吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终4298号
上诉人（原审被告）：国网吉林省电力工业有限公司物业分公司。住所：长春市南关区至善路****号。
法定代表人：刘玉春，总经理。
委托诉讼代理人：盖天宝，吉林行远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：长春市嘉和物业服务有限公司。住所：长春市朝阳区明德路*号兆丰国际*单元***室。
法定代表人：李绍谦，经理。
委托诉讼代理人：刘丽曼，吉林起兮律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：薛百功，住长春市南关区。
上诉人国网吉林省电力工业有限公司物业分公司(以下简称电力物业公司)因与被上诉人长春市嘉和物业服务有限公司（以下简称嘉和物业公司）、薛百功物业服务合同纠纷一案，不服吉林省长春市南关区人民法院（2016）吉0102民初842号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
嘉和物业公司在原审诉称：2015年1月17日，电力高层公寓（长春市南关区岳阳街18-1号）业主委员会代表全体业主与嘉和物业公司签订物业服务合同，嘉和物业公司为该小区提供物业服务。合同约定服务期限为2015年1月17日至2018年1月17日，服务对象为电力高层公寓住宅、底层商业（共2层），收费标准为每平方米每月1.5元，物业服务费按季收取，分别为每年3月、6月、9月、12月的20日-30日。逾期缴纳的，经书面催告10日内仍不补交的，从逾期之日起按应缴费用总额日3‰收取滞纳金。合同签订后，嘉和物业公司按照合同约定为小区提供物业服务，但电力物业公司未能按照约定交纳物业服务费。要求电力物业公司支付23个月的物业费120166.26元，并自2015年3月30日起至实际缴费之日止按照日千分之三支付滞纳金，诉讼费用由电力物业公司承担。
电力物业公司辩称：电力物业公司与嘉和物业公司起诉的吉林省电力工业局生活事务局是一个机构两个牌子，双重职能，生活事务局的权利义务均由电力物业公司承继。电力物业公司现在是房屋的实际所有权人，实际使用面积为3483.08平方米，但该房屋为办公用房，非商用，没有选举业主委员会，业委会无权代表我方与嘉和物业公司签订物业服务合同；我方只在1楼办公，不使用电梯，不应交纳电梯费。嘉和物业公司没有提供卫生、保洁服务，消防不达标，不同意支付物业服务费。《物业服务合同》第十一条约定：“业主与物业使用人之间的交费责任，按书面约定或租赁合同执行。”电力物业公司与薛百功签订有《房屋租赁合同》，由薛百功承担水、电、环境等一切费用，因此，本案承担物业费的主体应当是承租人薛百功。
薛百功在原审述称：争议房屋是我承租的，我认为我与电力物业公司签订的《房屋租赁合同》约定一切费用由我承担中的一切费用并不包括物业服务费，且物业服务没有达到标准。
原审法院经审理查明：双方因物业费而产生争议的房屋所有权单位为吉林省电力工业局生活事务局，总建筑面积为5656.42平方米，电力物业公司实际使用部分建筑面积为3483.08平方米。1998年1月6日，吉林省电力工业局生活事务局主管部门吉林省电力工业局下发吉电人[1998]9号文件决定成立吉林电力物业总公司，与吉林省电力工业局生活事务局为一个机构、两块牌子、双重职能。2006年1月5日，吉林省电力有限公司下发吉电人力[2006]3号文件决定将吉林电力物业总公司更名为吉林省电力有限公司物业分公司。2015年9月10日，国网吉林省电力有限公司下发人资[2015]34号文件决定将吉林省电力有限公司后勤服务中心（物业分公司）更名为国网吉林省电力有限公司后勤服务中心（国网吉林省电力有限公司物业分公司）。并领取“国网吉林省电力有限公司物业分公司”营业执照，刻制“国网吉林省电力有限公司物业分公司”公章，并承继吉林省电力工业局生活事务局权利义务。2015年1月17日，电力高层公寓（长春市南关区岳阳街18-1号，包括电力物业公司所有的出租给薛百功使用的房屋）业主委员会代表全体业主与原告签订物业服务合同，嘉和物业公司为该小区提供物业服务。合同约定服务期限为2015年1月17日至2018年1月17日，服务对象为电力高层公寓住宅、底层商业（共2层），收费标准为每平方米每月1.5元，物业服务费按季收取，分别为每年3月、6月、9月、12月的20日-30日。逾期缴纳的，经书面催告10日内仍不补交的，从逾期之日起按应缴费用总额日3‰收取滞纳金。
