湖南省石门县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民一初字第105号
原告雷震，男，1981年12月14日出生，汉族，居民，住湖南省石门县。
委托代理人余芳平，女，1956年2月12日出生，汉族，居民，住湖南省石门县，系原告母亲，特别授权代理。
委托代理人柳娟，石门县楚江法律服务所法律服务工作者，一般授权代理。
被告石门好望角大酒店有�公司，住所地：湖南省石门县。
法定代表人陈福贤，该公司股东。
被告陈福贤，男，1968年10月9日出生，土家族，石门好望角大酒店有限公司法定代表人，住湖南省石门县。
被告申昌敬，男，1953年6月23日出生，汉族，石门好望角大酒店有限公司股东，住湖南省石门县。
被告李宜清，男，1954年12月13日出生，汉族，石门好望角大酒店有限公司股东，住湖南省石门县，因犯挪用公款罪现在津市监狱服刑。
委托代理人李育阳（上述四被告共同委托代理人），男，1965年4月16日出生，汉族，石门好望角大酒店有限公司职员，住湖南省石门县，一般授权代理。
被告罗艳，女，1982年11月14日出生，土家族，农民，住湖南省石门县。
被告向多舫，男，1956年11月17日出生，土家族，居民，住湖南省石门县。
委托代理人向泽，湖南前进律师事务所律师，特别授权代理。
第三人陈英（又名陈美），女，1983年12月18日出生，石门县知足堂足浴休闲会所业主，土家族，住湖南省石门县。
原告雷震与被告石门好望角大酒店有限公司（以下简称好望角酒店）、陈福贤、申昌敬、李宜清、罗艳、向多舫、第三人陈英房屋租赁合同纠纷一案，原告于2014年4月23日对被告好望角酒店、陈福贤、申昌敬、李宜清向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法组成合议庭。本案审理中，本院依职权追加罗艳、向多舫为本案被告，陈英为本案第三人参加诉讼，并于2014年6月24日、9月26日、2015年4月3日三次公开开庭进行了审理。原告雷震委托代理人余芳平、柳娟、被告石门好望角大酒店有限公司法定代表人陈福贤（也系被告）、被告申昌敬、李宜清及四被告共同委托代理人李育阳，被告向多舫委托代理人向泽到庭参加了诉讼。被告罗艳、第三人陈英经传票传唤无正当�由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雷震诉称，2009年春，被告陈福贤、申昌敬、李宜清挂靠石门县西北房地产开发有限公司（以下简称西北公司）开发石门好望角大酒店，至2011年12月23日，三人多次以资金周转为由共同向原告借款2340.2865万元，并约定以好望角4、6、7、11、12、13层房屋抵偿借款。2011年12月23日，原告与西北公司签订6份《石门县商品房预售合同》，购买好望角4、6、7、11、12、13层房屋，共计9223.12平方米，经三方结算，三被告将借款抵作原告的购房款，同时，原告另将购买六层房屋的差价款150万元直接支付给了西北公司。这样，原告共支付六层房屋全部价款2490.2865万元。这六层房屋均已在石门县房地产管理局备案与预登记，预登记所有人为原告。因好望角楼盘至今未验收，开发公司至今未给原告办理房屋产权证。
2010年8月23日，被告石门好望角大酒店有限公司、陈福贤、申昌敬、李宜清与原告签订《商业用房租赁协议书》，租赁抵偿给原告的4、6、7层共计4891.63平方米房屋，用于筹建经营石门好望角大酒店，双方约定：1、租期10年，自2011年1月1日起至2020年12月31日止。2、租金为购房款总金额的10%，十年不变。3、前两年租金按季支付，提前一季度预交，从第三年每年开始每半年支付一次，提前半年支付。合同签订后，原告依合同约定交付了三层房屋给被告经营，可被告恶意拖欠房屋租金，至今分文未付。尤其是被告将4、6、7层房屋转租他人经营，收取的租金收益至今据为己有。原告多次找被告催收租金，被告总是以各种理由拒绝支付。为此，原告已收回7层另行出租。故根据合同法等相关法律规定诉至法院，请求判令：1、解除双方于2010年8月23日签订的《商业用房租赁协议》；2、被告石门好望角大酒店�限公司、陈福贤、申昌敬、李宜清将租赁的石门好望角大酒店的4层、6层全部房屋恢复原状、腾退房屋并返还原告；3、上述四被告支付逾期房屋租金至原、被告双方解除合同后被告恢复原状和腾退房屋时止（计算至起诉时的租金为398.15万元）；4、上述四被告承担连带责任；5、上述四被告负担本案诉讼费。
