中华人民共和国
广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤07民终265号
上诉人（原审被告）：陈红合。
上诉人（原审被告）：陈浩深。
陈红合、陈浩深的共同委托代理人：吴达能，广东信宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈红祝。
被上诉人（原审原告）：梁炳基。
陈红祝、梁炳基的共同委托代理人：区健辉、苏锦浓，均系广东金硕律师事务所律师。
上诉人陈红合、陈浩深因与被上诉人陈红祝、梁炳基房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2015）江新法民四初字第200号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
当事人原审意见
2015年9月11日，陈红祝、梁炳基向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认座落于江门市新会区会城北园西路某座某号的房屋归陈红祝、梁炳基所有；2、陈红合、陈浩深立即协助陈红祝、梁炳基办理江门市新会区会城北园西路某座某号房屋的产权过户手续；3、陈红合、陈浩深承担本案的全部诉讼费用和保全费。主要事实和理由是：陈红合是陈红祝的姐姐，陈浩深是陈红祝的姐夫。2006年4月，陈红祝与陈红合电话协商约定将陈红合、陈浩深共同共有的座落于新会区会城北园西路某座某号房屋带原装修以人民币70000元正的价格转让给陈红祝、梁炳基用于给母亲何某甲居住。双方达成协议后，陈红祝、梁炳基便通过汇款方式将购房款支付到陈红合的银行账号，涉案房屋也交付给陈红祝、梁炳基用于母亲何某甲居住至今。2010年1月10日陈红祝与丈夫梁炳基回国，并与陈红合、陈浩深签订了《关于会城北园西路某座某房屋买卖联合约定书》（下称：涉案合同）确认了上述房屋买卖的事实，涉案合同中还约定陈红合、陈浩深必须在2015年8月28日后与陈红祝、梁炳基办理涉案房屋的过户手续。然而到了约定的时间，陈红祝、梁炳基多次找陈红合、陈浩深办理房屋的过户手续，陈红合、陈浩深均予以拒绝。陈红合、陈浩深的行为已严重违约，且陈红祝、梁炳基已实际取得了涉案房屋的所有权，为了维护陈红祝、梁炳基合法权益，特起诉。
陈红合、陈浩深答辩称：一、陈红合、陈浩深与陈红祝、梁炳基之间发生的是民间借贷合同关系，不是房屋买卖合同关系，法院应当按照民间借贷法律关系审理本案。2006年5月，陈红合、陈浩深拟购买位于江门市新会区会城会俊花园某座某的房屋，购房价需27万元，陈红合、陈浩深的购房资金欠7万元，原计划向银行借款解决。当时陈红合、陈浩深已向新会建设银行申请以其所有的位于江门市新会区会城北园西路某座某的房屋（含涉案房屋）作抵押借款，银行评估涉案房屋的价值为12万元，认为可以抵押借款8万元，后因故银行未能批准该笔借款。陈红祝与陈红合是姐妹关系，梁炳基与陈红祝是夫妻关系，陈浩深与陈红合是夫妻关系，案外人何某甲与陈红祝及陈红合是母女关系。陈红合、陈浩深因购房资金未能向银行借款解决，即向陈红祝、梁炳基求助借款7万元。同时，陈红祝与陈红合共同的母亲何某甲确需房屋居住。出于亲情考虑，陈红祝、梁炳基同意借款7万元给陈红合、陈浩深购房，要求陈红合、陈浩深以其所有的涉案房屋作为借款担保，并要求涉案房屋供何某甲居住，陈红合、陈浩深同意涉案房屋无偿供何某甲居住，陈红祝、梁炳基也同意免收陈红合、陈浩深的借款利息。陈红合、陈浩深借款购房后，因资金周转问题未能偿还陈红祝、梁炳基的借款。2010年1月10日，陈红祝、梁炳基担心其权益受损害，要求陈红祝、梁炳基与陈红合、陈浩深立字据。当天，由陈红祝、梁炳基起草并打印了《关于会城北园西路某座某房屋买卖联合约定书》（简称《约定书》），要求陈红祝、梁炳基与陈红合、陈浩深签署。当时考虑如对涉案房屋作抵押登记，则手续繁琐及需支出费用；如不做抵押登记，陈红祝、梁炳基的权益又得不到有效保障。陈红祝、梁炳基便提出以房屋买卖的名义作为房屋担保，陈红合、陈浩深初时不同意，但后来出于亲情信赖及其他考虑，最后同意了。