湖南省某某县人民法院
行 政 判 决 书
（2015）花行初字第6号
原告龙再海。
委托代理人龙俊，男，湖南隆海鹰律师事务所律师。
被告某某县房地产管理局。
法定代表人吕正德，该局局长。
出庭工作人员龙伟。
委托代理人包亚琼，女，湖南锦绣律师事务所律师。
第三人某某县农村信用合作联社，住所地：某某县赶秋路。
法定代表人姜新，该社主任。
出庭工作人员麻志安。
委托代理人龙岳宁，男，湖南锦绣律师事务所律师。
委托代理人石凌云。
第三人吴乾珍。
原告龙再海诉被告某某县房地产管理局（简称县房产局）及第三人某某县农村信用合作联社（县信用社）、第三人吴乾珍行政撤销一案，本院立案受理后，依法由审判长吴大凯、审判员吴辉及人民陪审员龙林金组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人龙俊，被告工作人员龙伟及其委托代理人包亚琼，第三人县信用社工作人员麻志安及其委托代理人石凌云、龙岳宁，第三人吴乾珍到庭参加了诉讼，被告法定代表人吕正德、第三人县信用社法定代表人姜新经传票传唤未到庭参加诉讼。现本案已经审理终结。
被告于2008年5月6日办理了被诉某某房某某镇他字第00006519号他项权证的登记行为，该房屋所有权人为原告龙再海，他项权利人为第三人某某县农村信用合作联社。被告作出上述房屋他项权利登记所依据的证据如下：
1、龙再海身份证复印件；
2、关于办理房屋他项权利登记申请报告；
证据1-2证明龙再海于2008年5月6日向被告提出办理房屋他项权利登记申请；
花房权证花镇字第000027**号房屋所有权证；
4、借款合同；
5、抵押合同；
6、房屋产权情况；
证据3-6证明被告办理某某房某某镇他字第00006529号他项权证事实清楚、程序合法，适用法律正确。
原告龙再海诉称：2014年10月底，原告发现自己所有的位于某某县某某镇某某村村8组163号花镇字第00002751号房屋产权证书遗失，于是到被告处备案登记，查出原告的花镇字第00002751号房屋产权证书已在被告处办理抵押登记，为借款人吴乾珍在第三人处借款作抵押。但此次贷款抵押原告一无所知，原告未与第三人签订过抵押合同，也未作出任何授权行为，抵押合同是借款人用原告的名字与第三人私自签订，并且用伪造的抵押合同到被告处办理了抵押登记。在办理抵押登记的过程中，房产所有人应该亲自到被告处办理并填写授权书及关于办理房屋他项权利登记的申请报告，但此办理抵押的手续原告也不知道，是他人私自用原告名字在被告处办理，被告未审查抵押登记办理人是否是房屋产权所有人亲自办理，存在重大过错。抵押合同及抵押登记均不是原告的真实意思表示，根据相关法律法规及有关办法的规定，此抵押行为应属无效行为，抵押登记应当撤销。于是，原告找到被告要�撤销违法登记行为，返还房屋产权证书，但遭到拒绝。综上所述，位于某某镇某某村村8组163号花房权证字第000027**号房屋产权证书的房产抵押登记行为不是原告真实意思表示，抵押合同无效，依法应撤销抵押登记，被告拒绝撤销抵押登记及返还房屋产权证书的行为侵犯原告的合法权益，为保护自己的合法权益，特向贵院提起行政诉讼，请求：1、依法撤销某某县房地产管理局关于花房权证花镇字第000027**号房屋产权证书的他项权利抵押登记；2、判令被告返还原告花房权证花镇字第000027**号房屋产权证书；3、诉讼费用由被告承担。
被告辩称：一、原告办理某某房权证花镇字第000027**号他项权证事实清楚，程序合法，使用法律正确。首先，答辩人是根据原告的申请办理某某房某某镇他字第00006519号他项权证。经查某某房某某镇他字第00006519他项权证登记档案资料，申请办理此证的申请人为龙再海，此有龙再海签署的《关于办理房屋他项权利登记申请报告》为据，故此，并非他人代理龙再海申办花房权证花镇字第000027**号房产他项权利抵押登记。由此，可证明是原告本人申请答辩人办理的花房权证花镇字第000027**号房产他项权利抵押登记，答辩人是根据原告的申请办理某某房某某镇他字第00006519号他项权证。