杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0105民初4919号
原告（反诉被告）：天津哈你科技发展有限公司，住所地天津市滨海新区中心生态城中成大道以西、中滨大道以南生态建设公寓9号2层231房间。
法定代表人：曹一，总经理。
委托诉讼代理人：高俊，男，汉族，1993年12月16日出生，系该公司工作人员。
委托诉讼代理人：陈如意，天津张盈（武清）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杭州北城置业有限公司，住所地杭州市拱墅区湖州街567号北城天地9幢702室。
法定代表人：罗俞根，总经理。
委托诉讼代理人：邵义，浙江东孚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杭州和捷投资管理有限公司，住所地杭州市拱墅区方家埭路188号10幢二楼212室。
法定代表人：唐哨凤。
委托诉讼代理人：邵义，浙江东孚律师事务所律师。
原告天津哈你科技发展有限公司（以下简称哈你科技）诉被告杭州北城置业有限公司（以下简称北城置业）、杭州和捷投资管理有限公司（以下简称和捷投资）房屋租赁合同纠纷一案，于2017年5月3日向本院起诉，经诉前调解不成，本院于2017年5月27日立案受理。北城置业及和捷投资分别在举证期内提起反诉，本院依法予以受理并决定合并审理，并依法组成合议庭，于2017年9月12日公开开庭进行了审理。哈你科技的诉讼代理人陈如意和北城置业、和捷投资的共同诉讼代理人邵义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告哈你科技向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还保证金59947.5元；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，哈你科技明确第一项诉讼请求为：判令被告和捷投资返还保证金59947.5元。事实与理由：2014年12月1日，原告与北城置业签订《北城天地购物广场商铺租赁合同》，约定由原告承租北城天地位于杭州市拱墅区湖州街567号北城天地商业中心购物广场二层的商铺，面积297平方米，租赁期限为2014年12月1日至2019年11月30日。原告按照合同约定向和捷投资支付保证金59947.5元。2016年初，因商场经营不善导致原告连年亏损，无奈下双方经协商将签订的《租赁合同》解除，原告如期将商场腾空清场，但原告联系被告返还保证金时，被告明确表示拒绝。
被告北城置业、和捷投资共同答辩称，原告与北城置业租赁期至2019年10月30日止，现合同正处于履行期内，原告未按约定支付租金，未向和捷投资支付物业费。保证金已冲抵支付租金，且至今尚欠租金、物业费。
反诉原告北城置业向本院提出反诉请求：1、判令哈你科技支付租金510869.7元及违约金241749.15元（租金暂计至2017年6月30日，2017年7月1日至判决生效之日止的租金按每日每平方米2.1元另计；违约金暂计至2017年6月30日，2017年7月1日至判决生效之日止的违约金按每日1‰另计）；2、本案诉讼费由哈你科技承担。事实和理由：2014年，哈你科技与北城置业签订《北城天地购物广场商铺租赁合同》，约定由哈你科技承租北城置业位于北城天地商业中心购物广场室内商业楼二层9-222、223、224号商铺，房屋租金前两个租约年每日每平方米2元，第三、第四个租约年每日每平方米2.1元，第五个租约年每日每平方米2.21元。除第一期租金外，其他租金均按自然季度交纳。第一期租金在合同签订后的5个工作日内支付，其他租金应当在每个季度最后一个月的20日前，向北城置业一次性足额支付下个季度租金；为扶持哈你科技经营，北城置业在第一租约年前三个季度中各免除一个月的租金，若哈你科技未妥善履行本合同，则免租期视为不存在；北城置业或物业服务公司有权从履约保证金或综合管理费保证金中相应扣除哈你科技欠付的租金或综合管理费，哈你科技应在7日内补足保证金；哈你科技迟延交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，应向北城置业支付欠费金额1‰的迟延履行违约金，迟延超过30日，北城置业有权单方解除合同。合同签订后，北城置业依约向哈你科技交付商铺，哈你科技进行装修并正常营业。然而哈你科技却未依照合同约定支付租金，经北城置业多次催讨，仍拒绝支付，构成违约。
