广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤07民终582号
上诉人（原审原告）：周妙梨。
委托代理人：张巨欢、余惠玲，分别系广东知成律师事务所律师、实习律师。
被上诉人（原审被告）：简荣忠。
委托代理人：李艳芳，广东贯虹律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江门市冈州建筑工程有限公司。
法定代表人：李伟乐，该公司经理。
被上诉人（原审被告）：广东开平二建集团股份有限公司。
法定代表人：关荣焯，该公司董事长。
委托代理人：甄辉钿，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：侨鑫集团有限公司。
法定代表人：周泽荣，该公司董事长。
原审第三人：关汝桓。
上诉人周妙梨因与被上诉人简荣忠、江门市冈州建筑工程有限公司（以下简称冈州建筑公司）、广东开平二建集团股份有限公司（以下简称开平二建公司）、侨鑫集团有限公司（以下简称侨鑫公司）、原审第三人关汝桓案外人执行异议之诉一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2015）江新法民一初字第138号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
当事人原审意见
2015年7月3日，周妙梨向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除开平市长沙区某路某园8幢705号房的查封并停止对该房屋的执行；2、开平二建公司协助周妙梨办理房屋过户手续；3、诉讼费由简荣忠、冈州建筑公司、开平二建公司、侨鑫公司承担。主要事实和理由是：周妙梨于2011年7月16日向关汝桓以122000元购买坐落于开平市长沙区某路某园8幢705号房，双方签订《售房合同书》，当日周妙梨支付购房定金3000元。2011年9月18日周妙梨支付购房余款119000元，周妙梨已实际占有涉案房产。周妙梨看房时房屋没有被查封，真金白银购买房屋，周妙梨与开平二建公司、关汝桓房屋买卖过程合法有效。现在涉案房屋却被原审法院查封拍卖，周妙梨向原审法院提出执行异议，原审法院于2015年6月17日作出（2015）江新法执外异字第23号执行裁定书，裁定驳回周妙梨提出的执行异议。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，周妙梨作为无过错第三人，全部支付款项并实际占有房屋，原审法院依法应解除对上述房产的查封。另根据《物权法》第十五条规定，没有登记只是物权未设立，开平二建公司应当配合周妙梨办理房屋过户手续。现周妙梨依据《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条规定，特向法院提起诉讼。
简荣忠答辩称：一、上述座落开平市长沙某路23号某园12幢704、705、706、802、804、805房及10幢701、702、703、704、801、802房以及8幢705、706、805、806房现仍是（2007）新法执字第133号案被执行人开平二建公司所有的房产，关汝桓不是上述房产的所有权人[详见原审法院（2013）江新法民一初字第340号民事判决书及江门市中级人民法院（2014）江中法民一终字第497号民事判决书]，关汝桓无权处分上述房产，为此，周妙梨就上述房屋与关汝桓签订的《售房合同书》依法无效。二、上述房屋产权登记在开平二建公司名下，并早在2008年开始已先后、不间断地被江门市蓬江区人民法院、原审法院查封，并在上述房屋门前贴了封条，周妙梨等人不可能明知房屋被查封，且产权人非关汝桓的情况下，而向关汝桓买之，所以，周妙梨向法院出示的周妙梨与关汝桓签订的《售房合同书》及收据是为配合关汝桓拖延法院执行处置上述房产而伪签的。综上，请法院驳回周妙梨的诉讼请求。
开平二建公司答辩称：同意关汝桓的意见，涉案房屋优先受偿给关汝桓，关汝桓有权处分涉案房屋，法律依据是民法通则的72条和75条。
侨鑫公司答辩称：侨鑫公司与本案无事实和法律上的关系，不是本案的适格主体，请法院在查明相关事实的基础上正确适用法律作出公正的判决。
