徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0312民初7136号原告：杨小亚，男，1982年11月23日出生，汉族，住河南省临颍县。委托�讼代理人：屈庆功，江苏逸诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：周艳华，江苏逸诚律师事务所律师。被告：徐州恒华置业有限公司，住所地徐州市铜山区汉王镇汉王村。诉讼代表人：杨元玲，徐州恒华置业有限公司破产清算组组长。委托诉讼代理人：何军，江苏铸品律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟伟，江苏铸品律师事务所律师。原告杨小亚与被告徐州恒华置业有限公司（以下简称恒华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨小亚及其委托诉讼代理人屈庆功、被告恒华公司委托诉讼代理人何军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨小亚向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告对圣地雅格1幢2单元801室价值420021�享有优先权；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年3月8日，原被告签订《商品房买卖合同》，被告将圣地雅格1幢2单元801室出售给原告，房屋面积96.49平方米，价款420021元，付款方式为一次性付款。交房时间为2015年7月31日前。合同签订后，原告缴纳了全部房款。原被告所签订的《商品房买卖合同》已经办理网上登记备案，并办理了预告登记，但是由于被告违约，房屋未能如期交付。2016年2月15日，因被告经营不善，铜山区人民法院裁定受理被告公司破产清算一案，原告向破产管理人申报权利，破产清算人未予受理。原告认为，依据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的相关规定，本案所涉房产不属于破产财产，应属于原告�有。原告享有优先权，特提起诉讼，请判如所请。被告恒华公司辩称，依据本案《商品房买卖合同》等资料，该房屋买受人为杨晓亚，故原告应提供证据证明杨晓亚与杨小亚为同一人，否则，应以主体不适格为由驳回其诉请。即便原告主体适格，也无法认定存在原告交纳购房款等真实的交易行为，且根据法律等规定，涉案房屋属于破产财产，因此原告的诉请没有事实和法律依据，应予以驳回，具体理由为下：一、原告没有真实的付款购房行为，其无权主张所有权。2016年4月6日，杨晓亚向清算组申报债权420021元，在其提交的《债权申报表》中写明“于2014.1.28日，给姚蔚108000元，银行贷款（建行）于2014.5.6号支付恒华290000元整（贰拾玖万元整），另有部分存款现金。”为证明付款事实，杨晓亚提供了恒华公司于2014年3月8日开具的《销售不动产发票》二份，票面显示金额为130021元、290000元，但未能提供银行凭证等证据以证明付款行为实际发生。杨晓亚另提供中国建设银行开具的2014年5月6日《个人贷款支付凭证》凭证显示杨晓亚的建行账户向被告公司转账29万元，但清算组查阅了被告公司的财务资料，未发现杨晓亚向被告公司账户交付购房款的证据，相反，根据财务资料、原恒华公司会计陈述等证据可知，杨晓亚的29万元购房贷款于贷款到账次日即由被告公司返还给杨晓亚。二、涉案房屋未竣工验收不具备交付条件，且被告公司已经法院裁定破产，不存在继续经营完成房屋建设、从而实现合同目的的可能，且根据《中华人民共和国企业破产法》的规定，原被告之间签订的《商品房买卖合同》已解除，故原告无权主张房屋所有权；三、根据《最高人民法院关于适用若干问题的规�(二)》，涉案房屋属于破产财产，原告对其不享有所有权。需要说明的是，原告所引用的《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》的相关条款内容已被《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》的内容取代,不应再予适用。综上，原告诉请不能成立，请依法驳回其诉请。经审理查明，原告杨小亚（身份证号码）与杨晓亚（身份证号码，此户口已被公安机关注销）系同一人。2014年3月8日，原告与被告签订商品房买卖合同一份（合同号：TS30888），约定原告向被告恒华公司购买圣地雅格（三）1幢2单元801室房屋，价款为420021元，付款方式为一次性付款，交房时间为2015年7月31日前。合同签订后，被告向原告出具了两份发票，并办理了商品房预售合同网上登记备案手续。在诉讼过程中，原�提供一份其自行制作的团购付款图示表，该表载明包括涉案房产在内共10套房产，应付房款4400222元，实付4040222元，其中购房人张梅欠付36万元，除此之外，所有购房人房款均以付清。付款方式如下：恒华置业公司欠付华文燕的借款分别于2014年3月、2015年7月抵付1857630元、580000元，合计抵扣2437630元，前期收认购金90万元（姜先胜、李明、杨世英、李长清、杨晓亚、姜先胜（姚蔚）、张梅（吴世鹏）、魏来文各10万元），2014年3月姜某转叶秀林会计112192元，魏来文交款26万元，恒华置业公司应退吴念梅112000元、应退谭威1096900元、应退刘伟民109600元，转入房款，2014年3月以上三人款项由姜某负责退还，实际已退还；合计4040222元。涉案房产未办理相应过户手续。华文燕原系恒华公司副总经理；姜某原系恒华公司销售经理；叶秀林原系恒华公司会计。证人姜某在秦婷婷诉恒华公司房屋买卖合同一案中曾陈述，10人团购的房款大约是2013年3月交付给恒华公司，涉案房款不可以单独计算，是团购10套合并计算，我交了部分存单，存单的名字记不清了，这10套房子是我动员他们买的，团购价格合适。