内蒙古自治区兴安盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内22民终227号
上诉人（一审原告）卢海峰，男，1975年6月25日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区兴安盟科右中旗。
被上诉人（一审被告）突泉县凯达房地产开发有限公司。
法定代表人焦林鹰，公司经理
委托代理人吴彦敬，内蒙古德彦律师事务所律师。
上诉人卢海峰因与被上诉人突泉县凯达房地产开发有限公司（以下简称凯达房地产）租赁合同纠纷一案，不服扎赉特旗人民法院(2015)扎民初字第01881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月7日受理了本案并于同年4月26日依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人卢海峰、被上诉人凯达房地产的委托代理人吴彦敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，原告卢海峰系科尔沁右翼中旗贺鑫建筑器材租赁站的业主。被告凯达房地产因工程所需建筑器材，于2010年5月16日，与原告卢海峰签订一份建筑器材租赁合同。合同约定由被告凯达房地产在原告卢海峰处租赁建筑器材，以月计算租金，每月核收租金一次，如超期结账和付款乙方须按所欠租金额0.5%交滞纳金，同时甲方可收回所租建筑器材。被告凯达房地产租赁后，未能按月向原告卢海峰支付租金，原告卢海峰未作出收回所租建筑器材，解除合同的主张。被告凯达房地产租赁原告卢海峰建筑器材，租赁费形成的阶段分别为：2010年5月16日至2010年10月31日703482.59元；2011年3月20日至2011年11月8日为1582654.95元；2012年4月1日至2012年11月1日为733294.93元；2013年4月15日至2013年11月26日为449189.11元，合计3468621.58元。被告凯达房地产自愿用所建住宅楼偿还欠原告卢海峰租赁费。被告凯达房地产因不能履行到期租赁费，原告卢海峰为确保其租赁费的履行，原、被告之间签订商品房买卖合同，被告凯达房地产向原告卢海峰出具售楼款收据，原告卢海峰给被告凯达房地产出具等额租赁费收据。双方约定，原告卢海峰可以随时出卖该商品房。原告卢海峰每卖一套住宅楼，应与被告凯达房地产进行实际结算。结算后被告凯达房地产重新再给买售人出具全部商品房买卖合同手续。原、被告签订此类商品房买卖共计十三份合同。分别为突泉县金帝花园2号楼2单元301室、3单元905室、3单元1005室，6号楼1101室、1002室、1103室、1104室、1105室、1106室，4号楼601室、1101室、1405室、1505室。原告实现售出7套分别为2号楼301室、905室、1005室，6号楼1002室、1103室、1104室、1105室，合款2525953.8元。其它六套房屋因已被凯达房地产出售，故未能实现偿还租费。被告凯达房地产对原告卢海峰的诉讼主体没异议。原告卢海峰对其与被告凯达房地产2014年到2015年的租赁费不同意对账。卢海峰于2013年11月18日诉至一审法院，
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，自成立时生效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告卢海峰与被告凯达房地产签订的租赁合同依法成立并有效，该合同受法律保护。合同签订后，原告卢海峰按被告凯达房地产的要求分批提供了建筑器材，被告凯达房地产未能按约定向原告卢海峰给付租赁费，为确保原告卢海峰的利益不受侵害，原、被告签订了商品房买卖合同。商品房原告卢海峰售出后原、被告双方才能就租费结算，该商品房买卖合同是基于租赁合同而产生，实质是对原、被告租赁合同的一种担保。且该商品房买卖合同未经房产部门登记。故该案应确定为租赁合同。租赁合同起止时间为2010年5月16日到起诉日期2013年11月26日。该期间被告凯达房地产应向原告卢海峰给付租赁费总计为3468621.58元，扣除原告卢海峰实现售出商品房2525953.80元。被告凯达房地产应向原告卢海峰给付租赁费942667.78元（3468621.58元减去2525953.80元为942667.78元）。被告凯达房地产应继续履行给付责任，并应承担继续履行期间的相应滞纳金。原、被告对租赁合同中付款方式、时间作了实际变更，视为特别约定。故对原告卢海峰要求被告凯达房地产另行给付违约金本院不予支持。原告卢海峰要求2014年至2015年被告凯达房地产给付租赁费因双方未能结算，可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、被告突泉县凯达房地产开发有限公司于本判决生效后30日内向原告卢海峰给付租赁费942667.78元，并自2013年11月26日起按942667.78元本金按月息0.5％给付滞纳金；二、驳回原告卢海峰其他诉讼请求。案件受理费11600元、诉讼保全费3000元，由被告突泉县凯达房地产开发有限公司负担。
