北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第13895号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京安信瑞德房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区光华路7号汉威大厦26A1-2。
法定代表人卢航，董事长。
委托代理人吴金辉，北京市秦华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）燕北，女，1978年4月29日出生。
委托代理人张红斌（燕北之夫），男，1979年5月28日出生，自由职业。
上诉人北京安信瑞德房地产经纪有限公司（以下简称安信瑞德公司）因与被上诉人燕北居间合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第28968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月16日受理后，依法组成由法官张印龙担任审判长，法官张慧、法官常洪雷参加的合议庭，于2014年11月5日公开开庭进行了审理。上诉人安信瑞德公司的委托代理人吴金辉，被上诉人燕北的委托代理人张红斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
安信瑞德公司在一审中起诉称：2012年9月21日，燕北为购房委托安信瑞德公司提供居间服务，经安信瑞德公司推荐，燕北购买了北京市朝阳区核桃园北里×楼×门×号房屋（以下简称涉案房屋），与出卖人张×1签订了《北京市存量房屋买卖合同》。根据安信瑞德公司与燕北签订的《房屋购买居间委托协议》及《服务确认书》，燕北应于签订房屋买卖合同当月向安信瑞德公司支付居间服务报酬人民币4万元。合同签订后，燕北至今尚有3万元未付。
安信瑞德公司认为，《房屋购买居间委托协议》和《服务确认书》系安信瑞德公司与燕北真实意思表示，不违反国家法律强制性规定，是合法有效的，对此双方均应认真遵守和全面履行。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条之规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”，安信瑞德公司依照燕北的要求为其推荐了合适的房屋，促成了燕北与出卖人就房屋交易各事项达成一致，并协助燕北与出卖人正式签订了房屋买卖合同，故己全面履行了自己作为居间人的义务，有权依据合同约定向燕北收取居间服务报酬，而燕北未按合同约定向安信瑞德公司付清款项的行为明显构成违约，对此应承担相应的法律责任。鉴于此，为维护合法权益，请求法院判令燕北向安信瑞德公司支付居间服务报酬3万元。
燕北在一审中答辩并反诉称：1.安信瑞德公司向燕北提供虚假的涉案房屋抵押和权属性质情况，根据安信瑞德公司业务人员的口头介绍与2012年9月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》第2条第（四）款及其附件三的记载，涉案房屋的抵押权人为担保公司，可以随时并立即解除抵押。但燕北事后发现涉案房屋的实际抵押权人为工商银行×支行，并且涉案房屋系与案外其他3名自然人各自的自有房产作为共同抵押物而设定了组合担保，因此根本无法办理抵押解除手续。对此，安信瑞德公司在其出具的《情况说明》中也明确予以认可。根据安信瑞德公司业务人员的口头介绍与《北京市存量房屋买卖合同》第2条第（三）款的记载，涉案房屋为商品房，相应的土地使用权为国有出让用地。但实际上涉案房屋属于己购公房，并且需要补交土地出让金。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。房屋抵押状况和房屋性质是直接影响买方购买意愿的重要交易信息，并直接影响到房屋交易是否能够顺利完成。安信瑞德公司作为专业的房地产居间服务公司，应当严格履行审查义务，其有能力也有义务全面审查并查清涉案房屋的权属、性质及抵押的真实情况，并有义务将该等重要信息如实完整地提供给作为买方的燕北。安信瑞德公司在提供居间服务过程中，未尽到严格审查的义务，没有将涉案房屋真实的性质及抵押登记情况审查核实清楚并告知燕北，其提供的服务具有重大瑕疵。根据《房屋购买居间委托协议》第3条第（二）款以及《中华人民共和国合同法》第425条的规定，安信瑞德公司不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任，同时应返还己收取的居间报酬。