因是名为房屋买卖实为房屋担保，故《约定书》中特别载明涉案房屋7万元价格低于当时的价钱，银行的评估价值为12万元，可抵押借款8万元及涉案房屋在陈红祝、梁炳基不居住时，应回卖给陈红合、陈浩深的内容。《约定书》不是房屋买卖合同，只是陈红祝、梁炳基与陈红合、陈浩深双方认可名为房屋买卖、实为房屋担保的书面记录。依据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，法院应当按照民间借贷法律关系审理本案。二、陈红祝、梁炳基起诉的程序有法律上的欠缺，遗漏当事人。陈红祝、梁炳基起诉的原告为陈红祝和梁炳基二人，而《民事诉状》上只有陈红祝一人签名，本案遗漏当事人梁炳基。综上，请求法院依法驳回陈红祝、梁炳基的诉讼请求，诉讼费用由陈红祝、梁炳基负担。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2010年1月10日，陈红祝、梁炳基与陈红合、陈浩深在江门市新会区会城签订《关于会城北园西路某座某房屋买卖联合约定书》（以下或简称《约定书》），约定内容为：“公元2006年4月，陈红合与陈红祝电话约定将会城北园西路某座某住房附带原有装修以人民币柒万元正的价格卖给陈红祝（陈红合已收款）后让其母亲何某甲居住，（其价格低于当时的价钱，因当时由新会建设银行房屋抵押贷款部评估是价值人民币壹拾贰万元正，可贷款人民币捌万元正。）以上电话约定不包括单车房买卖。现双方共同约定于公元2015年8月28日后办理北园西路某座某住房的过户手续，过户费用由陈红祝与梁炳基全部负责。陈红祝与梁炳基可以暂时使用北园西路某座某单车房。当陈红祝与梁炳基不愿居住本房屋时，应回卖给陈红合与陈浩深，不得转卖他人，价格到时由双方协商确定。本次房屋买卖陈浩深从始至今均是反对，但现在考虑多种因素，及红合、红祝姐妹的孝顺母亲之情，同意本次约定。本约定书一式两份，一份由陈红祝与梁炳基持有，一份由陈红合与陈浩深持有，现双方约定不得反悔”。
原审法院另查明：位于广东省江门市新会区会城北园西路某号某的房产（以下或简称为涉讼房屋），权属人登记为陈浩深和陈红合共有。
诉讼中，梁炳基向原审法院提交的委托手续，显示了梁炳基委托了陈红祝作为诉讼代理人，其委托权限为“代为提起诉讼，代为申请财产保全，代为承认，放弃或者变更诉讼或执行请求，进行和解，提起上诉或者反诉，代为签收此案的法律文书或执行标的物，并有权为代理本人转委托律师处理本案有关事宜”，陈红祝代梁炳基转委托了律师进行诉讼。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本案争议的焦点是：一、本案争议的基础法律关系是房屋买卖合同纠纷还是民间借贷纠纷；二、陈红祝、梁炳基请求确权是否有理；三、陈红合、陈浩深是否构成违约，陈红祝、梁炳基主张过户是否有理。
一、关于第一个争议焦点
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，本案中，陈红祝、梁炳基主张本案是房屋买卖合同纠纷，并提供《约定书》予以证明。根据约定内容可知，《约定书》主要反映的是陈红祝、梁炳基与陈红合、陈浩深之间有关房屋买卖的意思表示，其中并没有借贷的意思表示；而陈红合、陈浩深反映属于“民间借贷”关系的抗辩意见，并未有任何证据予以反映或辅助证明，并且陈红祝、梁炳基对此也不予认可，故根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”的规定，陈红合、陈浩深的抗辩意见，证据不足，原审法院不予采纳。因此，原审法院认定本案是房屋买卖合同纠纷。因陈红祝是美国公民，梁炳基是澳门居民，本案属涉外、涉澳民事案件。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，由于当事人没有协议适用法律，而本案陈红合、陈浩深的履行义务（转移标的物的所有权于买受人）最能体现房屋买卖合同特征，故本案适用陈红合、陈浩深的经常居住地法律即中华人民共和国内地的法律调整。
二、关于第二个争议焦点
