广东省阳山县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1823民初791号原告:阳山碧桂园房地产开发有限公司。住所地：阳山县阳山大道***号。法定代表人：杨某，该公司总经理。委托代理人：刘柏涵，该公司员工。被告：李某1，男，2004年7月20日出生，汉族，广东省阳山县人，住阳山县。法定监护人：李某2，系被告李某1的祖父。法定监护人：叶某，系被告李某1的祖母。指定委托代理人：陈佩初，广东定海针（阳山）律师事务所律师。被告：李某2，男，汉族，1958年2月7日出生，汉族，广东省阳山县人，住阳山县。被告：叶某，女，汉族，1953年4月17日出生，汉族，广东省阳山县人，住阳山县。被告：曾某，男，汉族，1952年9月25日出生，汉族，广东省阳山县人，住阳山县。被告：黎某，女，汉族，1957年5月5日出生，汉族，广东省阳山县人，住阳山县。原告阳山碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园公司”）与被告李某1、李某2、叶某、曾某、黎某被继承人债务纠纷一案，本院于2017年8月31日立案受理，依法组成合议庭，于2017年11月15日进行公开开庭审理。原告碧桂园公司的委托代理人刘柏涵、被告李某1的指定委托代理人陈佩初、被告李某2、曾某、黎某到庭参加了诉讼，被告叶某未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园公司诉称：2014年3月17日，原告与业主李汉锋、曾瑞芳签订了《商品房买卖合同》（以下简称“《合同》”）一份，约定两业主向原告支付购房款共计560900元用于购买原告位于阳山县××东社区××大道××街××号的商品房。根据《合同》附件四《补充协议书》第二条规定，两业主的付款方式为银行按揭分期付款：（1）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时支付170900元，并向银行办理按揭申请手续；（2）买受人必须在2014年4月17日前，付390000元按揭款给原告。2014年4月4日，两业主李汉锋、曾瑞芳申请公积金贷款，清远市住房公积金阳山管理部委托中国工商银行阳山支行放款20万元。2014年4月15日，中国工商银行阳山支行与两业主签订《个人购房借款/担保合同》并向两业主放款190000元。后两业主去世，其继承人即本案被告未按时还款。中国工商银行阳山支行起诉要求：（1）解除与两业主间的《个人购房借款/担保合同》（阳按字清远分行阳山支行2014年042号），并要求五被告偿还商业贷款186525.02元，积欠利息20112.4元（利息暂计至2016年12月5日）；（2）解除与业主间的《个人购房借款/担保合同》（阳委字清远分行阳山支行2014年038号），并要求五被告偿还贷款本金197361.33元，积欠利息12688.99元（利息暂计至2016年12月5日）；（3）要求取得涉案商品房的优先受偿权；（4）要求五被告承担诉讼费7476元；（5）要求原告对上述债务承担连带责任。原告已于2017年3月按照判决书的内容履行义务，垫付借款本息421482.62元、受理费7476元、执行费6150元，合计435108.62元。根据《合同》补充协议第二十四条的约定，原告有权解除合同并要求被告支付合同总标的20%的违约金。经原告多次催款，被告仍未履行付款义务，严重损害了原告的合法权益，遂请求法院判决：一、解除原告与被告之间的商品房买卖合同；二、被告承担全部购房款20%的违约金，共计112180元；三、本案的诉讼费用由被告承担。原告碧桂园公司在举证期限内提交的证据材料有：一、《商品房买卖合同》，证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系、付款方式、逾期付款的违约责任等。二、（2016）粤1823民初853号民事判决书，证明：1、被告存在拖欠银行按揭款的行为，银行已经起诉要求解除与被告之间的贷款合同，要求被告清偿借款、承担财产保全费、律师费、仲裁费，并要求原告对上述费用承担连带担保责任；2、五被告的身份信息；3、李汉锋、曾瑞芳已经死亡，五被告为其第一顺位继承人。三、执行通知书，证明银行已经申请执行，要求原告承担偿还贷款本金、利息、受理费、执行费。