湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终1204号上诉人（原审原告）：湖北凯瑞矿业有限公司，住所地武汉市洪山区关山街雄楚大街671号凯瑞蓝箭酒店11楼2号旁。法定代表人：尹萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：李曼，该公司员工。委托诉讼代理人：吴寿平，该公司员工。上诉人（原审被告）：武汉中商集团股份有限公司，住所地武汉市武昌区中南路9号。法定代表人：郝健，该公司董事长。委托诉讼代理人：程丽，该公司员工。委托诉讼代理人：张峭帆，湖北天明律师事务所律师。上诉人湖北凯瑞矿业有限公司（以下简称凯瑞公司）与上诉人武汉中商集团股份有限公司（以下简称中商公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初1735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭，于2018年2月5日公开开庭进行了审理。上诉人凯瑞公司的委托诉讼代理人李曼、吴寿平，上诉人中商公司的委托诉讼代理人程丽、张峭帆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯瑞公司上诉请求：1.维持一审判决第一项、第三项；2.撤销一审判决第二项，改判中商公司向凯瑞公司支付损失费11869906.67元；3.撤销一审判决第四项，改判中商公司向凯瑞公司支付消防工程款658166.61元及逾期付款利息（以658166.61元为基数，自2012年11月28日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；4.本案一、二审诉讼费由中商公司承担。事实与理由：一、一审法院在查明事实的基础上认定凯瑞公司与中商公司之间的房屋租赁合同关系合法有效，双方均应当按照其签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定履行各自的合同义务。结合审理查明及根据湖北省高级人民法院作出的(2016)鄂民终662号民事判决书，凯瑞公司在履行合同义务的过程中并无违约行为，而中商公司单方要求解除双方之间的房屋租赁合同关系的行为属于违约，故中商公司应当按照合同约定承担相应的违约责任。凯瑞公司与中商公司在房屋租赁合同第十一条第四款中约定，如中商公司提前终止合同，或因中商公司违约使凯瑞公司行使提前解约权，导致凯瑞公司无法实现签订本合同时的逾期利益，中商公司应当承担违约责任，违约金的计算标准为：当年一年的租金，如以上违约金不足以弥补凯瑞公司损失，凯瑞公司有权就其所有损失向中商公司追偿。故中商公司应向凯瑞公司支付违约金5595210元和违约金不足以弥补的损失部分11869906.67元。二、凯瑞公司于2009年11月向中商公司交付物业时已完成了全部消防工程并验收合格，中商公司于2011年1月25日由其指定单位武汉正信会计师事务有限责任公司出具了审计结果，双方于2012年11月20日确定了部分工程价款。根据《房屋租赁合同》第一条第三款和《补充协议》第五条约定，该消防工程由凯瑞公司施工，费用由中商公司承担，但中商公司至今未向凯瑞公司支付消防工程款。中商公司应向凯瑞公司支付全部消防工程款及利息损失。中商公司辩称：一、凯瑞公司的全部损失没有超过约定的违约金，其主张额外的损失赔偿没有事实和法律依据，依法不应当得到支持。二、一审判决认定凯瑞公司2015年5月30日才收回租赁物业并以此为据判令中商公司承担2015年1月31日至2015年5月30日的房屋场地占用费1865070元，该判决不符合事实。三、凯瑞公司所主张的消防工程款658166.61元没有事实依据，且已超过诉讼时效，不应得到支持。中商公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项，改判驳回凯瑞公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由凯瑞公司承担。事实与理由：一、一审判决称“本院认为5595210元的违约金不足以弥补原告的损失，被告应当除向原告支付违约金外还应当支付其他损失2454127.58元。”