广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终406号
上诉人（原审被告）：中山市万联房地产开发有限公司，住所地广东省中山市，组织机构代码××。
法定代表人：岑兆雄，该公司总经理。
委托代理人：周石文，广东南方福瑞德律师事务所律师。
委托代理人：吴晓嘉，广东南方福瑞德律师事�所律师。
被上诉人（原审原告）：吴雪锋，男，汉族，系中山市东区天一房地产中介服务部的经营者，户籍地址河南省郏县，现住广东省中山市。
委托代理人：孙涛，广东登鼎律师事务所律师。
委托代理人：杨惠娴。
上诉人中山市万联房地产开发有限公司（以下简称万联公司）因与被上诉人吴雪锋居间合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法沙民二初字第539号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：吴雪锋是中山市东区天一房地产中介服务部（个体户，以下简称天一服务部）的经营者。天一服务部的经营范围为房地产中介。万联公司（甲方）与天一服务部（乙方）于2014年10月22日签订《时代倾成（中山）项目场外销售代理合同》，�要约定：甲方委托乙方场外代销位于中山市时代倾成剩余住宅项目，委托有效期为2014年9月10日至2014年10月20日（成交有效期截至2014年11月5日）；乙方代理费率标准为：销售1-39套代理费率为3%，40-49套为3.5%，50-59套为4%，60套及以上为5%；（3.2.1）凡是客户在合同期限内已交齐定金、签署认购书的，甲方应在客户付清首期房款并签订商品房买卖合同、按揭合同并交齐购房按揭资料（若采用一次性付款，则付清50%房款）后60天内向乙方支付50%的代理费；（3.2.2）另甲方应于客户成功购买该项目物业后按以下情况在双方确认后60天内向乙方支付剩余部分代理费：①办理银行按揭的，待银行审批通过后，并已全额放款，则支付该单元应付剩余50%代理费；②如一次性付款，则需客户已全额缴纳房款，则支付该单元应付剩余50%代理费；（3.2.3）如客户签署认购书或商品房买卖合同后违约，或认购书、商品房买卖合同非由于甲方原因而被解除，则认购者所付之所有定金及楼款归甲方所有，且该单位不计入乙方的销售金额，就该次买卖行为甲方无须向乙方支付代理费或者其他任何费用，乙方已收取的该单位的代理费应退还给甲方，甲方可直接在未支付给乙方的代理费中将该款予以扣除；甲方须按时与乙方结算代理费并准时支付，如因甲方原因而导致逾期付款的，按逾期付款金额银行同期的一年期流动资金贷款利率承担违约责任；合同还约定了其它事项。万联公司与天一服务部及各自的签约代表分别在合同上签名、盖章予以确认。
吴雪锋根据上述合同约定代为销售前述住宅项目，于2014年9月10日至10月20日共销售67套住宅。天一服务部提供的明细表显示：截至2014年12月30日，可结算代理费用的住宅67套，成交金额共50519512元，本次可结算代理费用共293134.05元，销售奖励共39000元（每笔交易奖励3000元）。该表共记载13项交易，其中第13项陈某燕认购日期为2014年11月7日，应付代理费用为38135元。吴雪锋称以上费用共计332134.05元，经其多次催促，万联公司迄今拒不支付，于2015年5月22日向原审法院提起诉讼，请求判决：一、万联公司向吴雪锋支付销售物业代理费共计332134.05元及至实际偿还之日止按银行贷款同期的一年期利率计算利息7607.23元（暂计至2015年5月31日止），共计339741.28元；二、本案诉讼费用由万联公司承担。
庭审期间，双方当事人确认：万联公司已支付上述明细表之外的代理费2491032.8元；天一服务部总共在小区内卖了67套房，包括陈某燕的。万联公司称：前述已售可结算住宅中万联公司与购买者自愿签订了合同解除协议的相应房款均已付清；对3.2.3条的理解为业�断供导致合同的解除；确认陈某燕于2014年11月7日签订认购书，但不确认是天一服务部在委托期限内的居间成果，对吴雪锋提交的补充证据的真实性、合法性亦不予确认；不在本案中提起反诉。吴雪锋对万联公司提交的付款明细表的真实性予以确认。
