广东省肇庆市鼎湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇鼎法莲民初字第192号
原告：谢旭生，男，汉族，住广东省肇庆市鼎湖区，公民身份号码：×××6814。
委托代理人：熊德杭，广东开信律师事务所律师。
被告：陈鼎然，男，汉族，户籍所在地：广东省怀集县，现住肇庆市鼎湖区，公民身份号码：×××2619。
委托代理人：梁剑华，广东余黎张律师事务所律师。
委托代理人：梁颖仪。
原告谢旭生诉被告陈鼎然土地使用权转让合同纠纷一案一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谢旭生的委托代理人熊德杭、被告陈鼎然及其委托代理人梁剑华、梁颖仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢旭生诉称：2014年12月15日，原、被告经协商，签订了《国有土地使用权转让合同》，原告将从肇庆市鼎湖区桂城城市综合开发公司受让的土地使用权转让给被告，合同对土地使用权的基本情况、转让价款及支付方式和期限、双方的权利义务、违约责任等作了明确约定。合同签订后，被告没有按时支付第一期转让款，后经无数次追索，拖延了一个多月才支付；此后被告领取了土地使用权证，第二期款项至今分文未付，原告亦无数次索要，均告无果。现诉讼请求：1、判令被告立即支付原告土地使用权转让款人民币1040000元，违约金156000元，滞纳金9000元，三项合计被告应支付1205000元。2、本案诉讼费用由被告承担。
原告谢旭生举证如下：
原告身份证，证明原告主体；
2、被告身份证，证明被告主体；
3、土地使用权有偿转让合同，证明原告受让拥有涉案土地使用权；
4、建设用地规划蓝线图，证明涉案土地位置；
5、收据，证明原告支付了土地价款；
6、国有土地使用权转让合同，证明原、被告间转让土地使用权；
7、授权委托书，证明原告委托莫小琴办理转让事宜；
8、国有土地使用权证，证明被告已领取涉案土地使权证。
被告陈鼎然辩称：一、合同第三条约定我方分三期向原告支付土地转让款，其中第三期价款44万元应当在2016年12月30日前付清。现在仍未到付款时间，原告请求提前付款缺乏事实及法律依据，请法院予以驳回该诉讼请求。二、合同签订当日，我方向原告支付第一笔土地转让款52万元，依合同第六条第二项约定，原告应在我方支付第一期款后促使土地使用权证能在90天内办妥，即原告应当在2015年4月16日前办理土地使用权证至我方名下。但原告却在2015年8月21日才将土地使用权证办至我方名下，延期长达5个月，明显违约。依合同第七条约定，违约方应向守约方支付按合同总价款的10%的违约金。因此，原告应向我方支付违约金156000元，该款应从我方应付原告的款项中扣减。三、合同中双方对逾期付款的违约责任约定不清晰，该合同系原告提供的，根据有利于非格式合同提供方利益的原则，我方认为逾期付款的违约金应当按银行同期贷款利率计算。
被告陈鼎然没有证据提供。
经审理查明：原告因对肇庆市鼎湖区桂城城市综合开发公司享有债权而与该公司签订《土地使用权有偿转让合同》，取得位于鼎湖十一区第一小区，蓝线长20.5米、宽31.7米（红线长11米、宽31.7米）；蓝线面积649.85平方米，红线面积348.7平方米的土地使用权。
2014年12月15日，原告与被告签订《国有土地使用权转让合同》，约定原告将向肇庆市鼎湖区桂城城市综合开发公司取得的上述土地使用权转让给被告，转让价款为156万元。在合同中，原告向被告披露，转让给被告的土地因各方原因国有土地使用权证未办理至原告名下，原告未持有国有土地使用权证。被告已到现场察看和了解情况，双方同意按土地使用权现状交易成交。合同约定转让价款分三期支付：第一期在签订本合同时支付52万元；第二期在办理完土地使用权过户至被告名下，被告收取到土地使用权证当天支付60万元，如逾期支付则应从收到使用权证当天开始每月5日前支付利息（按60万元计算月息0.8%）直至付清第二期转让款止；第三期剩余价款44万元，应在2016年12月30日前付清。被告并在收到土地使用权证当天开始按月息0.8%支付该款利息给原告，直至付清第三期转让款止。合同第六条第2点约定“在乙方（被告）向甲方（原告）支付清第一期价款后10天，双方应当向肇庆市鼎湖区桂城城市综合开发公司提交完办理土地使用权登记所需的文件资料、证件和签署完相关的文件。双方并应当相互协助和协助肇庆市鼎湖区桂城城市综合开发公司，促使本合同项下土地使用权证能在90天内办妥。超过上述期限仍不能办妥本合同项下土地使用权证到乙方名下的，双方可协商解除本合同。因此而解除本合同的，甲方将已收到乙方的价款和利息全额退还给乙方，利息按银行同期贷款利率计算。”合同第七条违约责任约定“甲、乙双方应当全面履行本合同，任何一方违约的应当向守约方支付违约金，且守约方有权要求合同继续履行／解除合同。违约金按本合同总价款的10%计算。乙方应当按合同约定及时向甲方支付价款，逾期付款在30天以内的按逾期付款金额每天计万分之五的滞纳金给甲方；逾期付款达30天以上的，以乙方违约论”。
合同签订当天（2014年12月15日），被告没有支付价款52万元给原告，直至2015年1月6日止期间，被告分多次将52万元付清给原告。此后，双方进行了土地使用权过户登记手续办理。2015年8月21日，国土部门颁发了权属证书［编号为：肇鼎国用（2015）0080235号、肇鼎国用（2015）0080236号、肇鼎国用（2015）0080237号］，将转让的土地使用权人登记为被告陈鼎然。被告当日收到土地使用权证书后没有支付第二期价款60万元给原告。经原告催收无果，遂于2015年11月19日向本院提起本案诉讼。
被告陈鼎然在庭审中提出反诉称：根据双方签订的《国有土地使用权转让合同》第六条第二项“在乙方向甲方支付第一期价款后10天内……促使本合同项下土地使用权证能在90天内办妥”的约定，原告应当在2015年4月16日前办理土地使用权证至被告名下，但原告却在2015年8月8月21日才将土地使用权证办至我方名下，延期长达5个月，明显违约。依合同第七条约定，违约方应向守约方支付按合同总价款的10%的违约金。据此，反诉要求原告向被告支付违约金156000元。本院当庭告知被告应当在次日起七日内缴纳反诉受理费，否则本院对于反诉不作处理，并由本院立案庭出具缴纳反诉受理费通知书给被告，但被告逾期没有交纳反诉受理费。
