江苏省南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0106民初8366号
原告：路振江，男，1965年8月8日出生，汉族。
委托诉讼代理人：任延，上海中建中汇（南京）律师事务所律师。
被告：陈邦祈，男，1959年2月7日出生，汉族。
被告：陈敏志，男，1980年3月18日出生，汉族。
两被告共同委托诉讼代理人：张晓宁，江苏朗盈律师事务所律师。
两被告共同委托诉讼代理人：麻万鹏，江苏朗盈律师事务所律师。
原告路振江与被告陈邦祈、陈敏志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告路振江及其委托诉讼代理人任延、被告陈邦祈、陈敏志的共同委托诉讼代理人张晓宁、麻万鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告路振江向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2012年10月6日就本市鼓楼区海棠里1号103室房屋签订的房屋租赁合同于2017年4月30日解除；2.两被告支付原告2017年5月1日至2017年6月19日期间的房屋占有使用费13441.5元；3.两被告赔偿原告损失43886元；4.两被告返还原告2012年11月至2017年4月期间向次承租人多收取的租金251988.5元；5.两被告支付原告违约金49061.5元。事实和理由：2012年10月6日，原、被告双方签订了房屋租赁合同，约定原告将本市鼓楼区海棠里1号103室房屋（以下简称涉案房屋）租赁给两被告使用。上述合同履行过程中，两被告未经原告书面同意将房屋转租，改变合同约定的租赁用途，利用承租房屋进行违法活动。两被告的行为违反合同约定及法律规定，原告有权解除合同，收回租赁房屋。两被告的租金实际支付至2017年4月底，故双方签订的房屋租赁合同于2017年4月30日解除。两被告在合同解除后仍未将租赁房屋返还原告，原告于2017年6月20日才收回租赁房屋，故两被告应继续支付2017年5月1日至2017年6月19日期间的房屋占有使用费13441.5元。由于两被告的违约行为，导致原告支付实际承租人郭和好22000元，支付买房人张峥16886元，该损失应由两被告予以赔偿。两被告未经原告同意，将租赁房屋转租给次承租人郭和好、应晴飞，并向次承租人收取超过原租金标准的利益达251988.5元，该部分利益应由两被告返还原告。两被告的上述行为违反合同约定，构成违约，应按照合同约定支付原告违约金49061.5元。综上，原告诉至法院，请求判如所请。
被告陈邦祈辩称，1.被告陈邦祈不同意解除双方签订的房屋租赁合同，原告路振江强行将涉案房屋清空并非被告陈邦祈主动交付房屋；2.被告陈邦祈未将涉案房屋转租，仅是依据合同约定将涉案房屋部分分租他人，分租他人的行为符合合同约定，被告无需返还多收取的租金所得；3.被告陈邦祈在租赁期限内未进行违法活动，原告无权以此为由解除合同，原告路振江解除合同的原因是原告于2017年4月21日将涉案房屋出售他人，原、被告及买受人三方就赔偿事宜未成达成一致意见；4.原告支付给买受人等他人的费用与被告陈邦祈无关，不应由被告陈邦祈承担；5.被告陈邦祈不存在违约行为，不应支付违约金，原告亦无实际损失，原告在主张实际损失的同时主张违约金，系重复主张，缺乏依据，且原告主张的违约金标准过高，应予调整；6.对于原告主张的房屋占有使用费，因原告的原因无法正常使用涉案房屋，被告陈邦祈不同意按照原租金标准足额支付房屋占有使用费；7.原告自2012年起就知晓被告陈邦祈将涉案房屋分租他人的事实，但原告未要求解除合同，怠于行使权利，故原告已丧失解除合同的权利。
被告陈敏志辩称，原告所持合同系被告陈邦祈于2012年11月26日为领取营业执照而添加，被告陈敏志并未签订房屋租赁合同，不是合同的主体，故被告陈敏志不应承担责任。
本院经审理认定事实如下：本市鼓楼区海棠里1号103室房屋（建筑面积92.84平方米，以下简称涉案房屋）原登记的房屋所有权人为原告路振江。被告陈邦祈与被告陈敏志系父子关系。
2012年10月6日，原告路振江（甲方、出租方）与被告陈邦祈、陈敏志（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期共120个月，自2012年11月1日起至2022年10月30日止；甲方给乙方的装修期为一个月，从2012年11月1日开始付全年租金89000元，半年一付，房租为44500元，三年房租不变，三年后按房租每年5%递增；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为水产使用；房屋租金抵押金5000元，合同到期如房屋和其他设施没有损坏押金退还，如有损坏按价赔偿；租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效；未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋；房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；（7）拖欠房租累计两个月以上；租赁期间，乙方如另有发展，在租期内可以租一部分给他人，甲方房租按期付清；在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同总年租金50%的额度向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任等等。被告陈邦祈持有的房屋租赁合同中承租方为被告陈邦祈一人。上述合同签订后，原告路振江将涉案房屋交付被告使用，被告支付原告路振江押金5000元，并交纳租金至2017年4月30日止。
2012年11月12日，原告路振江向被告出具一份说明，同意被告将涉案房屋分租给其他人（劳育荣），同时减少负担。后被告陈邦祈、陈敏志将涉案房屋部分分租给他人。
2013年8月27日，被告陈邦祈将涉案房屋西边门面一间，进里小房一间共两间约30平方米出租给案外人郭和好经营床上用品使用，租期自2013年9月1日起至2017年8月31日止，年租金为53000元整，房屋押金4000元整等等。2016年10月26日，被告陈敏志将涉案房屋中东边一间约20平方米左右出租给案外人应晴飞经营足疗使用，租期自2016年10月26日起至2019年10月25日止，每年租金为72000元等等。
