广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终3894号上诉人（原审原告、反诉被告）：江明，男，1977年2月4日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：许明，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱日嫦，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨春好，男，1974年6月10日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：刘艳滨，北京天驰君泰（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨明哲，北京天驰君泰（广州）律师事务所律师。上诉人江明、上诉人杨春好因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初20257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人江明的委托诉讼代理人许明、邱日嫦、上诉人杨春好及其委托诉讼代理人刘艳滨、杨明哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江明上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判支持杨春好向江明支付迟延办理涉案房屋产权过户手续的违约金（以4800000元为本金，按每日万分之五的标准，自2016年10月31日计算至江明取得涉案房屋的权属证书之日止）的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由杨春好承担。事实和理由如下：一、江明提交的190多页的与中介的微信记录中仅有两句话涉及到报低价事宜，后续并无任何报低价签订合同的讨论，即报低价签订网签合同以降低税费的提议仅停留在江明与中介之间。杨春好提交的反诉证据3中提及阴阳合同事宜，时间发生在2016年10月14日22时32分，仅为杨春好单方陈述，中介对此并未确认，该证据不能证明中介向其传达了江明要求报低价签订网签合同的事宜。且后续中介按照江明的要求于2016年10月13日打印网签合同版本中的价款仍为480万元，因中介疏忽遗漏将江明的妻子加入购房人名单致使又重新打印了新版网签合同，价款依旧是480万元。中介在打印好网签合同后通知双方于2016年10月14日至中介公司签订网签合同，但杨春好却在当晚提出要求江明必须在2016年10月底支付部分首期款100万元的条件，这与三方在2016年9月9日签订的《存量房买卖合同》约定内容不符，从而直接导致网签合同未在当晚完成签订。此后至今，江明一直通过中介催促杨春好签订价款为480万的网签合同，均遭杨春好拒绝。因此一审法院仅依据杨春好提交的微信聊天记录认定江明对未能签订网签合同负有过错，属于事实认定错误。二、即使江明存在要求降低总价的行为，一审法院在区分责任大小的情况下，驳回江明要求杨春好承担违约责任的请求，属于法律适用错误。从一审判决认定的内容来看，一审法院认定双方未签订网签合同的原因在于杨春好，杨春好已经构成违约，但却不适用《合同法》第一百二十条的规定支持江明的诉讼请求。且一审法院认为江明主张违约金计算期间有违公平原则，却完全忽视了杨春好无理要求江明于2016年10月底支付首期款100万，故意设置履行障碍，且于2016年10月31日、11月23日、11月24日明确表示不卖涉案房屋致使江明产生损失的事实情况。根据双方口头承诺，双方应在2016年11月底完成递件过户，另根据《存量房买卖合同》第一条第8.3款、《存量房买卖合同》第十三条、《合同法》第一百零七条的规定，杨春好应承担相应的违约责任，即自2016年10月31日起至实际办理产权过户登记日止，每日按房屋总价款0.05％计算违约金额。一审法院认为违约金计算至江明取得案涉房屋权属证书之日止未扣除向银行申请贷款、银行审批、办理产权过户递件手续的时间，违反公平原则，也不应全盘驳回江明要求杨春好承担相应违约责任的诉求。违约金计算期扣除三个半月较为合理，且符合公平原则。综上，请求二审法院予以改判。杨春好针对江明的上诉答辩称：因整个合同相关证据已经充分证明，在合同交易过程中，因江明未能按照双方合同履行相关义务，从而导致双方合同无法履行，故依据双方合同约定应解除双方的房屋买卖合同，并由江明向杨春好支付违约金及承担本案所有费用。