南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江宁民初字第98号
原告（反诉被告）南京鼎尚海鲜酒店有限公司（以下简称鼎尚公司，组织机构代码：69460106-1），住所地在南京市江宁区东山街道上元大街238号。
法定代表人左宁春，鼎尚公司总经理。
委托代理人华洪群，江苏天之权律师事务所律师。
被告（反诉原告）南京威远汽车商城有限公司（以下简称威远公司，组织机构代码：73057987-8），住所地在南京市江宁区东山双龙路99南方花园B04-103号。
法定代表人高跃奇，威远公司总经理。
委托代理人许贵兵，江苏东恒律师事务所律师。
原告（反诉被告）鼎尚公司与被告（反诉原告）威远公司租赁合同纠纷一案，本院曾于2010年7月21日受理，同年7月22日将鼎尚公司的诉状副本送达给威远公司，并于2012年3月19日作出（2010）江宁民初字第2806号民事判决书，鼎尚公司不服，向南京市中级人民法院提起上诉，南京市中级人民法院作出（2012）宁民终字第1613号民事裁定书，将该案发回本院重审，本院于2012年12月25日重新立案后，另行组成合议庭，于2013年1月23日、3月21日、2014年6月30日、7月25日公开开庭进行了审理，鼎尚公司的委托代理人华洪群、威远公司的委托代理人许贵兵到庭参加诉讼，本案经过本院审判委会员讨论，现已审理终结。
原告鼎尚公司诉称：2009年5月16日，其与威远公司签订《房屋租赁合同》一份，该合同对租赁房屋位置、面积、租赁用途、期限、租金标准及支付方式、保证金及违约责任等事项做了约定。合同签订后，其依约向威远公司支付了保证金30万元，另投入大量资金进行装修，添置设备，招聘并培训了酒店人员等。由于威远公司在其承租房屋上层开设的“欢乐星KTV”未能及时装修完毕，至2010年1月才基本完工。为减少损失，在威远公司不能按合同约定提供燃气等条件的情形下，其不得已于2009年9月底开始营业。然而，威远公司严重违约，分别于2010年4月17日、22日和7月6日恶意拉闸断电，拒绝供电，致其遭受巨大损失，无法继续经营，履行合同。现请求法院判决：1、双方合同自2010年7月20日起解除；2、威远公司返还其交纳的保证金30万元；3、威远公司赔偿其2010年7月6日前已发生的经济损失6592273.73元，其中酒店装修损失为5221923.24元、餐具、厨具、成品家具、餐椅、餐桌台布、电脑软件、打印机等设备损失941574.42元，含调料辅材、酒水饮料在内的库存损失428776.07元。其尚有其他损失，待本案审理结束后另案主张。
被告（反诉原告）威远公司辩称并反诉称：因原告鼎尚公司未按约定支付租金、水电费、人工费，至2010年7月6日止，鼎尚公司欠其租金132.33万元，水电等费用149202.75元。其公司向鼎尚公司发出律师函，但鼎尚公司仍未完全支付上述费用，鼎尚公司的行为已构成根本违约，故双方的合同已于2010年7月6日解除，其公司终止向鼎尚公司供电是行使合同履行抗辩权的行为，故不应向鼎尚公司承担责任；按合同约定，在鼎尚公司严重违约的情况下导致合同解除的，保证金不予返还；因鼎尚公司违约，故造成的损失应由鼎尚公司自行负担。综上，请求驳回鼎尚公司的诉讼请求。鼎尚公司在合同履行过程中拖欠租金，构成根本违约，导致合同解除，故请求法院判令：1、双方合同自2010年7月6日解除；2、鼎尚公司立即支付拖欠的租金（截止2010年7月6日）人民币1082237元及至实际支付之日止的利息（暂计算至2010年8月24日为39824元）；3、鼎尚公司支付拖欠的水电等各项费用120360.76元，鼎尚公司支付合同约定的违约金440000元；4、鼎尚公司按照合同约定的租金标准支付自2010年7月6日至2012年4月24日期间的房屋使用费用。
反诉被告鼎尚公司针对反诉辩称：反诉原告主张合同于2010年7月6日解除，没有事实依据，对拖欠租金及数额没有异议，但因威远公司装修延缓及未到达相关条件，双方达成协议，延迟交纳租金，故不同意给付利息。威远公司主张其拖欠15万元水电费不是事实，其只有6月份水电费2万元未付，且其公司支付时威远公司拒收；威远公司主张停电系履行合同抗辩权不成立；本案在中院二审时，威远公司亦明确2010年7月6日的拉电行为以及所发的律师函的内容均不能作为通知解除合同的意思表示。
