湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第00841号
上诉人（原审原告）：董长善，男，1956年7月7日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：张建平，男，1957年2月1日出生，汉族。
上诉人董长善因与被上诉人张建平合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2014）鄂江岸民商初字第02379号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年6月13日，董长善向一审法院提起诉讼，请求判令：我与张建平签订的《拆迁还建协议书》合法有效，自2008年8月31日起，双方皆为武汉市江岸区二七路175-3号房屋土地的共同所有人，张建平必须协助我办理房屋土地分户手续，本案诉讼费用由张建平负担。
一审法院经审理查明，1993年7月10日，武汉市江岸区惠济煤炭商店出具《住房证明》一份，载明：兹有本店职工董长善同志，经组织集体研究决定，将新江岸分店自管房维修后居住，使用面（积）约35平方米。特此证明。1999年10月20日，武汉市江岸区惠济燃料物资公司出具《证明》一份，载明：我单位董长善同志享有江岸区惠济燃料物资公司位于新江岸煤店车间内二七路171#-2，使用面积肆拾叁点陆㎡砖瓦结构的住房的居住权。注：另有约17㎡的阁楼。附：平面房图壹张。特此证明。
2004年3月3日，新新燃料公司（甲方）与建平劳务公司（乙方）签订《房产土地转让协议》，约定甲方同意将（武汉市）江岸区二七路175号土地665.61平方米、房屋建筑面积511.66平方米的房屋以人民币贰拾肆万元整有偿转让给乙方，同时转让的还有地上的建筑物及水电配套设施；新新燃料公司负责提供所有土地房产等相关文件，便利乙方办理过户手续，乙方承担土地转让中应由甲、乙双方缴纳的各种税费，即贰拾肆万元整系乙方支付给甲方土地转让费的净值；该处房屋六住户拥有居住权，乙方不得随意取消其居住权；若乙方进行房屋改造或折旧房建新居，应按房产证上所示住户住房面积拆一还一的原则，原地安置住户，超过原住房面积部分价格由乙方与住户协商确定；乙方享有六住户房租收益权，但不得超过国家规定的房租价格；乙方在拆旧房建新房过程中，甲方协助乙方解决好六住户有关过渡搬迁事宜；付款方式：签订协议时，乙方一次性支付给甲方人民币贰拾肆万元整；承租户搭盖房屋由甲方与承租户协商解决；甲方企业原有的债权债务均与乙方无关，由甲方承担；未尽事宜由双方协商解决，双方不得违约，若乙方违约，原则按经济合同法的有关条款向对方赔偿。
2008年5月29日，新新燃料公司董事会出具《关于房屋产权出售的董事会决议》一致通过决议：经武汉市江岸区国有资产管理岸国资确（2002）22号《关于确认武汉市江岸区惠济燃料物资公司资产评估报告的通知》和该局岸国资（2002）6号《关于同意武汉市江岸区惠济燃料物资公司资产出售的通知》批准，同意将位于武汉市江岸区二七路175号房屋（武汉市江岸区惠济燃料物资公司，原隶属武汉市江岸区燃料总公司，该单位经江岸区政府、体改委同意企业改制，并将改制前的企业江岸区燃料总公司管理的下属企业单位的房屋产权全部归属组建成立的武汉市新新燃料物资有限责任公司统一管理），出售给张建平同志。2008年7月22日，新新燃料公司股东大会出具《武汉市新新燃料物资有限责任公司股东大会决议》一致通过决议：一、同意将江岸区二七路175号的五处房屋所有权和土地使用权全部出售给张建平同志所有；二、同意将该处以贰拾肆万元人民币出售；三、全体股东人员签名盖章。2008年8月21日，新新燃料公司与被告张建平签订武汉市存量房买卖合同（武房字［01］第08030144号），约定新新燃料公司将位于武汉市江岸区二七路175号的建筑面积为511.76平方米的砖木结构房屋出售给张建平，原房屋所有权证号为岸字第200302257号、原国有土地使用证号为武国用（2008）字第217号。上述三份材料均在武汉市江岸区房产管理局备案。张建平办理了上述房屋的房屋所有权证，证号为武房权证岸字第20080081**号，其上载明上述房屋为砖木结构，共五栋，除第3栋为两层外其他四栋均为一层，房屋总建筑面积为511.76平方米，张建平未办理上述房屋的国有土地使用证。
