江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0581民初7356号原告：高晓明，男，1991年2月2日出生，汉族，住江苏省常熟市。原告：沈美蓉，女，1989年10月16日生，汉族，户籍地江苏省金湖县，住江苏省常熟市，系原告高晓明之妻。委托诉讼代理人：孙梦超，江苏华元民信律师事务所律师，系两原告共同委托。被告：顾海洪，男，1974年3月14日出生，汉族，住江苏省常熟市。被告：李二妹，女，1977年4月20日出生，住江苏省常熟市，系被告顾海洪之妻。委托诉讼代理人：陈俊，常熟市双成法律服务所法律工作者，系两被告共同委托。第三人：常熟恒誉房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91320581558061451D，住所地常熟市泰山南路80号。法定代表人：屈建娥。原告高晓明、沈美蓉诉被告顾海洪、李二妹，第三人常熟恒誉房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月10日受理后，本案依法由审判员徐宇红适用简易程序，于2017年8月18日公开开庭进行了审理。原告高晓明及其与沈美蓉的委托诉讼代理人孙梦超、被告顾海洪、李二妹的委托诉讼代理人陈俊到庭参加诉讼，第三人常熟恒誉房地产经纪有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高晓明、沈美蓉向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行《房屋买卖中介服务协议》，并于判决生效之后立即为原告办理房屋过户手续；2、被告向原告双倍返还定金；3、本案房屋买卖中介服务协议所涉中介服务费16500元由被告承担；4、被告向原告支付自2017年6月1日起至实际交付之日止的按每月1700元计算的租金损失；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年3月5日签订编号为0001054的《房屋买卖中介服务协议》，约定所涉房产位于中南虞景城3幢2203，房屋价格为人民币165万元，定金为3万元；原告于2017年4月30日前支付30万元并及时办理银行贷款手续，被告应于2017年6月1日前向原告交付房屋及配套设施。现原告已按约履行了全部义务，被告却拒不履行交付房产的义务，原告遂诉诸法院。庭审中，原告将第二项诉讼请求变更为要求法院判令被告向两原告双倍返还定金6万元，并明确第三项诉讼请求即要求被告承担中介服务费16500元系被告应承担的违约责任。被告顾海洪、李二妹辩称：1、涉案房屋买卖中介服务协议是顾海洪单独与原告及中介方签订的，合同签订的时候李二妹未到场并签字，而是由被告顾海洪代签的，对于顾海洪卖房的事，李二妹并不知情，事后也拒绝追认，该合同对李二妹没有约束力，其不应承担合同责任。第二，签订协议时被告方尚未取得的房屋不动产权登记证，原告方不清楚房屋的权属状况，顾海洪既没有出具经过公证的李二妹的授权委托书，也未出具李二妹同意卖房的书面证明，在此情况下签订的合同属于效力待定合同，事后李二妹拒绝追认，无效的合同不应继续履行。即使合同有效，诉争房屋是被告方夫妻共同财产，因李二妹不同意处分共有财产，又表明不愿意配合办理房产变更登记手续，故本合同无法继续履行，顾海洪对此表示遗憾。第三，因李二妹表明不同意卖房，也不愿意配合办理房产变更登记手续，应属不可归责于顾海洪的事由导致本合同无法继续履行，所以顾海洪不应承担违约责任。原告方未对房屋权属状况进行审查，未尽到合理的注意义务，应当承担合同责任，且依合同约定，原告方应当在2017年6月1日过户前付清房款的余额，但是原告方只支付了部分购房款，其应当承担违约责任，原告方以事实行为变更了合同的条款，所以被告方无须承担违约责任。另外，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬，并应当承担损害赔偿责任，所以被告无须承担中介服务费。关于租金损失，因其并非必然发生的费用，且未实际产生，所以没有事实和法律依据。综上，本案合同无法继续履行，是因不可归责于被告顾海洪的事由，且原告方存在违约行为。故请求法院驳回原告诉请。第三人常熟恒誉房地产经纪有限公司未有答辩。经审理查明：两原告、两被告均为夫妻关系。2017年3月5日，以顾海洪、李二妹为售房人（甲方）、高晓明、沈美蓉为购房人（乙方），常熟恒誉房地产经纪有限公司为中介方签订《房屋买卖中介服务协议》（合同编号：0001054）一份，双方约定：甲方同意将其坐落于常熟市中南虞锦城3幢2203号房屋出售给乙方，甲方出售房屋已经征得房屋共有人的同意，并为此承担相应的法律责任；乙方对上述房屋已经充分了解，愿意购买上述房屋，并约定中介费用16500元由乙方承担。