贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
黔27民终648号
上诉人（原审被告）贵定县昌盛小城镇置业有限公司，住所地贵州省贵定县。
法定代表人黎明锐，该公司总经理。
委托代理人和思宁，男，1972年11月7日生，汉族。
被上诉人（原审原告）幸晖，女，1986年3月16日生，布依族，贵州省贵定县人。
上诉人贵定县昌盛小城镇置业有限公司（以下简称“昌盛置业公司”）与被上诉人幸晖商品房买卖合同纠纷一案，贵定县人民法院于2015年12月25日作出（2015）贵民初字第1030号民事判决后，昌盛置业公司不服，向本院提起上诉。本院于2016年3月29日立案受理，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审审理查明：2014年3月3日，幸晖与昌盛置业公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014000311），约定幸晖向昌盛置业公司购买该公司开发的昌明新城小城镇城市综合体A幢2单元3层2-3-3号房，该商品房建筑面积90.94平方米，房款总价为230536元。合同还约定昌盛置业公司应于2015年4月30日前向幸晖交付该商品房，出卖人若逾期交付房屋，逾期超过90日的，买受人有权退房，出卖人应退还全部已付款�并按买受人全部已付款的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，幸晖于2014年1月24日一次性向昌盛置业公司交付房款230536元，后又于同年3月27日交纳维修基金1819元，2014年10月21日幸晖办理了预购商品房预告登记并付费100元。合同约定的交房期限届满，昌盛置业公司未按约定的期限履行交房义务，经幸晖多次与昌盛置业公司协商交房事宜，双方达不成共识。2015年11月25日，幸晖遂向法院起诉。
幸晖一审诉称：2014年3月3日，幸晖与昌盛置业公司签订《商品房买卖合同》，幸晖购买昌盛置业公司开发的昌明新城小城镇城市综合体A幢2单元3层2-3-3号房，价款230536元。合同签订后，幸晖按约定一次性交付房款230536元和公共维修基金1819元。合同第十一条约定2015年4月30日前交房，但昌盛置业公司未按合同约定履行交房义务，虽经多次协商交房�宜，昌盛置业公司均以各种理由搪塞，至起诉时，昌盛置业公司也没有交付涉讼商品房。由于昌盛置业公司违约，特向法院起诉，请求判决：1、解除双方所签订的《商品房买卖合同》；2、昌盛置业公司返还已收的购房款230536元、维修基金1819元、代办证费100元；3、昌盛置业公司从约定交房期限届满之次日起至原告起诉日计201天按购房款日万分之一支付违约金4623元；4、本案诉讼费用由昌盛公司负担。
昌盛公司一审辩称：签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，应严格履行，昌盛公司已申请当地政府相关部门进行房屋验收，因政府职能部门的原因导致逾期交房系不可抗力，昌盛公司不同意解除合同，愿意继续履行合同，故请求法院驳回幸晖的诉请。
一审法院认为：幸晖与昌盛置业公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应切实履行。幸晖按合同约定已交付购房款及维修基金，昌盛置业公司未按合同约定于2015年4月30日前将幸晖购买的昌明新城小城镇城市综合体A幢2单元3层2-3-3号房交付购房者，其行为已构成违约。直至一审判决时，该房仍未交付，逾期交房已超过90日，根据双方的合同约定，昌盛置业公司应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的应予支持，但当事人另有约定的除外，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，现幸晖诉请要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，鉴于双方约定有逾期交房的责任，幸晖也在合理的期限内告知昌盛置业公司其申请退房，昌盛置业公司认可逾期交房的事实，故对幸晖要求解除合同的诉请，应予准许；昌盛置业公司逾期交房，导致合同解除，责任在于昌盛置业公司，幸晖请求返还购房款及维修基金，理由正当，予以支持。对于代办证费100元，无票据佐证，不予认定；对于违约金问题，昌盛置业公司因逾期交房，应承担违约责任，双方之间约定有逾期交房的责任，幸晖请求被告昌盛置业公司按房价日万分之一从约定交房期限届满之次日起至起诉日计201天支付违约金4623元，符合法律规定，应予采纳�昌盛置业公司在举证期限内不提交证据，视为放弃举证权利。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除幸晖与昌盛置业公司2014年3月3日签订的《商品房买卖合同》；二、昌盛置业公司应在判决生效之日起十日内向幸晖返还已付购房款二十三万零五百三十六元、维修基金一千八百一十九元，合计二十三万二千三百五十五元；三、昌盛置业公司应在判决生效之日起十日内向幸晖支付违约金四千六百二十三元；四、驳回原告幸晖的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼�》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4856元，减半收取2428元，由昌盛置业公司承担。
