广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）茂中法民四终字第232号
上诉人（原审原告）信宜市大都汇物业管理有限公司。
法定代表人赖家军，经理。
诉讼代理人谢志玲。
被上诉人（原审被告）吴盛秀。
上诉人信宜市大都汇物业管理有限公司（以下简称大都汇公司）与被上诉人吴盛秀房屋租赁合同纠纷一案，不服信宜市人民法院（2015）茂信法民一初字第71号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：被告经过到信宜市大都汇商业广场实地考察后，于2013年10月2日与原告签订《大都汇商业广场商铺租赁合同》。合同主要约定：大都汇公司将信宜市大都汇商业广场f区的6号铺位租赁给被告经营服饰，租金1800元／月，物业管理费540元，租赁期为3年，自2013年10月2日至2016年10月1日止。被告预交10000元押金，租金按年支付，物业管理费由被告于每月3日前支付给大都汇公司，逾期未支付的，则应按所欠租金及物业管理费的10%支付滞纳金。合同期满，被告依约于5日内退出租赁商铺，原告对商铺进行验收，被告缴清全部租金和其他费用且无其他违约行为的情况下，注销营业执照。原告在被告搬出铺位即日起三日内将押金如数退还给被告（不计利息）。双方签订合同后，被告向原告交付10000元押金及2013年10月至2014年10月1年的租金21600元共31600元，并依约向原告缴交物业管理费至2014年5月份。2014年6月，被告认为生意不景气与大都汇公司协商，要求将货物搬离大都汇商业广场并要求原告返还其所交押金10000元，但原告不同意，被告便于2014年6月自行将货物搬离大都汇商业广场，并于2014年7月2日向法院起诉要求原告返还押金人民币10000元、租金5400元、装修费21800元，共37200元给被告，后于同年7月14日撤回起诉。2014年9月1日被告再次以大都汇公司擅自对大都汇商业广场的布局进行改动构成违约且大都汇公司在其搬离铺位后，已实质占用铺位为由向原审法院提起诉讼，提出起诉请求：1、解除原告与被告签订的《大都汇商业广场商铺租赁合同》；2.原告返还被告押金人民币10000元。原审法院于2015年2月5日作出（2014）茂信法民一初字第258号判决书判决：一、解除原告吴盛秀与被告信宜市大都汇物业管理有限公司于2013年10月2日签订的《大都汇商业广场商铺租赁合同》。二、被告信宜市大都汇物业管理有限公司在判决生效之日起三日内返还押金人民币10000元给原告吴盛秀。原告不服向茂名市中级人民法院提起上诉，并于2015年3月15日向法院提起诉讼，提出起诉请求：1、请求法院判决被告立即支付拖欠原告的租金及物业管理费共13895元［具体计算如下：2014年6月、7月、8月、9月物业管理费2160元（540元／月×4个月）；2014年10月、11月、12月和2015年1月、2月租金及物业管理费117000元（1800元租金／月＋540元物业费／月后乘于5个月）；35元电费］。
在庭审中，原告确认，2014年4月份，原告将大都汇商业广场西面的超市扩大到最东面，致使被告的商铺在超市内部经营。2014年10月商业广场内部商铺撤离，被告将商业广场内部整体改成超市，并于2014年10月1日正式开业。
原审法院认为：本案争议焦点：1、原告请求被告支付2014年6月至9月共四个月物业管理费2160元是否合法有据。2、原告请求被告支付2014年10月至2015年2月共5个月的租金、物业管理费11700元及35元电费是否合法有据。
焦点1，2014年4月，原告将大都汇商业广场西面的超市扩大到最东面，致原告商铺的在超市内部经营。被告认为，原告对商业广场进行改动之后，严重影响了其经营收益，并于2014年6月与原告协商解除合同，但原告不同意，被告便自行搬离商铺并于2014年7月向原审法院提起诉讼，原告将商铺租金交至2014年10月份，被告搬离商业广场后未向原告缴交物业管理费。对被告搬离大都汇是否应该继续缴交物业管理费问题。首先，虽然在双方签订的合同中，未对商业广场内部布局进行约定的，但双方均确认在签订合同前，被告经过实地考察，并试业后才补签合同，可见被告对商业广场的格局具有一定的认同性。所以，在签订合同时的商业广场内部格局，对双方应具有一定拘束力，现原告未经被告同意将商业广场内部格局大幅改动，致被告商铺在超市内部经营，原告在履行合同上存在一定的过错。其次，2014年6月，被告与原告协商解除合同，原告不同意，被告便自行搬离商铺并于2014年7月向原审法院提起诉讼，后原告撤回起诉，但双方仍未对是否解除合同问题达成一致意见。且被告已于2014年6月搬离了大都汇，并将商铺租金交至2014年10月份。因此，结合合同的公平原则，原告再要求被告支付其搬离后即2014年6月至9月物业管理费，理据不充分，不予支持。