关汝桓陈述称：一、2003年11月，关汝桓全部垫资按包工包料大包干的形式承担开平二建公司位于开平长沙某路某园d3、d4、d51幢框架结构九层的住宅楼施工任务，2004年3月25日经对账，开平二建公司确认拖欠关汝桓土建、土地款、税金、验收费、补报建费、手续费、增加工程款为20718500元。同月28日，关汝桓与开平二建公司签订《某园合作补充合同》，约定以某园部分商品房、柴房、商铺作价补偿投资本金。2006年12月28日，关汝桓又与开平二建公司签订《某园合作补充合同》，约定开平二建公司以某园另外的部分商品房、柴房等房产（包含涉案房产）抵偿工程款和借款。至此，关汝桓取得了涉案房产的处分权，并将涉案房产陆续出售给他人（包括本案周妙梨），开平二建公司对此予以认可（部分房产由开平二建公司出具发票）。但原审法院将涉案房屋查封，拟评估拍卖，业主意见激烈，强烈要求解除查封并要求开平二建公司协助办理过户手续以维护其合法权益。由此产生的问题非常复杂和严峻，因此关汝桓希望原审法院能依法谨慎处理，以维护各方合法权益。二、关汝桓对涉案房屋折价享有优先受偿权。在关汝桓对涉案的房子提出执行异议之诉的诉讼中[（2013）江新法民一初字第340号和（2014）江中法民一终字第497号]，关汝桓多次强调涉案的房屋已经开平二建公司作价抵偿工程款的事实。而上述判决书均没有对《某园合作补充合同》予以撤销，该合同是双方当事人真实意思的表示，没有违背相关的法律法规，依法是有效的。根据《合同法》第二百八十六条规定，关汝桓是涉案楼盘的实际施工人，依法可优先受偿工程价款。三、关汝桓的优先受偿权优于其他债权。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一点的规定，关汝桓的优先受偿权优于简荣忠对开平二建公司等的债权。四、关汝桓已取得涉案房屋的所有权，有权对涉案房屋进行处置。2004年、2006年，关汝桓与开平二建公司经充分协商，将涉案楼盘折价抵作工程款，《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。而在法律界早有共识，施工人的优先受偿权属于物权，是一种法定优先权，其效力高于留置权、抵押权，因此关汝桓的优先受偿权属于物权法第九条的另有规定的除外的情形，不需要进行登记，也不需要法院进行处理。综上，关汝桓是涉案房屋的所有权人，对涉案房屋享有直接支配和排他的权利，有权对涉案房屋进行处置。在买卖过程中双方都没有过错，买卖行为合法有效。请法院支持周妙梨所有的诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：原审法院在执行申请执行人简荣忠与被执行人冈州建筑公司、开平二建公司、侨鑫公司建设工程转包合同工程款纠纷一案过程中，依据（2007）新法执字第133－2号执行裁定书于2008年6月16日依法查封了开平市长沙区某路23号某园10幢705、706、803、804、805、806等房产。上述6套商品房后经原审法院两次拍卖均未能成交，原审法院于2010年4月26日作出（2007）新法执字第133－3号执行裁定书，裁定将上述房产作价613267元交付简荣忠抵偿相应债务。2010年2月8日，江门市蓬江区人民法院依法查封了开平市长沙区某路23号某园8幢705、706、805、806房，10幢703、704房，12幢704、705、706、802、803、804、805、806房，原审法院于2010年5月25日轮候查封了开平市长沙区某路23号某园8幢705、706、805、806房，10幢703、704房，12幢704、705、706、802、804、805、806房。同时，原审法院又依法查封了开平市长沙区某路23号某园10幢701、702、801、802房。2012年2月8日，因江门市蓬江区人民法院超期未办理延期查封手续，原审法院对上述轮候查封的房屋转为正式查封。
周妙梨因不服原审法院（2007）新法执字第133号案对开平市长沙某路23号某园8幢705号房的查封，作为案外人向原审法院提出执行异议，原审法院经听证后于2015年6月17日作出（2015）江新法执外异字第23号执行裁定书，驳回周妙梨提出的执行异议。周妙梨不服该裁定，在期限内以其已于2011年7月16日向关汝桓购买了涉案房屋，双方签订《售房合同书》，周妙梨并已支付了相应的购房款且已实际占有该涉案房产，周妙梨与开平二建公司、关汝桓房屋买卖的过程合法有效为由向原审法院提起本案的诉讼。
