广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第1940号
上诉人（原审被告）：东莞市景宏名苑房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇S256省道赤岭路段。
法定代表人：刘学斌，该公司董事长。
委托代理人：莫任天，该公司员工。
委托代理人：张敏敏，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：欧海龙。
委托代理人：张爱玉，广东海联泰达律师事务所律师。
委托代理人：彭艳芳，广东海联泰达律师事务所辅助人员。
原审被告：富盈集团有限公司。住所地：东莞市厚街镇S256省道赤岭路段。
法定代表人：刘学斌，该公司董事长。
委托代理人：张敏敏，该公司员工。
原审第三人：中国建设银行股份有限公司东莞市分行。住所地：东莞市南城区胜和体育路*号健升大厦。
负责人：范题，该行行长。
委托代理人：陈小冰，该公司员工。
委托代理人：余明儒，该公司员工。
上诉人东莞市景宏名苑房地产开发有限公司（以下简称景宏公司）因与被上诉人欧海龙及原审被告富盈集团有限公司（以下简称富盈集团公司）、第三人中国建设银行股份有限公司东莞分行（以下简称建行东莞分行）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法朗民一初字第169号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年1月19日，欧海龙向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、确认合同已解除。2、解除欧海龙与建行东莞分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。3、富盈集团公司、景宏公司连带退还欧海龙购房款155767元。4、富盈集团公司、景宏公司连带支付购房款利息暂计至起诉之日10378元。5、富盈集团公司、景宏公司连带支付欧海龙已经向建行东莞分行支付的按揭房款本息合计23245元、已付按揭房款产生的利息691元及未偿还的建行东莞分行贷款124225元。6、富盈集团公司、景宏公司连带支付逾期交房违约金91730.1元。7、返还欧海龙因此支付给景宏公司的律师费675元及利息45元。8、富盈集团公司、景宏公司返还欧海龙交付的房款借款利息5500元及利息256.7元。9、富盈集团公司、景宏公司协助欧海龙向相关部门退回契税、住宅专项维修资金本金11275.5元，并赔偿契税、住宅专项维修资金利息损失总计693.4元。10、富盈集团公司、景宏公司支付本案诉讼费。
原审法院审理查明：2013年11月17日，欧海龙与景宏公司签订《富盈商业中心认购书》，约定由欧海龙向景宏公司购买位于东莞市大朗镇美景东路76号富盈商业中心之商务楼2单元2408号房屋，价格为305767元。认购书约定楼款支付方式为定金10000元须于签署认购书时付清，首期款（含定金）155767元在签订认购书次日起7日内付清，余款150000元须于2013年11月22日前办理银行按揭。认购书对其他问题也做出约定。2013年11月23日，欧海龙（乙方）与景宏公司（甲方）签订《商品房买卖合同》［合同编号：20131123220B20161610），位于东莞市大朗镇美景东路76号富盈商业中心之商务楼2单元2408房屋，价格为305767元。合同对以下问题做出约定：1.支付方式。支付方式为首期款155767元在签订合同时付清，余款150000元通过银行按揭的方式付款，且买受人须确保该部分按揭款项于签署合同后的60日内付清，如果银行按揭贷款金额不足，买受人需在出卖人通知之日起10个工作日内补交贷款不足之差额。2.交付期限：2014年5月1日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。3.逾期交房的违约责任。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。双方对其他问题也做出约定。
2013年12月17日，欧海龙与建行东莞分行、景宏公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定欧海龙向建行东莞分行借款150000元，借款期限120个月，利率为浮动利率，为基准利率水平上浮10%，利率调整日为次年的1月1日；还款方式为等额本金还款法。景宏公司作为保证人在该合同签名确认。
