广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终7987号
上诉人（原审原告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司广东省分行，住所地广州市天河区。
负责人：刘义龙，职务：行长。
委托代理人：丁亚民，广东君厚律师事务所律师。
委托代理人：张经中，广东君厚律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广东明大智业投资有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：谢月榕，职务：董事长。
上诉人（原审被告）：广州喜尔宾酒店有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：谢月榕，职务：董事长。
上述两上诉人共同委托代理人：陈庆彰，广东经国律师事务所律师。
原审第三人：中国国旅（广东）国际旅行社股份有限公司越秀南门市部，住所地广州市越秀区。
法定代表人：陈绍伟。
原审第三人：广东厚诚行金融企业服务有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：孙海林。
原审第三人：广东冠源房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：杨强。
原审第三人：广州市钧瀚医疗器械有限公司，住所地广州市越秀区，现下落不明。
法定代表人：朱建毅。
原审第三人：黄德山，身份证住址广州市越秀区。
原审第三人；广州市奥龙堡体育发展有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：雷丽颜。
上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司广东省分行（以下简称邮政银行广东省分行）、广东明大智业投资有限公司（以下简称明大智业）、广州喜尔宾酒店有限公司（以下简称喜尔宾酒店）因与原审第三人中国国旅（广东）国际旅行社股份有限公司越秀南门市部（以下简称国旅越秀南门市部）、广东厚诚行金融企业服务有限公司（以下简称厚诚行公司）、广东冠源房地产开发有限公司（以下简称冠源公司）、广州市钧瀚医疗器械有限公司（以下简称钧瀚公司）、黄德山、广州市奥龙堡体育发展有限公司（以下简称奥龙堡公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1935号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年7月9日，邮政银行广东省分行与明大智业就涉案的越秀区越秀南路208号全球通大厦甲方物业部位的房地产签订《广州市房地产租赁合同》，约定的合同履行期限至2012年6月30日期满。
2011年3月10日，邮政银行广东省分行（甲方）与明大智业（乙方）、喜尔宾酒店（丙方）签订《物业租赁合同补充协议》，约定：原甲、乙双方签订的租赁合同中的承租人变更为丙方，自本协议签订之日起，由甲、丙双方继续履行原房地产租赁合同的权利义务，在丙方无法履行合同的情况下，乙方承担原房地产租赁合同的连带责任；本协议自2011年1月1日起生效，至原房地产租赁合同期限届满时终止等。
2012年6月29日，邮政银行广东省分行（出租人、甲方）与明大智业（承租人、乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲乙双方2010年7月9日签订的《广州市房地产租赁合同》将于2012年6月30日到期，根据乙方提出《关于原全球通大酒店改造并延长租赁期的申请》的申请，经甲乙双方多次磋商达成一致共识，双方约定在原合同租赁期限届满后续租8年，但需分两个阶段履行，第一阶段为期2年，从2012年7月1日至2014年6月30日，第二阶段为期6年；双方约定续租后第一阶段第一年（2012年7月1日至2014年6月30日）租金保持议定价格不变，第二年开始按年5%递增，每两年递增一次；甲方同意将坐落在越秀区越秀南路208号房地产出租给乙方作酒店、商业用途使用，建筑面积31566.2732平方米（具体租赁范围包括有2楼、3楼、5楼、6楼、8楼至17楼整层及与移动公司公用部分有负一楼、首层和4楼）；租赁期限自2012年7月1日至2013年6月30日月租金额为924370元，自2013年7月1日至2015年6月30日月租金额为970588.50元，自2015年7月1日至2017年6月30日月租金额为1019117.90元……；租金2月/次结算，由乙方在