北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终2441号
上诉人（原审原告）刘静，男，1974年7月27日出生。
委托代理人吴若虹，北京市康达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）远洋亿家物业服务股份有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖工业开发区二区102号。
法定代表人李建波，董事长。
被上诉人（原审被告）远洋亿家物业服务股份有限公司远洋一方嘉园物业服务中心，住所地北京市朝阳区双桥东路3号院10#楼年。
负责人王桂彬。
二被上诉人之共同委托代理人彭立松，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。
上诉人刘静与被上诉人远洋亿家物业服务股份有限公司（以下简称远洋公司）、远洋亿家物业服务股份有限公司远洋一方嘉园物业服务中心（以下简称物业服务中心）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第05369号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2015年4月，刘静诉至原审法院称，我名下有一套房屋，位于北京市朝阳区××101室（以下称涉案房屋），为地下一层至一层的复式结构。远洋公司是涉案房屋所在小区的物业服务公司，物业服务中心是远洋公司在××项目设立的分支机构。2014年6月15日至2014年6月16日北京下了一场中雨，雨水倒灌至11号楼所有单元的地下一层，各家住户均有不同程度的损失。经查，雨季来临前11号楼的外排水地面沟渠即已大量淤积和堵塞，甚至长满青草，而远洋公司、物业服务中心未能发现并及时清理疏通。积水出现时远洋公司、物业服务中心也未能及时使用抽水泵抽走沟渠内积水，或采取防汛物资防止雨水倒灌，导致雨水漫过沟渠及所有单元地下一层的外墙后，从窗户或者窗户缝隙涌进地下一层，导致地下一层进水高达50厘米深。室内各种电器、家具、木质地板、电路、楼梯、卫生间、衣柜间等经水浸泡发生毁损。为此，我遭受巨额损失。我认为，根据《前期物业服务协议》等约定，远洋公司、物业服务中心负有对涉案房屋给排水系统、沟渠、槽沟等设施设备的维护和管理义务，因远洋公司、物业服务中心怠于履行义务而导致刘静遭受损失，应当由远洋公司、物业服务中心予以连带赔偿。故诉至法院，请求判令远洋公司、物业服务中心连带赔偿我财产损失126998.96元。
远洋公司、物业服务中心辩称：刘静主张的财产损失与我们无关。2014年6月15日晚间至2014年6月16日凌晨的这种降雨，有证据显示北京市的最大雨强点就在涉案房屋所在的三间房地区，降雨量已经达到或超过暴雨橙色警报，属于气象灾害。因此，本次事件系不可抗力，与我们无关。我们也依约履行了物业管理合同的义务，对于小区排水沟等公用设施都进行了维护。根据《前期物业服务协议》第三条的约定，物业服务质量适用的京建物（2007）1209号，根据该文件的第三条第8项规定，公共区域内的雨水、污水管道每半年检查、疏通一次。但是实际上我们每个月都会对小区的公共设施设备进行检查维护，这些工作不仅按照合同约定的标准做了，还超过合同约定的标准。泡水事件发生后，我们及时通知了刘静，告知刘静及时排水，防止损失的扩大。而且事发当晚，我们去刘静家中，发现其家里没有人，直到第二天家里才来人，刘静的损失是其放任扩大的结果。刘静主张的财产损失，没有证据证明损失的产生及具体数额。刘静说事故发生原因系我们没有疏通排水地面沟渠，这个不是事实，我们经常对排水地面沟渠进行检查和维护。刘静称事故发生后我们没有及时抽取积水，这个也不属实，之后我们协助刘静及其家属将屋内积水排除。综上，不同意刘静的诉讼请求。
原审法院经审理查明：刘静系涉案房屋的所有权人，涉案房屋建筑面积为250.22平方米，为地上一层、地下一层。
2013年1月20日，刘静（合同乙方）与物业服务中心（合同甲方）签订《前期物业服务协议》，合同第二条约定了甲方的物业服务内容，其中第二款为房屋共用设施设备及运行的维护和管理，内容为“负责本小区内公共区域共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，共用设施设备包括：可视对讲及门禁系统、电视监控系统、消防报警系统、照明系统、给排水系统、沟渠、槽沟、绿化区之装置及植物、信息栏等。只供个别产权人使用的设备设施不包括在内。”合同第三条物业服务质量约定“执行北京市建设委员会发布的《住宅物业服务等级规范（一级）（试行）》。（京建物（2007）1209号）”合同第八条违约责任的第一款约定“甲方违反协议，未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；”物业服务中心系远洋公司的分支机构。
