江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏民终字第00587号
上诉人（原审原告）徐州市泉山区永安街道关庄社区居民委员会，住所地江苏省徐州市刘场小区。
负责人王新付，该居委会主任。
委托代理人况世道，江苏同瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）胡明成。
委托代理人胡秀娟。
上诉人徐州市泉山区永安街道关庄社区居民委员会（以下简称关庄居委会）因与被上诉人胡明成申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省徐州市中级人民法院于2015年5月12日作出的（2014）徐民初字第00094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月26日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月16日公开开庭进行了审理。上诉人关庄居委会委托代理人况世道，被上诉人胡明成的委托代理人胡秀娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：关庄居委会与徐州市恒信房地产开发有限公司（以下简称恒信公司）合作开发房地产纠纷一案，原审法院根据关庄居委会保全申请，作出（2008）徐民一初字第21号民事裁定，并于2008年1月29日查封恒信公司所有的徐州市金府家园1单元602室、1单元1402室、1单元1602室、1单元1702室等房产，后持续续封。原审法院于2011年10�20日对该案重审后作出（2011）徐民初字第17号民事判决：一、判决生效后十日内恒信公司给付关庄居委会坐落于徐州市湖北路金府家园一楼房屋126.87平方米；二、判决生效后十日内恒信公司按照1999年第三次定点图将其开发的刘场世纪花园小区内居委会办公楼一座交付给关庄居委会；三、判决生效后十日内恒信公司给付关庄居委会194万元并支付关庄居委会利息损失（按照银行同期贷款利率自2008年1月16日计算至本判决生效之日）。2012年9月3日，本院以（2012）苏民终字第0035号民事判决予以维持。因恒信公司未履行（2011）徐民初字第17号民事判决书所确定义务，关庄居委会向原审法院申请强制执行。
在该案执行过程中，胡明成于2013年12月12日对金府家园1单元1702室向原审法院提出执行异议，认为法院查封其购买的该房屋没有依据。原审法院于2014年3月17日作出（2014）徐执异字第00016号执行裁定书，裁定异议人胡明成的异议请求成立，中止对原审法院查封的徐州市金府家园1单元1702室房屋的执行。关庄居委会对该执行裁定书不服，向原审法院提起本案诉讼，请求确认胡明成执行异议不成立，继续执行徐州市金府家园1单元1702室。
另查明，胡明成2006年8月6日、11月7日向江苏永业集团公司（以下简称永业公司）购买了金府家园3单元1001室房屋，分别于2006年8月6日交付永业公司20万元，2006年11月7日交付永业公司254685元。2007年2月8日，永业公司向胡明成出具调房通知单，将原购买的金府家园3单元1001室房屋调整为1单元1702室。2013年3月，胡明成入住涉案房屋，因涉案房屋建设项目手续不齐全未能办理房屋权属证书。
还查明，就该栋楼房的同类房屋买卖行为，徐州市泉山区人民法院于2011年2月11日作出（2009）泉民一初�第2147号民事判决，恒信公司不服该判决，提出上诉，原审法院于2011年7月25日作出（2011）徐民终字第1251号民事判决，维持原判。两级法院判决书均认定永业公司与恒信公司系联合开发世纪花园小区（即金府家园）关系，其中任一主体对外所为的民事法律行为对另一方均有约束力。
原审法院认为，胡明成2006年8月6日、11月7日向永业公司付款购买金府家园3单元1001室房屋，永业公司开具相应房款收据。2007年2月8日，永业公司向胡明成出具《调房通知单》，将其原购买的金府家园3单元1001室房屋调整为1单元1702室，胡明成的妻子胡秀娟作为其委托代理人到庭陈述了两次房款交付的时间、地点、方式，以上能够认定胡明成于2006年向永业公司以454650元购买了金府家园3单元1001室房屋，后于2007年调为金府家园1单元1702室，并已支付了相应房款。关庄居委会对于《调房通知单》及《收据》的真实性均不持异议，仅对其形成时间有异议，但就形成时间问题经原审法院释明后未提交鉴定申请，关庄居委会对上述证据形成时间持有异议的抗辩意见因未提供证据证明，应不予采信。因就该栋楼房的同类房屋买卖行为，两级法院生效判决已认定永业公司与恒信公司系联合开发世纪花园小区（即金府家园）关系，其中任一主体对外所为的民事法律行为均有约束力，故永业公司与胡明成形成的涉案房屋买卖关系对恒信公司具有合同约束力。
