辽宁省大连市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）辽02民终584号
上诉人（原审原告）：王笑骏，男，汉族，1969年8月11日生，住大连市中山区。
委托诉讼代理人：何兰枝（系王笑骏母亲），女，1945年2月10日生，汉族，住大连市中山区。
委托诉讼代理人：王笑鹏（系王笑骏弟弟），男，1972年8月24日生，汉族，住大连市沙河口区。
上诉人（原审被告）：大连鸿峰源农贸市场管理有限公司，住所地大连市沙河口区知音园8号楼101-A号。
法定代表人：刘顺兵，总经理。
委托诉讼代理人：陶明哲，辽宁哲盛律师事务所律师。
上诉人王笑骏因与上诉人大连鸿峰源农贸市场管理有限公司（以下简称鸿峰源市场）租赁合同纠纷一案，大连市沙河口区人民法院曾作出（2016）辽0204民初5351号民事判决，判决驳回王笑骏的诉讼请求，王笑骏不服该判决向本院提起上诉，本院作出（2017）辽02民终4070号民事裁定，以事实不清为由发回重审。大连市沙河口区人民法院重审后作出（2017）辽0204民初6515号民事判决，现双方当事人均不服该判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王笑骏的委托诉讼代理人何兰枝、王笑鹏，上诉人鸿峰源市场的委托诉讼代理人陶明哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王笑骏上诉请求：撤销原审判决第一、二、三、五项，改判鸿峰源市场向王笑骏返还全部租金65000元、赔偿全部装修损失36521元；判决鸿峰源市场赔偿王笑骏电力安装费19479元及物品损失；一、二审诉讼费用由鸿峰源市场承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。鸿峰源市场在签订《租赁合同》时存在过错，其签订合同时应当明确大连市人民政府第85号令《大连市城市饮食娱乐服务企业污染防治管理办法》的相关规定，鸿峰源市场没有兑现保证租赁铺位正常经营餐饮的承诺，导致合同不能履行；鸿峰源市场没有履行合同义务，没有告知市场监督管理局2016年4月29日下达的《责令整改通知书》，租赁铺位无法办理营业执照，致使合同目的无法实现；占用案涉铺位无法经营王笑骏无责，王笑骏一直在等待鸿峰源市场解决营业执照问题，且王笑骏交的租金、保证金鸿峰源市场都未返还。二、原审判决损失分担的认定不公平。鸿峰源市场应对店铺可否办理营业执照承担更高的注意义务，但判决各承担损失50%的责任太不公平。三、原审判决没有对物品及电力安装损失作出确认是错误的。综上，请求二审法院查明事实，支持王笑骏的上诉请求。
鸿峰源市场辩称：不同意王笑骏的上诉请求及事实和理由，具体答辩意见同其上诉理由。
鸿峰源市场上诉请求：撤销原审判决第二、三项。事实和理由：一、一审判令返还租金错误。合同解除后，王笑骏应返还房屋，如未返还房屋，应在合同解除后按照租金的标准支付房屋使用费。二、王笑骏要求支付房屋装修补偿费，无法律依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。鸿峰源市场在成立之初已办理了包含餐饮项目的营业执照，而王笑骏却不能办理餐饮营业执照，这个责任不能归责于我方，这是工商管理部门的责任。由于不能办理营业执照导致合同解除，我方同意解除合同，但房屋装修的残值应依法处理，且王笑骏在一、二审中均未提供相关证据证明其装修损失。
王笑骏对鸿峰源市场的上诉理由辩称，合同解除后才应该腾退摊位，当时我方多次要求交接，但对方不同意交接；无法办理营业执照，是与市场有关系的。
王笑骏向一审法院起诉请求：1.解除原被告双方于2016年4月1日签订的《租赁合同》；2.被告赔偿原告因解除合同而受到的经济损失126000元（包括租金65000元，装修费36521元，设备、电力安装费19479元，押金5000元）。
