四川省德阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川06民终804号上诉人（原审被告、反诉原告）：周基荣，男，生于1971年8月21日，住四川省德阳市旌阳区。委托诉讼代理人：兰顺武，四川公达信律师所事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：四川省德阳市国家税务局，住所地：四川省德阳市旌阳区天山北路146号。法定代表人：余光伟，局长。委托诉讼代理人：严学，四川仁竞律师事务所律师。上诉人周基荣因与被上诉人四川省德阳市国家税务局（以下简称市国税局）房屋租赁合同纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院（2016）川0603民初5911号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。周基荣的委托诉讼代理人兰顺武、市国税局的委托诉讼代理人严学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周基荣上诉请求：1.撤销一审判决第四项，依法改判被上诉人赔偿上诉人损失3088305.73元（已扣除应付租金243215.27元）；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决程序违法，致上诉人的诉请中装修损失没有查明，上诉人在装修时已将相关合同资料报给被上诉人，被上诉人是知晓的，但一审法院没有认定。2.一审法院对双方签订的补充协议无争议的内容及相关录音证据没有认定，致租期为10年的事实没有认定。3.一审判决没有支持上诉人装修损失适用法律错误，当时采用的是招投标形式，约定租期是10年。市国税局答辩称：1.当时出租是采用竞争性谈判方式确定，并没有承诺10年租期，主合同、补充协议均约定租期5年，补充协议仅是解决优先承租权问题。2.租赁期限到期，承租人就应当返还租赁物，不存在赔偿损失问题，就算有装修费用，在5年租赁期内也应折算完了。3.根据国家的相关文件要求，合同到期必须收回租赁物，根据相关规定，不应当赔偿损失。4.录音证据中没有任何人说租期是10年，一审判决适用法律正确，请求维持原判。市国税局向一审法院提出诉讼请求：1.周基荣退还租赁的位于天山北路101号2-4层房屋、101号院内乒乓球室、101号净水房；2.周基荣支付房屋租金243215.27元（截止2016年8月31日）；3.周基荣支付租赁合同到期后的房屋占有使用费至房屋移交给原告时止；4.本案诉讼费由周基荣承担。周基荣向一审法院提出反诉请求：1.市国税局赔偿装修费3331521元；2.诉讼费由市国税局承担。一审法院认定事实：2011年8月17日，市国税局（甲方）与周基荣（乙方）签订了《房屋租赁合同》（合同编号：20110630），合同约定：甲方将坐落在天山北路101#2-4层整体出租给乙方作商务酒店，建筑面积1568.07平方米；租赁期限5年：自2011年9月1日至2016年8月31日止；该房屋年租金470998.91元；付款方式为：第一个租赁年度上半年的租金于正式签合同之日起5日内交付甲方，下半年租金于2012年7月底前结算。从第二个租赁年度起，上半年租金于当年8月31日前交清，下半年租金于次年2月底前交清。乙方如需对房屋进行装修或增扩设施时，应先征得甲方书面同意，并向相关部门办理行政许可，所发生的一切费用由乙方承担；若因国家政策调整、市政建设需终止合同的，甲方收回房屋，退还乙方多交的租金，并按5年分摊首次装修费的余额向乙方进行补偿（以月计算余额）。乙方应将装修合同、设计施工图及发票复印甲方存档。租赁期满后本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，须提前2个月向甲方提出书面申请，在同等条件下乙方享有优先续租权。乙方需配套租用一层门面房（91号）另签合同约定。同日，双方签订了《天山北路101号房屋租赁合同补充协议》（合同编号：20110701），合同约定：租赁时间：由于前期招租时约定招租期限为10年，后因甲方上级规定合同签订时间不得超过5年，故合同租期改为5年。考虑到乙方初次投入成本较大，且回收期较长，故对本次合同期满后的续租问题约定为：合同到期前6个月内协商下一个5年合同细节，在同等条件下乙方享有优先租赁权，该协议与天山北路101号房屋租赁合同（编号：20110630）为一份完整的合同，具有同等法律效力。同日，双方签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将座落在天山北路91号出租给乙方，建筑面积为178平方米；租赁期限为2011年9月1日至2012年12月31日止。该房屋年租金为108224元。付款方式：上半年的租金于正式签订合同之日起5日内交付甲方，下半年租金于2012年7月1日前结算。提前终止合同及责任、租赁期满有效续租等条款与《房屋租赁合同》（合同编号：20110630）相同。2012年5月1日，双方签订了《补充协议》，约定：将101号净水房作为市庭酒店配套设施租用，年租金600元/年，租赁时间为2012年5月1日至2016年8月31日。2011年12月26日，双方签订了《天山北路101号乒乓球室租用合同》（合同编号：20111215），约定：甲乙双方就天山北路101号院内乒乓球室房屋租赁达成协议租赁期限5年，自2011年9月1日至2016年8月31日；该房屋年租金为10000元。2012年4月24日，市国税局向周基荣出具《关于确认市庭酒店试营业的通知》，载明：根据与我单位签订天山北路101号大楼租用合同第十二条规定，双方确定2012年5月1日为试营业时间，其合同约定租金应从2012年5月1日起计算。周基荣在该通知上签字。2016年1月1日至2016年8月31日，周基荣未向市国税局支付租赁费为243215.27元。上述事实，有当事人的陈述、《房屋租赁合同》、《天山北路101号房屋租赁合同补充协议》、《补充协议》、《天山北路101号乒乓球室租用合同》等证据佐证。一审法院认为，市国税局与周基荣签订的《房屋租赁合同》及《天山北路101号房屋租赁合同补充协议》、《补充协议》、《天山北路101号乒乓球室租用合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的使用性质使用后的状态。”