北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初14682号
原告（反诉被告）：秦华，男，1972年5月7日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。
被告（反诉原告）：黄荣桂，女，1976年3月21日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：于春梅，北京罗斯律师事务所律师。
原告（反诉被告）秦华与被告（反诉原告）黄荣桂房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）秦华，被告（反诉原告）黄荣桂及其委托诉讼代理人于春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告秦华向本院提出诉讼请求：1.判令黄荣桂支付我租赁期间所欠电费29元、水费576元；2.判令黄荣桂支付我2个月的租金16666元；3.判令黄荣桂支付我货架拆除费用700元、垃圾清运费300元；4.确认双方租赁协议已于2016年8月27日解除；6.判令黄荣桂支付免租期的租金1939元；7.判令黄荣桂承担本案的诉讼费。事实和理由：我与黄荣桂于2015年9月14日就北京市昌平区×楼部分签订了租赁协议，根据原租赁协议，黄荣桂发生了以下违约行为：1.原协议约定租期为3年，自2015年10月1日起至2018年9月30日止，现黄荣桂在没有和我协商的情况下单方面不再履行协议。2.原协议约定2016年8月15日黄荣桂支付第二年度租金10万元，当天我去找黄荣桂收取时黄荣桂没有支付，在我多次发函催收的情况下黄荣桂一直没有支付。3.原协议约定如黄荣桂不能按时交纳租金，我有权提前让其撤离，现黄荣桂悄悄将店内货品及有价值的物品全部撤离，只把没用的货架放在店中，经我多次催促仍然不来处理，后我找废品收购站的人员将店内货架拆除，产生人工费用700元、垃圾清运费用300元。4.租赁期间黄荣桂还欠付电费29元、水费576元，根据原协议约定，该费用应由黄荣桂承担。5.根据原协议约定，黄荣桂在第一年不能提出终止协议，一年后如终止需提前2个月和我协商，现不到一年黄荣桂即在没和我协商的情况下强行单方解除协议，给我经济上造成了直接的损失，理应对我进行赔偿，最低补偿我2个月的房屋租金。鉴于以上事实，故我诉至法院，请求法院支持我的诉讼请求。
被告黄荣桂辩称：1.我不欠秦华电费。水费在我交付房屋时秦华还没有确认我租赁房屋期间所用水费的数额。录音证据可以证明在交付房屋时，秦华并没有告知水费具体数额。关于电费，2016年3月15日我预付1000元电费。2016年3月15日电表里的数字是441度，441度乘以1.183元等于522元。2016年7月11日，我通过微信转账2505元电费款，则在本次交款中，尚有1522元预付电费款。8月20日的录音可证明，截止到8月15日，我仍然预存197元电费款在秦华处，同时因为楼上和隔壁按照实际消耗扣除，所以此时电表里剩余的电，应全归我所有，8月20日的录音可证明，剩余的电为498个字，折合人民币589元，因此，截止到8月15日用电和缴费的情况，我仍有1308元电费在秦华处。2.我无需支付2个月租金。我交了一年租金10万元，自2015年10月1日起至2016年9月30日止。2016年7月底我的店员李知芝告知秦华下一年度不再继续租赁房屋。8月15日我通过微信告知秦华下一年度不再继续租赁房屋。我按照合同的约定提前两个月告知秦华，并已支付了一年的租金。而秦华在我的租期内强行断电锁门，实际控制房屋，并在9月12日左右就将诉争房屋出租给他人，秦华不仅仅没有损失，并且在9月12日至9月30日期间诉争房屋是收取双重租金的。秦华在2016年8月20日在电费尚有结余的情况下无理要求预存电费，因我没有满足秦华的无理要求，8月22日秦华携带工具箱到店内，剪断了电表的线，强行停电。经双方协商已于8月27日口头解除房屋租赁合同。8月22日下午，因为秦华的断电和多次上门吵闹，店内业务无法开展，我将店内业务转移到在昌平的另一个店面。