辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01163号
上诉人（原审原告):耿湘栋，无业。
委托代理人：胡光来，大连市瓦房店大众法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审被告）：大连九江房地产开发有限公司，住所地瓦房店市九龙街道办事处吴店村。
法定代表人：王世宇，该公司总经理。
委托代理人：陈家军，该公司职员。
委托代理人：曲长林，瓦房店市诚信法律服务所法律工作者。
原审原告耿湘栋与原审被告大连九江房地产开发有限公司（以下简称九江公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，耿湘栋不服辽宁省瓦房店市人民法院（2014）瓦民初字第5367号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人耿湘栋委托代理人胡光来，被上诉人九江公司�托代理人陈家军、曲长林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告耿湘栋一审诉称:2014年6月25日，我与被告签订了房屋征收产权调换协议，被告征收我坐落于瓦房店祝华办事处山咀村土地及房屋，房屋所有权证号为3403052，建筑面积为105.5平方米，无照建筑面积为300.8平方米。双方约定，除给我二套大约85平方米及一套48平方米小房外，给安置补偿款1087510元。我按时搬迁，但被告违反约定，未支付赔偿款。现诉至法院要求被告立即支付补偿款1087510元及自2014年9月22日起按照银行同期同类贷款利率计算的利息，并承担诉讼费。
被告九江公司一审辩称:房屋征收产权调换协议书中遗漏权利人，协议无效。案涉房屋共有人为原告父母及哥哥耿喜奎。耿喜奎系××人而非无行为能力人，协议中并没有其签名。耿喜奎找到我公司，主张回迁协议书中只有原告的签字，侵害了其�法权益。协议中第八条，一项25.05平方米靠到48平方米，另一项临建加186平方米乘4000元/平方米为744000元。这两项违背政府文件规定，属于合同法第五十二条第（三）项、第五十四条第（二）项规定的情形，依法应予撤销。现协议中遗漏了案涉房屋权利人耿喜奎，且原告的三个姐姐也为案涉房屋继承提起诉讼，该协议书应属无效。虽然案涉房屋已动迁，可依据航拍平面图所示，由案涉房屋法定继承人与我公司重新签订协议。即使该协议有效，协议中第八条也应依法撤销。协议中已注明原告无照房屋为300.8平方米，临建186平方米是无中生有，且不应按照4000元/平方米计算，原告不能利用动迁发横财，讹诈我公司74万多元。
一审法院查明：案涉房屋位于瓦房店市祝华办事处驻华村山咀西屯，建筑面积105.05平方米，房产执照号为3403052，登记的所有权人为耿福海，共有人为�桂芝、耿喜奎、耿学强。耿福海（已于2012年10月29日死亡）、万桂芝（已于2013年11月14日死亡）系夫妻，耿喜奎、耿学强系二人婚生子。耿学强系本案原告，已更名为耿湘栋，庭审中被告对原告身份予以认可。案涉房屋已拆迁。
2014年6月25日，原告耿湘栋（乙方）与被告（甲方）签订房屋征收产权调换协议书，约定：乙方被征收房屋坐落于祝华办事处山咀村，房屋所有权证号为3403052，建筑面积105.05平方米，无照房屋建筑面积300.8平方米；搬迁补助费2000元，有线电视迁移费70元，临时安置费每户每月960元，1年为11520元，上述费用合计13590元；在原有房屋面积基础上增加20%的建筑面积16平方米，需缴纳差价款，标准为280元/平方米，计4480元；无照房屋面积折半拼入主房74平方米，按建筑面积280元/平方米结算给安置单位，计20720元；需缴纳总价款为25200元，上述乙方应缴�的费用在回迁时一并结算。协议书中第八条手写填入：回迁要二套大约85平方米户型，主房105.05-80=”25.05靠到48平方米；学习班补偿20”000元；临建加186平方米×4000=”744”000；76.4×4000=”305”600+744000+13590+4320+20000=”1”087510元。被告公司经办人何守胜、审核人徐兴艳及原告耿湘栋在该协议书中签字并盖有被告公司公章。庭审中，被告经办人何守胜自认其在与原告签订协议书时收取好处，而主张协议无效。
