福建省厦门市集美区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0211民初1358号
原告：陈玉叶，女，1976年出生，汉族，住福建省厦门市集美区。
委托诉讼代理人：林亚真，福建明鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：游彩月，福建明鼎律师事务所实习律师。
被告：王丽丽，女，1972年出生，住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：陈从新、梁洪流，福建衡兴明业律师事务所律师。
被告：陈宝明，男，1970年出生，住福建省厦门市湖里区。
委托诉讼代理人胡雅竣，福建秋生律师事务所律师。
第三人：厦门市聚鑫叶房产行销策划有限公司，住所地厦门市集美区杏林街道文达路16号111室。
法定代表人陈玉叶，总经理。
委托诉讼代理人胡锦治，男，1982年出生，住福建省安溪县，系公司员工。
原告陈玉叶与被告王丽丽、陈宝明、第三人厦门市聚鑫叶房产行销策划有限公司（以下简称聚鑫叶房产行销公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告陈玉叶的委托诉讼代理人林亚真、游彩月，被告王丽丽的委托诉讼代理人陈从新、梁洪流，被告陈宝明的委托诉讼代理人胡雅竣，第三人聚鑫叶房产行销公司委托诉讼代理人胡锦治到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈玉叶向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2016年3月2日签订的《房产预约买卖协议书》。2.被告立即返还原告购房款30万元。3.被告立即返还原告双倍定金共计40万元。4.被告立即支付原告房产差额损失共计30万元（实际房产差额损失以评估鉴定后结论为准）。5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月2日，原被告在第三人的居间服务下签订了《房产预约买卖协议书》，由原告向被告购买位于厦门市集美区的房产，建筑面积为140.24平方米。协议约定：1.该房产以套计价，总价共计290万元整。2.具体付款日期及金额如下：本协议签订之日，原告应支付购房定金20万元；原告于办理公证并获得公证书当日向被告支付918000元（不含定金）；原告于2016年3月15日前向被告支付30万元；原告于被告协助办产权证后（出件后）向被告支付10万元；该房产被告的银行按揭余额，由原告向银行支付。按揭款1382000元整，具体以银行打单为准，多退少补。3.原被告保证于2016年4月1日前到公证处办理全权委托公证。4.原被告签订本协议时，原告应向第三人支付中介费5万元。5.甲乙双方签订本协议后，不得中途悔约，若被告中途悔约，应自悔约之日起三日内退还原告所支付购房款，同时向原告支付该房产总价款的百分之二十作为违约金。在此条件下，向第三人支付的全部中介费由违约方承担，第三人已收取的中介费由违约方直接支付给守约方，并承担全部的诉讼费及律师费。本协议签订后，原告依约向被告支付了定金20万元和购房款30万元共计50万元，向第三人支付了中介费5万元，但被告却单方违反合同约定，以近期房价大幅涨价，其丈夫要求加价为理由，拒绝履行原合同约定并明确表示不加价不出售给原告，现原告认为，被告的行为已构成了根本违约，为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求依法判如所请。