宣判后，卢海峰不服一审判决，向本院提起上诉。
上诉人卢海峰上诉称，2011年9月1日、2012年6月2日上诉人与被上诉人分别签订了“商品房买卖合同”，约定金帝花园六号楼1101、1106室、四号楼601、1101、1405、1505室出售给上诉人，购房款系被上诉人尾欠上诉人租赁费，双方结算后被上诉人出具购房收据，故双方买卖合同成立，但是被上诉人不履行合同义务拒不交付商品房，为此上诉人向法院主张判决被上诉人履行合同义务并承担给上诉人造成的损失及违约赔偿责任。一审法院却违法超范围审理，判决被上诉人给付租赁费。根据“不告不理原则”一审法院程序违法应依法予以撤销。上诉人与被上诉人之间签订的商品房买卖合同有效，一审法院在未对合同进行审理导致判决错误，严重损害了上诉人的合法权益，双方合同并不是抵押行为不符合抵押事实的构成要件。上诉人在庭审中提供补充上诉理由，一、本案案由应为房屋买卖合同纠纷，而非租赁合同纠纷，一审法院以租赁合同纠纷立案审理并判决，属于认定事实错误，适用法律不当。二、双方签订的商品房买卖合同并不是基于租赁合同产生，应属于完全不同的两个法律关系；签订商品房买卖合同书时，双方已经就被上诉人支付的租赁费数额进行了确认；上诉人与被上诉人之间签订的商品房买卖合同书，对双方租赁合同的履行起不到担保作用；商品房买卖合同书是否经过房产部门登记并不影响商品房买卖合同的成立和生效。故请求二审法院依法撤销一审法院判决，改判被上诉人履行房屋买卖合同义务；被上诉人承担一切诉讼费用。
被上诉人突泉县凯达房地产开发有限公司答辩称，一、本案的基础法律关系为租赁合同纠纷，案由认定为租赁合同符合客观事实和法律规定。上诉人、被上诉人双方于2010年5月16日签订租赁合同一份，明确约定了上诉人提供建筑管架等器材，被上诉人支付相应租赁费用。此合同订立后，得到双方实际履行。二、上诉人、被上诉人双方签订的商品房买卖合同是典型的让与担保，双方并无房屋买卖的意思表示。民事合同成立的主要要件就是双方当事人的真实意思表示。本案中，签订商品房买卖合同时，双方的真实意思表示并非买卖房屋。原告并未支付购房款，只是为了保证租赁费用能得以实现。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条，明确了“让与担保”的法律概念和制度设计。对名为买卖合同，实为民间借贷的行为作出明确规定，人民法院应当按照基础法律关系，以民间借贷为案由审理案件。本案上诉人、被上诉人双方的行为与此规定在法理上完全一致。综上所述，被上诉人与上诉人之间不存在房屋买卖合同这一法律关系，双方的民事行为应当为建筑管架租赁。一审法院对双方法律关系的认定客观准确，符合新形势下发生的新型经济行为。最高人民法院对此种行为，也作出了制度设计和法律规定。故请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审法院经审理查明的事实除上诉人与被上诉人之间签订十三份商品房买卖合同有误外，其余事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。在二审庭审中，上诉人卢海峰提举一份最高人民法院（2015）民申字第623号民事裁定书，欲证明该裁定书部分内容与本案有相似之处，经被上诉人质证认为，我国不是实行判例法，上诉人提供的裁定书与本案没有任何法律关系。另查明，上诉人卢海峰与被上诉人凯达房地产分别于2010年11月13日、2011年9月1日、2012年6月2日签订三份商品房买卖合同，涉及13套楼房，即金帝花园2号楼2单元301室、3单元905室、3单元1005室，6号楼1101、1106、1002、1103、1104，4号楼601、1101、1405、1505室；其中的2号楼2单元301室、3单元905室、3单元1005室、本案上诉人卢海峰于2013年11月26日诉至突泉县人民法院，请求凯达房地产依约交付商品房屋即金帝花园6号楼1101、1106室，4号楼601、1101、1405、1505室；凯达房地产支付违约金，按已付款额的2%计算。