浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0282民初1355号
原告：胡适。
委托代理人：胡露皎，浙江金穗律师事务所律师。
被告：楼成成。
委托代理人：徐鹏翀，浙江煜华律师事务所律师。
第三人：华叶。
委托代理人：陈姝贞，浙江上林律师事务所律师。
委托代理人：韩晓梅，浙江上林律师事务所律师。
原告胡适诉被告楼成成、第三人华叶债权人撤销权纠纷一案，本院于2016年2月19日立案受理，依法由审判员洪逸适用简易程序进行审理。本案于2016年3月15日、同年3月28日公开开庭进行了审理。原告胡适的委托代理人胡露皎、被告楼成成的委托代理人徐鹏翀、第三人华叶及其委托代理人陈姝贞、韩晓梅到庭参加诉讼，原告胡适到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。
原告胡适起诉称：被告楼成成于2011年及2012年的10月1日向原告借款60万元及90万元，合计150万元，并向原告分别出具借条。现该150万元借款本金及自2015年4月1日起按月利率1.2%计算的利息至今尚未偿付。原告于2015年7月起诉，慈溪市人民法院于同年8月6日作出（2015）甬慈商初字第1241号民事调解书。在该案审理过程中，原告得知被告于2015年5月12日将其所有的位于慈溪市浒山街道浒山路48号天和家园20#510室、杂物间（1-38）的房地产（房屋所有权证号为慈房权证2008字第××号，土地使用权证号为慈国用2××8第011803号）以70万元的价格转让给了第三人，以慈溪市人民法院拍卖成交价为参考，该转让价明显低于相同地段同时段的成交价格的30%，第三人明知该价格显著低于市场价格，仍将其购买，显属恶意。因（2015）甬慈商初字第1241号案件经执行，被告楼成成无任何可供执行的财产，故出具终结执行裁定书。被告与第三人的房屋买卖行为导致原告债权无法受偿，严重损害原告的合法权益。现原告诉请判令：1.撤销被告将坐落于慈溪市浒山街道浒山路48号天和家园20#510室、杂物间（1-38）的房地产（房屋所有权证号为慈房权证2008字第××号，土地使用权证号为慈国用2××8第011803号）转让给第三人的行为；2.被告承担原告为实现债权而支付的律师费1万元；3.本案诉讼费由被告承担。
被告楼成成答辩称：1.原告所称2015年5月12日被告将位于慈溪市浒山街道浒山路48号天和家园的房屋低价转让并不属实，事实是原告所举证的房屋买卖协议书只是为了备案登记使用，实际双方约定房价为122.09万元，价格与当时市场价格相符。合同签订后，被告将第三人应支付房款中的70万元与被告尚欠第三人借款150万元中的70万元部分相抵扣，故第三人在2015年5月12日实际支付房款52.09万元；2.被告与第三人为合法买卖房屋，并不需要支付原告律师费。综上，要求驳回原告的诉请。庭审中，被告变更陈述称第三人在2015年5月12日实际支付房款52.25万元，实际房屋交易价为122.25万元。
第三人华叶未在法定期限内提交书面答辩状，在庭审中口头答辩称：按照合同法第七十四条及相关司法解释规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以行使撤销权，本案涉案房屋的买卖并不符合上述情形。1.被告并未低价转让房产。被告自2013年6月起陆续向第三人借款，至2015年4月10日，被告对第三人共负有150万的债务，后经协商一致，被告于2015年5月12日将其名下的涉案房屋以每平方米约1万元的价格卖与第三人，在第三人支付了52.25万元的房屋按揭贷款后，双方在办理房产过户前领取了房管中心提供的格式文本，基于节约交易税的考虑，未将已支付的按揭贷款写入购房款中，而是直接写了70万元，因被告尚欠第三人借款，故该70万元房款直接折抵相应借款，实际房屋买卖价格为122.25万元，当时涉案房屋的市场评估价是110多万元，双方的实际成交价远远高于评估价，被告将房屋卖给第三人并不属于低价转让的行为；2.被告转让财产的行为是否损害债权实现的判断时点应在被告处分财产时，房屋买卖发生时即2015年5月，被告的身份是公务员，有稳定收入，其妻子是老师，夫妻双方工资年收入有几十万元，且据被告所称还有其它投资资产，足以偿还债务，因此涉案房屋的买卖并未损害原告的债权利益；3.第三人在购买涉案房屋时，并不知道被告负债情况，且交易价也和市场价相符，第三人在受让涉案房屋时系善意；4.原告诉请实现债权的律师费，而本案是债权人撤销权之诉，原告的律师费诉请无法律依据。综上，原告诉请无法律依据和事实根据，请求驳回原告诉请。
