文书内容贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔26民终1554号上诉人（一审被告）：黔东南州锐红房地产开发有限责任公司，住所地：凯里市永丰南路6号锐馨馨园水晶阁二楼。法定代表人：吴经锐，该公司董事长。上诉人（一审被告）：罗文，男，彝族，1978年12月6日出生，贵州省凯里市人，凯里市进珠物业服务有限公司经理，住贵州省凯里市。被上诉人（一审原告）：凯里市锐馨鑫园业主委员会，住所地：凯里市永丰南路6号。法定代表人：胡会，职务：主任。一审第三人：吴经锐，男，1965年1月16日出生，黔东南州锐红房地产开发有限责任公司董事长，住贵州省凯里市营盘东路6号州税务局4栋17号。上诉人黔东南州锐红房地产开发有限责任公司(以下简称：锐红房产公司)、罗文因与被上诉人凯里市锐馨鑫园业主委员会（以下简称：锐馨鑫园业委会）、一审第三人吴经锐确认合同无效纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院作出的（2017）黔2601民初1888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。黔东南州锐红房地产开发有限责任公司上诉请求：撤销贵州省凯里市人民法院作出的（2017）黔2601民初1888号民事判决书，驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、一审判决审理查明，2009年1月5日，吴经锐与罗文就涉案风雨长廊房屋买卖事宜签订了两份《房屋买卖合同书》。上诉人认为，一审判决的该认定无任何事实依据。本案的事实是，2009年1月5日，吴经锐代表锐红房产公司与罗文签订了两份《房屋买卖合同书》，一份合同涉案房屋的建筑面积为60平方米，价款为80000元；另一份合同涉案房屋的建筑面积为42平方米，价款为42000。该二份合同中，其中一份是以吴经锐个人的名义签订的，但吴经锐是代表上诉人的行为，吴经锐个人无权出售上诉人公司的财产。另一份合同则是以上诉人锐红房产公司的名义签订的，合同书也加盖了公司的公章。2、一审判决既然查明了涉案房屋系上诉人开发修建的，吴经锐个人无权出售上诉人锐红房产公司的房屋。3、锐馨鑫园小区风雨长廊没有列入公摊，依法不属于锐馨鑫园全体业主共有。锐红公司系列案件资产处置小组于2014年6月17日召开的《关于研究黔东南州锐红房地产开发有限公司系列案件涉及物业、业主委员会、锐红公司办公用房等问题的会议纪要》的专题会议纪要以及黔东南州住建局的测绘报告，明确锐馨鑫园小区风雨长廊没有列入公摊面积，依法属于锐红房产公司的合法财产，此外，被上诉人也没有任何证据证明本案风雨长廊已列入公摊面积。其次，锐馨鑫园小区风雨长廊的一部分被“锐红公司系列资产处置小组”作为锐红房产公司的资产抵债出售给其他单位或个人，该事实足以证实锐馨鑫园小区风雨长廊属于锐红房产公司的财产，不属于锐馨鑫园小区全体业主所有。综上，上诉人认为，一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予以撤销，判决驳回被上诉人的一审诉讼请求罗文上诉请求：撤销贵州省凯里市人民法院作出的（2017）黔2601民初1888号民事判决书，驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、本案属二个不同法律关系之诉，一审判决将二个不同法律关系之诉在同一个案件中审理没有法律依据，属适用法律错误。被上诉人在一审中诉请确认上诉人罗文与黔东南州锐红房地产开发有限责任公司于2009年1月5日签订的《房屋买卖合同书》无效，属合同效力之诉，诉讼主体为上诉人、被上诉人以及黔东南州锐红房地产开发有限责任公司。