另查，《住宅物业服务等级规范（一级）（试行）》的第一条综合要求的第十一款为“建立各种公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯公共卫生、自然灾害等）的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生突发事件即能立即实施。”第十二款为“冬季、雨季、汛前以及重大节假日前进行安全检查。”第三条共用设施设备运行及维修养护的第八款为“公共区域内的雨水、污水管道每半年检查、疏通一次；雨水、污水井每半年检查、清掏1次；雨水、污水管道发生堵塞应及时疏通；化粪池清掏每年1次，每季度检查1次，防止外溢（由专业机构负责的除外，但发现问题应及时通知有关部门）。”第八条清洁服务的第五款为“在雨、雪天气应及时对小区内主路、干路积水、积雪进行清扫。”
2014年6月15日晚，本市降雨，涉案房屋地下一层被淹。刘静认为物业服务中心未能够按照《前期物业服务协议》的约定以及《住宅物业服务等级规范（一级）（试行）》的要求履行其义务，具体表现为：没有建立各种公共突发性事件的处理机制和预案，没有在汛前进行安全检查，没有对排水系统进行定期检查、清理，降雨后也没有及时清理积水，排水系统堵塞、积水倒灌进入涉案房屋的地下一层，给其造成了损失。
刘静提交涉案房屋地下一层被淹情况的一组照片、发票、收据、合同等证据，称其因本次事故遭受财产损失共计126998.96元，远洋公司、物业服务中心对该部分证据的真实性、关联性及证明目的均不予认可。
刘静提交其用手机于2014年6月16日拍摄的照片打印件（原始拍摄载体未能提供），称物业服务中心未能定期维护、清理给排水系统、沟渠、槽沟，排水沟内有杂草、淤泥堵塞，导致下雨时雨水倒灌流入涉案房屋地下一层，远洋公司、物业服务中心认为照片没有原件，真实性不予认可，照片是在暴雨来临之后拍摄，不能证明暴雨来临之前排水沟有堵塞的情况。
2014年7月30日，刘静委托其爱人郭雨辰向北京市长安公证处提出申请，申请公证处对其委托代理人在涉案房屋所在小区取证的过程进行证据保全，公证处的公证员及公证员助理会同刘静的另一代理人吴若虹于2014年7月31日上午一同来到涉案房屋所在小区北门，吴若虹用公证处已清空内存的数码摄像机对小区北门的周边环境、坐落位置，涉案房屋所在楼栋的外观、周边环境、下跃层的外部现状以及涉案房屋下跃层的内部现状等进行了摄像，摄像内容由公证处工作人员刻录成光盘，就此，公证处于2014年8月11日出具（2014）京长安内民证字第8397号公证书。远洋公司、物业服务中心对公证书及光盘的真实性没有异议，但是认为摄像资料系事发后一个多月形成，不能反映事发时的相关情况。
刘静提交《法制进行时》的视频资料，内容涉及对涉案房屋所在小区部分业主家中地下一层因2014年6月15日晚间暴雨被淹的报道。刘静认为从视频资料可见物业服务中心未能及时帮助业主排水，业主家中进水后给物业服务中心打电话打不通，物业服务中心直到2014年6月16日才清理排水沟，远洋公司、物业服务中心认为新闻报道未能全面反映事情的始末，且也未涉及刘静家中的情况，对该证据的关联性不予认可。
远洋公司、物业服务中心提交2014年6月16日北京市水务局在其官方网站上发布的《15日强降雨积极部署保障通行》水务要闻的网站截屏，该文章提及“6月15日，本市自西南向东北方向出现雷阵雨天气，截至16日6时全市平均降雨量4.8毫米，城区平均降雨量10毫米。降雨主要集中在通州、朝阳、丰台三区，最大降雨点是通州区通州站63.1毫米，最大雨强点是朝阳区三间房59.6毫米／小时。市气象台于13时30分发布雷电黄色预警；19时05分发布全市暴雨蓝色预警；直至21时32分和22时10分，解除了暴雨蓝色预警和雷电黄色预警。”远洋公司、物业服务中心认为2014年6月15日至6月16日的降雨最大雨强点在涉案房屋所在的三间房地区，降雨量已经达到或超过“暴雨橙色警报”级别，属于气象灾害，涉案房屋地下一层被淹系因不可抗力。刘静对该则要闻的真实性予以认可，但认为在气象局两次发布预警的情况下，物业服务中心未能在汛期中采取相应措施。
远洋公司、物业服务中心提交《共用设备（设施）维修保养记录》并申请物业服务中心的原工作人员樊志刚、贾井一出庭作证，欲证明物业服务中心已经按照《前期物业服务协议》以及《北京市建设委员会关于发布﹤住宅物业服务等级规范（一级）（试行）﹥的通知（京建物（2007）1209号）》第三条第八款对排水系统进行维护，并且每月都对排水系统进行清洁，在此次降雨前后的2014年5月9日和2014年6月16日均有对排水系统进行清理。刘静对于《共用设备（设施）维修保养记录》以及证人证言均不予认可。
远洋公司、物业服务中心提交2014年6月19日涉案房屋的《客户访谈记录》，其中左侧的客户意见栏为：“业主已将户内损失情况进行初步估算，详见附件。业主要求先将户内被泡地板等扔掉。（确定开发是否需要入户定损）”左侧下方的客户签字处为刘静爱人郭雨辰的签名；右侧的访谈内容为：“2014年6月15日暴雨过程，该户下跃花园进水，B1层被泡，物业客服在15日晚联系业主后，男业主表示不在这边住，随后客服人员又以短信形式通知业主家中有水、被泡。2014年6月16日上午10点左右，该户业主到达家中，物业立即安排工程及安保人员进行入户抽水、清理积水工作，物业客服人员对现场进行拍照留存。”右侧下方的访谈人处有物业服务中心工作人员陈晨的签名。刘静称郭雨辰在左侧的客户意见栏签字的时候，右侧的访谈内容一栏是空白的，访谈内容系物业服务中心工作人员事后补写。刘静称2014年6月15日当晚家中确实没人，但是并没有接到物业服务中心任何形式的通知，直到次日早晨七点才收到物业服务中心工作人员陈超的短信，之后就赶紧返回家中，后来是物业服务中心协助排的水，就此刘静提交短信截屏照片，内容为：“您好，我是××五号院专员，在雨后排查过程中发现您家下跃有积水五十公分，请您速回家后及时联系物业进行排水。”远洋公司、物业服务中心表示2014年6月15日当晚给刘静打电话，后来刘静手机没电关机，所以照片上显示的是其次日早晨开机后接收短信的时间。