2008年8月31日，“职工住房改造商”（甲方）与“江岸区惠济煤店原职工”（乙方）签订《拆迁还建协议书》一份，载明：江岸区二七路175号新江岸煤店职工宿舍，由（武汉）市新新燃料物资（有限责任）公司有偿转让给武汉建平劳务（有限）公司进行房屋改造，仍属房改房性质。经甲乙双方等协商，就乙方住房安置，达成如下协议：1、甲方拆迁乙方住房，按搬家费、装修费、半年过渡费等几项测算，计壹万伍仟余元，充抵还建房成本负担费。甲方不再收新房与旧房差价。6-8个月后未能还建，过渡费按原住房面积每月10元／平方米计付，一年未能还建，甲方在同类地区解决还建房。2、甲方按乙方持有的企业内部住房证，测算还建房面积，原则上拆一还一，安排在新建房南单元三楼。结构按厅室设计（如附图）。乙方进住前，通水通电，预埋空调、有线、网络线路等线路，配备大便器、无烟灶台、水泥地、墙见白、无渗水、漏水现象；实木门、塑钢窗。3、乙方还建房面积超过部分，按3，000元／平方米，先付给甲方。4、乙方房屋还建后，有完全产权和土地使用权，甲方协助乙方办理分割过户手续。乙方可以上市交易。5、法律责任：该协议双方签字，公证后生效。如一方违约，负完全的经济和法律责任。6、此协议一式四份，由甲乙双方、公证、鉴证部门各一份。7、乙方拥有建筑面积66㎡、乙方需90㎡左右、三室一厅，按协议补价。工地开工付50%，交付房子付50%。张建平及案外人邹国祥在甲方处签名，董长善在乙方处签名。经询问，上述《拆迁还建协议书》未经公证。
2008年10月25日，“职工住房改造商”（甲方）与“江岸区惠济煤店原职工”（乙方）签订《补充协议书》一份，载明：因情况发生变化，对原协议部分条款进行修正补充，经双方平等协商，达成如下协议：1、乙方因甲方建房规划变化，改住南栋二层北单元，结构、面积、质量要求按图纸和协议要求施工、检测、验收。2、甲方施工至二层，按图定位，测定试剂使用面积为（空白），包括楼梯等公摊部分，作为分户办理房产证和土地使用证的依据。减去原住面积66㎡，先付超出部分折合款壹万元整（正），房屋验收交付使用时再付清余款。3、此补充协议，甲方签字后，作为乙方付款壹万元的凭证。4、此补充协议与原协议具有同等法律效力。案外人唐英、魏雄、邹国祥在甲方处签名，董长善在乙方处签名。
2011年6月3日，武汉市工商行政管理局出具《企业登记信息表》一份，载明建平劳务公司经营期限自2004年2月23日起至2014年2月19日，截止至出具信息表时其经营状态为吊销。建平劳务公司的法定代表人为张建平，自然人股东为张建平（占60%）和案外人唐英（占40%）。据张建平提交的结婚证显示，其与案外人唐英于1992年3月8日登记结婚，系夫妻关系。
一审法院另查明，2008年9月9日，武汉市江岸区房产管理局出具《武汉市危险房屋通知书》四份（岸房危字（2008）275-1号、275-3号、275-4号、275-5号），分别向张建平告知其所管业的位于武汉市江岸区二七路175号第1栋房屋属整栋危险房屋、应停止使用；第3栋房屋属局部危险房屋、必须处理后使用；第4栋房屋属整栋危险房屋、应停止使用；第5栋房屋属整栋危险房屋、应停止使用，并应在维修改造前持上述通知书、房屋安全鉴定书到江岸区规划行政管理部门办理审批手续。后武汉市江岸区房屋安全鉴定站出具《武汉市房屋安全鉴定书》五份（岸房鉴字（2008／09／09）275-1号、275-2号、275-3号、275-4号、275-5号），载明：位于武汉市江岸区二七路175号第1栋房屋经鉴定为D级（整栋危房）、应停止使用；第2栋房屋经鉴定为基本完好房、可供正常使用；第3栋房屋经鉴定为C级（局部危房）、必须处理后使用；第4栋房屋经鉴定为D级（整栋危房）、应停止使用；第5栋房屋经鉴定为D级（整栋危房）、应停止使用，以上鉴定结论及处理意见经武汉市江岸区房产管理局审核同意。
