广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终879号
上诉人（原审被告）：林锐杰，住广州市天河区。
委托代理人：李欣，广东正大联合律师事务所律师。
委托代理人：谢文文，广东正大联合律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：广州高卫物业管理有限公司，住所地广州市黄埔区。
法定代表人：梁少伟，该公司董事长。
委托代理人：孙翔宇，广东广大律师事务所律师。
委托代理人：邹冬卉，广东广大律师事务所律师。
上诉人林锐杰因与被上诉人广州高卫物业管理有限公司（以下简称高卫物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服原广州市黄埔区人民法院（2015）穗萝法民三初字第173号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年1月9日，广州御湖房地产发展有限公司（甲方，以下简称御湖公司）与林锐杰（乙方）签订一份《商品房预售合同》（以下简称预售合同），约定乙方认购御湖名邸第梅菁街26号幢1层101号房物业一套，该商品房的用途为住宅，建筑面积322.97平方米。第五条物业服务约定：甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州高卫物业管理有限公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务费为每月每平方米建筑面积详见附件七《补充协议》第五条元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。
该预售合同附件五：前期物业服务合同约定：《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》在本房屋开始销售时已由甲方张贴在售楼部显著位置进行明示，乙方在签署本《商品房买卖合同》和各附件前已阅读，乙方充分理解和接受《前期物业管理服务合同》内容和《临时管理规约》内容。
该预售合同附件七：本合同补充协议第五条第1款约定：物业管理服务费按月计收，乙方应于收楼日当日，向物管公司缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金。乙方于以后每个月第一天或之前向物管公司缴付当月的物业管理服务费。第2款约定：对乙方逾期交纳物业管理服务费，按《临时管理规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。第3款约定：物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，首年物业管理服务费的标准：住宅人民币5元／平方米／月（不含公共水电分摊），商业部分人民币3.3元／平方米／月（不含公共水电分摊）等内容。第三十条特别约定：本项目的商业部分是指：位于御湖名邸C区3期会所建筑物（暂名为“御皇荟”）内，规划用途为商业的房屋等内容。第A款约定：双方同意甲方将商业部分房屋以许可使用方式无偿提供给乙方及全体业主使用，许可使用期限为自2013年11月30日起计为期五年，以作为乙方及全体业主的文娱、康乐活动场所。第C款约定：甲方在2013年11月30日将商业部分的首层泳池及三层健身室交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，商业部分的首层（泳池除外）、二层及三层（健身室除外）则由甲方在销售本项目房屋期间保留使用，待本项目房屋销售完毕后，甲方再将该部分房屋交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，甲方再将该部分房屋交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，直至许可使用期满止。第F款约定：乙方同意在物管公司经营管理商业部分为乙方及全体业主提供文娱、康乐服务期间，按照房屋建筑面积，以1.8元／平方米／月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条第8点乙方所需承担的费用支出等内容。
