辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01314号
上诉人（原审被告）：李隆城，无职业。
委托代理人：王智泓，辽宁李远祥律师事务所律师。
委托代理人：周翔，辽宁李远祥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨春凯，无职业。
委托代理人：张洪伟，辽宁双护律师事务所律师。
原审原告杨春凯与原审被告李隆城房屋租赁合同纠纷一案，大连市中山区人民法院于2015年5月21日作出（2015）中民初字第1509号民事判决，李隆城不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年8月12日、2015年9月9日公开开庭审理了本案。上诉人李隆城的委托代理人王智泓、周翔，被上诉人杨春凯的委托代理人张洪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨春凯一审诉称：2013年5月15日，原、被告签订为期两年的《租赁合同》，约定由被告将位于大连市中山区鲁迅路×号临建门市房×号租赁给原告作为商铺使用，租金每年85，000元。合同签订后，原告依约交付了两年租金共计170，000元。2014年12月31日，因该地段将拆迁，全部停水停电，致该商铺无法经营。依照双方所签合同第七条规定，如遇政府拆迁或不可抗力因素不能继续履行，被告应退还原告所剩租金。原告多次要求被告退还押金及剩余租金，但被告始终未予返还。故诉至法院，请求判令被告退还房屋租赁押金10，000元；判令被告退还房屋租金30，693.60元（2014年12月31日-2015年5月15日）。上述两项合计40，693.60元。
被告李隆城一审辩称：同意将押金返还给原告，不同意原告其他诉讼请求。第一年租金为80，000元并非85，000元，共收取原告租金163，000元，不清楚170，000元如何计算出来的。因原告阻碍被告将案涉房屋对外转让，给被告造成损失，故不同意退还剩余租金。原告严重损害屋内设施，应按合同约定予以赔偿。
一审法院审理查明：2013年5月15日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告将位于大连市中山区鲁迅路×号临建门市房×号租给原告作为商铺使用（以下简称“案涉商铺”），租期两年，自2013年5月15日至2015年5月15日止，第一年租金为人民币80，000元，第二年租金为人民币85，000元；合同签订之日，原告应向被告交付保证金人民币10，000元；第七条约定，如遇政府拆迁或不可抗力因素导致不能继续经营，被告应如数退还原告所剩租金。合同签订后，原告分别于2013年4月9日、8月9日、2014年3月31日、4月19日向被告交付保证金10，000元、交付两年租金人民币163，000元。
2014年12月12日、2015年1月16日，大连国欣餐饮管理有限公司先后发布《通知》：因开发商将案涉商铺地块整体出让（卖出），要求所有业户必须在2014年12月31日之前搬迁完毕，并于2015年1月20日对该地段停水、停电。原告于2014年12月31日搬离案涉店铺，现案涉店铺由被告控制。
一审法院认为：原告杨春凯与被告李隆城签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效，双方均应恪守履行。现因开发商在原、被告合同履行期限内对案涉商铺所在地段进行整体出让，要求所有业户限期搬迁，致使原告不能在此继续经营，满足双方合同第七条约定情形，故原告要求被告退还自2014年12月31日至2015年5月15日期间的剩余租金30，693.60元之诉请，一审法院予以支持。关于原告要求被告返还押金10，000元的诉请，被告同意返还，并无不当，一审法院予以照准。关于被告提出原告严重损害屋内设施，应按合同第六条第三款予以赔偿一节，因被告未向一审法院提供有关屋内设施损害的相关证据，故该抗辩意见一审法院不予采纳。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，作出如下判决：一、被告李隆城返还原告杨春凯房屋押金人民币10，000元；二、被告李隆城返还原告杨春凯2014年12月31日至2015年5月15日的房屋租金人民币30，693.60元。上述所列被告应给付原告的款项，于判决发生效力之日起十日内付清。若逾期给付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费820元，由被告负担。
