安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第04321号
上诉人（原审被告）：金松华。
委托代理人：周赛文，安徽华人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：安徽和商投资有限公司，住所地安徽省合肥市金寨南路与祁门东路交叉口488号，组织机构代码79010236－9。
法定代表人：刘光武，董事长。
委托代理人：聂建华，安徽昊华律师事务所律师。
原审被告：彭章木。
原审第三人：司武良。
委托代理人：曹石明，安徽华人律师事务所律师。
委托代理人：程周明，安徽华人律师事务所律师。
上诉人金松华因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2014）包民一初字第00711号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
安徽和商投资有限公司（以下简称和商公司）在原审中诉称：2009年11月29日，和商公司与彭章木、金松华签订了一份《房屋租赁合同》，和商公司将坐落于合肥市祁门路姚公庙农贸市场综合楼负一层的6348.945平方米出租给彭章木、金松华，由彭章木、金松华用于开办合肥市包河区欢购多超市。双方合同约定：租赁期限十五年，自2010年3月1日至2025年2月28日止。租金为每平方米每月12元，每满2年递增10%。租金在签订协议后3个工作日内支付第一年租金914248元、保证金10万元，从第二年开始先付款后使用，按季支付，逾期支付的，每逾期一天需按应交租金总额的千分之五向甲方支付违约金，逾期60天未支付租金以及擅自转租所承租房屋等情形之一的，出租方有权解除合同、收回房屋。合同签订后，和商公司依约履行了交付租赁物义务，彭章木、金松华接收租赁物后，开办了合肥市包河区欢购多超市。但彭章木、金松华一直未按合同约定缴纳租金，截止2013年12月15日，已拖欠房租计2730327元，且擅自将房屋转租给他人，其行为已明显违约，故诉至法院，请求：一、判决解除双方于2009年11月29日签订的《房屋租赁合同》；二、判令彭章木、金松华支付拖欠租金2730327元（租金要求实际计算至生效判决书确定解除之日止，暂计算至2013年12月15日拖欠租金为2730327元）；三、判令彭章木、金松华支付违约金1336320元（以迟延支付的租金额、按日千分之五分别计算至2013年12月15日的违约金为9042770元，暂按1336320元主张）；四、判令彭章木、金松华将姚公庙农贸市场综合楼负一层6348.945平方米房屋、设备、设施恢复原状、返还房屋（包括设备、设施价值63万元）；五、本案诉讼等费用全部由彭章木、金松华承担。司武良在实际使用案涉房屋，要求其返还房屋、恢复原状。
彭章木在原审中未作答辩。
金松华在原审中辩称：彭章木与和商公司签订合同后，已交纳了租金100万元，但由于和商公司原因，造成超市一直不能开业，和商公司承诺赔偿，并明确租金在产权明确后支付，目前，付款条件没有成就，因此不同意解除合同，且租金应当从2013年8月计算，在产权明确后或确认后，立即支付。彭章木、金松华并未将涉案房屋进行转租，不存在违约。
司武良在原审中述称：司武良与本案无关联性，且没有转租行为，不是实际使用人，故不应承担责任。
原审法院查明：2009年11月29日，和商公司与彭章木、金松华签订了一份《房屋租赁合同》，和商公司将坐落于合肥市祁门路姚公庙农贸市场综合楼负一层的6348.945平方米出租给彭章木、金松华，由彭章木、金松华用于开办合肥市包河区欢购多超市。双方合同约定：租赁期限十五年，自2010年3月1日至2025年2月28日止。租金为每平方米每月12元，每满2年递增10%。租金在签订协议后3个工作日内彭章木、金松华支付第一年租金914248元、保证金10万元，从第二年开始先付款后使用，按季支付，逾期支付的，每逾期一天需按应交租金总额的千分之五向甲方支付违约金，逾期60天未支付租金以及擅自转租所承租房屋等情形之一的，出租方有权解除合同、收回房屋。合同签订后，和商公司依约履行了交付租赁物义务，彭章木、金松华于2009年11月30日支付了100万元并接收租赁物后，开办了合肥市包河区欢购多超市。2010年2月10日双方签订了补充协议，协议内容如下：一、出租方处理好与周边群众关系，争取能够让承租方于2010年3月1日或同年3月5日组织装修，为此，出租方承诺给予承租方两个月装修期，免除6个月租金，即从2010年11月1日起收取租金；二、出租方若不能保证承租方于2010年3月1日开业，最迟应保证承租方于2010年4月1日组织装修，为此出租方承诺给予承租方两个月装修期，免除6个月租金，即从2010年12月1日起收取租金；三、出租方若不能保证承租方于2010年4月1日组织装修正常使用，出租方应赔偿承租方的一切损失。