江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第02729号
上诉人（原审被告）赵艳。
上诉人（原审被告）赵兵。
两上诉人共同委托代理人赵德贵。
被上诉人（原审原告）顾文超。
被上诉人（原审原告）范秀凤（系顾文超之妻）。
两被上诉人共同委托代理人赵文进，建湖县鼎盛法律服务所法律工作者。
上诉人赵艳、赵兵因与被上诉人顾文超、范秀凤业主共有权纠纷一案，不服江苏省建湖县人民法院（2014）建民初字第1322号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年10月8日进行听证审理、于2016年1月21日公开开庭审理了本案，上诉人赵艳、赵兵的委托代理人赵德贵与被上诉人顾文超、范秀凤及其委托代理人赵文进均到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原审法院经审理查明：建湖县近湖街道玖玖商城3号楼共有一间三层房屋13间，一层均为门面商业用房，二、三层为住宅用房。该幢楼共有东、西两个楼梯道（入口均在该幢楼南侧），为整幢楼业主上二层时使用，二层北侧是所有业主共用通道，在每户各自二层房屋内设楼梯上三楼。顾文超、范秀凤与赵兵、赵艳分别购买该幢楼的第7号（自西向东第七间，西楼梯道东侧）和第12号（自西向东第二间，西楼梯道西侧）、第11号（自西向东第三间，西楼梯道西侧）的一间三层房屋。2004年4月12日，玖玖商城3号楼开发商温州神力集团房地产开发有限公司驻建湖办事处（2004年12月底前该单位因违规从事商品房开发被终止业务活动）收取顾文超、范秀凤支付的5000元款项，并出具了收据。该收据中的收款事由栏载明：“3号楼西边楼梯口一层定金。如果二、三层门面房户要归人家；如果不要都归你所有，以吴总签字为准。”2005年3月，该楼另一业主唐桂在西楼梯道一层楼梯踏步下方、东西两隔墙之间安装了一道卷闸门，使之成为相对独立的单间。2005年5月3日，唐桂以1500元的价格将卷闸门转让给顾文超、范秀凤。后顾文超、范秀凤发现卷闸门背后被赵艳、赵兵的父亲赵德贵砌墙封堵，赵艳同时在自家与楼梯道之间的一层墙体上开门。2008年3月17日，顾文超、范秀凤对赵德贵提起相邻关系纠纷诉讼，同年4月向原审法院撤回起诉。2008年4月8日，顾文超、范秀凤对赵兵、赵艳提起相邻关系纠纷诉讼，同年10月撤回起诉。2009年2月3日，顾文超对赵兵、赵艳和赵德贵提起所有权确认纠纷诉讼，请求判决玖玖商城3号楼西楼梯道底层一间归顾文超所有。判令赵兵、赵艳迁让出顾文超与赵兵、赵艳共有的玖玖商城3号楼西楼梯一、二、三层楼梯间，并由赵兵、赵艳与赵德贵将梯间恢复原状。同年9月28日，原审法院作出（2009）建民一初字第0522号民事判决，判令赵艳于判决书生效后15日内迁让出建湖县近湖街道玖玖商城3号楼西楼梯一、二、三层楼梯间，并将西楼梯间底层一间恢复原状。驳回了顾文超、范秀凤的其余诉讼请求。
原审法院另查明：2006年12月6日，顾文超（乙方）分别与夏艾华、ＸＸ圣、李如娟、蒋林（甲方）四户达成协议。协议主要内容为：“根据县房管所2004年12月24日提供的《关于玖玖梦之都商城房屋面积计算说明的意见》，底层楼梯间为该楼业主共同所有。考虑到楼梯间（一层面积约为6平方米）不能为业主共同使用，甲、乙双方经协商同意将3号楼西边楼梯下方的空间出让给乙方，产权归乙方所有，乙方出资2.8万元，均摊给3号楼第7-13间业主。”该协议由建湖县建房物业管理有限公司、建湖县安达房地产开发有限公司、江苏建业建筑安装工程集团有限公司见证。夏艾华、ＸＸ圣、李如娟、蒋林各收取顾文超、范秀凤4300元。2008年12月6日，顾文超与周士广、马红权、陆为红（代其女陆艳签字，陆艳予以认可）、唐桂、韩宏刚达成协议。协议主要内容为：“双方经协商同意将3号楼西边楼梯下方的空间出让给顾文超，产权归顾文超所有，顾文超出资2.8万元，均摊给3号楼7／50%间到第13间业主。”该协议亦由建湖县建房物业管理有限公司、建湖县安达房地产开发有限公司、江苏建业建筑安装工程集团有限公司见证。
