浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民终01619号
上诉人（原审被告）：温州盛都房地产开发有限公司，住所地：苍南县灵溪镇浙南大厦1701室。
法定代表人：李守辉，该公司董事长。
委托代理人：陈继车、周涛，浙江正昌律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：廖秀燕。
委托代理人：何友国，浙江玉山律师事务所律师。
上诉人温州盛都房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省苍南县人民法院（2015）温苍民初字第2105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月23日受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原判认定，温州盛都房地产开发有限公司（以下简称盛都公司）以出让方式取得坐落于苍南县灵溪镇建兴东路以北、车站大道以西、沪山路以南、编号为苍国用（2007）第01-3514号地块的建设用地使用权。盛都公司经批准在上述地块上建设商品房，建设项目名称为新世纪花园。建设工程规划许可证号为330327200801079，施工许可证号为330327200909040101，预售许可证号为苍房售许字（2011）第002号。2011年2月16日，廖秀燕与盛都公司签订《商品房买卖合同》一份。合同第一、三条约定：廖秀燕向盛都公司购买新世纪花园第6幢1单元402号商品房一间。第五条约定：该商品房按建筑面积计算，单价为每平方米13176.99元，总金额为1217159元。第七条约定了付款方式和期限。第九条约定：出卖人应当在2012年12月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3.交房期限届满，买受人应支付给出卖人的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后，顺延期限不视为交付逾期。第十条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。……第十六条约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2013年6月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列事项处理：……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，廖秀燕按约支付了全部购房款。盛都公司于2013年10月1日向原告交付涉案商品房，2014年4月2日就涉案商品房所在的新世纪花园建设工程取得竣工验收备案表，2015年1月21日办理涉案商品房所有权初始登记手续。另查明，涉案合同签订后，被告无偿接受原告委托，代为办理涉案商品房权属转移登记手续。
原判认为，原、被告就涉案商品房所签订的买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。双方当事人均应依法依约全面履行合同义务。关于逾期交房违约金问题。原告要求被告支付自2013年6月30日起至2013年10月1日止期间的逾期交房违约金，但被告认为逾期交房违约金已超过诉讼时效期间。对此，原判认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”商品房买卖合同所涉的逾期交房违约金的诉讼时效期间，法律并无特别规定，故其诉讼时效期间为二年。由于涉案逾期交房违约金按日计算，属于继续性债权，故其诉讼时效期间应为自原告起诉之日起倒推两年。在此情况下，原告于2015年12月24日起诉，其诉讼时效期间为自2013年12月25日起至2015年12月24日止。在这两年内产生的逾期交房违约金，受法律保护；而在2013年12月25日前产生的逾期交房违约金，因已超过诉讼时效期间，不受法律保护。关于逾期办证违约金问题。原判认为，被告于2007年取得涉案商品房土地使用权初始登记，2015年1月21日取得涉案商品房所有权证初始登记，至此，被告才完全履行涉案合同第十六条约定的办证义务。由于被告在涉案商品房权属初始登记完成后，基于委托合同，着手办理原告委托事项即涉案商品房权属变更登记手续，故无需向原告交付涉案商品房权属初始登记证书。而事实上，被告已于2015年1月21日全面履行了涉案合同第十六条规定的合同义务。至于被告是否应承担2015年1月21日后逾期办证违约责任问题，原判认为，2015年1月21日后被告办理的系涉案商品房权属转移登记手续，是基于无偿委托合同约定，而非基于商品房买卖合同所负有的协助义务。况且委托事项中权属证书的登记与核发由行政部门具体实施，办证时间的长短非被告所能控制，故被告不必对办证期限负责。现原告未能举证被告在办理委托事务时存在过错，被告无需承担逾期办证等违约责任。因此，被告应支付的逾期办证违约金期间为自2013年12月31日起到2015年1月21日止。由于原告主张的逾期办证违约金计算基数及利率，被告无异议，且不违反法律规定，予以采纳，故被告应支付的逾期办证违约金数额为46982元（1217159元×日利率万分之一×386日）。综上所述，原告第二、三项诉讼请求中与上述相符部分，应予以支持，其他部分不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条和《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、确认廖秀燕与温州盛都房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、温州盛都房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付廖秀燕逾期办证违约金46982元；三、驳回廖秀燕其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2751元，减半收取1375.5元，由廖秀燕负担888.5元，温州盛都房地产开发有限公司负担487元。