《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案涉讼房屋作为不动产，其所有权转让以登记为生效要件。鉴于涉讼房屋尚未办理过户登记手续，其所有权尚未发生转移。因此，陈红祝、梁炳基主张确认涉讼房屋归其所有，缺乏依据，原审法院不予支持。
三、关于第三个争议焦点
陈红祝、梁炳基与陈红合、陈浩深签订《约定书》约定转让涉讼房屋的行为，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》（以下或简称《合同法》）第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，陈红祝、梁炳基和陈红合、陈浩深应当按照约定履行自己的义务。又根据《合同法》第一百五十九条关于“买受人应当按照约定的数额支付价款”和第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”的规定，陈红祝、梁炳基应按照约定的数额支付价款给陈红合、陈浩深，陈红合、陈浩深应按照约定转移涉讼房屋的所有权给陈红祝、梁炳基。案中，陈红祝、梁炳基已依约支付了价款给陈红合、陈浩深，而陈红合、陈浩深并未如约在到期（2015年8月28日）后将涉讼房屋的所有权转让给陈红祝、梁炳基，已构成违约。故根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，陈红合、陈浩深应承担继续履行的违约责任，陈红祝、梁炳基主张陈红合、陈浩深办理涉讼房屋过户手续，理据充分，原审法院予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条和《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，于2015年11月16日作出（2015）江新法民四初字第200号民事判决：
一、陈红合、陈浩深应在判决发生法律效力之日起十日内，协助陈红祝、梁炳基办理将座落在广东省江门市新会区会城北园西路某号某房屋过户到陈红祝、梁炳基名下的手续；
二、驳回陈红祝、梁炳基的其他诉讼请求。
案件受理费人民币1550元减半收取为人民币775元，申请（诉讼保全）费人民币720元，合共人民币1495元，由陈红合、陈浩深负担。
当事人二审的意见
陈红合、陈浩深不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，改判驳回陈红祝、梁炳基的诉讼请求；2、本案的诉讼费由陈红祝、梁炳基承担。主要事实和理由是：一、对价决定交易的本质，《约定书》的内容能证明陈红合、陈浩深与陈红祝、梁炳基之间设立的是民间借贷关系，而不是房屋买卖关系，本案应按照民间借贷法律关系审理。诚实信用，等价有偿是民法的基本原则，应作为本案的判断依据。《关于会城北园西路某座某房屋买卖联合约定书》中作了特别说明：“其价格属低于时价的价钱，因当时由新会建设银行房屋抵押贷款部评估是价值人民币壹拾贰万元正，可贷款人民币捌万元正”。该特别说明直接描述了抵押贷款的内容，符合以房屋作抵押贷款的法律特征，双方设立的是房屋抵押贷款关系，而不是房屋买卖关系。如果设立的是房屋买卖关系，为什么作此特别说明？再从交付金钱数额看，当时房屋的评估价值是12万元，可抵押贷款8万元，而陈红祝、梁炳基交付给陈红合、陈浩深的是7万元，显然是参照了银行的抵押贷款额度，如果理解为以7万元的价格购买价值12万元的房屋，显然是有违常理，有违对价原则的。对价反映交易的本质，只有理解为陈红祝、梁炳基交付给陈红合、陈浩深的7万元是借款，陈红合、陈浩深以房屋买卖的形式设定抵押，才符合常理，才符合对价原则。双方当时处分涉案房屋的目的，是让何某甲居住，是出于一种亲情的考虑，陈红合、陈浩深可解决7万元急需，陈红祝、梁炳基也可有保障。《约定书》反映的是名为房屋买卖关系，实为房屋抵押贷款关系。一审判决定性错误。最高人民法院依照《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本案应按照民间借贷法律关系审理。