上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民三（民）初字第2351号
原告上海兴虹物业管理有限公司，住所地崇明工业园区秀山路XXX号XXX室。
法定代表人徐永康，职务总经理。
委托代理人孙海贵。
被告上海冠好佳物业管理服务有限公司，住所地上海市。
法定代表人卢栋，职务董事长。
委托代理人王家岚，上海市锦天城律师事务所律师。
原告上海兴虹物业管理有限公司（以下简称兴虹物业）与被告上海冠好佳物业管理服务有限公司（以下简称冠好佳物业）其他所有权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兴虹物业的委托代理人孙海贵、朱富根，被告冠好佳物业的委托代理人王家岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兴虹物业诉称，原告中标获得一品新筑苑小区（以下简称系争小区）的物业管理服务管理权，并于2013年12月12日与系争小区业委会签订《物业服务合同》，合同期自2014年1月1日起至2017年12月31日止。被告系该小区前任物业，被告在无任何合法依据的情况下拒不撤离系争小区，扰乱了该系争小区正常的经营秩序，现被告至今强占该小区物业用房等设施设备，侵犯了原告的权益，故诉至法院，请求判令：被告冠好佳物业立即撤离上海市虹口区凉城路1188弄一品新筑苑小区全部的物业用房，具体包括13号电信机房及门卫监控室、14号整个的物业管理用房包括物业用房及修理间、杂物堆放间、1188弄1-2号、6-7号、19-20号地下一层自行车库、小区中间的地下机动车库。
被告冠好佳物业辩称，因原被告之间不存在合同关系，故原告在本案中不具备诉讼主体资格，物业用房所有权是属于小区全体业主，原告不享有房屋的所有权，故只有通过业主大会以决议的形式由业委会向被告提出主张要求被告撤离，而原告不具有资格。自2005年起，被告一直为系争小区提供物业服务，实际管理一直为被告，被告从未向原告移交过物业管理用房及任何物业管理资料及设备，故原告虽然签订了物业管理合同，但并未实际管理小区。故被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，系争小区总建筑面积81，423.7平方米，其中住宅697套，共计74，022.5平方米，非住宅7，401.18平方米。被告冠好佳物业属于系争小区的前期物业管理公司。
2013年12月12日，甲方上海市虹口区凉城路1188弄业主委员会与乙方原告兴虹物业签订《物业服务合同》约定，系争小区由原告提供物业管理服务；甲方向乙方提供系争小区14号房屋作为物业管理办公场所，在合同履行期间内供乙方无偿使用，但不得改变用途；合同为期三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止。
2013年12月18日，上海市虹口区房屋土地管理局物业管理科完成了一品新筑苑招标兴虹物业为物业管理单位的中标结果备案登记。
2014年1月7日，江湾房管办出具的《证明》载明：兴虹物业通过市房地局招投标平台，中标一品新筑苑小区物业管理服务，与业委会签订了物业服务合同，并且在我局备了案，该公司按业委会通知提前介入要求。于2013年12月30日上午9点接管小区物业管理服务，程序合法。
2014年1月10日，江湾街道房管办主任张作平在虹口公安分局江湾派出所做《询问笔录》时表示，2013年12月30日系争小区兴虹物业与冠好佳物业因交接工作发生肢体冲突，双方商谈为兴虹物业接手，冠好佳物业退出。后2014年1月5日，其接到业委会主任电话赶到系争小区发现，冠好佳物业仍不肯搬离系争小区。
2014年2月17日，虹口区住房保障和房屋管理局出具《关于处理一品新筑苑小区物业交接重大矛盾问题的函》载明，我区江湾镇街道一品新筑苑小区，因新老物业交接问题发生重大矛盾。目前，为小区提供前期物业服务的冠好佳物业在新物业（兴虹物业）已进驻小区的情况下，强行进驻小区至今，拒绝撤离。上海兴虹物业管理有限公司通过市房管局招投标平台，中标一品新筑苑小区物业管理服务，与一品新筑苑业主大会签订了物业服务合同，并完成了备案，其为一品新筑苑提供物业服务管理，程序合法。其他任何物业公司在无物业服务合同的情况下，强行进驻小区并提供服务的行为均属于违法行为。
审理中，系争小区业主委员会于2015年9月7日来函表示，业委会与广大业主均赞成、支持兴虹物业公司起诉冠好佳物业侵占物业用房。
