贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔南民终字第931号
上诉人（原审被告）贵州贵志房地产开发有限公司。
法定代表人芮志敏，该公司董事长。
委托代理人杨文、蔡花，该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）杨磊。
上诉人贵州贵志房地产开发有限公司与被上诉人杨磊商品房预售合同纠纷一案，龙里县人民法院于2014年10月8日作出（2014）龙民初字第802号民事判决后，贵州贵志房地产开发有限公司不服，向本院提出上诉。本院于2014年12月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审审理查明：2012年5月12日，原告杨磊与被告贵州贵志房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于龙里县龙山镇饶钵山森林溪畔“畅春园”5栋2单元6（5）层4号房屋一套，建筑面积123.51平方米，房屋总价款286543元。同日，原告支付首付款86543元；2012年5月14日，原告向龙里县房地产管理局交纳房屋公共维修基金3706元；2012年6月1日，原告与中国工商银行股份有限公司龙里支行签订个人购房借款担保合同，用该套房屋设置抵押，向工商银行按揭贷款200000元；2012年6月4日，被告收到原告按揭贷款支付的200000元；同日，原告向龙里县房地产管理局交纳房屋预售登记办证费160元。合同第十一条第（一）项约定交房时间为2013年12月30日前；合同第十三条约定逾期交房责任“.....（2）逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金.....。”同时，该合同对其他相关项目进行了约定。2013年12月30日，被告未能如期交房，也未就逾期情况向原告进行说明。2014年4月15日、8月27日，原告书面向被告提出退房申请，但双方就退房或换房事宜协商未果，原告于2014年8月28日提起诉讼。另查明，2012年7月4日至2014年8月4日，原告向中国工商银行股份有限公司龙里支行归还贷款本金14012.70元，利息18955.74元，本息共计32968.44元。
原审原告杨磊一审诉称：2012年5月12日，原告就购买龙里县龙山镇饶钵山森林溪畔“畅春园”5栋2单元6（5）层4号房屋与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，房屋总价款286543元，首付款86543元，余款200000元以公积金贷款支付。2012年5月12日，原告向被告交付首付款86543元，交维修基金3706元。2012年6月1日，原告与第三人签订《个人购房借款／担保合同》，合同约定原告向第三人借款200000元。2012年6月4日，被告收到原告200000元公积金贷款。2012年7月4日，原告开始正式还款，截止起诉之日，原告已归还中国工商银行股份有限公司龙里支行贷款本息26期，本息金额共计32968.44元，其中，本金14012.70元，利息18955.74元。按照《商品房买卖合同》约定，被告应于2013年12月30日前向原告交付房屋，若被告逾期超过30日，原告有权退房。2013年12月31日，原告到被告的售楼处咨询了解交房事宜，被告告知原告须到2014年6月30日方可交房。被告在其售楼处张贴通知，明确告知2014年6月30日将交付房屋与业主使用。此后，原告多次到龙里龙山镇森林溪畔“畅春园”楼盘观望房屋建设进展情况，均处于停工状态，原告找被告多次交涉恢复动工时间，被告的售楼人员多次以“春节后恢复施工”、“2月底恢复施工”、“3月初恢复施工”、“4月中旬会恢复施工”等幌子进行搪塞。2014年4月15日，原告发现被告难以在2014年6月30日前履行其承诺后，以书面形式通知被告退房或者换现房。2014年6月30日，被告的售楼人员带原告到被告的一期楼盘看房，所看之房屋建筑面积仅有114平米（较诉争房屋建筑面积少9.5平方米），原告对所看之房屋面积、户型均不满意，被告的售楼人员称2014年10月份可交房。原告再次相信被告，表示愿意等待。2014年8月12日，原告发现森林溪畔“畅春园”仍未施工，前往被告处所咨询了解，被书面通知须等到2015年3月方能交房。原告提出因原告今年已32岁，尚未完婚，须等待诉争房屋结婚，希望被告换现房。当日，被告的售楼人员带原告看了一套133平米房屋，原告表示愿意换。被告的售楼谭姓（女）管�人员表示将上报公司总部安排。2014年8月12日以后，原告多次拨打被告的谭姓管理人员电话，得到的答复均为：须等待公司总部商量决定。因换房无望，2014年8月19日，原告前往被告售楼处催促被告退房。2014年8月20日后，原告拨打被告的谭姓管理人员电话，原告的电话号码已被其设为黑名单，无法拨通。2014年8月27日早上，原告将《最后催告通知书》送达被告的售楼处，要求被告如有诚意退房，须在当日14：30分与原告联系。截止起诉之日，被告仍未与原告联系。被告违约后，不仅未及时采取措施进行补救，且对原告的合理诉求采取敷衍的态度，为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼，请求：一、解除原、被告于2012年5月12日签订的《商品房买卖合同》；二、退还原告已付房款286543元；三、被告向龙里县房地产管理局申请撤销“龙房预龙山镇字第Y1200775号”《房屋预告�记证明》，退还原告办理《房屋预告登记证明》费用160元；四、被告向龙里县房地产管理局申请撤销龙里龙山镇森林溪畔“畅春园”5栋2单元6（5）层4号维修基金，退还原告维修基金3706元；五、被告按中国人民银行同期贷款基准利率支付原告自2012年5月12日起至实际给付之日止首付款（86543元）及维修基金（3706元）的利息（暂计算至2014年8月28日，为12832.54元）；六、被告支付原告截止解除《商品房买卖合同》止已支付中国工商银行股份有限公司龙里支行的贷款利息（至2014年8月4日，原告已支付贷款利息18955.74元，2014年8月5日至起诉之日，贷款利息尚未支付）；七、被告支付原告逾期交房违约金1432.70元；八、诉讼费及其他相关费用由被告承担。
原审被告贵州贵志房地产开发有限公司一审辩称：认可原告陈述的买房和支付房款的事实。维修基金是由房地产管理局收取�应由原告到房地产管理局退回；首付款的利息不同意支付，被告只能按照合同约定支付违约金。
