杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0106民初10334号
原告：马荷琴，女，1972年5月30日出生，汉族，住杭州市西湖区。
委托诉讼代理人：应小军，浙江佑平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴佩娜，浙江佑平律师事务所实习律师。
被告：杭州东耀置业有限公司，住所地杭州市西湖区文一西路776号1幢420室。
法定代表人：孙晓燕，总经理。
委托诉讼代理人：金艳芬，浙江鑫知律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许亦琦，浙江鑫知律师事务所律师。
原告马荷琴与被告杭州东耀置业有限公司（以下简称东耀公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案后，依法适用简易程序，于2018年1月4日公开开庭进行了审理。原告马荷琴及其委托诉讼代理人应小军、吴佩娜，被告东耀公司的委托诉讼代理人金艳芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马荷琴向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行合同约定的交付漾LOFT（金色水岸）1号楼518室房屋的义务；2、被告支付逾期交房违约金39672.73元（以已付款的日万分之三为基数，从2017年1月1日暂计算至2017年10月31日，实际计算至房屋交付之日止）；3、本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年1月11日，原告与被告签订合同，约定：被告将漾LOFT（金色水岸）1号楼518室使用权出让给原告，房屋建筑面积为40.76平方米，转让单价为10549.75元/平方米，转让款总额为430008元；被告应在2016年12月31日前办理房屋交接手续，将符合合同约定的房屋交付给原告使用。合同签订后，原告按约履行了付款义务，但被告却未按约交付房屋。综上，请求人民法院判如所请。
被告东耀公司辩称：案涉合同违反法律、行政法规的强制性规定，系无效合同。《杭州市区村级留用地管理办法（试行）》第二十三条规定：留用地项目中村集体经济组织所占股份应不低于51%，持有不低于地上总建筑面积51%和地下空间51%的建筑面积，且不得分割转让和销售；合作方持有的房产可以按照规划批建的最小产权单位分割转让、预售和销售；第二十九条规定：留用地项目建成后，村级集体经济组织持有部分可用于租赁获取长期收益，严禁通过以租代售形式变相转让留用地项目。《城市房地产管理法》第四十五条亦对商品房预售条件进行了规定。因案涉房屋未取得销售许可证，且属于杭州市蒋村乡龙章村经济合作社（以下简称龙章经合社）持有的51%部分，不属于市场可自由交易的房产。此外，案涉房屋并未通过工程设计、施工、建设、监理单位的四方竣工验收和消防专项验收，被告也无法向原告提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，不具备交付使用条件。故案涉房屋实际不能履行，原告要求被告履行交房义务无法实现。鉴于以上情况，被告同意退还原告支付的购房款。此外，原告在签订合同时知道案涉房屋无法办理产权证、预售证，故双方均存在过错，对于原告主张的违约金，存在过高情形，请求人民法院予以调整。
原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《漾LOFT合同书》、收据、POS签购单、企业工商登记信息（东耀公司），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、预售审批公告、杭州市住房保障和房产管理局关于对《杭州市西湖区人民法院委托调查函》的复函。预售审批公告公示的项目名称为“杭政储出[2013]24号地块商业商务用房1#楼、2#楼”，房屋坐落位置为“金色水岸商务楼1号楼、2号楼”，该内容系审批公告的内容。而根据杭州市住房保障和房产管理局出具的《复函》，金色水岸商务楼1号楼并不在预售许可的范围内，也不能办理商品房预售证。故金色水岸商务楼1号楼是否在预售范围，应当以行政机关实际颁发的预售许可证为依据，而不能以网上的公告信息为依据。2、《杭州市国有建设用地使用权出让合同》、《杭州市区村级留用地管理办法（试行）》，当事人对真实性无异议，本院予以确认。3、《关于西湖区地块析产方案的补充协议》。被告在本院受理的其他案件中已提交原件，故该证据本院予以确认。4、《关于西湖区单元地块析产方案表决》、龙章经合社商业综合用房勘测定界图均系复印件，在无其他证据印证的情况下，本院对该证据的真实性不予认定。
本院经审理认定事实如下：
