安徽省池州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖17民终503号
上诉人（原审原告、反诉被告）：池州华欣置业有限公司。住所地安徽省池州市贵池区。
法定代表人：孙才忠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：沈向华，安徽国伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程敏，安徽国伦律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：齐健，男，1987年12月9日出生，住安徽省池州市贵池区。
委托诉讼代理人：齐永昌，男，1963年7月26日出生，住安徽省池州市贵池区，系齐健父亲。
委托诉讼代理人：方海峰，安徽天贵律师事务所律师。
上诉人池州华欣置业有限公司（以下简称“华欣置业公司”）因与上诉人齐健房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服安徽省池州市贵池区人民法院（2016）皖1702民初1000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月4日立案后，依法组成合议庭，于2016年11月3日公开开庭审理了本案。上诉人华欣置业公司的诉讼代理人程敏，上诉人齐健的诉讼代理人齐永昌、方海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华欣置业公司上诉请求：1、撤销一审判决的第三项：“原告池州华欣置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告齐健赔偿损失44000元；2、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、一审判决对部分事实认定错误。首先，合同补充协议对沙盘性质已经做出明确约定，华欣置业公司严格按照规划图施工，在与齐健签订商品房买卖合同后也未进行变更，案涉房屋已经政府主管部门综合验收合格。其次，齐健与华欣置业公司签订商品房买卖合同时，案涉房屋已经建设至地上二层，地下车库已经建好。齐健本人必然已经了解房屋的大体布局、户型和周边环境。因此，双方签订合同时，齐健应明知地下车库的入口等情况。再次，华欣置业公司已经通过口头讲解和沙盘模型上的警示牌提醒齐健。2、原审判决第三项已经超出了齐健的反诉请求，违反了不告不理的民事诉讼基本原则，请求二审法院予以撤销。3、原审判决适用法律错误。原审判决酌定齐健的相关损失，系适用法律错误。
齐健辩称，1、一审法院对案件事实认定基本正确。华欣公司在与齐健签订房屋买卖合同的时候并未履行地下停车场以及入口建设等相关设施建设的告知义务且其展示的沙盘与实际建设情况严重不符，关于这一点一审查明正确，华欣公司认为这部分事实认定错误的观点不成立。2、一审判决并未超出齐健的诉请，一审判决参照适用法律基本上适当，但其判决对齐健赔偿数额过低。
齐健上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项、第三项、第五项；2、依法改判驳回华欣置业公司要求支付看房费的诉讼请求；3、华欣置业公司赔偿损失74000元；3、华欣置业公司按中国人民银行同期贷款利率标准支付上诉人资金占用损失，按总房款74000元从2015年12月1日起计算至生效判决给付之日止；4、一、二审诉讼费及反诉受理费由华欣置业公司负担。二审庭审时，齐健增加诉讼请求：判令华欣置业公司按每日74元标准支付齐健逾期交房违约金，从2016年8月12日开始计算至房屋实际交付之日止。
华欣置业公司辩称：1、对于当庭增加的诉讼请求不符合民诉法规定。华欣置业公司不同意齐健增加的诉讼请求，请求法院不予受理；2、华欣置业公司已经依照合同约定履行了合同义务，齐健购买的房屋早就具备交房条件，齐健以各种理由拒绝收房，已经违反合同约定，根据合同约定承担相应的违约责任是其法定义务，一审此项判决既有事实也有法律依据，应依法予以维持；3、齐健在一审的反诉状里面并没有起诉赔偿损失，而上诉状又增加损失赔偿的诉讼请求不符合民诉法相关规定，没有相关法律依据；4、资金占用费没有事实依据，房屋早已建好具备交房条件，华欣置业公司通知了齐健收房，但其拒绝收房，是其违约在先。要求支付资金占用费没有任何事实和法律依据，同时华欣置业公司认为其第二、第三项上诉请求属于重复主张自己的权利，这两项重复主张权利的诉请也没有法律根据。
华欣置业公司向一审法院起诉请求：齐健立即办理位于贵池区秀山南路西侧与南湖交叉口维多利亚花园12号楼501的验收交接手续，判决齐健立即支付看房费（按每天50元的标准从2015年12月11日至实际收房之日止），并承担本案诉讼费。
