湖北省宜都市人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂宜都民初字第01995号原告刘兵，男，生于1970年8月25日，汉族，湖北省松滋市人，住松滋市，现住宜昌市西陵区。委托代理人尚绪欣，湖北民基（点军）律师事务所律师。特别授权代理。被告王福曜，男，生于1976年3月5日，汉族，福建省寿宁县人，住福建省福州市鼓楼区。委托代理人李军，湖北长青律师事务所律师。特别授权代理。被告王福斌，男，生于1973年12月1日，汉族，福建省寿宁县人，住河北省涿州市清凉寺区。被告谢俊，男，生于1958年6月16日，汉族，宜昌市人，住宜昌市西陵区。委托代理人李军，湖北长青律师事务所律师。特别授权代理。原告刘兵诉被告王福曜、王福斌、谢俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月26日立案受理后，依法由审判员胡胜担任审判长，与审判员杨潇、审判员张冬芹组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘兵及其委托代理人尚绪欣、被告王福曜、谢俊的委托代理人李军到庭参加诉讼，被告王福斌经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘兵诉称，2014年1月，原告经朋友欧某介绍，向宜都市康顺投资开发有限公司（以下简称“康顺公司”）购买其开发建设的位于宜都市姚家店镇××单元××室的房屋。当时口头约定房屋价格为3000元/平方米（人民币，下同），2015年农历正月十六（即公历2015年3月6日）办理房屋产权证并交付房屋。原告于2015年1月3日向康顺公司给付购房订金20000元，于2015年2月14日向康顺公司给付购房定金105000元。康顺公司一直未能如约为原告办理买卖房屋权属证件。经原告多次催促，康顺公司股东王福斌于2015年6月24日向原告出具承诺收条一份，表示如果在2015年7月底之前仍未能为原告办理房屋登记手续，则退还原告全部购房款125000元。2015年7月初，康顺公司将房屋钥匙交付给原告，但同时告知原告在未办理房屋登记之前不得动工装修房屋。2015年7月31日履行期限届满后，康顺公司仍未能为原告办理房屋登记手续。原告认为，康顺公司未能按照约定期限为原告办理买卖房屋的产权登记手续，已构成根本违约，双方的房屋买卖合同关系应予解除。康顺公司应当承担全额返还购房订金并双倍返还购房定金的违约责任。康顺公司于2015年11月6日申请注销了工商营业执照。被告王福曜、王福斌、谢俊作为康顺公司的投资股东，在自行组织清算过程中，向宜都市工商行政管理局申报的公司债权债务清偿情况为“无债权债务”。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条、第十九条的规定，三被告在未书面通知原告申报债权的前提下，以虚假的清算报告决定和办理了公司注销登记，三被告应对康顺公司所应向原告承担的债务承担连带赔偿责任。要求：1、判令原告与康顺公司的房屋买卖合同自2015年8月1日起解除；2、判令被告王福曜、王福斌、谢俊连带返还原告购房款订金及定金230000元；3、由三被告承担本案诉讼费用。原告刘兵为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、康顺公司工商登记信息、组织机构信息，证明康顺公司的身份信息；2、2015年1月3日、2015年2月14日康顺公司出具的收款收据各一份，证明原告与康顺公司签订的《房屋买卖合同》已经生效，原告向康顺公司支付定金20000元、购房定金105000万元；3、2015年6月26日康顺公司出具的收据一份，证明被告王福斌代表康顺公司承诺在2015年7月底之前和原告办理房屋买卖手续，不办理就退款；4、三被告身份信息，证明三被告的身份情况；5、康顺公司注销登记信息资料一组，证明康顺公司于2015年11月6日注销，三被告系康顺公司股东，没有按照公司法的规定履行清算职责；6、证人欧某书面证言及银行流水清单各一份，证明原告委托欧某代为向康顺公司分三次缴纳现金125000元，用于购买康顺公司开发的商品房；7、证人欧某出庭的证人证言，证明证人欧某代原告刘兵向康顺公司支付购房款125000元，同时证明康顺公司其他工作人员王庆寿、王贵芳、被告王福曜对原告刘兵购买房屋是知情的；8、查询自宜都市工商行政管理局王贵芳的身份证复印件一份，证明证人出庭作证陈述所涉及的王贵芳的身份信息。被告王福曜、谢俊辩称，被告王福斌的行为不是职务行为，应当由被告王福斌自行承担。收据上的印章不是康顺公司的印章。原告的钱也没有支付到康顺公司，双方之间是否存在买卖合同关系需要进一步证明。假如法院认定被告王福斌的行为为职务行为，该行为也是无效的，双方签订的买卖合同无效，不应当双倍返还定金。据被告王福斌说其已经通过介绍人欧某退还原告50000元，该行为是被告王福斌个人行为，被告王福曜和谢俊不应当承担责任，申请对收据上的康顺公司印章进行鉴定。被告王福曜、谢俊为支持其抗辩主张，向本院提交了2015年7月22日被告王福斌书写的声明复印件一份，证明被告王福斌在声明中说明其行为为个人行为，与公司和其他股东无关，被告王福斌说明其掌管公司印章不是财务章。被告王福斌未在法定期间内向本院提出答辩意见，也未提交证据。对于原告刘兵提交的证据，被告王福曜、谢俊经质证认为，证据1，无异议，认可，该证据可以证明被告王福斌系公司股东，其行为不当然代表公司行为。