浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙07民初1013号原告：宁波大榭开发区南方燃料有限公司，住所地浙江省宁波大榭南岗综合楼215号。法定代表人：施勃，董事长。委托诉讼代理人：余宝成，浙江中天北辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴立平，浙江三道律师事务所律师。被告：浙ＸＸ越置业有限公司，住所地浙江省金华市开发区李渔路888号世贸中心6楼。法定代表人：杨伯群，董事长。委托诉讼代理人：裘质余，浙江铭瑞律师事务所律师。原告宁波大榭开发区南方燃料有限公司（以下简称大榭南方公司）与被告浙ＸＸ越置业有限公司（以下简称华越公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年12月6日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭于2018年1月22日、5月10日两次公开开庭进行了审理。原告大榭南方公司的委托诉讼代理人余宝成、吴立平（原委托诉讼代理人潘阳增参加了2018年1月22日庭审，2018年5月9日变更为吴立平），被告华越公司的委托诉讼代理人裘质余到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。大榭南方公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将金华世贸中心A座二层A-2019、A座三层A-3017号房屋交付原告。2、判令被告立即将金华世贸中心A座二层A-2019、A座三层A-3017号的房屋权属变更登记至原告名下。3、判令被告立即支付原告逾期交房违约金，以217994952元为基数，从2011年6月29日起按每日万分之五的标准暂计至2017年10月31日，计252438154.4元，此后违约金按此标准另行计算至房屋实际交付之日止。4、判令被告立即支付房屋基础设施、公共配套建筑达到使用条件之日违约金（以217994952元为基数，从2010年12月28日起按每日万分之五的标准计算至2014年1月16日止，计121532185.7元）。5、判令被告立即支付原告逾期交付权属证书违约金，以217994952元为基数，从2011年6月29日起按每日万分之一的标准暂计至2017年10月31日，计50487630.88元，此后违约金按此标准另行计算至房屋实际交付之日止。第3至第5项暂计总金额424457970.98元。6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年10月15日，原告与被告签订二份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于金华世贸中心A座二层A-2019、A座三层A-3017号的房屋，建筑面积分别为3595.53平方米、4498.68平方米；购房款分别为106427688元、111567264元。原告按双方的约定付清了全部购房款217994952元。根据合同第九条约定：被告应于2011年6月28日前将合同约定的商品房交付原告使用。第十条约定：逾期交房超过30天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按应按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。第十五条约定：被告承诺与该商品房正常使用直接关联的水、电、中央空调、电梯等基础设施、公共配套建筑在2010年12月28日前达到使用条件，否则，按合同第十条处理。第十六条约定：被告不能按承诺于2011年6月28日前交付权属证书且逾期90日以后仍不能交付、原告不退房的，则由被告自约定交付日期至实际交付权属证书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。被告至今未向原告交付房屋，也未向原告交付约定的权属证书、将房屋权属证书变更登记至原告名下；案涉房屋于2014年1月16日才竣工验收，故在此之前，水、电、中央空调、电梯等基础设施、公共配套建筑未能达到约定的使用条件。被告违反合同约定，应当承担违约责任。原告为维护自身权益，特具状诉于贵院，请求贵院判如所请。华越公司辩称，一、被告开发的金华江南世贸项目当时因资金困难，通过自身及关联方向杭州市燃料公司等融资开始，实际收到借款本金为1.5亿元左右，通过出借方实际控制人的各种形式上规避法律的运作，目前出借方起诉金额达12.2亿元，分别有：1、在杭州市中级人民法院以上海浦东发展银行杭州德胜支行（山西平遥峰岩煤焦集团明子煤业有限公司委托贷款）起诉主张利息2.6亿余元；2、在金华市中级人民法院以山西平遥峰岩煤焦集团明子煤业有限公司起诉主张价值2亿元左右的房产及违约金6900余万元；3、本案起诉主张的价值2.5亿元左右的房产及违约金4.4亿余元的违约金。被告各种贷款合同表面利息不高，但实际计息达月息4%以上，并以利滚利的方式计息。