广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1834号
上诉人（原审被告）：天伦控股有限公司，住所地。
法定代表人：张国明，该公司董事长。
委托代理人：谭艳平，广东东方昆仑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王毅方，男，1970年12月6日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。
委托代理人：杨继荣，广东金鹏律师事务所律师。
委托代理人：石永雄，广东金鹏律师事务所律师。
原审被告：广州市穗辉房地产代理有限公司，住所地。
法定代表人：何可维，该公司总经理。
上诉人天伦控股有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第814号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于广州市越秀区ＸＸ路43号自编16号是以广州南洋电器有限公司（以下简称为“南洋公司”）名义登记的房产，建筑面积11869.63平方米，房屋用途厂房。
2010年12月16日，王毅方支付租赁诚意金20000元给广州市穗辉房地产代理有限公司（以下简称为“穗辉公司”）。
2010年12月31日，王毅方（为乙方）与天伦控股有限公司（以下简称为“天伦公司”）（为甲方）签订《房屋租赁合同》，其中约定：“第一条、租赁场所，1.1、甲方同意将租赁得来的座落在广州市越秀区ＸＸ路43号自编16号房地产三层A单元和3.5层单元即C11栋3A单元和3.5层单元，面积共1477.5平方米，转租给乙方作办公用途使用。第二条、租赁期限，2.1、租赁期限为43个月，自2011年4月10日到2014年11月9日。免租装修期为2011年1月10日到2011年4月9日，免租装修期不计算在租赁期内。第三条、租赁费用，3.1、基本租金为每月43元／平方米起，从租赁期限的第2年度起（即从2012年4月10日起），每年租金在上一租赁年度租金的基础上递增3%。具体为：2011年4月10日至2012年4月9日，月租金为63532元；2012年4月10日至2013年4月9日，月租金为65438元；2013年4月10日至2014年4月9日，月租金为67403元；2014年4月10日至2014年11月9日，月租金为69413元。3.2、租金按月结算，由乙方在每月的第15日前，以支票或转账方式向甲方支付当月租金。3.3、乙方应在本合同签订当日，向甲方支付相当于首月的两个月租金127064元作为保证金，并支付首月租金63532元。3.4、若乙方按照本合同约定完全、适当在履行一切义务和责任，并在本合同期满或解除后10个工作日内办妥全部退租手续后，甲方将租赁保证金无息退还乙方。第八条、违约责任，8.6、如甲方违约提前解除本合同或甲方违反本合同致使乙方单方解除本合同的，甲方应当退还乙方双倍租赁保证金，且乙方有权追究甲方的其他违约责任和要求赔偿经济损失。8.8、因不可抗力原因导致本合同无法继续履行的，任何一方可以在书面通知对方并提供有关不可抗力证明材料后依法解除本合同，而无需承担违约责任。8.10、其他约定：在租赁期间，甲乙双方同意如政府部门需要拆迁或征收厂房，需提前解除本合同的，按照广州市有关拆迁条例规定，按法律规定，对乙方的投资及剩余经营期限的经济效益予以补偿。第九条、合同解除，9.3、有下列情形之一，乙方有权单方面提前解除本合同，并要求甲方赔偿一切实际损失：（2）、甲方实质性违反本合同的保证或责任，致使乙方不能正常使用租赁物或使乙方本合同项下的权益受到严重损害。9.4、除本合同另有约定外，任何一方在租赁期内提前解除本合同的，提前解除方应按照租期内剩余租期的100%租金向对方支付违约金。9.5、因不可抗力情况使一方无法履行其义务的情形持续达1个月（大于1个月）或更长时间，或一方进入破产、清算、解散、或任何其他类似程序，或由于政府部门或权利机关的命令、法令、规定、干预的生效，而失去了履行合同的可行性，本合同任何一方有权立即解除本合同。第十一条、不可抗力，11.1、不可抗力，是指一方所不能预见、不能控制并不能避免的事件，且其结果使得该方不能履行本合同项下的义务的情况，包括但不限于政府或公共管理机构的行为或禁止、骚乱、战争、暴动以及火灾、洪水、地震、风暴、海啸或其他自然灾害。但是，甲、乙双方或其雇员所造成的上述情况不应视为不可抗力。11.2、一方因不可抗力情况的影响而不能履行其在本合同项下的义务时，应在不可抗力情况发生后的14天内书面通知另一方，且在30天内提供有关部门出具的有效证明文件。如在上述时间内不能提供规定的有效证明文件（有关部门出证延迟除外），不视为不可抗力，违约方应承担赔偿责任。双方应付出合理努力尽可能减少损失。发生不可抗力的情况下，本合同任何一方对另一方因不能履行合同或延迟履行义务而使其遭受的任何损失、增加的支出不负任何责任，并且这种不能履行或延迟履行不应被视作违约。提出不可抗力情况使其不能履行义务的一方，应采取适当、合理的措施减轻或消除不可抗力情况的影响，并且在尽可能短的时间内恢复履行受不可抗力影响的义务等。”
