云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云31民终190号
上诉人（原审被告）：德宏州房地产开发有限责任公司。
住所地：云南省德宏州芒市人保路*号。
统一社会信用代码：915331002190512912。
法定代表人：李维忠，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈雪娇，女，汉族，德宏州房地产开发公司员工，住芒市。代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：林瑞芬，男，1950年2月8日生，汉族，初中文化，经商，住梁河县。
委托诉讼代理人：李培军，云南泰恒律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
原审被告：梁河县金利食品有限责任公司。
住所地：云南省德宏州梁河县遮岛镇体育路*号。
统一社会信用代码：91533122790264050F。
法定代表人：李杰，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：尹可强，系该公司原法定代表人。代理权限为特别授权代理。
上诉人德宏州房地产开发有限责任公司（以下简称：州房地产公司）与被上诉人林瑞芬、原审被告梁河县金利食品有限责任公司（以下简称：金利食品公司）民间借贷纠纷一案，不服梁河县人民法院（2017）云3122民初426号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2018年5月17日公开开庭进行了审理，上诉人州房地产公司委托诉讼代理人陈雪娇、被上诉人林瑞芬及其委托诉讼代理人李培军、原审被告金利食品公司委托诉讼代理人尹可强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人州房地产公司上诉请求：1、撤销梁河县人民法院（2017）云3122民初426号民事判决，驳回被上诉人林瑞芬的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院已经认定借款合同有效，但没有实际发生资金行为，上诉人没有收到过被上诉人的资金，被上诉人的资金是直接汇入梁河县国土局，被上诉人是中标单位，双方是项目合作关系。双方根据梁河县政府批准开发的《梁河县春天花园项目开发框架协议书》和《关于垫资修建梁河县遮岛镇团结路延长线的补充协议》，被上诉人愿意全额出资垫付工程款、征地款等。上诉人与被上诉人签订借款合同，是因为被上诉人不具备项目主体结算资格，虽然上诉人承诺所有垫资款均可计算1.5%的月息，但是被上诉人不放心，所以双方签订了借款合同，借款（垫资款）的归还和利息结算都是在工程项目中完成。该笔款项不是借贷关系而是项目开发工程垫资的合作关系。上诉人提交的证据“梁河县人民政府关于成立春天花园建设项目工作指挥部的通知”第九：工程建设项目部，组长林华伟就是中标公司的法定代表人，还在上诉人的公司里设了办公室和招聘了工作人员，如果不是合作关系怎么会在一起办公，一审法院认为没有关联，于法于理不合，应当予以纠正。2、一审法院对当事人提交的证据认定前后矛盾，双方提交的借款合同明文载明计算月息1.5%，而一审法院却要以月息2%计算，违背了事实。签订延期归还借款承诺书，目的是促成王艺成投资合作开发春天花园项目，所有的承诺均要来源于事实最终的兑现，但王艺成没有投资，所以梁河县金利食品有限公司不存在承担连带责任。3、被上诉人是中标公司的人，对垫资表示完全同意。此款是用于项目工程所有费用，如果不是合作关系而是单方面的借款，一定是被上诉人的资金必须要汇入上诉人的账户才合理。请求二审法院查清事实，撤销原判，支持上诉人的请求。
被上诉人林瑞芬辩称：一审认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉。双方所签订的《借款合同》、《延期归还借款的承诺书》意思表示清楚，内容真实合法有效，且答辩人已按上诉人要求实际履行支付借款的合同义务，充分证明双方所发生的并非房地产合作开发合同，而是民间借贷法律关系。一审判决基于上诉人及原审被告所出具的《延期归还借款的承诺书》中的承诺，依照法律规定对本案利息按照2%的月息计算，符合最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于利息计算的法律规定。一审时，原审被告梁河县金利食品有限责任公司对其与上诉人共同出具一份《延期归还借款的承诺书》的事实无异议，也未对一审判决提出上诉，上诉人提出原审被告不应承担担保责任的上诉事由，已经超出自己依法享有的民事权利义务关系范围，不符合法律规定。
原审被告金利食品公司辩称：当时我是金利公司的法人，两方借钱的事我是不清楚的。房地产开发公司与林瑞芬之间的150万元确实打到国土资源局，当时我只是拿一块土地来作担保。
林瑞芬向一审法院起诉，请求：1、请求判决两被告连带偿还所欠原告借款人民币150万元，自2016年5月27日至2017年10月27日期间的约定利息人民币765000元，合计人民币2265000元，及按约定利率承担至借款全部偿还之日止的利息；2、请求依法判令两被告承担本案全部诉讼费用。
一审法院经审理，认定事实如下：被告德宏州房地产开发有限责任公司因梁河县人民政府批准开发《梁河县春天花园项目》，需要垫资修建梁河县遮岛镇团结路延长线垫付土地征用款，于2016年5月27日与原告协商向原告借款，并于当日签订《借款合同》一份，合同约定：原告借给被告房地产公司修建延长线土地征用款人民币150万元，月息为1.5%，借款期限为6个月，时间从2016年5月27日起计算，房地产公司向原告借的150万元资金必须专款专用，到期本息一次归还。原告林瑞芬于2016年5月30日按约以梁河县民族建筑公司名义将所借款项150万元汇入梁河县国土资源局。2016年10月6日，被告房地产公司以资金紧张为由，向原告请求延期一个月归还借款，同时，被告金利食品公司向原告承诺，如到期被告房地产公司不能归还借款，自愿用其公司名下的土地（土地证地号为：33-8-1）作担保抵押，直至本息还清为止，原告与两被告于当日共同签订了一份《延期归还借款承诺书》，承诺书明确写明：如果被告到期不能归还借款，对借期及逾期还款的利息作了重新约定。借款到期后，经原告催收，被告房地产公司以和原告不是借款关系，而是合作关系为由，拒绝还款，原告为此向本院提起诉讼。另查明，经本院到相部门查询，因被告金利食品公司向梁河县农村信用合作联社贷款，其为被告房地产公司提供抵押担保的土地证地号为33-8-1的即梁国用（2005）字第00361号土地抵押在梁河县农村信用合作联社，并办理了相关抵押登记手续。
