北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初8584号原告：孙振波，男，1962年2月13日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：尚娟，北京市兰台律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴慧琳，北京市兰台律师事务所律师。被告：王琇，女，1981年4月15日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被告：张苍严（精神残疾），女，1931年11月19日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。法定代理人：王兰国（张苍严之女），1952年5月22日出生，汉族，北京市供销合作社刘家窑冷库退休工人，住北京市丰台区。被告：胡金华，女，1958年9月1日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。三被告委托诉讼代理人：苑春梅，北京市金桥律师事务所律师。三被告委托诉讼代理人：王鹏（王琇之夫），1977年4月1日出生，汉族，北京梁克刚艺术场馆管理服务有限公司职员，住北京市丰台区。原告孙振波诉被告王琇、张苍严、胡金华物权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙振波及其委托诉讼代理人尚娟、吴慧琳，被告张苍严的法定代理人王兰国，被告胡金华，被告王琇、张苍严、胡金华的委托诉讼代理人苑春梅、王鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙振波向本院提出诉讼请求：要求依法确认北京市丰台区东铁营30号1幢1层（以下简称30号1幢1层）房屋归我所有，要求三被告协助我办理房屋所有权变更登记手续。事实和理由：1985年8月，案外人王庆恩找到我，说丰台区东铁营30号房主陈福田因急需用钱，欲出售两间北房（具体坐落：北京市丰台区东铁营30号1幢1层、2幢1层），价格是5500元。王庆恩的同族孙子王国鹏（王琇之父）想买下，但王国鹏出不起两间房的钱，想找人共同买，一人一间，各出资2750元。王庆恩说他原本想与王国鹏一同买，但因各种原因不想买了，于是问我是否愿意买。我当时无房居住，便同意购买两间北房中的西屋（即30号1幢1层），并将凑齐的2750元房款交给了王庆恩。同年10月左右，我搬到房主陈福田临时安置的里院东南角的一间厨房过渡。1986年12月左右，在前述房屋的原租户赵兰亭搬离后，我与王国鹏的父母一同到出售的房屋内，王国鹏父母住北房东屋，我住北房西屋。我入住北房西屋后于1987年在西屋旁建了一间厨房，此后在这间房娶妻生女，居住生活至今。2016年1月，王国鹏的前妻胡金华找到我，告知我居住的房屋房主是王国鹏，我到丰台区房管局进行查询后才知道我购买、居住的西房产权于2001年被登记到了王国鹏名下。我认为，王国鹏未经我同意，擅自将我出资购买的房屋产权登记到自己名下，严重侵害了我的合法权益，故我诉至法院。王琇、张苍严、胡金华辩称，原告起诉我们确权纠纷一案没有充足的事实证据和法律依据。原告与王国鹏之间没有任何房屋买卖关系，王国鹏的子女与原告之间也没有买卖关系，故确权无从谈起。根据物权法规定，不动产的权属以房屋管理机关登记为准，涉案房屋现登记在王国鹏名下，没有争议。自1985年至今已32年，已经超过诉讼时效。综上，我们不同意原告的诉讼请求，要求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：王国鹏与胡金华原系夫妻，二人于2009年1月9日离婚，王琇系王国鹏与胡金华之女。