一审法院认为：原告杨磊与被告贵州贵志房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，原告按合同约定履行交付全部房款的义务，被告应按合同约定履行向原告交付房屋的义务。因被告未能在合同约定期限内向原告交付房屋，应承担违约责任，故对原告要求解除合同及退还房款286543元的诉讼请求应予支持；原告要求被告支付首付款86543元自2012年5月12日至2014年8月28日止的利息，参照中国人民银行贷款基准利率6.15%计算（86543元×6.15%＝5322.39元／年，5322.39元÷12月＝443.53元／月，443.53元÷30天＝14.78元／天），2012年5月12日至2014年8月28日共计2年3个月16天，利息为11011.85元，该利息损失实际存在，应予支持；原告自2012年7月4日至2014年8月4日期间，向中国工商银行股份有限公司龙�支行归还贷款利息18955.74元实际存在，应予支持；原告要求被告退还专项维修基金3706元并支付利息及向龙里县房地产管理局交纳房屋预售登记办证费160元的诉讼请求，因该两笔款项并非被告收取和实际占有，合同解除后，原告可找收款单位退回，在本案中不作调整；原告要求被告支付违约金1432.70元，因原告主张利息的同时又主张违约金，系重复计算，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、解除原告杨磊与被告贵州贵志房地产开发有限公司于2012年5月12日签订的《商品房买卖合同》；二、被告贵州贵志房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内退还原告杨磊购房款286543元；三、被告贵州贵志房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告杨磊首付款86543元自2012年5月12日至2014年8月28日止的利息11011.85元（2014年8月29日以后的利息按中国人民银行贷款基准利率计算至被告退还全部房款之日止）；四、被告贵州贵志房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告杨磊截至2014年8月4日前归还中国工商银行股份有限公司龙里支行贷款利息18955.74元（2014年8月5日以后的利息按中国工商银行股份有限公司龙里支行计算的利息由被告支付给原告直至退还全部房款之日止）；五、驳回原告杨磊的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6154元，减半收取3077元，原告杨磊承担77元，被告贵州贵志房地产开发有限公司承担3000元。
一审判决宣判�，贵州贵志房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销原审判决第三项，2、改判违约金赔偿方式以《商品房买卖合同》中约定的逾期交房责任条款来履行。主要理由：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》经法院认定合法有效，故对双方当事人具有约束力。该合同第十三条1.（2）约定：“逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金。”就合同纠纷和民事行为的处分而言，法院应当适用“当事人有约定的从约定，没有约定的依照法律规定判决”的基本原则，被上诉人要求解除合同并索要违约金，应当按照双方在《商品房买卖合同》的约定条款进行处理，而不应由法院另行替双方当事人设定违约责任。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应当撤销或改判。
被上诉人杨磊二审答辩：1、答辩人杨磊于2012年5月12日向被答辩人支付购房首付款86543元，截止答辩人起诉之日，该笔资金已由被答辩人实际占有2年3个月16天，已实际产生利息或货币的流通价值，获得了一定的利益。因被答辩人在合同约定的期限内未交付房屋，且难以预见履行合同的期限，致使答辩人通过法律途径解除合同。因被答辩人违反合同，给答辩人造成的损失是实际存在的。2、《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条规定：当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失；《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。而答辩人与被答�人签订的《商品房买卖合同》约定的违约金经计算仅为1432.70元，远远低于答辩人实际受到的利息损失11011.85元。不仅如此，2012年5月12日至今，因房价上涨，购买同等面积（123.51平方米）的商品房须多支付8万元左右。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。因此，答辩人依法请求判决被答辩人承担答辩人实际受到的损失有理有据，有法可依。3、答辩人称“当事人有约定的从约定，没有约定的依照法律规定判决”并无法律依据。即使该主张正确，但也应当在遵循客观、公正、公平原则的基础上适用。答辩人倾其所有，并靠家人、朋友解囊相助，才购得一房，不料却成烂尾楼，答辩人因此在经济上受到损失，婚期被拖，精神上受到打击，而被答辩人只愿承担1432.70元的赔�责任，不符合情理，更不符合法理。综上，请求二审法院依法维持原判。
经本院审理，二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
综合双方当事人的诉辩请求及理由，本案争议焦点主要是：上诉人承担的违约责任如何确定。
本院认为：本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，对双方均具有法律约束力。因上诉人在约定的交房时间（2013年12月30日）内未履行交房义务，且逾期30日后仍未积极履行，已经构成违约，故被上诉人要求解除合同，符合双方约定，且上诉人未持异议，本院予以确认。
关于违约责任的问题。本案中，上诉人长期占有被上诉人杨磊给付的购房款，并因此而获取利息等收益，而被上诉人杨磊则因上诉人的违约承担了相应的利息损失。上诉人主张按照双方约定支付违约金千余元，显然不能弥补被上诉人遭受的上万元的利息损失，因此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条“合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。”和《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务�”之规定，被上诉人杨磊要求上诉人退还其已付房款（含首付款86543元及按揭贷款200000元共286543元）并赔偿相应的利息损失，于法有据，一审判决予以支持并无不当。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不充分，对其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费555元，由上诉人贵州贵志房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 田一铭
审判员 莫玉魁
审判员 熊元伦
二〇一五年二月二日
书记员 胡 蝶