阳江市阳东区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阳东法民二初字第209号
原告：广东阳东农村商业银行股份有限公司，住所地阳东县城东风三路边。
法定代表人：林进步，该公司董事长。
委托诉讼代理人：梁荣根，广东拓进律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黎瑞安，广东拓进律师事务所律师。
被告：接红，女，1974年7月12日生，汉族，户籍地江苏省盐城市亭湖区。
委托诉讼代理人：杨华玉，广东一粤（阳江）律师事务所律师。
被告：深圳市南方春天文化传播有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区笋岗街道笋岗东路嘉宝田花园宝珍阁16G、16H。
法定代表人：叶仕春，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈志飞，广东赢信律师事务所律师。
原告广东阳东农村商业银行股份有限公司（以下简称阳东农商行）与被告接红、深圳市南方春天文化传播有限公司（以下简称南方春天公司）债权人撤销权纠纷一案，本院于2014年12月2日受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，于2015年1月27日第一次公开开庭审理了本案。在诉讼过程中，由于本案应以(2015)阳东法民二初字第2号民事纠纷案件的裁决结果为依据，而该案正在审理当中，故于2015年3月13日依法作出（2014）阳东法民二初字第209号民事裁定书，裁定中止本案诉讼。中止情形消除后，案件恢复诉讼，并于2016年1月20日、2016年6月30日公开开庭进行了审理。原告阳东农商行的委托诉讼代理人梁荣根，被告接红的委托诉讼代理人杨华玉，被告南方春天公司的委托诉讼代理人陈志飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
阳东农商行向本院提出诉讼请求：1.判令撤销被告接红向被告南方春天公司转让深圳市××××路嘉宝田花园宝珍阁16G、16H房的转让行为，判令被告南方春天公司将该房回转过户给被告接红；2.判令两被告连带赔偿原告为行使撤销权所支付的费用100000元；3.本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告是具有经营人民币贷款业务的金融机构，原告与阳江市银河电子科技有限公司（以下简称银河公司）签订《借款合同》和《还款计划书》，约定原告向银河公司出借款项共3000000元，银河公司法定代表人韦勇及其妻子杨飞红、被告接红三人同意担任银河公司的借款保证人，2013年12月25日原告与包括被告接红在内的三保证人签订了《保证合同》，同日被告接红还签下《自愿担保保证书》。《借款合同》和《担保合同》签订之后，原告依约向银河公司发放贷款3000000元。但是，银河公司违反《借款合同》之约定，没有依约向原告偿还本息，截至2014年10月1日银河公司尚欠原告款项2852708.34元。经多次催收无果，原告根据《借款合同》和《还款计划书》之约定终止《借款合同》，并依法向阳东法院提起诉讼，诉请银河公司、韦勇、杨飞红和被告接红清偿借款本息。被告接红为逃避债务，以不合理的低价将其位于深圳市罗湖区笋岗东路嘉宝田花园宝珍阁16G、16H的两套房产转让给南方春天文公司，损害了原告的权益，故特提起诉讼。
接红辩称，一、被告双方于2014年7月26日就深圳市罗湖区笋岗东路嘉宝田花园宝珍阁16G、16H两套商品房签订买卖合同，转让的价款分别为1450000元、1500000元，房管部门交费（包括税费）登记价格分别为1045789元、1101823元，实际交易价格与市场的价格相当，不存在低价转让行为。二、根据《合同法》第七十四条的规定，债权人行使撤销权的基本条件是：债权人对债务人以及债务人对第三人的债权都已到期，债务人已经实施了可撤销行为，债务人的行为造成债权人的利益损害。担保权人行使撤销权在具备上述条件的基础上还有特定要求，担保权人行使撤销权，不仅要求债权人对债务人以及债务人对第三人的债权都已到期，而且要求担保债权也已到期，故原告提前起诉本案程序违法，因原告与第三人（借款人）银河公司发生的债权尚未得到确认，接红作为借款保证人是否承担保证责任尚未得到确认，且借款人向原告借款期限尚未到期，此前（2014年7月26日）房屋买卖行为已发生，原告与第三人的债权、债务关系尚未得到确认，更没有向法院强制执行，根据法律规定撤销权应以导致债权人不能实现债权为标准，两被告房屋买卖行为并不直接有损其债权实现，故原告向法院起诉行使撤销权违反法律规定。综上所述，请驳回原告的诉讼请求。
