浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第1223号
原告：鲍贞洁，居民。
原告：王建，居民。
委托代理人：鲍贞洁，居民。
被告：东阳市德兴房地产开发有限公司
法定代表人：黄孝富，执行董事。
委托代理人：黄亮亮、赵敬
原告鲍贞洁、王建为与被告东阳市德兴房地产开发有限公司（以下简称德兴房产公司）商品房销售合同纠纷一案，于2014年5月26日诉至本院，本院同日立案受理后，依法决定由代理审判员王姝平适用简易程序独任审判，于2014年6月18日公开开庭进行了审理。鲍贞洁，王建的委托代理人鲍贞洁，德兴房产公司的委托代理人黄亮亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鲍贞洁、王建诉称：原、被告双方于2011年10月9日签订《浙江省商品房买卖合同》（编号为浙F1-2008-1合同编号2011预183160，以下简称涉案合同），约定被告应当于2011年12月30日之前，将符合合同约定条件的商品房交付给被告。按合同第九条、第十条之约定，被告应承担相应违约金，违约金具体计算标准为：出卖人逾期交房不超过90日，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之五的违约金。两原告自涉案合同签订之日起，已支付被告购房款382824元整，故被告应支付两原告逾期交房违约金17277.08元。涉案合同还约定，被告应于2013年12月30日之前取得该商品房的土地及房屋权属证交付给两原告。然而直到2014年5月20日，被告仍未交付两原告房屋所有权证。按照涉案合同第十六条的约定，被告应承担相应的违约责任，支付逾期违约金。请求：一、判令被告支付2011年12月30日起到2012年3月30日逾期交房的违约金17727.08元；二、判令被告支付自2013年起至2014年5月20日共计170日逾期交付土地、房屋权属证书的违约金（按38.28元／天计算）；三、判令被告立即为两原告办理土地及房屋权属证书。
被告德兴房产公司辩称：涉案合同约定应于2011年12月30日前交付商品房，因交付备案手续未完备，被告决定延期交付，承诺最迟在2012年3月30日，被告将房屋交付给两原告方使用。2012年4月5日，原告王建出具了“承诺书”一份，承诺购买的商品房交付时应交纳的专项维修基金和物业管理费从延期交付违约金中抵扣。合同约定被告应当于2013年12月30日前办理上述房屋的权属证书，被告向紫荆庄园＊区（以下简称涉案小区）业主出具了“告知书”一份，告知逾期交付所产生的违约金已经从业主应交的专项维修基金、物业管理费中抵扣，剩余部分被告安排在2014年4月30日前卖车库时结算，并通知原告方急需作证，可以先行办理，不急作证的，可以在结算时办理，但原告方并未按告知书的内容前来结算和办理产权证，而径行向法院起诉，因此，是两原告自身的原因导致被告逾期交付产权证，因此，两原告无权向被告主张逾期交付产权证，因此，两原告方无权向被告主张逾期交付产权证的违约金。被告已经代原告方将2012年4月至2015年3月底的物业管理费4219.77元和2012年4月至2015年3月底的公共设施设备能耗费1534.47元，交纳给义乌市孝富物业服务有限公司（该公司系涉案小区的物业服务公司），并将物业专项维修基金5114.88元交纳给东阳市物业维修专项资金管理中心。故扣除上述费用后，被告只需向两原告支付违约金人民币6357.96元。
经审理查明：原告鲍贞洁、王建与被告德兴房产公司以买受人和出卖人名义签订《浙江省商品房买卖合同》一份，双方约定由两原告购买被告所开发的位于东阳市白云街道江南紫荆庄园＊区＊幢＊单元＊＊＊室（以下简称涉案房屋）。合同第五条“计价方式与价款”约定：“出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款（货币单位人民币）：1、按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3600元，总价款人民币叁拾捌万贰仟捌佰贰拾肆元整。……。按照物业管理有关法规、规章规定，需要交纳新建物业专项维修资金的，首期交纳标准为48元／平方米（以相关部门确定并经当地政府批准后公布的标准为准）。该款项未包含在本条约定的总价款中，由出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取。”合同第九条“交付期限及条件”约定：“出卖人应当在2011年12月30日前，将具备下列第1种条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；……。”合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第九条约定的特殊情况以外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……。”