上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2013）杨民四（民）初字第3084号原告（反诉被告）上海A有限公司。法定代表人朱X。委托代理人陈X，律师。被告（反诉原告）廖X。委托代理人徐X，律师。委托代理人饶X，律师。原告上海A有限公司诉被告廖X房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月18日受理，2013年11月6日，被告廖X提起反诉。本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）上海A有限公司之委托代理人陈X，被告（反诉原告）廖X之委托代理人徐X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海A有限公司诉称，原、被告于2013年5月11日订立《商铺租赁合同》，约定原告将其承租的上海市杨浦区X路XXX号门面商铺（以下简称系争房屋）转租给被告使用，租赁期限为2013年6月15日至2018年6月30日，第一年年租金为人民币400，000元（以下所涉币种均为人民币）。嗣后，被告进驻商铺并将原告原有装潢拆除。2013年8月9日，原、被告订立《商铺租赁补充协议》，约定由原告全权处理相关执照的办理工作，被告支付6万元费用等内容。但被告无故于2013年8月16日向原告提出解除合同，被告显属违约。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的上述《商铺租赁合同》及《商铺租赁补充协议》；2、被告赔偿原告经济损失635，000元（包括原告支付给原房东的装潢损失250，000元、原告修复房屋期间的租金损失50，000元、原告给予被告的2013年5月11日至2013年6月14日免租期期间的租金损失35，000元、被告提前解除合同6个月的租金损失200，000元、被告提前解除合同的违约金100，000元）。被告廖X辩称并反诉称，因原告始终未能提供产权人同意转租的证明，导致被告无法办理营业执照等经营证照，故被告的合同目的无法实现，只得提出解除合同。被告要求交接房屋，但原告不予理睬，故被告于2013年9月初将房屋钥匙通过快递邮寄给原告。故对原告诉请不同意，且原告主张的违约金过高，要求调整。因原告违约，造成被告经济损失，现反诉要求判令：1、确认原、被告就系争房屋签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁补充协议》于2013年8月16日解除；2、原告返还被告2013年6月15日至2013年12月14日期间的租金200，000元；3、原告支付违约金200，000元；4、原告赔偿经济损失227，500元（包括装修拆旧费50，000元、垃圾清运费20，000元、支付给装修公司的违约金50，000元、家具定金25，000元、设计费60，000元、支付给员工的3个月工资22，500元）。原告上海A有限公司针对反诉辩称，原告仅对被告办理证照提供协助义务，因被告不提供办理证照的相关材料，导致产权人未能提供同意转租证明，故原告没有违约行为。原告从未收到被告所称的快递钥匙，为减少损失原告于2014年2月上旬自行将房屋收回。故系被告违约在先，且被告同时主张违约金和经济损失没有法律依据，被告亦无证据证明其损失，被告主张违约金过高，要求调整。故不同意被告的反诉诉请。经审理查明，上海市杨浦区X路XXX-XXX号房屋权利人系案外人中国人民解放军X部队后勤部，该后勤部将上述房屋出租给案外人上海X商业经营管理有限公司使用。2013年1月1日，原告（乙方）与上海X商业经营管理有限公司（甲方）签订《房地产租赁合同》，约定：乙方承租上海市杨浦区X路203、205号房屋；租赁用途为办公、餐饮、零售；租赁期限自2013年1月1日至2013年12月31日；乙方不得擅自将房地产转租、分租、转借给他人使用，如确实需转让时应征得甲方及军队房地产管理部门的书面同意；当甲方与军队房地产管理部门的租赁合同发生变更、解除或者终止时，本合同及转租合同也随之相应发生变更、解除或者终止等内容。2013年5月11日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：乙方租赁系争商铺用于办公、餐饮、零售；第一、二年年租金为400，000元，第三、四、五年年租金500，000元；租金每半年交付一次，先付后用；租赁期限为五年，自2013年6月15日至2018年6月30日；室内装修由乙方自行进行，乙方不能拆除四周墙体，不能破坏外墙结构；甲方协助乙方办理营业执照、消防执照、卫生许可证、税务登记证等相关开业使用证件，乙方需自行支付开办证件的一切政府部门及其相关费用，甲方配合费用甲方自行支付；乙方定于2013年6月底开业，甲方需予以协助配合；乙方的经营活动应当符合法律法规的规定，乙方应当依法办理经营所需要的工商、税务、消防、治安等审批手续，取得营业执照和各类许可证，若未全部办理前述手续的，不能对外营业；在合同期内，乙方若需提前终止合同需要提前半年书面通知甲方，并且赔偿甲方违约金100，000元；如因甲方原因造成乙方不能正常经营的（在合同期内甲方保障乙方房屋使用权及水电煤的畅通及相关开业证件的及时协助办理）赔偿乙方200，000元；甲方将该商铺以现有装修条件出租给乙方等内容。当天，原告将系争房屋交付给被告。2013年5月14日，原告向被告发电子邮件，内容为：办理餐饮分店需要以下的材料，分别为上海餐饮公司营业执照、税务登记证、组织机构代码证原件及复印件；上海餐饮公司卫生许可证及餐饮许可证原件及复印件；法人身份证复印件；上海餐饮公司公章、财务章及法人章；上海餐饮公司负责人及联系人身份证复印件、联系电话；上海餐饮公司办理此次业务的经办人授权书……。2013年5月28日，原告工作人员发短信给被告方，称：我已和陈X沟通过了，已经帮你联系到一个办理相关证照人，并和你电话沟通过了，按照目前你这边能提供的相关材料可以帮你办理相关证照……。