四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成少民终字第181号
上诉人（原审原告）陈某甲，女，1938年1月22日出生，汉族，住成都市锦江区。
上诉人（原审原告）梁某甲，女，1972年2月21日出生，汉族，住成都市锦江区。
上诉人（原审原告）刘某甲，男，1941年8月19日出生，汉族，住成都市锦江区。
上诉人（原审原告）徐某甲，男，1968年7月31日出生，汉族，住成都市锦江区。
上诉人（原审原告）朱某某，男，1942年9月9日出生，汉族，住成都市锦江区。
上诉人（原审原告）吴某甲，男，1971年8月23日出生，汉族，住成都市青羊区。
上诉人（原审原告）唐某某，男，1971年12月5日出生，汉族，住成都市武侯区。
上诉人（原审原告）肖某某，男，1968年10月24日出生，汉族，住成都市锦江区。
上诉人（原审原告）李某甲，女，1977年5月6日出生，汉族，住成都市锦江区。
上诉人（原审原告）佘某某，女，1975年9月26日出生，汉族，住成都市锦江区。
上诉人（原审原告）李某乙，男，1972年4月19日出生，汉族，住成都市锦江区。
上诉人（原审原告）王某甲，女，1974年8月12日出生，汉族，住成都市锦江区。
上诉人（原审原告）李某丙，男，1973年2月27日出生，汉族，住成都市锦江区。
上诉人（原审原告）杨某甲，男，1973年8月23日出生，汉族，住成都市锦江区。
上诉人（原审原告）郑某甲，女，1978年5月18日出生，汉族，住成都市锦江区。
上诉人（原审原告）汪某某，男，1930年11月7日出生，汉族，住成都市锦江区。
上诉人（原审原告）徐某乙，女，1947年1月12日出生，汉族，住成都市锦江区。
上诉人（原审原告）赵某某，男，1952年8月29日出生，汉族，住成都市锦江区。
上诉人（原审原告）张某甲，女，1954年4月8日出生，汉族，住成都市锦江区。
上诉人（原审原告）白某某，男，1956年11月10日出生，汉族，住成都市锦江区。
上诉人（原审原告）卢某某，女，1958年11月16日出生，彝族，住成都市锦江区。
上诉人（原审原告）陈某乙，女，1962年12月28日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。
上诉人（原审原告）刘某乙，男，1972年11月7日出生，汉族，住成都市青羊区。
上诉人（原审原告）王某乙，女，1976年4月19日出生，回族，住成都市青羊区
上诉人（原审原告）罗某某，男，1964年3月18日出生，藏族，住成都市锦江区。
上诉人（原审原告）巨某某，女，1969年10月20日出生，汉族，住成都市锦江区。
上诉人（原审原告）姜某某，女，1974年12月10日出生，汉族，住成都市锦江区。
上诉人（原审原告）鲁某甲，男，1976年11月1日出生，汉族，住成都市温江区。
上诉人（原审原告）孔某某，男，1942年1月9日出生，汉族，住拉萨市城关区。
上诉人（原审原告）方某某，女，1972年7月30日出生，汉族，住成都市锦江区。
上诉人（原审原告）余某某，男，1974年12月7日出生，汉族，住四川省双流县。
上诉人（原审原告）郑某乙，女，1973年8月1日出生，汉族，住四川省双流县。
上诉人（原审原告）姚某某，男，1959年6月2日出生，汉族，住成都市武侯区。
上诉人（原审原告）伍某某，女，1962年12月25日出生，汉族，住成都市锦江区。
上诉人（原审原告）杨某乙，男，1948年10月27日出生，汉族，住成都市锦江区。
上诉人（原审原告）宋某某，女，1952年7月16日出生，汉族，住成都市锦江区。
上诉人（原审原告）刘某丙，女，1925年2月5日出生，汉族，住成都市锦江区。
上诉人（原审原告）王某丙，男，1973年3月29日出生，汉族，住四川省岳池县。
上诉人（原审原告）黄某甲，女，1974年5月12日出生，汉族，住四川省岳池县。
上诉人（原审原告）鲁某乙，女，1964年4月12日出生，汉族，住成都市锦江区。