一审法院认为,合法的借贷关系受法律保护,当事人应当按照约定履行自己的义务,本案中,被告房地产公司向原告林瑞芬借款,并签订了借款合同,该借款合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效。故被告房地产公司应当按照合同约定履行还款义务。本案中，对于原告要求自2016年5月27日起至还清之日止的利息按其约定以3%月利率支付利息的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条：“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。”之规定，该利息的约定违反法律规定，本院不予支持，对于本案利息的计算，根据原、被告签订的《延期归还借款的承诺书》约定，因被告到期未还款，利息应按月利率2%即年利率24%计算。对于利息的起算时间，应以原告林瑞芬实际打款的时间计算，即从2016年5月30日起计算。庭审中，对于被告房地产公司认为与原告林瑞芬是项目合作关系的主张，本院从其提交的《梁河县春天花园项目开发框架协议书》以及《关于垫资修建梁河县遮岛镇团结路延长线的补充协议书》中没有看到原告林瑞芬的任何签名，该两份协议书只能证明房地产公司与梁河县人民政府的关系。因此，对于被告房地产公司认为与原告林瑞芬是项目合作关系的主张，因其未提交合法有效的证据予以证实，本院不予支持。此外，本案中，在该笔借款即将到期，被告房地产公司无法偿还的情况下，被告金利食品公司承诺自愿用其名下的土地证地号为33-8-1即梁国用（2005）字第00361号土地对该借款的本金和利息作担保抵押，承担连带担保责任，并签订了《延期归还借款的承诺书》，根据《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，被告金利食品公司与原告林瑞芬签订的抵押合同成立。对于被告金利食品公司的梁国用（2005）字第00361号土地用于抵押在梁河县农村信用合作联社，并办理过抵押登记手续，根据《担保法》第五十四条的规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按以下顺序清偿，……抵押物已登记的先于未登记的受偿。”因此，本案待金利食品公司清偿完梁河县信用合作联社用梁国用（2005）字第00361号土地作抵押的该笔贷款后，才能在抵押物剩余价值范围内对该债务承担连带清偿责任。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百九十六条、《中华人民共和国担保法》第三十四条第一款第（三）项、第五十四条、《物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：一、由被告德宏州房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内偿还原告林瑞芬借款本金人民币1500000元，于2016年5月30日起至债务清偿之日止，以本金1500000元按年利率24%支付利息；二、被告梁河县金利食品有限责任公司对被告德宏州房地产开发有限责任公司上述债务待向梁河县信用合作联社用其梁国用（2005）字第00361号土地作抵押的该笔贷款还清后，在抵押物剩余价值范围内承担连带清偿责任；三、驳回原告林瑞芬的其他诉讼请求。
本院二审期间，双方均无新证据提交。
本院二审查明的事实与一审查明事实基本一致，本院予以确认。
本院认为，2016年5月27日，上诉人州房地产公司（乙方）与被上诉人林瑞芬（甲方）个人签订了一份《借款合同》,该借款合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。2016年10月19日签订的《延期归还借款的承诺书》，再次明确了双方的借款关系，故上诉人州房地产公司应当按照合同约定履行还款义务。上诉人州房地产公司提出“与林瑞芬是项目合作关系”的上诉理由，本院认为一审法院“从其提交的《梁河县春天花园项目开发框架协议书》以及《关于垫资修建梁河县遮岛镇团结路延长线的补充协议书》中没有看到原告林瑞芬的任何签名，该两份协议书只能证明州房地产公司与梁河县人民政府的关系。因此，对于被告州房地产公司认为与原告林瑞芬是项目合作关系的主张，因其未提交合法有效的证据予以证实，本院不予支持”的认定是正确的，本院予以支持。按照《延期归还借款的承诺书》中双方对逾期还款利息的约定，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，本院认为一审法院对利息的认定是正确的，依法予以维持。《延期归还借款的承诺书》中“梁河县金利食品有限责任公司名下的土地（土地证号：33-8-1）作担保抵押直至本息还清为止”的约定，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”、《中华人民共和国担保法》第四十一条“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”的规定，本案抵押的土地未办理抵押物登记，故抵押权并未生效，金利食品公司不应承担担保责任，被上诉人林瑞芬主张金利食品公司承担连带责任没有事实及法律依据。一审法院认定事实基本清楚，但是适用法律错误，上诉人州房地产公司的上诉理由本院予以部分支持，本院依法部分改判。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第四十一条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条第二款的规定，判决如下：
一、维持梁河县人民法院（2017）云3122民初426号民事判决第一、三项；
二、撤销梁河县人民法院（2017）云3122民初426号民事判决第二项。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各24920元，由上诉人德宏州房地产开发有限责任公司各负担20000元，由被上诉人林瑞芬各负担4920元。
本判决为终审判决。
若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向梁河县人民法院申请强制执行。
审判长 高 立
审判员 包 洋
审判员 王 军
二〇一八年五月三十日
书记员 梁其满