陕西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕民终110号
上诉人（原审被告）：西安雨润农产品全球采购有限公司。
法定代表人：祝义财，该公司董事长。
委托诉讼代理人：ＸＸ喜，陕西菲格律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周密，重庆罗鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陕西润东置业有限公司。
法定代表人：邢小东，该公司董事长。
委托代理人：贾保利,该公司法务部员工。
上诉人西安雨润农产品全球采购有限公司（以下简称西安雨润）因与被上诉人陕西润东置业有限公司（以下简称润东公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市中级人民法院（2017）陕01民初129号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人西安雨润的委托诉讼代理人ＸＸ喜、周密，被上诉人润东公司的法定代表人邢小东、委托诉讼代理人贾保利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
西安雨润上诉请求：请求二审法院改判或者发回重审，由被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：一、上诉人不具备房地产开发资质，案涉快捷酒店所在土地的性质为工业用地，不具备房地产开发的条件，房屋未取得“五证”不能销售。故双方合同违反了《土地管理法》、《城市房地产管理法》的强制性规定，应为无效合同。二、双方合同已经协商解除，原审判决继续履行违背了当事人意思自治。三、如果要进行土地变性，西安雨润并不必然能取得涉案土地的土地使用权，如果西安雨润不能取得土地使用权，则一审判决无法实际履行。另外，本案合同金额共计9660.684万元，此价格为快捷酒店造价的成本价格，土地变性费用预计将达到4000万元以上，如上诉人承担此费用，显失公平，也不符合合同的约定。四、原审判决由上诉人承担经济损失1416.84万元明显错误。润东公司明知该土地性质为工业用地仍与上诉人签订合同，其本身存在过错且存在迟延付款的情形，润东公司亦应当对其损失承担一定的责任。原审判决全部由上诉人承担损失赔偿责任没有事实与法律依据。五、本案存在多个买卖关系，原审在审理中未作区分，未区分5418万元的房款的支付情况；在润东公司的诉讼请求不明确的情况下，径直作出判决两份合同均有效继续履行，导致判决超出了润东公司的诉讼请求。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院改判或者发回重审。
润东公司答辩称：一、双方签订的《酒店经营权出让合同》、《权利义务转让书》《快捷酒店楼产权出让合同》不违反国家强制性法律规定，为有效合同，应受律保护，应当继续履行。二、双方签订的合同合法有效，应按照合同约定继续履行。合同继续履行不存在法律规定上、政策上的障碍。西安雨润上诉称该合同违反法律强制性规定，是雨润不履行合同义务，导致工业用地不能作为酒店用途，但这些不是无法解决的阻碍。三、双方的合同并未解除，应继续履行。因西安雨润违约，双方为解决该问题，多次召开会议商讨，双方并没有解除合同，而是不断就合同的履行进行磋商，上诉人提出合同已经解除不是事实。四、合同明确约定了土地分割及变性由西安雨润负责，在合同签订两年内由西安雨润办理土地证及房产证。润东公司按照合同约定付款后，西安雨润未按照约定办理产权证导致润东公司无法正常经营，给润东公司造成的损失远不止按照同期贷款利率计算的1416.84万元。对于西安雨润所称的房产土地过户费用较高的问题，原因是西安雨润从2012年12月签订合同后不积极履行合同的后果，如果按时履约，不可能产生现在的费用数额，故应由西安雨润承担其不履约的后果。润东公司目前已经支付房款5418万元，该资金是通过各种融资渠道所筹，资金成本较大。另外，润东公司根据合同约定的两年办理土地证房产证的约定筹备开业不成，给润东公司也造成了极大地损失，润东公司并未按照合同约定的每日按照合同总款的0.5‰以及3‰主张损失赔偿金，该案一审判决的1416.84万元已是润东公司追求的法律正义最低线。五、本案买卖关系单一，并不存在多个买卖关系，双方签订的合同的权利义务主体均为润东公司与西安雨润，买卖的标的物均为快捷酒店的产权，不存在多个买卖关系，也不存在原审法院超出诉讼请求审理的情形。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
