南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2018）桂7102民初39号原告：广西瑞林亨商贸有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道。法定代表人：黄瑞玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨迪月，北京市尚衡（南宁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：常鸿力，北京市尚衡（南宁）律师事务所律师。被告：广西荣标商贸集团有限公司，住所地南宁市青秀区怡宾路。法定代表人：谢名森，该公司董事长。委托诉讼代理人：龙维勇，广西众维（南宁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李娟，广西众维（南宁）律师事务所实习律师。被告：南宁市青秀区中山街道办事处津头村一组，住所地南宁市青秀区中山街道办事处津头村*组。负责人：黄俊平，该组组长。原告广西瑞林亨商贸有限公司（以下简称瑞林亨公司）与被告广西荣标商贸集团有限公司（以下简称荣标公司）、南宁市青秀区中山街道办事处津头村一组（以下简称津头村一组）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用简易程序于2018年2月7日公开开庭进行了审理。原告瑞林亨公司的委托诉讼代理人杨迪月，被告荣标公司的委托诉讼代理人龙维勇、李娟，被告津头村一组的负责人黄俊平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞林亨公司向本院提出诉讼请求：1.被告荣标公司、津头村一组继续履行《凤岭·中央广场房屋租赁合同》，租赁期限自实际交房之日起20年；2.被告荣标公司、津头村一组向瑞林亨公司支付违约金142670.21元（以已付租金488764元为基数，按每日万分之三，自2014年12月31日起暂计至2017年8月30日，共计142670.21元，以后另计至实际交付之日止）；3.本案诉讼费由被告荣标公司、津头村一组承担。事实与理由：瑞林亨公司与荣标公司于2014年5月7日签订《凤岭·中央广场房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方约定瑞林亨公司租赁荣标公司投资建设的凤岭·中央广场B座，租赁期限20年，租金为18.94元/平方米/月，20年租金总额为488764元，荣标公司应于2014年12月30日前交付租赁房屋给瑞林亨公司。合同签订后，荣标公司于2014年5月9日出具收据，确认收到瑞林亨公司20年总租金488764元。房屋交付时间到期后，荣标公司未按合同约定交付租赁房屋，荣标公司于2014年12月10日、2015年4月3日、2016年1月4日、2016年5月20日分别出具通知，对逾期交付房屋行为愿意按照合同约定承担违约责任。根据《凤岭·中央广场房屋租赁合同》的约定，瑞林亨公司要求荣标公司继续履行双方之间签订的《房屋租赁合同》，租赁期限自实际交房之日起20年，荣标公司并应支付相应的违约金。荣标公司与津头村一组系合作关系（合伙关系），合作（合伙）开发本项目，即津头村一组出项目用地、荣标公司出资建设，并被授权对外招租，荣标公司与津头村一组共同开发建设该项目，双方应共同承担本案相应的民事责任。故瑞林亨公司诉至本院。荣标公司辩称：1.同意继续履行《凤岭·中央广场房屋租赁合同》，租赁期限自实际交房之日起20年；2.瑞林亨公司要求荣标公司支付违约金的部分诉讼请求已经超过两年的诉讼时效，超过部分不应当予以支持；3.瑞林亨公司主张的违约金计算标准过高，应当由法院调整至按照中国人民银行同期贷款利率计算；4.瑞林亨公司只是与荣标公司签订租赁合同，与津头村一组没有关联性，故瑞林亨公司要求津头村一组履行相应义务没有事实法律依据。津头村一组辩称：与荣标公司的意见一致。本院经审查认定事实如下：2014年5月7日，瑞林亨公司（乙方）与荣标公司（甲方）签订了《凤岭·中央广场房屋租赁合同》,约定：津头村一组全权委托甲方投资建设凤岭·中央广场，并授权委托甲方全权进行自主经营及对外招商租赁；甲方将其投资建设的位于南宁市青秀区出租给乙方；租期自2014年12月30日至2034年12月30日止；每月租金为18.94元/平方米，20年租金为488764元；乙方须于签订本合同当日付清全部租金；甲方应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察、消防等单位联合验收合格的房屋交付乙方使用；甲方如未按本合同规定的期限将该房屋交付乙方使用，逾期超过60日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付租金万分之三的违约金；乙方承租该房屋的租期按实际交房日开始计算等内容。2014年5月9日，瑞林亨公司向荣标公司支付了租金488764元。2014年12月10日，荣标公司向瑞林亨公司发出《通知》，告知瑞林亨公司无法按时交付房屋。