上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第1981号
上诉人（原审被告）上海丽宏商务服务有限公司。
法定代表人＊＊＊，总经理。
被上诉人（原审原告）上海金山新昊华资产管理有限公司。
法定代表人＊＊＊，总经理。
上海丽宏商务服务有限公司（以下简称丽宏公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2015）金民三（民）初字第1338号民事判决向本院提起上诉。本院于2015年7月30日受理后依法组成合议庭，于2015年8月25日公开开庭进行了审理。上诉人丽宏公司的委托代理人、被上诉人上海金山新昊华资产管理有限公司（以下简称新昊华公司）的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2014年5月30日，新昊华公司、丽宏公司签订《租赁合同》一份。合同约定，由新昊华公司将位于金山区城河路＊＊＊号8-117室（下称涉租房屋）出租给丽宏公司仅作销售经营化妆品之用，租赁期内未经新昊华公司书面同意，丽宏公司不得擅自改变上述约定用途，否则新昊华公司有权解除本合同，并追究丽宏公司的违约责任；租赁期限（不包括装修免租期）为36个月，起租日自开业与装修免租期结束次日中较晚之日起计，自房屋交付之日起，丽宏公司享有30天的装修免租期；租金按月支付，丽宏公司应于每个月1日前支付当月保底租金和综合管理费，逾期支付应支付欠缴总额的0.3%／日滞纳金，逾期累计超过30天的，新昊华公司有权不经丽宏公司同意立即解除合同，丽宏公司无权要求新昊华公司退还已付保证金，需支付租赁期限内保底租金总金额20%的违约金；新昊华公司同意向丽宏公司支付人民币（下同）295，000元作为装修补贴支持，于本合同签约之后7日内付款60%，装修开始后15天付款20%，店铺开业后7日内再支付20%；在合同签订5个工作日内丽宏公司应向新昊华公司缴纳租赁保证金，在本合同有效期内，如丽宏公司违反本合同的约定，或拖欠新昊华公司任何款项，或丽宏公司违约拒不承担违约责任，可予抵扣，在租赁期满或本合同提前终止时，若有剩余，在双方办完相关手续后，新昊华公司在90日内向丽宏公司无息退还；在本合同期满或任何原因合同终止时，丽宏公司应立即将该房屋恢复原状交还给新昊华公司，且丽宏公司将被视为是自动放弃该房屋内的装修、设施、设备的产权或使用权，新昊华公司有权就此作出处理，丽宏公司不得提出任何异议等等。
2014年6月25日，新昊华公司、丽宏公司和案外人上海威＊装饰设计工程有限公司（下称案外人）签订了《租户装修补贴三方协议》。该协议约定，根据新昊华公司、丽宏公司签订《租赁合同》有关装修补贴的约定，确认前述装修补贴将以新昊华公司代丽宏公司向案外人支付工程装修款的方式支付，特签订本补充协议；新昊华公司装修补贴以不超过上限295，000元的具体金额支付，装修竣工结算价款高于补贴上限的，由丽宏公司自行承担；在《租赁合同》约定的租赁期限届满前，若丽宏公司发生《租赁合同》约定的违约行为，导致新昊华公司按照《租赁合同》的约定解除《租赁合同》的，丽宏公司除按照《租赁合同》的约定承担违约责任外，还应当承担新昊华公司的装修补贴损失，计算方法：装修补贴损失＝装修补贴总金额－装修补贴总金额÷租赁期限×已履行的租赁期限，装修损失与《租赁合同》约定的违约金一并支付；本协议自丽宏公司交付租赁保证金后生效。
2014年7月3日、2014年10月16日，新昊华公司分别向案外人支付装修补贴款149，880元、118，000元，总计267，880元。2014年7月4日，新昊华公司收取丽宏公司合同保证金27，120元，在新昊华公司出具的收据上注明从装修补贴款中代扣。2014年11月至2015年3月间，新昊华公司多次通知丽宏公司缴纳欠付租金等费用以纠正违约行为，否则有权单方行使合同解除权并追究丽宏公司的违约责任。
另查明，2013年6月19日，新昊华公司受涉租房屋产权人委托经营管理。
2015年4月10日，新昊华公司诉至法院，请求判令：1、解除新昊华公司、丽宏公司的房屋租赁合同关系；2、丽宏公司从承租的金山区城河路＊＊＊号8-117室搬出，将房屋返还给新昊华公司；3、丽宏公司支付2014年11月1日起至本判决生效之日止的租金和综合管理费及滞纳金（暂计至2015年3月31日的租金和综合管理费为54，240元、滞纳金为12，258.24元）；4、丽宏公司支付2014年9月1日至实际迁出日止的电费及电费滞纳金（暂计至2015年2月28日的电费为6，649.36元、电费滞纳金为1，261.93元）；5、丽宏公司支付违约金43，449.60元；6、丽宏公司支付2014年10月1日起至实际迁出日止的装修补贴损失（暂计至2015年3月31日为245，833.33元）。
原审审理中双方确认，涉租房屋于2015年3月底不再营业，双方租赁合同解除；丽宏公司尚欠新昊华公司租金和综合管理费合计54，240元、电费6，649.36元。
审理中新昊华公司表示，同意双方合同于2015年3月31日解除；由于丽宏公司违约，相关诉讼请求完全是按照合同约定来主张的，但同意放弃各项费用滞纳金的主张。
审理中丽宏公司还称，装修总支出为297，625元；经营场所因未现新昊华公司承诺的经营氛围，自经营以来亏损严重，丽宏公司多次通过发送电子邮件等方式要求新昊华公司减免租金，在未得到任何回复的情况下于2015年3月底申请撤柜；之后，新昊华公司遂断电并阻止进入。
原审认为，对涉租房屋具有经营管理权的新昊华公司与丽宏公司签订的《租赁合同》，以及新昊华公司、丽宏公司与案外人签订的《租户装修补贴三方协议》中涉及新昊华公司、丽宏公司间的权利义务，均系双方当事人的真实意思表示，且无法律规定的无效情形，故应当认定为合法有效，对当事人具有法律约束力。
