广西壮族自治区贺州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）贺民二终字第540号
上诉人（一审被告）：广西瑞高置业有限公司，住所地：贺州市鞍山西路196号。
法定代表人：乐福秀，总经理。
委托代理人：李煜，广西灵丰律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：刘家金。
委托代理人：陶怀民，广西金鸣师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：广西大众房地产开发有限公司，住所地：广西南宁市新竹路6-6号好运公寓2单元306号房。
法定代表人：王扬，公司总经理。
上诉人广西瑞高置业有限公司与刘家金、广西大众房地产开发有限公司关于买卖合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2015）贺八民二初字第732号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成由审判员凌丽琪担任审判长，代理审判员张依传、邓行奇参加的合议庭，于2016年5月31公开开庭审理了本案。书记员谢玉闲担任法庭记录。上诉人广西瑞高置业有限公司委托代理人李煜，被上诉人刘家金、委托代理人陶怀民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审查明：贺州市建设中路39号水利花苑1#、2#、3#楼是经广西壮族自治区住房制度改革委员会和贺州市住房制度改革委员会审批后进行投资建设的危旧房改住房改造项目。八步区水电局获得有关批准文件后，遂于2009年12月3日与大众公司签订建设工程委托代建合同，约定由大众公司作为项目代建人代建开发，工程名称为贺州市八步区水利花苑，工程内容为前期工作代理和建设实施代售。为确保项目顺利进行，贺州市八步区水利电力局（甲方）与大众公司（乙方）于2010年5月19日签订补充协议，约定的主要内容为：1#楼、2#楼基础部分需增加投资，该增加投资部分列入建安成本，由乙方利用1#楼1层、2层通过市场运作方式盈余部分解决，涉及的相关交易税费列入成本。乙方承诺严格按照甲方与八步区房改办的合同执行代建，确保广大职工的合法权益。为了确保项目资金的及时到位，还建住房面积的土地出让金由乙方统一办理，出让金列入本项目建设成本，由乙方利用1#楼1层、2层通过市场运作方式盈余部分解决，涉及的相关交易税费列入成本。乙方同意甲方所属的搬迁住户及职工住房的公摊面积不超过15%，超过部分由乙方利用1#楼1层、2层通过市场运作方式盈余部分解决，涉及的相关交易税费列入成本，其他住户按实际面积计算。3#楼定价按约定的市场运作方式解决。甲方的机关工会产权置换实行货币补偿，按实际面积计算。本协议自双方签字盖章后生效。
2012年9月19日，被告大众公司（甲方）与被告瑞高公司（乙方）签订水利花苑商业用房销售合同，约定：根据贺房委（2009）1号、贺发改投资（2010）58号、桂房改（2011）39号文投资兴建的水利花苑，甲方拥有该小区1#楼商业用房产权，乙方同意购买该小区商业用房部分物业并已知悉该物业情况，该物业座落于贺州市建设中路39号水利花苑小区内，具体位置为贺州市八步区水利电力局水利花苑1号楼一层建筑面积为1162.89平方米，二层建筑面积为1320平方米（实际面积以房管部门的测绘结果为准）。上述物业的面积为2483平方米，合同总价为1650万元。乙方以分期付款方式支付上述全部款项。签订合同之日起2天之内2012年9月17日止支付首期款200万元，签订本合同之日起15天内2012年9月30日止支付第二期款300万元，签本合同之日起45天之内2012年11月16日止支付第三期款200万元，签本合同之日起75天内2012年12月16日止支付第四期款200万元，签本合同之日起105天之内2013年1月16日止支付第五期款350万元，甲方办好相关的权属证明后，乙方一次性支付清上述全部款项余款400万元。上述物业的交付使用时间为2013年3月30日前，甲方需在交付使用时出示竣工验收报告给乙方验证。2012年12月17日，被告瑞高公司向被告大众公司支付760万元，2013年3月1日支付155万元，2014年12月12日支付250万元，合计支付1165万元。
