陕西省汉中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕07民终114号
上诉人（原审原告）:汉中鑫洲再生有限公司，住所地：汉台区。
法定代表人:王晓莉，公司执行董事。
委托诉讼代理人:黄勇，陕西恒爱律师事务所律师。
委托诉讼代理人:李俊志，陕西恒爱律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）:汉中市汉台区铺镇供销合作社，住所地：汉台区。
法定代表人:张建忠，该供销社主任。
委托诉讼代理人:陈勇，该供销社工作人员。
委托诉讼代理人:饶志兴，汉台区铺镇法律服务所法律工作者。
上诉人汉中鑫洲再生有限公司（以下简称“鑫洲公司”）因与上诉人汉中市汉台区铺镇供销合作社（以下简称“铺镇供销社”）房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省汉中市汉台区人民法院（2017）陕0702民初763号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鑫洲公司的委托诉讼代理人黄勇、李俊志，上诉人铺镇供销社的委托诉讼代理人陈勇、饶志兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鑫洲公司的上诉请求：1.撤销原判第三项，改判铺镇供销社赔偿鑫洲公司财物损坏损失426000元、搬迁期间工人工资损失102500元；2.本案一、二审诉讼费用由铺镇供销社承担。事实及理由主要是：一审中，鑫洲公司已经提交了购买、安装电子地磅、水塔等财物价格的证据，共426000元，其中的机器设备基座是预埋在水泥地面下，无法拆除、搬运、重新安装，在铺镇供销社强拆鑫洲公司的房屋期间，这些机器设备已被砸坏。铺镇供销社对房屋强拆之后，现场无人看管，被砸坏的机器设备已经彻底损坏，不能继续使用，水塔也无法搬走、使用，损坏的机器设备遗留在现场。一审判决对财物损毁的赔偿及停工期间工人工资损失只支持了10万元，明显偏低。
针对鑫洲公司的上诉请求、事由，铺镇供销社答辩称，一审判决认定的鑫洲公司财物损失、人工工资没有事实依据，鑫洲公司的上诉请求不能成立。
铺镇供销社的上诉请求：1.改判原审判决第二、三、四项，重新对鑫洲公司赔偿范围给予认定和鉴定；2.一、二审诉讼费用由鑫洲公司承担；3.一审未实施诉讼保全，诉讼保全费应由鑫洲公司承担。事实及理由主要是：一、一审判决认定事实有误，证据不足，适用法律错误。汉区政发（2013）53号文件决定对陕南亿丰国际商贸城项目范围内国有土地上房屋实施征收，鑫洲公司租赁的房屋及场地包括在征收范围内，铺镇供销社多次给鑫洲公司致函，要求解除租赁合同并将房屋场地腾空交给铺镇供销社。铺镇供销社按照合同约定行使合同解除权，且履行了通知义务，解除合同发生效力，一审法院对此事实未予认定。拆迁部门与铺镇供销社签订了补偿协议，该协议包括鑫洲公司所租赁的场地、房屋及其在租赁场地内修建添附的房屋、厂房、地面硬化等财物。铺镇供销社只能在拆迁范围内对鑫洲公司的损失予以补偿。铺镇供销社作为出租方只收取了十几万租金，合同解除非铺镇供销社的意愿，鑫洲公司也存在违约，有的损失是其故意造成，应由其自行承担。一审判决结果违背公平原则，未在拆迁补偿范围内对鑫洲公司的损失进行认定，而是完全采信鑫洲公司提交的汉台区价格认证中心鉴定结论和相关收据，导致错判。二、请求二审法院对鑫洲公司赔偿范围，参照铺镇供销社与拆迁部门签订的补偿协议、鑫洲公司提交的汉台区价格认证中心鉴定重新认定和鉴定。