2008年3月2日，赵艳与吴祥、ＸＸ圣、李如娟、蒋林、赵兵达成协议。协议主要内容为：“3号楼西楼梯口以用电入户火表为准的六户业主公用所有，六户共同协商同意将西楼梯口认价3万元出售，考虑赵艳紧靠楼梯口，所以由赵艳拿2.5万元给其他5业主平分，西楼梯口的产权永久属于赵艳。”吴祥、ＸＸ圣、李如娟、蒋林各收到赵艳、赵兵5000元。该幢楼东楼梯间一层已由该幢楼的东段第一至第六间业主协商归并处理给第五间业主周士广。
原审法院归纳本案的争议焦点为：建湖县近湖街道玖玖商城3号楼西侧楼道底层共有面积的使用权是由顾文超、范秀凤，还是由赵艳、赵兵享有的问题。
原审法院认为：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内改变共有部分用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
首先，讼争楼道底层共有面积属于建筑物专有部分以外的共有部分，该楼栋13户业主依法对其享有共有和共同管理的权利。该部分共有空间在构造上相对独立，并非该楼栋业主生活利用上不可或缺的部分，如将其独立使用并不影响该楼栋业主的居住、商户的经营，故业主有权就讼争楼道底层共有面积进行处分。实际上，讼争楼栋的大部分业主已就上述共有部分进行了处分。从业主分别与双方当事人订立协议的时间上来看，无论是讼争楼栋西侧的业主，还是东侧的业主，其与顾文超、范秀凤订立协议的时间均在赵艳、赵兵之前，且在顾文超、××协议后××较××段时间内，赵艳并未表示异议。同时，讼争楼栋13位业主中有一半以上的业主同意将讼争楼道底层共有面积处分给顾文超、范秀凤。由此可见，顾文超、范秀凤有权依据协议主张讼争楼道底层共有面积的使用权。
其次，顾文超、范秀凤从玖玖商城3号楼开发商处购买房屋时，开发商曾于2004年4月12日承诺将讼争楼道底层共有面积出售给顾文超、范秀凤，并收取顾文超、范秀凤定金5000元，亦向顾文超、范秀凤出具了定金收据。可见，顾文超、范秀凤与开发商就讼争楼道底层共有面积事先有约定。顾文超、范秀凤作为普通业主，基于开发商的承诺，并经有关部门组织与其他业主协商讼争楼道底层共有面积的归属，合情合理。
综上，讼争楼道底层共有面积未办理产权登记、双方均未合法占有，而顾文超与其他业主订立协议的时间、履行协议的时间均在赵艳之前，故讼争楼道底层共有面积的使用权归并给顾文超、范秀凤较为适宜。
此外，赵艳、赵兵作为讼争楼道底层共有面积的共有权人，同其他业主同样享有该讼争空间使用权的处分权，在本案的讼争空间归并给顾文超、范秀凤使用后，赵艳、赵兵亦有权与其他业主一样获得相应的收益。本案中，顾文超、范秀凤主张在由其支付给赵艳、赵兵各4300元，原审法院对此未予理涉。
本案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第七十条、第七十六条和最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，原审法院判决：一、位于建湖县近湖街道玖玖商城3号楼西楼道底层共有面积的使用权归顾文超、范秀凤享有；二、驳回顾文超、范秀凤的其余诉讼请求。案件受理费80元，由赵兵、赵艳负担。
上诉人赵艳、赵兵不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1.原审判决认定事实不清，判决将争议的共有面积归并给被上诉人顾文超、范秀凤使用是错误的，被上诉人列举的四条诉讼理由均不能成立；2.原审判决适用最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，属于适用法律错误。请求二审法院撤销重审判决，依法改判恢复3号楼楼梯口底层面积的原有状态，共摊共用；上诉费由被上诉人承担。
被上诉人顾文超、范秀凤答辩称：1.根据被上诉人与上诉人赵艳、赵兵分别提交的证据，原审判决认定被上诉人与玖玖商城业主签订的楼梯口转让协议有效是完全正确的；2.原审判决适用《中华人民共和国物权法》及相应的司法解释对本案进行实体判决是正确的。请求二审法院查明事实，驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审相同；对原审查明的事实，本院予以确认。
