四川省巴中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川19民终396号
上诉人（原审被告）：张光金，男，1951年6月10日出生，汉族，个体户，住四川省巴中市巴州区。
上诉人（原审被告）：吴俊华，女，1961年5月17日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。
上诉人张光金、吴俊华共同委托诉讼代理人：谭守龙，四川九朝律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：巴中市成强汽车贸易有限公司，住所地四川省巴中市江北大道西段170号（市政协白云台大厦底楼）。
法定代表人：蒲廷臣,该公司董事长。
委托诉讼代理人：鲜爱萍，四川九朝律师事务所律师。
上诉人张光金、吴俊华因与被上诉人巴中市成强汽车贸易有限公司（以下简称成强汽贸）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院（2016）川1902民初2899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后,依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张光金、吴俊华及其共同委托诉讼代理人谭守龙，被上诉人巴中市成强汽车贸易有限公司的法定代理人蒲廷臣、委托诉讼代理人鲜爱萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张光金、吴俊华上诉请求：撤销（2016）川1902民初2899号民事判决，驳回原审原告的诉讼请求。其理由如下：一、房屋租赁期限三年已满，上诉人不应退还被上诉人的房屋租金16658元。上诉人至今从未要求被上诉人搬出该租赁房屋，更未迫使被上诉人搬出该租赁房屋。被上诉人与拆迁部门协商后主动搬出且未告知上诉人，上诉人并不知情。被上诉人搬出租赁场地系其单方行为所造成，其擅自提前搬出系违约行为，其责任应自负。上诉人与拆迁部门签订的拆迁协议约定，拆迁部门应在协议签订后7日内即3月30日前支付拆迁款。上诉人亦应在同年3月30日前将钥匙交付给拆迁单位，即只有上诉人在收到拆迁款后才有交钥匙的义务，值得注意的是，这里的交钥匙是上诉人将钥匙交与拆迁部门而被上诉人应将租赁场地的钥匙交与上诉人，否则，被上诉人在未得到上诉人授权的情况下将钥匙交与他人的行为是严重违约行为。上诉人收到的第一笔拆迁款时间是2012年6月20日，意即上诉人此时依照拆迁协议才有可能通知被上诉人收回租赁房屋交还钥匙后将租赁房屋交付拆迁，值此上诉人与被上诉人房屋租赁期限三年已满且超期一月，故原判租期三年未满的认定，缺乏事实依据和法律依据。二、原判基于租赁期限未满三年从而判令改、扩建房屋134400元、装修50000元、停产停业损失264228元等是错误的。1、依照租赁合同补充协议，上诉人准许被上诉人根据需要增建厂房，被上诉人修建时必须拿出方案由上诉人核准。对上诉人未经核准的改、扩建行为的后果应由被上诉人自行拆除，而不应由上诉人赔偿，而被上诉人将上诉人的房屋擅自交与拆迁单位拆迁时已就相关补偿达成协议并到位。2、上诉人产权证建筑面积1535.4㎡，拆迁建筑面积1542.81㎡，违章面积328.11㎡，即使按原判认定被上诉人主张的面积168.23㎡亦属违章面积，属自行拆除范围，违章面积的补偿是每平方米150元，且不存在其它的装修补偿，即168.23㎡×150元=25234.5元。故原判认定为按168.23㎡×800元=134400元和装修5万元是错误的。3、停产停业损失费系基于企业经营且与房屋产权同期限，但由于房屋拆迁而导致永久性停产停业的经营损失而作出的一种补偿。本案中上诉人的租赁房屋在租赁之前系是生产、经营性企业（即巴山汽修厂），被上诉人的生产、经营权应以租赁期限为限，即使按被上诉人所称三年的未满期限也未满三月，该不足三月的停产停业损失费与上诉人对房屋永久性的停产停业损失费相比，占拆迁房屋价值×5%的停产停业损失总额的比率是微不足道的，而原判却将被上诉人经营期限不足三月的停产停业损失确定为整个房屋停产停业损失的60%于法无据、于理不合。