成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0106民初6259号原告：成都天府华侨城实业发展有限公司，住所地：四川省成都市金牛区。法定代表人：姚军，董事长。委托诉讼代理人：董睿，泰和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张璞，泰和泰律师事务所律师。被告：刘礼波，男，汉族，1974年12月16日生，住四川省达州市通川区。被告：杨春霞，女，汉族，1977年2月7日生，住四川省达州市通川区。原告成都天府华侨城实业发展有限公司（以下简称“华侨城公司”）与刘礼波、杨春霞商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月13日受理后，依法适用普通程序，由审判长吴荣霞、审判员徐燕华、人民陪审员刘晓蓉组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华侨城公司的委托诉讼代理人董睿、张璞到庭参加诉讼，被告刘礼波到庭参加诉讼，被告杨春霞经本院传唤未出庭应诉。本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。华侨城公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除刘礼波、杨春霞与华侨城公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及其全部附件；二、判令刘礼波、杨春霞协助华侨城公司办理商品房买卖合同备案登记撤销手续；三、判决刘礼波、杨春霞支付华侨城公司违约金109052.1元；四、确认“成都华侨城·东岸三期高层（原岸）”项目×幢×单元×层1602号商品房为华侨城公司所有；五、判决杨春霞、刘礼波承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：刘礼波、杨春霞系夫妻关系，2012年9月27日，华侨城公司与杨春霞、刘礼波签订了编号“JD-销售120340”的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》（以下简称“补充协议”）及其全部附件，合同约定杨春霞、刘礼波购买华侨城公司开发的位于成都市金牛区三环路外沙西线的“成都华侨城·东岸三期高层（原岸）”项目×幢×单元×层1602号商品房（建筑面积共122.58平方米），房屋总价款为1090521元。其中《附件五：付款方式及期限的约定》中约定：1、买受人在签订合同的当日，一次性付清该商品房的首付款330521元，其余760000元，买受人在合同签订后的三十日内通过商业贷款方式一次性支付给出卖人。2、出卖人如为买受人贷款提供阶段性担保的，在保证期间，如因买受人的原因，导致银行解除与买受人的贷款协议并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同，可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房价款10%的违约金。另，《补充协议》约定：无论何种原因导致合同解除，合同解除之日起十日内，买受人应协助出卖人到成都市房产管理局办理买卖合同备案及其他相关登记的撤销（或注销）手续，否则买受人应当每日按照购房款总款的万分之三向出卖人支付违约金。2012年12月6日，华侨城公司与刘礼波、杨春霞、中国农业银行股份有限公司成都金牛支行（以下简称“农行金牛支行”）签订编号为“51020120100323”的《个人购房担保借款合同》（以下简称“《借款合同》”），约定刘礼波、杨春霞向农行金牛支行借款760000元购买涉案商品房，借款期限20年，刘礼波、杨春霞按月等额本息还款，华侨城公司从借款发放之日至办妥以贷款人为抵押权人的抵押预告登记手续完成之日止为刘礼波、杨春霞的债务承担连带担保责任，即华侨城公司为刘礼波、杨春霞借款提供阶段性保证担保。《借款合同》签订后，刘礼波、杨春霞多次出现未能按期足额支付当月按揭款项的情形，2016年3月9日，农行金牛支行将刘礼波、杨春霞、华侨城公司诉至成都市金牛区人民法院，要求刘礼波、杨春霞偿还借款本金711288.25元，借款利息、罚息、复利、律师费、其他实现债权的费用等，并要求华侨城公司对前述债务承担连带清偿责任。2017年2月3日，成都市金牛区法院作出（2016）川0106民初2396号民事判决书，判决刘礼波、杨春霞向农行金牛支行偿还本金711288.25元并支付约定的利息、罚息、复利等费用，华侨城公司对刘礼波、杨春霞前述偿还和支付义务承担连带清偿责任。