2013年11月23日，欧海龙（乙方）与富盈集团公司（甲方）签订《借款协议》，约定因乙方向甲方的关联公司购买商品房，鉴于乙方付首期款有难度，为不影响双方签约及办理银行按揭等手续，由甲方向乙方借出110000元，利息为5500元，借款期限为1年，即2013年11月24日至2014年11月23日，并由甲方开具收据（此收据仅作为乙方办理银行按揭之用），同时甲方关联公司与乙方证实签署《商品房买卖合同》。合同中并约定乙方承诺在未还清甲方之借款、利息、违约金前，甲方之关联公司有权迟延或拒绝向乙方交付该房，并相应顺延办理房屋权属证明，甲方之关联公司无须承担逾期交付该房的违约责任及逾期办理房屋权属证明之责任，但乙方仍需按照《商品房买卖合同》约定的交楼日期支付该房的物业管理费。
欧海龙以及欧海龙委托银行、富盈集团公司向景宏公司以及相关部门支付如下款项：1.于2013年11月17日向景宏公司支付定金10000元；2.于2013年11月23日向景宏公司支付首期35767元；3.通过向富盈集团公司借款形式，由富盈集团公司向景宏公司支付110000元。4.于2013年11月23日向景宏公司支付律师费675元；5.于2013年12月9日支付住宅专项维护资金2102.5元；6.于2013年12月9日向地税部门支付契税9173.01元；7.于2013年12月18日，欧海龙委托银行向景宏公司支付150000元；8.2014年2月16日，欧海龙向富盈集团公司支付利息5500元。
2014年4月26日，景宏公司向欧海龙出具延期交楼通知书，主要内容为通知欧海龙房屋延期至2014年7月31日交付使用。同年12月8日，欧海龙委托律师向景宏公司发出律师函，提出景宏公司逾期交楼的行为已严重违反合同约定，要求解除合同并退回购房款。
欧海龙主张富盈集团公司承担责任，其提交宣传资料为证，该宣传资料多处出现富盈的字样以及富盈地产的字样。欧海龙认为是基于富盈集团公司的商业信誉而购买案涉房产。
上述事实，有欧海龙提交的认购书、《商品房预售合同》、借款协议、收款收据、《个人住房（商业用房）借款合同》、房贷还款对账单、专项维修基金收据、完税凭证、延期交楼通知书、解除合同律师函及快递回执、工商查询资料以及原审法院庭审笔录等附卷为证。
原审法院认为，本案欧海龙与景宏公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方之间真实意思表示，合法有效，双方之间为商品房买卖合同法律关系，双方的权利义务依法由合同法等法律法规予以调整。本案双方争议的问题在于：1.《商品房买卖合同》以及《个人住房（商业用房）借款合同》是否应当解除，以及解除后的法律后果。2.富盈集团公司是否需要承担责任。
关于第一点，双方签订的合同约定案涉房屋交付期限为2014年5月1日前，并约定逾期交房超过180日的，买受人有权解除合同。现景宏公司未能在约定交付期限内向欧海龙交付案涉房屋已逾期超过180天，景宏公司的逾期交付行为已达到合同所约定的解除条件，欧海龙请求解除欧海龙与景宏公司所签订的《商品房买卖合同》符合合同以及法律规定，原审法院依法予以支持。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案欧海龙可要求景宏公司退还购房款以及赔偿损失。因《商品房买卖合同》确认解除，相应的，以该《商品房买卖合同》为基础的《个人住房（商业用房）借款合同》也应当解除。依据上述规定，对于欧海龙的各项请求，原审法院分析如下：
对于欧海龙通过直接支付、向富盈集团借款以及向建行东莞分行借款形式间接向景宏公司支付的购房款共305767元，景宏公司应当予以退回给欧海龙。
对于欧海龙向银行贷款及利息问题。对于欧海龙未偿还银行的本金，景宏公司应当予以偿还。对于贷款利息问题，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”，本案中双方约定，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金，本案中，欧海龙与景宏公司在《商品房买卖合同》中约定除首期款外余款通过按揭贷款的方式予以支付，支付方式是合同双方所预见，因贷款支付而产生的利息亦为必然，且景宏公司亦为《个人住房（商业用房）借款合同》签订主体之一，因此，因景宏公司违约导致解除合同，贷款所产生的利息属于欧海龙的损失范围，景宏公司应当予以赔偿。因基于《个人住房（商品房）借款合同》而产生的利息具体数额随时间而变化，而本案判决生效日期难以确定，最终景宏公司应向欧海龙赔偿的利息具体数额以景宏公司付清欧海龙贷款本金当日依照《个人住房（商品房）借款合同》合同约定正常履行所支付的利息为准。
