江苏省徐州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）苏03民终3687号上诉人（原审被告）：徐州万达广场有限公司，住所地徐州市铜山区北京北路24号盛世年华小区。法定代表人：齐界，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡玮，江苏汇君律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鹏，江苏金华星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:郑梅，女，1977年2月2日生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：孙祺佩，江苏苏安律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈浩，江苏苏安律师事务所律师。上诉人徐州万达广场有限公司因与被上诉人郑梅商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2017）苏0303民初502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人徐州万达广场有限公司的委托诉讼代理人胡玮、王鹏，被上诉人郑梅的委托诉讼代理人孙祺佩、陈浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐州万达广场有限公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人诉请或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定部分事实不清，且缺乏证据支持。1、一审未作调查，只是根据视频资料认定物业管理人员是受小区业主委员会的委托，拒绝被上诉人的车辆在小区停放，这没有证据支持。2、满足业主停放车辆的需要是满足业主对车位的现实需要和使用需要两方面的内容，一审未查清案涉小区的车位是否已经满足了业主对车位的需求的情况下即认定小区业主委员会对案涉车位主张权利符合法律规定，认定错误。3、物业公司及小区业主委员会无权对上诉人有权处分的停车位进行干涉，该行为实质上是侵权行为。二、被上诉人应向物业公司或实际侵权人主张权利，排除妨害。不能以此解除与上诉人之间的买卖合同。三、一审判决引用合同法第一百五十条适用法律错误。本案中上诉人投资建设的车位，已取得地下停车位的预售许可证，上诉人对该车位享有所有权，有权处分涉案停车位，未侵犯到其它第三方的权利。郑梅辩称：郑梅在徐州万达广场有限公司处购买的停车位实际上是无法使用的，郑梅、徐州万达广场有限公司之间的合同无法履行，因此郑梅有权基于双方之间的合同要求徐州万达广场有限公司返还车位款，并承担违约责任。郑梅向一审法院起诉请求：1、判令解除郑梅、徐州万达广场有限公司之间的《地下停车位使用权转让协议》，徐州万达广场有限公司向郑梅返还85000元；2、徐州万达广场有限公司向郑梅支付违约金17000元，赔偿停车损失2030元；3、本案诉讼费、保全费由徐州万达广场有限公司承担。一审法院认定事实：2014年4月24日，郑梅向徐州万达广场有限公司交付85000元，徐州万达广场有限公司向郑梅开具销售不动产统一发票一份，发票载明的款项性质为预收购房款，销售的不动产楼牌号为人防地下室-1——1161。2015年5月14日，郑梅、徐州万达广场有限公司签订《地下停车位使用权转让协议》一份，约定：徐州万达广场有限公司将徐州云龙万达广场1161号地下停车位的使用权转让给郑梅，郑梅支付相应费用并按要求使用该车位；该车位使用期限自车位移交之日起二十年为第一个使用期；第一个使用期满后，郑梅有权继续使用，直至该车位所占用的国有土地使用权出让期限届满之日；该车位在总使用期内的使用权转让费总额为85000元，除该使用权转让费外，郑梅另须向徐州万达广场有限公司委托的物业服务企业缴纳车位管理服务费；郑梅支付全部使用权转让费并向物业服务企业缴纳第一年车位管理服务费后，徐州万达广场有限公司同意于2015年5月15日前由物业服务企业将该车位现状交予郑梅使用；郑梅依据本合同或法律规定解除本协议的，应于解除条件成就后15天内行使解除权并向徐州万达广场有限公司发出解除合同通知，若徐州万达广场有限公司未在上述期限内收到郑梅解除合同的通知，则视为郑梅放弃行使解除合同权；任何一方如因无法预见、无法控制、无法克服的不可抗力事件导致无法履行本协议的，可在不可抗力事件发生后10日内书面通知另一方；如不可抗力事件导致任何一方无法履行本协议超过30日的，任何一方均有权通知另一方提前解除本协议；因不可抗力导致本协议解除的，郑梅、徐州万达广场有限公司双方同意按郑梅已实际使用期间结算车位使用权转让费（已实际使用期间的车位使用权转让费=已实际使用期间/该车位总使用期×车位使用权转让费总额）。