浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第2647号
上诉人（原审被告）杭州钱江经济开发区创新创业产业园有限公司。
法定代表人董亚珍。
委托代理人朱民强。
被上诉人（原审原告）浙江浙大求是物业管理有限公司。
法定代表人徐金强。
委托代理人黄向皖、余耘。
上诉人杭州钱江经济开发区创新创业产业园有限公司（以下简称创新创业产业园公司）因与被上诉人浙江浙大求是物业管理有限公司（以下简称求是物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2015）杭余塘民初字第308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：求是物业公司与杭州益久实业有限公司（后更名为本案创新创业产业园公司）签订物业服务合同一份，约定由求是物业公司为产业园的全体业主和物业使用人提供物业服务，委托管理期限为2010年7月1日至2012年6月30日；物业管理服务费由求是物业公司按月向创新创业产业园公司和各使用人收取；园区内用水用电由创新创业产业园公司委托求是物业公司向供水供电部门代付，向各使用人直接代收。双方还就其他事项进行了约定。创新创业产业园公司与杭州惠想威视科技有限公司（以下简称惠想公司）签订房屋租赁合同一份，约定惠想公司承租创新创业产业园公司建设的产业园内6#楼整幢房屋，租赁期限从2011年3月15日起至2017年3月14日止。庭审中，本案双方均认可物业费、水电费由惠想公司直接支付给求是物业公司。2012年6月30日，本案双方签订钱江产业园物业移交事项备忘录一份，约定：产业园物业服务合同于2012年6月30日终止；产业园物业费结算至2012年6月30日，具体费用已告知创新创业产业园公司；水电费结算至2012年6月20日；创新创业产业员公司协助催讨未缴纳的物业费、水电费。其中创新创业产业园公司应付第二季度物业费和水电费为166197.9元。双方还就其他事项进行了约定。2013年6月15日，惠想公司向求是物业公司开具了金额为100000元整的转账支票，用途处载明：物业费、水费。后该支票因余额不足被退票。2015年6月9日，求是物业公司通过快递方式向创新创业产业园公司寄送律师函一份，要求创新创业产业园公司对惠想公司所拖欠的93305.1元物业管理费承担连带交纳责任，并于收函后3日内支付上述费用。创新创业产业园公司于2015年6月10日收到该函。2015年6月，求是物业公司诉至原审法院，请求判令：1、创新创业产业园公司支付物业管理费93305.1元；2、创新创业产业园公司按中国人民银行同期贷款利率支付自2015年7月1日起至生效法律文书确定的履行期限届满之日止计算的利息损失（暂计算至2015年6月15日为16560元；3、本案诉讼费由创新创业产业园公司负担。
原审法院认为：本案的争议焦点有三：（一）惠想公司有无就案涉项目拖欠求是物业公司物业费。对此，创新创业产业园公司认为求是物业公司出示的被退票的转账支票不能证明惠想公司是因案涉项目拖欠求是物业公司物业费，且创新创业产业园公司提供的物业服务费明细中惠想公司应交纳的物业费为零，只能推断惠想公司所拖欠的是其他项目的钱。求是物业公司认为其出示的房屋租赁合同可以证明是案涉项目，且创新创业产业园公司出示的物业服务费明细上载明的费用是应当由创新创业产业园公司支付的物业费，因惠想公司的物业费是由其直接支付给求是物业公司，是属于备忘录中由创新创业产业园公司协助求是物业公司催讨的物业费的部分，所以在此份物业服务费明细中为零，这并不代表惠想公司未拖欠求是物业公司物业费。原审法院认为，结合惠想公司承租创新创业产业园公司所建产业园的楼房、本案双方均认可是由惠想公司直接将物业费支付给求是物业公司、求是物业公司出示的转账支票上用途载明物业费和水费、创新创业产业园公司出示的物业服务费明细上载明的内容以及本案双方陈述等事实，求是物业公司关于因惠想公司的物业费是由其直接支付给求是物业公司，是属于备忘录中由创新创业产业园公司协助求是物业公司催讨物业费的部分，所以在物业服务费明细中为零的主张较为合理，且创新创业产业园公司并未出示相应的证据证明求是物业公司与惠想公司就其他项目存在物业服务合同关系，应当承担举证不能的不利后果，故创新创业产业园公司的主张不成立，原审法院不予采纳。（二）惠想公司拖欠的物业费和水费是否应由创新创业产业园公司承担。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”现本案双方均认可是由承租人惠想公司直接向求是物业公司支付物业费，故对惠想公司所拖欠的物业费和水费，求是物业公司有权要求创新创业产业园公司承担连带责任。（三）本案诉讼时效有无超过。惠想公司于2013年6月15日向求是物业公司开具转账支票的行为以及求是物业公司于2015年6月9日向创新创业产业园公司寄送律师函催款的行为均构成诉讼时效中断。故创新创业产业园公司关于本案已超过诉讼时效的主张，理由不成立，原审法院不予采纳。求是物业公司要求创新创业产业园公司支付利息损失的诉讼请求，因本案双方未约定付款时间，且求是物业公司寄送给创新创业产业园公司的律师函上要求创新创业产业园公司于收函后3日内支付费用，故起算时间应为2015年6月14日。综上，求是物业公司的诉讼请求，对其合理部分，原审法院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、创新创业产业园公司于判决生效后十日内向求是物业公司支付物业管理费93305.1元；二、创新创业产业园公司于判决生效后十日内向求是物业公司支付自2015年6月14日起至判决确定履行之日止的逾期付款利息损失（以93305.1元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）三、驳回求是物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2497元，减半收取1249元，由求是物业公司负担188元；由创新创业产业园公司负担1061元，于判决生效后七日内交纳至原审法院。