以上事实，由原告提供的上海市住宅保障和房屋管理局招投标平台、2013年12月6日《物业管理招标中标通知书》、2013年12月18日《中标备案表》、《物业服务合同》、2014年2月17日虹口区住房保障和房屋管理局《关于处理一品新筑苑小区物业交接重大矛盾问题的函》、2014年2月28日上海市虹口区人民政府督查室《关于落实在公安动态信息稿（虹口分局2014-59）》上批示的情况汇报、962121物业服务热线投诉信息单、一品新筑苑业主大会及业委会的《证明》、2014年1月5日兴虹物业公司《报案书》、2014年1月6日江湾派出所接报回执单、1月6日徐永康《询问笔录》、2014年1月8日江湾派出所接报回执单、陈正培《询问笔录》、2014年1月9日原告《关于“一品新筑苑”发生严重事件的报告》、2014年1月10日张作平《询问笔录》、朱富根《询问笔录》、《验伤通知书》、《就医记录册》、受伤照片及就医、配眼镜等相关材料、《给予违法殴打患病老人的凶手治安处罚的请求》、联想电脑及数码相机发票2张、虹口区住房保障和房屋管理局《证明》、一品新筑苑业主大会及业委会的《一品新筑苑小区发生不稳定经过》、业主的《追究上海冠好佳物业管理服务有限公司违法行为法律责任的请求》、2014年4月8日兴虹物业经理姚月华《询问笔录》、2014年4月8日、4月9日被告物业经理王建成《询问笔录》、2014年4月9日被告工作人员张建平《询问笔录》、被告强占原告物业用房的照片、江湾派出所《情况汇报》、江湾派出所《一品新筑苑情况汇报》、示意图、房屋状况及产权人信息、上海市房地产登记簿、照片一组，被告提供的前期物业管理服务合同（三年期）、虹口区江湾镇新建住宅居委会公建配套确认单、交接书、房屋土地权属调查报告书、虹口区法院的行政判决书及当事人的陈述等证据予以佐证。
审理中，原告表示：1、根据产权登记，13号是物业管理用房，建筑面积185.83平方米，另还有一层消控18.45平方米，14号一层登记为居委会，面积为119.22平方米。被告与居委会进行更换，13号用于老年活动室和小卖部，14号是被告实际占用的物业用房。被告在占用13号和14号后，实际用途是原告诉请中所陈述的用途，13号房改为老年活动室。2、被告是从2005年4月份从有业主进户开始提供管理，前期物业合同签到2006年6月30日，之后没有再签过合同。小区业委会是2010年3月30日成立的，成立后没有与被告签订过物业管理服务合同。2013年12月30日原告提前进入小区准备进行交接，但因为被告拒绝，所以没有办理交接手续。
被告表示：13号、14号房屋产权登记在开发商名下，登记的面积和部位属实，14号系被告实际占用的物业用房，目前这些部位是被告实际控制，自行车库、机动车库也是被告实际控制，系争小区整个管理还是被告在提供，包括保安、保洁、维修。被告是前期物业服务公司，是接受开发商的委托进行管理的，前期物业合同签到2006年6月30日，后因业委会一直没有成立，所以没有与业委会签订物业服务合同，但事实上被告一直从事这个小区物业服务，没有停过，没有退出过这个小区，目前也是由被告在管理。
本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案的争议焦点为一本案原告是否具备诉讼主体资格、二本案被告是否具备继续管理系争小区的物业管理资格。关于原告是否具备诉讼主体资格一节，本案中，原告与系争小区业委会签订的物业服务合同合法有效，本院予以认定。根据物业服务合同，原告进驻系争小区进行物业服务后，其受全体业主委托有使用、管理小区物业用房的权利，现该小区物业用房未处在使用权人实际控制管理下，原告作为使用权人有权提起诉讼。关于被告是否具备继续管理系争小区的物业管理资格一节，被告作为前期物业，在未与原告签订物业管理服务合同的前提下，视为无固定期限的合同，合同双方均为随时解除合同。现，系争小区业委会以实际行动表示不再与被告续约，而是通过招、投标的形式与原告签订物业管理服务合同，符合合同法等法律规定，且原告取得系争小区物业管理合同经相关部门认定合法，亦符合法律规定，本院予以支持。而被告仍强行在系争小区中进行物业管理不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，原告诉讼请求被告归还相关物业用房及设施设备符合法律规定，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第二条之规定，判决如下：
被告上海冠好佳物业管理服务有限公司应于本判决生效之日起十日内撤离上海市虹口区凉城路1188弄一品新筑苑小区全部的物业用房（具体包括上海市虹口区凉城路XXX弄XXX号电信机房及门卫监控室、14号整个的物业管理用房包括物业用房及修理间、杂物堆放间、上海市虹口区凉城路XXX弄XXX-
XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号地下一层自行车库、小区中间的地下机动车库）。
案件受理费80元，由被告上海冠好佳物业管理服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 缪为军
代理审判员 李垚曜
人民陪审员 周建萍
二〇一五年九月二十三日
书 记 员 陈亚新
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五条??公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
二、《中华人民共和国合同法》
第八条??依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条??当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
三、《物业管理条例》
第二条??本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。