湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湘高法民一终字第451号
上诉人（一审原告）罗勇军。
委托代理人蔡瑛，湖南湘军律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）邵阳市乳胶制品有限责任公司，住所地邵东县火厂坪镇木林村。
法定代表人张寿庚，该公司董事长。
委托代理人陈双全。
委托代理人段谋，湖南富强律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）廖晓平。
委托代理人伍玥霖，系廖晓平女儿。
被上诉人（一审被告）伍玥霖。
委托代理人谭军，长沙市正浩法律服务所法律工作者。
上诉人罗勇军因与被上诉人邵阳市乳胶制品有限责任公司（以下简称乳胶公司）、廖晓平、伍玥霖房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市中级人民法院（2015）邵中民一初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人罗勇军及其委托代理人蔡瑛，被上诉人乳胶公司委托代理人陈双全、段谋，被上诉人廖晓平委托代理人伍玥霖，被上诉人伍玥霖及其委托代理人谭军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：2003年10月30日，邵阳市化工供销公司在邵阳日报上刊登公告，拟整体转让其全部资产，并实施了一系列竞价转让行为。2004年4月8日，邵阳市医化行管办与郭小玲、伍玥霖签订《整体收购邵阳市化工供销公司全部资产协议书》，将邵阳市化工供销公司的全部经营性资产以承债的方式整体出售给郭小玲和伍玥霖，其收购的范围包括邵阳市化工供销公司所辖规划红线范围内的全部经营性土地使用权、建筑物、构筑物、机械设备和经营设施以及其他资产。2008年8月23日，郭小玲与伍玥霖的母亲廖晓平签订《转让协议书》，约定郭小玲将其受让的化工供销公司的全部资产的80%份额，以266.50万元的价格转让给廖晓平。2008年10月24日，廖晓平、伍玥霖在邵阳市房地产管理局进行了房屋产权登记，将涉案房产登记为廖晓平、伍玥霖共有，持证人为廖晓平。2010年4月21日，廖晓平、伍玥霖与罗勇军签订《房屋租赁合同》，将属于该受让资产范围内的座落于邵阳市双清区建设路22号的房屋租赁给罗勇军用于经营酒店，租赁范围包括该房屋第一层南端的两间门面和第二层至第七层所有房屋，租赁期限为七年，自2010年5月1日起至2017年6月30日止。双方约定，第一、二年租金为280000元，之后每年按上年度租金的4%递增，直至租赁合同履行期限满，并约定了其他相关的权利、义务。除部分房屋转租给他人外，罗勇军组织人力、物力，投入资金对租赁房屋进行整改与装修，安装了自第一层至第七层的电梯，成立了邵阳市双清区景程商务酒店并进行经营。邵阳市双清区景程商务酒店成立于2011年1月21日，组成形式为个人经营，经营者为罗勇军，资金数额为90000元，经营范围为住宿，服务。
自2004年6月起，乳胶公司以邵阳市化工供销公司资产转让竞价程序违反了竞价规则为由多次向有关部门反映情况并主张权利。罗勇军租赁涉案房屋时，与廖晓平约定了产权争议的责任承担。此后，邵阳市医化行管办告知罗勇军该房产权存在争议。乳胶公司就该租赁房屋的产权纠纷，以邵阳市医化行管办、邵阳市化工供销公司、郭小玲、伍玥霖为被告，以廖晓平为第三人，于2010年11月向湖南省永州市中级人民法院提起诉讼，一审判决后，各方当事人均不服，向本院提出上诉，本院于2011年4月19日作出（2011）湘高法民二终字第35号民事判决，确认邵阳市医化行管办与郭小玲、伍玥霖签订的《整体收购邵阳市化工供销公司全部资产协议书》及2008年8月23日郭小玲与廖晓平签订的转让协议无效，并确认乳胶公司为邵阳市化工供销公司整体资产的唯一收购主体。后廖晓平、伍玥霖就该判决向最高人民法院申请再审，最高人民法院作出（2012）民申字第1492号民事裁定驳回了其再审申请。