2013年1月9日，林锐杰在签订预售合同的同时还签署了一份《关于遵守〈临时管理规约〉及〈前期物业管理服务合同〉的承诺书》，林锐杰确认并同意已详细阅读御湖公司制订的《临时管理规约》，同意签署并遵守及促使房屋使用人遵守《临时管理规约》中规定的所有责任和义务。确认已经收到《临时管理规约》原件一份。确认已经详细阅读御湖公司与高卫物业公司签订的《前期物业管理服务合同》，同意《前期物业管理服务合同》的相关条款。同意御湖公司委托物管公司对本人的房屋提供物业管理服务，向物管公司按时缴纳相关费用，并遵守《前期物业管理服务合同》的相关条款。林锐杰在该承诺书的买方／继受人（签章）处手写签名并捺印，同时也在《临时管理规约》上手写签名并捺印。《临时管理规约》第三章第（五）条第1款约定：任何业主若未能在缴费期限到期日起七日内支付本规约项下须支付之物业管理费或任何款项，物管公司有权追讨欠交的款项、滞纳金及违约金，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用（包括律师费用在内）等内容。第五章第（五）条第6款约定：全体业主同意在物管公司经营管理商业部分为全体业主提供文娱、康乐服务期间，由业主按照房屋建筑面积，以1.8元／平方米／月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条约定业主所需承担的费用支出等。第六章第2条第2款约定：业主、房屋使用人逾期交纳物业管理服务费、停车管理费或／及其他应缴费用的，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算违约金；物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。
2013年11月30日，御湖公司（甲方）与高卫物业公司（乙方）签订《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》，合同约定，甲方将位于广州市萝岗区金坑水库路38号御湖名邸第一期委托乙方进行前期物业管理服务，物业管理服务期限为三年，自2013年11月30日起算。第五章第九条第2款约定：物业管理服务费按月计收，各业主应于办理其房屋交接手续当日或视为收楼日当日，向乙方缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金（按三个月物业管理费计算）。业主于以后每个月第一天或之前向乙方缴付当月的物业管理服务费。第3款约定：对业主逾期交纳物业管理服务费，按《规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。第4款约定：物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费标准：按照房屋建筑面积计算，住宅人民币5元／平方米／月，商业部分人民币3.3元／平方米／月等内容。
林锐杰于2013年11月30日确认收楼，并于收楼当日签署《物业管理确认函》，确认其认可御湖公司与高卫物业公司签署的《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》，该合同对其具有约束力。林锐杰收楼后，高卫物业公司即对林锐杰物业提供物业管理服务。
高卫物业公司确认林锐杰已向其支付2013年11月30日-2014年3月31日、2015年4月1日－2015年5月31日的物业管理费9743.8元、会所使用费3505.4元。林锐杰确认其已缴纳物业管理费9743.8元、会所使用费3505.4元。
自2014年4月至2015年3月期间，林锐杰没有向高卫物业公司支付后续物业管理费，高卫物业公司于2014年4月、5月16日、6月19日、7月18日、8月14日、9月19日、10月24日、11月17日、12月14日，2015年1月21日、2月14日、3月17日向林锐杰发出《催款通知书》，向其催缴2014年4月1日-2015年3月31日的物业管理费（包括会所使用费）等费用。
高卫物业公司于2015年3月31日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.林锐杰向高卫物业公司支付自2014年4月1日至2015年3月31日的物业管理服务费合计19380元（按1615元／月的标准计算12个月）和违约金（违约金是分段计算的，以未缴物管费作为本金，按每日千分之一计算是1.62元／天，从逾期支付之日起计至实际支付之日止，暂计至2015年5月31日止的违约金为5045.4元）；2.林锐杰向高卫物业公司支付自2014年4月1日至2015年3月31日的会所使用费合计6972元（按581元／月的标准计算12个月）和违约金（违约金以未缴的会所使用费为本金，按每日千分之一计算是0.58元／天，从逾期之日起计至实际支付之日止，暂计至2015年3月31日止的违约金为1815元）；3.林锐杰承担支付本案高卫物业公司聘请律师服务费5000元、寄催款通知书费用19.2元（1.6元／封，2014年4月至2015年3月共12封）。
