江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏06民终1019号
上诉人（原审被告）：季春辉，男，1971年1月20日出生，汉族，住江苏省启东市。
委托诉讼代理人：胡伏霖，江苏致邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程霏，江苏致邦律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：周海鹃，女，1973年12月5日出生，汉族，住江苏省启东市。
委托诉讼代理人：王成，江苏东疆律师事务所律师。
原审被告：季丞楠，女，1994年11月13日出生，汉族，住江苏省启东市。
上诉人季春辉因与被上诉人周海鹃、原审被告季丞楠房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省启东市人民法院（2017）苏0681民初5867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
季春辉上诉请求：撤销一审判决，改判驳回周海鹃诉讼请求。一、二审案件受理费由周海鹃承担。事实和理由：1.周海鹃起诉至今未变更诉讼请求，其庭审中的请求自相矛盾，不符合法律规定，法院应当只审理要求继续履行合同的诉请，待该诉请得不到法庭支持后，周海鹃可另行主张权利。一审法院认定周海鹃主张解除合同依法有据，程序错误。2.一审法院采信的房屋鉴定价格不成立。根据江苏省高级人民法院《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》规定，房屋价格应当比照起诉时商品房市场价为标准。评估公司评估的房屋价值明显偏高。3.一审法院认定的双方过错责任比例明显不当，判决的赔偿数额明显偏高。周海鹃从事房屋中介工作，一直在炒房。周海鹃知道房屋非其所有，仍签订合同，存在重大过错责任。
周海鹃辩称，其在起诉时请求要求继续履行房屋买卖合同，但在一审庭审中其根据季春辉的抗辩和书证，经一审法院释明后，明确了诉讼请求为要求继续履行合同，如得不到支持，则要求季春辉承担违约赔偿责任，该程序合法。季春辉未提供证据证明房屋评估价值过高，季春辉引用的法律文件是征求意见稿，并非规范性审判文件，评估机构评估的房价正确。本人不知道季春辉提供的拆迁补偿安置情况的证据，季春辉未向本人提供过。本人非中介，也不炒房。季丞楠的拆迁补偿安置协议由季春辉代签，季丞楠在此期间在校读书，无经济来源，季春辉转让房屋时行使家事代理权，季春辉系有权处分。
周海鹃向一审法院起诉请求：1.要求季春辉、季丞楠继续履行合同，协助其办理案涉房屋产权过户手续，如案涉房屋在法律上或事实上不能履行产权过户，则要求季春辉返还其购房定金10万元，支付违约金15万元并赔偿房屋差价损失94.58万元，合计119.58万元。2.本案诉讼费用由季春辉、季丞楠承担。
一审法院认定事实:2015年10月29日，周海鹃（乙方）与季春辉（甲方）签订了房屋买卖合同，合同约定的主要内容为：1.甲方将启东市汇龙镇彩臣三村建筑号为7号402室出售给乙方，房屋面积约126平方米，车库面积约20平方米，交易价格为大写染拾伍万元整。…2.合同签订时，乙方向甲方支付人民币壹拾万元作为购房定金。买卖成立，此款即转为购房款。其余购房款付款方式如下：余款陆拾伍万元整等到甲方产权出来，配合乙方办理各种手续后，同时付清房款。6.甲、乙双方合同签订后，如有违约，违约方除按规定支付对方定金的双倍外还应支付双方总房价的20%的违约金并承担总房价的2.0%中介费。自本合同订立以后，如双方自行毁约，中介方仍有权向双方各收取房屋协议价格的1.0%中介费。后季春辉收取了周海鹃购房订金10万元。
另查明，2014年7月23日，季丞楠与启东市土地储备中心签订的《房屋拆除搬迁补偿安置协议》中，明确被拆除房屋所有权人为季丞楠一人。2017年7月4日，案涉房屋的不动产权证已办理至季丞楠名下，且属于其单独所有。
经周海鹃申请，一审法院依法委托江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司对案涉房产进行评估，评估结果为：房屋建筑面积为132.56㎡，车库面积为24.52㎡，案涉房产于2017年12月5日的市场公开值为169.58万元。评估费为8300元。
