江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮中民终字第02187号
上诉人（原审被告）淮安市清浦房地产有限公司。
法定代表人闵爱国，该公司总经理。
委托代理人杨利国，江苏天立言信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张国平，无业。
委托代理人郭兴新，江苏龙俊律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）孙兆福，退休职工。
上诉人淮安市清浦房地产有限公司（下称房产公司）与被上诉人张国平、孙兆福财产损害赔偿纠纷一案，淮安市清浦区人民法院于2015年8月26日作出（2015）浦民初字第01351号民事判决，房产公司不服，向本院提出上诉。本院于2015年10月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审查明，原审被告孙兆福系原江苏省运河公司职工。位于淮安市清浦区轮埠路229号房屋及相邻过道系江苏省运河公司承租原审被告房产公司二层楼房时，将楼房内一楼公用通道以中间隔墙改建形成，改建后的房屋被江苏省运河公司分配给职工孙兆福作厨房使用，孙兆福又将该房屋租给原审原告使用，改建后过道仍作为公用通道出入使用。在公用通道上面对应的二楼1间房屋亦分配由孙兆福居住。2003年6月19日，孙兆福从房产公司购买了二楼1间房屋并支付了价款。2005年10月13日，原审原告向房产公司申请购买所承租的一楼房屋及相邻过道，并于同日签订购房协议1份，约定原审原告购买面积为19.57平方米，房屋面积以分户的产权证为准，公用通道保证畅通。原审原告支付了协议约定价款。
2013年11月，因本市国师塔建设需要，原审原告从房产公司购买的房屋及相邻过道所在地段需要拆迁。拆迁实施过程中，孙兆福向房产公司及有关征收部门提出异议，以其系涉案过道实际使用人为由要求房产公司予以补偿。2013年11月21日，被告房产公司向淮安市国师塔建设工程房屋征收工作指挥部发函，称张国平虽于2005年12月与房产公司签订售房协议，但该房出售前实际使用人孙兆福提出异议，故请暂缓签订征收协议，待核实清楚后再行签订。2013年11月23日，江苏先河房地产土地评估有限公司受淮安市清浦区住房和城乡建设局委托，对原审原告上述房屋及过道进行估价，出具房屋征收与补偿估价结果报告1份，该报告附有房屋现状调查、测绘平面示意图显示原告房屋长6.85米，宽2米，计13.7平方米；过道长6.85米，宽1.7米，计11.65平方米。同日，江苏先河房地产土地评估有限公司受淮安市清浦区住房和城乡建设局委托，对孙兆福的上述二楼房屋进行估价，出具房屋征收与补偿估价结果报告1份，该报告附有房屋现状调查、测绘平面示意图显示孙兆福房屋长6.85米，宽3.7米，计25.35平方米。通过房产公司核实情况后协调，2013年12月6日，孙兆福与淮安市清浦区住房和城乡建设局及其所属房屋征收办公室签订淮安市国有土地上房屋征收补偿安置协议书1份，协议载明征收孙兆福房屋面积为37.92平方米（含上述过道面积11.65平方米和二楼房屋1间面积26.27平方米），补偿安置方式为产权调换，其中过道面积补偿款为184381.055元。2013年12月9日，原审原告与淮安市清浦区住房和城乡建设局及其所属房屋征收办公室签订淮安市国有土地上房屋征收补偿安置协议书1份，协议载明征收原审原告房屋面积为13.7平方米，备注一栏注明“过道面积已扣除”。期间，房产公司重新拟定购房协议1份，将原审原告购房面积写为13.7平方米，但原审原告未同意在该协议上签名。2013年12月30日，孙兆福与房产公司就上述过道签订购房协议1份，约定孙兆福购买该过道，建筑面积为11.65平方米。后原审原告得知情况拒领房屋拆迁补偿款。
2014年9月5日，原审原告将淮安市清浦区住房和城乡建设局以房屋拆迁补偿合同纠纷为由诉至一审法院，经审理认为双方就涉案过道面积补偿未达成拆迁补偿安置协议，原审原告就补偿安置争议提起的诉讼，不属于民事案件受理范围，可申请行政裁决，遂裁定驳回起诉。原审原告不服提起上诉，2015年1月18日，中院作出二审裁定驳回上诉，维持原裁定。2015年4月13日，原审原告以不当得利纠纷为由，诉至原审法院，引起本案讼争。审理中，经释明，原审原告将诉讼请求变更为要求两原审被告连带赔偿拆迁利益损失184381.055元。
