甘肃省兰州市城关区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘0102民初字第5781号
原告（反诉被告）:王某，
委托诉讼代理人:秦政文，甘肃为公律师事务所律师。
被告（反诉原告）:刘某，
委托诉讼代理人：刘金萍。
委托诉讼代理人：张莎莎，甘肃中天律师事务所律师。
原告王某与被告刘某房屋租赁合同纠纷一案，于2016年8月31日立案受理后，被告刘某提出反诉，依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理，原告王某的委托诉讼代理人秦政文，被告刘某及其委托诉讼代理人刘金萍、张莎莎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
王某向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿因其违约行为造成的原告的经济损失727501.5元。事实及理由：2013年7月3日，被告刘某将自己承租的兰州市工业供销公司的位于城关区小沟头73号二楼整层转租给黄艳红。黄艳红将该房屋装修好不想经营，和被告刘某协商好转让给王某。原告王某要求必须租用六年，开宾馆三年能收回投资，第四年至第六年才有利润，被告刘某同意后，原告王某与黄艳红签订了一份招待所转让协议，给付黄艳红装修、装饰、设备费共116万元。之后，原告与被告签订该房屋的租赁合同，双方约定被告将位于兰州市城关区小沟头73号温泉招待所二楼客房、总面积420平方米出租给原告使用，租赁期限为2013年4月10日至2016年7月31日，年租金为人民币19万元，原告给被告刘某缴纳人民币2万元房屋使用保证金。并约定房屋在装修的半个月期间，被告不收取房租。在合同第六项第四款约定，合同到期后，被告必须续租给原告，租期至少三年，续租后租金涨幅为本合同租金15%，前三年房租不变。在2016年7月31日合同期满之前，原告王某曾多次要求被告刘某提出按照合同约定签订续租合同的要求，但被告以房屋产权人要中止合同为由拒绝与原告继续签订合同。原、被告多次协商未果，2016年7月31日，原告采取卡闸断电的方式单方终止合同，并于2016年8月20日向原告发出限期交出租赁房屋的通知。根据合同法第107条，112条，113条及民法通则111条，被告刘某已构成违约，应当承担违约责任。根据民法通则第112条，被告应给原告赔偿一切经济损失727501.5元
刘某辩称：1.被告已依法完全履行双方签订的《房屋租赁合同》并不存在违约行为。2013年出租人兰州市工业供销总公司与其签订《场地租赁合同》约定将城关区小沟头73号二、三楼出租给刘某，租赁期限至2016年8月15日止。2013年原、被告签订《房屋租赁合同》将该房屋转租给王某并约定租赁时间至2016年7月30日止。其已按约定将租赁房屋交付王某使用并按照合同约定的义务完全履行完毕。故其并不存在违约行为。2.2016年7月31日合同到期后王某并未书面向其提出续租的意思表示。再次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。”双方签订的合同第六条第四项“合同到期后必须续租，租期至少三年”，该约定中的租期已超过承租人的剩余期限，其约定无效。此外，双方签约时，已向王某出具其与出租人兰州市工业供销总公司之间签订的《场地租赁协议》。故合同中约必须续租的约定无效且王某对该约定的无效存在过错。2.王某所主张的经济损失于法无据。首先，根据《合同法》第十二条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。”因双方签订的《租赁合同》按照约定租赁期间已届满，王某的装修装饰部分的损失赔偿请求并无合法的依据。再次，王某与黄艳红之间的《转让协议》系其与黄艳红双方行为，王某与黄艳红之间的《转让协议》系双方约定价款，并不能证明装修、装饰、设备所包含的内容及实际价值。第三，王某主张的利润损失及停电损失并无合法的证据支持。
刘某提出反诉请求：1、依法判令反诉被告支付自2016年7月9日至2016年7月30日房租共计11236.5元。2、依法判令反诉被告立即腾退租赁房屋，恢复原状后交付反诉原告。3、依法判令反诉被告按合同约定的房租标准支付自2016年8月1日至实际房屋腾退交付反诉原告之日止的逾期腾房占有使用费。事实及理由：2013年反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》将兰州市城关区小沟头73号原温馨招待所出租给反诉被告使用，租赁期限制2016年7月30日止。合同签订后反诉原告依约定交付租赁房屋，合同到期后，反诉被告继续占有该房屋拒不腾退。
王某辩称：其未支付2016年7月9日至2016年7月30日的房租是行使顺序履行抗辩权的合法行为。在被告依法向原告支付一切经济损失后，原告向被告支付房租。关于被告反诉原告腾退租赁房屋并支付逾期腾房占有使用费的诉讼请求。原、被告双方房屋租赁合同已约定合同到期后被告必须续租给原告至少三年，原告在约定的租赁期内占有房屋符合合同约定，被告反诉原告腾退房屋和支付逾期腾房占有使用费的诉讼请求于法无据。
本院经审理认定事实如下：
2013年3月20日，出租人兰州市工业供销总公司与刘某签订《场地租赁合同》，约定将城关区小沟头73号二、三楼出租给刘某，场地面积840平方米，露台83平方米。租赁期限从2013年8月15日至2016年8月14日。