双方还约定了其他内容。合同签订后，徐州万达广场有限公司向郑梅交付了案涉车位。案涉车位位于徐州万达广场有限公司开发的万达中心名宅小区内，郑梅是万达广场写字楼的业主，但非万达中心名宅小区的业主。万达中心名宅小区和万达广场写字楼各自的停车场同在一个大土地使用权证覆盖下，但两处停车场各自独立，没有互相连通。庭审中，郑梅陈述，自2016年6月万达中心名宅小区更换物业管理公司后，其即无法再在案涉车位停车。郑梅当庭提供的视频资料显示，万达中心名宅小区的物业管理人员受该小区业主委员会委托，拒绝该小区业主以外的人员车辆在小区停车场内停放。另查明，本案《地下停车位使用权转让协议》签订时，徐州万达广场有限公司已经取得案涉车位所在小区的商品房预售许可证。一审法院认为，郑梅、徐州万达广场有限公司之间签订的《地下停车位使用权转让协议》系双方当事人真实意思的表示，且主体适格，徐州万达广场有限公司亦在协议签订时取得商品房预售许可证，协议内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议合法有效，对双方当事人均产生法律约束力。郑梅向徐州万达广场有限公司交纳了合同约定的使用权转让费，徐州万达广场有限公司亦向郑梅交付了案涉车位，双方均已履行了合同约定的义务。徐州万达广场有限公司辩称本案《地下停车位使用权转让协议》实质是买卖合同，徐州万达广场有限公司交付标的物后，该协议即履行完毕。虽然本案协议符合买卖合同特征，应认定为买卖合同，但徐州万达广场有限公司作为出卖人，对交付的标的物负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，根据本案合同性质及标的物特点，徐州万达广场有限公司该义务履行期间应为案涉车位整个使用期间，故徐州万达广场有限公司抗辩称协议已经履行完毕不符合法律规定，法院不予采纳。根据庭审查明的事实，因万达中心名宅小区的业主委员会对其小区内的全部车位主张权利，致使郑梅无法继续使用位于该小区内的车位。根据物权法第七十四条的规定，建筑区划内，规划用于停放车辆的车位、车库应当首先满足业主的需要，该小区业主委员会对案涉车位主张权利符合法律规定。因万达广场写字楼与万达中心名宅小区的建筑物使用性质不同，在规划上各自独立，车位亦未连通，不在同一建筑区划内，而郑梅虽系万达广场写字楼的业主，但未在万达中心名宅小区拥有住宅，亦不能视为万达中心名宅小区的业主，故万达中心名宅小区业主委员会行使权利对郑梅不构成侵权。郑梅无法继续使用案涉车位，导致本案合同无法履行，故郑梅要求解除合同的诉讼请求，法院依法予以支持。徐州万达广场有限公司辩称郑梅未在无法停车之日起15日内行使解除权并发出解除合同通知，已经丧失解除合同的权利。因双方合同中并未就“解除条件成就”须达到何种程度或期限进行明确约定，根据法律规定及本案合同标的物性质，郑梅并非某一天无法使用车位即可主张解除合同，而是在无法使用车位持续一段时间仍不能恢复正常使用后才可能成立无法实现合同目的的情形，而郑梅使用案涉车位的障碍处于持续状态，至郑梅起诉时已达半年之久，可以认定为达到不能实现合同目的的情形，郑梅主张权利并未超过合理期限，故对徐州万达广场有限公司该抗辩，法院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据本案合同性质，合同解除后，郑梅应向徐州万达广场有限公司返还案涉车位，徐州万达广场有限公司应向郑梅返还车位使用权转让费。故郑梅要求徐州万达广场有限公司返还车位使用权转让费85000元的诉讼请求符合法律规定，法院依法予以支持。因案涉车位属于不动产，但未办理产权登记，亦不在郑梅的实际控制下，故可以免除郑梅主动交还车位的积极作为义务。又因郑梅、徐州万达广场有限公司签订、履行本案《地下停车位使用权转让协议》时，双方均明知郑梅并非车位所在小区的业主，对于郑梅对案涉车位的权利瑕疵，双方亦应明知，故本案合同无法履行，双方均有过错，应各自承担因合同履行不能对己方所造成的损失。据此，郑梅要求徐州万达广场有限公司支付违约金及赔偿金的诉讼请求不符合法律规定，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百五十条之规定，遂判决：一、解除郑梅与徐州万达广场有限公司于2015年5月14日签订的《地下停车位使用权转让协议》；二、徐州万达广场有限公司应于判决发生效力之日起十日内，返还郑梅车位使用权转让费85000元；三、驳回郑梅其他的诉讼请求。