上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终4380号
上诉人(原审原告、反诉被告)上海电气物业有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人黄德浩，执行董事。委托代理人陆垒，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人张俊杰，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)上海耀东光电科技有限公司，住所地上海市。法定代表人汪福钢，经理。委托代理人朱建平，上海同甘律师事务所律师。上诉人上海电气物业有限公司(以下简称“电气公司”)、上海耀东光电科技有限公司(以下简称“耀东公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2015)杨民四(民)初字第3502号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，上海市杨浦区眉州路XXX号房屋权利人为上海电气(集团)总公司。上海电气(集团)总公司委托上海文通物业有限公司管理和出租并对外签订合同，享有和承担由此产生的权利义务。2014年11月3日，上海文通物业有限公司更名为电气公司。2010年12月30日，上海文通物业有限公司(签约甲方)与耀东公司(签约乙方)签订《租赁合同》一份，约定乙方承租的房屋坐落于上海市杨浦区眉州路XXX号10幢4楼(以下简称“系争房屋”)，建筑面积1135.44平方米，房屋类型或用途为工厂；签署合同之前，乙方应当对租赁标的物权利凭证记载的信息以及租赁标的物现状进行核实和实地查看，充分了解租赁标的物状况；乙方将租赁标的物用于电子装配用途；租赁期限自2011年1月10日起至2014年1月9日止，租赁期限届满，乙方应向甲方归还租赁标的物，需续租的，应提前三个月书面向甲方提出申请，甲方有权决定是否续租；租金每日每平方米建筑面积为第一年人民币(以下币种均为人民币)0.7元，年租金290,105元，月租金24,175.42元；首期租金和物业管理费在2011年1月10日前向甲方支付，之后以三个月为一个付款周期，先付后用，在每个付款周期届满前十日内支付；合同租赁期限为3年，第1、2年租赁单价0.7元/平方米，第3年租赁单价0.8元/平方米；2013年1月10日至2014年1月9日月租金27,629元，年租金331,548元；租赁保证金27,629元，在乙方签署合同时支付，保证金不得作为乙方应当支付的租金等费用；乙方在租赁关系终止时起次日返还租赁标的物和附属设施设备；乙方逾期返还租赁标的物和附属设施设备的，每逾期一日，乙方应按1.6元/平方米向甲方支付占用费，逾期返还租赁标的物超过10天，甲方没有供电、供水及其他服务义务……。耀东公司支付押金27,629元。租赁期满，双方未续签租赁合同。2013年10月，系争房屋内发生漏水事件，导致耀东公司部分物资受损。2014年1月，耀东公司将受损物资堆放在部分房屋内上锁，其余房屋敞开，部分搬离了系争房屋。2014年12月15日，耀东公司向上海文通物业有限公司发出《情况说明》，载明：“签约时承诺租期至少5年，先签约3年，到期续签时告知不续签了，承租方设定至少5年的装潢使用肯定损失。租户年初已经搬迁，清场2/3，我户约定新址，军工路XXX号待迁，出租方改口可以续租，我们随(遂)和合作方谈妥3年期项目，准备签约，贵方说不签约，由于贵方出尔反尔的行为，使我们的合作项目无法进行，只能告吹，续找新址。2013年下半年，10号楼5层，因自四层顶部排设的排污管道故障将人体排泄物及生活污物下泄我四层仓库物资部位上，该储备物资系上海东方明珠集团公司备品灯具等其他电子电器产品，单“明珠集团”物资价值38万元，继该次事故后，在同一处再连续发生3次这样的排泄，将新进电子元器件再度损毁，总金额不低于50万元，后经了解得知，此处非原来建筑设施，系5层租户在我们进驻前改建的设施，且未告知我方。