每应交租金月末前10天内以银行转账付款方式缴付租金给甲方，甲方收到租金五个工作日内向乙方开具合法的租赁发票；甲、乙双方签订本合同当日，乙方应向甲方缴纳200万元作为承租保证金，租赁期满，双方费用结清并对承租物业核实验收后，甲方将保证金200万元全额无息退还；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的5‰的标准向甲方支付违约金；乙方必须按照《申请》和《预算方案》中提出的改造项目进行装修改造和资金投入，合同第一阶段一次性投入装修资金不得低于3500万元，达到四星级酒店标准，并于合同第一阶段内完成，否则视为违约；在租赁期限内，乙方经申请甲方同意的情况下，可以在不违反相关法律范围内对租赁房屋进行转租、分租，但不得超过乙方租赁物业面积的15%，且必须签定租赁合同并办理租赁登记备案手续，同时必须依法合规经营酒店不得擅自改变经营用途及违法乱纪等活动，不得利用甲方物业进行注资、注册等抵押、质押行为，否则，甲方有保留追偿权利并视乙方为违约行为将单方面解除合同；甲乙任何一方未能履行本合同条款，经对方催告后在合理期限内仍未履行的，由此造成的损失由过错方承担等。
2012年10月8日，喜尔宾酒店经广东省旅游星级饭店评定委员会评定为中国四星级饭店。
2013年11月4日，邮政银行广东省分行与喜尔宾酒店双方召开会议并制作《关于喜尔宾酒店历年租金、费用结算的会议纪要》，写明：截止2013年10月31日止酒店应付银行租金595.01万元，银行应付酒店206.77万元，差额388.24万元；经双方协议，截止2013年10月31日止喜尔宾酒店应付租金于2013年11月10日前一次付清。明大智业在该会议纪要上加盖骑缝章。
2014年1月10日，邮政银行广东省分行向明大智业发出《律师函》，称其已拖欠9、10、11、12月份的租金共计3882354元，于2014年1月7日双方会议中承诺在会议后3日内付清，但仍未见其有任何回复及履约行为，故要求其收到律师函之日立即足额支付租金及违约金等。同月23日，邮政银行广东省分行再次向明大智业发出《律师函》，称其拖欠11、12月份的租金1882354元，要求其收到律师函之日立即足额支付租金及违约金等。
2014年6月27日，邮政银行广东省分行向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.明大智业向邮政银行广东省分行支付拖欠的租金5205883.99元及违约金4184058.53元（违约金计至清偿欠付租金之日止）；2.喜尔宾酒店对明大智业的上述款项承担连带责任。该院于2015年5月作出（2014）穗越法民三初字第1571号民事判决：一、明大智业应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向邮政银行广东省分行支付欠付的截止至2014年6月30日止的租金705883.99元及逾期付款违约金946585.34元（以同期应付未付的租金为本金，按每日万分之五的标准计付，详细计算情况见本判决所附《逾期支付租金违约金计算表》），当期逾期付款违约金不得超过同期应付租金本金总额。二、喜尔宾酒店对明大智业上述债务承担连带责任。三、驳回邮政银行广东省分行的其他诉讼请求。判后，明大智业、喜尔宾酒店不服，上诉于广州市中级人民法院，现该案正在二审中。
2014年10月8日，明大智业向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认邮政银行广东省分行解除《广州市房地产租赁合同》的行为无效；2、邮政银行广东省分行继续履行《广州市房地产租赁合同》。该院于2015年5月25日作出（2014）穗越法民三初字第2490号民事判决：驳回明大智业的诉讼请求。判后，明大智业不服，上诉于广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2015年10月20日作出（2015）穗中法民五终字第3987号民事裁定：一、撤销广州市越秀区人民法院(2014)穗越法民三初字第2490号民事判决；二、驳回明大智业的起诉。
2014年7月1日，邮政银行广东省分行通过邮寄特快专递（EMS）的方式分别向明大智业、喜尔宾酒店发出《关于我行解除<广州市房地产租赁合同>的通知》，称其没有按照合同约定投入装修资金达到四星级酒店标准，擅自转租，自承租之日起没有按时足额缴纳每一期租金，邮政银行广东省分行根据租赁合同的相关约定和合同法的相关规定，正式通知其解除租赁合同，并要求其在2014年7月15日迁出租赁场地，交清全部所欠的租金、违约金及结清所欠的水电等相关费用、相关税费等。同月8日，明大智业书面复函邮政银行广东省分行，表示未能清缴租金的原因是客观存在的，希望继续履行租赁合同，请邮政银行广东省分行收回解除租赁合同的通知。同月18日，邮政银行广东省分行对明大智业的复函作出回复，认为明大智业在复函陈述的未按期缴纳租金的理由不能成立，明大智业已确认收到《关于我行解除<广州市房地产租赁合同>的通知》，根据合同法相关规定，双方签订的《广州市房地产租赁合同》已解除。
