浙江省嵊州市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0683民初6733号
原告：浙江嵊州灯塔种猪有限公司，住所地嵊州市三界镇沈塘村。
法定代表人：杨金勇，董事长。
委托诉讼代理人：余芳，浙江五联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕坚，浙江五联律师事务所律师。
被告：吴珍江，男，1975年6月16日出生，汉族，住嵊州市。
委托诉讼代理人：李明华，嵊州市大众法律服务所法律工作者。
原告浙江嵊州灯塔种猪有限公司（以下简称灯塔公司）与被告吴珍江确认合同无效纠纷一案，本院于2016年10月9日立案后，依法适用简易程序，同年11月25日转为普通程序，由代理审判员潘立锋、人民陪审员沈乃灿、王乐亚组成合议庭审理，又因工作调动，变更为由审判员过岸冰、代理审判员沈杰、人民陪审员童国苗组成合议庭，于2017年2月27日、4月18日两次公开开庭进行了审理。原告灯塔公司的委托诉讼代理人余芳、被告吴珍江及其委托诉讼代理人李明华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
灯塔公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《土地转租和地上资产转让协议》（以下简称《协议》）无效；2.被告退还原告已支付的70万元资产转让款；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年11月18日，原、被告及嵊州市村民委员会、嵊州市三界镇福源村经济合作社签订《协议》一份，约定由被告将其在嵊州市、福源村租赁的21亩土地上建造的前岩山庄，转租给原告用于种猪场的生产管理用房；被告将在前岩山庄投资形成的所有地上资产，含室内家具、设备、器具等（详见资产清单）作价70万元，一次性转让给原告所有；原告在协议生效之日起一周内支付45万元；场内坟墓迁出后一周内支付20万元，剩余款项顺延半年支付完毕。《协议》签订后，原告分别于2009年11月19日、2009年12月24日、2010年5月19日支付了450000元、200000元、50000元。2016年4月25日，原告得知嵊州市三界镇人民政府于2016年4月22日作出《责令限期改正通知书》，称被告于2008年建造前岩山庄的行为，违反了法律规定，并责令其于2016年4月26日前予以改正。后原告调查发现，被告转租给原告的位于嵊州市集体土地上（土名：观山塘）的前岩山庄，因不符合土地利用总体规划及违反法律规定，早于2008年1月7日就已被嵊州市国土资源局作出嵊土资罚字[2008]14号《行政处罚决定书》责令拆除，但被告不仅未履行相关义务，反而隐瞒事实，将上述涉嫌违法建造的前岩山庄相关地上资产（含室内家具、设备、器具）转让给原告，并收取高价转让款。原告认为，被告故意隐瞒事实，将非法建筑转租给原告使用并收取高价转让款的行为，违反了法律法规的禁止性规定，故双方签订的《协议》无效，被告应返还原告支付的资产转让款。
吴珍江承认与原告签订《协议》以及前岩山庄相关房产因涉嫌违法建造已被拆除的事实，但认为《协议》中转让标的物系挖掘机以及前岩山庄内的家具、设备、器具等，并不包括房产；而相关土地的转租也已征得嵊州市村民委员会和福源村经济合作社的同意，故《协议》有效。退一步讲，即使《协议》无效，因原告是在明知前岩山庄系违法建筑的情况下强行要求被告转让，故应承担全部责任，并返还受让的家具、设备、器具等。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《协议》、付款凭证、《责令限期改正通知书》、《行政处罚决定书》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交前岩山庄拆除现场照片，被告虽无法确认，但认可前岩山庄已被拆除的事实，故本院予以认定。原告提交的“前岩山庄资产清单”（附平面示意图及资产分布图），原告称系《协议》中所指的“资产清单”且为原件，但被告不予认可。对此本院认为，根据书写笔迹以及纸张新旧程度初步判断，该件系复制件的可能性较大，虽然究竟是原件或复制件尚可通过司法鉴定进行确定，但因该清单中被告方签名者系“杜洪亮”，在双方当事人均未能提供杜洪亮具体下落的情况下，其签名的真实性无法核实，故即便能确定该件系原件，也不能据此确定其真实性；况且，因庭审中被告并不认可杜洪亮签字的效力，在原告未能举证证明杜洪亮系根据被告授权进行资产移交或被告事后追认的情况下，杜洪亮之行为也不对被告产生约束力，因此，对于原告主张的该资产清单即为《协议》中所指“资产清单”的事实，本院不予确认。