南方春天公司辩称，一、原告行使撤销权的前提并不存在。1、根据我国《合同法》第七十四条的规定，撤销权行使必须是针对债务人的行为。本案中，被告接红承担的是保证责任，保证责任是在主债务履行期届满之日才产生，而根据原告提供的借款合同，借款期限是2013年12月25日至2014年12月20日止，被告接红转让房产给南方春天公司的行为早在2014年7月已开始发生，明显发生在借款期限届满之前，此时被告接红的保证责任根本没有产生，换言之，被告接红转让房产时，其身份并不是债务人，被告接红连债务人都不是，试问原告凭什么对被告接红转让房产给南方春天公司的行为行使撤销权？2、原告虽然与银河公司签订了还款协议，但该还款协议没有被告接红的签名同意确认，该还款协议涉及对借款主合同内容的变更，根据《担保法》的相关规定，其对被告接红不具有约束力，原告不能依据该还款协议要求被告接红承担保证责任。二、原告的起诉证据不足。根据民事证据规则，原告应提供证据证实被告接红与南方春天公司之间的行为损害其债权，原告应提供证据证实被告接红与南方春天公司之间存在恶意串通，但原告显然没有提供上述证据，其起诉明显证据不足。三、南方春天公司向被告接红购买房产的行为合法有效，应予保护。1、南方春天公司为设立办公场地，购买被告接红的房产，该转让行为已经由深圳市房管部门依法确认，颁发了房地产证，该转让行为合法有效。2、根据原告提供的产权资料电脑查询结果表，深圳市罗湖区笋岗东路嘉宝田花园宝珍阁16G的登记价为1045789元，16H的登记价为1101823元，而被告接红转让上述16G房产给南方春天公司的价格为1450000元，转让上述16H房产的价格为1500000元，明显比深圳市房管部门的评估价格还要高，并不存在恶意低价出售的情形，符合市场规律。3、南方春天公司已经付清了房产转让价款给被告接红，该交易合法有效，应依法受到保护。4、本案两套房产过户相关的税费近90000元，由南方春天公司承担，南方春天公司为上述两套房产支付超过3000000元的金额，该交易合法有效，应予保护。综上所述，原告的起诉不符合事实和法律规定，应予驳回。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明如下事实：
被告南方春天公司是一间于2014年10月23日成立的有限责任公司，叶仕春是公司的法定代表人，也是公司的两股东之一，占公司80%的股份。
位于深圳市××××路笋岗仓库区嘉宝田花园宝珍阁（EA）16G、16H两套商品房原属于被告接红所有。被告南方春天公司向被告接红购买上述两套商品房，并于2014年11月3日在深圳市房地产权登记中心办理了产权变更登记。两《房地产证》及《深圳市二手房买卖合同》中载明，合同签订时间（购买时间）是2014年10月27日，深圳市××××路笋岗仓库区嘉宝田花园宝珍阁（EA）16G商品房登记价（合同价格）为1045789元，深圳市××××路笋岗仓库区嘉宝田花园宝珍阁（EA）16G商品房登记价（合同价格）为1101823元。
两被告主张，深圳市××××路笋岗仓库区嘉宝田花园宝珍阁（EA）16G商品房的实际交易价格为1450000元，深圳市××××路笋岗仓库区嘉宝田花园宝珍阁（EA）16H商品房的实际交易价格为1500000元。《深圳市二手房买卖合同》是为了交税而提交的合同，是阳合同，而《房屋买卖合同》是双方实际交易的合同，是阴合同，应以实际交易价格的合同为准。为此，两被告提供了两份《房屋买卖合同》，两份《房屋买卖合同》载明的主要内容有，出卖人为接红，买受人为叶仕春。深圳市××××路笋岗仓库区嘉宝田花园宝珍阁（EA）16G商品房的转让价款为1450000元，深圳市××××路笋岗仓库区嘉宝田花园宝珍阁（EA）16H商品房的转让价款为1500000元。两份合同也约定了付款方式及期限，其中第六条约定：若买受人成立公司，用该房作为办公场所，出卖人须协助买受人办理相关手续。两份合同的签订时间为2014年7月26日。
原告则主张，上述两套商品房的交易价格应以两份《深圳市二手房买卖合同》为准，两被告提供的两份《房屋买卖合同》是原告起诉之后，两被告制造的虚假合同。
被告南方春天公司、接红主张，购房款已支付完毕，其中通过银行支付购房款1170000元，其余用现金支付。被告南方春天公司为此提供的证据有两份中国银行的《汇兑支付往账凭证》，三份中国银行的《交易明细清单》，三份《收据》、两份《收条》，被告接红提供有四份银行的《交易明细》。