这一认定不符合事实，也没有法律依据。本案中凯瑞公司的损失是否超过违约金，应当以凯瑞公司主张的全部损失是否有证据证明为依据，而不是由法院来决定。凯瑞公司主张的损失共有四个部分，第一部分是2015年5月31日至2015年6月13日的租金损失217591.5元，第二部分是拆除及钢结构改造费用565774元，第三部分是2015年6月14日至2016年2月20日期间的租金损失3917546.3元，第四部分是第三层楼的预期利益损失12764204.87元。对于凯瑞公司的请求，一审法院结合本案的证据进行了认定，其中第一部分损失219591.5元予以支持，第二部分损失支持了286000元，第三部分损失支持了1950536.08元，第四部分损失不予支持。按照一审判决认定的损失，凯瑞公司的全部损失只有2456127.58元，这一损失不仅未超过双方之间约定的违约金5595210元，而且约定的违约金显然过分高于凯瑞公司的损失。一审法院一方面支持了凯瑞公司要求支付违约金5595210元的请求，另一方面又将包括在违约金以内的损失重复计算，明显违反法律规定，应当予以改判。二、一审判决认定凯瑞公司2015年5月30日才收回租赁物业并以此为据判令中商公司承担2015年1月31日至2015年5月30日的房屋场地占用费1865070元。中商公司认为上述判项不符合事实。一审中双方均向法院提交了双方的往来函件作为证据，从函件中可以清楚看到，中商公司在2014年11月21日具函解除与凯瑞公司之间的房屋租赁合同后，就开始进行房屋的腾退工作。由于凯瑞公司不同意解除租赁合同，因此不仅不配合中商公司的腾退工作，而且百般阻挠中商公司及其租赁户将自行投资的设施设备搬离。为了保护凯瑞公司拒绝接收的场地以及凯瑞公司不允许搬离的设备，中商公司将能够搬离的物品清场后仍不得不派员留守看管。直到2015年5月30日，凯瑞公司同意接收场地。以上事实可以看出，房屋不能彻底腾退交接是凯瑞公司的原因，且凯瑞公司不允许中商公司搬离的设备经法院判决属于其所有，因此中商公司实际并未占用凯瑞公司的场地，此期间的场地占用费不应由中商公司承担。另外，凯瑞公司不接收租赁场地期间，中商公司未从事经营，场地占用费的标准不应比照租赁合同中正常使用场地所约定的费用标准。三、凯瑞公司所主张的消防安装工程款180842.61元已超过诉讼时效，不应得到支持。根据双方之间约定，消防安装工程款余款180842.61元应于2012年11月27日前支付，至凯瑞公司于2017年提起诉讼之时已经超过诉讼时效。一审法院以2014年双方发生租赁合同纠纷而消防工程款属于其中一部分为由认为未超过诉讼时效没有事实和法律依据。双方2014年发生租赁纠纷，仅仅是就合同是否应当解除、哪些属于不可移动设备以及是否应当缴纳租金这三个方面进行，并未涵盖消防工程款的事宜。凯瑞公司辩称，凯瑞公司的损失根据双方合同约定应当是一年的租金，不足部分可以向对方追偿。凯瑞公司所主张的四部分损失已经超过了合同约定的违约金部分的损失。其他答辩意见与凯瑞公司的上诉意见一致。凯瑞公司向一审法院起诉请求：1.中商公司向凯瑞公司支付单方解约的违约金5595210元；2.中商公司向凯瑞公司支付单方解约造成凯瑞公司的损失11869906.67元；3.中商公司向凯瑞公司支付房屋场地占用费及利息损失共计2331337.5元；4.中商公司向凯瑞公司支付消防工程款及利息损失共计987469.3元；5.中商公司返还其拆卸并搬走的固定设施，并恢复原状；6.由中商公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2007年10月18日，凯瑞公司、中商公司双方签订了《房屋租赁合同》，该合同约定的主要内容如下：凯瑞公司将其位于武汉市卓刀泉路46号（鲁巷特2号）开发的项目地上第一至三层楼商铺出租给中商公司用于商业超市经营，其中单层面积约5000平方米，三层楼合计约15000平方米；租赁期限为18年，自双方签署产权移交确认书之日开始计算，免租期除外；房屋租金为每月每平方米43元，后期以每三年为一档，每档递增6%；在租期或任何延租期内，中商公司享有将其承租的物业分租及部分转租的权利，但期限不得超过本合同约定的租期或延租期；在租期届满或提前终止本合同后的30天内，中商公司可搬迁其所属的物件，如逾期未搬中商公司应承担逾期搬迁的租金，且未拆除取回的物品归凯瑞公司所有任其处理，如因中商公司原因致使本合同提前终止，中商公司仅可将可移动物品搬走，不可移动的物品则不允许搬走；消防设施由凯瑞公司统一设计施工，并由凯瑞公司取得消防主管部门的验收合格证明，消防监控系统的费用由中商公司承担；如中商公司提前终止合同，或因中商公司违约致使凯瑞公司行使提前解约权，导致凯瑞公司无法实现签订本合同时的预期利益，中商公司应当承担违约责任，违约金的计算标准为：当年一年的租金，如以上违约金不足以弥补凯瑞公司损失，凯瑞公司有权就其所有损失向中商公司追偿等内容。