湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湘高法民三终字第121号
上诉人（原审被告）安仁县圣博置业有限公司，住所地湖南省安仁县五一中路19号。
法定代表人陈文辉，该公司董事长。
委托代理人袁金龙，湖南竞茂律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）湖南松德房地产开发有限公司，住所地湖南省汝城县城关镇环城西路。
法定代表人欧阳松，该公司董事长。
委托代理人廖强新，湖南星河律师事务所律师。
上诉人安仁县圣博置业有限公司（以下简称安仁圣博公司）因与被上诉人湖南松德房地产开发有限公司（以下简称湖南松德公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服湖南省郴州市中级人民法院（2014）郴民一初字第52号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年10月9日公开开庭审理了本案。上诉人安仁圣博公司的法定代表人陈文辉及委托代理人袁金龙，被上诉人湖南松德公司的法定代表人欧阳松及委托代理人廖强新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
湖南松德公司一审诉称：2011年4月13日，安仁圣博公司以招投标方式从湖南省安仁县国土资源局竞得位于湖南省安仁县军山乡新安村编号分别为2011D07和2011D08号的两宗土地。安仁圣博公司与湖南省安仁县国土资源管理局签订《国有建设用地使用权出让合同》后，分别获得安国用（2012）第00447号和安国用第（2012）00448号《国有土地使用证》，依法取得上述两宗土地的使用权。2012年2月21日，湖南松德公司与安仁圣博公司签订《土地转让的合同》，约定安仁圣博公司以3550万元的价格将上述两宗土地转让给湖南松德公司；湖南松德公司在2012年2月24日前将土地转让款345万元汇至安仁圣博公司指定账户后，安仁圣博公司将取得相关土地的文档移交给湖南松德公司，并在10日内将该土地过户给湖南松德公司；剩余土地转让款用湖南松德公司在湖南省安仁县承包工业园道路工程的工程款抵付；如一方违约，将赔偿守约方土地转让价款总价两倍的违约金。
合同签订后，湖南松德公司依约于2012年2月24日通过银行向安仁圣博公司支付了345万元，当天安仁圣博公司即向湖南松德公司出具了收款收据。2012年3月至7月期间，湖南松德公司还陆续向安仁圣博公司支付土地转让款4475555元。另安仁圣博公司还先后多次从湖南省安仁县工业园区管理委员会领取了湖南松德公司的道路工程款1200万元。湖南松德公司已向安仁圣博公司支付土地转让款总计19925555元。安仁圣博公司虽于2012年8月10日向湖南松德公司移交了《国有土地使用证》等相关文档资料，却没有按合同约定将土地过户给湖南松德公司。目前，湖南松德公司在湖南省安仁县工业园承包施工的道路工程已完工，经湖南省安仁县审计局依法审计，确定至2014年1月15日止，工程审定总价款（含利息）为5448万元，湖南省安仁县工业园区管理委员会欠湖南松德公司的工程款足以抵付湖南松德公司欠安仁圣博公司的土地转让款。安仁圣博公司没有按合同约定履行义务，给湖南松德公司造成巨大经济损失。据此请求：1.判令安仁圣博公司立即将位于湖南省安仁县军山乡新安村的2011D07号地块（国有土地使用权证号为安国用（2012）第00447号）和2011D08号地块（国有土地使用权证号为安国用（2012）第00448号）过户登记至湖南松德公司名下；2.判令安仁圣博公司向湖南松德公司支付违约金7100万元；3.本案诉讼费由安仁圣博公司承担。
