广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0902民初2741号原告：许玉屏，女，汉族，住广东省茂名市电白区，委托诉讼代理人：邹洁霞，女，1973年，汉族，住广东省茂名市电白县，被告：张喜芬，男，汉族，住广东省茂名市茂南区，被告：黄玲玲，女，汉族，住广东省茂名市茂南区，被告张喜芬、黄玲玲的共同委托诉讼代理人：黄金甫，广东海法律师事务所律师。被告张喜芬、黄玲玲的共同委托诉讼代理人：陈慕伟，广东海法律师事务所实习律师。被告：茂名市正大建设工程有限公司，住所地茂名市光华北路38号大院6号202号，统一社会信用代码：91440900194988134。法定代表人：江枢祥。第三人：陈一敏，男，汉族，住广东省珠海市香洲区，原告许玉屏诉被告张喜芬、黄玲玲、茂名市正大建设工程有限公司及第三人陈一敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案后，依法适用简易程序审理，因被告去向不明，需公告送达，于2017年12月29日转为普通程序审理，并公开开庭进行了审理。原告许玉屏及其委托诉讼代�人邹洁霞，被告张喜芬、黄玲玲的共同委托诉讼代理人黄金甫、陈慕伟到庭参加诉讼、被告茂名市正大建设工程有限公司、第三人陈一敏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼亦未提交书面意见。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定：“无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理”。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认茂名市官山××路北一巷官山茗苑1#号梯1502号归原告所有；2、判令三被告立即为原告办理房屋过户转移登记手续；3、判令三被告向原告连带支付逾期办理房地产权证书违约金128050.99元（违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款年利息计算自2013年8月10日计至办理好过户登记止，�计至2017年8月1日为128050.99元）4、本案全部诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2008年11月25日，被告一张喜芬与被告三茂名市正大建筑工程有限公司签订《土地挂靠开发房地产》合同，约定被告一张喜芬将坐落在官山三路石鳌塘小区的两宗土地（土地使用权证号分别为：茂国用（1999）字第01105号、茂国用（2004）字第00702）号）合为一宗土地挂靠过户到被告三茂名市正大建设工程有限公司名下进行经营房地产开发。2010年1月24日，第三人陈一敏与被告一张喜芬签订《官山茗苑》楼房买卖合同一份，约定被告一将茂名市官山××路北一巷官山茗苑1#号梯1502号（下称：涉案房屋）转让给第三人陈一敏。2013年4月24日，第三人陈一敏将涉案房屋转让给原告，同时被告一张喜芬、第三人陈一敏及原告许玉屏三方在第三人陈一敏与被告一张喜芬签订《官山茗苑》楼房买卖合同后面补充签订《补充协议》，约定：被告一张喜芬直接与原告许玉屏的名义进行网签。即第三人陈一敏的合同权利义务转移给原告。被告一张喜芬应当为原告办理涉案房屋过户转移登记的义务。签订《补充协议》后，原告许玉屏依约支付3万元定金（抵购房款）给第三人，并应第三人的要求转账剩余房款598150元给陈一宁收。以上费用第三人均向原告出具《收据》予以确认。被告一、被告二于2013年5月10日将涉案房屋交付给原告入住使用后，但经原告多次催告，被告一至今仍没有根据合同的约定，为原告办理该房的过户转移登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标�物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告应自2013年8月10日开始向原告支付逾期办证的违约责任128050.99元。另，被告一、被告二为夫妻关系，被告二应对被告一的债务承担连带责任。被告一、二与被告三茂名市正大建设工程有限公司之间为挂靠关系，被告一、二挂靠在正大建设公司的名下进行开发涉案的房屋，目前该房屋仍登记在被告三正大建设公司的名下，被告三应对被告一、二的违约行为承担连带责任，并为原告办理该房屋的转移登记。