襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0606民初1701号原告：郭清笃，男，1974年5月18日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市襄州区，委托诉讼代理人：宋新生，湖北春园律师事务所律师，特别授权代理。被告：刘俊，男，1983年11月15日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市樊城区，被告：刘双，女，1987年8月19日出生，汉族，襄阳市人，住址同上，系刘俊之妻，上列二被告委托诉讼代理人：罗红伟，湖北法正大律师事务所律师，一般授权代理。被告刘秀福，男，1980年2月12日出生，汉族，襄阳市人，住，被告孟丽艳，女，1984年11月10日出生，汉族，襄阳市人，住址同上，系刘秀福之妻，原告郭清笃与被告刘俊、刘双、刘秀福、孟丽艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭清笃及其委托诉讼代理人宋新生，被告刘俊、刘双委托诉讼代理人罗红伟到庭参加诉讼，被告刘秀福、孟丽艳经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭清笃诉称，诉讼请求：1.判令解除2014年7月15日与被告刘俊、刘秀福签订的房屋租赁合同，将租赁的襄阳市樊城区解放路228号金河大厦第四、五层的房屋返还给原告，房屋的装修可移动的由被告刘俊、刘秀福合同解除之日起三日内移走，不能移动和没有按期移走的物品的无偿归原告所有；2.判令被告刘俊、刘双、刘秀福、孟丽艳共同连带向原告支付所欠的租金1069566.8元，此金额只算至2017年1月15日。此后继续按合同约定每平方米月租金22元计算租金直至被告将房屋返还给原告之日止；3.判令被告刘俊、刘双、刘秀福、孟丽艳共同连带向原告支付逾期交付租金的违约金，其中2014年7月15日至2015年7月15日欠交租金160113.36元，自2015年7月16日起按月息2%计算违约金；2015年7月15日至2016年7月15日欠交租金272226.72元，自2016年7月16日起按月息2%计算违约金；2016年7月15日至2017年1月15日欠交租金637226.72元，自2017年1月16日起按月息2%计算违约金；直至被告刘俊、刘秀福将房屋返还给原告为止，上述违约金暂计算至2017年1月15日金额为103052.53元；4.本案的诉讼费用由四被告共同连带负担。事实和理由：2014年7月15日，被告刘俊、刘秀福与王安海签订房屋租赁合同，合同约定：王安海将座落在襄阳市樊城区解放路228号金河大厦第4、5层的房屋（建筑面积3462.98平方米）出租给刘俊、刘秀福经营使用。租期13年，自2014年7月15日起至2027年7月14日止。上述房屋租金前三个租赁年度的月租金为每平方米22元，每月租金为76185.56元。从第四个租赁年度开始按6%递增租金，此后租金每两年递增一次，递增率在上一个租赁年度的基础上增加6%，由刘俊、刘秀福先交租金再用房屋。租金的具体交付方式为，前两次租金采取每三个月交付一次租金，第二、三个租赁年度采取每六个月交付一次租金，此后，采取每年交付一次租金。合同生效之日起，王安海同意给刘俊、刘秀福六个月的房屋装修期，装修期包含在租期内，此六个月的租金王安海免收。合同生效当日，刘俊、刘秀福应向王安海交付租房履约保证金450000元，逾期不交，王安海有权单方解除合同，并不需要通知刘俊、刘秀福，合同到期后，王安海无息退还给刘俊、刘秀福。期间，若刘俊、刘秀福违约，则王安海不退还给刘俊、刘秀福。履行期间，若刘俊、刘秀福逾期交付租金，每日按逾期部分租金的千分之二支付违约金，逾期支付租金达一个月以上的（含一个月），王安海有权单方提前解除合同。对于租赁期间，刘俊、刘秀福对租赁房屋的装修，当租赁关系不存在时，对于可移动的装修设施由刘俊、刘秀福移走，不能移动的设施除安装的电梯外无偿归王安海所有。若因刘俊、刘秀福违约导致租赁关系不存在的，则安装的电梯亦无偿归王安海所有。合同成立后，王安海依约将房屋交付给刘俊、刘秀福使用，租金计算分别为：1.刘俊、刘秀福在2014年7月15日至2015年7月15日交付了保证金及租金计74.7万元，扣除履约保证金45万元后，实际交租金金额为29.7万元，而应交租金为457113.36元（按6个月计算），欠交租金160113.36元。