江苏省邳州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邳商初字第0283号
原告中国农业银行股份有限公司邳州市支行。
负责人路运通，该银行行长。
委托代理人张俊超，该银行职员。
委托代理人宋建平，该银行职员。
被告葛星，女，1992年9月29日出生，汉族。
被告徐猛，男，1988年1月18日出生，汉族。
被告葛效坤，男，1971年5月3日出生，汉族。
被告徐州东方房地产集团有限公司。
法定代表人荐辉，该公司总经理。
委托代理人王伟，江苏景来律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司邳州市支行（以下简称农业银行）诉被告葛星、徐猛、葛效坤、徐州东方房地产集团有限公司（东方房地产）借款合同纠纷一案，本院于2014年5月13日受理后依法由代理审判员许晴独任审判，于2014年6月5日公开开庭进行审理。原告农业银行诉讼代理人张俊超、宋建平，被告东方房地产诉讼代理人王伟到庭参加诉讼。被告葛星、徐猛、葛效坤经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农业银行诉称：被告葛星、徐猛于2012年11月28日在原告处办理个人住房按揭贷款45万元，以该房产作抵押办理了合法有效地抵押登记，被告葛某、东方房地产提供保证担保。合同约定贷款于2032年11月27日到期，还款方式为等额本息法按月还款。至2014年5月7日欠原告贷款本金437242.03元，利息7135.92元，已经连续4个月没有还款。根据借款合同“借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放借款”的约定，特提起诉讼，请求判令：1，四被告清偿原告贷款本息444377.95元（计算至2014年5月7日本金为437242.03元，利息为7135.92元）及至清偿之日所产生的利息、罚息等费用；2，原告对本案抵押资产享有优先受偿权；3，被告承担诉讼费用。
庭审中，原告以起诉后借款人再次偿还部分欠款为由，减少诉讼请求数额至本金433798.54元、利息155.67元（暂计至2014年6月3日，之后利息按合同约定计算）。
原告农业银行为支持其诉讼请求提供了以下证据：
1，个人购房担保借款合同、徐猛与葛星的结婚证复印件、借款凭证、房地产抵押合同、抵押贷款证明。证明被告葛星、徐猛于2012年11月28日在我行申请个人住房按揭贷款，并与原告签订借款合同，原告于当日将款项划入被告东方房地产账户，并办理了抵押登记。贷款金额为45万元，约定2032年11月27日到期，浮动利率，执行当年年利率为6.55%，违约责任约定逾期利率上浮50%，如借款人未按约定偿还借款本金及利息，贷款有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。东方房地产、葛某对葛星、徐猛贷款提供了担保。贷款时徐猛与葛星是夫妻关系。
2，欠款明细。证明至2014年6月3日，被告葛星、徐猛欠银行贷款本息433945.21元。
3，个人贷款逾期催收通知书、快递回单、欠款明细、还款流水明细。证明本案起诉后原告再次向借款人催收欠款，但借款人至今仍未偿还，即自2014年5月31日后一直未偿还。截至2014年7月6日共欠借款本金433798.54元，其中逾期本金2006.5元，拖欠利息合计2518.03元。
被告东方房地产辩称：担保属实。原告主张的欠款数额，因借款人未到庭予以确认，东方房地产无法确认，请法庭依据相关证据予以认定。该借款既有人的担保又有物的担保，原告应以借款人的房产清偿。
被告葛星、徐猛、葛某、东方房地产未提供证据。
庭审中，原、被告对证据的质证意见：对原告提供的第1组证据，被告东方房地产没有异议；对原告提供的第2组证据，被告东方房地产认为数额变动及最终数额未经借款人确认因此无法确定；对原告提供的第3组证据，被告东方房地产没有异议，但认为欠款数额未经借款人确认因此无法确认。
本院经审理查明：被告葛星、徐猛系夫妻关系，二人于2012年10月9日登记结婚。2011年11月9日，作为借款人兼抵押人的葛星，作为抵押人的徐猛，作为保证人的葛某、东方房地产与作为贷款人的农业银行签订编号为32020120120137279的《个人购房担保借款合同》，约定：由贷款人向借款人提供借款45万元；借款用途为购买房产；购买的房产位于邳州市运河镇东泰路东侧东方帝景城三期小高层6号楼1单元201室；借款期限为240个月；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮0%后确定，借款期间如遇人民银行人民币贷款基准利率调整，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的执行年利率，不另行通知借款人、担保人；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入东方房地产在农业银行的银行账户×××9031；还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月；借款担保方式为由保证人葛某提供保证担保，保证人东方房地产提供阶段性担保，抵押人葛星、徐猛提供抵押担保，抵押物清单记载抵押物为上述贷款购买的房产；阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。