黑龙江省牡丹江市西安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第427号
原告张艳，女，汉族。
委托代理人万强，男，汉族。
被告上海绿地集团牡丹江置业有限公司。
法定代表人樊华，男，经理。
委托代理人谭德库，黑龙江国大律师事务所律师。
委托代理人赵珊，黑龙江国大律师事务所律师。
原告张艳与被告上海绿地集团牡丹江置业有限公司（以下简称绿地集团）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月28日立案后，先适用简易程序审理，后依法进行程序转换，组成合议庭，于2015年6月29日、9月28日、10月12日公开开庭进行了审理。原告张艳的委托代理人万强、被告绿地集团委托代理人赵珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张艳诉称：原、被告于2009年8月3日签订商品房买卖合同，原告以441054元的价格购买了被告开发的七星公馆第X幢X单元01XX01号、房产图号为3XX-4XX-4／X-2、建筑面积为118.41平方米的商品房。原、被告在合同中约定交房日期为2011年12月8日，但实际交房日期为2011年12月4日。在双方签订的购房合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按合同约定的‘出卖人按日向买方支付已交付房款的万分之一违约金，合同继续履行’处理。”从实际的交房日期2011年12月4日至可以办理房屋产权登记之日2013年7月23日，共计598天，减去约定的360天，被告应支付原告238天的违约金共计10448元。同时，要求被告给付以上违约金509天的利息，按银行贷款利率年6.15%计算为910.58元，两项合计11358.58元，并由被告承担本案诉讼费用。
被告绿地集团辩称：原告要求被告支付逾期办理产权证照的违约金没有事实和法律依据，合同第十五条约定，如因出卖人的责任，导致买受人不能在规定期限内取得房产证书的，出卖人向买方出具逾期办证违约金，被告已经在合同约定的期限内取得了七星公馆项目竣工工程备案证，并于2011年9月14日向房管局测绘科报送了办理权属登记所需要的资料，测绘科已经接受并开始验收，至此，被告已经全面尽到了报送材料进行验收，进而办理房产登记的义务，影响原告不能办理产权证的缘由是七星公馆的包括原告在内的部分业主私自违法私搭乱建，影响了房屋主管部门的正常验收，在房管局进行验收的过程中发现七星公馆的部分业主存在着违法建设行为，导致被告送给房产局的规划设计与房产部门的验收实际情况严重不符，导致被告的大照无法正常办理，从而影响了原告办理房照的时间。因此，原告没有及时办理产权登记的责任在七星公馆违法搭建的业主，而不是本案被告。被告也不符合购房合同中约定的因出卖人的责任导致逾期办理产权证照的责任，因此根据合同第十五条约定，被告不应承担逾期办证的违约责任。被告要求驳回原告的诉请。
综合原、被告的诉、辩意见，本院归纳双方的争议焦点为：导致原告逾期办理房照的责任属于哪一方？原告的诉讼请求是否应得到支持。
原告张艳在庭审中为支持其主张，向法庭提供了如下证据：
证据一、原、被告于2009年8月3日签订的商品房买卖合同复印件和销售不动产发票、收据复印件各一份。商品房买卖合同主要内容为：“出卖人：上海绿地集团牡丹江置业有限公司；买受人：张艳；第三条、买受人购买的商品房为七星公馆第X幢X单元01XX01号房，房产图号3XX-4XX-4／X-2、建筑面积为117.86平方米；第四条、该商品房总金额为439005元；第八条、出卖人应当在2011年12月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件的该商品房交付买受人使用；第十五条、出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人按日向买方支付已交付房款的万分之一的违约金，合同继续履行。该合同落款加盖绿地集团销售合同专用章，买受人张艳签名，日期为2009年8月3日。”销售不动产发票主要内容为：“付款方张艳；收款方绿地集团；金额439005元；开票日期2009年9月13日。”收据主要内容为：“今收到张艳七星公馆2号楼1单元701室面积增加0.55平方米补房差面积款2049元。日期为2013年7月31日。”意在证明原告以441054元的价格购买了被告开发的七星公馆第X幢X单元01XX01号房。
被告绿地集团对该组证据无异议。
本院予以确认。