上诉人（原审原告）邹某某，女，1959年10月28日出生，汉族，住成都市锦江区。
上诉人（原审原告）吕某甲，男，1940年3月1日出生，汉族，住成都市锦江区。
上诉人（原审原告）李某丁，女，1947年1月20日出生，汉族，住成都市锦江区。
上诉人（原审原告）吕某乙。
法定代理人吕建国，男，1969年12月31日出生，汉族，住成都市新都区，系上诉人吕某乙父亲。
法定代理人魏娟，女，1976年1月2日出生，汉族，住成都市新都区，系上诉人吕某乙母亲。
上诉人（原审原告）薛某某，男，1943年5月7日出生，汉族，住成都市锦江区。
上诉人（原审原告）赖某某，女，1949年4月11日出生，汉族，住成都市锦江区。
上诉人（原审原告）邓某甲，女，1964年9月29日出生，汉族，住成都市锦江区。
上诉人（原审原告）汤某某，男，1960年8月15日出生，汉族，住成都市锦江区。
上诉人（原审原告）张某乙，女，1960年3月6日出生，汉族，住成都市锦江区。
上诉人（原审原告）苟某某，女，1966年11月17日出生，汉族，住成都市锦江区。
上诉人（原审原告）黄某乙，女，1968年11月19日出生，汉族，住成都市锦江区。
上诉人（原审原告）芮某某，男，1978年10月31日出生，汉族，住南京市玄武区。
上诉人（原审原告）张某丙，女，1973年3月11日出生，汉族，住成都市锦江区。
上诉人（原审原告）易某某，男，1971年8月30日出生，汉族，住成都市青羊区。
上诉人（原审原告）邓某乙，女，1956年10月7日出生，汉族，住四川省西昌市。
上诉人（原审原告）杨某丙，男，1957年10月1日出生，汉族，住四川省西昌市。
上诉人（原审原告）梁某乙，男，1975年5月14日出生，汉族，住成都市锦江区。
上诉人（原审原告）梁某丙，女，1976年11月21日出生，汉族，住云南省宣威市。
上诉人（原审原告）李某戊，女，1964年6月9日出生，汉族，住成都市锦江区。
上诉人（原审原告）刘某丁，女，1958年2月18日出生，汉族，住成都市锦江区。
上诉人（原审原告）马某某，男，1958年7月7日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
上诉人（原审原告）盛某某，男，1975年12月18日出生，汉族，住成都市锦江区。
上诉人（原审原告）吴某乙，男，1981年6月出生，汉族，属空军机械通用装备军事代表局现役军人。
上诉人（原审原告）陈某丙，女，1982年4月8日出生，汉族，住成都市武侯区。
诉讼代表人卢某某，女，1958年11月16日出生，彝族，住成都市锦江区。
诉讼代表人薛某某，男，1943年5月7日出生，汉族，住成都市锦江区。
被上诉人（原审被告）成都市建设实业有限公司。住所地：成都市金牛区。
法定代表人曹慧，总经理。
委托代理人叶新，四川谷雨律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王某丁，女，1979年3月6日出生，汉族，住成都市武侯区。
委托代理人叶新，四川谷雨律师事务所律师。
上诉人陈某甲、梁某甲、刘某甲、徐某甲、朱某某、吴某甲、唐某某、肖某某、李某甲、佘某某、李某乙、王某甲、李某丙、杨某甲、郑某甲、汪某某、徐某乙、赵某某、张某甲、白某某、卢某某、陈某乙、刘某乙、王某乙、罗某某、巨某某、姜某某、鲁某甲、孔某某、方某某、余某某、郑某乙、姚某某、伍某某、杨某乙、宋某某、刘某丙、王某丙、黄某甲、鲁某乙、邹某某、吕某甲、李某丁、吕某乙、薛某某、赖某某、邓某甲、汤某某、张某乙、苟某某、黄某乙、芮某某、张某丙、易某某、邓某乙、杨某丙、梁某乙、梁某丙、李某戊、刘某丁、马某某、盛某某、吴某乙、陈某丙（以下简称陈某甲等64人）与成都市建设实业有限公司（以下简称建设实业公司）、王某丁所有权确认纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2014）锦江民初字第1413号民事判决，向本院提起上诉。