上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初22859号
原告：戴璟颖，女，1977年12月26日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：朱峰，上海环绮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龚甜甜，上海环绮律师事务所律师。
被告：周黎雯，女，1984年8月5日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住址不详。
被告：梁宝弟，男，1951年4月16日出生，汉族，住上海市闵行区。
被告：孟根娣，女，1957年8月13日出生，汉族，住上海市闵行区。
被告：梁润雨，女，2007年11月13日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住址不详。
法定代理人：周黎雯(系被告梁润雨的母亲)，身份同上。
被告：汤晓明，女，1955年1月9日出生，汉族，住上海市浦东新区。
第三人：中国银行股份有限公司上海市闸北支行，住所地上海市静安区广中西路XX号。
负责人：吴文新，行长。
委托诉讼代理人：杨郁。
原告戴璟颖与被告周黎雯、梁宝弟、孟根娣、梁润雨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案后，先适用简易程序，后追加汤晓明为本案被告，追加中国银行股份有限公司上海市闸北支行(以下简称中行闸北支行)为本案第三人参加诉讼。因被告周黎雯、梁润雨下落不明需要公告送达，本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告戴璟颖之委托诉讼代理人朱峰、龚甜甜、被告汤晓明、第三人中行闸北支行之委托诉讼代理人杨郁到庭参加了诉讼。被告周黎雯、梁宝弟、孟根娣、梁润雨经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审判。本案现已审理终结。
原告戴璟颖向本院提出诉讼请求：1.被告立即协助原告办理上海市闵行区北江燕路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称301室)的产权转移登记手续，并将上述房屋交房给原告；2.被告和第三人立即办理301室的抵押登记注销手续(原告结欠被告的剩余购房款57万元优先用于归还被告结欠第三人的抵押贷款，不足部分若存在原告垫付，则判令由被告直接归还原告)；3、被告支付以200万元为本金按每日万分之五自2016年7月1日起计算至实际办理完毕房屋产权转移登记、交房及户口迁出之日止的违约金。主张的事实和理由：原告(乙方)与被告周黎雯及其丈夫梁浩杰(甲方)于2016年2月27日签订《上海市房地产买卖合同》与《补充协议》各一份，约定乙方以270万元的价格向甲方购买301室；甲方应与乙方于2016年6月30日前共同至交易中心办理房屋过户手续，并于2016年7月7日前将房屋交付给乙方；乙方于合同签订当日向甲方支付首期房款117万元，第二期房价款123万元于交易过户前支付，尾款30万元待过户完成后以贷款形式由银行支付给甲方；逾期未过户、交房的，违约方按总房价款的日万分之五支付违约金；合同双方的税费均由原告负担。合同签订当日，原告向被告周黎雯支付购房首付款117万元，之后被告周黎雯以注销银行抵押登记等理由要求付款，原告又先后支付了56万元、40万元，尚余购房尾款57万元未支付。2016年4、5月原告向周黎雯、梁浩杰夫妻二人表示可直接以现金方式支付全部购房尾款，希望尽快完成产权转移登记、交房等手续，但对方称归还银行贷款去除抵押登记需要时间、自身患病需要治疗，故一直未能办理，原告对此表示理解与同情。然而在2016年7月7日原告得知梁浩杰已经去世，联系被告周黎雯之后，周黎雯表示无法作主办理过户，亦不能退回已收购房款，原告遂要求继续履行讼争合同。故诉至法院主张上述权利，并同意在本案中以现金方式立即支付全部购房尾款。
被告周黎雯、梁润雨未作答辩。
被告梁宝弟辩称，对原告诉称内容没有异议。301室原属其动迁安置房，当时该房屋交归儿子梁浩杰所有，也不反对之后增加被告周黎雯为产权人。现放弃一切权利，也不主张继承权。
被告孟根娣辩称，对原告诉称内容没有异议。梁浩杰系其继子女，在其与被告梁宝弟登记结婚时已经成年。现放弃一切权利，也不主张继承权。
被告汤晓明辩称，放弃继承权。
