福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2015）城民初字第4369号原告：蔡维新，男，1964年11月1日出生，汉族，农民，住所地福州市仓山区。委托诉讼代理人：郑飞鹏、游碧娥，福建品秀律师事务所执业律师。被告：莆田万达广场有限公司，住所地莆田市城厢区荔华东大道269号莆田万达广场1号楼302室。统一社会信用代码：913503025747172542。法定代表人：齐界，该公司经理。委托诉讼代理人：陈传毅、谢秀锦，福建伟盛律师事务所执业律师。原告蔡维新与被告莆田万达广场有限公司（以下简称万达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡维新及其委托诉讼代理人郑飞鹏和被告万达公司的委托诉讼代理人谢秀锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡维新向本院提出诉讼请求：1、判令万达公司全面继续履行双方于2013年12月17日签订的《租赁合同》；2、判令万达公司退还给蔡维新20**年12月15日至2014年12月31日的房屋租金或者该期间的房屋租金用于折抵蔡维新自万达公司继续履行合同起的房屋租金；3、判令万达公司提供万达广场室外步行街A160-1号消防通道给蔡维新作为经营场所的消防通道；4、判令双方于2013年12月17日签订的《租赁合同》合同期限顺延，顺延期限等同于2013年12月17日起至万达公司提供消防通道给蔡维新之日止的相应期限（即以万达公司实际履行之日起计算租赁期限五年），租金以原合同约定的每个相应租约年租金计付；5、判令万达公司恢复租赁合同项下租赁商铺的供水、供电；6、判令万达公司赔偿蔡维新装修费用利息损失，利息损失以装修费用70万为基数自2013年12月18日起至万达公司实际提供消防通道给蔡维新之日止按月利率2%计付；7、本案诉讼费由万达公司承担。事实和理由：2013年6月份至10月份间，在万达公司招商会上听取了万达公司的商业宣传和承诺的情况下，蔡维新于2013年12月17日与万达公司补签了由万达公司提供的具有格式条款的《租赁合同》，约定由蔡维新承租万达公司位于莆田市城厢区商铺作餐饮经营之用，合同期限自2013年12月15日起至2018年12月14日止，第一个租约年内首期租金每月每平方米33.19元，第一个租约年首期之后其他个月租金按每月每平方米54.54元，第二个租约年每月每平方米64.55元。同时，万达公司承诺向蔡维新提供万达广场室外步行街A160-1号消防通道作为经营场所的通道。合同签订之后，蔡维新依约履行合同，并对租赁的商铺进行设计、装修，共花费设计装修费用70万元。2013年12月19日，蔡维新取得了欲开业经营的火锅店的个体工商户字号名称预先核准。但万达公司却将原承诺的上述A160-1号消防通道另行租赁给他人，致使蔡维新所租赁的商铺没有消防通道而无法通过消防设计，导致其至今无法正常经营。之后，双方就消防通道问题多次进行协商但均未果。2014年11月份起，万达物业公司对蔡维新所承租的商铺强行停止了供水供电。蔡维新已支付给万达公司自2013年12月15日至2014年12月13日的商铺租金284854.16元。万达公司经协调，合同项下的A166-1商铺已变更为A165-1商铺。万达公司辩称：蔡维新逾期未交租金，构成合同根本违约，万达公司于2015年2月5日向蔡维新送达《解除合同通知函》，《租赁合同》已于2015年2月5日正式解除；蔡维新要求万达公司提供万达广场室外步行街A160-1号消防通道作为其经营场所通道，不符合合同约定；万达公司无需赔偿蔡维新装修费的利息损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院对以下证据的真实性予以确认并在卷佐证：万达公司的营业执照（副本）、组织机构代码证、法定代表人身份证明、蔡维新公民身份证复印件、编号为PTWD-2L-A160-2-2013-15的《租赁合同》、日期分别是“2014年7月31日”和“2014年10月25日”的中国银行收款回单、付款通知单、缴费通知单、EMS回执单、解除合同通知函、室外街商户缴费表、个人结算业务申请书两份、个体工商户名称预先核准申请书、个体工商户字号名称预先核准通知书、《关于莆田万达广场已开业商户未办理消防合格证的告知函》、《房屋交接确认书》。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：1.蔡维新提供照片一张，欲证明万达公司未按照承诺提供A160-1消防通道，致使其承租的商铺不符合消防要求。万达公司表示对该照片的真实性有异议，无法证明与本案A160-2商铺有关，也无法证明蔡维新所述的消防通道存在问题。本院经审查认为，结合本院现场勘察，该照片的真实性可予以确认，但无法证明万达公司与蔡维新在签订租赁合同时存在从商铺A160-1通往A160-2的消防通道。