吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民终3407号
上诉人（原审被告）：长春东北亚置业有限公司。住所：长春市二道区。
法定代表人：范菲，经理。
委托代理人：贺骞。
被上诉人（原审原告）：孙晓颖，女，1968年2月1日生，汉族，住长春市朝阳区。
委托代理人：黄珊，吉林创一律师事务所律师。
原审被告：深圳市金海马实业股份有限公司长春分公司。住所：长春市二道区。
法定代表人：何嵘贤，经理。
上诉人长春东北亚置业有限公司（以下简称东北亚公司）因与被上诉人孙晓颖、原审被告深圳市金海马实业股份有限公司长春分公司（以下简称金海马分公司）租赁合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2016）吉0105民初148号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙晓颖在原审时诉称：2008年孙晓颖与东北亚公司签订认租书，约定孙晓颖承租长春东北亚国际采购中心B10-1区的几个铺位，约定孙晓颖承租的套内建筑面积527.07平方米，租赁费用为20元每月每平方米。签订后孙晓颖依照约定向东北亚公司交纳了定金20000元。后依据东北亚公司的指示，于2010年10月24日签订香江家居租赁合同，明确向孙晓颖提供使用面积应为527.07平方米营业场地，盖章单位为金海马分公司，且2010年10月24日至2012年10月31日期间由金海马分公司开具租赁费收据，总计收取租金为1217385.6元。2012年11月1日开始，由东北亚公司与孙晓颖签订租赁合同，并开具正式发票。但今年孙晓颖在进行营业场地重新布置过程中进行测量才发现东北亚公司、金海马分公司提供的实际使用面积约441.79平方米，东北亚公司、金海马分公司的行为已经构成违约，应当承担违约责任。孙晓颖诉至法院，要求判令：1.东北亚公司向孙晓颖支付156957.84元；2.金海马分公司向孙晓颖支付55028.36元；3.请求判令东北亚公司、金海马分公司分别向孙晓颖支付对应款项至还清之日止的逾期付款利息（截止到2016年3月1日东北亚公司应付利息为人民币7638.97元，金海马分公司应付利息为9140.37元）4.本案诉讼费用由东北亚公司、金海马分公司承担。起诉后，孙晓颖增加诉讼请求，将第一项诉讼请求变更为要求东北亚公司向孙晓颖支付173139.72元。
东北亚公司原审时辩称:1.孙晓颖的诉讼请求已经超过诉讼时效，请求法院依法驳回诉讼请求；2.孙晓颖起诉主体不适格，本案应为两个独立的诉，程序违法，请求法院依法驳回孙晓颖的诉讼请求；3.孙晓颖每年的合同期都有面积确认签字，根本不存在面积有差异的问题，并且孙晓颖也承诺不以租赁场地存在面积差异为由要求退还租金或赔偿任何款项；4.原告签订的合同为固定总价合同，面积仅仅是计算合同总金额的一个参考方式，并非计算合同总价的依据；5.孙晓颖申请鉴定程序违法，鉴定程序本身存在违法，房地产面积测绘报告不具备法律效力。
原审被告金海马分公司原审答辩意见与东北亚公司相同。。
原审法院经审理查明：（一）自2010年10月24日至2012年10月23日，孙晓颖与金海马分公司签订香江家居租赁合同，约定，金海马分公司向孙晓颖提供场地面积527.07平方米（不含公摊面积），每平方米租金20元，租期总计为2010年10月24日至2012年10月23日。在此期间，孙晓颖分六次交纳租金共计200361.59元，金海马分公司出具六张收款收据，其中四张加盖有金海马分公司的财务专用章，两张加盖有香江家居收讫章。（二）自2012年11月1日至今，孙晓颖与东北亚公司签订香江家居租赁合同，约定东北亚公司向孙晓颖提供香江家居商场B区一层B1-8029、8030、8031号场地；自2012年11月1日至2014年8月31日计租面积为527.07平方米，自2014年9月1日至今由于增加了公摊面积79.06平方米，计租面积为606.13平方米；计租单价为自2012年11月1日至2013年8月31日按照每平方米30元计算租金，自2013年9月1日至2014年8月31日按照每平方米45元计算租金，自2014年9月1日至2015年8月31日按照每平方米45元计算租金，自2015年9月1日至今按照每平方米55元计算租金。