北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第08609号
原告北京龙源顺景房地产开发有限公司（反诉被告），住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路甲3号。
法定代表人朱思昊，总经理。
委托代理人曹付强，男，1983年3月1日出生。
被告鄢铭（反诉原告），男，1970年11月5日出生。
委托代理人孙义南，北京市融鼎律师事务所律师。
原告北京龙源顺景房地产开发有限公司（以下简称龙源顺景房地产公司）与被告鄢铭商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龙源顺景房地产公司的委托代理人曹付强，被告鄢铭及其委托代理人孙义南到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告龙源顺景房地产公司诉称：2013年7月3日，我公司与被告签订《北京市商品房预售合同》，被告向我公司购买位于通州区马驹桥镇金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目6#商业办公楼11层1单元1105号房屋。按合同约定房屋总价款为1130279元，被告应于2013年7月10日前向我公司缴付房款570279元；剩余房款560000元由被告向银行申请商品房担保贷款的方式支付，合同签订后鄢铭仅支付了570279元，贷款部分未按合同约定支付。我公司多次催促，鄢铭仍未履行合同，给我公司造成了巨大经济损失。为维护自身合法权益，现诉至法院，请求法院依法判令：1、解除双方签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1503868）；2、被告协助我公司解除网签手续；3、被告支付我公司违约金226055.8元；4、并由被告承担本案的诉讼费用。
被告鄢铭辩称：同意解除双方签订的预售合同，愿意协助办理网签备案撤销手续，不同意原告龙源顺景房地产公司要求的违约金，违约金约定过高。根据相关法律规定，违约金不能高于损失的30%，该合同属于格式条款，是龙源顺景公司利用自身优势和专业性签订的，从条款中看出明显的不公平。合同约定在购买人违约时，违约金高达总房款的20%，但是出卖人违约，只需交纳已交款的1%，属于不公平条款。我方不存在违约，从现有证据及合同约定看，违约方应该是原告，不应把责任归结我方。诉讼费也不同意承担，我方提出反诉。现要求解除双方签订的《北京市商品房预售合同》，龙源顺景房地产公司返还购房款570279元，支付已付款自2013年7月3日至实际支付之日按同期银行贷款利率计算的利息损失，赔偿违约金20244.9元，并承担本案诉讼费用。
针对被告鄢铭的反诉请求，原告龙源顺景房地产公司辩称：根据合同约定，办理贷款的申请人提交资料都是被告鄢铭，是鄢铭个人的事情，所以不是我公司替鄢铭办理。担保贷款的义务是贷款办下来后我公司向银行提供担保，我公司不存在逾期交房的行为。合同约定交房是2014年5月31，但实际在2014年4月14日涉案房屋已具备交房条件。涉案房屋其他业主也按时收房了。鄢铭之所以没有收房，是因为贷款没有及时到达我公司账户。根据补充协议的约定，我方有权顺延交房时间，所以不存在违约行为。鄢铭的反诉请求缺乏事实及法律依据，我公司不认可。
经审理查明：2013年7月3日，原告龙源顺景房地产公司与被告鄢铭签订了《北京市商品房预售合同》，约定被告鄢铭购买原告龙源顺景房地产公司开发的坐落于通州区马驹桥镇金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目6#商业办公楼11层1单元-1105号房屋，约定房屋总价款为1130279元，被告采取商业贷款的方式支付购房款，被告于2013年7月10日前与出卖人签订商品房预售合同并同时向出卖人缴付总房款的50.45%作为首期房款，即570279元。其余房款560000元由买受人向银行申请商品房担保贷款的方式支付。在签订商品房预售合同后，出卖人通知买受人办理商品房担保贷款手续之日起60天内，买受人申请的银行商品房担保贷款仍然未能到达出卖人帐户的，视为买受人不能取得银行的商品房担保贷款。买受人应自期满之日起15天内付清全部房款，逾期未付清的，每逾期一日，买受人须按应付总额的万之五向出卖人支付违约金，且出卖人有权解除商品房预售合同。出卖人解除商品房预售合同的，出卖人可收取商品房预售合同约定总房价款的20%作为违约金。合同附件十补充协议约定，买受人未按约定及时缴清预售合同及本补充协议约定的款项的，出卖人有权相应顺延交楼时间。买受人通讯地址以预售合同载明的地址为准，如买受人地址变更，应以书面形式通知出卖人。预售合同及本协议中的通知应采用挂号信或特快专递方式，以挂号信或特快专递方式的，到达日期以买受人签收日期为准，如无签收，则买房人通讯地址为本市的，自书面通知发出之日起第三日即视为到达。买受人通讯地址为外省市的，自书面通知发出之日起第五日即为到达。此外，上述合同还约定了其他内容。合同签订后，双方按约履行。鄢铭已向龙源顺景房地产公司支付首期购房款570279元。
