绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍民初字第90号
原告：绍兴县红光纺织服装有限公司。
法定代表人：胡红光。
诉讼代表人：朱顺德。
委托代理人：陶高溶。
被告：冯刚。
原告绍兴县红光纺织服装有限公司诉被告冯刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月24日立案受理后，依法由代理审判员任莹独任审判，于2014年3月19日、4月30日两次公开开庭进行了审理。原告绍兴县红光纺织服装有限公司的委托代理人陶高溶，被告冯刚到庭参加诉讼。审理期间，双方当事人申请庭外和解，但未成。本案现已审理终结。
原告绍兴县红光纺织服装有限公司诉称，根据原告申请，贵院于2012年11月10日作出（2012）绍商破字第2-1号民事裁定书，裁定受理原告破产申请，并同时指定浙江中圣律师事务所为原告管理人。现经管理人核查，原、被告于2012年10月8日签订《宿舍租赁合同》一份，约定：由原告向被告出租位于绍兴市柯桥区钱清镇外贸园区的原告公司宿舍楼三楼七间；租期从2012年10月8日至2013年12月7日；租金共计每年每间2000元，该14个月共收取租金14000元。同年10月25日，双方签订《租赁合同》一份，约定：由原告向被告出租位于绍兴市柯桥区钱清镇外贸园区的原告公司门口租赁店面房二间二层；租赁时间2012年10月25日至2013年11月24日止；每年每间租赁费15000元，在承租时一次性付清等。现由于原告已进入破产程序，且管理人未在二个月内通知被告继续履行上述合同，故原、被告签订的上述租赁合同已于2013年1月10日解除。为此，管理人曾多次与被告商谈腾退房屋事宜，但被告均予以拒绝。管理人为维护各债权人利益，提起本案诉讼，诉讼请求为：1、判令被告立即腾退位于绍兴市柯桥区钱清镇外贸园区的原告公司宿舍楼三楼七间、门口租赁店面房二间二层（合计十一间）（产权证载明坐落钱清镇湖头方村、梅湖村）；2、判令被告立即向原告支付自2013年1月10日至法院判决确定腾退日止的房屋使用补偿费（按三楼七间每年14000元、二间二层每年15000元计算）。
被告冯刚辩称，被告要求续租，原先签订的租房合同已经到期，但被告为该租赁物进行了装修，花去了装修费用19万余元。如对方不同意继续将租赁物租给被告，则应当予以赔偿。另，在前述租赁合同到期至原、被告重新签订租赁合同期间的房屋租赁费用，被告不同意交纳。
本院经审理查明，涉案租赁物位于绍兴市柯桥区钱清镇湖头方村、梅湖村的原告公司宿舍楼三楼七间，门口店面房二间二层。2012年10月8日，原、被告签订《宿舍租赁合同》一份，约定：由原告向被告出租位于绍兴市柯桥区钱清镇外贸园区的原告公司宿舍楼三楼七间；租期从2012年10月8日至2013年12月7日；租金共计每年每间2000元，上述租期内（合计14个月）原告向被告收取租金14000元；租赁合同到期，承租人需续租可提前一个月向出租人申请，经出租人同意后，双方重新签订宿舍租赁合同；合同到期后不再续租，承租人将所有房屋完好无损的交还给出租人，如有损坏或延期交还房屋，承租人要承担赔偿责任。2012年10月25日，原、被告又签订《租赁合同》一份，约定：由原告向被告出租位于绍兴市柯桥区钱清镇外贸园区的原告公司门口租赁店面房二间二层；租赁时间2012年10月25日至2013年11月24日止；每年每间租赁费15000元，在承租时一次性付清；在租赁期间，被告有责任对租房保证完好，被告因经营需要，对租房进行改造必须征得甲方同意，一切费用由被告承担。
另查明，2012年10月26日，原告向本院申请进行破产清算。2012年11月10日，本院裁定受理原告的破产清算申请。2012年11月14日，本院指定浙江中圣律师事务所为原告管理人。因上述管理人要求被告腾退租赁房屋未果，遂酿成本案纠纷。
以上事实，由原告提供的租赁合同、（2012）绍商破字第2-1号民事裁定书和决定书、房产证、土地证；被告提供的房屋租赁合同以及当事人在庭审中所作的陈述等证据予以证明。
