福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榕民终字第287号
上诉人（原审原告）詹明通，男，1966年8月25日出生，汉族，住福建省连江县。
委托代理人陈宇、吴再发，福建熹龙律师事务所律师。
上诉人（原审被告）福州中城大洋百货有限公司，住所地福州市鼓楼区八一七北路133号国际商厦。
法定代表人徐智勇，公司执行董事。
委托代理人黄榕城，福建知信衡律师事务所律师。
上诉人詹明通因与上诉人福州中城大洋百货有限公司（以下简称中城大洋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第1365号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审审理查明，位于福州市鼓楼区东街街道八一七北路133号国际商厦一层104号店面为原告所有，系原告向福建中城房地产有限公司（后更名为中城联合股份有限公司）购买所得。并于2001年2月27日由原告与该公司签订《房屋委托出租合同》，委托该公司出租经营诉争房产，租赁期限为十年。2006年12月份，中城联合股份有限公司与中城大洋公司签订一份《转委托协议》，约定将包括原告在内的国际商厦一到三层房产业主的委托事项全部转委托给被告，由被告继受《房屋委托出租合同》所有权利和义务。2007年8月1日，原告作为甲方、被告作为乙方签订一份《房屋委托出租合同》，原告委托该公司出租经营诉争房产，租赁期限自2007年1月1日至2011年9月30日止。上述房屋委托出租合同约定，“每一年租金金额为甲方（原告）实际购房总价款的10%”，“该标的物租金每三个月支付一次。即自起租计算点起，乙方（被告）应在每经过3个月整的5日内向甲方支付租金一次，每次支付的租金金额为年租金总额的25%”。合同中双方还对其他权利义务作了约定。
另查，诉争房产目前由被告实际占有对外经营。原告已取得诉争店面的《房屋所有权证》。被告中城大洋公司仍按原合同租金的标准向原告支付截止2014年6月份的款项。
本案争议的焦点问题包括：房屋委托出租合同期满后，原告可否收回诉争房产以及租金的计算标准问题。对于上述焦点问题原审法院做如下分析认定：
关于原告可否收回诉争房产。原审法院认为，首先，本案诉争标的物即位于诉争商厦内的商铺，其从客观上不是一般意义上的建筑物权属，该商铺与其他业主的商铺紧密相连，在空间上没有分割墙体，诉争商场所有业主在共同使用整个商场时，在空间上没有权利冲突，无法将单个业主的空间权利与其他业主的空间权利进行区分；商场内各业主的商铺紧密相连，在进行空间分割时没有依据，且易导致与周边业主发生新的矛盾和对立。其次，从原、被告间订立的委托出租合同中对于“委托期满的处理”的约定不难发现，其对于委托期满后的处理为三种：“继租、由被告购买、在原告保留产权并同意将商厦作为一个整体，由业委会投票决定租赁或经营事项”，该约定明显有别于一般的租赁合同（即在租赁期限届满后作为业主除续租外，可以无条件收回房屋），事实上该约定显然已对原告行使物上请求权的权利作了限制，且该约定是当事人自愿，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。最后，本案诉争商铺原告从购买并委托出租至今，该商铺与其他业主的商铺始终作为一个整体商场经营收益，原告要求分割其所占份额，单独处分，必然损害其他业主的合法利益；且不符合原、被告间的合同约定。因此，原审法院认为，物权的行使应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益，原告要求收回诉争商铺的请求，无事实和法律依据，法院不予支持。
关于租金的计算标准。原审法院认为，一般情况下，根据合同严守原则，对租金不能随意调整。在订立合同时，应当充分考虑到商业风险和行为后果。但同时在中、长期租赁关系中，因租赁合同主客观条件与环境的改变，不免会影响用益租赁物的对价水准，而造成租金有调整与变动的必要性。本案审理中，原审法院依法向原告释明，要求原告对其主张的租金申请评估，但原告放弃对租金的评估。鉴于原、被告双方约定的租金已是十几年以前的标准，本着公平公正原则，特别是被告对于其他已签约商户给予租金上浮，均衡各方利益，并参考周边已签约商铺租金，被告应按原租金标准上浮96%向原告支付租金，即应按原租金标准的1.96倍支付租金，之后每年租金在上一年度租金基础上递增3%。