湖南省常德市鼎城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0703民初266号原告：程友国，女。委托诉讼代理人：彭天保，常德市鼎城区蓝天法律服务所法律工作者。被告：段成新，男。原告程友国与被告段成新占有保护纠纷一案，本院于2018年2月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程友国向本院提出诉讼请求：1.判令段成新立即返还租赁房屋给程友国，搬出租赁房屋；2.判令段成新向程友国支付逾期占用房屋的费用至实际搬出为止；3.判令段成新拆走在程友国房屋后面添建建筑物，恢复程友国房屋原状；4.判令诉讼费由段成新承担。事实和理由：2015年1月21日，段成新因餐馆经营需要与程友国签订《房屋租赁协议》，约定：程友国将其坐落在常德市鼎城区西站社区2组地段的房屋一楼两间门面和二楼一间房屋出租给段成新使用，租赁期限为三年，自2015年1月10日至2018年1月9日止，租金前两年为每年18000元，第三年租金上涨8%，于每年1月10日前付清当年租金；房屋租赁期限届满后，程友国要求段成新腾出房屋，并将房屋后面的建筑物拆除、恢复原状，遭到段成新无理拒绝，故程友国诉至法院。段成新辩称：一、段成新已经腾房了，拆走了两台空调，剩有其他物件在包房里，二楼的一间房屋内还有一张桌子，厨房里有一些厨房用具没有搬；二、段成新不应向程友国支付逾期占用房屋费，因为段成新没有经营，程友国也没有继续租房屋给段成新；三、段成新不同意拆除程友国房屋后的包房和搭棚，因为《房屋租赁协议》第七条约定了段成新修建的包房和搭棚及其设施归段成新所有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对程友国的五组证据，段成新对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对段成新提交的一组证据，程友国对证据的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述、经审查确认的证据，本院认定事实如下：段成新自2010年起租赁程友国坐落在常德市鼎城区武陵镇西站社区2组鼎城路的自建房屋的一楼两间门面、二楼一间房屋从事餐馆生意，对租赁房屋予以简单装饰装修（曾补刷墙面漆、增设墙面酒水架），段成新在程友国一楼两间门面后面的院子里，在程友国的房屋外墙、水泥地面、1.8米高的围墙的基础上，搭建两个棚屋包间，并对包间予以简单装饰装修（主要是铺瓷砖地面、吊顶、安装电路），并将两个包间投入使用。程友国与段成新于2015年1月21日签订《房屋租赁协议》，约定：程友国将其房屋的一楼两间门面、二楼一间房屋出租给段成新使用；租赁期限为三年，自2015年1月10日至2018年1月9日；前两年租金为每年18000元，第三年上涨年租金的8%，租金按年支付，于每年1月10日前付清；段成新不得擅自改变或损坏房屋主体结构；如该房屋被征拆，段成新所修建的程友国后院包房和搭棚及其设施归段成新所有，段成新在同等条件下，有该房屋的优先租赁权。2018年1月10日，房屋租赁期限届满，程友国通知段成新房屋租赁到期；2018年1月12日，程友国向段成新送达《告知书》，通知：《房屋租赁协议》已到期，要求段成新在一周内将房屋腾出，后院建筑物拆除并恢复原状，返还房屋给程友国；后程友国又多次通知段成新清场、腾房、恢复房屋原状。在租赁期限届满前，餐馆（招牌是“老五家常土菜馆”）已停止营业，段成新将安装在租赁房屋内的两台空调拆走，搬走部分东西，一楼两间门面留有两套桌椅（一套已拆放、一套展开摆放），二楼一间房屋留有一套桌椅（桌子展开摆放、凳子叠放墙边），两间后院搭棚包间吊顶已部分脱落；在租赁期限届满后，双方对是否续租未能达成一致意见，对是否立即拆除后院搭棚形成的两间包间、两间包间的产权归属、是否恢复租赁房屋原状产生争议，程友国诉至法院。本院认为，本案系房屋出租人程友国与房屋承租人段成新因租赁期限届满后的租赁物返还问题产生的争议，段成新在租赁期限届满后未实际占有租赁房屋，程友国对房屋的占有是合法占有，故本案案由应变更为房屋租赁合同纠纷。本院认为，本案的争议焦点为：1.段成新是否应返还房屋给程友国？是否应搬离租赁房屋并恢复房屋原状？2.段成新是否应拆除在程友国后院搭建的两间包间？3.段成新是否应向程友国支付逾期腾房的占用费？对焦点1，段成新承租房屋的租赁期间已于2018年1月10日届满，此后双方未达成继续租赁的合意，故程友国与段成新签订的《房屋租赁协议》因租赁期间届满而自行终止；依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用的状态”规定，段成新应当返还租赁房屋给程友国；因房屋系不动产，返还的方式体现为承租人搬离房屋、恢复房屋原状，搬离房屋应解释为：承租人搬离房屋和承租人的全部物品搬离房屋，在本案中段成新搬离房屋的行为不完整、不彻底，还应当将其全部物品（含未搬走的三套桌椅、厨房用具）搬离租赁房屋，故本院对程友国诉请段成新搬出租赁房屋的主张予以支持；对租赁房屋的装饰装修，因段成新征得了程友国的同意，且现有租赁房屋的装饰装修不便于拆除，故本院对程友国诉请段成新恢复房屋原状的主张不予支持。对焦点2，从程友国、段成新的当庭陈述和《房屋租赁协议》内容“如该房屋被征拆，段成新所修建的程友国后院包房和搭棚及其设施归段成新所有”，可知，程友国对段成新在合同约定租赁物之外的房屋后院原有建筑基础上搭建两间包房及装饰装修与段成新形成了合意，即段成新的扩建征得了程友国的同意；依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”规定，恢复原状系承租人承担违约责任的一种方式，本案段成新征得程友国同意的情况下对房屋后院的扩建，没有违约，故不承担恢复原状的违约责任；房屋后院（含水泥地面、1.8米高围墙）虽不属于双方合同约定的租赁房屋范围，但基于出租人程友国与承租人段成新达成的合意，应视为程友国对自身财产权益的放弃，程友国对违规扩建的行为与段成新承担同等责任，故本院对程友国诉请段成新拆除房屋后院包间的主张不予支持。对焦点3，段成新在房屋租赁期间届满后，未将全部物品搬离租赁房屋，已构成违约，但因双方签订的《房屋租赁协议》对违约责任没有约定，程友国对段成新逾期搬离房屋对其造成的经济损失亦未提交证据予以证明，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，本院对程友国诉请段成新支付逾期腾房占用费的主张不予支持。综上所述，对程友国的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、段成新于本判决生效之日起三日内搬离程友国的房屋（含将三套桌椅、厨房用具等物品全部搬离）；二、驳回程友国的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由段成新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员 夏 霜二〇一八年四月十八日书记员 王雅岚附程友国提交的证据：1.程友国的身份证复印件1份，拟证明程友国的出生年月日、住址及其诉讼主体资格的事实；2.段成新的常住人口登记信息复印件1份，拟证明段成新的出生年月日、住址及其诉讼主体资格的事实；3.《房屋租赁协议》复印件1份，拟证明房屋租赁期限已届满的事实；4.程友国给段成新打电话、发微信的记录打印件1份、程友国于2018年1月12日给段成新的《告知书》1份，拟证明房屋租赁期限已届满，程友国要求段成新在一个星期内搬出，清场并恢复原状的事实；5.照片四张，拟证明段成新没有腾房。附段成新提交的证据：1.《房屋租赁协议》复印件1份，拟证明如该房屋被征收，段成新修建的程友国后院包房和搭棚及其设施归段成新所有。