广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0306民初17427号
原告深圳市好运来物业管理有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道流塘路河东大厦（办公场所），统一社会信用代码91440300733070794A。
法定代表人张齐兴，总经理。
委托代理人张芬，广东宝城律师事务所律师。
委托代理人郭姝娜，广东宝城律师事务所实习律师。
被告龙涛，男，汉族，1994年9月21日出生，身份证住址广东省五华县，
委托代理人陈观资，广东深宝律师事务所律师。
原告深圳市好运来物业管理有限公司与被告龙涛房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人张芬、郭姝娜、被告及其委托代理人陈观资均已到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告深圳市好运来物业管理有限公司诉称，2016年6月3日，原告与被告签订《租赁合同书》，约定被告承租由原告全权经营管理的位于深圳市宝安区流塘路河东大厦附楼一层FD1-009号的房屋用于经营美容机构，建筑面积为220平方米，2016年6月4日至2017年6月30日租金及物业服务费共计35,002元/月，电费1.252元/度、水费5.14立方米、卫生费0.5元/立方米、垃圾处理费0.27元/立方米（水、电、卫生费、垃圾处理费会随市政价作相应调整），租赁期限为5年11月租赁期限从2016年6月4日起至2022年5月31日止，免租期为30天。合同还约定，被告需缴交两个月的租金70,004元作为合同履约保证金，缴交6,000元作为水电使用保证金。合同第七条第6款约定如因被告违约而解除合同的，原告有权不予退还被告的保证金、清场（被告逾期搬迁按双倍租金和物业管理费计收），收回已给予的优惠利益如免租期等。2016年6月4日原告依约交付了涉案房屋，被告支付了履约保证金70,004元、水电使用保证金6,000元及其他相关费用，并进场装修开业，但是从2016年10月起，被告即拖欠原告租金、水电费等费用，原告多次催讨未果后于2016年12月28日委托律师向被告户籍所在地，约定送达地发出《律师函》，要求被告结清欠款，但被告依然拖欠不付，直至2017年1月13日才将涉案房屋交还给原告。据统计，截至2017年1月13日止，被告共拖欠原告房屋租金、管理费、卫生费、水电费、垃圾费、违约金等总计100,883.59元（详见欠款明细表）。综上，被告的行为严重违反了合同约定，给原告带来了较大的经济损失，同时也影响原告的正常运营秩序，原告为保护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、确认原、被告签订的《租赁合同书》于2017年1月13日解除；2、被告支付拖欠的房屋租金、管理费、卫生费、水电费、垃圾处理费、违约金等总计100,883.59元（自2016年10月1日起计算至2017年1月13日止）；3、被告支付装修期间租金32,802元；4、原告不予退还被告支付的履约保证金70,004元、水电保证金6,000元；5、本案诉讼费由原告承担。
被告龙涛答辩称，1、被告承租原告的涉案房屋后，在2016年10月由于经营不善和股东内部之间的矛盾没能继续经营、并结业。被告在2016年10月底已通知原告不再经营涉案房屋，让原告收回涉案房屋。因此，双方之间的租赁合同关系在2016年10月31日前已经终止。2、双方涉案的租赁合同约定了租赁保证金的条款，若被告违约，甲方有权没收租赁保证金作为被告违约所应承担的法律后果。涉案租赁合同是格式合同，是原告为了出租整栋物业而单方制作并重复使用的格式合同条款。合同第7条第6款第1项、4项因为重复关系，在适用第1项时就不应再适用第4项，从租赁合同的交易习惯讲，免租期是租赁关系前期投入使用的常用的做法，不存在合同解除时再要求支付免租期的租金，否则免租期的存在便无任何的异议。从合同条款设置看，第1项和第4项的约定存在重复和矛盾。3、由于涉案合同是因被告的原因单方终止，被告同意原告没收保证金后双方的租赁关系终止，同时被告也缴清了2016年10月31日前的各项费用，恳请法庭依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原、被告于2016年6月3日签订《租赁合同书》，约定原告将位于深圳市宝安79区流塘路河东大厦附楼一层FD1-009号、面积为220平方米的房屋出租给被告用于经营美容机构，租期5年11月，自2016年6月4日起至2022年5月31日止，免租期为30天，即自2016年6月4日至2016年7月3日，自2016年7月4日开始计算租金，每月租金32,802元，每月物业服务费2,200元。