赤峰市松山区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）内0404民初8673号
原告：郑宇新，男，1979年10月10日出生，公民身份号码×××，汉族，个体工商户，住赤峰市。
委托诉讼代理人：毕春峰，内蒙古松川律师事务所律师。
被告：赤峰明城房地产开发有限责任公司，住所地：赤峰市松山区木兰街中段路南。
法定代表人：任桂芳，执行董事。
委托诉讼代理人：高晓东，内蒙古奥星律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于津津，内蒙古奥星律师事务所律师。
第三人：赤峰市农牧科学研究院，住所地：赤峰市松山区科研路*号。
法定代表人：李志明，校长。
委托诉讼代理人：刘振元，内蒙古奥星律师事务所律师。
原告郑宇新与被告赤峰明城房地产开发有限责任公司（以下简称明城公司）及第三人赤峰市农牧科学研究院（以下简称农科院）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月27日立案后，依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郑宇新及其委托诉讼代理人毕春峰，被告明城公司的委托诉讼代理人于津津，第三人农科院的委托诉讼代理人刘振元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑宇新向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告签订的内蒙古商品房买卖合同有效；2.判令被告立即交付原告购买的禾勰嘉苑小区14-2-2-1402号房屋一处；3.判令被告给付迟延交房的日利息78.47元及日违约金286.41元(自2017年7月1日至实际交付房屋之日)。
事实和理由：2016年3月8日，原、被告签订了商品房买卖合同，约定原告从被告处购买赤峰市松山区物流园区内农牧学校南门对过禾勰嘉苑小区14-2-2-1402号房屋一处，房屋总价款为477346元，同时约定于2017年6月30日前交付房屋。如不交付，在合同继续履行的情形下被告支付已付房款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告还应按商品房价款的万分之六向原告支付违约金。合同签订后，原、被告就涉案房屋到相关部门办理了合同登记备案。被告未履行合同义务，至今未将涉案房屋交付给原告。
明城公司辩称，原告的诉讼请求不能成立，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。原告购买的涉案楼房是被告接受第三人委托开发的职工福利楼房，为此双方签订了委托开发协议，约定了该楼房的价款以双方结算为准。在施工过程中，因政策的原因，原告要求办理购房退税，要求签订正式商品房买卖合同，为此，经与第三人协商，每户房屋均以3250元的基价订立合同，待楼房竣工后确定商品楼的售价。2017年6月30日，楼房竣工投入使用，经与第三人协商，不进行工程造价结算，基础价格定为3474元/平方米，这样，原告应补缴购每平方米219元的购房款，但原告持有商品房买卖合同，认为以此价款确定双方的楼房销售价款，拒绝缴纳楼房差价款219元/平方米。此责任在原告，被告并没有构成违约。根据法律规定，被告不应承担交付房屋及承担利息、违约金的责任。
第三人农科院述称，农科院不是商品房买卖合同的合同主体，不应承担任何合同义务。原告购买的涉案楼房系第三人为本单位职工建的具有福利性的房屋，原告并不是第三人的职工，不应享受第三人职工应该享有的福利购房待遇。第三人与被告于2014年7月3日签订开发禾勰嘉苑住宅小区的协议，并未约定具体的房屋价款，房屋价款待工程完工后以审核结算价格为准。2015年9月，第三人得知赤峰市人民政府赤政发（2015）52号文件精神，凡在2015年8月1日至2016年6月30日期间签订网签合同的，可为购房者返还50%的购房交易契税。为了第三人职工能够享受到该优惠政策，第三人找到被告协商为第三人购房的职工签订商品房买卖合同的相关事宜。