吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉02民终1487号
上诉人（原审原告）：蛟河市利民物业服务有限公司，住所地吉林省蛟河市民主街道首钢美丽城30号楼东侧。
法定代表人：孙宝财，经理。
委托诉讼代理人：徐旭，吉林巡达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：蛟河市民主街道办事处首钢美丽城社区居委会，住所地吉林省蛟河市永安路52号楼首钢社区。
负责人：董玉梅，书记。
被上诉人（原审被告）：蛟河市人民政府民主街道办事处，住所地蛟河市河北街贵都综合楼。
负责人：曹玉柱，主任。
委托诉讼代理人：石君。
被上诉人（原审第三人）：蛟河市民主街道办事处首钢美丽城业主委员会，住所地吉林省蛟河市首钢美丽城30号楼。
负责人：孙有，主任。
上诉人蛟河市利民物业服务有限公司（以下简称利民物业公司）因与被上诉人蛟河市民主街道办事处首钢美丽城社区居委会（以下简称首钢美丽城居委会）、蛟河市人民政府民主街道办事处（以下简称民主街道）、蛟河市民主街道办事处首钢美丽城业主委员会（以下简称首钢美丽城业主委员会）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省蛟河市人民法院（2016）吉0281民初2131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人利民物业公司的法定代表人孙宝财及其委托诉讼代理人徐旭，被上诉人首钢美丽城居委会的负责人董玉梅，被上诉人民主街道的委托诉讼代理人石君到庭参加诉讼。被上诉人首钢美丽城业主委员会经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
利民物业公司上诉请求：撤销原审判决，改判支持利民物业公司原审提出的诉讼请求，由对方承担全部诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，证据不足。（一）没有任何证据显示利民物业公司多次向民主街道表示要提前解除合同。（二）首钢美丽城居委会提前下发的重新选聘物业公司的公告没有任何事实和法律基础，是单方违约行为。2015年8月6日的通知是在没有经过招投标的情况下私自选定物业公司，侵犯了利民物业公司及业主的合法权益。2015年7月22日的“公告”是2015年8月6日张贴的，而当天一早，利民物业公司的法定代表人孙宝财因办理其他事情离开了蛟河市。（三）民主街道提交的2015年7月21日、2015年8月24日的两份会议记录是2016年伪造的，另外没有会议记录原件，没有参会人员亲笔签字表决，会议记录内容也是不真实的。新的业主委员会已经成立，其表示以前发生的任何纠纷与新的业主委员会无关，并明确表示等待本案的判决结果作出后再召开业主大会，以最终确定与哪个物业公司签订物业服务合同。所以原审判决以需要等待业主委员会明确意见后利民物业公司方可主张权利错误，是故意将责任推给新成立的业主委员会。二、原审判决适用法律错误。利民物业公司从未提出要求解除合同，也没有证据可以证明，原审法院依据合同法中关于解除合同的相关规定认定物业服务合同已解除错误，本案不属于约定解除和法定解除的范围。三、原审判决无论在实体方面还是在程序方面都违法。原审法院曾向利民物业公司释明，要求继续履行合同与要求对方支付违约金5万元的请求明显冲突，让利民物业公司选择，在此情况下，利民物业公司选择要求继续履行合同，放弃了要求对方给付5万元违约金的诉讼请求，但原审法院没有围绕利民物业公司选择的请求进行审理，所以在实体上和程序上都明显违法。另外，该案系发回重审案件，应当提交审判委员会讨论决定，但原审法院没有提交审判委员会讨论决定。
首钢美丽城居委会辩称，居委会是居民自治组织，不具备签订物业服务合同的主体资格。利民物业公司与居委会签订的物业服务合同为无效合同，且居委会不是物业服务合同中享受物业服务的当事人，利民物业公司起诉居委会主体错误。居委会不具有民事主体资格，不是本案适格的被告。终止利民物业公司物业服务合同不是居委会与民主街道的过错，居委会与民主街道未侵犯利民物业公司合法权益，居委会与民主街道不应承担违约责任。利民物业公司的诉讼请求应予驳回。
民主街道辩称，民主街道与利民物业公司没有签订过物业服务合同，民主街道不是物业服务合同当事人，不是本案适格被告，利民物业公司要求民主街道承担违约责任于法无据。新的业主委员会已经成立，应当由业主委员会选定物业服务企业。
首钢美丽城业主委员会未到庭参加诉讼，亦未提出答辩意见。
利民物业公司向一审法院起诉请求：继续履行与首钢美丽城居委会签订的物业管理服务合同，首钢美丽城居委会与民主街道连带支付违约金5万元，并承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年7月17日，首钢美丽城第二届业主委员会与利民物业公司签订物业服务协议，约定蛟河市首钢美丽城小区一期、二期、三期委托利民物业公司提供物业服务，委托期限自2013年7月17日至2014年6月17日。2014年7月30日，首钢美丽城居委会与利民物业公司签订物业管理服务合同，约定委托期限自2014年7月18日至2017年7月19日。2015年7月21日，中国共产党蛟河市民主街道委员会召开“首钢物业（利民）工作专题”会议，会议记录中载明“2015年上半年以来，利民公司（孙宝财）本人多次向街道党委、办事处、梁书记、董主任等提出，由于自己身体不好、物业费收不上来、管理不善、服务不到位等诸多原因，不再继续履行服务合同，终止物业服务”、“首钢小区现在没有业主委员会，由居委会依据物业管理条例，代行业主委员会职责，公开、依法、依规选取一家新的物业服务公司，对首钢小区开展物业服务。”