润东公司向一审法院起诉请求：1、判令西安雨润履行原、被告双方之间的合同，限期办理土地证和房产证，并过户至润东公司名下；2、西安雨润赔偿润东公司经济损失1416．84万元(按同期银行贷款利率计算)；3、西安雨润赔偿润东公司前期投入损失2819912元；4、本案诉讼费用由西安雨润承担。
一审法院经审理查明，2012年12月27日，西安雨润向润东公司出具收款收据，收到陕西东佳实业有限公司向西安雨润交纳快捷酒店产权定金200万元。2012年12月27日，西安雨润与陕西东佳实业有限公司签订《西安雨润农产品全球采购有限公司快捷酒店经营权出让合同》，约定西安雨润将位于西安市草滩生态产业园尚稷路以南，明光路西侧西安雨润全球采购中心快捷酒店塔楼、部分裙楼转让给陕西东佳实业有限公司。该快捷酒店面积约为11000平方米，该建筑面积最终以房产证上登记为准，且西安雨润确保为陕西东佳实业有限公司办理的房产面积不少于11000平方米。土地证面积：以该地块的综合容积率为准计算（该项目地块用地总面积：488227平方米，容积率约：1.56）。陕西东佳实业有限公司保证该快捷酒店用于经营酒店及与酒店经营有关的办公用途，不得擅自改变经营范围。关于出让价款及付款方式约定，出让价款：该快捷酒店产权出让单价为每平方米5050元（建筑面积），该出让合同总价款为人民币5555万元。在合同签订前，陕西东佳实业有限公司向西安雨润支付200万元定金；在合同签订后，该定金转为合同款。合同签订后，西安雨润负责协助陕西东佳实业有限公司办理该合同价款总额54%的银行贷款转入西安雨润账户（即转入30000000元人民币）。合同签订后，陕西东佳实业有限公司应及时支付该合同总价款的16%给西安雨润（即支付8888000元人民币给西安雨润），并且此款项应于2012年12月31日支付给西安雨润；2013年1月31日前，陕西东佳实业有限公司应再支付该合同总价款的15%给西安雨润（即支付8332500元人民币给西安雨润）。该合同剩余总价款的支付时间是在该酒店过户给陕西东佳实业有限公司的条件成就时，由陕西东佳实业有限公司一次性支付给西安雨润，即由陕西东佳实业有限公司支付8332500元人民币给西安雨润后，由西安雨润给陕西东佳实业有限公司办理过户手续，西安雨润予以协助。关于房屋的移交双方约定：交房期限，在合同签订后15日内西安雨润将该酒店场地交予陕西东佳实业有限公司使用。西安雨润为陕西东佳实业有限公司提供酒店围墙内45个免费小车停车位，作为陕西东佳实业有限公司经营该酒店的配套设施。关于权利义务双方约定，（一）西安雨润的权利和义务：1、西安雨润依据国家相关法规和西安雨润农产品全球采购中心的管理规范，对陕西东佳实业有限公司的经营范围有监督的权利；2、西安雨润要保障该酒店良好的外部环境及安全措施；3、西安雨润承诺，在合同签订之日起两年内如不能将该快捷酒店所属土地证及房产证负责办理给陕西东佳实业有限公司名下，由西安雨润承担陕西东佳实业有限公司的经济损失(每日按照合同总款的0.5‰执行)。（如陕西东佳实业有限公司未按期付款，则该酒店产权过户时间相应顺延）。（二）陕西东佳实业有限公司的权利和义务：1、从西安雨润将酒店交付陕西东佳实业有限公司之日起，陕西东佳实业有限公司即获得该酒店独立经营权，享有该酒店的使用和收益的权利；2、在合同约定的期间内，西安雨润将该酒店所属土地证及房产证过户给陕西东佳实业有限公司，陕西东佳实业有限公司享有独立的产权，该酒店原所属西安雨润为陕西东佳实业有限公司提供银行贷款的担保债务同时转移给陕西东佳实业有限公司；3、陕西东佳实业有限公司经营期间，陕西东佳实业有限公司自主经营，依法独立交纳与经营有关的各项费用；6、如西安雨润有意出让剩余裙楼部分房产，陕西东佳实业有限公司有优先购买权（价格参照已购买塔楼价格）。关于违约责任双方约定，（一）西安雨润违约责任：在经营期内，西安雨润有下列行为之一的，由此造成陕西东佳实业有限公司损失的，西安雨润应予赔偿：1、违反本合同的约定，未按期将该酒店交付给陕西东佳实业有限公司使用的；2、违反本合同约定，未在合同签订之日起两年内将该酒店所属土地证及房产证过户给陕西东佳实业有限公司的；3、由于西安雨润的原因，使陕西东佳实业有限公司无法按其用途继续使用该快捷酒店的。（二）陕西东佳实业有限公司违约责任：在经营期内，陕西东佳实业有限公司有下列行为之一的，由此而造成西安雨润损失的，陕西东佳实业有限公司应予赔偿：1、陕西东佳实业有限公司未按合同的约定按期付款的；2、擅自改变本合同规定的酒店及与酒店有关的办公用途的，或利用该酒店进行违法活动的；3、陕西东佳实业有限公司经营期间有损西安雨润名誉，影响西安雨润正常经营活动的。关于公证及产权过户税费的负担双方约定，在本产权转让合同签订后，西安雨润、陕西东佳实业有限公司双方一致同意进行公证，办理本合同公证事宜所产生的各项费用西安雨润、陕西东佳实业有限公司双方各承担百分之五十；西安雨润、陕西东佳实业有限公司双方依据法律法规的规定办理该酒店房地产过户手续并依法缴纳所需各项税费，经双方协商，该项税费西安雨润、陕西东佳实业有限公司双方各承担百分之五十。协议签订后，2013年1月5日，西安雨润向润东公司出具收款收据，收到陕西东佳实业有限公司向西安雨润支付转让涉讼快捷酒店房款688万元。2013年1月25日，西安雨润向润东公司出具收款收据，收到陕西东佳实业有限公司向西安雨润支付转让涉讼快捷酒店房款833万元。2013年3月22日，西安雨润向润东公司出具收款收据，收到陕西东佳实业有限公司向西安雨润支付转让涉讼快捷酒店房款300万元。
