广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第1340号
上诉人（原审原告反诉被告）张道永，男，汉族，住广东省佛山市三水区。
委托代理人李启航，系广东丰源律师事务所律师。
委托代理人卢炽勇，系广东丰源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告�诉原告）佛山市南海狮城地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人范隽佳。
委托代理人徐凤霞，系广东杰辉律师事务所律师。
委托代理人李杰南，系广东杰辉律师事务所律师。
上诉人张道永为与被上诉人佛山市南海狮城地产开发有限公司（以下简称狮城开发公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第732号民事判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2004年3月12日，张道永（受让方、乙方）与狮城开发公司（出让方、甲方）签订《转让土地合同书》，约定甲方转让给乙方的宗地位于南海某科技工业园A区11.997亩（含分摊），实际使用面积（发证）为9.875亩，位置与四至范围如转�土地使用权红线图所示；用地性质为工业用地；土地使用年限为50年，自领取土地使用权证之日起计算；土地使用权综合价为每亩85000元，转让总额为1019745元；甲方自合同签订之日起90个工作日内，完成土地的三通一平交付给乙方使用，并负责园区规划的道路及下水道建设，负责铺设主水管和架设高压电源到乙方使用地路边等内容。2005年6月23日，张道永办理对应土地的国有土地使用证。
2005年7月7日，张道永、狮城开发公司共同出具《附件四》，注明“因张道永用地东边有一条高压线通过影响其围墙建筑，现公司与张道永协商，本着合理利用现有土地，公司将蓝线范围土地划给张道永使用，允许张道永在遵循总体规划的前提下合理使用该空地（时间与该办证地块相同）。公司不再为张道永东边地边高压线提供迁移”。
张道永获得蓝线范围的土地后，一直未使用，2014年下半年，张道永在蓝线范围内的土地上进行搭建。2014年12月，佛山市南海区狮山国土资源管理处向张道永发出《责令停止国土资源违法行为通知书》，认为张道永在狮山某酒店旁违建搭棚，违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，责令其立即停止该行为。同年12月20日，狮山镇违法违规用地整治领导小组办公室向原告发出《责令自行整改通知书》，认为张道永在未完善相关用地手续的情况下进行违法违规用地行为，涉违用地面积约0.6亩，涉违建筑面积约400平方米，责令张道永于2014年12月27日前拆除违法用地上的建筑物等内容。2015年1月底，上述建筑物由狮城开发公司拆除。
庭审中，张道永称蓝线范围土地的地上建筑物已全部拆除，填充了1米左右的土，并已经由政府复耕复绿。狮城开发公司称蓝线范围的土地以及其反诉请求张道永�还的土地均已经拆除了建筑物，现无人使用，原来建筑物部分有覆盖泥土，种植了矮小的植物，并未全部复绿。
原审法院经审理认为：本案系国有土地使用权转让产生的纠纷，案由应以国有土地使用权转让纠纷为宜。关于张道永请求狮城开发公司赔偿480002.40元的问题。张道永请求狮城开发公司赔偿损失的依据在于其认为狮城开发公司未完全履行合同，致其无法使用3亩土地达十年。对此，作以下论述，1.从合同的约定看。张道永、狮城开发公司按《转让土地合同书》的约定支付了价款、交付土地，双方对此并无异议。