一审法院审理中，于2014年7月10日前往涉案房屋处进行现场勘验，该地址上现有房屋为两单元、五层的砖混结构的房屋，与房屋所有权证上表述的房屋状态即五栋砖木结构、房屋最高层数为两层等情况均不一致，董长善现居住于武汉市江岸区二七路175号1单元3层5室。经询问，张建平陈述其于2008年9月左右对位于武汉市江岸区二七路175号的五栋砖木结构、最高层数为两层的房屋进行了拆迁重建，并加建了房屋层数，但未办理相关的审批手续。截至本案辩论终结前，新建房屋尚未办理房屋所有权证和国有土地使用证，建筑面积不详。
一审法院认为，2008年8月31日，“职工住房改造商”（甲方）与“江岸区惠济煤店原职工”（乙方）签订《拆迁还建协议书》，张建平在甲方处签名、董长善在乙方处签名，应为双方真实意思表示，但双方在协议书中明确约定“该协议双方签字，公证后生效”，即表明公证系该协议书生效的要件。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款的规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。张建平明确表示该协议书未经公证，董长善亦未提交证据证明该协议书已公证、符合生效条件，故对董长善要求确认《拆迁还建协议书》合法有效的诉讼请求，不予支持。
位于武汉市江岸区二七路175号的房屋原系新新燃料公司所有，后在武汉市江岸区房产管理局办理出让登记手续，房屋所有权人变更为张建平。根据诉争房屋的《房屋所有权证》及《武汉市房屋产权登记信息查询单》所载明的内容，诉争房屋登记的房屋状态为砖木房五栋，第1、2、4、5栋为1层，第3栋为2层。审理中，双方均认可上述房屋已拆迁重建，经现场勘验，现有房屋状态为两单元、五层的砖混结构，董长善居住于现有房屋的1单元3层5室，其要求确认的位于武汉市江岸区二七路175-3号的房屋已灭失、共同所有的房屋基础并不存在，故对其要求确认其与张建平为位于武汉市江岸区二七路175-3号的房屋土地的共同所有人的诉讼请求，不予支持。
因张建平拆迁重建房屋未办理完整的相关审批手续，亦未办理新建房屋的房屋所有权证和国有土地使用证，根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。合法系事实行为成就并发生效力的前提，但张建平拆迁重建诉争房屋并未取得相关手续、不具备合法前提，亦无法确认其事实行为的效力，现董长善要求张建平必须协助其办理房屋土地分户手续的条件无法成就，故对其诉讼请求，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第四十五条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十条、及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回原告董长善的诉讼请求。案件受理费8，800元、邮寄送达费40元，共计8，840元由董长善负担。
