广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2014）茂南法民一初字第654号原告：张均旭，男，汉族，茂名市茂南区人，住茂名市。委托代理人：杨文良、杨金星，广东文业律师事务所律师。被告：李素杰，女，汉族，茂名市茂南区人，住广东省茂名市。委托代理人陈星、卢国桢，广东诚挚律师事务所律师。第三人：叶小芳，女，汉族，茂名市茂南区人，茂名市茂南区人，住广东省茂名市桥南西区。第三人：李彩清，女，，汉族，茂名市茂南区人，住广东省茂名市。第三人：黎永富，男，汉族，茂名市茂南区人，住广东省茂名市茂南区。原告张均旭诉被告李素杰、第三人叶小芳、李彩清、黎永富案外人执行异议之诉一案，本院于2014年8月26日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张均旭、被告李素杰及其委托代理人陈星、卢国桢、第三人叶小芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张均旭诉称：2014年6月3日，原告收到茂名市茂南区人民法院（20xx）茂南法执外异字第x号《执行裁定书》，裁定驳回原告的异议请求。原告对该执行裁定查明的事实没有异议，但认为该执行裁定适用法律错误，认定“最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定与物权法关于不动产登记的规定不一致，本案应适用物权法”没有事实与法律依据。《物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，以依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，由此，不动产物权变更是以公示（登记）要件主义为原则，以法律例外规定为补充的效力模式。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”此司法解释就是物权登记生效主义原则的法律例外规定，是根据公平和诚信原则，对登记生效主义适用性的修正和补充，避免损害登记生效主义的公信力和第三人的合法利益，维护交易安全和秩序。要使用上述例外规定必须满足三个条件，原告已完全符合这三个条件。1、已支付全部购房价款，原告已支付叶小芳全部购房款1090000元；2、已实际占有房屋，原告已于2012年农历5月28日入伙居住，并从2012年7月起向茂名市平安物业服务有限公司交缴物管费、水费和垃圾处理费，原告已实际占有该房屋。3、原告没有过错，在整个购房过程中，原告都是善意的，并没有过错，不承担责任。本案应适用物权登记生效主义原则的法律例外规定，原告满足已支付全部价款、已实际占有、没有任何过错这三个条件，应适用最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条之规定，即使涉案房屋未经过户登记，房屋所有权仍发生变动，原告才是涉案房屋的真正所有权人，执行裁定驳回原告作为案外人的异议执行请求缺乏法事实与法律依据。诉讼请求：1、撤销（20xx）茂南法执外异字第x号执行裁定书；2、依法确认原告对执行标的的茂名市文明北路xxx号大院x号xxx房（证号：010001xxxx）拥有所有权；3、对涉案标的茂名市文明北路xxx号大院x号xxx房停止执行；4、本案诉讼费用由被告承担。被告李素杰答辩称：一、根据我国《物权法》所确立的物权变动公司公信原则，法院为执行生效判决而对涉案房产予以拍卖，符合法律规定。1、《物权法》已明确物权变动公示公信原则，涉案房屋至今仍登记在第三人叶小芳名下，涉案房产的物权状态并未发生改变，其物权变动效力并未完成公示登记程序。法院处置涉案房产合理合法。原告无权就涉案财产处置提出抗议，其职能在法院采取强制措施后，对第三人提起合同违约之诉。2、原告主张适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（下称“《查扣规定》”）第十七条规定，与《物权法》相冲突，根据法的效力位阶，以及法律法规实施的先后，应当以《物权法》为准。