上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民四（商）终字第145号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海博山科贸有限公司，住所地上海市。
法定代表人吕珊珊，该公司董事长。
委托代理人郭锐，上海市锦天城律师事务所律师。
委托代理人武一飞，上海市锦天城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）中国人民解放军第二军医大学，住所地上海市。
法定代表人孙颖浩，该校校长。
委托代理人杜中超，上海精文律师事务所律师。
上诉人上海博山科贸有限公司（以下简称“博山公司”）因企业承包经营合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2013）虹民二（商）重字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：经中国人民解放军第二军医大学（以下简称“二军大”）同意，其下属上海翔殷路离职干部休养所（以下简称“干休所”）于2005年10月19日，与博山公司签订《招待所承包合同》（以下简称“承包合同”），约定干休所将坐落在上海市杨浦区翔殷路XXX号内的17号、18号楼招待所95间房屋（以下简称“招待所”）及附属设施设备发包给博山公司承包经营；承包期间，博山公司以翔殷路干休所招待所的名称经营，实行自主经营、独立核算、自负盈亏；承包期限先为五年，即从2006年1月30日起至2011年1月30日止，如博山公司在承包期间内均按承包合同履行，并完成承包费，双方即按承包合同延续五年，在第五年期满前的三个月内，干休所应就博山公司履行承包合同的情况进行审定，如在此期间干休所未进行审定，视为已审定合格；第一年承包费为人民币50万元（以下币种均为人民币），第二年承包费为60万元；第三年起承包费为每年70万元；第一年的承包费在第一年结束前15天内一次性付清，第二年承包费分两次支付，每半年结束前15天内结算一次，第三年起的承包费在每季度结束前15天内结算一次；逾期缴纳年承包费的，每逾期一日，干休所按年承包费的千分之三向博山公司加收违约金，逾期15日，即视为博山公司不履行承包合同，干休所有权解除承包合同；承包期内，如遇不可抗力因素（如国家、军队或上级命令等），造成承包合同无法履行，对博山公司的投入部分按有关规定予以补偿；博山公司负责承包场地的安全工作，做好防火、治安等工作，并独立承担因工作失职造成的一切后果；博山公司必须投入200万元以上，按投资10年的方案对场地进行改装修和增扩建设施（土木建筑）、设备（包括电梯），施工方案必须征得干休所书面同意，博山公司对所增添设备和设施享有所有权；博山公司应保证投资足额到位，干休所对经费到位情况实行全程监控；承包合同期满，如博山公司不再续包，必须将所承包的招待所房屋、设施、设备包括装修部分完好无损移交给干休所。博山公司投资添置的不可拆卸的设施、设备，由双方商请评估单位进行评估，博山公司按评估价转让给干休所，评估费由双方平摊；在承包经营期间，干休所向博山公司提供部队内部正式发票，票据印章由干休所统一管理，并有权对发票使用情况进行检查；博山公司的经营活动和卫生状况及人员状况，必须接受干休所监督和指导，所有人员须遵守干休所营院的管理规定；承包合同期内博山公司必须对招待所加强管理，认真执行旅客住宿登记制度和物品保管制度，根据行业规范做好安全防事故工作，防止各类事故发生；承包合同生效后，任何一方未履行承包合同约定的条款，另一方有权提前解除承包合同，所造成的损失由责任一方承担，等等。承包合同签订后，双方对招待所房屋、楼内设施、客房用品等财产予以清点、登记，并于2005年11月1日共同制作了招待所物品移交清单，二军大将招待所交给博山公司承包经营，并向博山公司颁发了卫生许可证、提供军内票据（部队内部发票）。博山公司于2005年10月31日对外营业，2006年2月18日至2007年2月28日，博山公司对招待所经营房屋进行扩建，增添电梯等设施设备。