一审法院认定事实：2016年4月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方位于大连市沙河口区知音园8号楼101-A号大连鸿峰源农贸市场一层B011、B012号铺（档）位租给乙方经营使用，乙方使用该铺位用于经营早餐、快餐。租赁期间，如乙方超出上述经营范围，未经甲方书面同意擅自变更经营业态的，甲方有权解除合同。在本合同签订前，乙方已到现场实地考察过该铺（档）位的位置、结构、面积等实际情况及其配套设施，乙方认可该铺（档）位能够满足乙方的使用要求，乙方同意按现状承租并接收该铺（档）。租期1年，自2016年4月25日起至2017年4月24日止，年租金65000元。合同签订当日，乙方一次性向甲方交纳合同保证金5000元。因乙方原因致使合同解除的，乙方所交合同保证金甲方不予退还。乙方按合同约定的经营范围自主经营、自负盈亏、自行承担自己的债权债务，自行办理申领开业营业执照及年审，并自行承担相应的费用，做到证照齐全、明码标价、亮照经营、照章纳税。本合同期满或合同提前解除的，乙方应于合同终止后二日内搬离自购的所有设施、设备，将租赁场所恢复到甲方交付租赁区域时的原状，或将租赁区域恢复到甲方认可的状态，并保持租赁区域、柜台干净、整洁交还甲方。本合同无论任何原因解除或终止的，乙方对该铺位的装修（包括虽可移动，但移动后将损害该铺位结构的装修装饰）归甲方所有，甲方不给予任何补偿。乙方可进行装修改造，因此发生的费用由乙方自行承担。该合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订当日，原告向被告支付租金65000元及合同保证金5000元，被告将案涉铺位交付给原告使用。原告承租店铺后，进行装修，发生装修费用36521元。2016年4月29日，大连高新技术产业园区市场监督管理局向被告下发《责令改正通知书》载明”经查，你单位于2016年4月29日在大连市沙河口区知音园8号楼101-A号为无照经营提供经营场所行为，上述行为违反了《无照经营查处取缔办法》第十五条的规定，现责令你单位立即改正上述违法行为。”诉讼中原告自述，原告在租赁摊位后，装修至2016年5月3日正式营业，主要经营早餐，陆续经营至2016年11月末。原告摊位所在的被告市场现已变更为健身中心，原告摊位已被被告拆除。原告于2016年11月2日向本院提起诉讼，要求与被告解除合同，本院于2016年11月29日向被告送达了原告的起诉状副本。另查，2016年2月，被告取得营业执照，住所地为大连市沙河口区知音园8号楼101-A号，经营范围包括市场管理服务；市场摊位出租服务；餐饮服务；肉制品及副产品加工；水产品加工；蔬菜、水果和坚果加工；国内一般贸易（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。原告曾到大连高新技术产业园区市场监督管理局软件园市场管理所要求办理营业执照，软件园市场管理所告知原告，因原告经营摊位不符合大连市人民政府85号令的规定，不能办理营业执照。诉讼中，本院就案涉摊位办理营业执照情况到大连高新技术产业园区市场监督管理局软件园市场监督管理所调查了解相关情况，该所副所长李岱葳答复：鸿峰源市场营业执照登记的经营范围包括摊位出租和餐饮服务，但如若要进行餐饮经营还必须要取得食品经营许可证，鸿峰源市场可自行办理食品经营许可证以取得餐饮经营的资格，也可以出租摊位，由出租后的摊位自行办理营业执照和食品经营许可证。原告曾到工商局要求办理营业执照，因当时根据大连市政府第85号令第五条的规定，多层楼下不得从事餐饮经营，故不能给原告办理工商执照，我所接待人员已答复过原告，以我所工作人员答复的为准。责令改正通知书是我局出具的，是向鸿峰源市场出具的，不是对原告的处罚。该市场内从事餐饮经营的都没有办理过营业执照。现鸿峰源市场已经更换经营地点到马路对面，原地点已变为健身中心。大连市人民政府令第85号《大连市城市饮食娱乐服务企业污染防治管理办法》第五条规定：”居民住宅区内禁止开办歌舞厅、游戏厅、机动车维修业、废旧物资回收、加工业服务项目。多层住宅楼内（含楼下公建房）禁止开办饮食业、洗浴场所服务项目。”该规定于2017年1月3日宣布废止。
