福建省三明市梅列区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梅民初字第211号
原告三明市梅列区国有资产投资经营有限公司，住所地三明市梅列区。
法定代表人伍英，董事长。
委托代理人张健超，陈斌，福建枫桦律师事务所律师。
被告三明中国旅行社有限责任公司，住所地三明市梅列区。
法定代表人朱建锋，总经理。
委托代理人郑开林，福建明经律师事务所律师。
原告三明市梅列区国有资产投资经营有限公司与被告三明中国旅行社有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈斌、被告委托代理人郑开林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告三明市梅列区国有资产投资经营有限公司诉称，2014年1月3日，原、被告双方签订了梅国投2014合同房字**号《房屋租赁合同》。合同约定，原告将江滨新村40幢七层、八层、九层、十层、十一层、十二层、一层大堂、地下停车场及附属隔间，江滨新村41幢综合楼第三层办公室，地面停车场等及以上房产范围内的中央空调系统、供电系统、冷热水供应系统、电梯系统、消防系统等设施、设备；家电、家俱、器具等资产承租给被告，每月租金300000元，每月前五个工作日内付清当月租金，若拖延则支付未缴租金的日1%违约金。若被告违反合同产生诉讼，被告承担实现债权费用。但被告从2014年5月起至2014年9月止拖欠5个月租金1500000元，违约金96000元。据此，原告诉至法院要求判决被告支付以上所欠的租金1500000元及违约金96000元，支付律师费33840元，承担本案的诉讼费用。
被告三明中国旅行社有限责任公司辩称，原告未能按约交付一层大堂（原古代饭堂），至2014年7月15日才通过诉讼交付，影响被告对租赁房屋的整体装修。租赁房屋外墙漏水严重，原告自行维修直至2014年9月底才修缮完毕，被告方可开始装修，因此按合同约定扣除三个月免租期后，原告应从2014年12月份开始收取房租。另外原告未及时提供原列东饭店营业执照、印鉴、营业许可证及消防合格证等材料致使被告无法正常经营，原消防系统、空调系统、电梯等老化需更换均不符合出租条件，原告应维修好后方可出租。所以被告答辩要求从原告修缮外墙完毕之日2014年9月15日起计算免租期三个月，从2014年12月15日起计收租金，双方确定支付租金起算时间后，被告会自觉履行义务，要求驳回原告的诉讼请求。
本案经开庭审理，查明以下事实：
一、2014年1月3日，原、被告双方签订了梅国投2014合同房字**号《房屋租赁合同》。合同约定，原告将江滨新村40幢七层、八层、九层、十层、十一层、十二层、一层大堂、地下停车场及附属隔间（房产面积8888.19平方米），江滨新村41幢综合楼第三层办公室（243平方米），地面停车场等及以上房产范围内的中央空调系统、供电系统、冷热水供应系统、电梯系统、消防系统等设施、设备；家电、家俱、器具等资产承租给被告，每月租金300000元，每月前五个工作日内付清当月租金，若拖延则支付未缴租金的日1%违约金。双方约定租赁期限为2014年1月3日起至2023年1月2日止，2014年1月3日至2014年4月2日为装修期，不收租金。信誉00限为
二、因一层大堂（原古代饭堂）无法交付给被告，原告起诉洪爰镍、洪阳青、柳玉波等人，于2014年7月4日达成（2014）梅民初字第1106号民事调解书，柳玉波于2014年7月15日搬出“古代饭堂”。
三、被告于2014年1月起多次发函给原告，要求原告解决相关证照移交、一层大堂移交、设备老化及外墙渗水整改等问题。原告也多次发函催收房租等事宜。
四、因租赁房屋外墙渗水，原告自行负责整改维修后，于2014年9月15日整改修缮完工。
上述事实，有原、被告提供的《房屋租赁合同》，原告提供的梅国投（2014）08号通知、（2014）枫律函字098号函，被告提供的（2014）梅民初字第1106号民事调解书、明中旅（2014）7、8、15、16、17号函、（2014）闽明鸿证字第0847号公证书、公证记录一、二影像资料，以及原、被告在法庭上的陈述等证据材料予以证实。本院对上述事实予以认定。
本案原、被告争议的焦点在于：被告是否违约，是否应当延长被告的免租期，应从何时开始起算被告应当支付租金的时间。对此，根据双方当事人陈述、举证、质证情况，本院作如下分析、认定。
原告三明市梅列区国有资产投资经营有限公司认为，原、被告双方签订了梅国投2014合同房字**号《房屋租赁合同》，原告已按约交付租赁物，被告应当按合同支付租金，从2014年5月至2014年9月已拖欠五个月租金1500000元，之后租金仍按合同约定支付至返还租赁物止。因被告已违约，所以被告应承担相应违约金、支付案件诉讼费和律师服务费。关于租赁物一楼大堂古代饭堂迟延至2014年7月15日交付是有原因的，通过诉讼方式解决了纠纷，在（2014）梅民初字第1106号民事调解书中明确了原告不存在过错，所以一楼大堂迟延交付不能成为被告无法装修应延长免租期的理由。关于大楼外墙渗水的问题，原告认为该情况双方已确认，原告也同意由原告自行进行维修整改，并已实际出资维修，于2014年9月15日修缮完工，并不影响被告的装修，该情形也不能成为被告无法装修应延长免租期的理由。因此被告应按原告的诉讼请求支付租金、违约金、诉讼费和律师服务费。
