江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第3361号
上诉人（原审原告）梁永宁。
委托代理人杨旭，江苏振泽律师事务所律师。
上诉人（原审被告）南京天华百润投资发展有限责任公司，组织机构代码75126413-8，住所地南京市浦口区沿江工业区泰冯路98号。
法定代表人张康黎，该公司董事长。
委托代理人曹娟娟。
委托代理人姚丽娟。
上诉人梁永宁与上诉人南京天华百润投资发展有限责任公司（以下简称天华百润公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服南京市浦口区人民法院（2008）浦民一初字第1419号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2013年10月18日公开开庭审理本案。上诉人梁永宁及其代理人杨旭，上诉人天华百润公司的委托代理人曹娟娟、姚丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
梁永宁原审诉称，梁永宁在2005年2月根据天华百润公司出具的《天润城第一街区》预售商品房的宣传资料、展示模板、项目资料等，出于对天华百润公司的充分信赖选择购买位于天润城第一街区沿江街道京新6**号，于2005年3月25日一次性付清房款并同时签订《南京市商品房买卖契约》明确双方的权利和义务。2006年5月天华百润公司建成交付，梁永宁当即发现所交付的房屋存在重大质量问题，当时未收房（已另案起诉）其后在2007年11月17日发现天华百润公司在维修《天润城第一街区》房面时，原屋面结构层施工未按照售房时的承诺在项目开发过程中采用新技术、新工艺、新材料、新产品等情况。发现以下问题：（1）屋面防水层未采用SBS柔性卷材防水。（2）屋面保温层未采用欧文斯宁保温板，且采用的劣质保温板厚度也未达到构造的高设计要求。（3）且梁永宁房屋外墙围护结构天华百润公司建告时亦未完全采取隔热措施，违反设计要求及国家强制性规范标准。（4）朝南向窗户未依法设置外遮阳设施，使得梁永宁在夏季使用空调时，空调耗能量增加4-5W／M（法定参照值）。（5）合同附件6规定内墙装修为：批白水泥腻子抹平。实际交付的内墙为石灰加老粉，不符合合同标准。（6）合同附件1总平面图中明确标注应在第一街区内建有地上停车位及地下停车场。根据合同约定，梁永宁仅应向天华百润公司支付分摊上述房屋配套建筑面积的价款。但天华百润公司在未进行告知的情况下其实际收取的房款另外包含了房屋分摊面积的下列共有共用部分：a.电梯井及机房；b.管道井、通风井；c.水箱间；d.公共门厅过道。天�百润公司上述的违约行为和违法行为给梁永宁所预期的房屋使用、生活环境质量造成严重影响，为处理此事精神上也受到伤害。双方在自愿公平、等价有偿的基础上依法所签订的《南京市商品房买卖契约》具有法定的拘束力。由于天华百润公司在合同的履行中利用自身的强势地位，凌视消费者的权益。在获取梁永宁支付的全部房款后公开采取违约，以缺斤少两的操作方式掠夺、损害消费者的利益，以满足自身获取不法经济利益。公开违反诚实信用原则，使梁永宁所期待的合同目的完全无法实现。基于天华百润公司的违法事实和违法行为和合同中的欺诈，现依法向法院提起诉讼，请求判决天华百润公司：1、按照规定要求对梁永宁房屋外墙墙体全面完整采取隔热保温措施；2、按照规定对房屋朝南向窗设置遮阳设施；3、对房面防水层及保温层的材料按设计及承诺采取补救措施，使其达到约定的标准；4、按照合同约定，恢复天华百润公司私自更改的内墙及天花装修标准；5、退还多收的合同约定以外的面积6.588平方（不由梁永宁承担的公用分摊面积的共有部位）的房款15937.69元，并支付相应的赔偿金；6、交付符合合同约定的卫生洁具；7、安装防盗设施；8、更换三个不符合标准的防盗门（包括两个露台的门）；9、更换不符合国家规定的标准的跃层楼梯，退还因增楼梯面积而相应减少2平方面积房款；10、认定房屋在2007年10月12日之前房屋存在的外墙屋顶层漏水的迹象及墙面空鼓开裂未处理，室内及阳台地面起沙现象不符合房屋交付的标准条件；11、按合同交付第一街区地上停车位和地下停车场；12、按合同要求交付符合国家标准的安全合资品牌电梯；13、承担上述自2006年5月至实际履行之日违约金（按同期银行贷款利率计算，以总房款�算），判令天华百润公司承担本案诉讼费用。