本院在2015年7月21日立案受理后依法组成合议庭，于2015年8月4日公开开庭进行了审理。上诉人陈某甲等64人的诉讼代表人薛某某、卢某某，被上诉人建设实业有限公司及王某丁的共同委托代理人叶新均到庭参加审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，位于成都市锦兴路12号（原门牌号为锦江区前卫街52号）的滨江公寓系建设实业公司开发修建。1994年10月10日，成都市国土局与建设实业公司签订《成都市国有土地使用权出让合同》（合同编号：成国土锦字（1994）出让合同第14号），成都市国土局将位于前卫街52－72＃、光大巷21－36＃、斧头巷1－20＃的地块出让给建设实业公司建设商品住宅项目。同年，建设实业公司取得位于前卫街52－72＃、光大巷21－36＃、斧头巷1－20＃的成规建编号（1994）292号建设用地规划许可证，随后建设实业公司开发修建了位于前卫街52号1栋、2栋、3栋房屋（即滨江公寓一期）。1999年，建设实业公司又取得位于前卫街52＃房屋的建设规划许可【99编号238（一）】和【99编号239（一）】。建设实业公司分别修建了前卫街52号4栋和5栋房屋（即滨江公寓二期）。
1999年起，陈某甲等64人陆续购买了滨江公寓4栋房屋并已经取得了房屋产权。2000年左右，陈某甲等64人陆续入住滨江公寓4栋。滨江公寓4栋投入使用后，先由建设实业公司聘请的物业公司管理。后4栋业主于2008年12月11日与陈应炬签订《“滨江公寓”物业服务承包协议》，将滨江公寓4栋部分物业服务项目承包给陈应炬管理，至今陈应炬仍然管理滨江公寓4栋的部分物业服务。此期间，4栋1单元1楼1号房屋部分房间作为该栋楼的管理用房使用。
2009年11月14日，王某丁与建设实业公司签订一份商品房买卖合同，约定建设实业公司将位于成都市锦兴路12号4幢1单元1楼1号房屋（即本案诉争房屋）出售给王某丁，建筑面积116.47平方米，房屋总价款为232940元。合同签订后，王某丁缴纳了房屋买卖契税6988.2元，缴存了房屋专项维修资金2562.34元，并向成都市房产管理局提交《成都市房产管理局所有权申请登记表》。2009年12月30日，王某丁取得诉争房屋的所有权证（成房权证监证字第21714**号）。
2010年1月13日，滨江公寓4栋业主孔某某、蒋茂林、白某某、薛某某、朱某某以成都市房产管理局为被申请人，王某丁为第三人向成都市人民政府申请行政复议，请求撤销成都市房管局颁发的2171455号房屋所有权证。2010年3月4日，成都市人民政府作出（2010）8号行政复议决定书认为，虽然诉争房屋一直由小区作物管房使用，但房屋的所有权并没有转移给小区全体业主，成都市房产管理局根据开发商和王某丁的申请，经审查给王某丁办理转移登记手续符合法律规定，故决定维持成都市房产管理局2009年12月30日颁发第2171455号房屋使用权证的具体行政行为。孔某某、蒋茂林、白某某、薛某某、朱某某不服该行政复议决定书，于2010年3月22日起诉至本院，并于2010年6月3日撤回起诉。
2010年1月25日，王某丁以陈应炬为被告向一审法院提起诉讼，要求陈应炬腾退本案诉争房屋，将房屋返还王某丁，并赔偿王某丁经济损失。王某丁于2013年9月27日向一审法院申请撤回对该案的诉讼。2013年12月27日，王某丁又以陈应炬、何水仙为被告向一审法院提起诉讼，要求陈应炬、何水仙腾退本案诉争房屋，将房屋返还王某丁，并赔偿王某丁经济损失。该案目前正在审理过程中。
一审法院再查明，根据1999年7月17日轻工业部成都设计院前卫街旧房改造工程总平面图显示，滨江公寓北靠光大巷，南抵前卫街，共有5栋，5栋由北向南依次排列，其中1栋、2栋、3栋为第一期，4栋、5栋为第二期，5栋为商铺。滨江公寓共设计有两个入口，其中一个临光大巷，靠近1栋，此入口设计有一门卫室；另一入口临前卫街，靠近5栋。小区内，每栋楼之间规划有绿地。在1栋和2栋楼之间靠小区西面规划有汽车库，2栋旁靠小区东面规划有自行车库。3栋和4栋之间的绿地正下方规划有地下停车场和地下自行车库，停车场入口位于3栋和4栋之间绿地的东侧。在5栋西侧还规划有一地下车库，车库入口处位于前卫街。
