浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二二终字第491号
上诉人（原审被告、反诉原告）：宋建红。
委托代理人：汪宇波，浙江舜联律师事务所律师。
委托代理人：孙娟娟，浙江舜联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：余姚众安置业有限公司。住所地：余姚市阳明西路***号。
法定代表人：俞高峰，该公司总经理。
委托代理人：王汀，浙江法君律师事务所律师。
委托代理人：刘琳娜，浙江法君律师事务所律师。
上诉人宋建红因与被上诉人余姚众安置业有限公司（以下简称众安置业）商品房预售合同纠�一案，不服浙江省余姚市人民法院于2015年6月18日作出的（2015）甬余民初字第1044号民事判决，向本院提起上诉。二审中，上诉人宋建红向本院提出财产保全申请，后因其未提供相应担保，上诉人撤回了保全申请。本院于2015年7月27日受理本案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2013年11月28日，原、被告签订《商品房买卖合同草案》一份，合同约定：被告（买受人）购买原告（出卖人）房号为翡翠珑湾B66-3号商品房一套，房屋的建筑面积为1-B66-3：87.35平方米、2-B66-3：64.95平方米、3-B66-3：59.61平方米，房屋的单价为17082.72元／平方米，合计价款3620000元，房款支付的方式为：1.2013年11月28日前支付首付房款，计人民币550000元；2.2014年2月28日前支付首付房款540000元，余款2530000元采用银行按揭的方式；3.买受人采用银行按揭或组合贷款的，应在本合同签订支付完首付房款之日起15个工作日内向出卖人指定的银行或公积中心指定的银行提交完备的贷款申请资料，签妥办理按揭贷款手续，以及须由买受人签署的合同及其他全部文件，缴纳办理按揭贷款所需的费用。合同约定了买受人逾期付款的违约责任：1.逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，经本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；房屋交付的时间为2014年12月31日前等。同时双方于2013年11月28日签订《�品房买卖合同关于限购问题的补充协议》一份，约定：买受人因限购的原因不能签订正式的合同，待限购政策取消后，双方再签订正式合同，至今被告已分别于2013年11月30日支付550000元购房款，2014年3月20日支付540000元购房款，合计已支付1090000元购房款，还剩2530000元购房款没有支付。
原审原告、反诉被告众安置业于2015年2月13日诉至原审法院，请求判令：1.原审被告宋建红支付房款2530000元；2.原审被告按照日万分之二的标准，支付从2014年2月24日（应办按揭之日）起至法院判决确定的履行期限届满之日止的违约金（暂算至2015年2月11日为352天，违约金为178112元）；3.诉讼费由原审被告承担。庭审后，原审原告自愿要求原审被告支付从2014年6月1日起至判决确定的履行期限届满之日止的违约金，该院予以准许。
原审被告、反诉原告宋建红提出反诉，请求�令：1.撤销反诉被告众安置业与反诉原告宋建红签订的《商品房买卖合同合同草案》；2.反诉被告返还反诉原告已支付的购房款1090000元，并支付相应利息；3.诉讼费由反诉被告承担。
原审法院审理认为：关于《商品房买卖合同合同草案》法律效力的问题。原告认为该《商品房买卖合同合同草案》合法有效，被告认为该草案只是一个意向书，应当以今后签订正式合同为双方履约的依据。该院认为，双方签订的《商品房买卖合同合同草案》，规定的内容明确具体，对于房屋的面积、价款、交房的时间、付款的时间及相应的违约责任都做了明确具体的约定，具备正式合同的基本特征，系双方真实意思的体现，对双方具有约束力，且被告已分别于2013年11月30日支付550000元，2014年3月20日支付540000元。合计已履行了1090000元的付款义务，故该院认为该《商品房买卖合同�同草案》合法有效，具有相应法律效力。原、被告双方签订的合同系双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行相关义务，被告宋建红没有按期支付购房款，显属违约，故对原告众安置业要求支付购房款及逾期支付购房款的违约金的诉讼请求予以支持。