四川省合江县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0522民初455号
原告（反诉被告）韦显熬，男，生于1956年6月4日，汉族，四川省合江县人。
原告（反诉被告）王思凯，男，生于1982年2月17日，汉族，四川省合江县人。
原告（反诉被告）何佳彧，男，生于1980年9月20日，汉族，贵州省贵阳市人。
原告（反诉被告）王孝桃，男，生于1992年1月12日，汉族，四川省合江县人。
原告（反诉被告）谈永珍，女，生于1956年12月23日，汉族，四川省合江县人。
原告（反诉被告）刘玉洁，女，生于1984年7月23日，汉族，贵州省习水县人。
原告（反诉被告）李贝，女，生于1980年2月3日，汉族，贵州省贵阳市人。
委托诉讼代理人：刘致和，四川荔香律师事务所律师。
被告贵州佳上雍阳房地产投资开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节地区纳雍县雍熙镇猫场村田包包组。组织机构代码：05331558-3。
法定代表人黄江，执行董事。
委托诉讼代理人：李撰江，男，生于1979年4月10日，彝族，贵州省贵阳市人，。
委托诉讼代理人：刘琳，贵州仪程律师事务所律师。
被告（反诉原告）海南佳上投资有限公司。统一社会信用代码：460000000254550。住所地：海口市玉沙路**号国贸经典****房。
法定代表人任连。
委托诉讼代理人：李撰江，男，生于1979年4月10日，彝族，贵州省贵阳市人。
委托诉讼代理人：刘琳，贵州仪程律师事务所律师。
原告韦显熬、王思凯、王孝桃、何佳彧、谈永珍、李贝、刘玉洁诉被告贵州佳上雍阳房地产投资开发有限责任公司（以下简称贵州雍阳房地产公司）、海南佳上投资有限公司（以下简称海南佳上投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月14日受理后，被告海南佳上投资公司在答辩内向本院提出管辖异议，经本院审查，于2016年2月26日裁定驳回了被告海南佳上投资有限公司的管辖异议。被告海南佳上投资公司对本院管辖裁定未上诉。管辖确定后，本院依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告韦显熬、王思凯、何佳彧、王孝桃及七原告的委托代理人、二被告的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告韦显熬、王思凯、何佳彧、王孝桃、谈永珍、李贝、刘玉洁向本院提出诉讼请求：要求被告贵州雍阳房地产公司为原告办理贵州纳雍县新城区（NY-20）地块万业兴财富广场一期2幢二层建筑面积3197.39㎡95套商品房的备案登记手续及不动产产权，并赔付逾期办理的违约金﹙2015年2月10日起以1200万元为基数，按每月5％计算支付至办理完毕备案登记并取得不动产产权证书为止，其中截止2016年1月10日为660万元﹚。事实和理由：2011年8月起，原告韦显熬、王思凯、何佳彧、王孝桃等人合伙以贵州建工集团第一建筑工程有限公司的名义，承建被告海南投资公司发包的贵州纳雍新城区东路网工程项目。原告韦显熬、王思凯等人作为实际投资施工人，组织资金、施工机械、施工人员等进场施工，所实际施工作业完成的工程，经双方于2015年1月30日结算，包括路网工程、观景平台、保证金、停工损失和退场补偿等在内，工程总价款4600万元（不含税收）。被告海南佳上公司先后已支付工程款合计2260万元，尚欠2340万元。在施工过程中，被告海南佳上投资公司未能按照合同约定支付工程进度款。2014年3月31日，海南佳上投资公司出具《工程款支付承诺书》承诺：“2014年6月20日前向贵州建工集团第一建筑工程有限公司纳雍县新城区城东路网工程项目部支付人民币伍佰万元；2014年7月20日前支付人民币叁佰万元；2014年8月20日前支付人民币肆佰万元”，并承诺：“如未按此工程款支付承诺款，自违约之日起，按违约金额承担违约责任。违约期限两个月内，按中国人民银行同期贷款基准利率四倍支付资金利息；违约期限超过两个月，则按月息百分之五支付违约金”。