在签订完上述合同后，凯瑞公司按照中商公司的要求对租赁物业第一至三层楼进行规划设计建造，2008年11月左右租赁物业的第一至三层楼的主体完工。后因涉及到退租问题，2009年11月13日，双方在2007年10月18日《房屋租赁合同》的基础上签订了《补充协议》，该协议主要内容如下：凯瑞公司同意中商公司只承租第一、二层楼（具体面积按《房屋租赁合同》第一条之约定计算），其第1至3年租金调整为45元/平方米/月，后期每三年为一档，每档在前一档租金基础上递增6%，各年度计租标准为：第1至3年为45元/平方米/月、第4至6年为47.7元/平方米/月、第7至9年为50.56元/平方米/月、第10至12年为53.59元/平方米/月、第13至15年为56.81元/平方米/月、第16至18年为60.22元/平方米/月；凯瑞公司向中商公司提供《军队房地产租赁许可证》后7日内，中商公司应当向凯瑞公司支付3000000元预付租金，其出示中国人民解放军总后勤部出具的《中国人民解放军利用房地产开展经营活动许可证》后7日内，中商公司应当向凯瑞公司支付2700000元预付租金，中商公司商场开业后7日内应当向凯瑞公司支付5000000元预付租金，上述预付租金共计10700000元；双方同意将2009年12月1日确定为起租日，但考虑到中商公司承租的租赁物业的土建改造工程量较大、工期长，自起租日起凯瑞公司同意免收中商公司31天租金，即2010年1月1日起开始支付租金；租赁范围内的消防工程费用由中商公司承担，凯瑞公司在取得租赁物业消防验收合格证明后，将第一、二层楼依据本协议由中商公司承担费用的消防工程结算资料报送中商公司监督管理部门，由中商公司委托中介单位进行工程结算审核，中商公司在收到结算资料30日内完成结算审核工作，其后在7日内向凯瑞公司支付该部分工程费用等内容。2011年1月21日，双方签订了《面积确认协议》，该协议的主要内容如下：中商公司承租凯瑞公司的建筑物区域为地上第一、二层楼及地下一层机房部分，合计面积为9775平方米（已扣除免租的430平方米）；中商公司应当支付的租金以本协议确定的面积进行计算等内容。上述合同及相应的协议签订后，中商公司于2009年12月1日正式起租，凯瑞公司给予中商公司31天的免租期，故从2010年1月1日开始由中商公司向凯瑞公司正式支付租金。在中商公司承租期间，其按照《补充协议》的约定通过银行转账的方式向凯瑞公司支付了10700000元预付租金，该款项双方自认已作为租金全部抵扣完毕。中商公司向凯瑞公司支付了从2010年1月1日至2014年12月31日止的房屋租金，对此双方均无异议。2011年1月25日，由中商公司委托的审计单位对消防安装工程款进行了审计而出具了《建设工程造价审核确认表》，最终审计确认的消防安装工程款为1280842.61元，但凯瑞公司于2012年11月20日在该确认表上签字盖章时，注明“泵房系统、水池等公用部分未含在此报告内，此部分另行协商”。另根据双方之间的《补充协议》约定，1280842.61元消防安装工程款应当在审计确认之日即2012年11月20日后7日内（即2012年11月27日之前），由中商公司向凯瑞公司支付。对于上述消防安装工程款，中商公司分两次通过转账的方式向凯瑞公司共计支付了1100000元，时间及金额分别为：2010年2月20日转账100000元、2010年8月31日转账1000000元。对于剩余的180842.61元消防安装工程款中商公司至今未付，另对于泵房系统、水池等公用部分的费用共计477324元，中商公司主张双方并未约定此费用由其负担。2014年11月21日，中商公司以凯瑞公司未按照约定向其提供《军队房地产租赁许可证》为由，通过公证的方式向凯瑞公司送达公函，明确表示要求解除双方之间的房屋租赁合同关系，并要求凯瑞公司承担违约责任。