陕西省神木县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）神民初字第01974号
原告中国建设银行股份有限公司店塔支行，住所地：神木县。
负责人高建军，系该行行长。
委托代理人李志宏，该行员工。
委托代理人宋荣彬，陕西神东律师事务所律师。
被告王杰，男，1988年9月29日出生，汉族，陕西省人。
被告陕西成泰实业有限公司，住址：西安市。
法定代表人李成平，该公司董事长。
委托代理人刘伟，该公司职工。
原告中国建设银行股份有限公司神木县支行诉被告王杰、陕西成泰实业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司神木县支行负责人高建军未到庭，由其委托代理人宋荣彬、李志宏到庭参加了诉讼；被告王杰依法经公告传唤未到庭参加诉讼；被告陕西成泰实业有限公司法定代表人李成平未到庭，委托代理人刘伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告陕西成泰实业有限公司于2010年7月1日签订了《个人住房（商业用房）最高额保证合同》，合同约定：由陕西成泰实业有限公司对因购置神木县鸳鸯塔村成泰花园项目所属住房而与乙方（原告）发生借贷关系的全部债务人提供连带担保责任。同时约定：“如果主合同项下债务到期或者乙方根据合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内承担连带保证责任。”据此，陕西成泰实业有限公司承担连带担保责任。
于2010年11月8日与被告王杰签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：原告向被告发放贷款39万元用于购买个人住房，约定利息为浮动的月利率，借款期限为2010年12月22日至2023年12月22日。该笔贷款由被告购买的成泰花园小区4幢1单元602号商品房提供抵押，并办理了抵押登记。
合同签订后，原告依约履行了自己的义务，及时足额地发放了贷款，而被告却按合同约定履行至2014年12月22日，之后再未按合同约定按时偿还原告借款本金及利息。
《个人住房（商业用房）借款合同》约定，如果借款人不及时偿还借款本息，银行有权宣布该笔贷款立即到期，并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。合同的第三十一条第二款还约定了借款逾期罚息利率的计算方法。原告请求：1、依法判令解除原、被告之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、依法判令被告偿还原告借款本金314299.40元、利息16143.11元、罚息129.44元及复利452.79元（利息计算至2014年12月22日）；3、判令被告陕西成泰实业有限公司承担上述债务的连带保证责任；4、本案诉讼费用由被告承担。
原告向法庭提交以下证据：
第一组：《个人住房（商业用房）借款合同》一份，证明被告向原告借款39万元用于购房的事实，用其购买的上述房屋抵押。
第二组：个人贷款开立账户通知书、个人贷款支付凭证各一份，证明原告向被告王杰发放贷款39万元的事实。
第三组：《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、及《商品房销售贷款合作协议》各一份，证明陕西成泰实业有限公司担保向神木新村“成泰花园小区”项目下商品房发放贷款，陕西成泰实业有限公司为其项下购房人提供最高额保证，成泰实业有限公司承担连带担保责任。
第四组：神木房预麻家塔字第093002351号预告登记证书一份，证明王杰用自己购买的成泰花园4幢1单元602号单元房向原告抵押贷款，并办理了预告登记。
被告王杰未答辩也未向法庭提交证据。
被告陕西成泰实业有限公司辩称，王杰已经用自己的房屋做了抵押担保，该公司为被告王杰购房提供保证担保，根据《担保法》和《物权法》的相关规定，本被告不应当承担连带偿还责任，而是对抵押物拍卖、变卖受偿后不足部分承担保证责任。
被告陕西成泰实业有限公司未向法庭提交任何证据。
经庭审质证：被告陕西成泰实业有限公司对原告提供的第一、二、三、四组证据均无异议。
经本院审查认为，对原告提供的第一、二、三、四组证据，其来源合法、内容真实、与本案有关联性，本院依法予以采信。
根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：2010年7月1日，原告与被告陕西成泰实业有限公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《个及《商品房销售贷款合作协议》，就被告陕西成泰实业有限公司开发的神木县新村成泰花园商品房销售与原告达成协议签订了上述合同，被告陕西成泰实业有限公司对上述开发销售的商品房的购房户与原告发生借贷关系的全部债务人提供最高额保证担保。合同约定：最高额保证所担保的债权是指2010年7月1日起因原告向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，包括贷款本金及由此产生的利息（含罚息）等，以及原告为实现债权与担保权而发生的一切费用；保证方式为连带责任保证；保证期间为抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止；保证责任为主合同项下债务到期或者原告根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，被告应在保证担保范围立即承担连带保证责任。