北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第22475号
原告窦叔威，男，1942年1月11日出生。
委托代理人吕秀琴，河北华祥律师事务所律师。
被告北京光华纺织集团有限公司，住所地北京市朝阳区光华路8号。
法定代表人程庆宝，董事长。
委托代理人牛海涛，北京市阳光律师事务所律师。
委托代理人杨刚，北京市阳光律师事务所律师。
原告窦叔威（以下简称原告）与被告北京光华纺织集团有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员孙铭溪独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人吕秀琴、被告的委托代理人牛海涛、杨刚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：1998年被告（当时名称为光华染织厂）有一套商品房，由于仅有一套无法分配，经厂务会决定，以当时市场价335000元人民币公开向本厂职工销售。厂里许多职工申请购置此房，我也向分房委员会提出申请，后经厂务会研究决定同意将此房屋出售给我。1998年9月30日，我与被告签订协议，约定被告同意将位于北京市朝阳区道家园小区13号楼13层1301号房屋转让给我，转让价格为335000元人民币。由于该房屋出售需要北京市房改办批准，故在协议签订后，被告需要向房改办提出申请，申请获得批准后7日内，我向被告交纳32万元，被告在收到第一笔购房款后，应将上述房屋在7日内交付我使用。若被告不能在规定期间内将房屋交给我，视为违约，我可以要求违约金。协议签订后，我将32万元交给财务科，但是没有给发票，说是办完房产证交齐余款后再开具发票。之后，我到分房委员会找当时的负责人，负责人了解到购房款已×交到财务科后，即将当时厂长赵铁方签字厂里盖章承认的购房协议与房屋钥匙一并交给我，同意我入住，并答应尽快为我办理产权证。入住后，我一直不停催促被告办理房屋产权过户手续，被告负责房屋管理的人员总是说在办理，但是我始终没有拿到房产证。房屋已×居住16年，但是产权问题一直困扰着我。我认为我与被告签订的房屋买卖合同真实有效，我已×支付了90%以上的房款，但是被告却迟迟不予办理产权过户手续，故我诉至法院，请求判令被告配合我办理北京市朝阳区道家园小区13号楼13层1301号房屋的产权过户手续，我同意交纳剩余房款35000元。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：第一，我公司不是本案的适格被告，我公司并非涉案房屋的原所有权人，无法配合原告办理手续；涉案房屋是我公司的上级公司，北京光华纺织控股集团，也就是原来的纺织局，他们进行的集资建房，后来纺织集团与我公司进行了房屋置换，当时也没有办理房屋过户手续。在这种情况下，我公司将房屋作为商品房将涉案房屋出售给了本案原告，双方签订了协议书。我们接到诉状后，也与上级公司积极联系，上级公司向我公司表示，由于本案原告无法提供发票，所以无法办理手续。第二，双方于1998年签订的协议书，是附条件的协议，根据协议第二款付款方式，由于甲方出售上述房屋的行为尚需房管局批准，说明这一条意思很明确，原被告双方对于房屋性质是很明确的，知道房屋是集资建房的性质，并且必须要经过房管局的批准才能出售，故房管局批准是协议成就的前提条件，所以房管局批准不了变更，所以我们无法办理相应的过户手续。第三，根据谁主张谁举证的诉讼原则，现在原告提出向我方交纳了购房款，应该提交相关证据，从我方收到的诉讼材料来看，没有收到材料。我单位也查询了账目明细，并没有发现有原告交款的凭证和记录，也就是说，原告现在并没有支付给被告购房款，所以我们认为现在办理过户手续的条件不成就，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：为证明与被告的房屋买卖关系，原告提交《协议书》复印件，其中北京光华染织厂作为甲方，原告作为乙方，约定“甲方现拥有以甲方为所有权人的产权房一套，位于北京市朝阳区道家园小区13号楼13层1301号（以下简称涉案房屋）。