长春市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第3178号原告长春信铭物业服务有限公司，住所长春市朝阳区育民路1119号。法定代表人王云，经理。委托代理人刘芳，吉林功承律师事务所律师。被告长春星源电池材料科技有限公司，住所长春市朝阳经济开发区二期丙十九路孵化基地三期6号厂房。法定代表人高志刚，经理。被告长春劲能锂电池科技有限公司，住所长春市高新产业开发区越大路666号办公室2层。法定代表人高志刚，经理。二被告共同委托代理人刘ＸＸ，吉林万智律师事务所律师。原告长春信铭物业服务有限公司（以下简称为信铭公司）诉被告长春星源电池材料科技有限公司（以下简称为星源公司）、长春劲能锂电池科技有限公司（以下简称为劲能公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘芳，被告星源公司、劲能公司共同的委托代理人刘ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信铭公司诉称：2012年9月20日，长春朝阳经济开发区建设开发有限公司（以下简称：朝阳开发公司）与被告星源公司签订《孵化基地三期厂房租赁合同》,由被告星源公司承租原告位于长春朝阳经济开发区中小企业创业孵化基地三期的5号和6号厂房用于生产车间和办公楼使用，合同约定租期3年，自2012年9月20日至2015年9月19日止，租金按每月15元/平方米计算，年租金为190.62万元。同年9月20日，原告与被告劲能公司签订《创业孵化基地物业管理协议书》，约定物业费收取标准为1.0元/月/平方米。2013年1月31日，朝阳管委会下发长朝开发【2013】6号《关于长春朝阳经济开发区中小企业创业孵化基地三、四期整体移交的批复》，同意朝阳开发公司将长春朝阳经济开发区中小企业创业孵化基地三、四期孵化园区，整体移给管委会下属公司即本案原告，由原告提供厂房出租、维修保养及物业管理。后原告与被告星源公司签订了《孵化基地三期6号厂房补充协议》，约定自2013年1月1日起由原告承继朝阳开发公司原租赁合同出租方的权利与义务，同时约定被告星公司不再租赁5号厂房，仅租赁6号厂房使用，租赁面积为5003.40平方米。租赁合同和物业管理协议签订后，原告如约向被告星源公司履行交付租赁厂房和提供物业服务的合同义务，但被告星源公司至今仍拖欠租金、物业费和水费，虽经原告多次书面催促，但被告星源公司总以经营困难为由，拖延交纳。另由于被告劲能公司和被告星源公司于2012年12月20日共同向朝阳开发区管委会出具《合同主体变更证明》，承诺租赁厂房发生的一切经济纠纷由二被告共同承担责任。故原告诉讼来院，要求解除原告与被告星源公司之间的签订的《孵化基地三期厂房租赁合同》及《孵化基地三期6号厂房补充协议》；被告星源公司立即从租赁厂房中迁出；二被告按《孵化基地三期厂房租赁合同》约定立即给付租金、厂房占有使用费、利息及违约金（租金自2012年12月20日暂计算至2015年9月6日共244.5223万元）；二被告按《创业孵化基地物业管理协议书》约定立即给付物业费及利息（物业费自2013年12月20日暂计算至2015年9月6日共10.2974万元）；二被告立即给付水费62，378.7元及利息；案件受理费、保全费用由二被告共同负担。被告星源公司、劲能公司共同辩称：合同尚达不到解除条件，希望继续履行合同；原告主张费用（包括水费）应按照合同约定计算；在法律责任承担上应由被告星源公司独自承担。经审理查明：（一）2012年9月20日，朝阳开发公司与被告劲能公司签订《孵化基地三期厂房租赁合同》（以下简称“原租赁合同”），合同约定：朝阳开发公司将位于长春朝阳经济开发区中小企业创业孵化基地三期的厂房5号、6号面积为10590平方米厂房租赁给被告劲能公司；租赁期限为3年，自2012年9月20日起至2015年9月19日止，被告劲能公司应自2012年12月20日起开始支付租金；租赁价格为15元/月/平方米,共计190.62万元/年；朝阳开发公司负责园区统一供水，水费、卫生费及垃圾清运费由被告劲能公司支付，收费标准按物价部门及发改委核定的城市收费标准执行；被告劲能公司应于本合同签订之日，向朝阳开发公司支付履约保证金200，000.00元；朝阳开发公司实行物业化管理，物业管理费为1元/月/平方米，相关条款另行签订物业管理协议；租赁期间，被告劲能公司未按协议约定的时间预付下个年度的房租，按日支付未交到期款项部分的千分之五的违约金，超过30天的视为被告劲能公司不能履行租赁合同，朝阳开发公司有权终止合同，有权限期令被告劲能公司将生产设备搬出，被告劲能公司支付的履约保证金不予返还。（二）同日，朝阳开发公司与被告劲能公司签订《创业孵化基地物业管理协议书》（以下简称‘物业协议’），约定：物业费收费标准为1元/月/平方米。（三）同日，朝阳开发公司将租赁物交付被告劲能公司使用。（四）2012年12月20日，被告劲能公司与被告星源公司共同向长春朝阳经济开发区管理委员会出具《合同主体变更证明》，写明：原孵化基地三区5、6号厂房合同主体由被告劲能公司变更为被告星源公司，由此产生的一切经济纠纷由公司双方承担全部责任。之后，朝阳开发公司与被告星源公司重新签订《孵化基地三期厂房租赁合同》、《创业孵化基地物业管理协议书》，合同内容与原租赁合同及物业协议一致。（五）2013年1月31日，长春朝阳经济开发区管理委员会下发长朝开发【2013】6号《关于长春朝阳经济开发区中小企业创业孵化基地三、四期整体移交的批复》，同意朝阳开发区公司将孵化基地三、四期孵化园区，整体移交给原告，由原告提供厂房出租、维修保养及物业服务管理。后原告与被告星源公司签订《孵化基地三期6号厂房补充协议》（以下简称‘补充协议’），协议约定：自2013年1月1日起，原告继续履行原合同出租方的权利与义务，且因被告星源公司提出厂房退租申请，双方同意原告将6号厂房租赁给被告星源公司使用，租赁面积为5003.40平方米。