2011年11月6日合肥欢购多超市开始营业。2012年2月3日，彭章木、合肥欢购多商贸有限公司委托律师向和商公司发出律师函，内容如下：一、由于出租方的原因致使承租方租赁房屋所开设的欢购多超市未能在合同约定的期限内如期开业，进而导致承租方与经销商之间的合同无法履行，承租方向各经销商累计赔偿2133180元（包括向经销商承担装潢、装修、设备、违约金等损失），该损失是由出租方违约行为所致，望出租方依约应当承担；二、租赁合同签订后，承租人即严格按照合同的约定，配置超市开办所需的货架、冰箱、收银机等设备物品，但是由于出租方妥善处理好租赁房屋存在的问题，致使租赁房屋周边的居民心存不满，在超市即将按约如期开业前期，强行将超市的出入口用毛竹栅栏封堵，致使超市员工无法进入超市，因下雨雨水不能及时排出，致使超市设备、物品因雨水长期浸泡而损坏，损失达160余万元，也应由出租方承担；三、根据合同约定，出租方提供的租赁房屋应具备开办超市的各项条件（包括消防），但实际上案涉房屋的消防不符合相关规定和要求，为此承租人为解决消防问题，造成直接损失50余万元，应由出租方承担。2012年2月13日，安徽省合肥市中安公证处对上述律师函的内容及送达进行了公证。2012年6月12日和商公司与彭章木再次签订协议一份，内容如下：一、欢购多超市的前期损失费（具体数字）由双方律师依法办理；二、房租费在产权明确后一次性交清；三、产权明确后，若产权不在和商公司名下，为了欢购多超市正常经营，由和商公司协调处理，若协商不成，和商公司承担责任。2014年元月17日在当地社居委、公安民警及双方当事人的参与下，双方协调未果，和商公司诉至法院。
另查明：案涉房屋的土地使用权人为合肥市包河区常青街道姚公社区居民委员会。2010年2月23日合肥市包河区常青街道姚公社区居民委员会取得建设工程规划许可证。2006年9月26日，合肥市包河区常青街道姚公社区居民委员会与和商公司签订合作建房协议书，双方就合作建设案涉房屋达成协议。2013年12月12日，合肥市包河区常青街道姚公社区居民委员会出具证明一份，证明根据分成协议案涉房屋属于和商公司所有。
原审法院认为：本案争议的焦点之一为双方解除合同的条件是否成就。按照双方的约定承租方有拖欠租金的情况下，和商公司有权解除租赁合同，收回房屋。本案中彭章木、金松华是否拖欠租金及拖欠租金的数额是解除合同的条件。依据2010年2月10日双方签订的补充协议，出租方若不能保证承租方于2010年3月1日开业，应从2010年12月1日起收取租金，彭章木、金松华于2011年11月6日开始营业，故本案租金应从2010年12月1日计算租金，自2010年12月1日至2013年12月1日，彭章木、金松华应付租金数额为2834169元（2010年12月1日至2012年12月1日为1828496元，2012年12月1日至2013年12月1日为1005673元），彭章木、金松华已支付100万元，实际未付租金数额为1834169元。2012年6月12日原告安徽和商投资有限公司与彭章木签订的协议中约定房租费在产权明确后一次性交清，本案案涉房屋从土地证及规划许可证上均明确产权系合肥市包河区常青街道姚公社区居民委员会所有。根据合作、分配协议，合肥市包河区常青街道姚公社区居民委员会于2013年12月12日出具证明一份，证明根据分成协议案涉房屋属于和商公司所有。尽管和商公司未能提供产权证书，但从实际出租及合肥市包河区常青街道姚公社区居民委员会的证明来看，在和商公司与合肥市包河区常青街道姚公社区居民委员会未产生纠纷的情况下，涉案房屋产权应是明确的。彭章木、金松华应于2014年1月17日协调未果后及时支付租金，逾期未付应承担违约责任，故对和商公司要求解除租赁合同的诉讼请求予以支持。关于违约金的计算，因双方在2012年6月12日约定了在产权明确后支付租金，2013年12月12日合肥市包河区常青街道姚公社区居民委员会出具证明后，2014年1月17日双方进行了协调，彭章木、金松华在当日应知道房屋产权情况，故违约金应从2014年1月18日开始计算，因双方约定的标准过高，计算的标准应以同期银行贷款利率计算为准，对超过部分，不予支持。合同解除后彭章木、金松华应将案涉房屋返还给和商公司。故对和商公司要求返还房屋的诉讼请求予以支持。对于和商公司要求返还的设备，因未提供具体清单，不予支持。鉴于彭章木、金松华对涉案房屋已进行装潢，考虑到装潢的后期利用，故对和商公司要求恢复原状的诉讼请求，不予支持。