况且如前所述上诉人交付租赁房屋的期限已逾约定的三年期限。故被上诉人根本不存在停产停业损失，亦不存在停产、停业损失的补偿事宜。再者，如前所述，被上诉人未经上诉人同意且在上诉人未知情的情况下擅自将租赁房屋交与拆迁部门拆迁的行为不仅损害了上诉人的合法权益，而是对其自己享有的租赁期内经营损失的放弃，其后果应由被上诉人自行承担。4、原判认定被上诉人更换彩钢棚证据不足，而事实是彩钢棚系上诉人搭建并承担费用，即使为被上诉人搭建，亦未经上诉人核准，应由被上诉人自行承担擅自搭建的后果，且三年租期已满，上诉人不应承担赔偿。
成强汽贸辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立。
成强汽贸向一审法院起诉请求：l、被告退还未到期租金16658元；2、被告赔偿原告拆迁停产停业经营损失费264228元；3、赔偿原告扩建的办公室、接待室、仓库、卫生间等房屋共计168.23㎡，损失补偿费548565.56元；4、原告更换主车间屋顶彩钢棚款21664元；5、被告赔偿原告厂房设施装修款176175元，共计1027290.56元。
一审法院认定事实：2009年4月8日，以巴山汽修厂为甲方，张光金为法定代表人，以成强汽贸为乙方，以蒲劲松为法定代表人签订了《租赁合同》，约定“一、租赁范围：现巴山汽修厂全部厂房及用地；二、租期10年，从2009年5月8日到2019年5月8日止；三、租金：前三年每年租金8万元”：“五、违约责任：1、乙方对甲方现有的厂房只能维修、装饰、不得拆除、损坏，如有损坏按值双倍赔偿；2、乙方办厂投资较大，甲方必须保证乙方租赁期限，不得提前收回自用或另租他人。如有违约按年租金双倍赔偿”。同日，双方签订了《朴充协议》“一、《租赁合同》中第五条“违约责任”无效，以此补充协议为准。二、甲方确保乙方租赁期限为3年，如达不到三年，甲方赔偿乙方全部投资损失（以乙方实际账面为准）；三、甲方准许乙方根据需要增建厂房，修建时乙方必须拿出方案由甲方核准；若遇拆迁，4-5年内甲方应赔偿乙方修建厂房的成本50%，5年以后赔偿30%；四、三年后若遇拆迁，甲方认可的时限内，乙方有权与拆迁开发商谈搬迁费用，其搬迁费30%归乙方使用，其他费用归甲方所有。七、《租赁合同>内容与补充协议有冲突的，以《补充协议》为准，无冲突的条款以《租赁合同》为准。”2009年4月8日，双方进行了移交。合同签订后，成强汽贸拆除了被告原有部分旧房屋，按照“比亚迪”厂方维修中心要求投入资金扩建了办公室、接待室、仓库及其卫生间，维修改造装饰了原厂房、住宿、车检棚，经厂方验收合格，于2009年下半年正式投入使用。2011年巴州区回风北路改造需拆迁成强汽贸租赁的厂房，2011年6月4日，拆迁组对该厂进行了现场勘丈，形成了《房屋勘丈记录》：占地面积为：2355.25㎡，建筑面积为：砖混结构392㎡，砖瓦结构为1225㎡，钢架848㎡，其中门市214.2㎡。2012年1月17日，张光金、吴俊华向科技园管委会提交《关于回风北路房屋被征收必须说明的几个问题》中：“二、钢屋架车库不能算违章建筑，4S维修中心为达到BYD汽贸要求，市场的整洁、美观、在合法的土地上将原来的玻纤瓦和小瓦房改造为现在的钢屋架车库，因此其848㎡不能认作违章建筑。”由于拆迁组和科技园管委会给成强汽贸做工作，要求成强汽贸单位带头搬迁。2012年2月5日，拆迁指挥部采取了停电、断水、断路的措施，致使成强汽贸无法继续经营。2月21日成强汽贸搬出租赁场地；尔后，成强汽贸与科技园管委会就无法搬走的水、电、气地埋管、设备基础、设备拆毁损失进行了协商，2012年2月21日，科技园管委会同意向成强汽贸支付拆迁修配厂、附属设施及其设备毁损损失费289845元。管委会拆迁档案中在2012年3月22日的《成强汽贸最终勘测》记载：“办公用房135.68㎡，每平方米4932元；仓库904.53㎡，每平方米5150元；住宅288.4㎡，每平方米3288元；违章328.11㎡，每平方米150元；奖金8865606元×3%=265968元，一次性停产停业经营损失8807670元×5%=440380元。成强汽贸的补偿金额，管委会领导和工作组确定方案”。