广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深龙法坂民初字第230号
原告（反诉被告）许少某，男，汉族。
委托代理人赵某某，广东某某律师事务所律师。
委托代理人杨某某，广东某某律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）谢某某，男，汉族。
委托代理人谢某某，男，汉族。
委托代理人郭某某，广东某某律师事务所律师。
上述原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依简易程序公开开庭进行了审理。原告许少某及其委托代理人赵某某、被告的委托代理人谢某某、郭某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告许少某诉称：2012年2月27日原告与被告签订《租房合同》一份，约定被告将位于深圳市南湾街道布澜路深朗南区50号整栋（四层约500平方米）物业出租给原告使用，租期为5年（自2012年3月1日至2017年2月28日止）。合同签订后，原告按约支付设备转让费35.8万元（包括商业价值转让费和设备转让费）并交纳押金10万元。原告在租赁物业依法开办了深圳市龙岗区南湾潮好味来美食店，并雇佣员工16人开展日常经营活动。2014年4月，南湾街道办发布公告，告知该建筑属于违法建筑，原告获悉后向被告求证，被告坚称该建筑属于合法建筑，如南湾街道办强行拆除，应当向南湾街道办索赔，不应向其索赔。2014年6月17日涉案物业被政府强制拆除，原告被迫提前终止经营，遣散员工并聘请人员搬离设备及物品，被告的行为致使原告遭受了重大经济损失。原告认为双方签订的租房合同合法有效，被告对其违约行为给原告造成的经济损失负有赔偿义务。故提起诉讼，请求判令：1、确认原、被告签订的《租房合同》无效；2、被告向原告返还转让费288000元；3、被告向原告返还押金10万元；4、被告赔偿原告损失245900元（含营业损失20000元、铺位装修费用86300元、遣散员工费用137600元、搬迁费2000元）；5、诉讼费由被告承担。
被告谢某某辩称：1、根据合同法及相关司法解释，双方签订的租房合同应为无效，从签订之日开始就没有法律效力，不存在解除的问题。2、原告请求返还转让费288000元没有法律依据。租房合同明确约定“原有餐厅的所有设备转让费为358000元，于收齐所有款项当天全部移交乙方使用”，这一约定说明：（1）在原告使用涉案房屋前，原本就是餐厅；（2）在原告使用涉案房屋前，房屋内有价值358000元（或更高价值）的设备；（3）原告购买了被告价值358000元的设备；（4）358000元是原告支付给被告的设备款。因此，该条款是有关货物买卖的条款，该条款合法有效。原告依约支付了货款，被告依约交付了货物，买卖合同已经履行完毕，原告要求返还货款，没有法律依据。原告诉称358000元是商业价值和设备转让费，这是错误的。358000元就是设备转让费，不存在商业价值的问题。3、被告确认收到过原告10万元押金，但原告至今拖欠被告租金、水电费等，该相关费用应从押金中扣除。4、原告主张的营业损失、铺位装修费用、遣散员工费用，均没有依据。原告提供的损失的证据不具有客观性、合法性，不能证明其损失的真实性。原告诉称内容虚假，实际上，被告的胞弟谢世豪与南湾街道办的相关工作人员多次给原告做工作，劝其早日搬走，被告也答应为原告另提供房屋，让原告继续经营餐馆，但均被原告拒绝。本次拆除的违章建筑，涉及的商户较多，除原告外的其他商户都与被告协商解决了，原告漫天要价是导致本案不能协商解决的原因。综上，请求法院依法判决。
被告谢某某反诉称：双方于2012年2月27日签订租房合同，约定被告将位于深圳市南湾街道＊＊整栋（四层约500平方米）出租给原告做餐饮使用，2014年3月1日至2015年2月28日每月租金33000元。合同签订后，原告自2012年3月1日开始使用涉案房屋至2014年6月17日止，但原告无理由未支付2014年3月以后的使用费（租金）、水电费。故提起诉讼，请求判令：1、原告许少某向被告谢某某支付2014年4月1日至6月16日期间的场地使用费（租金）50860元（已扣除4月22日支付的租金32740元）；2、原告向被告支付2014年4月1日至6月16日期间的宿舍租金9000元；3、原告向被告支付水费7456元；4、原告向被告支付电费25708.2元；5、诉讼费由原告承担。
针对被告谢某某的反诉，原告许少某辩称：1、被告提供的房屋水电费收款收据证明原告于2014年3月29日向被告支付了2014年4月份租金39471.6元，原告提供的银行历史明细清单证明2014年4月22日原告向被告支付了32740元。原告自2014年5月15日开始未进行正常营业，因南湾街道办已明确告知原告该租赁房屋在近期将被拆除，责令清退人员、终止营业，故原告没有继续支付租金至2014年6月16日。原告是按照合同约定完整支付租金的，不存在拖欠租金、水电费的情况。2、原告在本诉中未对宿舍问题主张任何诉求，根据规定，反诉应当与本诉保持一致，故宿舍租金问题不属于本案审理范围，而且原告实际上也按期支付了宿舍租金。
