江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第1560号
上诉人（原审原告）赵茗。
委托代理人卢军，常州市中直法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）常州金谷房地产开发有限公司，住所地常州市金谷大厦5楼。
法定代表人李予新，该公司董事长。
委托代理人丁烽，江苏派腾律师事务所律师。
上诉人（原审被告）常州金谷物业服务有限公司，住所地常州市金谷大厦5楼。
法定代表人李予新，该公司董事长。
委托代理人丁烽，江苏派腾律师事务所律师。
上诉人赵茗因与上诉人常州金谷房地产开发有限公司（以下简称金谷房产公司）、上诉人常州金谷物业服务有限公司（以下简称金谷物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2014）钟民初字第829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审情况：
赵茗诉称，我系常州市金禧园13幢乙单元402室业主，金谷房产公司系该小区开发商。2000年底，金谷房产公司发出要约，称金禧园小区是“首创全天候恒温住宅小区”，其“国际流行的冰蓄冷技术中央空调、24小时恒温热水系统，能耗指标为分体空调的60%左右”，“中央冷暖空调采用IC卡计量仪表进行收费，用户通过向银行购买一定金额的IC卡，插卡后即可使用，不用不收费。生活热水由热水表计量，每月定期由专人上门抄表收取费用。”金谷房产公司还对相关费用预算进行了比较。我入住后，与金谷物业公司签订《室内风机盘管安装协议》，约定：我支付中央空调开户费后，不承担30年内中央空调机组及管道线路的维修、大修、更新改造的费用；我在使用中央空调的计价方法为0.28元／kwH（IC卡智能计费）。2002年8月5日，金谷房产公司通过金谷物业公司收取中央空调开户费10000元，同年10月14日，金谷房产公司通过金谷物业公司收取热水开户费1000元。2003年1月23日，因计量表问题，我与金谷物业公司签订《金禧园中央空调客户使用协议（包天）》，约定我按照2002年度6-9月份表读数9折收取，空调使用费为5元／天，今后如果涨价，金谷物业公司愿以原告开户时的费用退还原告（包括设备费用）。2012年9月26日，金谷物业公司通知：决定将于2012年10月11日凌晨起停止供应热水，理由是热水每天漏水10余吨，93%的小区居民不愿意出钱改造，热水管网渗漏严重无法使用。后经协调，金谷房产公司称中央空调和热水均已经计入建房成本，产权属于全体业主，修复费用应由业主承担；金谷物业公司称中央空调和热水的开办费实际上均由金谷房产公司收取，无力承担修复费用。之后在钟楼区政府的协调下临时恢复热水供应。2013年11月18日起，金谷物业公司单方面停止特水供应。诉请判令：1、金谷物业公司、金谷房产公司恢复中央空调和热水的供应，并以不超过分体空调能耗指标60%的电费标准计入中央空调和热水成本进行收费。2、金谷物业公司返还中央空调开户费10000元，热水开户费1000元，并赔偿自付款之日起至判决之日止的利息损失7000元（暂定），金谷房产公司承担连带责任。3、本案诉讼费由金谷物业公司、金谷房产公司承担。一审审理中，赵茗变更其诉讼请求为：1、要求解除与金谷物业公司签订的中央空调室内风机盘管安装协议及空调客户使用协议；2、金谷物业公司、金谷房产公司共同返还开户费10000元、热水开户费1000元，并赔偿损失7000元（暂定）；3、金谷物业公司、金谷房产公司赔偿损失14940元（计算依据为风机盘管费用为7600元，承诺使用30年，但仅使用10.5年，折旧为4940元；装潢补偿款为10000元）；4、本案诉讼费由金谷物业公司、金谷房产公司承担。
为支持其诉讼请求，金谷物业公司、金谷房产公司提交如下证据：1、宣传彩页一份，证明金谷房产公司承诺金禧园小区的中央空调及热水系统的能耗不超过分体空调的60%。2、安装协议一份、证明金谷物业公司应承担空调及热水系统的维修、改造等费用。3、收据，证明自己向金谷房产公司、金谷物业公司支付了中央空调开户费10000元、热水开户费1000元。4、常州日报一份，证明金谷房产公司通过金谷物业公司向业主收取了开户费用。5、中央空调使用协议，证明中央空调费用收取标准。6、通知复印件一份，证明金谷物业公司于2012年10月11日停止供应。7、符合公共配套设施明细表复印件一份，证明中央空调及热水系统已计入建房成本。8、收据3张，证明其在2013年8月、11月已经交清所有费用，但未享受应有的服务。9、收据2张、照片6张，证明金谷物业公司收取了风机盘管费及自动温控器费用，拆除风机口产生装潢损失。
