重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝05民终2719号
上诉人（原审被告）重庆市九龙坡区民安华福生生幼儿园。
法定代表人吴凯，董事。
委托代理人李燕平，重庆君知奇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆洪泉物业管理有限公司。
法定代表人李小刚，总经理。
委托代理人蔡忠瑜。
委托代理人於有琳。
上诉人重庆市九龙坡区民安华福生生幼儿园（以下简称生生幼儿园）与被上诉人重庆洪泉物业管理有限公司（以下简称洪泉物业）物业服务合同纠纷一案，重庆市九龙坡区人民法院于2016年2月17日作出（2015）九法民初字第06024号民事判决，上诉人生生幼儿园对该判决不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。生生幼儿园的委托代理人李燕平，洪泉物业的委托代理人蔡忠瑜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院审理查明：重庆市九龙坡区民安华福公租房小区系由重庆市公共住房开发建设投资有限公司作为建设单位修建的由重庆市公共租赁房管理局管理的公租房小区。2012年7月15日，重庆市公共租赁房管理局与洪泉物业签订物业服务合同，约定重庆市公共租赁房管理局委托洪泉物业对民安华福公租房小区进行物业管理服务，物业收费标准为：住宅为1.03元／月.平方米，商业物业为2.40元／月.平方米。合同第六条约定，合同期限为2012年8月20日至2013年8月29日止（该合同期限自承租人正式入住之日起开始计算）。合同期届满前三个月，重庆市公共租赁房管理局作出续聘或选聘的决定，在与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。合同第十二条特别约定第2款约定，承租人无故拖欠物业服务费的，物业公司直接向承租人追偿。第4款约定：幼儿园、学校、医院的物业服务费，交房时另行协商。合同签订后洪泉物业于2012年8月开始对民安华福小区进行物业管理服务工作至今。
2013年8月，双方续签物业管理服务合同，合同期限为2013年8月20日至2014年8月19日，其它内容同前份合同。后双方再次续签合同，合同期限为2014年8月20日至2015年8月19日，其它内容同前份合同。
2013年重庆市公共住房开发建设投资有限公司将民安华福小区内的两所幼儿园移交给重庆市九龙坡区人民政府，重庆市公共租赁房管理局作为移交见证方。后重庆市九龙坡区教育发展服务中心经重庆市九龙坡区人民政府工作安排，作为甲方与重庆格鲁伯教育科技发展有限公司（乙方）于2013年7月13日与教签订租赁协议，约定由甲方作为产权单位，将民安华福小区内两处幼儿园用房租赁给乙方用于开办幼儿园，合同约定乙方在装修和经营使用过程中发生的水、电、暖、燃气、物业等相关费用均由乙方承担。合同签订后重庆格鲁伯教育科技发展有限公司进驻民安华福小区开办被告生生幼儿园，性质为民办非企业普惠性幼儿园。但一审被告至今与一审原告未就物业管理费达成协议，一审被告也未向一审原告缴纳物业服务费。
经现场查看，生生幼儿园共有两处办公教学场所，均位于民安华福小区内，建筑面积共计为7016.42平方米。民安华福小区系封闭式管理小区，在小区入口设有安保门岗，进入生生幼儿园场所均需通过一审原告所设置的门岗。一审被告办公教学场所外围均修建有围墙，围墙内绿化、清洁均由一审被告自行负责，一审被告也自行聘请有安保及清洁人员。幼儿园所用消防及排水系统等均为民安华福小区消防及排水系统的一部分。
本案在一审审理过程中，一审被告主张其并未接受到一审原告所提供的物业服务，双方未建立物业服务合同关系，其提供《重庆市九龙坡区政府公开信箱来信回复》网络信件打印件一份，内容为一审被告向重庆市九龙坡区政府公开信箱写网络信件反映幼儿园内消防设施存在安全隐患。政府公开信箱回复称，因生生幼儿园一直未缴纳物管费，导致园内消防设施设备未纳入物业维护保养范围。另整个民安华福小区消防栓系统正在维修，导致目前消防栓内无水。经协调，洪泉物业已对所存在的问题进行了处理。一审被告拟证明一审原告未为其提供物业服务。一审原告对该证据真实性不予认可，同时认为其已履行到自身物业管理义务。
一审法院认为：本案中洪泉物业作为民安华福小区的物业管理公司，为民安华福小区提供了整体的物管服务。生生幼儿园的经营教学场所位于民安华福小区内，系民安华福小区的一部分。根据重庆市公共租赁房管理局与洪泉物业签订的物业管理合同约定，民安华福小区内的学校、幼儿园、医院等的物业服务费另行协商，也表明小区内的幼儿园等需要交纳物业服务费，但对具体的缴费细节需再行协商。之后各方虽未对缴费细节协商达成一致意见，但是根据实际情况，生生幼儿园作为民安华福小区的一部分，置身于小区大环境中，在安保、清洁、小区公共设备设施维护等方面享受到了小区的整体条件，客观上不可避免的接受到了一审原告所提供的物管服务。尤其是一审被告作为幼儿园，在办学条件上对安保提出了更高要求。一审被告现在小区内办学，享受小区大环境的安保条件，客观上提高了办学条件。而生生幼儿园对在本场所经营必然作为民安华福小区的一部分享受到洪泉物业所提供的物管服务是自始知晓的，在后期开办过程中也未明确表示过拒绝接受服务。在此情况下，双方形成事实物业服务合同关系，洪泉物业有权要求生生幼儿园支付与其所享受的物业服务对等的物业服务费对价。