被告海南佳上公司总经理还对付款批注“请支付款项时直接支付纳雍项目部实际施工人王思凯”。被告海南佳上投资公司出具前述文书后仍未按付款承诺支付工程款。2014年12月12日，以海南佳上投资公司为甲方，以贵州雍阳房地产开发公司为乙方，以原告韦显熬、王思凯、何佳彧、王孝桃为丙方，三方自愿协商签定《债务代偿三方协议》，就被告贵州雍阳房地产公司代被告海南佳上投资公司偿还所欠原告债务等有关事项达成一致。该协议约定：⑴、本协议所约定的代偿债务隶属于2014年3月31日海南佳上投资公司出具《工程款支付承诺书》所约定的债务；⑵、被告海南佳上投资公司所欠原告1200万元工程款债务转由被告贵州雍阳房地产公司代为偿还；⑶、被告贵州雍阳房地产公司自愿将纳雍县城南新区（NY-20）地块万业兴财富广场一期2幢二层整层，建筑面积3197.39㎡的商品房（三方协议折价后价值认定为1200万元）出售给丙方，作为被告贵州雍阳房地产公司代被告海南佳上投资公司偿还所欠原告工程欠款，并无条件协助原告在协议签订之日起10个工作内办理商品房买卖网签手续和备案登记手续;⑷、被告贵州雍阳房地产公司应于2015年7月1日前按1200万元一次性全款回购己经向原告出售的95套商品房。如超过回购期限5日视为乙方被告自动放弃回购权，不得再次主张回购。原告全权享有此商品房的所有权。⑸、如在履行协议过程中发生争议，向原告韦显熬户口所在地有管辖权的人民法院起诉。《债务代偿三方协议》签订后，被告贵州雍阳房地产公司虽按约定办理了纳雍县城南新区万业兴财富广场一期2幢二层整层1-95号商品房纸质及网签手续，但未按协议约定办理出售物业备案登记手续，未将该物业产权过户给原告。2015年2月11日，被告贵州雍阳房地产公司又出具《承诺书》，承诺于2015年4月30日前一次性支付回购款，如不能一次性支付欠款，则无条件办理该出售物业的备案手续，并将该出售物业正式过户到原告等人名下，并自愿放弃回购权。如本公司不能按此承诺执行，自愿从2015年2月10日起按每月5％向原告等人支付违约金直至该出售物业办理完毕备案登记手续并取得房屋所有权证和国有土地使用权证为止。此后，虽经原告无数次催促，被告贵州雍阳房地产公司至今不办理已出售给原告的商品房备案登记手续和产权过户手续。综上，被告海南佳上投资公司、被告贵州佳上雍阳房地产公司和原告签订的《债务代偿三方协议》及二被各出具的承诺书不违反法律规定，合法有效，原告的合法权益应受法律保护，故诉请法院依法支持原告前列诉讼请求。
被告（反诉原告）海南佳上投资公司辩称，1、原告所诉房屋买卖合同纠纷，是形式上的商品房买卖合同纠纷，实际上是商品房让与给原告作为实现工程欠款的担保，本质上是建设施工合同纠纷。2、原告主张的1200万元工程欠款，实质上是工程进度款，本案工程至今未结算，应该在结算后再进行本案处理。3、《债务代偿三方协议》是无效的，协议约定被告方支付了工程款后商品房所有权是要转移的，实际上是暂时的所有权让与，本质是担保。三方协议约定到期未支付工程款转移商品房所有权违反了物权法的规定。4、关于违约金，是基于合同无效的情况下所作约定应认定无效。5、在2015年2月17日支付了原告工程进度款320万元，事后又代付工人工资、欠条等共计38.8万元。
同时提出反诉请求：1、请求确认《债务代偿三方协议》、《补充协议》、《承诺函》、《承诺书》以及《商品房买卖合同》无效；2、要求判令被反诉人向反诉人提交涉案工程施工结算资料一式三份，再结算支付尚欠工程款。3、请求判令被反诉人向反诉人开具工程款发票或代扣代缴款应从工程款中抵扣（暂以3463万元为工程款依据）；4、本案反诉全部费用由被反诉人承担。
被告贵州雍阳房地产公司辩称，对本诉原告诉称的答辨意见除与海南佳上投资公司答辨意见一致外，《债务代偿三方协议》、《承诺函》、《承诺书》未经公司股东作出决议，违反了公司法的规定，上述协议无效。被告贵州雍阳房地产公司不应当承担责任。
本院组织当事人进行了证据交换和质证，双方当事人对原告提供的原、被告双方主体身份信息、贵州建工集团第一建筑工程有限公司与被告海南佳上投资有限公司签订的GF-1999-0201《建设工程施工合同》、《支付省建一王思凯工程款明细表》、《工程款支付承诺书》；二被告提供与原告提供相同的《建设工程施工合同》、《补充协议》、《进账单》等证据，经质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。