2.安信瑞德公司指派不具有房屋经纪资格人员从事房屋经纪业务就涉案房屋的居间服务，安信瑞德公司指派的两名业务人员（王×1、单×）并不具有房地产经纪人员从业资格；而《房屋购买居间委托协议》以及《北京市存量房屋买卖合同》中所记载的两名房地产经纪执业人员（王×2、张×2）并未向燕北在提供涉案房屋的任何居间服务，并且在《房屋购买居间委托协议》的签字也并非其本人签字。安信瑞德公司指派不具有房地产经纪执业资格的业务人员提供居间服务，并且在提供居间服务过程中，提供与房屋的实际性质、实际抵押登记情况严重不符的信息，并诱导燕北办理个人消费贷款，该等行为严重损害了委托人的利益并给委托人造成严重损失。并且，安信瑞德公司该等行为严重违反了《房地产经纪管理办法》第9条、第20条、第22条、第25条以及《中国房地产经纪执业规则》等法律法规、行业规章的规定。房地产经纪业务是特殊行业的业务，需要由取得专业资格的人员亲自执行业务并亲自签名才能保证服务的质量，进而保障买卖双方是在获取了充分可靠的信息的情况下签订合同。安信瑞德公司作为专业房地产经纪机构应当保证向燕北提供居间服务的人员的执业行为符合有关规定，否则其无法保证向燕北提供的居间服务真实、可靠、完整。在安信瑞德公司提供的居间服务存在瑕疵的情形下，安信瑞德公司无权要求支付中介费。
3.假设不存在上述第1款及第2款的情形下居间报酬的承担问题。根据《房屋购买居间委托协议》以及《房屋出售居间委托协议》的约定，涉案房屋的居间报酬应由安信瑞德公司向买卖双方分别收取。但根据市场惯例以及《服务确认书》以及安信瑞德公司业务收入分配单的记载，在房屋买卖合同顺利履行并办理房屋过户的前提下，居间报酬（即4万元人民币）由购房人承担。根据出卖人张×1与安信瑞德公司签署的《房屋出售居间委托协议》第三条的约定，在出卖人违约无法办理涉案房屋产权过户的情况下，应由出卖人承担居间报酬。在本案中，燕北履行了全部应当履行的义务，并不存在任何违约行为。因此，退一步而言，即使安信瑞德公司有权主张居间报酬的情况下，其也应向出卖人主张，而不应由燕北承担。
综上所述，燕北认为，安信瑞德公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实并提供虚假情况并严重损害燕北利益，并指派不具有执业资格的人员提供极其不专业的服务，其无权要求燕北支付任何报酬。因此，燕北恳请贵法院依法驳回安信瑞德公司的全部诉讼请求。
燕北为购买北京市朝阳区白家庄小学学区房之目的，与安信瑞德公司签订了《房屋购买居间委托协议》，并经安信瑞德公司居间介绍与出卖人张×1于2012年9月21日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定由燕北向张×1购买涉案房屋，并依约支付了5万元定金。根据安信瑞德公司的口头介绍与《北京市存量房屋买卖合同》第2条第（四）款及其附件三的记载，涉案房屋以担保公司为抵押权人己向担保公司设定抵押，尚欠贷款人民币142万元，出卖人应于2012年10月5日前还清贷款并解除涉案房屋的抵押登记。经燕北反复确认，安信瑞德公司均声称其己通过朝阳区房管局查证涉案房屋抵押信息无误。为此，经与安信瑞德公司协商一致后，由燕北于2012年9月21日当日向安信瑞德公司支付居间报酬1万元，余款3万元于涉案房屋在2012年10月25日解除抵押后另行支付。