对于欧海龙首期款155767元的利息问题。同第2点，该款的利息为欧海龙的损失，景宏公司应当予以赔偿，利率为中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2013年11月23日计算至付清之日，但起算点应分别计算：（1）定金10000元，应自2013年11月17日起算，但欧海龙要求自2013年11月23日起算，原审法院予以支持。（2）首期款35767元，应自2013年11月23日起算。（3）向富盈集团公司借款利息，因借款合同期限至2014年11月23日，欧海龙亦主张该段期间利息5500元，故借款本金剩余利息自2014年11月24日起算。
关于欧海龙主张的因向富盈集团公司借款而产生的利息问题。作为损失的一部分，借款期间利息5500元，应当由景宏公司予以返还。对于欧海龙主张的其已向富盈集团公司归还利息5500元的问题，因该借款协议约定借款期间的利息5500元已作为损失的一部分，原审法院已判决景宏公司予以返还，欧海龙再行要求该利息的利息，无法律依据，原审法院不予支持。
因支付契税、住宅专项维修资金产生的利息以及协助办理退还契税、住宅专项维修资金本金。因合同因景宏公司违约而解除，欧海龙履行合同而支付的契税、住宅专项维修资金应当由景宏公司协助向有关部门申请退回。对于利息问题，欧海龙确实有利息损失，对欧海龙主张的利息，原审法院予以支持，计算方法分别为：（1）以9173.01元为本金，以中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2013年12月9日起计算至退回之日止。（2）以2102.5元为本金，以中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2013年12月9日起计算至退回之日止。上述两项欧海龙仅要求以本金11275.5元计算，原审法院予以确认。
关于逾期交房违约金。本案中，如第2点所述，原审法院已对欧海龙的损失予以认定以及对合同约定的违约金计算方法予以增加，已涵盖合同所约定的违约金，并且欧海龙要求按照购楼款30%的比例计算违约金也没有法律依据，故此对于欧海龙再要求按照合同约定计算违约金，原审法院不予支持。
关于签约律师费以及利息问题，同第2点，景宏公司应当予以赔偿。
关于第二点，欧海龙提交宣传资料等以证实其所主张的理由，但该些宣传资料中富盈集团公司并没有做出明确的、具体的义务表示，该些内容亦未在欧海龙与景宏公司双方签订的《商品房买卖合同》中予以体现，该合同明确约定合同主体为欧海龙以及景宏公司，欧海龙要求富盈集团承担无法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，原审法院于2015年4月15日作出判决：确认欧海龙与东莞市景宏名苑房地产开发有限公司于2013年11月23日签订的《商品房买卖合同》［合同编号：20131123220B20161610）已解除。二、解除欧海龙与东莞市景宏名苑房地产开发有限公司、中国建设银行股份有限公司东莞大朗分行于2013年12月17日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。三、东莞市景宏名苑房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内，返还欧海龙已支付的购房款305767元以及支付利息（1.以45767元为本金，以中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2013年11月23日起计算至付清之日止；2.以110000元为本金，以中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2014年11月24日起计算至付清之日止；3.贷款150000元为本金的利息，以东莞市景宏名苑房地产开发有限公司付清欧海龙贷款本金150000元当日依照欧海龙与中国建设银行股份有限公司东莞市分行、东莞市景宏名苑房地产开发有限公司于2013年12月17日签订的《个人购房借款／担保合同》约定正常履行所支付的利息为准；4.已向富盈集团有限公司支付的利息5500元。）四、东莞市景宏名苑房地产开发有限公司应予判决生效之日起十日内，赔偿欧海龙签约律师费675元以及利息（以675元为本金，依照中国人民银行公布同期同类贷款利率，自2013年11月23日起算至付清之日）。五、东莞市景宏名苑房地产开发有限公司应予判决生效之日起十日内，协助欧海龙向相关部门办理契税、住宅专项维修资金退还手续，并于判决生效之日起十日内赔偿契税、住宅专项维修资金利息损失，计算方法为以11275元为本金，以中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2013年12月9日起计算至退回之日止。六、驳回欧海龙的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审诉讼费3834元，已由欧海龙预交，由欧海龙承担15元，由东莞市景宏名苑房地产开发有限公司承担3819元。
