二十八日
书 记 员 刘 贺