广西壮族自治区横县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）横民一初字第1130号
原告陈振锋。
委托代理人蒙玉宗，广西志明律师事务所律师。
委托代理人袁云先，广西志明律师事务所实习律师。
被告广西星辰房地产开发有限公司，住所地广西横县横州镇江北路488号。
法定代表人麻昌钺，该公司经理。
原告陈振锋与被告广西星辰房地产开发有限公司（以下简称星辰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月28日立案受理后，依法组成合议庭于2015年7月1日公开开庭进行了审理。原告陈振锋及其委托代理人蒙玉宗、袁云先，被告星辰公司的法定代表人麻昌钺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈振锋诉称，2010年5月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告在横县横州镇环城东路36号开发的“丽水湾小区”第1栋1单元202号商品房一套，总房价为117422元。合同约定被告于2010年12月31日前交付房屋，并承诺在房屋交付后365个工作日之内为原告办理房屋所有权证，但被告交房后至今未能为原告办理。被告的行为已构成违约，应承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房款价的0.1%向买受人支付违约金。”上述条款约定不明，双方约定的0.1%违约金不知是按日、按月还是按年计算，但是整个合同所涉及到的期限均是以日计算。根据格式合同整体理解，该约定应为按日计算，若只单纯按房价0.1%计算违约金，该约定对制约被告履行义务无任何意义，且这样的约定无法弥补因逾期办证对原告造成的损失。若按月计算违约数额过高，故参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告已逾期1020天（从2012年6月20日起至2015年3月31日止），请求判决：1、被告尽快为原告办理房屋产权证；2、被告支付给原告违约金按117422元×［6.1%×（1＋30%）÷365天］×1020天=26021元。
原告陈振锋对其主张向本院提交的证据有：
1、原告的《身份证》、被告的《企业信息》各1份，证明原告和被告的诉讼主体资格；
2、《商品房买卖合同》1份，证明被告逾期办证的违约事实；
3、《收据》、《借款借据》、中国银行股份有限公司《个人一手住房贷款合同》各1份，证明原告已经将房款总额支付给被告的事实。
被告星辰公司辩称，被告已经按照合同约定在交付房屋后365天内向房产部门提交办证所需的材料，但是房产部门没有一次性告知被告需要提交什么材料，致使办证时间拖延，房产部门对被告提交的材料也没有出具回执，希望法院去调查被告提交材料的证据。原告请求没有依据，被告没有违约，如法院认定被告违约，违约金应按合同约定，即按已付房款价的0.1%计算。原告主张依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定确定被告的违约责任没有依据。
被告星辰公司对其辩解没有证据提交。
本院到横县房地产管理所调取了“丽水湾小区”1、2号楼的《房屋所有权初始登记申请书》（申请日期：2014年8月6日）、《房地产登记受理审核业务书》（申请日期：2015年4月16日，受理日期：2015年4月22日）、《房屋所有权证》。
本案的争议焦点是：被告是否构成违约？原告请求被告支付逾期办证违约金应否得到支持？
本院对证据的分析与认定，被告对原告提供的证据1-3的真实性无异议，但不认可原告以此证明的内容，认为已按合同约定履行完义务，不存在违约。本院对上述双方无异议证据的真实性予以确认。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告于2010年5月26日与被告星辰公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于横县横州镇环城东路36号“丽水湾小区”第1幢（1号楼）1单元202号房。合同约定房屋的建筑面积为60.84平方米，单价为1930元，出卖人应在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付买受人使用。合同第十五条约定：“关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列2、3项处理：1、……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3、因买受人原因（含买受人未付清应付房款、不及时向出卖人领取相关资料、不及时委托出卖人向产权登记机关申请办证、提交相关资料并付清相关费用等）造成该商品房不能在规定期限内取得房屋权属证书的，由买受人承担全部责任，出卖人不承担责任。由于产权登记机关的责任导致延误的，出卖人不承担责任”。同日，原告和被告双方还签订《合同补充协议》一份作为《商品房买卖合同》的附件，该协议第二条约定付款方式，原告向被告支付购房首付款24422元，余下购房款93000元由原告向银行申请办理按揭贷款手续。第三条约定：“买受人必须配合出卖人办理房屋产权证，买受人应在接到出卖人关于办理产权登记手续的通知之日起十日内向出卖人提交委托书及办理产权证所需的各项材料（含产权登记机关认为买受人有必要提供的其它资料），并按办证时政府或产权登记机关规定的缴费标准预交办理房屋产权证所需费用（多退少补）。如买受人不按要求提交有关材料及支付费用或其他因买受人的原因致使办证受阻时，每逾一日，出卖人有权要求买受人按实际总房价款万分之一支付违约金”。合同签订当天，原告即向被告支付购房首付款24422元，余款93000元于同年7月21日办理了银行按揭贷款。