依据华侨城公司与刘礼波、杨春霞签订的《商品房买卖合同》及全部的附件，华侨城公司有权解除与刘礼波、杨春霞签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及全部附件、收回涉案商品房，并要求刘礼波、杨春霞协助华侨城公司办理买卖合同备案登记撤销手续、以及支付华侨城公司约定的违约金，同时要求确认涉案商品房为华侨城公司所有。故此，华侨城公司为维护自身的合法权益，遂诉至法院。杨春霞未到庭应诉，亦未提交书面的答辩意见。刘礼波辩称，同意解除合同，愿意协助华侨城公司办理备案撤销手续，同意商品房归华侨城公司所有以及承担本案诉讼费，但违约金过高，七、八万比较合适。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：2012年9月27日，华侨城公司（出卖人）与刘礼波、杨春霞（买受人）签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》（及附件），约定杨春霞、刘礼波以总价款1090521元的价格购买位于成都市金牛区三环路外沙西线两侧红线规划范围内D项目（五期）地块×幢×单元×层1602号房；杨春霞、刘礼波以贷款方式付款，首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向中国农业银行股份有限公司成都金牛支行银行（以下简称“农行金牛支行”）或住房公积金管理机构借款支付；抵押权人；农行金牛支行。该合同还就项目建设依据、商品房销售依据、买受人所购商品房的基本情况、抵押情况、付款方式及期限、规划变更的约定、设计变更的约定、逾期付款责任、交付条件、市政基础设施和其他设施的承诺、逾期交房责任、面积差异处理、交接手续、商品房质量和装饰及设备标准的约定、住宅保修责任、商品房节能措施、使用承诺、产权登记、共有权益的约定、附属建筑物和构筑物的约定、前期物业服务、专项维修资金、不可抗力、争议解决方式等其他内容进行了约定，并由华侨城公司加盖公章，杨春霞、刘礼波签字、捺印予以确认。《附件五：付款方式及期限的约定》中第三款第四条约定：“如因买受人的原因，导致银行或公积金管理中心解除与买受人的贷款协议，出卖人有权解除商品房买卖合同，若出卖人选择解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房价款10%的违约金”。2012年12月3日，华侨城公司按约为案涉房屋办理了合同签约备案登记，合同签约备案号1759948。2012年12月6日，农行金牛支行与杨春霞、刘礼波及华侨城公司签订《个人购房担保借款合同》，约定农行金牛支行向杨春霞、刘礼波发放贷款760000元，合同采用阶段性保证+抵押方式保证担保，由阶段性保证人华侨城公司按《个人购房担保借款合同》10.1、10.3约定提供担保，杨春霞、刘礼波以其购买的该房屋作为该笔贷款的抵押物以提供抵押担保，因杨春霞、刘礼波多次出现未能按期足额支付当月按揭款项的情形，2016年3月9日农行金牛支行向成都金牛区人民法院提起民事诉讼，要求杨春霞、刘礼波偿还借款本金711288.25元及借款利息、罚息、复利等费用，并要求天府华侨城公司对上述债务承担连带清偿责任。2017年2月3日，成都市金牛区人民法院作出（2016）川0106民初2396号民事判决书，判决刘礼波、杨春霞向农行金牛支行偿还借款本金711288.25元并支付约定的利息、罚息、复利等费用，天府华侨城公司对上述偿还和支付义务承担连带清偿责任。2013年10月31日，农行金牛支行（甲方）与华侨城公司（乙方）签订《一手房贷款业务银企合作协议》，约定乙方为甲方向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任担保。另查明，一、通过华侨城公司提供的付款凭证、农行金牛支行提供的国内支付业务付款回单以及农行金牛支行业务凭证，证明华侨城公司代刘礼波、杨春霞偿还和支付了以上全部款项共计802000元，已承担连带保证责任。后中国农业银行向华侨城公司退还了19934.91元，华侨城公司最终向中国农业银行代刘礼波、杨春霞支付了按揭款782065.09元。二、刘礼波、杨春霞原系夫妻关系，现已离婚。上述事实有当事人身份证明材料、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《中国农业银行股份有限公司一手房贷款业务银企合作协议》、成都市金牛区人民法院作出“（2016）川0106民初2396号”《民事判决书》及判决生效证明、华侨城公司付款凭证、国内支付业务付款回单、农行金牛支行业务凭证及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，案涉《商品房买卖合同》（编号：JD-销售120340）、《商品房买卖合同补充协议》（编号：JD-销售120340）以及《附件五：付款方式及期限的约定》，系当事人真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约全面履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。