安徽省淮北市相山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）相民一初字第02803号
原告：谢方侠，女，1964年2月3日出生，汉族，小学文化，无业，住安徽省淮北市相山区。
委托代理人：李刚，安徽众星合律师事务所律师
被告：任圣楠，女，1983年7月15日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
被告：淮北市明星房地产开发有限责任公司，住所地安徽省淮北市孟山路7-1花园大厦四楼。
法定代表人：任圣楠，该公司董事长。
委托代理人：赵雷，安徽龙兴律师事务所律师。
原告谢方侠与被告任圣楠、淮北市明星房地产开发有限责任公司（简称明星公司）民间借贷纠纷一案，本院于2015年11月18日立案受理后，依法由代理审判员孟娇适用简易程序，于2015年12月23日公开开庭进行了审理。原告谢方侠及其委托代理人李刚到庭参加诉讼，被告任圣楠、明星公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
谢方侠诉称：2013年12月24日，任圣楠因经营需要向我借款25万元，双方签订房屋抵押借款合同，约定借款期限一年，借款月利率1.8%。合同同时约定若任圣楠逾期还本付息应自逾期之日起按照所欠本金和利息总额的每日0.05%的标准支付违约金并承担我实现债权的费用。同时，任圣楠将位于濉溪县开发区某小区6幢1202号房屋作为借款抵押，并在房地产管理局办理了商品房买卖合同备案手续。备案手续办理后，我将25万元交付给任圣楠，任圣楠支付利息至2014年9月3日，之后本息未付。现诉至法院，请求判令：1、任圣楠及明星公司连带偿还我借款本金25万元、利息4.05万元及违约金8250元（利息、违约金应按照合同约定的利率及违约金计算方法计算至全部债务履行完毕之日止）；2、判令我对涉案的抵押房产（位于濉溪县开发区某小区6幢1202号房产）拍卖处置的价款有优先受偿权；3、任圣楠、明星公司承担本案的一切诉讼费用、律师费等实现债权的费用。
任圣楠及明星公司未进行答辩，亦未提交证据。
经审理查明：2013年12月24日，任圣楠因明星公司生产经营需要与谢方侠签订房屋抵押借款合同及借据，约定谢方侠出借给任圣楠25万元，借款期限自2013年12月24日至2014年12月24日，借款月利率1.8%，每月支付一次利息。合同同时约定若任圣楠未按合同约定归还借款本息时应自逾期之日起按照出借款总额的每日0.05%的标准向谢方侠支付违约金并承担谢方侠支出的律师代理费等相关费用。任圣楠用位于濉溪县经济开发区某小区6幢1202号房屋作为借款抵押并为谢方侠办理了商品房买卖合同备案手续。明星公司作为担保人在借据上加盖公章。2013年12月27日，谢方侠通过银行转账方式向任圣楠交付借款25万元。借款后，任圣楠按照约定利率支付利息至2014年9月3日。现因任圣楠、明星公司未按约偿还借款本息致本纠纷发生。为本次诉讼，谢方侠支出律师代理费3000元。
以上事实，有谢方侠的当庭陈述及其提交的房屋抵押借款合同、借据、转账凭证、商品房买卖合同、律师费发票予以证明，本院予以认定。
本院认为：债务应当清偿。任圣楠向谢方侠借款25万元，双方签订房屋抵押借款合同，谢方侠实际交付借款25万元，双方之间民间借贷法律关系成立，本院予以认定。合同约定的借款期限为一年，自2013年12月24日至2014年12月24日，故保证期间为2014年12月25日至2015年6月25日。因保证期间已过，明星公司作为连带保证人可免于承担担保责任。因任圣楠作为明星公司法定代表人在房屋抵押借款合同中表明借款用途为生产经营需要，故明星公司作为使用借款进行生产经营的企业应与任圣楠共同承担还款责任。对谢方侠要求任圣楠与明星公司共同偿还借款本金25万元的诉讼请求，本院予以支持。双方在合同中约定的借款月利率为1.8%，符合法律规定，但双方同时约定了每日0.05%的逾期违约金，二者之和超出法律关于民间借贷利率的规定限度。谢方侠在庭审中要求任圣楠与明星公司自2014年9月4日按照年利率24％向其支付利息与违约金符合相关法律规定，本院予以支持。同时，任圣楠与明星公司应按合同约定承担谢方侠为本次诉讼支出的律师代理费3000元。
根据《中华人民共和国担保法》的规定，以城市房地产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。谢方侠诉称任圣楠为担保借款合同的履行而与其签订商品房买卖合同并办理商品房买卖合同备案，但并未办理抵押登记手续，故任圣楠与谢方侠签订商品房买卖合同并办理备案的行为并不产生抵押的效力，谢方侠诉请对任圣楠提供抵押的房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条、第四十一条、第四十二条第（二）项，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条第二款、第二十六条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告任圣楠、淮北市明星房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内偿还原告谢方侠借款本金25万元及利息、违约金（利息与违约金之和自2014年9月4日起按照年利率24%计算至借款清偿之日止）；并支付谢方侠律师代理费3000元。
二、驳回原告谢方侠的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5781元，因本案适用简易程序审理，减半收取2890.5元，由原告谢方侠负担490.5元，由被告任圣楠、淮北市明星房地产开发有限责任公司负担2400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
代理审判员 孟娇
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 孟杨
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条：债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第九十条：合法的借贷关系受法律保护。
第一百零八条：债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国担保法》
第十九条：当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十一条：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第二十六条：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
第四十一条：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十二条第（二）项：办理抵押物登记的部门如下：
（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十三条第二款：企业法定代表人或负责人以个人名义与出借人签订民间借贷合同，所借款项用于企业生产经营，出借人请求企业与个人共同承担责任的，人民法院应予支持。
第二十六条：借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
第三十条：出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。