辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽02民终5261号
上诉人（原审原告、反诉被告）：曲丽君。
委托诉讼代理人：徐新，辽宁同人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：大连欣成房屋开发有限公司。
法定代表人：董利杰，董事长。
委托诉讼代理人：金戈，辽宁金健民律师事务所律师。
上诉人曲丽君与被上诉人大连欣成房屋开发有限公司（以下简称欣成公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初3381号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
曲丽君上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人赔偿上诉人装修损失，并驳回被上诉人的反诉请求。事实和理由：
一、在无法办理营业执照，合同目的无法实现这一事实上，一审判决举证责任分配错误。1.案涉租赁物为地下车库，上诉人提供了大量政府文件规定未经批准不得擅自将公共停车场（库）对外出售、出租和改变使用用途。由此，可以直接推导出上诉人主张的事实，上诉人无须举证。2.被上诉人提出相反的意见，认为可以办理营业执照，应由被上诉人对其主张承担举证责任。二、在装修问题上，一审判决事实未查清且认定错误。上诉人签订合同后进行了装修，在得知不能办理营业执照后并未进行新的大范围的装修，上诉人所陈述的一直持续是因为楼上向地下室多次漏水而不得不进行的修补。在2014年大连中级人民法院调解时，被上诉人提供了一份建筑方案审查意见书，告诉上诉人地下车库计入容积率可以办理营业执照，但，仍没有获得营业执照，加上因被上诉人原因无法用电，上诉人才解除合同，此后并无任何新的装修，不存在扩大损失的问题。三、一审法院认为上诉人无权要求被上诉人赔偿损失违反法律规定。被上诉人故意隐瞒地下车库未经批准不得出售出租、改变用途的重要事实，导致上诉人合同目的不能实现，应当依法赔偿，一审法院以合同条款作为依据免除被上诉人的责任违反法律规定。四、被上诉人主张房屋使用费无依据。案涉房屋属非法出租，上诉人未取得任何利益，以前的租金也构成上诉人的新的损失。在被上诉人存在重大过错、合同解除且无有效依据支持被上诉人主张的情况下，判决上诉人支付使用费实属错误。
欣成公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。双方签订合同中已经明确约定了风险提示问题，告诉了上诉人租赁后的现状，包括办理证照等，要求由上诉人自行承担。上诉人所谓的装修是在经营过程中不断进行，且在上次大连市中级法院调解解除合同后，上诉人仍然在装修，包括在6月被腾退前，仍然进行装修改造。上诉人提出是因为被上诉人提供的车库导致不能办理营业执照，这件事应当是在合同签订后不久，上诉人就清楚知道。但是所谓的车库不能办理营业执照，上诉人也没有提供证据证明。相反，在上次法院调解案件后，上诉人在不履行给付租金的条件下，强行占用1年半时间，从这一点可以说明所谓的装修损失应该由其自行承担。非法占用了一年半时间，理应承担给付占用使用费。故一审判决在认定事实和法律依据上没有错误，请求维持原判。
曲丽君一审的诉讼请求：要求被告欣成公司赔偿原告的租金、房屋改建、装修及增添设备、设施损失100万元。
欣成公司一审的反诉请求：要求曲丽君给付合同解除后自2015年1月16日起至实际返还案涉房屋期间的占有使用费846,660元及利息损失240,000元。
一审法院认定的事实：2012年11月15日，原告曲丽君与被告大连欣成房屋开发有限公司签订房屋租赁合同。约定，由被告将坐落于大连市甘井子区大连湾部分地下一层、建筑面积约为2000平方米的房屋租赁给原告使用；租赁期限五年，自2013年1月15日至2018年1月15日；租金，第一年30万元，自第二年开始年租金60万元，五年租金合计270万元；租赁房屋的用途，游戏舞厅等娱乐设施。合同第九条约定：”出租方允许承租方对租赁房屋进行装修改善增设他物。装修、改善增设他物的范围是：安装电梯、墙体、地面、屋顶、门头等装饰。但不得改变租赁房屋的主体结构及破坏承重墙及地下室水泵、电柜、消防控制室等。租赁合同期满或提前解除时，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：除乙方的可移动物外，所有入墙、入地的固定装修包括电梯、空调设施等归甲方所有，乙方不得拆走，甲方不作补偿和赔偿”。第十四条约定：”承租方已了解目前出租房屋权属情况，此房屋系甲方建设使用，无房证，乙方自愿承租。在此条件下乙方自行办理工商执照、税务、卫生、环保等手续。同时乙方了解现有水、电、暖等设施状态。风险损失由乙方自行承担，甲方不对乙方装修进行赔偿。”合同还对其他事项进行了约定。