被告王丽丽辩称，一、答辩人未经房屋共有人同意与授权出售共有房屋，被答辩人明知且存在故意误导等主观恶意，不构成善意购买，双方所签订的《房产预约买卖协议书》无效。1、被答辩人明知答辩人所出售的房屋是共有房屋。诉争房产是答辩人与被告陈宝明于2014年12月22日共同购买，房屋的产权登记在两人名下，是两人共同共有的房产。《房产预约买卖协议书》开头部分的出售方也写的是两人的名字。被答辩人对此一事实完全知情，且被答辩人作为房产中介单位的法定代表人，长期从事房产中介服务，也应该审查并知道诉争房产是答辩人与被告的共同共有的房产。2、被答辩人故意误导答辩人签订协议书，存在明显主观恶意。答辩人在签订《房产预约买卖协议书》前已明确告诉被答辩人及其所属的中介所服务人员，所出售的房屋是答辩人与被告陈宝明的共同共有的房产，且出售共有房产没有征得被告陈宝明的同意，第三人明知共有房产出售的相关法律法规规定，仍与被告签订本案合同，本案系恶意串通损害第三人利益的合同，按照合同法第五十二条第三款，该合同属于无效合同。二、被答辩人第三项诉讼请求没有事实及法律依据，应依法驳回。无效的合同自始没有法律约束力，双方恢复到合同订立前的状态，依据合同法第五十八条的规定，答辩人将收到被答辩人的已付购房款及定金返还给被答辩人。合同无效后，合同中约定的定金条款也应无效，被答辩人主张双倍返还定金没有法律依据，不应得到支持；被答辩人主张的房屋溢价损失，没有事实依据，也不应得到支持。定金罚则作为违约责任的一种形式，在合同无效情况下不应适用。原告要求双倍返还定金的诉求。三、原告在预约协议缔结过程中存在过错，应承担相应过错责任。第三人明知答辩人擅自处分共同共有房产，甚至在答辩人明确告知原告及第三人的情况下，被答辩人及其所属的房产中介所业务人员告诉答辩人“《房产预约买卖协议书》只是预约性质，不会产生法律效力”，误导答辩人签订《房产预约买卖协议书》。在签协议过程中，被答辩人拍照留存证据，事后又诱导答辩人说出对被答辩人有利的语言并录音留存，具有很强的预谋性与目的性，存在明显的主观恶意。第三人采取欺诈手段非法压低房产价格，违法了法规规定。如果原告关于房产溢价的主张得到支持，将产生不好的社会示范效应。综上所述，答辩人未经其他房屋共同共有人同意及授权与被答辩人签订《房产预约买卖协议书》，事后也没得到另一共同共有人的追认，被答辩人明知并故意误导，存在明显的主观恶意，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条及其他法律相关规定，双方所签订的《房产预约买卖协议书》应认定无效；无效的合同自始没有法律约束力，双方恢复到合同订立前的状态，依据合同法第五十八条的规定，答辩人将收到被答辩人的已付购房款及定金返还给被答辩人，被答辩人第三、四项诉讼请求没有事实及法律依据，应依法驳回。
被告陈宝明辩称，一、被告王丽丽未经陈宝明同意与授权出售共有房屋，事后也未经答辩人追认，被答辩人明知诉争房屋是共同共有的房屋，不构成善意购买，双方所签订的《房产预约买卖协议书》无效。1、被告王丽丽未经同意与授权出售共有房屋，事后也未经答辩人追认，属无处分权行为。诉争房产是答辩人与被告王丽丽于2014年12月22日共同购买，房屋的产权登记在两人名下，是两人共同共有的房产。被告王丽丽与被答辩人签订《房产预约买卖协议书》，出售答辩人与被告已共同共有的房屋，答辩人对此一事实一直不知情，更没有同意与授权被告王丽丽签订协议出售该房产，事后也没有对协议书进行追认，被告已未经答辩人同意擅自将夫妻共同共有的房屋转让他人，是无处分权的行为，在没有得到答辩人追认的情况下，其所签订的《房产预约买卖协议书》应属无效协议。2、被答辩人明知诉争房产是共同共有的房屋，不构成善意购买。诉争房产的产权证上登记有答辩人与被告王丽丽两个人的名字，原告陈玉叶作为房产中介单位的法定代表人，长期从事房产中介业务，应该审查并知道诉争房产是答辩人与被告陈宝明的共同共有的房产。原告作为专门从事房产中介单位的负责人，更应该熟知房产买卖的流程和要求，产权证是权利人享有房屋的证明，在产权证上均登记了夫妻双方名字的情况下，被答辩人未尽到合理的、形式上的、普通公众都能实现的审慎义务，即使不是明知，也应是重大过失，根据最高人民法院关于适用物权法若干问题解释（一）第十五条的规定“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意”，被告答辩人明知或因重大过失不知道诉争房产是共同共有的房屋，不构成善意购买。二、原告第三、四项诉讼请求没有事实及法律依据，应依法驳回。无效的合同自始没有法律约束力，双方恢复到合同订立前的状态，依据合同法第五十八条的规定，答辩人与被告王丽丽共同负责将收到原告的已付购房款及定金返还给原告。合同无效后，合同中约定的定金条款也应无效，原告主张双倍返还定金没有法律依据，不应得到支持；原告主张的房屋溢价损失，没有事实依据，也不应得到支持。