黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑01民终6227号
上诉人(原审被告、反诉原告)：杜奕辉，男，1992年6月4日出生，汉族，无业，住黑龙江省通河县通河镇富强街。
委托诉讼代理人：王峰，黑龙江法同律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：赵金艳，黑龙江龙房川律师事务所执业律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：牡丹江民大建筑开发有限责任公司，住所地黑龙江省牡丹江市爱民区东海林街58号。
法定代表人：张春海，该公司董事长。
委托诉讼代理人：高伟国，黑龙江九州律师事务所执业律师。
上诉人杜奕辉因与被上诉人牡丹江民大建筑开发有限责任公司（以下简称民大公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省通河县人民法院（2016）黑0128民初348号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人杜奕辉的委托诉讼代理人赵金艳、王峰，被上诉人民大公司的委托诉讼代理人高伟国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杜奕辉上诉请求：撤销一审民事判决，依法改判驳回民大公司关于要求杜奕辉给付339,300元购房款及承担房款利息71,295元的诉讼请求；依法改判支持杜奕辉的反诉请求，即判令民大嘉园5号楼1号门市归杜奕辉所有，民大公司协助杜奕辉办理上述房产的产权手续并赔偿杜奕辉的经济损失111,968.38元，同时判令民大公司按照1:1的比例对被拆迁房屋200平方米的无照部分进行拆迁补偿。事实与理由：（一）张春芝与民大公司在2010年4月23日签订的《住宅房屋拆迁产权调换协议》无效，在协议无效的情况下，民大公司无权向杜奕辉主张房款及利息。该《住宅房屋拆迁产权调换协议》是张春芝在未经杜奕辉授权的情况下签订的，该协议只有在杜奕辉事后追认的情况下才有效，杜奕辉自始不予追认，该协议对杜奕辉没有法律效力。杜奕辉的爷爷杜兰亭在黑龙江省通河县通河镇四委二组有房产一处面积31.53平方米，还有无产权证房屋200多平方米,占地面积242.18平方米。杜奕辉的奶奶留有遗嘱，遗嘱确定位于通河县通河镇四委二组有房产一处的房产是杜奕辉的房产。民大公司在通河县通河镇四委二组进行棚户区改造，因为杜奕辉在外地打工不在黑龙江省，杜奕辉母亲张春芝出于维护杜奕辉的利益考虑，在未征得杜奕辉同意的情况下，与开发商民大公司签订《住宅房屋拆迁产权调换协议》。张春芝在协议上的乙方处，签了“杜兰亭”和落款处签了“张春芝代签”，共计书写了八个字。该《住宅房屋拆迁产权调换协议》是张春芝无权代表房产权利人的情况下与民大公司签订，《住宅房屋拆迁产权调换协议》，属于无效协议。尤其是第12条后面的一段文字“乙方向甲方交房款总计叁拾叁万元整；5月30日前交付拾伍万元人民币，2010年9月15日前交付拾伍万元人民币，余款交工前一次付清。超出面积按实际结算（面积以房产测绘为准）”是民大公司闫会利告诉张春芝说，这段话写上是给其他被拆迁户看的，不用交钱。张春芝为了避免这段话引来麻烦，就坚持让民大公司的经办人闫会利在《住宅房屋拆迁产权调换协议》的最下面注明“甲乙双方协商，各种费用互不找差。”这段话的含义就是，张春芝（即被拆迁人）不应该再给民大公司承担任何费用。根据合同法第48条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”张春芝与民大公司在2010年4月23日签订的《住宅房屋拆迁产权调换协议》时张春芝不是房产所有人，没有签订《住宅房屋拆迁产权调换协议》的代理权，房产的权利人杜奕辉也不予追认，所以该《住宅房屋拆迁产权调换协议》无效。如果无效，当然民大公司无权向杜奕辉主张339,300元的房款及利息。虽然在(2015)哈民一终字第1401号民事判决书中认定《住宅房屋拆迁产权调换协议》为有效协议，但该案杜奕辉正在黑龙江省高院申请再审。（二）退一步讲，即使该《住宅房屋拆迁产权调换协议》有效，杜奕辉也不应该给付民大建筑公司339,300元及利息。