北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第10959号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京朝顺平通文化发展中心，住所地北京市朝阳区东坝乡七棵树村。
法定代表人杨连成，董事长。
委托代理人杨潇，男，1988年12月8日出生。
委托代理人林琪，北京市冠腾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）第一物业服务（北京）有限公司，住所地北京市海淀区青云里满庭芳园小区配套公建二层。
法定代表人张鹏，董事长。
委托代理人梁聪，男，1988年1月7日出生。
委托代理人蒋昆仑，男，1987年11月20日出生。
上诉人北京朝顺平通文化发展中心（以下简称朝顺平通中心）因与被上诉人第一物业服务（北京）有限公司（以下简称第一物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院作出的（2015）顺民初字第02746号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
第一物业公司在原审法院起诉称：第一物业公司与朝顺平通中心曾于2013年签订《商铺租赁合同》，合同约定，由朝顺平通中心承租第一物业公司位于北京市顺义区×二层201号、202号、203号以及会所三层301号铺位，并支付相应租金，其中租金支付方式为按年度预付的方式进行支付，租赁期限为3年，自2013年12月16日起至2016年12月15日止。但合同成立后，虽经第一物业公司方多次催缴，朝顺平通中心拒不支付2014年12月16日起至2015年12月15日期间的租金，总额高达516276元人民币。由于朝顺平通中心故意拖欠商铺租金的行为已严重构成违约，因此，依照合同法以及租赁合同第十七条第一款第五项的有关约定，朝顺平通中心迟延支付租金等费用的，应自逾期之日起每日支付所欠金额的1%的违约金。本案，朝顺平通中心从逾期之日起至2014年12月31日应支付违约金，共计82604.16元。朝顺平通中心作为北京市顺义区×201号、202号、203号、301号铺位的承租方，在经第一物业公司多次催缴其仍无故拖欠租金的行为，严重违反了合同约定及法律规定，给第一物业公司方造成重大经济损失。故起诉，要求1.判决朝顺平通中心支付拖欠的租金共计516276元；2.判决朝顺平通中心支付与拖欠租金等额的滞纳金82604.16元；3.案件受理费由朝顺平通中心方负担。本案审理过程中，第一物业公司将其诉讼请求明确如下：1.判决解除第一物业公司、朝顺平通中心双方于2013年11月1日签订的《×201号、202号、203号、301号商铺租赁合同》；2.判决朝顺平通中心支付拖欠第一物业公司2014年12月16日至实际腾退涉诉租赁房屋之日止的租金及占有使用费；3.判决朝顺平通中心按合同约定支付第一物业公司相当于三个月的违约补偿金129069元；4.判决朝顺平通中心赔付免租期的租金费用损失81174元；5.判决朝顺平通中心立即将租赁房屋腾退给第一物业公司；6.判决第一物业公司不予返还朝顺平通中心租赁押金；7.判决本案诉讼费由朝顺平通中心承担。
朝顺平通中心在原审法院答辩称：不同意第一物业公司诉讼请求。双方签约之后，第一物业公司没有按约定交付部分租赁标的物，朝顺平通中心仅同意已接收部分的租金，即三层301号，对于双方签署的租赁合同，朝顺平通中心于2014年12月向第一物业公司发出解除合同的通知，朝顺平通中心认为第一物业公司租赁物不符合条件，合同目的无法实现，故要求解除合同。朝顺平通中心同意解除合同，但朝顺平通中心认为是第一物业公司违约在先。朝顺平通中心认为双方之间的租赁合同应在2014年12月16日解除，因朝顺平通中心是在2014年12月16日向第一物业公司邮寄解除合同通知书。所以第一物业公司的第一项诉讼请求不存在，朝顺平通中心已经向第一物业公司邮寄解除通知，第一物业公司不来接收，怠于行使自己的权利，所以第一物业公司第二、三、四项诉讼请求没有事实与法律依据，朝顺平通中心不予认可。现涉诉租赁商铺已经是空置，不需要腾空了。关于租赁押金，朝顺平通中心认为是第一物业公司违约在先导致解决合同，所以押金应返还朝顺平通中心。