2014年12月23日，凯瑞公司向中商公司回函称愿意暂时搁置中商公司违约的补偿问题的争议，表示其从前和今后绝不阻拦中商公司的搬迁行为，同时愿意配合中商公司尽早退出场地，防止损失扩大。2015年1月5日，凯瑞公司向中商公司发出《支付租金的催告函》，要求中商公司支付2015年第一个季度的租金1398803元。2015年5月30日，凯瑞公司向中商公司出具证明一份，内容为：2015年5月30日晚20:30分，中商完成初步清场工作，我方正式接收物业，以此为证，壹式贰份。该证明上有凯瑞公司的员工李曼及中商公司的员工车左方的签字，车左方在签字时同时注明“是清洁工作”。一审法院另查明，从2015年5月31日至2015年6月13日期间共计14天，凯瑞公司作为发包方与武汉市龙胜佳装饰设计工程有限公司（以下简称龙胜佳公司）作为承包方对租赁物业进行拆除清场工作，双方签订了《钢结构施工合同书》（该合同约定工程总包干价为138000元）、工程增项单（该单据为增加补洞钢结构施工费8000元）、《劳务分包合同书》（该合同约定工程总价为140000元），上述合同约定的工程款项共计286000元均在龙胜佳公司完成拆除清场工程后，由凯瑞公司通过其子公司即湖北凯瑞蓝箭酒店有限责任公司（以下简称蓝箭酒店）向龙胜佳公司共计8次以银行转账的方式全部支付完毕，时间及金额分别为：2015年7月3日分两次转账共计82800元、2015年7月15日分两次转账共计55200元、2015年7月17日分两次转账共计38000元、2015年7月27日转账50000元、2015年8月5日转账60000元。2015年4月1日，凯瑞公司与新的承租户即武汉好视达眼镜城有限公司（以下简称好视达公司）签订了《房屋租赁合同》，双方又于2015年6月3日签订了《补充协议》，约定由凯瑞公司将本案的租赁物业出租给好视达公司。2015年6月14日好视达公司正式起租，2016年2月21日开始计算租金，2015年6月14日至2016年2月20日期间为免租期。一审法院再查明，凯瑞公司、中商公司之间因房屋租赁合同关系产生争议，故中商公司曾向本院对凯瑞公司提起民事诉讼，诉请要求确认双方之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2014年11月21日解除，凯瑞公司向中商公司赔偿损失8483150元。本院经审理后认为，中商公司与凯瑞公司之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》已经实际解除，判令解除该合同因无实际意义故不予支持此诉讼请求；虽凯瑞公司在2014年12月10日将《军队房地产租赁许可证》的复印件向中商公司提供，办理的《军队房地产租赁许可证》与前证在期限上予以对接，但根据约定凯瑞公司的行为仍应属违约，应当承担相应的违约责任，故作出（2015）鄂武汉中民商初字第00555号民事判决书，判决：一、凯瑞公司向中商公司偿付工程费用及设备价值2598194.07元；二、凯瑞公司向中商公司偿付违约金527850元；三、驳回中商公司的其他诉讼请求。双方均不服该一审判决，遂上诉至湖北省高级人民法院。该法院经审理后认为，凯瑞公司每年向中商公司提供的《军队房地产租赁许可证》上所载明的租赁期限在履行租赁合同期间均是连续性的，仅是发证单位在核发的时间上比批准的时间略有延迟，但未影响到中商公司的正常经营。在履行合同的过程中，凯瑞公司并未出现违约情形，中商公司系自行决定解除双方之间的合同。中商公司仍遗留在租赁物业内的未搬迁物品依约定应属凯瑞公司所有。一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，故应依法予以改判，遂作出（2016）鄂民终662号民事判决书，判决：一、撤销湖北省武汉市中级人民法院（2015）鄂武汉中民商初字第00555号民事判决；二、凯瑞公司与中商公司于2007年10月18日签订的《房屋租赁合同》及相关《补充协议》于2014年12月23日解除；三、驳回中商公司的其他诉讼请求。中商公司不服该二审判决向最高人民法院提出再审申请，最高人民法院作出（2017）最高法民申1442号民事裁定书，裁定驳回中商公司的再审申请。因中商公司单方违约属实且确给凯瑞公司造成一定的经济损失，故凯瑞公司将中商公司诉至一审法院。