福建省武平县人民法院民 事 判 决 书（2015）武民初字第478号原告（反诉被告）福建省武平县诚道置业有限公司，住所地武平县平川镇枫亭岗路（青云山园区管委会），组织机构代码67848091-7。法定代表人刘洋，经理。委托代理人兰月秀，福建天梁律师事务所律师。委托代理人蓝官宝，武平县中信法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）杨振明，男，1979年11月18日生，汉族，居民，住厦门市湖里区。委托代理人钟海燕，武平县中信法律服务所法律工作者。被告柯建东，男，1980年10月30日生，汉族，居民，现关押于漳州监狱。被告陈炳明，男，1969年8月16日生，汉族，居民，住连城县。被告柯建东、陈炳明共同委托代理人张机慧，福建博益律师事务所律师。原告福建省武平县诚道置业有限公司（以下简称为诚道公司）与被告杨振明、柯建东、陈炳明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月1日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人兰月秀、蓝官宝，被告杨振明的委托代理人钟海燕、被告柯建东、陈炳明的委托代理人张机慧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诚道公司诉称，2011年6月30日，三被告与原告签订一份《租赁合同》，合同第一条约定，原告将坐落于武平县平川镇至尊大酒店共11层面积为7406平方米的整栋房屋出租给三被告作酒店经营使用；合同第二条约定，租赁期限共八年，自2011年7月1日起至2019年6月30日止，由下列情形之一，甲方（原告）可以终止合同，收回房屋……3、拖欠租金一个月……；第三条约定，2011年7月1日至2013年6月30日期间租金为每月每平方12元；2013年7月1日至2016年6月30日期间租金为每月每平方米15元；2016年7月1日至2019年6月30日期间租金为每月每平方米20元左右（到时另行协商）。被告每月5号准时交当月租金；第六条第3项约定，乙方逾期交付租金的，除仍应补交欠租外，并按租金3‰以天数计算向甲方交付违约金。合同签订后，原告将房屋交付给被告，被告也对房屋进行装修并对外营业。但被告自2014年6月开始，虽经原告多次催要，被告却未能按合同约定向原告缴交租金。原告多次通知被告按合同的约定终止合同并补交所欠租金和滞纳金，但被告拒绝腾空搬迁和向原告缴交所拖欠的租金和滞纳金。综上，被告的行为已构成严重违约，根据双方所签订的租赁合同约定，原告有权终止合同，收回房屋，被告应依法及依约承担相应的违约责任。据此，原告请求判令：1、解除原、被告于2011年6月30日所签订的租赁合同；2、被告限期搬迁并腾空所租赁的原告的房屋；3、被告支付所拖欠的2014年6月1日至被告腾空房屋时止按每月租金111090元标准计算（7406㎡乘以15元乘以每个月）及以上每月租金自2014年6月6日起至腾空时止按同期同类贷款基准利率四倍计算的违约金；4、诉讼费由被告承担。被告杨振明辩称，一、答辩人与诚道公司于2011年6月30日签订租赁合同，租赁期限2011年6月30日至2019年6月30日，租赁期限未满。该合同目的是租赁用于酒店经营，但是因原告所出租的房屋主体结构问题导致酒店消防验收不合格，无法办理营业执照，并在2013年6月武平县工商局发函要求停止营业，导致酒店一直无法经营，不能实现合同目的。鉴于合同目的不能实现，答辩人同意解除本租赁合同。二、根据合同法的规定，合同解除后，双方负有返还对方财产义务，签订租赁合同时原告提供给答辩人的房屋是毛坯方，答辩人共花费了8763048元进行装修和酒店设备购置。根据公平原则，原告具有返还酒店装修及购置物品的显存价值的义务，否则答辩人也没有归还所租赁房屋的义务，答辩人提出了申请法院委托具有相应资质的第三方对酒店装修及购置品现存价值进行评估。三、答辩人自2014年6月开始拒绝支付租金的原因有以下几点：1、由于原告所出租的房屋主体结构问题导致酒店消防验收不合格，无法办理营业执照，并由武平县工商局发函停止营业，导致酒店一直无法经营，没有正常收入；2、2015年1月份，原告的法定代表人指使他人破坏了酒店的电梯，导致酒店无法经营，进一步激化了双方的矛盾；3、签订租赁合同时该出租房屋还没有经过主体工程竣工验收，按照相关法律的规定，原告在取得竣工验收报告前不能出租该房屋，答辩人也没有义务支付竣工验收前那一段时间的租金。