湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂06民终284号
上诉人（原审第三人）孟祥银，男。
委托代理人王彩月，女，系孟祥银之妻。一般授权代理。
委托代理人史振普，湖北言达律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）枣阳市少年儿童体育学校（以下简称枣阳少儿体校）。住所地：枣阳市光武路。
法定代表人黄良益，该校校长。
委托代理人龚卫山，枣阳市中兴法律服务所法律工作者。特别授权代理。
原审被告张士俊，男。
上诉人孟祥银因与被上诉人枣阳少儿体校、原审被告张士俊房屋租赁合同纠纷一案，不服枣阳市人民法院（2015）鄂枣阳民二初字第00245号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孟祥银的委托代理人王彩月、史振普，被上诉人枣阳少儿体校的委托代理人龚卫山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2009年1月1日，枣阳少儿体校（甲方）与张士俊（乙方）签订了一份租赁协议，该协议主要约定：甲方将“室内训练馆”租给乙方使用，乙方开展体育项目经营，租金12000元／年；租期暂定为3年，从2009年1月1日至2012年1月28日，租金每年支付；甲方负责训练场馆基础设施的完整性及维护；提供办公室、休息室、换衣洗澡间（供会员使用）各一间，保证供水供电（费用乙方自理），保证停车位；场馆内增加的永久性附属设施，在终止合同时，按原价格核算成租金（指铝合金门窗或玻璃门窗等）；乙方有优先续约权。协议签订后，枣阳少儿体校向张士俊提供室内训练馆、水电、办公室等，张士俊实际经营至2010年6月1日，并将其实际租赁经营期内租金付清，张士俊因要回其单位上班，经枣阳少儿体校同意，张士俊将租赁室内训练馆、办公室等转租给孟祥银，孟祥银承租经营，并向枣阳少儿体校交付了租金12000元。2012年1月底，租赁期限届满，孟祥银续租两年，分别付了两年年租金40000元（20000元／年）。续租期满，2014年1月8日，孟祥银又向枣阳少儿体校交了第三年续租租金20000元。孟祥银续租三年均未签订书面租赁合同。在第三年续租届满前，枣阳少儿体校通知孟祥交付租赁物，孟祥银未交付，继续使用租赁物。枣阳少儿体校、孟祥银因第三年续租的租金问题发生争议。2015年6月5日，枣阳少儿体校提起诉讼，请求解决。
一审审理过程中，枣阳少儿体校自愿撤回场馆内的看台（三界砖梯）及篮球架（二个）恢复原样的诉讼请求。枣阳少儿体校主张按上年年租金20000元主张租金，从2015年1月29日至同年8月29日共计七个月，即租金为11666.67元（20000元／年÷12月×7月），枣阳少儿体校主张10000元租金，放弃1666.67元租金。
原审法院认为，枣阳少儿体校与张士俊租用协议意思表示真实，且不违背法律法规的强制性规定，应属有效，双方已按合同约定履行。在该协议履行过程中，经枣阳少儿体校同意，张士俊将其租赁的租赁物转租给孟祥银。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，......。故该租用协议对枣阳少儿体校、孟祥银具有法律约束力，双方也按协议履行了各自义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物的，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。租赁期间届满，孟祥银未与枣阳少儿体校签订书面合同，且续租三年，枣阳少儿体校没有提出异议，每年交付租金20000元，故双方之间租赁为不定期租赁。《中华人民共和国合同法》规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知出租人；同时该法还规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。故枣阳少儿体校要求解除租用协议并返还租赁物的主张有理，应予支持。租期届满，孟祥银未按枣阳少儿体校通知交付租赁物，继续使用租赁物，孟祥银应支付租金。枣阳少儿体校撤回训练场馆内的看台（三界砖梯）及篮球架（二个）恢复原状的诉讼请求，系其自愿，法院予以准许。张士俊将租赁物转租后，由孟祥银租赁经营，应由孟祥银支付租赁费，枣阳少儿体校向张士俊主张租赁费和返还租赁物无事实和法律依据。