杨春好上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令解除杨春好与江明于2016年9月9日签订的编号为1502031号存量房买卖合同；3.判令江明向杨春好支付相当于购房总价10%的违约金48万元整；4.江明承担本案诉讼费用。事实和理由如下：一、一审事实认定错误。1、一审关于买卖双方变更过首期款支付时间的事实不予认可，是明显的事实认定错误：首先，杨春好自述，签合同时，双方口头约定9月份支付50万、10月份支付100万；然后同意总价调低了10万，最后签订480万房屋买卖协议，杨春好提供的反诉第10号证据也可证明杨春好当时拟以490万出售房屋；其次，江明对其提供证据的第4、5页证明其在2016年9月20日支付了50万购房款；江明提供的补充证据二中其与中介的微信记录的第2l页聊天日期为2016年9月19日，中介称“另外还有50万说20号前给的，你们什么时候转给业主？”，江明妻子称“明天会转”；第42页，聊天日期为2016年10月16日江明称“当时说好就是10月底尽量给他一部份”；上述微信记录即使存在删减，也可以明显看出双方对付款方式进行了变更。2、一审判决“杨春好以江明没有于2016年10月底支付首期款100万为由拒绝配合办理网签合同构成违约”属于事实认定错误。从江明提供的补充证据二中其与中介的微信记录的第1、31、35页、52、75页、85页，杨春好提供的反诉证据中第3号证据第5、7页，及双方买卖合同第一条第8.3款约定可证明，江明故意隐瞒其购房资金无法到位的事实，否认双方之前约定的在2016年10月底前支付部分首付款的口头约定，并要求签订“阴阳合同”致使双方未能签订第一次网签合同，其在签订书面合同之初，就有恶意阻却付款条件成就的故意；其次，买卖双方约定最迟在2016年11月底前付首付款并完成递件过户，并在2016年底前完成全部交易流程。因江明的种种违约行为，杨春好为了解江明的履约能力切实履行合同，通过中介向江明表示尾款可以延期到2017年1月15日前结清，并请江明提供其上一套房产已经交易完成的相关材料，了解其购房资金是否到位。江明在收到杨春好的相关退让及合理要求后，不作任何回应，并声称其家人前一套房还未过户完毕，没有收到相关房款，所以不能对付款日期作任何承诺，不同意将双方关于付款时间的口头约定写进网签合同，杨春好因此不再信任江明，也使双方第二次无法达成网签合同。最后，杨春好后期发现江明购买了同小区第二个车位（阴阳合同），故在2016年11月15日向江明通过发送律师函的方式，要求其尽快办理贷款申请手续，否则，因其违约，杨春好有权解除合同。而江明在收到律师函后，不但不依约进行相关贷款手续的进行，反而以律师函的形式，要求杨春好签订否定之前所有付款时间约定的网签合同。通过杨春好提供反诉证据及一审调查可知，江明直至2017年1月7日才进行了其第一套房产的涂销抵押登记，违反合同约定。综上，江明一开始就未打算积极履行合同义务，意图恶意阻却付款条件成就，存在严重违约。二、一审适用法律不当：首先，一审以江明在2017年12月13日向法院提供担保为由来认定江明不存在资金不到位的履约问题，具备一次性支付案涉房款的能力，支持江明要求继续履行合同的诉请，明显适用法律错误。双方约定是在2016年11月底前付清首期款，2016年底前完成全部交易流程。江明是在距双方约定付清购房款时隔一年后，才提出可一次性支付房款，一审法院亦在超过最后履行期限一年后，来认定一年前的江明具备履约能力，并且还是在超过审限近半年之久后受理江明的保全申请，等于给予了江明筹集购房款的机会；其次，通过双方证据可知，因江明否定双方关于付款时间的口头承诺，并且不同意将双方约定的在11月份付清首付款的要求写进网签合同，杨春好仅是拒绝签订不按双方口头约定进行签订网签合同，而一审法院认定杨春好拒绝签订网签合同没有相关依据是适用法律错误；最后，杨春好解除合同并要求江明承担10％的违约责任有充分的合同及法律依据：综合双方证据可证明双方有“在9月份付50万，10月份至少支付一部分首付款”的口头约定，而江明故意否认双方的口头约定，不依约履行付款义务，此为江明的第一次违约。江明通过否认双方之前的口头付款约定，并要求签订“阴阳合同”的方式，致使双方无法达成网签合同，恶意阻却付款条件的成就，此为江明的第二次严重违约；江明因自身购房资金迟迟未能到位，不同意杨春好关于2017年1月15日前付清款项的退让要求，也使双方第二次无法达成网签合同，江明再一次恶意阻却付款条件的成就，此为江明的第三次严重违约；江明恶意阻却付款条件的成就，应视为条件已成就，所以首付款条件成就日期应认定为2016年10月16日，根据双方合同约定，江明逾期超过10日仍未向杨春好支付购房款的，杨春好有权解除合同，故杨春好有权在2016年10月27日后主张解除合同；根据双方合同第二十条逾期付款的违约责任的约定，双方约定在2016年10月底前江明应向杨春好支付部分首期款，江明未能按期支付，故杨春好有权在2016年11月11日后向江明主张解除合同；由于江明迟迟不依约支付购房款，并否认双方关于付款时间的约定的前提下，要求杨春好签订网签合同，恶意阻却付款条件的成就，故杨春好在2016年11月15日向江明发送了要求其切实履行合同，否则将解除合同的律师函。