宣判后，创新创业产业园公司不服，向本院提起上诉称：一、一审判决适用法律错误。一审案由既然定性为物业服务合同纠纷，就应该适用《中华人民共和国合同法》的规定及双方当事人的约定。如果惠想公司确实欠被上诉人物业费，上诉人与被上诉人在备忘录约定上诉人的义务是“协助催讨”，被上诉人一审提交的证据7也有同样的意思表示，并且该约定并无违反法律或行政法规的强制性规定，为有效约定，在这种有明确约定的情况下，一审适用最高院司法解释不当，司法解释针对的是在无约定的情况下业主本身是否承担责任，否则该司法解释违反《中华人民共和国合同法》及合同法的司法解释。二、一审认定事实错误。惠想公司是否欠费，欠多少，被上诉人提供的一审起诉状及一审证据3、4、5、6中有5个互相矛盾的数据，而上诉人提供的一审证据1显示惠想公司所欠物业费为零，在被上诉人并不能自圆其说的情况下，被上诉人证据上的数字可能是其他与本案无关的费用。在这种情况下，一审认定需上诉人来举证是错误的，且法院对举证责任作出分配，必须作出释明或通知，而一审法院未作释明或通知就认定上诉人举证不能，同时亦不能排除被上诉人与惠想公司串通来加重上诉人责任的可能。一审法院对备忘录附表中物业服务费为零应该如何认定作出自由裁量不当，同样是协助催讨的部分，”锦兴房产”、”同方”、”远大”、”万好万家”等等十多家单位在同一份证据中显示的并不是零，故法院应依现有证据作出裁判。三、本案诉讼时效已过。惠想公司是否因本案而开具了转帐支票？该时效中断的效力是否及于上诉人？本案诉讼时效已过，且上诉人不应承担连带责任。综上，上诉人创新创业产业园公司请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人求是物业公司的一审诉讼请求。
被上诉人求是物业公司辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人在一审中提供的证据1《钱江产业园物业移交事项备忘录》虽然约定上诉人“协助催讨”，但是“协助催讨”并不意味着免除上诉人的交费义务，被上诉人更未有免除上诉人交费义务的意思表示。上诉人作为业主，理应承担起交纳物业费的法定义务。关于惠想公司欠费金额问题，也就是本案的标的额，一审中被上诉人提供的数据均有证据支持，在庭审中对金额的形成也进行过合理说明，况且一审中上诉人只是一味地否认欠费，并未对欠费金额提出异议。关于惠想公司有无就案涉项目拖欠被上诉人物业费的问题，一审法院已进行全方位合理准确认定，被上诉人完全同意一审法院观点。二、诉讼时效方面，一审法院的认定也是正确的，本案未过诉讼时效。综上，被上诉人求是物业公司请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人创新创业产业园公司与被上诉人求是物业公司在二审举证期限内均未向本院提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，基于惠想公司与创新创业产业园公司签订房屋租赁合同的事实，并根据创新创业产业园公司与求是物业公司签订的物业服务合同的约定以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，求是物业公司有权向创新创业产业园公司主张连带承担惠想公司拖欠的物业管理费，虽然创新创业产业园公司与求是物业公司签署的《钱江产业园物业移交事项备忘录》载明创新创业产业园公司负有协助催讨未缴纳的物业管理费的义务，但并未明确免除创新创业产业园公司的上述物业管理费连带付款义务，对于《钱江产业园物业移交事项备忘录》物业服务费明细中惠想公司物业费为零的记载，求是物业公司亦已作了合理解释，故创新创业产业园公司以该备忘录约定为由主张不予支付物业管理费依据不足。对于本案物业管理费的数额，求是物业公司本案主张的物业管理费数额93305.1元与其向创新创业产业园公司寄送的律师函上载明的物业服务费数额相一致，未超过惠想公司开具转账支票的数额，且求是物业公司二审中明确表示与惠想公司无其他物业管理费纠纷，而创新创业产业园公司对该数额所持异议未提供有效证据证明，故一审法院按照该数额确定创新创业产业园公司应支付的物业管理费并无不当。关于诉讼时效问题，求是物业公司提交的惠想公司于2013年6月15日开具的用途处载明“物业费、水费”的100000元的转账支票和同城票据结算退票理由书，以及求是物业公司于2015年6月9日向创新创业产业园公司寄送的物业费催讨函，均可作为诉讼时效中断的合法事由，故创新创业产业园公司认为本案超过诉讼时效的主张不能成立。一审法院对利息起算时间及标准的确定正确，本院予以确认。综上，上诉人创新创业产业园公司的上诉请求依据不足，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2133元，由杭州钱江经济开发区创新创业产业园有限公司负担，并于本判决生效之日起十五日内来本院办理退费。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 亮
审 判 员 李国标
代理审判员 韩圣超
二〇一五年十月十九日
书 记 员 周 佳