上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初11514号
原告（反诉被告）刘欣。
委托代理人唐杭军，上海闰德律师事务所律师。
被告（反诉原告）周昊。
委托代理人王智煜，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
委托代理人汤婷，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
原告刘欣与被告周昊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月19日立案受理。依法由审判员刘锋适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼中，被告周昊提出反诉，本院受理后与本诉合并审理。原告（反诉被告）刘欣及其委托代理人唐杭军，被告（反诉原告）周昊的委托代理人王智煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘欣诉称，其与被告周昊于2016年3月14日签订了系争房屋的《房地产买卖居间协议》，约定被告周昊将其一人所有的××路××弄283号花园住宅出售给原告，售房价为人民币（以下币种相同）6,000,000元。合同违约责任约定，双方纠纷不能协商解决，起诉至法院由败诉方承担律师费。原告依约于签订合同当天将200,000元定金交付给被告周昊，被告周昊向原告出具了收到定金200,000元的收据。按合同约定，原告应于2016年3月30日支付首付款1,600,000元。由于银行以及资金托管方面原告无法控制的原因导致原告不能按期付款，原告向被告周昊表示可以支付适当的逾期付款违约金，双方继续履行合同，但被告周昊却以原告非根本违约的小过失，通知解除合同，拒绝原告向其支付1,600,000元购房款。原告认为，被告周昊擅自单方面解除合同其原因是房价上涨出售人乘机跳价，被告周昊的解约行为不符合双方合同的约定，也不符合一方根本违约才能解除合同的法律规定。故原告诉至法院要求：1、判令原、被告双方继续履行2016年3月14日签订的××路××弄283号《房地产买卖居间协议》，被告周昊应当在2016年4月30日将房产过户给原告，并按约定在房款付清70日内将房屋交付给原告；逾期过户或逾期交房，均应按总房价6,000,000元支付每日万分之五违约金至完成过户和交房日止；2、判令被告周昊支付原告律师代理费100,000元。
原告刘欣向本院提供了以下书面证据，用以证明其上述诉请：
1、2016年3月14日原被告签订的房地产买卖居间协议一份，证明原、被告之间就系争房屋签订了居间协议，就涉案房屋的买卖达成一致。
被告周昊对该份证据经质证后认为，证据的真实性、合法性、关联性均无异议，合同约定违约条款及合同解除的条款。
2、被告周昊出具给原告的收据一份，证明被告周昊已经收到原告支付的定金200,000元。
被告周昊对该份证据经质证后认为，收到上述定金无异议。
3、2016年4月14日原告发给被告周昊的催告履行房产买卖协议通知书及邮寄凭证一组，证明原告催促被告周昊继续履约，要求被告周昊提供账号，以便于原告付款。
被告周昊对该组证据经质证后认为，对于真实性认可，这份证据是邮寄给被告的代理人律师，但当时代理律师并未接受被告的委托，不过代理律师曾转告过被告，另对于证据的关联性不予认可。
4、2016年4月16日原告的工商银行存款凭证一份，证明原告的首付款已经到位，具备履行能力。
被告周昊对该份证据经质证后认为，对证据的真实性无法确认，原告提供的仅是复印件证据。
5、2016年4月6日被告周昊委托律师发给原告的律师函一份，证明被告周昊委托律师向原告发出解约通知书，并要求原告支付违约金。原告于2016年4月7日收到该份律师函。
被告周昊对该份证据经质证后认为，该份律师函是邮寄给中介公司，并由中介公司转交给原告的。
6、涉案房屋的房地产登记簿信息一份，证明涉案房屋仍登记在被告周昊名下。
被告周昊对该份证据经质证后认为，对证据的真实性无异议。
7、手机通话录音记录及录音证据一组，证明原告及其家人给被告周昊电话，要求被告周昊履行配合收款的义务，但被告周昊拒绝并称合同已经终止，并要求加价，重签合同。
被告周昊对该组证据经质证后认为，证据的真实性无异议，但在录音中被告明确了2016年3月14日的合同已经解除。如果要继续购房，双方可以另行签订新的合同，该录音中也看不出被告有要求加价的行为。