突泉县人民法院经审理认为，凯达房地产开租用卢海峰的建筑器材，凯达房地产应按合同约定履行合同义务即按月给付卢海峰租赁费，现凯达房地产不能给付卢海峰租赁费，自愿用自建的楼房抵顶租赁费，双方并签订商品房买卖合同，凯达房地产为卢海峰出具售楼款收据，卢海峰为凯达房地产出具等额的租赁费收据，系双方的真实意思表示，该合同依法成立并合法有效，凯达房地产应按照约定交付抵顶的楼房，现凯达房地产未能交付突泉县金帝花园小区六号楼1101室、1106室，四号楼601室、1101室、1405室、1505室楼房，已构成根本性违约，凯达房地产应承担继续履行合同，依约交付楼房的义务并承担违约责任。凯达房地产主张卢海峰要求的违约金数额过高，应当按照双方签订的商品房买卖合同第六条：“在正常施工条件下，交付期限超出1日，出卖人向买受人支付万分之0.5的违约金，合同继续履行。”依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、突泉县凯达房地产开发有限公司继续履行合同，依约向卢海峰交付突泉县金帝花园小区六号楼1101室、1106室，四号楼601室、1101室、1405室、1505室。二、突泉县凯达房地产开发有限公司向卢海峰支付违约金，六号楼1101室、1106室的违约金从2012年月31日起至实际交房之日止，按照两套楼房的总价款，766.80元的日万分之0.5计算；四号楼601室、1101室、1405室、1505室的违约金从2012年10月31日起至实际交房之日止，按照四套楼房的总价款1,525,032.20元的日万分之0.5计算。宣判后，凯达房地产不服突泉县人民法院一审判决，向本院提起上诉，本院经审理后于2015年3月26日作出（2015）兴民终字第43号民事裁定，认为突泉县人民法院判决认定事实不清，裁定撤销突泉县人民法院（2013）突民初字第1374号民事判决；发回突泉县人民法院重审。因上诉人卢海峰申请突泉县人民法院对该案审理提出回避，本院于2015年5月7日指定扎赉特旗人民法院对该案的审理。又查明，上诉人卢海峰在一审中提供的一份“收取抵押金”的证据，其内容为：卢海峰收取突泉县凯达房地产开发有限公司建筑器材租赁抵押金合计4050986元，分别为2010年11月13日收761985.00元、2011年9月1日收1763968.8元、2012年6月2日收1525032.2元。又查明，2015年10月23日扎赉特旗人民法院对卢海峰作调查笔录，其中询问收取抵押金明细时，卢海峰回答是双方签订租赁合同后，凯达房地产用自建房屋作价的形式向卢海峰交纳租赁抵押金4050986元。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。上诉人卢海峰主张与被上诉人凯达房地产签订的商品房买卖合同成立，被上诉人应当履行商品房买卖合同义务，并承担赔偿责任。本案双方签订的商品房买卖合同是基于上诉人卢海峰与被上诉人凯达房地产签订的租赁合同实际履行当中，被上诉人凯达房地产将其开发的商品房以以物抵债形式支付给卢海峰租赁费，该合同部分已履行。截至2012年6月2日，被上诉人凯达房地产实际发生租赁费为2499142.26元（703482.59元+1582654.95元+733294.93元÷210天×61天），而截至2012年6月2日被上诉人凯达房地产与上诉人卢海峰签订商品房买卖合同的累计商品房价款为4050986元，且上诉人卢海峰在诉讼中明确表示该款为双方签订租赁合同后，被上诉人凯达房地产用自建楼房以作价的形式向上诉人交纳租赁抵押金。双方签订商品房买卖合同后约定，上诉人卢海峰可以随时出卖该商品房，上诉人卢海峰每卖一套住宅楼，款项由卢海峰收取，被上诉人凯达房地产重新再给买售人出具全部商品房买卖合同手续以及收款收据，故上诉人卢海峰以此来实现其租赁费。从以上事实应认定双方签订商品房买卖合同时，双方的真实意思表示并非买卖房屋，亦并非是凯达房地产到期债务的以物抵债，只是为了保证上诉人卢海峰应收租赁费能得以实现，故一审法院认定双方签订的商品房买卖合同其实质是双方租赁合同的一种担保，且本案以租赁合同纠纷审理并无不当，本院予以支持。综上，上诉人卢海峰的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持扎赉特旗人民法院(2015)扎民初字第01881号民事判决。
二审案件受理费11600元，由上诉人卢海峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱常胜
审 判 员 于可欣
代理审判员 德 生
二〇一六年七月十六日
书 记 员 苏日娜