黑龙江省巴彦县人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0126民初1042号原告彭海涛，男，1981年6月22日出生，汉族，公务员，住巴彦县，委托代理人陈索娟，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。委托代理人孟庆艳，女，1962年6月25日出生，汉族，住巴彦县，（原告母亲）第三人巴彦县苏城房地产开发有限责任公司，地址巴彦县巴彦镇。法定代表人范生，职务董事长。委托代理人雷树森，男，1979年2月7日出生，汉族，住巴彦县，被告陈莉，女，1969年5月6日出生，汉族，公务员，住巴彦县，被告周广仁，男，1970年2月2日出生，汉族，公务员，住巴彦县，被告周晓红，女，1973年12月15日出生，汉族，职工，住巴彦县，被告张冀威，男，1972年11月28日出生，汉族，公司经理，住河北省涿州市，被告陈莉、周广仁、周晓红、张冀威共同的委托代理人涂娟娟，辽宁谨思律师事务所律师。原告彭海涛与第三人巴彦县苏城房地产开发有限公司、被告陈莉、周广仁、周晓红、张冀威执行异议之诉纠纷一案。本院于2017年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭海涛及其委托代理人陈索娟、孟庆艳、第三人巴彦县苏城房地产开发有限公司的委托代理人雷树森、被告陈莉、周广仁、周晓红、张冀威的共同委托代理人涂娟娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭海涛向本院提出诉讼请求：1、要求法院判决立即停止对原告购买的位于巴彦县××小区××楼西××180.33平米商服的强制执行，并解除对上述财产的查封；2、要求判决确认原告与第三人苏城房地产开发有限公司（以下简称苏城公司）签订的商品房买卖合同有效，并确认位于巴彦县××小区××楼西××180.33平米商服归原告所有；3、判决第三人苏城公司立即协助原告办理商服房的产权过户手续；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2015年购买了第三人苏城公司的位于巴彦县××小区××楼西××180.33平米商服房，交纳了全部购房款901,650.00元，并于2016年将该房屋出租给肖龙龙经营药店。2016年3月24日双方补签了商品房买卖合同。2016年因第三人苏城公司拖欠被告陈莉、周广仁、周晓红、张冀威的欠款，被巴彦县法院裁定将原告的房屋予以轮候查封，原告依法提出书面异议，被法院裁定驳回，故原告提起执行异议之诉。原告认为双方签订的商品房买卖合同是双方真实的意思表示，并支付了全部购房款、占有使用标的物至今，虽未办理产权过户登记手续，原告并无过错，因此人民法院不得查封该财产。第三人巴彦县苏城房地产开发有限公司辩称，原告的这个房子是拆迁房，当时有拆迁补偿协议，协议的时间是2008年10月31日，4个被告所说的价款是双方同意的，不存在高低的价格，由拆迁办负责的，但是补偿金我公司无钱给付，后来用这个房子抵偿拆迁款。我公司当时是委托哈尔滨宏城拆迁有限公司拆迁的原告的三套房屋。被告陈莉、周广仁、周晓红、张冀威辩称，1、争议房屋的所有权人依据不动产物权登记公示原则为苏城公司；2、商品房买卖合同的销售价格远低于市场价格，未办理预售登记，属于苏城公司配合原告补签的；3，原告所援引的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条已被新的司法解释《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》所取代，应根据现行法律处理本案。本案房屋为商服用房、没有备案登记，也没有预告登记，未发生物权的变动，原告非所有权人，其诉讼请求确认房屋所有权不应予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院审核后予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，人民法院应对第三人的房屋款项支付、占有情况、未办理过户手续有无过错等事实进行审查。