本院经审理查明：2012年2月27日原告许少某与被告谢某某签订租房合同一份，约定被告将位于深圳市南湾街道布澜路深朗南区50号整栋（四层约500平方米）的房屋出租给原告做餐饮使用，租期5年，自2012年3月1日至2017年2月28日；2012年3月1日至2012年8月31日每月租金为20000元，2012年9月1日至2013年2月28日每月租金为20000元另加5000元消费券／月，2013年3月1日至2014年2月28日每月租金为30000元，2014年3月1日至2015年2月28日每月租金为33000元；原有餐厅的所有设备转让费为358000元，于收齐所有款项当天全部移交原告使用；押金10万元，租约期满全额退回给原告（不计利息）。合同还对其他事项作出了约定。合同签订后，原告即向被告支付了设备转让费358000元及押金10万元，并在承租房屋内开办了个体工商户深圳市龙岗区南湾＊＊店进行经营活动。
涉案租赁房屋没有取得房屋所有权证书或建设的相关证书，属违法建筑，系被告从相关村民处购买取得。庭审时，原告陈述2014年4月龙岗区南湾街道办发布了公告，告知涉案租赁房屋属于违法建筑，2014年5月15日南湾街道办正式通知原告停止营业，自此，原告的餐饮店就基本上处于停业状态，2014年6月17日龙岗区城市管理执法局、南湾街道办等组织人员拆除了涉案租赁房屋。被告确认涉案租赁房屋在2014年6月17日被拆除，但表示此前街道办并没有告知其拆除的具体时间。
庭审时原告陈述在租赁期间其对租赁房屋进行了装修，支付了装修费86300元，后因涉案租赁房屋被拆除，其又支付了搬迁费2000元，支付2014年5月20日前遣散员工的费用137600元，并造成其预期营业利润损失20000元。被告对搬迁费予以认可，对其他费用不予认可。
庭审时原告陈述其于2014年3月29日现金付清了2014年4月份的租金和水电费39471.6元，2014年4月22日又转帐支付了2014年5月份的全部水电费和部分租金，现尚欠5月份的租金1万元左右、2014年6月份的租金、水电费尚未支付。原告为此提供了2014年3月29日的收款收据及银行历史明细清单。收款收据注明了水电费金额及房租（房租交至2014年4月30日），合计金额为39471.6元，谢世豪在该收据中注明“转账户，4月21日”字样。银行历史明细清单显示2014年4月22日原告转帐32740元给了被告。被告陈述2014年4月22日原告转帐支付的32740元实际上就是2014年3月29日收款收据项下金额的一部分，正因如此，其才会在收款收据中注明“转账户，4月21日”字样，3月29日原告并未另行支付现金。被告还陈述2014年4月份的租金尚欠1万元、5月、6月的租金未付、4月至6月的水电费未付。
涉案租房合同中并未约定宿舍的问题。庭审时双方确认在涉案租房合同外被告还承租了原告的宿舍，涉案租赁房屋（店面）和宿舍是两栋各自独立的房屋，宿舍未被拆除，店面和宿舍的租金、水电费是分别开具收据交纳的。原告不同意在本案中一并处理宿舍问题。被告明确其反诉请求中的水电费均是指2014年4月1日至2014年6月16日期间的水电费。
本院认为：本案是因涉案租房合同而引起的房屋租赁合同纠纷。宿舍租赁是双方另行口头协商确定的，在涉案租房合同中未涉及，也不属于涉案租房合同的附属租赁物。涉案租赁房屋（店面）和宿舍是两栋各自独立的房屋，涉案租赁房屋（店面）因系违法建筑已被拆除，而宿舍尚未被认定为违法建筑，也未被拆除，且涉案租赁房屋（店面）和宿舍的租金、水电费是分别开具收据交纳的，故宿舍租赁问题不属于本案审理范围，不宜在本案中一并处理，被告可对该问题另行诉讼解决。
涉案租赁房屋没有取得房屋所有权证书或建设的相关证书，已被认定为违法建筑且已被拆除，故双方签订的关于涉案房屋的租房合同无效。原告请求确认租房合同无效、返还10万元押金，理由成立，本院予以支持。
租房合同明确约定“原有餐厅的所有设备转让费为358000元”。该约定表明在原告承租被告涉案房屋的同时，原告还愿意折价受让被告在涉案房屋内的相关设备、设施等物品。该相关物品的买卖条款虽约定在租房合同中，与租房合同也确实存在关联，但具有相对的独立性，因为物品的买卖不是租房合同的必要条款或附属条款，而是双方在租房合同之外另行协商的条款。原告愿意接收被告的相关物品，主要是基于原、被告双方在此前后均是经营餐饮行业、相关物品尚有一定使用价值的合理的商业判断，庭审时双方也承认该转让费是双方在现场确定的，也确实存在相关设备的转让，故应当认定原告支付的358000元均是指设备转让费。原告认为该款中还包含了商业价值的转让费，缺乏事实依据。因原告已实际接收并使用上述物品，故原告要求返还转让费288000元，理由不充分，本院不予支持。
