天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津02民终244号
上诉人（原审原告、反诉被告）：天津市粹品汇食品销售有限公司，住所地天津市和平区大沽路157号1018室。
法定代表人：施意梅，总经理。
委托诉讼代理人：刘肖楠，北京高朋（天津）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：天津市华运商贸物业有限公司，住所地天津市河东区张贵庄道160号。
法定代表人：楼超钢，董事长。
委托诉讼代理人：季亚娟，天津德淼律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：天津市华运商贸物业有限公司红星国际广场分公司，住所地天津市河东区琳科东路68号-101。
负责人：孙环宇，经理。
委托诉讼代理人：季亚娟，天津德淼律师事务所律师。
上诉人天津市粹品汇食品销售有限公司（以下简称粹品汇公司）因与二被上诉人天津市华运商贸物业有限公司（以下简称华运公司）、天津市华运商贸物业有限公司红星国际广场分公司（以下简称红星广场分公司）租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院作出的（2017）津0102民初4160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
粹品汇公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项；2、改判二被上诉人赔偿上诉人经济损失330316.69元，并双倍返还履约保证金40497.6元；3、一审案件受理费及反诉费、上诉费由二被上诉人承担。事实和理由：关于合同效力，应认定无效，请法院审查。关于金额部分，一审判令上诉人支付租金、违约金、房屋使用费，上诉人认为二被上诉人没有提供空调设备，而且商场有持续漏水等情况，地下一层一直没有开业，因此不应交纳任何费用。在履行合同过程中，上诉人已经交纳履约保证金，即便上诉人违约，相关费用也可以从履约保证金中扣除。不考虑合同终止的原因这些费用也应返还。在上诉人已经支付大量保证金的情况下，还要再负担租金、违约金，不公平。
华运公司、红星广场分公司均辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。
粹品汇公司向一审法院起诉，请求：1、解除原告与被告华运公司签订的《天津爱琴海购物公园租赁合同》（以下简称《租赁合同》）；2、二被告赔偿原告经济损失330316.69元，并双倍返还履约保证金40497.6元；3、判令二被告承担诉讼费。
华运公司、红星广场分公司提出反诉请求：1、确认双方《租赁合同》于2017年5月31日解除；2、粹品汇公司返还并腾空租赁房屋；3、粹品汇公司支付欠交租金72220.72元、物业服务费18055.18元、物业服务费滞纳金6592元、租金滞纳金26367.99元；4、粹品汇公司支付自合同解除之日至房屋腾空之日的房屋占有使用费；5、粹品汇公司支付违约金60746.4元；6、粹品汇公司承担反诉费。
一审法院认定事实：2016年11月1日，粹品汇公司与华运公司签订《租赁合同》1份，约定华运公司将位于河东区爱琴海购物公园B1层B119-120号商铺租予粹品汇公司，用于商业经营，该房屋建筑面积84.37平方米，租赁期限为三年，自2016年11月15日起至2019年11月14日止。租金方式为合同签订后原告向被告支付首期租金（三个月）60746.4元，之后递增，每三个月一交租金；合同第7.1条约定粹品汇公司应向华运公司支付40497.6元作为履约保证金，合同终止后30个工作日内，如不存在本合同第25.3条规定情形的，履约保证金无息退还，粹品汇公司应退还收据原件；合同约定进场日为2016年9月30日；合同24.3条约定粹品汇公司迟延交纳租金及其他费用，每延迟一日，应当向华运公司支付相当于欠费金额3‰的延迟履行违约金，延迟超过30日，华运公司有权单方解除合同；合同24.6条约定因粹品汇公司违约而提前解除或终止的，则有权没收本合同项下履约保证金，且粹品汇公司应按合同解除/终止前六个月平均租金标准，向华运公司支付三个月租金总额作为提前解除/终止合同违约金，本合同因华运公司违约而提前终止的，华运公司应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金；合同25.1条约定，合同因任何原因而终止后7日内，粹品汇公司应当将该房屋交还华运公司。
合同签订当天，粹品汇公司给付华运公司首期租金60746.4元、履约保证金3019.2元；给付红星广场分公司履约保证金37478.4元、首期物业费15186.6元、物业保证金10124.4元、质量保证金20000元、装修押金5000元、服务费和装修管理费3121.69元、推广费18000元、泄水费1000元、电费2740元、水费870元、手续费30元，以上费用共计177316.69元。