双方对于《租赁合同》已于2015年3月31日解除无异议，故法院予以确认。争议在于何方违约的问题。法院认为，支付租金为承租人基本义务，丽宏公司在新昊华公司多次催告后仍未支付欠付租金已构成违约。作为经营者的丽宏公司是否进驻商圈经营应由自身判断商业风险，故丽宏公司认为新昊华公司没有兑现承诺，致无商业氛围造成损失而迫不得已解除合同的抗辩，既无事实以及合同依据，也与本案租赁争议无直接关联；合同约定保底租金无非表明双方合意时已考虑了相应的商业风险。由此可见，合同解除的责任在于丽宏公司。
合同解除后的相关问题处理。第一，丽宏公司应当向新昊华公司返还租赁物即涉租房屋。第二，丽宏公司应当向新昊华公司支付尚欠的租金、综合管理费以及电费。第三，丽宏公司应当向新昊华公司承担违约责任。就本案而言，合同约定了丽宏公司逾期支付相关费用应支付滞纳金，丽宏公司违约致合同解除应承担一定数额的违约金且无权要求新昊华公司退还保证金，以及装修补贴损失的计算方法等。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。法院认为，尽管合同兼具两者约定，但是均属违约金范畴；双方对于违约金的约定不外乎为了担保合同的履行，双方应当按照合同严格履行。在此提及的是，因丽宏公司抗辩混淆了“损害赔偿额的计算方法”与“损害赔偿”的概念，故不存在显失公平应予调整的问题；退一步而言，违约金本以不调整为原则，调整是为例外，只有当事人在与实际损失比较后可以请求，法院才予以适当减少。综上，因双方对于租金、综合管理费、电费的具体数额无异议，以及新昊华公司对于一定数额违约金及装修补贴的计算方法符合合同约定，故法院予以确认。法院对于新昊华公司要求丽宏公司支付租金、综合管理费以及电费的诉请予以归并。为减少讼累，丽宏公司已交纳的保证金可与未付费用折抵。
原审法院审理后，为维护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第九十三第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于二〇一五年六月十七日作出判决：一、确认上海金山新昊华资产管理有限公司与上海丽宏商务服务有限公司间签订的《租赁合同》已于2015年3月31日解除；二、上海丽宏商务服务有限公司应于判决生效之日起十日内搬出上海市金山区城河路＊＊＊号8-117室，将该房屋返还上海金山新昊华资产管理有限公司；三、上海丽宏商务服务有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海金山新昊华资产管理有限公司租金、综合管理费以及电费等合计人民币33，769.36元；四、上海丽宏商务服务有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海金山新昊华资产管理有限公司违约金人民币43，449.60元；五、上海丽宏商务服务有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海金山新昊华资产管理有限公司装修补贴损失人民币245，833.33元。如果上海丽宏商务服务有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取人民币3，377元，由上海金山新昊华资产管理有限公司负担人民币126元，上海丽宏商务服务有限公司负担人民币3，251元。上海丽宏商务服务有限公司所负之款，应于判决生效后七日内缴纳法院。
判决后，丽宏公司不服，上诉于本院，诉称：双方签订合同时，新昊华公司的招商人员徐＊口头承诺涉租房屋内将有“佰＊＊”“林＊＊”等品牌入驻。丽宏公司鉴于上述承诺才决定入驻涉讼房屋的。在新昊华公司违约在先的情况下，丽宏公司有权要求降低租金至拒付租金。由于本案系新昊华公司违约，因此涉及本案的违约金、装修损失不应当由丽宏公司承担，且丽宏公司一直要求搬离涉讼房屋，系新昊华公司不予配合造成丽宏公司无法返还房屋。另，本案在一审审理过程中存在给予丽宏公司答辩、举证期限短，案情复杂不应当适用简易程序审理等程序问题。因此，要求二审法院撤销原审判决第二、三、四、五项，改判租金等按半价支付，新昊华公司的其余诉请均不予支持。
被上诉人新昊华公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人主张新昊华公司对于涉讼房屋的外部环境有过承诺，应当有相关的品牌入驻，但未提供相应的证据予以证明，仅凭丽宏公司陈述，本院难以采信。根据本案查明的事实，丽宏公司欠租构成违约，其应当承担支付租金、装修补贴损失及违约金的责任。原审对此认定正确，本院予以维持。关于丽宏公司认为一审程序有误，经本案核查，一审程序并无不当，丽宏公司的主张没有相应的事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，上诉人丽宏公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币6，145元，由上诉人上海丽宏商务服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶 兰
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年十月二十八日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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