广西壮族自治区临桂县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临民初字第525号
原告黄某某，女，1964年＊月＊日出生，汉族，住广西荔浦县城镇＊巷＊号＊栋＊单元＊室，现住广西临桂县临桂镇＊区＊栋＊室。
委托代理人曾某某，男，1963年＊月＊日出生，汉族，住址同上，系原告黄某某之夫。
委托代理人韦某某，男，1959年＊月＊日出生，壮族，住广西荔浦县＊＊镇＊＊号栋＊＊，现住广西＊＊区＊＊栋＊室。
被告广西某某房地产有限公司，住所地南宁市＊路＊号＊＊小区＊栋＊＊号
法定代表人刘某某，该公司董事长。
委托代理人韦某某，广西某某房地产有限公司临桂分公司经理。
委托代理人刘某某，广西某某房地产有限公司临桂分公司主管。
原告黄某某与被告广西某某房地产有限公司（以下简称被告某某公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年4月23日受理后，依法组成由审判员韩艳担任审判长，人民陪审员赵生付、侯有喜参加的合议庭，于2014年6月26日公开开庭审理了本案。书记员欧见凤担任记录。原告黄某某及委托代理人曾某某和韦某某、被告某某公司的委托代理人韦建全和刘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄某某诉称，原告与被告双方于2008年7月10日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的位于临桂县临桂镇世纪大道北侧的桂林·某某小区＊栋＊号房，＊栋＊层＊号库房。合同签订后，原告均在被告通知的第一时间内交清各种费用及相关资料。房屋人民币贰拾陆万陆仟陆佰柒拾陆元（266676元），库房人民币陆万元（60000元）。被告于2009年11月10日交付住房，2010年1月20日交付车库。被告要求代理原告办理房地产权属证书，被告于2011年12月20日以张贴公告及某某业委会主任李登明在业主QQ群发公告的两种方式发布了“关于办理产权通知”。原告于2011年12月26日按“通知”交清费用，并于当日下午下班前将办理房地产权属证所需各种资料交清给被告代理办证。原告于2012年6月28日取得住房及车库的房屋所有权证（备案时间同年5月21日）。2013年6月9日取得房屋的土地使用权证（登记日期）（申请日同年6月8日）（但土地使用权的宗地图是2013年7月测绘界址点、8月21日制图、9月3日审核），2013年7月4日取得车库的土地使用权证（登记日期）（申请日同年5月22日）（但土地使用权的宗地图是2013年7月测绘界址点、8月20日制图、8月20日审核）。国土资源局实际同意发证的时间是2013年9月6日（真正可以领证的时间是2013年10月后，由业委会QQ群公告）。办理权属的授权委托书为伪造，并不是原告原签署的授权委托书。
原、被告双方在商品房买卖合同中第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、略；2、略；3、自逾期之日起，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之一的违约金；逾期超过270日，买受人有权解除合同，出卖人退还买受人已付房款并按已付房款的百分之三支付违约金；4、因买受人原因（包括但不限于买受人未付清应付房款、不及时向出卖人领取相关资料、不及时向产权登记机关申请办证、不及时提供相关资料并付清相关费用），造成该商品房权属登记备案手续不能在规定时间内完成的，出卖人不承担上述责任”。按约定被告同意赔付原告违约金。原告前去领款时被告告知：“被告违约308天（2010-11-05至2011-9-9），可领金额为8221元的8折6577元”。原告认为赔偿时间不够、金额不足、且应为赔偿金额的100%。根据合同第十五条的约定，显然被告违约时间不是308天，不应该才算到2011-9-9。违约时间应为住房2010-11-05至2013-6-9、车库2011-1-15至2013-7-4；理由：一、合同第十五条第4点，明确写的是买受人的商品房的权属备案登记手续，是该商品房权属的转移登记，不是房地产开发商的房屋初始登记；被告想用开发商的房屋初始登记备案时间来代替买受人商品房的转移登记备案时间，企图蒙骗原告；二、合同第十五条明确约定的是房地产权属；房地产权属就是房屋所有权和土地使用权，违约时间应该算到土地使用权的登记备案时间；理由：1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押，（第五章房地产权属登记管理）第六十条：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，六十一条第三款：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书