山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终1717号
上诉人（原审被告）孙秀美，女，1951年4月17日出生，汉族，机械厂退休职工，住济南市。
委托代理人李颖（系孙秀美之女），女，1976年6月1日出生，汉族，新华人寿保险山东分公司职工，住济南市。
被上诉人（原审原告）青岛天泰爱家物业服务有限公司，住所地山东省青岛高科技工业园（高新区）长沙路中段（特惠工业城内）。
法定代表人王志宏，董事长。
委托代理人陈昱，山东众成清泰（城阳）律师事务所律师。
委托代理人王东旭，女，1987年11月27日出生，汉族，该公司员工，住聊城市。
上诉人孙秀美因与被上诉人青岛天泰爱家物业服务有限公司（以下简称天泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2015）市民初字第1697号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，天泰物业公司提交了有孙秀美签名的《前期物业管理服务合同》一份，合同约定：天泰物业公司负责孙秀美房屋所在的天泰太阳树小区的物业管理；合同期限为合同签订日至2014年6月15日（两年），合同期满后，天泰物业公司继续为本小区内的业主提供物业服务，业主继续按照本合同约定的数额向天泰物业公司缴纳物业管理费；关于物业管理服务费，孙秀美应缴纳的物业管理费收取标准为按建筑面积每月每平方米1.8元，二次供水运行费每吨加收1.3元，电梯运行费，按建筑面积每月每平方米收取0.4元，恒温恒湿系统设备运行费用每年每平方米40元；物业费实行预付制，按季度收取，每个季度的第一个月的前十五天内预付本季度的物业管理费；孙秀美不按约定的时间和收费标准交纳有关费用的，天泰物业公司有权依法要求孙秀美补交所欠费用，赔偿因此造成的损失并从逾期之日按所欠费用的日千分之三支付违约金。
孙秀美所居住的天泰太阳树小区3号楼x单元xx室包括在该合同约定的服务范围之内，该房屋的建筑面积为181.66平方米。天泰物业公司陈述孙秀美未向其交纳的费用为：物业费8845元（自2013年1月17日至2015年6月30日，共计29个月15天），电梯费1887元（自2013年1月17日至2015年6月30日，每月每平方米0.35元，乘房屋面积）、消防运行费1071元（自2013年1月17日至2015年6月30日，每月每平方米0.2元）、设备运行费17847元（自2013年1月17日至2015年6月30日，每平方米40元一年，共17847元）。天泰物业公司称签订合同时依据的是济价房字（2004）168号文件的济南市物业收费标准，这个文件中没有消防设施维护的规定，当时合同约定的物业费收费标准为1.8元每月每平方米，电梯费为0.4元每平方米，合计为2.2元每月每平方米；根据2012年济价房字（2012）75号文件，将物业费调整为每月每平方米1.65元，电梯费为0.35元每月每平方米，消防设施维护费按每月每平方米0.2元计算，合计每月每平方米2.2元。另查明，该小区内未成立业主委员会。
天泰物业公司称在孙秀美所欠第一季度基础上，交第二季度费用时，加上第一季度欠的违约金，依据合同约定，违约金共计35346元。
原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，天泰物业公司与孙秀美签订的前期物业服务合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。合同法第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。天泰物业公司为孙秀美所居住的天泰太阳树小区提供了物业服务，孙秀美应当及时向天泰物业公司交纳物业服务费，未及时交纳的，依法应当承担相应的民事责任。
对于个别业主是否可拒交物业费的问题，原审法院认为，由于物业公司所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响了业主正常生活，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。孙秀美未提供任何证据证实天泰物业公司在物业服务过程中存在重大瑕疵，在没有任何正当理由的情况下拒交物业费用，明显不妥。孙秀美辩称的开发公司欠其逾期交房违约金问题与本案不属同一法律关系，因此孙秀美的答辩意见不予采纳。