林锐杰原审辩称：1、高卫物业公司林锐杰未曾建立物业管理服务合同关系，御湖公司与高卫物业公司所签订的《前期物业管理服务合同》并未告知并获得林锐杰同意，高卫物业公司以该《前期物业管理服务合同》为依据起诉林锐杰没有法律依据，其应追加御湖公司为共同被告或第三人参与诉讼才能起诉我方；2、依据高卫物业公司提交的《关于遵守〈临时管理规约〉及〈前期物业管理服务合同〉的承诺书》起诉我方无法律依据，理由是该《前期物业管理服务合同》并未在承诺书后附带，且根据该承诺书的内容是仅要求林锐杰直接向物管公司按时缴纳费用，并未明确该费用标准，在未明确费用标准的情况下，应当参考广州市物价局、广州国土与房管局、广州物业管理协会于2013年发布的穗价2013（233）号文件，不能简单地以开发商与物业公司单方定的价格来强加于林锐杰；高卫物业公司提供的报备资料显示其是二级资质，根据物价局的文件显示的物业管理费是每月2.32元／平方米；3、高卫物业公司并未按照其与御湖公司签订的《前期物业管理服务合同》履行其义务，按其合同第3页第4条第4项约定，高卫物业公司应当与开发商办理书面交接手续，其并未提供这方面的证据；根据合同第4页第2点第2小点物业管理服务事项中涉及的电信覆盖信号及公共设施的维护和服务，高卫物业公司根本没有提供这方面的服务，导致至今整个小区绝大部分地方是没有任何电信覆盖信号。4、高卫物业公司要求我方支付会所使用费于事实和法律均无依据，高卫物业公司已收取林锐杰的会所使用费是典型的乱收费，因为那时会所根本没有投入使用，高卫物业公司在会所没有投入使用的情况下就收取我方的会所使用费是无依据的，高卫物业公司没有依据收取我方会所使用费，故不应得到支持。5、高卫物业公司主张两项都按每日千分之一的标准计算违约金违反相关法律规定，我方认为该标准明显过高，我方认为违约金总额不应超过本金，且不应超过同期同类贷款利率，另，高卫物业公司主张的违约金也没有合同依据。6、高卫物业公司主张的律师费及快递费不应得到支持，也没有法律依据，高卫物业公司依据其与开发商之间的约定来向我方主张律师费不符合合同法的规定，且高卫物业公司与开发商之间本身就存在利害关系。7、有关我方支付物管费及会所使用费的情况需庭后向当事人本人核实后再答复法庭，如庭后未提交书面回复，则视为我方同意高卫物业公司主张的我方已交物管费及会所使用费的金额。8、结合高卫物业公司提供的证据材料，我方认为高卫物业公司以林锐杰的物业属于连排别墅为由企图不执行广州市物价局、广州市国土资源与房屋管理局发布的住宅物业管理收费指导价是不成立的，因为本案林锐杰所购置的物业是普通住宅，并非高卫物业公司所主张的连排别墅，理应执行物价部门发布的穗价（2013）231、232、233号文件，依据该文件的规定，高卫物业公司作为涉案小区的前期物业管理机构，其资质为二级资质，相对应的政府指导价为每月每平方米2.32元，综上，高卫物业公司以每月每平方米5元收取物业管理费违反政府物价部门的规定，而且其主张按市场价也未按照政府物价部门要求的程序履行审批手续，因此应依法驳回高卫物业公司的诉讼请求。
原审另查明，2014年4月1日，广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局向高卫物业公司发出一份《广州市物业服务项目备案回执》，备案的主要内容为：资质等级：二级，承接项目名称：御湖名邸一期，物业服务合同期限：2013年11月30日起至业主大会选聘新的物业服务企业为止等内容。
高卫物业公司提供了其购买乒乓球、羽毛球等健身器材的发票、电费使用发票、健身中心器材供应及安装合同、会所的照片等证据，拟证明《预售合同》和《临时管理规约》中约定的会所已投入使用，高卫物业公司还提供了多份《会所设施使用人次登记表》，拟证明林锐杰及其家人使用过会所的健身房、游泳池等设施，该登记表中载明“梅菁街7号”多次使用过游泳池，并分别有经办人陈某、张某、古某等人的签名。
高卫物业公司还提供了《委托代理合同》一份，拟证明高卫物业公司委托了广东广大律师事务所就追索“广州御湖名邸”业主物业管理费及／或其他相关费用的事宜，委托该律师所代为发律师函或担任其诉讼代理人参与诉讼。为此，高卫物业公司向该律师事务所支付律师费5000元。
高卫物业公司为证实林锐杰及其家属实际使用过会所的游泳池，申请证人陈某、古某、张某出庭作证。证人陈某在庭审中陈述其从2014年2月16日开始在御湖名邸会所上班，工作内容为在会所大堂登记来访人员，其到会所上班前会所已经开放半年，业主使用游泳池需要出示业主证，其和同事都是在核对过业主的业主证后才在登记表中进行登记。证人古某在庭审中陈述其从2014年8月26日开始在御湖名邸会所上班，工作内容为在会所大堂登记来访人员，其刚到会所上班时会所开放了健身房、游泳池、儿童娱乐设施等，其了解到会所于2013年9月就已经对外开放，当时有游泳池、健身房，业主使用游泳池需要出示业主证，其和同事都是在核对过业主的业主证后才在登记表中进行登记，确认其在《会所设施使用人次登记表》上签名的真实性。证人张某在庭审中陈述其从2013年5月开始在御湖名邸会所大堂从事游泳池的登记工作，业主使用会所无需收费，只需出示业主证进行核实和登记，确认其在《会所设施使用人次登记表》上签名的真实性。
林锐杰确认涉案物业共三层，该三层房屋是其单独所有。
另查明，涉案物业已取得房地产权证，房地产权证上载明的规划用途为住宅。涉案物业的建筑竣工图载明涉案物业为连体住宅。涉案物业于2013年11月29日取得《竣工验收备案表》，该备案表载明御湖名邸C区1期工程（1期4幢3层连体住宅，总建筑面积13346平方米）竣工验收备案文件已于2013年11月29日收讫，文件基本齐全，同意该工程予以备案。
