广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5451号
上诉人（原审原告）：黎燕玲，住广州市海珠区。
委托代理人：汤小花、谭颖鹏，均系广东启源律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州市粤锐恒星房地产有限公司，住所地广州市南沙区。
法定代表人：高志文，职务总经理。
委托代理人：李超鹏、何巧，均系该公司职员。
上诉人黎燕玲与上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司（以下简称粤锐恒星公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第126号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理�本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：粤锐恒星公司是广州市南沙区中惠璧珑湾自编22号楼的开发商，已领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2013年5月18日，黎燕玲（乙方）与粤锐恒星公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，其中约定：“乙方向甲方购买广州市南沙区中惠璧珑湾自编22号–115房（建筑面积45.17平方米），总金额为1717719元（乙方于2013年5月18日前一次性支付全部房价款）。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2014年4月20日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房的，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，甲方每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。乙方逾期付款的，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金。乙方应在接到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起30日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施�附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，自规划局规定的整个小区竣工验收合格的第二天起到达到使用条件之日止，甲方按月向乙方支付人民币30元的违约金等”。上述合同附件一为《房地产平面层图》，附件七补充协议约定：“甲乙双方一致同意：合同及本《补充协议》项下乙方所购商品房的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；甲方按合同约定期限向乙方交付商品房；甲方向乙方交付该商品房时，需出具本条所述之《工程竣工验收报告》及《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》，无需提供其他资料，甲乙双方同意不适用合同第十五条；该商品房达到本条所述交房条件，甲方履行通知收楼义务后，甲方无需承担任何形式延期交楼违约责任。第二条关于交接手续的补充约定：1、乙方所购房屋通过竣工验收后，除乙方出具具有鉴定资质的鉴定机构出具的鉴定报告认定该商品房主体结构存在质量问题外，乙方在查验房屋或办理房屋交接时不得以其他质量问题、装修问题而拒绝接收该商品房。乙方应先行办理入住手续，入住后甲方按照《房屋质量保证书》的约定进行保修工作。乙方不应以此为理由拒绝办理房屋交付手续，否则按由于乙方原因造成房屋未能按期交付处理。2、该商品房交付时，如乙方提出需对部分项目进行维修，在乙方办妥交接手续的情况下，甲方在合理期限内整改完毕，具�期限自双方在交接验房时现场确认，乙方不得因此追究甲方逾期交房的责任或要求退房等。”之后，黎燕玲已付清全部购房款。双方在庭审中确认涉案房产的结构与合同附件一的《房地产平面层图》一致。
