江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0412民初7400号原告（反诉被告，以下统称原告）：李露，男，1992年3月15日出生，汉族，住四川省旺苍县。委托诉讼代理人：张朝亮、沈霞，江苏常江律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：杨双岁，男，1965年6月6日出生，汉族，住江苏省常州市武进区。被告（反诉原告，以下统称被告）：槐纪尊，女，1965年2月2日出生，居民身份证号码1329221965********，汉族，住址同上。上列二被告的委托诉讼代理人：高建川、陈亮，江苏常联律师事务所律师。原告李露诉被告杨双岁、槐纪尊房屋买卖合同纠纷一案，于2016年10月11日向本院起诉，本院于同日立案。在审理过程中，被告杨双岁、槐纪尊于2016年11月8日向本院提起反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告李露及其委托诉讼代理人张朝亮、沈霞，被告杨双岁、槐纪尊及其委托诉讼代理人高建川、陈亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告李露向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行双方于2016年9月17日签订的《常州市房屋转让协议》并协助原告办理房地产变更登记手续。2、依法判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年9月17日，原被告与常州乐购房产咨询代理有限公司共同签订了一份房地产买卖居间合同（合同编号为0002250），合同约定：被告自愿将坐落于常州市武进区新城公馆小区501幢甲单元2101室的房产出售给原告，房产成交价为人民币壹佰壹拾柒万陆千元（1176000元），原告在合同签订的同时支付定金伍万元，被告应于2016年10月30日之前协助原告办理产权转移登记手续，并将钥匙交付于原告。上述合同签订后，原告按约支付了定金和预付款，但被告无故违约，明确表示不愿再履行该合同，且原告多次与其协商，被告始终不予配合。被告的上述行为显然损害了原告的合法权益，故原告特依据我国民诉法的规定，诉至贵院，请求作出公正判决。本诉被告杨双岁、槐纪尊辩称：本案主体不适格，两被告与原告间未签订案涉合同，且两被告之子与原告签订的合同对两被告不具有约束力。故请求法院依法驳回原告诉请。反诉原告杨双岁、槐纪尊向本院提出反诉请求：确认两反诉原告之子杨志宁与反诉被告于2016年9月27日签订的《房地产买卖居间合同》无效。2、判令反诉被告承担全部诉讼费用。事实与理由：两反诉原告系夫妻关系，且系案涉房屋共同所有权人。两反诉原告之子杨志宁私自与反诉被告及常州市乐购房产咨询代理有限公司，于2016年9月17日共同签订了一份《房地产买卖居间合同》（合同编号为：0002250）。两反诉原告之子杨志宁该签字行为，事先并未取得两反诉原告的授权，嗣后亦未获得两反诉原告的追认，根据合同法、物权法，案涉房地产买卖合同无效。事后反诉被告不断纠缠两反诉原告，为维护两反诉原告的合法权益，特提起反诉，请求法院判如所请。反诉被告李露辩称：杨志宁签订房地产买卖居间合同，事先经过杨双岁、槐纪尊授权，事后杨双岁、槐纪尊也对该买卖行为进行了追认和认可，所以认为该合同是真实有效的。开始的时候杨双岁、槐纪尊虽然未到庭但杨志宁带了所有的证件，属于表见代理，后来在网签的时候，杨双岁、槐纪尊本人到场，说明他们是知道的，所以此时是有权代理，因此我们认为既是有权代理也是表见代理。故请求驳回反诉请求。本诉原告李露围绕本诉请求依法提交了《房产证》、《土地使用权证》、《房地产买卖居间合同》、《结婚证》、《银行转账凭条》、《收条》、通话录音、证人朱某的当庭作证的证言等证据，经审查予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告杨双岁、槐纪尊系夫妻关系，且系案涉房屋（坐落于常州市武进区新城公馆小区501幢甲单元2101室）的所有权人，案外人杨志宁系被告杨双岁、槐纪尊之子。2016年9月17日，杨志宁以被告杨双岁、槐纪尊的委托代理人身份，与原告李露及常州乐购房产咨询代理有限公司（以下简称乐购房产公司）共同签订了一份房地产买卖居间合同（合同编号为0002250），合同约定：被告杨双岁、槐纪尊自愿将坐落于常州市武进区新城公馆小区501幢甲单元2101室的房产出售给原告，房产成交价为人民币壹佰壹拾柒万陆千元（1176000元）。