广东省茂名市茂南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）茂南法民二初字第410号
原告（反诉被告）：梁亚磅，男，汉族，住茂名市茂南区。
委托代理人：陆世增，广东诚挚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张积伟，男，汉族，住广东省高州市。
委托代理人：崔广源，广东富临国泰律师事务所律师。
第三人：茂名市茂南区市场物业管理中心。住所地：茂名市茂南区。
负责人：符志文，中心主任。
委托代理人：曾宪喜，中心员工。
原告（反诉被告）梁亚磅与被告（反诉原告）崔广源、第三人茂名市茂南区市场物业管理中心（以下简称：物管中心）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）梁亚磅的委托代理人陆世增、被告（反诉原告）张积伟及其委托代理人崔广源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）梁亚磅诉称，2010年10月25日，梁亚磅与张积伟签订《商铺租赁合同》，约定梁亚磅将位于茂名市河西新中路六百户X区X号店铺约24平方米出租给张积伟，用作经营服装。租赁期限为2011年3月9日至2014年3月8日，月租金为960元，每月管理费130元。2014年3月15日，原租赁期限结束后，双方没有续签租赁合同。但张积伟没有将商铺按原来的状态返还给梁亚磅，而一直强占商铺至今。为此，请求法院判令确认双方的租赁合同关系已解除，张积伟应立即将商铺交还给梁亚磅；张积伟支付商铺租金1920元、管理费260元和占用费（按每月2000元计，自2014年3月16日计至实际交还商铺时止）给梁亚磅；本案的诉讼费用由张积伟负担。
被告（反诉原告）张积伟答辩并反诉称，一、梁亚磅及物管中心对老租户张积伟已连续承租商铺二十多年的历史不容忽视，应继续依法保证张积伟在同等条件下享有优先续租权。二、梁亚磅、张积伟及物管中心于2010年10月25日签订的《商铺租赁合同》是合法有效的合同。在未征得张积伟书面同意解除合同的情况下，梁亚磅不得借口单方终止合同。根据约定，物管中心对合同负有监督履行及连带担保责任。三、梁亚磅与张积伟未能就租赁价格协商一致，允许承租人继续使用商铺的情况下，梁亚磅不能单方解除合同。四、张积伟承租使用商铺被梁亚磅在2014年6月13日夜间关闭焊死大门。期间，张积伟无法正常营业。按照规定，梁亚磅除须按原合同免收张积伟商铺租金外，还须赔偿张积伟商铺关门停业期间的经济损失。为此，请求法院判令梁亚磅赔付焊死大门的营业经济损失3000元（按每日100元计，自2014年6月14日暂计至2014年7月14日，以后另计）和成衣受损经济损失5000元；本案的诉讼费用由梁亚磅负担。
反诉被告梁亚磅对反诉答辩称，一、双方的租赁合同已履行完毕，租赁期限已结束，张积伟没有强占梁亚磅商铺的依据。二、梁亚磅封死商铺是其对自己财产在受到张积伟的侵占而进行的自救行为。三、张积伟的经济损失没有任何证据证明。
第三人物管中心述称，物管中心辖下六百户成衣批发市场在市场安全隐患严重。在资金短缺的情况下，物管中心于2010年5月引入社会资金。通过整体租赁的方式，将该市场整体租赁给投资方梁亚磅，以达到改造市场，消除安全隐患的目的。2010年10月，梁亚磅与张积伟签订的《商铺租赁合同》约定，合同期满后，在同等条件下，张积伟有优先续租权，并享受周边市场其他商铺签订承租最新价格的8折优惠。以上合同期满后，由于双方对合同期满后约定租金的条款理解未达成共识，至今未能续约。物管中心多次组织双方进行协商，也未能解决纠纷。
经审理查明，2010年10月25日，梁亚磅（甲方、出租方）与张积伟（乙方、承租方）、物管中心（保证方）签订《商铺租赁合同》一份，主要约定内容：出租商铺位于茂名市河西新中路六百户成衣批发市场一楼X区X号商铺；每月租金960元，乙方自甲方交付商铺日起计算租金；租赁期为3年，自2011年3月9日起至2014年3月8日止；合同期满后，在同等的条件下，乙方有优先续租权，并享受周边市场其他商铺签定承租最新价格的8折优惠，但不低于本合同原定价格，乙方有违反合同行为的丧失续租优先权。
