成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）高新民初字第8301号
原告卫波，女，汉族，1964年3月7日出生，住成都市金牛区金府路***号*栋*号。
委托代理人代敏，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。特别授权代理人。
被告成都市青羊区鑫安小额贷款有限公司。住所地：成都市青羊区青华路**号***号。
法定代表人吕光全，职务不详。
委托代理人曾韬，四川科信律师事务所律师。一般授权代理人。
第三人成都鑫红光商贸有限公司。住所地：成都市高新区府城大道西段***号。
法定代表人黄继汉，职务不详。
第三人黄建东，男，汉族，1965年4月22日出生，住成都市成都市金牛区蜀兴东街*号*栋*单元*楼*号。
本院于2015年12月23日受理了原告卫波诉被告成都市青羊区鑫安小额贷款有限公司（以下简称鑫安公司）、第三人成都鑫红光商贸有限公司（以下简称鑫红光公司）、黄建东案外人执行异议之诉，依法组成合议庭，于2016年2月23日公开开庭进行了审理。原告卫波的委托代理人代敏、被告鑫安公司的委托代理人曾韬到庭参加诉讼，第三人鑫红光公司的法定代表人黄继汉、第三人黄建东经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卫波诉称，2014年7月10日，原告卫波与第三人鑫红光公司签订了商品房买卖合同，购买了第三人鑫红光位于高新区和平小区东瑞金融中心16层1608-1636号房屋，共计建筑面积2020.79平方米，并进行了商品房买卖合同备案，原告卫波按照合同约定支付了购房全款32763379元。2015年7月底，原告卫波得知其购买的房屋被法院查封，于2015年8月3日向本院提出执行异议，本院于2015年11月10日裁定驳回了执行异议。原告卫波认为，其与第三人鑫红光公司签订的商品房买卖合同合法有效，并支付了全部购房款，根据相关规定，法院不得查封。原告卫波诉至法院请求判令立即停止对原告卫波所购买的位于成都市高新区和平小区东瑞金融中心16层1608-1636号29套房屋（建筑面积2020.79平方米）的强制执行，并解除对该房屋的查封。
被告鑫安公司辩称，原告卫波诉称的商品房是第三人黄建东向原告卫波所提供的担保物，第三人黄建东与原告卫波真实的法律关系为借款关系，双方签订的商品房买卖合同不是双方当事人的真实意思表示。讼争商品房并没有交付，原告卫波没有对涉案房屋进行居住和实际占有，人民法院有权对讼争房屋进行查封。不动产物权的设立以进行不动产产权登记为要件，备案登记只是房地产行政主管部门对商品房买卖的行政监管手段，并不具有设备变更物权的效力。
第三人成都鑫红光商贸有限公司（以下简称鑫红光公司）、黄建东未向本院提交书面的陈述意见。
经审理查明，（一）、2014年7月22日，四川省律政公证处出具（2014）川律公证执字第222号《执行证书》，载明：2014年1月20日，被告鑫安公司与第三人鑫红光公司签订《小额借款合同》，约定第三人鑫红光公司向被告鑫安公司借款人民币2300万元，期限自2014年1月20日至2014年4月20日，第三人鑫红光公司以其拥有使用权的土地与被告鑫安公司签订《抵押担保合同》承担抵押担保责任，第三人黄建东及案外人成都鑫东瑞实业集团有限公司为上述借款承担连带保证担保责任并签订了《保证担保合同》，上述合同经四川省成都市律政公证处公证并赋予强制执行效力。上述合同签订后，被告鑫安公司于2014年1月22日提供借款，现借款期限已经到期，第三人鑫红光公司未归还借款本息。被告鑫安公司于2014年6月13日向四川省成都市律政公证处申请出具执行证书。四川省成都市律政公证处依据《中华人民共和国民事诉讼法》及《中华人民共和国公证法》的相关规定出具执行证书，被告鑫安公司可持该证书向有管辖权的人民法院申请执行，执行标的为借款人民币2300万元及利息、罚息、违约金及实现债权的费用等，被执行人为第三人鑫红光公司、黄建东、案外人廖淑珍、成都鑫东瑞实业集团有限公司。被告鑫安公司于2015年4月30日向本院申请执行，本院依被告鑫安公司的申请于2015年7月14日作出（2015）高新执字第826号《执行裁定书》，将第三人鑫红光公司的商品房预售许可证（10266）项下的房屋予以查封，查封期限三年。
（二）、2014年7月10日，第三人鑫红光公司与原告卫波签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定第三人鑫红光公司将其开发的位于高新区和平小区的东瑞金融中心（现地址为高新区天仁北一街46号）1幢16层1608号至1636号共29套办公用房卖给原告卫波，约定的交房时间为2015年12月31日。该商品房买卖合同在房管部门进行了备案。2014年7月11日，原告卫波向第三人鑫红光公司的委托收款人第三人黄建东支付了购买上述房屋的购房总款32763379元。该房屋尚未交付原告卫波使用。
（三）、原告卫波向本院提出异议请求解除对东瑞金融中心16层1608-0636号共29套房屋的查封，本院于2015年11月10日作出（2015）高新执异字第17号《民事裁定书》，驳回案外人卫波的异议，原告卫波收到该裁定书后在十五内向本院提起了案外人执行异议之诉。
以上事实有双方当事人提交的（2014）川律公证执字第222号《执行证书》、本院（2015）高新执异字第17号《民事裁定书》、（2015）高新执字第826号《执行裁定书》、送达回证；商品房买卖合同及补充协议、商品房买卖合同摘要、授权书、转账凭证及收款收据等证据在卷佐证。
本院认为，本院依据（2014）川律公证执字第222号《执行证书》对第三人鑫红光公司开发的商品房进行执行，原告卫波作为案外人起诉请求本院停止对其购买的位于高新区天仁北一街46号）1幢16层1608号至1636号房屋执行并解除查封措施，故原告卫波就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益为本案争议焦点。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，第三人鑫红光公司向被告鑫安公司借款，第三人鑫红光公司逾期未归还借款，被告鑫安公司作为债权人申请执行第三人鑫红光公司开发的商品房，属于金钱债权执行；讼争房屋的查封时间为2015年7月14，而第三人鑫红光公司与原告卫波签订《商品房买卖合同》的时间为2004年7月10日，在人民法院查封讼争房屋之前原告卫波与第三人签订有商品房买卖合同，该合同未经人民法院或仲裁机构裁判认定为无效合同；原告卫波已经按照合同约定支付全部购房款；但是，讼争商品房不是住宅，而是用于办公用途的写字楼，原告卫波购买该房屋不是用于居住，且原告卫波名下尚有其他用于居住的房屋。故原告卫波购买讼争房屋不是用于居住，不属于消费者，不能排除被告鑫安公司对该房屋申请的执行，原告卫波的执行异议不能成立，应予驳回。
据此，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：
驳回原告卫波的诉讼请求。
本案案件受理费收取100元，由原告卫波负担（该款原告卫波已预交）。
如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 梁林军
人民陪审员 朱灵峰
人民陪审员 夏 琪
二〇一六年二月二十三日
书 记 员 刘苡辰
速录书记员王秘