二、原告不符合《查扣规定》第十七条的相关规定条件，答辩人有权申请法院对第三人名下涉案房产予以拍卖处置。1、原告至今未办理过户手续存在明显过错。原告支付房款后，一直怠于办理过户手续，直至答辩人向第三人主张以房抵债的情况下才配合第三人逃避债务，提交过户申请。2、原告与第三人签订的《房屋买卖协议》真实性无法确认。原告与第三人分别于2012年6月15日、2012年10月18日、2012年9月7日分别签订了《房屋买卖协议》、《车位、车房转让协议书》、《广东省房地产买卖合同》。三份协议不仅签订时间存在差异，交易价格悬殊，且完全违背了日常的房屋买卖交易的习惯。第一、《房屋买卖协议》实质上是第三人为了逃避债务，而通过合同方式掩盖其非法目的与原告签订的“以物抵债”协议。该协议第三天约定：“如乙方在三个月内无法支付余款，该协议随即转为借款协议，”且双方就借款的本息以及偿还方式均作出了明确的约定。由此可见该《房屋买卖协议》实质上是第三人未了逃避答辩人债务所签订的虚假合同。第二、《房屋买卖协议》中明确涉案房屋以及杂物房、车位。原告主张2012年10月16日入伙，却又在2012年10月17日提交办证申请之后与第三人签订一份《车位、车房转让协议书》，显然是为了帮助第三人避债而恶意串通所签订。第三、众所周知，房屋产权应当以过户登记为准，但是原告不仅在未签订房产局备案的《广东省房地产买卖合同》之前主张其已经支付全部房款，且在签订《广东省房地产买卖合同》之后一个月内迟迟不办理过户登记手续，直到答辩人向第三人主张以房抵债的情况下，才去申请过户登记，这种做法明显不符合常理。综上，在原告主张的《房屋买卖协议》真实性无法确认的情况下，其不利后果应当由原告自行承担，其无权以此对抗答辩人取得生效判决。3、该房屋转让价款太低，且没有充分的价款支付凭证，原告具有协助第三人而已逃避债务的故意。三、原告在未取得物权的情况下，物权对抗答辩人依据生效判决申请执行拍卖第三人财产的权利。根据《物权法》第九条之规定，原告在未取得物权的情况下，物权对抗答辩人依据生效判决申请执行拍卖第三人财产的权利。原告与第三人签订的有关协议，也只能说明原告对第三人享有交付房产请求权，该种权利属于债权，而不是物权。即原告从未合法取得房产的所有权，当然物权提出执行异议和要求法院解除对房产的查封。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人叶小芳述称：我的房子确实是卖给了原告，并且已经办理了所有的手续，包括房产税等等，原告买房的钱也已经付清。我并不是出于转移财产的目的，我也没有欠被告的钱。第三人李彩清、黎永富不作陈述。经审理查明，2012年11月1日，被告李素杰因与第三人叶小芳、李彩清、黎永富民间借贷纠纷诉至本院。2013年6月5日，本院作出（20xx）茂南法民三初字第97号民事判决，判决：一、叶小芳于本判决生效之日起十日内向李素杰偿还借款本金270000元。二、黎永富、李彩清对上述判决第一项中100000元借款本金及其利息承担连带清偿责任。上述案件生效后，李素杰向本院申请强制执行，因叶小芳、李彩清、黎永富未履行生效判决书确定的义务，本院作出（20xx）茂南法执字第365号恢字1-1号执行裁定书，拍卖被执行人叶小芳所有的位于茂名市文明北路xxx号大院x号xxx房屋（房屋所有权证：010001xxxx，原告张均旭于2014年3月25日向本院提出异议，本院于2014年5月11日作出（20xx）茂南法执外异字第x号执行裁定书，认定异议人张均旭与叶小芳分别签订了《房屋买卖协议》和《车位、车房转让协议》，双方约定，转让价共1090000元，张均旭于2012年农历5月28日入伙居住，并从2012年7月起由张均旭向茂名市平安物业服务有限公司交物管费、水费和垃圾处理费。张均旭分别于2012年5月至8月间以现金或银行转账方式向叶小芳支付购房款共1090000元。交易双方于2012年9月19日按规定交纳了契税，经茂名房产权证登记所及茂名市房产局办事服务窗口审查核准，于2012年10月17日受理接收转移房产登记资料并收回叶小芳名下的房产证后发出《收件凭证》，承诺30日内完成转移登记，领取新的房产证。