万联公司提交的“时代倾成花园代理费付款明细表”显示：万联公司已付代理费2491032.8元指向共66笔交易，包括吴雪锋据以诉请支付的结算对账明细表中所载前12笔交易应付代理费254999.05元，另超额支付3200.9元。
诉讼期间，万联公司在答辩期内提出管辖权异议，认为涉案合同签订地为广州市越秀区，本案应由广州市越秀区人民法院管辖。原审法院于2015年6月15日作出（2015）中一法沙民二初字第539-1号裁定，驳回万联公司对本案管辖权提出的异议。万联公司不服，提出上诉。本院于2015年8月7日作出（2015）中中法立民终字第232号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。
原审法院经审理认为：本案为居间合同纠纷。天一服务部与万联公司签订的时代倾成（中山）项目场外销售代理合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。吴雪锋作为天一服务部（个体户）的经营者，有权作为原告提起本案诉讼。根据现已查明的事实可知，吴雪锋所称万联公司尚欠13笔交易的代理费中，有12笔代理费共计254999.05元万联公司已实际支付，吴雪锋的该部分诉讼请求缺乏理据，原审法院予以驳回。本案的争议焦点为：一、万联公司能否以该合同第3.2.3条约定为据进行抗辩；二、陈某燕的认购交易能否认定为天一服务部的居间成果。关于焦点一。根据涉案代理合同第3.2.3条之约定，只有在客户履行认购书或商品房买卖合同过程中明确以自身行为表示违约，或者该认购书、商品房买卖合同因客户或第三方之原因而被解除的，万联公司才无须向吴雪锋支付费用，或者将已支付费用予以收回或抵扣。反言之，如客户在履行合同过程中不存在违约行为，或认购书、商品房买卖合同被解除与万联公司有关，则万联公司仍需按合同约定支付代理费，不得以该条款作为抗辩。本案中，双方当事人均确认吴雪锋主张的代理费所指向的购房交易中，客户均已完成交费义务，即在客户与万联公司的合同履行过程中，客户并不存在违约行为。即使该部分客户后来再行提出退房申请，根据万联公司自述，系经万联公司同意才由双方协商解除商品房买卖合同关系，亦即基于万联公司的原因才导致商品房买卖合同被解除。该情形并不适用合同第3.2.3条约定，万联公司仍须按天一服务部已完成的交易支付代理费�即使尚存争议的陈某燕的交易不计在内，天一服务部已代为销售66套住宅，代理费率标准应按5%计算，万联公司并不存在超标支付情形。关于焦点二。根据合同约定，天一服务部的居间服务成交有效期截至2014年11月5日，而陈某燕于2014年11月7日签订认购书。万联公司以超出成交有效期为由主张不能计入天一服务部的销售金额，并对吴雪锋提交的电子邮件等证据不予确认。原审法院认为，吴雪锋提交的证据固然尚不足以直接证明陈某燕经天一服务部的居间介绍而签订认购书，但从常理而言，购房属日常生活重大事项，从双方协商到最终订立合同一般来说都是经历一定的时间，陈某燕签订认购书的时间相距天一服务部的居间有效期仅为两天，万联公司虽不确认天一服务部的居间作用，但亦未能提交任何相反证据证明其系自行与陈某燕协商或经其他主体的居间介绍而签�认购书，故原审法院采信吴雪锋的主张，认定陈某燕签订认购书亦系基于天一服务部的居间作用。如前所述，万联公司不得以与陈某燕后来协商解除合同作为支付代理费的抗辩，其仍需支付该笔代理费用38135元，扣除万联公司已支付的3200.9元，其尚欠代理费34934.1元，应当继续履行支付义务，并按合同约定承担违约责任，自逾期之日即2014年12月31日起按银行同期贷款一年期利率计算逾期支付利息。吴雪锋主张销售奖励费39000元，万联公司对此不予确认，吴雪锋亦未能提交证据证明双方就此有过约定，其应承担举证不能的不利后果，原审法院对该诉求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人�法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十九条之规定，判决如下：一、万联公司于判决生效之日起七日内向吴雪锋支付代理费34934.1元以及逾期利息（计算方式：以实欠代理费金额为基数自2014年12月31日起按中国人民银行同期贷款的一年期利率计至清偿之日止）二、驳回吴雪锋的其他诉讼请求。
