黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）香民一民初字第625号
原告汪杰，个体业主，住哈尔滨市道外区。
委托代理人包玉杰。
被告王燕，户籍所在地湖北省云梦县。
委托代理人宫海波。
被告马晗育，户籍所在地湖北省云梦县。
委托代理人宫海波。
原告汪杰与被告王燕、马晗育房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月7日受理后依法组成合议庭，于2016年4月28日下午公开开庭进行了审理。原告汪杰及委托代理人包玉杰，被告王燕、马晗育委托代理人宫海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与二被告于2014年9月24日签订《卖、兑房协议书》一份，双方约定二被告将登记在被告王燕名下的位于哈尔滨市香坊区旭升街乐民小区3栋1层-副1层1号的房产以人民币240万元的价格出售给原告，原告须向二被告支付定金70万元，并代聂红军向宾县农村信用合作社偿还贷款140万元及利息。对于房产的差额部分，双方约定待房产办理完毕更名手续后，原告一次性向二被告付清。协议签订当日双方共同到公证处办理了公证授权手续，二被告同意原告享有办理房产更名过户等相关权利。协议签订后原告履行了全部合同义务，但在办理过名过户手续时才得知被告马晗育于2015年6月26日向哈尔滨市香坊区房产交易二所提出了“异议登记申请”并致使原告至今无法办理房产的更名过户手续。为维护自身合法权益，故原告向法院起诉，请求法院判令一、二被告立即履行《卖、兑房协议书》，配合原告办理房产的更名过户手续，若被告不能履行房屋买卖协议，无法向原告交付原告交付房屋则要求二被告返还购房款2160760元及银行同期贷款利息；二、本诉讼费由二被告承担。
被告辩称：1、原告诉讼请求不明确，无法确定其是要求履行买卖协议还是要求返还款项；2、本案实际上原、被告签订的买卖协议，应为无效的协议，原、被告双方实际并不存在真实的房屋买卖合同关系，完全是被告在向案外人李强借款的同时，由案外人李强要求下与原告签订了一份虚假的买卖合同，从而达到保证案外人李强的款项能够收回的一个万全之策。这是目前小额贷款方面通行的一般做法，本案实际上应为名为买卖，实为借贷的法律关系。原告也未按合同约定向被告支付过任何的购房款，而是由案外人李强向被告出借了借款70万元，双方之间不存在任何的房屋买卖合同关系。该买卖合同违反了《担保法》第40条关于禁止约定抵押物的所有权转移为债权人所有的相关规定，应为无效合同；3、原告诉状中所称的代为偿还银行贷款。该贷款行为的主借款人并非被告一方，被告方只是该笔贷款的抵押人，原告所偿还的贷款，完全是为案外人，也就是主借款人聂红军承担了相应的还款义务。此笔款项与二被告并无关联性，应由原告向主借款人聂红军主张其还款义务。基于上述几点请求法院驳回原告诉讼请求。本案原告提交证据无法证明原告依法履行了交付购房款的义务，在整个证据当中，均表现为案外人李强向被告支付借款70万元并偿还银行贷款，而且在存量房交易当中也体现为交易人为案外人李强，均与本案原告无关联性。本案原告至今没有提交证据能够证明其履行了买卖协议当中约定的交付房款的义务，该买卖行为实际并不存在，完全是在以合法形式掩盖非法目的的行为，即以合法的买卖行为掩盖其高额借贷的非法目的，而且也违反了《担保法》第40条规定，该买卖协议应为无效。其次，本案当中被告以提交两组证据，均证明向被告支付款项的为案外人李强，并且双方有偿还借款利息的资金往来，李强交付的款项日期均与原告所出示的证据二收条当中所体现的为一致，恰恰可以证明双方之间并无真实的买卖关系，仅仅是为了达到放款人资金安全的一个目的所签订的买卖合同。
原告为证明其主张成立，向本院提交证据如下：
证据一、房屋买卖协议2份（复印件，原件当庭质证并核对后已返还给原告），证明双方之间有真实的约定并交易；
证据二、收条两份，证明汪杰的70万元定金已经给付；
