辽宁省鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽03民终221号
上诉人（原审被告）：田路。
被上诉人（原审原告）：鞍山万科物业服务有限公司。住所地：鞍山市铁东区营城路***号。
法定代表人：张会，董事长。
委托诉讼代理人：刘沫含，辽宁钢城正大律师事务所律师。
上诉人田路因与被上诉人鞍山万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服铁东区人民法院（2017）辽0302民初4725号民事判决，向本院提出上诉，本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
田路上诉请求：1、撤销一审判决。2、依法改判，即驳回万科物业公司要求支付全额1521．62元物业费及违约金。对万科物业公司未按双方合同约定履行的部分应予减免物业费。3、万科物业公司未根据双方合同履行保障业主安全责任，应属于严重瑕疵，法院应判决未及时支付物业费原因成立。4、万科物业公司出示的物业服务合同有效期早已过期，判决中并未确认其真实性。5、小区唯一消防通道长期，长时间堵塞，严重侵害田路人身安全利益，应认定万科物业公司未能履行合同为先，对其未能履行部分，应当在应交物业费中减免。6、要求法院判决万科物业公司根据《中华人民共和国消防法》规定，保障消防通道畅通且符合消防通道标准。7、房屋大面积返潮，是外墙有渗水导致，外墙属于公共设施，根据双方合同约定，万科物业公司应对园区内公共设施定期维护，由此导致屋内大面积返潮，应判万科物业公司责任，并给予修复。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律不恰当，应予撤销。1、一审法院根据双方签订的合同，认定田路应履行按期缴纳物业费但忽视合同中同样约定，万科物业公司应对业主在园区安全负责，排除安全隐患，即保证园区消防通道畅通，合同中约定物业服务内容包括：物业共用部分的维修，养护和管理；物业共用设施设备的运行，维修，养护和管理；公共秩序维护，安全防范管理。2、根据《中华人民共和国消防法》第十八条、二十八条、第二十九条以及消防通道建设标准规定，小区消防通道，路宽应为4米。证据照片中完全能体现出，现场消防通道不足4米。3、根据双方的合同，物业共用部位及共用设施设备明细约定（1）明确标明共用部位包括户外墙面和屋面。（2）物业服务内容与服务标准中明确写明物业应对公共部分设施及时维修和养护。（3）照片中墙面大面积返潮，及外墙面大面积裂痕，均因物业未能及时维修和养护造成。消防法已明确物业服务公司作为小区消防安全责任单位，第一责任人，应保障消防通道畅通和达到符合消防法规定，田路所提供的证据（消防通道被堵塞照片），完全能证明物业未能履行其义务，并在可预知造成严重的后果情况下，长期长时间，放任或是无效管理，是对安全责任严重的蔑视。一审法院只认定田路缴费义务，却未考虑合同中约定的田路应享受的安全利益。一审法院在判决中，忽视田路合理合法利益有失公允。房屋大面积反水和外墙面大面积裂痕，均明显可证明，因未及时维修和维护，而形成因果关系，法院应考虑田路为弱势群体除事实照片外，进一步专业鉴定之类专业行为，反之应由物业公司证明照片内容不是自己原因造成。一审判决公共面积维修也由田路承担，明显不公。
万科物业公司辩称，服从一审判决。
万科物业公司向一审法院起诉请求：请求法院判令田路给付拖欠物业费1521.62元、违约金239.65元。
一审法院认定事实：鞍山万科城市花园业主委员会与鞍山万科物业服务有限公司于2012年1月1日签订《物业服务合同》，双方约定物业公司为万科城市花园小区提供物业服务，物业收费标准住宅为每月每平方米1.3元，逾期交纳物业费的每逾期一日应按欠费总额千万之三向物业公司支付违约金。
另查，田路为万科城市花园30#3052业主，房屋建筑面积97.54平方米，从2017年1月1日至2017年12月31日拖欠物业费1521.62元。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。双方应当按照合同约定履行各自义务。万科物业公司履行了提供物业管理与服务的义务，田路亦接受了万科物业公司提供的物业服务，应当承担交纳物业服务费的义务。关于田路提出第一项抗辩理由，因其房屋损坏造成，如房屋在质保期内可向房屋的出卖人主张权利，如超过质保期田路可通过维修资金的其它途径解决，故对田路提出的该项抗辩理由，与物业服务无关，该院不予支持。关于田路提出的第二项抗辩理由，因系其他业主违停导致，不能充分证明万科物业公司存在根本性违约，不能构成其拒交物业费的理由，故对于田路提出的该项抗辩理由，该院不予支持。故对万科物业公司要求田路给付物业费的诉讼请求该院予以支持。
