福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终1820号
上诉人（原审被告）陈延结，男，1973年10月13日出生，汉族。
委托代理人叶树蔚，福建民丰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）厦门夏商百货集团有限公司。
法定代表人陈亨溉，董事长。
委托代理人潘虹、许迎迎，职员。
原审第三人厦门悦实商业管理有限公司。
法定代表人童志贵，总经理。
上诉人陈延结因与被上诉人厦门夏商百货集团有限公司（以下简称夏商公司）、原审第三人厦门悦实商业管理有限公司（以下简称悦实公司）合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2015）海民初字第2566号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，一、2011年5月26日，陈延结取得厦门市海沧区新阳工业区02-13地块使用权（厦国土房证第地00010989号）。2011年4月13日，陈延结（注：出租方、甲方）与童志贵（后为悦实公司悦实公司的法定代表人，注：承租方、乙方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将位于厦门市海沧区新盛路19号（新阳工业区02-13地块）2#楼及2#楼扩建楼租赁给乙方使用，租赁面积为7381.22平方米，租赁期限为15年，自2011年10月1日起至2026年9月31日止，免租期为5个月，即从2011年5月1日起至2011年9月31日止，每月租金不含税价23万元，租金按每两年递增8%计算。《租赁合同》第5.1条约定：“乙方应于本合同签订当日，向甲方支付履约保证金50万元。……”《租赁合同》第6.1条约定：“甲方同意乙方投资建设开发该场地，并同意乙方将该场地以招商引资的分租方式转租于第三方（未经甲方书面同意不得将整幢整体房屋转租给第三方），物业管理由乙方自行管理，甲方需出具一份全权委托书予乙方，乙方便于对外签订租赁合约。”2011年7月6日，陈延结（注：委托人）向童志贵（注：受托人）出具一份经公证的委托书，公证书号码为（2011）厦鹭证内字第05322号，载明委托人拥有位于厦门海沧新阳新盛路19号02-13地块使用权及地上2号房在建工程（含扩建工程），委托人委托受托人全权处理上述地块及工程的对外招商、与入住商户签订租赁合同、到政府各职能部门（包括但不限于房地产管理部门、规划局、水务集团、供电局等）办理相关的手续等事务。本委托书未能穷尽，且为受托人办理委托事项所必需之其他代理权限，应本着促成委托事项完成之本意，视为已得到委托人的充分授权。受托人在办理委托事项时所为的相关行为，视为委托人本人亲为，因此所签署的相关文件及支付的相应税费，委托人均予以承认。受托人有转委托权。委托期限：即日起至上述代理事项办完时止。2011年8月4日，悦实公司悦实公司注册成立，法定代表人系童志贵。2011年9月5日，悦实公司向陈延结支付租金690000元，保证金500000元。
二、2011年9月8日，陈延结（注：出租方，甲方）与悦实公司（注：承租方，乙方，原名称为厦门悦实商业投资管理有限公司，后更名为现名）签订一份《租赁合同》，合同的租赁标的物及有关租赁期限、免租期、租金、履约保证金的约定与前述陈延结与童志贵签订的《租赁合同》的内容一致。同日，悦实公司（注：出租方，甲方）与夏商公司夏商公司（注：承租方，乙方）签订一份《租赁合同》，约定本合同租赁物位于厦门市海沧区新盛路19号2号楼，租赁物权证为厦门市土地房屋权证000109**号，产权人为陈延结，甲方已经获得必要授权（甲方向乙方提供的书面授权书作为本合同附件），有权出租该租赁物。甲方同意将位于厦门市海沧区新盛路19号2号楼一至四层商场（但不包括一楼101号、102号、103号及104号四个店面）（以下简称案涉房产）租赁给乙方作为百货经营场所，百货经营场所套内建筑面积约为8413平方米。甲方应于2011年10月31日前将租赁物交付给乙方，具体以双方签字盖章的租赁物交付确认书为准；乙方应于租赁物交付日起三个半月内开业，甲方免除乙方自租赁物交付日起三个半月的租金。租赁期限为15年，自乙方经营场所开业之日起计算。合同还约定，年租金和物业费按百货经营场所销售额（含税）分段计算，按月支付，甲方收取乙方租赁费用和其他所有费用的银行账号开户名为甲方。夏商公司及悦实公司的法定代表人均在合同尾部授权代表人处签字。上述《租赁合同》没有附件，在签订该份合同时，悦实公司向夏商公司出示了陈延结于2011年7月6日出具的经公证的委托书原件，并提供一份复印件给夏商公司。
