海南省儋州市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼9003民初4026号
原告(反诉被告)：刘少魁，男，1962年1月29日出生，汉族，海南省儋州市人，住址：海南省儋州市。
委托诉讼代理人：周少敏，海南坤和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：云天成，海南坤和律师事务所实习律师。
被告（反诉被告）：刘亮妹，女，1973年3月5日出生，汉族，海南省儋州市人，现住儋州市。
被告（反诉原告）：刘秋云，女，1995年8月8日出生，汉族，海南省儋州市人，现住儋州市。
被告（反诉原告）：刘秋冰，女，1997年7月25日出生，汉族，海南省儋州市人，现住儋州市。
原告刘少魁与被告刘亮妹、刘秋云、刘秋冰建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告刘少魁及委托诉讼代理人周少敏、云天成，被告刘亮妹、刘秋云、刘秋冰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告刘少魁向本院提出诉讼请求：一、请求判令三个被告将登记在刘少灵名下土地使用权【土地使用权证编号：儋国用（2008）第702-2号】过户到原告刘少魁名下；二、诉讼费由各被告承担。
事实和理由：现坐落于儋州市那大东风路315号（原12号）的房子在1961年的时候由国家规划归我父亲所有，我父亲生前育有两个孩子，分别是我与我弟刘少灵，在我大约三岁的时候我父母离婚，母亲再嫁。我父亲大约在1976年去世。根据《中华人民共和国继承法》的有关规定，父亲的遗产由我、刘少灵继承。我们于1989年4月15日向儋州市人民政府要求办理变更过户，将生前登记在我父亲名下的坐落于儋州市那大东风路315号（原12号）的土地和房屋变更至我与刘少灵的名下，并办理了新的产权证（儋房产证字第73**号）。1998年10月12日又向儋州市人民政府申请更换为儋州房产证那大字第017**号。后刘少灵于2005年12月30日病逝，依据《中华人民共和国继承法》的有关规定，刘少灵的遗产从刘少灵去世时由其第一顺位继承人：妻子刘亮妹、女儿刘秋云、刘秋冰继承，因此共同登记在我和刘少灵名下的属于刘少灵一半的房屋所有权及土地使用权这些部分由刘亮妹、刘秋云、刘秋冰继承。2007年11月1日，由于家庭成员增加，住宅拥挤，我与刘亮妹在刘秋云、刘秋冰同意其母亲意见的情况下签订了《房屋转让协议》，约定：刘亮妹、刘秋云、刘秋冰将50%的房产权及土地使用权转让给我，我一次性支付给她们人民币125000元（当时土地加房子约250000元）。我按照约定，先以69000元的价款向赵振作购买位于那大大通路金宝楼402号房给刘亮妹并过户至刘亮妹、刘秋云、刘秋冰名下，余下的56000元我以现金的方式交给了刘亮妹。刘亮妹于2007年12月26日出具了收据证明她收到了我依据《房屋转让协议》支付给她的125000元（包括购房款69000元和现金56000元）。在支付给刘亮妹等人125000元转让款后，我拿着协议去儋州市人民政府办理过户，将刘少灵的房产权份额过户至我名下。2007年12月7日儋州市人民政府将我原来的房产证（儋房产证字第73**号）更换为儋州房产证那大字第118**号（二层、145.65平方米）。我又拿着协议向儋州市国土资源局申请办理土地使用证，工作人员告诉我由于刘秋云、刘秋冰还未成年，必须等到他们成年办理公证后才能将土地使用证办理过户至我名下。因此，2008年2月28日儋州市国土资源局颁发了儋国用（2008）第702号给我，但该土地使用证仍然登记在我与刘少灵名下。依据”房随地走，地随房走的原则”，我于2008年5月6日办好土地证和儋州市个人建房建设工程规划临时许可证（2008-05-03）后，就在原来的房屋的基础上加建三层。当时刘亮妹、刘秋冰、刘秋云对我加建房屋的事实都十分清楚，她们也没有提出任何异议。房屋加建至五层总面积为414.57平方米。