2013年4月，案外人黄艳红将上述合同项下的小沟头73号经营的城关区詹家拐子温馨商务宾馆（面积为420平方米，共计22间客房）以116万元的价格转让给了王某，2013年7月，原告王某与案外人黄艳红补签了招待所转让协议及补充协议。随后，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：甲方（刘某）将上述420平方米房屋出租给乙方（王某）使用，并约定租赁时间为三年五个月，从2013年4月10至2016年7月30日止，租赁期间为每年人民币19万元，乙方需向甲方交纳人民币2万元房屋使用保证金。该合同另约定：合同到期后，甲方必须续租给乙方，租期至少三年，续租后租金涨幅为本合同年租金15%，前三年房租不变。合同签订后，王某将2万元保证金向原告交付，刘某将涉案房屋交付王某经营使用。
2016年7月30日，房屋管理单位兰州市工业供销总公司向刘某发出通知，称双方租赁协议将于2016年8月15日到期，协议到期后终止协议，不再签订租赁合同。2016年8月15日，双方以情况说明的形式约定，因王某拒不退房，刘某不能如期返还场地，经协商一致，兰州市工业供销总公司给刘某3个月的清退期，刘某于2016年11月15日返还租赁场地，清退期间不收取任何费用。逾期不返还房屋，依据原合同向出租人交付损失费用等。现原、被告因续租与腾退房屋问题上发生纠纷，王某未再向刘某交付自2016年7月10日至今的房屋租赁费。2016年7月31日起，被告将涉案房屋停水停电，涉案房屋处于闲置状态。被告王某至今亦未移交涉案房屋。
上述事实有原告提交的招待所转让协议、收条、银行转账凭证、房屋租赁合同、房屋保证金收据一张、房租收据、被告提交的场地租赁合同、房屋租赁合同、关于原兰州布鞋总厂厂区生产楼2号楼资产回收的通知一份、情况说明一份等证据予以证明，上述证据经当庭举证、质证予以采信。
本院认为，本案的争议焦点问题为：1、原、被告签订的《房屋租赁合同》约定的“合同到期后，甲方必须续租给乙方，租期至少三年，续租后租金涨幅为本合同年租金15%，前三年房租”该条款是否有效？2、被告刘某拒绝与原告签订续租协议是否系违约行为？3、原告拖欠被告租金的行为是否系行使顺序抗辩权的行为？从查明的事实分析，被告与房屋管理单位兰州市工业供销总公司租赁期限于2016年8月14日截止，原、被告双方的租赁期限于2016年7月30日截止。从而可以推定原告对被告与房屋管理单位的租赁期限是明知的，而双方约定的合同到期后刘某必须续租给王某，租期至少三年的约定实际系附条件的约定，即被告刘某与房屋管理单位继续有承租关系的这一前提，因租赁物系国有资产，房屋管理单位根据相关政策不再与被告续租，导致该约定的基础条件丧失，条件不成就，故该约定条款不产生效力，被告未签合同的行为不构成违约。原告在经营三年后以未能签订续租合同要求被告赔偿损失（包含利润、装修、停电损失）的诉讼请求缺乏事实及法律依据，即原告不能将向他人支付大数额的转让费后经营所产生的商业风险转嫁予被告。原告以此理由拒交2016年7月9日至2016年7月30日期间的房租亦不符合法律规定，故对被告反诉原告支付该期间的房屋租金的诉讼请求予以支持，经核算为10931.55元。关于被告要求原告按合同约定的房租标准支付自2016年8月1日至实际房屋腾退之日止的逾期腾房占有使用费的反诉请求，因被告的行为已造成涉案房屋停水停电，房屋实际处于闲置状态，原告亦未再经营，但亦未及时腾交房屋，故对2016年8月1至15日期间的房屋占有使用费双方分担，核算为：190000元÷365天×15天÷2=3904元。此后至2016年11月15日期间为房屋管理单位授权被告负责清退房屋期间，不再向被告收取费用，原告亦不再向被告交纳占有使用费。原告在2016年11月16日以后继续占有使用房屋的费用及相关损失，应当由房屋相关权利人主张，但因被告与兰州市工业供销总公司存在房屋租赁合同关系，租赁期满后，被告有义务向房屋管理单位腾退房屋，原告亦相应负有向被告腾退涉案房屋的义务，故对被告要求原告立即腾退租赁房屋的反诉请求予以支持。被告要求原告恢复原状的诉讼请求，被告未提交证据证明原告毁损房屋或原状与现状不一的证据，对该反诉请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民法通则》第六十二条的规定，判决如下：
一、原告王某向被告刘某交付2016年7月9日至2016年7月30日房租共计10931.55元；
二、原告王某向被告刘某支付2016年8月1至2016年8月15日期间的房屋占有使用费3904元；
三、原告王某向被告刘某腾交位于兰州市城关区小沟头73号詹家拐子温馨商务宾馆（面积为420平方米，共计22间客房）；
原告王某于判决生效后10日内履行完毕上述判决第三事项后，被告刘某退还原告王某保证金2万元，与上述判决一、二事项相抵后，被告刘某再退还王某保证金5164.45元。
四、驳回原告王某的诉讼请求；
五、驳回被告刘某的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11075元减半收取5852.5元由原告王某负担，反诉费41元，原告王某负担31元，被告刘某负担10元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。
审判员 柴宗海
二〇一六年十一月二十二日
书记员 徐 萍