另查明：根据广州市房地产档案馆出具的《房地产登记簿查册表》记载，座落本市越秀区越秀南路204号、206号、208号B101、201-601、801-1701的登记时间为2014年3月24日，土地用途为商务金融用地，其中B101的规划房屋用途为平时地下停车库，201、301规划房屋用途为餐厅，401规划房屋用途为会议中心、501规划房屋用途为健身娱乐中心，601、801-1501的规划用途为公寓式写字楼，1601、1701的规划用途为办公。
明大智业、喜尔宾酒店没有向邮政银行广东省分行支付2014年7月1日起至今的租金。
邮政银行广东省分行于2014年8月向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、明大智业、喜尔宾酒店立即停止侵权，腾空并交回邮政银行广东省分行所有的广州市越秀区越秀南路208号全球通大厦物业（其中腾空交回负一层、首层东南面、南面、西面，2楼东面，3楼全层，4楼，5楼全层，6楼中的607房、606房、605房、602房、601房、617房、618房、616房、611房、612房、608房、609房、610房，8楼中的826房、828房、815房、816房、817房、818房、819房、820房、821房、822房、823房、825房、813房、803房、805房、806房、807房，9楼中的907房、908房、909房、910房、915房、917房、918房、919房、920房、921房、922房、923房、925房、926房、901房、928房、905房、906房，10楼至17楼；其中2楼北面，6楼603房、604房，8楼801房、802房、808房、809房、810房、811房、812房，9楼911房、912房、913房、916房、902房、903房交回经营管业权）；2、明大智业、喜尔宾酒店支付侵占邮政银行广东省分行物业从2014年7月1日起至被告交回房屋之日止的房屋使用费（其中2015年6月30日前，按970588.5元/月计算；2015年7月1日起至2017年6月30日止，按1019117.9元/月计算；2017年7月1日起至2019年6月30日止，按1070073.8元/月计算；2019年7月1日起至2020年6月30日止，按1123577.5元/月计算）。
本案原审诉讼过程中，经原审法院向邮政银行广东省分行征询，邮政银行广东省分行坚持表示本案不提出解除合同的诉讼请求。明大智业、喜尔宾酒店表示合同中约定逾期给付租金的违约金按每日千分之五的标准计算过高，即使其需要支付违约金，违约金的标准应该按中国人民银行同期贷款利率计算。
原审法院认为：双方在平等自愿的基础上签订的《广州市房地产租赁合同》出自双方真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。虽然邮政银行广东省分行于2014年7月1日向明大智业、喜尔宾酒店送达解除合同的通知，但明大智业已向法院提起诉讼请求确认邮政银行广东省分行解除合同的行为无效，在明大智业的起诉被驳回后，经原审法院征询，邮政银行广东省分行仍坚持表示本案不提出解除合同的诉讼请求，且邮政银行广东省分行也没有提出请求确认双方的合同已经解除的诉讼请求。因此，在双方的合同是否已解除尚未经司法确认，双方的租赁关系仍然存在的情况下，邮政银行广东省分行要求明大智业、喜尔宾酒店清退涉案房屋理由不成立，不予支持。但明大智业逾期交纳租金的行为已构成违约，邮政银行广东省分行据此要求明大智业清偿欠租及支付逾期给付租金的违约金合法有理，予以支持。至于违约金的标准，经审查，逾期给付租金的违约金按每日千分之五的标准计算显属过高，酌定调整违约金计付标准为按欠付租金的每日万分之五。