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七条以及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、被告福州中城大洋百货有限公司于本判决生效之日起十日内按2007年8月1日签订的《房屋委托出租合同》所约定的租金标准1.96倍向原告詹明通支付自2011年10月1日起的租金（扣除被告按原合同标准已支付的2011年10月的租金，以实际付款凭证为准），之后每年租金在上一年度租金基础上递增3%；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费11777元，由原告承担3926元，被告承担7851元。
一审宣判后，原审原告詹明通、原审被告福州中城大洋百货有限公司均不服，向本院提起上诉。
詹明通上诉称：一、一审法院以讼争房产客观上不是一般意义的建筑物，无法分割，否则将损害业主的利益，以及《房屋委托出租合同》对“委托期满的处理”有约定为由，驳回詹明通要求中城大洋公司返还讼争房产的诉讼请求。对此，詹明通认为：1、讼争房产两证齐全，詹明通拥有完整的产权。根据房产证所附的平面图，每间房屋都是方方正正的，间隔十分明确，完全可以区分出来，并且各房屋之间原先也有墙壁，是中城大洋公司拆掉了。2、《房屋委托出租合同》第六条是选择性条款，即双方可以选择续租，也可以选择不续租，而不是必须续租。詹明通作为产权人对讼争房屋拥有完整的产权，即使所有的业主都和中城大洋公司续签合同，詹明通也有权单独不签。事实上，绝大部分业主都不愿意与中城大洋公司续签，已经续签的也都是被迫的。中城大洋公司代表不了其他业主，它只不过是国际商厦一个业主，也没有权利凌驾在其他业主之上，所谓“公共利益”、“其他业主的利益”都不过是中城大洋公司的借口，中城大洋公司所关心的只是它自身的利益。中城大洋公司支付极低的租金给业主，然后以高价转租出去，获取暴利，并且合同期满也拒不退还，强行霸占业主的房屋，客大欺主，这才是所有问题的根源。已经续签合同的业主也是被迫的，双方间的根本矛盾并未解决，到时还是会引发纠纷，“和稀泥”不能解决问题。二、关于占用费的计算标准。首先，詹明通不同意将讼争房产再租给中城大洋公司，要求二审法院判决收回讼争房产，因此，不存在今后的租金问题。但对于此前合同届满后，中城大洋公司强占期间的占用费问题，詹明通认为一审判决的标准严重低于市场标准和周边商铺的实际租金，詹明通是经过调查才提起诉请的。因此，恳请二审法院进行调查，依法支持詹明通的诉讼请求。三、一审判决会导致中城大洋公司理直气壮地强占他人房产，讼争房产永远也无法收回，这显然与法律、社会伦理相违背。对此，詹明通将维权到底。综上，请求二审法院撤销一审判决，并改判：1、中城大洋公司向詹明通返还其非法占用的福州市鼓楼区八一七北路133号国际商厦一层104号房产，并赔偿自2011年10月1日起，至中城大洋公司向詹明通返还房产之日止的占用费（占用费暂参照周边以每平方米2500元计算，暂计至2012年12月31日止为847500元，扣除中城大洋公司自行汇入的钱款59838.33元，暂计为人民币787661.67元）；2、本案的诉讼费由中城大洋公司承担。
中城大洋公司答辩称：一、一审不支持詹明通收回诉争商铺是正确的应予维持。一审从商铺与商厦的不可分割性、从小业主购买之初即委托租赁的约定等多角度分析认定商厦是一个统一的整体，个别商铺业主行使权利应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益，显然一审更多的是从维护商厦整体性、统一性、维护大多数业主合法权益的角度不支持詹明通收回商铺的诉请，也符合《物权法》的约定与法律精神。二、本案虽原租赁期满，但双方在期满后一直就续租价格问题进行了多轮谈判，并签订过谈判过渡期协议，继续租赁这也符合所有业主的投资利益，因此，双方自始至终都在围绕原租赁续租及续租价格进行磋商，原审以租赁合同纠纷审理并无不当。三、詹明通主张高额的租金要求是没有任何证据可以支持的，完全是自圆其说，脱离了市场行情，本案在鼓楼区政府介入后，由鼓楼区财政局委托的评估报告，已经充分体现了讼争商铺的市场租金价值。詹明通认为的周边租赁价格都在1500元/平方米以上，但没有提供足以证实的证据予以支持其主张，其不愿意对租金申请评估，足以说明其对讼争商铺的市场实际租金价值是明知的，其知晓评估的结果不可能是其主张的支付标准。四、关于有部分业主提出本案其只跟开发商签订租赁合同，没有与中城大洋公司签订，事实上，在2006年底开发商就与中城大洋公司签订转委托协议，将其房屋租赁项下的权利义务转由中城大洋公司承继，这些事实詹明通也是知晓，且詹明通也按原租赁合同享受了租金收益，对该事实也并不否认，因此，其上诉请求及所依据的事实和理由均不能成立。
