新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉民二初字第403号
原告（反诉被告）：巴州和硕县宝鑫置业有限公司。
法定代表人：王宝成，系该公司经理。
委托代理人：芦军，系新疆联恒律师事务所律师。
被告（反诉原告）：朱建花，女，1959年出生，汉族。
委托代理人：马如云，男，1957年出生，汉族。系朱建花丈夫。
委托代理人：孙存占，系新疆旭达律师事务所律师。
原告巴州和硕县宝鑫置业有限公司（以下简称宝鑫置业公司）与被告朱建花之间的商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年5月13日受理后，依法由审判员马守元适用简易程序独任审理，于2014年5月21日公开开庭进行了审理。审理中，被告朱建花当庭提起反诉，本院受理后合并进行了审理。原告宝鑫置业公司的委托代理人芦军、被告朱建花的委托代理人马如云、孙存占到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宝鑫置业公司诉称：2011年6月，原、被告双方签订了一份商品房买卖合同。约定将原告开发的龙壹华庭9幢1层402室出售给被告朱建花，双方约定被告的付款方式为：首付房款10万元，余款40.5万元于2011年12月30日付清；合同同时约定，逾期超过3日后，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金。合同签订后，被告朱建花一直未按约定付清房款，被告朱建花至今仍有60000元的房款未付。鉴于被告的严重违约行为，故原告诉诸法院。请求：1、判令被告朱建花支付房款60000元；2、判令被告朱建花承担违约金75075元；3、本案诉讼费、邮寄送达费由被告朱建花承担。
针对被告朱建花的反诉，我公司认为向朱建花交付房屋确实延迟了，但延迟交付系承建我公司房屋的承建方迟延交付所造成；另外反诉原告的主张超过诉讼时效；还有反诉原告违约在先，其主张的违约金也过高。综上请求驳回反诉原告的反诉请求。
被告朱建花辩称：我购买原告宝鑫置业公司房屋属实，现确实有其60000元房款未付。但我认为是原告宝鑫置业公司违约在先，其逾期840天才交付房屋。现对其要求支付60000元房款我同意，但对其主张违约金我不承担。针对原告宝鑫置业公司的起诉，我反诉，请求判令反诉被告宝鑫置业公司支付逾期交房违约金173550元。按照合同约定其应该承担违约金324000元，但考虑实际情况，我已对违约金自行减少，只主张其中的173550元。
原告宝鑫置业公司为支持其本诉部分诉讼主张，向本院提交了商品房买卖合同一份。拟证实被告购买原告的房屋总价款为505000元，被告至今尚有60000元房款未付，以及双方约定逾期付款违约责任为未付款总额按日万分之十承担违约金的事实。
经质证，被告对证据真实性无异议。该证据真实合法，与本案具有关联，本院对该证据的真实性予以确认。
被告朱建花为支持本诉部分的抗辩主张，向本院提交了发票三张，拟证实其已付房款金额，及按合同约定支付了首付款100000元事实。
经质证，原告宝鑫置业公司对证据真实性无异议。该证据真实合法，与本案具有关联，本院对该证据的真实性予以确认。
反诉原告朱建花未提交证据。
反诉被告宝鑫置业公司为支持反诉抗辩主张，向本院提交了房屋租赁合同两份，拟证实与反诉原告购买的房屋同地段、同面积处房屋在2013年的租赁价格，以证实反诉原告主张的违约金远远高于其出租房屋取得租金的损失事实。
经质证，反诉原告对证据真实性、关联性均不认可，认为房屋租赁的租金价格是双方协商决定的。本院对该证据的关联性不予确认。
通过原、被告举证、质证、本院认证及当事人的陈述，本院确认以下法律事实：
2011年6月14日，原告（反诉被告）宝鑫置业公司与被告（反诉原告）朱建花协商后签订一份商品房买卖合同。双方在合同中约定，出卖人即原告（反诉被告）宝鑫置业公司将开发建设中的龙壹华庭小区第9幢1层402号房屋（建筑面积70.74平方米）出售给被告（反诉原告）朱建花，价款按建筑面积计算，总金额505000元。双方在合同中约定付款方式及期限为首付房款100000元，余款405000元于2011年12月30日前付清。双方约定买受人逾期付款违约责任为（1）逾期在3日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；（2）逾期超过3日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金。原告（反诉被告）宝鑫置业公司向被告（反诉原告）朱建花交房时间约定在2011年10月30日前。双方约定逾期交房的违约责任为逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的交房日最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。合同签订后，被告（反诉原告）朱建花按期支付了首付款100000元，于2011年7月28日向原告（反诉被告）宝鑫置业公司支付房款100000元，于2012年3月12日向原告（反诉被告）宝鑫置业公司支付房款145000元，于2012年5月10日向原告（反诉被告）宝鑫置业公司支付房款90000元，于2012年5月17日向原告（反诉被告）宝鑫置业公司支付房款10000元。原告（反诉被告）宝鑫置业公司于2014年3月27日将房屋交付被告（反诉原告）朱建花。被告（反诉原告）朱建花尚有原告（反诉被告）宝鑫置业公司房款60000元未付。
