福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岩民终字第1550号
上诉人（原审被告、反诉原告）陈炳如，男，1964年10月15日出生，汉族，住上杭县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）中国农业银行股份有限公司上杭县支行，住所地上杭县。
代表人傅智彪，行长。
委托代理人李凤光，福建儒佳律师事务所律师。
委托代理人陈兆华，福建儒佳律师事务实习律师。
被上诉人（原审被告）卢井军，男，1981年9月22日出生，汉族，住上杭县。
上诉人陈炳如因与被上诉人中国农业银行股份有限公司上杭县支行（以下简称农行上杭县支行）、原审被告卢井军房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省上杭县人民法院（2015）杭民初字第1854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月4日立案受理后，依法组成合议庭，2015年11月26日公开开庭进行了审理。上诉人陈炳如、被上诉人农行上杭县支行的委托代理人李凤光到庭参加诉讼。被上诉人卢井军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，农行上杭县支行与陈炳如于2011年7月29日签订《房屋租赁合同》，合同约定：农行上杭县支行将坐落于上杭县南岗（原南岗纸袋厂），建筑面积625.19平方米租赁给陈炳如使用，租赁期限自2011年8月1日至2014年7月31日止；每月租金人民币1876元，每年递增10%，从农行上杭县支行移交房屋之日起开始计算。合同第五条第2款约定，未经农行上杭县支行书面同意，陈炳如不得对该房屋进行改造或扩建，农行上杭县支行书面同意的，合同到期或解除后改造或扩建部分归农行上杭县支行所有，陈炳如不得要求补偿或赔偿。合同第七条约定，鉴于农行上杭县支行的房产为国有资产，未经农行上杭县支行书面特别同意，陈炳如不得将房屋转租，否则农行上杭县支行有权解除本合同，收回房屋；陈炳如应交的履约保证金全部归农行上杭县支行所有。合同第十二条第1款约定，本合同租赁期满或解除后，陈炳如务必在期限届满之日或者自本合同解除之日起五日内将该房屋移交给农行上杭县支行。合同第十三条第3、4款约定，本合同约定的租金数额为正常租赁时陈炳如应支付的租金，因本合同到期、解除等原因终止后，陈炳如未能履行本合同第十二条第1、2款的，应当按每月4000元向农行上杭县支行支付房屋侵权占用费，直至陈炳如履行了上述条款后或者陈炳如能够确凿证明农行上杭县支行实际能够不受干扰地处置、占有相关房产时为止。本合同到期后或因其他原因终止后，陈炳如不得向农行上杭县支行提出装修装饰或其他补偿要求。
合同签订后，农行上杭县支行将承租场地移交陈炳如使用，陈炳如按约交缴租金至2014年7月。2012年3月1日陈炳如与卢井军签订《房屋租赁合同》，合同约定陈炳如将其南岗琴岗路一栋二层厂房、二栋仓库合计约1000平方米出租给卢井军；租赁期限自2012年3月1日起至2015年3月1日止，每月租金人民币4500元；租赁期限自2015年3月1日起至2018年7月31日止，每月租金5000元；租赁期限自2018年8月1日起至2020年7月31日止，每月租金在5000元的基础上递增10%-20%，若周边房租暴涨，双方协商解决。2014年5月20日农行上杭县支行向陈炳如送达《关于房屋租赁到期收回的通知》，签收人为卢井军。2014年5月28日陈炳如向农行上杭县支行提交报告，请求农行上杭县支行续租3年或补偿其承租期间增设大门及值班室等费用。2014年6月12日农行上杭县支行对陈炳如的报告进行答复，答复内容为双方签订的《房屋租赁合同》的租赁期限于2014年7月31日到期，合同终止后，农行上杭县支行将收回自用，不再继续对外出租，请及时做好房屋的移交事宜及相关准备工作，以确保合同终止后的顺利交接。关于增设大门及值班室的补偿问题，根据《房屋租赁合同》第五条第2项和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的约定，要求农行上杭县支行补偿陈炳如擅自增设大门及值班室的费用，不符合合同的上述约定和相关法律规定。至于征收补偿款，是对农行上杭县支行的经济赔偿。合同到期后，陈炳如、卢井军在农行上杭县支行多次要求搬迁情况下仍不腾迁，故诉至法院，请求判令：1、确认陈炳如与卢井军签订的《房屋租赁合同》无效；2、陈炳如、卢井军在判决生效十五日内将所承租和使用的属农行上杭县支行所有的上杭县南岗琴岗路房屋恢复原状，并腾迁交还给农行上杭县支行；3、陈炳如、卢井军支付从2014年8月1日至腾房之日止按每月4000元计算的房屋占有使用费。另查明，2014年5月31日上杭县金山城建投资有限公司与农行上杭县支行签订《土地收储协议书》，对农行上杭县支行所有的位于琴岗路的房地产实施收储并进行补偿，附属物及二次装修价值为102616元。该附属物及二次装修的项目为陈炳如主张的在其租赁期间建造的大门、值班室及一个仓库的一半。