2.蔡维新提供照片两张，欲证明经万达公司调整，其承租的商铺为A160-2、A161-2、A162、A163、A165、A166-2，A166-1万达公司已调整出租给案外人。万达公司对该证据的真实性、合法性无异议，但认为蔡维新违反租赁合同第五点第一条规定，擅自变更该商铺的经营品牌。本院经审查认为，蔡维新将租赁合同中的A166-1商铺与他人承租的A165-1互换租赁，庭审时双方对此均无异议。结合双方签订的《租赁合同》，经本院现场勘察，A166-1商铺目前由他人承租经营，本院对该组照片的真实性予以确认，该证据可以证实蔡维新对其承租的万达商铺A160-2、A161-2、A162、A163、A165、A166-2进行部分装修用于经营“牛肉养生火锅”。3．蔡维新提供录音光盘和短信内容材料一份，欲证明万达公司未依约向其提供A160-1商铺的消防通道，致使其承租的商铺不符合消防要求并无法通过消防验收，其与万达公司多次协商未果。万达公司认为该组证据的真实性、合法性和关联性均有异议。本院经审查认为，录音和短信内容仅能证实蔡维新曾就解决诉争商铺的消防问题与万达公司的数名工作人员进行协商，但不能直接证明万达公司未依约向蔡维新提供A160-1商铺的消防通道以及商铺是否符合消防要求、通过消防验收。4．蔡维新提供《建筑设计防火规范国家标准》一份，欲证明万达公司提供的租赁物不符合消防疏散要求，该租赁面积为616.65平方米，本应设置两个安全疏散通道。万达公司对该标准的真实性无异议，但认为与本案无关。本院经审查认为，建筑设计是否符合消防标准应由消防部门认定，故本院对诉争商铺是否符合消防疏散要求无法认定，该证据无法证明诉争商铺不符合消防疏散要求。5．蔡维新在庭审时提交《室内装饰设计委托协议》和设计文本以及万达公司租赁服务部的通知材料一份，欲证明其租赁商铺后，依约委托设计公司进行设计并将设计草图按万达公司的要求通过241×××＠ｑｑ.ｃｏｍ(?mailto:依约委托设计公司进行设计并将设计图纸草图按万达公司的要求通过241×××＠ｑｑ.ｃｏｍ?)的邮箱发送电子文件给万达公司租赁服务部。万达公司质证认为，万达公司不是《室内装饰设计委托协议》的签订主体，无法确认协议和设计文本的真实性，而租赁服务部的材料是蔡维新单方制作的，无法确认其真实性，邮箱也无法确认是谁的。本院经审查认为，《室内装饰设计委托协议书》和设计文本均没有落款时间，而协议书上载明“室内装饰工程地点：万达味淳小吃店，项目面积：200㎡（含阁楼面积）”，故无法确认该协议书、设计图纸与本案诉争店铺存在关联性。且即使该设计文本为蔡维新委托他人对诉争店铺进行设计装修，也无法证明诉争店铺因缺乏消防通道致无法通过消防验收。6．万达公司在庭审后提供莆公消验[2012]第0056号《建设工程消防验收意见书》，欲证明其出租给蔡维新的商铺经过消防验收且是合格的，后因蔡维新自行改造了商铺的结构却未报消防部门审批因而导致消防未通过验收。蔡维新对该证据质证意见为：真实性、合法性、关联性系均有异议,万达公司未提供意见书的原件进行核对；该意见书中明确室内外装修应依法重新申报消防设计审核或备案，万达公司将面积为616.65平方米的建筑作为整体出租给蔡维新作为餐饮业经营，不符合建筑设计防火国家标准；从万达公司提供的意见书的证明对象可以证实诉争房屋不符合消防设计的要求；万达公司向蔡维新移交商铺时，仅留下A163-1商铺的楼梯，其他各个店面已全部打通，故万达公司交付的房屋是不符合消防要求的。本院经审查认为，该消防意见书虽无原件核对，但已在消防部门的网站（福建消防监督信息公开网站）上公布，故对其真实性予以确认，该证据可证实莆田市公安消防支队于2012年11月14日对莆田万达广场商业综合体工程（含地上第1层室内步行街附属外铺、第2层室内步行街附属外铺等）作出建设工程消防验收意见书，对该工程综合评定为消防验收基本合格。根据上述本院确认的证据和当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：2013年12月17日，蔡维新与万达公司签订《租赁合同》一份，双方约定：“甲方（出租人）：莆田万达广场有限公司乙方（承租人）：蔡维新……甲方是位于【莆田市城厢区】的莆田万达广场购物中心（下称“商业广场”，包括室内步行街、室外步行街、百货楼、综合楼、娱乐楼、超市）的建设单位。甲方同意在商业广场建设完成后将其中室外步行街A160-2、A161-2、A162、A163、A165、A166-2号商铺（具体位置、面积构成等基本状况详见本合同附件1，下称“该房屋”）出租给乙方使用。乙方作为餐饮业态的专业经营商，同意承租该房屋。第一条计租面积1.1该房屋的建筑面积为616.65平方米。……租赁期限本合同项下租赁期为60个月，自进场日开始计算。即自2013年12月15日起至2018年12月14日止。