天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）一中民一终字第747号
上诉人（原审被告）张秀琴，女，1946年出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。
委托代理人宋奇志（上诉人之女），1968年出生，汉族，住天津市河西区。
委托代理人刘曙光，河北东方光明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）宋秀中，女，1956年出生，汉族，住天津市和平区。
被上诉人（原审被告）宋敏中，女，1939年出生，汉族，住天津市南开区。
被上诉人（原审被告）宋光华，男，1952年出生，汉族，住天津市南开区。
原审第三人天津市和平区劝业场房管站，住所地天津市和平区。
法定代表人谢辉，站长。
委托代理人张鹭，该单位干部。
上诉人张秀琴因物权确认纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2013）和民二初字第95号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，宋秀中与宋敏中、宋光华、张秀琴丈夫宋光明系兄弟姐妹关系，坐落天津市和平区山西路光华巷大楼XX门XX号（计租面积38.82平方米）两居室房屋系宋秀中与宋敏中、宋光华的父亲、张秀琴的公公宋继程名下承租天津市和平区劝业场房管站（以下简称劝业场房管站）管理的公产房屋，诉争房屋原承租人宋继程于1998年3月27日死亡，其配偶王莲于1995年3月17日死亡，其夫妻共生育子女四人即宋秀中与宋敏中、宋光华、张秀琴丈夫宋光明，张秀琴丈夫宋光明于2010年1月23日死亡。1995年6月15日，诉争房屋原承租人宋继程书面留言，其内容为：儿女们：你妈在世时，我俩商量过，将来我们都走了，把我俩住的光华巷XX门这两间房子，归秀中居住。建议秀中把他住的哈尔滨道竹荫里那间房子交给敏中安排使用。你们要团结互助，互敬互让，常来常往，体现兄弟姐妹之情。1998年11月25日，宋秀中与宋敏中、宋光华、张秀琴丈夫宋光明签订协议，约定：兄妹四人遵照父亲留言的基础上，一致达成协议，四人均严格执行，绝不反悔；1、光华巷XX门由秀中居住；2、哈尔滨道XX号由敏中居住；3、哈尔滨道XX号由秀中80000元购下；4、为解决宋光明回津住房问题，宋光华出资10000元、宋敏中出资20000元给宋光明，用于购房。以上内容，四人各自在一年内落实。协议签订后，宋敏中、宋光华分别按约定给付张秀琴丈夫宋光明20000元、10000元，宋秀中搬入诉争房屋居住至今，并分别于1999年11月、12月2日给付宋敏中10000元和70000元，共计80000元。
另查，诉争房屋原承租人宋继程在世时与其同户籍的有宋秀中及张秀琴女儿宋奇志，宋奇志于1990年5月结婚，婚后即一直居住在天津市河西区小海地，并于1999年底将户籍迁出诉争房屋。宋秀中与宋敏中、宋光华、张秀琴丈夫宋光明签订协议时，天津市和平区哈尔滨道XX号房屋（计租面积约16平方米）承租人已为宋秀中。宋秀中与宋敏中、宋光华前去公证处办理变更承租人公证事宜，因公证需要张秀琴的意见，后因意见发生分歧，未能办理。
原审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。我国民法通则规定：民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。本案当事人争议的诉争房屋承租权系公产性质房屋的承租权，应结合该权利人取得的该项权利的背景及历史条件来综合加以分析。众所周知，公产房屋承租权的取得发生于我国计划经济时期，国家政策规定以福利形式有条件的分配方式取得，沿袭了从允许换房但限制买卖到有条件的入市流通（在特定的市场，通过挂牌、摘牌方式的置换）这样一个发展过程，作为一项民事权利来加以体现的。公房管理政策关于继续承租权的取得也是经历了由本案当事人行为时的“原承租人死亡后，由与原承租人同一户籍，且共同生活居住两年以上的家庭成员承租”到现“原承租人死亡后，由其家庭成员协商后确定一人承租”的这样一个过程。按诉争房屋原承租人宋继程死亡时的公房管理政策规定，符合同一户籍的家庭成员条件的仅为宋秀中及张秀琴的女儿宋奇志，但此时宋秀中在自己承租的天津市和平区哈尔滨道XX号1间16平方米房屋居住，张秀琴的女儿宋奇志已于1990年5月即搬离诉争房屋，均不符合当时政策规定的共同生活居住两年以上的条件，宋敏中、宋光华、张秀琴的丈夫宋光明显然均不具备上述继续承租权条件。对此，基于宋秀中与宋敏中、宋光华、张秀琴丈夫宋光明根据其父的留言而就诉争房屋签订的协议的存在，应对该四人协议的效力作出认定。
