河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民三终字第1516号
上诉人（原审原告）李红光，男，汉族，1982年3月4日出生。
被上诉人（原审被告）郑州恒天兴华房地产有限公司。
法定代表人江波，经理。
委托代理人ＸＸ，河南陆达律师事务所律师。
上诉人李红光与被上诉人郑州恒天兴华房地产有限公司（以下简称恒天公司）房屋买卖合同纠纷一案，李红光于2015年1月12日向河南省郑州市中原区人民法院提起诉讼，请求：判令恒天公司向李红光支付逾期交付房屋违约金11200元（从2014年4月1日至2014年9月27日），诉讼费用由恒天公司承担。河南省郑州市中原区人民法院于2015年7月9日作出（2015）中民二初字第185号民事判决。李红光不服向本院提起上诉。本院于2015年8月13日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月17日对本案公开开庭进行了审理。上诉人李红光，被上诉人恒天公司的委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年9月22日，李红光与恒天公司签订商品房买卖合同一份，约定：李红光购买恒天公司开发的位于中原区天山路东、牛庄路南4幢2单元24层2401号房屋一套，户型为三室二厅，用途为成套住宅，房屋建筑面积91.21平方米（套内建筑面积67.4平方米，公共部位和公用房屋分摊面积23.81平方米）；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6824.21元，总金额为622436元，其中192436元以现金方式于2012年9月22日支付，430000元以商业贷款方式于2012年12月22日支付。合同第八条约定：恒天公司应当在2014年3月30日前，将具备下列第5种条件并符合本合同约定的商品房交付原告使用，即“该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实”。合同第九条约定：除特殊情况外，恒天公司未按规定期限将该商品房交付原告使用的，按逾期时间，分别处理：逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒天公司按日向李红光支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，李红光有权解除合同，李红光要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒天公司按日支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，恒天公司应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，恒天公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，恒天公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。不出示证明文件或出示证明文件不全，李红光有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由恒天公司承担。由于李红光原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：恒天公司不承担逾期交房责任。自恒天公司书面通知送达之日起15日内，李红光未按规定办理房屋交接的，视同双方按期办理房屋交接，该房屋风险责任随之转移给李红光，李红光应承担交接日起相应的物业管理等各项费用。合同第十四条“关于基础设施、公共配套设施正常运行的承诺”中约定：恒天公司承诺与商品房正常使用直接关系的基础设施、公共配套建筑包括供水设施、雨污水设施，供配电设施于2014年3月30日达到使用条件；电话、有线电视、网络线路等弱电设施，于2014年3月30日达到申请使用条件；燃气供应设施在2014年3月30日达到户内燃气管道到位，交付后6个月取得验收合格证明文件；供暖设施于2014年3月30日达到户内暖气管道到位，散热器安装到位。签订商品房买卖合同时，李红光填写的地址为河南省通许县玉皇庙镇羊耳岗村095（1）号。该商品房买卖合同附件四合同补充协议第一条第2项约定：双方所填写的名称、地址、联系方式均保证准确有效。发生变更以书面通知为准，因联系方法变更而无法有效送达的，由变更方承担违约责任。本合同所述的书面通知是指用传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递等方式送达。
2012年9月20日，李红光与保利物业管理有限公司郑州分公司签订了前期物业服务协议。李红光于2012年9月22日向恒天公司支付购房款192436元，于2012年12月4日向支付购房款430000元。
2014年5月12日，恒天公司向郑州市城乡建设委员会递交了郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表，表上载明的工程名称为保利百合小区4号楼，2014年5月13日，郑州市城乡建设委员会在备案意见栏中写明“本工程的竣工验收备案文件于2014年5月13日收讫，经验收文件齐全”并加盖竣工验收备案专用章，在备案管理部门处理意见栏载明“保利百合小区4#楼经审查同意备案”并加盖竣工验收备案专用章。
2014年，恒天公司向李红光发出入伙通知书，告知其购买的保利百合房屋交楼时间为2014年6月3日。
2014年9月9日，保利百合小区业主冉小平、田丽丽等52人因保利百合项目交付使用问题向郑州市住宅与房地产业协会提出调解申请，理由是开发商未按合同约定出示供电、供配电等多项验收合格证明，不具备交房条件却强制交房。2014年9月12日，郑州市住宅与房地产业协会组织交付使用调解会议，恒天公司方工程部负责人王瑞琮代表被告，冉小平、徐九洋、于建辉作为购房人代表参与调解。2014年9月12日，郑州市住宅与房地产业协会出具编号为2014003号的郑州市房地产开发项目交付使用调解具结书一份，具结书载明：“在协会主持调解下，协商达成如下共识：1、保利百合项目目前未达到《郑州市房地产开发项目交付使用管理办法》规定的交付使用标准；2、郑州恒天兴华房地产有限公司应当在保利百合项目达到交付标准后向购房人交房；3、郑州恒天兴华有限公司按照合同约定向购房人赔偿延期交房违约金，时间由合同约定交房日期计算到实际交付使用日期。上述共识内容已经本调解机构确认，本次调解完成。本调解具结书经调解机构盖章后生效，对双方当事人具有约束力”。该调解具结书上加盖有郑州市房地产开发项目交付使用调解专用章，并有侯苏、岳野、周静三人签名。
