福建省清流县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清民初字第1153号
原告：邓斗周，男，汉族，1977年8月21日出生，住福建省清流县。
委托代理人：阙勇刚，福建归化律师事务所律师。
原告：钟立项，男，畲族，1972年12月14日出生，住福建省福清市。
委托代理人：阙勇刚，福建归化律师事务所律师。
被告：雷瑞山，男，畲族，1965年4月18日出生，住福建省清流县。
委托代理人：魏启祥，清流县法律援助中心律师。
被告：钟建辉，男，汉族，1980年5月24日出生，住福建省清流县。
委托代理人：魏启祥，清流县法律援助中心律师。
被告：吴世平，男，汉族，1973年11月15日出生，住福建省清流县。
委托代理人：魏启祥，清流县法律援助中心律师。
被告：清流县嵩口镇嵩口村民委员会，住所地福建省清流县嵩口镇嵩口村。
法定代表人：王兴旺，该村民委员会主任。
原告邓斗周、钟立项与被告雷瑞山、钟建辉、吴世平、清流县嵩口镇嵩口村民委员会（以下简称嵩口村）买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年1月25日、5月16日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告邓斗周、钟立项的委托代理人阙勇刚，被告钟建辉，被告雷瑞山、钟建辉、吴世平的委托代理人魏启祥到庭参加诉讼，被告嵩口村经本院合法传唤未到庭参加诉讼；第二次开庭，原告钟立项，原告邓斗周、钟立项的委托代理人阙勇刚，被告钟建辉，被告雷瑞山、钟建辉、吴世平的委托代理人魏启祥，被告嵩口村的法定代表人王兴旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓斗周、钟立项诉称，2013年12月20日，被告雷瑞山、钟建辉、吴世平作为土地出让方，原告邓斗周、钟立项作为土地受让方，被告嵩口村作为见证方，签订了一份《转让协议书》。该协议书载明：土地出让方属原土地使用人，简称甲方；土地受让方属土地受让人，简称乙方。甲乙双方就位于省道307线392公里＋500米－700米以东的地块（猪高坑1号）原属甲方置办新型建材使用地，但由于多种原因项目无法进行，造成该地块长期闲置，乙方拟投资建设汽车修理工业园，甲方决定将该地块转让给乙方。该地块的转让金总额为1，400，000元（人民币，下同），签订本合同时乙方预付给甲方1，200，000元，其中840，000元转到被告钟建辉农业银行账户，360，000元转到被告雷瑞山农业银行账户，剩余200，000元在乙方平整完土地后支付。该地块的总面积大约25亩，东至老路、西至省道307新路、南至老路、北至老路。在付清1，400，000元转让金后，该地块的一切使用权归乙方所有。同日，原告邓斗周、钟立项委托工作人员叶福支付款项，从嵩口信用社转账给被告钟建辉土地出让金840，000元，转账给被告雷瑞山土地出让金360，000元。2014年1月27日，原告钟立项通过网上银行支付给被告钟建辉土地转让金尾款200，000元。在支付完土地出让金1，400，000元后，原告邓斗周、钟立项根据上述协议约定，在猪高坑进行嵩口汽车修配中心建设，实际共投资建设348，585元。
2015年8月26日，清流县国土资源局作出清国土资停通字（2015）第039号《责令停止国土资源违法行为通知书》，并依法送达原告邓斗周、钟立项。该通知书指出，经查你单位未经有权机关批准，擅自占用嵩口镇嵩口村猪高坑土地建厂的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第三条第二款的规定，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十四条第四项的规定，现责令立即停止国土资源违法行为，听候处理。