朝顺平通中心在原审法院作为反诉原告反诉称：2013年11月1日，朝顺平通中心与第一物业公司签订《×201号、202号、203号、301号商铺租赁合同》与《×201号、202号、203号、301号物业服务合同》。签约前朝顺平通中心依约于2013年10月24日支付押金45609元，签约后朝顺平通中心依约于2013年11月12日支付租赁合同预付款405870元；而第一物业公司未依约交付物业，延期交付三层，二层未交付。朝顺平通中心无奈只得将一部分业务安排于他处另行办公。入住三层之后，出现如下严重影响朝顺平通中心办公的情形：1.出租屋出现漏水的情况并有房顶碎裂和房板落下现象，并已经造成朝顺平通中心财产损失，存在砸伤办公人员的危险，通知出租方但至今也未得到修缮。2.现公共区域内照明设备依旧无法使用，致使朝顺平通中心人员夜间出行不便，三楼监控设备未被开启，安全无法得到保障。3.卫生清理与垃圾清倒无人处理，三楼公共厕所内女厕所有一间一直未被修理，影响朝顺平通中心职员特别是女职员办公。4.特别是冬日在开启物业提供的中央空调的情况下，室温只有10度，冻手冻脚，无法办公，与出租方协商多次一直不予解决，无奈朝顺平通中心只得解除合同另觅办公地点。综上，出租方迟延履行合同，未尽到安全保障等法定与约定义务，致使合同目的无法实现，朝顺平通中心已于2014年12月发出解除合同的通知。由于第一物业公司根本违约行为，导致业务开展延误，造成资源闲置浪费，应当赔偿损失。为维护朝顺平通中心合法权益，反诉请求判令：1.确认双方之间于2013年11月1日签订的《×201号、202号、203号、301号商铺租赁合同》于2014年12月16日解除；2.判决第一物业公司返还朝顺平通中心租房押金45609元；3.判决第一物业公司返还朝顺平通中心多支付的二层201号、202号、203号租金218288.76元；4.第一物业公司承担本案全部诉讼费。
第一物业公司在原审法院作为反诉被告就反诉答辩称：不同意朝顺平通中心的反诉诉讼请求。按照朝顺平通中心的事实与理由中陈述的影响朝顺平通中心办公情形中的第一项，第一物业公司认为朝顺平通中心陈述的交付房屋存在质量的问题并不存在并且从未通知第一物业公司。第二至四项是双方基于物业服务合同需要处理的，并不是租赁合同的内容，与本案无关；朝顺平通中心确实在签订合同时一次性向第一物业公司交付405870元，是涉诉租赁房屋2013年12月16日至2014年12月15日的租金。朝顺平通中心一直占有租赁房屋，关于押金的意见坚持第一物业公司在本诉的意见。
原审法院经审理查明：涉诉租赁房屋位于顺义区×甲1-1至3层101，所有权人为北京×房地产开发有限公司。2011年8月1日，北京×房地产开发有限公司作为委托方出具授权委托书授予受托方第一物业公司×分公司作为其租赁合同签署、租金等费用代收及商铺运营、管理等事务处理的代理方。2013年11月1日，第一物业公司×分公司（出租人）与朝顺平通中心（承租人）签订《×201号、202号、203号、301号商铺租赁合同》，约定朝顺平通中心租赁万×二层201号、202号、203号以及会所三层301号铺位，租用建筑面积为1668.2平米。该合同第二条租期约定：租期3年，自2013年12月16日起至2016年12月15日止。租期包括免租期在内。起租日定于2013年12月16日。该合同第四条租金及免租期约定：1.12013年12月16日至2014年12月15日，每平方米人民币24.33元／月；月租金40587元；1.22014年12月16日至2015年12月15日，每平方米人民币25.79元／月；月租金43023元。2.免租期为2个月，即自2013年12月16日至2014年2月15日止，包括在租期内，免租期内承租人无需支付租金。该合同第六条租金及其他费用的支付第四项约定：承租人应在签约后五日内，向出租人预付免租期后第一年度（2014年2月16日至2014年12月15日）的租金405870元人民币。该合同第七条租赁押金第二项约定：租赁押金将由出租人为承租人保留，不计利息。如承租人违约，出租人将有权解除本租赁合同并没收全部租赁押金作为违约金处理。