案件受理费6396元，由吴雪锋负担5722元，由中山市万联房地产开发有限公司负担674元（中山市万联房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内迳付吴雪锋）。
上诉人万联公司不服原审判决，向本院上诉称：（一）原审判决认定案涉代理合同第3.2.3条的抗辩条件未成就，属认定事实错误。1.案涉代理合同系上诉人及被上诉人自愿协商后签署，合法有效，其效力已经由上诉人、被上诉人及原审法院确认，其中第3.2.3条约定，若发生以下任意情形，上诉人便有权不予支付代理费或其他费用：（1）案涉项目客户在签署《认购书》、《商品房买卖合同》后出现违约行为；（2）案涉项目客户签订的《认购书》、《商品房买卖合同》非由于甲方（上诉人）的原因而解除。综上，抗辩条件（1）、（2）均已成就，上诉人有权不予支付代理费，原审法院以上诉人不得以案涉代理合同第3.2.3条“作为抗辩”，进而判令上诉人向被上诉人支付代理费，属于认定事实错误。（二）原审判决认定“陈某燕的认购交易属于被上诉人的居间成果”，违反了“谁主张谁举证”的民事证据举证规则及合同自治原则，属适用法律错误。1.在合同约定清晰、明确的情况下，应遵照合同约定解决争端，法院也应遵照合同自治原则，依据双方约定进行裁判。按照合同法，只有在合同约定不清，且合同双方无法达成补充约定的情况下，方可依据�业惯例、“常理”等方式解决争端。现案涉代理合同已明确约定了判断客户是否是被上诉人客户的标准及“成交有效期”，该约定未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有约束力，因此法院应遵照合同约定进行裁判，不得依据“常理”推断。2.被上诉人提交的证据不足以证明陈某燕的认购交易属于被上诉人的居间成果。综上，被上诉人作为诉请一方，相较于上诉人作为抗辩一方，理应负有更加严格的举证责任。在被上诉人所提交的证据不具备基本证明力且上诉人明确否认的情形下，上诉人无须提交相反证据加以反驳。原审判决忽视被上诉人未提交证据或所提交证据不具备证明力的事实，反而依据“常理”及未提交合法证据的上诉人的主张，作出“陈某燕的认购交易属于被上诉人的居间成果”的判断，不仅违反了“谁主张谁举证”的民事证据举证规则，也违�了合同自治原则，属适用法律错误。（三）原审法院在未调查核实被上诉人在代理销售案涉项目时是否存在“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的”的前提下，便草率地作出一审判决，显属遗漏案涉重大事实。因此，请求二审法院依法查明事实，撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，并判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。
被上诉人吴雪锋答辩称：（一）吴雪锋认为业主的断供不等同于本案的违约，本案涉及三个法律关系：1.上诉人与被上诉人的代理合同关系；2.基于被上诉人代理服务促使客户与上诉人之间已经签署了商品房买卖合同，在买卖合同中，客户没有出现违约行为；3.客户基于按揭向银行贷款形成的借款抵押合同，客户出现断供行为，该断供行为仅仅针对银行违约，不是违约代理合同中客户的违约，显然，上诉人混淆了这三个不同的合同关系。（二）上诉人主动与客户解除商品房买卖合同，属于其自愿积极的行为，因为客户断供，银行完全可以追究客户的违约责任，通过拍卖房地产收回贷款，而上诉人却自愿积极主动的与客户之间解除商品房买卖合同，不能因为上诉人的行为拒绝支付代理费用。（三）关于客户陈某燕是被上诉人推荐的客户并签署合同，通过往来的5份邮件可以证明，因此，陈某燕的代理费应当予以支付。
经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，二审期间，万联公司提交了下列证据：（2015）中中法民一终字第416号民事判决书和（2015）中中法民一终字第414号民事判决书，根据已生效判决书确认客户（案外人）的断供行为属于违约行为之一，对于出现断供行为的单位交易，上诉人可以根据代理合同第3.2.3条的约定拒绝支付该部分单元交易产生的代理费或其他费用。吴雪锋对上述判决的真实性没有异议，但认为上述判决与本案没有任何关联性。
