广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初1332号
原告（反诉被告）王鹏辉，女，汉族，1987年9月5日出生，住址河南省通许县。
委托代理人王丽媛，广东深宝律师事务所律师。
委托代理人李文华，广东深宝律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）刘德焕，男，汉族，1985年9月14日出生，住址广东省陆丰市。
委托代理人钟胜荣，广东中安律师事务所律师。
委托代理人刘晓玲，女，住址广东省陆丰市，系被告的姐姐。
第三人深圳房天下房地产经纪有限公司，地址广东省深圳市南山区南山街道南山大道以南1039号枫叶城市酒店303，组织机构代码33517028X。
负责人韦志军。
委托代理人张二闯，男，住址河南省许昌市魏都区，系该公司员工。
委托代理人杨丽惠，女，住址广东省深圳市宝安区，系该公司员工。
第三人中国工商银行股份有限公司前海分行，地址广东省深圳市前海深港合作区前湾一路63号前海企业公馆10栋，组织机构代码689413365。
负责人陈卫平。
委托代理人赵笑梅，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
原告（反诉被告）王鹏辉诉被告（反诉原告）刘德焕及第三人深圳房天下房地产经纪有限公司（以下简称房天下公司）、中国工商银行股份有限公司前海分行（以下简称工商银行前海分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王鹏辉及其委托代理人王丽媛、李文华，被告刘德焕的委托代理人钟胜荣、刘晓玲，第三人房天下公司的委托代理人张二闯、杨丽惠，第三人工商银行前海分行的委托代理人赵笑梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王鹏辉诉称，2015年11月4日，原告作为买方、被告(由其姐姐刘晓玲代理)作为卖方，就深圳市宝安区广深公路黄田路段金达花园7A栋3层317单元房产(以下简称涉案房产)的买卖事宜签订了《二手房买卖合同》。涉案房产的交易价格为人民币98万元，其中交易定金为6万元，除定金、交楼押金之外的剩余首付款为24万元，而除定金、首付款外的其余价款由原告通过按揭贷款的方式支付。《二手房买卖合同》第四条第(2)款C项约定：“若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首付款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内(含当日)补足，如多于本合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续。因买方资信问题未经银行审核通过等原因导致本合同最终不能履行，则视为买方违约，如因买卖双方中任何一方延迟提交相关资料，或因提交资料不符合要求等原因导致本合同最终不能履行，则视为该方违约。”原告于2015年11月4日向被告支付了交易定金6万元，被告收取后由其代理人刘晓玲向原告出具了《收款收据》。2015年11月11日，原告与被告一同到中国银行深圳蚝乡支行(驻点在中国银行深圳福永支行，为福永支行的二级支行)，原告将定金、交楼押金之外的剩余首付款24万元支付至双方约定的中国银行交易资金委托监管账户，并向银行提交了按揭贷款申请的相关资料。因原告名下己拥有一套住房，中国银行深圳蚝乡支行于2015年11月22日告知原告其此前提交的按揭贷款申请无法获准，涉案房产的最低首付款比例不得低于70％。之后，原告便多次通过短信方式与被告代理人刘晓玲协商请求其配合到银行办理补缴首期款的资金监管手续，并于2015年12月4日向被告及其代理人刘晓玲发出《关于请刘德焕、刘晓玲配合王鹏辉办理银行按揭所需手续的催促函》，被告及其代理人刘晓玲方才同意配合原告办理。2015年12月8日，原被告双方到中国银行深圳蚝乡支行办理补缴首期款的资金监管手续，因被告当场不肯签署相关文件，导致当天手续未能顺利办妥。事后，原告持续通过短信和函件方式请求被告及其代理人刘晓玲配合办理补缴首期款的资金监管手续，被告及其代理人刘晓玲均消极推脱，拒不配合。根据买卖双方签订的《二手房买卖合同》，被告应无条件配合原告办理监管银行要求的手续，包括资金监管及按揭贷款手续。原告积极履行合同，然被告却拒不配合。