2013年2月5日，乳胶公司以生效判决为依据，将房屋产权从廖晓平、伍玥霖名下过户至乳胶公司名下，办理了房屋所有权转移登记与土地使用权转移登记手续。乳胶公司于2012年10月23日向各租赁户发出“敬告”，告知各租赁户原邵阳市化工供销公司整体资产均属乳胶公司所有，要求各租赁户于2012年11月8前处理好原租赁有关事宜。罗勇军收到了该”敬告”，并于2013年2月27日以《关于确认租赁合同继续履行的函》回复乳胶公司，要求继续履行房屋租赁合同。2013年2月6日、3月2日，乳胶公司两次通知罗勇军和邵阳市双清区景程商务酒店，称罗勇军与廖晓平、伍玥霖签订的房屋租赁合同无效，要求罗勇军向其补交使用费，并于2013年6月8日前无条件退出所租用的房屋，罗勇军签收了2013年3月2日的书面通知后，于2013年4月10日诉至法院，请求法院判决：1、确认罗勇军与廖晓平、伍玥霖于2010年4月21日签订的《房屋租赁合同》合法有效；2、确认上述《房屋租赁合同》出租方的权利义务由乳胶公司承接；3、判令乳胶公司、廖晓平、伍玥霖连带赔偿罗勇军经济损失6116564元（二楼租赁损失暂未计算）；4、判令由乳胶公司、廖晓平、伍玥霖承担本案全部诉讼费用。乳胶公司亦提起反诉，请求：1、判令罗勇军立即将侵占乳胶公司的房产返还给乳胶公司；2、判令罗勇军赔偿乳胶公司财产损失10万元（具体金额以鉴定结论为准）。
一审法院认为，本案各方当事人的争议焦点之一在于廖晓平、伍玥霖与罗勇军签订的《房屋租赁合同》是否合法有效。
首先，诉争房屋2004年4月8日以前属于邵阳市化工供销公司的房产，2004年4月8日，邵阳市医化行管办将邵阳市化工供销公司的全部经营性资产以承债的方式整体出售给郭小玲和伍玥霖，2008年8月23日，郭小玲将其受让的邵阳市化工供销公司的全部资产的80%份额转让给廖晓平。2008年10月24日，廖晓平、伍玥霖在邵阳市房地产管理局进行了房屋产权登记，将涉案房产登记为其二人共有。2010年4月21日，廖晓平、伍玥霖与罗勇军签订《房屋租赁合同》。因诉争房屋竞价程序的合法性一直存在争议，邵阳市医化行管办与郭小玲、伍玥霖签订的《整体收购邵阳市化工供销公司全部资产协议书》及2008年8月23日郭小玲与廖晓平签订的转让协议被生效判决确认无效，乳胶公司被确认为邵阳市化工供销公司整体资产的唯一收购主体，并于2013年2月5日将诉争房屋产权从廖晓平、伍玥霖名下过户至该公司名下，办理了房屋所有权转移登记与土地使用权转移登记手续。邵阳市医化行管办与郭小玲、伍玥霖签订的《整体收购邵阳市化工供销公司全部资产协议书》及2008年8月23日郭小玲与廖晓平签订的转让协议虽被确认无效，但相对转让合同而言，租赁合同并不是从合同，而是独立的合同。在罗勇军与廖晓平、伍玥霖签订房屋租赁合同时，诉争房屋登记于廖晓平、伍玥霖名下，基于“物权公示原则”，罗勇军有理由相信廖晓平、伍玥霖对诉争房屋有处分权。
其次，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第119条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条对“所有权变动不破租赁”均有规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据《立法法》中上位法优先的法理原则，下位法不得与上位法相对抗，既然《中华人民共和国合同法》第二百二十九条以法律的形式赋予了租赁债权的物权化，除国家其他有关租赁的更为特别的同位法律另有规定时，适用“特别法优于普通法”的原则排除该条的适用外，对于符合“所有权变动不破租赁”构成要件的一切租赁行为均应适用该条规定。因而应对《合同法》第二百二十九条中“所有权变动”作广义的理解，即不仅包括因买卖而引起的租赁物所有权变动，还应包括因赠与、继承、拍卖、落实政策以及其他一切原因引起的所有权变动。只要符合“买卖不破租赁”的“租赁关系有效存在”、“租赁物已交付于承租人”、“租赁物所有权让与第三人”三个构成要件，即可适用。在本案中，2013年2月5日，乳胶公司以生效判决为依据，将房屋产权从廖晓平、伍玥霖名下过户至自己名下，办理了房屋所有转移登记与土地使用权登记手续，应当属于《中华人民共和国合同法》第二百二十九条所规定的“所有权变动”的情形。