博山公司已按承包合同约定的金额履行了2011年1月31日之前的全部承包费给付义务，但根据二军大提供的付款凭证，存在部分承包费的支付日期与约定的支付期限不符的情况，具体如下：第一年的承包费50万元，按约定应在2007年1月15日至30日之间付清，实际有20万元在2007年6月11日支付，另5万元在6月12日支付；第三年第四期的承包费175，000元，应该在2009年1月15日至30日之间付清，实际有125，400元在2009年2月26日才支付；第四年第三期的承包费175，000元，应在2009年10月15日至30日之间付清，实际有174，636元直到2009年11月2日才支付；第四年第四期的承包费175，000元，应在2010年1月15日至30日之间付清，但实际是在直到2010年2月2日一次性付清；第五年第一期的承包费175，000元，应在2010年4月15日至30日之间付清，实际有172，907元在2010年7月30日支付。
2010年10月21日，干休所以二军大向博山公司提供军内票据（部队内部发票）用于承包经营不符合军队财务管理规定及接到上级部队管理部关于干休所营院已被列入次年的改、重建规划，招待所在拆迁之列的通知等为由，函告博山公司双方所签订的《招待所承包合同》将于2011年1月30日到期，到期后不再续约。博山公司接函后于同月26日复函干休所，告知该承包合同应自动延长五年至2016年1月30日，不需再续签承包合同，要求干休所继续提供部队内部发票，否则将构成违约，博山公司保留追究干休所违约的权利。
2010年11月8日，干休所作出《关于终止招待所承包合同的复函》，回复博山公司，称：一、根据承包合同约定承包期限先为五年，即从2006年1月30日起至2011年1月30日止；二、提供军内发票属违规行为，故提供通用收费票据截止到2011年1月30日；三、招待所被列入拆迁范围。鉴于上述原因，重申承包合同至2011年1月30日期满，不再续约。博山公司于2010年11月22日再次回复干休所，表示：在相关问题解决之前，博山公司将依承包合同约定依法经营，不同意撤离移交。
2010年12月14日，干休所向博山公司作出《关于翔殷路干休所招待所承包合同的审定结论》（以下简称《审定结论》），称：博山公司自2006年1月30日以来，在承包合同履行过程中存在如下问题：1、未按地方派出所和干休所上级主管部门及干休所的规定和要求安装和使用旅馆业经营活动中必备的身份识别系统以及监控设备，造成2009年4月8日晚发生外来住所人员亡人事故；2、群租现象、脏、乱、差现象长期存在；3、未向干休所提供任何对招待所投资的报告及相关资料；4、部分承包费不能按《承包合同》约定时间如期缴纳。最终审定结论：不合格。同日，干休所书面通知博山公司，因审定结论不合格，承包合同到期后，干休所不再与博山公司续约，要求博山公司于2011年1月30日停止经营活动并撤场，干休所将于次日收回招待所的经营权。博山公司收函后于2010年12月29日复函干休所，表示：审定结论歪曲事实，博山公司不予认可，博山公司不存在违约行为，重申承包合同延续五年至2016年1月30日止，若干休所单方面终止承包合同，将构成违约并承担相应的法律责任等。2011年1月30日后，二军大不再向博山公司提供军队内部发票，博山公司拒付承包费，并继续经营招待所至今。
原审法院另查明：干休所于2011年9月在招待所周边张贴《公告》，公告称：招待所不再进行营业，博山公司应立即停止经营并向干休所移交招待所；博山公司开具的与招待所有关的票据均为非法；招待所内住户应立即腾退房屋，另寻住处。上海市杨浦区人民法院刑事附带民事判决书【（2009）杨刑初字第43号】查明：2009年4月7日凌晨5时30分许，博山公司周志玲等人将被害人吴祺忠、史文勇转至招待所2501室内继续实施拘禁，并继续向吴索要欠款。当日20时许，吴祺忠因自觉无力偿还欠款，遂从该房间窗户跳楼后死亡。
