广西壮族自治区河池市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）桂12民终27号上诉人（原审原告）：骆金秋，女，1962年8月3日出生，汉族，现住广西河池市金城江区。委托诉讼代理人：盛国华，广西同望律师事务所律师。委托诉讼代理人：庾焕南，广西同望律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河池龙腾置业有限公司，住所地：原河池市爱民路89号（现为爱民路7号）。统一社会信用代码：91451200588626919Y。法定代表人：彭飞腾，总经理。委托诉讼代理人：赵平，广西弘生联合律师事务所律师。上诉人骆金秋因与被上诉人河池龙腾置业有限公司物权保护纠纷一案，不服河池市金城江区人民法院（2016）桂1202民初980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案受理后，依法组成合议庭于2018年3月20日公开开庭审理了本案。上诉人骆金秋及其委托诉讼代理人盛国华、庾焕南，被上诉人河池龙腾置业有限公司的委托诉讼代理人赵平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。骆金秋上诉请求：1、撤销一审判决的第一项、第三项。2、判令被上诉人停止侵害上诉人的土地使用权。3、判令被上诉人赔偿因非法拆除上诉人房屋给上诉人造成的损失746155.3元及土地损失50000元。4、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人非法侵占上诉人合法享有的土地使用权，构成侵权，上诉人要求被上诉人停止侵害的诉讼请求符合法律规定，一审判决驳回该项请求，违反法律规定。二、一审判决上诉人被拆除房屋损失为285600元，认定事实错误。《房地产估价报告》（三赢评（N）字第20170106）号不能作为认定案涉房屋价值的依据，该房屋价值应重新按《房地产估价规范》（GB／T50291—2015）的规定进行估价。被上诉人河池龙腾置业有限公司辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。骆金秋向一审法院起诉请求:1、判令被告停止侵害原告的土地使用权（河房改国用（2003）6154号）；2、判令被告依法赔偿因侵权拆除原告享有合法权益的房屋给原告造成的损失746155.3元以及土地损失50000元；3、判令被告依法赔偿因侵权造成原告的装修损失共计42012元；4、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院审理认定：原告骆金秋系原金城江百货纺织批发总公司（以下简称“原百纺公司”）职工，1995年原告与所在单位购得位于河池市金城江区房屋（房屋所有权证号：河房权证字第××号），房屋所有权证载明房屋所有权人为骆金秋，建筑面积44.91平方米，设计用途为住宅，附记栏载明：房改出售的公房。1996年原告自行将该房屋改造为经营性用房使用，同年8月30日办理了税务登记证（国税桂字452701620803008号，纳税人名称：红木精品屋，法定代表人：骆金秋，地址：新建路90号，经济类型：个体工商户）。2000年4月起原告将该房对外出租获益，至被拆除前，该房承租人一直将该房作为经营性用房使用，办理有工商营业手续和税务登记手续。被告河池龙腾置业有限公司于2012年8月10日在广西北部湾产权交易所通过竞买取得广西金城江百货纺织批发总公司整体产权。对百纺公司改制工作完成后，被告以协议出让方式取得原百纺公司位于交叉口西南面的国有建设用地使用权2722.91平方米。之后被告向有关部门申请对该地块上的建筑物块进行旧城改造建设，将原来的商业用地改变为商住用地。原百纺公司职工72户房改房土地与上述地块相连，原告骆金秋为其中1户。为达到连片开发的目的，被告以回迁安置为条件与71户原百纺职工签订了房屋拆迁回迁协议书。在未与原告达成拆迁补偿协议的情况下，2014年4月11日，被告将原告房屋拆除。因原、被告就赔偿问题协商无果，引起本案诉讼。案件审理过程中，根据原、被告分别申请，由该院依法委托，并由原、被告双方当事人共同选择广西三赢房地产评估有限公司对涉案房屋分别按住宅用房及经营性用房进行司法评估。2017年3月1日，该鉴定中心分别作出三赢评（N）字第2017005号估价报告书以及三赢评（N）字第2017006号估价报告书，估价结果为：1、涉案房屋在价值时点2014年4月11日假设房产用途为商业，土地用途为商业，土地使用权性质为划拨的房地产价值为40.8万元；2、涉案房屋在价值时点2014年4月11日假设房产用途为住宅，土地用途为住宅，土地使用权性质为划拨的房地产价值为13.03万元。原告为该次鉴定支出评估费用6120元，被告为该次鉴定支出评估费用1955元。另查明，涉案房屋坐落地址原为河池市金城江区新建路90号，后更名河池市爱民路89号，现更名为河池市金城江区爱民路7号。现被拆除房屋及周围的土地被成片开发，被告为地上建筑物的业主。一审法院审理认为：关于本案被告是否构成侵权、是否应承担相应赔偿责任的问题。原告骆金秋依法取得了涉案房屋的所有权，对房屋享有所有人的合法权益。被告拟在涉案房屋土地上进行危房改造，建设商住楼项目，需将涉案房屋拆除，双方应通过协商方式处理争议。现涉案房屋在原、被告未达成任何协议的情况下被拆除，虽然被告对拆除行为是否为其所为不置可否，但根据审理所查明的法律事实，原告被拆除房屋及周围的土地被成片开发，被告是地上建筑的拆除责任主体及补偿利益的给付义务承担主体，可认定强拆行为系由被告实施，故被告已构成侵权，依法应当承担相应的赔偿责任。