金谷房产公司辩称，我公司与业主之间系商品房买卖合同关系，中央空调与热水系统已经计入房价，所有权属于业主，我公司没有义务恢复供应；金谷房产公司未收取任何开户费用，赵茗要求我公司承担连带责任无事实和法律依据，且已经超过2年的诉讼时效。
金谷物业公司辩称，其长期无法及时完整收取空调系统的费用，且电费涨价，我公司长期亏损，且2013年7月份之后，我公司已经撤离，不再负责该小区的物业服务，故无法恢复空调及热水系统。我公司收取的中央空调开户费及热水开户费，包含材料费及安装、维护、检测费用，收取该费用并无不当，且已经超过2年的诉讼时效。
为证明其主张，金谷物业公司提交如下证据：1、会议纪要复印件一份，证明物业公司未收到小区相应比例的费用，最终导致物业公司未能与小区业主委员会续签小区的管理。2、风机盘管安装协议，证明应收安装总费用为19300元。3、费用清单及支付凭证，证明金谷物业公司收取的开户费用于金禧园小区的中央空调开户使用。
一审查明，赵茗购买金谷房产公司开发的金禧园小区6幢丁单元601室房屋，在该小区的宣传彩页上注明“首创全天候恒温住宅小区”，“中央空调、24小时热水供应”，并注明空调与热水费用节省40%左右，冷热水设施24小时现场管理。赵茗入住后与金谷物业公司签订《室内风机盘管安装协议》，约定赵茗须支付中央空调开户费10000元，自动温控器2450元，赵茗安装风机盘管7只，协议总价20050元，金谷物业公司承担三十年内中央空调机组及管道线路的维修、大修、更新改造的费用，金谷物业公司承诺赵茗使用中央空调的计价为0.28元／kw.h，并保证风机盘管及管道保温不滴水、不漏水。2001年9月1日，赵茗向金谷物业公司交纳了风盘材料费6000元，2002年8月5日，赵茗向金谷物业公司交纳了空调开户费10000元，2002年10月14日，赵茗向金谷物业公司交纳了热水开户费1000元，2003年1月23日，赵茗向金谷物业公司交纳了风盘、自动温控费合计2700元。2003年1月23日，金谷物业公司与赵茗签订《金禧园中央空调客户使用协议（包天）》，约定：空调开机时间为每年6月15日至9月15日为供冷季节，12月5日至次年3月5日为供暖季节；空调使用费为5元／天。2012年12月18日上午，钟楼区房管局召集荷花池街道、金谷房产公司及物业公司，金禧园业主委员会、业主代表等召开协调会，并形成会议纪要，要求金谷物业公司在金禧园小区中央空调及热水系统矛盾未解决之前，金谷物业公司不得擅自撤离该小区的中央空调及热水系统的管理服务，金谷房产公司、金谷物业公司负责于2013年1月底之前完成中央空调及热水系统的维修，并对中央空调及热水系统的收费作出了初步的估算。原告起诉时，金谷物业公司已于2013年7月份从金禧园小区撤场，中央空调及热水供应未恢复。
一审中，赵茗提交书面申请，变更其诉讼请求，2015年4月10日，一审法院将该书面变更诉讼请求申请送达金谷房产公司、金谷物业公司。
一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行合同义务。金谷物业公司作为小区物业服务的提供者，承诺承担中央空调及热水系统的供应及维护义务，保证其正常运转并收取了安装及开户费用，物业公司理应承担相关的合同义务，若未能履行合同义务则应承担相应的违约责任。钟楼区房管局的会议纪要中载明金谷房产公司、金谷物业公司应承担修复中央空调及热水系统的义务，金谷房产公司的参会人员在会议纪要上签字确认，可视为金谷房产公司的债务加入行为，现中央空调及热水无法供应，金谷房产公司亦应承担相应的责任。另外，金谷房产公司作为房屋销售者，其销售房屋时在宣传彩页上承诺提供中央空调及热水的物业服务，金谷物业公司是其先期聘请的物业管理主体，该客观事实亦是金谷房产公司承担修复中央空调及热水系统责任的合理基础。因金谷物业公司长期停止中央空调及热水的供应，存在严重违约行为，合同目的已然无法实现，故赵茗有权解除《室内风机盘管安装协议》、《金禧园中央空调客户使用协议（包天）》，加之金谷物业公司已经撤离该小区，不再为该小区提供物业服务，继续履行上述协议也无可能。