北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0105民初28586号
原告：何宝锋，1987年2月6日生，汉族，杨万远（北京）科技有限公司执行董事，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。
委托诉讼代理人：况明，北京市惠诚（苏州）律师事务所律师。
被告：王丽媛，女，1988年8月16日生，汉族，天赐广源食府总经理，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。
委托诉讼代理人：王海靓，河北杰大律师事务所律师。
第三人：赵连库，男，1973年4月8日生，汉族，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。
原告何宝锋与被告王丽媛、第三人赵连库房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何宝锋及其委托诉讼代理人况明、被告王丽媛的委托诉讼代理人王海靓到庭参加了诉讼。第三人赵连库经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告何宝锋向本院提出诉讼请求：1、确认我与王丽媛签订的房屋租赁合同无效；2、判令王丽媛返还我转租费202000元，支付我房屋装修损失84000元。
事实与理由：我因经营饭店需要，委托朋友林龙在朝阳区内寻找房屋，通过网络找到王丽媛发布的房屋租赁信息并表明承租意图。2017年5月22日，我委托林龙约见王丽媛并实地查看租赁房屋。2017年5月26日，我与林龙约见王丽媛洽谈房屋具体事宜，并现场查看了房屋租赁情况，租赁房屋位于北京市23号院内的一排平房（共5间），建筑面积约为134平方米，同时王丽媛告知我，该房屋是从赵连库处租来的，可以办理营业执照，日后会协助我办理营业执照，并向我出示了已经办理的营业执照（该执照上的地址是北京市朝阳区关东店北街23号楼1层东侧及2号平房），且我观察到在租赁房屋紧连的平房有一家名为砂锅米线在经营。据此，2017年6月1日我与王丽媛协商一致签订了合同，约定其以总价202000元的价格将该房屋的租赁权转给我，月租15000元由我直接向房东支付，同日，我向王丽媛中国银行账户转账19万元。2017年6月5日，根据王丽媛提供的信息，我向赵连库的中国工商银行账户支付3个月的房租45000元。2017年6月22日，我开始装修，7月末装修完成，7月4日，我在朝阳区工商部门企业名称预先核准成功。在此期间，我多次向王丽媛索要租赁房屋的房产证用于办理企业营业执照等经营证件，王丽媛一直称房东在外地没有回来，回来后会协助办理。直到2017年7月24日，朝阳区食品监督管理局来租赁房屋处查封，告知该房屋属于违章建筑，根本无法办理营业执照。之后，我多次与王丽媛协商要求返还转租费和赔偿损失无果。故此，诉至法院。
被告王丽媛辩称，不同意何宝锋的全部诉讼请求。1、双方签订的房租转让合同并不是租赁合同，而是合法有效的转让合同。我将23号院内的一排平房，建筑面积约为134平米转给了何宝锋承租，并收取了其转让费202000元。但是，房屋租金都是何宝锋向房东赵连库支付，我方已经退出了与原房东的租赁关系，而是由何宝锋与房东赵连库之间形成新的租赁关系。2、何宝锋要求返还转让费及赔偿房屋装修损失没有法律和事实依据。一方面，我方不知晓涉案房屋为违章建筑，我在占用期间并无行政主管部门通知该房屋被确认为违章建筑，我收取何宝锋转让费时，也不是以确保其能够办理营业执照作为交付条件的，也未约定返还条件，其后，我积极将租赁房屋及设施交付给何宝锋，其在工商局做了企业名称预先核准，我无任何过错。2、收取转让费时综合考虑房屋内的装饰装修、原有设备、地段位置、客流量及可预期利益，是对转让人的一种综合性补偿费，已经成为一种商业惯例。3、何宝锋对涉案房屋的装修并未经过原房东和我的同意，一切后果均由其自负。第三人赵连库未到庭，亦未提交书面陈述意见。
当事人围绕诉讼请求提交了房租转让合同、租赁房屋现场图、房屋租赁合同及转账纪录、企业名称预先核准证明、装修合同、朝阳区食品药品监督管理局等部门的查封现场图，店面转让协议书、授权书等证据材料。本院依法组织双方当事人举证质证。根据当事人陈述及经审查认定的材料，本院认定事实如下：2017年6月1日，王丽媛将其从赵连库处承租的位于北京市朝阳区23号院一排五间平房（建筑面积约134平方米）转让给何宝锋，收取了202000元的转让费，租赁期限为2016年8月30日至2019年8月30日，月租金为15000元。双方约定转让后租金直接支付给赵连库。双方为此签订了《房租转让合同范本》，内容显示出租方王丽媛，承租方何宝锋，还约定了上述租赁期限和月租金，同时该合同第七条还约定租赁期满后，承租方继续租赁的，需提前1个月向出租方提出，出租方收到要求后1天内答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同。双方在第八条提前终止合同中约定，在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。第九条违约责任在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年租金的10%作为违约金。
