浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙甬民二终字第338号
上诉人（原审被告）：宁波高新区蒙特厨房用品有限公司。住所地：宁波市高新区大漕村盐场小学旁。
法定代表人：潘辉，该公司总经理。
被上诉人（原审原告）：宁波市江东房产物业总公司。住所地：宁波市江东区东方商务中心*幢**号（10-4）-（10-8）。
法定代表人：林国杰，该公司经理。
委托代理人：俞土根，浙江金汉律师事务所律师。
上诉人宁波高新区蒙特厨房用品有限公司因与被上诉人宁波市江东房产物业总公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市江东区人民法院于2014年3月28日作出的（2014）甬东民初字第226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月12日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2012年3月26日，原告宁波市江东房产物业总公司与被告宁波高新区蒙特厨房用品有限公司签订《房屋租赁协议》一份，约定原告将位于宁波市江东区桑田路693-695号房屋（建筑面积约192.80平方米）出租给被告使用，年租金为99000元，租赁期限自2012年4月1日至2013年3月31日止，租金每半年交付一次，计49500元，由被告在本协议签署后每隔半年的前15日内交付给原告。租赁期届满时被告将房屋归还原告，并不得拆除除动产外的装修，如需继续承租上述房屋，应提前1个月与原告协商，双方另行签订协议。违反本协议者应支付受损方违约金和赔偿经济损失，违约金按年租金总额的20%计算，被告逾期交付房租，逾期每日由原告加收按总金额千分之十的滞纳金等内容。2012年7月23日，原告宁波市江东房产物业总公司向被告宁波高新区蒙特厨房用品有限公司开具发票一份，载明被告支付2012年4月1日至2012年6月30日的租赁费24750元及2011年1月1日至2012年3月31日的物业费2313元，共计27063元。2014年3月13日，宁波市江东区物业管理服务中心出具证明一份，载明宁波市江东区桑田路693-695号联通家园物业经营用房，建筑面积199.22平方米，由接管本项目的宁波市江东房产物业总公司使用。经该院实地查看，目前宁波市江东区桑田路693-695号房屋门上加有一把铁锁，房屋内尚存放有桌子、木铁制品及未完工的装修墙顶等。原告宁波市江东房产物业总公司与被告宁波高新区蒙特厨房用品有限公司至今未办理退房交接手续，被告宁波高新区蒙特厨房用品有限公司自认未解除其在涉案房屋门上的铁锁，房屋内尚有装修未拆除。
原审原告宁波市江东房产物业总公司于2014年2月11日诉至原审法院，请求判令：一、原审被告立即腾退宁波市江东区桑田路693-695号房屋；二、原审被告支付至实际腾退日拖欠的房屋租金及占有使用费（暂计至2013年3月31日为94250元），并支付延期付款的利息。
原审法院经审理认为：首先，根据宁波市江东区物业管理服务中心出具的证明，涉案房屋由接管物业经营用房的原告宁波市江东房产物业总公司使用，故房屋权属证书虽系权利人依法享有房屋所有权的唯一合法凭证，但未取得产权证并不意味着“占有、使用、收益和处分”房屋的行为无效，被告宁波高新区蒙特厨房用品有限公司并未提供充分的证据证明《房屋租赁协议》中约定的房屋出租存在违反法律法规、司法解释的效力性规定，故对该《房屋租赁协议》的有效性予以确认。其次，当事人应当根据合同约定全面履行自己的义务。被告宁波高新区蒙特厨房用品有限公司租赁涉案房屋后应妥善安全使用房屋，从涉案房屋搬离时需及时向原告返还房屋钥匙，并腾空房屋，使房屋回归于原告的有效控制之下，但被告在租赁期限内仅支付3个月租金，且在搬离时尚有部分装修留存及大门加锁，现租期已经届满，被告应及时向原告归还房屋，并按约向原告宁波市江东房产物业总公司支付剩余租期的租金及租期届满后的房屋占有使用费，房屋占有使用费可参照《房屋租赁协议》约定的租金标准予以计算。根据《房屋租赁协议》，双方对被告宁波高新区蒙特厨房用品有限公司未按时支付租金约定了相应的违约责任条款，结合原告宁波市江东房产物业总公司庭审陈述，原告曾就被告宁波高新区蒙特厨房用品有限公司资金困难的原因同意其变更付款期限及时间等，原告亦未提供充分的证据证明租赁期限内其严格按照约定的付款时间进行催讨，双方亦未对租赁期限届满后房屋占有使用费的支付时间进行约定，故原告宁波市江东房产物业总公司直接主张要求被告宁波高新区蒙特厨房用品有限公司支付延期付款利息的主张，缺乏相应的事实和法律依据，对此不予采信。