云南省普洱市思茅区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0802民初1230号
原告：刘芮铭，女，汉族，1977年5月11日出生，大学文化，个体工商户，普洱市思茅区人,现住普洱市思茅区。
委托诉讼代理人：朱渝志，云南张思伟律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。
被告：郭燕萍，女，彝族，1971年6月6日出生，高中文化，务工人员，普洱市思茅区人,现住普洱市思茅区。
委托诉讼代理人：肖红武，普洱市法律援助中心律师，代理权限：特别授权代理。
原告刘芮铭与被告郭燕萍民间借贷纠纷一案，本院于2017年5月19日立案后，依法适用简易程序，分别于2017年6月20日、2017年8月14日公开开庭进行了审理。原告刘芮铭的委托诉讼代理人朱渝志、被告郭燕萍及其委托诉讼代理人肖红武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘芮铭向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告偿还借款本金200000.00元；2、判令被告向原告支付自2016年1月3日起以借款本金200000.00元为基数按照年利率6%计算利息至全额还款之日止；3、判令原告对被告名下位于普洱市××区××单元××房产享有优先受偿权；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由:原、被告系朋友关系，2015年12月3日,被告以资金周转为由向原告借款200000.00元，于当日签订《房产抵押借款合同》,合同约定借款金额为210000.00元,借款期限为3个月,被告以位于普洱市××区××单元××房产作为抵押,并办理抵押登记手续,他项权证号为普洱市房他证普房他字第××号，原告实际向被告出借200000.00元,于合同签订当日从中国银行转款交付被告。2017年2月23日,因被告表示不能履行债务,为明确双方权利义务,原告要求被告补写了一张《借条》,借款金额为208000.00元。原、被告到房管局办理他项权证备案的合同约定按照银行贷款同期利息计算利息。合同签订至今,被告未向原告支付过利息，经原告多次催要未果。原告为维护其合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。
被告郭燕萍辩称，被告郭燕萍欠原告刘芮铭借款200000.00元是事实，被告在债务发生后积极进行偿还，被告先后四次偿还原告借款21000.00元，被告目前实际欠原告借款本金179000.00元；因原、被告双方在房管局备案过程中约定按照银行同期利率计算利息，被告只同意以中国银行中长期的年利率4.75%计算利息；位于普洱市××区××单元××房产是被告所有，原、被告进行抵押权登记是事实，被告愿意积极清偿借款，不同意原告将该房产优先受偿。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的第一组证据材料：《身份证复印件》，第二组证据材料中的《中国银行股份有限公司交易明细对账单》、《借条》，第三组证据材料：《房屋他项权证》，被告提交的第一组证据材料：《房产抵押借款合同》，本院依据被告申请调取的《中国银行股份有限公司普洱市分行流水信息》，双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、原告提交的第二组证据材料中的《房产抵押借款合同》，被告对《房产抵押借款合同》不予认可，认为该组证据材料与原、被告在房管局办理房屋他项权证备案的合同不一致。本院认为，原告提交的该证据材料虽与被告提交的第一组证据材料《房产抵押借款合同》系同一证据材料，但该证据内容中没有原告所写的“双方约定利息为银行贷款同期利息”，且原、被告亦认可借款利息按照银行同期贷款利息计算，故本院不予采信。
2、被告提交的第二组证据材料：《银行存款凭证》，原告对该组证据材料的真实性予以认可，对关联性不予认可，认为该证据材料不能看出被告是向原告偿还该笔借款。本院认为，被告提交的该组证据材料来源及形式合法，内容真实，与本院依据被告申请调取的《中国银行股份有限公司普洱市分行流水信息》能互相佐证，故本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：2015年12月3日，原告刘芮铭（抵押权人）与被告郭燕萍（抵押人）签订《房产抵押借款合同》，合同内容为：一、抵押人（即借款人）同意以其与担保人于2015年12月3日会同担保人签订本房产抵押借款合同。同意该房产物业做为抵押，并愿意履行本合同全部条款，作为本合同项下的借款抵押物，抵押权人向抵押人提供借款，作为抵押人抵押物业的全部房款，经双方协商，如不按时归还借款，抵押权人有权处理抵押物，特订立本合同，应遵照履行。二、借款金额：贰拾壹万元整（小写：210000元）。三、借款期限为3个月，由2015年12月3日至2016年3月2日止。由抵押权人借出款项日起计，期满时抵押人应将借款全部还清，但在期限内，如抵押人发生违约行为，抵押权人可据实际情况，随时通知抵押归还或停止支付或减少借款金额，抵押人当即履行。四、合同签订日期：2015年12月3日。”同日，原告通过银行转账的方式向被告转账200000.00元。2015年12月8日，原、被告在普洱市房地产管理局对被告郭燕萍所有的位于普洱市××区××单元××房产（房屋所有权证号：××号）进行抵押登记，并办理他项权证号为普洱市房他证普房他字第××号《房屋他项权证》。2016年1月4日，被告向原告的账户还款10500.00元，2016年2月7日，被告又向原告的账户还款10500.00元。借款期限届满后，被告未按照约定向原告偿还借款。2017年2月23日，被告向原告出具《借条》，内容为：“今借刘芮铭人民币现金208000.00元（大写：贰拾万零捌仟元整）以抵押物为普洱市西园路5号9幢1单元1层101号，如不按时归还借款刘芮铭有权处理此抵押房产。身份证号码：。借款人：郭燕萍，日期：2017年2月23日。”另查明，原、被告均认可原告向被告交付的借款本金为200000.00元，《房产抵押借款合同》中约定的银行贷款同期利息为年利率5.4%。原告只要求被告偿还借款200000.00元，自愿放弃剩余借款。
