广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第260号
上诉人（一审原告）：陈里月，女，住广东省阳西县，公民身份号码×××0061。
委托代理人：梁海涛，广东莱特律师事务所律师。
委托代理人：唐健霆，广东莱特律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：珠海市南福房产开发有限公司。住所地：珠海市，组织机构代码：××。
法定代表人：刘广略，董事长。
委托代理人：凌奕云，广东莱恩律师事务所律师。
委托代理人：林伟杰，广东莱恩律师事务所实习律师。
一审原告陈里月与一审被告珠海南福房产开发有限公司（下称南福公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，均不服广东省珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第1504号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
本院经审理查明，2008年6月14日陈里月与南福公司签订《房屋拆迁补偿安置合同》，约定陈里月将位于香洲区官村二街3号（官村花园第二栋）底层第五号车库（房产证编号0992032）16平方米、官村一街9号（莲花楼）27号车库20平方米、官村一街3号（雅乐楼）2号车库21.38平方米，共57.88平方米合法建筑交由南福公司拆建；陈里月以产权调换方式置换62.99平方米，选择回迁房第七栋的A-5户型57.3平方米和A-6户型31.88平方米房屋各一套共89.18平方米；回迁房建筑面积以政府测量的确权结果为准，双方根据确权面积按合同规定的4500元／平方米多退少补，陈里月选择的回迁房面积超出获得的补偿面积26.19平方米，需向南福公司支付房款117855元；南福公司承诺回迁房自合同签订之日起24个月内竣工交付陈里月，陈里月应支付的房款117855元在南福公司下达入伙通知后3日内一次性付清；陈里月应付款项交清之前南福公司有权不交付回迁房，不协助办理房产证，同时不能继续享受安置费；南福公司未按合同约定期限将回迁房交付给陈里月使用，应向陈里月“支付延期交房的违约金（按实际补偿回迁房总面积市场价总额每日万分之二计算），在交付回迁房时一次性付清”。
2009年7月2日，珠海市建设局向南福公司发出“珠建建（2009）68号”《关于暂停官村旧村改建项目（锦园）施工的通知》，称因官村改建项目容积率正在核实、调整，要求暂停官村改建项目所有楼盘的施工，待规划落实后方可复工。2009年8月20日珠海市城市管理委员会办公室《关于“锦园（官村）”城中旧村改造项目的情况核查处理建议》认为主要原因是旧村改建前后政策问题，建议尽快恢复全面施工。2010年3月19日，珠海市住房和城乡规划建设局发函南福公司同意复工。
2011年4月，珠海市测绘院对南福公司开发的“锦园”小区房屋进行测绘，其中7栋512房建筑面积62.82平方米，1913房建筑面积33平方米，合计95.82平方米。2012年12月29日，回迁房所在的锦园7栋取得验收备案。2012年12月30日，南福公司通过登报方式向陈里月等业主发出《入伙通知》，请业主在公告之日起10日内办理入伙手续。之后，陈里月抽签确定回迁房为锦园7栋512房、1913房。
2014年9月16日，陈里月提起本案诉讼，称依合同约定南福公司应于2010年6月13日前交付房屋，但南福公司至2012年12月30日才通知入伙，逾期930天。陈里月请求按合同关于延期交房违约金“按实际补偿回迁房总面积市场价总额每日万分之二计算”的约定，判令南福公司支付逾期交付房屋违约金140593.68元，其中“回迁房…市场价总额”按12000元计，即12000×930×0.0002×62.99。
南福公司提交《官村拆迁补偿回迁结算表》，称双方就案涉赔偿已达成方案。该结算表显示陈里月应向南福公司补面积差价等147735元，南福公司应向陈里月支付装修补偿款9600元、其他50392元，2015年1月1日起收物业管理费，其他补偿31180元，冲抵后南福公司应向陈里月付款56563元。该结算表未见双方签名盖章。
诉讼中，南福公司主张逾期交房时间应扣除上述政府要求停工的时间，包括同意复工后其组织工人回工及器械安排的时间共351天。案中，陈里月同意逾期交房时间扣除2009年7月2日至2010年3月19日合理停工的261天，以逾期669天计算违约金。对于合同约定逾期交房违约金“按实际补偿回迁房总面积”计，陈里月未以实际获得的回迁房总面积95.82平方米计算违约金，而以62.99平方米计算，陈里月表示系自愿放弃相关权利。