合同签订后双方实际履行。后因原告曲丽君在租赁期间没有按约给付租金，故被告将原告诉至大连市甘井子区人民法院，要求解除双方签订的租赁合同、曲丽君腾退房屋，逾期腾退按日1,644元支付使用费，大连市甘井子区人民法院于2014年7月28日作出（2014）甘民初字第3324号民事判决书，判决解除租赁合同及曲丽君于判决生效之日起十日内腾退涉案房屋，逾期腾退，按日1,644元支付使用费。原告曲丽君不服一审判决，上诉至本院，原、被告双方在二审期间达成调解意见，本院于2014年12月12日作出（2014）大民二终字第01352号民事调解书，主要内容为：1、合同继续履行；2、曲丽君应于2014年12月26日前将余下房屋租金18万元一次性支付给大连欣成房屋开发有限公司。逾期未足额支付，双方一致同意解除租赁合同，曲丽君将房屋腾退给大连欣成房屋开发有限公司。调解协议达成后，曲丽君未按调解协议的约定履行给付租金的义务，双方的租赁合同于2014年12月26日实际解除。因曲丽君未履行义务，故大连欣成房屋开发有限公司向大连市甘井子区人民法院申请强制执行。执行期间，曲丽君以上述诉称之理由诉至一审法院，要求被告大连欣成房屋开发有限公司赔偿其装修损失100万元。
一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应受合同条款的约束。现因原告不履行大连市中级人民法院作出的（2014）大民二终字第01352号民事调解书确定的给付租金的义务，致涉案的租赁合同已解除。现原告诉至一审法院，要求被告给付其房屋改建、装修及增添设备、设施损失人民币100万元，一审法院认为，结合案件事实及一审法院的庭审调查，原告的此节诉讼请求不能得到支持，理由如下：
首先，本案中原告提出被告故意隐瞒了租赁房屋为地下车库且未经批准不得擅自对外出售、出租和改变使用用途的事实，且被告不履行呈报批准的合同义务，使其无法办理营业执照，致合同的根本目的不能实现的主张，但原告并未举证证明至今未办理相关行政许可手续是因如上原因所致，无法证明被告对合同的解除存在过错；其次，即使租赁物不能实现合同目的，但在庭审中原告已自认于2013年年底至2014年年初时得知了如上情况，后其仍继续对标的物进行装修，故即使被告对合同的解除存在过错，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，对于扩大的损失部分，原告也应自行承担。在此情况下的原告在得知不能办理行政许可手续前的装修损失，也将因原告自认无法化分何时进行了怎样的装修内容而无法得到支持；最后，原、被告双方已在租赁合同第九条第二款对合同期满或提前解除后装修、改善、增设的物品的处理做出约定，依据合同上下文，该条约定应理解为：合同期满或合同提前解除时，除可移动物外，所有入墙、入地的固定装修包括电梯、空调设施等归被告大连欣成房屋开发有限公司所有，被告不作补偿和赔偿。现虽然双方合同已解除，但双方对解除合同后装修物处理的约定仍应继续适用，故不论解除合同的原因在于谁，原告作为承租人，均无权对租赁物的装修要求被告赔偿。对于原告提出的对装修物品进行评估的申请，如上原因，一审法院一并予以驳回。