关于原告的损失应如何认定的问题。《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。本案被告拆除涉案房屋的行为发生在2014年4月11日，被告应按2014年4月11日当地同等情况的房屋市场价格作为赔偿的标准。原告房屋所有权证登记的房屋用途为住宅，现原告要求对涉案房屋按经营性用房标准确定其损失数额，被告要求按住宅标准确定原告损失数额。结合涉案房屋实际，该房于1996年起已由住宅改为经营性用房使用至被拆除前，承租房屋经营者办理有工商营业执照及税务登记手续，原告从该房屋获得的收益客观上远高于住宅性房屋，故本案的赔偿标准可参照国务院办公厅、广西壮族自治区人民政府以及河池市人民政府规定的城镇房屋拆迁的相关补偿标准，《河池市人民政府办公室关于印发河池市城市规划区范围内国有土地上房屋征收与补偿暂行办法的通知》第三十七条规定，“2011年1月21日前自行将已取得房屋所有权证的住宅房屋改变为经营性用房，具有工商营业执照及税务登记手续，且正作为经营性用房使用的，按该项目相应经营性用房分类评估价格的70%给予补偿，缺税务登记的，按60%给予补偿”。参照此标准及相应的评估报告，原告房屋损失应为285600元（408000元×70%），故被告应赔偿原告房屋损失285600元。关于涉案房屋装修损失的问题。现涉案房屋已被拆除，鉴定装修损失已不具现实可能性，鉴于被告强行拆除房屋导致原告对装修损失举证不能，故本案装修损失的举证责任应由被告承担。现被告未能对装修损失进行举证，原告主张装修损失共计42012元，该数额主张未超出同类经营性门面装修价格的合理范围，对原告的该项主张予以支持。故被告应赔偿原告房屋装修损失42012元。关于原告骆金秋要求被告停止侵害其土地使用权的诉讼请求，因涉案土地已被连片开发兴建商住楼，停止侵害原告土地使用权已不具有现实可能性，原告可通过要求被告赔偿损失来实现其权利救济，故对原告该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条，参照《河池市人民政府办公室关于印发河池市城市规划区范围内国有土地上房屋征收与补偿暂行办法的通知》第三十七条之规定，经审判委员会讨论，判决如下：一、由被告河池龙腾置业有限公司赔偿给原告骆金秋房屋被拆除的损失285600元；二、由河池龙腾置业有限公司赔偿给原告骆金秋房屋装修损失42012元。三、驳回原告的其他诉讼请求。二审中，上诉人骆金秋提供了一份《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，用以证明被征收人韦丽同房屋被征收取得补偿费40万元，该房屋与上诉人相同地段，且是住宅，面积也与上诉人被拆房屋面积相当。被上诉人河池龙腾置业有限公司对该证据的三性均持有异议，且认为该证据记载的房屋与本案涉及的标的不是同一房屋，不据有可比性。本院认为:上诉人骆金秋提供的《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》为他人签订的协议书，协议书上提及的被征收房屋与本案讼争的房屋不是同一房屋，不能作为认定本案事实的依据。经二审审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：上诉人骆金秋依法取得了涉案房屋的所有权，应受法律保护。被上诉人河池龙腾置业有限公司在涉案房屋的土地上进行危房改造，成片建设商住楼项目，涉及到需要将该房屋拆除，应当依照程序在签订补偿协议后方可拆除房屋，但被上诉人未签订补偿协议就将讼争房屋拆除，其行为已构成侵权，应当承担损害赔偿的民事责任。涉案房屋于1996年起已由住宅改为经营性用房使用至被拆除前，上诉人从该房屋获得的收益客观上远高于住宅性房屋，一审判决采纳法定评估部门的鉴定结论是正确的。但该判决同时又参照《河池市人民政府办公室关于印发河池市城市规划区范围内国有土地上房屋征收与补偿暂行办法的通知》的规定，仅按评估价格的70%进行赔偿，依据不充分，《河池市人民政府办公室关于印发河池市城市规划区范围内国有土地上房屋征收与补偿暂行办法的通知》所针对的是合法的征收补偿行为，不应适用于本案。另外，上诉人还主张被上诉人承担停止侵害的民事责任，因讼争房屋已被拆除并由被上诉人连片开发，停止侵害已不可能实现，对上诉人的这一诉讼请求本院不予支持。综上所述，一审法院查明事实清楚，但适用法律错误，应予以纠正。骆金秋的上诉理由部分成立，可予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持河池市金城江区法院（2016）桂1202民初980号民事判决的第二项、第三项；二、变更河池市金城江区法院（2016）桂1202民初980号民事判决的第一项主文为：由河池龙腾置业有限公司赔偿408000.00元。一审案件受理费11262.00元，由骆金秋负担3262.00元，河池龙腾置业有限公司8000.00元。二审案件受理费11761.00元，由骆金秋负担3761.00元，河池龙腾置业有限公司负担8000.00元。本判决为终审判决。审判长 ：覃志凌审判员 ：韦礼奎审判员 ： 邵 彬二〇一八年四月××日书记员 ： 欧 隆附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式依驳回上诉，维持原判决、裁定；…（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……2、《中华人民共和国物权法》第4条?国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。