河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫04民终3367号
上诉人（原审原告）：平顶山市盛泰物业服务有限公司。住所地：河南省平顶山市湛河区光明路与南环路交叉口南100米路东。统一社会信用代码：91410400563708889C。
法定代表人：牛曼曼，该公司总经理。
委托诉讼代理人：谷登科，男，1978年2月1日生，住河南省平顶山市湛河区，系该公司项目经理。
委托诉讼代理人：郑金祥，男，1953年9月16日生，住河南省平顶山市湛河区，系该公司员工。
上诉人（原审被告）：曾伟，女，1966年8月23日出生，住平顶山市湛河区。
委托诉讼代理人：薛喜林，河南倚天剑律师事务所律师。
上诉人平顶山市盛泰物业服务有限公司（以下简称盛泰物业公司）因与上诉人曾伟物业服务合同纠纷一案，不服河南省平顶山市湛河区人民法院（2016）豫0411民初1821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人盛泰物业公司的委托诉讼代理人谷登科、郑金祥，上诉人曾伟的委托诉讼代理人薛喜林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
盛泰物业公司上诉请求：1、依法撤销一审判决发回重审，或改判曾伟向盛泰物业公司支付2014年1月1日至2016年12月31日物业费3384.03元及违约金5208元；2、诉讼费由曾伟承担。事实与理由：1、一审认定盛泰物业公司在物业管理服务方面存在瑕疵属事实不清。一审法院的现场勘验笔录仅是局部情况，不能反映小区整体面貌，本案小区绿化已达到平顶山市质量技术监督局《住宅物业管理服务质量标准》杂草面积不超过总绿地面积5%的标准；小区消防设施共208个，损坏的有8、9个，盛泰物业公司积极更换损坏设施，已尽服务义务；关于私搭乱建问题，盛泰物业公司没有行政执法权，其已对有关业主进行劝阻，尽到管理义务，但仅凭自身能力难以处理；所谓“消防通道上有障碍物”是为了保护消防通道不被占用而设置的可移动式栏杆，防止被车辆占用或被堆放其他物品。2、曾伟逾期两年至三年未缴纳物业费，已构成根本违约。根据双方签订的物业合同约定，业主应按协议缴纳物业费，逾期每日缴纳千分之三的违约金，曾伟逾期不缴纳物业费没有正当理由。3、一审调整物业费数额及免除曾伟违约责任，适用法律不当。合同法规定，双方当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。一审已经以存在服务瑕疵下调物业费，又以服务标准不到位不支持违约金诉求，盛泰物业公司为服务瑕疵重复承担责任，一审判决违背公平原则。
针对盛泰物业公司的上诉，曾伟辩称：1、关于物业服务收费标准，盛泰物业公司主张的收费标准文件已废止，应按最新规定重新核对收费标准，盛泰物业公司是三级资质，对应为二星级服务，其主张按三星级服务收费标准收费缺乏依据；2、小区配套设施不完善，物业费应按80%收取，一审法院现场勘验情况说明小区物业服务存在诸多瑕疵，配套设施不完善，盛泰物业公司违约在先，一审判决业主不支付违约金正确。
曾伟上诉请求：1、撤销本案一审民事判决第一项，并依法改判；2、一、二审诉讼费由盛泰物业公司承担。事实和理由：1、一审认定物业收费标准错误。涉案小区为保障房小区，根据相关规定，三级资质、二星级服务的物业公司其物业服务收费指导价为每月0.95元/平方米，盛泰物业公司主张每月1.06元/平方米所依据的文件已废止，应按每月0.95元/平方米收费。2、一审对小区及住宅配套设施不完善的事实没有查明。按照小区整体规划，配套设施应有卫生、文化体育、社区服务等，但目前基本设施缺失，不符合城市居住区规划设计规范和住宅建设规范，按照规定，盛泰物业公司应按照物业服务费的80%向业主收取，差额部分由开发建设单位补齐。3、一审认定费用承担比例不合理。涉案小区在绿化、卫生、消防设施、消防通道等方面存在问题，还存在私搭乱建、车辆管理混乱、公共照明不到位、安保缺失等问题，一审认定费用比例不合理，应予降低。
针对曾伟的上诉，盛泰物业公司辩称：1、曾伟要求的小区配套设施属社会服务范围，不属于物业服务协议内容，不能以此降低物业服务收费标准，一审判决80%比例收取物业费没有证据支持；2、物业公司按照协议约定进行服务，市政府相关部门多次检查盛泰物业公司服务到位，曾伟等业主不缴纳物业费是造成盛泰物业公司运转困难的根本原因。
盛泰物业公司向一审法院起诉请求：判令曾伟支付物业费3567元及违约金5208元，并承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：曾伟系本市湛河区山某楼的业主，该房屋建筑面积为88.68平方米。2012年7月28日，盛泰物业公司为甲方、曾伟为乙方，双方签订物业管理服务协议一份。协议约定：甲方的权利义务包括：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、小区内交通等项目及时为业主提供维护、修缮、服务和管理；不得占用本物业的共用部位、共用设施、设备或改变其使用功能；共用设施设备维修养护；消防设施设备完好，可以随时起用，消防通道畅通；专业人员对绿化植被实施养护管理；草坪生长良好，及时修剪和补载补种，做到无杂草、无杂物。合同同时约定物业管理服务费用为：按照所购曾伟房屋的建筑面积（以产权证书中所核定的面积为准）收取物业管理费，物业管理费从交房之日起计算；前期缴纳费用多层为300元/户，高层为500元/户，此费用包括物业费和公共照明费，公共照明费多层住宅按每户每月5元，高层住宅按每户每月8元标准收取；后期按照高层每月1.06元/平方米、多层每月0.45元/平方米的标准收取；每年12月、6月分别缴纳上半年及下半年的物业管理服务费用。业主逾期交纳物业服务费的，乙方自逾期之日起向甲方支付应缴费用每日千分之三的违约金。自签订协议后，被告自2014年起未按照约定缴纳物业费。2012年7月28日，原告向曾伟交付上述房屋，曾伟在山水华庭房屋交接确认表。2016年8月25日，经现场勘验，原、被告均确认被告所居住的西区存在下列现象：没有围墙；绿化不合格，杂草丛生；公共部位小广告很多，没有及时清理；没有下水道；入户电子门损坏没有修理。
