广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0114民初1036号
原告（反诉被告）:郭志文,男,1988年3月11日出生,汉族,住广州市花都区。
委托诉讼代理人：陈志勇，广东艾森律师事务所律师。
被告（反诉原告）:徐振杰,男,1991年8月18日出生,汉族,住广州市花都区。
被告（反诉原告）:徐肇强,男,1966年8月8日出生,汉族,住广州市花都区。
被告（反诉原告）:覃德清,女,1967年4月6日出生,汉族,住广州市花都区。
三被告共同委托诉讼代理人：覃晓茵，广东金科律师事务所律师。
原告郭志文与被告徐振杰、徐肇强、覃德清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，被告徐振杰、徐肇强、覃德清向本院提起反诉，本院依法对本诉和反诉进行合并审理。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭志文的诉讼代理人陈志勇，被告徐振杰、徐肇强、覃德清的共同诉讼代理人覃晓茵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭志文向本院提出诉讼请求：l.解除原告与被告徐振杰之间的房屋租赁合同；2.解除原告与三被告之间的房屋租赁关系；3.三被告将上述房产恢复原状并返还给原告；4.三被告按合同的约定向原告支付相应的房屋租金，租金从2016年10月1日起计至房屋实际返还之日止（截止至2017年1月31日，三被告共欠租金14000元）；5.三被告支付原告代为垫付的3128元费用（其中电费1585元、水费及物管费1351元、出租税192元）；6.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：位于广州市花都区龙珠路33号55号商铺是原告合法所有的房产，该商铺的租赁事务一直由原告的母亲进行管理。被告覃德清接手他人在上述商铺经营的美容院后，以家庭共同经营为由与原告的母亲协商租赁事宜，并声称以其儿子徐振杰名义签订相应的租赁合同。2014年8月1日，原告与徐振杰签订房屋租赁合同，约定：租期从2014年8月1日至2020年8月31日；每月租金须于六日前支付；租金逐年递增，其中2016年9月1日至2017年8月31日为4500元，2017年9月1日至2018年8月31日为5000元，2018年9月1日至2019年8月31日为6500元；水电费、物管费、出租税等一切费用均由被告负担；如被告违约，则原告有权收回房屋，没收被告的保证金，被告须无条件迁出该房屋。
合同签订后，覃德清的丈夫徐肇强随即在上述商铺登记成立广州市花都区新华婷倪美容院，并由三被告共同经营。2016年8月份前，三被告能够通过银行转账、支付宝转账等形式付清租金及原告先行垫付的水电费、物业费、出租税等费用。从2016年8月开始，覃德清就以生意清淡为由，多次要求原告减免租金。由于租金已低于市场价格，原告不同意。三被告从2016年10月开始拖欠租金，截止至2017年1月31日共欠14000元，其中包括2016年10月欠500元、2016年11、12月、2017年1月各欠4500元。同时，三被告还拒绝支付原告先行垫付的3128元费用，包括2016年8月至11月电费1585元、2016年9月至2017年1月水费和物管费共1351元、2016年7月至2017年12月出租屋管理税192元。
三被告既不缴纳租金及相应的费用，又拒绝交还商铺给原告，从2016年11月开始关门停业。原告经过多次协商未果。另，原告在起诉前经过工商查询得知，广州市花都区新华婷倪美容院已于2015年12月15日注销，三被告在此之后的经营行为均属无证经营的违法行为。
被告徐振杰、徐肇强、覃德清辩称，我方不同意原告的诉讼请求，事实是原告违约在先，具体的事实和理由与反诉的事实理由一致。
被告徐振杰、徐肇强、覃德清向本院提出反诉请求：1.被反诉人赔偿三反诉人两个月租金合计8000元；2.被反诉人返还三反诉人押金6540元；3.被反诉人赔偿三反诉人装修费用10万元；4.本案案件受理费、反诉费全部由被反诉人承担。事实和理由：徐振杰与郭志文于2014年8月1日签订房屋租赁合同，约定由徐振杰向郭志文承租位于广州市花都区龙珠路33号55号商铺经营美容院，租赁期为六年一个月，反诉人应在每月6日前将租金交付给郭志文，租金按年递增。商铺交付后由徐肇强、覃德清实际经营。2016年8月，经覃德清与郭志文协商一致，郭志文同意将2016年9月1日至2017年8月31日的租金降为每月4000元，但2016年11月1日（反诉状“10月1日”为笔误）郭志文在完全没有通知反诉人的情况下无故断水断电，使反诉人无法正常经营店铺。根据合同第四条、第六条第一款的约定，郭志文先无故断开涉案商铺的水、电，又以反诉人没有按时缴纳租金为由请求解除合同，三反诉人认为，郭志文违反了双方合同约定，郭志文应承担相应的违约责任。