因此，答辩人认为由于原告的原因和过错导致答辩人在投入巨大的资金对酒店进行装修后无法正常经营，不能实现合同目的，答辩人没有义务支付未付部分的租金，即使法院认为答辩人应当支付租金，双方也应当根据各自过错程度分担租金损失。据此，被告提出反诉要求：1、解除双方于2011年6月30日签订的房屋租赁合同；2、原告返还武平县至尊大酒店的装修及购置物品的现存价值月260万元（具体数据以评估价值为准）；3、本案反诉费用由原告负担。被告柯建东、陈炳明辩称，一、2011年6月30日，以原告为甲方，答辩人和杨振明为乙方，双方签订《租赁合同》一份，约定甲方将武平县平川镇至尊大酒店整栋房屋租赁给乙方做酒店经营使用。合同签订后，乙方投入大量资金进行装修，并着手进行消防验收和工商登记。但由于原告出租的房屋主体结构问题导致房屋无法通过消防对酒店要求的验收，工商营业执照始终无法办理下来。乙方三人本着积极解决问题的态度，找甲方、消防、工商，但由于主体结构无法通过装修改变，因此问题始终无法得到解决。二、由于杨振明既是乙方承租人之一，又是甲方的法定代表人，经与杨振明协商，2012年12月30日，答辩人与杨振明达成协议，答辩人退出至尊大酒店的经营，酒店装修等共计花费800万元，由杨振明退给柯建东160万元、陈炳明240万元，即以股权转让的形式，柯建东、陈炳明将股权按原价转让给杨振明。由于杨振明没有现金支付给柯建东和陈炳明，杨振明给柯建东、陈炳明出具借条，将股权转让款转为借款。三、由于杨振明当时仍是原告法定代表人，杨振明、柯建东和陈炳明签订协议的当日，杨振明以甲方法定代表人的身份签收了一份乙方承租人给甲方的通知函，通知甲方：陈炳明和柯建东在租赁房屋的股权已全部转让给杨振明，以后房屋租金等由杨振明支付，与陈炳明、柯建东无关。甲方自始也从未要求答辩人支付租金。答辩人认为原告已经解决了消防和工商登记事宜，直至收到原告诉状，才得知酒店仍未解决经营问题，原告股东间的经济纠纷未解决。综上，答辩人早在2012年12月30日已经退出租赁房屋经营且已通知原告，原告始终从未向答辩人要求支付租金。如果租赁合同仍应履行并承担义务，应由杨振明个人与原告进行决定并清算，与答辩人无关。请法庭依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。原告针对被告杨振明的反诉提出如下答辩意见：一、被告所述与事实严重不符。合同第一条约定，所有酒店装修及验收由被告负责。第二条约定，被告有下列情形之一的，原告可终止合同，收回房屋。……3拖欠租金一个月的。第二条同时还约定：租赁合同期满而终止时，被告在酒店所有的证照、设施及家俱、电器原封不动无偿归甲方所有，以便办证甲方回收时能照常继续经营。第四条第四款约定：乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下可对承租房屋进行装修。合同签订后，答辩人将房屋交付被告，被告也对房屋进行装修并对外营业。至于被告在经营过程中是否通过消防验收，是否取得营业执照，答辩人一概不知，与答辩人也没有任何关系。因为答辩人没有法定义务为被告办理营业执照及通过消防验收。现被告称由于答辩人的房屋主体结构问题导致酒店消防验收不合格、无法办理营业执照，没有任何事实依据。二、关于被告要求答辩人返还酒店装修及购置物品现存价值260万元的问题。答辩人认为，答辩人要求解除租赁合同，是因为被告未按约定支付租金，是被告单方面违约行为所致，守约方不存在需返还财产的法定情形。根据《合同法》第58、97条规定，合同只有被确认无效或者撤销后，双方当事人才负有返还财物的义务，被告要求答辩人返还酒店装修及购置物品的显存价值260万元没有法律依据。被告的反诉请求，没有事实和法律依据，答辩人请求驳回被告杨振明的反诉请求。被告柯建东、陈炳明针对被告杨振明的反诉提出如下答辩意见：1、本案租赁房屋确实是主体结构不合格，没有提供两条通道，无法通过消防，导致酒店无法经营。原来合同约定酒店装修验收由各方承担，但被告无法通过改变主体结构来通过验收；2、被告杨振明的陈述也基本符合事实也与实际情况相符，答辩人退出的时候，总的价值是800万元，2012年底就退出租赁合同，但合同解除后租金如何承担及如何返还财产，本人认为过错主要是由原告承担，因为是原告的过错。经审理查明，2011年6月30日，原告诚道公司（甲方）与被告杨振明、柯建东、陈炳明（乙方）签订一份《租赁合同》，合同第一条约定，原告将自有的坐落在武平县平川镇至尊大酒店整栋房屋，层高十一层，电梯两部，建筑面积7406平方米，框架结构，出租给乙方作酒店经营使用（所有酒店装修及验收由乙方承担负责）；第二条约定，租赁期限共八年，甲方从2011年7月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2019年6月30日收回。