江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣01民终1030号
上诉人（原审被告）：新余汇恒汽车销售服务有限公司，住所地：江西省新余市仙女湖区中心物流园区，统一社会信用代码：91360500581635687L。
法定代表人：江黎明，董事长。
委托代理人：梁健冬，广东广立信律师事务所律师，执业证号：14406198910545624。
委托代理人：梁秋华，广东广立信律师事务所律师，执业证号：14406201611593551。
上诉人（原审被告、反诉原告）：南昌市泰辰汽车销售服务有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区富大有路9号（南昌市东湖区洪都北大道赣昌大厦一至二层），统一社会信用代码：91360102071848244G。
法定代表人：江焕军，董事长。
委托代理人：梁健冬，广东广立信律师事务所律师，执业证号：14406198910545624。
委托代理人：梁秋华，广东广立信律师事务所律师，执业证号：14406201611593551。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：江西赣江之星工贸有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区洪都北大道赣昌大厦1楼，统一社会信用代码：91360102051610167U。
法定代表人：龚永康，董事长。
委托代理人：伍轶，江西经炜律师事务所律师，执业证号：1360120110903870。
委托代理人：夏子云，江西经炜律师事务所律师，执业证号：13601198810863331。
上诉人新余汇恒汽车销售服务有限公司（以下简称新余汇恒公司）、上诉人南昌市泰辰汽车销售服务有限公司（以下简称泰辰汽车公司）因与被上诉人江西赣江之星工贸有限公司（以下简称赣江之星公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌市东湖区人民法院（2016）赣0102民初4927号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新余汇恒公司及上诉人泰辰汽车公司的委托代理人梁健冬、梁秋华，被上诉人赣江之星公司的委托代理人伍轶、夏子云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年11月21日公司名称变更前为南昌恩佐汽车销售有限公司，名称变更后为江西赣江之星工贸有限公司。
新余汇恒公司及泰辰汽车公司不服一审法院判决，向本院上诉请求：1、撤销原审法院判决；2、依法改判上诉人新余汇恒公司无需支付被上诉人赣江之星公司2016年7月至2016年9月30日期间的租金266403元；3、依法改判上诉人新余汇恒公司无需支付被上诉人赣江之星公司违约赔偿款351531元；4、依法改判确认上诉人泰辰汽车公司向被上诉人缴纳的20万元履约保证金抵销2016年8月、9月租金及管理费；5、依法改判被上诉人赣江之星公司赔偿上诉人泰辰汽车公司支付的律师费31824元；6、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院否定涉案三方当事人存在转让《房屋租赁合同书》权利义务的法律事实，错误适用《公司法若干问题的规定（三）》第二条关于公司发起人代签合同的法律责任承担的法律规定。导致一审判决认定事实错误，适用法律错误。1、上诉人新余汇恒公司与泰辰汽车公司是同属于利泰集团属下的关联公司，但并非泰辰汽车公司的发起人。且一审期间，两上诉人已明确表述其之间并非是公司发起人代表公司签订合同，而是合同权利义务的转让。因此，完全不存在适用《公司法若干问题的规定（三）》第二条规定的事实基础。2、虽然《房屋租赁合同书》的签订主体为新余汇恒公司与赣江之星公司，但是，《房屋租赁合同书》第六条第3款的约定已明确表述合同的代签性质。而且，承租方已向出租方声明该场地是为利泰集团及其子公司或控股公司汽车销售项目进行租赁的，待实际使用项目方（即本案上诉人泰辰汽车公司）完成公司成立手续后，合同的权利义务即转让给实际使用人享有及承担。泰辰汽车公司自成立之始，即以涉案场地作为公司法定住所地进行登记，其一直实际使用该场地，并从2013年9月份起一直向赣江之星公司支付涉案场地的租金及物业管理费，而赣江之星公司收取租金所开具的租金发票付款单位也从新余汇恒公司变更为泰辰汽车公司。从双方的来往信函可见，赣江之星公司与泰辰汽车公司均一直以租赁双方的身份主张《房屋租赁合同书》中的权利，出租方赣江之星公司不时向泰辰汽车公司催缴租金、物业管理费，而非向新余汇恒公司主张合同权利。
