贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终315号
上诉人（原审原告）:卢飞，男，1982年8月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
上诉人（原审原告）:罗小竹，女，1982年5月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
上列二上诉人共同委托诉讼代理人：杨瑞昇，男，1955年3月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
被上诉人（原审被告）：贵阳兴宇房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新添寨镇顺海村新添大道2幢1号。
法定代表人：邹朋志，该公司执行董事。
委托诉讼代理人何镜君，贵州时格律师事务所律师。
原审第三人方宇军，男，1951年6月27日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
原审第三人陈继贵，男，1951年3月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
上诉人卢飞、罗小竹因与被上诉人贵阳兴宇房地产开发有限责任公司（以下简称兴宇公司）、原审第三人方宇军、陈继贵商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2016）黔0103民初1615号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2017年1月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
卢飞、罗小竹上诉请求：1、依法撤销原判第二项，支持上诉人的诉请；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：法院生效判决已确认被上诉人用诉争房屋抵扣其拖欠第三人债务关系的事实，诉争房屋权属纠纷已解决，房屋已经交付。被上诉人至今未完全履行完毕以房抵债的全部手续，致使上诉人不能办理产权证。原判在确认上诉人与被上诉人签订的房屋认购书有效的情况下，却以房屋尚处于查封状态为由驳回上诉人的其余诉讼请求不当。且另案查封系在上诉人付清房款合法占有房屋之后，属于错误查封。
兴宇公司辩称，上诉人与被上诉人没有签订商品房买卖合同，双方之间没有商品房买卖关系，被上诉人没有义务为上诉人办理不动产权证，法院查封属于另案事实，不是本案处理范围，请求法院驳回上诉人的上诉请求。
方宇军、陈继贵述称，其与被上诉人有合作关系，被上诉人欠其四个月的利息，以该利息款作为购买本案争议房屋的房款，被上诉人并出具购房款收据，并在认购书上写明房款全部付清，并承诺2013年1月20日前签订商品房买卖合同。但被上诉人违背诚实信用原则，拒不与上诉人签订商品房买卖合同。原审法院没有查明诉争房屋已经交付上诉人使用多年，该房屋由上诉人实际占有的事实。被上诉人以上诉人未支付购房款为由的恶意诉讼被法院驳回，且向省高院申请再审也被驳回。原判以房屋被查封为由驳回上诉人的办证请求不当，且法院查封错误。请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。
卢飞、罗小竹向一审法院起诉请求：一、确认原、被告之间签订的商品房买卖关系合法有效，被告立即办理商品房所有权初始登记并协助将商品房所有权登记于原告名下；二、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：卢飞与罗小竹系夫妻关系，双方于2012年8月23日在贵阳市云岩区民政局登记结婚。2012年11月14日，卢飞基于购买被告开发的位于兰溪谷（后更名为“顺兴花园”）B栋1单元18层1号房屋与被告签订一份《认购书》，该《认购书》约定“卢飞签订认购书当日即交付定金2万元，并确定被告在2012年12月14日前与原告签订《商品房买卖合同》”。卢飞按约定在签订认购书当日向被告支付定金2万元，原告提供一份2012年11月14日通过银行转账的方式向被告支付2万元的银行转账凭证。2012年12月14日，被告向原告出具一份收据，该收据载明“今收到罗小竹、卢飞交来购房款B181金额（大写）肆拾伍万叁仟零叁拾壹元（￥453031.00）”，被告公司销售经理肖凯同时在上述《认购书》上注明“房号：（B）1181,121.29，总价473031.00元，大写：肆拾柒万叁仟零叁拾壹元房价总款已付清，于2013年1月20日前签订购房合同”。原告主张没有实际向被告支付453031元的购房款，而是第三人方宇军（系原告罗小竹的姑父）、陈继贵与被告曾经有债权债务关系。用被告欠第三人方宇军、陈继贵的债务453031元抵偿了原告应当向被告支付的购房款。第三人方宇军、陈继贵对原告的该项主张予以认可。被告对原告的该项主张不予认可。2013年3月6日，被告将上述房屋钥匙交付给卢飞，卢飞遂将上述房屋进行装修并入住至今。