2012年11月28日，被告瑞高公司（甲方）与原告刘家金（乙方）签订水利花苑商业用房销售合同，约定：根据贺房委（2009）1号、贺发改投资（2010）58号、桂房改（2011）39号文投资兴建的水利花苑，甲方拥有该小区1#楼商业用房产权，乙方同意购买该小区商业用房部分物业并已知悉该物业情况，该物业座落于贺州市建设中路39号水利花苑小区内，具体位置为贺州市八步区水利电力局水利花苑1号楼一层1号门面（宽约6.5米，深约8.5米）建筑面积约为57平方米，二层建筑面积约为1250平方米（实际面积以房管部门的测绘结果为准）。上述物业的合同总价为，一楼1号门面为140万元，二楼整层为500万元，合计640万元。乙方以分期付款方式支付上述全部款项。签定合同之日乙方支付购房定金200万元，2012年12月30日前乙方向甲方支付第二期款140万元，2013年2月8日前乙方向甲方支付第二期款200万元，余款100万元在交付使用后7日内一次付清。上述物业的交付使用时间为2013年3月28日前，如延迟交付，则按已付购房款的双倍贷款利息赔偿乙方。本合同签定后，双方不得违约。由于乙方违约导致合同无法履行的，乙方需向甲方支付违约金50万元。乙方确因支付能力而违约提出退房的，经甲方同意后可解除合同，在甲方将上述物业销售给第三方后（不低于乙方提出退房60日后），方能退还乙方已交房款。如甲方违约则需向乙方支付所付房款的双倍赔偿。甲方需保证上述物业不存在产权纠纷，并在交付使用后两年内即2014年12月30日前协助办理房产证、土地使用证。否则乙方有权提出退房并按同期银行贷款利率的两倍计收已交房款利息。签订合同当日，原告即向被告瑞高公司支付200万元。2012年12月14日，原告支付140万元，2013年1月14日支付100万元，2013年2月5日支付100万元。
2013年3月27日，被告瑞高公司发原告刘家金发出解除合同通知书：2012年11月28日我公司与你签订了水利花苑商业用房销售合同，约定将贺州市建设中路39号水利花苑1号楼一层1号门面及二层销售给你。现由于各种原因导致该合同无法履行，为此特通知你于本通知到达之日起解除2012年11月28日我公司与你签订的水利花苑商业用房销售合同。请你在接到本通知后15日内凭收据到我公司领取实际交纳的购房款项。2013年4月9日，原告刘家金向被告瑞高公司发出关于解除合同通知书复函：本人2012年11月28日与贵公司签订的水利花苑商业用房销售合同合法有效受法律保护，双方应当共同履行。合同签订后本人依约按时间向贵公司分次付款共540万元，贵公司应于2013年3月28日前向本人交付本人所购之房产。但贵公司至今未向本人交房，贵公司之行为已经违约。2013年3月27日贵公司向本人发出解除合同通知书，在通知中贵公司未说明任何理由，便无故主张解除本人与贵公司签订的购房合同。依照合同法第94条的规定，贵公司无权单方解除合同。为此，本人不同意解除合同。请贵公司继续履行双方签订的水利花苑商业用房销售合同义务。
2014年12月15日，被告瑞高公司支付原告刘家金100万元。
该院2013年8月6日受理薛杰诉被告大众公司、瑞高公司、第三人贺州市八步水利电力局合同纠纷案，审理后判决驳回薛杰的诉讼请求。薛杰不服判决，提出上诉。贺州市中级人民法院2014年6月18日判决：撤销本院（2013）贺八民二初字第324号民事判决，确认瑞高公司与大众公司于2013年4月8日向薛杰发出的解除水利花苑商业用房销售合同的通知无效，瑞高公司、大众公司应在判决生效之日起十日内共同向薛杰交付水利花苑1#楼第一、二层商业用房，瑞高公司、大众公司应按已收购房款（含定金）495万元为基数自2013年3月1日起至实际交付水利花苑1#楼第一、二层商业用房给薛杰之日止，按日万分之一计算逾期交房违约金共同给付薛杰。