三、铺镇供销社并未组织人员对鑫洲公司的房屋进行拆除。二审庭审中，铺镇供销社明确其上诉请求为：1.解除双方当事人之间的房屋租赁合同关系；2.赔偿拆除鑫洲公司门卫室及其他三间房屋造成的损失288541元（其中：门卫室5464元，正源评估公司评估报告中3号房55380元、4号房117923元、7号房109774元）；3.赔偿鑫洲公司财物损失、搬迁停业期间工人工资损失、搬迁运输费共计10000元；4.退还租金30000元；5、诉讼保全费不应由铺镇供销社承担。
针对铺镇供销社的上诉请求、事由，鑫洲公司答辩称，一、根据双方签订的《资产场设有偿使用协议》，遇到拆迁、征收等情况，鑫洲公司只是支持铺镇供销社，发生鑫洲公司的资产、设施、房屋改变拆除的情况，铺镇供销社应当赔偿鑫洲公司损失，并退还未满期限的租金。铺镇供销社认为《资产场设有偿使用协议》赋予其单方解除合同的权利，是对该协议条款的错误理解。二、鑫洲公司主张的相关损失，已有汉台区价格认证中心鉴定结论、搬迁人员身份证明及税务发票等证据证实，应当支持。三、铺镇供销社已经认可门卫室及其他三间房屋的价值为288541元，故该部分房屋的价值应以此计算，结合汉台区价格认证中心鉴定结论，鑫洲公司装修、扩建、地面硬化等费用应为510241.62元。四、铺镇供销社同意退还租金30000元，故返还租金应相应予以调整。
原审原告鑫洲公司诉讼请求：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、由被告赔偿原告各项损失1224899元（其中装修、扩建费用464299元，货物运输费97000元，损坏财物561100元，搬迁停业期间工人工资102500元）；3、退还未使用期间的租金10000元；4、承担违约金30000元。
一审法院认定：原告系生产废旧金属、废旧物资回收的企业。2009年7月14日，原告与被告签订《资产场设有偿使用协议》，协议主要内容为：被告将其所有的位于汉台区新民寺供销社的部分场地及房屋租赁给原告经营，租期20年，从2009年7月15日至2029年7月14日止；2009年7月15日至2014年7月14日，每年使用费2.5万元；2014年7月15日至2019年7月14日，每年使用费3万元；2019年7月15日至2024年7月14日，每年使用费3.5万元；2024年7月15日至2029年7月14日，每年使用费4万元；协议还约定：如遇国家的规划、拆迁、征收或甲方改制等特殊情况，乙方应支持甲方。如遇乙方的资产、设施、房屋的改变拆除，甲方应赔偿乙方损失，并退还未满期限的租金。在合同未满期间，如任何一方违约，造成合同无法履行，违约方除赔偿对方的设施、资产外，还应作出违约赔偿，违约金为当年房租的一倍。合同签订后，被告交付了场地及房屋，原告按约定支付了租金；在合同履行期间，原告对租赁的场地根据经营需要硬化了地面，搭建了厂房及配套房屋，构建了相应的辅助设施。2013年12月20日，汉区政发（2013）53号文件，决定对陕南亿丰国际商贸城项目范围内国有土地上房屋实施征收，征收工作由汉台区人民政府国有土地房屋征收办公室组织实施，征收补偿标准按照《汉中市国有土地上房屋征收与补偿办法》（汉政发【2012】30号）文件有关规定执行。原告租赁的房屋及场地包括在征收范围内。因原、被告之间签订的《资产场设有偿使用协议》未到期，双方就搬迁赔偿事宜多次协商，但未达成一致意见。2016年3月30日被告组织供销社人员强行打开原告公司大门，造成原告公司停业。