浙江省三门县人民法院
民 事 判 决 书
（2003）三民初字第970号
原告（反诉被告）郑灵挥，个体户。
委托代理人（特别授权）倪辉，浙江金威律师事务所律师。
被告（反诉原告）郑才标，个体户。
被告（反诉原告）徐文燕，医生，系被告郑才标妻子。
二被告委托代理人（特别授权）方雪富，浙江持正律师事务所律师。
原告郑灵挥与被告郑才标房屋租赁合同纠纷一案，原告于2003年9月19日向本院提起诉讼，被告郑才标、徐文燕于2003年9月30日向本院提起反诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2003年11月13日进行了公开开庭审理。原告郑灵挥及其特别授权代理人倪辉、被告郑才标及其二被告的特别授权代理人方雪富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑灵挥诉称：2003年3月12日，原、被告就租赁二被告所有的座落在三门县海游镇上洋路一楼一间及二楼二间签订《租房协议》，双方约定租期五年，年租金18000元。合同签订前曾口头约定房租每年分两期付清，上半年3月15日和下半年9月15日各付9000元，但被告在书写和打印合同文本时写成了“签订合同当日付清”，签名时原告曾提出修改意见，被告答应按口头约定办，无需修改。合同签订以后，双方均按上半年付10000元，下半年付8000元履行，两年来双方就此无争议。今年9月初，被告认为房租要涨价，提出每年房租为40000元，原告不同意，为此双方引起纠纷。原告考虑在此开店时间较长了，已形成一定的有利环境，于是跟被告协商，想以适当提高房租的方式来求得继续租赁，但由于被告要价太高而无法解决。今年9月15日，原告向被告交纳下半年的房租8000元时，被告拒收，9月16日，被告擅自用链条锁将房门锁上，并将房前的石条及部分行道砖撬掉，致使原告无法经营，原告多次与之交涉无效。现原告起诉要求判令被告继续履行租房协议，并赔偿原告在停业期间的预期利益损失1400元。
原告郑灵挥为证明自已的主张，向本院提交以下几份证据：
一、租房协议一份，证明（1）双方约定租期为5年，时间是2001年3月15日到2006年3月15日，每年的租金为18000元。现在双方约定的租期并未到期，被告将房门反锁，是被告违约；（2）原、被告签订合同时，即2001年3月12日被告收到原告租金10000元；
二、证人吴某甲出庭作证，证明租赁房屋每年为租金18000元，2001年、2002年上半年各付10000元，下半年各付8000元，2003年上半年付10000元，用以证实原告每年分二期付给被告租金18000元，至2003年上半年为止；
三、证人李某出庭作证，证明在原告经营的灯具店打工期间，原告郑灵挥每年分二次付清房租，其中2002年郑灵挥付租金时，资金欠一点，曾向证人借过，用以证实原告每年分二次付清房租；
四、提供录音带一盒，主要内容为2003年9月16日，在被告将店门锁了之后，被告和原告兄弟郑尚阳的谈话过程，曾经有三次讲到房租涨价问题。用以证实被告在反诉状中称从没有讲到过涨价问题不实，被告单方关门毁约是出于房租涨价；
五、证人王某甲出庭作证，证明2003年9月16日，证人听到双方在争吵，店门已锁了，店没有开了，郑才标在撬大理石，郑灵挥问其为什么将门锁了，郑才标讲不租了，每年租金4万元差不多，用以证实被告将店门锁了是因为房租涨价问题；
六、证人周某出庭作证，证明2003年9月8日，双方吵架，郑才标讲房租涨高，郑灵挥不同意涨高。用以证实原、被告双方争吵的起因是房租涨价问题；
被告郑才标、徐文燕辩称并反诉：2001年3月12日，被告经与原告充分协商后，达成“租房协议”，双方约定：被告将自有的位于上洋路的房屋一楼一间及二楼租给原告经营灯具，租期为五年，租金为每年18000元，租金于协议签订当日付清。因被告郑才标在外出差，协议由被告徐文燕代签。协议签订后，被告依约将房屋交给原告使用，而原告当时只支付给被告房租10000元，并口头讲明余款过一、两天付清。后经原告催讨，因原告灯具店生意不好，于2001年底、2002年9月份左右分别支付给被告10000元、16000元，原告基本上按照一年一次性付清房租。但到2003年2月下旬，经被告多次催讨，原告又只拿来10000元，被告先是不愿接，但原告表示过几天一定全部付清房租，故被告收下10000元，并告知原告如在2003年9月15日前仍未付清房租的，则合同解除，原告应于此日前腾退房屋。至2003年9月15日被告经催讨仍未能付清租金，故被告依法于同年9月16日锁了房门即双方解除了合同。因原告现仍未腾退房屋，使被告至今仍不能使用，故依法提出反诉，要求法院确认“房租协议”已因解除而终止，请求判令原告立即腾退房屋，并要求原告赔偿被告的损失，按每天50元自2003年9月16日起计算至腾退房屋之日止。