；2、《城市房屋权属登记管理办法》第六条房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则；第七条县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照《城市房地产管理法》的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书；3、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条：建筑物、构筑物及其附属物设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。根据以上法律条款足以证明原、被告双方签订的商品房买卖合同第十五条所约定的该商品房的房地产权属，是政府由一个部门统一负责办理的就是房地产权证，分开办理的就是房屋所有权证及土地使用权证。而且根据《中华人民共和国城市房地产管理法》六十一条第三款的规定，说明房屋所有权和土地使用权的办理是一个连续的过程，在房屋所有权取得后应立即申请土地使用权的变更。在临桂县房屋所有权和土地使用权是分开办理的，那么该商品房的所有权是2012年6月28日取得，按理6月29日就具备了办理土地使用权的申请条件，应该立即到土地使用权的管理部门登记办理土地使用权变更。被告在代理原告办理房地产权属过程中，房屋所有权取得后拖延了近一年才帮办理土地使用权。根据以上事实和法律规定，被告赔偿原告的房地产权属违约金应该是违约之日起至土地使用权在土地管理部门的登记备案之日止。
原告认为，被告已接受了原告办理房地产权属的委托，就应该在被告具备了办理权属的条件后及时代理原告办理权属，履行职责。《中华人民共和国民法通则》第六十六条第二款代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。《中华人民共和国物权法》第二十一条当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。被告不仅没有及时履行代理人的职责、而且为了推卸违约责任、伪造延迟的授权委托书进行房地产权属登记，造成原告不能在规定的时间内取得权属证书，还导致了原告承担测绘费上涨的损失，被告同样应当承担赔偿责任，应当赔偿上涨测绘费50元。
根据以上事实及法律，同时也参考如我区首府南宁以及其他类似案件如：成都市中级人民法院审理的“成都某某置业有限公司与张某等173人商品房买卖合同纠纷集团诉讼案”等违约时间的计算，应扣出管理登记机关办证的时间。原告要求被告赔偿违约时间：房屋2010-11-05（违约日）至2011-12-20（公告通知可办权属日）（410天），2011-12-27（原告交清费用、材料次日）至2012-5-21（房屋所有权登记备案日）（143天），2012-6-29（土地使用权证违约日）至2013-6-9（土地使用权备案登记日）（345天），共违约898天。违约金23947.5元。车库2011-1-15（违约日）至2011-12-20（公告通知可办权属日）（340天），2011-12-27（原告交清费用、材料次日）至2012-5-21（房屋所有权登记备案日）（143天），2012-6-29（土地使用权证违约日）至2013-7-4，（土地使用权备案登记日）（370天），共违约853天。违约金5118元。合计违约金29065.5元。
被告违约后，称房屋的初始登记备案时间就是商品房的转移登记备案时间，房地产权属证就是房屋所有权证；对这种观点原告不予认可。另外原、被告双方签订《商品房买卖合同》第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：1、略；2、买受人及时通知出卖人，经双方确认后，出卖人在30日内进行整改，使之达到约定的标准，费用由出卖人承担。（附件三）1-12、略；13、管道燃气：安装到户，燃气一户一表，用户自行申报开通即可使用。被告蒙骗原告交管道燃气费人民币贰仟捌佰元（2800元），在权属证违约金问题进行法律咨询后，经相关法律人士提醒，按该合同的约定，管道燃气买受人是不需要交费的，是开发商必须达到的设备标准，费用应该是出卖人承担的，同对讲系统、水电表一样不需买受人出钱的。原告要求被告退回燃气管道费2800元，以上三项金额合计人民币叁万壹仟玖佰壹拾伍元伍角（31915.5元）。由于原、被告就这些费用的赔偿无法达成一致，原告遂诉至法院，请求：1、依法判令被告支付原告逾期办理房地产权属证书违约金人民币：贰万玖仟零陆拾伍元伍角（29065.5元）；2、请求依法判令被告退回原告燃气管道费人民币贰仟捌佰元（2800元）；3、请求依法判令被告赔偿原告因测绘费上涨导致损失人民币伍拾元（50元）；4、本案诉讼费及其他费用由被告承担。
