济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）槐民初字第2226号
原告山东统一银座商业有限公司，住所地济南市。
法定代表人王仁泉，董事长。
委托代理人周元首，山东国耀律师事务所律师。
委托代理人胡丽娜，女，1988年1月10日出生，汉族，该公司职工，住济南市。
被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司，住所地济南市。
法定代表人杜在木，董事长。
原告山东统一银座商业有限公司（以下简称统一银座）与被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司（以下简称金芙蓉）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月12日立案受理。因被告金芙蓉下落不明，本院依法向其公告送达了起诉状等诉讼文书。本院依法组成合议庭，于2016年2月26日公开开庭进行了审理。原告统一银座的委托代理人周元首、胡丽娜到庭参加诉讼，被告金芙蓉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告统一银座诉称：原告就承租位于槐荫区幸福街25号泉城花园会所与被告签订《租赁合同》，合同约定房屋面积、租赁价格、期限及租金给付方式等。合同明确了被告拥有该涉案房屋的转租权，并且上述事项得到了济南四建集团房地产开发有限责任公司的同意并出具了相关证明。合同签订后，原告按照合同约定如期向被告缴纳租金及水电费等相关义务。
2014年12月份，原告租赁房屋无故被停水、停电，并被要求停止营业强制关店，无奈原告只能停止营业，由此严重影响了原告的正常经营，给原告造成严重损失。原告统一银座诉至本院，要求判令被告金芙蓉：1、与其解除双方签订的《租赁合同》；2、向其返还支付的租金89474.40元、水电费8555.20元共计98029.60元；3、向其支付违约金50000元；4、赔偿其损失4420元，律师费3800元，共计8220元；5、承担本案诉讼费。
被告金芙蓉未答辩。
经审理查明，2010年3月，被告金芙蓉作为甲方（出租方），原告统一银座作为乙方（承租方），双方签订《租赁合同》一份，该合同约定甲方将位于济南市槐荫区幸福街25号泉城花园会所部分区域（使用面积233.80平方米）租赁给乙方，交付时间为2010年3月23日前。租赁期限自2010年3月23日起至2019年5月7日止。房屋租金的约定为：2010年5月8日至2012年5月7日，每年240000元；2012年5月8日至2014年5月7日，每年为244800元；2014年5月8日至2016年5月7日，每年为249696元；2016年5月8日至2018年5月7日，每年为254690万元；2018年5月8日至2019年5月7日，每年为259783元。交房后45天为乙方免租期，租金自交房后第46天开始计算，租金每半年支付一次。合同约定甲方向乙方收取水电费，水价为4.6元／立方，电价为0.85元／度。合同第十条第4款约定，合同签订后，若因与乙方无关事由影响乙方入驻、装修和正常经营的，甲方应积极排除影响，超过三十日仍未彻底排除的，乙方有权解除合同且甲方应当配合乙方向责任者求偿；可归因于甲方的，甲方还应赔偿乙方全部损失。第十一条“违约金”中（一）约定：甲方如有以下违约行为的，应承担违约金伍万元。造成损失的，还应另行赔偿。其中第5项约定，若租赁房屋应由甲方供水、供电，甲方擅自停止水电供应（水、电管理部门维修或调度导致临时中断除外），经乙方催告，仍不改正的。第十三条“争端解决”中第2款约定，本合同所涉及赔偿损失的范围包括守约方的损失及律师费等。该合同还约定了其他事项。被告金芙蓉在合同甲方落款处加盖公章，原告统一银座在合同乙方落款处加盖其合同专用章。该合同另附以下附件：附件一：合法性证明材料；附件二：租赁区域示意图、门前场地示意图（附图1）、招牌位示意图（附图2）；附件三：房屋交接表；附件四：《建筑内部防火设计审核意见书》、《建筑工程消防验收意见书》；附件五：房屋交接标准（本标准为甲乙双方交房时签订《房屋交接表》的依据）。
签订上述合同后，被告金芙蓉依约将房屋交付给原告统一银座作为超市经营使用。原告统一银座分别于2013年11月6日、2014年4月29日、2014年11月17日向被告金芙蓉支付了2013年11月8日至2014年5月7日的租金121400元、2014年5月8日至2014年11月7日的租金124848元、2014年11月8日至2015年5月7日的租金124848元。其还向被告金芙蓉预付了2015年1月份的水电费共计8555.20元。
以上事实有原告统一银座向本院提交的其与被告金芙蓉公司签订的《租赁合同》、《中国建设银行单位客户用回单》、《中国建设银行借方记账凭证》、招商银行《付款凭证》等证据及原告统一银座的陈述为凭。
原告统一银座称，涉案房屋系由济南四建集团房地产开发有限责任公司（以下简称四建集团）开发建设并由其租赁给被告金芙蓉，被告金芙蓉在征得四建集团的同意后将涉案房屋向其转租。为证明该事实，其向本院提交四建集团出具的《证明》复印件一份，载明：“我单位同意济南金芙蓉健身俱乐部有限公司将济南市槐荫区幸福街25号泉城花园会所一楼商铺（面积250平方米）进行转租。特此证明。”其另称，因被告金芙蓉经营者“跑路”，该公司拖欠四建集团房屋租金，双方发生纠纷，导致其所租赁的房屋被断水断电，其经营的超市于2014年12月26日暂停营业，于12月29日正式停止营业。2015年1月6日，其与四建集团协商后重新签订了涉案房屋的租赁合同，其继续在此经营超市。为证明上述事实，原告统一银座向本院提交了其正式停止营业时拍摄的照片以及关于被告金芙蓉经营者失联，四建集团与被告金芙蓉发生纠纷的新闻报道。
