广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第1719号
上诉人（原审原告）：刘方国。
委托代理人：熊仁武，广东智捷律师事务所律师。
委托代理人：陈金连，广东智捷律师事务所辅助人员。
上诉人（原审被告）：东莞市中润投资实业有限公司。住所地：广东省东莞市万江区万道路北侧华南摩尔盛世华南商住*号楼*单元902。注册号：441900000244884。
法定代表人：陈泉江，该公司董事长。
委托代理人：陈罗红，东莞中润投资实业有限公司员工。
原审第三人：东莞世联地产顾问有限公司。住所地：广东省东莞市南城区元美路华凯广场*座*******单元。注册号：441900400005752。
法定代表人：袁鸿昌。
委托代理人：黄晓珊，该公司员工。
委托代理人：刘侃玲，该公司员工。
上诉人刘方国、东莞市中润投资实业有限公司（以下简称中润公司）及原审第三人东莞世联地产顾问有限公司（以下简称世联公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第7804号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年8月9日，刘方国向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、中润公司立即赔偿刘方国因其在刘方国别墅入口与客厅之间设置公共楼梯所造成的该别墅贬值损失850000元。2、中润公司赔偿刘方国因别墅花园面积减少的经济损失669749.25元。3、由中润公司承担本案的诉讼费用。
经审理查明，2011年5月16日，刘方国、中润公司签订《葡萄庄园认购书》，约定刘方国向中润公司认购东莞市万江区新城金鳌大道9号“葡萄庄园”36栋02号别墅，约定的认购价为7300000元，该认购书中载明的案涉别墅建筑面积约为285.09㎡，套内建筑面积约为272.49㎡。2011年7月18日，刘方国、中润公司签订《商品房买卖合同》，约定刘方国以7300000元的价格向中润公司购买前述别墅，合同第十七条中约定：“小区内院墙外花园归全体业主所有，院墙内花园、天井花园所有权属于出卖人，出卖人无偿给予买受人使用。”合同所附房屋平面图仅是案涉别墅每层平面情况，未包括花园部分。案涉房屋外靠近地下室及一楼处存在一消防通道用途的公共楼梯，该公共楼梯与案涉房屋距离极近。
2012年8月6日，东莞市住房和城乡建设局颁发了案涉别墅所在葡萄庄园住宅小区25、28-30、35-41栋住宅楼的竣工验收备案证书。经验收后，中润公司向刘方国发出了收楼通知，但刘方国未前往办理收楼手续。
刘方国主张，世联公司的员工在向刘方国销售案涉别墅时称案涉别墅首层赠送的花园面积为95平方米，但实际中润公司在刘方国应获得使用权的花园内建设了消防通道使用的公共楼梯致使花园减少了50平方米。刘方国并向原审法院提交了一份户型位置分布图，其中该图上部有关于案涉别墅各项面积数据的手写体（面积单位为㎡），其中并有“首层花园：95”的记载，刘方国主张该手写字体为世联公司员工乔庆庆所写，并向原审法院申请笔迹鉴定，乔庆庆到庭制作鉴定笔录时称无法确认上述内容是否是其所写，但因刘方国主张其丢失了该户型位置分布图致使该笔迹鉴定无法进行。
刘方国主张因案涉公共楼梯的存在造成案涉别墅贬值850000元，刘方国并向原审法院申请司法鉴定，原审法院依法委托深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司对案涉房屋整体价值贬损情况进行评估，该公司以刘方国的购买价为基准，综合采光、通风、视野、噪音、私密性等因素，认为案涉房屋在有公共楼梯的情况下较没有公共楼梯的情况下价值贬值750000元。中润公司认为该鉴定结论不具有客观真实性，房地产是特殊的商品，其价值除了由所在城市区域、土地成本、建造费用、交楼标准等多种因素决定外市场因素的影响很大。