原告认为，原被告之间签订的《官山茗苑》楼房买卖合同合法有效，原告为涉案房屋的实际权利人，三被告应依法为原告办理房屋转移登记手续。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律法规的规定，特向贵院提起诉讼。请求法院依法查清事实真相，判如所请。被告张喜芬、黄玲玲共同辩称：原告许玉屏与答辩人、被告茂名市正大建设工程有限公司（下称“正大公司”）及第三人陈一敏房屋买卖合同纠纷一案【案号：（2017）粤0902民初2741号】，答辩人认为应当依法驳回其对答辩人的起诉。答辩人现根据事实与法律，提出如下答辩意见：一、案涉房屋买受人许玉屏应与被告正大公司签署正式的商品房买卖合同后才能办理相关手续，因此当依法驳回原告许玉屏对答辩人的起诉。1、2010年1月24日，第三人陈一敏与答辩人张喜芬达成以房抵债的口头协议，约定第三人陈一敏与答辩人张喜芬于当日签订《官山名苑》楼房买卖合同，由答辩人张喜芬向第三人陈一敏出售位于官山茗苑1#号梯1502号（即案涉房屋）。根据答辩人张喜芬与第三人陈一敏签订的《官山名苑》楼房买卖合同第十二条约定：“待办理该套楼房买卖合同备案需要时，补签一份该套买卖楼房合同作办理合同备案使用。该套楼房买卖以本合同约定条款为准。”而且，根据原告许玉屏在《民事起诉状》自认及其提供的《合同》可以得知，答辩人张喜芬于2008年11月25日将坐落在官山三路石鳌塘小区的两宗土地（土地使用权证号分别为：茂国用（1999）字第01105号、茂国用（2004）字第00702）号）合为一宗土地挂靠过户到被告茂名市正大公司名下进行经营房地产开发。根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。”根据《房屋登记办法》（中华人民共和国建设部令第168号）第三十一条规定：“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公共设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书”以及第三十二条规定：“发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖：……”。由此可见，只有房地产开发企业才有权进行初始登记，才有权与买受人签订商品房买卖合同并将商品房所有权转移登记给买受人，而答辩人张喜芬根本不具备房地产可发资质，只与被告正大公司存在挂靠合作关系。因此，应当由案涉房屋买受人与被告正大公司签订正式的商品房买卖合同后才能办理�关的备案登记及房产权属证书。2、原告许玉屏提起本案诉讼主张，2013年4月24日，第三人陈一敏将案涉房屋转移给原告许玉屏，因此应当确认案涉房屋归原告许玉屏所有并为其办理房屋过户转移登记手续。但是，答辩人张喜芬与原告许玉屏从未签订任何协议，因此从合同的相对性方面，答辩人张喜芬并非合同的相对人，也没有办理房屋过户转移登记手续的义务。而且，答辩人张喜芬对原告许玉屏及第三人陈一敏之间的经济往来根本不知情，不可能确认案涉房屋的归属。同时，无论是第三人陈一敏，还是原告许玉屏，至今均未与被告正大公司签订正式的商品房买卖合同，根本不可能办理相关的备案登记及房产权属证书。3、如前所述，由于答辩人张喜芬不具备房地产开发资质，故第三人陈一敏与答辩人签订的《楼房买卖合同》为无效合同，被告正大公司才是法律上认可的、合法的开发商。而且，根据《（2015）茂南法民一初字第523号民事判决书》可以得知，茂名市茂南区人民法院在该案中已判令茂名市正大建设工程有限公司承担逾期交房、逾期办证的违约责任。因此，为了遵循生效判例所认定的事实，保持法律的同一性，应当由被告正大公司承担逾期交房、逾期办证的违约责任。所以，原告许玉屏请求答辩人立即为其办理案涉房屋的过户转移登记手续纯属无稽之谈，应当由被告正大公司为其办理案涉房屋的过户转移手续。因此，应当依法驳回原告许玉屏对答辩人的起诉。二、原告许玉屏请求答辩人支付逾期办理房地产证书违约金没有任何事实和法律依据，应当依法驳回其对答辩人的起诉。原告许玉屏在《民事起诉状》中主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定请求答辩人支付逾期办证的违约金128050.99元。但是，上述规定只适用于房地产开发企业与房屋买受人就签订商品房买卖合同产生纠纷的情形，因此，原告许玉屏据此向答辩人主张逾期办证的违约金没有任何法律依据。