宣判后，温州盛都房地产开发有限公司不服，提起上诉称：1、被上诉人应承担逾期支付购房款违约金，应与逾期办证金相互抵销。被上诉人购房款组成为：首付208579元，股息提前分红抵扣房款883880元，装修补偿优惠金124700元，共计1217159元。根据《商品房买卖合同》第七条第2款约定，签订合同时候付50%，房屋结顶时付清余款，上诉人于2011年10月1日完成结顶，但是被上诉人一直延迟付款，直到2012年10月7日才使用351号股息抵房款，故逾期支付购房款违约金为79476.10元（1008580元*日万分之二*394日）。该逾期支付购房款违约金应与逾期办证金相互抵销。2、补充协议装修优惠金124700元，应不计入违约金计算本金。装修优惠金124700元，已经补偿了被上诉人；退一步讲即使需要赔偿逾期办证责任，该124700元款项被上诉人并未实际缴纳，所以不能计算违约金。3、提前分红被上诉人需缴纳个人所得税。领取的股息抵购房款，被上诉人实际以上诉人股东的身份获得利益收入，按照法律规定需缴纳个人所得税，由上诉人代为缴纳，故被上诉人需补缴给上诉人。综上，请求二审法院查明事实，撤销原审判决，发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
在二审中，上诉人向本院提供2012年10月7日领款凭证和领款凭据复印件各一份，欲证明被上诉人已领回股金和股息。被上诉人认为，对该凭证和凭据无异议，但不能证明待证事实。本院认为，该领款凭证和领款凭据不属于二审新证据，且并不影响本案实体处理，故本院在本案中依法不作认定。
在二审中，被上诉人向本院提供《关于一次性收回买断1/400投资股份的协议书》复印件一份，欲证明双方当事人于2012年10月10日签订的该协议书第一条最后一句的括号里已明确标明股息所得税由甲方（即上诉人）承担。因此部分购房者虽然是以股息冲抵房款，但如果该股息产生个税则按约定由上诉人承担。上诉人认为，被上诉人提供的《关于一次性收回买断1/400投资股份的协议书》的证明对象不真实，该协议书是针对新世纪花园4幢101、102、201、301室的。本院认为，从该协议书的形式要件和书面内容来看，协议乙方载明为“1/400投资人代表”，协议书第一条约定“股息所得税由甲方承担”。由于该协议书第二页落款处有10余名代表作为乙方（即1/400投资人代表）签字捺指印确认，上诉人温州盛都房地产开发有限公司作为甲方盖章确认，故本院对该协议书内容的真实性予以采信。
经审理查明，本院审核了当事人向原审法院提供的证据，结合当事人陈述，依法对原判认定的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为：一、上诉人公司主张被上诉人应承担逾期支付购房款违约金的上诉理由是否成立；二、上诉人称装修款124700元已在购房款中扣除，故计算逾期办证违约金本金应相应扣减。该上诉理由是否成立。三、上诉人主张本案被上诉人应缴纳个人所得税可否在本案中予以处理。关于争议焦点一，上诉人公司称上诉人于2011年10月完成结顶，而被上诉人至2012年10月7日才使用股息抵房款，故被上诉人应承担逾期支付购房款违约金。本院审查后认为，虽然《商品房买卖合同》第七条第二款约定余款在所购楼栋结顶时付清，但上诉人公司并无证据证明延迟付清余款系被上诉人原因所致，故结合本案事实应视为双方当事人对余款支付达成了新的合意。因此，上诉人公司在二审中请求被上诉人承担逾期支付购房款违约金的理由显然不能成立。关于争议焦点二，关于上诉人公司主张应扣除装修款后来计算逾期办证违约金的问题，本院审理后认为，上诉人公司对此主张并未提供相关证据，故本院依法不予采纳。关于争议焦点三，由于本案被上诉人享有上诉人公司的投资股息，上诉人公司在二审中认为本案被上诉人存在以股息冲抵购房款，故上诉人在二审中主张被上诉人未依法缴纳个人所得税从而应认定被上诉人未实际支付购房款。被上诉人认为上诉人公司在一审中未提出上述主张或请求，现在才提起该主张，不在二审审理范围；况且《关于一次性收回买断1/400投资股份的协议书》第一条已约定股息所得税由上诉人公司负担。本院审理后认为，上诉人公司在二审中提起的上述请求和主张，由于在一审中未提起反诉请求，故该请求与主张非本案受案范围，本院在本案中依法不予采纳。综上，原判正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2751元，由上诉人温州盛都房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 毅
审 判 员 刘宏杰
审 判 员 郑文平
二〇一六年六月八日
代书记员 姜岳良