福建省南平市建阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潭民初字第2677号
原告南平市建阳区公共资源交易中心，住所地南平市建阳区崇阳北路物资大厦*楼。组织机构代码59596873-8
法定代表人林振兴，主任。
委托代理人张建才，福建心至律师事务所律师。
委托代理人林庆雄，福建齐欣律师事务所律师。
被告倪建斌，男，1983年4月4日出生，汉族，住南平市建阳区。
原告南平市建阳区公共资源交易中心与被告倪建斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月17日第一次公开开庭进行了审理。原告南平市建阳区公共资源交易中心的委托代理人张建才到庭参加诉讼，被告倪建斌经本院公告传唤未到庭。于2015年11月27日第二次公开开庭进行了审理，原告南平市建阳区公共资源交易中心的委托代理人林庆雄到庭参加诉讼，被告倪建斌经本院公告传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告南平市建阳区公共资源交易中心诉称，2013年10月24日，原告与产权单位福建省建阳第一中学作为出租方（甲方），与承租方谢廷良（乙方）订立《店面（房屋）租赁合同》，约定原告作为出租方经营单位，将位于建阳市水西桥头某号店（面积约24.1平方米）出租给谢廷良使用，租赁期限3年，自2013年11月1日至2016年10月30日止，月租金2600元，2015年11月起递增5%，谢廷良在签订合同时向原告缴纳租赁保证金10400元，租金采取银行代扣方式支付。合同第九条第2款约定：银行每月未划到账的，视为乙方未按约定按时足额缴纳租金，每逾期一月，由甲方按月租金的5%回收滞纳金，拖欠租金超过二个月的，视为主动解除合同，甲方有权收回租赁店面，没收租赁保证金并追究其民事责任。合同签订后，原告将店面交付谢廷良使用，在租赁过程中因承租方经营需要变更，谢廷良同被告倪建斌在2014年1月28日经协商后订立《转让协议》，约定谢廷良将租赁的建阳一中水西桥头某店面经营权整体转让给被告，转让时间从2014年2月开始，被告遵守谢廷良签订的租赁合同。谢廷良与被告之间的转租行为征得了原告的同意，被告承继了原《店面（房屋）租赁合同》中承租方的全部权利、义务。但从2014年8月开始，被告未能按约定缴纳租金，至2014年11月已拖欠租金4个月，严重违反了合同约定。在协商不能的情况下，为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼，请求依法判令：1、解除原告与谢廷良于2013年10月24日签订的《店面（房屋）租赁合同》及谢廷良与被告2014年1月28日签订的《转让协议》；2、被告将所租赁的位于建阳市建阳一中水西桥头某号店面归还原告；3、被告支付租用期间所欠租金10400元（自2014年8月计算至11月，实际租金按月租金2600元计算至店面归还时止），租赁保证金10400元不予退还。因原告于2015年6月1日已收回讼争店面，原告的诉讼请求变更为：1、解除原告与被告倪建斌关于建阳一中水西桥头某号店的租赁关系；2、被告支付租用期间所欠租金26000元（自2014年8月计算至2015年5月），租赁保证金10400元不予退还。
被告倪建斌未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
原告为证明其主张成立，向本院提交以下证据：1、建阳市人民政府潭政综（2007）6号文件《建阳市人民政府关于印发非经营性国有资产转经营性国有资产管理暂行规定的通知》、《非经营性资产转经营性资产委托管理协议书》、潭政编办（2014）18号文件《关于撤销建阳市“非转经”资产经营管理中心的通知》。证明原告享有讼争店面的经营权，原告原名为建阳市非经营性国有资产转经营性国有资产经营管理中心，于2014年9月1日原有职能划到建阳市公共资源交易中心，后因建阳“市”改“区”，名称变更为南平市建阳区公共资源交易中心。2、《店面（房屋）租赁合同》、《转让协议》。证明原告就讼争店面与谢廷良签订《店面（房屋）租赁合同》，合同对租金、违约等作了约定；在租赁期间谢廷良经原告同意将店面转租给被告并签订《转让协议》，被告承继了谢廷良店面租赁的权利和义务。3、房租交费情况表及发票。证明被告交纳房租至2014年7月，从2014年8月起未交纳租金。
被告倪建斌在举证期限内未向本院提供证据，亦未到庭质证，视为对自己诉讼权利的放弃。原告所举的上述证据，经审查，本院对上述证据的真实性、合法性及关联性均予以确认，可作为认定案件事实的依据。