在原审法院审理中，经二军大申请就博山公司投资的增扩建设施（博山公司称T型楼）改造、室内安装及装饰装潢价进行司法审价。经原审法院委托，上海沪港建设咨询有限公司出具了【沪港审基（2014）931号】报告书，其中无争议部分工程造价建议：翔殷路XXX号17号、18号楼招待所工程造价为822，994元，其中装修工程的审价造价为602，479元，安装工程的审价造价为220，515元。残值留存率按照10%计取，残值留存为82，299.40元；有争议部分的工程（翔殷路XXX号17号、18号楼招待所装修工程-
门及油漆工程）造价为2，990元，残值留存率按照10%计取，残值留存为299元。翔殷路XXX号17号、18号楼招待所电梯采购工程造价为186，138元，残值留存率按照10%计取，残值留存为18，613.80元，等等。
二军大认为，承包合同于2011年1月31日到期终止，如果法院认为没有到期，该承包合同也应在2011年1月31日解除，如法院确认在此之后解除的，那么博山公司应支付解除前未支付的承包费，并支付解除后实际占用期间的使用费。二军大请求原审法院判决确认承包合同于2011年1月31日终止，博山公司立即腾空并搬离上海市杨浦区翔殷路XXX号内的17号、18号楼招待所95间房间，并承担房屋使用费等。博山公司则反诉请求原审法院判决二军大赔偿博山公司上海市翔殷路XXX号中的17号、18号楼中间T型楼折价款1，575万元，赔偿博山公司装修损失25万元、经营损失600万元、员工补偿金240，500元等。
原审法院认为：干休所系二军大下属部门，其经二军大同意与博山公司签订的承包合同，系双方真实意思的表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，也没有其他可导致该承包合同无效的情形，应认定该承包合同有效。综合双方当事人的诉、辩意见，本案的主要争议为：一、本案所涉承包合同在2011年1月31日后是否应延续5年；二、双方签订的承包合同是否应当解除；三、如承包合同应予解除，则承包合同解除后的相关责任的承担。
对于争议焦点一，原审法院认为，承包合同约定承包期限先为五年，如博山公司在承包期间内均按承包合同履行，并完成承包费，双方即按承包合同延续五年。该条款的文意应为，博山公司如在2006年1月30日至2011年1月30日间按承包合同履行，交付承包费，双方不必专门办理承包合同续订手续而使双方的承包合同关系合法地延续5年，即承包合同期间至2016年1月30日止。承包合同又约定博山公司按投资10年的方案进行改装修和增扩建设施（土木建筑）、设备（包括电梯）。纵观整个承包合同条款，可以确定双方在签订承包合同时对承包合同期限的真实意思为，如博山公司按承包合同履行、交付承包费，干休所将招待所发包给博山公司经营10年。此外，承包合同中虽然还约定了干休所应对博山公司履行承包合同的情况进行审定，但并未约定审定的具体标准，在此情况下，如果任由二军大采用过于严苛的审定标准，极易导致双方权利义务的失衡。比如，虽然博山公司确实存在几次逾期支付承包费的行为，但二军大在接受履行时并没有及时指出，督促博山公司不再出现此类行为，而是采取放任的态度，况且承包合同也仅要求博山公司“并完成承包费，双方即按本承包合同延续五年”，并无逾期支付承包费即可审定不合格的约定。故二军大事后以此作为审定不合格的理由之一，显然标准过于严苛。另，双方就博山公司逾期支付承包金的责任有特别约定，即博山公司逾期支付承包金超过一定的期限，对方有权解除承包合同，因此，即使博山公司存在逾期付款的违约行为，也应先适用承包合同解除，而非审定不合格。承包合同中虽然约定了博山公司应投入200万元以上的款项进行增扩建及改装修等，但同时也约定干休所对经费到位情况实行全程监控，该项约定可理解为既是二军大的权利也是其义务，故其在博山公司实施增扩建及改装修的行为时，应实时监控博山公司投入资金的到位情况，而不是任由博山公司自行作为，在事后却作为审定不合格的理由之一。然而承包合同中仅笼统约定：博山公司的经营活动和卫生状况及人员状况，必须接受干休所监督和指导，所有人员须遵守干休所营院的管理规定；承包合同期内博山公司必须对招待所加强管理，认真执行旅客住宿登记制度和物品保管制度，根据行业规范做好安全防事故工作，防止各类事故发生。对具体评判标准未作规定。《审定结论》是干休所单方面所作的结论，且系在干休所已向博山公司发出终止承包合同的书面通知遭拒后，在双方产生矛盾的情况下作出博山公司未尽管理职责的描述过于笼统和主观，无法量化。对于发生在招待所刑事案件并非博山公司方犯罪产生，故博山公司主观上并无过错，以此认定博山公司违约理由不足。综上，原审法院认定，二军大以审定不合格为由，要求确定承包合同于2011年1月31日到期终止，理由并不充分，原审法院不予支持。