其次，答辩人的工作人员在办理某某房某某镇他字第00006519号他项权证业务中，是根据《房屋登记办法》第四十二条、第四十三条的规定，审核了龙再海的身份证及花房权证花镇字第000027**号房产证、《借款合同》、《抵押合同》等资料后，确认龙再海的申请符合法定要件之后才给予办理某某房某某镇他字第00006519号他项权证。二、原告主张办理某某房某某镇他字第00006519号他项权证登记不是真实意思表示是不能成立的，其事实和理�是：根据原告签署的《关于办理房屋他项权利登记申请报告》充分扎实的证明了原告是自愿申办花房权证花镇字第000027**号房屋他项权利抵押登记，其是明确知道答辩人办理某某房某某镇他字第00006519号他项权证业务的。如果原告诉称的其不知情，为何还要签署《关于办理房屋他项权利登记申请报告》？为何将花房权证花镇字第000027**号房产证交给答辩人？为何在本次诉讼之中不把与本案有直接利害关系的债权人吴乾珍作为第三人一并诉讼？综上所述，答辩人认为其办理的某某房某某镇他字第00006519号他项权证事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求人民法院依法给予维持，驳回原告的诉讼请求。
第三人县信用社辩称：1、龙再海说房产证遗失的说法不符合事实，是其于2008年5月6日办理了房权抵押登记；2、抵押关系未做授权与事实不符，被告按法律规定在有原告房产证原件和身份证复印件的情况下办理的抵押登记，所以具体事实应和第三人吴乾珍加以核对；3、我方的贷款发放是有真实的合同依据的，如存在贷款诈骗的情况应依法处理。
第三人吴乾珍辩称：不清楚原、被告争议的事，本人也没有参与其中。
原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：
身份证复印件，证明原告的身份信息；
2、房产证复印件，证明原告房屋基本情况及所有权的情况；
3、房屋产权情况，证明原告花房权证花镇字第000027**号房产证已在被告处做他项权利登记；
4、吴乾珍借款合同，证明原告花房权证花镇字第000027**号房产证他项权利登记的原因；
5、抵押合同及开庭笔录，证明抵押合同的签订不是原告的真实意思表示；
6、授权书及房屋他项权利申请，证明办理房屋他项权利登记应当房屋所有人亲自到被告处填写授权申请书及申请报告。
第三人某某县农村信用合作联社、第三人吴乾珍均未提交任何证据。
原告对被告提交的证据质证意见如下：
身份证无异议，证明目的有异议，不是原告自己提交的；2、房权证真实性无异议，证明目的有异议，不能体现办理程序合法；3、借款合同与本案无关；4、抵押合同不是龙再海亲自办理；5、房屋产权情况证明目的有异议，不能证明办理程序合法；6、关于办理房屋他项权利登记申请报告，不是原告亲自办理，是他人冒用的。
第三人某某县农村信用合作联社对被告提交的所有证据无异议。
第三人吴乾珍对被告提交证据的质证意见为：不了解被告证据的情况。
被告对原告提交的证据质证意见如下：证据1、无异议；证据2、真实性无异议，原告提交房产证复印件是否说明原告为今天的诉讼做准备；证据3、无异议；证据4、真实性无异议；证据5、证明目的有异议，合同中有抵押人的手印私章和签名，说明原告是知情的，开庭笔录只能说明该纠纷原告提起过民事诉讼，不能证明原告的证明目的；证据6、证明目的有异议，两份证据正好说明了原告依据我方的办理程序进行的抵押手续。
第三人某某县农村信用合作联社对原告提交证据质证意见如下：赞同被告方意见，就抵押合同发表意见，该合同有原告的签名盖章应是合法的。
第三人吴乾珍对原告提交证据的质证意见为：不了解原告证据的情况。
对原告申请鉴定的委托事项所作出的湘司警院司鉴所（2015）文鉴字第46号司法鉴定意见书及鉴定费用6000元的票据，各方当事人质证意见如下：