李隆城上诉的理由及请求是：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.杨春凯主张因大连国欣餐饮管理有限公司于2014年12月12日、2015年1月16日先后发布《通知》要求所有业户必须在2014年12月31日之前搬迁完毕，并于2015年1月20日对该地段停水、停电，此为不可抗力致使合同无法继续履行。李隆城认为，杨春凯解除《租赁合同》不符合约定解除的条件。即使以上属实，在本案中也不存在政府拆迁亦不存在不可抗力事件。杨春凯声称收到的《通知》是大连国欣餐饮管理有限公司发布，但未提供证据证明该公司是开发商，且该公司也不是政府部门，无权发布此类通知。对于该地段是否动迁，既没有政府文件也没有政府出台的相关政策。杨春凯自愿停止经营，无权要求李隆城承担不利后果。李隆城对是否停水停电或者整体出让并不知情，即使该地段已经出让，根据买卖不破租赁的原则，也不影响杨春凯继续租赁，如因大连国欣餐饮管理有限公司停水停电导致杨春凯无法经营，杨春凯可向其主张权利，但此情形不是合同约定的不可抗力事由，杨春凯不能以此为由要求李隆城承担不利后果。案涉商铺目前仍未拆迁，处于可以正常使用状态，不符合约定解除合同的条件，杨春凯无权单方解除《租赁合同》；2.即使符合合同约定的解除条件，杨春凯也未尽到通知及交接义务，《租赁合同》未解除，李隆城无需向杨春凯返还自2014年12月31日至2015年5月15日的房屋租金人民币30，693.60元。2015年3月份左右，杨春凯在李隆城不知情的情况下自行离开案涉商铺，未就解除合同相关事宜与李隆城进行交接，离去时故意将店铺敞开。经邻居告知后，李隆城为防止案涉商铺内财产丢失、损失扩大，遂用杨春凯原来使用的锁将案涉商铺门锁上，但钥匙仍在杨春凯处，至今未交给李隆城。在杨春凯提起诉讼之前，案涉房屋并非由李隆城控制，双方租赁合同未解除；3.杨春凯将案涉商铺内归李隆城所有的电器等设施大量损坏，应予以赔偿。据此，请求撤销一审判决第二项，驳回杨春凯的相应诉讼请求。
杨春凯二审答辩认为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。李隆城称其不清楚案涉商铺所在地段停水停电与事实不符。在停水停电过程中，李隆城是知道的。李隆城认可杨春凯撤离案涉商铺，所以想将案涉商铺转让给他人。杨春凯提供的证据可以证实李隆城曾经要转租，李隆城一审陈述也印证了这一事实。
本院经审理查明：一审判决认定的基本事实属实。
本院另查明：一审判决认定“原告于2014年12月31日搬离案涉店铺”的依据不足，应予纠正。关于房屋腾退时间问题，一审庭审中，杨春凯称其于2014年12月31日搬出案涉商铺。李隆城称“实际12月31日未搬出去，真正停业时（是）2015年2月17日左右，若认定为2015年1月20日也可以。”
本院补充查明：李隆城、杨春凯于2013年5月15日签订《租赁合同》，约定租用租期从2013年5月15日至2014年5月15日。双方于二审庭审中认可《租赁合同》期满后，双方协议续租一年。
本案一审中，杨春凯向法庭提交了大连国欣餐饮管理有限公司于2014年12月22日、2015年1月16日发布的《通知》两份，其中，日期为2014年12月22日的《通知》载明：“因开发商将此地块整体出让（卖出）要求所有业户必须在本月底（2014年12月31日）之前全部搬迁完毕，合同终止。”日期为2015年1月16日的《通知》载明：“因此地块整体转让完成（卖出），因此决定自2015年1月20日全部停水、停电，合同自2015年1月20日中止，费用按实际使用天数，多退少补。”李隆城表示对两份证据的真实性没有异议。
本案二审中，杨春凯提交了照片，证明案涉商铺所在地块已经拆迁完毕。李隆城对案涉地块已经拆迁完毕这一事实没有异议。李隆城提交了大连房地产交易中心档案馆于2015年8月17日出具的《证明》，内容为“大连市中山区鲁迅路22号整体地段临建门市原属安达集团公司，现属于悦泰集团公司。”
本院确认上述事实有两份《通知》、《证明》及一、二审庭审笔录等在案为凭，上述证明材料业经本院查证属实，可以采信。
本院认为，李隆城与杨春凯签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，对双方具有法律拘束力。一审判决对《租赁合同》效力的认定正确，本院予以确认。双方当事人均应遵守诚实信用原则，按照约定全面履行各自合同义务。
结合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是：杨春凯能否行使合同解除权，要求李隆城返还剩余租金。双方于《租赁合同》第七条约定，“该商铺因是临建商铺，如遇政府拆迁或不可抗力因素导致不能继续经营，甲方（李隆城）应如数退还乙方（杨春凯）所剩租金。”此条约定实为双方关于合同解除情形的约定，约定解除合同的条件为“政府拆迁或不可抗力因素导致不能继续经营”，约定解除合同的后果为“甲方（李隆城）应如数退还乙方（杨春凯）所剩租金”。因此，杨春凯作为承租人能否于租赁关系存续期间解除合同并要求李隆城返还租金的关键即在于解除合同的条件“政府拆迁或不可抗力因素导致不能继续经营”是否成就。本案中，杨春凯为证明其主张，提交了大连国欣餐饮管理有限公司发出的两份《通知》，虽然李隆城于二审中对两份《通知》的效力予以否认，但李隆城本人于一审中曾对两份《通知》的真实性予以认可。