广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤18民终904号
上诉人（原审原告）：何东水，男，汉族，1961年5月28日出生，住清远市清新区。
上诉人（原审原告）：张金红，女，汉族，1964年10月6日出生，住清远市清新区。
两上诉人共同委托代理人：肖伟光，广东业证律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：清远市宜禾房地产有限公司，住所地清远市。
法定代表人：刘灿耀，公司总经理。
委托代理人：薛锡庭，广东平信律师事务所律师。
委托代理人：薛政，广东平信律师事务所律师。
上诉何东水、张金红因与被上诉人清远市宜禾房地产有限公司（下称“宜禾公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2016）粤1803民初898号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
何东水、张金红上诉请求：1、撤销原审民事判决第二项；2、改判支付逾期办证违约金的诉讼请求；3、本案一、二审案件受理费由宜禾公司承担。事实与理由：原审判决认定事实错误，适用法律错误。一、原审判决以2009年11月25日原清新环保和建设局、原清新县国土资源局发出的《关于开展清新县住宅专项维修资金管理工作的通知》（环建联字【2009】1号）规定作为依据认定涉案房屋逾期办证的责任不属于宜禾公司，属于适用法律错误。根据民事诉讼法规定，人民法院审理案件，必须以事实为依据，以法律为准绳，环建联字【2009】1号文件不属于法律、法规范畴，其不能作为本案审理依据。其次，环建联字【2009】1号文件并没有强制力，本案同住宅小区房屋买受人包社房等人，在未交存住宅维修资金情况下领取了房产证。可见，并不受该文件规定约束。二、原审法院认为没有证据证实何东水、张金红缴存住宅维修资金属于认定事实错误。宜禾公司原审提交的证据中，已证实何东水、张金红提起诉讼前，已经缴纳了住宅维修资金。直到法庭辩论终结前，在涉案房屋所在小区有部分房屋已经办理房屋不动产权的情况下，宜禾公司仍然没有协助何东水、张金红办理房屋不动产权证，原审判决认为宜禾公司不存在违约，无需承担逾期办证违约责任，有违事实。三、原审判决认定宜禾公司已经通知何东水、张金红缴存住宅维修资金，缺乏证据支持，属认定事实错误。且本案中也没有证据证明宜禾公司向何东水、张金红说明为缴存住宅维修资金的后果。四、根据2015年3月1日施行的《不动产登记暂行条例》及清远市清新区不动产登记中心的《复函》，办理不动产登记不需要以缴存住房维修资金为前提条件，且清远市清新区不动产登记中心已经于2016年6月22日挂牌成立并对外受理业务，但直至本案第二次开庭审理法庭辩论终结前，宜禾公司仍然未协助何东水、张金红办理房屋不动产权证，属于违约。原审法院未考虑这一事实，认定事实错误。
宜禾公司答辩称：一、原审判决对逾期办证责任事实认定清楚。何东水、张金红未按时交纳物业维修基金，根据环建联字【2009】1号文中第六条、第十一条明确规定，必须把楼盘的《住宅专项维修基金缴纳情况清单》和各业主存入维修基金的银行票据复印件报送县环保和建设局核实，并送县国土资源局备案。涉案楼盘共有商铺、房屋共计302户，截止2016年4月18日，缴纳物业维修基金的户数仅为145户，原审判决认定，何东水、张金红未能证明已按时缴纳物业维修基金，由此导致的延迟办理房屋产权登记责任不应由答辩人承担。二、何东水、张金红所要求支付违约金的诉讼请求已经超过两年的诉讼时效。根据《全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》（2016年11月30日发布）关于房地产纠纷案件的审理部分第18条规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之日起计算诉讼时效期间。而《民法通则》规定，诉讼时效应从应当知道权利被侵害时起计算，在两年内请求保护民事权利。何东水、张金红所购买商品房于2009年11月22日交付使用，按合同约定，宜禾公司应在2010年2月22日前将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，如未按约定办理，何东水、张金红要求答辩人承担违约责任的诉讼时效从2010年2月23日起至2012年2月22日止，而何东水、张金红直至2016年3月才主张权利，已超过两年诉讼时效。三、何东水、张金红领取房屋产权证时已确认不追究宜禾公司的责任。四、何东水、张金红要求按总购房款为基数按中国人民银行规定的同期贷款利率计算违约金没有事实和法律依据。