原审法院经审理认为：本案的案由系物业服务合同纠纷，物业服务中心是否尽到《前期物业服务协议》中约定的物业公司应当履行的义务是远洋公司、物业服务中心应否承担违约责任的关键。根据《前期物业服务协议》的约定，物业服务中心是涉案房屋所在小区的物业服务管理企业，负责本小区内公共区域共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，物业服务质量执行北京市建设委员会发布的《住宅物业服务等级规范（一级）（试行）》（京建物（2007）1209号）。根据本案现有证据，物业服务中心基本尽到了其应尽的相关物业服务义务，但是其在安全检查过程中发现刘静家中无人的情况下，并没有尽其所能采取积极措施减少刘静家的损失，其物业服务存在一定瑕疵。考虑到物业服务中心作为普通的物业服务管理企业，其预防和处置突发情况的能力有限，且本次降雨雨量很大、刘静家中无人、被泡房屋系地下一层、受灾业主较多而物业服务中心人员配置力量有限等客观情况，不宜对其要求过于严苛，另外，刘静提交的证据亦不能证明其实际受损情况，故法院综合各方面因素酌情确定物业服务中心应当承担的责任数额。因物业服务中心系远洋公司的分支机构，且其没有独立承担民事责任的能力，故其相应责任由远洋公司承担。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条之规定，判决：一、远洋亿家物业服务股份有限公司于判决生效后七日内赔偿刘静财产损失费用一万五千元；二、驳回刘静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审判决后，刘静不服上诉至本院称二被上诉人没有尽到相应物业服务义务，在雨季到来之前没有建立突发事件的处理机制，也没有做好安全准备。第二，在降雨期间，没有加强巡查，及时发现积水问题以及及时疏通雨水管道，导致损失的发生。第三，原审判决认定事实错误，上诉人已经充分、完整尽可能履行了损失的举证责任。第四，由于二被上诉人的过错，无论2014年6月19日涉案房屋的《客户访谈记录》上诉人家中是否有人，损失均不可避免。电路、地暖、各种电器、整个地板都有损害，原审法院酌情支持率不到15%，比例过低。故请求撤销原审判决，依法改判支持刘静原审诉讼请求。二被上诉人同意原审判决。
本院查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
以上事实，X京房权证朝字第××号房屋所有权证、《前期物业服务协议》、（2014）京长安内民证字第8397号公证书、2014年6月19日涉案房屋的《客户访谈记录》、《法制进行时》的视频资料、北京市水务局在其官方网站上发布的《15日强降雨积极部署保障通行》水务要闻的网站截屏、《共用设备（设施）维修保养记录》、当事人陈述、庭审笔录等在案佐证。
本院认为：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范履行维修、养护、管理和维护义务；物业服务企业不履行或者未完全履行以上义务，业主可以请求物业服务企业承担赔偿损失等法律责任。具体到本案，物业服务中心应该按照其与刘静签订的《前期物业服务协议》的约定履行合同义务。根据该协议的约定，物业服务中心的物业服务质量应该执行北京市建设委员会发布的《住宅物业服务等级规范（一级）（试行）》（京建物（2007）1209号）。远洋公司、物业服务中心提交《共用设备（设施）维修保养记录》、2014年6月19日的《客户访谈记录》等证据能够证明物业服务中心已经基本履行了合同义务。但物业服务中心在暴雨当晚发现刘静房屋进水后，并未穷尽相关措施，存在一定的履行瑕疵，因物业服务中心非独立企业法人，系远洋公司的分支机构，故原审法院酌情判决远洋公司对刘静的损失承担一定的赔偿责任并无不当。
综上，原审法院判决事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2840元，由刘静负担2500元（已交纳），由远洋亿家物业服务股份有限公司负担340元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费2840元，由刘静负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建刚
代理审判员 曾 彦
代理审判员 郑吉喆
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 吴可加