福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽08民终786号
上诉人（原审原告）曹美花，女，住龙岩市新罗区。
委托代理人刘清山，福建岩风律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黄子龙，男，住龙岩市新罗区。
委托代理人张新周，福建津都律师事务所律师。
第三人李文河，男，住龙岩市新罗区。
上诉人曹美花因与被上诉人黄子龙、第三人李文河房屋买卖合同纠纷一案，不服龙岩市新罗区人民法院（2016）闽0802民初57号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2016年7月6日公开开庭审理了本案。上诉人曹美花及其委托代理人刘清山，被上诉人黄子龙及其委托代理人张新周，第三人李文河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，原告曹美花与第三人李文河为夫妻关系。第三人李文河于1993年4月20日办理了龙集建（92）字第121772号集体土地建设用地使用证，其中用地面积为167.26平方米，建筑占地为167.26平方米。原告曹美花与第三人李文河在该地上所建房屋结构为土木砖混。2006年12月28日，第三人李文河与被告黄子龙就上述房产买卖达成协议，双方签订了《绝卖房契》一份，主要内容：“甲方李文河，乙方黄子龙第一条，甲方对出售权的声明及房屋基本情况甲方保证所出售房屋产权权属清晰，自愿将坐落于龙岩市新罗区某镇某村三组房地产权转让给乙方。房屋一层地面叁间贰厅，二层楼上肆间贰厅，上至瓦面天空，下至右脚地基，东至桔园李明水厝以自家墙皮为界，西至桔园李明水厝以自家墙皮为界，北至李荣金、荣山厝以自家墙皮为界，南至鱼塘为界，四至分明，随檐滴水前后道路，该房出售并交出土地使用证（土地权属证件号龙集建（92）字第121772号，地号112／09／0390）以及老字据。第二条，成交价格甲乙双方同意上述房地产总转让价为人民币捌万陆仟玖佰元（￥86900元）。第三条，甲乙双方约定的付款及交易程序，付款方式分为两期，第一期付款人民币陆万伍仟元整，甲方则需将该房地产所有材料交由乙方，余款在乙方接管产权后无任何纠纷情况下，乙方一次性在叁个月内付清。第四条，移交项目1、房屋装修及附属设施现有状况应保存完整转让给乙方。2、在乙方接收房屋时，甲方应结清移交前水、电等各种费用，保证水、电到位。3、新房门前空地归乙方所有，鱼塘在有道路1.6米的基础上再向鱼塘内扩宽1.5米，保证道路畅通。第五条，违约责任此房屋产权纯属甲方祖遗或自置有继承权和出售权，如有上首来历不明或亲族后代寻机争执、混闹，均由甲方负全部责任，并需赔偿乙方损失金叁拾万元，此系买卖两愿，各不反悔，恐后无凭，立此为证。第六条，交房管理乙方至第一期款项交付清楚后，甲方应将土地使用证及房屋管理权完整交给乙方，乙方永远享有房产权和使用权，如
乙方二期款项到期未付，甲方有权收回管理权。第七条，附属工程甲方应将其厕所贰间，附房屋产权一起配套交给乙方。签订协议当日，原、被告及第三人李文河，原告及第三人李文河之子李勇卫、李勇兵，儿媳陈菊如在场，第三人李文河，李勇卫、李勇兵，陈菊如在协议上签名捺手印，原告曹美花由第三人李文河代签名，原告曹美花捺手印。邻居数人在场作为证人签名捺手印。之后，被告黄子龙按约将购房款86900元支付第三人李文河，第三人李文河将《绝卖房契》中约定的建筑物及附属物、龙集建（92）字第121772号土地使用权证原件交付被告黄子龙。被告黄子龙于2006年12月搬入居住使用至今，并对房屋进行了装修。现原告以该房屋买卖违反法律规定为由诉至法院，请求依法确认被告曹子龙与第三人李文河于2006年12月28日签订的绝卖房契（房产转让合同）无效，并将房产返还给原告。
原审判决认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第三人李文河与被告黄子龙于2006年12月28日签订了《绝卖房契》，从《绝卖房契》内容可以看出，双方就买卖房屋的四至、面积、价格、水电及附属物、违约责任等均进行了约定，说明双方对买卖房屋进行了充分协商，并达成一致意见，原告及第三人夫妻及子女均对《绝卖房契》内容进行认可，虽然原告名字系第三人代签，但原告捺手印予以认可。《绝卖房契》是原、被告及第三人的真实意思表示，是双方自愿协商达成，且双方已经履行完毕，被告入住讼争房屋近十年，对讼争房屋也已进行部分装修、整改。综上，原审判决认为，法律禁止权利人买卖或者转让宅基地使用权，但是并不禁止权利人出卖、出租宅基地上的房屋，本案双方当事人签订的《拍卖房契约》系双方自愿签订，意思表示真实，应认定合法有效，被告在讼争房屋已长期、稳定地占有、使用，应维护当事人现有生活状态的稳定、和谐，原告主张《绝卖房契》无效的行为违背了民法倡导的诚实信用原则，据此，对原告要求确认《绝卖房契》无效的诉讼请求不予支持，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决：驳回原告曹美花的诉讼请求。一审案件受理费1980元，由原告曹美花负担。