原审法院认为，农行上杭县支行与陈炳如签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，故合法有效。该合同对双方均有约束力。陈炳如明知涉案房屋所有权人系农行上杭县支行，在未取得书面同意的情况下将房屋转租给卢井军，属无权处分，且事后农行上杭县支行没有追认陈炳如的行为，故陈炳如与卢井军之间签订的《房屋租赁合同》无效。农行上杭县支行与陈炳如的租赁合同于2014年7月31日到期，因租赁合同到期及转租合同无效，陈炳如、卢井军均无权在合同到期后继续占用房屋，故农行上杭县支行要求陈炳如、卢井军将上杭县南岗琴岗路房屋恢复原状，并腾迁交还及按合同约定支付自2014年8月1日起至腾房之日按每月4000元计算的房屋占有使用费的诉讼请求，予以支持。陈炳如辩称农行上杭县支行知悉其转租事宜，其与卢井军的租赁合同有效，但对此未提供证据证明，不予采纳。陈炳如反诉请求农行上杭县支行支付其102616元的附属物及二次装修的补偿款，因双方合同明确约定未经农行上杭县支行的书面同意，陈炳如不得对该房屋进行改造或扩建，现陈炳如未提供证据证明其已征得农行上杭县支行的书面同意，故陈炳如反诉请求农行上杭县支行支付102616元的补偿款，理由不当，不予支持。卢井军经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十四条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、陈炳如与卢井军签订的《房屋租赁合同》无效；二、陈炳如、卢井军在判决生效后十五日内将所承租和使用的属农行上杭县支行所有的上杭县南岗琴岗路房屋恢复原状，并腾迁交还给农行上杭县支行；三、陈炳如、卢井军支付自2014年8月1日起至腾房之日止按每月4000元计算的房屋占有使用费；四、驳回陈炳如的诉讼请求。案件受理费223元，由陈炳如、卢井军负担。反诉费1176元，由陈炳如负担。
宣判后，陈炳如不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决书第二、三、四项判决并依法改判。理由如下：1、被上诉人卢井军实际占用农行上杭县支行的房屋，系实际占有使用人，私自改建、扩建、搭盖的铁皮房等设施是在租赁范围之外，系违章建筑，应由被上诉人卢井军自行拆除，恢复原状并腾迁。2、被上诉人卢井军系实际占用人，房屋占有使用费应由实际占有使用人支付。上诉人陈炳如没有实际占有使用。3、一审法院驳回上诉人反诉请求是错误的。被上诉人农行上杭县支行没有事实和法律依据可以取得上诉人增设大门、值班室、一个仓库的一半等拆除征用补偿款102616元。补偿款102616元应归上诉人所有。
被上诉人农行上杭县支行辩称：1、被上诉人农行上杭县支行与上诉人之间的房屋租赁合同已到期，上诉人占用被上诉人的房屋无合同和法律依据。上诉人应与卢井军承担恢复原状并腾迁的责任，并承担房屋占有使用费。2、上诉人没有增设大门、值班室和仓库等设施，上诉人也未对此提供证据，增设的房地产的所有权属于被上诉人农行上杭县支行。3、假设上诉人有扩建的事实，也未经被上诉人同意，被上诉人无需支付上诉人补偿款。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
对一审认定的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。上诉人陈炳如补充以下事实：2011年之前上诉人与农行上杭县支行有签订租赁合同，租赁合同中没有约定增设大门、值班室、仓库要农行上杭县支行书面同意。政府拆迁是在租赁合同期限内。被上诉人农行上杭县支行补充以下事实：大门、值班室是租给上诉人之前就有的，没有仓库的一半。政府部门真正拆迁是在2014年8或9月份以后，在租赁合同到期后才拆的。
本院认为，上诉人陈炳如与被上诉人农行上杭县支行于2011年7月29日签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。《房屋租赁合同》约定：“上诉人务必在期限届满之日起五日内将房屋移交给农行上杭县支行，上诉人未履行的，应当按每月4000元向农行上杭县支行支付房屋侵权占用费。”陈炳如于房屋租赁合同期限届满后未腾退租赁房屋，属于违约行为，原审法院判令其限期腾房并向农行上杭县支行支付房屋占有使用费，并无不当。上诉人主张其没有腾房及支付房屋占有使用费的责任，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”上诉人主张其增设仓库、大门和值班室是经农行上杭县支行同意，但未提供证据，本院不予采信。承租人要对原租赁房屋进行增设，应事先与出租人协商租赁物返还时的处理事宜。上诉人未经农行上杭县支行同意在租赁物上增设他物且在增设后并未与被上诉人农行上杭县支行就增设的费用及补偿进行协商，因此，可以认定在增设他物的租赁合同期限届满时，上诉人对其投入的增设费用已经作为其实现合同目的的必要成本在合同限期内分摊完毕，所以，上诉人无权要求被上诉人农行上杭县支行支付其补偿款102616元。
综上，上诉人陈炳如的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。被上诉人卢井军经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1622元，由上诉人陈炳如负担。一审案件受理费按原判计收。
本判决为终审判决。
审 判 长 严 建 锋
代理审判员 卢 丰 华
代理审判员 刘 瑞 春
二〇一六年一月十九日
书 记 员 林萍（代）
附注：
引用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。