2.刘俊、刘秀福在2015年7月15日至2016年7月15日交租金64.2万元，而应交租金为914226.72元，欠交租金272226.72元。3.刘俊、刘秀福在2016年7月15日至2017年1月15日交租金27.7万元，而应交2016年7月15日至2017年1月15日期间已使用房屋租金为457113.36元；同时，依照合同约定，被告方还应先将2017年1月15日至2017年7月15日的租金457113.36元交付原告，被告方才能使用房屋。则欠交租金637226.72元。综上，截至2017年1月15日，被告共欠交租金1069566.8元。被告拖欠租金时间二年有余，已严重违反了合同约定，损害了租赁人的合法权益。2016年9月20日，王安海将此合同权利转让给原告郭清笃，并于当日通知了刘俊、刘秀福。被告刘双系刘俊之妻、被告孟丽艳系刘秀福之妻，刘双应对刘俊在夫妻关系存续期间的债务负共同连带清偿责任。孟丽艳应对刘秀福在夫妻关系存续期间的债务负共同连带清偿责任。被告刘俊、刘双辩称，郭清笃不具备本案原告主体资格，郭清笃只是王安海代理人，与该房屋没有直接利害关系。被告与王安海签订租赁合同属实，截止到2017年1月15日，被告共支付租金及押金184万元。因经营遇到困难，没有及时足额支付租金。但被告和他人一共投资了380多万元，被告不同意解除合同。2017年3月20日樊城区人民法院向被告下达了（2016）鄂0606执协1957号协助执行通知书，执行法官明确告知被告不得将房租直接支付给王安海，故被告目前无法向王安海支付房租。被告刘秀福、孟丽艳未答辩。经审理查明，位于襄阳市樊城区解放路228号金河大厦1幢第4层、第5层房屋所有权人登记在王安海名下，登记时间均为2009年11月27日，建筑面积均为1731.49㎡，房屋所有权证号：樊城区字第70055773号、樊城区字第70055774号。2014年7月15日，王安海（甲方、出租方、代理人郭清笃）与刘俊、刘秀福（乙方、承租方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方自愿将座落在襄阳市樊城区解放路228号金河大厦第4、5层的房屋（建筑面积共为3462.98平方米，以登记为准，证号70055774、7005573）出租给乙方作经营使用。租赁期限自2014年7月15日至2027年7月14日止，共13年。房屋租金前三个租赁年度为每平方米月租金22元，从第四个租赁年度开始按6%递增租金。租金交付方式：前两次租金采取每三个月支付一次租金，第二、三个租赁年度采取每六个月交付一次租金，此后采取每一年交付一次租金。甲方同意给乙方六个月的房屋装修期，甲方免收乙方六个月租金，装修期包含在租赁期限内。合同生效当日乙方向甲方支付房租履约保证金45万元。乙方负责安装经营使用的电梯。乙方租赁房屋在租赁期限内可以对房屋进行改修、装修，租赁关系不存在时（包括但不限于违约解除、合同期满、协商解除、不可抗力解除等），对于可移动的装修设施由乙方租走，不能移动的设施除乙方装修安装的电梯外无偿归甲方所有。乙方在转走可移动的设施时，不得损坏房屋。对于乙方装修安装的电梯，因乙方原因违约导致双方租赁关系不存在时，该电梯无偿归甲方所有。乙方逾期支付租金的，每日按逾期部分租金的千分之二支付违约金。乙方逾期支付租金达一个月以上的（含一个月），甲方有权单方提前解除合同。2016年9月20日，甲方（债权出让人）王安海与乙方（债权受让人）郭清笃签订了一份《债权转让协议》，约定：王安海将其于2014年7月15日同刘俊、刘秀福签订的房屋租赁合同权利全部转让给郭清笃。自本合同生效之日起，郭清笃即享有对刘俊、刘秀福在上述房屋租赁合同中的权利，刘俊、刘秀福直接对郭清笃履行上述房屋租赁合同中的相关义务。2016年9月29日，王安海通过EMS邮政快递分别向刘俊、刘秀福邮寄了《合同权利转让通知》，通知内容：刘俊、刘秀福：关于王安海于2014年7月15日同你二人签订的房屋租赁合同，现王安海将此合同的权利全部转让给郭清笃。你二人自接到本通知之日起，郭清笃直接对你二人行使合同权利，你二人直接对郭清笃履行合同义务，不再对王安海履行义务。刘俊同日拒收了快递，刘秀福同日签收了快递。2017年3月20日，本院执行人员向刘俊、刘秀福下达了提取王安海租金（2016）鄂0606执协1957号之一的协助执行通知书。