广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终1559号
上诉人（原审被告）：付雨灵，住云南省昆明市东川区。
委托代理人：梅雪莲，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托代理人：陈佳，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：广州市景兴物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：高志辉，职务：总经理。
委托代理人：付军伟，该司职员。
委托代理人：倪要红，该司职员。
上诉人付雨灵因与被上诉人广州市景兴物业管理有限公司（以下简称景兴公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1215号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：景某公司为三级资质的物业管理企业。付雨灵为广州市越秀区沿江西路143号之一4202房的产权人，所有权取得方式为购买，建筑面积371.8142平方米，规划用途为办公，登记日期2014年6月12日。
景兴公司（乙方）与广州市景兴房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对【爱群汇景湾】提供前期物业管理服务事宜，订立本合同，其中约定：本物业管理区域物业服务收费方式为酬金制，物业管理费由业主按其拥有的建筑面积预先缴纳，高层住宅6元每月每平方米，商业物业15元每月每平方米，车位物业220元每月每个，预收的物业管理费由物业服务支出和乙方的酬金构成；物业管理费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行缴纳义务，业主与物业使用约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，业主负连带缴纳责任；本合同期限自2013年12月1日至2018年11月30日止，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止；甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺；等。
2013年11月29日，景某公司（甲方、物业管理单位）与付雨灵（乙方、业主）签订《前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；物业地址为广州市越秀区沿江西路143号4202房屋（办公）；物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积计算，住宅每月每平方米6元，商业每月每平方米15元，办公每月每平方米6元；如乙方空置房屋，仍需向甲方缴交物业管理服务费；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日欠缴金额的0.3%交纳违约金，并有权将欠缴单元门牌号码公布于小区之布告栏内，连续三个月未交纳，甲方有权通过法院强制追缴；等。同日，付雨灵签署《承诺书》，声明：确认已详细阅读广州市景兴房地产开发有限公司制定的《爱群汇景湾临时管理规约》，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本规约，本人同意承担违反本规约时的相应责任等。
2014年1月9日，付雨灵（乙方）与广州市景兴房地产开发有限公司（甲方）及景兴公司（物业管理方）签署《楼宇交接书》，约定甲方已将广州市越秀区沿江西路143号之一爱群汇景湾B4202房按现状交付乙方，乙方同意收楼并接受景某公司作为物业管理方。
景某公司于2015年5月25日向原审法院提起本案诉讼，以付雨灵拖欠2014年1月至2015年5月的物业服务费用为由，请求判令：1.付雨灵向某兴公司支付从2014年1月起至2015年5月止的物业管理费（按照2230.89元／月的标准）；2.付雨灵向某兴公司支付拖欠上述物业管理费的违约金（以每月应付而未付的物业管理费为基数，按照每日0.3%的标准，从2014年2月1日起计至实际付清之日止）。
付雨灵在原审答辩辩称：不同意景某公司的全部诉请，理由如下：（一）讼争房屋未达到标准，室内装修未达到消防验收，根据消防法的规定，付雨灵不需缴纳物业管理费。（二）景某公司的收费未获得物价批文，也不符合法律的规定，属于乱收费。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》第一条第2点的约定，景某公司自认西塔属于住宅，故收费标准应为2.8元／每平方米，景某公司现要求付雨灵按照办公用房的标准收取物业管理费无依据，即按照6元每平方每月计算是无依据的。（三）开发商将B塔由办公性质变更为住宅出售未获得批文，其违规在办公楼铺设管道煤气未向公安机关报审、验收，违反了消防法的规定，对未达到使用条件的物业，业主不应支付物业管理费及违约金。（四）开发商广州市景兴房地产开发有限公司与景某公司为关联公司，根据相关文件，物业公司需要招标，且需要相应的资质，景某公司的资质为三级，景某公司提供的服务未达到法定的一级标准，也未达到合同约定的标准，景某公司提供的收费标准也未进行公示。综上，景某公司对未达到交楼标准且业主未入住的房屋无权收取物业管理费。（五）违约金的标准过高，若法院认为应该给违约金，也应该调整为同期贷款利率。
原审庭审中，景某公司与付雨灵均确认讼争小区未成立业主委员会。
景某公司为证明其履行了催收的义务，向原审法院提交了于2015年2月12日交寄的《缴费通知书》、《催费函》，内容主要为付雨灵需缴纳拖欠的物业管理费及滞纳金。付雨灵表示未收到上述缴费通知书及催费函。付雨灵为证明汇景湾B塔的装修未通过消防验收，向原审法院提交了汇景湾的规划资料及穗公消验字（2014）第0279号建设工程消防验收意见书、综合验收备案登记表等材料，景某公司表示对其真实性无异议，但认为与本案无关。