何东水、张金红向原审法院起诉请求：1、宜禾公司将位于清远市清新区太和镇xx路xx号xx幢xx梯xx号房屋办理权属登记（含房地产权证和国有土地使用证）所需提供的资料报产权登记机关备案，协助其办理该房屋的产权登记手续；2、宜禾公司支付违约金（2010年12月28日起以购房款202000元为基数按中国人民银行规定的同期贷款利率为标准计算至办理产权登记需由宜禾公司提供的资料报产权登记机关备案之日止，至2016年3月21日约为61000元）；3、本案诉讼费用由宜禾公司承担。
原审法院认定事实：2009年6月8日，何东水、张金红与宜禾公司签订《商品房买卖合同》约定，宜禾公司将位于清远市清新区太和镇xx路xx号xx幢xx梯xx号的商品房出卖给何东水、张金红，该房屋套内建筑面积为95.33平方米，总购房款为202000元。合同第八条约定宜禾公司应当在2010年9月28日前将经验收合格的商品房交付给何东水、张金红使用。合同第十五条约定，宜禾公司应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由宜禾公司提供的资料报产权登记机关备案，如因宜禾公司的责任，何东水、张金红不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第二项处理:……(2)何东水、张金红不退房，宜禾公司按己付房价款的5%向何东水、张金红支付违约金。此外，合同对付款方式及期限、面积确认及面积差异处理保修责任等有关事项进行了规定。合同签订后，何东水、张金红依约向宜禾公司付清房屋总价款202000元。2009年11月22日何东水、张金红收楼。2009年11月25日原清新县环保和建设局、原清新县国土资源局发出《关于开展清新县住宅专项维修资金管理工作的通知》(环建联字[2009]1号)，第六条、第十一条明确要求开发企业在办理商品房初始登记时，必须把楼盘的《住宅专项维修基金缴纳情况清单》和各业主存入维修基金的银行票据复印件报送县环保和建设局核实，并送县国土资源局备案。根据(清建【2010】163号文)《关于印发〈清远市住宅专项维修资金管理实施细则的通知〉》第十四条“未按本实施细则规定交存首期住宅维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人”。同时，按照环建联字【2009】1号规定，业主未按要求缴存住宅维修资金的，不能办理初始登记并交付使用。本案该房屋的维修资金何东水、张金红于2016年3月24日缴纳。2016年6月28日清远市清新区不动产登记中心挂牌成立并对外受理业务，根据不动产登记条例，现办理不动产登记不需要提交住房维修资金。
同时查明，何东水、张金红已于2016年3月9日领取了涉案房屋产权证。
原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、合同的效力。何东水、张金红与宜禾公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，无违反法律行政法规强制性的规定，为合法有效的合同，双方应予按合同履行义务。二、办证问题，根据不动产登记条例，现办理不动产登记不需要提交住房维修资金，何东水、张金红虽已取得房屋产权证，但尚未取得国有土地使用证，宜禾公司仍需协助何东水、张金红办理该房屋的不动产权证。三、关于逾期办证责任。2009年11月25日原清新县环保和建设局、原清新县国土资源局发出《关于开展清新县住宅专项维修资金管理工作的通知》(环建联字[2009]1号)，宜禾公司已通知何东水、张金红缴交维修资金，何东水、张金红于2016年3月24日才缴交维修资金。按照环建联字【2009】1号规定，业主未按要求缴存住宅维修资金的，不能办理初始登记并交付使用。涉案房屋逾期办证的责任不能证明是宜禾公司责任。对何东水、张金红要求宜禾公司承担逾期办证的责任、支付违约金的诉请原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年11月10日判决：一、清远市宜禾房地产有限公司于本判决生效之日起十日内协助何东水、张金红办理清远市清新区太和镇xx路xx号xx幢xx梯xx号房屋不动产权证。二、驳回何东水、张金红的其他诉讼请求。案件受理费1326元，减半收取计663元，由清远市宜禾房地产有限公司负担50元、何东水、张金红负担613元。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
另查明，本院二审期间，何东水、张金红围绕上诉请求依法提交了一组证据，该组证据是中国工商银行凭证及住宅专项维修资金登记簿，拟证明何东水、张金红于2016年3月24日缴纳住宅专项维修资金的事实。宜禾公司提交了房屋产权证该组证据，拟证明涉案房屋已经办理了不动产权登记证的事实。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对何东水、张金红提交的证据，宜禾公司对其真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，宜禾公司认为该组证据并不能足以证明办理房屋产权证不需要缴纳住房专项维修资金，因为办理了房屋产权证还需要办理国土使用权证。对宜禾公司提交的证据，何东水、张金红对其真实性、合法性、关联性均无异议。