合同第十六条“关于产权登记的约定”约定：“……。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2013年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1‰承担违约责任；2、约定日期180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第②项处理：①……。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金。……。”2011年10月9日，两原告按约向被告支付了购房价款人民币382824元。2012年4月9日，两原告补交了房款792元。2012年3月30日，两原告领取了所购商品房钥匙。至今，被告未将对两原告所购商品房进行初始登记的土地使用权证或登记证明和房屋所有权证（以下简称两证）交付给两原告。
另查明，2011年12月30日，被告在其义乌市的营业点及涉案小区均张贴公告，内容为“尊敬的各位紫荆公寓业主：目前紫荆公寓工程已竣工，因交付备案手续未完备，现决定延期交付并承诺最迟在2012年3月31日前交付给业主，延期阶段按合同约定补偿。”2013年12月30日，被告又在其义乌市的营业点及涉案小区均张贴“告知书”，主要内容为：“对符合合同约定业主所产生的违约金已部分从业主应交的专项维修资金、物业管理费中抵扣，剩余部分我公司安排在2014年4月30日前卖车库时进行结算，多退少补。如有继续做证的业主，可以先行办理，房产契税由自己先垫付，不急做证的业主，可以在结算时再办理。”至今，涉案小区的车库尚未出卖。被告已代两原告交纳了专项维修基金5114.88元，2012年4月至2015年3月底的物业管理费4219.77元和2012年4月至2015年3月底的公共设施设备能耗费1534.47元，共计10869.12元，该10869.12元两原告同意在本案中予以抵扣。德兴房产公司于2013年5月22日办理了涉案房屋的初始登记的房屋所有权证（记载涉案房屋建筑面积为100.49平方米），但未办理涉案房屋的初始登记的土地使用权证。
以上事实，有原、被告陈述，商品房买卖合同，发票等证据在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且没有违反法律规定，应认定为有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告未按约定的2011年12月30日交房，按照合同约定，被告应当自约定交房次日即2011年12月31日起按日向原告支付已交付房价款382824元的万分之五的违约金至2012年3月30日止，经计算为18992.61元。关于两证，德兴房产公司虽然取得了涉案房屋的初始房屋所有权证，但并没有把上述房屋所有权证交付给原告，且德兴房产公司也未办理涉案房屋的土地使用权初始登记，未取得涉案房屋的土地使用权证，德兴房产公司已违约，依约应当承担继续履行和支付违约金等违约责任。关于逾期交付两证的违约金，因涉案房屋至今未能交付两证，已经超过约定日期180日，且原告也不要求退房，故违约金按照合同约定自交付日期次日即2013年12月31日起按日按已交付房价款382824元＊0.1‰的标准计算至2012年3月30日止，经计算为17227.08元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告东阳市德兴房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告鲍贞洁、王建交付对东阳市白云街道江南紫荆庄园＊区＊幢＊单元＊＊＊室进行初始登记的土地使用权证或登记证明。
二、被告东阳市德兴房地产开发有限公司应支付原告鲍贞洁、王建逾期交房违约金17227.08元及逾期交付东阳市白云街道江南紫荆庄园＊区＊幢＊单元＊＊＊室初始登记的土地使用权证或登记证明和房屋所有权证违约金5359.2元，共计22586.28元，扣除其代原告鲍贞洁、王建交纳的物业管理费、公共能耗费、专项维修基金共计10869.12元，尚应支付11717.16元，于本判决生效后五日内履行完毕（上述款汇入：户名：东阳市人民法院执行款专户，账号：12×××85，开户行：东阳市工商银行）。
三、驳回原告鲍贞洁、王建的其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费244元，减半收取122元，由原告鲍贞洁、王建负担22元，由被告东阳市德兴房地产开发有限公司负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
代理审判员 王姝平
二〇一四年七月十日
书 记 员 陆承焕