辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第54号
上诉人（原审被告）：祁娜，女，1989年6月3日出生，满族，无职业，住址辽宁省灯塔市。
委托代理人：禚洪，辽宁申扬律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：宁俊平，男，1965年4月16日出生，汉族，无职业，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：徐红娟，女，1978年7月21日出生，汉族，沈阳市东陵区东胜法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：刘光涛，男，1982年12月26日出生，汉族，个体业主，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：王阳辅，辽宁轩鉴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宁俊波，男，1970年3月4日出生，汉族，无职业，住址辽宁省沈阳市沈河区。
委托代理人：徐红娟，女，1978年7月21日出生，汉族，沈阳市东陵区东胜法律服务所法律工作者。
上诉人祁娜、宁俊平与被上诉人刘光涛、宁俊波所有权确认纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第644号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉、代理审判员相蒙参加评议的合议庭，于2015年1月6日开庭公开审理了本案，上诉人祁娜的委托代理人禚洪，上诉人宁俊平的委托代理人徐红娟，被上诉人刘光涛及其委托代理人王阳辅，被上诉人宁俊波的委托代理人徐红娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告刘光涛诉称：2014年2月19日，原告与第三人宁俊平签订借款合同一份，约定由第三人借给原告27万人民币，借款期限3个月，月利率1.8%。当日，原告与被告宁俊波又签订抵押合同一份，约定上述借款以原告所有的沈阳市沈河区小南街303号1-2-3房屋作抵押担保。次日，原告与被告宁俊波到辽宁省公证处办理了授权委托书，原告授权被告宁俊波可对争诉房屋进行转让。2014年5月19日原告致电被告宁俊波要求还款，但被告拒绝接受原告还款。2014年6月20日被告宁俊波带领社会闲散人员强占原告房屋。原告报警，但公安机关认为争议是民事纠纷而未出警。原告后来得知被告宁俊波已于2014年6月6日将诉争房屋转让给了另一被告祁娜。原告认为二被告恶意串通，将争议房屋过户至被告祁娜名下，并强占该房，是无效行为，侵犯了原告合法权益，故诉至法院，请求法院：1、认定被告宁俊波代理原告与另一被告祁娜签订的房屋买卖合同无效；2、确认沈阳市沈河区小南街303号1-2-3房屋归原告所有；3、判令二被告将沈阳市沈河区小南街303号1-2-3房屋腾空并归还原告；4、判决被告承担诉讼费用。
一审被告祁娜辩称：原告所提诉讼请求没有法律根据且相互矛盾，根据一事一诉原则，原告应该围绕一个法律关系进行诉讼，原告应进一步明确诉讼请求。并且，被告祁娜购买了诉争房屋，不存在任何导致房屋买卖合同无效的情形，被告祁娜是房屋合法所有人，根据物权法规定应当受到法律的保护，原告要求被告将房屋腾空没有事实及法律依据，没有理由要求房屋所有权人腾房，请法院依法驳回原告诉讼请求。
一审被告宁俊波辩称：被告宁俊波与原告之间不存在借款合同关系，被告宁俊波之所以将房屋卖给祁娜，是因为原告与宁俊波之间在辽宁省公证处办理了委托公证手续，该授权委托行为系原告自愿作出，被告也是基于该授权委托行为才对诉争房屋进行买卖交易，被告卖房是受法律保护的，所以，原告各项诉请没有事实和法律依据的，请法院予以驳回。
第三人宁俊平述称：第三人与原告之间系民间借贷关系，第三人分四次借钱给原告共31万元，并非原告所称27万元。基于原告与第三人的债务关系，原告在自愿的情况下将诉争房屋抵押给了第三人，并办理了房屋抵押备案及委托公证手续。第三人是在原告没有按约还款的情况下将抵押房屋转让给被告祁娜，因此，请求法院驳回原告诉讼请求。
