广东省广州市海珠区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤0105执异86号
异议人（案外人）：广州市天马河房地产开发有限公司，住所地广州市花都区新华镇风神大道天马河国际公馆主楼二层。
法定代表人：杨忠平，董事长。
委托代理人：李丽贤，该公司职员。
申请执行人：中国银行股份有限公司广州海珠支行，住所地广州市海珠区广州大道南和平中街1、5、11、13号、广州大道南874-896号（双）的101房、广州大道南和平中街9号、广州大道南872、900、902号的201和301房。
法定代表人：叶祝华，行长。
委托代理人：梁曙芳，广东金联律师事务所律师。
委托代理人：王立翔，广东金联律师事务所律师。
被执行人：黄丽芳，女，1980年11月7日出生，汉族，住广州市花都区。
被执行人：刘振炬，男，1974年1月10日出生，汉族，住广州市花都区。
申请执行人中国银行股份有限公司广州海珠支行（以下简称中国银行广州海珠支行）依据已经发生法律效力的本院作出的（2014）穗海法民二初字第2778号民事判决书申请执行被执行人黄丽芳、刘振炬借款合同纠纷一案，本院已立案执行，案号为（2015）穗海法执字第3608号。在执行过程中，本院已于2015年9月2日以（2015）穗海法执字第3608号轮候查封被执行人黄丽芳、刘振炬所有的位于广州市花都区望亭路中房天马丽苑自编M15栋2202房的房屋产权，于2016年10月11日转为有效查封。现案外人广州市天马河房地产开发有限公司（以下简称天马河房产公司）向本院提出书面异议，请求解除对上述房屋的查封措施。对异议人提出的异议，本院依法组成合议庭，进行了书面审查。本案现已审查终结。
异议人天马河房产公司认为：2011年11月14日，黄丽芳、刘振炬与中国农业银行股份有限公司花都支行签订《个人购房担保合同》，该合同约定黄丽芳、刘振炬向中国农业银行股份有限公司花都支行申请借款530000元用于购买广州市花都区望亭路中房天马丽苑自编M15栋2202房，黄丽芳、刘振炬以该房产作为借款的抵押物，异议人作为阶段性担保人，为黄丽芳、刘振炬的借款承担连带保证责任。2015年4月7日，因黄丽芳、刘振炬断供，中国农业银行股份有限公司花都支行向广州市花都区人民法院起诉，该院于2015年11月3日作出（2015）穗花法民二初字第791号民事判决书，判决解除《个人购房担保合同》，由黄丽芳、刘振炬还本付息，由异议人承担连带清偿责任。2016年5月5日，因黄丽芳、刘振炬不履行生效判决，广州市花都区人民法院发出（2016）粤0114执2216号执行通知书。2016年6月21日，广州市花都区人民法院从异议人的银行账户划拨了613257.79元。2017年10月，异议人以黄丽芳、刘振炬断供违约为由，向中国广州仲裁委员会申请仲裁，请求裁决解除黄丽芳、刘振炬与异议人签订的《广州市商品房买卖合同》（预售），并向异议人支付违约金。中国广州仲裁委员会于2018年3月16日作出（2017）穗仲案字第13177号裁决书，裁决解除双方签订的《广州市商品房买卖合同》（预售），黄丽芳、刘振炬向异议人支付解除合同违约金229538.4元。鉴于黄丽芳、刘振炬与异议人签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）已依法解除，上述房屋应属异议人财产而非被执行人财产。现法院将上述房屋作为被执行人的财产予以查封或拍卖缺乏事实与法律依据，故请求法院予以解除查封。
异议人为证明其主张提交了如下证据：1.（2015）穗花法民二初字第791号民事判决书。2.（2016）粤0114执2216号执行通知书。3.（2017）穗仲案字第13177号仲裁裁决书。4.房产查册表1份。
申请执行人中国银行广州海珠支行没有提交答辩意见。
被执行人黄丽芳、刘振炬均没有提交答辩意见。