8、律师费发票一份，证明原告为本案诉讼支付给上海君典律师事务所15,000元的律师费。
被告周昊对该份证据经质证后认为，不予认可，原告目前已经撤销了对该家律师事务所的委托，并且变更了代理人。
被告周昊辩称，不同意原告的诉请。原、被告于2016年3月14日签订居间协议，明确约定了原告应在2016年3月30日向被告支付首付款1,600,000元。并约定一方未履行合同内容，经催告仍未履行的，追究其违约责任，本案中原告未按期支付首付款。2016年4月3日、4月5日、4月6日三次双方见面，被告催讨要求原告付款，但原告仍未付款，故被告于2016年4月6日发函给原告要求解除合同，由于原告的违约行为，被告周昊解除买卖合同关系，符合法律规定，理应有效。现被告周昊已经依据双方签署的买卖居间协议的约定，正式函告原告双方的房屋买卖合同已经解除，并应向被告周昊支付违约金，故被告周昊特提起反诉要求：1、判令原、被告之间的房屋买卖合同已于2016年4月6日解除；2、判令原告刘欣向被告周昊支付合同总价的20%的违约金1,200,000元，原告刘欣所支付的200,000元购房定金直接从上述违约金中予以抵扣；3、判令原告支付律师费损失40,000元。
被告周昊向本院提供了以下书面证据证明其上述辩称及反诉诉请：
1、原、被告签订的房地产买卖居间协议一份，证明原告的行为违反协议约定，被告依约解除本协议，且原告应向被告支付购房总价的20%的违约金。
原告刘欣对该份证据经质证后认为，证据的真实性无异议，但原告的行为并不构成被告解除合同的理由。
2、原、被告之间的短信往来一组，证明原告未能按期支付首付款，被告进行过多次催讨。
原告刘欣对该组证据经质证后认为，证据的真实性无异议，证据也说明原告一直在积极履行合同并对自己未能付款的事实表示歉意，并在积极想办法，没有故意违约的意思。
3、2016年4月3日被告发给原告的《催告履行合同通知书》一份，证明被告书面致函原告要求履行合同，但原告未履约。
原告刘欣对该份证据经质证后认为，证据的真实性无异议，被告在催告合同履行期间只给了三天时间，相关司法解释第十五条规定中有三个月的合理期限，故三日明显不合理。
4、2016年4月6日律师函一份，证明被告委托律师发函，正式函告原告协议解除，并要求原告支付违约金。
原告刘欣对该份证据经质证后认为，对证据的真实性无异议，确实收到该份律师函，说明原告一直在积极听取被告的意见，并在积极想办法解决问题。
5、2016年4月11日佣金协议书、佣金付款凭证、收据一组，证明本次房屋交易居间方上海顺屋房地产经纪事务所明确证明原告经被告书面催讨后仍然违反买卖协议的违约事实，确认涉案买卖合同已经函告解除。
原告刘欣对该组证据经质证后认为，佣金协议书中事实陈述部分是认可的，但不认可双方合同解除，被告与居间方的该份协议与本案无关联性，该份协议可以说明居间方是向着被告的。
6、视频资料一组，证明双方于2016年4月3日、5日、6日三次见面洽谈，被告于2016年4月6日当面将催告函给了原告。
原告刘欣对该组证据经质证后认为，证据的真实性无异议，但请法庭注意视频中的几个节点。
7、被告与案外人于2016年3月6日签订的房地产买卖居间协议一份、定金收据二份、委托书一份，证明被告于2016年3月6日向案外人购买房屋，并支付了200,000元的定金。
原告刘欣对该组证据经质证后认为，证据是否真实不清楚，而且与本案无关联性，这份买卖协议是虚假的，在2016年4月3日之时被告承认根本没有购买过房屋。
8、2016年4月7日案外人发给被告周昊的函件一份，证明案外人函告被告解除合同，并没收定金。
原告刘欣对该组证据经质证后认为，证据是否真实不清楚，而且与本案无关联性，这份买卖协议是虚假的，在2016年4月3日之时被告承认根本没有购买过房屋。
9、被告与上海邦信阳中建中汇律师事务所签订的聘请律师合同一份、律师费发票一份、付款凭证一份，证明被告为了本次诉讼，支出了律师费40,000元，以实际支出作为主张。
原告刘欣对该组证据经质证后认为，请法院依法处理，若被告主张万分之五的违约金，可以支付部分律师费损失，主张1,200,000元的违约金，律师费不应得到支持。
原告刘欣针对其上述辩称，未向本院提供证据材料。
本院对双方提供的证据认证如下：证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认。