2013年2月7日，王国鹏死亡。张苍严系王兰国、王国鹏、王国庆之母，张苍严为精神残疾人，残疾等级壹级。本院依法释明原被告双方可通过特别程序确定张苍严的民事行为能力，亦可在本案申请民事行为能力鉴定，但双方在本院限定的期限内均未提起特别程序之诉，亦未提交鉴定申请。通过与张苍严接触，本院发现张苍严现无法准确表达其真实意思，本院在考虑张苍严的现实生活、王兰国和王国庆的身体状况的基础上，并征询王兰国、王国庆的意见，依法指定王兰国作为张苍严在本案的法定代理人。30号1幢1层、北京市丰台区东铁营30号2幢1层（以下简称30号2幢1层）房屋原产权人系陈福田。1985年9月9日，陈福田（卖房人）与王国鹏（买房人）签订《契约》一份，约定：“兹有丰台区东铁匠营30号房主陈福田，愿将本院北房两间卖给本院住户王国朋。房屋坐落在本院内，北房两间。房屋结构瓦房，房屋面积33.5平方米（东西长6.7米，南北长4.75米），院落使用面积31.8平方米（东西长6.7米，南北长4.75米）。房屋与院墙界线：东至陈福田西后房栅有0.5米滴水，南至陈福田北院墙，西至苗福昌东房栅和院墙，房栅和院墙为王国朋与苗福昌共用房栅和院墙。北至陈玉儒院有滴水0.5米。关于走向问题：王国朋出门走向途经苗福昌门口。房屋售价3000元整。空口无凭立此为证。立约人：卖房人陈福田，买房人王国朋，证明人王天平。公元1985年9月9日。”后北京市丰台区东铁营30号1幢1层、30号2幢1层房屋由陈福田转移登记到王国鹏名下，北京市丰台区东铁营30号1幢1层房屋建筑面积19.34平方米，北京市丰台区东铁营30号2幢1层房屋建筑面积19.57平方米。《私房买卖保证书》卖房人处加盖陈福田的名章，无手写签字，买房人处加盖王国鹏的名章，无手写签字。《房产卖契》卖产人处加盖陈福田的名章，无手写签字，买产人处加盖王国鹏的名章，无手写签字。1989年11月6日，王国鹏、胡金华签订《赠与书》一份，内容为：我们夫妻二人在北京市丰台区东铁营30号有北房二间，现将其中一间（北房东侧）自愿赠与崇建荣所有。1989年11月7日，北京市丰台区公证处出具（89）京丰证字第0453号《公证书》，内容为：兹证明王国鹏（男，1954年8月9日出生）与胡金华（女，1958年9月1日出生），于1989年11月6日在《赠与书》上盖章。后崇建荣将东铁营30号2幢1层房屋卖予宋国山。30号1幢1层房屋现登记在王国鹏名下，砖木结构，房屋总层数1层，建筑面积19.34平方米，房产证填发日期2001年3月1日。1985年8月27日，王国鹏、陈福田、赵兰亭签订《协议书》一份，载明：“经原房主陈福田，现房主王国朋，住户赵兰亭共同协商，关于赵兰亭现在所居住门牌30号北房两间的事宜协商后的一致意见是：赵兰亭现在仍然继续居住，在居住时间内不得以各种借口强行搬家，居住时间最迟不得超过1986年12月31日为止，不管发生什么问题，仍将按时将北房两间腾退给现房主。”孙振波在《协议书》复印件上签名，签名位置在王国鹏的签名之后。2009年1月9日，王国鹏与胡金华签订《离婚协议书》，约定：“双方于1980年12月2日在丰台区婚姻登记处登记结婚。婚后因感情不和，双方自愿协议离婚。并对子女抚养、财产分割、债权债务处理等达成如下一致意见：一、子女抚养：子女已成年，并独立生活。二、共同财产分割：无共同财产。三、债权债务处理：无债权债务。我们自愿协议离婚，完全同意本协议的各项条款内容，亦无其它不同意见。”孙振波提交户口簿、结婚申请书、独生子女证、社保证明、有线电视用户证、中国联通北京分公司客户综合业务登记单、北京市丰台区东铁营街道横七条第一社区居民委员会开具的证明，孙振波以此证明其户籍于1987年9月迁入丰台区东铁营30号，且长期在此居住、生活。