对于争议焦点二，原审法院认为，双方签订的承包合同应当解除，理由如下：1、鉴于二军大已明确表示在系争承包合同约定的先五年期限届满后不再提供中国人民解放军通用收费票据给博山公司使用，客观上对承包合同期限能否如约延续5年，实现承包合同目的具有实质影响。2、从查明的事实来看，博山公司确实存在几次逾期支付承包费超过约定支付期限15天的情况。另外，二军大主张博山公司投入增扩建及改装修的资金不足约定下限200万元，博山公司则认为投入资金超过246万元，而审价机构的审价意见为该项增扩建及改装修造价总计为1，012，122元。博山公司虽然提供了施工合同等证据材料，但在没有其他证据印证的情况下，其真实性无法得到确认。在没有其他证据材料足以推翻审价机构的审价意见的情况下，原审法院采纳审价机构的审价意见，据此认定，博山公司对增扩建及改装修的投入资金额为1，012，122元，该金额低于承包合同约定的200万元下限，故博山公司的该行为也构成违约。综上，鉴于博山公司的上述违约行为，二军大均有权解除承包合同，且二军大不再提供中国人民解放军通用收费票据给博山公司使用的消极行为对实现承包合同目的具有实质性影响。从查明的事实可见，二军大虽曾几次发函给博山公司，表达了承包合同权利义务终止的意思，但均认为是因承包合同到期而导致承包合同权利义务的终止，并没有向博山公司表示过承包合同解除的意思。直到本案的诉讼中，原审法院要求二军大明确诉讼请求时，二军大于2014年7月18日提出，如果法院认定承包合同没有到期，承包合同则自二军大要求博山公司搬离招待所起解除，此时二军大才向博山公司表达了承包合同解除的意思。因此原审法院认定承包合同于2014年7月18日解除。虽然总后勤部于2009年7月2日作出批复，同意二军大对干休所住房进行原地改造。但这是针对二军大提出的干休所住房改造申请的批复，不属于军事命令，不应作为不可抗力
对于争议焦点三，原审法院认为，承包合同解除后，博山公司应当返还因承包合同而取得的标的物，其应腾空并搬离承包经营的场地。由于博山公司没有支付自2011年2月起的承包费，博山公司应当向二军大支付自2011年2月1日起至承包合同解除之日止的承包费。此外，承包合同解除后，博山公司已无依据继续使用承包合同标的物，但博山公司实际并未将该标的物返还给二军大，侵犯了二军大的财产权利，给二军大造成了损失，该损失与博山公司没有履行返还义务存在因果关系，故博山公司应以支付使用费的形式赔偿二军大的损失。鉴于2011年1月31日后，二军大已不再提供中国人民解放军通用收费票据给博山公司使用，考虑到该行为对博山公司实现承包合同目的的实质性影响，及二军大采用张贴公告等方式表达承包合同终止可能对博山公司正常经营的影响，此后的承包费的标准应以承包合同约定的同时期承包费的50%来确定，即每年金额为35万元进行计算。博山公司实际占用标的物期间的使用费标准则参考同时期的承包费即每年70万元来确定。承包合同约定，博山公司以10年标准进行增扩建及改装修，根据前述，承包合同期限至2016年1月31日，现二军大选择提前解除承包合同，原审法院确定承包合同于2014年7月18日解除，二军大应将增扩建及改装修剩余的价值折价给博山公司。对于折价的标准，双方当事人存在争议。原审法院认为，承包合同中将增扩建及改装修设定为设施、设备，可见双方一开始就均未将增扩建及改装修形成的设施、设备作为房产来对待，且客观上该些增扩建设施、设备也没有取得房产所有权证，故博山公司以取得所有权证的相似地段的房产作为确定上述设施、设备价值的参照，显然不能成立。