原审法院认为：因双方争议房屋登记产权人为吉林省电力工业局生活事务局，其机构变更系以其上级主管部门内部文件决定为依据，嘉和物业公司对此无从知晓，故其起诉相对方虽为吉林省电力工业局生活事务局，但吉林省电力工业局生活事务局权利义务均由电力物业公司承继，且本案审理过程中，原审法院按照“吉林省电力工业局生活事务局”地址及名称送达相关法律文书，电力物业公司出庭应诉，故应当将本案被告变更为电力物业公司。电力物业公司办公楼所在小区业主委员会已经与嘉和物业公司签订《物业服务合同》，该合同对全体业主均具有约束力，嘉和物业公司已按合同约定履行服务，电力物业公司应当按照约定给付物业服务费。关于电力物业公司提出的嘉和物业公司未提供卫生保洁服务，对此抗辩意见未能提供证据，原审法院不予采纳；《物业服务合同》并未约定一楼住户可以不交电梯费用，对电力物业公司该项抗辩意见亦不予采纳；关于消防问题，2015年1月23日，嘉和物业公司与业主委员会签订《电力高层公寓补充条款》约定，嘉和物业公司组织对楼内消防设施进行全面排查，根据实际情况依据消防标准制定消防完善计划，嘉和物业公司已将消防设施全部排查完毕并将实际情况告知业委会业主代表协商动用物业维修基金予以维修，已尽到合同义务，对电力物业公司该项抗辩意见亦不予采纳；电力物业公司虽与薛百功签订《房屋租赁合同》，但其未将该合同提交嘉和物业公司，且薛百功认为《房屋租赁合同》中的“一切费用”并不包含物业费，故该费用按照法律规定应当由电力物业公司向嘉和物业公司缴纳，该费用是否最终应由薛百功支付由电力物业公司另行诉讼解决。综上，对嘉和物业公司主张电力物业公司支付23个月物业服务费的诉讼请求应当予以支持，但《物业服务合同》中约定“逾期缴纳的，经书面催告10日内仍不补交的，从逾期之日起按应缴费用总额日3‰收取滞纳金。”嘉和物业公司并未能提供证据证明已将书面催缴通知书送达电力物业公司，故对其主张的违约金不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、电力物业公司于本判决生效后立即给付嘉和物业公司自2015年1月17日至2016年12月17日的物业服务费120166.26元；二、驳回嘉和物业公司其他诉讼请求。案件受理费1367元，由电力物业公司负担。
宣判后，电力物业公司不服，向本院提起上诉。请求：撤销原判，依法改判电力物业公司不承担责任，判决由薛百功承担给付物业费的责任或发回重审；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.嘉和物业公司并未通过法定程序来主张拖欠的物业费。依据国务院《物业管理条例》第六十七条的规定，只有在业主委员会督促欠费业主限期交纳，逾期仍不交纳的情况下，物业管理企业才可以向人民法院起诉。本案一审中，嘉和物业公司并未提供任何证据证明业主委员会督促电力物业公司限期交纳物业费，同时也并没有任何证据证明电力物业公司在收到业主委员会的督促通知后仍然拒绝交纳相应物业费用。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业公司应该履行法定的通知交纳义务，但嘉和物业公司并未能提供证据证明已经催缴过电力物业公司交纳物业费。原审法院也认定嘉和物业公司并未能提供证据证明已将书面催缴通知书送达电力物业公司。2.本案应由薛百功承担给付物业费的义务。根据物业服务合同第十一条及租赁合同第四条第2款的约定，应由薛百功承担给付物业费的义务。嘉和物业公司在一审时提交了对房屋维修维护证据，从该材料上签字的人，可以证明嘉和物业公司知道电力物业公司已将房屋租赁给薛百功的事实。嘉和物业公司提供的物业服务合同是其与业主委员会签订的，电力物业公司对选举业委会一事不知情，业主委员会与嘉和物业公司签订物业服务合同也没有公示，电力物业公司并不清楚物业服务合同的内容，因此，即使电力物业公司没有告知嘉和物业公司房屋被承租的一事，也不应承担相应责任。嘉和物业公司起诉至法院后，电力物业公司明确告知嘉和物业公司应由薛百功交纳物业费，并将租赁合同复印给嘉和物业公司。嘉和物业公司同意追加薛百功参加诉讼，并由其承担给付物业费的义务。