2013年3月29日，陕西东佳实业有限公司与西安雨润、润东公司签订《合同权利义务转让协议书》，鉴于西安雨润与陕西东佳实业有限公司于2012年12月27日签订了《西安雨润农产品全球采购有限公司快捷酒店经营权出让合同》（以下简称酒店出让合同），该《酒店出让合同》已经部分履行。由于陕西东佳实业有限公司资产重组、股东股权变化，现三方约定就陕西东佳实业有限公司将其在《酒店出让合同》中的权利和义务全部转让给润东公司等事宜，达成以下协议：一、陕西东佳实业有限公司、西安雨润、润东公司一致同意，自本协议签订之日起陕西东佳实业有限公司在《酒店出让合同》中的权利和义务全部转归润东公司享有，义务全部转由润东公司承担；二、本协议签订之前陕西东佳实业有限公司向西安雨润履行的合同义务视为润东公司向西安雨润履行，西安雨润向陕西东佳实业有限公司履行的合同义务视为西安雨润向润东公司履行；三、本协议签订后陕西东佳实业有限公司与西安雨润之间的合同权利义务关系终止，陕西东佳实业有限公司在《酒店出让合同》中全部的权利和义务关系由润东公司享有、承担；四、本协议签订后，如润东公司未按《酒店出让合同》及本协议约定的内容全面履行合同义务，陕西东佳实业有限公司自愿对润东公司不能履行或未完全履行《西安雨润农产品全球采购有限公司快捷酒店经营权出让合同》中的债务向西安雨润承担连带保证责任。2013年3月29日，陕西东佳实业有限公司向西安雨润出具付款说明：陕西东佳实业有限公司依据《西安雨润农产品全球采购有限公司快捷酒店经营权出让合同》，委托其法定代表人邢小东代替本公司支付给西安雨润的三笔款项共计2021万元整，均系代陕西东佳实业有限公司履行《西安雨润农产品全球采购有限公司快捷酒店经营权出让合同》中的付款义务。邢小东本人也认可其向西安雨润支付的全部款项（即2021万元），均系其代替陕西东佳实业有限公司支付的合同款项。2013年3月29日，西安雨润与润东公司签订《补充协议》（一），西安雨润与润东公司对2012年12月27日签订的《西安雨润农产品全球采购有限公司快捷酒店经营权出让合同》约定的内容之中容易理解不一致的事宜通过本协议重申共识：一、2012年12月27日签订的《西安雨润农产品全球采购有限公司快捷酒店经营权出让合同》约定出让的均是快捷酒店的所有权，并非经营权。双方约定的单价是该标的物所有权的转让单价；二、《西安雨润农产品全球采购有限公司快捷酒店经营权出让合同》是由西安雨润与陕西东佳实业有限公司签订。应陕西东佳实业有限公司、润东公司请求，并经过西安雨润同意由润东公司履行《西安雨润农产品全球采购有限公司快捷酒店经营权出让合同》的润东公司权利义务。
2013年4月13日，西安雨润与润东公司又签订《西安雨润农产品全球采购有限公司快捷酒店裙楼产权出让合同》，约定西安雨润将位于西安市草滩生态产业园尚苑路8号西安雨润全球采购中心，西安雨润全球采购中心快捷酒店裙楼及地下室转让给润东公司。该快捷酒店建筑面积为8188．4平方米，其中裙楼建筑面积7548．4平方米,地下室面积640平方米，以房产证面积为准，该快捷酒店裙楼房产证暂未办理，最终价款总额以该面积多退少补。土地证面积：该快捷酒店所属地块土地证暂未分割，以该地块的综合容积率为准（约：1.56）。润东公司保证将该快捷酒店裙楼用于与酒店经营有关的用途，不得擅自改变经营范围。关于出让价款及付款方式约定，1、出让价款：合同总价款41056840元；其中裙楼出让单价为每平方米5100元，价款为人民币38496840元；地下室出让单价为每平方米4000元，价款为人民币2560000元；2、在合同签订前，润东公司向西安雨润支付300万元预付款，在合同签订后，该预付款转为合同款。合同签订后10日内，润东公司应支付该合同总价款的50%给西安雨润，即除合同签订之前支付的300万元预付款外再支付17528420元人民币整；西安雨润、润东公司双方在合同签订之日起六个月内，润东公司应再支付该合同总价款的35%给西安雨润，即再支付14369894元整。该合同总价款的15%的支付时间是在该酒店过户给润东公司，并办理房产证交接前三日内由润东公司一次性支付西安雨润，即6158526元整，由西安雨润给润东公司办理过户手续，润东公司予以协助。关于房屋的移交双方约定，交房期限：在合同签订后15日内西安雨润将该酒店裙楼交给润东公司。