综上所述，被告王丽丽未经答辩人同意及授权与被答辩人签订《房产预约买卖协议书》，事后也没得到另一共同共有人的追认，原告明知并故意误导，存在明显的主观恶意，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条及其他法律相关规定，双方所签订的《房产预约买卖协议书》应认定无效；无效的合同自始没有法律约束力，双方恢复到合同订立前的状态，依据合同法第五十八条的规定，答辩人将收到被答辩人的已付购房款及定金返还给被答辩人，被答辩人第三、四项诉讼请求没有事实及法律依据，应依法驳回。
第三人聚鑫叶房产行销公司辩称，关于房屋买卖的经过，王丽丽在3月1日在网络发布了售房信息，我们公司在3月2日8点45分与王丽丽联系，后在12点左右见到王丽丽和她的父亲，我们向他们说明了是我们公司老板陈玉叶要购买这套房屋，王丽丽说他丈夫是部队的，没办法到场，叫我们放心保证没问题，他的父亲也说自己是部队老干部，王丽丽当场与他的丈夫电话商量、发微信确认过，在协商过程中涨价了5万元，最后确定了价格。王丽丽是教师，对合同的内容她应该都非常明确，合同条款具有法律效力王丽丽是明知的，其主张不清楚合同性质，是预约合同没有法律效力的说法缺乏诚信，本案不存在恶意购买的情形。
本案经审理认定事实如下：被告王丽丽与被告陈宝明于1997年1月16日登记结婚。2014年12月22日，被告王丽丽、被告陈宝明与案外人厦门富铭杏博置业有限公司就讼争房屋签订《商品房买卖合同》，约定交房时间为2017年9月30日之前，讼争房产现尚未办理产权证。2016年3月2日，原告陈玉叶作为乙方、被告王丽丽作为甲方、案外人厦门市集美区聚鑫叶房屋中介所作为丙方共同签订《房产预约购买协议书》，约定：第一条甲方同意将其已购买位于厦门市集美区的房产，用途住宅，转让给乙方，建筑面积为140.24平方米。第二条甲乙双方同意，上述房产以套计价，折算为每平方米人民币（大写）贰万零陆佰柒拾捌元捌角肆分，总价共计人民币（大写）贰佰玖拾万元整。本协议签订之日，乙方应支付甲方购房定金贰拾万元。第五条甲乙双方同意，乙方将上述购房款分叁次支付给甲方，已支付定金可冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下：1、乙方于办理公证并获得公证书当日向甲方支付玖拾壹万捌仟元（不含定金）；2、乙方于2016年3月15日前向甲方支付叁拾万元；3、乙方于甲方协助办产权证后（出件后）向甲方支付壹拾万元。按揭款壹佰叁拾捌万贰仟元整，具体以银行打单为准，多退少补，本套房产价格以套计价（面积差甲方处理）。……第九条甲方保证：上述房屋权属清楚，无债权债务纠纷；如存在其他共有人则共有人均已同意出售，如为已有住房、经济适用房的，则同住成年人同意出售。自本协议生效之日起，若发生与甲方有关房屋权属或债务纠纷，概由甲方负责清理，并承担相应民事责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。第十三条甲乙双方签订本协议后，乙方已支付购房款后，双方除遇到不可抗拒因素外，不得中途悔约，若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付该房产总价款的百分之二十作为违约金。若乙方悔约，甲方应退还乙方所支付购房款，但乙方须向甲方支付该房产总价款的百分之二十作为违约金。在此条件下，向丙方支付的全部中介费由违约方承担，丙方已收取的中介费由违约方直接支付给守约方，并承担全部的诉讼费及律师费。第十五条甲乙双方保证于2016年4月1日前到公证处办理委托公证。第十六条针对上述所有条款，甲方已征得产权人及所有产权共有人的同意。第十七条本协议经叁方签名盖章后生效，若有未尽事宜，甲乙双方日后再行协商，经协商所签订的补充协议与本协议具有同等效力。该协议书还约定了其他内容。原被告双方均在合同落款处签字摁手印。2016年3月2日，原告向被告王丽丽支付购房定金20万元。2016年3月12日，原告向被告王丽丽支付购房款30万元。
另查明，案外人厦门市集美区聚鑫叶房屋中介所与第三人聚鑫叶房产行销公司均由原告与其配偶陈跃忠共同设立。案外人厦门市集美区聚鑫叶房屋中介所于2015年10月16日注销。