三、2012年1月16日，陈延结（注：委托人）向悦实公司（注：受托人）出具一份经公证的委托书，载明：委托人拥有位于厦门市海沧区新阳新盛路19号02-13地块使用权及地上2号房在建工程（含扩建工程），现委托人委托受托人全权处理上述地块及工程的对外招商、与入住商户签订租赁合同，到政府各职能部门（包括但不限于房地产管理部门、规划局、水务集团、供电局等）办理相关的手续等事务。本委托书未能穷尽，且为受托人办理委托事项所必需之其他代理权限，应本着促成委托事项完成之本意，视为已得到委托人的充分授权。受托人有转委托权。受托人在办理委托事项时所为的相关行为，视同委托人本人亲为，因此所签署的相关文件及支付的相应税费，委托人均予以承认。委托期限从即日起至上述代理事项办完时止。
四、2012年7月3日，陈延结（注：甲方）和悦实公司（注：乙方）就厦门市海沧区新阳工业区新盛路19号2号楼扩建工程（2层楼面往上加盖一层）的建设及租赁事宜签订《补充协议书》一份，约定甲方同意乙方出资对2号楼扩建工程2楼楼面占地695平方米往上加盖一层，层高5米；所有工程款资金由乙方全部承担，甲方同意加盖层使用面积695平方米到2026年9月1日止免收租金；本补充协议书作为原租赁合同的补充。
五、2012年10月10日，夏商公司（注：承租方，乙方）与悦实公司（注：出租方，甲方）签订一份《补充协议》，对双方于2012年9月8日签订的《租赁合同》第六条“经营场地装修”进行补充。《补充协议》第二条“履约保证金”约定：（一）因甲方承担本商场装修费用加大了甲方现金压力，乙方同意向甲方支付履约保证金1500万元，履约保证金不计息，从第六年（自履约保证金支付之日起计算）起乙方支付给甲方的履约保证金本金开始逐月抵扣乙方应付给甲方的租金，至抵扣完毕为止；（二）在本补充协议生效后15日内，乙方将上述履约保证金转入甲方账户。《补充协议》第五条约定：“本补充协议签订后的10日内，甲方应协同租赁物场所产权人陈延结对其本人签署的《确认函》（详见附件）办理公证手续并提交乙方备案。本补充协议经双方法定代表人或授权代表签字或盖章，加盖公司公章并办理上述公证手续后立即生效。”同日，陈延结（注：甲方）与悦实公司（注：乙方）签订一份《协议书》，载明：甲方与乙方于2011年9月8日签订了关于厦门市海沧区新盛路19号（新阳工业区02-13地块）2#楼及2#楼扩建楼的租赁合同，乙方将案涉房产中的部分场地又转租给夏商公司，甲方同意乙方在甲方与乙方的原合同规定期限内进行转租，乙方要求甲方为其及夏商公司出具经公证确认函一份（公证书编号：（2012）厦思证内字第3079号）；该公证书《确认函》原意只表明作为原出租人的甲方同意乙方将该场地转租给夏商公司，不作其他证明；甲方同意乙方先将二号楼四楼1970平方（加盖层）转租给夏商公司使用，因甲、乙双方就二号楼四楼（加盖层）面积1970平方米层高5米尚未签订正式书面租赁合同，双方需在三个月内签订该部分的正式租赁合同后，乙方方可经营使用，双方具体权利义务由新租赁合同约定为准；如因该公证书确认函的理解与甲方出具该公证函的原意不一致所造成的损失，全部由乙方承担。
六、2012年10月15日，陈延结向夏商公司及悦实公司出具一份经公证的《确认函》，载明：本人（陈延结）对夏商公司与悦实公司于2011年9月8日签订的《租赁合同》及2012年10月10日签订的《补充协议》已知悉、认可，并同意双方签订及履行上述合同及补充协议，租赁合同及补充协议均需提供给本人备份。夏商公司及悦实公司均在《确认函》上予以盖章。
七、2014年，陈延结向法院提起诉讼，请求解除其与悦实公司于2011年9月8日签订的《租赁合同》及2012年7月3日签订的《补充协议书》，并要求悦实公司支付拖欠的房屋租金等。在审理过程中，经法院调解，陈延结和悦实公司同意继续履行上述《租赁合同》及《补充协议书》。同年，陈延结向福建省厦门市中级人民法院（以下简称厦门中院）提起诉讼，请求解除上述《租赁合同》及《补充协议书》，并要求悦实公司支付拖欠房屋租金及违约金等。经厦门中院主持调解，陈延结与悦实公司达成调解协议同意于2014年11月21日前支付尚拖欠陈延结的部分租金。2015年，陈延结再次向厦门中院提起诉讼，请求解除上述《租赁合同》及《补充协议书》，并提出要求悦实公司支付拖欠房屋租金及违约金等诉请。经厦门中院调解，陈延结和悦实公司均同意双方签订的上述《租赁合同》及《补充协议书》继续履行；悦实公司同意支付陈延结拖欠的房屋租金及违约金。
八、2015年6月4日，陈延结出具两份经公证的《终止委托声明书》，一份载明：陈延结于2011年7月6日授权童志贵代为办理位于厦门海沧新阳新盛路19号02-13地块及地上2号房在建工程（含扩建工程）的相关事宜【详见（2011）厦鹭证内字第05322号《公证书》】；陈延结决定从即日起终止对受托人童志贵的授权，即日起童志贵不再是本人的代理人，若其仍擅自以本人的名义进行代理，一切责任由童志贵自行负责，本人不承担任何责任。另一份载明：陈延结于2012年1月16日授权悦实公司办理位于厦门海沧新阳新盛路19号02-13地块及地上2号房在建工程（含扩建工程）的相关事宜【详见（2012）厦鹭证内字第00343号《公证书》】；陈延结决定从即日起终止对受托人悦实公司的授权，即日起悦实公司不再是本人的代理人，若其仍擅自以本人的名义进行代理，一切责任由悦实公司自行负责，本人不承担任何责任。