关于权利义务双方约定，（一）西安雨润的权利和义务：1、西安雨润依据国家相关法规和西安雨润农产品全球采购中心的管理规范，对润东公司的经营范围有监督的权利；2、西安雨润要保障西安雨润农产品全球采购中心良好的外部环境及安全措施；3、西安雨润承诺，在合同签订之日起两年内如不具备将该快捷酒店裙楼所属的土地证及房产证负责办理至润东公司名下的条件，由西安雨润承担润东公司的经济损失(每日按照合同总款的3‰执行)。（如润东公司未按期付款，则该酒店产权过户时间相应顺延）。（二）润东公司的权利和义务：1、从西安雨润将酒店交付润东公司之日起，润东公司即获得该酒店裙楼的使用和收益的权利；2、在合同约定的期间内，西安雨润将该酒店部分裙楼所属土地证及房产证过户给润东公司，润东公司享有独立的产权；3、润东公司经营期间，润东公司自主经营，依法独立交纳与经营有关的各项费用。关于违约责任双方约定，（一）西安雨润违约责任：在经营期内，西安雨润有下列行为之一的，由此造成润东公司损失的，西安雨润应予赔偿：1、违反本合同的约定，未按期将该酒店裙楼交付给润东公司使用的；2、违反本合同约定，未按期将该酒店裙楼所属土地证及房产证过户给润东公司的；3、由于西安雨润的原因，使润东公司无法按其用途继续使用该快捷酒店裙楼的。（二）润东公司违约责任：在经营期内，润东公司有下列行为之一的，由此而造成西安雨润损失的，润东公司应予赔偿：1、润东公司未按合同的约定按期付款的，每迟延一日，支付应付款3‰的违约金；2、润东公司利用该酒店进行违法活动的；3、润东公司经营期间有损西安雨润名誉，影响西安雨润正常经营活动的。关于公证及产权过户税费的负担双方约定，在本产权转让合同签订后，西安雨润、陕西东佳实业有限公司双方一致同意进行公证，办理本合同公证事宜所产生的各项费用西安雨润、陕西东佳实业有限公司各承担百分之五十；西安雨润、润东公司双方依据法律法规的规定办理该酒店房地产过户手续并依法缴纳所需各项税费，经双方协商，该项税费西安雨润、润东公司双方各承担百分之五十。2013年4月25日，西安雨润向润东公司出具收款收据，收到陕西东佳实业有限公司向西安雨润支付转让涉讼快捷酒店房款500万元。2013年4月26日，西安雨润向润东公司出具收款收据，收到陕西东佳实业有限公司分三笔向西安雨润支付的转让涉讼快捷酒店房款888万元、890万元和999万元。
2015年1月19日，西安经济技术开发区管委会规划局对西安雨润作出西经开规罚字（2015）001号行政处罚决定书，以西安雨润在西安经济技术开发区内建设的西安雨润农产品全球采购中心项目2#地块B区公寓项目，擅自改变建筑使用功能，对西安雨润该项目建设工程造价22258014元百分之五的罚款，即人民币1112900元。责令西安雨润应当在接到本行政处罚决定之日起15日内，到西安经济技术开发区管委会规划局登记，在指定的银行缴纳罚款，到期不缴纳罚款的，每日按罚款数额的3‰加以处罚。
2015年1月27日，西安雨润与润东公司又签订了《补充协议》(二)约定：1、根据国家审计署及规划局针对快捷酒店处罚120万元，此款项由润东公司垫付，自润东公司应付西安雨润房款中扣除；2、当土地证分割过户到润东公司后，润东公司即于一周内向西安雨润支付房款3000万元，润东公司以该土地使用证作抵押，向北京银行贷款用于支付西安雨润房款；3、当快捷酒店施工证办理后一周内，润东公司将房款6426840元支付给西安雨润；房产证办理后一周内，润东公司将房款6000000元支付给西安雨润；4、由润东公司牵头完成快捷酒店的竣工验收及消防验收工作，西安雨润在此工作中全力配合；5、润东公司将房产证办理后一个月内，润东公司须协助西安雨润办理北京银行贷款保证金500万元退款事宜。2015年2月2日，西安雨润向润东公司出具收款收据收到转让涉讼快捷酒店房款120万元。2015年11月17日，西安市国土资源局经济技术开发区分局向西安雨润发出通知，根据审计署西安特派办对经开区土地专项审计结果显示，西安雨润擅自在明光路西侧，尚稷路南侧自有的730.184亩国有工业用地中建设酒店，该行为违反了《土地管理法》、《城乡规划法》等相关规定。经规划部门核实，酒店占地面积为21.569亩，为完善该21.569亩土地用途变更手续，依据原出让合同第十八条约定，西安市国土资源局经济技术开发区分局将收回21.569亩工业用地使用权，重新按照商服用地挂牌出让。现请西安雨润尽快配合西安市国土资源局经济技术开发区分局提供相关资料，完成土地专项审计整改工作。