本院二审另查明下列事实：
一、当事人之间的争议历次诉讼情况如下：
1.2008年3月17日，顾文超起诉赵德贵相邻关系纠纷一案，在该案审理过程中，顾文超于2008年4月7日向原审法院申请撤诉，原审法院于同日以（2008）建民一初字第756号民事裁定书裁定准许顾文超撤诉。
2.2008年4月8日，顾文超起诉赵兵、赵艳、第三人赵德贵相邻关系纠纷一案，在该案审理过程中，顾文超于2008年10月21日向原审法院申请撤诉，原审法院于同日以（2008）建民一初字第935号民事裁定书裁定准许顾文超撤诉。
3.2009年1月24日，顾文超起诉赵兵、赵艳、赵德贵所有权确认纠纷一案，原审法院经审理于2009年9月28日作出（2009）建民一初字第0522号民事判决，认为业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内重大事项及表决权，由业主共同决定。处分共有建筑物的部分应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主，且占总人数三分之二以上的业主同意。建湖县近湖镇玖玖商城3号楼西楼梯应属于顾文超与赵兵、赵艳在内的3号楼全体业主共同享有和共同管理，双方在诉讼中均主张对西楼梯享有权利。虽有部分业主同意出售，但未达到3号楼建筑物总面积三分之二以上的业主，且占总人数三分之二以上的业主同意。因此，双方主张对西楼梯享有权利均没有法律依据，不予支持。业主对他人占有使用共有部分，有权请求恢复原状，故顾文超请求赵艳迁让出共有的玖玖商城3号楼西楼梯一、二、三层楼梯间，并恢复原状，符合法律规定。赵兵未侵害业主共有部分，赵德贵系受赵艳委托，其行为应由委托人承担。据此，原审判决：一、赵艳于判决发生法律效力后15日内迁让出建湖县近湖镇玖玖商城3号楼西楼梯一、二、三层楼梯间，并将西楼梯间底层一间恢复原状；二、驳回顾文超对赵德贵、赵兵的诉讼请求；三、驳回顾文超的其余诉讼请求。
4.2011年1月28日，顾文超、范秀凤起诉赵兵、赵艳财产权属纠纷一案，在审理过程中，顾文超、范秀凤于2011年7月20日向原审法院申请撤诉，原审法院于同日以（2011）建民初字第0300号民事裁定书裁定准许顾文超、范秀凤撤诉。
5.2011年8月4日，顾文超、范秀凤起诉赵兵、赵艳所有权确认纠纷一案，原审法院经审理于2013年10月10日作出（2011）建民初字第1088号民事判决。该判决认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内改变共有部分用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主，且占总人数三分之二以上的业主同意。本案争议的位于建湖县近湖镇玖玖商城3号楼西楼道一层踏步下方的共有面积部分（面积约为6平方米），虽属于顾文超、范秀凤与赵兵、赵艳在内的3号楼全体业主共同享有和共同管理，但就本案的具体情况，该争议的共有面积应当归并给顾文超、范秀凤使用为宜。理由：第一、2004年4月12日，玖玖商城3号楼开发商温州神力集团房地产开发有限公司驻建湖办事处承诺将该共有部分出卖给顾文超、范秀凤，并收取其5000元定金，事先有约定；第二、2004年12月24日，建湖县建房物业管理有限公司、建湖县安达房地产开发有限公司、江苏建业建筑安装工程集团有限公司等部门在县相关部门的安排下，为使终止业务活动的开发商温州神力集团房地产开发有限公司驻建湖办事处应承担的合同义务得到全部履行，同时使顾文超、范秀凤的遗留车库问题得以妥善解决，积极协调案涉矛盾的处理。经协商，3号楼第7至第13间业主夏艾华、ＸＸ圣、李如娟、蒋林均同意转让共有权利，并分别收取顾文超、范秀凤4300元；第三、案涉讼争楼梯间的共有部分面积为相对独立的空间，该共有面积权利的归并使用，对整幢建筑区划内的其他业主的居住、经营等合法权利没有损害。