2013年11月13日，瓦房店市房屋管理办公室发布瓦房管字第[2013]100号文件，对祝华办事处瓦轴小学西北侧案涉房屋所在区域动迁制定房屋征收补偿与安置方案。方案约定可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。住宅房屋选择产权调换的，在原有房屋面积基础上免费增加20%给付安置，原有房屋面积增加20%后不足48平方米的，回迁安置时增加至48平方米（指有合法证、照房�），增加面积按280元/平方米结算差价给安置单位后享有私有产权权利；无照房屋面积折扣并入主房后给予安置，折扣面积部分按照280元/平方米结算差价给安置单位后享有私有产权权利；私有产权房屋回迁不结算差价；搬迁经市政府有关部门批准的临时建筑，属于使用人自住的，具有常住户口，别处确定无住房的，安置面积按照搬迁面积折半计算，但折半面积不得超过48平方米。住宅房屋选择货币补偿的，被搬迁房屋的价值由具有资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定；评估价值每平方米不足4500元的，私有产权的按原房屋建筑面积4500元/平方米补偿；公有产权原房屋建筑面积按4220元/平方米补偿；无照房屋按2110元/平方米补偿。各种补助费标准：一次性支付每户（指有合法证、照房屋）2000元搬进补助费；选择产权调换的，按原住房面积12元/平方米/月补助，补助费不足600元/户/月的，按600元补助，最高补助不超过3000元/户；选择货币补偿的一次性支付每户（指有合法证、照房屋）3000元过渡期补助费；给予电话迁移费100元/部、有限电视迁移费70元/户；房屋实际测量面积小于房屋登记面积，按实际测量面积予以补偿；实际建筑面积大于房屋产权登记面积，超出面积按同结构有照房屋补偿标准的50%补偿。
2012年9月21日，大连海天测绘有限公司出具的瓦房店市祝华办事处祝华村、瓦轴小学西北侧地块拆迁普查测绘报告中，耿福海房屋实测面积71.13平方米、临建房屋面积269.99平方米、室外水泥地坪54.77平方米、石墙5.01立方米、厕所3平方米、水井1个、有限电视1户。该测绘报告于2012年9月26日经过瓦房店市审计局、监察局、土地储备交易中心、祝华办事处相关人员签字确认。耿福海平面位置图显示，瓦房①71.13平、瓦房②34.16平方米、捣制房、平房分别为174.35平方米、61.48平方米，后三项合计269.99平方米。
另查，案外人耿艺洪、耿喜梅、耿铎洪已于2014年3月10日向一审法院起诉耿湘栋，要求依法分割其父亲耿福海、母亲万桂珍共有的案涉房屋。
一审法院认为：原告作为案涉房屋共有人，其有权利与被告协商拆迁安置补偿事宜。被告与原告签订房屋征收产权调换协议书也是对原告行使其权利的认可。原、被告双方签订的房屋征收产权调换协议书中明确了被拆迁房屋有房照的面积为105.05平方米，无房照面积为300.8平方米。大连海天测绘有限公司出具的测绘报告，案涉被拆迁房屋实测面积为71.13平方米，临建面积为269.99平方米，均小于原、被告双方协议书中约定的面积，根据瓦房店市房屋管理办公室发布瓦房管字第[2013]100号文件规定，应以原、被告双方确定的面积为准，即有照房屋105.05平�米，无照房屋面积300.80平方米。根据双方约定，原告按照80平方米有照房屋增加20%，即增加16平方米，并将无照房屋面积折半拼入主房74平方米，因此原告应享有的有照调换面积为80+16+74=170平方米，这与原告主张要二套85平米户型房屋相吻合。原告剩余的有照房屋面积为（105.05-80）×1.2=30.06平方米。原告据此主张其面积靠到48平方米而主张了一套48平方米的房屋，被告在产权调换协议中对此项予以认可。
上述面积进行产权调换后，原告主张的无照房屋面积剩余为300.8-74×2=”152.8平方米，该面积折半并入主房面积为152.8÷2=76.4平方米，与双方协议书中第八条手书的76.4×4000=305”600元相吻合，即剩余152.8平方米无照房屋折半成76.4平方米有照房屋后按照4000元/平米计算补偿费。以上，均符合原、被告双方对拆迁面积、回迁面积及货币补偿的约定。被告应按照该约定履行，对于原�要求被告支付补偿款305600元、临时安置费13590元、学习班补偿费20000元，合计339190元及自2014年9月22日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息的诉讼请求，一审法院予以支持。
