内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）包开民二初字第215号
原告陈秀忠，住内蒙古自治区包头市。
委托代理人孙树海，内蒙古石兴律师事务所律师。
被告包头市万龙房地产开发（集团）有限公司，住所地内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区黄河大街98号金融广场1-C2101。
法定代表人谢瑞，董事长。
被告高步天，住内蒙古自治区包头市。
委托代理人赵文犀，内蒙古万生律师事务所律师。
委托代理人田跃超，内蒙古万生律师事务所律师。
被告刘可义，住内蒙古自治区包头市。
委托代理人吴晓荣，住内蒙古自治区包头市。系刘可义妻子。
�托代理人刘义，住内蒙古自治区包头市。系刘可义父亲。
原告陈秀忠诉被告包头市万龙房地产开发（集团）有限公司、高步天、刘可义商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月9日立案受理后，依法由审判员赵涛适用简易程序，分别于2015年7月21日、2015年8月11日公开开庭进行了审理。原告陈秀忠的委托代理人孙树海、被告高步天的委托代理人赵文犀、田跃超、刘可义的委托代理人吴晓荣、刘义到庭参加诉讼。被告包头市万龙房地产开发（集团）有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈秀忠诉称，2013年8月18日，原告购买被告包头市万龙房地产开发（集团）有限公司开发的包头金融广场写字楼D座9层房屋（面积为727.53㎡），单价为6500元／㎡，总价款为4728945元，原告与被告包头市万龙房地产开发（集团）有限公司金融广场项目部签订了一份《认购协议书》，原告给付购房款3000000元现金，剩余房款办理按揭贷款支付。原告购房后，得知该房屋系被告包头市万龙房地产开发（集团）有限公司和被告高步天回购被告刘可义的房屋（已与被告刘可义签订了房屋买卖网签合同）原告征求三被告意见后，对所购房屋进行了装修，在原告准备入住时，被告刘可义以回购款未付清，拒绝原告入住。经原告与三被告协商，达成了一份《三方协议》，协议约定原告放弃按揭贷款，将剩余购房款1728945元以现金方式支付给被告刘可义。被告包头市万龙房地产开发（集团）有限公司的回购款差额536235元以被告高步天向原告借款的方式给付被告刘可义。协议约定被告十日内办理房屋网签变更手续，否则承担相应违约责任。然而，原告付款后，被告并未按约定为原告办理网签更名手续，导致原�至今无法办理银行贷款手续，现原告诉至人民法院，请求依法判令：1、三被告履行协议约定，为原告办理包头金融广场写字楼D座9层房屋网签合同，并按协议约定向原告支付违约金1418683.5元；2、被告包头市万龙房地产开发（集团）有限公司、高步天按约定给付因拖延入住给原告造成的损失100000元及100000元的利息；3、本案诉讼费由被告承担。
被告包头市万龙房地产开发（集团）有限公司经本院传票传唤未到庭，也未提出答辩意见。
被告高步天辩称，其受被告包头市万龙房地产开发（集团）有限公司委派担任金融广场项目部负责人，在此期间，其在授权范围内进行工作。原告购买的商品房系被告包头市万龙房地产开发（集团）有限公司负责开发建设的房产，被告高步天作为个人无权处分此房产。虽然被告高步天在《三方协议书》中签字，但此行为系职务行为，被告高步天不应承担本案合同义务。双方协议签订后，被告高步天作为项目负责人积极配合原告办理房屋网签变更事项，按照业内交易习惯，办理房屋网签合同变更，需要买房人交纳一定的变更费用，所有购房者在购房时都交纳了这样的费用，而本案原告不愿遵守交易习惯，不想交纳此费用，所以导致房屋变更迟迟不能完成，故房屋不能顺利更名的原因是原告不配合交纳变更费用。同时原告要求被告承担违约金1418683.5元的请求不符合法律规定，违约金系补偿守约方因违约行为所受的损失，原告并未按实际损失来计算违约金，而是违反法律强制性规定，无理要求他人承担巨额违约金，其主张不应该得到支持。原告要求因被告过错导致原告拖延入住所造成的损失100000元毫无事实依据，根据原告签订的《认购协议书》约定，房屋具体交付时间按照正式《商品�买卖合同》中约定的房屋交付时间来确定，在签订《商品房买卖合同》之前，原告早已实际占有协议约定房屋，所以原告并不存在拖延入住的损失。综上，原告要求被告承担相应责任没有任何根据，请求人民法院驳回原告各项请求。
被告刘可义辩称，2013年7月23日被告刘可义因急需用钱，将位于金融广场D座9层房屋卖给被告包头市万龙房地产开发（集团）有限公司，但被告包头市万龙房地产开发（集团）有限公司一直未付清全部房款。2013年11月30日，被告刘可义与争议方达成了三方协议，并于同年12月8日将房屋手续交给被告包头市万龙房地产开发（集团）有限公司，且出具了收条。后被告刘可义配合被告包头市万龙房地产开发（集团）有限公司的工作人员去房管部门办理相关手续时，因其他原因当天未能办理。被告刘可义愿意配合办理网签更名手续，已履�了协议约定义务，原告未能办理网签合同更名，被告刘可义不存在过错，故不应承担违约责任。