虽然上述《广州市房地产租赁合同》系由邮政银行广东省分行与明大智业签订的，但涉案场地实际由喜尔宾酒店使用，故对邮政银行广东省分行诉请要求明大智业、喜尔宾酒店共同清偿欠付的租金，符合法律规定，予以支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，于2015年12月21日判决：一、明大智业、喜尔宾酒店应自本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向邮政银行广东省分行支付欠付的2014年7月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（其中2015年6月30日前，按970588.5元/月计算；2015年7月1日起至2017年6月30日止，按1019117.9元/月计算；2017年7月1日起至2019年6月30日止，按1070073.8元/月计算；2019年7月1日起至2020年6月30日止，按1123577.5元/月计算）及逾期付款违约金（以同期应付未付的租金为本金，从逾期之日起按每日万分之五的标准计付，当期逾期付款违约金不得超过同期应付租金本金总额）。二、驳回邮政银行广东省分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13606元，由邮政银行广东省分行负担100元，明大智业、喜尔宾酒店共同负担13506元。
判后，上诉人邮政银行广东省分行、明大智业、喜尔宾酒店均不服原审判决，向本院提起上诉。
邮政银行广东省分行上诉称：一、我方已合法依约行使了合同解除权，案涉租赁合同已经解除，原审法院要求我方提起解除合同的诉讼请求，没有法律依据。1、我方已按照合同法的规定及案涉合同单方解除权的约定，将解除合同的书面通知送达给明大智业、喜尔宾酒店，具有法律效力。（1）合同约定单方解除权条件已经成就，我方行使单方解除权具有合同及法律依据。本案截至2014年6月30日，明大智业、喜尔宾酒店存在如下严重违约行为：其一，没有按照合同约定投入装修资金3500万；其二，自承租之日起，没有按时足额缴纳每一期租金；其三，未经我方同意擅自转租等。（2）我方行使单方解除权符合法律规定的程序。我方于2014年7月1日通过公证送达方式书面通知明大智业、喜尔宾酒店解除《租赁合同》，其已通过书面复函确认于2014年7月7日收到通知。合同法第96条规定：“当事人一方依照本法第93条第2款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。我方行使单方解除权符合法律规定的程序，具有法律效力，案涉租赁合同至迟于2014年7月7日解除。2、原审法院要求我方提起解除合同的诉讼请求，没有可供解除的合同基础及法律依据。（1）请求法院解除合同的前提是租赁合同仍未通过任何形式解除，而案涉合同已解除，再次解除并无合同基础。（2）在送达解除合同的情况下，合同法及司法解释并未有任何要求我方司法解除合同的规定，原审法院要求我方提起解除合同的诉讼请求，没有法律依据。二、司法确认并非合同解除的生效条件，原审法院以合同未经司法确认为由，认定租赁关系仍然存在，没有法律依据。三、无论我方是否增加确认合同解除的诉请，原审法院均应在认定“合同是否已经解除”这一事实基础上予以判决。1、原审判决遗漏认定了本案最重要的基本事实之一，即案涉租赁合同是否已经解除的基本事实。2、对于房屋租赁合同纠纷案件而言，合同成立的具体时间和合同解除或提前解除的时间，都属于案件的基本事实之一，法院必须予以查明认定，而并不以当事人是否存在争议为前提。四、明大智业如何行使异议权是对自身权利的自由处分，行为后果由其自行承担，我方无权代为行使。1、合同法及司法解释明确规定了明大智业行使异议权的方式和期间，是否、如何、何时行使权利是其自由处分。2、原审法院以我方未提出诉请为由，对合同解除效力不予认定，是对明大智业行使权利不当后果的转嫁。综上，上诉请求：1、撤销原审判决；2、判决支持我方的全部诉讼请求；3、判令明大智业、喜尔宾酒店连带承担本案一、二审全部诉讼费用。
针对邮政银行广东省分行的上诉，明大智业、喜尔宾酒店答辩称：一、原审判决在实体上是正确的，我方基本同意一审判决，只是对个别事实认定部分有异议。二、邮政银行广东省分行上诉请求收回场地，没有法律依据。
明大智业、喜尔宾酒店共同上诉称：原审法院完全按照双方合同约定租金计算租金标准，但事实上租赁双方在履行合同期间，情势发生变化。包括由于邮政银行广东省分行的主观及客观原因，导致我方实际经济损失，故双方约定的租金应当依法予以调整，邮政银行广东省分行适当减收我方租金。综上，上诉请求：撤销、变更原审判决第一项。
针对明大智业、喜尔宾酒店的上诉，邮政银行广东省分行答辩称：明大智业、喜尔宾酒店请求法院对租金标准予以调整，完全背离了双方的合同约定，其也没有任何证据可证明情势发生了变化。恰恰相反的是，自本案起诉以来，明大智业没有支付将近两年的租金，且在本案起诉以前，拖欠我方500多万原租金。故不同意明大智业、喜尔宾酒店的上诉请求。
原审第三人国旅越秀南门市部、厚诚行公司、冠源公司、钧瀚公司、黄德山、奥龙堡公司经本院合法传唤均未到庭表明意见。
