江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏04民终2689号
上诉人（原审原告）:常州新城宏业房地产有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇武宜北路19号吾悦广场4幢101室。
法定代表人：唐云龙，该公司副总裁。
委托诉讼代理人：刘雅静，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：王丽萍，女，1965年5月2日出生，汉族，住常州市武进区。
被上诉人（原审被告）:莫少波，男，1961年11月18日出生，汉族，住常州市武进区。
上诉人常州新城宏业房地产有限公司（以下简称新城公司）因与被上诉人王丽萍、莫少波商品房预售合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2015）武民初字第1631号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理，本案现已审理终结。
新城公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持我方在一审中的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审认定事实有遗漏，贷款银行已于2015年7月15日宣布银行贷款提前到期，并要求作为担保人的我公司对全部贷款承担提前清偿责任。因此，我公司应承担连带清偿责任为剩余本金20多万元及利息等，并非仅仅承担王丽萍、莫少波逾期未还的几期贷款本息。二、一审判决认定商品房买卖合同权利义务已经全部履行完毕与事实不符。本案中，王丽萍、莫少波作为买受人，系以银行按揭贷款方式支付31万元房款，占总房款60%左右，我公司作为出卖方为其向银行按揭贷款提供阶段性担保（连带保证责任），担保期限为自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止。因此，双方签订的补充协议第五条第（二）（1）、（2）、（7）、（8）、（9）亦明确约定购房人应及时办理相关公证及抵押手续，及时办理抵押手续也是被上诉人的合同义务之一。在我公司的阶段性担保责任解除前，及时办理产权证及抵押手续、按时足额还款，避免我公司因为其贷款违约行为而承担保证责任，也是被上诉人依据《商品房买卖》应承担的义务。故在被上诉人取得房屋所有权证、办妥抵押手续、我公司的担保责任免除之前，该合同并未履行完毕。反之，如果按照一审法院所认定的合同已经履行完毕，是否意味着我公司可以不配合办理房屋权证？因此，房款支付完毕合同就已经履行完毕的认定显然不当。三、一审法院认为我公司应当选择先承担保证责任，再按照担保法的规定向被上诉人进行追偿，该认定不妥。首先，补充协议中约定的解除权条款不违反《担保法》和《物权法》的规定，应为有效条款。被上诉人逾期偿还银行贷款的行为违反了合同约定，我公司按照合同约定要求解除商品房买卖合同，不违反法律规定。其次，我公司按照合同约定在承担担保责任后有权向上诉人追偿，但并不意味着上诉人因拥有追偿权而丧失其他救济权利，进而必须采取追偿的救济措施。一审法院也认为双方签订的商品房买卖合同合法有效，根据该合同，在购房人逾期归还贷款导致银行宣布贷款提前到期，进而要求出卖人承担保证责任，出卖人有权选择解除合同来维护自身权益，解除合同也是出卖人合法享有的权利，即选择何种救济途径是出卖人的权利而非义务，不应受到限制。再次，结合本案，被上诉人存在多起贷款违约，且自2015年4月起一直拖欠银行贷款未还，截止现在，被上诉人也没有任何要履行贷款合同的迹象。在长达一年多的时间里，被上诉人毫无还款诚意，我公司有合理理由认为被上诉人经济状况明显恶化，已经明显不具备履行贷款公司的能力。此种情况下，一审法院要求我公司先承担保证责任再向被上诉人进行追偿，明显损害我公司的合法权益，我公司承担保证责任后能否进行实际追偿没有保障。因此，我公司选择解除合同既是正当行使权力，也是被迫无奈之举。
王丽萍、莫少波辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。双方的房屋买卖合同合法有效，房屋已经交付，房款已经付清，但是上诉人没有及时办理房产证，这是上诉人造成的，并非我方的意愿。拖欠银行贷款是事实，但上诉人是阶段性担保人，在没有办理房屋产权证，没有办理抵押手续时，上诉人应当代为偿还房款，再向我方追偿，现在上诉人没有帮我方还房贷，也就没有履行担保责任。银行里的贷款最近我们准备想办法还掉。
新城公司向一审法院起诉请求：依法解除王丽萍与新城公司签订的《商品房买卖合同》，并由王丽萍、莫少波协助新城公司办理合同备案登记注销手续；2、王丽萍、莫少波向新城公司支付违约金44497.3元。
