河南省焦作市山阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）山民二初字第00797号
原告苌新敏，男，1976年4月23日出生，汉族。
委托代理人王小三，焦作市山阳区焦东法律服务所法律工作者。
被告河南中海房地产开发有限公司。住所地：郑州经济技术开发区。
法定代表人范宝堂，总经理。
委托代理人孙保红，河南苍穹律师事务所律师。
委托代理人李盼盼，河南苍穹律师事务所实习律师。
原告苌新敏与被告河南中海房地产开发有限公司（以下简称中海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月5日作出受理决定。于2016年2月26日向被告送达了起诉状副本、开庭传票、应诉通知书、举证通知书等，同日向原告送达了开庭传票、举证通知书等。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月16日公开开庭进行了审理，原告委托代理人王小三，被告委托代理人孙保红、李盼盼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年11月26日，原、被告签订商品房买卖合同。约定原告购买被告开发的位于山阳区焦东南路2258号中海欧凯龙1号商住楼1单元10层1018号房，总价款128771元，交房期限为2012年8月31日。原告按约支付了房款，但被告逾期交房。至2013年11月30日，原告才拿到被告交付的房屋钥匙，但其房屋单体验收合格证明未交付给原告。在拿到房屋钥匙后，原告发现被告所交付使用的房屋基础设施、公共配套均未正常运行，也没有按照合同约定为原告办理房屋产权证。根据双方签订的房屋买卖合同，现要求被告支付原告相应的违约金。诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金11718.16元（从2012年9月1日计算至2013年11月30日）；2、判令被告支付原告基础设施、公共配套未正常运行的违约金8898.08元（从2013年12月1日开始暂计算至2015年10月23日，之后逾期违约金每日按照房屋总价款的万分之一计算至基础设施、公共配套正常运行之日止）；3、判令被告支付原告逾期未办理房屋产权证违约金4197.93元（违约金从2014年12月1日开始暂计算至2015年10月23日，之后逾期违约金每日按照房屋总价款的万分之一计算至被告实际办理房屋产权证之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，1、被告逾期交房有无法预见的客观事实存在，焦东路桥的封闭施工给工期造成了重大影响，致使被告不能按期交房。应在合同约定的违约天数上扣除233天。因在合同的履行中发生了重大变化，履行合同对被告显然不公平，请法院对合同的违约金条款予以调整，减少违约金的数额；2、逾期交房必然会造成办证时间向后推迟，两者存在着必然的时间联系，原告不应以同一事实让被告承担两次违约责任，这样对被告显然是不公平的，故被告不应因同一法律行为而承担多种法律上不利后果；3、原告要求被告支付基础设施、公共配套未正常运行的违约金无事实及法律依据。综上，被告认为原告的诉讼请求不能成立，请驳回其诉讼请求。
根据原、被告诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点如下：原告各项诉讼请求的依据。
围绕争议焦点，原告提交证据材料如下：1.原告的身份证复印件1份，证明原告主体资格；2.收据1份，证明原告按合同约定支付了购房款；3.房屋买卖合同1份、个人公积金贷款合同1份，证明被告违约交房、配套设施没有按照约定正常开通运行的事实，以及被告违约办房产证的事实。
被告质证认为，对原告提交的证据真实性均无异议，但不能证明其指向，关于逾期交房违约金存在不可抗力事件，应予以降低。
被告提交证据材料如下：1.监理公司停工说明1份；2.焦东路桥封闭时间公告报纸1份；3.焦东路桥附近商铺情况说明3份；4.南水北调办公室证明1份；以上证据共同证明被告因焦东路桥封闭造成中海丽江项目工程延误233天的事实。需要说明的是：中海丽江项目1、5、6号楼位于焦东路东侧，南水北调跨渠立交东南角，与东南角辅路临近。焦东路桥施工期间将1、5、6号楼的进出通道完全切断，工程被迫停工。同时，焦作日报的配图可以反映出跨渠桥两侧不能通行，封闭期间临时开通向西方向的便道仅仅是方便周边村民的出入，施工车辆无法进入。2012年9月20日焦东路主路虽然开通，但其辅路依然处于封闭状态，中海丽江工程依然受制，实际影响天数远远超过233天。5.办理流程表1份，证明被告于2013年11月1日积极履行交房的事实。
原告质证认为，证据1仅是对建设方出具的情况说明，被告系开发商，与原被告之间签订的合同没有任何关系；焦东路封闭不属于不可抗力的情形。对证据2的质证意见同证据1。证据3和本案没有关联性，不予质证。对证据4真实性无异议，但和本案没有关联性。对证据5流程表真实性无异议，但指向有异议。该表只能证明原告在2013年11月1日收到房子的钥匙，而不能证明被告方已经完成了交房手续。
对原告所举证据，本院认证如下：原告提交的证据1-3均真实有效，予以认定。
对被告所举证据，本院认证如下：证据1、证据3，原告异议成立，不予认定；证据2、证据4真实性予以确认，对被告所称指向不予确认；证据5，原告对其真实性无异议，予以认定。
