河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0184民初6289号原告：郑州坤达置业有限公司，住所地新郑市龙湖镇文昌路东侧、祥安路公园大地5号楼。法定代表人：刘远华，董事长。委托诉讼代理人：杨新坡，北京市京锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：马小慧，河南英泰律师事务所律师。被告：刘建勇，男，1979年4月9日出生，汉族，住河南省封丘县。原告郑州坤达置业有限公司（以下简称坤达公司）诉被告刘建勇商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告坤达公司委托诉讼代理人杨新坡到庭参加诉讼，被告刘建勇经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告坤达公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（编号：150××××9126），由被告刘建勇协助原告坤达公司办理涉案《商品房买卖合同》（编号：150××××9126）备案信息解除手续及预告登记解除手续；2、判令被告刘建勇向坤达公司支付违约金139968.3元及约定的补偿金4846.76元（该补偿金暂计算至2017年6月19日，剩余补偿金以代偿的346197.18元为基数，按日万分之五的标准计算至实际偿还完毕之日止）。3、判令被告刘建勇承担本案的案件受理费、律师费等一切费用。事实与理由：2015年12月20日，坤达公司与刘建勇签订《商品房买卖合同》（编号：150××××9126），刘建勇购买坤达公司开发的位于新郑市××镇××、豫安驾校东祥龙福邸1幢2单元24层xx号房，房屋总价款为466561元。2016年1月8日，坤达公司、刘建勇与中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行签订了《个人购房借款/担保合同》（合同编号为：A[住]字[工]行[商都路]支行[2016]年[00051]号）。2016年1月14日，中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行向刘建勇发放贷款32万元，坤达公司承担阶段性连带责任保证。刘建勇取得银行贷款后，连续5期未按时足额归还银行贷款本息，构成违约。中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行依据《个人购房借款/担保合同》诉至郑州市高新技术产业开发区人民法院，该院于2017年3月10日作出（2017）豫0191民初3595号民事判决，判令坤达公司因刘建勇的违约行为承担连带保证责任。2017年5月22日，坤达公司依据（2017）豫0191民初3595号民事判决代刘建勇向中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行一次性支付剩余全部贷款本金、利息、罚息、复利、律师费、诉讼费等共计人民币333534元。在中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行起诉前，因刘建勇的逾期还款行为，坤达公司已代刘建勇偿还购房贷款月供及利息共计人民币12663.18元。2017年6月13日，坤达公司依据刘建勇提供的有效通讯地址及联系电话向刘建勇邮寄解除合同后续事宜告知函，刘建勇置之不理。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四约定，如刘建勇未按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求坤达公司承担担保责任，则刘建勇除应照本条前款约定向坤达公司还款、赔偿及支付补偿金外，自坤达公司代刘建勇向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。刘建勇应按照本合同及附件的有关约定承担违约责任。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月20日，坤达公司与刘建勇签订《商品房买卖合同》（合同编号：150××××9126），刘建勇购买坤达公司开发的位于新郑市××镇××、豫安驾校东祥龙福邸1幢2单元24层2402号房屋，该商品房用途为成套住宅，建筑面积共85.96㎡，约定房屋总价款为466561元。合同约定主要内容如下:第六条、付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：3、其它方式。约定金额：146561元，付款方式：现金，约定付款时间：2015-12-20，交纳比例：31.41%；约定金额：320000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2016-01-03，交纳比例：68.59%。第七条、买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第二十三条、合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十五条、本合同自双方签订之日起生效。附件（四）：合同补充协议。三、关于按揭贷款付款的补充约定。6、如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。（2）买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。（3）如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付赔偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。买受人应按照本合同及附件的有关约定承担违约责任。九、其他约定。10、本补充协议为《商品房买卖合同》不可分割的有效组成部分，与本合同正文具有同等法律效力。如果本补充协议的内容与本合同正文不一致或者在理解上有歧义，则以本补充协议的约定为准。本补充协议自双方签字盖章之日起生效。《商品房买卖合同》签订后，刘建勇就剩余购房款向银行进行了商业贷款，并以涉案房屋办理了抵押权登记，但刘建勇未按期偿还银行贷款，刘建勇取得银行贷款后，连续5期未按时足额归还银行贷款本息，构成违约。中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行依据《个人购房借款/担保合同》诉至郑州市高新技术产业开发区人民法院，该院于2017年3月10日作出（2017）豫0191民初3595号民事判决，判令坤达公司因刘建勇的违约行为承担连带保证责任。2017年5月22日，坤达公司依据（2017）豫0191民初3595号民事判决代刘建勇向中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行一次性支付剩余全部贷款本金、利息、罚息、复利共计314876元，律师费15558元、诉讼费3100元，共计333534元；在中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行起诉前，因刘建勇的逾期还款行为，坤达公司已为刘建勇代为偿还购房贷款月供及利息共计人民币12663.18元，以上共计346197.18元。