焦点2，2014年6月，被告与原告协商解除合同无果后，自行搬离商铺并提起诉讼，要求解除原、被告签订的合同。2014年10月1日，原告将商业广场内部商铺撤离，并将商业广场内部整体改成超市正式开业。可见，原、被告的此行为均表明双方签订的合同继续履行已难以实现合同目的，如强行履行已明显违背了合同的公平原则并损害被告利益。原审法院已于2015年2月5日作出（2014）茂信法民一初字第258号判决书判决“解除原告吴盛秀与被告信宜市大都汇物业管理有限公司于2013年10月2日签订的《大都汇商业广场商铺租赁合同》”。因此，现原告要求被告支付2014年10月至2015年2月共5个月的租金及物业管理费11700元，理据不充分，不予支持。原告要求被告支付35元电费，因没有提交证据，理据不充分，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告信宜市大都汇物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费147元，由原告信宜市大都汇物业管理有限公司负担。
上诉人大都汇公司不服原审判决，向本院提出上诉称：一、被上诉人应当依法支付拖欠的租金及电费。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。在被上诉人2014年6月搬离到被上诉人起诉期间，涉案的租赁商铺一直是空置的，没有为其他人使用，而且被上诉人也只是将其货物搬离商场，但是货架到现在还是保留原样，留在商场，证明被上诉人完全可以回来继续经营其租赁商铺。而且由于被上诉人撤场时没有告知上诉人，没有和上诉人办理终止合同手续，更没有将商场交还上诉人，致使上诉人遭受较大的经济损失。因此，上诉人有权向被上诉人追索回拖欠的租金、物业管理费及其拖欠的电费。具体计算如下：2014年6月至9月共四个月物业管理费2160元；2014年10月至2015年2月共5个月的租金及物业管理费11700元以及电费35元，总共被上诉人应支付上诉人13895元。二、根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”。原审判决书第6页第5行陈述：“因此，结合合同的公平原则，原告在要求被告支付其撤离后即2014年6月至9月物业管理费，理据不充分，不予支持”。因此，上诉人向被上诉人追缴相应的费用是符合法律的。三、原审判决书第6页的焦点2中，原审法院认为由于上诉人将商业广场内部商铺撤离，并将商业广场内部整体改成超市正式开业，所以导致被上诉人难以继续经营，如继续强行要求被上诉人履行合同明显不符合合同的公平原则并会损害被上诉人的利益。但是本案中，被上诉人并没有充分的证据证明因为上诉人对商场进行改动，严重影响了其经济收益，而且在被上诉人擅自撤离大都汇商业广场后，上诉人并未将涉案的商铺转租，而是一直处于空置的状态，被上诉人随时可以回来经营。综上，提出上诉请求：1、请求上级法院依法撤销广东省信宜市人民法院（2015）茂信法民一初字第71号民事判决书；依法判决被上诉人立即支付其拖欠上诉人的租金、物业管理费及电费共13895元；2、判决本案的诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人吴盛秀答辩称：被上诉人于2013年进驻大都汇公司的商铺，于2013年10月1日正式开业，但是在开业后的一年内上诉人不断整改了4次，对被上诉人生意造成了严重的影响，于是向上诉人提出解除合同，但是上诉人不同意，于是被上诉人和其他承租人向信宜市人民法院起诉上诉人，要求解除合同返还租金，上诉人的不断整改的行为对被上诉人的生意造成了影响，被上诉人认为应当依法解除合同。
本院对原审判决查明的部分事实予以确认。