而且，鉴于答辩人张喜芬不具备房地产开发资质，被告正大公司才是法律上认可的、合法的开发商，才是办理房地产权证书的法定义务人，其它任何主体无权也无能办理房产证，所以原告许玉屏与答辩人签订的《楼房买卖合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”因此，原告许玉屏依据无效的商品房买卖合同——《楼房买卖合同》请求答辩人支付逾期办理房地产权证书违约金没有任何事实和法律依据，应当依法驳回其对答辩人的起诉。综上所述，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据。为此请求人民法院依法驳回其对答辩人的起诉，以维护答辩人的合法权益及法律的尊严。被告茂名市正大建设工程有限公司不作答辩，在举证期限内也没有提供证据。第三人陈一敏不作陈述。原告许玉屏围绕诉讼请求依法提交了身份证复印件、企业信用信息公示报告、土地挂靠开发房地产合同、《官山茗苑》楼房买卖合同、收据、广东农村信用社结算业务委托书、陈一宁身份证复印件等证据。对原告许玉屏提交的上述证据，被告张喜芬、黄玲玲依法提交了（2015）茂南法民一初字第523号民事判决书。被告茂名市正大建设工程有限公司、第三人陈一敏未到庭质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈�和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年11月25日，被告茂名市正大建筑工程有限公司作为甲方与被告张喜芬作为乙方签订《土地挂靠开发房地产》合同，主要内容为：乙方出资分别向吴杰涛、梁水娟购买到坐落在官山三路石鳌塘小区的两宗土地（土地使用权证号分别为：茂国用（1999）字第01105号，使用权面积为1033㎡；茂国用（2004）字第00702）号，使用面积为408㎡），该两宗土地规划为十六层住宅楼。乙方为了该两宗土地上的楼房开发，特此，乙方将该两宗土地合为一宗土地挂靠过户到甲方名下进行经营房地产开发。2010年1月24日，被告张喜芬作为甲方与第三人陈一敏作为乙方签订《官山茗苑》楼房买卖合同，主要内容为：甲方通过出让方式取得位于茂名市官山××路石鳌塘小区住宅用地一宗，该宗土地证号为02××00（土地证号：茂国用（2009）字第02000**号）。在该宗土地上建造《官山茗苑》住宅楼。现乙方向甲方认购《官山茗苑》住宅楼房一套，房号为：十五层、1#号梯、2#号房（即为：1#号梯1502号房）（即为：东梯为1#号梯、中间梯为2号梯、西梯为3号梯），建筑面积约为：125.63㎡，建筑面积单价为：3340.00元/㎡。该套买卖房屋合计总房款约为：人民币肆拾壹万玖仟陆佰零拾零元整（￥419600.00元整）。付款办法：1、甲、乙双方签订本合同当天，乙方支付购房人民币肆拾壹万玖仟陆佰零拾零元整（￥419600.00元整）给甲方，此款并作为定金。2、在本楼房全部工程完成，并竣工验收合格之日计起七日内（以甲方用书面通知乙方），甲乙双方共同结算（该套买卖楼房的建筑面积与房产局测绘大队实际丈量有出入时，建筑面积以房产局测绘大队实际丈量结果为准）。甲方违约责任：1、如甲方不按期交楼给乙方使用，每迟一月按总造价的1‰处罚给乙方；2、如甲方不按本合同完成楼房建造及装修标准，甲方将按市场造价退还未完成项目的款项给乙方；3、甲方因自身原因没有知会乙方，使乙方不能领取房产证，使乙方造成经济损失的，甲方应负责赔偿。乙方违约责任：1、如乙方不按时交款，拖欠款额按银行贷款的最高利息计算滞纳金。2、如乙方拖欠款超过30天，甲方有权处理乙方交来认购的该套买卖楼房，甲方处理该套买卖楼房后，甲方按乙方已交该套买卖楼房金额的80%退还给乙方。3、若乙方违反本合同，甲方没收乙方交来认购该套买卖楼房的定金，并且责任自负。2013年4月24日，被告张喜芬作为甲方、第三人陈一敏作为乙方、第三人许玉屏作为丙方在被告张喜芬与第三人陈一敏签订的《官山茗苑》楼房买卖合同后面补充签订《补充协议》，约定：经三方同意，乙方同意将《官山茗苑》1#梯1502号转给许玉屏，丙方在更名后必须履行乙方先前与甲方签订的条款，该套房办理房产局网签时，甲方直接以丙方的名义进行网签。签订《补充协议》后，原告许玉屏依约支付3万元定金（抵购房款）给第三人陈一敏，第三人陈一敏出具《收据》一份给原告许玉屏收执，并应第三人陈一敏的要求将剩余房款598150元转入陈一宁名下账户31×××00，原告许玉屏提交广东农村信用社结算业务委托书予以佐证，陈一宁在其身份证复印件上签字确认其代陈一敏收取购房款。2013年5月10日，被告张喜芬、黄玲玲将涉案房屋交付给原告许玉屏使用。