浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金义商初字第3364号
原告：傅翠利，经商。
委托代理人：傅叔文、王立忠，浙江现代阳光律师事务所律师。
被告：张祖其。
被告：方惠贞，农民。
原告傅翠利与被告张祖其、方惠贞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月28日立案受理后，依法由审判员吕兴文独任审判。因被告张祖其现住址不明，无法以公告以外的方式向其送达诉讼文书，故本院依法将本案转为普通程序审理，为此依法组成合议庭，于2014年12月11日公开开庭进行了审理，原告傅翠利及其委托代理人傅叔文、王立忠，被告方惠贞到庭参加诉讼，被告张祖其经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。审理过程中，被告方惠贞以原告所举证的房屋买卖合同及借款合同中的签名及指印均非其本人所签所捺为由，提出笔迹及指纹鉴定申请，本院予以准许。2015年4月8日本院再次对本案进行了公开开庭审理，原告傅翠利及其委托代理人傅叔文、王立忠，被告方惠贞到庭参加诉讼，被告张祖其经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。因原告所主张的民事行为效力与本院根据案件事实作出的认定不一致，本院依法向原告释明后，原告于2015年4月15提出变更诉讼请求申请。本院于2015年7月20日第三次对本案进行了公开开庭审理，原告傅翠利及其委托代理人王立忠，被告方惠贞到庭参加诉讼，被告张祖其经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告傅翠利起诉称，2013年7月1日，原告傅翠利与被告张祖其、方惠贞签订房屋买卖合同书，约定两被告将其所有的坐落于义乌市南洲花园紫藤苑5幢4单元4-802室的房屋以150万元的价格转让给原告，原告已付清全部房款，合同签订后两被告将房屋、钥匙、相关资料交付原告管理使用，但被告拒绝办理该房地产初始登记及将房屋所有权证及土地使用权证过户登记至原告名下。请求判决：一、确认原、被告于2013年7月1日签订的房屋买卖合同有效；二、坐落于义乌市南洲花园紫藤苑5幢4单元4-802室房屋一套归原告所有；三、两被告办理义乌市南洲花园紫藤苑5幢4单元4-802室房地产初始登记并协助原告办理过户登记。经本院释明后，原告将诉讼请求变更为：一、确认原、被告于2013年7月1日签订的房屋买卖合同无效，二、被告返还原告购房款150万元并赔偿利息损失（利息按150万元本金自2013年7月1日始按同期银行贷款利率4倍计至清偿日止）。
被告张祖其未作答辩。
被告方惠贞辩称，涉案房屋系经济适用房，按照市政府的相关规定，五年内是不得转让的。方惠贞没有与傅翠利签订过房屋买卖合同。方惠贞与张祖其离婚近十年了，离婚后双方平时没有联系，涉案房屋方惠贞支付了约二十万元的费用，因无钱装潢才空着。张祖其欠外债千万元，2014年4月底张祖其打电话给方惠贞，方惠贞才知道本案系由借贷关系转为房屋买卖关系。张祖其向原告借款，方惠贞不知情，张祖其提供的方惠贞身份证复印件并非是方惠贞本人的身份证复印件，合同中的签名捺印均不是方惠贞本人所为，方惠贞没有用到过一分钱。张祖其与原告的借贷涉嫌非法高利贷，据方惠贞了解借钱给张祖其的是原告的丈夫或是儿子，在篁园路开了家投资公司，支付给张祖其借款本金为30万元，扣除一个月的利息，实际到手为27万元。本案所涉房屋价值在170万元左右，原告称借150万元全额现金交付，也没有相应的证据。根据2010年10月28日义乌市经济适用住房管理办法义政发（2010）108号文件第23条规定，经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权，只能用于自住。购买经济适用住房在5年以内或未取得完全产权以前，不得转让、出租、闲置、出售、抵押，但为购买本套保障性住房而向银行设定的抵押除外。5年之内因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧或物价水平等因素予以优先回购。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的城市低收入住房困难家庭出售或出租。涉案房屋到目前为止没有取得产权，因此根据市政府的文件精神，本案所涉的房屋买卖合同是无效的。针对原告变更后的诉讼请求，被告方惠贞辩称，与其无关，请求驳回原告对其的诉讼请求。
