江苏省盱眙县人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）苏0830民特3号
申请人金湖县金石农村小额贷款股份有限公司，住所地金湖县××西路28号。
法定代表人殷舜时，该公司董事长。
委托代理人王郁文、吕明慧，该公司职员。
被申请人金湖县国云房地产开发有限公司，住所地金湖县金湖路131号。
法定代表人孙国云，该公司董事长。
委托代理人孙国春，该公司职员。
申请人金湖县金石农村小额贷款股份有限公司（以下简称金石公司）与被申请人金湖县国云房地产开发有限公司（以下简称国云公司）申请实现担保物权纠纷一案，本院2015年1月5日立案受理后，依法由代理审判员王德宝适用特别程序公开进行了审理。申请人金石公司请求依法裁定对被申请人国云公司提供的设定抵押担保的土地使用权（位于盱眙县马坝镇世纪大道西侧，土地使用权证号为盱国用2011第2833号）进行拍卖、变卖用于偿还被申请人国云公司欠申请人金石公司贷款本金1220万元及利息、罚息，并由被申请人承担案件费用。
经本院审查，2014年9月26日，申请人金石公司（甲方）与被申请人国云公司（乙方）签订最高额抵押合同一份，约定乙方知晓甲方与被申请人国云公司于2014年9月26日签订的编号为（金）授字第001号《最高额综合授信合同》，并认可该合同项下的业务模式及甲方的权利。抵押人自愿为甲方与债务人之间在约定期间内所办理的贷款、应付款保函、担保等授信业务项下所产生的主债务提供担保，本合同担保的主债务本金最高余额为1220万元，主债务发生的约定期间自2014年9月26日至2024年9月26日。抵押财产清单中载明抵押物为位于盱眙县马坝镇世纪大道西侧，土地使用权证号为盱国用2011第2833号土地使用权，抵押面积为33334平方米。盱眙县规划局颁发的建设用地规划许可证载明该土地用地性质为商住用地。同日，盱眙县国土资源局出具他项权证书，他项权证书载明土地他项权利人为申请人金石公司，义务人为被申请人国云公司，地号为101-224-0005，权属性质为国有建设用地使用权，使用面积为33334㎡，使用权类型为出让，地类（用途）为批发零售用地，他项权利种类及范围为本次设定的他项权利种类为抵押权，抵押范围为盱国用（2011）第2833号中所确认的面积33334平方米，该宗地评估价为2105万元，抵押金额1220万元，抵押率为57.96%。另，申请人向盱眙县国土资源局出具承诺书，载明宗地已在住建部门办理预售许可证，预售建筑面积为12577平方米，根据地块容积率≦2.2，该部分建筑面积分摊土地使用权为5717平方米，分摊部分土地使用权已担保价值为361万元，该部分土地价值在整宗地价值中予以扣除，宗地剩余评估价值为1744万元，可抵押价值为1220万元。因在办理抵押登记前已领取预售许可证的建筑面积所分摊的土地使用权价值不在银行的他项权利范围内，故本行承诺：1、若抵押权实现，银行对该宗地进行处置时，办理土地抵押时已领取预售许可证分摊的土地使用权不在处置范围内。2、在抵押期间允许该部分购房户办理土地证分割登记手续。
2014年9月26日，申请人金石公司与被申请人国云公司签订编号为金授字第（001）号最高额综合授信合同，约定综合授信额度为1220万元，有效使用期间为2014年9月26日至2024年9月26日。合同还对双方其他相关权利义务进行约定。上述合同签订后，合同约定的借款支用人与申请人金石公司签订借款合同，在授信期限内共向申请人借款1220万元，借款月利率为13.5‰，按月结息，借款人不按期归还贷款本金又未获准展期，从逾期之日起按合同约定利率加付20%的利息。截止2016年1月4日被申请人尚欠借款本金1220万元及利息1980297元。