而被上诉人诉请判决凯里市永丰南路6号锐馨鑫园C栋前面风雨长廊（B栋旁边1—2层）共两间（1—2层各一间），建筑面积为42平方米的房屋归凯里市锐馨鑫园小区全体业主所有，属物权确认之诉，诉讼主体应该为被上诉人和黔东南州锐红房地产开发有限责任公司。二个诉的法律关系不同，被告主体也完全不同。2、一审判决认定事实不清，导致判决结果错误，依法应予以纠正。锐馨鑫园小区风雨长廊系“锐红公司系列资产处置小组”进行改造的，一部分是为了小区物业公司以及业主委员会办公用房，另一部分被“锐红公司系列资产处置小组”出售给其他单位和个人。一审判决认定锐馨鑫园小区风雨长廊系进珠物业公司改造的，属认定事实错误。本案涉案房屋没有列入公摊，依法不属于锐馨鑫园全体业主共有。上诉人在一审中提交的锐红公司系列资产处置小组于2014年6月17日召开的《关于研究黔东南州锐红房地产开发有限公司系列案件涉及物业、业主委员会、锐红公司办公用房等问题的会议纪要》的专题会议纪要以及黔东南州住建局的测绘报告，明确本案上诉人购买的房屋没有列入公摊面积，依法属于黔东南州锐红房地产开发有限责任公司的合法财产。此外，被上诉人也没有任何证据证明本案房屋已列入公摊面积。其次，锐馨鑫园小区风雨长廊的一部分被“锐红公司系列资产处置小组”作为锐红公司的资产抵债出售给其他单位或个人，该事实足以证实锐馨鑫园小区风雨长廊属于锐红公司的财产，而不属于锐馨鑫园小区全体业主所有。综上，上述人认为，一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求。被上诉人凯里市锐馨鑫园业主委员会答辩称：一、关于本案争议房屋应当属于全体业主共同共有，锐红房产公司不具备处分权。1、小区业主在购买房屋时，一并取得建筑物区分所有权和建设用地使用权，小区业主在向房开商支付一定的购房款后，取得房屋所有权，该购房款包含土地收益金，取得了小区土地建设用地使用权，房开商丧失小区土地使用权，小区业主对小区规划范围内的公共空间占用的土地共同享有，小区的绿化、道路、公共场所、装饰建筑等都属于全体业主共有，但属于城镇公共绿地或明示个人专属部分除外。2、根据锐红房产公司提交的（2008）《关于调整锐馨鑫园项目绿化平台和增建民族风情园装饰建筑的报告》、《锐馨鑫园总平面规划布置图（修改后）》、凯府（2008）52号《凯里市人民政府关于州锐红房地产开发有限公司锐馨鑫园商住楼规划设计方案局部调整的批复》等文件，说明了锐红房产公司在销售过程中，根据买受人普遍反映的问题，在小区内修建风雨长廊，目的是方面住户出入，增加绿化面积和营造凯里民族风情，锐红房产公司修建风雨长廊系在小区绿化面积上进行修建，目的是为了小区全体业主利益修建，风雨长廊属于小区装饰建筑，属于小区公共场所，供业主休闲、通行使用，应当属于小区业主共同共有。锐红房产公司认为风雨长廊不属于公共场所，未计入公共部分，已向有关部门请示，属于锐红房产公司资产，但未提供任何证据证明，应当承担举证不能的不利后果，本案争议房屋系在风雨长廊上隔断而成，属于风雨长廊的组成部分，应当属于小区全体业主所有。二、锐红房产公司与罗文于2009年1月5日签订的《房屋买卖合同书》应属于无效合同，合同无效产生的法律责任应当由罗文自行承担。2009年1月5日，锐红公司的法定代表人吴经锐与罗文签订《房屋买卖合同书》，坐落于凯里市永丰南路6号锐馨鑫园C栋前面风雨长廊共四间，建筑面积为60平方米，锐红房产公司以8万元的价格卖给罗文，并收取了购房款。根据物权法第七十三条的规定，罗文购买的房屋属于全体业主共有，未经全体业主同意，擅自处分房屋的行为属无效法律行为。锐红房产公司擅自处分公共部分、物业用房给罗文，故锐红房产公司与罗文之间的《房屋买卖合同书》应属于无效合同，因锐红房产公司擅自处分具有过错，合同无效之后产生的法律责任，应当由其自行承担。