所以，自2013年9月份起，新余汇恒公司即已将《房屋租赁合同书》的权利义务全部转让给泰辰汽车公司享有及承担。对此合同权利义务的转让，合同相对方赣江之星公司已以长期与合同权利义务受让方泰辰汽车公司实际履行《房屋租赁合同书》的权利义务的实际行动予以确认。二、如上所述，上诉人泰辰汽车公司基于合同权利义务的转让而合法成为案涉《房屋租赁合同书》的主体，从而合法享有及承担《房屋租赁合同书》承租人全部的权利义务，包括享有合同解除权及承接新余汇恒公司转让前已支付的20万元保证金的返还或抵销到期租金的主张权。一审法院基于否定案涉《房屋租赁合同书》权利义务转让的事实，从而否定了泰辰汽车公司作为合同主体的身份，享有包括合同解除权等的合同权利，以此为由驳回泰辰汽车公司确认以承接新余汇恒公司已付的20万保证金用于抵销到期租金及按合同约定支付律师费等的反诉请求，显然是错误的。三、被上诉人赣江之星公司提供的租赁场所不能满足合同约定，已经构成根本性违约，上诉人泰辰汽车公司因无法实现合同目的而提出解除合同具有法律依据。而且，合同履行过程中，被上诉人赣江之星公司经常违反合同约定，或拒不履行合同义务，导致上诉人泰辰汽车公司无法正常经营，并造成严重的经济损失。经上诉人泰辰汽车公司多次敦促被上诉人赣江之星公司履行合同义务，消除违约事实无果的情况下，上诉人泰辰汽车公司提出解除合同，终止租赁关系，合情合理合法。四、解除合同后，被上诉人赣江之星公司拒不退还所收上诉人泰辰汽车公司的履约保证金20万元，上诉人泰辰汽车公司已通知被上诉人赣江之星公司以此应退还的保证金抵销2016年8、9月租金及管理费，因此不存在有拖欠被上诉人赣江之星公司租金的事实。五、一审法院以上诉人完全不履行合同为由，适用合同减损规则，判决上诉人新余汇恒公司向被上诉人赣江之星公司支付违约赔偿款351531元，判决不公。1、如上所述，上诉人新余汇恒公司、泰辰汽车公司不存在完全不履行合同的行为。退一万步，即使因上诉人无理解除合同造成被上诉人经济损失应予赔偿，但被上诉人赣江之星公司未能举证证明其受到损失的事实，应承担举证不能的不利后果。本案中，被上诉人从未举证证明已经采取了适当措施防止损失扩大，也从未举证证明因防止损失扩大而支付任何费用。事实上，涉案场地非被上诉人物业，据了解，该场地已于2016年10月退还给房东，并出租给顺丰快递公司使用。一审法院适用合同减损原则确定被上诉人遭受到相当于三个月租金的经济损失，属主观臆断，毫无事实与法律依据。2、案涉《房屋租赁合同》已经约定了违约责任，一审判决在被上诉人没有任何证据证明其因对方违约遭受的经济损失大于合同约定的违约金的前提下，无视合同的违约条款，却以合同减损规则为据作出判决，明显不当。根据案涉《房屋租赁合同》第五条第一款的违约责任的条款可知，即使认定上诉人无理提前终止合同的，被上诉人可以没收上诉人缴纳的履约保证金，即该履约保证金就是用于在合同无法履行的情况下，赔偿被上诉人的损失的。既然合同已经明确、清晰地约定了违约责任，上诉人就应该依照合同约定主张违约责任，但被上诉人在一审过程中并无提出处分该履约保证金的请求，是其放弃自身合法权益的做法，被上诉人脱离合同而再另外提起损害赔偿，无理无据。
赣江之星公司辩称，一、一审判决被答辩人新余汇恒公司向答辩人支付2016年7月至2016年9月30日期间的租金266403元，认定事实清楚，于法有据。首先，被答辩人泰辰汽车公司于2016年9月底撤出租赁场地，被答辩人新余汇恒公司对其撤场未向答辩人作出任何意思表示，虽然被答辩人泰辰汽车公司在撤场前向答辩人书面提出解除合同，但答辩人对此未表示同意解除合同，且泰辰汽车公司不是房屋租赁合同的主体，不享有合同的解除权。其次，被答辩人关于：“一审法院否定涉案三方当事人存在转让《房屋租赁合同》权利义务的法律事实，错误适用《公司法若干问题的规定（三）》”的抗辩理由，是非常错误的。第一，《公司法若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。”被答辩人新余新余汇恒公司虽非发起人，但其在泰辰汽车公司成立前以自己名义签订该份租赁合同，无论是从比照发起人的地位出发，还是根据合同相对性，答辩人均可向其主张租金。