王琇、张苍严、胡金华对该部分证据的真实性无异议，但不认可孙振波的证明目的，称当年大部分是租住或借住房屋，户口登记不能证明房屋所有权情况，不能证明孙振波是诉争房屋的购买人和所有权人。孙振波提交北京宣武长江出租汽车公司于2016年6月9日出具的《证明》，主要内容为：“我公司职工孙振波同志于1985年11月份来我厂参加工作，所居住地址为北京市丰台区东铁营30号。该同志在我单位所填写并经查证的全部信息与材料中，其居住地址均为北京市丰台区东铁营30号。从未在任何档案中有过其他变更住址，特此证明孙振波同志在此住址长期居住。并曾在调查职工住房信息过程中，知晓此住址的房屋为孙振波本人在1985年购买。1987年，孙振波与其爱人周世双在他所购买的房屋内结婚，我厂工会及有关领导均到此前去祝贺。1988年其子女孙娜在该居住地出生，一家三口一直在此居住至今。我单位证明孙振波同志是于1985年至今长期固定居住在北京市丰台区东铁营30号，从未变更过其他住址，该同志在此居住，街道、单位均予以证明、证实。”王琇、张苍严、胡金华对该证明的真实性、证明目的均不予认可。原审中王琇、张苍严表示对该证明无异议。孙振波提交北京市公安局强制治疗管理处于2016年9月27日出具的《证明》，主要内容为：王国鹏（身份证号与本案所涉王国鹏身份证号一致）于2001年5月15日至8月14日在该所强制隔离戒毒。孙振波以此证明王国鹏有吸毒史，孙振波曾为办理房屋产权登记事宜找过王国鹏，但得知王国鹏吸毒一直不敢再找其办手续。王琇、张苍严、胡金华对该证明的真实性无异议，但不认可孙振波的证明目的。陈福田作为证人出庭作证，证言主要内容为：1985年，陈福田欲将其所有的东铁营30号外院的两间北房出售，在该院里院租住的王国鹏之母表示要买房，并让其子王国鹏再找个人一起出资购买，过了一段时间王国鹏将购房款3000元付给陈福田，双方在卖房契约上签了字，王国鹏还加盖了其父的印章表示是代其父母办理买房手续，同时陈福田、王国鹏以及当时租住该房的赵兰亭还签了一个关于赵兰亭何时将房屋腾退给新房主的协议；之后，孙振波拿着陈福田、王国鹏、赵兰亭签订的协议书找到陈福田，称他就是和王国鹏母亲合伙买房的人，他来北京接父亲的班，没有地方住，让陈福田给他解决住房问题；陈福田问王国鹏的母亲孙振波是不是跟她合伙买房的人，王国鹏的母亲说是，后陈福田将里院一间厨房腾给孙振波暂时使用，赵兰亭搬走后，王国鹏之母搬到陈福田出售的两间北房中的东侧一间居住，孙振波搬到西侧一间居住；王国鹏到房管部门办理产权过户手续时陈福田将自己的印章交给王国鹏去盖章，陈福田本人并未到场。陈福田还提交陈福田、王国鹏、赵兰亭签订的协议书复印件，称该复印件系其证言中提及的孙振波找陈福田时交给陈福田的。秦京生作为证人出庭作证，主要内容为：秦京生与孙振波的姐姐相熟，有一次秦京生在王庆恩家看见王庆恩把孙振波买房的钱交给王国鹏，孙振波的姐姐说是王庆恩帮孙振波买了一间房。原一审审理过程中王庆恩作为证人出庭作证，证言主要内容为：1985年8月，王庆恩同乡王国鹏找王庆恩称有人要卖两间房，价格5500元比较便宜，但其买不起，找王庆恩一起买，王庆恩看房后与王国鹏商量每人各出2750元买下，各人得一间，后考虑到自己作为单位书记不适合买房，其妻的内侄孙振波看房后同意买房，并将2750元交给王庆恩，后王庆恩将王国鹏叫到家中将2750元交给了王国鹏，王国鹏在王庆恩写好的一张收条上签了字，王庆恩将款付给王国鹏时秦京生、王研在王庆恩家吃饭，王国鹏签字的收条在王庆恩家换家具、装修房屋的过程中遗失；孙振波曾经为办理房屋过户手续的事找过王庆恩，王庆恩让其找王国鹏；王庆恩曾安排王国鹏在王庆恩所在单位做临时工，后王国鹏私自拿走单位财产被开除。