江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终2105号
上诉人（原审原告）：陈刚勇，男，1978年10月13日出生，汉族，住江苏省吴江市。
上诉人（原审原告）：毛红利，女，1981年9月27日出生，汉族，住江苏省吴江市。
委托诉讼代理人：陈刚勇，身份信息同上，系毛红利丈夫。
上诉人（原审被告）：陈婧，女，1990年7月9日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。
上诉人（原审被告）：陈胜林，男，1964年2月9日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。
被上诉人（原审被告）：张正祥，男，1991年3月6日出生，汉族，住江苏省兴化市。
上诉人陈刚勇、毛红利、陈婧、陈胜林因与被上诉人张正祥房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初17168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
陈刚勇、毛红利上诉请求：撤销一审判决第三项，改判陈婧承担158000元违约金，如不支付任何违约金，则逾期利息应从2××6年8月10日起按照银行同期贷款利率的1.5倍计算，并另外支付2万元首付款逾期付款利息（2××6年6月30日至2××6年8月29日），同时承担陈刚勇、毛红利申请财产保全的保险费用，改判陈婧支付2万元尾款及逾期付款利息（从2××6年12月4日起算），一、二审诉讼费用由陈婧承担。事实和理由：一、一审认定陈婧、陈胜林在贷款无法办理情况下未及时补足款项，实际上并不存在贷款无法办理的情况，陈婧存在首付款未付清以及擅自调整贷款额度等违约情形，之后又以各种理由拖延办理贷款手续，恶意阻止我方获得房款，系恶意违约。如果真的是因为银行原因无法贷款，陈婧也应及时通知我方并告知原因。但陈婧并未说过无法贷款系银行原因，而一审中陈婧的购房代理人张正祥陈述原因在于陈婧不肯签字。2××6年10月4日生效的调控意见并不及于之前已经签订订购协议并已经支付部分房款的情形，故实际并不存在陈婧无法办理贷款的情况。陈婧在银行审批已经通过的情况下故意不办理最后的房款手续，就是为了达到变更合同（要床、要房租等）的目的。综上，虽然双方没有约定银行贷款放款时间，但银行不能及时放款是陈婧拖延办理手续、恶意阻止的后果；即使约定履行时间不明确，我方也多次催促、提醒，给予合理的时间，陈婧却多次反悔，并以明确的态度拒绝办理贷款手续。陈婧存在恶意阻却条件成就的情形，应视为条件已经成就，我方要求自2××6年8月10日起算利息损失公平合理。此外，一审法院认定尾款2万元支付条件未成就错误。根据合同约定，在任何一方都不违约的情况下于2××6年12月4日交房时支付2万尾款，但造成12月4日不能正常交房的原因显然是陈婧的违约行为，相应后果不应由我方承担。二、一审法院认为将总房款的20%作为违约金的前提是双方解除合同，现合同继续履行，故不予以支持我方的违约金主张，是错误的。协议第三条另外约定了“违约金为总房价的20%”，应当适用。本案中陈婧存在多处违约行为，仅依据利息计算违约金，违约成本过低，有违公平原则。我方并非不想解除合同，只是产权已经过户至陈婧等人名下，无法通过主张解除合同重新过户，也不能视为等同于要求继续履行，主张陈婧支付房款、违约金和利息，是不得已的事后弥补措施。并没有法律规定主张违约金的前提是解除合同，合同约定的违约金就是违约损失的约定计算方式，应予支持。