天华百润公司原审辩称，1、房屋符合设计规范要求，已采取了保温措施；2、交付的房屋符合合同约定；3、房屋已达到约定标准，如房屋存在质量问题，同意修复；4、不存在私自更改项目；5、房款是按测绘面积收取的，不存在多收取；6、合同没有约定交付卫生洁具；7、梁永宁不存在安装防盗设施的问题；8、防盗门已有生效判决予以确认；9、不存在跃层楼梯此项目；10、房屋交付是符合合同约定的条件；11、有生效判决予以确认；12、天华百润公司没有违约事项，不存在支付违约金，本案诉讼费用应依法承担。
原审法院经审理查明，梁永宁（乙方）与天华百润公司（甲方）于2005年4月签订《商品房买卖契约》，约定梁永宁购买天华百润公司开发的坐落于区浦口区沿江街道京新6**号天润城第一街区房屋，该房屋建筑面积为132.88平方米，单价2419.2元／平方米，房款合计321463.3元。合同还约定，甲方应按附件4载明的时间将与该房屋正常使用直接关联的公共配套设施交付使用，如逾期交付，则按照每天万分之一向乙方支付已收房款逾期期间的违约金。低于附件4约定标准的，应采取补救措施使其达到附件4约定标准，乙方也可以解除契约；低于附件6约定的标准，在30天内采取补救措施使其达到附件6约定标准。合同附件4就公共配套设施约定含六项内容，即供水、供电、管道气、电梯（不含多层）、有线电视、电话，约定的管道气交付时间为2006年5月18日，电梯为合资品牌。合同附件2、计入共有公用公摊面积的共有部分，1、分隔墙；2、外墙体一半；3、楼梯间。合同附件6就装饰装修及设备标准约定，天花、内墙批白水泥腻子抹平（厨房、卫生间除外），分户门为优质防盗门。附件8、保修范�及期限，9、卫生洁具为1年。在契约所附平面图中标注有地下车库。契约签订后，梁永宁按约付清了房款。
天华百润公司给梁永宁安装的系钢质进户门。原审庭审中，天华百润公司陈述其提供的确实不是优质防盗门，并表示愿意给予相应补偿，梁永宁则坚持要求更换为优质防盗门。天润城第一街区未建地下车库。在天华百润公司向有关部门提交的商品房共有部位申请表中，将外墙体一半、楼梯间、公共门厅及过道部位计入房屋分摊面积的共有共用部位。
梁永宁所购的房型是跃层，其房屋跃层通向露台的分户门为塑钢玻璃门。该房屋的一层通向跃层部位装有简易钢质楼梯。
原审法院在审理涉及该街区的其它房屋案件中，相关业主申请进行了内墙面是否为白水泥的鉴定，南京东南建设工程安全有限公司对该类鉴定进行了退案。在退案说明中，该公司认为由于目前没�相关的检测方法及标准，因此该单位无法对内墙面是否为白水泥的内容进行鉴定。
本案在审理过程中，梁永宁申请对所购房屋保温层进行鉴定，有关鉴定部门认为，相关的技术标准均晚于该房屋的设计时间，现行检测方法不适用于该房屋，无法进行鉴定。
梁永宁所购房屋中所使用的电梯为博林特电梯，电梯中所贴标签注明的厂家为沈阳博林特电梯有限公司江苏分公司，该公司系沈阳博林特电梯有限公司的分支机构，沈阳博林特电梯有限公司为中外合资经营企业。
2006年5月20日，梁永宁领取单元门钥匙3把、进户门A、B锁钥匙各2把、6把，2006年梁永宁将其中的A钥匙交付于天华百润公司维修中心。2007年9月24日，梁永宁以所购房屋存有多处渗水、跃层楼梯为扶梯及地面开裂等质量问题向相关质检部门投诉。庭审中，梁永宁自认已于2008年4、5月间维修完毕，天华百润公司陈述已及时修复，但未能举证证实。
上述事实，有双方所签订的商品房买卖契约、浦口区人民法院（2007）浦民一初字第805号、第1437号民事判决书、江苏省南京市中级人民法院（2008）宁民四终字第683号民事判决书、（2008）宁民四终字第693号民事判决书、（2009）宁民四终字第301号民事判决书、江苏省高级人民法院（2008）苏民一申字第997号民事裁定书及双方当事人陈述等为证。