四、执行裁定书，证明原告已经按照判决书内容履行义务，垫付借款本息421482.62元、受理费7476元、执行费6150元、共计435108.62元。五、收据，证明原告已经按照判决书内容履行义务，垫付借款本息421482.62元、受理费7476元、执行费6150元，共计435108.62元。被告李某1在开庭时答辩称：一、原告的主体资格欠缺。二、被告李某1的父母不存在违约,原告第二项诉求依法不应支持。理由是：1、被告李某1的父母李汉锋、曾瑞芳因小汽车发生燃烧死亡，属于意志以外的原因致不能履行合同，有明确的免责规定。2、我国的《民法总则》及《民法通则》有明确的规定：公民的民事权利和民事义务从出生时起到死亡时止。据此规定，李某1父母履行合同的民事义务应该至其死亡时止，故不应认为被告李某1的父母去世后仍存在违约，且违约责任不属于确定的财产，不属于遗产，不在继承范围内。即被告的父母去世后，已经不成为履约的主体，不具有合同法规定的履约当事人的资格。3、根据电子发票显示，原告已于2014年12月20日收到了李汉锋、曾瑞芳的售房款560900元。此款包括了首期购房款和银行按揭贷款，按揭贷款合同的约定债务人是购房户，即被告的父母，原告是担保人、连带责任人。此担保关系不等同于购房违约，则按揭贷款的违约不等同于购房合同的违约。（2016）粤1823民初853号民事判决书是金融借贷担保合同纠纷，是另一法律关系。4、2015年4月26日至2016年8月26日这16期的贷款违约，是在李汉锋、曾瑞芳去世后，没有义务主体的时间造成的。被告李某1未成年，其法定监护人不知情。故认为被告的父母去世后仍为违约欠妥，而且此欠贷是金融信贷合同的违约，不等于购房合同的违约。5、对原告方诉称违约责任的合同约定，请法庭依照《合同法》第四十一条的规定“对格式条款有两种以上解释的，应当作不利于提供格式条款的解释”，不予支持原告方的解释。三、同意解除商品房买卖合同，解除合同应按有关规定处理。原告方提出了解除原被告之间的商品房买卖合同的请求，我方表示同意，请求法院根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条第二款“商品房买卖合同被确认无效、或者撤销、解除后，商品房贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人”的规定作出处理。根据被告方举证的证据3电子发票显示，购房方已交付总价款共560900元，包括由原告担保的按揭贷款390000元和购房方已付首期160900，定金10000元。购房方已交付170900元。根据（2016）粤1823民初853号民事判决书显示，商业贷款已归还了2535.54元，公积金贷款归还832.53元，合计已支付购房款3368.07元。另外，被告方还投入装修，已搞好室内的大部分装修，并安装了壁柜等。综上事实，对照被告投入的付款和还贷，并考虑到涉案房屋的产权尚未移交。被告同意将已投入装修的房屋不作价，交回给原告。原告向被告退还首期付款和偿还贷款投入3368.07元并解除合同。被告李某1在举证期限内提交的证据材料有：一、户口簿、身份证复印件，证明主体适格。二、（2016）粤1823民初字853号，证明购房方意外身亡及履约情况等。三、电子发票联，证明已付购房总价款。被告李某2开庭时答辩称，无意见，亦无在举证期限内提交证据材料。被告曾某开庭时答辩称，无意见，亦无在举证期限内提交证据材料。被告黎某开庭时答辩称，无意见，亦无在举证期限内提交证据材料。被告叶某无答辩，亦无在举证期限内提交证据材料。经庭审质证：被告李某1对原告提供的证据一的真实性没有异议，对其合法性、关联性有异议。对证据二的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议。对证据三、四、五没有异议。原告对被告李某1提供的证据一三性没有异议。对证据二关联性有异议。对证据三的关联性有异议。原告认为本案中被告虽已支付全部的购房款，但其中部分是通过按揭形式支付的。被告方逾期偿还按揭款，导致银行起诉原告要求原告对所欠的按揭款承担连带担保责任。原告现已垫付全部的按揭款，按合同约定，原告有权要求被告方承担违约责任。被告李某2、曾某、黎某对原告、被告李某1提供的证据均无异议。