辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01394号
上诉人（原审被告）：大连金华房地产开发有限公司，住所地大连市金州区友谊街道和平路9号。
法定代表人：王云忠，该公司经理。
委托代理人：李志政，辽宁盛力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐明富。
委托代理人：李丽华。
委托代理人：徐德利。
原审原告徐明富与原审被告大连金华房地产开发有限公司（以下简称金华房地产公司）所有权确认纠纷一案，大连市金州区人民法院于2015年7月2日作出（2015）金民初字第296号民事判决，金华房地产公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月15日、10月26日公开开庭审理了本案。上诉人金华房地产公司的委托代理人李志政、被上诉人徐明富及其委托代理人李丽华、徐德利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐明富一审诉称：2008年4月28日，被告因开发建设xx小区与原告签订《拆迁补偿协议书》，约定被告用1452.6平方米的房屋给予原告回迁安置。房屋建成后，原告应被告要求于2009年5月1日签订《徐明富回迁房屋面积明细表（确认书）》和《徐明富上楼费用明细》，确认以下房屋为被告交付的回迁房：1、502号楼1号，建筑面积为147.01平方米公建房；2、502号楼2号，建筑面积为148.64平方米公建房；3、502号楼3号，建筑面积为148.64平方米公建房；4、502号楼4号，建筑面积为230.49平方米公建房；5、502号楼1-3-1号，建筑面积为81.32平方米住宅；6、502号楼1-3-2号，建筑面积为84.38平方米住宅；7、502号楼2-3-1号，建筑面积为81.83平方米住宅；8、502号楼2-3-2号，建筑面积为81.83平方米住宅；9、502号楼1-4-1号，建筑面积为82.08平方米住宅；10、502号楼1-4-2号，建筑面积为85.14平方米住宅；11、502号楼2-4-1号，建筑面积为82.58平方米住宅；12、502号楼2-4-2号，建筑面积为82.58平方米住宅；13、502号楼3-4-1号，建筑面积为82.58平方米住宅；14、附带车库两座。以上文件签订后，原告依约交付了相关费用，被告亦将上述房屋交付原告，原告实际占有并使用以上房屋至今。但时至今日，被告没有向原告提供回迁户办理房屋所有权证所需的相关文件。因此请求确认原、被告双方签订的《拆迁补偿协议书》合法有效；请求确认位于大连市金州区华家屯街道金华新村小区的上述房屋归原告所有；请求判令被告协助办理上述房屋的所有权证（包括提供案涉拆迁许可证、开具销售不动产统一发票等），所需费用由被告承担。
被告金华房地产公司一审辩称：《拆迁补偿协议书》是双方真实意思表示，同意确认该协议有效。案涉房屋归原告所有，被告没有异议。但是双方的协议没有约定被告协助办理房证，如果原告办理房证需要被告配合，被告可以配合，但是产生的费用不应由被告承担。案涉房屋是回迁房，应该按照回迁房的有关政策办理房证，被告也向大连市金州区基本建设动迁办公室打过报告，因此被告不同意开具销售不动产统一发票。
一审法院审理查明：2008年4月28日，因被告开发建设xx小区需拆迁原告房屋，原、被告签订《拆迁补偿协议书》，约定被告用xx小区1452.6平方米的房屋给予原告回迁安置。该小区房屋建成后，双方于2009年5月1日签订《徐明富回迁房屋面积明细表（确认书）》和《徐明富上楼费用明细》，确认以下房屋为被告交付的回迁房：1、502号楼1号公建（建筑面积为147.01平方米）；2、502号楼2号公建（建筑面积为148.64平方米）；3、502号楼3号公建（建筑面积为148.64平方米）；4、502号楼4号公建（建筑面积为230.49平方米）；5、502号楼1-3-1号住宅（建筑面积为81.32平方米）；6、502号楼1-3-2号住宅（建筑面积为84.38平方米）；7、502号楼2-3-1号住宅（建筑面积为81.83平方米）；8、502号楼2-3-2号住宅（建筑面积为81.83平方米）；9、502号楼1-4-1号住宅（建筑面积为82.08平方米）；10、502号楼1-4-2号住宅（建筑面积为85.14平方米）；11、502号楼2-4-1号住宅（建筑面积为82.58平方米）；12、502号楼2-4-2号住宅（建筑面积为82.58平方米）；13、502号楼3-4-1号住宅（建筑面积为82.58平方米）；14、附带车库两座。被告已依约将上述房屋交付原告。但因回迁材料不全，原告未能办理房屋所有权登记。