齐健一审反诉请求：请求判令华欣置业公司按房屋总价款15%支付齐健的违约金111000元；按中国人民银行发布的同期银行贷款利率标准支付齐健资金占用损失，按总房款从2015年12月1日起计算至生效判决给付之日止；支付齐健误工损失5000元，华欣置业公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年2月17日，齐健与华欣置业公司签订了一份《商品房买卖合同》及补充协议，合同及协议约定：齐健向华欣置业公司购买位于贵池区秀山南路西侧与南湖路交叉口维多利亚花园12#楼501商品房；房屋总价款740000元；华欣置业公司应当在2015年10月31日前，依照国家和池州市人民政府的有关规定，将竣工综合验收备案合格并符合本合同约定的商品房交付齐健使用；该房屋毁损、灭失的风险责任自该房屋交付之日起由转移给齐健，如齐健未按约定日期办理该房屋的验收交接手续，华欣置业公司应当发出书面催告书一次，齐健未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由齐健承担，由于齐健原因，未能按期交付的，双方同意自催告书约定的验收交接之第二日起，按日给付甲方看房费50元；商品房楼宇周围如建设地面、地下及地上埋设配电房（箱）、电力、电讯、经排水管及变压气调压站、垃圾回收站等其他设施的，出卖人应当在签订合同前履行告知义务，如签订合同后规划调整原因，需要建设的，按本合同第十一条处理；合同并就其他事项进行了约定。华欣置业公司分别于2015年12月7日、12月22日向齐健发出《关于催告收房的通知书》，通知其在接到通知三天内到华欣置业公司售楼部办理房屋交接手续。齐健因未办理房屋交接手续，华欣置业公司诉至一审法院请求支持其诉请。诉讼中，齐健提出了反诉，请求支持其反诉请求。另查，齐健所购的位于贵池区秀山南路西侧与南湖路交叉口维多利亚花园12#楼501商品房，该12#楼前现有一地下停车场通道，通道处有玻璃棚，该通道的位置从设计到规划、施工，按规定建设，并未调整。齐健在购买该处房屋时，华欣置业公司售楼处的该小区沙盘模型，并未显示12#楼前有一地下停车场通道。一审法院认为，双方签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，合同及补充协议成立并生效，双方应按合同及补充协议的约定，履行各自的义务。华欣置业公司按合同的约定已向齐健发出收房通知书，其未办理房屋验收交接手续，已构成违约，故华欣置业公司的诉请，该院予以支持，看房费的计算时间，以华欣置业公司第二次发出通知书约定的交接日第二日起计算适宜。双方签订的补充协议已约定：出卖人在合同生效前的广告、平面图、模型、楼书等均是要约的邀请，具体内容以本合同为准。原告售楼处的沙盘模型，依合同约定，是要约的邀请，故齐健辩称华欣置业公司未交付符合双方合同约定的房屋，其拒绝收房的理由符合事实和合同的规定，该院不予采纳。齐健提供的池州市房产事务局出具的就《关于维多利亚花园部分业主投诉问题的说明》，是有关部门对双方的纠纷进行协调，不能证明双方就交房及看房费已达成协议，故齐健提出华欣置业公司通过诉讼主张交房及看房费不能成立的抗辩，该院不予采纳。补充协议已约定：商品房楼宇周围如建设地面、地下及地上埋设配电房（箱）、电力、电讯、经排水管及变压气调压站、垃圾回收站等其他设施的，出卖人应当在签订合同前履行告知义务。现12#楼前有一地下停车场通道及通道处有玻璃棚的设施，齐健在购买此处房屋时，华欣置业公司的沙盘模型并未显示，且也无证据证实，其已按协议约定在签订合同前履行了告知义务，故华欣置业公司就此已构成违约，应承担赔偿损失等违约责任；合同对此并未约定违约金，故齐健要求按房屋总价款的15%支付违约金的诉请，该院不予采纳，考虑12#楼前的的地下停车场通道及通道处有玻璃棚，对齐健生产、生活确实造成一定影响，结合合同实际履行等因素，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于因出卖人原因，导致买受人逾期取得房屋产权证书，出卖人承担违约责任的计算方法的标准的规定，酌定为44000元。双方签订的房屋买卖合同已成立并生效，齐健要求华欣置业公司支付购房款的资金占用费用，无事实依据，该院不予支持。