杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0105民初569号
原告（反诉被告）杭州满懿房地产咨询有限公司，住所地杭州市下城区绍兴路xxx号野风现代中心北楼xxA层（实际楼层xx层）。
法定代表人梅虹，执行董事。
委托代理人郑燕芳，公司职员。特别授权代理。
委托代理人何秋，公司职员。特别授权代理。
被告（反诉原告）缪磊。
原告杭州满懿房地产咨询有限公司为与被告缪磊房屋租赁合同纠纷一案，于2016年1月21日向本院起诉，本院于当日立案受理后，依法由审判员于雷独任审判。被告缪磊在答辩期内提起反诉，本院合并审理，于2016年2月24日、6月1日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杭州满懿房地产咨询有限公司（以下简称原告）委托代理人郑燕芳、何秋，被告（反诉原告）缪磊（以下简称被告）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年7月15日，原告就承租杭州市拱墅区万通中心x#楼xxx室物业（以下简称物业）事宜，与被告签订《房地产租赁合同》，租赁期限为2015年8月16日起至2017年8月15日，租赁合同同时约定了租金和押金的金额及付款方式。原告根据租赁合同约定于2015年7月29日前支付了被告押金16860.26元、2015年8月16日至2016年2月15日即6个月租金101161.58元，以上合计118021.84元，另原告支付物业管理费及能源费至2016年3月31日（物业管理费为1293.39元每月，能源费为369.54元每月）。后原告与被告协商解除租赁合同，并于2015年12月11日办理完毕房屋交接手续。原告对该物业的实际租赁时间为3个月26天，应有结余租金35968.55元、物业费4742.43元，能源费1354.98元，上述费用合计42065.96元，被告应返还给原告，但原告多次催告，被告仍不予返还。综上，被告的行为已严重损害原告的利益。请求：1、判令确认原被告双方于2015年7月15日签订的《房地产租赁合同》于2015年12月11日解除；2、判令被告返还原告结余租金35968.55元，并支付利息98.59元（以结余租金为基数，自2015年12月12日起暂算至2016年1月4日，此后的利息按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算至实际付清之日）；3、判令被告返还原告结余的物业管理费4742.43元，能耗费1354.98元，总计6097.41元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，被告于12月3日知道原告要解除租赁合同，合同是有租赁期限的，不可能通知解除就解除，被告也没有同意。被告委托朱先生与原告谈时，原告要求退二个月房租，明确予以了拒绝。被告认为，1月16日原告未再支付租金，构成实际违约。物业部分不用向被告主张，应向物业公司主张，租赁期间没有解除掉，就应该由原告来付的。原告主张无事实依据，无从谈起。
被告反诉称，原告于2015年7月15日与被告签订《房地产租赁合同》，双方约定将被告位于杭州市拱墅区万通中心x号楼xxx室出租给原告使用，该合同约定的租赁期限为二年，自2015年8月16日起至2017年8月15日止。2015年7月16日起至2015年8月15日为免租期。原告支付被告半年租金及押金合计人民币118024.26元，本人就本次出租行为支付房产中介服务费15174元。2015年12月3日，原告提出提前解除租赁合同，被告要求就提前解除进行协商并签署提前解除房屋租赁协议以明确双方权利义务，原告承诺进行协商并签署解除协议。但本人至今仅收到原告寄来的“关于提前解除租赁合同告知函”，“关于配合办理房屋交接手续的函”，“房屋交接书”及本人物业的钥匙若干，除要求退还2个月房租被被告明确拒绝外，未就其他提前解除的违约赔偿及房屋复原事项进行协商。因此，12月26日被告明确表示不同意原告提前解除租赁合同，以敦促原告与被告开展相关事项的沟通。由于原告未尽到提前告知退租义务，未就违约赔偿及房屋恢复原状等相关事项进行协商，且自2016年1月16日发生实际违约，租赁合同9.1条款生效。目前该物业处于闲置状态，是否能够找到下家不确定，即使找到下家来租赁，被告仍会产生新的中介费（按惯例1个月）和免租期条款（按惯例1个月免租期），被告有确认性财务损失，属于租赁合同9.1条款规定的违约金不足以弥补无过错方损失，则违约方还须就不足部分支付违约金。综上所述，被告请求驳回原告的第2、3项诉讼请求，并判令原告赔偿损失50580.78元（暂计至起诉之日，后续损失将按实际追加请求），原告负责将房屋恢复原状或赔偿被告35000元，反诉诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，案涉房屋已于2016年3月23日出租，被告后变更诉请为：判令押金不退还，原告再赔偿被告损失16000元（一个月租金）及赔偿被告恢复原状费用7000元。
