新疆维吾尔自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新民终590号
上诉人（原审原告）：新疆聚鼎典当有限责任公司。住所地：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。
法定代表人：王维民，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨芯钰，乌鲁木齐市天山区幸福法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：丁维生，男，1948年2月6日出生，汉族，退休干部，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。
委托诉讼代理人：赵燕妮，新疆惠和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：新疆普瑞铭房地产开发有限公司克拉玛依分公司。住所地：新疆维吾尔自治区克拉玛依市
委托诉讼代理人：郭兵，男，1979年10月20日出生，系该公司员工，住四川省高县。
上诉人新疆聚鼎典当有限责任公司（以下简称聚鼎公司）因与被上诉人丁维生、被上诉人新疆普瑞铭房地产开发有限公司克拉玛依分公司（以下简称普瑞铭公司克分公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院（2016）新02民初49号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月13日立案后，依法组成合议庭，对本案予以书面审理。本案现已审理终结。
聚鼎公司向本院上诉请求：一、撤销原审判决；二、支持我方原审诉讼请求：撤销（2016）新02执异字3号执行裁定书，继续执行白碱滩区芙蓉花园58-1号商铺；三、由丁维生、普瑞铭公司克分公司承担本案一、二审诉讼费及其他费用。事实及理由：一、涉案《典当抵押合同》、《续当抵押合同》合法有效，原审对我方的诉讼请求未予支持，与法相悖，与事实不符。一、本案《典当抵押合同》、《续当抵押合同》合法有效。原审认定我方与普瑞铭公司克分公司签订的《典当抵押合同》、《续当抵押合同》均系双方的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，但对我方的诉讼请求未予支持明显与法律规定相悖与查明的事实不符。二、丁维生对本案执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。原审查明，我方对涉案房产的抵押权依法设立在先，丁维生买受该房产在后，我方对涉案房产即执行标的的抵押权具有对抗该房产受让人所有权的效力。原审在没有查明相关事实，即人民法院查封涉案房屋之前，丁维生与普瑞铭公司克分公司于2011年8月31日签订了《商品房买卖合同》后，丁维生是否履行合同约定，何时、以何种方式支付涉案商铺款及各项税收、何时占有使用该商铺的情况下，认定丁维生未全额支付房屋价款，系因人民法院裁定中止对涉案房产的执行，亦未要求丁维生支付剩余价款，使双方当事人履行《商品房买卖合同》受到限制，涉案房产未办理过户登记，丁维生非因主观原因造成，不存在过错。对涉案不动产的物权期待权应受到法律保护。后又以”基于我国房地产开发及登记制度的实际情况，不动产买受人签订买卖合同后往往不能及时进行登记，如将不动产买受人当做普通债权人，将不利于保护不动产买受人的利益”为由，错误理解法律规定，错误判决驳回我方的诉讼请求，上述认定存在案件事实与判决结果不符，损害了我方的合法权益。我方抵押权善意取得的结论成立，并已进行了不动产抵押登记，符合《物权法》第一百零六条不动产善意取得的构成要件。《物权法》第一百零六条第三款规定，当事人善意取得其他物权的，参照所有权善意取得的规定。抵押权属于其他物权，同样适用善意取得制度，对抵押财产享有所有权。我国物权法规定不动产物权变动采取登记要件主义，不动产登记具有公信力。不动产所有权和抵押权均在同一部门登记，涉案房产因为设定了抵押，长时期不能办理过户登记，丁维生有条件知悉不动产上存在抵押权，对普瑞铭公司克分公司无处分权为明知或者应知，作为本案不动产的案外人，应认定主观上存在过错，不属于善意第三人，不能获得善意取得制度的保护。再则，丁维生是否已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款等事实并未查明；再次，普瑞铭公司克分公司在明知涉案房屋已经设定抵押的情况下出卖给丁维生，还主张涉案房产系丁维生所有，不应作为被执行的财产，其二者存在互相串通损害我方利益的故意，故丁维生所谓的物权期待权不应受到法律保护。综上，丁维生对本案执行标的不享足以有排除强制执行的民事权益，我方的请求符合本案的基本事实及法律规定，请求二审法院依法对本案予以改判。