黎燕玲主张其与粤锐恒星公司口头约定按照签订《广州市商品房买卖合同（预售）》时涉案房产的现状进行交付，但未提供证据证实其主张。
涉案楼宇于2014年3月28日通过消防验收、于2014年4月11日取得《建筑工程竣工验收报告》，于2014年8月15日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。现涉案楼盘已开通永久用水。
为证明涉案楼盘供电部分具备永久用电时间为2014年3月6日，粤锐恒星公司在诉讼中提交了《高压供电合同》二份、广州供电局有限公司南沙供电局《关于南沙区中惠璧珑湾楼盘永久用电情况的复函》、《客户受电工程竣工检验意见书》。《关于南沙区中惠璧珑湾楼盘永久用电情况的复函》称目前该楼盘报装了5个公变房作为住宅楼宇的永久用电，其中1#公变房供电范围是1#楼、2#楼，2#公变房供电范围是3#楼、5#楼，3#公变房供电范围是6#楼、8#楼，4#公变房供电范围是9#楼、10#楼，1#至4#公变房已经完成某用电设施的安装，并已经于2014年7月16日通过了竣工验收，该局当天已将永久用电送至用户电能表的表前位置，相应的楼宇具备了永久用电。另外，南沙中惠某珑湾楼盘报装了5个专变房作为商业、办公及配套用电，其中1#、2#专变房已在2014年3月10日完成送电。经质证，黎燕玲对上述证据的真实性没有异议。双方当事人均确认涉案房屋由1#、2#专变房配送电。
粤锐恒星公司于2014年8月19日向某燕玲发出《催收楼通知书》，黎燕玲于2014年8月20日收到《催收楼通知书》。
黎燕玲在庭审中提供2014年6月5日、2014年8月3日、2014年8月24日和2014年9月19日到涉案房产验收的视频录像，并提供验收日期分别为2014年8月3日、2014年8月24日和2014年9月20日的三份收楼意见书，以涉案房产尚不具备交楼条件为由拒绝收楼。黎燕玲委托律师分别于2014年9月11日和2014年9月30日向粤锐恒星公司邮寄律师函，要求粤锐恒星公司立即处理涉案房产的质量问题，邮件因粤锐恒星公司拒收而退回。经质证，粤锐恒星公司对上述证据的真实性均不予确认。
黎燕玲为证明涉案房产存在严重的质量瑕疵而影响使用，在诉前即2014年11月8日自行委托广州市合正房屋鉴定有限公司对涉案房产进行鉴定，该鉴定公司于同日前往涉案房产进行勘验，于2014年11月14日出具合正鉴字（2014）2476号《房屋安全鉴定报告》，报告主要情况综述：1、东南角柱上部与东面梁交接处变�缝有明显渗水现象，渗水处潮湿，面积约0.02㎡。2、东面梁中部变形缝有明显的渗水现象，渗水处潮湿，部分形成水珠，渗水面积约0.03㎡。3、东面梁北端变形缝由明显的渗水现象，渗水处潮湿，面积约0.04㎡。4、下部水泥沙地面非常潮湿，面积为0.05㎡。鉴定结论：广州市南沙区璧珑一街自编22号115房东南角柱上部与东面梁接位处、东面梁中部、东面梁北端出现渗水现象，渗水部位均在变形缝处。渗水的原因为屋面变形缝施工不当，雨水通过屋面变形缝渗漏下至二层楼板，再从二层楼板变形缝渗漏下115房。广州市合正房屋鉴定有限公司白云分公司于2014年11月20日为黎燕玲开具房屋鉴定费1500元的发票一张。经质证，粤锐恒星公司对上述《房屋安全鉴定报告》和发票的真实性合法性确认，对关联性不予确认，对鉴定报告的结论有异议，认为鉴定结论不构成黎燕玲拒绝收�的理由。
原审法院于2015年5月8日组织双方当事人前往涉案房产进行现场勘验，当日天气为阴雨天。双方当事人确认涉案房产的四周墙体均未发现水渍，进门正对面的赠送部分靠近电闸位置的墙体有0.8平方米水渍，进门正对面赠送部分的平台有水渍，商铺地面有3平方米的水渍，墙体及天花板均未发现滴水。
因本案纠纷，黎燕玲于2015年1月7日向原审法院起诉请求判令：1、粤锐恒星公司将中惠某珑湾自编22幢-115号房恢复至双方签订买卖合同时间隔墙的位置；2、粤锐恒星公司向某燕玲支付延期交房的违约金（每日违约金按总房款1717719元的0.05%倍计算，自2014年4月21日起计算至粤锐恒星公司将涉案房屋恢复至签订买卖合同时的原状及将符合交付标准的房屋实际交付给黎燕玲之日止）；3、中惠某珑湾自编22幢-115号房的房屋鉴定费用1500元由粤锐恒星公司承担；4、本案的诉讼费用由粤锐恒星公司承担。
