北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终3167号
上诉人（原审被告）郑晓敏，女，1980年12月12日出生。
委托代理人苏�东，北京市凯誉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）谢正观，男，1953年2月11日出生。
委托代理人于军，北京市道和律师事务所律师。
上诉人郑晓敏因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第27698号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年8月，谢正观起诉至原审法院称：2009年5月10日，我与郑晓敏签订《房屋租赁合同》，合同约定我将位于北京市西城区×××61号的四合院一座（下称涉案房屋）租赁给郑晓敏使用（房屋所有权证号分别为24393、24391、104942），房屋面积约为200平方米，租赁期限为2009年8月1日至2014年8月1日，房屋租金为35000元／月。2012年9月10日，双方就上述房屋租赁事宜签订《补充协议》，双方约定租赁期限调整为2009年8月1日至2017年7月31�。双方还约定2012年8月1日至2014年7月31日的租金为48万元／年，2014年8月1日至2015年7月31日的租金为72万元／年，之后逐年递增5％。《房屋租赁合同》第十一条第2项约定：“未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。”第十二条第3项约定：“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；……”。第十五条第1项约定：“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的20％向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；……”《补充协议》第七条第4项约定：“因乙方原因造成合同解除的，甲方不承担责任且有权从乙方押金中扣除乙方违约金及其他应付费用。因甲方原因造成合同解除的，甲方无息退还乙方所付押金。”第十一条约定：“本补充协议及附件作为《租赁合同》之补充，与《租赁合同》具有同等法律效力。本补充协议与《租赁合同》冲突部分，按本补充协议执行。”我现了解到，郑晓敏曾向上海雪榕生物科技股份有限公司（下称雪榕公司）提供了虚假的授权委托书，2012年9月3日，郑晓敏凭借虚假委托书以我代理人的身份与雪榕公司签署了《四合院合作协议》，将我涉案房屋转租给雪榕公司，租期自2012年10月1日至2017年9月30日止，租金标准为每月10万元，2013年1月至2014年9月房租不变，2014年10月至2016年9月递增10％，2016年10月至2017年递增10％。我认为，双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方均应依据合同约�享有履行各自的权利与义务。郑晓敏明知其无权将房屋转租、转借给第三人使用，其仍非法将房屋转租牟利。因此我有权主张解除合同，我已经向郑晓敏公证邮寄送达了《关于解除﹤房屋租赁合同﹥及﹤补充协议﹥并腾退房屋事宜的函》，按照相关法律规定，前述合同已从2015年8月11日起解除。并且按照合同约定，郑晓敏应当承担相应的违约责任。经统计，我依照合同约定应收的总租金为400.98万元，郑晓敏应当依法向我支付相当于总租金20％的违约金，即801960元，且郑晓敏有义务按照合同约定，将涉案房屋腾退返还给我。现我诉至法院，诉讼请求：1、判令确认我与郑晓敏于2009年5月10日签订的《房屋租赁合同》2012年9月10日签订的《补充协议》已经于2015年8月11日解除；2、判令郑晓敏向我支付房屋占用费人民币238684.93元（自2015年8月11日合同解除之日起至2015年10月17日交付房屋之日止，共计66天，按涉案房屋市场租金132万元／年标准计算）；3、判令郑晓敏向我支付违约金801960元。
