江苏省无锡市梁溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字1801号
原告：北京本色时代体育发展有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇南店村金榜园物1号楼207C室。
法定代表人：熊卫卫，该公司董事长。
委托诉讼代理人：仇为民、ＸＸ（均受该公司的特别授权委托），均系江苏苏泰律师事务所律师。
被告：无锡博睿投资发展有限公司，住所地江苏省无锡市南长区新天地休闲广场1-705。
法定代表人：徐芳，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：陈艳华、彭鹏飞（均受该公司的特别授权委托），均系江苏瑞莱律师事务所律师。
被告：无锡永安房地产开发有限公司，住所地江苏省无锡市南长区清扬路63号。
法定代表人：苏长洋，该公司董事长。
委托诉讼代理人：储建荣、许阳（均受该公司的特别授权委托），均系江苏储君律师事务所律师。
原告北京本色时代体育发展有限公司（以下简称北京本色公司）诉被告无锡博睿投资发展有限公司（以下简称博睿投资公司）、无锡永安房地产开发有限公司（以下简称永安房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京本色公司的委托诉讼代理人ＸＸ、被告博睿投资公司的法定代表人徐芳及委托诉讼代理人郭晓丽（后撤销委托）、陈艳华，被告永安房地产公司的委托诉讼代理人许阳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告北京本色公司向本院提出诉讼请求：1、退还租赁保证金80000元、租金37047.5元、物业费14000元，合计131047.5元；2、赔偿损失677538.5元（设计费21万元、订购器材损失383538.5元、成立骄阳公司即预售中心的装潢1万元、聘请预售销售人员工资4.4万元、本案律师代理费3万元）；3、本案诉讼费由被告承担。北京本色公司后表示放弃主张成立骄阳公司即预售中心的装潢1万元，并表示：因两被告之间的授权存在争议，若法院认定授权成立则要求永安房地产公司承担责任；若授权不成立则要求博睿投资公司承担责任；若认定授权存在但授权不明则要求永安房地产公司承担赔偿责任，博睿投资公司承担连带责任。
事实和理由：受永安房地产公司的委托，博睿投资公司于2014年10月27日与北京本色公司签订《家乐88生活馆租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：出租物业位于江苏省无锡市南长区永乐路392号4层C4a、C4b、B4a、B4b、B4c以及B4p部分面积，建筑面积1400㎡，租赁物业作为健身使用，经营品牌为本色健身。租赁期自2015年5月1日至2025年4月30日止。首期租金北京本色公司应于本合同签署当日支付给博睿投资公司。租金按建筑/预测建筑面积计征，按日计算。自2015年5月1日起至2018年4月30日止每月租金为人民币37047.5元，每年租金444570元，即人民币0.87元/㎡/日。北京本色公司应于本合同签署当日支付给博睿投资公司租金保证金人民币80000元整。物业管理费为每月每平方米人民币10元整，月管理费合计人民币14000元。该物业预计交付日期为2015年1月1日。如果北京本色公司投资的公司在该物业从事经营活动，则自公司注册成立之日起本合同项下北京本色公司的权利和义务均转由其投资成立的公司享有和承担。《租赁合同》后并附有永安房地产公司授权博睿投资公司代为出租的《授权委托书》复印件。
合同签署次日，北京本色公司支付博睿投资公司租赁保证金80000元、租金37047.5元、物业费14000元，合计131047.5元。同时，北京本色公司以法定代表人熊卫卫发起成立了无锡骄阳本色健身服务有限公司，注册地址为无锡市南长区永乐路392号-4008，并委托装修公司对租赁物业进行装潢设计，向生产厂家定制健身器材并建设装修预售房。2015年1月1日前，北京本色公司至博睿投资公司收房，博睿投资公司回复需延长一个月交付。
2015年1月27日，永安房地产公司向无锡市永乐路380-392号88生活广场各场地占用单位发函，内容为：2013年11月18日本公司与博睿投资公司签订《“家乐88生活广场”承包代理销售合同》（以下简称《承包代销合同》）约定博睿投资公司在2013年11月28日至2014年11月28日期间可对暂未售出的房产在经本公司同意的情况下出租，因博睿投资公司在合同规定的期间内未能履行买断销售义务构成违约，现决定解除合同，并要求博睿投资公司赔偿本公司造成的重大经营损失，同时要求博睿投资公司立即归还已收取的相关房屋租金，移交相关租赁手续。