管委会领导刘江、谢田，拆迁工作组秦鹏、张新明、董明坦签字。2012年3月23日，以四川巴中经济开发区科技园管理委员会为甲方，以（成强汽贸）张光金、吴俊华为乙方，签订了《国有土地房屋征收补偿协议书》：“一、被征收房屋面积：1、经营性用房1254.41㎡；2、生产性用房519.89㎡；3、住宅用房288.4㎡；二、房屋征收补偿以货币补偿；三、选择货币补偿方式：1、房屋及土地征收补偿金额为9743408元；2、内部装修、附属物及构筑物补偿金额为799771元；3、以上两项合计为10543179元；4、补偿金额于2012年3月30日前支付给乙方。四、搬家费及其停产停业损失费的补偿：2、停产停业的损失费440380元。”由于成强汽贸与张光金、吴俊华为折迁补偿款发生纠纷，2012年6月8日，拆迁组工作人员秦鹏、董明坦、张新明召集双方进行调解未果。2012年10月16日，巴中市巴州区供销社工作组给回风北路沿河整治工程指挥部提交《关于解决拆迁成强汽修厂租赁双方补偿纠纷的建议》：“一、关于一次性经营损失问题：政府征地拆迁补偿规定，对经营性企业按房屋和附属物等总额5%计算营业损失（8807600元×5%=440380元），在甲乙双方协商中，工作组意见房屋所有者得40%即176052元，经营者得60%即264228元。二、乙方维修改建房屋问题：承租方在租赁后为了汽修厂统一使用效果，拆除甲方部分旧房，对办公室、材料库、卫生间等进行了维修改建，这部分在补偿合同中共涉及补偿总额840415元，建议指挥部调解协商确定甲方补偿给乙方的补偿金额；三、乙方更换彩钢棚问题：在乙方租赁期间由于房屋漏雨等原因，乙方更换彩钢屋顶270.75㎡，经双方协商，甲方按每平方米80元即金额21660元支付给乙方。四、退还乙方未到期的租金，因政府拆迁，按甲乙双方合同约定应退租金16658元（80000元÷365天×76天=16658元），应由甲方退还给乙方。”2015年9月6日，巴中市巴州区供销社工作组向本院提交《证明》：“2012年1月18日，在区供销社会议室由工作组主持，甲乙双方全体相关人员参加的协商会，会上对相关问题进行了调解，现将商议情况证明如下：1、对甲方（业主）应退乙方（承租方）租金16658元达成一致协议；2、对乙方代甲方更换彩钢棚的补偿费21660元达成协议；3、对一次性经营损失440380元的分配比例基本达成一致：房屋所有者的2%即176025无，经营者的3%即264228元。4、对乙方维修改建房屋补贴的问题未达成一致协议：双方在协商时确认乙方扩建办公室、接待室、材料库、卫生间的事实，这部分在补偿合同中共涉及补偿总额840415元，在工作组主持调解时，甲方确认乙方扩建房屋面积共有l68.23㎡属实（其中：办公室61.48㎡，仓库99.4㎡，卫生间7.35㎡）但在双方协商每平方米的补贴价时未达成协议”。同时查明：2012年成强汽贸向张光金、吴俊华缴纳当年承包费8万元。还查明：2012年4月5日，四川省信和房地产评估咨询有限公司给四川省巴中经济开发区科技园管委会出具《致委托方函》，评估被拆迁房屋的价格为：办公用房4932元／㎡;仓库5150元／㎡;住宅3288元／㎡；有证出让土地1800元／㎡。还查明：成强汽贸将厂房搬至巴州区后河桥，2012年8月31日由于洪水导致原告厂房被淹，财物受损。审理中，成强汽贸提出：由于拆迁将厂房搬至后河桥地下室，2012年8月洪灾造成办公室、汽车被淹、原改建、扩建厂房的原始发票被冲毁，致使无法提供相关票据。一审法院认为，成强汽贸与张光金、吴俊华签订了《租赁合同》以及《补充协议》是双方的真实意思表示，未违反法律规定，予以确认；成强汽贸与张光金、吴俊华之间系房屋租赁关系，该《租赁合同》以及《补充协议》中约定了双方的权利和义务，也约定了租赁期间房屋被拆迁的处理办法；该《租赁合同》以及《补充协议》在尚未履行完毕的情况下租赁场地以及租赁房屋被折迁，成强汽贸按照房屋租赁合同的法律关系以及租赁合同约定主张权利符合法律规定。成强汽贸与张光金、吴俊华在《补充协议》中约定“甲方确保乙方租赁期限为3年，如达不到三年，甲方赔偿乙方全部投资损失（以乙方实际账面为准）。