2016年1月11日，原告马荷琴与被告东耀公司签订《漾LOFT合同书》，约定：漾LOFT（金色水岸）系由龙章经合社与杭州东泽实业投资有限公司（以下简称东泽公司）共同出资成立的东耀公司即被告建设的综合性项目，总建筑面积约31000平方米，该项目系杭州市10%村级留用地项目；原告所选房屋位于漾LOFT（金色水岸）1号楼518室，房屋使用权期限从2016年12月31日起至2056年12月31日止；土地使用权期限届满后，由被告负责协调、补缴土地使用权相关费用，与原告无关；原告对该物业的土地性质、房屋使用权情况充分了解后，同意选购该物业之房屋及有关设施；房屋建筑面积为40.76平方米，该房屋使用权按套出让，按建筑面积计算，转让单价为10549.75元/平方米，总金额430008元，房价一次性付清；原告支付的款项，仅限于房屋使用费，不包括土地出让金、物业管理费、公共能耗费、户内水电费、视听费等；双方约定在2016年12月31日前办理房屋交接手续，被告将符合合同约定的房屋交付给原告使用，被告承诺该房屋已通过规划验收合格并具备交付使用条件；被告逾期交付房屋的，应按日向原告支付已付款的万分之三作为违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，原告有权解除合同，被告除退还原告已付款外，还应按本合同该房屋款项总额的20%支付违约金；2016年G20峰会在杭州举办，如遇政府强制停止施工的，造成交房顺延的不属于被告违约，交房顺延期限仅限为政府强制停止施工期限。双方并对其他权利、义务进行约定。
2016年1月6日，原告通过杭州奥金房地产营销策划有限公司向被告东耀公司支付5000元，并由杭州奥金房地产营销策划有限公司出具收据，载明系“1-518认筹金”。2016年1月10日，原告向被告支付50000元，并由被告出具收据，载明系“金色水岸1-518”定金。2016年1月11日，原告向被告支付380008元，并由被告出具收据，载明系“金色水岸1-518”房款。
因被告未在合同约定期限内向原告交付案涉房屋，故原告诉至本院，并提出前述诉讼请求。
另查明，金色水岸商务楼位于西湖区地块，系龙章经合社10%留用地指标项目，由东泽公司和龙章经合社成立的东耀公司即被告进行合作开发建设。2012年11月30日，东泽公司和龙章经合社签订《关于西湖区地块析产方案的补充协议》，约定本项目规划设计由二幢楼组成，其中东面2号楼面积约16041平方米，占总建筑面积的49%归东泽公司，西面1号楼面积约16697平方米归龙章经合社所有。2013年4月29日，杭州市国土资源局与作为受让方的被告签订《杭州市国有建设用地使用权出让合同》一份，约定：出让宗地为蒋村单元C-39地块，面积为14451平方米，该宗地系龙章经合社利用10%留用地指标合作开发的建设项目，根据杭州市工商部门登记资料及公司章程，龙章经合社持有被告51%股份，东泽公司持有被告49%股权；出让宗地的用途为商业商务，国有建设用地使用权出让年限为40年；本合同项下宗地的出让总款为9666万元；项目建成后，龙章经合社应持有不低于地上总建筑面积（不含物业用房面积）51%的房产，且不得转让；除国家和省、市有特殊规定外，其他49%部分房产可以按照规划批建的最小产权单元分割转让或销售。
再查明，2017年10月27日，杭州市住房保障和房产管理局向本院出具复函，载明：杭政储出（2013）24号地块商业商务用房1#楼（即金色水岸商务楼1号楼）不在杭售许字（2017）第000086号商品房预售范围内，也不能办理商品房预售证。
本院认为，关于案涉《漾LOFT合同书》的合同效力问题。被告东耀公司主张，案涉合同违反《杭州市区村级留用地管理办法（试行）》及《城市房地产管理法》第四十五条的强制性规定，系无效合同。本院经审查认为，《杭州市区村级留用地管理办法（试行）》系地方性法规，并非《合同法》第五十二条法定无效的情形。同时，《合同法》规定的违反法律、行政法规强制性规定的无效情形，系指违反法律、行政法规的效力性强制性规定，而《城市房地产管理法》第四十五条系对商品房预售应符合的条件的规定，违反该条件导致的后果为无法取得预售许可证，并不必然导致房屋买卖合同无效，系管理性强制性规定。故案涉的《漾LOFT合同书》并不违反法律、行政法规的强制性规定，且原、被告自愿签署该合同，合同成立并生效，对双方均具有约束力。
关于案涉《漾LOFT合同书》的合同性质问题。原、被告签订的《漾LOFT合同书》抬头载明的原、被告分别列明为买方与卖方，转让单价仅与建筑面积挂钩，约定的转让款项一次性付清，这些要素更符合房屋买卖合同的法律特征，故案涉合同性质属于房屋买卖，而非房屋使用权转让。虽该合同约定了房屋使用权期限为40年，但这仅系为了与案涉《杭州市国有建设用地使用权出让合同》载明的“国有建设用地使用权出让年限40年”一致所作约定，从《漾LOFT合同书》约定的“土地使用权期限届满后，由卖方负责协调、补缴土地使用权相关费用”的表述亦可见一斑。故案涉合同的性质为房屋买卖合同。
关于原告的诉请能否得以支持的问题。《城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。本案中，案涉金色水岸1号楼房屋尚未竣工验收；且根据杭州市住房保障和房产管理局出具的复函，金色水房1号楼并不在杭售许字（2017）第000086号的商品房预售范围，也不能办理商品房预售证。故原告要求被告交付案涉1号楼518室房屋的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。逾期交房违约金系基于案涉合同能够继续履行的前提下进行主张，因目前尚不能确定案涉金色水岸1号楼房屋能否竣工验收，亦不能确定被告在此后是否会以某些行为导致案涉合同实际无法履行，故原告要求被告支付计至实际交房之日止的逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
驳回马荷琴的诉讼请求。
案件受理费减半收取4210元，由马荷琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 徐露熙
二〇一八年五月十五日
书记员 徐政楠