再查明，在原审庭审中，清新区太和镇黄坑村民委员会东村民小组组长刘x锋、村民代表许x杰、许x聪出庭作证，称因涉案房屋用地在报建、税收等优惠政策，清新县政府直至2015年3月才明确答复。
本院认为，结合的上诉请求与的抗辩意见，归纳本案争议焦点：一、关于何东水、张金红主张逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题；二、宜禾公司应否承担逾期办证的违约责任。
关于争议一。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年”及第一百四十条关于“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效重新计算”的规定，本案虽然双方签订的《商品房买卖合同》约定，涉案房屋已于2009年11月22日交付，并于2010年12月28日前办理房屋权属登记。但从原审庭审中证人村民委员会小组长刘x锋、村民代表许x杰、许x聪等人证实，因涉案房屋用地在报建、税收等方面优惠政策，清新区政府直至2015年3月才作出明确答复。基于上述客观原因，何东水、张金红于2016年3月15日向原审法院提起本案诉讼并没有超过二年的诉讼时效期间，原审法院对宜禾公司以何东水、张金红要求支付违约金的请求超过两年的诉讼时效为由的抗辩未作回应不当，本院予以纠正。
关于争议二。本案中，何东水、张金红认为宜禾公司未在合同约定的期限内履行办证义务，应当承担逾期办证的违约责任。宜禾公司抗辩认为因业主未按规定缴纳住宅维修资金，导致逾期办证，因此无需承担违约责任。经审查，本院认为，交存住宅专项维修资金是每个商品房住宅业主应尽的法定义务。按照原清新县环保和建设局、原清新县国土资源局要求，开发企业在办理商品房初始登记时，应提交《住宅专项维修基金缴纳情况清单》及各商品房业主缴纳维修基金的凭证，方才办理商品房产权证。何东水、张金红已在2016年3月24日履行缴纳义务。而涉案商品房用地在报建、税收等优惠政策，清新县政府直至2015年3月作出明确回复，宜禾公司未在合理期间办理涉案房屋土地产权登记的行为已构成违约，应当承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》中约定，逾期办证违约金为出卖人按已付房款的5%向买受人支付违约金。现何东水、张金红要求从2010年12月28日起按同期贷款利率调整违约金，而宜禾公司则认为没有事实和法律依据。对此，本院认为，何东水、张金红认为因宜禾公司逾期办证行为造成其直接经济损失，应承担举证责任，但两人未能举证。而涉案房屋已经通过竣工验收备案，房屋的使用功能可以实现，宜禾公司已经履行了主要的交付义务，因此违约金计算应依据合同约定按己付房价款的5%计算，以足以弥补因逾期办证造成的直接经济损失，即涉案房屋总价款202000元×5%=10100元。故，何东水、张金红主张调整违约金的理由不成立，本院不予支持。此外，在二审期间，宜禾公司已向清新区不动产登记中心提交涉案房屋产权登记资料，清新区不动产登记中心并于2017年3月办理涉案房屋产权登记。因此，何东水、张金红要求宜禾公司履行办证义务的请求，应予驳回。
鉴于宜禾公司提交新的证据，且何东水、张金红的部分上诉理据成立，本院对其合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省清远市清新区人民法院（2016）粤1803民初898号民事判决第二项；
二、撤销广东省清远市清新区人民法院（2016）粤1803民初898号民事判决第一项；
三、限清远市宜禾房地产有限公司在本判决生效之日起十日内向何东水、张金红支付违约金10100元。
一审案件受理费1326元，减半收取计663元，由清远市宜禾房地产有限公司负担570元；何东水、张金红负担93元。二审案件受理费1326元，由清远市宜禾房地产有限公司负担1140元；何东水、张金红负担186元负担。清远市宜禾房地产有限公司负担部分，由何东水、张金红已预交，原审及二审法院不作退回，由清远市宜禾房地产有限公司在履行上述判决时迳付给何东水、张金红。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖惠文
审 判 员 郑家驹
审 判 员 何 燕
二〇一七年六月十四日
法官助理 张 婧
书 记 员 邓海欣
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。