2005年7月7日，张道永、狮城开发公司出具《附件四》，确认因高压线通过影响了原告围墙建筑，故将蓝线范围内土地亦划给张道永，“允许张道永在遵循总体归还的前提下合理使用该空地”，但狮城开发公司不再为张道永土地上的高压线提供迁移；应视为双方协商一致对高压线给张道永造成的影响，通过将蓝线范围内的土地亦给张道永使用的方式进行补偿。《转让土地合同书》对转让土地的性质、用途、交付土地时的状况等均做明确约定，推定张道永、狮城开发公司均知上述因素对土地的使用至关重要，应认为双方在达成《附件四》时亦对蓝线范围内土地的性质及用途等进行了充分的磋商，张道永清楚蓝线范围内的土地性质，并同意按交付土地时的状况进行使用。2.从合同的实际履行看。2014年下半年张道永开始在蓝线范围内土地上搭建，其称之前未能使用该土地的原因在于该土地未办理土地证，因此无法搭建。但张道永未能举证证明双方约定的蓝线范围内土地的性质、用途以及其未能使用上述土地的原因在于狮城开发公司。且如系狮城开发公司原因致其未使用该土地长达九年，而张道永却未要求狮城开发公司通过其他方式解决，亦与常理不合。因此，双方的约定即为张道永按蓝线范围内土地的原有性质进行使用，现狮城开发公司已按约将蓝线范围内土地交付给张道永，张道永再请求狮城开发公司赔偿损失没有事实依据，应不予支持。
关于张道永请求狮城开发公司支付高压线改迁工程款的问题。如前所述，《附件四》的约定即为张道永按照蓝线范围内土地的原有性质进行使用，狮城开发公司将蓝线范围内的土地交给张道永使用后，不再为高压线提供迁移，张道永、狮城开发公司已对高压线对张道永造成影响的补偿方案达成一致意见。现狮城开发公司已将蓝线范围内的土地交给张道永使用，则不再为高压线提供迁移，因此张道永的该项请求不予支持。
关于狮城开发公司请求张道永返还位于佛山市南海某科技工业园A区土地张道永地块旁边的水沟�2.723亩，支付从2005年7月8日开始的使用费，并清淤、铲除硬底地面、恢复排水功能的问题。张道永否认曾占用上述土地，而狮城开发公司未能举证证明张道永从2005年7月8日开始实际占有、使用上述土地，并掩埋水沟、铺设水泥进行硬底化，且狮城开发公司确认现上述土地上并无建筑物，部分有覆盖泥土，并未全部复绿，则狮城开发公司可以以土地现状使用，因此狮城开发公司请求张道永返还上述土地、支付使用费、清淤、铲除硬底地面、恢复排水功能没有依据，不予支持。狮城开发公司申请法院对上述土地现状进行勘察，从本案处理看并无必要，故不予准许。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、驳回张道永的诉讼请求。二、驳回狮城开发公司的反诉请求�案件适用简易程序，本诉受理费减半收取7249.63元，由张道永承担；反诉受理费减半收取750.94元，由狮城开发公司承担。
上诉人张道永不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实有误，从而导致错误判决。1、原审判决书认定2005年7月7日，张道永、狮城开发公司共同出具《附件四》有误。该《附件四》是狮城开发公司单方出具的，张道永并没有在上面签名。张道永购买的11.997亩土地是工业用地，该土地在2005年6月23日已办理好国有土地使用权证。而狮城开发公司提供的蓝线范围内的置换用地并没有固有土地使用权证，无论是价格或使用功能，均不能与张道永购买的土地相等同。张道永绝不会认同狮城开发公司的补偿，所以该《附件四》上并没有张道永的签名确认，该附件只是狮城开发公司的单方承诺。由于狮城开发公司承诺其会办好�线范围内土地的工业用途使用权证给张道永，张道永才没有追究其违约责任。2、原审判决认定“应认为双方在达成《附件四》时亦对蓝线范内土地的性质及用途等进行了充分的磋商，张道永清楚蓝线范围内的性质，并同意按交付土地时的状况进行使用”，是根本没搞清楚蓝线范围内的土地性质是什么。