二、在“紧急安排”下达成本次交易，对细节未作明确约定，留下本案争议的隐患，应依据诚实信用、等价有偿的原则妥善处理。陈红合与陈红祝及案外二姐妹的共同的母亲何某甲，在2006年期间急需房屋居住，陈红合、陈浩深有可供何某甲居住的房屋（即涉案房屋），刚好需7万元资金急用。陈红祝、梁炳基无可供何某甲居住的房屋，但有资金可支持陈红合、陈浩深。当时为“紧急安排”何某甲居住，在这种情形下达成本次交易。因是“紧急安排”达成的交易，双方出于亲情关系及案外二姐妹的推动，对交易的细节未作明确约定，以至埋下隐患，导致本案纠纷的发生。本案涉及的是房屋抵押借贷关系，还是房屋买卖关系？应依据诚实信用，等价有偿的民法的基本原则，实事求是地作出判定。三、陈浩深在受要挟的情形下签订《约定书》，不是其真实意思表示。《约定书》中有“本次房屋买卖陈浩深从始至今均是反对的，但现在考虑多种因素，及红合、红祝姐妹的孝顺母亲之情，同意本次约定”的内容，表明陈浩深自始至今是不同意以名为房屋买卖的形式抵押借贷7万元的。《约定书》中的“考虑多种因素”内容，表明当时是有隐情的，陈浩深是在受要挟的情形下签字的，不是其真实意思表示。这种要挟情形在法律上可能不被认可，但亲属圈是公知的。交易当时，案外大姐陈红英口头强调，房屋先由母亲何某甲居住，以后待母亲百年归老后再返还给陈红合、陈浩深，之后多次在亲属聚会时也重复强调这一说法。陈红合、陈浩深在《约定书》上签名，是基于亲情信赖及对案外大姐的意见信赖。陈红祝、梁炳基以《约定书》为依据提起本案诉讼，显然于情不合。陈红祝、梁炳基亲情缺失，应受道德谴责。四、一审判决认为陈红祝、梁炳基现居住江门市新会区会城北园西路某座某无依据。江门市新会区会城北园西路某座某（即涉案房屋）从2006年至今，由何某甲一人居住，陈红祝、梁炳基一天也没有在该房屋居住过。一审判决认为陈红祝、梁炳基居住在该房屋没有依据。
陈红祝、梁炳基答辩称：1、本案双方所签订的约定书并不具备民间借贷合同的要件，从该约定书来看，主要是针对房屋的买卖价格、办理过户手续等等约定，因此该约定书从客观要件来说应当属于房屋买卖合同；2、该约定书签订时并不存在任何紧急情况下签订的，约定书也清楚说到陈红祝和陈红合于2006年4月已经通过电话约定了涉案房屋买卖的事情，然后于2010年1月陈红祝回到国内再跟陈红合、陈浩深一起签订涉案约定书，所以该约定书是经过双方非常详细的考虑后签署的，并不存在任何欺诈、胁迫或者趁人之危的情形而签订的；3、本案的房屋买卖关系是发生在双方当事人之间，当初双方所考虑的一方面是为了保证双方的母亲有居住环境，另一方面陈红祝回国时有一个地方可以居住，然后双方才同意这个约定，而且当时转让的价格7万元也是比较合理的价格，如果说陈红合、陈浩深要以涉案房屋抵押贷款，到银行贷款还可以贷到8万元，可见陈红合、陈浩深并非希望以涉案房屋进行贷款，在约定书中约定了房屋在陈红祝、梁炳基不再居住时考虑到双方的亲情，陈红祝、梁炳基同意在同等价格的情况下出售给陈红合、陈浩深，但是具体价格要按照转让时的市场价格确定，也因为双方约定得到这么详细，所以陈浩深从一开始的反对到后来也同意了房屋买卖的事情，约定书也是陈浩深一方起草，等到陈红祝、梁炳基回国后拿给陈红祝、梁炳基签署的，因此陈红合、陈浩深在上诉状的陈述很多都是不真实的，在陈红祝、梁炳基要求陈红合、陈浩深办理过户手续时，陈红合、陈浩深通过将涉案房产断水断电，用杂物堵塞门锁等方式造成何某甲在生活居住的过程中遇到非常多的困难，通过这样的情况逼迫陈红祝、梁炳基多支付购房款给陈红合、陈浩深，但是陈红祝、梁炳基不同意，陈红祝、梁炳基认为真正应当遭到道德谴责的应当是陈红合、陈浩深，请求法院公正处理。
二审期间，本案双方当事人均未提供新的证据。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。因陈红祝是美国公民，梁炳基是澳门居民，本案合同的签订地、履行地均在广东省江门市新会区，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案适用中华人民共和国内地的法律调整。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审审理范围仅针对陈红合、陈浩深提出上诉的问题。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点是：1、涉案约定书是否为陈浩深的真实意思表示。2、陈红祝、梁炳基与陈红合、陈浩深之间就涉案房屋存在的是买卖合同关系还是民间借贷关系。3、陈红合、陈浩深是否应配合陈红祝、梁炳基办理涉案房屋过户手续。