原告方质证意见：司法鉴定意见书及鉴定费用票据无异议，认可。该份司法鉴定意见书证明了原告本人未向被告申请办理房屋抵押登记，鉴定费用应由被告承担。
2、被告方质证意见：司法鉴定意见书无异议，就原告的证明目的有如下意见：（1）虽然司法鉴定结果证明不是龙再海的笔迹，但不能排除事发多年，本人字迹改变的情况出现；（2）鉴定时签名和指纹请求了鉴定，但只有签名有鉴定结果，对指纹无结果，故不排除原告拿另一种字体书写的情况存在，鉴定结果有一定的缺陷。鉴定票据真实性无异议，但费用不能确定是由我方承担，因为鉴定结果不具有排他性，我方不认可其能够达到原告的证明目的，指纹无结果，只有笔迹结果还存在多种可能性。
3、第三人县信用社质证意见：司法鉴定意见书无异议，就原告的证明目的有如下意见：（1）手印有签名认可的效果；（2）原告申请两项鉴定，但只有笔迹有结果，所以不能达到原告的证明目的；（3）房地产抵押登记有原告的房权证原件，且经过多年原告为提出异议，现在提出异议不能排除有欺�的可能。鉴定票据真实性无异议，鉴定结果不能证明原告的证明目的，不具有排他性，费用由谁承担由法院通过判决决定。
4、第三人吴乾珍质证意见：不了解该证据的情况。
经开庭审理，本院对各方当事人提交证据作如下综合认定：
对原告提交证据的综合认定：证据1证明了原告的身份信息，本院予以认证；证据2证明了涉案房屋的基本情况，本院予以认可；证据3证明了涉案房屋已办理他项权利登记的事实，本院予以认可；证据4证明了办理被诉他行权利登记行为的起因，本院予以认可；证据5两份证据的真实性予以认可，对开庭笔录的证明目的不予认可，抵押合同的证明目的需结合其他证据加以证明，不能单独作证；证据6两份证据的真实性予以认可，但证明目的需结合其他证据加以证明，不能单独作证。
对被告提交证据的综合认定：证据1-5真实性予以认可，5�证据能够证明被告办理被诉登记行为的事实和程序，但证明目的不予认可；证据6真实性予以认可，证明了目前涉案房屋的基本情况，但证明目的不予认可。
对湘司警院司鉴所（2015）文鉴字第46号司法鉴定意见书及鉴定费用6000元的票据的综合认定：对两份证据予以认可。
经开庭审理，本院查明事实如下：2008年4月30日，第三人吴乾珍与第三人某某县农村信用合作联社签订借款合同，合同编号为（花信联）借字（2008）第73号，贷款数额为10万元，借款担保方式为房产抵押贷款，同日，签订的编号为（花信联）抵字（2008）第71号抵押合同，抵押人为龙再海，抵押物为龙再海所有的花房权证花镇字第000027**号房屋。2008年5月6日，该笔贷款在被告处办理了房屋他项权利登记，他项权利人为第三人县信用社，证书编号为某某房某某镇他字第00006519号。2015年初，原告龙再海向本�提起民事诉讼，起诉县信用社要求确认抵押合同无效，开庭审理后原告撤回起诉。2015年3月25日，原告向本院提起行政诉讼，以花房权证花镇字第000027**号房屋的房屋他项权利登记不是原告真实意思表示为由，请求：1、依法撤销某某县房地产管理局关于花房权证花镇字第000027**号房屋产权证书的他项权利抵押登记；2、判决被告返还原告花房权证花镇字第000027**号房屋产权证书；3、诉讼费用由被告承担。
另查明，原告向本院申请对办理房屋他项权利登记的《授权书》中授权人和《关于办理房屋他项权利登记申请报告》中申请人所签的“龙再海”是否为本人亲自书写及指纹是否为本人捺印进行鉴定。湘司警院司鉴所（2015）文鉴字第46号司法鉴定意见书鉴定意见为：落款时间均为“2008年5月6日”的《授权书》和《关于办理房屋他项权利登记申请报告》上的“龙再海”签�字迹均不是龙再海本人书写形成。指纹鉴定因检材指印与样本指印特征反映不充分，故不具备鉴定条件，作退案决定。本次司法鉴定费用为6000元。