原审法院认为，第一、梁永宁无证据证实天华百润公司在该房屋保温层、防水层的履行上存有瑕疵，故对梁永宁主张的补做保温层、防水层及外墙墙体全面完整采取隔热保温措施的诉讼请求，不予支持。第二、梁永宁要求安装遮阳措施的诉请，因未提供相关证据证实确需安装，不应得到支持。第三、梁永宁未举证证实其房屋内墙确有质量瑕疵，故对其主张的对其房屋重做内墙的装修诉请，亦不予支持。第四、建设部关于《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第八条已明确规定了公用面积的计入范围，天华百润公司所申请共用申请表中计入的部位未超出该范围，符合该规定的要求；双方在合同约定计入共有公用公摊面积的共有部分与天华百润公司向有关部门提交的商品房共有部位申请表中所计入的共用部位不一致，但梁永宁主张的多计入面积为6.588平方米，未能举证证实其计算依据；同时，梁永宁亦未能举证证实，上述共用部位的不一致致使梁永宁所取得的案涉房屋的法定登记面积与合同的约定发生明显的变化、导致梁永宁所依据该合同应得到的利益受损，梁永宁要求退还该面积房款并给付利息的诉请缺乏事实依据，故对该诉讼请求不予支持。第五、双方虽在附件8中约定了卫生洁具保修期为1年，但双方并未约定卫生洁具具体范围，故对梁永宁主张的交付符合合同约定的卫生洁具诉请，不予支持。第六、因梁永宁并非居住于底层，双方在合同中并未约定安装，也无法律法规及相关的技术规范对住宅小区的非一层楼层安装防盗设施作出强制性规定，梁永宁主张的安装防盗设施的请求，缺乏依据，故不予支持。第七、如何处理进户门不符合合同约定的质量标准问题。天华百润公司安装的钢质进户门与合同约定不符，其行为已构成违约，应承担违约责任。因双方所签合同对该违约行为未做约定，天华百润公司应采取补救措施使其达到合同约定标准。但从效率、成本、物之最大化利用因素考虑，由天华百润公司赔偿梁永宁钢质进户门与优质防盗门之间的差价更为合理。至于钢质进户门与优质防盗门之间的差价，法院从平衡双方当事人利益的角度出发，并参照防盗门现有市场价，酌情认定为600元。双方�签契约中对通向露台的分户门并无约定，故梁永宁要求天华百润公司对分户门安装防盗门无事实依据，不予支持。第八、双方对跃层中楼梯的设置无明确约定，且亦无相关的标准对跃层中楼梯如何设置作出强制性规定，梁永宁主张的更换不符合国家规定的标准的跃层楼梯诉请，既无法律依据，该请求也无法明确，故不予支持；另因梁永宁所购房屋内的跃层电梯，系满足于其对该房屋的使用，现梁永宁主张对安装该楼梯减少面积退还房款，无事实在依据，故不予支持。第九、梁永宁于2007年9月24日以所购房屋存有多处渗水、跃层楼梯为扶梯及地面开裂等质量问题向相关质检部门投诉，原审中，梁永宁自认已于2008年4、5月间维修完毕。第十、契约虽未对地下车库及地上车位进行约定，但所附平面图已明确标有地下车库及地上车位位置，该平面图应视为契约的有效组成部�，现天华百润公司未按该图所示建造地下车库，构成违约，应继续履行或采取补救措施。现天华百润公司已在紧邻的第八街区建有地下车库，且其位置对于第一街区居民停车也较为便捷，故天华百润公司所采取的补救措施是有效的，原审法院酌定天华百润公司于本判决生效后六个月内将该车库交付使用。梁永宁要求其在第一街区再建地下车库的诉请，不再予以支持。第十一、天华百润公司所提供的电梯为中外合资经营企业所生产，故该电梯应视为合资品牌，对梁永宁就此提出重新配置主张不予支持。第十二、梁永宁所主张的房屋延迟交付违约金的诉请，原审法院认为，梁永宁于2006年5月20日领取钥匙，在2007年9月24日以所购房屋存有多处渗水、跃层楼梯为扶梯及地面开裂等质量问题向相关质检部门投诉并向天华百润公司报修，庭审中，梁永宁自认已于2008年4、5月间维修完毕。在梁永宁维修期间内，因梁永宁无法居住使用该房屋所造成的损失，天华百润公司应承担赔偿责任，该损失参照同期同一地段的房屋租金计算为7200元。对于梁永宁主张的其余时段的违约金，因梁永宁未能举证所购房屋存有质量问题并向天华百润公司进行报修、天华百润公司未能及时维修给其造成损失，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，原审法院判决：一、天华百润公司于判决生效后六个月内，将天润城第八街区地下车库交付使用；二、天华百润公司于判决生效后七日内赔偿梁永宁6**元；三、天华百润公司于判决生效后七日内给付梁永宁赔偿金7200元。四、驳回梁永宁其他诉讼请求。一审案件受理费130元，由天华百润公司负担。
