湖南省双峰县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）双民二初字第1044号
原告双峰县亿星电器有限公司。住所地湖南省双峰县经济开发区。
法定代表人舒佩兰，该公司负责人。
委托代理人王玲，湖南定胜律师事务所律师。
被告江南香，农民。
被告刘献国（被告江南香之夫），农民。
原告双峰县亿星电器有限公司与被告江南香、刘献国买卖合同纠纷一案，2015年12月10日本院受理后，依法适用普通程序，由审判员刘军求担任审判长，与人民陪审员熊存根、贺素平组成合议庭，代理书记员龚露芳担任记录，2016年2月25日公开开庭进行审理，原告双峰县亿星电器有限公司的委托代理人王玲、被告江南香、刘献国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告双峰县亿星电器有限公司诉称，2012年12月10日，原、被告双方订立购房合同，约定：原告将亿星电器综合大楼中间单元的六楼右边套房联通七楼隔热层转让给被告江南香，原告争取在两至三年内办理好房产证，被告江南香负责屋面维护；房屋交易价格为228，008元，经协商双方一致同意由被告江南香先支付160，008元，剩余部分如在两年内还清则按千分之六的月利率计息，如未在两年内还清则按百分之二的月利率计息。随后原告收取了被告的购房款160，008元，出具收条，被告江南香、刘献国在装修后入住该房屋。原告向被告催要剩余的所欠房款，但被告至今都没有偿付。请求人民法院判令被告支付原告购房余款68，000元，并承担从2012年12月11日起至本案的生效判决履行期限届满之日止按照月利率2%计算的利息，承担本案的诉讼费用。
原告双峰县亿星电器有限公司为支持其诉讼请求，在本院指定的举证期限内，向本院提交如下证据：
1、购房合同1份，用以证明原被告订立购房合同，约定交易价格为228，008元，被告尚欠购房余款68，000元，没有在两年内付清，故应当承担按照月利率2%计算利息的违约责任的事实；
2、双房权证经2013字第××号房屋所有权证1份，用以证明原告双峰县亿星电器有限公司对所出卖的房屋享有完整的所有权的事实；
3、双国用（2011）第0403号土地使用权证，用以证明原告双峰县亿星电器有限公司对亿星综合大楼所占的土地享有使用权的事实；
被告江南香、刘献国辩称，本案合同标的物是非法建筑，到目前为止，原告不能出示土地使用权证、工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证、房屋所有权证；在交易过程中原告允诺办好房产证，实际上原告不具备履行合同的能力，原告的行为是欺诈；只要原告办好房产证和分户证，被告保证将余欠的房款付清，同时被告保留要求原告返还房款并赔偿装修损失和其他经济损失的权利。
被告江南香、刘献国在本院指定的举证期限内，没有向本院提交证据。
对于原告双峰县亿星电器有限公司提交的证据，被告江南香、刘献国都不持异议，证据的形式合法，内容真实，能够证明本案的事实，故本院予以采信。
综合本院采信的证据，结合本案原、被告的陈述，本院认定如下事实：
经审理查明，双峰县亿星电器有限公司，注册号431321000009174，2005年4月25日成立，类型是有限责任公司，住所双峰县××开发区，法定代表人舒佩兰，注册资本人民币壹仟伍佰万元整，营业期限长期，经营范围电器产品生产、销售。2008年，双峰县亿星电器有限公司经有关部门批准，在双峰县经济开发区科技工业园兴建亿星电器综合大楼，2011年6月8日，取得双国用（2011）第0403号土地使用权证，该证书记载：土地使用权人双峰县亿星电器有限公司，坐落双峰县××开发区科技工业园，地号0011052，图号3037.20-515.75，地类工业用地，使用权类型出让，终止日期2055年12月，使用权面积伍仟零伍拾柒点壹肆，其中独用面积5057.14㎡。2013年4月2日取得了双房权证经2013字第××号、0××号房屋所有权证，该证书记载：双峰县亿星电器有限公司对坐落于双峰县××开发区科技工业园内建筑面积为1802.51㎡总层数一层图幢号B182023、建筑面积为4917.66㎡总层数六层图幢号B182020的房屋拥有单独所有权，规划用途都是工业用途。被告江南香与被告刘献国是夫妻，在其婚姻存续期间，2012年12月10日，原告双峰县亿星电器有限公司与被告江南香订立购房合同（合同文本由原告打印），约定如下：甲方双峰县亿星电器有限公司舒佩兰乙方江南香（锁石镇车田村存心村民组）身份证：××。1、经甲乙双方友好协商，甲方同意将亿星电器综合大楼中间单元的6楼右边房屋一套连同7楼隔热层转让给乙方，为乙方永久所有。2、甲方争取在2-3年时间内为乙方办好房产证，但费用为乙方承担，如改电（改用公变）费用同乙方承担。5、交易价格为228008元，签订合同时交160008元。剩余部分在2年内还清按实际时间以6/1000利率计算本息；如两年内未还清按2/100利率计算本息。合同尾部甲方双峰县亿星电器有限公司盖章确认，舒佩兰签字确认，乙方江南香签字确认。被告江南香向原告缴纳了房款160，008元，原告向被告交付了房屋，被告江南香、刘献国装修房屋后入住。余欠的购房款68000元，原告双峰县亿星电器有限公司多次向被告催要，被告江南香、刘献国以原告不能办理房产证为由拒付。
1、原告双峰县亿星电器有限公司要求被告江南香、刘献国支付余欠的购房款68000元并要求被告支付按照月利率2%计算的利息的诉讼请求是否成立？2、被告的抗辩理由是否成立？
本院认为，原告双峰县亿星电器有限公司兴建亿星电器综合大楼，取得了土地使用证和房屋所有权证，是合法有效的；被告江南香、刘献国辩称，原告出卖的房屋时非法建筑与事实不符，本院不予采信；《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”第三十七条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与、或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”第四十四条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”从前述法律条文中可以看出，房屋在转让时该房屋的土地使用权同时转让，双峰县亿星电器有限公司的房屋，是以出让方式取得土地使用权，用地性质是工业用地，双峰县亿星电器有限公司应当按照土地使用权证载明的范围内依法有偿使用土地，现双峰县亿星电器有限公司擅自改变土地建设用途，且没有经过土地行政主管部门、城市规划行政主管部门和原批准的人民政府批准，就将房屋出卖给被告江南香、刘献国，其行为根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”是无效的房屋买卖合同；《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”故原告双峰县亿星电器有限公司基于合同的约定要求被告江南香、刘献国支付余欠房款及要求被告江南香、刘献国按照月利率2%支付利息的诉讼请求，本院不予采信；被告江南香、刘献国要求原告出示施工、规划许可证，因原告已经取得土地使用权证和房屋所有权证，故被告的该项请求不适当，本院不予支持；被告江南香、刘献国要求原告出示商品房预售许可证，分户证，于本案没有关联性，本院不予采信；被告江南香、刘献国认为原告的行为是欺诈，与事实不符，本院不予采纳；据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第四十四条之规定，判决如下：
驳回原告双峰县亿星电器有限公司要求被告江南香、刘献国支付余欠房款68，000元、支付余欠房款利息的诉讼请求。
案件受理费1500元，原告双峰县亿星电器有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院或直接向娄底市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于娄底市中级人民法院。
审 判 长 刘军求
人民陪审员 熊存根
人民陪审员 贺素平
二〇一六年四月十五日
代理书记员 龚露芳
附相关法律条文
《中华人民共和国土地管理法》第五十六条建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”
第三十七条：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与、或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”
第四十四条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。