经审理查明，2009年5月16日，鼎尚公司（乙方）与威远公司（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：威远公司将位于东山街道上元大街238号房屋的一、二层（约4000平方米，毛坯房）出租给鼎尚公司经营餐饮；租赁期限：租期为12年，自2009年5月16日起至2021年5月15日止，自乙方交付履约保证金之日起免租装修期为5个月；租金及支付方式：起租第一年至第三年每年租金为220万元。免租期后，乙方开始交纳租金，先付后租，第一年租金每两个月支付一次。乙方若因故不能按时交纳租金，应按银行当期贷款利率向甲方支付逾期利息。最迟不能超过两个月，每年租金不足部分，当年度末的两个月按年总租金补齐；保证金：乙方于本合同签订后十日内向甲方支付履约保证金30万元。租赁期满后无息退还保证金。保证金可用于合同终止前的租金。水、电、气等费用的负担及交纳方式：乙方租赁期间经营所产生的水、电、气等费用由乙方承担，若由甲方代为交纳，乙方应在签收甲方通知后3日内向甲方支付代垫费用，否则按千分之一支付利息，甲方须出具相应票据；乙方装修或租赁期间，若确因甲方水、电、气及建筑工程质量原因造成损失的，由甲方及时负责维修并不能影响乙方的正常经营，具体事宜由双方协商解决；因乙方经营需要而须甲方配合或办理，因甲方不作为而导致乙方损失的，甲方应承担赔偿责任。确因甲方努力而不可为的乙方不得以此为由拒付房租。因甲方原因确实造成乙方很大损失的，双方协商解决，甲方在向乙方移交经营场所之前，按乙方正常的经营要求，提供到位足量的水、电、气，如需增容由甲方办理并承担费用。违约责任及合同的终止、解除：在合同期内，除不可抗力和乙方根本违法、违规、违约原因外，甲方不得以任何原因终止或改变合同，否则，甲方需对乙方造成的损失予以全额赔偿；情节严重导致乙方无法继续经营，甲方不仅要承担违约责任，支付乙方违约金，而且还应赔付乙方在该项目上的所有的一切投入损失；如租赁期满或提前终止或解除本合同时，乙方所进行的水、电改造及相关设备装潢无偿移交给甲方，其余乙方自管财产（包括自置设备、物品等）应在终止或解除本合同后10日内搬离该房屋，逾期不搬的作为乙方放弃权利处理。届时，甲方有权对上述财产予以处置而无须给予乙方任何补偿；乙方逾期未足额交纳租金的，每逾期一天，按月租金的银行当期贷款利率向甲方支付滞纳金，逾期达三个月以上仍未交纳租金和滞纳金即构成根本违约，除按本合同规定向甲方补交租金及滞纳金外，甲方有权解除本合同，收回该房屋，乙方另需向甲方承担相当于当年度租金20%的违约金。乙方应无条件交出该房屋，由此造成的一切后果由乙方自行承担。其他约定：甲乙双方根据本合同需要发出通知均应采用书面送达、签收形式；甲方对乙方开出的发票、单据及其他通知，须标明收件人为乙方，如送至本租赁场地签收后则视为已送达。乙方发给甲方的通知送至甲方的办公地地址签收后即视为送达。
合同签订后，鼎尚公司于2009年5月19日、6月12日两次共付给威远公司保证金30万元。2009年8月20日，鼎尚公司向威远公司支付燃气工程设计费6750元。2009年9月底，鼎尚公司在管道煤气未通的情况下，自行购买罐装煤气开业。
2009年8月27日，威远公司与南京久鼎餐饮管理有限公司（以下简称久鼎公司）签订合同，对238号房屋亮化费用的分摊进行了约定。威远公司陈一斌、久鼎公司徐步分别在合同上签字，并加盖公司印章。2009年9月24日，徐步以鼎尚公司名义出具欠条，承诺承担10万元费用，于2009年12月份付清。2009年9月25日，南京江宁区煤气（集团）公司预收威远公司煤气工程款35万元，威远公司收取鼎尚公司煤气费定金15万元、亮化定金31000元。另鼎尚公司承租房屋楼上的“欢乐星KTV”装修工程于2009年11月竣工。