经审查查明：关于原告中国银行广州海珠支行诉被告黄丽芳、刘振炬借款合同纠纷一案，本院于2015年3月10日作出（2014）穗海法民二初字第2778号民事判决书，判决如下：一、解除原告与被告黄丽芳签订的《中银信用卡购车分期付款借款合同》；二、被告黄丽芳在本判决生效之日起十日内向原告清还借款本金199945.99元、手续费24800元、滞纳金2333.67元、借记利息707.51元等；三、被告黄丽芳在本判决生效之日起十日内赔偿律师费18000元给原告；四、被告刘振炬对本判决第二、三项确定的还款义务承担连带还款责任；五、如两被告届期不能清付本判决第二、三项所确定的债务时，原告有权以被告黄丽芳所有的粤Ａ×××××宝马小型轿车折价或拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。该判决书于2015年6月4日发生法律效力。因被告未主动履行义务，原告据此向本院申请执行，本院已于2015年6月25日立案执行，案号为（2015）穗海法执字第3608号。执行过程中，本院已于2015年9月2日以（2015）穗海法执字第3608号轮候查封被执行人黄丽芳、刘振炬所有的位于广州市花都区望亭路中房天马丽苑自编M15栋2202房的房屋产权，于2016年10月11日转为有效查封，但尚未对该房屋采取评估、拍卖措施。
另查，中国农业银行股份有限公司广州花都支行与黄丽芳、刘振炬、天马河房产公司借款合同纠纷一案，广州市花都区人民法院于2015年11月3日作出（2015）穗花法民二初字第791号民事判决书，判决如下：一、解除中国农业银行股份有限公司广州花都支行与黄丽芳、刘振炬、天马河房产公司签订的《个人购房担保借款合同》；二、黄丽芳、刘振炬于本判决发生法律效力之日起十日内向中国农业银行股份有限公司广州花都支行清偿借款本金515105.1元及利息、罚息、复利；三、天马河房产公司对上述第二判项黄丽芳、刘振炬债务承担连带清偿责任；四、天马河房产公司承担清偿责任后，在承担责任的范围内有权向黄丽芳、刘振炬追偿；等。
再查，关于异议人天马河房产公司申请仲裁黄丽芳、刘振炬商品房买卖合同纠纷一案，中国广州仲裁委员会于2018年3月16日作出（2017）穗仲案字第13177号裁决书，其中事实认定部分载明：2011年11月6日，天马河房产公司与黄丽芳、刘振炬签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，《商品房买卖合同》约定黄丽芳、刘振炬向天马河房产公司购买其开发建设的位于广州市花都区新华街望亭路中房天马苑自编M15栋2202房，建筑面积为98.58平方米，每平方米10071.45元，总金额为765128元等。该裁决书裁决如下：（一）解除天马河房产公司与黄丽芳、刘振炬签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）（编号：201111115084）；（二）黄丽芳、刘振炬向天马河房产公司支付解除合同违约金229538.4元；等。
据查册时间为2018年3月29日的房屋信息显示：广州市花都区望亭路中房天马丽苑自编M15栋2202房的开发企业为天马河房产公司；权属人为黄丽芳、刘振炬；合同状态为预告；总面积为97.55平方米；预告登记时间为2011年12月8日；抵押权人为中国农业银行股份有限公司广州花都支行；本院于2016年10月11日以（2015）穗海法执字第3608号案有效查封。
本院认为：首先，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。该案中，本院依法对预告登记在被执行人名下的房屋予以查封符合法律规定，并无不当。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。现广州市花都区望亭路中房天马丽苑自编M15栋2202房仍预告登记在被执行人名下，从物权登记公示原则看，异议人认为该房屋并非被执行人的财产缺乏事实依据，本院不予支持。最后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。本案中，异议人所提供的（2017）穗仲案字第13177号裁决书作出的时间为2018年3月16日，发生在本院对涉案房屋予以查封之后，异议人据此向本院提出权属异议，并不能对抗在先查封的强制执行效力，即便异议人通过仲裁程序解除了双方所签订的房屋买卖合同，但并不代表涉案房屋的物权已经归属于异议人所有，故异议人据此提出的排除执行的异议请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回异议人广州市天马河房地产开发有限公司的执行异议。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 张法能
审判员 李晓阳
审判员 林少宁
二〇一八年四月十三日
书记员 潘丽文