广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第2454号
上诉人（原审被告）：麦国伦。
上诉人（原审被告）：温妙萍。
两名上诉人共同委托代理人：王一飞，广东尚智和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广东中兆实业集团有限公司，住所地：广东省东莞市东城区主山东城中路南81号辉煌商务大厦8楼A02。
法定代表人：张学勤，董事长。
委托代理人：李庆军，广东赋诚律师事务所律师。
委托代理人：陈玉环，广东赋诚律师事务所辅助人员。
原审被告：麦嘉慧。
委托代理人：王一飞，广东尚智和律师事务所律师。
上诉人麦国伦、温妙萍因与被上诉人广东中兆实业集团有限公司（以下简称中兆公司）、原审被告麦嘉慧房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法东民一初字第591号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年12月10日，广东中兆实业集团有限公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.解除中兆公司与麦国伦于2013年9月25日签订的《协议书》。2.麦国伦、温妙萍、麦嘉慧向中兆公司返还首期款100万元及利息（按银行同期贷款利率计算，从2013年9月26日起计算至全部款项返还之日止）。3.麦国伦、温妙萍、麦嘉慧向中兆公司赔偿因逾期过户东莞市东城区迎宾路3号中信御园109东房屋给中兆公司造成的损失200万元。4.本案诉讼费用由麦国伦、温妙萍、麦嘉慧承担。
原审法院经审理查明：中兆公司系由东莞市中兆投资管理有限公司变更而来。2013年9月25日，中兆公司（乙方）与麦国伦（甲方）签订一份《协议书》，约定甲方将其女儿麦嘉慧名下位于东莞市东城区迎宾路3号中信御园109栋房屋转让给乙方，房产转让价格2100万元（甲方协助乙方进行内转，如不能内转，所有过户及办理房地产权证产生的所有税费由甲方负责）。房产转让协议签订后，五个工作日内由乙方预付首期款100万元，房产过户手续完成并领取新房地产权证后，由乙方通过申请银行抵押贷款方式，支付余款2000万元给甲方。甲方于收到房产转让首期款之日起三个月内，负责将房产过户至乙方指定企业或个人名下，并协助乙方领取新的房地产权证。2013年9月26日，中兆公司将首期款100万元转至麦国伦指定帐户。2014年9月26日，中兆公司向麦国伦的法定地址邮递一份商榷函，要求就消除案涉房屋产权瑕疵、办理过户手续、重新确定标的房产转让价值及重新确定余款支付时间等事宜达成新的补充协议，但麦国伦拒收该邮件。故，中兆公司于2014年12月8日将本案诉至原审法院。
原审法院认定上述事实的依据有：协议书、工商变更登记、银行转帐凭证、快递单及商榷函等证据以及原审法院庭审笔录等。
原审法院认为：中兆公司与麦国伦于2013年9月25日签订的《协议书》，涉及的案涉转让标的物登记在麦嘉慧名下，庭审中，麦嘉慧确认转让标的物的权属实际为麦国伦、温妙萍共同享有，并同意转让，据此，在麦国伦、温妙萍、麦嘉慧均同意转让的前提下，上述《协议书》应认定合法有效，其内容各方应予遵守。根据该协议书约定，中兆公司支付首期款100万元后，麦国伦应于收到该款之日起三个月内，负责将房产过户至中兆公司指定企业或个人名下，并协助中兆公司领取新的房地产权证。然而，麦国伦未能按照约定履行过户义务，依法构成违约，中兆公司要求解除案涉《协议书》及返还首期款100万元和相应利息的诉求，合法有据，原审法院予以支持。但中兆公司要求麦国伦、温妙萍、麦嘉慧赔偿因逾期过户损失200万元的诉求，未提供证据予以证实，该主张不能成立，原审法院不予支持。麦国伦、温妙萍、麦嘉慧以办理过户需双方共同申请，中兆公司亦具有协助、配合之义务，以抗辩中兆公司合同解除的诉求，鉴于麦国伦、温妙萍、麦嘉慧未能举证证明其有向中兆公司提出办理过户手续，而中兆公司不予协助与配合之证据，应认定麦国伦、温妙萍、麦嘉慧怠于履行其负责办理过户的义务。