江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赣中民一终字第100号
上诉人（原审被告）李侦。
委托代理人周水平，瑞金市金都法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）杨庆钧。
委托代理人刘理强，江西洪都律师事务所律师。
上诉人李侦因与被上诉人杨庆钧房屋租赁合同纠纷一案，不服瑞金市人民法院（2013）瑞民一初字第715号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2011年1月17日，原、被告就瑞金市锦江名城乐水园1组团B124号店面出租事宜签订一份《租赁合同书》，双方主要约定：“第二条租赁期限1、租赁期限为4年，自2011年2月15日起至2015年2月14日止。2、免租期甲方（原告）同意给予乙方11个月免租期：（1）第一年度给予5个月免租期，从2011年6月15日至2011年11月14日。（2）第二年度给予乙方4个月免租期，从2012年6月15日至2012年10月14日。（3）第三年度给予乙方2个月免租期，从2013年6月15日至2013年8月14日。第三条租金及其支付方式1、租金标准：从2011年2月15日至2012年2月14日，月租金总额2585元；从2012年2月15日至2013年2月14日，月租金总额3055元；2013年2月15日至2014年2月14日，月租金总额3212元...2、租金支付方式按月支付乙方必须在2011年2月15日前向甲方支付第一个月租金2585元，其后租金乙方必须在每月__日前向甲方支付下一个月租金。第四条履约保证金和其他费用（1）乙方应于本合同签订当日向甲方缴纳7755元作为履行本合同的保证金。（2）合同期满或合同解除、终止时，乙方如期将租赁商铺交还给甲方且乙方按本合同约定搬离店铺，结清全部租金和其他应缴费用后，甲方对商铺验收，并于检查合格后7日内将保证金除用于冲抵合同中约定由乙方承担的费用外，剩余部分不计利息一次性退给乙方。第十五条违约责任3、乙方不能以任何理由拒交租金及相关费用，乙方未能按时向甲方交纳租金及其他应缴费用，每逾一天，甲方有权按逾期支付金额每日加收千分之六的违约金，若逾期超过十日的，甲方除有权单方解除合同收回租赁商铺，不退还乙方缴交的保证金外，乙方需赔偿由此造成的甲方其他损失。第十七条通知2、任何通知、主张、要求、请求或其他联系均应采取书面形式方为有效。”合同签订后，原告将店铺交付给被告，被告也支付第一个月租金2585元及保证金7755元给原告。此后，双方按约履行合同，被告每月支付租金给原告。2013年4月30日，被告将2013年4月15日至5月14日的租金3212元转账给原告。2013年5月23日，被告以承租的店面未形成市场、租金过高难于经营为由，要求与原告协商解除合同。对于原告损失，被告同意弥补原告的租金损失，并在保证金中扣除。5月底，原告在店铺外墙上张贴了招租公告及本人电话，被告拆除店面装修后搬离了店面。2013年10月21日，原告提起诉讼，请求法院判令被告支付店面租金12848元及违约金2312.64元（计算至2013年11月14日）。
原审法院认为：原、被告签订的《租赁合同书》，系双方真实意思表示，符合法律规定，是合法有效的。双方于2013年5月23日就解除合同一事进行了协商，该事实双方均认可，但就是否协商一致，双方存在争议。原告称双方未协商好，被告认为已经协商好弥补原告两个月的房租损失，该损失在保证金中扣除。对于双方的陈述，应当结合现有证据进行判断哪方的证明力更大。虽然按照合同约定，任何通知、主张、要求、请求或其他联系均应采取书面形式方为有效，但被告举证原告随后在店面外张贴招租公告、被告拆除装修并搬离店面的事实，被告证据的证明力显然大于原告证据的证明力，因此应当认定双方合同已经于2013年5月23日协议解除。对于租金及违约金，根据双方口头约定，被告应当弥补原告租金损失，因双方庭审中表述的不一致且合同中未约定协议解除合同的条款，故原审法院根据双方合同签订情况、被告享有免租期时间、双方履行情况及店铺周围商业环境等因素考虑，酌定被告补偿原告损失为6个月，即19272元，该款在保证金中抵扣。对于被告辩称原告非店铺所有权人，双方所签合同无效的抗辩意见，原审法院认为，本案系双方履行合同而引起为债权纠纷而非物权权属纠纷，租赁合同的出租人是否为租赁物的所有人或使用人，并不影响租赁合同的效力，故对被告该意见不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条之规定，判决：一、被告李侦应在本判决生效后三日内支付给原告杨庆钧租金损失19272元，扣除7755元保证金，还应当支付11517元；二、驳回原告杨庆钧其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费179元，减半收取89.5元，由被告李侦承担。