一审法院经审理查明：2014年2月19日，第三人作为出借人（甲方），原告作为借款人（乙方），签订了《借款合同》与《抵押合同》。原告将本案诉争房屋（沈阳市沈河区小南街303号1-2-3室）作为抵押向第三人借款27万元，借款期限为3个月，从2014年2月19日至2014年5月18日止。《借款合同》第六条第一款约定：“乙方保证按期偿还借款本金及利息。如未按期偿还，除正常计算已约定的利息外，每逾期一日，乙方同意另外向甲方支付借款额的日千分之一的违约金，此约定效力直至乙方还清本金及利息或甲方实现全部债权时止......如乙方既不支付利息又不归还本金属诈骗行为，从应付利息之日三日后，甲方将对其抵押物进行更名，同时抵押物乙方无权再收回（因公司不积压房产，所以公司采取低价卖出的方式）。”第二款约定：“乙方无法按时偿还借款时，无论当时自己的居住状况如何或者有任何其他情况，都将无条件配合抵押权人采取拍卖、出售、出租等方式处置抵押房产。如抵押权人处置抵押房产时，本人无其他居住场所，本人承诺主动租用其他居住场所，不以无其他居住场所为借口阻碍抵押权人处置抵押房产。”《抵押合同》第七条第二款约定：“如果借款人逾期三天仍不能偿还本金及利息，则甲方无需乙方同意，有权直接处置该抵押物，处置该抵押物的款项首先用于抵顶乙方所欠甲方的本金、利息等全部债权；如有剩余款项，归乙方所有，甲方可应乙方要求将余款返还乙方”。
2014年2月20日，原告将本案诉争房屋的出售、更名、过户等手续委托给被告宁俊波并在辽宁省公证处办理了委托公证，委托期限从2014年2月20日至2017年2月19日止。后诉争房屋在房产管理部门办理了抵押登记，抵押权利人为第三人宁俊平。
2014年6月2日，被告宁俊波作为甲方，被告祁娜作为乙方，签订了《房屋买卖协议书》，约定祁娜购买本案诉争房屋，房款为40万，2014年6月4日祁娜将40万元现金存入账号为6210810730006304381、账户名为陆洪霞的资金账户。2014年6月6日，被告宁俊波依据2014年2月20日的公证书以原告委托代理人的身份与被告祁娜签订了《存量房买卖合同》，办理房屋买卖相关手续。被告祁娜缴纳了契税、登记费等相关税费，诉争房屋更名过户至被告祁娜名下。
现诉争房屋由被告祁娜占有使用，故原告于2014年6月起诉本院，请求法院认定被告宁俊波代理原告与另一被告祁娜签订的房屋买卖合同无效，确认诉争房屋归原告所有，并判令二被告将诉争房屋腾空并归还原告。
一审法院认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
关于被告宁俊波以公证的授权委托书方式取得诉争房屋处分权的性质及效力问题，本案原告借款的实际出借人及抵押权利人均为第三人宁俊平，但被告宁俊波与第三人宁俊平系兄弟关系，庭审中，第三人宁俊平亦认可其在原告未还款的情况下指示被告宁俊波处分诉争房屋，故被告宁俊波虽非抵押权利人，但其对诉争房屋的处分行为与原告是否还款具有直接联系。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，《中华人民共和国担保法》第四十条亦规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”，此均为抵押权禁止性规定，即抵押权的行使必须依照法定程序，或者通过与抵押人协议，或者通过法院诉讼等方式，否则抵押权人无权擅自处分抵押财产。本案中，被告宁俊波为实现自由处分原告房产的目的，采用了公证授权委托书的方式，规避法律禁止性规定，故被告宁俊波以此方式取得诉争房屋处分权的行为无效。
关于被告宁俊波以原告刘光涛委托代理人名义与被告祁娜签订的《房屋买卖协议书》和《存量房买卖合同》的效力问题，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定：“无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。从上述规定中，可以推出：即便被告宁俊波无权处分原告财产，但受让人祁娜如在受让不动产时出于善意，并以合理的价格受让不动产，且不动产已转移登记，则祁娜仍可取得房屋所有权。针对祁娜受让诉争房产是否出于善意这一问题，庭审中，根据被告祁娜对买房过程的叙述，二被告购房前并不认识，2014年5月末在房地产中介处通过陌生人介绍知道被告宁俊波卖房一事，2014年6月4日二被告未通过房产中介便签订了《房屋买卖协议书》，6月6日签订了《存量房买卖合同》并办理过户手续，被告祁娜在购房前未查询所购买房屋档案，未了解所购房屋抵押情况，被告祁娜的购房行为不符合正常的房屋买卖市场交易规律。