综上，杨春好有充分的合同及法律依据主张解除合同，并要求江明承担相当于成交价480万10％即48万的违约金。江明针对杨春好的上诉答辩称：杨春好所依据的事实及理由不成立，应予驳回。一审法院认定双方并未变更过首期款支付时间，杨春好构成违约，并驳回杨春好的反诉请求，从事实认定及法律适用方面来看均是正确的，应予维持。2016年12月14日，江明向一审法院起诉请求判令：1.杨春好将其名下的广州市天河区XX东路218号603房（以下简称案涉房屋）交付给江明使用，并将产权过户至江明名下；2.杨春好向江明支付违约金480000元；3.杨春好承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，江明于一审庭审前明确其第2项诉讼请求的违约金性质是杨春好逾期签署网签合同确认打印版的违约金（按案涉房屋的总金额4800000元的10%的标准计付），后于一审庭审中变更其第2项诉讼请求为：杨春好向江明支付迟延办理案涉房屋的产权过户手续的违约金（以4800000元为本金，按每日万分之五的标准，自2016年10月31日计至江明取得案涉房屋的权属证书之日止）。杨春好向一审法院反诉请求判令：1.解除江明与杨春好就案涉房屋建立的买卖合同关系；2.江明向杨春好支付因其在签订《合同》时不具有购房资格且未依约办理按揭贷款手续导致不能签订网签合同致使本次交易不成的根本违约金480000元（按案涉房屋的总金额4800000元的10%的标准计付）；3.江明承担本案全部诉讼费用。一审法院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实认定如下：1.对于江明提供的微信往来记录（打印件；往来双方显示为“勇洁”和“Ethan”；江明称“勇洁”即是其妻子曾勇洁，“Ethan”则是汇丰银行的工作人员黄国富的英文名）。江明未出示存储该证据原件的设备，且“Ethan”未出庭作证，一审法院无法判断其身份，因此，一审法院将结合本案其他证据和查明的事实作出认定。2.对于江明提供的微信往来记录[打印件；显示微信对方是“会笑的星星（信……”；江明称往来双方分别为张彩英（注：江明和杨春好均称张彩英是杨春好的妻子）和中介方的工作人员]。江明没有出示存储该证据原件的设备，杨春好对该证据的真实性没有异议，一审法院认定张彩英发出的微信亦是杨春好的意思表示，但鉴于中介方的工作人员没有出庭作证，且江明没有参加微信聊天，一审法院将结合本案的其他证据和查明的事实作出认定。3.对于江明提供的本次交易的中介方即案外人广州云房数据服务有限公司（以下简称云房公司）于2016年11月3日作出的致杨春好、张彩英的《履约催告函》（复印件）及EMS全球邮政特快专递详情单（共2张；复印件并显示“与原件一致”的手写内容和加盖云房公司的印章）和邮件查询网页（打印件）。杨春好称上述邮件的签收人显示为“收件宝”，而“收件宝”代收上述邮件后生成取件密码发送至收件人的手机号码，但由于上述邮件写明的收件人的手机号码错误，导致其没有收到上述2份邮件，且其在上述邮件发出（即2016年11月3日和2016年11月8日）之前已表示不同意履行《合同》。鉴于江明未能提供充分证据证明上述2份邮件写明的收件人的手机号码137××××9844是杨春好或张彩英的手机号码或其指定的联系号码，该组证据不足以证明杨春好已收到上述2份邮件。4.对于江明提供的“黄国富”于2016年10月10日签名确认的《签收单》和“黄国富”的名片。江明已出示该组证据原件，杨春好对该组证据的真实性无异议并认为其已向江明提供申请银行按揭贷款需由卖方提供的资料但网签合同则是由于江明违约导致无法提供，由于“黄国富”未出庭作证，一审法院无法判断“黄国富”的身份及“黄国富”签名的真实性，一审法院将结合本案其他证据和查明的事实作出认定。5.对于江明提供的微信往来记录[打印件；显示微信对方为“sunny杨（信华6……”；江明称往来双方分别为杨春好和中介方的工作人员]。江明没有出示存储该证据原件的设备，杨春好对该证据的真实性没有异议，一审法院采纳该证据中杨春好发出的微信作为认定本案事实的依据，但鉴于中介方的工作人员没有出庭作证，且江明没有参加聊天，一审法院将结合本案的其他证据和查明的事实作出认定。6.对于江明提供的“信华经理人家园”的房屋价格信息的网页（共4页；均为打印件）。