鄂尔多斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内06民终1545号上诉人（原审原告）：李海军，男，汉族，1979年7月13日出生，个体工商户，现住鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：郝原，内蒙古智武律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鄂尔多斯市众泰房地产开发有限责任公司，住所地鄂尔多斯市东胜区包府路北103公里处。法定代表人：李广治，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘跃斌，该公司员工。委托诉讼代理人：李龙镗，该公司员工。上诉人李海军因与鄂尔多斯市众泰房地产开发有限责任公司（以下简称众泰房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古鄂尔多斯市东胜区人民法院（2016）内0602民初10573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。李海军及其委托诉讼代理人郝原，众泰房地产公司的委托诉讼代理人刘跃斌、李龙镗均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。李海军向本院提起上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持李海军一审的全部诉讼请求。事实与理由：案涉房屋交付后产生质量问题，同时未办理房屋权属证书，李海军应当享有法定的解除合同的权利。众泰房地产公司答辩称，房屋交付后，李海军对房屋进行装修并且出租，首次出现地面塌陷问题，众泰房地产公司已经进行维修。再次出现质量问题不予维修的原因是李海军未按照合同约定向众泰房地产公司提供办理银行按揭贷款所需的资料，也未向众泰房地产公司缴纳剩余房款。李海军向一审法院起诉请求：1、判令众泰房地产公司返还购房款418100元及两共维修基金、契税、保险费等54639.37元，共计472739.37元；2、判令众泰房地产公司向李海军赔偿自2012年6月30日至今的损失（以418100元基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；3、依法判令众泰房地产公司向李海军支付因装修造成的损失30000元；4、本案的诉讼费用、保全费用、律师费用均由众泰房地产公司承担。一审法院认定事实，2012月2月26日，李海军与众泰房地产公司签订《商品房屋买卖合同》，合同约定：李海军购买众泰房地产公司开发的位于东胜区三公里东丽小区2-1-1016号房屋，房屋用途为商业，合同约定每平方米价格为15000元，建筑面积为54.54平方米，价款为818100元。签订本合同时买受人已付购房首付款418100元，剩余款400000元选择银行按揭贷款支付。合同第八条约定：出卖人应当在2012年6月30日前，将具备第一种条件（即该商品房经验收合格）并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同签订当日，李海军按照合同约定交纳了房屋首付款418100元，两供维修基金、契税、保险费等共计54639.37元。2012年2月26日，众泰房地产公司将涉案房屋交付李海军使用。又查，本案涉案房屋至今未经竣工验收，目前尚未办理产权证书。再查，李海军以涉案房屋存在质量问题为由，未办理银行按揭贷款手续，现下欠众泰房地产公司购房款40万元。还查明，于2016年5月16日，李海军向众泰房地产公司发出《解除合同通知书》，以房屋存在质量问题，已严重影响本人正常使用，同时，众泰房地产公司的违约行为导致李海军至今无法办理产权登记为由，解除双方签订的《商品房买卖合同》。一审法院认为，李海军与众泰房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，且向房管部门备案，故本院认定双方签订的《商品房买卖合同》真实、有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。关于李海军主张退房并退还房款的理由有以下三点：一、本案涉案房屋未进行竣工验收；二、本案涉案房屋至今未办理产权证明；三、本案涉案房屋主体质量不合格。关于第一点，虽然本案涉案房屋至今未进行竣工验收，依据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十一条的规定：”对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，2012年2月26日，众泰房地产公司已将涉案房屋交付李海军使用，李海军也同意接收并入住使用该房屋至今，故众泰房地产公司已将合同约定的房屋交付李海军。同时，在双方签订的合同中并未约定以交付竣工验收报告作为交付房屋的前提条件或者交付房屋必须同时交付竣工验收报告，故李海军以本案涉案房屋未进行竣工验收为由解除《商品房买卖合同》，退房并退还房款的请求不予支持。