上诉人景宏公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审认定事实及适用法律错误。（一）原审就利息部分适用法律错误。1、景宏公司与欧海龙就案涉房屋的买卖达成商品房买卖合同，合同已经成立并生效，欧海龙履行了付款义务，欧海龙交付的资金在履行合同的一刻已经全部变为房款，其资金形态已经改变，不再存在法定孳息。2、根据合同约定，若景宏公司无法在约定时间交付并且过了180天，即达到合同解除条件，欧海龙可按照合同要求解除合同并要求违约金，购房款从达到解除合同条件之日起重新变为资金形态才能产生法定孳息。因此应从合同约定交付商品房2014年5月1日后180日计算。即以2014年10月28日开始计算利息，并非从付款之日计算。原审判定案涉合同是解除而非撤销，合同条款并非对双方自始无效，故利息起算日期应以达到解除条件为准。（二）案涉的商品房买卖合同中已明确约定逾期交房的违约责任，欧海龙根据合同约定的违约责任要求解除合同，故不应支持利息。且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，在没有约定违约条款的情况下才能按其他标准，但当事人有约定违约责任条款的情况下应按约定处理。（三）法律明确规定了关于商品房买卖合同与商品房担保合同同时解除时的情形，但原审在商品房买卖合同与商品房担保合同同时解除情况下，仍判决由景宏公司全部返还购房款及利息，与法律约定不相符合。据此，景宏公司请求本院：1、撤销原审判决第二项关于利息部分，改判景宏公司应返还购房款利息17721元（以购房款305767元为本金，由达到解除合同条件之日起算即2014年5月1日起算，按中国人民银行同期贷款利率5.35%，暂计至2015年5月30日止）。2、契税和维修基金的利息不应由景宏公司承担，以及改判原审判决第三项，判令欧海龙未偿还贷款部分由景宏公司直接向第三人支付。3、本案一、二审诉讼费用由欧海龙承担。
被上诉人欧海龙答辩称：原审法院对利息部分认定事实正确，适用法律准确。本案中，景宏公司因违约导致商品房买卖合同解除，欧海龙已经支付的购房款从交付之日起至实际偿还之日起是实际损失，应当由景宏公司赔偿。利息部分请求法院依法维持原判，驳回景宏公司的上诉。对于景宏公司认为原审判决第三项错误，但在《个人购房借款／担保合同》中已明确了景宏公司是本次贷款的连带担保人，原审法院依法判决其承担连带偿还责任适用法律是正确的。
原审被告富盈集团公司答辩称：本案与富盈集团公司无关，景宏公司可独立承担法律责任。富盈集团公司不应成为本案的当事人。
原审第三人建行东莞分行答辩：原审判决第二项及第三项是有误的，存在冲突。对于贷款合同解除后，对于第三人的债务返还，原审法院并未作出处理。另外同意景宏公司当庭增加的上诉理由及请求。
本院经审理查明，景宏公司二审要求计算至2015年11月18日止，欧海龙未向建行东莞分行偿还的本息由景宏公司直接向建行东莞分行偿还。为此，建行东莞分行确认计算至2015年11月18日止，欧海龙已向建行东莞分行偿还本金28750元，支付利息18499.99元，剩余贷款本金121250元未付。其余事实原审查明清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。根据景宏公司上诉提出的请求及陈述的理由，本案争议的焦点是：欧海龙诉求购房款、签约律师费、住宅专项维修资金、契税等的利息损失能否支持。对此，本院分析如下：
首先，景宏公司与欧海龙签订了《商品房买卖合同》，该合同是合法有效的。在履行该合同过程中，景宏公司未能依合同约定依时交付房屋给欧海龙，已构成违约，景宏公司依法应承担违约责任。景宏公司上诉认为其与欧海龙在合同中约定了违约条款，景宏公司应按违约条款承担违约责任。对此，欧海龙提出抗辩，认为双方约定的违约条款不足以补偿其实际损失，其诉求景宏公司赔偿实际损失符合《中华人民共和国合同法》相关规定。本院认为，欧海龙因合同而向景宏公司或有关部门缴付了购房款、签约律师费、住宅专项维修资金、契税等事实清楚，景宏公司对此亦无异议，本院予以确认。欧海龙交付给景宏公司或有关部门有关款项，必然产生孳息。