签订合同后，双方依约履行合同至2014年3月8日。合同期满后，梁亚磅与张积伟未能就租赁问题达成一致意见，未能签订新的租赁合同。2014年6月14日，梁亚磅采取电焊的方式，将张积伟使用的商铺大门关闭。梁亚磅于2014年6月12日起诉至本院，请求判如所诉，致成纠纷。庭审中，梁亚磅对其起诉状部分内容作了更正，并变更诉讼请求为张积伟立即将商铺返还给梁亚磅，支付占用费（按每月2000元计，自2014年3月16日计至实际交付时止）给梁亚磅，本案的诉讼费用由张积伟负担。
另查明，张积伟对于涉案商铺租赁问题，多次向有关部门反映。对此，物管中心于2014年7月1日向其作出书面函复，主要内容为：物管中心辖下六百户成衣批发市场在市场安全隐患严重。在资金短缺的情况下，物管中心于2010年5月引入社会资金。通过整体租赁的方式，将该市场整体租赁给投资方梁亚磅，以达到改造市场，消除安全隐患的目的。由于该市场的经营管理权属梁亚磅，建议双方进行协商。
再查明，在庭审过程中，张积伟请求法院采取措施打开商铺大门，对存放在商铺的成衣进行清点。经本院释明，张积伟重新提交调查取证申请书一份，明确其请求属于调查取证。对此，本院认为其调查取证的申请不符合法律规定，对张积伟的调查取证申请不予准许。本院已于2014年10月30日将该结果告知张积伟。对此，张积伟没有提出复议申请。
以上事实有商铺租赁合同、关于对张积伟信访事项的答复意见、询问笔录及当事人陈述在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》均系当事人双方的真实意思表示，不违反我国现行法律法规，为有效的合同，双方权利义务应受其约束。张积伟没有在租赁期限届满后将承租的商铺返还给梁亚磅，不符合合同约定及法律规定。现梁亚磅请求张积伟返还商铺，符合法律规定。
在合同期限届满后，张积伟从2014年3月9日起占用房屋，且没有交付占用费用，故梁亚磅请求张积伟支付占用费，理由充分。由于梁亚磅已于2014年6月14日起即以电焊的方式关闭了商铺，在该期间不应收取占用费。因此，根据《商铺租赁合同》及梁亚磅的请求，张积伟应支付的占用费按每月960元计算，自2014年3月16日起计至2014年6月14日，应为2880元（960元／月×3个月）。
在反诉方面，张积伟请求梁亚磅偿还营业损失和货品损失。对此，本院认为，在合同期满后，张积伟本应返还商铺给梁亚磅，不能继续占用商铺经营，其请求营业收入，没有法律和合同依据。至于货物损失，张积伟没有在举证期限内举证货物损失物品和价值等情况，超过举证期限后申请法院调查取证，不符合法律规定，因此，张积伟对其请求没有证据证明，应不予支持，由其承担举证不能责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条和《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、限被告张积伟于本判决发生法律效力之日起三十日内将茂名市河西新中路六百户成衣批发市场一楼X区X号商铺返还给原告梁亚磅。
二、限被告张积伟于本判决发生法律效力之日起三十日内支付商铺占用费2880元给原告梁亚磅。
三、驳回原告梁亚磅的其他诉讼请求。
四、驳回被告张积伟的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费100元，由原告梁亚磅负担。
反诉案件受理费25元，由被告张积伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审 判 长 朱忠实
代理审判员 杨春莲
人民陪审员 黄文星
二〇一四年十一月四日
书 记 员 吴俏丽