对于陈刚勇、毛红利的上诉，陈婧辩称，1、关于支付房款，2××6年12月4日当天我和中介张正祥给陈刚勇发信息，通知他来当面领取房款，但陈刚勇拒绝，要求我把尾款和剩余房款一次性支付给他。在此之前张正祥也多次联系陈刚勇领取房款，但陈刚勇坚持要求与2万元尾款一起支付；我认为2万元尾款交房时才支付，且双方补充约定过如果陈刚勇不能保证我看房，就不要尾款2万元，所以我对陈刚勇的要求有异议。对于张正祥与陈刚勇之间的事情，我方不清楚。张正祥承诺付利息以及为我付款作担保的事情我并不清楚。陈刚勇还曾经撕毁过关于2万元尾款的一份材料，是张正祥拼好后一审中提交。2、关于贷款，在2××6年6月28日办理过户手续之前，我方只剩10万元房款和2万元尾款没有支付。当时张正祥说带我去办理贷款，但均未能办理下来。剩下的10万元房款是我方在半年时间内凑齐，于2××6年11月11日支付给张正祥。除了2万元尾款之外的款项已经全部付清。
对于陈刚勇、毛红利的上诉，陈胜林、张正祥未做陈述。
陈婧、陈胜林上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判张正祥支付陈刚勇、毛红利房款44万元及利息；追加昆山五二零房地产投资咨询有限公司（以下简称为五二零咨询公司）和昆山市新天地房地产咨询有限公司（以下简称为新天地咨询公司）为被上诉人，与张正祥承担连带责任；陈刚勇、毛红利停止侵害，赔偿损失，金额为2××6年12月4日至侵权行为结束之日的房屋出租租金；一、二审费用由陈刚勇、毛红利、张正祥承担。事实和理由：一、张正祥系中介公司员工，涉案合同经办人，并非独立适格法律主体，五二零咨询公司在收到我方大部分购房款后，应承担向卖方支付房款的义务。张正祥离开五二零咨询公司后注册经营新天地咨询公司，隐瞒其离职事实，以新天地咨询公司名义为我方继续提供中介服务。一审未将五二零咨询公司和新天地咨询公司列为被告，认定主体错误。二、一审法院对我方违约行为的认定错误。1、对于首批房款，合同约定应于签订协议35日内或2××6年6月30日前直接或通过五二零咨询公司转付卖方。我方分别于5月25日、5月26日、6月27日依约定向五二零咨询公司（张正祥提供账户）支付一期房款33万元，张正祥分别于5月26日、6月28日、8月29日支付给卖方33万元。卖方陈刚勇、毛红利明知我方选择了通过中介支付的付款方式，也未提出异议，我方已经已约履行了第一期房款付款义务。五二零咨询公司未按约支付给卖方，与我方无关。2、6月28日，五二零咨询公司告知我方无法贷足合同约定的第二期房款44万元，我方需将34万元转至中介公司才能办理10万元贷款，我方于6月28日向中介公司支付34万元，但该日并未能将10万元贷款办下。按照合同约定我方应当以现金补足，但没有约定付款时间，此后，买卖双方并未就付款时间、付款方式进行约定。按照先期付款习惯，我方11月11日向五二零咨询公司转账10万元，并未超过约定交房日。至此，已经完全履行付款义务，没有违约行为。三、一审法院对陈刚勇、毛红利的违约行为认定错误。6月28日，双方签订补充协议《其他约定》，约定了陈刚勇、毛红利若两次不配合看房或者2××6年12月4日前不交房，视为违约。2××6年8月8日、8月12日，我方两次约定看房时间，但陈刚勇、毛红利以未协调好租客时间为由未兑现看房义务。第二次看房时，租客强行阻挠，并扬言“房东让我把你们赶出去”，我方与陈刚勇、毛红利沟通，其未到场并积极促成看房，致使我方看房权利无法实现。此后，陈刚勇、毛红利拒绝我方看房要求。陈刚勇、毛红利不积极促成看房，构成违约。此外，我方已经履行完毕付款义务，陈刚勇、毛红利应履行交房义务，但其于2××6年10月3日将已经过户的房产非法出租，应承担违约和违法责任，停止侵权、赔偿损失。四、因我方未能实际看房，对房屋质量及对方能否按时交房存在疑虑，为促成交易，张正祥2××6年10月9日提出以其个人名义担保，若我方一直未付款，其承担担保责任，前提是卖方先交钥匙，我方将房款余额转至五二零咨询公司账户，双方对该方案同意。我方于11月11日支付剩余10万元，五二零咨询公司按照约定收到房屋钥匙后向卖方支付交易租金。五、根据居间协议约定，我方向中介公司付款后，中介公司应及时向卖方付款。但张正祥违反诚信原则，44万元款项至今未交付卖方。五二零咨询公司监管不力，在张正祥离职后没有及时告知、变更经办人，导致我方房产买卖目的难以实现，五二零咨询公司、新天地咨询公司应对员工行为承担违约责任并向卖方支付房款。