被告方已经支付的利息不算，单上述各项主张的金额就达惊人的12.2亿元。与本案相关的1.5亿元借款合同还没有主张，现在还不知道主张几个亿，显然是天文数字。二、原、被告之间不存在商品房买卖合同关系。2008年8月12日，原告与浙江三新建材有限公司签订《委托贷款合同》，贷款金额1.5亿元，该笔贷款由被告提供担保，实际用款人也是被告。后因贷款到期无法偿还，原告要求追加以签订《房屋买卖合同》形式的担保，故原告与被告签订两份《商品房买卖合同》，并办理了合同备案登记，原告支付的所谓购房款是在其控制被告账户的情形下，通过循环汇款的走账方式进行，表面形式看似支付了购房款，但款项实际当时就转回原告或其控制的账户，被告未收到分文购房款。本案表面形式上是商品房买卖合同关系，但实际上是为贷款提供的担保。根据最高院的相关规定，本案应当以民间借贷法律关系审理。三、即使是真实的房屋买卖合同关系，因为房屋违建以及欠税的问题，目前尚不具备交付办证的条件，被告方无法交付和办证，而且原告主张的第三、四、五项诉讼请求属于重复计算，计算第三项逾期交房的违约金后，第四、五项违约金不应计算。原告主张违约金大大超过了合同金额，法院应在合同金额30%以内酌情确定违约金的金额。综上，被告认为，本案为民间借贷纠纷，原告起诉的房屋买卖合同关系不成立，请求法院驳回原告的诉请或者以民间借贷关系审理。大榭南方公司为证明其诉讼主张，向本院提供下列证据：1、商品房买卖合同2份49页，证明原、被告发生商品房买卖关系及其约定的合同权利义务关系。2、预告登记证明2份6页，证明原告所购商品房办理预告登记之事实。3、付款凭证1组10页，证明原告支付合同项下房价款217994952元之事实。4、收款收据、收款确认函1组2页，证明被告收到合同项下房价款之事实。对大榭南方公司提供的上述证据，华越公司质证认为，对证据1、2商品房买卖合同和预告登记真实性无异议，但当时双方意思表示是为一笔1.5亿元的委托贷款提供担保，并不是真实的房屋买卖合同关系。对证据3付款凭证当时为了形式上构成商品房买卖合同而应原告要求所开，但没有收到过这笔钱。对证据4收款确认函也是应原告要求所开，实际上账户流水记录表明被告并没有收到过该笔款项，因此也不能作为被告已经收到购房款的依据。华越公司向本院提供下列证据：1、营业执照及法定代表人身份证明2页，证明被告主体资格。2、委托贷款合同，委托贷款最高额保证合同9页，证明2008年8月12日原告与浙江三新建材有限公司签订贷款合同，贷款金额1.5亿元，该贷款由被告提供保证担保的事实。3、协议书1页及承诺书2页，证明涉案商品房买卖合同是为借款提供担保而签订，实际并非商品房买卖合同关系。4、《浙江法制报》债权催收公告1页，证明原告在2015年11月23日公告催收债权，原、被告之间的商品房销售买卖合同关系不成立，有签订过委托贷款合同的事实。5、“上海浦东发展银行对帐单”、收入支出明细及银行凭证31页，证明原告转入被告账户的款项并非由被告支配使用，当时实际由原告控制，对账单显示款项未用于归还原告借给浙江三新建材有限公司的借款。从账户明细及凭证看，也是通过走账形式进行，被告方并没有收到过购房款。银行凭证中，华越公司的账户走账进入2500万元，又通过500万元、500万元分批支付的方式支付至原告指定的曾志华账户，之后曾志华将该款项转至原告账户。2011年8月3日-4日共分5次，2011年8月4日1715991.28元支付到被告账户后立即又转回给了原告，同日原告转款2500万元到被告账户，立即又转回原告账户。上述事实很明显地反映以走账的形式来实现表面是支付过购房款的目的，意图让担保表面上合法化，而且实际上被告也没有收到购房款。8月3日-5日被告账户均由原告控制之下进行款项走账。对华越公司提供的上述证据，大榭南方公司质证认为，对证据1三性无异议，对证据2委托贷款合同、委托贷款最高额保证合同的真实性、合法性无异议，但与本案无关联性。委托贷款合同由原告与第三方浙江三新建材有限公司签订，被告提供连带责任担保，是无关的另一独立法律关系，被告与第三方履行委托贷款合同的还款义务与本案无关。对证据3协议书没有原件，真实性、合法性、关联性均不予确认。该协议没有原告的签字盖章，与原告无关。一份没有落款时间和原告签字盖章的协议书，不能证明本案商品房买卖是为借款提供担保，最多只是被告方的单方意思表示，与原告无关，更与本案无关。承诺书2份均没有原件，证据三性均不予确认。即使真实，也是被告单方意思表示，不能证明本案商品房买卖是为借款担保的事实。对证据4债权催收公告的真实性、合法性无异议，但与本案没有关联性。原告因委托贷款合同向第三方和被告催收债权，是另一合法、独立的法律关系，与本案无关，不能因债权催收否定本案的商品房买卖合同关系。原、被告之间存在多个合法的法律关系，各自独立。对证据5银行对账单、银行凭证的真实性无异议，但与本案无关联性，不能证明待证事实。被告自制的收入支出明细表明，被告支付曾志华的款项与原告无关；被告与浙江万润投资有限公司、浙江三新建材有限公司为关联公司，付款也与原告无关。而支付给原告的27196081.21元系归还其此前所欠原告的借款。故该证据不能证明“原告转入的款项并非由被告支配使用”，相反可证明款项已被被告用于其各项用途；也不能证明“账户实际由原告控制”。