原告傅翠利就其诉讼主张举证及被告质证如下：
一、房屋买卖合同书及身份证复印件各一份，以证明原、被告就房屋买卖达成协议及约定相关的权利义务。被告方惠贞质证意见，真实性不认可，房屋买卖合同中方惠贞的签名及指印均不是方惠贞本人所为，张祖其的签名及指印是不是其本人所为不清楚，身份证复印件中的方惠贞不是被告方惠贞本人。
二、公证书一份，以证明涉案的房屋属两被告所有。被告方惠贞质证意见，没有异议。
三、水电费发票、物业管理费发票共五份，以证明涉案的房屋自2013年7月后一直归原告管理、使用。被告方惠贞质证意见，真实性没有异议，物业公司与收水电费的单位并不审核是不是房主本人交费。
四、借款合同、收条、保证书一页，以证明原告已将购房款交付给被告张祖其。被告方惠贞质证意见，真实性不认可，方惠贞的签名及指印均不是本人所为。
被告张祖其未提供证据。
被告方惠贞就其辩解主张举证及原告质证如下：
一、收据三份、收条一份，其中2011年6月29日的10768元是义乌市安居工程建设指挥部收取的滞纳金，2011年7月1日的344286元是义乌市安居工程建设指挥部向两被告收取的购房款，2011年7月1日的5332元是义乌市安居工程建设指挥部收取的物业维修基金；由龚一飞签字的收条内容是“收到张祖其物业管理费3619元，发票再补”。以证明被告方惠贞交纳了部分房屋的费用。原告傅翠利质证意见，没有异议，发票上的交款人是张祖其，应认定为张祖其交的款。
二、离婚证及离婚协议书各一份，以证明方惠贞与张祖其离婚时间及离婚时的约定。原告傅翠利质证意见，没有异议。
根据被告方惠贞的申请，本院委托金华天鉴司法鉴定所对房屋买卖合同书、借款合同中方惠贞的签名及指印进行鉴定，结论为：房屋买卖合同书落款“甲方（卖方）”处及借款合同落款保证人处留有的“方惠贞”签名字迹与方惠贞的样本字迹不是同一人所写；房屋买卖合同书及借款合同中“方惠贞”名字上的指印均不是方惠贞的手捺印。原、被告对该鉴定结论均无异议。
根据证据的审核认定规则，本院对上列证据认证如下：
被告张祖其经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对原告所举证据质证权利的放弃。结合金华天鉴司法鉴定所的鉴定结论，对原告所举证据一中的方惠贞签名捺印及方惠贞身份证复印件的真实性不予认定，对张祖其的签名及指印的真实性予以认定；对原告所举证据四中的方惠贞签名捺印的真实性不予认定，对张祖其的签名及指印的真实性予以认定。原告所举的证据二、三，被告方惠贞对其的真实性无异议，被告方惠贞所举的证据一、二，原告傅翠利对其的真实性无异议，本院均予以认定。金华天鉴司法鉴定所的鉴定结论，原告傅翠利与被告方惠贞均无异议，本院予以认定。
根据认定的证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院认定本案的事实如下：
被告张祖其、方惠贞原系夫妻关系，享受申购成本价住房一套。2005年9月7日，被告张祖其、方惠贞登记离婚。2010年7月30日，经义乌市公证处公证，张祖其、方惠贞仍为一户经抽签，申购的成本价住房一套确定位于义乌市南洲花园紫藤苑5幢4单元4-802室。此前，被告方惠贞支付过部分购房款及其他费用。
2013年7月1日，被告张祖其作为借款人与原告的儿子签订借款合同，主要内容为，借款本金150万元，借款期限2013年7月1日起至2013年7月30日，逾期归还每日的违约金为2%等等。该借款合同的出借人处当时未署名签字。在借款合同同一纸张的下面，由张祖其出具收条，内容为“今收到现金人民币壹佰伍拾万元（小写）1500000元整。具收人张祖其（捺印）2013年7月1日”。收条的下面为机制文字的保证书，保证人处留有“方惠贞”的签名，名字上留有手印。经鉴定，保证人处留的“方惠贞”签名字迹与本案被告方惠贞的样本字迹不是同一人所写，“方惠贞”名字上的指印不是本案被告方惠贞的手捺印。
2013年7月1日，以被告张祖其为卖方（甲方）与原告的儿子（乙方）签订房屋买卖合同书，主要内容为，甲方将坐落于南洲花园紫藤苑5幢4单元4-802室及地下车位1个的所有权卖给乙方，总价款150万元在签订本合同时一次性付清等等。该房屋买卖合同书首部及尾部的乙方处当时未署名签字。该房屋买卖合同书首部及尾部的甲方处有张祖其的签名捺印，并留有“方惠贞”的签名，名字上留有手印，经鉴定，“方惠贞”签名字迹与方惠贞的样本字迹不是同一人所写，“方惠贞”名字上的指印不是方惠贞的手捺印。方惠贞因笔迹及指纹鉴定支付鉴定费29200元。