3.嘉和物业公司没有为电力物业公司提供物业服务，并且其向高层居民提供的物业服务也不达标，其无权向电力物业公司主张要求给付物业费。电力物业公司为办公用房，非商用，没有选举业主委员会。因此业主委员会无权代表电力物业公司与嘉和物业公司签订物业服务合同。电力物业公司在一楼，不使用电梯。嘉和物业公司没有为电力物业公司提供卫生、保洁服务，电力物业公司一直自行清扫门前卫生。嘉和物业公司服务的居民一侧卫生相对较干净，但与电力物业公司相连部分垃圾遍地，嘉和物业公司没有为电力物业公司提供物业服务。消防不达标，消防栓没有水，一层失过火。高层消防控制形同虚设，没有配备相应的监控室值班人员，按照消防法及消防部门的规定，消防控制室必须配备6-8人，每班两人，并必须具备消防控制室培训合格证，持证上岗。庭审时，嘉和物业公司也承认其消防不达标。2015年9月，高层曾经发生火灾事故，救火时发现消火栓没有水，消防喷淋没有启动，火灾初期没有报警，用了几十个灭火器才将火势控制，造成及其恶劣的影响及经济损失。4.嘉和物业公司没有与电力物业公司签订物业服务合同，嘉和物业公司没有为电力物业公司提供物业服务，物业服务合同只能代表高层居民，作为居民的业主无权代表商业业主签订物业服务合同，同时，在电力物业公司不知情的情况下签订的合同，约定的物业服务价格、物业服务内容等对电力物业公司显失公平。5.嘉和物业公司接手后，这是其成立后服务的第一家单位，其没有管理经验，没有管理高层的物业的资质，嘉和物业公司没有提供物业服务人员应取得资质证书，没有提供其已配备相应数量的工程技术人员、管理人员及服务人员的证据，没有提供上述人员的职称和资格证书，因此嘉和物业公司不具备为电力物业公司提供服务的能力。
嘉和物业公司辩称：一审判决程序合法认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。
薛百功辩称：我方与上诉人国网电力均不应承担物业费给付责任。
二审中为证明其主张，嘉和物业公司提交如下证据：
证据一：电力物业公司2017年第二批非物资（服务）竞争性谈判招标文件1份，迁出公告照片2张。证明1.招标文件第8页能证明薛百功与东北电力物业早已解除租赁合同关系，与门市窗口所贴的迁出公告能互相印证。东北电力与薛百功作为当事人对此事实均明知，但上次庭审时薛百功明确陈述其与东北电力没有解除租赁关系，合同期限至2018年，东北电力对薛百功的陈述否认，因此能证明薛百功和东北电力物业在诉讼中撒谎，进行不诚信的诉讼行为，因此薛百功否认其工作人员签收书面催费通知的抗辩法院不应采信。
证据二：公告催费通知照片3张，时间为2015年4月15日，2015年9月20日。证明：嘉和物业公司在向东北电力、博岳汽车、一家多宝书面送达催费通知后还曾在电力公寓公告栏向东北电力、博岳汽车、一家多宝书面送达催费通知。
证据三：再次书面催费通知1份（2017年9月1日）。证明1.嘉和物业公司在2015年1月17日-2016年12月17日欠缴的物业费再次以书面形式向东北电力送达催费通知，东北电力开始拒收，因双方有调解意愿，郝辉指示门卫进行签收。证明嘉和物业公司起诉前已经向东北电力进行书面催缴物业费，并进行二次催缴
电力物业公司质证意见：证据一真实性无异议，证明问题有异议。薛百功拖欠租金，我方在上次庭审后在南关法院申请解除，与嘉和物业公司主张的2015年1月17日-2016年12月17日的物业费无关，在此期间房屋租赁给第三人薛百功使用。证据二真实性、证明问题均有异议。电力物业公司从未接收到催缴通知，也未在告知栏中看过，在原审开庭时，嘉和物业公司没有提供该证据，因此对其真实性不认可，并且法律规定书面催缴，但嘉和物业公司没有就2015年1月17日-2016年12月17日主张的物业费在立案前向电力物业公司履行过书面催缴义务。证据三的真实性无异议，该材料是在2017年9月1日，是在本次庭审前发出的，不符合法律规定。
薛百功质证意见：同电力物业公司意见。
