甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兰民一终字第642号
上诉人（原审原告、反诉被告）王小丽，女，1973年2月13日出生，汉族，住兰州市七里河区。
委托代理人吕文煜，男，1977年1月11日出生，汉族，住兰州市七里河区。系王小丽丈夫。
被上诉人（原审被告、反诉原告）兰州恒怡房地产开发有限公司（以下简称恒怡公司），住所地：兰州市七里河区。
法定代表人李习坤，恒怡公司总经理。
委托代理人杨耀东，男，恒怡公司法律顾问，住兰州市七里河区。
上诉人王小丽诉因房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院（2014）七民初字第30441号民事判决，向本院提出上诉。本院2015年8月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2012年8月28日，原告王小丽与被告恒怡公司签订《房屋买卖合同》一份，约定：“乙方（王小丽）购买兰州市七里河区瓜州路2号B塔402号商品房，建筑面积226.36平方米，实际以房产证为准，多退少补。该商品房单价为8000元／平方米，总金额为1810880元。付款方式及期限，乙方于2012年8月28日一次性付清总房款：1810880元整。关于产权登记的约定：房产证两年内办理完毕，如逾期不能办理，已付房款退还并按当期银行贷款利息支付给乙方，房屋归甲方（恒怡公司）。房屋所有权证办理中发生的费用，由甲、乙双方按照国家规定各自承担相应费用。该商品房为精装房（现状），乙方装饰时如需改变结构，必须以书面通知甲方，取得甲方书面同意后方可施工，否则造成的一切后果由买受方承担。因甲方原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任”。在合同签订之前，2012年8月24日，原告王小丽向被告恒怡公司支付定金20000元。合同签订后，原告王小丽将剩余款项1790880元全部付清，被告恒怡公司遂向原告王小丽交付房屋，原告王小丽居住至今。被告在约定的期限内未给原告办理产权证，遂引起纠纷。
另查明，诉争房屋系甘肃省公路运输管理局开发的综合住宅楼，由甘肃第六建筑工程股份有限公司承建，该房屋系甘肃省公路运输管理局抵顶甘肃省第六建筑工程股份有限公司工程款的房屋。2010年6月9日，甘肃省第六建筑工程股份有限公司将该房屋出售给甘肃天源温泉大酒店集团有限责任公司。2011年1月6日，甘肃天源温泉大酒店集团有限责任公司又将该房屋出售给兰州恒怡房地产开发有限公司，双方签订的协议约定：“房屋的产权手续在主体工程竣工验收合格后一年内，由甘肃省公路运输管理局负责为乙方向房地产行政主管部门申请办理产权证，甲方协调办理，办理过程中产生的所有费用均由乙方承担。”被告恒怡公司购得该房屋后出售给原告王小丽。以上事实有原、被告提交的书证，《房屋买卖合同》、收据、运管局综合楼四层Q户型装修改造工程施工合同、建筑安装工程结算书、建设工程施工合同、建设工程施工合同补充协议书（2）、协议书2份，当事人的陈述及开庭笔录在卷佐证，予以确认。
原审法院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，涉诉房屋系被告（反诉原告）恒怡公司从甘肃天源温泉大酒店集团有限责任公司处购买。2012年8月28日，在原、被告签订《房屋买卖合同》时，恒怡公司尚未取得涉诉房屋所有权证书，办理该房屋所有权证书存在不确定性及风险。对此，购房人王小丽应充分了解。该房屋的建设单位系甘肃省道路交通运输管理局，办证事宜由其负责，办证期限非被告恒怡公司所能决定，截止目前为止，被告恒怡公司也只是陈述产权证正在办理之中，但无任何证据显示该房屋产权证是否正在办理，办证进行到何种程度。现原、被告签订的合同关于办理产权证的目的不能实现，何时实现无法确定，故原告按照合同约定要求退还房款及利息并退房的诉讼请求应予以支持，但对于原告主张的利息起算时间不应从合同签订之日起计算，而应该以合同约定的办证期限两年后起算，即应从2014年8月29日起算至今。