原告雷震为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：
1.原告雷震、被告陈福贤、申昌敬、李宜清、罗艳、向多舫、陈英身份资料（复印件）各1份，拟证明原、被告及第三人身份信息；
2.石门县好望角大酒店有限公司企业注册登记资料（复印件1）份，拟证明被告公司注册登记情况；
3.石门县商品房预售合同（复印件）3份，拟证明原告系房屋所有人以及房屋位置、面积、售价等事实；
4.商品房租赁协议（复印件）1份，拟证明双方签订房屋租赁合同以及相�租赁约定等事实；
5.好望角大酒店六楼知足堂足浴休闲会所租赁合同（复印件）1份，拟证明原告与六楼的实际经营者签订了房屋租赁合同，应按该合同履行解除原、被告之间的租赁合同的事实。
被告好望角酒店、陈福贤、申昌敬共同辩称，一、关于房租问题。当时双方有口头协议，约定从开业之日起计算租金，当时被告方对于开业时间估计不足，导致提前支付租金，故应该从2013年5月1日开业时开始支付房租；二、关于好望角4、6、7层房屋的出租问题。4层的房屋租金确实收了，当时因装修时出现了资金短缺，就找向多舫借了一笔钱救急，后来没有钱给他还了，就同向多舫协商让向多舫租四楼抵借款；7层是由原告自行收取房租的；6楼是租给陈英的，去年给好望角交了房租，但是后来陈英又转租给了丁国权，租金已收到了2015年4月30日。三、对于原告要求收回房屋，�备及装修价值抵付租金的问题，陈福贤多次与余芳平进行口头协商，并且与原告达成了一致意见，但余芳平起诉时并没有通知好望角；四、关于房屋收回问题，涉及到石门县西北房地产开发有限公司（以下简称西北公司），房屋的所有权属于该公司，现在擅自出售、出租都是违法的，租赁合同无效，原告方要求收回需要征得该公司的同意；五、好望角进行装修是征得原告同意的，所以原告收回需要补偿装修费；六、如果原告不要房子，好望角会返还借款，按法律规定支付借款期间的利息；七、对于支付房租好望角接受，但是金额不接受，根据租赁合同第一条，应该从开业之日即2013年5月1日起计算房租，至于支付标准需要再协商。
被告李宜清辩称，一、租赁合同是不符合法律规定的，当时签订合同时房屋属于西北公司，房屋还没有封顶，还没有办预售许可，而且到今天为止好望角还没有验收，应该是要取得六证才能交付使用；二、房屋没有交付，租期顺延，租金也就顺延，应该从开业之日起开始支付房租；三、合同的租金双方是有约定，当时协商过，但是一直没有完善租赁合同；四、11、12、13层的整个装修在1500万左右，如原告收回房屋需要补偿被告装修费。
被告向多舫辩称，同意前三被告对本案所涉及的租赁合同效力问题的答辩意见，并补充以下意见：一、被告向多舫与原告方没有直接的租赁合同关系，也没有签订任何形式的租赁合同，仅仅是和好望角签订了合作协议，因此被告向多舫对于原告的诉求不负有直接的责任；二、被告向多舫和好望角签订合作协议时，向多舫本人不清楚好望角4楼的产权归属，仅仅是根据4楼当时已经具备餐厅经营的条件，而承包经营餐厅，并且进行了部分投资，在经营过程中以及在经营之前�好望角支付了绝大部分租金，因此向多舫本人在本案中没有过错，也没有任何违约行为，其合法经营的权利应当受到保护；三、原告于2011年12月23日才和西北公司签订预售合同，而原告和好望角等四被告签订租赁合同的时间2010年8月，应此原告对本案涉及的楼层是否享有法律意义的所有权还需要原告提交证据予以佐证，至少原告计算租金的起始时间不应该从2011年1月1日开始计算租金，综上四点答辩意见，对原告的诉求，作为被告向多舫不应当承担责任，并且被告向多舫在本案中的身份应该列为第三人更为合适。
被告好望角酒店、陈福贤、申昌敬、李宜清、向多舫，均未就其上述主张向本院提交证据。
被告罗艳未答辩，但向本院提交如下证据：
2013年7月13日，好望角酒店与向多舫、罗艳签订的《餐厅承办经营合同》1份，拟证明向多舫、罗艳与好望角大酒店共同经营四楼餐厅的事实。