案件在审理过程中，2017年6月16日，本院向西安市国土资源局经济技术开发区分局致函：“我院在审理原告陕西润东置业有限公司与被告西安雨润农产品全球采购有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，原告陕西润东置业有限公司于2013年3月受让购买被告西安雨润农产品全球采购有限公司位于西安市草滩生态产业园尚苑路8号西安雨润全球采购中心快捷酒店塔楼、裙楼及地下室。现将有关材料送去，请西安市国土资源局经济技术开发区分局针对：1、原告陕西润东置业有限公司受让购买被告西安雨润农产品全球采购有限公司位于西安市草滩生态产业园尚苑路8号西安雨润全球采购中心快捷酒店的土地证以及房产证过户有无政策性障碍？2、如无政策性障碍，办理相关土地证以及房产证过户需要经过哪些程序？所需费用等问题，结合目前的政策和实际情况提出书面意见，并在意见书上加盖单位公章后，回复我院。”2017年6月19日，西安市国土资源局经济技术开发区分局复函本院：“1、快捷酒店的土地证过户不存在政策性障碍；2、该酒店用地属违规改变土地用途，按照国家审计署西安特派办审计意见，规划部门已经对该违法行为进行了处罚，并对分割后的土地出具了规划用地指标。按照西安雨润与市国土局签订的出让合同约定，如需改变用途，由出让人收回土地使用权。为了完善土地手续，确保整改到位，需要原土地权利人西安雨润配合，向西安市国土资源局经济技术开发区分局提出土地收储申请以及营业执照等相关资料，待完成土地收储后西安市国土资源局经济技术开发区分局将采取挂牌出让，涉及出让金问题将依据评估结果集体决策决定，暂无法答复贵院。”
上述事实，有《西安雨润农产品全球采购有限公司快捷酒店经营权出让合同》、《合同权利义务转让协议书》、《西安雨润农产品全球采购有限公司快捷酒店裙楼产权出让合同》、《补充协议》（一）、(二)、《收款收据》、行政处罚决定书、庭审笔录等证据在案佐证。
一审法院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。合同为当事人设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，是确定当事人民事权益的重要依据。陕西东佳实业有限公司与西安雨润、润东公司签订的《合同权利义务转让协议书》，载明鉴于西安雨润与陕西东佳实业有限公司于2012年12月27日签订了《西安雨润农产品全球采购有限公司快捷酒店经营权出让合同》，该《西安雨润农产品全球采购有限公司快捷酒店经营权出让合同》已经部分履行。由于陕西东佳实业有限公司资产重组、股东股权变化，三方一致同意就陕西东佳实业有限公司将其在《西安雨润农产品全球采购有限公司快捷酒店经营权出让合同》中的权利和义务全部转让给润东公司，上述合同系各方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效协议。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”当事人均应按照约定履行自己的义务，一方不能或者不能完全履行约定义务，应当承担相应的责任。合同签订后陕西东佳实业有限公司、润东公司均按照合同约定履行了自己的义务，西安雨润亦按照合同约定向润东公司交付了涉讼快捷酒店。润东公司接收涉讼快捷酒店之后，着手进行了装修，但被叫停。叫停的原因为西安雨润转让给润东公司的涉讼快捷酒店所属土地性质为工业用地。案件在审理过程中，一审法院向西安市国土资源局经济技术开发区分局致函，西安市国土资源局经济技术开发区分局复函：“1、快捷酒店的土地证过户不存在政策性障碍；2、该酒店用地属违规改变土地用途，按照国家审计署西安特派办审计意见，规划部门已经对该违法行为进行了处罚，并对分割后的土地出具了规划用地指标。按照西安雨润与市国土局签订的出让合同约定，如需改变用途，由出让人收回土地使用权。为了完善土地手续，确保整改到位，需要原土地权利人西安雨润配合，向西安市国土资源局经济技术开发区分局提出土地收储申请以及营业执照等相关资料，待完成土地收储后西安市国土资源局经济技术开发区分局将采取挂牌出让。西安雨润辩称，关于出让涉讼快捷酒店、并将所属土地证、房产证负责办理过户给润东公司，以及产权过户费用的承担问题，2012年12月27日西安雨润与陕西东佳实业有限公司签订《西安雨润农产品全球采购有限公司快捷酒店经营权出让合同》，以及2013年3月29日陕西东佳实业有限公司与西安雨润、润东公司签订《合同权利义务转让协议书》，各方当事人在该合同第九条公证及产权过户税费的负担，明确约定“在本产权转让合同签订后，甲乙双方一致同意进行公证，办理本合同公证事宜所产生的各项费用双方各承担50%；甲乙双方依据法律法规的规定办理该酒店房地产过户手续并依法缴纳所需各项税费，经双方协商，该项税费甲乙双方各承担50%”。认为这里所说的依法缴纳所需各项税费包含了土地变性及过户的相关费用；并且润东公司、西安雨润在协商过程中，原告润东公司董事长邢小东也曾明确表示同意承担土地变性的所有费用。本院认为，双方约定“甲乙双方依据法律法规的规定办理该酒店房地产过户手续并依法缴纳所需各项税费，经双方协商，该项税费甲乙双方各承担50%”，含义有二：一、指的是依据法律法规的规定的费用，而非双方约定的费用；二、指的是办理该酒店房地产过户手续并依法缴纳所需各项税费，而非土地变性的费用。