综上事实清楚，承租方认为，出租承诺期本身带有诚信度的含义，一再言而无信；房屋是承租方向业主方租赁，即使是正常合法设施出了问题我们找的是你业主问责，更何况非正常设施所出的事故了，且事实清楚责任明确，我们认为贵方负有不可推卸的责任和义务先行进行理赔程序；贵方提出适当收取占用费是合理的，但希望在理赔问题解决后即付诸实施”。该份《情况说明》上有电气公司工作人员“任成生”签字。2016年2月26日的庭审中，电气公司否认“任成生”签字的真实性，并认为没有漏水的事实，也没有向物业报修过，物业也没有去修理过。2016年3月18日，电气公司在法院谈话中又认可了“任成生”签字的真实性。2015年3月底，电气公司对系争房屋进行了停电。耀东公司支付租金至2014年1月9日。电气公司于2015年9月18日诉至法院，请求判令：1、耀东公司返还系争房屋；2、耀东公司支付电气公司自2014年1月10日起至实际搬离之日止按照每天1,816.7元(按照1135.44平方米*每日每平方米1.6元)计算的房屋占用费。耀东公司则提起反诉，请求判令电气公司赔偿耀东公司在承租期间所遭受的财产损失1,030,685元。原审法院审理中，耀东公司为证明其物资损失，向原审法院提交了受损物资清单、发票、收货单、合同、照片等。耀东公司还向原审法院提供落款日期为2015年10月27日，上海联球印刷有限公司负责人宋杰出具《关于四楼场地周转使用的情况说明》一份，载明：“我与四楼共用一部电梯，13年底我发现四楼部分租赁户陆续搬走了，就剩耀东一家，也就是说空出很多场地，所以有时我司进纸(进原材料)时，会临时在四楼场地周转那么3、5天，7、8天主要是雨天，但基本及时清空。需要说明，四楼场地的临时使用，耀东从来没有向我收过一分钱的场地使用费。关于经谁同意使用该场地一事，我现在有些答不上来了，因为我先是向物业临时借用一下(哪怕我出来一点费用也可以)，物业说，只要耀东同意，他们没有意见，于是我向耀东借，耀东的汪总跟我说，这空出来的场地，已不是他借下来的了，你要放东西，不放东西都与他无关。再说由于四楼的电已拉掉，四楼电梯前的卷帘门是无法关上的，于是我想既然你们两家都不管，那么我就先用着再说。以上我所叙说的情况基本是事实，可能个别字眼的表述不够准确、规范，但我可以对自己的话负全部的法律责任。”宋杰未到庭接受当事人的质证。原审法院经审理后认为，电气公司与耀东公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。租赁合同已到期，电气公司要求耀东公司搬离系争房屋，于法有据，应予支持。根据2014年12月15日电气公司工作人员签字的《情况说明》及现场照片等证据载明的内容可以看出，系争房屋内在租赁期限内确实发生了漏水事件导致了耀东公司部分物资毁损。租赁合同到期后，因双方就赔偿损失部分未能达成一致意见，耀东公司将毁损物资堆放在部分房屋内后搬离了系争房屋。法院认为，耀东公司在双方对物资损失未能达成一致意见的情况下将毁损物资堆放在部分房屋内，符合常理。根据该份《情况说明》发出的日期，耀东公司也未超过2年的诉讼时效。在耀东公司大部分搬离系争房屋后的近2年时间，电气公司作为出租方未对敞开的房屋进行必要的管理，双方也均未提起诉讼等挽救措施及时解决纠纷，扩大了损失。期间，电气公司对系争房屋进行了停电等措施。故综合考虑到耀东公司租赁合同到期后占用部分房屋事出有因，电气公司对门锁敞开的房屋疏于管理及占用期间有停电等行为，酌定耀东公司应支付电气公司自2014年1月10日起至实际搬离之日止按照每天300元标准计算的房屋使用费。电气公司主张按照每日双倍计算房屋占用使用费的违约标准，于法无据，不予支持。关于耀东公司提出的反诉要求电气公司赔偿财产损失1,030,685元之诉请，法院认为，根据《情况说明》虽能基本确定系争房屋内漏水事件的发生，但由于现场至今已有2年多之久，致使现场漏水原因及物资损失均无法得到确认，但漏水导致的物资损失又确实存在，故法院综合耀东公司在《情况说明》中自认的损失不低于50万元，结合耀东公司提供的物资清单、合同时间及电子元器件存在自然损耗的特点等情况，酌定电气公司赔偿耀东公司财产损失260,000元。