另，自2012年10月24日至2012年10月31日，虽然孙晓颖与东北亚公司未签订租赁合同，但双方均认可该期间事实租赁关系的存在，且在该期间孙晓颖系按照每平方米20元依照527.07平方米交纳的租金。庭审中，东北公司认可收到了孙晓颖交纳的自2012年10月24日至2016年5月31日的租金。（三）经孙晓颖申请原审法院委托吉林省众维测绘有限公司针对长春市香江家居B1-8029、8030、8031的商铺实际使用面积进行测量，吉林省众维测绘有限公司出具吉众维测2016第02号房地产面积测绘报告，载明商铺实际使用面积为442.24平方米。（四）另查明，原审庭审中询问孙晓颖：1.“依据鉴定报告所测量的面积442.24平方米你方在与被告金海马分公司的租赁期限内应缴纳的租金是多少”，答“212993.6元”；2.问关于与金海马分公司之间的租金“你方所陈述的其他租金按照被告东北亚公司和被告金海马分公司的指示进行了相应的抵扣和交纳，是否有证据向法庭出示”，答“没有书面证据，由于当时出现房屋使用过程中有漏水，导致给原告造成损失，双方口头协商抵扣了部分租金，且被告也保证了原告对使用面积的使用，并未主张过其他租金的缴纳，双方也未变更过527.07平方米作为租金缴纳依据”；3.问“对于你方自2014年9月1日起所计算增加的12.72平方米公摊的依据，是否有证据向法庭出示”，答“没有”；4.问“请向法庭明示你方诉讼请求第三项利息的具体计算方式”，答“针对被告金海马分公司的利息，我方要求的利息是5108.22元；针对被告东北亚公司的利息，我方要求具体如下：所有针对被告东北亚公司的利息我方要求自起诉前最后一笔向被告东北亚公司交付租金的日期即2015年8月25日起按中国人民银行同期贷款利率计算至欠款付清之日止，计算基数法院依法裁定”。5.以合同约定的面积527.07平方米与测绘报告记载的实际使用面积的差额即84.83平方米为依据，孙晓颖在与东北亚公司已经交付租金的租赁期限内即2012年10月24日至2016年5月31日，依据84.83平方米计算出的租金数额为159508.68元（84.83平方米×20元／月÷30天×8天+84.83平方米×30元／月×10月+84.83平方米×45元／月×24月+84.83平方米×55元／月×9月）。
原审法院认为：孙晓颖与金海马分公司签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的相关规定，合法有效，双方均应依照合同履行。孙晓颖应当依约交纳租金，金海马分公司应当依约提供商铺。租赁合同约定的孙晓颖承租的商铺面积为527.07平方米（不含公摊面积），经鉴定商铺的实际使用面积为442.24平方米，孙晓颖应当依照所承租的商铺的实际使用面积交纳租金，孙晓颖认可依照442.24平方米在与金海马分公司的租赁期内应交纳的租金应为212993.6元，而实际上孙晓颖向金海马交纳的租金总数为200361.59元，孙晓颖主张其他租金系经东北亚公司、金海马分公司同意后以其他形式进行了抵扣，但没有提供证据。可以认定孙晓颖在与金海马分公司的租赁期限内并未有多付租金的情况存在，故孙晓颖要求金海马分公司返还租金及给付利息的诉讼请求没有事实及法律依据，不予支持。孙晓颖与东北亚公司签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的相关规定，合法有效，双方均应依照合同履行。孙晓颖应依约交纳租金，东北亚公司亦应依约提供商铺。孙晓颖自租赁期始依照合同约定的商铺面积527.07平方米（自2014年9月1日起增加了公摊面积79.06平方米即按照606.13平方米）向东北亚公司交纳租金，但经鉴定东北亚公司提供的商铺的实际使用面积为442.24平方米，东北亚公司向孙晓颖提供的商铺面积与合同约定不符，属违约行为，孙晓颖主张东北亚公司向其返还多交纳的超出实际使用面积的租金，有事实及法律依据，予以支持。孙晓颖主张按照合同面积527.07平方米与实际使用面积442.24平方米的差额与东北亚公司分配的公摊面积79.06平方米的15%即12.72平方米的总额计算应返还的租金数，但对于公摊如何分配，在公摊中是否亦存在有多交的面积部分，孙晓颖没有提供证据，故对于孙晓颖的该部分诉请不予支持，仅按照合同与实际使用面积的差额即84.83平方米为基数计算东北亚公司应返还的租金数额，应为159508.68元。