在此种情况下以造价残值作为折价依据较为合理。原审审理中，由于二军大、博山公司意见不一，故原审法院委托审价机构对增扩建设施及改装修部分进行了审价，对于审价意见，原审法院组织审价机构到庭进行陈述，该机构也充分听取了双方意见，并对双方提出的合理要求及时作出了修改。基于以上原因，并考虑到审价的专业性要求，原审法院对审价意见中确定的上述项目的造价等内容予以认定。根据审价意见可以确定该些增扩建及改装修的造价为1，012，122元，按照审价确定的残值留存率为10%，可得残值留存金额为101，212.20元。承包合同约定以10年标准进行增扩建及改装修，故应按照10年进行摊销，每月的摊销金额为8，434.35元。博山公司于2007年2月28日完成增扩建及改装修，至承包合同解除已实际使用89个月，故应摊销89个月，剩余摊销金额为261，464.85元。那么造价残值金额为剩余摊销金额261，464.85元加上残值留存101，212.20元，计362，677.05元，故二军大应当支付博山公司增扩建及改装修的折价款362，677.05元。关于博山公司营业收入损失及预期利益的损失认定。博山公司虽然存在一定的违约行为，但鉴于二军大不再提供中国人民解放军通用收费票据给博山公司使用对系争承包合同目的的实现具有实质影响，且前述认定的二军大在接受博山公司履行时的消极行为，博山公司认为二军大应当赔偿营业损失及预期利益的损失。原审审理中，博山公司陈述在2008年、2009年、2010年三年中博山公司承包招待所的营业收入共计为5，800，072.50元，并提供了相应的记账凭证及相应收入的原始凭证，二军大虽然否认该些证据的真实性，但并没有提出对该些证据的形成时间等要素的真伪进行鉴定。二军大虽然也提供了博山公司登记备案的资产负债表、损益表的资料，试图证明博山公司的营业收入及利润等内容，但是考虑到承包招待所仅是博山公司的一项经营业务，上述材料中的数据反映的却是博山公司的全部业务综合以后的经营状况，而没有单独的反映招待所的经营状况。鉴于以上原因，原审法院综合考虑证据材料的证据效力，认为在该项争议上，博山公司提供的证据材料的证明效力比二军大提供的证据材料的证明效力更有优势，故对博山公司的该项陈述予以认定。博山公司认为上述三年中招待所的利润率达到45%-50%，对此二军大则不予认可，但也没有提供可以参考数据，原审法院参照类似地段的同类招待所的情况，结合博山公司的营业收入，酌情确定该三年的博山公司的利润为100万元。参照此利润标准并结合前述确定的2011年2月1日之后的承包费标准等因素，原审法院酌情确定2011年2月1日起至2014年7月17日止的营业损失。由于承包合同解除后，博山公司应腾空并搬离承包的场地，故在其实际履行该义务之前，其预期利益损失，二军大无需赔偿。自博山公司搬离承包场地之日的次日起至2016年1月31日止，二军大则应按照每年33万元的标准赔偿博山公司的预期利益损失。即使存在博山公司所称的员工解除劳动合同补偿金，但由于该项损失系间接损失，且承包招待所并非博山公司仅有的经营项目，系争承包合同解除，并不必然导致博山公司与其员工解除劳动合同关系，两者之间没有必然的因果关系，因此对博山公司的该项反诉请求，原审法院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第六十四条第一款、第一百四十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款、第七十六条之规定，原审法院判决：一、确认中国人民解放军第二军医大学下属部门上海翔殷路离职干部休养所与上海博山科贸有限公司在2005年10月19日签订的《招待所承包合同》于2014年7月18日解除；二、上海博山科贸有限公司于判决生效之日起10日内应腾空并搬离上海市杨浦区翔殷路XXX号中17号、18号楼内招待所的95间房间；三、上海博山科贸有限公司按照每年35万元的标准赔偿中国人民解放军第二军医大学自2011年2月1日起至2014年7月17日止的承包费1，