广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民二终字第1336号
上诉人（原审被告）：胡胜昌。
被上诉人（原审原告）：广东世纪城物业服务有限公司，住所地：东莞市南城区东莞大道世纪城办公大楼，注册号：441900000069083。
法定代表人：张运池。
委托代理人：何均秀，广东遥力律师事务所律师。
委托代理人：杨鸿璋，广东遥力律师事务所律师。
上诉人胡胜昌因与被上诉人广东世纪城物业服务有限公司（以下简称世纪城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法南民二初字第819号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
世纪城物业公司向原审法院诉称：2009年3月6日，胡胜昌向东莞市世纪城商住房地产开发有限公司购买了位于东莞市南城区绿色路1号世纪城国际公馆三期15楼603及604号两套房屋，房屋建筑面积为85.59平方米及75.21平方米。2010年4月28日及4月30日胡胜昌对该两房进行验收，并于2010年4月28日就该两房与世纪城物业公司前身东莞市世纪城物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定世纪城物业公司的前身为世纪城国际公馆小区的物业管理方，有权按照协议向业主收取物业管理费，代收水费、电费等，若业主逾期交纳物业管理费的，世纪城物业公司有权从逾期之日起按每天应交管理费的1‰的标准收取滞纳金，管理费按照2.38元／平方米的标准收取，在每月10日之前交纳。2010年4月28日，胡胜昌在收楼当日一次性为该两房预交了3个月管理费（2010年5月至7月），之后胡胜昌多次获得开发商赠送管理费，具体为2010年8月至10月三个月，2010年11月至2011年10月一年，后自2010年6月28日开始抵用开发商赠送管理费6000元，抵扣日期为2011年11月至2013年2月，2013年2月余123.20元未抵扣，即自2013年2月份开始胡胜昌应继续按照《前期物业管理服务协议》约定于每月10日前向世纪城物业公司交纳管理费，但胡胜昌一直未向世纪城物业公司交纳，世纪城物业公司多次催收亦无果。世纪城物业公司请求判令：1.胡胜昌清偿拖欠世纪城国际公馆三期15楼603及604号房屋的物业管理费9690.70元（暂计至2015年3月份），物业管理费滞纳金3136.20元（暂计至2015年3月31日）、水费9.20元，以上款项合计12836.10元，物业管理费、水费及滞纳金计算至清偿之日；2.本案诉讼费由胡胜昌承担。
胡胜昌向原审法院答辩称：一、胡胜昌在2013年5月介绍他人购买玫瑰公馆8栋2单元503号房屋，开发商承诺赠送4000元管理费尚未扣减。二、胡胜昌在2010年4月28日收楼时发现有质量问题，就将房屋钥匙放在物业公司进行处理，直到2012年7月双方重新验收该房，发现房屋内积水有20厘米，由于物业公司的经理更换，该事情一直没有处理好。胡胜昌认为房屋维修期间不应该收取管理费，且交楼时世纪城物业公司已经收取胡胜昌三个月的管理费。
原审法院查明：2009年3月6日，胡胜昌与东莞市世纪城商住开发有限公司签订两份《商品房买卖合同》，约定胡胜昌购买绿色路1号世纪城国际公馆三期15楼603及604号两套房屋，建筑面积分别为85.59平方米和75.21平方米，约定出卖人委托的前期物业管理公司为东莞市世纪城物业服务有限公司。2010年4月28日和2010年4月30日，胡胜昌对案涉两房屋进行了验收，接收了钥匙和住户卡，并签署两份房屋交付验收表。2010年4月28日，东莞市世纪城物业服务有限公司和胡胜昌签订两份《前期物业管理服务协议》，约定：1.由东莞市世纪城物业服务有限公司对案涉两房屋提供前期物业管理服务，胡胜昌应自收楼之日起按物业类型及建筑面积交纳物业管理服务费，物业管理服务费收费标准为洋房2.38元／平方米／月；2.物业管理费按月交纳，交纳时间为当月10日前，胡胜昌不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，世纪城物业公司有权要求胡胜昌补交并从逾期之日起支付欠费额每天千分之一的违约金；3.胡胜昌代世纪城物业公司统一收付水费。2010年4月28日，胡胜昌预付了案涉房屋2010年5月至2010年7月的物业管理费共计1148.10元。
