广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）穗中法民五终字第3875号上诉人（原审被告）：何梓盛。被上诉人（原审原告）：广州市国土资源和房屋管理局。法定代表人：李俊夫。委托代理人：陈爱霞，该局工作人员，联系方式同该局。委托代理人：林小兰，该局工作人员，联系方式同该局。原审第三人：广州市荔湾建筑工程有限公司。法定代表人：杨军。委托代理人：周宦生，广东格林律师事务所律师。委托代理人：方如大，广东格林律师事务所实习律师。上诉人何梓盛因与被上诉人广州市国土资源和房屋管理局（以下简称市房管局）租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第2115号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市荔湾区长寿西路鸿昌大街26号房屋登记于市房管局名下。1998年7月1日，市房管局属下的带河房管站（甲方）与何梓盛（乙方）签订《广州市房地产（住宅）租赁契约》，约定甲方将鸿昌大街26号三楼出租给乙方作住宅使用，房屋使用面积57.28平方米，月租金141.70元，租赁期限自1998年7月1日至2000年6月30日止。租期届满后，市房管局、何梓盛虽然没有重订租约，但何梓盛一直有向市房管局缴纳房屋租金。原审法院另查，广州市荔湾区南岸路荟文四街12号1501房（建筑面积114.68平方米）是何梓盛与陈某文共有之房产。何梓盛陈述现鸿昌大街26号三楼由其与妻子（陈某文）、女儿三人居住，荟文四街12号1501房作出租。原审法院再查，1981年5月，市房管局属下的带河房管站（甲方）与广州市荔湾区房屋修建公司［乙方，后变更名称为广州市荔湾建筑工程有限公司（以下简称荔湾建筑公司）］签订《文昌南路洪昌大街#26修缮特急危房加层协议书》，约定文昌南路洪昌大街#26是甲方管辖公房，甲方同意乙方自筹资金材料在修缮特急危房中加建一层，面积47.4平方米（全幢共三层），经甲乙双方协商如下：一、该屋原特危工程修缮费8243元，按上级批准如数拨给施工单位，其余加层的一切资金材料及施工力量（包括水电安装）由乙方负责，该工程一切费用不得在房租中抵扣；二、该工程建成后，除安排原住户外，其余由乙方租用，全部产权属房管部门所有（首层及二楼给回原住户使用，三楼由乙方安排）；三、该楼房完工后，从使用之日起丈量，按新精神规定，新增面积延期三年计租等。房屋修建后，第三人安排职工向房管部门承租该屋三楼使用，何梓盛为第三人的职工。2014年9月30日，市房管局向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、解除市房管局与何梓盛之间关于广州市荔湾区鸿昌大街26号三楼房屋的租赁关系，并要求何梓盛及同住人员将该房屋的使用权交还市房管局；二、诉讼费由何梓盛承担。何梓盛原审辩称：涉诉房屋为第三人与房管部门于1981年合建，第三人对该屋三楼享有永久使用权作为投资的回报，第三人几十年来一直将该屋三楼作为宿舍用房。何梓盛是第三人的职工，1999年第三人将该屋三楼作为福利房安排给其居住，该屋不属于公租保障房性质，市房管局单方提出收回房屋属于违约行为，损害了第三人利益，请求驳回市房管局的诉讼请求。荔湾建筑公司原审述称：涉案房屋是荔湾建筑公司投资所建，只是基于当时的历史背景和政策要求，未能将房屋的产权登记荔湾建筑公司名下，故市房管局与荔湾建筑公司协商一致以变通的方式处理该房屋，即该房屋永久由荔湾建筑公司安排使用，然后再与市房管局办理相应的公租房手续。本案市房管局是以公租房的相关规定要求解除合同，而该屋是荔湾建筑公司投资所建，不适用公租房的相关规定。建房协议已明确是由荔湾建筑公司安排居住者和支配该房屋，故市房管局无权解除与何梓盛的租赁关系，不同意市房管局的诉讼请求。原审法院认为：市房管局与荔湾建筑公司就涉案房屋于1981年签订了修建协议，该协议明确约定房屋产权属于房管部门，但对荔湾建筑公司租赁的期限没有约定，荔湾建筑公司辩称其享有永久使用权没有依据。在该协议履行过程中，市房管局、何梓盛签订了涉案房屋的《广州市房地产（住宅）租赁契约》，对此荔湾建筑公司是知情并同意的，该租赁契约是当事人对权利义务的处分，是当事人的真实意思表示，合法有效，应作为本案的处理依据。该租赁契约于2000年6月30日届满后，何梓盛继续使用房屋，市房管局没有提出异议并收取房租，应视为双方已建立不定期租赁关系。对于不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同，且何梓盛本人已另有私房，具备搬迁的条件，故市房管局要求解除租赁合同关系，收回房屋的诉讼请求合法有据，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2015年4月10日作出如下判决：一、解除市房管局与何梓盛就广州市荔湾区长寿西路鸿昌大街26号三楼房屋的租赁关系；二、何梓盛含同住人员）自本判决发生法律效力之日起一个月内，将广州市荔湾区长寿西路鸿昌大街26号三楼房屋的使用权交还市房管局。本案受理费100元，由何梓盛负担。