另查明，关汝桓曾因不服原审法院（2007）新法执字第133号案对开平市长沙某路23号某园第8幢705、706、805、806房和10幢701、702、703、704、801、802房以及12幢704、705、706、802、804、805、806房的查封，作为案外人向原审法院提出执行异议，原审法院经听证于2012年12月19日作出（2012）江新法执外异字第22号执行裁定书，驳回关汝桓提出的执行异议。关汝桓不服该裁定，于2013年1月31日向原审法院提出案外人执行异议之诉，原审法院于2014年6月17日作出（2013）江新法民一初字第340号民事判决，判决驳回关汝桓的全部诉讼请求。关汝桓不服该判决向江门市中级人民法院提起上诉，江门市中级人民法院于2014年10月29日作出（2014）江中法民一终字第497号民事判决，判决“驳回上诉，维持原判”。
又查明，本案周妙梨提出执行异议的座落于开平市长沙某路23号某园第8幢705号房屋的登记权属人是开平二建公司。庭审中，周妙梨确认没有使用该涉案房屋，只是收取了关汝桓的钥匙，并没有相应的交接手续。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本案为案外人执行异议之诉，审查的是案外人的实体权利能否阻止标的物的执行。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，若周妙梨能提供充分证据证明其是涉案房屋的事实物权人或其能享有其他足以阻止执行的实体权利，有权请求停止执行。
本案中，周妙梨虽然提供了一份其与关汝桓所签订的售房合同书及两份关汝桓出具的收款收据，用以证明周妙梨已支付了相应的购房款且已实际占有该涉案房产，周妙梨与开平二建公司、关汝桓房屋买卖的过程合法有效。但综合周妙梨所提供的证据及庭审当事人的质证意见，原审法院认为周妙梨主张的购房行为存在以下的不合常理之处，表现如下：1、作为普通大众的一员，购买如商品房等大额不动产时，必然会对房屋的相关情况进行相应的了解，需要购买房屋时一般亦会很审慎地与有权售房的房地产公司签订相应的购房合同，而合同亦会相应记载所购房屋的面积、单价、何时交房等等与自身息息相关的内容，并不会单独与个人签订合同。但从本案周妙梨所提供的证据显示，周妙梨购买商品房仅仅是与关汝桓个人签订合同，并没有与相应的房地产公司签订合同，而合同亦没有记载所购房屋的面积、单价、交房时间等内容，仅约定了总价及缴款日期等。2、签订房屋买卖合同后，一般会按合同约定支付价款，而支付大额的款项时一般亦会是通过银行转帐等方式予以支付，支付款项后购房人都会要求售房方开具相应的付款发票用以保护自己的权利。但从本案周妙梨所提供的证据及其庭审陈述显示，周妙梨是在签订合同当日和2011年9月18日均以现金付清全部房款给关汝桓个人，且没有开具相应的发票。3、签订房屋买卖合同后，购房者一般会对办理房屋产权事宜及何时能够收楼居住使用事宜十分重视，尤其是那些已经全部付清房款者尤为突出。从本案周妙梨所提供的合同显示，其所购房屋是现楼，按常理付清房款后应会很快地办理相应的交楼手续予以使用房屋，就算不予居住使用亦会尽早要求出售方办理相应的产权登记手续。但从周妙梨签订合同并交清房款后至今多年，周妙梨不但没有就不能办理房屋产权事宜提出过任何的异议，而且还没有使用过涉案房屋，直至原审法院予以拍卖处理涉案房屋才提出异议，这明显有悖常理。因此，周妙梨主张与关汝桓之间存在有房屋买卖合同关系并不可信，原审法院对周妙梨主张的购买涉案房屋的行为及事实不予确认。关汝桓不是涉案房屋的所有权人，其无权处分该涉案房屋，即使周妙梨与关汝桓之间存在有相应的房屋买卖合同关系，亦不能成为涉案房屋的事实物权人，不能享有足以阻止执行的实体权利。涉案房屋登记在开平二建公司名下，其是该房屋的所有权人，就算其对关汝桓的上述卖房行为予以追认，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……。”的规定，由于周妙梨的购房行为发生在原审法院查封该涉案房屋后，故周妙梨对涉案房屋并不享有相应的实体权利，不足以对抗执行。因此，周妙梨提出解除对涉案房屋的查封并停止对该房屋的执行，开平二建公司要协助周妙梨办理房屋过户手续的请求，理据不足，原审法院不予支持。至于周妙梨与关汝桓之间的关系，因与本案不属同一法律关系，故本案不予调整。
此外，对于本案中周妙梨及关汝桓均对江门市中级人民法院作出的（2014）江中法民一终字第497号民事判决有异议的问题，因该判决属终审判决，不属原审法院处理范围，如当事人或案外人认为该判决有误，可另循其他途径予以解决。