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定，“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”李隆城二审中推翻其于一审中对两份《通知》的认可，但未提供相反证据予以推翻，根据上述规定，应对两份《通知》的证明效力予以确认。根据两份《通知》内容可以认定如下事实，即开发商将案涉商铺所在地块整体出让，要求所有业主必须于2014年12月31日前全部搬迁完毕，并决定自2015年1月20日全部停水、停电。二审中，双方对案涉商铺所在地块已经拆迁完毕这一事实没有异议，本院对此予以确认。综合上述事实，可以认定，双方在履行《租赁合同》过程中，开发商将案涉商铺所在地块整体转让，导致案涉商铺不能继续经营，且该地块转让后确被拆迁，符合双方《租赁合同》第七条约定的情形，解除合同的条件成就。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，据此，杨春凯有权解除《租赁合同》并要求李隆城按照约定返还剩余租赁期间的租金。
关于剩余租金的计算问题，杨春凯主张其于2014年12月31日搬离案涉商铺，要求李隆城返还自2014年12月31日至2015年5月15日的房屋租金30，693.60元。李隆城对杨春凯主张的搬离案涉商铺的时间不予认可，称杨春凯于2015年2月17日左右搬离案涉商铺。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。杨春凯主张其于2014年12月31日搬离案涉商铺，应就此提供证据加以证明。大连国欣餐饮管理有限公司于2014年12月12日发出的《通知》虽然要求业户于2014年12月31日前搬迁完毕，但并不能以此推定杨春凯已实际于2014年12月31日搬离案涉商铺。杨春凯又未能提供其他证据证明其主张，因此，对其主张的搬离时间，本院不予采信。李隆城称杨春凯于2015年2月17日左右搬离案涉商铺，亦未能提供证据加以证明，对其主张，本院亦不予采信。关于剩余租金的起算时间，根据现有证据及当事人陈述，大连国欣餐饮管理有限公司于2015年1月16日发出《通知》，决定案涉商铺所在地块自2015年1月20日全部停水、停电，费用按实际使用天数，多退少补。由此可以认定，自2015年1月20日起，案涉商铺已无法继续经营。在双方均无证据证明搬离时间的情况下，应以此《通知》停水、停电时间即2015年1月20日作为计算剩余租金的起算时间，李隆城应按照《租赁合同》第七条约定，向杨春凯返还2015年1月20日至2015年5月15日止共计116天的房屋租金27，013.70元（85，000元÷365天×116天），故，本院对杨春凯要求李隆城返还此部分租金的主张予以支持，对杨春凯主张的其余租金不予支持，对一审判决不当之处予以纠正。
关于李隆城上诉主张杨春凯未履行通知和交接义务一节，本院认为，李隆城一审辩称“因原告阻碍我将案涉房屋对外转让，给我造成损失，故不同意退还剩余租金”，在双方就案涉商铺无其他争议的情况下，转让行为应发生于双方已就合同解除事宜进行商谈之后，因此，李隆城主张杨春凯未履行通知义务，与其一审答辩意见相悖，其主张杨春凯未履行通知义务的依据不足，本院不予支持。关于交接问题，《租赁合同》不能继续履行后，双方应按照合同约定进行交接。虽然杨春凯未能提供证据证明其已履行交接义务，但李隆城作为出租方亦负有对案涉商铺进行交接的义务，双方对此均存在过错。从《租赁合同》约定内容来看，双方并未明确约定需交接的设备明细，且李隆城亦未提出存在欠缴水电费、物业管理费需从租金中予以扣除的情形。因此，李隆城不能以未进行房屋交接而拒绝向杨春凯返还租金。关于李隆城上诉主张杨春凯造成屋内物品损坏一节，因李隆城未能提供证明损害事实发生的相关证据，一审判决未采纳李隆城该抗辩意见并无不当，应予维持。
综上，李隆城上诉理由部分成立，一审判决支持杨春凯要求支付2014年12月31日至2015年1月19日期间房屋租金的诉讼请求不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条之规定，判决如下：
一、维持大连市中山区人民法院（2015）中民初字第1509号民事判决第一项；
二、变更大连市中山区人民法院（2015）中民初字第1509号民事判决第二项为，李隆城于本判决生效之日起十日内返还原告杨春凯2015年1月20日至2015年5月15日的房屋租金27，013.70元；
三、驳回杨春凯的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费820元（杨春凯已预交），由杨春凯负担90元，李隆城负担730元；二审案件受理费570元（李隆城已预交），由李隆城负担480元，杨春凯负担90元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘如魁
代理审判员 李 鹤
代理审判员 刘盈铄
二〇一五年十月十九日
书 记 员 董 芳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。