浙江省丽水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙丽民终字第541号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘建敏。
委托代理人：郑巍立，北京德恒（温州）律师事务所律师。
委托代理人：潘建宇，北京德恒（温州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：丽水市白云山生态林场。住所地：丽水市莲都�中山街**号。
法定代表人：毛小荣，林场场长。
委托代理人：尹芙蓉，浙江博翔律师事务所律师。
原审被告：杨忠伟。
上诉人刘建敏为与被上诉人丽水市白云山生态林场、原审被告杨忠伟房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省丽水市莲都区人民法院于2015年7月16日作出的（2015）丽莲民初字第33号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定：2010年2月6日，被告杨忠伟经招投标取得坐落于莲都区中山街465号房产的承租权。2010年3月4日，原告与被告杨忠伟、刘建敏就上述房产租赁事宜签订《房产租赁合同》一份约定：租赁期限为五年，自2010年5月16日至2015年5月15日止；首年租金为2800000元，以后每年租金在前一年的基础上递增5%；首年租金于2010年2月10日前一次性付清，以后每一年度租金提前一个月向原告每半年支付一次；房屋交付以后的水电费、出租房税收等费用由被告承担；若被告逾期交纳租金，原告有权向被告每日加收2‰的滞纳金，且被告逾期十天以上未交纳租金的，视为被告违约，原告有权终止合同。合同签订后，被告向原告交付了租赁房屋，被告使用租赁房屋至租赁期限届满。至2014年11月10日止，共计支付了房屋租金10187244元、履约保证金300000元。
原审法院采信并据以认定上述事实的证据有：原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人证明、被告身份证、户籍资料、房屋产权证、委托拍卖合同、拍卖成交确认书、房产租赁合同及双方当事人当庭陈述。
原审法院认为：原、被告签订的《房产租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，该合同依法成立并生效，各�应依约履行合同义务。故被告刘建敏关于确认《房产租赁合同》无效及确定《房产租赁合同》第六条无效的反诉请求，缺乏事实与法律依据，原审法院不予支持。被告刘建敏要求变更《房产租赁合同》的年租金金额，但原、被告双方未能就变更合同条款事宜达成新的合意，故对被告刘建敏变更合同租金的诉请原审法院不予支持。原告已经依约交付了案涉租赁房屋且被告已经实际使用至合同期限届满，被告理应支付相应的租金及合同约定的其他费用。被告未提供其已付租金的证据，故对其已付租金金额，原审法院以原告自认的金额为准。根据双方合同约定五年租金共计15471767.5元，而被告已付租金仅为10187244元，被告未能足额支付租金已经构成违约，原告可以要求被告支付未付租金并承担违约责任。双方约定的违约金计算标准为“每日加收2‰”，被告辩称该违约金计�标准过高，原审法院经审查认为双方约定的违约金标准确已过高，原审法院予以调整，违约金计算标准确定为中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍。原告要求违约金的起算日起为起诉之日，原审法院认为原告主张违约金的起算日期晚于双方合同约定的日期，故原审法院予以支持。原告起诉要求被告支付水电费1608872.97元，但对水电费实际发生金额未提供相应的证据予以证明，依法应当承担举证不能的不利后果，对该诉请原审法院不予支持。被告刘建敏反诉请求原告赔偿经济损失1150000元，但其提供的证据不足以证明该请求，依法应当承担举证不能的不利后果，对该反诉请求原审法院不予支持。被告杨忠伟经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对原告诉请的抗辩，不影响原审法院对本案依法作出判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、本诉被告杨忠伟、刘建敏于本判决生效之日起十五日内支付本诉原告丽水市白云山生态林场房屋租金5284523.5及违约金（违约金自2014年12月30日起按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍计算）；二、驳回本诉原告丽水市白云山生态林场的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告刘建敏的诉讼请求。本诉案件受理费49140元，由原告丽水市白云山生态林场负担1140元，由被告杨忠伟、刘建敏负担48000元；反诉案件受理费15250元，由反诉原告刘建敏负担。