之后，双方又签订《补充协议》，其中约定：“一、乙方租赁面积增加到1637.50平方米。二、2.1、基本租金为每月43元／平方米起，从租赁期限的第2年度起（即从2012年4月10日起），每年租金在上一租赁年度租金的基础上递增3%。具体为：2011年4月10日至2012年4月9日，月租金为70412元；2012年4月10日至2013年4月9日，月租金为72524元；2013年4月10日至2014年4月9日，月租金为74702元；2014年4月10日至2014年11月9日，月租金为76929元。2.2、租金按月结算，由乙方在每月的第15日前，以支票或转账方式向甲方支付当月租金。2.3、乙方应向甲方支付相当于首月的两个月租金140824元作为保证金，并支付首月租金70412元。在本协议签订当日，乙方应再向甲方支付相当于首月的两个月租金13760元作为保证金，并支付首月租金6880元等。”
2011年1月4日，王毅方向穗辉公司立下《承租方佣金确认书》，内容为：“物业：‘在城中央’C11栋3A和3.5层单元，本人现同意支付63532元作为该物业之租赁服务佣金，此佣金将于成功签署正式合约时，4天内向广州市穗辉房地产代理有限公司支付上述服务佣金，逾期按每日1%收取滞纳金。若承租方违反与广州市穗辉房地产代理有限公司之约定或由于出租方原因最终未能与承租方签订租赁合同，而向承租方双倍返还定金的，该等佣金依然须按本协议全数支付。此确认书一经签署即时生效。”
2011年1月7日，王毅方支付租赁服务佣金43532元给穗辉公司。
上述合同签订后，王毅方于2011年1月7日依据上述《房屋租赁合同》的约定向天伦公司支付保证金及首月租金190596元；于2011年3月15日依据上述《补充协议》的约定向天伦公司补充支付保证金及首月租金20640元。天伦公司将涉案房屋交给王毅方使用。王毅方在接收涉案房屋后对涉案房屋进行装修，在装修过程中，天伦公司于2011年4月初通知王毅方不能使用涉案房屋并停止装修。随后王毅方停止装修。
2011年5月27日，在城中央物业服务中心向王毅方送达《知会函》，内容为：“贵阁下承租的C11栋301物业，于2011年4月初因受越秀区政府及地方部门干涉，目前已造成阁下租赁的物业不能使用，我司就此事咨询了相关政府部门，暂未有明确答复，待政府部门书面答复后，我司将积极与阁下就租赁事宜根据原合同条款作出解决方法。”
2011年8月5日，天伦公司向王毅方送达《公函》，内容为：“我司于2011年7月28日收到阁下《公函》，就阁下要求我司书面回复暂停使用租赁物的具体原因及相关责任，我司答复如下：1、业主方广州南洋电器有限公司2011年4月上旬口头通知我司，要求我司停止对在城中央物业的各类经营活动。原因为，广州市越秀区常务副区长冯军口头向其上级主管单位广州电气装备集团负责人钟振辉先生表示，广州市人民政府准备征收广州南洋电器有限公司用地，用于公益化建设。2、我司于2010年12月31日与阁下签订合同，于2011年4月即接到上述通知，且除阁下之外，我司另与其他承租户签订了租赁合同，不仅前期投入无法收回，还可能面临无法预估的风险。因接到上述政府通知，我司已无法继续履行合同。相关书面文件，我司将及时转送阁下。上述通知的下达为政府行为，我司无法预见。鉴于此种情形，如果阁下提出终止合同及退还租赁保证金，我司将积极办理。但相关赔偿事宜，还有待政府拆迁公告出来后，由我司联同阁下与越秀区政府一起洽谈。”
王毅方于2013年2月27日诉至原审法院，请求判令：1、解除王毅方与天伦公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2、天伦公司向王毅方双倍退还租赁保证金281648元；3、天伦公司向王毅方退还2011年4月10日至2011年5月9日的租金70412元；4、天伦公司赔偿王毅方装修损失831025元；5、天伦公司向王毅方支付相当于剩余租期50%租金的违约金为1575079.5元（从2011年4月10日起至2014年11月9日租金的50%）；6、穗辉公司向王毅方返还租赁诚意金63532元，天伦公司承担连带清偿责任；7、天伦公司向王毅方赔偿租赁保证金的利息（其中以租赁保证金127064元为基数，从2011年1月7日起计至2011年3月14日；以租赁保证金140824元为基数，从2011年3月15日起计至返还之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；8、天伦公司向王毅方赔偿租金的利息（其中以租金63532元为基数，从2011年1月7日起计至2011年3月14日；以租金70412元为基数，从2011年3月15日起计至返还之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
原审诉讼过程中，天伦公司为证明王毅方在涉案房屋所作的装修的价值，申请进行评估，经原审法院依法摇珠确定由广州市华盟价格事务所有限公司进行评估，该公司于2014年1月13日作出穗华价估（2014）212号《关于广州市越秀区ＸＸ路43号自编16号厂房的装修价值价格评估结论书》，涉案房屋在2011年3月10日的装修价值为429397元。王毅方与天伦公司、穗辉公司对该评估结论书没有异议。王毅方将要求天伦公司赔偿的装修损失变更为429397元。