经审理查明：被告周昊系座落于闵行区××路××弄283号房屋的产权人。
2016年3月14日经上海顺屋房地产经纪事务所居间介绍，原告刘欣（协议乙方）与被告周昊（协议甲方）签订《房地产买卖居间协议》一份，协议约定：一、该房地产转让总价6,000,000元；二、付款方式：1、乙方在2016年3月14日支付甲方定金200,000元；2、乙方在2016年3月30日前支付甲方首付款1,600,000元；3、乙方向银行申请购房贷款，贷款金额为4,150,000元左右，待乙方银行贷款放款后直接支付给甲方；4、尾款50,000元需押付在居间方作为交房保证金，待交房后付清各项费用后支付给甲方，相关费用的结算日期以交房日期为准；三、双方约定乙方如贷款购房所产生的相关费用全部由乙方承担。契税、房产税由乙方承担，甲方营业税、所得税、手续费由甲方支付；四、违约责任：本协议生效后，甲乙双方应诚意履行，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约金后继续履行本协议或单方解除本协议。若因上述原因解除本协议的，违约方应承担约定总房价款的20%向守约方支付违约金，甲乙双方同意，甲方或者乙方因相对方违约而获得赔偿的，愿意将获得的赔偿金中相当于总房价款的2%的款项支付给居间方（最高不超过获得赔偿金额的50%），作为居间方提供居间服务的补偿，且同意居间方可从任何款项中扣收；五、双方约定4月30日之前进交易中心交易过户，6月15日之前全款到账，银行放款日为准。如果过户前国家税收政策有所调整，多余税费由乙方承担。
庭审中，被告周昊确认已经收到原告刘欣所支付的定金200,000元，并已出具定金收据给原告刘欣。
嗣后，因原告未能如期支付首付款，原、被告双方分别于2016年4月3日、5日、6日三次见面洽谈。另被告周昊于2016年4月3日向原告发出书面《催告履行合同通知书》一份，特致函原告在接到本通知三日内2016年4月6日前向被告进行交付首付款及违约金，如在三日内仍未依合同向被告进行交付，被告将依合同约定或法律规定解除合同。
2016年4月6日被告周昊委托上海邦信阳中建中汇律师事务所向原告刘欣发出律师公函，该份公函中载明，上述房地产买卖居间协议签署后，原告在2016年3月30日前一直未向被告支付该1,600,000元购房首付款，此后经被告多次向原告催讨后仍未收到该笔首付款。被告认为原告的行为已经严重违反了双方合同的约定，应当承担相应的违约责任。鉴于上述情况，特此向原告函告如下：一、自本函发出之日起，原告与被告就上海市闵行区××路××弄283号房产的买卖关系已经解除；二、被告除了没收原告已支付的200,000元钱款外，原告须在本函发出之日起7日内向被告支付剩余违约金1,000,000元。以上所述，请原告务必限期执行。否则，被告将立即采取法律措施，追究原告全部法律和经济责任。原告刘欣确认在4月7日收到该份律师公函。
2016年4月14日原告刘欣向被告周昊发出《催告履行房产买卖协议通知书》一份，双方于2016年3月14日订立的闵行区××路××弄283号房地产买卖居间协议，因银行原因延迟原告表示无奈与歉意，此主观不可抗拒因素致使原告首付款延后15日，原告愿按协议规定每日履赔0.05%赔偿金。现首付款1,600,000元已到，原告特告知，并要求提供账号以便打给被告首付款，补充协议也请择日面议。
本院认为，原告刘欣与被告周昊之间所签订的《房地产买卖居间协议》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原告刘欣、被告周昊均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。而本案主要的争议焦点是被告周昊是否有权解除本案系争的房地产买卖居间协议。系争的合同中约定的付款方式中明确约定了原告刘欣的具体付款期限及金额，但原告刘欣除支付了首期定金之外，剩余的房款始终未能支付。且在约定的付款期限届满之后，被告周昊与原告刘欣曾多次进行协商，被告周昊亦给予原告刘欣一定的宽限期，但是在宽限期届满之后，原告刘欣仍未能支付相应的房款给被告周昊，故本院认为原告刘欣的行为显然构成违约，且使得被告周昊出售房屋的合同目的至今无法实现，周昊有权依据合同约定主张解除系争合同。