新县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新民初字第569号
原告胡小会，女，汉族，1985年1月18日生，教师。
委托代理人李永恒，河南义仁律师事务所律师。
被告新县新世纪房地产开发有限公司
法定代表人胡乃勇，该公司董事长。
委托代理人彭建军，男，汉族，1965年5月5日生，高中文化，该公司员工。
委托代理人宋承志，河南精致律师事务所律师。
原告胡小会与被告新县新世纪房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李永恒及被告委托代理人彭建军和宋承志均到庭参加诉讼，原告胡小会未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡小会诉称，2008年3月12日，原、被告签订了《合同书》，购买被告位于香山路新世纪城中城商品房一套，付款方式为按揭付款。原告已按合同约定交付了房款，并装修入住。期间，原告与其他业主多次要求被告办理房产证手续，至今未办理。为此，起诉要求确认被告行为违约，责令被告支付违约金141368.16元及退回按揭手续费4000元；并在一个月内办理房产证及土地使用证。
原告为支持其诉讼主张提供证据有：1、原告户籍证明及被告企业基本信息表，证明原、被告的诉讼主体资格。经质证被告没有异议。2、购房合同书及借款合同书各一份，证明原、被告双方约定按揭分期付款，同时约定了违约责任；借款合同书合法有效，但借款合同双方当事人是原、被告，而不是银行，因此被告收取银行按揭手续费4000元不合法，应予退还给原告。经被告质证认为，对两份合同均无异议，合法有效，交纳银行按揭手续费是双方约定的，并不违反法律规定，同时购房合同约定不交清房款无权要求办证。3、银行按揭票据八张，证明原告全面履行了自己的合同义务，已足额支付了购房款，还证明被告收取银行按揭手续费4000元没有依据。经被告质证认为，对收据无异议，同时收据恰好证明最后批房款是2013年6月20日，原告在没有交清房款前无权要求办理房产证。4、周文楼、张伟、朱光军的证言及城中城住户的上访登记表，证明原告及城中城的其他业主多次要求被告办理产权证的事实，被告仍未办理构成违约。经被告质证认为，朱光军与原告是夫妻关系，证言不真实；周文楼、张伟的证言并不能证明是2013年6月20日之后向公司要求办证；关于群众来访登记表不是原件，亦没加盖公章，没有证据效力。
被告新县新世纪房地产开发有限公司辩称，原告起诉理由不充分，请求不能成立。1、被告从事城中城房地产开发建设证件齐全、手续合法有效，凭相关材料可以到房管部门办理房产证。2007年7月公司取得《城镇建设用地规划许可证》后，办理了相应证件及《商品房预售许可证》。原、被告签订的购房合同书第五条第3项约定，在双方约定的交付房款期限内，乙方未能交清的，甲方不交付房屋，不办理产权证。原告房款至2013年5月14日才偿还完最后一笔欠款，这才取得办理房产证的权利，但原告并没正式向相关部门提出办理产权证，亦未提供相关材料，所以至今未办证。2、无需赔偿原告违约损失。因化肥厂是破产企业，城中城中很多是置换房或经济适用房，并不仅仅对社会销售；公司并不欠土地出让金，土地证未办是政府职能部门原因，公司已向有关部门申请过；原告并没有正式提交办理房产证所需的各种证件手续。3、如果土地证办好，我们可以在一个月之内办理房产证。4、按揭手续费是按合同约定原告应支付的，不存在全额退还的问题。
被告新县新世纪房地产开发有限公司为支持其答辩意见提供证据有：1、提供建设用地许可证、城镇建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售许可证，证明原告起诉要求被告办理房产证，是因政府职能部门的原因缺少了土地证，并不是公司的原因。经原告质证认为，对证件本身无异议，办理房产证不仅要五证齐全，还包括两金一费，被告证件不齐全，恰好证明是不能办理房产证的根本原因。2、提交原告交最后一笔房款的收据，证明原告最后交款期限是2013年6月20日。经原告质证认为，收据属复印件，但可说明原告交款时间是2013年5月14日。3、提供房管部门工作人员书写的办理房产证所需要的相应材料及宣传资料，证明原告并没提交办证所需要的相关材料。经原告质证认为，房管部门工作人员书写材料没加盖公章，没有证明效力，被告未能办理房产证的原因是没有土地证，并不是原告没提交相关材料。
法院对证据的分析与认定：被告提供的房管部门工作人员书写的办证所需要的相应材料，不符合证据规则的要求，不能作本案的定案依据；被告提供的宣传资料与本案无关，不能作本案证据使用。原、被告提供的其他证据均可这本案定案依据。
结合以上举证、质证及认证的情况，可以查明以下事实：2008年3月12日，原、被告签订了《合同书》，购买被告在新县香山路新世纪城中城开发的商品房一套，合同约定：付款方式为按揭付款；2008年5月1日前交付房屋，在房屋交付后三个月内，由被告负责集中办理产权证，同时还在约定交付房款的期限内未交清房款的，不交付房，并不办理产权证；逾期支付房款的违约责任及计算方法等。为了支付上述购房款，原、被告双方于2008年5月27签订了《个人购房借款合同》，约定了借款金额、期限及还款方式。双方约定房款的支付方式是银行按揭方式，因被告未取得该地块的土地使用权证，无法办理银行按揭贷款，从《个人购房借款合同》的约定来看，实质上双方变更了付款方式是原告通过银行分期付款。《合同书》及《个人购房借款合同》均约定办理住房按揭贷款的相关费用为4000元。2008年5月房屋已交付原告使用，2013年6月原告按上述借款合同的约定全部支付所有购房款。期间，原告与城中城其他业主多次上访要求被告办理房产证，但房屋产权证至今未能办理。现原告以被告办证违约，要求在一个月内办理房产证及土地使用证；并要求被告按《合同书》第五条、第七条的约定，支付逾期办证的违约金141368.16元，及退回银行揭手续费4000元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定履行自已的义务。原、被告双方签订购房《合同书》及《个人购房借款合同》，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律规定，合法有效。原告按合同约定的方式分期支付了全部购房款，被告亦按约定的期限交付了房屋。被告未在约定的期限内集中办理房屋产权证，已构成违约，因此，原告要求被告在一个月内办理房产证及土地使用权证的诉讼请求，本院应予以支持。但双方在《合同书》内并没有约定，被告未按期办理房屋产权证时应承担的违约责任及承担方式，原告主张比照按双方约定的未按期付款的违约责任方式，要求被告承担违约责任，即要求被告支付违约金141368.16元的诉讼请求，没有法律依据和合同依据，因此，该项诉讼请求，本院不予以支持。原、被告双方在《合同书》及《个人购房借款合同》中约定，原告支付银行按揭手续费4000元，是双方真实意思表示，且该约定并不违反法律规定，同时原告已按双方约定通过银行分期支付购房款，因此，原告以《个人购房借款合同》借款方并不是银行，而是被告公司，房款的支付方式并不等同银行按揭方式为由，要求被告退回按揭手续费4000元，没有法律依据和合同依据，该项诉讼请求，本院不予以支持。本案因原告不同意调解，致使本案未能调解达成一致意见。故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：
一、被告新县新世纪房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内负责为原告胡小会办理房产权证及土地使用权证；
二、驳回原告胡小会其他诉讼请求。
本案受理费3100元，由原告负担3050元，被告新县新世纪房地产开发有限责任公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审 判 长 扶元梅
审 判 员 甘忠良
人民陪审员 杨裕宏
二〇一四年一月十日
书 记 员 方贤利