证据二、牡房权证西安区字第21427**号房屋所有权证复印件、关于办理七星公馆《房屋所有权证》的通知复印件各一份。房屋所有权证主要内容为：“房屋所有权人：张艳；房屋坐落西安区七星街北、西一条路、七星公馆3XX-4XX-4／X-2-01XX01、登记时间：2013年8月20日。”通知主要内容为：“关于办理七星公馆《房屋所有权证》的通知。七星公馆业主，现通知您购买的七星公馆房屋已经可以办理房屋所有权证，请你携带身份证到七星公馆物业管理处领取《房屋所有权证》。您领取的《房屋所有权证》是以我公司为房屋所有权人（诉称大产证），您应持该《房屋所有权证》向牡丹江市房产交易中心办理过户，申领以您本人为所有权人的《房屋所有权证》（诉称小产证）。现将有关办理程序和注意事项介绍如下……特别提醒：请您务必在2013年8月22日之前办理小产证，逾期办理税务机关将按您应纳契税总金额的日万分之0.5征收滞纳金。落款加盖绿地集团客户服务中心印制，日期为2013年6月15日。”意在证明被告通知原告可以办理产权登记的准确日期是2013年6月15日贴出来的，要求在2013年8月22日前办理小产证。
被告绿地集团对房屋所有权证无异议，对通知书有异议，认为系复印件，不能作为证据使用。原、被告签订的合同第十五条规定，被告的义务是将办理权属登记需要提供的材料报产权登记机关备案，通知业主办理权属登记证书并不是被告的合同义务，被告已经按约定在360日内将材料上报。
本院认为，被告对牡房权证西安区字第21XXX**号房屋所有权证无异议，本院予以确认。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定：“当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。”因原告提举的《关于办理七星公馆房屋所有权证的通知》为复印件，无法与原件核实，故本院对该份证据不予采信。房屋所有权证能够体现原告办理房屋登记时间及房屋状况，对此本院予以采信。
被告绿地集团在庭审中为支持其答辩意见，向法庭提供了如下证据：
证据一、原、被告于2009年8月3日签订的商品房买卖合同复印件一份（同原告提交的证据一），意在证明合同中第十五条关于产权登记的约定，出卖人的义务是在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人支付违约金的前提是因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，但合同中没有规定买受人取得房地产权属证书的期限。
原告张艳对该份证据的真实性及合法性无异议，对所要证明的问题有异议，认为在过了360日的期限之后，原告去房产机关，但是办不了房照。
本院认为，原告张艳对对该份证据的真实性及合法性无异议，本院予以确认。该份证据能够证实原、被告双方在商品房买卖合同中对双方权利义务的约定，对此本院予以确认。
证据二、黑建备字（2011-079）竣工工程备案证一份，主要内容为：“工程名称：七星公馆；建设单位：绿地集团；开工日期：2009年4月11日；竣工日期：2011年10月30日；审批意见：经审查，该工程符合工程竣工验收备案条件，准予备案。落款加盖牡丹江市工程质量监督专用章，日期为2011年12月15日。”意在证明被告在商品房合同约定的期限内取得了七星公馆项目竣工工程备案证。
原告张艳对该份证据无异议。
本院予以确认。
证据三、房管局测绘科出具的房地产开发企业报送资料的工作笔记一份，意在证明被告于2011年9月14日向房产局测绘科报送了办理权属登记所需的资料，测绘科开始了验收，报送资料是验收的前提，被告履行了合同约定的报送材料的义务。
原告张艳对该份证据有异议，认为无法知道此份证据是否真实，并且该证据与逾期办理房照无关。
本院认为，据本院工作人员对相关部门的调查核实，该份证据确为房产部门出具的测绘草图，对该份证据的形式要件本院予以确认。但该份证据体现的为测量草图，不能证实被告所要证明的问题。
证据四、牡丹江市规划局和城市管理执法局于2012年3月23日联合给七星公馆业主下发的《关于限期拆除违法建筑的通知》一份。主要内容为：“七星公馆项目的各位业户：七星公馆项目交付使用以来，个别业户在装修过程中违法对房屋外立面造型进行私自拆改，对部分公共面积进行私自封闭，根据以上情况，通知如下：一、有上述违法建设行为的业户，要在2012年3月30日前，自行将违法建设部位整改恢复到设计原状；二、对于到期整改不到位的，市规划局和市城市管理行政执法局将依法进行强制拆除，并通过新闻媒体对违法建设业户进行曝光。落款加盖牡丹江市规划局、牡丹江市城市管理行政执法局印章。”意在证明七星公馆的部分业主存在着违法建筑行为，规划局和城管局对其联合执法，要求整改到恢复原状，被告将七星公馆房屋交付后，由于业主的违法建设，导致被告报送房产局的规划设计与现状不符，导致被告的大照无法办理，影响了原告办理房照的时间，原告没有及时办理房照的责任在业主而不在被告。
原告张艳对该组证据的真实性及合法性无异议，对所要证明的问题有异议，认为七星公馆业主现都办理了房照，业主没有对私建问题没有整改，办理房照的渠道原告并不清楚，所以被告的陈述与事实不符。