郑晓敏辩称：同意解除合同，但解除合同的原因是在不长的租赁期间经常产生纠纷，且已经过诉讼。现因无法经营，所以同意确认2015年8月11日解除合同，不同意支付违约金和房屋使用费。在谢正观给我的函件中，谢正观限定2015年9月30日前将涉案房屋腾空，我已经腾空房屋，没有房屋占用问题，谢正观主张按年租金132万元支付房屋使用费无事实与法律依据。谢正观手里还拿着我多交纳的租金、押金和税费，要求谢正观返还。我在谢正观处的租金已交至2016年1月31日，合同于2015年8月11日解除后就不应该交纳租金了，另外租金约定按年计算，2015年7月31日为租期第六年年度最后一天，2015年8月1日至2015年8月11日期间不能做任何经营，此期间为真空期，不�该计算租金。我认为，租金应计算至2015年7月31日，要求退还2015年8月1日至2016年1月31日租金37.8万元。谢正观处还有12万元押金未退，要求谢正观退还。另外，每月除租金外我还向谢正观交纳875元税费，而谢正观并未给我开具发票，要求退还2009年8月至2015年7月的税费63000元。
原审法院经审理确认：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。谢正观与郑晓敏签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》系双方自愿订立，未违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。双方均应按合同约定的条款履行各自的合同义务。《房屋租赁合同》中多项条款约定“未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋”。合同第十五条第1项约定租赁期间，乙方未经甲方书面同意将房屋转租、转借给他人使用的，甲方有权终止合同，收�该房屋，乙方应按照合同总租金的20％向甲方支付违约金。在租赁期限内，郑晓敏与雪榕公司签订《四合院合作协议》，从其协议内容看，郑晓敏有偿将四合院提供给雪榕公司使用，郑晓敏享有所有权和处分权，雪榕公司享有使用权和收益权；雪榕公司每年应向郑晓敏支付相应租金。该《协议》名为合作实为租赁。庭审中，谢正观称郑晓敏向雪榕公司出具虚假授权委托书，郑晓敏对谢正观提供的授权委托书真实性不予认可，但郑晓敏也未提供谢正观同意其转租的相关证据，故法院确认郑晓敏未经谢正观同意擅自转租房屋，属于违约，应承担相应的违约责任。关于违约金数额，双方在合同违约条款中约定违约金数额为合同总租金的20％，依据合同计算，自2009年8月1日至2017年7月31日合同租金总额为448.98万元，谢正观主张总金额为400.98万元，发院不持异议，违约金按20％�算为801960元，郑晓敏应予支付。郑晓敏主张合同金额计算至2015年7月31日为294万元，无合同依据，法院不予采信。双方均同意确认2015年8月11日为解除《房屋租赁合同》和《补充协议》的日期，法院不持异议。关于谢正观主张郑晓敏支付合同解除后至腾退房屋前的房屋使用费问题。合同虽然于2015年8月11日解除，但双方于2015年10月17日办理交接，郑晓敏占用房屋期间应交纳房屋使用费，参照双方之间约定的房屋租金标准确定数额。鉴于郑晓敏的租金已交至2016年1月31日，郑晓敏无需再另行支付房屋占用费。谢正观主张按年租金132万元标准支付房屋使用费，无事实与法律依据，故法院对该项诉讼请求不予支持。庭审中，谢正观同意将多收的租金和押金在诉讼请求数额中予以抵扣，法院不持异议。关于谢正观代收税费未开具发票一节，双方对代收税款事实无异议，谢正观称�2014年1月起未开发票，同意退20个月税费，每月875元，共计17500元。郑晓敏主张租赁期间谢正观一直未开具发票，要求谢正观返还租赁期间税费共计6.3万元。法院认为，郑晓敏交纳税费系随其租金一并支付给谢正观，如谢正观自始未开具发票，郑晓敏即可在交纳下一期租金时提出异议，可拒绝向谢正观交纳相关税费，现合同已履行六年，郑晓敏一直向谢正观交纳税费，故法院对郑晓敏所述租赁期间谢正观一直未开具发票的事实不予采信。谢正观自认自2014年起未开具发票，法院依据谢正观所述事实予以确认，谢正观应返还该费用。郑晓敏租金已交至2016年1月31日，双方于2015年10月17日办理交接，2015年10月18日至2016年1月31日期间（3个月零14天）未使用房屋，此期间的租金21.745万元，谢正观应予退还。综上，谢正观应退还郑晓敏租金21.745万元、押金12万元、代收税费17500元。�此，原审法院于2016年1月18日判决：一、确认谢正观与郑晓敏于二○○九年五月十日签订的《房屋租赁合同》和二○一二年九月十日签订的《补充协议》于二○一五年八月十一日解除；二、自判决生效之日起十日内，郑晓敏向谢正观支付违约金八十万零一千九百六十（折抵郑晓敏多交纳的租金二十一万七千四百五十元、押金十二万元、代收税费一万七千五百元，郑晓敏实际应向谢正观交纳四十四万七千零一十元）；三、驳回谢正观的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
