山东省即墨市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0282民初5598号
原告：青岛天泰爱家物业服务有限公司，住所地即墨市温泉镇干疗大院办公室106室，统一社会信用代码：91370212264597103B。
法定代表人：王志宏，职务:总经理。
委托诉讼代理人：袁永吉，山东众成清泰（城阳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李小洁，山东众成清泰（城阳）律师事务所律师。
被告：林江东，男，1997年4月28日出生，汉族，现住即墨市。
委托诉讼代理人：黄建波，山东锦海盛律师事务所律师。
原告青岛天泰爱家物业服务有限公司与被告林江东排除妨碍纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李小洁、被告委托诉讼代理人黄建波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告青岛天泰爱家物业服务有限公司诉称，被告为即墨市温泉镇莱青路266号天泰圣罗尼克158号楼1单元1层101户业主。2012年初，原告发现被告将158号楼1单元负101室的房屋通过装修占为己有。依据该小区的规划设计，被告所占房屋性质为物业管理用房。原告多次制止违章装修，要求恢复原状，被告拒绝停止侵害，非法占用该物业用房。根据相关法律规定，原告认为被告行为已经严重侵害了全体业主的权利，特具状诉请法院依法判令被告搬出位于即墨市温泉镇莱青路266号天泰圣罗尼克小区158号楼1单元负101室的房屋，停止对小区物业用房所有权的侵害，排除对原告正常管理的妨碍并将天泰圣罗尼克小区158号楼1单元负101室恢复原状、支付自2012年8月1日起至判决生效之日止的房屋使用费共计4000元，诉讼费用由被告承担。
被告林江东辩称，一、被答辩人并非建设单位指定的前期物业服务企业，其与业主签订的《物业服务合同》依法应属无效。根据建设单位青岛天昊置业有限公司与青岛天泰爱家托普物业服务有限公司于2011年4月25日签订的《前期物业服务合同》的约定，物业服务企业并非被答辩人。而其后却由被答辩人与业主签订《物业服务合同》，违反了《物业管理条例》第四十条的规定，即“物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”因此被答辩人与业主签订的《物业服务合同》因违反行政法规的禁止性规定而无效。二、退一步讲，即使《物业服务合同》有效，被答辩人也无权就涉案物业主张权利。因为地下室属于答辩人所购房屋的附属部分，根据法律规定和商品房预售合同的约定，答辩人已经取得涉案地下室的所有权。答辩人与青岛天昊置业有限公司签订的《商品房预售合同》第二条第三款约定：“该房屋建筑设计及平面图见本合同附件二”，附件二包括两份平面图，一份是一层平面图，另一份是地下层平面图。足以说明开发商向答辩人销售的房屋包含地下室。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款规定：“规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。”根据该规定，除非可以办理独立产权登记并由开发商明示独立销售的露台、阁楼和地下室等，都属于业主专有部分的组成部分，业主享有专有所有权。因此，根据合同约定和法律规定，足以认定涉案地下室已由开发商销售给了答辩人，属于答辩人的专有部分。从以下几个方面更足以说明上述事实：1、从房屋销售差价可以看出带有地下室的一层房屋价格明显高于其他楼层价格。该小区内158号楼1单元、2单元和157号楼2单元的一层房屋都带有地下室，其和二层以上房屋虽面积相同，但销售价格相差很大，该差价毫无疑问是由一层房屋包含地下室的价值因素造成的，而157号楼1单元一层因无地下室，故其与二层房屋几无差价（见证据《开发产品销售台帐》）；2、涉案的一层房屋规划设计有通向地下室的楼梯口（见《一层平面图》），建设单位施工时也现场预留了通向地下室的楼梯口，这足以说明涉案地下室是一层房屋的附属组成部分，否定了被答辩人所主张的将涉案地下室规划为物业用房的事实；3、根据房地产行业销售惯例，地下室和阁楼等附属建筑除非可以独立销售，一般都是附属于主体房屋一并赠送给业主，且在价格上有所体现，本案正是如此。被答辩人多年之后又向业主主张权利，既不符合行业惯例，也违背了诚实信用原则！三、即使涉案物业其性质属于物业服务用房，被答辩人的也因不具有实体权利资格和诉讼主体资格而应被驳回起诉。本案因涉及到建筑物区分所有权，首先应当适用《物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，而不应适用旨在解决物业服务纠纷案件的《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《解释》第十五条规定：“业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。”显然，根据上述规定，如果认定涉案地下室属于物业服务用房，则针对行为人侵害业主共有权的行为，只有业主大会和业主委员会有权提起诉讼，被答辩人并不具有主体资格。