2015年4月3日、2016年1月4日、2016年5月20日，荣标公司分别三次向瑞林亨公司发出不能如期交房的《通知》，并承诺于2016年12月31日交付房屋且承担违约责任。但荣标公司仍未能在承诺的交房之日履行交房义务，故瑞林亨公司起诉至法院。至本案开庭审理，荣标公司未向瑞林亨公司交付承租的房屋，且涉案房屋尚未竣工验收。另查明，涉案房屋的土地使用权人是津头村一组，用地性质为商业用地，涉案房屋已取得建设工程规划许可证、建设用地规划许可证。津头村一组委托荣标公司进行自主经营及对外招商招租，双方于2013年1月1日签订《合作开发土地合同书》约定，自2013年1月1日至2026年12月31日，荣标公司对津头村一组第三产业综合楼总建筑面积189502.22平方米全部建筑物具有承包经营权，自2027年1月1日至2058年12月31日，双方对上述建筑按比例进行权益分配，荣标公司享有的权益占建筑物面积的55%，其对该部分面积在2027年1月1日至2058年12月31日享有使用、出租、收益、经营的权利。上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：《凤岭·中央广场房屋租赁合同》、《收据》、《通知》、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、《合作开发土地合同书》、当事人陈述及庭审笔录等。本院认为，瑞林亨公司与荣标公司于2014年5月7日签订的《凤岭·中央广场房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效。合同签订后，瑞林亨公司依约向荣标公司支付了租金。根据合同约定，荣标公司应于2014年12月30日将房屋交付给瑞林亨公司，逾期超过60日后未交付的，瑞林亨公司要求继续履行合同的，合同继续履行，租期按实际交房日开始计算。荣标公司至开庭审理时仍未将涉案房屋交付给瑞林亨公司，且瑞林亨公司、荣标公司均同意继续履行合同，租期从实际交房日开始计算20年，因此，瑞林亨公司要求继续履行合同、租期从实际交房日开始计算20年的诉讼请求，本院予以支持。《合同法》第一百一十条第一项的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形的除外：法律上或者事实上不能履行的。本案合同标的物即涉案房屋至今仍处于施工建造阶段，无法交付使用，属于在事实上不能履行的情形，故待涉案房屋交付条件成就后，荣标公司应按照合同约定将涉案房屋交付给瑞林亨公司使用，不得擅自变更或解除合同。《凤岭·中央广场房屋租赁合同》签订后，瑞林亨公司依约向荣标公司支付了租金，并无违约。荣标公司逾期交付房屋已构成违约，根据合同约定，荣标公司应当支付违约金。荣标公司主张瑞林亨公司提出的违约金诉请已超过诉讼时效，对此本院认为，荣标公司在2016年5月20日还向瑞林亨公司承诺同意承担违约责任，就算从2016年5月20日开始计算，瑞林亨公司主张违约金的诉讼请求也没有超过诉讼时效。根据合同约定，违约金从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，每日按已交付租金万分之三计付。该约定的违约金标准并没有过高，荣标公司主张将违约金的计算标准调整为中国人民银行同期贷款利率本院不予采信。荣标公司应以已付租金488764元为基数，按每日万分之三向瑞林亨公司支付从2014年12月31日起至实际交房时止的逾期交付房屋的违约金。但若合同于房屋交付之前解除，则计算至合同解除之日止。关于津头村一组是否承担责任的问题。瑞林亨公司与荣标公司签订的合同已载明荣标公司对涉案房屋享有自主经营及对外招商租赁的权利。荣标公司和津头村一组签订的《合作开发土地合同书》也约定，荣标公司事实上享有对外出租本案涉案房屋的权利。根据合同相对性原则，本案租赁合同签订及合同履行的主体是瑞林亨公司与荣标公司，津头村一组不应对荣标公司在本案中因出租房屋产生的债务承担连带责任，瑞林亨公司要求津头村一组承担责任的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款和第二款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广西荣标商贸集团有限公司继续履行与原告广西瑞林亨商贸有限公司签订的《凤岭·中央广场房屋租赁合同》，租赁期限从实际交房之日起20年；二、被告广西荣标商贸集团有限公司向原告广西瑞林亨商贸有限公司支付逾期交付房屋违约金（违约金计算方法：以488764元为基数，按每日万分之三计算，从2014年12月31日起计至实际交房时止；若合同于房屋交付之前解除，计算至合同解除之日止）；三、驳回原告广西瑞林亨商贸有限公司的其他诉讼请求。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10114元，减半收取计5057元（原告已预交），由被告广西荣标商贸集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。审判员  罗宏萍二〇一八年二月十日书记员  周珍苑附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。