乙方有下列情形之一，甲方可以终止合同，收回房屋……3、拖欠租金一个月……。租赁合同因期满而终止时，乙方在酒店所有证照、设施及家具、电器原封不动无偿归甲方所有，以便保证甲方收回时能照常继续经营；第三条约定，2011年7月1日至2013年6月30日期间租金为每月每平方12元，2013年7月1日至2016年6月30日期间租金为每月每平方米15元，2016年7月1日至2019年6月30日期间租金为每月每平方米暂定20元左右（到时另行协商）。被告每月5号准时交当月租金；第四条约定，乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方同意后方可施工。对装饰物的工料费由乙方承担，所有权属归甲方。第六条第3项约定，乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金3‰以天数计算向甲方交付违约金。合同签订后，原告将房屋交付给被告，被告也对房屋进行装修并以至尊大酒店形式对外营业，被告自2014年6月开始没有向原告缴交租金。2012年7月24日，武平县公安消防大队对武平至尊大酒店进行消防监督检查。同日，武平县公安消防大队向武平县至尊商务会所发送《不同意投入使用、营业决定书》：“根据你单位关于武平县至尊大酒店投入使用、营业前消防安全检查的申请，我大队于2012年7月24日派员进行了消防安全检查。经检查，你单位存在下列消防安全问题，不具备投入使用、营业的消防安全条件，根据《中华人民共和国消防法》第十五条第二款的规定，决定不同意投入使用、营业：一、二层商用部分未与住宅部分进行防火分隔；二、四层与至尊丽景1#楼连通，防火区改变；三、一层楼梯间未设置直通室外的安全出口且未采用扩大封闭楼梯间；四、四至十层内走道超20m无法满足自然排烟要求，未设置机械排烟系统；五、室内消火栓设置位置不明显且无标志标识；六、七至九层靠至尊丽景1#楼一侧窗间墙不足2m且未按要求设置防火窗；七、火宅自动报警系统为保持完好有效。”2013年6月9日，武平县工商行政管理局向武平县至尊大酒店发送责令停止无照经营活动通知书，责令立即停止无照经营活动。2015年2月3日，张斌向武平县公安局指挥中心报警称：今天下午在武平县城厢镇工业区至尊大酒店，有几个人电梯的电路板偷走了，导致电梯不能用了。武平县公安局城厢派出所处警记录：现场位于至尊大酒店，经现场询问当事人李冬兰了解，今天下午5时许，发现有7、8个人在至尊大酒店顶楼拆电梯房的电路板，称是股东之间的事情，后经了解，股东之间存在经济纠纷。2015年2月14日，武平县公安局城厢派出所向刘洋（原告的法定代表人）作询问笔录，刘洋称因为承租方未交房租和违反合同约定，公司决定将至尊大酒店电梯和至尊娱乐城的电梯电路板拆除。被告杨振明称原告指派他人破坏了至尊大酒店的两部电梯，其中一部被拆除了电路板至今未修，另一部是拆除了其他零部件，至尊大酒店已进行维修并投入使用，电梯损坏期间，至尊大酒店有营业，但营业有受到一定影响。被告杨振明确认至尊大酒店在本案诉讼期间仍在营业，原、被告均同意解除本案的租赁《租赁合同》，原告不同意利用租赁房屋内的装饰装修物。另查明，诚道公司于2008年8月29日成立，法定代表人为杨振明，2013年8月5日，法定代表人杨振明变更为刘洋。至尊大酒店于2012年6月6日竣工验收消防备案抽查合格，于2012年7月10日室内装修竣工验收消防备案抽查合格。又查明，2012年12月30日，杨振明为甲方、陈炳明为乙方、柯建东为丙方签订协议书：三方经协商一致同意，将乙方和丙方的股权按原价全部转让给甲方。股权转让后，酒店资产全部归甲方所有，转让前期及今后经营的一切债权债务及法律、经济责任由甲方负责，与乙方和丙方无关。同日，三被告向原告发出通知函：因经营管理需要，陈炳明、柯建东二人在酒店的股权全部转让给杨振明，从此以后房屋租金由杨振明个人支付，与陈炳明、柯建东无关。杨振明以原告法定代表人身份在该通知函上签字“同意”。以上事实有原告提供的《房屋所有权证》、《租赁合同》，被告杨振明提供的《不同意投入使用、营业决定书》、《责令停止无照经营活动通知书》、《接警单》、《报价单》，被告陈炳明、柯建东提供的《协议书》、通知函、《内资企业基本情况表》，本院依申请调取的询问笔录、消防监督检查记录、至尊大酒店平面布置图、消防监督结果查询单及原、被告的陈述等证据，可以证实。原、被告对上述证据未提出异议或提交证据予以反驳，本院认为，上述证据来源合法、内容真实、与案件事实有关联，本院予以采信。