该院认为：被告瑞高公司2012年11月28日与原告刘家金签订的水利花苑商业用房销售合同，是双方真实意思表示，合法有效。被告瑞高公司关于该合同未生效及合同所涉房屋属于国有资产，合同未经审批，故合同无效的辩驳主张，没有依据，该院不予采纳。被告瑞高公司在将水利花苑1号楼一层1号门面及二层出售给原告之前已与薛杰签订合同，将该房产出售给薛杰，属于“一房二卖”，且人民法院生效判决已判决被告大众公司、瑞高公司应向薛杰交付房屋，故被告瑞高公司与原告刘家金之间的水利花苑商业用房销售合同已无法履行，原告刘家金无法实现其合同目的，对原告请求解除其与被告瑞高公司2012年11月28日签订的水利花苑商业用房销售合同，被告瑞高公司没有异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，对原告的该项请求，该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告要求被告返还已付购房款（含定金）540万元，该院予以支持。
原告与被告瑞高公司签订的水利花苑商业用房销售合同约定：“物业的交付使用时间为2013年3月28日前，甲方如延迟交付，则按已付购房款的双倍贷款利息赔偿乙方”、“本合同签定后，双方均不得违约。如甲方违约则需向乙方支付所付房款的双倍赔偿。”现被告瑞高公司违约，无法履行交房义务。本案被告瑞高公司违约无法履行交房义务并非一般违约，而是在与他人签订合同后又与原告签订合同，被告瑞高公司必定不能向原告及他人同时履行交付房屋的合同义务，被告瑞高公司在签订合同时即具有不履行合同义务的主观性，故本案处理不能适用违约应填补相对方损失的相关法律规定和原则，而应按照当事人约定进行处理，否则不足以彰显合同意思自治及诚信。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第二款“依法成立的合同，受法律保护”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告要求被告按约定赔偿540万元，该院予以支持。被告瑞高公司关于原告是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定要求被告赔偿540万元的理由是被告故意隐瞒所售房屋已经出卖他人导致合同无效或者被撤销、解除，而本案合同无效系因违反《中华人民共和国房地产管理法》强制性规定而无效，故原告该项请求不能成立的辩驳主张，没有事实和法律依据，该院不予采纳。被告已承担已付房款一倍的赔偿责任，原告再要求被告支付已付房款的利息，没有依据，该院不予支持。另，被告已付的100万元应从被告应付款中予以扣减。
被告瑞高公司与被告大众公司签订水利花苑商业用房销售合同，购买贺州市八步区水利电力局水利花苑1号楼一层建筑面积为1162.89平方米，二层建筑面积为1320平方米（实际面积以房管部门的测绘结果为准）后，与薛杰及本案原告刘家金又分别签订水利花苑商业用房销售合同。被告大众公司与原告刘家金不存在合同关系，与原告刘家金存在合同关系的是被告瑞高公司，故被告瑞高公司应承担责任，被告大众公司在本案不承担责任。原告认为被告大众公司与被告瑞高公司是委托关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，要求被告大众公司应承担责任，原告的上述请求没有依据，该院不予支持。被告瑞高公司认为其是受被告大众公司委托，与原告刘家金签订合同，且已将收取原告刘家金的款项付给被告大众公司，依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，被告瑞高公司不应承担责任，而是应由被告大众公司承担责任。被告瑞高公司的上述辩驳主张，没有依据，该院不予采纳。
综上，判决，一、解除原告刘家金与被告广西瑞高置业有限公司2012年11月28日签订的水利花苑商业用房销售合同；二、被告广西瑞高置业有限公司应返还原告刘家金已付购房款（含定金）540万元并赔偿原告刘家金540万元（被告已付的100万元应予扣减）；三、驳回原告刘家金的其他诉讼请求。