庭审中，原告龙源顺景房地产公司诉称，鄢铭未按合同约定办理贷款，故要求解除双方签订的合同，并要求鄢铭依据合同约定支付违约金。鄢铭同意解除合同，办理网签备案撤销手续，但不同意支付违约金，辩称龙源顺景房地产公司未通知，附件五中关于买受人违约的约定应属无效或应作出有利于条款接受方的解释，且预售合同条款显失公平，但认可未取得贷款的原因系因其爱人给别人有担保，银行不予办理。鄢铭提出反诉，主张龙源顺景公司拖延交房时间，故要求解除双方签订的合同，退还已付房款，并支付利息及违约金。龙源顺景房地产公司对此亦不予认可，辩称鄢铭未支付款项，依合同约定，龙源顺景公司有权顺延交楼时间。
庭审中，原告龙源顺景房地产公司向本院提交《催款函》一份，证明其曾于2014年4月16日向被告鄢铭寄送《催款函》，但鄢铭表示未收到上述邮件。
上述事实，有《北京市商品房预售合同》、工程竣工验收备案表、催款函、快递单及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对双方具有法律拘束力，原告龙源顺景公司与被告鄢铭签订的合同系双方真实意思表示，双方均应恪守履行。根据本案查明的事实，龙源顺景公司已提供证据证明其已按合同约定地址邮寄通知鄢铭办理商品房担保贷款手续，依据合同约定60日内，鄢铭未能成功办理贷款，又未能在15日内付清全部房款，龙源顺景公司可以依据合同约定解除双方签订的合同，并要求鄢铭支付违约金。因此，龙源顺景房地产公司要求解除双方签订的合同及龙源顺景房地产公司要求鄢铭支付违约金的诉讼请求合理，证据充分，本院予以支持。但双方约定总房款20%的违约金明显过高，龙源顺景公司未提供证据证明其因此所受损失，故违约金具体数额本院依据鄢铭申请酌情减少确定。合同解除后，涉案房屋的网签备案手续应予撤销，因此龙源顺景公司要求鄢铭协助撤销涉案房屋网签备案手续的主张合理，本院予以支持。合同解除后，龙源顺景公司应将鄢铭已付购房款退还，故鄢铭要求退还购房款的反诉请求合理，证据充分，本院予以支持。合同约定鄢铭未交清款项前，龙源顺景房地产公司有权顺延交楼时间，因此鄢铭依龙源顺景房地产公司迟延交房要求解除合同、支付利息及违约金的反诉请求依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告北京龙源顺景房地产开发有限公司与被告鄢铭于二〇一三年七月三日签订的《北京市商品房预售合同》予以解除；
二、被告鄢铭支付原告北京龙源顺景房地产开发有限公司违约金共计一十一万三千零二十七元九角，于本判决生效之日起七日内付清；
三、被告鄢铭协助原告北京龙源顺景房地产开发有限公司办理涉案房屋（通州区马驹桥镇金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目6#商业办公楼11层1单元-1105号房屋）的网签备案撤销手续，于本判决生效之日起十日内执行清；
四、原告北京龙源顺景房地产开发有限公司退还原告鄢铭已付购房款共计五十七万零二百七十九元，于本判决生效之日起七日内付清；
五、驳回原告北京龙源顺景房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告鄢铭的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万四千九百七十二元，由原告北京龙源顺景房地产开发有限公司负担七千四百八十六元（已交纳）；由被告鄢铭负担七千四百八十六元，于本判决生效之日起七日内交纳；。
反诉费九千七百元，由被告鄢铭负担四千八百五十元（已交纳）；由原告北京龙源顺景房地产开发有限公司负担四千八百五十元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 谭云进
代理审判员 魏庆好
人民陪审员 王长林
二〇一五年十月十八日
书 记 员 付 岩