九、2015年6月8日，陈延结委托福建民丰律师事务所向夏商公司发出一份《律师函》，告知夏商公司从即日起终止（2011）厦鹭证内字第05322号及（2012）厦鹭证内字第00343号公证《委托书》对童志贵、悦实公司的委托事项，并向夏商公司送达经公证的《终止委托声明书》各一份。《律师函》还载明：2011年9月8日，陈延结就上述租赁标的物与悦实公司签订了《租赁合同》，2012年7月3日，双方又就《租赁合同》签订了《补充协议书》；为便于承租人悦实公司招商，陈延结作为上述租赁标的物的所有权人，于2011年7月6日（双方商谈建立租赁关系前期）向童志贵出具一份经公证的《委托书》，授权童志贵负责上述租赁标的物的对外招商、与入住商户签订租赁合同等事宜；在与悦实公司签订《租赁合同》之后，因授权对象问题，陈延结又与童志贵协商解除了上述《委托书》；2012年1月16日，陈延结改由对悦实公司做出授权；事实上，陈延结的本意是与悦实公司就上述租赁标的物建立租赁关系并允许承租人悦实公司转租，而非委托其代理陈延结出租租赁标的物。2015年6月27日，夏商公司向陈延结发出一份《回函》，载明：陈延结此前授权悦实公司代表陈延结与夏商公司签订《租赁合同》及《补充协议》，由夏商公司向陈延结承租位于厦门市海沧区新盛路19号一至四层商场用于百货经营；鉴于陈延结终止对悦实公司的委托授权，夏商公司请求陈延结最迟于2015年7月10日前重新明确上述《租赁合同》项下的租金支付账户以及发票开具事宜。
后夏商公司诉至法院，请求判令：确认夏商公司与陈延结陈延结自2011年9月8日起存在租赁关系。
原审法院认为，本案的争议焦点在于悦实公司与夏商公司于2011年9月8日签订《租赁合同》及于2012年10月10日签订《补充协议》是否系陈延结陈延结委托。结合双方举证、质证，法院分析认定如下：一、陈延结虽已于2011年4月3日将案涉房产向案外人童志贵出租，后因悦实公司注册成立，童志贵为悦实公司的法定代表人，陈延结又于2011年9月8日与悦实公司签订租赁合同，将案涉房产出租给悦实公司。根据合同相对性原则，夏商公司并不知晓陈延结与童志贵或悦实公司之间的租赁关系，不能因陈延结与童志贵或悦实公司存在租赁关系而否定陈延结与他人之间可能存在的租赁关系。虽然自2014年起陈延结多次因与悦实公司的租赁纠纷诉至法院，双方之间的租赁关系为法院生效法律文书所确认，但陈延结与悦实公司之间的租赁关系亦不得追溯对抗业已存在的善意悦实公司。
二、夏商公司与悦实公司签订的《租赁合同》明确载明悦实公司已经获得必要授权（悦实公司向夏商公司提供的书面授权书作为本合同附件），有权出租该租赁物，在双方签订合同之时，悦实公司向夏商公司出示陈延结出具给童志贵的委托书，并提供复印件一份给夏商公司。根据委托书记载，陈延结委托童志贵全权处理案涉房产对外招商、与入住商户签订租赁合同等，且委托书未能穷尽且为受托人办理委托事项所必需之其他代理权限，应本着促成委托事项完成之本意，视为已得到委托人的充分授权。该委托书业经公证，因此，对外而言，陈延结与童志贵之间的关系呈现的是委托代理关系，对于善意悦实公司而言，童志贵在出示委托书的前提下确能作为陈延结的代理人代为签订合同。至于童志贵与悦实公司，悦实公司在陈延结公证委托童志贵之后才注册成立，童志贵与陈延结之间的租赁合同亦系由悦实公司履行支付租金及履约保证金的合同义务；另外，陈延结在向夏商公司寄送的《律师函》中亦称，为便于悦实公司招商陈延结向童志贵出具公证委托书，后因授权对象的问题，改由对悦实公司做出授权。可见，陈延结开始对童志贵做出授权系局限于悦实公司尚未成立，童志贵与悦实公司存在主体混同，陈延结公证委托童志贵或悦实公司对其本人而言并无本质上的差异。虽然签订合同之时，悦实公司未能提供陈延结的书面授权委托书，但从合同载明的甲方（悦实公司）向乙方（夏商公司）提供的书面授权书作为合同附件可以看出，悦实公司在签订合同之时向夏商公司承诺能提供陈延结的委托书，而且童志贵作为悦实公司的法定代表人，悦实公司先行提供了陈延结委托童志贵的公证书，据此，善意悦实公司夏商公司完全有理由相信悦实公司系受陈延结的委托而与之签订租赁合同。事实上，在夏商公司与悦实公司签订合同之后不久，陈延结又出具一份经公证的委托书给悦实公司。因此，陈延结委托童志贵及悦实公司具备时间上的连续性。从委托书中载明的充分授权等字眼来看，童志贵及悦实公司的权限理应包括收取租金及保证金。
三、陈延结主张其出具公证委托书的本意是与悦实公司就案涉标的物建立租赁关系并允许悦实公司转租，而非委托悦实公司代理陈延结出租案涉标的物。法院认为，陈延结完全可以通过在与悦实公司签订的租赁合同中载明悦实公司享有转租权的方式来解决这个问题，而不必另行出具一份经公证的委托书，即便是为了便于悦实公司到政府部门办理相关手续而需要出具委托书，亦可不必将与入住商户签订租赁合同的权限委托给悦实公司。陈延结于2012年10月15日向悦实公司及夏商公司出具经公证的《确认函》一份，表示对悦实公司及夏商公司于2011年9月8日签订的《租赁合同》及2012年10月10日签订的《补充协议》已知悉、认可，并同意双方签订及履行上述租赁合同及补充协议。从陈延结与悦实公司签订的《协议书》中“如因该公证书确认函的理解与甲方出具该公证函的原意不一致所造成的损失，全部由乙方承担”的表述，说明陈延结在未出具《确认函》之时，已意识到《确认函》可能存在的理解不同的风险。因此，如果陈延结的本意系表示同意悦实公司转租，应在确认函中明确其本意，以避免相应的风险。在陈延结已先后向童志贵及悦实公司出具经公证的委托书的情况下，该份《确认函》应视为陈延结对悦实公司签订租赁合同及补充协议的代理权限的追认。