付款方式为：原告在合同签订的同时支付定金伍万元，2016年9月24日前双方办理产权转移登记（过户）或公证手续时，原告李露支付首付款35万元，余款待原告李露抵押贷款出后即一次性付清。合同对其他方面也作了相应的约定。合同签订时，杨志宁提供了案涉房屋的《房产证》、《土地使用权证》原件及被告杨双岁、槐纪尊的结婚证，上述证件现仍在乐购房产公司处。合同签订当日，原告李露向杨志宁交付定金5万元。2016年9月21日，经事先商定，原告李露与被告杨双岁、槐纪尊及中介方乐购房产公司业务员朱某一同至常州市不动产登记交易中心武进分中心办理合同网签手续，被告杨双岁、槐纪尊取号后，因原告李露下午去外地出差而未办理成功。当日，原告李露向被告杨双岁的卡里转入34万元。2016年9月24日，杨志宁向朱某表示成交价过低决定不出售案涉房屋，双方遂产生争议。原告李露于2016年10月11日向本院提起诉讼，要求继续履行合同。杨志宁于2016年12月14日向原告李露发出解除函，认为原告李露首付款应为35万元但仅支付34万元，已构成违约，故通知解除合同、没收定金5万元并要求乐购房产公司退还相关费用。在诉讼过程中，被告杨双岁将收到的34万元首付款退还给原告李露。在诉讼过程中，经原告李露申请并提供担保，本院裁定对登记在被告杨双岁、槐纪尊名下坐落于常州市武进区新城公馆小区501幢甲单元2101室的房屋予以查封。在诉讼过程中，原告李露自愿将剩余购房款1126000元先行交至本院执行帐户。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案的争议焦点集中在杨志宁与原告李露签订房屋买卖合同是否构成表见代理？法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。因此，表见代理的构成要件为：1、代理人没有代理权；2、客观上存在使相对人相信行为人具有代理权的理由；3、相对人与行为人成立法律行为；4、相对人善意且无过失。依据前述规定，并结合查明的事实，本院作如下分析：首先，杨志宁持案涉房屋的《房产证》、《土地使用权证》原件及所有权人即被告杨双岁、槐纪尊的结婚证，与原告李露签订房屋买卖合同，同时考虑到其与被告杨双岁、槐纪尊亲属身份的客观因素，客观上形成了杨志宁对案涉房屋具有处分代理权的表象，原告李露有理由相信杨志宁有权代理被告杨双岁、槐纪尊行使房屋的处分权。其次，2016年9月20日，杨志宁与中介业务员朱某商定，其联系被告杨双岁、槐纪尊办理网签手续。次日，被告杨双岁、槐纪尊至登记部门，并且亲自领号准备办理房屋买卖合同的网签手续。该行为既是对杨志宁签字行为的追认，原告李露也更加有理由相信杨志宁具有代理权。再次，网签当日，根据杨志宁提供的卡号，原告李露向被告杨双岁的信用卡上转入首付款34万元。应当认为，被告杨双岁知道已收取该首付购房款，在此期间，被告杨双岁始终未对收取购房款提出异议，而仅在收到本案应诉材料后才将款退回。最后，2016年12月14日杨志宁向原告李露发出解除函，认为原告李露少付1万元首付款属于违约，继而要求解除合同。无论解除是否成立，至少可以说明，杨志宁始终认为其代理被告杨双岁、槐纪尊签订房屋买卖合同是合法有效的。此外，原告李露与被告槐纪尊的通话录音，证实了被告槐纪尊认可同意杨志宁出售房屋，也知道收取34万元首付款的事实。综上所述，本院认为杨志宁与原告李露签订房屋买卖合同构成表见代理，合同的权利义务由被告杨双岁、槐纪尊享有和承担。本院对被告杨双岁、槐纪尊要求确认合同无效的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、李露与杨双岁、槐纪尊按合同约定继续履行于2016年9月17日签订的《房地产买卖居间合同》（合同编号为0002250）；二、杨双岁、槐纪尊应于本判决发生法律效力之日起十五日内协助李露办理坐落于常州市武进区新城公馆小区501幢甲单元2101室房屋的产权转移登记手续，将上述房产过户至李露名下，房屋过户过程中所发生的相关税、费由李露承担；三、驳回杨双岁、槐纪尊的全部反诉诉讼请求。本诉案件受理费15384元、诉讼保全费5000元，合计20384元，由杨双岁、槐纪尊负担，并于本判决发生法律效力之日起十五日内迳付李露；反诉案件受理费75元，由杨双岁、槐纪尊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  陈少山人民陪审员  蒋晓东人民陪审员  徐伟文二〇一七年九月七日书 记 员  黄晓彤