这从合同文本以及合同签订后近5年的时间内，西安雨润并未以任何方式通知或者催告润东公司交纳土地变性的一半费用可以证实；而且，西安雨润也没有向法庭举证自己积极准备履行土地变性以及办理涉讼快捷酒店房地产过户手续，故西安雨润的上述辩称，依法不能成立。西安雨润的不作为已经明显构成违约，导致涉诉快捷酒店不能正常投入使用，给润东公司造成较大经济损失，对此，西安雨润应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”润东公司要求西安雨润履行西安雨润与润东公司之间的合同，限期办理土地证和房产证，并过户至润东公司名下的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。润东公司要求西安雨润赔偿润东公司1416．84万元(按同期银行贷款利率计算)；由于西安雨润承诺，在合同签订之日起两年内如不具备将该快捷酒店裙楼所属的土地证及房产证负责办理至润东公司名下的条件，由西安雨润承担润东公司的经济损失(每日按照合同总款的3‰执行)；润东公司的该项诉讼请求未超出双方合同关于违约责任的约定，且符合法律规定，本院依法予以支持。润东公司要求西安雨润赔偿润东公司前期投入损失2819912元，因未向法庭提供有效证据加以证明，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款之规定，判决：一、被告西安雨润农产品全球采购有限公司与陕西东佳实业有限公司于2012年12月27日签订了《西安雨润农产品全球采购有限公司快捷酒店经营权出让合同》，原告陕西润东置业有限公司与陕西东佳实业有限公司、被告西安雨润农产品全球采购有限公司于2013年3月29日签订的《合同权利义务转让协议书》，原告陕西润东置业有限公司与被告西安雨润农产品全球采购有限公司于2013年4月13日签订的《西安雨润农产品全球采购有限公司快捷酒店裙楼产权出让合同》有效，继续履行；二、被告西安雨润农产品全球采购有限公司于本判决生效后三个月内将位于西安市草滩生态产业园尚苑路8号西安雨润全球采购中心快捷酒店所属土地使用权证及房屋所有权证过户至原告陕西润东置业有限公司名下；三、被告西安雨润农产品全球采购有限公司于本判决生效后一个月内赔偿原告陕西润东置业有限公司经济损失1416．84万元；四、驳回原告陕西润东置业有限公司要求被告西安雨润农产品全球采购有限公司赔偿原告陕西润东置业有限公司前期投入损失2819912元的诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费123730元（原告陕西润东置业有限公司已经预交），原告陕西润东置业有限公司承担3730元，被告西安雨润农产品全球采购有限公司承担120000（原告陕西润东置业有限公司已预交，被告西安雨润农产品全球采购有限公司随上述款项迳付原告陕西润东置业有限公司）。
在本院二审期间，上诉人西安雨润提供证据：2016年3月11日润东公司出具的会议纪要。内容为“会议议题：雨润快捷酒店解约事宜。会议达成以下共识：1、双方同意解除《快捷酒店经营权出让合同》（包含主楼和裙楼合同）、《补充协议（一）》和《补充协议（二）》。2、退款方式双方可进一步协商。”证明目的：涉案合同已被双方协商解除。润东公司认为该证据不是新证据，拒绝质证。
润东公司提供以下证据：1、《西安雨润农产品全球采购有限公司关于快捷酒店问题处理会议纪要》，证明2016年5月6日，雨润公司与润东公司就酒店问题解决召开专题会议；2、雨润公司往来函件三份：（1）2016年4月23日《告知函》。雨润公司函告润东公司，收到2016年4月22日的律师函，告知其从4月25日起，双方每周五召开沟通会议。（2）2016年5月12日《快捷酒店对接会议时间调整说明》。雨润公司因上报集团的请示及会议纪要暂时未得到集团批复，与润东公司协商后，调整会议时间，待集团答复后恢复原定时间。（3）2016年9月23日《回复函》。内容：收到润东公司2016年的9月14日的律师函。回函如下：双方于8月15日召开会议，初步确定了由润东公司将其履行合同损失部分的清单及相应凭证提交雨润公司，经双方核对最终来确认润东公司的实际损失金额。会后，因润东公司未提交完整的损失依据，导致无法最终确定实际损失金额，其不应承担损失进一步扩大的责任。希望其能将其损失的完整资料提交，尽快完成损失确定工作。证明目的：双方关于合同解除没有达成任何意向，关于合同的履行依然还在对接中。雨润公司质证认为：上述证据不是新证据。但对真实性认可，证明目的不认可。认为双方于2016年3月11日已经达成了解除合同的共识，这几组证据是双方对损失部分进行协商赔偿的过程，不代表雨润公司同意对合同继续履行。
