云南省云县人民法院民 事 判 决 书（2015）云民初字第990号原告高进怀，女，生于1956年3月16日，汉族，小学文化，个体户，住云县。委托代理人王金能，男，生于1977年12月10日，傣族，初中文化，务农，住云县。代理权限：一般授权代理。原告杨国虎，男，生于1982年6月18日，汉族，初中文化，个体户，住云县。被告李云昆，男，生于1963年12月21日，汉族，本科文化，公务员，住云县。委托代理人赵天翠，女，生于1972年3月13日，汉族，初中文化，住云县。代理权限：特别授权代理。原告高进怀、杨国虎与被告李云昆确认合同无效纠纷一案，本院于2015年6月15日作出（2015）云民初字第158号民事判决，因原告高进怀不服判决上诉至云南省临沧市中级人民法院，2015年10月20日云南省临沧市中级人民法院作出（2015）临中民终字第244号民事裁定，撤销（2015）云民初字第158号民事判决，将本案发回本院重审。后本院依法另行组成合议庭，于2016年1月12日公开开庭进行了审理。原告高进怀及其委托代理人王金能，原告杨国虎，被告李云昆的委托代理人赵天翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高进怀、杨国虎诉称：2005年原告高进怀因故被公安机关关押审查，因急需缴纳10000元罚金，同年8月19日，被告李云昆主动借给原告杨国虎10000元钱，但要求用登记在高进怀名下的位于云县50平方米的简易房屋及土地作抵押，并将抵押协议写为《房屋及地基转让协议》，同时约定待原告杨国虎还清10000元借款后，被告再将该房屋及土地返还原告。2009年5月1日，高进怀刑满释放之后多次与被告协商将10000元借款偿还被告，并要求被告返还房屋及土地。但被告以房屋及土地系与原告杨国虎合法受让为由，不同意返还。因转让的房屋及土地登记在高进怀名下，杨国虎未经高进怀同意擅自转让，所签定的转让协议无效。为此，二原告依法提起诉讼，请求判令：1.原告杨国虎与被告李云昆签订的《房屋及地基转让协议》无效；2.被告返还原告的房屋及土地，原告愿意偿还被告借款10000元；3.本案诉讼费用由被告承担。被告李云昆辩称：其与原告杨国虎签订的《房屋及地基转让协议》是在双方平等自愿的基础上协商一致签订的，并经云县爱华镇法律服务所见证，该转让协议合法有效。且协议签订之后，被告实际向原告杨国虎支付了转让费20000元，不是10000元。综上，原告的诉讼请求不成立，请求人民法院依法予以驳回。二原告为证明其诉讼主张，向本院提交了如下证据材料：1.《房屋及地基转让协议》一份。欲证明原告杨国虎向被告借款10000元，双方签订了名为转让实为借款抵押的协议；2.现场照片四张。欲证明被告李云昆一直出租争议房屋，原告只返还被告10000元借款本金；3.云县建设局作出的《建设工程规划许可证》、《关于景云山庄（户、单位）新建宾馆用房的批复》各一份。欲证明经原告高进怀申请云县建设局批文许可其在争议土地上建盖宾馆；4.土地转让协议书一份。欲证明争议土地是原告高进怀与施远良转让所得；5.《国有土地使用证》复印件一份。欲证明土地使用权人为高进怀；6.李汝华出具的《证明》一份。欲证明原告杨国虎抵押给李云昆的房屋是高进怀出资建盖的；7.临沧市宏光房地产评估有限责任公司作出的《房地产评估报告》一份。欲证明云国用（2004）字第337号《国有土地使用证》内的500平方米土地已经被临沧市中级人民法院执行拍卖。上述证据材料经被告李云昆质证，对证据1的三性无异议，但是对证明内容有异议，认为原告所述不符合事实，杨国虎是受高进怀的委托与被告签订协议，该协议是双方自愿签订的；对证据2只认可堆放啤酒瓶的一张，其余不予认可；证据3与本案无关；对证据4其不清楚；对证据5的真实性无异议，但认为杨国虎也是该土地的使用权人，只是登记机关未将杨国虎的名字登记上去；对证据6的三性均不予认可，认为证人是否为施工人员无法确认；对证据7的真实性无异议，但是认为协议中的土地已经被拍卖不是事实，转让的土地和拍卖的土地不是同一块土地。