另查明，刘俊、刘双于2012年2月29日在襄州区民政局登记结婚，刘秀福、孟丽艳于2006年1月12日在襄州区民政局登记结婚。关于刘俊、刘秀福已交纳的租金（含45万元押金），原告方陈述被告总共只交166.6万元，被告方认为总共已交195.6万元，二者相差29万元。后经原、被告双方进一步对账，原告又对被告《金河大厦房屋租金明细情况说明》中的21万元认可，8万元未认可，这8万元被告方也未有证据证明。因此，本院认定被告方总共已支付原告方187.6万元（其中押金45万元，租金142.6万元）。本院认为,王安海与被告刘俊、刘秀福签订《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律的相关规定，系有效合同，双方均应遵守。王安海将其合同权利于2016年9月20日转让给原告郭清笃，并履行了通知债务人（即刘俊、刘秀福）义务，该合同权利转让符合《中华人民共和国合同法》的相关规定，产生合同权利转让的法律效力。从2015年1月15日被告应交房屋租金之日起至2017年1月15日止，被告刘俊、刘秀福应交房屋租金1828453.44元（3462.98㎡×22元/月?㎡×24月），被告刘俊、刘秀福实际已交租金142.6万元（不含45万元押金），仍欠房租402453.44元，累计达5.28个月（402453.44元÷76185.56元/月）。按照郭清笃与刘俊、刘秀福之间房屋租赁合同13.2条的约定，权利人郭清笃有权单方提前解除合同，郭清笃解除合同的意思表示写在其向本院递交的起诉状中，而起诉状最后送达日期为2017年3月24日，故本院确定原、被告的房屋租赁合同于2017年3月24日解除。合同解除后，被告刘俊、刘秀福应当返还权利人郭清笃房屋（包括装修附合物，被告刘俊、刘秀福安装的电梯），其他物品被告刘俊、刘秀福自己带走。被告刘俊、刘秀福逾期未交付房屋租赁，按合同13.2条的约定，应当支付权利人郭清笃违约金，而原告方并未提供收到被告刘俊、刘秀福租金的年度原始凭证，故原告诉状中计算违约金的方法没有事实依据。本院根据本院查明的被告刘俊、刘秀福累计欠租金数额、时间予以计算，即402453.44元×5.28月×30天×2‰=127497.25元。2017年1月15日之后被告刘俊、刘秀福实际占用房屋期间应仍按每月76185.56元标准向原告支付房屋占有使用费，至被告刘俊、刘秀福实际返回房屋之日止。被告刘俊、刘秀福租赁上述房屋经营为家庭生计，所负之债分别系在与被告刘双、孟丽艳夫妻关系存续期间，应为夫妻共同债务，被告刘双、孟丽艳也应承担偿还责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十一条、第九十四条第一款第二项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告郭清笃解除2014年7月15日被告刘俊、刘秀福与王安海签订的房屋租赁合同的行为有效，双方合同于2017年3月24日解除；二、被告刘俊、刘秀福返还原告郭清笃位于襄阳市樊城区解放路228号金河大厦第四、第五层房屋（含装饰装修附合物、被告刘俊、刘秀福安装的电梯），其他物品被告刘俊、刘秀福自已带走；三、被告刘俊、刘秀福支付原告郭清笃截止到2017年1月15日房屋租金402453.44元。2017年1月15日以后至被告刘俊、刘秀福实际房屋返还之日止的的房屋占有使用费，被告刘俊、刘秀福仍按每月76185.56元计算支付；四、被告刘俊、刘秀福支付原告郭清笃违约金127497.25元；五、被告刘双、孟丽艳对上述判决第三、第四项承担偿还责任；六、原告郭清笃返还被告刘俊、刘秀福押金45万元；七、驳回原告郭清笃其他诉讼请求。上列应履行义务，于本判决生效之日起十日内履行。逾期履行，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定处理。案件受理费15153元，由被告刘俊、刘秀福负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账号：17×××56。上诉人也可以将上诉案件受理费直接交襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  田在新人民陪审员  陈玉琴人民陪审员  柴辉凌二〇一七年六月二十九日书 记 员  刘姝悦