2015年3月9日，永安房地产公司向北京本色公司发函，确认：无锡市南长区永乐路392号4层C4a、C4b、B4a、B4b、B4c以及B4p部分面积共计1400平方米无锡家乐88商铺系永安房地产公司所有，永安房地产公司未同意且从未授权博睿投资公司将上述商铺租赁给贵司，博睿投资公司属于无权处分，《租赁合同》对永安房地产公司不产生效力，要求北京本色公司立即腾空承租物业并迁出。同年3月15日，北京本色公司向永安房地产公司回函，表示：对2015年3月9日函件内容不认可，1、《租赁合同》签订之前，永安房地产公司有书面的授权给博睿投资公司，并以永安房地产公司名义与北京本色公司签订租赁合同；2、北京本色公司于2015年元月上旬向工商部门申请在承租物业中设立无锡市骄阳本色健身服务有限公司，永安房地产公司作为物业所有人出具委托书给工商登记部门；3、租赁物业里已经签署租赁合同的各业主均认可或有你公司委托书：博睿投资公司有权代表你司签署租赁合同。再次要求贵司在收函后立即交付租赁物业，并赔偿五十万元损失。
北京本色公司认为因博睿投资公司与永安房地产公司违约解除合同致使其损失巨大，要求退还已缴纳的费用，并承担赔偿损失的违约责任。
被告博睿投资公司辩称，对《租赁合同》及签订过程，2015年1月27日、3月9日、3月15日三份函真实性均无异议。但根据《承包代销合同》，在代销物业未被出售前，博睿投资公司有权对物业进行对外出租。2013年12月18日，永安房地产公司又向博睿投资公司出具书面《授权委托书》，委托博睿投资公司对家乐苑1号房4号门1-4楼物业进行对外出租，并明确了委托代理的具体事项，其中包括代为与承租人进行谈判，以博睿投资公司的名义代为签订或终止该物业的租赁合同，代为收取租金并可以以博睿投资公司名义开具租赁发票等。基于永安房地产公司的授权，博睿投资公司将本案所涉物业出租给了北京本色公司并代为收取了租金、物业费、保证金等共计131047.5元。为了使北京本色公司能够正常使用承租的物业，博睿投资公司还对本案所涉物业进行了拆旧措施，现因两被告就《承包代销合同》产生纠纷，永安房地产公司拒绝交付承租物业。博睿投资公司认为其系受永安房地产公司委托进行出租，并在签订租赁合同时已向北京本色公司告知物业所有权人为永安房地产公司、博睿投资公司仅是受托人，因此，《租赁合同》应当约束北京本色公司和永安房地产公司，且租赁合同无法正常履行是永安房地产公司所造成，故博睿投资公司在本案中不承担任何责任。
被告永安房地产公司辩称，对《租赁合同》及签订过程，2015年1月27日、3月9日、3月15日三份函，《承包代销合同》真实性均无异议，但其并未出具过《租赁合同》后方所附的《授权委托书》；其次，永安房地产公司与博睿投资公司所签订的《承包代销合同》并未授权博睿投资公司在未取得永安房地产公司的同意下对外出租所应当销售的物业，故博睿投资公司与北京本色公司签订的租赁合同属于无权代理。此外，既然无锡骄阳本色健身服务有限公司已设立，租赁合同项下的权利义务应该由无锡骄阳本色健身服务有限公司享有和承担，要求法庭审查原告主体资格。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
一、关于《授权委托书》是否真实存在
1、2013年12月18日永安房地产公司出具给博睿投资公司的《授权委托书》，载明内容部分如下：委托人永安房地产公司是位于家乐苑1号房4号门1-4楼物业（包括房屋及附属设施设备等）的权属人，特授权受托人博睿投资公司代理进行出租管理，具体事项包括：1、代为与承租人进行谈判；2、以受托人名义代为签订或终止该物业的租赁合同；3、代为收取租金，并可以以受托人名义开具租赁发票；……在此特向租承人确认：受托人所处理的以上事务，委托人均予以确认。委托期限至委托人发出终止委托的书面通知并被承租人书面知悉为止。