此后，被告王杰购买了被告陕西成泰实业有限公司开发的成泰花园4幢1单元602号预购商品房，并在2010年11月8日，被告王杰与原告银行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，原告向被告贷款39万元付购房款，该笔贷款由被告的上述单元房提供抵押，并办理了抵押预告登记。贷款执行年浮动利率，贷款利率为在基准利率的基础上上浮10％，逾期罚息利率为在执行贷款利率的水平上上浮50%。合同签订后，原告依约履行了自己的义务，及时足额地发放了贷款，被告按合同约定每月等额本息还款方法，偿还至2014年12月22日再未偿还，现余欠本金314299.40元及利息和逾期利息未予清偿。借款合同约定：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约；借款人违约贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系；抵押担保的范围为：借款本金、利息、罚息等借款人应向贷款人支付的其他费用，贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用；贷款人对抵押财产的处分所得价款有优先用于清偿抵押财产担保的债务。
本院认为，原、被告之间签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、及《商品房销售贷款合作协议》、《个人住房（商业用房）借款合同》，是双方当事人在平等、自愿的基础上签订的，属于合法、有效的合同，应受到法律保护，原、被告双方应本着诚信原则，全面履行合同。依据合同约定原告已履行了其全部义务，被告王杰也应依约按期履行还款义务，但被告按合同约定每月等额本息还款方法，偿还至2014年12月22日再未偿还后期款项，已构成违约，故对原告要求王杰按照合同约定提前偿还剩余借款本金314299.40元及其利息（含罚息）以及解除借款合同的请求，符合合同约定和法律规定，本院应予支持；且该笔贷款由被告王杰位于成泰花园小区第4幢1单元602号预购商品房提供抵押担保，并办理了抵押预告登记，合同明确约定了抵押担保的范围及贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用的承担，在债务人不履行债务时，债权人有权对拍卖、变卖抵押财产的价款优先受偿，因此，原告对拍卖、变卖该抵押物的价款享有优先受偿权；至于被告陕西成泰实业有限公司辩称：该公司应当承担的是根据《担保法》和《物权法》的相关规定对抵押物拍卖、变卖受偿后不足部分承担保证责任，不应当承担连带偿还责任。而《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定：“无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保，不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、原告是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，被告陕西成泰实业有限公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，原告均可直接要求甲方按照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，被告陕西成泰实业有限公司不提出任何异议。”故根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权，本案原告与被告陕西成泰实业有限公司在合同中已明确约定，且原告在合同约定保证期间内要求被告陕西成泰实业有限公司承担连带保证责任，既符合合同约定又符合法律规定。因此原告要求被告陕西成泰实业有限公司承担连带保证责任的诉讼请求依法予以支持，被告陕西成泰实业有限公司的辩称不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条和《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第五十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告中国建设银行股份有限公司神木县支行与被告王杰签订的《个人住房（商业用房）借款合同》合法有效，依法予以解除。
二、限被告王杰于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司神木县支行借款本金314299.40元及利息和逾期罚息（利息按基准利率的基础上上浮10％，逾期罚息利率为在执行贷款利率的基础上上浮50%）。被告陕西成泰实业有限公司承担连带清偿责任。
三、原告享有申请法院拍卖、变卖被告王杰抵押物并从所得价款中优先受偿的权利。
四、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3180元，由二被告共同负担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审判长 李保利
审判员 张雨悦
审判员 项晓艳
二〇一五年九月六日
书记员 牛俊梅