上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初5668号
原告上海育新农贸市场经营管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人杨凤余，负责人。委托代理人黄万春，上海乾业律师事务所律师。委托代理人姚晔，上海乾业律师事务所律师。被告上海市松江区新桥镇瑾地百货经营部，住所地上海市松江区。经营者金爱香，女，汉族，1961年6月17日生，户籍所在地浙江省。委托代理人张军，上海市海华永泰律师所律师。委托代理人袁珊，上海市海华永泰律师所律师。原告上海育新农贸市场经营管理有限公司与被告上海市松江区新桥镇瑾地百货经营部房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月28日立案受理。依法由审判员杨惠星适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄万春、姚晔，被告的经营者金爱香及其委托代理人张军、袁珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年4月7日，原、被告签订租赁协议�份。据此，被告于同年6月起承租位于本区新桥镇新育路XXX弄XXX号XXX区-1商铺(以下简称系争商铺)。该协议第四条第3项约定，被告不得擅自将系争商铺任何部分予以转租等。2015年6月19日，原告依据该协议第六条第2项有关提前终止租赁协议的约定，向被告出具提前终止合同通知书，要求被告于同年9月20日前自行搬离。然时至今日，被告仍继续占有系争商铺，并将系争商铺转租他人。此后，原告又委托律师致函被告，要求搬离系争商铺，仍未果。因此，请求法院判令：1、确认原、被告之间签订的上述租赁协议自2015年9月20日解除；2、被告搬离系争商铺。被告辩称：首先，协议第六条第2项系原告拟定的排除其主要权利的格式条款，应认定为无效。退一步讲，即便该约定有效，原告亦未按该条款的约定，向其支付三个月租金的违约金，故原告行使解除权的条件未成就。其次，涉案租赁协议为续租协议，其转租行为发生于原租赁合同期间，而非发生于涉案租赁协议约定的租赁期间，故其未违反该协议不得转租的约定。而且，原告系市场的经营管理者，对其上述转租行为是知道或者是应当知道。何况，在2015年6月通知其解除合同时，原告对此亦未提出异议。因此，根据相关司法解释的规定，对原告以擅自转租为由解除合同的主张，不应支持。再次，原告上述解除合同的两项诉由是相互矛盾。因此，请求法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2009年6月1日，原告作为甲方与作为乙方的金爱香、王启林签订经营场所租赁协议一份。该协议约定，乙方租用甲方“新桥镇新育路XXX弄XXX号新桥农贸新市场(2区内北半部分经营房)”即系争商铺，租赁期间为自2003年6月1日至2013年5月30日等。2013年4月7日，原、被告签订租赁协议一份。该协议约定，被告向原�租赁系争商铺用于百货、服装经营；租赁期限为10年，自2013年6月1日始至2023年5月30日止。该协议第四条第3项约定，在租赁期内，被告不得将系争商铺或其任何部分转租，否则原告有权终止合同。该协议第六条第2项约定，在租赁期内，如果任何一方欲提前终止租赁协议应提前三个月用书面通知对方，并向对方支付相当于三个月的租金作为违约金，则可以解除该合约。上述协议签订后，原告依约交付系争商铺，被告亦向原告支付相应租金。期间，2013年4月10日，被告将其自用部分以外的系争商铺分别转租给“林代华”、“王杰”、“严俊”三人。2015年6月19日，原告向被告直接送达“提前终止合同通知书”一份，但被告拒绝签收。该通知书载明：“根据镇政府要求，育新农贸市场将进行扩建改造，你与我公司于2013年4月7日签订的租赁合同将提前终止。按照合同约定任何一方由于需要终止合同的提前3个月告知对方，现书面通知贵方，接到本通知后于2015年9月20日前自行搬离”。2015年12月28日，被告收到原告委托代理人落款日期为同月23日的律师函一份。该函载明，其受原告委托致函被告，就违法转租一事进行交涉。另，被告未按原告上述通知书要求搬离系争商铺，已属违约。为此，其通知被告收到该函之日起15日内自行搬离，并支付违约金等。现原告以其诉称事由，向本院提起诉讼，并提出如上诉讼请求。审理中，被告提供租赁协议复印件一份，证明其与原告签订的租赁协议为原告提供的重复使用的格式版本。原告对该合同的真实性，不予认可，并认为即便该合同真实，且系其提供的格式条款，亦因未加重被告责任，故不应认定该条款无效。被告还提供照片两张，证明原告为育新市场的经营管理者，在被告转租行为发生时即已知晓�节事实。原告认为，该照片模糊不清，无法证明被告所欲证明的主张；其系在要求被告办理房屋的情况下，才知道被告有转租行为。