湖北省黄石市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂02民终31号
上诉人（原审被告暨反诉原告）黄石市金利源餐饮有限责任公司，住所地黄石市武汉路55号。
法定代表人汪霞，系该公司经理。
被上诉人（原审原告暨反诉被告）王吟桦。
委托代理人赵文华，湖北太圣律师事务所律师。
上诉人黄石市金利源餐饮有限责任公司（以下简称金利源公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服黄石市西塞山区人民法院（2015）鄂西塞民初字第00248号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：金利源公司在租赁王吟桦名下商铺前进行看房考察，知道王吟桦名下商铺一楼过道的有其他商户经营的现状。王吟桦与金利源公司经过协商后于2013年11月16日签订一份租赁合同，合同约定王吟桦将其所有的黄石市武汉路55号第4栋203号商铺出租给金利源公司经营，租赁期限6年，从2014年1月16日起至2020年1月15日止，前三年每年租金为50万元，后三年租金每年58万元；合同签订时金利源公司一次性交清第一年租金50万元及押金5万元，第二年房屋租金于2014年12月15日前支付，之后的租金均在每年的12月15日前支付，金利源公司需按合同约定按时交纳租金，如违约30天金利源公司无条件退出门面等。合同签订后，金利源公司如约支付50万元租金及保证金5万元，王吟桦将门面交付给金利源公司。经过装修，上岛咖啡如期开门营业至今。在经营期间，金利源公司因一楼公用部分被其他商户占用过道的问题要求王吟桦处理，王吟桦也向物业反映该情况，由于过道系业主公用部分，物业一直未解决。2014年12月15日，金利源公司未交纳第二年租金，2015年1月26日王吟桦制作一份解除房屋租赁通知书，并于2015年1月28日通过邮政快递向金利源公司送达解除合同通知书，2015年1月29日金利源公司的员工姜海情签收。随后王吟桦于2015年2月4日诉至法院，请求判令：1、金利源公司向王吟桦支付自2015年1月17日至合同解除之日期间的房屋租金19178元；2、金利源公司向王吟桦支付自合同解除之日起至起诉之日止的房屋使用费8220元及至腾退房屋之日的房屋使用费；3、金利源公司向王吟桦支付逾期支付房租的利息损失3422元；4、金利源公司停止经营，立即拆除装修搬出房屋并交付房屋给王吟桦；5、诉讼费用由金利源公司承担。
原审判决认为：王吟桦与金利源公司2013年11月16日签订的租赁合同系双方真实意思的表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，依法受法律保护，合同双方均应按合同约定全面履行各自的义务。案件争议的焦点：一、王吟桦交付的租赁物是否有瑕疵？金利源公司辩称王吟桦交付的租赁房屋面积不足500平方米，公用部分未交付使用，由此认为租赁物有瑕疵。双方的租赁合同未约定租赁面积，而且金利源公司已正常装修使用王吟桦交付的租赁物，没有严重影响到租赁物的使用效益，关于公用部分的交付问题，金利源公司在承租前就已经知道公用部分的现实状况，金利源公司已经装修开业经营一年，公用部分的通道已经正常使用，因此，金利源公司辩称王吟桦交付的租赁物瑕疵的理由不充分。二、先履行抗辩权行使前提主要是当事人间互负债务，且互负之债务需对等或者基本对等，如果一方履行的系次要义务或者履行瑕疵，另一方则不能以对方次要义务未履行或瑕疵履行为由拒绝履行自己的主要义务。在租赁合同关系中，出租人主要义务是交付租赁物，并负有适租义务，而承租人主要义务是支付租金。王吟桦作为出租人已保证被告正常使用租赁物，其基本义务已经完成，且金利源公司已正常开业经营，而金利源公司没有支付租金，其主要义务尚未完全履行。因此，金利源公司辩称行使先履行抗辩权拒绝支付租金的理由不充分，法院不予支持。三、租赁合同是否已经解除？《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，金利源公司逾期不支付租金，王吟桦可以解除合同；《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。王吟桦提交的证据证明在诉前向金利源公司送达的解除合同通知书金利源公司于2015年1月29日签收，租赁合同现已解除。四、金利源公司的反诉是否支持？《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，第三十四条第三款规定“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期届满前提出”。金利源公司在开庭时才提交反诉状，已超过举证期限。因此，金利源公司的反诉法院不予支持。综上所述，自2015年1月17日至合同解除之日2015年1月29日的房屋租金应为50万元÷365天×13天=17810元；自合同解除之日至房屋腾退之日的房屋使用费应按（50万元÷365天）1370元／天计算。