大连高新技术产业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0293民初391号
原告（反诉被告）：大连华锐世纪物业管理有限公司。
法定代表人：高长生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：程黛玉，女，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：亓渤，辽宁社和律师事务所律师。
被告（反诉原告）：高婧，女。
委托诉讼代理人：宫婧，辽宁成伟律师事务所律师。
原告（反诉被告）大连华锐世纪物业管理有限公司（以下简称原告华锐物业公司）与被告（反诉原告）高婧（以下按本诉称谓行文）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华锐物业公司的委托诉讼代理人程黛玉、亓渤、被告高婧的委托诉讼代理人宫婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华锐物业公司向本院提出诉讼请求：被告高婧支付拖欠2016年4月3日至2016年12月31日期间的物业服务费2370.57元。事实和理由：被告高婧系原告华锐物业公司管理的高新园区善水园的业主。被告高婧于2015年1月3日接受该园区建筑面积为88.04m2的房屋，并与原告签订了《前期物业管理合同》。双方约定，被告高婧应按建筑面积以3元/m2/月向原告华锐物业公司支付物业管理费。然而至原告华锐物业公司起诉时，被告高婧未交纳2016年度物业管理服务费。在被告未交物业管理服务费期间，原告华锐物业公司对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理服务。原告华锐物业公司多次向被告高婧催交未果，故原告诉至法院，请求法院判如所请。
被告高婧辩称，不同意原告华锐物业公司的诉讼请求。原告与建设单位没有签订前期物业服务合同，其提供的物业服务是违法的，故其主张物业费属于违法收入，不应当受到法律保护。房屋竣工备案之前物业费应当由建设单位承担。被告没有收到原告的书面催交通知，因此原告的请求不应当得到支持。即便原告提供的服务合同是有效的，因原告没有按照合同约定履行应尽的服务义务，系违约在先，故其无权按照每平3元的标准主张物业费。
被告高婧向本院提出反诉请求：1.原告华锐物业公司返还2015年1月3日至2016年4月3日期间的物业费3961.80元；2.原告华锐物业公司返还装修服务费2272元。事实与理由：1.根据大连市《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》大价发（2014）50号文件规定，新建的普通住宅小区在未取得房屋竣工备案证书前应由开发建设单位承担物业费，因开发商将房屋交付被告高婧时未取得房屋竣工备案证书，故原告华锐物业公司应返还已收取的物业服务费。原告华锐物业公司与建设单位没有签订前期物业服务合同，故其提供的服务是违法的，无权收取物业费。原告华锐物业公司与作为业主的被告高婧签订的物业服务合同是被告在收房时按照建设单位人员要求，在未仔细阅读情况下签订的，该合同没有加盖印章，故未成立，不具有法律效力。原告华锐物业公司未按照合同标准提供物业服务，故无权按照3元/m2/月的标准收取物业费。原告收费未到相关部门办理收费认定以及超过其等级资质。2、根据大连市《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》大价发（2014）50号文件第六条第（二）项“物业服务企业在办理房屋入住手续时，不得以任何理由向业主收取保证金、抵押金、管理费等项费用。业主装修房屋时产生的装修垃圾由业主自行清运的，物业服务企业不得向其收取垃圾清运费。业主委托物业服务企业清运装修垃圾的，收费标准由双方协商确定”的规定，原告华锐物业公司在被告装修时，从未与被告协商，强行要求交纳装修服务费2272元，如不交纳就不允许工人施工，原告向被告收取的装修服务费已包含在物业费中。