原告向本院申请财产保全，要求冻结被告陈鼎然在金融部门的存款或查封、扣押其等值的有价证券、股权等其他财产，价值限额1205000元内，并已提供担保。据此，本院于2015年11月20日作出（2015）肇鼎法莲民初字第192号民事裁定书，裁定冻结被告陈鼎然在金融部门的存款或查封、扣押其等值的有价证券、股权等其他财产，价值限额1205000元内。并查封了原告提供用于财产保全担保属梁锦兰所有的位于肇庆市端州区睦岗街道办南亚路16号的房屋一幢（房屋所有权证：粤房地权证肇字第××号）。
本院认为：本案为土地使用权转让合同纠纷。涉案土地使用权由原告转让给被告，并经国土部门核发土地使用权证书，被告已取得了原告所转让的土地使用权，被告应依合同约定支付转让价款给原告。但被告只支付了第一期价款52万元，第二期价款60万元逾期未付。原告认为被告两期价款均存在违约行为，提出不安抗辩，起诉要求被告支付已逾期的第二期价款及尚未到期的第三期价款，并主张计算违约金和滞纳金；而被告认为原告逾期办理土地使用权证登记手续，存在违约行为，反诉要求原告支付违约金。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点1是被告尚未到期支付的价款原告能否主张提前支付；焦点2是未能在约定的期限内办理土地使用权证是否属原告违约；焦点3是原告所主张的违约金和滞纳金的金额是否过分高于原告的损失。
对焦点1，《国有土地使用权转让合同》第三条对价款支付方式和期限的约定，第一期价款52万元在签订合同时支付，第二期价款60万元在办理完土地使用权过户至被告名下，被告收取到土地使用权证当天支付。庭上，被告确认在签订合同后延迟22天才将第一期价款付清给原告；2015年8月21日收到土地使用权证书逾期至今仍未将第二期款60万元支付给原告。并表示目前经济困难，除本案债务外，还有外债200多万元，尚欠原告第二期和第三期款共104万元要在两年内才能付清。由此可见，被告的履约能力不足，对已到期的付款计划已构成实际违约，对未到期的付款计划已构成默示预期违约。原告有理由相信尚未到期的第三期价款44万元被告无法按期履行而提出不安抗辩，起诉要求被告支付尚欠的全部价款104万元。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”。该法第一百六十七条规定：“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同”。据上述法律规定，被告尚未到期支付的价款原告主张提前支付，理据充分，本院予以支持。
对焦点2，据《国有土地使用权转让合同》约定，原告已向被告披露：转让给被告的土地因各方原因国有土地使用权证未办理至原告名下，原告未持有国有土地使用权证。被告已到现场察看和了解情况，双方同意按土地使用权现状交易成交。又依合同第六条第2点约定，双方均有向肇庆市鼎湖区桂城城市综合开发公司提交办理土地使用权登记所需文件和资料的义务，双方需协助配合该公司，促使土地使用权证能在90天内办妥。由此可见，原、被告在签订合同时是预见办理土地使用权证系必须通过肇庆市鼎湖区桂城城市综合开发公司办理和必须提交相关文件和资料，双方均无法保证能在90天内办妥。为此双方又约定“超过上述期限（90天）仍不能办妥土地使用权证到被告名下的，双方可协商解除本合同”。涉案的土地使用权证事实上超过了90天才办妥，而被告也没有提出解除合同。因此，超过90天办理土地使用权证不能视作原告违约。
对焦点3，《国有土地使用权转让合同》约定，逾期30天内支付价款的按逾期付款金额每天计算万分之五的滞纳金，逾期付款达30天以上的，以违约论。违约方应当向守约方支付按合同总价款的10%的违约金。《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第一款规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。”《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”据以上法律规定，原告转让土地使用权给被告，被告逾期支付转让价款，造成原告的损失应为利息损失。现在原告起诉要求被告支付10%的违约金156000元和滞纳金9000元，过分高于实际损失。被告答辩提出违约金可按银行同期贷款利率计算，合理合法，本院予以支持。即本案的违约金、利息、滞纳金总和不超过银行同期贷款利率计算的金额。
至于被告提出反诉请求，因其未按规定向本院缴纳反诉受理费，对此本案不作处理。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限被告陈鼎然于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告谢旭生土地转让价款人民币1040000元。
二、限被告陈鼎然于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告谢旭生违约损失（按欠款金额自2015年8月21日起以银行同期贷款利率计算至实际付清日止）。
三、驳回原告谢旭生的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费15645元、财产保全费5000元，合计20645元，由原告谢旭生负担3288元、被告陈鼎然负担17357元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 长 江 浩
审 判 员 邹杰明
人民陪审员 邹海锋
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 孔伟杰
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