辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第548号
上诉人（原审被告）：柴胜田，男，1964年8月16日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：范旭华，系辽宁沃丰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳市南昌初级中学，住所地沈阳市和平区民族南街***号。
法定代表人：王欣强，系该中学校长。
委托代理人：韩耀竹，系辽宁华恩律师事务所律师。
委托代理人：于平，系辽宁华恩律师事务所律师。
上诉人柴胜田因与被上诉人沈阳市南昌初级中学房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第2699号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成由审判员李倩担任审判长，审判员王纪主审，审判员刘冬参加评议的合议庭对本案进行了公开审理。现本案已审理终结。
原告南昌中学一审诉称：2010年4月7日，原、被告双方签订名为承包实为租赁的《承包协议》，协议被告承包和平区南昌旅社，承包期限为3年（2010年6月7日至2013年6月6日），到期后协议终止。协议签订后，原告将房屋交付被告使用，协议到期后，双方未续签协议。但被告未按协议约定履行腾房义务。原、被告多次协商未能达成一致意见。2014年6月1日，原告向被告发送律师函，被告收函后仍未腾房。现原告起诉来院，望判如所请。诉讼请求：1、请求依法判令被告立即腾退房屋；2、请求依法判令被告支付延期使用房屋费用100，000元。3、判令被告承担本案诉讼费用。
被告柴胜田一审辩称：一、答辩人不同意腾房。答辩人与原告的《承包协议》虽然约定的承包期限为三年，但答辩人在签订合同时，原告当时的校长刘庆华与答辩人口头达成一致，到期后协议续签再延期三年，由于答辩人经营的为酒店，三年根本无法收回成本，答辩人是不可能仅签订三年的。所以在双方认可到期续签的前提下，答辩人才同意签订《承包协议》。为此，双方签订协议时，原告就要求答辩人预交后期三年的承包费共计40万元。答辩人已于签订《承包协议》的当天交付给原告，并且原告出具了收条。答辩人承包后，也按照6年的计划投入了400多万元，经营酒店。至今答辩人尚未收回成本。因此，基于以上事实，双方的承包期限在原告收取40万后应视为承包期限的变更，承包期限未届满，答辩人不同意腾房。而且，在《承包协议》约定的承租期限届满后，一年多的时间原告未主张协议终止也未要求答辩人支付过承包费，足以证明双方口头约定的延长租期原告是认可的，变更承包期是合法有效的，并且答辩人已经足额支付了全部承包费。因此，对于原告由于校长更换，现任校长对原校长实施的行为不予认可，提出要求腾房的行为是没有法律依据的。如果原告提前解除承包关系要求腾房，那么原告应赔偿答辩人的损失，并退还已收取的承包费。二、原告计算的租金有误，答辩人不欠付租金。答辩人与原告协议约定租金的起算时间为6月7日，但由于交接问题，原告将租期顺延两个月，并且2010年4月7日-8月7日为装修免租期，2010年8月8日开始计算。原告已经足额支付了2010年8月7日-2013年8月6日的承包费共计36万元。因此，原告起诉状中未将变更的两个月免租期扣除，计算的租金与事实不符。另外，答辩人在2010年4月7日签订《承包协议》时已另行支付40万元将2013年8月至2016年6月的承包费全部付清且尚有结余，因此答辩人并不欠付承包费。三、承包费中应扣除未供暖期间的费用。按照《承包协议》约定，原告负责冬季供暖。但在协议履行期间，原告并未完全履行供暖义务，原告在供暖期内每天下午4：20到凌晨5：00不予供暖，每周六和周日全天不供暖。导致冬季11月-至3月无法正常经营。因此对于原告未履行供暖义务期间的费用，应在承包费中扣除。即2010年至2014年未供暖费用共计23，888元。按照沈阳市供暖收费标准每平米28元计算（即（800／㎡×28元）÷150天＝149.3元／天×40天／年＝5，972元／年×4年＝23，888元）以上仅计算周六、周日时间。四、原告应当返还多余承包费用并赔偿损失。由于答辩人已经支付了2013年8月7至2016年6月6日的承包费用，原告也实际接受，应视为协议期限双方已变更延续三年至2016年6月。如果原告提前与答辩人提前解除协议，原告应将答辩人已经支付的承包费予以返还，并对未使用期间的装修损失按照400万元折价赔偿而且答辩人与员工的用工合同也签订到2015年年末，如果提前解除承包关系，给员工造成损失原告也应当予以赔偿。综上，答辩人认为答辩人与原告变更承包期限是合法有效的，原告无权要求腾房，如果原告单方解除承包关系，应赔偿答辩人的损失并返还承包费。故请求依法驳回原告不当的诉讼请求。
