广西壮族自治区梧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂04民终583号
上诉人（一审本诉原告，一审反诉被告）：李筱玲。
委托代理人：高敏。
上诉人（一审本诉被告，一审反诉原告）：梧州市智丰房地产代理有限公司。
法定代表人：曾智，该公司总经理。
委托代理人：梁诗剑，广西展庞律师事务所律师。
一审第三人：苏文霞。
委托代理人：谭舒恩。
一审第三人：郭凯鸿。
上诉人李筱玲、梧州市智丰房地产代理有限公司因与一审第三人苏文霞、郭凯鸿居间合同纠纷一案，不服万秀区人民法院（2015）万民初字第1718号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年5月17日受理后，依法组成合议庭，于2016年6月28日公开开庭进行了审理，上诉人李筱玲及其委托代理人高敏、上诉人梧州市智丰房地产代理有限公司（以下简称智丰公司）法定代表人曾智及其委托代理人梁诗剑、一审第三人苏文霞的委托代理人谭舒恩到庭参加诉讼，一审第三人郭凯鸿经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2015年7月9日，被告作为甲方，原告作为乙方双方签订《承购意向书》，该意向书载明：“一、通过甲方寻盘、介绍、带领看盘等居间服务，乙方对位于盛业大厦一单元1505房的物业有购买意向，并向该物业主提供如下（1-6）签约条件。1、建筑面积：约74平方米（以房地产证面积为准）；2、售价人民币332000元；3、交楼情况及时间：卖方收齐房款当天；4、付款方式：一次性付款；5、交易税费：各付各税；6、其他：买方首期房款为150000元。二、乙方同意与业主签订房屋买卖合同当日向甲方支付人民币6640元作为咨询及中介服务费。三、乙方在签订合同时同意交付人民币10000元给甲方代为保管，作为购买该物业的意向金。若业主同意该物业售价为人民币332000元这个金额，并同意上述一（1-6条）规定的各项条件，乙方即确认成交。甲方无需乙方另行指示，可将意向金转为定金交给业主，该意向金自业主收到时即视为购房定金的一部分，并以业主出具定金收据作实。四、若甲方在2015年7月31日内不能与该物业业主达成以上第一（1-6）所列条件，则需将意向金全额退还乙方。乙方在此期限内不可提前终止合同。五、若甲方在上述期限内取得符合条件的业主承诺，乙方将于业主收取定金之日起3天内签署《房屋买卖合同》。否则，业主有权没收定金并另行出售该物业；此外，乙方仍需即时付给甲方相当成交价2%的咨询及中介服务费。……。”同日，原告支付购买盛业大厦一单元1505房意向金10000元给被告。2015年7月13日，第三人苏文霞作为甲方，被告作为乙方共同签订《出售确认书》，该确认书载明：“1、物业地址：梧州市新兴二路95-1号1单元1505房。2、建筑面积73.98㎡.3、房价：332000元。4、交楼日期：收到全部房款当天。5、服务费（空白）。6、付款方式：一次性付款。如乙方介绍的客户能接受以上条件，甲方同意委托乙方即时向客户收取人民币10000元作为定金乙方无需甲方另行指示；该定金可由乙方代管或由乙方转交甲方。若甲方与该客户私下成交，或不经乙方成交该物业，甲方需向乙方支付违约金人民币7000元；若客户签署承购意向书以上述1-5条的条件购买甲方的物业，甲方应当在客户签署承购意向书之日起三日内与客户签署房屋买卖合同，否则甲方应当向客户双倍返还定金，并向乙方支付7000元。注：该物业甲方委托乙方收取人民币10000元，由乙方直接转给甲方伍仟元，其中有伍仟元由乙方保管。……。”同日，智丰公司副总经理李思静以其名义通过网上银行将5000元在交通银行账户转入第三人苏文霞在中国邮政储蓄银行账户内，同日，第三人苏文霞出具《收款收据》一张，载明：“本人苏文霞身份证号码45242319540928004X是梧州市新兴二路95-1号1单元1505房业主。现约定该房产售价为人民币332000元。现收到梧州市智丰房地产代理有限公司转交来买方李筱玲承购上述单位定金人民币5000元。备注：由智丰地产转给苏文霞收取。另外，坐落梧州市新兴二路95-1号1单元1505房登记为苏文霞、郭凯鸿共同共有，产权证号梧房权证长洲区字第××号、土地使用证梧国用（2012）第011493号。