内蒙古自治区太仆寺旗人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内2527民初597号
原告赵建平，女，1979年2月6日出生，汉族，内蒙古太仆寺旗人，现住太仆寺旗宝昌镇东明村2社，系个体。
委托代理人张春安，河北金源律师事务所律师。
被告太仆寺旗中大房地产开发有限责任公司。
法定代表人张博，男，系该公司经理。
委托代理人崔振民，男，系该公司法律顾问。
本院于二0一六年七月十五日立案受理了原告赵建平与被告太仆寺旗中大房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案。本案受理后，依法由审判员马军适用简易程序公开开庭进行了审理，原告赵建平及其委托代理人张春安，被告委托代理人崔振民到庭参加诉讼，证人郭元利出庭作证，本案现已审理终结。
原告诉称，2010年3月18日原、被告签定了《商品房预售协议》，原告赵建平购买了被告开发的国防路5号楼7号1-2层商业楼房一套，建筑面积为148.03平方米，每平方米单价为3377.70元，总房价款为500000.00元。合同约定签订合同时交付购房款为200000.00元，于2010年4月1日应交付房款50000.00元，交款时发现房屋面积减少而只交付了10000元，少交了40000元，余款250000.00元按合同约定由被告为原告办理贷款。原、被告在合同中约定的交房日期为2010年11月15日，根据法律规定在交房期过后90日被告应当为原告办理产权过户手续。但是被告至今未给原告办理房屋产权证。被告未能按照其承诺的日期交付房屋，于2015年8月15日原告自行占有并使用了该房屋，该房屋由于被告擅自改变了房屋结构导致一楼建筑面积减少了19.015平方米，二楼无法按照商业房使用，原告认为被告的行为违反了最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，依法应当予以赔偿，由于二楼无法按照商业房使用，应当按照住宅楼标准计算房款。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求一、依法判令被告为原告办理国防路5号楼7号1-2层商业楼房产权手续；二、判令被告赔偿迟延协助原告办理商业房过户手续的违约金89398.40元（利息按照中国人民银行同期贷款年利率及罚息利率30%计算，从2011年2月15日开始计算至2016年8月15日止）。三、判令被告赔偿迟延交付房屋的违约金61246.50元（从2011年11月15日开始计算至2015年8月15日止）。四、返还一楼房屋实际面积少于3%（2.07平方米）的房屋价款6991.80元，超出实际面积小于建筑面积3%（16.95平方米）部分按双倍价款赔偿114504.03元，两项合计121495.86元。五、判令被告出售的楼房二楼按照住宅楼价款结算房款，双方在承担各自责任后据实结算房屋价款，多退少补，上述五项合计272133.20元，并承担本案的诉讼费用。
被告在庭审中答辩称，原、被告所签订的“商品房预售协议”为无效协议，出卖人是锡盟力鑫房地产开发有限公司国防路商业街项目办，项目办无权出售商品房，至今也无预售许可证。“协议”第六条约定2010年4月15日前交首付款74750.00元，原告只交了10000.00元，首付款未交清，原告违约在先，被告有先履行抗辩权。第七条约定从通知交款之日应在七日内交清，满一个月逾期未交清应付款的，合同自动解除，房屋可另行出售。原告未完全履行付款义务，房屋至今未交付，合同视为自动解除，原告要求赔偿迟延协助原告办理商业房过户手续的违约金，要求赔偿迟延交付房屋的违约金无事实和法律依据。“协议”第五条约定房屋交付时暂测面积与实测面积不一致的，以实测面积为准，按房屋实测面积计算价款，多退少补，不存在双倍赔偿的问题。原告所购房屋规划时一、二楼就是商业用房，原告要求出售的楼房二楼按照住宅楼价款结算房款无法律依据，“协议”手写内容无效，因没有被告法定代表人的签字认可。原告至今不完全履行交款义务，违反合同约定,原告在未付清购房款的情况下，擅自占有使用房屋，是原告违约在先，即使原告违约在先，被告有先履行抗辩权，原告无权要求办理房屋产权手续，无权要求赔偿违约金，请求依法驳回原告诉讼请求。
经审理查明：2010年3月18日原、被告签定了《商品房预售协议》，原告赵建平购买了被告开发的国防路5号楼7号1-2层商业楼房一套，合同约定建筑面积为148.03平方米，每平方米单价为3680.00元，总房价款为544750.00元。合同约定签订合同时交付购房款为200000.00元，于2010年4月15日应交首付房款74750.00元。原告于2010年3月19日交付购房款200000.00元，于2010年12月16日交付购房款10000.00元，余款270000.00元按合同约定由被告为原告办理贷款，原、被告在合同中约定的交房日期为2010年11月15日。原告认为根据法律规定在交房期过后90日被告应当为原告办理产权过户手续。但是被告至今未给办理房屋产权证，被告未能按照其承诺的日期交付房屋，原告于2015年8月15日擅自占有并使用了该房屋。原告认为，该房屋由于被告擅自改变了房屋结构导致一楼建筑面积减少了19.015平方米，二楼无法按照商业房使用。被告的行为违反了最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，依法应当予以赔偿。原告认为，由于二楼无法按照商业房使用，故应当按照住宅楼标准计算房款。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求一、依法判令被告为原告办理国防路5号楼7号1-2层商业楼房产权手续；二、判令被告赔偿迟延协助原告办理商业房过户手续的违约金89398.40元（利息按照中国人民银行同期贷款年利率及罚息利率30%计算，从2011年2月15日开始计算至2016年8月15日止）。三、判令被告赔偿迟延交付房屋的违约金61246.50元（从2011年11月15日开始计算至2015年8月15日止）。四、返还一楼房屋实际面积少于3%（2.07平方米）的房屋价款6991.80元，超出实际面积小于建筑面积3%（16.95平方米）部分按双倍价款赔偿114504.03元，两项合计121495.86元。