北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第07690号
原告杨振明，住北京市通州区。
委托代理人郝志勇，北京京尧律师事务所律师。
原告杨爱君，住北京市通州区。
委托代理人杨振明（系杨爱君之父）。
被告孙延威，住辽宁省大石桥市。
委托代理人陈刚，北京市通州区台湖镇法律服务所法律工作者。
原告杨振明、杨爱君与被告孙延威房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告杨振明（并作为原告杨爱君的委托代理人）及其委托代理人郝志勇，被告孙延威的委托代理人陈刚到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告杨振明、杨爱君诉称：2004年9月7日，被告找到我们，请求我们将位于北京市通州区台湖镇次二村200号二层小楼及大厅等设施租赁给被告，并于同日签订了《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限为10年。租金为第一、第二、第三年度每年4万元，第四、第五、第六年度每年5万元，第七、第八、第九、第十年度每年租金6万元等。被告在租赁物内开办网吧赢利，2011年12月5日凌晨2时，由于被告管理不善，网吧发生火灾，通州区梨园消防队迅速赶到，此时，大火正处于猛烈的燃烧阶段，发生火情的网吧是彩钢搭建的二层房子，一层楼顶的着火点位置已经被烧穿，网吧内的百余台电脑被烧毁，二层的厨房还有煤气罐，一小时后，大火被扑灭，二层主楼前被烧毁，门窗均烧毁等。本次大火造成了我们的租赁物的巨大经济损失，特别让原告难以接受的是，发生火灾后，被告竟然向我们封锁消息，我们最后赶到现场时，但经第一现场已经被破坏，现场一片狼藉。被告应于2013年9月给付原告2013年9月至2014年9月的租金，但经原告多次催告，被告分文未付。我方认为，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。承租人未按照约定的方法使用，出租人可以解除合同，原告多次向被告严正提出解除合同要求未果，被告拒不支付租金，根据相关规定，诉至法院，请求判令被告支付2013年10月1日至2014年10月1日期间的租金60000元；判令被告支付逾期付款违约金（以60000元为基数，自2013年9月20日起计算，至实际租金实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率四倍标准计算）；判令被告支付自2014年10月2日起至实际腾退之日止的房屋占用使用费（参照租赁合同的租金标准，以每月5000元计算）；判令被告立即腾退租赁物；判令被告赔偿毁损储藏室的损失赔偿金5000元、毁损水暖设施的损失赔偿金46000元；判令被告支付因使用储藏室空间的占用使用费48000元。本案诉讼费由被告承担。
被告孙延威辩称：双方的租赁合同已经无法继续履行，解约不是因为违约，而是因为拆迁，是不可抗力的因素。由于该租赁房屋拆迁致使被告无法正常经营使用，在起诉之前原告已经与拆迁方签订了相关的拆迁安置补偿协议，也就是租赁房屋的权属已经发生变更。由于租赁房屋拆迁无法经营，所以违约金不存在，合同到期之后的租金我方不同意赔偿。设备没有毁损，在2009年9月份原告默认的情况下我方使用了储藏室，在我方占用过程中原告没有要求我方支付费用，原告默认我方使用的行为。关于房屋腾退的问题，因为原告已经与拆迁方签订了拆迁协议，所以标的物的权属已经发生了变更，变成了拆迁方的，现在只是因拆迁合同不具备效力了，无法正常经营，原告一直没有跟我方谈论拆迁补偿的事情，只是让我方腾退，我方不同意。
经审理查明：2004年9月7日，杨振明、杨爱君（甲方）与孙延威（乙方）签订房屋租赁合同，合同内容为：根据国家有关法律和政策，为了明确甲、乙双方的权利和义务，经甲、乙双方友好协商一致，订立如下合同：一、甲方同意将其现有二层小楼及大厅在现有的基础上以租赁的方式租赁给乙方进行使用（不包括一层楼梯间小储藏室和一层东头有一间小储藏室），在乙方情况允许的条件下，二层东头暂用一间存东西用房。二、租赁期限为10年，即从2004年10月1日起至2014年10月1日止，需要续订时，另行协商再定。三、租金及付款方式：1、租金：租赁期内，第一个租赁年度租金4万元，在双方签字之日，提前交给甲方办理购置一台变压器，由乙方使用，所有权归甲方，由第二个租赁年度到第三个租赁年度每年租金为4万元。由第四个租赁年度至第六个租赁年度每年租金为5万元。由第七个租赁年度至第十个最能年度每年租金6万元。