江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民终字第01353号
上诉人（原审被告）宿迁市康怡房地产开发有限公司，住所地泗洪县水岸城邦商业街（西大门北侧50米）。
法定代表人吴清洁，该公司董事长。
委托代理人王兆豹，江苏远大弘正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）许燕。
被上诉人（原审原告）崔耀。
二被上诉人共同委托代理人徐业创，泗洪县瑶沟法律服务所法律工作者。
上诉人宿迁市康怡房地产开发有限公司（以下简称康怡公司）因与被上诉人许燕、崔耀商品房预约合同纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2014）洪民初字第03628号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
许燕、崔耀原审诉称：许燕、崔耀系夫妻关系。2013年5月4日，许燕、崔耀与康怡公司签订《合同确认单》一份，约定许燕、崔耀以272368元的价格购买由康怡公司开发的泗洪县邻居小区东部花园37幢1单元102室的房屋。后许燕、崔耀按约缴纳了30%的首付款107368元，但康怡公司至今未按约将该房进行备案，另外因许艳在上学期间使用透支卡业务过程中曾有几次不良记录，以致无法办理按揭贷款，造成合同无法履行。现许燕、崔耀要求解除双方签订的商品房买卖合同确认单，并由康怡公司退还许燕、崔耀预付的首付款107368元。
康怡公司原审辩称：一、涉案房屋不能办理按揭贷款是由于许艳存在不良信誉记录，相关责任应由许艳承担。二、许燕、崔耀与康怡公司已于2014年9月15日就余下购房款达成新了履行协议，即许燕、崔耀一次性付清余下购房款165000元，康怡公司给予其12000元优惠，许燕、崔耀应当按约履行。三、许燕、崔耀并非不能履行合同，而是因房地产市场价格波动致使其主观上不想履行合同。综上，许燕、崔耀的主张无事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。
原审法院经审理查明：许燕、崔耀系夫妻关系。2013年4月22日，许燕、崔耀经与康怡公司协商后，向康怡公司缴纳购房定金10000元。2013年5月4日，许燕、崔耀与康怡公司签订《合同确认单》一份，约定许燕、崔耀购买康怡公司开发的泗洪县邻居小区东部花园37幢1单元102室的房屋及储藏室一间，房屋房屋面积95.78平方米、每平方为2465.36元，储藏室面积25.92平方米、每平方为1398元，合计272368元，同时，双方约定贷款金额为165000元。《合同确认单》签订后，许燕、崔耀按约向康怡公司缴纳了首付款97360元，随后将申请办理按揭贷款手续交与康怡公司，康怡公司在与银行办理按揭贷款交接过程中发现，许艳存有不良信誉问题无法办理按揭贷款。现许燕、崔耀要求解除商品房买卖合同确认单，康怡公司返还许燕、崔耀已付的预付款107368元。
原审法院认为：商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，应当认定为商品房买卖合同。本案中，双方之间的合同确认单仅对商品房基本状况、商品房价款的确定方式及总价款的付款方式进行了约定，但对房屋的付款时间、交付日期、交付标准、配套设施、面积差异的处理等内容均未约定，故双方当事人签订的确认单应属于预约合同。虽然合同确认单注明客户签字后即等同于签订商品房买卖合同，所有已付款项不予退还，但该条款是康怡公司以格式文本预先制定，并没有经过双方当事人共同协商决定，格式合同是为了与不特定的多数人签约而订立，内容具有完整和不变性，相对人对合同只能表示完全同意和拒绝，并不能改变合同的内容，且内容具有加重对方负担的约定。康怡公司作为格式合同提供方，排除对方主要权利的条款当属无效。故康怡公司认为双方之间的协议为正式的商品房买卖合同，依据不足，不予采信。由于双方对于未决条款并无商定结果，继续履行缺乏依据，且剥夺了当事人合同自由，故康怡公司要求继续履行合同的主张，依法不予支持。
