云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0112民初1489号原告：倪彬，男，白族。原告：王玥，女，汉族。以上二原告共同委托代理人：毛茹娴，云南恒业律师事务所律师，特别授权代理。被告：刘彦彤，女，汉族。被告：昆明尊园房地产经纪有限公司。住所：云南省昆明市西山区日新路中段广福城*****幢**号。法定代表人：李云波，职务：总经理。统一社会信用代码：9153011266264645XF。委托诉讼代理人：徐黄平，女，汉族，，系该公司法务专员，特别授权代理。原告倪彬、王玥诉被告刘彦彤、昆明尊园房地产经纪有限公司确认合同效力纠纷一案，本院于2018年1月15日立案受理后，依法适用简易程序公开进行了审理。原告倪彬及其委托诉讼代理人毛茹娴，被告刘彦彤，被告昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称尊园公司）的委托诉讼代理人徐黄平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪彬、王玥向本院提出诉讼请求：1、撤销原告与二被告签订的编号为0055809的《房屋买卖暨居间合同》，由二被告共同返还原告双倍定金40000元；2、本案案件受理费及原告实现债权的费用由二被告承担。事实和理由：2017年11月9日，原告与二被告签订《房屋买卖暨居间合同》，约定以134.5万元的成交价格购买被告刘彦彤名下位于昆明市理想小镇50幢1单元801号房屋，购房定金为20000元，原告支付刘彦彤定金后，定金托管于尊园公司。被告刘彦彤在合同中约定该物业处于无抵押无查封状态，否则承担相应责任。合同签订当日，原告向刘彦彤支付了定金20000元，并将该定金托管于尊园公司。2017年11月10日，原告查询到房屋处于被法院查封的状态，属于限制交易的情形，故刘彦彤构成违约。尊园公司作为中介机构未将该信息告知原告，违反行业规定，属于严重失职行为。基于二被告的违约行为，原告多次找被告退还定金未果。截止至目前，原告查询到涉案房屋已被卖给他人。故现原告诉至法院。被告刘彦彤辩称：首先，刘彦彤在签订《房屋买卖暨居间合同》之前已将涉案房屋被查封的事实告知尊园公司的郭辉。郭辉让刘彦彤在与原告签订《房屋买卖暨居间合同》时不要透露涉案房屋被查封。在签订《房屋买卖暨居间合同》的第二天，尊园公司让刘彦彤签订了一份承诺书，告知刘彦彤如果涉案房屋在2017年11月19日之前没有解封，则由刘彦彤承担一切法律后果。因此刘彦彤并不存在欺诈。其次，刘彦彤将涉案房屋另行出售是因为原告告知不再购买。被告尊园公司辩称：本案不存在撤销合同的法定事由。尊园公司在得知涉案房屋被查封的第一时间就告知原告，涉案房屋亦不是通过尊园公司另行出售的。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。对于双方当事人无争议的证据本院予以确认，并在卷佐证。被告尊园公司对二原告提交的以下证据有异议：一、提前解除查封、扣押财产通知书一份，欲证明：涉案房屋被法院查封，在签订《房屋买卖暨居间合同》后才被解封，故两被告隐瞒房屋真实情况，属于欺诈。经质证，被告刘彦彤对该份证据的真实性、合法性及关联性予以认可。被告尊园公司对该份证据的真实性予以认可，对其证明内容不予认可。二、查询单两份，欲证明：在《房屋买卖暨居间合同》未解除的情形下，被告将涉案房屋转卖给他人，构成违约。经质证，被告刘彦彤对该组证据的真实性予以认可。被告尊园公司对该组证据的真实性予以认可，对其证明内容不予认可，认为系原告明确表示不再购买才另行出售的。三、《昆明市住房和城乡建设局关于实施存量房源核验有关问题的通知》一份，欲证明：尊园公司负有检查房屋是否存在查封等限制交易信息，但是其失职并故意隐瞒，应承担双倍返还定金的责任。经质证，被告刘彦彤、尊园公司对该份证据与本案的关联性不予认可。二原告对被告刘彦彤提交的以下证据有异议：承诺书打印件一份，欲证明：刘彦彤于2017年11月10日向尊园公司出具承诺。经质证，二原告认为该份证据与其无关，但可以证明二被告对涉案房屋被查封的事实是知晓的。被告尊园公司对该份证据的真实性予以认可，认为系被告在得知涉案房屋被查封后让刘彦彤出具的承诺书。二原告对被告尊园公司提交的以下证据有异议：通话录音，欲证明：原告在得知刘彦彤承诺解封时并未提出异议，且表示愿意继续履行合同并提供协助。经质证，二原告对该份证据的真实性予以认可，对其证明内容不予认可。被告刘彦彤认为通话录音中没有其参与。