河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终4095号
上诉人（原审被告、反诉原告）：郑州佳潮物业服务有限公司，住所地郑州市中原区桐柏路178号4号楼801。
法定代表人：陈晓华，公司总经理。
委托代理人：李长军，河南路德律师事务所律师。
委托代理人：李丹，河南杰和杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：河南宏成教育科技有限公司，住所地郑州市郑东新区地润路1号1号楼1层附1号。
法定代表人：士军英，该公司总经理。
委托代理人：郭虎，男，汉族，1982年11月21日出生，住河南孟州市，系该公司员工。
委托代理人：孙栋敏，男，汉族，1986年11月1日出生，住河南中牟县，系该公司员工。
上诉人郑州佳潮物业服务有限公司（以下简称“佳潮公司”）因与被上诉人河南宏成教育科技有限公司(以下简称“宏成公司”)租赁合同纠纷一案，不服郑州市中原区人民法院（2016）豫0102民初4048号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年02月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人佳潮公司委托代理人李长军、李丹，被上诉人宏成公司委托代理人郭虎、孙栋敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
佳潮公司上诉请求：请求撤销原判，驳回宏成公司的诉讼请求,判令宏成公司赔偿佳潮公司损失182415.48元。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。宏成公司未按照《锦艺城商铺租赁意向确认书》的约定与佳潮公司签订正式的租赁合同，产生了纠纷。根据《锦艺城商铺租赁意向确认书》的约定，双方应在佳潮公司通知宏成公司交付商铺10日之前签署正式的租赁合同。佳潮公司按照该合同约定于2015年9月30日向宏成公司发出书面通知，通知宏成公司于2015年10月8日前（即：最后日期是2015年10月7日）去佳潮公司处签订正式的租赁合同，于2015年10月18日前去办理商铺交付手续。但是，宏成公司直到2015年10月8日才去，此时已超出了签订正式租赁合同的最后期限。因佳潮公司主管临时开会，佳潮公司工作人员告知宏成公司下午与佳潮公司主管见面，然而，宏成公司下午并没有去，这一事实，已经由佳潮公司提供的录音证据证明。2、双方在《锦艺城商铺租赁意向确认书》中约定：在意向书约定的期间内宏成公司明确拒绝与佳潮公司签订租赁合同，或是因宏成公司原因未能在意向书约定时间内与佳潮公司签订正式租赁合同，意向金将作为违约金支付给佳潮公司，且佳潮公司可以追究宏成公司给其造成的经济损失。因此，一审判决认定“佳潮公司主张宏成公司赔偿其损失182415.48元，因其不能证明宏成公司存在违约行为，双方在意向书中也未对损失赔偿作出约定，故其主张没有依据”的事实错误。3、佳潮公司已经举证证明:因为与宏成公司签订《锦艺城商铺租赁意向确认书》后，基于该合同约定产生合理的信赖而为宏成公司预留锦艺城C区C4-24号商铺，不再对外寻找其他交易方，等待签订正式租赁合同所经过的时间；在宏成公司未按《确认书》约定签订租赁合同后，佳潮公司重新寻找交易方建立新租赁关系之前所经过的时间；以及佳潮公司为重新寻找交易方，被迫将已经给宏成公司预留的C区C-24号商铺一分为三，其中360㎡只能作为公共过道所造成的空间闲置。因此宏成公司违约所造成的以上时间的浪费和空间的闲置，都会产生佳潮公司预期收益的损失。因此，应当按照《确认书》约定的租金、运营服务费、物业管理服务费标准计算佳潮公司的损失。二、一审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条的规定，佳潮公司与宏成公司双方签订的《确认书》属于预约合同，是为了保证能够在未来签订本约而平等自愿协商约定的权利、义务和责任，是通过合同约定的方式对未来缔约权的保障，当双方签订这份预约合同时，就已经表示双方在预约合同约定的权利义务范围内自愿放弃了未来所谓拒绝签署本约的自由。因此，既然双方已经有了这样的约定，就应当遵守，违反约定就应当承担违约责任。事实证明，宏成公司未在《确认书》约定的期限内与佳潮公司签订本约的行为已经构成违约；宏成公司的违约行为已经给佳潮公司造成了损失；佳潮公司主张的损失是宏成公司在订立合同时依据合同已经预见到的因违反合同可能造成的损失；并且佳潮公司在宏成公司出现违约情形后，为避免损失的扩大，采取了重新寻找其他交易方出租商铺的适当措施。因此，宏成公司因当依照约定和以上法律规定向佳潮公司承担违约赔偿责任。
