湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初709号原告李兴同，男，汉族。原告杨玉爱，女，汉族。两原告共同委托诉讼代理人（特别授权）周娟，湖南五溪律师事务所律师，执业证号：1431220511407074。被告怀化市大汉置业有限公司。法定代表人邹明，该公司执行董事。委托诉讼代理人李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师，执业证号：14312201520253671。委托诉讼代理人梁荣，湖南人和人（怀化）律师事务所律师，执业证号：14312200410275469。原告李兴同、杨玉爱与被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月24日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2017年5月16日公开开庭进行了审理，代理书记员刘芸芸担任庭审记录。原告李兴同及原告杨玉爱的委托诉讼代理人周娟，被告怀化市大汉置业有限公司的委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李兴同、杨玉爱向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房的违约金31901元；2.调整被告逾期办理好房产证、土地使用权证的违约金为“按日以原告已付购房价款数额的万分之一计算”，判令被告支付原告逾期办理房屋产权登记证书违约金19577.6元（算至起诉日），并继续计算至房产证与土地使用权证办理之日。事实和理由：2012年8月18日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大汉龙城兴龙府第1幢6单元601号房，总价款为437345元，合同约定交房时间为2013年12月31日，且交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；同时约定逾期交房出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金；出卖人在2015年12月31日前为买受人办理好房屋产权证书。同日，原、被告还签订了一份格式化的《补充协议》，该协议对出卖人在《商品房买卖合同》中的部分条款义务进行了免除，对买受人的部分权利进行了限制，该条款依法应认定为无效。同时，该《补充协议》约定双方约定交房后730日内办好房产证和土地使用权证，……若不能按期办好房产证和土地使用权证，甲方按乙方已付房款百分之一支付违约金。合同签订后，原告如约向被告支付了全部购房款，但被告直至2016年6月14日才取得《竣工验收备案表》，且至今没有为原告办理房屋产权登记证书，也未通知原告收房，故被告已构成逾期交房违约和逾期办理房屋产权登记证书违约，依法应当承担约定的违约责任，因《补充协议》中约定逾期办证违约金过低，请求法院予以提高。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求支持原告的诉请。被告怀化市大汉置业有限公司辩称：一、被答辩人请求答辩人逾期交房违约金没有事实和法律依据，答辩人与被答辩人在《补充协议》第三条第三款约定，房屋经分栋验收合格后，即可交房。答辩人所售的房屋于2013年12月14日分栋验收合格，通知原告办理交房手续，且答辩人所售房屋于2015年1月26日消防验收合格，达到约定和法定的交房条件，因原告怠于行使自己收房的合同义务，之后答辩人就不应当承担逾期交房责任。另因原告没有积极主张自己的权利，至起诉之日计算，2015年1月26日之前的逾期交房违约金已经超过了二年诉讼时效，该诉请法院不应当予支持；二、被答辩人请求答辩人支付逾期办证违约金没有事实和法律依据，双方在补充协议约定，答辩人配合办证的时间是实际交房后730天，不是原告所理解的约定交房后730天，被答辩人配合原告办理产权证的期限尚未届满，不应当承担逾期办证责任；三、按《补充协议》第九条约定的逾期办证违约金为已付房款的1%，原告主张的提高逾期办证违约金的计算方式和数额没有法律依据，应不予支持。综上所述，请求人民法院驳回原告不合理的诉讼请求。经审理查明：2012年8月18日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，载明被告建设的大汉·龙城兴龙府商品房，预售许可证号为怀房售许字（2012）第0101号。合同约定：原告购买被告的第1幢6层601号商品房，房屋总价437345元，合同签订后当日付房款137345元，向银行按揭（公积金）贷款300000元；被告应在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金等，同时，原告就自已的联系电话在《商品房买卖合同》中予以了书面详细载明。同日，原、被告又签订了被告拟定的格式合同《补充协议》，约定：该商品房经主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》后，被告即通知原告办理交接手续，验收交接后，双方应当签署商品房交接单；双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用权证，原告应积极配合被告办好房产证与土地使用权证，如遇不可抗力因素或原告方原因则顺延，若不能按期办好房产证与土地使用权证，被告按原告已付房款的百分之一支付违约金等。上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告于2012年8月18日支付被告购房款137345元，于2012年10月通过公积金贷款支付被告购房款300000元，并于2016年7月18日交纳了契税、维修基金和办证费用等。