故原告主张的利息250580.52元计算有误，应为92807.6元。对于被告（反诉原告）恒怡公司的反诉请求，因原告（反诉被告）所购买的房屋系精装房，现原告（反诉被告）已居住两年多，其要求退房，应当赔偿该房屋相应的装修折旧费用。根据被告（反诉原告）提供的建筑安装工程结算书，诉争房屋装修工程造价272648.52元，按照行业规定5年的折旧标准折算，原告（反诉被告）王小丽应承担272648÷5÷12×32=145408元的装修折旧费用，故对被告（反诉原告）恒怡公司的反诉请求应予以支持，但其计算的15万元有误，应为145408元。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条的规定，判决：一、被告（反诉原告）兰州恒怡房地产开发有限公司于本判决书生效后三十日内退还原告（反诉被告）王小丽房款1810880.00元。原告（反诉被告）王小丽于判决书生效后三十日内退还被告兰州恒怡房地产开发有限公司位于兰州市七里河区瓜州路2号B塔402号房屋一套。二、被告（反诉原告）兰州恒怡房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）王小丽房款利息92807.6元（自2014年8月29日起至2015年6月29日止）。三、原告（反诉被告）王小丽于本判决书生效后三十日内赔偿被告（反诉原告）兰州恒怡房地产开发有限公司房屋装修折旧费用145408元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23292元，由被告（反诉原告）兰州恒怡房地产开发有限公司承担。反诉案件受理费1650元，由原告（反诉被告）王小丽承担。
宣判后，王小丽不服原审判决提出上诉，请求：1、依法判决被上诉人支付上诉人王小丽自2012年8月29日起至2014年8月28日止的房款利息222738.24元；2、依法撤销原审判决第三项；3、依法撤销原审判决中关于反诉案件受理费1650元由王小丽承担部分；4、由被上诉人承担二审诉讼费用及由此产生的所有相关费用。理由为：一、原审判决关于已交付被上诉人房款的计息时间的认定存在严重失误，有损买房人权益。二、原审判决对于上诉人房款的权益没有依据双方的合同约定和《中华人民共和国合同法》进行判决。王小丽受到被上诉人欺诈销售签署了不知情的《房屋买卖合同》，形成交房事实，但没有按约定获得该房屋所有权。双方《房屋买卖合同》中第4条约定：“房产证两年内办理完毕；如逾期不能办理，按己付房款退还并按当期银行贷款利息支付给乙方，房屋归甲方。”原审判决将计息的时间从2014年8月29日起算，未尊重合同约定。2012年8月28日，上诉人将1810880房款交给被上诉人后，该房款由被上诉人自2012年8月29日至2014年8月28日共24个月期间用于公司经营。被上诉人使用上诉人交付的所有房款共计l810880元，每年可以获得超过20％以上丰厚的既得利益。由于被上诉人没有按照合同约定给上诉人两年内办理完毕房产证，依据合同约定，应依法判令被上诉人支付上诉人王小丽自2012年8月29日起至2014年8月28日止的房款利息222738.24元。三、原审判决对于装修费用没有按照双方合同约定和客观事实进行判决。上诉人之所以退房完全是因为被上诉人不能够按照双方合同约定两年内办理完毕房产证，导致上诉人没有按期获得房屋所有权，侵犯了上诉人对于房屋所有权的期待权，才按照合同约定提起违约诉讼，依法应该由合同的违约方承担由于违约产生的全部责任。退房引起的装修折旧费用的原因完全是由于被上诉人欺诈隐瞒事实不按期办理完毕房产证导致的，原审判决未依法做出合理的判决。