本案争议焦点：1、被告（反诉原告）朱建花是否应该承担逾期付款的违约责任；2、反诉原告朱建花的反诉是否超过诉讼时效；3、反诉被告宝鑫置业公司是否应该承担逾期交房的违约金及反诉原告朱建花主张的违约金是否过高？
本院认为：本案双方当事人协商一致签订的商品房买卖合同合法成立，受法律保护。买卖双方应各自严格履行合同约定的义务。被告（反诉原告）朱建花认可尚欠原告（反诉被告）宝鑫置业公司房款60000元，并同意支付，本院予以确认。针对本案争议焦点一即被告（反诉原告）朱建花是否应该承担逾期付款的违约责任问题；原告（反诉被告）宝鑫置业公司认为被告（反诉原告）朱建花未按约定付清房款，按约定应承担违约金75075元。被告（反诉原告）朱建花抗辩认为是原告（反诉被告）宝鑫置业公司违约在先，其交房在先，而其未按时交房，为此其不承担逾期付款的违约责任。根据双方在合同中的约定，被告（反诉原告）朱建花在支付原告（反诉被告）宝鑫置业公司首付房款后，原告（反诉被告）宝鑫置业公司应在2011年10月30日交房，而被告（反诉原告）朱建花应在2011年12月30日前付清剩余房款，但原告（反诉被告）宝鑫置业公司实际交房日为2014年3月27日。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，本院认为原告（反诉被告）宝鑫置业公司交房在先，被告（反诉原告）朱建花付款在后，为此原告（反诉被告）宝鑫置业公司在未履行交房义务前，被告（反诉原告）朱建花享有暂不支付剩余房款的抗辩权。因此原告（反诉被告）宝鑫置业公司主张由被告（反诉原告）朱建花承担2014年3月27日前的违约金不符合法律规定，本院不予支持。被告（反诉原告）朱建花在2014年3月27日即原告（反诉被告）宝鑫置业公司交房后应即时付款，但其至原告（反诉被告）宝鑫置业公司诉讼仍未付清剩余房款60000元明显构成违约，为此其应从2014年3月28日起至2014年5月7日按未付款金额60000元承担原告（反诉被告）宝鑫置业公司的违约金2460元（60000元×41天×10／10000）。
针对本案争议焦点二即反诉原告朱建花反诉是否超过诉讼时效问题。原告（反诉被告）宝鑫置业公司抗辩认为反诉原告朱建花提起反诉主张违约金超过诉讼时效；反诉原告朱建花认为未超过。本院认为，原告（反诉被告）宝鑫置业公司应该在2011年10月30日前向被告（反诉原告）朱建花交房，否则即构成违约。根据双方的合同约定，作为买受人被告（反诉原告）朱建花有权解除合同，也有权要求继续履行合同，但其并未要求解除合同，其选择的是要求继续履行合同。根据双方约定合同继续履行的，自本合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十承担违约金。从双方的约定可以看出，出卖人承担违约金的时间并未明确有截止日期。原告（反诉被告）宝鑫置业公司也并未向被告（反诉原告）朱建花明确表示不承担违约责任，且其还在履行合同交房义务，为此作为权利人朱建花主张其违约的权利并未超过2年，故本院对原告（反诉被告）宝鑫置业公司抗辩反诉原告超过诉讼时效的意见，因其与法不符不予采纳。
针对本案争议焦点三即反诉被告宝鑫置业公司是否应该承担逾期交房的违约金及反诉原告朱建花主张的违约金是否过高问题。反诉原告朱建花反诉认为反诉被告宝鑫置业公司逾期840天才履行合同约定的交房义务，明显违约，请求判令其按合同约定承担逾期违约金173550元。反诉被告宝鑫置业公司抗辩其逾期交房系承建方迟延交付所致，反诉原告朱建花认为与其无关，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，反诉被告宝鑫置业公司抗辩逾期交房系承建方造成而不承担违约责任与法不符，本院不予采纳。反诉被告宝鑫置业公司抗辩反诉原告朱建花主张的违约金过高，即要求减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，结合双方陈述的该地段房屋租金价格，本院对反诉被告宝鑫置业公司要求减少违约金的请求予以采纳，对反诉原告朱建花主张的违约金减少后支持97500元，超出部分过高不予支持。综上，关羽：龄、健康状况等因素确定合理的护理期限，但最长不超过二十年。因因因因在在在在地地另另外另外依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一、二款、第一百三十八条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告朱建花支付原告巴州和硕县宝鑫置业有限公司房款60000元；
二、被告朱建花支付原告巴州和硕县宝鑫置业有限公司违约金2460元；
三、驳回原告巴州和硕县宝鑫置业有限公司的其他本诉请求；
四、反诉被告巴州和硕县宝鑫置业有限公司支付反诉原告朱建花违约金97500元；
五、驳回反诉原告朱建花的其他反诉请求。
上述一、二、四项相抵后，限反诉被告巴州和硕县宝鑫置业有限公司于本判决生效后十日内付清反诉原告朱建花违约金35040元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费3001元，减半收取1501元，由原告巴州和硕县宝鑫置业有限公司承担1476元，由被告朱建花承担25元；邮寄送达费50元由被告朱建花承担。反诉受理费3772元，减半收取1886元，由反诉被告巴州和硕县宝鑫置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。
审判员 马守元
二〇一四年七月二十四日
书记员 赫倩倩