北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终6276号
上诉人（原审原告）长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201。
负责人陈耀忠，总经理。
委托代理人霍春霞，北京宏健仁和律师事务所律师。
委托代理人尹子姝，北京宏健仁和律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京麦士特国际贸易有限公司，住所地北京市朝阳区北苑路甲13号院2号楼10层2-1006。
法定代表人吴婷，总经理。
委托代理人李晓慧，北京天驰君泰律师事务所律师。
上诉人长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城物业公司）因与上诉人北京麦士特国际贸易有限公司（以下简称麦士特公司）物业服务合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第56813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月6日立案受理后，依法组成由法官王黎担任审判长，法官杜丽霞、法官常洪雷参加的合议庭，于2016年5月12日公开开庭进行了审理。上诉人长城物业公司的委托代理人霍春霞、上诉人麦士特公司的委托代理人李晓慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
长城物业公司在一审中诉称：长城物业公司系朝阳区世茂奥临花园小区的物业服务企业，2011年10月15日，与世茂奥临花园小区的业主委员会签署了《北京市物业服务合同》，为世茂奥临小区提供物业服务，物业费标准为4.48元／平方米／月。麦士特公司系世茂奥临花园小区7号楼B1单元03号房屋和05号房屋的业主，房屋建筑面积分别为142.24平方米和123.69平方米，共265.93平方米。物业合同第十二条规定，物业服务资金由业主按季度依据其拥有物业的建筑面积预缴。第二十四条约定，业主违反本合同第十二条的约定，经乙方书面催缴，未能按时缴纳物业服务费，应当按每日应缴费用的万分之五的标准支付违约金。自2011年11月1日起至2015年6月30日止，麦士特公司共拖欠物业服务费52402.12元、应缴违约金18748.1元。上述费用经长城物业公司多次催缴，麦士特公司均置之不理。故特诉至法院要求依法判令麦士特公司支付拖欠的物业费52402.12元、滞纳金18748.1元。
麦士特公司在一审中辩称：麦士特公司未与长城物业公司签订过物业服务合同，长城物业公司提交法院的《北京市物业服务合同》是其与北京市朝阳区世茂奥临花园业主委员会签订的，麦士特公司对合同内容也不知情。根据《物业服务收费明码标价规定》，物业服务收费明码标价内容包括收费项目、收费标准等。长城物业公司提供的物业服务合同中仅约定物业费按4.48元／平方米／月收取，但对具体收费项目、标准没有明码标价。麦士特公司房屋属于商业用房，位于地下一层，没有电梯，卫生间也不能使用，所提供的服务明显与高层住宅楼有区别。但长城物业公司对商业用房和住宅用房没有进行任何区分，统一收费对麦士特公司不公平。麦士特公司房屋位于地下一层，由于长城物业公司将通往地下一层的入口锁死，这个入口是消防通道，是进入地下一层的唯一入口，长城物业公司自行在入口上加锁，麦士特公司无法进入房间，而且房屋一直没有通电，麦士特公司一直和长城物业公司协商并曾发过律师函，直到2013年7月才进入房屋，长城物业公司无权要求麦士特公司支付2013年7月之前的物业费。长城物业公司没有向麦士特公司书面催缴过物业费，根据长城物业公司提供的物业服务合同第二十四条约定长城物业公司没有向麦士特公司书面催缴过，所以要求麦士特公司支付违约金没有依据。
一审法院审理查明：2011年10月15日，长城物业公司（乙方）与北京市朝阳区世茂奥林花园业主委员会（甲方）签订《北京市物业服务合同》，约定乙方为甲方提供物业服务，物业项目为北京市朝阳区世茂奥临花园，住宅、商业及会所物业收费面积：241632平方米，托幼物业收费面积2184.63平方米。物业管理区域四至：东至洼里中路，南至奥林匹克公园、洼里三街，西至仰山沟东路，北至洼里四街。合同物业服务期限为3年，自2011年10月22日（交接之日）至2014年10月21日。第十二条约定本物业管理区域物业服务收费方式为酬金制。1、物业服务资金由业主按季度依据其拥有物业的建筑面积预先缴纳，具体标准如下：住宅、商业及会所物业：4.48元／平方米／月；……第十八条约定本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务6个月，在此期间的物业服务费按本合同约定的标准缴纳。第二十四条约定业主违反本合同第十二条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按每日应缴费用的万分之五的标准支付违约金，违约金纳入共管账户。签订上述合同后，长城物业公司开始为世茂奥临花园小区提供物业服务，并持续至今。