212，361.12元，于判决生效之日起10日内履行完毕；四、上海博山科贸有限公司按照每年70万元的标准赔偿中国人民解放军第二军医大学自2014年7月18日起至上海博山科贸有限公司实际履行完毕上述第二项确定的义务之日止的使用费，于判决生效之日起10日履行完毕；五、中国人民解放军第二军医大学支付上海博山科贸有限公司增扩建及改装修形成的设施、设备折价款362，677.05元，于判决生效之日起10日履行完毕；六、中国人民解放军第二军医大学按照每年30万元的标准赔偿上海博山科贸有限公司自2011年2月1日起至2014年7月17日止的营业损失1，039，166.67元，于判决生效之日起10日履行完毕；七、中国人民解放军第二军医大学按照每年33万元的标准赔偿自上海博山科贸有限公司实际履行完毕上述第二项确定的义务的次日起至2016年1月31日止的预期利益损失，于判决生效之日起10日履行完毕；八、中国人民解放军第二军医大学支付上海博山科贸有限公司欠款12，435元及报警器折价款2，400元，于判决生效之日起10日履行完毕；九、对中国人民解放军第二军医大学的其余本诉请求及上海博山科贸有限公司的其余反诉请求，不予支持。
如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费57，047元，由二军大负担46，259.41元，博山公司负担10，787.59元；反诉案件受理费76，578.34元，由博山公司负担71，706.24元，二军大负担4，872.10元；本案审价费共计20，000元（二军大已预缴），由二军大、博山公司各负担10，000元。
原审法院判决后，博山公司不服，向本院上诉称，1、原审法院未按照《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》查明确定T型楼970平方米的拆迁评估价值，也未对博山公司在原审中关于赔偿T型楼折价款1，575万元的反诉请求进行处理，遗漏了重要的案件事实及诉讼请求。原审鉴定机构的鉴定结论存在漏审、错审等严重错误，鉴定机构未对T型楼进行审价。且涉案审价报告未附有鉴定人员的司法鉴定资格证明，不符合司法鉴定的合法要件。二审中应当重新选定具有资质的鉴定机构，对T型楼价值及招待所改装修、安装设备设施价值进行鉴定。2、博山公司在承包期对房屋改装修和增扩建的投入远超200万元，符合系争承包合同的约定，原审判决关于博山公司投入增扩建及改装修的资金不足，存在违约行为的认定属严重错误。此外，博山公司也不存在逾期支付承包费的情形，即便曾逾期付款，二军大在长达四年的时间内从未据此提出解除承包合同，已经放弃了解除承包合同的权利。原审判决关于因博山公司逾期支付承包费导致二军大有权解除承包合同的认定存在错误。3、系争承包合同的解除系因二军大违约所致，二军大应向博山公司赔偿各项损失，理应包括赔偿博山公司解除员工劳动合同所支付的赔偿金，并且应赔偿博山公司营业损失及预期利益损失600万元。4、自2011年2月1日起，二军大未能履行保障承包义务，致博山公司无法正常经营，其有权拒绝向二军大支付承包费。5、原审判决主文第三项承包费的起算点是2011年2月1日，而二军大诉讼请求的起算点是2月16日，原审判决超出了二军大的请求范围。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判支持博山公司原审反诉请求。
二军大辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1、所谓T型楼，就是系争承包合同约定的博山公司增扩建的设施和设备，并不是房产。博山公司并未取得土地、规划、建设等行政主管部门批准，其增扩建部分不具有合法性，属于《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的不予补偿的违法建筑。博山公司并不享有合法的所有权，博山公司按照房屋拆迁补偿标准提出索赔无法律依据。况且，二军大系根据上级命令，对涉案区域进行改建，并非拆迁。