对于陈婧、陈胜林的上诉，陈刚勇、毛红利辩称，1、陈婧说我撕毁关于尾款的协议与事实不符。2××6年8月29日当天我找到张正祥商量房屋买卖的事情，因为觉得张正祥偏袒对方所以与他发生冲突，撕掉了一份张正祥让我签的协议。对于看房和尾款的事情我在一审和二审中都承认，我答应让陈婧看房。2、陈婧说在过户之前已经支付了大部分房款与事实不符。陈婧从未告知过我款项已经支付给张正祥。2××6年6月28日办理过户当天，陈婧、陈胜林、张正祥和我都在场。我是确认张正祥付款后才在网签合同上签字的。陈婧、陈胜林应当知道我实际拿到多少钱。3、陈婧在上诉状中说她不知道张正祥离职的事情与事实不符。因为2××6年7月28日我发了短信给陈婧，告知张正祥要离职了，陈婧认可收到了该短信。4、我不认可陈婧在上诉状中说的默认她通过中介支付房款的付款方式。我在短信中不断催促陈婧办理贷款手续。因为我的房产证2××6年5月26日就给了张正祥。5、陈婧认为我不让她看房是借口。因为从2××6年7月11日我就发短信给陈婧，证明了我愿意让她看房的。因为陈婧要看房，我为她和租客沟通，提醒陈婧注意事项，是积极促成这件事情的。6、陈婧说要追究张正祥以及中介公司的责任与我无关。
对于陈婧、陈胜林的上诉，张正祥未作答辩。
陈刚勇、毛红利向一审法院起诉请求：一、陈婧、陈胜林支付购房余款46万元及利息（以46万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2××6年8月10日计算至实际支付之日）；二、陈婧、陈胜林支付违约金158000元；三、张正祥对诉讼请求第一项承担连带付款责任；四、本案的诉讼费用由陈婧、陈胜林、张正祥承担。
一审法院认定事实：2××6年5月6日，陈刚勇、毛红利（甲方）与买受方（乙方）的代理人张正祥（系五二零咨询公司的工作人员，经办陈刚勇、毛红利与陈婧之间的房屋买卖合同，现已离职）及中介方五二零咨询公司签订《房屋买卖协议》一份，该合同约定：甲方将位于昆山开发区世茂蝶湖湾178号楼1903室房屋以总价79万元出售给乙方，在合同签订后3日内乙方支付定金3万元，乙方于签订协议35日内或2××6年6月30日前以直接支付甲方或通过中介转付甲方的方式支付首付款33万元（含已支付的定金），乙方通过银行贷款的方式支付第二期房款44万元，乙方应于签订本协议7日内或2××6年6月3日前向银行申请贷款，若因乙方自身原因或国家政策调整导致贷款不足的，乙方用现金方式补足。双方应于贷款申请审核通过后7日或2××6年6月30日前赴该房产所在地房产交易中心申请产权过户。双方应于贷款放贷后或2××6年8月5日前，对该房屋进行交接，确认无误后，由甲方交付乙方，并由乙方自行或通过中介支付尾款20000元。乙方应当支付给甲方的任何款项若需通过转账等方式支付的，甲方同意支付至以下账户：户名陈刚勇，开户行建行，账号62×××46。本协议生效后，双方应诚意履行。如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议。若守约方解除本协议的，违约方应按照本协议总房价款的20%向守约方支付违约金。其他约定（该部分为手写）：1、甲方保证交房前屋顶未曾漏水；2、房间现有的2个床归甲方，于2××6年12月4日搬走；3、甲方2××6年12月4日向乙方交房交钥匙，在此之前的租金归甲方所有；4、在所有房款付清前，房屋所有权不转移到乙方所有；5、所有交易之税费、佣金、评估费等税费概由乙方承担；6、违约金为房款总价20%。上述合同由陈刚勇、毛红利、买受方代理人张正祥及五二零咨询公司签章确认。陈婧后补签该合同。
