天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0103民初4362号原告：李桂生。委托诉讼代理人：宋明国，天津世杰律师事务所律师。被告：天津市中盛勃然房地产土地评估有限公司，住所地天津市河西区围堤道146号华盛广场B座8层E室，统一社会信用代码91120103735484966Q。法定代表人：吴红艳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高士誉，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。第三人：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区南门外大街与服装街交口悦府广场1号楼13层04、05、06、07、08室，统一社会信用代码911201047972646279。法定代表人：左晖，该公司董事长。委托诉讼代理人：李霞，天津朗通律师事务所律师。原告李桂生与被告天津市中盛勃然房地产土地评估有限公司、第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2017年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人宋明国、被告的委托诉讼代理人高士誉、第三人的委托诉讼代理人李霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的委托评估法律关系无效；2、确认评估报告无效；3、诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年8月23日，原告通过第三人与案外人李向梅签订《房产交易合同》，原告将其名下坐落于天津市XXXX的房屋（以下简称涉诉房屋）出售给案外人李向梅，总价款82万。案外人李向梅向原告交付定金2万元，其余80万元约定2016年9月10日交付监管账户30万，剩余50万元由案外人李向梅通过银行办理按揭贷款。随后，被告在没有与原告签订委托合同的情况下，于2016年9月1日出具了目的为案外人李向梅办理银行贷款的涉诉房屋《房地产抵押估价报告》。2016年9月5日，原告与案外人李向梅签订《天津市房产买卖协议》。银行遂以涉诉房屋估价报告为依据与案外人李向梅签订了《个人二手房贷款（抵押）合同》并通过审批。此后，原告发现涉诉房屋估价报告伪造房龄，违反中国银行相关贷款禁止性规定，遂通知第三人和案外人李向梅，随后又多次以律师函等多种形式向银行及被告反映要求撤销评估报告、撤销贷款，均未果。现原告诉至本院，提出如上诉讼请求。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。1、被告作出的评估报告，程序不违法，有相关的事实依据，原告没有提交针对评估内容有明确错误的相反证据；2、本案中，被告向法院提交的有原告签字的委托评估协议，其中第2条第2款约定，原告应准确、及时、真实提供资料，因此原告对于被告作出的评估报告，如果存在异议，应当先由原告提供真实完整的评估内容和依据；3、原告与案外人李向梅之间签订了房屋买卖及三方协议，约定价款为82万元，与评估报告最终确认的房屋价格非常相近，不存在侵害原告相关权益的情况；4、原、被告之间不存在直接的合同关系，因此原告的诉讼请求没有合同法律依据。第三人称，尊重原、被告的意思表示及法院认定。根据原告诉讼请求及事实，被告与原告存在委托评估法律关系，被告如有违反相关合同义务的情形，原告应当提供证据证明。庭审过程中，本院对原告提交的如下证据进行了当庭质证：证据一、原告身份证复印件，证明原告的主体身份。证据二、房屋所有权证书复印件，证明买卖标的物的情况。证据三、《签约提示》、《交易方留存信息表》、《房产交易合同》、《委托评估协议》、《房屋贷款委托合同》，证明第三人系专业的房产中介机构，是其寻找的贷款银行，应熟知银行贷款对房龄有限制性规定，第三人隐瞒交易房屋不能贷款的重要事实，诱骗原告与不具有支付行为能力的案外人李向梅签订有贷款支付内容的交易合同，第三人仅为寻找银行认可的评估机构，原告并未委托其代为委托办理评估，第三人是贷款受托人，是评估机构联系人，是评估报告经手人，应知评估报告内容；案外人李向梅是贷款人，是评估报告的使用人，应知评估报告的内容违反法律禁止性规定。证据四、《房地产抵押估价报告》，证明被告出具伪造房龄的评估报告认定涉诉房屋为1997年建成，属于虚假评估，依法无效。证据五、《天津市房产买卖协议》，证明原告与案外人李向梅为履行合同向房管局办理进件手续，案外人李向梅及第三人隐瞒了评估报告房龄作假的重要事实诱骗原告与不具有支付行为能力的案外人李向梅签订有贷款支付内容的天津市房产买卖协议，依法无效。证据六、1、房管站房龄统计表，证明房屋属地房管站（小海地三水南里房管站）售房员刘德宝先生证明涉诉房屋是1983年竣工的；2、市国土房管局津国土房发（2015）1号《关于调整公有住房价格的通知》、天津公产房买产权价格计算公式，证明购买公产房按房龄计算价格的规定；3、公有住房买卖协议、天津市出售公有住房发票、购买产权手写记录（房管站售房员刘德宝手写的），证明2014年原告购买产权时，房龄已经超过30年（31年），政策规定按30年计算；4、今晚报（2016年11月19日）《二手房中介市场乱象百出》的报道，证明原告购买产权时，涉诉房屋为1983年建成，且被告承认出具估价报告房龄造假的事实。证据七、《中国银行股份有限公司个人二手房住房贷款（抵押）合同》，证明案外人李向梅在被告配合下已违法取得银行贷款审批，骗取银行贷款。证据八、告知书（王旭、孙某一、李向梅），证明原告发现涉诉房屋房龄造假后及时通知第三人和案外人李向梅。