上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）青民三(民)初字第473号原告瞿国刚，男，1962年6月25日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。原告冯小妹，女，1963年12月2日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。原告瞿丁，男，1988年7月26日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。上列三原告共同委托代理人刘亚玮，上海市邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告上海珠佳康桥半岛房地产发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人陈军，董事长。委托代理人陈应春，上海市建纬律师事务所律师。原告瞿国刚、冯小妹、瞿丁诉被告上海珠佳康桥半岛房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年2月7日立案受理后，依法由审判员徐冬梅独任审判。本案于2014年3月6日公开开庭进行了审理，原告委托代理人刘亚玮、被告委托代理人陈应春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瞿国刚、冯小妹、瞿丁诉称：2008年3月19日,原被告签订《上海市商品房预售合同》，约定由原告方购买被告开发的位于上海市青浦区朱家角镇珠安路XXX弄XXX号XXX层全幢房屋，总价人民币(以下币种均为人民币)5,238,392元，合同规定被告定于2008年12月31日前将该房屋交付原告方。之后，原告向被告支付了全部房款并办理了预告登记，但被告由于自身原因，未能按照约定于2008年12月31日之前将系争房产合法交付原告方，导致原告方至今无法办理房屋小产证，也无法使用房产。自2009年开始，原告方多次与被告接洽交房办证事宜，但被告均以各种理由拖延。2013年2月5日，原被告就拖延交房及相关赔偿事宜达成了一份《协议书》，约定被告应在60个工作日内向原告一次性支付逾期交房及逾期办证的违约金共计3,700,000元，并再次约定被告于2013年12月31日之前协助原告办理房屋小产证；若被告未于2013年12月31日前协助原告办出小产证，则原告有权解除合同将房屋退还给被告。2013年12月13日，经原告诉讼二审法院判决确认了有关事实及《协议书》约定的真实性和合法性。但被告随后未能在2013年12月31日前协助原告办理房屋小产证，原告要求被告履行《协议书》约定，办理解除合同及退房手续，但遭被告拒绝。为此，原告诉至法院请求：1、判令解除原、被告签署的《上海市商品房预售合同》；2、判令被告返还原告已付房款5,311,241元；3、判令被告承担本案诉讼费。被告上海珠佳康桥半岛房地产发展有限公司辩称：不同意原告诉请。系争房屋已取得交付使用许可证，可以交房，且大产证随后慢点也可以在两个月内办理，本案房屋预售合同完全可以履行。先前被告方已支付了巨额赔偿金，若本案还解除合同，利益将严重失衡。请求法院从公平角度，考虑利益平衡予以处理。经开庭审理查明：2008年3月19日，三原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，合同约定由原告方向被告购买位于青浦区朱家角镇珠安路XXX弄XXX号XXX层全幢房屋，该房屋暂测建筑面积264.62平方米，每平方米房屋建筑面积单价19,795.90元，总房价款为5,238,392.00元；合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列条件：取得了《住宅交付使用许可证》，被告对该房屋设定的抵押已注销，被告已按规定缴纳了物业维修基金，被告承诺在2009年3月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，原告有权单方面解除本合同；合同第十一条约定被告定于2008年12月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外；合同第十二条约定被告如未按合同约定期限交付房屋的，应向原告按已付房价款日万分之五计算支付违约金，逾期超过90日，原告有权解除合同；合同第十四条约定在被告办理新建商品房房地产初始登记手续、取得房地产权证(大产证)后90日内，由原、被告双方签署《房屋交接书》；原、被告双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申报手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，原告方依约于2008年3月19日支付房款2,098,392元、5月26日支付房款3,140,000元、2009年2月10日支付房款72,849元，合计已付房款5,311,241元。2008年5月20日，原告方对系争房屋进行了预告登记，取得预告登记证明。另查明，因被告未能在约定的2008年12月31日前将该房屋交付给原告，2010年5月27日被告出具《确认书》确认于2010年7月1日前协助原告办出小产证；如因被告原因造成逾期，被告愿承担逾期责任。因被告未能在约定的2010年7月1日前协助原告办理小产证，2010年7月12日被告再次签署《确认书》确认于2010年8月30日前协助原告办出小产证；如因被告原因造成逾期，被告愿承担逾期责任。