南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0106民初1780号
原告湛金祥，男，汉族，1946年10月5日生。
被告崔杰，男，汉族，1974年11月17日生。
被告谢仁芳，女，汉族，1977年1月2日生，无业。
委托代理人崔杰（系被告谢仁芳丈夫），自然情况同上。
原告湛金祥与被告崔杰、谢仁芳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱玉梅适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湛金祥、被告崔杰（兼被告谢仁芳的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告湛金祥诉称，2014年10月，原告与被告崔杰签订房屋租赁合同，约定原告将其所有的本市鼓楼区X路X号X幢X单元X室房屋出租给被告崔杰，租期两年，年租金76000元，每半年支付一次租金。上述合同签订后，原告向被告交付了租赁房屋，但被告崔杰未按约支付租金，截至2015年11月1日共拖欠租金73000元。2015年10月12日，被告崔杰书面承诺拖欠租金73000元，该款项于2015年12月30日前支付，被告谢仁芳对上述债务承担连带责任。2015年10月16日，被告崔杰再次确认拖欠租金73000元，并同意支付违约金20000元。上述款项经多次催要，被告仅支付3000元，故诉至本院，要求判令：1、被告崔杰支付拖欠的租金70000元；2、被告崔杰支付违约金20000元；3、被告谢仁芳对上述债务承担连带责任。
被告崔杰辩称，第一、原告主张的租金数额有误。双方结算时仅以银行打款凭证为据，被告以现金支付的12000元及3000元合计15000元未予以扣除，故被告实际欠付租金数额为58000元；第二、承诺书中的违约金20000元是原告提出，被告在无奈之下予以认可。该违约金标准过高，请求法院予以调整。综上，请求依法判决。
被告谢仁芳辩称，被告谢仁芳同意承担连带责任。
经审理查明，原告湛金祥系本市鼓楼区X路X号X幢X单元X室房屋（建筑面积79.6平方米，以下简称涉案房屋）所有权人。
2014年10月25日，原告湛金祥（甲方、出租方）与被告崔杰（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方居住使用；租赁期限为2年，自2014年11月1日起至2016年11月1日止，租赁期满甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还，乙方如要求续租，须在租赁期满前一个月与甲方签订新合同；房屋租金为每月6333元，每半年支付一次租金38000元，乙方须提前一个月支付下次租金，不得拖欠；乙方在租期内，不得将房屋转租、转借、转让给他人使用；甲乙双方在租赁期限内，不得随意终止和变动本协议，否则违约方赔付对方一个月的房租作为违约金等等。
上述合同签订后，原告向被告崔杰交付了租赁房屋，被告崔杰未按约支付租金。2015年8月7日，被告崔杰出具《承诺书》,载明：崔杰欠原告湛金祥2014年11月1日至2015年11月1日的房屋租金余款69000元，最迟于2015年10月10日前归还，另补偿利息4000元，合计73000元，最迟于2015年10月10日前结清，逾期不还，本人承担一切法律责任。
2015年10月12日，由于被告崔杰未按承诺还款，被告崔杰向原告出具《还款协议》，约定本人崔杰因欠原告湛金祥2014年11月1日至2015年11月1日房租余款73000元，本来约定于2015年10月10日前结清，但由于本人法院判还钱款未拿到，现向原告恳请将还款日期延迟到2015年12月30日前，不再拖延，如果违约，可向法院追究本人一切责任及损失。被告谢仁芳作为担保人在该份还款协议上签字。
2015年10月26日，被告崔杰出具《关于终止房屋租赁合同的说明》，载明因被告崔杰自2014年10月25日和原告湛金祥签约以来，被告崔杰未能按合同要求支付原告的房租，至今一年拖欠余款73000元，并在原告不知情的情况下转租他人，收取房租他用，违背了合同的承诺，故原告决定终止与被告崔杰的合约，即2014年11月1日至2015年11月1日止（原合同期2年）；拖欠款期间，因被告屡次失言，故原告要求被告崔杰赔偿精神损失费、误工费等1万元，对违约合同赔偿1万元，合计2万元；本说明是对被告一再故意拖欠余款违约一方合理诉求，如现在被告按其所说承诺兑现，积极的支付余款，则原告将酌情免除精神损失费、误工费、违约金等，本说明上法院时生效。
另查明，2015年6月，被告崔杰现金支付原告湛金祥12000元。被告崔杰2015年8月7日前通过银行转账方式支付原告湛金祥6500元，2015年12月29日再次通过银行转账支付3000元。对于上述款项，原告湛金祥称2015年8月7日前支付的6500元是被告崔杰支付原告的利息补偿，12000元及3000元是支付的房屋租金。被告崔杰称2015年8月7日前支付的6500元是房屋租金，且双方据此确认拖欠租金数额为69000元，之后支付的3000元及12000元均是支付房屋租金，原告未予以扣除。
由于被告未及时支付租金等费用，双方产生纠纷，故原告诉至本院，要求判如所请。因双方分歧较大，致本案调解未果。
以上事实，有原、被告陈述、房屋所有权证、房屋租赁合同、承诺书、还款协议、关于终止房屋租赁合同的说明、银行凭证等证据予以证实。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告湛金祥与被告崔杰签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。双方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。
承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，双方已于2015年10月16日协商解除上述房屋租赁合同，对此本院予以确认。关于被告崔杰拖欠的租金数额，被告崔杰实际使用租赁房屋的时间为一年，应支付房屋租金76000元，双方虽于2015年8月7日确认被告崔杰拖欠的租金数额为69000元，根据该欠款数额及被告崔杰付款情况，可以认定上述欠款数额为已扣除2015年8月7日前银行转账数额6500元后所确定，原告湛金祥称2015年8月7日前的转账款6500元均为支付利息，由于未提供证据予以证实，且被告崔杰不予认可，故本院对该意见不予采信。关于2015年12月29日的银行转款3000元及2015年6月支付的12000元现金，双方均认可为租金，对此本院予以确认。由于该两笔款项未从承诺书中载明的欠付租金中予以扣除，故被告崔杰实际欠付的租金数额应为54500（76000-6500-3000-12000）元。关于利息4000元，被告崔杰予以认可且同意支付，对此本院亦予以确认，综上，被告崔杰尚欠房屋租金及利息数额为58500元。
关于原告主张的违约金20000元。被告崔杰在租赁合同期限内未按约支付租金，其行为已构成违约，应承担违约责任。关于违约金数额，被告崔杰认为过高，应予调整，本院结合原告实际损失情况、被告违约情况及双方过错，对原告主张的违约金调整为6333元。
被告谢仁芳作为担保人在还款协议上签字，且同意对被告崔杰的上述债务承担担保责任，对此本院予以确认，故被告谢仁芳对上述债务向原告湛金祥承担连带责任。
综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告崔杰于本判决生效之日起十五日内支付原告湛金祥房屋租金58500元；
二、被告崔杰于本判决生效之日起十五日内支付原告湛金祥违约金6333元；
三、被告谢仁芳对上述债务承担连带责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2125元，减半收取1062元，由原告湛金祥负担322元，被告崔杰、谢仁芳负担740元（此款原告已预付，被告在给付上述款项时直接支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 朱玉梅
二〇一六年五月二十六日
见习书记员 王 进