同时，被答辩人罗文也未尽到对合同的审查义务，也应当承担一定的责任。三、被答辩人罗文应当将争议房屋返还给答辩人。锐红房产公司擅自处分小区公共场所的风雨长廊，构成无权处分，锐红房产公司与罗文的房屋交易行为违反了法律的强制性规定，应当属于无效法律行为，根据合同法第五十八条的规定，被答辩人罗文应当将其占有的房屋返还给答辩人。一审第三人吴经锐未作答辩。凯里市锐馨鑫园业主委员会向一审法院起诉请求：1、请求确认两被告于2009年1月5日签订的《房屋买卖合同书》无效；2、请求判决凯里市永丰南路6号锐馨鑫园C栋前面风雨长廊（B栋旁边1-2层）：共两间（1-2层各一间）、建筑面积为42平方米的房屋归凯里市锐馨鑫园小区全体业主所有；3、判令被告罗文将其占有的坐落于凯里市永丰南路6号锐馨鑫园C栋前面风雨长廊（B栋旁边1-2层）：共两间（1-2层各一间）、建筑面积为42平方米的房屋返还给原告。一审法院认定事实：原告锐馨鑫园业委会系2015年11月7日由全体业主选举产生，经主管部门批复成立的非法人组织。被告罗文系进珠物业公司法定代表人，进珠物业公司曾对锐馨鑫园小区提供物业管理服务，在服务期间，进珠物业公司向相关部门反映后雇请民工对锐馨鑫园小区风雨长廊进行改造，用作小区物业管理用房。原告锐馨鑫园业委会组建成立后，曾要求进珠物业公司与罗文退还风雨长廊。2016年9月1日，原告锐馨鑫园业委会与进珠物业公司正式解除物业管理服务合同后，在多次要求退还风雨长廊未果的情况下，于2017年1月16日向本院提起诉讼，2017年3月11日本院裁定驳回原告凯里市锐馨鑫园业主委员会对被告罗文的起诉，判决驳回原告凯里市锐馨鑫园业主委员会对被告凯里市进珠物业服务有限公司的诉讼请求。另查明，本案诉讼所指的风雨长廊系锐红房产公司在开发锐馨鑫园期间，于2008年1月11日呈报经凯里市规划局，请求在+0.00平台20轴至32轴间修建。2009年1月5日，被告罗文与锐红房产公司法定代表人吴经锐就涉案风雨长廊买卖事宜签订了两份《房屋买卖合同书》。第一份合同主要约定：吴经锐将锐馨鑫园C栋前面风雨长廊（1层、框架结构），建筑面积为60平方米，共肆间房屋出卖给罗文，总价款为80000元。第二份合同主要约定：吴经锐将锐馨鑫园C栋前面风雨长廊（B栋旁边1-2层各一间、框架结构），建筑面积为42平方米的房屋出卖给罗文，总价款为42000元。合同签订后，被告罗文于2009年1月5日、12月1日向吴经锐支付购房款，吴经锐分别向罗文出具收条。2014年黔东南州中级人民法院对锐红房产公司资产进行清查后，罗文实际占有风雨长廊的钥匙。同时查明：被告罗文未办理锐馨鑫园风雨长廊房屋产权证。一审法院认为：本案中关于原告主体是否合法的问题，原告是经凯里市锐馨鑫园小区全体业主选举产生，并经主管部门批复成立的非法人的自治组织，系业主大会的执行机构。现原告为维护小区业主共同利益而提起诉讼，其诉讼主体符合法律规定，应具备诉讼主体资格。被告罗文与被告锐红房产公司于2009年1月5日签订的《房屋买卖合同书》，双方所买卖的对象为在+0.00平台20轴至32轴间修建的风雨桥长廊，该风雨桥长廊系被告锐红房产公司是方便住户出入，营造民族特色、民族风情的装饰目的而申报修建的建筑，上述事实足以证明风雨桥长廊系锐馨鑫园项目的公共部分；《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”同时，鉴于被告锐红房产公司作为瑞馨鑫园项目的开发方，应由其证举证证明涉案风雨桥属城镇公共道路或享有所有权，被告罗文应举证证明涉案风雨桥长廊由其所有，但二被告均未能举证证明上述事实成立，依法应由二被告承担不利法律后果，故二被告提出的“涉案风雨桥长廊不属于业主共有”的抗辩理由不予采纳；综上涉案的风雨桥长廊应属业主共有。