另，中润公司向原审法院提交了一份总平面图，该图中包含了案涉公共楼梯的规划设计，东莞市城乡规划局于2011年7月20日盖章确认，同意案涉小区规划方案调整。刘方国主张其购买案涉房屋时并不存在作为消防通道的公共楼梯，是在验收整改的时候才设置的；中润公司则主张消防通道是在取得预售证前已经审批完成，后来设计调整时减少了部分消防通道。
以上事实，有刘方国提供的《商品房买卖合同》、认购书、户型位置分布图、收款收据、转账凭证、入伙通知、案涉别墅部分照片、手机短信，中润公司提供的竣工验收备案证书、葡萄庄园项目总平面图，以及原审法院庭审笔录、鉴定笔录等附卷为证。
原审法院认为，刘方国、中润公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原审法院依法予以确认，刘方国、中润公司应依据该合同全面履行各自的权利义务。
案涉《商品房买卖合同》签订的时间为2011年7月18日，而中润公司对案涉小区规划调整审批通过的时间为2011年7月20日。刘方国主张其购买案涉房屋时并不存在作为消防通道的公共楼梯，是在验收整改的时候才设置的；中润公司则主张消防通道是在取得预售证前已经审批完成，后来设计调整时减少了部分消防通道。原审法院认为，对于该消防通道的设计、建设，中润公司有举证的义务，在其未能举证证明案涉作为消防通道的公共楼梯设计、建设时间的情况下，原审法院对刘方国主张予以采信，确认案涉公共楼梯是在刘方国购买案涉房屋后建设。
刘方国主张案涉房屋首层赠送的花园面积为95平方米，并向原审法院提交了一份户型位置分布图，其中该图上部有关于案涉别墅各项面积数据的手写体有“首层花园：95”的记载，原告主张该手写字体为世联公司员工乔庆庆所写，并向原审法院申请笔迹鉴定，乔庆庆到庭制作鉴定笔录时称无法确认上述内容是否是其所写，又因刘方国丢失了该户型位置分布图原件致使该笔迹鉴定无法进行。因此，在刘方国未能提供其他证据予以证明的情况下，原审法院对刘方国主张中润公司赠送花园面积为95平方米不予采信。但刘方国、中润公司在《商品房买卖合同》中约定了院墙内花园、天井花园所有权属于出卖人，出卖人无偿给予买受人使用。结合东莞市住宅小区别墅建造的常理，案涉房屋为别墅，应有一定的花园，且该花园对案涉房屋价值有一定的影响。而案涉公共楼梯与刘方国所购买房屋距离过近，如未建设该公共楼梯，依常理该区域应为案涉房屋的花园部分。中润公司在交付案涉房屋时不应仅交付案涉房屋本身，还需向刘方国交付案涉房屋所附属的花园。在中润公司未与刘方国协商的情况下，占用案涉房屋附属的花园区域建设公共楼梯，不能向刘方国交付完整花园，构成违约。
而该公共楼梯与刘方国房屋距离过近，必然影响刘方国对案涉房屋的居住、使用。深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司对案涉房屋整体价值贬损情况进行评估，该公司以刘方国的购买价为基准，认为案涉房屋在有公共楼梯的情况下较没有公共楼梯的情况下价值贬值750000元。该鉴定结论具有合理性，原审法院依法予以采纳。中润公司认为案涉房屋的价值除了由所在城市区域、土地成本、建造费用、交楼标准等多种因素决定外市场因素的影响很大，但未向原审法院举证证明其他影响案涉房屋价值的情况，亦未举证证明前述鉴定结论不具有客观性，因此，原审法院对中润公司的主张不予采纳。在中润公司已构成违约的情况下，应向刘方国赔偿案涉房屋价值贬损的损失750000元，刘方国该部分诉请超出部分，原审法院依法不予支持。