原告郭志文针对被告徐振杰、徐肇强、覃德清的反诉辩称，一、被答辩人的行为已严重违反合同约定，答辩人没有任何违约行为。2016年8月份，被答辩人以生意清淡为由，多次要求答辩人将租金减免至每月4000元，且相关的水、电费等费用由答辩人负担。由于租金已远低于市场的标准，故答辩人立即予以拒绝，并要求被答辩人严格按照合同的约定缴清租金及相应费用。10月份4500元的租金经过答辩人多次催收后，被答辩人才勉强支付了4000元，但拒绝支付剩余的500元及8、9月份的水、电费等相关费用。之后，被答辩人更以生意清淡需转让美容院为由，拒绝支付租金及相关费用，并从11月初开始间歇性营业，直到11月底完全停业。根据《房屋租赁合同》第三条第1款、第五条第6、9款及第六条第4款之约定，答辩人有权立即收回房屋，并没收保证金，被答辩人须无条件立即迁出该房屋。同时，美容院的停业完全是因被答辩人自身经营不善而造成，与答辩人无关。按照正常人的思维，如果运营良好，被答辩人绝不会在2015年4月27日登记成立美容院后，随即在2015年12月15日注销，这是十分不符合常理的。二、被答辩人无证经营行为已违反法律的强制性规定，并涉嫌犯罪。综上所述，被答辩人对答辩人的反诉请求无事实依据及法律依据，请求法院依法予以驳回。
本院经审理认定事实如下：涉案商铺位于广州市花都区龙珠路33号55号商铺，权属人是郭志文，建筑面积118.69平方米。
2014年8月1日，出租人（甲方）郭志文与承租人（乙方）徐振杰签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案商铺出租乙方作为美容院使用，租赁期限从2014年8月1日起至2020年8月31日止，租金按月结算，于每月六日前交付，签订本合同时乙方即向甲方支付2个月押金和1个月租金。租赁期间，乙方若将该物业分租必须先得到甲方许可，每月的管理费、电话费、煤气费、清洁费、水电费、室内设施的维修等杂费，均由乙方支付。在租赁期内，甲方依约按时将该物业及设备交付乙方使用。乙方依约按时交纳租金，不得改变或损坏该物业及改变该物业之用途，不得擅自改变房屋结构，不得将该物业作任何抵押，因使用需要进行物业内外装修，须经甲方书面同意；乙方在租赁期届满或解除合约之日应交还原承租物业以及附属设备给甲方；租赁期间，该物业的水电费、电话费、管理费、有线电视费、煤气费等一切相关费用均由乙方负责，上述乙方必须依时交纳。如上述任何一项乙方过期欠交达十日的视为乙方违约。在租赁期间，政府有关部门要对该物业收取的任何相关费用，如税金等，均由乙方负责，乙方必须依时交纳，如上述乙方过期欠交达十日的，则视乙方违约，并要承担相关责任。乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之一收取违约金，但乙方不得过期10天，否则视为违约，甲方有权立即收回房屋。上述乙方应承担责任，乙方如有任何一项违反，一切引起的后果由乙方负责赔偿并负责连带责任，甲方有权立即收回房屋，乙方须无条件立即迁出该房屋，并没收乙方之保证金。合同备注条款约定：2014年8月1日至8月31日租金为3000元，第一年2014年9月1日至2015年8月31日每月租金为3270元，第二年2015年9月1日至2016年8月31日每月租金为3560元，第三年2016年9月1日至2017年8月31日每月租金为4500元，第四年2017年9月1日至2018年8月31日每月租金为5000元，第五年2018年9月1日至2019年8月31日每月租金为5500元，第六年2019年9月1日至2020年8月31日每月租金为6000元。
涉案合同以徐振杰名义签订，合同签订后以徐肇强名义办理工商登记成立了广州市花都区新华婷倪美容院（该美容院为个体工商户，于2015年4月27日成立，2015年12月15日注销），由徐肇强和覃德清经营。徐肇强与覃德清为夫妻关系，徐振杰是徐肇强与覃德清的儿子，涉案商铺的租金等费用由覃德清支付。合同签订后，覃德清向郭志文支付了租赁押金6540元及当月租金。至2016年9月，覃德清基本能按合同的约定向郭志文支付租金。2016年8月起，覃德清以生意清淡为由要求减租，并称双方已口头协商好从2016年9月起租金变更为4000元/月，因此其才向郭志文支付了9、10月的租金各4000元。