广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第389-399号
十一案上诉人（原审被告）：深圳市时尚美投资有限公司。
法定代表人：李屏高，总经理。
委托代理人：陈侠升，广东怀明律师事务所律师。
十一案被上诉人（原审原告）：刘金花等人（身份信息详见附表1）。
十一案被上诉人共同委托代理人：柯于义，广东昂扬律师事务所律师。
上诉人深圳市时尚美投资有限公司（以下简称时尚美公司）与被上诉人刘金花等人（以下简称刘金花等人）因房屋租赁合同纠纷十一案，不服深圳市宝安区人民法院1135-1145民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，时尚美公司分别与刘金花等人签订《商铺租赁合同》，约定时尚美公司将位于深圳市宝安区沙井街道上南大街111号时尚美商城内商铺租给刘金花等人使用（商铺号具体情况详见附表1）；租期三年，从2012年7月1日起至2015年6月30日止，时尚美公司一次性收取了相关费用（具体金额款项详见附表2），租赁期间刘金花等人交纳的所有押金不能作为抵用租金、水电费及管理费使用；时尚美公司向刘金花等人免费赠送了租期。
合同签订后，时尚美公司将上述商铺交付刘金花等人使用，刘金花等人亦向时尚美公司交纳合同约定的租金及押金，并缴纳基建费（金额详见附表2）。
2013年5月28日，刘金花等人从时尚美公司处撤场，目前没有商户在时尚美公司处经营。刘金花等人称是因时尚美公司对商场进行改造，影响商铺的进出、通行，时尚美公司未如约提供相应的经营环境导致刘金花等人无法经营，时尚美公司存在违约行为；时尚美公司称刘金花等人合同未到期提前撤场，为刘金花等人违约，应承担相应责任。
刘金花等人要求时尚美公司向其赔偿装修损失，庭审中，双方确认涉案房产内部装修已被拆除，现已不存在刘金花等人之前装修的内容，亦无法进行装修价值的评估或鉴定。但双方均承认刘金花等人在使用商铺的过程中存在装修的事实。
庭审中，双方均未提交涉案房产的建设工程规划许可证或其他合法报建手续。经原审法院行使释明权并指定提交相关建设工程规划许可证或其他合法报建手续等证据时间，双方均未能提交相关证据。另外，庭审中，刘金花等人承认在签订合同时，并未见到涉案房产的房产证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续，亦未要求时尚美公司出示。
刘金花等人的诉讼请求为：1、解除双方之间商铺租赁合同。2、由时尚美公司退回刘金花等人押金、多缴纳的租金和基建费（具体金额详见附表2）。3、由时尚美公司赔偿商铺装修损失及营业损失（具体金额详见附表2）。4、由时尚美公司承担案件全部诉讼费用。
原审法院认为，刘金花等人未提供涉案房产的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此刘金花等人与时尚美公司签订的《商铺租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。刘金花等人在与时尚美公司签订租赁合同时，亦未尽其应有注意义务，未审核涉案房屋产权情况，对于该合同无效，刘金花等人、时尚美公司双方均有过错，均应承担相应的责任。
刘金花等人已从涉案商铺撤场，由于双方签订的《商铺租赁合同》无效，但刘金花等人实际使用了涉案商铺，应向时尚美公司支付实际使用期间的商铺使用费。本案中，刘金花等人交付租金至2013年6月30日，而刘金花等人实际已于2013年5月28日搬走，故时尚美公司应向刘金花等人退还未使用的商铺使用费（金额详见附表2）。由于双方的《商铺租赁合同》无效，故时尚美公司应向刘金花等人退还铺位押金、水电押金。对于基建费，时尚美公司称基建费是用于商场的基建、隔墙建设等用途，但由于商场基建、商铺之间隔墙应为商场的基础设施，时尚美公司已向刘金花等人收取商铺使用费，不应重复收取基建费，因此应予以退还。
