广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗越法民三初字第417号原告：钟珈林，身份证住址广州市天河区。委托代理人：林岳澄，广东智洋律师事务所律师。委托代理人：何晓安，广东智洋律师事务所律师。被告：刘德民，身份证住址广州市越秀区。委托代理人：罗维，广东国声律师事务所律师。委托代理人：谭杰明，广东国声律师事务所律师。原告钟珈林诉被告刘德民房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何晓安，被告的委托代理人罗维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年12月27日，原、被告签订《商铺买卖合同》，约定原告向被告购买广州市越秀区北京路147号三层495号商铺，房价款268000元；合同生效后210个工作日内，由被告负责申办该商铺的交易过户手续。原告共计向被告支付了购房款168000元。其后，由于被告迟迟未能办理商铺的交易过户手续，双方遂于2013年10月8日签订《解除协议》，约定被告分四期退还原告支付的房款。但至今被告仅退还购房款68666元，尚拖欠余款99334元，期间虽经原告多次追讨，被告仍拒不还款。故诉请法院判令：被告退还原告购房款99334元及支付违约金（以应付未付金额为基数，按照每日千分之一的标准计算至全部款项支付之日止）。被告辩称：同意分期退还剩余购房款给原告，不同意支付违约金，也不同意按每日千分之一计付违约金。原告支付的购房款中有100000元是向银行申请贷款支付，但原告未能取得银行贷款，故商铺买卖合同解除责任不在被告。《解除协议》并无约定被告未能按时退款的，原告可按逾期还款金额的千分之一计付违约金。即使要求计算违约金，原告主张的违约金标准也过高，应予调低。经审理查明：2011年12月27日，原告（为买受人）与被告（为出卖人）的委托代理人广州骏腾商业经营管理有限公司签订《商铺买卖合同》，其中约定：买受人向出卖人购买广州市越秀区北京路147号三层495号铺，该商铺建筑面积共3.60平方米，套内建筑面积1.50平方米；该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为268000元；买受人按揭付款，2011年12月28日前支付全部房价款的63%（包含定金）计168000元，余下房价款100000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；买受人逾期付款的违约责任，逾期不超过15日的，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金，本合同继续履行；逾期超过15日的，出卖人有权单方提出和决定解除本合同，若出卖人决定解除本合同的，出卖人可将买受人已付的全部房价款作为违约金没收，若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金；出卖人应于2014年4月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，由出卖人刘德民名下交易过户至买受人名下，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金等。合同签订后，原告已向被告支付了房价款合计168000元。2013年10月8日，原告（为买受人）与被告（为出卖人）签订《解除协议》，约定：买卖双方经平等协商，一致同意解除双方之前签订的《商铺买卖合同》，对合同解除的相关事项安排如下：一、买受人已支付款项的处理：买受人已缴交的款项合共168000元（已包括购房款、税费等全部款项），双方经友好协商，出卖人将按如下方式分期退还给买受人：1.2013年11月11日支付20000元；2.2013年12月11日支付49333元；3.2014年1月11日支付49333元；4.2014年2月11日支付49334元；二、双方均确认，自所有款项退完之日起，本协议将自动结束，双方互不追究对方依据《商铺买卖合同》可能存在的违约责任；三、如出卖人未能按时退还上述相关款项，买受人有权按《商铺买卖合同》的相关条款追究出卖人的违约责任；四、本协议自买卖双方签字盖章之日起生效等。该协议签订后，被告于2013年11月29日向原告退还20000元，2014年1月28日退还10000元，2014年3月25日退还19333元，2014年7月17日退还19333元，共计68666元，余款至今未付。因本案纠纷，原告于2015年1月15日提起诉讼。诉讼中，原告称：第一期购房款20000元被告于2013年11月29日退还，该期违约金以20000元为基数，从2013年11月12日起计至2013年11月29日止。第二期购房款49333元被告分了三次退还，分别于2014年1月28日退还10000元、2014年3月25日退还19333元，2014年7月17日退还19333元，故该期违约金分别以49333元为基数，从2013年12月12日起计至2014年1月28日止；以39333元为基数，从2014年1月29日起计至2014年3月25日止；以20000元为基数，从2014年3月26日起计至2014年7月17日止；第二期购房款被告尚欠667元未退还，故以667元为基数，从2014年7月18日起计至被告实际退还之日止。第三期购房款49333元被告至今没有退还，故该期违约金以49333元为基数，从2014年1月12日起计至实际退还之日止。第四期购房款49334元被告至今没有退还，故该期违约金以49334元为基数，从2014年2月12日起计至实际退还之日止。违约金标准参照《商铺买卖合同》关于买受人逾期支付房款的违约金标准提出的。被告称：同意按照《解除协议》来处理本案纠纷。该协议对于未按时退还相关款项的违约责任约定不明确。本院认为：原、被告双方于2013年10月8日签订的《解除协议》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告未按该协议履行退款义务，构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告退还购房款99334元，合法合理，本院予以支持。《解除协议》第三条约定，被告未能按时退款，原告有权按《商铺买卖合同》的相关条款追究被告的违约责任。原告主张参照《商铺买卖合同》中关于买受人逾期付款违约责任约定的标准来计付被告逾期退还房款的违约金，但该约定适用的前提是双方继续履行合同，现在双方已协议解除合同而非继续履行合同，故本院对此不予采纳。结合本案具体情况而言，最为相近的应当为有关买受人选择解除合同后出卖人应承担违约责任的约定，即《商铺买卖合同》中“若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金”。因此，参照上述约定，被告违反《解除协议》约定未能按时退款的，应按原告已付房价款168000元的10%即16800元计付违约金给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告刘德民向原告钟珈林退还房价款99334元并支付违约金16800元。二、驳回原告钟珈林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3039元，由被告刘德民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓小斌人民陪审员  杨 丹人民陪审员  郭伟强二〇一六年三月九日书 记 员  邓鸿明