合同担保条款中约定：合同项下债权的保证方式为连带责任保证；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金……以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；保证期间为借款到期日起二年；本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。合同违约责任条款中约定：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款。合同另约定：本合同记载的借款金额、借款期限、利率（利率调整按本合同约定规则执行）等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
同日，作为抵押人的葛星、徐猛与作为抵押权人的农业银行就抵押房产签订《房地产抵押合同》，并办理了抵押权的预告登记。
2012年11月28日，农业银行向其与葛星约定的收款人账户发放借款45万元，形成《个人借款凭证》，记载：借款日期2012年11月28日，到期日期2032年11月27日；借款金额45万元；还款方式为等额本息还款，还款周期为每月，还款日为28日；执行利率6.55%，逾期利率9.825%。
后葛星、徐猛偿还部分借款后不再按约偿还，截至2014年5月连续4期未偿还，2014年6月1日再次偿还了部分拖欠本息后，2014年5月的应还款仍未足额偿还，且之后未再继续偿还。截至2014年6月3日，拖欠本金1000.52元、利息155.67元，剩余本金总额为433798.54元。
本案在审理过程中，原告再次向被告葛星、徐猛发出贷款款催收通知书，葛星、徐猛签收通知书，但仍未继续偿还欠款。
另查明，原告要求优先受偿的抵押房产仅办理了抵押权的预告登记，尚未办理正式抵押登记，原告尚未取得房屋他项权证书。
本院认为：被告葛星、徐猛、葛某、东方房地产与原告农业银行签订的《个人购房担保借款合同》及《个人借款凭证》形式完备、内容真实，各方约定的权利义务明确具体，是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同为有效合同，对原、被告各方均具有约束力。原告依约向被告葛星发放了借款45万元，但其偿还数期后不再按约偿还，多次逾期，且经原告催收未果，根据合同约定，原告有权在此情形下提前收回已发放借款。故原告要求被告葛星偿还剩余借款本息的主张本院予以支持。贷款时被告徐猛与葛星系夫妻关系，贷款用于购买家庭住房，系夫妻共同债务，因此徐猛亦应承担还款责任。合同约定借款利息执行中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，并对逾期借款按基准利率上浮50%计收罚息，均不违反法律、法规的规定，本院予以支持。被告葛某作为该笔贷款的保证人，应按照合同担保条款约定对贷款的清偿承担连带责任。被告东方房地产作为阶段性保证人，应按照合同约定在借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续前对该笔贷款的清偿承担连带责任。关于原告对抵押房产优先受偿的主张，因该房产仅办理了抵押权预告登记，尚未办理正式的抵押登记，故对于该主张本院不予支持。被告葛星、徐猛、葛某经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其对诉讼权利的放弃，不影响本案的审理与裁判。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条的规定，判决如下：
一、被告葛星、徐猛于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司邳州市支行借款本金433798.54元及利息（利息计算至2014年6月3日为155.67元，2014年6月4日起按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率计算至判决确定给付之日，并对逾期借款按基准利率上浮50%计收罚息）。
二、被告葛效坤对葛星、徐猛上述欠款的清偿承担连带责任。
三、被告徐州东方房地产集团有限公司在葛星取得抵押房产（邳州市运河镇东泰路东侧东方帝景城三期小高层6号楼1单元201室）的房地产权属证书并办妥以中国农业银行股份有限公司邳州市支行为抵押权人的抵押登记手续前，对上述债务的清偿承担连带责任，并在承担担保责任后，有权向葛星、徐猛追偿。
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司邳州市支行的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取3983元、保全费2770元，由被告葛星、徐猛、葛效坤、徐州东方房地产集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
代理审判员 许晴
二〇一四年七月十八日
书 记 员 王娜