判决后，郑晓敏不服，上诉至本院称：原审法院错误认定我与雪榕公司存在租赁关系；本案租赁合同提前解除，责任完全在谢正观，在短短几年时间里，谢正观多�无理提出解除合同；谢正观在函件中将涉案房屋的腾退时间宽限至2015年9月30日，原审法院判决我支付2015年8月11日至10月17日期间的房屋使用费，缺乏依据；原审法院在我提出反诉的情况下，收了我的反诉状后将反诉状退还我，违法剥夺了我的诉权；租赁合同于2015年8月11日解除，自此至2017年7月31日期间的部分没有实际履行，合同期限也由2009年8月1日至2017年7月31日变更为2009年8月1日至2015年8月11日，因此总租金也由400余万元变更为实际履行期间的294万元，原审法院还认定总租金为400余万元，与事实及法律相悖，故同意原判第一项，要求撤销原判第二、三项，要求二审法院将本案发回原审法院重审。谢正观同意原判。
经审理查明：谢正观及其妻季小琴系涉案房屋产权人。
2009年5月10日，谢正观（甲方）与郑晓敏（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：谢正观将涉案房屋出租给郑晓敏，租赁期限自2009年8月1日至2014年8月1日，租金为每月3.5万元；合同第十一条第2项约定：未经甲方书面同意，乙方不得将房屋转租、转借。第十二条第3项约定：“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；……”。第十五条第1项约定：“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的20％向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；……”上述合同签订后，谢正观将涉案房屋交付给郑晓敏使用，郑晓敏向谢正观交纳押金12万元，并按期向谢正观交纳租金。
同年9月10日，谢正观（甲方）与郑晓敏（乙方）签订《补充协议》，双方约定，租赁期限调整为2009年8月1日至2017年7月31日；租金标准2012年8月1日至2014年7月31日年租金为48万元；2014年8月1日至2015年7月31日年租金为72万元；2015年8月1日至2016年7月31日年租金为75.6万元；2016年8月1日至2017年7月31日租金为79.38万元。《补充协议》第七条第4项约定：“因乙方原因造成合同解除的，甲方不承担责任且有权从乙方押金中扣除乙方违约金及其他应付费用。因甲方原因造成合同解除的，甲方无息退还乙方所付押金。”第十一条约定：“本补充协议及附件作为《租赁合同》之补充，与《租赁合同》具有同等法律效力。本补充协议与《租赁合同》冲突部分，按本补充协议执行。”现郑晓敏将租金已交至2016年1月31日。
2015年8月10日，谢正观向郑晓敏邮寄送达了《关于解除﹤房屋租赁合同﹥及﹤补充协议�并腾退房屋事宜的函》，谢正观在该函件中写明：因郑晓敏在2012年9月将房屋转租，严重违反合同约定，通知郑晓敏从2015年8月11日起解除《房屋租赁合同》和《补充协议》，并限定郑晓敏2015年9月30日前将房屋腾空交还谢正观。郑晓敏收到该函件，同意解除合同。2015年10月17日，郑晓敏和雪榕公司与谢正观办理房屋交接手续，郑晓敏将涉案房屋交还给谢正观，双方签订《房屋交接确认书》。
关于郑晓敏是否就涉案房屋进行转租问题，原审审理中，谢正观提交：1、2012年9月3日，郑晓敏与雪榕公司签订《四合院合作协议》（复印件），约定：郑晓敏有偿将涉案房屋提供给雪榕公司使用，郑晓敏享有所有权和处分权，雪榕公司仅享有使用权和收益权；雪榕公司每年应向郑晓敏支付相应租金；合作期限自2012年10月1日至2017年9月30日，租金每月10万元，2014年10月至2016�9月递增10％，2016年10月至2017年9月递增10％。2、授权委托书（复印件），内容为：委托人：谢正观为四合院（北京市西城区×××61号）房屋产权人；被委托人：郑晓敏。现谢正观授权委托郑晓敏全权代理该四合院除所有权外的所有事宜，包括装修、修缮、租赁、使用等等，但不包括买卖权。以上事宜均交与郑晓敏处理。特此说明。3、房屋改造平面图（复印件）。4、付款凭证及财务往来单据（复印件）。郑晓敏对上述证据均不予认可，认为均为复印件，不符合证据形式，不认可其与雪榕公司存在转租合同关系。本院审理中，经询，郑晓敏认可收到雪榕公司给付的120万元，但称该款为合作、买卖女士护肤品的货款，郑晓敏与雪榕公司不是转租关系，是合作关系，没有书面合作合同，只是口头合同，但郑晓敏就其与雪榕公司系合作关系的主张未能提交相应证据予以证明�
