广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初893号原告（执行案外人）：谢醒洪，男，1966年9月18日出生，汉族，住广东省清远市清城区，被告（申请执行人）：江运壮，男，1968年5月3日出生，汉族，住广东省广州市花都区，委托诉讼代理人：陈志勇，广东合誉律师事务所律师。被告（被执行人）：清远市润泰房地产开发有限公司，住所地：广东省清远市清城区桥北路149号二层。法定代表人：邓建安。被告（被执行人）：邓建安，男，1961年1月15日出生，汉族，住广东省广州市白云区，被告（被执行人）：陈健标，男，1969年11月8日出生，汉族，住广东省清远市清城区，原告谢醒洪与被告江运壮、清远市润泰房地产开发有限公司（以下简称润泰公司）、邓建安、陈健标案外人执行异议之诉一案，本院于2017年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢醒洪、被告江运壮委托诉讼代理人陈志勇到庭参加诉讼，被告清远市润泰房地产开发有限公司、邓建安、陈健标经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉。本案现已审理终结。原告谢醒洪向本院提出诉讼请求：1、确认位于清远市××××号润泰新城十号楼一座2层02号房屋归原告所有；2、解除对诉争房产清远市××××号润泰新城十号楼一座2层02号房屋的查封，并停止执行；3、本案诉讼费用由四被告承担。事实和理由：2015年5月18日，原告与润泰公司签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称合同），合同约定原告以279,172元的价格购买润泰公司坐落于清远市××××号润泰新城十号楼一座2层02号房屋（以下简称涉案房屋）。合同第六条约定：“买受人按下列第1种方式付款：1、一次性付款，签本合同时已付清房款279,172元整（含定金）。”涉案房屋已由清远市房管部门办理合同备案（合同编号：2014111027444015）。因江运壮与润泰公司、邓建安、陈健标民间借贷纠纷一案〔案号（2015）穗花法山民初字第680号〕，该案由广州市花都区人民法院（以下简称花都法院）查封了原告所购涉案房屋，原告认为，花都法院查封行为不符合客观事实，缺乏法律依据，具体理由如下：一、原告已付清涉案房屋购房款，花都法院查封涉案房屋不符合客观事实，损害原告的合法权益。首先，原告与润泰公司签订合同后，原告依约将购房款一次性付给润泰公司，润泰公司出具收据对该事实予以确认，并有原告提供的完税证明予以证实;其次，原告不存在任何过错，原告购买涉案房屋既支付对价，又无损害第三人合法权益，依法应取得涉案房屋的所有权，但因客观因素，润泰公司一直未完成房屋的登记手续;再次，原告购买涉案房屋在先，江运壮起诉及查封行为在后，且涉案房屋合同已办理备案手续，依法具有公示效力，若此时查封原告所购房屋并予以拍卖，将对原告的权益造成极大的损害;最后，润泰公司名下有多套房屋，花都法院可查封其他房屋用于清偿江运壮与润泰公司、邓建安、陈健标民间借贷纠纷一案的债务，如此更有利于保护原告的合法权益，以达到法律效果与社会效果的统一。二、花都法院查封涉案房屋缺乏事实和法律依据，依法应予以改正。根据花都法院（2015）穗花法山民初字第680-2号民事裁定书（以下简称查封裁定书）及花都法院（2015）穗花法山民初字第680号查封清单（以下简称查封清单）可知，花都法院查封润泰公司名下房产中没有原告所购涉案房屋，但根据清远市房产部门出具的房产信息查询证明显示，原告所购房屋被花都法院查封，查封案号与查封清单案号一致。原告认为，出现该种情况是因花都法院执行局错误查封行为导致，花都法院执行局未仔细核实需查封的房号，错误将原告所购房屋一并查封，该查封行为缺乏事实和法律依据，现已造成原告的经济损失，经原告提出执行异议申请，但被合议庭裁定驳回，原告多番提出所购房屋不在查封裁定书所列范围，但合议庭未引起重视，为维护原告合法权益，恳请贵院在查清事实和适用法律的前提下，依法予以改正。被告江运壮辩称，一、江运壮诉讼查封的位于清远市××××号润泰新城十号楼一座2层02号房屋虽然由谢醒洪与润泰公司签订《广东省商品房买卖合同》并办理合同备案登记，但该房屋产权仍属于润泰公司所有并实际支配，该备案登记不能对抗法院的查封；二、谢醒洪未实际支付购房款给润泰公司，谢醒洪举证的5张收款收据并不能证明其已全部支付房款279,172元。谢醒洪在诉讼中用收款收据证明以现金方式支付房价款，但未提供对应银行转账记录，谢醒洪以现金支付大额房款明显与交易惯例不符；谢醒洪提供的《税收完税证明》，从日期看也是为应付诉讼补充制作的。事实上，润泰公司、邓建安、陈健标在开发楼盘过程中借了大量外债，谢醒洪与润泰公司签订《广东省商品房买卖合同》实为以涉案房屋抵偿债务。因此，请求驳回谢醒洪的全部诉讼请求。