对原、被告提供的有争议的证据，本院依法分析认定如下：
一、原告提供的《工程项目责任书》。双方对该证据的真实性无异议，被告对该证据的证明目的有异议。该证据证明：1、原告与贵州建工集团第一建筑工程有限公司签订《工程项目责任书》，将被告海南佳上投资公司发包给贵州建工集团一建司承建纳雍县新城区东路网经四路、经五路道路工程和纬三路、纬四路工程项目全部落实责任由王思凯、韦显熬等人全权负责修建。2、承包的工程项目施工概况、施工内容、工程质量、财务管理均按贵州建工集团一建司的规定和要求办理，并接受相关职能部门的监督管理。3、原告乙方向甲方贵州建工集团一建司缴纳与管理所需的综合服务费，其缴费项目和标准按建设单位中标价代扣代缴3.8％的劳保统筹费和3％的综合服务费以及应上缴国家和地方政府的税费。4、原告乙方在确保工程项目质量、工人工资前提下实行自负盈亏。本院认为，《工程项目责任书》是《建设工程施工合同》的附属文件，原告乙方是建设工程项目的实际投资人和管理者，《工程项目责任书》约定的内容是双方真实意思表示，是在友好协商、自愿互利原则下约定的，是公司内部承包行为，也是目前国内建筑市场普遍管理运作模式，且有甲方贵州建工集团第一建筑工程有限公司对前述工程项目款与工程款支付的书面说明，故本院对《工程项目责任书》的内容和证明目的予以确认。
二、《工程结算》单。该证据证明了原告王思凯、韦显熬等实际投资人做的工程款总额为4600万元（不含税收），截止2015年1月30日止，已支付2260万元，尚欠原告建设工程款2340万元。二被告以该工程结算未经审计、工程资料不齐为由，认为被告单方出具的《工程结算》效力待定。本院认为，该《工程结算》金额是2015年1月29日双方对《支付省建一王思凯工程明细表》核实确认签字后，被告单位负责人黄江于笫二天即2015年1月30日出具给原告方的债权凭据，工程款双方是否最终结算，均不影响本案所涉购房款的金额，故本院确认《工程结算》单中对涉案房款部分具有证明效力。
三、《工程款支付承诺书》。本证据是被告海南佳上投资公司于2014年3月31日出具给原告的付款凭据，该承诺书证明，被告海南佳上投资公司承诺在2014年6月20日至8月20日前，分三次给付工程进度款1200万元以及未按承诺期限给付工程款，按人民银行同期贷款基准利率四倍支付利息承担违约责任双方无异议，本院予以釆信。但该承诺书中所述超过两个月按月利率百分之五支付违约金的承诺，超过法律规定标准，对超过标准部分的约定依法不予支持。
四、《债务代偿三方协议》及《补充协议》。双方对该证据的真实性无异议。被告对证明目的有异议。证据的主要内容是：2014年12月12日，被告海南佳上投资公司为甲方、贵州雍阳房地产公司为乙方、韦显熬、王思凯、何佳彧、王孝桃为丙方，三方自愿签订上述三方协议：㈠“甲乙丙三方本着平等互利、友好协商的原则，就乙方代甲方偿还甲方所欠丙方债务，乙方出售商品房给丙方及回购等相关问题订立本协议。本协议隶属2014年3月31日，甲方向丙方出具的《工程款支付承诺书》；㈡、甲方与丙方之间的债权、债务关系真实合法有效。经甲乙丙三方同意，自本协议签订之日起，甲方向丙方承诺支付部分工程款1200万元，转由乙方代为偿还。㈢、甲、乙双方承诺：乙方自愿将其公司开发的纳雍县新城区（NY-20地块万业兴财富广场一期2幢二层整层，建筑面积3197.39㎡商品房折价后价值确定为1200万元出售给丙方，作为乙方代甲方偿还欠丙方的部分工程款，从协议签定之日起在10个工作内，并无条件协助办理商品房买卖网签手续和备案登记手续。㈣、乙、丙双方承诺及回购约定：1、乙方和丙方办理完毕纳雍县新城区（NY-20地块万业兴财富广场一期2幢二层整层商品房物业相关手续并将此商品房正式过户给丙方后，丙方不再向甲方主张本协议中己被转让的债务。乙丙双方共同商定：乙方应于2015年7月1日前，按1200万元全款一次性回购已向丙方出售的商品房，乙方在回购期限内回购的，丙方无条件协助乙方办理房屋权属的过户手续。