一审法院认为，凯瑞公司、中商公司之间的房屋租赁合同关系合法有效，双方均应当按照其签订的《房屋租赁合同》及相关《补充协议》的约定履行各自的合同义务。结合审理查明及根据湖北省高级人民法院作出的（2016）鄂民终662号民事判决书，凯瑞公司在履行合同义务的过程中并无违约行为，而中商公司单方要求解除双方之间的房屋租赁合同关系的行为则属违约，故中商公司应当承担相应的违约责任。对于凯瑞公司的第一项诉讼请求：要求中商公司向其支付单方违约的违约金5595210元，违约金计算方式：9775平方米×47.7元/平方米/月×12个月=5595210元，中商公司自认对此数额计算无异议、计算标准正确，根据凯瑞公司、中商公司之间的《房屋租赁合同》第十一条第四款的约定及中商公司单方违约属实，故对此诉讼请求一审法院予以支持。对于凯瑞公司的第二项诉讼请求：要求中商公司向其支付单方违约造成凯瑞公司的损失11869906.67元，该诉讼请求由四部分组成：第一部分是2015年5月30日收回租赁物业后用14天即2015年5月31日至2015年6月13日清场，这14天的租金损失为217591.5元；第二部分是拆除及钢结构改造费用565774元;第三部分是2015年6月14日至2016年2月20日期间的租金损失为3917546.3元；第四部分是第三层楼的预期利益损失为12764204.87元，凯瑞公司主张此损失的理由在于第三层楼是凯瑞公司按照中商公司的要求建造，《补充协议》中退租第三层楼的前提是中商公司承租第一、二层楼的租期为18年，但中商公司实际承租第一、二层楼仅5年。上述四部分损失费用共计17465116.67元，再扣减凯瑞公司主张的5595210元违约金，因此，凯瑞公司向中商公司主张的损失为11869906.67元。根据凯瑞公司、中商公司之间的《房屋租赁合同》第十一条第四款的约定，如违约金不足以弥补凯瑞公司损失，凯瑞公司有权就其所有损失向中商公司追偿，现凯瑞公司依据该约定主张违约金过低不足以弥补其实际损失而就其所有损失向中商公司追偿，其属凯瑞公司的合同权利。结合审理查明、一审法院对证据进行的认定、双方对违约责任的约定、中商公司单方违约、凯瑞公司的合同目的因中商公司违约而最终无法实现、凯瑞公司的第一至三层楼系为中商公司量身建造、约定租期为18年而中商公司实际承租仅为5年、中商公司退租后凯瑞公司支出的拆除清场费用、从2015年5月31日至2016年2月20日凯瑞公司未收取到租赁物业的房屋租金属实及根据相关法律规定等因素，综合上述因素，一审法院认为5595210元的违约金不足以弥补凯瑞公司的损失，中商公司应当除向凯瑞公司按照约定支付违约金外还应当支付其他损失共计2454127.58元，故对于凯瑞公司要求中商公司向其支付损失11869906.67元，一审法院在2454127.58元的损失范围内予以支持，超出部分一审法院不予认可。关于2454127.58元损失费用具体包括三个方面：一是凯瑞公司主张的从2015年5月31日至2015年6月13日的租金损失217591.5元，计算方式：当年的房屋租金计算标准为47.7元/平方米/月，即9775平方米×47.7元/平方米/月÷30天×14天=217591.5元，该费用应由中商公司负担；二是凯瑞公司主张的拆除及钢结构改造费用565774元，对于其中通过其子公司即蓝箭酒店向龙胜佳公司以转账的方式支付拆除清场费用共计286000元由中商公司承担，超出部分一审法院不予采信；三是凯瑞公司主张的从2015年6月14日至2016年2月20日租金损失3917546.3元，综合上述因素、凯瑞公司在此期间未收取到任何房屋租金、本案的租赁物业系凯瑞公司为中商公司量身建造故凯瑞公司再重新招租必然会付出较大的投入、考虑到此期间也属凯瑞公司与第三方对于免租期进行协商的结果，故一审法院酌情由中商公司对凯瑞公司此期间的房屋租金损失承担50%的责任。凯瑞公司从2015年6月14日至2016年2月20日期间未收到的房屋租金为3901072.17元，计算方式：根据凯瑞公司、中商公司关于房屋租金递增的约定，第一部分是从2015年6月14日至2015年12月31日共计6个月零18天的房屋租金为3077365.5元（计算方式：当年的房屋租金计算标准为47.7元/平方米/月，即9775平方米×47.7元/平方米/月×6个月+9775平方米×47.7元/平方米/月÷30天×18天=3077365.5元），第二部分是从2016年1月1日至2016年2月20日共计1个月零20天的房屋租金为823706.67元（计算方式：当年的房屋租金计算标准为50.56元/平方米/月，即9775平方米×50.56元/平方米/月×1个月+9775平方米×50.56元/平方米/月÷30天×20天≈823706.67元）。