第三人陈英未陈述意见，但向本院提交如下证据：
1.个体工商户营业执照（复印件）1份，拟证明第三人陈英系石门县知足堂足浴休闲会所业主，从好望角大酒店承租好望角6楼经营石门县知足堂足浴休闲会所的事实；
2.2014年5月5日石门县好望角大酒店向其出具的收据（复印件）1份，拟证明石门县好望角大酒店已于该日向第三人收取35万元租金，租金已预付至2015年4月30日的事实。
本院于2014年5月15日、5月19日，分别对陈福贤、申昌敬和罗艳的调查笔录1份，拟证明被调查人陈述其与原告或被告之间法律关系的事实。
对原、被告提交的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：
原告提交的证据1、第三人陈英提交的证据1，系国家行政机关出具的公民身份和企业工商登记凭证，合法有效，予以认定。证据2、证据3、证据4，到庭被告方均无异议，被告�艳、第三人陈英未到庭放弃质证权利，均予以认定。证据5，被告方虽对真实性提出异议，但未提交相反证据予以否认，该证据有合同当事人签字捺印，本院对真实性予以认定。同理，对被告罗艳提交的证据和第三人陈英提交的证据2的真实性均予以认定。对本院向陈福贤、申昌敬和罗艳调查所形成的调查笔录，各方对笔录本身的真实性无异议，证据形式系当事人陈述，故对证据真实性予以采信。
根据庭审举证、质证及本院认证，结合双方当事人的陈述，本院认定如下事实：
2010年8月24日，原告雷震（甲方）委托余芳平与被告陈福贤、申昌敬、李宜清（以乙方好望角大酒店有限责任公司名义）签订《商业用房租赁协议书》，约定：经甲乙双方友好协商，就乙方租赁甲方购买的石门县西北房地产开发公司开发的好望角项目商业用房，达成如下协议：一、租用商业用房的楼层、位置、租期、租金。甲方购买的好望角大酒店主楼第四层、第六层、第七层，（所有房屋产权证面积）：租期拾年，自2011年1月1日起至2020年12月31日止。如交房时间延误，则租期相应顺延。租金按甲方购买房屋的总额，分十年分解到每年。每年金额为购房总金额的10%（购房总额以交付西北房地产公司的购房金额为准）。二、租金交纳：双方协商，前两年按季度交纳，提前一个季度预交。从第三年开始每半年支付一次，提前半年支付。租金拾年不变，不涨不跌。三、甲方出租给乙方的商业用房为房地产公司交付的现状房，所有装修装潢乙方自行承担，十年期满，乙方的装修装潢不得撤除，归甲方所有。乙方投入的大型固定资产、营业设施，可以搬走的其他设施，乙方可以撤除或搬走。但甲方继续享有中央空调使用权。四、乙方租赁商业用房经营行业，由乙方�主决定，甲方不得干涉，一切经营税费，乙方自负，甲方应按实缴纳房屋租赁的相关税费。五、甲方在租赁期内必须依法经营，经营期内所发生的一切法律问题由乙方承担，甲方概不负责。六、十年租赁期满后，乙方可以续租，在同等条件下，乙方享有优先承租权，十年租期未满，甲方不得终止租赁，乙方不得停租。如租期未满甲方停租的，甲方需赔偿乙方因经营投入的装修装潢费用；乙方单方终止合同的，需另行支付一年的租金作为违约金给甲方。七、甲乙双方租赁未到期时，如果涉及到买卖、抵押、转组、赠与等重大变更事项时，双方协商后方可解除本协议。八、租赁期间如发生人为不可抗拒的因素，造成的一切损失，双方各负其责，各自承担各的损失，租赁期间乙方承担自己的一切经济和法律责任，甲方自行承担房屋租赁的一切税费。九、本协议双方签字之日起成立，自甲方所签订的房屋买卖协议生效之日起生效。一式二份，甲乙双方各执一份，本协议具有法律约束力。未尽事宜，双方随时协商补充。
上述商业用房租赁协议书签订后，被告陈福贤、申昌敬、李宜清作为股东成立石门好望角大酒店有限公司，石门县工商行政管理局出具企业注册登记资料记载：该公司成立于2011年6月27日，核准日期为2013年7月10日。2011年6月27日核准股东情况为：“陈福贤（170万）、申昌敬（170万）、李宜清（170万）”，2013年7月10日变更事项记载股东情况为：“陈福贤（430万）、申昌敬（400万）、李璞（170万）”。该酒店于2013年5月1日开业。