原、被告协议书第八条中出现临建186平方米×4000=””744000元的拆迁补偿费。原告主张该临建面积是粗略按照310平方米无照房屋0.6倍折算而来。被告主张该186平方米是根本不存在的，是由于被告工作人员何守胜为原告多得利益而添加上去的。原、被告双方约定的无照面积300.8平方米已折半并入调换面积中，剩余未计入调换面积的部分也已按照4000元/平方米进行了货币补偿计算，即无照面积部分均已进行面积调换或货币补偿。这种情况下，再将186平方米临建计算出744000元补偿款于事实与法律均无依据。被告公司员工何守胜在与原告签订房屋征收产权调换协议书时为让原告获得更多经济�偿，在没有事实依据的情况下多添加186平方米临建补偿，是以原、被告双方订立协议的合法形式掩盖其为原告谋取不正当利益的非法目的，该协议书中对186平米临建货币补偿744000元的约定应为无效。对于原告主张186平米临建补偿费744000元及自2014年9月22日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息的诉讼请求，一审法院不予支持。原告主张第八条中4320元的拆迁费，但没有提供证据证明该款项来源及计算方式，双方协议中的其他条款均未有该款项的表述，无法证实该部分补偿费的依据。对于原告主张补偿费4320元及利息的诉讼请求，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第（三）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告大连九江房地产开发有限公司于判决�效之日起十日内支付原告耿湘栋拆迁安置补偿费339190元并自2014年9月22日起至判决确定的给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率承担利息；二、驳回原告耿湘栋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14588元（原告耿湘栋已预交），由原告耿湘栋负担10038元，由被告大连九江房地产开发有限公司负担4550元。
宣判后，耿湘栋不服，向本院提起上诉。其上诉请求为：撤销一审判决第二项，改判被上诉人给付上诉人744000元和4320元及利息。其基本上诉理由为：瓦房店市颁布的[2013]100号拆迁文件及2012年9月21日大连海天测绘有限公司出具的报告，对上诉人不能产生法律效力，[2013]100号文件是政府要求被上诉人拆迁时补偿的最低标准�而双方签订的产权调换协议书，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，海天公司的测绘报告并没有经过上诉人签字认可，恰恰认可有水井1口、厕所3平方米、石墙5.01平方米，补偿款为4320元，一审法院以4320元无补偿依据为由不予支持是错误的。协议书第八条确定的186㎡临建补偿744000元是双方认可的补偿数额，是由被上诉人经办人认可，审核人签字，单位加盖公章的，而一审法院仅凭被上诉人的经办人自认收取好处费，而认定无效是错误的。协议书都是被上诉人的工作人员徐兴艳书写的，上面清清楚楚地写明了补偿明细及总价款，既然被上诉人承诺补偿，上诉人主动搬迁，现被上诉人拆迁了上诉人的房屋，又不给予补偿，违反了诚实信用原则。
九江公司二审辩称，不同意耿湘栋的上诉请求，同意维持原判。
本院经审理查明，一审�决认定事实属实。
另查明，二审中，九江公司认可案涉房屋征收产权调换协议书中载明的补偿款4320元应给付耿湘栋。
本院查明的上述事实有房屋征收产权调换协议书以及当事人陈述等在案为凭，业经本院审查，可以采信。