本院认证意见：被告对原告提交的证据1、2、3、4的真实性均无异议，原告对被告提交的证据1、2、4、5的真实性无异议，本院予以认定，但前述证据的证明力需综合全案证据评判。被告提供的证据3均为复印件，且原告不予认可，本院不予认定。为核实原告大榭南方公司2018年1月22日第一次庭审后提交的银行对账单，本院依职权向金融机构调取相关账户的交易明细及业务凭证。大榭南方公司质证认为，第一次庭审后提交的两份银行流水账单恰恰表明了原告足额地支付了涉案商品房的购房款，与其他证据相互印证，足以证明原告购买了涉案商品房并且支付了购房款。对法院依职权调取的证据真实性、合法性无异议，部分内容应该与本案无关，没有关联性。有关系的部分证明了被告取得了原告的购房款后支付了之前所欠的债务，比如委托贷款的本金1.5亿元，摘要代码记载为“还本金”。华越公司质证认为，对于前述证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，对账单、银行凭证足以说明原告支付的所谓购房款实际上最后全部都回到了原告的账户，是一个表面走账的形式。银行凭证可以看出，原告支付给被告的购房款通过曾志华、郑根钱，再转账给赵彬、董豪的形式进行走账，最后由赵彬、董豪、郑根钱把款项一分不少地转回给了原告。因此，虽然从原告提供的对账单和银行凭证上看是购房款，但实际就是走账款，双方并没有实际的购房款发生。本案的购房合同是债务的担保，双方之间的商品房买卖合同不成立。本院认证认为，前述证据系本院依职权调取，可反映涉案“购房资金”的流向，且双方当事人均对真实性无异议，可作为定案依据。根据本案当事人提供及本院依职权调取的证据，结合双方庭审陈述，本院认定如下事实：2008年8月12日，原告大榭南方公司委托上海浦东发展银行杭州德胜支行将1.5亿元贷款给浙江三新建材有限公司。同日，被告华越公司作为保证人与委托人大榭南方公司、贷款人上海浦东发展银行杭州德胜支行签订《委托贷款最高额保证合同》，为委托人、贷款人与借款人在最高余额不超过1.5亿元、2008年8月12日至2013年8月12日期间签署的一系列委托贷款合同项下全部到期应付而未付贷款本金及利息、违约金、赔偿金、实现债权的律师费、诉讼费及相关费用承担连带责任保证。2009年10月15日，原告大榭南方公司与被告华越公司签订《商品房买卖合同》二份，约定原告向被告购买位于金华世贸中心A座二层A-2019号、A座三层A-3017号房屋，建筑面积分别为3595.53平方米、4498.68平方米，购房款分别为106427688元、111567264元。双方另约定，原告一次性付清购房款，被告应于2011年6月28日前交付房产，等等。2009年10月21日，涉案房产办理了权利人为原告大榭南方公司的预购商品房预告登记。2011年8月3-5日期间，原告大榭南方公司通过多次转账方式汇入被告华越公司账户217994952元“购房款”。被告华越公司收款当日，即直接转账或通过曾志华、赵彬、郑根钱、董豪及浙江万润投资有限公司、浙江三新建材有限公司、山西平遥峰岩煤焦集团明子煤业有限公司的账户周转等方式，将217994952元全部转回原告大榭南方公司账户。本院认为，本案主要争议焦点为原告大榭南方公司与被告华越公司是否存在真实的商品房预售合同关系。经查，原、被告双方对2009年10月15日签订二份《商品房买卖合同》并办理了案涉房产的预购商品房预告登记之事实均无异议。然众所周知，房屋买卖交易中，出让方的目的就是取得房屋对价，故对房屋价款的支付方式、支付时间较为关注，也都会作出明确的约定。本案中，双方约定原告“一次性付款”，却没有对支付时间作出明确约定。在原告既未支付分文购房款，也未确定付款时间的情况下，被告为原告办理预购商品房预告登记，明显与生活常理和交易习惯不符。在卷对账单、银行凭证等证据可证明原告在合同约定的交房时间之后的2011年8月分次支付被告合计217994952元“购房款”，被告当日即将所收款项依次以“还款”、“划款”等事由，直接或通过他人周转方式全部转回原告账户，显然双方的前述资金流转属于走账，并非真实的支付购房款行为。原告辩称“购房款”系被告用于消灭其他债务，未提供充分证据证明，亦与转账金额矛盾，不符情理。考虑被告已举证证明双方之间存在委托贷款担保关系的情况，在卷证据尚不能认定本案存在真实的商品房预售合同关系。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。故原告大榭南方公司以双方之间的商品房预售合同法律关系来主张要求被告华越公司交付房屋、支付逾期交房违约金等诉讼请求，不能成立，本院不予支持。综上所述，原告大榭南方公司的诉讼请求缺乏依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零四条之规定，判决如下：驳回原告宁波大榭开发区南方燃料有限公司的诉讼请求。案件受理费2164090元，由原告宁波大榭开发区南方燃料有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。审 判 长 黄良飞审 判 员 宋文茹审 判 员 盛 伟二〇一八年五月十七日代书记员 吕倩茜