由于该份委托书非原件，北京本色公司陈述：签订租赁合同时博睿投资公司曾出示过授权委托书原件，但以原件需要其他用途为由只将复印件给了北京本色公司，且永安房地产公司也明知北京本色公司的后续新建、装修预售房等活动；博睿投资公司对外签订了几十家租户，唯独不认可北京本色公司，不符合常理。博睿投资公司虽对《授权委托书》认可，但无法提供原件佐证，其解释称原件保留在永安房地产公司的办公场所内，但因其被强制离场未带出，而在（2014）南商初字第648号案件中也有本案《授权委托书》和永安房地产公司出具的证明，可以证明本案《授权委托书》系真实。永安房地产公司表示《授权委托书》从未出具过，其并表示《承包代销合同》签订后，博睿投资公司就将未出售的房产对外出租了，虽然《承包代销合同》约定未出售的房产由博睿投资公司对外出租时需征得永安房地产公司同意，但直到博睿投资公司与永安房地产公司发生矛盾，永安房地产公司要求博睿投资公司搬离时，博睿投资公司才将其对外出租的承租人信息告知并将相应租赁合同复印件交给永安房地产公司，但永安房地产公司并未同意将房屋出租给北京本色公司，故博睿投资公司属于无权代理。
审理中，就博睿投资公司因被强制离场无法提供《授权委托书》原件一节，本院至无锡市公安局南长分局南长街派出所调取了徐芳和黄波的询问笔录，徐芳陈述：其是博睿投资公司法人代表，办公地点在无锡家乐88生活馆2号门三楼营销中心里面。2015年1月22日，上午10时永安公司黄波、李莎及永安公司其他7、8人口头要求我们博睿公司搬离此办公场所，……当时我表示我们可以离场，但必须将商户的租赁合同转让给永安公司才可以离场，并要求签订三方协议。……1月30日，因为当天我们将博睿投资公司的部分东西搬离，所以他们看到搬家公司的车后就开门……至下午二三点钟，永安方人员说如果我们五点钟再不搬走，他们就往外丢东西。……2月2日下午，永安公司将我们办公室的东西强制搬离。黄波陈述：我们永安房地产公司与博睿公司因为存在合同纠纷，……双方商定周五就是1月30日，博睿公司把东西全部搬走。1月30日那天博睿公司搬了一点东西，后来又搬了回来，说决定不搬了。我们公司董事会决定要强制帮助博睿公司搬离。2月2日我安排公司的员工于黎明和林树生去把博睿公司的东西全部搬到家乐88生活馆的四楼一个办公室里。……现在这些东西保管在家乐88生活馆四楼，钥匙由博睿公司的合同物业公司达美物业公司的保安负责保管。经质证，博睿投资公司和永安房地产公司对上述两份询问笔录真实性均无异议，博睿投资公司认为据此可以证明博睿投资公司的所有原件材料均由永安房地产公司控制；永安房地产公司表示黄波系其公司员工，但从双方笔录来看博睿投资公司已经搬离了部分东西，且博睿投资公司要求转让租赁合同、签订三方协议的行为说明其与租户签订的租赁合同未必都经过永安房地产公司的同意，博睿投资公司也并不能证明文件被永安房地产公司夺去。审理中，法院组织博睿投资公司与永安房地产公司至无锡市××路××室进行现场勘察，博睿投资公司表示未找到《授权委托书》原件。
据此，本院认为，博睿投资公司应对《授权委托书》的真实性负举证义务，未能提供原件或未能提供证据证明《授权委托书》原件真实存在，应当承担不利后果。北京本色公司虽表示见过《授权委托书》原件，永安房地产公司作为物业所有人曾出具委托书给工商登记部门，但未提供相应证据证明。博睿投资公司未能出具《授权委托书》原件，其虽然表示在（2014）南商初字第648号一案中也有本案的《授权委托书》，但经本院核实，该卷宗中《授权委托书》也系复印件，上面仅多加盖有博睿投资公司的印章，但永安房地产公司并未作为当事人对该《授权委托书》发表意见，且该案中永安房地产公司出具的另一份证明仅表明在（2014）南商初字第648号案件中永安房地产公司委托博睿投资公司与他人签订租赁合同并以博睿投资公司名义主张权利，故（2014）南商初字第648号中的《授权委托书》对本案不具有证明意义。
2、博睿投资公司提供的永安房地产公司提出的民事反诉状、要求返还租金的商户清单等（博睿投资公司与永安房地产公司承包代理销售合同纠纷一案）。博睿投资公司表示因其与永安房地产公司的承包代理销售合同纠纷目前在无锡市中级人民法院中审理，永安房地产公司在彼案中提出反诉要求博睿投资公司返还代收的租金，返还清单中有本色健身，说明永安房地产公司认可本案的《租赁合同》，对此，永安房地产公司表示要求返还并不意味着有权出租或事后追认，博睿投资公司仍属于无权代理的意见，本院予以采纳。
综上，博睿投资公司未能就《授权委托书》的真实存在尽到证明责任，本院对《授权委托书》的真实性不予认可。
二、关于北京本色公司的损失
1、设计费21万元。为此，北京本色公司提供《室内装饰工程设计委托书》、室内装饰施工图、证明、交通银行无锡分行交易明细、收据，并表示设计费21万元做了很大优惠，是不含税价。博睿投资公司和永安房地产公司对《室内装饰工程设计委托书》、室内装饰施工图真实性均无异议，但认为收据无法证明款项实际履行，应提供相应发票。对此，从室内装饰施工图反映，委托工程设计已完成，且北京本色公司亦提供了相应款项的支付依据，本院可以认定已支付设计费21万元的事实。
