河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀01民终101号上诉人（原审被告）：亚太房地产开发集团股份有限公司，住所地北京市朝阳区八里庄西里98号住邦2000商务中心3号楼503号。法定代表人：程丽花，该公司董事局主席。委托诉讼代理人：李志刚，该公司职工。上诉人：（原审被告）：亚太房地产开发集团股份有限公司赵县分公司，经营场所住所地河北省石家庄市赵县建设路2号。负责人：李海良，该公司经理。委托诉讼代理人：李志刚，该公司职工。被上诉人（原审原告）：董玉香，女，1980年4月20日生，汉族，住赵县。委托诉讼代理人：刘召峰，男，1978年2月23日生，住址，系董玉香丈夫。上诉人亚太房地产开发集团股份有限公司、亚太房地产开发集团股份有限公司赵县分公司因与被上诉人董玉香房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省赵县人民法院（2017)冀0133民初2220号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。亚太房地产开发集团股份有限公司（以下简称亚太公司）、亚太房地产开发集团股份有限公司赵县分公司（以下简称亚太分公司）上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清。二、原审法院认定上诉人与被上诉人签订的《员工福利购房补充协议》系有效协议，显属错误。三、原审法院未查清本案基本事实，将2017年8月1日作为迟延交房的结算点是错误的。四、原告诉请的违约金数额超过其实际损失的30%，依法应予调整。董玉香答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。董玉香向一审法院起诉请求：1、判令二被告按照补充协议约定向原告支付福利购房款37765元（17-2-1402）、36394元（17-2-1403）与逾期交房违约金19012元（17-2-1402）、18226元（17-2-1403）；2、本案费由被告承担。一审法院认定事实：2015年5月14日，原告与被告亚太公司在赵县××怡庄园售房中心签订了《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告亚太公司位于赵县××大街北段东侧天××庄园××楼××单元××号商品房一处，建筑面积62.39平方米，单价每平方米3500元，总价款218365元。付款方式为一次性付清。合同签订后，原告于2015年6月11日向被告亚太赵县分公司支付全部购房款218365元。2014年7月10日，原告作为买受人与被告亚太赵县分公司作为出卖人签订了《员工福利购房补充协议》，该协议第三条第一款约定自2014年7月10日起，每满壹整年度后15日内，被告亚太赵县分公司向原告支付福利购房款36394元，福利购房款共计支付六年。该协议签订后，被告亚太赵县分公司于2015年向原告支付了第一期福利购房款36394元，现原告起诉要求被告支付第三期福利购房款36394元。该房屋已于2017年8月1日交房，交房当日被告亚太赵县分公司向原告出具了天怡庄园（二期）逾期交房违约金领取证明，该证明载明逾期交房违约金共计25242元，扣除物业维修金2184元、测绘费62元、进户门890元、天然气3500元、楼宇门380元、项目收费7016元，剩余18226元。被告亚太赵县分公司认为，被告已于2017年5月底6月初通知原告办理房屋交付手续，但原告直至2017年8月1日才办理，因此，应当扣除两个月的违约金。另查明，2015年6月3日，原告与被告亚太公司在赵县××怡庄园售房中心签订了《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告亚太公司位于赵县××大街北段东侧天××庄园××楼××单元××号商品房一处，建筑面积64.74平方米，单价每平方米3500元，总价款226590元。付款方式为首付76590元，贷款150000元。合同签订后，原告于2015年6月11日向被告亚太赵县分公司支付购房首付款76590元，后原告在中国建设银行股份有限公司赵县支行办理了银行贷款，于2015年7月13日向被告亚太赵县分公司支付了剩余房款150000元。2015年7月15日，原告作为买受人与被告亚太赵县分公司作为出卖人签订了《员工福利购房补充协议》，该协议第三条第一款约定自2015年7月15日起，每满壹整年度后15日内，被告亚太赵县分公司向原告支付福利购房款37765元，福利购房款共计支付六年。