宣判后，原审原告曹美花不服，向本院提起上诉。
上诉人曹美花上诉称，一、原审判决认为依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，对上诉人要求确认《绝买房契》无效的诉讼请求不予支持，是错误的。《中华人民共和国民法通则》第四条规定“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”。《中华人民共和国物权法》第十五条之规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。虽然规定了基本原则，但根据特殊法优于普通法的原则，法院判决应该优先适用特殊法。二、根据我国《中华人民共和国物权法》和《最高人民法院在司法实践的指导》规定，我国农村宅基地的买卖是允许的，但又有诸多的限制条件。具体的买卖效力如下：宅基地使用权不得单独转让，有下列转让情况之一，应认定无效：城镇居民购买；法人或其他组织购买；转让人未经集体组织批准；向集体组织成员以外的人转让；受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；同一集体经济组织内部成员转让；受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；转让行为征得集体组织同意；宅基地使用权不得单独转让，地随房一起转让。本案中《绝买房契》涉及的是农村宅基地的买卖，被上诉人黄子龙为永定县（现为永定区）某村村民，自己拥有住房和宅基地，不符合宅基地使用权分配条件，当初是为了拆迁才购买此宅基地，该《绝买房契》上诉人（转让人）未经集体组织批准，被上诉人黄子龙是集体组织成员以外的人，已有住房，不符合宅基地分配条件，应认定无效。请求二审撤销一审判决，确认上诉人与被上诉人黄子龙与第三人李文河于2006年12月28日签订的绝卖房契（房产转让合同）无效，并将房产返还给上诉人；被上诉人承担全部诉讼费。
被上诉人黄子龙答辩称，一、被上诉人与上诉人曹美花、原审第三人李文河及其儿子、儿媳妇签订《绝卖房契》，买卖双方主体合法，系双方真实意思表示。而且被上诉人提供的某村民委员会出具的证明可证实：自2006年农历十二月十八日起至今，被上诉人全体家庭成员均实际居住在本案涉案房地产。二、《绝卖房契》内容未违反法律、行政法规的强制性规定，即未违反法律、行政法规有关合同效力性强制性规定。1、本案涉案房地产属原审第三人于1993年4月取得原县级龙岩市人民政府颁发的龙集建（92）字第121772号《集体土地建设用地使用证》。根据我国《物权法》第十七条的规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。……”，本案中，2006年12月28日双方在签订《绝卖房契》时，本案涉案房地产是原审第三人与上诉人享有的合法不动产物权，双方约定的房地产总转让价为86900元，符合当时的市场行情。2、我国法律、行政法规并没有关于农民与农民之间的农村房地产买卖合同无效的相关规定。我国法律、法规并不禁止权利人出卖、出租农村宅基地上的房屋，本案实质上争议的是当事人之间农村宅基地上的房屋买卖行为是否有效。其次，根据我国《物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案中，房地产买卖行为，不属改变土地权属和用途的情形，也不属农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的情形。因此，双方于2006年12月28日签订的《绝卖房契》自签订时成立且生效，未办理土地使用权物权登记，并不影响《绝卖房契》的合同效力。3、《绝卖房契》内容未违反法律、行政法规有关合同效力性强制性规定。根据我国《合同法》第八条、第四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条的规定，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。因此，我国《土地管理法》第十二条、第十五条规定的内容，是一种管理性规范，并不是效力性规范，只有违反了效力性强制性规定，才导致合同无效。如果合同的签订出于双方意思自治，而法律、行政法规的强制性规定又没有规定违反的后果是无效的，在维持合同效力并不损害公共利益的前提下，倘仍然使合同无效，将会怂恿一种不诚实的交易环境，损害了交易主体的合理期待，制约着市场主体的交易愿望，不利于市场交易秩序的稳定与安全。三、上诉人、第三人与被上诉人已实际履行了《绝卖房契》。