2010年1月15日，威远公司收取鼎尚公司房租15万元。2010年4月12日，威远公司致律师函给鼎尚公司，主张鼎尚公司累计拖欠其租金1316599.5元（截止2010年4月12日）、水费19633.56元（截止2010年3月31日）、电费1641763.63元（截止2010年3月31日），拖欠亮化、雨棚等工程费用171723.6元，合计1672163.29元，要求鼎尚公司立即付款；并声明其依据合同约定有权解除合同，停止供电，追究鼎尚公司违约责任。2010年4月17日，威远公司拉下238号房屋一、二层电源分闸停止供电，后鼎尚公司自行接通电源。同月22日，威远公司拉下总闸停止供电。鼎尚公司向威远公司承诺，所欠威远公司代垫水电费、工程款于2010年5月10日前清算后当日付清。后鼎尚公司于4月22日支付水电及房租26万元。
2010年5月18日，鼎尚公司与威远公司对前期费用进行了结算，鼎尚公司对威远公司主张的至4月4日前的水电费、4月水电费、亮化尾款、雨蓬、玻璃、空调底座、大理石、亮化及雨蓬电费无异议，争议之处在于鼎尚公司不认可威远公司主张的围栏费用6665元，威远公司不认可鼎尚公司主张电缆线费用43669.6元、4月22日停电损失27984.89元。在扣除鼎尚公司已付水电费8万元后，威远公司主张应付费用为390891.01元，鼎尚公司主张应付费用为312571.52元，争议费用合计78319.49元。当日鼎尚公司向威远公司支付了312571.52元，另支付房租、水费21万元。6月29日，鼎尚公司支付威远公司水电费33590.75元。威远公司在要求鼎尚公司付清其主张的应付费用未得到相应的回应后，于7月6日口头通知鼎尚公司工作人员，若不支付费用将停电。当日，其第三次拉下电源总闸停止供电。鼎尚公司遂报警，公安部门经调处未成，威远公司此后一直未恢复供电，鼎尚公司亦未支付任何款项。
2010年7月9日，鼎尚公司致函威远公司，主张威远公司拒绝供电，造成其损失，要求威远公司于2010年7月11日上午10时派人共同处理变质、腐烂的食品。7月13日，威远公司回函鼎尚公司，主张鼎尚公司应在停电后采取适当措施避免损失产生及扩大，其无须承担责任，声明其保留采取司法手段追讨欠缴租金、相关费用以及违约金的权利。
另，鼎尚公司欠付威远公司2010年6、7月份水电费合计37268.52元。燃气管道于2010年9月20日开通。
本案在原一审审理过程中，鼎尚公司于2010年10月26日发函威远公司，通知威远公司其将于2010年11月1日上午9时移交房屋及装饰物和酒店内现有物品，要求威远公司届时派员现场检查、清点物品，办理交接手续，并将该通知函报送至本院。威远公司于2010年11月1日回函，同意接受房屋，但主张鼎尚公司应按合同约定将自管财产搬离，否则视为放弃权利，不同意清点接受室内物品，亦将该函报送本院。经本院协调，双方对解除合同均无异议，但对涉案房屋内鼎尚公司物品的处理及房屋的交接始终未能达成一致意见，但双方均表示不妨碍并协助对方招租。此后，鼎尚公司曾联系过多家有承租意向的公司，并在与上述公司就装潢及设备、设施转让费用达成协议后介绍给威远公司（曾先后于2010年12月、2011年9月分别将两家公司相关人员带到本院，要求本院协助促成酒店转让），但租赁未成，亦未能自行招租。2011年12月8日，双方对238号房屋内鼎尚公司的大件物品进行了清点确认，并共同在房屋的出入口加锁。2012年4月25日在本院主持下，鼎尚公司将涉案房屋交还给威远公司。现该房屋一层已出租。
本案在审理过程中，双方确认截止2010年7月6日，鼎尚公司欠威远公司房租1082237元，水电费（含亮化电费）、装修施工后围栏费等各项费用为60000元。威远公司放弃要求鼎尚公司支付违约金44万元的诉讼请求。
鼎尚公司就其损失6592273.73元提供以下证据：就餐桌椅等设备提供了金额为941574.4元的票据和双方的交接清单，证明设备的价值及威远公司已经接受相关设备，就库存原料损失提供了盘点表和公证书，证明威远公司2012年停电给其造成的损失，其中食材价值203723.02元，酒水价值225053.05元。对上述证据，威远公司称装修及设备的票据，其已核对，数额相符，但真实性和关联性均不认可，设备其公司虽已接收，但数量与鼎尚公司主张的不符，其现愿意将已接收的设备返还，但不同意折价给付金钱；就库存的原料，威远公司认为其在停电前已通知鼎尚公司，鼎尚公司可以避免损失的产生，故不同意赔偿。