因此，麦国伦、温妙萍、麦嘉慧该项抗辩主张，理据不足，原审法院不予采纳。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国侵权责任法》第三十五条，《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于2015年7月23日作出判决：一、确认广东中兆实业集团有限公司与麦国伦双方于2013年9月25日签订的《协议书》予以解除。二、麦国伦、温妙萍于判决生效后七日内返还广东中兆实业集团有限公司已付首期款100万元及相应利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从2013年9月26日起计至实际返还之日止）。三、驳回广东中兆实业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费31441.33元，财产保全费5000元，广东中兆实业集团有限公司承担20974.33元，麦国伦、温妙萍共同承担15467元。
上诉人麦国伦、温妙萍不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实有误，偏袒中兆公司。（一）1、在麦国伦和中兆公司进行房屋交易起至合同签订后，中兆公司一直没有确定房屋是应过户于其公司名下还是其法定代表人名下。因协议书的受让方为东莞市中兆投资管理有限公司，而房屋首期款转账付款人为其法定代表人张学勤，所以麦国伦也无法明确应当将房屋过户于谁的名下。2、办理房屋过户手续需要双方共同到房管部门办理。若是单位购买私房的，还需提交单位法人营业执照或组织机构代付原件及复印件、单位法定代表人办证委托书等。在中兆公司未明确指定过户于谁名下，亦未提供其相关证照情况下，麦国伦单方无法办理相关手续。3、案涉协议书第四条第1款中约定麦国伦是协助中兆公司领取新的房地产权证，在办理过户手续中，中兆公司应起积极、主动作用，但相反的是中兆公司消极并怠于行使其权利、履行其义务。（二）一审法院适用法律错误，不应判决确认合同解除。本案《协议书》不存在可解除的情形，理由如下：1、在协议的履行过程中，不存在不可抗力导致合同目的不能实现，不应判决确认合同解除。2、在协议的履行过程中，麦国伦、温妙萍并不曾表示或以任何行为明示不履行合同，至今麦国伦、温妙萍仍希望合同能继续履行下去，不应判决合同解除。3、麦国伦、温妙萍并不存在迟延履行的行为，未能及时办理过户不能归责于麦国伦和温妙萍。另外，中兆公司明知麦国伦居住于东城区，不在身份证地址显示的石龙镇，且麦国伦的手机一直处于畅通状态，中兆公司将所谓的商榷函寄于麦国伦的身份证登记地址显然不合理，麦国伦从没表示或确认过通知的送达地址，故中兆公司的寄件不能视为送达，不应判决确认合同解除。4、麦国伦一直做好了相应的过户准备，而且目前案涉的买卖仍完好无损，也没有出现任何瑕疵导致合同目的不能实现。房屋登记于麦国伦女儿麦嘉慧名下，麦嘉慧已在一审中对合同予以追认，二房屋处于银行抵押状态亦可通过本买卖向银行赎回，故不存在导致合同目的不能实现的瑕疵。（三）中兆公司的行为是滥用合同解除权，从鼓励交易、保障交易稳定、安全原则出发，在合同仍能继续履行，合同目的实现并非不能实现的情况下，法院不应随意地判决确认合同解除，应对合同的解除有一定的严格限制，况且，案涉房屋仍完好存在，麦国伦愿意继续履行，只要中兆公司明确指定过户对象，与麦国伦明确办理过户时间即可，麦国伦从来没有任何违约的意思或行为表示。据此，麦国伦、温妙萍请求本院：1.撤销原审判决第一项、第二项。2.依法改判驳回中兆公司的全部诉讼请求。3.本案一、二审诉讼费由中兆公司二人承担。