天伦公司为证明因存在政府行为即不可抗力因素而造成合同不能履行，其不应承担责任，提供了1、2009年2月20日广州市人民政府国有资产监督管理委员会发出的穗国资（2009）5号《关于印发影响环保类退二搬迁的市属国有及国有控股企业名单的通知》（复印件），内容为：“各直属企业：根据市发改委、环保局、安监局《关于印发市区退二搬迁企业名单的通知》（穗发改工（2008）39号），现将经市政府同意的影响环保类‘退二’搬迁的市属国有及国有控股企业名单印发给你们，并提出如下工作要求：一、统一思想，深刻认识做好‘退二进三’工作的重要意义。推进市区产业‘退二进三’工作是我市争当实践科学发展观排头兵的客观要求，建设‘首善之区’的必然要求，凸显广州中心城市地位的必然之路和塑造广州美好城市形象有有效手段。各企业必须高度重视，以大局为重，确保按时完成‘退二进三’工作任务。二、进一步增强工作责任心、紧迫感和主动性，认真抓好各项工作的落实。各直属企业要把‘退二进三’工作与产业、技术、产品升级改造结合起来，统筹考虑所属‘退二’企业的发展定位，逐户制订具体的实施方案，通过实施‘退二进三’优化内部产业结构、产品结构和组织结构。三、稳步推进、严格把关。各直属企业在推进市属国有及国有控股企业‘退二进三’工作中要严格把好职工分流安置、资产处置、债务清理等主要环节，确保正常生产经营活动的有机衔接，切实维修职工队伍和社会稳定。”《影响环保类“退二”搬迁企业名单》（复印件），其中记载南洋公司在ＸＸ路43号属第二批搬迁企业，搬迁时间为2012年底前。2、2011年3月1日广州市越秀区人民政府办公室给广州电气装备集团有限公司、广州南洋电器有限公司的《关于改造ＸＸ路南洋电器厂区的函》，内容为：“贵司《关于要求将ＸＸ路43号南洋电器厂区进行‘补交地价，自行改造’的报告》收悉，经我区研究，现将有关意见回复如下：一、根据《关于推进市区‘退二进三’工作的意见》（穗府（2008）8号文件）土地处置措施的规定，‘列入搬迁名单的企业，原址土地原则应纳入政府用地’，同时根据《关于加快推进‘三旧’改造工作的意见》（穗府（2009）56号文件）中附件3《关于广州市旧厂房改造土地处置实施意见》的规定，国有土地的处置方式可分为：自行改造，补交地价；公开出让，收益支持；公益征收，合理补偿三种，按该地段的旧城改造规划方案，南洋电器厂地块基本符合公益征收的条件，可由政府依法收回并给予合理的补偿。据此，我区已将南洋电器厂地块纳入政府土地储备用地计划。二、我区一直以来十分重视东濠涌沿线旧城改造，多年来做了大量工作，深化完善其改造规划。2009年4月，经广州市国土资源管理联席会议讨论通过，东濠涌改造地块已纳入《广州市2009年经营性用地储备计划》。根据东濠涌沿线更新改造规划，南洋电器厂及周边地块整体规划为改造安置区，且地块里有幼儿园、变电站等公共服务设施，承载着重要的公共服务功能。若该地块单独进行商业开发，将严重影响东濠涌沿线的旧城更新改造工作。综上所述，我区认为南洋电器厂地块不宜自主进行旧厂房改造，应按照该地段的旧城改造方案纳入到旧城改造范围，由政府统一实施改造。”3、南洋公司于2011年4月25日给天伦公司的《函》，内容为：“2011年4月22日下午，越秀区人民政府常务副区长冯军率区委办公室、区国土房管局、区建设局、区水务局及建设街办事处负责人等，到我局上级主管单位广州电气装备集团有限公司，正式通知称，根据市规划有关东濠涌北沿线水务治理工程涉及的拆迁问题，近期需要整体征收广州南洋电器有限公司ＸＸ路43号用地及相应的建筑物。区政府人员表示，虽然目前具体征收的范围界线、具体征收的时间及征收补偿标准仍在审批过程中，但由于这件事已经确认，因而区政府有关部门已经停止对该地段商业经营有关手续的办理，并要求我司迅速将政府征收决定对租户进行通报，结束相应的租赁关系。鉴于以上情况，请贵公司按照原来双方签订的《工业厂房租赁合同》有关条款，尽快派员与我司洽商如何妥善结束租赁关系，做好租户退场及场地移交的具体事宜。”4、2011年7月15日穗市长会纪（2011）53号《市长办公会议纪要》（复印件），其中内容为：“会议决定如下主要事项：一、由各分管市领导牵头，各有关单位分工负责，在今年8月10日前完成以下五项工作，提出相关方案或意见包括需协调解决的问题和建议），送市府办公厅综合汇总后，再呈报万庆良市长召开会议进行研究部署。（一）由苏泽群常务副市长牵头，市水务局负责，市有关单位和越秀区政府配合，就东濠涌综合整治二期工程建设的相关问题提出总体解决方案。市国土房管局、水务局、规划局、水投集团要按照分工，在今年7月20日前就以下问题提出意见，并由市水务局综合汇总。1、由市规划局、国土房管局分工负责，就南洋电器厂地块的用地划拨、规划调整和规划设计申请问题提出意见。”5、南洋公司于2012年10月19日给天伦公司的《关于解除〈工业厂房租赁合同〉的函》，内容为：“2009年9月29日，贵我双方签署了《工业厂房租赁合同》，我司将位于广州市越秀区ＸＸ路43号厂区现存自有房产物业出租给贵司，由贵司进行物业管理等经营活动，该房产物业一直由贵司使用至今。由于受越秀区政府对租赁物业所处地段征用政策的客观因素影响，租赁物业无法进行正常的经营运行，贵司自2011年5月起便已停止向我司支付租金，双方开始就终止《租赁合同》和租户退场等相关事宜进行协商，以期共同推进终止合同的相关工作，但贵司以各种原因不予配合推进，现虽然我司多次主动与贵司联系但仍无济于事。