2、原审法院委托的审价机构具有专业资质，对于系争增扩建及改装修部分应根据其出具的审价报告确定价值。审价报告的出具主体、程序、形式、内容等完全符合法律规定，博山公司所持异议均不成立。原审判决第五项已经就博山公司关于增扩建部分反诉请求进行处理，原审判决并无遗漏。3、博山公司在承包期内有违约行为，二军大有权解除承包合同。原审中，尽管博山公司提供了两份施工合同，但无其他材料加以印证其真实性。从原审法院委托进行审价的结论可以看出，博山公司进行增扩建和改装修投入的费用低于承包合同约定的200万元，构成违约。此外，博山公司存在多次逾期支付承包费的违约行为。二军大于2014年7月18日提出解除承包合同的请求是合法的。4、二军大不应向博山公司赔偿员工补偿金和巨额经营损失。一方面，承包合同解除，并不必然导致博山公司与其员工解除劳动关系，两者没有必然的联系。另一方面，博山公司并未提供证据证明其经营损失是由二军大造成的。5、博山公司自2011年2月1日起应向二军大支付承包费。自2011年2月1日起，二军大未向博山公司提供军队发票，而招待所一直正常经营，说明二军大不提供发票并不影响博山公司正常经营招待所，且博山公司的实际经营行为证明其继续履行了承包合同，因此，博山公司应向二军大支付承包费。6、二军大原审诉讼请求计算房屋使用费的起算点为2011年2月16日，前提是请求判决确认系争承包合同自2011年1月31日终止，二军大给予博山公司15日宽限期。但是在原审法院判决系争承包合同于2014年7月18日解除的情况下，相关承包费计算的时间起点，原审判决从2011年2月1日开始计算，并无不当，并未超出二军大的请求范围。综上，二军大请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明，原审审理中，2013年11月5日，二军大向原审法院申请对翔殷路XXX号17、18号楼之间连接物（含电梯）的造价残值，以及两楼北面增设的两层楼房的造价残值等进行司法审价。同年11月28日，原审法院召集双方就上述审价范围听取意见，博山公司表示“17、18号楼之间连接物是一个T型楼……，我们将17、18、T型楼分别称为1、2、3号楼……”，同时表示由于承包合同尚未到期，不同意进行司法审价，并认为即便进行审价也不应按照残值标准计算，应当按照房屋现值计算。
2013年12月16日，原审法院通过上海市高级人民法院委托上海沪港建设咨询有限公司（以下简称“审价机构”）对系争标的物工程改造、室内安装、装饰装潢价残值进行司法审价。同年12月31日，原审法院召集审价机构及双方当事人就审价事宜进行谈话，告知双方当事人确定的审价机构。博山公司表示如果不以动拆迁标准进行审价评估，其仍不同意进行审价。原审法院要求博山公司在指定日期前提供工程图纸。2014年1月6日，博山公司向原审法院表示同意进行司法审价，并表示愿意配合法院提供相关资料，同时坚持认为应按动拆迁的相关规定进行司法审价，并向原审法院提供建筑施工图纸一套共5页。原审法院及时将相关资料向审价机构进行转递。
2014年1月21日，原审法院召集审价机构及双方当事人进行谈话。此次谈话中，审价机构表示需要当事人提供系争T型楼的竣工图，博山公司表示可当场提交。审价机构认为博山公司提供的该图纸不符合要求，无法进行计算，希望博山公司提供建设单位，否则无法评估内置钢筋等。原审法院询问博山公司有无竣工图及结构图，博山公司表示“目前我没有，回去与监理机构核实。”原审法院明确告知博山公司应在指定日期前将竣工图纸提交法院，逾期则视为无法提交。博山公司表示同意。
2014年4月2日，审价机构出具第一次审价报告征求意见稿并附审价书等。4月14日，原审法院召集双方当事人及审价机构，就该审价报告征求意见稿听取意见。审价机构明确说明：审价范围包括17、18号楼的连接物，17、18号楼北面增设的两层楼房的造价残值，按照施工图纸计算。博山公司提出了关于遗漏T型楼钢结构构造项目等。审价机构回复说明博山公司提供的图纸上没有T型楼的钢结构部分，因此只能按照工程量估算。原审法院遂再次要求博山公司在指定日期前提供钢结构平面图、钢结构的结点图、墙图、竣工图、电梯采购合同等，逾期视为无法提供。博山公司表示同意。