上述两部分房屋租金共计3901072.17元，中商公司对此应承担50%的责任，即1950536.08元的租金损失由中商公司负担。此外，对于凯瑞公司主张的第三层楼的预期利益损失共计12764204.87元，鉴于凯瑞公司、中商公司双方的《补充协议》中并未对关于第三层楼的预期利益进行约定，同时上述由中商公司负担的款项及违约金也足以弥补凯瑞公司的损失，故一审法院对凯瑞公司主张的此预期利益损失不予支持。对于凯瑞公司的第三项诉讼请求：要求中商公司向其支付房屋场地占用费及利息损失共计2331337.5元（从2015年1月1日计算至2015年5月30日），凯瑞公司提交2015年5月30日的证明，该证明表明凯瑞公司于2015年5月30日才收回本案的租赁物业，中商公司对其真实性无异议，但称其员工车左方是遭受胁迫才在该证明上签字且认为是凯瑞公司一直阻挠中商公司搬迁设施设备并拒绝办理场地交接手续，但中商公司并未对其所述情况举证证明，对此一审法院不予采信，故中商公司最终腾退租赁物业的时间以2015年5月30日的证明上载明的时间为准即2015年5月30日。经双方确认，中商公司的房屋租金交纳至2014年12月31日，根据合同约定中商公司有30天的腾退期即从2015年1月1日至2015年1月30日止。从2015年1月31日至2015年5月30日期间，中商公司仍占用租赁物业未予腾退，房屋场地占用费共计1865070元，计算方式：从2015年1月31日至2015年5月30日共计4个月，即9775平方米×47.7元/平方米/月×4个月=1865070元。双方当事人并未约定场地占用费利息，同时凯瑞公司在开庭时也未主张具体的利息或者利息计算方式。根据上述分析及计算，对于房屋场地占用费一审法院在1865070元的范围内予以认可，其超出部分及主张房屋场地占用费利息不予认可。对于凯瑞公司的第四项诉讼请求：要求中商公司向其支付消防安装工程款及利息损失共计987469.3元，结合审理查明、一审法院对于凯瑞公司提交的证据八即《建设工程造价审核确认表》等证据进行的认定及相关法律规定，对其中经双方于2012年11月20日审计确认应当在审计后7天内（即2012年11月27日之前）支付的180842.61元消防安装工程款及以180842.61元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算逾期付款利息的部分，一审法院予以支持，超出部分一审法院不予认可。对于凯瑞公司的第五项诉讼请求：要求中商公司返还其拆卸并搬走的固定设施，并恢复原状，根据凯瑞公司、中商公司签订的《房屋租赁合同》中明确约定了中商公司已搬走物品的所有权归属于中商公司，在30天腾退期内仍遗留在租赁物业的未拆除取回的物品由凯瑞公司处理所有，同时双方并未对恢复原状进行约定，故对此诉讼请求一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、武汉中商集团股份有限公司于一审判决生效之日起十日内向湖北凯瑞矿业有限公司支付违约金5595210元；二、武汉中商集团股份有限公司于一审判决生效之日起十日内向湖北凯瑞矿业有限公司支付损失费2454127.58元；三、武汉中商集团股份有限公司于一审判决生效之日起十日内向湖北凯瑞矿业有限公司支付自2015年1月31日至2015年5月30日止的房屋场地占用费1865070元；四、武汉中商集团股份有限公司于一审判决生效之日起十日内向湖北凯瑞矿业有限公司支付消防安装工程款180842.61元及逾期付款利息（以180842.61元为基数，自2012年11月28日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；五、驳回湖北凯瑞矿业有限公司的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费145720元，由湖北凯瑞矿业有限公司负担74250元，武汉中商集团股份有限公司负担71470元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。