对于违约金起算日期，鉴于原告自愿从2014年6月1日开始起算，该院予以确认。鉴于双方在订立合同时，并没有在合同中对地下室的价格及面积作出约定，且反诉原告也未提交相应证据证明可撤销事由的存在，同时撤销权的行使已经超期，故对反诉原告要求撤销合同的诉讼请求不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、被告宋建红支付原告余姚众安置业有限公司剩余房款2530000元；二、判令被告宋建红按照每日万分之二的标准，支付原告余姚众安置业有限公司从2014年6月1日起至法院判决确定的履行日止以2530000元为标准的违约金；以上款项限在本判决发生法律效力后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。三、驳回反诉原告宋建红的反诉诉讼请求。案件受理费28465元，减半收取14232.50元，反诉案件受理费7305元（已减半），合计21537.50元，由被告宋建红负担。
宣判后，原审被告、反诉原告宋建红不服，上诉至本院，称：1.被上诉人明知在房产新政背景下，上诉人不具备购房条件，也不具备银行按揭贷款条件，但被上诉人为了追求业绩、利用上诉人购房资金，与上诉人签订了涉案《商品房预售合同合同草案》，该合同草案违反了法律法规和房产新政等强制性规定，应属无效。此外，被上诉人未通过认购、订购、预订等方式向上诉人收受定金作为订立合同的担保，而是在合同草案中约定余款采用银行按揭的方式支付。上诉人和被上诉人并未签订正式的商品房买卖合同，被上诉人也未向有关部门进行售房备案，上诉人不可能在此情况下办理按揭手续，被上诉人也应明知该条款是无效的。2.被上诉人存在逾期交房和逾期交付权属证书等违约行为，上诉人有权退房，并要求被上诉人退还首付款及支付违约金。3.被上诉人对地下室作了虚假宣传，向上诉人承诺�下室面积为80平方米。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，发回重审或改判支持被上诉人的反诉请求。
被上诉人众安置业答辩称：1.涉案《商品房预售合同合同草案》是双方真实意思表示，合法有效。《商品房预售合同合同草案》虽名为草案，但约定内容明确、具体，对于房屋价款、面积、交房等事项均有明确约定，是双方真实意思表示。同时，上诉人宋建红在合同订立时已支付109万元购房款，说明其也是愿意按照合同约定完成房屋交易的。2.被上诉人不存在逾期交房或逾期交付权属证书的违约行为。涉案《商品房预售合同合同草案》中约定了付款时间方式等，但上诉人因为对地下室面积有异议，一直拒付剩余款项。根据补充协议约定，在上诉人未支付足额款项前，被上诉人有权对交房时间、交付权属证书时间作相应顺延，直至上诉人支付全部款项。3.被上诉人不存在对地下室的虚假宣传。地下室面积未算入购房总价，上诉人所谓的被上诉人承诺地下室面积为80平方米，并无依据。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
双方当事人在二审中均无新的证据提交。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人宋建红和被上诉人众安置业签订的涉案《商品房预售合同合同草案》具备商品房买卖合同应当具备的主要内容，应认定为正式的商品房买卖合同。上诉人主张涉案合同草案系预约合同，依据不足，本院不予支持。该合同草案的签订系上诉人和被上诉人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。上诉人主张该合同草案违反限购、限贷政策，应认定无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。上诉人主张被上诉人逾期交房、逾期交付权属证书，构成违约，其有权退房。本院认为，涉案房屋已于2014年12月16日符合交房条件，早于涉案合同草案约定的交房时间。但上诉人未在涉案合同草案约定的时间内办理银行按揭手续，违约在先，被上诉人有权拒绝向上诉人履行交付义务。故本院对上诉人的该项主张不予支持。上诉人主张被上诉人对地下室面积存在虚假陈述，但无证据予以证明，本院不予采信。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27040元，由上诉人宋建红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙锦菁
审 判 员 朱亚君
代理审判员 张颖璐
二〇一五年八月二十八日
代书 记员 薛 楠