陈某甲等64人入住后，滨江公寓一期的1栋、2栋、3栋由业主分别做了隔断，每栋独立成一个小院，1栋业主使用了规划所建的临光大巷的门卫室，2、3栋业主将原来的自行车棚改建成了门卫室。4栋业主在4栋房屋和3、4栋之间的绿地之间增设了铁门。
一审法院另查明，本案诉争房屋所有权最初由建设实业公司取得，后因房屋买卖变更为王某丁所有，房屋性质为住宅。目前，本案诉争房屋部分由陈应炬作为管理用房使用，部分由王某丁交由案外人使用。另外，2014年2月27日，诉争房屋产权被成都市青羊区法院以（2014）青羊民保字第59号民事裁定书予以冻结，冻结期限至2016年2月27日。
一审法院认定以上事实，有当事人主体信息、《成都市国有土地使用权出让合同》、建设用地规划许可证、《“滨江公寓”物业服务承包协议》、诉争房屋产权信息、规划图纸、行政复议决定书、照片等证据材料以及当事人庭审陈述予以证明，以及双方当事人在一审庭审中的一致陈述予以证实。
一审法院判决认为，陈某甲等64人主张从交房之日起，本案诉争房屋即作为物业管理用房使用至今，并且在售房时建设实业公司承诺该房屋是4栋的物业管理用房，因此，本案诉争房屋是物业管理用房，应归4栋业主全体共有。建设实业公司则认为本案诉争房屋不是物业管理用房。对此，一审法院作如下认定：第一，从规划设计图纸显示的内容看，虽然滨江公寓分为两期修建和销售，但是滨江公寓是作为整体取得土地、规划设计的。在最初设计时，开发商没有为滨江公寓设计建造物业管理用房。而在规划建设的1997年，并没有法律法规规定开发商必须要为小区修建物业管理用房，也没有法律规定开发商应为每栋楼单独设计建造物业管理用房或门卫室，建设实业公司没有为滨江公寓提供物业管理用房的法律义务，因此建设实业公司没有为滨江公寓设计建造物业管理用房的行为没有违反法律规定。陈某甲等64人称在售房时建设实业公司承诺诉争房屋是4栋的物业管理用房，但并未就此提交证据，一审法院对此不予支持。第二，本案诉争房屋性质为住宅，并非物业管理用房。虽然陈某甲等64人称诉争房屋长期作为物业管理用房使用，但从查明的事实可知，诉争房屋仅有部分系长期作为物业管理用房使用，并不是全部。而且房屋的用途并不能改变房屋的性质，即使诉争房屋长期作为物业管理用房使用，但不能改变其作为住宅的房屋性质，也不能转移房屋的所有权。因此，一审法院认定本案诉争房屋并非物业管理用房，其所有权并不属于滨江公寓4栋全体业主所有，对陈某甲等64人的诉讼请求不予支持。
关于建设公司和王某丁所签订的房屋买卖合同效力问题。陈某甲等64人认为建设实业公司与王某丁于2009年签订的合同约定的房屋售价低于陈某甲等64人于1999、2000年时的购买价格，也低于市场价格，系恶意购买。对此，一审法院认为，房屋系商品，虽然王某丁购买诉争房屋的价格低于陈某甲等64人购房价格，但房屋的售价应由买卖双方共同确定，低于同小区其他房屋的销售价格或者低于市场价格都属正常现象，仅凭此不能证明王某丁属于恶意购买，陈某甲等64人也未提交其他证据予以佐证，因此，一审法院对陈某甲等64人的主张不予支持。建设实业公司作为房屋所有人有权利处分其财产，其与王某丁所签订的合同是双方真实意思表示，合法有效。王某丁购买房屋后获得了房屋所有权，其有权处分、使用本案诉争房屋，陈某甲等64人要求王某丁退还诉争房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第一百零八条第一款的规定，作出如下判决：驳回陈某甲等64人的全部诉讼请求。