由于冈州建筑公司和关汝桓经原审法院合法传唤没有到庭参加诉讼，故原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条“无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理”的规定，对本案依法缺席判决。
据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、九十一条、第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，于2015年12月8日作出（2015）江新法民一初字第138号民事判决：
驳回周妙梨的全部诉讼请求。
案件受理费2740元，由周妙梨负担。
当事人二审的意见
周妙梨不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，依法改判。主要事实和理由是：一审法院关于周妙梨不具备涉案房屋实体权利的判决确实欠妥，理据不足，具体理由如下：一、一审法院认为周妙梨房屋买卖的过程存在不合常理之处，以此不确认周妙梨与关汝桓之间存在房屋买卖合同关系。为此，周妙梨有必要对房屋买卖的过程作如下陈述，此过程不存在不合常理之处：就买楼一事，周妙梨非常审慎。周妙梨长期生活在开平市城区，在签订合同前已知道某园的开发商是开平二建公司，承建商是关汝桓，开平二建公司因拖欠大量工程款，就以包括涉案房产在内的相关房产抵债给关汝桓，且关汝桓售出的房屋部分已取得房产证。周妙梨曾就此事咨询过开平二建公司，开平二建公司明确表示涉案房屋已抵给关汝桓，由关汝桓进行处分。因此，周妙梨确信关汝桓有权卖楼。在多次实地看楼后，鉴于待卖房屋是现楼且关汝桓决定按套销售，周妙梨便签订在案的售房合同书。签订合同时，关汝桓表示因挂靠开平二建公司开发，在办理房产过户时还需要与开平二建公司签订一份备案登记的购房合同。售房合同签订后，周妙梨分两次将购房款项全部支付给关汝桓，关汝桓开具收款收据交由周妙梨收执，之后多次要求关汝桓开具发票及进行过户登记手续，但关汝桓称因开平二建公司相关手续尚未齐全，暂时无法办理过户手续，周妙梨没有办法只能继续等待。直至法院要拍卖涉案房屋，周妙梨才意识到自己的正当权益受到侵犯，要求关汝桓立即作出相应的处理。周妙梨作为普通大众的一员，真金白银购买房屋后进行装修，投入巨大，绝不能以自己的房屋为开平二建公司抵债。二、关汝桓享有施工人的优先受偿权，有权处分涉案房屋。根据生效法律文书所认定的事实，关汝桓与开平二建公司经协商，分别于2004年、2006年签订《某园合作补充合同》将某园楼盘折价抵作工程款，根据《合同法》第二百八十六条的规定，关汝桓作为某园的实际施工人，就该工程折价的价款优先受偿。又根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一点，关汝桓的优先受偿权优于抵押权和其他债权。因此，自2006年起，关汝桓就取得了涉案房屋的处置权，而涉案房屋于2010年2月8日才被查封，该查封行为不能取消关汝桓的处分权。三、原审法院查明部分认为相关涉案的房屋已被依法查封是没有事实依据的，根据《物权法》第6条的规定，物权必须要遵守公示的原则，而查封主要公示的方式是在不动产登记簿上登记，作为依法履行职责的查封单位却无法提供公示的证据，而且与开平市人民法院相关的查封、解封裁定所认定的事实相矛盾。四、根据法律规定，被查封的财产能否可以转让，关键看以下三个方面：第一，房屋所有人是否故意隐瞒房屋已被查封的事实。第二，查封是否有公示。第三，买方是否知道房屋被查封的事实。据此，原审判决在事实认定、法律适用、实体处理方面均有不当。综上，周妙梨在房屋交易过程中不存在过错，周妙梨从关汝桓处取得涉案房屋，实际占有、使用房屋，应享有相应的实体权利，足以对抗执行，并且开平二建公司应当配合周妙梨办理房产过户手续。
简荣忠答辩称：一、本案座落开平市长沙某路23号某园12幢704、705、706、802、804、805房及10幢701、702、703、704、801、802房以及8幢705、706、805、806房现仍是（2007）新法执字第133号案被执行人开平二建公司所有的房产，关汝桓不是上述房产的所有权人[详见原审法院（2013）江新法民一初字第340号民事判决书及江门市中级人民法院（2014）江中法民一终字第497号民事判决书]，关汝桓无权处分上述房产，为此，周妙梨就上述房屋与关汝桓签订的《售房合同书》依法无效。广东省高级人民法院于2015年11月也驳回关汝恒不服江门市中级人民法院（2014）江中法民一终字第497号民事判决提出的申诉。