四、2012年6月4日，陈延结声明终止对童志贵及悦实公司的授权，童志贵及悦实公司不再是陈延结的代理人，并向夏商公司寄送该两份经公证的《终止委托声明书》。由此可见，正是因为悦实公司作为陈延结的代理人与夏商公司签订租赁合同及补充协议，陈延结才存在终止委托并将声明传达至夏商公司的必要性。从两份经公证的委托书到确认函再到终止委托声明书，形成完整的证据链，能相互印证夏商公司关于悦实公司系作为陈延结的代理人与夏商公司签订合同的这一主张。
综上所述，夏商公司请求确认与陈延结自2011年9月8日起存在租赁关系，具有事实和法律依据，法院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：确认厦门夏商百货集团有限公司与陈延结之间自2011年9月8日起存在租赁关系。
宣判后，陈延结不服，向本院提起上诉。
上诉人陈延结上诉请求：一、撤销海沧区人民法院作出的（2015）海民初字第2566号民事判决书。二、将本案发回重审或者改判驳回夏商公司一审的诉讼请求。三、判令一、二审诉讼费用由夏商公司承担。事实及理由：一、一审认定夏商公司为善意悦实公司是错误的。根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第14条的相关规定，本案夏商公司并非是善意的悦实公司。理由如下：（一）夏商公司在与悦实公司签订诉争的《租赁合同》时，是明知悦实公司没有代理权的，但夏商公司却依然与悦实公司签订上述合同。根据夏商公司在一审庭审中的陈述（暂且不论陈述是否真实），在悦实公司与其签订讼争的《租赁合同》时，悦实公司向夏商公司出示了陈延结出具给案外人童志贵的委托书，并提供复印件一份给夏商公司。陈延结认为，虽然案外人童志贵为悦实公司的法定代表人，但在法律上，案外人童志贵与悦实公司之间是不同的民事主体，二者不能混同。夏商公司系一家大型的国有企业，其组织机构设有法务部门并配备有专业的法务人员，其对法律的认知能力远远高于一般的自然人和法人，清楚民事主体的独立性，应当知道案外人童志贵个人获得的授权不等同于悦实公司也获得授权。在夏商公司与陈延结签订的《租赁合同》第一条第一项中这样描述：“…甲方（指悦实公司）已经获得必要授权【甲方向乙方（指夏商公司）提供的书面授权书作为本合同附件】，有权出租该租赁物，乙方对此已知悉并确认。”夏商公司在一审的诉状中称：“被告对其上述委托授权事项亦进行了公证【详见（2012）厦鹭证内字第00343号《公证书》】，该公证书系上述《租赁合同》的附件。”以上合同描述及夏商公司的自认至少可以证明以下几个问题：1、夏商公司（坚持授权的情况下）明知悦实公司获得陈延结的书面授权是悦实公司有权与其签订《租赁合同》的前提，且夏商公司自始认可的是陈延结出具给悦实公司的授权委托书。2、在签订《租赁合同》时，夏商公司有义务核实和确认悦实公司是否经得陈延结的委托授权。3、在签订《租赁合同》时，夏商公司和悦实公司必须将陈延结出具给悦实公司的授权委托书作为《租赁合同》的附件。事实上，夏商公司在与悦实公司签订上述合同时，陈延结还未对悦实公司作出任何授权，夏商公司也未事先向陈延结了解和核实悦实公司是否获得授权的情况。夏商公司在明知悦实公司提供不了合同要求的授权委托书的情况下，仍然与悦实公司签订了上述《租赁合同》，事后也未获得陈延结的追认，其在主观上存在过错。（二）夏商公司与悦实公司签订租赁合同的《补充协议》时，陈延结明确作出了拒绝授权的意思表示，但夏商公司仍然与悦实公司签订了该《补充协议》。在《租赁合同》未获得陈延结追认的情况下，2012年9月底至10初，夏商公司利用与悦实公司签订租赁合同《补充协议》的机会，要求陈延结确认授权，为此夏商公司起草了《确认函》，该《确认函》的最初版本内容如下：“现本人对厦门悦实商业管理有限公司与贵司就厦门市海沧区新盛路19号2号楼贵司承租的百货经营场所的租赁事项，在本人《委托书》授权委托的范围内具体明确以下授权委托事项：一、本人对悦实公司以其名义与贵司于2011年9月8日签订的《租赁合同》及2012年9月＊日签订的《补充协议》均予以认可，本人知悉并同意上述《租赁合同》及《补充协议》的全部条款，悦实公司履行上述《租赁合同》及《补充协议》的行为均视同本人所为。二、本人授权悦实公司向贵司收取上述《租赁合同》及《补充协议》所约定的租金及履行保证金。”受文的主体为本案夏商公司。以上《确认函》的内容可以证明夏商公司的如下本意：1、夏商公司清楚并承认2011年9月8日悦实公司与其签订的《租赁合同》是没有得到陈延结授权的，因此才有必要让陈延结以《确认函》的方式追认。2、夏商公司清楚并承认，陈延结2012年出具给悦实公司的委托书没有授权悦实公司履行合同、收到租金及保证金等授权范围，因此才有必要让陈延结以《确认函》的方式明确是否授权。