因为张春芝在《住宅房屋拆迁产权调换协议》时，民大公司的经理闫会利告诉张春芝说，这段话写上是给其他被拆迁户看的，杜奕辉不用交钱。闫会利在《住宅房屋拆迁产权调换协议》的最下面注明“甲乙双方协商，各种费用互不找差。”这段话的含义就是张春芝（即被拆迁人杜奕辉）不应该再给开发商承担任何费用。而本案一审法院的(2016)黑0128民初348号民事判决将“甲乙双方协商，各种费用互不找差。”这句话解释为费用，指的是通河县建设局通拆裁字[2009]109号裁决书第二项认定的被申请人原房屋面积31.53平方米部分，由被申请人给申请人结构差价25,224元。第三项被申请人搬家费500元、临时安置补助费4500元、有线电视拆迁补助费80元，停产停业损失补助费9600元，合计14,690元，互不找差，应为双方之间存在的结构差价25,224元与各种费用14,690元的差价款10,522元，而不是指63.06平方米房屋的购房款。”一审法院的上述认定是错误的，因签订协议时民大公司从来没有跟张春芝提过裁决书的事，合同上根本没有40㎡字样，合同上只是写了有照房屋31.53㎡回迁民大家园5号楼l号门市101.5㎡（以房屋测绘面积为准）。此协议中更没有裁决书所说差价款，民大公司从未给张春芝付过任何费用，整个协议只有12条款一项费用。协议最下款标明了双方协商，各种费用互不找差。既然互不找差还交什么费用。这些年在开发商起诉张春芝、杜永生前从来没有要过此款。（三）杜奕辉认为一审法院判决主文第二项即：判决杜奕辉先行给付民大建筑公司房款339,300元及利息之后，民大建筑公司开发的民大嘉园5号楼1号门市（建筑面积及利息71,295.41元）所有权即归杜奕辉所有。因按照前面第一部分的分析，张春芝与民大公司在2010年4月23日签订的《住宅房屋拆迁产权调换协议》协议是无效协议，民大建筑公司无权依据该《住宅房屋拆迁产权调换协议》向杜奕辉主张权利。如果协议有效，张春芝在《住宅房屋拆迁产权调换协议》中已经与民大建筑公司约定了“甲乙双方协商，各种费用互不找差”，既然是互不找差，那当然杜奕辉无需给付民大公司339,300元及利息。即使将《住宅房屋拆迁产权调换协议》理解或者认定为有效的协议，一审判决对“甲乙双方协商，各种费用互不找差”的解释是完全错误，违背了当时双方的真实意思。所以一审法院第三项判决即：杜奕辉先行给付民大建筑公司房款339,300元及利息之后，民大公司开发的民大嘉园5号楼1号门市（建筑面积及利息71,295.41元）所有权即归杜奕辉所有，这一判决错误。法院应该直接判决支持杜奕辉的请求，杜奕辉不应该给付民大公司房款339,300元及利息。（四）一审法院对杜奕辉的反诉请求予以驳回是错误的。杜奕辉反诉的无证部分的房产应该予以补偿。既然法院能够认定张春芝代杜奕辉签订的《住宅房屋拆迁产权调换协议》是平等主体之间的有效协议，那么，作为同一处被拆迁的房产，按照同样的思维逻辑，杜奕辉作为平等主体的一方，当然也有权向另一方即民大公司主张被拆迁房产的全部受益权。即使在《住宅房屋拆迁产权调换协议》有效的情况下，双方签订的《住宅房屋拆迁产权调换协议》仅仅只是是对有证部分进行约定，而对无证部分未进行约定。杜奕辉有权要求民大公司对杜奕辉被拆迁房产的有证部分和无证部分全部予以补偿，一审法院应该一并进行判决处理，而不应该将责任推到其他机关。按照哈尔滨市的拆迁文件规定，杜奕辉的被拆迁房产的无证部分房产属于历史遗留问题，拆迁时，应该属于补偿范围。按照《哈尔滨市棚户区改造项目房屋拆迁补偿相关政策的规定》（哈棚改发[2008]2号）该文件的文件的第三条的（五）项：对未取得房屋所有权证但同时具有土地、规划等能够证明房屋来源合法手续的，由规划、国土资源、房产住宅、监察等部门组成联合复查组，对审批手续的真实性、合法性进行确认无误后，参照有房屋所有权证房屋给予补偿；由于历史原因造成手续不全的被拆迁房屋，由联合复查组进行确认后，参照有房屋所有权证房屋给予合理补偿。”本案中，杜兰亭的无证部分的200多平方米的房产始建于1988年，所以，杜兰亭的无证房产属于历史遗留问题，即使手续不全，也应该给予补偿。一审法院判决对无证部分的房产未做判决，而是通知杜奕辉向有关行政机关申请解决，并驳回杜奕辉的该项请求错误。与杜兰亭被拆迁的房产属于同样片区内的其他虏产，都是按照拆一还一予以补偿的，所以杜奕辉认为自己也应该按照其他被拆迁人的待遇，对无证部分按照拆一还一的公平的给予补偿。因通拆裁字(2009)第109号裁决书内容违法，严重损害了杜奕辉的合法权益，杜奕辉已经提起行政诉讼。另，民大公司的起诉已经超过诉讼时效，应该驳回民大公司的诉讼请求。民大建筑自从与张春芝签订《住宅房屋拆迁产权调换协议》后，从未向杜奕辉主张本案的权利，所以民大公司的起诉已经超过法律保护的诉讼时效，应该驳回其请求。