期间，双方虽再次就拆迁事宜进行协商，仍未达成一致意见。在此情形下，被告组织人员使用挖掘机等设备将原告租赁的部分房屋及购建的设施进行了拆除。原告主张的损失如下：1、2016年4月11日，汉中市汉台区价格认证中心对原告公司在租赁场地内修建、添附的房屋、厂房、地面硬化等财物以2016年4月5日为基准日，鉴定价格为464299元；2、原告主张除鉴定的部分财物外，还有其他财物被毁，因无法评估，自行估算价值为561100元；被告认可房屋拆除后余留如下财物：电子地磅、打包机、液压油、压块机两台、剪板机水塔水罐；原告就被告认可的财物提交证人证词证明、厂家出具的收据证明以上损失共计42.6万元，同时放弃其他被毁财物的主张；3、搬运费97000元；4、搬迁停业期间工人工资102500元。审理中，被告对价格认证中心作出的价格鉴定结论书真实性无异议，认为鉴定的财物明细有重复计算的情形，但就此抗辩未提交证据支持；其次，认为房屋拆除后余留的财物原告主张的价值过高，与实有价值不符；搬运费、搬迁停业期间工人工资过高。因原告坚持赔偿损失共计不低于90万元，被告只同意赔偿20余万元，意见分歧较大，调解未成。
一审法院认为，双方当事人签订的《资产场设有偿使用协议》，是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告按约定缴纳了租金，履行了合同义务；在合同约定的期限内，原告对租赁的房屋及场地具有合法的占有、使用、收益的权利。虽因政府征收工作的需要，对其租赁范围内的房屋及场地予以征收，被告也应按合同约定及相关法律、政策规定解除合同并予以补偿。但被告在双方就提前解除合同给原告所造成损失的赔偿事宜未达成一致的情况下，强行将租赁的房屋及场地拆除，给原告造成的财物损失，被告应承担赔偿责任。赔偿范围：1.在租赁场地内修建、添附的房屋、厂房、地面硬化等的价值；2.被损毁的财物价值；3.提前解除合同致原告货物搬迁运输费及搬迁停业期间工人工资；4.退还未使用期间的租金。原告主张的租赁场地内修建、添附的房屋、厂房、地面硬化等的价值，在拆除前经汉中市汉台区价格认证中心鉴定，被告对鉴定书真实性无异议，仅对鉴定结论提出异议，但未提交证据予以反驳，对该证据予以采信。由于房屋及场地已被拆除，损毁的财物大部分灭失，无法准确认定其被损财物的价值，结合本地实际和查明的事实，对被损毁的财物价值、搬迁停业期间工人工资酌情予以赔付；被告提前解除合同，且在赔偿事宜协商未果的情况下，致原告公司搬迁，产生的货物搬迁运输费原告提交有税务发票支持，予以采信；对退还未使用期间的租金10000元的诉请予以支持；对原告主张的违约金，因解除合同，被告无主观故意，对此主张不予支持。一审法院判决：一、解除原告与被告签订的《资产场设有偿使用协议》；二、由被告在判决书生效后十五日内赔偿原告装修、扩建、地面硬化等费用共计464299元，并承担鉴定费6900元；三、由被告在判决书生效后十五日内酌情赔偿原告因财物损坏及搬迁停业期间工人工资损失共计100000元；四、由被告在判决书生效后十五日内赔偿原告搬迁运输费97000元；五、由被告在判决书生效后十五日内退还原告提前解除合同未使用期间的租金10000元；六、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费16284元、诉讼保全费5000元，由被告负担16000元，原告负担5284元。