2006年12月28日双方签订《绝卖房契》后，被上诉人即按约向上诉人及第三人付清全部房地产转让价款，上诉人及原审第三人向被上诉人交付了涉案房地产，并向被上诉人交付龙集建（92）字第121772号《集体土地建设用地使用证》原件。被上诉人在取得涉案房地产后，花费三十多万元对涉案房地产陆续进行修缮、扩建及改建，被上诉人于2006年农历12月18日按农村风俗宴请周围邻居及亲朋好友，从而，向社会公示上诉人、被上诉人及第三人之间的房地产买卖系合法、有效的交易行为。至今，被上诉人全体家庭成员均居住在该房屋。上诉人只是因该房地产即将被国家征收，受利益驱使才提起本案诉讼，其行为严重违反了我国民法通则第四条确立的诚实信用基本原则。如果认定《绝卖房契》无效，不但没有法律依据，而且不利于合同各方当事人交易秩序的稳定，助长了一方当事人不讲诚实信用的侥幸心理。请求二审驳回上诉，维持原判。
第三人李文河答辩称，房产证是第三人名字，第三人有使用权；合同上的签字是被上诉人伪造的，第三人一家人都不知道，曹美花当时不愿意签字，被上诉人的装修不用30多万元。请求确认土地宅基地转让无效。
经审理查明，对原审查明的事实，各方无异议，本院予以认定。
在二审期间上诉人提供照片一张，证明被上诉人黄子龙在老家自己有宅基地。被上诉人质证认为，照片与本案无关，被上诉人在老家的房子已倒了，该照片不是被上诉人的宅基地。第三人质证认为，同意上诉人的意见。被上诉人则提供龙岩市宏信房屋征收房屋有限公司的通知一份，证明因龙岩城区至高新园区快速通道建设项目需要，该公司多次向被上诉人发出通知，要求被上诉人限期搬出讼争房屋，并交付拆除。上诉人及第三人质证认为，对证据的真实性没有异议，对内容有异议，征收公司没有权利对房屋进行确认，政府有关部门对讼争房屋的确认都还是第三人李文河的，与本案无关联。经审查本院认为，上诉人提供的照片，经当地村主任的指认，照片中的部分房子系被上诉人黄子龙父亲所有，并提供编号集26663农村非农业建设用地土地登记审批表予以证明，故该照片无法证实上诉人的主张，不作为本案的定案依据；而被上诉人提供龙岩市宏信房屋征收房屋有限公司的通知，与本案无关联，不作为定案依据。
另上诉人在庭后提供调查取证申请书，请求二审法院向龙岩联美房地产开发有限公司调取被上诉人黄子龙的房产信息。被上诉人在庭后也提供永定区某村民委员会出具的证明、龙证综（2013）539号龙岩市人民政府《关于黄岗水库水源地保护区高陂镇增坑村曲峰村村民搬迁及养猪业污染整治工作方案的批复》及附件《黄岗水库水源地保护区高陂镇增坑村曲峰村村民搬迁及养猪业污染整治工作方案》。经审查本院认为，上诉人庭后申请调查取证不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》程序性规定，本院不予调取，被上诉人庭后提供的证据也不作为本案的定案依据。
另查明，上诉人在新罗区某村有房屋居住。
本院认为，本案主要的争议焦点是非本村村民可否购买集体土地上的房屋。一、从合同本身来说。从目前的法律及国家有关规定来看，除以行政规范性文件明确禁止城镇居民购买农村宅基地外，尚未对非本村村民购买集体土地上的房屋情形作出明确规定。本案中，被上诉人黄子龙亦属农村集体经济组织成员，2006年其购买本案讼争房后一直居住管业使用至今已达十年之久，当地集体经济组织并未提出任何异议而采取了默认的态度，该买卖行为系双方当事人的真实意思表示，也不违反法律法规的强制性规定。二、从当事人权益保护来看，我国法律虽规定农村宅基地不得转让给非本集体经济组织成员，但从立法本意来说是为了保护集体经济组织的利益，保障农民基本的居住权，以防止因毫无规制的流转导致农民流离失所。根据二审法庭调查，本案中上诉人一家在转让争议房屋之后，在争议房屋旁的新罗区红坊镇紫安村还有一处房屋居住，故将争议房屋转让给被上诉人并未导致上诉人一家无房可住。从维护市场秩序，促进交易繁荣，保护合同当事人的信赖利益及保障公民基本生存权的角度出发，原审判决认为应当维护该合同的有效性并无不妥。三、从民法基本原则来看，《中华人民共和国民法通则》第四条规定“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”。其中的诚实信用原则作为市场经济活动的一项基本道德准则，现代法治社会的一项基本法律规则，已成为民法中的“帝王条款”，它要求人们在民事活动中应当讲究信用，严守诺言，诚实不欺。本案中，上诉人自愿与被上诉人签订买卖协议，被上诉人也支付了合理的对价，现上诉人因征拆房屋价值上涨而主张合同无效，其行为严重违反诚实信用原则，其主张《绝卖房契》无效及要求返还房屋，不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1980元，由上诉人黄美花负担。一审案件受理费按原判决计收。
本判决为终审判决。
审 判 长 许 培 清
审 判 员 陈 小 曼
代理审判员 陈 聪 聪
二〇一六年八月十七日
书 记 员 陈其溢（代）