天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0112民初1352号原告：张继贤，男，1972年2月7日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：杨富霞（原告之妻），1972年9月22日出生，住天津市津南区。被告：天津星耀投资有限公司，住所地天津市津南区八里台镇工业园区，统一社会信用代码：91120112666107701R。法定代表人：王斯恒，职务总经理。委托诉讼代理人：史玮，女，该公司职员。委托诉讼代理人：秦金星，男，该公司职员。原告张继贤与被告天津星耀投资有限公司（以下简称“星耀公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张继贤及其委托诉讼代理人杨富霞，被告星耀公司的委托诉讼代理人史玮、秦金星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张继贤向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告租赁费42000元、违约金8400元、自2014年12月1日起至法院生效判决确定的给付之日止按照同期银行贷款利率计算的逾期付款违约金5182.51元；2、请求判令被告支付原告拖欠的水费588元；3、请求判令诉讼费用由被告承担。事实及理由：2011年6月24日，原、被告签订房屋租赁合同，约定：原告将坐落于津南区八里台镇星耀五洲小区枫情阳光房屋租给被告；租赁期为3年，自2011年12月1日起至2014年11月30日止；年租金为18000元，租金实行半年支付，被告应在合同生效后15日内向原告交纳半年租金，租金到期前，被告应提前10日向原告预缴下年度租金；租赁期间发生的水、电、煤气、有线电视等费用由被告承担；原被告双方任意一方无故提出解除合同或提前终止合同的，或任意一方怠于履行本合同义务，或因任意一方原因致使合同目的根本无法实现，视为根本违约，如一方根本违约的，违约方应向对方支付本合同总金额20%的违约金，由此给对方造成损失的，应赔偿对方的实际损失；被告未按协议约定支付租金的，每逾期一周，被告应按所欠租金的同期银行利息向原告支付违约金。租赁期满后，被告又续租2年零4个月，即自2014年12月1日至2017年3月31日。被告未按合同约定支付原告续租期间的租金共计42000元，并拖欠租赁期间的水费588元。原告认为，被告的行为构成根本违约，应承担违约责任，故原告起诉。星耀公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：原告关于租金的部分诉讼请求超过诉讼时效；原告主张的违约金过高，要求调整；原告主张的银行贷款利率有误；原告曾起诉又撤诉重新起诉，导致利息损失扩大；原告应举证证明被告拖欠水费的数额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的水费明细未经水务部门确认，被告不认可，故本院不予采纳。根据本院经审查确认的证据结合当事人陈述，本院认定事实如下：2011年12月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将自有的位于天津市津南区枫情阳房屋出租给被告；租赁期为3年，自2011年12月1日起至2014年11月30日止；年租金为18000元，租金实行半年支付，被告应在合同生效后15日内向原告交纳半年租金，租金到期前，被告应提前10日向原告预缴下年度租金；租赁期间发生的水、电、煤气、有线电视等费用由被告承担；原、被告双方任意一方无故提出解除合同或提前终止合同的，或任意一方怠于履行本合同义务，或因任意一方原因致使合同目的根本无法实现，视为根本违约，如一方根本违约的，违约方应向对方支付本合同总金额20%的违约金，由此给对方造成损失的，应赔偿对方的实际损失；被告未按协议约定支付租金的，每逾期一周，被告应按所欠租金的同期银行利息向原告支付违约金。租赁期满后，原、被告续签两份《房屋租赁补充协议》，进行两次续租，第一次续租至2015年5月31日，第二次续租至2016年3月31日。续租期满后，被告实际租赁房屋至2017年3月31日。2017年3月31日，被告工作人员孙建志书面确认拖欠原告自2014年12月1日至2017年3月31日的租金共计42000元，并承诺2017年3月31日前发生的水费由原告自行查询，由被告承担。现原告以被告拖欠租金及水费构成违约为由起诉，请求人民法院依法判令：1、被告支付原告租金42000元、违约金8400元、自2014年12月1日起至法院生效判决确定的给付之日止按照同期银行贷款利率计算的逾期付款违约金5182.51元；2、被告支付原告拖欠的水费588元；3、诉讼费用由被告承担。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，原、被告之间的租赁合同是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，被告负有向原告支付租金并承担租赁期间水费的义务。诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。本案中，被告工作人员于2017年3月31日为原告出具书面材料确认拖欠原告租金的数额，应视为被告作出同意履行义务的意思表示，故对被告的诉讼时效抗辩，本院不予支持。原告要求被告支付租金42000元的主张具有事实及法律依据，本院予以支持。原告要求被告支付水费588元，但被告对原告主张的水费数额不认可，原告又未能提交充分有效的证据证明被告应承担水费的数额，故本院对原告的该项请求不予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，被告未按照约定的时间支付租金，其行为构成违约，应向原告承担相应的违约责任。双方合同约定了两种违约金，一种为根本违约违约金，一种为逾期支付租金违约金。根据合同约定，被告逾期支付租金的违约行为亦属于根本违约，故两种违约金均可适用。现原告要求同时适用两种违约金的主张符合双方合同约定，但违约金的数额不能过分高于造成的损失。被告逾期支付租金的行为给原告造成租金利息损失，按原告计算利息金额为5182.51元。现原告主张的两项违约金合计为13582.51元，远超过其利息损失，故本院予以适当减少，本院综合本案案情酌情支持违约金6600元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条的规定，判决如下：一、被告天津星耀投资有限公司于本判决生效后三日内给付原告张继贤租金42000元、违约金6600元；二、驳回原告张继贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70.5元，由被告天津星耀投资有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员  韩学胜二〇一八年二月二十四日书 记 员  程亚倩《中华人民共和国民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。