民大公司辩称，一审判决认定事实清楚、证据确实充分，杜奕辉的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
民大公司向一审法院起诉请求：要求杜奕辉给付民大嘉园5号楼1号门市房差价款339,300元，利息73,000元。
杜奕辉向一审法院反诉请求：判令民大嘉园5号楼1号门市归杜奕辉所有；判令民大公司协助办理民大嘉园5号楼1号门市的产权手续并承担因此给杜奕辉造成的损失赔偿责任，损失数额暂计算至2016年6月8日为111968.38元（以总房款554,523.60元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。）；判令民大公司对杜奕辉继承的房屋中200多平米的无产权部分按照1:1的比例置换房屋或给予货币拆迁补偿。
一审法院认定事实：2008年，民大公司负责通河县东至建国路、西至建民路、南至民强街、北至中兴大街范围内的棚户区拆迁改建工程。杜奕辉的爷爷杜兰亭在拆迁范围内的通河县第一中学南有一处房屋，面积为31.53平方米，产权所有人为杜兰亭，该房屋拆迁时，杜兰亭与妻子均已去世，去世时留有遗嘱，该房由杜奕辉继承。案外人杜奕辉母亲张春芝与民大公司协商拆迁事宜未达成一致，民大公司作为申请人向通河县建设局申请裁决。通河县建设局于2009年12月16日作出裁决：一、申请人现提供新建民大嘉园住宅小区工程5号楼一层1-1号（建筑面积约39.60平方米）房屋做为产权调换房屋给被申请人；二、被申请人原房建筑面积31.53平方米部分，由被申请人交纳给申请人结构差价款25,224元；超出被申请人原房建筑面积部分，由被申请人按市场销售价格购买；三、申请人给付被申请人搬家费等合计14,680元；四、被申请人自接到裁决书之日起15日内搬迁，将房屋交给申请人拆除。裁决书下达后，案外人张春芝未申请行政复议及诉讼。
2010年4月23日，民大公司与杜兰亭（案外人张春芝代签）签订了《住宅房屋拆迁产权调换协议》，由杜兰亭的原始房屋31.53平方米调换为民大嘉园5号楼1号门市，面积大约为101.50平方米，其中原始房屋折抵新门市房屋40平方米，其余61.5平方米由被拆迁人以市场价格购买，总计房屋价款为330,000元，超出面积按实际结算。民大嘉园工程竣工后，5号楼1号门市实际测绘面积为103.06平方米。2012年7月，杜奕辉在未办理相关入户手续的情况下私自入住民大嘉园5号楼1号门市，占有使用至今。杜奕辉外出期间，由其母亲张春芝代其看管房屋。2015年2月28日，该院受理民大公司诉张春芝、杜永生房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，民大公司要求张春芝搬出私自侵占的1号门市中应交付给杜永生的产权面积63.06平方米房屋，要求杜永生给付拖欠的房款60,000元，该院经审理认为，民大公司主张张春芝侵占民大嘉园5号楼1号门市房屋，但未举出相关证据予以证实，故对此项诉讼请求不予支持；对于民大公司要求杜永生给付房款60,000元的诉讼请求，因双方未签订书面房屋买卖合同，房屋拆迁产权调换协议也未确定杜永生具有房屋产权，故不予支持。该院于2015年6月25日作出（2015）通民初字第265号民事判决书，判决驳回原告民大公司的诉讼请求。民大公司不服一审判决上诉至哈尔滨市中级人民法院。哈尔滨市中级人民法院经审理认为：民大公司对杜兰亭所有的房屋进行征收时发生争议，有关部门对双方争议裁决后，民大公司与杜兰亭（张春芝代签）签订了《住宅房屋拆迁产权调换协议》，并对安置房屋的面积及承受人杜奕辉进行了约定，故《住宅房屋拆迁产权调换协议》合法有效。杜奕辉是基于有效协议使用案涉房屋，对于民大公司要求杜奕辉迁出属于新增加的诉讼请求，不予支持，于2015年11月4日作出（2015）哈民一民终字第1401号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2013年至2015年4月,民大公司、案外人张春芝及杜永生三方因房屋产权问题多次发生冲突,协商未果。