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、合同是否应当解除？2、是否要返还涉案车位标的？本院二审查明的事实与一审一致。二审期间，上诉人徐州万达广场有限公司提交（2017）苏0303民初1708号民事判决书一份，案涉小区内本案争议的地下停车位预售许可证及徐州房地产信息网对该预售许可证进行公示的网页截图复制件各一张。证明案涉的停车位上诉人已经办理好预售资格具备销售条件，同样并非案涉小区的1708号案件，原告李德忠诉请要求案涉小区物业管理公司排除对其购买的案涉小区内人防地下室-1-188停车位使用权的妨害之诉。云龙区法院依法判决案涉小区物业管理公司大连万象美物业管理有限公司徐州分公司停止妨碍案外人李德忠对位于徐州云龙万达广场人防地下室-1-188号停车位使用权的行使，该判决已经生效，能够证明本案被上诉人诉请的其无法停车的原因并非本案上诉人所导致，而是案涉小区承担物业管理职责的大连万象美物业管理有限公司徐州分公司对其从上诉人处购买的停车位的使用权的侵害。被上诉人郑梅质证认为，对徐州市云龙区（2017）苏0303民初1708号民事判决书的真实性无异议，但是与本案无关联性。这两份复印件中商品房预售许可证不是原件，对真实性存在异议，且无关联性。郑梅是基于与徐州万达广场有限公司之间的地下停车位使用协议无法履行来诉请解除合同，这是郑梅的权利。被上诉人郑梅二审期间提供如下证据：一、郑梅、冯永成与徐州云龙万象美物业管理中心工作人员对话的视频资料一份，证明截止到2017年7月22日万达中心名宅小区的物业管理中心仍然不给郑梅办理停车的蓝牙卡，并告知车位仍然不能使用，合同根本无法履行，郑梅的权益也无法得到保障。证据二、电话录音一份，是被上诉人代理人开庭当日上午10点钟向徐州云龙万象美物业管理中心工作人员王经理核实郑梅所购买的车位，现在能不能使用，结果被告知因为现在小区的车位配比不够，只能是先满足小区业主使用，非本小区业主的车辆不可以使用本小区内的停车位。主叫电话号码是133××××2666，被叫王经理的电话号码是181××××1910。证据三、另案当事人俞朋提供的与万达中心名宅小区业主委员会委员单秀庭之间的对话，证明徐州万达广场有限公司欠万达中心名宅小区375个车位，至今没有给予解决，并明确告知郑梅其在徐州万达广场有限公司处购买的停车位无法使用，主叫号码是130××××7611，被叫号码是180××××3789。以上证据证明郑梅、徐州万达广场有限公司之间的合同依旧无法履行。上诉人徐州万达广场有限公司质证认为，对于证据一真实性暂不予认可，即便是真实的恰巧能够证实上诉人的观点，也就是由于物业公司的侵权行为所导致的业主无法停车的结果。对证据二由于不能证明对方的身份问题，对其真实性不予认可，质证观点同证据一。对于证据三，因为不能证实其身份，故不予认可，业主委员会根据法律规定对于小区的相关职权不包括对于车位方面的管理权，车位属于公共区域，根据物业公司的管理职责，物业公司享有对车位的相关权利，也就是管理职责，物业公司擅自阻止与上诉人合法签订车位使用权转让协议的业主进入小区地下停车场并且不予办理蓝牙卡的行为属于第三方侵权的行为，且被录音人所陈述的情况没有证据予以证实，即便有证据也应当通过合法的方式，而不是阻止业主正常停车，因此本案是一起侵权纠纷，属于排除妨碍的案件范畴。本院认为，关于被上诉人是否有权解除与上诉人签订的地下停车位使用权转让协议的问题。首先，虽被上诉人一审提供的视频资料显示万达中心名宅小区的物业管理人员受该小区业主委员会委托，拒绝该小区业主以外的人员车辆在小区停车场内停放，但目前并无证据证明该小区有停车需求未得到满足的业主来主张解除上诉人与被上诉人之间签订的转让协议或要求确认该转让协议无效；其次，被上诉人虽主张上诉人尚欠万达中心名宅小区的车位若干，但此后上诉人通过整改是否满足原规划审批的停车位规划指标，上诉人是否按照配置比例将车位处分给业主目前均尚不确定，且在被上诉人所提解除转让协议的理由仅系车库交付后的第三人侵权、而该侵权是否系上诉人原因所致尚不清楚的情况下，本案目前尚不具备实体审理的条件。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销徐州市云龙区人民法院（2017）苏0303民初502号民事判决；二、驳回郑梅的起诉。一审案件受理费2381元，退还郑梅；上诉人徐州万达广场有限公司预交的二审案件受理费1925元予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长 高艳华审 判 员 潘全民审 判 员 程 叶二〇一七年十一月十七日法官助理 王晓刚书 记 员 杭恒宇