丁维生书面答辩称，聚鼎公司的上诉理由没有法律依据。涉案《典当抵押合同》、《续当抵押合同》存在多处瑕疵，未标明在建工程的详细情况，未根据《城市房地产抵押管理办法》第二十八条的规定载明在建工程的具体内容，仅以在建工程四个字概括言之，后续续当合同也均未载明在建工程的具体内容。我方与开发商签订的合同载明，2010年6月30日前涉案房屋交付购房者。涉案工程的竣工资料载明，工程竣工时间为2010年12月8日，这两个时间点说明2011年开始涉案房产已是竣工状态，而非在建状态。聚鼎公司到2013年与开发商续当时，还以在建工程进行典当抵押，明显不符合现实情况。2013年3月12日的房地产抵押合同中存在常识性错误，房产所有权人的名称并非本案开发商的名称，房屋结构也非砖混，而是框架加砖混，房产证号虽然空白，但经双方现场勘查，确认本次抵押登记的房产完好，聚鼎公司亦认可其看到有人在使用涉案房屋。因此，涉案抵押合同并非是对真实情况的客观反映，不符合法律规定。且开发商在2009年就已办理商品房预售许可证，双方却未在抵押合同中提及该情况，亦未约定如出售涉案房屋应如何承担违约责任，或向买受人告知抵押情形义务，这是聚鼎公司与开发商的过错，我方在购买涉案房屋时不存在任何过错。我方对涉案房屋存在排除强制执行的民事权益。尽管法律有明文规定，关于抵押权优先的考虑是为保护抵押权人的权利，但我国也客观存在交付全部或部分房款后不能立即取得房产证的情况，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条、第二十八条的规定正是对现实情况中无过错买受人物权期待权的明确保护。我方已提交了支付房款及实际占有房屋的相关证据，原审对该事实已予以查明，聚鼎公司有关原审法院对该部分事实未予查明的上诉理由依法不能成立。聚鼎公司有关我方与开发商相互串通的上诉理由无事实依据，办理房产证是开发商的义务，直到2015年8月房产管理部门出具的证明仍显示涉案房屋产权证及土地权证还在办理中。我方对未办理产权证书并非无动于衷，对于购房后至今未能拿到产权证书我方没有过错。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
普瑞铭公司克分公司口头答辩称，同意丁维生的答辩意见。
原告聚鼎公司向原审法院提起诉讼请求：1、依法撤销（2016）新02执异字3号执行裁定书；2、请求依法判令继续执行白碱滩区芙蓉花园58-1号商铺；3、请求依法判令由被告丁维生承担本案诉讼费用及其他费用。
原审法院认定事实：2010年3月23日，聚鼎公司与普瑞铭公司克分公司签订《典当抵押合同》，约定聚鼎公司向普瑞铭公司克分公司支付当金8000000元，普瑞铭公司克分公司以其开发的位于克拉玛依市白碱滩区芙蓉花园1栋、2栋在建工程及1537.56㎡的土地使用权抵押给聚鼎公司，典当期限自2010年3月23日至2010年9月22日。同日，乌鲁木齐市第二公证处对上述《典当抵押合同》签发《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2010年3月25日，双方在相关房产管理部门办理了抵押登记，登记抵押期限为三年。2010年3月26日，双方在克拉玛依市国土资源局白碱滩区分局办理了土地使用权的抵押登记，原告聚鼎公司取得克他项（2010）第04000005号《土地他项权利证明书》，该证书载明：座落为克拉玛依市白碱滩区芙蓉小区1栋、2栋；权属性质为国有土地使用权；设定日期为2010年3月26日；存续期限为2010年3月23日至2013年3月23日。该证书”记事”一栏载明：抵押国有土地证：克国用（2010）第04000069号。基于聚典字2010第023号《典当抵押合同》的偿还情况，双方续签了《续当抵押合同》，抵押房产为克拉玛依市白碱滩区芙蓉花园1栋、2栋在建工程（总建筑面积5477.29㎡）。同时，乌鲁木齐市第二公证处对上述《典当抵押合同》、《续当抵押合同》签发了《具有强制执行效力的债权文书公证书》。
2014年5月4日，乌鲁木齐市第二公证处依据聚鼎公司的申请，经过审查依法签发（2014）新乌证内字第12262号《执行证书》，载明：申请执行人聚鼎公司可持本证书和《典当抵押合同》、《续当抵押合同》、《当票》、《续当凭证》向有管辖权的人民法院申请强制执行。被申请执行人：出典方普瑞铭公司克分公司。执行标的：1、当金人民币4000000元；2、利息及综合费用合计人民币3700000元；4、邮寄费人民币23.2元；5、公证费人民币13549.6元；以上合计：人民币4516772.8元。自二0一四年四月二十一日以后债务人应偿还的与上述当金有关的利息及综合费用等款项按国家有关规定及《典当抵押合同》、《续当抵押合同》的约定执行。2014年5月19日，乌鲁木齐市第二公证处签发（2014）新乌证内字第12263号《执行证书》，载明：申请执行人聚鼎公司可持本证书和《典当抵押合同》、《续当抵押合同》、《当票》、《续当凭证》向有管辖权的人民法院申请强制执行。被申请执行人：出典方普瑞铭公司克分公司。执行标的：1、当金人民币4000000元；2、利息及综合费用合计人民币324800元；3、滞纳金人民币104400元；4、邮寄费人民币23.2元；5、公证费人民币13002元，已由聚鼎公司代为交纳；以上合计：人民币4442225.2元。自二0一四年五月十三日以后债务人应偿还的与上述当金有关的利息及综合费用等款项按国家有关规定及《典当抵押合同》、《续当抵押合同》的约定执行。