综上，廖晓平、伍玥霖与罗勇军签订的《房屋租赁合同》合法有效，乳胶公司作为诉争房屋所有权变动后的所有权人应当自2013年2月5日起承接廖晓平、伍玥霖与罗勇军签订的《房屋租赁合同》中出租方的相关权利与义务。罗勇军主张廖晓平、伍玥霖与罗勇军签订的《房屋租赁合同》合法有效，该《房屋租赁合同》中出租方的权利和义务应由乳胶公司承接的诉讼请求成立，予以支持。乳胶公司主张该合同无效，要求罗勇军返还诉争房屋、赔偿损失的反诉请求不能成立，不予支持。
本案各方当事人的争议焦点之二在于乳胶公司承接廖晓平、伍玥霖与罗勇军签订的《房屋租赁合同》中出租方的相关权利与义务之后，合同是否已被乳胶公司单方解除？乳胶公司、廖晓平、伍玥霖是否应当赔偿罗勇军财产损失及经营损失6116564.00元？
单方解除合同，是指解除权人行使解除权将合同解除的行为，它不必经过对方当事人的同意，只要解除权人将解除合同的意思表示直接通知对方，或经过人民法院或仲裁机构向对方主张，即可发生合同解除的效果。单方解除合同的前提是解除权人依照合同约定或者法律规定享有解除合同的权利。而乳胶公司于2013年3月2日书面通知罗勇军，要求罗勇军向其补交使用费，并于2013年6月8日前无条件退出所租用的房屋的理由是认为罗勇军与廖晓平、伍玥霖签订的房屋租赁合同无效，要求罗勇军返还所租赁的房屋，并非作为合同的一方当事人行使合同解除权单方解除合同，该行为也不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条所规定的情形，而当事人对合同的效力发生争议，应通过法定程序确认该合同的效力，故乳胶公司的通知行为不发生单方解除合同的效果。罗勇军主张《房屋租赁合同》已自乳胶公司3月2日通知送达其之日起解除的理由不能成立，不予支持。
罗勇军主张乳胶公司2013年2月6日、2013年3月2日书面要求其退出房屋，应赔偿其终止经营酒店、退出场地的全部损失6116564元。罗勇军提交的邵阳市人和司法鉴定所鉴定意见为：截至评估基准日即2013年3月22日，邵阳市双清区景程商务酒店所拥有的财产现行价值为2234855元，2013年3月1日至2017年6月30日持续经营产生的利润为3883709元。乳胶公司虽先后两次通知罗勇军于2013年6月8日前无条件退出所租赁的房屋，但罗勇军在2013年3月2日签收该通知后即于2013年4月10日诉至法院，至今诉争房屋一直由罗勇军管理使用。罗勇军主张邵阳市双清区景程商务酒店已停业，未提供证据予以证实，其所提交的邵阳市人和司法鉴定所鉴定意见仅能证明其酒店的资产价值和可预期利润，并不能证明该酒店的财产与利润已实际受到损害及相关损害金额，也不能证明乳胶公司的通知行为与其主张的损害后果之间存在必然的因果关系。综上，罗勇军请求判令乳胶公司、廖晓平、伍玥霖赔偿其财产损失及经营损失6116564.00元的理由不能成立，不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条第二款、第九十四条、第二百二十九条之规定，判决：一、罗勇军与廖晓平、伍玥霖于2010年4月21日签订的《房屋租赁合同》合法有效；二、乳胶公司自2013年2月5日起承接廖晓平、伍玥霖与罗勇军签订的《房屋租赁合同》中出租方的相关权利与义务；三、驳回罗勇军的其他诉讼请求；四、驳回乳胶公司的反诉请求。案件受理费54616元，反诉费2300元，由罗勇军负担30000元，廖晓平、伍玥霖共同负担20000元，乳胶公司负担6916元。
