河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民二终字第2026号
上诉人（原审原告）河南中博房地产经纪有限公司，住所地郑州市管城区紫荆山路51号7层A号。
法定代表人任伟豪，系该公司总经理。
委托代理人李延岭，该公司员工。
被上诉人（原审原告）谢晓辰，男，1979年6月25日出生，汉族。
上诉人河南中博房地产经纪有限公司与被上诉人谢晓辰房屋租赁合同纠纷一案，谢晓辰于2015年1月16日向河南省郑州高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，请求判令：1、被告退还原告租金及保证金共计11200元，赔偿原告损失8320元，共计19520元。2、被告承担本案的诉讼费。河南省郑州高新技术产业开发区人民法院于2015年5月28日作出（2015）开民初字第1410号民事判决。河南中博房地产经纪有限公司不服，向本院提起上诉，本院于2015年11月24日受理后，依法组成合议庭于2015年12月17日公开开庭审理了本案。上诉人河南中博房地产经纪有限公司委托代理人李延岭及被上诉人谢晓辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年10月30日，原告作为甲方（承租方），被告作为乙方（出租方），签订《承租房屋委托合同》一份，约定乙方将授权其代理出租的房屋按照本合同规定提供甲方承租，承租的房屋坐落于郑州市洼刘新城A区4-1-5-21号，建筑面积45平方米。承租期限为一年，自2014年10月31日至2015年10月30日止。每月房屋租金为1600元，押一付六，提前一个月支付下一次房租，甲方开始承租房屋的2014年10月30日之前，向乙方支付6个月租金9600元，一个月租金额的保证金1600元。甲方交付的保证金仅作为担保用途，即在甲方违约的情况下，用于垫付甲方应承担的违约金、滞纳金、损坏房屋、设备的赔偿。乙方应在本合同确定的承租之日起，将符合正常使用要求的房屋及附属设施、设备交付给甲方。甲方在承租期届满之日，将符合正常使用的房屋及附属设施、设备依照《物业验收单》交还给乙方。甲方逾期5日未按照约定日期支付房租及税费、电费、气费、物业费等费用，除向乙方支付滞纳金外，乙方有权解除合同，收回该房屋的使用权并另租他人。甲方拖欠承租期内税费、电费等因使用而发生的费用，乙方有权用保证金弥补。原告在该合同甲方处签字并捺压手印，被告在该合同处加盖公司合同专用章。2014年10月30日，原告向被告交纳房屋租金9600元、押金1600元。原告搬入所租房屋入住后，感到不适，并与被告进行联系协商退还房租。2015年1月5日，原告委托洛阳嘉清建设工程质量检测有限公司对于升龙又一城A区4号楼一单元5-21室进行甲醛、苯系物、氨、TVOC等室内空气进行检测。2015年1月7日洛阳嘉清建设工程质量检测有限公司作出检测报告，认定该房屋客厅内甲醛检测结果为0.334mg／立方米，主卧甲醛检测结果为0.383mg／立方米，国家标准为0.10mg／立方米。即该房屋内甲醛超标。原告支付检测费3500元。
另查明，庭审中原告称其于2014年11月24日从该房屋搬出，因担心将钥匙给被告后无法进行甲醛检测所以没有将钥匙退还被告，至今仍未将钥匙退还被告。庭审中被告称不知原告从该房屋搬走时间，于2015年4月5日打开该房间时，房屋不像近期有人住过。
原审法院认为：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中原被告签订的《承租房屋委托合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依照各方均应当依照该协议进行履行。双方合同约定有“被告应在本合同确定的承租之日起，将符合正常使用要求的房屋及附属设施、设备交付给原告”。因本案涉及的房屋系原告租来用于居住，被告作为出租人在合同签订后除了交付房屋，还应保证所交付的房屋处于良好的状态下，为原告的正常生活所使用。根据原告提供的洛阳嘉清建设工程质量检测有限公司出具的检测报告，该租赁房屋经检测，甲醛含量超过国家规定的标准，已违反了合同约定及法律规定。故在此情况下被告出租给原告的房屋并不符合入住条件，原告有权请求解除该合同。庭审中被告认可该合同已于2015年4月8日因原告未缴纳下一期的房租已实际解除，因双方合同已实际解除，故对原告请求解除双方合同的诉讼请求该院不予处理。
原、被告所签订的《承租房屋委托合同》虽已实际解除，但因该房屋不符合正常生活使用的要求，被告在签订合同后未将符合约定的租赁物交付给原告，已构成实质违约，致使原告签订合同的目的不能实现。故被告应当退还原告已支付的租金及押金。双方合同另约定有“原告在承租期届满之日，将符合正常使用的房屋及附属设施、设备依照《物业验收单》交还给被告”，故原告在搬出该房屋后应当与被告按照《物业验收单》进行交接。原告自搬出该房屋后未与被告进行书面交接，亦未将钥匙退还给被告，在一定程度上亦造成了被告不能及时将该房屋另行出租的损失（虽该房屋存在甲醛超标，但被告另行出租后如产生纠纷，应另行解决），亦存在一定过错。综合双方的过错程度，该院酌定原告因在搬出房屋后未及时归还钥匙、与被告交接，对于该六个月的房租损失部分应自行承担20%，剩余80%部分应由被告退还给原告。故被告应退还原告房租7680元（9600×0.8）。因被告未提供证据证明存在不应退还押金的情形，对于原告交付的押金1600元，应由被告予以退还，以上共计9280元。原告请求被告赔偿中介费800元、搬走后另行租房前的住宿费4020元、检测费3500元。关于甲醛检测费用3500元，系为确认该租赁房屋是否存在甲醛超标现象所支付的必要费用，且经检测确实存在甲醛超标，该费用应由被告支付给原告。关于中介费800元，因原告未提供有效证据予以证明，且该费用系中介促成原被告合同订立所收取的佣金，故对原告该请求该院不予支持。原告请求被告支付搬走后另行租房前的住宿费4020元，因原告提供的该证据与本案关联性不能确定，且该院已确认被告应将租赁期间收取的六个月租金退还给原告，原告主张的该费用亦不应重复计算，故对原告该请求该院不予支持。综上被告应退还原告房租、押金共计9280元，支付检测费3500元，共计12780元，对于原告请求数额过高部分该院不予支持。