在本院二审法庭调查后，陈里月书面申请委托评估机构对回迁房的市场价格进行评估。南福公司对此表示反对。
一审法院审理本案认为，陈里月、南福公司签订的《房屋拆迁补偿安置合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，内容合法有效，对双方有约束力，双方应依约履行。合同约定，陈里月选择的回迁房自合同签订之日起24个月内竣工交付，但南福公司在2012年12月29日才取得案涉房产所在锦园7栋的验收备案，2012年12月30日才通知陈里月等业主入伙，违反合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任。
双方争议的焦点问题在于：一、关于《拆迁补偿回迁结算表》的效力问题；二、违约时间的认定及是否应该扣除政府责令停工的时间段；三、如何认定违约金计算的基础，即合同约定的“回迁房的市场价”的问题；四、约定的违约金计算标准是否过高的问题。对于上述问题，分析认定如下：
一、《拆迁补偿回迁结算表》的效力问题。首先，当事人采用合同书形式订立合同的，双方当事人签字或者盖章时合同成立，该结算表双方均未签字或盖章，合同尚未成立。其次，物业管理费应该是业主与物业管理公司之间的物业管理关系，结算表中南福公司承诺2015年1月1日起收物业管理费并不能代替物业管理企业行使权利。再次，结算表系双方就安置合同履行产生的后果的协商过程，其中主要义务是双方向对方支付的款项和补偿，约定南福公司应向陈里月支付的其他补偿并未实施，现南福公司仅以物业管理费未要求对方支付构成主要义务的履行，主张合同已经成立，不符合合同约定的事实，一审法院不予支持。
二、违约时间的认定问题，是否应该扣除政府责令停工的时间段。合同约定合同签订后24个月内即2010年6月14日前竣工交付房产，南福公司2012年12月30日才通知陈里月等业主入伙，迟延交房天数930天。2009年7月2日至2010年3月19日共计停工261天，现有证据不能证明停工系南福公司的责任和过错所致，陈里月也同意扣除该段时间，一审法院予以支持。对于南福公司主张复工后准备机械施工的时间没有提供证据证明，一审法院不予采信。所以，南福公司逾期交房的违约天数计算为669天。
三、如何认定违约金计算的基数，即合同约定的“实际补偿回迁房总面积的市场价总额”的问题。合同约定按实际补偿回迁房总面积市场价总额每日万分之二计算延期交房的违约金，双方对此存在争议，一审法院认为，首先，关于实际补偿的回迁房总面积，本案中陈里月交与拆迁的是车库，经确定补偿系数，双方在合同第二条中确定了应补偿的面积为62.99平方米，本院予以认定。其次，对于市场价的具体时点约定不明确，可按照合同有关条款和交易习惯确定，在合同第二条中，明确约定在面积确权后，根据确权面积以4500元／平方米的价格多退少补，即陈里月对于多出的面积的购买和结算价格，以此价格认定为双方预期的市场交易价格，符合双方的真实意思，以此确定违约金计算的基数，对于双方也更具公平性，更符合公平原则。再次，从实际履行情况来看，在延期的时间内，南福公司一直按照约定的标准支付相关安置费用，以双方约定的多退少补的购买价为基础计算违约金，符合陈里月损失的实际情况。而且，回迁房的性质决定其市场价值与普通商品房存在相当差异，陈里月也没有提供相关证据证明其主张的12000元／平方米的价格，所以，确定违约金计算的基数为66.29×4500元=298305元。
四、违约金计算标准是否过高的问题。违约金的约定是双方自行协商确定，系真实意思表示，且日万分之二的标准与银行贷款利率稍稍偏高，不能认定为过高的情形。现南福公司也没有其他证据证明明显高于陈里月的实际损失，对于此抗辩观点，一审法院不予支持。
综上所述，合同约定按照每日万分之二计算延期交房的违约金，南福公司应该向陈里月支付违约金298305×669×0.0002=39913元。南福公司在2012年12月29日才取得房屋验收备案，具备交付条件，陈里月有无支付应补交的超面积房款并不影响南福公司构成违约的事实，对于此抗辩理由，一审法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决南福公司于判决发生法律效力之日起十日内向陈里月支付逾期交房违约金39913元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4921元减半收取1556元，由陈里月负担1114元，南福公司负担442元。
