湖南省株洲市天元区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）株天法民一初字第2758号
原告陈俊鸣，男，1965年9月18日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。
委托代理人唐辉，湖南天桥律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解、调解，代收法律文书、申请执行等。
被告株洲新安居置业有限公司，住所地株洲市天元区。
法定代表人涂棋伍，系该公司董事长。
委托代理人肖淑蓉，湖南湘江律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为答辩、承认、变更、放弃、反驳诉讼请求，提起反诉，进行和解、调解，代收法律文书等。
原告陈俊鸣与被告株洲新安居置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月24日立案受理。依法由审判员刘祥宇适用简易程序公开开庭进行了审理。书记员陈璟担任庭审记录。原告陈俊鸣的委托代理人唐辉、被告株洲新安居置业有限公司的委托代理人肖淑蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈俊鸣诉称：2013年2月1日，原告与被告签订了《商品房预销售合同》，购买了被告开发的“新安居建材批发大市场”5栋1116、1117、1150、1151号等四个商铺，当日一次性向被告支付了全部商铺款1079700元。“新安居建材批发大市场”已于2012年9月开业营业，在签订销售合同的当日，被告安排原告与株洲红星商业管理有限公司签订了《委托经营协议书》，故应视为签订《委托经营协议书》的当天被告向原告交付了商铺。按照销售合�的约定，双方在签署房屋交接书之日起360天内，由双方依法向房管部门办理所有权转移登记，办理所购房屋的所有权证（分户证）。2013年8月13日，原告应被告的要求交纳了所购商铺的契税和办证费用59384元。但时至今日，被告仍未为原告办理好房屋所有权证，被告的行为已经构成违约，应按约定承担违约责任。为维护原告的合法权益，特诉请法院判令：1、被告立即为原告办理好房屋所有权证及土地使用权证书；2、被告自2014年元月26日起向原告支付违约金至实际办理房屋所有权证日止（以已交纳房款为基数，按年利率6%的标准计算，至起诉之日违约金额为110452元）；3、被告承担诉讼费用。
被告株洲新安居置业有限公司辩称：第一、被告从没有拒绝为原告办理房产证、土地证，没有办理的原因不可归责于被告，当时国土证办理了他项权证，所以只能等他项权证处理完以后再为原告办理土地证；第二、原告所提交的材料表明其符合办证条件，被告会予以积极办理，但原告购买房屋时对房屋的情况是知情的，房产证未办理不能完全归责于被告；第三、合同中没有明确约定违约金，而且原告在购房时对房屋现状知情，故被告对原告主张的违约金不予认可。
本院经审理查明：被告系一家房地产开发、销售企业，成立于2006年12月12日。2013年2月1日，原告与被告签订了四份《株洲市商品房（预）销售合同》（合同号分别为：9000136921、9000136916、9000136925、9000136931），该四份合同约定原告购买被告开发的位于株洲市天元区昆仑山路新安居建材大市场5栋1150号、1116号、1117号、1151号商铺，合同总价款为1079700元，合同约定被告在2013年8月31日前将房屋交付给原告，被告应在房屋符合交付条件后书面通知原告办理房屋交付手续�约定的房屋交付条件为：房屋验收合格。合同同时约定被告在取得房屋所有权证总证后15日内与原告签署《房屋交接书》，自《房屋交接书》签署之日起360天内，由双方依法向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋所有权证》（分户证）。但原、被告双方在合同中没有约定被告办理房屋所有权证总证的具体时间。原告与被告签订《株洲市商品房（预）销售合同》的当日，在被告作为担保方的情况下，原告与株洲红星商业管理有限公司签订了四份《委托经营协议书》，将上述四个商铺委托株洲红星商业管理有限公司统一经营、租赁、管理，被告作为担保方在该委托经营协议上盖章。《委托经营协议书》约定被告所开发的“金鼎·新安居家居建材广场”正式营业时间为2012年9月1日。2013年8月13日，原告向被告交纳了上述四个商铺的契税及办证费用共计59384元，但被告直到2015年1月30日才向原告开具不动产销售发票，且至今未将原告所购买房屋的房屋所有权证及国有土地使用证办理好。2015年2月6日，被告取得了其开发的新安居建材大市场5栋的房产登记总证，但被告未与原告签署《房屋交接书》，原告至今也没有取得所购买房屋的房屋所有权证及国有土地使用证。原告在与被告协商未果的情况下向本院提起诉讼，请求判如所请。
上述事实，有原、被告的陈述、《商品房预销售合同》、《委托经营协议》、销售不动产统一发票、收据、新安居建材大市场5栋房产登记证、原告的身份信息及被告的注册登记资料等证据予以证实，足以认定。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点为原告要求被告办理房屋所有权证及国有土地使用证，并支付逾期办证的违约金是�有事实及法律依据？
原、被告系自愿签订《商品房预销售合同》，该合同内容不违反法律法规的强制性规定，双方的商品房销售合同关系依法成立并有效，受法律保护，该合同对原、被告双方均有约束力。原告已按合同约定交纳了房款及办证费用，被告应当根据合同约定履行办理原告所购房屋的房屋所有权证及国有土地使用证的义务。根据合同第十四条“办理了新建商品房所有权初始登记并取得了房屋所有权总证（大证）后15日内，双方签署《房屋交接书》，签署《房屋交接书》之日起360天内，由双方依法向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋所有权证》（分户证）”的约定，被告于2015年2月6日取得新安居建材大市场5栋房产登记总证，应当在2016年2月16日前为原告办理好所购买房屋的《房屋所有权证》，现被告履行办证义务的期间已届满，自2016年2月17日起被告仍未为原告办理所购商铺的产权证书，存在违约行为，原告要求被告支付逾期办证的违约金的诉讼请求符合合同约定。因双方在合同中未约定违约金的计算方式，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，故对原告主张按已交房款1079700元为基数，以年利率6%的标准计算违约金至实际办理房屋所有权证之日止的诉讼请求本院予以支持。原告认为在2013年2月1日签订《委托经营协议书》的当天即视为房屋完成了交付，该交付行为应视为《房屋交接书》的签署，按合同约定在《房屋交接书》签署后的360天期限届满后（2014年2月1日）被告就已经实际违约的主张与双方合同�定的内容不相符，应以合同约定的时限作为认定被告是否违约的依据，由此，对原告所提出的主张，本院不予支持。
本案经本院组织调解，双方未能达成一致意见，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、限被告株洲新安居置业有限公司自本判决生效之日起十日内办理好原告陈俊鸣所购买的位于株洲市天元区昆仑山路新安居建材大市场5栋1116号、1117号、1150号、1151号商铺的房屋所有权证和国有土地使用证；
二、由被告株洲新安居置业有限公司以原告陈俊鸣已支付的购房款1079700元为基数，自2016年2月17日起按年利率6%的标准向原告陈俊鸣支付逾期办证的违约金直至房屋所有权证实际办理之日止；
三、驳回原告陈俊鸣其他的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2510元，减半收取1255元，由原告陈俊鸣承担255元；由被告株洲新安居置业有限公司承担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审判员 刘祥宇
二〇一六年三月十五日
书记员 陈 璟
附本案适用的法条：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起�０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。