福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岩民终字第426号
上诉人（原审原告）卢荣祥，男，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
委托代理人卢富祥，女，汉族，居民，住龙岩市新罗区公民身份号码3526231981********。
被上诉人（原审被告）龙岩市华业房地产有限公司，住所地龙岩市新罗区莲东北路20号，组织机构代码78217863-8。
法定代表人周年茂，董事局主席。
委托代理人ＸＸ林，福建正廉律师事务所律师。
上诉人卢荣祥因与被上诉人龙岩市华业房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服龙岩市新罗区人民法院（2013）龙新民初字3123号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人卢荣祥的委托代理人卢富祥、被上诉人龙岩市华业房地产有限公司的委托代理人ＸＸ林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，2010年11月1日，原告与被告签订了一份编号为201004580的《商品房买卖合同》。双方在合同中约定原告以价款973863元向被告购买位于龙岩市新罗区莲东北路“雍华名苑”小区8幢4层401号商品房；该商品房建筑面积137.71平方米，其中套内建筑面积为116.52平方米，公共部位共有分摊建筑面积21.19平方米；被告应当在2011年1月31日前将符合约定条件的商品房交付原告使用；被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。经原告书面委托，被告可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。在附件六中，对合同第十四条补充约定如下：现买受人全权委托出卖人向房屋权属登记机构代为办理权属登记及与此相关的事宜，出卖人委托办理权属登记不受本条第一款规定之约束，所需费用以政府部门实际收取为准。2011年3月13日，被告将“雍华名苑”8幢4层401号商品房交付原告使用，原告亦向被告交纳了办证费用。而后，原告向被告支付房屋面积差价款4314元。至此，原告向被告支付了全部购房款978177元。被告于2010年11月17日向龙岩市住建局办理了房屋所有权初始预登记。2011年8月13日，龙岩市房地产交易服务中心为上述房屋办理了确权登记，原告卢荣祥为该房屋的所有权人。2012年7月2日，原告所有的上述房屋土地使用权在龙岩市人民政府办理了确权登记。原告卢荣祥现已领取了上述房产证和土地使用权证书。原告现以被告逾期办理房屋权属证书为由诉至原审法院，请求判令被告向原告支付自2010年6月10日起至2012年7月2日止的逾期办证违约金37953.24元（计算方法：978177元×0.0001／天×388天=37953.24元）。
原审判决认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。双方均应按合同约定全面履行各自的义务。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定，房屋权属证书应由原告自行办理，被告应承担的合同义务仅为“应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告”，被告只有在违反上述合同义务，导致原告在办证过程中因被告的原因，使其在商品房交付使用后90日内不能取得房屋权属证书的，被告才承担自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金的违约责任。在合同履行过程中，被告于2010年11月17日向龙岩市住建局办理了房屋的所有权初始预登记，于2011年3月13日将房屋交付原告使用，但原告并未依约自行向房屋权属登记机构办理权属登记手续，也未要求被告交付办理权属登记需由被告提供的资料，而是依《合同补充协议》（附件六）第六条的约定于房屋交付的当日向被告交纳了办理房屋权属登记所需的费用。因此，在房屋权属登记过程中，双方当事人实际上并未按照《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定履行，而是按照《商品房买卖合同》第十四条第二款“经买受人书面委托，出卖人可以向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”的约定，由原告委托被告办理房屋权属登记手续。由于双方当事人在实际办证过程中系按《商品房买卖合同》第十四条第二款的约定履行，而非按《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定履行，双方当事人的权利义务发生变更，并且双方当事人在合同附件六中约定被告接受原告的委托办理房屋权属登记，不受《商品房买卖合同》第十四条第一款规定的约束，也未对委托办证中双方当事人的权利义务、违约责任作出约定，因此原告以被告迟延办理房屋权属证书，违反了《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定为由，要求被告承担违约责任，无法律和合同依据。故对原告的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告卢荣祥的诉讼请求。本案案件受理费750元，由原告卢荣祥负担。
宣判后，卢荣祥不服，向本院提起上诉，上诉请求二审法院撤销一审判决，改判被上诉人赔偿上诉人逾期办证违约金37953.24元。判令被上诉人承担上诉人委托律师代理的律师费5000元和本案一审、二审案件受理费等与诉讼有关的费用。主要事实和理由如下：