本案争执的焦点问题：一、成强汽贸与张光金、吴俊华的《房屋租赁合同》以及《补充协议》履行的时间是否届满3年的问题。双方签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议》中约定租赁时间从2009年5月8日起计算，成强汽贸于2012年2月21日被迫搬出租赁场地，故双方履行《房屋租赁合同》以及《补充协议》的时间未满三年。二、成强汽贸投资损失的问题：按照双方在《补充协议》中的“甲方确保乙方租赁期限为三年，如达不到三年，甲方赔偿乙方全部投资损失（以乙方实际账面为准）”的约定，由于成强汽贸租赁期间未达到三年期限，张光金、吴俊华应当赔偿成强汽贸的全部投资损失，该损失包括改建、扩建、装修租赁房屋的损失，也包括停产停业的损失。1、成强汽贸是否对租赁场地进行了改建、扩建、装修以及更换了部分设施的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意可以对租赁物进行改善或者增加设施”。通过亲自参与拆迁、勘验、调解的拆迁工作组的证实以及张光金、吴俊华在向科技园管委会提交《关于回风北路房屋被征收必须说明的几个问题》中：“4S维修中心为达到BYD汽贸要求，市场的整洁、美观、在合法的土地上将原来的玻纤瓦和小瓦房改造为现在的钢屋架车库”的陈述，结合相关证据，法院认定：（1）成强汽贸对租赁的场地以及房屋进行了改建、扩建、装修；（2）张光金对成强汽贸改建、扩建、装修租赁房屋未提出异议；（3）成强汽贸扩建、改建房屋面积共有168.23㎡（其中：办公室61.48㎡，仓库99.4㎡，卫生间7.35㎡）。2.由于成强汽贸租赁期间未达到三年期限，按照《补充协议》的约定，张光金、吴俊华应当按照成强汽贸在该租赁场地上投资的相关票据进行赔偿。为了配合拆迁，成强汽贸的厂房搬至巴州区后河桥，由于2012年8月31日突发洪水淹没了原告的厂房，造成成强汽贸部分财产冲毁，致使成强汽贸无法提供原改建、扩建厂房的原始发票等相关票据，但成强汽贸对租赁场地进行了投资改建、扩建的事实是存在的，且通过拆迁，张光金、吴俊华获得了增值价值，该价值属于有益费用，张光金、吴俊华应当将相应的价值返还给成强汽贸。介于成强汽贸因自然灾害的损毁无法提供原改建、扩建厂房的原始发票的特定事实，为了平等保护当事人的合法权益，结合四川巴中经济开发区科技园管理委员会与（成强汽贸）张光金、吴俊华签订的《国有土地房屋征收补偿协议书》的相关标准，对成强汽贸扩建、改建的房屋的投资建设成本酌定为每平方米800元为宜即：168.23㎡×800元=134400元，应当返还给成强汽贸。3、对于成强汽贸主张的停产停业经营损失费的问题，在租赁合同履行期间，由于拆迁造成成强汽贸停产停业的事实，且在拆迁合同中，拆迁人对生产性企业又按照房屋价值总额5%的标准赔偿了一次性停产停业经营损失，该费用在张光金、吴俊华处，张光金、吴俊华应当将拆迁部门对成强汽贸的停产停业损失的赔偿费用支付给成强汽贸，结合本案实际情况，酌定其中的3%归成强汽贸所有即：440380元×3%=264228元。4、2011年5月8日成强汽贸向张光金、吴俊华缴纳租金8万元，2012年2月21日止，成强汽贸尚有76天时间未届满，故成强汽贸主张张光金、吴俊华退还未到期租金16658元，未违反法律规定，予以确认，张光金、吴俊华应当予以返还。5、成强汽贸更换彩钢棚属实，其费用根据本案实际情况结合有关证据，酌定为20000元较为适宜。6、成强汽贸对厂房进行了装饰装修属实，其费用根据本案实际情况结合有关证据，本院酌定为50000元较为适宜。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第二百二十三条之规定，判决如下：一、张光金、吴俊华在本判决书发生法律效力后10日内退还巴中市成强汽车贸易有限公司房屋租金16658元。二、张光金、吴俊华在本判决书发生法律效力后10日内支付巴中市成强汽车贸易有限公司停产停业损失费264228元。三、张光金、吴俊华在本判决书发生法律效力后10日内退还巴中市成强汽车贸易有限公司对租赁物改建扩建损失费用134400元。四、张光金、吴俊华在本判决书发生法律效力后10日内退还巴中市成强汽车贸易有限公司更换租赁房屋彩钢棚费用20000元。五、张光金、吴俊华在本判决书发生法律效力后10日内退还巴中市成强汽车贸易有限公司装饰装修租赁物的费用50000元。本案受理费14000元，由巴中市成强汽车贸易有限公司负担4000元，张光金、吴俊华负担10000元。