关于金谷房产公司、金谷物业公司认为赵茗的诉讼请求已经超过2年诉讼时效的抗辩意见，一审法院认为，金谷物业公司未能恢复中央空调及热水的供应，存在违约行为，赵茗有权根据合同法的相关规定解除合同，金谷开发公司、金谷物业公司关于诉讼时效的抗辩不能成立，该意见法院不予采信。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因金谷物业公司存在违约行为，赵茗主张返还中央空调及热水开户费用的诉讼请求，应予以支持。关于赵茗主张利息损失7000元，其主张自支付中央空调及热水开户费用之日起计算，一审法院认为，签订安装协议及开户协议系双方真实意思表示，支付开户费用赵茗也并无异议，故赵茗主张自交纳开户费用之日起计算利息损失，没有事实与法律依据，不予支持，该损失应自赵茗向金谷物业公司明确解除合同之日起计算，计算标准按照同期中国人民银行贷款利率。关于赵茗主张的经济损失，根据风机盘管安装协议及收据，盘管费用应为7600元（20050元-10000元-2450元）赵茗根据已经使用的年限与合同中约定的使用年限30年主张折旧损失为4940元，因风机盘管已经使用，解除合同后也无法继续使用，按照合同约定风机盘管可使用30年，结合赵茗实际使用时间法院酌定支持折旧损失4800元。赵茗主张的装潢损失，因其未提交相关证据予以证明，且金谷物业公司、金谷房产公司不予认可，法院不予支持。关于金谷物业公司认为赵茗交纳的开户费用已经用于中央空调的意见，一审法院认为，赵茗已经履行交纳费用的义务，金谷物业公司应按约履行供应中央空调及热水的义务，赵茗基于其违约行为主张返还费用，于法有据，法院予以支持，赵茗交纳费用的支出情况，并不影响金谷物业公司、金谷房产公司因合同解除应承担的违约责任。
综上，金谷物业公司未尽到合同约定的物业服务义务，应承担相应的违约责任，金谷房产公司、金谷物业公司应共同承担相应的责任。因调解无效，经审判委员会讨论决定，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，作出如下判决：一、解除赵茗与金谷物业公司签订的《金禧园中央空调客户使用协议（包天）》、《室内风机盘管安装协议》。二、金谷物业公司、常州金谷房产公司于判决生效之日起十日内返还赵茗开户费11000元，并支付自2015年4月10日起至款项还清之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息。三、金谷物业公司、金谷房产公司判决生效之日起十日内赔偿赵茗其他损失4800元。四、驳回赵茗其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费624元，由赵茗负担322元，由金谷物业公司、金谷房产公司负担302元。
上诉人赵茗不服一审判决，向本院提起上诉称，一、一审认定事实错误，金谷房产公司隐瞒了中央空调和热水系统已经以“附属公共配套设施费”计入了商品房成本这一事实，另外违规对这两项设施进行单独收费。业主以为这个供水、供电等公用事业企业收取的开户费性质一样，直至2012年10月热水管道渗漏严重无法使用，这一事实才被公布。业主知情后立即要求返还，故一审认定“签订安装协议及开户协议系双方真实意思表示，支付开户费用赵茗也并无异议”是错误的。对于商品房价格构成中成本构成的管理，当时，《江苏省商品房价格管理规定》第十四条第二款规定“必须严格按照经批准的规划设计方案实际发生的项目执行。未经省价格部门批准，任何单位和个人不得擅自增加和变更”。因此，按照当时的政府规定，金谷房产公司通过金谷物业供水收取开户费，属于违规行为，业主主张返还违规收取的开户费的同时，主张相关的利息损失，依法有据，法院应予支持。二、金谷物业公司、金谷房产公司理应赔偿业主的状况补偿款。一审中，我们提交了6张风口的照片，当中央空调不再使用时，这些风口必须拆除，风口拆除后装潢应该恢复至风口周围一致，这就产生了装修补偿款。我们根据经验估算装潢费用肯定在1万元以上，我们为节约诉讼成本，自愿降到1万元，如果金谷物业公司、金谷房产公司不认可这1万元，我们申请司法鉴定。一审法院理应支持装潢款1万元。综上，请求撤销原审判决第二项后半部分，改判为：并支付自收取开户费用之日起至款项还清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；撤销原审判决第四项，改判金谷物业公司、金谷房产公司赔偿装潢补偿款1万元。