一审法院认为：原、被告签订的《拆迁补偿协议书》是双方当事人真实意思的表示，合法有效，原告依该协议取得案涉回迁房的所有权，因此对原告要求确认该协议有效、确认案涉回迁房归原告所有的诉讼请求，予以支持。当事人应全面履行合同义务，不仅包括合同中明确约定的义务，还应遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行附随义务。本案中，被告不仅应交付回迁房，还应该提供办理房屋所有权登记过程中按规定需要被告提供的材料。因此对原告要求被告协助办理案涉回迁房所有权证的诉讼请求，予以支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十三条的规定，作出如下判决：一、原告徐明富与被告大连金华房地产开发有限公司于2008年4月28日签订的《拆迁补偿协议书》合法有效；二、位于大连市xx区xx屯街道xx小区的下列房屋归原告徐明富所有：1、502号楼1号公建（建筑面积为147.01平方米），2、502号楼2号公建（建筑面积为148.64平方米），3、502号楼3号公建（建筑面积为148.64平方米），4、502号楼4号公建（建筑面积为230.49平方米），5、502号楼1-3-1号住宅（建筑面积为81.32平方米），6、502号楼1-3-2号住宅（建筑面积为84.38平方米），7、502号楼2-3-1号住宅（建筑面积为81.83平方米），8、502号楼2-3-2号住宅（建筑面积为81.83平方米），9、502号楼1-4-1号住宅（建筑面积为82.08平方米），10、502号楼1-4-2号住宅（建筑面积为85.14平方米），11、502号楼2-4-1号住宅（建筑面积为82.58平方米），12、502号楼2-4-2号住宅（建筑面积为82.58平方米），13、502号楼3-4-1号住宅（建筑面积为82.58平方米），14、附带车库两座；三、被告大连金华房地产开发有限公司于判决生效后十日内协助原告徐明富办理上述房屋的所有权证（包括提供案涉拆迁许可证、开具销售不动产统一发票等，所需费用由被告大连金华房地产开发有限公司承担）。诉讼费100元，由被告大连金华房地产开发有限公司负担。
金华房地产公司上诉的理由及请求是：一、一审判决判令由上诉人协助被上诉人办理案涉房屋的所有权证（包括提供案涉拆迁许可证、开具销售不动产统一发票等，所需费用由上诉人承担），无事实与法律依据。1.双方之间签订的《拆迁补偿协议书》中并未约定由上诉人协助被上诉人办理回迁房屋产权证相关手续，也未约定办理产权证所需费用由谁承担。2.上诉人已经提供了拆迁许可证、金州区基本建设动迁办公室的批复等材料，已对被上诉人提供了最大限度的协助。3.案涉房屋是回迁安置房，并非是一般的销售房屋，一审法院判令由上诉人开具不动产销售发票无法律依据，违背了回迁政策，增加了额外的费用，使得上诉人损失扩大。4.协助被上诉人办理房屋产权证的费用不应由上诉人承担。二、上诉人为被上诉人等曾向大连市金州区基本建设动迁办公室提出申请并说明情况，请求该部门在办理回迁房屋产权证时给予协助，大连市金州区基本建设动迁办公室已明确答复“同意按无证房办理回迁手续”，但一审法院却对该证据未予采纳。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人对一审判决中的第一、二判项没有异议，现请求撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的第三项诉讼请求。
徐明富二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求。根据大连市地方税务局涉税业务解答之一［大地税函（2007）45号］的规定，从2007年1月1日起对房地产开发公司补偿给居民个人的商品房应按规定征收营业税。回迁安置时，安置与被安置双方必须开具税务机关监制的销售不动产或无形资产转让发票。被上诉人与上诉人签署的协议时间为2008年4月28日，适用于上述规定，故应由上诉人开具销售不动产统一发票。根据国税发（2009）第31号文件第七条的规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资分配给股东或投资人、抵偿债务、换取企业企事业单位和个人的非货币性资产等行为，视同销售。本案虽然是回迁安置，但安置的房屋系商品房，根据上述规定，也应当开具销售不动产统一发票。