文书内容广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终7071号上诉人（原审原告）：余雪文，男，汉族，1986年4月2日出生，住江西省南昌市安义县，委托诉讼代理人：黄进，广东普罗米修律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市华艺物业经营管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区莱翔路10号华艺装饰材料物流城南区8座五层1号，统一社会信用代码914406040901225888。法定代表人：陈耀荣。委托诉讼代理人：区丽容，广东骏和律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁光楷，广东骏和律师事务所律师。原审原告：张秋妹，女，汉族，1973年11月15日出生，住江西省南昌市安义县，上诉人余雪文因与被上诉人佛山市华艺物业经营管理有限公司（以下简称华艺公司）、原审原告张秋妹租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初1974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人余雪文上诉请求：依法撤销原审判决，一、二审诉讼费用均由华艺公司承担。事实和理由：一、一审法院认定“涉案两份合同《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同(正本)》已经其依法判决解除，且亦确认涉案合同的效力……余雪文、张秋妹主张上述合同无效等缺乏依据”错误，无事实和法律依据。1.涉案合同所出租商铺不具有合法审批和合规手续，且涉案合同签订主体非商铺的合法权利人，无权对外出租，故涉案合同系无效合同。依据涉案合同，华艺公司将佛山市禅城区雾岗路33号华艺装饰材料物流城内八座首层21号铺位出租给余雪文。合同签订后，余雪文按照合同约定向华艺公司支付了履约保证金、三个月租金和管理费。但现余雪文得知，第一、华艺公司不具备涉案商铺的建筑工程规划许可证，且不具备涉案商铺权利人的委托或代理权限；第二、关于涉案商铺，其建筑工程规划许可证明确其是临时建设工程，应在2014年12月29日前予以拆除或申办延期手续。第三、涉案建设用地或工程规划许可证中，未附有佛山国土规划部门测绘制作的“红线图”，不能确认其权利范围是否包含涉案商铺。因此，涉案商铺并不具备合法有效的审批和合规手续，且其合同签订主体华艺公司非涉案商铺的权利主体，无权进行出租。2.涉案合同系无效合同，合同自始无效，故一审法院依据(2015)佛城法民一初字第757号民事判决书认定涉案合同已解除，无法律依据。根据上述分析，涉案合同系无效合同，自始无效。但合同的解除系建立在合同有效的基础上的，故合同无效的情形下不存在合同解除。但本案一审法院在对于涉案合同的审理过程中，未依法履行案件事实的查明职责，直接以(2015)佛城法民一初字第757号民事判决书认定涉案合同解除，未对涉案合同各主体因素进行查明。虽本案与(2015)佛城法民一初字第757号案件中的合同系相同，但基于案件诉讼请求的不同，导致案件审理的关键点不同，且不能排除(2015)佛城法民一初字第757号判决书存在认定事实错误、适用法律错误的情形。本案一审法院，径直以(2015)佛城法民一初字第757号判决书的判定结果为判决依据，系未依法履行其查明案件事实的职责，涉案合同作为无效合同，系自始无效，不存在合同解除的情形，一审法院裁决错误。二、一审判决中“本案的处理并不以另案的处理作为依据”系认定事实错误，涉案商铺的《华艺装饰材料物流城(1-3#、8#)建设工程规划许可证》的延期直接关系到涉案合同的效力，故本案属法定中止情形。本案一审审理过程中，余雪文依法提交中止审理申请书，因涉案商铺所依据的《华艺装饰材料物流城(1-3#、8#)建设工程规划许可证》及其延期手续仍在行政复议审理过程中，案号编号为J160711B07、J160801B01，在该行政复议两案件中，第三人已向佛山市人民政府提出撤销涉案商铺的建设工程规划许可证延期决定，截至本案一审辩论终结及判决之前，复议决定尚未作出。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，建设工程规划许可证的期限直接决定了涉案合同的效力。此外，与涉案商铺物业相邻且性质相同的物业华艺装饰材料物流城(4-7#、9#楼)的建设工程规划许可证的延期已经被撤销。