广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第113号
上诉人（原审原告）：珠海市斗门区五福房产开发有限公司。住所址：广东省珠海市斗门区。
法定代表人：何国培。
委托代理人：崔炜，广东晨光律师事务所律师。
委托代理人：刘青，广东晨光律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：唐定根，女，汉族，1969年11月20日出生，住重庆市奉节县。
委托代理人：林介余，广东大同（珠海）律师事务所律师。
委托代理人：何国兴，广东大同（珠海）律师事务所律师。
上诉人珠海市斗门区五福房产开发有限公司（以下简称五福房产公司）因与被上诉人唐定根商品房预售合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2013）珠斗法民三初字第164号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2008年期间，五福房产公司与案外人谢明晃、龚光平经口头协商达成债权债务转让协议，由于中铁十二局集团市政工程有限公司（以下简称中铁十二局公司）原欠龚光平工程款83万元，五福房产公司欠中铁十二局公司工程款，由龚光平指定唐定根向五福房产公司购买房屋，总金额622195元，其中311195元从中铁十二局公司原欠龚光平的工程款中抵销。
2008年4月16日，五福房产公司与唐定根签订《商品房买卖合同》，约定唐定根购买五福房产公司位于五福花园第九栋2单元1103房屋，面积177.77平方米，总金额为622195元。合同第六条第一款第3项载明唐定根“已首付房款311195元，余款311000元作按揭”。合同还约定，五福房产公司于2008年12月31日前将验收合格的商品房交付唐定根使用，并在交房后的180日内，向产权登记机关申请确权。之后，五福房产公司按合同约定交付房屋给唐定根使用并为唐定根办理了房屋产权证。唐定根房屋地址变更为珠海市斗门区井岸镇新伟东街33号9栋2单元1103房。
另查明，龚光平与唐定根系夫妻关系。
由于中铁十二局公司否认首期款311195元以工程款抵销方式支付，五福房产公司以实际没有收到首期款为由，向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、唐定根向五福房产公司支付购房款311195元；2、唐定根向五福房产公司支付逾期付款利息123544元（利息按每日万分之二计算，从2008年4月16日起暂计至2013年10月8日，之后的利息计至付清款项之日止）；3、本案诉讼费由唐定根负担。
原审法院认为，五福房产公司与唐定根签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，应受到法律的保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据当事人的诉辩意见，原审法院归纳当事人的主要争议焦点为：一、唐定根是否尚欠五福房产公司购房款；二、五福房产公司的诉讼请求是否超过诉讼时效。
（一）关于唐定根是否尚欠五福房产公司购房款问题。根据原审法院查明的事实，2008年期间，五福房产公司与案外人谢明晃、龚光平经口头协商达成债权债务转让协议，同年4月16日，五福房产公司与唐定根签订《商品房买卖合同》，约定由唐定根购买五福房产公司位于五福花园第九栋2单元1103房屋，面积177.77平方米，总金额为622195元。唐定根按照合同第六条第一款第3项的约定已支付首期购房款311195元给五福房产公司，余款311000元也办理了按揭手续。如果唐定根未付清购房款的，五福房产公司不会交付房屋并为唐定根办理房屋产权证。因此，五福房产公司诉请唐定根支付尚欠的购房款311195元及利息，证据不足，应当承担对其不利的后果。
