福建省莆田市城厢区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民初字第2734号
原告钱琴，女，汉族，居民，住所地福州市鼓楼区。
委托代理人林长青、林志，福建品义律师事务所律师。
被告莆田艾建房地产开发有限公司，住所地莆田市城厢区沟头建材市场A幢小区1号楼417室。组织机构代码：77751782-6。
法定代表人赵庆宗，执行董事。
委托代理人陈可，男，汉族，该公司法务主管，住所地莆田市城厢区。
原告钱琴诉被告莆田艾建房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告钱琴的委托代理人林长青、林志和被告莆田艾建房地产开发有限公司的委托代理人陈可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钱琴诉称：2013年6月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买坐落在莆田市城厢区霞林路北侧xx花园第x幢xx号的商品房；商品房建筑面积为190.89平方米，其中套内面积190.89平方米，公共部位与共有分摊面积0平方米，单价为6700元／平方米，总价人民币1278963元；商品房交付后，若合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理：产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的价款由被告返还原告；绝对值超出3%部分的房价款由被告双倍返还原告；但共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3%的，原告不承担超出3%部分的房价款；双方同时对其他条款作了约定。2013年5月4日，原告预交专项住宅维修金人民币25580元。2013年6月7日原告预付首付款人民币498963元，余款78万元以按揭贷款方式支付。2014年1月7日，原告与中国建设银行股份有限公司签订个人住房借款合同。2014年6月12日，原告取得上述房屋的所有权证，其中载明的商品房建筑面积为181.36平方米，套内面积155.17平方米，共有分摊面积26.19平方米，比合同约定的建筑面积减少9.53平方米、套内面积减少35.72平方米、共有分摊面积增加26.19平方米。按合同约定被告应返还给原告人民币440279.11元，但被告实际仅支付人民币63851元。故请求判令被告返还给原告房价款人民币376428.11元、专项维修金人民币1277.76元，并支付以人民币240601.76元为基数自2014年1月7日起按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。
被告莆田艾建房地产开发有限公司辩称：原告主张的返还房价款的计算方式不正确；专项维修基金是据实收取的，答辩人并未多收；原告要求利息损失缺乏依据，即使成立也应按银行活期存款利率计算；诉讼费由法院依法判决。
经审理查明：2013年6月18日，被告莆田艾建房地产开发有限公司与原告钱琴签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买坐落在莆田市城厢区霞林路北侧xx花园第x幢xx号的商品房；商品房建筑面积为190.89平方米，其中套内面积190.89平方米，公共部位与共有分摊面积0平方米，单价为6700元／平方米，按建筑面积计算总价人民币1278963元；商品房交付后，若合同约定面积与产权登记面积发生差异，买受人不退房的，按以下原则处理：“产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的价款由被告返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。但共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3%的，买受人不承担超出3%部分的房价款；面积误差比=（产权登记面积-
合同约定面积）／合同约定面积×100%。”；买受人应于合同签订当日向出卖人支付购房款人民币100000元，合同签订后7日内付清首期购房款498963（含定金人民币100000元），余款78万元申请商业贷款；专项维修资金由买受人按有关规定缴纳，共计人民币25580元，于2013年5月31日前缴纳到房地产行政主管部门委托的监管账户上（原告已于2013年5月4日预交该款）。原告依约支付首付款498963元后，于2014年1月7日与中国建设银行股份有限公司莆田分行签订《个人住房借款合同》一份，约定向该行贷款78万元用于支付购房余款。2013年9月16日和2014年3月7日，被告分别向原告开具金额为498963元和78万元的销售不动产统一发票各一份。2014年6月12日，莆田市住房和城乡建设局为上述房产颁发了房屋所有权证，其中记载该房产的建筑面积为181.36平方米、套内面积为155.17平方米（即共有分摊部分的面积为26.19平方米）。后被告退还给原告人民币63851元。
上述事实有原告钱琴提供的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、个人住房借款合同、专项维修金收据及本案的庭审笔录为据，本院予以确认。
本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行义务。根据该合同约定，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的价款由被告返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3%的，买受人不承担超出3%部分的房价款。因本案合同约定房屋建筑面积为190.59平方米、共有分摊部分的面积为0平方米，而该房屋的所有权证记载的建筑面积为181.36平方米、共有分摊部分的面积为26.19平方米，即产权登记面积和共有分摊部分的面积的误差比均已超过3%，故被告应根据上述合同的约定返还相应款项。对原告主张的项目及金额，本院予以分析认定如下：原告主张面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的价款190.89平方米×6700元／平方米×3%=38368.89元，符合规定，本院予以支持。原告主张面积误差比绝对值超过3%部分的双倍价款（含共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3%的，买受人不承担超出3%部分的房价款）：［（190.89平方米-155.17平方米）／190.89平方米×100%-3%］×2×190.89平方米×6700元／平方米=404910.22元，缺乏依据，本院不予支持；根据双方签订的合同，房产价格以建筑面积计算，故计算面积误差比时应以建筑面积为准而非套内面积；因上述合同约定，共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3%的，买受人不承担超出3%部分的房价款，而合同约定的共有分摊部分为0平方米，故被告应将超出约定部分的公摊面积26.19平方米的购房款全部返还给原告；即被告应支付的该部分款项为［（190.89平方米-181.36平方米）／190.89平方米×100%-3%］×2×190.89平方米×6700元／平方米＋26.19平方米×6700元／平方米=226437.22元。原告同时要求被告返还多付的专项维修金人民币1277.76元，被告应返还的专项维修金应为25580元-（25580元／190.89×181.36平方米）=1277.76元，故原告的该主张符合规定，本院应予以支持。上述本院认定被告应返还的款项共计人民币266083.87元。因被告已退还给原告人民币63851元，故被告还应返还给原告266083.87元-63851元=202232.87元。原告同时要求被告支付以被占用资金人民币240601.76元为基数自2014年1月7日起按中国人民银行发布的银行同期贷款计算的利息损失，因原告实际被占用的资金=建筑面积差价款＋公摊面积差价款＋专项维修金差价款-
被告已支付款项=［（190.89平方米-181.36平方米）＋26.19平方米］×6700元／平方米＋1277.76元-63851元=176750.76元，故被告应支付的利息损失应以人民币176750.76元为基数自2014年1月7日起按中国人民银行发布的银行同期贷款利率计算。被告辩解无理，本院不予采信。据此，为维护公民的合法财产权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告莆田艾建房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告钱琴人民币202232.87元，并支付以人民币176750.76元为基数自2014年1月7日起至本院指定的还款之日止按中国人民银行发布的银行同期贷款利率计算的利息。
本案案件受理费人民币7284元，由原告钱琴负担3339元，由莆田艾建房地产开发有限公司负担3945元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
申请执行的期限为二年。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 黄金福
人民陪审员 陈 波
人民陪审员 叶丽爱
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 黄娜丽
附本案相关的法律法规及执行提示：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。