因普瑞铭克分公司未按照约定偿还借款，聚鼎公司依据公证债权文书【（2014）新乌证内字第12262号、第12263号《执行证书》】向原审法院申请强制执行，原审法院于2014年6月5日作出（2014）克中执字第108号、109号《执行裁定书》，查封了普瑞铭公司克分公司位于克拉玛依市白碱滩区芙蓉小区1号楼、2号楼5477.29㎡的产权。该执行案件的案外人丁维生对（2014）克中执字第108号、109号《执行裁定书》提出书面异议，称其系白碱滩区芙蓉商业街58-1号商铺的实际所有人，故申请中止对上述房产的执行。经过书面审查，原审法院于2016年3月24日作出（2016）新02执异字3号执行裁定书，裁定中止对克拉玛依市白碱滩区芙蓉花园58-1号商铺的执行。聚鼎公司不服向原审法院提起执行异议之诉，主张对克拉玛依市白碱滩区芙蓉花园58-1号商铺权属进行实质审查，要求撤销（2016）新02执异字3号执行裁定书，继续执行涉案房产。
另查明，2011年8月31日，丁维生与普瑞铭克分公司签订《商品房买卖合同》，约定由丁维生购买芙蓉花园第58-1号房，用途为商铺，房价款为188000元。合同签订后，丁维生已向普瑞铭克分公司交纳房款188000元、税费5893.2元、维修基金3928.8元、印花税98.22元及办证费555元。后普瑞铭公司将该房屋交付丁维生，丁维生已实际占有使用至今。
又查明，2009年9月25日，普瑞铭克分公司取得白碱滩区芙蓉商业街1号楼、2号楼的《商品房预销售许可证》【编号分别为：新建房许字（2009）020号，新建房许字（2009）015号】。涉案克拉玛依市白碱滩区芙蓉花园58-1号商铺尚未进行产权登记。
原审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条”执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”的规定，聚鼎公司在法定期限内提起执行异议之诉，诉讼主体适格。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零八条”申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行主张的，可以列被执行人为第三人”的规定，普瑞铭公司克分公司主张涉案房产系丁维生所有，不应作为被执行的财产，故普瑞铭公司克分公司作为执行案件中的被执行人，其反对申请执行人即聚鼎公司的主张，因此，普瑞铭公司克分公司应与丁维生作为共同被告。
根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，第十四条及第十五条的规定，除了继承、征收等非因法律行为取得的物权外，不动产物权的变动必须经依法登记，始能发生效力。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自成立时生效，未办理物权登记不影响合同效力。丁维生与普瑞铭公司克分公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，该合同依法成立并有效。聚鼎公司与普瑞铭公司克分公司陆续签订的《典当抵押合同》、《续当抵押合同》、《房地产抵押合同》均系双方真实意思表示，内容亦不违反法律法规的禁止性规定，亦为有效合同。普瑞铭公司克分公司将白碱滩区芙蓉花园58-1号房产设定抵押并依法进行抵押登记，聚鼎公司对该房产即执行标的依法享有抵押权。
本案的争议焦点是：案外人即丁维生对本案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。据本案查明的事实，聚鼎公司对涉案房产的抵押权依法设立在先，丁维生买受该房产在后，根据《最高人民法院关于<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条”抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任”及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条”抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，设定抵押以后，抵押物所有权的主体发生变化并不影响抵押权的实现。聚鼎公司对涉案房产即执行标的的抵押权具有对抗该房产受让人所有权的效力。因此，不动产买受人以其对执行标的享有所有权请求排除执行异议的，除法律规定所有权优于抵押权的例外情形，执行法院原则上不予支持。但是，我国物权法规定除了继承、征收等非因法律行为取得的物权外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭必须经依法登记才能发生效力。基于我国房地产开发及登记制度的实际情况，不动产买受人签订买卖合同后往往不能及时进行登记，如将不动产买受人当做普通债权人，基于债权的相对性，其对房屋的登记或者交付请求权不具有排除出卖人的其他债权人就买卖不动产提出的受偿要求，将不利于保护不动产买受人的利益。为此，根据现实情况，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条”申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”第二十八条”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求将交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的效力性条款规定，对申请执行人实现抵押权与案外人主张所有权即无过错不动产买受人物权期待权的保护进一步作出了规定。