上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7773号
上诉人（原审被告）：张向阳，1961年7月2日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审被告）：宋红，1970年12月26日生，住上海市浦东新区。上列两上诉人的共同委托代理人曹镇年，上海申海律师事务所律师。上列两上诉人的共同委托代理人史中伟，上海申海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：励黛，1988年12月13日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人汤毅人，上海笑展律师事务所律师。上诉人张向阳、宋红因与被上诉人励黛房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初4701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月14日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张向阳、宋红的共同委托代理人曹镇年、史中伟，被上诉人励黛的委托代理人汤毅人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张向阳、宋红上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、被上诉人未按合同约定支付第二期房款而构成根本违约，双方签订的房屋买卖合同应予解除，故一审法院认定被上诉人未支付第二期房款的过错在于上诉人实属错误。首先，双方合同只是约定了上诉人申请办理抵押权注销手续及被上诉人申请办理银行贷款的时间，并没有先后顺序的区别，一审法院认为上诉人履行注销手续在前，被上诉人申请贷款手续在后，缺乏事实依据；其次，经上诉人向相关银行询问，银行审批购房贷款并不以申请银行贷款的房屋没有抵押权登记为前提，因为银行最终放款是以房屋交易过户为前提，而房屋过户则以过户时没有抵押为前提。再者，上诉人分别于2015年6月24日及12月25日前后两次预约申请办理贷款还款手续，最终都因被上诉人未按约定支付第二期房款而无奈取消。2、为了造成交易房屋已交接的假象，被上诉人违背诚信，以为房屋装修做准备为借口，从上诉人处骗取钥匙并擅自入住。励黛辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，故请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。励黛向一审法院起诉请求：1、判令张向阳、宋红涤除上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋上的所有抵押，并将该房屋产权变更登记至励黛名下；2、判令张向阳、宋红支付励黛逾期过户违约金暂计231,140元（人民币，下同，自2015年10月1日起暂计至2015年12月31日，实际计算至该房屋产权变更登记至励黛名下之日止，以508万元为本金，按日万分之五计算）；3、本案诉讼费、保全费由张向阳、宋红承担。一审法院认定事实：张向阳、宋红是系争房屋的产权人。2015年6月23日，励黛（买受人、乙方）与张向阳、宋红（卖售人、甲方）签订了《上海市房地产买卖合同》和《协议书》各一份。在《上海市房地产买卖合同》中，第一条约定，甲乙双方通过上海XX有限公司第十一分公司居间介绍，由乙方受让甲方的系争房屋。第二条约定，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计370万元。第六条约定，甲、乙双方确认，在2015年9月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款（一）中的违约责任约定：甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金。附件三付款协议约定：一、乙方应支付甲方首期房价款计162万元。其中，乙方在甲、乙双方签订本合同前通过居间方转付或直接支付甲方定金20万元；乙方应于签订本合同并申请办理公证手续（若有）后当日内直接支付甲方部分首期房价款计142万元。乙方直接向甲方支付该笔款项，甲方应将该款项专项用于偿还抵押权人的借款余额（若有不足，甲方自行补足）。若因甲方自行办理还款手续可能导致的无法如期交易等风险，居间方已告知，乙方已知晓。甲方须于签署本合同后五个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续。二、乙方应支付甲方第二期房价款100万元。乙方应于签订本合同后30日内向贷款银行等申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过居间方转付或直接支付甲方。三、乙方应支付甲方第三期房价款计100万元。待房地产所在区房地产交易中心出具产权过户及抵押登记（若有）的收件收据后当日内，乙方应通过居间方转付或直接支付甲方全额第三期房价款。五、乙方应支付甲方尾款8万元，待甲方收到除尾款外的所有房价款后7日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方通过居间方转付或直接支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。在《协议书》中，第1条约定，在甲、乙双方已签订的该房地产《上海市房地产买卖合同》中，约定的房价款为370万元，现乙方所需支付的合同房价款仍按照买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给甲方。第2条约定，现经甲、乙双方协商，乙方应在支付该房地产的合同总价款外，再直接支付给甲方装修补偿款共计138万元，该笔款项乙方应在甲、乙签订买卖合同后当日内直接支付给甲方，若乙方逾期支付的则每逾期一日向甲方支付未付款部分万分之五的违约金直至付款完毕止。励黛分别于2015年4月23日、2015年5月11日、2015年5月12日向张向阳、宋红支付20万元定金，于2015年6月23日向张向阳、宋红支付了280万元房款，按照合同约定向张向阳、宋红支付首期房价款162万元和装修补偿款138万元，共计300万元。对此，张向阳、宋红予以确认。2015年10月30日，励黛缴纳了2015年1月至10月的物业管理等费用。