该孳息在司法审判实践过程中，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算更为公平合理，可以适当弥补欧海龙的实际损失，故原审法院认定欧海龙诉求的购房款、签约律师费、住宅专项维修资金、契税等利息损失按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算是恰当的，本院予以维持。景宏公司要求按双方当事人约定的违约责任计算的违约金额只为1529元，相对欧海龙的损失显然过低，欧海龙依《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定要求选择其损失主张权利合法有理，本院予以支持。其次，关于景宏公司诉求返还的购房款利息从解除合同之日起计算，但由于本案解除案涉的合同是景宏公司因违约导致的，合同解除前景宏公司占用了欧海龙购房款，该购房款产生的利息损失应由景宏公司承担，故景宏公司该点上诉理据不足，本院予以驳回。对于景宏公司二审增加欧海龙未向建行东莞分行的贷款本息由其直接向建行东莞分行偿还的诉讼请求，因各方当事人在二审中均无异议，本院予以支持。经查，至2015年11月18日止，欧海龙剩余贷款本金121250元未付，故该数额及利息由景宏公司向建行东莞分行直接偿还。由于二审有新事实产生，本院对原审认定景宏公司归还欧海龙的本息予以部分变更。
综上所述，原审判决查明部分事实不清，适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，判决如下：
一、维持广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法朗民一初字第169号民事判决第一、二、四、五项及诉讼费分担。
二、撤销广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法朗民一初字第169号民事判决第六项。
三、变更广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法朗民一初字第169号民事判决第三项为：东莞市景宏名苑房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内，返还欧海龙已支付的购房款305767元中的184517元以及支付利息（1.以45767元为本金，以中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2013年11月23日起计算至付清之日止；2.以110000元为本金，以中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2014年11月24日起计算至付清之日止；3.贷款150000元为本金的利息，以东莞市景宏名苑房地产开发有限公司付清欧海龙贷款本金150000元当日依照欧海龙与中国建设银行股份有限公司东莞市分行、东莞市景宏名苑房地产开发有限公司于2013年12月17日签订的《个人购房借款／担保合同》约定正常履行所支付的利息为准，计算至2015年11月18日止共有18499.99元；4.已向富盈集团有限公司支付的利息5500元。）
四、东莞市景宏名苑房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内，返还欧海龙已支付的购房款305767元中的121250元及其利息（从2015年11月19日按欧海龙与中国建设银行股份有限公司东莞市分行、东莞市景宏名苑房地产开发有限公司于2013年12月17日签订的《个人购房借款／担保合同》约定正常履行所支付的利息为准，计至付清之日止）给中国建设银行股份有限公司东莞市分行。
二审案件受理费158元，由东莞市景宏名苑房地产开发有限公司负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 冯婉娥
代理审判员 杨 浩
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 罗锦婵
附相关的法律条文（节选）：
《中华人民共和国合同法》
第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百二十八条在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。
双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……。
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