被告提交的“前岩山庄资产清单”，无当事人签字或盖章，亦无法认定为《协议》所指的“资产清单”。被告提交的证明，性质为证人证言，但证人未出庭，不符合证据的形式要件，故本院不予采纳；被告提交的发票，未体现出与本案的关联性，不足以证明双方转让的标的物中包含挖掘机的待证事实，本院亦不予采信。综上，本院认定如下事实：2009年11月18日，原告（甲方）与被告（乙方）、嵊州市村民委员会、嵊州市三界镇福源村经济合作社签订《协议》一份。其中，资产转让部分约定：“1.乙方将在前岩山庄投资形成的所有地上资产，含室内家具、设备、器具等（详见资产清单）作价70万元，一次性转让给甲方所有。甲、乙双方组成资产交接小组，负责资产的清点移交。所有资产在移交之前，乙方应妥善保管。2.乙方声明：截至本协议生效之日，本次转让的所有资产均为乙方一人所有，没有在第三方进行抵押、质押、担保和其他经济行为，也没有进行过实质交易，在此之前乙方所有的债权债务与甲方无关。乙方如有违反上述声明，由此所造成的一切责任，由乙方负责；对甲方造成的一切经济损失由乙方赔偿。3.资产转让时间与付款方式：本协议生效之日，及办理资产移交（以资产清单为准），甲方在一周内支付45万元；在场内坟墓迁出后一周内，甲方支付20万元，剩余款项顺延半年支付完毕。……”《协议》签订后，双方各自履行了合同义务。现被告建造的前岩山庄房屋因违反法律规定已被拆除。
本院认为，本案讼争《协议》包括土地租赁和地上资产转让两部分，其中土地租赁部分的合同当事人，除原、被告以外，尚有嵊州市和福源村，原告起诉时仅以吴珍江为被告，其诉请以及所依据的事实和理由也仅针对地上资产转让部分，根据民事诉讼不告不理的原则，本案仅审理地上资产转让部分的效力问题，对土地转租部分本院不作审查。本案中，原告主张合同无效的理由为违反法律法规的强制性规定，具体来说，即转让标的物（前岩山庄房产）系违法建筑；被告则否认标的物包括房产。由此，本案可归结为双方对于《协议》中转让标的物是否包括被告违法建造的前岩山庄房产这一事实的争议。对此本院评析如下：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第一项规定：“主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。”本案中，原告主张《协议》无效，首先应就双方产生该《协议》的基本事实，包括标的物内容举证加以证明。首先，《协议》中，有关标的物的表述为：“乙方（被告）将在前岩山庄投资形成的所有地上资产，含室内家具、设备、器具等（详见资产清单）作价70万元，一次性转让给甲方（原告）所有。甲、乙双方组成资产交接小组，负责资产的清点移交。所有资产在移交之前，乙方应妥善保管。”显然，对于标的物的内容，该条款并未具体列明，仅仅概括描述为“所有地上资产”，在双方产生争议的情况下，对此只能依赖其中的“资产清单”进行查明，但经本院释明，原告最终未能提交有效的“资产清单”，也未能提交其它足以确定标的物内容的证据。其次，虽然在审理过程中原告一再强调受让标的物包括房产，但其在诉称中却多次表述其对前岩山庄系“转租”而非“转让”，可见其对于事实的陈述前后不一。第三，讼争《协议》签订于2009年，而本案中原告自称2016年才知道前岩山庄房产系违法建筑，也就是说，原告在长达七年的时间内不仅未要求被告办理房产的变更登记手续，甚至未对权属问题做任何审查，根据一般生活经验判断，原告所称“受让标的物包括房屋”的事实可信度并不高。综上，本院认为，原告对于负有证明责任的“转让的标的物包括前岩山庄房产”这一基本事实，其所提交之证据尚未达到高度盖然性的证明标准，本院不予确认。鉴于此，原告主张的无效理由亦不成立。
综上所述，灯塔公司的诉讼请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第一项、第一百零八条规定，判决如下：
驳回浙江嵊州灯塔种猪有限公司的诉讼请求。
案件受理费10800元，由浙江嵊州灯塔种猪有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 过岸冰
代理审判员 沈 杰
人民陪审员 童国苗
二〇一七年六月八日
书 记 员 王文亮