罗勇军不服一审判决，向本院提起上诉称：1、乳胶公司两次向罗勇军发出解除合同的通知，根据《合同法》第九十三条、九十四条的规定，乳胶公司的发函行为属于单方解除《房屋租赁合同》的行为，解除合同的时间为2013年2月6日，乳胶公司应承担违约责任。2、罗勇军因乳胶公司解除合同的行为遭受了实际损失，鉴定结论应予采信。乳胶公司发函解除合同的行为对罗勇军酒店的经营计划造成了非常大的影响，酒店目前处于关停转的状况，罗勇军的损失应以鉴定结论为准，该鉴定结论符合证据要求，反映了酒店的客观状况，应予采信。3、三被上诉人应承担连带赔偿责任。乳胶公司多次要求罗勇军解除合同退出房屋，导致罗勇军无法正常经营，应承担违约赔偿责任。同时，廖晓平、伍玥霖在转让房屋时从乳胶公司获得了1000万元的房屋补偿款，应判令廖晓平、伍玥霖与乳胶公司承担连带赔偿责任。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判《房屋租赁合同》合法有效，且合同出租方的权利义务由乳胶公司承接；判令三被上诉人连带赔偿罗勇军经济损失6116546元（二楼租赁损失暂未计算）；判令三被上诉人承担本案全部诉讼费用。
乳胶公司答辩称：1、涉案《房屋租赁合同》是无效协议，罗勇军要求确认合法有效无事实依据，更无法律依据。廖晓平、伍玥霖不是合法产权人，其取得房屋的依据已被生效判决确认为无效，且廖晓平、伍玥霖系以欺诈手段非法获取房屋产权证，违反了《合同法》第五十二条的规定，故《房屋租赁合同》亦为无效协议。2、乳胶公司的行为不构成违约，不应承担违约责任。罗勇军与廖晓平、伍玥霖恶意串通，明知涉案房屋存在重大争议，仍按无效合同继续装修，其本人存在重大过错。乳胶公司与罗勇军之间没有合同关系，与廖晓平、伍玥霖之间也没有买卖关系，本案不适用买卖不破租赁原则，罗勇军要求乳胶公司承担违约责任没有任何事实与法律依据。罗勇军二楼停业是其自身违法行为所致，与乳胶公司没有关系，该责任应由罗勇军自行承担。综上，请求二审法院依法确认《房屋租赁合同》无效，驳回罗勇军要求乳胶公司承担赔偿责任的上诉请求。
廖晓平、伍玥霖答辩称：1、罗勇军的上诉请求互相矛盾，既主张承接合同义务又要求赔偿。2、一审法院认定事实客观公正，适用法律正确。3、罗勇军的损失与廖晓平、伍玥霖没有因果关系，请求依法驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人罗勇军向本院提交了两份证据：1、酒店交纳租金的明细，拟证明罗勇军已经履行了租赁合同交纳租金的义务；2、酒店二楼的租赁合同，拟证明由于乳胶公司解除合同，导致二楼租赁合同终止。
被上诉人乳胶公司质证认为，证据1是乳胶公司取得产权之前的行为，与本案无关，与上诉请求也无关，故对其真实性不发表意见；对证据2的真实性无异议，对关联性有异议，二楼租赁合同是因为罗勇军开办赌场被公安机关查处而终止，与乳胶公司无关。
被上诉人廖晓平、伍玥霖质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性无异议；对证据2的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，根据罗勇军与廖晓平、伍玥霖签订的租赁合同，罗勇军没有权利将涉案房屋转租给第三人。
被上诉人乳胶公司向本院提交了两组证据：1、乳胶公司出具的《报告》一份、邵阳市公安局双清区分局出具的《公安行政处罚决定书》一份、邵阳市公安局双清区分局治安大队出具的《证明》一份、邵阳市景程商务酒店和新东方动漫城的全景照片一张，以上证据拟证明酒店二楼是因为罗勇军开设赌博场所被取缔，没有继续经营，二楼的停业损失与乳胶公司无关。2、2015年11月12日旅客入住景程商务酒店8320房间的住宿发票，拟证明在诉讼期间景程商务酒店一直在经营。
上诉人罗勇军对乳胶公司提交的证据发表如下质证意见：对证据1中的《报告》形式上无异议，但乳胶公司在《报告》中认可房屋系其租赁给罗勇军，证明了罗勇军与乳胶公司之间存在租赁法律关系；对《公安行政处罚决定书》和全景照片的真实性无异议；对《证明》有异议，该《证明》是单位证据，在法律上不符合证据形式。证据2不是新证据，对其真实性无异议，但该发票并不代表罗勇军在正常经营，他是为了减少损失才采取留守管理的形式。
被上诉人廖晓平、伍玥霖对乳胶公司提交的两份证据均无异议，且未向本院提交新证据。
本院认为，罗勇军提交的证据1系发生在原××廖晓平、伍玥霖与承租人罗勇军之间，廖晓平、伍玥霖对该份证据无异议，故应予以采信；证据2真实、合法，但只能证明景程商务酒店的二楼出租给了第三人，并不能证明该租赁合同已经终止，且是因为乳胶公司的原因导致合同终止，故不能达到罗勇军的证明目的，不予采信。乳胶公司提交的证据1中乳胶公司出具的《报告》与邵阳市公安局双清区分局治安大队出具的《证明》相互印证，且均提交了原件，能证明景程商务酒店二楼的查处情况，应予采信；《公安行政处罚决定书》和照片均有原件，罗勇军、廖晓平、伍玥霖均无异议，故予采信；证据2真实、合法，与本案有关联，应予采信。