此外，安信瑞德公司以二手房抵押贷款手续繁琐为由，极力劝说燕北申请个人消费贷款用于支付购房款。2012年9月21日，在安信瑞德公司的介绍下，燕北通过其母亲王×3女士与北京宏通伟业投资担保有限公司（以下简称宏通伟业公司）签订《个人抵押贷款委托代理协议》，并以燕北及其母亲王×3女士为共同贷款人于2012年10月12日与中国工商银行股份有限公司北京×支行（以下简称×支行）签订了《借款合同》，约定以王×3女士为产权人位于北京市朝阳区水碓子北里×号楼×门×号的房产作为抵押，向×支行申请贷款110万元。2012年10月12日，燕北向×银行申请的贷款获得批准，贷款本金110万元人民币，贷款期限2012年10月12日—2017年10与人12日，贷款利率为7.04%。
2012年10月16日，燕北通过安信瑞德公司以及涉案房屋出卖人获悉涉案房屋的实际抵押情况为由出卖人为第三方所借的银行贷款而向工商银行×支行设定了抵押担保，并且该抵押担保属于组合担保（即由出卖人与其他3名自然人以各自自有房产共同设定担保），因此涉案房屋无法办理抵押解除手续。涉案房屋的抵押情况与当初安信瑞德公司告知燕北的情况完全不同，涉案房屋的抵押权人并非担保公司，而是工商银行×支行，并且由于设定了组合担保而根本无法解除抵押。此后的将近5个月的时间内，经过与安信瑞德公司以及出卖人多次沟通协商，出卖人明确表示无法解除抵押，而安信瑞德公司也拒绝配合买卖双方解除合同。在此情况下，燕北为早日从涉案房屋购买纠纷中解脱，获得购买房屋资格以尽早购买学区房，被迫于2013年2月与出卖人解除了《北京市存量房屋买卖合同》。
燕北认为，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。房屋抵押状况是直接影响买方购买意愿的重要交易信息，并直接影响到房屋交易是否能够顺利完成。安信瑞德公司作为专业的房地产居间服务公司，有能力也有义务查清涉案房屋的权属及抵押的真实情况，并有义务将该重要信息如实报告作为买方的燕北，尤其是在市价224万元的房屋之上设有抵押债权142万元的情况下。但是，安信瑞德公司为获取居间佣金之目的，利用燕北急于购买学区房的迫切心理，在提供居间服务时故意隐瞒真实抵押信息，并诱导燕北申请个人消费贷款，最终因涉案房屋无法解除抵押导致交易失败而给燕北造成重大的经济损失（包括因涉案房屋交易过程（2012年9月—2013年2月）导致的房价上涨损失、个人消费贷款的担保费用、评估费用、公证费用、贷款利息损失、误工费等）。
根据《房屋购买居间委托协议》第3条第（二）款的规定，安信瑞德公司居间服务存在瑕疵，致使燕北未能取得房屋产权的，安信瑞德公司收取的居间服务报酬应予以退还：安信瑞德公司应秉承诚实信用原则为燕北提供居间服务，安信瑞德公司不得有欺骗、隐瞒等行为。《中华人民共和国合同法》第425条也明文规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告；居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。由于安信瑞德公司在提供居间服务的过程中，存在欺骗、隐瞒、误导、弄虚作假等不良行为，向燕北提供与事实严重不符的、虚假的涉案房屋抵押信息，最终导致涉案房屋无法解除抵押并办理过户，损害了燕北的利益，并造成燕北无可挽回的重大损失。因此，燕北认为，安信瑞德公司无权请求任何居间报酬，并应返还燕北己付居间报酬1万元并赔偿燕北所有的经济损失。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等相关法律、司法解释的规定，特向贵院提起反诉，请求判令安信瑞德公司：1.返还燕北已付居间报酬1万元；2.赔偿燕北经济损失45000元。
一审法院审理查明：2012年9月21日，安信瑞德公司与燕北签订了《房屋购买居间委托协议》，约定燕北就涉案房屋的购买委托安信瑞德公司提供居间服务，居间报酬及支付时间以《服务确认书》为准。该协议约定安信瑞德公司的居间服务包括：1.提供房屋出售信息，为燕北寻找并确定意向房屋；2.提供与购买该房屋相关的法律法规、政策、市场行情咨询；3.协助燕北对该房屋进行实地查验；4.协助并撮合燕北与房屋出售人签订房屋买卖合同。