据此，被告锐红房产公司对涉案的风雨桥长廊不享有物权，固然不能对其进行处分。《中华人民共和国合同法》第七条规定“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”被告罗文与被告锐红房产公司于2009年1月5日签订的《房屋买卖合同书》未遵守法律规定，即便系二被告自愿行为，依然不具有合法性，原告诉请确认二被告于2009年1月5日签订的《房屋买卖合同书》无效于法有据，故予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，所涉案的风雨桥长廊属于业主共同所有，现依然存在，能予以返还；同时风雨桥长廊是为方便业主生活，提高宜居质量所必须的附属设施，具有返还的必要性。据此，原告诉请将坐落于凯里市永丰南路6号锐馨鑫园C栋前面（B栋旁边）的风雨桥长廊1-2层建筑面积共42平方米的房屋返还给原告的请求于法有据，故予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十三条、第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定判决：一、确认黔东南州锐红房地产开发有限责任公司与罗文于2009年1月5日签订的《房屋买卖合同书》无效；二、位于凯里市永丰南路6号锐馨鑫园C栋前面（B栋旁边）风雨长廊1-2层，建筑面积为42平方米的房屋归凯里市锐馨鑫园小区全体业主所有；三、罗文在本判决生效之日起三十日内将其占有的位于凯里市永丰南路6号锐馨鑫园C栋前面（B栋旁边）风雨长廊1-2层，建筑面积为42平方米的房屋返还给凯里市锐馨鑫园业主委员会。案件受理费已减半收取425元，由被告黔东南州锐红房地产开发有限责任公司、罗文负担。本院二审期间，上诉人罗文提交了一份由凯里市进珠物业服务有限公司出具的《情况说明》，拟证明锐馨鑫园小区的风雨长廊系黔东南州中级人民法院锐馨鑫园系列案件资产处置工作组委托陈湘改造的，不是凯里市进珠物业服务有限公司改造。经质证，锐红房产公司、吴经锐无异议，锐馨鑫园业委会表示不清楚具体情况。结合一审法院调取的证据材料，《情况说明》证实的事实与其他证据相互印证，本院予以采信。为了查明案件，本院调取了凯里市国土资源和规划管理局《关于锐馨鑫园物管用房等规划的情况说明》及黔东南苗族侗族自治州住房和城乡建设局《关于确认锐馨鑫园物管用房等规划事宜的回复》，经质证，锐红房产公司、吴经锐无异议，罗文、锐馨鑫园业委会对真实性无异议，但对证明内容有异议。本院认为，这两份文件来源合法，客观真实，与本案具有关联性，予以采信。本院经审理查明：因锐馨鑫园小区无物业办公用房，2014年6月12日锐红房产公司向黔东南州锐红公司系列案件专案组提出申请对锐馨鑫园小区的风雨长廊进行改造，经专案组同意后，委托了黔东南州远大建筑装饰装潢工程有限公司进行改建。其他事实与一审查明的一致。本案争议焦点为：1、黔东南州锐红房地产开发有限责任公司与罗文于2009年1月5日签订的《房屋买卖合同书》是否无效；2、位于凯里市永丰南路6号锐馨鑫园C栋前面（B栋旁边）风雨长廊共两间（1-2层各一间），建筑面积为42平方米的房屋权属归谁所有；3、罗文是否应当将其占有的位于凯里市永丰南路6号锐馨鑫园C栋前面（B栋旁边）风雨长廊共两间（1-2层各一间），建筑面积为42平方米的房屋返还给凯里市锐馨鑫园业主委员会。本院认为：1、关于合同的效力问题，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”上述规定体现物权法的物权区分原则，锐红房产公司与罗文于2009年1月5日签订的《房屋买卖合同书》系关于转让不动产物权的合同，合同效力自合同成立时即生效，物权是否变动不影响合同的效力，一审判决认定该合同为无效合同系适用法律错误，应予纠正。