广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第367号
上诉人（原审原告，反诉被告）黎浩星，男，汉族，住佛山市顺德区。
委托代理人欧书云，广东群立弘律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）陈嘉锡，男，汉族，住佛山市南海区。
委托代理人杨火兰，广东量度律师事务所律师。
原审第三人佛山市南海区桂城街中区村新填地股份合作经济社，住所地佛山市南海区。
负责人郭锡光。
上诉人黎浩星为与被上诉人陈嘉锡、原审第三人佛山市南海区桂城街中区村新填地股份合作经济社（以下简称新填地股份社）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法民三初字第920号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1997年3月8日，黎浩星代表三山康乐食品厂与原南海市三山港区新填地居民委员会（以下简称新填地居委会）签订《租用土地合同》，约定三山康乐食品厂租用新填地居委会土地2715平方米建厂房，自1997年3月8日至2015年3月7�止。租金每月每平方米1.2元，管理费每年每1000平方米3元，租金和管理费均为每三年期满递增20%。租金每一季度支付一次。2004年2月25日，黎浩星与陈嘉锡签订《租赁合同》，约定黎浩星将南海区某工业区一号建筑物厂房租给陈嘉锡做食品加工厂，建筑面积水泥结构1300平方米，星栅结构约1200平方米，如有出入，以实际交付的建筑面积及租用土地合同为准。租赁期限从2004年3月1日至2015年2月28日。陈嘉锡每月1-5号向甲方缴交租金8000元，向新填地居委会缴交土地租用管理费，缴交方法按《租用土地合同》为准。保证金20000元，合同期满退还予陈嘉锡。2004年5月7日，陈嘉锡支付20000元保证金予黎浩星。
各方当事人共同确认，陈嘉锡从2004年3月起直接向新填地居委会支付涉讼租赁物的土地租金及管理费至2013年12月；2013年12月13日，陈嘉锡向新填地居委会支付2013年8月至12月按每月9796元计算的土地租金共48980元及同年8月至11月的水费396.8元。陈嘉锡支付至2013年8月的租金予黎浩星。黎浩星陈述于2013年9月发现陈嘉锡没有继续支付租金。2014年8月15日，黎浩星向陈嘉锡发送信件一封，内容为：“……工厂租约快满期。听说你也搬新厂区，本人黎浩星曾写书信、打电话多次发短信给你，从无回音。（另你厂来人所谈的事并无你亲笔委托书，本人无法相信，因而没有谈成功。）新填地居委管理费厂租金也不缴。……法院见损失更大，租约未满期，移交手续未清。……收到请回复，不要法院见面……。”
原审法院于2014年9月30日组织黎浩星与陈嘉锡到涉讼租赁物现场勘验，双方当事人均表示没有开门钥匙，位于涉讼租赁物对面的佛山市南海区焕容日杂店工作人员梁灿佳陈述，一个月前对面租赁物的工人将钥匙放在该店，声称如有人要承租厂房请代为开门并联系“黎浩星”及指定的电话号码。原审法院勘验人员以梁灿佳提供的钥匙开门进入涉讼租赁物，租赁物已空置。2014年10月9日，佛山市南海区某居民委员会出具《证明》一份，载明在该居委会辖区南海桂某工业区一号建筑物厂房经营的佛山市南海区家怡食品厂在安全巡查期间，已于2013年8月搬走。
黎浩星于2014年9月1日起诉至原审法院。请求判令：1.陈嘉锡支付2013年9月1日至2014年8月31日的租金96000元及逾期付款利息（以96000元为本金从起诉日起至实际付清款日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.陈嘉锡支付2014年1月至9月的土地租用管理费88164元（按9796元／月计算）及逾期付款利息（以88164元为本金从起诉日起至付清款日至按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.本案的诉讼费用由陈嘉锡承担。
