上海市第二中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）沪02执异58号
异议人(被告)：浙江宏磊东南房地产开发有限公司，住所地浙江省诸暨市。
法定代表人：傅国庆。
委托诉讼代理人：丁锋，浙江信顺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宣天波，浙江信顺律师事务所律师。
原告：上海中磊投资咨询有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人：周漪，董事长。
原告：上海文雷实业有限公司，住所地上海市普陀区。
法定代表人：周漪，董事长。
以上二原告的共同委托诉讼代理人：叶宝强，上海力帆律师事务所律师。
被告：浙江宏磊控股集团有限公司，住所地浙江省诸暨市。
法定代表人：傅国庆。
被告：戚建萍，女，1964年3月31日出生，汉族，户籍地浙江省诸暨市。
被告：金磊，男，1988年8月15日出生，汉族，户籍地浙江省诸暨市。
本院在审理原告上海中磊投资咨询有限公司(以下简称中磊公司)、上海文雷实业有限公司(以下简称文雷公司)与被告浙江宏磊控股集团有限公司(以下简称宏磊公司)、戚建萍、金磊、浙江宏磊东南房地产开发有限公司(以下简称东南公司)民间借贷纠纷一案中，应原告中磊公司和文雷公司的申请，于2017年3月6日保全查封了浙江省诸暨市大唐镇鸿景庄园二期御景苑1幢000102、2幢000103、5幢000103、7幢000102、9幢000101、9幢000102、10幢000101、10幢000102、11幢000102、12幢000101、15幢000102、16幢000101、16幢000102、17幢000101、17幢000102、19幢000102、20幢000101、20幢000102、21幢000101、21幢000102、22幢000101、22幢000102、26幢000101、27幢000101、30幢000101、57幢000101、58幢000101、62幢000101、63幢000101、65幢000101、66幢000101、67幢000101、68幢000101、69幢000101、70幢000101、71幢000101、72幢000101、73幢000101、75幢000101、76幢000101、77幢000101共计41套房产(以下简称涉案房产)，异议人东南公司对该查封行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
东南公司称，根据浙江亿安联诚土地房地产评估有限公司出具的41份《房地产估价报告》显示，涉案房产的市场价值总计为41,375.72万元，而上述房产的在建工程抵押贷款金额仅为7,518.08万元，现法院查封的财产价值远超过本案的诉讼标的金额，故根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第21条规定，请求解除对浙江省诸暨市大唐镇鸿景庄园二期御景苑7幢000102、9幢000101、9幢000102、10幢000101、10幢000102、11幢000102、12幢000101、15幢000102、16幢000101、16幢000102、17幢000101、17幢000102、19幢000102、20幢000101、20幢000102、21幢000101、21幢000102、22幢000101、22幢000102、58幢000101、62幢000101、63幢000101、67幢000101、69幢000101、70幢000101、72幢000101共计26套房产(以下简称26套房产)的查封。
中磊公司、文雷公司称，东南公司自行委托估价机构评估涉案房产的市场价格，未经法定程序评估，无法确定其实际价值。现涉案房产存在在建工程抵押贷款、建设工程价款未结清、案外人主张所有权等因素，其实际剩余价值无法确定。故本案不存在超标的额查封情形，请求驳回东南公司的异议请求。
本院查明，本院在审理中磊公司、文雷公司与宏磊公司、东南公司、戚建萍、金磊民间借贷纠纷一案中，于2017年2月21日作出(2016)沪02民初619号民事裁定，冻结宏磊公司、东南公司、戚建萍、金磊的存款9,349.6万元或查封其相同价值的其他财产权益。同年3月6日，本院保全查封了涉案房产。2017年10月31日，本院作出(2016)沪02民初619号民事判决，判令宏磊公司于判决生效之日起十日内归还中磊公司、文雷公司借款8,920万元及利息；戚建萍、东南公司对宏磊公司上述债务承担连带清偿责任；金磊对宏磊公司上述债务中1,552.1万元的范围内承担连带清偿责任等。判决后，宏磊公司不服，向上海市高级人民法院提出上诉，该院经审理，于2018年3月2日作出(2017)沪民终411号民事判决，驳回上诉，维持原判。目前该案尚未进入执行阶段。
本院另查明，2017年12月，东南公司自行委托浙江亿安联诚土地房地产评估有限公司对涉案房产的市场价值进行评估。浙江亿安联诚土地房地产评估有限公司于2017年12月31日出具41份《房地产估价报告》，结论为涉案房产的市场总价值41,375.72万元，上述评估报告的有效期为壹年。依据上述评估报告，26套房产的市场总价值为24,734万元。中磊公司、文雷公司对东南公司提交的评估报告持有异议。
系争房产所属房地产项目登记在东南公司名下，已取得预售许可证，但尚未通过竣工验收，未取得大产证。系争房产中，除御景苑1幢000102、2幢000103、5幢000103、7幢000102、26幢000101、27幢000101、30幢000101、57幢000101计8套房产外，其余33套房产均被设定抵押权，抵押权人为渤海国际信托股份有限公司，抵押金额共计6,004.07万元，设定日期为2016年6月18日。现案外人已对上述未被设定抵押权的8套房产中7套主张所有权，并提出执行异议。在异议审查过程中，东南公司向本院陈述，系争房产所属房地产项目的工程款项尚未结清。
上述事实，有本院(2016)沪02民初619号民事裁定书、(2016)沪02民初619号民事判决书、协助执行通知书、上海市高级人民法院(2017)沪民终411号民事判决书、东南公司提供的41份《房地产估价报告》、在建工程抵押存根及抵押财产清单、谈话笔录等证据为证。
本院认为，人民法院诉讼保全财产的目的在于保障胜诉债权人债权的实现，确保执行变价处分时债权能够得以足额受偿。在采取保全措施时，查封、扣押、冻结的财产整体价值不得明显高于诉讼标的金额，但应参考财产的市场价格走势、权利限制以及变现成本等情况。本案中，系争房产未经司法评估，尚无法确定其实际价值，现东南公司仅凭自行委托评估的结果主张本院超标的查封，缺乏事实依据，本院不予支持。而且，系争房产属在建工程，尚未竣工验收，工程款亦未结清，其中大部分房产均已设定抵押权，其余房产的权属尚存在争议，不足以证明系争房产的价值明显高于诉讼标的金额。综上，东南公司的异议请求不成立，应予驳回。本院在审理过程中依照中磊公司、文雷公司的申请，查封系争房产并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下：
驳回异议人浙江宏磊东南房地产开发有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向上海市高级人民法院申请复议。
审判长 张常青
审判员 朱志红
审判员 胡晓东
二〇一八年四月十三日
书记员 周乃夫
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
(一)异议不成立的，裁定驳回异议；
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