上述合同签订后，陈婧于2××6年5月25日支付张正祥定金3万元，陈胜林于2××6年6月27日向张正祥转账30万元，陈胜林于2××6年6月28日向张正祥转账34万元，因贷款无法办理，陈婧于2××6年11月11日向张正祥转账10万元，综上，陈婧、陈胜林共计支付张正祥77万元。张正祥于2××6年5月26日支付陈刚勇定金3万元、于2××6年6月28日支付陈刚勇房款28万元、于2××6年8月29日支付陈刚勇房款2万元，上述款项共计33万元。
陈刚勇、毛红利于2××6年6月28日配合办理了过户手续及银行贷款手续，2××6年7月1日，昆山开发区世茂蝶湖湾178号楼1903室房屋变更登记至陈婧、陈胜林名下。
一审另查明：2××6年6月28日，张正祥出具承诺书一份，该承诺书载明：在卖方未收到银行放款后，我方将不将房产证交由买方。该承诺书由陈刚勇、陈婧、张正祥签字确认。另外，该承诺书还载有如下内容“买方则保证无论何种情况下最迟在2××6年9月30日前付清余款，否则视为违约，承担房款总额20%的违约金，卖方则在收齐房款和违约金后才交房；若买家无违约，则卖方保证按原合同日期交房，否则承担房款总额20%的违约金。若自过户之日起超过120日仍未付清余款，视为买方毁约，卖方有权解除原房屋买卖合同，损失由毁约方承担。三方共立此据遵守。”陈婧、张正祥表示在签字时该承诺书上并无上述内容；陈刚勇、毛红利表示该部分内容是在张正祥签字后书写，然后陈婧再签字的。
2××6年6月28日，陈刚勇、陈婧、张正祥还达成其他约定一份，该约定载明：基于善良原则，陈婧在2××6年12月4日前要考虑到去看房为交房后装饰装修量尺寸等事做准备，需要提前两到三天与陈刚勇约定看房时间，陈刚勇与租客联系，确认时间，答应陈婧的合理要求。如陈刚勇有两次恶意不配合，则视为违约，承担20%违约责任。尾款2万元由陈婧保管，在房屋交房时支付。违约只存在2××6年12月4日交不了房与2××6年6月28日至交房前看不了房。该约定由陈刚勇、陈婧、张正祥签字确认。
2××6年10月9日，张正祥出具承诺书一份，该承诺书载明：本人承诺如买家陈婧一直未付房款，本人承诺担保，未付房款从2××6年9月30日之后造成余款的利息以银行的1.1倍来计算每个月造成的利息。本人承诺2××6年12月30日之前买家仍未履行所欠房款及利息，由本人先为垫付，但卖家陈刚勇必须将钥匙交与我，此承诺书有效期至房款结清。
2017年过年前，张正祥、陈婧通了电话，……张：“你当初是怎么想的你？你看你走到今天，你看你怎么想的，当时就考虑两万块不给他？”陈：“那是两万尾款的事情。”张：“那你当时调解的时候，我就给你讲了，那是你要考虑好。”陈：“是这样的，他调解的时候，你也知道，他说了，他说你要把钱全部给我，然后他还是不给我钥匙。”张：“对呀，我也知道，是这样讲的，但是当时你也知道，如果不给他，就是全给他，他不给你钥匙，这我也知道，所以你选择了不给，那你告诉我，你当时选择不给的时候，你有没有想过他也会用阴招。”陈：“没想过。”张：“那你现在那边打算怎么处理的？”陈：“给律师了，我不管，因为我现在工作特别多。”张：“你当时听我的多好，当时在调解的时候，我说要不这样，先把44万元给他，先把他套住，把他套住，让他钥匙先拿过来，先跟他谈半个月，半个月之后不给再说。”……
一审再查明：2××6年7月、8月期间，陈婧以短信的形式与陈刚勇联系看房事宜不少于两次，双方在短信中确定了看房的时间。涉案房屋现处于出租状态，涉案房屋的钥匙至今未交付。