本院二审开庭审理中，张光金、吴俊华围绕上诉请求依法提交了证据：《巴中市巴州区关于回风北路拆迁的公告》、被拆迁厂房的产权证、张光金的银行查询单、王永强的证明和厂房彩钢棚的照片。张光金、吴俊华提供上述证据，意在证明根据拆迁公告是收到补偿款后再搬迁，应搬迁之时租期已满三年。被拆迁厂房的拆迁面积与原有面积基本相符，拆迁房屋和彩钢棚均系张光金、吴俊华所建。成强汽贸质证称，不能达到张光金、吴俊华所主张的证明目的。
二审开庭审理查明的事实与一审认定的事实相同，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点为：一、成强汽贸租赁期限是否满三年；二、张光金、吴俊华是否应向成强汽贸退还未到期租金、停产停业损失、对租赁物扩建损失、更换采钢棚费用及装饰装修费用。
一、成强汽贸租赁期限是否满三年的问题。
经审理查明，成强汽贸在租赁张光金、吴俊华汽修厂期间，因政府实施市政工程改造，拆迁组于2012年2月5日对租赁房屋采取了停电、断水、断路等措施，造成成强汽贸客观上不能再继续租赁经营。从合同签订约定的时间到成强汽贸无法继续租赁，租赁期限未满三年。
二、张光金、吴俊华是否应向成强汽贸退还未到期租金、停产停业损失、对租赁物扩建损失、更换彩钢棚费用及装饰装修费用的问题。
成强汽贸租赁期限虽未满三年，但导致双方不能继续履行的原因系政府拆迁，张光金、吴俊华与成强汽贸对于合同的终止均不存在违约。政府针对被拆迁的厂房的财产、装饰装修及停产停业损失等与张光金、吴俊华达成了补偿协议，其中包含了成强汽贸财产及权益，张光金、吴俊华应将该部分利益支付给成强汽贸。因租期未满三年，张光金、吴俊华应将收取的未能使用期间的租金退还给成强汽贸，一审认定的金额成强汽贸亦无异议。对于停产停业损失，一审法院根据政府拆迁组执行的政策及类似情形的处理在成强汽贸与张光金、吴俊华之间作出分配，并无不当。根据查明的事实，成强汽贸在租赁期间，扩建了168.23㎡的房屋，该部分财产的所有者系成强汽贸，政府对该部分财产进行了补偿，因此，该部分利益应归属成强汽贸，一审法院酌情认定金额并无不当。对于装饰装修费用，成强汽贸在租赁期间对厂房进行了装修属实，在政府的补偿款项中亦含有该项费用，一审法院酌情认定亦无不当。对于彩钢棚的费用，成强汽贸更换属实，但张光金、吴俊华出租时系玻纤瓦，成强汽贸更换彩钢棚的事实并没有增加对原有建筑的补偿金额，张光金、吴俊华也没有因为彩钢棚得到更多的补偿。因此，对于成强汽贸更换彩钢棚的费用，张光金、吴俊华不应予以支付。张光金、吴俊华称成强汽贸与拆迁单位已就相关补偿达成协议并到位的问题。成强汽贸已领取了部分款项，但该款项系成强汽贸易附属设施及设备损失，与上述费用无关。因此，张光金、吴俊华的上诉理由部分成立。
综上所述，张光金、吴俊华的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，部分适用法律正确，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持四川省巴中市巴州区人民法院（2016）川1902民初2899号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；
二、撤销四川省巴中市巴州区人民法院（2016）川1902民初2899号民事判决第四项；
三、驳回巴中市成强汽车贸易有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息
二审案件受理费14000元，由上诉人张光金、吴俊华负担10000元；被上诉人巴中市成强汽车贸易有限公司负担4000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李晓云
审 判 员 肖 强
审 判 员 杨璐菥
二〇一七年六月二十九日
法官助理 龚永梅
书 记 员 赵灿菲