宣判后，刘建敏不服，向本院提起上诉。
刘建敏上诉称：一、涉案租赁房屋未经消防验收合格，存在重大安全隐患，违反《消防法》强制性规定，双方签订的房屋租赁合同依法无效。根据双方签订的租赁合同的约定，涉案房屋系用于开办商场，作商业用途。根据消防法第十五条之规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。……未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”以及第七十三条第（三）项之规定：“公众聚集场所，是指宾馆、饭店、商场、集贸市场、客运车站候车室、客运码头候船厅、民用机场航站楼、体育场馆、会堂以及公共娱乐场所等。”上诉人租赁涉案房屋用作商场，属于公众聚集场所，事关从业人员和顾客的人身、财产安全，被上诉人应当提供符合消防安全标准的房屋。但涉案房屋并未通过消防验收，被上诉人也未提供相关的验收证明文件。根据合同法第二百�十六条之规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”被上诉人将未通过消防安全验收、不符安全标准的房屋出租给上诉人，违反了消防法的强制性规定，且将被上诉人承担的纳税义务转嫁给上诉人承担，违反了财税法律法规的强制性规定，故《房产租赁合同》属于违法无效合同。原判认为涉案《房产租赁合同》内容不违反法律法规的强制性规定，系事实认定错误。二、原判按人民银行规定的同期借款基准利率的四倍标准计算违约金，明显过高，有失公平。如上所述，本案租赁合同系无效合同，故不能适用该合同约定的违约金标准。同时，假设确实需要支付违约金的，原判按人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍标准计算违约金，也明显高于被上诉人的损失，不符合合同法第一百一十四条的规定，根据司法实践，可按人民银行规定的同期贷款基准利率计算违约金。三、原判认定涉案房屋使用费（租金）标准过高，与事实不符，依法应当按照实际情况予以调整。1、因涉案房屋无法通过消防验收，以致租赁合同约定的商场用途无法实现，使得上诉人无法开办商场，后在征得被上诉人同意后将租赁房屋进行分割、转租，这大大降低了房屋的使用价值，使上诉人的合同利益受到了一定损害，因此也应相应的降低租金标准。2、鉴于上述租赁合同违法无效的理由，涉案房屋的占有使用费应当参照当地同地段的房屋租金水平确定，而且，上诉人并非丽水本地人，对当地的房租行情极不了解，与被上诉人签订的租赁合同的租金标准明显高于同期同地段的市场租金水平，属于显失公平。综上，被上诉人未能提供房屋的消防验收证明，系其过错导致合同无效，且租赁合同约定的租金标准�失公平，应当依据当地同期同地段的市场租金水平（可委托评估）确定涉案房屋的占有使用费标准。原判按照《房产租赁合同》的约定认定涉案房屋的租金标准，明显与本案事实和法律规定相悖。四、原判认定上诉人主张的经济损失115万元证据不足，与本案事实不符。根据合同法规定，涉案房屋及其附属设施设备的维修属于被上诉人的义务范围，但被上诉人交付的涉案房屋及其附属设施设备不合格，上诉人为此支出了相关的维修费用60万元，该费用应当由被上诉人承担，且在房屋使用期间，被上诉人工作人员也同意由被上诉人承担相应的维修费用。此外，因涉案房屋漏水，造成多家次承租人的财产损失，上诉人为此赔付他们的经济损失55万元，上诉人均提供了相关证据证明，已经完成了举证责任。而原判以上诉人证据不足为由驳回了上诉人的该项反诉请求，确与事�不符。综上，涉案租赁房屋未经消防验收合格，双方签订的房屋租赁合同系无效，且租赁合同约定的租金标准显失公平，原判按照《房产租赁合同》的约定认定涉案房屋的租金标准，明显与本案事实与法律规定相悖，且原判以上诉人证据不足为由驳回了上诉人要求被上诉人赔付115万元经济损失的反诉请求，确与事实不符，故原判认定事实不清，适用法律错误。为此恳请二审法院查明事实真相，正确适用法律，撤销原判，支持上诉人的反诉请求。
丽水市白云山生态林场答辩称：一、上诉人以租赁房屋未经消防验收、违背税收规定为由主张合同无效依据不足。租赁房屋经过招投标程序公开招标，答辩人已通过招标公告等对房屋状况进行合理公示，在公示时并未对房屋现状存在任何隐瞒，上诉人在招租时也有权利对房屋、对市场进行适度调查。且合同第十条也�确约定，房屋在安全保卫工作、消防设施等工作均由上诉人承担。上诉人以《消防法》之规定用于本案属断章取义。租赁房屋在其租赁前在使用、租赁后及目前均符合使用条件，不存在合同无效之规定。且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律规定若干问题的解释》第八条规定：租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。