上诉人不服一审判决，向本院提出上诉。上诉称，1、上诉人受被上诉人大众公司的委托，对双方争议的房屋进行买卖的事实，一审遗漏查明这一事实，在贺州中院作出的（2013）贺民二终字第76号民事判决，薛杰与上诉人、被上诉人大众公司、八步区水利电业局一案中这一事实也得到确认，这一判决目前时生效判决，该事实是涉及本案的基本事实之一，委托关系的存在，是奠定本案分配责任的原则，只有这样，才能区分谁是清偿责任，谁是连带责任。2、本案的标的物，一审法院已经查实清楚，是八步区水利电业局的保障房建设项目，不是商品房开发项目，按照该房屋的性质，不属于《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》中所规定的商品房买卖为违约处罚的情形，这一点在2011年4月15日，最高院就《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》中答记者问中说的非常清楚，所谓一倍赔偿不适用商品房以外的保障性住房买卖。3、双方签订的合同约定的违约责任过高，明显高于实际损失，在一审时，上诉人已经请求法院降低违约责任，按照被上诉人刘家金的实际损失来赔偿违约责任，一审法院不理会请求降低违约责任出的要求，是不符合合同法及相关法律规定的，（2013）贺民二终字第76号民事判决中认定的薛杰与上诉人签订的合同，其合同也直接约束上诉人与大众公司，由于上诉人也是履行合同条款的主要义务人，所以上诉人与大众公司承担主要违约及赔偿责任。综上，应当由被上诉人大众公司承担违约责任。
上诉人对一审查明的事实没有异议，但是认为一审法院遗漏查明大众公司委托上诉人销售房屋的事实。
被上诉人对一审查明的事实没有异议，对上诉人的异议不予认可。
双方没有新证据提交。
本院认为，一、合同效力问题。《水利花苑商业用房销售合同》的购买人为本案被上诉人，出卖的标的物为水利花苑1号楼一层门面、二层门面。本院（2013）贺民二终字第76号生效民事判决中的门面是其中的两间。76号生效民事判决中已确认上诉人与案外人签订的合同为有效合同，上诉人以同样理由要求确认该合同为无效合同没有法律依据，本院不予采纳。
二、上诉人买卖门面行为是否是代理行为。《水利花苑商业用房销售合同》是上诉人以自己的名义与被上诉人签订，房款是由上诉人直接收取。本案并无广西大众房地产开发有限公司授权上诉人出卖该门面的证据，事后也未取得广西大众房地产开发有限公司的追认，一审认定本案上诉人、被上诉人为合同相对人并无不妥。上诉人主张是受广西大众房地产开发有限公司委托买卖门面没有事实和法律依据，要求广西大众房地产开发有限公司承担清偿责任的请求本院不予支持。由于双方是否有其他经济往来无法核实，即使该款汇入广西大众房地产开发有限公司的账户，也无法直接证实双方必然存在代理与被代理关系。
三、讼争门面的性质。双方合同约定的违约责任是：本合同签定后，双方不得违约。如甲方违约则需向乙方支付所付房款的双倍赔偿。合同中已约定违约条款，该条款与讼争门面的性质（商品房或者保障房）无关，也不影响讼争门面是商品的属性。上诉人不履行合同约定，已构成违约，应当承担违约责任。双方买卖门面的行为是建立在诚实信用基础上的商业行为，对双方具有明确的约束力。上诉人明知讼争门面已出卖给他人，在与对方未解除情况下，仍将该门面出卖给上诉人获利，对违约具有明显故意。一审处理正确，本院予以维持。
综上，上诉人广西瑞高置业有限公司上诉理由不成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条、第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20000元，由上诉人广西瑞高置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 凌丽琪
代理审判员 张依传
代理审判员 邓行奇
二〇一六年六月六日
书 记 员 谢玉闲