原审法院认为：黎燕玲、粤锐恒星公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。黎燕玲未提供证据证实其与粤锐恒星公司约定按照签订买卖合同时涉案房产的现状交付，且双方在庭审中确认涉案房产的结构与合同附件一的《房地产平面层图》一致，故黎燕玲诉请粤锐恒星公司将中惠某珑湾自编22幢-115号房恢复至双方签订买卖合同时间隔墙的位置，理据不足，原审法院不予支持。合同约定粤锐恒星公司应在2014年4月20日前向某燕玲交付房屋，但涉案房屋在2014年8月15日才取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，粤锐恒星公司未能按照合同约定的期限，将具备交楼条件的房屋交付给黎燕玲使用，已构成违�，黎燕玲要求粤锐恒星公司按合同约定的标准计付延迟交楼违约金合理，原审法院予以支持。粤锐恒星公司主张涉案房屋已于2014年4月20日前达到房屋交付标准，依据不足，原审法院不予采纳。粤锐恒星公司在涉案房屋具备交付条件后于2014年8月19日向某燕玲发出《催收楼通知书》，黎燕玲于2014年8月20日收到《催收楼通知书》，故延迟交楼违约金应计算至2014年8月20日止。黎燕玲、粤锐恒星公司在合同中对违约金标准有明确约定，该约定标准属于合理范围，故粤锐恒星公司以违约金标准过高为由要求予以调整没有依据，原审法院不予采纳。黎燕玲认为涉案房产存在严重质量瑕疵足以影响交付，但根据黎燕玲提交的证据《房屋安全鉴定报告》及原审法院组织现场勘验的结果，黎燕玲所提出的质量瑕疵问题尚不足以影响该房产的正常使用，且可以通过修复解决；同时合同附件七第二条约定黎燕玲除提供具有鉴定资质的鉴定报告证明涉案房产主体结构存在质量问题外，不得以其他质量问题拒绝接收涉案房产，故黎燕玲要求延迟交楼违约金计算至粤锐恒星公司将涉案房屋恢复至签订买卖合同时的原状及将符合交付标准的房屋实际交付给黎燕玲之日止，依据不足，原审法院不予支持。同理，黎燕玲要求粤锐恒星公司承担黎燕玲自行委托鉴定公司鉴定涉案房产质量瑕疵所产生的鉴定费1500元，依据不足，原审法院不予支持。对涉案房产的质量瑕疵，黎燕玲应当另循法律途径解决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2015年8月14日作出如下判决：一、广州市粤锐恒星房地产有限公司应于本判决发生法�效力之日起十日内向黎燕玲支付从2014年4月21日起至2014年8月20日止的延迟交楼违约金，违约金按已付房价款1717719元的每日万分之五的标准计算；二、驳回黎燕玲的其他诉讼请求。本案受理费4668元，由黎燕玲负担2272元，由广州市粤锐恒星房地产有限公司负担2396元。
判后，上诉人黎燕玲、上诉人粤锐恒星公司均不服原审判决，向本院提起上诉。黎燕玲上诉称：一、一审判决关于涉案房屋的交付标准与交付程序的事实认定不清：黎燕玲通过举牌投标的形式竞得涉案房屋，当时涉案房屋已经建成（一审黎燕玲提交的证据4），其中房屋左边的间隔墙是位于上梁的下方，与上梁处于同一平面，双方口头约定涉案房屋按签约时的状态进行交付。双方续签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定涉案房屋的交付时间是2014年4月20日，交付标准除了具有《工程竣�验收报告》、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）说明书》、《临时管理规约》外，双方约定在交付涉案房屋时必须符合交付程序，即黎燕玲要在接到收楼通知书之日起三十日内对涉案房屋进行验收，并于验收期限届满之日起三十日内以书面形式提出异议，逾期不提出的，视为同意接受该商品房，同时，粤锐恒星公司应对黎燕玲验收房屋后提出的异议部分作出书面回复和处理意见，逾期不予答复及处理的，即视为黎燕玲的异议事实成立，该商品房视为未交付。一审判决提出合同附件七第二条的规定，认为除黎燕玲应当出具具有鉴定资质的鉴定机构出具的鉴定报告认定涉案房屋主体结构存在质量问题外，黎燕玲不得以其他质量问题、装修问题而拒绝接受涉案房屋，黎燕玲认为这只是对涉案房屋交付质量标准的补充规定，不能免除粤锐恒星公司对黎燕玲验收时提出的异议作出书面回复和处理意见的义务，双方应当遵循交付标准和交付程序对涉案房屋进行交付，只有当涉案房屋符合交付标准，且符合交付程序的约定的情况下才能视为己交付或未交付。