江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初3517号原告：陈仁庚，男，1945年8月12日出生，汉族。原告：李冬林，女，1953年2月23日出生，汉族。两原告共同委托诉讼代理人：蒋龙飞，江苏海浪律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：张桂宝，江苏海浪律师事务所律师。被告：南京图腾置业发展有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区江东北路419号。法定代表人：林乃轩，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪春奕，江苏法德永衡律师事务所律师。原告陈仁庚、李冬林诉被告南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾置业公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年4月12日立案后,被告图腾置业公司在提交答辩状期间提出管辖异议。本院于2016年5月6日裁定驳回被告图腾置业公司的异议申请，被告图腾置业公司提起上诉。2016年7月19日，江苏省南京市中级人民法院做出终审裁定，驳回上诉，维持原裁定。依法由审判员孙燕适用简易程序,于2016年8月31日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人张桂宝、被告图腾置业公司的委托诉讼代理人汪春奕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈仁庚、李冬林向本院提出诉讼请求：被告立即向两原告支付两个季度的租金44695.6元（自2015年7月30日起至2016年1月29日止）及违约金（以47489.55元为基数每日按万分之三计算，自2015年3月15日起至2016年1月25日止；以7448.95元为基数按万分之三计算，自2015年10月15日起至2016年1月25日止；以22347.8元为基数按万分之三计算，自2015年12月15日起至实际给付之日止；以22347.8元为基数按万分之三计算，自2016年3月15日起至实际给付之日止），并承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年1月9日，两原告与被告签订了《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，约定两原告将其所有的江苏省南京市XX路300号南京大观·天地MALL房号1004商铺交于被告经营管理，期限为自2010年4月30日起至2015年4月29日止；两原告向被告收取租赁回报，被告每三个月支付一次租赁回报，每季度回报为48849元。合同期满后，两原告与被告再次签订了《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，约定期限为自2015年4月30日起至2020年6月29日止；每季度回报为23524元。在租赁期内被告拖欠两原告的租赁回报，两原告催要未果，故诉至法院，请求判如所请。被告图腾置业公司承认两原告在本案中所主张的事实，但认为，一、本案应是委托经营合同纠纷，而不是房屋租赁合同纠纷；二、由于电商和网购平台对实体经营冲击大，导致被告对外出租情况不理想，加之两区合并，致使被告无法按照合同约定支付租赁回报，故被告不存在故意违约，不应承担违约责任，且双方约定的违约金标准过高。本案两原告围绕诉讼请求依法提交了案涉房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证、《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》两份、银行交易明细清单。被告未提交证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，被告对两原告提供的证据均不持异议，本院对两原告提供的上述证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：坐落于南京市鼓楼区XX路300号1004室房屋（建筑面积为72.78平方米）登记的所有权人为两原告。2010年1月9日，两原告（甲方）与被告（乙方）签订《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，约定甲方将案涉商铺委托乙方自营或对外租赁经营，商铺房屋登记购买总价款为2298790元；委托经营期限为伍年，自2010年4月30日起至2015年4月29日止；年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×8.5%（年回报率）；乙方将年租赁回报分四次支付甲方，每三个月支付一次，甲方向乙方收取的每三个月回报为48849元，此租赁回报金额中含甲方应交纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴；支付时间为每年的4月30日至5月15日期间、每年的7月30日至8月15日期间、每年的10月30日至11月15日期间和次年的1月30日至2月15日期间；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行；若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金等等。上述合同签订后，被告开始经营管理案涉商铺。合同期限届满后即2015年4月29日，两原告（甲方）与被告（乙方）就案涉商铺再次签订《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，约定甲方将案涉商铺委托乙方自营或对外租赁经营，商铺房屋登记购买总价款为2352446元；委托经营期限为伍年贰个月，自2015年4月30日起至2020年6月29日止；招商装修免租期为2015年4月30日起至2015年6月29日止，在此期间乙方无需支付甲方租赁回报；年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×4%（年回报率）；乙方将年租赁回报分四次支付甲方，每三个月支付一次，甲方向乙方收取的每三个月回报为23524元，此租赁回报金额中含甲方应交纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴；支付时间为2015年6月30日至7月29日期间的租赁回报于9月1日至9月15日期间支付，以后每年的4月30日至7月29日期间的租赁回报于7月30日至8月15日期间支付，每年的7月30日至10月29日期间的租赁回报于10月30日至11月15日期间支付，每年的10月30日至次年1月29日期间的租赁回报于次年1月30日至2月15日期间支付，次年的1月30日至4月29日期间的租赁回报于4月30日至5月15日期间支付；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行；若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金等等。被告已将租赁回报支付至2015年7月29日，其中被告于2016年1月26日支付了2015年1月30日至2015年4月29日期间的租赁回报47489.55元及2015年6月30日至2015年7月29日期间的租赁回报7448.95元。审理中，双方确认被告尚欠两原告自2015年7月30日起至2016年1月29日止的税后租赁回报为44695.6元。本院认为，双方之间签订的《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于案由的问题，被告辩称本案应为委托经营合同纠纷，而不应当是房屋租赁合同纠纷。本院认为，房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。根据合同内容，本案应为房屋租赁合同纠纷，故被告的该项辩解意见，本院不予采信。关于租赁回报的问题。被告请求变更回报计算标准，但两原告不予认可。本院认为，合同中约定的租赁回报计算标准是双方的真实意思表示，经营环境的变化是属于正常的经营风险，依法不能适用情势变更原则，故被告的该项辩解意见，本院亦不予采信。因此，被告应当按照合同约定继续支付欠付的租赁回报。关于违约金的问题。被告辩称不应当支付违约金，亦认为违约金标准过高。本院认为，双方在合同中明确约定了违约金的计算方法，被告逾期支付租赁回报，应当按照合同约定支付违约金。两原告自愿从逾期后30日开始起算违约金，并不违反合同约定，本院予以确认。被告辩称违约金标准过高无事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告南京图腾置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告陈仁庚、李冬林租赁回报44695.6元和违约金（以47489.55元为基数，按每日万分之三标准，自2015年3月15日起计算至2016年1月25日止；以7448.95元为基数，按每日万分之三标准，自2015年10月15日起计算至2016年1月25日止；以22347.8元为基数，按每日万分之三标准，自2015年12月15日起计算至实际给付之日止；以22347.8元为基数，按每日万分之三标准，自2016年3月15日起计算至实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1119元，减半收取计559.5元，由被告南京图腾置业发展有限公司负担（两原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内加付此款）。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  孙 燕二〇一六年九月二日见习书记员  张璐璐