一审法院认为该证据显示的内容是网络发布的信息，一审法院不采纳其作为认定本案事实的依据。7.对于江明提供的微信往来记录[参加微信群聊的人员包括M（江明称其即是M）、庞逸鹏和A~Q房网（广州）钟金阳（注：江明和杨春好均确认庞逸鹏和钟金阳是跟进本次交易的中介方的工作人员）和YJ（江明称其妻子曾勇洁即是YJ）；注：江明没有在指定的庭审后五个工作日的期间内补充提交该证据，直至2017年12月11日才提交该证据]。江明虽没有按照指定的期间提供该证据，但由于该证据与本案的事实有关，一审法院须对该证据作出审查认定；江明已出示存储该证据原件的设备，一审法院采信该证据中江明和曾勇洁发出的微信作为认定本案事实的依据，但鉴于中介方的工作人员没有出庭作证，且杨春好没有参加微信群聊，一审法院将结合本案的其他证据和查明的事实作出认定。8.对于杨春好提供的微信往来记录[打印件；显示微信对方是“A~Q房网（广州）钟金阳”；杨春好称往来双方分别为杨春好和中介方的工作人员钟金阳]。杨春好已出示存储该证据原件的设备，一审法院采纳该证据中杨春好发出的微信作为认定本案事实的依据，但鉴于中介方的工作人员没有出庭作证，且江明没有参加微信聊天，一审法院将结合本案的其他证据和查明的事实作出认定。9.对于杨春好提供的微信往来截图（均为打印件；杨春好称该证据是中介方的工作人员钟金阳截图后发给杨春好的，其中的“M”即是江明）。江明确认M即是江明并表示对该证据的真实性无异议，一审法院采纳该证据中“M”发出的微信作为认定本案事实的依据，但鉴于中介方的工作人员没有出庭作证，且杨春好没有参加微信群聊，一审法院将结合本案的其他证据和查明的事实作出认定。10.对于杨春好提供的其委托的北京天驰君泰（广州）律师事务所（律师刘艳滨）于2016年11月11日作出的《律师函》（复印件）及EMS全球邮政特快专递详情单（收件人显示为“江明/曾勇洁”）和邮件查询网页（打印件；显示上述邮件的投递结果为“2016年11月16日投递并签收，签收人：他人收收件宝”）、中国邮政速递物流股份有限公司广州市分公司于2017年3月28日出具的妥投证明（显示上述邮件的签收人为“他人”）。江明称上述邮件的收件人地址是正确的，并于庭审之后确认其父亲当时已收到上述邮件，一审法院采纳该组证据作为认定本案事实的依据。11.对于杨春好提供的其委托的北京天驰君泰（广州）律师事务所（律师刘艳滨）于2016年11月11日作出的《律师函》（复印件）及EMS全球邮政特快专递详情单（收件人显示为“钟金阳”、单位名称显示为“云房公司”）和邮件查询网页（打印件；显示上述邮件的投递结果为“2016年11月17日投递并签收，签收人：他人收前台”）、中国邮政速递物流股份有限公司广州市分公司于2017年3月28日出具的妥投证明（显示上述邮件的签收人为“前台”）。由于上述邮件的收件人显示为云房公司的钟金阳，该组证据对本案的处理没有影响，一审法院不采纳该组证据作为认定本案事实的依据。12.对于杨春好提供的《中国电信股份有限公司广州分公司业务登记单》《中国联合网络通信有限公司广州市分公司电信业务专用收据》（共2张）及《中国移动通信集团广东有限公司广州分公司移动电话话费收据》。杨春好已出示该组证据原件，一审法院采纳其真实性。13.对于杨春好提供的号码为186××××7393（即张彩英的手机号码）的2016年10、11月的部分通话详单的《业务凭据》（共2页）和号码为185××××6213（即杨春好的手机号码）的2016年10月的部分通话详单的《业务凭据》（1页）。杨春好已出示该组证据原件，一审法院采信其真实性。14.对于杨春好提供的拍摄信华花园小区的“收件宝”等照片（共5张）。由于杨春好已出示拍摄该证据的设备，一审法院采信其真实性。15.对于杨春好提供的照片（内容为中国工商银行股份有限公司广州花城支行于2016年9月18日作出的《涂销证明》）。杨春好没有出示《涂销证明》原件，江明对该证据的真实性没有异议，考虑到房地产管理部门在办理抵押登记涂销手续时会收取《涂销证明》等资料原件及案涉房屋的抵押登记已经涂销的实际情况，一审法院采信杨春好关于其已还清案涉房屋的抵押贷款的陈述。16.对于杨春好提供的微信往来记录[显示往来双方分别是“会笑的星星”（注：杨春好称“会笑的星星”即是张彩英）和“A~Q房网（广州）钟金阳”；杨春好称往来双方分别为张彩英和中介方的工作人员钟金阳]。杨春好已出示存储该证据依据的设备，一审法院认定该证据中张彩英发出的微信亦是杨春好的意思表示，但鉴于中介方的工作人员没有出庭作证，且江明并没有参与微信聊天，一审法院将结合本案的其他证据和查明的事实作出认定。17.对于杨春好提供的短信往来记录（杨春好称往来双方分别为杨春好和“裕丰地产”的工作人员）。因杨春好与其他人对案涉房屋的售价的讨论对本案的处理没有影响，一审法院不采纳该证据作为认定本案事实的依据。