河北省保定高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0691民初530号原告：晁大安，男，1962年3月14日出生，汉族，住保定市南市区，委托诉讼代理人：李坤霞，河北陈丽萍律师事务所律师。被告：河北中邦房地产开发有限公司，住所地河北省保定市朝阳北大街709号恒通中心1211号，统一社会信用代码：91130605056521323D。法定代表人：王永华，该公司董事长。委托诉讼代理人：尹希华，河北亚华律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴小伟，河北亚华律师事务所律师。原告晁大安与被告河北中邦房地产开发有限公司（以下简称中邦房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年9月14日立案后，中邦房地产公司于2017年9月20日向本院提出管辖权异议申请，本院于2017年10月16日裁定驳回其申请。中邦房地产公司不服，上诉至保定市中级人民法院，保定市中级人民法院于2017年12月5日维持了本院裁定结果。本案本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告晁大安的委托诉讼代理人李坤霞，被告中邦房地产公司委托诉讼代理人吴小伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晁大安向本院提出诉讼请求：1、解除晁大安与中邦房地产公司签订的《房屋认购协议书》（编号028），2、判令中邦房地产公司退还晁大安购房款81,542元，支付晁大安利息30,659元（2013年10月14日起计至2017年9月14日止，月利率8‰）；3、赔偿晁大安房屋租赁费18,000元（租期为2016年5月31日至2017年4月30日）；4、判令中邦房地产公司承担赔偿责任81,542元。事实与理由：2013年10月14日，晁大安与中邦房地产公司签订了《房屋认购协议书》，晁大安认购中邦房地产公司开发的位于保定市农大农商物流园内中调国际广场写字楼。晁大安向中邦房地产公司交纳了房屋首付款81,542元。协议约定交房期限为2016年5月31日，但中邦房地产公司至今仍未开工建设。经了解，中邦房地产公司未取得土地证、预售许可证等证件，双方签订的《房屋认购协议书》根本不能履行。中邦房地产公司辩称：1、中邦房地产公司因政府政策变化导致案涉项目停工，不存在欺诈行为；2、愿意按照合同退还本金，晁大安所主张的利息和损失，双方无约定也无法律依据，中邦房地产公司不应承担；3、晁大安明知所购房屋手续不全仍然购买，存在过错，应自行承担利息及各项损失；4、诉争协议应为无效合同。根据当事人的诉辩意见，征得各方当事人的同意，确定本案的争议焦点为：晁大安与中邦房地产公司于2013年10月14日签订的《房屋认购协议书》是否合法有效，如果有效，是否应予解除；中邦房地产公司是否应退还晁大安购房款，支付利息并赔偿损失，数额是多少。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对晁大安提交的其与中邦房地产公司于2013年10月14日签订的《房屋认购协议书》、交款收据，双方当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年10月14日，晁大安与中邦房地产公司签订了《房屋认购协议书》（编号028），约定：甲方为中邦房地产公司，乙方为晁大安，晁大安自愿认购中邦房地产公司开发的位于保定市农大农商物流园内中调国际广场写字楼（物业类型），……本物业房号为A座9层10号，建筑面积为37.22平方米；单价为4071.52元/平方米，总价为151,542元，付款方式为按揭付款，首付款为81,542元；交房日期为2016年5月31日前。协议第九条约定，“本协议为草签文本，在制式合同签订之前具有合同效力。待取得制式合同文本后，甲乙双方应无条件换签，制式合同的内容以本协议为基础，本协议未作约定的，执行有关法律规定。制式合同正式签订后，本协议自动失效，由甲方收回作废”。晁大安2013年10月14日向中邦房地产公司交付购房首付款81,542元。本院认为：诉争协议签订时，诉争房地产项目并未取得商品房预售许可，且未实际动工；双方签订的协议为“认购”协议，并且有“取得制式合同文本后，双方无条件换签”的约定。无论从诉争房地产项目的实际情况还是从双方签订协议时的具体约定上，均符合商品房预约合同的特征，故本案诉争协议应定性为商品房预约合同。晁大安与中邦房地产公司于2013年10月14日签订的《认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。中邦房地产公司以未取得预售房许可证为由主张合同无效，无法律依据，本院不予采纳。本案所涉位于保定市农大农商物流园内中调国际广场写字楼至今未能开工建设，远超过《认购协议书》约定的“2016年5月31日”交房日期。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。晁大安已依约履行了合同义务，支付了购房首付款，但中邦房地产公司截止到开庭仍不能开工建设，致使双方约定的合同目的无法实现，晁大安主张解除双方签订的《认购协议书》，有事实和法律依据，本院予以支持。诉争协议签订时，该房地产项目尚未开工建设，双方当事人签订了商品房预约合同，而不是签订正式的商品房预售合同或商品房买卖合同，符合无商品房预售许可项目交易的交易习惯。晁大安主张中邦房地产公司在合同签订过程中有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的事实，而未进一步提供有关证据证实其主张，故本院对其主张不予采纳，对其要求双倍房款的赔偿要求不予支持。晁大安所诉要求赔偿房屋租赁费的请求亦未提交相关证据予以证明，依法不予支持。晁大安于2013年10月14日签订的《房屋认购协议书》当日，即向中邦房地产公司履行了支付购房首付款81542元的义务，至今中邦房地产公司一直占有、使用该笔购房资金。由于中邦房地产公司不能按期交房导致合同被解除，应承担其占用晁大安的资金的利息损失。利息计算方法为：以案涉购房款81,542元为利息计算基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息。晁大安主张的计息期间2013年10月14日至2017年9月14日符合法律规定，本院予以支持。综上所述，解除晁大安与中邦房地产公司于2013年10月14日签订的编号为028的《房屋认购协议书》；中邦房地产公司返还晁大安购房款81,542元，并支付利息（利息以81542元为计算基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2013年10月14日起计至2017年9月14日止）；驳回晁大安其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除晁大安与河北中邦房地产开发有限公司2013年10月14日签订的编号为028《认购协议书》；二、河北中邦房地产开发有限公司返还晁大安购房款81,542元，并支付利息（利息以81,542元为计算基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2013年10月14日起计至2017年9月14日止），限本判决生效之日起十日内一次付清；三、驳回晁大安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4476元，减半收取2238元，由晁大安负担1376元，由河北中邦房地产开发有限公司负担862元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳二审案件受理费，逾期未交纳二审案件受理费的，视为放弃上诉权，按自动撤回上诉处理。审判员  张盼二〇一七年十二月十八日书记员  史叶