原告邓斗周、钟立项认为，由于被告雷瑞山、钟建辉、吴世平不具有土地使用权转让的条件和资格，涉案土地属被告嵩口村所有，法定的土地征收程序没有完成，因此，该转让行为无效，双方签订的《转让协议书》无效，被告嵩口村的见证不具有法律效力。被告雷瑞山、钟建辉、吴世平应当依法返还原告邓斗周、钟立项土地转让金1，400，000元，并支付占用期间按月利率1％计算的利息334，000元。被告雷瑞山、钟建辉、吴世平对协议无效有过错，应当依法承担过错赔偿责任。被告嵩口村明知被告雷瑞山、钟建辉、吴世平无权转让还进行盖章见证，其行为造成了巨额土地转让金的实际支付。被告嵩口村对地块现场施工不阻止、不制止，造成了损失的扩大，其行为有过错，应当依法共同承担过错赔偿责任。因此，四被告应当依法共同赔偿原告邓斗周、钟立项对猪高坑的实际投资经济损失559，360元。为此，请求法院判令：（一）确认被告雷瑞山、钟建辉、吴世平和原告邓斗周、钟立项于2013年12月20日签订的《转让协议书》无效，被告嵩口村对该《转让协议书》的见证无效；（二）被告雷瑞山、钟建辉、吴世平共同连带返还原告邓斗周、钟立项土地转让金1，400，000元及利息334，000元；（三）被告雷瑞山、钟建辉、吴世平、嵩口村共同连带赔偿原告邓斗周、钟立项的投资经济损失559，360元。
2016年1月8日，原告邓斗周以《转让协议书》中原告邓斗周、钟立项支付的1，400，000元系用于补偿被告猪高坑项目的林地转换、生态公益林扭转、土方工程等前期投入费用，而不是所谓的土地转让款等为由，申请撤回对被告雷瑞山、钟建辉、吴世平的起诉，本院未予准许。
被告雷瑞山、钟建辉、吴世平辩称，（一）原被告双方签订的合同性质并不是原告邓斗周、钟立项在起诉状中所称的“土地使用权转让”，被告雷瑞山、钟建辉、吴世平转让的是项目开发权及前期费用补偿，合同根本不涉及土地使用权的转让事宜。1.被告雷瑞山、钟建辉、吴世平并没有取得土地使用权，所以也就不存在所谓土地使用权转让一说。对于被告雷瑞山、钟建辉、吴世平没有取得土地使用权一事，不论是村委会、镇政府还是原告邓斗周、钟立项对此都是明知的，双方还在协议中约定，原告邓斗周、钟立项今后在办理土地使用证过程中若需要被告雷瑞山、钟建辉、吴世平提供各项材料，被告雷瑞山、钟建辉、吴世平应给予帮助提供。原告邓斗周、钟立项有正常的判断力，不可能用1，400，000元去购买自己明知不存在的东西，因此，双方不存在所谓的转让土地使用权的问题。2.被告雷瑞山、钟建辉、吴世平对于所转让的项目所在地已经进行了大量的前期工作，为此支付了大量的费用。由于猪高坑系林地，系村集体土地，所以对于该地块进行开发利用必须经过一系列的行政审批手续，并进行前期的林地转换、植被补种及各种公用、民用设施的迁移补偿等工作。被告雷瑞山、钟建辉、吴世平已经就猪高坑兴建新型砖厂一事进行了公司注册、批准立项、土地补偿、生态公益林扭转、杆线迁移、迁坟等工作，为此已经支付了100多万元的费用，后因嵩口镇政府为综合利用土地、考虑到征地困难及为原告邓斗周、钟立项节约成本，由政府及村委会出面与被告雷瑞山、钟建辉、吴世平协商退出该项目，并转让给原告邓斗周、钟立项作为嵩口镇汽车修理工业园建设，为了补偿被告雷瑞山、钟建辉、吴世平前期费用，双方在村委会的斡旋下进行了反复协商，最后达成补偿被告雷瑞山、钟建辉、吴世平前期投资费用1，400，000元的协议。3.公安机关已就本案是否属于土地转让行为的性质作出了法律上的认定。有人认为被告雷瑞山、钟建辉、吴世平涉嫌非法转让土地使用权一罪，并移送清流县公安局立案侦查。公安机关经依法调查后得出被告雷瑞山、钟建辉、吴世平不存在转让土地使用权的行为，不构成非法转让土地使用权罪，并作出不立案的决定。（二）双方的项目转让协议合法有效，被告雷瑞山、钟建辉、吴世平已经正在履行合同义务。双方在当地政府部门及村委会的协调下，就项目转让及前期费用补偿事宜达成的协议，系自愿、平等协商的结果，没有违反我国的法律规定，内容合法。被告雷瑞山、钟建辉、吴世平也依约履行了义务，合同不关土地使用权转让，因此，原告邓斗周、钟立项要求确认合同无效并返还土地转让金、支付土地转让金利息的要求没有法律和事实依据。（三）关于原告邓斗周、钟立项要求被告雷瑞山、钟建辉、吴世平赔偿投资经济损失559，360元，没有事实和法律依据，依法不应当支持。1.项目转让合法有效，土地使用权的办理是原告的义务，被告只承担帮助提供所需资料的义务，被告雷瑞山、钟建辉、吴世平也始终配合办理土地使用权。合同约定的其他义务，被告雷瑞山、钟建辉、吴世平也已经全部履行。2.原告邓斗周、钟立项的投资至今仍在进行，2015年12月才与被告嵩口村就征地补偿达成协议。被告嵩口村作出了村民代表大会决议，同意征用猪高坑作为原告邓斗周、钟立项建设嵩口镇汽车修理工业园。（四）原告邓斗周、钟立项在该项目上的投资要求被告雷瑞山、钟建辉、吴世平支付利息没有任何法律依据。原告邓斗周、钟立项因土地使用权证一事与村委会长期没有达成协议，一直到2015年12月21日才取得村委会同意。原告邓斗周、钟立项的项目拖延与被告雷瑞山、钟建辉、吴世平没有关系，没有理由让被告雷瑞山、钟建辉、吴世平承担该投资的利息。综上，请求法院依法驳回原告邓斗周、钟立项的诉讼请求。