现民大公司诉至法院，要求杜奕辉给付民大嘉园5＃楼1号门市房差价款339,300元，利息73,000元，由杜奕辉承担本案诉讼费用。民大公司当庭增加诉讼请求为要求杜奕辉给付利息至实际给付之日止，但未在规定期限内补交诉讼费。杜奕辉提出反诉请求：1.判令民大嘉园5号楼1号门市归杜奕辉所有；2.判令民大公司协助杜奕辉办理民大嘉园5号楼1号门市的产权手续并承担因此给杜奕辉造成的损失赔偿责任，损失数额暂计算至2016年6月8日为111,968.38元（以总房款554,523.60元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。）；3.判令民大公司对杜奕辉继承的房屋中200多平米的无产权部分按照1:1的比例置换房屋或给予货币拆迁补偿；4.判令民大公司承担本案的诉讼费用。对于杜奕辉的第三项反诉请求，该院于2015年6月14日书面告知杜奕辉向有关行政机关申请解决。
一审法院认为，本案的焦点问题是：关于民大公司要求杜奕辉给付民大嘉园5＃楼1号门市房差价款339,300元，利息73,000元的诉讼请求是否应予支持的问题；民大公司诉讼请求是否超过诉讼时效的问题；关于杜奕辉要求民大嘉园5号楼1号门市归杜奕辉所有，民大公司协助杜奕辉办理民大嘉园5号楼1号门市的产权手续，并承担因此给杜奕辉造成的损失赔偿责任，损失数额为111,968.38元是否予以支持的问题。
关于第一个焦点问题，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案被动迁房屋的产权证为杜兰亭（已去世），二审认定房屋承受人为杜奕辉，而张春芝实际上是代理杜奕辉与民大公司签订《住宅房屋拆迁产权调换协议》，是其在杜奕辉未明确授权的情况下而从事的代理行为，而民大公司有合理的理由相信无权代理人张春芝具有代理权：一是张春芝与杜奕辉二人具有特殊的身份关系，即母子关系,二是在日常生活中，母亲代理未成年的儿子办理拆迁事宜，合乎情理。由此可见，张春芝虽无代理权，但其以杜奕辉母亲身份代杜奕辉签订《住宅房屋拆迁产权调换协议》，造成了足以使善意相对人民大公司相信其有代理权的表象，而与张春芝签订协议行为构成了表见代理。所以张春芝与民大公司签订协议的法律后果应由杜奕辉承担，且一、二审判决已经认定《住宅房屋拆迁产权调换协议》为合法有效的协议，应受法律保护，双方应按照协议约定履行相应的义务。杜奕辉基于有效协议使用案涉房屋，即应按该协议约定给付民大公司房款339,300元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，故民大公司要求杜奕辉按中国人民银行2012年7月一至三年贷款基准利率6.15%给付2012年9月至2016年1月因逾期给付房款的利息不违反法律规定，应予支持，但民大公司对于利息部分计算有误应予调整，应为339,300元×6.15%÷12×41个月=71,295.41元。杜奕辉辩称双方约定“各种费用互不找差”，认为不应给付民大公司房款，但“费用”与“房款”应为两个概念，“费用”指的是通河县建设局通拆裁字[2009]109号《裁决书》裁决第二项认定的“被申请人原房建筑面积31.53㎡部分，由被申请人交纳给申请人结构差价25,224元”，第三项“被申请人的搬家费500元、临时安置补助费4500元、有线电视迁移补助费80元、停产停业损失补助费9600元，合计14,690元”，“互不找差”应为双方之间存在的结构差价25,224元与各种费用14,690元的差价款10,522元，而不是指63.06平方米房屋的购房款。故民大公司此项诉讼请求部分成立，应予支持。
关于第二个焦点问题，民法通则第一百三十七条明确规定了诉讼时效的起算时间是“从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”，本案应从2012年7月杜奕辉强行入住后起算诉讼时效。通河县公安局2015年4月7日出具的《证明》确定：“民大公司、杜永生、张春芝自2013年以来因通河县通河镇富强街民大小区5号楼1号门市房屋产权纠纷，多次发生冲突，并报警，要求公安机关处理”。民大公司在权利被侵害之后，始终未间断与《住宅房屋拆迁产权调换协议》的签订人张春芝主张权利。（2015）通民初字第265号《民事判决书》及（2015）哈民一民终字第1401号《民事判决书》确定房屋实际承受人是本案杜奕辉之前，民大公司向《住宅房屋拆迁产权调换协议》签订人张春芝提起诉讼主张权利。故本案民大公司未超过诉讼时效。