合同签订后，虽然原告没有向被告出具委托书委托被告办理房屋产权证，但被告认可接受原告委托代理原告办理产权证的事实。2010年12月31日，被告按约定将房屋交付原告使用。2014年8月6日，被告星辰公司向横县房地产管理所提交《房屋所有权初始登记申请书》，申请办理1号楼（建筑面积2791.34平方米）的房产证。2015年6月3日，被告取得1号楼的《房屋所有权证》（证号：横房权证字第××号）。同年7月13日，原告取得本案诉争房屋的房产证，因该房屋办理了银行按揭抵押，房产证原件由房产部门保管，被告的工作人员代原告从房产部门领取《房屋所有权证》的复印件后于当日交给原告。因诉讼过程中原告已取得讼争房屋的《房屋所有权证》，原告不再主张第一项诉讼请求，即在本案不主张被告尽快为原告办理房屋产权证。
经本院询问，原告明确其诉讼请求为要求被告在本案中承担逾期办理房屋所有权证的违约责任。本院依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定向原告作出释明，原告以《合同补充协议》明确约定由被告办理房屋产权证及被告在庭审中亦认可由其办证，坚持请求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求不予变更。但逾期办证违约金应自双方约定的交房时间扣减365个工作日后，从2012年6月20日起计算至2015年7月12日止，共逾期1117天，故变更请求被告支付的逾期办证违约金为28495.94元，即117422元×［6.1%×（1＋30%）÷365天］×1117天。被告对原告变更的逾期办证违约金不予认可。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效，双方应依约履行。
《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”据此，房屋买受人是申办房产证的法定义务人，开发商即出卖人仅负有协助的义务。开发商只有交付具备办理产权证条件的相关手续的备案义务，不具有批准发放权属证书的权利，而房屋产权是否具备产权性质及发证，依法应属房地产管理机关审查及作出具体行政行为的范围，因此，办证并非开发商的法定义务，开发商对房产证是否能够取得没有决定权。
根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告在产权登记方面的义务主要为在商品房交付使用后365工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，未约定办证期限，根据《合同补充协议》第三条的约定，被告在产权登记方面的义务主要为接受买受人的委托后，将办理产权证所需的各项材料提交产权登记机关，亦未约定办证期限，上述两项约定均未对逾期办证的违约责任进行约定，该情形亦与前述《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定相吻合。
根据《商品房买卖合同》第十五条之约定，在被告逾期办理产权登记备案时，原告享有的请求权为要求被告支付逾期办理产权登记备案之违约金，而非逾期办理房屋所有权证之违约金，两种违约金的性质及法律后果均不相同。本案中，原告诉请为要求被告支付逾期办理房屋所有权证之违约金，经本院释明后，原告仍坚持主张逾期办理房屋所有权证之违约金，因办证并非被告的法定义务，合同中又未对逾期办证的违约责任进行约定，故原告的诉讼请求既无合同依据，亦无法律依据，应予驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回原告陈振锋请求被告广西星辰房地产开发有限公司支付逾期办证违约金的诉讼请求。
案件受理费451元，由原告陈振锋负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院；开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行；账号：20×××28）。逾期不交纳也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 龙如宏
代理审判员 蒙雨春
人民陪审员 麦小云
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 韦才识
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《城市房地产开发经营管理条例》
第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第三十五条第一款诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。