二审查明原审判决认定的事实属实，本院予以确认。另查明，合同签订后，因西安雨润未按照合同约定履行办理土地证、房产证过户的义务，双方为此事多次进行协商。涉案房屋位于西安市机场高速东侧、明光路西侧的宗地上，该宗地的土地使用权人为西安雨润农产品全球采购有限公司，土地权利证书号为西经国用（2012出）第001号。宗地面积为486789.59平方米（730.184亩），土地用途为工业用途，使用权类型为出让，终止日期为2061年7月26日。2018年3月12日，江苏省高级人民法院作出（2018）苏民初14号民事裁定书，裁定冻结江苏雨润农产品集团有限公司、西安雨润农产品全球采购有限公司、江苏雨润肉类产业集团有限公司、江苏地华实业集团有限公司、威海雨润置业有限公司、威海雨润文化旅游发展有限公司银行存款1989275196.06元，或查封、扣押、冻结其相应价值的其他财产、权益。2018年3月21日，江苏省高级人民法院向西安市国土资源局经开分局发出（2018）苏民初14号协助执行通知书，要求协助执行以下事项：查封位于西安市经开区尚苑路南侧、明光路西侧、面积312994.1平方米工业用地使用权及312994.1平方米地上建筑物，土地使用证编号为西经国用（2012出）第015号。查封位于西安市机场高速东侧、明光路西侧、面积为486789.59平方米及地上建筑物，土地使用权证编号为西经国用（2012出）第001号，查封期限为三年，自2018年3月21日至2021年3月20日止。查封期间不得办理转让、抵押等处分行为。
本院认为，根据原审判决以及双方当事人的上诉答辩情况，本案的争议焦点为：1、双方签订的房屋买卖合同的效力问题。2、双方是否协商一致解除了房屋买卖合同。3、双方签订的房屋买卖合同是否应继续履行、能否直接判处限期办理案涉土地证、房产证过户。4、由西安雨润承担1416.84万元的损失赔偿责任是否适当。5、原审是否超出润东公司的诉讼请求进行判处。
关于双方签订的房屋买卖合同的效力问题。上诉人认为西安雨润不具备房地产开发资质，快捷酒店所在土地的性质为工业用地，不具备房地产开发的条件，酒店未取得“五证”不能销售，双方合同违反了法律强制性规定，应为无效合同的上诉理由，经查，西安雨润不是房地产开发企业，其就已建成的“快捷酒店”与润东公司签订产权转让合同，其出售房屋的行为，无需具备房地产开发经营资质。双方交易的房屋未取得房产证，土地用途为工业用地，在该土地上建造酒店，改变土地用途，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，但该规定不是认定合同无效的强制性规定。故上诉人西安雨润提出合同违反法律强制性规定应为无效的理由不能成立。双方就西安雨润已建成的房屋签订了买卖合同，并就后续办理土地证、房产证的权利义务进行了约定，该合同是双方的真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，故原审判决认定双方签订的买卖合同合法有效是正确的。
关于双方是否协商一致解除了买卖合同的问题。西安雨润上诉称双方已就合同解除达成了一致意见，对此润东公司答辩认为双方解除合同只是意向性意思表示，在此之后双方还一直就合同的履行进行磋商，双方的合同并未解除。对于合同是否协商解除的认定，不仅要有双方一致要求解除合同的意思表示，还要对已履行部分的返还以及违约责任的分担等清理事项作出约定。本案中，双方并未对合同解除后的清理事项作出明确的约定，不能依据双方曾有过解除合同的意思表示而认定双方合同已经协商解除。故西安雨润关于合同已经协商解除的上诉理由不能成立。
关于合同是否应该继续履行的问题。《中华人民共和国合同法》第六条规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”；第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。在案件审理过程中，原审法院向西安市国土资源局经济技术开发区分局致函咨询双方买卖的房屋土地证以及房产证过户有无政策性障碍以及办理相关土地证以及房产证过户需要经过哪些程序、所需费用等问题。根据西安市国土资源局经济技术开发区分局复函的内容来看，涉案土地证过户不存在政策性障碍，但对于土地证的办理需要按照行政机关的相关程序进行审批。西安雨润上诉提出履约费用过高，如继续履行，显失公平的上诉理由，但其并未提供相应的证据来证明其主张。另外，双方当事人在诉讼中均未提出解除合同的诉讼请求，故双方签订的房屋买卖合同应当继续履行。关于能否判处限期办理土地证、房产证过户的问题，因为土地证、房产证的办理是土地、房产管理部门依职权进行行政管理的范畴，当事人之间约定的房产转让事项，除了要符合双方合同约定的条件外，还需要按照行政部门的管理要求履行相关的审批程序。根据本案情况来看，西安雨润目前并未取得涉案房产的土地证、房产证，该土地目前属于工业用途，且与其余700余亩土地在同一个土地证上，如要办理土地证过户，实际上涉及到土地证的分割等方面的内容；要办理房产证，必须要有土地证并经过建设规划部门的审批备案程序。故西安雨润能否办理涉案土地证、房产证必须要经过行政主管部门的审批程序。另外，在本案审理过程中，江苏高院诉讼保全查封的范围包含了本案的房屋、土地。综上，本案土地证、房产证办理过户的条件目前并未成就，润东公司要求判令限期办理土地证、房产证过户的诉讼请求依法不能得到支持。
