贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔26民终942号
上诉人（原审被告）榕江县万顺房地产开发有限公司。地址：贵州省榕江县商贸城。
法定代表人叶园园，系该公司总经理。
委托代理人田景成，系该公司法律顾问。
委托代理人袁静，系该公司销售部经理。
被上诉人（原审原告）潘绩芬，中学教师。
上诉人榕江县万顺房地产开发有限公司因与被上诉人潘绩芬商品房预售合同纠纷一案，不服榕江县人民法院（2016）黔2632民初52民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，被告通过出让方式取得位于榕江城关××大道内侧××号地块，经批准，被告在该地块建设商品房，建设项目名称为中央9号，被告办理商品房预售许可证公开向社会销售。2013年8月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定，原告向被告购买商品房1套，总面积为139.48平方米，总价款为468894元。合同第十一条约定，出卖人应当在2014年3月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；……。合同第十三条约定，逾期超过30日，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同签订后，原告已依约支付了全部房价款。2014年6月30日，被告曾向广大业主发布《交房公告》，通知业主集中办理交房手续，此时被告交付的商品房尚未进行竣工验收备案。2014年8月12日，中央9号部分业主向榕江县住房和城乡建设局申请要求查处被告违规交房的行为。2014年8月19日，榕江县住房和城乡建设局向被告下发了《关于停止交付商品房的通知》，责令被告立即停止其交房行为，并要求被告及时完善工程竣工备案资料。2014年8月27日，榕江县住房和城乡建设局向中央9号业主作出《关于榕江县万顺房开违约交房的答复》，内容如下：“……三、经调查，该房开公司目前仅在我局办理了《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，还未能提供测绘单位出具的房屋面积测绘成果，未办理《建设工程竣工验收备案证书》，因此还不具备交房条件”。2014年9月18日，被告向原告交付房屋。2014年10月20日，中央9号房开项目在榕江县住房和城乡建设局获准进行竣工验收备案。
一审法院认为，原、被告双方在平等自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规，该合同合法有效。本案中，原告已依约履行了支付全部购房款的义务，而被告未按合同约定的时间履行交房义务，被告已构成违约，应当依约承担违约责任。关于被告辩称：“未能按合同约定将房屋按期交付给原告，不是自己的行为所造成，而是政府行为和不可抗力因素导致的，应免除被告的责任”，其理由不能成立。根据《合同法》第一百一十八条的规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同义务的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并在合理期限内提供证明”。而本案中，未见被告将不能按期交房的事由及时告知原告，�被告在庭审中提供的证明，也不足以充分说明工程进度受到不可抗力因素影响，故其提出免责的理由，没有事实和法律依据，不予采纳；关于被告提出减少违约金的辩解请求，因双方所签合同为被告提供的格式合同，被告处于主动地位，根据诚实信用原则，双方应严格依照双方签订合同的条款履行。被告虽然提供了相关证据证明房屋租金和贷款利息方面的损失，但这些证据不足以证明原告完全遭受的损失仅限于此，故其以约定的违约金过分高于造成的损失为由请求本院减少违约金，证据不足，不予采纳；关于被告实际交房给原告的时间问题，根据双方所签合同第十一条的约定，交付商品房时该商品房应取得建筑工程竣工合格证明文件等材料，因被告于2014年10月20日才在榕江县住房和城乡建设局获准竣工验收备案，视为此时工程才具备交付条件，故交付时间应认定为2014年10月20日。对被告于2014年6月30日发布的交房公告，以及后来将房屋交给原告的行为，因此时工程未具备合同约定的交付条件，视为交付条件未成就，不应认定为交付完成。故被告逾期交房的天数应从2014年4月1日起至2014年10月20日止，共计203天。根据双方所签合同第十三条约定：“逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金”。被告应向原告支付违约金28555.64元（468894元×0.3‰×203天=28555.64元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：由被告榕江县万顺房地产开发有限公司支付违约金人民币28555.64元给原告潘绩芬，该款限于本判决生效后五日内一次性付清。如果未按本判决�定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费514元，减半收取257元，由被告榕江县万顺房地产开发有限公司负担。