本案能否许可执行，关键是考量针对同一商品房，在一般债权人行使债权实现请求权与商品房消费者行使物权实现请求权冲突的情形下，如何依法确定两者谁享有优先实现的权利。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”、“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，根据上述规定，一般债权人的权利行使不能对抗商品房消费者。
本案中，金府家园1单元1702室房屋系永业公司与恒信公司联合开发，胡明成基于生活消费需要购买了此房，其身份符合商品房消费者的主体条件，且交付了全部房款，而关庄居委会基于原审法院判决所取得的债权系一般债权，其行使请求执行法院通过执行该商品房实现债权的权利，不能对抗胡明成作为商品房消费者行使物权实现的权利。故对关庄居委会提出的请求对金府家园1单元1702室房屋许可执行的诉讼请求，不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中�人民共和国通则》第五条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，判决如下：驳回关庄居委会的诉讼请求。一审案件受理费11800元，由关庄居委会负担。
关庄居委会不服原审判决，向本院提起上诉称：涉案房屋存在胡明成与恒信公司恶意串通、虚构买卖关系恶意逃避执行的情形。1、根据永业公司和恒信公司的《联合开发协议》，涉案房屋属于恒信公司所有，永业公司无权对外出售。2、依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，涉案房屋未签订商品房买卖合同，也未到房屋管理部门备案登记，故不能对抗第三人。3、胡明成不能证明其已经实际缴纳购房款，胡明成对此应负有举证责任。4、涉案房屋2008年1月即已经被查封，2013年3月，原审法院到现场对房屋大门张贴封条，胡明成不顾房屋已经被查封的事实，强行在2013年5月前后入住，其占有涉案房屋的行为违法。且胡明成应对法院查封的事实明知，其在长达五年时间没有提异议，与常理不符。5、在执行过程中，恒信公司从未提及涉案房屋被出售的情况，并且其原法定代表人还曾请求法院解除房屋查封，由其对外销售，销售款交到法院，这说明房屋并未售出过。综上，请求撤销原审判决，改判确认胡明成执行异议不成立，继续执行涉案房屋。
被上诉人胡明成辩称：其已全额缴纳了房款购买了永业公司及恒信公司联合开发的金府家园1单元1702室房屋，双方签订了房屋买卖协议，永业公司出具了收款凭证，尚承义也已经于2013年3月正式入住该房屋，仅因开发商的原因导致该房屋至今不能办理产权手续。故该房屋属胡明成合法所有。综上，请求驳回关庄居委会的上诉，维持原判。
本院查明事实与原审一�。另查明，关庄居委会对涉案房屋申请执行，系对江苏省徐州市中级人民法院（2011）徐民初字第17号民事判决第三项判决主文所确定的金钱债权申请执行，即恒信公司于判决生效后十日内给付关庄居委会194万元及利息损失（按照银行同期贷款利率自2008年1月16日计算至本判决生效之日）。恒信公司与永业公司因金府家园联合开发问题曾发生争议，致使部分房屋出售时未签订商品房买卖合同。后因联合开发房屋停建、一房二卖、迟迟不向购房人交付房屋等原因，购房人与恒信公司及永业公司间发生多起诉讼。
本院认为，2006年8月6日、11月7日，胡明成向永业公司支付全款购买了徐州市金府家园3单元1001室房屋，永业公司向胡明成出具相应的收款收据。2007年2月8日，永业公司出具调房单，将胡明成原购买的房屋调换为1单元1702室。后因永业公司与恒信公司的原因�双方未再签订正式的商品房买卖合同及登记备案。上述行为发生在涉案房屋被查封之前，其时该房屋尚未建成，胡明成并不具备占有使用的条件。房屋交付后，胡明成便将涉案房屋作为其家庭住房入住至今。因此，胡明成购买涉案房屋属于买受商品房的消费者。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，针对同一商品房，工程价款优先受偿权优先于一般债权，而消费者的物权期待权优先于工程价款优先受偿权。本案中，胡明成对涉案房屋享有的是消费者物权期待权，而关庄居委会申请对涉案房屋予以执行是依据生效判决所享有的是一般债权，该一般债权不能对抗承包人的工程价款优先受偿权，也相应不足以对抗胡明成的消费者物权期待权。故原审法院对于关庄居委会要求继续执行涉案房屋的请求不予支持，并无不当。
综上，�审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。关庄居委会的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11800元，由徐州市泉山区永安街道关庄社区居民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 蔚
代理审判员 王 芬
代理审判员 吴 艳
二〇一六年一月二十日
书 记 员 戚亦萍