浙江省永康市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金永芝民初字第257号
原告：姜水祥。
委托代理人：朱国明，浙江五义律师事务所律师。
被告：徐红杰。
委托代理人：丁群伟、徐凌窈，浙江丽州律师事务所律师、实习律师。
原告姜水祥与被告徐红杰房屋租赁合同纠纷一案，于2015年10月28日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序，由审判员许凌云独任审理，于2015年11月23日公开开庭进行了审理。原告姜水祥及其委托代理人朱国明、被告徐红杰的委托代理人丁群伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜水祥起诉称：2013年1月10日，姜水祥、徐红杰签订《租赁合同》一份，约定由徐红杰将位于永康市城西红杰五金电镀厂精饰表面整合区金饰三路的1号车间房屋租赁给姜水祥（实际是姜水祥与朋友张建合伙承租），使用面积为155平方米，租赁期限为三年（2013年1月10日到2016年1月10日），年租金为24万元，租金采取先付后用原则，提前一个月支付，并规定租赁的房屋仅作为电镀使用，租赁协议同时还约定了电费按1.86元／度，自来水费按14.6元／吨（后涨到19.6元／吨），井水按11.5元／吨（后也涨到16.5元／吨）计算等。房屋租赁协议签订后，姜水祥即订购和定做了电镀设备，先后投入电镀机器设备等24万元，并支付了第一年租金24万元，第二年租金（即2014年1月10日到2015年1月10日），姜水祥也以2014年电镀加工费抵扣和现金的方式全部付清。然，在五水共治过程中，永康市政府等相关部门，于2014年3月28日采取停水、停电等措施，关停了李店电镀园区，致使姜水祥被迫停产，其购置的电镀机器设备等全部报废，损失惨重。鉴于第二年度的房屋租金已全部交清，徐红杰应按实际使用时间退还租金，但徐红杰仅同意退还4万元。为此，请求判令徐红杰返还房屋租金18.8万元，并赔偿损失20304元（已按月利率0.6%从2014年4月1日计算到2015年10月1日，以后仍按此计算到清偿之日止），计208304元。庭审中，姜水祥将诉讼请求变更为：判令徐红杰返还房屋租金15万元（因庭前被告已经支付了3.8万元），并赔偿损失（损失按年利率6%从2014年4月1日计算）。
徐红杰答辩称：1、原告主体不适格，使用人系原告与张建；2、被告主体不适格，租赁标的的厂房，不是被告所有，被告仅是投资人履行企业职务行为；3、原告与永康市西城红杰五金电镀厂已经口头达成了解除租赁合同的协议，永康市城西红杰五金电镀厂也已经按照约定退还了租金，故该租赁协议是双方约定解除，永康市城西红杰五金电镀厂已经履行了约定。
姜水祥为证明其主张，向本院提交证据如下：
1、姜水祥的身份证复印件，徐红杰的人口基本信息查询表各一份，欲证明原、被告的主体资格。
徐红杰的质证意见为：没有异议。
2、徐红杰与姜水祥签订的《租赁协议》原件一份，用以证明徐红杰将位于永康市城西红杰五金电镀厂精饰表面整合区金饰三路10号的1号车间，使用面积为155平方米的房屋出租给姜水祥。租赁期限为2013年1月10日起至2016年1月10日止，共三年。房租必须提前一个月支付第二年的租金，否则作放弃续租处理。租赁房屋仅作为电镀使用，租金每年24万元，租金先付后用，出租期内房屋本身所涉及税费及因本出租所产生的一切税费均由乙方承担的事实。
徐红杰的质证意见为：租赁协议真实性没有异议，对所约定的各项内容没有意见，但是出租方不是徐红杰个人，工业用地不可能登记在个人名下，出租方为永康市城西红杰五金电镀厂。
3、2013年3月9日至2013年9月20日的送货单157张，用以证明徐红杰应支付给姜水祥电镀加工费203199元的事实。
4、中国农业银行武义温泉分理处打款凭证一份，用以证明2014年1月28日，从6228480383173777418账户转入62×××19账户94572元的事实。
庭审中，姜水祥陈述，第二年租金24万元的支付方式为：电镀加工费203199元，扣除应支付的水电费57771元，再加上打款94572元。