可见，即使租赁房屋存在不符合法律法规之规定的，是作为解除合同的法定条件之一，而非认定合同无效的情形。本案租赁房屋上诉人已根据合同约定租赁期限届满，不存在解除合同之说。同时，2003年最高院就未经消防验收合同而订立的合同如何认定效力的复函中也明确，房屋用于开设宾馆、商场等公众聚集场所的，向当时�安消防机构申报消防安全检查义务人为该企业开办经营者，但租赁物是否经消防验收合格不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。鉴于此，且结合上诉人已在租赁期限内实际租赁了租赁房屋之事实，答辩人认为，上诉人的主张依据不足。另，税费约定由上诉人承担并未违背法律强制性规定，且事实上，上诉人也未就此承担任何税费，一审中也未予提供其缴纳税费之凭证。二、一审判决对违约金的计算合法合理。虽双方约定的违约责任，但鉴于约定过高，一审法院依法予以调整为按同期银行贷款利率四倍计算，体现了司法部门对违约行为的制裁，制裁适度，应予维持。三、一审法院根据双方约定对租金的认定基本合理。本案合同经招投标程序后达成，投标时上诉人应对市场租金的合理水平进行适当判断，在合同履行过程中，双方也就租金事宜进行变更，理应按约定�算租金。上诉人因管理不到位，致使其无法从转租人处收取租金，该责任及相关的经营风险不应转嫁给答辩人。四、一审法院未采纳上诉人的损失，也符合法律规定。因上诉人未提供合同证据证实其损失事实，一审判决未予采纳，属认定事实清楚，适用法律正确。综上，答辩人认为应驳回上诉，维持原判。
杨忠伟未作答辩。
二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：关于双方签订的《房产租赁合同》的效力问题，上诉人主张涉案租赁房屋未经消防验收合格，违反《中华人民共和国消防法》第十五条、第七十三条第（三）项的强制性规定，双方签订的房屋租赁合同应为无效。上述条款系对消防安全检查的规定，而非消防安全验收的规定，且租赁标的物经消防�全检查或验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。上诉人也没有提供证据证明案涉房屋必须经过消防验收合格，上诉人以此主张合同无效，缺乏依据。上诉人主张双方的合同违反财税法律法规的强制性规定，应为无效。双方合同中关于税收承担的约定，系当事人对自己权利的处分，不违反法律法规的强制性规定，并不能致使合同无效。故，现有证据并不足以证明合同违反法律法规的强制性规定，双方签订的《房产租赁合同》应系双方真实意思表示，原审法院认定其有效，并无不当，上诉人主张合同无效的理由不能成立，本院不予支持。
关于原审法院调整后的违约金是否还存在明显过高的问题，按期支付租金是承租人的主要合同义务，上诉人未按合同约定的期支付房租，理应按约承担违约责任。根据双方合同中关于违约金计算标准的约定，如上诉人逾期支付租金的，被上诉人可向上诉人每日加收应交金额2‰的滞纳金，原审法院根据上诉人的抗辩，将违约金的计算标准调整为中国人民银行同期贷款基准利率的四倍，并无明显不当。上诉人认为原审法院调整后的违约金标准仍然过高，但未提供证据支持其主张，本院不予支持。
关于双方约定的房屋租金是否过高的问题，上诉人称其并非丽水本地人，对当地的房屋租赁行情极不了解，与被上诉人签订的租赁合同的租金标准明显高于同期同地段的市场租金水平，属于显失公平。上诉人系通过招投标取得案涉房屋的承租权，其理应对房屋的租金标准、使用现状及经营风险进行理性的评估和合理的预期，并应承担上述风险所带来的不利后果，上诉人的该项上诉理由，不能成立，本院不予支持。上诉人称案涉房屋无法通过消防验收，以致租赁合同约定的商场用途无法实现，大大降低了房屋的使用价值，应降低租金标准。双方在合同中对上诉人租赁案涉房屋是否用于经营商场并无明确约定，即使双方对此进行了约定，但根据上诉人的陈述，此后上诉人也已变更了经营策略，对房屋进行了分割转租，上诉人以自己的行为变更了合同的约定，认可了房屋的使用现状，可见，上诉人所称的障碍并未使其对房屋的使用收益造成实质性影响。况且，上诉人也没有提供证据证明无法通过消防验收的原因究竟在于上诉人方还是被上诉人方。故，上诉人要求调整租金标准，依据不足，本院不予支持。
关于上诉人主张的经济损失115万元是否应予支持的问题，上诉人主张其支出了房屋维修费用60万元，及因房屋漏水赔付次承租人经济损失55万元。但上诉人既没有提供证据证明房屋的维修确属必要，及房屋的漏水系被上诉人的原因或�于被上诉人的责任，也没有提供充分的证据证明上述两项损失确实存在，故，对该主张，本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费63250元，由上诉人刘建敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 聂伟杰
代理审判员 张 玲
代理审判员 毛向东
二〇一六年三月十五日
代书 记员 郑丽珍