反诉原告柴胜田一审诉称：2014年4月7日，反诉原告与反诉被告签订了《承包协议》。按照协议，承包期为三年，承包费为每年12万元。签订协议的同时，反诉被告刘庆华（校长）与反诉原告又协商，按反诉被告刘庆华（校长）的要求交了40万元的承兑费。反诉被告给反诉原告出具了收条。当时，双方没有修改协议，故协议书上租赁期仍为三年。基于与反诉被告刘庆华（校长）的约定，反诉原告才在协议到期后仍继续使用承租的房屋。反诉被告在协议到期后也没有提出异议。由于反诉被告更换法定代表人后，不承认原校长所实施的行为，才提起诉讼要求反诉原告腾房。反诉原告认为，反诉原告与反诉被告的《承包协议》和口头约定是合法有效的，反诉被告已实际收取反诉原告的承包费和承兑费用，说明反诉被告已经实际认可租期的延长。特别是，在《承包协议》中没有让反诉原告缴纳40万元承兑费用的约定，反诉被告收这笔费用就是租金。如果现在反诉被告要求解除协议，腾出承租的房屋，反诉被告应当返还剩余承包费约28万元。反诉请求：1、要求反诉被告返还承兑费（租金）28万元；2、请求法院判令被反诉人承担本案本诉及反诉的全部诉讼费用。
反诉被告南昌中学一审辩称：1、程序方面。反诉原告提出的反诉不符合法律对提出反诉的时效规定。人民法院依法不应受理。2、实体方面。反诉原告提出“承兑费40万元”系延期租金没有事实依据和法律根据。反诉原告与反诉被告于2010年4月7日签订为期3年的《承包协议》。当日，反诉原告一次性交纳2年的租金24万元和40万元的承兑费，反诉被告向反诉原告出具“收到承兑费40万元”的收条一张，该收条明确记载40万元属于承兑费，且柴胜田当场接收了该收条，该40万元就是承兑费，而不是反诉原告称的租金。因反诉原告承租该旅社时，该旅社由他人承包经营，他人承包经营不满一年，并实际对旅社进行装饰装修。反诉原告全部接收原承包人的经营设备等，上述40万元承兑费是支付给原承包人的承兑费，反诉被告并未将该笔承兑费占为己有。因此，该笔40万元款项的性质就是承兑费。综上，反诉原告提出反诉不符合法律规定，且在实体上，反诉原告主张“承兑费”系“延期租金”没有事实依据，请求法院依法驳回反诉原告的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2010年4月7日，沈阳市二十三中学（沈阳市南昌初级中学）（甲方）与柴胜田（乙方）签订承包协议一份，约定甲方同意将和平区南昌旅社，建筑面积800平方米承包给乙方使用，地址位于沈阳市和平区北二马路79号。本合同项下承包期限为3年。自缴纳承包金额开始计算，至次年当月当日的前一天为第一个承包年限届满日，以后每个承包年限均按此计算，直至承包期限届满。从2010年4月7日至2010年6月6日为免费用装修期。在此期限内，乙方无需承担任何费用。关于承包金额及支付标准约定，本合同承包金额为人民币120，000元。签订本协议时乙方一次性交付两年承包金额，即人民币240，000元。第三年承包金结算时间即方式：2012年6月7日前交付，交付2012年6月7日至2013年6月6日承包金。上述承包金作为旅社职工的生活补贴费和缴纳旅社职工养老保险金使用。自乙方承包之日起，甲方保证提供日常水、电等保证乙方正常经营，费用由乙方自行支付。甲方提供冬季供暖。乙方对该房屋如果进行装修，费用自理，发生损失由乙方自行承担。本协议终止时房屋结构及内部设置和外观都不低于原样，经营设备不低于承包交接前水平，否则乙方无条件恢复至原样。乙方应在承包期限届满时该房屋无条件交还甲方；乙方在交还房屋时，必须保证该房屋的设施完好。乙方如需继续承包应在承包期限届满前一个月提出书面申请，经甲方同意，双方重新签订承包协议。承包期限届满，在同等条件下，甲方保证乙方享有优先承包权。协议终止时，乙方必须无条件搬出承包的房屋，乙方因拖延搬出、甲方采取收回房屋行为而造成乙方财产或甲方财产损失的，由乙方承担。同日，柴胜田向南昌中学交纳40万元承兑费，南昌中学为其出具收条一份，载明：收到柴胜田承兑费用肆拾万元整。同日，柴胜田向南昌中学交纳24万元共计两年的承包费。2010年4月12日，双方又签订一份补充协议，载明：柴胜田把日升旅社承兑下来，因交接出现多种原因，南昌中学将房屋出租时间按合同所定的时间顺延2个月，时间为2010年4月7日至2010年8月7日，定为装修日期，装修期不计算租金。2013年1月9日，据南昌中学账目记载，收到柴胜田2013年度承包金12万元。承包协议期满后，柴胜田未向南昌中学支付2013年8月8日至今占有涉案房屋的使用费，南昌中学诉至来院。