反诉被告哈你科技辩称，其本诉是合同解除后的和捷投资的不当得利法律关系，北城置业的反诉与本诉是不同的法律关系，反诉不应受理。租金的诉讼时效是一年，北城置业主张的2016年8月之前的租金已经超过诉讼时效。哈你科技于2015年9月30日向北城置业提出解除合同，且于10月开始腾空场地，于2015年底前已全部腾空。哈你科技一直是向和捷投资支付租金的，北城置业要求支付租金没有事实依据。北城置业主张的违约金过高，要求调整。
反诉原告和捷投资向本院提出反诉请求：1、判令哈你科技支付综合管理费308332.5元及利息（综合管理费暂计至2017年6月30日，2017年7月1日至判决生效之日止的综合管理费按每月每平方米40元另计；利息自起诉之日计算，以年利率6%计至综合管理费实际清偿之日止）；2、本案诉讼费由哈你科技承担。事实和理由：2014年，哈你科技与北城置业签订《北城天地购物广场商铺租赁合同》，约定由哈你科技承租北城置业位于北城天地商业中心购物广场室内商业楼二层9-222、223、224号商铺，综合管理费每月每平方米40元，除第一期综合管理费外，其他综合管理费均按自然季度交纳。第一期综合管理费在合同签订后的5个工作日内支付，其他综合管理费应当在每个季度最后一个月的20日前，向和捷投资一次性足额支付下个季度综合管理费；和捷投资或北城置业有权从履约保证金或综合管理费保证金中相应扣除欠付的租金或综合管理费，哈你科技应在7日内补足保证金。合同签订后，北城置业依约向哈你科技交付商铺，哈你科技进行装修并正常营业。然而哈你科技却未依照合同约定向和捷投资支付综合管理费，经和捷投资多次催讨仍拒绝支付，已构成违约。哈你科技交纳的质量保证金、综合管理保证金、装修质保金予以抵扣后，尚欠综合管理费308332.5元。
反诉被告哈你科技辩称，其本诉是合同解除后的和捷投资的不当得利法律关系，和捷投资的反诉与本诉是不同的法律关系，反诉不应受理。和捷投资主张的部分综合管理费已经超过诉讼时效。哈你科技是与北城置业签订的《租赁合同》，和捷投资依据该合同向哈你科技主张综合管理费没有依据。
当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院当事人进行了证据交换和质证。对哈你科技提交的《商铺租赁合同》、《补充协议》、《收款收据》、中国工商银行电子银行回单等证据，本院予以确认并在卷佐证。对北城置业、和捷投资提交的《商铺租赁合同》，哈你科技亦已作为证据提交，本院予以认定。对哈你科技提交的哈你科技内部邮件、《公章申请表》、哈你科技2015年9月30日、2015年12月14日的函、录音等证据，北城置业、和捷投资对三性均不予认可，本院不予认定。对哈你科技提交的记账凭证、招商银行付款回单等证据，对其形式上的真实性可予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
北城置业是位于杭州市北城天地商业中心9、10幢房屋的所有权人。2014年12月1日，甲方（出租人）北城置业与乙方（承租人）哈你科技签订《商铺租赁合同》一份，约定，甲方是位于杭州市拱墅区湖州街567号的北城天地商业中心购物广场的建设单位；甲方同意在商业广场建设完成后将其中室内商业楼或广场独栋商业楼二层9-222/223/224号商铺（下称该房屋）出租给乙方使用，乙方作为运动健身及儿童娱乐业态的专业经营商，同意承租该房屋；甲、乙双方确认，本合同相关词语应按如下定义解释和执行：1、租约年：计租日至次年当月当日的前一日为第一个租约年，其他租约年均依此类推；2、甲方委托企业：接受甲方委托、对包括该房屋在内的商业广场提供统一商业管理的企业，就本合同而言，指和捷投资；3、进场日：《进场确认书》确定的甲方移交、乙方进入该房屋之日；4、免租装修期：自进场日起至开业日前一日的期间；5、免租期：开业日后，甲方给予乙方一定期间内免收租金的优惠（如有），免租期内，乙方无需交纳租金，但是其他费用不予免除；6、计租日：免租装修期届满次日；7、计租面积：甲方委托企业计收、乙方交纳该房屋租金、综合管理服务费、空调费、采暖费（如有）等本合同约定以该房屋面积计费的面积依据，计租面积应为套内建筑面积；8、保证金：作为乙方妥善履行本合同约定义务和责任的担保，由乙方向甲方委托的商业管理公司交纳的约定金额的款项，包括履约保证金和综合管理服务费保证金及质量保证金，本合同有效期内，该款项由甲方委托企业保管，按合同约定使用，不计利息；该房屋的套内建筑面积为297平方米；本合同项下租赁期限为5个租约年，