广东省清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1802民初1418号
原告：广东清远农村商业银行股份有限公司，地址：清远市新城广清大道113号。
法定代表人：刘辛元，董事长。
委托诉讼代理人：何啟星，广东清远农村商业银行股份有限公司职工。
委托诉讼代理人：潘雪颜，广东清远农村商业银行股份有限公司职工。
被告：孔劲松，男，汉族，1968年11月5日出生，住清远市清城区，
被告：郑灶英，女，汉族，1970年10月26日出生，住清远市清城区，
被告：清远市泛华金碧湾花园有限公司，地址：清远市清城区金碧路金碧湾花园7#楼首二层。
法定代表人：林杰，董事长。
委托诉讼代理人：余学文，广东业证律师事务所律师。
委托诉讼代理人：夏钊明，清远市泛华金碧湾花园有限公司员工。
原告广东清远农村商业银行股份有限公司与被告孔劲松、郑灶英、清远市泛华金碧湾花园有限公司借款合同纠纷一案，本院于2017年3月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广东清远农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人何啟星，被告清远市泛华金碧湾花园有限公司的委托诉讼代理人余学文、夏钊明到庭参加诉讼。被告孔劲松、郑灶英经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告广东清远农村商业银行股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2013年10月9日签订的《个人购房按揭借款合同》，并判令被告孔劲松偿还借款本金775620.90元及相应的利息（利息按合同约定计付至还清本息日止，暂计至2017年3月20日为22839.20元，本息合计798460.10元）给原告；2、判令被告郑灶英、清远市泛华金碧湾花园有限公司对被告孔劲松所欠原告的全部贷款本金、利息、逾期利息、罚息及其他相关费用承担连带保证责任；3、确认原告对孔劲松、郑灶英共同共有的位于清远市清城区××花园小区××房产（粤房地预登清字第××号）有优先受偿权；4、由被告承担本案的诉讼费用。事实理由：被告孔劲松因购买房屋需要向原告申请借款，2013年10月9日，原告与被告签订《个人购房按揭借款合同》，双方约定借款人民币捌拾捌万玖仟元整（小写：￥889000元），借款期限自2013年10月9日起至2028年10月9日止（具体以借款凭证为准），又约定借款利率为实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率。双方约定自借款发放后，采用每月等额本息偿还法偿还借款本息，每月的20日为还款日。借款合同签订后，原告于2013年10月12日划款捌拾捌万玖仟元整（小写：￥889000元）到指定的账户。同时，被告孔劲松、郑灶英以其共同共有的位于清远市清城区××花园小区××房产（粤房地预登清字第××号）作为借款的担保，并办理了相应的登记手续。被告郑灶英、清远市泛华金碧湾花园有限公司作为保证人对被告孔劲松的借款提供连带责任保证。原告已依约履行义务，但被告孔劲松于2016年8月20日开始拖欠本息，截至2017年3月20日拖欠本金775620.90元、利息22839.20元。被告违反《个人购房按揭借款合同》第十八条的约定，构成违约，应承担相应的违约责任。根据《担保法》第33条的规定，原告对被告孔劲松、郑灶英提供的抵押物享有优先受偿权。同时，被告郑灶英、清远市泛华金碧湾花园有限公司作为保证人依法应对被告孔劲松所欠原告的全部贷款本金、利息、逾期利息、罚息及其他相关费用承担连带保证责任。为维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请依法判决。
原告广东清远农村商业银行股份有限公司围绕其诉讼请求依法提供如下证据：1、营业执照、身份证、结婚证，拟证明原、被告的诉讼主体资格；2、个人购房按揭借款合同、借款借据、房地产预告登记证明、不动产登记资料查询结果证明，拟证明被告孔劲松向原告借款的事实、合同权利义务、被告郑灶英、清远市泛华金碧湾花园有限公司作为保证人对被告孔劲松的借款提供连带责任保证以及被告孔劲松、郑灶英以其所购房屋作为借款的担保，并办理相应的抵押登记；3、贷款逾期未还款明细，拟证明被告孔劲松拖欠借款本金和利息的情况。
被告孔劲松、郑灶英无提交答辩状，亦无提交证据。