认为：由于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定与《物权法》关于不动产登记的规定不一致，应适用物权法，异议人张均旭要求解除涉案房屋的执行，理由不成立。裁定驳回异议人张均旭的异议请求。原告于2014年6月18日提起诉讼，请求判如所请。另查明，2012年6月15日和2012年10月18日，原告张均旭与第三人叶小芳分别签订了《房屋买卖协议》和《车位、车房转让协议》，约定原告向被告购买位于茂名市文明北路xxx号大院内的房间一套(含负一层杂物房一间，负二层车位一个，房产证号粤房地产权证茂字第××号)，总价值1090000元，原告首付600000元，即可取得房屋居住权，付清余款后，双方再办理房产过户手续，如果原告在三个月内无法支付余款，该协议即转为借款协议，即叶小芳向原告借款600000元，抵押物为该房。原告提交叶小芳出具的四张收据，内容为2012年5月30日收到原告购房订金15000元，2012年6月15日收到购房款600000元，2012年8月1日收到430000元，2012年8月29日收到45000元。其中430000元是通过转账方式转入叶小芳在建设银行的贷款账户，其他是以现金方式支付。原告张均旭于2012年7月16日入伙居住涉案房屋，并从2012年7月起向茂名市平安物业服务有限公司交物管费、水费和垃圾处理费。原告于2012年9月19日按规定交纳了契税，经茂名房产权证登记所及茂名市房产局办事服务窗口审查核准，房产局于2012年10月17日受理接收转移房产登记资料并收回叶小芳名下的房产证后发出《收件凭证》，承诺30日内完成转移登记，领取新的房产证。2012年10月22日涉案房屋被本院查封。庭审中，第三人叶小芳确认收到被告房款1090000元。被告对原告以现金方式支付600000元有异议，原告提供向四人借款购房的证明，其中两名证人出庭作证曾于2012年6月12日前后、2012年6月15日借款给原告购房。以上事实，有书证、证人证言、当事人陈述为凭，经开庭质证，可以认定。本院认为，本案的争议焦点为：一、是否应当对涉案房屋茂名市文明北路xxx号大院x号xxx房停止执行；二、是否应当确认原告对上述房屋拥有所有权。关于第一个争议焦点，首先原告与第三人叶小芳签订的房屋买卖协议是双方当事人的真实意思表示，符合自愿、公平、等价、有偿、诚实信用的原则，不违反法律、行政法规的强制性规定，协议应属合法有效。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。原告在法院查封该房屋之前已实际占有涉案房屋，按照协议约定向第三人叶小芳支付全部购房款，有叶小芳的收据证实和叶小芳本人到庭确认，且没有其他证据证明原告与叶小芳有恶意串通的事实。至于原告未办理过户的问题，原告已向房产部门申请办理过户手续，办理过程中房屋被法院查封，并非原告自身原因，被告亦没有提供证据证实原告对于未办理涉案房屋过户存在过错。因此原告请求停止执行涉案房屋，于法有据，予以支持。关于第二个焦点，原告请求确认房屋的实体权利归属原告，因根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，须经不动产所在地的登记机构办理登记才发生法律效力，对房屋的所有权问题应由房地产管理部门依法审查登记确立，在本案中不宜审查确认，因此对原告的该项诉讼请求不予支持。原告提出撤销（20xx）茂南法执外异字第x号执行裁定书，亦非执行异议之诉的审理范围，亦不予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院《关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：一、停止对位于茂名市文明北路xxx号大院x号xxx房的执行。二、驳回原告张均旭的其他诉讼请求。案件受理费14610元，由原告张均旭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  周 理审 判 员  伍岳媚人民陪审员  张志清二〇一四年十一月七日书 记 员  王敏智孙莉