被告郑才标、徐文燕为证明自已的主张，向本院提交了以下几份证据：
一、证人王某乙出庭作证，证明2003年9月8日晚，证人为郑灵挥为租房一事同郑才标讲情，郑才标讲郑灵挥未按约支付房租费，如在9月15号前再不解决房租问题，要把房屋收回，用以证明被告不租给原告房屋是因为原告未按约支付房租；
二、证人吴某乙出庭作证，证明2003年9月7日，双方为房租一事发生争吵，郑才标讲15日房租再不解决，16日就要锁门，双方还讲了很多话。用以证实双方争吵的原因是房租问题未解决；
三、证人郑某出庭作证，证明2003年9月17号即郑才标将门锁了以后，郑才标与租房的人在谈话，徐小燕在当中也讲了很多话。用以证实该录音带经过剪辑，不能作为定案证据；
四、证人姚某出庭作证，证明2003年9月7日下午，郑才标讲15日如房租不装清楚，16日其就不租了，隔壁的房租已涨价了，屋租介便宜还不付。用以证实9月初，被告曾经向原告提出在9月15日前租金不解决，要在16日锁门一事；
五、证人谢某出庭作证，证明2003年9月15日，小燕（即被告徐文燕）在开发票，是关于七楼房租，郑灵挥付了1500元，小燕找还50元，用以证实原告讲9月15日付给被告8000元房租不实。
针对被告郑才标、徐文燕的反诉，原告郑灵挥辩称：1、被告在反诉状中称“租金为每年18000元，租金于协议签订当日付清”与事实有出入；2、付款方式与实际付款方式有出入，实际为2001年3月支付10000元，2001年9月15日支付8000元，2002年3月付10000元，2002年9月15日付8000元，2003年3月15日付10000元；3、被告要求原告一次性支付租金与事实不符；4、被告在反诉状中称双方解除合同，要求原告腾退房屋，当时并无此言。5、被告从未提房租涨价问题，此与事实不符。
对原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：
1对原告提供的证据一（租房协议），被告对真实性无异议。但原、被告双方就租房协议中所约定的“租金每年18000元，租期五年，签订当日付清”这一内容，理解上双方存在歧义。被告郑才标三字系被告徐小燕代签。本院认为，对于协议系被告徐小燕代签的，因被告徐小燕与被告郑才标系夫妻关系，且事后被告郑才标并未提出异议，视为默认原、被告双方所签订的协议。本院对此协议予以确认。对于租金支付方式，在实际的履行中，被告考虑到原告的实际困难和合同上面的文字表述不是很清楚，所以对原告每年支付18000元租金予以默认。本院据此认定原、被告双方对租金的支付方式已变更为每年支付人民币18000元。协议下方的备注内容“2001年3月12日已收到壹万元，郑才标”，仅能证明被告于2001年3月12日收到租金10000元，不能就此确定原、被告双方将租金支付方式变更为每年分上、下半年付清。
2对原告提供的证据二、三（证人吴某甲与李某的证言），被告认为证人与原告有利害关系，证言与事实不符。本院认为两证人与原告系雇员与雇主，从心理上偏向于原告，原告每次交付租金时，均告知证人，不符合证据的客观性，且原告未提供旁证予以相互印证，本院不予采信。
3对原告提供的证据四（录音带），被告对此真实性有异议，认为当时有许多人在场，但只有被告郑才标与原告兄弟郑尚阳两人的讲话内容，有剪切的嫌疑，且有其他相关证人予以证明，但2003年3月15日收到原告房租10000元属实，当时，原告口头承诺因生意不好，余款过几天付清的。本院认为，2003年3月15日原告支付给被告房租10000元这一事实，双方无异议，本院予以确认，对于其他内容原告因无其他相关证据予以佐证，本院无法认定。