房屋建好后，我就依法向儋州市住房保障与房产管理局申请将房屋所有人登记在我与我妻子陈少英名下，并办理新的房屋所有权证（儋州市房权证那大字第XX**号）。房屋建好后刘亮妹和女儿刘秋云、刘秋冰每年春节都回我家吃团圆饭，在刘秋云和刘秋冰成年后，我就向刘亮妹提出要求刘秋云、刘秋冰配合我办理土地使用证过户。但是她们一直不哼声采取沉默的态度。今年过节聚餐时我就当着她们三母女的面提出要求配合办理土地证过户的事情。刘亮妹就不耐烦并说道”土地的问题你们自己看着办，我们不会配合的”。但是我作为一家之长，又念在亲戚情分上，一直选择忍让。直至2017年7月24日我再次以短信、微信的方式通知她们，她们依然对于我的要求视而不见。于是我无奈，才通过法律的途径来保护我的合法权益。综上所述，请法院依法查明事实，依法支持我的诉讼请求，维护我的合法权益，维护法律的尊严。
被告刘亮妹辩称，我想拿回涉案房屋，归刘秋云和刘秋冰所有。
被告（反诉原告）刘秋云答辩并反诉称，请求依法确认刘少魁、刘亮妹签订的《房屋转让协议》无效。事实与理由：刘少魁于2017年8月向贵院起诉，以反诉原告刘秋云、刘秋冰未履行合同义务，要求反诉原告刘秋云、刘秋冰及刘亮妹将登记在刘少灵名下的土地使用权50％的份额过户到刘少魁名下。反诉原告认为，刘少魁、刘亮妹签订的《房屋转让协议》无效，刘少魁无权依据该协议要求反诉原告将刘少灵名下的房产份额过户到其名下。2005年12月30日，我父亲刘少灵去世。由于父亲的去世，刘少魁掌管了祖父留下的所有财产，包括本案争议的那大镇东风路315号房产。该房位于那大镇老城区的中心位置，具有较高的地段价值。父亲在世时，该房是由刘少魁对一、二楼门面出租，其对收取房租等事宜进行管理，父亲刘少灵和母亲刘亮妹则居住在该房产后半部的瓦房（瓦房现已被刘少魁拆除建起五层楼房）。因父亲平时酗酒，不管家事，刘少魁收取的房租只偶尔给父亲一些，剩下的由刘少魁代父亲存起来，以便不时之需。我父母则靠晚上在家门口经营夜宵店维持一家四口的生活。2005年12月父亲在常年酗酒的状态下，因病去世，母亲带着年幼的我们艰难生活。刘少魁自父亲去世后，就盘算着如何把本案讼争的房产完全过户到自己名下。经常辱骂母亲，说这套房产母亲没有贡献过一砖一瓦，父亲已死，房产全部属于他，我们母女三人无权居住在这里。当时母亲因父亲的去世心情悲痛，加之刘少魁和她妻子轮番对我们三人驱赶和辱骂，势单力薄的母亲不堪其二人的折磨，在他们的逼迫下，只能带着我们与刘少魁签订本案的《房屋转让协议》，并在刘少魁的威逼之下向其出具收取其125000元转让款的《收条》。然而我母亲刘亮妹并没有拿到过一分钱转让款。刘少魁说我父亲住院治病和办理后事他垫付了很多钱，所以让我们用该转让款抵偿。事实上，我父亲住院治病和办理后事并没有产生相当于125000元这样巨大的开支，这是刘少魁为无偿获得我们50％的房产份额而捏造的单方面说辞。只是当时我们母女三人在那样无助的境地下，无力反抗罢了。期间刘少魁用父亲多年来存放在刘少魁处的应得房租，帮我们交付金宝楼402号房的房款。就这样我们母女三人在未获得分文房屋转让对价的情况下搬出东风路315号。据此，刘少魁在诉状中所称的我们将房产转让给他，并收取125000元转让款的事实是不成立的。以上是我方对本案的事实部分的意见。我国《民法通则》第十八规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题意见（试行）第10条规定，监护人的监护职责包括：保护被监护人的身体健康，照顾被监护人的生活，管理和保护被监护人的财产，代理被监护人进行民事活动。根据以上规定，只有为了未成年人的利益，监护人才有权处理未成年人的房产，否则，监护人不得处理被监护人的财产。母亲刘亮妹之所以与刘少魁签订《房屋转让协议》，并非为了当时作为未成年的两反诉原告的利益，而是在刘少魁的逼迫下无奈签订的，本案讼争的东风路315号房产50％的份额是父亲留给两反诉原告的遗产，刘少魁利用母亲刘亮妹的弱势地位，一分钱对价都没支付，就转让了我们母女三人在东风路315号房产50％份额，其行为已严重侵害了当时作为未成年的两反诉原告权益。