自计租日开始计算，租赁期限自2014年12月1日至2019年11月30日止；为扶持乙方经营，免租装修期结束后，甲方给予乙方3个月的免租期，该免租期分季度免除即在第一年租期内前3个季度中各免一个月租金，第4个季度正常缴纳3个月租金；免租期间，乙方无需承担租金，但是应当承担综合管理服务费，综合管理服务费标准为：按该房屋的套内建筑面积计算，每月每平方米40元人民币；计租日：免租装修期满次日，即2014年12月1日；双方同意按以下方式计算租金标准及支付租金：第一租约年每天每平方米人民币2元，即每年租金为人民币162607.5元，第二个租约年每天每平方米人民币2元，即每年租金为人民币216810元，第三个租约年每天每平方米人民币2.1元，即每年租金为人民币227650.5元，第四个租约年每天每平方米人民币2.1元，即每年租金为人民币227650.5元，第五个租约年每天每平方米人民币2.21元，即每年租金为人民币239575.1元；租金支付方式为：以一个季度（三个月）为一个交租期，先付后用，除第一期租金外，其他租金均按自然季度交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前，向甲方一次性足额支付下个交租期租金；第一期租金应于本合同签订后五个工作日内支付，租金期间为2014年12月1日至2015年2月28日，应交租金为人民币36135元；本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币18067.5元作为履约保证金，同时向甲方委托企业支付人民币11880元（相当于第一个租约年1个月的综合管理服务费）作为综合管理服务费保证金；甲方或甲方委托企业有权从履约保证金或综合管理服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金、综合管理服务费、或水、电、通讯等各项费用或违反甲方管理的责任金，乙方应在7日内补足保证金；双方约定，本合同项下的进场日为2014年12月1日；本合同项下之开业日暂定为2015年1月20日，乙方应当于该日开业经营（乙方未在该日开业的，不影响计租日的起算）；双方约定，作为该房屋的承租人，乙方应当自计租日起向甲方委托企业交纳该房屋的综合管理服务费，综合管理服务费收费标准为：按该房屋的套内建筑面积计算，计租日起每平方米每月40元人民币；综合管理服务费支付方式：以一个季度（三个月）为一个交费期，除第一期综合管理服务费外，其他费用均按自然季度交纳，乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前，向甲方一次性足额支付下个交费期费用；第一期综合管理服务费应于本合同签订后五个工作日内支付，收费期间为2014年12月1日至2015年2月28日，应交综合管理服务费为35640元；乙方应在开业日到来前向甲方委托企业支付10000元人民币作为其销售商品或提供服务的质量保证金；乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或甲方委托企业支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，延迟超过30日，甲方或甲方委托企业有权单方解除合同；双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方或甲方委托企业给予乙方免租装修期和第3.2和4.1条项下减免租金政策的前提，如乙方原因导致本合同提前终止，则乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交免租装修期和第3.2和4.1条项下减免的全部租金；本合同项下之租赁期届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该房屋交还甲方或甲方委托企业。该合同签订后，北城置业即将北城天地商业中心购物广场9-222/223/224号商铺交付给哈你科技。哈你科技于2014年12月9日支付给和捷投资履约保证金18067.5元、综合管理费保证金11880元、质量保证金10000元，合计39947.5元，并于2014年12月10日支付和捷投资装修保证金20000元。