2011年12月23日，西北公司（出卖人）与原告雷震（买受人）签订3份《石门县商品房预售合同》，均约定：建设项目依据为：出卖人以出让方式取得坐落于楚江镇观山社区粮食局旁地块的国有土地使用�。该地块的国有土地使用权证号为：石国用2011第002号，土地使用权面积为4303平方米，买受人购买的商品房所在地用途商业，土地使用权年限自2009年6月24日至2049年6月23日。预售依据：该商品房已由石门县房地产管理局批准预售，预售许可证号为：2010-10号预许字。该商品房所在地楼栋的主体建筑结构为：框架，建筑层数23层。该三份合同分别约定买受人购买出卖人该建设项目第1栋4层401号、6层607号、7层707号房屋，用途均为商业，净高分别为4.5米、3.9米、3.9米。单价均为2700元人民币／平方米，房屋面积分别为2003.97平方米、1443.83平方米、1443.83平方米，总价分别为5410719元、3898341元、3898341元。三份合同的交付条件均约定，出卖人应当在2011年12月31日前向买受人交付房屋。三份合同还约定了其他事宜。三份合同分别于2012年6月4日、2012年1月6日、2012年1月6日在石门县房地产�理局办理了商品房预售合同备案登记。
好望角酒店在承租原告房屋后，对4楼进行装修后与被告罗艳、向多舫共同投资经营餐饮，6层房屋转租给第三人陈英并由其装修投资经营知足堂足浴休闲会所，7层房屋转租并由次承租人装修经营茶楼。原告经与被告协商，于2013年10月23日自行与7楼次承租人签订租赁合同，收取租金。2013年7月13日，好望角酒店（甲方）与被告罗艳、向多舫（乙方）签订《餐厅承包经营合同》，约定：甲方提供乙方承包经营的餐厅石门好望角大酒店楼层第4层，房号为401号，面积为2003.97平方米。该餐厅装修已完成，各种配套设施和用具基本齐全，符合餐厅经营的条件。乙方承包经营期限为：自2013年8月1日至2019年7月31日。承包经营方式为：乙方独立自主经营，在承包经营期限不另行向甲方缴纳承包费，也不承担该餐厅经营的房屋租金；甲方的承包�在乙方每年度经营期满后，由甲乙双方对承包经营期间的收支进行财务对账，按照乙方经营期间纯利润的50%收取。本合同生效后，乙方需给付现金叁拾万元整，用于甲方先期购买时应支付的餐厅设施设备及用具的货款。该款项属于借款，期限为壹年，期满甲方未归还的，乙方可在甲方应当提取的承包费用中抵扣。在乙方承包经营期间，甲方应对入住好望角酒店的房客提供早餐服务，该早餐由乙方提供，标准为每间房30.00元，甲乙双方没月进行一次结算并将早餐费全额支付给乙方；同时，甲方所有员工的用餐均由乙方提供，标准为每人每天15元，甲乙双方每月结算一次，该款在每承包年度期满后按照前述收支和利润分配约定条款进行结算。如果乙方在经营期间出现亏损或利润在80万元以内，则保证支付甲方40万元租金。合同还约定了其他相关事宜。
被告好望角酒店在�租原告房屋后，被告好望角酒店、陈福贤、申昌敬、李宜清等一直未向原告支付租房租金，双方为此发生争议，原告遂诉至法院。庭审中，原告当庭陈述，对本院依职权追加的被告罗艳、向多舫和第三人陈英均无诉讼请求。
另查明，2014年2月11日，原告雷震委托余芳平（甲方）与胡梦娇、丁国权签订《好望角大酒店6楼知足堂足浴休闲会所租赁合同》，约定：甲方将位于石门县好望角大酒店6楼知足堂足浴休闲会所租赁给乙方经营；租赁期限为：自2014年5月1日至2024年4月30日止；租金为每年共计358000元。每年的4月20号一签一次性付清房租。注：前五年房租不变，后五年房租按市场行情再定。2014年5月5日，石门县好望角大酒店向知足堂足浴休闲会所出具的收据，记载：好望角酒店已于该日向该会所收取房屋租金35万元，租金已预付至2015年4月30日。
本院认为，本案争议焦�为：一、原告与被告好望角酒店、陈福贤、申昌敬、李宜清之间租赁合同的效力问题；二、如租赁合同有效，合同能否解除；三、租金金额问题；四、关于原告主张恢复原状和腾退房屋的诉请，以及被告抗辩原告应赔偿装修费用能否支持问题；五、被告好望角酒店、陈福贤、申昌敬、李宜清的责任主体问题。
一、关于原告与好望角之间的房屋租赁合同的效力问题
