山东省济阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0125民初1058号
原告济南博纳置业有限公司，住所地济阳县。
法定代表人胡剑峰，执行董事。
委托代理人王国胜，山东闻韶律师事务所律师。
委托代理人舒正生，山东闻韶律师事务所律师。
被告梁修刚，男，1972年6月24日生，汉族，住所地山东省济阳县。
原告济南博纳置业有限公司（以下简称博纳公司）诉被告梁修刚商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月5日受理后，依法适用简易程序，由审判员司继月独任审判，于2016年5月27日公开开庭进行了审理，原告博纳公司的委托代理人舒正生，被告梁修刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年12月21日，原告与被告签订了《博纳.龙域天城定购单》（以下简称《定购单》），约定了被告定购房屋位置、面积、单价以及总房款。定购单签订后，被告支付了定金和部分购房款，但未按约定的时间签订《商品房买卖合同》，同时也未缴纳剩余房款。原告认为，被告的行为严重损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1.解除原、被告签订的《定购单》；2.被告支付原告定金3万元；3.被告承担本案诉讼费。
被告辩称，一、答辩人不同意解除《定购单》。定购单是双方协商自愿基础上依法成立，合法有效，答辩人不同意解除。双方虽然未签订《商品房买卖合同》，但答辩人交纳首付款148323元，根据相关司法解释的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。答辩人以《定购单》为基础向原告交房款，原告也收取了房款，双方已经形成且正在履行的《商品房买卖合同》，应受法律保护。二、答辩人无违约行为，不应支付原告定金。三、原告应按照双方约定履行义务。原告承诺答辩人“交3万抵5万”、“交1千抵3千”，且《定购单》约定，按揭贷款99折，答辩人购房总价款为498275.09元，按照原告的承诺扣除2.3万元的低扣款，房款99折是答辩人应当支付的总房款。如原告同意答辩人按该数额履行房款义务，答辩人同意继续履行合同义务。否则，原告应当返还所有房款，并赔偿给答辩人造成的损失。
经审理查明，原告博纳公司是经济阳县工商行政管理局于2011年8月22日核准登记，注册资本3千万元，从事房地产开发、销售；房屋工程建筑施工；水、电、暖安装；建筑装饰工程；建筑材料销售；房地产投资咨询；物业管理的企业法人。2014年12月12日，济阳县房屋管理服务中心向原告博纳公司颁发编号为济阳房预许字第（2014）0034号商品房预售许可证，有效期至2016年12月11日。
2014年12月27日，原告与被告签订《定购单》。双方约定：被告向原告定购3号楼1单元503室，建筑面积117.49平方米的商品房一套，单价为4241元/平方米，总房款为498306元；被告预付定金3万元；被告凭本定购单，收款收据及有关证件于本定购单签订后应七日内签订《商品房买卖合同》，同时交纳购房首期款或全款，被告预付定金同时转为购房款；被告逾期未与原告签订《商品房买卖合同》，则本定购单自动作废，已交付定金不予返还，原告不另催告并有权对定购房自行做出处理；本定购单经原被告双方签订，并在原告方收到被告方支付的定金后由原告方盖章及经办人、审核人签字后生效；定购单签订后七日内若原告方未征得被告方书面同意，而单方面将上述房产另行出售或者公开出卖，原告方应向被告方支付定金的两倍金额作为对被告方的赔偿；建筑面积以政府房管部门最终审定的面积为准；主房可享受：一次性付款可以享受98折、按揭贷款可以享受99折，最终价格以《商品房买卖合同》为准等。2014年12月28日，被告分两次分别向原告交纳首付款3万元和现金33323元；2015年2月11日，被告交纳现金8.5万元。
本院所确认的上述事实，有营业执照、组织机构代码证、商品房预售许可证、定购单、收款收据、开庭笔录等在卷为凭，上述证明材料已经庭审质证和本院审查，可以采信。
双方当事人争议的焦点是：（一）原被告签订的《定购单》是否应当解除；（二）被告是否应当给付原告定金3万元。
关于争议焦点（一），本院经审查认为，原被告签订的《定购单》，是作为双方约定为将来签订《商品房买卖合同》而签订的协议，应属于《商品房买卖合同》的预约合同，即定购单与商品房买卖合同是预约与本约的关系。原被告于2014年12月27日签订《定购单》以后，在未签订商品房买卖合同的情况下，被告已于2014年12月28日交纳购房款和现金63323元，2015年2月11日原告再次收取被告交纳的购房款8.5万元，应当认定双方签订《定购单》的目的已实现，并已经就签订《商品房买卖合同》进入边履行边协商的模式，《定购单》的效力已经终止。故，原告要求解除《定购单》的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点（二），本院经审查认为，原、被告签订的《定购单》是附生效条件和有效期限的协议，即“原告方收到被告方支付的定金后由原告方盖章及经办人、审核人签字后”是该《定购单》生效的条件。被告于2014年12月28日履行了交纳定金义务，该《定购单》即生效，依法对双方当事人产生约束力，同时该《定购单》约定自签订七日内原被告应当签订《商品房买卖合同》，与所附生效条件相矛盾，理解为“自《定购单》签订生效后七日内签订《商品房买卖合同》”更符合双方当事人的意思表示，也有利于预约合同目的的实现。因而原被告应当自2014年12月29日起七日内签订《商品房买卖合同》。2015年2月11日，在未签订《商品房买卖合同》的情况下，原告收取被告购房款8.5万元，应当认定双方具有进行商品房买卖的目的，只是就合同相关内容发生争议，导致签订《商品房买卖合同》未果。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，以签订《定购单》并交纳定金作为将来签订《商品房买卖合同》担保的，当事人双方均无违约行为，只是就有关条款协商不一致导致《商品房买卖合同》未能订立的，收取定金的一方当事人应将定金返还给对方当事人。同时，鉴于被告交纳的定金根据《定购单》的约定已经转为购房款。故，对原告要求被告给付定金3万元的诉讼请求，本院不予支持。
本院认为，原被告签订的《定购单》是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，本院依法予以确认。2015年2月11日，在双方未能签订《商品房买卖合同》的情况下，原告收取被告购房款8.5万元，虽然说明原被告仍然具有为进行商品房买卖而签订合同的目的并已经着手履行，但是直至法庭辩论终结双方仍未能签订《商品房买卖合同》违反相关法律法规关于商品房买卖应当签订书面合同的规定，即不符合法律关于有效民事法律行为既要符合形式要件要求，又要符合实体要件要求。因此，原被告之间的商品房卖买行为无效。根据法律规定，民事行为被确认为无效，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失一方，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。在原被告均无法提供证据证明导致《商品房买卖合同》签订未果的过错责任属于对方或双方均有过错的情况下，原告应当返还被告已经交纳的购房款。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五十六条、第五十八条、第六十一条，《中华人民共和国合同法》第十条第二款，《城市房地产开发经营管理条例》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下：
一、原告济南博纳置业有限公司与被告梁修刚的商品房卖买行为无效；
二、原告济南博纳置业有限公司返还被告梁修刚购房款148323元；
三、驳回原告济南博纳置业有限公司的其它诉讼请求。
上述过付款项，于本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1658元，由原告济南博纳置业有限公司负担829元，被告梁修刚负担829元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 司继月
二〇一六年六月六日
书记员 张苗苗