孙振波称王庆恩于2017年10月去世，故本案开庭无法到庭。原一审审理过程中张朝福作为证人出庭作证，证言主要内容为：张朝福与孙振波曾系邻居关系，孙振波于1985年或1986年搬入东铁营30号后二人相识，张朝福曾听陈福田说孙振波系买房后搬入；王国鹏曾在张朝福工作所在戒毒所戒毒。孙振波以陈福田、秦京生、王庆恩、张朝福的证言拟证明如下内容：在购房之初，王国鹏一家向陈福田表示因无力支付两间房屋的房款需要找人合伙购买；购房协议签署后，临时安置期间以及实际入住购买的涉案房屋时，王国鹏一家均认可孙振波出资购买了涉案房屋；最初王国鹏就是计划由二人共同购买房屋，王国鹏仅购买一间房屋；孙振波已通过王庆恩向王国鹏支付了2750元购房款。王琇、张苍严、胡金华对上述证人证言发表如下质证意见：不认可陈福田的证言，其证言前后矛盾，一开始说张苍严没有能力买房，后又说有能力买房；陈福田对办理房产过户的过程陈述不属实，办理房屋变更登记肯定要本人到现场；80年代初张苍严的精神已经有问题；秦京生的证言有疑点，对于交钱的细节秦京生不清楚，其证言不足以采信；王庆恩的证言存在疑点，王庆恩与孙振波有亲戚关系，王庆恩作为中间人没有书面协议，交付房款也没有证据；张朝福的证言只能证明孙振波的居住地址。孙振波提交王研、胡志刚和崇建荣出具的书面证言两份，王研证言的主要内容为：1985年秋天，王研、王庆恩、王国鹏、秦京生一起吃饭时，王庆恩提到买房的事，并拿出一沓钱交给了王国鹏，说是孙振波的购房款。胡志刚和崇建荣的证言主要内容为：二人于1989年经朋友介绍购买了王国鹏位于东铁营30号的北房两间，并搬入东侧一间北房，当时孙振波一家已经居住在西侧一间北房，询问孙振波后得知其居住的那间房是其1985年花钱买的，胡志刚、崇建荣找到王国鹏要说法，后王国鹏把孙振波住的那间房的房款退回，后崇建荣将该房交给单位置换了其他房屋，办理分户手续时还找与该房共墙的孙振波盖了章。王琇、张苍严、胡金华认为证人未到庭，证明形式有欠缺。王琇、张苍严、胡金华提交崇建荣与宋国山的《买卖房屋协议书》一份，该协议书主文第3-4行有“此房有一面伙墙与王国鹏共用”的表述。王琇、张苍严、胡金华以此证明孙振波虽然住进了涉案房屋，但崇建荣也认为王国鹏是涉案房屋所有人。孙振波称该协议书上的表述只是为了与房屋登记情况一致，并不能证明房产的所有情况。王琇、张苍严、胡金华提交北京市大兴县精神病医院病历首页、体格检查表、病历记录（均为复印件），病历首页显示日期为1993年7月2日，主诉处显示“精神病史12年……”。王琇、张苍严、胡金华以此证明张苍严80年代初已经患有精神分裂症，故陈福田称他和张苍严交涉买房事宜不真实。孙振波称对该组证据的真实性、证明目的均不予认可，精神病史12年只是自述，无相关证据，是否是间歇性精神病也没有证据，不能以此认为张苍严当时没有行为能力。王琇、张苍严、胡金华提交（2013）丰民初字第05906号民事判决书，系王琇诉杨斌借款合同纠纷，该判决书经审理查明部分显示：2013年1月王国鹏因生意周转原因向杨斌借款5万元，以北京市丰台区东铁营30号1幢1层房屋作为抵押物，并办理抵押登记。杨美作为证人出庭作证，证言主要内容为：杨美和王国鹏是同学，1981年开始一起做生意，一开始做服装生意，后来做水果生意，每天都有几百元的收入；1985年，王国鹏买房后杨美曾在王国鹏家住过，和胡金华一起住在最里面那间；1985年时王国鹏家有钱，第一个买的车。刘秋华作为证人出庭作证，证言主要内容为：刘秋华与王国鹏是发小、同学，1981年时王国鹏做买卖，卖水果和服装，挺有钱的，胡金华带着金项链和手镯；1990年时王国鹏他们说八几年在派出所后面买了两间房。唐振兰作为证人出庭作证，证言主要内容为：唐振兰与王国鹏是邻居、朋友，八十年代初唐振兰做水果生意，经常和王国鹏一起上货；聊天时王国鹏说他在铁营医院后面买了房。