且根据民事诉讼证据规则，监护人处分被监护人的财产时，”为被监护人的利益”的举证责任在对方，即本案中刘少魁、刘亮妹承担着证明他们签订《房屋转让协议》是为刘秋云、刘秋冰利益的举证责任。据此，刘少魁无法举证证明当年签订《房屋转让协议》的行为是为反诉原告的利益，该《房屋转让协议》无效。多年来，因为该《房屋转让协议》的签订，使年幼的我们丧失了父亲遗留给我们的房产，严重侵害了两反诉原告的合法财产权。年幼丧父，对当年的侵害行为我们无法反抗，今已成年，为维护自身的合法权益，反诉原告根据我国《民事诉讼法》的规定，向贵院提起反诉，请求贵院将本诉与反诉合并审理，查明事实，维护反诉原告的合法权益。
被告（反诉原告）刘秋冰答辩意见及反诉请求、事实理由与被告（反诉原告）刘秋云的一致。
反诉被告刘亮妹针对反诉辩称，没有意见。
反诉被告刘少魁针对反诉辩称：1、刘秋云、刘秋冰于2017年8月25日就刘少魁诉刘亮妹、刘秋云、刘秋冰土地转让合同纠纷一案向贵院提起反诉，要求确认刘少魁与刘亮妹签订的《房屋转让协议》无效。然而事实上，这份合同当年是刘少魁与刘亮妹、刘秋云、刘秋冰三人一起签订的，合同上均载有三人的签名和手印，刘秋云、刘秋冰均为该合同的当事人。因此刘秋云、刘秋冰要求确认刘少魁、刘亮妹之间签订的《房屋转让协议》的反诉请求不符合法律规定。
2、在反诉状中，刘秋云、刘秋冰主张依据《民法通则》第十八条规定、《民法通则》若干问题意见（试行）第10条规定，认为刘亮妹私自替刘秋云、刘秋冰处分其财产的行为对她们两人造成了损失，因此依法应当认定《房屋转让协议》无效，这显然是刘秋云、刘秋冰对法条的理解错误。《民法通则》十八条、《民法通则》若干意见（试行）第10条的立法精神旨在强调监护人的责任，如果监护人对被监护人的财产造成损失，则被监护人有权向监护人要求赔偿。对于监护人的代理行为，并不必然无效。
3、本案中如果刘秋云、刘秋冰认为刘亮妹没有履行其监护人的责任而侵犯她们的利益，应当另行起诉要求刘亮妹赔偿损失，与本案无关。至于《房屋转让协议》的效力，该协议上清楚载有了刘秋云、刘秋冰的签名和手印，这充分说明该份协议是经过他们真实意思表示一致后签订的。并且刘亮妹作为刘秋云、刘秋冰的监护人，也在该协议上签字按手印，依法应当视为法定监护人对限制行为能力人签订合同效力的追认。因此《房屋转让协议》是真实、合法、有效的。
4、至于刘秋云、刘秋冰在反诉状中提到的刘亮妹当年签订《房屋转让协议》是因为受刘少魁逼迫才无奈签订的事实，刘秋云、刘秋冰在法院规定的举证期限内没有提供任何证据证明其反诉主张。根据《民事诉讼法》第64条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第90条规定、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条规定所确立的”谁主张谁举证”原则，当事人必须对其主张的事实进行举证。既然刘秋云、刘秋冰在举证期限内没有提供任何证据证明刘少魁胁迫刘亮妹签订合同的事实，那么刘秋云、刘秋冰就要承担败诉的风险。
综上所述，刘秋云、刘秋冰的反诉请求不符合法律规定，在没有提供证据支持其反诉请求的情况下，其反诉理由没有事实依据和法律依据，依法应当承担败诉后果。请求贵院依法驳回刘秋云、刘秋冰的反诉请求，维护法律的尊严，维护刘少魁的合法权益。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。经审查，对原告提交的《房屋转让协议》、《收据》、《证明》、《死亡证明》、《产权证（儋房产证字第73**号）》、《儋州房权证那大字第XX**号》、《儋州房权证那大字第XX**号》、《儋州市个人建房规划报建审批表》、《儋国用（2008）第702号》、《儋州市房权证那大字第XX**号》。等证据予以确认。
经对当事人的陈述和确认的证据的审查，本院认定事实如下：位于儋州市那大东风路315号（原12号）的房屋