华文燕找到我要求把公司欠他的款项冲抵房款，因这10套房子都是我的亲戚朋友，华文燕找我说没有钱还他，就用公司欠他钱冲抵房款，等这些人拿到房子之后再由我协调归还。这10套房款我只是交了首付款。华总的钱是我首付款后不足的房款，由华总欠款冲抵，只是冲抵了部分房款。另查明，2016年2月15日，本院作出民事裁定，受理申请人孙亮、赵立运、侯惠中、孙中明对徐州恒华置业有限公司的破产清算申请。2016年7月28日，本院作出民事裁定，宣告徐州恒华置业有限公司破产。该案尚在审理中。恒华置业公司设立于2008年1月15日，系自然人控股的有限公司，历经几次股东变更。2012年8月20日股东变更时，股东华文燕出资800万元。2013年7月19日，华文燕被选举为恒华置业公司副董事长。恒华置业公司于2014年出现巨额亏损，无法清偿到期债务，后于2015年向徐州市铜山区人民法院申请破产重组。原告等人曾向清算组申请确认购房债权并享有优先权，但清算组未予以确认。故引发本案诉讼。庭审中，原告陈述涉案房屋房主原为案外人姚蔚，后其从姚蔚手中购买该房屋，并通过中国工商银行向姚蔚转款108000元，并提供中国工商银行个人业务凭证一份。2014年3月8日向姜某转款81100元，同日，李莉代原告向姜某转款98900元；2014年3月17日向姜某转款10000元，余款以现金方式支付，并提供中国工商银行交易单复印件二份。被告对向姚蔚转款108000元的个人业务凭证真实性无异议，但是认为与本案无关。被告对中国工商银行交易单二份系复印件，对真实性存有异议。本院认为上述三份证据不能证明原告已向被告恒华公司交付购房款的行为。原告为证明其中有29万元的购房款系通过贷款方式支付的，提供了2014年4月9日，原告与中国建设银行股份有限公司徐州分行签订的个人住房（商业用房）借款合同一份及徐州市房地产抵押合同一份，约定原告向建设银行徐州分行贷款29万元，以其位于徐州市铜山区圣地雅格（三）1-2-801的房产作为抵押财产。被告认为该贷款29万元已经由被告返还给原告，提供了中国建设银行股份有限公司徐州淮西支行活期存款明细账一份，该明细账显示2014年5月6日，中国建设银行股份有限公司徐州淮西支行向被告公司账户转款29万元，摘要为“给杨晓亚的贷款”。2014年5月7日，被告又通过中国建设银行股份有限公司徐州淮西支行向原告转款29万元。原�认为被告退还给其的29万元系房贷钱，且其每个月均向建设银行徐州分行还款，提供了其活期账户明细查询表一册。被告对该证据真实性无异议，但是认为该证据不能直接反映原告还款行为与被告诉争的购房行为直接存在关联性。原告在接受法院询问时称，自己购房用于投资，自己是从事房地产销售工作，供职于其哥哥的南京华策公司，2013年年底到2014年4月份在被告恒华公司做销售员，是委托代理公司的销售，受托的公司是南京华策公司。庭审中，原告为证明其已经足额缴纳了购房款，提供徐州众合会计师事务所出具的审计报告复印件一份，被告认为该审计报告仅是对被告公司账务账册的反映，并不能据此表明原告存在真实的付款行为。本院认为，该审计报告仅是对恒华公司的债权人申报债权、债务、资产负债等情况进行登记，至于债权债务的数额尚须�权人会议进一步审议确认，该份证据不足以证明原告关于购房款已经支付的主张，故本院对该份证据不予采信；原告另提供徐州市铜山区人民法院对圣地雅格项目进行拍卖的公告打印件一份，被告认为该份公告没有设立原告优先权的法律资格，从内容上可以看出是由清算组全权处置，该房产属于破产财产范围内。本院认为，该份公告与上诉人拟证明其已经支付了涉案房屋购房款的主张无直接关联性，故本院对该份证据不予采信。本案的争议焦点问题为：原告就涉案房屋是否享有优先权。本院认为，根据《中华人民共和国公司法》第二十条规定：“公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。”公司股东在公司经营过程中，应遵循诚信原则，不得滥用股东地位损害债权人的利益。案外人华文燕系恒华公司股东，并担任董事、副董事长等职务，其在明知公司经营不善，已无法清偿到期债务的情况下，采取用其享有的公司债权冲抵涉案房款的形式，与他人达成合意，借用他人名义变相提前受偿债权，有悖于其作为公司股东应承担诚信义务。恒华公司已然进入破产程序，若认定该行为有效，势必导致债权清偿不公平的结果，产生侵害其他债权人合法利益的法律后果，故华文燕以股东债权抵偿涉案房款的行为无效，原告关于以华文燕所享有的公司债权抵房款的主张不能成立。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》第2条规定：“消费者交付购买商品房全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”以及《最高�民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定：“下列财产不作为破产财产：……（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物。……”前者适用建设工程行使优先受偿权与买受人优先权发生冲突的情形，且只有在购房者已交付了全部或大部分购房款时方可对抗建设工程优先受偿权，而后者则要求应当全额支付对价。本案中，原告并未提交足以证明其本人已支付涉案房屋的大部分价款或全额价款的相关证据，故原告依据以上法律规定，主张购房者优先权亦不能成立。综上，依照《中华人民共和国公司法》第二十条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》第2条、《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告杨小亚的诉讼请求。案件受理费7600元，由原告杨小亚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  刘振亚人民陪审员  余广远人民陪审员  吴 妍二〇一八年一月二十二日书 记 员  解 琰