另，本院依职权到茂名市不动产档案局调取了不动产档案资料检验证明，证明涉案房屋现处于抵押状态，抵押权人为茂名市城区农村信用合作社袂花信用社。本院认为：本案争议焦点：�、《官山茗苑》楼房买卖合同以及《补充协议》是否合法有效；二、被告张喜芬、黄玲玲、茂名市正大建设工程有限公司是否应为原告许玉屏办理屋过户转移登记手续；三、被告张喜芬、黄玲玲、茂名市正大建设工程有限公司是否应连带向原告支付逾期办理房地产权证书违约金128050.99元。就本案所涉的房屋，在2010年1月24日至2013年4月24日期间，被告张喜芬与第三人陈一敏《官山茗苑》楼房买卖合同，双方存在买卖合同关系。2013年4月24日，原告许玉屏与被告张喜芬、第三人陈一敏三人协商一致，签订《补充协议》，协议将涉案房屋转让给原告，属于对合同转让的合意。以上两份合同均是是当事人的真实意思表示，其内容、形式合法，没有违反法律的强制性规定，为有效合同，被告张喜芬、黄玲玲主张合同无效，本院不予采纳。根据《中华人民共�国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，合同各方当事人应严格履行合同的义务。但在原告许玉屏与被告张喜芬、第三人陈一敏签订《补充协议》前，合同标的物即涉案房屋已经存在抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权”的规定，由于涉案房屋存在权利负担，致使房屋所有权转移存在履行障碍，为法律上的履行不能。因此，原告要求确认涉案房屋归原告所有且三位被告须为其办理房屋过户手续的请求，本院不予支持。被告张喜芬、黄玲玲于2013年5月10日将涉案房屋交付给原告许玉屏使用。其后，经原告多次催告，三位被告均未按照合同约定为原告办理房屋过户手续。根据《官山茗苑》楼房买卖合同中的约定：“甲方因自身原因没有知会乙方，使乙方不能领取房产证，使乙方造成经济损失的，甲方应负责赔偿。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告张喜芬、茂名市正大建设工程有限公司应对原告许玉屏承担违约责任，逾期办证违约金应从2013年8月8日起计至办理好房屋过户手续之日止，原告请求从2013年8月10日起暂计至2017年8月1日，此为原告自主处分其诉讼权利，本院予以准许。逾期办证违约金应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，再参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，逾期办证违约金的计算标准可在银行同期贷款利率上浮30%，故原告请求三位被告支付逾期办证违约金128050.99元并未超出以上规定的标准。根据《最高人�法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。”的规定，原告主张该笔违约金属于夫妻共同债务，而被告张喜芬、黄玲玲在庭审中并未反驳，因此，被告黄玲玲应对该笔违约金承担连带清偿责任。故原告要求三位被告共同向原告支付逾期办证违约金128050.99元，理由成立，本院予以支持。另，被告茂名市正大建设工程有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，亦未向本院提交相应的证据以及提交书面的答辩意见、质证意见和辩论意见，视为放弃诉讼权利，自行承担举证不能和放弃诉讼权利的不利后果，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理�拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案依法适用缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条，判决如下：一、限被告张喜芬、黄玲玲、茂名市正大建设工程有限公司在本判决生效之日起十日内支付逾期办证违约金128050.99元给原告许玉屏；二、驳回原告许玉屏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金�义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2861元（原告已预交），由被告许小丹、杨带娣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 员  杨美安人民陪审员  黎 娜人民陪审员  杨美娣二〇一八年二月二十七日法官 助理  张乔鹃书 记 员  黄雪祺