辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）辽07民申132号
再审申请人（原审被告）：王某某，女，1964年9月20日出生，汉族，锦州市第一实验幼儿园教师，现住锦州市古塔区。
委托代理人：杨士富，辽宁融基律师事务所律师。
委托代理人：田伟，辽宁融基律师事务所律师。
被申请人（原审原告）：王某，男，1970年2月3日出生，汉族，无职业，现住锦州市古塔区。
委托代理人：王琦，辽宁戎达律师事务所律师。
被申请人（原审原告）：陈某某，女，1970年1月15日出生，汉族，无职业，现住锦州市古塔区。
委托代理人：王琦，辽宁戎达律师事务所律师。
再审申请人王某某因与被申请人王某、陈某某房屋买卖合同纠纷一案，不服锦州市古塔区人民法院(2015)古民初字第00565号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
王某某申请再审称，一、原审判决超出了被申请人，即原审原告的诉讼请求范围进行裁判。被申请人在起诉状中只提及两项诉讼请求，而原审判决进行四项裁判。《民事诉讼法》第13条确立了民事诉讼法的处分原则，要求法院在当事人的诉讼请求范围之内进行裁判。本案原审庭审笔录第3页载明，被申请人的诉讼请求为“1、请求法院依法解除原被告签订的《房屋买卖居间合同》，判令被告返还原告购房款共计77.2万元；2、本案的全部诉讼费由被告承担。”其诉讼请求可以较为简短的概括为解除合同、返还购房款以及由申请人即原审被告承担诉讼费用，并未提及双倍返还定金，也未在其后变更诉讼请求。而原审判决书第4页载明，判决解除双方买卖居间合同；申请人返还被申请人购房24.8万元；同时判决申请人双倍返还被申请人定金52.4万元并承担诉讼费用。由此可见原审判决明显超出被申请人，即原审原告的诉讼请求范围进行了裁判。二、原审判决认定基本事实存在错误。原审判决书第4页中认定事实“本案定金性质为违约定金”。本案中申请人与被申请人虽然达成了房屋买卖居间合同，由该合同文面显示内容可知，买卖双方之间并未存在居间人。双方仅仅处于买卖合同在书写上的便利，直接使用了从第三人处获取的房屋买卖居间合同的格式化样本。此格式化样本中的格式条款约定了定金及其性质，“原告不履行合同，无权请求返还定金；被告不履行合同，应当双倍返还定金”，而双方对于此条款的合意不具备真实意思表示。双方真实的意思为其后达成的补充条款，即定金41万元用于取回抵押给银行的房照，是一笔具有专门用途的款项。在签订合同当时，本案所涉房屋（锦州市古塔区南宁路三段17-37号）上抵押权所及之债数额为人民币40万元，若按照原审法院认定的法定定金范围26.2万元，无法完成该笔款项所指向的专门用途，即清偿债务40万元，违背了双方合意中的真实意思表示。因此本案中的所谓定金41万元，其性质应当约定了专门用途的预付款、首付款而非合同法意义上的定金。原审判决对涉案部分款项中的所谓定金性质予以认定并调整为法定定金范围内26.2万元存在严重错误。三、本案有新的证据，书证《辽宁省农村信用社贷款还款明细登记薄》证明申请人作出了履行合同约定义务的行为，足以推翻原审判决。原审判决书中载明“被告并未按合同中约定，用定金41万元偿还贷款，取回房照。申请人与银行约定的用于偿还本案涉及的抵押贷款的银行帐户为374520141254007，现有《辽宁省农村信用贷款还款明细登记薄》证明，申请人在收到定金41万元后立即向该帐户中存入291087.15元，作出了履行约定义务行为，目前该笔债务剩余数额约为29万元。其履行行为所导致的结果未能清偿上述债务并非出于申请人主观故意所赋予的其他正常救济手段仍能将此291087.15元用于偿还约定债务，取回保管于银行的房照。四、原审判决认定的基本事实缺乏证据证明，关键证据光盘录音存在多处剪辑痕迹，申请人与被申请人达成的房屋买卖居间合同仍然能够履行，合同目的完全可以实现。被申请人即原审原告提交的书证《房屋买卖居间合同》显示，本案所争议的申请人的给付义务共有两项，分别为主给付义务，即完成房屋过户更名手续，从给付义务，即向涉案房屋（锦州市古塔区南宁路三段17-37号）的抵押权人娘娘宫农村信用社清偿该房屋上设置的抵押权所涉及之债务，取回在银行保管的房照。原审判决第3、4页所载“双方约定定金41万元用于取回抵押给银行的房照，被告在取得41万元定金后未按合同约定履行，属违约行为。”原审判决认定该事实的依据为《锦州银行帐户明细》及收据两张，这三份证据仅仅能证明被申请人履行了合同约定的部分给付义务，即给付申请人定金41万元。上述两份证据对于申请人是否履行了合同约定的从给付义务以及是否具有履行该从给付义务之能力没有任何证明力。即使申请人延迟履行，瑕疵履行合同中约定的从给付义务，仍不能据此认定申请人不具备履行主给付义务的能力，无法证明合同目的不能实现，前述第二点已经阐明，申请人已经实际作出了履行约定义务的行为。原审法院认定申请人未按照合同约定履行义务的事实是没有证据依据的。此外原审判决书第4页所载“另因被告尚有其他贷款纠纷，娘娘宫镇农信社不同意给付房照，导致双方买卖房屋的房照现无法取回，致使合同目的不能实现……应当向原告方承担约定责任。”原审判决认定该事实的依据为被申请人提供的视听资料，即光盘。