四川省眉山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川14民终238号上诉人（原审被告）：四川青龙工业经济开发有限公司，住所地四川省眉山市彭山区经济开发区青龙园区。法定代表人：王康明，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄拥军，四川宗正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:周贞英，女，1943年2月13日出生,汉族，住成都市龙泉驿区。上诉人四川青龙工业经济开发有限公司（以下简称青龙公司）因与被上诉人周贞英房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省眉山市彭山区人民法院（2016）川1403民初1997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人青龙公司的委托诉讼代理人黄拥军、被上诉人周贞英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。青龙公司上诉请求：1.撤销（2016）川1403民初1997号民事判决第一项；2.诉讼费由周贞英承担。事实和理由：（一）周贞英的诉讼请求是要求解除商品房买卖合同并退还购房款及支付违约金，并没有要求支付逾期办证违约金；(二)即使青龙公司应支付办证违约金，也应按补充协议约定的人民银行同期同类存款利率支付违约金，而不是按人民银行同期同类贷款利率支付。周贞英辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。周贞英向一审法院起诉请求：1.判令双方的商品房买卖合同于2016年12月31日解除；2.判令青龙公司向周贞英退还购房款165000元并支付违约金52250元（违约金以周贞英支付的购房款为基数，按年利率10%从2013年9月28日起算，暂计至2016年12月4日实际应付至青龙公司退还购房款日止）（一审庭审中明确为逾期办理产权证的违约金）；3.判令青龙公司退还周贞英代收的契税、维修基金10677元及资金占用利息1139元（资金占用利息按中国人民银行同期贷款利率，从2014年11月16日暂计至2016年12月4日，实际应付至全部退还之日止）；4.判令青龙公司承担周贞英的损失2800元。一审法院认定事实：2013年9月28日，周贞英（买受人）与青龙公司（出卖人）签订商品房买卖合同（合同签约备案号为25647）及补充协议约定：买受人购买出卖人位于青龙镇青龙大道17号青龙国际物流城10幢2层22248号商品房，建筑面积为51.32平方米，用途为商业。交付条件：出卖人应当在2013年10月31日前向买受人交付该商品房。转移登记：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，双方同意按补充协议第七条处理即对商品房买卖合同第十九条的补充约定“1.出卖人应当在商品房交付使用后360日内，向产权登记机关为买受人办妥房地产权属证书。买受人应当在出卖人通知期限内将需要委托出卖人代交的各项税、费和办理房地产权属证书所需的各种资料交给出卖人，逾期未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其房地产权属证书的责任。2.双方同意以合同约定的房屋交付日期为办理房屋所有权证登记期限的起算日。3.出卖人未能在约定时间内取得该商品房屋所在楼栋的权属证明及办妥房屋所有权证书的，出卖人每年按已付房款的同期银行活期利率向买受人支付违约金，如房屋交付使用叁年后未能办妥房屋所有权证，买受人有权退房。”补充协议第二条约定：“甲方（周贞英）赞同乙方（青龙公司）对于钢材城的整体经营理念及培育市场的重要性，甲方同意上述商铺从2013年11月1日至2020年10月31日止的使用权委托乙方，该期间所产生的收益及风险均由乙方承担。该商铺交房之日，甲方即委托乙方按交房程序将该商铺交付相应承租商”。周贞英于签订合同当日支付了购房款，于2014年11月26日支付产权费8071.50元、支付维修基金2605.50元。在一审诉讼过程中，青龙公司提交了由眉山市国土资源局于2016年12月15日向周贞英颁发的案涉房屋的不动产权证书，证号：川（2016）彭山区不动产权第0000475号。一审法院认为，周贞英与青龙公司签订的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，应为合法有效的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。作为商品房买卖合同，合同双方义务分别为：买受人付款并按约定接受房屋，出卖人交付房屋并办理产权证。周贞英作为买受人已经按约定全部交付房款并按约定的方式接受房屋，青龙公司作为出卖人已经按约定的方式交付房屋且不动产登记部门已于2016年12月15日将案涉房屋的不动产权证书办理完毕。