根据《合同法》第88条的规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。本案中，被答辩人新余汇恒公司将租赁合同中权利与义务全部转让被答辩人泰辰汽车公司，并未征得答辩人的同意，被答辩人泰辰汽车公司对该合同也没有进行确认。再次，一审法院根据被答辩人2016年9月底撤出租赁场地这一事实，判决被答辩人向答辩人支付2016年7、8、9三月的租金、物管费合计266403元，合情、合理、合法。一审判决被答辩人新余汇恒公司向答辩人支付违约赔偿款351531元，认定事实清楚，于法有据。2016年9月底，被答辩人撤出租赁场地，关于这一事实，一审法院已经查明清楚，被答辩人新余汇恒公司在一审时也予以确认。被答辩人这种擅自撤场且不支付租金的行为，属于完全不履行合同的违约行为。答辩人依据《合同法》第8条、第107条、第108条、第113条的规定，向被答辩人主张赔偿损失，合法有据。一审法院按照合同减损规则，判决被答辩人新余汇恒公司向答辩人支付违约赔偿款351531元，合法有据。二、由于被答辩人泰辰汽车公司不是本案租赁合同的主体，被答辩人泰辰汽车公司不享有合同的权利，也不承担合同义务。因此，被答辩人泰辰汽车公司在本案中不具有反诉的主体资格。一审法院判决驳回被答辩人泰辰汽车公司的反诉请求，符合法律规定。三、被答辩人的第四项上诉请求没有事实和法律依据。第一，20万元的履约保证金是被答辩人新余汇恒公司交付的，并不是被答辩人泰辰汽车公司交付的。关于保证金的有关权利，应由被答辩人新余汇恒公司来行使，被答辩人泰辰汽车公司无权行使。第二，鉴于被答辩人泰辰汽车公司不是租赁合同的主体，在本案中不具有反诉的主体资格。因此，被答辩人泰辰汽车公司上诉请求二审确认用20万元的履约保证金抵消2016年8月、9月租金及管理费没有法律依据。四、被答辩人的第五项上诉请求根本不能成立。第一，本案租赁合同的主体，出租方为答辩人，承租方为被答辩人新余汇恒公司，泰辰汽车公司不是合同主体，无权依据《房屋租赁合同》第五条第二款的规定，向答辩人主张律师费。第二，本案中，答辩人不存在任何违约事实，本案《房屋租赁合同》提前解除，完全是被答辩人单方违约造成的。综上所述，被答辩人的上诉请求不能成立，其上诉理由没有事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。为此，答辩人请求二审人民法院依法驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。
赣江之星公司向一审法院起诉称：1、请求判令两被告支付原告2014年5月1日至2016年10月28日期间的房屋租金、物业管理费426388元及滞纳金76210.22元，合计502598.22元（暂计算至2016年10月28日）；2、请求判令两被告赔偿原告损失351531元；3、请求判决两被告承担本案诉讼费。
泰辰汽车公司向一审法院提起反诉称：1、确认反诉被告应向反诉原告退还履约保证金20万元，该款项已抵销反诉原告应付的2016年8月、9月租金及管理费；2、请求判令反诉被告支付反诉原告垫付的停车费9629元；3、请求判令反诉被告赔偿反诉原告律师费31824元。
原审法院经审理查明：2013年5月20日，原告赣江之星公司（原名称为南昌恩佐汽车销售有限公司）（甲方）与被告新余汇恒公司（乙方）签订《房屋物业租赁合同》一份，合同约定，“甲方将位于南昌市富大有路9号一至二层部分场地（赣昌大厦、物业面积2254.5m2。其中：一楼面积963.5m2、二楼面积1291m2）转租给乙方使用，租赁期间：2013年5月20日起至2027年6月30日止。租金：1、2013年7月1日至2016年6月30日，每月一楼租金56元/m2，二楼35元/m2，物业管理费3元/m2；2、2016年7月1日至2019年6月30日，每月一楼租金61元/m2，二楼40元/m2，物业管理费3元/m2；3、2019年7月1日至2022年6月30日，每月一楼租金66元/m2，二楼45元/m2，物业管理费3元/m2；4、2022年7月1日至2025年6月30日，每月一楼租金71元/m2，二楼50元/m2，物业管理费3元/m2；5、2025年7月1日至2027年6月30日，每月一楼租金76元/m2，二楼55元/m2，物业管理费3元/m2。违约责任：1、甲、乙方不得随意解除或终止合同，如甲方单方违约，必须赔偿乙方经济损失，包括但不限于实际损失、司法救济费用损失。如乙方单方违约，甲方不再退回乙方所交履约保证金并其所投入的装修归甲方所有。