对于刘方国诉请的花园面积减少的经济损失669749.25元，原审法院认为，刘方国所诉请的案涉房屋价值贬损的损失是因中润公司减少花园面积、建造公共楼梯造成，深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司出具鉴定结论是综合采光、通风、视野、噪音、私密性等因素认定的房屋价值贬损，该房屋价值贬损的损失是中润公司减少花园面积、建造公共楼梯所致的综合损失，实际上已包括了花园面积较少的损失，因此，刘方国再行主张花园面积减少的损失，于法无据，原审法院依法不予支持。
综上所述，依据及《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一百一十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，原审法院于2014年12月4日作出判决：一、东莞市中润投资实业有限公司在判决发生法律效力之日起五日内支付刘方国房屋贬值损失750000元。二、驳回刘方国的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费18478元，刘方国已预交，由刘方国承担7178元、东莞市中润投资实业有限公司承担11300元；鉴定费28000元，刘方国已预交，由东莞市中润投资实业有限公司承担。
上诉人刘方国不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实清楚，但原审法院没有支持刘方国诉求因花园面积减少的经济损失669749.25元是欠妥的。深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司的《价格鉴证报告》第八条第4项对房屋（有公共楼梯）整体贬值情况分析测算中并未考虑花园面积的减少所造成的价值贬值。而实际上公共楼梯占用的只是别墅前面的私有空间，花园面积减少的面积是被两栋别墅之间的通道所占用，有可能是因消防验收未过关而增设的。因此，虽然刘方国丢失了手写体的“首层花园：95”的记载，但从乔庆庆的谈话笔录中可以充分证实，该“首层花园：95”是由中润公司出具，无论是否为乔庆庆所写，都不会影响到签订购房合同时中润明确承诺花园面积是95平方米这个事实，当实际交付的花园面积不足95平方米，中润公司理应赔偿减少花园面积损失。据此，刘方国请求原审法院：1、维持原审判决第一项，依法改判原审判决第二项，判决中润公司赔偿刘方国因别墅花园面积减少的经济损失669749.25元。2、本案一、二审诉讼费用及鉴定费由中润公司承担。
中润公司答辩称：刘方国的上诉没有事实及法律依据，刘方国无法证明中润公司交付的案涉房屋花园面积有减少的事实，而所谓的手写谈话笔录也没有第三方的签字，且原件已经丢失，所以刘方国的上诉请求应当不予支持。
上诉人中润公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称：原审认定事实不清，适用法律错误。（一）原审没有认定设置公共楼梯（消防通道）的合法性及合理性，公共楼梯（消防通道）是小区不可少的公共设施，也是经过政府部门审批通过，中润公司和刘方国都无权进行修改，案涉房屋买卖合同属于预售合同，案涉公共楼梯在刘方国购买案涉房屋后建设，且通过政府主管部门的验收，合理合法。原审判决以审批通过时间比合同签订时间晚两天为由认定中润公司违约没有任何事实及法律依据。1、案涉合同为预售合同，且涉案小区其他业主与中润公司签订买卖合同时间也与刘方国签订合同的时间不同，而消防公共楼梯审批通过时间是中润公司无法把控，而案涉合同补充协议第十条中也约定了“售楼书、售楼广告中的资料、数据均以政府主管部门的最终批复为准”，只有政府批复同意后才能建设，建设时间当然在刘方国购买房屋后。只要案涉公共楼梯通过验收，中润公司就不存在任何违约行为。2、刘方国诉称的公共楼梯实为小区公共区域的消防通道，该公共设施不属于中润公司擅自建设的违章建筑，是根据建筑工程消防规范所要求案涉小区必须具备的消防通道，为合法合规的公共设施，刘方国无权主张中润公司违约并赔偿。