2013年6月4日，原告向上海X商业经营管理有限公司发出《情况说明》，内容为：为配合贵司对X路商业街的整体规划目标，现我司将X路XXX号转租给廖X做餐饮、零售用途，现因需办理相关执照需要贵司予以配合，提供相关证明材料。2013年6月18日，中国人民解放军X部队后勤部企业管理办公室出具《转租批准书》，同意上海X商业经营管理有限公司将上海市杨浦区X路203、205号房屋租赁给原告，租赁用途为办公、餐饮，租赁期限自2013年1月1日至2013年12月31日，并特别注明该批准书仅限用于办理工商营业执照用。2013年8月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁补充协议》，约定：此协议在2013年5月11日签订的《商铺租赁合同》的基础上做补充说明；乙方由于装修需要将屋内部分消防管道移位事宜，由甲方负责与物业、部队及其他相关部门协商处理，乙方负责协助配合甲方；关于乙方新店执照办理事宜，由乙方出资60，000元给甲方，由甲方全权处理乙方工商、税务及消防、卫生、环评等部门执照的办理，乙方配合甲方；本协议双方签字确认即作为生效，协议生效后乙方先行支付甲方50%的办理执照费用，即30，000元，剩余费用在甲方执照完全办理后交证再行支付，甲方只提供政府办理事务的相关费用，不提供其他任何办理费用发票或收据；在甲方办理执照的同时，乙方可以进行房屋装修，在乙方装修完毕而甲方未能把相关执照办理出来，由甲方承担乙方开业的相关风险，并承担相关风险所带来的相关费用等内容。2013年8月16日，被告向原告发出《关于要求解除房屋租赁合同的函》，称被告已于5月15日将原告要求的资料发给原告，但至今执照未能办出、装修消防管道改造亦不能如期实现，被告投入巨大、造成巨大损失，要求解除合同、原告退还收取的租金120，000元等内容。2013年8月18日，被告方发短信给原告方，内容为：朱总，不知我们退租一事考虑如何？我方定于二十五日开始退场，望接收。原告方回复称：你方退场我无权干涉，在我方（没有）违反相关合同约定的前提下，我方希望就如何赔偿我方进行相关明确。2013年8月20日，原告发《律师函》回复被告，称被告单方提出合同解除属于违约行为，原告一直配合被告办理相关事宜，但被告始终未办理工商名称预核等相关手续，并不与相关办证机构联系办理执照事宜，希望被告继续履行合同，否则由此产生的损失等均由被告承担等。另查明，被告向原告支付了2013年6月15日至2013年12月15日期间的租金共计200，000元。又查明，被告从2013年5月下旬起委托他人进行房屋旧有装修拆除、装修等工程，后因与原告租赁合同未能顺利履行，拆除工程结束后装修中止。被告向案外施工方支付了装修拆旧费50，000元、垃圾清运费20，000元。再查明，原告自称其于2014年2月上旬自行将系争房屋收回并重新进行装修。以上事实，由原、被告提供的《商铺租赁合同》、《商铺租赁补充协议》、《军队房地产租赁许可证》、《房地产租赁合同》、《情况说明》、《关于要求解除房屋租赁合同的函》、《律师函》、《公证电子信件、短信信息》以及双方陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签约约定原告全权办理被告经营所需的工商、税务等证照，被告支付对价6万元，故应认定相关证照办理的责任主体是原告。后因产权人未出具同意转租证明，故系争证照未能办成，并继而造成合同无法继续履行。为此，被告于2013年8月16日向原告发函明确解除合同，该通知同日到达原告，故首先应予确认相关租赁合同于2013年8月16日解除。原告称系因被告不尽配合义务，未提供应提供的材料，致产权人未能出具转租证明，但未就该主张提供证据予以证明，且原告该意见无法律及合同依据，故原告对合同解除负有责任。因原告系违约方、且原告同意被告进行拆除工程，故原告主张的原装潢损失、修复房屋期间的租金损失、免租期的租金损失及提前解除合同的租金损失及违约金等诉请，本院均不予支持。合同解除后，被告可以向原告要求赔偿损失，故被告支付的租金、装修拆旧费、垃圾清运费之实际损失，本院予以支持。至于装修违约金超出对方订立合同时的预见、其他损失依据不足，故其余损失本院均不予支持。合同并未明确约定原告未办理执照应支付违约金，故被告违约金之诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）上海A有限公司与被告（反诉原告）廖X于2013年5月11日签订的《商铺租赁合同》、2013年8月9日签订的《商铺租赁补充协议》于2013年8月16日解除；二、原告（反诉被告）上海A有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）廖X租金人民币200，000元；三、原告（反诉被告）上海A有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）廖X装修拆旧费人民币50，000元、垃圾清运费人民币20，000元。四、原告（反诉被告）上海A有限公司要求被告（反诉原告）廖X赔偿原告经济损失人民币635，000元之诉讼请求，不予支持；五、被告（反诉原告）廖X其余之诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币10，150元，由原告（反诉被告）上海A有限公司负担；反诉受理费人民币5，037.50元，由原告（反诉被告）上海A有限公司负担人民币2，167.50元、被告（反诉原告）廖X负担人民币2，870元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 王   芩   菲审 判 员 李      威人民陪审员 陈   铭   浩二〇一四年五月六日书 记 员 尉蔚书记员居文璟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。