原告辩称，合同履行中，被告违约在先，被告物业无产权证，原告无法以该地址进行工商注册登记，根据合同第5条约定，原告有权单方解除合同的，并要求被告承担违约责任。双方合同于12月11日解除，之前原告向被告发出提前解除合同的告知函，并明确表示物业交接完毕合同解除，被告无任何书面异议表示。被告委托朱先生代办交接事项，原告按期腾退物业并结清相关费用，其中钥匙是邮寄给被告或通过朱先生转交，实际完成交接。被告主张的损失并非实际损失，无法律依据，中介费不是损失依据，免租期不在合同约定的租赁期限内，不该计算；至于下家中介费未实际产生，不应支持。恢复原状，合同第8条规定，退租时房屋只要在正常状态下交接，并没有要求恢复原状。被告损失押金足以支付其损失。请求驳回被告的反诉请求。
原告为证明其诉称和反诉抗辩事实，向本院提交以下证据：
1、房地产租赁合同，证明原被告签订租赁合同的事实；
2、收据及发票、物业管理费及能源费发票，证明原告支付了押金及6个月租金，支付物业管理费、能源费至2016年3月31日的事实；
3、《关于提前解除租赁合同告知函》及快递凭证，证明原告已向被告告知解除房屋租赁合同的事实；
4、万通中心x#xxx／xxx室交接详细、《关于配合办理房屋交接手续的函》及快递签收凭证，证明原告与被告完成房屋交接手续、相关费用已结清的事实；
5、浙江省商品房买卖合同，证明该物业的交付日期是2014年9月15日前的事实；
6、房屋交付前照片，证明该物业在交付前是毛坯房且长期空置的事实；
7、微信聊天记录，证明被告委托案外人朱某办理房屋交接的事实；
8、微信聊天记录，证明被告同意解除合同但拖延签房屋交接书的事实；
9、和解协议，证明朱某明确房屋租赁合同已于2015年12月11日解除；
10、QQ聊天记录、房屋现状照片、玖宏公司信息，证明该物业3月已出租并投入经营使用。
被告为证明其诉称及本诉抗辩事实，向本院提交以下证据：
1、出租房屋委托协议；
2、服务费确认书，证据1-2证明出租房屋支付中介服务费15174元；
3、关于提前解除租赁合同告知函，证明仅书面通知提前解除，被告没有同意；
4、关于配合办理房屋交接手续的函，证明仅书面要求办理房屋交接，但对具体交接事项只字未提；
5、房屋交接书，证明因诸多事项未开展协商，本人未在房屋交接书上签字，证明房屋未完成实质交接；
6、房屋租赁合同，证明案涉物业已经于2015年3月23日出租出去了；
7、微信聊天记录，证明被告不同意解除合同；
8、工程量清单与计价表，证明墙是xxx砌起来的，涂墙及强弱电恢复等所需要的费用，按照折算需要7000元；
9、照片，证明案涉房屋当时的状况；
10、朱某的情况说明及申请证人朱某出庭作证，证明被告委托朱先生只是去谈，不能代表被告决定解除，最后也是双方未谈拢。
经庭审质证，双方质证意见如下：一、被告对原告证据的意见，证据1-2无异议，只是物业管理费及能源费发票与本案无关；证据3原告确系告知过，但不能证明解除；证据4被告只是委托朱先生去谈；证据5、6与本案无关，证据7，明显原告与朱先生没有达成一致意见；证据8，被告是积极协商，双方最终没有达成一致；证据9与本案无关。证据10真实性无异议。二、原告对被告证据的意见，证据1无异议，证据2无法确认，与本案无关联，证据3-5无异议，受委托的朱先生确认解除合同的，就赔偿事项原告不配合协商签字，损失扩大应由被告自行承担；证据6无异议，再次出租租金高于原来租给原告的租金，被告提高了收益；证据7真实性无异议，恰恰证明被告对解除合同无异议，只是对产生的责任双方有很大争议；证据8三性有异议，只是报价，不能证明实际支付的事实；证据9与现状不符合，现已经实际出租了；证据10被告明确委托朱先生办理的，朱先生也签字确认，双方对责任未谈妥是事实。
本院对上述证据确认如下：一、原告提交的证据，被告未否认其真实性，本院确认其证明效力，至于与本案关联性及证明目的予以综合认定。二、被告提交的证据1、3-7，原告对其真实性无异议，本院确认其证明效力，证明对象予以综合认定；证据2系复印件，无法确认；证据8，无法达到证明目的，不予确认；证据9结合当事人陈述予以综合认定；证据10及证人证言结合其他有效证据予以综合认定。
根据上述有效证据及当事人陈述，本院认定以下事实：