经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明：邮政银行广东省分行与明大智业于2012年6月29日签订的《广州市房地产租赁合同》还约定：一、续租共识，1、双方约定在原合同租赁期届满后续租8年，但需分两个阶段履行。第一阶段为期2年，从2012年7月1日至2014年6月30日，第二阶段为期6年，但开始第二阶段合同履行需要满足的条件是：承租方必须完成（1），完全履行第一阶段合同条款、（2）按时足额缴纳租金、（3）按照（《关于全球通大厦改造预算方案》以下简称《预算方案》附件2）在第一阶段内足额投入装修改造资金并达到承诺标准（四星级酒店），经有资质的评估机构确认后，合同顺延至2020年6月30日止，顺延期间，甲乙双方权利、义务、租金支付等以本合同约定为准。乙方第一阶段租赁期满后，如不能履行以上条款中的任意一项，视其违约，甲方将单方面解除合同，在追缴完相关租金费用后无偿收回租赁物业。六、甲方的权利和义务，3、……乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可单方面解除合同，扣除应收租金后收回房屋。
2014年7月8日，明大智业向邮政银行广东省分行发出《关于解除〈广州市房地产租赁合同〉通知的复函》称，该司于2014年7月7日收到邮政银行广东省分行《关于我行解除〈广州市房地产租赁合同〉的通知》。另据邮政银行广东省分行原审提交的《妥投证明》显示，喜尔宾酒店亦于2014年7月7日收到邮政银行广东省分行《关于我行解除〈广州市房地产租赁合同〉的通知》。
2006年1月8日，本院就明大智业、喜尔宾酒店对（2014）穗越法民三初字第1571号民事判决的上诉作出（2015）穗中法民五终字第5305号终审判决，认为关于违约责任承担问题，明大智业、喜尔宾酒店坚持原审意见，认为租赁标的不符酒店经营使用，但是原审诉讼中，其并无对合同效力提出反诉，且合同方履约多年，其并无举证期间就合同效力提出相关异议，再从双方合同约定内容进行审查，其以此而作为欠租的抗辩理由，并无充分的合同依据。同时，明大智业、喜尔宾酒店认为邮政银行广东省分行行为不当导致欠租行为，亦未就此充分举证。基于明大智业、喜尔宾酒店在二审中对于所坚持的原审抗辩理由并无另行举证证实，本院均不予采纳。遂判决驳回上诉，维持原判。据（2014）穗越法民三初字第1571号民事判决所附的《逾期支付租金违约金计算表》记载，截止至2014年6月30日，明大智业和喜尔宾酒店尚欠2014年1月1日至2月28日的租金1323529.99元以及2014年3月1日至2014年6月30日的租金3882354元。
在（2015）穗中法民五终字第3987号民事裁定中，本院认为：明大智业在本案提出其与邮政银行广东省分行签订的《广州市房地产租赁合同》不符合解除条件和应继续履行合同的诉讼请求，与此前已由邮政银行广东省分行另行向原审法院起诉［即（2015）穗越法民三初字第1935号案件］提出的明大智业及喜尔宾酒店应腾空交租赁物的诉讼请求，两案在实质上都必须以双方的租赁合同关系是否符合解除条件为事实基础，换言之两案的诉讼对象即诉讼标的相同，明大智业在本案的诉讼请求与邮政银行广东省分行先行起诉诉讼请求相反，根据“一事不再理”的原则，明大智业提起本案诉讼属于重复起诉，原审法院予以受理，适用法律不当，本院予以撤销，并对明大智业的起诉予以驳回。
在本案二审过程中，邮政银行广东省分行陈述双方在《广州市房地产租赁合同》中约定的租赁部位越秀南路208号负一楼、1-6楼、8-17楼分别对应其提供的《房地产登记簿查册表》中房产地址广州市越秀区越秀南路204、206、208号B101、201、301、401、501、601、801、901、1001、1101、1201、1301、1401、1501、1601、1701，其中B101、401为邮政银行广东省分行与中国移动通信集团广东有限公司按份共有，另该房产首层在《房地产登记簿查册表》中没有显示。二审中，邮政银行广东省分行向本院明确表示其只要求明大智业、喜尔宾酒店将租赁合同项下租赁物业的经营管业权交还该行，并表示其在本案中不追加其他实际使用人作为第三人。