陈嘉锡亦于2014年9月30日�原审法院提出反诉称，请求判令：1.确认黎浩星、陈嘉锡的《租赁合同》于2013年9月1日解除；2.黎浩星向陈嘉锡返还保证金20000元；3.本诉及反诉费用由黎浩星承担。
原审法院认为：黎浩星没有在一审辩论终结前提交涉讼租赁物取得了建设工程规划许可证并经竣工验收的相关证据材料，涉讼租赁物未经规划报建及竣工验收，黎浩星与陈嘉锡签订《租赁合同》因违反法律的强制性规定而无效。合同无效，自始没有约束力，原审法院对陈嘉锡请求确认合同已于2013年9月解除不予支持。合同无效，因合同取得的财产应予返还，黎浩星应返还保证金20000元予陈嘉锡，原审法院对陈嘉锡的相应反诉请求予以支持。陈嘉锡对涉讼厂房进行了实际使用，根据公平等价有偿原则，陈嘉锡应参照合同约定的标准及交易习惯中的土地使用费、管理费支付标准向黎浩星支付占用期间的场地使用费、土地使用费及管理费。根据原审法院现场勘察的情况、佛山市南海区某居民委员会出具《证明》及新填地股份社关于2014年1月追讨土地租金时发现陈嘉锡已搬离的陈述，陈嘉锡已于2013年8月撤场。黎浩星作为出租人，应该对租赁物的占有使用情况有基本的了解。黎浩星陈述于2013年9月已发现陈嘉锡没有支付当月租金，黎浩星2014年8月15日发给陈嘉锡的信件证明黎浩星已实际知悉陈嘉锡搬离涉讼厂房，原审法院认定黎浩星在陈嘉锡搬离后且没有支付租金的合理期限内即2013年12月前已知悉陈嘉锡撤场情况并具备收回涉讼厂房的条件，涉讼厂房的场地使用费及相应土地使用费、管理费应计算至2013年12月，原审法院对黎浩星主张2014年1月起的厂房使用费、土地使用费、管理费均不予支持。陈嘉锡应支付2013年9月至12月期间按每月8000元计算的场地使用费24000元予黎浩星。陈嘉锡没有举证证明将涉讼厂房返还予黎浩星的时间，且陈嘉锡于2013年12月仍向第三人支付2013年8月至2013年12月的土地使用费，证明陈嘉锡对涉讼厂房及相应土地在该期间仍为陈嘉锡实际控制予以确认，原审法院对陈嘉锡主张不需支付涉讼厂房2013年9月至12月的场地使用费不予支持。双方约定陈嘉锡应于每月5日前支付使用费予黎浩星，陈嘉锡没有依照约定时间支付2013年9月至2013年12月的场地使用费予黎浩星，确造成黎浩星的资金占用损失，黎浩星主张陈嘉锡从起诉日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付2013年9月至12月的使用费24000元的利息，予以支持，对黎浩星的其他利息请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、陈嘉锡应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2013年9月至12月的场地使用费24000元及该款从2014年9月1日起至付清款日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息予黎浩星。二、黎浩星应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金20000元予陈嘉锡。三、驳回黎浩星的其他诉讼请求。四、驳回陈嘉锡的其他反诉请求。案件适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取1991.64元，由黎浩星负担1791.64元，由陈嘉锡负担200元。反诉受理费减半收取150元，由黎浩星负担。