被告为证明其抗辩观点，向本院提交了以下证据材料：1.借条一份。欲证明原告向被告借款10000元的事实；2.杨国虎开具的收据一份。欲证明签协议当天李云昆将20000元购房款支付给了杨国虎；3.2005年8月19日云县爱华镇法律服务所出具的见证一份。欲证明原、被告双方签订的转让协议合法有效；4.用电搭伙协议一份。欲证明原告将房屋及地基转让给被告之后，被告曾与原告杨国虎协商用电，并向杨国虎支付了600元搭伙费的事实；5.建设工程规划许可证复印件一份。欲证明受让地基时杨国虎承诺所转让土地手续齐全；上述证据材料经原告高进怀质证，均不认可，认为房屋的所有权人和宅基地的使用权人均为其个人，杨国虎无权转让；用电线路是其个人出资架接的，沈天龙无权同意被告用电。经原告杨国虎质证，对证据材料1的内容予以认可，但认为该证据原件在杨国虎出具20000元收条时已销毁，不能作为债权凭证；对证据材料2无异议，但是认为该20000元包含了证据材料1中的借款；对证据材料3不予认可；对证据材料4的真实性无异议，但认为其收的600元只是安装电表的费用；对证据材料5的真实性没有意见。经被告申请，证人王某出庭证实：其计划与李云昆租用争议房屋，并将收购的啤酒瓶堆放在该房屋内，后因纠纷，其已将酒瓶搬走。该证人证言经原告高进怀质证，不予认可，认为该房屋内一直堆放着物品；经原告杨国虎质证，表示不清楚；经被告质证，无异议。为查明案情，本院依职权调查取得了如下证据材料：1.向证人匡某进行了调查，其证实2015年8月19日丈量土地、房屋四至时其参与，因丈量所用的钢卷尺断了一截，所得面积有一定的误差，但是双方以四至为准。2.拍摄现场照片13张。3.制作现场勘验笔录1份。4.云南省临沧市中级人民法院作出的（2004）临中执字第93号《民事裁定书》及（2004）临中法协助字第93号《协助执行通知书》。针对本院依职权调取的证据材料，经征询双方当事人的意见：对匡某的调查笔录，原告高进怀表示不清楚情况，原告杨国虎、被告李云昆无异议；针对现场拍摄的照片，原、被告均无异议；针对现场勘验笔录，原告高进怀、杨国虎认为被临沧市中级人民法院执行拍卖的土地不到500平方米，且争议的土地不在云国用（2004）字第337号《国有土地使用证》内。被告李云昆表示不清楚情况；针对云南省临沧市中级人民法院作出的（2004）临中执字第93号《民事裁定书》及（2004）临中法协助字第93号《协助执行通知书》，原告高进怀、杨国虎对证据的三性均有异议，认为评估拍卖的过程原告不知情。被告李云昆对证据的三性无异议，但认为签订协议时原告承诺所转让的土地在权证范围内，但从查证下来的情况看，土地未在权证明范围内，原告已构成欺诈。根据证据认定规则，结合各方当事人的当庭陈述，对当事人提交的证据材料认定如下：原告所举证据材料1能证明杨国虎将位于云县的宅基地转让给被告的事实；对证据材料2的真实性，本院予以采信；对证据材料3的真实性，本院予以采信，但与本案无关联性；证据材料4能证明高进怀户宅基地是与云县施远良户转让所得；证据材料5、7来源、形式合法，与本案具有关联性，本院予以采信；证据材料6是证人证言，因该证人无故未出庭接受当事人的质询，本院不予采信。被告所举证据材料1仅能证明二原告曾向被告借款10000元；证据材料2能证明被告支付原告杨国虎土地、房屋转让款20000元；对证据材料3的真实性本院予以采信；对证据材料4、5的真实性、合法性本院予以采信，但与本案无关联性。本案经过审理，确认如下法律事实：原告高进怀与杨国虎系母子。2000年3月5日原告高进怀与云县施远良户转让得位于原国道214线边“老房地基”集体土地一块，协议载明转让面积2.25亩。