在2017年4月25日庭审后，一审法院询问张正祥是否愿意将陈婧、陈胜林支付其的购房款44万元提存至法院，张正祥的代理人表示同意，一审法院向其提供了昆山市人民法院纠纷款账户。但张正祥迟迟不将该款项支付至一审法院，后一审法院于2017年10月31日再次询问张正祥的代理人，代理人答复：上次庭审结束之后，代理人将法院的纠纷款账户通过微信发给了张正祥本人，并告知将44万元打至法院账户。5月1日后通过微信告知他将付款凭证邮寄至一审法院，此后代理人确实问过张正祥本人，是否已将款项付至一审法院并将凭证交至法院，他告知我款已付，凭证也寄了。他的付款以及凭证邮寄代理人没有经手。现在一直没有联系上他，代理人有微信及联系方式，电话157××××9980，微信号为×××。在本案判决前，一审法院多次联系张正祥，但都无法与其取得联系。
上述事实由房屋买卖合同、收据、约定、承诺书、银行流水明细、聊天记录、录音资料及各方当事人在庭审中的陈述予以证实。
一审法院认为，陈婧与陈胜林共同出资购买涉案房屋，虽然房屋买卖合同上仅有陈婧的签字，但结合购房款的支付及房屋所有权的归属，一审法院认为房屋买卖合同关系实际存在于陈刚勇、毛红利与陈婧、陈胜林之间。陈刚勇、毛红利与陈婧、陈胜林之间的房屋买卖合同真实有效，是双方真实意思表示，双方均应全面履行合同义务。双方均愿意继续履行涉案房屋买卖合同，且涉案房屋已过户至陈婧、陈胜林名下，故一审法院对于陈刚勇、毛红利要求陈婧、陈胜林支付房款的诉讼请求予以支持；未支付的房款共计46万元，其中2万元尾款，根据合同约定，该款项应于交付房屋后支付，现支付条件未成就，故一审法院认定陈婧、陈胜林应支付陈刚勇、毛红利房款44万元，陈刚勇、毛红利可在条件成就后向陈婧、陈胜林主张该尾款。陈婧、陈胜林抗辩的已将购房款44万元支付给中介张正祥，已履行了付款义务，一审法院认为，陈婧、陈胜林虽将44万元购房款支付到了中介张正祥账户，但是陈婧、陈胜林同时指示张正祥不将该款项支付给陈刚勇、毛红利，且张正祥至今未将该44万元提存至法院账户，陈婧、陈胜林并未完成其付款义务，故一审法院对于陈婧、陈胜林的上述抗辩不予支持。至于陈婧、陈胜林已支付给张正祥的44万元，陈婧、陈胜林可另案向张正祥主张。
关于陈刚勇、毛红利要求张正祥对上述付款义务承担连带责任，一审法院认为，张正祥承诺如果陈婧在2××6年12月30日前仍未支付房款，陈婧所欠的房款及利息由张正祥先为垫付，但前提是陈刚勇必须将涉案房屋的钥匙交付张正祥，由于陈刚勇至今未将涉案房屋的钥匙交付张正祥，即张正祥承担垫付责任的条件未成就，故一审法院对于陈刚勇、毛红利要求张正祥对支付购房余款46万元承担连带付款义务的诉讼请求不予支持。
关于逾期付款利息，合同约定46万元中的44万元的支付方式为银行贷款，由于银行贷款发放时间不定，在房屋买卖合同上并未约定明确的支付时间，陈刚勇、毛红利主张自2××6年8月10日起算没有依据，故一审法院依法调整为以44万元为基数自起诉之日即2××6年12月13日起按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算至实际支付之日止。关于尾款2万元，合同约定该款项应于交付房屋后支付，现支付条件未成就，故一审法院对于陈刚勇、毛红利要求陈婧、陈胜林支付该部分房款逾期付款利息的诉讼请求不予支持。关于陈刚勇、毛红利要求张正祥对上述付款义务承担连带责任，一审法院认为张正祥承诺如果陈婧一直未付款，张正祥承担未付房款自2××6年9月30日的利息，故一审法院对于陈刚勇、毛红利的该项诉讼请求予以支持。