被告嵩口村辩称，他们前期的转让，被告嵩口村都不清楚。从2013年到现在，被告嵩口村都在阻止他们建设。现在原告邓斗周还在施工，其对这个项目是认可的。请求法院驳回原告邓斗周、钟立项对被告嵩口村的诉讼请求。
经审理查明，2011年6月，被告雷瑞山等人以投资“新型建材”项目为由向清流县嵩口镇人民政府提出用地申请，项目选址为清流县嵩口镇嵩口村猪高坑。清流县嵩口镇人民政府同意该申请，将猪高坑地块总占地面积24.6亩规划为该项目的工业项目用地报县里审批。
2012年4月10日，清流县工商行政管理局预先核准了企业名称“三明市宏鑫新型建材有限公司”，该公司的投资人为雷瑞山、张哲维，注册资本350万元，住所设在清流县嵩口镇嵩口村，该企业名称保留期至2012年10月9日。
2012年4月12日，清流县土地资源勘测队出具了用地单位为“三明市宏鑫新型建材有限公司”、建设项目名称为“嵩口镇嵩口村猪高坑地块工业用地建设”的《土地勘测定界技术报告书》。该报告书载明：猪高坑地块所有单位为嵩口村、权属类别为征收、土地性质为农用地和面积总计为0.8641公顷（其中水田0.0206公顷，林地0.8435公顷）。
2012年4月25日，清流县嵩口镇人民政府以为充分利用我县煤矸石资源，其引进台商新建三明市宏鑫新型建材有限公司，该项目总投资5，000万元，建设年产5，400万块合成砖生产线4条和建设年产50万平方米轻质复合墙板生产线2条，该公司地址定在嵩口镇嵩口村猪高坑地块为由，分别向县国土、城建部门发函要求为该项目进行用地预审和出具项目选址意见书。
2012年5月26日，福建省林业厅为该项目出具了《建设项目征占用林地预审意见书》，预审意见为：1.该项目属于城市规划区范围内，项目占用林地符合国家林业局《占用征用林地审核审批管理规范》，我厅原则予以同意。2.请清流县林业局转告用地单位待项目批准（核准或备案）后，按具体建设项目依法填报《使用林地申请表》并提交有关文件材料，请清流县林业局派员现场查验，按照有关法律法规的规定，确定地类和林种，并进一步明确占用林地的四至范围后，依法办理占用林地审核审批手续。但能否审核审批应根据申报材料是否符合规定及项目所在地林地定额情况决定。3.请清流县林业局对该建设项目用地情况做好跟踪服务工作，并告知项目用地单位应根据建设需要和办理有关手续所需时间早作安排，与被用地单位搞好协调，以免影响审核耽误建设工期。若发现未批先占，应及时制止并依法查处。2012年11月13日，被告雷瑞山向福建省林业厅交纳了森林植被恢复费328，160元。2013年8月7日，被告雷瑞山向嵩口林业站缴纳了罚款80，040元。
2012年7月6日，清流县住房和城乡规划建设局同意嵩口镇嵩口村猪高坑地块为工业用地，作为工矿仓储用地-
工业用地（非金属矿物制品业）作为烧结煤矸石、页岩砖厂用地；并于2012年10月31日为该项目核发了《建设用地规划许可证》。
2012年10月24日，清流县工商行政管理局预先核准了企业名称“三明市宏鑫新型建材有限公司”，该公司的投资人为雷瑞山、钟建辉，注册资本100万元，住所设在清流县嵩口镇嵩口村解放街129号，该企业名称保留期至2013年4月23日。
2012年10月25日，该项目在清流县发展和改革局备案。后该项目未能通过省建委核准。