被告宁波高新区蒙特厨房用品有限公司要求原告赔偿装修费用及押金的请求，并未在本案中提起反诉，故在本案中不予处理。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、被告宁波高新区蒙特厨房用品有限公司于判决生效后十日内从宁波市江东区桑田路693-695号房屋内腾退；二、被告宁波高新区蒙特厨房用品有限公司支付原告宁波市江东房产物业总公司2012年7月1日至2013年3月31日房屋租金74250元；三、被告宁波高新区蒙特厨房用品有限公司按年租金99000元标准计算支付原告宁波市江东房产物业总公司自2013年4月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，于判决生效后十日内付清；四、驳回原告宁波市江东房产物业总公司的其他诉讼请求。如果被告宁波高新区蒙特厨房用品有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2256元，减半收取1128元，由原告宁波市江东房产物业总公司负担300元，由被告宁波高新区蒙特厨房用品有限公司负担828元。
宣判后，原审被告宁波高新区蒙特厨房用品有限公司不服，上诉至本院，称：1.原判认定事实不清。原审法院实地查看的锁不能证明就是上诉人留下的，上诉人未解除过锁，不代表目前在涉案房屋上的锁就是上诉人的，不能排除上诉人以外的其他人换锁。上诉人已于2012年6月前搬离、腾退房屋，并清空内部财产，周边商户均已作证。事实上是被上诉人怠于收回房屋，不能凭部分装修及一把锁就认定上诉人实际控制房屋。2.原审法院适用法律错误。被上诉人不能提供建造涉案房屋规划许可证，应认定上诉人与被上诉人签订的租赁合同无效。涉案房屋为物业经营用房，该房屋应当属于物业管理用房，其产权属于全体业主，没有业主同意，不得改变用途。涉案合同违反行政法规，被上诉人未经全体业主同意擅自将物业管理用房出租给上诉人，租赁合同无效。3.扩大的损失不应由上诉人承担。上诉人已于2012年6月前将房屋腾退给被上诉人，以后扩大的损失，被上诉人不得要求赔偿。请求二审法院撤销原判第一、二、三项，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审。
被上诉人宁波市江东房产物业总公司答辩称：1.原判认定事实清楚。在一审时上诉人已确认是其自己锁的门，到目前为止，上诉人没有证据证明涉案房屋已腾退给被上诉人，在占用房屋这段时间所造成的损失应由上诉人承担。2.原判适用法律正确。讼争房屋是物业经营用房，根据宁波市物业经营用房有关规定，考虑到业主委员会未取得社会法人资格，暂时由房产局代为管理，且讼争房产也有房产证。物业管理公司有偿取得物业经营用房的使用权，可以出租给社会上的人，本案情况符合法律规定。3.本案如有扩大损失，应是上诉人未及时把房屋交付给被上诉人，此损失应由上诉人承担。如果上诉人已将房屋交付给被上诉人，被上诉人疏于管理，此损失应由被上诉人承担。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
双方在二审期间均未提供新的证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：涉案房屋已取得权属证书，由接管物业经营用房的被上诉人使用，被上诉人将房屋出租给上诉人，双方签订的房屋租赁合同，并未违反法律、行政法规的禁止性规定，依法确认有效，双方均应按约履行。根据民诉法谁主张谁举证原则，上诉人不能提供证据证明涉案房屋已腾退给被上诉人，应承担举证不能的不利后果。租赁期限届满后，上诉人未及时腾退房屋，理应支付被上诉人房屋占有使用费。原审法院判决上诉人腾退房屋，并支付相应的租金、占有使用费，符合事实和法律规定。上诉人之上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2256元，由上诉人宁波高新区蒙特厨房用品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张宏亮
代理审判员 张颖璐
代理审判员 郑 辉
二〇一四年五月二十七日
代书 记员 陆 琼