原告为证明自己的诉讼主张成立，向本院提供如下证据：
A1.房屋买卖协议书、土地登记薄查阅证明各1份，拟证明被告于2015年5月12日将坐落于慈溪市古塘街道浒山路48号（天和家园）的房产以明显低价转让给第三人的事实；
A2.民事调解书1份，拟证明被告尚欠原告借款150万元的事实；
A3.执行裁定书1份，拟证明被告转让其房产后无其它可供执行财产，影响原告合法权益的实现；
A4.委托律师合同2份、律师代理费发票、现金缴款单各1份，拟证明原告支付律师费情况。
被告楼成成对原告提供的上述证据的质证意见如下：对证据A1、A2、A3、A4的真实性、合法性均无异议，但认为证据A1仅系为了房产过户备案登记使用，协议所约定价款并非实际成交价。
第三人华叶对原告提供的上述证据的质证意见如下：对证据A1、A2、A3、A4的真实性、合法性均无异议，但认为涉案房屋实际成交价为122.25万元，第三人也不清楚原、被告之间的债权债务关系，证据A3并不能直接说明被执行人没有可供执行的财产。
被告楼成成为证明自己的辩称意见成立，向本院提供如下证据：
B1.银行贷款还款流水1份，拟证明第三人在2015年5月12日向被告银行还贷账户39×××82汇入52.09万元贷款本金及0.16万元利息，共计52.25万元房款。
原告胡适对被告楼成成提供的上述证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为仅能显示被告账户2015年5月12日归还贷款情况，不能证明被告所主张的第三人支付房款的事实，且被告书面答辩意见与其庭审口头答辩意见中对于房价的陈述不一致，也能体现被告对房价并不清楚，故现称当时约定房价为122.25万元属于事后倒推计算而成。
第三人华叶对被告楼成成提供的上述证据无异议。
第三人华叶为证明自己的辩称意见成立，向本院提供如下证据：
C1.借条1份、证明4份、2013年6月10日转账凭证1份、2014年8月22日转账查询记录1份、2014年10月24日转账凭证1份、结婚证1份、2014年10月25日转账查询记录及分户明细对账单各1份、2015年4月10日取款凭证2份、2014年6月9日转账凭证1份，拟证明被告自2013年6月10日起陆续向第三人借款，第三人通过自己的账户或者委托丈夫及其他亲属将借款汇至被告或其当时妻子张晓波的账户内，至2015年4月10日被告尚欠第三人150万元借款的事实；
C2.证明1份、2015年5月12日银行业务凭证、交易明细清单各1份，拟证明第三人向被告购买天和家园20#510室房屋的实际价款为122.25万元，其中52.25万元由第三人委托其丈夫于2015年5月12日归还被告楼成成名下的银行按揭贷款，剩余70万元折抵被告尚欠第三人的借款；
C3.销售不动产统一发票、税收缴款书、契证、证明各1份，拟证明涉案房屋当时评估价为110余万元，契税也按该金额计算并缴纳，现第三人已经实际使用涉案房屋的事实；
C4.房屋所有权证1份，拟证明涉案房屋建筑面积125.24平方米，印证被告和第三人约定以每平方米1万元左右的价款转让涉案房屋的事实；
