四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第6413号
上诉人（原审第三人）戚毅，男，汉族，1971年6月1日出生，住四川省崇州市。
委托代理人刘钟，四川经川律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）余凯，男，汉族，1981年10月16日出生，住四川省自贡市自流井区。
委托代理人房智明，四川和奇律师事务所律师。
委托代理人边小娜，四川和奇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张冬，男，汉族，1974年3月21日出生，住四川省德阳市旌阳区。
被上诉人（原审被告）刘威，女，汉族，1986年12月6日出生，住成都市武侯区。
被上诉人（原审第三人）银本群，女，汉族，1972年12月19日出生，住成都市温江区。
委托代理人张宏志，四川法锐律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）张承勇，男，汉族，1972年6月22日出生，住四川省内江市市中区。
委托代理人张宏志，四川法锐律师事务所律师。
上诉人戚毅因与被上诉人张冬、刘威、银本群、张承勇房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2013）青羊民初字第3222号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，张冬、刘威系夫妻。2008年6月2日，张冬与成都金地房屋开发有限公司签订《商品房买卖合同》，分别购买了该公司开发的“金地新城市花园”2栋1单元1801号、1804号房屋。随后，张冬将该两套房屋及车位向中国工商银行股份有限公司成都滨江支行（以下简称工行滨江支行）进行抵押贷款。
2012年6月26日，张冬、刘威（甲方）与余凯（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定乙方购买甲方位于成都市蜀汉路金地新城市花园A区2栋1单元1801号、1804号房屋，房屋实际售价3?800000元，2012年6月25日乙方向甲方支付定金150?000元，协议签订后，乙方向甲方支付首付款1?350?000元，2012年9月14日，乙方支付第二笔款项600?000元，过户完成后余款1?700?000元一次性支付给甲方。并注明：因甲方尚未取得该房屋所有权证和其他有关证件，房屋购买合同又不慎遗失，故甲乙双方签订合同时乙方支付甲方房屋买卖首付款，在2012年9月14日乙方第二次向甲方支付购房款，待甲方4月后即2012年10月25日办理完该房屋所有权证及其他有关证件时即同乙方办理房屋过户手续，同时乙方一次性支付甲方剩余购房款。余凯在庭审中举示张冬署名的收条及农业银行流水单、证明，以佐证已按合同约定支付房款2?100?000元。张冬、刘威质证认为该房屋买卖合同的真实性无异议，其实是名为买卖实为借款担保，并提出还款记录、银行流水帐目、短信往来证明余凯与张冬之间是高利借贷关系，且已偿还余凯1?200?000元。经审查，余凯所举示证据能证明2012年6月25日张冬以收条形式收到余凯购房定金150?000元，余凯以购房款名义通过银行转�支付张冬1?890?000元，合计给付张冬2?040?000元。
2012年12月20日，张冬分别与银本群、张承勇签订两份《房屋买卖合同》，约定银本群、张承勇分别购买张冬位于成都市蜀辉路469号金地新城市花园2栋1单元1801号、1804号房屋（即前述涉案房屋）；1801号房屋售价4?460?000元，支付方式为合同签订之日支付800?000元，2013年1月30日前支付3?400?000元，余款260?000元在办理过户手续后5日内付清；1804号房屋售价2?600?000元，支付方式为合同签订之日支付400?000元，2013年1月30日前支付1?890?000元，余款310?000元在办理过户手续后5日内付清，并对违约责任等进行了约定。在庭审中，银本群、张承勇举示张冬署名的收条及农业银行流水单、证明、房屋交接单、物业收款收据、IC购电卡、燃气用户服务卡，以佐证已按合同约定支付张冬1801号房款4?200?000元、1804号房款2?890?000元，但张冬逾期于2013年5月16日才将1801号、1804号房屋及1栋负1层160号车位交付给银本群、张承勇。张冬、刘威对此予以认可。
