江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第03412号
上诉人（原审被告、反诉原告）苏州世纪天成新能源材料有限公司。
法定代表人奚兴官，总经理。
上诉人（原审被告、反诉原告）奚兴官。
委托代理人朱明，律师。（代理上述两上诉人）
被上诉人（原审原告、反诉被告）苏州市房地产拆迁有限公司。
法定代表人吴阿根，董事长。
委托代理人熊坚，律师。
上诉人苏州世纪天成新能源材料有限公司（以下简称世纪天成公司）、上诉人奚兴官因与苏州市房地产拆迁有限公司（以下简称房地产拆迁公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2014）姑苏民五初字第0082号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：1、本市东环路351号、353号、355号、357号四处房屋（合计建筑面积399.95平方米，合计土地使用权面积272.20平方米）产权人均为奚兴官。世纪天成公司（原名称为苏州市世纪管道材料有限公司）法定代表人为奚兴官，注册地为东环路353-355号。
2、2004年3月7日，原苏州市建设局颁发苏建拆许字（2004）第15号房屋拆迁许可证，许可苏州市市政公用局因东环路快速干道工程项目建设，由房地产拆迁公司作为拆迁实施单位，对包含奚兴官上述房屋在内的东环路部分房屋进行拆迁。
3、2004年4月28日，房地产拆迁公司与奚兴官、世纪天成公司签订《东环路高架路工程房屋拆迁货币补偿协议书》，约定因奚兴官东环路351、353、355、357号房屋拆迁，由房地产拆迁公司补偿房屋补偿金合计397889.83元、区位补偿金659917.50元；奚兴官、世纪天成公司须在2004年4月30日前搬迁完毕。协议对奖励费、搬迁补偿、停业损失费、电话移机费、空调移机费、房屋重置价补差等亦有明确约定。
4、2004年5月18日，房地产拆迁公司与奚兴官、世纪天成公司再次签订《协议》一份，约定原面积区位价不予补偿，实行置换，置换后超出原面积部分的费用由奚兴官、世纪天成公司承担，如置换不能实现，则对拆除房屋面积以8000元／平方米至10000元／平方米的价格实行补偿。协议还对房屋重置评估价、装修补偿款、停业损失费、搬迁费、奖励费等重新约定，合计为735301.92元，空调电话移机费按实结算。奚兴官、世纪天成公司应于2004年5月31日将房屋及土地面积使用权证交房地产拆迁公司。
5、2004年5月28日，奚兴官在房屋拆迁补偿费用结算表上签字。根据该表载明，奚兴官所有的四处房屋399.95平方米的房屋补偿费657226.83元由重置价215070.15元和装修评估值442156.68元组成，未含区位补偿金；此外，奚兴官还享有补助如下：拆迁费4000元、奖励费35000元、电话移机费416元、空调移机费900元、停产停业补助费136107元（其中399.95平方米商业用房119985元、107.48平方米非商业用房16122元），其他补助98584.02元，合计275007.02元。故根据此表，奚兴官可实际获得货币补偿为932233.85元。
6、奚兴官、世纪天成公司于2004年4月前后向房地产拆迁公司交付了东环路351、353号房屋，并将四处房屋的两证交付房地产拆迁公司，但至今未交付东环路355、357号房屋。