乙方自愿购买上述房屋。甲方同意出售该房屋并同时将该房屋的产权同时转让给乙方。双方经协商就上述房屋买卖意向达成如下协议：一、上述房屋同转让给房屋的产权的售价为人民币叁拾叁万伍仟元整。二、付款方式：由于甲方出售上述房屋的行为尚需北京市房改办批准，故付款方式按如下步骤执行：1、在此协议书签订后，甲方向北京市房改办提出上述房屋出售申请。2、在上述申请获得北京市房改办批准后7日内，乙方向甲方缴纳人民币叁拾贰万元整，并同时入住该房屋。3、尾款即人民币壹万伍仟元整，待乙方得到以乙方为所有权人的该房屋房地产权属证明书（北京市政府承认的商品房产权）时，一次性交付甲方……”就办理房屋产权过户手续的费用，双方约定由乙方承担；其他费用按照规定由双方分别承担，办理产权过程中的有关证明文件，由双方自行负责。被告认为该协议书为复印件，其自行保存的亦为复印件，不足以证明双方的房屋买卖关系。
就原告交纳房款事宜，原告提交被告工作人员韩×及刘翔的证言，证实原告已×实际交纳房款。另，证人韩×（时任光华染织厂副厂长，分房委员会主任）出庭作证称：“1989年光华染织厂与上级单位纺织局有一套交换房，交换房是厂长办的，当时房子拿到后，只有一套房子，没法分配，所以厂子决定按照当时的商品房价格卖给厂里的职工，当时厂里的很多职工都希望买；厂里开完会决定在申请买房的人中选择骨干，当时原告是厂卫生科的科长，所以同意原告购买；当时80平米，总价是33万多块钱，同意以后原告就交款；交款先交30万，等到办完产权证再把剩余的款3万元补齐，厂里给他开具正式发票；在此期间，原告将房款交到财务科了，财务科也告知分房委员会，原告拿着30万元的收据到了厂分房委员会，当时还有一个副主任叫刘翔，是工会主席，看到收据之后，同时接到了财务通知，我们就把协议书给了原告，然后原告找了厂长赵铁方，经过厂长签字的协议书到了分房委员会，我们看到协议书后，就把房屋钥匙给了原告，准予其入住，剩下的手续就由分房委员会办理。”经当事人及法庭询问，韩×表示当时看到了原告交纳房款30万元的收据，同时经与财务科长刘书凤核实原告确实交纳了房款，才办理了签署协议及入住手续。被告认为韩×并未亲眼看到原告交款，不足以证实原告已×交纳了房款。
原告另申请证人牧×（时任光华染织厂财务）出庭作证。牧×称：“我1994年到2001年在光华厂做财务工作，任职出纳，2001年开始单位科里让我去管审计，对合作公司监管财务账户，还属于光华厂职工；原告买房是我经手的，原告先找我科长，原告把钱先给财务科长，科长把原告和钱带到我处进行钱款清点，我对此事印象比较深。当时有一个小插曲，因为当时所有的大学生都是骨干，原告带着女婿到我们办公室，当时房子很多，很多和我一起的大学生都分到房子了，就没有分给我，因为我们家有房，当时原告和他女婿来的时候我记得原告和我聊天很多，说女婿结婚需要地方住，原告走了之后我还和同事说，我是本厂职工都没有分给我房子，所以我对此事印象很深，和同事唠叨了很长时间。房款是我本人清点的。我经手的有支票25万元，现金5万元，其余部分由于当时财务科长刘书凤也收很多房款，也做账，可能是她收的，总房款原告交了多少不是很清楚。我给原告开具了发票。我们收款后，统一向分房委员会主任韩×报告，韩×指派下属具体办理。”原告解释称，根据《协议书》，其应该先交纳32万元购房款，但是后经协商，先交纳30万元即可。其女婿通过其个人开办的公司出具转账支票支付25万元，另支付了5万元现金。当时单位仅开具了收据，表示产权证办下来后给原告补开发票。被告表示，牧×证言中有关交款次数、是否开具发票与原告的陈述存在矛盾。另，被告表示，因时任财务科长刘书凤、厂长赵铁方均涉及刑事犯罪被追究刑事责任，当时的情况并没有核实清楚，现在无法查到原告交款的记录。