孟祥银述称继续履行租用协议，不同意解除租赁合同的理由不能成立，对其相应主张，不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释﹥》第十八条之规定，判决：一、解除枣阳市少儿体育学校与孟祥银之间租用协议；二、孟祥银向枣阳市少儿体育学校返还室内训练馆及办公室、休息室、换衣洗澡间各一间；三、孟祥银向枣阳市少儿体育学校支付租金10000元；四、驳回枣阳市少儿体育学校其他诉讼请求。上述第二、三项，均于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由孟祥银负担，于本判决生效后十日内交纳。
上诉人孟祥银不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：1.原审判决程序违法，原审判决将其列为第三人，并判决其单独承担法律责任；被上诉人2015年5月28日提起诉讼，在一审诉讼过程中，未更改诉讼请求，原审判决的租赁金计算至2015年8月29日，超出了当事人的诉讼请求；2.被上诉人不享有诉争标的物的所有权，不能依法主张权利；3.2010年6月1日，其与张士俊的合伙人陈开科签订转让协议时，被上诉人口头承诺其可经营十年或二十年，该口头协议有效，应延长租赁期间；4.被上诉人非法断电、锁门，造成其数月不能正常经营，一审判决租金时未予考虑。请求二审法院撤销原判；改判驳回枣阳少儿体校的诉讼请求。一、二审案件受理费由被上诉人负担。
经二审审理查明：原审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，枣阳少儿体校于2009年1月1日与张士俊签订租赁协议，租赁期间从2009年1月1日至2012年1月28日。2010年6月1张士俊经枣阳少儿体校同意，将场地转租给孟祥银。2012年1月28日，租赁期限届满后，孟祥银续租两年。2014年1月8日，孟祥银又向枣阳少儿体校交纳了第三年续租租金20000元，但双方未签订书面租赁合同，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。2015年1月，即使是按照双方口头约定的租赁期间也已届满，枣阳少儿体校有权要求孟祥银返还租赁物。上诉人孟祥银上诉提出，枣阳少儿体校口头承诺其可经营十年或二十年，对此，被上诉人不予认可，上诉人亦未能提供相应的证据证实，故本院对该上诉主张不予支持。枣阳少儿体校在起诉状中将张士俊列为被告，将孟祥银列为第三人，但其“事实与理由”中明确其与孟祥银之间存在租赁关系，在“诉讼请求”中请求判令张士俊与孟祥银承担腾退租赁场地，给付占用费。故枣阳少儿体校实际上主张孟祥银在本案中应当承担民事责任，系本案的责任主体。我国民事诉讼法规定，人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。一审法院在查明事实后，判决孟祥银单独承担法律责任，并不违反法律规定。枣阳少儿体校向枣阳市人民法院递交诉状的落款为2015年5月28日，其在诉状中请求“逾期占用期间的租赁费1万元”。双方租赁期间届满后，枣阳少儿体校通知孟祥银交付租赁物，孟祥银应当返还，逾期不返还的，应当赔偿出租人合理的占用费，而非租金，一审判决孟祥银向枣阳少儿体校支付“租金”10000元，不准确，但金额低于枣阳少儿体校因孟祥银未及时腾退租赁物而遭受的损失，且未超出枣阳少儿体校请求的数额，该项判决除表述不当外，不存在实体处理不当或程序违法之处，上诉人的相关上诉主张不能成立，本院不予支持。上诉人孟祥银上诉还提出，枣阳少儿体校不享有诉争标的物的所有权，不能依法主张权利。因孟祥银与枣阳少儿体校订立租赁合同，枣阳少儿体校按照约定将租赁物交付孟祥银，有权依合同主张权利，若出现第三人主张权利的情况，可由枣阳少儿体校承担相应责任。上诉人的该上诉主张不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，裁判结果正确，但判决第三项“孟祥银向枣阳市少儿体育学校支付租金10000元”表述不当，应为“孟祥银向枣阳市少儿体育学校支付占用费10000元”，本院对此依法予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人孟祥银负担。
本判决为终审判决。
审判长 李晓红
审判员 黄 鹂
审判员 何小玲
二〇一六年六月二十四日
书记员 严琦童