7、因2004年5月18日《协议》中约定的土地置换事宜未能办妥，世纪天成公司多次致信苏州市人民政府，请求协调解决该问题。2010年5月11日，苏州市人民政府召集市监察局、国土局、住建局、规划局、东环路快速干道工程建设指挥部、房地产拆迁公司及世纪天成公司负责人，对上述问题进行专题研究，会议明确：一、原则同意按原签订协议处理世纪天成公司房屋拆迁安置事宜；二、将杨枝塘路与东环路交界处486.80平方米商业办公房用地按现时点进行市场评估后协议出让给世纪天成公司，奚兴官位于东环路351、353、355、357号未补偿的土地区位价经房地产拆迁公司和东环路快速干道指挥部确认后，直接从协议出让价款中抵扣；三、世纪天成公司补交地价后，规划、国土、住建、环保等部门抓紧办理相关审批手续，妥善解决遗留问题。2010年7月14日，苏州市人民政府办公室将上述会议精神整理，形成（2010）73号专题会议纪要，于2010年7月15日印发。
8、2010年8月26日，房地产拆迁公司按上述会议纪要要求，将奚兴官四处房屋的土地区位价按2009年市政府公布的市区房地产价格的沧浪区C4类主要道路区位价9200元／平方米计算，核算价为4231471元（9200元／平方米×399.95平方米×1.15系数），其中一层系数为1.4，二层为0.9。
9、2011年4月，根据市政府（2010）73号会议纪要精神，苏州市国土资源局将杨枝塘路与东环路交界处486.80平方米用途为其他商服用地的国有土地使用权出让给世纪天成公司，出让年限40年，建筑容积率1.603，出让金为4384120.80元。在扣除房地产拆迁公司未补偿区位价4231471元后，世纪天成公司向国土局实缴出让金1526498元。
10、2011年11月15日，市国土局向市政府汇报，称世纪天成公司在办理土地出让受让手续中，了解到与其类似的实行异地置换复建的其他单位土地出让年限为50年，故世纪天成公司在2011年7月提出将其受让的土地使用年限由40年改为50年。市国土局接到其申请后，经研究，认为在世纪天成公司已申请规划调整为办公获批的情况下，兼顾世纪天成公司与相关单位复建办公楼项目一致性，连贯性，建议市政府同意将世纪天成受让的土地使用权用途调整为办公用地，出让年限从40年调整为50年。
11、2011年12月9日，苏州市人民政府向世纪天成公司颁发本市杨枝塘路与东环路交界口486.80平方米商务金融用地的国有土地使用权证，土地使用权终止日期为2061年4月5日。
12、奚兴官已领取拆迁补偿金95万元。重新置换的杨枝塘路与东环路交界处486.80平方米商业办公房用地房屋已经复建完毕，复建房屋建筑面积为780余平方米。
审理中，双方当事人明确奚兴官所有的四处房屋中，一楼面积为299.66平方米，二楼面积为100.29平方米。奚兴官称按照2004年4月15日的结算表，有一笔排水管道一次性补偿62299.60元未足额补偿，房地产拆迁公司对该笔补偿予以认可，同意在本案中一并处理。
以上事实，由房地产拆迁公司提供的房屋产权证、土地使用权证、拆迁许可证、补偿协议书、协议、补偿费结算表、建设用地规划许可证、国有土地使用权出让合同、市国土局关于调整土地使用年限的情况汇报、奚兴官及世纪天成公司提供的市政府会议纪要、房地产拆迁公司关于补偿金的情况说明及当事人陈述等证据予以证实。
原审本诉原告房地产拆迁公司的诉讼请求为，请求判令：世纪天成公司将东环路355号、357号房屋及实际占有的土地腾空交付给房地产拆迁公司；本案诉讼费用由世纪天成公司、奚兴官负担。
原审反诉原告世纪天成公司、奚兴官的反诉请求为：1、判令房地产拆迁公司支付奚兴官被拆迁土地补偿余款5454444元；2、赔偿世纪天成公司及奚兴官租金损失3859206.80元。
原审法院认为本案争议焦点为：一、奚兴官、世纪天成公司拒绝交付东环路355、357号房屋理由是否成立；二、房地产拆迁公司是否足额支付了拆迁补偿款；三、奚兴官、世纪天成公司主张的房屋租金损失是否成立。
一、关于奚兴官、世纪天成公司拒绝交付东环路355、357号房屋理由是否成立的问题。