证据九、《中国银行个人二手房住房贷款业务管理办法（试行）》、电话咨询记录，证明涉诉房屋不能办理贷款的法律依据，从而证明案外人李向梅不具有履行房屋买卖的行为能力和银行违法贷款的事实。证据十、律师函三份，证明原告多次向被告、银行反映房屋买卖违法的情况，要求撤销评估报告、撤销贷款。被告对原告提交的证据一、证据二无异议。对证据三至证据五、证据七、证据九中《中国银行个人二手房住房贷款业务管理办法（试行）》的真实性、合法性无异议，不认可关联性、证明目的。对证据六中市国土房管局津国土房发（2015）1号、公有住房买卖协议、天津市出售公有住房发票的真实性、合法性无异议，不认可证明目的；对今晚报报道的真实性无异议，对合法性、关联性不予认可；对证据六中其他证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。对证据八、证据九中电话咨询记录以及证据十的真实性、合法性、关联性均不予认可。第三人对原告提交的证据一、证据二无异议，证据二中并未记载涉诉房屋的房龄。对证据三的真实性无异议，但委托人没有支付评估费用，没有履行合同义务，不认可证明目的，房龄属于原告掌握的情况，并未向第三人披露，第三人不存在隐瞒的情形。对证据四、五、七的真实性、合法性无异议，不认可证明目的。对证据六中市国土房管局津国土房发（2015）1号、公有住房买卖协议、天津市出售公有住房发票的真实性无异议，但与本案无关联性；对证据六中其他证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。对证据八、证据九的真实性、合法性、关联性均不予认可。对证据十不发表质证意见。庭审过程中，本院对被告提交的如下证据进行了当庭质证：证据1、《委托评估协议》，证明原告及案外人李向梅委托第三人寻找评估公司，并出具评估报告，该协议的签订均为三方真实意思表示，依据该协议本案原告应当及时准确地提供评估需要的所有资料；证据2、《评估业务合作协议》，证明被告与第三人的委托评估业务关系；证据3、《房地产抵押估价报告》，证明被告已经依约履行了相关义务；证据4、证人孙某一证人证言，证明该证人为第三人员工，其在实际业务中代表第三人履行职务行为，向被告提供了评估所需的材料，代表第三人转交了委托评估协议约定的评估费用。原告对被告提交的证据1的真实性、合法性无异议，不认可关联性和证明目的；对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，认可证明目的；对证据3的真实性无异议，不认可合法性及证明目的；对证据4的真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。第三人对被告提交的证据1、证据2的真实性、合法性无异议，不认可证明目的；对证据3、证据4无异议。庭审过程中，第三人未向本院提交证据。本院认证意见如下：原、被告提交的《委托评估协议》、被告提交的《评估业务合作协议》、证人孙某一的证言客观、真实、与本案待证事实具有关联性，本院予以采用。对原、被告提交的其他证据，与本案不具有关联性，本院均不予采用。经审理查明，2016年5月9日，被告与第三人签订《评估业务合作协议》，双方同意就第三人在开展二手房商贷及公积金按揭贷款、抵押消费贷款等涉及到房地产及土地评估业务进行合作。第三人需按照被告的要求向被告提供不动产估价所需的资料，包括并不止于委估不动产的权属资料，第三人承诺不向被告提供虚假材料，并在被告进行估价实勘等行为时予以配合。被告保证在完成估价现场查勘及评估资料齐全无误的前提下，三个工作日内出具评估报告。2016年8月23日，原告与第三人、案外人李向梅共同签订《房产交易合同》，原告将其名下涉诉房屋出售给案外人李向梅。同时，三方共同签订了《委托评估协议》，原告与案外人李向梅共同委托第三人代为寻找评估公司，出具评估报告。评估事宜在签订合同后，且在第三人全额收取评估费后启动。后案外人李向梅及原告均未向第三人交纳评估费，而是由案外人李向梅委托第三人的工作人员即本案证人孙某一代为办理评估事宜。后孙某一以个人名义联系被告。2016年9月1日，被告出具了编号为津中盛勃然房评个字（2016）第B13692号的《房地产抵押估价报告》。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。同时，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十一条的规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。确认合同效力的前提是双方已订立合同或已成立合同关系，本案中，涉诉的《房地产抵押估价报告》并非由第三人按照《委托评估协议》及《评估业务合作协议》的约定代原告进行涉诉房屋的委托评估工作，而是由案外人李向梅委托第三人的工作人员即本案证人孙某一以个人名义代为办理。原告提交的证据不能证实其与被告之间存在直接或间接的委托合同关系，确认合同效力的前提基础不存在，因此对于原告提出确认其与被告之间委托合同关系无效的诉讼请求，本院不予支持。关于原告提出确认《房地产抵押估价报告》无效的诉讼请求，因不属于人民法院受理民事案件的范围，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条、第九十一条第（一）项之规定，判决如下：驳回原告李桂生的全部诉讼请求。案件受理费80元减半收取计40元，由原告李桂生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状（上诉费向天津市第二中级人民法院交纳），并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  蔡常余二〇一七年七月十四日书记员  王成鑫附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。