如超过乙丙双方约定的回购期限5日（即2015年12月5日）视为乙方违约，乙方承担违约责任，一次性向丙方支付房价总额1200万元百分之五的违约金；违约5日后视为乙方自动放弃回购权利，并不得再主张回购权利，丙方享有此商品房的所有权和处置权。2、乙方保证出售给丙方的商品房没有产权纠纷。㈤、其他事项，因履行本合同发生的争议，由双方协商解决，协商不成可依法向丙方韦显熬户口所在的人民法院起诉。本院认为：债务代偿三方协议签订后，被告按约定在2014年12月16-19日与原告韦显熬、王思凯、王孝桃、何佳彧、谈永珍、李贝、刘玉洁等七人签订办理了纳雍县新城区（NY-20地块万业兴财富广场一期2幢二层整层95套商品房买卖网签备案登记手续，履行了《债务代偿三方协议》的义务。被告贵州雍阳房地产公司虽未在约定在回购期行使回购权，但不影响该证据的效力。该证据经双方质证，双方对真实性无异议，但被告认为三方协议出售房产的抵偿价并非商品房的市场价，是为履行债务提供担保，属让与担保行为，签订买卖合同违反物权法的规定，应为无效协议。本院认为，《债务代偿三方协议》和《补充协议》，是在平等主体之间，按照自愿公平、友好协商的原則签订的两份协议，该协议不存欺诈协迫、也不存在损害国家、集体或第三人利益的情形，协议内容无抵押担保的意思表示，以物抵债也并不为法律所禁止，故双方的协议行为系有效民事法律行为，故本院对《债务代偿三方协议》、《补充协议》依法予以确认。
五、原告提供的《商品房买卖合同》。该合同的主要内容是：被告贵州雍阳房地产公司按照《债务代偿三方协议》约定，代被告海南佳上投资公司偿还原告的工程债务款，即在2014年12月16日至19日，被告贵州雍阳房地产公司与韦显熬、王思凯、王孝桃、何佳彧、谈永珍、李贝、刘玉洁等七原告统一签订了纳雍县城南新区万业兴财富广场一期2幢二层整层95份商品房买卖合同，建筑面积3197.39的房产，均在贵州纳雍县房管所分别办理了此95套商品房的网签手续。是被告贵州雍阳房地产公司代被告海南佳上投资公司偿还原告的1200万元工程欠款。这95份商品房买卖合同的性质，既是附期限，又是附条件才生效的合同。在双方签订买卖合同后，只要被告在回购期限内支付原告1200万元工程欠款时，该买卖合同才无效。反之，二被告在回购期限内未支付工程欠款，就丧失已出售房产回购权，则95份商品房买卖合同有效，故本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，依法予以确认。
六、原告提供的被告贵州雍阳房地产开发公司于2015年2月11日签发的《承诺书》。主要内容：我司自愿出售给王思凯、韦显熬等人商品房，是本公司开发的商业地产物业作为代海南投资公司偿还工程欠款，因本公司原因，未办理完毕该出售物业备案登记手续，也未将已出售物业房过户到王思凯、韦显熬等人名下导致违约。现公司承诺：“于2015年4月30日前一次性支付王思凯、韦显熬等人欠款1500万元（作为我司回购该己出售物业），逾期未支付则无条件办理己出售物业的备案登记手续，并将出售物业的产权过户于王思凯、韦显熬等人名下，自愿放弃该己售物业的回购权。本公司自愿从2015年2月10日起向王思凯、韦显熬等人支付违约金，违约金额按1500万元的5％按月计算，直至办理完毕已售物业的《房屋产权证》和《国有土地使用权证》为止”。该承诺是被告向原告支付工程欠款、回购已售房产以及逾期未付款的责任的约定，符合法律规定的约定内容本院予以确认，对超过法律规定的约定部分不予确认。
七、2015年2月16日被告贵州雍阳房地产开发公司的《工程欠款承诺书》承诺：因我司原因造成贵州省一建司纳雍县新城区东路网工程项目部实际施工人王思凯、韦显熬基本停工状态，我司自愿支付实际施工人王思凯、韦显熬等人已做工程款合计4600万元（包括路网工程、观景平台、停工损失、退场补偿、保证金）我司欠款和资金占用费另计。我司承诺在2015年2月17日前支付600万元、2015年3月9日前支付240万元。逾期未支付则从违约之日起，每月按违约金额的5％计算支付违约金。该承诺书是被告自愿对支付工程款及逾期未付的承诺，不违反法律规定，本院予以确认，但对超过法律规定违约金比例约定部分不予确认。