证据三、房屋产权证、最高额抵押合同、农村信用社还款凭证及存款凭条各一张，证明房屋及抵押真实存在以及我方偿还抵押贷款的真实性；
证据四、办证发票及完税证明各一份（复印件），证明王燕与原房主崔国志之间已经交付完毕全款并完税，房价为二百万元；
证据五、公证书及公证委托书各一份（复印件，原件当庭质证并核对后已返还给原告），证明汪杰具有还贷以及转让给其他人的权利，且被告马晗育对此知情；
证据六、存量房交易资金监管协议及房屋产权交易受理单各一份，证明双方已经真实交易并正在办理过户；
证据七、被告马晗育异议登记申请书3页，证明马晗育请异登记申请书上所陈述的情况说明不属实，被告马晗育与王燕共同将房屋出售，且买卖协议上有马晗育签字。公证书系王燕和马晗育夫妻二人共同到公正处办理，公证书上明确二人知悉委托的法律意义和法律后果，委托书的范围里面，汪杰是有权代为偿还银行贷款，以及转帐房屋包括相关的手续；
证据八、李强调取帐户流水证明一份，证明马晗育所出具的银行流水不真实。
经庭审质证，对原告所举证据，二被告对证据一中王燕与汪杰签订的买卖协议真实性无异议，对证明问题有异议，该份买卖协议实际上为被告向案外人李强借款情况下在李强要求下与原告签订的买卖协议，该买卖协议并未得到真实的履行，该买卖协议应为无效的买卖协议。同时该买卖协议也没有约定任何的房屋交付和转移占有的相关事实不符合正常的房屋买卖的交易习惯；对第二份买卖协议书真实性及证明问题均有异议。该买卖协议完全是原告与案外人李强之间的所谓交易，与本案不具有关联性，无法证明其真实性；对证据二真实性无异议，对证明问题有异议，该两份收条完全是在出借人李强要求下为配合房屋买卖协议而出具的两份收条，实际上该两份收条所载明的款项完全是由案外人李强于2014年9月24日及2014年9月26日通过转帐形式，向被告支付的借款，并无真实的还款交付；对证据三真实性无异议，对证明问题有异议，该份证据仅能体现偿还银行贷款的人为案外人李强，与原告并无关联性。无法证明原告偿还了银行贷款，同时该份证据可以证明该笔贷款的主借款人为聂红军并非被告，案外人李强所代为偿还的借款也是代聂红军偿还的银行贷款，不能够证明案外人李强是代被告偿还的借款；对证据四真实性无异议，可以证明被告王燕取得了本案诉争房屋的所有权，但该份证据并不能够真实的反映所购房产的真实市场价格；对证据五真实性无异议，该份证据完全是基于借款关系的存在，为保证出借人款项的资金安全所做出的一份公证书，该公证书的形式均为小额贷款方面通行的一个做法，仅仅是为了保证出借人资金安全所进行的委托行为；对证据六资金监管协议真实性有异议，该份协议中所体现“甲方王燕”并非被告王燕签字书写签名，完全是其他人所进行的代签，被告王燕并不清楚此资金监管协议的存在。同时该份证据显示的办理日期是2015年6月8日，是在签订合同后时隔9个月时所进行的一个交易行为，完全不符合正常的交易习惯。并且所办理的买方为案外人李强，与本案原告无关联性。被告也与案外人李强之间不存在买卖关系。证明不了原、被告之间进行了房屋买卖交易；对证据七真实性有异议，该份证据为复印件，不能证明真实性。同时该份证据与本案不具有任何关联性；对证据八真实性无异议，但该份证据恰恰可以证实是案外人李强向被告马晗育交付借款的事实，不能够证明是原告向被告支付购房款的事实，并且该份证据并不完整，被告会在此后提交完整交易明细予以证实。
二被告为证明其主张成立，向本院提交证据如下：
证据一、中国建设银行对私活期存款帐户交易明细1张，证明本案争议的70万元款项并非购房款，完全是被告向李强借款所发生的交易，李强分别于2014年9月24日及2014年9月26日通过转帐向被告支付了借款，该时间与被告向原告出具的收条时间相符，可以证明本案争议的70万元款项并非购房款，不存在真实的买卖交易；
证据二、银行还款票据6张，证明被告在向李强借款后按月偿还李强借款利息的事实。转入的帐号为李强及李强爱人闫春兰。