因陈延结不同意授权，仅同意悦实公司转租讼争的房产，2012年9月26日至2012年10月9日期间，夏商公司、陈延结以及悦实公司围绕着《确认函》的内容进行了多次、反复的修改（夏商公司对三方多次磋商和修改《确认函》的事实一审当庭予以了承认）。从最初夏商公司要求陈延结确认悦实公司与其签订合同的行为是陈延结的授权行为，到最后因陈延结不同意授权而删除了《确认函》中有关“授权委托、视同本人所为、收取租金和履约保证金”等内容，陈延结删除上述内容的行为足以证明其拒绝授权的意思，该意思表示常人都能理解，何况是配备有专业法务人员的夏商公司。最终版本的《确认函》中，陈延结仅对夏商公司与悦实公司签订和履行《租赁合同》及《补充协议》表示知悉、认可和同意，作为讼争房产的权属人，这是陈延结同意悦实公司转租的意思表示，此等确认合乎情理。（三）本案诉争的《租赁合同》和《补充协议》是悦实公司以自己的名义与夏商公司签订，并在双方之间履行，陈延结没有直接参与合同履行，且没有直接获得履行合同的利益。1、《租赁合同》第10项第一段规定：“租金和物业费的支付方式：租金和物业费按月支付，于每月初结算上月租金和物业费，双方确认后5个工作日内乙方凭甲方出具的租金和物业费发票以转账方式支付。”真实的合同履行情况也是如此，首先，夏商公司自始均将租金和物业费交付给悦实公司，而不是陈延结；其次，相关的发票也是由悦实公司直接开具给夏商公司；物业费发票只能由具备物业服务经营资质的法人才能开具，陈延结没有资格开具该发票。2、《租赁合同》第10项第二段规定：“…乙方需向甲方支付人民币50万元作为履约保证金…。”该合同第11项规定：“甲方收取乙方租赁费用和其他所有费用的银行账号如下：开户名：厦门悦实商业投资管理有限公司；…。”实际上该50万元的保证金也是由夏商公司直接支付给悦实公司的，陈延结没有收取过该款项。3、《租赁合同》第18项规定：“…在乙方入场装修前甲方将水、电表过户给乙方或由甲方向水务、电力部门办理由乙方直接付费的相关手续（需开具增值税专用发票）…。”增值税专用发票同样只能由法人开具，作为自然人的陈延结不能开具。4、《租赁合同》第20项规定：“甲方出资购置，安装一至四层独立的中央空调系统至未端，产权归甲方所有，租赁期内，乙方承担一至四层中央空调系统的维保责任及相关费用。”事实上中央空调系统是悦实公司出资并负责安装。5、《租赁合同》第36项规定：“租赁期限内，甲方应保证持续维持租赁行为的合法性。…”陈延结认为，该条款证明夏商公司在与悦实公司签订本合同时是知道悦实公司与陈延结之间已存在房屋租赁关系的，明知悦实公司出租该房屋系转租行为，因此，夏商公司才有必要与悦实公司在合同约定该条款，以确保夏商公司与悦实公司之间的转租合同关系得以正常履行。6、《租赁合同》第26项第一段规定：“为了确保该项目整体装修和乙方商场及时开业，甲方要求乙方将商场装修交由甲方组织施工…。”同一条第二段规定：“以上由乙方付费的装修工程计价、结算办法甲乙双方另行签订补充协议，装修工程图纸、工程变更均需乙方确认。”《补充协议》第一条规定：“甲、乙双方同意本百货经营场所的装修工作由甲方组织施工，本百货经营场所所需装修费用变更为由甲方承担；…”事实上该工程由悦实公司组织施工并承担费用。7、《补充协议》第二条第（一）款规定：“因甲方承担本商场装修费用加大了甲方的现金压力，乙方同意向甲方支付履约保证金人民币1500万元，…”第（二）款规定：“在本补充协议生效后15日内，乙方将上述履约保证金转入甲方下列账户（为悦实公司所有）。”之后，夏商公司将该笔款项转入悦实公司账户。以上事实同样证明该补充协议是只在夏商公司与悦实公司之间履行。1500万元是笔巨款，现实中没有人会愿意让承租户代收这笔巨款，只有一种情况例外，那就是该笔款项本来就不是自己的。因此可以得知夏商公司与悦实公司当时的主观真实意愿就是要转租房产。该条第（三）款规定：“甲方同意向乙方提供价值不小于人民币500万元的资产（位于厦门国际广场10层A单元的房产）用于乙方向甲方支付履约保证金的担保，同时甲方同意在乙方向甲方支付履约保证金前将该资产抵押事项预先办理公证或抵押登记（实际上没有办理抵押）。”该条款中的担保财产属于悦实公司，因此甲方就是特指本案悦实公司。8、《补充协议》第三条规定：“甲方和乙方与厦门市港龙装修工程有限公司共同签订的《建设工程设计合同》约定的设计费人民币15万亦由甲方承担，乙方已支付的部分由甲方支付给乙方，未支付的设计费按《建设工程设计合同》的约定由甲方支付。《建设工程设计合同》中约定的由乙方承担的责任亦变更由甲方承担。”陈延结自始均没有介入到该条所述《建设工程设计合同》的签订和履行，其中相关费用的承担也与陈延结无关。以上事实证明该补充协议是特定于夏商公司和悦实公司之间的合同。（四）在不认可讼争的《租赁合同》和《补充协议》是授权委托的前提下，从《委托书》授权的内容及夏商公司与悦实公司之间的合同履行情况来分析，夏商公司存在越权的主观过错。