证据2，第一份收据时间是2015年1月26日，但被告王福斌签的时间是2015年1月3日，时间存在矛盾，真实性有异议；第二份收据上的金额有篡改的痕迹，真实性有异议；原告应当提供向公司支付定金、购房款的支付凭证。证据3，该收条是被告王福斌个人出具的，没有公司印章，原告接受该收据意味着认可被告王福斌的个人行为；证据2显示金额为125000元，但该证据中的金额为120000元，金额相互矛盾，原告应当提供向公司支付价款的凭证；收条上写明退还本金120000元，扣除欧某代为退还的50000元，实际应退还70000元，退还双倍定金没有依据。证据4，对被告王福曜、谢俊的身份信息无异议，认可。证据5，无异议，认可。证据6，证人欧某和被告王福斌之间有经济往来，不能达到原告的证明目的；银行转账是转到王庆寿账户，并非康顺公司账户；王庆寿是否为康顺公司员工不清楚。证据7，证人与被告王福斌之间存在利害关系，被告王福斌没有到庭参加诉讼，对证人陈述真实性无法确定。证据8，与本案无关，这不是康顺公司的资料。对于被告王福曜、谢俊提交的证据，原告刘兵经质证认为，真实性无异议，但与本案无关，这是股东内部行为不能对抗第三人。经庭审举证质证，对于原告刘兵提交的证据，本院认证如下：证据1、4、5，被告王福曜、谢俊均无异议，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；证据2、3、6、7，能够相互印证，反映案件事实，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；证据8，无法反映与本案的关联性，本院不予采信。对于被告王福曜、谢俊提交的证据，本院认证如下：原告对真实性无异议，能够反映案件事实，本院予以采信。审理过程中，本院调取了出让公告、成交确认书、土地收储协议各一份，原告与被告王福曜、谢俊均无异议，能够证明红星小区开发建设、收储、出让的情况。经审理查明，原告刘兵欲在宜都购买房屋，与其有业务关系的欧某得知后，遂表示其朋友即本案被告王福斌所在的康顺公司有房屋出售，并介绍原告与被告王福斌商谈购买房屋事宜。被告王福斌带原告刘兵到宜都市姚家店镇××村红星小区看房，双方协商原告购买红星小区3单元301室房屋，价款为3000元/㎡，应被告王福斌要求，原告于2015年1月3日通过欧某向王庆寿支付现金20000元，后被告王福斌将加盖康顺公司财务专用章的收款收据交给欧某，由欧某转交给原告。该收据载明：“客户：刘兵身份证红星小区3单元301室，2015年1月26日，房屋订金20000元”，同时收款人栏有王庆寿签名，印章上有被告王福斌签名并注明日期2015年1月3日。原告分别于2015年2月10日、2015年2月14日通过欧某向王庆寿帐户转账50000元、55000元。2015年2月14日被告王福斌向原告出具收据一份，载明：“今收到刘兵定金105000元”，该收据加盖有康顺公司财务专用章，收款人栏有被告王福斌签名，收据左上角标注有“每平米按3000元”字样。后原告要求被告王福斌办理房屋买卖手续、交房，被告王福斌于2015年6月26日向原告出具收条一份，载明：“宜都康顺开发投资有限公司收到刘兵人民币12万（大写壹拾贰万元），如果七月底没有办理手续，即还本金12万加伍仟元”。同时查明，康顺公司于2014年1月24日注册成立，经营范围为房地产开发及经营、物业管理、城市商品住宅、商业用房、土地开发、商品房销售。该公司股东三人，被告谢俊认缴出资1500000元、实际出资150000元、持股比例15%，被告王福曜认缴出资7000000元、实际出资700000元、持股比例70%，被告王福斌认缴出资1500000元、实际出资150000元、持股比例15%。经被告谢俊、王福曜、王福斌组织清算，于2015年11月6日在宜都市工商行政管理局登记注销，该公司清算报告载明公司清算组于2015年7月23日通知公司债权人申报债权，于2015年7月27日登报公告公司债权人申报债权，同时载明公司债务为0元。红星小区原系宜都市姚家店镇××村民委员会开发建设，已建成商住楼一栋，由宜都市土地收购储备中心于2014年10月将红星小区所在块地收储，于2015年6月10日挂牌出让。被告王福曜于2015年6月竞得该块地的国有建设用地使用权，于2015年7月登记成立宜都旺筑房地产开发有限公司，将红星小区更名为宜都市财富港小区，进行规划建设。另查明，被告王福斌于2015年7月22日出具声明一份，载明：“本人王福斌系宜都市康顺投资开发有限公司股东，且在公司注册时至2015年7月前一直掌管公司公章。在此期间，公司对外的承诺或所收款项均属本人个人行为，本人对该期间所发生的财务往来及公司债务负完全责任，与其他股东无关”。上述事实，有当事人在庭审中的陈述及提交的证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点在于：1、被告王福斌以康顺公司名义向原告收取购房订金20000元、定金105000元行为是否应认定为康顺公司行为？2、康顺公司与原告之间是否成立房屋买卖合同关系？3、被告王福斌、王福曜、谢俊是否应承担责任？关于第一个问题。被告王福斌以其所在康顺公司出售红星小区房屋为由，向原告收取购房订金、定金，出具加盖有康顺公司财务专用章的收据，又向原告出具康顺公司收到原告款项的收条，同时结合被告王福曜、谢俊提交的被告王福斌书写的声明，表示从康顺公司注册至2015年7月，被告王福斌作为股东一直掌管公司印章的事实，应认定被告王福斌收取原告订金、定金的行为系康顺公司行为。