本案中，房地产拆迁公司与奚兴官、世纪天成公司在2004年4月28日签订的房屋拆迁补偿协议书已经约定奚兴官、世纪天成公司须在2004年4月30日前搬迁完毕，将空房交房地产拆迁公司拆除，且房地产拆迁公司支付搬迁补偿费4000元及搬迁奖励费35000元。嗣后，奚兴官、世纪天成公司仅将东环路351、353号两处房屋交给房地产拆迁公司，至今未将东环路355、357号两处房屋按约腾空交付房地产拆迁公司。奚兴官、世纪天成公司抗辩认为区位补偿金未足额支付，且现诉讼时效已过，原审法院认为，首先，双方签订协议中并未约定区位补偿金支付与腾空交付的先后顺序，而协议中明确约定了奚兴官、世纪天成公司腾房交付的具体时间，故奚兴官、世纪天成公司以区位补偿金支付不足为由拒绝腾空交付东环路355、357号两处房屋，理由不能成立。其次，关于诉讼时效，房地产拆迁公司在诉讼中陈述称2004年以来一直催促奚兴官、世纪天成公司交付房屋，而二者一直以土地置换手续未完成、存在巨额区位补偿金等为由拒绝交付，奚兴官、世纪天成公司亦表示自土地置换完成后，一直在向房地产拆迁公司主张未足额支付的区位补偿金，故原审法院认为，双方当事人对上述事实的陈述能够证实双方一直在就搬迁及补偿事宜进行交涉，故现房地产拆迁公司向奚兴官、世纪天成公司主张要求腾空、交付东环路355、357号两处房屋及相应土地的诉讼请求，奚兴官、世纪天成公司主张的反诉请求均未超过诉讼时效。据此，原审法院支持房地产拆迁公司要求奚兴官、世纪天成公司腾空、交付东环路355、357号两处房屋及相应土地的诉讼请求。
二、关于房地产拆迁公司是否足额支付了拆迁补偿款的问题。
按照双方当事人2004年5月18日签订的协议，约定对奚兴官所有的四处房屋中的区位价不再补偿，进行土地置换，其余补偿包括房屋重置评估价、装修补偿、停业损失、搬迁费、奖励费、移机费等合计73万余元进行货币补偿。在具体结算时，房地产拆迁公司上调了停业损失及其他补偿款，最终按932233.85元进行补偿，并实际已向奚兴官支付了95万元补偿款。
嗣后，在处理土地置换事宜时，按照市政府纪要精神，对奚兴官四处房屋的未补偿区位价由房地产拆迁公司与东环路快速干道指挥部确认后，直接在世纪天成公司受让的杨枝塘路与东环路交界处486.80平方米土地出价金中抵扣。房地产拆迁公司按照市政府公布的区位价，按市政府专题会议时间作为基准时间，确定按区位价9200元／平方米进行核算。奚兴官、世纪天成公司主张按市场价19000元／平方米进行核算，虽提供其自行委托评估的房地产评估报告，然因对于拆迁补偿区位价，市政府有明确文件规定，且奚兴官、世纪天成提供的评估报告系按照买卖而非拆迁作出，房地产拆迁公司对此亦不予认可，故原审法院认为，房地产拆迁公司按照市政府公布的区位价进行计算，于法有据，但实际计算时未将一楼、二楼面积区分计算，而是直接将一、二楼面积乘以对应系数的平均值，得出区位补偿金为4231471元，计算有误，奚兴官、世纪天成公司应获得的区位补偿金应为4690022元（299.66平方米×9200元／平方米×1.4系数＋100.29平方米×9200元／平方米×0.9系数）。因房地产拆迁公司已将4231471元直接在世纪天成公司应付土地出让金中抵扣，故房地产拆迁公司还应支付奚兴官区位补偿金458551元（4690022元-4231471元）。鉴于房地产拆迁公司在诉讼中表示对奚兴官提出的管道费一次性补偿62299.60元可一并结算，再扣除先期在95万元中超付的17766.15元（950000元-932233.85元），实际还应支付503084.45元（458551元＋62299.60元-17766.15元）。
三、关于奚兴官、世纪天成公司主张的房屋租金损失问题。
奚兴官、世纪天成公司主张本案所涉四处房屋在拆迁前均对外出租，起始租金为70元／平方米／年，故自2003年计算至2011年获得置换土地，考虑2006年起按租金10%递增，共计损失租金3859206.80元。审理中，奚兴官提供拆迁前与案外人签订的租赁合同作为证据。房地产拆迁公司则认为，按照协议约定，奚兴官、世纪天成公司应在2004年4月30日前将四处房屋全部交付、拆迁，现至今仍有两处房屋未交付，故如奚兴官、世纪天成公司按约履行，在2004年4月30日后就已不具备对外出租的权利，亦不存在其主张的租金损失，且市政府在2010年协调解决土地置换事宜时已在出让土地的面积、容积率、出让年限的方面给予奚兴官、世纪天成公司足够多的照顾。