关于物业公司主张要求田路给付违约金的诉讼请求，因田路未交纳物业服务费系违约行为，故应当根据合同的约定向万科物业公司给付违约金，但田路当庭申请减少，根据合同法的相关司法解释，该院予以减少。违约金的计算方式应以拖欠物业服务费的金额为本金，中国人民银行同期贷款利率的1.3倍为利率，从2017年1月1日起计算至该判决确定给付之日止为宜。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决：一、田路于该判决生效之日起十日内给付万科物业公司自2017年1月1日至2017年12月31日，物业费1521.62元；二、田路于该判决生效之日起十日内给付万科物业公司违约金（违约金的计算方式为：以1521.62元为本金，中国人民银行同期贷款利率的1.3倍为利率，从2017年1月1日起计算至该判决确定给付之日止）；三、驳回万科公司对田路的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由田路负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、上诉人田路提交了照片三张，证明其居住的住宅楼外墙保温材料有裂纹导致渗水、车辆违停消防通道被车辆堵上。对该照片万科物业公司认为照片不能证明是房屋内的质量问题是由于外墙保温渗漏造成的,照片只能证明车辆停放在小区行车道上,并非消防通道。本院认为上诉人田路所在楼宇一至六层只有其一户出现返潮情况，其提供的照片不能证明其房屋的返潮问题应当由万科物业公司维修，小区消防通道被堵的情况存在，但不能证明系常态化，对该证据的关联性本院不予采信。2、上诉人田路二审期间向本院提出对其房屋外墙是否维护完整进行鉴定，证明房屋返潮是否是由外墙裂痕导致。田路系在二审期间提出的鉴定申请，因本案为万科物业公司诉请田路给付物业服务费纠纷，与田路提出的鉴定是否由外墙裂痕导致房屋返潮属于两个不同法律关系，在一审期间田路并未就此问题提出反诉，故本院不接受田路的鉴定申请。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同应当受到法律保护，当事人均应按照合同的约定履行。根据《物业管理条例》第十二条第四款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”、第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同……”之规定，鞍山万科城市花园小区业主委员会与被上诉人签订的《物业服务合同》对该小区的全体业主均有效力，上诉人田路作为该小区的业主，应当按照该合同约定执行。根据上述《物业服务合同》第五条的约定“如合同到期时同时具备以下两个条件，本合同继续有效：A、万科物业公司同意继续履行本合同；B、未依法经专有部分占有建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘万科物业公司的决议并签订新的物业服务合同”，该合同在2013年12月31日到期之后，满足合同继续有效的条件，因此，原《物业服务合同》对上诉人及被上诉人仍有约束力，双方应当认真遵守履行。现万科物业公司已经按合同约定履行了物业服务合同，且在履行过程中不存在重大瑕疵问题，田路应当履行交纳物业费的义务。关于上诉人田路提出小区消防通道被车堵，万科物业公司未尽到责任一节。因田路不能证明所反应的问题为物业管理中的常态化问题，田路以此理由拒交物业费不当。故对田路的此节上诉理由，本院不予支持。关于上诉人田路提出所居住的房屋返潮系因外墙面裂痕造成，物业公司没有尽到维修义务一节。物业服务合同第二条2“物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理”，第二条6“公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理”，万科物业公司应对上述项目进行服务，事实上，万科物业公司已按物业服务合同约定的内容提供了服务。田路居住的房屋出现的返潮问题在房屋内部，其所在楼宇1-6层只有田路一户出现返潮问题情况，不能完全归责于万科物业公司未尽到对公用设施的维修而造成的。而且田路修缮房屋产生的费用与万科物业公司诉请给付物业服务费属于两个法律关系，田路另行提起诉讼。故对田路的此节上诉理由，本院亦不予支持。
综上所述，田路的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人田路负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾 桂
审判员 戴艳丽
审判员 王 瑶
二〇一八年四月二日
书记员 赵婷婷