综上，本院认为，原、被告签订的《租赁合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同成立并具有法律效力，双方应按照约定全面履行自己的义务。《租赁合同》第二条约定，被告拖欠租金一个月的，原告可以终止合同，收回房屋。现被告自2014年6月开始没有向原告缴交租金，按约原告可以终止合同，收回房屋，且被告对原告主张解除本案《租赁合同》没有异议，因此，原、被告于2011年6月30日签订的《租赁合同》予以解除，被告应予以腾房。三被告主张原告出租的房屋主体结构问题导致酒店消防验收不合格，无法办理营业执照，并在2013年6月武平县工商局发函要求停止营业，导致酒店一直无法经营，不能实现合同目的。合同约定所有酒店装修及验收由被告承担负责，被告在本案庭审过程中确认至尊大酒店至今仍在营业，且被告提供的证据不能直接证明消防安全检查不合格是属不能更改的主体结构问题，也没有提供证据证明被告就消防安全检查及无法办理营业执照问题与原告进行了协商沟通，因此，对被告的上述辩称理由，不予采纳，被告杨振明以上述理由拒绝支付租金，不予支持。本案因被告未依约支付租金导致租赁合同解除，被告杨振明反诉要求原告返还装修购置物品的现存价值，原告不同意利用装饰装修物补偿现存价值，被告杨振明的该项反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告杨振明申请对至尊大酒店的装修及购置物品现存价值进行鉴定已无必要。被告杨振明称原告的法定代表人刘洋指派他人破坏了至尊大酒店的电梯，导致酒店无法经营，要求减免租金，又未提供证据证明电梯损坏导致的酒店经营损失，本院认为该项主张不能成为拒付租金的理由，关于电梯的损坏纠纷可另行解决。合同法规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意，三被告的股权转让协议确定被告柯建东、陈炳明在至尊酒店的股权转让给被告杨振明，三被告向原告发出通知，至尊酒店的租金由被告杨振明个人支付，被告杨振明作为当时原告的法定代表人在该通知上签字同意，该债务发生转移，原告主张的租金及违约金应由被告杨振明承担。因此，被告柯建东、杨炳明主张驳回原告对其二人的诉讼请求，应予支持。《租赁合同》约定租金2013年7月1日至2016年6月30日每月每平方米15元，被告每月5号准时交当月房租，逾期交付租金，除补交欠租金外按租金的3‰以天数计算向原告交付违约金。原告主张租金自2014年6月1日起至腾房时止按银行同期同类贷款基准利率四倍计算的违约金，未超过合同约定范围，应予支持。由此，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百二十一条第一款之规定，判决如下：一、解除原告福建省武平县诚道置业有限公司与被告杨振明、柯建东、陈炳明于2011年6月30日签订的《租赁合同》。二、被告杨振明应于本判决生效之日起十五日内腾空并搬迁原告福建省武平县诚道置业有限公司所有的坐落于武平县平川镇至尊大酒店房屋。三、被告杨振明应于本判决生效之日起十日内支付给原告福建省武平县诚道置业有限公司自2014年6月1日起至腾空租赁房屋时止，按每月111090元计算的租金并承担自2014年6月6日起以逾期支付的租金数额按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算的违约金。四、驳回原告福建省武平县诚道置业有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告杨振明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案本诉案件受理费16797元、反诉费13800元，由被告杨振明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。审 判 长  王立音人民陪审员  王燕明人民陪审员  修荣华二〇一五年十二月二十一日书 记 员  肖玉生附注：主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百二十一条当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。人民法院准许当事人鉴定申请的，应当组织双方当事人协商确定具备相应资格的鉴定人。当事人协商不成的，由人民法院指定。符合依职权调查收集证据条件的，人民法院应当依职权委托鉴定，在询问当事人的意见后，指定具备相应资格的鉴定人。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。