因此，在本案中，涉案商铺的建设工程规划许可证的延期事宜尚未确定，涉案合同的效力则直接由上述两行政复议结果所决定，为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第五项之规定，本案属于法定诉讼中止的情形。但一审法院在余雪文依法提出中止审理申请时，未依法裁定中止审理，径自作出判决，导致判决结果错误，应依法予以撤销。三、关于本案诉讼主体及诉讼请求的变更事宜，一审法院未予以实体审理，直接以“超过法定期限”不予支持，导致案件事实认定错误。关于涉案合同的签订主体，在涉案合同变更后，涉案合同双方即余雪文、张秋妹与华艺公司书面达成变更合同主体的合意，将合同一方主体由“张秋妹、余雪文”两人变更为“余雪文”一人，且在变更处加盖华艺公司公章。对于上述事实，一审法院非但未予以查明，且余雪文明确在庭审中提出诉讼主体的变更及相应诉讼请求的变更时，一审法院未予准许。因此，一审法院在庭审过程中，事实查明不清。上诉人余雪文在二审期间提供了如下证据：《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同》，证明涉案的原合同已作变更，而且租赁期限已经超出了有效的使用期限，存在无效的情形。被上诉人华艺公司答辩称：一、华艺公司与张秋妹、余雪文之间的房屋租赁合同已在（2015）佛城法民一初字第757号案件中判决解除，该案的判决于2015年7月21日作出，而涉案商铺所在建筑物的《建设工程规划许可证》尚在有效期内，有效期至2015年8月22日。至该案判决时，建筑物尚未到需要办理规划许可延期手续，规划许可延期手续的效力情况与该案审判无关。本案的建筑物合法有效，不存在导致合同无效的情节。余雪文主张合同无效无理。二、华艺公司与张秋妹、余雪文房屋租赁合同合法解除后，张秋妹、余雪文占有使用商铺应支付占有使用费，华艺公司可随时要求其搬离，张秋妹、余雪文要求认定已解除的合同无效并提出返还相关款项及赔偿相关费用没有依据。故请求驳回上诉，维持原判。原审原告张秋妹在二审过程中没有发表意见。余雪文、张秋妹向一审法院起诉请求：1.确认双方于2014年2月17日签署的两份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》无效；2.华艺公司返还余雪文、张秋妹已交纳的市场推广费人民币70000元；3.华艺公司返还余雪文、张秋妹已交纳的房屋押金（三个月租金及管理费）人民币25398元以及水电费押金人民币5000元；4.华艺公司赔偿余雪文、张秋妹非法停电所造成的经营损失费用65188.2元（自2016年6月20日，以约定“租金”人民币9312.6元标准计至2017年1月20日，直至余雪文、张秋妹恢复涉案商铺供电之日止）；5.华艺公司赔偿余雪文、张秋妹的商铺装修残值损失与样本损失费用（具体以法院指定评估机构认定数额为准）；以上费用款项共计人民币165586.2元；6.本案诉讼费用由华艺公司承担。原审法院审理查明：2015年7月21日，本院作出（2015）佛城法民一初字第757号民事判决，该判决已经发生法律效力。该判决查明如下事实：2014年2月份，张秋妹、余雪文（乙方）与华艺公司（甲方）签订《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》，主要约定内容：甲方将位于佛山市禅城区雾岗路33号华艺装饰材料物流城内北区铺位出租给乙方；合同期限从2014年6月15日起至2016年6月14日止，从2014年6月15日起计收管理费和租金；租金每月60元/平方米，管理费每月42元/平方米；在签订合同时，甲方收取乙方三个月管理费及租金作为履约保证金，并缴纳三个月管理费、租金，合同期满后甲方于十五天内无息退还保证金给乙方；租金和管理费每三个月缴纳一次，在每期末提前十天收取下期管理费和租金等。同日，双方另签一份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》，约定合同期限从2016年6月15日至2019年6月14日。余雪文、张秋妹铺位位于八座首层21号，约定面积为83平方米，每月租金、管理费为8466元（83平方米×102元/平方米）。双方在签订合同前，余雪文、张秋妹按照7万元的标准向被告支付铺位推广费。双方签订合同后，张秋妹、余雪文按照合同约定标准向华艺公司交付履约保证金25398元、三个月租金和管理费。合同签订后，华艺公司与佛山市英信广告有限公司签订《广告发布业务合同》、与佛山市德智文化活动策划有限公司签订《活动策划、执行合同》、与广州博鑫展览策划有限公司签订《第116届广交会展位代理申请协议书》、与佛山市声动演艺有限公司签订《合同书》、与佛山市中媒文化传播有限公司签订《LED显示屏户外媒体广告发布合同》等形式对涉案铺位所在的华艺装饰材料城进行整体推广。