福建省福鼎市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0982民初1876号
原告：中国建设银行股份有限公司福鼎支行，住福建省福鼎市桐城街道五里牌村委会玉龙北路1-17号。统一社会信用代码：91350982857500805X。
主要负责人：张灵圣，该支行行长。
委托诉讼代理人：王怀文，该支行客户经理。
被告：张扣玲，女，1988年3月19日出生，汉族，住福建省福鼎市。
被告：张光潮，男，1990年7月2日出生，汉族，住福建省福鼎市。
被告：福建省东联房地产有限公司，住所地福建省福鼎市山前街道虹滨路218号2幢208室。统一社会信用代码：91350982597869058C。
法定代表人：丁孝生，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：郑如陵，男，该公司职员。
原告中国建设银行股份有限公司福鼎支行（以下简称建行福鼎支行）与被告张扣玲、张光潮、福建省东联房地产有限公司（以下简称福建东联公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行福鼎支行的委托诉讼代理人王怀文、被告福建东联公司的委托诉讼代理人郑如陵到庭参加诉讼，被告张扣玲、张光潮经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建行福鼎支行向本院提出诉讼请求：1.张扣玲、张光潮偿还贷款本金645，801.88元、利息1815.03元及罚息（从2016年9月22日起至实际还款日止以借款本金645，801.88元为基数，按人民银行同期同档次贷款利率基础上上浮50%计算罚息）；2.建行福鼎支行对张扣玲位于福建省福鼎市江滨名苑2幢601号房地产享有优先受偿权；3.福建东联公司对张扣玲、张光潮以上债务承担连带清偿责任。事实和理由：2013年10月30日建行福鼎支行与张扣玲、张光潮签订编号为350687106-2012-20130347026号《个人住房借款合同》，借款金额740，000元，期限15年，自2013年11月5日至2028年11月5日止，借款利率为基准利率，随着基准利率调整而调整，逾期罚息利率为执行利率上浮50%，以张扣玲向福建东联公司购买的福建省福鼎市山前江滨名苑2幢601号房地产作为此笔贷款抵押；2013年10月30日福鼎市房地产管理所在《个人住房借款合同》上盖章，并于同日向张扣玲出具了房屋抵押收件单；福鼎市国土资源局于2015年12月22日向张扣玲颁发了自《不动产权属登记证》，并加盖上“不动产抵押权登记专用章”，记载抵押期限为2013年10月20日到2028年10月20日。2013年11月5日建行福鼎支行按约向张扣玲指定的收款人福建东联公司账户发放借款740，000元。福建东联公司对张扣玲该笔借款承担阶段性担保责任，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。对未按时清偿的借款本金和利息，自逾期之日起至本息全部清偿之日止按罚息利率和本合同约定的结息方式计收利息和复利。合同签订后，建行福鼎支行履行了放款义务。张扣玲、张光潮取得借款后，未按合同约定偿付贷款利息，经建行福鼎支行多次催讨仍未归还，建行福鼎支行于2016年5月31日宣布对本笔借款提前收贷。截止2016年9月22日，已拖欠借款本金645，801.88元，利息1815.03元，借款人已构成违约。建行福鼎支行请求依法判决支持其诉讼请求。
福建东联公司辩称，1.根据《商品房销售贷款合作协议书》的约定，截止2016年8月10日，福建东联公司已代为缴纳张扣玲、张光潮的住房贷款本息合计44，000元。2.张扣玲、张光潮已于2015年12月22日办理了不动产权证。根据张扣玲及张光潮与建行福鼎支行签订的《个人住房借款合同》第三十七条第一款约定，张扣玲将其所有的福建省福鼎市江滨名苑2幢601号房地产作为本案借款的抵押物，应当优先对该房地产进行拍卖、变卖，所得款项优先用于清偿建行福鼎支行的借款，差额部分由福建东联公司垫付。
张扣玲、张光潮未作答辩。
本院经审理查明的事实与建行福鼎支行诉称的事实一致，并有建行福鼎支行提供的《个人住房借款合同》、《商品房买卖合同》、个人贷款支付凭证、贷款明细清单、贷款催收通知书、东联公司企业营业执照、组织机构代码证、张扣玲和张光潮的身份证复印件、建行福鼎支行营业执照、金融许可证；以及福建东联公司提供的不动产登记证、明细分类账予以证明；且上述证据经核对与原件无异，具备证据的客观性、关联性和合法性，本院予以确认并在卷佐证。张扣玲、张光潮未到庭，亦未书面提出异议，视为自愿放弃诉讼权利。
本院认为，建行福鼎支行与张扣玲、张光潮签订的《个人住房借款合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张扣玲、张光潮未按约还本付息，已构成违约，建行福鼎支行依约于2016年5月31日宣布提前收贷，并要求张扣玲、张光潮偿还尚欠的借款本金645，801.88元、利息1815.03元及自2016年9月22日起按合同约定的罚息利率计收罚息，具有事实与法律依据，本院予以支持。张扣玲提供案涉房产作为抵押担保并向福鼎市房地产管理所申请了预告抵押登记，福鼎市房地产管理所于2013年10月30日向张扣玲出具了房屋抵押收件单；福鼎市国土资源局亦于2015年12月28日向张扣玲颁发了《不动产权属登记证书》，并在《不动产权属登记证书》附记处盖有“不动产抵押权登记专用章”，该预告抵押登记行为合法、有效。案涉房产至此已具备办理抵押登记条件，张扣玲作为购房人有义务协助建行福鼎支行办理案涉房产的抵押登记，且未能推进本案抵押登记并非建行福鼎支行的原因造成；因此，在张扣玲拒不配合导致客观上无法完成正式抵押登记的情况下，赋予建行福鼎支行对案涉房产享有优先受偿权，符合各方当事人合同约定的真实意思表示。故建行福鼎支行主张对案涉房产拍卖、变卖后的所得价款享有优先受偿权，本院可予以支持。福建东联公司自愿为张扣玲、张光潮的借款提供阶段性保证，但因福建东联公司至今未能督促张扣玲办理抵押登记，并将相关权利证书交由建行福鼎支行，福建东联公司依约应在完成案涉房产抵押登记前对本案确认的债务承担连带偿还责任。张扣玲、张光潮经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，依法缺席审理和判决。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告张扣玲、张光潮应于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国建设银行股份有限公司福鼎支行借款本金645，801.88元、利息1815.03元以及罚息（以借款本金645，801.88元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮50%计算自2016年9月22日起至借款付清之日止）；
二、若被告张扣玲、张光潮未能在期限内足额履行上述还款义务，原告中国建设银行股份有限公司福鼎支行在第一项确认的债权范围内，对被告张扣玲所有的福建省福鼎市江滨名苑2幢601号房产【不动产权证号：闽（2015）福鼎市不动产权第0002410号】折价、拍卖或变卖后所得的价款享有优先受偿权；
三、被告福建省东联房地产有限公司在完成案涉房产抵押登记前对第一项确认的款项承担连带偿还责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10276元，被告张扣玲、张光潮、福建省东联房地产有限公司共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。
审 判 长 黄 仙
代理审判员 陈晨阳
人民陪审员 施忠心
二〇一六年十一月二十四日
书 记 员 王莹莹
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还，贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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