此外，就原告是否依据协议第六条第2项的约定向被告支付相当于三个月租金的违约金问题。原告陈述，上述违约金其愿以被告未支付的租金抵扣，因为被告未向其支付自2015年5月31日以后的租金。而被告陈述，以租金抵违约金是两个不同的概念，并称其已向原告支付至2015年6月30日的租金，之后的租金系因原告拒绝受领而未支付。同时，鉴于如果合同解除，则一般应对解除后果一并处理。为此，本院对原、被告进行了释明。原告明确在本案中无其他后果需要处理，其将待本案合同解除与否的判决生效后，再作相应主张。被告未在本院指定期提出如果合同解除，则相应后果如何处理的主张。另查明：系争商铺登记权利人为上海松江新桥农贸发展有限公司，该公司于2012年11月18日出具说明，载明系争商铺的经营管理权属原告。以上事实，由经营场所租赁协议、租赁协议、出租协议、“提前终止合同通知书”、律师函、上海市房地产权证、说明以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：原、被告之间签订的租赁协议系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，当事人均应按约定全面自觉的履行义务。本案中，当事人的主要争议在于双方于2013年4月7日签订的租赁协议应否解除。对此，本院作如下评判：合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人据此主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。基�此，原告于2015年6月19日通知被告解除双方于2013年4月7日签订的租赁协议，符合该协议第六条第2项的约定，故该协议自2015年9月19日解除。被告关于该协议第六条第2项无效的辩称意见，因即便该条款属于原告单方拟定的格式条款，鉴于该条款不符合合同法第四十条规定的格式条款无效的规定，故本院不应予采纳。至于被告辩称的原告未向其支付违约金，故原告无权以该协议第六条第2项的约定主张解除协议的意见，因该条款中并未约定违约金的义务履行期限，此为其一。其二，根据查明的事实，被告拒绝签收原告解除协议通知的行为，足以证明其对原告所主张的解除条件是不认可的。因此，当时被告不可能向原告提出应当向其给付违约金。其三，现有证据证明，被告该项主张系由其在本案审理中首次提出的，原告基于被告在解除通知到达后，至今仍持续占有、使用系�房屋的事实，主张以未付租金抵扣违约的意见，并无不当。同时，需要指出的是，有效合同在符合法定或约定解除条件后，权利人据此主张解除合同的，合同自通知到达相对方时解除，而且只能解除一次。因此，虽然原告委托代理人于2015年12月28日致函被告时称，就违法转租一事与被告进行交涉，亦符合双方于2013年4月7日签订的租赁协议第四条第3项关于被告擅自转租，原告可以据此解除合同的约定，但基于前述租赁协议已解除，而且合同只能解除一次的裁判理由，故本院对原告此项解除合同的事由，不再予以采纳，否则有违诚信原则。因为基于前一解除事由主张解除合同的，原告须向被告承担违约责任，而基于后一解除事由主张解除合同的，原告不但无须向被告承担违约责任，而且可有权向被告追究违约责任。但是，若认定原告前一解除事宜不成立，则原告有权�此主张解除合同。被告关于原告知道或者是应当知道其转租行为，且在六个月内未提出异议，故原告无权据此主张解除合同的辩称意见，因被告提供的照片不足以证明原告知道或者应当知道被告存在转租行为，故本院对其该项辩称意见，不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原、被告之间的租赁协议解除之后，被告应当将系争商铺返还原告。故本院对原告关于被告搬离系争商铺的诉讼请求，予以支持。至于合同解除后的其他后果，因经本院释明，当事人未提出相应主张，故当事人可以协商解决，协商不成的，亦可另寻其他合法途径解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第九十九条的规定，判决如下：一、原告上海育新农贸市场经营管理有限公司与被告上海市松江区新桥镇瑾地百货经营部于2013年4月7日签订的租赁协议于2015年9月19日解除；二、被告上海市松江区新桥镇瑾地百货经营部于本判决生效之日起十日内搬离原告上海育新农贸市场经营管理有限公司出租的坐落于上海市松江区新桥镇新育路XXX弄XXX号XXX区-1商铺。案件受理费160元，减半收取80元，由被告上海市松江区新桥镇瑾地百货经营部负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨惠星
二〇一六年六月六日
书记员 姚思慧
附：相关法律条文
一、《中华人民共�国合同法》
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。