何宝锋向王丽媛支付转让款时分两笔，一笔12000元，一笔19万元。其中19万元的备注显示：供应链款。
2017年6月5日，何宝锋通过招商银行向赵连库工商银行账户转帐45000元，备注为供应链三个月房租。
何宝锋称其承租房屋时，王丽媛向其出示了租赁房屋办理的营业执照及食品经营许可证，该营业执照及许可证载明的名称为北京有顶天餐饮管理中心，住所为关东店北街23号楼1层东侧及2号平房。为此，何宝锋提交了租赁房屋现场图、营业执照及食品经营许可证，王丽媛在第一次庭审中质证称这些并非其办理的，而是房东转交的，同时认为何宝锋也应负担相应注意义务，其不清楚该房屋为违章建筑；后其又在第二次庭审中称，营业执照和食品经营许可证不是其提供给何宝锋的，上述执照地址与本案租赁房屋无关，投资人也并非本案当事人。
何宝锋称，因王丽媛提供了其从赵连库处承租时的房屋租赁合同，考虑到王丽媛有租赁合同且提供了上述营业执照和食品经营许可证等证件后才与王丽媛签订了转租合同并向赵连库支付了房租。为此，何宝锋提交了王丽媛与赵连库就涉案房屋的租赁合同及何宝锋向赵连库支付房租的银行转账纪录。王丽媛认可租赁合同真实性，认为其有权转让涉案房屋。
何宝锋称其承租的租赁房屋被告知是违章建筑，无营业执照和食品经营许可证，在2017年7月24日被北京市朝阳区食品药品监督管理局等部门查封，并提交了一张图片。王丽媛对图片不认可，认为不能据此认定为违章建筑，是何宝锋自身经营问题被处理。
何宝锋为证明其装饰装修损失，提交了装修合同、设计图及收据。王丽媛不认可，且其并未收到关于装修的通知。
经询，何宝锋称其承租租赁房屋在2017年7月24日被联合执法时并未扣押物品，查封房屋，只是口头通知涉案房屋违章建筑，不能办营业执照，不能继续经营。
王丽媛称其也是从案外人张秋禹处受让承租的本案租赁房屋，并提交了其与案外人张秋禹就涉案房屋签订的《店面转让协议书》。何宝锋认可真实性，不认可与本案关联性，认为其是否从案外人手中转租与本案无关。
王丽媛还提交了《授权书》，内容载明：王丽媛在我的房屋租赁合同中有转让权。
诉讼中，何宝锋当庭播放了其与王丽媛沟通解决涉案房屋办理营业执照的事宜的录音，录音中，王丽媛一直表示与赵连库联系协助解决等。王丽媛认可双方谈话的真实性，并称其认为房东有房产证，可以为何宝锋办理营业护照，但这并非其收取何宝锋转让费的条件，王丽媛不知晓涉案房屋系违章建筑。
诉讼中，经向北京市朝阳区呼家楼街道食品药品监督管理所、北京市朝阳区城市管理综合行政执法监察局呼家楼执法队核实，涉案房屋商户确实于2017年7月被多部门联合执法，告知其无照不能继续经营。
经询，何宝锋称其于2017年7月24日就停止在租赁房屋中经营，2017年9月左右搬离涉案房屋。
本院询问王丽媛能否协助出具涉案房屋的房权证以及协助提供涉案房屋中办理营业执照时的相关材料。王丽媛回答不能，其也联系不上房东。
本院认为，当事人对自己的主张应当提供证据加以证明。本案中，根据现有证据材料，何宝峰未就涉案租赁房屋系违章建筑举证，故何宝锋关于以租赁房屋系违章建筑为由要求确认合同无效的请求，本院难以支持。
关于返还转让费，双方虽未就何宝锋承租涉案房屋的用途进行书面约定，但根据双方提交的证据材料，本院可以推定王丽媛在与何宝锋签订合同时已知晓其承租目的及办理营业执照的需求。但实际履行中受到阻碍，对此，王丽媛负有主要责任，何宝锋有权主张其退还转让费用，根据公平及诚实信用原则，结合实际履行情况，本院酌定王丽媛应退还的具体数额。
关于装饰装修损失，王丽媛未因此受益，故何宝锋主张其返还的请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、被告王丽媛于本判决生效后二十日内返还原告何宝锋转让费二十万元；
二、驳回原告何宝锋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5560元，由原告何宝锋负担1260元（已交纳），由被告王丽媛负担4300元（原告何宝锋已预交，被告王丽媛于本判决生效后七日内直接给付原告何宝锋）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判长 宋晓佩
审判员 石海朝
审判员 胡东方
二〇一八年三月二十二日
书记员 吕高扬