系原告刘少魁与他弟刘少灵的共有房屋。1989年4月办理产权证（儋房产证字第73**号），1998年10月12日房产证变更为儋州房权证那大字第XX**号。刘少灵一家四口人，即他妻子刘亮妹、长女刘秋云，1995年8月8日出生、次女刘秋冰，1997年7月25日出生，刘少灵于2005年12月30日病逝。2007年11月1日，原告刘少魁（甲方）与刘亮妹、刘秋云、刘秋冰（乙方）签订《房屋转让协议》，双方同意房屋及土地使用权总价值为250000元，刘少魁为125000元，刘亮妹、刘秋云、刘秋冰为125000元。并约定，一、乙方同意将50%的房产权及土地使用权转让给甲方；二、转让价格：人民币壹拾贰万伍仟元整（125000元）：三、本协议签订之日，甲方一次性付转让费人民币壹拾贰万伍仟元整（125000元）给乙方，甲方负责办理房权证及土地使用证，办证费用由甲方负责。2007年12月26日刘亮妹向刘少魁出具收据，载明收到产权转让给刘少魁共计人民币125000元。2007年12月7日刘少灵的房产权份额过户至刘少魁名下。房产证更换为儋州房权证那大字第XX**号。后又将该房产证更换为刘少魁和陈少英共有的房屋所有权证（儋州市房权证那大字第XX**号和儋州市房权证那大字第XX**号）。2008年2月28日办理东风路315号土地使用权证，证号为儋国用（2008）第702-1号（土地使用权人刘少魁、共有人刘少灵）、儋国用（2008）第702-2号（土地使用权人刘少灵、共有人刘少魁）。另查，刘少灵的母亲邓月珍与其父亲离婚后与别人再婚，于1968年5月1日生育女儿钟海娜，1971年6月19日生育儿子钟海波，1975年11月18日生育儿子钟海山。邓月珍于2010年9月29日去世，刘少灵的父亲已于2005年前去世，刘少灵于2005年12月30日去世。钟海娜、钟海波、钟海山均表示对刘少灵名下的位于儋州市那大东风路315号的房屋所有权和土地使用权放弃继承权。
本院认为，位于儋州市那大东风路315号（原12号）的房屋系原告刘少魁与他弟刘少灵的共有房屋。刘少灵去世后，现他母亲邓月珍已去世，邓月珍的子女均表示放弃继承权。因此，刘少灵的遗产应由刘亮妹、刘秋云、刘秋冰继承。原告刘少魁与被告刘亮妹、刘秋云、刘秋冰签订《房屋转让协议》，约定将位于儋州市那大东风路315号（原12号）属刘少灵的房产权及土地使用权转让给刘少魁。系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人都应依约履行合同约定的义务。被告收到原告的购房款后，应协助原告办理房屋及土地使用权的过户手续。现原告已办理了房产的过户手续，但该房屋的土地使用权过户手续尚未办理，被告有义务协助原告办理。因此，原告请求判令三个被告将登记在刘少灵名下土地使用权【土地使用权证编号：儋国用（2008）第702-2号】过户到原告刘少魁名下，有事实和法律依据，应予以支持。反诉原告刘秋云、刘秋冰提出反诉请求，要求确认刘少魁与刘亮妹签订的《房屋转让协议》无效，证据不足，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告刘亮妹、刘秋云、刘秋冰应于本判决生效之日起三十日内协助原告刘少魁将登记在刘少灵名下土地使用权【土地使用权证编号：儋国用（2008）第702-2号】过户到原告刘少魁名下；
二、驳回反诉原告刘秋云、刘秋冰的反诉请求。
本诉案件受理费800元，由被告刘亮妹、刘秋云、刘秋冰负担，反诉案件受理费2525元由反诉原告刘秋云、刘秋冰负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于海南省第二中级人民法院。
审 判 长 王 闻
审 判 员 许琼焕
人民陪审员 陈华英
二〇一八年二月五日
书 记 员 高晨彬
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于适用
〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。