后北城置业（甲方）与哈你科技（乙方）又签订《补充协议》一份，约定，甲方出于扶持经营角度等因素考虑，同意在原合同已经分季度给予3个月经营免租期的基础上，（9-222/223/224）再一次性给予乙方4个月经营免租期，免租时间为2015年1月、2月、4月、5月；原合同已经约定的经营免租期与本协议中甲方给予的经营免租期重叠的，则重叠部分的经营免租期将顺延到下一个季度；本补充协议签订后，乙方不得再无故拖欠租金、物业管理费及能源费用，否则甲方有权立即解除合同，本协议中约定的经营免租期视为自始不存在，甲方根据原合同约定追究乙方的违约责任；免租期内仅免除乙方租金，物业费用以及水、电、燃气、热力等费用乙方需正常支付；如在合同期限内因乙方原因导致本合同提前终止的，则乙方除应承担违约责任外，还应在本合同终止后7日内补交减免的全部租金。但哈你科技仍未支付自2015年1月1日起的租金及综合管理费。
诉讼过程中，哈你科技称于2015年底前与北城置业协议解除《商铺租赁合同》后将北城天地商业中心购物广场9-222/223/224号商铺腾空清场。北城置业则称哈你科技于2016年12月底才搬走，其是不同意的但未阻止。
本院认为，案涉《商铺租赁合同》、《补充协议》均系相关当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效，对双方均具有约束力。北城置业已依约向哈你科技提供商铺，但哈你科技未能按约支付自2015年1月1日起的租金及综合管理费，构成违约。哈你科技主张其于2015年12月底即已腾空案涉商铺，但其并未能举证证明其已将案涉商铺返还给北城置业或和捷投资，故本院根据北城置业的自认认定其使用租赁物即案涉商铺至2016年12月底。因哈你科技未按约支付租金，根据《商铺租赁合同》及《补充协议》的约定，哈你科技应承担免租装修期及免租期内的租金，故其应支付的2015年1月1日至2015年12月31日的租金为216810元。哈你科技支付的履约保证金18067.5元虽由和捷投资收取，但根据《商铺租赁合同》的约定应认定该履约保证金是和捷投资代北城置业收取，因此，该履约保证金应优先抵充哈你科技未交纳的租金。对剩余租金198742.5元，哈你科技辩称已超过诉讼时效。本院认为，在《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行前，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年，北城置业于2017年8月提起反诉要求哈你科技支付2015年度的租金，根据《商铺租赁合同》对租金支付期限的约定，显然已经超过一年的诉讼时效，故本院对北城置业的反诉请求不予支持。对于2016年1月1日起至2016年12月底的租金，根据《商铺租赁合同》的约定，哈你科技应分别于2015年12月20日前支付2015年12月1日起至2016年2月28日止的租金，于2016年2月20日前支付2016年3月1日起至2016年5月31日止的租金，于2016年5月20日前支付2016年6月1日起至2016年8月31日止的租金，于2016年8月20日前支付2016年9月1日起至2016年11月30日止的租金，于2016年11月20日前支付2016年12月1日起至2017年2月28日止的租金，因北城置业于2017年8月10日提起反诉要求哈你科技支付租金，而哈你公司抗辩北城置业的支付租金的诉讼请求已超过诉讼时效，因在《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行前，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年，因此，对于2016年8月31日之前的租金，均已超过诉讼时效期间，北城置业要求哈你科技支付该部分租金，本院不予支持。对于2016年9月1日起至2016年12月31日止的租金，则未超过诉讼时效期间，北城置业要求哈你科技支付该部分租金，应予支持。根据合同约定，2016年9月1日起至2016年12月31日止期间的租金为73173.38元（216810÷12×3+227650.5÷12）。本院并酌定计算至2017年6月30日的逾期付款违约金为2556.08元。