2012年8月份我司再次联系贵司，要求就终止《租赁合同》事宜签订有关协议，并办理好贵司分租户的退场工作，但截至今日，贵司却迟迟不与我司进行接触磋商，贵司故意拖延的行为已违反了诚实信用原则，已实则损害了我司的合法权益。据此，我司现郑重通知贵司：1、解除双方于2009年9月29日签署的《工业厂房租赁合同》。2、请贵司最迟在2012年10月25日前与我司就合同解除后的具体事宜签订相关协议，并做好租户退场及场地移交的准备工作。我司将依法保留追究贵司拖欠的租金及违约金，并要求贵司承担由此所致的所有不利后果的权利。”6、2012年11月1日天伦公司给南洋公司的《关于同意提前终止〈工业厂房租赁合同〉的函》（复印件），内容为：“为积极参与和推动南洋电器厂”三旧改造“，应贵司要求，我司通过公开”挂、投、拍“方式取得贵司位于ＸＸ路43号南洋电器厂旧厂区物业的整体承租权，并于2009年9月29日，贵我双方签订了《工业厂房租赁合同》。此后，我司在贵司大力支持下，投入大量资金和人力，对旧厂区进行投资改造、招商经营、物业管理等经营活动。截至2012年9月止，我司共投入改造资金2676万元。另外，2011年3月底前我司对外已出租33家，共出租物业面积20050平方米，截止2012年9月经营收入共715万元。由于受地方政府对贵司旧厂改造地块征用政策的影响，租赁物业无法进行正常的经营运行，因应贵司要求，租赁物业现已处于停业状态。为此，我司同意贵司提出提前终止“租赁合同”的意见。并就终止“租赁合同”善后事宜，希望贵我双方尽快协商解决方案。”7、南洋公司（为甲方）与天伦公司于2013年4月8日签订的《物业移交确认书》，其中约定：“甲、乙双方于2009年9月29日签订《工业厂房租赁合同》，于2012年11月1日提前终止。现就广州市越秀区ＸＸ路43号工业厂房租赁物业的移交及管理接收问题，甲、乙双方确认如下：一、乙方同意向甲方移交全部的租赁物业及管理，但对于本项目在履行《工业厂房租赁合同》过程中的遗留问题，基于部分物业出租并被二级承租户实际占有、使用的情况，甲方同意分批移交接收。二、乙方自签订本确认书后五天内，先行办理移交本项目空置物业手续，物业建筑面积为17361.38平方米。（其中对C11、C12楼顶，因在履行《工业厂房租赁合同》过程中已由乙方出租给某单位用于经营足球场，因此C11、C12楼顶在乙方与经营单位妥善处理好租赁合同终止等事宜前，暂不包含在本次移交范围内。）三、乙方自签订本确认书后五天内，配合甲方办理移交厂区物业管理手续，并向甲方提供2013年1月1日起物业管理收支依据。移交手续完成后，由甲方视具体情况决定是否在本项目范围内公告通知二级承租人。四、本确认书签订后，甲、乙双方共同开展对原二级承租人租赁合同的出租方由乙方变更为甲方的工作。同时，乙方同意从2012年11月1日起，将向各二级承租人收取租金的权利全部转由甲方行使，租金亦归甲方享有、支配（乙方在2012年11月1日后实际收取的租金，由乙方另行移交给甲方）。五、基于公平合理、互谅互让的原则，考虑到《工业厂房租赁合同》提前终止，乃因多种因素所致，且甲、乙双方均有损失，甲方同意从2011年5月起至《工业厂房租赁合同》终止日，免收乙方基于《工业厂房租赁合同》项下的全部租金及场地占用费等。六、在上述‘二、三’两项移交工作完成后5日内，甲方向乙方先退还350万元“租赁保证金”，其余部分在完成“四”项移交接收后，双方核准有关数额，一次性无息退还剩余的所有‘租赁保证金’。七、甲、乙双方《工业厂房租赁合同》终止后，未尽事宜仍由双方继续协商并妥善解决。”王毅方对上述证据的真实性没有异议，并表示：合同不能履行责任是在天伦公司，到底是何原因造成天伦公司不能履行合同与本案没有关联性，因为合同是具有相对性的，穗府（2009）56号文件已经确定租赁所在用地为储备用地，已经列为政府规划，有拆迁改造的可能，所以政府对本案土地的拆迁、改造是完全可以预见，越秀区政府没有要求相关单位拆迁或停止涉案物业的使用，只是告知要将涉案土地纳入政府的统一规划，由政府来统一组织实施，不能自主改造，越秀区政府的回函时间为2011年3月1日，南洋电器有限公司于2011年4月25日将有关拆迁的事宜通知了天伦公司，是因为天伦公司拖欠租金，所以南洋电器有限公司才解除租赁合同，所以该责任是在天伦公司，天伦公司是因为改造才取得涉案土地的总体承租权，但现在天伦公司陈述是政府旧城改造而影响了与王毅方租赁关系是不成立的。（2009）5号文仅仅要求影响环保的企业搬迁，没有要求拆迁，搬迁与拆迁是两个不同的概念，天伦公司只是对涉案房产进行转租，并不影响环保，我方是把涉案房产用作服装设计，也不会对涉案房产造成环保影响。穗辉公司对上述证据的真实性没有异议。