被告润泰公司、邓建安、陈健标未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，确认以下事实：江运壮与润泰公司、邓建安、陈健标民间借贷纠纷一案，广州市花都区人民法院受理后，于2015年12月7日作出（2015）穗花法山民初字第680-1号民事裁定，查封了涉案的润泰公司位于清远市××××号润泰新城十号楼一座2层02号房屋；该案当事人于2016年3月24日达成调解协议，润泰公司确认欠江运壮7,280,000元及利息定于2016年3月30日前一次性付清，邓建安、陈健标对上述欠款本息承担连带清偿责任。因该案当事人没有履行调解协议，广州市花都区人民法院依申请以（2016）粤0114执2366号立案执行。2016年9月5日，广州市花都区人民法院将该案委托本院执行，本院依法立案执行，案号为（2016）粤1802执2508号。2016年12月13日，谢醒洪就涉案房屋向本院提出书面异议，请求撤销对涉案房屋的执行行为。2017年2月10日，本院经审查驳回谢醒洪的异议请求。其后，谢醒洪遂向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，涉案房屋开发商为润泰公司，建筑面积87.79平方米。2015年5月18日，润泰公司与谢醒洪签订《商品房买卖合同》，约定将涉案房屋售卖给谢醒洪，房价总额为279,172元。该合同在登记部门办理了备案登记，但尚未办理产权过户登记手续。在诉讼中，谢醒洪自认其名下的房产有十几套。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：谢醒洪提供的证据四，用以证明其购买涉案房屋并完成一次性付款（付款方式为现金支付）的事实，分别为：1、谢醒洪与润泰公司签订的《商品房买卖合同》；2、润泰公司出具的五份《收款收据》，出票日期及金额分别为：2015年5月2日50,000元、2015年5月10日109,172元、2015年5月13日100,000元、2015年5月18日20,000元、2015年5月18日279,172元；3、《税收完税证明》；4、润泰公司出具的《情况说明》。江运壮质证认为，对其真实性、合法性、关联性均不予确认，认为谢醒洪与润泰公司并非存在真实的房屋买卖关系，实际是谢醒洪与润泰公司以房抵偿债务的关系，以签订商品房买卖合同作为手段；根据商品房买卖合同第6条第3项规定，谢醒洪单凭一张金额为279,172元的收款收据，没有提供相关的银行转账凭证及相关记录，与现实的商品房买卖交易程序不符，基于原告被驳回执行异议之后，是本次执行异议之诉新增加庭上没有原件出示的四张收据，也是为了本次诉讼；谢醒洪向税务部门缴交了税费，但亦不能证明谢醒洪有真实向润泰公司实际支付购房款的事实；情况说明记载的情况是不真实不客观的，是一个虚假的证明。关于谢醒洪提供的证据四，本院认为，对于谢醒洪与润泰公司签订的《商品房买卖合同》，虽然江运壮对其三性不予认可，但基于谢醒洪提交有原件，且已办理了备案登记，与涉案房屋有关联性，本院予以采信。对于润泰公司出具的五份《收款收据》，在润泰公司对外欠下大额债务情况下，江运壮对该证据的质证意见具有一定的合理性；前四份《收款收据》所涉金额较大、相互相隔时间短，谢醒洪认为是以现金方式支付房款与目前房屋买卖的交易习惯不相符，且谢醒洪在本院指定的期间内只提供证明其支付能力的证据，但未能提供前述四份《收款收据》所涉金额的具体资金来源的有效证据；因此，该证据不能直接证明谢醒洪已支付279,172元的事实，本院不予采信。对于《税收完税证明》，与本案无直接关系，不能直接作为认定事实的依据，本院不予采信。对于润泰公司出具的《情况说明》，只是润泰公司单方陈述，且江运壮不予认可，本院不予采信。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点在于谢醒洪对于涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，谢醒洪未有足够的证据证明其已经支付部分或者全部价款，亦无证据证明已实际占有该房屋。故对谢醒洪认为查封涉案房屋缺乏事实和法律依据的主张，本院不予采纳。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，谢醒洪对于涉案房屋虽然在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，但其自认尚有其他十几套房产，同时亦未有足够的证据证明其已经支付部分或者全部价款，根据前述司法解释的规定，谢醒洪就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，谢醒洪的诉讼请求证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：驳回原告谢醒洪的诉讼请求。案件受理费100元，由原告谢醒洪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  王志文人民陪审员  雷介标人民陪审员  潘素华二〇一七年八月二十四日书 记 员  张 蕾附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。