原审法院认为，根据双方当事人2004年5月18日的协议，奚兴官、世纪天成公司选择土地置换，不再就被拆迁房屋另行进行区位价补偿，如无法置换，可选择按约定标准补偿，但双方对土地置换的时间并未约定。虽土地置换事宜在市政府协调下在2011年4月方才完成，但在此期间奚兴官、世纪天成公司并未选择协议约定的标准主张对被拆除房屋的补偿，故应视为奚兴官、世纪天成公司坚持选择土地置换方案。按照协议约定，奚兴官、世纪天成公司对四处房屋应于2004年4月30日前交付，故其后并不再享有处分、收益权利。此外，市政府2010年5月组织的专题研究会奚兴官亦到场参加，无证据证明奚兴官对会议确定的方案持反对意见，故会议确定的方案对奚兴官、世纪天成公司均有拘束力。按奚兴官、世纪天成公司主张，如土地置换在2004年即已完成，则其可自房屋复建完成后享受收益的权利，现土地直至2011年置换完成，期间存在损失，但考虑到如2004年完成置换，即使土地出让年限仍为50年，则至2054年出让年限届满，收益权到期届满；现虽2011年完成置换，由于土地出让年限自2011年起计算50年即至2061年届满，故奚兴官、世纪天成公司对土地及复建完成的房屋的收益权亦相应的延后，故奚兴官、世纪天成公司主张的租金损失因土地使用权年限的相应顺延，应视为可得到弥补，故原审法院对奚兴官、世纪天成公司主张的2003年至2011年房屋租金损失，不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《城市房屋拆迁管理条例》第十三条第一款、第二十三条、第二十四条的规定，判决：一、奚兴官、苏州世纪天成新能源材料有限公司于判决生效之日起15日内将本市东环路355号、357号房屋及相应土地腾空、交付给苏州市房地产拆迁有限公司。二、苏州市房地产拆迁有限公司于判决生效之日起15日内支付奚兴官、苏州世纪天成新能源材料有限公司被拆迁房屋区位补偿金503084.45元。三、驳回奚兴官、苏州世纪天成新能源材料有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费80元，由奚兴官、苏州世纪天成新能源材料有限公司负担。反诉案件受理费43827元，由奚兴官、苏州世纪天成新能源材料有限公司负担39412元，由苏州市房地产拆迁有限公司负担4415元。
上诉人世纪天成公司、奚兴官不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审认定上诉人以区位补偿金支付不足为由拒绝交付涉案房屋理由不能成立有误。上诉人在拆迁公告下达之前即腾空并交付了涉案房屋，东环路355、357号房屋在拆迁期间作为被上诉人的办公用房。被上诉人在一年多以后搬离涉案房屋对上诉人的拆迁补偿事宜不闻不问，上诉人才派人看守未被拆除的房屋。根据《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第四条的规定，拆迁补偿安置应在房屋拆除之前，上诉人完全有理由在未补偿完毕的情况下拒绝实施房屋拆除。原审认定房地产拆迁公司就房屋拆除事宜自2004年以来一直进行交涉，上诉人拒绝交付与事实不符。被上诉人在2013年12月才提出因项目审计需要把东环路355、357号房屋拆除，上诉人提出未获得全额补偿侵害了上诉人合法权益，拒绝实施房屋拆除。事实上是上诉人一直向被上诉人主张补偿，而被上诉人在2013年12月前从未要求上诉人腾退房屋，被上诉人未提供证据证实其主张。2010年7月14日苏州市人民政府专题会议纪要明确将杨枝塘路与东环路交界处的土地按现时点进行市场评估后协议出让给上诉人，但被拆迁的土地按照市政府土地区位基准价而非评估价计算，有失公平。