天伦公司为证明ＸＸ路43号在2011年还有大量企业在正常经营，王毅方没有遭受损失，提供了1、《企业注册基本资料》，其中记载内容为：“业户名称：广州市乐缘餐饮顾问有限公司；业户地址：广州市越秀区ＸＸ路43号自编21号自编A1栋首层；成立日期：2009年3月25日；年检日期：2011年度；核准日期：2011年4月18日；营业期限：2009年3月25日至2039年3月25日。2、《企业注册基本资料》，其中记载内容为：“业户名称：广州市燊骏机械设备有限公司；业户地址：广州市越秀区ＸＸ路43号自编16号、自编20号四层402和404房（限办公用途）；成立日期：2005年4月15日；年检日期：2011年度；核准日期：2010年5月18日；营业期限：2005年4月15日至长期。3、《企业注册基本资料》，其中记载内容为：“业户名称：广州市锦楹进出口贸易有限公司；业户地址：广州市越秀区ＸＸ路43号自编16号四层03A1房；成立日期：2007年8月23日；年检日期：2011年度；核准日期：2011年1月31日；营业期限：2007年8月23日至长期。王毅方对上述证据的真实性没有异议，并表示：该证据恰恰证明涉案物业是能够出租、使用、经营。相关的企业在使用涉案物业，由此说明，天伦公司要求我方不承租涉案物业，是其主观上的恶意。穗辉公司对上述证据的真实性没有异议。
穗辉公司为证明其代理出租涉案房屋的合法性提供了1、2008年1月19日广州电气装备集团有限公司给广州南洋电器有限公司的穗电气（2009）18号《关于广州南洋电器有限公司“退二进三”工作安排的意见》（复印件），其中内容为：“一、‘退二进三’时间安排，广州南洋电器有限公司目前的三个主要生产性用地，即ＸＸ路厂区、广园路厂区和赤岗厂区，都属于市政府划定‘退二进三’范围。但是由于所处地段不同，按照市有关规划及迎接2010年广州亚运会，要求的‘退二’时限也不同，按照‘先易后难’、‘先安置后搬迁’的原则，具体安排如下：（一）ＸＸ路厂区生产性活动，必须在2009年底前全部结束，在此之前要尽快搬迁安置现有的生产工艺作业。二、搬迁后原厂区生产建筑物、用地的处置方式，根据市政府关于‘工业用地未列入政府储备计划且未编制项目实施方案的搬迁企业，可以利用原有建筑物从事除房地产开发以外的第三产业’的规定，考虑到ＸＸ路厂区地块处于市中心，建筑密度较大，适合于改造成为科贸创意产业园区等。”。2、2010年11月16日越更新办函（2010）68号《关于要求ＸＸ路43号办理临时商业经营有关手续时先行具结的函》（复印件），内容为：“根据区领导在《关于ＸＸ路43号南洋电器厂物业继续保持临时商业经营的请示》及《关于明确ＸＸ路43号南洋电器厂物业如何开展‘退二进三’经营的请示》上的批示，我办拟定了《临时商业经营具结书》及《承租经营具结书》共三份，分别适用于ＸＸ路43号业主广州南洋电器有限公司、一级承租人天伦控股有限公司、二级承租人、并已经区政府批准，现印发给你们，请你们在办理ＸＸ路43号的有关行政审批手续时，要求办理人先行按具结书要求进行具结，再给予办理。”。3、南洋公司与天伦公司于2009年11月13日签订的《广州市房屋租赁合同》（复印件），约定南洋公司将越秀区ＸＸ路43号自编16、20、21、23、28号房屋出租给天伦公司作商业使用，租赁期限从2009年11月16日起至2014年11月15日止。王毅方对上述证据的真实性没有异议，并表示：该证据证明穗辉公司存在过错，这些文件都是2009、2010年的，穗辉公司早就知道涉案物业有拆迁计划的前提下，但隐瞒该事实介绍房屋给王毅方。广州电器公司的文件不属政府文件，只是属于其内部文件，政府并没有要求对涉案物业以及相关土地进行拆迁，只是要求不符合相关条件的企业搬离，即使企业搬离之后，涉案物业可以继续租赁，搬离与拆迁是两回事，从政府的文件也可以看出，涉案物业可以继续经营。天伦公司把涉案物业出租给我方，是合法的。天伦公司对上述证据的真实性没有异议，并表示：王毅方与穗辉公司之间的居间合同关系属于另一法律关系，与我方没有关系。
原审法院认为：王毅方与天伦公司在平等自愿的基础上签订的上述《房屋租赁合同》及《补充协议》出自双方真实意思表示，内容及形式均无违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，双方均应依约履行。天伦公司所提供的穗国资（2009）5号文件只是要求南洋公司将污染企业搬离涉案房屋，但涉案房屋仍可用于出租经营符合环保标准的项目。另外，广州市越秀区人民政府办公室给广州电气装备集团有限公司、广州南洋电器有限公司的《关于改造ＸＸ路南洋电器厂区的函》只是表明政府将涉案房屋纳入政府土地储备用地计划，并没有要求涉案房屋的使用者马上搬迁，即使征收也给予合理补偿。因此，合同不能继续履行是天伦公司在2011年4月就要求王毅方停止经营而造成，天伦公司认为是政府行为而造成合同不能履行不予采信。天伦公司的行为已经构成违约，王毅方据此请求解除上述《房屋租赁合同》及《补充协议》，要求天伦公司双倍返还租赁保证金及利息、退还2011年4月10日至2011年5月9日的租金及利息、赔偿装修损失、支付相当于剩余租期50%租金的违约金合法有理，予以支持。
关于王毅方要求穗辉公司返还租赁诚意金63532元的问题，该租赁诚意金实际上为中介服务费，因本案为房屋租赁合同纠纷，而王毅方要求穗辉公司返还中介服务费为居间合同纠纷，属另一法律关系，本案不作调处。