况且，被答辩人曾于2015年将存在类似情况的158号2单元101户初远鹏、102户房玉华、157号2单元101户朱筱轩、102户崔经涛和答辩人一并起诉，诉讼请求与本案相同。一审法院以原告不能证明其对涉案物业享有排他权利、主体不适格为由驳回起诉，二审法院以主体不适格维持原判。故本案虽然变更原告再次起诉，但案件事实并无变化，被答辩人的诉讼请求依法不应支持。四、被答辩人的诉讼请求已过诉讼时效。被答辩人的诉讼请求是侵权之诉，并不是物权所有权之诉，其本质是一种债权，因此当然应受诉讼时效的限制。被答辩人自称早在2012年初即已发现所谓的侵权事实，但到其起诉时，已经离其发现权利受到侵害之日达五年之久，根据法律规定，其诉请已经超过诉讼时效，应当依法驳回其诉讼请求。综上，请求法院依法驳回被答辩人的起诉。
经本院开庭审理查明，2011年，被告林江东作为乙方与青岛天昊置业有限公司签订商品房预售合同，购买了由青岛天昊置业有限公司所开发的位于即墨市莱青路266号天泰圣罗尼克小区158号楼1单元1层101户房屋一处，该房屋建筑面积为113.47平方米，双方在合同中约定，该房屋建筑设计及平面图详见合同附件二、价格详见补充条款。根据合同附件一：付款方式和付款期限约定，乙方应于2011年5月10日前付清总房价款887335元；根据合同附件二：该房屋建筑设计及平面图，林江东所购房屋分一层（地上层）和地下层两部分。
庭审中，原告提交署名为青岛天泰圣罗尼克高级社区158号楼字样施工图地下层平面一份，该图空白区域处有物业用房字样。
另查明，2011年4月25日，青岛天昊置业有限公司与青岛天泰爱家托普物业服务有限公司签订前期物业服务合同，将圣罗尼克二期前期物业交由青岛天泰爱家托普物业服务有限公司管理，直至小区业委会成立后与新的物业管理公司签订物业管理合同生效，合同终止。2011年11月，青岛天泰爱家物业服务有限公司以天泰圣罗尼克小区前期物业管理企业名义与林江东签订物业服务合同。
再查明，就涉案纠纷，青岛天泰爱家托普物业服务有限公司曾向本院提起诉讼，案号为（2015）即民初字第7583号。本院经审理后认为双方所争议的系涉案房屋的所有权归属问题，青岛天泰爱家托普物业服务有限公司未能提交证据证明其对涉案房屋享有排他权利，无权作为原告提起诉讼，裁定驳回了青岛天泰爱家托普物业服务有限公司的起诉。青岛天泰爱家托普物业服务有限公司不服裁定提起上诉，案号为（2016）鲁02民终4236号。青岛中级人民法院经审理后认为，虽然天泰爱家托普公司与开发商青岛天昊置业有限公司签订了前期物业服务合同，但林江东在办理涉案房屋交付手续时，是与天泰爱家公司签订物业服务合同，天泰爱家托普公司并未提交其与业主林江东之间的物业服务合同。天泰爱家托普公司并未提交充分证据证明其与业主林江东就涉案房屋存在合法的物业服务合同关系，其提交的证据不足以证明其与本案有直接利害关系。在此情况下，天泰爱家托普公司作为原告提起侵权之诉，诉讼主体不适格。裁定驳回上诉，维持原裁定。
庭审中，经本院释明，就本案所争议的房屋，双方均称未向主管部门申请办理产权登记。原告认可系青岛天泰爱家托普物业服务有限公司投资设立的子公司，但未在限定期限内向本院提交企业工商登记等相关情况说明。
为进一步查明事实，本院组织双方现场勘验显示：林江东所购房屋系天泰圣罗尼克小区158号楼1单元1层101户，单元门开在北边，自入户门进入房屋后有一楼梯直接通往地下层，自地下层阳台窗（门）出来后，周边为用铁栅栏所圈起来的封闭院落（系开发商所封闭）。在该院落东边角处留一道铁门，下附铁质楼梯下到院落，在该房屋东侧开一道便门通往地下层。现原告不在该地下层区域办公。
上述事实，有原、被告提交的证据并经本院组织双方现场勘验及庭审笔录在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原告虽起诉称被告林江东私自占用小区物业用房损害小区业主利益并妨碍其进行正常的物业管理，进而要求林江东排除妨碍将房屋恢复原状并支付占用使用费4000元，但根据被告林江东与青岛天昊置业有限公司所签订得商品房预售合同具体内容来看，林江东所购房屋除地上层外还包含有地下层部分，通过现场勘验也发现，林建东所购房屋地上层有楼梯直接通往地下层，尽管原告所提交的署名为青岛天泰圣罗尼克高级社区158号楼字样施工图地下层平面空白区域处有物业用房字样，但经本院释明后，双方均称尚未就涉案房屋向主管部门申请确权，故在该房屋权属未明确，四至未界定情况下，本院无从对涉案房屋的权属作出认定，不能据以做出被告林江东有妨碍原告作为物业服务企业进行物业管理和服务的行为，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照最高人民法院《关于关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，判决如下：
驳回原告青岛天泰爱家物业服务有限公司对被告林江东的诉讼请求。
案件受理费100元，减半收取计50元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判员 王建太
二〇一七年七月二十八日
书记员 黄亚洲