中城大洋公司上诉称：一审不支持詹明通收回诉争商铺是正确的应予维持。一审从商铺与商厦的不可分割性、从小业主购买之初即委托租赁的约定等多角度分析认定商厦是一个统一的整体，个别商铺业主行使权利应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益，显然一审更多的是从维护商厦整体性统一性、维护大多数业主合法权益的角度不支持詹明通收回商铺的诉请。但是，一审在租金的调整上却完全抛弃了大多数业主的权益以及商厦统一性原则，无依据地判决中城大洋公司按《房屋委托出租合同》所约定的租金标准1.96倍向原告支付自2011年10月1日起的租金（扣除被告按原合同标准已支付的2011年10月起的租金），之后每年租金在上一年度租金基础上递增3%。一审该判决的理由是本着公平原则，特别是对其他已签约商户的租金上浮，均衡各方利益，并参考周边已签约商铺租金而作出该判决。从一审判决理由仍可以看出一审主要是参照已签约的大多数商铺统一的租金标准。但中城大洋公司与已签约的大多数商铺统一的租金标准是2011年10月1日至2012年9月30日年租金金额为原年租金金额的1.8倍，此后每年租金在上一年度租金基础上递增3%。并约定有“租金计算标准一致性”条款。而一审在没有依据的情况下任意将租金标准提高至1.96倍，必将导致中城大洋公司与大多数商铺业主的平衡，甚至导致更大群体的诉讼与混乱，如此也违背了公平原则的适用前提。综上，商厦与商铺是一个统一的整体，不可分割，个别商铺业主行使权利应遵守法律，不得损害其他人合法权益。商铺执行的租金标准也应是统一的，一审无依据任意改变租金标准必将破坏商厦的统一性，导致大多数商铺业主的不满和法律秩序的混乱。为此，请求二审法院：1、撤销（2013）鼓民初字第1365号民事判决书第一项，改判中城大洋公司向詹明通支付的租金标准为（2011年10月1日至2012年9月30日）年租金金额为原年租金金额的1.8倍，此后每年租金在上一年度租金基础上递增3%。2、一、二审诉讼费用由詹明通承担。
詹明通答辩称：一、诉争房屋两证齐全，詹明通拥有完整的产权。根据房产证所附的平面图，每间房屋都是方方正正的，间隔十分明确，完全可以区分出来，并且各房屋之间原先也有墙壁，是中城大洋公司拆掉了。二、《房屋委托出租合同》第六条是选择性条款，即双方可以选择续租，也可以选择不续租，而不是必须续租。詹明通作为产权人对诉争房屋拥有完整的产权，即使所有的小业主都和中城大洋公司续签合同，詹明通也有权不签。事实上已经有几十户的小业主提起诉讼了，中城大洋公司代表不了其他业主，它只不过是国际商厦一个业主，也没有权利凌驾在其他业主之上。三、詹明通作为产权人，收回房屋后，盈亏自负，与中城大洋公司无关，即使詹明通关门不租，那也是詹明通的权利。中城大洋公司所关心的不是小业主的利益或者公共利益，这都是借口，中城大洋公司所关心的只是它自身的利益。中城大洋公司支付极低的租金给小业主，然后以高价转租出去，获取暴利，并且合同期满也拒不退还，强行霸占小业主的房屋，客大欺主，这才是所有问题的根源。已经续签合同的小业主也是被迫签的，双方间的根本矛盾并未解决，到时还是会引发纠纷。四、关于中城大洋公司期满后支付租金的问题，往詹明通的账户汇款是中城大洋公司的单方行为，企图造成既成事实，詹明通不认可这是租金，也不认可存在事实租赁关系。五、中城大洋公司侵占詹明通房屋的事实，在此前中院的裁定书和鼓楼法院一审判决书均已明确。本案案情并不复杂，《物权法》第34条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第37条规定：“侵害无权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”据此，请求二审法院维护詹明通的合法权益，维持鼓楼法院原关于中城大洋公司交还房屋、承担诉讼费的判决，并依法改判要求中城大洋公司按照每平方米2500元/月的标准支付占用费。
当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。根据双方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院依法确认一审认定事实属实。