被告清远市泛华金碧湾花园有限公司辩称，一、原告与孔劲松、郑灶英之间的《个人购房按揭借款合同》是否解除由法院依法确定；二、原告拖欠孔劲松、郑灶英的贷款本金、利息、逾期利息、罚息及其他相关费用金额请法院依法核实；三、因原告怠于行使权利，答辩人保证责任已免除，无需按照合同约定承担保证责任。理由：1、原告与孔劲松、郑灶英签订的上述合同第二十条“保证人的保证期限”条款实质是约定解除保证责任的条件，不是约定保证期限，是附解除条件的合同条款约定，即约定了条件成就时答辩人保证责任免除。2、根据《合同法》第四十五条第一款的规定，如原告及其他被告能严格遵守合同约定，守信守约，积极办妥本合同项下抵押财产的登记手续，取得相关他项权利证明等文件，则答辩人是早已解除了保证责任，而事实上，在长达三年时间，虽然经答辩人多次通知，但原告及其他被告均没有按合同约定办理相关手续，怠于行使权利和履行义务，以不作为方式放弃抵押物的担保，恶意放弃抵押登记风险的发生，具有明显的重大过错，并导致答辩人保证范围扩大，严重损害答辩人利益，根据《合同法》第四十五条第二款的规定，答辩人的保证责任应当免除。四、如果本案抵押权成立的话，请法院依法确认原告对孔劲松、郑灶英共同共有的位于清远市清城区××花园小区××房产有优先受偿权，以抵押物优先清偿债务。五、原告主张答辩人承担连带保证责任的请求没有事实和法律依据。本案中，原告与孔劲松、郑灶英之间已对孔劲松、郑灶英共同共有的房产办理了预告抵押登记手续，明确抵押权人是原告，抵押期限是2013年10月9日至2030年10月9日，手续真实合法。如果抵押成立，根据《担保法》第二十八条第一款的规定，担保中物保与人保并存时，保证人仅对物的担保以外的债权承担保证责任，因此，即使抵押权成立，答辩人也仅对主合同的债务在原告就抵押物优先受偿后不足的部分承担保证责任，原告主张答辩人承担连带保证责任的请求没有事实和法律依据，不应予以支持。如果抵押权不成立，答辩人无须承担保证责任。
被告清远市泛华金碧湾花园有限公司对其答辩提供如下证据：1、金碧湾花园3#、5#楼竣工验收备案表、清远市房地产初始登记告知书，拟证明涉案的金碧湾花园小区五号楼26层03号房产已具备办理相关房产证、抵押登记手续；2、原告提交的金碧湾花园小区五号楼26层03号房产抵押登记资料，拟证明涉案房产已办理预告抵押登记手续；3、金碧湾花园3#、5#楼办房产证资料，拟证明被告清远市泛华金碧湾花园有限公司多次通知涉案房产业主孔劲松、郑灶英，但其均不配合办理相关证件。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告孔劲松因购买房屋，向原告申请借款。2013年10月9日，原告与被告孔劲松、郑灶英、清远市泛华金碧湾花园有限公司签订《个人购房按揭借款合同》，合同约定：被告孔劲松向原告借款889000元，用于购买清远市清城区××花园小区××房屋；借款期限为180个月；借款利率以实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率；自借款发放后采用每月等额本息偿还法偿还借款本息；每月的20日为还款日；被告孔劲松、郑灶英作为抵押人，以上述购买的清远市清城区××花园小区××房屋作为抵押物为借款人履行合同向原告提供抵押担保；被告郑灶英、清远市泛华金碧湾花园有限公司作为保证人，为借款人依本合同所形成的债务提供不可撤销的连带保证担保，保证期间自本合同生效之日起至债务人履行债务期间届满之日起二年，保证范围：本合同项下借款人应承担的全部债务，包括但不限于全部借款本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息等）、违约金、损害赔偿金和贷款人为实现债权及担保权利而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费等）；保证人清远市泛华金碧湾花园有限公司自本合同生效之日至办妥本合同项下抵押财产的登记并将相关他项权利证明文件交贷款人保存时止；发生借款人未按合同约定偿还或支付到期借款本息、费用及其他任何应付款项，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布借款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及其他应付款项，行使担保权利，要求保证人承担保证责任或提前实现抵押权。合同还就其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，原告于213年10月12日向被告孔劲松发放了889000元。原告与被告孔劲松、郑灶英于2013年10月14日在清远市住房和城乡建设局办理了位于清远市清城区××花园小区××房屋的抵押权预告登记。被告孔劲松借款后，从2016年8月20日开始拖欠本息，截至2017年3月20日共拖欠本金775620.90元（其中到期本金30409.07元），到期应收利息22839.20元（含罚息、复利）。