8月23日我发现秦华在店门口张贴广告，向我的客户宣称我逃跑并欠水电费，并且在店门口私自加锁。8月27日，我与秦华在店内见面，双方口头约定尽可能的提前20天搬走。9月8日晚上，我搬走冰箱、电视、空调等店内物品。自8月23日以后秦华已实际控制房屋，我已经无法使用房屋，每次进店取东西都需要秦华来开门。9月10日下午2点我约秦华开门处理店内物品，秦华不配合，后我明确表示还要店内的柜子，但秦华却在我的租赁期内将我的柜子强行拆除，造成我的损失。9月19日，我发现原来店面已经开始装修，进店询问装修工，回答大概一个星期前已经开始装修，老板为对面的白莎老板，新门牌的照片和店内正在装修的视频都可以证明在9月19日秦华已经诉争房屋出租。综上，我无需支付2个月租金。3.我无需支付货架拆除费和垃圾清运费。我店内物品是我要求保留并且要搬走的，秦华在我的租期内强行将上述物品拆除，给我造成实际损失，应赔偿我。4.租赁协议已于8月27日解除。5.本案应由秦华承担诉讼费。6.秦华要求我支付免租期内的租金我不同意，因为这是双方协商一致的结果，而且已经履行完毕。
反诉原告黄荣桂向本院提出诉讼请求：1.判令秦华赔偿我财产损失2000元；2.判令秦华赔偿我经营损失3万元；3.判令诉讼费由秦华负担。事实与理由：我与秦华经协商一致，于2015年9月14日签订了《租赁协议》，约定秦华将位于北京市昌平区×楼部分（30平方米）出租给我使用，合同期限为三年，自2015年10月1日起至2018年9月30日止。我交了一年租金10万元，自2015年10月1日起至2016年9月30日止。2016年7月底我的店员李知芝告知秦华下一年度不继续租赁房屋。8月15日我微信通知秦华下一年度不继续租赁房屋。我按照合同的约定提前两个月通知秦华，并且已付了一年的租金。而秦华在我的租期内强行断电锁门，实际控制房屋。秦华于2016年8月20日在电费尚有结余的情况下无理要求预存电费，因我没有满足其无理要求，其于8月22日携带工具箱到店内，剪断了电表的线，强行停电。8月22日下午，因为秦华断电和多次上门吵闹，店内业务无法开展，我将店里业务转移到在昌平的另外一个店面。8月23日秦华在店门口张贴广告，向我的客户宣称我逃跑并欠水电费，并在店门口私自加锁。9月10日下午2点我约秦华开门处理店内物品，秦华不配合，后在我明确表示还要店内柜子等物品的情况下秦华强行将柜子拆除，造成我的损失，故我提出反诉，请求法院支持我的反诉请求。
反诉被告秦华辩称：一、黄荣桂所述的事实与理由第一段明确确认双方签订的租赁协议期限为3年，自2015年10月1日起至2018年9月30日止，现黄荣桂在没有和我协商的前提下即单方面强制性终止了该合同，这一点已经是事实清楚。二、黄荣桂反诉状第二段中称2016年7月底其店员口头通知我下一年度不继续租赁房屋，此纯属无稽之谈，理由和证据如下：1.租赁协议为我和黄荣桂当面签订，要不履行协议也应该由黄荣桂本人跟我协商，怎么可能由一无关人员来和我协商此事；2.我8月14日微信通知黄荣桂准备房租时，黄荣桂都没有提出不租了，还让我15号到店里找她弟媳拿钱；3.8月15日我去店里没有拿到房租，她弟媳妇跟我说不租了，我给黄荣桂发了一份公函，督促她履行协议，黄荣桂才通过微信正式通知我不租了，不知道黄荣桂从什么时间算的说已经按照合同约定提前2个月通知我了？4.8月16日黄荣桂给我发了一份录音，内容是她把这个店交给她弟媳妇经营，这个房租她早已经交给她弟媳妇了，让她弟媳妇把钱给我，她也不知道是什么原因她弟媳妇没给我交房租。三、关于电费的事。这条街所有的房用电都是预售制，提前去物业买电，回来再插卡使用。8月20日我去找黄荣桂买电，黄荣桂竟提出按天缴纳电费的无理要求，在这种情况下我跟她说我没有本事也没有时间天天来找她收电费，天天去物业买电，你既然不用我就把电掐了，要用你自己找物业买去，想买多少买多少。四、反诉状中，黄荣桂称9月10日下午2点约我开门我不配合，更是谎话连篇。实际情况是我9月8日早上8点21分用微信问她哪天过来搬，她说10号搬，我问什么时候来，她说晚点，现在忙，后来于10号下午14时19分微信回复我称一会有人拉柜子，让我去开下门。