吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民初362号
原告：吉林鑫城房地产综合开发有限责任公司，住所地：长春市绿园区万福街33号。
法定代表人：张旭，该公司经理。
委托诉讼代理人：王志刚，吉林罡强律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高志平。
被告：汤东鹏，男，汉族，1986年5月6日出生，住吉林省榆树市。
委托诉讼代理人：聂慧凌，吉林华盟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陶传彬，吉林法序律师事务所律师。
原告吉林鑫城房地产综合开发有限责任公司（以下简称鑫城公司）与被告汤东鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告鑫城公司的委托诉讼代理人王志刚、高志平，被告汤东鹏及其委托诉讼代理人聂慧凌、陶传彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鑫城公司诉称：2014年2月26日，鑫城公司通过案外人宋彦波向汤东鹏借款，宋彦波向汤东鹏借款450万，鑫城公司使用200万元，其余宋彦波自用。鑫城公司用开发的14套房屋作为担保，以收取汤东鹏14套房屋购房款的方式向汤东鹏出具收条。2015年11月，鑫城公司偿还本金30万元，也按照约定的月利五分向汤东鹏支付利息直至2016年2月。且于2015年10月16日代替宋彦波偿还五个月的利息50万。2015年10月16日，在汤东鹏的胁迫下，鑫城公司指派姚秋菊配合汤东鹏重新签订七份《商品房买卖合同》并办理了备案，名义上将榆树市紫云阁七套商品房出售给汤东鹏，但双方之间并不存在真实的房屋买卖关系，该七份合同涉及金额共计426万元，而经过估价部分的评估，此七套商品房的市场估价达到1031.72万，因此双方之间的房屋买卖合同显失公平，且非双方真实意思表示。故请求法院判令解除双方签订的榆树市紫云阁七套营业用房的商品房买卖合同（合同价值1031.72万元，合同编号×××至0000000000017786），诉讼费用由汤东鹏承担。经法庭释明，鑫城公司于2016年6月16日向本院申请变更诉讼请求：请求撤销双方签订的榆树市紫云阁七套营业用房的商品房买卖合同（合同价值1031.72万元，合同编号×××至0000000000017786）。
汤东鹏辩称：1.鑫城公司变更后的诉讼请求和事实与理由相矛盾。诉请是在承认合同有效的前提下主张撤销合同，而事实与理由中鑫城公司认为双方不存在真实买卖关系，即是主张无效。如果鑫城公司坚持变更后的诉请即是自认双方买卖合同有效。2.双方签订的合同是真实意思表示，不存在52条导致无效的事由，应当继续履行。3.涉案合同并非显失公平，双方缔约是在鑫城公司未偿还被告450万本金及利息，双方债务履行期限届满后自愿达成的，交易价格符合市场实际价值。因此鑫城公司诉讼请求应当予以驳回。
鑫城公司为证明自己的主张，向法庭提供以下证据：
证据1.《房地产询价报告》。证据内容：吉林嘉通房地产估价有限公司经鑫城公司委托于2016年4月12日对案涉七套房屋的市场价值进行评估，估价结果为案涉房屋单价8470元/平方米，总价值1031.72万元。证明：案涉商品房买卖合同约定单价为3500元/平方米，显失公平。
汤东鹏质证：对证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议。该评估机构只有二级资质且非司法鉴定机构，不具备房地产估价司法鉴定的职业资格，该份报告系鑫城公司单方委托，不能作为认定房屋的市场价格的依据。
证据2.《民事诉状》。证据内容:汤东鹏在吉林省榆树市法院起诉鑫城公司，要求鑫城公司向汤东鹏交付案涉七套房屋。证明：诉状中的事实及理由部分能够证明鑫城公司与汤东鹏之间系借款关系，而非买卖关系，双方签订并备案的房屋买卖合同是为借款而提供的抵押担保。
汤东鹏质证：对证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议。该诉状说明因鑫城公司违约，不履行商品房买卖协议也不向汤东鹏交付房屋，故汤东鹏将其诉至法院，榆树法院庭审中鑫城公司认可欠付汤东鹏450万元。案涉商品房买卖合同并非从属于双方借款合同，亦非对借贷的担保。
证据3.鑫城公司与汤东鹏于2015年10月16日签订七份《商品房买卖合同》并经备案。证明：案涉合同是对借款的抵押担保，约定单价3500元/平方米，显失公平。