另外，被告孔劲松向被告清远市泛华金碧湾花园有限公司购买清远市清城区××花园小区××房屋时为预售房屋，其所在的金碧湾花园小区5#楼，于2014年9月12日办理房产初始登记，因被告孔劲松、郑灶英未予配合，至今尚未办理抵押他项权证。经征询原告，其明确要求从本案起诉之日（即2017年3月29日）起解除《个人购房按揭借款合同》。
本院认为，原告与三被告签订的《个人购房按揭借款合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合同合法有效，各方当事人应恪守履行。原告已依约发放了贷款，被告孔劲松作为借款亦应按合同的约定履行还款付息义务，但在原告提起诉讼后，仍未清偿到期的借款本息，已构成根本违约，应承担违约责任。被告郑灶英、清远市泛华金碧湾花园有限公司作为借款的保证人，亦未履行保证责任。现原告请求从2017年3月29日起解除与三被告签订的《个人购房按揭借款合同》，要求被告孔劲松偿还借款本金及相应利息，及要求被告郑灶英、清远市泛华金碧湾花园有限公司对被告孔劲松所欠的全部借款本金、利息、逾期利息、罚息等承担连带保证责任，符合合同约定和法律规定，证据、理由充分，本院予以支持。
关于原告请求对清远市清城区××花园小区××房屋有优先受偿权问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，以建筑物和其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案涉及用于抵押的房屋，仅办理抵押预告登记，在未办理抵押权设立登记之前，并不对房屋享有抵押权，即仅办理抵押预告登记的房产不具有优先受偿权。因此，原告要求确认对该房屋有优先受偿权的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。
关于被告清远市泛华金碧湾花园有限公司的抗辩意见。根据《个人购房按揭借款合同》的约定，被告清远市泛华金碧湾花园有限公司作为借款的保证人，其保证期间为合同生效之日起至办妥本合同项下抵押财产的登记并将相关他项权利证明文件交贷款人保存时止，也就是说，在抵押物未办理他项权证之前，被告清远市泛华金碧湾花园有限公司仍对被告孔劲松的涉案借款承担保证责任。合同涉及的抵押财产即清远市清城区××花园小区××房屋，为被告清远市泛华金碧湾花园有限公司出售的预售房屋，当时未具备房产初始登记，即未具备办理他项权证的条件，仅可办理抵押权预告登记。被告清远市泛华金碧湾花园有限公司为被告孔劲松借款提供保证，应当知道或预见当时未能办理抵押物他项权证的风险。而事后未能将涉案抵押财产办理他项权证，其原因是被告孔劲松、郑灶英未予配合。鉴于被告清远市泛华金碧湾花园有限公司与原告并没有特别约定当抵押登记条件成就或约定期限届满对房屋办理抵押登记的免责条款，被告清远市泛华金碧湾花园有限公司以原告怠于行使权利，而认为其保证责任免除，其抗辩理由、证据不充分，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四第第一款、第九十四第（四）项、第九十八条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告广东清远农村商业银行股份有限公司与被告孔劲松、郑灶英、清远市泛华金碧湾花园有限公司签订的《个人购房按揭借款合同》于2017年3月29日解除；
二、被告孔劲松应于判决生效之日起十日内向原告广东清远农村商业银行股份有限公司偿还借款本金775620.90元及相应的利息（截至2017年3月20日止，利息、罚息、复利共计为22839.20元，从2017年3月21日起的利息按《个人购房按揭借款合同》的约定计至还清款之日止）；
三、被告郑灶英、清远市泛华金碧湾花园有限公司对本判决第二项确定的借款本金及利息承担连带责任；
四、驳回原告广东清远农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11784元、财产保全费4512元，合共16296元由被告孔劲松、郑灶英、清远市泛华金碧湾花园有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审 判 长 张伟坚
人民陪审员 麦 雅
人民陪审员 张晓航
二〇一七年十月十六日
书 记 员 陈智成
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。