双方当事人签订的《合同确认单》属于预约合同，对双方当事人均具有约束力，当事人应当依据订购书的约定严格履行义务。依合同确认单的内容分析，双方签订正式的商品房买卖合同是以办理银行按揭贷款为前提，并未对不能办理按揭贷款等情形作出约定。现发放贷款的银行由于许艳存有银行不良记录拒绝为其办理按揭贷款，且许艳在康怡公司作出较大优惠承诺后仍表示拒绝继续履行，以致商品房买卖合同未能签订。许艳在购买涉案房屋之前使用银行赋予的权利时，未及时履行还款的义务，理应明知其存在银行不良记录，许燕在签约时未尽披露义务，且拒绝选择其它履行方式，已构成根本违约，依法应按照定金罚则承担责任，康怡公司有权不退还许燕、崔耀已经交纳的定金10000元。康怡公司在双方多次协商无法达成协议的情况下，对已收款项开据了不动产税票，虽然缺乏理性，但恰好表明康怡公司积极促使合同成立并履行合同的态度，故其行为并无不当。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，原审法院作出判决：一、解除许艳、崔耀与康怡公司于2013年5月4日签订的泗洪县邻居小区东部花园37幢1单元102室房屋合同确认单。二、康怡公司于判决生效之日起十日内返还许艳、崔耀购房款97360元。三、驳回许艳、崔耀的其他诉讼请求。案件受理费2447元，由许燕、崔耀承担213元，由康怡公司负担2234元。
上诉人康怡公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第六条规定，许燕、崔耀与康怡公司签订的《合同订购单》及《合同确认单》应当认定为商品房买卖合同，该合同合法有效，双方应当按照约定继续履行各自的义务。二、涉案房屋无法办理银行贷款的责任在于许燕，其应当承担相关违约责任。许燕、崔耀不履行合同的行为违背了诚实信用原则，其要求解除合同的诉讼请求不应得到支持。三、2014年9月15日，许燕、崔耀与康怡公司就涉案房屋剩余购房款的给付问题达成了新的协议，许燕、崔耀应当按照该协议履行其义务。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回许燕、崔耀的诉讼请求，本案诉讼费由许燕、崔耀承担。
被上诉人许燕、崔耀答辩称：一、许燕、崔耀与康怡公司签订的《合同确认单》是康怡公司单方拟定的格式合同，该合同条款加重了许燕、崔耀的责任，属于无效条款。二、涉案房屋无法办理银行贷款虽然是因为许燕存在不良信誉记录，但并非其故意行为，许燕对于涉案合同无法履行并无过错，乃因客观原因导致涉案合同无法履行。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，予以确认。
本案的争议焦点为：一、许燕、崔耀与康怡公司签订的《合同确认单》性质如何认定；二、许燕、崔耀与康怡公司就涉案房屋是否达成了新的买卖协议。
关于第一争议焦点，许燕、崔耀与康怡公司签订的《合同确认单》性质如何认定问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”及《商品房销售管理办法》第十六条规定，“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的办法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”，许燕、崔耀与康怡公司签订的《合同确认单》仅对涉案房屋基本状况、房屋价款的确定方式及总价款的付款方式进行了约定，但对房屋的付款时间、交付日期、交付标准、配套设施、面积差异的处理方式等内容均未约定，故双方当事人签订的《合同确认单》应当认定为预约合同，康怡公司称涉案合同确认单属于商品房买卖合同的上诉主张，本院不予支持。
关于第二争议焦点许燕、崔耀与康怡公司就涉案房屋是否达成了新的买卖协议问题。本院认为，双方当事人就涉案房屋签订《合同确认单》时，真正的商品房买卖行为并未发生，仍处于商品房买卖合同成立前的洽谈阶段，即使双方当事人完全履行了该《合同确认单》，仍需双方当事人另行签订商品房预售合同或现房销售合同。许燕、崔耀与康怡公司虽于2014年9月15日对涉案房屋剩余房款的支付方式达成了新的约定，但这仍属于双方对之前签订的《合同确认单》中关于剩余房款支付方式约定的变更，并非双方当事人就涉案房屋达成了新的买卖协议。许燕因其存在银行不良记录致使涉案房屋无法办理银行按揭贷款，双方已签订的《合同确认单》无法履行，且在双方对剩余房款支付方式达成新的约定后，许燕仍表示拒绝履行，导致双方无法签订正式的商品房买卖合同，《合同确认单》的合同目的已无法实现，许燕、崔耀要求解除该《合同确认单》，应予支持，康怡公司应向许燕、崔耀返还已支付的购房款。因涉案预约合同不能继续履行的原因在许燕、崔耀一方，其向康怡公司缴纳的定金，康怡公司有权不予退还。
综上，上诉人康怡公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2447元，由上诉人宿迁市康怡房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃卫东
代理审判员 吴振环
代理审判员 徐金鸽
二〇一五年十月十六日
书 记 员 冯 邻
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