对一审被告应支付的物业服务费标准，因双方协商未果，一审法院可在本案中根据具体情况酌情认定。生生幼儿园场所在民安华福小区内，虽系普惠制教育机构，但仍属于收费性质，具有一定的商业性质。但同时又在小区内独立成园，自行进行了一部分的内部管理，此点上有别于其他商业性质物业。一审法院参照本案案情，酌情认定一审被告对2013年7月15日至2014年12月31日（共计17.5个月）期间的物业服务费按民安华福小区物业服务合同约定的住宅物业服务费收费标准1.03元／月.平方米的标准，向洪泉物业支付。经计算为126470.97元（7016.42㎡×1.03元／㎡.月×17.5个月）。对一审原告所主张的超出该标准的物业服务费一审法院不予支持。另该标准系一审法院在双方无法协商一致的情况下参照案情酌情而定，仅限于一审原告所主张的2013年7月15日至2014年12月31日期间，不对双方之后的物业服务费标准产生约束力，双方按此标准结清2014年12月31日之前的费用后对之后的费用标准仍可自行协商。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、重庆市九龙坡区民安华福生生幼儿园于本判决生效之日起十五日内向重庆洪泉物业管理有限公司支付2013年7月15日至2014年12月31日期间的物业服务费126470.97元。二、驳回重庆洪泉物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果一审被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3207元，由重庆洪泉物业管理有限公司承担1207元，由重庆市九龙坡区民安华福生生幼儿园承担2000元。
生生幼儿园不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实及理由：被上诉人未提供物业服务，上诉人也未享受被上诉人对小区提供的整体性物业服务，双方未形成事实物业服务合同关系。在双方对服务内容和价格未协商一致、且被上诉人未实际提供服务的情形下，要求上诉人支付物业服务费无事实和法律依据。即使今后双方建立了物业服务合同关系，1.03元/平方米/月的服务价格也过高，应予调整。被上诉人的物业服务未达到合同约定标准，无权按照合同约定的服务价格收取费用，上诉人系普惠制民办非企业幼儿园，具有一定公益事业性质，按照一审判决所确定的物业服务费标准，将增加上诉人的经营成本，并最终加重入园儿童家庭的负担。
洪泉物业答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求维持原判。被上诉人与重庆市公租房管理局签订合同后，实施了物业服务管理，包括清洁、绿化、保安、公共设施设备维修养护，得到了相关部门的认可，特别是通过了重庆市公租房管理局的定期考核。在一审的时候我方已完成了举证责任，证明我方对上诉人履行了物业服务。上诉人处于小区内，一审法院曾到现场查看两次，上诉人是小区不可分割的组成部分。物业服务价格在物业服务合同中没有约定，但是重庆市公租房小区对外招投标确定的物业费标准也是在1.5到2.4元。住户是1.03元，小学是1.5元，幼儿园是2元，本案是针对幼儿园，招投标标准出台后，我们才将诉讼标准下调到2元的。一审判决是合情合理的。幼儿园带有商业性质，不是全民义务教育，交费标准应当高于一般住户。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为：根据上诉人与重庆市公共租赁房管理局所签订的物业管理合同以及重庆市九龙坡区教育发展服务中心与重庆格鲁伯教育科技发展有限公司所签订的租赁协议的相关约定，在民安华福小区内经营的幼儿园需要缴纳物业管理费；而生生幼儿园作为民安华福小区的一部分，在安保、清洁、小区公共设备设施维护等方面不可避免的接受到了一审原告所提供的物管服务，故一审法院认定双方存在事实物业服务合同关系符合法律规定，上诉人作为该小区内幼儿园的经营者应当承担缴纳相关物业管理服务费的义务。上诉人以被上诉人未提供物业服务、提供的物业服务不合格为由拒不缴纳物管费，缺乏事实依据，故本院对其上诉理由不予采纳。至于上诉人所称一审法院所确定的物业服务费标准过高、应予下调的意见，一审法院依据涉案小区内普通住宅与商业物业的物管服务收费标准，并结合上诉人作为带有商业性质的普惠性教育机构、在其内部又进行了一定自主管理的特殊性，综合酌定对诉争期间（即2013年7月15日至2014年12月31日）上诉人应按1.03元/平方米/月的标准向被上诉人支付物业服务费，并无不当，应予维持，上诉人的相关上诉理由缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费2900元由重庆市九龙坡区民安华福生生幼儿园负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效之日起，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 苏致礼
代理审判员 陈 华
代理审判员 潘建兴
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 陈园媛