上诉人黎浩星不服上述判决，向本院提起上诉称：一、黎浩星建造厂房创办三山康乐食品厂，系新填地股份社招商引资的项目，经合法许可。1997年，新填地股份社为发展集体经济、解决村民就业、出路，向黎浩星招商引资在新填地股份社的三山处开办康乐食品厂，新填地股份社为黎浩星操办了康乐食品厂及厂房建造的全部报建手续。该相关文件在当时的南海市工业局登记备案，符合当时南海市发展地方经济政策、法规的规定。故本案涉案的租赁物是经合法许可，不存在违反法律强制性的规定。二，陈嘉锡应承担违约的法律责任，即使法院判决《租赁合同》无效，陈嘉锡同样要承担支付实际使用厂房的费用及将厂房交付给黎浩星的义务。陈嘉锡没有提供任何证据证明其已与黎浩星协商一致解除《租赁合同》或协商一致将租赁物交付给了黎浩星，该涉案厂房一直在陈嘉锡的控制使用之下。因此，陈嘉锡应向黎浩星支付租金、土地使用费、管理费。原审法院以居委会的证明、新填地股份社追讨租金情况及陈嘉锡向新填地股份社支付土地使用费至2013年12月作为依据，认定陈嘉锡实际控制厂�及土地时间是2013年12月止；2014年之后，认定黎浩星具备收回厂房，陈嘉锡就无任何义务了，陈嘉锡则无须支付2014年1月之后的付租金、土地使用费、管理费，这样判决是错误的。理由是：黎浩星与陈嘉锡存在租赁法律关系，陈嘉锡提出终止租赁协议或将租赁物交付给黎浩星，应向黎浩星提出或协商或交付；居委会、新填地股份社与黎浩星、陈嘉锡之间的租赁关系没有任何关联，其证明陈嘉锡搬离厂房不能成为租赁双方终止租赁协议、收回厂房的条件；陈嘉锡承租黎浩星价值数百万元的厂房已十年，其有承担保护好厂房、完整交付的义务；即使《租赁合同》无效，解除合同，陈嘉锡同样要支付实际使用的费用，履行交付厂房的义务。因此，陈嘉锡提出终止租赁合同，交付租赁物，不控制租赁物，退回租赁物，应当履行法律程序，承担缔约责任、法律义务。三、原审�院判决陈嘉锡向黎浩星支付2013年9月至12月的土地使用费明明是四个月而非三个月，原审判决马虎。四、陈嘉锡承租黎浩星价值数百万元的厂房已十年（黎浩星在十年内没有上涨陈嘉锡租金一分钱），在最后一年将到期时，陈嘉锡将黎浩星的厂房进行毁坏性使用，黎浩星用血汗钱投资数百万元厂房，被陈嘉锡毁于一旦。故为维护黎浩星的合法权益，特上诉请求：1、改判陈嘉锡立即支付黎浩星2013年9月1日至2014年8月31日的租金96000元及逾期付款利息（自起诉之日起按银行同期贷款利率计至实际支付之日止）；改判陈嘉锡支付黎浩星2014年1月1日至9月30日的土地管理费（该费用计算方法按《租用土地合同》为准，系支付给新填地股份社的土地租金和管理费）88164元及逾期付款利息（自起诉之日起按银行同期贷款利率计至实际支付之日止）（暂计：184164元）；2、改判黎浩星无�向陈嘉锡退回保证金20000元；3、一、二审诉讼费用由陈嘉锡承担。
上诉人黎浩星在二审期间向本院提交的证据如下：
证据1、《乡镇工业登记备案表》；
证据2、《申请报告》；
证据3、《临时建设工程规划许可报批表》。
证据1至证据3，拟共同证明涉案租赁物是当时新填地股份社为解决就业而建设的，该土地使用经过南海市工业局备案。
被上诉人陈嘉锡答辩称：黎浩星所提交的证据中可以证明涉案租赁物使用期限为两年，即为临时建筑物，涉案租赁物并非合法。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回黎浩星的上诉请求。
被上诉人陈嘉锡在二审期间没有向本院提交新证据。
被上诉人陈嘉锡对上诉人黎浩星提交的证据质证如下：对证据1、证据3的真实性不予确认，对证据2的真实性予以确认。该三份证据不属新证据，且已过举证期限，陈嘉锡对其不发表意见。即使法院认定该证据属新证据，该证据3可显示出涉案租赁物是临时建筑物，且改建筑已过使用期限。
原审第三人新填地股份社对上诉人黎浩星提交的证据发表质证意见如下：对该三份证据的真实性、合法性、关联性没有异议。
原审第三人新填地股份社在二审期间没有向本院提交新证据。
本院对上诉人黎浩星提交的证据认证如下：该三份证据的真实性虽可确认，但由于证据2上载明的工程建设于1997年被有关规划部门批准的使用期为两年，故该三份证据不能证明涉案租赁物在两年使用期后已取得建设工程规划许可证。
本院对原审法院查明的案件事实予以确认。