同日，燕北与出卖人张×1在安信瑞德公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定燕北以224万元的价格购买涉案房屋。合同载明涉案房屋占用的土地使用权以出让方式获得，涉案房屋性质为商品房，涉案房屋抵押情况为已设定抵押，抵押权人为担保公司。
同日，安信瑞德公司与燕北签订《服务确认书》，确定燕北就涉案房屋的买卖支付安信瑞德公司4万元居间服务报酬。燕北于当日支付给安信瑞德公司1万元。
同日，燕北与×公司签订了《个人抵押贷款委托代理协议》，约定燕北委托×公司办理房屋抵押贷款。
2012年11月22日，安信瑞德公司出具了情况说明一份，包含以下内容：2012年10月16日，张×1和燕北在安信瑞德公司业务人员的陪同下，到某担保公司位于海淀区中关村银谷大厦的办公室准备同时履行张×1的解除抵押义务和燕北支付首付款的义务。但是，与某担保公司口头确认（但张×1及／或某担保公司并未出示相关合同等文件）后，获悉涉案房屋实际状态为由张×1为某担保公司所借的银行贷款而向工商银行×支行设定了抵押担保，并且该抵押担保属于组合担保（即由张×1与其他3名自然人以各自自有房产共同设定担保）。因此涉案房屋无法立即办理抵押解除手续，张×1需向某担保公司归还借款142万元，然后由某担保公司向工行归还银行贷款后方可办理相关手续，所需时间至少需要两周甚至更长的时间。事后，根据张×1的说明，（1）张×1从某担保公司财务人员得知，某担保公司资金情况比较紧张，可能无法立即归还工行的银行贷款；（2）作为组合担保的其他3名是否愿意配合涉案房屋的抵押解除手续无法确定；（3）对于涉案房屋用于组合担保事宜，张×1承认其之前曾签署了相关合同等法律文件。
庭审中，安信瑞德公司与燕北向一审法院提交的涉案房屋房产证上载明涉案房屋系成本价出售住房，房产证上土地证号、使用面积、土地权属性质、使用年限均为空白。
经询，安信瑞德公司称其在燕北签订房屋买卖合同之前已经向燕北出示了涉案房屋所有权证书复印件，燕北称直到2012年11月22日才看到涉案房屋所有权证书复印件。
又询，安信瑞德公司认可其同时指派具备房地产经纪从业资格和不具备房地产经纪从业资格的人员为燕北提供服务。
一审法院判决认定：安信瑞德公司与燕北订立的居间合同是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应按照合同约定严格履行各自义务。
燕北之所以愿意向安信瑞德公司支付高昂的居间服务费，系相信安信瑞德公司具有房地产经纪领域专业的知识，能够为其提供优质的居间服务及房屋买卖相关业务咨询服务。安信瑞德公司为燕北与张×1提供房屋买卖居间服务，不仅应当促成双方签订房屋买卖合同，而且应当在可预见的情况下促成双方签订能够顺利履行的房屋买卖合同。然而，根据燕北与张×1在安信瑞德公司居间下签订的房屋买卖合同内容可以确定，合同载明的涉案房屋国有土地使用权性质与房屋所有权证载明信息不一致，合同载明的涉案房屋抵押情况与涉案房屋实际抵押情况不一致。土地使用权性质可能影响房屋交易价格，而房屋抵押状况是直接影响买受人购买意愿的重要交易信息。安信瑞德公司在交易过程中，指派不具从业资格人向燕北提供服务，对于影响交易的重要交易信息未能准确报告，违反其应尽的合同义务，造成房屋买卖合同未能顺利履行，故安信瑞德公司要求支付居间服务报酬缺乏依据，该院不予支持。对于燕北已经支付的1万元居间报酬，安信瑞德公司应予返还。
燕北提交的证据不足以证明其与宏通伟业公司签订的合同及抵押贷款行为与安信瑞德公司有关，故其主张安信瑞德公司赔偿个人消费贷款的担保费用、评估费用、公证费用、贷款利息的经济损失的反诉请求，该院不予支持。
燕北未提交证据证明其主张的房价上涨损失及误工费损失，故其相应经济损失的诉讼请求，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条之规定，判决：一、北京安信瑞德房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内返还燕北居间服务报酬一万元；二、驳回北京安信瑞德房地产经纪有限公司的诉讼请求；三、驳回燕北的其他反诉请求。