就鼎尚公司主张的装修损失5221923.24元，本案在审理过程中，本院委托了中国建设银行股份有限公司江苏省分行（以下简称省建行）对涉案房屋的装修进行评估，省建行于2014年5月14日出具了“关于鼎尚海鲜酒店装修、水电安装、消防、空调等工程造价鉴定意见”（以下简称鉴定意见），鉴定结果为5860434.83元，同时，省建行认为，上述工程的折旧年限可按合同期限12年或市场行情成新率8年计算，鼎尚公司和威远公司对鉴定结果均无异议，但鼎尚公司认为1、鉴定时漏列了部分物品；2、天燃气工程，大楼亮化工程、雨篷及门口广场、装修设计费未计算；3、折旧年限应按12年计算。威远公司认可确有部分物品漏列，经双方协商确认，漏列物品价值为6000元。就鼎尚公司主张的天燃气工程费用为156750元，大楼亮化工程费用为102723.84元，雨篷及门口广场费用为100000元，威远公司对上述价格均无异议，但认为不应当给付鼎尚公司，鼎尚公司另提供了装修设计费发票一份，载明装修设计费为50000元。另威远公司认为装修折旧年限应按8年计算。
上述事实，有原被告陈述、订货合同、收据、水电费票据、双方就亮化费用的合同、欠条、函、前期结算协议、鼎尚公司装修的票据、合同、购买设备的票据、盘点表、公证书、鉴定意见书等证据证明。
本院认为，原告（反诉被告）鼎尚公司与被告（反诉原告）威远公司于2009年5月16日签订的租赁合同合法有效，双方均应按合同履行，双方在履行合同过程中，虽因燃气是否开通，雨蓬、玻璃、大理石、房屋亮化发生过纠纷，但都能协商解决，导致双方最终合同解除是因为鼎尚公司未按约给付房租、水电费，威远公司拉闸停电所致。
在房屋租赁合同中，承租人给付房租及水电费是最主要的义务，鼎尚公司自免租期届满起，未按约给付房租及水电费，未履行合同的主要义务，是根本违约，其履行合同不符合诚实信用原则。威远公司在鼎尚公司未按约支付租金及水电费的情况下，应当要求鼎尚公司提供担保，继续履行合同，或者寻求公力救济等途径解决纠纷，其拉闸停电致鼎尚公司不能正常营业，也是根本违约，但从双方履行合同的过程看，其行为的目的，并不是不履行合同，而是促使鼎尚公司继续履行合同主要义务，即给付租金和水电费，其行为的性质应是自力救济，但方式不当，不符合自力救济的条件。所谓合同履行抗辩权是指在双方合同中，一方当事人不履行合同义务，另一方行使抗辩权，也不履行自身尚未履行的义务，在本案中，鼎尚公司在不给付租金和水电费时，威远公司交付房屋及正常供电的义务已履行完毕，故威远公司关于拉闸停电的行为是行使合同履行抗辩权的辩解意见，不能成立。综上，鼎尚公司与威远公司在履行合同过程中，均有违约行为，但根据双方的违约的原因，本院认定鼎尚公司承担主要责任，威远公司承担次要责任。
本案中鼎尚公司虽一直未按约给付租金和水电费，威远公司也称如鼎尚公司不给付租金和水电费其将解除合同，但一直没有行使合同解除权，其拉闸停电行为致鼎尚公司不能经营，是根本违约，鼎尚公司于2010年7月21日向本院起诉，行使合同解除权，要求解除合同，理由正当，该诉状副本于同年7月22日送达给威远公司，故本院认定双方的合同于2010年7月22日解除。
鼎尚公司主张的保证金30万元，威远公司应当返还，但可冲抵租金和水电费。
原告鼎尚公司主张的酒店装修费用包括以下几部分：室内装修工程款及设计费、天燃气工程、大楼亮化工程、雨篷及门口广场工程的工程款，各项分别为5916434.83元（鉴定意见载明的5860434.83元，漏列项目的工程款6000元，设计费50000元）、156750元、102723.84元、100000元，其中天燃气管道工程款156750元，按照双方合同约定，威远公司在交付租赁的房屋时，应按鼎尚公司正常的经营要求，提供到位足量的水、电、气，如需增容由威远公司办理并承担费用。亦即天燃气管道的工程款应由威远公司负担，故威远公司预收的天燃气管道设计费和天燃气费156750元应当返还给鼎尚公司。大楼亮化、雨篷及门口广场虽在室外，但其系美化或增加租赁房屋使用功能的添附，也应视为装修，故鼎尚公司的装修工程款为6119158.67元，就折旧年限，威远公司未提供证据证明鼎尚公司可能在8年后重新装修，故本院对鼎尚公司关于折旧年限为12年的意见予以采信，按常理，洒店会在装修完毕后即开业，而鼎尚海鲜酒店于2009年9月底开业，故酒店装修的使用期限为0.8075年（2009年9月30日至2010年7月21日），经计算酒店装修的折旧费为411768.39元，即至双方合同解除时，酒店装修的价值为5707390.28元，就装修部分，鼎尚公司在扣除天燃气工程的工程款后，仅主张5065173.24元，不违反法律规定，本院予以准许，根据双方违约的原因及责任，本院酌定由威远公司赔偿1013034.65元，其余部分由鼎尚公司自行负担。