齐健要求华欣置业公司支付误工损失，无证据证实，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告齐健于本判决生效之日起十日内办理位于贵池区秀山南路西侧与南湖路交叉口维多利亚花园12#楼501商品房的验收交接手续；二、被告齐健于本判决生效之日起十日内向原告池州华欣置业有限公司支付看房费（该看房费从2015年12月26日起至被告齐健实际收房之日止，按每日50元计算）；三、原告池州华欣置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告齐健赔偿损失44000元；四、驳回原告池州华欣置业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告齐健其他反诉的诉讼请求。本诉案件受理费减半收取25元，反诉案件受理费减半收取1250元，共计1275元，原告池州华欣置业有限公司负担637.5元，被告齐健负担637.5元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，华欣置业公司同意在池州市房产事务局协调期间不收取看房费。
本院认为，华欣置业公司与齐健签订的《商品房买卖合同》的附件三，即《补充协议》二十三条约定，出卖人在合同生效前的广告、平面图、模型、楼书等均是要约邀请，具体内容以本合同为准。该条特别说明模型仅是要约邀请，并非要约，并非合同组成部分。虽然华欣置业公司售楼处的小区模型未显示12#楼前有一地下停车场通道，但因《补充协议》约定模型并非合同组成部分，齐健不能以该小区模型未标注地下停车场通道为由向华欣置业公司主张违约责任。因华欣置业公司向齐健交付的房屋符合合同约定的条件，齐健拒收房屋构成违约，应承担合同约定的违约责任。但在池州市房产事务局协调中，华欣置业公司同意在协调期间不收取看房费，该意见系对齐健的违约责任的免除，应予认定。一审判决齐健承担支付看房费的违约责任不妥，本院予以纠正，但齐健应在一审判决确定的期间办理案涉房屋验收交接手续。
齐健在一审诉请华欣置业公司承担违约责任的理由是沙盘模型与实际规划不符合，要求承担责任的方式为违约金。华欣置业公司对该小区的地下车库通道的规划设计在与齐健签订《商品房买卖合同》的前后均没有变更。故一审未依据地下车库通道规划设计存在违约判决华欣置业公司承担违约责任，而是依照《补充协议》第八条约定未告知地下车库通道而判决华欣置业公司承担赔偿责任，其判决的理由及承担责任的方式均与齐健诉请不相符合，为判非所请。《补充协议》第八条约定：商品房楼宇周围如建设地面、地下及地上埋设配电房（箱）、电力、电讯、经排水管及变压气调压站、垃圾回收站等其他设施的，出卖人应当在签订合同前履行告知义务，如签订合同后规划调整原因，需要建设的，按本合同第十一条处理。该条没有对地下车库的通道是否在签订合同时进行告知进行明确约定。华欣置业公司庭审认为，该条不适用地下车库的告知，且该房销售时房屋已经施工到第二层，销售人员销售房屋时已经告知并带领买受人到现场。齐健陈述，其买房时未到施工现场，不知该栋楼前的一栋房屋有地下车库通道。本院认为，齐健签订《商品房买卖合同》时地下车库已经施工。按照常识及生活经验，买房人去建设工地查看房屋现场及周边情况应属情理之中。况且《商品房买卖合同》未约定出卖人未告知地下车库通道应承担违约金的违约条款。本案中，齐健未提交地下车库出入口架设的玻璃棚、防滑坡道、升降杆对其使用房屋造成影响的证据，也未提交上述影响给其造成损失的证据。一审判决华欣置业公司对齐健赔偿损失欠缺法律依据及合同依据，应予纠正。地下车库的规划设计是为方便小区业主车辆停放，以提升该小区业主的生活品质为目的，其规划设计不违反合同约定，华欣置业公司不应承担违约责任。
综上，一审认定事实基本正确，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十三条第一款第（二）之规定，判决如下：
一、维持安徽省池州市贵池区人民法院（2016）皖1702民初1000号民事判决第一项、第四项、第五项，即：“被告齐健于判决生效之日起十日内办理位于贵池区秀山南路西侧与南湖路交叉口维多利亚花园12#楼501商品房的验收交接手续”、“驳回华欣置业公司的其他诉讼请求”、“驳回齐健其他反诉的诉讼请求”；
二、撤销安徽省池州市贵池区人民法院（2016）皖1702民初1000号民事判决第二项、第三项，即“齐健自判决生效之日起十日内向华欣置业公司支付看房费（该看房费从2015年12月26日起至齐健实际收房之日止，按每日50元计算）”、“华欣置业公司于判决生效之日起十日内向齐健赔偿损失44000元”。
一审本诉案件受理费25元，由上诉人池州华欣置业有限公司负担15元，上诉人齐健负担10元；一审反诉案件受理费减半收取1250元，由上诉人齐健负担；二审上诉人池州华欣置业有限公司预交上诉费900元，由上诉人齐健负担；二审上诉人齐健预交上诉费550元，由上诉人齐健负担200元，上诉人池州华欣置业有限公司负担350元。
本判决为终审判决。
审 判 长 许院生
审 判 员 程 进
代理审判员 金佳佳
二〇一七年一月六日
书 记 员 陈秋霞