经原告申请，该土地的部分面积被转批为国有土地，2004年4月15日云县人民政府向原告高进怀颁发了云国用（2004）字第337号《国有土地使用证》，使用面积500平方米。后原告在该宗土地上建盖了砖混结构综合居住楼房一幢一层，面积126.14平方米。剩余未批部分仍为集体土地，原告户在该剩余土地上建盖了简易房。2005年8月19日，在原告高进怀因涉嫌犯罪，被羁押期间，原告杨国虎与被告李云昆签订了一份《房屋及地基转让协议》，约定：甲方（杨国虎）自愿将本人房屋（简易房）两格及地基按壹万元价格，转让给乙方（李云昆）。同日，双方到云县爱华镇法律服务所作了见证，该见证载明：杨国虎系自愿将云国用（2004）字第337号《国有土地使用证》中的154平方米（土地）转让给李云昆。杨国虎向李云昆出具了收到李云昆支付20000元购房款的收据。2009年5月，原告高进怀刑满释放之后，以转让的房屋的所有权人及土地的使用权人是其为由，多次与被告协商返还未果，遂向本院提起诉讼，请求判如所请。另查明：云国用（2004）字第337号《国有土地使用证》内的500平方米土地及房屋，因在（2004）临中民初字第101号民事判决中高进怀应返还董仲民100000元信誉保证金，经临沧市中级人民法院委托评估后进行拍卖，该权证内的房屋及土地已全部被拍卖，本案讼争土地不在云国用（2004）字第337号土地使用权证的四至范围内。本院认为，宅基地的使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相关联，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中原告杨国虎将位于云县的宅基地转让给不属于本集体经济组织成员的被告，违反了农村集体经济组织成员对宅基地使用权的专属性的规定及违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三的规定，原、被告签订的《房屋及地基转让协议》违反了法律的强制性规定，宅基地使用权转让无效。另我国房屋转让实行“房地一致”的原则，因宅基地使用权转让无效，该宅基地上的房屋转让因宅基地使用权转让无效而不能，且被告从签订合同之日至今仍非房屋和宅基地所在的集体经济组织成员，因而双方签订的《房屋及地基转让协议》应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，本案原、被告签订的《房屋及地基转让协议》被确认无效，原告因协议取得的购房款以及被告基于协议取得的土地房屋，应当互相返还，但二原告在返还被告20000元购房款的同时，应承担该笔款项的资金占用费。在计算上结合本案原、被告在签订合同时的过错程度，参照银发〔2012〕169号文件附表2中五年以上人民币贷款基准利率年利率6.55%的1.5倍支付被告自2005年8月19日起至2016年3月19日止的资金占用费20796.25元［（20000元×6.55%×1.5×10年）+（20000元×6.55%÷12×1.5×7个月）］。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八之规定，判决如下：一、确认原告杨国虎与被告李云昆签订的《房屋及地基转让协议》无效；二、被告李云昆反还原告高进怀《房屋及地基转让协议》中的房屋及土地；三、原告高进怀、杨国虎返还被告李云昆20000元转让款，并支付资金占用费20796.25元，合计40796.25元。上述二、三项于本决生效后15日内履行。案件受理费50元，由原告高进怀、杨国虎负担25元，被告李云昆负担25元。如若负有义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  杨学艳审 判 员  吴斌宏人民陪审员  潘继忠二〇一六年三月十九日书 记 员  张骏蕊