安信瑞德公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一审庭审中，法官对旁听人员进行询问，影响了燕北的代理人张红斌的陈述，属程序严重违法。一审法院未予准许安信瑞德公司调取证据申请，且在举证期限届满前拒绝查看安信瑞德公司提交的证据材料，违法剥夺了安信瑞德公司的举证权利。签订房屋买卖合同时，张×1已将房屋性质及抵押情况向燕北告知，安信瑞德公司没有欺骗和隐瞒交易信息，安信瑞德公司在居间过程中，安排具有从业资格的工作人员提供专业服务同时安排其他工作人员提供辅助性服务，没有违法和违规，房屋交易未完成的原因是买卖双方不按合同约定履行义务。安信瑞德公司已经完成了全部居间服务内容，所提供的服务不存在瑕疵，请求撤销一审判决，发回重审或改判支持安信瑞德公司的诉讼请求。一、二审诉讼费由燕北负担。
安信瑞德公司就其上诉向本院提交新的证据为：张×1与燕北的网签合同复印件一份。
燕北服从一审法院判决，其针对安信瑞德公司的上诉理由答辩称：一审法院审理本案不存在违反程序的问题；安信瑞德公司在一审时有能力自行调取网签合同但没有提交，属于故意隐瞒证据；安信瑞德公司作为专业的中介公司委派不具有房地产经纪资格的人员进行居间服务，且向燕北就该房屋提供了错误的性质及抵押情况等，最终导致房屋购买合同无法履行，其服务存在瑕疵，不应收取中介费用。请求维持原判。
燕北就其答辩未向本院提交新的证据。
燕北对安信瑞德公司向本院提交的新的证据持有异议：首先认为不属于新证据，其次认为该网签合同是复印件，对其真实性不予认可。
本院经审查认为，由于安信瑞德公司提供的新证据不能证明其所主张的事实客观存在，故本院对安信瑞的公司提供的新证据不作为新证据予以确认。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《房屋购买居间委托协议》、《服务确认书》、《北京市存量房屋买卖合同》及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：根据一审法院审理期间各方当事人的陈述及卷宗记载，一审法院审理本案不存在遗漏当事人等严重违反法定程序的情形，故本院对安信瑞德公司有关一审法院审理本案违反程序的上诉理由不予采纳。
安信瑞德公司与燕北签订《房屋购买居间委托协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。安信瑞德公司作为具有房地产经纪领域专业知识的中介公司，应当严格履行审查义务，为双方提供真实、全面的信息。由于房屋的土地使用权性质及抵押情况可能影响购买人意愿及房屋交易价格，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，在现有证据不能证明安信瑞德公司已尽到严格审查义务，将涉案房屋土地使用权性质及房屋的真实抵押情况告知燕北的情况下，安信瑞德公司对由其居间促成的张×1与燕北签订的《北京市存量房买卖合同》未能顺利履行存在过错，故本院对安信瑞德公司有关房屋交易未完成的原因是买卖双方不按合同约定履行义务，安信瑞德公司所提供的服务不存在瑕疵的上诉请求和理由不予采纳。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费275元，由北京安信瑞德房地产经纪有限公司负担（已交纳）；一审反诉案件受理费1175元，由燕北负担1000元（于本判决生效后七日内交纳），由北京安信瑞德房地产经纪有限公司负担175元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费550元，由北京安信瑞德房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张印龙
代理审判员 张 慧
代理审判员 常洪雷
二〇一四年十一月五日
书 记 员 崔 莹