2013年12月20日，被告雷瑞山、钟建辉、吴世平作为土地出让方（甲方）和原告邓斗周、钟立项作为土地受让方（乙方）签订了一份《转让协议书》。双方约定，甲乙双方就位于省道307线392公里＋500米－700米以东的（猪高坑1号）地块原属甲方置办新型建材使用地，但由于多种原因项目无法进行，造成该地块长期闲置。乙方拟投资建设汽车修理工业园，经政府领导牵线及多轮磋商后甲方约定将该地块转让给乙方。1.该地块的转让金总额为1，400，000元，签订本合同时乙方预付给甲方1，200，000元，应甲方各股东要求乙方需将该项转让金840，000元转到钟建辉农行账户，360，000元转到雷瑞山农行账户，剩余200，000元甲方应在乙方平整完土地后，确认与私人无任何土地纠纷时支付完剩余转让金，剩余款项200，000元于2014年1月30日前付清。2.该地块的总面积大约25亩（按原规划红线图），东至老路、西至省道307（新路）、南至老路、北至老路。在此范围内若出现与私人有纠纷，甲方负责协调，因此所产生的一切费用由甲方负责，与乙方无关。3.签本合同当日起之前所做的土方工程产生的一切费用由甲方支付，之后的土方工程以及各项建筑由乙方自行负担，与甲方无关。在付清1，400，000元转让金后，该地块的一切使用权归乙方所有，同时乙方拥有该地块的处置权，在法律允许的框架内实施建设、转让、交换、赠予，甲方不得以任何方式干涉。4.甲方应向乙方移交之前所有办理的证件和赔偿的票据，乙方今后在办理土地使用证过程中若需各项材料需要甲方提供时，甲方应给予帮助提供。5.甲方以总投资1，400，000元转让给乙方。同时双方还约定了其他事项。被告嵩口村作为见证方在该协议上盖章。当日，原告邓斗周、钟立项按约定支付了1，200，000元。2014年1月27日，原告邓斗周、钟立项按约定支付了剩余款项200，000元。2015年6月30日，原告邓斗周、钟立项以征地款的名义支付给被告嵩口村30，000元。
2014年5月12日，清流县嵩口镇人民政府向清流县人民政府请示新建嵩口汽车维修及养护中心。
2015年8月26日，清流县国土资源局向邓斗周发出清国土资停通字（2015）39号《责令停止国土资源违法行为通知书》，以其未经有权机关批准，擅自占用嵩口镇嵩口村猪高坑土地建厂的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第三条第二款的规定为由责令立即停止国土资源违法行为，听候处理。2015年11月3日，清流县国土资源局以钟建辉、雷瑞山、吴世平三人未经有权机关批准，擅自将未依法取得土地使用权的嵩口镇嵩口村猪高坑24.921亩集体土地以1，400，000元的金额进行转让为由，提出控告并移送清流县公安局。2015年12月2日，清流县公安局对钟建辉、雷瑞山、吴世平非法转让土地使用权案作出了不予立案决定。
上述事实，有原告邓斗周、钟立项举示的《转让协议书》、银行转账凭证、清国土资停通字（2015）39号《责令停止国土资源违法行为通知书》、福建省信用社《单位活期存入业务凭证》，被告雷瑞山、钟建辉、吴世平举示的《企业名称预先核准通知书》、《福建省企业投资项目备案表》、嵩政（2012）20号《关于要求给予出具三明市宏鑫新型建材有限公司项目选址意见书的报告》、嵩政（2012）21号《关于要求给予出具三明市宏鑫新型建材有限公司项目用地预审的报告》、《建设项目用地预审申请表》、清建（2012）93号《关于同意嵩口镇嵩口村猪高坑地块为工业用地规划意见的函》、《建设用地规划许可证》、《土地勘测定界技术报告书》、福建省林业厅《建设项目征占用林地预审意见书》、嵩政（2014）30号《嵩口镇人民政府关于新建嵩口汽车维修及养护中心的请示》，本院依被告钟建辉、雷瑞山、吴世平申请向清流县公安局调取的《（附件）钟建辉、雷瑞山、吴世平非法转让土地案》、清公（经侦）不立字（2015）00006号《不予立案通知书》、《关于嵩口村猪膏坑地块相关情况说明》，以及当事人及其委托代理人、法定代表人的当庭陈述在案为凭，以上证据均经庭审当庭举证、当庭质证，并经本院审查核实，予以采信。
本院认为：本案系合同纠纷。（一）关于案涉合同是否涉及土地使用权转让的问题。合同在性质上属于原始证据、直接证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条有关证据证明力认定原则的规定，其应作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据。本案中，案涉合同载明的“土地出让人”、“土地受让人”、“甲方决定将该地块转让给乙方”、“该地块的转让金总额为人民币140万元”、“在付清140万元转让金后该地块的一切使用权归乙方所有，同时乙方拥有该地块的处置权”等词句，均表明合同双方当事人转让的是土地使用权。在“新型建材”项目未通过省建委核准并被县委、县政府否决的情况下，被告雷瑞山、钟建辉、吴世平抗辩其转让的是项目开发权及前期费用补偿，没有合同和事实依据，不予采信。