张道永接受国土部门的处罚时，国土部门的工作人员明确向其告知：该蓝线范围内的土地不属于狮城开发公司所有，张道永及狮城开发公司均无权使用该土地，该土地是属于兆基工业园的公共用地，土地性质为绿化用地，必须进行复绿。所以，国土部门给张道永的处罚是违法用地，而不是违章建设。狮城开发公司将不属于其所有的、使用功能为绿化用地的土地置换给张道永。这岂不是叫张道永花钱买地为工业园进行绿化？3、原审判决认定“2014年下半年，张道永在蓝�范围内的土地上进行搭建，被政府部门认定为违活违规用地。2015年1月，建筑物由狮城开发公司拆除”有误，其目的是为另一行政案件埋下伏笔。在另一行政诉讼案件中（2015）佛南法行初字第232号案件中，佛山市海区国土城建和水务局对此有答辩：“2015年1月27日，我局狮山分局按照通知要求，在牵头部门对张道永违法地块的地上建设物采取强制拆除的过程中，协助维护秩序，在拆除现场外围拉警戒带并做好相关保卫工作。”这充分说明，张道永的建筑物是政府部门拆除。原审判决认定是狮城开发公司拆除，其目的是为了在另一起行政案件的审理中作出有利于政府的判决。二、原审判决认为《附件四》是一份有效协议，狮城开发公司已经提供了蓝线范围内的土地进行了置换，其义务已完成。这是错误的。因为狮城开发公司提供置换用的蓝线范围内的土地使用权不属�狮城开发公司所有，土地的使用功能也不是工业用地，而是绿化用地。原审判决对蓝线范围内的土地性质是什么都没搞清楚，对置换的合法性不审查，从而得出错误的判决。按照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地规划法》及《城市蓝线管理办法》的规定，红线指经过规划部门批准的设用地范围边界线，蓝线则是指城市规划确定的江、河、湖、渠和湿地等城市表水体保护和控制的地域界线。蓝线范围内的土地，主要是道路、公共设施、绿化等才能利用。张道永购买的l1.997土地是工业用地，该土地在2005年6月23日已办理好国有土地使用权证。狮城开发公司在不能完全履行合同时，其提供置换的土地，也应该是属于其拥有使用权的工业用地。现在其提供的置换土地却不属于其所有，使用功能亦不是工业用地而是绿化用地。这种置换违背了双方签订合�的初衷，张道永订立合同的目的，是拥有一块工业用地使用权，而不是花钱买来一块公共用地进行绿化。原审判决对蓝线范围内的土地性质是什么都没搞清楚，对置换的合法性不审查，就认定狮城开发公司的置换合法。然后将不能使用置换土地的责任，归咎于张道永没有按总体规划使用土地。按照一审判决的说法，张道永要按总体规划使用置换土地，张道永只能对该土地进行绿化。张道永花钱买地，难道只是为了工业园区的绿化？所以，由于狮城开发公司没能提供同样用途及相等面积的土地进行置换，其置换就不成立。其履行合同就是不完全，一审判决就是错误的。三、狮城开发公司履行合同义务不符合约定，应采取补救措施及赔偿损失。张道永的请求有法律依据。原审判决认为“张道永、狮城开发公司已对高压线对张道永造成影响的补偿方案达成一致意见。现狮城开发公司已将蓝线范围内的土地交给张道永使用，则不再为高压线提供迁移，因此张道永的该项请求不予支持。”问题是现在狮城开发公司用以置换的土地已被政府收回复绿复耕（或者如狮城开发公司所述是其拿回去复绿了），那么，狮城开发公司在《附件四》中的置换物就不存在了。张道永买的10亩工业用地使用权，现在只能用7亩，剩下的3亩在哪里？张道永付的是10亩的钱，狮城开发公司现只能提洪7亩给张道永使用。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本案中，狮城开发公司可采取的补救措施就是将影响用地的高压线迁移。狮城开发公司已经将该方案上报并请有关施工单位打价，按照施工企业的预算，工程造价为597692.73元。张道永在法庭上提供的报价单就是狮城开发公司委托的单位作出的。