……第四条租金标准和租金支付双方约定，乙方采用如下第4.1种租金标准及租金支付方式向甲方支付租金:……4.1.1该房屋的租金按计租面积计付，乙方自进场日开始承担该房屋的租金。第一个月租约年内首期租金每月每平方米人民币33.19元，即每月租金为人民币20468.81元；第一个租约年内首期之后其他各月租金按每月每平方米人民币54.54元，即每月租金为人民币33629.49元；第二个租约年每月每平方米人民币64.55元，即每月租金为人民币39805.78元……。4.1.2本合同项下的租金支付方式为：首期租金为进场日起至第四个月最后一日期间的租金。除首期租金外，其他租金均按每三个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳。乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金。4.1.3本合同项下首期租金应于本合同签订后5个工作日内支付，租金期间为2013年12月15日（即进场日）至2014年7月31日，应交租金为154880.68元。……第五条品牌、经营项目5.1乙方在该房屋内经营品牌为金街口海鲜火锅（品牌授权文件见附件五），经营项目为餐饮。……第六条保证金……第七条进场及房屋交付7.1本合同项下的进场日为2013年12月15日（甲方有权对该日期进行调整）。届时甲方按进场日现状向乙方交付该房屋。乙方应当自行前往商业广场与甲方或物业服务公司办理房屋交接手续，并按照附件2的格式签署《房屋交接确认书》。乙方按照物业服务公司规定办妥全部施工手续后，方可开始装饰装修工程。对未经物业服务公司批准的施工行为，物业服务公司有权要求乙方停止施工并将该房屋恢复至施工前状态，由此造成损失由乙方承担。……第八条乙方对该房屋的装饰装修8.1乙方必须获得当地消防部门的装修审核意见后方可办理进场装修手续；办理装修手续时，乙方必须与物业服务公司签订装修期间的《消防安全管理责任书》；未经物业服务公司事先书面同意，乙方不得改动消防系统及设施设备，因改动造成的一切后果由乙方自行承担；乙方所使用装修材料，须具备产品合格证并取得权威机构的检测证明；乙方装修竣工时，必须自行办理消防验收手续，未通过消防验收的，该房屋不得开业经营（但不影响计租日的起算）。上诉审核意见、检测证明等，乙方需在取得当日向物业服务公司备案。……8.4乙方对该房屋的装饰装修必须符合法律法规，遵守甲方及物业服务公司关于装修设计文件审查的规章制度，不得破坏该房屋主体结构和甲方已完成的公共区域装修。乙方承诺对装修设计文件自行承担全部责任，在装修过程中服从甲方、物业服务公司及相关政府部门的管理和指挥，并按照物业服务公司的规定交纳装修相关收费，包括但不限于装修管理费、装修押金、垃圾清运费。如乙方对该房屋进行装饰装修造成第三方财产损失，应由乙方自行负责全部赔偿。乙方进场装修期间内，须获得消防审核批复文件（或受理书）、工程安装一切险及公众责任险的保单，供物业服务公司审查。……第十八条甲方的保证和责任……18.3甲方将在本合同期限内提供配电设备、电源、消防设备等基础设施。……第二十二条违约责任……22.3乙方未能按照本合同约定开业日实现该房屋开业，除按本合同约定支付租金等费用外，还应自约定开业日起，每日向甲方支付相当于第一租约年首期之后其他各月日租金50%的逾期开业违约金，直至该房屋正式开业经营之日为止。乙方逾期开业超过30日的，甲方有权解除本合同，乙方承担导致本合同提前终止的违约责任。22.4乙方延迟交纳租金、物业服务费或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；迟延5日仍未足额交纳的，甲方或物业服务公司可以对该房屋暂停能源供应或物业服务管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止。甲方或物业服务公司无需因此向乙方或第三方承担任何责任（如第三方因此向甲方或物业服务公司索赔，甲方或物业服务公司有权向乙方追偿）；经甲方书面催告后30日内乙方未足额交纳欠费的，甲方有权单方面解除本合同；乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任。双方特别确认，租赁期间内，如乙方延迟交纳租金或物业服务费或公用事业费累计超过3次（含），甲方有权解除本合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任……”。同日，蔡维新与万达公司签订了关于交接验收A160-2、A161-2、A162、A163、A165-2、A166的《房屋交接确认书》。蔡维新于2013年11月22日向万达公司支付了款项共计241729.66元（包括履约保证金86848.98元和至2014年7月31日止的租金154880.68元），其又于2014年7月31日向万达公司支付了至2014年10月31日止的租金共计86848.98元。