二审中，铺镇供销社提交了五组证据：一、照片，证明：铺镇供销社并未损坏鑫洲公司财物，该公司自行运走。二、汉中正源房地产评估咨询有限责任公司（以下简称“正源评估公司”）汉中正源铺镇片区拆估字第（2014）001号《房地产估价报告》（以下简称“估价报告”），证明：鑫洲公司在租赁期间仅新建了该报告中涉及的7号房，3、4号房系在铺镇供销社原有房屋的基础上进行改建而非新建。三、签到表，证明：铺镇供销社从2016年3月31日至4月11日，安排专人保管鑫洲公司财产。四、公司设立登记申请表、行政处罚决定书、情况说明，证明：鑫洲公司在2016年2月已自行停业。五、照片，证明：鑫洲公司留在现场的机器设备。针对铺镇供销社提交的前述证据，鑫洲公司发表如下质证意见：对第一组证据的真实性予以认可，鑫洲公司确实拉运走了一些东西，但都是成品、半成品，铺镇供销社并未保管、退还鑫洲公司的其他财物；第二组证据中的正源评估公司估价报告与本案无关，汉台区价格认证中心鉴定结论中不包含铺镇供销社的房产；对第三组证据不予认可，铺镇供销社并未安排人员保管鑫洲公司财产；对第四组证据的真实性予以认可，但称，依据最高人民法院法经（2000）24号复函，鑫洲公司的主体资格仍然存在；对第五组证据的真实性予以认可，但称，照片上的设备早已不在现场。
二审中，鑫洲公司申请了证人陈松林、黄长春、梅红晖出庭作证，证明鑫洲公司在与铺镇供销社签订租赁合同后新建房屋的情况。经铺镇供销社质证，对证人证言均不予认可。
二审中，铺镇供销社申请本院调取正源评估公司估价时拍摄的照片，证明正源评估公司估价报告中的3、4号房屋系鑫洲公司改建而非新建。本院调取证据后，分别向双方当事人出示。鑫洲公司质证认为，该组照片中的部分照片能够证明正源评估公司估价报告中的3、4号房屋是其新建而非改建。
对铺镇供销社在二审中提交的证据，本院认证如下：第一组证据是铺镇供销社拆除鑫洲公司房屋时的财物搬运情况，不能证明鑫洲公司在拆除房屋时已将其全部财产搬离或财产去向，本院对其证明力不予确认。第二组证据中的正源评估公司估价报告真实、合法，能够证明涉案房屋在正源评估公司估价时的基本情况，本院予以认定；该组证据中的照片亦是鑫洲公司门卫室、厂房的基本情况，本院予以认定。二审中，双方当事人均称，正源评估公司估价报告中的3号房（简易房、价值55380元）、4号房（简易房、价值117923元）、7号房（简易棚、价值109774元），分别是汉台区价格认证中心鉴定结论中的厂房1（价值24763.2元）、厂房2（价值70176元）、厂房3（价值142195.2元）。其中，铺镇供销社对正源评估公司估价报告中的7号房系鑫洲公司新建予以认可，仅对3、4号房系鑫洲公司新建不予认可。从正源评估公司估价报告中3、4号房的构造来看，是简易房，明显区别于该报告中的其他房屋（单层砖混、单层砖木）。考虑到鑫洲公司系承租人，在租赁期间为从事经营活动修建简易房的可能性极大，在涉案房屋已经拆除且铺镇供销社不能提交其他有效证据证明3、4号房是鑫洲公司改建的情况下，正源评估公司估价报告能够证明该报告中的3、4号房屋，即汉台区价格认证中心鉴定结论中的厂房1、2，系鑫洲公司新建而非改建。第三组证据是签到名册，在无其他有效证据证实相关财物去向的情况下，仅凭该组证据不能证明铺镇供销社安排人员对鑫洲公司的财物进行保管，本院不予认定。第四组证据能够证明鑫洲公司的经营情况，本院予以认定。第五组证据是拆除房屋时的现场状况，但是，拆除房屋现场已不复存在，不能证明该部分财物仍留在现场或其去向，本院对该组证据的证明力不予确认。
对鑫洲公司提交的证人证言，因无辅助证据对其真实性予以证实，本院均不予认定。
对于本院从正源评估公司调取的照片，鑫洲公司未持异议，该部分证据作为正源评估公司作出估价报告的依据，本院予以认定。