经庭审质证，对二被告所举证据，原告对证据一真实性有异议。1、该份证据上显示有两笔存款时间系2014年9月24日及2014年9月26日，这与我方调取的建设银行对帐单不符，李强交给我方的对帐单上并没有2014年9月26日的任何交易记录；2、被告提供的对帐单上2014年9月21日之前显示的余额是29.41元，而9月24日显示的余额是413029.41元，如果该笔款项系李强打入账户上50万元的话，那么交易的余额就应该是500029.41，应该大于50万才对，所以这与常理不符，由此也能推定，该份银行对帐流水单系被告方伪造，如经法庭查证属实，请法庭追究对方刑事责任，可能涉嫌伪造公文印章罪；对证据二与本案无关，不具有关联性，不予质证。
经庭审调查，本院对以下事实予以确认：2014年9月24日，原告与二被告签订卖、兑房协议书，约定内容为：原告购买二被告所有的被告王燕名下位于哈尔滨市香坊区旭升街乐民小区3栋1层-副1层1号的房屋，该房屋价格为2400000元，原告向二被告交付定金700000元，由原告代为偿还聂红军于2014年9月在宾县农村信用合作社联社用被告王燕名下上述房产取得的贷款本金人民币壹佰肆拾万元整及贷款利息（以实际发生金额为准），原告所代还贷款本息冲抵购房款，房款不足部分，待产权证更名完成后一次性付清。原告于2014年9月24日给付二被告500000元，于2014年9月26日给付二被告200000元，二被告向原告出具收条两张。
2014年9月24日，二被告经中华人民共和国黑龙江省哈尔滨国信公正处公证委托书，委托内容：王燕、马晗育系夫妻关系，拥有房产一处，座落于黑龙江省哈尔滨市香坊区旭升街乐民小区3栋1层-副1层1号，产权人王燕。现因二被告个人原因，没有时间办理上述房屋更名的事宜，特委托原告为代理人，全权办理上述房产更名的相关事宜。1、查询档案、归还银行或信用社贷款、取他项权利证、注销抵押登记、取房屋所有权理论上的一切相关事宜；2、解除抵押后在上同有抵押、担保、查封、扣押等情况下转让；3、委托原告办理相关协助以买房人名义贷款手续、代办银行卡、代收二手房贷款。
2014年12月17日，原告以被告王燕名义与案外人李强签订卖、兑房协议书，约定被告王燕将诉争房产出售给案外人李强。案外人李强于2015年6月4日代为偿还诉争房产的黑龙江省农村信用社的最高额抵押贷款本息共计1460760元。
本院认为：原告与二被告所签订的《卖、兑房协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规禁止性规定，应属合法有效。原、被告应当按照合同的约定各自履行合同义务。虽二被告主张其与原告所签订的合同并非真实意思表示，而是其向案外人李强之间的借款时被要求签订的虚假合同，但二被告未提交证据证明其主张，亦未在签订合同后一年内行使撤销权，二被告的此项抗辩主张不成立，故原告主张二被告履行合同，配合原告办理房产的更名过户手续的诉讼请求本院予以支持。
关于原告代被告王燕与案外人李强之间的《卖、兑房协议书》，被告王燕对此协议书不认可，且原告代被告王燕进行的房屋交易并非二被告真实意思表示，故该份协议书无效。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十四条、第五十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告王燕、马晗育于本判决生效后七日内协助原告汪杰办理登记在被告王燕名下的位于哈尔滨市香坊区旭升街乐民小区3栋1层-副1层1号的房产的过户更名手续；
二、原告汪杰于第一项判项履行完毕后七日内给付二被告购房款余款239240元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13286元（原告已预交），由被告王燕、马晗育负担；财产保全费5000元（原告已预交），由被告王燕、马晗育负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 梁 巍
人民陪审员 刘晓晖
人民陪审员 杜景艳
二〇一六年五月九日
书 记 员 王 雪