安仁圣博公司一审答辩称：1.湖南松德公司诉称的事实部分有误，湖南松德公司称已经向安仁圣博公司支付土地转让款19925555元不属实。安仁圣博公司只确认收到湖南松德公司的法定代表人欧阳松而非湖南松德公司所汇的345万元，该款是欧阳松个人汇给安仁圣博公司。湖南松德公司称安仁圣博公司收到抵扣款也不属实，虽然安仁圣博公司与湖南松德公司在合同中约定用工业园的道路工程款来抵扣工程款，但对道路工程款具体指什么并没有明确，而安仁圣博公司与湖南松德公司之间并未签订相关的道路施工合同。到目前为止，安仁圣博公司财务上也没有抵扣工程款的收据。2.安仁圣博公司对汝城市政公司与湖南松德公司存在的委托关系不知情，同时对汝城市政公司与湖南松德公司、欧阳松之间的债权债务关系亦不予认可。安仁圣博公司与湖南松德公司并未对道路工程款抵扣土地转让款予以确定。双方交易的涉案两块土地目前没有开发，根据物权法、合同法等相关法律规定，双方签订《土地转让的合同》违法，是无效合同。3.湖南松德公司诉请安仁圣博公司支付7100万元的违约金没有事实依据。《土地转让的合同》是无效合同，不具有约束力。在合同履行期间，湖南松德公司也没有提出要安仁圣博公司去办理土地过户登记手续的函。合同无效的过错在于湖南松德公司，故请求驳回湖南松德公司的诉讼请求。一审庭审中，安仁圣博公司补充认为若法院认定《土地转让的合同》有效，其中约定的违约金亦过高应予调整。
一审法院查明：2011年4月13日，安仁圣博公司经公开拍卖，合法取得位于湖南省安仁县军山乡新安村2011D07号（面积19334平方米）和2011D08号地块（面积9509平方米）。安仁圣博公司与安仁县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》后，安仁圣博公司办理了2011D07号土地的安国用（2012）第00447号《国有土地使用证》和2011D08号土地的安国用（2012）第00448号《国有土地使用证》。2012年2月21日，湖南松德公司（甲方）与安仁圣博公司（乙方）签订《土地转让的合同》，就上述两宗土地转让达成如下协议：1.该土地转让价款总计人民币3550万元（范围详见安仁县国土资源局的红线图）；2.第一期付款：在2012年4月24日前，甲方将转让款人民币345万元汇至乙方指定的账户，作为办理土地过户的资金。乙方将取得相关该土地的文档后移交给甲方，并在10日内将该土地过户到甲方；3.剩余转让款用甲方在安仁承包工业园道路工程的工程款抵付；……6.甲乙双方不得违约，应共同遵守以上条款，如一方违约，将赔偿守约方土地转让价款总价两倍的违约金；7.合同一式两份，甲乙双方各执一份，经双方签字之日起生效。
2012年2月24日，湖南松德公司的法定代表人欧阳松通过中国农业银行个人账户向安仁圣博公司转账支付345万元，安仁圣博公司于同日出具“收到欧阳松买地款345万元”的收据1张。2012年3月10日，安仁圣博公司出具“收到欧阳松买地款999999元”的收据1张。2012年5月17日，安仁圣博公司出具收到客户欧阳松银行转入汇款101万元、客户安仁松德投资开发有限公司银行转入汇款99万元的收款收据2张。2012年7月12日，欧阳松通过中国建设银行个人账户向安仁圣博公司转账支付1475556元，同日安仁圣博公司向欧阳松出具了收款收据。2012年8月10日，安仁圣博公司根据《土地转让的合同》的约定向湖南松德公司移交了2011D07号和2011D08号地块契证、缴款书及安国用（2012）第00447号、安国用（2012）第00448号《国有土地使用证》等相关文档材料。
安仁松德投资开发有限公司成立于2011年4月13日，法定代表人欧阳松。2015年4月2日，安仁松德投资开发有限公司出具证明，表明安仁松德投资开发有限公司与安仁圣博公司之间无任何债权债务关系，也无业务经济往来，安仁圣博公司向安仁松德投资开发有限公司出具的99万元收款收据系安仁松德投资开发有限公司代湖南松德公司支付款项，该款收款收据等权利凭证一直由湖南松德公司收存，99万元款项的全部权利属于湖南松德公司。
