宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁0302民初3651号
原告：宁夏福利丰农资商贸有限公司，住所地：宁夏回族自治区吴忠市利通区北方农机城。
法定代表人：游立同，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：包钢，系宁夏诺辰律师事务所律师（特别授权代理）。
被告：宁夏正鑫源现代农业发展集团有限公司，住所地：宁夏青铜峡室叶盛镇。
法定代表人：包立新，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：孟新虎，男，系该公司职员（特别授权代理）。
被告：包立新，男，1965年12月12日出生，汉族，住宁夏回族自治区青铜峡市华福御景*号楼*单元****号。
二被告共同委托诉讼代理人：司彬彬，系宁夏鑫池律师事务所律师（特别授权代理）。
原告宁夏福利丰农资商贸有限公司（以下简称福利丰农资商贸公司）与被告宁夏正鑫源现代农业发展集团有限公司（以下简称正鑫源农业发展公司）、包立新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告福利丰农资商贸公司委托诉讼代理人包钢、被告正鑫源农业发展公司、包立新共同委托诉讼代理人司彬彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判决二被告立即支付拖欠原告的购房款641573元及违约金192471.9元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年3月30日，被告认购原告开发的位于利通区北方农资农机城21号楼7、8、9、10号商品房。总房款2539692元，被告支付部分款项后，下欠641573元迟迟不予支付。经原告多次催要，双方于2016年7月29日达成补充协议，被告承诺于2016年8月15日付清下欠房款，如逾期承担下欠房款30%的违约金。双方约定的付款时间已经届满，但被告仍未支付。为维护自己的合法权益，原告诉至法院。
被告正鑫源农业发展公司、包立新共同答辩，原告丧失商业信誉，若被告按照补充协议的约定支付剩余购房款将面临更大的损失。因此，原告提供担保，被告将立即支付购房款。2016年8月，被告调查发现，被告所购买的房屋在签署补充协议之前，原告均对其进行了抵押；四套房屋所在的土地在2015年也已经进行了抵押，到2018年12月才能到期解押，且该地块未在国土资源局进行分割登记。北方农机城中的其他业主均未办理土地证。根据商品房买卖合同司法解释的相关规定，严禁房地产开发企业将抵押过的房屋出售，或者出售房屋后再进行抵押。若开发商有此行为，买方有权解约，并且可以要求不超过已付购房款一倍的经济损失。原告始终未将抵押的事情告知被告，而是不断向被告催要购房款，足以说明其存在隐瞒房屋被抵押事实的故意。根据合同法的相关规定，在被告有证据证明原告丧失商业信誉时，被告享有不安抗辩权，有权中止履行合同，即被告有权拒付下剩购房款，不存在违约的情况，因此不应支付原告所主张的违约金。原告所交付的房屋存在严重质量问题，至今部分工程未完工，因此被告也有权依据该理由拒付剩余购房款。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告证据二、被告证据四，当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告证据一、（吴）房预售证第2014120号商品房预售许可证、建字第GHX2011632号建设工程规划许可证、吴忠市建设项目规划验收合格证（WGYz2013015）、建设用地规划许可证（地字第YD2011058号）、国有土地使用证、北方农资城21号商业楼工程竣工验收备案表，被告对北方农资城21号商业楼工程竣工验收备案表真实性不认可，该证据为复印件且现场是未完工的状态；对其他证据的真实性予以认可。本院认为，原告证据一具有真实性，本院予以确认。原告证据三、住宅质量分户验收表一份，被告认为该房屋是被告公司所购买，并非被告包立新购买并且此处包立新签名不是包立新本人所签。按照相关法律规定，住宅质量工程验收应由设计单位、建设单位、施工单位共同对每户进行验收并盖章签字确认，而非仅由物业公司进行签收，物业公司是小区的管理单位并非房屋建设单位，与房屋的质量没有关系，且该房号为7、8号，没有9、10号；原告证据四、商品房认购补充协议一份，被告对其真实性认可，证明目的不认可。原告在签署该协议时，承诺会立即给被告办理房产证和土地证。后被告得知原告在未进行房屋和土地解押的情况下根本不可能给被告办理房屋产权手续，原告在签署协议时存在欺诈行为，被告有权中止合同；原告证据五、北方农资城客户进驻通知单及领取钥匙和电卡的确认签字表、北方农资城物业管理服务合同一份、商品房装饰管理服务协议一份、消防安全责任书一份、装修申请表、照片7张，被告均不认可。消防安全责任书、装修申请表、商房室内装饰装修管理协议、物业管理服务合同没有被告公司盖章且公司法人包立新的签名并非包立新所签。本院认为，被告主张原告证据三、五中包立新的签名非被告包立新本人所签但未申请笔迹鉴定，且原告证据三、四、五内容相印证可形成完整的证据链，故对原告证据三、四、五予以确认。原告证据六房屋所有权证四份、吴忠市不动产登记信息查询单四份、情况说明四份，被告对其真实性无异议，可以证实被告的抗辩理由成立，涉案房屋之前的产权及土地使用权均设有抵押，土地使用权至今还是抵押状态，被告依然享有不安抗辩权。本院认为，原告证据六中房屋所有权证、吴忠市不动产登记信息查询单具有合法性，其证明内容客观真实且与本案存在关联性，本院予以确认；情况说明不能达到其证明目的，本院不予确认。二被告共同举证，证据一、吴忠市不动产登记信息查询单四张（原件），原告对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。原告提交的证据显示涉案房屋是没有抵押的，且被告未履行义务违约在先，不具备追究原告违约责任的基本前提，同时被告没有就其所主张的事实提出反诉或另诉，所以其所证明的事实与本案没有关联性。