双方确认胡胜昌多次获得开发商赠送管理费，包括2010年8月至10月三个月，2010年11月至2011年10月一年，其后抵用开发商赠送管理费6000元，抵扣日期为2011年2月11月至2013年2月，2013年2月余123.20元未抵扣。胡胜昌主张在2013年5月介绍他人购买玫瑰公馆8栋2单元503号房屋，开发商承诺赠送4000元管理费尚未扣减，为此提交内部工作联系单和赠送管理费证明单为证。世纪城物业公司对该赠送的4000元物业管理费予以确认。
庭审中，胡胜昌主张2010年4月28日收楼后由于案涉两房屋质量存在问题，其将钥匙交由胡胜昌进行维修，世纪城物业公司承诺维修期间物业管理费由物业公司承担，故房屋维修期间不应收取管理费，世纪城物业公司应自胡胜昌对维修问题验收签字后才能收取管理费。2010年4月28日的房屋验收表的验收记录列明五项问题，包括：1.客房天花板有裂缝要求及时处理，2.阳台旁有一处瓷片的墙灰没有批好、右边玻璃下掉了几片瓷片，3.阳台玻璃胶打得不到位、外墙清洁不到位，4.木门补油漆色差，5.铁门旁墙面不平整、有块瓷片缺了一个角；整改跟进及验收记录注明“以上问题于2010年5月3日处理完毕，日期为2010年5月3日”，结果跟进记录栏业主验收／日期的内容均为空白。2010年4月30日的房屋验收表的验收记录注明“业主提出6楼两部电梯之间的墙整改得不好，须重新整改”，整改跟进及验收记录注明“以上问题于2010年5月5日处理完毕，日期为2010年5月5日”，结果跟进记录栏业主验收／日期的内容均为空白。胡胜昌对两份房屋验收表中整改跟进及验收记录的内容不予确认，称相关问题不可能在两天内修好，该内容是世纪城物业公司事后添加，并对相关内容的形成时间申请鉴定。世纪城物业公司则称胡胜昌在两份房屋验收表上签名即视为对案涉两房屋进行验收，物业管理费应自验收之日起开始计算，世纪城物业公司已对胡胜昌指出的房屋瑕疵问题进行处理，不影响胡胜昌对案涉两房屋已经实际收楼的客观事实。
双方均确认案涉两房屋一直没有装修使用。世纪城物业公司主张案涉两房屋在2012年7月产生水费6.70元，2013年2月产生水费2.50元，仅提供其自行制作的欠费明细为证，并称不清楚产生水费的原因，是按照水表的实际情况进行记录，世纪城物业公司未能举证证明水表的数据情况及水费计费标准。胡胜昌对该欠费明细不予确认。
另查，东莞市世纪城物业服务有限公司于2014年12月25日经东莞市工商行政管理局核准变更登记为广东世纪城物业服务有限公司。世纪城物业公司具有物业服务企业壹级资质，经营范围包括物业管理。经东莞市物价局备案，国际公馆三期带电梯洋房的物业服务收费标准是按建筑面积每月每平方米2.38元。
以上事实，有商品房买卖合同、房屋验收表、前期物业管理服务协议、发票、EMS快递单、物业服务费催费通知单、东莞市价格收费事项备案表、资质证书、核准变更登记通知书、内部工作联系单、赠送管理费证明单、钥匙留存书以及本案庭审笔录等附卷为证。
原审法院认为：本案是物业服务合同纠纷，世纪城公司、胡胜昌签订的《前期物业管理服务协议书》是双方的真实意思表示，没有违反法律的相关规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应按协议书的约定全面履行各自的权利义务。本案的争议焦点是胡胜昌应自何时向世纪城物业公司交纳物业管理费。按照协议书的约定，胡胜昌应自收楼之日起按物业类型及建筑面积交纳物业管理服务费，双方均确认胡胜昌在2010年4月28日对案涉两房屋收楼，胡胜昌在当天也收取了世纪城物业公司交付的房屋钥匙和门卡，案涉两房屋自此交付给胡胜昌使用，胡胜昌应自收楼之日即2010年4月28日起向世纪城物业公司交纳物业管理费。胡胜昌辩称世纪城物业公司曾承诺维修期间物业管理费由物业公司承担，但未能举证证明，世纪城物业公司对此不予确认，故原审法院不予采信。虽然房屋验收表注明案涉房屋存在若干质量问题，相关问题由世纪城物业公司负责跟进维修，但必须指出的是，世纪城公司、胡胜昌之间是物业服务合同关系，案涉两房屋的质量问题属于胡胜昌与商品房开发商之间的商品房买卖合同关系的范畴，世纪城物业公司作为案涉房屋的物业管理公司对此不具有物业服务合同上的维修义务，胡胜昌主张房屋维修期间无须交纳物业管理费缺乏事实和法律依据，原审法院不予采信。至于胡胜昌提出的鉴定申请，原审法院认为该申请鉴定的事项与本案处理无关联，故不予准许。
