广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤17民终457号
上诉人（原审被告）：阳西县建城房地产开发有限公司。住所地：广东省阳西县新城人民大道***号首层。
法定代表人：王熙石，该公司总经理。
委托诉讼代理人：姚兜赏，广东漠西律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王志满，男，1993年3月3日出生，汉族，住广东省阳西县。
委托诉讼代理人：陈仕娟，女，1969年1月20日出生，汉族，住广东省阳西县，系王志满的母亲。
上诉人阳西县建成房地产开发有限公司（以下简称建城公司）因与被上诉人王志满商品房销售合同纠纷一案，不服广东省阳西县人民法院于2016年12月30日作出的（2016）粤1721民初2185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
建城公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回王志满的诉讼请求。一、根据建城公司与王志满签订的《商品房买卖合同》附件三第10点“供水、供电到每户入户门口，户主自行报装及安装”的约定，业主的水电报装安装费由业主自行负担。因为在出售商品房时水电报装费尚未确定，需要在入住时由水电部门确定，故报装费及安装费并未包含在建城公司已收取的购房款中，所以双方在合同中约定由业主自行负担报装费及安装费没有违反《价格法》不得价外收费的法律规定，一审认定水电包装费应计入商品房开发成本缺乏依据。二、建城公司代王志满缴交水电报装费实际是民事代理行为，并不是双方就买卖合同达成的补充协议，这是两个完全独立的合同关系。双方在合同中约定水电报装费及安装费由业主自行负担，是双方的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，对双方具有约束力，故水电本应由业主自行报装并负担水电费。对于建城公司代收的3000元水电报装费可以看作双方口头达成的委托合同，即住户同意按每户3000元由建城公司代为处理相关的水电报装及安装，该口头协议是在双方自愿的基础上达成，对双方具有约束力，且建城公�也实际为王志满进行报装，亦代为向供水、供电部门缴交了相关的水电报装费，因此，即使双方口头协议无效，但建城公司已为王志满支付了本应由王志满支付的水电报装费，该费用应在建城公司退还的款项中扣除。三、建城公司在一审庭后提交了供电及供水部门出具的每户缴交实际水电报装费用的证明，一审法院未对上述证据进行审查、属认定事实不清，程序违法。
王志满辩称：不同意建城公司的上诉意见，对一审判决没有意见。
王志满向一审法院起诉请求：1、建城公司返还违规收取的水电报装费3000元；2、本案诉讼费由建城公司负担。
一审法院认定事实：2014年1月26日，王志满与建城公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20××××××94），合同约定，王志满以289527元的价款购买建城公司开发的甲小区a区D梯b号房，并在合同附�三（装饰、设备标准）中注明“供水、供电到每户入户门口，户主自行报装及安装。”购买时，建城公司要求王志满除要付清购房款外，还要支付“水电报装费”3000元。王志满于2014年1月27日给付建城公司水电报装费3000元。其后，甲小区各业主就建城公司涉嫌违规收取该笔费用的问题向有关部门投诉。2015年7月3日，阳西县物价局作出《关于网友投诉甲小区收取水电报装费问题的回复》，认为“与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用，一律计入开发建设成本之中，不得在房价之外另行收取。建城公司房地产开发有限公司收取每户3000元的水电报装费属违规收费”。并据此作出责令建城公司整改停止相关收费、退还多收价款的处理。但建城公司一直未予退款，王志满遂向一审法院提起本案的诉讼�
一审法院认为，民事行为应遵循公平、自愿、合法的原则。《中华人民共和国价格法》第十三条第二款规定：“经营者不得在标价以外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”。本案的争议焦点为建城公司所收取的水电报装费3000元是否合法，王志满主张建城公司返还该费用的理由是否成立。建城公司作为房地产开发商，其向业主收取的任何费用应符合法律法规和双方签订的《商品房买卖合同》约定。本案《商品房买卖合同》是双方在意思表示真实的情况下签订的，没有违反法律法规的规定，对双方均有约束力。《商品房买卖合同》本就约定供水、供电到每户入户门口，显然供水、供电的建设费用已包含在王志满支付的房价内。以此为由加收3000元即属加价出售商品。建城公司虽以代办水电报装收取水电报装费3000元，但其没有提交相应依据和已代报装的证据，其代收该笔费用，理据不足。综上，建城公司以水电报装费的名义向王志满收取3000元，不符合法律规定，没有合法依据，理应返还给王志满。故王志满请求建城公司返还上述费用，应予以支持。建城公司辩称该笔费用是业主应当承担的报装费，但没有提交充分证据证明，于法无据，应不予采纳。至于建城公司认为其为业主报装水电垫付了合理费用，其可另寻法律途径主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条和《中华人民共和国价格法》第十三条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出判决：限建城公司于本判决生效之日起十五日内返还水电报装费3000元给王志满。一审案件受理费25元，由建城公司负担。
二审审理期间，建城公司提供了广州敏城建设工程有限公司《关于广州敏城工程有限公司与甲小区供电配电安装工程合同的说明》、阳西县扬帆供水有限公司于2017年1月3日出具的《说明》，拟证明建城公司交纳水电费的报装情况。王志满经质证主张不清楚建城公司提供的两份说明的真实性。
本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：一审审理期间，建城公司提供了其与阳西县扬帆供水有限公司签订的《给水工程安装合同书》、《合作建设安装供水主管协议书》，与广州敏城建设工程有限公司签订的《阳西县建城房地产开发有限公司（甲小区）配电安装工程合同》、《工程款支付合同》，拟证明建城公司代水电部门收取报装费。阳西县扬帆供水有限公司于2017年1月3日出具《说明》载明“……甲小区住宅小区内的用户（一户一表，抄表到户）由建城公司集中统一到我公司营业处办理用水报装手续，装表费用平均按1180元/户·表计算。……”；广州敏城建设工程有限公司出具的《关于广州敏城建设工程有限公司与甲小区供电配电安装工程合同的说明》载明“……其中业主每户报装安装费为（大写）：捌佰陆拾元正；（小写）：￥860.00元”。
建城公司收取王志满的3000元在收据中注明为“代收水电报装费”。
本院认为，本案是商品房销售合同纠纷，双方争议的焦点是建城公司收取王志满的水电报装费应否退还的问题。王志满主张建城公司收取的3000元水电报装费经阳西物价局回复证实属于违规收费，建城公司应退还3000元给王志满。本案中，建城公司与王志满签订的《商品房买卖合同》中附件三第10点约定，“供水、供电到每户入户门口，户主自行报装及安装”，可见王志满在签订购房合同时是清楚购买涉案房屋需自行报装水电的，即购房款并未包含水电报装费。这属双方意思自治范畴，并没有违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。此后，建城公司与王志满达成口头协议，由建城公司向王志满代收3000元水电报装费，该协议亦属合法有效，对双方具有约束力，王志满也自愿缴交了该费用。本案无证据证明双方当事人约定的房屋销售价格已包含了水电报装费，王志满请求建城公司退还3000元水电报装费理据不足，本院不予支持。因建城公司收取的3000元水电报装费是属于代收性质，应按实际产生的费用多还少补。由于建城公司提供的阳西县扬帆供水有限公司于2017年1月3日出具《说明》以及广州敏城建设工程有限公司出具的《关于广州敏城建设工程有限公司与甲小区供电配电安装工程合同的说明》证明每户水电报装费实为2040元，因此多出的960元（3000元-2040元）应由建城公司退还给王志满。
综上所述，建城公司部分上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，处理欠妥，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、变更广东省阳西县人民法院（2016）粤1721民初2185号民事判决为：限阳西县建城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还水电报装费960元给王志满。
二、驳回王志满的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由王志满负担。
本判决为终审判决。
审判长 林 广
审判员 何桂霞
审判员 莫怡华
二〇一七年七月五日
书记员 陈予昕