本院认为：由于涉案租赁物未取得建设工程规划许可证，原审法院据�认定黎浩星与陈嘉锡签订的《租赁合同》无效，并据此判决黎浩星应返还保证金20000元予陈嘉锡，并参照合同约定的租金标准，判决陈嘉锡应支付2013年9月至12月期间按每月8000元计算的场地占有使用费及利息予黎浩星妥当，本院对此予以维持。因为2013年9月至12月之期间应为四个月而非三个月，故原审法院将该期间的场地占有使用费按三个月计算为24000元及利息，而非按四个月计算为32000元及利息属计算有误，本院对此予以纠正。黎浩星二审时提交《乡镇工业登记备案表》、《申请报告》、《临时建设工程规划许可报批表》之证据，以主张涉案租赁物已经过规划部门规划许可，涉案合同应为有效合同，但由于该证据只能证明其上载明的建筑物取得过临时建设工程规划许可，且已超过临时使用期限，故本院对其该上诉主张不予采信。
涉案《租赁合同》无效，陈�锡应及时返还涉案租赁物。未及时返还，则应交付继续占有使用的费用。在陈嘉锡主张涉案租赁物已返还，但却不能提交证据证明其于何时返还的情形下，涉案租赁物是否已返还及返还的时间的认定应依据黎浩星能够实际管领涉案租赁物的时间而确定。原审法院认定黎浩星于2013年12月即能够实际管领、收回涉案租赁物妥当，本院对此亦予以确认。理由为：第一，黎浩星在自2013年9月份至2013年12月份长达四个月的时间内未收取到陈嘉锡交付的“租金”（因合同无效，应为占有使用费），且该情形仍在继续的情形下，作为出租人，黎浩星应当知道陈嘉锡“违约”事由的发生。其合理的作法，应是找陈嘉锡协商解决或者到租赁物现场查明陈嘉锡是否已搬离，若确定陈嘉锡已经搬离，则应及时自行收回租赁物，以预防损失扩大，而非放任“违约”的持续进行，但黎浩星没有提供证据证明其针对陈嘉锡不交“租金”的行为，对涉案租赁物已采取了合理的措施。第二，在涉案租赁物于原审法院现场勘查时显示已经空置多日，南海区某居民委员会出具证言证明陈嘉锡搬离涉案租赁物的时间为2013年8月份，且涉案租赁场所电费于2013年8月、9月份又急剧下降，而黎浩星又不能提供反证推翻该证言的情形下，可认定陈嘉锡主张其于2013年8月份已搬离涉案租赁物的主张可信。这即表明，即使陈嘉锡未通知黎浩星而擅自搬离涉案租赁物，也未主动交还涉案租赁物，那么，在其后长达四个月的时间内，黎浩星也完全有条件可自行收回、管领涉案租赁物。综上，在黎浩星有条件自行收回涉案租赁物而未收回，致使涉案租赁物处于闲置状态的情形下，黎浩星主张陈嘉锡应支付场地占有使用费应至2014年8月31日，应支付自2014年1月1日起至2014年9月1日的土地管理�依据不充分，原审法院对此不予支持妥当，本院对此亦不予支持。黎浩星尚上诉称陈嘉锡对涉案租赁物进行毁坏性使用，给其造成了损失。由于其在一审时并未对此有所诉请，如其认为陈嘉锡对涉案租赁物确有毁损，应予赔偿，其可另案向其主张。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律适当，但因计算有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法民三初字第920号民事判决第二项、第三项、第四项；
二、变更广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法民三初字第920号民事判决第一项为：陈嘉锡应于本判决发生法律效力之日起十日内向黎浩星支付2013年9月至12月的场地占有使用费32000元及该款从2014年9月1日起至付清款日�按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费减半收取1991.64元，由黎浩星负担1645.58元，由陈嘉锡负担346.06元。一审反诉案件受理费减半收取150元，由黎浩星负担；二审案件受理费3743.28元，黎浩星负担3569.34元，由陈嘉锡负担173.94元。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
代理审判员 李 虹
代理审判员 黄玉凤
二〇一五年六月十八日
书 记 员 李嘉敏