结合当事人的上诉请求、理由及答辩意见，本案二审争议焦点为：（一）中商公司单方解除合同应当向凯瑞公司承担的违约责任问题；（二）中商公司是否应当向凯瑞公司支付房屋场地占用费问题；（三）中商公司是否应当向凯瑞公司支付消防安装工程款问题；（四）如果中商公司应当向凯瑞公司支付消防安装工程款，中商公司支付该款项的具体数额问题。对此，本院评判如下：（一）关于中商公司单方解除合同应当向凯瑞公司承担的违约责任问题。凯瑞公司上诉认为中商公司单方要求解除双方之间的房屋租赁合同关系的行为属于违约，故中商公司应当按照合同约定承担相应的违约责任。中商公司应向凯瑞公司支付违约金5595210元和违约金不足以弥补的损失部分11869906.67元。中商公司上诉认为根据一审判决所认定的损失，凯瑞公司的全部损失只有2456127.58元，这一损失不仅未超过双方之间约定的违约金5595210元，而且约定的违约金显然过分高于凯瑞公司的损失。本院认为，凯瑞公司在一审的第二项诉讼请求为中商公司向其支付单方解约造成凯瑞公司的损失11869906.67元，该项诉讼请求由四部分组成：1.对于凯瑞公司主张的从2015年5月31日至2015年6月13日的租金损失217591.5元，一审依照双方当事人签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》认定租金损失217591.5元应由中商公司承担并无不当。2.对于凯瑞公司主张的拆除及钢结构改造费用565774元，一审对其中凯瑞公司通过其子公司蓝箭酒店向龙胜佳公司支付的拆除清场费用286000元认定应由中商公司承担并无不当。3.对于凯瑞公司主张的从2015年6月14日至2016年2月20日的租金损失3917546.3元，一审依照双方当事人签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》认定该期间的房屋租金损失为3901072.17元，但认定中商公司仅承担50%的责任，即1950536.08元的租金损失由中商公司承担不当。因中商公司违约导致凯瑞公司将涉案房屋另行出租给好视达公司并给予好视达公司免租期（从2015年6月14日至2016年2月20日），该免租期的租金损失应由中商公司承担，即凯瑞公司在该期间的租金损失3901072.17元应由中商公司承担。4.对于凯瑞公司主张的第三层楼的预期利益损失12764204.87元，虽然双方当事人签订的《房屋租赁合同》中约定凯瑞公司将第一层至第三层出租给中商公司，凯瑞公司也在签订合同后按照中商公司的要求对租赁物业第一层至第三层进行规划设计建造，但之后双方当事人签订的《补充协议》对《房屋租赁合同》的内容予以变更。《补充协议》约定中商公司仅承租第一层、第二层，没有约定中商公司承租第三层，故凯瑞公司主张第三层楼的预期利益损失缺乏事实和法律依据，该部分损失不应予以认定。通过对上述四部分凯瑞公司主张中商公司单方解除合同造成凯瑞公司的损失进行认定，中商公司单方解除合同造成凯瑞公司的损失共计4404663.67元。依照双方当事人在《房屋租赁合同》中的约定，如中商公司提前终止合同，或因中商公司违约致使凯瑞公司行使提前解约权，导致凯瑞公司无法实现签订本合同时的预期利益，中商公司应当承担违约责任，违约金的计算标准为当年一年的租金，如以上违约金不足以弥补凯瑞公司损失，凯瑞公司有权就其所有损失向中商公司追偿。现一审判决对凯瑞公司关于中商公司向其支付单方解约的违约金5595210元的诉讼请求予以支持，该违约金足以弥补中商公司单方解除合同造成凯瑞公司的损失4404663.67元，故一审判决中商公司还应当向凯瑞公司支付损失费2454127.58元不当，本院予以纠正。因此，凯瑞公司的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。中商公司关于其单方解除合同造成凯瑞公司的损失并未超过合同约定的违约金的上诉理由具有事实和法律依据，本院予以采纳。