本院认为：原、被告之间签订的租房合同系双方真实意思表示，未违反相关法律规定，应认定合法有效。根据我国企业破产法第十八条的相关规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，视为解除合同。结合本案事实，本院已于2012年11月10日裁定受理原告破产申请并指定了浙江中圣律师事务所为管理人，由于管理人未在两个月内通知对方当事人解除或者继续履行涉案租房合同，故上述两份合同在2013年1月10日已视为解除。据此，原告主张双方间签订的租房合同已经解除，本院予以采纳。依照我国合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，原告要求被告在合同解除之后腾退涉案租赁房屋，符合法律规定，本院应予支持。关于原告主张房屋使用费的诉求问题，本院认为，合同解除后，被告实际占有使用该房屋至今的事实清楚，由此导致原告的房屋使用费损失客观存在，被告对此理应予以赔偿。被告在庭审中表明，上述两份租赁合同其实际租期均在一年以上，但合同约定被告支付的年租金是按照12个月计算的，因原告在签订合同时给予了被告装修时间，对此原告表示不知情。本院认为，被告陈述的该项事实符合常理，也未违背双方合同的约定，因此，本案涉案租赁物的具体赔偿标准，原告主张参照双方合同中约定的租金标准予以计算，即三楼七间每年14000元、二间二层每年15000元计算，符合合同约定，本院予以采纳，并按三楼七间合计每天38元、二间二层合计每天41元的标准计算。关于该使用费损失起算时间的认定问题，原告主张为合同解除日2013年1月10日。本院认为，根据双方合同约定，涉案房屋的租赁期分别为2012年10月8日至2013年12月7日、2012年10月25日至2013年11月24日，并约定由被告在承租时（签约时）一次性付清。虽原告表示对被告是否支付租赁费的事实不清楚，但被告在庭审中表明已支付了上述租赁期间的租赁费，并要求对已支付的租费予以抵消。本院认为，根据日常生活经验判断及双方合同约定，被告在承租房屋时已付清合同约定全部租金的事实具有高度盖然性。为维护双方当事人利益，本院认定原告所主张的损失起算时间可为：三楼七间的使用费损失起算时间为2013年12月8日；二间二层的使用费损失起算时间为2013年11月25日。被告辩称前述租赁合同到期至原、被告重新签订租赁合同期间的房屋租赁费用，被告不同意交纳，于法无据，本院不予采纳。至于被告主张对合同解除后，剩余租期内租赁物的装饰装修残值损失，不属于本案的审理范围，被告可另行主张。
综上，本院对于原告诉求中的合理部分依法予以支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：
一、被告冯刚应于本判决生效之日起十日内将绍兴县红光纺织服装有限公司宿舍楼三楼七间、门口租赁店面房二间二层（合计11间）（产权证载明坐落钱清镇湖头方村、梅湖村）腾退给原告绍兴县红光纺织服装有限公司；
二、被告冯刚应于本判决生效之日起十日内赔偿给原告绍兴县红光纺织服装有限公司涉案租赁房屋（宿舍楼三楼七间）自2013年12月8日起至本判决第一项确定腾退房屋之日止按实计算的房屋使用费（具体计算方式：38元／天×该期间的天数）；
三、被告冯刚应于本判决生效之日起十日内赔偿给原告绍兴县红光纺织服装有限公司涉案租赁房屋（门口租赁店面房二间二层）自2013年11月25日起至本判决第一项确定腾退房屋之日止按实计算的房屋使用费（具体计算方式：41元／天×该期间的天数）；
四、驳回原告绍兴县红光纺织服装有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费144元（申请缓交），减半收取72元，由被告冯刚负担，限于本判决生效后十日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费144元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
代理审判员 任莹
二〇一四年五月九日
书 记 员 徐芳