14时24分我回复我这会不在，4点回昌平，水费576元，电费29元，让她到时候付一下。黄荣桂称4点其不在那里了，我立即回复称我这就回去，尽快，并让她把钱通过微信转给我。15时18分我回复黄荣桂门开了，她说人走了，明天再说，我说不行，今天必须撤，她没理。11号我就找废品收购人员把店里垃圾清了。至今黄荣桂一直没联系我。五、反诉状第四段黄荣桂称因为我的原因致使她的会员退款，此情况是这样的，她8月15日说要搬走，搬到她在鼓楼南街的一个店里继续经营，而现在她那鼓楼南街的店也早已经撤了，当时我知道我有几个朋友在她这里办的会员，他们从没有听她提过她要搬走，包括在这上班的员工都不知道她要撤店，她本来计划就是悄悄的搬走，这样会员就找不到她。综上，请求法院驳回黄荣桂的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：2015年9月14日甲方秦华与乙方黄荣桂签订《租赁协议》，约定：甲方将位于昌平区×楼部分（30平米左右）租给乙方使用，租期3年，自2015年10月1日起至2018年9月30日止。租金为一年10万元人民币，乙方每次付一年租金，签本协议时乙方付第一年租金10万元，2016年8月15日前付第二年租金10万元，2017年8月15日前付第三年租金10万元。若乙方不能按时交纳房租，甲方可提前单方提出终止协议，乙方无条件撤场，将房屋退回甲方，甲方不予退还剩余房租。乙方第一年不得提出终止协议，一年后如乙方不租需提前2个月通知甲方，双方结清账目后可终止协议。乙方进驻后进行装修时，不得破坏房屋主体结构，不得损坏店内一切设施，损坏一律照价赔偿。租金一年10万元，包括物业管理费和暖气费，其他工商、税收、水电等费用由乙方自己承担。合同由秦华和黄荣桂签字确认。
合同签订后，黄荣桂支付秦华2015年10月1日至2016年9月30日期间的房租10万元，秦华将房屋交付黄荣桂经营使用。2016年8月14日秦华与黄荣桂联系，要求其交付下一年度租金，黄荣桂回复称其已交代其弟媳妇，让秦华第二天到店里找其弟媳妇，但黄荣桂的弟媳妇并未将房租交付秦华，黄荣桂的店员告知秦华第二年不再租赁涉案房屋。秦华于2016年8月15日将《公函》一份张贴至涉案房屋门上，内容为：本人秦华，于2015年9月14日和黄荣桂女士签订了一份租赁协议，协议原约定期限为3年，现黄荣桂女士在未提前通知我方的前提下，单方提出终止协议。原协议约定2016年8月15日黄荣桂需交纳租金10万元，8月15日本人上门收取时，黄荣桂没有支付。原协议约定一年后如不租该房，黄荣桂需提前2个月通知我方，但对方没有按照执行。介于黄荣桂的以上违约行为，我方特发此公函，敦促黄荣桂女士按照原协议要求执行，如黄荣桂不按照协议执行，我方会采取措施维权，造成一切损失由黄荣桂女士承担。黄荣桂于2016年8月15日晚以微信形式正式通知秦华第二年不再租赁涉案房屋。此后，双方因交纳电费一事产生争议，秦华于2016年8月22日将涉案房屋的电线掐断，黄荣桂于当日将涉案房屋店内的部分物品搬离。2016年8月27日双方口头解除租赁协议，并定于2016年9月10日办理房屋交接手续。2016年9月10日涉案房屋店内尚有黄荣桂所有的货架尚未搬离，黄荣桂于当日下午14时19分许要求秦华将涉案房屋的店门打开便于拉柜子，秦华回复称其不在昌平，4点回昌平，黄荣桂表示其4点已经不在昌平了，秦华称其尽快回去，并于15时18分告知黄荣桂其已将店门打开，黄荣桂称其已经走了，明天再联系，秦华明确表示不行，今晚12点前不来搬东西就将东西全部扔掉。次日，秦华将涉案房屋中属于黄荣桂所有的货架拆除。秦华主张其为拆除货架及清扫房屋支付货架拆除费用700元及垃圾清运费300元，并提交谢×、黄×、李×出具的《证明》予以证实，黄荣桂对该份证据的真实性不予认可。黄荣桂主张秦华擅自停电的行为造成其经营损失，故要求秦华予以赔偿，并提交售货小票微信截图予以证明，秦华对黄荣桂提交的上述证据不予认可。庭审中，经双方协商，双方确认黄荣桂欠付的水费为400元，秦华放弃关于电费的诉讼请求。