根据《商铺租赁合同》的约定，哈你科技应按40元/月/平方米的标准向和捷投资支付综合管理服务费，据此，其应支付自2014年12月1日至2015年12月31日的综合管理服务费共计154440元，以哈你科技支付的综合管理费保证金11880元、质量保证金10000元、装修保证金20000元优先抵扣后，尚剩余112560元。根据《商铺租赁合同》的约定，综合管理服务费的支付方式为，以一个季度（三个月）为一个交费期，除第一期综合管理服务费外，其他费用均按自然季度交纳，并应在每个交费期最后一个月的20日前一次性支付下个交费期费用，据此，哈你科技应分别于2015年3月20日前、2015年6月20日前、2015年9月20日前支付2015年第2季度、第3季度、第4季度的综合管理服务费。和捷投资于2017年8月向本院提起反诉要求哈你科技支付综合管理服务费，哈你科技则抗辩已超过诉讼时效。因《中华人民共和国民法总则》施行前，上述综合管理服务费的二年的诉讼时效期间均已届满，因此，对于2015年第2、3季度的综合管理服务费，和捷投资起诉时已经超过诉讼时效期间，对该两个季度的综合管理服务费的诉讼请求，本院不予支持。对于和捷投资诉请支付的2015年第4季度的综合管理服务费35640元和2016年度的综合管理费142560元，合计178200元，则未超过诉讼时效，本院予以支持。哈你科技并应按银行同期贷款利率标准计付逾期利息。
诉讼过程中，北城置业及和捷投资均确认哈你科技已于2016年12月底搬离案涉商铺，因此，对于和捷投资诉请哈你科技支付自2017年1月起的综合管理费的反诉请求，本院不予支持。对于北城置业诉请哈你科技支付自2017年1月起的租金的诉讼请求，本院认为，哈你科技主张已与北城置业达成解除《商铺租赁合同》的协议，但未能举证加以证明；而哈你科技作为未按期支付租金的违约方，并不享有单方解除合同的权利，因此，其于2016年12月底单方终止《商铺租赁合同》的履行，应认定为违约；而北城置业对案涉商铺另行招租也确需一定时间，该时间段必然产生租金损失，该租金损失应当由哈你科技赔偿。但是，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。北城置业作为案涉商铺的产权人，在哈你科技腾空该商铺停止经营之后，却怠于采取适当措施防止损失扩大，应自行承担扩大的损失。综上，结合北城置业对案涉商铺另行招租所需的合理时间及案涉合同对租金标准的约定，本院酌定哈你科技支付北城置业两个月的租金损失合计37941.75元。
北城置业诉请哈你科技支付逾期付款违约金，因哈你科技存在逾期未付租金的违约事实，北城置业该诉请应予支持，但其主张的按每日千分之一计付违约金的标准过高，而北城置业因哈你科技未支付租金所受损失亦主要是利息损失，故本院酌情将违约金调整为按中国人民银行同期贷款利率计算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、天津哈你科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州北城置业有限公司租金73173.38元，并支付违约金2556.08元，自2017年7月1日起至本判决生效之日止的违约金以73173.38元为本金、按中国人民银行同期贷款利率另行计付；
二、天津哈你科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州北城置业有限公司租金损失37941.75元；
三、天津哈你科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州和捷投资管理有限公司综合管理费178200元，并支付自2017年8月10日起至综合管理费清偿之日止的按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期利息损失；
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
四、驳回天津哈你科技发展有限公司的诉讼请求；
五、驳回杭州北城置业有限公司的其他反诉请求；
六、驳回杭州和捷投资管理有限公司的其他反诉请求。
本诉案件受理费1300元，由天津哈你科技发展有限公司负担。反诉案件受理费减半收取8626元（其中杭州北城置业有限公司预交5663元，杭州和捷投资管理有限公司预交2963元），由天津哈你科技发展有限公司负担2548元，由杭州北城置业有限公司负担4827元，由杭州和捷投资管理有限公司负担1251元。
杭州北城置业有限公司、杭州和捷投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退诉讼费；天津哈你科技发展有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审 判 长 姜新农
人民陪审员 杨建华
人民陪审员 王敏华
二〇一八年三月十六日
代书 记员 何颖洁