一审原告陈里月不服一审判决，上诉称南福公司违约延期交付房屋930天，依合同约定应按实际获得的补偿面积市场总额作为计算违约金的基数，但一审法院主观认为“市场价”的时点约定不明，进而按照合同有关条款和交易习惯确定，有违法律和双方签订合同的真实意思表示。首先，上述合同的约定并不存在模糊不清、不明确的情形，只是双方约定的“市场价”是一个区间，而不是一个具体的数，一审法院应查明涉案房屋的市场价格，明确市场价的区间，方能准确计算出违约金的数额，符合双方签订合同时的真实意思。其次，关于“市场价”，正如陈里月一审庭审中以及代理词所述，一审法院认为涉案房屋的“市场价”无法确定，陈里月愿意申请评估，供一审法院参考。但是，一审法院并没有允许陈里月申请评估，也没有深入了解房屋的市场价格，径直作出判决，缺乏公正。最后，南福公司是提供格式合同的一方，根据合同法的规定，对格式合同有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。一审法院在市场价格的问题上，没有采纳陈里月的主张，于法不合。
陈里月在二审诉讼中，还就一审法院认定计算违约金的基础房价为每平方米4500元的问题提出补充上诉意见。称合同条款是双方对合同履行的未来情况的预计和处理，2008年签订合同之时是房地产市场近十年最低迷的一年，双方约定的交楼日期为24个月，可认为，对24个月后的楼价双方是达成了预期的，即每平方米4500元。但如南福公司未能按约交楼，作为违约金的计算基础，双方又提出了一个不同于24个月当时预期房价的新计算方法，即“按实际获得的补偿房屋总面积市场价总额每日万分之二计算，在交付补偿房屋时一次性付清。”首先，已不是每平方米4500元双方预期的价格，否则直接写上这个价格即可；其次，交房延期的时间双方无法预计，那时的市场房价双方都无法预测，关键是，双方也没有企图去预测，而是选择了一个新的方法
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按市场价计算，延期交房那一天的市场价计算。陈里月认为，合同的这个约定表述是清楚的。退一步讲，如果可以做两种以上的解释，从格式合同的解释原则出发，应从有利于陈里月一方的利益出发，就高不就低。2012年底当陈里月拿到回迁车库时，市场的车库房价已经比每平方米4500元高了许多。无疑这是回迁户和开发商共赢的大好局面，开发商按照双方当时合同的约定，按照当时的车库房价计算一下违约金无可厚非，合情合理，合法！综上，恳请二审法院变更一审判决对于该价格的确定方式，改为按照合同约定的原则处理，撤销一审判决，改判南福公司给付违约金人民币140593.68元。
一审被告南福公司亦不服一审判决上诉称，首先，陈里月选择的回迁房锦园7栋512房、1913房确权总面积为95.82平方米，超出应补偿面积32.83平方米。陈里月应支付超面积差额款人民币147735元。其次，南福公司2012年12月30日对7栋业主发出了入伙通知，陈里月依约应在2013年1月2日前付清超面积差额款，但直至今日分文未付。第三，依合同约定陈里月应付的款项交清之前，南福公司有权不交付回迁房，不协助办理房产证，而陈里月也不能继续享受安置费。综上可知，该本案所涉合同是双务合同，基于陈里月未先履行支付超面积差额款的义务，南福公司享有拒交房屋的权利，南福公司在任何时候交付房屋均不构成违约，陈里月无权就房屋交付时间提出异议。但一审判决在陈里月未付款项事实清楚的前提下，只针对南福公司是否违约进行评判，对陈里月的违约行为只字未提，此与事实严重不符，且对南福公司不公。因此，南福公司认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，改判南福公司无需承担违约责任。
陈里月对南福公司的上诉，答辩称一、南福公司的违约事实清晰无误。南福公司没有按照合同约定的签约后24个月交房车库，又没有不可抗力的情况，因此，认定其违约是正确的。只有在交房验收合格后，才存在陈里月依据确权资料退或者补购房款的后续行为。两者并非互负合同义务的行为，而是不同时间段的各负合同义务的行为。合同第十一条第二项的意思是指未经调整的购房款而非面积出现差异后的多退少补。该条的第四项同时约定，南福公司的延期交楼的违约金应该在交付回迁房时一次性付清。二、违约金具备一定的惩罚性是该制度的应有内涵。违约金的约定是格式合同当中南福公司制定的条款，是双方对未来合同履行情况的一个预计和约束，体现了双方真诚合作的诚意。诉讼之后，南福公司反复地强调违约金过高，诚信、诚意难道突然消失了？签约当初，陈里月并没有强迫南福公司签合同，是南福公司一定要强迫陈里月被回迁。起诉之初，陈里月也充分考虑到了南福公司的困难，主动降低了违约金的数额。一审判决对违约金的惩罚性已经降到了非常低的程度了。2009年到2012年是房地产市场价格狂飙突进的几年，南福公司又得到政府极高的房屋建设容积率的特殊支持，在此大好形势下仍然违约，一审判决略施惩罚，理所当然，合情合理。因此，请求二审法院驳回南福公司的上诉请求。