为维护原告的合法利益，特诉至法院，请求判令：一、被告继续履行原被告双方于2015年11月4日签订的就深圳市宝安区广深公路黄田路段金达花园7A栋3层317单元的《二手房买卖合同》(合同编号：0000549)，房产成交价98万元(玖拾捌万)；二、被告于判决生效之日起十日内还清涉案房产金达花园7A栋3层317单元的剩余贷款并办妥注销抵押登记手续；三、被告于注销抵押登记手续办妥之日起三日内将其名下的涉案房产金达花园7A栋3层317单元过户登记至原告名下；四、第三人深圳房天下房地产经纪有限公司履行协助被告将其名下的涉案房产金达花园7A栋3层317单元过户登记至原告名下的义务；五、被告于判决生效之日起十日内将涉案房产金达花园7A栋3层317单元交付予原告：六、被告自2015年12月9日起以涉案房产转让成交价98万元为基数按日万分之五支付违约金至实际房产交付之日止，暂计至2016年1月13日为17150元；七、被告承担原被告双方应向第三人深圳房天下房地产经纪有限公司支付的所有中介费用8000元；八、本案诉讼费由被告负担。
被告刘德焕答辩并反诉称，一、被告在得知原告首期款不足之后，于2015年12月7日向原告发函，要求其增加四成首期款，并办理相关的手续。被告在2015年12月8日达到中国工商福永支行，表明被告是积极配合原告办理资金监管手续；二、当时未能签署增加首期款监管协议的真实原因是原告提出要与被告签订补充协议，增加原告丈夫刘安邦作为买方，其行为的性质是要求变更合同主体，根据合同法的规定，被告有权拒绝；三、被告此前拨打不动产登记中心业务咨询电话9650×××8，该咨询电话回复称：像本案那样夫妻中妻一方为非深户，夫一方为深户，两人名下在深圳已联名拥有一套房产的情况下，如果妻一方再以自己的名义再购入另一套住房（无论占多少份额）现行政策不允许，按照现行政策该家庭要购入另一套住房，必须以深户的夫一方以的名义签订合同，并且办理过户手续，且占100%份额。对于上述事实被告已申请法庭当庭拨打上述咨询电话进行核实，由该事实可见，原告是无法再以自己的名义购入本案的房产，那么涉案合同从订立之初起，原告就无法购买，而原告故意隐瞒了重要的事实，可见原告已构成了根本违约。四、原告与其丈夫在深圳已经联名拥有一套住房，而且贷款未结清，所以其购买涉案房产属于第二套住房，首付款比例应为7成，然而原告从一开始就隐瞒了前述事实，合同约定首期款加上定金仅占36.1%，远远低于首期款的要求，表明了原告已构成根本违约；综上，原告要求继续履行本案合同缺乏事实及法律依据，而且也无法克服现行政策的障碍，恳请法庭予以驳回。为维护被告的合法利益，特提起反诉，请求判令：1、解除原告与被告于2015年11月4日签订的关于深圳市宝安区西乡街道金达花园7栋A317房编号为0000549的《二手房买卖合同》；2、原告立即向被告支付相等于房屋转让成交价（人民币98万元）20%的违约金人民币19.6万元（原告已支付了6万元中可以从中冲抵，其中5.7万在被告处，剩余0.3万元在第三人处，可判令该司将该款项迳付被告；3、原告承担本案反诉的全部诉讼费用。
原告王鹏辉针对反诉答辩称，一、在2015年11月4日买卖双方在自愿的情况下签订二手房买卖合同，签约之时原告将已婚和家庭已有一套房产告知被告，深圳农村商业银行、兴业银行、中国银行等均可以在夫妻一方没有贷款的情况下，首付款比例为3成，被告知晓该情况下才签订了买卖合同；二、原告虽为非深圳户籍，但是原告有购买资格，并在立案后将原件提交给法庭，无论是按照合同约定，还是根据3.30旧政或3.25新政的购房政策，涉案房产过户到原告一人名下没有问题；三、原告已经按照合同约定向被告支付了定金，对首期款进行了监管，并向中国银行提交了申请贷款的相关资料，履行了合同约定的义务，现因被告不配合进行资金监管，也不同意原告一次性付款，导致合同暂停履行，根据买卖合同第四条第2款C项中，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续，所以卖方存在违约；四、买方于2015年12月8日在双方到银行协商时明确告知被告资金监管从3成增加到7成，被告不同意银行增加首期款监管，原告提出可一次性付款，由于当时双方沟通到晚上6点，所以约定再次协商，原告于2015年12月12日电话与被告沟通，明确提出全额付款，被告予以拒绝，根据《中华人民共和国合同法》第71条卖方没有证据证明买方提前全额支付房款有损其作为债权人的利益，所以卖方的解除行为无效；五、涉案房产买方为首次查封，房产无其他不可过户的情节，根据《合同法》第107条，合同有继续的履行可能，并可以过户到原告一人名下。请求法庭驳回被告的反诉请求。
第三人房天下公司针对本诉及反诉答辩称，对原告起诉的事实没有异议，对被告的反诉没有意见。
第三人工商银行前海支行针对本诉及反诉答辩称，对原被告之间交易及纠纷不知情，不发表任何意见。