原审另查明，涉案房屋及过道均于2013年12月拆除。
原审原告张国平诉称，2005年10月13日，原审原告购买了清浦区轮埠路229号房屋1套，2013年底该房屋由住建局拆迁，但拆迁补偿未按实际面积，仅对其中13.7平方米给予补偿，对过道面积11.65平方米没有给予补偿。后原审原告在起诉淮安市清浦区住房和城乡建设局过程中了解到房产公司与孙兆福就原审原告的上述过道面积签订买卖合同，将过道面积补偿支付孙兆福，两原审被告恶意串通，造成原审原告拆迁利益损失184381.055元。现诉至法院，请求判决两被告连带赔偿原审原告184381.055元。
原审被告孙兆福辩称，涉案房子系孙兆福所有，经过拆迁办和房产公司多次找孙兆福协调，双方达成拆迁补偿协议，孙兆福才同意搬迁，孙兆福领取的是拆迁办应付的拆迁补偿款。至于拆迁办与原审原告产生拆迁争议，已经通过两级法院审结。孙兆福并没有拿原审原告任何钱，故不存在赔偿损失问题。
原审被告房产公司辩称，房产公司未领取拆迁补偿，原审原告亦无损失，通过房产公司协调，原审原告与淮安市清浦区住房和城乡建设局签订了拆迁补偿协议，协议中对涉案过道面积明确约定扣除，不存在对原审原告过道面积补偿问题。对于涉案过道面积补偿，淮安市清浦区住房和城乡建设局已依法支付孙兆福。原审原告的起诉已经通过两审法院审结，裁定驳回起诉，要求原审原告通过申请行政裁决途径解决，但至今原审原告未申请行政裁决，而是再次提起诉讼，故本案不属于人民法院民事案件的受理范围。综上，请求驳回原审原告的诉讼请求。
一审判决认为，本案争议焦点一，本案是否属于人民法院民事案件受理范围。原审被告孙兆福与淮安市清浦区住房和城乡建设局已就涉案过道达成拆迁补偿安置协议，且协议实际履行，原告以其对涉案过道享有产权为由，认为两原审被告恶意串通，造成其拆迁利益损失，主张两原审被告连带承担赔偿责任，引起本案讼争，本案属于人民法院民事案件受理范围。
本案争议焦点二，涉案过道产权属于原审原告所有，还是原审被告孙兆福所有。涉案过道产权原属于房产公司所有，为公用通道，先是房产公司在孙兆福承租期间将过道连同一楼相邻房屋出售给原审原告，在该房屋面临拆迁时，在未与原审原告协调处理好的情况下，又再次将过道出售给孙兆福，“一物二卖”引起争端，而拆迁单位只能支付一笔拆迁补偿费用，现孙兆福在房产公司协调下，已经凭拆迁协议领取了过道拆迁补偿款，致原审原告作为支付了过道价款的购买人无法获得拆迁补偿，原审原告因此遭受的损失，房产公司应予赔偿。
关于原审原告损失范围的认定。原审原告主张其损失为涉案过道拆迁补偿款184381.055元，一审法院认为，原审原告在2005年即与房产公司签订涉案过道买卖合同，并支付价款实际使用至拆迁前，原审原告理应获得过道的拆迁补偿，现因房产公司“一物二卖”导致其失去本来可获得的过道拆迁补偿款184381.055元，房产公司应负责赔偿。孙兆福作为原承租人，在房产公司协调下，以过道所有权人身份获得拆迁补偿，并无过错，至于有关协议签订时间先后矛盾问题，属于拆迁工作中的不规范行为，不能认定孙兆福与房产公司恶意串通，故原审被告孙兆福不应承担本案民事责任。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、被告房产公司于判决生效后5日内一次性赔偿原告张国平过道拆迁补偿款184381.055元；二、驳回原告张国平对被告孙兆福的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3988元，由房产公司负担。
