南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2016）桂71民终50号
上诉人（一审被告）：广西新硅谷数码电子有限公司。
法定代表人：陈俊华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：莫芳英，该公司员工。
委托诉讼代理人：张志伟，广西理邦律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：李国红。
委托诉讼代理人：黄小逵，广西民族律师事务所律师。
上诉人广西新硅谷数码电子有限公司（以下简称新硅谷公司）因与被上诉人李国红房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月1日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人新硅谷公司的委托诉讼代理人莫芳英、张志伟，被上诉人李国红的委托诉讼代理人黄小逵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：双方于2012年3月28日签订了一份租赁合同，约定由新硅谷公司（合同甲方）将位于南宁市星湖路＊号可高·至胜电子科技广场五层面积为28.62㎡的＊号商铺出租给李国红（合同乙方）使用，租赁期限为2012年5月1日至2022年4月30日，租金为每月110元／㎡。合同第三条第2款约定：“合同期内，租金分三次交纳合同期内已缴纳的款项一律不退。”合同第三条第5款约定：“售后先行赔付保证金5000元。乙方在签订本合同时，已知晓《可高·至胜商贸广场商业楼宇管理手册》规定的售后先行赔付制度。”合同第十一条第9款约定：“甲、乙双方除因法定原因或本合同约定原因外解除本合同的，应提前2个月书面通知对方，并支付相当于3个月租金的违约金”合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，李国红依照合同约定向新硅谷公司支付租金270270元，先行赔付金5000元。而后，李国红由于个人原因无法继续经营该商铺，需要提前解除双方签订的租赁合同，遂于2015年10月23日，通过邮政特快专递（EMS）方式向新硅谷公司邮寄了＊号商铺《解除合同通知书》，告知新硅谷公司双方签订的租赁合同于2015年12月31日解除，请新硅谷公司派人前来进行结算、收回商铺，并退还剩余部分的租金，李国红愿意支付相当于3个月租金的违约金9444.6元（28.62㎡×110元／㎡／月×3个月=9444.6元）。新硅谷公司于2015年10月24日签收了该份邮件后，未派人员与李国红协商收回商铺及核算事宜。李国红遂诉至一审法院，请求判令：1、确认双方于2012年3月28日签订的＊号商铺租赁合同于2015年12月31日解除；2、新硅谷公司向李国红退还＊号商铺剩余租金122304.6元，先行赔付金5000元，合计127304.6元；3.本案全部诉讼费用由新硅谷公司承担。一审另查明，涉案商场是符合城乡规划要求的合法建筑物，涉案商场的土地使用权人和该商场的建设单位均为南宁市新城区古城大队管理委员会（原南宁市新城区已取消，现已并入南宁市青秀区）。2012年1月16日南宁市新城区古城大队管理委员会出具授权委托证明，证明其委托新硅谷公司开发建设及租赁、经营南宁市青秀区星湖路＊号涉案商场。新硅谷公司享有合法转租权。
一审法院审理认为：双方于2012年3月28日签订的《可高·至胜商贸广场商铺／写字楼租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并合法有效，对双方当事人均具有约束力。关于租赁合同的解除问题，双方在租赁合同中对合同解除的条件以及所产生的违约责任已经作了明确约定，即双方除因法定原因或本合同约定原因外解除本合同的，应提前2个月书面通知对方，并支付相当于3个月租金的违约金。李国红已按照合同约定，以邮寄的方式向新硅谷公司发出了解除合同的书面通知，并愿意承担相应的违约责任，新硅谷公司签收了该封邮件后，即可认定该解除合同的书面通知已经到达新硅谷公司，李国红主张确认双方2012年3月28日签订的＊号商铺租赁合同于2015年12月31日解除，有理有据，一审法院予以支持。对于新硅谷公司提出的依照合同第三条第2款的约定，合同期内已交纳的款项一律不退的主张，该条约定是对合同期内承租方履行支付租金义务的一种约束，但并不影响承租方在合同解除后要求结算剩余部分租金的权利，出租方收取房屋租金应当是以承租人占有使用租赁房屋为基础，当租赁合同解除后，承租方清场并搬离租赁房屋，不再占有使用租赁房屋，若仍然要求承租方支付租金没有事实和法律依据。新硅谷公司的该项主张不能成立，一审法院不予支持。关于新硅谷公司应返还剩余部分租金的数额计算问题，双方约定的合同期内全部租金为377784元，李国红已实际支付租金270270元。租赁期限起算时间为2012年5月1日，计算至合同解除之日，即2015年12月31日，李国红使用涉案房屋的时间为44个月，以每月110元／㎡为标准计算，李国红应支付的租金为138520.8元（44个月×28.62㎡×110元／㎡=138520.8元），再扣减相当于3个月租金的违约金9444.6元（3个月×28.62㎡×110元／㎡=9444.6元），因此，新硅谷公司应退还给李国红剩余部分租金为122304.6元（270270元－138520.8元－9444.6元=122304.6元），李国红要求新硅谷公司返还剩余部分租金122304.6元有事实依据，一审法院予以支持。