广西壮族自治区桂林市七星区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）星民初字第1944号
原告：桂林市彰泰物业服务有限公司（以下简称彰泰物业公司），住所地：桂林市象山区民族里98号，统一社会信用代码：914503007297847948。
法定代表人：黄海涛，该公司董事长。
委托代理人：甘永雄，该公司法务。
被告：蒋易民，男，汉族，1983年4月17日生，住桂林市七星区。
被告：喻莉娟，女，苗族，1983年10月29日生，住桂林市七星区。
原告彰泰物业公司与被告蒋易民、喻莉娟物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月25日立案受理后，依法组成由代理审判员周穆奕担任审判长，人民陪审员谭继元和人民陪审员杨秀爱参加的合议庭，于2016年9月18日公开开庭进行了审理，原告彰泰物业公司的委托代理人甘永雄到庭参加了诉讼，被告蒋易民、喻莉娟经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现本案已审理终结。
原告诉称，2011年5月13日，原、被告双方签订了《前期物业服务协议》，约定自2010年1月1日起至业主委员会成立后与物业管理企业另行签订服务合同时止由原告为被告所在第六园小区提供物业服务，物业服务收费标准为2.88元/月/㎡（建筑面积）；另约定逾期支付物业费的，将按每天千分之三的标准承担违约金。上述协议签订后，原告依约提供了符合协议约定标准的物业服务。但自2012年6月1日起，被告拒绝再向原告履行缴纳物业服务费的义务，虽经原告多次书面及口头催缴，被告仍不履行缴费义务。为维护合法权益，原告诉至本院，请求判令被告立即支付拖欠的物业费17462.3元，楼道电费及灯具维护费357.5元，单元楼道公共电费215元，灭火器年检费92.5元，顶底物业费4300元，车位维护费1800元；支付违约金51435.4元；本案诉讼费由被告承担。
原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1.《商品房买卖合同》，证明被告是彰泰·第六园小区26-2-1-1号的业主；2.《前期物业服务协议》，证明原、被告双方就物业服务达成协议，原告有权要求被告支付物业服务费等相关费用及违约金；3.《关于请业主配合缴纳物业费的提示》、律师函及快递单的复印件，证明原告已多次不间断向被告催收物业费。
被告蒋易民、喻莉娟经本院传唤后未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见和证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利,本案被告经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交上述证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告的证据及陈述的案件事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、被告蒋易民、喻莉娟应否支付原告物业管理服务费等相关费用。二、被告蒋易民、喻莉娟应否支付原告违约金。
关于争议焦点一，原、被告间系物业服务民事法律关系，原、被告签订的《前期物业服务合同》符合法律规定，为有效合同。原告按合同履行了物业管理服务义务，被告蒋易民、喻莉娟已接受了原告提供的物业服务，应向原告支付相应的物业管理服务费。被告蒋易民、喻莉娟自2012年6月1日起至2015年10月31日止未向原告支付物业管理服务费，依法应向原告支付此期间的物业管理服务费16650.5元（2.88元/㎡/月×141.01㎡×41个月=16650.5元），楼道门禁、灯具维护费用342元（100元/年/户*3.42年=342元），单元楼道公共电费205.2元（60元/年/户*3.42年=205.2元），灭火器年检费68.4元（20元/年/户*3.42年=68.4元），顶底物业费（底层花园）4100元（100元/月/户*41个月=4100元），车位维护费1800元（50元/月/户*36个月=1800元），共计23166.1元，故对原告的该项诉讼请求中未超出23166.1元的部分，本院予以支持；超出部分，不予支持。
关于争议焦点二，被告蒋易民、喻莉娟未按照合同约定按期缴纳物业服务费，构成违约，应按照合同约定向原告支付违约金。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，被告蒋易民、喻莉娟未向本院主张约定的违约金过高请求予以适当减少，但根据《中华人民共和国合同法》第五条的规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”本案中双方约定的违约金利率为每日千分之三，明显过高，有失公平，本院依法予以调整。本院认为，原告的损失为利息损失，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，酌定被告蒋易民、喻莉娟在赔偿原告的利息损失外，再承担利息损失的30%的违约责任。根据原、被告签订的《前期物业服务协议》第八条第二款的约定，原告按年度预收取物业服务费，故被告蒋易民、喻莉娟应支付原告违约金2779.8元[计算方式：2012年6月1至2013年5月31日期间，以该年度应交物业服务费4873.3元（141.01㎡*2.88元/月/㎡*12个月）为基数，按中国人民银行同期贷款利率6.56%*130%，为415.6元；2013年6月1日至2014年5月31日期间，以累计欠缴的物业服务费9746.6元（141.01㎡*2.88元/月/㎡*24个月）为基数，按中国人民银行同期贷款利率6%*130%，为760.2元；2014年6月1日至2015年5月31日期间，以累计欠缴的物业服务费14619.9元（141.01㎡*2.88元/月/㎡*36个月）为基数，按中国人民银行同期贷款利率6%*130%，为1140.4元；2015年6月1日至2015年10月31日期间，以累计欠缴的物业服务费16650.5元（141.01㎡*2.88元/月/㎡*41个月）为基数，按中国人民银行同期贷款利率5.1%*130%，为463.6元]，故本院对原告要求被告支付违约金不超过2779.8元部分的诉讼请求，予以支持；超出部分，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条、第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告蒋易民、喻莉娟共同支付原告桂林市彰泰物业服务有限公司物业管理服务费16650.5元，楼道门禁、灯具维护费用342元，单元楼道公共电费205.2元，灭火器年检费68.4元，顶底物业费（底层花园）4100元，车位维护费1800元，共计23166.1元；
二、被告蒋易民、喻莉娟共同支付原告桂林市彰泰物业服务有限公司违约金2779.8元；
三、驳回原告桂林市彰泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。
本案收取案件受理费1692元、公告费606元、邮寄费62元，合计2360元（原告已预付本院），由原告桂林市彰泰物业服务有限公司负担1111.6元，被告蒋易民、喻莉娟负担1248.4元。
上述应付款项，义务人应于本判决书生效后十五日内付清。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1692元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：30×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 周穆奕
人民陪审员 谭继元
人民陪审员 杨秀爱
二〇一六年九月二十七日
代书 记员 周 阳