且被拆迁的土地系商业用地，置换的土地为综合办公用地，两者的价值相差两倍之多。置换的时点为2011年，彼时被上诉人已经确认以12000元／㎡作为被拆迁土地价格，上诉人十年维权却换来低价拆迁高价置换的结果，公平正义何在？上诉人认为土地区位价应当按照市场评估价进行确认。关于房屋租金损失。原审法院认为置换地块的土地使用权年限已经变成了50年且上诉人应于2004年4月30日交付被拆迁房屋，其后不再享有房屋的处分权，完全是颠倒黑白的论断。在原审法院看来被上诉人可以任意违约侵犯上诉人权益，十年来被上诉人是怎么补偿上诉人的权益的？为什么同为被拆迁的工业园区昌恒工贸发展有限公司（以下简称昌恒公司）早在2004年1月就完成了土地置换补偿且新的土地使用权年限也是50年？上诉人十年以后以70年的商业用地使用权变成了50年的综合办公用地使用权，这却成了对上诉人租金损失的弥补？被上诉人的违约行为导致土地置换补偿到2011年才完成，上诉人的租金损失是被上诉人造成的，租金补偿远远不能弥补上诉人的实际损失。请求撤销原判，支持租金损失；一、二审诉讼费用由房地产拆迁公司负担。
被上诉人房地产拆迁公司辩称：同意一审判决结果，上诉理由不成立。第一点，合同已经确定了腾房交付的具体时间，而房屋的区位补偿时间是没有的，其他条件是没有的，因此原审法院的认定理由非常充分，特别是在补充协议中上诉人也确认补偿协议的条件，所以上诉人没有权利霸占东环路355、357的房屋。第二，认可一审法院的认定，不存在过诉讼时效的问题，上诉人直到土地置换完毕后从未要求或表明还存在高额土地补偿款未支付的状态，因此他要求支付土地补偿款的时效是存在问题的。第三，关于上诉人提到的土地价格问题，置换土地按照1万2千元评估没有依据，上诉人与国土局签订国有土地使用权出让协议约定的地价及容积率是双方合意的结果，而且上诉人已经取得了置换土地的土地使用权证，土地上的房屋也建造完毕了，其对整个置换是确认的，一审中也已经确认了，因此上诉人再提有关价格的问题与本案的诉争是不相符的，完全是为了获得更大的利益。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
二审另查明：
一审中，世纪天成公司、奚兴官提交租赁合同、计算清单等证据，主张涉案房屋此前一直在出租，按照2003年的租金70元每平方计算年租金335958元，2003年至2005年价格是统一的，2006年开始按照每年递增10%计算，合计3859206.8元。房地产拆迁公司对租赁合同不予认可。经本院核对，相关租赁合同的租赁标的物为涉案的四处被拆迁房屋。提交其于2012年12月18日单方委托案外人苏州正合房地产评估咨询有限公司就涉案被拆迁房屋制作的《房地产评估报告》，载明其评估目的系为房地产交易提供参考依据，评估时点为2010年5月28日，评估单价为19000元／平方米。房地产拆迁公司对此不予认可。
二审中，世纪天成公司提交《情况说明》一份，载明：2003年因东环路干道工程建设，苏州市世纪管道材料有限公司和昌恒公司房屋被拆迁，经市政府同意，对两公司的拆迁安置实行土地置换异地复建，并签订了拆迁协议。此后昌恒公司顺利办理了土地置换手续，土地使用年限为50年，用途为其他商服用地。因拆迁方遗忘办理上报市政府调整土地置换事宜的申请报告，苏州市世纪管道材料有限公司多年来一直未能完成复建土地批复程序。为此多次信访后，在多方关注下进行专题研究并形成专题会议纪要分送各相关部门。现苏州市世纪管道材料有限公司土地置换事宜已经办妥，但土地使用年限为40年，也是其他商服用地，公司要求根据会议纪要精神，申请土地使用年限为50年。世纪天成公司主张该《情况说明》可以证实土地使用年限变更的原因，其拿到的土地系商务金融用地，非商业用地，是办公用房，上诉人并未因此获益。房地产拆迁公司对该证据的真实性、关联性不予认可。