汤东鹏质证：对证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议。案涉七份买卖合同是在鑫城公司无法偿还到期债务时双方决定用房屋来偿还借款，对合同的履行方式即房屋付款方式所达成的真实一致的意思表示，不违反法律规定，也没有侵害第三人利益，应当予以保护。
证据4.鑫城公司与汤东鹏签订的十三份《紫云阁认购书》和十四份收款凭证。证据内容：2013年9月至2015年1月，鑫城公司向汤东鹏销售位于榆树市紫云阁小区十四套商品房屋并已收到全部购房款，其中有九套底商、两套住宅、三套车库，但部分收款凭证上标有“抵押”字样。证明：认购书的签订是汤东鹏为实现债权而要求鑫城公司提供抵押物，双方之间并不是真实的房屋买卖关系，鑫城公司也没有实际收到购房款，认购书应认定为无效。
汤东鹏质证：对证据的真实性没有异议，对关联性有异议。涉案七套房屋并没有包含在认购书中，该证据与本案事实无关联。
证据5.紫云阁区域位置图及鑫城公司与其他买房人签订的《商品房买卖合同》三份。证据内容：案涉小区25栋105室售价为8000元，22栋138号室售价为7232.70元，12栋123室售价为7192.65元。证明：案涉七套房屋价格明显低于市场价值，显失公平，应予撤销。
汤东鹏质证：对《紫云阁区域位置图》的真实性无异议，且该图恰好说明了案涉房屋在紫云阁与中心大街的边缘区域，一侧为拆迁区，紧邻平房和建筑垃圾，因修路交通不便，所以该区域内的房屋价格是低于同地段同类房屋。对《商品房买卖合同》的真实性有异议，该三份合同是复印件，真实性无法确认，即便有原件因鑫城公司未提供相应的收款凭据和相应发票，也不能证明该三套房屋已经实际交易，且从日期上来看，三份合同是在本案立案之后签订的，鑫城公司在将22栋137室售予汤东鹏后又卖给了康恩福、曹淑华，现又将138号卖给了康恩福、曹淑华的儿子康玉为、康玉成，不能排除虚构交易的可能。况且该三份合同所涉的房屋位置、环境、成交价格与建筑面积等均与案涉房屋均有明显差异，不能作为为案涉房屋价格参照的依据，应以人民法院委托的司法鉴定机构出具的房屋价值鉴定报告为准。
汤东鹏为证明自己的主张，向法庭提供以下证据：
证据1.《借款协议书》七份。证明：2013年9月21日至2015年1月23日，鑫城公司通过案外人向汤东鹏借款共计人民币450万元，欠款清偿期分别为2014年9月21日、2014年9月9日、2014年7月28日、2014年8月26日、2014年11月4日、2014年11月30日、2015年7月23日，期限已届满。
鑫城公司质证：对ＸＸ莲借款200万元予以认可，对庄艳辉借款所签订的4份协议不认可。
证据2.《商品房买卖合同》七份。证明：案涉商品房买卖合同系于2015年10月16日鑫城公司债务履行期限届满后双方另行签订且已经备案登记，双方之间存在真实的房屋买卖关系，依法备案的合同有效并应实际履行。
鑫城公司质证：对证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议。合同后面附件6加盖项目部章，不应该作为备案使用，不应当产生备案效力。未加盖鑫城公司公章的原因是案涉合同仅是为向汤东鹏担保。
证据3.鑫城公司为汤东鹏开具的七张《收款凭证》及榆树市房地产管理处现金收据两张。证明：1.鑫城公司在与汤东鹏签订房屋买卖合同后，为其开具收款凭证，是鑫城公司自愿按照合同中的交易价格以债务抵房款，房款以抵偿债务的方式支付完毕。鑫城公司应当为汤东鹏开具正规商品房销售发票。2.汤东鹏已向房屋管理部门交纳备案费用，意图是想取得房屋产权，买卖同关系真实，应当继续履行。
鑫城公司质证：对证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议。案涉房屋买卖合同不是真实的买卖意思表示，仅为债权实现所做的担保
证据4.汤东鹏于税务部门拍摄的照片。（1）鑫城公司给康思福、曹木华开具的收款凭证、销售房屋发票存根联；（2）榆树市地税局加盖作废章的销售不动产统一发票七张、协助函一份。证明：1.鑫城公司故意虚构交易，伪造收款凭证，并以此虚开购房发票，构成合同诈骗罪。2.鑫城公司为逃避交房义务，故意虚构交易，为涉案的七套房屋虚构了七个房屋买卖合同并虚开七张购房发票。
鑫城公司质证：对证据的真实性和证明的问题都有异议，与本案无关。
证据5.照片四张。证明：涉案合同房屋周围环境，因修路堆满建筑垃圾，交通不便，房屋买卖价格符合实际市场价格，并非显失公平。
鑫城公司质证：对证据的真实性没有异议，照片是案涉七套房屋所在小区，但仅以照片中的环境和道路状况作为房屋价格合理的佐证并不合理。