以上借款合同、房屋买卖合同书由原告的儿子交由原告保管。原告提起本案诉讼前，在借款合同出借人处及房屋买卖合同书的乙方（买方）处签名。庭审中原告自认借款合同中的150万元与房屋买卖合同书中的150万元系同一笔款。
本院认为，一、关于原告的诉讼主体问题。本案所涉的借款合同、房屋买卖合同书系由原告儿子与被告张祖其协商达成，协议成立及原告儿子履行借款合同后，原告的儿子将借款合同、房屋买卖合同书交由原告保管，原告起诉前，在借款合同出借人处及房屋买卖合同书的乙方（买方）处签名，并以自己的名义提起诉讼，原告的儿子无异议，根据以上的行为与事实，本院认定原告的儿子系原告办理借款及签订房屋买卖合同书的代理人，原告的诉讼主体适格。二、关于被告方惠贞在本案中的责任承担问题。
被告张祖其、方惠贞已于2005年9月7日登记离婚，本案所涉的借款合同、房屋买卖合同书成立于2013年7月1日，即借款合同、房屋买卖合同书成立时，张祖其、方惠贞已非夫妻，而且借款合同、房屋买卖合同书中“方惠贞”签名字迹与方惠贞的样本字迹不是同一人所写，“方惠贞”名字上的指印均不是方惠贞的手捺印。故被告方惠贞为非本案所涉借款及房屋买卖合同的相对人，原告对被告方惠贞诉讼请求无事实与法律依据，依法予以驳回。三、原告傅翠利与被告张祖其签订的房屋买卖合同书效力问题。本案所涉房屋买卖合同中的购房款150万元即为借款合同中的150万元，借款合同约定借款期限为2013年7月1日至7月30日，借款合同与房屋买卖合同均签订于2013年7月1日，表明房屋买卖合同是附条件的，该条件为被告张祖其在2013年7月30日未能归还150万元及利息。即当事人的本意为被告张祖其在2013年7月30日未能归还150万元及利息的情况下，南洲花园紫藤苑5幢4单元4-802室归原告所有。这在原告未变更的诉讼请求中也能体现，故原告与被告张祖其签订的附条件的房屋买卖合同实为流押约定。担保法第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有；物权法第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。可以看出，担保法和物权法对流押是禁止的，而且该流押约定也损害了方惠贞及张祖其其他债权人的利益，故本院确认原告傅翠利与被告张祖其签订的房屋买卖合同书无效。四、房屋买卖合同无效的处理问题。基于原告与被告张祖其所签订的房屋买卖合同无效，依法原告应将其占有的房屋返还给张祖其与方惠贞，被告张祖其应返还原告购房款150万元。造成本案房屋买卖合同书无效原告及被告张祖其均有过错，本院酌定由被告张祖其赔偿原告自起诉之日150万元人民银行公布的同期银行贷款利率的利息损失。被告张祖其经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国担保法》第四十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告傅翠利与被告张祖其于2013年7月1日签订的房屋买卖合同书无效；
二、被告张祖其于本判决生效后十日内返还原告傅翠利购房款150万元并赔偿利息损失（利息的计算办法为：按150万元本金自2014年8月28日始按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计至清偿日止）；
三、驳回原告傅翠利的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18300元，被告张祖其负担15200元，原告傅翠利负担3100元。鉴定费29200元，由原告傅翠利负担（此款由傅翠利于本判决生效后十日内支付给方惠贞）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费18300元，具体数额由金华市中级人民法院确定，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入帐号：1969-9901-0400-0409-0000-0106-003，开户银行：中国农业银行金华市分行，或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。
审 判 长 吕兴文
人民陪审员 冯德泰
人民陪审员 丁国嵘
二〇一五年七月二十九日
代书 记员 周 胜