上诉人提交置换地块原来的土地使用权证、尤虹的土地登记卡、规划局调取的涉案地块局部规划图、置换地块新的土地使用权证、2004年3月29日的请示、2004年1月6日关于昌恒公司土地的请示等证据（均为复印件），主张其取得的置换地块的使用权年限由40年延长为50年，但用途变更为商务金融用地，相邻地块用途仍为商服用途年限也是50年，上诉人取得的土地只能建造办公用房。上诉人的置换之所以推迟到2011年才完成，是由于被上诉人没有完成与昌恒公司类似的请示工作，存在过错，应当赔偿租金损失。苏州市规划局2004年3月29日向市政府提交的《关于“世纪管道”公司复建选址的请示》载明：根据市领导的批示，该局对于世纪管道公司复建进行了研究，认为世纪管道公司原位置位于杨枝塘路与东环路交叉口西北角，拆除后剩余土地面积偏小，不适宜原地复建，原则只做拆迁补偿，如须考虑安置，建议安排在杨枝塘路与东环路交叉口。姜人杰批示同意规划局意见，要求环古城风貌保护工程指挥部按规划要求安置好拆迁单位，具体方案按程序报批。房地产拆迁公司对安置地块土地使用年限的变化无异议，对相关证据均不予认可。
房地产拆迁公司于2004年5月18日与奚兴官、世纪天成公司签订的《协议》约定如置换不能实现，则对拆除房屋面积以8000元／平方米到10000元／平方米的价格实行补偿。关于直至2010年会议纪要形成时双方还在解决置换问题而未按照协议约定选择货币补偿的原因，奚兴官陈述：因为在我2004年4月28日没签订合同之前已经有两套房子被拆掉了，拆迁的时候已经口头约定了要调换的土地位置。货币补偿协议的签订是由于是被上诉人没有拿到置换地块的批复，所以就先签订了一个。5月18日的时候批复拿到了，所以重新签订一个。双方一直就是要进行土地置换的，因此置换不成的价款补偿从来没有履行过，从2004年到2010年的过程中就是在跑刚才举证时提供的批复，因此直到2010年通过各种途径政府才解决了。置换的两套房屋一直没有交付就是因为置换的问题没有解决。房地产拆迁公司陈述：上诉人的房屋不是在签订合同之前就交付的，但上诉人未按4月28日的协议履行，只交了部分房屋。签订5月18日的协议的时候大家都知道置换程序是需要一系列手续和批复的，所以存在置换不能的风险，上诉人一直通过各种途径反映要求置换，被上诉人是否按照5月18日的协议主张货币补偿代理人不清楚。后来到2010年还是走的置换的道路。
上诉人提交苏州市沧浪区发展计划局于2004年6月9日作出的批复，载明：根据苏规技（2003）11号文件，苏州市规划局安置该公司在杨枝塘路和东环路交界口（位置见规划局图纸）复建商业办公用房。经研究，同意该公司复建商业办公用房。建造建筑面积3000平方米，占地面积430平方米，总投资400万元。要求接文后按基建程序及时办理有关手续。苏州市沧浪区发展和改革局于2011年9月1日盖章确认该批复无限期，可使用。二审中，双方当事一致确认安置地块的房屋已经建设完毕，用途为商业办公用房。
上述事实，由世纪天成公司、奚兴官提交的评估报告、租赁合同、《情况说明》、置换地块原来的土地使用权证、尤虹的土地登记卡、规划局调取的涉案地块局部规划图、置换地块新的土地使用权证、2004年3月29日的请示、2004年1月6日关于昌恒公司土地的请示（均为复印件）及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，《城市房屋拆迁管理条例》第十五条规定，拆迁安置补偿协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以向人民法院起诉，诉讼期间拆迁人可以依法申请人民法院强制执行。房地产拆迁公司与奚兴官、世纪天成公司于2004年5月18日签订的《协议》明确约定涉案房屋的拆迁实行置换，奚兴官、世纪天成公司应于2004年5月31日将房屋及使用权证交付给房地产拆迁公司；该《协议》对2004年4月28日补偿协议书约定的货币补偿方式及搬迁时间进行了变更，各方当事人对此均无异议，本院对《协议》的效力予以认定；双方当事人均应按照《协议》约定享有权利并履行义务。原审判决认定世纪天成公司、奚兴官应于2004年4月30日交付房屋有误，本院予以纠正。