孟连生作为证人出庭作证，证言主要内容为：5年前王国鹏在孟连生那里住，需要住院治疗，费用是孟连生帮王国鹏借的；王国鹏说他有两间房可以做抵押，孟连生去房管局核实房屋登记情况，写的是王国鹏的名字，没做过抵押，没有过买卖；孟连生曾去房屋处实地查看，没进院内，在墙头看了看。孙振波对杨美、刘秋华、唐振兰、孟连生的证言发表如下质证意见：证人对王国鹏做生意的描述不相符，证人对八十年代做生意的描述存疑；1985年赵兰亭还未搬走，不存在王国鹏及父母住进去的问题。本院认为：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。另外，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案诉争的30号1幢1层房屋的所有权于2001年由陈福田名下变更至王国鹏名下,其变更事由为房屋买卖,该房档案资料表明王国鹏于1985年向陈福田购买了坐落在东铁营30号的北房两间,其中一间为建筑面积19.34平方米的30号1幢1层,另一间为建筑面积19.57平方米的30号2幢1层,后王国鹏将30号2幢1层房屋转让他人,30号1幢1层则登记在王国鹏名下,档案资料除所附王国鹏与陈福田签订的契约为1985年外,最早的资料落款时间为1988年3月28日的《私房买卖保证书》、《房屋产权位置图》、《北京市郊区房屋估算表》，即王国鹏在与陈福田签订契约三年后申请办理房屋所有权变更登记手续，期间将30号2幢1层房屋转让，六年后领到30号1幢1层的房屋所有权证。孙振波称1985年王国鹏向陈福田购买两间北房中西侧一间系其出资购买，并称其自购买后即在该房居住至今已逾三十年，孙振波的户口薄记载其户口自1987年9月由崇文区天坛东里迁入东铁营30号，其妻女于2004年6月迁入该址，且原房主陈福田、街坊张朝福、原告姑父王庆恩的证言均认可孙振波自1985年或1986年期间入住30号1幢1层房屋后居住至今。故本院对孙振波入住30号1幢1层房屋入住时间的陈述予以采信。关于孙振波入住30号1幢1层房屋的原因系其所称的出资购房抑或系被告所称的借住一节，虽然孙振波未提供其出资购房的直接证据，但其户籍迁入的事实、北京宣武长江出租汽车公司出具的《证明》内容与王国鹏将同时自陈福田处购买的曾由王国鹏父母居住的30号2幢1层房屋转让他人而保留并无亲属关系的原告居住的30号1幢1层房屋、王国鹏自己名下无其他住房而任登记在自己名下的房屋由并无亲属关系的原告居住30年既未收回房屋又未收取房屋使用费、王国鹏曾在公安机关强制治疗管理处接受强制戒毒、王国鹏与胡金华离婚时签署的离婚协议书中也未将该房作为夫妻共同财产予以分割、王国鹏去世前以该房抵押向他人借款而未向原告收回房屋或收取房屋使用费的事实以及证人证言相互印证，应认定孙振波诉称王国鹏于1985年与陈福田签订契约购买的东铁营30号的北房两间中的一间系孙振波出资购买，其入住北房两间中的西侧一间即30号1幢1层房屋的事由系出资购房的主张具有高度可能性，对孙振波要求确认该房屋所有权归其所有的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下：坐落于北京市丰台区东铁营30号1幢1层房屋归孙振波所有，王琇、张苍严、胡金华于本判决生效后七日内协助孙振波办理房屋所有权变更登记手续。案件受理费2300元，由孙振波负担（已交纳）。财产保全费5000元，由孙振波负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张莉莉人民陪审员  王建民人民陪审员  高卫红二〇一八年一月九日书 记 员  杨璟怡