本院认为：邮政银行广东省分行和明大智业、喜尔宾酒店签订的《广州市房地产租赁合同》已经本院（2015）穗中法民五终字第5305号生效判决认定为有效合同，双方均应依约履行。因双方在合同履行期间产生纠纷，邮政银行广东省分行于2014年7月1日向明大智业、喜尔宾酒店发出解除合同的通知，明大智业、喜尔宾酒店于7月7日收到上述通知。在本案中，邮政银行广东省分行主张涉案租赁合同已于2014年7月7日解除，并基于该主张起诉请求明大智业、喜尔宾酒店腾空交还租赁物业。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”明大智业曾于2014年10月8日起诉请求确认邮政银行广东省分行解除租赁合同的行为无效并要求继续履行合同，但经本院（2015）穗中法民五终字第3987号民事裁定认定明大智业在该案提出的诉讼请求与邮政银行广东省分行本案提出的明大智业及喜尔宾酒店应腾空交租赁物的诉讼请求，两案在实质上都必须以双方的租赁合同关系是否符合解除条件为事实基础，两案的诉讼对象即诉讼标的相同，明大智业提起该案诉讼属于重复起诉，遂对明大智业的起诉予以驳回。因此，对于邮政银行广东省分行解除合同的效力问题，本案中应予审查认定。原审法院因邮政银行广东省分行本案未提出解除合同及确认合同已经解除的诉讼请求，便认定双方的租赁关系仍然存在，并据此对邮政银行广东省分行要求明大智业、喜尔宾酒店清退涉案房屋的请求不予支持，该处理显然不当，本院予以纠正。
关于邮政银行广东省分行解除合同的效力问题。租赁合同第一条约定，明大智业须按时足额缴纳租金，明大智业在第一阶段租赁期满后，如不能履行约定条款中的任意一项，视其违约，邮政银行广东省分行将单方面解除合同，在追缴完相关租金费用后无偿收回租赁物业；第六条约定，明大智业拖欠租金6个月以上的，邮政银行广东省分行可单方面解除合同，扣除应收租金后收回房屋。在上述租赁合同履行过程中，明大智业未能依约按时足额向邮政银行广东省分行缴交租金，存在长期拖欠租金的行为，经多次催告，截至2014年6月30日仍拖欠租金5205884.99元，已构成违约，邮政银行广东省分行依约有权行使解除权。故邮政银行广东省分行于2014年7月7日向明大智业及喜尔宾酒店送达解除合同的通知，符合租赁合同约定及《中华人民共和国合同法》相关规定，本院对邮政银行广东省分行解除合同的效力予以确认。至于明大智业及喜尔宾酒店在本案诉讼中以租赁标的不符合酒店经营用途、邮政银行广东省分行存在行为不当等抗辩理由对邮政银行广东省分行解除合同的效力提出异议，因上述抗辩理由已被本院生效判决所否定，故本案中亦不予采纳。
租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物。邮政银行广东省分行在原审中提出要求腾空交回租赁物业的诉讼请求，后邮政银行广东省分行在二审中明确表示只要求明大智业、喜尔宾酒店将租赁物业的经营管业权交还给其，并表示在本案中不追加其他实际使用人作为第三人。此为邮政银行广东省分行对其自身权利的处分，亦有利于缩小矛盾冲突的范围，故本院予以准许。因此，明大智业、喜尔宾酒店应当将涉案租赁物业交还邮政银行广东省分行自行经营管业。此外，邮政银行广东省分行要求明大智业、喜尔宾酒店支付自2014年7月1日至交回经营管业权之日止的房屋使用费合法有理，应予支持。原审判决明大智业、喜尔宾酒店应同时支付逾期付款违约金，已超出邮政银行广东省分行原审起诉范围，本院对此予以撤销。明大智业、喜尔宾酒店上诉要求调整租金标准无理，本院不予采纳。
综上所述，邮政银行广东省分行的上诉请求部分成立。原审判决处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1935号民事判决；
二、广东明大智业投资有限公司、广州喜尔宾酒店有限公司应于本判决送达之日起10日内，将其依据涉案《广州市房地产租赁合同》所承租的广州市越秀区越秀南路208号负一楼、1-6楼、8-17楼属中国邮政储蓄银行股份有限公司广东省分行所有的物业的经营管业权交还给中国邮政储蓄银行股份有限公司广东省分行；
三、广东明大智业投资有限公司、广州喜尔宾酒店有限公司应于本判决送达之日起10日内，一次性向中国邮政储蓄银行股份有限公司广东省分行支付自2014年7月1日起至交回上述经营管业权之日止的房屋使用费（其中2015年6月30日前，按970588.5元/月计算；2015年7月1日起至2017年6月30日止，按1019117.9元/月计算；2017年7月1日起至2019年6月30日止，按1070073.8元/月计算；2019年7月1日起至2020年6月30日止，按1123577.5元/月计算）。
如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费13606元，由广东明大智业投资有限公司、广州喜尔宾酒店有限公司共同负担。二审案件受理费13606元，由广东明大智业投资有限公司、广州喜尔宾酒店有限公司共同负担；财产保全费5000元，由广东明大智业投资有限公司、广州喜尔宾酒店有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一六年八月二十四日
书记员 杨娟娟