经审理查明，2013年10月24日，福建省建阳第一中学（甲方）作为出租方产权单位、原告（甲方）作为出租方经营单位与谢廷良（乙方）签订《店面（房屋）租赁合同》，谢廷良租赁出租方位于建阳一中水西桥头某号店面，面积约2401平方米，租赁期限3年，即自2013年11月1日至2016年10月30日止，租金每月2600元，2015年11月起递增5%，租赁保证金为10400元。租金支付方式为承租方租金每月8日前存入指定银行，由银行每月代扣。合同对违约责任作了约定：银行每月未划到账的，视为乙方未按约定按时足额交纳租金，每逾期一月，由甲方按月租金的百分之五加收滞纳金；拖欠租金超过二个月的，视为主动解除合同，甲方有权收回租赁店面，没收租赁保证金并追究其民事责任。合同签订后，谢廷良均按约定履行合同。2014年1月28日，经原告同意，谢廷良将所租赁的建阳一中水西桥头某号店面经营权转让给被告倪建斌，转让时间从2014年2月开始，被告倪建斌遵守谢廷良签订的租赁合同。从2014年2月起，店面租金由被告交纳，被告租金交纳至7月，从2014年8月起被告未向原告交纳租金。2015年6月1日，原告自行收回建阳一中水西桥头某号店面。
另查明，2007年1月10日，建阳市政府印发潭政综（2007）6号文《建阳市人民政府关于印发非经营性国有资产转经营性国有资产管理暂行规定的通知》，由建阳市“非转经”资产管理中心统一经营管理授托内的“非转经”资产，包括财政预算全额拨款、差额拨款的行政事业单位和自收自支事业单位及市集体的“非转经”资产。2007年11月26日，福建省建阳第一中学与建阳市非经营性国有资产转经营性国有资产经营管理中心签订《非经营性资产转经营性资产委托管理协议书》，将其所有的包含本案讼争店面在内的资产委托建阳市非经营性国有资产转经营性国有资产经营管理中心进行管理。2014年9月1日，建阳市人民政府机构编制办公室印发潭政编办（2014）18号文《关于撤销建阳市“非转经”资产经营管理中心的通知》，撤销建阳市非经营性国有资产转经营性国有资产经营管理中心，将其原有职能划转到建阳市公共资源交易中心。由于建阳市撤“市”建“区”，建阳市公共资源交易中心更名为南平市建阳区公共资源交易中心。
本院认为，建阳市非经营性国有资产转经营性国有资产经营管理中心与谢廷良签订的《店面（房屋）租赁合同》系双方当事人真实意思表示，自双方签字时合同生效，双方应按合同全面履行自己的义务。谢廷良在租赁期间经建阳市非经营性国有资产转经营性国有资产经营管理中心同意，将讼争店面转租给被告，该转租行为有效，被告倪建斌承继了谢廷良签订的《店面（房屋）租赁合同》的全部权利及义务。建阳市非经营性国有资产转经营性国有资产经营管理中心因被撤销，其职能划转到本案原告，原建阳市非经营性国有资产转经营性国有资产经营管理中心的所有职能由原告来执行，因此，本案原告主体适格。《店面（房屋）租赁合同》第九条就合同的违约责任作了明确约定，即承租方拖欠租金超过二个月的，视为主动解除合同，出租方有权收回租赁店面，没收租赁保证金。依据被告与谢廷良签订的《转让协议》，被告自2014年2月起向建阳市非经营性国有资产转经营性国有资产经营管理中心支付租金，但自2014年8月至2015年6月原告收回店面时未支付店面租金，被告已构成违约，被告应承担违约的责任，因此，原告起诉要求解除与被告就本案讼争店面的租赁合同关系并支付拖欠的租金26000元、租赁保证金10400元不予退还的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告倪建斌经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告南平市建阳区公共资源交易中心与被告倪建斌关于建阳一中水西桥头某号店面的租赁关系，该店面的租赁保证金10400元原告不予退还。
二、被告倪建斌于本判决生效后十日内支付给原告南平市建阳区公共资源交易中心租金26000元。
如果被告倪建斌未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1854元，公告费820元，由被告倪建斌负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审 判 长 钟金凤
人民陪审员 左 刚
人民陪审员 黄建忠
二〇一五年十二月七日
书 记 员 连春蕾
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。