本案二审审理查明的事实与原审判决认定的事实基本一致。另查明，嘉和物业公司资质等级为三级。《物业服务合同》第一条约定：“物业名称电力高层公寓，建筑面积为30000平方米。”第十一条约定：“业主与物业使用人之间的交费责任，按书面约定或租赁合同执行。”电力物业公司与薛百功签订的《房屋租赁合同》约定“乙方（薛百功）承担房屋的水、电、环境卫生、安全、防火等一切事项及费用。”《电力高层公寓合同补充条款》第3条约定：“2015年2月28日前乙方（嘉和物业公司）组织对楼内消防设施进行全面排查，根据实际情况依据消防标准制定消防完善计划。”电力物业公司二审中陈述电力物业公司是在2017年5月份交齐的物业维修基金，且认可应由物业维修基金维修消防设施。庭审中，嘉和物业公司提供公告催费通知照片3张证明其在向电力物业公司、博岳汽车、一家多宝书面送达催费通知后还曾在电力公寓公告栏书面送达催费通知。电力物业公司对此不予认可。
本院认为：关于电力物业公司应否向嘉和物业公司支付物业费及具体数额的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，电力高层公寓业主委员会与嘉和物业公司签订的《物业服务合同》对电力物业公司具有约束力，嘉和物业公司为电力高层公寓提供物业服务，业主应按照合同约定交纳物业费，故对于电力物业公司提出的业主委员会无权代表其与嘉和物业公司签订物业服务合同的主张本院不予支持。电力物业公司主张《物业服务合同》中对于服务价格、服务内容等约定显失公平，但未向有关部门就该合同申请撤销，故对于其该项主张本院亦不予支持。1.关于嘉和物业公司是否具备承接涉案小区物业服务的资质一节。嘉和物业公司资质等级为三级。依据《物业服务企业资质管理办法》第八条“一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务”的规定，及《物业服务合同》第一条关于“物业名称电力高层公寓，建筑面积为30000平方米”的约定，嘉和物业公司具备承接涉案物业管理项目的资质。2.关于嘉和物业公司起诉电力物业公司要求支付物业费是否违反法定程序的问题。电力物业公司主张依据《物业管理条例》第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，只有在业主委员会督促限期交纳、物业公司书面催缴后，电力物业公司仍不支付物业费的，物业公司才可向法院起诉。对此本院认为嘉和物业公司二审提交的公告催费通知照片及一审提交的缴费通知单，结合本案客观情况，足以证明嘉和物业公司已经履行了书面催缴的义务。另《物业管理条例》中并未明确规定只有经过业主委员会的督促程序后物业公司才可向法院起诉，故对于电力物业公司的上述主张本院不予支持。3.关于应否由薛百功支付物业费一节。《物业服务合同》第十一条约定：“业主与物业使用人之间的交费责任，按书面约定或租赁合同执行。”现双方并无书面约定，而电力物业公司与薛百功签订的《房屋租赁合同》中约定：“乙方（薛百功）承担房屋的水、电、环境卫生、安全、防火等一切事项及费用”，现薛百功主张物业费不应由其支付，故按照前述法律规定，应由电力物业公司向嘉和物业公司支付物业费，至于该费用是否最终由薛百功承担可通过另诉解决。4.关于嘉和物业公司是否存在违约行为一节。电力物业公司主张物业公司在卫生、保洁方面服务不到位，存在违约行为。但就此未能提供充分证据予以证明，故本院不予支持。对于电力物业公司提出的消防栓没有水，高层消防控制形同虚设，没有配备相应的监控室值班人员等消防方面存在的问题，首先，《物业服务合同》中并无关于“配备相应的监控室值班人员，消防控制室必须配备6-8人，每班两人，并必须具备消防控制室培训合格证，持证上岗”方面的约定，即前述要求非嘉和物业公司的合同义务；其次，电力物业公司亦不能提交证据证明前述要求属于物业服务公司应履行的法定义务；再次，结合嘉和物业公司提交的《电力高层公寓合同补充条款》第3条的内容及电力物业公司于2017年5月份交齐物业维修基金且认可应由物业维修基金维修消防设施的事实，应认定嘉和物业公司已经尽到消防设施维护义务，对于电力物业公司的上述主张本院不予支持。电力物业公司对于物业费的计算时间及面积均无异议，对单价有异议，因对于价格问题前已论述未予支持的理由，在此不再赘述。故电力物业公司应向嘉和物业公司支付物业费120166.26元。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2703元，由上诉人国网吉林省电力工业有限公司物业分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谷 娟
代理审判员 闫 冬
代理审判员 于喜华
二〇一七年九月二十八日
书 记 员 吴雨航