该合同第九条用途约定：所租铺位仅限于开设“办公、办画展”。该合同第十二条出租人的义务约定：2.保持包括商城或商铺所在整体建筑内的屋顶、主结构、墙面以及电源、下水道和电缆以及承租人责任以外的其他部分处于完好状态。保持公共区域所有电梯、灭火及安全设施、空调设备及其他设备处于正常运行状态。3.保持商铺所在公共区域、洗手间及其他公共部分的清洁。第十八条提前解除租赁合同第一项约定：如果承租人要求在租期内解除租赁合同，承租人应提前至少120天向出租人发出提前解除租赁合同的书面申请，出租人可选择同意，但承租人应根据租期剩余的时间向出租人支付补偿金。具体金额为：离租期结束多于12个月的，收取相当于三个月租金的补偿金。第十九条通知的送达约定：根据本租赁合同需要发出的全部通知，均须采取书面形式，包括信函、传真等。
朝顺平通中心于2013年10月23日通过转账支付第一物业公司押金45609元，于2013年11月11日通过转账支付第一物业公司第一年度的租金405870元。庭审中，经法院询问，双方一致认可涉诉租赁标的物的面积及范围为双方签订租赁合同附件一中平面图阴影部分，并同时表示涉诉租赁房屋并没有实际标明房间号，双方一致认可朝顺平通中心未在涉诉租赁房屋内装修。
庭审中，经法院询问，朝顺平通中心一方明确表示不再继续履行双方之间签订的租赁合同，理由为第一物业公司违约在先，延期交付符合合同约定的租赁标的物，导致合同目的无法实现，并同时表示延期交付符合合同约定的租赁标的物的含义是指在交付涉诉租赁房屋二层时，其中多个房间存在占用的情况，并且一直占用至2014年4月18日才将占用的物品搬走，对此朝顺平通中心出示2014年4月18日拍摄的照片两张，但其中并未显示物品占用的情况，朝顺平通中心表示除照片外没有其他证据证明第一物业公司的占用情况。第一物业公司则表示其在2013年12月接到朝顺平通中心的通知后，很快就将占用的物品搬走了。朝顺平通中心出示照片一组，用以证明涉诉房屋存在房板掉落、房顶碎裂、照明设备不符合使用条件、厕所无人打扫、安全门损坏等情况，第一物业公司认可该组照片的真实性，但同时表示即使存在照片中的情况，朝顺平通中心一方也未通知其进行修复。朝顺平通中心则表示已经通知第一物业公司进行修复，但第一物业公司表示修不了，对此陈述朝顺平通中心没有证据予以证明。
上述事实，有法院庭审笔录、《×201号、202号、203号、301号商铺租赁合同》、转账凭证、照片等证据在案佐证。
原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。第一物业公司×分公司作为第一物业公司的分支机构，不具备独立的法人主体资格，其签署的合同应由第一物业公司承担权利义务。双方签订的《×201号、202号、203号、301号商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，各方应依约履行。
租赁合同是出租人转移标的物的使用权于承租人，承租人支付租金的合同，朝顺平通中心在租赁合同履行期间，有权使用涉诉租赁标的物，如涉诉租赁标的物存在瑕疵，应及时通知第一物业公司要求解决。朝顺平通中心表示是第一物业公司违约在先，延期交付符合合同约定的租赁标的物，导致合同目的无法实现，但对其主张无法提交证据予以证明，并且对其要求第一物业公司修复涉诉租赁房屋相关设施的主张亦无法提交证据予以证明，因此，法院对其要求确认双方之间就涉诉租赁房屋的租赁合同于2014年12月16日解除及返还其多支付的二层201号、202号、203号租金218288.76元的反诉请求不予支持。朝顺平通中心当庭表示不再履行合同义务的行为已构成根本违约，第一物业公司据此起诉要求解除双方之间就涉诉租赁房屋的租赁合同并由朝顺平通中心支付其占有使用涉诉租赁房屋期间的租金及承担相应违约责任，于法有据，法院予以支持。
关于第一物业公司要求朝顺平通中心赔付免租期内的租金费用损失的主张，因在双方签订的租赁合同中并未约定，依据不足，法院不予支持。在双方签订的租赁合同约定如承租人违约，出租人将有权解除本租赁合同并没收全部租赁押金作为违约金处理，因此在承租人违约的前提下，出租方不予返还的租房押金是充当违约金，在第一物业公司已经主张违约金的前提下，再行主张不予返还朝顺平通中心租赁押金，依据不足，法院不予支持。对于朝顺平通中心主张第一物业公司返还其租房押金的反诉请求，于法有据，法院予以支持。