被告应于每月7日前向原告缴交当月租金、物业服务费等，逾期按所欠费用总额每日3‰收取违约金，逾期10天以上缴费的，原告有权解除合同；并约定如因被告违约而解除合同，被告所缴的保证金原告不予退还，原告有权收回已给予被告的优惠利益，如免租期及其他各项优惠等。合同签订后，原告按约定将涉案租赁物交被告使用，被告向原告缴交租赁保证金70,004元、水电保证金60,000元。原告主张被告自2016年10月份开始拖欠租金、物业服务费、水电费、垃圾费等，故原告于2016年12月28日委托律师向被告在租赁合同中确认的送达地址流塘路河东大厦附楼一层FD1-009号邮寄了《律师函》，要求被告自律师函送达之日三日内结清所有费用，否则解除双方签订的租赁合同。被告主张未收到《律师函》，并称已于2017年10月份搬离了涉案租赁物，2017年10月份之前的租金已结清。
另查明，涉案租赁物没有产权证，但已取得建设工程规划许可证。
以上事实，有原告提交的《租赁合同书》、物业出租交接验收确认表、收款收据、律师函及快递底单、关于处理好原村、组集体经济组织与其新组建的股份合作公司相关问题的通知、证明、房屋租赁证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、红线图、水电表的抄表记录，被告提交的录音光盘、录音书面整理、及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告主张被告自2016年10月份开始欠缴租金、水电费等，被告不予认可，主张其已于2016年10月份搬离了涉案租赁物，并提交了录音资料予以证明。本院认为，被告提交的录音资料属于视听资料证据，在无其他证据佐证的情况下，该录音资料不能单独作为认定案件事实的依据。故被告应就此承担举证不能的不利后果。原告已于2017年12月28日向被告确认的送达地址邮寄了《律师函》，要求被告自该函送达之日三日内结清所有费用，否则解除双方签订的租赁合同。因被告未及时结清所欠费用，故本院确认双方租赁合同于《律师函》送达被告之日的第三天即2017年12月31日解除。原告主张租赁合同于2017年1月13日解除亦缺乏事实依据，本院不予采信。双方确认被告已缴纳租金至2017年10月，即被告尚应向原告缴纳2016年11月、12月份租金65,604元、管理费4,620元、水电费4,042元；原告请求被告支付至2017年1月13日止的租金、管理费缺乏事实依据，本院不予支持。被告未按约定时间交租已构成根本违约，故原告请求不予退还租赁保证金70,004元、水电保证金6,000元符合合同的约定，本院予以支持。原告另请求被告支付免租期租金并按所欠租金总额每日3‰支付违约金，本院认为，原告没收被告的保证金已足以弥补被告违约给原告造成的实际损失，故对原告诉请的其他损失，本院不予支持。鉴此，本院支持原告诉讼请求中的合理部分，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告深圳市好运来物业管理有限公司和被告龙涛签订的《租赁合同书》于2016年12月31日解除；
二、被告龙涛应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市好运来物业管理有限公司支付2016年11月、12月份租金65,604元、管理费4,620元、水电费4,042元；
三、原告深圳市好运来物业管理有限公司已收取被告龙涛的租赁保证金70,004元、水电保证金6,000元无需退还；
四、驳回原告深圳市好运来物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4,446元，由原告承担1,260元，被告承担3,186元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 张晓屏
人民陪审员 廖妙芳
人民陪审员 陈 荣
二〇一八年四月二十日
书 记 员 庄秋玲
书 记 员 王 冰
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。