新民市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0181民初5560号
原告：邢洪江，男，汉族，1962年8月28日出生，住址辽宁省新民市。
原告：邢丽军，女，汉族，1954年6月20日出生，住址辽宁省新民市。
原告：邢德君，女，汉族，1959年11月26日出生，住址辽宁省新民市。
原告：邢艳君，女，汉族，1966年7月20日出生，住址辽宁省新民市。
原告：邢宇，男，汉族，1984年4月19日出生，住址辽宁省新民市。
原告：ＸＸ，男，汉族，1984年5月5日出生，住址辽宁省新民市。
被告：沈阳邦一房地产开发有限公司，住址新民市。
法定的代表人：万邦一，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郑连伟，新民市新柳法律服务所法律工作者。
原告邢洪江、邢丽军、邢德君、邢艳君、邢宇、ＸＸ诉被告沈阳邦一房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年12月13日受理后，依法由审判员张春红担任审判长，与审判员唐晓丽（主审）、人民陪审员陈ＸＸ组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邢洪江，被告沈阳邦一房地产开发有限公司（以下简称邦一公司）的委托诉讼代理人郑连伟到庭参加诉讼。原告邢丽军、邢德君、邢艳君、邢宇、ＸＸ均明确表示放弃对本案涉及的邢文普名下的被拆迁房屋以及产权调换后房屋的继承，且不要求参与本案诉讼。本案现已审理终结。
原告邢洪江诉称，被告和原告父亲邢文普签订房屋拆迁补偿安置协议，邢文普已去世，邢文普的父母、邢文普的爱人（郭淑芹）均已去世，郭淑芹的父母也已去世，其中邢宇（其父邢洪杰，已去世）和ＸＸ（其母邢亚君，已去世）属于代为继承，原告邢洪江和邢丽军、邢德君、邢艳君、邢宇、ＸＸ为邢文普、郭淑芹的法定继承人。拆迁协议中约定被告将位于新民市公发委编号为7-2-3326，面积60.45平方米的住宅，调换为位于新民市蓝湾一品A5#1-6-2号住宅，面积为79.95平方米。协议还约定被告于2015年12月31日前交房，实际为2016年6月17日办理入住手续，该房现在没有验收，不具备入住条件，原告一直在外租房，没有在该房居住。被告向原告非法收取物业费、保证金等各项费用，该房到现在还没有办理房证，所以，原告起诉至法院，请求法院判令：1、被告给付原告返还三年物业费、装修保证金、门铃保证金、垃圾处理费、预存电费总计6899元；2、被告给付原�租房费800元*24月=19200元（2016年1月1日至2017年12月）；3、被告给付原告延期办理房证的违约金38082元[按照总房款347782.5元（4350元*79.95平方米）日万分之三计算2017年一年]；4、被告给付原告2016年取暖费1860元；5、诉讼费由被告承担。
被告邦一公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、被告已经将本案所诉争房屋交付给原告使用。该房屋为蓝湾一品小区一期工程项目,最晚已经在2016年年末前全部交付使用。不存在原告所提到的逾期交付的问题。另外，本案原告的诉讼请求没有事实依据，被告已经实际履行了应尽的义务。租房费问题，我公司已经于2016年6月17日办理了入住手续，实际晚交付房屋仅为6个月，因此，租房费不能按照2016年1月1日到2017年12月31日计算。在合同中没有约定延期办理房证的违约金，因此，不同意原告的该项诉讼请求。
经审理查明，2014年7月7日，原告邢洪江代邢文普与被告邦一公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书（非租赁房屋产权调换）》（以下简称拆迁协议）一份，约定邢文普名下的位于新民市辽滨街公发委的住宅（房证编号7-2-3326，建筑面积60.45平方米）作为被拆迁房屋，被告开发的位于新民市蓝湾一品A区A5#1-6-2和1-7-2两套住宅作为产权调换房屋，于2015年12月30日前交付给邢文普。2016年6月17日，被告将位于新民市民族街39-4号（蓝湾一品A5#号楼）1-6-2的案涉房屋交付给原告邢洪江。原告邢洪江办理了案涉房屋的入住手续，并向沈阳新瑞华园物业管理有限公司交纳了三年物业费4461元、临时电费600元、门铃保证金500元、代收土地卡18元、垃圾清运费320元、装修损坏保证金1000元，并对案涉房屋进行装修。2016年11月9日，沈阳新瑞华园物业管理有限公司又代收了原告邢洪江交纳的案涉产权调换房屋2016年-2017年供热费1860.8元。因案涉房屋尚未验收完毕，故原告据此诉讼至法院，引发本案。