本院认为，二被告证据一具有合法性，证明内容客观真实且与本案存在关联性，本院予以确认。证据二、吴忠市国土资源局地籍档案，原告对其真实性、合法性、关联性均有异议，地籍档案的左上角以手写方式填写抵押和到期的地方没有加盖国土资源局的印章，该手写体是由谁书写无法确定，另外土地使用权、他项权利登记应由相应的登记证书来予以证明，该地籍档案并不是他项权利证书，无法达到被告的证明目的。本院认为，被告证据二地籍档案中的地号640302200201-7与原告提交的土地使用证中地号640302200201-1不一致，不能达到其证明目的，本院对其证明目的不予确认。被告证据三、房屋现状照片9张，原告对其真实性、合法性、关联性均有异议，被告已对房屋验收并出具了书面确认的材料，被告提交照片中现状是在房屋交付后拍摄，依据交付原则，交付后的房屋状态变化与原告没有关联性，且被告方尚未履行其在商品房补充协议第四条中约定的义务，违约在先，同时被告没有就其所主张的事实提出反诉或另诉，所以其所证明的事实与本案没有关联性。本院认为，被告证据三照片的拍摄时间、地点不明，不能达到其证明目的，本院不予确认。
根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告包立新系被告正鑫源农业发展公司法定代表人。2013年3月30日，原告（甲方）与正鑫源现代农业（乙方）签订《商品房认购书》四份，约定乙方购买原告开发北方农资城一期21号楼7号、8号、9号、10号商品房四套；该商品房的预售许可证正在申办之中；每套房屋暂测绘的建筑面积为148.52平方米（产权面积以政府制定部门实地测绘为准，房款多退少补）、单价4275元/平方米、总价634923元并对付款方式进行了约定，被告包立新在乙方落款处签名捺印。2013年11月6日，北方农资城21#商业楼竣工验收。2014年3月19日，原告取得涉案房屋的商品房预售许可证。2014年7月9日，被告正鑫源农业发展公司经理孟新虎从原告处领取21号楼7号、8号商业房的钥匙及电卡。2016年7月29日，原告（甲方）与被告正鑫源农业发展公司（乙方）签订《商品房认购补充协议》：乙方购买的甲方位于北方农资农机城21号楼7、8、9、10号商品房，现申请甲方给予相应价格优惠，为尽快敦促乙方履行付款义务，甲方表示同意，并达成如下补充协议，以资共同遵守：一、经双方确认乙方购买了甲方所有的位于农资城21号楼7、8、9、10商品房，每套预测面积148.52平方米，每平方米价格4275元，每套房屋价格为634923元，总房款为2539692元，乙方已付190万元，下剩639692元未付。房屋面积现实测为148.63平方米，因房屋面积产生差价1881元，剩余房款共计641573元。二、现乙方承诺于2016年8月15日前向甲方付清641573元房款，如逾期乙方将承担剩余房款年30%的违约金。三、乙方履行完第二条后，甲方向乙方出具发票并协助甲方办理房产证相关事宜。四、乙方所购买的房屋甲方已经如约履行了交付义务，乙方确认甲方已经完全、有效的履行了交付义务，并承诺不以任何理由或借口迟付、延付房款。五、本协议未尽事宜，以《商品房认购书》为准。六、本协议一式两份，经双方签字、捺印、盖章后发生法律效力，双方各执一份。
截至2017年2月27日，涉案北方农资农机城二十一号商网107号、108号、109号、110号设有抵押；至2017年8月1日，涉案房屋设定的抵押已全部解除。
本院认为，被告包立新系被告正鑫源农业发展公司法定代表人，根据原告与被告正鑫源农业发展公司于2016年7月29日签订《商品房认购补充协议》的内容，足以认定涉案北方农资城21号楼7、8、9、10商品房的买受人为被告正鑫源农业发展公司，被告包立新在《商品房认购书》中的签名系其职务行为。本案的争议焦点为被告中止履行是否具备正当理由？根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。被告正鑫源农业发展公司系本案先履行债务当事人，根据被告提交的不动产登记信息查询单，截至2017年2月7日，涉案房屋设有抵押。《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。原告主张在签订补充协议时将房屋抵押的事实告知被告，被告对房屋抵押的事实知情，但被告不予认可，原告亦未提交证据予以证明，原告该主张不能成立。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条”抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，涉案房屋抵押权能否解除是决定房屋能否过户之关键，故被告正鑫源农业发展公司有权行使不安抗辩权，中止履行自己先行付款的义务。被告正鑫源农业发展公司未按约定向原告付款是因其行使不安抗辩权，在原告未提供担保或消除不安状况的情形下，有权拒绝履行自己的义务，故其未向原告支付购房款不属于违约，对原告要求被告支付违约金192471.9元的诉讼请求，本院不予支持。现涉案房屋的抵押已经解除，可以过户；被告辩称土地使用权亦设定抵押，但被告提交的证据不能达到其证明目的，被告中止履行的情形已经消失，应向原告支付下欠购房款641573元。故对原告要求被告支付购房款641573元的诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国担保法》第四十九条，判决如下：
一、被告宁夏正鑫源现代农业发展集团有限公司支付原告宁夏福利丰农资商贸有限公司购房款641573元，限被告宁夏正鑫源现代农业发展集团有限公司于本判决生效后十日内付清；
二、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费12140元，由原告宁夏福利丰农资商贸有限公司负担1924元，由被告宁夏正鑫源现代农业发展集团有限公司负担10216元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。
审 判 长 马丽娟
人民陪审员 郝小玲
人民陪审员 张 茜
二〇一七年八月十一日
书 记 员 肖 勇