根据诉讼中双方当事人的一致陈述及二审中铺镇供销社提交的有效证据，本院二审查明：一、正源评估公司估价报告中的3、4、7号房，即汉台区价格认证中心鉴定结论中的厂房1、2、3，均系鑫洲公司在租赁期间新建而非改建。二、2016年2月1日，鑫洲公司最后一次向汉台区地税局缴税；2016年4月29日，鑫洲公司向汉台区地税局申请注销登记；2017年6月27日，汉中市工商局汉台分局吊销鑫洲公司营业执照。
二审中，铺镇供销社称其并未组织人员拆除鑫洲公司房屋，对于此节事实，本院认定如下：根据诉讼中鑫洲公司提交的拆除房屋时的现场视频、照片，铺镇供销社的相关人员参与其中。铺镇供销社虽称其并未组织人员拆除鑫洲公司房屋，但经本院多次询问，该社均未提交证据证实是他人拆除鑫洲公司房屋。故，本案中应当认定是铺镇供销社组织人员拆除鑫洲公司房屋。
一审法院认定的其他事实均有有效证据予以证实，本院予以确认。
二审中，本院组织双方当事人进行了调解，但因调解意见存在较大分歧，调解无果。
根据二审中双方当事人的上诉请求、事由，本案二审的争议焦点是：一、鑫洲公司的损失如何确定；二、铺镇供销社应向鑫洲公司返还租金的具体数额；三、诉讼保全申请费由谁负担。
针对第一个争议焦点。
本案中，铺镇供销社在没有法律规定或合同约定，且与鑫洲公司未就搬迁事宜达成一致意见的情况下，对鑫洲公司的房屋进行拆除，违反了双方签订的《资产场设有偿使用协议》的约定，铺镇供销社应当对其违约行为给鑫洲公司造成的损失承担赔偿责任。
1.关于鑫洲公司装修、扩建、地面硬化等损失。
本案中，汉台区价格认证中心是在铺镇供销社拆除鑫洲公司房屋时，对鑫洲公司在租赁场地内修建、添附的房屋、厂房及地面硬化等进行了鉴定，该鉴定结论能够较为客观的反映房屋拆除时的现场情况。诉讼中，铺镇供销社对于鑫洲公司提交的汉台区价格认证中心鉴定结论提出异议，但未提交反驳证据。而且，恰是因为铺镇供销社在没有合法依据的情况下对鑫洲公司的房屋进行拆除，也未留存相关证据材料对其拆除房屋时的现场情况予以证实，从而导致本案难以取得其他有效证据证明鑫洲公司的该部分损失。二审中，铺镇供销社在其明确后的上诉请求中同意赔偿鑫洲公司门卫室及正源评估公司估价报告中3、4、7号房的相关损失288541元。显然，铺镇供销社同意赔偿的此部分损失数额，已经明显高于鑫洲公司依据汉台区价格认证中心鉴定结论主张的门卫室及厂房1、2、3的损失数额242598.4元。综合全案分析，铺镇供销社的此项上诉请求应是包含了相关房屋本身的价值及附属设施、基础设施等的价值，且是在对汉台区价格认证中心其余鉴定项目均不予认可的基础上提出的具体赔偿意见；而汉台区价格认证中心鉴定结论中对相关房屋的鉴定价值，应仅是房屋本身的价值，不包含附属设施、基础设施等的价值。如依铺镇供销社二审中的此项意见确定汉台区价格认证中心鉴定结论中厂房1、2、3的赔偿数额，有违铺镇供销社的真实意图，对铺镇供销社难谓公平。综上，本案中，仍应依汉台区价格认证中心的鉴定结论确定鑫洲公司装修、扩建、地面硬化等损失。
2.关于鑫洲公司财物损坏及搬迁停工期间工人工资损失。
关于财物损坏损失。本案中，根据鑫洲公司提交的现场视频、照片，可以判断铺镇供销社在拆除鑫洲公司房屋时，除汉台区价格认证中心鉴定结论中涉及的鉴定项目外，还损坏了鑫洲公司的其他财物，给鑫洲公司造成了损失。但是，在鑫洲公司未提交有效证据证明该部分财物价值的情况下，仅凭现场视频、照片尚难以确定该部分损失的具体数额；而且，在鑫洲公司主张的该部分损失中，地磅、水塔的相关损失已由汉台区价格认证中心进行了鉴定（价格鉴定明细表第2、3项）。铺镇供销社虽对鑫洲公司主张的财物损坏损失不予认可，但未提交证据证实其在拆除鑫洲公司房屋后相关财物的去向及该部分财物的价值，本院无法对该部分损失进行判断。因此，一审法院对鑫洲公司主张的财物损坏损失予以酌定符合本案的实际情况。