上诉人金谷房产公司亦不服一审判决，向本院提起上诉称，一、一审判决我方承担相应的责任，与法不符。首先，我公司与赵茗之间不存在物业管理的契约关系，我公司系协助金谷物业公司处理此事；其次，承担修复中央空调机热水系统的行为与债务加入行为是两回事，退一步说即使法律上构成债务加入，也不因此应对被上诉人与金谷物业公司之间的物业管理合同、物业安装合同之上的义务予以承担；最后，此认定是一审法院为让我公司承担责任而寻找的借口，主要是顾忌业主的上访等行为的发生，最终导致判决的不公正。二、赵茗未在一审法院明确的举证期限内变更诉讼请求，违反了最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”的规定。三、一审程序严重违法，首先，一审受理本案的时间是2014年5月5日，当时采用的是简易程序，而一审最终以普通程序结案，这个过程中并未向我公司出具转换程序的民事裁定书。其次，一审立案时间是2014年5月5日，判决作出时间是2015年5月8日，已经超审限。综上，原审判决事实认定不清，法律程序错误。请求撤销原判，驳回赵茗的诉讼请求。同时，对赵茗的上诉，其请求缺乏事实依据和法律依据，应当予以驳回。
上诉人金谷物业公司亦不服一审判决，向本院提起上诉称，同意金谷房产公司的第二、第三项上诉意见，另外补充如下，一、我公司收取开户费11000元并无不当，协议中约定包含材料费及安装、维修、检测费用等收费项目，我公司的收取行为并无不当，且上述费用也实际用于这些项目范围。进一步讲，如果仅仅收取风机盘管费，则根本无法安装及使用，原审判令返还开户费11000元的法律依据不足。二、《室内风机盘管安装协议》在2001年签订，并在业主当时入住时安装完成，该协议的权利义务早已完成，何谈解除，且该协议也不存在违约事实。综上，请求撤销原判，驳回赵茗的诉讼请求。
针对金谷房产公司的上诉，赵茗答辩称，一、1、一审认定金谷房产公司债务加入并承担相应责任符合法律规定。金谷房产公司和金谷物业公司的法定代表人和实际控制人均为李予新，金谷房产公司为掩盖中央空调和热水系统已经进入房价这一事实，以金谷物业公司的名义收取了开户费和风机盘管费用，事实上该款项全部到了金谷房产公司的财务账上，金谷房产公司在一审提交的证据也充分表明全部中央空调的费用都进入了财务科目-
开发成本-金禧园-基础设施费-
中央空调中核算。2、金谷物业公司没有安装中央空调和风机盘管的经营范围。3、承诺金禧园小区首创全天候恒温住宅小区，其国际流行的冰蓄冷技术中央空调、24小时恒温热水系统、能耗指标为分体空调的60%左右、中央空调采用IC卡计量仪表性收费、用户通过向银行购买一定金额的IC卡，插卡后即可使用，不用不收费，生活热水由热水表计量，每月定期有专人上门抄表收取费用。4、因此本案的实质是由金谷房产公司宣传承诺、安装运作，假借金谷物业公司名义违规收取费用，实际由金谷房产公司收费结算，以规避法律对虚假宣传的追责。二、一审程序符合法律规定。当事人变更前的诉讼请求为恢复中央空调和热水的供应。由于金谷物业公司拒不恢复，因此，民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定将不一致，因此，根据证据规则第35条的规定，不受规则第34条规定的限制。一审法院同时重新指定了举证期限，所以一审程序符合证据规则。一审简易程序转普通程序，开庭前已经告知合议庭组成人员，金谷物业公司和金谷房产公司均未对转换程序提出异议，因此，程序合法。三、关于超期审理，这是事实，但不影响实体的认定。综上，一审程序虽有瑕疵，但没有严重违反法律规定。一审认定结果相对符合实际，应予维持。
针对金谷物业公司的上诉，赵茗答辩称，一、我方认为一审程序符合法律规定，具体理由同上。二、金谷物业公司收取开户费违规，其并非公用事业企业，按照当时政府的规定，不能收取开户费，金谷房产公司通过金谷物业公司代收开户费直接违反了《江苏省商品房价格管理规定》，所以一审判令返还违规收取的开户费符合法律规定。三、解除两个协议符合合同法第94条的规定。《室内风机盘管安装协议》约定，甲方承诺乙方支付室内风机盘管安装费后，乙方不承担三十年内的中央空调机组及管道线路的维修、大修、更新、改造费用。甲方承诺乙方在使用中央空调，计价方法为0.28元／度。金谷公司在热水管道严重渗漏时没有按约定履行维修义务，又不按合同约定的计价方法收费，在钟楼区政府协调后，仍不履行义务，致使不能实现协议目的，所以一审判决解除两个协议符合法律规定。