1、关于能否认定原告彭海涛支付了对价的问题，本院认为，第三人苏城公司因开发巴彦县恒瑞花园小区的需要，于2008年将登记在原告彭海涛父亲彭彦平名下的三套房屋予以拆迁，并签订货币补偿协议为400,000.00元，但因第三人苏城公司无力给付，双方将这400,000.00元作为第三人苏城公司向原告的借款，至2015年按月利率2分结算本息为952,000.00元，经协商，最后第三人苏城公司同意将其开发的巴彦县××小区××楼西××180.33平米商服作价931,732.00元补偿给原告，用以抵偿第三人苏城公司拖欠原告安置补偿款及利息952,000.00元，互不找差价，并于2016年3月24日双方补签了房屋买卖合同，从第三人苏城公司配合原告向法庭举证时提供的原始账目上看，足以认定原告取得涉案房屋已经支付了对价，且该房屋的取得从最初源头上追溯亦具有动迁安置补偿的性质，原告对该房产的物权期待权应依法优于其它普通债权；2、关于能否认定原告彭海涛在办理过户手续上是否存在过错的问题，本院认为，庭审时原告向法庭举示向第三人苏城公司交纳测量费和办理证件费的收据，原告已经履行了交费等相关义务，且通过审查双方签订的商品房买卖合同格式文本第24条载明“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向巴彦县房产局申请登记备案”，该24条明确约定第三人苏城公司作为出卖人负有向房产部门办理登记备案的义务，在2016年双方签订买卖合同至现在没有备案、没有办理过户手续的责任不在原告，而在第三人苏城公司；3、关于能否认定实际占有、使用的问题，本院认为，庭审时原告向法庭提交了2015年物业费收据（包含电梯费、二次提水费、垃圾费），领收钥匙单存根，2015年苏城公司收取的取暖费及2016年巴彦县裕宝热力公司收取的取暖费收据，并提供租赁合同及承租人的证言，足以认定原告已经实际占有、使用、收益该房产，该占有行为也起到了以一定的方式对外进行了公示的作用，虽未办理过户登记手续，但原告对此没有过错，人民法院对该财产依法不得查封。同时原告提供的以上各组证据上载明的时间均发生在该房产被法院依法查封之前，原告并非以虚构事实来规避法院的查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》对于第三人在办理过户登记过程中引入过错原则，在实质上是突破《中华人民共和国物权法》规定的不动产物权登记生效原则，对无过错第三人债权赋予物权性质予以优先保护；4,关于陈莉等4被告认为应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，本院认为，该条的本意是对善意买受人物权期待权的保护，涉案房产原系原告用于居住的被动迁房屋，在开发企业无力货币补偿的情况下不得已最终用涉案商服作为安置补偿意义的房屋抵顶给原告，庭审时被告亦不能举示证据证实买受人名下尚有其他可用于居住的房屋，因此，被告陈莉等4被告的一般债权不能对抗原告彭海涛作为消费者的物权期待权，因此对陈莉等4被告的该项意见本院不予采纳。本院认为，公民的合法权利受法律保护。巴彦法院在执行阶段对原告彭海涛提出的执行异议，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定进行程序性的审查，裁定驳回了原告彭海涛的请求，法律之所以赋予原告彭海涛对裁定不服有另行提起民事诉讼的权利，意在说明不能仅仅依据该二十九条的程序性审查对原告的实体权利予以简单驳回，而是希望通过民事诉讼对原告的实体权利进行全面审查，即还应依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定审查原告彭海涛对诉争房屋是否存在接近于物权等足以排除执行的实体权利，以保障原告作为消费者在虽未办理过户手续的情形下是否存在阻止法院查封的民事权利。综上所述，原告对争议房产在法院查封前已经签订购房合同，已支付对价并实际占有、使用、收益，没有办理过户登记并不是其本身的原因所致，对于以上几点原告已经举示相应的证据材料予以证实，因此原告对该房产的权利已经接近于法律意义上的物权，享有足以排除强制执行的民事权利，对原告要求判决1、不得执行位于巴彦县××小区××楼西××180.33平米商服；2、确认原告与第三人苏城房地产开发有限公司（以下简称苏城公司）签订的商品房买卖合同有效，确认位于巴彦县××小区××楼西××180.33平米商服归原告彭海涛所有；3、第三人巴彦县苏城房地产开发有限公司立即协助原告办理商服房的产权过户手续的诉讼请求依法应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：一、不得执行位于巴彦县恒瑞花园小区7号楼西8号180.33平米商服。二、原告彭海涛与第三人苏城房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同有效，确认位于巴彦县恒瑞花园小区7号楼西8号180.33平米商服归原告彭海涛所有。三、第三人巴彦县苏城房地产开发有限公司于判决生效时起协助原告彭海涛办理位于巴彦县恒瑞花园小区7号楼西8号180.33平米商服的产权过户手续。案件受理费人民币6,408.25元，由第三人巴彦县苏城房地产开发有限公司、陈莉、周广仁、周晓红、张冀威连带负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判长  钟学文审判员  何玉凤审判员  王孟瑜二〇一七年九月八日书记员  鞠鸿哲