本案中，周基荣辩称双方约定租赁期间为10年，但其未能提供证据予以证明，故对其抗辩不予采信。根据双方签订的合同约定本案房屋租赁时间为2011年9月1日至2016年8月31日，现租赁期已届满，周基荣理应将租赁物予以返还及支付所欠租金243215.27元。关于市国税局诉请要求周基荣支付租赁合同到期后的房屋占有使用费至房屋移交给原告时止的房屋租金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”双方签订的《房屋租赁合同》已于2016年8月31日解除，但被告至今仍在继续使用上述房屋，原告要求被告继续按上述房屋租赁合同租金标准继续支付至房屋移交时止的房屋占有使用费的诉求，合法有据，予以支持。关于周基荣主张市国税局向其支付装修款的问题。双方签订的合同中已明确约定：周基荣对房屋进行装修或增扩设施时，所发生的一切费用由周基荣承担。周基荣称市国税局提前解除租赁合同，且赔付其装修费用一半的损失，与本案租赁合同明确约定的5年租赁期不符，在租赁已到期的情形下，不符合《房屋租赁合同》第九条提前终止合同须对周基荣进行装修补偿的情形。故周基荣的该项诉求没有事实和法律的依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，判决：一、周基荣于本判决生效之日起三十日内退还四川省德阳市国家税务局位于四川省德阳市天山北路101号2-4层房屋、天山北路91号一层门面房、天山北路101号院内乒乓球室、101号净水房；二、周基荣于本判决生效之日起十日内向四川省德阳市国家税务局支付至2016年8月31日止的租赁费243215.27元；三、周基荣于本判决生效之日起十日内向四川省德阳市国家税务局支付2016年8月31日后至房屋移交给原告时止的房屋占有使用费（按原房屋租赁合同协议时的租金标准）；四、驳回周基荣的反诉请求。本案应征收本诉案件受理费2474元，反诉案件受理费16726元，合计19200元，由周基荣负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审查明，2016年4月12日，市国税局向周基荣发出《通知书》，载明：一、合同到期后，我局将不再出租该房屋，请你提前作好安排；二、请你于合同到期后二日内按法律规定及合同约定将该房屋退还我局。周基荣于2016年4月25日收到该通知。二审查明的其他案件事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：一、双方租赁期间是5年还是10年；二、市国税局是否应当赔偿周基荣装修损失。一、双方租赁期间是5年还是10年本院认为，根据双方签订的《房屋租赁合同》第二条约定，租赁期限5年，自2011年9月1日至2016年8月31日止。且同天签订的《天山北路101号房屋租赁合同补充协议》第一条亦约定，前期招租期限为10年，但后按照规定将合同租期改为5年，合同到期前6个月内协商下一个5年合同细节，在同等条件下享有优先租赁权。上述约定可以确认双方合同约定的租赁期限为5年，只是考虑到承租人的投入成本，才对合同到期后的续租问题进一步以补充协议形式确认。之后签订的关于天山北路101号院内乒乓球室、101号净水房的租赁合同，租赁期限也是至2016年8月31日届满。通过对周基荣提供的录音资料及双方签订的多份合同内容分析，并不能得出双方实际租赁期限为10年的结论。周基荣主张该合同系后来补签，但并未提供证据佐证，应承担举证不能的不利后果。因此，周基荣主张双方实际租赁期间是10年，无事实依据，本院不予支持。二、市国税局是否应当赔偿周基荣装修损失本院认为，虽然双方签订的租赁合同约定租赁期间为5年，但周基荣租赁房屋是为了装修成酒店进行经营，根据酒店的行业特点，其前期投入较大，回收期较长，双方在签订租赁合同当天签订了补充协议，协议约定由于前期招租时约定招租期限为10年，后因市国税局上级规定合同签订时间不得超过5年，故合同租期改为5年。考虑到初次投入成本较大，且回收期较长，对续租问题作了进一步约定，即合同到期前6个月内协商下一个5年合同细节，在同等条件下周基荣享有优先租赁权。周基荣基于该补充协议由此获得了可期待的优先承租权。在2016年8月31日租赁期届满前，市国税局向周基荣发出《通知书》，明确因政策原因，租赁合同到期后将不再出租该房屋，导致双方无法继续签订下一个5年租赁合同。市国税局在2011年签订租赁合同后本有意愿在租期届满后与周基荣签订下一个5年租赁合同，同时，周基荣基于该期待利益，投入了较大的装饰装修成本，为下一个5年租赁期间作了相应的准备工作，但现在市国税局已经客观不能继续提供租赁的房屋，违背了诚实信用原则，导致周基荣的期待租赁权无法实现，其在前期的装饰装修成本无法在合理期限内分摊完毕。故根据《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，市国税局应承担相应的缔约过失责任，赔偿因不能订立下一个5年租赁合同给周基荣造成的相应损失。结合周基荣装饰装修内容及使用年限等综合因素，按照公平原则，本院酌情认定市国税局赔偿周基荣装修损失80万元。对周基荣超出部分的主张，不予支持。综上，上诉人周基荣的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第六十条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持德阳市旌阳区人民法院（2016）川0603民初5911号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销德阳市旌阳区人民法院（2016）川0603民初5911号民事判决第四项；三、四川省德阳市国家税务局于本判决生效之日起十日内向周基荣支付装修损失80万元；四、驳回周基荣的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的资金利息。一审本诉案件受理费2474元，反诉案件受理费16726元，合计19200元，由四川省德阳市国家税务局负担5900元，由周基荣负担13300元。二审案件受理费31009元，由四川省德阳市国家税务局负担11800元，由周基荣负担19209元。本判决为终审判决。审判长 李 家审判员 陈书娟审判员 陈洪斌二〇一七年六月二十日书记员 张 晶