上述事实有《商品房预售合同》、《前期物业管理服务合同》、《临时管理规约》、承诺书、物业管理确认函、《广州市物业服务项目备案回执》、收楼文件签收表、房屋钥匙接收书、律师函、快递单、发票、《催款通知书》、《竣工验收备案表》、《会所设施使用人次登记表》、《委托代理合同》、发票、支付凭证、照片、《申请书》、房地产权证、建筑竣工图、证人证言及当事人陈述等予以证实。以上证据经过庭审质证，原审法院予以采信。
原审法院认为，林锐杰与御湖公司于2013年1月9日签订的《商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行，该预售合同第五条约定了广州市萝岗区金坑水库路38号御湖名邸第一期的前期物业管理单位为高卫物业公司，而御湖公司与高卫物业公司于2013年11月30日签订的《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》也约定了御湖公司选聘高卫物业公司为涉案物业提供前期物业管理服务。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，御湖公司与高卫物业公司签订的《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》对高卫物业公司、林锐杰具有法律约束力，双方应遵照履行。
关于高卫物业公司收取物业管理费标准是否合理的问题。林锐杰称高卫物业公司提交的报备资料显示其是二级资质，根据物价局的文件显示的物业管理费的收费标准应为每月2.32元／平方米，因此，认为高卫物业公司收费不合理。原审法院认为，根据国家发展和改革委员会、建设部于2004年1月1日实施的《关于印发物业服务收费管理办法的通知》第六条、第七条规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价；物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门跟进物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布；具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定；实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。结合2010年10月19日《广东省物价局关于物业服务收费有关问题的复函【粤价函（2010）975号】》载明的内容：“属于独栋、双拼、联体等独户所有的住宅，其物业服务收费实行市场调节价。”本案中，涉案物业是3层连体的独户所有的住宅，并非普通住宅，可以实行市场调节价，虽然高卫物业公司与林锐杰未直接签订物业服务合同约定物业管理费的收费标准，但是林锐杰签署了《物业管理确认函》确认御湖公司与高卫物业公司签署的《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》对其具有约束力。林锐杰还称高卫物业公司没有根据物业管理服务合同的约定提供电信覆盖信号及公共设施的维护和服务，但林锐杰并没有提交相应的证据予以证实。因此在林锐杰没有相反证据证明高卫物业公司物业管理收费不合理的情况下辩称高卫物业公司的物业管理费收费标准过高缺乏事实和法律依据，原审法院依法不予采信。高卫物业公司的收费标准并没有违反法律强制性规定，是双方真实的意思表示，应遵照履行。根据《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，应当履行按时交纳物业服务费用的义务。根据《商品房预售合同》第五条及附件七补充协议第五条第1、2、3款的约定，林锐杰应当在每月第一天或之前向高卫物业公司支付物业管理费，物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，收费标准为住宅人民币5元／平方米／月，如逾期交纳物业管理服务费，违约金逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。涉案物业建筑面积为322.97平方米，林锐杰每月应向高卫物业公司支付物业管理费1615元。林锐杰未支付2014年4月1日起至2015年3月31日期间的物业管理费，高卫物业公司起诉要求林锐杰支付拖欠的自2014年4月1日起至2015年3月31日共计19380元物业管理服务费的诉讼请求合理，原审法院予以支持。由于高卫物业公司并未提交证据证明其实际损失，林锐杰现请求法院调低违约金，原审法院认为合同约定的违约金标准过高，依法酌情调整为每逾期一日按每月应缴费用万分之五计算违约金（每月管理费的违约金以1615元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止，以上违约金以不超过本金为限）。