经审理查明，被告刘可义购买由被告包头市万龙房地产开发（集团）有限公司开发的位于黄河大街98号金融广场1-D901房屋一套，房屋面积为727.53平方米，双方于2012年9月12日办理了商品房买卖合同网签备案手续。被告刘可义购买上述房屋后，由于急需用钱，被告包头市万龙房地产开发（集团）有限公司回购了上述房屋，并向被告刘可义支付了部分回购款。2013年8月，原告陈秀忠与包头市万龙房地产开发（集团）有限公司金融广场项目部签订了一份《认购协议书》，协议约定原告购买被告包头市万龙房地产开发（集团）有限公司开发的包头金融广场写字楼D座9层房屋（面积为727.53㎡），单价为6500元／㎡，总价款为4728945元。原告向被告包头市万龙房地产开发（集团）有限公司支付首付款3000000元，剩余房款待签订正式的《商品房买卖合同》后办理银行按揭贷款。上述协议书签订后，由于被告包头市万龙房地产开发（集团）有限公司未能向被告刘可义足额支付回购款，被告刘可义不同意原告对房屋装修使用。2013年11月30日，包头市万龙房地产开发（集团）有限公司金融广场项目部、高步天（三方协议中甲方）、被告刘可义（三方协议中乙方）、原告陈秀忠（三方协议中丙方）共同签订了一份《三方协议书》，协议书约定：甲方回购乙方的包头金融广场写字楼D座9层房屋（面积为727.53平方米），双方签订的《回购协议》合法有效，回购总价款4365180元，甲方已给付乙方回购款2100000元，尚欠2265180元。丙方购买甲方回购乙方的包头金融广场写字楼D座9层房屋，已支付购房款3000000元，按揭贷款1728945元。丙方经甲乙双方同意已对包头金融广�写字楼D座9层房屋进行了装修。应甲方要求，丙方放弃按揭贷款将欠甲方的剩余购房款1728945元直接以现金方式给付乙方，作为甲方支付乙方的回购款，丙方即全部付清甲方购房款。甲方高步天向丙方借现金5362358元，该借款由丙方直接付给乙方作为甲方支付回购乙方的剩余款项5362358元，甲方即全部付清回购款。同时协议还约定：因甲方原因造成丙方损失100000元，由甲方负责赔偿。与借款一并给付丙方。丙方一次性将2265180元给付乙方，甲乙方十日内办理房屋网签变更手续，甲方无条件配合。如过期办理，甲乙双方承担违约责任。甲乙丙三方应认真遵守上述条款，如有违约，承担各方损失及违约金购房款的30%并按法律相关规定承担责任。三方协议签订当日，原告陈秀忠将协议约定款项2265180元给付被告刘可义，被告刘可义于2013年12月8日，将房屋手续交给包头市万龙�地产开发（集团）有限公司金融广场项目部。原告陈秀忠要求被告包头市万龙房地产开发（集团）有限公司为其办理《商品房买卖合同》网签更名手续，被告包头市万龙房地产开发（集团）有限公司要求原告交纳60000元更名费用，否则拒绝为其办理上述手续。原告认为被告存在违约行为，诉至人民法院，请求依法判令：1、三被告履行协议约定，为原告办理包头金融广场写字楼D座9层房屋网签合同，并按协议约定向原告支付违约金1418683.5元；2、被告包头市万龙房地产开发（集团）有限公司、高步天按约定给付因拖延入住给原告造成的损失100000元及100000元的利息；3、本案诉讼费由被告承担。
另查明，被告包头市万龙房地产开发（集团）有限公司开发建设了位于黄河大街98号金融广场，并设立了包头市万龙房地产开发（集团）有限公司金融广场项目部，被告高步天为项目部负责人。现本案争议的位于黄河大街98号金融广场1-D901房屋的《商品房买卖合同》网签备案信息显示购房人仍为被告刘可义。原告按三方协议约定支付房款后，原告已占有、使用了金融广场1-D901房屋。原告在庭审中称，三方协议签订时，原告为了按照协议支付房款，从第三人处按每月3%利息借贷了2210000元，由于一直未能为原告办理《商品房买卖合同》网签更名手续，导致其无法办理银行贷款，现已向第三人支付利息1326000元。
以上事实，有原告提供的认购协议书、三方协议书、收条、收据、汇款单、商品房买卖合同信息表、借款协议、收条、被告高步天提供的设立项目部文件、被告刘可义提供的三方协议、承诺、收条及双方当事人陈述经庭审质证认证在案予以佐证。
本院认为，原告陈秀忠与包头市万龙房地产开发（集团）有限公�金融广场项目部签订的《认购协议书》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律、法规规定，合法有效。原告陈秀忠与包头市万龙房地产开发（集团）有限公司金融广场项目部、高步天、刘可义三方签订的《三方协议书》系三方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律、法规规定，合法有效，协议各方均应按照协议履行各自应尽义务。包头市万龙房地产开发（集团）有限公司金融广场项目部不具备独立的法人资格，其权利、义务应由项目部的设立者被告包头市万龙房地产开发（集团）有限公司承担，被告高步天系包头市万龙房地产开发（集团）有限公司金融广场项目部负责人。经庭审查明，原告陈秀忠已按三方协议约定支付了全部购房款，履行了协议义务事实存在。