房产公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审判决认定被上诉人张国平存在损失184381.055元是错误的。张国平与淮安市清浦区房屋征收办公室签订的协议中明确约定，过道面积已扣除，放弃过道面积的补偿是张国平自行处分的结果。张国平认为协议的签订有问题并已通过诉讼解决，两级法院也明确告知其应向有关部门申请裁决，但张国平并没有申请裁决，故其所称的损失并不确定。一审认定张国平的过道面积11.65平方米是错误的，且一审采取释明方法，要求张国平变更诉讼请求违反不告不理的民事诉讼原则；2、张国平即使有损失，后果只能由其自行承担。张国平与淮安市清浦区房屋征收办公室签订的协议中明确约定，过道面积已扣除，此后，上诉人才与孙兆福签订协议，张国平即使有损失，也是其自身造成的，与上诉人或孙兆福无关。请求二审撤销一审判决，改判驳回张国平的诉讼请求。
张国平答辩称，不容易判决认定事实清楚，适用法律正确。
孙兆福未予答辩。
二审查明事实与一审判决认定事实基本相同。
本案争议焦点是，上诉人房产公司的行为是否构成一房两卖，对张国平是否造成财产损害。
本院认为，争议之房屋在被上诉人张国平申请，上诉人单位相关人员审批后，于2005年10月13日双方签订了《购房协议》，上诉人将争议房屋出售给张国平，张国平亦将房款付清。2013年争议房屋面临被征用之时，由于张国平与孙兆福就争议之房屋的权属产生争议，上诉人房产公司明知此争议的存在，在没有与张国平签订任何解除购房协议的情况下，又与孙兆福签订购房协议，其行为构成一房两卖。上诉人认为其与张国平、孙兆福三方已就争议房屋的产权归属达成协议，并以张国平与淮安市清浦区房屋征收办公室签订的协议中明确约定过道面积已扣除为由，认为张国平已放弃过道面积的补偿，对此，本院认为该主张不能成立。理由如下：第一、张国平已购买争议房屋的事实清楚，证据充分，在房屋面临被征收且能获得较大利益情况之下，其不可能轻易放弃可能得到的利益。因为按照上诉人在一审庭审中陈述，当时与张国平谈好，由上诉人将购房差额8000多元另加5000多元利息退还给张国平。张国平当初购房价款也仅有26419.50元，现房屋被征用所得补偿价款在184381.055元，两者之间差距之大，对张国平来说轻易放弃是不合情理的；第二，孙兆福与张国平为争议房屋的权属争议由来已久，在征收过程中，上诉人房产公司曾专门向淮安市国师塔建设工程房屋征收工作指挥部发函，阐述张、孙二人之间的问题目前正在调查核实，待核实清楚后再行签订拆迁协议。此后，虽然张国平与淮安市清浦区房屋征收办公室签订了拆迁安置补偿协议，且该协议备注中有“过道面积已扣除”的内容，但对此解释，双方各执一词，本院认为，张国平与淮安市清浦区房屋征收办公室签订的协议虽然不包含过道面积，但并不能证明张国平对过道面积已表示放弃。从张国平发现过道面积未得到补偿而拒绝领取拆迁款的行为看，其并没有放弃自己对争议房屋的补偿权；第三，孙兆福与淮安市清浦区房屋征收办公室签订的拆迁安置补偿协议，其前提是房产公司将争议过道出售给孙兆福，孙兆福取得过道权属。而从孙兆福签订拆迁安置补偿协议的时间看，该协议是在张国平与淮安市清浦区房屋征收办公室签订拆迁安置补偿协议之前订立，没有证据证明此时张国平明确表示放弃过道产权。本院认为，权利的放弃应当明示，且不得有异议性解释。虽然张国平所签订的拆迁安置补偿协议中注明过道面积已扣除，但扣除过道面积并不必然是得出张国平已经不再主张该权利。如果双方就过道问题达成协议，必然要有明确的补偿办法，而本案诉讼至今，上诉人并不能明确阐述清楚张国平放弃过道产权后其所得补偿的具体明确内容。
关于上诉人一房两卖给张国平造成的损失是显而易见的。如果上诉人不将争议过道一房两卖，则张国平可以其与上诉人签订的购房协议向淮安市清浦区房屋征收办公室主张权利，并获得相应的补偿款，正是基于上诉人的错误行为，导致张国平无法与征收办公室签订拆迁安置补偿协议，使其获得补偿的权利受到侵害，上诉人应当承担赔偿责任。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人房产公司的上诉理由没有事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费3988元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许玉虎
审 判 员 李前兵
代理审判员 田 庚
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 王 敏