经审理查明：2014年3月17日，原告与李汉锋、曾瑞芳签订了《商品房买卖合同》（以下简称“《合同》”）一份，约定以560900元的价格购买原告位于阳山县××东社区××大道××街××号的商品房，《合同》包含了五个附件文书：《房屋平面图》、《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》、《装饰、设备标准》、《合同补充协议》、《民用建筑节能信息内容》。原告与李汉锋、曾瑞芳约定的付款方式为银行按揭分期付款，具体付款方式约定在《合同补充协议》当中。《合同补充协议》包含了三个附录文件，其中第二十四条约定：买受人以银行按揭贷款方式支付房款，因任何原因致出卖人须为买受人承担保证责任的，买受人按以下情况向出卖人承担责任：2、贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使出卖人须承担保证责任而将买受人欠贷款银行的所有款项（不限于贷款本金、利息及实现债权的费用）支付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人选择向买受人追偿代付款或解除合同。……出卖人选择解除合同的，出卖人向贷款银行支付的款项中的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息及实现债权费用等视为买受人欠出卖人的债务。出卖人据此解除合同，买受人应按商品房总价款的20%支付违约金给出卖人。2014年4月4日，李汉锋、曾瑞芳申请住房公积金贷款，与中国工商银行阳山支行（以下简称“工商银行”）签订《个人购房借款/担保合同》，清远市住房公积金阳山管理部委托工商银行于2014年10月28日放款200000元。2014年4月15日，工商银行与李汉锋、曾瑞芳签订《个人购房借款/担保合同》，并于2014年5月29日放款190000元。原告与工商银行签订了《按揭业务担保合作协议》，约定原告作为保证人在上述借款/担保合同中承担连带责任。案涉合同涉及的房产仅办理了所有权转移预告登记，至今未将产权登记在李汉锋、曾瑞芳名下。2015年4月26日，李汉锋、曾瑞芳因乘坐的小汽车发生燃烧死亡。2016年9月13日，因李汉锋、曾瑞芳遗产继承人未能依约还上述公积金贷款和商业贷款，工商银行向本院提起诉讼。2016年12月22日，本院作出了（2016）粤1823民初字853号民事判决：一、解除工商银行与李汉锋、曾瑞芳间的《个人购房借款/担保合同》（阳按字清远分行阳山支行2014年042号），五被告在继承李汉锋、曾瑞芳的遗产范围内偿还商业贷款186525.02元，积欠利息20112.4元（利息暂计至2016年12月5日）；（2）解除工商银行与李汉锋、曾瑞芳签订的《个人购房借款/担保合同》（阳委字清远分行阳山支行2014年038号），五被告在继承李汉锋、曾瑞芳的遗产范围内偿还公积金贷款余额197361.33元，积欠利息12688.99元（利息暂计至2016年12月5日）；（3）工商银行取得涉案商品房的优先受偿权；（4）碧桂园公司对上述债务承担连带责任。2017年3月23日，原告履行上述判决支付给工商银行借款本息421482.62元（本金是383886.35元）、受理费7476元、执行费6150元，合计435108.62元。另查明，李汉锋、曾瑞芳支付给原告首付款170900元，其中包含了定金10000元。被告称李汉锋、曾瑞芳已对房屋进行了装修。原、被告双方都同意解除合同，被告要求全额返还首付款，但原告同意在扣除其垫付的款项后退还首付款给原告。李某1为死者李汉锋、曾瑞芳婚生儿子，李某2、叶某为李汉锋父母，曾某、黎某为曾瑞芳的父母，李某2现为李某1的法定监护人。李某1、李某2、叶某、曾某、黎某均为李汉锋、曾瑞芳遗产第一顺序继承人。以上事实有原、被告的诉讼状、证据材料以及庭审笔录予以证实。本院认为：原告是与李汉锋、曾瑞芳签订合同，根据合同相对性原则，合同当事人并不是本案五个被告。原告提起本案诉讼，其目的是要求李汉锋、曾瑞芳的继承人即五被告承担李汉锋、曾瑞芳违约产生的违约之债务。因此，本案宜定为被继承人债务纠纷，争议的焦点是被告是否支付违约金及收回首付款。首先，案涉合同是原告与李汉锋、曾瑞芳自愿签订，双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。案涉合同中约定了合同解除的条件，原告有权解除合同，而李汉锋、曾瑞芳作为案涉合同的当事人已经去世，五被告作为被继承人也未履行案涉合同义务，李某1明确表示同意解除案涉合同。