为查明案件事实，本院于2018年2月12日向郭辉进行询问，郭辉陈述：郭辉系尊园公司理想小镇店的店面经理。在原告与刘彦彤签订《房屋买卖暨居间合同》前，刘彦彤已告知郭辉涉案房屋被法院查封。郭辉答复如果有查封就不能交易。但刘彦彤称可以解封，郭辉回复就可以交易。后郭辉让刘彦彤在签订《房屋买卖暨居间合同》时注明房屋无查封。郭辉也告知刘彦彤如果房屋解封不了就要承担违约责任。所以签订《房屋买卖暨居间合同》的第二天签约中心又让刘彦彤签订了承诺书。经质证，原告认为其并不在现场不发表质证意见。二被告对郭辉的陈述予以认可。通过以上当事人的举证、质证，本院认为：对于二原告提交的证据一，因二被告对其真实性予以认可，且该份证据形式、来源合法，与本案具有关联性，故本院对其予以确认。对于二原告提交的证据二，因二被告认可涉案房屋已出售给案外人，故本院对该事实予以确认。对于二原告提交的证据三，结合原告的诉讼请求，该份证据不能证明被告尊园公司存在欺诈的事实，故本院对其不予确认。对于被告刘彦彤提交的证据，因被告尊园公司予以认可，故本院予以确认。对于被告尊园公司提交的证据，因原告对其真实性予以认可，故本院对其真实性予以确认。对于郭辉的陈述，因二被告予以认可，故本院予以确认。经过以上当事人的举证质证及当庭陈述，本院依法确认以下法律事实：被告刘彦彤（曾用名：刘平）原系昆明市理想小镇50幢1单元801号房屋及昆明市理想小镇1号车库19号车位登记的所有权人。2017年11月9日，原告倪彬、王玥（乙方）与被告刘彦彤（甲方）、尊园公司（丙方）签订《房屋买卖暨居间合同》，约定：甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市理想小镇50幢1单元801号房，该物业产权状态：无抵押；物业成交价格为1345000元；甲乙双方约定于2017年11月30日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续；签订本合同时，乙方支付购房定金20000元，该款由乙方支付给丙方，本合同生效后，签署款项即为定金，三方约定该定金由甲方交由丙方托管，在房屋权属转移登记和交房手续全部办理完毕后，前述定金支付于甲方；前述支付条件未成就的，非经甲乙丙三方协议、司法文书、政府指令，甲、乙均无权要求托管方将定金支付于本方，且甲、乙双方不得因此要求丙方承担相关责任；甲乙双方确认甲乙双方委托丙方提供的居间服务为向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬；基于丙方签署本合同前已提供之服务，甲方同意向丙方支付佣金20175元，佣金支付时间为2017年11月30日前。该合同第十四条手写内容约定：如本条款与本合同其他条款有冲突，以本条款为准：将定金20000元托管于居间方，其中10000元作为托管定金，于买卖公证后解除托管，另一个10000元作为交房保证金，于交房手续完成后解除托管；甲方承诺该物业无抵押无查封状态，因时效原因无法查档，若之后因此产生纠纷，相关责任由甲方承担；该物业还包括一个车位，位于昆明市理想小镇1号车库29号，价格是150000元。签订上述合同当日，原告支付定金20000元并托管于尊园公司，刘彦彤向原告出具收条。2017年11月10日，原告工作人员打电话给倪彬，告知倪彬昆明市理想小镇50幢1单元801号房（以下简称801号房）被法院查封，刘彦彤承诺于2017年11月19日以前解除查封。2017年11月10日，刘彦彤根据尊园公司的要求出具承诺函，载明：本人刘彦彤于2017年11月9日与王玥、倪彬签订房屋买卖居间合同，房屋位于理想小镇50幢1单元801，该房屋属于昆明市中院执行查封状态，本人承诺在2017年11月19日之前解除该房屋的查封，若在此期间未能解除查封，由此导致的一切后果由本人承担。2017年11月13日，昆明市中级人民法院向昆明市不动产登记中心官渡分中心出具提前解除查封、扣押财产通知书，载明：我院于2015年6月30日、2016年1月28日查封了被执行人的财产，现决定提前予以解除对昆明市理想小镇50幢1单元801号房屋的查封。当天，昆明市中级人民法院解除了801号房屋的查封。另，在签订《房屋买卖暨居间合同》后的当天晚上，刘彦彤向尊园公司的工作人员郭辉发微信：“郭经理，我签订的那个没事吧。我明天就马上去执行局办理，下周可以解封了”。郭辉回复：“没有问题。整好了和我联系。”庭审中，被告尊园公司理想小镇店的店面经理郭辉认可在原被告签订《房屋买卖暨居间合同》前，刘彦彤向其告知801号房屋被查封的事实，郭辉告知其若房屋被查封就无法交易，但解封后就可以交易，并告知刘彦彤在签订《房屋买卖暨居间合同》时注明房屋无查封。