本案的争议焦点在于导致合同未能顺利履行的违约方是哪方。陈刚勇、毛红利认为对方未按照合同约定的付款时间支付房款构成违约，应承担相应的违约责任；陈婧、陈胜林认为对方未能按照合同约定及补充约定带其看房并在2××6年12月4日前交房，构成违约。一审法院认为，合同约定陈婧、陈胜林最迟应在2××6年6月30日前支付房款33万元（含定金），但在2××6年6月30日前，陈婧、陈胜林仅支付了31万元，违反合同约定；另外，合同约定第二期房款44万元通过贷款方式支付，若因陈婧、陈胜林自身原因或国家政策调整导致贷款不足的，陈婧、陈胜林用现金方式补足，陈婧、陈胜林在贷款无法办理的情况下，未及时补足款项，违反合同约定。陈刚勇、毛红利按照补充协议的约定安排了陈婧、陈胜林看房，未违约；至于陈刚勇、毛红利未在合同约定的2××6年12月4日前将涉案房屋交付陈婧、陈胜林，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，根据合同约定，陈婧、陈胜林应在2××6年12月4日前支付陈刚勇、毛红利第二笔购房款44万元，但陈婧、陈胜林至今未支付，陈刚勇、毛红利拒绝交房符合法律。
关于违约金，陈刚勇、毛红利主张为总房款的20%，一审法院认为将总房款的20%作为违约金的前提是双方解除合同，现合同继续履行，故对于陈刚勇、毛红利的该项主张不予支持。
综上，按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、陈婧、陈胜林于判决生效之日起十日内支付陈刚勇、毛红利房款44万元。二、陈婧、陈胜林于判决生效之日起十日内支付陈刚勇、毛红利利息（以44万元为基数自起诉之日即2××6年12月13日起按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算至实际支付之日止），张正祥对上述付款义务承担连带付款责任。三、驳回陈刚勇、毛红利的其他诉讼请求。案件受理费10030元，保全费2820元，共计12820元，由陈刚勇、毛红利负担2508元，由陈婧、陈胜林负担10312元。
二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。
二审中，陈刚勇、毛红利向本院提交：1、陈婧与五二零咨询公司签订的《佣金确认书》复写件一份，以证明陈婧知晓贷款事宜，张正祥是陈婧代理人。2、五二零咨询公司出具的材料收据一份，以证明陈刚勇在2××6年5月26日已经提交了涉案房屋的房产证、土地证原件配合贷款。3、陈刚勇与陈婧的短信聊天记录数份，以证明陈婧隐瞒贷款已经通过的情况，拖延付款时间以达到变更合同的目的，在已经看过房的情况下，故意以看房为由找借口，陈刚勇已经给予陈婧2个月的合理时间办理贷款，2××6年8月10日陈婧明确拒绝继续办理贷款，应以这一天作为逾期付款起算时间，已经告知陈婧张正祥打算从五二零咨询公司辞职。4、保全保险费发票一张，以证明一审中为诉讼保全支付保险费1150元。5、房产证、借款合同、打款凭证复印件更一份，以证明陈婧的违约行为影响其购置改善性住房的资金周转。陈婧质证认为：1、对《佣金确认书》真实性认可，对于证明目的不认可，五二零咨询公司是我签约的代理人，我是通过五二零咨询公司找到张正祥的。2、对材料收据真实性无异议，对于证明目的也没有异议。3、对短信记录真实性没有异议，但是内容是陈刚勇截取的，不能反映事实的全貌。4、对保险费发票真实性没有异议，该费用不应由我方承担。5、对房产证、借款合同、付款凭证等的真实性没有异议，但与本案无关。
二审中，陈刚勇、毛红利与陈婧均认可2××6年6月28日当天办理过户手续后，陈刚勇、毛红利配合陈婧去银行办理贷款。陈婧表示其在办理贷款前已经将原定贷款支付的44万元中34万元转账给张正祥，当时陈刚勇、毛红利不在场，其只申请了10万元贷款。后张正祥告知因为贷款金额小，未能办下来，张正祥又帮其想了几个办法均未能成功，所以其又凑了10万元于2××6年11月份转账给张正祥。陈刚勇、毛红利表示其只是去银行配合核对身份证号码与账户，并不需要在贷款合同上签字，所以其并不知道贷款金额，也不知道陈婧已经将34万元支付给张正祥的情况，其以为是按照合同约定的44万元办理贷款。