因双方最初并未确定房屋价款，被告无法与购房者签订商品房买卖合同。但为了能够免除一半房屋契税，经第三人与被告商量将购房价款暂定为每平方米3250元，待工程完工后再以审计决算为准，多退少补。在此情况下，被告才以第三人提供的职工住房认购通知书分别为每户购房职工签订了商品房买卖合同。被告在2017年6月30日已通知第三人房屋已具备交付条件，要求第三人进行工程决算确定房屋价款，后来第三人与被告就房屋价款进行了协商，商定不通过审计决算程序，经双方协商最终商定第三人单位职工的购房价款为每平方米3474元。第三人的全体职工已按协商价款交付了房款，且领取了房屋钥匙。原告如认为房价过高，可自己通过审计进行房屋定价，也可将房屋退还第三人另行出售。
原告郑宇新围绕其诉讼请求依法向本院提交了商品房买卖合同、房屋预告登记证明、销售不动产统一发票、收据、个人贷款支付凭证、会议纪要复印件、招标公告。被告明城公司为支付其答辩主张向本院提交了委托开发协议、补充协议、证明、购房指标转让协议书、承诺书、赤峰市农牧科学研究院职工住宅认购通知单、商品房买卖合同、收据、说明。本院组织双方当事人进行了质证，对双方当事人有异议的事实和证据，本院认定如下：1.原告郑宇新与被告明城公司提交一致的商品房买卖合同，该证据与本案事实具有关联性，本院予以采信；2.原告郑宇新提交的房屋预告登记证明，与本案事实具有关联性，本院予以采信；3.原告郑宇新提交的销售不动产统一发票，与本案事实具有关联性，本院予以采信；4.原告郑宇新提交的会议纪要复印件、招标公告与本案无关联性，本院均不予采信；5.被告明城公司提交的委托开发协议、补充协议，与本院事实均具有关联性，本院均予以采信；6.证明，该证据与本案事实具有关联性，本院予以采信；7.购房指标转让协议书、承诺书、赤峰市农牧科学研究院职工住宅认购通知单，上述证据与本案事实均具有关联性，本院均予以采信；8.被告明城公司提交的收据，该证据与本案事实具有关联性，本院予以采信；9.被告明城公司提交的说明，该证据与本案事实具有关联性，本院予以采信。
本案经审理认定事实如下：
2014年7月3日，第三人农科院作为甲方，被告明城公司作为乙方，双方签订了委托开发协议，约定了由第三人农科院与被告明城公司合作开发位于赤峰市××区内的禾勰嘉苑小区，用地涉及农科院土地面积83亩，即赤国土资松告字（2013）2号公告中36、37号地；被告明城公司通过土地招拍挂方式摘取上述两宗土地，并由被告明城公司垫付全部土地费用，第三人农科院用职工住房补偿款偿还明城公司；工程竣工后，第三人农科院土地所产生的住宅、车库（位）、小棚（不包括农科院单位职工购买的住宅、车库、车位、小棚）由被告明城公司统一进行销售，第三人农科院可协助被告明城公司进行销售；按照对外销售的商品房、车库（位）、小棚、商业楼（不包括农科院单位职工购买的住宅、车库、车位、小棚）按财务决算利润的30%付给被告明城公司；工程竣工后，商品房、车库等仍未售完，双方协商解决；工程开发进度为30个月，从取得项目施工许可证之日开始计算；第三人农科院选定职工住宅的监理公司，全部工程实行国家规定的预决算制度，工程审计单位由甲方确定等协议内容。协议签订后，第三人农科院有399名职工购买了该合作开发的楼房。其中原告郑宇新在第三人农科院职工杨文军处购买了购房指标，选购了14号楼2-2-1402号房屋。2015年9月，第三人农科院得知赤峰市人民政府下发了赤政发（2015）52号文件精神，即凡在2015年8月1日至2016年6月30日期间签订网签合同的，可为购房者返还50%的购房交易契税。为了能够让第三人农科院的购房职工享受到该优惠政策，第三人农科院与被告明城公司于2015年9月20日签订了补充协议，约定农科院的399户职工住宅，在按农科院给被告明城公司的住宅价格每平方米3250元，第三人农科院职工交清住宅款项及小棚加车位预交80000元、车库预交150000元的情况下，被告明城公司给予办理商品房买卖合同；到交房时按决算价格多退少补。补充协议签订后，第三人农科院向被告明城公司提供了赤峰市农牧科学研究院职工住宅认购通知单，被告明城公司按该通知单与购房职工签订了商品房买卖合同。