案涉《商品房买卖合同补充协议》附件五第三条第四款已约定“如因买受人的原因，导致银行解除与买受人的贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除商品房买卖合同”。本案中因刘礼波、杨春霞未按合同约定按期足额支付当月按揭贷款导致华侨城公司承担了连带保证责任，因此，关于华侨城公司要求解除其与刘礼波、杨春霞签订的《商品房买卖合同》（编号：JD-销售120340）、《商品房买卖合同补充协议》（编号：JD-销售120340）及其全部的附件的请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”故，华侨城公司基于解除合同后请求刘礼波、杨春霞协助华侨城公司办理房屋预告登记注销手续（恢复原状）、撤销商品房抵押预告登记手续以及请求法院确认案涉房屋（成都华侨城·东岸三期高层（原岸）项目×幢×单元×层1602号商品房）为华侨城公司所有的诉讼请求符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本院予以支持。关于华侨城公司要求刘礼波、杨春霞协助其到房地产管理部门办理注销商品房买卖合同登记备案手续的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”商品房预售合同的登记备案是政府主管部门行使监管职权的一项行政管理行为，是否备案登记或注销登记，均应由行政管理部门审查后决定，但华侨城、刘礼波、杨春霞在《买卖合同补充协议》第十二条第二款中约定：“无论何种原因导致合同解除，合同解除之日起10日内，买受人应协助出卖人到成都市房产管理局办理买卖合同备案及其他相关登记的撤销（或注销）手续。”该约定不违反法律、行政法规的规定，故本院对华侨城公司要求刘礼波、杨春霞协助其到房产管理部门办理商品房买卖合同登记备案注销手续的请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约的情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案原被告双方在《附件五：付款方式及期限的约定》中第三条第二条第四款约定：“如因买受人原因，导致银行或公积金管理中心解除与买受人的贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除商品房买卖合同，若出卖人选择解除合同，出卖人可在合同接触后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房价款10%的违约金。”该约定不违反相关法律的规定，故本院支持华侨城公司主张被告承担违约金的诉讼请求，但华侨城公司主张违约金109052.1元的诉讼请求，本院认为其主张的违约金过高，因此酌定认可70000元的违约金较为适宜。杨春霞经本院传票传唤后，无正当理由拒不到庭，视为其对所享有的诉讼权利的放弃。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条以及第一百一十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：解除刘礼波、杨春霞与成都天府华侨城实业发展有限公司签定的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及其全部附件；刘礼波、杨春霞于本判决生效之日起十日内配合成都天府华侨城实业发展有限公司办理撤销“成都华侨城·东岸三期高层（原岸）”项目×幢×单元×层1602号商品房的买卖合同备案手续；三、刘礼波、杨春霞于本判决生效之日起十日内向成都天府华侨城实业发展有限公司支付违约金70000元；四、“成都华侨城·东岸三期高层（原岸）”项目×幢×单元×层1602号商品房归成都天府华侨城实业发展有限公司所有；五、驳回成都天府华侨城实业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15596元，公告费560元，以上费用合计16156元，由刘礼波、杨春霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  吴荣霞审 判 员  徐燕华人民陪审员  刘晓蓉二〇一八年一月二十九日书 记 员  徐艺菲