宣判后，陈某甲等64人不服原审法院判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：1、一审查明诉争房屋产权在变更登记前虽一直由建设公司所有，但长期用作物业管理用房。其原因是建设公司曾口头承诺将诉争房屋作为物业管理用房交由业主使用。由于当时并无物业管理用房的相关法律规定，才未就产权进行变更登记。根据我国《合同法》的规定，口头协议也是合同的一种有效形式。一审法院以上诉人未提供书面协议或者其他证据，而作出驳回上诉人诉讼请求的判决与事实不符。2、两被上诉人之间的交易是建设公司为逃避合同义务而进行的恶意买卖，应当认定其房屋买卖合同无效。请求二审法院撤销一审判决，并支持上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人建设实业公司和王某丁答辩称，第一，建设实业公司没有与陈某甲等64人约定将诉争房屋作为物业管理用房，建设实业公司没有义务为陈某甲等64人单独修建门卫室，也没有义务将诉争房屋提供给陈某甲等64人永远使用。第二，虽然诉争房屋一部分（一间卧室、共用卫生间和厨房）长期作为滨江公寓4栋门卫室使用，但并没有将其住宅性质改变为物业用房，更不发生所有权转移给滨江公寓4栋全体业主的法律效果。第三，建设实业公司与王某丁签订的房屋买卖合同合法有效，陈某甲等64人无权享有诉争房屋的所有权。王某丁作为诉争房屋的合法所有权人，有权要求收回房屋，陈某甲等64人没有权利要求王某丁腾退房屋。请求驳回陈某甲等64人的上诉请求。
经二审审理查明的事实和采信的证据与原审认定事实和采信的证据一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案关于诉争房屋是否属于物业管理用房，并归滨江公寓4栋全体业主共有的问题，本案讼争房屋自修建完毕，房屋的初始登记一直在建设公司名下，其房屋使用性质为住宅，建设公司虽将争议房屋其中一部分作为物管用房使用，但不能改变争议房屋为建设公司所有的事实，也不因此而当然转移该房屋的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本案争议房屋的所有权在变更给王某丁之前归建设公司所有。诉讼中，陈某甲等64人认为其在购买“滨江公寓”时，建设公司承诺诉争房屋是4栋的物业管理用房，但并未提交证据予以证实，而建设公司对此又不予认可，故根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，陈某甲等64人对该主张应承担不利后果。综上，本院对陈某甲等64人主张争议房屋归“滨江公寓”4栋的主张不予支持。
关于建设公司和王某丁所签订的房屋买卖合同效力问题。本院认为，建设公司系本案讼争房屋的所有权人，其对自己的财产具有处分权，其与王某丁所签订的合同是双方真实意思表示，房屋的售价也由买卖双方共同确定，不能以低于同小区其他房屋的销售价格或者低于市场价格认定王某丁属于恶意购买。因此，陈某甲等64人主张建业公司与王某丁的房屋买卖合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。王某丁购买房屋后获得了房屋所有权，其有权处分、使用本案争议房屋，陈某甲等64人要求王某丁退还讼争房屋的理由不能成立，本院不予支持。据此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担按一审判决执行；二审案件受理费6559元，由上诉人陈某甲、梁某甲、刘某甲、徐某甲、朱某某、吴某甲、唐某某、肖某某、李某甲、佘某某、李某乙、王某甲、李某丙、杨某甲、郑某甲、汪某某、徐某乙、赵某某、张某甲、白某某、卢某某、陈某乙、刘某乙、王某乙、罗某某、巨某某、姜某某、鲁某甲、孔某某、方某某、余某某、郑某乙、姚某某、伍某某、杨某乙、宋某某、刘某丙、王某丙、黄某甲、鲁某乙、邹某某、吕某甲、李某丁、吕某乙、薛某某、赖某某、邓某甲、汤某某、张某乙、苟某某、黄某乙、芮某某、张某丙、易某某、邓某乙、杨某丙、梁某乙、梁某丙、李某戊、刘某丁、马某某、盛某某、吴某乙、陈某丙共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何志红
审 判 员 郑 红
代理审判员 侯文飞
二〇一五年十月十二日
书 记 员 杨 岚