二、涉案房屋在约定交付时不具备符合交付标准、且粤锐恒星公司未对黎燕玲提出的异议作出书面回复，粤锐恒星公司应当承担逾期交房的违约责任。一审法院以黎燕玲提出异议的内容存在瑕疵而免除粤锐恒星公司对异议作出书面回复的义务缺乏理据。根据一审庭审时双方提交的证据、双方的陈述，证明粤锐恒星公司未于约定时间向某燕玲发出收楼通知书，且涉案房屋于2014年8月15日才取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2014年8月21日黎燕玲收到粤锐恒星公司发出的《催收楼通知书》后于2014年8月24日到到场验收，发现涉案房屋的左侧墙面经改动后�缩缝被划入了涉案房屋内，遇雨天时伸缩缝存在严重的漏水的情况。伸缩缝漏水是属于粤锐恒星公司建设工程问题，黎燕玲无法通过自行的修复达到完好的状态，黎燕玲于2014年11月14日委托广州市合正房屋鉴定有限公司对涉案房屋的渗水原因进行鉴定，鉴定报告指出涉案房屋的东面梁北端缝有明显的渗水，部分已形成水珠，鉴定结论为“屋面变形缝施工不当，雨水通过屋面变形缝楼下至二层楼板，再从二层楼板变形缝漏下115房（即涉案房屋）”。黎燕玲就涉案房屋存在的渗漏、被强制改动的问题多次、反复要求一同办理验收的管理处人员记录在《收楼意见书》并反馈给粤锐恒星公司，同时，黎燕玲委托律师将验收意见以《律师函》的形式递交给至粤锐恒星公司的指定通讯地址，并且在快递单上清楚表明“律师函，贵司向黎燕玲交付南沙璧珑湾一街自编号22号商铺一115房不符合交房条件”，但粤锐恒星公司不仅未在约定时间内向某燕玲反馈处理方式，还无理由拒收《律师函》的快递件，直至庭审之日，粤锐恒星公司方仅以答辩的形式告知处理情况，因此，按照双方合同约定，黎燕玲的异议事项成立，涉案房屋视为未交付。一审判决一方面认为黎燕玲与粤锐恒星公司双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，但另一方面却以黎燕玲提出的书面异议存在瑕疵而免除粤锐恒星公司负有三十日内恢复的义务，缺乏理据，违反合同法双方意思自治的原则。三、涉案房屋自2014年4月20日起至今未符合交付标准，粤锐恒星公司仍负有将符合交付标准的房屋交付给黎燕玲的义务。依据双方关于交付程序的规定，黎燕玲提出的异议成立，即关于涉案房屋的交�状态应当认定为按照双方签订合同时房屋的状态：面向涉案房屋，左侧间隔墙与上梁应当处于同一平面。且根据《中华人民共和国建筑法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《广州市中院（关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见）》中明确指出，建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷，商品房交付时必须具备《建设工程竣工验收备案表》。根据黎燕玲提交的证据材料显示，涉案房屋验收时存在漏水现象，墙体被改动且伸缩缝被划入房内，经鉴定机构鉴定，结论为因伸缩缝施工不当而导致房屋存在渗漏，即涉案房屋已不符合法定的交付标准。2015年5月8日，原被告双方在本案经办法官的组织下，一同到涉案房屋现场勘验，当时天气没有下雨，阴天，现场明显显示涉案房屋一面墙体拆除的�迹，同时，在电源处的上方出现渗漏，水一直流向电源和地面（地面具有大约4平方米水迹），经涉案房屋管理处人员确认：涉案房屋确实存在漏水的情况，不存在人为因素，涉案房屋在法官勘验之前有经过修整，但电源处上方漏水的原因尚未查明。黎燕玲认为，因粤锐恒星公司没合理处理黎燕玲提出的异议，涉案房屋逾期未交付的扩大损失应当由粤锐恒星公司承担，涉案房屋从原来的伸缩缝处渗漏到现于电源处上方渗漏的质量问题均为黎燕玲亦无法通过自行装修或更换的方式解决，该质量问题直接、严重影响黎燕玲的正常使用，完全不符合法定和约定的交付标准，粤锐恒星公司应当承担修复墙体及逾期交付的违约责任。综上，黎燕玲上诉请求：1、撤销（2015）穗南法民三初字第126号民事判决第二项判决；2、改判粤锐恒星公司立即将中惠某珑湾自编22幢-115号房恢复至双方签订买卖合同时间隔墙的位置；3、改判粤锐恒星公司立即向某燕玲支付延期交房的违约金（每日违约金按总房款1717719元的0.05％计算，自2014年8月21日起计算至粤锐恒星公司将涉案房屋恢复至签订买卖合同时的原状及将符合交付标准的房屋实际交付给黎燕玲之日止）；4、改判中惠某珑湾自编22幢-115号房的房屋鉴定费用1500元由粤锐恒星公司承担；5、本案一审、二审诉讼费由粤锐恒星公司承担。