以上事实有原告提交的《房产预约买卖协议书》、《厦门市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同备案证明》、收款收据两份、结婚证，被告王丽丽提交的工商登记信息两份，以及本院依法制作庭审笔录及原被告的当庭陈述相互佐证，本院予以确认。
本院认为，本案系因解除合同等引发的房屋买卖合同纠纷。下面就本案双方争议焦点问题具体分析如下：
1、关于合同效力的问题。被告王丽丽、陈宝明主张其未经讼争房屋共有人同意与授权出售房屋，原告陈玉叶与被告王丽丽签订《房产预约买卖协议书》应认定无效。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”《房产预约买卖协议书》系原告与被告王丽丽之间的真实意思表示，被告陈宝明不同意出售讼争房屋涉及本案讼争房产物权效力，但并不影响合同效力，故两被告的主张缺乏法律依据，本院不予支持。被告陈宝明尚主张原告作为中介公司的代表人与被告王丽丽签订合同，是为了达到低价买房高价卖房赚取差价的非法目的，属于以合法形式掩盖非法目的的情形应认定合同无效。原告与被告王丽丽自愿达成讼争房屋买卖协议，系双方合法的市场交易行为，被告陈宝明未能提供证据证明原告存在隐瞒房产交易信息达到非法目的的情形，故被告陈宝明的主张缺乏事实依据，本院不予支持。综上，被告王丽丽与原告陈玉叶签订的《房产预约买卖协议书》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的规定，合法有效。
2、关于返还购房款的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”、第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因原告陈玉叶与被告王丽丽均同意解除双方签订的《房产预约买卖协议书》，故本院确认原告与被告王丽丽签订的《房产预约买卖协议书》于起诉之日2016年4月20日解除。因讼争合同已解除，原告主张被告王丽丽返还已收取的购房款300000元，于法有据，本院予以支持。
3、关于定金及差额损失主张。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原告主张因被告王丽丽的违约造成利息、房屋差价、中介费、律师费等损失保守估计50万元，因此其主张被告赔偿双倍定金40万元和差价损失30万元。本院认为，原告作为中介公司的法定代表人，相较普通房屋购买者具有更为丰富行业经验，应清楚知晓房屋买卖合同约定的相应法律后果。原告已在《房产预约买卖协议书》中已对违约责任进行明确约定，现原告以合同签订后的市场行情来计算其损失，已超过合同签订时双方所能预见到的损失，故原告主张差价损失于法无据，本院不予支持。被告王丽丽未能征得配偶陈宝明同意出售讼争房屋，导致合同无法履行应承担相应违约责任，原告主张被告王丽丽承担双倍返还定金400000元，于法有据，本院予以支持。被告陈宝明并非讼争合同的当事人，讼争合同对被告陈宝明不具有法律约束力，故原告陈玉叶主张被告陈宝明与被告王丽丽共同承担民事责任的主张，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
确认原告陈玉叶与被告王丽丽签订的《房产预约买卖协议书》于2016年4月20日解除；
被告王丽丽应于本判决生效之日起十日内返还原告陈玉叶的购房款300000元；
被告王丽丽应于本判决生效之日起十日内返还原告陈玉叶双倍定金400000元；
驳回原告陈玉叶的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13800元，减半收取6900元，由原告陈玉叶负担2070元（已预缴），被告王丽丽负担4830元。该款被告王丽丽应于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。
代理审判员 林达
二〇一六年八月二十五日
书 记 员 王悦
附：相关法律法规
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。