（六）关于费用给付情况。2012年9月22日，被告劲能公司已支付履约保证金200，000.00元；2013年2月19日，被告劲能公司交纳物业管理费60,041元（自2012年12月20日至2013年12月19日至）；2013年9月22日，被告星源公司交纳水费14,6430.90元（自2012年9月至2013年9月）。现原告因多次向二被告催缴2013年、2014年租金，2014年物业费未果，故诉讼来院，要求解除原告与被告星源公司之间的签订的《孵化基地三期厂房租赁合同》及《孵化基地三期6号厂房补充协议》；被告星源公司立即从租赁厂房中迁出；二被告按《孵化基地三期厂房租赁合同》约定立即给付租金、厂房占有使用费、利息及违约金（租金自2012年12月20日暂计算至2015年9月6日共244.5223万元）；二被告按《创业孵化基地物业管理协议书》约定立即给付物业费及利息（物业费自2013年12月20日暂计算至2015年9月6日共10.2974万元）；二被告立即给付水费62，378.70元及利息；案件受理费、保全费用由二被告共同负担。上述事实的认定有原、被告双方当事人的当庭陈述及相关的证据材料存卷为证，足资认定属实。本院认为：（一）原告与被告星源公司签订的《租赁合同》和《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方均应按照合同约定履行各自相应的义务。（二）原告已按合同约定，将涉诉厂房交给被告星源公司使用，被告星源公司未按照合同约定支付租金、水费及物业费，经原告多次催要后，被告星源公司仍拒绝履行给付义务，累计已超过30天，已构成违约，符合《租赁合同》约定的解除合同条件，故对于原告信铭公司主张的解除《租赁合同》和《补充协议》，被告星源公司立即从租赁厂房中迁出的主张，本院依法予以支持。（三）关于租金、物业费应按照合同约定据实保护，即租金2,445,223.00元（自2012年12月20日至2015年9月6日）、物业费102,974.00元（自2013年12月20日至2015年9月6日）。关于租赁房屋的占有使用费应比照租赁合同中约定的日租金据实计算，即2,445,223.00元／365天*天数。（四）关于原告提出的违约金主张，虽然双方已经明确了违约金的计算方式，但双方约定的违约金数额明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，关于违约金及利息本院以欠付租金2,445,223.00元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算，自2014年10月31日至实际支付之日止予以保护。（五）关于原告提出的要求被告星源公司给付水费62,378.7元（2013年9月5日至2014年10月16日，用水量6402吨，单价5.3元；2014年10月16日至2015年5月4日，用水量3879吨，单价7.3元）的主张，有被告星源公司于2013年9月22日向原告信铭公司交纳物业配套费专用收据为证，被告星源公司虽对用电量和计费标准有异议，但未提供相反的证据予以证明，故对于原告的该项主张本院依法予以支持。（六）关于给付责任的承担。因二被告明确承诺“原孵化基地三区5、6号厂房合同主体由被告劲能公司变更为被告星源公司，由此产生的一切经济纠纷由公司双方承担全部责任”，故前述给付义务应由二被告共同承担。基此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十七条，判决如下：一、解除原告长春信铭物业服务有限公司与被告长春星源电池材料科技有限公司签订的《孵化基地三期厂房租赁合同》和《孵化基地三期6号厂房补充协议》；二、被告长春星源电池材料科技有限公司于本判决生效后立即将租赁厂房倒出并交还给原告长春信铭物业服务有限公司；三、被告长春星源电池材料科技有限公司、被告长春劲能锂电池科技有限公司于本判决生效后立即共同给付原告长春信铭物业服务有限公司租金2，445，223.00元及利息、违约金（利息及违约金以4,855,469.00元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算，自2015年9月7日计算至实际支付之日止）；四、被告长春星源电池材料科技有限公司、被告长春劲能锂电池科技有限公司于本判决生效后立即共同给付原告长春信铭物业服务有限公司物业费102，974.00元及利息（利息以102，974.00元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2015年9月7日计算至实际支付之日止）；五、被告长春星源电池材料科技有限公司、被告长春劲能锂电池科技有限公司于本判决生效后立即共同给付原告长春信铭物业服务有限公司水费62,378.70元及利息（利息以62,378.70元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2015年5月5日计算至实际支付之日止）；六、被告长春星源电池材料科技有限公司、被告长春劲能锂电池科技有限公司本判决生效后立即给付原告长春信铭物业服务有限公司房屋使用费（自2015年9月7日至实际搬迁之日止，按照《孵化基地三期厂房租赁合同》约定据实计算，即2,445,223.00元／365天*实际占用天数）；七、驳回原告长春信铭物业服务有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27,685.00元，由被告长春星源电池材料科技有限公司、被告长春星源电池材料科技有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  何其方代理审判员  丁立伟人民陪审员  孙 梦二〇一五年十二月三十日书 记 员  倪春祥