关于第三个焦点问题，《住宅房屋拆迁产权调换协议》约定“由杜兰亭的原始房屋31.53平方米调换为民大嘉园5号楼1号门市，面积大约为101.50平方米，其中原始房屋折抵新门市房屋40平方米，其余61.5平方米由被拆迁人以市场价格购买，超出面积按实际结算。”民大嘉园工程竣工后，5号楼1号门市实际测绘面积为103.06平方米，对于超出40平方米之外的面积，应按买卖合同处理，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，买卖合同是双务合同，在杜奕辉给付民大公司房款及损失后，民大公司才应当将通河县民大嘉园5号楼1号门市所有权转移给杜奕辉所有，民大公司亦应协助杜奕辉办理民大嘉园5号楼1号门市的产权手续，在杜奕辉未按该协议约定给付民大公司房款之前，民大公司没有移转房屋所有权及办理过户手续的义务，也不存在因此给杜奕辉造成损失的问题，故杜奕辉反诉请求不成立，不予支持。综上，民大公司诉讼请求部分成立，予以支持。杜奕辉的抗辩主张不成立，不予采纳。杜奕辉的反诉请求不成立，不予支持。民大公司对杜奕辉反诉的抗辩主张成立，予以采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）杜奕辉于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）牡丹江民大建筑开发有限责任公司房款339,300元；二、被告（反诉原告）杜奕辉于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）牡丹江民大建筑开发有限责任公司逾期给付房款的利息71,295.41元（2012年9月至2016年1月）；三、被告（反诉原告）杜奕辉给付原告（反诉被告）牡丹江民大建筑开发有限责任公司房款339,300元及利息71,295.41元后，通河县民大嘉园5号楼1号门市（建筑面积103.06平方米）所有权即归被告（反诉原告）杜奕辉所有，原告（反诉被告）牡丹江民大建筑开发有限责任公司协助被告（反诉原告）杜奕辉办理通河县民大嘉园5号楼1号门市的产权手续；四、驳回原告（反诉被告）牡丹江民大建筑开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）杜奕辉的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7485元、反诉费4035元由原告（反诉被告）牡丹江民大建筑开发有限责任公司负担26元，由被告（反诉原告）杜奕辉负担11,494元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。
杜奕辉提供下列证据：
证据一、通河县建设局出具的《房屋拆迁行政裁决档案》。意在证明：1.民大公司从未找过案外人张春芝协商，无案外人张春芝的签名，案外人张春芝从不知道通河县建设局出具的《裁决书》。2.案外人张春芝与民大公司签订的《住宅房屋拆迁产权调换协议》并不是基于通河县建设局出具的《裁决书》而签订。
3.一审法院错误确认张春芝与民大公司协商不成，民大公司申请裁决，从而张春芝与民大公司签订《住宅房屋拆迁产权调换协议》的事实。证明在五次拆迁协商调查、和解笔录中都是在杜兰亭家中，但当时却没有调查出杜兰亭已经死亡；五份笔录没有杜永生的签字；民大公司的法定代表人身份证明书、授权委托书没有日期，被拆迁房屋使用土地情况为批准用地222.64平方米，宅基地31.53平方米，院落191.11平方米。证明该份裁决书的被申请人是杜兰亭，受送达人是杜永生。
证据二、王凤琴证人证言。意在证明：1.案外人张春芝与民大公司签订《住宅房屋拆迁产权调换协议》时的真实情况。1．1民大公司称案外人张春芝可以代替杜奕辉签字，如不签字就强拆。案外人张春芝如不签字，案外人杜永生就签字，案外人张春芝无奈才签字，民大公司告知案外人张春芝写杜兰亭，注明张春芝代签。1.2互不找差的意思是被拆迁人不用交付任何款项。2.因杜奕辉不在家，《房屋拆迁行政裁决档案》是通河县人民法院行政诉讼案件将通河县建设局提交的证据《房屋拆迁行政裁决档案》等证据交给杜奕辉的大娘王凤琴。
