新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）新01民终917号
上诉人（原审原告）：赵志清，男，1968年3月5日出生，汉族，无固定职业。
委托诉讼代理人：马宏彬，新疆赛天律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：杜春光，男，1956年9月2日出生，汉族。
上诉人（原审被告）：杜小双，女，1986年9月1日出生，汉族，无固定职业。
上诉人杜春光、杜小双的共同委托诉讼代理人：祁培琳，新疆广天律师事务所律师。
上诉人赵志清因与上诉人杜春光、杜小双房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院(2017)新0103民初7070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵志清的委托诉讼代理人马宏彬，上诉人杜春光、杜小双的共同委托诉讼代理人祁培琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵志清上诉请求：请求对一审判决第二项予以改判。事实与理由：1.我与杜春光之间签订房屋租赁合同并未到期，在合同履行期间，房屋的所有权人发生了变化，根据买卖不破租赁的原则，我和杜小双继续履行了房屋租赁合同，我也向杜小双支付了95,000元的房屋租金，为了配合政府拆迁，我与杜春光签订了《房租合同终止协议》，并按照协议约定履行了搬离义务，杜春光、杜小双已配合我从拆迁安置部门领取了合同中约定的1万元奖励金，杜小双对于我与杜春光签订的《房租合同终止协议》是表示认可的，双方约定的50万元补偿款是依据房屋拆迁部门对涉案租赁房屋内的装饰装修评估价值作出的，并非双方随意约定；2.一审法院认定我与杜春光签订的《房租合同终止协议》合法有效是完全正确的。合同中约定的违约金条款是双方协商一致后约定的，为了本案诉讼，我支出了保全费用、律师代理费用，一审法院按照银行同期贷款利率调减违约金不足以弥补的我的损失，杜小双应当按照合同约定向我支付15万元违约金。请求二审法院依法支持我的上诉请求。
杜春光、杜小双针对赵志清的上诉请求辩称，我方不认可赵志清的上诉请求，杜春光并未取得杜小双的授权委托，杜春光无权处分杜小双的房屋，杜春光与赵志清签订的房租合同终止协议为无效合同，无效合同约定的违约金条款应属于无效条款，我方不应当支付违约金。
杜春光、杜小双上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项、第二项；2.请求确认杜春光与赵志清2017年6月16日签订的《房租合同终止协议》无效。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。2010年5月26日，杜春光与赵志清签订了《房屋租赁合同》，随后几年中，杜春光代杜海泉向赵志清收取租金至2016年11月1日，2016年11月9日，杜春光告知赵志清，杜海泉将房屋转让给杜小双，赵志清向杜小双支付了半年房租费9.5万元。根据上述事实应确认杜春光明确告知赵志清，杜海泉将出租给赵志清的房屋转让给杜小双的事实；2.一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定裁判本案适用法律错误。《中华人民共和国民法通则》第六十五条规定：“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任”，杜小双没有书面授权委托杜春光代杜小双处理房屋租赁有关的任何事物。杜春光擅自同意给赵志清装修损失费50万元没有事实根据。在本案开庭时，赵志清没有向法庭提供装修承租房屋的任何证据。杜春光与赵志清签订的《房租合同终止协议》是无效合同，对杜小双没有任何法律效力，应依法驳回赵志清的诉讼请求。
赵志清针对杜春光、杜小双的上诉请求辩称，涉案房屋属于杜春光的父亲杜海泉所有，订立房屋租赁合同时，杜春光向我提供了私有房屋所有权证书，我根据该证书签订了租赁协议，该租赁协议是到2020年才到期，在解除该协议时租赁期限并未到期。我方认为杜春光有权利代表其家人杜小双与我方签订房屋租赁终止的协议，双方签订的终止协议中约定的赔偿金额是依据拆迁评估报告中对房屋装修项目评估作出的。故请求驳回杜春光、杜小双的上诉请求。