同时，即使被告王福斌的行为未取得公司授权，按照被告王福曜、谢俊辩称系被告王福斌个人行为，但被告王福斌的股东身份、能够出具盖有公司印章的收据，已足以使原告相信被告王福斌可以代表康顺公司，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，应认定被告王福斌的收取订金、定金的行为系代表康顺公司所为。被告王福曜、谢俊在审理过程中申请对原告提交的2015年2月14日收据上的康顺公司印章进行鉴定，从本案双方提交的证据来看，被告王福斌掌握公司印章，其以康顺公司售房为由收取原告订金、定金的事实足以认定，启动鉴定程序无必要性，故本院不予准许。关于第二个问题。被告王福斌以康顺公司名义与原告就买卖房屋事宜进行磋商，双方就原告购买红星小区3单元301室房屋、房屋单价等房屋买卖的主要内容达成一致意见，康顺公司也收取了原告部分购房款项，应认定原告与康顺公司成立房屋买卖合同关系。但红星小区原系宜都市姚家店镇××村民委员会开发建设，建成商住楼一栋，由宜都市土地收购储备中心于2014年10月将红星小区所在块地收储，于2015年6月挂牌出让，在2015年1月、2月被告王福斌以康顺公司名义向原告收取购房订金、定金时，康顺公司并未取得红星小区的任何权属证书，其无权出售红星小区房屋，事后未取得房屋产权，也未经权利人追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”及第一百三十二条的规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”，康顺公司与原告之间的房屋买卖合同无效。关于第三个问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，康顺公司无权处分红星小区房屋仍以售房为由收取原告订金、定金，导致合同无效，存在过错，应当将收取的订金20000元、定金105000元返还给原告，并承担相应的赔偿责任。但原告自身对于购房一事没有严格审查康顺公司的资格，在未充分了解房屋真实情况的前提下轻易交纳订金、定金，对于房屋买卖合同无效造成的损失也存在过错。原告认为康顺公司应返还双倍定金，实际是要求其赔偿损失，因对于合同无效造成的损失双方均有过错，不应适用定金罚则，对于原告的该项请求予以调整，由康顺公司承担原告所交付的125000元房屋订购款从2015年2月14日至实际返还之日止按照银行同期贷款基准年利率6%计算的利息损失。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条的规定：“公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持”。被告王福斌于2015年6月26日向原告出具收条写明康顺公司如果在7月底没有办理手续，则返还原告125000元，而被告王福斌、王福曜、谢俊作为康顺公司的股东，组成清算组，于2015年7月23日起通知债权人申报债权时，无证据证明其通知了已知的债权人即本案原告，故被告王福斌、王福曜、谢俊应对原告的损失承担责任。同时，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十二条的规定：“公司解散时，股东尚未缴纳的出资均应作为清算财产。股东尚未缴纳的出资，包括到期应缴未缴的出资，以及依照公司法第二十六条和第八十条的规定分期缴纳尚未届满缴纳期限的出资。公司财产不足以清偿债务时，债权人主张未缴出资股东，以及公司设立时的其他股东或者发起人在未缴出资范围内对公司债务承担连带清偿责任的，人民法院应依法予以支持”，康顺公司的清算报告显示公司资产总额为5000元，而根据宜都市工商行政管理局出具的资料显示被告谢俊认缴出资1500000元、实际出资150000元，被告王福曜认缴出资7000000元、实际出资700000元，被告王福斌认缴出资1500000元、实际出资150000元，三被告均出资不到位，应对康顺公司所欠原告的债务承担连带清偿责任。被告王福曜、谢俊辩称被告王福斌已经通过介绍人欧某返还原告50000元，但未举证证明，且欧某当庭表示否认，故本院对于被告的该项抗辩不予认可。被告王福斌经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，是其放弃行使诉讼权利的表现，依法不影响对本案的审理和判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第四十九条、第五十一条、第五十八条、第一百三十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条、第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告王福曜、王福斌、谢俊于本判决生效之日起三日内返还原告刘兵房屋订购款125000元，并赔偿该款从2015年2月14日至实际返还之日止按照年利率6%计算的利息损失；二、驳回原告刘兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4750元，由原告刘兵负担1000元，由被告王福曜、王福斌、谢俊负担3750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判长 胡 胜审判员 杨 潇审判员 张冬芹二〇一六年七月二十一日书记员 王 宇