第三人中行闸北支行辩称，现301室房贷中已到期拖欠未付本金、未到期本金余额、逾期利息及罚息累计约有56万元，原本应由借款人在清偿全部贷款之后再申请撤销抵押权，现因故进入诉讼程序，无论是原告还是被告还贷，只有在清偿全部房贷之后，其单位才会依法院裁决结果协助撤销抵押权。此外，除梁浩杰之外，被告周黎雯作为配偶也有还贷资格，至于原告提出还贷的要求，需以法院裁判结果为前提进行还贷资格的审查。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告周黎雯及其丈夫梁浩杰(卖售人甲方)为301室产权人，于2016年2月与原告戴璟颖(买受人乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方受让甲方301室，房地产转让价款为200万元；2016年6月30日之前甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；双方均认知目前该房地产已设定抵押，抵押权人是中行闸北支行及凡攀，抵押金额约为174万元；甲方确认抵押权人同意甲方同意还贷并承诺于2016年4月30日前自行还清以上贷款并办理抵押注销手续；甲方承诺该房地产除上述抵押外无查封、违章限制等权利限制或他人主张权利等情况；甲方应于2016年7月7日内，与乙方进行该房屋的验收、交接，房屋交接包括钥匙交接，水、电、煤、电讯等费用的结算及户名之更改；甲方同意乙方可以向贷款银行申请30万元的贷款用于支付部分房价款，如乙方之贷款申请未获得贷款银行审批通过或审批通过金额不足，则任何不足部分均由乙方于办理交易过户手续前支付甲方；甲方承诺办理房屋交接前，向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口(若有)的迁出手续；在履行本合同过程中，甲、乙双方任意一方若未按照本合同履行的，即为违约；违约方每逾期一日，应向守约方支付本合同约定的总房价款的万分之五作为滞纳金(迟延履行违约金)；若该等逾期超过十五日的，则守约方有权单方面解除本合同并追究违约方的违约责任，该等违约金按本合同约定总房价20%计或要求违约方继续履行本合同且支付滞纳金(迟延履行违约金)直到恢复履行之日；签订本合同当日内，乙方应支付甲方首期房价款计117万元；乙方于交易过户前支付甲方第二期房价款53万元；待上海市闵行区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证以及以贷款银行为抵押权人之他项权利证明后，乙方应委托贷款银行将30万元的贷款直接付至甲方账号(已补足甲方部分除外)作为第三期房款(其余内容略)。同时合同双方事人签订《补充协议》，载明甲、乙双方于2016年2月27日就转让301室之房产事宜达成一致，甲方净到手价270万元，由该房屋买卖合同及补偿协议共同组成，其中房屋买卖合同约定的成交价为200万元(双方确认买卖合同的成交价200万元为甲方净到手价，所有税费乙方承担)，房屋现有补充价为70万元，该笔款于甲乙双方签订买卖合同后于交易过户前乙方支付给甲方，甲方出具收据给予乙方即可；双方确认无论该房屋目前固定装潢、附属设施设备及租约收益现状如何，届时该装潢、附属设施设备及租约损失的市场价值与该补偿价存在差价，各方亦不得以此为由要求对方补足；本协议为买卖合同的有效组成部分，双方保证本协议一经签订，并不可撤销；本协议与买卖合同有不符之处，双方以本协议约定内容为准；双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定。原告戴璟颖分别于2016年2月27日、3月3日、4月6日划入被告周黎雯银行账户117万元、56万元、40万元。
另查明，一、被告梁宝弟、汤晓明于1981年1月5日生育子女梁浩杰。之后该两被告因故离婚。被告梁宝弟于1999年2月与被告孟根娣登记结婚。301室内原有梁浩杰、梁润雨二人户籍，2016年6月26日因梁浩杰死亡而注销其户口。
二、中行闸北支行于301室上设立抵押权，登记最高债权限额为60万元，债权发生时间为2012年8月10日至2032年8月10日。该行于2017年3月22日统计客户梁浩杰名下贷款情况如下：未到期本金余额为529,041.12元，逾期合计40,058.97元(包括拖欠本金15,396.60元、应收利息23,414.81元、拖欠本金的罚息492.97元、应收利息的罚息754.59元)。