二审中，双方均未提交新证据。
二审查明：本案在一审法院立案时间为2014年4月10日，2014年7月7日，一审法院裁定将该案转为普通程序审理，2015年4月9日和10日一审法院分别向赵茗以及金谷物业公司、金谷房产公司送达了合议庭组成人员通知，2015年4月27日，一审法院明确以普通程序开庭，各方当事人均未提出异议。2015年5月8日，一审法院作出一审判决。
二审查明的事实与原审基本一致。
本案在二审中的争议焦点如下：一、本案一审程序是否严重违法？二、金谷房产公司是否应承担相应的责任？三、是否因金谷物业公司的违约行为导致合同解除？四、赵茗主张返还开户费的利息损失，起算点从何时开始？五、赵茗主张1万元的装修费用有无依据？
本院认为，关于争议焦点一，首先，关于变更诉讼请求的期限问题，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。故本案一审中赵茗变更诉讼请求的时间并不违反法律规定。其次，关于转换程序的问题，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百六十九条规定，转为普通程序的，人民法院应当将合议庭组成人员及相关事项以书面形式通知双方当事人。根据二审查明的事实，一审法院在开庭前以书面形式已向各方当事人告知了合议庭组成人员。最后，关于审理期限的问题，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十九条规定，人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准，可以延长六个月；还需要延长的，报请上级人民法院批准。一审法院启动了庭外和解程序，耗时数月，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十三条规定，民事诉讼法第一百四十九条规定的审限，是指从立案之日起至裁判宣告、调解书送达之日止的期间，但公告期间、鉴定期间、双方当事人和解期间、审理当事人提出的管辖异议以及处理人民法院之间的管辖争议期间不应计算在内。故一审法院的审理期限并未超过法律规定，金谷物业公司、金谷房产公司关于程序严重违法的上诉意见缺乏事实和法律依据。
关于争议焦点二，涉案房屋系金谷房产公司开发，业主购房时金谷公司已经向业主作出中央空调、24小时热水供应的承诺，既然以该特色服务作为房产销售的卖点，金谷房产公司理应在房屋销售后继续承担相应的责任；金谷物业公司作为其子公司，是其先期聘请的物业管理主体，在相关矛盾激化，政府出面协调时，金谷房产公司也以书面形式表达了债务加入的意愿，一审法院据此判令金谷房产公司承担相应的责任并无不当之处。
关于争议焦点三，根据一审法院查明的事实，金谷物业公司长期停止中央空调及热水的供应，至一审诉讼时金谷物业公司已经撤离该小区，合同履行过程中，因为金谷物业公司存在严重违约行为，导致合同目的已然无法实现，故业主有权提出解除合同。
关于争议焦点四，即开户费利息损失的起算时间，双方当事人就空调和热水的物业服务达成一致意见，并且已经实际履行了一段时间，一审法院认定从2015年4月10日即赵茗变更诉讼请求为解除合同之日起计算并无不妥。
关于争议焦点五，当事人提出的诉讼请求必须有事实和法律依据，对于赵茗提出的1万元装修补偿费用的问题，因无相关证据予以证明，故不应算入实际发生的损失之中。
综上，三上诉人的上诉请求，无事实依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，判决并无不当，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费624元，由赵茗负担208元，金谷物业公司负担208元，金谷房产公司负担208元。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢文忠
代理审判员 是飞烨
代理审判员 袁海燕
二〇一五年九月二十九日
书 记 员 朱 赤