根据双方的确认，世纪城物业公司在2013年1月以前的物业管理费已经交纳或者由开发商赠送管理费予以抵扣，2013年2月有123.20元需交纳，胡胜昌应自2013年2月起按月交纳物业管理费。按协议书的约定，案涉两房每月的物业管理费为2.38元／平方米×（85.59＋75.21）平方米=382.70元。双方均确认胡胜昌有开发商赠送的4000元管理费尚未抵扣，故自2013年2月起抵扣至2014年1月，其中2014年1月仍须交纳管理费332.90元，此后的物业管理费胡胜昌也应按月交纳。截至2015年6月，胡胜昌拖欠的物业管理费为332.90元＋382.70元×17个月=6838.80元。根据《前期物业管理服务协议书》的约定，胡胜昌应按欠费额每天千分之一支付逾期交纳物业管理费的违约金，即2014年1月应交物业管理费332.90元应自2014年1月11日起计算，之后以每月应交物业管理费382.70元为基数，从产生管理费的当月11日起计算至付清之日止，分额分月计算，违约金总额以本金为限。因世纪城物业公司未能举证证明水费9.20元的情况，胡胜昌对此不予确认，故原审法院对世纪城物业公司该项诉请不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、胡胜昌应于判决发生法律效力之日起三天内支付世纪城物业公司2014年1月至2015年6月期间的物业管理费6838.80元；二、胡胜昌应于判决发生法律效力之日起三天内支付世纪城物业公司逾期交纳物业管理费的违约金，其中2014年1月应交物业管理费332.90元自2014年1月11日起计算，2014年2月以后以每月应交物业管理费382.70元为基数从产生管理费的当月11日起计算，按欠费额每天千分之一的标准分额分月计算至付清之日止，违约金总额以本金为限；三、驳回世纪城物业公司其他诉讼请求。如胡胜昌未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费60.45元，由胡胜昌负担。
一审宣判后，胡胜昌不服，向本院提起上诉称：胡胜昌于2010年4月收楼时发现案涉房屋存在质量问题，当时预留了钥匙给世纪城物业公司进行维修。由于存在可抵扣的管理费，故世纪城物业公司一直没有进行维修，还丢失了钥匙。2012年7月双方一起到案涉房屋，发现仍然存在问题，当时世纪城物业公司的主管和经理都在场，并答应维修期间不收取管理费。世纪城物业公司和开发商在明知胡胜昌有赠送的管理费可以抵扣的情况下，合谋使得赠送的管理费未能抵扣，验收记录中“于2010年5月3日处理完毕”是世纪城物业公司事后私自添加的，案涉房屋至2012年7月还未维修好，胡胜昌不应承担2010年5月至2012年7月维修期间的管理费。综上，请求二审法院判决案涉房屋维修期间的管理费应由世纪城物业公司承担，并由世纪城物业公司承担本案诉讼费。
世纪城物业公司未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。
案经本院审理，对原审法院所查明的事实，本院予以确认。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审程序中仅针对上诉请求有关的事实和适用法律进行审查。针对胡胜昌的上诉意见，本案二审分析如下：
案涉《前期物业管理服务协议书》合法有效，对双方均具有约束力。胡胜昌主张案涉房屋存在质量问题，应由世纪城物业公司进行维修，维修期间其无须支付管理费。但本案中，与胡胜昌存在商品房买卖合同关系的系案涉商品房的开发商，并非世纪城物业公司，世纪城物业公司与胡胜昌之间是物业服务合同关系。如案涉房屋存在质量问题，属于胡胜昌与开发商之间的商品房买卖合同关系的范畴，世纪城物业公司作为案涉房屋的质量问题并不负有合同义务。且胡胜昌亦无证据证明世纪城物业公司曾向其承诺案涉房屋维修期间无须支付物业管理费，故胡胜昌拒绝支付案涉物业管理费的前述抗辩理由缺乏事实和法律依据，原审法院不予采信并无不妥，本院予以维持。
综上，胡胜昌的上诉理由不充分，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费121元，由胡胜昌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 鹏
审 判 员 覃婴桃
代理审判员 谢佳阳
二〇一五年十月十二日
书 记 员 彭晓君
附相关法律条文（节选）：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第11页共11页