被上诉人恒怡公司辩称，一、上诉人要求被上诉人承担自合同签订之日起满两年期间的房款利息222738.24元没有法律依据，应不予支持。上诉人要求被上诉人承担自签订合同之日满两年后至原审判决之日期间的银行贷款利息，被上诉人没有异议。但上诉人要求被上诉人承担自签订合同之日起满两年即2012年8月29日至2014年8月28日期间的房款利息222738.24元，没有事实和法律依据。2012年8月28日的合同约定“房产证两年内办理完毕，如逾期不能办理，按已付房款退还并按当期银行贷款利息支付给乙方”。从该条约定中可以看出，双方均同意办理产权证的期限为两年，即办理产权证的期限届满的时间应为2014年8月28日，被上诉人承担银行利息的时间也应该从2014年8月29日起算，上诉人要求被上诉人从2012年8月29日起承担银行利息的要求没有法律依据，应不予支持。况且，被上诉人选择退房后，既不想承担两年多的房屋折旧费用，还要被上诉人承担同期银行贷款利息，明显有失公允。二、上诉人请求法院撤销应赔偿给被上诉人的房屋装修折旧费用ll8147元没有理由，应予以驳回。被上诉人卖给上诉人的房屋属于精装房，被上诉人为此共花费装修费用272648.52元。现上诉人要求退房，理应承担居住期间的装修折旧费用。三、原审判决上诉人承担被上诉人的反诉案件受理费1650元，是根据双方的责任大小、公平公正的判决结果，应予以维持。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
经审理查明，原审判决对本案基本事实的认定无误，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点是恒怡公司承担贷款利息的起算时间和王小丽是否承担房屋装修折旧费。对本案的处理应严格遵守双方约定，即：“房产证两年内办理完毕；如逾期不能办理，按己付房款退还并按当期银行贷款利息支付给乙方，房屋归甲方。”在签订包括本条约定在内的《房屋买卖合同》时，恒怡公司和王小丽对房屋是否精装修、二年内是否能够办理房产证的风险各自已有充分的预估，预留了二年的办证时间，对不能实现该条约定的合同目的所面临的结果也充分了解。即王小丽交付全部房款后，恒怡公司办理房产证的期限为二年，二年内王小丽不得主张利息，不得退房。但如果恒怡公司超过二年仍不能办理房产证，王小丽有权要求退房、退房款，并可主张己付房款的当期银行贷款利息，银行贷款利息的起算时间起于王小丽交清房款的次日，止于王小丽退房之日，即从2012年8月29日起算，故王小丽要求恒怡公司支付从2012年8月29日起至2014年8月28日止的房款利息222738.24元应予支持。原审判决对利息起算时间的理解不符合双方签订合同的目的，对未支持部分本院予以更正。关于王小丽应否向恒怡公司支付房屋装修折旧费，本院认为，合同约定清楚明白，恒怡公司向王小丽退还购房款、支付贷款利息，收回出售房屋，并没有约定王小丽应当支付房屋装修折旧费，而且违约方为恒怡公司，恒怡公司主张房屋装修折旧费既无合同约定，也无法律依据，对其在原审提出房屋装修折旧费的反诉请求不予支持。由于恒怡公司的反诉请求本院不予支持，反诉费应当由恒怡公司承担。另，原审判决第二项没有明确支付利息时间，所判利息超出了王小丽主张的时间范围，二审一并更正。
综上，王小丽的上诉请求有合同及法律依据，予以支持。恒怡公司的答辩理由无合同依据，不予采信，反诉请求没有法律依据，应予驳回。原审判决未严格依照双方合同约定处理不当，应予变更。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持兰州市七里河区人民法院（2014）七民初字第30441号民事判决第一项；
二、撤销兰州市七里河区人民法院（2014）七民初字第30441号民事判决第二、三项及案件受理费部分；
三、兰州恒怡房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付王小丽房款利息222738.24元（自2012年8月29日至2014年8月28日止，按中国人民银行1-3年期贷款基准利率6.15%计算）和27842.28元（自2014年8月29日起至2014年11月28日止），共计250580.52元；
四、驳回兰州恒怡房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费23292，反诉案件受理费1650元，二审案件受理费6413元，由兰州恒怡房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 石 林
代理审判员 王锡东
代理审判员 关 涛
二〇一五年十月二十八日
书 记 员 李芬芬