2017年4月，原告路振江将涉案房屋出售给案外人陈俊劼、张峥，涉案房屋于2017年4月21日转移登记至陈俊劼、张峥名下。2017年6月1日，原告路振江与案外人郭和好签订人民调解协议书，约定郭和好于2017年6月20日搬出涉案房屋，原告路振江一次性补偿郭和好22000元。2017年6月20日，原告路振江与被告陈敏志经人民调解未能达成一致意见。
2017年7月17日，原告路振江支付买房人逾期交房违约金及原、被告之间租赁纠纷造成的损失合计21886元。原告路振江同意将被告陈邦祈支付的押金5000元与该款项进行冲抵。
另查明，被告陈敏志于2012年11月26日申领了个体工商户营业执照，名称为南京市鼓楼区都享邦水产品销售部，经营场所为涉案房屋。案外人郭和好已支付被告陈邦祈2017年3月1日至2017年8月31日期间的租金37300元，押金4000元。
2017年6月20日，原告路振江将涉案房屋从郭和好处收回后交付给买房人陈俊劼、张峥。陈俊劼、张峥已将涉案房屋另行出租给他人。
2017年7月3日，陈邦祈将路振江、陈俊劼、张峥诉至本院，要求路振江、陈俊劼、张峥继续履行双方签订的房屋租赁合同，在该案审理过程中，路振江将陈邦祈、陈敏志诉至本院，要求确认双方签订的房屋租赁合同解除，并赔偿损失等即本案。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
关于房屋租赁合同的主体问题。被告陈邦祈持有的房屋租赁合同中承租人为陈邦祈一人，两被告辩称原告路振江持有的房屋租赁合同是两被告为领取营业执照在原房屋租赁合同中添加了被告陈敏志的名字，被告陈敏志并未在房屋租赁合同上签字，并非合同当事人。由于原告路振江持有的房屋租赁合同中承租人为被告陈邦祈、陈敏志两人，结合被告陈敏志在合同履行过程中将部分房屋分租给案外人应晴飞等情况，可以认定房屋租赁合同中的承租人为被告陈邦祈、陈敏志两人，被告陈敏志辩称其未在合同上签字，不是房屋租赁合同主体的辩解意见，本院不予采信。原告路振江与被告陈邦祈、陈敏志就涉案房屋签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应认定合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。
关于房屋租赁合同是否解除问题。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告路振江称被告陈邦祈、陈敏志未经原告同意将涉案房屋转租他人，用于违法活动，原告有权解除合同。根据两被告的陈述及已查明事实，原告路振江所提供的相关证据材料尚不足以证明两被告已将涉案房屋全部转租他人并用于违法活动，且原告路振江对两被告将涉案房屋部分分租给他人的情况是知晓并同意，故原告以此为由要求解除双方签订的房屋租赁合同，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。至于双方所签订的房屋租赁合同是否具备继续履行的条件，可在相关案件中予以处理。
关于房屋租金及占有使用费问题。两被告在2017年5月1日至2017年6月19日期间仍实际控制和占有使用涉案房屋，并向案外人郭和好及应晴飞收取了该期间的租金，两被告亦应按照合同约定向原告路振江支付该期间的租金，两被告辩称由于原告原因导致涉案房屋无法正常使用，不同意按照原租金标准支付费用，由于两被告未提供证据证明因原告原因导致涉案房屋无法正常使用，且两被告已按照原租金标准向案外人郭和好及应晴飞实际收取了租金，故对两被告的该项辩解意见，本院不予采信。两被告应按照合同约定的租金标准支付原告路振江2017年5月1日至2017年6月19日期间的房屋租金13441.5元。
关于损失赔偿问题。原告路振江与次承租人郭和好就房屋返还及租金、押金退还和赔偿问题达成了一致意见，由于赔偿系原告路振江与案外人郭和好为解决房屋返还问题达成的一致意见，系原告路振江与郭和好之间对自己相应权利的处分，与两被告无关，原告无权要求两被告予以赔偿。对于原告路振江退还郭和好的租金及押金，由于该款项系两被告实际收取，两被告应将已实际收取的郭和好2017年6月20日至2017年8月31日的租金14798元及押金4000元合计18798元退还原告路振江。两被告将上述款项退还原告路振江后，如认为原告的行为给其造成损失，可另行解决。对于原告路振江支付给买房人陈俊劼、张峥的违约金21886元，系原告路振江依据其与买房人之间的房屋买卖合同约定承担的违约责任，原告路振江对买房人承担的违约责任并非由于两被告的行为导致，故原告要求两被告赔偿其支付给买房人的违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于两被告是否应当返还多收取的租金问题。两被告将涉案房屋部分分租给他人符合合同约定，原告对此亦同意知晓，故原告要求两被告退还多收取的租金251988.5元，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。
关于违约金问题。根据已查明事实，原告的证据尚不足以证明两被告将涉案房屋全部转租他人并用于违法活动，故两被告的行为不构成违约，原告要求两被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告陈邦祈、陈敏志于本判决生效之日起十日内支付原告路振江2017年5月1日至2017年6月19日的租金13441.5元；
二、被告陈邦祈、陈敏志于本判决生效之日起十日内支付原告路振江退还案外人郭和好的租金及押金18798元；
三、驳回原告路振江的其他诉讼请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6676元，减半收取计3338元，由原告路振江负担3038元，被告陈邦祈、陈敏志负担300元（此款原告已预付，被告在支付上述款项时加付此款）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判员 朱玉梅
二〇一七年十一月十四日
书记员 王 进