八、《贵州省建工集团第一建筑工程有限公司关于纳雍县新城区城东路网工程项目结算、以房抵偿工程欠款及海南佳上投资公司代扣代缴税的说明》。该证据主要内容：1、贵州建工集团第一建筑工程有限公司承建的纳雍县新城区东路网工程项目，由我司工程项目负责人王思凯、韦显熬与海南佳上投资有限公司结算的工程项目款4600万元无异义。2、王恩凯、韦显熬与海南佳上投资公司、贵州雍阳房地产公司签订的工程欠款《债务代偿三方协议》，贵州雍阳房地产开发公司以纳雍县新城区（NY-20地块万业兴财富广场一期2幢二楼整层3197.39平方米，即95套商品房作价折抵1200万元抵偿给原告无异议。”海南佳上投资有限公司书面承诺工程项目应纳税款由其代扣代缴无异议，故本院予以确认。
二被告对本诉和反诉提供以下证据：
1、《建设工程施工合同》。证明二被告是与贵州建工集团第一建筑工程有限公司签订承包的上述工程项目，原、被告是在履行上述建设工程项目中形成的债务关系，应该是贵州建工集团第一建筑工程有限公司与被告之间的关系。因此，原、被告之间签订的全部合同无效。本院认为，虽然贵州建工集团笫一建筑工程有限公司是被告海南佳上投资公司工程的施工合同主体，但贵州第一建司承包该工程项目后，以《工程项目责任书》的形式包给原告自负盈亏，原告系实际施工人，实际施工人可以进行相关民事活动，并且二被告一直明知和接受原告的实际施工人身份，故本院对证据的真实性予以确认，对被告的证明目的不予采信。
2、债务代偿三方协议后的《补充协议》。证明上述以房抵债三方协议中已售95套商品房的回购期限推迟到2015年12月1日。双方当事人质证无异议，本院予以确认。
3、《承诺函》。被告海南投资公司给原告的承诺，承诺上述已出售给原告的商品房作抵押，在2015年4月30日前支付原告工程债务款1500万元回购已出售房，如逾期未支付，则为债权人王思凯、韦显熬等人办理已出售商品房网签备案手续。该《承诺函》原告质证以未收到该承诺函为由不予认可。被告没有其它证据证明原告收到本《承诺函》，故本院不予采信。
4、工人工资、欠条、资金拨付表、转账凭证、收据等复印件，证明工程完工后，本诉被告代原告支付工程款38.8万元。而原告质证认为被告实际代付的工人工资7万元，机械租赁费16.4万元，合计23.4万元。因被告提供的系复印件，经双方质证，对其中的代付人工工资8万元、机械租赁费16.4万元无异议，本庭予以确认，对其余的14.4万元无其他证据佐证,本院不予采信。
本诉原告（反诉被告）提供被告海南佳上投资公司于2015年3月21日出具的《承诺书》两份，一份给纳雍县地方税务局的，该《承诺书》证明，贵州建工集团第一建筑工程有限公司承包将被告海南投资公司的纳雍县新城区东路网经四路、经五路道路工程项目应纳税种及税费，在贵局要求期限内全部由被告海南投资公司缴纳。如未按承诺书承诺内容办理，愿承担因此而带来的经济和法律责任。另一份是给贵州建工集团第一建筑工程有限公司的，《承诺书》证明：贵州建工集团的纳雍县新城区东路网经四路、经五路道路工程和纬三路、纬四路工程项目款，按暂定金额4600万元计算，应纳税费全部由海南佳上投资公司依法向税务部门缴纳。反诉原告质证认为，被告承诺愿意代扣代交，但实际还未扣交，在4600万元中应扣除税费。本院认为，两份《承诺书》是被告海南佳上投资公司承诺而未办理，原告也还有数百万元工程款在被告公司，可待以后被告向原告结算工程款时，按税收政策依法纳税。
本院认为:原告韦显熬、王思凯、王孝桃、何佳彧等人经过贵州建工集团建安三处以内部承包形式，承建被告海南投资公司纳雍县新城区东路网工程项目，成为贵州建工集团第一建筑工程公司与被告海南佳上投资公司签订《建设工程施工合同》纳雍县新城区东路网工程项目的实际施工人，有贵州建工集团第一建筑工程有限公司建安三处与原告王思凯、韦显熬等人签订《工程项目责任书》和诉讼中贵州建工集团第一建筑工程有限公司对原、被告之间对工程项目结算金额以及以房抵偿工程款的归谁所有的说明，本院对原告韦显熬、王思凯、王孝桃、何佳彧等人的实际施工人主体依法认定。因工程项目已经完工，双方进行了工程款结算，应视为已经验收合格，对此，承包人请求按照合同约定支付工程价款，依法应予支持。