2015年7月22日，首钢美丽城居委会在首钢美丽城社区内张贴“民主街道首钢小区招聘物业公司服务的公告”，公开向社会选聘物业服务企业。2015年8月6日，首钢美丽城居委会在首钢美丽城社区内张贴通知，告知业主经筛选符合条件的物业服务企业为蛟河市嘉馨物业有限公司，并定于2015年8月21日下午5时召开业主大会，征求业主意见。2015年8月24日，中国共产党蛟河市民主街道委员会再次召开“首钢物业专题”会议，会议记录中载明“2015年8月21日，首钢社区通过公开招聘，暂时选择了嘉馨物业，临时为首钢小区业主服务四个月，待新业主委员会成立后，由业主委员会依据物业管理条例行使职责，决定是否聘用物业公司。”首钢美丽城居委会在2015年7月22日张贴公告时，并未向利民物业公司通知解除合同。首钢美丽城业主委员会于2016年3月成立，开庭审理中，首钢美丽城业主委员会称未召开业主大会，其未与利民物业公司解除合同，亦未与嘉馨物业公司签订物业合同。
一审法院认为，2014年7月份，在暂无业主委员会的前提下，首钢美丽城居委会代行业主委员会职责与利民物业公司签订物业管理服务合同，双方的合同关系成立并生效。在合同履行期间，首钢美丽城居委会在利民物业公司多次向民主街道表示提前解除合同的前提下，于2015年7月22日张贴“民主街道首钢小区招聘物业公司服务企业的公告”，该公告中载明民主街道首钢小区与利民物业公司签订的服务合同已期满。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到对方时解除。因首钢美丽城居委会与利民物业公司之间签订的合同期满时间为2017年7月19日，首钢美丽城居委会张贴公告时，合同尚未期满，而公告内容并非是解除合同通知，不符合上述法律规定，应当认定首钢美丽城居委会解除与利民物业公司之间的物业服务合同的行为违反法律规定，属提前终止合同，应承担相应的违约责任。合同终止后，首钢美丽城居委会通过公开招聘，选择嘉馨物业为首钢小区服务至今，且首钢小区已成立业主委员会，但至今未与任何一方物业公司签订物业服务合同，故利民物业公司要求继续履行与首钢美丽城居委会签订的物业管理服务合同的请求，只有待首钢美丽城业主委员会明确意见后，方可主张其权利，故对利民物业公司的此项请求不予支持。关于利民物业公司要求首钢美丽城居委会与民主街道连带支付违约金5万元的主张，利民物业公司与首钢美丽城居委会签订的物业服务合同中约定了一方提前终止合同，违约方赔偿对方5万元的违约金，现首钢美丽城居委会提前解除合同，已属违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，首钢美丽城居委会应给付利民物业公司违约金5万元，且根据合同相对性原则，民主街道并非合同当事人，故对利民物业公司要求民主街道连带支付违约金的主张不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零八条的规定作出判决。
一审判决：一、蛟河市民主街道办事处首钢美丽城社区居委会于本判决生效后立即给付蛟河市利民物业服务有限公司违约金5万元；二、驳回蛟河市利民物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由蛟河市民主街道办事处首钢美丽城社区居委会负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”第七十六条第一款规定，“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……”本案中，首钢美丽城小区业主委员会已于2016年3月成立。此前，首钢美丽城居委会虽在暂无业主委员会的情况下，代行业主委员会职责与利民物业公司签订了物业服务合同，但在首钢美丽城业主委员会成立后，依据上述法律规定，应由首钢美丽城业主委员会确定是否继续履行此前首钢美丽城居委会与利民物业公司签订的物业服务合同，或者重新选聘其他物业服务企业进行物业服务或者自行管理。而首钢美丽城业主委员会在一审诉讼期间仅表示其未与利民物业公司签订物业服务合同，也没有终止利民物业公司的物业服务合同，本案与其无关。在此情况下，利民物业公司要求继续履行其与首钢美丽城居委会签订的物业服务合同，显然剥夺了首钢美丽城业主委员会的权利，且于法无据，故该项请求本院不予支持。
在一审诉讼期间，利民物业公司明确表示其诉讼请求为要求继续履行与首钢美丽城居委会签订的物业服务合同，同时放弃要求首钢美丽城居委会、民主街道给付5万元违约金的诉讼请求，故一审法院判决首钢美丽城居委会给付利民物业公司5万元违约金已经超出了利民物业公司的诉讼请求，本院对此予以调整。
综上所述，利民物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；但一审判决超出利民物业公司诉讼请求，本院予以调整。依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条第一款第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销蛟河市人民法院（2016）吉0281民初2131号民事判决；
二、驳回蛟河市利民物业服务有限公司的诉讼请求。
一、二审案件受理费1575元，由蛟河市利民物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 石 刚
审 判 员 付 广
审 判 员 郝 奇
二〇一七年五月三十一日
代理书记员 常芳郁