汝城市政公司的经营范围含道路、给排水工程建设。安仁圣博公司作为安仁县工业园区内仁信南路、平康路、规划中路项目工程（该项目采用BT建设模式）的投资建设者，于2011年2月10日与汝城市政公司签订《项目工程施工分包合同》及《项目工程施工分包合同补充协议》，约定该工程以安仁圣博公司与安仁县工业园区投资开发有限公司签定的合同为主体，汝城市政公司承担该主体合同赋予安仁圣博公司的一切条件和责任；汝城市政公司有权独立设账户，独立核算，自主管理该项目的一切经济合同；汝城市政公司应付给安仁圣博公司（依据竣工结算经相关部门审定税后）工程总造价的10%管理费等。欧阳松作为汝城市政公司的委托人在《项目工程施工分包合同》及《项目工程施工分包合同补充协议》上签字。2011年2月18日，汝城市政公司向安仁县工业园区投资开发有限公司出具《委托书》，授权欧阳松为仁信南路、平康路、规划中路项目全权负责人，直接负责该工程项目质量、安全、现场文明施工管理，负责独立核算、自负盈亏，负责资金管理和资金分配。
截至2014年1月15日，经汝城市政公司、安仁圣博公司、广西南宁建通工程监理有限公司、安仁县工业集中区管理委员会审定，仁信南路、平康路、规划中路项目工程含利息工程总价款为54487318.16元。2015年1月6日，汝城市政公司出具《关于安仁新安工业园区道路工程款的说明》，表示汝城市政公司承建的安仁县新安工业园区内的三条道路（仁信南路、平康路、规划中路）是由湖南松德公司欧阳松和欧阳德独立核算、自负盈亏责任制承包施工，该工程的全部资金费用和责任义务均由欧阳松和欧阳德承担，欧阳松、欧阳德及湖南松德公司均有权主张和处置该工程的全部应收工程款。安仁圣博公司自认从安仁县工业园区管理委员会领取了仁信南路、平康路、规划中路项目工程款1200万元。
一审法院认为：本案系建设用地使用权转让合同纠纷，争议焦点是：（一）湖南松德公司与安仁圣博公司签订的《土地转让的合同》是否有效；（二）安仁圣博公司未将涉案土地过户给湖南松德公司的行为是否构成违约；（三）湖南松德公司已付款项应如何认定；（四）违约金约定是否过高，若过高，应如何计算。
（一）湖南松德公司与安仁圣博公司签订的《土地转让的合同》为双方当事人协商一致后作出的真实意思表示，合同约定转让的两宗土地均已取得国有土地使用权证，具备进入市场进行依法转让的条件，合同内容亦未违反法律规定，应认定该《土地转让的合同》合法有效。至于安仁圣博公司主张根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定，涉案土地转让时应达到开发投资总额的25%以上，否则不得转让，故本案《土地转让的合同》无效的问题。《城市房地产管理法》第三十九条关于投资开发的规定属于政府土地行政管理部门对土地转让进行监管的行政管理性法律规定，其规范调整的主要是房地产开发经营行为，而非认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。转让的土地投资未达25%以上，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，因此，安仁圣博公司关于《土地转让的合同》未达到25%投资开发条件应认定无效的主张，不予支持。
（二）本案合同既已依法成立并生效，根据诚实信用原则，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。湖南松德公司已按合同约定在2012年2月24日前，向安仁圣博公司支付了第一期土地转让款345万元，安仁圣博公司也在收款后将相关土地文档资料移交给湖南松德公司，根据合同约定，安仁圣博公司应在移交材料的十日内将土地过户给湖南松德公司，但之后安仁圣博公司以自己不具备土地使用权转让条件为由，拒绝履行合同约定的过户登记义务，该行为不仅违背了《中华人民共和国民法通则》规定的诚实信用原则，也违背了市场经济条件下交易主体应遵循和认同的交易规则，显然构成违约行为。湖南松德公司依据生效的《土地转让的合同》的约定要求安仁圣博公司继续履行办理土地使用权过户登记手续具有合同和法律依据，予以支持。至于安仁圣博公司以收到欧阳松个人而不是湖南松德公司的土地转让款345万元予以抗辩，欧阳松系湖南松德公司的法定代表人，安仁圣博公司未提供证据证明其与欧阳松个人之间存在其他经济往来，在收到欧阳松转账支付的345万元后安仁圣博公司出具了收到土地转让款的收据，并根据合同约定履行了移交相关文档材料的义务，故可认定欧阳松的付款行为系代表湖南松德公司履行的职务行为。因此，对安仁圣博公司关于未收到湖南松德公司土地款，安仁圣博公司不应办理土地过户登记的主张，不予支持。另安仁圣博公司称未收到湖南松德公司要求办理过户登记手续的函，本案合同未将湖南松德公司向安仁圣博公司履行通知义务作为安仁圣博公司办理土地过户登记手续的前置条件，故对安仁圣博公司的该项抗辩主张，亦不予支持。关于湖南松德公司要求办理土地过户登记的诉请是否超过诉讼时效的问题，安仁圣博公司已向湖南松德公司交付涉案土地的使用权证，现湖南松德公司请求办理土地过户登记手续具有物权属性，系物权请求权，依法不应适用诉讼时效的规定。因此，安仁圣博公司辩称本案超过诉讼时效的理由不成立，不予支持。