C5.证人岑某证言，主要内容为：其与被告原系同事，与第三人系朋友。被告与第三人之间的借款关系其知情的。第三人及其丈夫曾告诉证人，被告大概向他们借了多少钱，之前听说被告为做生意所需向第三人借款70万元。2015年4月10日上午，第三人打电话给证人称被告又要借现金40万元，第三人夫妻要将现金送过来交给被告。证人于当日邀请了被告及第三人两对夫妻到其家里吃饭。饭吃好后，证人询问第三人丈夫，得知被告共借款150万元，没有出具借条，证人提某有相关手续，但其不清楚当时事实上有无出具借条。证人也知晓被告与第三人之间房屋买卖情况，当时第三人向被告催讨借款，被告称经济困难，称要将房屋卖给第三人。在办理产证过户时证人也在场。房产过户前一天第三人一方自行去银行查询，得知涉案房屋尚欠按揭贷款52万余元，也打听过涉案房屋的市场价约为每平方米1万元，涉案房屋120多平方米，市场价为120万元左右。第三人支付52万余元贷款，其余的房款就凑了个整数70万元，故交易价格写了70万元。协议写好后办理过户手续时，按工作人员要求对房屋进行评估，评估价格为113万元。
原告胡适对第三人华叶提供的上述证据的质证意见如下：对证据C1均有异议，其中对于借条，第三人未提供150万元的付款依据，该借条不足以证明被告和第三人之间存在150万元的债权债务关系；对证明余长加和余仕桥系父子关系、第三人与华常波系姐弟关系的两份证明无异议，对余长加、华常波出具的证明和相应转账凭条的真实性、关联性有异议，该两笔40万元的往来款性质不明，即不能确认是借款，且余长加、华常波与本案无关联性，且其中部分汇款的对方账户名为张晓波，也与本案无关联性，上述款项即使为第三人和被告之间的往来款，也应查实该款项是否已清偿；2014年10月24日的转账凭证仅能证明第三人汇付被告29万余元，该款项性质不明，故对真实性、关联性有异议；对结婚证无异议；对2014年10月25日转账凭证及分户明细对账单真实性无异议，但仅能证明案外人余仕桥向张晓波转账15万元，是否已清偿应予以查实；对2015年4月10日的取款凭证条2份有异议，该证据只能证明第三人在该日取款36万元，并不能证明为交付被告的借款；2014年6月9日转账凭证仅能证明张晓波向余长加的账户汇入19.8万元，该款项性质不明，与本案无关联性；对证据C2的证明有异议，与被告书面提交的答辩状中所称的购房款金额存在矛盾，被告与本案具有利害关系，其证明不具有真实性；对2015年5月12日银行业务凭证、交易明细清单的真实性无异议；对证据C3的关联性有异议，该价格并非买卖双方约定的真实交易价格，交易税是按照评估价格计算的，被告与第三人不可能以过户交易时填写70万元即可达到避税目的，故其相关抗辩意见不足以采信，同时，房屋评估价格是113万余元，第三人得知评估价后按常理不可能还会和被告达成高于评估价近10万元的房屋成交价，对物业公司出具的证明的真实性有异议；对证据C4无异议；对证据C5有异议，证人陈述其知道被告向第三人借款150万元系传来证据，不能以此认定双方之间存在债权债务关系，且证人称2015年4月10日第三人告诉证人未出具借条，更可证明第三人提供的借条不具有真实性，在办理房产过户时证人全程陪同，其亦陈述在整个过程中被告和第三人没有约定协议中的70万元房款用来抵债，故可证明被告及第三人所主张的关于抵债的事实不具有真实性。
被告楼成成对第三人华叶提供的上述证据均无异议。
根据原、被告及第三人的诉、辩称意见，结合各方的举证、质证情况，以下为各方无争议的事实，本院予以确认：
原告于2015年7月9日向本院对被告提起民间借贷纠纷诉讼，诉称截至2011年10月1日，被告尚欠原告借款60万元，出具了借条，之后被告又陆续向原告借款90万元，又出具了借条，合计借款150万元，均约定了利息等。后被告未按约偿还，本院于2015年8月6日作出（2015）甬慈商初字第1241号民事调解书，调解协议约定：被告尚欠原告借款150万元，自2015年8月始按每月5-10万元陆续偿还本金150万元，协议另对其它事宜作出约定。之后，被告未按约履行该调解书，原告向本院申请执行。因被告暂无可供执行的财产，本院于2015年10月20日作出（2015）甬慈执民字第4984-1号民事裁定书终结了本次执行程序。至今被告仍未清偿原告上述债务。
