广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗花法民三初字第884号
原告：邓顺姑，住湖北省广水市。
委托代理人：李遥约，广东安国律师事务所律师。
被告：广州市花都区钟村经济合作社，住所地广州市花都区。
负责人：钟维铰，该经济合作社社长。
委托代理人：侯承超，广州市花都区新华街法律服务所法�服务工作者。
被告：罗国明，住广州市花都区。
第三人：广州市花都城镇建设开发有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：梁丽甜，该公司总经理。
原告邓顺姑诉被告广州市花都区新华街新街村钟村经济合作社（以下简称钟村经济社）、罗国明，第三人广州市花都城镇建设开发有限公司（以下简称城镇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月15日立案受理后，依法由审判员刘丽琼独任审判，于2015年7月7日公开开庭进行了审理。原告邓顺姑的委托代理人李遥约，被告钟村经济社的委托代理人侯承超到庭参加了诉讼，被告罗国明、第三人城镇公司没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓顺姑诉称：2001年5月24日，原、被告签订一份新兴大厦购房合同书，约定由原告向两被告购买座落在广州市花都区新华街新街大道东侧新兴大厦704房（现为新街大道34号），签订合同后原告按照合同约定向被告支付了全部购房款。购买房屋时，两被告向原告说明该房屋可以办理房产证，并在合同中约定由被告协助原告办理房产证。但原告向两被告购买房屋后，经原告多次催促，被告一直没有提供相应的材料、手续协助原告办理该房屋的房产证。2014年1月20日和2014年5月16日，被告及第三人在小区贴出通知告知新兴大厦业主可以办理房产证，但要求业主缴交办证税费等七项费用后才协助业主办理房产证。
2014年8月5日，原告向广州市花都区人民法院起诉要求两被告及第三人协助办理涉案房屋的房地产权证。2014年12月18日，广州市花都区人民法院作出（2014）穗花法民三初字第1306号民事判决，认为原告不具备在本市住房限购区域内住房购买资格，根据本市住房限购政策的规定，原告要求办理涉案房屋的房地产权证事实上不能履行，因此判决驳回了原告的诉讼请求，同时说明原告可在其符合购房资格后另行申请办理。一审后，原告不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民五终字第952号民事判决，判决驳回原告的上诉，维持原判。现原告已符合本市住房限购区域内住房购买资格，因此再次起诉至法院，要求两被告及第三人协助办理涉案房屋的房地产权证。据此，请求法院判令：1.两被告及第三人共同协助原告办理广州市花都区新华街新街大道34号新兴大厦704房的房地产权证；2.本案诉讼费用由两被告及第三人承担。
被告钟某经济社辩称：原告起诉的证据、理由不充分。我方只是协助罗国明建设新兴大厦，所出售的房屋由罗国明收取房款。我方并非涉案房屋的所有人，也不是实际卖方，涉�房屋的买卖与我方没有关系。原告在购买房屋后并没有向我方提出要求办理房产证，因此我方认为原告的诉讼请求与我方无关，请求法院驳回原告对我方的诉讼请求。
被告罗国明、第三人城镇公司没有到庭参加诉讼，也没有向本院提交书面意见。
经审理查明：1992年8月31日，钟某经济社（甲方）与香港美崇有限公司（乙方）签订合作开发自留地协议一份，约定甲方提供基建用地面积约2000平方米，乙方负责全部基建工程投资费用（包括报建费、三通一平费、勘测设计费、建筑管理费、税费、水电报装安装费以及产权证手续费等费用）建设综合楼。每幢楼宇一、二层建筑面积产权归甲方所有，三至七层建筑面积产权归乙方所有；八、九层如每幢楼宇相隔的间距不超出1.6米以及城建部门准许建设的情况下八、九层建筑面积归乙方所有。甲方负责提供�地使用以及有关土地使用证明、文件，并可协助乙方到城建部门、国土部门办理该建筑用地有关资料和划出红线平面规划图等工作，但一切费用全由乙方负责支付。乙方负责综合楼以及综合楼范围内的道路建设的全部投资和各项费用。协议还对双方的其他权利义务进行了约定。钟某经济社和香港美崇有限公司在协议上盖章签字。罗国明作为香港美崇有限公司的代表在协议上签名。该协议书并经新华镇农村承包合同管理处鉴证。2000年5月14日，钟村经济社（甲方）与罗国明（乙方）签订与钟村经济社共建房协议，约定为促进新街大道东原新兴大厦早日建成，早日移交2层给经济社使用，现将新兴大厦三楼以上南座1幢楼房优惠给经济社集资。一、单价：统一均价为580元／m2，不包括房产证。二、此楼房报建、市政、公某、质监、消防等手续完善，可办理房产证。如办证，其费用由买方负责，销售商免费为各用户办理手续。……罗国明与钟某经济社签订上述协议后，罗国明个人挂靠城镇公司对该地块进行开发建设，罗国明与城镇公司没有提交双方签订的挂靠合同，但双方确认罗国明与城镇公司的挂靠关系及确认新兴大厦全部由罗国明投资建设，罗国明只向城镇公司支付管理费。