华运公司预计涉诉商铺所在的购物公园开业时间为2016年12月25日统一开业，后开业时间延期至2017年1月6日。
2017年5月24日，红星广场分公司通过邮政特快专递按照粹品汇公司在《租赁合同》所留地址发出《解约函》2页，查询单显示投递并签收。该《解约函》载明，因粹品汇公司在2017年2月开始拖欠租金、物业管理费、水电费等，违反了《租赁合同》第24条约定，构成根本违约，故自2017年5月31日起，双方《租赁合同》解除，双方租赁关系终止，并通知粹品汇公司在7日内清理房屋内物品，逾期视为放弃遗留物品，有权自行处理。
2017年6月5日粹品汇公司搬离并向华运公司交付了涉诉商铺。
一审法院认为，华运公司为涉诉房屋的权利人，已依法经过建设用地规划许可，并取得《不动产权证书》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》等，粹品汇公司与华运公司签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。现双方均同意解除该合同，予以准许。关于双方违约责任的问题，粹品汇公司称系涉诉商铺一直未达到开业条件，系华运公司违约；华运公司称2017年1月6日开业，但粹品汇公司后未交纳租金，系粹品汇公司违约。对此，粹品汇公司无证据证明涉诉商铺存在漏水等情况严重而导致原告无法经营及对其造成的损失情况，华运公司及红星广场分公司对此亦不予认可，粹品汇公司应承担举证不力的法律后果，而粹品汇公司提交的微信记录、确认单等反而能显示诸多商家在1月份提到已经开业迎客，再结合双方提交的其他证据，可以印证华运公司所称2017年1月6日开业的情况。而粹品汇公司确实从2017年2月开始拖欠租金及物业费等未支付，华运公司依约与粹品汇公司解除《租赁合同》符合相关法律规定，故粹品汇公司应为违约方。
关于粹品汇公司主张华运公司、红星广场分公司赔偿经济损失330316.69元及双倍返还履约保证金40497.6元一节，粹品汇公司称因为该区域温度低，漏水事件频发，不具备开业条件，导致原告无法经营，因此不应支付租金，且被告应退还原告已支出装修费153000元。经上述分析，华运公司于2017年1月6日开业，粹品汇公司无证据证明华运公司存在违约情况而导致粹品汇公司无法经营及对其造成的损失情况，华运公司及红星广场分公司对此亦不予认可，粹品汇公司应承担举证不力的法律后果，故对粹品汇公司主张赔偿经济损失及双倍返还履约保证金该项诉讼请求，不予支持。
关于华运公司及红星广场分公司主张粹品汇公司返还并腾空租赁房屋的诉讼请求，庭审中原、被告双方均确认2017年6月5日粹品汇公司搬离并向华运公司交付了涉诉商铺，双方做了交接，故对华运公司及红星广场分公司主张的该项请求不予支持。
关于华运公司及红星广场分公司主张粹品汇公司支付违约金60746.4元的诉讼请求，粹品汇公司辩称违约金数额较高，一审法院结合案情、损失及双方情况分析，酌情确定违约金数额应适当调整为20000元；因华运公司主张违约金与租金滞纳金不适宜同时主张，故对华运公司主张的租金滞纳金的诉讼请求不予支持。关于华运公司及红星广场分公司主张粹品汇公司支付2017年2月15日至5月31日欠交租金72220.72元的诉讼请求，该期间粹品汇公司占有使用涉诉房屋应依约给付租金，故粹品汇公司应支付华运公司租金72220.72元。关于华运公司及红星广场分公司主张的物业服务费18055.18元及物业服务费滞纳金6592元系物业服务合同纠纷，与本案涉及的租赁合同并非同一法律关系，不予审理；红星广场分公司并非本租赁合同的合同相对人，对其主张，不予支持。
关于华运公司及红星广场分公司主张粹品汇公司支付自合同解除之日至房屋腾空之日的房屋占有使用费的请求，因2017年6月5日粹品汇公司搬离并向华运公司交付了涉诉商铺，故粹品汇公司应支付华运公司2017年6月1日至4日的房屋使用费2699.84元（20248.8元/30天*4天）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：“一、本判决生效之日起十五日内，原告（反诉被告）天津市粹品汇食品销售有限公司给付被告（反诉原告）天津市华运商贸物业有限公司租金72220.72元、房屋使用费2699.84元、违约金20000元；二、驳回原告（反诉被告）天津市粹品汇食品销售有限公司的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）天津市华运商贸物业有限公司、天津市华运商贸物业有限公司红星国际广场分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6862元，减半收取3431元，由原告（反诉被告）天津市粹品汇食品销售有限公司负担；反诉费1846元，由原告（反诉被告）天津市粹品汇食品销售有限公司负担952元，被告（反诉原告）天津市华运商贸物业有限公司、天津市华运商贸物业有限公司红星国际广场分公司负担894元。”