粤锐恒星公司上诉称：一、粤锐恒星公司与黎燕玲签订的《商品房买卖合同》之《补充协议》合法有效，涉案房屋的交付条件应为《商品房买卖合同》之《补充协议》约定之交付条件，即“该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》”。1、《商品房买卖合同》之《补充协议》就涉案房屋的交付标准有明确、详细约定，并确定《补充协议》与《商品房买卖合同》不一致时以《补充协议》为准。《商品房买卖合同》之《补充协议》第一条第2款约定：“甲乙双方一致同意：《商品房买卖合同》及本补充协议项下乙方所购商品房（下称“该商品房”）的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；甲方按照本条所述交房条件按《商品房买卖合同》第十三条所述之期限向乙方交付商品房；甲方向乙方交付该商品房时，需出具本条所述之《工程竣工验收报告》及《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》，无需提供其他资料，甲乙双方同意不适用《商品厉买卖合同》之第十五条；该商品房达到本条所述交房条件，甲方履行通知收楼义务后，甲方无需承担任何形式的延期交房违约责任；《商品房买卖合同》及本补充协议项下该商品房交付条件及房屋交付需提供的资料以本条为准。”《商品房买卖合同》之《补充协议》第十三条第5款约定：双方特别确认：本补充协议对双方权利义务的约定并无不当，乙方已详细了解本补充协议每一条款之内容，并对本补充协议全部条款有充分的理解及认知；同时，甲方已对《商品厉买卖合同》及本补充协议之条款，向乙方进行了充分的解释和说明；甲乙双方均确认本补充协议不存在不合理地减轻、免除、加重任何一方责任或不合理的排除任何一方主要权利的情况，对本补充协议内容均无异议，双方是在协商一致达成合意的前提下签订《商品房买卖合同》及本补充协议的。第6款约定：《商品房买�合同》、《商品房买卖合同》及其他附件与本补充协议有不一致的，以本补充协议为准。2、《商品房买卖合同》之《补充协议》中对交房条件的变更约定．是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。二、涉案房屋于2014年4月20目前已符合合同约定及法律规定的交付条件，粤锐恒星公司不存在逾期交楼的情形。1、涉案房屋于2014年4月11日经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》，所以，涉案房屋在2014年4月11日即已符合《商品房买卖合同》约定的交付条件。2、涉案房屋在2014年4月11日已竣工验收合格，粤锐恒星公司在涉案房屋竣工验收合格的前提下交付房屋．符合法律、行政法规的强制性规定。3、建设主管部门出具的《竣工验收备案表》仅是行政管理部门对建设工程质量履行的�督管理职责，政府部门仅是工程质量的监督方，而非工程质量的验收方。建设工程的验收方是参与建筑活动的建设方、施工方、监理方、勘察方、设计方五方，该五方并对自身实施的建设工程质量负责。2003年《国务院关于取消第二批行政审批项目和改变一批行政审批项目管理方式的决定》国发（2003）5号将建设工程的竣工验收备案定性为“告知性备案”。即竣工验收备案只是行政机关对建设工程竣工验收的一种程序上的管理，是建设行政主管部门对建设单位组织的竣工验收合格这一事实状态所作出的确认，具有信息披露功能，目的是方便行政机关的管理、监督和服务，其不为当事人设定任何权利义务，不会直接引起当事人权利义务的产生、变更和消灭。可见，建设工程的交付使用是经前述五方竣工验收合格即可交付使用。4、粤锐恒星公司在合同约定的交付日期前�消防工程已经竣工并具备消防部门验收条件，并向南沙公安消防大队申请消防工程的竣工验收。5、粤锐恒星公司于2013年12月12日取得《建设工程规划验收合格证》，于2013年12月18日取得广州南沙开发区环境保护局出具的《关于同意中惠璧珑湾（南地块）一期项目交付使用的函》。在合同约定的交付日期（即2013年12月20日前），涉案房屋的规划、环保已经主管部门验收合格。