辽宁省沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈河民四初字第00627号
原告：中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行，住所地沈阳市沈河区市府大路425号。
负责人：刘信亮，该行行长。
委托代理人：张增，该支行职员。
被告：高金玲。
委托代理人：周殿泳，系高金玲丈夫。
被告：周殿泳。
被告：沈阳荣盛锦绣天地房地产开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区花海路36号。
法定代表人：台文献，该公司总经理。
委托代理人：周冠斌，该公司职员。
原告中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行与被告高金玲、被告周殿泳、被告沈阳荣盛锦绣天地房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年3月16日受理后，由审判员张育红担任审判长，与代理审判员王艳辉（主审）、人民陪审员张玉华组成合议庭，于2015年9月25日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行委托代理人张增、被告周殿泳、被告沈阳荣盛锦绣天地房地产开发有限公司的委托代理人周冠斌均到庭参加诉讼，被告高金玲委托周殿泳参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行诉称，原告于2012年12月24日与被告高金玲签订《个人购房担保借款合同》，贷款金额24万元期限14年，即2012年2月26日起至2028年2月25日止，按月偿还借款本息，贷款由沈阳荣盛锦绣天地房地产开发有限公司担保，并承诺对上述债务承担一切连带责任予以清偿。现被告未按合同履行还款义务截止至2014年12月22日累欠本金233，464.84元，利息2，575.10元，经原告多次催要被告拒不归还，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，因此原告诉至贵院，请贵院依法维护原告合法利益，请求：1、请求解除原、被告之间的《个人购房担保借款合同》。2、请法院依法判定被告偿还我行贷款本金233，464.84元、利息2，575.10元。合计236，039.94元。同时判令被告高金玲及周殿泳向原告支付欠款利息和逾期利息截止至所有欠款还清之日止，如被告拒不偿还我行欠款，请法院依法判定拍卖抵押房产，用于偿还我行欠款。3、请法院依法判定被告承担原告因实现该债券所产生的一切费用。4、请法院依法判定被告逾期给付的利息，按人民银行同期利率的相关规定执行给付。5、请求贵院判令第三被告对上述债务承担连带清偿责任。
被告高金玲、周殿泳辩称，原告陈述的借款情况、金额属实，现在经济困难，无力偿还贷款。
被告沈阳荣盛锦绣天地房地产开发有限公司辩称，1、原、被告签订的一手住房贷款业务银企合作协议，第6.3条明确约定，我司承担的担保截至原告为第一被告办理抵押预告登记手续为止。2、原告就双方签订的协议中明确约定了保证期间，第一被告的预告登记手续已经办理，我司不再承担担保责任。3、原告与第一被告签订的个人借款合同中，明确约定第一被告应当在原告的配合下，在30日内办理抵押预告登记手续。4、第一被告系个人借款合同的直接受益人，出现违约行为也系其个人原因，应当由其承担违约责任。
经审理查明，2013年9月6日，被告高金玲、周殿泳与被告签订了《个人购房担保借款合同》一份，约定：被告高金玲向原告借款人民币240，000元，用于购买房屋，借款期限240个月，还款方式为等额本息还款法。借款利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之一十五后确定。同时，对应付未付利息，原告依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借未立即到期到采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿：……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款……，又约定以被告高金玲、周殿泳所有的坐落于沈阳经济技术开发区沈辽西路136-27号（1-13-1），抵押面积为74.82平方米的房产作担保。
又查明，原告与被告沈阳荣盛锦绣天地房地产开发有限公司于2012年11月15日签订的《一手住房贷款业务银企合作协议》合同中，第6.3条明确约定：乙方提供保证担保的，其对单一购房人的保证责任自甲方向该购房人发放借款之日起，至以下第（2）种情况完成之日止：（2）办妥以甲方为抵押权人的该购房人所购房屋的抵押预告登记手续。原告与被告沈阳荣盛锦绣天地房地产开发有限公司于2013年9月6日签订的《个人购房担保借款合同》第三十七条中约定：阶段性保证人自借款发生之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。原告依合同约定向被告高金玲发放了借款本金240，000元。被告高金玲、周殿泳未取得该购买房屋的权属证书。2013年9月11日被告高金玲、周殿泳所有的坐落于沈阳经济技术开发区沈辽西路136-27号（1-13-1），抵押面积为74.82平方米的房产办理了抵押权预告登记。
另查明，被告被告高金玲、周殿泳系夫妻关系。
现被告高金玲现已发生多起贷款逾期，截止2014年12月22日，被告累计拖欠借款本金人民币233，464.84元、利息人民币2，575.10元。原、被告因还款问题发生纠纷，协商不成，原告诉至本院。
上述事实，有当事人陈述、个人购房担保借款合同、发放通知单、个人借款凭证、欠息证明、身份证复印件、户口本复印件、结婚证复印件、一手住房贷款业务银企合作协议、抵押权预告登记证等证据经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，各方应遵照履行。合同签订后，原告已履行发放贷款义务，被告应依约按期偿还借款，未如约还款，违反合同约定，应承担违约责任，故原告有权要求解除个人购房担保借款合同，并要求被告高金玲偿还贷款本金及利息，高金玲、周殿泳借款时系夫妻关系，故被告周殿泳应当承担连带清偿责任。
关于原告要求对被告抵押给原告的房产享有优先受偿的诉讼请求，因系争房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和效力，根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效，即抵押权预告登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此原告作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权。故对本项诉讼请求本院不予支持。
另外，被告沈阳荣盛锦绣天地房地产开发有限公司作为借款合同的保证人，虽然双方签订了《一手住房贷款业务银企合作协议》约定保证人的保证责任在诉争房产办理抵押预告登记手续后终止，但其后又签订了《个人购房担保借款合同》约定保证人的保证责任在诉争房产办理房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后终止，因《个人购房担保借款合同》签订在后，因此应以后面的协议内容为准，现诉争房产没有办理房地产权属证书，也没有办理抵押登记，因此被告沈阳荣盛锦绣天地房地产开发有限公司应当承担连带保证责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行与被告高金玲、周殿泳、沈阳荣盛锦绣天地房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：21020120130047048）；
二、被告高金玲于本判决发生法律效力后十五日内给付原告中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行贷款本金人民币233，464.84元；
三、被告高金玲于本判决发生法律效力后十五日内给付原告中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行贷款利息人民币2，575.10元（截至2014年12月22日，从2014年12月23日至实际清偿之日止的利息、罚息，按合同约定计算）；
四、被告周殿泳、被告沈阳荣盛锦绣天地房地产开发有限公司对本判决的第二项、第三项承担连带给付义务；
五、驳回原告中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行的其他诉讼请求。
如被告高金玲、周殿泳、沈阳荣盛锦绣天地房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4，840元，由被告高金玲、周殿泳、沈阳荣盛锦绣天地房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 张育红
代理审判员 王艳辉
人民陪审员 张玉华
二〇一五年十月十四日
书 记 员 刘 程
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国物权法》
第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。