2015年7月10日郭凯鸿在广东省深圳市公证处进行委托公证，委托苏文霞全权办理上述房产提前还清按揭、抵押贷款及转让有关手续，代为签署房地产买卖合同收取售房款，并办理相关公证手续等等。2015年7月13日第三人苏文霞经梧州市房产管局出具了《梧州市房屋权属登记信息查询结果证明》，该查询结果载明：新兴二路95-1号1单元1505房他项权利人为中国建设银行股份有限公司梧州分行；债权金额：204000元；抵押期限：2010年4月1日至2030年4月30日；无查封。2015年7月14日原告收到该查询结果后认为，被告故意隐瞒该房抵押权未消灭的法律事实，无法办理过户手续，为此，原告不与第三人签订《房屋买卖合同》并要求被告退还意向金，被告不肯退款，原告遂以上述理由诉至法院。
一审法院审理认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，关于原、被告之间是否形成居间合同的问题，原告确实因需要买房而找到被告处联系购房事宜，经被告推介并实地察看后看中了登记在第三人苏文霞、郭凯鸿名下的坐落梧州市新兴二路95-1号1单元1505房，双方约定了总房价为332000元及咨询、中介服务费6640元，原告当即交纳10000元意向金，因此，原、被告之间形成了居间合同关系，原告为委托人，被告为居间人。被告作为专业的房产中介机构，不仅应当提供报告订立合同的机会，还要尽可能的了解涉诉房屋情况，告知对方当事人情况，以确保原告获得充分、正确的交易机会，促成合同订立。同时，被告作为专业的商事居间主体，具备专业的知识和背景，应当尽到更高的注意义务和勤勉义务，向原告如实报告涉诉房屋的相关事项。而被告智丰公司在从事居间服务过程中，关于涉诉房屋存在抵押权情况未向买受人进行特别的提示，故未尽到交易风险提示和告知或说明义务，所提供的居间服务行为存在一定的瑕疵。第三人作为房屋出售方亦未能如实将与涉诉房屋物权受限制的状况向居间方说明。当然，作为原告具有完全民事行为能力的自然人，对于是否决定购房等重大财产决定，应当审慎判断并具有一定的自主选择决定权，对意向购买的房屋情况亦未能审慎，导致原告与第三人最终未能签订房屋买卖合同。因此，由于原、被告及第三人未就交易房屋存在抵押问题有约定，导致无法签订购房合同，不能归责任何一方，收取10000元的一方，应退回还给原告。根据查明的事实，智丰公司在收取原告10000元意向金中，已经支付了5000元给第三人苏文霞，为此，智丰公司及第三人苏文霞应共同退还原告10000元意向金。原告请求被告双倍返还意向金20000元于法无据，该院不予支持。关于被告反诉请求原告违约应向被告缴交中介服务费6640元问题，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”的规定，被告未促成原告与第三人房屋买卖合同成立，不能要求原告支付交易佣金的居间服务报酬，故被告该主张缺乏充分的事实和法律依据，该院不予支持。根据本案查明的事实，考虑到被告作为中介机构在本案中为原告提供了带领看房、居中斡旋等居间服务活动，确实产生了必要费用，原告作为委托人应适当给予被告从事居间活动的服务补偿费，结合本市服务行业工资水平，该院酌情确定费用为200元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四百二十七条的规定，判决：一、被告梧州市智丰房地产代理有限公司（反诉原告）应返还原告李筱玲（反诉被告）意向金5000元；二、第三人苏文霞应返还原告李筱玲（反诉被告）意向金5000元，并由被告梧州市智丰房地产代理有限公司（反诉原告）对该款承担连带清偿责任；三、原告李筱玲（反诉被告）支付被告梧州市智丰房地产代理有限公司（反诉原告）中介必要费用200元。本案案件受理费300元，由原告李筱玲（反诉被告）负担150元，被告梧州市智丰房地产代理有限公司（反诉原告）、第三人苏文霞共同连带负担150元。反诉受理费25元，由原告李筱玲（反诉被告）负担5元，被告梧州市智丰房地产代理有限公司（反诉原告）负担20元。
上诉人李筱玲不服一审判决，上诉称：一、一审法院认定上诉人李筱玲有过错不当。在交易过程中，上诉人只能听从中介公司的介绍，要想了解房屋的现状信息是根本不可能的事，一审法院认为上诉人未尽审慎义务显然是错误的。二、因智丰公司未将房屋抵押的信息告知上诉人，故导致房屋买卖不能签订的过错在于智丰公司。三、一审法院将苏文霞列为第三人是不当的。四、上诉人所交的1万元为定金性质，现房屋买卖合同未签订，智丰公司应返还双倍共2万元给上诉人。五、一审法院判令上诉人支付智丰公司200元中介费不合理。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判智丰公司支付2万元给上诉人。