诉讼之前，被告周昊已经通过发出律师公函的方式解除了系争合同，而该份通知书已经到达原告刘欣处，故本院确认系争房地产买卖居间协议于2016年4月7日予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，被告周昊可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。另由于原告刘欣存在违约行为，且导致合同解除，被告周昊有权依据合同约定主张要求原告刘欣承担相应的违约责任。由于原告刘欣未能按照合同约定支付相应的房款，其行为已经构成违约，被告周昊有权依据合同约定主张要求原告刘欣支付解约违约金，而合同中约定了解约违约金的计算方式为总房价款的20%。而原告刘欣认为被告周昊主张的违约金过高，要求本院予以调整。对此本院认为原告刘欣确实存在违约行为，且确实基于该违约行为导致合同解除，但结合原告刘欣的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给被告周昊所造成的实际损失，兼顾到原告刘欣在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为被告周昊目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故本院对于违约金的金额予以调整，酌定违约金以400,000元计。依据合同法规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现被告周昊明确主张解约违约金，则其无权再主张没收定金，故在涉案合同解除的前提下，被告周昊理应返还上述定金200,000元给原告刘欣。另由于原告刘欣系违约方，在系争房地产买卖居间协议已经解除的前提下，原告刘欣无权主张要求继续履行合同，并要求被告周昊承担相应的违约责任。且原告刘欣无权主张要求被告周昊承担相应的律师费损失。故本院对原告刘欣所主张的诉请不予支持。
另对于被告周昊主张的律师费的诉请。依据涉案房地产买卖居间协议的约定，各方产生纠纷且经协商不能解决时，任何一方可起诉到人民法院，败诉方应承担另一方为此所支付的律师费、调查费及与此相关的所有费用。被告周昊据此主张要求原告刘欣承担相应的律师费。按照上海市发展和改革委员会、上海市司法局颁布的《上海市律师服务收费管理实施办法》的规定，涉及财产关系的民事、行政诉讼和国家赔偿案件按标的额比例收费，其中1,000,000元以上至10,000,000元（含10,000,000元）的政府指导价收费标准为3%-5%。结合本案被告周昊主张的解除合同的金额及解约违约金的金额，被告周昊实际支付的一审律师费用并未超过上述收费标准，故本院对被告周昊主张的律师费诉请予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十六条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）刘欣与被告（反诉原告）周昊于2016年3月14日签订的《房地产买卖居间协议》于2016年4月7日予以解除；
二、原告（反诉被告）刘欣于本判决生效之日起十日内支付给被告（反诉原告）周昊解约违约金以400,000元计；
三、原告（反诉被告）刘欣于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）周昊律师费损失以40,000元计；
四、被告（反诉原告）周昊于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）刘欣定金200,000元；
五、驳回原告（反诉被告）刘欣的本诉诉讼请求。
本诉案件受理费减半收取计13,275元，财产保全费5,000元，合计18,275元，由原告（反诉被告）刘欣负担。反诉案件受理费减半收取计6,900元，由反诉原告（被告）周昊负担3,450元，由反诉被告（原告）刘欣负担3,450元（原告刘欣负担之款于本判决生效之日起十日内直接支付给被告周昊）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 刘 锋
二〇一六年六月二十九日
书记员 谭静贤
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……
第九十三条第二款……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。