2、订购器材损失383538.5元（含诉讼费3500元）。为此，北京本色公司提供（2015）芜民二初字第00190号民事判决书和法律文书生效证明、《健身设备销售合同》，证明因订购器材违约产生违约金共计383538.5元（包括已支付定金25万元、尚未支付的违约金130038.5元、诉讼费3500元），后续又于2016年4月28日支付5万元。博睿投资公司和永安房地产公司对民事判决书和法律文书生效证明的真实性均无异议，对《健身设备销售合同》真实性无法确认，认为本色健身属于连锁企业，不能证明用于本案项目，且存在处理不当扩大损失的情形。对此，本院认为，《健身设备销售合同》签订于《租赁合同》后不久，且判决书中亦表明用于无锡本色家乐健身店，可以认定该项损失系因未能及时交付租赁物业造成，现实际损失383538.5元已有生效法律文书明确确认，故本院对该项损失予以支持。
3、聘请预售销售人员工资4.4万元。为此，北京本色公司提供本色家乐88店2、3月份工资表，表格后仅有工作人员手写签名。博睿投资公司和永安房地产公司对真实性不予认可，认为不能证明确实雇佣上述人员并支付了相应工资。本院认为，该证据无法充分证明工资的实际发放，北京本色公司未对此进一步举证，故对该损失不予支持。
4、律师费3万元。为此，北京本色公司提供委托代理合同、代理费发票、交通银行无锡分行交易明细等，博睿投资公司和永安房地产公司对委托代理合同、代理费发票真实性无异议，但认为银行交易金额与发票金额不一致，不予认可。对此，本院认为代理费金额应以代理费发票金额为准，且该代理费用符合法律规定，故本院对律师费3万元予以认可。
本院认为，本案的争议焦点为北京本色公司与博睿投资公司签订《租赁合同》后因不能继续履行合同产生的损失应由哪方当事人承担？北京本色公司的损失为多少？
首先，对于本案主体，虽然《租赁合同》第16.2条明确“如果北京本色公司投资的公司在该物业从事经营活动，则自公司注册成立之日起本合同项下北京本色公司的权利和义务均转由其投资成立的公司享有和承担”，但考虑到无锡骄阳本色健身服务有限公司虽注册成立但并未从事实际经营活动，且本案纠纷系公司设立过程中实际经营前的纠纷，故《租赁合同》的权利人应为北京本色公司。
其次，《承包代销合同》中明确须经永安房地产公司同意，博睿投资公司在代理销售期间可对暂未售出的房产出租给租赁经营户，根据上述本院分析认证，博睿投资公司未能就《授权委托书》的真实存在尽到证明责任，本院对《授权委托书》的真实性不予认可，故《租赁合同》应属于博睿投资公司的无权处分行为，博睿投资公司应向北京本色公司承担相应违约责任，永安房地产公司无需承担责任。
最后，对于损失，综合本院上述分析认定，可以支持设计费21万元、订购器材产生的实际损失383538.5元、律师费3万元，共计623538.5元，故博睿投资公司应当向北京本色公司返还租赁保证金80000元、租金37047.5元、物业费14000元，合计131047.5元并赔偿损失623538.5元。
综上所述，北京本色公司要求博睿投资公司返还租赁保证金80000元、租金37047.5元、物业费14000元，合计131047.5元的诉讼请求，于法有据，予以支持；要求博睿公司赔偿设计费、订购器材产生的损失、律师费等费用，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百二十一条之规定，判决如下：
一、博睿投资公司于本判决发生法律效力之日起10日内向北京本色公司返还租赁保证金80000元、租金37047.5元、物业费14000元，合计131047.5元，并赔偿损失623538.5元，共计754586元。
二、驳回北京本色公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11886元，由北京本色公司负担794元，博睿投资公司负担11092元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 林春江
代理审判员 袁丽娟
人民陪审员 蒋梦霞
二〇一六年十二月一日
书 记 员 朱 音
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。