五、判令被告出售的楼房二楼按照住宅楼价款结算房款，双方在承担各自责任后据实结算房屋价款，多退少补，上述五项合计272133.20元，并承担本案的诉讼费用。被告则认为，原、被告所签订的“商品房预售协议”为无效“协议”，出卖人是锡盟力鑫房地产开发有限公司国防路商业街项目办，项目办无权出售商品房，至今也无预售许可证。“协议”第六条约定2010年4月15日前交首付款74750.00元，原告只交了10000.00元，首付款未交清，原告违约在先，被告有先履行抗辩权。第七条约定从通知交款之日应在七日内交清，满一个月逾期未交清应付款的，合同自动解除，房屋可另行出售。原告未完全履行付款义务，房屋至今未交付，合同视为自动解除，原告要求赔偿迟延协助原告办理商业房过户手续的违约金，要求赔偿迟延交付房屋的违约金无事实和法律依据。“协议”第五条约定房屋交付时暂测面积与实测面积不一致的，以实测面积为准，按房屋实测面积计算价款，多退少补，不存在双倍赔偿的问题。原告所购房屋规划时一、二楼就是商业用房，原告要求出售的楼房二楼按照住宅楼价款结算房款无法律依据，“协议”手写内容无效，因没有被告法定代表人的签字。原告至今不完全履行交款义务，违反合同约定,原告在未付清购房款的情况下，擅自占有使用房屋，是原告违约在先，即然原告违约在先，被告有先履行抗辩权，原告无权要求办理房屋产权手续，无权要求赔偿违约金，请求依法驳回原告诉讼请求。
原告向法庭提供的证据：1、“商品房预售购协议”5页1份，欲证明所购房屋面积为148.03平方米，约定有27元的房屋按揭贷款，证明房屋交付期限为2010年11月15日；2、“收据”2张，欲证明原告交付被告购房款21万元；3、“房屋租赁合同”1页1份，欲证明原告于2015年9月20日将该房屋租赁给第三人；4、“中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准”，欲证明基准利率7.05%，逾期利息加收30%-50%；5、郭元利证人证言，欲证明“协议”手写内容有效，经过三位经理协商同意的。
被告质证意见，对原告提交的“商品房预售购协议”真实性予以认可，但是对证明的问题不予认可，该协议为无效协议，项目办无权出售商品房，至今也无预售许可证，对“协议”的手写内容不认可；对于2张“收据”予以认可，对“房屋租赁合同”不予认可，此协议与被告没有关系；对“中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准”不予认可，此标准是原告从网上下载的；对证人郭元利证人证言不予认可，证人郭元利与原告有利害关系，此证人证言不能作为有效证据使用。
被告向法庭提供的证据：1、“商品房预售购协议”5页1份，欲证明“商品房预售协议”为无效“协议”，出卖人是锡盟力鑫房地产开发有限公司国防路商业街项目办，项目办无权出售商品房，至今也无预售许可证。“协议”第六条约定2010年4月15日前交首付款74750.00元，原告只交了10000.00元，首付款未交清，原告违约在先，被告有先履行抗辩权。第七条约定从通知交款之日应在七日内交清，满一个月逾期未交清应付款的，合同自动解除，房屋可另行出售。原告未完全履行付款义务，房屋至今未交付，合同视为自动解除。“协议”第五条约定房屋交付时暂测面积与实测面积不一致的，以实测面积为准，按房屋实测面积计算价款，多退少补。“协议”手写内容无效，因没有被告法定代表人的签字。
原告质证意见，对被告出示的“商品房预售购协议”证据所证明的问题不予认可，该“协议”为有效“协议”，因为原告已履行了主要义务，被告也已经接受，加盖了项目办的公章就代表了三位经理已经同意，“协议”手写内容是经过三位经理同意后才写上去的，现在的房屋面积远远小于合同的面积，原告缴纳的房屋价款已经超过房屋总价款的50%，是因为被告的违约，造成合同未履行，原告有权不付剩余房款，故被告应承担赔偿违约金和损失的责任。
本院认为，原、被告在签定《商品房预售协议》时未取得商品房预售许可证明，在起诉前也未取得商品房预售许可证明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”,故原、被告所签订的“商品房预售协议”确认为无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第四项规定“商品房预售向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”；根据《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效；原、被告所签订的“商品房预售协议”违法了法律、行政法规的强制性规定，故该“商品房预售协议”确认为无效合同。第五十六条规定无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，故原、被告所签订的“商品房预售协议”自合同签订之日起对双方当事人不具有法律约束力，原告主张要求被告办理商业楼房产权手续、赔偿迟延协助原告办理商业房过户手续违约金、赔偿迟延交付房屋违约金的诉求无法律依据，本院不予支持。原告虽然占有使用该房屋，但是该房屋未实际交付，合同建筑面积与实测面积不符，应以测绘公司的实测面积为准，不能以原告提供的房屋面积为计算依据，原告要求被告返还一楼房屋实际面积少于3%的房屋价款，超出实际面积小于建筑面积3%部分按双倍价款赔偿无事实及法律依据，本院不予支持。原告所购房屋规划时就是商业用房，原告要求二楼按照住宅楼价款结算房款无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第四项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定判决如下：
驳回原告赵建萍的诉讼请求。
案件受理费5382.00元，减半收取2691.00元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。
审判员 马 军
二〇一六年十月十七日
书记员 周策策
附：法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定；
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。