2013年5月27日，张冬出具“注销合同备案按揭信息申请”，载明前述1801号房屋贷款本息已结清，抵押关系终结，经抵押权人同意，申请注销该房产备案的按揭信息。工行滨江支行在抵押权人处加盖公章。2013年5月29日的“个人及家庭房屋登记记录”处载明1801号房屋状态已变更为“有效”，档案保管号为权2350606。2013年5月30日，张冬、银本群共同向成都市城乡房产管理局申请房屋转移登记，银本群缴纳了房屋专项维修资金、契税等相关费用。2013年5月31日，成都市金牛区人民法院对1801号房屋登记进行了查封。2014年1月7日、1月8日被成都市武侯区人民法院轮侯查封。
原审法院另查明，1、相关部门的登记信息显示，截止2014年4月30日涉案房屋登记信息�：成都市青羊区蜀辉路469号2栋1单元18楼1801号、1804号及成都市青羊区蜀辉路469号1栋单元-1楼160号车位，其中1801号产权证号为权2350606，但于2013年5月31日被成都市金牛区人民法院查封、2014年1月7日、1月8日被成都市武侯区人民法院轮侯查封；1804号房屋及160号车位系签约备案，备案号分别为774002、775677。
2、2013年4月26日，崇州市人民法院出具（2013）崇州民初字第780号民事调解书，载明戚毅与张冬、刘威在法院主持下，达成以下协议：一、张冬、刘威自愿用位于成都市青羊区蜀辉路469号2栋1单元18楼1801、1804号和1栋-1楼160号的车位抵偿戚毅共计2?000?000元的债务和起诉所产生的律师费用10?000元；双方确认，在戚毅起诉前，戚毅已代张冬、刘威偿还1801号房屋贷款的本和息；戚毅代张冬、刘威偿还1804号房屋和160号车位贷款的本和息后，张冬、刘威配合戚毅于2013年6月30�前办理上述两套住房和地下车位的产权过户手续，办理产权过户手续所需手续费用和税费均由戚毅承担；二、戚毅自愿放弃其他诉讼请求；三、案件受理费用11?400元，由张冬、刘威承担（戚毅已垫付，张冬、刘威办理房屋过户手续时一并支付戚毅）。由于张冬、刘威未履行调解书所确定的义务，戚毅于2013年7月24日向崇州市人民法院申请强制执行。
原审法院认定以上事实，有双方出示的证据及陈述在案佐证。
余凯于2013年4月18日提起本案诉讼，其一审诉讼请求是：1、请求法院依法确认成都市蜀汉路金地新城市花园楼A区2栋1单元1804号房屋产权属于其所有；2、请求判令张冬、刘威积极协助余凯办理产权过户手续。余凯于2013年7月31日变更一审诉讼请求为：1、判令张冬、刘威继续履行与其签订的《房屋买卖合同》；2、判令张冬、刘威积极协助余凯办�产权过户手续；3、判令张冬、刘威支付违约金4200000元。
银本群于2014年1月6日提起独立诉讼请求，其诉讼请求是1、确认其与张冬签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、判令张冬继续履行《房屋买卖合同》，协助其办理房屋产权转移（过户）登记手续。
张承勇于2014年1月6提起独立诉讼请求，其诉讼请求是1、确认其与张冬签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、判令张冬继续履行《房屋买卖合同》，协助其办理房屋产权转移（过户）登记手续。
戚毅于2014年1月6日提起独立诉讼请求，其诉讼请求是：判令张冬、刘威履行崇州市人民法院2013年4月26日作出的（2013）崇民初字第780号民事调解书，将成都市青羊区蜀辉路469号2幢1单元18楼1801、1804号房屋及青羊区蜀辉路469号1幢-1楼160号车位产权过户给戚毅。
原审法院认为，虽然就讼争房屋�余凯与张冬、刘威签订的《房屋买卖合同》订立时间在张承勇、银本群与张冬、刘威所签订的《房屋买卖合同》之前，但是张冬、刘威未履行与余凯订立合同中交付房屋及办理过户手续义务，而将房屋交付予张承勇、银本群至今，至诉讼中，张冬、刘威已不可能履行房屋交付义务，应承担相应的责任。且因讼争房屋位于成都市青羊区蜀辉路469号2栋1单元18楼1801号、1804号及成都市青羊区蜀辉路469号1栋单元-1楼160号车位，其中1801号房屋被成都市金牛区人民法院查封、成都市武侯区人民法院轮侯查封，办理过户手续存在法律阻却事由，而1804号房屋及160号车位系签约备案，均在贷款期间，并办理抵押登记手续，造成办证阻却事由。而该阻却事由是否能解除、何时解除都无法确定，故张冬、刘威协助办理产权过户义务能否履行尚不能确定，更无法确定逾期办证期间违约金金�，在张冬、刘威存在事实上不能履行与余凯订立的《房屋买卖合同》的情况下，余凯应主张解除合同，由对方赔偿损失，经原审法院释明后，余凯不愿变更诉讼请求，故原审法院对余凯要求张冬、刘威继续履行《房屋买卖合同》、并协助办理产权过户手续、支付逾期办证违约金的主张不予支持。