郭志文称覃德清有要求减租，但其并未同意减租，2016年10月14日其垫付了2016年8、9月的电费1119.29元后要求覃德清补交10月份欠缴的租金500元及8、9月垫付的水电费及物业管理费，覃德清一直未支付。2016年11月1日，郭志文因覃德清未补交10月份尚欠的租金500元及8、9月份的水电费，要求物业管理处切断涉案商铺的用电，物业管理处接到通知后切断了涉案商铺的用电，切断用电几天后郭志文自行恢复用电。覃德清称因11月1日郭志文无故切断商铺的水电，其就没有再经营美容院，11月1日起的租金等相关费用也没有支付。另查，郭志文还垫付了涉案商铺2016年10-12月的电费466元，2016年9月-2017年1月的水费和物业管理费共1351元，2016年7月-2016年12月的出租屋税费192元。
经本院释明后，徐振杰、徐肇强、覃德清与郭志文于2017年4月24日对涉案商铺办理了交接手续，将涉案商铺及钥匙交还郭志文使用。
另，徐振杰、徐肇强、覃德清称其为承租涉案商铺后对商铺进行了装修（增设了汗蒸房），花费了10万元，因郭志文无故切断水电导致其无法正常经营，造成重大损失，要求郭志文赔偿装修费10万元。郭志文对徐振杰、徐肇强、覃德清所述的装修不予认可，认为根据合同约定，承租方需要进行装修的需经业主书面同意，覃德清等未经业主同意私自装修违反合同约定，所谓的支付装修款也无提供相应的转账记录或发票等证据佐证，且美容院于2015年12月注销了工商登记，覃德清等不可能在注销美容院工商登记后还投入巨额金钱进行装修，明显不符合常理，因此不予认可。
本院认为，郭志文与徐振杰签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。
合同签订后，郭志文按约将涉案商铺交付徐振杰使用，实际由徐肇强、覃德清经营美容院。徐振杰、徐肇强、覃德清应按合同约定及时向郭志文支付租金、水电费等费用。徐振杰、徐肇强、覃德清称郭志文同意从2016年9月起租金变更为4000元/月，郭志文不予认可，徐振杰、徐肇强、覃德清没有提供相应证据证明，应承担举证不能的责任。合同约定每月租金应在当月6日前支付，相应的水电费、管理费、税金等费用由徐振杰及时支付，上述任何一项费用迟延欠交达十日视为违约，郭志文有权收回房屋，并没收保证金。2016年10月份的租金徐振杰、徐肇强、覃德清只缴纳了4000元，尚欠500元，且2016年8、9月的电费产生由郭志文于2016年10月14日垫付后经催收至2016年11月1日仍未缴纳，之后徐振杰、徐肇强、覃德清一直占用涉案商铺至庭审后才交还商铺，又没有支付相关费用，构成违约，郭志文要求解除合同、返还商铺，理据充分，本院予以支持。徐振杰、徐肇强、覃德清于2017年4月24日将涉案商铺交还郭志文，该日前产生的租金、水电费、管理费、税费等费用应由徐振杰、徐肇强、覃德清承担。经核算，徐振杰、徐肇强、覃德清欠缴2016年10月租金500元，2016年11月-2017年3月租金各4500元，2017年4月份租金3600元，合计26600元；2016年8月至2017年1月的水电费、管理费、出租屋税费合计3128元。因诉讼中，双方已确认于2017年4月24日办理了涉案商铺的交接手续，因此郭志文要求徐振杰、徐肇强、覃德清将涉案商铺恢复原状并返还的请求本案无需再处理。
郭志文经向覃德清等催收租金、水电费等费用未果后才采取了暂时切断用电的行为，且切断用电几天后便恢复用电，并没有对覃德清的经营造成重大损失，郭志文并非徐振杰、徐肇强、覃德清所称的无故切断水电，不构成违约，因此，徐振杰、徐肇强、覃德清要求郭志文承担违约责任，赔偿其两个月租金及返还押金、赔偿装修费用，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告郭志文与被告徐振杰于2014年8月1日签订的《房屋租赁合同》及原告郭志文与被告徐振杰、徐肇强、覃德清之间的租赁关系；
二、被告徐振杰、徐肇强、覃德清于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郭志文支付租金26600元；
三、被告徐振杰、徐肇强、覃德清于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郭志文支付水电费、物业管理费及租赁税费等共3128元；
四、驳回被告徐振杰、徐肇强、覃德清的反诉请求。
案件受理费228元，反诉费1295元，由被告徐振杰、徐肇强、覃德清负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 刘丽琼
人民陪审员 徐小贞
人民陪审员 袁伟峰
二〇一七年六月二十二日
书 记 员 袁美华