2001年5月24日，邓顺姑（乙方）与钟村经济社（甲方）签订一份新兴大厦购房合同书，约定邓顺姑向钟村经济社购买座落在新华镇新街大道东侧新兴大厦704房，建筑面积67.51平方米，房屋售价总款39155.8元，不包房产证。合同并约定凡购房者，由甲方负责协助办房产证，费用按政府有关规定计算，房产证及购房契税和附加税由乙方负责。合同另对双方的权利义务进行了约定。邓顺姑和钟某经济社在合同上盖章、签名。邓顺姑在于2000年10月12日向钟村经济�支付房款7000元，于2000年10月30日支付房款10000元，于合同签订当天支付房款22155.8元及水电报装、抄表费1800元，并由钟某经济社出具收据。钟某经济社称其收到邓顺姑的上述款项后已转交罗国明，罗国明对此也予以确认。罗国明于2001年5月将房屋交付邓顺姑使用。邓顺姑收楼后，涉案房屋因未具备办证条件等原因一直未能办理房产证。
涉案房屋所在的楼宇新兴大厦3-9层（现地址广州市花都区新华街新街大道34号）于2013年9月13日进行了大确权，所有权人为城镇公司。该楼宇的首、二层所有权人为钟某经济社（未办理确权）。
2014年1月20日，城镇公司在涉案房屋所在楼宇新兴大厦张贴新兴大厦办证告知书，内容：“经过近2年的多方努力，现本大厦业主可办理商品房房产证，但办理房产证的同时，业主需自愿补交以下费用：一、办证税费：每平方约55元�二、规划测量费用：每平方12元；三、规划验收费用：每平方23元；四、土地价款：每平方210.5元；五、管理费：每平方21.34元；六、不可预见费：每平方23.5元；七、评估价款：每平方26元。备注：912房业主已交款，并办理好房产证。”2014年5月16日，城镇公司及案外人广州市花都三和税务师事务所有限公司在新兴大厦张贴通知，主要内容：城镇公司和罗国明共同委托广州市花都三和税务师事务所有限公司为新兴大厦提供办理房地产权证报税专业代理服务，业主请在2014年8月31日前自愿报名、交款、提交资料办证。
2014年8月5日，邓顺姑以钟村经济社、罗国明为被告、城镇公司为第三人向广州市花都区人民法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，要求钟村经济社、罗国明及城镇公司三方协助原告办理广州市花都区新华街新街大道34号新兴大厦704房的房产证。广州市花都区人民法院于2014年12月18日作出（2014）穗花法民三初字第1306号民事判决，认为钟村经济社、罗国明及城镇公司应当承担协助邓顺姑办理房产证的责任，但因邓顺姑当时不具备在本市住房限购区域内住房购买资格，根据我市住房限购政策的规定，邓顺姑要求办理涉案房屋的房地产权证事实上不能履行，因此判决驳回邓顺姑的诉讼请求。邓顺姑不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2015年5月18日作出（2015）穗中法民五终字第952号民事判决，认为原审判决事实清楚，使用法律正确，处理并无不当，邓顺姑可在符合购房资格后另行申请办证，因此判决驳回上诉，维持原判。
本案诉讼中，邓顺姑于2015年6月5日向本院提交了《购房资格证明》。
本院认为：邓顺姑与钟村经济社签订新兴大厦购房合同书，约定邓顺姑向钟村经济社购买涉案房屋，钟村经济社负责协助办理房产证。因此，钟村经济社对办理房产证负有协助义务。涉案新兴大厦由罗国明挂靠城镇公司开发建设，合同虽由邓顺姑与钟某经济社签订，但购房款由罗国明收取，罗国明为实际出卖人，根据权利义务相对等原则，罗国明在收取了邓顺姑购房款后，负有协助邓顺姑办理房产证的义务。至于城镇公司，因城镇公司出借名义给罗国明进行开发建设，应对罗国明以其名义所进行的民事活动对外承担法律责任，城镇公司对外作为涉案新兴大厦的开发商，亦负有协助购房人办证的法定义务。现新兴大厦初始登记在城镇公司名下，城镇公司亦确认其具有新兴大厦的宗地图、分户图，有能力协助办证。因此，邓顺姑在具备本市住房限购区域内住房购买资格的情况下请求钟村经济社和罗国明、城镇公司协助办理房产证理由充分，本院予以支�。根据合同约定，办理房产证的税费由邓顺姑承担。
罗国明、城镇公司经本院传票传唤，无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，本院依法缺席判决。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，判决如下：
被告广州市花都区新华街新街村钟村经济合作社、罗国明、第三人广州市花都城镇建设开发有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内共同协助原告邓顺姑办理广州市花都区新华街新街大道34号新兴大厦704房的房地产权证，办理房地产权证的相关税费由原告邓顺姑承担。
案件受理费50元，由被告广州市花都区新华街新街村钟村经济合作社、罗国明、第三人广州市花都城镇建设开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审判员 刘丽琼
二〇一五年八月十九日
书记员 袁美华