江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终230号
上诉人（原审原告）王光霞，女，1964年6月30日生，汉族。
委托代理人樊华，江苏冠文律师事务所律师。
委托代理人刘倩。
被上诉人（原审被告）王双钊，男，1952年9月17日生，汉族。
委托代理人俞海春，江苏志仁律师事务所律师。
上诉人王光霞因与被上诉人王双钊租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2014）江宁汤民初字第778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月7日立案受理后，依法组成合议庭于2016年3月29日公开开庭进行了审理，上诉人王光霞及委托代理人樊华、刘倩，被上诉人王双钊及委托代理人俞海春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王光霞原审诉称：2009年3月29日，其与王双钊签订一份租房协议，约定王双钊将位于南京市江宁区麒麟街道文荟路62号一幢三层楼房（村镇房屋所有权证记载为一间两层）租给王光霞使用，年租金为16000元，每半年支付一次，租期为2009年4月1日至2013年1月14日。协议还约定了其他事项。协议签订后，其承租了上述房屋用于经营饭店。2012年10月19日，王双钊就上述房屋与南京市江宁区麒麟街道办事处签订了住宅房屋货币拆迁补偿协议。其作为承租人，应有相应的补偿，但王双钊拒绝支付。故其提起诉讼，请求法院判令王双钊给付停业损失416027元、搬迁补助费3843.12元、装修费165440元，合计585310.12元。
王双钊原审辩称：对于其与王光霞之间存在房屋租赁合同关系及就案涉房屋与麒麟街道办事处签订拆迁补偿协议的事实没有异议；王光霞主张停业损失没有事实和法律依据；对于王光霞主张的搬迁补助费，其同意按照其与麒麟街道办事处签订的拆迁补偿协议中载明的搬迁费3843.12元给付王光霞。对于王光霞主张的装修费，其愿意支付8000元。
原审法院经审理查明，2009年3月29日，王双钊（甲方）与王光霞（乙方）签订一份租房协议，约定，甲方将其位于江宁区麒麟集镇文荟路62号一幢三层楼房（村镇房屋所有权证记载为一间两层）租给乙方使用，年租金为16000元，每半年支付一次，租期为2009年4月1日至2013年1月14日；乙方如需要装潢、美化布置，经甲方同意后方可施工，一切费用由乙方自负，租期结束后，无价归属甲方。协议还约定了其他事项。协议签订后，王光霞承租了上述房屋用于经营饭店。在承租过程中，王光霞对所承租房屋大部分地方进行了重新装修，部分地方保留了原有的装修格局。
2012年10月19日，王双钊与南京市江宁区人民政府麒麟街道办事处（以下简称麒麟街道）签订了住宅房屋货币拆迁补偿协议，约定根据南京市江宁区人民政府2011年《南京市江宁区征地拆迁补偿安置办法》的规定，麒麟街道对王双钊所有的位于麒麟门社区的S122拓宽改造及拆迁安置房项目红线范围的房屋及附属物，其中砖混结构房屋面积247.94平方米、砖木结构房屋面积72.32平方米实施拆迁，拆迁补偿款总计人民币1784284.6元，其中房屋货币拆迁补偿款1423293.8元，附着物拆迁补偿款195548.8元，房屋拆迁装修补偿款165440元。王双钊实行自行过渡，麒麟街道办一次性支付王双钊拆迁过渡费12000元（20元／平方米），搬家费3843.12元（12元／平方米）。麒麟街道制作了拆迁补偿测算表，测算表中显示王光霞承租的房屋面积为247.94平方米，其中一层面积为93.22平方米，获得住改经临街房经营损失补助费279660元；二层面积为93.22平方米，获得住改经临街房经营损失补助费102542元；三层面积为61.5平方米，获得住改经临街房经营损失补助费33825元。房屋装修补偿共165440元。
另查明，麒麟街道于2012年5月23日制定一份麒麟老集镇住宅房屋“住改经”拆迁补偿方案，该方案所称的“住改经”房屋是指居民将自建住宅性质房屋改为经营性用房，“住改经”房屋分为临街经营用房和非临街经营用房。