在诉讼过程中，原告申请对上述两商品房的市场价值进行评估鉴定，经本院委托，深圳市国政房地产土地评估有限公司于2016年3月11日作出深国政估字[2016]第0311023F号《房地产估价报告》，深圳市××××路笋岗仓库区嘉宝田花园宝珍阁（EA）16G商品房的评估价值为1977030元，深圳市××××路笋岗仓库区嘉宝田花园宝珍阁（EA）16H商品房的评估价值为2082960元。评估价值时点为2014年10月27日。原告缴纳的评估费为12650元。
2014年11月26日，原告与广东拓进律师事务所签订一份《委托合同》，原告委托广东拓进律师事务所对本案进行诉讼代理，约定的费用为62400元，原告分别于2014年11月28日、2015年4月21日支付了该费用。原告主张因案件调查资料产生了3000元费用，为此提供了一张发票。
另查明，原告阳东农商行因与银河公司、韦勇、杨飞红、接红借款合同纠纷一案于2014年12月10日向本提起诉讼[案号为（2015）阳东法民二初字第2号]。该案经审理查明，2013年12月25日，原告与银河公司签订《借款合同》，银河公司向原告借款3000000元，借款期限从2013年12月25日至2014年12月20日止。同日，原告与韦勇、杨飞红、接红签订一份《保证合同》，韦勇、杨飞红、接红为借款提供连带责任保证担保。借款后，银河公司违约拖欠借款，至2014年12月10日止，银河公司尚欠原告借款本金2852708.34元、利息92548.56元（含复利），原告为此提起诉讼。
原告在起诉前向本院申请诉讼保全，本院于2014年11月11日作出（2014）阳东法立保字第33号民事裁定书，裁定查封了接红座落在阳东碧桂园叠翠水邻二街2座302号的房地产及其他当事人的财产。被告接红与叶仕春已于2014年10月11日签订一份《房地产买卖合同》，被告接红将阳东碧桂园叠翠水邻二街2座302号的房产转让给叶仕春，双方在申请办理房地产权转移登记期间，因被查封，该房地产权未能转移，现仍登记在接红名下。
2015年5月22日本院依法作出（2015）阳东法民二初字第2号民事判决书，认为，原告与银河公司在平等自愿的基础上签订的《借款合同》，是双方的真实意思表示，合同主体适格，内容合法，应认定合法有效。《借款合同》中约定，双方可另行约定分期还款期限及金额，该约定作为合同的组成部分，与本合同具有同等效力，因此《还款协议书》是《借款合同》组成部分。原告履行贷款义务后，银河公司没有按约定履行还款义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据借款合同约定，银河公司构成违约时，原告有权提前收回所发放借款的本息，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”的规定，银河公司经原告多次催收仍未履行还款义务，原告可请求解除《借款合同》，因借款期限至2014年12月20日止，即现诉讼期间已届满，故不需再解除《借款合同》。至2014年12月10日止，被告银河公司尚欠原告借款本金2852708.34元，利息92548.56元（含复利），事实清楚，证据充分，现原告请求被告银河公司偿还上述借款本息及从2014年12月11日起至清偿全部借款本金止，按《借款合同》约定的利率计算利息，应予支持。原告与韦勇、杨飞红、接红签订的《保证合同》，是双方的真实意思表示，内容合法，属有效合同。保证合同约定了被告韦勇、杨飞红、接红承担连带保证责任，依照《中华人民共和国担保法》第十八条第二款“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”的规定，韦勇、杨飞红、接红对银河公司尚欠原告的借款本息应承担连带清偿责任。故判决：一、银河公司在本判决发生法律效力之日起七日内偿还借款本金2852708.34元及支付该款的利息(计至2014年12月10日止的利息为92548.56元，从2014年12月11日起至本判决确定付款之日止的利息按《借款合同》约定的利率计算）给原告阳东农商行;二、银河公司在本判决发生法律效力之日起七日内赔偿26700元律师费给原告阳东农商行；三、韦勇、杨飞红、接红对上述第一、二判项的债务承担连带清偿责任。案件受理费53400元，诉讼保全费5000元，公告费260元，共58660元由银河公司、韦勇、杨飞红、接红负担。该判决发生法律效力后，原告于2015年9月29日向本院申请执行，案号为（2015）阳东法执字第531号。银河公司、韦勇、杨飞红、接红均未履行判决书确定的义务，现该案正在执行中。
又查明，上述《借款合同》第十二条贷款人的权利和义务，约定贷款人发现借款人或担保人有任何违约及隐瞒事实的情形，或出现足以影响贷款人贷款权利实现的情形，贷款人有权行使担保权，解除与借款人的借贷关系；第二十条合同附件，约定，分期还款计划书是合同的组成部分，与合同具有同等效力。
