上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终1206号
上诉人(原审被告)：上海上实物业管理有限公司，住所地上海市金泽镇。
法定代表人：李胜来，董事长。
委托诉讼代理人：李建荣，该公司员工。
委托诉讼代理人：于光辉，上海国定律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海上置物业集团有限公司，住所地上海市。
法定代表人：施建，总经理。
委托诉讼代理人：孙梦祺，上海市公义律师事务所律师。
委托诉讼代理人：於炯，上海市公义律师事务所律师。
上诉人上海上实物业管理有限公司(以下简称“上实物业公司”)因与被上诉人上海上置物业集团有限公司(以下“上置物业公司”)不当得利纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初9879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上实物业公司上诉请求：1、撤销一审判决主文第一项、第二项、第三项；2、改判驳回上置物业公司要求上实物业公司返还物业费人民币(以下币种均为人民币)60,960.60元的诉讼请求；3、改判驳回上置物业公司要求上实物业公司支付电费33,983.07元、水费1,044.15元的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、上实物业公司在2013年12月9日之前向加州水郡业主收取小区物业费系预收，当时前期物业合同是有效的，且上实物业公司并不知晓在何时会退出小区。而上置物业公司向小区居民收取其进驻之前的物业服务费是违反了其所签订的物业服务合同，其明知这一期间的物业费应由上实物业公司收取。2、虽然双方当事人收费标准都是高层每月每平方米3.5元，但合同中的具体责任条款是不同的。3、嘉誉园业委会并没有拿出书面证据证明业主同意或者委托上置物业公司代为向上实物业公司追讨预收的物业费。业委会与上实物业公司之间也有利害关系，其表述不具有证人证言的效力。4、业委会无权代表业主进行债权转让，上置物业公司也没有得到业主的授权。二、一审判决适用法律不当。双方当事人之间没有合同关系，也没有其他法律关系，不产生债权债务关系。前期物业合同终止后，上实物业公司收取物业费失去依据，应当将物业费返还业主，而不是上置物业公司。上实物业公司在管理服务加州水郡小区时实行的是酬金制，水费、电费是计算在运营成本中，上置物业公司不应向上实物业公司主张该费用，而应向业委会主张。
被上诉人上置物业公司辩称：上实物业公司曾起诉上置物业公司要求返还上实物业公司服务期间理应收取的物业费，现上实物业公司的上诉理由不成立且有失诚信。上实物业公司确认其未支付涉案的水费、电费，上置物业公司已代上实物业公司支付，上实物业公司理应返还。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上置物业公司向一审法院起诉请求：1、判令上实物业公司返还物业费60,960.60元(2013年12月10日起算的物业费)；2、判令上实物业公司支付电费34,807.06元(2013年11月6日至2013年12月9日)；3、判令上实物业公司支付水费1,044.15元(2013年11月25日至2013年12月9日)；4、判令上实物业公司支付外墙清洗费38,188.80元(2013年度)。
一审法院认定事实：上实物业公司系受开发商上海城投悦城置业有限公司委托，对上海市杨浦区国秀路599弄汉斯国际公寓(加州水郡)提供前期物业服务，双方于2009年签订了《前期物业服务合同》，约定该合同为期三年，自2009年8月3日起至2012年8月2日止。2012年10月双方又签订《补充协议(一)》，约定原合同有效期延续至业主大会成立并由业主委员会与其选定的物业管理企业签订相关的物业服务合同生效之日。2013年10月30日，上置物业公司与汉斯国际公寓、嘉誉园业主大会签订了《物业服务合同》，约定该合同为期两年，履约期自2013年12月1日起至2015年11月30日止。
2013年12月9日，上实物业公司退出上海市杨浦区国秀路599弄汉斯国际公寓(加州水郡)，由上置物业公司继续提供物业服务。
2015年4月27日，上实物业公司诉至一审法院，要求上置物业公司返还部分业主向上置物业公司缴纳的发生在2013年12月9日前的物业服务费共计402,207.32元。该案案号为(2015)杨民四(民)初字第1613号。上置物业公司收到诉状后自行向上实物业公司退还32,532.64元，并在法院主持下，双方于2015年7月6日达成调解协议，上置物业公司自愿于2015年8月31日前退还上实物业公司剩余物业服务费369,674.68元。
2015年11月13日，上实物业公司又诉至一审法院，称(2015)杨民四(民)初字第1613号案件中遗漏了部分业主缴纳的物业服务费，故要求上置物业公司再返还物业服务费30,782.39元。该案案号为(2015)杨民四(民)初字第4254号。一审法院于2016年1月21日，判决支持上实物业公司的诉请。上置物业公司以上实物业公司欠付水电费等费用为由提起上诉，上海市第二中级人民法院于2016年5月25日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。对于上置物业公司提出的上实物业公司欠付水电费等费用，上海市第二中级人民法院认为可以另行主张。