被告好望角酒店、陈福贤、申昌敬、李宜清共同抗辩认为，虽然原告与西北公司签订了商品房预售合同，并办理了商品房预售登记，但是好望角项目至今没有验收，该房屋至今也未办理产权过户登记，房屋所有权仍属于西北公司，西北公司擅自出售、原告擅自出租，均系违法，该租赁合同无效，原告方要求收回房屋亦需要征得房屋产权所有人西北公司的同意。
本院认为，关于合同效力的认定，应依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，审查是否符合法律规定无效的情形，本案中，被告以原告仅与西北公司签订了商品房预售合同但并未办理过户登记尚未取得房屋产权为由主张合同无效，并不属于该条规定无效的情形。事实上，原告是否取得本案所涉租赁房屋的所有权、使用权，以及是否具有出租的权利，均不影响原告和被告好望角酒店之间关于房屋租赁的合同效力，因为即便原告与被告签订合同时无出租的处分权利，原告也可通过从有实际权利主体处获得该权利后向被告出租，如果合同签订后原告无法获得房屋出租的处分权利，原告也仅面临因合同无法履行向被告承担相应的违约责任，并不影响合同本身的效力。本案中，原告对其所出租房屋虽然因未办理过户登记和未取得房屋所有权，但原告已与西北公司签订房屋预售合同，且已向原告交付房屋，西北�司对上述合同以及原告的出租行为均无异议，原告显然拥有出租的处分权利；本案中被告在与原告签订租赁合同时也并没有提出异议，且被告方也已实际通过租赁和转租获得了相应利益。综上，被告好望角酒店关于合同无效的抗辩主张不能成立，本院不予支持。
二、关于租赁合同能否解除问题
原告与被告好望角酒店所签《商业用房租赁协议书》对租金的交纳方式约定，“前两年按季度交纳，提前一个季度预交。从第三年开始没半年支付一次，提前半年支付。”但在房屋租赁合同签订以及租赁房屋后，被告好望角酒店一直未向原告支付租金，根据合同约定，被告应自2011年1月1日开始起算租金并在前两年按季度支付，但被告租赁原告房屋已4年多，自始未付任何租金，且期间经过双方多次协商和经原告催讨，被告仍未支付，被告方已构成严重违约；故根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，即“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”对原告主张解除合同的请求，本院予以支持。
三、关于房屋租金的金额问题
关于租金的计算，原告和被告方的争议在于起算时间的认定。原告和被告方的房屋租赁合同约定，租期自2011年1月1日起算，故原告主张租金应从合同约定时间开始计算；被告则抗辩，根据租赁合同约定，房屋没有交付时租期顺延，租金也就顺延，且因被告方在签订合同时对于什么时候开业估计不足，导致租期约定提前，故应从开业之日，即2013年5月1日起开始支付房租。本院认为，被告抗辩主张理由不能成立。其一，房屋的交付是指原告将出租房屋交付给被告方，而不是指房屋已经装修完毕可以实际经营后的交付，被告方未提交证据证明原告存在交付延误的情形。被告方租赁原告房屋用于经营，并由被告方负责对房屋进行装修，双方约定将装修等准备经营期间计入租期并无不当之处。其二，被告方对开业困难估计不足，以及因自身原因导致开业准备时间过长，系被告自身应当承担的商业风险，该风险在原、被告之间未事先约定的情形下，不应转移至原告与其共同分担。再者，被告方在与原告签订租赁合同时，自愿与原告约定租赁时间自2011年1月1日开始，表明被告方已自愿承担由此可能面临的商业风险，如果被告方期望与原告共担风险，亦可在合同中予以明确约定。故根据诚实信用原则，被告方应按双方约定自2011年1月1日起计算租金。根据原、被告的约定，租金按原告购买房屋的总额，分十年分解到每年，每年金额为购房总金额的10%（购房总额以交付西北房地产公司的购房�额为准），原告所出租的4层、6层、7层每年租金分别为541071元、389834.10元、389834.10元，关于租金的截止时间，4层和6层应计算至双方解除合同且被告腾退房屋交还原告之日止，7层因原告已于2013年10月23日自行收取租金，故应计算至2013年10月22日止，按年租金389834.10元计算自2011年1月1日起至2013年10月22日止的租金，金额为1128353.15元。