对于被告是否应收取原告实际居住期间租金的问题。因本案中被告租给原告的房屋因甲醛超标，不符合正常入住条件，自租赁合同起始即不具有使用价值，并可能危害原告健康，故造成合同解除的责任在于被告，其无权收取该期间的租金。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南中博房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内退还原告谢晓辰房租七千六百八十元、押金一千六百元、支付检测费三千五百元，共计一万二千七百八十元。三、驳回原告谢晓辰的其他诉讼请求。案件受理费二百八十八元，由原告谢晓辰负担一百六十八元，由被告河南中博房地产经纪有限公司负担一百二十元。
上诉人河南中博房地产经纪有限公司上诉称，一、一审法院认定房屋空气中甲醛超标，上诉人构成违约，属于事实认定不清，当事人双方应共同选择鉴定机构，不应单方独自提供，检测报告上诉人不认可，并且鉴定程序违法，不真实。法院有依法审查证据真实性、合法性、关联性的法定职责，并且法院对于是否要求鉴定检测屋内甲醛是否超标有释明的职责，在没有进行权利的告知下，仅仅依据此检测报告认定上诉人违约是枉法裁判。另外，倘若房屋甲醛真的超标，对方也是有责任的，我方在签订合同之前已经明确告知本房为新装修房子，并提前做好通风准备，所以应适当减轻我方责任，且这种现象在本行业内属于普遍现象；二、一审法院适用法律错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，被上诉人提交法院的检测报告不能证明上诉人提供的房屋内空气中甲醛超标，被上诉人应承担不利后果。（一）该报告制作过程没有录音录像，不能证明所检测的房屋位置；（二）不能证明该检测报告所检测的材料以及空气样本是否属于上诉人提供的房屋内产生；（三）该检测报告显示甲醛超标并不能排除与被上诉人自身原因有关，以上关键点在该检测报告中没有体现，该检测报告与本案没有关联性。综上，一审法院认定事实不清、适用法律错误，恳请二审法院能够正确适用法律，撤销原审判决，依法改判。
被上诉人谢晓辰答辩称，一、一审法院认定事实正确，被上诉人提供的甲醛检测报告是通过有资质的正规机构检测并出具的专业报告，在一审时已经经过质证，上诉人未提出任何异议并且肯定其真实性，法院据此作为认定事实依据，程序合法。同时，上诉人告知我这是新房子不是甲醛超标的理由，并不能产生阻碍减轻上诉人承担法律责任的事由。另外，行业普遍现象并不等同于行业标准，一个违法行为不能因为普遍存在就可以被认定是合法行为。上诉人称鉴定报告不具有真实性和关联性并且程序违法，但是没有任何事实依据来佐证，所谓的枉法裁判也是毫无事实依据，纯属无端对法官的人身攻击；二、一审法院适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”被上诉人为支持自己的诉讼请求在一审中提供了六项证据，并均经过质证，不存在孤证之说。法院据此判断于法有据；三、一审法院判决程序合法，符合《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉人的上诉。
二审期间，双方当事人均未向法庭提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，双方签订的《承租房屋委托合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应当依照该协议履行各自的合同义务。双方合同约定有“上诉人应在本合同确定的承租之日起，将符合正常使用要求的房屋及附属设施、设备交付给被上诉人”。因本案涉及的房屋系被上诉人租来用于居住，上诉人作为出租人应保证所交付的房屋处于良好的居住状态。但本案所涉房屋在被上诉人入住不久即发现异常，经申请洛阳嘉清建设工程质量检测有限公司进行检测，该租赁房屋甲醛含量超过国家规定的标准，可证明该房屋对于居住人员的健康存在损害。因此应视为上诉人违反了合同约定及法律规定。上诉人虽对检验机构的检测报告持有异议，但既未在原审法院申请重新鉴定，也未举出相关证据推翻检验机构的检测结论。故对上诉人提出的异议理由不予采信。因上诉人出租给被上诉人的房屋并不符合入住条件，被上诉人有权据此请求解除该合同。
双方所签订的《承租房屋委托合同》虽已实际解除，但因上诉人交付的该房屋不符合正常生活使用的要求，应视为上诉人构成违约，故上诉人应当退还被上诉人已支付的租金及押金。但被上诉人在搬出该房屋后未与上诉人进行书面交接，亦未将钥匙退还给上诉人，在一定程度上亦造成了上诉人不能及时将该房屋另行出租的损失，亦存在一定过错。原审法院综合双方的过错程度，酌定被上诉人对于其交纳的六个月房租损失部分应自行承担20%，剩余80%部分应由上诉人退还给被上诉人，公平合理，处理适当，应予维持。
综上，上诉人河南中博房地产经纪有限公司上诉理由不能成立，不予支持。原判查明事实清楚，判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费用120元，由上诉人河南中博房地产经纪有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李继军
审判员 周 勇
审判员 扈孝勇
二〇一五年十二月二十二日
书记员 王子姣