上述事实，有申请人金石公司提供的《最高额抵押合同》、《最高额综合授信合同》、他项权证书、借款借据、承诺书等证据证实。经本院组织申请人与被申请人质证，被申请人国云公司对上述证据均无异议。被申请人国云公司认为该土地使用权抵押的范围应为扣除已经领取预售许可证分摊的土地使用权面积后剩余部分即27617㎡，申请人金石公司认为抵押范围应为整宗地即33334㎡，但设立抵押时申请人同意放弃其中已领取预售许可证应分摊的5717㎡，实现抵押担保物权时也应扣除该部分面积。
本院认为，本案申请人与被申请人对抵押物的范围产生争议，经本院审查申请人与被申请人之间签订的最高额抵押合同及盱眙县国土资源局核发的土地他项权利证明书中均记载抵押物为盱国用（2011）第2833号整块宗地即抵押范围为33334㎡。在办理土地他项权证书过程中，权利人向盱眙县国土资源局出具了承诺书，承诺办理土地抵押时已领取预售许可证分摊的土地使用权不在处置范围，申请人与被申请人对此产生不同看法。申请人认为抵押物应为整块宗地即33334㎡，只是权利人在办理抵押时放弃了已领取预售许可证分摊的土地使用权部分即5717㎡的优先受偿权。被申请人认为该承诺书表明在办理抵押时已领取预售许可证分摊的土地使用权部分不在抵押范围。综上，申请人与被申请人对于抵押物的范围存在争议，且他项权证书中记载的抵押范围与承诺书中记载的内容也存在矛盾。另外，申请人出具的承诺书中载明的已领取预售许可证分摊的土地使用权面积5717㎡系依据已办理预售许可证的建筑面积根据地块容积率计算出的数字，在办理抵押登记时并未明确该面积在整个地块中的四至范围，即在办理抵押登记时并未能将该5717㎡从整块宗地中明确分割，那么对于双方没有争议的剩余面积27617㎡以目前现有证据尚无法在整块宗地中明确区分。综上，申请人申请实现担保物权的担保物存在实质性争议，对申请人的申请本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条第二款、第二百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百七十一条、第三百七十二条、第三百七十四条的规定，裁定如下：
驳回申请人金湖县金石农村小额贷款股份有限公司对被申请人金湖县国云房地产开发有限公司提供的抵押物实现担保物权的申请，申请人可向有管辖权人民法院提起诉讼。
本裁定书送达后即生效。
案件受理费53441元，本院不予收取。
当事人对本裁定有异议的，应当自收到本裁定之日起十五日内向盱眙县人民法院提出；利害关系人对本裁定有异议的，自知道或者应当知道其民事权益受到侵害之日起六个月内向盱眙县人民法院提出。
代理审判员 王德宝
二〇一六年二月三日
书 记 员 王 倩
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
第一百九十五条第二款抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百七十一条人民法院应当就主合同的效力、期限、履行情况，担保物权是否有效设立、担保财产的范围、被担保的债权范围、被担保的债权是否已届清偿期等担保物权实现的条件，以及是否损害他人合法权益等内容进行审查。
被申请人或者利害关系人提出异议的，人民法院应当一并审查。
第三百七十二条人民法院审查后，按下列情形分别处理：
（一）当事人对实现担保物权无实质性争议且实现担保物权条件成就的，裁定准许拍卖、变卖担保财产；
（二）当事人对实现担保物权有部分实质性争议的，可以就无争议部分裁定准许拍卖、变卖担保财产；
（三）当事人对实现担保物权有实质性争议的，裁定驳回申请，并告知申请人向人民法院提起诉讼。
第三百七十四条适用特别程序作出的判决、裁定，当事人、利害关系人认为有错误的，可以向作出该判决、裁定的人民法院提出异议。人民法院经审查，异议成立或者部分成立的，作出新的判决、裁定撤销或者改变原判决、裁定；异议不成立的，裁定驳回。
对人民法院作出的确认调解协议、准许实现担保物权的裁定，当事人有异议的，应当自收到裁定之日起十五日内提出；利害关系人有异议的，自知道或者应当知道其民事权益受到侵害之日起六个月内提出。