关于第1个争议焦点。首先，陈红合、陈浩深主张涉案约定书不是陈浩深的真实意思表示，陈红祝、梁炳基予以否认。其次，陈浩深作为正常的成年人，在涉案约定书上签名，应认定其对涉案约定书上包括权利义务安排在内的内容予以认可。再次，涉案约定书中“本次房屋买卖陈浩深从始至今均是反对，但现在考虑多种因素，及红合、红祝姐妹的孝顺母亲之情，同意本次约定”的内容，只是证明陈浩深在签订涉案约定书之前曾经反对过房屋买卖，并不能直接证明陈浩深系受要挟才签订涉案约定书的，该内容反而能直接证明陈浩深是经综合考虑各种因素即深思熟虑后才签订协议书的。最后，陈红合、陈浩深没有提供其他证据证明其是受胁迫签订涉案约定书或者已经发生法律效力的裁判认定涉案约定书不是其真实意思表示。综上，涉案约定书是陈浩深的真实意思表示；陈红合、陈浩深否认涉案约定书是陈浩深真实意思表示，理据不足，本院不予支持。涉案约定书系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的效力性强制规定，也不存在其他无效情形，故合法有效，对双方当事人均有约束力。
关于第2个争议焦点。陈红祝、梁炳基主张其与陈红合、陈浩深之间存在房屋买卖合同关系，并提供了涉案约定书为证；陈红合、陈浩深予以否认，并主张上述涉案约定书内容实际反映的是陈红合、陈浩深以涉案房屋担保其向陈红祝、梁炳基的借款等事项，双方之间存在的是以涉案房屋担保还款的民间借贷关系。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”的规定，陈红祝、梁炳基和陈红合、陈浩深就其各自主张均负有举证证明责任。经审查涉案约定书及当事人陈述等证据，作出陈红祝、梁炳基和陈红合、陈浩深之间存在的是房屋合同关系的认定，更加符合日常生活经验，更接近客观事实，理由如下：首先，涉案约定书的内容就陈红合、陈浩深向陈红祝、梁炳基出售涉案房屋的价款、办理房产过户时间等事项均进行了约定，上述约定反映双方当事人的权利义务符合房屋买卖合同关系的特征。其次，涉案约定书的内容并没有涉及陈红合、陈浩深向陈红祝、梁炳基借款的事项。再次，由于双方当事人均确认陈红合、陈红祝系姐妹及涉案房屋实际上是给陈红合、陈红祝的母亲居住，故应认定涉案约定书是基于双方当事人一定的人身关系及亲情关系考虑而订立，据此仅凭涉案约定书中表明当时约定的房屋价款为7万元低于评估价12万元及相应的回卖条款（仅约定应回卖的条件，没有约定回卖时的具体价格），并不能得出陈红合、陈浩深所主张的涉案约定书名为房屋买卖、实为民间借贷的主张成立的结论。综上，陈红祝、梁炳基抗辩主张双方当事人之间实际上存在的是以涉案房屋担保还款的民间借贷关系，没有事实依据，本院不予支持。
关于第3个争议焦点。因陈红合、陈浩深已经收取了涉案约定书项下的款项，且涉案约定书约定的办理涉案房屋过户手续的期限2015年8月28日已经届至，故陈红祝、梁炳基诉请陈红合、陈浩深履行涉案约定书的上述义务，理据充分，本院支持。陈红合、陈浩深上诉请求改判无需配合办理过户手续，理据不足，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。陈红合、陈浩深的上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1550元，由陈红合、陈浩深共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梅晓凌
审 判 员 陈史豪
代理审判员 潘丽芳
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 李慕华