因此，王吟桦要求金利源公司支付2014年12月15日至2015年1月29日的租金19178元及停止经营，立即拆除装修并交付房屋的诉讼请求，其合理部分17810元，符合法律规定，法院予以支持。《中华人民共和国合同法》规定出租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。加上租赁合同未约定延期支付租金的利息损失，故王吟桦要求金利源公司支付逾期租金的利息损失3422元，不符合法律规定，法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款、第七十条的规定，判决：1、王吟桦与金利源公司2013年11月16日签订的租赁合同于2015年1月29日解除；2、金利源公司应当于判决生效之日起十日内向王吟桦支付2015年1月17日至2015年1月29日的房屋租金17810元；3、金利源公司应当于判决生效之日起十日内向王吟桦按（50万元÷365天）1370元／天支付从2015年1月19日至2015年2月4日的房屋使用费8220元，此后的房屋使用费按（50万元÷365天）1370元／天支付至房屋腾退之日止；4、金利源公司应当于判决生效之日起十日内停止经营，立即拆除装修并于应当于判决生效之日起十五日内交付房屋给王吟桦；5、驳回王吟桦的其他诉讼请求。
宣判后，金利源公司不服原审判决，向本院提出上诉称：1、
其反诉没有超过法律规定的时间，原审判决对其的反诉处理不当；2、王吟桦随意找人签收解除合同通知书，签收人并非其公司的员工，其公司没有收到解除合同通知书；3、王吟桦交付的租赁物一楼门面、二楼过道均被他人占有、使用，影响了其顾客的进出和消费，王吟桦交付的房屋的面积应为673㎡，而实际交付只有500㎡，原审判决认定王吟桦交付的房屋没有瑕疵，明显错误。故请求二审法院依法改判或发回重审。
王吟桦辩称：1、金利源公司提出反诉请求与其本诉请求实质上是相同的问题，原审法院对金利源公司的反诉已经进行了审查认定，原审判决不予支持金利源公司的反诉并无不当；2、在其没有起诉金利源公司之前，金利源公司从来没有提过交付房屋有瑕疵的问题，金利源公司在交房前，已经进行过实地考察，是非常清楚房屋的现状；3、解除合同通知书是通过邮局特快专递的方式送达，并非是对方所称其随意找人签收。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审判决认定事实属实。
另查明：金利源公司于原审第一次开庭时提交反诉状，请求法院判令：1、确认王吟桦的解除合同行为无效；2、王吟桦按双方签订的房屋租赁合同约定及《中华人民共和国合同法》规定交付符合租赁用途的完整商铺；3、房屋的租金应按房屋的实际面积计算，王吟桦应返还多付的租金；4、反诉费由王吟桦承担。
还查明：租赁物黄石市武汉路55号第4栋2单元03号房的建筑面积673.83㎡，套内面积505.54㎡，公共部位和公用房屋分摊建筑面积168.29㎡。
本院认为：依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条之规定，金利源公司可以在法庭辩论终结之前提起反诉。按照新法优于旧法的原则，原审判决适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》认定金利源公司只能在举证期限届满之前提起反诉，对金利源公司的反诉不予支持，属适用法律不当，应予纠正。但不属于对反诉没有审理。金利源公司提起的反诉核心观点与其针对王吟桦本诉的答辩实质上是同一意思，金利源公司在签订《租赁合同》前已经对租赁物进行过实地查看，知道该栋房屋一楼部分门面和过道为他人使用，但双方并没有对王吟桦应该收回一楼他人使用的部分门面和过道在《租赁合同》中进行特别约定，且金利源公司已经正常的装修、开业使用，这说明该栋房屋一楼部分门面和过道为他人使用并没有对金利源公司的经营造成影响。双方签订的《租赁合同》附件《商品房买卖合同》对租赁物的面积进行了详细的描述，即：租赁物黄石市武汉路55号第4栋2单元03号房的建筑面积673.83㎡，公共部位和公用房屋分摊建筑面积168.29㎡，套内面积505.54㎡。金利源公司要求王吟桦应交付使用面积673.83㎡租赁物的理由不能成立，故金利源公司认为王吟桦交付的房屋有瑕疵的反诉及上诉理由不能成立，本院不予支持。金利源公司没有按照《租赁合同》的约定按时支付租金，王吟桦在经过催讨租金未果的情况下，通过全球邮政特快专递EMS向还在正常经营的金利源公司送达《解除合同通知书》并无不当，经查询该邮件是金利源公司的姜海情签收，王吟桦已经按照法律规定履行了解除《租赁合同》的相关程序，故金利源公司提出王吟桦解除《租赁合同》行为无效的反诉和《解除合同通知书》没有送达的上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，部分适用法律错误，但不影响其结果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费650元，由金利源公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘红斌
审判员 柴 卓
审判员 乐 莉
二〇一六年二月三日
书记员 黄显珠