另查，北京光华染织厂于2009年5月18日经北京市工商行政管理局批准，名称变更为被告。
就涉案房屋的权属状况，经原告申请，本院赴北京市朝阳区房屋管理局进行调查，显示北京市纺织建设承发包有限公司于2000年8月13日向北京市朝阳区房屋土地管理局提交了分配单，上显示“朝阳区道家园13号楼共计房屋200套，总面积13068平方米，已由北京市纺织建设承发包公司登记产权，房屋84套……现由北京市纺织建设承发包公司登记产权18套，其余98套房屋分配给以下单位，房号如下……北京光华染织厂，1套，1301……”被告对此予以认可，但表示房屋虽分配给被告，但是没有办理相关产权登记，故不能过户给原告。
上述事实，有协议书、证人证言、分配单、名称变更通知及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：本案的争议焦点是，第一，原告与被告签订的《协议书》是否真实存在，合法有效。第二，被告是否为本案适格被告。第三，原告是否交纳了房款。就争议焦点一，本院认为，原告与被告签订的《协议书》，虽仅有复印件，但是被告亦表示其存有《协议书》复印件，且在本院调取房屋分配单中也确实显示涉案房屋分配给光华染织厂，原告亦在房屋中居住多年，故本院认定原被告签订的《协议书》真实存在，系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。
就争议焦点二，本院认为，原告与被告签订了买卖涉案房屋的《协议书》，协议书上也载明原被告之间支付房款、办理房屋产权过户手续的义务，原告以房屋买卖合同起诉，被告作为合同向对方，系本案适格被告。
就争议焦点三，本院认定原告已×交纳了30万元购房款。理由如下：第一，作为时任光华染织厂分房委员会主任及财务科工作人员的证人已×证实了原告交款的事实，虽然其陈述在是否开具发票、交款次数等方面存在一定矛盾，但是开具发票或收据、几次交款，并不能推翻证人陈述中关于原告已×交纳购房款的核心内容；第二，证人的分别陈述中，关于收取房款、财务部门与分房委员会部门分别办理的房屋相关事项、流程均可相互印证，其可信度较高；第三，若原告根本没有交纳房款，那么在原告长达十余年在涉案房屋中居住的时间内，被告作为直接将房屋分配给原告的用人单位，从未就此提起异议，显然不符合常理。故，本院认定原告已×交纳购房款。关于原告已×交纳的购房款数额，被告未能就原告的举证进行反证，原告本人及证人韩×均陈述为30万元，证人牧×表示自己经手的25万元之外并不清楚，结合《协议书》中约定原告需交纳32万元才可以入住，原告自认仅交纳30万元后入住，并同意在本案中支付剩余33500元房款，本院认定原告已交纳30万元购房款。
综合本案查明的情况，原告与被告在签订《协议书》、原告交纳超过90%的房款后，原告长年居住在涉案房屋中，被告现以当年负责人或经办人员因刑事犯罪或未进行财务记载为由不予配合办理产权过户手续，本院难以支持。故原告要求被告按照《协议书》的约定办理产权过户手续，本院予以支持。关于被告主张的相应的审批手续等，因被告本应在《协议书》签订后即进行相关审批手续，且该手续的办理亦应为被告所负担的义务，被告应自行完成。关于产权过户的相关税费，因《协议书》中关于“一切费用”、“费用”等约定不明，故应按照国家规定负担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
被告北京光华纺织集团有限公司于本判决生效之日起六十日内配合原告窦叔威办理北京市朝阳区道家园小区13号楼1301号房屋的房屋所有权证，原告窦叔威于产权证颁发当日向被告北京光华纺织集团交纳剩余房款三万五千元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费35元，由被告北京光华纺织集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 孙铭溪
二〇一四年八月十二日
书 记 员 郝 卓