原告华锐物业公司对于被告高婧提出的反诉请求不予认可，请求依法驳回。原告华锐物业公司进入小区提供物业服务系基于原告与开发商以及与业主之间的物业服务合同，上述合同合法有效，原告华锐物业公司已按约履行合同内容，被告理应交纳物业费。被告所称的大价发（2014）50号文件已被废止，且该文件是大连市政府部门的行政文件。原告华锐物业公司所履行的合同不属于《合同法》五十二条确定的无效合同，被告应按合同约定的数额及时间交纳物业费。被告要求返还装修服务费不属于反诉范畴，且被告交纳的装修服务费系基于装修服务合同以及业主确认函约定，属物业公司超出物业服务范畴额外提供服务所产生的费用，原告华锐物业公司已按约履行完相应义务，故不同意返还。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告高婧系大连市高新园区善水园的业主，该房屋建筑面积为88.04平方米。2015年1月3日，瑞恒置业有限公司向被告交付了案涉房屋，被告签署了业主确认函，确认其住宅物业费为3元/月/平方米及被告预付2015年1月3日至2016年4月2日的物业费。
现被告未交纳2016年4月3日至2016年12月31日物业费。案涉房屋所在楼宇于2015年9月22日经竣工验收合格，2015年9月29日予以备案。原告自2015年6月11日至2018年6月11日，具有贰级物业资质。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告华锐物业公司提供《未名山前期物业管理服务合同》，用以证明原告签订了合法的前期物业服务合同以及原告的服务内容、物业费标准及交纳时间等，被告表示该合同无日期，无法确认真实性，故对该证据不予认可。本院认为，该合同虽未填写日期，但合同双方已加盖公司印章且已实际履行，现亦有其它证据佐证该合同签订及履行事实，故对原告华锐物业公司提供该证据证实的事项本院予以确认，即瑞恒置业有限公司与原告签订未名山项目前期物业管理服务合同，委托原告对瑞恒置业未名山项目提供物业管理服务事宜。物业服务期限为自2014年10月1日起至瑞恒置业未名山业主委员会成立后与物业公司签订新的物业管理服务合同生效时终止。住宅的物业管理服务费为3.0元（含电梯费）/月/平方米。物业服务费按季度交纳，除首期物业服务费外，业主或物业使用人应于每季首月10日前交纳。
2.原告华锐物业公司提供《业主确认函》，用以证明被告确认物业费为3元/月/平方米，被告接受并遵守出卖人与物业服务公司签订的《前期物业管理服务合同》,以及物业费的交纳、装修服务费的约定等，被告对该证据的真实性无异议，但表示装修服务费是强行向被告收取的，没有与被告协商，且装修服务费应包含在物业费中。现被告并未提供证据证明装修服务费系原告强行向被告收取以及装修服务费应包含在物业费中。业主确认函的内容显示被告在房屋交付使用前还须向出卖人或物业服务公司交付装修服务费：按户销售建筑面积25.80元/平方米收取（此费用为一次性收取）。装修服务费含建筑垃圾从业主室内到政府指定室外建筑垃圾排放场的运输和管理费用；含电梯运输建筑材料所造成的设备磨损、养护、保洁、人员秩序维护等费用。上述内容亦可显示装修服务费是一次性收取，并未包含在物业费中，故对被告的辩解不予采纳。
3.原告华锐物业公司提供《协议书》用以证明原告于2016年12月31日撤场，并佐证原告与开发商之间的《未名山前期物业管理服务合同》的签订时间，被告表示该协议没有日期且协议书表明前期物业服务合同的目的系用于销售许可证备案和原告物业管理服务资质升级使用，故对协议书不认可，且前期物业服务合同对被告没有约束力。本院认为上述三方协议虽未签署日期，但合同签订方已加盖印章并依据协议进行退场、物业交接等，该协议已发生法律效力。根据上述证据可以认定，原告华锐物业公司系瑞恒置业有限公司委托对被告所居住小区进行物业管理的物业公司。自2017年1月1日起，原告华锐物业公司依据与瑞恒置业有限公司、大连乐而居物业服务有限公司签订的协议书，确定瑞恒置业有限公司与大连华锐世纪物业管理有限公司的前期物业合同终止，瑞恒置业有限公司选聘大连乐而居物业服务有限公司为新物业公司。大连乐而居物业服务有限公司于2017年1月1日进场与原告华锐物业公司大连华锐世纪物业管理有限公司进行交接，过渡期为2017年1月1日至2017年1月15日。双方完成协议约定的空置房物业费收缴等项交接事项后，原告华锐物业公司退出未名山小区的物业管理。现原告华锐物业公司已退出案涉小区的物业管理。
4.原告华锐物业公司提供工作记录材料，用以证明原告华锐物业公司入驻未名山小区后到撤场前为业主提供物业服务情况，被告对该证据有异议，表示该证据均系打印件，无法证明物业服务内容，且在上述材料中也显示了原告服务存在瑕疵。本院认为物业服务是物业公司为众多业主所提供的长期、持续性的服务，而这一特殊性致使在物业服务合同纠纷中，无论是物业公司要举证证明其提供了符合合同约定的服务，还是业主要举证证明物业公司没有提供符合合同约定的物业服务都存在举证上的现实困难。原告华锐物业公司所提供的工作记录材料，虽不能反映原告华锐物业公司提供全部物业服务内容，但其与其他证据可相印证，可以反映原告华锐物业公司部分物业服务情况。