根据关于民事诉讼证据的若干规定第70条第三款“一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：（三）有其他证据佐证并以合法手段取得的，无疑点的视听资料或与视听资料核对无误的复制件。本案所涉及的视听资料为原审判决认定合同目的无法达成的唯一证据又无其他任何有关证据佐证，并且对应于视听资料的文字整理稿第3、4、8页有多处前后对话明显无法成立，存在剪辑痕迹之处。故应依法确认其作为证据的证明力不足。而原审判决书中却又据此唯一并且存在剪辑痕迹的视听资料证据认定了另一事实，即“即使偿还原被告买卖房屋的剩余贷款，信用社不同意给付房照”。依据物权法177条第一款规定有下列情形之一的担保物权消灭：（一）主债权消灭。申请人清偿本案相关的抵押权所及之债务后，该抵押权即应归于消灭。娘娘宫镇农信社对于本案所涉及房照这一特定有体物的占有便失去了法律依据。而信用社对申请人所有财产，即房照这一特定有体物的非法占有，并非造成该特定有体物的毁损、灭失，通过合法有效的救济手段可以回复申请人对前述特定有体物“房照”的占有与支配。即便本案中房照毁损、灭失、也不会导致买卖交易之标的物房屋毁损、灭失，对涂销其上的抵押权实现合同目的及申请人的所有权、处分权也不构成影响。申请人仍然具有履行《房屋买卖居间合同》约定的主给付义务，即将本案房屋过户更名给被申请人的能力。不仅如此，作为房屋买受人的被申请人可以通过行使物权法第191条和最高院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释6条所赋予的涤除权，消灭银行于涉案房屋之上的抵押权，从而完成交易。但被申请人并未依法行使涤除权，又从另一方面造成了房屋不能及时过户到被申请人名下。依据民法所确立的公平原则及意思自治原则，被申请人对自身权利的怠于行使所造成的不利后果应当由其自身而非申请人进行承担。因此原审判决认定申请人存在违约行为与合同目的不能实现两点基本事实缺乏证据依据。五、原审判决适用法律错误。原审判决第4页载明“依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第四项、第一百一十五条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二规定，判决如下”其中涉及本案主要争议部分的条文为合同法94条第4款、115条及121条。合同法第94条第4款规定，下列情况之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的“前述二、三点已经阐明作为当事人的申请人不存在任何违约行为，不符合该条款后段规定。本案中申请人与被申请人在房屋买卖居间合同中对主从给付义务均未约定期限，其后也未就履行期限达成补充协议。根据中华人民共和国合同法62条第4款规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。而最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第15条对房屋买卖中履行义务的宽限期作出了明确规定，根据合同法第94条规定，出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的应支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权按行使的合理期限为3个月，被申请人2015年7月27日和申请人签订了房屋买卖居间合同，其后经催告即起诉到法院要求行使解除权，同年9月8日古塔立案受理，期间间隔6周，被申请人在要求申请人履行合同约定给付义务之时并未按照法律规定给予申请人任何合理的准备时间。申请人也不存在合同法第94条规定的迟延履行义务。因此本案不符合合同法第94条规定，原审判决适用法律错误。合同法第121条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决。而最高院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释122条规定，“因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。故虽因第三人过错造成合同无法履行可以适用定金罚则，仅因第三人原因而非过错造成合同不能履行，应当认定为意外事件、不可抗力，并排斥定金罚则的适用。合同法自1999年10月1日起施行，而最高院适用担保法解释实施于2000年12月13日，相对于合同法是新法，故即使在承认原审判决全部认定事实的基础上，也应适用最高院关于担保法解释122条规定将第三人的原因而非过错认定为意外事件、不可抗力，排斥定金罚则，因此原审适用法律错误。合同法115条规定，当事人可以依照中华人民共和国担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。前述二三点已经说明，申请人作出了履行义务的行为，仍具有完全履行义务的能力，虽未能及时的完全履行合同约定的给付义务，其根本原因在于被申请人怠于行使自身权利并且未经催告并给予合理宽限期便要求解除合同。