双方当事人还就相关问题陈述如下：1.杨春好称其是因江明作出关于2016年9月付款500000元、于2016年10月付款1000000元的承诺才同意在原售价4900000元的基础上调低100000元，将案涉房屋以4800000元的价格出售给江明。2.关于江明在签订《合同》时是否具备广州市住房限购区域内的住房购买资格的问题。江明称其一直具备上述购房资格，其只是需要以其父母出售位于广州市原萝岗区的房屋的售房款用于支付案涉房屋的购房款。杨春好则称江明在签订《合同》时名下已有两套住宅，其中一套位于广州市原萝岗区，因此，江明当时不具备上述购房资格。3.关于双方当事人在签订《合同》之后是否约定变更案涉房屋的首期款支付时间和江明于2016年9月20日向杨春好支付首期楼款450000元的原因问题。江明称《合同》签订后，杨春好表示其资金紧张、希望江明在定金50000元之外再额外向其支付多一些款项；江明同意杨春好的请求但告知杨春好称己方的资金不多，只能在2016年9月再向其多支付首期款450000元，如果购买江明的父母的房屋的买方可以提前将购房款支付给江明的父母，则江明可以在办理案涉房屋的过户递件手续之前的2016年10月底或2016年11月再向杨春好支付一部分首期款；这是杨春好在合同之外提出的请求而江明在己方资金允许的情况下的善意之举，且是有前提条件（即购买江明的父母的房屋的买方能提前向江明的父母支付购房款）的，江明是为了表示诚意和促成交易尽快完成才提前支付首期款450000元，但江明从未承诺在上述已付首期款450000元之外再向杨春好支付其他首期款的金额和时间，没有承诺将于2016年10月底再向杨春好支付首期款1000000元。杨春好则称双方是口头约定变更首期款的支付方式，其没有直接证据证明，但从其提供的杨春好、张彩英分别与中介方的工作人员的微信往来记录及江明提前向杨春好支付首期款450000元等事实可知，双方已约定江明应提前向杨春好支付首期款，且除了上述已付首期款450000元外江明还应于2016年10月底之前再向杨春好支付首期款1000000元。4.关于双方没有办理网签合同确认打印版的签订手续的原因问题。江明称是因为杨春好不配合其办理上述手续。杨春好则称由于江明要求报低案涉房屋的成交价，且不同意按照双方的口头约定于2016年10月底向其支付首期款1000000元，并在杨春好同意江明推迟一个月支付上述首期款1000000元的情况下仍然没有履行支付义务，导致上述手续未能办理。5.关于江明申请按揭贷款的情况。江明称网签合同是其申请按揭贷款必须提交的材料之一，因杨春好不配合其办理网签合同确认打印版的签订手续，导致其无法办理按揭贷款申请手续，因此，其按揭贷款申请只是提交给汇丰银行的工作人员审查而尚未进入汇丰银行的按揭贷款受理流程。杨春好则称江明没有涂销其名下住宅的抵押登记导致其无法申请办理案涉房屋的按揭贷款手续。江明对此解释称申请名下购买的第二套住宅的按揭贷款是以第一套房屋的贷款结清为前提而非以涂销抵押登记为前提。6.双方均确认在《合同》履行期间，双方没有直接联系对方，均是通过云房公司的工作人员钟金阳、庞逸鹏进行沟通。江明据此称由于双方没有直接联系，所以双方不可能协商一致变更首期款的支付时间。7.杨春好称其最早于2016年10月31日通过微信方式告知中介方的工作人员关于其不再出售案涉房屋一事；江明亦确认中介方的工作人员于当天告知其关于杨春好不再出售案涉房屋一事，并称其在本案中主张的违约金起算时间即是杨春好表示不出售案涉房屋之日。8.江明称其父母出售的位于广州市原萝岗区的房屋的总售价为1650000元，该房屋的买方于2016年10月30日左右向江明的父母支付购房款550000元，于2016年11月20日向江明的父母支付尾款1100000元。一审法院还对以下事项进行调查取证：一、一审法院于2017年3月20日向广州市房地产档案馆查询并打印案涉房屋的《广州市不动产登记查册表》，该表载明：案涉房屋的规划用途为住宅，登记时间为2016年9月23日，产权人为杨春好等内容，且案涉房屋不存在抵押和查封情形。同日，一审法院还向广州市房地产档案馆查询并打印江明的《个人名下房地产登记情况查询证明》（含已注销的房地产登记情况），该证明载明江明名下有与曾勇洁共有的住宅一套和车位两个。二、一审法院于2017年12月8日向广州市房地产档案馆查询并打印曾勇洁的《个人名下房地产登记情况查询证明》（含已注销的房地产登记情况），该证明载明曾勇洁名下有与江明共有的住宅一套和车位两个；一审法院于2017年12月8日和2017年12月11日分别查询上述住宅的历史不动产登记情况并打印的《广州市不动产登记查册表》（共2份）载明：该住宅的原登记时间为2011年6月17日，产权人为江明和曾勇洁，江明和曾勇洁、中国工商银行股份有限公司广州北京路支行申请涂销抵押（房产证和购房合同）、总登记（换证），抵押登记于2017年1月7日涂销，新的不动产权证于2017年1月10日核发等内容。