一、关于原告第一项诉讼请求中要求三被告按照协议约定，为其办理《商品房买卖合同》网签备案更名手续的请求，现房屋网签备案在被告刘可义名下依协议约定及相关房管部门规定，上述变更手续，需被告包头市万龙房地产开发（集团）有限公司、刘可义至房管部门办理，故被告包头市万龙房地产开发（集团）有限公司、刘可义有义务按三方协议约定为原告办理《商品房买卖合同》网签备案更名手续。被告高步天系包头市万龙房地产开发（集团）有限公司金融广场项目部负责人，其个人无资格为原告办理上述手续，故针对此事项，被告高步天系职务行为，不应承担此事项的协议义务。
二、关于原告第一项诉讼请求中要求三被告按协议约定承担违约责任，即向原告支付总房款30%违约金1418683.5元的请求，现原告已按三方协议约定履行了付款义务，在三方协议中明确约定甲方无条件配合，被告包头市万龙房地产开发（集团）有限公司的行为存在过错，导致原告购买的房屋网签备案更名手续至今未予办理，故被告包头市万龙房地产开发（集团）有限公司应承担本案的违约责任。被告刘可义在签订三方协议后，已经将购房手续交还给包头市万龙房地产开发（集团）有限公司，并明确表示配合办理房屋的网签备案更名手续，其行为不存在违约，不应承担本案的违约责任。本案三方协议中甲方系由包头市万龙房地产开发（集团）有限公司金融广场项目部、高步天组成，但为原告办理房屋网签备案更名手续事项的义务主体应为被告包头市万龙房地产开发（集团）有限公司、刘可义，被告高步天不应承担此事项的违约责任。关于本案违约金适用的标准，虽然在三方协议中约定了违约金按购房款30%计算的标准，但被告高步天抗辩主张此约定过高，要求本院予以核减。原告与包头市万龙房地产开发（集团）�限公司金融广场项目部于2013年11月30日签订的《三方协议书》，至原告起诉时，被告包头市万龙房地产开发（集团）有限公司仍未配合原告办理房屋网签备案变更手续，导致原告长时间不能实现购买房屋的全部目的。被告包头市万龙房地产开发（集团）有限公司存在违约行为，由于被告包头市万龙房地产开发（集团）有限公司未按协议履行义务的原因，并非客观条件不具备，系其拒绝无条件配合原告办理房屋网签备案变更手续而导致的，故综合以上情况考虑后，本院酌定调整违约金的计算标准，本案的违约金标准按购房款4728945元的18%予以确定，即被告包头市万龙房地产开发（集团）有限公司应向原告支付违约金851210.1元。
三、关于原告要求被告包头市万龙房地产开发（集团）有限公司、高步天按约定给付因拖延入住给原告造成的损失100000元及100000元利息的诉讼请求，在原告与包头市万龙房地产开发（集团）有限公司金融广场项目部、高步天签订的三方协议书中第五条约定：“因甲方原因造成丙方损失100000元，由甲方负责赔偿”，该约定并未发现存在欺诈、胁迫、重大误解等情况存在，此赔偿款项系原告与被告包头市万龙房地产开发（集团）有限公司在履行商品房买卖合同关系中以书面协议的方式确定的权利与义务，故此条款有效。由于协议并未明确约定给付时间，原告主张给付此款项利息的诉讼请求，本院不予支持。被告包头市万龙房地产开发（集团）有限公司应按协议给付原告赔偿款100000元。被告高步天并不是房屋买卖合同的相对方，不应承担给付责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四�之规定之规定，判决如下：
一、被告包头市万龙房地产开发（集团）有限公司、刘可义于本判决生效之日起十日内配合原告陈秀忠办理位于黄河大街98号金融广场1-D901房屋的《商品房买卖合同》网签备案变更手续；
二、被告包头市万龙房地产开发（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈秀忠支付违约金851210.1元；
三、被告包头市万龙房地产开发（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈秀忠赔偿损失100000元；
四、驳回原告陈秀忠其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18468.2元（原告已预交），减半收取计9234.1元，由原告陈秀忠负担3693元，由被告包头市万龙房地产开发（集团）有限公司负担5541.1元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。
审判员 赵 涛
二〇一五年九月七日
书记员 武晓霞
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的�约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
�二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。