针对第一物业公司主张之违约金数额，考虑到双方对违约金数额约定过高，且朝顺平通中心亦请求予以调整减少，故法院结合违约程度，兼顾合同的履行情况及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定，对第一物业公司违约金数额请求过高部分，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、第一物业服务（北京）有限公司与北京朝顺平通文化发展中心之间于二〇一三年十一月一日签订的《×201号、202号、203号、301号商铺租赁合同》于本判决生效之日解除；二、北京朝顺平通文化发展中心于本判决生效之日起七日内按照每日一千四百三十四元一角的标准给付第一物业服务（北京）有限公司自二〇一四年十二月十六日至北京朝顺平通文化发展中心实际腾退涉诉租赁房屋之日止的租金及占有使用费。三、北京朝顺平通文化发展中心于本判决生效之日起七日内将涉诉租赁房屋腾退并交付给第一物业服务（北京）有限公司。四、北京朝顺平通文化发展中心于本判决生效之日起七日内给付第一物业服务（北京）有限公司违约金五万元；五、第一物业服务（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京朝顺平通文化发展中心租房押金四万五千六百零九元；六、驳回第一物业服务（北京）有限公司的其他诉讼请求；七、驳回北京朝顺平通文化发展中心的其他反诉请求。
朝顺平通中心不服原审法院判决，向本院提起上诉。朝顺平通中心的上诉请求是撤销原审法院判决，改判驳回第一物业公司在原审中的诉讼请求，支持朝顺平通中心在原审提出的反诉请求，或者将本案发回重审；一、二审诉讼费由第一物业公司负担。朝顺平通中心的上诉理由是第一物业公司迟延交付房屋，朝顺平通中心有权解除涉案合同，该合同已于2014年12月16日解除。
第一物业公司同意原审判决，不同意朝顺平通中心的上诉请求。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院审理过程中，朝顺平通中心提交了房屋交接验收单，证明双方于2013年12月9日办理了3层房屋交接手续，没有办理2层房屋交接手续。第一物业公司不认可该证据的证明目的。朝顺平通中心申请其员工毛×、杨×出庭作证，证明第一物业公司在2013年年底的时候尚未交付涉案房屋的2层。第一物业公司不认可证人证言的客观性，不认可证明目的。以上事实，有房屋交接验收单、证人证言等证据在案佐证。
本院认为：第一物业公司和朝顺平通中心签订的《×201号、202号、203号、301号商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，各方应依约履行。合同一经有效成立，就具有法律效力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自解除，否则即要承担违约责任。合同的解除直接关系到合同当事人的切身利益，合同的解除必须符合约定解除或者法定解除的条件。朝顺平通中心认为第一物业公司迟延交付房屋，朝顺平通中心有权解除涉案合同，但是未提交充分的证据予以证明，故本院对其上诉理由不予采信。综上，原审判决正确，本院予以维持，朝顺平通中心的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费4894元，由第一物业服务（北京）有限公司负担3132元（已交纳），由北京朝顺平通文化发展中心负担1762元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费2629元，由北京朝顺平通文化发展中心负担2182元（已交纳），由第一物业服务（北京）有限公司负担447元，于本判决生效之日起七日内交纳。
二审案件受理费7888元，由北京朝顺平通文化发展中心负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 朔
审 判 员 周文祯
代理审判员 陈烁琳
二〇一五年十月三十日
书 记 员 张晓华