一审法院认为，周海鹃与季春辉签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规和行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应受其拘束，应按照约定全面履行各自的义务。出卖方因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受方要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。现因案涉房屋系季丞楠拆迁所得，且登记在季丞楠名下，季春辉无法取得案涉房屋的所有权或者处分权致使房屋买卖合同无法履行，故周海鹃要求继续履行合同，协助周海鹃办理案涉房屋产权过户手续的请求已实际履行不能，故对该请求一审法院不予支持。但因季春辉违反了诚实信用原则，其行为已构成根本违约，周海鹃主张解除双方签订的房屋买卖合同，依法有据，一审法院予以支持。合同解除后，周海鹃要求返还其购房定金的请求，一审法院予以支持。对于周海鹃同时要求支付违约金15万元并赔偿房屋差价损失94.58万元的诉讼请求，一审法院认为，合同法对违约责任采用的是填平原则，因违约行为而导致赔偿损失的范围应相当于违约所造成的损失。所以本案中周海鹃已按房屋现行市场价评估后主张差价损失的同时再主张违约损失，已远高于因违约造成的损失，故在周海鹃对两者并举的情况下对违约金的主张不符合法律规定，一审法院不予支持。周海鹃作为房屋买受人，理应在签订合同之时对房产情况作全面充分了解，在明知案涉房屋系季丞楠因拆迁所得，产权并非在季春辉名下的情况下，其对交易结果存在风险应有一定的预见，但周海鹃未就合同标的权属进行认真审查及有效预防，其本身也具有一定过错，对损失也应当承担相应的责任。综上，一审法院以周海鹃的房屋差价损失为基础，结合双方合同实际履行情况、双方的过错程度等，根据诚实信用原则和公平原则予以衡量，一审法院酌情支持周海鹃损失662000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决：一、解除周海鹃与季春辉于2015年10月29日签订的房产买卖合同；二、季春辉应于判决生效之日起二十日内返还周海鹃购房定金10万元，并赔偿周海鹃损失662000元；三、驳回周海鹃其他诉讼请求。本案受理费减半收取5650元，保全费4520元，评估费8300元，合计18470元（周海鹃已预交），由周海鹃负担5541元，季春辉负担12929元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实正确，本院予以确认。
本院认为，二审的争议焦点为：1.一审关于周海鹃诉讼请求的处理程序是否合法；2.是否应当采纳房屋鉴定价格；3.一审认定双方过错责任比例是否恰当。
关于争议焦点1。在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉、第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。周海鹃在起诉状中请求一审法院判令季春辉、季丞楠协助其办理启东市汇龙镇彩臣三村60号楼402室房屋的产权登记、过户手续并立即向其交房。其在庭审中陈述，要求继续履行，如果房屋产权不能完成变更登记的情况下同意解除合同，要求返还其已支付的购房定金10万元，支付违约金15万元并赔偿损失，除违约金以外部分85万元。此系周海鹃在辩论终结前对其诉讼请求的变更，变更后的诉讼请求不违反法律规定，一审法院予以审理并无不当。因季春辉主张案涉房屋登记于季丞楠名下，案涉房屋过户手续的诉讼请求无法得到支持，周海鹃要求解除合同依法有据，一审法院予以支持并无不当。
关于争议焦点2。经一审法院委托，江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司评估案涉房产于2017年12月5日的市场公开值为169.58万元。2017年12月5日为该评估机构完成实地查勘之日，评估机构以受理评估申请后实际查勘之日作为房屋价值评估节点并无不当。上诉人还主张该估值明显偏高，但并未提供任何证据予以证明，本院对此不予支持。
关于争议焦点3。依法成立的合同对双方均有约束力，当事人应当按照合同约定的内容履行各自义务。季春辉明知案涉房屋登记于季丞楠名下，仍与周海鹃签订房屋买卖合同，其对案涉房屋买卖合同的解除负有主要责任，故一审法院酌情认定其赔偿周海鹃662000元损失亦无不当。
综上所述，季春辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11300元，由上诉人季春辉负担。
本判决为终审判决。
审判长 顾晓威
审判员 谷昔伟
审判员 刘彩霞
二〇一八年五月二十八日
书记员 盛姝玲