上述《还款协议书》约定了具体的还款计划，即银河公司在2014年3月21日前偿还本金50000元，6月21日前偿还本金100000元，9月21日前偿还本金250000元，11月21日前偿还本金400000元，余下2200000元在借款到期前还清。
上述《保证合同》第二条约定保证方式为连带责任保证担保；第五条保证人承诺和保证，第5点约定，保证期间，保证人如出现可能影响保证人财务状况和偿还能力的情况，保证人应当立即书面通知债权人。第10点约定，保证人不得以任何可能危及到自身偿还能力的方式处置其资产。
借款后，银河公司没有按《还款协议书》的约定偿还借款，至2014年7月1日，拖欠分期本金100000元，至2014年10月1日，拖欠分期本金252708.34元，为此，原告分别于2014年7月1日、2014年10月1日向银河公司发出催收欠款通知书。因上述的借款，叶仕春曾于2014年10月31日代银河公司向原告阳东农商行偿还了33000元。
原告于2014年11月27日向本院申请诉前财产保全，本院依法作出（2014）阳东法立保字第38号民事裁定书，查封被告深圳市南方春天文化传播有限公司名下座落在深圳市××××路嘉宝田花园宝珍阁(EA)16G、16H的房产。原告已预交诉讼保全费5000元。
本院认为，本案是原告阳东农商行以自己的债权尚未实现，而被告接红却以不合理的低价转让深圳市××××路嘉宝田花园宝珍阁(EA)16G、16H的房产，已对原告的合法权益造成了损害为由，请求撤销房产的转让行为而产生的纠纷，本案为债权人行使撤销权纠纷。
根据《中华人民共和国合同法》第七十四条“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”的规定，被告接红转让上述商品房的行为是否可撤销，应从以下几个方面考量。
一、被告接红转让的商品房价格是否属于明显不合理的低价。
被告接红与被告南方春天公司于2014年10月27日签订的《深圳市二手房买卖合同》,是双方在转让商品房时在房地产管理部门备案登记的合同,因此具有公信力，本院应认定该合同载明深圳市××××路笋岗仓库区嘉宝田花园宝珍阁（EA）16G商品房1045789元的登记价（合同价格）及深圳市××××路笋岗仓库区嘉宝田花园宝珍阁（EA）16H商品房1101823元的登记价（合同价格）为两商品房的转让价格。
深圳市国政房地产土地评估有限公司作出的《房地产估价报告》，评估深圳市××××路笋岗仓库区嘉宝田花园宝珍阁（EA）16G商品房的价值为1977030元，深圳市××××路笋岗仓库区嘉宝田花园宝珍阁（EA）16H商品房的价值为2082960元，双方当事人对此均无异议，本院对该鉴定结论予以采信,认定上述价格为两商品房的市场交易价格。
而深圳市××××路笋岗仓库区嘉宝田花园宝珍阁（EA）16G商品房的转让价格是市场交易价格的52.89%（1045789元÷1977030元）,深圳市××××路笋岗仓库区嘉宝田花园宝珍阁（EA）16H商品房的转让价格是市场交易价格的52.89%（1101823元÷2082960元）,转让价格低于市场交易价格的70%。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十九条规定：“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”的规定，应认定上述两商品房的转让价格属于明显不合理的低价。
被告接红与叶仕春个人于2014年7月26日签订了两份《房屋买卖合同》,约定被告接红将上述两商品房转让给叶仕春,但商品房最终的实际交易双方是被告接红与被告南方春天公司,因此，即使《房屋买卖合同》真实,也是被告接红与叶仕春个人之间的意思表示,对签订该合同的双方当事人才有约束力,而不能把《房屋买卖合同》中约定的转让价格作为被告接红与南方春天公司转让商品房的实际交易价格。故此，两被告辩称《房屋买卖合同》是“阴合同”，《深圳市二手房买卖合同》是“阳合同”，应以“阴合同”的价格作为商品房的实际转让价格，理据不足，本院不予采纳。
二、被告接红转让商品房是否对原告阳东农商行造成损害。
原告与被告接红等人签订了《保证合同》，被告接红等人为银河公司的借款提供连带责任保证，原告与被告接红形成了保证合同关系，在保证期间，被告接红应当承担连带保证责任。《保证合同》第五条保证人承诺和保证的第10点约定“保证人不得以任何可能危及到自身偿还能力的方式处置其资产……”但是，被告接红违反了该约定，在保证期间将自己上述两商品房转让给他人，导致其财产的减少，承担连带清偿债务的能力降低，即有可能导致债权人的债权难以实现或者完全不能实现。结果，在履行（2015）阳东法民二初字第2号民事判决书确定的债务时，被告接红及其他债务人均未能履行偿还借款的义务，致使原告的债权无法实现。据此，本院认定被告接红在承担连带保证责任期间转让商品房对原告债权的实现已造成了损害。两被告主张，在转让商品房时，债务未到期，被告接红并非债务人，被告接红转让商品房对原告不造成损害，理据不足，本院不予采信。