一、一审判决认定事实错误。（一）一审错误认定“附件六”。上诉人并不知悉附件六，对其中的内容也不了解，被上诉人作为开发商也没有将这个重要的免其责任的书面约定给上诉人一份。而且根据《商品房买卖合同》第二十二条“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”上诉人有理由怀疑这个附件六是杜撰或者是被上诉人单方的意志。（二）一审错误理解合同条款。合同第十四条是关于产权登记的约定。该条总共有两款，第一款是关于商品房初始登记和买受人权属登记的约定，该条特别强调延迟取得产权证书的违约责任以及违约赔偿的计算方法；第二款是买受人可委托出卖人代为办理产权登记事宜的约定。第二款的约定实际上是将交易习惯进一步明确而已。整个商品房预售环节，几乎都是由开发商代为办理产权登记手续，龙岩的市场亦是如此。第一款和第二款是互为补充的关系，而不是排斥的关系。本案件中的合同是被上诉人开发商单方面提供的格式合同。对于格式合同的理解，法律规定的很清楚，要作出有利于上诉人的解释，对被上诉人开发商免责方面的约定要予以无效处理。附件六，上诉人不知道有什么约定，若有不利于上诉人，作出了免除被上诉人开发商责任的约定，按照格式合同的解释，应作无效处理。另外，合同第十四条第一款共有两项，这是可选择项，合同的双方选择了第二项，这个选择实际上是一个特别的约定，其效力明显要高于其他条款。
二、上诉人的赔偿主张应得到支持的几点理由。（一）合同权利义务明确，违约责任清晰。房地产公司作为房屋的出售人负有向买受人交付房屋以及转移房屋所有权即办理产权登记手续的义务。《合同法》第130条明确规定了出卖人有义务转移标的物所有权于买受人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定也足以证明出卖人是办证的义务主体。本案中《商品房买卖合同》约定清楚了被上诉人开发商的义务，交房以及办理房屋权属登记等。（二）合同严格责任的特点，免责举证责任在被上诉人。对于合同违约责任，上诉人只要举证被上诉人违约即可，被上诉人是否免责或者减责要由被上诉人自己举证。本案中，上诉人房屋权属登记直到2012年7月2日才最终完成，较被上诉人开发商的承诺日期超期了388天。按照合同约定，应承担严格责任，承担违约赔偿金。
被上诉人答辩认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
经审理查明，双方当事人对原审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。
本案双方当事人的争议焦点是：根据双方签订的《商品房买卖合同》，被上诉人是否存在违约行为，违约责任应该由谁来承担？
本院认为，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。双方均应按合同约定全面履行各自的义务。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定，房屋权属证书应由上诉人自行办理，被上诉人应承担的合同义务仅为协助办证，即“应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”，被上诉人只有在违反上述合同义务，导致上诉人在办证过程中因出卖人的原因，使其在商品房交付使用后90日内不能取得房屋权属证书的，被上诉人才承担自逾期之日起每日按上诉人已付款的0.01%向上诉人支付违约金的违约责任。在合同履行过程中，被上诉人于2011年3月13日将房屋交付上诉人使用，并已于2010年11月17日向龙岩市住建局办理了房屋的所有权初始预登记，但上诉人并未依约自行向房屋权属登记机构办理权属登记手续，也未要求被上诉人交付办理权属登记需由被上诉人提供的资料，而是依《合同补充协议》（附件六）第六条的约定于房屋交付的当日向被上诉人交纳了办理房屋权属登记所需的费用。因此，在房屋权属登记过程中，双方当事人实际上并未按照《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定履行，而是按照《商品房买卖合同》第十四条第二款“经买受人书面委托，出卖人可以向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”的约定，由上诉人委托被上诉人办理房屋权属登记手续，双方当事人的权利义务发生变更，而在合同附件六中双方并未对委托办证中双方当事人的权利义务、办证时限、违约责任作出约定，而是约定“现买受人全权委托出卖人向房屋权属登记机构代为办理权属登记及与此相关的事宜。出卖人委托办理权属登记不受本条第一款规定之约束，所需费用以政府部门实际收取为准。”因此上诉人上诉称被上诉人迟延办理房屋权属证书，违反了《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定，要求被上诉人承担违约责任，无法律和合同依据，其上诉理由不能成立。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费750元，由上诉人卢荣祥负担。一审案件受理费按照一审判决计收。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 小 东
代理审判员 陈 水 柏
代理审判员 阙 美 琴
二〇一四年六月九日
书 记 员 郑晶（代）
附：主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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