梁永宁不服原审判决，向本院提起上诉称，1、关于房屋的外墙保温层问�。双方合同虽对诉争房屋的保温隔热没有明确的约定，但国家建设部在2001年10月1日施行的《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》，要求有关地区的居住建筑增设保温层，与本案相关联的重要标准亦是强制性标准。2、上述标准中同时提到，南、东、西向窗均应设置外遮阳设施。而被上诉人天华百润公司并未做到，梁永宁作为顶楼住户影响很大，要求被上诉人天华百润公司对房屋朝南向窗设置外遮阳设施。3、关于楼顶材料按设计采取补救措施，使其达到约定标准。梁永宁认为，屋面防水层应为SBS柔性卷材防水、屋面的顶层采用欧文斯特宁保真板，被上诉人天华百润公司在建造房屋过程中并未采用，已严重影响了房屋的防水隔热性质。4、关于恢复内墙及天花装修标准的问题。合同附件6规定：“天花”和“内墙”应“批白水泥腻子抹平”，但被上诉人天华百润公司根�未做到，这将影响到梁永宁的装修成本，要求被上诉人天华百润公司补做。5、要求被上诉人天华百润公司退还多收的合同约定以外的面积6.588平方米的房款15937.69元。合同附件中约定，“计入共有公用分摊面积的共有部分”为三项，即“分隔墙”、“外墙体的一半”、“楼梯间”，但实际所收房款中对房屋以下共摊面积进行了计算：A、电梯井及机房，B、管道井、通风井，C、水箱间，D、公共门厅、过道。6、要求被上诉人交付符合合同约定的卫生洁具，梁永宁认为房屋要符合入住的基本条件必须有卫生洁具，合同附件8中亦规定了卫生洁具的保修期限，说明被上诉人天华百润公司对应安装卫生洁具是明知的。7、安装防盗设施，根据国家标准GB50348-2004安全防范工程技术规范规定，被上诉人对所交付的房屋应当安装防盗设施。8、更换三个不符合标准的防盗门。合同附件6的规定标准，“分户门应为优质防盗门”，但实际交付的是普通劣质“三无”产品的铁皮门，已违反了合同约定，也违反了国家关于防盗门的质量标准，被上诉人天华百润公司有更换的义务。故梁永宁根据法律规定要求其更换房屋三个分户门于法有据。一审法院在这个问题认定采用的是双重标准，在其他小区的判决中明确是判决更换的，不知道梁永宁所在小区是否“二等公民”，就坚决不判，原审判决600元的差价赔偿是无稽之谈。9、要求更换不符合标准的进户楼梯。梁永宁购买的房屋为跃层，而被上诉人天华百润公司居然在建筑时未建造楼梯，既不符合图纸附件5，也不符合常理。10、原审认定被上诉人天华百润公司所建造的房屋存在墙体开裂、屋顶棚、窗台渗漏水问题。梁永宁已向质量部门投诉，但至今上述问题仍未完全解决。梁永宁要求被上诉人天华百润公司解决上述问题后发出正式收房通知，并提出被上诉人天华百润公司应承担房屋交付前违约责任亦符合法律规定。11、要求补建地下停车场。合同附件一所约定的“总平面图”中已明确注明第一街区12幢-15幢之间有地下停车场，并且在07幢北面有停24辆车的地面停车场。如今，上述停车场所均未建造，要求被上诉人天华百润公司补建。12、要求被上诉人天华百润公司提供合资品牌电梯。在合同附件4中约定，被上诉人天华百润公司所交付的电梯应为“合资品牌”，而被上诉人天华百润公司交付的品牌为“博林特”品牌，纯属国产产品。13、要求被上诉人天华百润公司支付延期交付违约金。梁永宁认为上述诸多理由已构成被上诉人天华百润公司不具备房屋质量交付条件，应按合同约定承担同期银行贷款利息的赔偿责任至实际交房时止的违约金。而原审认定赔偿赔偿金7200元明显�低。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持梁永宁的诉讼请求。