上诉人榕江县万顺房地产开发有限公司不服一审判决，上诉请求：一、撤销榕江县人民法院作出的（2016）黔2632民初52号民事判决，依法确认“取得建筑工程竣工合格证明文件”的日期为2014年7月22日，依法改判以实际交房（即交钥匙）的日期为标准计算逾期时间，并适当降低违约金的数额；二、案件受理费由被上诉人承担。理由是：一、一审认定事实错误。1、一审认定逾期日期为203天，与事实不符，上诉人实际交房日期为2014年7月1日而不是2014年10月20日。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一�规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。所以出卖人只要向买受人“交钥匙”，就已履行了合同约定的交房义务。本案中上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中第十四条交接手续第（一）项中约定“出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理”，因此即便出卖人交房不符合约定条件，被上诉人完全可以拒绝收房，但是买受人主动放弃了拒绝收房的权利，于2014年7月1日与出卖人一起查验了房屋，对房屋进行了实体验收，签订了交房验证单，并装修使用。因此交房日期应为2014年7月1日。逾期日期应从2014年4月1日至2014年7月1日。2、根据《建筑法》第六十一条第二款、《城市房地产开发经营管理�例》第十七条、《商品房销售管理办法》第四十条、《建设工程质量管理条例》第五十八条的规定，未经竣工验收合格的商品房不能交付使用，本案取得《竣工验收备案表》的日期为2014年7月22日，被上诉人主张的2014年10月20日是住建部门整理材料结束的日期，不能将行政部门拖延时间强加给服务对象，因此不能以此时间作为竣工验收合格的日期。二、一审适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，上诉人提出的调整违约金的请求应当得到支持。
被上诉人潘绩芬答辩称，一审认定事实清楚，采信证据客观公正，程序合法，适用法律正确�判决得当。
本院审理查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。上诉人榕江县万顺房地产开发有限公司与被上诉人潘绩芬签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规，该合同合法有效，本院予以确认。合同签订后，双方应按协议约定履行各自的义务。在交房时，上诉人榕江县万顺房地产开发有限公司未按合同约定的时间履行交房给被上诉人潘绩芬，已构成违约。上诉人榕江县万顺房地产开发有限公司称逾期交房时间应从2014年4月1日计算至2014年7月1�止，而不是10月20日止的问题，虽然在2014年7月1日上诉人榕江县万顺房地产开发有限公司将钥匙交给被上诉人潘绩芬，但其还未取得《建设工程竣工验收备案证书》，不具备交房的条件，榕江县住房和城乡建设局于2014年8月19日向榕江县万顺房地产开发有限公司下发《关于停止交付商品房的通知》，责令榕江县万顺房地产开发有限公司立即停止其交房行为，并要求榕江县万顺房地产开发有限公司及时完善工程竣工备案资料，且在2014年8月27日榕江县住房和城乡建设局在答复被上诉人潘绩芬等人购买中央9号房的业主中强调，上诉人榕江县万顺房地产开发有限公司未办理《建设工程竣工验收备案证书》，不具备交房条件，上诉人才于2014年10月20日办理了《建设工程竣工验收备案证书》，获得了交房条件，故交房时间应为2014年10月20日，其称逾期交房的时间应以2014年7月1日交钥匙的时间为准的理由不充分，本院不予采纳。
关于竣工验收时间认定的问题。本案双方所签合同第十一条对交付条件另有约定，将“已取得建筑工程竣工合格证明文件”约定为交付条件之一，而上诉人直至2014年10月20日方获准竣工验收备案，行政机关的证明文件应当以行政机关的发文及签章日期为准，因此，本案中竣工验收备案表的备案日期2014年10月20日应当认定为可交付之日。上诉人上诉称竣工验收时间为2014年7月22日的理由不能成立，本院不予采纳。
上诉人主张双方约定的违约金过高，应当予以调整的问题。因双方所签合同为上诉人提供的格式合同，上诉人榕江县万顺房地产开发有限公司更应严格履行合同约定的义务，按时交房和承担逾期交房的违约责任，不能以约定的违约金过高和双方认定的逾期交房天数存在异议而不履行赔偿责任。根�《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”故其提出减少违约金的请求本院亦不予支持。上诉人榕江县万顺房地产开发有限公司应按逾期交房的时间和双方约定的违约金承担赔付责任。一审判决上诉人支付被上诉人违约金28555.64元并无不当。上诉人上诉称一审未根据法律规定调整违约金的理由不能成立，本院不予采纳。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依据《中华人民共和国民事诉讼法�第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费514元，由上诉人榕江县万顺房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆小平
审判员 王大梅
审判员 龙七奇
二〇一六年七月一日
书记员 王晓宇