本院认为，本案被诉房屋他项权利登记行为发生在2008年5月6日，规范该类行政行为的主要法律法规为《城市房屋权属登记管理办法》和《城市房地产抵押管理办法》。《城市房屋权属登记管理办法》第十一条第四款规定：“房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。”《城市房地产抵押管理办法》第三十二条规定：“办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；（二）抵押登记申请书；（三）抵押合同；（四）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；（六）可以证明抵押房地产价值的资料；（七）登记机关认为必要的其他文件。”由此可见，2008年7月1日前，办理房屋他项权利登记，抵押当事人共同提交书面申请是必备程序。本案中，通过被告提交的证据和第三人县信用社办理该笔被担保贷款的工作人员麻志安的陈述可知，在办理被诉登记行为时，作为他项权利人的第三人县信用社未提交书面申请和法人资格证明，也未实际参与办理，而落款时间为“2008年5月6日”的《关于办理房屋他项权利登记申请报告》申请人一栏中“龙再海”签名经湘司警院司鉴所（2015）文鉴字第46号司法鉴定意见书出具的鉴定意见为该签名不是龙再海本人书写，结合第三人某某县农村信用合作社工作人员麻志安及第三人吴乾珍的陈述分析，不能认定原告龙再海实际参与抵押合同签订及被诉抵押登记行为的事实。故被告在办理被诉房屋他项权利登记时，仅一方抵押当事人申请即受理且未实际确认是否为本人办理，违反了法定程序，适用2008年7月1日施行的《房屋登记办法》作为登记的法律依据，属于登记行为适用法律错误。庭审中，被告提出原告的起诉已经超过诉讼时效，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条的规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”，因本案涉及不动产，虽然登记行为发生在2008年5月6日，但原告得知房屋登记行为时间为2014年10月底，提起行政诉讼时间为2015年3月25日，故未超过法定起诉时限。综上所述，被告于2008年5月6日所作的某某房某某镇他字第00006519号的房屋他项权利登记行为程序违法，适用法律错误。原告请求依法撤销县房产局关于花房权证花镇字第000027**号房屋产权证书的他项权利抵押登记，即撤销某某房某某镇他字第00006519号的房屋他项权利登记的诉讼请求符合法律规定，依法应予支持。被诉房屋他项权利登记撤销后，原告所有的花房权证花镇字第000027**号房产证的抵押登记行为消失，被告就应当将花房权证花镇字第000027**号房产证返还给原告。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第（二）项、第（三）项、《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款之规定，判决如下：
一、撤销被告某某县房地产管理局于2008年5月6日办理的某某房某某镇他字第00006519号的房屋他项权利登记；
二、本判决生效后即日起返还原告龙再海编号为花房权证花镇字第000027**号房屋产权证书。
案件受理费50元，鉴定费6000元，由被告某某县房地产管理局承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按当事人人数提供上诉状副本，上诉于湘西土家族苗族自治州中级人民法院。
审 判 长 吴大凯
审 判 员 吴 辉
人民陪审员 龙林金
二〇一五年九月二十九日
代理书记员 龙 瑜
附：本判决书所适用的法律条文
《中华人民共和国行政诉讼法》
第七十条第一款行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：
（二）适用法律、法规错误的；
（三）违反法定程序的；
《诉讼费用交纳办法》
第二十九条异第一款诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。