2014年5月29日，审价机构第二次出具审价报告征求意见稿并附审价书等。同年6月5日，博山公司书面提出意见，认为该审价报告存在未将T型楼建筑面积予以反映，未按现值进行评估等。
2014年6月16日，审价机构正式出具《翔殷路XXX弄XXX号、XXX号招待所工程改造、室内安装、装饰装潢价残值工程司法审价报告》，并附审价书等。审价报告编制人为段玲等二人。同年7月18日，原审法院召集双方当事人及审价机构进行证据交换，并听取对审价报告的意见。审价机构段玲、王伟斌参加该程序。针对审价报告，博山公司拒绝发表质证意见，并认为系争承包合同应继续履行，不需要进行司法审价；应按照有关规定对房地产进行现值评估，审价报告违法，不应予以采信。7月24日，博山公司向原审法院提供补充质证意见，提出审价报告中存在的遗漏和错误，其中包括未对T型楼整个钢结构建筑面积进行审价等。8月8日，原审法院将博山公司该质证意见转交审价机构，并听取了审价机构有针对性的说明，审价机构表示已经对钢结构作了全部审价，范围包括钢结构工程和土建工程，详见审价报告“3号楼部分”。
另查明，前述涉案审价报告所附招待所工程改造装饰工程无争议部分——装饰工程审价书第3页第54项至第81项，涉及3号楼钢结构（电梯部分）花纹钢板，3号楼土建（基础层-第7层）钢筋柱、墙、梁等内容。
2014年8月20日、12月11日，原审法院两次开庭对本案进行了审理，庭审中原审法院均向双方当事人出示前述谈话笔录及证据交换笔录，双方当事人均表示无异议。
本院认为，本案二审的核心争议焦点为，原审法院委托审价结论是否存在漏审、错审，二审是否应重新对T型楼按拆迁标准进行价值评估。
从原审法院基于二军大申请启动委托审价程序，多次召集审价机构及双方当事人听取意见，并针对T型楼审价事项要求博山公司及时提供材料，审价机构在两次出具审价报告征求意见稿，听取当事人意见后，方出具正式审价报告，审价人员参加证据交换就审价报告进行说明等整个过程可见，在原审法院委托审价的过程中，并未遗漏T型楼这一焦点事项。正式审价报告中也包含有3号楼即T型楼的审价事项。因此，博山公司上诉称涉案审价报告存在漏审、错审异议不能成立。
鉴于系争承包合同中约定博山公司“进行改装修和增扩建设施（土木建筑）、设备（包括电梯），并对所增添的设备和设施，享有所有权……”，因此，原审法院关于双方当事人自始并未将改装修和增扩建设施作为房产来对待，且客观上增扩建设施并未取得房产所有权证，博山公司不能以相似地段的房产作为确定上述设施价值参照的认定，并无不当。鉴此，博山公司上诉主张二审应重新就T型楼按拆迁标准进行价值评估，不能成立，本院不予支持。
关于系争承包合同解除后，二军大应赔偿博山公司营业损失及逾期利益损失。原审判决系在综合兼顾自2011年2月1日后，博山公司承包经营实际受到一定程度影响等因素基础上，酌情确定二军大应承担至2014年7月17日止的营业损失，并酌情确定二军大应承担自博山公司搬离承包场地次日起至2016年1月31日止预期利益损失，判决并无不当。此外，关于博山公司所称的员工解除劳动合同补偿金，原审法院认定该项损失主张即便存在，也与系争承包合同解除不具有必然联系，驳回博山公司该项反诉请求，亦无不当。同时，原审法院系在判决确认涉案承包合同于2014年7月18日解除的情况下，依法酌情判决博山公司承担自2011年2月1日起的承包费，及自2014年7月18日起的使用费，实质并未超出二军大的原审诉讼请求范围。
综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币133，625.34元，由上诉人上海博山科贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 江 南
审判员 赵 炜
审判员 杨怡鸣
二〇一五年十月九日
书记员 王乐轶
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……