刘金花等人要求时尚美公司赔偿其因装修涉案房产而产生的费用，虽然刘金花等人未能提交证据证明其装修的费用，但是本案中，涉案的房产内部装修已拆除，而双方均认可刘金花等人在使用过程中存在装修事实，因此对于刘金花等人使用涉案商铺时的装修价值，原审法院根据商铺面积等情况酌定刘金花等人撤场时装修剩余价值，由于本案系租赁合同无效的情况，刘金花等人、时尚美公司均应承担相应责任，故时尚美公司应向刘金花等人承担部分装修损失。因时尚美公司作为出租方，未能提供符合法律要件的房产导致合同无效，故原审法院酌定时尚美公司应向刘金花等人支付撤场时装修剩余价值的70%（金额详见附表2），作为向刘金花等人承担的装修损失。因双方的合同无效，故刘金花等人要求时尚美公司赔偿因违约而产生预期营业损失的诉讼请求，没有法律依据，原审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、时尚美公司于本判决生效之日起三日内退还刘金花等人的商铺使用费、押金、基建费（金额详见附表3）；二、时尚美公司于本判决生效之日起三日内退还刘金花等人的装修损失（金额详见附表2）；三、驳回刘金花等人的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费由刘金花等人、时尚美公司按胜负比例负担（金额详见附表1）。
时尚美公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求二审法院依法撤销一审错误判决，并予以改判驳回刘金花等人一审诉讼请求；2、诉讼费由刘金花等人承担。其上诉依据的事实和理由为：一、时尚美公司与刘金花等人签订的《商铺租赁合同》是合法有效的．首先，该合同是双方通过自由协商同意签订的，合同内容也是合法的．其次，该合同涉及的租赁物不是违法建筑，时尚美公司已经于2013年7月16日向一审法院提交权属证明。最后，出租人深圳市XXX实业有限公司承诺过涉案房屋为合法房屋，并且在深圳市宝安区房屋租赁管理部门已经备案登记，注明商业用途，时尚美公司缴纳了有关费用，取得房屋编码XXX，也顺利办理了营业执照，时尚美公司有理由相信涉案房屋是合法的。二、刘金花等人在合同期内擅自退场，单方面解除合同，已经构成违约，时尚美公司有权不退还共剩余租金和押金，并且要求赔偿损失。时尚美公司在一审庭审中已经提供了有关录像和图片、合同，证明刘金花等人是自动离开的，合同中已经明确约定双方的违约责任．至于基建费和装修损失部分，时尚美公司收取的基建费已经实际用在了刘金花等人的装修，刘金花等人在一审也已经承认门面都是由时尚美公司统一装修的，共基建费就是装修费，在刘金花等人单方面解除合同的情况，一审法院还判令时尚美公司退还基建费和承担装修费，明显不公。三、由于经济下滑，商户企图将所有风险转嫁给时尚美公司，寻找借口解除合同，一审法院简单的以无房产权属证明就认定合同无效是无视深圳关外的现实情况，深圳关外大部分是小产权房，如果都因为没有产权证明就认定租赁合同无效，那等于给了租赁双方任意解除合同的权利，这个社会的诚信何在!
刘金花等人口头答辩称：请求法院依法维持一审判决。
本院经审理查明，各方当事人对原审查明事实均无异议，本院予以确认。
时尚美公司于二审时提交《房屋租赁凭证》和两份填发日期为1991年10月20日、加盖宝安县人民政府房产证专用章的房产证内页，标注房屋座落地址为宝安县沙井镇黄埔工业区X号厂房和X号厂房，所有权人为宝安县沙井供销社。以上证据均为复印件。刘金花等人对该证据的真实性与关联性均不予确认。
本院认为，时尚美公司二审提交的房产证内页没有原件加以核对，且不能证明标注房产与涉案商铺所在的时尚美商城有何关联，故对该证据的真实性与关联性本院不予确认。涉案房产没有合法产权证明及建设工程规划许可证，故双方就涉案商铺签订的《商铺租赁合同》系无效合同，双方基于履行该无效合同所取得的财产，应予返还。
综上，时尚美公司的上诉理由不能成立，本院不予采信。原审查明事实清楚，法律适用正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本十一案二审案件受理费（金额详见附表1），由上诉人深圳市时尚美投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘粤芳
审 判 员 赵 霞
代理 审 判员 张 睿
二〇一四年三月十四日
书记员（兼） 刘司元
李开宇