三、一审法院于2017年12月8日向广州市房地产档案馆查询案涉房屋的历史不动产登记情况并打印的《广州市不动产登记查册表》（共2份）载明：案涉房屋的原房产登记号为2004交登字110165号，使用性质为居住用房，产权人为杨春好和张彩英，杨春好于2016年9月20日申请其他转移、杨春好等2人和中国工商银行股份有限公司广州花城支行于2016年9月20日申请涂销抵押（房产证和购房合同），抵押登记于2016年9月20日涂销，案涉房屋新的不动产权证于2016年9月23日核发且登记的产权人仅为杨春好等内容，且案涉房屋不存在抵押和查封情形。四、由于杨春好称江明在签订《合同》时的家庭户籍成员名下有两套住宅（其中一套位于广州市原萝岗区）、不具备在广州市住房限购区域内的住房购买资格，且广州市房地产档案馆无法查询广州市原萝岗区的不动产登记情况，一审法院于2017年12月11日向广州开发区城市建设和房地产档案馆查询江明和曾勇洁名下的不动产登记情况（含已注销的房地产登记情况），该单位于同日出具的《广州开发区房地产档案情况证明表》载明查询不到符合产权人为江明、曾勇洁的产权登记（含已注销的）档案信息等内容。五、一审法院于2017年12月8日向广州市房屋交易监管中心查询案涉房屋在2016年9月至2017年1月期间的网签情况，该单位于2017年12月11日函复一审法院如下：2016年10月13日，云房公司通过存量房网上交易系统制作了存量房买卖合同（合同编号：16100187324），2016年10月17日办理了撤下手续；2016年10月17日，云房公司通过存量房网上交易系统制作了存量房买卖合同（合同编号：16100259155），2016年10月24日办理了撤下手续；2016年10月24日，云房公司通过存量房网上交易系统制作了存量房买卖合同（合同编号：16100414828）。该单位还随函向一审法院提供了上述三份存量房买卖合同（注：该三份合同均约定案涉房屋的总金额为4800000元）。双方当事人均对上述复函和三份存量房买卖合同的真实性没有异议，双方均确认没有签署网签合同的确认打印版。2017年11月2日，一审法院向江明邮寄送达要求其向一审法院提供《购房资格证明》/《不具备购房资格告知书》的《告知书》。2017年11月6日，广州市不动产登记中心作出致一审法院的《购房资格证明》，确认江明具备本市住房限购区域内住房购买资格。另，江明在本案审理中表示其同意以一次性付款的方式将案涉房屋的购房款余款交由一审法院代管。2017年12月13日，江明向一审法院申请查封案涉房屋，并称以其银行账户中的4300000元（即案涉房屋的购房款余款的同等金额）为上述财产保全申请提供担保，请求一审法院冻结上述银行账户，同时表示其不再将案涉房屋的购房款余款4300000元交由一审法院代管。2017年12月14日，一审法院作出财产保全的民事裁定书，裁定冻结江明的银行存款4300000元和查封案涉房屋，并据此实际冻结了江明的银行存款4300000元和查封了案涉房屋。杨春好还申请一审法院追加云房公司作为第三人参加本案诉讼，一审法院对此不予准许，但一审法院曾向江明和杨春好确认的云房公司的工作人员“钟金阳”的联系电话（即134××××4392）发送系统短信，要求其到庭参加庭询、配合一审法院查清案情，但其没有到庭参加庭询。一审法院认为：本案的处理结果与云房公司没有法律上的利害关系，本案不追加云房公司参加诉讼。签订时间为2016年9月9日的《合同》包含江明和杨春好之间的房屋买卖合同关系及其双方分别与云房公司之间的居间合同关系，本案主要审查江明与杨春好之间的房屋买卖合同关系。《合同》中涉及江明和杨春好之间的房屋买卖合同关系的约定均是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。江明已依约于《合同》签订当天向杨春好支付定金50000元。依据《合同》第十七条第4款的约定，买卖双方在《合同》签订之日起7日内办理《广州市存量房买卖合同》（即网签合同）的确认打印版签订手续，但从本案查明的事实看双方曾于2016年10月中旬办理上述手续但最终未能签订网签合同确认打印版，且张彩英在2016年10月17日向中介方的工作人员发送关于“10月底不交100万我们是不会网签的”和“收不到钱就不网签喔”的微信，即双方未能办妥上述手续的主要原因是双方对江明是否负有于2016年10月底向杨春好再支付首期款1000000元的义务存在争议。