经查询，位于贵阳市××新××大道××“××”××单元××号的房屋现处于查封状态。
一审法院认为，原、被告于2012年11月14日签订原告向被告购买位于兰溪谷（后更名为“顺兴花园”）B栋1单元18层1号房屋的《认购书》中约定，原、被告应当在2012年12月14日前签订《商品房买卖合同》，虽原、被告双方没有按照《认购书》中的约定重新签订《商品房买卖合同》，但是《认购书》中明确约定了购买房屋的坐落、面积、单价、购房总价等，被告在《认购书》中明确注明“房价总款为473031元房价总款已付清”并向原告出具了购房款收据，且原告方已收房并装修居住至今，原、被告双方已经实际行动履行了《认购书》中的权利义务，《认购书》已实际具备了商品房买卖合同的性质。原、被告于2012年11月14日签订的《认购书》系双方真实意思表示且不违反法律规定，应属合法有效。
关于被告主张原告没有支付购房款的辩解，虽然原告没有实际向被告支付购房款，但是被告于2012年12月14日向原告出具购房款收据并在《认购书》上注明“房价总款已付清”的行为足以说明被告已经认可原告支付了购房款或相应的对价，且被告已于2013年3月6日将上述房屋钥匙交付给卢飞，如原告未支付购房款或相应的对价，被告将房屋交付给原告的行为显然不符合常理，另第三人与被告之间确实存在债权债务关系且第三人方宇军与原告系亲戚关系，第三人同意用原告的应付购房款抵扣被告所欠部分债务合情合理，且被告向原告出具购房款收据及在《认购书》上注明“房价总款已付清”的行为也足以说明被告是知晓并同意第三人将部分债权转让给原告且同意用于抵扣购房款，故对被告的该项辩解不予采纳。
关于原告要求被告协助将云岩区新添大道284号“顺兴花园”B栋1单元18层1号的房屋登记在原告名下的诉请，经查询该房屋现处于查封状态，不具备办理产权变更登记的条件，原告可以待该处房产具备办理房产变更登记的条件后另行处理，故对原告的该项诉请不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：一、原告卢飞与被告贵阳兴宇房地产开发有限责任公司于2012年11月14日签订的《认购书》有效；二、驳回原告卢飞、罗小竹的其余诉讼请求。案件受理费60元，减半收取30元，由被告贵阳兴宇房地产开发有限责任公司负担。
二审经审理查明的事实与原判基本一致，本院予以确认。
另查明，兴宇公司曾以卢飞、罗小竹欠其购房款553192元为由诉至法院。本院已生效的（2015）筑民一终字第1607号民事判决认定本案诉争房屋总房款为473031元，因方宇军、陈继贵作为兴宇公司的债权人，通知兴宇公司转移其债权抵扣卢飞、罗小竹购房款，卢飞、罗小竹无需再向兴宇公司支付购房款。
本案争议房屋坐落于贵阳市××新××大道××顺××花园××（××）××单元××号。审理中被上诉人认可上述房屋已取得商品房现售证明。
本院认为，上诉人与被上诉人之间虽然没有签订《商品房买卖合同》，但双方签订的《认购书》约定了房屋坐落、面积、价格等，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且根据生效判决上诉人已通过原审第三人转移债权的方式抵扣房款，上诉人亦入住诉争房屋多年，故该《认购书》应当认定为商品房买卖合同。本院对被上诉人关于其与上诉人之间无商品房买卖合同关系的抗辩主张不予采信，原判认定《认购书》有效正确，本院予以维持。被上诉人作为出卖人有义务为上诉人办理不动产权证提供协助义务，虽然诉争房屋现处于查封状态，不能办理不动产权登记，但被上诉人负有在房屋解除查封后配合上诉人办理不动产权登记的义务，原判判令上诉人待该房产具备办理产权变更登记条件后另行处理，增加当事人讼累，本院予以纠正。关于上诉人所称法院错误查封的问题，不属本案受理范围，上诉人可向相关法院提出异议。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持贵州省贵阳市云岩区人民法院（2016）黔0103民初1615号民事判决第一项；
二、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2016）黔0103民初1615号民事判决第二项；
三、贵阳兴宇房地产开发有限责任公司于坐落于贵阳市云岩区新添大道284号顺兴花园二期（B）1单元18层1号房屋解除查封之日起30日内协助卢飞、罗小竹办理上述房屋的不动产权证，将上述房屋登记于卢飞、罗小竹名下。
一审案件受理费30元，二审案件受理费60元，共计90元，由贵阳兴宇房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 韦 娟
审判员 柳 凡
审判员 冯文婷
二〇一七年三月十七日
书记员 杨兴平