和商公司未提供证据证明司武良实际占有、使用案涉房屋，故对和商公司要求司武良返还房屋的请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除安徽和商投资有限公司与彭章木、金松华于2009年11月29日签订的《房屋租赁合同》；二、彭章木、金松华于判决生效后十日内支付安徽和商投资有限公司房屋租金2839842元及2014年12月1日的房租（自2010年12月1日至2012年12月1日为1828496元，扣除已付100万元租金，实欠租金数额为828496；2012年12月1日至2013年12月1日实欠租金数额为1005673元，2013年12月1日至2014年12月1日实欠租金数额为1005673元，自2014年12月1日起按照年租金1106240元计算，计算至将房屋返还安徽和商投资有限公司之日止）；三、彭章木、金松华于判决生效后十日内支付安徽和商投资有限公司违约金（以截至2014年1月18日未付租金为基数，自2014年1月18日起按照同期银行贷款利率来计算至本判决确定的给付期限之日止）；四、彭章木、金松华于判决生效后三十日内将位于合肥市包河区常青街道姚公庙农贸市场综合楼负一层6348.945平方米房屋返还给安徽和商投资有限公司；五、驳回安徽和商投资有限公司其他诉讼请求。
上诉人金松华上诉称：1、和商公司提供的《姚公农贸综合市场合作协议书的补充协议》及相关证明，只能证明和商公司参与姚公农贸综合市场建设的事实，并不能证明和商公司系涉案房屋的产权人。涉案房屋的规划设计为车库，使金松华所开超市未能如期开业，遭受重大损失。合肥中院（2014）合民一终字第01634号民事判决已认定和商公司认为涉案房屋归其所有证据不足，并以此为由驳回了和商公司的上诉请求。原审判决有悖于上述生效判决。2、合肥市包河区欢购多超市和合肥欢购多商贸有限公司的法定代表人均为彭章木，金松华是租赁合同的签订一方，也是合肥欢购多商贸有限公司的股东之一。合同签订后，金松华已按约缴纳一年租金100万元，因房屋产权不明确、住户阻挠施工等原因致使超市未能如期开业，经双方协商签订了补充协议，和商公司同意赔偿因自身原因致使欢购多超市不能如期开业造成的损失，房屋租赁费用在产权明晰后支付，和商公司有义务确保超市正常经营，金松华暂停支付租金是双方约定的付款条件尚未成就，不构成违约。请求二审法院撤销原审判决，依法改判。
被上诉人和商公司答辩称：1、涉案房屋的土地使用权为姚公社居委。2006年9月26日，姚公社居委和和商公司签订合作建房协议，就合作建设涉案房屋达成协议。2010年2月23日，姚公社居委取得建设工程规划许可证。2013年12月12日，姚公社居委出具证明一份，证明涉案房屋属于和商公司所有。2009年11月29日，和商公司与彭章木、金松华签订《房屋租赁合同》，彭章木、金松华了解涉案房屋状况，知道和商公司有权出租涉案房屋，愿意承租。（2014）合民一终字第01634号民事判决与本案并非同一事实，对本案不具有法律效力。2、超市不具备开业条件因彭章木、金松华自身原因造成，和商公司已告知其损失问题可以通过诉讼方式主张，不能成为不支付租金的理由。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告彭章木未提交答辩意见。
原审第三人司武良陈述认为其对租赁合同的签订和履行不清楚，与本案没有关联性。
对于原判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为：和商公司虽未提供涉案房屋的房屋所有权证，但姚公社居委对于房屋的产权归属并未提出异议，并于2013年12月12日出具证明一份，证明涉案房屋应属和商公司所有，且彭章木、金松华实际占有房屋开设超市，并已按照双方签订的房屋租赁合同的约定支付租金100万元，故金松华认为和商公司并非房屋所有权人，不应向其支付租金的上诉理由不能成立。本院已生效的（2014）合民一终字第01634号民事判决是以和商公司未能提供证据证明宫照华系无权占有人而驳回其诉讼请求，与本案和商公司主张支付租金并非同一法律事实，故金松华提出生效判决对本案具有约束力的理由亦不予支持。金松华提出因房屋产权不明确、住户阻挠施工等原因致使超市未能如期开业并造成损失，和商公司应予以赔偿这一事实属另一法律关系，金松华可另行主张。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费30000元，由上诉人金松华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 张 怡
代理审判员 董江宁
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 于成冲
附：相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定