之后，蔡维新在收到万达公司关于缴纳2014年11月1日至2015年1月31日的租金的《缴费通知》后，仅于2014年10月25日向万达公司支付了43425.50元。2015年2月5日，万达公司作出《解除合同通知函》并送达给蔡维新，该《解除通知函》的内容为：“莆田金街租户蔡维新，于2013年12月17日与我司莆田万达广场有限公司签订了一份《租赁合同》（合同编号PTWD-ZL-A160-2-2013-15），约定由贵方承租“莆田万达广场”室外步行街“A160-2、A161-2、A166-2、A162、A163、A165”号商铺，经营品牌为金街口海鲜火锅。……现贵方逾期缴纳2014年11月1日至2015年4月30日的租金已达107日，我司已于2014年10月21日书面通知贵方及时缴纳，但贵方至今未能履行缴纳租金义务；根据合同约定，我司有权解除与贵方签订的《租赁合同》。……一、我司与贵方签订的《租赁合同》（合同编号PTWD-ZL-A160-2-2013-15）于2015年2月5日起正式解除；……等”。另查明，2012年11月14日，莆田市公安消防支队出具莆公消验[2012]第0056号《建设工程消防验收意见书》，该意见书载明：“。莆田万达广场商业综合体工程……地上第1层……室内步行街附属外铺……第2层……室内步行街附属外铺……进行消防验收，经审查资料及现场检查测试，意见如下：一、综合评定本工程消防验收基本合格。二、对建筑消防设施应当定期维修保养，保证完好有效。三、本工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法重新申报消防设计审核或备案”。本案审理期间，本院依法向莆田市消防支队调取诉争商铺（“金街口海鲜火锅”店）的消防验收材料，该单位工作人员称：消防部门在申请人提交消防审批材料时会作出《建设工程消防设计审核申请受理凭证》或者《建设工程消防设计备案凭证》，经查询，没有上述店铺的相关消防报批材料和凭证档案。2016年6月12日，本院进行现场勘查，当日诉争商铺的出入大门被铁链锁住，在万达工作人员和蔡维新双方在场的情况下，由蔡维新用扳手钳剪断铁链进入诉争商铺，该商铺没有水电供应。本院认为，莆田市公安消防支队出具莆公消验[2012]第0056号《建设工程消防验收意见书》可以证明包括本案诉争商铺在内的莆田万达广场商业综合体工程（含室内步行街附属外铺第1、2层）的消防验收基本合格。本案《租赁合同》第8条载明“8.1乙方必须获得当地消防部门的装修审核意见后方可办理进场装修手续……乙方装修竣工时，必须自行办理消防验收手续……乙方进场装修期间内，须获得消防审核批复文件（或受理书）、工程安装一切险及公众责任险的保单，供物业服务公司审查……”,该条款明确约定了商铺在出租后进场装修前应由承租者即蔡维新承担办理消防报批手续的义务。现蔡维新主张诉争商铺消防验收不合格但未提供证据证明，而其提供的录音、照片等证据也不足以证明本案《租赁合同》签订时万达公司承诺向其提供A160-1号商铺的消防通道，因此蔡维新关于万达公司应向其提供A160-1号商铺的消防通道的诉求，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。因双方在租赁合同中约定“第一个租约年内首期之后其他各月租金按每月每平方米人民币54.54元，即每月租金为人民币33629.49元；第二个租约年每月每平方米人民币64.55元，即每月租金为人民币39805.78元”，现蔡维新仅支付自2014年11月1日起的部分租金43424.50元并在租赁期间经万达公司催讨仍未依约支付租金的行为已构成违约，后万达公司于2015年2月5日作出的《解除合同通知函》并送达蔡维新，而蔡维新并未对此请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力,故根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，《租赁合同》已于2015年2月5日解除，现蔡维新以万达公司违约未提供消防通道致使其无法经营为由要求万达公司全面继续履行合同、顺延合同期限、退还或折抵租金并恢复水电供应的主张亦没有法律依据，本院亦不予支持。蔡维新主张其装修费用为70万元但未提供证据证明，其主张万达公司应赔偿利息损失亦于法无据，故本院对其要求万达公司赔偿装修费用利息损失的主张亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回蔡维新的诉讼请求。案件受理费17262元，由蔡维新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  陈 妍人民陪审员  吴黎清人民陪审员  林进希二〇一七年七月二十日书 记 员  陈建英《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。