另查明，被上诉人吴盛秀于2014年9月1日另案向原审法院起诉上诉人大都汇公司要求解除合同、返还押金10000元，原审法院于2015年2月5日作出（2014）茂信法民一初字第258号民事判决书，认定如下事实：吴盛秀交租金至2014年10月1日，交物业管理费至2014年5月份，2014年10月商业广场内部商铺全部撤离，大都汇公司将商业广场内部改成超市，并于2014年10月1日正式开业，难以实现合同目的。该民事判决支持解除合同、大都汇公司返还押金1000元。大都汇公司不服该判决，向本院提起上诉，本院另案于2015年7月20日作出（2015）茂中法民二终字第75号民事判决书，认定如下事实：吴盛秀向大都汇公司租用6号商铺经营至2014年9月，但吴盛秀只付清2013年10月至2014年5月的商铺物业管理费，2014年6月后的物业管理费尚未缴纳，至吴盛秀于2014年9月1日向原审法院提起本案民事诉讼时止，吴盛秀拖欠物业管理费已达3个月。该民事判决支持解除合同，但不支持返还押金10000元。
本院认为：本案争议焦点为被上诉人吴盛秀是否应支付2014年6-9月物业管理费2160元、2014年10月-2015年2月的租金、管理费11700元及电费35元。上诉人大都汇公司上诉称被上诉人吴盛秀拖欠2014年6-9月物业管理费2160元、2014年10月-2015年2月的租金、管理费11700元及电费35元未付，被上诉人吴盛秀应支付上述费用合计13895元。经查，根据信宜市人民法院另案（2014）茂信法民一初字第258号民事判决、本院另案二审（2015）茂中法民二终字第75号民事判决认定的事实，被上诉人吴盛秀交租金至2014年10月1日，交物业管理费至2014年5月份，被上诉人吴盛秀于2014年9月1日提起诉讼并于当月将6号商铺内摆放的货物全部搬走，上诉人大都汇公司将大都汇商业广场内部包括6号商铺在内的全部商铺改成超市，双方的行为均表明不再继续履行本案租赁合同，被上诉人吴盛秀尚欠3个月物业管理费（2014年6-8月份）。上述两份民事判决书均判决解除双方签订的《大都汇商业广场商铺租赁合同》，故被上诉人吴盛秀尚欠上诉人大都汇公司3个月物业管理费1620元，被上诉人吴盛秀应支付物业管理费1620元给上诉人大都汇公司。至于上诉人大都汇公司请求2014年10月-2015年2月的租金、管理费11700元及电费35元的问题。由于双方当事人的行为均表明不再继续履行本案租赁合同，且双方当事人签订的《大都汇商业广场商铺租赁合同》已解除，故上诉人大都汇公司上诉请求2014年10月-2015年2月的租金、管理费11700元，理据不充分，本院不予支持。另外，上诉人大都汇公司请求35元电费，但上诉人大都汇公司没有提供证据证明被上诉人吴盛秀尚欠电费35元，本院不予采信。
综上所述，上诉人大汇都公司上诉请求，合理部分，本院予以支持。原审判决认定事实部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销信宜市人民法院（2015）茂信法民一初字第71号民事判决；
二、被上诉人吴盛秀于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费1620元给上诉人信宜市大都汇物业管理有限公司。
三、驳回上诉人信宜市大都汇物业管理有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费147元，由上诉人信宜市大都汇物业管理有限公司负担129元，由被上诉人吴盛秀负担18元。二审案件受理费147元，由上诉人信宜市大都汇物业管理有限公司负担129元，由被上诉人吴盛秀负担18元。上诉人信宜市大都汇物业管理有限公司向本院预交二审案件受理费147元，多交部分，本院予以退回。限被上诉人吴盛秀在本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳二审案件受理费18元。逾期不交纳的，依法强制执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 朝 通
审 判 员 江 剑 兵
代理审判员 陈 春 何
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 赖慧嫦（代）
速 录 员 陈 颖