5.被告提供照片、视频、截图用以证明原告华锐物业公司违反合同约定，未尽到物业服务义务，原告华锐物业公司对该证据有异议，认为证据无法反映具体地点和时间，也不能证明原告没有尽到适格的管理义务。本院认为被告所提证据反映了原告华锐物业公司提供物业服务期间部分节点的小区物业管理状态情况，但不足反映上述问题在原告华锐物业公司诉请的整个期间内持续存在。在本案审理期间多名业主未交纳物业费，原告华锐物业公司已提起诉讼，在上述物业服务合同纠纷案件中业主均反映原告华锐物业公司提供物业服务不达标，主要包括小区绿化、垃圾清运等方面，上述案件可以显现原告华锐物业公司提供的物业服务及与业主的沟通方面存在一定瑕疵，本院对被告所提原告华锐物业公司物业服务未达标的意见予以部分认可。
本院认为，依法成立的合同具有法律效力，当事人应按约定履行各自义务。现原告华锐物业公司与被告高婧之间成立了合法有效的物业服务合同，该合同对双方均具有约束力。原、被告均应按照合同的约定履行各自义务，原告华锐物业公司应按约提供物业管理服务，被告则应按约交纳物业费。被告使用案涉房屋，且接受原告华锐物业公司提供的物业服务，故理应支付物业费。现原告华锐物业公司提供的证据足以证实其与建设单位已经签订前期物业服务合同，该合同合法有效，且被告亦确认接受并遵守该合同和收费标准等，故对被告提出的原告未签订合法有效前期物业服务合同以及物业公司在房屋竣工日期后收物业服务费才合法、收费标准不应为3元/月/平方米，因此不交纳物业费的意见，不予采纳。关于被告高婧提出的原告华锐物业公司未书面催交物业费的意见，本院认为原告华锐物业公司已退出案涉小区的物业管理服务，现其虽未提供充分证据证实已书面催交物业费，但并不能因此免除被告交纳物业费的义务，被告以此为由拒交物业费，无事实和法律依据，本院不予采纳。
关于物业费的具体数额，原告主张被告欠交2016年4月3日至2016年12月31日期间的物业费，其具体数额应为2360.04元。在原告提供物业服务期间，多名业主未交纳物业费，原告已提起诉讼，在上述物业服务合同纠纷案件中业主均反映原告提供物业服务不达标，主要包括小区绿化、垃圾清运等方面，上述案件可以显现原告在提供物业服务和与业主的沟通上存在一定瑕疵，故对于物业费的标准本院酌情调整为2360.04元×90%≈2124.04元。
关于被告高婧要求原告华锐物业公司返还物业费的反诉请求，本院认为原告华锐物业公司与开发商签订的前期物业管理服务合同合法有效，原告华锐物业公司已经依据该合同约定履行了物业服务义务，现被告高婧并无证据证明原告华锐物业公司未履行合同及提供物业管理服务，故对被告高婧要求原告华锐物业公司返还物业管理费的反诉请求，不予支持。
关于被告高婧要求返还装修服务费的反诉请求，因被告高婧在接受案涉房屋时已签署业主确认函，该份确认函表明双方在原告华锐物业公司应提供的物业服务范畴外另行约定了装修服务费标准及范围，足以证明被告高婧对该项约定知情及认可，现原告华锐物业公司已依据约定履行了装修建筑垃圾清运义务，被告已交纳装修服务费，合同已履行完毕，故本院对被告高婧要求原告华锐物业公司返还装修服务费的反诉请求不予支持。关于被告辩解的装修服务费系原告强行收取，因其未提供证据证实，故本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）高婧于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）大连华锐世纪物业管理有限公司自2016年4月3日至2016年12月31日物业费2124.04元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告（反诉被告）大连华锐世纪物业管理有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）高婧的全部反诉请求。
本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由原告（反诉被告）大连华锐世纪物业管理有限公司负担5元，由被告（反诉原告）高婧负担20元，被告（反诉原告）高婧负担部分于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）大连华锐世纪物业管理有限公司。反诉案件受理费减半收取计25元，由被告（反诉原告）高婧负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判员 蒋春艳
二〇一七年九月二十二日
书记员 陈迎雪
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。