天华百润公司答辩称，梁永宁的原审诉请第一、二、四、五、六、八项均没有合同约定和法律规定，原审认定事实清楚，适用法律正确；第三、七、十一项请求，天华百润公司已按合同约定履行完毕；关于梁永宁第十项要求认定房屋存在漏水的迹象及墙面空鼓开裂现象不符合交付条件，天华百润公司已采取补救措施，不存在不符合交付条件；对梁永宁第十二项请求，天华百润公司已进行了维修，不存在赔偿维修损失的问题。综上，请求二审法院驳回梁永宁的上诉诉请。
天华百润公司不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院对涉案房屋维修期间的事实认定错误，该房屋应为自2007年9月24日报修至2007年10月22日维修完毕，天华百润公司在合理期限内履行了相应的维修义务，涉案房屋自始至�未装修也未对外出租，不存在任何实际损失。请求二审法院撤销原审判决第三项。
梁永宁答辩称，天华百润公司的上诉已超过上诉期，我方拒绝答辩。
本院二审查明事实与一审认定基本一致。二审查明，天华百润公司是在原审判决书送达之日起十五内向原审法院递交了上诉状，符合法律相关规定。
本院认为，本案双方签订的商品房买卖契约是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。关于梁永宁要求天华百润公司补做外墙保温层的主张，因双方在合同中对此未作明确约定，法律法规对此未强制性规定，故梁永宁的该项主张，依据不足。关于梁永宁要求天华百润公司设置遮阳设施的问题，因双方当事人在合同中对此未作约定，且案涉商品房系经验收合格交付使用，符合设计要求及国家标准，故梁永宁要求天华百润公司安装遮阳设施的理由不能成立。关于梁永宁要求天华百润公司退还多收取的房款的主张，因天华百润公司申请计入公用建筑面积部分未超出国家相关规定，且梁永宁未提供充分证据证明共用部位的不一致致使梁永宁所取得的涉案房屋的法定登记面积与合同约定面积发生明显变化，导致梁永宁为此超额支付了购房款，故原审判决未予支持梁永宁该项诉请并无不当。关于梁永宁针对防盗门所提出的主张，根据双方合同约定，天华百润公司应为梁永宁安装优质防盗门，现天华百润公司安装的钢质进户门与合同约定不符，应承担违约责任。原审法院从效率、成本、物之最大化利用及避免社会物质财富浪费的角度综合考量，判由天华百润公司折价赔偿梁永宁6**元并无不当。关于梁永宁要求天华百润公司按约定和规划要求补建地下车库问题，天华百润公�虽未按规划要求建设地下车库，但相关行政部门已对此作出处理意见及整改要求，天华百润公司亦自愿按整改要求在相邻街区补建地下车库，符合规划目的及业主利益，现梁永宁要求天华百润公司按规划要求和约定补建地下车库的理由不能成立。关于梁永宁要求天华百润公司安装合资品牌电梯的主张，天华百润公司所提供的证据能够证明天华百润公司安装的电梯为中外合资经营企业所生产，应当认定该电梯为合资品牌，故梁永宁要求天华百润公司安装合资品牌电梯的主张，依据不足，本院不予支持。关于梁永宁要求安装防盗设施、更换楼顶材料的主张，因双方合同对此未作明确约定，法律法规对此未强制性规定，故梁永宁的该项主张，无事实与法律依据，本院不予采纳。关于天华百润公司认为涉案房屋维修期间不存在损失的问题，因梁永宁所购买的房屋存在渗水�地面开裂等质量问题，梁永宁向有关部门投诉并要求天华百润公司报修，在此维修期间内致使梁永宁无法居住使用该房屋，原审法院参照同期同一地段的房屋租金酌定赔偿梁永宁72**元，并无不当。综上，上诉人的上诉事由均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费260元，由梁永宁负担130元，由天华百润公司负担130元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹小戈
代理审判员 涂 甫
代理审判员 吴 勇
二〇一三年十二月十六日
书 记 员 刘小琴