又查明，2013年6月，王双钊曾诉至原审法院，要求王光霞从承租房屋中迁出并归还所承租房屋。原审法院于2014年6月16日作出（2013）江宁汤民初字第465号民事判决，判决王光霞于判决发生法律效力之日起15日内从位于南京市江宁区麒麟街道文荟路62号房屋中迁出，将该房屋归还王双钊。判决生效后，王光霞至今未能从上述房屋内迁出，将房屋归还王双钊。目前该房屋未拆除，部分装修吊顶已经脱落，房屋内堆有王光霞的部分杂物。
2014年9月，王光霞向原审法院提起诉讼，要求王双钊支付停业损失、装修补偿及搬家费。审理中，原审法院向麒麟街道了解得知，在实际拆迁过程中，所有在确定范围内的临街房屋无论是否实际经营均给予了临街房经营损失补偿，该补偿是对房屋所有人的补偿。后双方意见分歧，致调解未成。
上述事实，有租房协议、住宅房屋货币拆迁补偿协议、原审法院（2013）江宁汤民初字第465号民事判决书、勘验笔录、照片及当事人陈述等证据予以证实。
原审法院认为，王光霞与王双钊签订的租房协议系双方当事人的真实意思表示，合法、有效，应受法律保护。双方之间的租赁关系因涉案房屋被征收而终止，王光霞应从承租房屋中迁出，将房屋归还给王双钊。王双钊诉至法院要求王光霞从承租房屋迁出，并归还房屋。原审法院已判决王光霞从涉案房屋中迁出并归还房屋。截至法庭辩论终结前，王光霞仍未从涉案房屋迁出，该房屋仍然在其实际占有、控制之下，未拆除。王双钊与麒麟街道签订住宅房屋货币拆迁补偿协议的时间为2012年10月19日，距离双方在租房协议中约定的租赁期限（2009年4月1日至2013年1月14日）届满仅距离3个月左右，而王光霞自涉案房屋被征收时起，实际占有、控制该房屋的时间远远超过了3个月的时间。王光霞未能提交证据证实其因涉案房屋被征收产生了实际的停业损失。且根据原审法院调查，王双钊与麒麟街道签订的住宅房屋货币拆迁补偿协议所附住宅房屋拆迁补偿测算总表中涉及的住改经临街房经营损失补助系对临街房屋所有人的补偿，与房屋承租人无关。故王光霞要求王双钊支付停业损失416027元的诉讼请求，没有事实及法律依据，原审法院不予支持。王光霞主张的搬迁补助费3843.12元，因王双钊同意支付，故原审法院予以支持。双方在租房协议中约定，如需装潢、美化布置，经王双钊同意后方可施工，一切费用由王光霞自负，租期结束后，无价归属王双钊。现王光霞实际占有、控制该房屋的时间远远超出了租赁期限，按照协议约定，相关的装潢、布置应归王双钊所有。且经原审法院现场勘验发现，涉案房屋的装潢、布置情况与王双钊与麒麟街道签订的住宅房屋货币拆迁补偿协议所附住宅房屋拆迁装修附属物补偿测算表中载明的补偿项目仅有极少部分相符。王光霞依据该住宅房屋拆迁装修附属物补偿测算表载明的金额主张装修费没有事实依据。王双钊自愿支付王光霞装修费8000元，不违反法律规定，原审法院予以确认。故对王光霞要求王双钊支付装修费165440元的诉讼请求，原审法院予以支持8000元，超出部分，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、王双钊于判决发生法律效力之日起10日内给付王光霞搬迁补助费3843.12元、装修费8000元，合计11843.12元。二、驳回王光霞的其他诉讼请求。应收案件受理费10059元，由王光霞负担9759元，由王双钊负担300元（此款已由王光霞垫付，王双钊在给付上述款项时应加付此垫款）。
上诉人王光霞不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院违反审限规定，判决违法，依法应予撤销。本案依据普通程序，应当在2015年3月24日前审结，即使经院长批准延长六个月审限，该案一审也应当在2015年9月24日前审结。但事实是，原审法院判决日期为2015年11月19日，邮寄日期为2015年12月1日，属程序违法。二、原审法院违反法律规定，将未经质证的证据作为认定案件事实的证据。麒麟街道于2012年5月23日制定一份麒麟老集镇住宅房屋“住改经”拆迁补偿方案，该份证据在一审中没有出示，也未经双方当事人质证；原审法院向麒麟街道了解相关情况，但相应调查笔录并未在一审庭审中出示；麒麟街道称所有在确定单位内的临街房屋无论是否实际经营均给予了临街房经营损失补偿，但原审法院并未出示麒麟街道应当出示的给予所有临街房损失的合同及已实际支付的凭证。