对鑫城公司提供的证据1-4，因汤东鹏对以上证据的真实性均无异议，本院予以采信。对鑫城公司提供的证据5，因鑫城公司向法院提交了证据原件，本院对其真实性予以确认。对汤东鹏提供的证据2-3，因鑫城公司对以上证据的真实性没有异议，本院予以采信。鑫城公司虽对汤东鹏提供的证据1中庄艳辉签署的《借款协议书》有异议，认为非鑫城公司借款，但鑫城公司自认其通过与汤东鹏签订《认购书》的形式对庄艳辉与ＸＸ莲向汤东鹏借款450元进行担保，可见鑫城公司对庄艳辉借款的事实明知。对于汤东鹏提供的证据4，虽然鑫城公司对其真实性亦不予认可，但并未其他反驳证据。本院对该证据的真实性予以采信。
根据各方举证、质证及合议庭认证的情况，本院查明案件事实如下：2013年9月21日至2015年1月23日期间，案外人庄艳辉分四次共向汤东鹏借款250万元，案外人ＸＸ莲分三次共向汤东鹏借款200万元，上述七笔借款的借款时间、金额及还款期限均不同，最后一笔借款的清偿期为2015年7月23日。二人均与汤东鹏签订《借款协议书》，约定“附加说明：如乙方（借款人）未能按规定时间还款将支付甲方（出借人）每月利息，按国家规定最高利息执行。如发生纠纷甲方向法院起诉乙方时，所有一切费用由乙方承担。”
为担保汤东鹏债权的实现，姚秋菊代表鑫城公司与汤东鹏签订共计十四份《紫云阁认购书》（2013年9月18日两份，2014年1月28日两份，2014年3月8日三份，2014年2月26日五份，2013年11月30日一份，2015年1月23日一份），并于认购书签订的同日向汤东鹏开具与认购书房屋价款相同的《收款凭证》，金额合计为12784504元。票据开票人均为姚秋菊，并加盖鑫城公司紫云阁项目部现金收讫章。
因庄艳辉、ＸＸ莲未在借款期限内清偿借款，鑫城公司榆树项目部与汤东鹏于2015年10月16日签订七份《商品房买卖合同》（合同编号×××至0000000000017786）并备案，七套房屋位于榆树市健康路北紫云阁小区（西北街CD区）（具体详见附表），商业营业用房，价格均为3500元，房屋总价为4263280元。
鑫城公司于2016年4月21日起诉至本院，以双方之间签订的房屋买卖合同显失公平，非双方真实意思表示为由，请求法院判令解除双方签订的榆树市紫云阁七套营业用房的商品房买卖合同（合同价值1031.72万元，合同编号×××至0000000000017786）。后经法庭释明，鑫城公司主张依据双方之间存在的商品房买卖关系，以该合同显失公平应予撤销为由，于2016年6月16日向本院申请变更诉讼请求：请求撤销双方签订的榆树市紫云阁七套营业用房的商品房买卖合同（合同价值1031.72万元，合同编号×××至0000000000017786）。
汤东鹏辩称在鑫城公司届债务清偿期未偿还450万本金及利息后，双方自愿达成案涉七份商品房买卖合同，交易价格符合市场价格，不构成显失公平，因此鑫城公司的诉讼请求应予驳回。
汤东鹏庭审时表示其与鑫城公司在债务履行期限届满后签订案涉七份《商品房买卖合同》以房抵债，其仅依据双方之间的房屋买卖关系向鑫城公司主张交付7套案涉房屋，对鑫城公司欠款及认购书所涉的14套房屋不再享有权利。
为了解案涉房屋的市场价值，法院要求鑫城公司向法庭提供与该小区房屋的销售图册及已售同类房屋并经备案的商品房买卖合同。鑫城公司向法院提交了鑫城公司分别与代洪海、康玉成、姚静波签订的三份《商品房买卖合同》，房屋售价分别为：25栋105室售价为8000元，22栋138号室售价为7232.70元，12栋123室售价为7192.65元。
鑫城公司于2016年6月28日向法院提交《房屋估价申请》，请求对案涉七套房屋在交易时即2015年10月16日的市场价值进行重新估价，汤东鹏亦同意对案涉房屋市场价值进行鉴定。本院委托吉林嘉泰房地产造价有限责任公司进行房屋价格鉴定，该鉴定机构于2016年12月1日作出吉嘉泰房估报字[2016]第054号房地产估价报告，估价结果为根据估价目的及估价对象的特点，本次估价采用比较法，结合估价经验与影响估价对象价格因素的分析，确定估价对象在价值时点2015年10月16日的市场价值为：22幢137号房单价6163元/平方米，总价1241105元；23幢104号房单价6039元/平方米，总价1054409元；23幢109号房单价6039元/平方米，总价1054409元；23幢110号房单价6039元/平方米，总价1054409元；27幢115号房单价5032元/平方米，总价994726元；3幢137号房单价5765元/平方米，总价1009452元；3幢139号房单价5765元/平方米，总价692492元。汇总评估价值为平均单价5830元/平方米，总值7101002元。