既然能够采取补救措施，那么，法院就应该判决狮城开发公司采取补救措施来完全履行合同。另外，由于狮城开发公司履行合同义务不符合约定，导致张道永无法利用3亩土地达10年之久。按每月每平方米2元的租金损失计算，狮城开发公司要赔偿张道永480002.4元。综上所述，由于狮城开发公司提供用于置换的土地不能使用，其应承担履行合同义务不符合约定的法律责任，故请二审法院判决支持张道永一审全部诉讼请求。上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判支持张道永一审全部诉讼请求；3、本案一审、二审诉讼费用由狮城开发公司承担。
上诉人张道永在二审期间向本院提交了（2015）佛南法行初字第232号行政判决书一份，以证明狮城开发公司置换于张道永的3亩土地不属于双方可以使用的土地，张道永使用该土地属于违法用地，该土地已由政府部门收回，进行复耕复绿。
被上诉人狮城开发公司质证认为：对该证据的真实性没有异议，但不能证明张道永主张的内容，该判决没有判定该土地性质违法，只是判定张道永在该土地上搭建建筑物属违法使用。
被上诉人狮城开发公司答辩称：一、一审判决认定事实清楚。1、签订涉案《转让土地合同书》前，张道永已经多次到涉案地块查勘，其时涉案的高压线路已经实际存在于合同标的地块的范围内，则在合同签订前张道永十分清楚高压线路的存在和涉案地块的土地现状，但其在实际查勘后依旧同意与狮城开发公司签订《转让土地合同书》，同意受让涉案地块，表明其对土地现状和相关经营风险的认可，现其基于诉讼目的的需要否认其知悉上述情况，没有依据。2、诉讼中，张道永一直主张�要求迁改高压线路的原因在于该高压线路妨碍其围墙构筑，而双方在《附件四》中也明确载明因高压线路影响其围墙建筑而进行了涉案蓝线范围内土地的置换，表明双方土地置换时已经就置换地块的实际用途作了明确约定，即该置换地块仅是用于围墙的构筑，事实上，该置换地块上已经实际存在围墙，在合同签订后至上诉人违法建筑被拆除前的期间内，张道永也一直借用该围墙进行围蔽，期间国土部门一直未就该该围墙的构筑提出任何整改或要求拆除的要求，足以证明置换地块上进行围墙构筑是符合国土部门的要求，现张道永违反约定在置换地块上加盖建筑物，其违去行为被国土部门要求整改，完全是其自身所错所致，与狮城开发公司无关。3、如前所述，《转让土地合同书》签订后至本案诉讼时长达将近十年的时间内，张道永一直占有置换地块并使用置换地块上�人构筑围墙进行围蔽，期间就置换地块的使用和高压线路的迁改没有提出任何的异议，表明其和狮城开发公司在《附件四》签订时已就高压线路的迁改和置换地块的使用进行了充分的磋商，并达成一致意见，且《附件四》的出具形式和张道永与狮城开发公司《转让土地合同书》后的附件“土地出让红线图”的出具形式一致，现张道永以没有其签名确认为由否认《附件四》的效力，缺乏依据。进一步而言，既然张道永否认该附件的效力，按照其逻辑，即张道永根本没有使用置换地块的权利，那么，其在该土地上的加盖建物最终被拆除则完全是其自身过错所致，与狮城开发公司无关，其要狮城开发公司赔偿损失没有任何的依据。二、张道永要求狮城开发公司支付高压线路迁改工程款和违约金没有依据。如前所述，张道永在《转让土地合同书》签订时清楚知悉高压线路�存在和现状，在《附件四》签订后的将近十年的履行时间内一直不持任何异议地占有和使用置换地块，现却认为狮城开发公司没有履行《转让土地合同书》的义务并要求迁改涉案的高压线路，没有依据。2、此外，高压线路的迁改必须经得供电部门的同意，能否迁改以及如何迁改均是供电部门或其它有资质的机构决定的，而并非张道永单方要求迁改即可迁改，故高压线路能否实际迁改，张道永也未能举证证明。至于迁改费用则尚未实际产生，张道永无权要求狮城开发公司支付。3、综合本案的证据，明显可以看出张道永违反约定改变置换地块的用途在先，狮城开发公司不存在任何的违约行为，无须支付任何的违约金。综上，狮城开发公司认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，张道永的上诉没有事实和法律依据，请二审法院依法判决驳回其上诉请求。