本院认为，原告张艳对该组证据的真实性及合法性无异议，本院予以确认。该组证据能够证实牡丹江市规划局、城市管理执法局因七星公馆小区内个别业户在装修过程中存在私自拆改现象而通告要求限期整改的事实，对该事实本院予以确认。
证据五、2012年4月19日牡丹江市房产监察大队作出的《整改通知书》一份，主要内容为：“经查，你在对牡丹江七星公馆小区住宅进行装修时，私自将进户门外移，侵占公共空间。此行为违反了国家建设部110号令。依据《住宅室内装饰装修管理办法》，要求你立即停止违规行为，并在一周内将私自拆改部位恢复建筑原貌。落款加盖牡丹江市房产监察大队印章。”证明问题同证据四。
原告张艳对该份证据有异议，认为不清楚照片的来历，但认可七星公馆小区内存在私改现象。
本院认为，该组证据能够证实牡丹江市房产监察大队因七星公馆小区内个别业户在装修过程中存在私自拆改现象而通告要求限期整改的事实，对该事实本院予以确认。
证据六、2012年10月19日下发的《关于限期拆除绿地七星公馆内违法建设的通知》一份，主要内容与被告提供证据四通知内容基本相一致，整改恢复到设计原状的期限为2012年10月24日。意在证明七星公馆小区内存在的违法建筑行为仍在继续，规划局和城管局对其再次联合执法，要求业主自行将违法建设部位整改恢复到设计原状。被告将七星公馆房屋交付后，由于业主的违法建设导致被告的房照没有及时办下来，原告没有及时办理房照的责任在业主而不在被告。
原告张艳对该份证据无异议。
本院对该份证据的真实性予以采信，对被告意在证明的不能按时办理房照的原因不予采信。
证据七、七星公馆业主私建照片20张，意在证明七星公馆的业主存在违反建设行为，被告将七星公馆的房屋交付后，由于业主的违法建设导致规划设计实际状况与被告报送房产局的规划设计不符，从而导致被告无法办理大照，也影响了原告办理产权证照，原告没有及时取得房照的责任在七星公馆违法建设的业主，不在被告。
原告张艳对该组证据无异议。
本院认为，该组照片从内容上无法判断认定原告欲证明的问题，故本院对该组证据不予采信。
本院依职权于牡丹江市房地产产权市场管理处调取的被告绿地集团于2013年4月26日申请七星公馆3XX-4XX-4／X-2片116户房屋所有权初始登记申请表复印件一份，主要内容为：“申请人：绿地集团牡丹江置业有限公司；申请内容：新建商品房3XX-4XX-4／X-2共116户；申请日期为2013年4月26日。”
原告张艳、被告绿地集团对该份证据无异议。
本院予以采信。
根据当事人举证、质证、法庭调查及合议庭对上述证据的认证意见，本院确认本案法律事实如下：
2009年8月3日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告张艳以439005元的价格购买由被告绿地集团开发的牡丹江市七星公馆小区第X幢X单元01XX01号房，房产图号3XX-4XX-4／X-2-01XX01、建筑面积为117.86平方米的商品住宅房屋。同时约定被告应当在2011年12月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件的该商品房交付原告使用；同时又约定被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，导致原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，由被告按日向原告支付已交付房款的万分之一的违约金。合同签订后，原告张艳于2009年9月13日向被告交付了购房款439005元，被告向原告出具了销售不动产发票。后原告张艳又于2013年7月31日向被告交付了房屋面积增加0.55平方米补房差面积款2049元，合计向被告交付购房款441054元。2011年12月8日，被告通知原告办理入住手续，向原告交付了其所购买的房屋。2011年10月30日，七星公馆小区工程竣工，2011年12月15日，被告绿地集团取得该工程竣工工程备案证。2013年4月26日，被告向牡丹江市房地产产权市场管理处申请办理包括原告在内的七星公馆小区内3XX-4XX-4／X-2共计116户房屋的初始登记。被告以公示的形式通知七星公馆业主到房屋产权部门办理房照。原告张艳于2013年8月20日办理了该房屋产权证照。