原告黄某某对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、商品房买卖合同，证明买卖房屋的事实；2、房屋、车库不动产发票，证明原告按时支付全部应付款；3、房屋、车库交房验收表、两证代缴费用单，证明房屋实际交付使用时间，签署授权委托书；4、办理权属通知，证明实际通知可以办理权属的时间，已存在违约事实；5、契税、维修基金发票，证明原告及时按要求交清应交费用；6、办证费用收据，证明原告及时按要求交清应交费用，被告不及时办证给原告造成的测绘费上涨的损失金额；7、房屋、车库登记问询、授权委托书，证明该商品房所有权转移登记备案时间，接受委托事实，伪造延迟授权委托书，企图推卸违约责任，缩短违约时间；8、房屋、车库所有权证书，证明房屋所有权证实际取得时间，并具备了申请办理土地使用权证的条件；9、房屋，车库土地使用权证申请表，授权委托书，证明不及时履行代理人的职责，拖延办证时间；10、房屋、车库土地使用证书，证明土地使用权的登记备案时间，且登记备案时需由出卖人提供的备案资料都不完全，宗地图测绘在后，登记在前，未及时委托测绘机构测绘宗地图，进一步证明了完全是出卖人的责任，导致了买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书；11、被告开的煤气管道费收据，证明违反合同第十三条及附件的约定，蒙骗原告，有欺诈行为。
被告某某公司辩称，1、关于违约天数，原告的收房时间是2009年11月10日，产权登记时间是2011年9月9日办好，实际违约天数为308天，从2010年11月5日至2011年9月9日，2010年9月9日51栋办好房产证的时间；2、测绘费是按照土地局的要求收费的，被告是代收代缴的，被告觉得此费不应该退给原告；3、燃气费也是被告代收代缴的，被告也已经把钱给了管道公司，所以被告不应该把钱退给原告。
被告某某公司为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、房屋、车库交房验收表，证明房屋实际登记时间；2、临桂县房屋登记申请表、房屋登记询问表，证明产权办理的时间；3、48栋、51栋房屋的产权证，证明该两栋楼的产权证已经办理好，说明该栋楼的手续齐全，合法；4、管道燃气建设合同，证明燃气建设以及收费的内容；5、付款的凭证，证明我们收的燃气费已经交给燃气公司；6、临桂县房地产管理所出具的证明一份，证明桂林·某某16区51#、48#楼的初始登记办理的时间。
经过开庭质证，原告对被告提供的证据1无异议；证据2真实性无异议，对证明内容有异议，不能证明房屋产权的初始登记时间；证据3的真实性无异议，但证明的内容有异议，与本案无关；证据4的真实性无异议，但证明的内容有异议，与本案无关；证据5真实性无异议，但证明内容有异议，该证据与本案无关；证据6真实性无法考证，这个初始登记与原告的商品房买卖合同无关，这个商品房买卖合同约定的是48栋14号车库和51栋1单元602室房屋的转移登记。
被告对原告提供的证据1-5真实性无异议，认可；证据6-7真实性无异议，但证明内容有异议；证据8无异议；证据9真实性无异议，但证明的内容有异议，不能证明被告有拖延时间；证据10真实性无异议，但证明内容有异议，测绘图被告交给测绘机构，但什么时候测绘跟被告无关；证据11真实性无异议，但证明内容有异议。
本院结合原、被告双方举证和质证，认证如下：对原、被告双方确认的书证予以确认采信；对双方提出异议的书证，因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
综合全案的证据，本院确认以下法律事实：2008年7月10日，原告黄某某（为买受人）与被告某某公司（为出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告黄某某购买被告某某公司出售的位于临桂镇世纪大道北侧桂林·某某小区第＊幢＊＊房屋及＊幢＊号车库，＊幢＊号房屋总价款为266919元，＊幢＊号车库总价为60000元，房屋交付时间为2009年8月30日前。合同的第十三条关于出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任的约定，“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：1、略；2、买受人及时通知出卖人，经双方确认后，出卖人在30日内进行整改，使之达到约定的标准，费用由出卖人承担，若经整改仍无法达到约定的标准，出卖人按该装饰、设备的同期市场与实际使用的装饰、设备之间差价的双倍赔偿买受人的实际损失。”合同的第十五条关于产权登记的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、2略；3、自逾期之日起，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之一的违约金；逾期超过270日的，买受人有权解除合同，出卖人退还买受人已付房款并按已付房款的百分之三支付违约金。