广东省韶关市浈江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶浈法民一初字第93号
原告：广东碧桂园物业服务有限公司韶关浈江分公司。住所地：广东省韶关市浈江区腊石坝碧桂园销售中心内***室。
负责人：曾永芳，经理。
委托代理人：虞勋，公司职员。
委托代理人：齐磊，公司职员。
被告：罗筠严，男，汉族，住韶关市浈江区。
原告广东碧桂园物业服务有限公司韶关浈江分公司（以下简称碧桂园物业服务浈江分公司）诉被告罗筠严物业服务合同纠纷一案。本院于2014年1月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业服务浈江分公司的委托代理人齐磊到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告碧桂园物业服务浈江分公司诉称：被告于2011年1月11日与原告签订编号10044064230号《韶关碧桂园前期物业服务协议》，约定由原告向被告提供物业服务，被告每月应按房屋建筑面积每月每平方米1.8元、花园面积每月每平方米0.5元的标准向原告支付物业服务费，如被告逾期支付物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰缴纳违约金。后原告按照协议约定向被告提供了物业服务，但是被告自2011年11月开始至今一直拖欠物业服务费。原告于2013年10月12日向被告发出《物业管理费催缴函》，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今未能偿还上述物业服务费。综上所述，交纳物业费是每一个业主对整个居住小区应尽的义务。被告长期拖欠物业服务费的行为不仅违反了原、被告双方的合同约定，还对整个小区的物业正常运行造成严重的影响。为维护原告的合法权益、保障韶关碧桂园小区物业的正常运行，现原告依据《中华人民共和国合同法》的相关规定及双方合同约定，特向法院起诉，请求判令：1、被告向原告支付韶关碧桂园云林水岸13街16号房屋自2011年11月起至2013年12月止的物业服务费14972.35元；2、被告以每月拖欠物业服务费为基数，按每日5‰为标准，向原告支付暂计至2014年1月8日的违约金26909.89元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告罗筠严辩称：原告没有按照《韶关碧桂园前期物业服务协议》第二条第一款、第二款约定履行物业服务的主要职责，对被告的房屋的楼盖、屋顶、户外墙面、门厅、化粪池、排水系统等部分进行日常维护和维修，使房屋处于正常状态，被告的房屋有外墙砖脱落、外墙漏水及沐浴室的下水道与化粪池直接相连而导致臭味满屋等问题，与原告多次协调而未解决，原告违约在先，被告有权拒绝交纳物业管理费；根据法律规定，物业管理纠纷的诉讼时效应当是两年，被告之前没有收到原告催告物业费的通知，已过诉讼时效。因此，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2011年1月11日，被告与韶关市顺宏房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》及其附件和《补充协议书》及附录（附录一为﹤住宅质量保证书﹥），合同约定被告购买韶关市顺宏房地产开发有限公司位于广东省韶关市十里亭镇五里亭良村公路2号的“韶关碧桂园云林水岸13街16号（联体住宅，即别墅）”商品房，商品房的房屋建筑面积共244.15平方米；花园面积265平方米。同日，广东碧桂园物业管理有限公司韶关浈江分公司（广东碧桂园物业管理有限公司韶关浈江分公司于2012年12月19日经工商部门核准后，将企业名称变更为广东碧桂园物业服务有限公司韶关浈江分公司，即本案原告）与被告签订了一份《碧桂园前期物业服务协议》，约定：被告为韶关碧桂园云林水岸13街16号的业主，被告同意由原告对上述单位实施前期物业服务，物业服务费采取包干制方式；被告的房屋实际建筑面积为244.15平方米，按每月1.8元计算，花园面积为265平方米，按每月0.5元计算，物业服务费为每月571.97元。被告应自商品房买卖合同约定的物业交付之日（被告与顺宏公司约定的房屋交付时间为2011年6月30日）起，且不论被告是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。原告采用银行代收代缴的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月5日（节假日或系统原因顺延），被告应在扣费时间前保证缴费账户存有足够金额以备扣费。逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。此后，原告一直按上述前期物业服务协议的约定对被告的房屋提供物业服务至今，双方没有重新签订物业服务协议，亦没有达成减免物业费及延期收取物业费的协议。2011年11月起至2013年12月，被告拖欠物业服务费共拖欠26个月。原告多次催追，也曾于2013年10月12日通过寄邮政特快专递的方式向被告发出《物业管理费催缴函》，但均无结果，为此，原告诉至本院。