2010年8月20日，原、被告签订《备忘录》，双方就合同履行过程中的逾期交房与逾期付款责任明确如下：被告承诺于2010年9月15日前协助原告办出小产证，并且被告承担逾期交房违约金270,000元，于签订本备忘录之日起30天内付清；签署本备忘录后，彼此不再对备忘录所涉事项另行追索，包括通过诉讼等法律途径进行索赔的权利。签署该《备忘录》后，被告实际向原告支付了约定的270,000元违约金。2011年6月2日，原、被告再次签订《备忘录》，双方就交房事宜达成如下条款：1、被告将于2011年12月31日前将房屋产权证交付给原告；2、若被告在2011年12月31日前将房屋产权证交付给原告，则双方同意被告一次性赔偿原告200,000元作为逾期交房及该房屋有关的违约责任的一次性赔偿。3、若被告未能在2011年12月31日前将房屋交付给原告，则双方同意原告有权将该房屋退还给被告；若原告选择退房则被告将向原告支付10,000,000元(包括退还的房价款、房价款利息、银行贷款利息、所有违约金、赔偿金、税费及原告其他所有损失)；原告应协助被告办理房屋预售合同备案撤销，预告登记撤销等退房手续；被告在等退房手续办理完成后支付10,000,000元；若原告不选择退房，则双方按本备忘录第2条约定执行；双方在按第2、或第3条履行付款义务后，双方就该房屋逾期交房及该房屋有关的其他任何违约责任不再向对方进行索赔或主张其他任何权利，双方争议就此了结等。上述《备忘录》签订后，被告实际向原告支付了第2条约定的200,000元违约金。2013年2月5日，原、被告签订《协议书》，双方就房屋有关逾期交付、逾期办证责任等签订协议如下：1、双方在此同意，被告向原告一次性支付逾期违约金人民币3,700,000元(包括被告已于2011年支付给原告的赔偿金200,000元)作为逾期交房以及该房屋逾期办证等所有一切违约责任的一次性赔偿；2、若被告未于2013年12月31日前协助原告办出小产证，则原告有权解除合同将房屋退还给被告；若解除合同及退房，鉴于被告已按协议第1条向原告支付巨额补偿，原告同意被告只退还购房款本金，且原告在此自愿放弃再要求被告支付任何违约补偿、赔偿、利息等权利；如原告选择不退房的，原告亦自愿放弃再要求被告支付任何违约补偿、赔偿、利息等权利；3、双方同意，被告根据本协议第1条支付原告违约金后，原告自愿放弃包括就该房屋逾期交付及与该房屋逾期交付或者合同解除等有关的其他任何违约责任；4、被告应于签署本协议之日起60个工作日内付清第1条所述款项(扣除已支付的200,000元)；5、双方承诺：(1)双方应对本协议的内容严格保密，不得向任何第三方披露；(2)本协议签署后，双方严格按照本协议约定执行；(3)本协议与预售合同约定不一致的，以本协议为准；本协议取代2011年6月2日双方签署的《备忘录》，且以往如有其他协议、文件和本补充协议不一致的，亦以本协议为准，2011年6月2日双方签署的《备忘录》在本协议签署后即行作废。又查明，上述《备忘录》签订后，被告未按《备忘录》记载约定于60个工作日内支付3,500,000元。为此，原告诉至法院，本院以(2013)青民三(民)初字第2189号案件受理。该案经审理后，本院依法作出(2013)青民三(民)初字第2189号民事判决，判令：被告应于判决生效之日起十日内支付原告方违约金3,500,000元。被告不服该判决，上诉于上海市第二中级人民法院。上海市第二中级人民法院于2013年12月13日作出(2013)沪二中民二(民)终字第2249号民事判决，驳回上诉，维持原判。因被告未能在《协议书》约定的2013年12月31日前取得大产证、协助原告办理小产证，原告遂于2014年1月诉至法院要求解除合同、退还房款本金。2014年2月24日，被告取得了《上海市新建住宅交付使用许可证》，但截至2014年3月6日庭审时，被告仍未取得房地产权证(大产证)，无法协助原告办理小产证。以上事实，由原、被告的陈述、《上海市商品房预售合同》、发票、房地产预告登记证明、确认书、备忘录，协议书、民事判决书、交付使用许可证等予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。根据庭审确认的事实，本院认为：被告未能按照双方签订的《上海市商品房预售合同》约定的期限交付房屋及权利，显属违约。为解决纠纷，双方于2013年2月5日签订了《协议书》，该份《协议书》已经诉讼确认系双方真实意思表示，属合法有效，双方均应恪守协议、按约履行。现被告未能按照《协议书》约定在2013年12月31日前协助原告办理房屋小产证，且在本案一审法庭辩论终结前仍未取得大产证，协助原告办理小产证的前提仍未成就，原告有权依照《协议书》约定要求解除合同、退还购房款，故对于原告的诉讼请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、原告瞿国刚、冯小妹、瞿丁与被告上海珠佳康桥半岛房地产发展有限公司于2008年3月19日签订的《上海市商品房预售合同》于2014年2月13日解除；二、被告上海珠佳康桥半岛房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告瞿国刚、冯小妹、瞿丁购房款人民币5,311,241元；三、原告瞿国刚、冯小妹、瞿丁应于本判决生效之日起十日内协助被告上海珠佳康桥半岛房地产发展有限公司办理位于上海市青浦区朱家角镇珠安路XXX弄XXX号房屋的合同登记及预告登记撤销手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币49,058.6元，减半收取人民币24,529.30元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐冬梅二〇一四年五月四日书记员  夏朝羡附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。