若在实际租赁期间欠交租金的须补回实际租赁期间的欠交租金。2、甲方因转租权限或产权纠纷，或因甲方其他原因令乙方无法使用租赁场地的，除全额退回履约保证金外，必须赔偿乙方的经济损失，包括但不限于实际损失、利益损失、司法救济费用损失。3、非甲方原因乙方逾期30天未支付租金，经甲方书面催告仍不支付的，甲方有权解除合同，不再退回乙方所交履约保证金并其所投入的装修归甲方所有。其他事项：乙方代表利泰集团及其下属子公司或控股公司签约，享有本合同约定的同等权利与义务。租赁期间，乙方如要转租给他人经营时要经甲方书面同意方可转租；乙方母公司利泰集团有限公司及利泰集团下属子公司或控股公司使用的，不视为转租，但须知会甲方并将相关证明资料交甲方保存。”合同签订后，原告将租赁场地交付给被告新余汇恒公司，被告新余汇恒公司支付原告履约保证金20万元。期间，被告新余汇恒公司向原告支付了2013年7月、8月份的租金及物管费。
2013年7月15日，被告泰辰汽车公司将该租赁场地作为住所并经工商部门核准注册成立，被告泰辰汽车公司成立后在该租赁场地经营汽车销售及售后服务等业务。自2013年9月1日起，被告泰辰汽车公司向原告支付了2013年9月1日至2016年6月30日期间的租金及物管费（含停车费冲抵）。2016年7月，被告泰辰汽车公司仅支付原告租金及物管费710926元（含冲抵停车费20330元），仍欠租金41678元未付。2016年8月、9月，两被告均未支付原告租金234354元。在2016年8月、9月期间，被告泰辰汽车公司发生停车费9629元。2016年9月8日，被告泰辰汽车公司向原告发出书面通知，以原告未按合同约定义务提供启辰4S店专用出口、进出免费停车、提供洗车点、升降电梯正常工作等事宜为由，决定于本月30日前退租。2016年9月12日，原告书面回复被告泰辰汽车公司，敦促被告泰辰汽车公司按协议约定尽快交纳所欠房租及相关费用，对退租事宜表示在其结清所有费用后再行协商。2016年9月底，泰辰汽车公司撤出租赁场地。
另查明：2011年9月20日，新余汇恒公司注册成立，注册股东为利泰集团有限公司。
2013年7月15日，泰辰汽车公司注册成立，注册股东为江焕军。2016年1月29日，股权变更为佛山市利泰汽车销售服务有限公司和佛山吉泰汽车销售服务有限公司。
上述事实，有房屋租赁合同、押金收据、租金转账凭证、停车费单据、照片以及当事人陈述等证据予以证实。
原审法院认为：2013年5月20日，被告新余汇恒公司以自己的名义与原告赣江之星公司（原名称为南昌恩佐汽车销售有限公司）签订《房屋物业租赁合同》，该合同意思表示真实、未违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，故该合同对新余汇恒公司与赣江之星公司具有约束力。在该合同履行过程中，虽然租赁物由被告泰辰汽车公司使用，且自2013年9月起至2016年7月间，其租金、物管费也由泰辰汽车公司交纳，原告也收取了泰辰汽车公司交纳的租金、物管费，但根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条关于“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”的规定，因本案被告新余汇恒公司不是泰辰汽车公司的发起人，泰辰汽车公司成立后，泰辰汽车公司对该合同也没有进行确认。所以，泰辰汽车公司对租赁物使用及交付租金的行为，不能自动成为该租赁合同主体，即泰辰汽车公司不享有该合同权利，也不承担该合同义务，故原告请求泰辰汽车公司支付租金、物管费及赔偿损失的诉讼请求，原审法院不予支持。同理，泰辰汽车公司的反诉请求，也不予支持。鉴于泰辰汽车公司于2016年9月底撤出租赁场地,被告新余汇恒公司对其撤场也未向原告作出任何意思表示，虽然泰辰汽车公司在撤场前向原告书面提出解除合同，原告对此未表示同意解除合同，由于泰辰汽车公司不是该合同主体，故泰辰汽车公司不享有合同解除权。即使泰辰汽车公司享有该合同解除权，按照泰辰汽车公司提出的解除合同理由，原告也不构成根本性违约。所以，被告新余汇恒公司应支付原告2016年7月、8月、9月租金、物管费合计266403元（7月租金41678元＋8、9月租金234354元－8、9月停车费9629元）。同时，被告新余汇恒公司的行为已属完全不履行合同，其违约行为给原告造成了一定的损失，按照合同减损规则，原告请求被告新余汇恒公司赔偿三个月租金损失351531元的诉讼请求，原审法院予以支持。