经庭审质证，依据有效证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2011年11月26日，以原告苌新敏为买受人，被告中海公司为出卖人，双方签订房屋买卖合同，约定买受人购买位于山阳区焦东南路2258号中海欧凯龙1号商住楼1单元10层1018号房，该商品房用途为住宅，建筑面积42平方米，总价款128771元。买受人于2011年11月26日前支付总房款的40%计58771元，剩余总房款的60%计70000元办理公积金贷款。合同第八条约定：出卖人应当在2012年8月31日前，将单体验收合格的商品房交付买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条约定：除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十四条约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.交房时水、电预留入户接口；2.电话、宽带、有线电视于交房时管道设备安装到每户接口处；3.交房时门前路通；4.暖气管道于交房时设施安装到每户接口处；5.燃气管道于交房时设施安装到每户接口处。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：逾期超过60日后出卖人应当自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起，至该基础设施、公共配套建筑实际达到使用条件之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。
被告于2013年11月1日向原告出具收据一份，载明：收到苌新敏中海欧凯龙1-1-10-1018房款128771元。2013年11月1日，原告在被告印制的“入住办理流程表”上签字并领取房屋钥匙。被告未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。
2012年1月20日，南水北调中线干线工程建设管理局河南直管项目建设管理局郑州项目部和焦作市公安交通管理局发布“关于南水北调总干渠施工期间焦东路绕行路改建后绕行公告”，内容为“为确保南水北调焦作城区段焦东路桥建设顺利进行，维护城市的正常生产、生活和交通秩序，在焦东路现有绕行路西新修建一条同等功能的绕行路，现将有关事项公告如下：自2012年1月30日10时起，封闭现有焦东路绕行路，开通新修建的焦东路绕行路，请过往车辆行人注意交通安全，按交通标志通行”。2012年9月30日焦东路开通。
本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。原、被告签订房屋买卖合同后，原告按约向被告足额交付了房款，但在并未发生合同第八条约定的特殊原因可由被告据实予以延期的情况下，被告未如约于2012年8月31日将房屋交付给原告使用，故原告要求被告支付逾期交房违约金，理由充分，应予支持。因原告已于2013年11月1日在中海公司处领取了房屋钥匙，故违约金应自2012年9月1日起计算至2013年11月1日。被告辩解称因焦东路桥封闭施工，对被告工期造成重大影响，应在合同约定的违约天数基础上扣除233天，并提供了报纸刊登的公告等证据，而公告内容显示该道路并未封闭，仅是绕行，即使被告认为该事项构成不可抗力，亦应按合同约定在该事项发生之日起30日内告知买受人，但被告并未向原告告知该事项，故被告辩解违约天数应扣除233天的理由不足，不予采纳。原告要求被告按照合同约定支付已付房款万分之二的违约金，但并未提供证据证明逾期交房给原告造成的具体损失数额，被告请求法院对违约金标准予以调整，应予采纳，结合本案实际情况，根据公平和诚实信用原则，本院酌定被告应按照合同约定的违约金的50%向原告支付逾期交房违约金。违约金数额为：128771元×2／10000×427天×50%=5498.52元。此外，被告应当按照约定的期限向产权登记机关提供资料，而被告并未提供证据证明其已履行该项义务。故原告要求被告赔偿逾期提供资料致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约金，理由正当，予以支持。由于涉案房产交付使用的时间为2013年11月1日，故被告将办理产权登记的资料报产权登记机关备案的最后期限为2014年11月1日。被告应当自2014年11月2起向原告支付违约金，截止2015年10月23日，被告未按约定报送相关资料违约357天，违约金数额为：128771元×1／10000×357天=4597.12元，原告主张4197.93元。原告主张基础设施、公共配套建筑未正常运行，但未提供证据予以证明，故原告主张的该项违约金，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》㈡第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告河南中海房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内按已付房款128771元向原告苌新敏支付逾期交房违约金5498.52元；
二、被告河南中海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按已付房款128771元的日万分之一向原告苌新敏支付自2014年11月2日起至本判决确定的履行之日止逾期向房产登记机关提供资料的违约金（截止2015年10月23日为4197.93元）；
三、驳回原告苌新敏的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费420元，由原告苌新敏承担256元，被告河南中海房地产开发有限公司承担164元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审 判 长 康福军
审 判 员 王惠敏
代审判员 司少华
二〇一六年四月二十二日
书 记 员 杜荣康
河南省焦作市山阳区人民法院
民事判决书（附页）
（2015）山民二初字第00797号
（2015）山民二初字第00797号民事判决书引用的相关法律法规，具体表述如下：
1、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
3、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
4、《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
5、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》㈡第二十九条第一款：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
6、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己的主张，有责任提供证据。