宏成公司辩称，一审法院判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，请求依法驳回上诉，维持原判。关于意向书第六条，我们支付的192240元并不是保证金，因为合同明确约定为意向金，2015年9月30日，通知函中佳潮公司在引用第六条的时候将保证金肆意更改为意向金。宏成公司是在9月30日收到通知函，通知函中说的是在10月8日之前去签订租赁合同，10月1日—10月7日是法定节假日，宏成公司在这期间没有上班，在10月8日当天就去佳潮公司签订租赁合同，但是佳潮公司以负责人出去巡查等原因而并没有签订正式的租赁合同，在当天宏成公司也向佳潮公司的工作人员表明有具体事项需要与佳潮公司负责人商谈，其工作人员表明将予以转达，没有签订正式的租赁合同并不是宏成公司的原因。根据佳潮公司提供的证据，一审中佳潮公司也承认了承租方在签订租赁合同时也必须同时签订运营服务合同及物业管理服务合同，属于格式合同、霸王条款，宏成公司正是因为对这些内容有不一致的意见才没有签订正式的租赁合同。我们是按照对方的通知函包含10月8日去签订合同的，自始至终宏成公司并不存在任何违约行为。佳潮公司在双方没有达成正式合同之前严重违约将商铺转租给他人。意向书中未确定合同的具体细节，只是约定大致方向，意向书不能构成合同。
宏成公司向一审法院起诉请求：一、依法判令佳潮公司返还租赁意向金192240元；二、诉讼费由佳潮公司承担。
佳潮公司向一审法院反诉请求：一、判令宏成公司赔偿佳潮公司损失182415.48元；二、反诉费由宏成公司承担。
一审法院认定事实：郑州翰园置业有限公司是中原区棉纺西路40号4层401号房屋的所有权人。2015年6月12日，郑州翰园置业有限公司委托佳潮公司对棉纺西路40号（即锦艺城C区）进行出租、经营和管理。2015年8月16日，佳潮公司与宏成公司签订了《锦艺城商铺租赁意向确认书》一份，约定双方均同意佳潮公司将锦艺城C区C4-24号商铺出租给宏成公司作为“森林山”的经营场所，宏成公司于确认书签署之日起5日内向佳潮物业支付192240元的意向金；双方应在佳潮物业通知宏成公司交付商铺10日前签署正式的租赁合同；在意向书约定的期间内，如果宏成公司按约向佳潮物业支付意向金，佳潮物业不得将该商铺租赁给第三方，否则佳潮物业应当无息返还意向金；在意向书约定的期间内宏成公司明确拒绝与佳潮物业签订租赁合同的，或是因宏成公司原因未能在意向书约定的时间内与佳潮物业签订正式的租赁合同，意向金将作为违约金支付给佳潮物业，且佳潮物业可以追究宏成公司给其造成的经济损失。双方还确定了正式的租赁合同的基本条款如出租商铺的位置、面积、用途、期限、租金、运营服务费、物业管理费等。双方另约定宏成公司需在2015年8月20日前在确认书上签字并加盖公章，同时连同宏成公司加盖公章的营业执照复印件送回给佳潮物业，并在此后5日内向佳潮物业递交有效的用作支付保证金的支票或汇款证明，意向书才生效。意向书签订后，宏成公司分别于2015年8月20日、2015年9月1日向佳潮物业支付意向金20000元、172240元，总计192240元。2015年9月30日佳潮公司向宏成公司发出通知函一份，通知宏成公司于2015年10月8日前去佳潮公司处签订正式的租赁合同，于2015年10月18日前办理商铺交付手续。后双方发生纠纷，未签订正式的租赁合同。2015年12月7日，佳潮公司与案外人孙元方签订《租赁合同》、《物业管理服务合同》、《运营服务合同》各一份，将其与原告签订的意向书中约定的商铺的其中一部分出租给孙元方。2016年4月29日，被告与案外人刘春艳签订《租赁合同》、《物业管理服务合同》、《运营服务合同》各一份，将其与原告签订的意向书中约定的商铺的其中一部分出租给刘春艳。