一审法院认为，《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中原、被告签订物业管理服务协议，此协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，予以确认。被告应当按照协议履行自己缴纳相应物业费的责任。被告不能以其认为物业服务有瑕疵而拒绝缴纳物业费，且物业管理服务水平的提高及改善亦需有资金予以支持。在出现问题时，双方应换位思考，原告作为物业服务公司应尽到为业主服务的义务，提供好的物业服务；被告也应当按时缴纳相关的物业费用，相互理解，共同促进小区环境的改善。因原告存在物业管理服务方面的瑕疵，依照公平原则将被告自2014年1月1日至2016年12月31日期间应缴纳的物业费核定为：1.06元/平方米×88.68平方米×36个月×80%=2707.22元。因原告存在物业服务标准不到位的情形，故对原告要求被告支付违约金的诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、曾伟于本判决生效之日起七日内支付原告平顶山市盛泰物业服务有限公司2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费2707.22元。二、驳回平顶山市盛泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由曾伟负担。
本院经审理查明的证据、事实除与一审判决所认定的证据、事实相一致外，另查明：1、2012年8月22日平顶山市发展和改革委员会审核批准盛泰物业公司在山水华庭小区的物业服务费按照高层每月1.06元/平方米、多层每月0.45元/平方米的标准收取。2、2011年9月29日平顶山市发展和改革委员会、平顶山市房产管理局联合发布平发改房价[2011]456号《关于进一步加强平顶山市物业服务收费管理的通知》（以下简称平发改房价[2011]456号文件），该通知明确了平顶山市区住宅小区物业服务收费指导价标准。2014年5月19日平顶山市发展和改革委员会、平顶山市房产管理局又联合发布平发改房价[2014]192号《关于印发平顶山市物业服务收费管理办法的通知》（以下简称平发改房价[2014]192号文件），该文件中所规定的市区住宅小区物业服务收费指导价标准并未低于平发改房价[2011]456号文件中所规定的相对应物业服务级别收费标准。
本院认为，盛泰物业公司与曾伟签订的《物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，双方当事人均应按照协议约定履行各自所负义务。1.关于山水华庭小区物业收费标准问题。盛泰物业公司与曾伟签订的《物业管理服务协议》明确约定，物业管理服务费用根据物业收费许可证所核定的收费标准，按照所购房屋的建筑面积收取。本案中盛泰物业公司作为山水华庭小区的物业管理服务公司，其所主张的后期物业收费标准即高层每月1.06元/平方米、多层每月0.45元/平方米，系经平顶山市发展和改革委员会审核批准。曾伟上诉认为该收费标准所依据的平发改房价[2011]456号文件已被平发改房价[2014]192号文件废止，但根据其所提供的该两份文件材料内容并不能证明平发改房价[2014]192号文件所规定的物业收费标准低于平发改房价[2011]456号文件规定，亦不能证明平顶山市发展和改革委员会对该小区的物业收费标准审批已被撤销。一审根据平顶山市发展和改革委员会所审批的标准，并结合盛泰物业公司所存在的物业管理瑕疵，判令曾伟承担80%的物业费并未加重业主负担，处理并无不当，曾伟认为一审认定物业收费标准错误的上诉理由，本院不予支持。2.关于曾伟要求降低物业收费比例以及盛泰物业公司要求曾伟支付全额物业费并支付违约金的上诉请求分别应否予以支持的问题。一方面，本案曾伟与盛泰物业公司双方签订有《物业管理服务协议》，曾伟应按照协议履行交纳物业费的义务，曾伟自2014年1月1日起未按照约定交纳物业费，其行为构成违约；另一方面，一审法院对盛泰物业公司所管理服务的山水华庭小区进行了现场勘验，该小区存在绿化不合格、公共部位小广告较多、消防设施损坏、私搭乱建、地下防空设施被隔成房间出售等情况，盛泰物业公司未能按照其与曾伟所签订的协议全面履行其所负维修、管理义务，其亦存在违约情况。一审法院根据双方当事人所签订的《物业管理服务协议》，综合考虑双方违约情形，判令盛泰物业公司按平顶山市发展和改革委员会所审批物业收费标准的80%收取曾伟物业费、且未支持盛泰物业公司违约金主张并无不当。曾伟、盛泰物业公司对此分别提出的上诉理由均不能成立，本院不予支持。
综上，曾伟、盛泰物业公司的上诉请求均不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由平顶山市盛泰物业服务有限公司负担50元、由曾伟负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 邢智慧
审判员 陈 克
审判员 程显博
二〇一六年十一月二十九日
书记员 王秋月