对于银本群、张承勇均要求确认其与张冬签订的《房屋买卖合同》合法有效的诉讼主张，原审法院认为该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，故原审法院对该诉请予以支持。但对于其要求张冬、刘威继续履行《房屋买卖合同》、协助其办理房屋产权转移登记手续的诉讼主张，根据前述认定，因存在阻却事由，尚不能确立该事由是否能消除，故原审法院对该部份诉讼主张不予支持。
至于戚毅要求张冬、刘威履行调解书、将成都市青羊区蜀辉路469号2幢1单元18楼1801、1804号房屋及青羊区蜀辉路469号1幢1楼160号车位产权过户给戚毅的诉讼主张，因该主张业经生效调解书确定，并已申请法院执行，在执行案件中作为被执行申请事项进入民事诉讼的执行阶段，原审法院根据“一事不再理”原则不予审查，其主张应予驳回。综上原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认第三人（第三人起诉原告）银本群与被告（第三人起诉被告）张冬于2012年12月20日所签订的《房屋买卖合同》有效；二、确认第三人（第三人起诉原告）张承勇与被告（第三人起诉被告）张冬于2012年12月20日所签订的《房屋买卖合同》有效；三、驳回原告余凯的全部诉讼请求；四、驳回第三人（第三人起诉原告）银本群的其他诉讼请求；五、驳回第三人（第三人起诉原告）张承勇的其他诉讼请求；六�驳回第三人（第三人起诉原告）戚毅的全部诉讼请求。
一审宣判后，原审第三人戚毅不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第一、二项，驳回银本群、张承勇的全部诉讼请求。其理由是1、诉争房屋由崇州市人民法院作出（2013）崇民初字第780号民事调解书予以处分，并由双方签收，故物权已经发生转移，戚毅已经取得所有权；2、签订房屋买卖合同当时，讼争房屋尚未办理《国有土地使用权证》和《房屋产权证》，同时处于抵押状态，根据法律规定，不得转让，故该合同为无效合同；3、本案房屋产权办理手续已经进入强制执行阶段，银本群、张承勇不能作为本案第三人的身份参与诉讼，故一审裁判程序违法。
被上诉人银本群、张承勇一起答辩认为：1、戚毅主张享有案涉房屋及车位所有权缺乏事实和法律依据，民事调解书从性质上讲属于当�人之间经法院调解达成的“以房抵债”的协议，并非物权行为；2、张承勇、银本群与张冬之间于2012年12月20日签订的《房屋买卖合同》合法有效，戚毅提到的相关规定属于“管理性强制性规定”，并非“效力性强制性规定”，故张冬、刘威未取得房屋权属证书，不影响其与戚毅签订合同的效力；3、戚毅主张其因以房抵债调解已进入执行程序，故银本群、张承勇不能参与诉讼而应通过执行程序解决，该主张缺乏法律依据。
被上诉人余凯发表答辩意见认为，1、戚毅所享有的属于债权，物权未发生转移；2、原审判决对房屋已经交予张承勇的认定不符合事实，一审认定张承勇的合同效力，属于错误认定。
被上诉人张冬、刘威未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
本院二审审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为�银本群、张承勇分别与张冬、刘威签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，一审依据当事人的诉请判决合同有效并无不当，本院对戚毅的上诉请求不予支持。同时根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定“不动产物权的设立，变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，当事人虽然订立了合法有效的房屋买卖合同，但只有依法办理了房屋所有权转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果。故本案案涉房屋所有权，各方可另案主张。
综上所述，戚毅的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：
驳回上诉，维�原判。
一审案件受理费按照一审判决确定的方式执行；二审案件受理费100元全部由戚毅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 俊
代理审判员 毛程程
代理审判员 曹 巍
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 黄 迪