原审法院认为：景某公司与付雨灵签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。付雨灵于2014年1月9日收楼，但却未依约向某兴公司交纳物业管理费，已构成违约，景某公司据此要求付雨灵支付物业管理费及违约金，合法有理，予以支持。考虑到双方约定的违约金过高，原审法院酌情将违约金标准调整为按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，于2015年12月2日作出如下判决：一、付雨灵应于判决发生法律效力之日起十日内，向景兴公司支付广州市越秀区沿江西路143号之一4202房从2014年1月9日至2015年5月31日止的物业管理费（按每月2230.89元计付）；二、付雨灵应于判决发生法律效力之日起十日内，向景兴公司支付广州市越秀区沿江西路143号之一4202房逾期给付从2014年1月9日至2015年5月31日止的物业管理费的违约金（以应付而未付的物业管理费为基数，从2014年2月1日起计至实际付款之日止，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；三、驳回景某公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1374元，由付雨灵负担。
判后，上诉人付雨灵不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院查明事实不清，适用法律错误，具体理由如下：（一）原审法院对涉案房屋的规划使用性质没有认定，也就是没有认定收费标准，未审查《前期物业管理服务协议》约定收费标准超过法律规定的收费标准，属于无效条款，实际物业管理费应当按照政府指导价格收费。涉案房屋所在楼宇是一栋规划有商业、住宅、办公的商住综合楼，其中裙楼一至六层为商业，A塔为住宅，B塔为办公性质，付雨灵购买的是B塔，根据《广州市物价局转发省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知》第二条的规定，未经价格主管部门核定的，物业服务收费标准不得超过政府指导价标准。根据（2013）232号文件，政府对住宅的指导价最高不超过2.8元／平方米，依照双方协议第二条第5点第（3）项的约定，西塔属于商业住宅，双方约定涉案房屋性质为住宅就应按住宅2.8元／平方米的标准收取物业管理费。即便涉案房屋实际规划用途为办公，因涉案房屋不属于独立办公楼，是在住宅内的，根据《广东省物价局关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费的通知》的规定，住宅小区内的办公、零售商业用房的收费标准可高于同类住宅，但提高幅度办公用房不宜超过100%，零售商业用房不宜超过200%，按照上述标准也是5.6元／平方米，因此，涉案房屋应按约定住宅性质2.8元／平方米收费。（二）原审法院没有审理涉案房屋是否到达合法的交付使用标准，何时才是合法交付时间点，即原审法院没有审查付雨灵何时应支付物业管理费。2014年1月9日，开发商将涉案房屋交付给付雨灵，经调查可知，装修部分未通过二次消防验收，更别提综合验收了。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，未经验收合格的房屋不得交付使用，广州市中级人民法院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》中明确交楼标准应取得《建设工程竣工备案表》及讼争房屋符合使用条件，可以说取得《建设工程竣工备案表》是法定条件，不能由双方当事人约定，根据《物业管理条例》第四十二条的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，涉案房屋在2014年7月28日土建部分才达到交付标准，但涉案房屋是带装修出售的，装修部门没有通过消防验收，同样不符合使用标准，不达到交付标准即使接受了房屋，同样可以认定建设单位迟交楼，而物业公司是开发商选定的前期物业单位，物业管理费应由建设单位支付。为此上诉请求：1.撤销原审判决；2.驳回景某公司的起诉请求；3.一、二审诉讼费由景某公司承担。
被上诉人景某公司答辩称：同意原审判决，不同意上诉人付雨灵的上诉请求、事实和理由。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，双方当事人二审争议的焦点为：1.景某公司与付雨灵签订《前期物业管理服务协议》的效力问题；2.付雨灵应否向某兴公司支付2014年1月9日至2015年5月的物业管理费问题。
关于景某公司与付雨灵签订《前期物业管理服务协议》的效力问题。付雨灵认为其与景某公司签订的上述协议中有关收费标准条款无效，但并未举证证明该条款违反哪些法律或行政法规的强制性规定，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”之规定，付雨灵的该上诉理由缺乏法律依据，本院不予采纳。景某公司与付雨灵签订的《前期物业管理服务协议》为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，因此，原审法院认定该协议合法有效正确，本院予以确认。
关于付雨灵应否向某兴公司支付2014年1月9日至2015年5月的物业管理费问题。景某公司是涉案房屋所在楼宇的物业管理单位，付雨灵接受景某公司提供的服务，理应向某兴公司支付对价。从原审法院查明的事实可知，涉案房屋规划用途为办公，且双方协议也约定涉案房屋按办公性质用房交付物业管理费，现因付雨灵未向某兴公司支付2014年1月9日至2015年5月的物业管理费，故原审法院依照双方约定以办公性质用房标准判决付雨灵向某兴公司支付物业管理费并无不妥，本院予以维持。付雨灵认为原审法院未查明涉案房屋规划使用性质及收费标准与事实不符，本院不予采信。同时，付雨灵上诉要求按住宅性质用房2.8元／平方米交付物业管理费缺乏合同和法律依据，本院亦不予支持。至于付雨灵与开发商之间的纠纷属另一法律关系，不属本案调处范畴，涉案房屋是否符合交楼条件，在付雨灵于2014年1月9日已收楼的情况下，该理由不足以作为付雨灵可拒绝支付物业管理费的依据，因此，付雨灵以此为由，上诉主张驳回景某公司的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，上诉人付雨灵的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1374元，由上诉人付雨灵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 姚伟华
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 黄庆杰