该协议签订后，被告亚太赵县分公司至今未向原告支付过福利购房款，现原告起诉要求被告支付原告第二期福利购房款37765元。该房屋已于2017年8月1日交房，交房当日被告亚太赵县分公司向原告出具了天怡庄园（二期）逾期交房违约金领取证明，载明逾期交房违约金共计26193元，扣除物业维修金2266元、测绘费65元、他项权80元；进户门890元；天然气3500元，楼宇门380元，项目收费7181元，剩余19012元。被告认为，被告已于2017年5月底6月初通知原告办理房屋交付手续，但原告直至2017年8月1日才办理，因此，应当扣除两个月的违约金。上述事实有当事人陈述、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、员工福利购房补充协议、石家庄住房公积金个人住房借款合同、个人借款凭证等证据证实。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同和基于该合同签订的员工福利购房补充协议均是双方当事人自愿、真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方均应按合同约定全面履行合同义务，原告依约履行了交纳房款的义务，被告亚太集团赵县分公司应按补充协议约定按期支付给原告福利购房款，但被告未按协议履行，已构成合同违约，应承担继续履行的违约责任。被告于2017年8月1日向原告交付了房屋，被告向原告出具的逾期交房违约金领取证明亦将违约金计算至2017年8月1日，故原告主张将违约金计算至2017年8月1日的主张，本院予以支持，其中抵顶的部分应当从违约金中予以扣除。《商品房销售管理办法》属于部门规章，而非法律、行政法规，且《商品房销售管理办法》第十一条属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。故被告亚太集团赵县分公司辩称与原告签订的员工福利购房补充协议违反了《商品房销售管理办法》第十一条规定，也违反了《合同法》第五十二条规定，该补充协议应属无效合同的意见，不能成立。被告亚太赵县分公司是依法设立并领取营业执照的分支机构，其有一定的组织机构和财产，虽不具有法人资格，但是可以以自己的名义从事民事活动，因此也应当承担相对应的民事责任，但其民事责任能力具有不完整性，在其不能承担债务时，应由作为其主管机构的总公司即本案被告亚太公司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告亚太房地产开发集团股份有限公司赵县分公司支付原告董玉香天怡庄园二期17号楼2单元1402号房屋福利购房款37765元及违约金19012元。二、自本判决生效之日起十日内，被告亚太房地产开发集团股份有限公司赵县分公司支付原告董玉香天怡庄园二期17号楼2单元1403号房屋福利购房款36394元及违约金18226元。三、被告亚太房地产开发集团股份有限公司赵县分公司以其管理的财产不足以承担上述债务时，由被告亚太房地产开发集团股份有限公司承担。案件受理费1263元，由二被告负担。二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，上诉人亚太分公司与被上诉人董玉香签订的两份《员工福利购房补充协议》是双方当事人真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，应当认定合法有效。虽然《商品房销售管理办法》规定不得进行返本销售或变相进行返本销售，但上述办法仅是部门规范性文件并非行政法规，且只是管理性规定而非效力性规定，不影响双方合同效力。上诉人主张本案《员工福利购房补充协议》无效理据不足，本院不予支持。虽然《员工福利购房补充协议》中有出卖人代扣代缴税款的相关规定，但上诉人并未提交其已经代扣代缴税款的相关证据，其主张原审判决认定事实不清，证据不足，本院不予采信。上诉人无证据证明其于2017年5月通知被上诉人办理交房手续，其关于多计算两人月违约金的主张本院不予支持。上诉人称被上诉人诉求的违约金数额进过实际损失的30%，依法应予调整，但其亦未提供证据予以证明，本院不予采信。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2526元，由上诉人亚太房地产开发集团股份有限公司、亚太房地产开发集团股份有限公司赵县分公司承担。本判决为终审判决。审判长  岳桂恒审判员  赵 林审判员  姜瑞祥二〇一八年一月二十三日书记员  唐 园