（二）关于案涉合同的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第二条第一款规定：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。第二条第三款规定：任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；……。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。《中华人民共和国土地管理法》第四十六条第一款规定：国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。案涉土地属于农村集体土地，被告雷瑞山、钟建辉、吴世平未能举证证明有经审批征收为国有土地并取得土地使用权，因此，双方签订的《转让协议书》因违反《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，依法应确认为无效。
（三）关于返还财产和赔偿损失的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于原告邓斗周、钟立项实际支付的1，400，000元，被告雷瑞山、钟建辉、吴世平已经认可，本院对此予以确认，可以认定为其因案涉合同取得财产，根据上述法律规定，该款项以及占用期间的利息，被告雷瑞山、钟建辉、吴世平应当予以返还。原告邓斗周、钟立项要求按月利率1％支付利息损失，本院不予支持。关于原告邓斗周、钟立项要求被告雷瑞山、钟建辉、吴世平、嵩口村连带赔偿其投资经济损失559360元的问题。首先，其提供的费用报销单、收条、收据、收款收据、转账交易凭证、产品调拨单、送货单、销货清单等真实性难以认定。其次，三明优信电力实业有限公司出具培训费发票的时间为2015年10月14日，三明亿源电力工程建设有限公司清流项目部出具工程款发票的时间为2015年12月8日，均系清流县国土资源局发出《责令停止国土资源违法行为通知书》后，且付款人系清流县鸿运汽车维修有限公司，无法认定系清流县国土资源局发出《责令停止国土资源违法行为通知书》前产生的费用和系原告邓斗周、钟立项的投资损失。最后，原告邓斗周、钟立项已征地款名义支付给被告嵩口村的款项，与本案不属同一法律关系，可另行主张解决。综上，对原告邓斗周、钟立项主张的投资经济损失不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第一款、第三款、第四十三条、第四十四条第一款、第四十六条第一款、第六十三条规定，《中华人民共和国森林法》第十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告邓斗周、钟立项和被告雷瑞山、钟建辉、吴世平于2013年12月20日签订的《转让协议书》无效；
二、被告雷瑞山、钟建辉、吴世平于本判决生效之日起三十日内连带偿还原告邓斗周、钟立项转让金1，400，000元及利息（以1，200，000元为基数自2013年12月21日起至2015年12月20日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，以200，000元为基数自2014年1月28日起至2015年12月27日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；
三、驳回原告邓斗周、钟立项的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费25，147元，由原告邓斗周、钟立项共同负担8，041元，由被告雷瑞山、钟建辉、吴世平共同负担17，106元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。
审 判 长 余忠发
人民陪审员 黄炳林
人民陪审员 邱春燕
二〇一六年六月三日
书 记 员 杨桂珍