一审法院认定事实：王丽萍与莫少波系夫妻关系。2011年6月3日，新城公司与王丽萍签订《商品房买卖合同》一份，合同约定由王丽萍购买新城公司开发的位于武进区湖塘镇万博广场(现吾悦广场)2幢2313号房屋，总价544414元，由王丽萍于合同签订之日起3日内支付234414元，按揭贷款的方式支付310000元；双方补充协议还约定，在出卖人承担保证担保期限内，如买受人逾期还款导致银行宣布贷款提前到期，并要求出卖人承担担保责任或出卖人已实际承担全部或部分担保责任的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，出卖人据此解除合同的，买受人应当按合同约定向出卖人支付房屋总价款10%的违约金并在应退房款中予以扣除；补充协议还约定，买受人在2011年6月20日前付清房款的，可优惠99441元。2011年11月11日，以王丽萍、莫少波为借款人、中国农业银行股份有限公司常州武进支行（以下简称农行武进支行）为贷款人、新城公司为保证人，三方签订《个人购房担保借款合同》，合同主要约定王丽萍、莫少波为购买万博广场(现吾悦广场)2幢2313号房屋，向农行武进支行借款310000元，分十年归还，并由新城公司承担阶段性连带保证责任(从贷款发放日起至借款人办妥房屋权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止)。王丽萍依合同约定的优惠，向新城公司支付首付款合计134973元，并通过贷款方式支付310000元，合计支付购房款444973元。该房屋于2012年12月31日前办理了交付手续，但双方一直未办理产权的过户登记手续。从2014年4月起，因王丽萍、莫少波逾期归还银行贷款，农行武进支行多次向新城公司发出担保人履行责任通知书，且王丽萍、莫少波自2015年4月起即一直拖欠银行贷款未还。
一审法院认为，新城公司与王丽萍签订的合同合法有效，在王丽萍购房款已全部支付、房屋已交付且具备办理房地产权属证书条件的情形下，双方签订的《商品房买卖合同》的权利义务已履行完毕，新城公司现并未实际履行担保责任，且其履行担保责任后也可按担保法的相关规定向王丽萍追偿，新城公司不应在可能承担担保责任的情形下通过解除已履行完毕的合同的方式来规避自身的风险，否则将使已履行完毕的交易长期处于可能被解除的不确定状态，不利于维护交易的安全。故对新城公司要求解除与王丽萍签订的《商品房买卖合同》及依该合同主张的违约金的诉讼请求，本院不予支持。判决：驳回新城公司的诉讼请求。案件受理费8643元，由新城公司负担。
二审中，新城公司提交如下证据：1、涉案房屋所在物业公司的说明，证明至今王丽萍、莫少波未装修。2、水费清单，证明涉案方在2015年1月至2016年9月期间，仅有2015年8月产生过9.21元水费，证明房屋至今未入住。3、武进农行的《担保人履行责任通知书》，证明武进农行已经要求我公司履行担保责任。4、武进农行入账凭证以及代偿证明，证明我公司已经代偿了涉案房屋的全部银行欠款本息共计241106.69元。
王丽萍、莫少波对于上述证据未提出异议。
二审查明，涉案房屋至今未装修、未入住。2015年7月15日，农行武进支行向新城公司发出通知,通知的主要内容为：贷款到期，要求新城公司承担担保责任。2016年11月9日，新城公司代王丽萍、莫少波偿还了贷款本金214673.86元，利息（含罚息、复利）26432.83元，合计241106.69元。
二审查明的其他事实与原审一致。
本案在二审中的争议焦点如下：一、新城公司与王丽萍签订的商品房买卖合同是否应予解除；二、王丽萍、莫少波是否应向新城公司支付违约金。
本院认为，关于争议焦点一，首先，根据本案双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，在被上诉人取得房屋所有权证，上诉人的担保责任免除之前，该商品房买卖合同并未履行完毕。其次，《补充协议》中关于出卖方单方行使合同解除权的约定，是双方真实意思表示，且并不违反相关法律法规的规定，应为有效。最后，王丽萍作为有完全民事行为能力的成年人，对于自己违反合同约定所造成的后果，应为明知的，但是其至今未能按照合同约定按时足额归还银行贷款，理应承担相应的法律责任。王丽萍、莫少波出现了逾期还款情形，并导致农行武进支行宣布提前收回贷款，新城公司已履行了担保责任，代为偿还了欠款及利息。因此，双方在补充协议中约定的出卖人单方解除合同的条件已经成就，故新城公司要求解除《商品房买卖合同》的主张，不违反法律规定，本院予以支持。关于争议焦点二，本案中被上诉人因逾期偿还银行贷款已经构成违约，根据双方约定，双方之间的商品房买卖合同应予解除，但合同的解除并不能免除上诉人的违约责任，被上诉人仍应向上诉人支付相应的违约金。根据合同约定，买受人逾期偿还银行贷款，导致出卖人单方解除合同的，买受人应当按合同约定向出卖人支付房屋总价款10%的违约金，该约定并不违反相关法律规定，故对于上诉人主张的违约金44497.3元，本院予以支持。因合同解除，为避免诉累，新城公司在收回房屋的同时，对于已付购房款444973元，应在扣除其已经代为偿还的银行贷款本息241106.69元及违约金44497.3元后，将余款159369.01元返还给王丽萍、莫少波。综上，上诉人新城公司的上诉主张，有事实和法律依据，依法成立。一审法院认定事实不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销常州市武进区人民法院（2015）武民初字第1631号民事判决；
二、解除2011年6月3日新城公司与王丽萍签订的《商品房买卖合同》；
三、王丽萍、莫少波于本判决生效之日起十日内将位于常州市武进区湖塘镇万博广场(现吾悦广场)2幢2313号房屋返还给新城公司，并协助新城公司办理涉案合同备案注销手续；
四、新城公司于本判决生效之日起十日内返还王丽萍、莫少波159369.01元。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
一审案件受理费8643元，由王丽萍、莫少波负担；二审案件受理费8643元，由王丽萍、莫少波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢文忠
代理审判员 是飞烨
代理审判员 袁海燕
二〇一六年十一月二十五日
见习书记员 方 栋