2015年7月15日，原告与被告签订了《房地产租赁合同》，确定原告向被告承租位于杭州市拱墅区万通中心x#楼xxx室房屋，租赁期限为2015年8月16日起至2017年8月15日，租赁期限内年租金为202323.15元，租赁押金为16860.26元。合同约定了租金和押金的支付方式及双方义务及违约责任。合同签订后，原告按合同约定于2015年7月16日前将租赁房屋交付原告（2015年7月16日至2015年8月15日为免租期），原告也按约定向被告支付了押金16860.26元及2015年8月16日至2016年2月15日6个月的租金101164元。另，原告向物业管理公司支付了租赁房屋物业管理费及能源费至2016年3月31日。2015年12月初，原告向被告发出《关于提前解除租赁合同告知函》，请求终止该租赁合同。2015年12月11日，原告与被告委托的朱某就租赁房屋交接事宜签署了《万通中心x#xxx／xxx室交接详细》，上载明水电、物业、能耗等费用结清，以及钥匙移交等事宜。2015年12月22日，原告又向被告发出《关于配合办理房屋交接手续的函》，要求被告在房屋交接书上补签字确认。被告接收该租赁房屋后，已于2016年3月23日出租给了他人。原被告双方因合同解除后赔偿事项无法达成一致意见，遂形成本案诉争。
另查明，原告承租被告的杭州市拱墅区万通中心x#楼xxx室房屋的同时，向朱某承租了杭州市拱墅区万通中心x#楼xxx室房屋。两套房屋承租后，原告将两套房屋中间隔墙打通并装修用于办公使用。原告腾退租赁房屋时，两套房屋中间隔墙未恢复原状。
本院认为，原被告签订的《房地产租赁合同》是双方真实意思表示，且不违法法律、法规强制性规定，是依法成立的有效合同，对双方当事人具有约束力。关于租赁合同解除问题。租赁期未届满前，原告单方提出租赁合同解除，根据查明的事实，在原告提出提前解除租赁合同后，被告对其委托朱某处理解除事宜并不持有异议，朱某于2015年12月11日与原告签署的《万通中心x#xxx／xxx室交接详细》，证明了双方就租赁房屋交接达成了协议，只是双方对合同解除后的责任及承担，未协商达成一致。双方合同在此时间实际解除符合客观事实，原告要求确认双方租赁合同于该日解除，本院予以支持。关于合同解除的责任承担问题。双方合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿。原告认为被告房屋无法办理工商注册手续，其根据合同第五条第5项有权单方解除合同。根据庭审查明的事实，原告工商注册已以杭州市拱墅区万通中心x#楼xxx室房屋进行了注册登记，其向被告发出提前解除时也未提及上述理由，其主张不符合客观事实，致使租赁合同无法继续履行，合同解除的违约责任在于原告，原告应承担相应民事责任。由于原告的违约，给被告造成损失，系客观事实。根据合同约定，违约金为16860.26元，违约金不足弥补无过错方损失的，违约方还应支付赔偿金。结合案涉房屋已于2016年3月23日出租出去，原告的违约造成原告三个多月房租损失，押金16860.26元作为违约金不足以弥补被告的实际损失。本院认为，剩余租金、物业费等费用来填补违约金不足赔偿的损失，合理且恰当，本院对原告要求被告返还剩余租金及物业等费用的诉请本院不予支持。被告的反诉请求中实际是包含了不退还押金及剩余租金、物业等费用，上述请求系消极之诉，且原告也未主张返还押金，至于剩余租金、物业等费用，已经在本诉中评判，在被告反诉请求中该部分不予处理。至于被告要求原告再行赔偿16000元，本院在本诉中已论证，被告再行要求一个月的租金作为赔偿不合理，本院不予支持。至于案涉房屋恢复原状问题，案涉房屋与xxx室中间隔墙被原告打通，合同解除后，原告应当恢复原状或支付被告实际用于恢复原状的损失。被告庭上确认该墙已由xxx室租户砌好，自己房屋内的装修也由新租户根据自身需要进行了装修，即恢复原状对被告来说已无必要，实际损失也未必会产生，至于被告称相关恢复原状费用需支付给新租户，但未提交相关证据予以证实，故应举证不能后果。本院对被告该诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认杭州满懿房地产咨询有限公司与缪磊于2015年7月15日签订的《房地产租赁合同》于2015年12月11日解除。
二、驳回杭州满懿房地产咨询有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回缪磊的反诉诉讼请求。
本诉案件受理费减半收取计427元，由杭州满懿房地产咨询有限公司负担。反诉案件受理费减半收取计532元，由缪磊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（本诉为854元，反诉为1064元）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【浙江省杭州市中级人民法院开户行为工行湖滨支行，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68】。
审 判 员 于 雷
二〇一六年六月二十日
代书记员 章文洁