并且，庭审中被告祁娜对看房时间、购房经过等情况的陈述前后矛盾，被告祁娜亦未提供证据证明购房款已实际交付至被告宁俊波或第三人宁俊平，被告祁娜的上述行为证明其买受诉争房屋的行为并非出于善意，故被告祁娜并非善意第三人，因此，原告作为所有权人有权追回房屋，故被告宁俊波与被告祁娜签订的《房屋买卖协议书》和《存量房买卖合同》无效，诉争房屋应当归原告刘光涛所有，被告祁娜应腾出房屋并交付原告。而关于原告刘光涛与第三人宁俊平的借款问题，当事人可另案告诉。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、第一百八十六条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决如下：一、确认被告宁俊波以原告刘光涛委托代理人名义与被告祁娜签订的《房屋买卖协议书》及《存量房买卖合同》无效；二、确认坐落于沈阳市沈河区小南街303号（1-2-3）的房屋归原告刘光涛所有；三、被告祁娜于本判决发生法律效力之日起10日内腾出位于沈阳市沈河区小南街303号（1-2-3）的房屋并交付原告刘光涛；四、驳回原告刘光涛的其他诉讼请求。案件受理费1000元，由被告宁俊波承担。
宣判后，祁娜、宁俊平均不服原审法院判决，向本院提出上诉。祁娜的上诉请求：一、请求发回重审或依法改判驳回被上诉人诉讼请求；二、由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。主要上诉理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一、一审错误认定收款人的账号。一审错误地将上诉人作为付房款方的银行账号同时错误地认定为收房款方的银行账号。判决书第5页倒数第二行没有正确认定上诉人的银行转款账号及被上诉人指定的银行收款账号，错误地将上诉人的银行转款账号认定为收款人的账号，上诉人作为付款方的卡号为6210810730006304381，一审错误地将该支付房款方的上诉人的银行账号错误地认定为收款方的银行账号，而收款方的账号为6227000730800199759。二、一审在第一点错误的基础上，进而在没有任何证据和事实根据的情况下，更进一步错误地认定原审第三人没有收到购房款。一审不但错误地认定上诉人的转款凭条，进而又错误地认定原审第三人没有收到该笔银行转账的购房款。这与一审时的庭审笔录根本不符。一审时的两次庭审过程中，原审第三人的代理人均明确表示已经实际收到该笔购房款。一审对此不予认定没有任何根据。三、上诉人与被上诉人之间的意思表示真实，房屋买卖关系合法有效。四、上诉人系善意第三人。上诉人在购房时已经充分尽到了作为普通消费者应当尽到的合理审慎的注意义务，不存在任何过错，且已支付了全部购房款，房款价格又符合市场价格，不但办理了产权证而且也已经实际占有和使用该房屋，系该房屋的真正的房屋所有权人。请依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人刘光涛答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人祁娜的上诉请求。
被上诉人宁俊波答辩称：一审法院审理事实不清楚，适用法律错误，同意上诉人祁娜的上诉请求和理由。
宁俊平答辩称：一审法院审理事实不清楚，适用法律错误，同意上诉人祁娜的上诉请求和理由。
宁俊平的上诉请求：一、请求二审法院撤销一审法院民事判决，依法发回重审或者改判。二、驳回被上诉人一审的各项诉讼请求。三、由被上诉人承担一、二审全部的诉讼费用。主要上诉理由：一、一审法院未将被上诉人刘光涛向上诉人总借款金额查明。在一审法院法院庭审中，上诉人已详尽的向一审法院陈述、被上诉人刘光涛分四次向上诉入共计借款31万元，并且还向法院提供了四次借款的《借款合同》等相关证据，对此事实和相关证据，被上诉人刘光涛均未提出异议，并且其自认确实向上诉人借款总金额为31万元，而且其借款至今未还。二、上诉人是基于被上诉人刘光涛借款31万元未能偿还的基础上，才将诉争房屋卖给他人并更名过户。而一审法院却在审理查明事实，只涉及到了上诉人给被上诉人刘光涛的27万元借款金额，这完全是错误的。上诉人之所以会将诉争房屋转让他人，是因为被上诉人刘光涛在未偿还借款31万元的基础上，而并不是基于欠款金额27万元就将房屋卖给他人并更名过户。三、一审法院只保护了被上诉人刘光涛的权益，但上诉人合法权益根本没有受到保护，一审判决诉争房屋归被上诉人刘光涛，并且还要腾房。可是对于被上诉人刘光涛欠上诉人31万元的借款，被上诉人刘光涛应在什么时间内偿还一事，一审法院只字未提，而且对于具体借款金额法院更没有认定。