《合同》附件第二条第2款约定，江明应在签署《合同》后30日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并备齐银行贷款所需全部资料，杨春好应无条件配合提供所需资料；从江明提供的证据看其曾了解办理银行按揭贷款申请手续须提供的资料并一直通过微信方式催促中介方的工作人员促成双方签订网签合同的确认打印版，江明称办理银行按揭贷款申请手续必须提供网签合同的确认打印版，该陈述符合申办银行按揭贷款手续的交易惯例，一审法院予以采信，并据此认定杨春好主张江明未依约办理申请按揭贷款手续的依据不足。《合同》附件第二条第3、4、5款约定，江明应于房管部门出具成功受理本次交易的递件回执（唯因杨春好原因未能领取除外）当天直接支付首期楼款（不包含定金）2450000元给杨春好；双方应于银行同意贷款书10日内备齐交易所需之资料到房地产登记机构申请办理产权转移登记，……无论因任何原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额，江明应在房管部门出具成功受理本次交易的递件（唯因杨春好原因未能领取除外）回执当天直接支付给杨春好。杨春好称双方在《合同》签订之后已变更首期款的支付时间，江明对此不予认可，杨春好提供的证明其上述陈述的证据均是杨春好、张彩英或中介方的工作人员的单方陈述，现有证据并未显示江明对此予以认可，而江明提前向杨春好支付首期款（不含定金）450000元的事实亦不足以证明其曾承诺在上述款项之外于2016年10月底再向杨春好支付首期款1000000元，综上，一审法院对杨春好的上述陈述不予采信，并据此认定在没有充分证据证明双方已经协商一致变更首期款余款的支付方式的情况下仍应以《合同》的约定为准，杨春好以江明没有于2016年10月底支付首期款1000000元为由拒绝配合办理网签合同确认打印版的签订手续构成违约。但从江明提供的前述其与曾勇洁及中介方的两位工作人员的微信群聊往来记录也可知曾勇洁曾于2016年9月28日与中介方的工作人员讨论关于报低案涉房屋的成交价以便少缴税费的问题，江明一方该行为亦违反《合同》第十七条第4款关于双方均同意按照《合同》条款签订《广州市存量房买卖合同》确认打印版（双方另有书面约定的除外）的约定，杨春好对此予以拒绝的理由成立。由上可知，双方对于未能依约签订网签合同确认打印版均负有过错。但在江明于2016年11月21日委托律师向杨春好邮寄《律师函》要求杨春好按照《合同》约定办理网签手续后，杨春好拒绝签订网签合同确认打印版则没有依据。关于杨春好称江明在签订《合同》时不具有购房资格的问题，现有证据不足以证明江明在签订《合同》时不具备在广州市住房限购区域内的住房购买资格，且江明现仍具备上述住房购买资格，因此，一审法院对杨春好上述陈述不予采纳。综上，杨春好主张解除其与江明就案涉房屋的买卖合同关系的依据不足，一审法院不予支持。江明主张继续履行合同并无不妥。鉴于案涉房屋不存在抵押和查封情形，且江明具备上述购房资格并同意以一次性付款的方式支付案涉房屋的购房款余款，江明要求杨春好协助其办理将案涉房屋的产权过户至江明名下的手续，有事实和法律依据，一审法院予以支持。依约江明应于“房管部门出具成功受理本次交易的递件回执（唯因杨春好原因未能领取除外）当天”向杨春好支付首期楼款。因杨春好协同江明办理案涉房屋的产权过户手续后，江明即取得案涉房屋的产权，按照双方约定及公平合理、等价有偿的原则，作为购房人的江明取得案涉房屋的所有权必须支付相应的对价即支付购房款。考虑到江明已表示同意以一次性方式支付购房款余款，且一审法院已依据江明的申请冻结江明的银行存款4300000元（即等同于案涉房屋的购房款余款的金额），一审法院认为江明应于杨春好协助其办妥案涉房屋的产权过户递件手续当天向杨春好支付案涉房屋的购房款余款4300000元。杨春好虽没有就支付购房款余款的问题提出反诉，但考虑到江明并没有将购房款余款交由一审法院代管和保障杨春好的权利等问题，本案对此一并作出判决。关于江明主张杨春好将案涉房屋交付给其使用的问题。依据《合同》第四条第1款的约定，杨春好应于收齐案涉房屋的购房款5天内向江明交付案涉房屋。据此，一审法院判令杨春好于收齐案涉房屋的购房款余款4300000元之日起5日内将案涉房屋交付给江明使用。关于江明主张杨春好支付迟延履行办理产权过户手续的违约金的问题。从本案查明的事实看，导致本次交易至今未完成的主要原因是网签合同的确认打印版没有签订致使后续的交易手续未能完成，而没有签订网签合同的确认打印版的主要原因是双方对于首期款的支付问题存在争议，此处不再赘述。但在此过程中，江明一方也曾提出报低交易价的要求，而杨春好对此表示不同意，即江明对于上述手续迟延办理也负有一定责任。