一审判决宣判后，昌盛置业公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回幸晖的一审全部诉讼请求。主要上诉理由为：一、因政府原因逾期交房属不可抗力，《商品房买卖合同》不应解除。昌盛置业公司已于2015年11月中旬向政府部门提交了房屋验收的相关手续，但政府部门未按时间结点办理，应属不可抗力，该逾期交房的不利后果不应由昌盛置业公司承担；二、商品房正在竣工验收已可交付，《商品房买卖合同》可继续履行。昌盛置业公司于2015年11月6日已取得竣工验收报告，涉案商品房已可交付。昌盛置业公司也于2015年11月27日向幸晖发出收房通知，该合同应当继续履行；三、逾期交房违约金应计算�2015年12月1日而非起诉日，对于超出部分违约金应由幸晖承担。昌盛置业公司于2015年11月27日向幸晖发出收房通知，通知其于2015年12月1日办理商品房交接手续，即便存在逾期交房的事实，违约金也应计至12月1日而非起诉日。
幸晖二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。首先，昌盛置业公司存在逾期交房超过90天的违约行为。根据双方合同有关逾期达到90日，买受人有权解除合同的约定，作为购房者，幸晖有权解除合同。同时交房时间到达后，经幸晖及家人多次催促交房未果后，2015年11月13日才书面正式请求退房，已履行解除合同的通知程序。因此一审以昌盛置业公司违约为由，认定解除合同是正确的；其次，政府延迟办证并非逾期交房的不可抗力因素。根据合同法第一百一十七条的规定，政府延迟�证并非法律意义上的不可抗力。且昌盛置业公司也未就该因素通知业主并出具相关证明。因此其主张不成立。事实上，直到2015年11月15日一审法院正式立案受理本案，其都没有通知收房，一审开庭时，昌盛置业公司也未向法庭出示过任何证据证实该房屋已竣工并验收。其理由同样不成立；再次，一审对于逾期交房违约金的计算是根据合同的约定，是合理合法的。
经本院审理，二审查明事实与一审查明事实一致。
综合双方当事人的诉辩请求及理由，本案二审的争议焦点主要有二，一是双方当事人订立的《商品房买卖合同》应否解除；二是逾期交房违约金计至起诉日是否合理。
本院认为：幸晖与昌盛置业公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定该合同有效正确，本院予以维持。
关于第一个争议焦点，根据双方《商品房买卖合同》第十三条有关逾期交房责任的约定，逾期超过90日后，买受人有权退房。又据该合同第十一条交付时间的约定，涉案商品房应当于2015年4月30日交付。经多次催促未果后，幸晖于2015年11月13日申请退房，该合同解除权的行使，符合双方合同约定解除合同的期限。昌盛置业公司主张因政府因素造成逾期交房，但从该公司于2015年5月1日向包括幸晖在内的业主发出的书面函件显示，其未能如期交房的原因是因雨天气等客观因素，该函件内载的逾期交房因素与其在二审中主张的政府因素不符。即便按照昌盛公司的主张，该公司直到2015年11月6日也才完成建筑工程竣工验收报告，此时与买卖双方约定的2015年4月30日的交房日已超过6个多月，政府办理相关手续也应在竣工验收之后，该相关延迟，也与购房者依照合同约定的超过90日即可行使合同解除权的合同权利无涉，因此对昌盛置业公司关于幸晖无权解除合同的主张，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”的规定，幸晖仅主张违约金计算到一审法院立案的2015年11月25日，属于法定规定的处分范畴。该主张并未超出昌盛置业公司主张的2015年12月1日，其请求的数额和时间明显小于昌盛公司的主张，一审法院据此认定相应的违约金符合法律规定。昌盛置业公司的此项上诉主张也不成立。
综上，上诉人昌盛置业公司的上诉理由不充分，对其上诉主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4856元，由上诉人贵定县昌盛小城镇置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘国红
代理审判员 王开恒
代理审判员 万 青
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 李 震