本院认为，二审诉讼中陈里月向本院申请对案涉房屋的市场价格进行评估，但《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款已明确规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”第六十五条第一款亦规定“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”而陈里月在一审法院提起诉讼，主张南福公司偿付违约金140593.68元时，即以12000元计算案涉房屋的“市场价”，陈里月当然明了该12000元的“市场价”并非双方合同约定之价格，也非案中已有证据可资认定之价格，却在案中未提交任何有关于该12000元“市场价”的证据，也未依法在一审法院指定的举证期限内提出对案涉房屋“市场价”评估、鉴定的申请。现，在本院二审法庭调查后才书面提出申请，显然不是故意也存有重大过失，况且该申请提出的本身也非案件原有的客观事实，即与案件基本事实无关，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条第一款的规定，本院对陈里月的申请不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。即一方违约给对方造成的损失，损失金额当以订立合同之时对不同情况之可预见的范围为限，故本案中南福公司应承担的逾期交房损失赔偿责任，其计算时间点应以双方合同签订之时，对不同情况拆迁房屋之预判。案涉双方在签订的《房屋拆迁补偿安置合同》第二条中约定以每平方米4500元计虽然是针对回迁房屋超面积补差的问题，但该金额体现了双方在签订《房屋拆迁补偿安置合同》时对相关房屋市场价的评判，正如同亦在本院二审审理的陈里月及其他拆迁户与南福公司签订同类合同中之约定――陈里月在本院（2015）珠中法民三终字第261号案中涉及的房屋拆迁超面积补偿价为每平方米7000元，本院（2015）珠中法民三终字第244号案中南福公司则与其他拆迁户明确约定逾期交房违约金按10000元计，等等，故一审法院以此作为逾期交房房屋的市场价并无不当。
案中陈里月已自行放弃部分权益，同意逾期交房的时间扣减261天而以669天计，也同意延期交房违约金不按合同约定的“实际补偿回迁房总面积”95.82平方米而以62.99平方米计，故二审再主张以930天计算延期交房违约金，有违《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款“民事诉讼应当遵循诚实信用原则”的规定，本院不予支持。
陈里月认为案涉合同系格式合同，但正如上述所指南福公司与陈里月等拆迁户签订的合同，甚至与陈里月本人签订的不同拆迁房的不同合同中关于超面积补偿款标准、违约金计算标准等关键权利义务的约定均各有不同，显然案涉合同并非是仅由南福公司一方为重复使用而预先拟定，并在合同订立时未与陈里月进行协商的合同，故陈里月援引《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定支持主张不当，本院不予采纳。
南福公司上诉称一审判决未对陈里月未依约支付超面积补偿款是否违约进行评判，系认定事实不清，适用法律错误，遂请求撤销一审判决。但南福公司在本案中未对陈里月提出反诉，主张相关诉讼请求，且已另案就此提起了诉讼，故南福公司该上诉主张于法不合，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持；陈里月与南福公司之上诉主张，没有事实和法律依据，本院均予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉人陈里月、上诉人珠海市南福房产开发有限公司的上诉请求，维持广东省珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第1504号民事判决。
二审案件受理费6224元，由上诉人陈里月、上诉人珠海市南福房产开发有限公司各负担3112元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李烈斌
代理审判员 庹 佳
代理审判员 王 芳
二〇一五年七月二日
书 记 员 李立荣