四、关于原告主张恢复原状和腾退房屋的诉请，以及被告抗辩原告应赔偿装修费用能否支持问题
因7层原告已收回自行出租，不存在返还问题。对4层和6层房屋，原告要求被告方返还房屋的请求，因原告主张解除合同的诉请成立，故该项主张本院亦予以支持。但对如何返还，原告主张被告方恢复原状和腾退房屋，被告则抗辩要求原告赔偿装修费；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定，即“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”，因原告不同意利用装饰装修，被告抗辩要求补偿装饰装修残值损失的主张，本院不予支持。故对原告主张要求被告方恢复原状和腾退4层、6层房屋的诉请，本院予以支持。
五、关于被告好望角酒店、陈福贤、申昌敬、李宜清的责任主体问题
被告陈福贤、申昌敬、李宜清作为发起人在设立好望角酒店的过程中，以好望角酒店名义与原告签订房屋租赁合同，被告陈福贤、申昌敬、李宜清系租赁合同相对人，应当对租赁所产生的租金和违约行为承担责任，故被告陈福贤、申昌敬、李宜清均是本案法律责任的承担主体。此外，好望角酒店成立后，对被告陈福贤、申昌敬、李宜清以好望角酒�名义所签租赁合同并未提出异议，并继续租赁原告房屋从事经营活动，且亦未履行支付租金的合同义务，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第三条第一款规定，即“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”故被告好望角酒店亦是本案违约责任的责任承担主体。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告雷震于2010年8月23日与被告陈福贤、申昌敬、李宜清以被告石门好望角大酒店有限公司名义所签《商业用房租赁协议书》以及与石门好望角大酒店有限公司所承继的上述房屋租赁关系；
二、被告石门好望角大酒店有限公司、陈福贤、申昌敬、李宜清于本判决生效后三十日内对上述合同中约定的所租原告雷震位于石门好望角大酒店主楼第4层、6层整层房屋恢复原状，并腾退和返还给原告雷震；
三、被告石门好望角大酒店有限公司、陈福贤、申昌敬、李宜清于本判决生效后三十日内支付原告雷震所租位于石门好望角大酒店主楼7层房屋租金1128353.15元，并分别按年租金541071元、389834.10元标准支付自2011年1月1日起至腾退返还房屋之日止所租该楼4层、6层房屋的租金；
四、驳回原告雷震的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费38652元，财产保全申请费2270元，由被告石门好望角大酒店有限公司、陈福贤、申昌敬、李宜清各负担10230.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
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审 判 长 欧阳灏
人民陪审员 文 波
人民陪审员 付先林
二〇一五年四月三日
代理书记员 陈果夫
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖�法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》
第三条发起人以设立中公司名义对外签订�同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。
公司成立后有证据证明发起人利用设立中公司的名义为自己的利益与相对人签订合同，公司以此为由主张不承担合同责任的，人民法院应予支持，但相对人为善意的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的�应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。