关于第二点本案涉案房屋未办理产权证明，2012年2月26日，众泰房地产公司将涉案房屋交付李海军使用，并且李海军已向众泰房地产公司支付了办理房屋所有权证所需的费用，但众泰房地产公司至今未向房地产管理部门递交相关资料，导致涉诉房屋至今未能办理的房屋所有权证。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条（关于产权登记的约定）的规定，出卖人应当在商品房交付使用后（90日内），将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。故李海军以未办理产权登记为由解除《商品房买卖合同》，退房并退还房款的请求不予支持。关于第三点，本案涉案房屋主体质量不合格（房屋地面塌陷、墙体开裂），根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定：”商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，出卖人应当依法承担承担赔偿责任。”《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十二条的规定：”因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条第一款规定：”因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同。”庭审中，众泰房地产公司认可交付李海军的房屋出现过房屋地面塌陷的情形并且维修过，但仅是房屋的一个单项问题，不是房屋主体质量问题，只存在维修，不存在退房的情形。墙体开裂是该房产所在小区普遍出现的问题，众泰房地产公司曾通知业主并组织施工队进行维修，而李海军没有向众泰房地产公司反映或告知涉案房屋存在该情况。在法庭的释明下，李海军对涉案房屋所涉及的质量问题不申请鉴定，也未提交相关证据证明房屋地面塌陷、墙体开裂的情形已经足以达到并符合房屋主体质量不合格的要求，严重影响李海军的正常居住使用。故李海军以涉案房屋未办理产权证明、涉案房屋存在严重质量问题为由解除双方签订的《商品房买卖合同》不符合双方合同约定。综上，李海军所主张的退房理由均不成立，对李海军主张支付已付房款利息和退房造成装修损失的请求均不予支持。依据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十二条、第十三条之规定，判决如下：驳回李海军的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉房屋是否属于主体结构质量不合格以及案涉房屋未经竣工验收、未办理产权证，买受人可否享有合同解除权？二、众泰房地产公司是否存在违约行为，应否向李海军返还购房款并承担损失？本案中，涉案房屋虽然至今未进行竣工验收，但2012年2月26日，众泰房地产公司已将涉案房屋交付于李海军使用，李海军也同意接收并入住使用该房屋至今，故众泰房地产公司已将合同约定的房屋交付李海军。依据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十一条的规定：”对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。另，在双方签订的合同中并未约定以交付竣工验收报告作为交付房屋的前提条件或者交付房屋必须同时交付竣工验收报告，故李海军以涉案房屋未进行竣工验收为由要求解除《商品房买卖合同》以及退房并退还房款的上诉请求不能成立。李海军在接收房屋并使用后，向众泰房地产公司支付了办理房屋所有权证所需的费用，但众泰房地产公司至今未向房地产管理部门递交相关资料，导致涉诉房屋至今未能办理的房屋所有权证，但根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条（关于产权登记的约定）的约定，李海军不能以未办理产权登记为由解除《商品房买卖合同》，据此，李海军以涉案房屋未办理产权权属证为由要求解除《商品房买卖合同》以及退房并退还房款的上诉请求不能成立。依据《最高人民法院》第十二条”因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”之规定，本案一审审理中，经向李海军释明，李海军对涉案房屋所涉及的质量问题不申请鉴定，也未提交相关证据证明房屋地面塌陷、墙体开裂的情形已经足以达到并符合房屋主体质量不合格的要求，而且严重影响其正常居住使用。故，李海军无证据证明房屋主体结构不合格，不符合合同法定解除条件。综上，李海军以涉案房屋存在严重质量问题为由解除双方签订的《商品房买卖合同》无证据支持，不符合双方合同约定。一审法院不予支持并无不当。综上所述，上诉人李海军的上诉请求无事实根据及法律依据，本院不予支持,依法应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8392元，由上诉人李海军负担。本判决为终审判决。审判长  王学军审判员  程 伟审判员  倪志强二〇一七年十一月十五日书记员  邱 婧