但考虑到《合同》仅约定未能按期取得房地产权属证明文件的违约责任，而没有对迟延办理网签合同确认打印版的签订手续的违约责任作出约定，且依据《合同》的约定，在完成网签合同确认打印版的签订手续之后至江明取得案涉房屋的权属证书之时还须经历江明向银行申请按揭贷款、银行审批、办理产权过户递件手续、缴交交易税费等流程，如将上述期间均计入杨春好的违约期间则违反公平原则等问题，一审法院对江明该诉讼请求不予支持。关于杨春好主张江明支付因其在签订《合同》时不具有购房资格且未依约办理案涉房屋的按揭贷款手续导致不能签订网签合同致使本次交易不成的根本违约金480000元的问题。关于江明的购房资格问题和江明未依约办理按揭贷款申请手续的问题，此处不再赘述，且办理案涉房屋的按揭贷款亦不是办理网签手续的前提条件，综上，杨春好该请求没有依据，不予支持。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2017年12月19日作出如下判决：一、杨春好于本判决发生法律效力之日起10日内，协助江明办理将广州市天河区XX东路218号603房的产权过户登记至江明名下的手续；二、江明于杨春好协助其办妥上述产权过户递件手续当天，向杨春好支付购房款余款4300000元；三、杨春好于收到上述购房款余款4300000元之日起5日内，将上址房屋交付给江明使用；四、驳回江明的其他诉讼请求；五、驳回杨春好的反诉请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费43965元，由江明负担2765元，杨春好负担41200元；保全费5000元，由杨春好负担；反诉受理费减半收取22520元，由杨春好负担。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，杨春好与中介钟金阳的聊天记录显示，2016年10月14日杨春好发微信称“明明答复十月底再付部分款项的，现在还硬说11月底，说我们听错啊！更让人气愤的是签阴阳合同也不好好请我们配合……”；“不按原承诺10月底付哪首期，我们决不会在阴阳合同签名的，首先我们没有这义务，……”。江明与中介2016年10月16日微信聊天记录显示，江明称“当时说好就是10月底尽量给他一部分”。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审围绕当事人的上诉请求进行审理。关于杨春好的上诉。杨春好上诉主张双方变更过首期款支付时间，称双方口头约定9月份支付50万、10月份支付100万，对此江明予以否认，2016年10月16日微信聊天记录江明称“当时说好就是10月底尽量给他一部分”亦不能证明双方已明确确认10月底江明应支付首期款100万元。此外，杨春好未能就其所述的双方口头变更首期款支付时间的具体内容提供进一步的证据予以证明，故根据《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”的规定，本院对杨春好所述双方已变更首期款支付时间的主张不予采纳。杨春好以江明没有在2016年10月底支付首期款100万元为由拒绝配合办理网签合同确认打印版的签订手续，一审法院认定杨春好已构成违约，事实清楚，认定正确，本院予以认可。杨春好上诉提出因江明未在10月底前支付首期款、恶意阻却付款条件成就等违约，故其有权解除合同，缺乏合同依据及事实依据，其据此主张解除合同及江明承担10%违约责任，理据不足，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。关于江明的上诉。江明提交的微信记录中显示其与中介方工作人员讨论过关于报低成交价以便少缴税费的问题，在此后杨春好与中介的沟通中也提及签阴阳合同事宜，足见中介人员已将江明拟报低价一事向杨春好披露，故一审法院认定江明对于未能依约签订网签合同确认打印版亦负有过错并无不妥，本院予以认可。鉴于双方就未能在约定期限内签订网签合同确认打印版均有过错，以致失去互信转而诉讼解决纠纷，该段期间所产生的迟延履行损失，由双方各自承担，且合同并无约定自签订网签合同确认打印版至办理涉案房屋过户手续的期限，故江明提出的杨春好应自2016年10月31日起向其支付迟延办理过户手续违约金的诉讼请求，理据不足，一审判决予以驳回处理并无不当，本院予以认可。江明上诉请求改判，理据不足，本院不予支持。综上，上诉人江明及上诉人杨春好的上诉请求均理据不足，本院不予支持。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费77916元,由上诉人江明负担14196元，上诉人杨春好负担63720元。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  闫 娜审判员  黄春成二〇一八年五月十八日书记员  张 旭