（三）湖南松德公司提供证据证明截止2012年7月12日已向安仁圣博公司支付土地转让款总计7925555元（345万元＋999999元＋99万元＋101万元＋1475556元）。安仁圣博公司以收到是欧阳松个人或安仁松德投资开发有限公司而不是湖南松德公司的土地转让款的理由予以否认，对欧阳松个人支付的款项应认定系欧阳松代表湖南松德公司付款（理由在争议焦点二中已作阐述），安仁松德投资开发有限公司也出具证明证实所付款项系代湖南松德公司支付，且安仁圣博公司未提供证据证明安仁松德投资开发有限公司的付款行为系因与其存在其他相关经济往来，故应认定安仁圣博公司已收到土地转让款7925555元。湖南松德公司另主张安仁圣博公司从安仁县工业园区管理委员领取的项目工程款1200万元应认定为其已支付的土地转让款，因双方争议较大，且与本案处理无关，双方可在今后对剩余土地款结算时另行解决，故在本案中不予处理。
（四）安仁圣博公司没有办理土地过户登记手续的行为已构成违约，依约应支付违约金。根据双方当事人签订的《土地转让的合同》约定，违约方需赔偿守约方土地转让价款总价两倍的违约金即7100万元。对此，安仁圣博公司认为违约金过高，应予调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为为第第二款规定的“过分高于造成的损失”。湖南松德公司为履行合同已向安仁圣博公司支付土地转让款7925555元，但安仁圣博公司未依约办理土地过户手续，致使湖南松德公司不能如期开发建设土地并产生资金空置损失。但本案约定违约金7100万元，较之损失明显过高，故对安仁圣博公司要求调整违约金的请求，予以支持。违约金的调整应以实际损失为基础。对湖南松德公司已付土地转让款7925555元的利息损失应予认定。另湖南松德公司主张商品房销售预期可得利益的损失，湖南松德公司未提供证据加以证明，且该部分损失具有不可确定性，不予支持。违约金兼具补偿性和惩罚性，法院酌定将本案违约金调整为以7925555元为本金，按同期银行贷款利率的四倍计算利息损失，从安仁圣博公司应办理过户登记手续的最后一日即2012年8月20的次日2012年8月21日计算至2015年6月8日止，共计违约金5228825.2元（附违约金计算清单）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、安仁圣博公司于判决生效后十五日内将位于湖南省安仁县军山乡新安村的2011D07号地块（国有土地使用权证号为安国用（2012）第00447号）和2011D08号地块（国有土地使用权证号为安国用（2012）第00448号）过户登记至湖南松德公司名下；二、安仁圣博公司于判决生效后十五日内向湖南松德公司支付违约金5228825.2元；三、驳回湖南松德公司的其他诉讼请求。如果安仁圣博公司未按本判决指定的期间履行指定的行为或给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条、二百五十三条之规定，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，或加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费396800元，由湖南松德公司负担367571元，安仁圣博公司负担29229元。