经审理查明，2015年11月4日，原告王鹏辉作为买方，被告刘德焕作为卖方，刘晓玲作为卖方代理人，在第三人房天下公司的居间下，签署了《二手房买卖合同》。相关约定如下：1、双方交易的房产位于深圳市宝安区广深公路黄田路段金达花园7A栋3层317单位，建筑面积约为38.12平方米，房地产证号为50××13，房地产性质用途为单身公寓；2、转让成交价为人民币980000元；3、买方同意在合同生效当日向卖方支付定金人民币60000元；4、买方向银行按揭贷款支付剩余楼款，买方须于2015年11月11日前（含当日）将交楼押金之外的剩余首期款人民币240000元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中。买方须于2015年11月11日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关材料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足，如多于本合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续。因买方资信问题未经银行审核通过等原因导致本合同最终不能履行，则视为买方违约，如因买卖双方中任何一方延迟提交相关资料，或因提交资料不符合要求等原因导致本合同最终不能履行，则视为该方违约；5、在买方按照合同约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起十个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续。在收文回执载明答复日期届满之日起十个工作日内，买卖双方需办理缴纳税费的手续。该房地产证由买方配合领取，买方负有抵押义务的，买方须在领取新房地产证的当天办理抵押登记手续；6、该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托搜房金融公司赎楼或担保公融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起七日内与搜房金融公司或担保公司签订服务合同，并向搜房金融公司或担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理。卖方虽有搜房金融公司或担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或搜房金融公司、担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应在签署本合同之日起七日内（含当日）自行赎楼还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后三日内将红本房地产证原件交予经纪方或经纪方指定的担保公司；7、如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过七日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过七日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；8、卖家承担该房产税费共计三万元。
同日，原告向被告支付了定金人民币60000元，其中人民币3000元作为交楼押金托管于第三人房天下公司处。房天下公司于庭审中表示对于托管款项愿意按照法院的裁判予以返还。
2015年11月10日，被告出具赎楼公证委托书。
2015年11月11日，原、被告与中国银行股份有限公司深圳蚝乡支行（以下简称中国银行蚝乡支行）签署《二手楼交易资金委托监管协议》，约定将上述房产交易资金人民币240000元整委托中国银行蚝乡支行监管，监管期限为自协议生效之日起180天。
原告于2015年12月4日、12月18日两次向被告及其委托代理人刘晓玲发出《催促函》，催促被告方在12月10日前配合原告到银行办理补缴首期款的相关资金监管手续。原告于12月4日发出的《催促函》已送达被告，12月18日发出的《催促函》被退回。
2015年12月7日，被告向原告发出《履约催告函》，称因银行即担保公司发信息告知原告首付三成按揭审批不下来，现原告要求首付增加到七成，故催促原告补齐四成首付，依时办理相关手续。
2015年12月8日，原、被告前往中国银行福永支行拟办理补充首期款资金监管手续，但银行要求原、被告签订一份补充协议（内容包括增加原告丈夫为买方），因被告不同意签署而未办理成功。