2、关于《房屋买卖合同书》中位于凯里市永丰南路6号锐馨鑫园C栋前面（B栋旁边）风雨长廊共两间（1-2层各一间），建筑面积为42平方米的房屋权属应属于谁所有的问题。罗文与锐红房产公司于2009年1月5日签订的《房屋买卖合同书》，双方所买卖的房屋为在+0.00平台20轴至32轴间修建的风雨桥长廊上的1-2层各一间，而该风雨桥长廊系锐红房产公司为方便住户出入、生活、休闲，营造民族特色、民族风情的装饰目的而在小区原有绿地上申报修建的建筑，也是为了提高小区业主生活质量而修建的休闲、娱乐附属设施，上述事实足以证明风雨桥长廊系锐馨鑫园项目的公共部分。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”涉案的风雨桥长廊应属全体业主共有，故本案争议的房屋即位于凯里市永丰南路6号锐馨鑫园C栋前面（B栋旁边）风雨长廊上共两间（1-2层各一间），建筑面积为42平方米的房屋权属也应属于全体业主共有。锐红房产公司、罗文辩称锐馨鑫园小区风雨长廊没有列入公摊面积，故不应属于小区全体业主所有，应属于锐红房产公司所有。但锐红房产公司、罗文均未能举证证明上述事实成立，依法应承担举证不能的不利后果，锐红房产公司、罗文提出的“涉案风雨桥长廊不属于业主共有”的抗辩理由不予采纳。3、关于罗文是否应当返还房屋的问题。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”罗文占有的位于凯里市永丰南路6号锐馨鑫园C栋前面（B栋旁边）风雨长廊上共两间（1-2层各一间），建筑面积为42平方米的房屋，系无权占有，凯里市锐馨鑫园业主委员会作为所有人，其有权根据上述规定，请求罗文返还房屋。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，对成立部分，本院予以支持，对不成立部分，不予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，判决结果部分错误，应予改判。为此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、三十四条、七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持凯里市人民法院（2017）黔2601民初1888号民事判决第二项、第三项即：“二、位于凯里市永丰南路6号锐馨鑫园C栋前面（B栋旁边）风雨长廊1-2层，建筑面积为42平方米的房屋归凯里市锐馨鑫园小区全体业主所有；三、罗文在本判决生效之日起三十日内将其占有的位于凯里市永丰南路6号锐馨鑫园C栋前面（B栋旁边）风雨长廊1-2层，建筑面积为42平方米的房屋返还给凯里市锐馨鑫园业主委员会。”；二、撤销凯里市人民法院（2017）黔2601民初1888号民事判决第一项即：“确认黔东南州锐红房地产开发有限责任公司与罗文于2009年1月5日签订的《房屋买卖合同书》无效。”；三、变更凯里市人民法院（2017）黔2601民初1888号民事判决第一项为：确认黔东南州锐红房地产开发有限责任公司与罗文于2009年1月5日签订的《房屋买卖合同书》有效。一审案件受理费减半收取425元，由上诉人黔东南州锐红房地产开发有限责任公司负担200元，上诉人罗文负担125元，被上诉人凯里市锐馨鑫园业主委员会负担100元。二审案件受理费1700元，由上诉人黔东南州锐红房地产开发有限责任公司负担800元，上诉人罗文负担800元，被上诉人凯里市锐馨鑫园业主委员会负担100元。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 杨再幸审判员 沈 智二〇一七年十月二十日书记员 赵艳萍