2013年12月24日，被告在“边城晚报”刊登《交房公告》，通知原告等业主从2013年12月30日起来收房，原告至今未去被告处收房，被告也未曾以其他方式通知原告来收房。至本案开庭日，尚未办理好涉案商品房的产权证书，原告未收到所购房屋。另查明，大汉·龙城兴龙府住宅小区1号楼2013年12月14日工程质量经主体分栋竣工验收合格，2015年1月27日经消防验收合格，2016年6月14日取得《建设工程竣工综合验收备案表》。上述事实，经公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证、辩论，本院确认，有下列证据证实：1、原告身份证复印件及被告企业登记信息，证实原、被告诉讼主体资格；2、商品房买卖合同复印件1份，证实原告于2012年8月18日向被告购买了大汉龙城兴龙府第1幢6层601号商品房，并约定了房屋价款、交款时间、交房及办理产权证时间、交房条件及逾期交房违约责任等事实；3、被告与二原告签订的《补充协议》复印件1份，证实原告与被告签订的《补充协议》第三条第3款第3段约定“甲方在交付房屋时具备了主体分栋验收合格条件后，乙方不得以其他理由拒绝办理房屋交接手续”，第九条约定逾期交房违约金为已付房款的1%；4、工程质量竣工验收记录、建设工程消防验收意见书及竣工验收备案表，证实大汉龙城兴龙府第1幢房屋于2013年12月14日工程质量经主体分栋竣工验收合格，于2015年1月27日经消防验收合格，于2016年6月14日取得竣工验收备案审批表的事实；5、销售不动产统一发票，证实原告已缴清购房款437345元的事实；6、收款收据、物业专项维修资金专用收据及税收完税证明，证实原告已于2016年7月18日交纳了案涉房屋的契税和维修基金，并向被告交纳了两证办理费、手续费等费用的事实；7、边城晚报复印件，证明被告已经通知原告交房。8、庭审笔录1份，证实本案其他相关事实。本院认为：原告李兴同、杨玉爱与被告怀化市大汉置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，双方在《补充协议》中也未对交房条件作出变更，因此在被告所售商品房未在建设主管部门备案，并取得《竣工验收备案表》之前，被告未达到约定的交房条件。原告就自己的联系电话在《商品房买卖合同》中予以了书面详细载明，被告未按原告提供的联系方式通知其来收房，而是直接采取在“边城晚报”刊登《交房公告》的方式通知原告等业主来收房，根本不能确保原告等业主能够收到该交房通知的内容，被告没有尽到一个交易人应有的合理谨慎注意义务，有违合同履行之诚实信用原则，被告至今未交房给原告，应依约承担逾期交房的违约责任。关于被告答辩称原告请求的逾期交房违约金部分已经超过诉讼时效，不应予以支持的抗辩意见。因为本案中双方当事人在合同中只约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。故对被告的该项抗辩意见，本院不予支持。被告逾期交房的时间应从约定交房的时间2013年12月31日计算至2017年3月24日止，但原告只诉请被告支付自2015年3月24日至2017年3月24日逾期交房违约金31901元{437345元×0.0001/天×720天}，系合法处置自己的权利，本院予以采纳。原、被告签订的补充协议约定，双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用权证。原、被告对“双方约定交房后730日”在理解上发生了争议，原告认为应理解为“约定的交房时间届满后730日内”，被告认为应理解为“双方约定在实际交房后730日内”。本院认为，该补充协议系被告单方拟定的格式合同，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故对上述条款应解释为“双方约定的交房时间届满后730日内办好房产证与土地使用权证”。双方约定的交房时间为2013年12月31日前，被告应当在2015年12月31日之前为原告办好不动产权证，至开庭时，被告未办理好涉案商品房的产权证书已经构成违约，应承担相应的违约责任，根据双方的约定，被告应支付违约金为4373元（437345×1%）。原告要求调高逾期办证违约金按己付房款的日万分之一计算，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告辩称原告请求被告支付逾期办证违约金没有事实和法律依据，双方在补充协议约定，被告配合办证的时间是交房后730天，原告至今未办理交房手续，尚未违约，不应当承担逾期办证责任的抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《最高人民法院》第十一条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告李兴同、杨玉爱支付逾期交房违约金31901元；被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告李兴同、杨玉爱支付逾期办证违约金4373元；三、驳回原告李兴同、杨玉爱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1087元，由原告李兴同、杨玉爱负担380元，被告怀化市大汉置业有限公司负担707元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  张文香人民陪审员  陈方长人民陪审员  文 星二〇一七年九月二十九日代理书记员  刘芸芸附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。