本院认为，被告郭燕萍向原告刘芮铭借款，并签订《房产抵押借款合同》，是原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，原告刘芮铭与被告郭燕萍之间依法成立借款合同关系，该合同合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第二百条规定：“借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。”第二百零六条规定：“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十一条规定：“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条第一款规定：“借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。”第二十九条第二款（一）项规定：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”本案中，原、被告于2015年12月3日签订的《房产抵押借款合同》载明借款金额为210000.00元，庭审中，原、被告均认可原告向被告交付的借款本金为200000.00元。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额为借款本金，所以被告于2015年12月3日向原告借款金额应当以实际借款数额200000.00元为借款本金。被告分别于2016年1月4日向原告的账户还款10500.00元、于2016年2月7日向原告的账户还款10500.00元，原、被告对偿还本金还是利息产生争议，依照上述法律的规定，被告向原告偿还的该两笔款项应先偿还利息，后偿还本金，庭审中，原、被告均认可《房产抵押借款合同》中约定的银行贷款同期利息为年利率5.4%。至2016年1月4日被告欠原告借款本金200000.00元、利息900.00元，被告偿还原告的10500.00元应先偿还利息900.00元，后偿还本金9600.00元，偿还后被告欠原告的借款本金190400.00元；至2016年2月7日被告欠原告借款本金190400.00元、利息为942.48元，被告偿还原告的10500.00元先偿还利息942.48元、偿还本金9557.52元，偿还后被告欠原告借款本金180842.48元。借款期限届满后，被告未按照约定向原告偿还借款，被告于2017年2月23日重新向原告出具载明借款为208000.00元的《借条》，重新出具的债权凭证，前期利率不得超过年利率24%，即被告重新出具的借条载明的借款本金不得超过226173.67元[计算方式:180842.48元+180842.48元×24%×1年+180842.48元×（24%÷360）×16天]，被告向原告出具的《借条》载明的借款本金208000.00元未超出上述法律的规定，故对借款本金本院予以确认为208000.00元。被告重新向原告出具的《借条》未明确约定归还期限，借期应视为不定期，原告可以催告被告在合理期限内返还，原告已于2017年5月19日向本院起诉要求被告偿还借款200000.00元，并自愿放弃剩余借款本金，原告自愿放弃的行为未违反法律法规的规定，亦未损害第三人的利益，故对原告主张被告向原告偿还借款200000.00元的请求，本院予以支持。《借条》亦未约定支付利息及利息的计算方式，被告应自起诉之日起按照年利率6%支付资金占用期间的利息至本息清偿之日止，故对原告主张被告支付自2016年1月3日起以借款本金200000.00元为基数按照年利率6%计算利息至全额还款之日止的请求，本院予以支持由被告向原告支付资金占用期间的利息（自2017年5月19日起，以剩余借款本金按照年利率6%计算至本息清偿之日止）。原、被告于2015年12月8日在普洱市房地产管理局对被告郭燕萍所有的位于普洱市××区××单元××房产（房屋所有权证号：××号）进行抵押登记，并办理他项权证号为普房他字第××号《房屋他项权证》，抵押权已经设立，现被告不履行到期债务，原告有权就该抵押财产在债权范围内享有优先受偿。故对原告主张原告对被告所有的位于普洱市××区××单元××房产享有优先受偿权的请求，于法有据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条第一款、第二十九条第二款（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告郭燕萍于本判决生效之日起十日内一次性向原告刘芮铭偿还借款本金200000.00元及支付资金占用期间的利息（自2017年5月19日起，以剩余借款本金按照年利率6%计算至本息清偿之日止）；
二、原告刘芮铭对被告郭燕萍所有的位于普洱市思茅区西园路5号9幢1单元1层101号房屋（房屋所有权证号：第XXX号、房屋他项权证号：普洱市房他证普房他字第××号）在上述债权范围内享有优先受偿权；
二、驳回原告刘芮铭的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5320.00元，减半收取计2660.00元，由被告郭燕萍负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。
审判员 段经权
二〇一七年八月十七日
书记员 谭艳超