4、略。”合同附件三装饰、装修标准第13条，“管道燃气：安装到户，燃气表一户一表，用户自行申报开通即可使用。”上述合同签订后，原告先后向被告某某公司支付了全部的购房款。2009年11月10日，被告某某公司将经有关部门验收合格的＊幢＊号房屋交付给原告使用，并由房屋共有人曾某某代原告黄某某在房屋交房验收表上签名确认。2010年1月20日，被告某某公司将经有关部门验收合格的＊幢＊号车库交付给原告使用，并由原告黄某某在房屋交房验收表上签名确认。2009年10月28日，被告某某公司与桂林城西管道燃气有限公司签订了管道燃气建设合同，为桂林·某某小区＊#、＊#等十二栋多层住宅安装管道燃气，价格为每户2800元，共约300户。原告的＊幢＊号房屋，已开通管道燃气。2011年9月9日，被告向临桂县房地产管理所提交了其开发的某某小区第＊#、＊#房屋初始登记所需的资料。
由于原告认为被告逾期未为其办理房屋产权证照已构成违约，遂于2014年4月23日诉至本院，请求：1、依法判令被告支付原告逾期办理房地产权属证书违约金人民币：贰万玖仟零陆拾伍元伍角（29065.5元）；2、请求依法判令被告退回原告燃气管道费人民币贰仟捌佰元（2800元）；3、请求依法判令被告赔偿原告因测绘费上涨导致损失人民币伍拾元（50元）；4、本案诉讼费及其他费用由被告承担。
本院认为，原告黄某某与被告某某公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且符合法律规定，是合法有效合同，应受法律保护。上述合同签订后，原、被告双方相互履行了付款和交房的主要义务。由于原、被告签订的合同中未对原告何时取得房产证的日期作约定，只约定了被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的期限，即房屋交付使用后的360日内，故本案逾期办证违约金的计算日期应为被告实际交付房屋给原告之日后的360日起计算至被告将办理权属登记资料向房产管理部门备案之日止。本案被告将经有关部门验收合格的＊幢＊房屋和＊幢＊号车库实际交付给原告使用的时间分别为2009年11月10日和2010年1月20日，依上述方法计算，被告则应于2010年11月5日前将办理＊幢＊号房屋权属登记需要的资料报送房产管理部门备案，于2011年1月15日前将办理＊幢＊号车库权属登记需要的资料报送房产管理部门备案，但被告于2011年9月9日才将资料报送房产管理部门备案，因此，＊幢＊号房屋超过合同约定期限308天，＊号车库超过合同约定期限237天。由于被告的上述行为已构成违约，故其应当按合同约定即按已付购房款的每日万分之一对此承担违约责任。经本院审核，被告应向原告支付逾期办证违约金9635.62元（按266676元×308天×万分之一／日＋60000元×237天×万分之一／日计算）。至于原告要求逾期办证违约金按29065.5元计算，则与本院审核的计算金额不符，本院对超出的逾期办证违约金部分，不予支持。而原告要求被告退回燃气管道费2800元的诉请，因从本案查明的事实来看，被告已为原告安装了管道燃气，且合同亦未约定该笔费用应由被告承担，因此，原告的该项诉请，本院不予支持。关于原告诉请要求被告赔偿因测绘费上涨导致损失50元，因该项费用是相关行政部门按规定收取的，被告只是代收且已支出，原告要求被告承担此项费用，于法无据，本院亦不予支持。至于原告主张房地产权属就是房屋所有权和土地使用权，因此逾期办证的违约时间应该计算至土地使用权的登记备案时间，原告此项主张，与原、被告合同的第十五条关于产权登记的约定不符，且本院根据双方在合同中的约定并不能得出原告的上述观点。同时，根据合同约定，被告只要将办理权属登记所需由该公司提供的资料报产权登记机关备案即已履行了其合同义务，而从本案查明的事实可以看出，被告是在2011年9月9日向临桂县房地产管理所提交了＊#、＊#房屋初始登记所需的资料，虽然其存在违约事实，但该公司确已履行了其合同约定义务，综上，原告此项主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告广西某某房地产有限公司支付逾期办证违约金9635.62元给原告黄某某；
二、驳回原告黄某某的其他诉讼请求。
案件受理费600元，由原告黄某某负担420元，被告广西某某房地产有限公司负担180元。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费600元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20216301040001416，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 韩 艳
人民陪审员 赵生付
人民陪审员 侯有喜
二〇一四年十月八日
书 记 员 欧见凤