关于林锐杰应支付的会所管理费及违约金问题。根据《商品房预售合同》补充协议第三十条第1款第（8）项A、C、F款及《临时管理规约》第五章第6款、第六章第2条的约定，御湖房公司应在2013年11月30日将商业部分的首层泳池及三层健身室等区域（即为涉案会所）提供给林锐杰及全体业主提供文娱、康乐活动，业主应按照房屋建筑面积，以1.8元／平方米／月向物管公司缴纳使用费用，逾期交纳物业管理服务费、停车管理费或／及其他应缴费用的，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算违约金。林锐杰签订该预售合同表示同意按1.8元／平方米／月向物管公司缴纳使用费用，林锐杰辩称高卫物业公司的会所没有按时投入使用，但并没有提交相应的证据予以证实，而高卫物业公司提交了会所照片、2013年12月份电费发票、健身器材购买清单、安装协议等证据证明会所已经投入使用，还提供了《会所设施使用人次登记表》证明林锐杰家属使用过该会所，因此，对林锐杰的抗辩理由，原审法院依法不予采纳。林锐杰应向高卫物业公司支付自2014年4月1日起至2015年3月31日的会所使用费6972元（每月581元，共计12个月）。关于林锐杰拖欠会所使用费的违约金，原审法院参照上述物业管理费违约金的计算标准调整为每逾期一日按每月应缴费用万分之五计算违约金（每月会所管理费的违约金以581元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止，以上违约金以不超过本金为限）。
关于高卫物业公司提出的邮寄催款通知书费用19.2元及律师服务费5000元的主张，原审法院认为，根据《临时管理规约》第三章第（五）条第1款、第六章第2条第2款的约定，业主逾期交纳物业管理服务费及其他应缴费用的，物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。高卫物业公司主张律师服务费，提供了委托代理合同、案件律师费发票予以证实，故对高卫物业公司主张的律师费5000元，原审法院予以支持；高卫物业公司主张寄催款通知书的费用，但其未提交证据证明邮寄费的具体金额，故原审法院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，原审法院于2015年12月3日作出判决如下：一、林锐杰于本判决书发生效力之日起十日内向广州高卫物业管理有限公司支付2014年4月1日至2015年3月31日的物业管理费19380元及违约金（每月管理费的违约金以1615元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止，以上违约金以不超过本金为限）；二、林锐杰于本判决书发生效力之日起十日内向广州高卫物业管理有限公司支付2014年4月1日至2015年3月31日的会所使用费6972元及违约金（每月使用费的违约金以581元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止，以上违约金以不超过本金为限）；三、林锐杰于本判决书发生效力之日起十日内向广州高卫物业管理有限公司支付聘请律师服务费5000元；四、驳回广州高卫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费768元，由广州高卫物业管理有限公司负担8元、林锐杰负担760元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向原审法院缴付。
判后，上诉人林锐杰不服原审判决，向本院提起上诉称：一、高卫物业公司系仅具有二级资质的物业管理公司，其提供的物业服务质量不符合约定，原审法院所判物业费标准高于同类资质物业管理收费的政府指导价，请求二审依法予以改判。广州市物价局等部门联合发布的穗价（2013）233号文件规定，二级资质的物业管理部门相对应收取的政府指导价为每月每平方米2.32元。林锐杰所购置的房屋为普通住宅，故高卫物业公司按照每月每平方米5元收取物业管理费违反政府物价部门的规定。另外，高卫物业公司并未按照其与御湖公司签订的《前期物业管理服务合同》履行其义务，特别是电信网络信号及公共设施维护服务方面，其低质量的服务，已经低于同类资质物业公司的一般服务标准，应当在政府指导价的基础上进一步减免物业费用。二、当月费用应当是在次月进行缴纳，违约金的计算应当从次月起算，原审判决要求林锐杰从当月2日起支付违约金，存在错误。三、高卫物业公司原审提供了健身器材购买清单、安装协议等，其中发票显示羽毛球及乒乓球等设备均是五月份才予以采购，同时游泳池及健身馆也并没有在高卫物业公司所主张的期限对业主进行开放。原审在未查明案件事实的情形下，直接判决林锐杰从2014年4月1日起支付使用费用与实际情况不符，应当予以改判。四、原审判决高卫物业公司聘请律师服务费由林锐杰承担，于法无据。