2015年5月12日，被告楼成成将其名下的位于慈溪市古塘街道天和家园20号楼510室房地产及附属储藏间（房屋建筑面积为125.24平方米、储藏间建筑面积为4.89平方米）出售给第三人。第三人于2015年5月12日代被告清偿了银行贷款本息合计52.250731万元，后于当日与被告至房地产管理部门办理相关产证过户手续。在办理产证过户时，被告与第三人根据房地产管理部门提供的房屋买卖协议书格式文本达成协议1份，协议约定被告同意将以下房屋转让给第三人：坐落于慈溪市古塘街道浒山路48号（天和家园）建筑面积125.24平方米、储藏间1间建筑面积4.89平方米，房屋所有权证号为慈房权证2008字第××号，土地使用证号为慈国用（2××8）字第011803号，土地使用权面积为28.5平方米；双方议定价格为70万元，房款按双方约定结清；协议另对其它事宜作出约定。被告与第三人又根据要求对涉案房地产的交易计税金额进行了评估，评估价格为113.52万元。之后，第三人按评估的交易计税价格113.52万元缴纳了契税3.4056万元。
本案各方当事人存在的争议事实在于：一、被告与第三人之间是否存在民间借贷关系，如存在，则涉案房产交易时被告尚欠第三人借款金额为多少；二、被告与第三人之间关于涉案房屋买卖的真实交易价款及房款如何支付。
关于争议事实一即被告与第三人之间是否存在民间借贷关系，如存在，则涉案房产交易时被告尚欠第三人借款金额为多少。
被告及第三人主张两者之间存在民间借贷关系，涉案房屋买卖发生时被告尚欠第三人借款150万元借款，原告对此持有异议。第三人为证明其主张的事实成立，提供了证据C1、C5。经本院审查，首先，证据C1中由银行盖章确认的转账、取款等凭证、转账记录均具有真实性，根据上述证据及被告和第三人的陈述，2013年6月10日至2014年10月25日第三人通过其本人及亲属的银行账户汇至被告或其前妻张晓波（被告与张晓波于2004年2月17日结婚，于2015年5月15日离婚）名下账户内共计124.9998万元（其中第三人名下账户汇付被告29.9998万元，另2元为手续费，被告认可收到30万元；第三人以公公余长加名义汇付被告40万元；第三人以其弟华常波名义汇付张晓波40万元；第三人丈夫余仕桥汇付张晓波15万元），第三人委托上述三人交付借款系属合理，该三人亦对此出具了证明。虽其中55万元系支付至张晓波名下账户内，但当时被告与张晓波系夫妻关系，且被告对以上借款的交付均表示认可。第三人与被告均表示被告及张晓波与该三人之间不存在借款关系或其它经济往来。原告虽持有异议，但其亦称不知上述款项的性质及支付目的，也未举证证明被告或张晓波与第三人及其亲属之间存在其它经济往来；其次，第三人主张尚以现金形式交付被告借款40万元，并提供了其于借条出具日提取36万元现金的取款凭证（称另4万元为已有现金），该部分款项交付情况亦有被告陈述、证人证言能够相互印证；最后，第三人另提供了张晓波名下账户于2014年6月9日汇至余长加名下账户金额为19.8万元的转账凭证1份，称该笔款项的组成为归还15万元借款本金、支付4.8万元利息（2013年6月10日以余长加名下账户汇付的40万元借款，按本金40万元、月利率1%计算一年利息为4.8万元），从借款及还款时间、之后出具的借条中利息约定情况来看，该解释亦具有合理性。至此，第三人及被告合理解释了2015年4月10日出具的借条载明的150万元借款的由来及组成（即125万元汇款交付借款、40万元现金交付借款、15万元还款），借条载明的利息也能与第三人和被告陈述的利息支付情形相符，同时，从本案审理角度分析，第三人及被告仅主张抵偿债务为70万元，亦无为了本案而虚构150万元尚欠债务事实的必要。综上，第三人与被告主张的每笔借款、还款、尚欠款项等情况均有相关的证据予以印证，形成证据链，具有明显优势，原告对此虽有异议，但未能提供任何证据予以反驳，故本院对其异议不予采信，对第三人提供的证据C1及证据C5中关于借款部分的证言的证明力予以确认，并以此认定截至涉案房屋交易日，被告尚欠第三人借款150万元未清偿的事实。
关于争议事实二即被告与第三人之间关于涉案房屋买卖的真实交易价款及房款如何支付。