一审审理中，双方当事人确认上实物业公司预收的2013年12月10日之后的物业服务费金额为60,960.60元。
一审法院另查明，2013年11月6日至2013年12月9日，上海市杨浦区国秀路599弄汉斯国际公寓(加州水郡)共产生电费33,983.07元、水费1,044.15元，已经由上置物业公司支付。
一审法院又查明，上实物业公司与开发商上海城投悦城置业有限公司签订的《前期物业服务合同》附件五第一条第4款约定，上实物业公司需每年一次清洗住宅外墙。2013年12月9日，上实物业公司退出该小区时，该年度未对外墙进行清洗。上置物业公司提供上置物业公司、汉斯国际公寓.嘉誉园管家服务中心与上海恩泽物业服务有限公司签订的《汉斯国际公寓.嘉誉园外墙玻璃清洗合同》、签报，以证明上实物业公司(此处系一审法院笔误，应为“上置物业公司”)代上置物业公司(此处系一审法院笔误，应为“上实物业公司”)对上海市杨浦区国秀路599弄汉斯国际公寓(加州水郡)的外墙进行了清洗，共产生费用38,188.80元。
一审法院再查，上海市杨浦区汉斯国际公寓、嘉誉园业委会出具证明，称经询问业主后，委托上置物业公司代向上实物业公司追讨预收的物业费。
一审法院认为，民事活动应当遵循公平原则。上实物业公司系加州水郡小区原物业服务企业，上置物业公司为现加州水郡小区物业服务企业，双方交接日期为2013年12月9日，双方均向小区业主收取了由对方提供物业服务期间的物业服务费。为此，上实物业公司先向一审法院提起诉讼，要求上置物业公司退还多收的物业服务费。一审法院判决支持了上实物业公司的诉请后，上置物业公司才提起本案诉讼，要求上实物业公司退还其多收的物业服务费，并无不妥。双方当事人确认的由上实物业公司收取的发生在2013年12月10日之后的物业服务费的金额虽不高，但涉及小区业主户数较多，该小区业委会也书面同意由上置物业公司代为向上实物业公司追讨多收的物业服务费。综上，从公平原则以及减少诉累角度看，对于上置物业公司要求上实物业公司返还2013年12月10日之后的物业服务费的请求，法院予以支持。关于电费、水费的诉请，确实发生在上实物业公司提供物业服务期间，应由上实物业公司承担。至于外墙清洗费，虽然上实物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》约定上实物业公司需每年对外墙清洗一次，但业委会在2013年12月9日要求上实物业公司退出小区，此时一年年度并未届满，上实物业公司尚未对外墙进行清洗并无不当。上置物业公司对外墙进行清洗是基于业委会的要求而非基于上实物业公司的委托，双方之间无法律关系，上置物业公司要求上实物业公司支付外墙清洗费，于法无据。
一审法院判决：一、上海上实物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海上置物业集团有限公司返还2013年12月10日之后的物业服务费60,960.60元；二、上海上实物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海上置物业集团有限公司支付电费33,983.07元；三、上海上实物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海上置物业集团有限公司支付水费1,044.15元；四、上海上置物业集团有限公司其余诉请，不予支持。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。上实物业公司所收取的2013年12月10日之后的物业管理费，系上置物业公司提供物业服务期间所产生的物业服务费用，应归上置物业公司所有。一审审理过程中，双方当事人确认上实物业公司预收的2013年12月10日之后的物业服务费金额为60,960.60元。现上置物业公司要求上实物业公司返还，小区业主委员会也在业主同意由上置物业公司向上实物业公司行使追索权利的情况下，委托上置物业公司代为追讨，且上置物业公司已将其收取的2013年12月9日前的物业服务费退还给了上实物业公司，一审法院对上置物业公司该项诉请予以支持，符合公平原则且减少讼累。关于电费、水费一节，上实物业公司上诉称其是按酬金制收费形式确定物业服务费用，电费、水费应计入小区的运营成本，上置物业公司应向小区业主委员会主张。根据查明的事实，该电费、水费系在上实物业公司服务期间实际发生，现上置物业公司已代为垫付，故上实物业公司理应向上置物业公司支付。综上所述，上实物业公司的上诉请求，本院不予支持。一审法院判决并无不当，本院予以维持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2,200元，由上诉人上海上实物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一七年二月十五日
书 记 员 蔺皓然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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