（二）关于五福房产公司的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”以及第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……”。本案五福房产公司请求唐定根支付尚欠的购房款的诉讼时效应当从双方合同约定的办理产权证之日起计算，即从2009年7月1日起至2011年6月30日止的二年期间内。但在此期间五福房产公司没有向唐定根主张权利，期间诉讼时效也没有发生中止、中断的情况。五福房产公司于2013年10月8日才提起诉讼，已超过了法律规定的诉讼时效，其已丧失胜诉的权利。因此，唐定根认为五福房产公司的诉讼请求已经超过诉讼时效，要求驳回五福房产公司的诉讼请求，有事实和法律依据，原审法院予以采纳。
唐定根已按照合同的约定履行了付款义务，五福房产公司亦按照合同约定的期限将房屋交付给唐定根使用并为唐定根办理房屋产权证，双方约定的合同义务已经全部履行完毕。五福房产公司诉请没有事实和法律依据，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第（一）项，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院判决驳回五福房产公司的诉讼请求。一审案件受理费7821元，由五福房产公司负担。
上诉人五福房产公司不服上述判决，提起上诉，请求撤销原审判决，改判唐定根向五福房产公司支付购房款311195元及逾期付款利息（按照每日万分之二，自2008年4月16日开始计至付清之日止），本案一审、二审诉讼费由唐定根承担。
事实及理由如下：一、唐定根欠五福房产公司购房款311195元事实清楚。1、《情况说明》是本案最为关键的证据，原审判决毫无理由地否定了该证据的效力，直接造成了本案处理结果的不公正。该证据证明龚光平指定唐定根和罗美学购买五福房产公司的房屋，并以中铁十二局公司欠其的工程款抵扣购房款。该证据上不但有龚光平和谢明晃的签名，同时还有唐定根和罗美学的签名，唐定根对该证据的真实性、关联性、合法性均认可，但原审判决却对该证据真实性、合法性不予确认，对其证明力不予确认。双方均认可的证据，且该证据没有违反法律法规的强制性规定，原审法院对证据的证明力不予确认毫无理据。2、既然原审判决不认定《情况说明》的证据效力，但是在“审理查明”部分却认定工程款抵房款的事实，前后矛盾。此外，关于中铁十二局欠龚光平工程款83万元的事实，目前除了唐定根的单方陈述之外，没有任何证据得以佐证。原审庭审过程中，唐定根明确表示，现在拿不出任何证据证明龚光平对中铁十二局公司享有工程款债权。正因如此，五福房产公司根本无法与中铁十二局公司抵扣工程款，迫不得已才提出本案诉讼。3、原审判决关于“如果被告未付清购房款，原告不会交付房屋并为被告办理房屋产权证”的推断显然不能成立。首先，交付房屋和办理产权证，并不能推论得出已经支付房款的结论。在实际交易过程中，先交房过户，再付款的情况非常普遍。其次，原审法院查明事实部分和唐定根自认，均表明五福房产公司之所以会交付房屋和办理产权证，是在龚光平、谢明晃、唐定根和罗美学、五福房产公司四方达成口头抵债协议基础上做出的。现因中铁十二局公司不认可该口头抵债协议，在五福房产公司与中铁十二局公司的诉讼中，并没有成功抵扣该款项。因此，五福房产公司并没有收到311195元购房款。
二、本案未超过诉讼时效。《民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应该知道权利被侵害时起计算。”本案的房款是以工程款抵销的方式支付。中铁十二局公司在与五福房产公司的工程款纠纷诉讼中，明确表示不认可抵扣该购房款，自此，五福房产公司才知道自己的权利被侵害，诉讼时效应该从该案件判决之日算起。
三、以现有证据材料，五福房产公司根本无法向中铁十二局公司主张抵销。如前所述，口头抵债协议是龚光平、谢明晃、唐定根和罗美学、五福房产公司四方达成，中铁十二局公司对此明确表示不认可，故该协议对其没有约束力，以现有证据，五福房产公司根本无法向中铁十二局公司主张抵销的权利。
综上所述，五福房产公司确未收到311195元购房款，其要么向中铁十二局公司主张抵销，要么向唐定根主张偿还。以现有证据，五福房产公司向中铁十二局公司主张行不通，但唐定根偿还购房款后，龚光平本身是中铁十二局公司的真正债权人，他在实体上享有向中铁十二局公司主张权利的资格。如果连作为债权人的龚光平都没有足够的证据向中铁十二局公司主张权利，五福房产公司就更没有可能向中铁十二局公司主张抵销工程款，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人唐定根在二审中答辩称：原审认定的事实清楚、正确，做出的判决合法有效，请求二审法院依法驳回五福房产公司的上诉，维持原审判决。