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条之规定，于2014年2月28日作出判决：一、王毅方与天伦控股有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于判决发生法律效力之日起解除；二、天伦控股有限公司应于判决发生法律效力之日起10日内，将租赁保证金281648元一次性返还给王毅方；三、天伦控股有限公司应于判决发生法律效力之日起10日内，将2011年4月10日至2011年5月9日的租金70412元一次性返还给王毅方；四、天伦控股有限公司应于判决发生法律效力之日起10日内，将装修损失429397元一次性支付给王毅方；五、天伦控股有限公司应于判决发生法律效力之日起10日内，将违约金1575079.5元一次性支付给王毅方；六、天伦控股有限公司应于判决发生法律效力之日起10日内，将租赁保证金的利息（其中以租赁保证金127064元为基数，从2011年1月7日起计至2011年3月14日；以租赁保证金140824元为基数，从2011年3月15日起计至返还之日止，均按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）一次性支付给王毅方；七、天伦控股有限公司应于判决发生法律效力之日起10日内，将租金的利息（其中以租金63532元为基数，从2011年1月7日起计至2011年3月14日；以租金70412元为基数，从2011年3月15日起计至返还之日止，均按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；八、驳回王毅方的其他诉讼请求。案件受理费29617元，评估费8000元，由王毅方承担4198元，天伦控股有限公司承担33419元。
判后，上诉人天伦公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院主要事实认定错误，适用法律错误，导致一审判决错误，二审法院应依法予以改判。一、一审法院将天伦公司与王毅方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》不能履行的原因全部归责于天伦公司，认为是天伦公司要求王毅方停止经营而造成合同不能履行，属于认定事实错误，事实上是政府对租赁地块政策的改变导致合同不能履行。1、天伦公司在一审中提供了大量证据证明合同不能履行是政府原因造成，且一审法院在认定事实时看重合同不能履行的表象，忽视了本案合同不能履行的真实原因。2、止损原则的适用符合法律和合同约定的精神。3、一审法院认为合同不能继续履行是天伦公司在2011年4月就要求王毅方停止经营而造成没有依据，属于认定错误。4、天伦公司没有理由自行要求王毅方停止经营，法院对合同不能履行的事实认定有误。王毅方无法使用租赁物非天伦公司意愿，亦非天伦公司可以左右，完全是政府行为造成的。合同不能履行的原因是租赁物因政府行为无法使用，而非天伦公司要求王毅方停止经营。二、根据合同约定，天伦公司不应该承担违约责任。三、一审法院的判决没有合同依据、法律依据，且违反我国《合同法》及其他法律的规定，依法应予以改判。一审法院的判决是建立在天伦公司应该承担违约责任的基础上所产生的，如前所述，本案是因为政府行为这种不可抗力因素所导致的，天伦公司不应该承担违约责任。退一步讲，就算一审法院将过错责任归咎于天伦公司，一审法院关于违约及损失部分的判决也是没有事实根据和法律根据的。1、本案第2项判决要求天伦公司双倍返还租赁保证金，却仍然支持王毅方的其他诉讼请求，有违合同法的规定及精神。2、本案判决第3、4、6、7项均属实际损失的性质，判决第5项为违约金，一审法院如此重复的处罚没有法律依据，且诸多处罚本身也无法立足。3、即使天伦公司应承担违约责任，原审判决的违约金总额过高，应予调低。请求判令：1、撤销原审判决第二、三、四、五、六、七项，改判天伦公司不承担违约责任；2、本案的诉讼费由王毅方承担。
被上诉人王毅方答辩称：一、天伦公司不能履行合同的原因在于天伦公司错误理解政府的文件，责任在于天伦公司，天伦公司应承担全部的责任。根据天伦公司提交的政府文件，第一份是政府于2009年2月20日发出通知，这个通知只要求影响环保的企业搬迁，搬迁不等于不能出租，搬迁不影响天伦公司与王毅方合同的履行。第二份是2010年2月26日的函与附件，这个函件与附件正好证明涉案物业能出租给王毅方使用，并无拆迁。第三份是2011年3月1日《关于改造ＸＸ路南洋电器厂区的函》，该函证实越秀区政府没有要求有关单位拆迁，或者是停止使用，只是纳入政府统一改造，不能自行改造。第四份是2011年7月15日的办公会议纪要，只是要求有关单位对政府的决策提出意见，并无拆迁、搬迁的要求，并无决定将涉案物业拆迁，只是要求不符合环保要求的企业搬迁。而王毅方租用场地是用于服装设计，符合产业政策，所以政府的政策对天伦公司履行合同没有影响。双方之间的租赁合同是在2010年12月31日签订的，发生在天伦公司提交的上述文件发布后。天伦公司在上述文件发布后，仍与王毅方建立租赁关系，证明天伦公司出租物业给王毅方不会受到环保政策的影响。天伦公司是因为自己错误理解政府的政策，错将政府的搬迁要求理解为拆迁，政府对不符合环保要求的企业要求搬迁，理解为所有的企业，导致天伦公司错误认为自己不能履行合同，这是天伦公司的责任。二、天伦公司称没有要求王毅方不使用物业是不符合客观事实，天伦公司发出的公函中并不是转述业主及政府的意见，而是陈述其无法履行合同，停止王毅方使用物业。天伦公司所称其已经采取的止损措施只是书面告知无法继续履行合同，仍是表现为停止王毅方使用物业。采取止损措施应是权利人的权利，不是债务人对现有损失免责的理由。装修费用是客观存在的，在接到天伦公司通知后，王毅方没有继续购买材料装修，是王毅方采取了止损的措施。