被告海南投资公司出据给原告韦显熬、王思凯、王孝桃、何佳彧等人工程总款4600万元计算，截止2015年2月17日止，被告海南佳上投资公司已支付2607.4万元，尚欠建设工程款1992.6万元，经被告多次承诺，仍未履行付款义务，经贵州雍阳房地产公司与海南佳上投资公司与原告协商，被告贵州雍阳房地产公司自愿将其开发修建的纳雍县城南新区万业兴财富广场2幢二层整层，1号至95号商品房折价1200万元先行抵偿给原告韦显熬、王思凯、王孝桃、何佳彧等人，代为被告海南投资公司抵偿1200万元工程欠款，并一起签订了《债务代偿三方协议》，这份《债务代偿三方协议》系债务转移协议，法律规定债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。本案原告韦显熬、王思凯、王孝桃、何佳彧等人在债务代偿协议上有签字，同意被告的债务转移，故《债务代偿三方协议》符合债务转移的构成，合法有效。在《债务代偿三方协议》中约定以被告贵州雍阳房地产公司开发修建的纳雍县城南新区万业兴财富广场2幢二层整层1号至95号商品房折价1200万元抵偿原告韦显熬、王思凯、王孝桃、何佳彧等人的工程款，属于承包人与发包人之间自愿协议折价受偿，符合发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款的规定。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。三方协议签订《商品房买卖合同》将商品房折价抵偿工程款，是具体落实工程款折价优先受偿的措施，该《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不损害国家利益、社会公共利益和第三人利益，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并合法有效，且并经纳雍县房监所办理了网签手续。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的《商品房买卖合同》是依法成立并合法有效的合同，故七原告主张二被告办理己签约的95套商品房产权登记过户和国有土地使用权证手续事实清楚，于法有据，本院依法予以支持。虽双方《债务代偿三方协议》中约定有回购权，但约定的回购期和延长的回购期均已超过，合同生效的要件己经成就，故被告不能再以所售商品房是抵押性质为由，抗辩应当履行的办证义务。至于原告要求判令被告按《债务代偿三方协议》约定和被告承诺书承诺支付违约金的请求，本院认为，虽原、被告有支付违约金起算时间、违约金额、违约金计算方式等约定，但约定计算违约金的利率超过法律的相关规定，应参照相关法律规定调减为按年利率24％计算，且违约金起算时间应确认定在回购期满后次日即2015年12月2日起计算至办理该商品房取得《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》止。二被告反诉主张双方签订的95份《商品房买卖合同》是为《债务代偿三方协议》的担保财产，所签订《商品房买卖合同》系以房抵债，违反中华人民共和国《物权法》第一百八十六条有关“禁止流质”的规定应认定无效，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，是以房抵债和实现工程款折价优先受偿的形式，也无《合同法》第五十二、第五十四条规定的情形，且已办理网签手续，合同合法有效。双方《债务代偿三方协议》明确是折价出售给原告抵偿工程款，不属流质抵押。协议中约定明确的回购期限和金额，是既附期限又附条件的合同，只要被告在约定期限内未按约定的条件履行义务，双方签订《商品房买卖合同》已售的商品房生效，被告就丧失了所有权。这是双方友好协商对房屋买卖权利义务的一种处分，同样也是有效的民事法律行为。故被告的抗辩理由依法不能成立，本院不予采信。对被告反诉要求确认《债务代偿三方协议》、《商品房买卖合同》以及承诺书无效的主张，因《债务代偿三方协议》、《商品房买卖合同》以及承诺书均是双方自愿协商的结果，也是双方各自真实意思表示，不具有无效合同或无效民事行为的情形，均合法有效，故本院对被告的主张不予支持。对于被告要求原告再提供涉案工程施工及结算资料一式三份后再结算支付尚欠工程款，因双方的工程项目款己经结算，并以95套商品房折价抵偿1200万元，不存在再结算的问题，故本院对被告此项反诉请求仍不予支持。