原审法院作出的一审判决符合事实和法律，判决正确。二、上述房屋产权登记在被执行人开平二建公司名下，并早在2008年开始己先后、不间断地被江门市蓬江区人民法院、原审法院查封，并在上述房屋门前贴了封条，周妙梨等人不可能明知房屋被查封，且产权人非关汝桓的情况下向关汝桓买之，所以，简荣忠有理由认为，周妙梨向法院出示的其与关汝桓签订的《售房合同书》及收据是为配合关汝桓拖延法院执行处置上述房产而伪签的。请法院司法建议开平公安立案侦查周妙梨与关汝恒涉嫌伪证犯罪的事实。三、江门市蓬江区人民法院早在2008年已经查封了涉案房屋，并在涉案房屋门口已经贴上封条，原审法院于2010年轮候查封时也在涉案房屋门口贴上封条。四、关于关汝桓对涉案房屋是否享有所有权的问题，（2013）江新法民一初字第340号和（2014）江中法民一终字第497号案已有明确的认定。关汝桓向广东省高级人民法院提出申诉，（2015）粤高法民申字第854号民事裁定书裁定驳回关汝桓的再审申请，理由是关汝桓不享有涉案房屋的所有权。综上，请法院驳回周妙梨的诉讼请求。
开平二建公司答辩称：涉案房屋的权属是关汝桓所有，其有权处分自己的财产，同意关汝桓的原审答辩意见及周妙梨的上诉意见，撤销原判，支持周妙梨的上诉请求。
关汝桓、冈州建筑公司、侨鑫公司没有答辩意见。
二审期间，简荣忠提交了广东省高级人民法院（2015）粤高法民申字第854号民事裁定书，用于证明关汝桓主张其享有涉案房屋所有权没有事实和法律依据。
经质证，周妙梨、开平二建公司对该证据的真实性没有异议，对其合法性、关联性存疑。
经审查，周妙梨、开平二建公司对简荣忠提交的上述证据的真实性无异议，故本院予以采纳。
周妙梨、关汝桓、冈州建筑公司、开平二建公司、侨鑫公司均没有提交新的证据。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为案外人执行异议之诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审审理范围仅针对周妙梨提出上诉的问题。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点是：周妙梨诉请解除涉案房屋的查封并停止对该房屋的执行应否得到支持。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，周妙梨依据上述法律规定主张其享有阻止本案执行的权利，故本案应当审查周妙梨的主张是否符合适用上述法律规定的条件。首先，适用上述法律规定的前提条件是财产所有人将其需要办理过户登记的财产出卖给第三人，即双方之间存在买卖合同关系。本案中，涉案房屋登记在开平二建公司名下，其是该房屋的所有人，而与周妙梨签订《售房合同书》的是关汝桓，并非开平二建公司，周妙梨的购房款也是支付给关汝桓。可见，涉案房屋的买卖双方是周妙梨与关汝桓，周妙梨与该房屋的所有人开平二建公司之间不存在买卖合同关系，故本案不符合适用上述法律规定的条件。其次，即使关汝桓与开平二建公司之间达成协议以涉案房屋抵顶工程款，由于没有办理相应的过户手续，涉案房屋仍登记在开平二建公司名下，关汝桓对涉案房屋也只是享有债权，并非物权。关汝桓主张的工程款优先受偿权也只是针对涉案房屋的折价、拍卖的价款享有优先受偿权，亦非对涉案房屋享有物权。此外，本院（2014）江中法民一终字第497号民事判决也认定关汝桓对涉案房屋只享有债权，不享有物权，并据此驳回关汝桓请求停止对涉案房屋的执行，故关汝桓不是涉案房屋的所有权人，其与周妙梨签订的《售房合同书》不能作为本案适用上述法律规定的依据。基于上述理由，周妙梨请求解除涉案房屋的查封并停止对该房屋的执行，不符合上述法律的规定，对其依据上述法律规定提出的该项请求，本院不予支持。
由于本案审理的是案外人执行异议之诉，而周妙梨请求开平二建公司协助办理房屋过户手续不属于本案审理的范围，故本院对此不予审理。
综上所述，原审判决认定基本事实清楚，实体处理恰当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2740元，由周妙梨负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梅晓凌
审 判 员 陈史豪
代理审判员 潘丽芳
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 李慕华