三、政府的行为不构成不可抗力，即使属于不可抗力，天伦公司也不能免责。不可抗力是要符合不可预见，不能克服、不能避免等条件。本案地块在天伦公司与王毅方建立租赁关系前就被作为储备用地，天伦公司对政府的规划是明知的，是可预见的。即使是政府行为影响天伦公司履行合同，天伦公司也不能免责。天伦公司认为因政府的原因导致其违约，也要向守约方承担违约责任，政府的行为导致天伦公司违约，天伦公司也要先行承担违约责任。天伦公司不能在合同约定的时间通知王毅方，就不能视为不可抗力。四、天伦公司支付保证金、租金违约金是证据充分的，租赁合同约定，租赁保证金不等于定金，不具有定金的法定效力，保证金、违约金、赔偿可以并存，免租期后王毅方支付了首期租金，天伦公司在2011年4月初，在免租期结束前，天伦公司通知王毅方停止使用物业，天伦公司导致王毅方无法使用物业期间无需支付租金，王毅方要求天伦公司返还收取的首期租金，这七万多元就是王毅方支付的首期租金。合同已经解除，天伦公司无权占有王毅方支付的保证金与首期租金。合同解除责任在于天伦公司，保证金与首期租金的利息属于法定孳息。装修的损失是客观存在，无法履行合同是天伦公司责任造成的，与装修是否经过天伦公司或者物业公司同意是无关系的，适当的装修是租赁合同必然包含的，也是承租人的需求。涉案物业装修工程比较大，人员比较多，材料要来回搬运，这都要经过物业机构的同意，物业公司与天伦公司是没有可能不知道的，说明了王毅方对涉案物业进行装修是征得天伦公司与物业公司的同意的，王毅方搬运材料时是要从一楼搬到三楼，是正面对门卫的，门卫不可能不知道的，合同第七条的约定是对装修行为造成错误的责任划分，不包含天伦公司不需承担装修损失的意思。
原审被告穗辉公司书面答辩称：对原审判决结果无异议。
经审理查明：原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明：原审期间，王毅方提供了2011年3月17日由在城中央物业服务中心出具的《收款收据》，该收据载明“今收到C11幢3A施工押金￥4000元”。天伦公司于原审质证时表示对该收据的真实性以及合法性无异议。
天伦公司称其公司分别于2013年4月8日及2013年10月份将涉案房屋交还给南洋公司。王毅方则称其没有与天伦公司就涉案房屋进行交接，涉案房屋已被天伦公司交还给南洋公司，不清楚涉案房屋何时交还给南洋公司。
天伦公司、王毅方均确认天伦公司于2011年4月初通知王毅方不能使用涉案房屋并停止装修后，王毅方没有再使用涉案房屋。天伦公司称其出租涉案场地给业主，都有交押金、保证金，办出入证，且要天伦公司书面通知同意装修，天伦公司还要审核装修的图纸。王毅方称其无书面证据证明其装修涉案房屋征得业主、天伦公司以及物业公司的同意，但其确实征得天伦公司同意后才进行装修，王毅方已经缴纳了装修押金，已告知天伦公司要进行装修，天伦公司如不同意王毅方进行装修应通知王毅方。天伦公司称王毅方装修涉案房屋未经其同意，天伦公司未提供证据证明其公司对王毅方装修涉案房屋提出过异议。天伦公司称是城管部门通知王毅方停止装修的，城管部门的通知是直接发给王毅方的，天伦公司对其该主张未能提供充分证据予以证实。王毅方否认曾收到过城管部门停止装修涉案房屋的通知。天伦公司称2012年12月份政府发函不再将涉案地块列入政府改造。
二审期间，天伦公司称其公司是因为“三旧改造”政策才能承租涉案房屋所在场地，其公司当时知道南洋公司属于“退二”搬迁企业以及涉案房屋所在场地属于企业自主改造的部分。
为核实涉案房屋所在地块是否被纳入政府土地储备用地计划、有无被列入征收、拆迁范围以及如被纳入政府储备用地，是否允许业主或者承租人继续保持临时商业活动等问题，本院致函广州市越秀区人民政府办公室。广州市越秀区人民政府办公室作出越府复函（2014）817号《广州市越秀区人民政府关于ＸＸ路43号南洋电器厂地块有关情况的复函》，内容为：“一、2009年4月，经广州市国土资源管理联席会议讨论通过，包括南洋电器厂地块在内的东濠涌改造地块已纳入广州市2009年经营性用地储备计划；二、我区暂未对南洋电器厂地块内国有土地上房屋作出房屋征收决定。三、贵院来函第3点要求核实‘广州市越秀区人民政府常务副区长冯军是否于2011年4月22日率队到广州南洋电器有限公司的上级单位，要求上述地块（含上盖建筑物在内）的业主停止对外出租相关房产或者要求业主结束相应的租赁关系’情况，经查，暂未见相关正式公文表述；四、所涉地块房屋租赁使用管理按照《广州市房屋租赁管理规定》（广州市人民政府（2010）第29号文）施行”。王毅方、天伦公司对上述复函的真实性、合法性、关联性均无异议，天伦公司认为虽然未见公文正式表述，但是不能证明事实上冯军没有要求上述地块的业主停止对外出租相关房产或者要求业主结束相应的租赁关系。
本院认为：天伦公司与王毅方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，无违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。