关于赔偿违约损失的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人均应按照约定履行自己的义务，一方不能或者不能完全履行约定义务，应当承担相应的责任”。在房屋买卖合同签订后，润东公司按照双方合同约定，支付了购房款，并接收了房屋，履行了自己的义务，但西安雨润未按照双方合同的约定履行在两年内办理土地证、房产证并过户的义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。对于上诉人提出润东公司明知该土地性质为工业用地还受让快捷酒店，办理土地证、房产证存在很多障碍，润东公司本身存在过错，亦应当承担一定的损失的上诉理由，经查，双方在签订合同时对于房屋的土地用途属于工业用地现状是知晓的，所以双方合同对土地证、房产证的办理约定了两年的办理期限，并约定西安雨润在润东公司按照约定承担付款义务后，如果不能在两年内将土地证、房产证办理在润东公司名下，将承担损失赔偿责任。润东公司全面履行了合同约定的义务，在履约过程中并无违反合同约定的行为，西安雨润提出润东公司有一定的过错亦应承担部分损失的上诉理由无事实依据，不能成立。润东公司起诉要求赔偿损失的数额为1416.84万元,该数额低于双方合同约定的损失赔偿数额,故原审判处由西安雨润赔偿润东公司经济损失1416.84万元并无不当。
关于西安雨润提出的原审法院在润东公司的诉讼请求不明确的情况下，径直作出两份合同均有效继续履行的判决，超出润东公司诉讼请求的上诉理由，经查，陕西东佳实业有限公司与西安雨润、润东公司签订的《合同权利义务转让协议书》，将东佳公司在《西安雨润农产品全球采购有限公司快捷酒店经营权出让合同》中的权利和义务全部转让给润东公司，内容不违反法律规定，据此，润东公司承继了东佳公司在该份合同中的权利义务。本案两份房屋买卖合同的标的物分别是同一栋建筑的主楼、裙楼及地下室，两份合同权利义务的承担者相同，故润东公司起诉要求西安雨润履行双方签订的合同，是请求对房屋买卖合同的继续履行，其诉讼请求是明确的，原审并未违反法律规定超出诉讼请求作出判决。
综上，原审判决认定双方签订的房屋买卖合同合法有效，双方应继续履行是正确的，判处西安雨润因违约赔偿润东公司经济损失1416.84万元也是适当的，唯限期西安雨润三个月内将案涉土地证及房产证办理过户至润东公司名下的判处不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持西安市中级人民法院（2017）陕01民初129号民事判决第一、三、四项（即被告西安雨润农产品全球采购有限公司与陕西东佳实业有限公司于2012年12月27日签订了《西安雨润农产品全球采购有限公司快捷酒店经营权出让合同》，原告陕西润东置业有限公司与陕西东佳实业有限公司、被告西安雨润农产品全球采购有限公司于2013年3月29日签订的《合同权利义务转让协议书》，原告陕西润东置业有限公司与被告西安雨润农产品全球采购有限公司于2013年4月13日签订的《西安雨润农产品全球采购有限公司快捷酒店裙楼产权出让合同》有效，继续履行；被告西安雨润农产品全球采购有限公司于本判决生效后一个月内赔偿原告陕西润东置业有限公司经济损失1416．84万元；驳回原告陕西润东置业有限公司要求被告西安雨润农产品全球采购有限公司赔偿原告陕西润东置业有限公司前期投入损失2819912元的诉讼请求）；
二、撤销西安市中级人民法院（2017）陕01民初129号民事判决第二项（即被告西安雨润农产品全球采购有限公司于本判决生效后三个月内将位于西安市草滩生态产业园尚苑路8号西安雨润全球采购中心快捷酒店所属土地使用权证及房屋所有权证过户至原告陕西润东置业有限公司名下）；
三、驳回陕西润东置业有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
一审案件受理费123730元（润东公司预交）二审案件受理费595676元（西安雨润预交），共计719406元，由上诉人西安雨润农产品全球采购有限公司负担647466元，被上诉人陕西润东置业有限公司承担71940元。
本判决为终审判决。
审判长 郭 萍
审判员 王彩萍
审判员 武江海
二〇一八年五月二十八日
书记员 张 歌