被上诉人狮城开发公司于二审期间向本院提交了加盖有佛山市南海区狮山国土资源管理所印章的《情况说明》证据一份。
上诉人张道永质证认为：对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。案涉土地的性质应以国有土地使用权证来证明，不能以一份《情况说明》来证明。佛山市南海区狮山国土资源管理所与狮城开发公司之间有利害关系，该土地未办理国有土地使用权证，不属狮城开发公司可以使用的土地。
二审期间，本院依职权向佛山市南海区狮山国土资源管理所发调查、核实《情况说明》中所载内容及案涉土地使用相关情况，佛山市南海区狮山国土资源管理所向本院复函一份。上诉人张道永对该份复函发表质证意见称：对该复函的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议。具体为：一、复函确认了两个事实：狮城开发公司�换给张道永的3亩上地没有办理土地证；该3亩土地的现状只是作排水用途。二、张道永购买的是国有出让的工业用地，而狮城开发公司置换给张道永的3亩土地只能作排水用途，与张道永购买土地的目的不符。被上诉人狮城开发公司对该复函质证认为：对该复函的真实性、合法性和关联性无异议，该复函中已经明确狮城开发公司为涉案的3亩土地的合法使用权人，并应在完善用地手续前按现状使用，即需要按照置换予张道永时确作为围墙建设的现状使用，张道永违反约定用于建设建筑物，相应的责任也应该由其承担。
经审查，本院对上诉人张道永提交的（2015）佛南法行初字第232号行政判决书的真实性予以确认；对被上诉人狮城开发公司提交的《情况说明》的真实性予以确认。
本院除对原审判决中“原审法院确认以下事实部分”中的“2015年1月底，�述建筑物由被告拆除”之认定不予确认外，对原审法院确认的其他案件事实予以确认。
另查明：狮城开发公司向本院提交的《情况说明》载明：2004年3月，张道永从狮城开发公司处受止位于南海狮山科技工业园A区宗地编号第140宗的地块，在实际使用过程中张道永提出由于高压线问题导致其无法加建围墙，故狮城开发公司于2005年7月将位于原兆基工业园内约3亩的地块划给张道永用于围墙建设，并明确使用必须遵循工业园区的总体规划，而包括该3亩地块在内的原兆基工业园地块是狮城开发公司于2002年通过土地征用万式取得，因此征地范围内的土地由狮城开发公司开发使用。现该工业园地块的土地利用总体规划为建设用地。
佛山市南海区狮山国土资源管理所于2016年4月11日向本院复函称：一、《情况说明》上加盖的“佛山市南海区狮山国土资源管理所的印章为我单位加盖的单位印章。经再次与狮城开发公司核实，该《情况说明》所载内容基本属实。二、据狮城开发公司反映，2000-2002年南海市狮山区规划建设办公室分别与狮山区塘头村委会塘三、塘四、塘五村民小组签订了《使用土地结算协议书》，征用了包括《情况说明》中所述的3亩土地在内的原塘头“牛屎路、欧步坎、黄泥田、沙方、横过东西、元背”（土名）一带土地共约144.13亩作狮山区开发用地，上述土地在大部分办理土地使用证之后由镇属公司狮城开发公司开发使用。《情况说明》所述的3亩土地因原有水沟做排水用途，至今未办理该地块土地使用证。三、经调查，上述3亩土地在土地利用总体规划为建设用她。鉴于这3亩土地并未办理土地使用证，在完善用地手续之前狮城开发公司应按现状使用该地块。
本院认为：本案二审焦点问题为：张�永的主张的高压线路迁改工程款597692.73元及违约金480002.40元及应否予以支持？