其中原告郑宇新利用第三人职工杨文军的购房指标与被告明城公司于2016年3月8日签订了商品房买卖合同，约定原告郑宇新购买被告明城公司承建的××区号房屋，每平方米价格为3390元，房屋价款为477346元。同日，被告明城公司为原告郑宇新出具金额为247346元的销售不动产统一发票一枚。2016年3月16日，原告郑宇新在赤峰市房屋交易产权管理中心办理了房屋预告登记，该中心为原告郑宇新颁发了赤峰市房预字第41012161551531号房屋预告登记证明。2016年3月30日，原告郑宇新办理了金额为230000元的房屋贷款。2017年9月10日，第三人农科院出具说明，内容为：关于我院委托赤峰明城房地产开发有限责任公司开发的禾勰嘉苑小区住宅楼，具备交付房屋条件后，未走审计决算程序，最终我们双方协商价格为3474元/㎡，我院职工(业主)正按照此价格履行中。
另查明，原告郑宇新未按第三人农科院与被告明城公司协商的基础房屋价款每平方米3474元的房屋向被告明城公司交纳全部购房款。诉讼过程中，原告郑宇新要求对被告明城公司提交的赤峰市农牧科学研究院职工住宅认购通知单中”郑宇新”的签名及捺印进行司法鉴定，后原告郑宇新明确表示放弃该司法鉴定申请。
本院认为，第三人农科院与被告明城公司签订的委托开发协议及补充协议，原、被告签订的商品房买卖合同均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效合同。当事人应当按合同约定全面履行自己的义务。原告郑宇新以被告明城公司未按合同约定于2017年6月30日前向其交付房屋已构成违约，而要求被告交付房屋，支付违约金，因原、被告签订的商品房买卖合同系第三人农科院为了本单位购房职工能够享受政府的购房退税政策，经第三人农科院与被告明城公司磋商，被告明城公司才与第三人农科院的购房职工签订了购房合同，该合同所约定的购房款为暂定价款，最后房款应以第三人农科院的审计决算为准，被告明城公司交付房屋的时间也应当在第三人农科院确定房价之后，并且购房者按确定的最终房价足额向被告明城公司交纳房款后，被告明城公司方能向购房者交付房屋。被告明城公司在具备交付房屋的情况下，因第三人农科院尚未最终确定职工的购房价款，导致被告明城公司不能按合同约定于2017年6月30日前向原告郑宇新履行交付房屋的义务，因此被告明城公司并不构成违约。另外，第三人农科院出具证明、说明，足以证明原、被告签订的商品房买卖合同中约定的房屋基础价款每平方米3250元是暂定价款，最终房屋基础价款以审计决算为准。原告郑宇新以第三人农科院职工的名义购房亦应按第三人农科院与被告明城公司协商的房屋基础价款每平方米3474元向被告明城公司交纳剩余购房款。原告郑宇新在未履行交纳剩余房款的情况下，被告明城公司有权拒绝原告郑宇新的交付房屋要求。同时，由于原告郑宇新未按被告明城公司与第三人协商的基础房屋价款履行交纳房屋全部购房款的义务，故其要求被告明城公司给付逾期交房利息及违约金的诉讼请求亦不能成立。
综上，对原告郑宇新要求确认原、被告签订的商品房买卖合同有效的诉讼请求，本院予以支持；对原告郑宇新要求被告明城公司立即交付原告购买的禾勰嘉苑小区14-2-2-1402号房屋一处的诉讼请求，本院不予支持；对原告郑宇新要求被告明城公司给付迟延交房的日利息78.47元及日违约金286.41元(自2017年7月1日至实际交付房屋之日)的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条规定，判决如下：
一、确认原告郑宇新与被告赤峰明城房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同有效；
二、驳回原告郑宇新的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由原告郑宇新负担50元，由被告赤峰明城房地产开发有限公司负担50元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
审判长王伟
审判员王慧杰
人民陪审员李建华
二○一八年四月八日
书记员陈文涛