本院认为，陈刚勇、毛红利与陈婧签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。陈胜林虽然未在该协议上签字，但根据其付款以及涉案房屋过户至陈婧、陈胜林名下的情况，一审法院认为房屋买卖合同关系实际存在于陈刚勇、毛红利与陈婧、陈胜林之间并无不当。现双方因房屋买卖协议的履行发生争议，诉至法院。陈刚勇、毛红利上诉主张逾期利息按照银行同期贷款利率的1.5倍计算、陈婧支付2万元首付款逾期付款利息、承担其一审申请财产保全的保险费用已经超过其一审中诉讼请求范围，不属于本案二审理涉范围。本案系房屋买卖合同纠纷，中介五二零咨询公司以及张正祥经营的新天地咨询公司并非本案必须参加诉讼的当事人，陈婧、陈胜林上诉主张追加两家公司为被上诉人于法无据；此外，陈婧、陈胜林一审中未就陈刚勇、毛红利交房提起反诉，现上诉主张陈刚勇、毛红利停止侵害并赔偿损失不属于二审理涉范围。根据陈刚勇、毛红利与陈婧、陈胜林的诉辩意见，双方二审中主要争议焦点在于陈婧、陈胜林是否已经履行付款义务，是否需要承担违约责任。
自双方签订协议后至本案诉讼时，陈刚勇确认收到张正祥转账的房款33万元，剩余款项均未支付。陈婧认为其已经将房款（除尾款2万元）支付给张正祥，其并不清楚张正祥与陈刚勇之间的交接情况。但根据陈婧的陈述以及其与陈刚勇的短信记录，陈婧2××6年12月4日短信通知陈刚勇当面交接房款，可见陈婧对于张正祥未将剩余房款支付给陈刚勇是知情的。根据《房屋买卖协议》约定，双方应于签订协议7日内或2××6年6月3日前向银行申请贷款支付第二期房款44万元，若因买方自身原因或国家政策调整导致贷款不足的，应用现金方式补足。双方应于贷款申请审核通过后7日或2××6年6月30日前办理产权过户；于贷款放贷后或2××6年8月5日前对该房屋进行交接，确认无误后支付尾款20000元。根据双方陈述，双方于2××6年6月28日办理贷款手续，贷款最终未能办理，双方均不能证明未能办理的原因，在此情况下，陈婧、陈胜林应及时以现金补足。陈婧、陈胜林虽然分两次将44万元支付给张正祥，但并无证据证明其将付款情况告知陈刚勇、毛红利，张正祥也确实未将该44万元转付给陈刚勇、毛红利，陈婧、陈胜林的付款义务并未履行完毕，构成违约。陈刚勇、毛红利主张陈婧、陈胜林支付剩余购房款应予支持。陈婧、陈胜林认为陈刚勇、毛红利没有配合履行看房义务构成违约，但从双方短信记录看，陈婧2××6年7月、8月两次要求看房，陈刚勇都与租客沟通回复了看房时间，至于陈婧、陈胜林看房未成，并无充分证据证明系因为陈刚勇、毛红利的原因导致，故对此上诉意见不予采纳。至于尾款2万元，鉴于合同约定在交房时支付，目前房屋尚未交付，一审法院未予支持并无不当。对于逾期付款利息，陈刚勇、毛红利主张自陈婧拒绝在贷款材料上签字时开始计算，但陈刚勇、毛红利并无充分证据证明因陈婧拒绝签字导致贷款不成，其当时也没有要求陈婧以现金补足第二期房款，故一审法院以陈刚勇、毛红利提起本案诉讼之日起计算逾期付款利息也属合理。对于违约金，陈刚勇、毛红利同时主张了逾期付款利息损失，一审法院已经支持。涉案房屋并未实际交付，目前仍在出租且租金交给陈刚勇、毛红利；陈刚勇、毛红利二审中提供的证据尚不足以证明其出售涉案房屋是为了另购住房，故陈刚勇、毛红利没有充分证据证明其除了逾期付款利息损失之外还存在其他损失，一审法院未支持违约金并无不当。
综上，上诉人陈刚勇、毛红利、陈婧、陈胜林的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14172元，由上诉人陈刚勇、毛红利负担3860元，由上诉人陈婧、陈胜林负担10312元。
本判决为终审判决。
审判长 杨恩乾
审判员 黄学辉
审判员 郭 锐
二〇一八年五月二十八日
书记员 朱冰丽