《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第四条规定房屋拆迁应当按照评估、办证、公告、签订安置补偿协议、按照协议进行补偿安置、实施拆除的程序进行，该规定列明的安置补偿须以协议约定为前提，并未排除当事人双方就相关权利义务进行协商的权利。2004年5月18日的《协议》约定奚兴官、世纪天成公司应于2004年5月31日将房屋及土地面积使用权证交付给房地产拆迁公司，并未约定房屋及权证的交付须以产权置换的完成为前提；故奚兴官、世纪天成公司以房地产拆迁公司未完成产权置换为由拒绝交付涉案房屋的抗辩意见没有事实及法律依据，原审判决未予支持并无不当。奚兴官、世纪天成公司未按《协议》约定的期限完成搬迁的行为构成违约，房地产拆迁公司要求其继续履行，腾空并交付房屋的主张于法有据，原审判决予以支持并无不当，本院予以维持。
2004年5月18日签订的《协议》签订后，奚兴官已经领取了协议约定的补偿款95万元，房地产拆迁公司基于《协议》约定所负的义务至2011年12月9日世纪天成公司取得调换地块的土地使用权证时全部履行完毕。房地产拆迁公司系基于建设东环快速路这一公共利益的需要通过签订房屋拆迁安置补偿协议的方式取得上诉人所有的房产。根据《城市房屋拆迁管理条例》第十六条、第十七条的规定，拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人拒绝搬迁的，拆迁人可以通过诉讼或仲裁途径申请强制执行；即便无法达成安置补偿协议，拆迁人仍然可以通过行政裁决的方式强制拆迁涉案房屋；而《城市房屋拆迁管理条例》对于拆迁人申请强制拆除或裁决的期限并未做出明确的规定。可见，拆迁安置补偿协议签订或拆迁裁决作出后，房屋的所有权人即失去了对被拆迁房屋的支配权，拆迁人事实上对涉案房屋享有了排他性的支配权。拆迁人通过签订拆迁安置补偿协议或行政裁决方式对被拆迁房屋享有的权利区别于一般意义上的债权请求权，其具有物上请求权的性质。因此，上诉人以房地产拆迁公司未及时主张《协议》约定的合同权利为由提出的诉讼时效抗辩，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于涉案房屋应当按照何种标准计算拆迁补偿款的问题。上诉人认为涉案的被拆迁房屋应当按照市场评估价格19000元／平方米计算补偿款，原审法院认定按照政府部门公布的区位价9200元／平方米计算有误，导致被拆迁房屋及置换地块的价值（是基准价为4600元／平方米的综合办公用地）相差两倍多，其利益严重受损，并提供其单方委托的评估报告予以证实。本院认为，本案当事人双方虽因拆迁安置补偿协议的履行发生纠纷，但补偿协议签订的原因是为了配合东环快速路这一涉及公共利益的基础设施建设。安置补偿协议签订的法律基础并非一般意义上的民事法律规范，而是《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》等行政法规和地方性法规；前述规定已对按照何种标准进行安置补偿做出了特别规定，上诉人主张采用房地产买卖过程中的计价标准计算拆迁安置补差款没有法律依据，本院不予支持。其次，2004年4月28日货币补偿协议约定的区位补偿金数额仅为659917.5元，各方当事人在诉讼过程中对此均未提出异议，按此计算被拆迁房屋按建筑面积计算的区位补偿金仅为1650元／平方米（659917.5÷399.95）；5月18日的《协议》约定置换不成按照8000到10000元的价格进行补偿；原审判决按照9200元／平方米的标准计算区位补偿金，其中一楼299.66平方米乘系数1.4，二楼100.29平方米乘系数0.9，按建筑面积计算每平方米实际的区位补偿金数额为11726.53元（4690022÷399.95），该计算标准高于当事人双方的《协议》约定，远高于4月28日货币补偿安置协议的约定。