诉讼阶段，原告提交被告的碧桂园云林水岸13街16号的房地权证复印件及原、被告就面积差异签订的补充协议各一份，证明被告房屋的具体建筑面积为242.98平方米，花园面积为277㎡，认为应以此面积为准；物业费是按每月575.86元计收的，违约金计至2014年1月8日的累计天数为9346天。庭审中，要求将被告拖欠物业服务费计算至2014年2月25日及相应的滞纳金。
另查明：原告具有物业服务资质，物价部门核发该小区的收费标准：别墅（按建筑面积计）每月每平方米1.8元；花园（按花园面积计）每月每平方米0.5元。原告实际收取物业服务费为别墅（按建筑面积计）每月每平方米1.8元；花园（按花园面积计）每月每平方米0.5元。
诉讼过程中，被告就答辩状所提出的因原告对其房屋漏水、外墙脱落等问题未解决而拒绝支付物业服务费用的抗辩主张，被告于2014年3月3日向本院对开发商韶关市顺宏房地产开发有限公司提起诉讼。
上述事实有商品房买卖合同及附件四和补充协议、碧桂园前期物业服务协议、身份证复印件、核准变更登记通知书、广东省收费许可证、欠费明细单、催缴函、全球邮政特快专递、房地权证复印件、面积差异补充协议、（2014）韶浈法民一初字第188号受理案件通知书、诉状、庭审笔录等证据予以证实。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷。原告碧桂园物业服务浈江分公司与被告罗筠严签订的《碧桂园前期物业服务协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。原、被告双方均应认真遵守履行。合同签订后，原告为被告居住房屋履行了物业服务义务，被告接受了原告的物业服务，原、被告之间建立了物业服务关系。原告所收取的服务费在物价部门核定的收费标准范围之内，被告接受了原告的物业服务，就有交纳物业服务费的义务，每月的物业服务费为575.86元。但自2011年11月起至2013年12月止，被告拖欠物业服务费共计14972.35元，经原告多次催收，至今也未交纳，由此引发本案的纠纷，被告应承担全部责任。现原告要求被告付清物业服务费合计14972.35元，符合法律规定，理由成立，本院予以支持，但应按起诉状计算为准，被告拖欠的物业服务费应计算至2013年12月止，其在庭审时要求拖欠的物业服务费计算至2014年2月25日止及相应的滞纳金，但未依法在举证期限届满前提出，故不在本案中合并处理，原告可另行依法主张。对于原告要求被告承担违约金26909.89元，虽原告与被告签订的前期物业服务协议约定，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金，但该条款约定的违约金过分高于造成的损失，故本院对该条款中关于违约金的约定予以适当调整。原告主张的违约金可以575.86元为基数，逾期天数计至2014年1月8日共计9346天，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍进行计算，即被告应支付的违约金为：575.86元×9346天×5.6%×4÷365天=3302.92元，超出部分的违约金本院不予支持。被告就房屋漏水、外墙脱落等要求原告维修解决后才同意缴纳物业服务费的抗辩主张，因被告依法行使民事权利，在本案判决前就已选择对开发商另案提起了诉讼，且被告未能举证证实其房屋漏水等问题与原告的物业服务存在因果关系的情况下，对其主张，本院在本案中依法不予处理；被告拖欠物业服务费，经原告多次催收而拒交，有原告提供的2013年10月11日催缴函及次日所发的特快专递所证实，被告认为已过诉讼时效但没有提供证据证实，要求法院驳回原告的诉讼请求，没有事实依据，本院依法不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，放弃举证和质证的权利，不影响本院根据查明的事实依法裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告罗筠严应在本判决生效后十日内付清2011年11月起至2013年12月止的物业服务费人民币14972.35元给原告广东碧桂园物业服务有限公司韶关浈江分公司；
二、被告罗筠严应在本判决生效后十日内给付原告广东碧桂园物业服务有限公司韶关浈江分公司物业服务费的违约金3302.92元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取424元，由原告负担239元，被告负担185元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审判员 陈礼波
二〇一四年三月七日
书记员 王 洁