关于孙晓颖主张利息部分，庭审中孙晓颖主张自起诉前最后一笔向东北亚公司交付租金的日期即2015年8月25日起按中国人民银行同期贷款利率计算至欠款付清之日止，符合法律规定，予以支持。东北亚公司抗辩称，孙晓颖诉请超过诉讼时效，其与孙晓颖每年都有签订面积确认且租赁合同亦约定不得以租赁场地存在面积差异为由向其要求退还租金。本案系租赁合同纠纷，租赁关系持续存在，且东北亚公司没有证据证明孙晓颖对于商铺实际使用面积与合同约定的面积不符存在早已知情的情况，故东北亚公司关于诉讼时效的抗辩没有事实与法律依据，不予支持。另虽然租赁合同中有关于孙晓颖不得以租赁场地存在面积差异为由要求退还租金的约定，但是租赁合同系东北亚公司提供的格式合同，对于该免责条款东北亚公司没有证据证明尽到了足以引起孙晓颖注意的提示说明义务，且该条款内容本身亦违反了法律的公平原则，故东北亚公司的该项抗辩本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审法院判决：东北亚公司于本判决生效后立即返还孙晓颖租金159508.68元，并按中国人民银行同期贷款利率给付欠款利息，时间自2015年8月25日起至欠款付清之日止；驳回孙晓颖的其他诉讼请求。
宣判后，东北亚不服，向本院提出上诉。请求：撤销原审判决，驳回被上诉人全部诉讼请求。理由：原审鉴定程序违法。被上诉人提出的鉴定申请已经超过法定期限。上诉人收到的“选择鉴定机构通知书”无法院印章，没有案号，也没有原件，上诉人无法断定该通知书的真实性，没有义务履行通知书上规定的内容。对此上诉人已经向一审法院提出书面的《鉴定异议书》，但一审法院未予答复。《房地产面积测绘报告》不具有法律效力。该报告署名的为“付某某”，但其本人没有到达测量现场。该报告的测绘员为李金峰，但其本人工作单位并非出具报告的鉴定机构。说明鉴定人员没有鉴定资格。被上诉人的诉请已经超过法定诉讼时效。被上诉人的起诉主体不适格，本案应当为两个独立的诉。上诉人与被上诉人每年均有面积确认名且约定被上诉人不得以面积原因要求上诉人返还租金。上诉人与被上诉人签订的为固定总价合同，不以面积为依据。
被上诉人孙晓颖答辩称：原审判决正确。鉴定结论已经显示实际使用面积少于合同约定面积，上诉人应当退还租金。上诉人提供的格式合同不能免除其主要责任。租赁关系持续，被上诉人的起诉未超过诉讼时效。
本院审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：上诉人与被上诉人之间存在租赁合同关系，上诉人应当向被上诉人提供符合合同约定的面积的商铺。1.关于原审鉴定结论应否予以采信的问题。原审鉴定程序系被上诉人申请，原审法院为查明案件事实予以准许并依据法定程序进行的，故原审法院采信鉴定结论并无不当。且已经通知上诉人到测量现场，但上诉人未予配合。至于上诉人提及的向其邮寄无公章的通知书、鉴定人员未到场、鉴定人员无资质等问题，均未能提交任何证据予以证明。2.本案系租赁合同关系，双方之间就同一租赁物的租赁关系持续存在，其上诉人未能证明被上诉人早已知晓面积差异但未主张权利，故被上诉人自知道存在面积差异后提起诉讼，并未超过法定诉讼时效期间。3.本案上诉人原审被告金海马公司与被上诉人之间的合同标的均为同一商铺，故被上诉人同时起诉东北亚公司、金海马分公司，解决同一租赁物的面积问题，并且原审法院一并审理，并未违反法律规定。4.虽然上诉人与被上诉人约定，被上诉人不得以面积问题要求返还租金，但租赁合同文本系上诉人提供的格式合同，对于免除其责任的条款，上诉人并未以任何方式向被上诉人提示或告知，该条款在上诉人与被上诉人之间不发生法律效力。故原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。故本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3560元，由上诉人长春东北亚置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫 冬
代理审判员 谷 娟
代理审判员 于喜华
二〇一六年十月十三日
书 记 员 吴雨航