关于搬迁停业期间工人工资损失。根据本案二审查明的事实，鑫洲公司2016年2月1日最后一次向税务部门缴税，但是，此节事实不能说明该公司此时不再从事经营活动；鑫洲公司2016年4月29日向汉台区地税局申请注销税务登记，此节事实可以表明，该公司不再履行纳税义务、不再从事经营活动。从铺镇供销社拆除鑫洲公司房屋至鑫洲公司申请注销税务登记不足一月，时间较短，鑫洲公司需要向工人支付的工资应该相对较少，故，本院对一审法院确定的搬迁停工期间工人工资予以调减。
综上，本院酌定鑫洲公司财物损坏及搬迁停工期间工人工资损失为6万元。
3.关于搬迁运输费。
铺镇供销社在无合法依据的情况下拆除鑫洲公司房屋，鑫洲公司确需进行搬迁，且搬迁运输费用已有合法票据予以证实，应当作为鑫洲公司的损失予以认定。
针对第二个争议焦点。
二审中，铺镇供销社在其明确后的上诉请求中同意退还鑫洲公司租金30000元，属于对其民事权利的处分，而且，鑫洲公司亦请求按此数额退还租金。因此，本院根据双方当事人的一致意见，按照30000元确定铺镇供销社向鑫洲公司返还租金的数额。
针对第三个争议焦点。
诉讼保全申请费属于诉讼费用，由人民法院根据当事人胜诉、败诉情况决定。至于保全措施是否执行，不属于本案的审理范围，本院不予审查，亦不因此对诉讼保全费的负担作出变更。
综上所述，上诉人汉中市汉台区铺镇供销合作社的上诉请求部分成立；上诉人汉中鑫洲再生有限公司的上诉请求不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。因二审中当事人提交了新证据、出现了新情况，本院对一审法院判决结果予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持陕西省汉中市汉台区人民法院（2017）陕0702民初763号民事判决第一、二、四、六项；
二、变更陕西省汉中市汉台区人民法院（2017）陕0702民初763号民事判决第三项为“由上诉人汉中市汉台区铺镇供销合作社在本判决生效后十五日内赔偿上诉人汉中鑫洲再生有限公司财物损坏及搬迁停业期间工人工资损失共计60000元”；
三、变更陕西省汉中市汉台区人民法院（2017）陕0702民初763号民事判决第五项为“由上诉人汉中市汉台区铺镇供销合作社在本判决生效后十五日内退还上诉人汉中鑫洲再生有限公司提前解除合同未使用期间的租金30000元”；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审诉讼费用的负担维持不变。二审案件受理费14167元，由上诉人汉中鑫洲再生有限公司负担8167元，由上诉人汉中市汉台区铺镇供销合作社负担6000元；上诉人汉中鑫洲再生有限公司已预交二审案件受理费5284元，其余2883元，限收到本判决次日起七日内向本院交纳；上诉人汉中市汉台区铺镇供销合作社已预交二审案件受理费16000元，多预交的二审案件受理费10000元，本院予以退还。
本判决为终审判决。
审 判 长 汤 涛
代理审判员 李俊霞
代理审判员 冯 婧
二〇一八年五月二十四日
书 记 员 潘鹏云
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