至于被告新余汇恒公司交纳的保证金20万元，可另案主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告新余汇恒汽车销售服务有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告江西赣江之星工贸有限公司2016年7月至2016年9月30日期间的租金266403元；二、被告新余汇恒汽车销售服务有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告江西赣江之星工贸有限公司违约赔偿款351531元；三、驳回原告江西赣江之星工贸有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告南昌市泰辰汽车销售服务有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告江西赣江之星工贸有限公司预交案件受理费12340元，反诉原告南昌市泰辰汽车销售服务有限公司预交反诉费2460元，原告江西赣江之星工贸有限公司承担本诉案件受理费2840元，被告新余汇恒汽车销售服务有限公司承担本诉案件受理费9500元，反诉原告南昌市泰辰汽车销售服务有限公司承担反诉费2460元。
双方当事人在二审中均未提供新的证据，对一审法院认定的事实均无异议。本院二审对原审法院查明的事实予以确认。
本院在审理过程中，合议庭主持当事人进行调解，试图化解矛盾，平息纠纷，但终因未达成协议，调解未果。
本案的争议焦点：1、涉案的《房屋租赁合同书》主体是赣江之星公司与新余汇恒公司还是泰辰汽车公司；2、拖欠的2016年7、8、9月的租金是由新余汇恒公司支付还是由泰辰汽车公司支付；3、新余汇恒公司向赣江之星公司缴纳的20万元履约保证金是否应抵扣涉案欠交的租金；4、新余汇恒公司赔偿赣江之星公司违约赔偿款351531元是否合理。
本院认为，2013年5月20日，上诉人新余汇恒公司以自己的名义与被上诉人赣江之星公司（原名称为南昌恩佐汽车销售有限公司）于2013年5月20日签订了涉案的《房屋物业租赁合同》，该合同意思表示真实、未违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，故该合同对新余汇恒公司与赣江之星公司具有约束力。在该合同履行过程中，虽然租赁物由上诉人泰辰汽车公司使用，且自2013年9月起至2016年7月间，其租金、物管费也由泰辰汽车公司交纳，赣江之星公司也收取了泰辰汽车公司交纳的租金、物管费。在本案中，因本案新余汇恒公司不是泰辰汽车公司的发起人，泰辰汽车公司成立后，泰辰汽车公司对该合同也没有进行确认，也没有与赣江之星公司签订有关的涉案租赁合同。所以，泰辰汽车公司对租赁物使用及交付租金的行为，不能自动成为涉案租赁合同主体，即泰辰汽车公司不享有该合同权利，也不承担该合同义务。据此，拖欠涉案的租金应由合同相对方新余汇恒公司支付给赣江之星公司。
在本案中，涉案的保证金20万元由新余汇恒公司支付给赣江之星公司，为减少双方当事人的诉累，涉案的20万元保证可以冲抵拖欠的涉案租金。同时，新余汇恒公司的行为在本案中构成违约，其违约行为给赣江之星公司造成了一定的损失，原审法院酌定新余汇恒公司赔偿三个月租金损失（351531元）给赣江之星公司并无不当，本院予以支持。
在本案中，泰辰汽车公司认为赣江之星公司应赔偿其律师费，泰辰汽车公司的该主张，没有事实依据及法律依据，对于泰辰汽车公司的该主张，本院不予支持。
综上，上诉人新余汇恒公司的上诉理由有部分事实依据和法律依据，应予以改判；上诉人泰辰汽车公司的上诉理由没有事实依据和法律依据，原审判决对上诉人泰辰汽车公司的处理结果恰当，依法应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持南昌市东湖区人民法院（2016）赣0102民初4927号民事判决；
二、上诉人新余汇恒汽车销售服务有限公司支付给被上诉人江西赣江之星工贸有限公司的20万元保证金冲抵拖欠的涉案租金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审法院判决执行；二审案件受理费8830元，由上诉人新余汇恒汽车销售服务有限公司、上诉人南昌市泰辰汽车销售服务有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 曹成云
审判员 吴建平
审判员 罗云奇
二〇一八年四月二十五日
书记员 王 倩