根据《委托书》委托事项及权限规定：“…现委托人委托受托人全权处理上述地块及工程的对外招商、与入住商户签订租赁合同、到政府各职能部门（包括但不限于房地产管理部门、规划局、水务集团、供电局等）办理相关的手续等事务。”虽然该委托书在委托事项及权限的第二部分补充为：“本委托书未能穷尽，且为受托人办理委托事项所必需之其他代理权限，应本着促成委托事项完成之本意，视为已得到委托人的充分授权。”兜底条款应当是对办理所委托事务具体实施时所不能穷尽事项的含盖，而不是扩张委托事务，即不能作出超出委托事务范围的理解。涉及到与入住商户签订租赁合同的委托事务时，不能扩大到履行合同、收取租金及保证金等范围。基于以上理由，陈延结在不认可讼争的《租赁合同》和《补充协议》是授权委托的前提下，认为至少以下事务超出了《委托书》的授权范围：1、收取租金（每月约8万元以上）和票据开具；2、收取履约保证金（共1550万元）；3、对租赁房产进装修、设计、施工以及相关费用的承担；4、财产担保条款等。二、一审认为：“…童志贵与陈延结之间的租赁合同亦系由悦实公司履行支付租金及履约保证金的合同义务；…”陈延结认为该论断没有事实根据。三、一审认为：“…陈延结开始对童志贵做出授权系局限于悦实公司尚未成立，童志贵与悦实公司存在主体混同，陈延结公证委托童志贵或悦实公司对其人而言并无本质上的差异。…”陈延结认为该论断没有事实根据。（一）陈延结对案外人童志贵作出授权是基于双方于2011年4月13日签订的《租赁合同》的约定，根据上述合同第6.1条规定：“甲方同意乙方投资建设开发该场地，并同意乙方将该场地以招商引资的分租方式转租于第三方…甲方需出具一份全权委托书予乙方，乙方便于对外签订租赁合同。”之后，陈延结出具了授权委托书给案外人童志贵，说明陈延结在履行该合同的义务，而非是因为悦实公司尚未成立。（二）因为案外人童志贵个人原因不能履行与陈延结签订的《租赁合同》，双方协商终止了该合同。2011年9月8日，悦实公司与陈延结签订了《租赁合同》，悦实公司向陈延结支付了保证金50万元和首期租金69万元。根据上述合同6.1条的约定，陈延结向悦实公司作出授权。上述事实上说明了无论是陈延结、童志贵，还是悦实公司，均尊重民事主体的独立性，没有任何混同的行为。此外，案外人童志贵并非本案的当事人，不能征循其本人的意见，一审的上述“主体混同”的论断无论在程序上，还是实体上，均极不严谨。因此，一审有关“陈延结公证委托案外人童志贵或悦实公司对其本人而言并无本质上的差异”的结论缺乏根据。四、陈延结向夏商公司寄送《终止委托声明书》的行为不能推定陈延结承认授权，仅能证明双方对是否委托授权悦实公司存在争议。（一）寄送《终止托声明书》的背景为：2015年5月，因悦实公司拖欠陈延结的房屋租金，陈延结将包括本案夏商公司在内的其他次承租人列为该案件的悦实公司，诉至贵院【（2015）厦民初字第938号】。在诉讼过程中，陈延结与夏商公司协商，希望能代为收取悦实公司的房屋租金，但夏商公司认为《租赁合同》和《补充协议》是悦实公司代表陈延结与其签订的。陈延结认为，首先，夏商公司与悦实公司于2011年9月8日便已经签订了《租赁合同》，2012年1月16日，陈延结才向悦实公司出具《委托书》【（2012）厦鹭证内字第00343号】。委托书的委托期限清楚表明从即日起至代理事项办完时止，可见该委托书只能向后发生法律效力，不具有追溯力。假若当时夏商公司的主观意愿是希望与陈延结建立租赁合同关系的话，那么按照常理，其在与悦实公司洽谈合同之初便应当要求悦实公司出具陈延结的授权委托书，最晚也应当于与悦实公司签订《租赁合同》时要求悦实公司出具，可事实上悦实公司当时并没有获得陈延结的授权。夏商公司在与悦实公司签订上述合同之后，也没有要求陈延结追认上述合同的效力，而是自行与悦实公司之间履行该合同。其次，如上所述，早在2012年9月26日起至2012年10月9日期间，三方围绕着《确认函》进行了多次、反复的修改，《确认函》最终删除了“授权委托、视同本人所为、收取租金和履约保证金”等内容，夏商公司最终接受了该修改意见，并与悦实公司履行上述合同。陈延结不同意授权的意思表示是清楚和明确的。对于夏商公司不诚信、反复的言行，陈延结不能排除夏商公司是否会与悦实公司签订其它的合同或协议，损害自己的合法权益。基于上述考虑，为避免再次发生争议及可能产生的风险，陈延结不得不以公证的方式终止对悦实公司的全部授权委托事项，并向夏商公司送达该《终止委托声明书》。双方对是否授权委托存在争议的证据有2015年7月28日中院的笔录为证。（二）对于《租赁合同》和《补充协议》而言，陈延结自始均没有授权的意思表示，向夏商公司寄送《终止委托声明书》的行为不过是权利的重申，不会改变自始没有授权事实。五、悦实公司亦承认，夏商公司与悦实公司之间存在租赁关系，陈延结与被上诉之间不存在租赁关系。一审不应当忽视悦实公司的意见。