另查，涉案房屋的所有权人为郑丽金，秦华系从郑丽金处租赁涉案房屋后转租给黄荣桂。
上述事实，有《租赁协议》、收据、微信聊天记录、录音、房屋所有权证书及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。秦华与黄荣桂签订的《租赁协议》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同属合法有效，双方应当按照合同约定严格履行各自的义务。
《租赁协议》约定：黄荣桂在第一年不得提出终止协议，一年后如不租需提前2个月通知秦华，双方结清账目后可终止协议。根据上述约定，黄荣桂在合同履行满一年后即可提出解除合同，仅需提前2个月通知秦华，合同并未要求黄荣桂在解除合同之前要与秦华协商一致。双方合同签订后，黄荣桂已支付秦华房屋租金至2016年9月30日，黄荣桂于2016年8月15日正式通知秦华第二年开始不再租赁涉案房屋，双方于2016年8月27日口头解除租赁协议，并于2016年9月10日正式办理了房屋交接手续，黄荣桂虽主张其于2016年7月底已口头通知秦华第二年不再租赁涉案房屋，但未提交相应的证据，秦华亦不认可，本院对黄荣桂的该项主张不予采信。黄荣桂虽未严格按照合同约定提前两个月通知秦华第二年不再租赁涉案房屋，但双方合同并未约定黄荣桂未按照协议约定提前通知秦华解除合同时黄荣桂应承担的违约责任，且秦华未提交充分证据证明黄荣桂的行为给其造成了损失，故秦华要求黄荣桂支付2个月租金16666元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持；因双方已口头协商解除了双方的租赁协议，故对秦华要求确认双方的租赁协议已于2016年8月27日解除的诉讼请求，本院予以支持；本案审理期间，双方经协商确定黄荣桂欠付水费的数额为400元，且秦华放弃关于电费的诉讼请求，本院对此不持异议，故黄荣桂应当支付秦华欠付水费400元；关于货架一事，双方于2016年9月10日协商由秦华配合黄荣桂将货架搬离，但在秦华将涉案房屋店门打开时黄荣桂已离开涉案房屋，且未按照秦华的要求于2016年9月10日晚12时前将货架搬离，相应的不利后果应由黄荣桂自行承担，其要求秦华赔偿财产损失2000元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持；双方因交纳电费一事产生争议，秦华于2016年8月22日将涉案房屋的电线掐断，黄荣桂将店内物品于2016年8月22日搬离，双方于2016年8月27日口头协商解除合同时黄荣桂并未就秦华影响其经营一事主张权利，现黄荣桂主张秦华的行为造成其营业损失，但其提交的微信截图不足以证明其主张成立，故对黄荣桂要求秦华支付经营损失3万元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持；秦华虽主张其为拆除货架及清扫房屋支出费用1000元，但其提交的《证明》实为证人证言，证人未出庭接受质询，且未有其他证据予以佐证，故对秦华要求黄荣桂支付货架拆除费用700元及垃圾清运费300元的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持；关于免租期租金，因免租期是双方协商一致的结果，现秦华要求黄荣桂支付免租期内租金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认秦华与黄荣桂于二○一五年九月十四日签订的《租赁协议》已于二○一六年八月二十七日解除。
二、黄荣桂于本判决生效后十日内支付秦华水费四百元。
三、驳回秦华的其他诉讼请求。
四、驳回黄荣桂的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一百二十八元，由秦华负担，已交纳；反诉案件受理费三百元，由黄荣桂负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 田雅娟
二〇一六年十二月十二日
书记员 陈 月