再次，被拆迁房屋原位于杨枝塘路与东环路交叉口西北角，土地使用权面积272.2平方米，房屋建筑面积399.95平方米；安置地块位于杨枝塘路与东环路交叉口，土地使用权面积为486.8平方米；根据上诉人与国土局签订土地使用权出让合同可知，置换地块的出让价格为9000.6元／平方米（4384120.8÷486.8），而被拆迁地块仅计算土地使用权面积的区位补偿单价为17198.47元／平方米（4690022÷272.2），按建筑面积计算的区位补偿单价为11726.53元／平方米；无论是按照被拆迁房屋的土地使用权面积还是按照建筑面积计算，被拆迁房屋单位面积上实际获得的区位补偿金数额均高于置换地块单位面积的土地使用权价值。最后，苏州市政府（2010）73号会议纪要明确未补偿的土地区位价经房地产拆迁公司和东环快速路干道指挥部确认后，直接从协议出让价中抵扣；嗣后，上诉人与苏州市国土局办理了置换地块的土地使用权出让手续并按照4231471元的金额抵扣了未补偿的土地区位价，该价格即按照9200元／平方米的标准计算得出。应当认为，世纪天成公司及奚兴官对未补偿的土地区位价及不差金额是认可的，其在履行完毕产权置换手续后又以土地区位价远低于被拆迁地块的市场价为由主张额外补偿的做法违背了诚实信用的基本原则，本院不予支持。
关于世纪天成公司及奚兴官主张的租金损失的问题。上诉人认为房地产拆迁公司未能及时履行《协议》约定的义务，造成其租金损失，提供其就涉案被拆迁房屋与案外人签订的租赁合同予以证实。本院认为，《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条规定，拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁合同关系的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。2004年5月18日的《协议》及同年5月28日由奚兴官签字确认的拆迁补偿费用结算表列明的补偿内容已经包含了停业损失、停产停业补助等费用，上诉人事实上已经领取拆迁补偿金95万元，超出了结算表列明的货币补偿金额932233.85元，亦即上诉人因解除租赁合同所造成的损失已经通过货币补偿的方式获得了弥补。《协议》约定上诉人应于2004年5月31日交付房屋及相关的权属证明，因此本院认为上诉人在《协议》签订后已经丧失了对涉案被拆迁房屋的处分权，其未能依约交房的行为已经构成违约，且被上诉人已经支付了相应的安置补偿，上诉人在取得补偿款后又基于自身的违约行为主张被拆迁房屋在拆迁期间的租金损失没有事实和法律依据，原审判决未予支持并无不当，本院予以维持。
上诉人提及的案外人昌恒公司获得拆迁补偿的情况与本案无关，本院不予理涉。原审判决以被置换土地使用年限变化，上诉人利益可以得到弥补为由对上诉人主张的租金损失未予支持确有不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人奚兴官、世纪天成公司的上诉请求均无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决实体处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费43907元，由上诉人苏州世纪天成新能源材料有限公司、奚兴官负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 周 军
代理审判员 王君英
二〇一五年一月七日
书 记 员 田思诗