华艺公司也通过制作《华艺装饰材料物流城宣传册》等其他形式对涉案铺位所在的华艺装饰材料城进行整体推广。上述判决判决解除张秋妹、余雪文与华艺公司于2014年2月17日签订的《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》两份；张秋妹、余雪文于判决发生法律效力之日起十日内向华艺公司返还位于佛山市禅城区雾岗路33号华艺装饰材料物流城内北区第八座一层21号铺位；张秋妹、余雪文于本判决发生法律效力之日起十日内按照月8466元标准向华艺公司支付2014年9月15日起的租金、管理费至实际返还佛山市禅城区雾岗路33号华艺装饰材料物流城内北区第八座一层21号铺位之日止；华艺公司没收张秋妹、余雪文履约保证金25398元。原审法院认为：本案属于房屋租赁合同纠纷。本案中，余雪文、张秋妹主张其与华艺公司于2014年2月17日签订的两份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》无效，并以此主张返还相关款项及赔偿相关费用。但上述合同已经生效判决依法判决解除，法院亦已经确认上述合同的效力。因此，在未有相反证据足以推翻上述生效判决的认定的情形下，余雪文、张秋妹主张上述合同无效并提出返还相关款项及赔偿相关费用缺乏依据，法院不予支持。关于余雪文、张秋妹庭后变更诉讼请求，超过法定的期间，不予准许。关于余雪文提出中止本案的审理，但本案的处理并不以另案的处理结果作为依据，因此不予准许。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条的规定，判决：驳回张秋妹、余雪文的诉讼请求。本案受理费1806元，由张秋妹、余雪文负担。本院对原审判决所查明的事实予以确认。本院认为：余雪文、张秋妹提起本案诉讼，请求确认其与华艺公司于2014年2月17日签订的两份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》无效，并请求华艺公司赔偿因合同无效而造成的有关损失。对此，由于广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第757号民事判决已经发生法律效力，该判决认定涉案《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》是双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条的规定：“下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……；前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。”余雪文没有提供相反的证据足以推翻生效判决认定的事实，应承担举证不能的不利后果。另外，华艺公司提供的证据证明余雪文在提起本案诉讼时，案涉的《建设工程规划许可证》仍然有效，余雪文主张合同无效也没有依据。余雪文提出涉案的《建设工程规划许可证》正由行政机关审查其合法性问题，请求中止本案审理。对此，由于本案的处理并不以该案的处理结果作为依据，原审法院不中止审理本案并无不当。余雪文认为原审判决没有对诉讼主体及诉讼请求变更事宜审查的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条的规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”余雪文在法庭辩论结束后才变更诉讼请求原审法院不予接纳并无不当。而且，余雪文诉讼请求是确认2014年2月17日签订的两份《华艺装饰材料物流商铺物业管理合同（正本）》无效，故广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第757号民事判决后双方履行情况对合同效力并无影响，故之后主体是否变更及相关履行情况原审法院不予审查亦无不当。因此，余雪文主张确认2014年2月17日签订的两份《华艺装饰材料物流商铺物业管理合同（正本）》无效没有依据，其请求赔偿相关损失不应支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3612元，由上诉人余雪文负担。本判决为终审判决。审 判 长 欧阳建辉代理审判员 欧阳凤霞代理审判员 焦 艳 辉二〇一七年八月二十二日书记员潘妙婷