天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）津02民终731号上诉人（原审被告）：天津泰耀房地产有限公司，住所地天津市宁河区芦台镇商业道南段西侧幸福商业广场A区－404（集中办公区）。法定代表人：罗明光，董事长。委托诉讼代理人：王清华，该公司员工。被上诉人（原审原告）：陈顺新，男，1977年9月15日出生，汉族，住天津市宁河区。委托诉讼代理人：郑超（陈顺新之妻），女，1978年2月21日出生，汉族，住天津市宁河区。上诉人天津泰耀房地产有限公司因与陈顺新房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市宁河区人民法院（2017）津0117民初2294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。天津泰耀房地产有限公司上诉请求：1、撤销天津市宁河区人民法院（2017）津民初2294号民事判决书，依法改判为驳回被上诉人一审的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、双方签订商品房买卖合同中第十二条第一款第一项约定，“办结房屋权属登记：1、自初始登记完毕之日起180日。”上诉人初始登记办理完毕之日为2016年3月4日，顺延180日应截止至2016年9月4日，被上诉人在此日之前已经拿到房屋权属证明，不能认定上诉人违约；2、由于办理初始登记是办理房屋权属转移登记的前提，而在签订合同时双方均无法预测何时办结初始登记，初始登记书于2016年3月4日下发后，上诉人即刻履行了通知原告办理权属转移登记的义务。至于产权证何时下发，不是上诉人所能左右的。上诉人仅依据《天津市房屋权属登记条例》第24条、28条的规定推断初始登记办结的日期，与事实不符；3、上诉人的逾期交房行为仅是一个违约行为，上诉人亦承担相应的违约责任，但不应因该违约行为再次承担逾期办证的违约责任，此系一个违约行为，两个违约责任，属于重复计算违约金；4、上诉人即使存在逾期办证的问题，亦未给被上诉人造成实际损失，不应承担违约金。5、不应以被上诉人产权证记载日期为逾期办证截止点，因为上诉人报送相关材料后政府审批亦有一定时间，应以上诉人报送时间为准。陈顺新辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈顺新向一审法院起诉请求：1、要求被告天津泰耀房地产有限公司支付原告违约延期交付房屋造成的购房利息款12895.9663元及违约金10232.6689元，合计23128.6352元；2、要求被告支付原告逾期办证违约金5000元；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年5月21日，原告陈顺新与被告天津泰耀房地产有限公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定，原告购买被告开发建设的坐落于天津市宁河区；总房款995000元；被告应于2015年8月31日前将验收并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的房屋交付原告使用；被告应自房屋初始登记完毕之日起180日内办结房屋权属转移登记；被告未能在前述期限内办结房屋权属转移登记的，双方协商解决。商品房买卖合同签订后，原告如约履行了支付房款的义务，被告于2015年9月30日向原告交付了房屋，涉案商品房于2015年11月30日竣工验收，于2016年3月4日办结房地产初始登记。原告于2016年5月17日向房管部门申请办理不动产登记，天津市国土资源和房屋管理局于2016年6月14日为原告办理了不动产权证。一审法院认为，原告陈顺新与被告天津泰耀房地产有限公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。原告已按合同约定支付了全部房款，被告亦应按照合同约定协助原告办结房屋权属转移登记。本案争议焦点为：被告是否存在逾期通知原告办理房屋权属转移登记的事实，是否应承担逾期办证的违约责任。原、被告签订的商品房买卖合同对办理房屋初始登记的时间未作约定，故应从法定。根据《天津市不动产登记条例》第三十二条规定“房地产开发企业应自开发建设的商品房竣工验收合格之日起三十日内申请房屋所有权不动产首次登记，并将登记结果及时通知购房人。”合同约定的交房日期为2015年8月31日，被告至迟应于2015年9月30日前申请办理初始登记，附加30日初始登记办理期限及180日的合同约定期限，被告至迟应于2016年4月27日前通知原告办理房屋所有权转移登记手续，被告未在上述期限内通知原告，系违约，应承担逾期办证的违约责任。被告未能举证证实其通知原告办理房屋权属转移登记的时间，原告于2016年5月17日向房管部门申请办理不动产登记，可见被告于2016年5月17日前已经通知原告办理房屋权属转移登记，故一审法院认定被告通知原告办理房屋权属转移登记的时间为2016年5月16日，被告逾期通知办证19天。