赵志清向一审法院起诉请求：1.判令杜春光、杜小双支付协议约定的补偿款500,000元，违约金150,000元；2.判令杜春光、杜小双负担本案的诉讼费用及送达费用。
一审法院认定事实：2010年5月26日，杜春光受房屋所有权人杜海泉（杜春光父亲）的委托与赵志清签订《房屋租赁合同》，约定将位于本市的房屋租赁给赵志清使用，使用期限自2010年6月1日至2020年5月31日止（2010年6月1日至2010年7月15日为装修期，免收房租，每年租金为19万元）；赵志清在承租房屋之前向前任承租人支付该房屋的装饰、装修、设施、用具等转让费共计19万元，上述产权归赵志清所有，赵志清在承租期内对该房屋经营投入，同样归赵志清所有……2016年11月9日，杜海泉将涉案房屋赠与杜小双（杜春光女儿）并办理了房屋过户手续。2016年11月1日，赵志清应杜春光要求将95,000元租金打至杜小双中国银行的银行卡内。
2017年6月16日，涉案房屋因政府拆迁，赵志清与杜春光签订了《房租合同终止协议》，约定赵志清于2017年6月21日全部搬迁完毕，并将房屋钥匙交与杜春光；杜春光应补偿赵志清装修损失费50万元，杜春光于2017年7月16日前一次性支付；赵志清按政府要求及时搬迁，政府因此奖励现金壹万元，杜春光有义务协助赵志清申领该款项；本协议经双方签字后生效，任何一方违约需承担违约金15万元，并赔偿因此给对方造成的全部损失。赵志清于2017年6月21日搬迁完毕，将钥匙交给了杜春光的妻子。
一审法院认为，本案涉案房屋产权从杜海泉变更至杜小双名下后，杜小双委托杜春光管理房屋租赁，故杜春光作为代理人代表杜小双与赵志清所签订的《房租合同终止协议》合法有效，赵志清已按照合同约定于2017年6月21日搬迁完毕，杜小双也应按照合同约定于2017年7月16日前履行补偿赵志清装修损失费50万元的义务。但至今杜小双未支付任何款项，其应承担继续履行的义务，向赵志清支付合同约定的50万元。关于违约金，双方约定的违约金过高，一审法院予以调整，违约金为4,875元[500,000元×4.875‰×60日/30日（2017年7月17日-2017年9月14日）]。关于赵志清要求杜春光承担责任的主张，因涉案房屋所有权人系杜小双，而杜春光代表杜小双签订协议，系履行代理行为，故其不承担付款责任。遂判决：一、杜小双支付赵志清补偿款500,000元；二、杜小双支付赵志清违约金4,875元；三、驳回赵志清对杜春光的诉讼请求。
二审期间，赵志清提交了律师委托合同、诉讼财产保全责任险单据用于证明杜小双、杜春光的违约行为给其造成的损失。本院组织当事人进行了质证，杜春光、杜小双质证认为，上述证据与本案并无关联性，故对以上二份证据的真实性、合法性、关联性不予认可。上述证据与双方争议的问题并无关联性，本院对该证据的证明效力不予确认。
本院二审查明的事实及所依据的证据与一审法院一致。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，涉案房屋在租赁期间所有权人由杜海泉变更为杜小双，杜小双与赵志清之间并未签订新的房屋租赁合同，杜春光以杜小双代理人的身份与赵志清继续履行租赁合同，并要求赵志清向杜小双的银行账户内支付租赁费用，赵志清有理由相信杜春光对涉案租赁合同的履行及解除享有代理权限，赵志清与杜春光签订的《房租合同终止协议》系双方真实意思表示，并未违反法律、法规强制性规定，且赵志清已按照协议履行了搬离及交房义务，杜小双亦因该行为取得了拆迁安置部门的补偿款项，该解除协议不存在《中华人民共和国合同法》五十二条规定的无效情形，杜小双作为被代理人，应当对该协议中载明的赔偿义务承担给付责任，杜小双、杜春光主张该协议无效、不应承担给付责任的上诉理由不能成立，本院不予采信。关于双方解除协议中约定的违约金问题，因杜春光的委托代理人在付款期限届满前向赵志清发出了书面通知，双方对于赔偿款及违约金的支付问题已存在争议，一审法院对违约金进行调减并未违反法律规定，赵志清提出不应当调减违约金的上诉理由不能成立，本院不予采信。
综上，赵志清、杜春光、杜小双的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费赵志清已预交3,202.5元，杜春光、杜小双已预交8,848.75元，由上诉人赵志清，上诉人杜春光、杜小双各自自行负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 琛
审判员 肖 炜
审判员 冯 宁
二〇一八年五月十五日
书记员 马恒雯