一审法院认为，原告与被告所签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。本案的焦点为在双方签订合同过程中被告是否存在过错导致合同不能继续履行。原告向被告支付了租金及保证金，被告按约定将案涉店铺交付原告，均履行了相应的合同义务。被告在将案涉店铺出租原告时，其经营范围包括摊位出租及餐饮服务，故被告在其经营范围内的出租行为并不违反法律的强制性规定。双方合同约定的店铺用途为”经营早餐、快餐”，并由原告自行办理申领开业营业执照，故办理营业执照是原告方应自行承担的合同义务。在合同履行中，原告根据合同约定自行到工商机关办理营业执照，积极履行合同义务，但工商机关根据当时尚有效的《大连市城市饮食娱乐服务企业污染防治管理办法》第五条规定不予办理营业执照，原告对此并无过错。由于原告不能办理营业执照，不具备餐饮的经营资质，故原告不能使用案涉店铺合法从事餐饮经营活动，因不可归责于双方当事人的原因致使合同目的不能实现，双方合同应予解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定”合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故原被告合同解除后，尚未履行期间的租金应予返还原告。原告在明知不能办理营业执照合法经营的情况下，仍占用案涉店铺进行经营活动，应承担占用经营期间的租赁费用。原告虽在2016年12月后未将案涉店铺腾退，但已不具备经营的条件，发生租金被告应予返还。原告自认经营期限至2016年11月末，原告在向本院起诉时请求与被告解除合同，本院向被告送达原告起诉状时间为2016年11月29日，本院确定双方合同于该日解除，原告至此共占用7个月零5天，尚余4个月25天的租金应予返还，即25821元。双方《租赁合同》第9.4条约定，”本合同无论任何原因解除或终止的，乙方对该店铺的装修（包括虽可移动，但移动后将损害该铺位结构的装修装饰）归甲方所有，甲方不给予任何补偿。”该条款为被告为重复使用而预先拟定的格式条款，有免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的内容，应为无效。关于合同解除后的损失承担，原告作为以餐饮经营为目的的承租方，在合同签订前应对承租店铺是否可从事餐饮经营及办理营业执照有了解。被告系市场经营者及出租方，相对于原告个体经营者，对于案涉店铺是否可办理营业执照，应承担高于原告的注意义务，故对于原告因不能办理营业执照而导致合同解除应承担一定比例的责任，根据本案具体情况，由双方各承担50%的责任，即未履行期间的装修损失按照1年的租赁期折算后，各承担50%。关于装修损失及设备电力安装费的损失，案涉店铺已由被告在诉讼过程中擅自拆除，虽然诉讼过程中，双方合同履行期限已经届满，但被告明知双方租赁纠纷未审结，未和原告办理交接，也未对案涉店铺装修及设备进行保全的情况下予以拆除，应对装修损失不能鉴定承担不利的后果。原告主张装修费36521元，本院予以确认。被告应承担的原告装修损失为7254元（36521÷365天x145天÷2=7254元）。物品损失及电力安装费无证据证明，本院不予确认。双方合同解除后，被告收取的原告保证金5000元应予返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告王笑骏与被告大连鸿峰源农贸市场管理有限公司签订的《租赁合同》于2016年11月29日解除；二、被告大连鸿峰源农贸市场管理有限公司返还原告王笑骏租金25821元；三、被告大连鸿峰源农贸市场管理有限公司赔偿原告王笑骏装修损失7254元；四、被告大连鸿峰源农贸市场管理有限公司返还原告王笑骏保证金5000元；五、驳回原告的其他诉讼请求。上述具有给付内容的款项，均于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2820元（原告已预付），由原告负担1887元，被告负担933元，给付时间同上。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王笑骏二审提供了一份刘某某的证人证言，拟证明鸿峰源市场承诺给办理营业执照，但最终没有办理。鸿峰源市场二审没有提供新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人王笑骏二审提供的证人证言，因未申请证人出庭作证，且证言内容亦不能证明案涉店铺未能办理营业执照系单方过错所致，该证人证言本院不予采信。本院经审查，一审法院查明的事实属实。