2、付款方式：年度租金采用上交方式，每个租赁年度上交一次，即本合同自签字生效之日计算前10日交付齐每个年度的全部租金，采用现金结算方式，乙方对甲方不得拖欠租金，如拖欠租金，甲方有权终止租赁合同，此项租金不包括乙方在经营租赁期间所发生的任何例外费用，如水电暖费、维修、装修、安装费、工商、税金、卫生、街道占地等其他所发生的一切费用由乙方负责。四、甲方权利和义务：1、按合同的约定收取租金。2、在租赁期间，为乙方提供80千瓦变压器，在租赁期间，由乙方使用或维修，所有权归甲方。3、甲方不干预乙方的正常经营活动。4、协助乙方调解地方一些有关事宜。5、房屋主体维修甲方负责，如属于乙方在经营期间装修改造拆装问题，出现房屋主体结构破坏，由乙方负责维修。五、乙方权利和义务：1、自本合同签字生效之日起，乙方具有租赁房屋的使用权。2、在租赁期间，乙方有权在租赁房屋内进行经营活动并独立承担民事责任，经济责任和法律责任。3、乙方在经营期间，要守法经营，同时要保护好甲方的房屋及所有设施，装修不能破坏主体结构，未经甲方同意不准擅自拆装甲方的房屋设施，否则一切损失自负。如有损坏或丢失，乙方要负责维修或照价赔偿，如有任何不合法行为与甲方无关。4、乙方为了逃避债务或法律制裁或躲避交付租金等问题出现，乙方不能以任何理由抵押封存甲方的房屋设施和财产，并在租金逾期之内，甲方有权变卖乙方留置扣押的财产，抵扣拖欠租金。六、违约责任：除不可抗力的事件外，如因国家法律、政策改变（如旧村改造、国家占地及不可抗力的自然灾害），甲、乙双方有下列行为之一的，应当承担违约责任：1、因甲方原因造成违约，乙方不能经营，需要终止合同，由甲方承担支付乙方对房屋装修损失，迁移所发生的一切费用。2、在本合同期内，乙方由经营原因提出终止合同，必须征得甲方同意，乙方投资动产归乙方所有，甲方收回房屋，如需要转让、转租、转包、更换法人，必须重新与甲方签订合同。3、如遇有国家占地、政策改变、旧村改造，在乙方经营期间，拆迁赔偿费属于乙方投资安装的所有动产设施损失作价赔偿费归乙方所有。七、本合同到期后，乙方要保持甲方房屋的完好，乙方自行购置的设施属于动产的由乙方收回，属于不动产部分或加装修形成的附属物留给甲方，甲、乙双方应提前三个月进行协商，在同等条件下，可以优先乙方续租。
合同签订后，双方开始履行合同的内容，孙延威在此经营网吧。孙延威的租金已经交纳至2013年9月30日，之后的租金尚未交纳，现涉诉房屋仍由孙延威占用。2014年10月1日双方合同到期后，未续签合同。因轻轨L2线通州段次渠站、垡渠南站、亦庄火车站项目建设（以下简称“两站一街项目”），需要征占土地，涉诉院落在拆迁范围之内。2011年12月18日，杨振明、杨爱君签署了集体土地住宅房屋搬迁补偿协议，但北京市土地整理储备中心通州区分中心、北京市通州区台湖镇人民政府尚未盖章。相关工作人员对涉诉房屋的房屋条件、附属物等情况进行了调查清登。
上述事实，有租赁合同及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：公民的合法权益受法律保护。本案中，双方签订的租赁合同系双方的真实意思表示，原被告应受合同内容的约束。现被告拖欠2013年10月1日至2014年10月1日止租金的行为不妥，被告应当向原告交纳该期间租金。关于原告主张的逾期付款违约金，由本院根据拖欠时间以及中国人民银行同期贷款利率标准计算。因涉诉房屋遇拆迁，双方因拆迁利益分配问题发生纠纷，被告在此未实际经营，故对于原告要求被告支付合同到期后的房屋使用费的诉求，本院不再支持，双方的合同于到期之时解除，被告亦应当将涉诉房屋予以腾退。关于原告主张的储藏室占用使用费，被告称使用储藏室系经过原告默认，本案中原告亦未提交证据证明向被告提出异议，故被告的陈述更符合常理，因此本院对于原告的该项请求不予支持。关于原告主张的毁损储藏室、水暖设施损失，依据不足，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：
一、被告孙延威向原告杨振明、杨爱君支付租金六万元及相应的违约金（违约金以六万元为计算基数，自2013年9月21日计算至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算），于本判决生效之日起十日内执行清；
二、被告孙延威将房屋腾退给原告杨振明、杨爱君，于本判决生效之日起十日内执行清；
三、驳回原告杨振明、杨爱君的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千四百八十元，由被告杨振明、杨爱君负担二千一百八十元，由被告孙延威负担一千三百元，于本判决生效之日起七日内执行清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王晓杰
代理审判员 安燕燕
人民陪审员 翟玉刚
二〇一五年三月三十日
书 记 员 郭 迎