本院认为，梁浩杰、被告周黎雯与原告戴璟颖就301室买卖交易自愿签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，合同内容不违反法律规定，具有约束力。梁浩杰因故死亡之后，被告周黎雯作为讼争合同的当事人，其无论是否可以继承取得遗产，均负有全面履行合同的义务。被告周黎雯、梁润雨对是否继承的意思不明，该二人作为法定继承人应当先行保管梁浩杰的合同债权即原告戴璟颖支付的购房款中属于梁浩杰的利益部分，可代为履行属于梁浩杰的合同债务(其中被告梁润雨的清偿义务以其继承遗产的价值为限)，包括提前清偿第三人中行闸北支行房屋贷款并配合涤除第三人的抵押权，协助原告办理房屋交接、产权过户等手续。故讼争合同有继续履行的基础。至于该两被告从原告处受领属于梁浩杰的遗产部分(如有)之后，如何在继承人之间分配，超出本案法律关系可以审理的范围，被告周黎雯、梁润雨与其他权利人(如有)另行妥善解决，本案中不作处理。现已查明属于第一顺序法定继承人范围的被告梁宝弟、汤晓明，已经明确表示放弃继承权，该二人对被继承人依法应当承担的债务可以不负偿还责任，而被告孟根娣与梁浩杰之间没有事实上的抚养关系，不具有法定继承人的资格，且其明确表示放弃权利，故在已有人履行讼争合同债务的情况下，该三被告无须承担代为履行合同的民事责任。原告提出自愿代为归还上述银行贷款的表示，有利于消除合同履行的障碍，也未实质增加合同债务人的负担，本院对此予以准许，为避免诉累，原告实际代偿的钱款数额可与其应付购房款直接折抵，并对折抵后的差额于本案中一并处理。讼争合同出卖方的过户义务本应由梁浩杰、被告周黎雯共同办理完成，在梁浩杰去世后，需要经历合法程序确定其继承人资格之后，房产交易部门才会认可并同意相关继承人与被告周黎雯共同作为出卖方办理过户手续，故导致目前无法过户的主要原因系梁浩杰的死亡事件所致，不可归咎于出卖人的责任。此外，合同中约定的交房、迁移户口等合同义务晚于房屋产权过户的时间，亦有合理的顺延理由。综上分析，在目前情况下不能认定合同出卖方有违约行为，原告主张对方因未按约定时间履行上述义务而承担违约金的诉请，缺乏事实及法律依据，本院实难支持。
综上所述，本院对原告的诉请予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告戴璟颖于本判决生效之日起十日内支付被告周黎雯、梁润雨剩余购房款57万元；
二、被告周黎雯、梁润雨于本判决生效之日起十日内向第三人中国银行股份有限公司上海市闸北支行清偿上海市闵行区北江燕路XXX弄XXX号XXX室房屋贷款的拖欠本金、未到期本金余额、利息、罚息等全部债务(被告梁润雨的清偿义务以其继承梁浩杰的遗产价值为限)；如果被告周黎雯、梁润雨逾期未清偿上述房屋贷款债务，准予原告戴璟颖自愿代为清偿上述房屋贷款债务并以实际代为清偿的钱款数额抵扣第一项判决主文中原告戴璟颖应当支付的剩余购房款数额；如果原告戴璟颖实际代为清偿的钱款数额超出其应付剩余购房款57万元的数额，原告戴璟颖有权就超出的差额部分立即向被告周黎雯、梁润雨追偿(被告梁润雨的清偿义务以其继承梁浩杰的遗产价值为限)；
三、第三人中国银行股份有限公司上海市闸北支行于上述上海市闵行区北江燕路XXX弄XXX号XXX室房屋贷款的拖欠本金、未到期本金余额、利息、罚息等债务全部清偿之日起十日内，申请注销第三人中国银行股份有限公司上海市闸北支行在上海市闵行区北江燕路XXX弄XXX号XXX室房屋上设立的抵押权登记；
四、被告周黎雯、梁润雨于第三人中国银行股份有限公司上海市闸北支行涤除上述上海市闵行区北江燕路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押权之日起十日内，协助原告戴璟颖办理上海市闵行区北江燕路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户至原告戴璟颖名下的手续；按国家规定因办理该房屋产权过户所产生的应由买卖双方各自支付的税费等费用，均由原告戴璟颖负担；
五、被告周黎雯、梁润雨于本判决生效之日起十日内向原告戴璟颖交付上海市闵行区北江燕路XXX弄XXX号XXX室房屋；
六、驳回原告戴璟颖的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9,560元，由原告戴璟颖负担99.58元，被告周黎雯、梁润雨负担9,460.42元；财产保全申请费5,000元，由被告周黎雯、梁润雨负担(被告梁润雨的负担部分以其继承梁浩杰的遗产价值为限)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 王静波
人民陪审员 邓红霞
人民陪审员 吴佳琳
二〇一七年四月五日
书 记 员 赵易思
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
三、《中华人民共和国继承法》
第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。