原告鼎尚公司要求威远公司赔偿餐具、厨具、成品家俱、餐椅、餐桌台布、电脑软件、打印机等设备损失941574.42元，因双方在合同中约定上述物品鼎尚公司应在合同解除后10日内搬离，双方的合同于2010年7月22日解除，此后房屋仍由鼎尚公司控制，但其公司未搬离上述设备，故对鼎尚公司的该主张，本院不予支持。
如前所述，双方在履行合同过程中，即使鼎尚公司未按约支付租金和水电费，威远公司也不能停电，对停电所造成的直接损失，威远公司应当赔偿，鼎尚公司主张的因停电所造成的库存损失428776.07元，食材203723.02元，威远公司应予以赔偿，而酒水225053.05元根据生活常识，不可能因为停电产生损失，故威远公司不应赔偿。
反诉原告威远公司所主张2010年7月6日前的租金1082237元，水电费、亮化电费、围栏等费用60000元，双方均予认可，本院予以照准，反诉被告鼎尚公司应予以给付。鼎尚公司所欠租金应于2010年7月6日前给付，现威远公司同意自当日起计算利息，不违反法律规定，本院予以准许。
反诉原告威远公司主张的2010年7月6日至2012年4月24日期间的房屋使用费，本院认为双方合同解除后，鼎尚公司于2010年10月26日发函给威远公司，要求同年11月1日移交房屋，此时，威远公司应当接收房屋，但威远公司以鼎尚公司未搬走相关财产为由拒绝接收房屋不当，考虑到房屋内有鼎尚公司的物品，按约定应由鼎尚公司自行搬离，威远公司重新出租房屋需要一定的时间清理上述物品，故本院酌定清理时间为1个月，即鼎尚公司需给付威远公司房屋使用费的期限为2010年7月23日至同年11月30日，标准参照租金标准。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条第一款、第六十条、第六十八条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十九条第一款、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）鼎尚公司与被告（反诉原告）威远公司于2009年5月16日签订的房屋租赁合同于2010年7月22日解除；
二、被告威远公司返还原告鼎尚公司保证金300000元；
三、被告威远公司返还原告鼎尚公司天燃气工程工程款156750元；
四、被告威远公司赔偿原告鼎尚公司经济损失1645533.74元（其中装修损失1013034.65元，库存损失428776.07元，食材损失203723.02元）；
五、反诉被告鼎尚公司给付反诉原告威远公司房租1082237元及利息（自2010年7月6日起按中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定的给付之日）；
六、反诉被告鼎尚公司给付反诉原告威远公司水电费等各项费用60000元；
七、反诉被告鼎尚公司给付反诉原告威远公司2010年7月23日至同年11月30日的房屋使用费602739.73元（220万元／365天＊100天）；
上述二、三、四、五、六、七项均于本判决发生法律效力之日起10日内给付。
八、驳回本诉原告鼎尚公司、反诉原告威远公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案应收本诉案件受理费63464元，反诉案件受理费8120元，鉴定费140000元，合计211584元，由原告（反诉被告）鼎尚公司负担52226元，被告（反诉原告）威远公司负担159358元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10105901040001276）预交上诉案件受理费。
审 判 长 史俊杰
人民陪审员 李海燕
人民陪审员 李向群
二〇一四年十月八日
见习书记员 孙 杨