原审法院认为：关于涉案房屋，南昌中学并未提供该房屋合法的产权手续，故其与柴胜田签订的承包协议应为无效协议。双方签订的该份承包协议名为承包，实为租赁。依据补充合同的约定及双方实际履行的情况，柴胜田已将租金给付至2013年8月7日，现双方租期已满，柴胜田一直占有使用涉案房屋至今，故对南昌中学向柴胜田主张期满后即2013年8月8日至2014年6月7日期间的占有使用费，于法有据，原审法院予以支持。关于柴胜田主张其已给付南昌中学40万元延租三年租金的抗辩理由，因南昌中学为其出具的收条上明确载明该笔费用为承兑费，且结合柴胜田支付该笔款项的时间及数额均无法看出系其预交延期3年的租金，故对柴胜田这一抗辩理由，原审法院不予采信。双方租期已满，现南昌中学要求柴胜田腾退涉案房屋，而柴胜田已无继续占用涉案房屋的合法事由，故对南昌中学要求其腾房的诉请，原审法院予以支持。关于柴胜田提出扣除供暖费用的抗辩，虽协议中约定由南昌中学负责供暖，但柴胜田并未就南昌中学未在周六、周日为其供暖问题提出充分证据予以证明，故对柴胜田该抗辩理由，原审法院不予采信。关于柴胜田提出要求南昌中学赔偿装修损失，因承包协议已经到期，且合同中并未对租期届满后装修损失承担进行明确约定，故对柴胜田这一抗辩主张，没有法律依据，原审法院不予采信。关于反诉中柴胜田要求返还承兑费（租金）28万元的诉请，因双方签订的承包协议已经届满，承兑费系一次性交纳，虽合同并无该笔款项的约定，但亦符合交易习惯，现其要求返还没有依据，故对柴胜田的反诉请求，原审法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院作出判决：一、被告柴胜田于本判决生效之日起三十日内将位于沈阳市和平区北二马路79号，建筑面积800平方米的房屋腾出，交还原告沈阳市南昌初级中学；二、被告柴胜田于本判决生效之日起十日内，给付原告沈阳市南昌初级中学2013年8月8日至2014年6月7日期间的占有使用费99，616元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息；三、驳回反诉原告柴胜田的诉讼请求。本诉案件受理费2，400元，减半收取1，200元，由被告柴胜田承担；反诉案件受理费5，500元，减半收取2，750元，由反诉原告柴胜田承担。
宣判后，上诉人柴胜田不服原判，向本院提出上诉，请求：1.撤销沈阳市和平区（2014）沈和民二初字第2699号民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由是：1.原审法院认定《承包协议》无效是错误的。涉案房屋虽然没有房屋产权证，但该房屋的实际使用人和管理人员为被上诉人是该房屋的权利人。虽然没有房证，但该问题为政府遗留问题，目前沈阳大部分院校内基于原校办企业等原因建设的房屋都没有办理房证，因此，不能仅因为没有办理房证，就认定房屋的权利人对房屋没有处分的权利。2.原审法院认定上诉人多支付的40万元为承兑费是没有法律依据的。3.未供暖的采暖费应当由被上诉人承担。4.原审法院判决给付房屋使用费没有法律依据。
被上诉人沈阳市南昌初级中学辩称：同意原审判决。
本院经审理查明事实与原审法院认定事实基本一致。
上述事实，有双方当事人陈述，南昌中学向法庭提供的承包协议、补充合同、收条、现金存款凭条，柴胜田提供的收条等证据，经开庭质证，本院予以确认，在一、二审卷宗佐证。
本院认为，上诉人与被上诉人的承包协议约定期限已经届满，上诉人继续占有使用房屋无事实及法律依据，现被上诉人请求上诉人腾出房屋应予支持。原审判决上诉人支付被上诉人约定期限届满后至2014年6月7日的占有使用费并无不当，应予维持。
关于上诉人主张其交纳的40万元为延租三年的租金问题，因被上诉人为其出具的收条上明确载明该笔费用为承兑费，上诉人的主张缺乏证据支持，本院不予采信。
关于上诉人主张承包协议可以延长的问题，虽其于二审期间提供被上诉人原法定代表人的证言，但因该证言无其他证据佐证，对证言的真实性无法确认，仅凭证言不足以证明上诉人的主张，故上诉人该项主张本院不予支持。
关于上诉人主张采暖费的问题，因其在原审期间并未提出本项反诉请求，故本院不予一并审理。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7900元，由上诉人柴胜田负担。
本判决为终审判决。
审判长 李倩
审判员 刘冬
审判员 王纪
二〇一六年三月七日
书记员 李颖
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；