该幢楼东段第1至第6间房屋业主对东段的公用楼梯踏步一层下的共有面积的处理意见应视同对西段楼梯踏步一层下的共有面积的处理意见；第四、案涉讼争楼梯间的共有部分面积为相对独立的空间，该共有面积权利的归并使用不违反法律、法规的禁止性规定，同时也不违反管理规约的规定。综上，赵艳认为顾文超、范秀凤据以主张权利的协议为无效协议，以及顾文超、范秀凤诉称所指的西楼梯口应属赵艳、赵兵所有的辩称理由不当，不予采纳。对于顾文超、范秀凤在诉讼中提出由其支付给赵艳、赵兵各4300元的主张，在本案中不予理涉。据此，依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条和最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，原审法院判决：一、位于建湖县××商城××楼××楼道底层共有面积的使用权归顾文超、范秀凤享有；二、驳回顾文超、范秀凤的其余诉讼请求。
6.上诉人赵艳、赵兵不服上述（2011）建民初字第1088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月21日立案受理，经审理于2014年6月16日以原审判决认定基本事实不清为由，作出（2014）盐民终字第0638号民事裁定书，裁定撤销原审判决，发回原审法院重审。
7.2015年6月3日，原审法院作出（2014）建民初字第1322号民事判决。上诉人赵艳、赵兵不服原审法院重审后作出的该判决，向本院提起上诉，遂引起本案二审诉讼。
二、有关建湖县近湖街道玖玖商城3号楼13户业主房屋面积调查、质证情况
二审审理期间，合议庭成员至建湖县住房管理办公室调取了争议1-13号部分业主的房屋产权登记信息：3-陆艳，房屋面积165.83m2；4-祁成良，房屋面积165.83m2；5-周士广，房屋面积165.83m2；6-李霞（马红权），房屋面积157.19m2；7-顾文超，房屋面积157.19m2；8-蒋林，房屋面积157.19m2；9-李如娟，房屋面积157.19m2；10-ＸＸ盛，房屋面积165.83m2；11-赵艳，房屋面积165.83m2；12-赵兵，房屋面积165.83m2；13-吴强（夏艾华），房屋面积157.19m2。对1-韩洪刚、2-唐桂户房屋面积情况，合议庭未能调取到该两户的产权登记信息。上诉人赵艳、赵兵称其不清楚该两户的产权面积；被上诉人顾文超、范秀凤称，1-韩洪刚的房屋面积为157.19m2，2-唐桂1**.83m2。对本院调取的上述证据，上诉人赵艳、赵兵质证称：“我不要看法院调查的登记表，要看就看房产证书。”被上诉人顾文超、范秀凤质证称：“对法院调查的各户房屋面积没有异议。”经审阅案涉玖玖商城一期宗地图，被上诉人顾文超、范秀凤所称的1-韩洪刚的房屋面积为157.19m2，2-唐桂1**.83m2的情况，与该宗地图一致。因此，本院对该两户的面积予以确认。
三、争议空间的结构情况说明
建湖县近湖街道玖玖商城3号楼计有13户业主，每户房屋均为“一上三”结构，一楼为每一户面向北侧的门市。若业主需要进出二楼住宅，则必须通过面向南侧的、东西两座公用直行楼梯上下通行。该13户业主在二楼北侧共有一道长廊进出各户住宅，每户通过自家二楼住宅的内置楼梯上、下三楼；二、三楼之间没有公用楼梯。本案争议的空间面向北侧，系由南侧的直行楼梯背面（北侧）斜坡与业主面向北侧的两家商铺东西墙体围堵形成的半封闭空间。该狭小空间亦面向北侧，其内侧因受整幢楼的南侧直行楼梯坡度影响，而形成较为低矮的结构。合议庭成员察看现场时，该空间内零星的散落着一些杂乱的物件。
四、同意顾文超、范秀凤使用争议空间的业主情况
案涉房屋的13户业主中，被上诉人顾文超、范秀凤已向1号韩洪刚、2号唐桂、3号陆艳、5号周士广、6号李霞（马红权）、8号蒋林、9号李如娟、10号ＸＸ盛、13号吴强（夏艾华）支付了讼争楼梯间的使用费；13户业主的房屋建筑总面积为2103.95m2。截至目前，包括被上诉人顾文超、范秀凤在内，共有10户同意将该共有空间的使用权归并两被上诉人享有，另有一户业主即4号祁成良未参与双方的争议，亦未领取任何一方当事人支付的空间使用费。前述10户业主的房屋专有部分面积为1610.46m2，其占房屋建筑物总面积的76.54%，达2／3以上。