被上诉人刘光涛答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人宁俊平的上诉请求。
祁娜答辩称：同意上诉人宁俊平的上诉请求及理由。
宁俊波答辩称：同意上诉人宁俊平的上诉请求及理由。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
本院另查明，在本院庭审中，被上诉人刘光涛表示如将案涉房屋收回，其愿意将31万元借款全部归还。
本院再查明，2014年6月4日祁娜将40万元现金存入陆洪霞账号为6227000730800199759。
上述事实，有《借款合同》、《抵押合同》、公证书、《房屋买卖协议书》、《存量房买卖合同》、房屋所有权证、转账凭条等证据材料及当事人陈述，经一审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在一审卷宗佐证。
本院认为，本案的争议焦点为上诉人祁娜购买案涉房屋是否属于善意取得的问题及上诉人祁娜与被上诉人宁俊波所签订的《房屋买卖协议书》、《存量房买卖合同》的效力问题。
关于上诉人祁娜购买案涉房屋是否属于善意取得的问题，本院认为，关于善意取得，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的明确规定：“无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。结合本案事实，上诉人祁娜主张购房时于2014年6月曾看过案涉房屋，并提供的一组照片予以佐证，但该组照片上显示的刘光涛所穿服装为棉服，显然上诉人祁娜陈述的照片拍摄时间不应为6月份，故上诉人祁娜该陈述与照片自相矛盾。上诉人在原审审理过程中自述其未查询案涉房屋的房产档案，也未了解案涉房屋抵押登记情况，亦不符合通常房屋交易习惯。上诉人的现有证据只能证明其将40万元房款支付给案外人陆洪霞，上诉人无法提供证据证明陆洪霞将收到的40万元房款已实际支付给宁俊波或宁俊平，因此，上诉人祁娜的上述行为证明其购买案涉房屋的行为并非出于善意。故依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，无权处分人将不动产转让非善意相对人的，所有权人有权追回。基于此，原审法院判令案涉房产为被上诉人刘光涛所有，上诉人祁娜将案涉房屋腾出交还给被上诉人刘光涛是正确的，本院予以确认。
关于上诉人祁娜与被上诉人宁俊波所签订的《房屋买卖协议书》、《存量房买卖合同》的效力问题，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条明确规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”。《中华人民共和国担保法》第四十条亦明确规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”，上述规定均为抵押合同的禁止性规定，不允许抵押权人在履行期限届满直接处分抵押财产。结合本案事实，被上诉人宁俊波采用公证委托的形式违反法律禁止性规定，其以此形式取得对案涉房屋的处分权属于无效行为，依照善意取得的相应法律规定，即便宁俊波无权处分被上诉人刘光涛的财产，但上诉人祁娜如在受让不动产时出于善意，并以合理的价格受让不动产，且不动产已转移登记，则上诉人祁娜仍可取得房屋所有权，但事实上上诉人祁娜购买案涉房屋的行为并非出于善意，因此原审法院确认上诉人祁娜与被上诉人宁俊波所签订的《房屋买卖协议书》、《存量房买卖合同》为无效合同是正确的，本院予以维持。
关于被上诉人刘光涛与宁俊平的借款问题，本院审理过程中，被上诉人刘光涛表示如案涉房屋收回，其愿意将31万元借款全部归还。对于该问题，上诉人宁俊平亦可另行告诉主张权利。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人祁娜交纳的二审案件受理费5640元，由上诉人祁娜负担；上诉人宁俊平交纳的二审案件受理费5640元，由上诉人宁俊平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 冬
代理审判员 郑竹玉
代理审判员 相 蒙
二〇一五年一月九日
书 记 员 那萌萌
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；