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，合同解除适用于依法成立尚未全部履行完毕的合同和依法成立尚未生效的合同，而已经履行完毕的合同不适用合同解除。对于已经履行完毕的合同，若一方在履行过程中存在违约，另一方只能要求其承担如支付违约金、赔偿损失等其他违约责任，而不能主张解除合同。现双方已履行案涉合同的全部权利义务，故对周贞英请求判令案涉商品房买卖合同于2016年12月31日解除，退还购房款、代收的契税、维修基金，不予支持。但青龙公司系在周贞英提起诉讼后，在一审诉讼过程中才通知周贞英领取不动产权证书，引起诉争责任在青龙公司，故由此产生的诉讼费，理应由青龙公司负担。关于周贞英诉讼请求按年利率10%支付逾期办证违约金的问题。虽然周贞英未举出青龙公司逾期办证给其造成实际损失的证据，但自周贞英应当取得房屋产权证的时间至周贞英起诉时已达两年之久的事实客观存在。故根据公平和诚信原则，结合合同约定的逾期办证违约金计算标准低于中国人民银行同期同类贷款利率的事实，周贞英诉讼请求按年利率10%支付逾期办证违约金，实为要求增加违约金，对周贞英主张的逾期办证违约金可按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。对周贞英主张的损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，因已对周贞英主张的违约金予以调整，且周贞英也未提交损失的相应证据，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、四川青龙工业经济开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向周贞英支付违约金（违约金的计算方法：以165000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2014年11月1日起计算至实际支付之日止）。二、驳回周贞英的其他诉讼请求。一审案件受理费2374元，由四川青龙工业经济开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。周贞英提交股票交易明细对账单、部分交通费票据，欲证明在2013年其被青龙公司售楼小姐欺骗，先交了购楼定金3000元，因青龙公司不退定金，故被迫低价出售所持股票来购买商铺，为此损失17000元。另为了诉讼，花去交通费若干。青龙公司质证称，对上述证据的真实性均无异议，其中，对账单不能证明周贞英是用卖股票的钱来买门面，即使是用卖股票的钱来买门面，也不能证明书因逾期办证给周贞英造成很大的损失。另认可周贞英为本案花费几百元的交通费，但该损失能通过存款利息弥补。交通费票据与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。股票交易明细对账单与本案待证事实不具有关联性，本院不予采纳。另查明，2016年12月23日，周贞英在一审法庭辩论终结前明确其诉讼请求的第二项中主张的违约金系青龙公司逾期办理产权证的违约金。二审审理查明的其余案件事实与一审判决查明的案件事实一致，本院对一审判决书载明的案件事实予以确认。上述事实，有商品房买卖合同、四川银行卡POS凭证、青龙公司专用收据、不动产权证书复印件等证据及双方当事人的陈述在卷佐证。本院认为，周贞英主张青龙公司逾期办证，青龙公司认可其存在违约，对该事实予以确认。故双方争议焦点为：周贞英是否提出要求青龙公司支付逾期办证违约金的诉讼请求；若提出，违约金应按何种标准计算。周贞英在起诉时只主张青龙公司按年利率10%计算违约金，为此一审法院要求周贞英明确该项诉讼请求，周贞英在一审法庭辩论终结前已明确其该项诉讼请求为要求青龙公司支付逾期办证违约金。青龙公司认为即使支付违约金，也应按协议约定的存款利率计算违约金，周贞英则主张按年利率10%计算违约金。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定，违约金是合同双方当事人在合同中自由约定的违反合同义务一方应支付给守约方的价款，法律一般不对此进行干涉，但约定违约金过低不足以填补损失时，要求增加违约金属于当事人的法定权利。本案中，周贞英主张按年利率10%计算逾期办证违约金，实际是以补充协议约定违约金低于造成的损失为由，请求增加违约金。因周贞英已按照约定交付购房款，该款项截止起诉前已被青龙公司占有两年多，若按补充协议约定周贞英只能获得按人民银行同期同类存款利率计算的违约金，远低于该款项产生的孳息利益，因此原审法院在均衡周贞英在此期间的损失和青龙公司实际取得孳息利益的基础上，最终确定按人民银行同期同类贷款利率计算违约金并无不当。综上所述，青龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费213元，由四川青龙工业经济开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  倪玉君审判员  梁 丹审判员  罗 洁二〇一七年四月六日书记员  张 瑜