协议约定，房屋成交价格为人民币165万元。关于付款方式及房屋交付，三方约定：乙方于2017年3月5日之前给付甲方定金3万元（购房定金可冲抵购房款）；乙方于2017年4月30日前支付30万元，并及时办理银行贷款手续，待银行资金到账后，由甲方及时提取，乙方在过户日付清房款余额（除贷款部分以外的所有房款）。关于办理房屋权属交易登记手续，协议约定：由中介方协助甲乙双方共同办理，三方约定于2017年6月1日前向乙方交付房屋及配套设施（如因开发商原因造成房产证未能及时办理，过户时间相应延长，房东不承担逾期责任）。协议还约定：本协议经三方签字，乙方给付甲方定金后即行生效，协议生效后，如甲方违约，应退赔购房定金的双倍给乙方；如乙方违约，购房定金归甲方所有，违约方承担中介费用，并在乙方支付甲方定金当天支付。双方还就违约责任、中介方的义务、合同争议的解决等内容进行了约定。在协议附表中，三方约定：房东（本案被告）保证房屋共有人同意出售该房屋，并愿意承担一切法律责任；甲乙双方同意由常熟恒誉房地产经纪有限公司签订网签合同，网签合同价格与实际成交价格无关，仅用于交税、贷款、过户等相关手续；如任意一方违约，违约方承担中介费，并承担违约责任。在协议甲方签章处，有被告顾海洪的亲笔签名，并注明了身份证号、联系电话。在委托代理人一栏，有顾海洪代李二妹的签名，并书面承诺“本人经房屋共有人李二妹同意出售该房屋，并愿意承担一切法律责任”。《房屋买卖中介服务协议》签订后，原告先后于2017年3月5日、3月6日向被告方支付定金2万元和1万元，共计3万元，被告顾海洪出具了收条。为使被告及时还清涉案房屋的贷款，确保双方依约办理涉案房屋权属转移手续，原告方又于同年4月28日支付被告购房款30万元，并于约定过户日2017年6月1日支付被告20万元。同年6月2日，经原、被告委托，第三人办理了二手房屋买卖网签手续，以便原告办理银行贷款及交税等手续，但因被告未依约配合原告及第三人一同办理二手房屋权属变更手续，导致原告未能申请到80万元贷款，也未能办理涉案房屋过户所需的交税等其他手续。为督促被告履约，原告又于同年6月5日支付被告5万元。至此，原告共支付被告购房款合计人民币58万元，余107万尾款未付。为督促被告按约与原告方及第三人一同到房屋产权登记部门办理涉案房屋权属过户手续，第三人于2017年5月9日和6月14日向被告顾海洪两次发出《房屋交易催告书》。2017年6月23日，被告顾海洪致函两原告，认为涉案《房屋买卖中介服务协议》因其单方面与两原告签订而无效，愿意解除合同并适当补偿原告方损失，原告方也于2017年6月28日向两被告发出律师函，要求被告继续履行涉案《房屋买卖中介服务协议》。为此，原告起诉来院。另查明，涉案房产坐落于江苏省常熟市虞山镇昆承南路99号中南虞锦城3幢2203,不动产单元号×××，权利性质：出让/市场化商品房，用途：城镇住宅用地/成套住宅，不动产权登记时间为2017年5月22日，房屋建筑面积为120.47平方米，系被告顾海洪与李二妹共同共有。涉案房屋系毛坯房，至今空关，被告未出售他人，亦未与他人达成售房意向，同时未出租给他人。审理中，原告坚持要求被告继续履行合同，被告则坚持认为由于李二妹并不同意出售涉案房屋，顾海洪在没有得到李二妹的委托授权的情况下单独与原告及第三人签订的《房屋买卖中介服务协议》无效，不应继续履行。因双方分歧较大，致调解未果。庭审中，证人温某（系第三人常熟恒誉房地产经纪有限公司工作人员）出庭作证，其陈述：在2017年3月5日傍晚时分，顾海洪带了购房资料一个人过来，原告方是两个人过来的。顾海洪打了电话给其妻子，商定下来房屋以165万元成交，然后顾海洪和两原告签订了房屋买卖协议，我们中介也盖章确认。因当时被告所有的房屋尚未办理不动产权证，这个手续办了一个多月，我们全程陪同被告方办理了这个房屋产权证，后来我们又要陪同他们办理权证变更登记，但那时已到4月份，房价涨了，办变更手续都要预约，我们跟被告联系，他们总是一副不乐意的模样，我们好不容易叫他们出来缴了税，原告高晓明怀孕八个月的妻子从老家赶过来，被告方不愿意卖房子了。我们到被告家去，被告老婆也在家，她是知道这件事的，也给了我们电话，但要我们和顾海洪处理。李二妹出来过一次，是去行政审批中心那一次。温某还陈述：2017年3月5日签订涉案房屋买卖中介协议时，被告顾海洪带了很多材料，主要是购房的资料，顾海洪还拿来了他们夫妻俩的身份证、户口本、结婚证，我们向原告提供了被告夫妻的结婚证复印件。对于房款支付情况，证人温某陈述：涉案房屋上被告有贷款的，应被告要求，原告打了几次款给被告，大概50多万。上述事实，由原、被告身份证复印件、第三人常熟恒誉房地产经纪有限公司的统一社会信用代码证、两原告、两被告的结婚证、不动产权证、行政审批监控记录、汇款记录、银行卡交易明细清单、银行回单、定金收条、微信转账记录、催告通知、律师函、被告顾海洪向原告发出的通知，及本案庭审笔录、证人证言、调查笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，两原告与被告经第三人签订《房屋买卖中介服务协议》，是双方当事人真实意思表示。