上诉人李侦不服，上诉请求：1、改判原判第一项为上诉人支付被上诉人租金损失6424元，在保证金中抵扣，剩余1331元退给上诉人。2、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。其上诉理由如下：1、原判超出诉讼请求范围进行判决。被上诉人请求一审判令上诉人支付2013年11月14日的店面租金12848元及违约金2312.64元。而原判却判令上诉人支付被上诉人租金损失19272元。从被上诉人的请求事项看，被上诉人请求的是租金，而原审判决的是损失赔偿。从被上诉人的请求数额看，被上诉人请求租金和违约金共计15160.64元，而原审判决的数额为19272元，超出了4111.36元。根据民事纠纷不告不理的原则，原判不应当作出超出诉讼请求范围的判决。2、原审判决上诉人支付被上诉人6个月的租金损失即19272元，没有法律和事实上的依据。上诉人与被上诉人协商解除租赁合同时，上诉人同意弥补被上诉人两个月的房租损失，该损失应当在保证金中扣除。故上诉人应当弥补被上诉人租金损失为6424元，在保证金中抵扣，剩余1331元退给上诉人。
被上诉人杨庆钧答辩称：1、原审判决并未超出诉讼请求范围。被上诉人在一审所提诉讼请求是基于认为与上诉人的租赁合同还未解除的情况下，要求上诉人继续履行支付租金及违约金的诉讼请求。原审经过审理，认为合同已解除的情况下，判令支付补偿因提前解除合同而造成被上诉人损失的判决并未违反不告不理原则，而且避免了诉累。2、原审判决上诉人支付6个月的租金损失有事实和法律依据。上诉人提出双方协商达成了补偿2个月租金的协议，只是其一面之词，没有事实依据。
二审审理中，上诉人李侦未向法庭提交新的证据。
二审审理中，被上诉人杨庆钧向法庭提交6张上诉人搬走之后，被上诉人于2014年3月13日拍摄的现场相片，用以证明上诉人提前解除合同后，导致店面没有租赁出去，损失在继续扩大。被上诉人对这6张相片的真实性、合法性没有异议，对其证明对象有异议。本院对该6张现场相片的真实性予以认定。
二审查明：上诉人李侦一共租赁了相邻的4间店面，其中，被上诉人杨庆钧一间，杨庆钧的女婿陈东（另案当事人）一间，另外2间系租赁案外人的，由于市场不景气，李侦决定缩小经营店面的面积，将杨庆钧、陈东的2间店面空出来，而继续承租案外人的2间店面。
二审认定的其它事实与一审查明的事实一致。
本院认为：由于当地的市场不景气，李侦决定收缩店面，以减少成本。为此，其与杨庆钧多次电话联系，协商解除租赁合同。原审法院根据李侦店面工作人员所证实的杨庆钧在店面旁张贴出租广告的行为，结合其它证据，认定本案双方已协议解除该租赁合同，该项处理是妥当的，且杨庆钧并未对此提出异议。但是，对于杨庆钧与李侦所达成的口头协议的具体内容，即李侦补偿多少损失的问题上，双方并没有书面的协议，上诉人主张杨庆钧曾同意补偿2个月的租金，但杨庆钧并没有认可，上诉人也没有其它证据。考虑到剩余租赁期间超过6个月，且该店面在2014年3月13日仍然没有租出去的情形，原审酌情以6个月的租金19272元计算损失是妥当的。
关于原判是否超出当事人诉讼请求进行判决的问题。原审中，杨庆钧的诉讼请求为租金12848元及违约金2312.64元，合计15160.64元，原审也是以15160.64元来计收案件受理费179元。由于原判已经认定双方系协议解除租赁合同，故不能认定李侦有违约行为，因此，履约保证金7755元应当退回给上诉人李侦。原审判决一并处理了该履约保证金，并不违反不告不理原则。李侦应当承担的6个月租金损失19272元扣减履约保证金7755元后，李侦仅需给付杨庆钧的款项为11517元，该数额在杨庆钧所主张的15160.64元范围内，故原判并未超出当事人诉讼请求进行判决，并未违反不告不理原则。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费179元，由上诉人李侦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 黄中林
代理审判员 施 赛
二〇一四年四月三日
书 记 员 王 佳
书 记 员 郭燕华