本院认为，耿湘栋与九江公司签订了房屋征收产权调换协议书，耿湘栋已按照协议约定将案涉房屋交付给九江公司进行了拆迁，九江公司则有义务对耿湘栋进行拆迁补偿。现双方对于案涉房屋的拆迁面积为有房证面积为105.05平方米和无房证面积为300.8平方米均无异议、且在二审中庭审中双方对于前述产权调换协议书中约定的九江公司应给予耿湘栋回迁补偿房屋为两套85平方米房屋和一套48平方米房屋以及现金补偿343510元（305600元+13590元+4320元+20000元）亦无异议、九江公司认可前述产权调换协议书中载明的补偿款4320元应给付耿湘栋，本院对此予以确认。一审法院扣除该补偿款4320元不妥，本院予以纠正。现双方仅仅对于前述产权调换协议书中载明的临建面积补偿款项744000元（186平方米×4000元/平方米）是否应予给付的问题产生争议，耿湘栋认为双方签订的前述产权调换协议书是双方真实意思表示，应按照协议约定给予补偿；而九江公司则认为其经办人何守胜与耿湘栋在签订协议书时收取好处而增加的临建面积补偿款，损害其利益，协议无效，不应给予补偿。对此，本院认为，九江公司应按照双方签订的前述产权调换协议书约定的内容给予耿湘栋补偿临建面积款744000元，主要理由如下：第一，没有证据证明耿湘栋与九江公司签订的房屋征收产权调换协议书存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形；第二，九江公司未提供证据证明双方在签订案涉产权调换协议时存在欺诈、胁迫的情形，其在二审庭审中亦陈述耿湘栋并未给其工作人员好处，且其亦未在法定除斥期间内提起撤销案涉产权调换协议书的诉讼；第三，瓦房店市房屋管理办公室发布的瓦房管字第[2013]100号文件，是政府相关部门针对案涉房屋所在区域制定的动迁房屋征收补偿与安置方案的指导性文件，是政府要求拆迁人对被拆迁人的房产进行拆迁时应予补偿的最低标准，一般情况下，拆迁补偿具有双方协商一致而达成合意的结果，九江公司作为专业的房地产开发建设单位，在签订案涉产权调换协议时应对其协议内容有充分的了解以及所产生的法律后果应有充分的预测,其签订协议表明其愿意享有协议约定的权利并承担协议约定的义务。综上，应认定耿湘栋与九江公司签订的房屋征收产权调换协议书系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格恪守协议约定，履行各自义务。九江公司关于前述产权调换协议中临建面积补偿的约定应为无效的主张，缺乏充分的事实根据和法律依据，本院不予支持。一审法院以双方订立的协议以合法形式掩盖谋取不正当利益的非法目的为由，从而认定案涉协议书中对186平方米临建货币补偿744000元的约定应为无效的判决理由不妥，本院予以纠正。综合前述分析，九江公司应向耿湘栋支付的拆迁安置补偿费为1087510元（343510元+744000元）。
关于耿湘栋主张九江公司承担748320元（744000元+4320元）自2014年9月22日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算的利息一节，本院认为，由于九江公司未按照双方协议约定向耿湘栋支付拆迁补偿款，本院前述已认定九江公司应向耿湘栋支付该款项，且双方在协议中对于利息如何支付亦未进行约定，因此，耿湘栋主张自其起诉之日即2014年9月22日起按照中国人民�行同期同类贷款利率标准计算利息，符合相关法律规定，本院予以支持。
综上，耿湘栋的上诉理由成立，对其上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销辽宁省瓦房店市人民法院（2014）瓦民初字第5367号民事判决第二项；
二、变更辽宁省瓦房店市人民法院（2014）瓦民初字第5367号民事判决第一项为：大连九江房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付耿湘栋拆迁安置补偿费1087510元及利息（自2014年9月22日起至本判决确定的给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费14588元；二审案件受理费11283.20元，合计25871.20元（耿湘栋已预交），由大连九江房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李奎哲
审判员 阁成宝
审判员 张萍萍
二〇一五年八月二十八日
书记员 宋 敏