判后，上诉人何梓盛不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案房屋使用权归荔湾建筑公司，我方有权根据荔湾建筑公司的安排租用该房屋，市房管局无权解除租赁关系。1、根据带河房管站与荔湾建筑公司签订的《文昌路洪昌大街#26号修缮特急危房加层协议书》及房管局出具的《房管站扩、加、建（包括无偿投资）房屋移交表》显示，洪昌大街#26号三楼投资单位为荔湾建筑公司，投资方式为无偿投资，作为投资回报该房屋由投资单位荔湾建筑公司分配居住。上述证据足以证明了涉案房屋是由荔湾建筑公司投资加建而来，荔湾建筑公司对涉案房屋当然享有永久使用权，也有权安排何梓盛实际租用该房屋。2、市房管局与何梓盛签订《广州市房地产（住宅）租赁契约》并将涉案房屋交由何梓盛使用，也仅仅是在履行其与荔湾建筑公司之间的《加层协议书》的合同义务，《广州市房地产（住宅）租赁契约》的签订，也是双方履行相关租赁手续而已。因此，基于《加层协议书》的约定，何梓盛受荔湾建筑公司的安排实际租用涉案房屋，且一致依约向市房管局缴纳租金，合理合法，市房管局无权解除其与何梓盛之间的租赁关系，更无权要求交还涉案房屋的使用权。二、涉案房屋不适用公租房政策，而应适用市房管局与荔湾建筑公司签订的《加层协议书》的约定。何梓盛租用涉案房屋并非基于公房政策，而是受荔湾建筑公司的安排，基于荔湾建筑公司与市房管局签订的《加层协议书》约定，实际租用该房屋。何梓盛租用涉案房屋并不以符合公房租用条件为前提，市房管局当然也无权以我方拥有私房为由解除与我方之间的租赁关系。三、市房管局无权以双方建立不定期租赁关系为由解除合同。既然涉案房屋永久使用权由荔湾建筑公司所有，荔湾建筑公司有权安排何梓盛继续租用该房屋。即使在《广州市房地产（住宅）租赁契约》到期后双方未续签合同，市房管局仍应按照《加层协议书》约定将涉案房屋使用权交由荔湾建筑公司并由荔湾建筑公司安排何梓盛继续租用，市房管局也仅仅有权要求何梓盛与其办理上述租赁契约的续租手续，但无权以双方建立不定期租赁关系为由解除合同。故上诉请求：l、撤销原审判决，改判驳回市房管局的全部诉讼请求。2、一审、二审的全部诉讼费用由市房管局承担。被上诉人市房管局答辩认为：不同意何梓盛的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审第三人荔湾建筑公司述称：同意何梓盛的上诉请求及事实与理由。1、何梓盛租用涉案房屋的起源并非基于公租房的政策及安排，是基于我方与市房管局之间的合建合同，房管局也是基于履行合建合同中的义务才与何梓盛签订租用协议。一审仅考虑公租房租赁合同的关系，没有考虑到市房管局与我方之间的合建合同关系，是错误的。2、涉案房屋建筑物的建造全部是我方投入的，由于历史背景和政策导致无法将房屋办理至我方名下，但实际上我方有永久使用权和安排人员使用，这在双方的合建合同中也有明确约定。何梓盛是我方职工，我方安排其租用涉案房屋，市房管局解除合同未经我方同意，违反合同约定。3、根据合同约定，市房管局无权拒绝我方安排的租用人员，在我方安排人员租用后，房管局也没有解除合同的权利。涉案房屋当时是作为类似于房改福利提供给何梓盛的。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，荔湾建筑公司的前身荔湾区房建公司于1981年9月21日发函给带河房管站，内称：洪昌大街26号首二层修建及我公司投资加建三楼工程，现已按设计图纸竣工。经公司研究决定，安排我单位钟祉祥同志居住，请按已签协议书办理三楼租赁手续。本院认为，市房管局根据与何梓盛签订的《广州市房地产（住宅）租赁契约》，以何梓盛拥有私房，不符合公房承租的条件为由，主张何梓盛搬离涉案房屋。但根据荔湾建筑公司的前身广州市荔湾区房屋修建公司与带河房管站签订的《文昌南路洪昌大街#26修缮特急危房加层协议书》的内容，且涉案房屋从1981年开始一直是由荔湾建筑公司安排其职工入住一事实，可知何梓盛是由荔湾建筑公司安排入住涉案房屋，并非申请公房承租入住涉案房屋，故市房管局以何梓盛不符合公房承租的条件为由，主张何梓盛搬离涉案房屋，理据不足。鉴于市房管局与荔湾建筑公司之间对涉案房屋使用的约定是特定历史时期下的政策性产物，故基于此产生的纠纷并不属于民事案件受理范畴，本院驳回市房管局的起诉。综上所述，原审判决认定事实清楚，唯适用法律不当，本院对此予以调整，驳回起诉。上诉人何梓盛的上诉主张理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、一百五十四条第一款第（三）项，第一百七十条第一款第（二）项的规定，裁定如下：一、撤销广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第2115号民事判决；二、驳回广州市国土资源和房屋管理局的起诉。本案一审预收的案件受理费100元，退还给广州市国土资源和房屋管理局；二审预收的案件受理费100元，退还给何梓盛。本裁定为终审裁定。审 判 长  吴国庆审 判 员  李 民代理审判员  姚伟华二〇一五年十月十三日书 记 员  邹文芳