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告提出解除其与李汉锋、曾瑞芳于2014年3月17日签订的《商品房买卖合同》，理据充分，本院予以支持。其次，购买房屋是为了改善居住环境和家庭生活，对于有子女的家庭来说也是为子女提供一个舒适的生活教育环境。有理由相信李汉锋、曾瑞芳是基于这样的需求和目的向原告购买房屋。一个人的死亡无法预知何时发生，能确定的是人必有一死，但并非人人希望死亡事件即刻发生在自己身上。本案中，虽然无充分证据证实李汉锋、曾瑞芳的死亡属于不可抗力，但应当属于意外事件，李汉锋、曾瑞芳并非故意不按时还贷或拒不还贷。对于不能还贷或案涉合同无法继续履行，原告既无责任，李汉锋、曾瑞芳亦无责任，而五被告作为李汉锋、曾瑞芳的继承人，其中有四个被告是年近六十周岁的老人，李某1仍在读书，并无独立的经济能力或收入。因此，因不可归责于双方当事人责任的意外事件造成的损失，按照公平原则由双方负担。再次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，违约金在性质上是违约造成的损失，是否支持原告诉请的违约金数额应以原告是否存在损失为依据。本案中李汉锋、曾瑞芳所购买的房屋进行了所有权转移预告登记，李汉锋、曾瑞芳生前对该房屋进行了装修，那么案涉房屋也必然存在装修部分的价值，并非一文不值。从本地区现在的房价上涨以及原告所出售的商品房价格上涨的趋势来看，合同解除之后原告收回房屋再出售，并不存在损失，而被告所希望的是能拿回投入的装修价值部分，但被告对房屋装修价值部分可以另行向原告主张权利，在本案中本院不予处理。因此，原告要求被告承担支付违约金112180元，理据不足，本院不予支持。最后，双方同意在本案中处理首付款的返还问题，而原告提出应扣除其履行（2016）粤1823民初字853号民事判决支付的费用的条件。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，原告作为保证人履行（2016）粤1823民初字853号民事判决，为被告垫付的利息421482.62元-383886.35元=37596.27元，应由被告负担。受理费7476元和执行费6150元合计13626元，由原、被告平均分担，即被告负担6813元。根据《中华人民共和国合同法》第九十条、第九十九的规定，合同解除后扣除被告应向原告支付的款项，原告应当返还被告170900元-37596.27元-6813元=126490.73元。另外，在商品房买卖交易中发生李汉锋、曾瑞芳这样事件的案例，在原告所属的碧桂园集团或者是其他房地产公司或许是绝无仅有。李汉锋、曾瑞芳的去世给白发苍苍的父母带来无尽的伤害，难以抚平老人心中的伤痛，也沉重地打击了未成年儿子，从社会传统来说，值得深思的是李汉锋和曾瑞芳又留下了什么，有何意义？虽然企业以追求合法利益最大化为基本原则无可厚非，但除了商业利益之外企业也要发展企业文化，还要有一定的社会责任感或担当，回馈社会，弘扬社会美德和社会主义核心价值观。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告阳山碧桂园房地产开发有限公司与李汉锋、曾瑞芳于2014年3月17日签订的《商品房买卖合同》于本判决生效之日起解除。二、原告阳山碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告李某1、李某2、叶某、曾某、黎某126490.73元。三、驳回原告阳山碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10531元（原告阳山碧桂园房地产开发有限公司已预交），由原告阳山碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长 欧阳志勇人民陪审员 谢 洁 玲人民陪审员 陈 桂 坚二〇一八年二月六日法官 助理 冯 译 丹书 记 员 郑 秋 兰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，……，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。