2015年12月29日，励黛通过手机短信告知张向阳，张向阳、宋红必须于2016年1月5日前涤除在系争房屋上的抵押，励黛于2016年1月6日上午9点在上海市张杨路2899号浦东新区房地产交易中心门口等候张向阳、宋红前来办理过户手续。2016年1月4日，有关系争房屋的上海市房地产登记簿显示：系争房屋上尚有二笔抵押权没有注销，分别是：抵押权人为案外人中国工商银行股份有限公司上海市浦东分行，登记证明号浦201014028894，债权数额259万，债务履行期限从2010年7月30日至2030年7月30日；抵押权人为案外人A公司，登记证明号浦201314031998，债权数额68万元，债务履行期限从2013年5月22日至2033年5月22日。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。励黛与张向阳、宋红就买卖系争房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》和《协议书》系当事人的真实意思表示，当事人均应按约履行各自的义务。关于张向阳、宋红主张励黛未按合同约定向其支付第二期房价款100万元、合同已经解除的抗辩，对此，励黛主张，根据合同约定，第二期房价款100万元是通过贷款支付的，张向阳、宋红没有注销系争房屋上的抵押登记，导致励黛无法申请贷款，所以才未能在双方约定的申请产权过户之前向张向阳、宋红支付第二期房价款。对此，一审法院认为，在时间上，根据双方合同约定，张向阳、宋红履行注销手续在先，励黛向贷款银行申请贷款在后。尽管双方签订合同后，张向阳、宋红于2015年6月24日向工商银行申请办理还贷事宜，预约在2015年8月3日还款，但一直未还贷。在贷款申请条件上，励黛向贷款银行申请贷款一般也是以系争房屋上没有抵押登记为前置条件。由此，励黛未按合同约定向张向阳、宋红支付第二期房价款100万元，过错在张向阳、宋红，张向阳、宋红的该抗辩一审法院不予支持。现励黛将剩余购房款208万元以代管款的方式缴纳至一审法院作为履行合同的保证，故励黛要求张向阳、宋红注销系争房屋上的抵押登记并协助过户的诉讼请求一审法院予以支持。对于励黛要求张向阳、宋红支付逾期过户违约金（自2015年10月1日起到产权变更登记至励黛名下之日止，以508万元为本金，按日万分之五计算）的诉讼请求，张向阳、宋红主张日万分之五标准过高，请求法院调整，一审法院认为，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金计算标准降低至日万分之三。同时，补充条款（一）规定的“甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金”，此处的总房价款应为合同中约定的370万元，不包括协议书另外约定的138万元装修补偿款。此外，根据合同第九条约定，在2015年9月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，所以逾期过户违约金只能计算至实际过户之日（房地产交易中心受理日）止。一审法院判决：一、张向阳、宋红应于判决生效之日起十日内与案外人中国工商银行股份有限公司上海市浦东分行、案外人A公司结清所欠债务、注销上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的抵押登记；二、张向阳、宋红应于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的抵押登记均被注销之日起三日内协助励黛办理上述房屋的房地产权利登记至励黛名下的手续；三、张向阳、宋红应于判决生效之日起十日内支付励黛逾期过户违约金，以3,700,000元为基数，按日万分之三标准自2015年10月1日起计算至实际过户之日（房地产交易中心受理日期）止。案件受理费48,977元，减半收取计24,489元，保全申请费5,000元，由张向阳、宋红负担。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，二审审理中，被上诉人表示剩余房款208万元已缴至法院，其同意该笔款项在双方完成房屋产权过户手续时支付给上诉人。本院认为，本案二审的争议焦点在于上诉人是否有权解除其与被上诉人签订的房屋买卖合同。上诉人主张被上诉人未按双方约定支付第二期房款而构成违约，故上诉人依约有权解除合同。对此，本院认为，首先，依据双方合同的约定，第二期房款被上诉人应通过办理银行贷款的方式支付，若贷款不能或不足，则应在申请过户前支付或补足房款。根据查明的事实，上诉人并未按照合同约定的期限偿还借款并办理房屋抵押注销手续，而事实上无论是按照合同约定的先后顺序还是依照交易惯例，被上诉人通过银行贷款方式支付房款应以上诉人注销房屋抵押为前提条件。其次，上诉人虽辩称其没有履行注销手续系因被上诉人一方告知无法按约支付第二期房款，但其并未提供相应证据予以证明，况且，本案亦无证据表明上诉人曾向被上诉人行使不安抗辩权，要求被上诉人提供履约担保。再者，当事人之间的短信来往表明被上诉人在2015年8月至12月期间多次询问及催促上诉人确定还款及过户时间，上诉人对此从未表示拒绝履行合同或者要求被上诉人先行支付第二期房款，而是多次回复会预约还款，甚至在合同约定的过户期限届满后仍将系争房屋钥匙交付被上诉人，上诉人的相关主张显然与上述事实相违背。基于上述分析，本院认为，一审法院认定被上诉人未能按期付款的过错在于上诉人，并无不当，本院予以认同。由此，被上诉人要求上诉人继续履行合同，于法有据，本院予以支持。关于被上诉人主张的逾期过户违约金，一审法院基于上诉人的请求，结合本案的具体情况，已对违约金的计算标准予以调整，数额应属合理，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。至于剩余房款的支付问题，为避免诉累，同时鉴于被上诉人亦同意在双方完成房屋产权过户手续时支付剩余房款，故本院对此一并予以处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初4701号民事判决；二、励黛应于张向阳、宋红协助办理上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的产权变更登记手续的当日向张向阳、宋红支付剩余购房款人民币2,080,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费人民币32,658元，由上诉人张向阳、宋红负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一六年九月二十日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……