天伦公司确认其公司是因为“三旧改造”政策才能承租涉案房屋所在场地，确认其公司与南洋公司签订租赁合同时已经知道涉案房屋的业主南洋公司属于“退二”搬迁企业，故天伦公司对涉案房屋所在地块的使用状况以及风险应当有一定预见。从本案查明事实来看，政府部门并无要求符合环保标准的项目搬离涉案房屋，无明确涉案房屋应予拆迁，亦无要求涉案房屋的使用人马上搬迁，原审法院认定合同不能继续履行是天伦公司于2011年4月要求王毅方停止经营所致并无不当。天伦公司认为合同不能履行系因政府行为所致，属于不可抗力，故其公司无需对合同不能继续履行承担违约责任的上诉理由依据不足，本院不予支持。
天伦公司与王毅方所签订的《房屋租赁合同》约定：“如甲方（即天伦公司，下同）违约提前解除合同或甲方违反本合同致使乙方（即王毅方，下同）单方解除本合同的，甲方应当退还乙方双倍租赁保证金，且乙方有权追究甲方的其它违约责任和要求赔偿经济损失”天伦公司要求王毅方不能使用涉案房屋并停止装修违反合同约定，故王毅方要求解除合同并要求天伦公司双倍退还租赁保证金有理有据，本院予以支持。
涉案《房屋租赁合同》约定“免租装修期为2011年1月10日到2011年4月9日，免租装修期不计算在租赁期内”。王毅方于原审期间提供了2011年3月17日由在城中央物业服务中心出具的《收款收据》，该收据载明“今收到C11幢3A施工押金￥4000元”，天伦公司对该收据的真实性、合法性无提出异议，故本院对王毅方关于其已缴纳装修押金的主张予以采信。王毅方缴纳装修押金的行为与天伦公司关于其公司“出租涉案场地给业主，都有交押金、保证金”的陈述相符，天伦公司并无证据证明承租人应在天伦公司审核装修图纸、书面通知同意装修后才能进场装修，且天伦公司并无证据证明其在涉案纠纷发生前对王毅方进场装修提出过异议，本院对天伦公司关于王毅方装修涉案房屋未经其公司同意的主张不予采信。王毅方因天伦公司违约造成装修损失，王毅方要求天伦公司赔偿其装修损失符合涉案《房屋租赁合同》关于“有下列情形之一，乙方有权单方面提前解除本合同，并要求甲方赔偿一切实际损失：（2）、甲方实质性违反本合同的保证或责任，致使乙方不能正常使用租赁物或使乙方本合同项下的权益受到严重损害”的约定，天伦公司认为其不应对王毅方的装修损失承担赔偿责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。
涉案《房屋租赁合同》约定的免租期至2011年4月9日止，而天伦公司在2011年4月初已通知王毅方不能使用涉案房屋并停止装修，造成王毅方不能使用涉案房屋，故原审法院判令天伦公司退还2011年4月10日至2011年5月9日的租金70412元及相应利息给王毅方并无不当。天伦公司认为其不应退还2011年4月10日至2011年5月9日的租金及相应利息给王毅方的上诉理由不能成立，本院不予支持。
王毅方主张根据《房屋租赁合同》9.4约定：“除本合同另有约定外，任何一方在租赁期内提前解除本合同的，提前解除方应按照租期内剩余租期的100%租金向对方支付违约金”，天伦公司对其违约行为应承担相应的责任，并将违约金标准调整至剩余租期的50%。但涉案《房屋租赁合同》8.6已经约定“如甲方（即天伦公司，下同）违约提前解除合同或甲方违反本合同致使乙方（即王毅方，下同）单方解除本合同的，甲方应当退还乙方双倍租赁保证金，且乙方有权追究甲方的其它违约责任和要求赔偿经济损失”，该条款已对天伦公司提前解约的违约责任进行了约定，王毅方再要求天伦公司按照9.4条的约定承担违约责任，实属对天伦公司同一违约行为而要求其承担两次违约责任，王毅方应选择要求天伦公司承担其中一种违约责任。鉴于天伦公司要求王毅方停止装修且不能使用涉案房屋时，涉案房屋尚未装修完毕，王毅方尚未利用涉案房屋实际进行经营，原审法院已判令天伦公司承担赔偿王毅方装修涉案房屋的损失并双倍退还租赁保证金的违约责任，且王毅方未能提供其他证据证明其尚存有其他实际损失，故本院对王毅方要求天伦公司依据上述合同约定按照剩余租期的50%租金支付违约金的主张不予支持。
如前所述，涉案《房屋租赁合同》、《补充协议》因天伦公司的过错不能继续履行，故天伦公司需依照合同约定承担双倍退还租赁保证金的违约责任。涉案《房屋租赁合同》、《补充协议》并无约定天伦公司因违约需退还租赁保证金给王毅方时还应计收占用租赁保证金期间的利息，故王毅方要求天伦公司赔偿租赁保证金的利息依据不足，天伦公司认为其无需赔偿租赁保证金的利息给王毅方的上诉理由成立，本院予以支持。
综上所述，天伦公司认为其公司不应支付剩余租期50%租金以及无需赔偿租赁保证金的利息给王毅方的上诉理由成立，本院予以支持；天伦公司的其他上诉理由均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第814号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第七项、第八项；
二、撤销广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第814号民事判决第五项、第六项；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费29617元、评估费8000元，由王毅方承担20732元，天伦公司承担16885元。二审案件受理费26312元，由王毅方负担18418元，由天伦公司负担7894元。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 李 静
代理审判员 刘 勋
二〇一四年十一月××日
书 记 员 张 坤