3、案涉房屋附近的公共楼梯，在本房地产项目预售前和房地产买卖合同签订前就已经设计存在并经过政府审批。因为相邻的高层建筑部分（二期）纳入本诉争房地产项目（一期），形成一个新的总平面图，即2011年7月20日审批的总平面图，但本案诉争的房地产项目（一期）的公共设施部分没有任何的设计变更。因此，原审以审批通过图纸的时间比合同签订时间迟为由，是不能证明中润公司违约。（二）根据案涉照片及现场勘查情况来看，该消防通道与房屋属于完全独立的两部分区域，且消防通道不占用案涉房屋面积，即该区域不在诉争房屋的分摊建筑面积内，也完全不减损案涉房屋的居住使用功能，且还为包括刘方国在内的购房人提供便利。再根据案涉合同第十七条第4点约定，院墙内花园所在区域不属于刘方国所有，院墙内花园的位置及面积均未明确和具体约定。事实上，中润公司也赠送了数十平米的花园面积。因此，刘方国主张中润公司违约没有合同依据，提出赔偿亦于法无据。（三）原审以深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司的《价格鉴证报告》中确定的价值贬值作为定案依据缺乏事实及法律依据。该所谓鉴定报告中的法院委托事项违法，且评估公司所列鉴定依据、鉴定方法及鉴定过程缺乏真实性、合法性、关联性，其鉴定结果不属于民诉法规定的鉴定结论。该鉴定只是第三方的书面证言，没有任何公允性，对本案刘方国诉称的待证事实不具有证据力。（四）根据民法和物权法的基本原理，每个业主在享受消防通道设施带来的保障利益同时，也要承担某种合理的轻微不便义务，以体现权利义务相统一的原则。而合同纠纷，确定损害事实存在的前提是违约行为。损害事实（包括价值贬值）必须是一个确定的事实，任何的房屋价值评估本身都无法真实反映房屋的实际价值。只有进行交易行为，房屋的真实价值才能最终确定。而房屋交易价值与房地产宏观供求关系及购买人的心理预期等诸多因素密切相关，与一个公共楼梯的设置没有什么确定关系。房屋鉴定估价结论不属于民诉法规定的司法鉴定结论，属于第三方的书面语言，其证据的主观性强，证明力很弱，不能直接作为法院确定民事责任或判决民事赔偿的依据，仅能作为一个价格参考，以该鉴定报告的估价作为认定本案刘方国主张的待证事实的证据是极端错误。据此，中润公司向本院请求：撤销原审判决第一项，驳回刘方国的诉讼请求。
刘方国答辩称：1、案涉房产的消防通道不仅是法律的强制规定，而且国家制订了技术规范，案涉房产消防验收不合格后再采取补救措施的方案，损害了购房个人的合法权益，是违约行为，故不能以所谓的消防通道的合法性和合理性来免除赔偿责任。2、交付的花园面积没有约定的花园面积大是事实，而花园的面积刘方国在一审时有申请到现场勘查，但原审法院不予审查，与刘方国无关。减少的花园面积并不是楼梯占用的面积。3、评估报告的委托事项没有违法，客观公平。4、开发商未按合同约定的条款交付房产则应承担违约责任。案涉房产涉及的消防通道不能拆除，故购房者只能要求赔偿损失，损失金额当然是贬值部分的损失，中润公司认为原审判决适用法律错误，本身就是对法律的误解。综上，中润公司的上诉事实及理由均不成立，应当驳回其的上诉请求。
本院经审理，对原审查明的事实，本院予以确认。另补充查明，刘方国、中润公司《商品房买卖合同》中对无偿赠送院墙内花园、天井花园使用权的面积数额没有进行约定。同时，双方在该合同附件五的补充协议第十条约定：售楼模型、样板房仅作展示推介之用，不作为合同组成部分。售楼书、售楼广告中的资料、数据均以政府主管部门的最终批复为准。在诉讼中，双方确认签订《商品房买卖合同》合同时，案涉的别墅正在建设中，属预售，刘方国看到的是品鉴图及模型。中润公司在二审诉讼过程中主张与刘方国同排的别墅原在一层花园靠围墙处每户都有设置公共楼梯的，后在行政管理部门审批过程中变更了部分别墅的楼梯，但刘方国所购别墅原有规划设置的公共楼梯没有变更，为此提供一份2010年3月22日总平面图复印件佐证。