二审期间，五福房产公司提交如下证据：1.（2012）珠斗法民二初字第496号开庭笔录，证明在中铁十二局公司起诉五福房产公司的案件中，中铁十二局公司明确表示谢明晃不是公司的员工，其没有出具书面的同意抵扣工程款的说明，对《情况说明》的真实性、合法性、关联性均不认可；2.收款收据，证明唐定根、罗美学交纳五福花园9栋1单元801房，2单元1103房房款5万元，尚欠房款503025元，龚光平在该收款收据上签名确认以上事实，而且唐定根在2012年6月20日还支付过房款，本案尚未超过诉讼时效；3.借条，证明由于房款尚未付清，故涉案房屋的房产证、合同、发票原件均在五福房产公司保存。之后，罗美学将房产证、合同和发票借走用于办理入户手续，至今没有归还；4.房产证、房地产专用收款收据、发票，证明由于房款尚未付清，房产证、合同、发票原件至今仍在五福房产公司保存。
唐定根认为上列证据不属于新证据，不予质证。
上列证据，本院经审查认为，证据1、4来源合法，内容真实，且与本案有关联和起到证明案件事实的作用，本院予以认定，对证据2，唐定根表示对其真实性无法确定，本院认为，由于该收款收据上有“龚光平”签名，而唐定根与龚光平为夫妻关系，故本院告知其于庭后向龚光平核实，并在本院指定的期限内向本院提交书面意见，但唐定根并未提交书面意见，且未提供证据予以反驳，故本院对该证据予以认定。对证据3，该证据是罗美学出具的借条，与本案无关，本院不予认定。
本院经审理查明，五福房产公司与唐定根于2008年4月16日签订的《商品房买卖合同》约定“第八条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按合同时间付款，按下列第1（1）种方式处理。1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行”。
2012年6月20日，唐定根、罗美学向五福房产公司交纳房款共50000元，五福房产公司出具收据，注明尚欠房款503025元，其中801房房款291830元，1103房房款311195元，龚光平在该收据上签名。
2012年8月26日的《情况说明》中记载“但后来中铁十二局反悔，不愿将两套房的房款411195元冲抵五福房产对其的工程款，导致五福房产至今无法收到两套房的房款411195元。龚光平、罗美学、唐定根现愿意全力与五福房产配合向中铁十二局追讨损失。”谢明晃、唐定根、罗美学、龚光平均在该《情况说明》上签名。
2012年11月9日，在珠海市斗门区人民法院（2012）珠斗法民二初字第496号案（以下简称496号案）的开庭审理过程中，中铁十二局公司当庭表示谢明晃不是其公司员工，对谢明晃于2012年8月26日出具的《情况说明》的真实性、合法性和关联性均不认可，并表示其公司没出具书面的同意抵扣工程款的说明。
五福房产公司于2013年10月8日向原审法院提起本案诉讼。
本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，五福房产公司与唐定根均认可2008年4月16日所签订的商品房买卖合同中所载明的“已付首付款311195元”是通过五福房产公司与中铁十二局公司、龚光平所达成的三方抵债协议履行完毕，因此本案争议的焦点在于上述三方抵债协议是否成立、生效并实际履行。对此，本院分析认为，首先，唐定根主张中铁十二局公司欠龚光平83万元，五福房产公司主张其欠中铁十二局公司工程款，龚光平指定唐定根购买涉案房屋因而欠五福房产公司的购房款311195元，唐定根主张该311195元从中铁十二局公司欠龚光平的工程款83万元中抵销，因此唐定根所主张的中铁十二局公司、五福房产公司和龚光平所达成的口头协议性质应为三方抵销协议，而非债权债务转让协议。其次，唐定根和五福房产公司均主张中铁十二局公司参予三方抵销协议协商的人为谢明晃，五福房产公司和唐定根均没有证据证明谢明晃经中铁十二局公司的授权进行抵销协议的协商和承诺，亦没有提供证据证明谢明晃的上述行为构成表见代理，根据496号案开庭笔录中中铁十二局公司的当庭陈述，其不追认谢明晃与五福房产公司、龚光平达成的三方抵销协议，该三方抵销协议依法对中铁十二局公司不发生法律效力，而唐定根主张龚光平是对中铁十二局公司享有83万元债权，故该三方抵销协议不成立，唐定根主张通过龚光平与五福房产公司、中铁十二局公司达成的三方抵销协议已支付首期款311195元缺乏事实和法律依据，不应予以采纳。