被告三明中国旅行社有限责任公司认为，原告交付的房屋存在瑕疵，一楼大堂古代饭堂迟延至2014年7月15日才交付，被告无法对房屋进行整体装修，应当相应延长免租期。整个大楼外墙渗水严重，渗水问题未解决被告无法进行室内装修，双方多次沟通才得到解决，原告直至2014年9月15日才自行修缮完毕，该情形也是应当延长免租期的理由。被告从2014年9月开始方可进行装修直至2014年12月底才完工，2014年12月29日才通过消防验收。因原告方面的原因致使被告长期无法装修营业，已造成被告很大的经济损失，原告诉请被告从2014年5月起支付租金及支付违约金、诉讼费等应不予以支持，被告认为应延长免租期，支付租金时间应从原告修缮完工后的三个月起即2014年12月15日起算。双方确定支付租金起算时间后，被告会自觉履行支付租金的义务，所以被告不存在违约的情况。
本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律及强制性规定，属合法、有效的合同。合同约定2014年1月3日到2014年4月2日为装修期，这三个月不收租金即为免租期，该约定是出租人和承租人达成的一种共识，体现了市场经济中租赁行为的一种商业习惯，因在免租期内承租人整修租赁物期间无法经营获利，是出租人给予承租人的合理期间，体现了商业交易的公平性和合理性。因该案讼争的租赁房产一楼大堂迟延交付，虽原告通过诉讼协商解决了交付问题，在该诉讼中确认原告无过错，该“无过错”指的是在（2014）梅民初字第1106号案件中对当事人洪爰镍等人之间的纠纷“无过错”，并非本案中的“无过错”，在本案的租赁纠纷中，双方讼争的租赁房屋一楼大堂的迟延交付已然成为客观事实，因被告承租该房屋用途是经营酒店宾馆，一楼大堂的完整性直接影响承租人经营，该事实确已造成被告无法在原订合同的免租期内对租赁房屋进行统一合理的整体规划装修，因此被告认为应当延长免租期起算时间的观点本院予以支持。另外关于该租赁房屋外墙渗水这一事实也是客观存在，从双方往来函件中可以得到证实，被告多次向原告提出解决渗水事宜，原告也明确同意自行整修，其中原告在2014年2月28日也再次在被告的“明中旅（2014）8号函”尾部向原告承诺外墙渗水由原告负责整修，原告也实际实施了外墙渗水整修工程，该整修工程直至2014年9月15日才完工。从（2014）闽明鸿证字第0847号公证书、公证记录一、二影像资料中可以证实：在原告施工整修外墙渗水过程中，整个大楼外部搭建脚手架，脚手架钢管延伸至房屋内部，被告无法对租赁房屋进行统一整体装修，只能在原告完工拆除脚手架后方可进行装修。被告从2014年9月底至12月装修完工并于2014年12月29日办理了消防检查合格证。这一事实也客观反映了原被告双方约定的免租期（装修期）为三个月是合理的期限，被告也合理地利用这三个月时间完成了装修工作。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，在本案纠纷中，双方虽在合同中约定租赁物由被告自行装修，但因租赁房产一楼大堂延期交付和外墙渗水等多方面的原因致使被告无法按约定的期限进行装修，无法在原定免租期内完成装修，无法满足所承租房产的“酒店宾馆”用途，因此原告自行对租赁物的整修亦属合理行为，本院认为，该租赁房屋的免租期应当从原告整修完工后即2014年9月15日开始起算至2014年12月14日止，被告答辩认为应延长免租期的起算时间，其交付租金的时间应从2014年12月15日开始计算的观点，本院予以支持。原告在本案中要求被告支付从2014年5月至9月的租金1500000元及支付违约金、律师代理费的诉讼请求本院不予支持。
综上所述，本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律及强制性规定，属合法、有效的合同，但在履行合同过程中，因讼争的租赁房屋一层大堂延迟交付和外墙渗水维修导致被告整体装修延迟，根据民法通则中自愿、公平的原则，以及合同法中对出租人应保持租赁物符合约定的用途的规定和商业租赁行为中免租期的商业惯例，本案讼争的租赁房产应延期起算免租期，即2014年9月15日至2014年12月14日为免租期，被告应从2014年12月15日起支付租金。原告主张被告支付2014年5月至9月租金1500000元及违约金、律师代理费等诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第七条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十九条之规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告三明市梅列区国有资产投资经营有限公司的诉讼请求。
案件受理费19469元，由原告三明市梅列区国有资产投资经营有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。
审 判 长 黄 炜
审 判 员 丁 捷
人民陪审员 刘春花
二〇一五年四月十日
书 记 员 施丽媛
附：本判决所依据的具体法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第七条下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：
（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；
（二）当事人双方经常使用的习惯做法。
对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。
第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第六十九条经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻公证证明的除外。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。