陕西省安康市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕09民终95号
上诉人（原审原告)：谢仁兰，男，1957年2月25日出生，汉族，农村居民，住旬阳县。
被上诉人（原审被告）郭传春，男，1976年6月10日出生，汉族，农村居民，住旬阳县。
委托诉讼代理人：李雁林，陕西达衡律师事务所律师。
上诉人谢仁兰因与被上诉人郭传春合同纠纷一案，不服陕西省旬阳县人民法院（2017）陕0928民初1457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人谢仁兰，被上诉人郭传春的委托诉讼代理人李雁林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
谢仁兰上诉请求：1.撤销原判，改判支持谢仁兰在一审变更后的诉讼请求或发回重审；2.一、二审案件受理费均由郭传春承担。事实及理由：一审判决认定谢仁兰与郭传春签订的《房屋置换合同》是合作开发房地产合同错误，本案所涉的合同实质上是土地使用权转让合同，应当适用《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，认定合同有效，按照合同违约条款支付违约金。
郭传春辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
谢仁兰向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《房屋置换合同》；2、判令郭传春按照合同约定支付违约金100000元；3、判令郭传春赔偿因房屋搬迁、无人管理等造成的30000元损失和几年房屋租赁费21000元；4.诉讼费用由郭传春承担。
一审法院认定事实：谢仁兰在小河镇XX处有砖混结构三间两层私人住宅楼一套（土地使用证为：旬国有【2005】第XX号），土地使用面积115.17平方米。后郭传春欲在上述房屋处开发商品房。谢仁兰与郭传春于2013年8月6日签订了《房屋置换合同》，合同约定：甲方：谢仁兰、乙方：郭传春。甲乙双方为携手合作，促进发展，满足利益，明确责任，依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，双方本着诚实信用、互惠互利原则，结合双方实际，协商一致，特签订本合同，以求共同恪守。第一条、转让房屋基本情况：房屋所在地点，旬阳县小河镇小河社区XX组，所有权人谢仁兰，土地使用权人谢仁兰，土地使用证号旬国有【2005】第029号，土地使用面积115.17平方米。第二条、甲方自愿将上述房屋的所有权和土地使用权出让给乙方，由乙方进行房地产开发，乙方按照下述要求对甲方进行补偿：1、乙方按照现有房屋（土地）的实用面积的1:1.4倍进行补偿给甲方砖混结构的毛坯房；2、乙方负责水、电到户，甲方自己负责后期的部件和安装（包括费用）；3、大门、室内所有的窗户，按照图纸设计要求由乙方负责安装，统一标准；4、乙方必须保证甲方所选楼层的建筑主体与相邻建筑主体之间的空间间距不低于8米的采光通道。第三条、甲乙双方根据土地使用证转让给乙方房屋（土地）实用总面积为115.17平方米,由乙方按照总面积1:1.4倍的补偿标准，补偿给甲方砖混结构的商品房，面积161.238平方米。根据甲乙双方的协定，甲方对4至7层楼层有自主优先选择的权利。第四条、房屋补偿面积与实际建筑面积的约定差额补偿办法：双方同意按照市场价每平方米的差价进行补偿，甲方面积不足，按照差额面积，由甲方按市场价每平方米的价格补现金给乙方；乙方面积不足，按照差额面积，由乙方按市场价每平方米的价格补现金给甲方，房屋交付前15日内一次性结清。第五条、乙方负责为甲方办理房产证，所缴纳的相关费用全部由乙方负责承担，甲方配合乙方办理相关手续，乙方务必于2015年8月21日前交房。第六条、本协议签订后甲方应在2013年8月22日前搬迁完毕，将房屋腾空交付乙方，由乙方验收后负责拆除。第七条、违约责任：上述所有条款，双方都应共同遵守，出现违约，由违约方支付对方违约金人民币壹拾万元（注：除自然灾害和相关政策影响的时间段双方都无违约责任）。第八条、本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成的，甲、乙双方同意向人民法院起诉方式解决。第九条、本合同自甲、乙双方签字之日起依法成立。第十条、本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，各方所持合同均具有同等效力。2013年8月18日，谢仁兰将房屋及土地使用证交付郭传春。谢仁兰租赁亢树琦房屋居住，支付2013年8月至2016年1月租金21000元。后因郭传春未取得建设房屋相关手续，商品房未开发，谢仁兰原房屋因无人居住及管理，造成不同程度的损坏。本案审理中郭传春将谢仁兰土地使用证已返还。一审法院认为，谢仁兰与郭传春签订的《房屋置换合同》，谢仁兰将房屋和土地使用权出让给郭传春并在约定开发的房屋4至7层内置换房屋，谢仁兰提供土地，郭传春提供资金，共同开发建房，其合同名为置换，实为合作开发。当事人均不具备房屋开发的资格，因此，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，双方签订的房屋置换合同属无效合同，该合同自始无效。因合同无效，无需解除。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方当事人对造成合同无效责任相当，故双方应承担相应责任。谢仁兰诉请郭传春赔偿租房的损失即房租费，予以支持。审理中郭传春将土地使用证返还谢仁兰，予以确认。因该合同无效，谢仁兰要求郭传春赔偿违约金，不予支持。谢仁兰仅提供的修房费用预算清单、合同及收据，且自认“至今房屋仍保持其交付时的原状”，其要求郭传春赔偿房屋损失，证据不足，不予支持，其损失由其自己承担。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，判决：一、谢仁兰与郭传春签订的房屋置换合同无效；二、郭传春赔偿谢仁兰租房损失21000元；三、驳回谢仁兰的其他诉讼请求。案件受理费1600元，由谢仁兰承担800元，郭传春承担800元。
经二审审理查明的事实与一审审理查明的事实基本一致。
本院认为，本案双方签订的《房屋置换合同》从其内容来看，符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，实质是国有土地使用权转让合同，该合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。谢仁兰按约定交付了土地使用证、房屋及土地，但因郭传春未取得建房手续，无法进行房屋开发，致使谢仁兰签订该合同的目的无法实现，谢仁兰主张解除合同符合法律规定，本院予以支持。因郭传春的违约行为导致合同目的不能实现，郭传春应按合同约定承担相应的违约责任。谢仁兰主张郭传春承担合同约定的100000元违约金及赔偿损失，二审庭审中经本院反复释明，郭传春特别授权代理人未主张调整违约金，故本院对于谢仁兰主张郭传春承担100000元违约金的诉讼请求予以支持。因双方约定的违约金足以弥补郭传春违约给谢仁兰造成的损失，故对于谢仁兰主张郭传春赔偿损失的诉讼请求不予支持。
综上所述，谢仁兰的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《中国人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销陕西省旬阳县人民法院（2017）陕0928民初1457号民事判决；
二、解除谢仁兰与郭传春2013年8月6日签订的《房屋置换合同》；
三、由郭传春在本判决生效后30日内支付谢仁兰违约金100000元；
四、驳回谢仁兰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1600元，由郭传春负担1120元，谢仁兰负担480元。二审案件受理费1600元，由郭传春负担1120元，谢仁兰负担480元。
本判决为终审判决。
审判长 周红梅
审判员 王 佳
审判员 张 燕
二〇一八年三月十三日
书记员 薛 娇