4对原告提供的证据五（王某甲的证言），证据六（周某的证言）被告认为证言不实，被告郑才标既未撬过大理石，也未谈到过该诉争房屋因房租涨价而不租。本院认为，2003年9月7日与9月16日，为房租争吵过、被告将房门反锁，要求原告出屋，该事实双方陈述一致，本院予以采信，但对于证人所证实的其他内容，因无相关证据予以佐证，本院不予采信。
5对被告提供的证据一至四（证人王某乙、吴某乙、郑某、姚某的证言），原告均质证认为证人所陈述到的内容无实质性意义。本院认为，上述证人证言客观性较差，本院不予采信。
6对被告提供的证据五（谢某的证言），原告质证认为七楼的房租与本案无关。本院认为，该份证据与本案无直接的关联，本院对此不予采信。
综上，本院认定本案事实如下：
2001年3月12日，原、被告双方签订了一份《租房协议》，双方约定租期五年，年租金18000元，签订起当日付清。原告当日支付给被告房租10000元。2001年至2003年3月15日原告共支付给被告房租人民币46000元。2003年9月7日，原、被告双方为房租一事发生争吵。2003年9月16日被告将所租房屋的房门反锁。
本院认为，合同一经订立，对双方当事人均有约束力，双方必须自觉、全面地履行。原、被告签订了租房协议后，对其中关于租金的支付方式，双方存有歧义，从字面上有二种理解，其一是租金每年18000元，租期五年，共人民币90000元，签订当日一次性付清，其二是每年的租金18000元，在每年的3月12日一次性付清。在实际的履行中，2001年、2002年，原告每年支付给被告房租人民币18000元，被告在庭审中亦予以了承认。但原告主张对付款方式另有口头约定，每年分二次付清，而被告对原告主张付款方式有口头协议的事实予以否定，为此，原告应提供证据证明其主张。另外，原告虽称在9月15日支付给被告租金8000元，被告拒收，但未向本院提交证据证明，本院对原告这一主张亦不予支持。被告徐文燕虽在2001年3月12日双方签订的租房协议中签字“收到壹万元”，但此内容仅能证明被告已于签订协议时收到原告租金10000元，不能证明原、被告双方对租房协议中就租金的支付方式变更为每年分上、下半年付清。综上，本院应认定原、被告约定原告于每年3月12日一次性给付被告租金18000元。原告于2003年3月15日付了租金10000元，但至2003年9月16日即被告将房门反锁时，原告仍未付清2003年的房租8000元，已违反约定，未付清租金已逾期六个月，被告反诉要求解除租赁关系，本院应予以支持。因原告未按约定付清房租超过六个月，被告有权解除合同的履行，故对原告要求被告赔偿停业损失的诉讼请求，本院不予支持。但被告在2003年9月16日擅自将租赁房屋反锁，没有给原告合理腾退房屋的期限，对被告要求原告赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《浙江省房屋租赁管理条例》第二十四条第（四）项之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）郑灵挥与被告（反诉原告）郑才标、徐文燕的房屋租赁合同关系；
二、限原告郑灵挥于本判决生效后一个月内腾退房屋；
三、驳回原告（反诉被告）郑灵挥要求被告（反诉原告）郑才标、徐文燕赔偿停业期间损失的诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）郑才标、徐文燕要求原告（反诉被告）郑灵挥赔偿损失的诉讼请求。
本诉案件受理费二千五百元，反诉案件受理费二千五百元，调查取证费六百元，先予执行费七百七十元，合计人民币六千三百七十元，由原告郑灵挥负担四千八百元，被告郑才标、徐文燕负担一千五百七十元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于浙江省台州市中级人民法院，并同时向浙江省台州市中级人民法院预交上诉案件受理费5000元（收款单位：浙江省省级财政专户结算分户，开户银行：台州市农行经济开发区支行，账号：90×××46，执收单位代码030101）。预交上诉案件受理费后，及时将收据复印件送交本院。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
本案申请执行期限为一年
审?判?长胡金龙
审?判?员颜崇妙
代理审判员 梅?丹
二〇〇三年十二月十日
代?书记员吴春亚