另查明，邢文普与郭淑芹系夫妻关系，子女为：长女邢丽军，次女邢亚君、长子邢洪杰、三女邢德君、次子邢洪江、四女邢艳君。邢文普及郭淑芹父母均已去世，邢文普于1993年2月5日去世、郭淑芹于2008年9月10日去世、邢洪杰于2016年1月30日去世、邢亚君于2007年3月8日去世。邢洪杰的妻子为任淑华、儿子为邢宇；邢亚君的丈夫为李志文、儿子为ＸＸ。经询问，邢丽军、邢德君、邢艳君、任淑华、邢宇、李志文、ＸＸ均明确表示放弃对本案涉及的邢文普名下的被拆迁房屋以及产权调换后房屋的继承，且不要求参与本案诉讼。
再查明，原告邢洪江庭审中表示：1、认可在�付案涉房屋以前的租房费（临时安置补偿费）标准为每月400元，交房之后的标准为每月800元，这个标准是国家法律法规规定的；2、逾期办证违约金应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定的标准计算。3、案涉房屋在2016年度有供暖。
上述事实，有起诉状、死亡证明、专用收款收据、收款收据、《房屋拆迁补偿安置协议书（非租赁房屋产权调换）》、询问笔录、当事人陈述等证据，经庭审质证，本院予以确认，并开庭笔录在卷佐证。
本院认为，原告邢洪江系邢文普的第一顺位法定继承人，邢文普的其他继承人均明确表示放弃对本案涉及的邢文普名下的被拆迁房屋以及产权调换后房屋的继承，且不要求参与本案诉讼，故原告邢洪江的主体适格，有权提起本案诉讼。原、被告签订的拆迁协议系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，合法有效。被告未按照拆迁协议中约定的时间向原告邢洪江交付案涉的回迁房屋，构成违约，应向原告邢洪江支付相应期限的临时安置补偿费。关于原告邢洪江主张被告应给付其从2016年1月1日至2017年12月31日租房费19200元（800元*24个月）的诉讼请求，逾期交房期间按协议约定租房费标准的双倍计算，符合相关法律法规的规定。拆迁协议约定的交房时间是2015年12月30日，原告邢洪江入住案涉产权调换房屋的时间是2016年6月17日，故被告应按照每月800元的标准，向原告邢洪江支付自2016年1月1日至2016年6月17日期间的租房费（临时安置补偿费）4800元。关于原告邢洪江主张因案涉的产权调换房屋至今未验收不能视为交付的意见，因原告邢洪江已于2016年6月17日办理了案涉产权调换房屋的交付手续，并进行了装修入住。原、被告双方以交付和接受交付的行为，改变了原约定的交付条件，故对于原告主张的该项意见，本院不予采纳。关于原告邢洪江主张被告应向其返还三年物业费、装修保证金、门铃保证金、垃圾处理费、预存电费共计6899元的诉讼请求，因原告邢洪江提交的交纳上述费用的收款收据中收款单位均标注为“物业公司”，加盖的公章为沈阳新瑞华园物业管理有限公司，并非本案被告，故对于原告邢洪江的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告邢洪江主张被告应给付其延期办理房证的违约金38082元（按日万分之三计算2017年一年）的诉讼请求，因原、被告之间签订的为拆迁协议，并非商品房买卖合同，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于逾期办证违约金的规�。而拆迁协议中对于逾期办理产权证没有约定，原告邢洪江也未提供其有相应损失的证据，故原告邢洪江的该项诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于原告邢洪江主张被告应给付其2016年度取暖费1860元的诉讼请求，因原告邢洪江当庭表示案涉的产权调换房屋在2016年度有供暖且该笔费用亦非被告收取，故对于原告邢洪江的该项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条，《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告沈阳邦一房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内给付原告邢洪江从2015年12月31日至2016年6月17日止的租房费（临时安置补偿费）4800元(标准为每月800元)；
二、驳回原告邢洪江的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1451元，由被告沈阳邦一房地产开发有限公司负担50元，由原告邢洪江负担1401元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 张春红
审�判员唐晓丽
人民陪审员 陈ＸＸ
二〇一八年五月二十三日
书 记 员 王海滨