张道永与狮城开发公司签订的案涉《转让土地合同书》系当事人双方真实意思表示，为有效合同。该合同所附《附件四》中载明的“因张道永用地东边有一条高压线通过影响其围墙建筑，现公司与张道永协商，本着合理利用现有土地，公司将蓝线范围土地划给张道永使用，允许张道永在遵循总体规划的前提下合理使用该空地（时间与该办证地块相同）。公司不再为张道永东边地边高压线提供迁移”之约定亦系张道永、狮城开发公司当事人双方之真实意思表示，对双方具有法律拘束力。张道永上诉称其未在《附件四》上签名确认，故该内容属狮城开发公司单方意思表示，非其双方一致约定，该主张依据不充分，本院不予支持。因为，第一，对案涉《附件四》作为《转让土地合同书》的附件内容，张道永系明知，且10余年来并未对此提出任何异议。第二，在其起诉状中，其也陈述《附件四》所载内容应为狮城开发公司必须履行的合同义务。表明其已确认该内容。第三，其于一审时陈述的其请求的违约金赔偿金额的计算方法（按每月每平方米2元租金计算，一共3亩地共计算10年）即是以《附件四》上所载上述内容为依据。第四，其在该附件内容记载所涉土地上搭建物业，也可印证其已确认上述内容。是故，本院确认《附件四》所载上述内容为张道永与狮城开发公司为解决案涉《转让土地合同书》所涉土地转让过程中，因该地块中有高压线通过而影响围墙建筑应如何处理而达成的一致约定。依该约定，狮城开发公司将约定中所涉3亩土地交付于张道永，由其在遵循总体规划的前提下合理使用该空地，狮城开发公司不再为张道永迁移高压线。当事人双方应遵照执行。
张道永以该3亩地块未办理相关土地使用权证，其在该地块上搭建的物业被行政机关认定为违建而拆除为由，主张该地块不能使用，从而诉请狮城开发公司向其支付高压线路迁改工程款597692.73元及违约金480002.40元，对此，本院认为，因其该诉讼主张理据不足，原审法院据此判决不予支持妥当，本院予以支持。其理由为：第一，当事人双方在达成上述约定时，张道永系明知案涉地块尚未办理相关土地使用权证。约定内容中也没有包含狮城开发公司负有办理该地块的土地使用权证的义务。此外，虽然案涉地块未办理土地使用权证，但根据土地管理部门的复函可知，案涉地块总体规划为建设用地，在完善用地手续之前，可按现状使用该地块。故案涉地块未办理相关土地使用权证，不能据此认定狮城开发公司构成违约。另一方面，当事人双方仅是约�“张道永应在遵循总体规划的前提下合理使用该空地”，在张道永未举证证明案涉地块即使在遵循总体规划的前提下也无法合理使用，或其在该地块上搭建物业符合“在遵循总体规划的前提下的合理使用”之约定条件而仍被行政机关予以拆除的情形下，其仅以在该地块上搭建的物业被行政机关予以拆除为据，主张狮城开发公司有违约行为，依据不充分。因为张道永诉称的搭建物业被拆除的缘由系违章搭建，而非是因为该地块不能在遵循总体规划的前提下合理使用。综上，其主张狮城开发公司应向其支付高压线迁改费及赔偿违约金依据不足。第二，退一步而言，即使张道永能够举证证明在遵循总体规划的前提下，也无法合理使用案涉土地，此即涉及到因双方的上述约定不能履行而致案涉《转让土地合同书》因受高压线影响而未能完全履行的问题，则其可诉请解除上�约定，再依据《转让土地合同书》向狮城开发公司主张违约责任，而非是直接依据上述约定向狮城开发公司主张高压线路迁改费用及违约金。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人张道永的上诉主张理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14499.26元，由上诉人张道永负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
审 判 员 余珂珂
代理审判员 黄玉凤
二〇一六年四月二十八日
书 记 员 李嘉敏