三、粤锐恒星公司已按照合同约定通知黎燕玲收楼，并以各种方式催促黎燕玲收楼，但黎燕玲并未在约定的期限内提出异议，涉案房屋未能交付的责任在黎燕玲，粤锐恒星公司无需承担迟延交付的责任。粤锐恒星公司于2014年4月上旬以快递方式书面通知黎燕玲牧楼，于2014年8月19日再次以快递方式书面督促黎燕玲收楼。《商品房买卖合同》第十六条约定：乙方在接到收楼通知书之日起30日内对该商品�进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起30日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。《商品房买卖合同补充协议》第一条第3款约定：在甲方具备本补充协议第一条第2款约定之交付条件，并向乙方出示相应文件的情况下，乙方应当按甲方通知期限查验、接收所购房屋，签署房屋查验、交接文件并履行领受房屋的义务，否则甲方不承担逾期交楼的违约责任。粤锐恒星公司已经按《商品房买卖合同》及补充协议之约定充分履行了收楼通知义务，但黎燕玲在粤锐恒星公司发出收楼通知的60日内并未提出任何异议，已经视为同意接收该商品房；在所涉房屋已经符合交付条件的情况下黎燕玲拒绝收楼，粤锐恒星公司无需承担迟延交付的责任。四、黎燕玲拒绝收楼没有任何依据。按照约定，涉案房屋只有存在主体结构的问题及严重影响正常居住使用的质量问题的情形下，黎燕玲才有约定及法定的拒绝收楼的理由。但黎燕玲没有证据证明涉案房屋存在主体结构问题及严重影响正常居住使用的质量问题。同时，粤锐恒星公司开发的房屋已经验收合格，且已向政府主管部门备案，事实上也不存在质量问题。五、假定涉案房屋出现迟交楼，买卖合同约定的出卖人迟交楼违约金计算标准明显过高，远远高于买受人的实际损失，不能作为计算违约金的标准，应以租金标准（即实际损失）作为计算违约金的标准。1、若涉案房屋出现迟交楼，租金损失是买受人的实际损失。由于涉案房屋目前还不具备办理产权证的条件，还没有办理产权证，按照广州房屋交易的规定，涉案房屋还不能上市交易，买受人不能出卖涉案房屋获利。由于买受人出售涉案房屋存在政策限制，买受人对于涉案房屋只能自主或出租，对应利益都是涉案房屋对应的租金。在无法收楼的时候，买受人的实际损失即是对应期间的租金损失。2、以租金标准界定买受人的迟交楼损失有明确法理依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的．按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”3、若涉案房屋出现迟交楼，合同约定的违约金标准将远远高于买受人的实际损失。买卖合同约定的出卖人迟交楼违约金已付房价款的O.05％／日，所涉房价款为1717719元，则每天的违约金为859元，每月的违约金则约25770元，违约金标准远高于租金标准。4、违约金过高则应当调整减少有法理依据。合同法就违约责任的立法原则是基于补偿性，而不是惩罚性，过高的违约金则具有惩罚性，违背了补偿性的基本原则。5、依据《合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，违约金过高应当调整减少。六、涉案房屋在2014年4月20日已达到交付条件，同时在2014年8月15日取得竣工验收备案。但经粤锐恒星公司多次催促，黎燕玲迄今仍然拒绝收楼，可见，黎燕玲实际上本身根本无意收楼，也没有准备出租或使用，而是想通过诉讼取得额外利益，因此，不论是否涉案房屋是否交付，黎燕玲实际上是不可能有任何损失的。综上，粤锐恒星公司上诉请求：1、撤销（2015）穗南法民三初字第126民事判决书第一项判�，改判驳回黎燕玲的全部诉讼请求；2、一、二审案件受理费均由黎燕玲承担。
黎燕玲、粤锐恒星公司均答辩不同意对方的上诉请求以及事实和理由，坚持己方的上诉意见。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，作评析如下：