第三人及被告主张涉案房屋的实际交易价格系122.25万元，应由两部分组成，一是第三人代被告偿还按揭贷款本息52.25万元，二是抵偿被告尚欠第三人的债务70万元。原告对此有异议，认为房屋交易价格仅为70万元，而第三人实际仅履行了代偿的贷款本息即52.25万余元。经本院审查，首先，根据目前房地产交易市场中实际操作情况，在二手房买卖交易过程中，买卖双方逃避应缴税费而签订低价交易价款房屋买卖合同的情形并不罕见，被告与第三人之间订立低价合同的陈述及理由具有一定的客观性；其次，被告与第三人均陈述未按真实买卖价格签订合同，仅存在口头约定，对此，第三人提供了证据C5即证人证言，证人证言内容反映了被告与第三人主张的部分上述事实，同时亦清楚描述了交易当日的各种行为经过，能与被告及第三人的相关陈述吻合；最后，被告当时确已出现经济困难，当第三人向被告催讨借款，而被告意欲出售涉案房产清偿债务的特殊情形下，双方达成协议，将涉案房屋售与第三人，该陈述亦合乎情理。此时，被告尚欠第三人远超购房款的大额借款未偿还，第三人主张以尚欠借款抵扣部分房款，该做法有利于保护其自身利益，在该情形下，除因房屋过户需要必须清偿按揭贷款本息之外，第三人另行支付被告其余房款也不符合常理，故第三人与被告陈述根据第三人还贷52.25万余元、涉案房屋面积及每平方米的大致市场价等情况，双方协商确认其余部分房款作价70万元在未偿还借款中予以抵扣，具有合理性。被告解释书面答辩时对第三人代偿的贷款本息仅计算了贷款本金而忽略了利息部分，故导致书面答辩意见与庭审陈述中关于第三人还贷部分金额存在细微出入，进而出现其对涉案房产的实际交易价格的陈述前后不一致，根据本案审理情况，该解释亦具有合理性。综上，结合本院对被告与第三人之间债权债务关系的认定，被告及第三人主张的相关事实可以认定，本院确认以下事实：经协商，被告与第三人达成口头协议按每平方米约1万元的价格计算涉案房屋的售房款，该房产项下的银行贷款本息52.25万余元由第三人负责清偿，其余房款作价70万元在被告尚欠第三人的借款中予以抵扣。在办理产证过户时，被告与第三人协商一致，为逃避应缴纳的税费低价虚构了房屋交易价格，并以此签订了房屋买卖协议书。现第三人也已实际居住该房屋。
本院认为：原告主张依照《中华人民共和国合同法》第七十四条及相关司法解释之规定行使撤销权，认为被告与第三人之间的房地产买卖行为符合该条规定，应予以撤销，即被告以明显不合理的低价转让财产，对原告造成损害，而受让人知道该情形。原告主张应按照房屋买卖协议书的约定确认涉案房屋交易价格、以第三人代为清偿的贷款本息确定其实际履行支付的房款金额，该房款远远低于当时涉案房屋交易市场价，在原告债权尚未实现的前提下，损害了原告的权益。本院认为，首先，根据本院认定的事实，确认双方关于涉案房地产的实际交易价格为122.25万余元，且第三人已通过代偿贷款本息及抵扣借款的方式实际履行；其次，关于涉案房屋交易时点的市场价格，在本案诉讼过程中，原告虽对被告、第三人主张的可参考交易日的评估价格确定涉案房屋的市场价格有异议，但其亦未能举证证明涉案房屋交易时点的具体市场价格，且在本院告知不利后果后仍坚持表示不对涉案房屋的市场价格予以评估，故本院采纳被告与第三人的相关意见，可参照交易时点的房屋评估价格113.52万元衡量原、被告的交易价格是否明显低于涉案房屋当时的市场价格。以此作为参考，被告及第三人之间的交易价格122.25万余元不属于明显低价转让情形。故原告主张的明显不合理低价转让财产的事实不能成立；第三，经查明，被告未告知第三人其对外负有债务情况，第三人对此也并不知情，而且原、被告之间的民间借贷诉讼发生在涉案房产交易后，也无证据显示第三人对被告尚欠他人到期债务未予清偿的情况系知情，原告对此虽有异议，但未能提供任何证据予以证明，故本院难以认定第三人买受该房屋系出于恶意。综上，本院认为，原告关于被告与第三人之间的涉案房屋买卖行为存在可撤销情形的诉称不能成立，其要求撤销涉案房屋的转让行为的诉请本院不予支持，故其要求被告承担律师代理费的诉请，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告胡适的诉讼请求。
案件受理费15893元，减半收取计7946.50元，由原告胡适负担，交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）
审 判 员 洪 逸
二〇一六年四月十三日
代书记员 史帅帅