涉案租房合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告谢某某作为涉案房屋的相关利益方和出租方，明知涉案房屋没有房屋所有权证书或建设的相关证书、属于违法建筑，仍租赁给原告作商业使用，被告具有明显过错，应承担主要过错责任。原告许少某作为涉案房屋的承租方，不事先了解租赁房屋的权属状况，反而在被告一直无法出示房屋权属证书的情况下仍坚持租赁涉案房屋作商业使用，亦具有一定的过错，应承担次要责任。本案中，原告主张的经济损失包括营业损失20000元、铺位装修费用86300元、遣散员工费用137600元、搬迁费2000元。被告对搬迁费2000元表示无异议，本院予以确认。对于营业损失，本院认为，无效合同自始没有法律约束力，不存在合同履行后可以获得的利益即预期利益损失的问题，故原告主张营业损失，缺乏法律依据，本院不予支持。对于装修费用损失，本院认为，尽管被告此前亦是经营餐饮行业，但原告租赁房屋后按照其经营方式进行适当改造装修，符合情理，且原告提供的证人及其他证据亦可证明原告实际进行了改造装修，故本院对原告存在装修费用损失的事实予以认定。根据原告提供的装修费用的相关单据，可以认定原告的装修费用为86300元，但鉴于涉案房屋已被拆除，装修残值无法评估确定，故本院酌定按照租赁期限折旧后再根据双方的过错程度予以分担。从2012年3月1日计算至2014年5月15日南湾街道办正式通知原告停止营业，为26.5个月，租房合同约定的期限为5年（60个月），因此，拆除前的装修残值为48184元（86300÷60×（60-26.5）】，被告应承担其中的70％计33728.8元。对于遣散员工费用，本院认为，因涉案租赁房屋被拆除，原告被迫提前停止经营，被迫遣散员工，原告为此支付给员工的经济补偿金，应当属于原告的经济损失部分。考虑到涉案租赁房屋4层均为餐饮，本院认为，原告主张包含厨房人员、清洁工、服务员等在内的共16名员工的经济补偿金共计137600元，尚处于合理范围，被告应承担其中的70％计96320元。综上，被告应当赔偿原告经济损失132048.8元（2000＋33728.8＋96320）。
对于被告反诉请求的2014年4月1日至6月16日的场地使用费，原告陈述其于2014年3月29日现金付清了2014年4月份的租金和水电费39471.6元，2014年4月22日又转帐支付了2014年5月份的全部水电费和部分租金，现尚欠5月份的租金1万元左右、2014年6月份的租金、水电费尚未支付。本院认为，在原告提供的2014年3月29日的收款收据中，被告代理人谢世豪在该收据中注明了“转账户，4月21日”字样。该注明内容证明2014年3月29日的收款收据项下的款项不是以现金方式支付，而是以银行转帐方式支付，且银行转帐的时间是4月21日左右。结合银行历史明细清单显示的2014年4月22日原告转款32740元给被告的事实，本院认为被告的陈述较为合理，本院予以采信。综上，可以认定原告于2014年4月22日支付的32740元是用于支付2014年4月份的房屋使用费。参照双方约定的租金标准，按33000元／月的房屋使用费计算，原告尚应支付2014年4月份的使用费260元。对于2014年5月1日至6月16日的房屋使用费，本院认为，因被告提供的涉案租赁房屋为违章建筑，不符合相关规范要求，2014年5月15日南湾街道办正式通知原告停止营业，由此导致原告此后无法正常经营，至涉案房屋被拆除时，原告主要在处理无法正常经营的后续事宜，故对于被告主张的2014年5月15日至6月16日的房屋使用费，本院不予支持。但原告尚应支付2014年5月1日至5月14日期间的房屋使用费16500元（33000÷2）。综上，原告尚应支付被告房屋使用费16760元（16500＋260）。
对于被告反诉请求的2014年4月1日至6月16日涉案租赁房屋的水电费。本院认为，根据被告提供的水电费缴费通知，可以认定2014年4月份的水电费为6471.6元、2014年5月份的水电费为9135.6元、2014年6月份的水电费为8688元。2014年4月1日至6月16日涉案租赁房屋的水电费合计为24295.2元。原告未提供证据证明其已支付该费用，故原告应支付被告水电费24295.2元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原、被告双方于2012年2月27日签订的《租房合同》无效；
二、被告谢某某于本判决生效后五日内返还原告许少某押金10万元；
三、被告谢某某于本判决生效后五日内赔偿原告许少某经济损失132048.8元；
四、反诉被告许少某于本判决生效后五日内支付反诉原告谢某某房屋使用费16760元；
五、反诉被告许少某于本判决生效后五日内支付反诉原告谢某某水电费24295.2元；
六、驳回原告许少某的其他诉讼请求；
七、驳回反诉原告谢某某的其他反诉请求。
付款义务人如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9747元（原告已预交），反诉案件受理费1414元（被告已预交），合计11161元，由原告许少某负担7254元，被告谢某某负担3907元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 刘国欢
人民陪审员 孙培道
人民陪审员 刁贵琛
二〇一五年一月三十日
书 记 员 丁 盼