根据当事人提交的证据以及庭审情况，本院另查明：2010年4月21日双方签订的《房屋租赁合同》第四条约定：本合同签订之日承租人必须向××交付保证金拾万元，以保证承租房屋的质量与租金的按期交付。……合同履行完毕后，××退还所收取的全部保证金，无须支付利息。第七条约定：承租人必须合法经营。承租人经营酒店业务所产生的一切税费均由承租人承担。……因出租房屋的产权纠纷或者××的经济纠纷而导致承租人不能正常经营，××需承担承租人因此而受到的实际损失。第九条约定：……经××与承租人协商一致，合同可以在租赁期限届满前解除，合同解除后，××退还所收取的保证金，已形成附合的装饰装修物（含门、窗）与电梯由××取得，其价值按照剩余租赁期的租金计算，由××补偿该剩余价值的50%给承租人。……××单方擅自解除本合同，需向承租人退还所收取的保证金，并赔偿承租人因此而受到的损失，该损失为剩余租期承租人应交的租金。承租人单方擅自解除本合同，则无权请求××返还所收取的保证金，××无偿取得出租房屋的装饰装修物与电梯。合同签订当日，廖晓平出具收条，证实收到罗勇军交来的房屋租赁保证金壹拾万元整。双方确认截至2013年1月20日，罗勇军向原××廖晓平、伍玥霖交纳租金711200元。
2011年4月1日，罗勇军将涉案房产的二楼整层出租给海亮经营电子动漫业务，租期4年。2013年3月20日，邵阳市公安局双清区分局开具《公安行政处罚决定书》，认定海亮在经营新东方动漫城过程中摆设捕鱼机供他人赌博，故决定对海亮行政拘留十日，并处罚款伍佰元整。2015年12月28日，邵阳市公安局双清区分局治安大队应乳胶公司的申请出具《证明》，对《公安行政处罚决定书》中认定的事实再次予以了确认。
对于景程商务酒店的现状，罗勇军陈述酒店每年都有在工商部门年检，但在2013年3月2日乳胶公司发函后就停止了经营。2015年11月12日，景程商务酒店开具了住宿费100元的发票，罗勇军认为这不代表酒店在正常经营，是为了减少损失才采取的留守管理的形式。
本案系发回重审案件。在重审过程中，重一审法官向罗勇军行使释明权，要求罗勇军对第二项诉讼请求予以明确。罗勇军陈述“已经解除合同。如果不能继续履行就要求公司承担相应的法律责任，即权利义务公司继续承接”，并明确第二项诉讼请求以原二审提交本院的诉讼请求说明为准。在原二审期间，罗勇军于2014年12月17日向本院提交了一份《关于罗勇军诉讼请求的说明》，具体内容是：“1、罗勇军一审诉讼请求第2项’确认上述《房屋租赁合同》出让方的权利义务由乳胶公司承接’中’承接’指的是罗勇军与廖晓平签订的《房屋租赁合同》的产权人（××）原为廖晓平，在该《房屋租赁合同》履行期间，产权进行变动，产权人变动至乳胶公司，因此请求法院根据’物权变动不影响租赁关系’的原则，确认乳胶公司作为一方责任主体承接房屋租赁合同中廖晓平的合同权利义务。2、乳胶公司在承接合同的情况下于2013年3月2日通知罗勇军退出租赁房屋，解除合同事实成立，故罗勇军在一审诉讼请求第3项要求乳胶公司承担合同解除损失600余万元，意思表示清楚，不存在继续履行合同之说。综上，罗勇军的诉讼请求非常明确，即请求解除合同的损失赔偿，不是请求继续履行合同。”
2013年3月2日，乳胶公司向邵阳市双清区景程商务酒店发出通知，要求其在10天内补交清2012年11月8日至2013年3月8日的房屋使用金93320元，在2013年6月8日前无条件退出现在所经营占用的全部房屋，且此时期必须按每月23330元的标准向公司分期预交房屋使用金，根据所使用的实际时间再结算并办理好退房交接手续。在原一审期间，乳胶公司提起了反诉，其在反诉状中称：“反诉原告又于2013年3月2日向反诉被告送达了关于解除《租赁合同》无条件退出反诉被告占用的反诉原告的全部房屋的通知，反诉被告已收到该通知并签字确认”。