其一，黎燕玲与粤锐恒星公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》合法有效，对涉案房屋的交付标准已经有明确的约定，交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。上述合同附件一为《房地产平面层图》，附件七补充协议约定：“甲乙双方一致同意：合同及本《补充协议》项下乙方所购商品房的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；甲方按合同约定期限向乙方交付商品房；甲方向乙方交付该商品房时，需出具本条所述之《工程竣工验收报告》及《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用�明书》、《临时管理规约》或《管理规约》，无需提供其他资料，甲乙双方同意不适用合同第十五条；该商品房达到本条所述交房条件，甲方履行通知收楼义务后，甲方无需承担任何形式延期交楼违约责任。第二条关于交接手续的补充约定：1、乙方所购房屋通过竣工验收后，除乙方出具具有鉴定资质的鉴定机构出具的鉴定报告认定该商品房主体结构存在质量问题外，乙方在查验房屋或办理房屋交接时不得以其他质量问题、装修问题而拒绝接收该商品房。乙方应先行办理入住手续，入住后甲方按照《房屋质量保证书》的约定进行保修工作。乙方不应以此为理由拒绝办理房屋交付手续，否则按由于乙方原因造成房屋未能按期交付处理。2、该商品房交付时，如乙方提出需对部分项目进行维修，在乙方办妥交接手续的情况下，甲方在合理期限内整改完毕，具体期限自双方在交接验房时现场确认，乙方不得因此追究甲方逾期交房的责任或要求退房等。”但是，黎燕玲上诉认为涉案房屋签约时已经建成，其中房屋左边的间隔墙是位于上梁的下方，与上梁处于同一平面，双方口头约定涉案房屋按签约时的状态进行交付。粤锐恒星公司对该口头约定并不确认，黎燕玲也没有相应的证据证实其主张以该口头约定作为涉案房屋的交付条件，因此本院对黎燕玲认为应按双方口头约定涉案房屋按签约时的状态进行交付的主张不予支持。
其二，粤锐恒星公司在2014年8月15日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，才符合合同约定的交付条件。粤锐恒星公司上诉认为建设主管部门出具的《竣工验收备案表》是“告知性备案”，是行政机关对建设工程竣工验收的一种程序上的管理和事实状态所作出的确认，不为当事人设定任�权利义务，不会直接引起当事人权利义务的产生、变更和消灭。因此粤锐恒星公司认为建设工程经参与建筑活动的建设方、施工方、监理方、勘察方、设计方验收合格就可以交付使用。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《竣工验收备案表》是国家行政机关对建筑物质量是否合格的证明文件，涉案房屋必须经验收合格才能交付使用，且黎燕玲与粤锐恒星公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》也对此也有约定，粤锐恒星公司认为交付条件不需要竣工验收备案表的主张，既不符合法律规定，也不符合合�约定，本院不予支持。原审法院依据查明事实认定涉案房屋于2014年8月15日符合交付条件正确，本院予以支持。
其三，粤锐恒星公司2014年8月19日向某燕玲发出《催收楼通知书》，黎燕玲于2014年8月20日收到《催收楼通知书》，黎燕玲以涉案房屋不符合交楼条件不予收楼，本院认为从黎燕玲提交的证据不足以显示涉案房屋存在合同约定的可以拒绝收楼的主体结构质量问题，而对于质量瑕疵黎燕玲可向粤锐恒星公司主张赔偿和保修，但黎燕玲以此拒绝收楼并要求粤锐恒星公司承担逾期交楼责任，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。原审法院认定粤锐恒星公司承担逾期交楼的责任于2014年8月20日截止并无不妥，本院予以确认。
其四，双方签订的合同已明确约定违约金标准，粤锐恒星公司亦未能充分举证证实标准过分高于黎燕玲因逾期交楼而遭受的损失，其以违约金过高要求调整没有依据，本院不予采纳。
综上所述，黎燕玲、粤锐恒星公司的上诉理由均不成立，应予驳回；原审查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费4641元，由上诉人黎燕玲负担2272元，由上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司负担2369元。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年十二月五日
书 记 员 张 辉