六、综合以上各点，本案夏商公司不具备表见代理的权利外观。根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的相关规定，表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。可见，从严适用表见代理制度是最高人民法院一贯之的司法政策。如上所述，本案夏商公司系大型的国有企业，内部组织机构完善，设有专门的法律部门及配有专业法务人员，其对法律的认知能力远高于通常的自然人和法人。夏商公司应当知道，悦实公司与其签订《租赁合同》及《补充协议》时，事先应获得陈延结的授权（夏商公司坚持授权的情形下）。虽然案外人童志贵获得了陈延结的授权，但鉴于民事主体的独立性，即使案外人童志贵系悦实公司的法定代表人，亦不等同于悦实公司就必然获得了陈延结的授权。夏商公司与悦实公司在《租赁合同》中明确约定双方应当将陈延结出具给悦实公司的书面授权书作为合同附件，意味着夏商公司事先有义务确认悦实公司是否获得陈延结的授权，并在确认书面授权书符合合同要求的情况下方能签订上述合同，可夏商公司没有尽到该义务。其次，本案讼争的《租赁合同》和《补充协议》由悦实公司以自己的名义与夏商公司签订，且在二者之间履行，陈延结自始均未参与上述合同，也并未因此获得利益。此外，讼争的合同期限长达15年，合同金额巨大，暂且不计算租金，仅履约保证金一项便高达1500万元，根据上述司法解释的精神，从维护交易安全及平公正义的角度，应当从严认定表见代理。综上所述，陈延结认为，一审判决错误，夏商公司主张与陈延结之间存在租赁关系的诉求没有事实和法律根据，请求依法驳回其诉讼请求或发回重审。
被上诉人夏商公司答辩称，一、陈延结称夏商公司与悦实公司签订租赁合同时明知悦实公司没有代理权的说法严重背离事实。1、陈延结对其授权不仅出具委托书，还进行了公证，陈延结以如此规范、严肃的方式，多次郑重地向夏商公司一再宣告和承诺其已经授权悦实公司签署租赁合同等法律文件，陈延结竟称夏商公司明知其没有代理权，显然颠倒黑白。2、在陈延结邮寄给夏商公司的《律师函》中明确称“为便于悦实公司招商，陈延结向童志贵出具公证委托书，后因授权对象的问题，改由对悦实公司的授权。”陈延结之所以对童志贵做出授权局限于悦实公司尚未成立（悦实公司成立于2011年8月4日），因此，陈延结前期对童志贵进行授权，后期在悦实公司成立后对悦实公司作出授权是一种延续的行为。3、事实上，在夏商公司与陈延结洽谈租赁合同过程中，夏商公司曾要求陈延结本人签约，陈延结提出由于其身份特殊不便直接与夏商签订合同，因此他将授权童志贵（悦实公司）与夏商签订租赁合同，并且出具了童志贵为授权对象的公证委托书。合同签订前，夏商公司要求提供陈延结对悦实公司的公证委托书，陈延结表示其对童志贵的授权其实就是对悦实公司的授权，悦实公司已经获得其授权，如果非要出公证委托书他们也会按照夏商公司的要求抓紧提供。基于这种背景，为不影响海沧区政府九八当天签约的倡议，夏商公司同意陈延结及童志贵提出的“九八当天签约，签约后立即补充提供对悦实公司的公证委托书”的请求。此后，由于陈延结出国等原因各种事由一直未能办理，直到2012年1月才办理了公证委托书并将公证书提供给夏商公司。4、在签订合同时，童志贵（悦实公司）与陈延结并未提供他们之间的租赁合同而是仅提供了委托书，夏商公司一直都不知道陈延结与悦实公司之间有签订租赁合同，在夏商公司看来，悦实公司是作为陈延结的代理人将房产出租给夏商公司，而并非是其转租给夏商公司。二、陈延结对悦实公司授权行为合法有效，其授权的意思表示非常明确，没有任何歧义。1、（2012）厦鹭证内字第00343号公证书中所述“现委托人委托受托人全权处理上述地块的对外招商、与入住商户签订租赁合同---，已得到委托人的充分授权---，视同委托人本人亲为---，委托人均予以承认。”2、（2013）年厦思证内字第3079号《公证书》，陈延结对悦实公司与夏商公司签订、履行租赁合同以及补充协议的事项进行了公证。其中明确记载“陈延结同意、双方签订、履行租赁合同及补充协议”。本处《公证书》是由于2013年因陈延结资金紧张提出让夏商公司支付1500万元保证金以解决讼争房产建设资金需求，鉴于该金额巨大，慎重起见，夏商公司要求陈延结对该补充协议的内容也进行公证确认。但现陈延结在获取巨大利益后，为了逃避合同责任和义务，不惜违背诚信，不讲信用地否认与夏商公司之间存在的非常明确的租赁合同关系，以企图获取巨大收益，这是极其不道德以及显失公平的行为。3、（2015）厦鹭证内字第13726号出具的终止委托的《公证书》中描述，“乙方不再是委托人的代理人，甲方终止对乙方的委托…”更加印证了此前陈延结授权悦实公司与夏商公司签订讼争租赁合同和补充协议这一事实。三、悦实公司经陈延结的授权与夏商公司签署合同的行为对陈延结具有法律约束力。1、根据《合同法》第402条的规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与悦实公司订立的合同，悦实公司在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和悦实公司。根据该规定，受托人以自己的名义与悦实公司订立的合同，该合同直接约束委托人，对委托人具有法律约束力，因此夏商公司要求确认陈延结与夏商公司之间存在租赁关系有充分的法律依据。