一审法院另查，北京市朝阳区世茂奥临花园小区7号楼B1单元03号房屋和05号房屋于2011年12月27日和12月20日登记于麦士特公司名下，建筑面积为142.24平方米和123.69平方米。
一审庭审中，长城物业公司主张麦士特公司欠付其2011年11月1日至2015年6月30日期间的物业费。长城物业公司提交了上述《北京市物业服务合同》、《世茂奥临花园小区管理规约》以及北京市朝阳区世茂奥林花园小区业主委员会出具的情况说明（称：1.世茂奥临小区现仍由长城物业公司提供物业服务，《北京市物业服务合同》已到期，目前属于事实服务状态，费用按《北京市物业服务合同》约定标准执行；2.关于物业服务合同的续签事宜，我委与长城物业公司正在洽谈中；3.我委并未委托其他物业公司为世茂奥临小区提供物业服务）.麦士特公司对上述证据认为《北京市物业服务合同》中没有具体收费标准而且已到期，认为规约与案件无关、没见过也不知情，认为说明不具有关联性，物业合同之前没见过、业委会成立也不知情。长城物业公司提交了费用收缴通知单，称2012年开始每年一催、物业反映是有人的，通常先电话联系后张贴，之后因为找不到麦士特公司就交给租户了；麦士特公司称从来没有收到过长城物业公司的书面催缴通知。
麦士特公司称2007年通知其去验房发现房屋存在问题没有验收，此前买了三套退了一套，2011年底才办理涉案房屋产证。2011年、2012年均一直没有找到钥匙，2013年5月物业才给房屋钥匙但直到2013年7月才打开入口门并将房屋通电，麦士特公司提交了照片若干，证明长城物业公司之前把入口锁死导致其不能进入房间、2009年去涉案房屋时物业的人占有房屋，当时交了半年之后就没有人收取，长城物业公司对2009年照片认为与本案无关、其当时尚未进场，对其他锁门照片关联性和证明目的均不认可，认为不能证明是物业锁的、物业也没有权利，假定即使有人锁门与本案也不是同一法律关系。麦士特公司提交了录音及电子版发票照片证明2013年7月前地下一层断电及入口被锁死，长城物业公司对录音证明目的不认可，录音的人不认可，有可能是物业的，其对物业的情况是否了解不确定，关于发票称开发商2011年底在底商、房屋肯定是通电的，发票很难看出是当时才通的电。
另麦士特公司称地下一层的卫生间不能使用，其和长城物业公司联系说因为防水的问题，卫生间的问题一直没有解决，长城物业公司认可卫生间关闭的事情有，因为使用就漏水所以阶段性的上锁。
一审法院判决认定：建设单位、业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业并与物业服务企业签订的前期物业服务合同和物业服务合同，对业主均具有约束力。长城物业公司依照与业主委员会签订的物业服务合同为麦士特公司小区提供了物业服务，麦士特公司作为业主接受了服务，理应交纳物业费。麦士特公司辩称直到2013年7月通往地下一层的入口才打开、涉案房屋才取得钥匙后通电，对于其辩称，首先关于地下一层入口上锁，现麦士特公司无证据证明系长城物业公司责任，其次，关于其所述2013年才进入房屋并通电，庭审中麦士特公司自认于2007年即已通知其验房，后其于2011年底办理了涉案房屋产权证，麦士特公司于办理产权证起即成为房屋产权人，现麦士特公司无充分证据证明其所述事实，退一步讲，假定其所述房屋没有钥匙没用通电为真，麦士特公司既然取得房屋产权证就对房屋有使用、收益等合法权利，麦士特公司在长达2年的时间不进入房屋亦不进行通电，明显系麦士特公司怠于行使自己权利，主要责任应归咎于其自身。所以，对麦士特公司该抗辩，一审法院不予采信。鉴于长城物业公司亦未提供证据证明麦士特公司准确收房日期，故物业费的起算时间自麦士特公司取得房屋产权证之日起算。关于麦士特公司辩称物业费标准以及地下卫生间问题，收费标准由该小区业委会与长城物业公司签署合同确定对全体业主均具有约束力，麦士特公司之辩称无法律依据，关于物业服务瑕疵，地下一层卫生间确实漏水，长城物业公司在该部分服务有瑕疵，但其行为并不构成根本性违约，麦士特公司不能以此为由拒交物业费，鉴于上述情况，一审法院确定麦士特公司自取得房产证之日起的物业费，相应部分酌减，长城物业公司主张之违约金，一审法院不予支持。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、麦士特公司于判决生效之日起7日内支付长城物业公司2011年12月20日起至2015年6月30日和2011年12月27日起至2015年6月30日物业服务费47765元；二、驳回长城物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