三、涉案房屋自征收之日起双方已经解除了租赁合同，上诉人承租房屋已处于无法经营的状态，经营损失已经产生，这与上诉人实际控制房屋无任何关系。四、涉案房屋实际经营人是上诉人，经营损失补助应当归上诉人所有。1、一审认定经营损失补助归被上诉人所有，未有证据证明和进行相关质证，故不能作为定案依据；2、根据《南京市江宁区征地拆迁补偿安置办法》第43条相关规定，麒麟街道仅对被上诉人进行补偿，对上诉人因停业、设备拆除、安装和搬迁造成的损失，由被上诉人支付给上诉人，被上诉人对此是明知且认可的。五、租赁合同因国家征收终止的，关于装修、布置的约定只适用于正常、合理的租赁履行完毕的情况，故本案的装修、布置不能认定归被上诉人所有，即使装修、布置补偿名称有所不一致，但该补偿系基于上诉人装修、布置所享有的，理应归于上诉人。综上，原审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法改判或发回重审，并判令被上诉人承担一、二审的诉讼费用。
被上诉人王双钊辩称：上诉人上诉请求已经超过法律规定上诉期限，请求二审法院裁定驳回上诉人上诉请求。一审案件认定事实、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院对原审查明的事实予以确认。二审中上诉人提交营业执照及征收决定一份，以证明上诉人在涉案房屋中实际进行经营以及房屋是2011年7月即已决定征收。被上诉人质证认为：两份证据的真实性认可，但营业执照的关联性不认可，征收决定虽然是2011年7月下发，但该地块房屋是分批拆迁的，涉案房屋于2012年10月才签订房屋补偿协议。另查明，涉案房屋拆迁公告时间为2012年9月19日。
本院认为，上诉人王光霞与被上诉人王双钊签订的房屋租赁协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，依法应当认定有效。合同履行过程中，因政府发布拆迁公告房屋被征收，故双方的租赁合同应当终止。合同终止后，被上诉人应当依据法律规定或合同约定支付承租人因合同终止履行导致的相应补偿。双方在租赁合同中未对租赁过程中遇拆迁如何补偿作出明确约定，故被上诉人应当依据法律规定对上诉人就合同终止履行所产生的停业损失、装修费用、搬迁费用给予补偿。搬迁费用3843.12元被上诉人愿意支付，本院予以确认。关于停业损失，被上诉人自拆迁人处领取涉案房屋的经营损失416027元，结合合同履行期限，本院酌定被上诉人参照此标准支付其中的20%即83205.40元给上诉人。关于装修费用，上诉人经营前进行了大部分的装修改造，但双方对具体的装修项目均无充分的证据予以证实，考虑到合同履行期限即将届满，因被上诉人自拆迁人处领取了装修补偿165440元，本院参照此数额酌定被上诉人支付其中的20%即33088元给上诉人。被上诉人主张上诉人上诉超过上诉期，经查，与事实不符，本院不予采纳。
综上，原审判决适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第一款第（七）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市江宁区人民法院（2014）江宁汤民初字第00778号民事判决第二项；
二、变更南京市江宁区人民法院（2014）江宁汤民初字第00778号民事判决第一项为：被上诉人王双钊于本判决生效之日起10日内给付上诉人王光霞停业损失83205.40元、装修补偿33088元、搬家费3843.12元，合计120136.52元。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10059元，由上诉人王光霞负担5029.50元，被上诉人王双钊负担5029.50元；二审案件受理费10059元，由上诉人王光霞负担5029.50元，被上诉人王双钊负担5029.50元（以上费用王光霞均已预缴，执行时一并给付）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
审 判 员 许云苏
代理审判员 马 帅
二〇一六年三月三十日
书 记 员 朱亚芳