此时应当依据最高院关于担保法的解释117条规定，定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同，判决被申请人丧失定金26.2万元，而非判决申请人双倍返还定金。即使按照原审判决认定合同目的已经无法实现，属于前述之意外事件、不可抗力，应当排斥定金罚则，故原审判决却有错误。综上，原审判决认定基本事实，合同目的无法实现及申请人存在违约行为，缺乏证据证明，其关键证据光盘录音存在剪辑痕迹，而申请人提供新的证据足以推翻原审判决认定的基本事实。不仅如此，原审判决超出了被申请人诉讼请求范围进行裁判，适用法律有错误。申请人未构成根本违约，应当依照判决被申请人以丧失定金为代价解除合同，即使认定合同目的已经无法实也应属于意外事件，不可抗力，依法免除申请人的违约责任。故申请人现依据民诉法200条第一、二、六、十一款规定，申请再审。
王某、陈某某提交意见称，原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。再审申请人的请求不符合法定再审条件，应驳回，不予立案。一、原审判决不存在超出诉讼请求的情形。原告的诉讼请求是解除合同，返还购房款，被告承担诉讼费。返还购房款77.2万元，答辩人已经进行了详解，77.2万元是双倍定金52.4万元，和24.8万元房款。原审在庭审时候也要求被告明确77.2万元组成和依据。原审法院根据审判文书的格式作出的分项判决并不超出诉讼请求。因此申请人的申请理由不成立。二、原审法院认定41万元中有26.2万元系违约定金是正确的。本案中答辩人与王某某签订的《房屋买卖居间合同》虽然合同是居间合同，但是合同是基于双方是朋友在公平合理的基础上协商的，因此该合同不论是事先打印的还是签订手写的，都是双方的真实意思表示，双方签字，发生法律效力，对双方都有效力。本案定金是违约定金，所以原审认定事实正确。根据合同法第9条约定，可以得出定金的法律效力。定金41万元用于取回房照，双方的约定是双方的真实意思表示。定金即使没有约定，一方违约双倍返还，如果写了就等同于定金罚则。如果没有特殊约定是不具备定金罚则的，但是本合同第9条约定是定金。原审法院认定定金是26.6万元，不是41万元，是依照担保法91条规定，因为定金过高，进行的法律调整。因此申请人认为41万元用途是取房照，而不是定金是偷换概念。所以申请人的观点不成立。三、申请人提交的《辽宁省农村信用贷款还款明细登记薄》不能也不足以作为新证据推翻原审认定的事实。该证据不是新证据。而且本案中一审庭审调查陈述，29万元没有用作本案交易房屋的还款。一审笔录第5页，王某某承认41万元中的30万元打到卡里，结果信用社把钱还到另一个房子上，因此该证据与本案没有关联性不能作为本案认定事实的材料。笔录第6页，王某某承认收到钱之后没有偿还该房屋贷款，而是用了陈某某30万元中的10万元偿还贷款，原审对该认定是依据当事人陈述。申请人的陈述与事实不符，交易房屋还欠贷款40万元，但是申请人说还了29万元，按照事实应该剩余11万元，但是王某某有陈某某的51万元贷款，足以偿还贷款，但是申请人在申请书中还在自认贷款没有还完，王某某用行为证明了不履行合同义务，致使合同无法实现是正确的，因此王某某提供的证据与本案无关，不能作为推翻原审事实的依据。四、原审认定事实有充分证据证明。光盘是交换证据时候交给的王某某，王某某在当庭中对录音没有异议，因此原审法院对王某某的履约情况，及结合当庭陈述包括录音光盘的证据对本案事实作出了认定是有充分证据支持的。王某某仍然没有将房屋贷款还清，并取回房照，因此其是否有能力取回房照不需要证明，客观事实无须举证证明。娘娘宫镇农村信用社占有王某某房照是否合法，与本案无关，与陈某某、王某无关。王某某作为交易房屋的所有权人不通过司法程序向娘娘宫镇农村信用社主张权利是因为其没有清偿贷款，所以不具有诉讼的可能性，王某某一直说有履约能力，可以办理过户，答辩人想知道如果没有产权证如何办理过户。然而申请人却说被申请人是怠于行使权利。答辩人作为守约一方要求违约方解除合同，不承担任何法律后果，申请人的此项理由不成立。五、原审法院适用法律正确。原审法院适用合同94条第4款，申请人将合同法62条规定与之相对比，是对法律的理解错误。本案中王某某取得了定金41万元，没有清偿贷款取房照，至今款下落不明，取得30万元后也没有偿还贷款，取回房照。虽然合同没有约定取房照时间，但是王某某没有还贷款，在这种情况下，答辩人才起诉到法院要求解除合同。所以本案就不适用催告给予宽限期。原审适用121条125条规定认为王某某承担违约责任是正确的，本案中根据答辩人向法院提交的资料记载，王某某与娘娘宫镇农村信用社存在多笔贷款，信用社为了催缴贷款，明确了即使清偿了贷款，房照也不给，而且说把其子贷款的利息给了才给房照。所以即使给了贷款，也还是不给房照的，其实信用社是有过错的，因此造成了纠纷。所以本案原审认定王某某承担双倍返还定金是正确的，综上原审判决正确，适用法律正确，应驳回再审申请。
本院经审查认为，本案基本事实不清。再审申请人王某某的申诉请求，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第一款的规定，裁定如下：
一、指令辽宁省锦州市古塔区人民法院再审本案；
二、再审期间，中止原判决书的执行。
审判长 门 某
审判员 王 盈
审判员 胡占福
二〇一七年二月七日
书记员 暴思洋