在庭审中，1、坤达公司提交郑州市高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初3595号民事判决书、银行业务回单，拟证明坤达公司依据双方合同约定承担阶段性担保责任及在按揭贷款银行起诉后承担担保责任，代刘建勇偿还银行贷款、律师费、诉讼费及代刘建勇偿还的月供及利息。2、坤达公司提供告知函、中国邮政EMS1026614318622邮寄单，拟证明坤达公司向刘建勇约定的送达地址邮寄了告知函，明确告知刘建勇：因刘建勇的违约行为，双方签订的《商品房买卖合同》（编号为150××××9126）已经于2017年5月22日依法解除，刘建勇已于2017年6月16日签收该告知函。3、坤达公司提供委托代理合同及律师费发票，拟证明河南英泰律师事务所接受坤达公司的委托，代理原被告的商品房销售合同纠纷一案，坤达公司已向河南英泰律师事务所支付2万元律师费。4、坤达公司在庭审中明确违约金139968.3元计算方式为总房款的30%，依据是双方合同补充协议第7条规定；补偿金4846.76元计算方式是依据商品房买卖合同补充协议第三条第6项第（1）项，以原告代被告于2017年5月22日向工商银行偿还的346197.18元银行贷款为基数，按日万分之五的标准计算至实际偿还之日止。5、坤达公司对于刘建勇所交纳的购房款不要求在本案中处理。以上事实有当事人的陈述、《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、民事判决书、银行业务回单、《银行交易明细》、《个人购房借款/担保合同》、告知函、邮寄单、委托代理合同、发票及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，被告刘建勇经本院合法传唤无正当理由未有到庭，视为其放弃了在本案中应享有的诉讼权利，但是，不影响本院根据现有证据和查明的事实依法做出裁判。刘建勇与坤达公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：150××××9126），系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规，合法有效。依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。合同签订后，刘建勇按合同约定支付首付款146561元和商业贷款320000元，履行了合同义务。坤达公司以刘建勇未按时偿还按揭银行商业贷款320000元，由其承担担保责任，同时认为其公司已符合双方的《商品房买卖合同》附件四补充协议第三条第6条约定为由，要求解除双方所签订的《商品房买卖合同》并要求刘建勇协助其办理解除涉案《商品房买卖合同》备案信息及预告登记信息。本院认为，涉案《商品房买卖合同》附件四补充协议第三条第6条第（3）项约定，如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应按照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付赔偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。买受人应按照本合同及附件的有关约定承担违约责任。根据庭审查明，刘建勇从2016年12月开始至2017年3月，一直未偿还银行贷款。坤达公司代刘建勇偿还银行贷款。同时，因贷款银行起诉刘建勇偿还银行贷款，并要求坤达公司承担连带保证责任。坤达公司于2017年5月22日承担保证责任后，于2017年6月13日向刘建勇邮寄告知函，要求处理合同解除的相关事宜。刘建勇于2017年6月16日收到该告知函。故双方所签订的《商品房买卖合同》已于2017年6月16日解除。现坤达公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同》（编号：150××××9126）的主张，本院不予支持。但合同解除后，作为合同的附随义务，刘建勇应协助坤达公司办理涉案《商品房买卖合同》（编号：150××××9126）备案信息解除手续及预告登记解除手续。故坤达公司的该项主张，本院予以支持。对于坤达公司请求判令刘建勇向其支付违约金人民币139968.3元的主张，坤达公司认为依据是合同补充协议第七条关于退房的约定，补充协议第七条约定，合同签订后因买受人原因引起退房或解除合同时，买受人应支付总房款的30%的违约金给出卖人。本院认为，本补充协议作为主合同不可分割的重要组成部分，与主合同具有同等法律效力，由于《商品房买卖合同》与合同补充协议均为格式条款，对格式条款的理解发生争议的，按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，《商品房买卖合同》与合同补充协议对违约金作出两种不同解释，应作出不利于坤达公司的解释，即本案违约金应按《商品房买卖合同》中约定的按累计应付款1%计算违约金，故刘建勇向坤达公司支付违约金3462元（346197.18×1%）。对于坤达公司请求刘建勇向其支付补偿金4846.76元（该补偿金暂计算至2017年6月19日，剩余补偿金以代偿的346197.18元为基数，按日万分之五的标准计算至实际偿还完毕之日止）的主张。本院认为，坤达公司在庭审中明确表示该补偿金的计算依据是《商品房买卖合同》附件四补充协议第三条第6条第（1）项约定，根据庭审查明，刘建勇从2016年12月开始至2017年3月，一直未偿还银行贷款。坤达公司代刘建勇偿还银行贷款，但坤达公司未有证据证明其通知过刘建勇向其偿还其代为偿还的银行贷款本息。故坤达公司主张不符合补充协议第三条第6条第（1）约定，坤达公司该项主张，无合同依据，本院不予支持。同样，坤达公司要求刘建勇向其支付律师费2万元的主张，没有合同依据，本院不予支持。合同解除后，对于刘建勇所交房款，坤达公司不要求在本案中处理，故，本案不予处理，刘建勇可以另案起诉。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘建勇应于本判决生效之日起十日内协助郑州坤达置业有限公司办理涉案《商品房买卖合同》（编号：150xxxx****）备案信息解除手续及预告登记解除手续；二、被告刘建勇应于本判决生效之日起十日向原告郑州坤达置业有限公司支付违约金3462元；三、驳回原告郑州坤达置业有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3596元，保全费2853元，共计6449元，由原告郑州坤达置业有限公司负担3546元，被告刘建勇负担2903元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费用，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  许俊峰人民陪审员  朱爱玲人民陪审员  王龙欣二〇一七年九月十五日书 记 员  纪瑞雪