原告主张其于2015年12月18日得知银行不再要求双方签署补充协议后，即联系被告要求继续履行，但被告仅回复“有事找中介和担保公司联系”。被告则主张因原告在2015年12月15日已构成根本违约，故其不同意继续履行合同。
另查，深圳市不动产登记中心于2016年1月21日、7月11日出具《购房资格证明》，均证明原告家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格。
上述事实，有二手房买卖合同、委托书、房产证复印件、支付宝账单、收款收据、二手房交易资金委托监管协议、中国银行新线存款历史交易明细清单、POS签购单、催促函及快递单、短信聊天记录、购房资格证明、录音光盘及庭审笔录予以证实。
本院认为，原告王鹏辉与被告刘德焕签署的《二手房买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。
关于合同不能继续履行的原因。合同签订后，原告已支付了购房定金，并按合同约定办理了首期款资金监管，但因银行无法按照三成首付审批通过原告的按揭贷款申请，而要求原告补充监管首期款至七成。原、被告已相约于2015年12月8日办理补充首期款监管的手续，但因银行提出要求双方签署补充协议，内容包括增加原告丈夫作为买方，被告对此不同意而致当日未办理成功。对此，本院认为，被告作为卖方，确实负有配合买方即原告办理按揭贷款申请的义务，但对于银行提出的上述增加原告丈夫为买方的要求，已涉及对合同买方的变更，超出了被告配合义务的范畴，被告有权拒绝。在银行告知原告无法通过首付三成的方式取得按揭贷款、被告亦不同意增加原告丈夫作为买方以助原告取得按揭贷款的情形下，原告应采取其他方式支付剩余楼款，按照原合同履行其作为买方的付款义务。原告逾期7天仍未履行上述义务，已构成根本违约，被告作为守约一方，主张解除合同，符合合同约定，本院予以支持。根据法律规定，一方当事人依法解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本院确认上述合同于本案反诉状副本送达原告之日解除。由于原告已构成根本违约，对于合同是否应继续履行的选择权已归守约方即被告享有，故对于原告诉请继续履行合同等相关诉讼请求，本院不予支持。
关于违约金的数额。原告及第三人房天下公司均主张，原、被告双方2015年12月8日未成功办理首期款资金监管的原因，系因银行要求增加原告丈夫作为共同买方。房天下公司作为涉案交易的居间方，参与了原、被告交易的过程，其陈述较为客观、真实，故本院对原告及房天下公司的上述主张予以采信。此后，原告在2015年12月12日提出愿意一次性支付剩余楼款，但因其提出以增加其丈夫作为共同买方为前提而遭被告拒绝。由此可知，原告未按约定支付剩余楼款，一定程度上系因受误导所致，并非恶意违约，且其主张在核实清楚无需增加买方之后，即再联系被告继续履行合同。结合原告提交的购房资格证明可知，原告家庭具备购房资格，涉案合同并无其他履行障碍，原告亦无其他违约情形，实际上原告亦在涉案交易中错失机会，同样遭受损失。综合考虑本案案情，本院认为合同约定的违约金过高，酌情调整为原告向被告支付违约金人民币60000元。对于被告的超额诉讼请求，本院不予支持。由于原告已向被告支付了定金人民币60000元，两相抵扣，本院不再判令原告另行向被告支付违约金，定金中托管于第三人房天下公司处的款项人民币3000元，由房天下公司迳付被告。
关于原告诉请被告支付中介费用的诉讼请求，属于原告与第三人房天下公司之间的居间服务合同关系，与诉争的房屋买卖合同纠纷不属同一法律关系，本院在本案中不作处理，原告可另循途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告王鹏辉与被告刘德焕于2015年11月4日签订的《二手房买卖合同》已解除；
二、第三人深圳房天下房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向被告刘德焕返还定金人民币3000元；
三、驳回原告王鹏辉的全部诉讼请求；
四、驳回被告刘德焕的其他反诉诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币6840元，保全费人民币5000元，由原告负担。反诉费人民币2110元，由原告负担人民币1464元，被告负担人民币646元。案件受理费及保全费原告已预交，反诉费被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 陈蕾仰
二〇一六年七月十二日
书记员 席俊奇
书记员 李玉婷
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第14页共16页