三、在转让商品房时，被告接红、南方春天公司是否存在恶意。
《还款协议书》是《借款合同》的组成部分。借款人银河公司至2014年7月1日止拖欠分期本金100000元，至2014年10月1日止又有分期本金252708.34元逾期未还，已违反了《还款协议书》的约定，构成了违约。叶仕春作为被告南方春天公司的法定代表人，从其在2014年10月31日代借款人银河公司向原告阳东农商行偿还借款的行为反映出，叶仕春应当知道原告与银河公司的借款合同关系、与被告接红的担保合同关系的。由于此时作为借款人的银河公司已存在拖欠借款的违约情形，被告接红却于2014年10月11日将其所有的阳东碧桂园叠翠水邻二街2座302号的房产转让给叶仕春，又于2014年10月27日将上述两商品房转让给被告南方春天公司，如属正常的商品房转让，被告接红应当按《保证合同》第五条第5点的约定，书面通知债权人即原告阳东农商行，同时为使自己上述财产转让行为不违反《保证合同》第五条第10点约定，被告接红应当履行其担保责任，主动向原告阳东农商行偿还欠款。但是，被告接红并没有履行通知的义务，也没有将商品房转让款用于偿还银河公司的借款，或以其他方式履行自己的保证义务。据此，本院认定被告接红与被告南方春天公司转让两商品房行为，目的是为了使被告接红逃避承担保证责任，两被告显然存在恶意。
另外，本院的（2015）阳东法民二初字第2号民事判决书所确定银河公司、被告接红等人应偿还的借款本金、利息、律师费及应负担的案件受理费、保全费等，属原告的债权，原告请求行使的撤销权的价值，即两商品房价值与原告的债权相当。
综上所述，被告接红以明显不合理的低价转让上述商品房给被告南方春天公司，已损害了原告合法权益，且两被告存在转移财产的恶意，原告请求行使撤销权，合法有理，本院应予支持。
本案中，原告委托广东拓进律师事务所进行诉讼代理，产生的62400元律师代理费，有委托代理合同和发票为据，应认定是原告在行使撤销权支出的必要费用，原告因对讼争商品房进行司法鉴定产生的12650元鉴定费，也属于原告在行使撤销权支出的必要费用。由于在商品房转让过程中，被告接红、南方春天公司均存在过错，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第二十六条“债权人行使撤销权所支付的律师代理费、差旅费等必要费用，由债务人负担；第三人有过错的，应当适当分担。”的规定，对原告付出的律师代理费、鉴定费，被告接红、南方春天公司各应负担37525元。原告主张调查费3000元，由于没有证据证实是必要的费用，本院对该项请求不予支持。
原告行使了撤销权，两被告商品房转让行为被撤销，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力……”的规定，两被告之间的商品房转让合同从签订时开始就没有法律约束力，因此两商品房仍属被告接红所有。本案中，原告虽然有权行使撤销权，撤销了两被告商品房转让行为，但并不因此就取得了两商品房的处分权或其他请求权，原告现无权要求被告南方春天公司变更商品房产权登记。原告请求判令被告南方春天公司将该两商品房回转过户给被告接红，没有法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第十九条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、撤销被告接红与被告深圳市南方春天文化传播有限公司的深圳市罗湖区笋岗街道笋岗东路嘉宝田花园宝珍阁(EA)16G商品房、深圳市罗湖区笋岗街道笋岗东路嘉宝田花园宝珍阁(EA)16H商品房转让行为；
二、被告接红在本判决生效后七日内支付律师代理费、鉴定费37525元给原告广东阳东农村商业银行股份有限公司；
三、被告深圳市南方春天文化传播有限公司在本判决生效后七日内支付律师代理费、鉴定费37525元给原告广东阳东农村商业银行股份有限公司；
四、驳回原告广东阳东农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24060元，由原告广东阳东农村商业银行股份有限公司负担280元，被告接红、深圳市南方春天文化传播有限公司负担23780元；诉讼保全费5000元由被告接红、深圳市南方春天文化传播有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。
审 判 长 林睦飞
审 判 员 冯学理
人民陪审员 冯宗俭
二〇一六年九月九日
书 记 员 王 颖