除以上事实外，本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，涉案《房屋租赁合同》是否解除是本案二审的争议焦点。合同解除的前提条件是合同合法有效。本案廖晓平、伍玥霖在签订租赁合同时，已享有涉案房产的所有权，可以依法行使处分权，将房屋出租。罗勇军作为第三人，信赖于物权登记的公示效力，与廖晓平签订房屋租赁合同不存在恶意，故涉案《房屋租赁合同》应被认定为合法有效。
在《房屋租赁合同》履行期间，涉案房产的所有权发生异动，乳胶公司取代了廖晓平成为涉案房屋的所有权人。根据买卖不破租赁的基本原则，乳胶公司即取得涉案房产××的法律地位，应继续履行完与罗勇军签订的《房屋租赁合同》。但本案证据显示，乳胶公司并无意继续履行租赁合同，而是向罗勇军发出通知，要求其无条件退出涉案房屋，该通知明确无误地向罗勇军传达了解除合同的意思表示。根据《房屋租赁合同》第九条关于合同的解除中约定，××单方擅自解除本合同，需向承租人退还所收取的保证金，并赔偿承租人因此而受到的损失，该损失为剩余租期承租人应交的租金。因保证金系罗勇军向原××廖晓平、伍玥霖交纳，故合同解除后，10万元保证金应由原××廖晓平、伍玥霖返还。涉案房产的所有权发生变动后，乳胶公司承继了廖晓平、伍玥霖的出租方权利义务，故在乳胶公司单方发函要求解除合同后，乳胶公司应以剩余租期应交的租金为标准赔偿承租人罗勇军因此受到的损失。乳胶公司向罗勇军发函的时间为2013年3月2日，至2017年6月30日合同履行期届满之日止，涉案《房屋租赁合同》的剩余租期尚有4年有余，根据双方对租金的约定，剩余租赁期承租人应交纳的租金为1383099.7元（详细计算方式见附表），故出租方乳胶公司应向承租人罗勇军补偿因提前解除合同给罗勇军造成的损失1383099.7元。罗勇军的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。
综上，一审法院认定事实基本清楚，程序合法，但适用法律不当，依法应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省邵阳市中级人民法院（2015）邵中民一初字第1号民事判决第一项、第二项；
二、撤销湖南省邵阳市中级人民法院（2015）邵中民一初字第1号民事判决第三项、第四项；
三、邵阳市乳胶制品有限责任公司自本判决送达之日起15日内补偿因提前解除《房屋租赁合同》而给罗勇军造成的损失1383099.7元；
四、廖晓平、伍玥霖自本判决送达之日起15日内向罗勇军返还保证金100000元；
五、驳回罗勇军的其他诉讼请求；
六、驳回乳胶公司的反诉请求。
本案一审案件受理费54616元，反诉费2300元，共计56916元，由罗勇军负担20000元，廖晓平、伍玥霖共同负担10000元，邵阳市乳胶制品有限责任公司负担26916元。二审案件受理费54616元，由罗勇军负担20000元，邵阳市乳胶制品有限责任公司负担24616元，由廖晓平、伍玥霖负担10000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 莉
代理审判员 陈梦群
代理审判员 张赛红
二〇一六年三月九日
书 记 员 申书琴
附表：
1、每年的租金
期间
租金（从第三年起，每年租金递增4%）
2010.7.1-2011.6.30
280000元
2011.7.1-2012.6.30
280000元
2012.7.1-2013.6.30
291200元
2013.7.1-2014.6.30
302848元
2014.7.1-2015.6.30
314961.9元
2015.7.1-2016.6.30
327560.4元
2016.7.1-2017.6.30
340662.8元
2、剩余租期承租人应交的租金
剩余租期
应交租金
2013.3-2013.6
97066.6元（291200*4/12）
2013.7-2014.6
302848
2014.7-2015.6
314961.9
2015.7-2016.6
327560.4
2016.7-2017.6
340662.8
合计
1383099.7元