安仁圣博公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定，转让房地产的应完成开发投资总额的25%以上。涉案土地未达到投资开发总额25%以上，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，故《土地转让的合同》无效，涉案土地使用权不应过户给湖南松德公司。2.即使《土地转让的合同》有效，但涉案土地使用权未能办理过户手续，原因在于未达到投资开发总额25%以上，违反了《城市房地产管理法》第三十九条的规定而无法过户，安仁县国土局也对此予以了明确答复，并非安仁圣博公司不愿过户，故安仁圣博公司没有违约。湖南松德公司明知涉案土地未达到投资开发总额25%以上仍然签订合同，且在收到安仁圣博公司交付的《国有土地使用证》等相关文件材料后，既未缴纳过户所需相关税费，也未要求安仁圣博公司配合办理过户手续。3.安仁圣博公司没有收到湖南松德公司的7925555元，其中，999999元系欧阳松汇付，但2012年5月25日安仁圣博公司已向欧阳松转账退回100万元。101万元、99万元、1475556元均系调整容积率规费，应由湖南松德公司承担，不应计入购地款。4.即使《土地转让的合同》有效，且法院认定安仁圣博公司有违约行为，在没有证据证明实际损失的情况下，湖南松德公司的损失仅为存款利息损失，一审法院按照同期人民银行贷款利率的四倍计算利息损失没有依据，显失公平。据此请求撤销一审判决，予以改判。
湖南松德公司二审答辩称：1.《城市房地产管理法》第三十九条是关于投资开发的规定，属于土地行政管理部门对土地转让进行监管的行政管理性法律规定，其规范调整的主要是房地产开发经营行为，而非认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。安仁圣博公司认为双方签订的《土地转让的合同》无效，没有任何法律依据。2.湖南松德公司多次要求安仁圣博公司办理过户手续，但安仁圣博公司一直拒不办理，并且多次要求涨价，按照现行评估价的价格补交土地转让款，已构成违约。土地没有过户是因为安仁圣博公司没有去办理相关手续，没有缴纳相关费用造成的，并非开发未达到投资总额25%以上。3.湖南松德公司支付土地转让款项为19925555元，一审法院只认定了7925555元，少认定了1200万元。7925555元土地转让款支付给安仁圣博公司，安仁圣博公司出具五张收据予以了确认。土地容积率调整发生在签订土地转让合同之前，调规费应由安仁圣博公司承担，101万元、99万元、1475556元均系购地款。4.湖南松德公司投资了几千万，损失不会少于5000万元。一审法院在计算违约金时没有计算1200万元土地转让款的违约金，远不足弥补湖南松德公司的损失，显失公平。
二审中，安仁圣博公司向本院提交了4份新的证据材料。
证据1.关于申请办理土地转让手续的请示。拟证明安仁圣博公司没有违约行为，土地未办理过户手续不是安仁圣博公司违约造成的，而是因为没有完成投资总额25%以上。
证据2.湖南省非税收入一般缴款书、进账单、大额支付入账通知书。拟证明一审认定的湖南松德公司所支付的土地转让款7925555元有误，其中1475556元是湖南松德公司承诺的由其缴纳的调整容积率补交价款。
证据3.进账单。拟证明安仁圣博公司收到的湖南松德公司支付的土地转让款没有792万元，其中100万已由湖南松德公司领回。
证据4.竣工验收备案表。拟证明证据3中的的100万不是湖南松德公司承包工程的工程款。分包工程的工程款应当与政府的付款进度一致，在工程验收两个月之内付款，工程还没有验收，安仁圣博公司就退了100万土地款给湖南松德公司。
对安仁圣博公司提交的新的证据材料，湖南松德公司质证认为：对证据1的来源真实性和合法性没有异议，但国土局的答复是在湖南松德公司起诉后才出具的。对关联性有异议，段晨东是否有职权写这句话不清楚，且这句话与城市房地产管理法是相违背的，事实上土地可以过户。之前双方已经在国土局进行过多次调解，国土局要求缴纳土地过户费后办理过户。对证据2的真实性没有异议，对关联性有异议，湖南松德公司付的1475556元是土地转让款，调整容积率补交价款缴款主体是安仁圣博公司，开具的缴款者也是安仁圣博公司，这笔钱应由安仁圣博公司承担，安仁圣博公司称双方有口头承诺，没有证据证明。对证据3的真实性没有异议，对关联性有异议，这100万不存在土地款中抵扣的问题。湖南松德公司付了450万元保证金，安仁圣博公司还没有完全退还，这100万是湖南松德公司领的工程款。对证据4的真实性没有异议，对关联性有异议，双方合同并未约定按政府付款进度付款，也没有口头约定，湖南松德公司在这之前也领过600多万元的工程款。