经质证，民大公司认为证据一不是新证据，因为杜奕辉在通河法院已经提起了撤销通河县建设局裁决书的申请被法院驳回，在行政诉讼中杜奕辉明确的表述对裁决书已经知道或应当知道裁决书的出现，而且在一审判决中没有提供这些证据，不能作为新证据。该证据与本案不具有关联性，都不能证明杜奕辉应当得到103.6平方米的回迁房屋，不能证明杜奕辉拆迁征收的房屋是200多平方米，也不能证明杜奕辉的宅基地是200多平方米，只是31平方米。民大公司与杜奕辉在2010年签订过住宅房屋拆迁产权调换协议，该调换协议是遵循了通河县建设局裁决书的裁决内容进行签订的，该裁决书已经发生法律效力，所以应认定杜奕辉的原始房屋是31.53平方米，回迁为其增加了8.47平方米，所以以40平方米进行回迁安置并签订了协议，协议中双方明确约定超过面积的部分杜奕辉应当支付购房价款；证据二证人没有在庭外等候，而且旁听了法庭审理的全部过程，不能作为证人出庭作证。
本院认证意见为：从形成的时间看，杜奕辉提供的通河县建设局出具的《房屋拆迁行政裁决档案》，在一审庭审结束前已经客观存在，二审举示属于逾期提供，不属于二审新证据；因证人违反了不得旁听法庭审理的法律规定，证人证言不属于二审新的证据。本院对杜奕辉提供的证据不予采纳。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：《住宅房屋拆迁产权调换协议》中还约定双方协商，各种费用互不找差。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，发生法律效力的另案判决已经认定《住宅房屋拆迁产权调换协议》合法有效，本案中，杜奕辉无证据否定上述判决对《住宅房屋拆迁产权调换协议》合法有效的认定，依据生效裁判文书认定的事实在另案中的证明效力，本案《住宅房屋拆迁产权调换协议》应属有效。双方应履行该协议项下的义务。
通河县建设局裁决主要内容为被申请人杜兰亭交纳给申请人民大公司结构差价款，超出被申请人杜兰亭原房建筑面积部分，由被申请人杜兰亭按市场销售价格购买。民大公司与案外人（张春芝代签）签订的《住宅房屋拆迁产权调换协议》约定杜兰亭的原始房屋31.53平方米调换为民大嘉园5号楼1号门市，面积大约为101.50平方米，其中原始房屋折抵新门市房屋40平方米，其余61.5平方米由被拆迁人以市场价格购买，总计房屋价款为330,000元，超出面积按实际结算。而且上述裁决和《住宅房屋拆迁产权调换协议》尚未被撤销或变更。依上述裁决和《住宅房屋拆迁产权调换协议》的约定，杜奕辉对超出安置房屋面积以外部分按市场价格购买符合裁决和双方的约定。房屋拆迁安置纠纷属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的调整范围，一审法院按照该解释判令给付利息，并无不当。双方协商，各种费用互不找差，从文意上解释该费用为不包括《住宅房屋拆迁产权调换协议》约定的超出面积按实际结算以市场价格购买以外的其他费用。
本案系房屋拆迁产权调换协议纠纷，依据相关法律规定，本案本院只对《住宅房屋拆迁产权调换协议》约定的内容是否履行以及履行是否适当方面进行审查。杜奕辉主张民大公司按照1:1的比例对被拆迁房屋200平方米的无照部分进行拆迁补偿，因《住宅房屋拆迁产权调换协议》中约定安置房屋面积以外没有达成协议的房屋的安置不属于本案本院审理范围，故对杜奕辉的该项上诉理由不予支持。而且杜奕辉在上诉状中也称按照《哈尔滨市棚户区改造项目房屋拆迁补偿相关政策的规定》第三条对未取得房屋所有权证但同时具有土地、规划等能够证明房屋来源合法手续的，由规划、国土资源、房产住宅及监察等部门组成联合复查组并由复查组进行确认，故杜奕辉可按上述规定向有关部门申请解决。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：《住宅房屋拆迁产权调换协议》中还约定双方协商，各种费用互不找差。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
综上所述，杜奕辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11,494元，杜奕辉。
本判决为终审判决。
审判长 郎晓侠
审判员 周 磊
审判员 王 琦
二〇一七年六月一日
书记员 于凯华