原告统一银座提交的涉案超市2014年的利润表显示，其当年年净利润累计为257620.77元。其称，因其2014年2月29日被迫停止营业，参照全年的利润额计算，截止2015年1月5日其利润损失为4420元，按照合同约定，被告金芙蓉应当赔偿其该项损失。
另查明，原告统一银座为本次诉讼支出律师费3800元。
以上事实有原告统一银座提交《证明》、照片、新闻报到网页打印页、《分门店利润表2014.12月》、《辅助明细账》、《委托代理合同》、律师费发票等证据及原告统一银座的陈述为凭。
本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。按照合同约定，在原告统一银座向被告金芙蓉支付了房屋租金后，被告金芙蓉应当保证原告统一银座正常使用涉案房屋。但根据原告统一银座提供的证据，被告金芙蓉与四建集团发生纠纷，导致原告统一银座在2014年12月26日至2015年1月5日期间停止营业，房屋被四建集团收回。因被告金芙蓉未到庭对上述证据进行质证，本院对原告统一银座所主张的上述事实予以采信。依以上事实，被告金芙蓉已经构成违约。按照合同第十条第4款的约定：“合同签订后，若因与乙方无关事由影响乙方入驻、装修和正常经营的，甲方应积极排除影响，超过三十日仍未彻底排除的，乙方有权解除合同且甲方应当配合乙方向责任者求偿；可归因于甲方的，甲方还应赔偿乙方全部损失。”在出现影响原告统一银座正常经营的事由后，被告金芙蓉有义务积极排除对正常营业的影响，超过三十日未能彻底排除的，原告统一银座有权解除合同。由查明的事实看，在原告统一银座被迫停止营业后，被告金芙蓉的经营者失去联系，下落不明，并未主动消除影响原告统一银座正常营业的事由，且至今已经超过三十日，故原告统一银座要求解除双方签订的《租赁合同》的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。因合同解除权为形成权，其自解除合同的通知到达对方时发生法律效力。原告统一银座在起诉状中明确提出了解除合同的意思表示，该诉状于2016年1月22日公告送达被告金芙蓉，故双方的租赁合同于该日解除。同时，因该租赁合同解除，相应附件亦应一并解除。
原告统一银座于2014年12月29日被迫完全停业，至此其丧失了基于与被告金芙蓉所签订的租赁合同而对涉案房屋的占有，故其有权要求被告金芙蓉退还其所交纳的2014年12月29日之后的房屋租金。原告统一银座向被告金芙蓉交纳了2014年11月8日至2015年5月7日的房屋租金124848元。经核算，超付的租金为89474.40元。原告统一银座要求退还该房屋租金的诉讼请求，有理有据，本院予以支持。因被告金芙蓉未实际向其提供水电供应，其向被告金芙蓉预交的2015年1月份的水电费8555.20元，亦应予以退还。
原、被告双方签订的租赁合同第十一条第一款第5项约定：“若租赁房屋应由甲方供水、供电，甲方擅自停止水电供应（水、电管理部门维修或调度导致临时中断除外），经乙方催告，仍不改正的，甲方应当承担违约金伍万元。造成损失的，还应另行赔偿。”据此约定，原告统一银座有权要求被告金芙蓉向其支付违约金5万元，并要求其赔偿其他损失。原告统一银座2014年12月29日至2015年1月5日期间因被告金芙蓉的违约行为导致停业，由此必然给其造成营业损失，其有权要求被告金芙蓉赔偿该期间的停业损失。其提交了其2014年期间的营业利润统计情况，因被告金芙蓉未到庭对该证据予以质证，本院对该证据予以采信。其要求参照该期间的利润损失计算其停业期间的营业损失。本院认为，以全年利润情况计算日平均利润，进而确定停业期间损失的计算方方法，合情合理，不违反法律法规的规定，对该标准本院予以采纳。参照其提交的利润统计表，原告统一银座每日的平均营业利润为705.81元（257620.77元／365天）。参照该标准，其2014年12月29日至2015年1月5日停业期间的利润损失为5646.47元。原告统一银座要求赔偿4420元，并不超过上述标准，故本院对其要求被告金芙蓉赔偿其停业损失4420元的诉讼请求予以支持。原告统一银座还要求被告金芙蓉赔偿其律师费3800元。其提交的《委托代理合同》及律师费发票足以证明其支出了该费用。按照双方合同第十三条第2款约定，其有权要求被告金芙蓉承担其支出的律师费，其该项诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告山东统一银座商业有限公司与被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司签订的关于济南市槐荫区幸福街25号泉城花园会所部分区域的《租赁合同》及其附件于2016年1月22日解除；
二、被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东统一银座商业有限公司返还租金89474.40元；
三、被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东统一银座商业有限公司返还水电费8555.20元；
四、被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东统一银座商业有限公司支付违约金50000元；
五、被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东统一银座商业有限公司赔偿停业经济损失4420元；
六、被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东统一银座商业有限公司赔偿律师费3800元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3425元，由被告济南金芙蓉健身俱乐部有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张 斌
人民陪审员 高金辉
人民陪审员 刘 艳
二〇一六年三月三日
书 记 员 官 静