因合同约定的违约金为5595210元，中商公司单方解除合同造成凯瑞公司的损失为4404663.67元，合同约定的违约金为中商公司单方解除合同造成凯瑞公司损失的127%，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，合同约定的违约金5595210元并未过分高于中商公司单方解除合同造成凯瑞公司的损失4404663.67元，故中商公司关于合同约定的违约金过分高于中商公司单方解除合同造成凯瑞公司的损失的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。（二）关于中商公司是否应当向凯瑞公司支付房屋场地占用费问题。中商公司上诉认为从2015年1月31日至2015年5月30日止的房屋场地占用费1865070元不应由中商公司承担。本院认为，凯瑞公司在一审提交的2015年5月30日的证明足以证明中商公司系于2015年5月30日才最终从租赁物业腾退，而中商公司没有提交足以反驳的相反证据，故中商公司最终从租赁物业腾退的日期应为2015年5月30日。因双方当事人确认，中商公司的房屋租金交纳至2014年12月31日，而双方当事人签订的合同约定中商公司有30日的腾退期，故一审认定中商公司向凯瑞公司支付从2015年1月31日至2015年5月30日止的房屋场地占用费1865070元并无不当，本院予以维持。中商公司的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。（三）关于中商公司是否应当向凯瑞公司支付消防安装工程款问题。中商公司上诉认为消防安装工程款余款180842.61元应于2012年11月27日前支付，至凯瑞公司于2017年提起诉讼之时已经超过诉讼时效。本院认为，虽然双方当事人签订的合同约定中商公司应于2012年11月27日前向凯瑞公司支付消防安装工程款，但凯瑞公司提交的证据证明其于2013年1月、2013年10月、2014年3月多次向中商公司发函催要消防安装工程款，而且凯瑞公司进行消防安装工程施工以及中商公司支付消防安装工程款均是为了保证双方签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》的正常履行，双方当事人是在2014年11月21日中商公司向凯瑞公司明确表示解除双方之间的房屋租赁合同关系时才产生争议，而凯瑞公司于2016年10月又向中商公司发函催要消防安装工程款，故凯瑞公司并未怠于行使权利，中商公司的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。（四）关于中商公司应当向凯瑞公司支付消防安装工程款的具体数额问题。凯瑞公司上诉请求中商公司向其支付消防工程款658166.61元及逾期付款利息。本院认为，中商公司在一审中提交其委托的审计单位对消防安装工程款进行审计并出具的《建设工程造价审核确认表》，审计确认的消防安装工程款为1280842.61元，扣除中商公司已经支付的1100000元，中商公司还应向凯瑞公司支付180842.61元及逾期付款利息。虽然凯瑞公司在《建设工程造价审核确认表》上签字盖章时，注明“泵房系统、水池等公用部分未含在此报告内，此部分另行协商”，但对于凯瑞公司主张的中商公司应向其支付泵房系统、水池等公用部分的工程款477324元，该款项未经双方当事人审核确认，凯瑞公司对其主张也没有提交充分的证据予以证明，故凯瑞公司的该项上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，凯瑞公司的上诉请求不能成立，中商公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初1735号民事判决第一项、第三项、第四项；二、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初1735号民事判决第二项、第五项；三、驳回湖北凯瑞矿业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费145720元，由湖北凯瑞矿业有限公司负担91992元，武汉中商集团股份有限公司负担53728元。二审案件受理费145720元，由湖北凯瑞矿业有限公司负担91992元，武汉中商集团股份有限公司负担53728元。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一八年四月十三日书记员 赖瑞文