2、在陈延结出具的对悦实公司的公证委托书中，明确记载由“悦实公司与入住商户租户签订租赁合同”，并没有要求必须以陈延结的名义签订，因此，陈延结对其授权行为应当承担责任，其代理人在其授权范围内签署的合同，对陈延结具有法律约束力。四、陈延结对悦实公司的授权明显包括合同履行中的租金收取、保证金收取以及开票行为，陈延结称其“只授权签署合同，未授权其他内容”的说法十分荒诞。1、根据前后多份公证委托书的内容可以看出，陈延结对悦实公司的授权非常明确，也非常充分，包括合同签订及合同履行行为，合同的履行不需要陈延结亲为，否则也失去了委托行为的意义和作用。2、在陈延结授权签订的讼争租赁合同及补充协议里面明确记载，租金和保证金应支付至悦实公司的账户，夏商公司也严格按照陈延结授权签订的协议约定履行合同，不存在任何越权，也不存在任何过错。3、如果陈延结仅授权悦实公司签订合同而未授权悦实公司收取租金，那么陈延结在其做出授权悦实公司签订合同的行为后，四年多都未曾告诉承租人租金要支付到哪里去，对自己出租的资产，四年多从未收到过夏商公司缴纳的租金却从未向夏商公司主张过，这严重不符合常理。五、关于悦实公司及童志贵与陈延结之间除经公证的委托关系之外，他们之间签署过何种协议以及发生过多少纠纷，此前夏商公司一概不知，从始至终都是陈延结委托悦实公司与夏商公司签署合同和履行合同的。直到2015年6月夏商公司收到厦门中级法院发来的传票，得知陈延结将悦实公司与夏商公司均起诉至法院才知晓他们之间有签订租赁合同。六、陈延结向夏商公司寄送《终止委托公证书》的行为更加印证了此前的授权委托行为，陈延结的辩解没有任何根据。七、本案中陈延结的行为就是委托代理，并非表见代理。陈延结不仅向夏商公司出具了内容明确完整的委托授权书，并且进行了公证，其委托代理法律关系十分明确，根本不存在没有代理权的问题，跟表见代理没有任何关系。综上，请求二审法院驳回上诉、维持原判。
原审第三人悦实公司未作陈述。
经审理查明，对于原审判决查明的事实，除陈延结对“上述《租赁合同》没有附件，……并提供一份复印件给夏商公司”有异议，认为所指的公证委托书就是指陈延结出具给童志贵的授权委托书外，其余事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，本案争议在于夏商公司系与陈延结或悦实公司存在租赁关系，对此本院予以分析认证。
虽然陈延结与悦实公司、夏商公司与悦实公司均存在书面租赁合同，但是根据查明的事实，陈延结于2011年7月6日向悦实公司法定代表人童志贵出具一份经公证的委托书，授权童志贵全权处理讼争房产与入驻商户签订租赁合同等事务。2011年9月8日，悦实公司与夏商公司签订讼争房产租赁合同，订约双方一致确认签订合同时悦实公司已向夏商公司出示了陈延结出具的委托书原件，2011年1月6日陈延结再次向悦实公司出具经公证的委托书，授权悦实公司全权处理讼争房产与入驻商户签订租赁合同等事务。上述事实可以证明，夏商公司在与悦实公司签订租赁合同时知道悦实公司以自己名义在委托人陈延结授权范围内从事签约行为。陈延结主张夏商公司在与悦实公司签订租赁合同明知悦实公司没有代理权，但并无证据证明夏商公司知晓悦实公司与陈延结存在租赁关系，也与上述事实相悖，本院不予采信。在夏商公司与悦实公司于2012年10月10日签订补充协议后，陈延结还于10月15日向夏商公司及悦实公司出具《确认函》，明确表示对夏商公司与悦实公司签订的租赁合同及补充协议已知悉并认可，原审法院认定《确认函》应视为陈延结对悦实公司签订租赁合同及补充协议的代理权限的追认是正确的，陈延结关于其在悦实公司与夏商公司签订补充协议时明确作出拒绝授权意思表示的上诉主张缺乏依据，本院亦不予采信。更为重要的是，陈延结在出具《确认函》数年后的2015年6月份还向夏商公司送达《律师函》及《终止委托声明》，声明即日起终止对童志贵、悦实公司的相关授权，原审认定上述证据相互印证，形成完整的证据链条，可以证明夏商公司主张依据充分，本院亦认定悦实公司系作为陈延结的代理人与夏商公司签订合同之事实，故租赁合同及补充协议直接约束夏商公司与作为委托人的陈延结，此后悦实公司的履约行为系完成委托事务，陈延结关于其没有直接参与合同履行并直接获得合同利益说明双方不存在租赁关系的上诉主张本院不予采信。由于悦实公司在与夏商公司签定租赁合同及补充协议时已告知其系以自己名义在陈延结授权范围内订立合同，夏商公司有理由相信悦实公司相应履约行为系从事委托事务行为，至于悦实公司与陈延结内部存在何种关系，均不能对抗租赁合同及补充协议直接约束陈延结与夏商公司的法律效力，陈延结关于悦实公司亦承认陈延结与夏商公司不存在租赁关系、悦实公司存在越权及本案不构成表见代理等上诉主张均缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
本案二审案件受理费87800元，由陈延结负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈朝阳
审 判 员 李向阳
审 判 员 章 毅
二〇一六年七月二十五日
代书记员 潘婉燕
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。