本院认为，本案双方当事人签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定合同合法有效，双方当事人应受合同约束。本案合同虽然有效，但约定租赁铺位经营餐饮的合同目的，因违反了合同签订时至合同解除前仍有效的政府规章而无法办理营业执照，不能实现合同目的。大连市人民政府令第85号《大连市城市饮食娱乐服务企业污染防治管理办法》规定”多层住宅楼内（含楼下公建房）禁止开办饮食业、洗浴场所服务项目”。该政府规章是本地区具有普遍约束力的管理性规范文件，本案双方当事人应当知晓并遵守。鸿峰源市场不能因其办理了包含餐饮经营范围的营业执照，而免除对王笑骏租赁铺位经营餐饮违反该规章的知晓义务。王笑骏作为从事餐饮店铺的承租人，在签订合同时对影响合同目的实现的该政府规章亦应当视为知晓；且租赁合同中亦记载其已到现场考察过实际情况。本案合同目的因违反政府规章而不能实现，合同约定王笑骏办理营业执照经营餐饮，亦属于在法律上不能履行，双方当事人均有权解除合同或变更合同目的。一审法院以王笑骏起诉状送达日期确定为合同通知解除时间并无不当，王笑骏主张合同解除时间早于其起诉时间，但没有书面证明，一审法院判决双方签订的《租赁合同》于2016年11月29日解除正确，本院予以维持。但一审认为因不可归责于双方当事人的原因致使案涉店铺经营餐饮的合同目的不能实现，作为合同应予解除的理由不当，本院认定本案双方当事人对合同目的因违反政府规章而不能实现，对租赁店铺不能办理营业执照均有过错。
关于合同解除后租金的返还问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定”合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案合同解除前，王笑骏应当承担实际占用店铺的使用费用，且其在诉讼中亦陈述存在”趁着综合执法和环保未上班偷干早餐”等明知违规而经营早餐的事实。故王笑骏要求鸿峰源市场返还全部租金的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
鸿峰源市场接到王笑骏诉请解除合同的起诉状后应当及时中止合同，并及时返还剩余租赁期内的租金和保证金，且其不能证明未及时交接店铺系王笑骏单方责任所致，一审法院判令鸿峰源市场将合同解除后剩余租期内的租金返还给王笑骏，并无不当。鸿峰源市场关于合同解除后不应返还王笑骏租金的上诉请求，本院亦不予支持。
关于装修损失的分担及物品和电力安装损失确认的问题。本案双方当事人均应当知晓政府规章规定不允许案涉店铺经营餐饮，双方当事人对租赁店铺经营餐饮的合同目的不能实现均有过错。一审法院确定双方当事人对剩余租赁期内的装饰装修残值损失各承担50%责任，公平合理，本院予以维持。王笑骏对其主张的物品及电力安装损失，并无充分证据支持，一审法院不予确认正确。
综上，王笑骏、大连鸿峰源农贸市场管理有限公司的上诉请求，均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判理由虽有部分不当，但裁判结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2514元（其中王笑骏预交2820元，应退返王笑骏933元，大连鸿峰源农贸市场管理有限公司预交627元），由王笑骏负担1887元，大连鸿峰源农贸市场管理有限公司负担627元。
本判决为终审判决。
审判长逄春盛
审判员盛韵同
审判员王立媛
二〇一八年三月三十日
书记员白玫