判后，董长善不服，向本院提起上诉称，武汉市江岸区二七路175-3号住房，原属武汉市江岸区惠济燃料物资公司。1993年7月10日分配给董长善居住，之后该房屋由武汉市江岸区原燃料物资总公司管理，其后该公司更名为武汉市新新燃料物资有限责任公司。2004年4月3日，武汉市新新燃料物资有限责任公司与武汉建平劳务公司签订《房屋土地转让协议书》，将上述房屋产权转让给武汉建平劳务公司，该协议约定：董长善拥有居住权，武汉建平劳务公司不得随意取消居住权；如房屋拆迁，按照“拆一还一”的原则，原地安置。2008年8月21日，张建平抛开武汉市新新燃料物资有限责任公司与其签订的《房屋土地转让协议书》，与武汉市新新燃料物资有限责任公司代理人唐英（张建平之妻）签订《武汉市存量房买卖合同》，该合同违反《湖北省国有资产交易管理暂行办法》的有关规定。2008年8月18日办理房屋所有权证，将受让人武汉建平劳务公司转移至张建平名下，成为其个人私有财产。2008年8月31日，张建平与董长善签订《拆迁还建协议书》，将其个人私有财产武汉市江岸区二七路175-3号66平方米（不含公摊面积），按1.5万元的房改房成本价卖给董长善。该协议约定：乙方房屋还建后，拥有完全产权和土地使用权，甲方协助乙方办理分割过户手续。故董长善取得武汉市江岸区二七路175-3号房屋、土地共同共有资格。2008年9月该房屋拆除，董长善到公证处公证时，得知张建平未办理诉争房屋的危房拆除及重建规划手续，2008年10月25日，董长善与张建平签订《补充协议书》约定：因甲方建房规划变化，乙方改住二楼北单元原房基有证部分。对《拆迁还建协议书》进行补充约定，张建平为了自身利益，将一楼建门面，二楼建旅社，单方面安排董长善于2011年5月8日进住一单元305室。上诉请求：1、确认董长善与张建平签订的《拆迁还建协议书》合法有效。自2008年8月31日起，董长善为武汉市江岸区二七路175-3号房屋、土地共同所有人，张建平必须遵守该协议，协助董长善办理房屋产权分户登记手续。如条件不成熟，先协助办理房屋产权分户预告登记，待条件成熟再协助办理土地使用证分户登记手续；2、本案全部诉讼费用由张建平承担。
张建平答辩称，一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，2008年8月31日，“职工住房改造商”（甲方）与“江岸区惠济煤店原职工”（乙方）签订《拆迁还建协议书》，张建平在甲方处签名、董长善在乙方处签名，应为双方真实意思表示，该合同成立，但双方在该协议明确约定“该协议双方签字，公证后生效”，表明公证系该协议的生效要件。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”的规定，张建平明确表示该协议书未经公证，董长善亦在一、二审诉讼过程中均未提交证据证明该协议书已公证、符合生效条件，故双方签订《拆迁还建协议书》成立，但未生效，董长善主张确认该协议合法有效的上诉请求，本院不予支持。位于武汉市江岸区二七路175号的房屋原系新新燃料公司所有，后在武汉市江岸区房产管理局办理转让手续，房屋所有权人变更为张建平。嗣后，上述房屋由张建平拆除重建，董长善现居住于房屋的1单元3层5室，其要求确认的位于武汉市江岸区二七路175号-3号的房屋已灭失，主张共同所有的房屋基础并不存在，故对其要求确认其与张建平为位于武汉市江岸区二七路175-3号房屋土地的共同所有人的上诉请求，本院不予支持。因张建平拆除重建房屋未办理相关审批手续，亦未办理新建房屋的房屋所有权证和国有土地使用证，根据《中华人民共和国物权法》第三十条：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”的规定，张建平拆除重建诉争房屋并未取得相关批准手续、不具备合法前提，亦无法确认其事实行为的效力，现董长善要求张建平必须协助其办理房屋土地分户手续的条件没有成就，故对其上诉请求，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，予以免交。
本判决为终审判决。
审 判 长 申 斌
审 判 员 张文霞
代理审判员 丰 伟
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 汪丽玲