同时郭辉认可其和刘彦彤在微信中发出的“我签的那个没事吧”即为没有将涉案房屋被查封的情况写在《房屋买卖暨居间合同》中。此外，原告明确表示要求二被告双倍返还定金的法律依据系《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第115条。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”根据该条规定，可撤销的欺诈行为需具备以下要件：1、欺诈方有欺诈行为；2、欺诈方须有欺诈故意；3、被欺诈方需因欺诈行为而陷于错误认知，并基于错误认知作出意思表示；4、被欺诈方的意思表示违背其真实意思。所谓欺诈，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。就本案而言，本院认为原被告签订的《房屋买卖暨居间合同》满足以上要件，具体表现为：1、根据郭辉及刘彦彤的陈述，在签订《房屋买卖暨居间合同》前，刘彦彤及郭辉已知晓801号房屋被法院查封，同时郭辉亦明知并告知刘彦彤被查封的房屋无法进行交易，但其二人均未将此事实告知原告，并且仍在《房屋买卖暨居间合同》的第十四条手写注明801号房屋无查封。因此上述事实可以证明刘彦彤及郭辉故意隐瞒801号房屋被查封的事实，存在欺诈的故意，并实施了欺诈行为。2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”本案中，原被告在签订《房屋买卖暨居间合同》时801号房屋仍属于查封状态，根据上述规定，查封的房屋不得转让，根据郭辉的陈述，其对此亦是明知的。因此交易房屋是否被查封应系买受人作出是否购买的决定性因素。庭审中，二被告虽认为801号房屋在《房屋买卖暨居间合同》约定的办理房屋（预约）权属转移登记的时间前（即2017年11月30日前）已经被解封，故并不影响房屋交易。但由于801号房屋于2017年11月13日被解封的事实并不能推翻原被告在签订《房屋买卖暨居间合同》时房屋被查封的事实，而结合郭辉与刘彦彤的微信以及尊园公司要求刘彦彤出具承诺函亦可知双方明知隐瞒801号房屋被查封会存在风险，且对于801号房屋在2017年11月30日前能够解封亦抱有侥幸心理。由此并不能由此推定原告在得知801号房屋被查封的情况下仍愿意签订《房屋买卖暨居间合同》。故本院认定正是由于郭辉、刘彦彤故意隐瞒801号房屋被查封诱使原告作出愿意签订上述合同的错误意思表示。同时，由于郭辉系尊园公司的工作人员，其上述行为亦是为了促成《房屋买卖暨居间合同》的签订，故应视为系职务行为，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”的规定，由此产生的民事责任应由尊园公司承担。综上，对于原告要求撤销《房屋买卖暨居间合同》的诉讼请求本院予以支持。对于原告要求二被告双倍返还定金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，由于二原告已按约合同约定支付了20000定金，现虽定金系由尊园公司占有，但根据《房屋买卖暨居间合同》约定上述定金最终系交付给刘彦彤，故在《房屋买卖暨居间合同》撤销后，被告刘彦彤、尊园公司应当返还给原告。当然，对于刘彦彤和尊园公司内部而言，若刘彦彤承担了返还责任，可向尊园公司追偿。至于是否应当加倍返还，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第115条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”的规定，双倍返还定金的前提是以定金作为订立主合同的担保，本案中的定金并不属于上述性质，且本案涉及的主合同系被撤销，故原告依据上述规定主张加倍赔偿金本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、撤销原告倪彬、王玥与被告刘彦彤、昆明尊园房地产经纪有限公司于2017年11月9日签订的《房屋买卖暨居间合同》；二、被告昆明尊园房地产经纪有限公司、刘彦彤于本判决生效之日起十日内返还原告倪彬、王玥定金20000元；三、驳回原告倪彬、王玥的其他诉讼请求。本案案件受理费400元（原告已预交），由被告昆明尊园房地产经纪有限公司、刘彦彤承担（此款与上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 吴 娴二〇一八年二月二十八日书记员 坝绍莉