长城物业公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。其上诉理由如下：1.原审法院认定麦士特公司从取得房产证之日起缴纳物业费无法律依据。麦士特公司自2007年购买了涉案房屋，4年后才办理了房屋产权证，是否办理产权证不能成为免交物业费的理由。麦士特公司提交了2009年房屋照片，能够证明其在2009年起已经使用房屋。2.一审法院酌定的物业费没有法律依据、合同根据。物业合同中约定的物业费为每平米4.48元，各方均应遵守，如认定物业公司存在服务瑕疵，应该承担违约责任而不是酌减物业费。3.滞纳金在合同中有约定，应该予以支持。4.麦士特公司拖欠物业费，侵害了其他业主的合法权益，应承担违约责任。
麦士特公司不同意长城物业公司的上诉请求，其辩称：2013年7月前，麦士特公司无法进入涉案房屋，物业公司扣押了钥匙，之后，麦士特公司也没有享受物业服务，故不应缴纳物业费。麦士特公司亦不服一审法院民事判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回长城物业公司的一审全部诉讼请求。其上诉理由如下：一审认定事实错误，长城物业公司与小区业委会签订的合同，麦士特公司并不知情，合同约定的物业费收费标准麦士特公司亦不予认可。合同签订后，物业公司没有提供服务，涉案房屋长期存在卫生间漏水、关闭，房屋不通电、入口被锁死等情形，故麦士特公司不同意支付物业费。
长城物业公司不同意麦士特公司的上诉请求，其辩称：卫生间问题属实，但小区公用设施维护不仅限于涉案房屋所在楼层的卫生间维修，麦士特公司应支付物业费。
二审中，麦士特公司提供了证人证言。证人章×出庭陈述如下：章×于2004年至2013年在麦士特公司工作，麦士特公司购买了三套房屋，但一直没水没电，没有物业管理，所以当时退了一套。2013年时打算将房屋出租，却发现出入口被上锁，经长时间交涉才开锁。长城物业公司对证人证言的真实性、关联性均不予认可。经举证、质证，本院认为该证言并非二审期间的新证据，本院不予采信。
长城物业公司未提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：本案二审期间的争议焦点为麦士特公司是否应交纳物业费，如应交纳，物业费数额如何确定。
就是否应缴纳物业费，麦士特公司主张，其并未实际享受物业服务，故不同意交纳。本院认为，根据长城物业公司与涉案小区业委会签订的物业合同，长城物业公司为涉案小区提供了物业服务，合同到期后，物业服务仍由长城物业公司提供。麦士特公司作为涉案房屋所有人，实际享受了长城物业公司提供的服务，应支付相应对价，交纳物业费。关于物业费交纳期限，长城物业公司主张应自其提供物业服务时起计算，一审法院认定应自办理产权证时交纳有误。本院认为，从现有证据看，涉案房屋确实存在一定问题，麦士特主张其因此拒绝收房，并向开发商退房一套。在此情况下，长城物业公司亦未提供麦士特公司办理收房的相应证据，故一审法院认定物业费自麦士特公司取得房产证之日起计算，该认定并无不当。关于物业费的收费标准，本院认为，小区业委会与长城物业公司签订的物业服务合同中明确约定了收费标准，在合同到期后，双方协商仍由长城物业公司继续提供物业服务，收费标准仍按原标准执行，故麦士特公司作为业主仍应按该标准交纳物业费。鉴于长城物业在提供服务方面确实存在瑕疵，故一审法院对物业费进行了酌减，该数额并无不当。关于滞纳金，因涉案合同中约定，经长城物业公司书面催缴后未能按时足额缴纳物业服务费的，应支付违约金。本案中，长城物业公司提交的证据不足以证明其向麦士特公司进行了书面催缴，故其主张滞纳金的依据不足。
综上，长城物业公司、麦士特公司的上诉主张均无事实和法律依据，其上诉请求本院均不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费785元，由长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司负担255元（已交纳），由北京麦士特国际贸易有限公司负担530元（于本判决生效之日起7日内交纳）。
二审案件受理费1372元，由长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司负担378元（已交纳），由北京麦士特国际贸易有限公司负担994元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 黎
代理审判员 杜 丽 霞
代理审判员 常 洪 雷
二〇一六年五月二十日
书 记 员 唐大利书记员屈赛男