原审法院据此作出判决：一、耀东公司应于判决生效之日起十日内搬离上海市杨浦区眉州路XXX号10幢4楼房屋；二、耀东公司应于判决生效之日起十日内支付电气公司自2014年1月10日起至实际搬离之日止按每日300元标准计算的场地使用费；三、电气公司应于耀东公司搬离之日结清水电费用后返还耀东公司租赁押金27,629元；四、电气公司应于判决生效之日起十日内支付耀东公司财产损失260,000元。原审法院判决后，上诉人电气公司、耀东公司均不服，向本院提起上诉。电气公司称：耀东公司未在合同期满后搬离，部分敞开房屋内有物品堆放。如耀东公司要交接房屋，其应将房屋内的物品先行搬离。电气公司依据合同约定以1.6元标准主张房屋占用费，原审法院调整的占用费标准过低，超出了法官自由裁量权的合理范围。电气公司不应承担赔偿责任。没有证据证明渗漏是电气公司的原因造成，不能排除是耀东公司的过错导致。仅凭电气公司一名普通员工任成生签字的《情况说明》而认定电气公司承担责任缺乏依据。若如耀东公司所述是五楼租户引发，其也应向五楼租户主张。对耀东公司损失的认定，仅凭耀东公司的一面之词，而没有通过审计程序，原审法院随意确定金额，显然不公平，也不合理，且违反法定程序。综上，请求撤销原判第二、四项，改判耀东公司按每日1,816.7元的标准支付占用费并变更原判第一项中的“搬离”为“返还”或者发回重审。耀东公司称：在2013年10月8日，发现公司的产品、原材料及办公家具等均浸泡在污水中，导致公司损失惨重。造成房屋渗漏的原因是电气公司出租屋内五楼与四楼中间层污水管道破裂所致，而该管道系五楼租户经电气公司同意后改建。经多次要求电气公司解决耀东公司的损失未果，方未全部搬离系争房屋，目的也是为了保留渗漏现场。部分上锁的房屋(约198平方米)内堆放的是受损的物资。而且该处房屋的水电，已被电气公司停掉，故原审判决耀东公司承担375平方米的使用费显失公平。耀东公司提供的进货依据、货物价格、合同间相互印证，应予认定。电气公司作为出租人，对五楼的其他承租人擅自改建建筑的行为没有尽到阻止和监管责任。耀东公司作为承租人履行了支付租金的义务，并不存在过错，原审法院判决耀东分担物损的责任没有法律依据，亦显失公允。另外，在原审时，法院要求双方交接房屋，以免扩大损失。之后耀东公司提出向电气公司进行交接，但电气公司不予理睬，导致至今都未交接。综上，请求撤销原判第二、四项，改判支持耀东公司的反诉请求。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，耀东公司在合同到期后未与电气公司办理交接手续即撤离系争房屋，而起因系租赁房屋发生渗漏事故。电气公司认为证据不能证明渗漏是电气公司的原因造成，但实际情况是承租人耀东公司向电气公司主张赔偿，如电气公司认为系耀东公司过错导致渗漏发生，应当由电气公司承担举证责任。耀东公司因物品受损，没有清空全部房屋进行移交。电气公司也清楚租赁场地的状况并向耀东公司主张占用费，耀东公司据此向电气公司主张先予理赔，并由电气公司工作人员在相应《情况说明》上签字，由此可以认定物损确实发生。关于物损的金额，原审法院根据在案证据结合经验法则，酌定为260,000元，系原审法院行使自由裁量权，并无不当。关于房屋使用费，因双方未能妥善解决渗漏理赔与占用费争议，致使交接工作拖延，客观上扩大了损失，对此双方均有过错。原审法院根据双方过错程度，调整占用费标准，未致当事人利益失衡，本院予以认同。电气公司、耀东公司的上诉主张均不能成立，应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币17,750元，由上诉人上海电气物业有限公司负担人民币8,875元、上海耀东光电科技有限公司负担人民币8,875元。本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 成 皿
代理审判员 马忆蔺
二〇一六年八月二十三日
书 记 员 黄 慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……