关于五福房产公司的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。由于五福房产公司与唐定根均认可2008年4月16日签订商品房买卖合同中时所载明的“已付首付款311195元”通过五福房产公司与中铁十二局公司、龚光平所达成的三方抵债协议已实际履行，因此五福房产公司主张在签订上述房屋买卖合同时并不认为自己权利受到侵害，符合情理。唐定根主张五福房产公司在签订购房合同时已知权利受到侵害，诉讼时效期间应从此时起算，缺乏事实依据，本院不予采信。由于唐定根未提供证据证明五福房产公司知道中铁十二局向五福房产公司拒绝追认三方抵销协议的具体时间，本院结合五福房产公司二审提交的2012年6月20日收款收据与谢明晃等人于2012年8月26日出具的《情况说明》的内容，认定五福房产公司在2012年6月20日应当已知中铁十二局公司不认可谢明晃与五福房产公司、龚光平达成的三方抵销协议，其应当知道关于涉案房屋的首期款债权受到侵害，因此诉讼时效期间应从2012年6月20日起算，五福房产公司于2013年10月8日起提起本案诉讼，未超过诉讼时效期间。综上，唐定根关于诉讼时效的抗辩缺乏事实和法律依据，本院不予支持，唐定根应当向五福房产公司支付购房款311195元。
关于五福房产公司要求唐定根按每日万分之二从2008年4月16日开始计付利息的请求。本院认为，由于五福房产公司和唐定根均认可2008年4月16日双方签订商品房买卖合同时首付款311195元通过与中铁十二局公司抵销方式履行，并未另行约定首期款的支付期限，因此在2008年4月16日签订商品房买卖合同之时，唐定根并不存在拒不按合同约定支付房款的违约行为，因此五福房产公司主张从2008年4月16日起计算违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。由于五福房产公司未提供证据证明双方对首期款311195元的支付期限重新达成协议，亦未提供证据证明因抵销不成其要求唐定根限期支付房款的时间以及唐定根拒绝支付购房款的具体时间，故本院酌定唐定根从五福房产公司提起本案诉讼即2013年10月8日起支付逾期付款违约金。关于计算违约金的标准，由于双方的合同仅约定逾期在30日内按每日万分之二的标准计算违约金，对于逾期超过30日的违约金计算标准未予约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。……”规定，唐定根本应按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付利息，但中国人民银行公布的逾期贷款利息标准是按借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%，而中国人民银行同期一年期贷款年利率为6%，五福房产公司所主张的每日万分之二的标准低于上述逾期贷款利息的标准，本院认为这是五福房产公司对其自身权利的处分，应予以准许，故本院认定唐定根按每日万分之二的标准向五福房产公司支付违约金。
综上，五福房产公司的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实不清，适用法律确有不当，故本院予以改判。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
撤销珠海市斗门区人民法院（2013）珠斗法民三初字第164号民事判决；
二、唐定根于本判决生效之日起十五日内向珠海市斗门区五福房产开发有限公司支付购房款311195元及逾期付款违约金（以311195元为本金，按每日万分之二的标准，从2013年10月8日起计至本判决确定的还款之日止）。
如果唐定根未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各7821元，均由唐定根负担。
本判决为终审判决。
（此页无正文）
审 判 长 李烈斌
代理审判员 牟宏微
代理审判员 王 芳
二〇一四年四月十日
书 记 员 程 敏