徐红杰对证据3、4的质证意见为：对送货单及汇款凭证，原告所主张的已经支付租金24万元，被告没有意见，但是其所付的94572元是逾期支付的，永康市城西红杰五金电镀厂将另行起诉，要求原告承担违约责任。2014年的租金应在2014年1月10日前支付，但原告已经逾期支付。
5、永康市人民政府办公室永政办发（2014）10号文件一份、永康市电镀行业停产整治方案一份、永康市停产整治电镀企业（电镀车间）名单一份，用以证明停产整顿的事实。
徐红杰的质证意见为：证据的真实性由法庭予以核实，对于原告的证明目的，被告认为永康市人民政府所提的是因为名单当中所列各个企业有污染，而不是无论是否有污染都要停止，能够达到环保要求的不用停产。仅仅证明如果电镀未达环保要求会被政府停业整顿，停业整顿这一后果是原告造成，与被告无关，不构成解除合同的理由。
6、永康市人民政府办公室专题会议纪要（2014）12号一份，用以证明五水共治过程中，相关部门合理停产，红杰五金厂在名单中的事实。
徐红杰的质证意见为：真实性由法庭核实。在专题会议纪要第一页明确看到该会议召开的是表面金饰整合区整体改造会议，且明确各个企业未经环保审批污水排放废水不达标及企业内部管理混乱等问题，同时提到只有整体改造提升才能达到验收标准。故永康市人民政府不是不让企业进行电镀加工生产，而是各个电镀企业没有达到环保的要求，如达到要求是可以继续加工的。而原告举证的名单中所载的名字朱志军是与原告一样租赁在厂区内加工生产的，叫朱枝军，造成停产是原告与朱枝军的问题，不是被告的原因，且所有的这些事实不是原告主张解除租赁协议的理由。
徐红杰为证明其主张，向本院提供证据如下：
A、永康市西城红杰五金电镀厂独资企业基本情况，用以证明本案适格被告应该是永康市西城红杰五金电镀厂，而不是徐红杰，徐红杰在合同中签字是履行企业职责的事实。
B、（2015）金永民初字第2233号传票一份，用以证明该案原告为朱枝军，与本案原告一同向永康市西城红杰五金电镀厂承租厂房，适格被告是永康市西城红杰五金电镀厂，造成污染及原告等人无法继续承租是因为原告等人生产不达标的事实。
姜水祥对证据A、B的质证意见为：真实性没有异议，但是证明目的有异议。那一个案件是永康市西城红杰五金电镀厂与朱枝军签订的，所以将永康市西城红杰五金电镀厂列为被告之一，本案是徐红杰签订的，故主体是徐红杰。
本院认证意见：徐红杰对于证据1-4的真实性均无异议，但提出出租方应为永康市西城红杰五金电镀厂，并为此提供了证据A、B予以证实。经本院核实，2013年徐红杰与姜水祥签订租赁合同时，租赁物的所有权人为个人独资企业永康市西城红杰五金电镀厂，其负责人为徐红杰。本院认为，租赁合同的出租方，应为租赁物的所有权或处分权人，而本案中租赁物的所有权人系永康市西城红杰五金电镀厂而非徐红杰个人，故徐红杰在租赁合同上签字应系其作为负责人履行职务行为，故出租方应确认为永康市西城红杰五金电镀厂。故本院对于证据1-4，证据A、B的真实性均予以确认。对于证据5、6，对于真实性无法确认，且该证据并无法确认导致环保处理不达标，停产整顿后果的原因系出租方还是承租方的责任，故对于证据5、6，本院不予确认。
经审理，本院认定事实如下：永康市西城红杰五金电镀厂与姜水祥签订《租赁协议》一份，约定由永康市西城红杰五金电镀厂将位于永康市城西红杰五金电镀厂精饰表面整合区金饰三路10号的1号车间出租给姜水祥做电镀使用，租期3年，自2013年1月10日至2016年1月10日。租金按年支付，每年24万元，房租须提前一个月支付第二年的租金，否则作放弃续租处理。姜水祥已支付两年租金。
本院认为，姜水祥主张出租方为徐红杰个人，徐红杰系租赁合同的相对方。本案租赁物，精饰表面整合区金饰三路10号的1号车间在出租时的所有权人系永康市城西红杰五金电镀厂，徐红杰系个人独资企业永康市城西红杰五金电镀厂的负责人，个人与独资企业是两个独立主体，不能混同，且徐红杰也明确表示，其履行的是职务行为，故本案租赁合同的相对方应为永康市城西红杰五金电镀厂与姜水祥，故本案徐红杰作为被告，主体不适格。故对于姜水祥的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告姜水祥的诉讼请求。
本案的案件受理费1853元（已预交2212元），由原告姜水祥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 许凌云
二〇一五年十二月三日
代书记员 施舒映