《临时管理规约》系由开发商单方面提前拟定，在其销售房屋的过程中重复使用的条款；开发商在其制定的《临时管理规约》中存在明显加重对方责任的条款。开发商在与林锐杰签订合同时，并未采取合理的方式提请林锐杰注意此类限制其权利的条款，并且开发商在未与林锐杰说明条款内容的情形下，直接要求林锐杰向开发商及高卫物业公司签署同意受其约束的《承诺书》。高卫物业公司与开发商通过在其制定的格式条款中直接约定律师费用由林锐杰承担，以规避其自身责任，加重对方责任。依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，该类条款应当无效。退一步而言，该费用系高卫物业公司诉讼的基本成本，应当由其自行承担。综上所述，林锐杰上诉请求撤销原审判决，依法改判驳回高卫物业公司原审诉请。
被上诉人高卫物业公司答辩称：涉案物业是连体住宅，所以执行物业管理费市场调节价而不适用政府指导价，高卫物业公司认可原审法院的认定和处理，林锐杰的上诉意见于法无据，应予驳回。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。双方二审均无提交新证据。
本院认为，原审对林锐杰、高卫物业公司之间的物业管理服务关系成立及效力的认定合法有据，论理清晰，不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。针对林锐杰的上诉主张，认定如下：
一、林锐杰上诉主张高卫物业公司仅具有二级资质且提供的物业服务质量与约定不符，涉案物业为普通住宅，物业服务费标准应适用政府指导价等问题。因国家发展和改革委员会、建设部于2004年1月1日实施的《关于印发物业服务收费管理办法的通知》第六条、第七条规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价；物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门跟进物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布；具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定；实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。涉案物业系三层连体住宅，并非普通住宅。原审参照2010年10月19日《广东省物价局关于物业服务收费有关问题的复函【粤价函（2010）975号】》“属于独栋、双拼、联体等独户所有的住宅，其物业服务收费实行市场调节价”的相关内容认定涉案物业服务费标准可以实行市场调节价，并无不妥。另外，林锐杰已签署《物业管理确认函》确认御湖公司与高卫物业公司签署的《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》对其具有约束力，林锐杰亦按此标准向高卫物业公司支付了部分物业服务费。原审综合具体案情判决林锐杰向高卫物业公司支付2014年4月1日起至2015年3月31日期间19380元物业服务费，合法有据。林锐杰上诉主张涉案物业服务费应按二级资质物业管理公司相对应的政府指导价2.32元／平方米·月计付，依据不足，本院不予采纳。
二、林锐杰上诉主张违约金应从次月起算的问题。因高卫物业公司及御湖公司签订的前期物业管理服务合同以及林锐杰与御湖公司签订的《商品房预售合同》均明确约定业主应于每月第一天或之前缴付当月的物业管理服务费，违约金自逾期之日起计付。据此，原审认定林锐杰应自约定付款期限的次日即当月2日起计付违约金，符合上述约定。林锐杰该项上诉主张缺乏依据，不能成立。
三、林锐杰上诉主张会所使用费不应自2014年4月1日起支付的问题。因高卫物业公司原审提供的证据足以证明涉案会所于2013年12月已交付业主使用，并提供了《会所设施使用人次登记表》证实林锐杰家属亦使用过该会所。部分健身器材购买清单证实高卫物业公司于2014年5月采购了羽毛球及乒乓球等设备，但并不足以推翻会所在此之前已经实际交付业主使用的事实。原审判决林锐杰自2014年4月1日起支付会所使用费及相应违约金，并无不妥。
四、林锐杰上诉主张其不应承担高卫物业公司支付的涉案律师费的问题。因林锐杰已签署《临时管理规约》并向御湖公司、高卫物业公司出具了承诺书，表明自愿受相关协议的约定，承诺按期支付物业管理服务费，在逾期支付后自愿承担相应后果，包括支付高卫物业公司因诉讼支付的律师费等。上述承诺属其真实意思表示，林锐杰现上诉对此提出异议，于法无据，本院不予采纳。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人林锐杰的上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费760元，由上诉人林锐杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一六年四月十三日
书 记 员 璩方慧