对安仁圣博公司提交的新的证据材料，本院经审查认为：证据1形式上真实和合法，与本案的处理有关联，本院予以采信。证据2记载的款项与本案有关联，对该证据予以采信，但能否证明拟证事实将在本院认为部分予以阐释。证据3上用途栏记载的是“还款”，且安仁圣博公司与湖南松德公司还存在工程保证金、工程款等其他法律关系，故该证据不足以证明安仁圣博公司支付的100万是退回的土地使用权转让款，故对证据3不予采信。证据4真实合法，但工程竣工验收时间与工程款的领取没有必然联系，且安仁圣博公司与湖南松德公司还存在工程保证金、工程款等其他法律关系，该证据不能证明安仁圣博公司支付的100万元是退回的土地使用权转让款，故对证据4不予采信。
二审中，湖南松德公司向本院提交了1份材料作为新证据，即《关于要求变更规划设计条件、提高容积率的申请报告》。拟证明调整容积率的时间是在土地转让之前，相应费用应当由安仁圣博公司承担。安仁圣博公司经质证，对该证据真实性和合法性没有异议，对关联性有异议。本院经审查认为，该证据即一审中湖南松德公司已经提交的证据11，已经经过举证、质证、认证，不属于二审中新的证据材料，本院不再作为新的证据材料另行审查。
经当庭询问，湖南松德公司对一审判决认定事实未提出异议。安仁圣博公司提出一个异议，认为一审关于“安仁圣博公司向安仁松德投资开发有限公司出具的99万元收款收据系安仁松德投资开发有限公司代湖南松德公司支付款项”的认定错误，不能认定系湖南松德公司支付的款项。本院经审查认为，上述认定系对安仁松德投资开发有限公司出具的证明内容的记载，没有记载不实之处，故安仁圣博公司的异议不成立。
对一审法院认定的事实，本院经审查依法予以确认。
本院另查明：2012年2月21日，安仁圣博公司和湖南松德公司签订《土地转让的合同》时，涉案土地尚未进行开发，未完成投资总额25%以上。
2012年7月12日，欧阳松向安仁圣博公司转账汇入1475556元，银行转账凭证上的附言为“调规款”，安仁圣博公司出具的收据注明的是“欧阳松银行汇款”。同日，安仁圣博公司向安仁县非税收入管理局转账汇入容积率调规费1475556元。二审庭审中，安仁圣博公司和湖南松德公司均明确土地容积率调规费即1475556元。
2014年12月28日，安仁圣博公司向安仁县国土资源局请示办理涉案土地使用权过户手续事项，该局次日答复称“依据城市房地产管理法》第39条的规定，未完成投资总额25%以上开发不能办理土地过户手续”。
关于涉案土地使用权过户的税费问题，在本案二审庭审时，安仁圣博公司和湖南松德公司均明确，根据法律规定该由谁缴纳就由谁缴纳。
本案一审庭审时，湖南松德公司明确其主张的损失系“涉案土地投资了2000多万元的利息损失，卖房子的预期利益损失”。
本院认为，本案二审的争议焦点是：（一）《土地转让的合同》是否有效。（二）安仁圣博公司是否违约。（三）如安仁圣博公司违约，应如何承担违约责任。
关于争议焦点一。对于双方争议的合同是否有效问题，关键在于区分合同生效要件和物权变动要件。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规范的是土地使用权过户问题，即转让房地产完成开发投资总额25%以上的才能过户，否则相关行政部门不予办理过户登记手续，不发生物权变动的效力。但该条款并非对土地使用权转让合同的效力进行限制，本案《土地转让的合同》亦不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，故安仁圣博公司关于《土地转让的合同》无效的上诉理由不成立，本院不予支持。