诉讼中，佳潮公司确认因运营服务、物业管理与商铺租赁是一个整体，故承租方签订《租赁合同》时必须同时签订《运营服务合同》及《物业管理服务合同》。上述事实，有《锦艺城商铺租赁意向确认书》、招商银行转账业务回单、招商银行账户历史交易明细表、情况说明、通知函及当事人的陈述等予以佐证。一审法院认为，宏成公司与佳潮公司签订的《锦艺城商铺租赁意向书确认书》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定。该意向书约定的生效条件为宏大公司在签署意向书之日起5日内即2015年8月25日之前向佳潮公司递交有效的支付意向金的凭证。宏成公司于2015年9月1日才足额向佳潮公司日支付意向金，晚于约定的时间，应视为就该意向书向佳潮公司发出新的要约，佳潮公司于2015年9月30日通知宏成公司签订正式的租赁合同，是对宏成公司要约的承诺，故该意向书已经生效。宏成公司起诉时，佳潮公司已将意向书中约定的商铺出租给案外人，意向书已经不具备继续履行的可能，应当解除。意向书解除后，宏成公司主张佳潮公司返还其意向金192240元，佳潮公司依据意向书第六条约定主张不予返还，则佳潮公司应当提供证据证明宏成公司存在意向书第六条约定的情况即宏成公司明确表示拒绝与其签订租赁合同或因宏成公司的原因不能与其签订租赁合同。佳潮公司对本案争议商铺所在购物中心即锦艺城三期拥有全权代理该购物中心所有权人对外出租、经验和管理的权利，作为该购物中心的整体运营方与作为单一商铺承租方的宏成公司对比，在签订意向书时佳潮公司占有明显优势地位。意向书约定佳潮公司收取意向金后若将商铺出租第三方，仅需无息返还宏成公司意向金，与意向书第六条的约定对比后，可以印证上述认定。佳潮公司与案外人孙元方、刘春艳签订的《租赁合同》、《物业管理服务合同》、《运营服务合同》为格式合同，除手写部分不一致外，打印内容一致，且合同上均含有“锦艺城购物中心风尚锦艺精彩中原”的字样及相同图标，应认定为佳潮公司提供的格式合同。意向书中虽对租赁合同的基本条款作了约定，但不足以涵盖《租赁合同》、《物业管理服务合同》、《运营服务合同》的主要条款。为维护市场交易的公平，若宏成公司在与佳潮公司协商签订《租赁合同》时不能就合同条款达成一致意见，应当保护其拒绝签订《租赁合同》及附属的《物业管理服务合同》、《运营服务合同》的自由。佳潮公司提交了其向宏成公司发出的签订正式租赁合同的通知，但该通知不能排除双方因对《租赁合同》条款未达成一致而不能签订《租赁合同》的可能，也不能充分证明宏成公司存在意向书第六条中约定的情况，故宏成公司主张佳潮公司返还其意向金192240元，本院予以支持。佳潮公司主张宏成公司赔偿其损失182415.48元，因其不能证明宏成公司存在违约行为，双方在意向书中也未对损失赔偿作出约定，故其主张没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、郑州佳潮物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还河南宏成教育科技有限公司意向金192240元；二、驳回郑州佳潮物业服务有限公司的反诉请求。如果佳潮公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4145元，反诉费1974元，共计6119元，由郑州佳潮物业服务有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对当事人二审争议事实的认定同原审判决对本案事实的认定。
本院认为，纠纷双方所签《锦艺城商铺租赁意向确认书》仅是签订租赁合同的意向确认，并非完整意义的合同。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，据实处理并无不当，应予维持。上诉人佳潮公司的上诉请求证据不力，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6119元，由郑州佳潮物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张建军
审判员 崔凤茹
审判员 陈 赞
二〇一七年四月二十五日
书记员 张 娜