本院认为，本案的争议焦点系：1、本案讼争店铺是否应予返还的问题。2、原审判决中城大洋公司支付原年租金金额的1.96倍，此后每年租金在上一年度租金基础上递增3%是否合理的问题。
一、本案讼争店铺是否应予返还的问题。
民事活动应当遵循公平原则。系争商铺是国际商厦中的一个分割商铺，为发挥整个商厦的整体经营功能以及经营业态的统一化、规范化，从而保证全体小业主的共同利益，每个业主在行使权利时应当考虑到大多数商铺业主的集体利益。因此，虽然詹明通对系争商铺享有物权，但其对分割商铺享有的权利不能等同于独立商铺，其权利的行使应当合理、适当，并应顾及全体业主的整体、长远利益，以保证商铺整体功能的发挥。
首先，詹明通在购买商铺的同时，与中城联合股份有限公司签订租赁合同，属明知售后包租，且涉及众多商铺，将涉讼商铺委托中城联合股份有限公司统一经营，可见其对商铺的整体出租、今后发生纠纷后的整体处理有相应的预见。因此，各业主在购买商铺时，应明知按有利生产、方便经营、团结互助、公平合理的原则正确处理商铺各业主之间的关系。其次，虽然中城联合股份有限公司与詹明通签订的关于诉争商铺的租赁合同已经到期，但是国际商厦整体出租和统一经营行为不仅有利于商城整体经营功能的发挥，也符合保护全体业主共同利益的原则，詹明通仅是国际商厦的众多商铺业主之一，现其要求收回自有的商铺，不再租赁给中城大洋公司，势必影响国际商厦的整体经营和其他众多业主权利的实现，
综上，考虑涉讼商铺的客观状况，继续租赁显然有利于纠纷之解决及商铺整体经济利益之积极维护。基于以上考虑，本院认为，原审裁判维持双方之间的租赁关系，更有利于商铺整体之利益及纠纷解决，符合当事人商铺整体租赁的意思表示宗旨，具有相对合理性，综合考量业主利益所作的处理并无不当。故詹明通要求返还商铺的主张，本院不予支持。
二、原审判决中城大洋公司支付原年租金金额的1.96倍，此后每年租金在上一年度租金基础上递增3%是否合理的问题。
詹明通等人作为国际商厦商铺的权利人，与其他所有业主一样有权获得该物业所应获取的收益，其他任何人无权剥夺，但詹明通在本次一审诉讼中拒绝评估，应承担相应的责任。因此，本案租金应按实际情况确定。对于讼争商铺，首先，中城大洋公司投入了相应的人力、物力、财力对国际商厦整体商业价值的提升做出了贡献，其次，近几年八一七路地铁改造工程，也降低了国际商厦的商业价值，根据与国际商厦的位置、环境类似的其他商铺的租金标准，并参照其余业主与中城大洋公司已签订的房屋租赁合同，原审法院确定詹明通所有的商铺每年应收取的租金在原有基础上上浮至1.96倍并无不当。詹明通要求按照2500元/平方米的标准支付占用费，缺乏事实依据，不予支持。关于租金的起止日期，参照国际商厦其余业主与中城大洋公司签订的合同约定年租金金额以每个租赁年度逐年计算，即第一个租赁年度自2011年10月1日至2012年9月30日止，之后每年以此类推，故原审判决认定事实清楚，唯原审判决第一项表述不清，应予更正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持福州市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第1365号民事判决第二项；
二、变更福州市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第1365号第一项为：上诉人福州中城大洋百货有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人詹明通支付2011年10月1日起的租金（租金按每一租赁年度即当年的10月1日至次年的9月30日支付，第一个租赁年度，即自2011年10月1日起至2012年9月30日止的租金按2007年8月1日签订的《房屋委托出租合同》所约定的租金标准1.96倍，之后每年租金在上一年度租金基础上递增3%。此外，应扣除上诉人福州中城大洋百货有限公司按原合同标准已支付的2011年10月起的租金，以实际付款凭证为准）；
三、驳回上诉人詹明通的上诉请求；
四、驳回上诉人福州中城大洋百货有限公司的上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费按照原审判决执行；二审案件受理费11777元，由上诉人詹明通负担5888.5元，由上诉人福州中城大洋百货有限公司负担5888.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴一萍
代理审判员 黄 锋
代理审判员 赵雪莹
二〇一五年四月二十日
书 记 员 刘 奕