（二）关于争议焦点二。根据《土地转让的合同》的约定和查明的事实，湖南松德公司已经按约支付了第一期土地使用权转让款345万，但安仁圣博公司未将涉案土地使用权过户给湖南松德公司，属于违约。安仁圣博公司主张土地使用权未过户的原因在于未完成开发投资总额25%以上，国土部门不予办理过户手续，安仁圣博公司没有违约。本院认为，安仁圣博公司作为转让方，负有使转让的土地使用权达到过户登记条件的义务，涉案土地未完成开发投资总额25%以上而不能过户，系安仁圣博公司违约造成。故安仁圣博公司关于没有违约及不应过户的上诉理由不成立，本院不予支持。
（三）关于争议焦点三。1.湖南松德公司向安仁圣博公司支付了多少土地使用权转让款的问题。因2012年7月12日的银行转账凭证上的附言明确记载为“调规款”，而非购地款或土地使用权转让款，安仁圣博公司出具的收据注明的是“欧阳松银行汇款”，也与之前湖南松德公司支付土地使用权转让款后，安仁圣博公司出具的收据注明的用途“购地款”不一致，故2012年7月12日欧阳松向安仁圣博公司转账汇入的1475556元不能认定为湖南松德公司支付的土地使用权转让款，本院确认湖南松德公司已支付的土地使用权转让款为6449999元（345万元＋999999元＋99万元＋101万元）。2.约定的违约金是否过高的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，湖南松德公司主张资金利息损失和房屋销售预期利益。湖南松德公司未提交证据证明房屋销售预期利益，且该利益尚未发生，具有不确定性，故对湖南松德公司主张的该损失不予支持。湖南松德公司已支付的土地使用权转让款为6449999元，《土地转让的合同》约定的违约金7100万元明显过分高于转让款利息损失，本院根据安仁圣博公司的请求对约定的违约金予以减少。3.关于违约金的计算问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中，考虑到合同签订时，湖南松德公司和安仁圣博公司均明知涉案土地未完成投资总额25%以上，不符合过户条件，但仍签订合同，对涉案土地使用权未能过户双方均有过错，让安仁圣博公司对土地使用权未能过户造成的损失承担全部责任有失公平。故本院以湖南松德公司已支付的土地使用权转让款6449999元为本金，酌情按人民银行同期贷款利率的三倍计算违约金。从安仁圣博公司应办理过户登记手续的最后一日的次日即2012年8月21日计算至涉案土地使用权过户之日止。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持湖南省郴州市中级人民法院（2014）郴民一初字第52号民事判决第一项和第三项；
二、变更湖南省郴州市中级人民法院（2014）郴民一初字第52号民事判决第二项为：安仁县圣博置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向湖南松德房地产开发有限公司支付违约金，以6449999元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的三倍，从2012年8月21日起计至湖南省安仁县军山乡新安村的2011D07号地块（国有土地使用权证号为安国用（2012）第00447号）和2011D08号地块（国有土地使用权证号为安国用（2012）第00448号）过户登记至湖南松德房地产开发有限公司之日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《》第之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费396800元，由湖南松德房地产开发有限公司负担377103元，安仁县圣博置业有限公司负担19697元。
二审案件受理费48402元，由湖南松德房地产开发有限公司负担12101元，安仁县圣博置业有限公司负担36301元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈小珍
代理审判员 徐 康
代理审判员 曾志燕
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 李晨曦