本院认为：本案系居间合同纠纷，天一服务部与万联公司签订的时代倾成（中山）项目场外销售代理合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点有：一、万联公司能否以该合同第3.2.3条约定为据进行抗辩；二、陈某燕的认购交易能否认定为天一服务部的居间成果。现分析如下：
一、关于万联公司根据双方合同第3.2.3条约定提出的抗辩问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订阅合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，天一服务部共促成万联公司与66名购买者（不含陈某燕）签订购房合同并已支付购房款，双方当事人对此没有异议，本院认为，上述事务中，天一服务部已完成其居间义务，万联公司应当支付相应的报酬。万联公司主张其与部分购买者自愿签订了合同解除协议，根据涉案代理合同第3.2.3条之约定，应减相应的代理费。对此，本院认为，根据该条款的约定，只有在客户履行认购书或商品房买卖合同过程中明确以自身行为表示违约，或者该认购书、商品房买卖合同因客户或第三方之原因而被解除的，万联公司才无须向吴雪锋支付费用，或者将已支付费用予以收回或抵扣。反言之，如客户在履行合同过程中不存在违约行为，或认购书、商品房买卖合同被解除与万联公司有关，则万联公司仍需按合同约定支付代理费，不得以该条款作为抗辩。本案中，双方当事人均确认吴雪锋主张的代理费所指向的购房交易中，客户均已完成交费义务，即在客户与万联公司的合同履行过程中，客户并不存在违约行为。即使该部分客户后来再行提出退房申请，根据万联公司自述，系万联公司自愿与购买者协商解除商品房买卖合同关系，亦即基于万联公司的原因才导致商品房买卖合同被解除，该情形并不适用合同第3.2.3条约定，万联公司仍须按天一服务部已完成的交易支付代理费。故，本院对万联公司的该主张不予采纳。
二、关于陈某燕的认购交易能否认定为天一服务部的居间成果问题。根据合同约定，天一服务部的居间服务成交有效期截至2014年11月5日，而陈某燕于2014年11月7日签订认购书。万联公司以超出成交有效期为由主张不能计入天一服务部的销售金额。对此，本院认为，虽然陈某燕签订认购书的时间超出了合�约定的有效期两天，但吴雪锋提交的电子邮件等证据足以认定天一服务部在促成陈某燕与万联公司之间签订认购书过程中提供了居间服务。且从常理而言，购房属日常生活重大事项，从双方协商到最终订立合同一般来说都是经历一定的时间，陈某燕签订认购书的时间相距天一服务部的居间有效期仅为两天，万联公司虽不确认天一服务部的居间作用，但亦未能提交任何相反证据证明其系自行与陈某燕协商或经其他主体的居间介绍而签订认购书。故根据诚信原则，原审法院采信吴雪锋的主张，认定陈某燕签订认购书亦系基于天一服务部的居间作用并无不妥，本院予以维持。如前所述，万联公司不得以与陈某燕自愿协商解除合同作为支付代理费的抗辩，其仍需支付该笔代理费用38135元，扣除万联公司已支付的3200.9元，其尚欠代理费34934.1元，应当继续履行支付义务，并按�同约定承担违约责任，自逾期之日即2014年12月31日起按银行同期贷款一年期利率计算逾期支付利息。原审对此认定理据充分，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人万联公司上诉请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费674元，由上诉人中山市万联房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜新林
审 判 员 胡怡静
代理审判员 钟国平
二〇一六年四月十五日
书 记 员 刘晓婷
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