天泰物业公司、孙秀美签订的合同中约定的是孙秀美应向天泰物业公司缴纳物业管理费每月每平方米1.8元，电梯费为每月每平方米0.4元，但2012年济南市相关部门制定并实施了《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》，并制定实施了《济南市普通住宅物业服务等级标准》，将物业服务标准分为公共性物业服务等级标准及特种设施设备维护运行服务标准两部分，其中特种设施设备维护运行服务标准包括电梯的维护、运行服务标准和自动消防控制设施维护、运行服务标准，因此天泰物业公司根据上述规定，将2.2元每月每平方米的收费，在收费数额不变的情况下，另分为物业费、电梯费、消防设施维护运行费并无不当；上述规定还载明封闭运行的太阳能热水、中水处理、直饮水、地源热泵等设施设备、通过合同具体约定收费标准，双方在合同中已经约定了设备费每年每平方米40元的收费标准，因此该收费亦无不当。因此孙秀美应向天泰物业公司缴纳物业服务费11788.94元，包括公共性物业费8842.3元（自2013年1月17日至2015年6月30日，共计29个月15天，181.66平方米×29.5个月×1.65元=8842.3元）、电梯费1875.64元（自2013年1月17日至2015年6月30日共29.5个月，181.66×0.35元×29.5个月=1875.64元）、消防运行费1071元（自2013年1月17日至2015年6月30日，181.66×0.2元×29.5=1071元以及设备运行费17847元（自2013年1月17日至2015年6月30日，181.66×40元每年×29.5个月=17863元，以天泰物业公司要求17847元为准）。上述天泰物业公司的诉讼请求，依法予以支持。
关于天泰物业公司要求的违约金，天泰物业公司作为物业服务单位，应当更好的提高服务质量，以期得到包括孙秀美在内的大部分业主的最大满意，因此综合考虑相关意见，对天泰物业公司要求违约金的诉讼请求，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、被告孙秀美于判决生效之日起十日内给付原告青岛天泰爱家物业服务有限公司物业服务费11788.94元；二、被告孙秀美于判决生效之日起十日内给付原告青岛天泰爱家物业服务有限公司设备费17847元；三、驳回原告青岛天泰爱家物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1430元，由原告青岛天泰爱家物业服务有限公司负担890元，由被告孙秀美负担540元。
上诉人孙秀美不服原审判决上诉称：被上诉人逾期交房，双方已经协商以逾期交房违约金抵顶物业费，被上诉人要求上诉人支付物业费，不应支持。济南市物价局对普通住宅物业服务收费基准价格进行了严格界定，原审法院支持被上诉人的收费标准，明显不当。被上诉人物业服务不到位，小区环境出现脏、乱、差等诸多问题，应减少物业费数额。请求二审法院依法改判。
被上诉人天泰物业公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
经审理本院认定，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
在本案二审期间，孙秀美提交了与天泰物业公司员工王璐的谈话录音。王璐称就孙秀美反映的欠物业费原因涉及开发商应赔偿孙秀美的问题，已经通过物业公司领导反映给开发商，但开发商没有回复。
本院认为：孙秀美主张双方已经协商以逾期交房违约金抵顶物业费，天泰物业公司不认可，孙秀美也未提交相关证据予以证实。其主张的逾期交房违约金，应在其与开发商山东天泰置业有限公司的商品房买卖合同关系中处理。其以此抗辩天泰物业公司要求其交纳物业费的主张，本院难以支持。天泰物业公司与孙秀美签订的物业服务合同合法有效，孙秀美应按约定履行交费义务。天泰物业公司主张的物业费等，并未根本违背合同约定，也未超过有关部门制定的物业费收费基准价浮动范围，原审判决支持物业公司要求孙秀美交纳物业费的请求，并无不当。孙秀美主张天泰物业公司在物业服务中存在瑕疵，但未证明存在的瑕疵已经严重到影响业主的日常生活，原审判决据此判决驳回了天泰物业公司要求孙秀美承担迟延交纳物业费的违约金的请求，并无不当。孙秀美据此要求减免其应交的物业费，证据不足，本院难以支持。综上，上诉人孙秀美上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1430元，由上诉人孙秀美负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王德强
审 判 员 施 红
代理审判员 唐鸣亮
二〇一六年七月七日
书 记 员 刘 翔