本院认为，鑫城公司因欠付汤东鹏借款，在债务履行期限届满后无法偿还，双方签订案涉七份商品房买卖合同以房抵债，性质上属于对债务履行方式的变更，双方之间形成商品房买卖合同关系，案涉商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。虽然鑫城公司以合同约定价格过低构成显失公平为由主张撤销，并且经吉林嘉泰房地产造价有限责任公司司法鉴定证明，案涉七套房屋的市场价值高于抵债价格，但构成显失公平需同时满足主观和客观要件，主观要件为订立合同时一方利用优势、利用对方轻率、无经验而有与对方订立显失公平合同的故意，而案涉商品房买卖合同的签订是基于以房抵债，在鑫城公司无力还债后，鑫城公司为尽快清偿债务而与汤东鹏签订案涉商品房买卖合同，是经双方协商一致同时进行利益衡量后的结果，房屋抵账价格是否显失公平不能仅以是否低于市场价衡量，并且鑫城公司作为开发企业，具备市场销售经验，其又无证据证明在签订合同当时汤东鹏利用了其优势地位或者受到了胁迫等情形，故鑫城公司以显失公平为由主张撤销案涉商品房买卖合同没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告吉林鑫城房地产综合开发有限责任公司的诉讼请求。
案件受理费83704元，鉴定费62600元，由原告吉林鑫城房地产综合开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审判长郭智
代理审判员徐锐
代理审判员贺银婷
二〇一六年十二月二十七日
书记员 杨安
案涉《商品房买卖合同》房屋明细
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序号
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合同编号
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栋号
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面积（平方米）
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用途
1
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000000000×××
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榆树市紫云阁（西北街CD区）3幢137号房
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175.10
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商业
2
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0000000000017781
|
榆树市紫云阁（西北街CD区）3幢139号房
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120.12
|
商业
3
|
0000000000017782
|
榆树市紫云阁（西北街CD区）22幢137号房
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201.38
|
商业
4
|
0000000000017783
|
榆树市紫云阁（西北街CD区）27幢115号房
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197.68
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商业
5
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0000000000017784
|
榆树市紫云阁（西北街CD区）23幢104号房
|
174.60
|
商业
6
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0000000000017785
|
榆树市紫云阁（西北街CD区）23幢109号房
|
174.60
|
商业
7
|
0000000000017786
|
榆树市紫云阁（西北街CD区）23幢110号房
|
174.60
|
商业
附：