另查，因七星公馆小区内存在个别业户在装修过程中违法对房屋外立面造型进行私自拆改，对部分公共面积进行私自封闭等现象，牡丹江市规划局与牡丹江市城市管理执法局分别于2012年3月23日、2012年10月19日联合下发了《关于限期拆除违法建筑的通知》及《关于限期拆除绿地七星公馆内违法建设的通知》，要求有违法建设行为的业户分别在2012年3月30日、2012年10月24日前，自行将违法建设部位整改恢复到设计原状，对于到期整改不到位的，市规划局和市城市管理行政执法局将依法进行强制拆除，并通过新闻媒体对违法建设业户进行曝光。2012年4月19日，牡丹江市房产监察大队作出的《整改通知书》，要求在牡丹江七星公馆小区住宅进行装修时存在私自将进户门外移、侵占公共空间行为的业主立即停止违规行为，并在一周内将私自拆改部位恢复建筑原貌。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”故原、被告所签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，合法有效。第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原告张艳已按该合同约定的内容履行了作为买受人的义务，被告绿地集团亦应按合同约定履行作为出卖人的义务。在原、被告所签订的合同中第十五条中约定被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告向原告交付房屋的日期为2011年12月8日，故被告应在此日后360日内即2012年12月3日前提供资料报产权登记机关备案，即办理初始登记。被告欲通过在庭审中提供的证据三即房管局测绘科出具的房地产开发企业报送资料的工作笔记从而证实其履行了合同约定的报送材料的义务，对此本院认为，《房产测绘管理办法》第六条第一款规定：“有下列情形之一的，房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人应当委托房产测绘单位进行房产测绘：（一）申请产权初始登记的房屋。”《房屋登记办法》第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”因此，向产权登记机关提交房产测绘成果资料是申请房屋所有权初始登记的其中一项要求，但不是唯一的一项要求。故被告绿地集团此项抗辩理由本院不予支持。对于被告提出的认为其逾期办理初始登记的原因系由于七星公馆小区内部分业主私搭乱建，存在违法建设行为，影响了房屋主管部门的正常验收，导致被告报送给房产局的规划设计与房产部门的验收实际情况严重不符，致使被告的大照无法正常办理的抗辩理由，本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”庭审过程中，被告未向法庭提供证据证实由于七星公馆小区内存在违法建设的现象的存在才导致其无法正常办理初始登记，故对被告绿地集团此项抗辩理由本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”故被告绿地集团应按合同约定按日向原告支付已交付房款的万分之一的违约金。在双方签订的合同中，虽然约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书”，但规定的期限未明确界定，对此，本院认为，合同中此项条款的约定为约束开发单位能够及时向房地产管理部门提供齐全的房屋前期资料，被告只要在合同约定的期限内履行了其作为开发单位向房地产管理部门申请办理初始登记义务，业主即可以自行办理房屋产权证照。根据调取原告所有的房屋档案查明，被告向产权登记机关提交房屋所有权初始登记申请书的日期为2013年4月26日，在此日被告履行了“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的义务。故支付违约金的起始日期应为2012年12月3日，截止日期应为被告申请初始登记日期，即2013年4月26日，此期间共计为144天，被告每日的违约金为原告已付房款441054元的万分之一，被告应给付原告144天的违约金共计6351.18元。关于原告主张要求被告给付其预期办理房照违约金利息的诉讼请求，本院认为，原、被告在所签订的《商品房买卖合同》中已对违约责任有明确的约定，违约责任的性质为损失补偿，原告张艳的损失仅体现为逾期办理房照的损失。因此，原告在主张违约金赔偿的同时主张违约金利息损失赔偿，无法律依据，故对原告张艳此项主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、被告上海绿地集团牡丹江置业有限公司赔偿原告张艳违约金6351.18元，此款于本判决生效后十日内履行；
二、驳回原告张艳其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费84元，原告张艳负担34元、被告上海绿地集团牡丹江置业有限公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审 判 长 车 飞
审 判 员 朱春光
人民陪审员 齐宪东
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 刘亚慧