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为，本案争议的焦点是上诉人是否有协助被上诉人办理房屋所有权证的义务及办理房屋所有权证产生费用的分担问题。双方之间签订的《拆迁补偿协议书》约定：“甲方（金华房地产公司）回迁给乙方（徐明富）原有住房一层面积的四倍的新商品房作为拆迁补偿。……甲方保证回迁的房屋产权为国有产权。……”双方虽然在协议书中未明确约定上诉人有协助办理房屋所有权证的义务，但从该协议中可看出，上诉人回迁安置给被上诉人的是商品房，并保证回迁的房屋产权系国有产权。且从上诉人提交的案涉小区其他业主的房屋所有权证的复印件以及案涉小区所坐落土地的使用权类型为“出让”性质可见，案涉房屋具备办理房屋所有权证的条件。故上诉人应协助被上诉人办理案涉房屋所有权证。关于协助办证所需的手续，一审法院已征询相关房屋登记部门、税务部门，办证手续包含但不限于提供案涉拆迁许可证、开具销售不动产统一发票、缴纳相关税费等。关于办理房屋所有权证相关费用的分担问题，双方之间签订《拆迁补偿协议书》对此并无约定，双方当事人应根据法律、法规、政策规定予以分担。一审法院判令办理房屋所有权证所需费用均由金华房地产公司承担不妥，应予纠正。另外，关于被上诉人在一审中的第二项关于房屋确权的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。即我国以不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则，未经依法登记的不发生物权变动。双方之间签订的《拆迁补偿协议书》虽系当事人真实意思表示，合法有效，但仅表明双方之间形成债权关系，并不能认为《拆迁补偿协议书》生效就必然发生不动产物权的变动，要发生不动产物权变动的效果，必须进行不动产物权的公示即登记。现在案涉房屋未办理完毕过户登记手续，一审法院直接判令案涉房屋归属不妥，对于被上诉人的第二项诉讼请求应予驳回，本院在二审中予以纠正。关于车库一节，经与房屋登记部门沟通，该部门称被上诉人提供的车库坐落位置系物业用房，无法办理房屋产权证，故对于被上诉人主张上诉人应协助车库办证的诉讼请求，因无可操作性，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予以改判。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持大连市金州区人民法院（2015）金民初字第296号民事判决第一项；
二、撤销大连市金州区人民法院（2015）金民初字第296号民事判决第二项；
三、变更大连市金州区人民法院（2015）金民初字第296号民事判决第三项为：大连金华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助徐明富办理位于大连市xx区xx屯街道xx小区的下列房屋的房屋所有权证（包括但不限于提供案涉拆迁许可证、开具销售不动产统一发票等，开具发票的费用及税费的分担按照法律、法规及政策的相关规定执行），房屋明细如下：1、502号楼1号公建（建筑面积为147.01平方米）；2、502号楼2号公建（建筑面积为148.64平方米）；3、502号楼3号公建（建筑面积为148.64平方米）；4、502号楼4号公建（建筑面积为230.49平方米）；5、502号楼1-3-1号住宅（建筑面积为81.32平方米）；6、502号楼1-3-2号住宅（建筑面积为84.38平方米）；7、502号楼2-3-1号住宅（建筑面积为81.83平方米）；8、502号楼2-3-2号住宅（建筑面积为81.83平方米）；9、502号楼1-4-1号住宅（建筑面积为82.08平方米）；10、502号楼1-4-2号住宅（建筑面积为85.14平方米）；11、502号楼2-4-1号住宅（建筑面积为82.58平方米）；12、502号楼2-4-2号住宅（建筑面积为82.58平方米）；13、502号楼3-4-1号住宅（建筑面积为82.58平方米）；
四、驳回徐明富的其他诉讼请求。
一审案件受理费100元（徐明富已预交）、二审案件受理费100元（大连金华房地产开发有限公司已预交），均由大连金华房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 虹
审判员 陈 伟
审判员 刘丽媛
二〇一五年十一月十二日
书记员 王 亮
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。