刘方国对中润公司二审提供的2010年3月22日总平面图复印件的真实性不予确认，并认为其在购买案涉房屋时中润公司没有告知其购买的别墅花园处有一个公共楼梯。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据刘方国、中润公司上诉提出的请求及陈述的理由，本案争议的焦点是：1、刘方国诉求花园面积减少的损失能否支持；2、刘方国诉求中润公司赔偿在案涉别墅入口与客厅之间设置公共楼梯所造成该别墅贬值损失能否支持。对此，本院分析如下：
对焦点一。从刘方国、中润公司双方签订《商品房买卖合同》第十七条第4项的内容来看，中润公司承诺院墙内花园、天井花园无偿给予刘方国使用，但未注明该别墅的墙内花园、天井花园面积的数量。刘方国提供拉菲特庄户型位置分布图复印件，拟证明中润公司承诺赠送花园使用面积为95㎡，中润公司对此不予确认，且刘方国未能提供原件，本院认为该证据证明力不足。退一步来说，即使认定刘方国提供拉菲特庄户型位置分布图复印件上所写的“首层花园：95”等内容是中润公司的员工所写，但亦是在双方签订《商品房买卖合同》前推介的行为，根据《商品房买卖合同》附件五补充协议第十条的约定，不发生法律效力。因此，刘方国诉求花园面积减少的损失缺乏依据。
对焦点二。刘方国主张中润公司在案涉别墅入口与客厅之间设置公共楼梯所造成该别墅贬值，诉求中润公司予以赔偿。对此，本院认为：1、双方确认签订《商品房买卖合同》时，案涉的别墅正在建设中，属预售房，刘方国并没有看到实物。2、双方在《商品房买卖合同》附件五补充协议第十条约定：售楼模型、样板房仅作展示推介之用，不作为合同组成部分。售楼书、售楼广告中的资料，数据均以政府主管部门的最终批复为准。因此，从双方当时签订合同时的情况及约定的内容来看，可推定刘方国是看过售楼模型，那么售楼模型是否按中润公司在二审提供的2010年3月22日总平面图复印件图型进行公示，中润公司在此没有提供证据佐证，结合中润公司亦未能提供2010年3月22日总平面图的原件或效力等同于原件的证据，本院认定刘方国在购买案涉房屋时是不知道其房屋挨靠房屋花园处有一道公共楼梯。中润公司以双方约定“售楼书、售楼广告中的资料，数据均以政府主管部门的最终批复为准”反驳，理由不充分，本院不予采纳。中润公司在案涉别墅入口与客厅之间设置公共楼梯，是否造成其别墅贬损，原审法院对此已委托了深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司进行鉴定。本院核查了深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司作出的鉴定报告，该报告主要反映从采光、通风、视野、噪音、私密性方面对案涉房屋的贬值有影响，应为真实客观的反映，可予以认定。但对损失的金额，因双方在《商品房买卖合同》中房屋平面图没有反映在案涉别墅入口与客厅之间设置公共楼梯，而中润公司亦确认同排别墅公共楼梯的设计方案是经过调整，虽然已经有关行政管理部门同意，但中润公司没有及时告知刘方国并给予刘方国对案涉别墅合理的选择权，其以双方在合同附件五中第十条的约定抗辩，理据不充分。原审法院依据鉴定报告认定中润公司需向刘方国赔偿750000元处理恰当，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共21797.49元，由东莞市中润投资实业有限公司承担11300元，由刘方国承担10497.49元（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 冯婉娥
代理审判员 杨 浩
二〇一五年十一月十四日
书 记 员 罗锦婵
附相关的法律条文（节选）：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。