关于违约金数额问题，谢正观称依照合同约定应收的总租金为400.98万元，郑晓敏应当依法向其支付相当于总租金20％的违约金，即801960元。郑晓敏不认可谢正观所述合同应收总租金的数额，其称按照已支付租金总额计算应为294万元，后期租金的数额因合同提前解除不应计算。
另，郑晓敏称租赁期间要求谢正观收取房租后开具发票，相关税费由双方各承担一半，但谢正观代收税费后未开具发票，要求谢正观返还代收税费，2015年度每月税费875元。谢正观认可代收税费，但称2014年之前的发票都已开具，2014年之后未开具发票。谢正观同意将多收的租金和押金在诉讼请求数额中予以抵扣，自2014年1月起代收的税费是否退还由法院判定。
上述事实，有双方当事人陈述、谢正观提供的《房屋租赁合同》、《补充协议》、房屋所有权证、结婚证、授�委托书、房屋改造平面图、《四合院合作协议》、付款凭证、公证书、银行账户明细单、郑晓敏提供的关于解除《房屋租赁合同》及《补充协议》并腾退房屋事宜的函、房屋交接确认书、银行对账单等证据在案佐证。
本院认为：谢正观与郑晓敏签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，谢正观为证明郑晓敏违反其与谢正观签订的租赁合同约定擅自转租给雪榕公司，提交了《四合院合作协议》、付款凭证、银行账户明细单等证据，虽郑晓敏辩称上述证据均为复印件，不符合证据形式，不认可其于雪榕公司存在转租合同关系。但郑晓敏认可收到雪榕公司给付的120万元，主张其与雪榕公司不是转租关系�是合作关系，就其与雪榕公司系合作关系的主张郑晓敏未能提交相应证据予以证明。故原审法院确认郑晓敏就涉案房屋存在擅自转租行为，构成合同违约，郑晓敏应对谢正观承担相应违约责任，并无不妥。
关于违约金数额，因谢正观与郑晓敏的租赁合同中约定违约金数额为合同总租金的20%，自2009年8月1日至2017年7月31日合同总租金数额为448.98万元，原审审理中，谢正观起诉主张租金总金额为400.98万元，少于合同约定数额，本院对此无异议，按照400.98万元计算，郑晓敏应支付违约金数额应为801960元。郑晓敏要求按照总租金数额294万元计算违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。
关于涉案房屋房屋使用费问题，虽双方均认可租赁合同于2015年8月11日解除，但双方实际交接涉案房屋为2015年10月17日，郑晓敏仍应支付2015年8月11日至2015年10月17日期间的�屋使用费，原审法院参照租赁合同约定的房屋租金标准确定郑晓敏应支付房屋使用费数额，并无不当。鉴于郑晓敏已实际缴纳租金至2016年1月31日，故郑晓敏无需再支付上述房屋使用费。原审审理中，谢正观同意将多收的租金和押金在其诉讼请求总数中予以抵扣，本院对此无异议。
关于代收税费未开具发票问题，谢正观与郑晓敏对代收税款事实无异议。谢正观称自2014年1月起未开发票，同意退20个月税费，每月875元，共计1.75万元。郑晓敏称租赁期间谢正观一直未开具发票，要求谢正观返还租赁期间税费共计6.3万元。原审法院认为郑晓敏交纳税费系随其租金一并支付给谢正观，如谢正观自始未开具发票，郑晓敏即可在交纳下一期租金时提出异议，可拒绝向谢正观交纳相关税费，现合同已履行六年，郑晓敏一直向谢正观交纳税费，故对郑晓敏所述租赁期间谢正观一直未开具发票的事实不予采信，亦无不妥。基于谢正观自认自2014年起未开具发票，原审法院依据谢正观所述事实予以确认，谢正观应返还该费用，并无不当。
综上，原审法院将应退还租金、已缴纳押金、代收税费与违约金抵扣后，判决郑晓敏应向谢正观缴纳447010元，并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费7087元，由谢正观负担4043元（已交纳），由郑晓敏负担3044元（自本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费9410元，由郑晓敏负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘苑薇
代理审判员 刘慧慧
代理审判员 郭 融
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 刘梓晨