上诉人智丰公司不服一审判决，上诉称：一、一审法院认定上诉人智丰公司未告知李筱玲房屋的抵押情况，导致房屋买卖不能签订的事实是错误的。事实上上诉人的工作人员在李筱玲签订《承购意向书》前已告知房屋的抵押情况，当时李筱玲、羽华欢均在场，羽华欢觉得手续麻烦便放弃购买了。签订《承购意向书》时，李筱玲明知房屋有抵押的情况下仍同意购买，并同意以首付房款15万元用于解除房屋抵押。二、由于上诉人已经促成李筱玲与第三方交易，故李筱玲应支付上诉人中介费6640元。
一审第三人苏文霞辩称：一、苏文霞收到智丰公司转款5000元应为购房定金，一审法院认定为诚意金是错误的。二、苏文霞委托智丰公司出售房屋时已告知房屋有抵押的情况，购房人需先交15万元购房款才能办理过户手续。三、导致无法签订合同的原因是由于李筱玲选择不购买房屋，苏文霞收取的5000元定金应不予退还。
二审期间，上诉人智丰公司向法庭提供四份新证据：证据一，梁桢莲的证言及身份证，用以证实上诉人在2015年7月8日、2015年7月9日告知李筱玲涉诉房屋有抵押的情况。证据二，看楼纸，证实梁桢莲于2015年7月9日告知李筱玲涉诉房屋有抵押的情况时羽华欢在场。证据三，彭施蕾的证言、身份证、银行汇款单，用以证明本案房屋新业主彭施蕾在上诉人处以同样的交易方式购买了房屋。证据四，房产证、银行收据，用以证明本案涉诉房屋新业主为彭施蕾。
经法庭质证，上诉人李筱玲认为证据一、证据二不真实，证据三、证据四不清楚。一审第三人苏文霞对上述证据无异议。
对于上诉人智丰公司提交的新证据，本院认为：上诉人证据一、二不能证实其主张，本院不予采纳。上诉人证据三、四可以证实彭施蕾购买了本案涉诉房屋，并办理了产权过户手续。
一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：2015年7月份，彭施蕾经智丰公司介绍，与本案涉诉房屋产权人达成房屋买卖交易，并办理了产权过户手续。
本院认为：本案争议焦点，一是上诉人智丰公司应否支付上诉人李筱玲2万元赔偿款；二是上诉人李筱玲应否支付上诉人智丰公司中介费6640元。关于本案第一个争议焦点，即上诉人智丰公司应否支付上诉人李筱玲2万元赔偿的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，只有当交易相对人不履行约定的债务时，才符合双倍返还定金的条件。本案中，房屋出卖人苏文霞、郭凯鸿的义务是按约定的价格出售房屋，而实事上买卖合同未能签订并非苏文霞、郭凯鸿拒绝出售房屋或变更交易价格，也并非抵押的房屋不能办理过户，故交易不能达成的原因不是房屋出卖人不履行约定的出售义务，上诉人李筱玲的主张不符合法律规定双倍返还定金的条件，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。关于本案第二个争议焦点，即上诉人李筱玲应否支付上诉人智丰公司中介费6640元的问题。因上诉人智丰公司在从事居间服务过程中，关于涉诉房屋存在抵押权情况未向买受人进行特别的提示，未尽到交易风险提示和告知或说明义务，所提供的居间服务行为存在一定的瑕疵。同时，上诉人智丰公司未促成李筱玲与第三人房屋买卖合同成立，依法不能要求李筱玲全额支付交易佣金的居间服务报酬，只能要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用，一审法院结合本市服务行业工资水平，酌情确定费用为200元并无不当，本院亦予以维持。
综上，上诉人李筱玲和智丰公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费600元（上诉人李筱玲、梧州市智丰房地产代理有限公司已分别预交300元），由上诉人李筱玲负担300元，上诉人梧州市智丰房地产代理有限公司负担300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘创祥
审 判 员 任 军
代理审判员 龙 跃
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 黄卉妍