对于不动产买受人有无排除执行的实体权利，主要看其是否满足以下条件：在人民法院查封之前，是否已签订合法有效的书面买卖合同；是否已合法占有该不动产；是否已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求将交付执行；是否非因买受人自身原因未办理过户登记。依上述查明事实，在2014年6月5日人民法院查封涉案房屋之前，丁维生与普瑞铭公司克分公司已于2011年8月31日签订《商品房买卖合同》，丁维生按照合同约定支付了涉案房款及各项税收并占有使用该房屋至今。丁维生之所以未全额支付房屋价款，系因人民法院裁定中止对涉案房产的执行，未指定丁维生支付剩余价款的时间，使双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定支付剩余价款的期限受到限制，同时，涉案房产未办理过户登记，对普通民事主体即丁维生而言，非其主观原因造成，故不能视为其有过错，否则不能满足对买受人物权期待权的保护要求，亦有悖上述法律立法之目的。所以，丁维生作为购买涉案不动产的案外人，主观上不存在过错，对所购买的涉案不动产的物权期待权应受到法律保护。
综上，丁维生对本案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。聚鼎公司要求撤销（2016）新02执异字3号执行裁定书，继续执行白碱滩区芙蓉花园58-1号商铺的诉讼请求，不符合本案查明的事实，诉讼理由有悖上述法律规定，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零八条、第三百一十三条，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条、第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，遂判决：驳回聚鼎公司的诉讼请求。案件受理费4060元，由聚鼎公司（已交纳）负担。
本院二审期间，本案各方当事人均未提交新证据。
本院二审查明，2011年8月31日，普瑞铭公司克分公司与丁维生签订涉案《商品房买卖合同》，当日，普瑞铭公司克分公司向丁维生出具收到房款188000元的收据。普瑞铭公司克分公司出具的丁维生涉案房屋款项清单载明：58-1号总额196440元，契税5893.2元，维修基金3928.8元，印花税98.22元，办证费用555元，税费合计10475.22元，应付206915.22元减去已付188000元，欠普瑞铭公司克分公司房款18915.22元。
原审法院2016年6月20日庭审笔录载明，丁维生陈述2011年8月31日其交款之后普瑞铭公司克分公司就向其交付了房屋。普瑞铭公司克分公司的代理人郭兵陈述，对丁维生提交的收据及费用清单均予以认可，丁维生持普瑞铭公司克分公司开具的交款单到银行交款后，拿回单到公司售房部，由售房部工作人员开具收据。
本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
根据本案当事人的上诉理由及答辩意见，二审的争议焦点为：1、丁维生对本案执行标的是否存在排除强制执行的民事权益，聚鼎公司要求撤销（2016）新02执异字3号执行裁定书，恢复涉案标的执行的诉讼请求能否成立。
本院认为，关于丁维生对本案执行标的是否存在排除强制执行的民事权益，聚鼎公司要求撤销（2016）新02执异字3号执行裁定书，恢复涉案标的执行的诉讼请求能否成立的问题。本案中，涉案房屋于2010年竣工，丁维生实际于签订合同当日支付了总房款95.7%的价款及全部税费，丁维生自认涉案房屋于2011年8月31日交付并实际使用至今，普瑞铭公司克分公司对此亦予以认可。聚鼎公司有关原审法院未查清丁维生支付房款及占用房屋事实的上诉理由与事实不符。同时，聚鼎公司有关涉案《商品房买卖合同》无效的上诉理由亦无法律依据，不能成立。虽然涉案车库办理在建工程抵押登记手续的时间早于丁维生购买车库的时间，但丁维生已支付全部价款并实际占有了该车库，丁维生对涉案车库未办理房产过户登记手续并无过错。根据我国房地产开发及登记制度的实际情况，不动产买受人在支付全部价款并占用不动产后，不能及时办理产权登记手续的现象客观存在。因此，原审法院根据本案的客观事实，依法对丁维生所购买的涉案车库的物权期待权予以保护，认定丁维生对本案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，对聚鼎公司的诉讼请求未予支持，并无不当。
综上，原审认定事实清楚。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4060元（聚鼎公司已预交），由聚鼎公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 渭 红
审判员 毛 惠 娟
审判员 买买提外力
审判员 李 东 风
审判员 刘 雅 文
二〇一六年十二月十五日
书记员 韩 雅 婷
书记员 王 恺