关于反诉原告大连欣成房屋开发有限公司要求反诉被告曲丽君按年租金60万元标准折合每日1,644元计算，支付自2015年1月16日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费及利息的反诉请求，一审法院认为，在反诉被告以不支付租金的方式解除了双方的租赁合同后，反诉被告理应及时腾退涉案房屋，至今未予腾退显系无理，现反诉原告要求其按双方租赁合同约定的租金标准支付占用期间的使用费，理由正当，应予支持，但反诉原告主张的逾期利息，一审法院认为应以反诉被告实际迟延支付的数额为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算为宜。反诉被告的辩解理由于法无据，一审法院不予采纳。关于反诉原告要求反诉被告支付另行占用的场地的使用费98万元，因反诉原告未交纳诉讼费用，故一审法院视为其撤回该项诉讼请求，对此撤诉请求一审法院予以准许。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、驳回原告曲丽君的诉讼请求。二、判决发生法律效力之日起十日内，反诉被告曲丽君给付反诉原告大连欣成房屋开发有限公司自2015年1月16日起至实际返还涉案房屋时止的占用房屋使用费，按照日1,644元计算。三、判决发生法律效力之日起十日内，反诉被告曲丽君给付反诉原告大连欣成房屋开发有限公司逾期支付占用房屋使用费的利息（自2015年1月17起至欠款付清之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算）。逾期付款，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13，800元（原告已预交），由原告曲丽君承担；反诉费14，580元（反诉原告已预交），由反诉被告曲丽君承担。
本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据，根据一审举证质证情况和本院二审询问情况，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人订立的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效。本案上诉人提出的案涉标的物作为车库存在不得出租的相关规定，但上诉人援引的规范性文件均系大连市政府作出的相关规定，仅具有行政规章的效力，不能因此否定案涉《房屋租赁合同》的效力。合同发生法律效力，当事人均应按照约定全面履行合同义务。本案《房屋租赁合同》中并未约定被上诉人提供的房屋必须满足上诉人以该房屋办理营业执照所必须具备的条件的义务，且合同中也并没有约定被上诉人对上诉人办理营业执照的协助义务，故上诉人以案涉房屋不能办理营业执照为由主张被上诉人承担违约责任，依据不足。只有在被上诉人违约导致上诉人不能实现合同目的情况下，上诉人才享有法定的合同解除权，现上诉人提供的证据不足以认定被上诉人在上诉人办理营业执照问题上存在违约行为，故，上诉人不得以营业执照没有办理为由向被上诉人主张合同责任。
根据《房屋租赁合同》第九条第二款的约定，租赁合同期满或提前解除时，租赁房屋的装修、改善增设的他物除上诉人的可移动物外，所有入墙、入地的固定装修、空调设施等归被上诉人所有，上诉人不得拆走，被上诉人不作补偿和赔偿。该约定属于上诉人与被上诉人间对案涉合同权利义务终止时善后事宜进行清理的条款。另根据本院（2014）大民二终字第01352号民事调解书确定的内容，上诉人应当于2014年12月26日前将余下房屋租金18万元一次性支付给被上诉人，逾期未足额支付，双方一致同意解除租赁合同，上诉人将房屋腾退给大连欣成房屋开发有限公司。现曲丽君未按调解书的规定履行给付前述租金的义务，双方的租赁合同应于2014年12月26日解除。该解除的时间点明显早于合同约定的履行届满时间即2018年1月15日，属于提前解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，故，本案《房屋租赁合同》解除后，被上诉人主张适用该合同第九条第二款的约定，不需要对上诉人的装修部分承担补偿和赔偿责任不违反法律规定，上诉人要求被上诉人支付装修损失100万元的请求，本院不予支持。
合同解除后，上诉人应当按照调解书确定的义务将案涉房屋腾退给被上诉人，其无故迟延腾退应当向被上诉人支付其实际占有房屋期间的占有使用费，使用费的标准可以参照合同约定的租金标准履行。一审判决确定上诉人应当给付房屋占有使用费的标准和计算方法并无不当，应予维持。
综上，上诉人曲丽君的上诉请求不能成立，本案应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13,800元，由上诉人曲丽君负担。
本判决为终审判决。
审判长 董凯
审判员 吕瑛
审判员 刘畅
二〇一七年八月二十九日
书记员 王亮