双方在协议第一条即明确：被告方出售房屋已经征得房屋共有人的同意，并为此承担相应的法律责任；原告方对上述房屋已经充分了解，愿意购买上述房屋。签订上述协议时，被告顾海洪不仅电话征询李二妹对于房价的意见，还向两原告和第三人出示了其与妻子李二妹的身份证、户口簿、结婚证等资料，其不仅在协议中代李二妹签字、注明了李二妹的身份证号和联系电话，还代李二妹签名，书面承诺其经房屋共有人李二妹同意出售该房屋，并愿意承担一切法律责任。上述事实，是顾海洪具备有代理权的外观事实，作为交易相对人的原告方有理由相信顾海洪对李二妹拥有代理权。另外，两被告在第三人陪同下前往行政审批中心办理其不动产权登记证的时间，是在签订上述《房屋买卖中介服务协议》之后，此亦可视为其同意售房的实际行为。因此，该协议直接约束原告和被告，故原、被告间的《房屋买卖中介服务协议》，因主体合格、内容合法、意思表示真实，属有效合同。对于本案《房屋买卖中介服务协议》是否应当继续履行，即被告是否应当协助原告办理涉案房屋所有权权属变更的手续，并将房屋交付原告，以及原告同时将购房款中其余未付款支付被告的问题。本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事法律关系的协议，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定，遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。本案中，双方签订的《房屋买卖中介服务协议》约定：协议经三方签字，乙方给付甲方定金后即行生效。上述协议签订后，双方应以实际约定的价款165万元履行合同义务，原告依约于2017年3月6日前支付定金3万元，该协议自此生效。此后，原告依约向被告支付了部分购房款共计58万元，被告为履行该合同，亦在第三人陪同下办理了涉案房屋不动产权登记，原、被告双方并及时委托第三人办理了二手房交易网签手续。经原告方委托，第三人又帮原告办理了贷款80万元的申请审批手续，被告也收取了原告按照约定支付的定金和部分购房款58万元，此亦可视为被告方已同意履行合同的实际行为。后被告未履行协助办理房屋所有权变更登记手续的合同义务，致合同不能履行，其应承担继续履行房屋买卖合同、协助原告办理房屋所有权和土地使用权的变更登记手续等违约责任，原告也应同时履行将购房款余款107万元支付被告的义务。现原告要求被告继续履行《房屋买卖中介服务协议》、协助办理涉案房屋产权变更手续的诉请符合法律的有关规定，本院依法予以支持。对于原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，本院认为，涉案《房屋买卖中介服务协议》虽约定如被告违约，应退赔购房定金的双倍给原告方，但此约定适用于解除合同的情形之下，而不适用继续履行合同，故因其缺乏法律依据，本院不予支持。对于原告提出的要求被告支付房屋中介费的主张，本院认为，涉案《房屋买卖中介服务协议》约定了中介费由原告承担，如违约，则由违约方承担的内容，但因中介费与本案属不同法律关系，且原告未向本院提交相关发票凭证，并不能证明该笔费用已实际产生，故对原告该项主张，本院不予理涉。对于原告要求被告支付因为被告违约导致原告租房在外产生经济损失的诉讼请求，虽有租赁合同、租金发票等予以证明，但涉案房屋系毛坯房，租金损失非必然发生，故原告该项诉请无事实依据，本院亦不予支持。被告顾海洪、李二妹认为涉案房屋买卖中介服务协议系顾海洪单独与原告及中介方签订的，李二妹未到场、不知情且拒绝事后追认、签协议时原告方不清楚房屋权属状况，在此情况下签订的合同无效，不应继续履行等抗辩理由，因其未提供相关证据予以佐证，且缺乏事实理由和法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条以及《最高人民法院》第三条第一款的规定，判决如下：一、被告顾海洪、李二妹继续履行双方于2017年３月５日签订的《房屋买卖中介服务协议》。二、被告顾海洪、李二妹于本判决生效后15日内协助原告高晓明、沈美蓉办理位于常熟市虞山镇昆承南路99号中南虞锦城3幢2203的房屋的所有权权属变更登记手续。三、驳回原告高晓明、沈美蓉的其他诉讼请求。案件受理费人民币19650元减半收取人民币9825元，由被告顾海洪、李二妹负担。（被告负担的诉讼费用，由被告于本判决生效后十日内直接给付原告。原告预交的诉讼费用，本院不再退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  徐宇红二〇一七年九月二十一日书记员  周新军