对于反诉原告请求反诉被告开具工程款发票或代扣代缴税款的请求，符合法律规定，但因被告尚欠原告巨额工程款，可在以后支付工程款中品迭扣缴，不在本房屋买卖合同案中解决。被告海南投资公司因三方代偿协议已经合法转移1200万元工程债务，也不是房屋买卖合同主体，依法不再承担责任。据此，本院为依法保护各方当事人的合法权益，维护正常的社会经济秩序，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十五条、第四十六条、第一百三十五条、第二百八十六条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下:
一、被告贵州佳上雍阳房地产投资开发有限责任公司在判决生效后三十日内为原告王思凯、韦显熬、何佳彧、王孝桃、谈永珍、李贝、刘玉洁办理已出售的贵州省纳雍县城南新区（NY-20）地块万兴财富广场一期2幢二层，建筑面积为3197.39㎡的商品房房屋所有权证和国有土地使用权证登记手续。
二、被告贵州佳上雍阳房地产投资开发有限责任公司在判决生效后三十日内支付原告王思凯、韦显熬、何佳彧、王孝桃等人以1200万元为基数，从2015年12月2日起按月利率2％计算至办理上述商品房取得《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》止的违约金。
三、驳回原告王思凯、韦显熬、何佳彧、王孝桃、谈永珍、李贝、刘玉洁对被告海南佳上投资有限公司的诉讼请求和其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告海南佳上投资有限公司的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费133400元，诉讼保全费5000.00元，反诉费18300元，合计156700元，由被告承担。该款原告已垫付138400元，由被告贵州佳上雍阳房地产投资开发有限责任公司在履行上述判决时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泸州市中级人民法院。
审 判 长 何开泉
审 判 员 张月华
人民陪审员 陈国强
二〇一六年十二月七日
书 记 员 田 甜
本案适用法律条文附后：
《中华人民共和国民法通则》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第八十五条合同是当事人之间设变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任应相当于因此受到的损失。
《中华人民共和国合同法》
第三十二条当事人釆用合同书形式订立合同的,自双方当事签字或盖章时合同成立.
第四十五条当事人对合同的效力可以附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。附解除条件的合同,自条件成就时失效。当事人为自已的利益不正地阻止条件成就的,视为条件成就;不正地促成条件成就的,视为条件不成就。
第一百三十五条出卖人应当履行向买售人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
《最高人民法院关于审理
建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第一条建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：
（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；
（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；
（三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。
第二条建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。