我国合同法规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护，自成立时生效。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。首先，该协议的签订虽是在不完全符合当时政策条件下签订的，但符合当时作为诉争房屋管理部门的劝业场房管站的操作规范，特别是符合公房管理政策的发展要求，与现行公房管理规定相一致，并不违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，亦未损害国家、集体和第三人利益及社会公共利益，体现了当事人的真实意思表示，且现双方均认可协议的真实性和有效性。其次，虽当事人对于协议约定宋秀中对于诉争房屋的“居住”是否包括承租权发生争议，但结合宋秀中在已为天津市和平区哈尔滨道XX号16平方米公产房屋承租人的情况下，仍遵照父亲留言要求，并自愿拿出80000元，应是对诉争房屋权利取得的意思表示，根据当时天津市和平区哈尔滨道XX号房屋的实际价值分析，该80000元远高于该房屋的价值，进一步体现了对包括诉争房屋在内的两处房屋的价值平衡，宋敏中、宋光华的分别出资体现了对宋光明的姐弟情，符合其四人签订本协议的基础条件即其父亲留言。再次，协议中明确的宋敏中对宋秀中承租的天津市和平区哈尔滨道XX号16平方米房屋的“居住”，结合宋秀中届时已对该房屋享有承租权及出资金额因素，对该“居住”约定包含承租权内容应是该四人签订协议时的真实意思表示，现宋敏中、宋光华、张秀琴抗辩的不包括承租权，显然导致价值失衡；同理，对诉争房屋约定的“居住”同样包括承租权。故该协议依法成立、有效，约束当事人各方，宋秀中履行了合同的对价义务，宋敏中、宋光华作为合同当事人负有协助办理承租人变更手续的义务，因公产房屋继续承租权取得非继承法律关系，张秀琴作为合同当事人宋光明的配偶，亦负有协助履行义务。故宋秀中要求变更诉争房屋由其承租的请求，依法应予支持，对因变更过户而发生的相关费用，由宋秀中负担。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款和第六十一条的规定，判决如下：一、原告宋秀中与被告宋敏中、宋光华、被告张秀琴丈夫宋光明于1998年11月25日签订的协议有效；二、本判决生效之日起三十日内，被告宋敏中、宋光华、张秀琴协助原告宋秀中到第三人天津市和平区劝业场房管站办理天津市和平区山西路光华巷大楼XX门XX室房屋的承租人变更手续，因此发生的相关费用由原告宋秀中负担。本案诉讼受理费5842元，减半收取2921元，由被告宋敏中、宋光华、张秀琴各负担973.66元。
原审法院判决后，上诉人张秀琴不服，以1998年11月25日宋秀中、宋敏中、宋光华和张秀琴丈夫宋光明所签协议中的“居住”与诉争房屋承租权是完全不同的概念，宋秀中不具有承租诉争房屋的资格，宋奇志具有承租资格等为由向本院提起上诉，请求：依法撤销原审法院判决，改判驳回被上诉人宋秀中的原审诉讼请求或将本案发回重审，一、二审诉讼费用和相关费用由被上诉人宋秀中承担。
被上诉人宋秀中答辩，同意原审法院判决，按照当时的相关政策，宋秀中是唯一合法有权继续承租诉争房屋的人，宋秀中也已按照1999年11月25日的协议交给宋敏中80000元，将由本人承租的天津市和平区哈尔滨道XX号房屋购买回来，宋奇志也及时将户口迁出，故请求二审法院依法维持原判，驳回上诉人张秀琴的上诉请求。
被上诉人宋敏中答辩，同意张秀琴的上诉意见，诉争房屋只是留给宋秀中居住而不是承租。
被上诉人宋光华答辩，应当按照协议诉争房屋由宋秀中居住，而不支持由宋秀中承租。
原审第三人劝业场房管站述称，听从法院判决。
经本院审理查明，原审法院所查事实正确，有双方当事人陈述、书证等证据证实，本院予以确认。另查，宋秀中在原审法院审理期间提交宋敏中出具的收条两张。其中落款日期为1999年11月的收条载明：今收到宋秀中交付购买和平区哈尔滨道XX号住房款人民币10000元整。落款日期为1999年12月2日的收条载明：今收到宋秀中交来购买（和）哈尔滨道XX号住房部分房款人民币70000元整，加上1999年11月5日已交付的10000元房款总计人民币80000元房款全部收到。上述事实，有双方当事人陈述、宋秀中在原审法院审理期间提交的收条等证据证实。二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。
经本院主持调解，双方当事人未能达成一致意见。
本院认为，关于1998年11月25日宋秀中、宋敏中、宋光华及张秀琴丈夫宋光明就诉争房屋所签协议的效力问题，原审法院依据诉争房屋的实际居住情况和户口迁移情况，结合公产房屋承租权的历史变革背景，依法对涉诉协议效力进行认定是正确的。关于涉诉协议中“居住”是否包括承租权的问题。本案中，虽然宋秀中、宋敏中、宋光华及张秀琴丈夫宋光明在签订涉诉协议时写明是诉争房屋由宋秀中“居住”，但是根据涉诉协议的履行情况来看，宋秀中已经依照涉诉协议以80000元的价格将本人承租的天津市和平区哈尔滨道XX号房屋购回，宋敏中已经出具收条表明宋秀中购买由宋秀中本人承租的上述房屋的事实，同时宋光明亦已取得宋光华、宋敏中的出资，这一协议的履行过程也与宋秀中、宋敏中、宋光华及张秀琴丈夫宋光明签订涉诉协议的基础条件即四人父亲留言相吻合。根据宋秀中对由其承租的天津市和平区哈尔滨道XX号房屋的出资购买现实和上述房屋当时的实际价值情况，结合宋光明已经实际取得宋光华、宋敏中的出资现状，并综合考虑包括诉争房屋在内的两处房屋的价值平衡，涉诉协议中对包括诉争房屋在内的两处房屋的“居住”约定应当是权利取得的意思表示，包括承租权内容应当是协议四人当时的真实意思表示。现涉诉协议已经部分履行完毕，宋敏中、宋光华作为协议当事人应当协助宋秀中办理诉争房屋承租人的变更手续，张秀琴作为协议当事人宋光明的配偶亦应当履行协助义务。据此，上诉人张秀琴的上诉请求，理由不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费80元，由上诉人张秀琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚 玉
代理审判员 董国强
代理审判员 豆 艳
二〇一三年八月二十日
书 记 员 刘振铭
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……