被上诉人中兆公司口头答辩称：（一）房屋买卖合同过户的前提条件是所示的房屋不存在抵押，但案涉房屋截至一审开庭时仍然是抵押给银行按揭贷款的。（二）双方于2013年9月25日签订协议书之后，中兆公司按照约定将首期款支付给麦国伦，但麦国伦一直未履行过户手续，其提出关于未确定过户主体到哪个公司名下的问题与事实不符，因为在同一天双方有另外一份房屋买卖合同，对位于东莞市东城区富雅花园E座、F座的写字楼和商铺，两份买卖合同约定的过户时间都是2013年年底，但由于麦国伦一直拖延，富雅花园的房屋在2014年已经过户到我方指定的第三方名下，所以不存在麦国伦提到的不存在过户主体的问题。（三）从2013年9月25日签订合同后，中兆公司多次要求麦国伦履行过户义务，但麦国伦一直以各种理由拖延，迫不得已中兆公司于2014年10月通过EMS方式向麦国伦发出了函，但麦国伦以拒收的方式不予理会，所以基于以上，中兆公司于2014年12月向一审法院提起诉讼。从签订合同到中兆公司提起诉讼已经长达一年3个月，所以我方认为麦国伦的行为已经严重违反约定，符合解除合同的条件。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。二审补充查明，麦国伦、温妙萍二审提交了房地产登记申请书、房屋买卖登记所需材料的表格以及东城房管所的照片，拟证明房屋过户是需要双方到场办理的，不能完成过户的过错不在于麦国伦、温妙萍，而在于中兆公司。中兆公司认为该证据与本案没有关联性，过户的前提是麦国伦、温妙萍完成解除抵押手续，而本案还没有履行到在房管所办理过户手续的程序。另查明，麦国伦、温妙萍与麦嘉慧均确认案涉房屋实际所有权人为麦国伦、温妙萍。麦国伦、温妙萍确认案涉房屋处于抵押状态，并称其没有赎楼是因为中兆公司称在过户之前再通知麦国伦、温妙萍进行赎楼，而经麦国伦、温妙萍多次催促，中兆公司仍要求延期过户，中兆公司是炒楼的，中兆公司还没有找到下一个买家，所以就迟迟不办理过户。但是，麦国伦、温妙萍未能提供证据证明其有通知中兆公司提供指定过户人的信息。中兆公司称麦国伦没有履行好过户之前的手续（如赎楼），其不需要提前告知麦国伦指定过户人的信息，其只要在房管所办理过户时提交所需资料即可。中兆公司称其购买案涉房屋是因为当时其有客户看中了案涉房屋，当时价格已经谈好，由于麦国伦、温妙萍违约，现客户已经明确不再购买了，故双方之间的合同目的不能实现。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对麦国伦、温妙萍上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点为：麦国伦是否构成违约，中兆公司请求解除合同的理由是否成立。对此，本院分析如下：
根据案涉《协议书》第四条第1项的约定，麦国伦在收到房产转让首期款之日起三个月内，负责将房产过户至中兆公司指定企业或个人名下，并协助中兆公司领取新的房地产权证。由于案涉房屋是处于抵押状态，故在办理过户之前，麦国伦应当先办理赎楼手续。麦国伦、温妙萍称其没有赎楼是因为中兆公司称在过户之前再通知麦国伦进行赎楼，而中兆公司一直称要延期过户，但对此未能提供相关证据予以证实，故对于麦国伦、温妙萍的该主张，本院不予采纳。另，麦国伦、温妙萍主张是因为中兆公司没有向其提供其要指定过户的企业或个人，故未能办理过户的原因在于中兆公司。由于中兆公司是否提供指定过户人的信息并不影响麦国伦办理赎楼手续，且麦国伦、温妙萍亦未能提供证据证明其有催促中兆公司提供指定过户人的信息，因此，对于麦国伦、温妙萍的该主张，本院亦不予支持。综上，麦国伦未按合同约定履行过户手续，已构成违约。截止至起诉之日止，麦国伦逾期办理过户手续已超过一年，原审法院认定麦国伦构成根本违约，并确认案涉《协议书》解除并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。麦国伦、温妙萍的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费13800元，由上诉人麦国伦、温妙萍负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 杨 浩
代理审判员 冯婉娥
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 张 优
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……
第-10-页共10页