2015年1月12日，李红光向该院提起诉讼，要求恒天公司支付自2014年4月1日至2014年9月27日的逾期交房违约金11200元。2014年11月26日，李红光接收了所购房屋。
原审法院认为：李红光与恒天公司所签商品房买卖合同系双方真实的意思表示，合同内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，属于有效合同，应受法律保护。合同约定的房屋交付时间为2014年3月30日前，恒天公司通知的交房时间为2014年6月3日，恒天公司未按规定时间履行交房义务，属于违约行为，应承担违约责任，故恒天公司按合同约定应向李红光支付2014年4月1日至通知交房日期即2014年6月3日期间的交房违约金3984元。虽然李红光实际接收房屋的时间是2014年11月26日，但恒天公司已按商品房买卖合同约定的地址通知李红光于2014年6月3日交房，李红光未收到通知的责任不在恒天公司，李红光对造成房屋延迟交接负有责任，应自行承担2014年6月4日以后未收房的法律后果。李红光在庭审中提交了郑州市住宅与房地产业协会出具的调解具结书一份，以此证明恒天公司交接的房屋不符合交付使用标准，其要求支付2014年6月3日以后的违约金有法律依据。判断一份文书是否具有法律效力，要从其是否有合法的授权、是否遵守了正当程序、认定事实是否清楚、适用法律是否正确、实体处理结果是否适当、是否给予当事人救济渠道等方面综合予以判断。该调解具结书虽载明经协商达成了共识，但从恒天公司向该院提供的相关证据中，没有任何书面记录显示双方为此进行了协商并达成了共识、签署了调解记录，因此该调解具结书显然不能作为证明恒天公司逾期交房的有效证据。李红光要求恒天公司支付自2014年6月4日至2014年9月27日期间逾期交房违约金的诉讼请求，于法无据，于理不合，该院不予支持。恒天公司所称不应支付2014年6月4日以后违约金的答辩理由依法成立，该院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决如下：一、郑州恒天兴华房地产有限公司于本判决生效之日起五日内支付李红光2014年4月1日至2014年6月3日期间逾期交房违约金3984元；二、驳回李红光其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由李红光负担50元，郑州恒天兴华房地产有限公司负担30元。
宣判后，李红光不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审恒天公司提交的多项证据显示，其所述的2014年6月3日通知我交付房屋时并未完成合同的约定内容，不符合房屋交付的条件，原审推定恒天承担违约交房责任，系认定事实错误。双方签订的商品房买卖合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，恒天公司应书面通知我办理交接手续，验收交接时，恒天公司应当出示合同第八条的证据文件，并签署房屋交接单。签订商品房买卖合同时，我填写的地址为河南省通许县玉皇庙镇样耳岗村095（1）号，合同附件补充协议第一条第二项约定双方所填写的名称、地址、联系方式保证准确有效，书面通知是指用传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递等方式送达。恒天公司提供的书面通知用以证明给我发了入伙通知书。我之所以迟迟没有收房，原因不是因为没有收到入伙通知书，而是从2014年4月份开始多次到小区收房恒天公司均无法提供合同约定的证明文件，直到交接房屋当天还是不能提供。作为普通市民，对于基础设施公共配套是否正常运行无法把握，但合同约定这些设施需在规定时间内取得验收合格证明文件。恒天公司未出示或全部出示验收合格证明文件，这是我拒绝收房的重要原因之一。2014年8月28日，在多家媒体记者见证下，我前往小区收房，在摄像机前恒天公司未出示供配电、供暖证明文件，证实房屋不符合交房条件。恒天公司在法庭出示的多项验收文件显示时间在2014年6月3日后，自证明其在此前不符合交付条件。在2014年11月26日收房时当面要求恒天公司出具商品房买卖合同约定的证明文件，其还是出具不了。恒天公司法庭上出示的竣工验收备案表日期系后期统一填写的，关键的竣工备案日期为空白，虽盖有档案查询专门用章，但未出示原件。二、恒天公司以双重标准对待调解具结书，原审未认定调解具结书，有违公正、公平。房屋具不具备交房条件，不是双方说了算，而是由法律、合同说了算。调解具结书是依据郑州市房地产开发项目交付使用管理办法做出的，约束双方房屋交付。
被上诉人恒天公司答辩称：一、恒天公司通知李红光交房时已经达到合同约定的全部交房条件，竣工备案表真实合法，该备案表的原件在房管局存档，恒天公司提供的证据加盖了房管局档案查询专用章。二、郑州房地产业协会出具的调解具结书不具备法律效力，参与调解的双方没有达成共识，也没有签字盖章，李红光在上诉状中也确认调解具结书对其无约束力。李红光的上诉请求不能成立，应依法予以驳回。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的相同。
本院认为：李红光与恒天公司所签订的房屋买卖合同，双方意思表示真实，内容并不违反现行法律规定，合法有效。恒天公司未按合同约定于2014年3月30日向李红光交付房屋，系违约，应承担逾期交房违约责任。双方商品房买卖合同明确约定商品房达到交付使用条件后，恒天公司应当书面通知李红光办理交付手续。如因李红光原因未能按期交付房屋，恒天公司不承担逾期交房责任。房屋买卖合同附件约定双方所填写的地址、联系方式均应保证准确有效，发生变更以书面通知为准。讼争房屋符合交付条件后，恒天公司依约按李红光在房屋买卖合同中所预留的地址向其邮寄了收房通知，已履行通知义务，李红光未收到该通知的责任不在恒天公司，故对李红光未收到收房通知后的逾期收房违约金，恒天公司不应承担违约责任。
关于郑州市住宅与房地产业协会出具的调解具结书的效力问题。首先，李红光并不是调解具结书的主体；其次，参照《中华人民共和国民事诉讼法解释》第107条：除法律另有规定或者当事人均同意外，当事人达成调解协议或者和解协议作出妥协而认可的事实，不得在后续的诉讼中作为对其不利的根据，该调解具结书不能证明恒天公司交付房屋时不具备交付条件这一法律事实，原审法院未认可该份调解具结书的效力，并无不当，本院予以支持。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案受理费50元，由李红光负担。
本判决为终审判决。
审判长 苟 珊
审判员 秦 宇
审判员 邱 帅
二〇一五年十月三十日
书记员 刘增伟