本院认为：
建筑物区分所有权人对共有部分的权利称为共有权。该共用部分也称共有部分，是为一幢建筑物中专有部分所有权人共有和共同管理的部分。共用部分的本质特征是，其服务于整个建筑物的使用或整个业主的利益。
本案中，3号楼业主对共有权的处分行为是否有效涉及下列事实的认定与处理：
一、讼争楼梯间为3号楼业主共有，还是玖玖商城全体业主共有？
根据我国《房产测量规范》对住宅楼共有建筑面积的分摊方法的规定，室外楼梯间、电梯井、垃圾道等共有建筑面积纳入整幢楼房屋的建筑面积予以计算，并依照住宅楼共有建筑面积的分摊方法和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积计算各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。
结合本案，讼争楼梯空间位于3号楼13户业主所行走楼梯的下方，其上方的楼梯位于3号楼整幢楼的内部，亦系为该整幢楼的使用或全体业主的利益进行服务。按照《房产测量规范》之规定，该楼梯间所占用面积已纳入3号楼全体业主的公摊面积进行计算。3号楼之外的其他业主既未分摊这一部分面积，当然也不应享有该部分的共有权利。因此，应当认定该讼争楼梯间为3号楼全体业主共有，而非玖玖商城全体业主共有。
二、房屋开发商是否有权出售讼争楼梯间？
根据上述分析，3号楼全体业主基于享有专有部分的所有权而对居住建筑物的内部讼争楼梯空间等共有部分享有共有及共同管理的权利，故房屋开发商无权出售讼争的楼梯间。现玖玖商城开发商温州神力集团房地产开发有限公司利用其开发商的身份收取顾文超、范秀凤支付的讼争楼梯间使用费，该开发商的行为侵害了3号楼全体业主的共有权益，应当认定其对该讼争楼梯间的所有权能所作处分行为无效。
三、讼争楼梯间使用权的归属如何认定？
我国《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”
根据上述法律规定，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条又进一步明确：“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’。”对于该条第一款第七项有关共有和共同管理权利的其他重大事项方面的决定，有“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业同意”即可代表全体业主作出共同决定。这种决定一经作出，也同样是代表全体业主的共同意思表示，对所有业主均产生权利和义务方面的效力。对于如何确定“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”的范围问题。最高人民法院在物权法的条文解释中也作出了说明，即在《物权法》没有明确规定的情况下，审判实践中需要根据具体情况判定。
结合本案，讼争楼梯空间系由于通行楼梯建设而自然形成的内部结构相对独立的空间，其开口向外，与消防、房屋结构的完整性等涉及公共安全利益并无关联。现3号楼建筑物专有部分占建筑物总面积三分之二以上（约76.54%）的业主均同意将该讼争楼梯间使用权通过有偿使用的方式处分给范秀凤、顾文超使用，且系基于建筑物的自然性质、用途而进行的合理有效利用与管理需要，故本院认定3号楼专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主的该处分行为合法有效。
综上所述，上诉人赵艳、赵兵的上诉理由不能成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人赵艳、赵兵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞静云
代理审判员 杨汉勇
代理审判员 张海静
二〇一六年五月六日
书 记 员 李华英