合同对逾期办证违约金未进行约定，应从法定，被告应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第十八条的规定，按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告承担逾期办证违约责任，即995000元×5.655%÷365天×19天=2928.98元。关于被告提出的应按照原告实际接收房屋的时间以及被告实际办结初始登记的时间计算是否逾期通知办证的抗辩意见，双方签订的商品房买卖合同约定“甲方于2015年8月31日前，将经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的商品房交付乙方使用。自初始登记完毕之日起180日内，办结房屋权属转移登记。”可见商品房竣工验收合格的日期关系到不动产初始登记的日期，在商品房实际竣工验收日期晚于约定日期的情况下，如果开发商仅以此为由进行抗辩，就背离了开发商与业主合同的约定，合同约定的效力不能及于开发商，显然失去了双方缔约合同的目的，故对被告的该项抗辩意见一审法院不予采纳。关于被告提出的根据合同法司法解释（二）的规定，即使被告存在逾期办证的违约行为，原告主张的违约金亦不应超过其损失的30%，而在本案中，原告未能举证证实其损失情况的抗辩意见，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第十八条规定“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”故原告按照上述规定主张逾期办证违约金并无不妥，对被告的该项抗辩意见一审法院不予采纳。关于被告提出的原告在本案中主张逾期办证违约金，致使被告承担了逾期交房与逾期办证两个违约责任，两种违约责任存在重叠，对被告不公平的抗辩意见，双方关于违约条款的约定属双方真实意思表示，并不违反法律禁止性规定，因此该条款系有效条款。交付房屋和办理不动产权属登记系商品房交易中两个不同阶段，并不存在违约行为的重复或竞合，虽然二违约结果的发生均系持续逾期所引起，但前一阶段的违约，并不导致后一阶段的必然违约，因此被告提出的违约责任存在重叠的抗辩意见，一审法院不予采纳。综上，原告要求被告支付自2016年4月28日至2016年5月16日期间逾期办证违约金的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持；超出部分的诉讼请求，一审法院不予支持。关于被告提出的未逾期通知办证，不承担逾期办证违约责任的抗辩意见，理据不足，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：“一、被告天津泰耀房地产有限公司于本判决生效后五日内给付原告陈顺新逾期办证违约金2928.98元；二、驳回原告陈顺新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费503元，减半收取251.50元，由原告陈顺新负担201.50元、由被告天津泰耀房地产有限公司负担50元。”二审中，当事人没有提供新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为,本案围绕逾期办理房屋权属转移登记违约责任承担的问题成讼。二审期间的争议焦点是：上诉人逾期办证违约责任的认定。围绕争议焦点阐述如下：双方在合同中约定自初始登记完毕之日起180日内，办结房屋权属转移登记。虽双方对初始登记完毕之日未有约定，但在合同第三条约定，“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2015年8月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。”该合同条款明确约定甲方（即上诉人）按照合同约定时间在2015年8月31日前完成竣工并验收合格。又，根据《天津市不动产登记条例》第三十二条规定，房地产开发企业应当自开发建设的商品房竣工验收合格之日起三十日内申请房屋所有权不动产首次登记，并将登记结果及时通知购房人。由此可知，商品房竣工验收合格的日期关系到不动产初始登记的日期。在本案中，上诉人的实际竣工验收日期已经晚于合同约定，存在明显的合同违约，如其仅依据条例规定抗辩免除逾期办理商品房的权属登记手续的责任，使得开发商能够免除其违约责任，那么就背离了双方签订合同的约束性目的，不利于维护业主的权利，故一审法院确定的逾期办证违约金并无不当，本院予以维持，上诉人的该项上诉请求依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人天津泰耀房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  崔 军审 判 员  杨宝华代理审判员  孙 静二〇一八年三月二十四日书 记 员  王飞成