二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案围绕租赁合同的履行问题成讼。二审期间的争议焦点是：1、粹品汇公司是否应支付给华运公司租金、房屋使用费、违约金。2、粹品汇公司主张已交付的履约保证金、装修押金是否应在欠付的金额中优先予以扣除。3、粹品汇公司主张的经济损失及双倍返还履约保证金，是否有事实和法律依据，是否应予支持。围绕争议焦点阐述如下：
对于粹品汇公司与华运公司签订的《租赁合同》的效力，上诉人主张涉诉租赁物为地下车库而非合同约定的商铺，且租赁物未经规划许可，未经消防验收，故应属合同无效。对此，本院认为，首先，华运公司为涉诉房屋的权利人，已依法经过建设用地规划许可，并取得《不动产权证书》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》等，并无法律规定的违法出租合同无效之情形；其次，粹品汇公司一审诉请第一项为要求解除上述租赁合同，依据法律规定，合同“解除”的前提是合同合法有效，则，上诉人二审上诉主张合同无效，与其一审诉请相矛盾。基上，本院认定，双方签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。
又，上诉人一审本诉以及二被上诉人一审反诉均诉请要求解除涉诉《租赁合同》，且各方当事人也在一审中均认可解除合同，结合上诉人拖欠租金等费用的事实，本院认定，涉诉《租赁合同》于2017年5月31日解除。
关于粹品汇公司是否应支付给华运公司租金、房屋使用费、违约金的问题，上已述及，《租赁合同》合法有效，双方签订了合同后，华运公司如约交付了租赁物，粹品汇公司也实际接收并使用了租赁物，故粹品汇公司主张不支付给华运公司租金、房屋使用费，无事实依据，本院不予支持。粹品汇公司欠付租金、房屋使用费，构成违约，依据合同约定应承担违约责任，支付违约金。
关于粹品汇公司主张的二被上诉人赔偿经济损失及双倍返还履约保证金问题，按照“谁主张，谁举证”的民事诉讼原则，粹品汇公司应当对于其主张的经济损失承担举证责任。然，粹品汇公司对其主张的因租赁区域温度低，漏水事件频发，不具备开业条件，导致其无法经营，并未提交充足证据证明，故其主张的经济损失，缺乏事实依据，本院难以支持。《租赁合同》第24.6条约定，“…本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。”前已述及，合同解除的违约方在于粹品汇公司一方而非二被上诉人一方，因此，粹品汇公司主张华运公司双倍返还履约保证金与合同约定不符，本院亦不予支持。
关于粹品汇公司主张已交付的履约保证金、装修押金是否应在欠付的金额中优先予以扣除的问题，一、二审期间均查明，租赁合同签订后，粹品汇公司交纳的履约保证金、装修押金及质量保证金共计65497.6元，双方均对上述款项粹品汇公司已全额交纳，现该款留存于华运公司处的事实无异议。二审期间，华运公司向本院申请，自愿将上述金额在粹品汇公司所欠费用总额中予以抵扣，本院予以照准。则，抵扣以后，粹品汇公司还应支付华运公司：72220.72+2699.84+20000-65497.6=29422.96元。
综上，鉴于二审期间出现新事实，本院对一审法院的处理结果予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销天津市河东区人民法院（2017）津0102民初4160号民事判决；
二、上诉人天津市粹品汇食品销售有限公司与被上诉人天津市华运商贸物业有限公司于2016年11月1日签订的《天津爱琴海购物公园租赁合同》于2017年5月31日解除；
三、本判决生效之日起十五日内，上诉人天津市粹品汇食品销售有限公司给付被上诉人天津市华运商贸物业有限公司租金、房屋使用费、违约金共计29422.96元；
四、驳回上诉人天津市粹品汇食品销售有限公司一审其他诉讼请求及其他上诉请求；
五、驳回二被上诉人天津市华运商贸物业有限公司、天津市华运商贸物业有限公司红星国际广场分公司一审其他反诉请求。
一审案件受理费减半收取为3431元，由上诉人天津市粹品汇食品销售有限公司负担；反诉费1846元，由上诉人天津市粹品汇食品销售有限公司负担952元，二被上诉人天津市华运商贸物业有限公司、天津市华运商贸物业有限公司红星国际广场分公司负担894元；二审案件受理费5604元，由上诉人天津市粹品汇食品销售有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 静
代理审判员 李冬梅
代理审判员 苏美玉
二〇一八年四月三日
书 记 员 李珊珊