关于先行赔付金的返还问题，5000元先行赔付金是当租户向消费者出售的商品存在质量问题时，由商场用租户交纳的先行赔付金对消费者予以先行赔付，主要目的是为了保证租户不出售假冒伪劣产品，以确保商场信誉，类似于质保金。李国红在经营期间从未出售过问题产品，也没有被消费者投诉过，故出租方在承租方退场时应结算退回给承租方。李国红要求退还该笔费用的主张有事实依据，新硅谷公司也当庭同意退还，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：一、确认李国红与新硅谷公司2012年3月28日签订的＊号商铺租赁合同于2015年12月31日解除；二、新硅谷公司向李国红返还剩余部分租金122304.6元；三、新硅谷公司向李国红返还先行赔付金5000元；本案案件受理费2846元，减半收取1423元（李国红已预交），由新硅谷公司负担。
上诉人新硅谷公司不服一审判决上诉称：1、一审判决认定事实不清，适用法律错误。双方签订本案合同的目的是新硅谷公司通过预收租金的方式，给予李国红较低的租赁单价，但李国红要较长时间的承租该商铺，从而实现双方在合同权利义务上的平衡。但李国红单方提出解除合同目的在于享受了低房租的优惠，但不愿继续承担长时间承租的义务。同时，依据《中华人民共和国合同法》（以下简《合同法》）第八条之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。此为合同各方遵守合同约束的基本原则，也是民事行为应当“诚信”的根本原则。双方在合同履行过程中均未达成解除协议的条件或一致意思表示，不存在约定解除和法定解除的情形。2、双方在合同中约定合同期内已缴纳的款项一律不退，一次性收取租期内所有租金的一项根本约定，在该时间内不增加租金，不退租，也是合同双方签订合同的根本目的双方都承担相应的投资风险。李国红要求解除合同的行为违反诚实信用原则，不应当支持。3、一审法院完全错误理解本案合同第十一条第9款的意思。该条款中已经明确了该条款的适用条件为“除因法定原因或本合同约定原因外”解除合同，只有双方协商一致同意才能适用该条。新硅谷公司明确表示不同意解除合同，李国红解除合同的行为不能成立，应当继续履行合同。请求二审法院判令：1、撤销一审判决，驳回李国红的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由李国红承担。被上诉人李国红答辩称：一审判决事实清楚，证据充分，程序合法，应当予以维持。涉案铺面新硅谷公司已经接收，并存放了新硅谷公司的东西，其要求继续履行合同已经没有事实基础了。
双方当事人对一审查明的事实均无异议。
二审期间，双方当事人均未向法院提交新的证据。
经审查，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。
综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：1、本案租赁合同是否应当确认解除；2、新硅谷公司是否应当向李国红退还剩余的租金及先行赔付金。
关于第一个争议焦点，本院认为，双方在租赁合同中对合同解除的条件以及所产生的违约责任已经作了明确约定，即双方除因法定原因或本合同约定原因外解除本合同的，应提前2个月书面通知对方，并支付相当于3个月租金的违约金。李国红已按照合同约定，以邮寄的方式向新硅谷公司发出了解除合同的书面通知，并愿意承担相应的违约责任，新硅谷公司签收了李国红寄出的该封邮件后，即可认定该解除合同的书面通知已经到达对方，李国红按照合同行使解除权，应当产生合同解除的法律效果。依照双方合同约定的解除条件，本案租赁合同应确认于2015年12月31日解除，李国红的该项主张有理有据，应当予以支持。
关于第二个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”对租赁合同作出了明确定义，承租人支付租金的根本依据是使用租赁物或因此获得收益。本案中，双方签订的租赁合同解除后，李国红将租赁房屋交还给新硅谷公司，新硅谷公司仍要求李国红继续支付租金没有事实和法律依据。根据李国红已经支付的租期内的全部租金扣减已经使用期间的租金以及违约金，新硅谷公司公司还应退还李国红剩余部分租金122304.6元（270270元－138520.8元－9444.6元=122304.6元）。至于5000元先行赔付金，由于李国红在使用涉案商铺进行经营期间，从未因出售的商品质量存在问题或其他情形受到消费者投诉，该笔费用应当予以退还，且新硅谷公司在一审庭审时也同意予以退还，对于李国红该项请求应当予以支持。
综上所述，上诉人新硅谷公司的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2846元（上诉人已预交），由上诉人广西新硅谷数码电子有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 岚
代理审判员 黄 雪
代理审判员 袁宇飞
二〇一六年八月四日
书 记 员 符贵芳