北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终4126号
上诉人（原审被告、反诉原告）孙×，女，1971年12月14日出生。
委托代理人孙祥，北京市国睿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）韩×，女，1975年11月16日出生。
委托代理人董宇，北京市中凯律师事务所律师。
上诉人孙×因与被上诉人韩×房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第47788号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人孙×及委托代理人孙祥，被上诉人韩×及委托代理人董宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
韩×在一审法院诉称：2015年8月20日，韩×与孙×就北京市朝阳区×××1505号房屋（以下简称涉案房屋）签订房屋买卖合同，同时与北京合嘉伟业房地产经纪有限公司（以下简称合嘉公司）签订居间服务合同。韩×已经将10万元定金支付给孙×，将3.7万元中介费支付给合嘉公司。但孙×违反合同约定，单方通知中介公司和韩×要求解除合同，主动愿意承担违约责任和中介费损失，并多次联系意图将房屋卖给第三人。孙×的单方毁约和不诚信行为导致我购房目的不能实现，故韩×诉至法院，要求解除韩×与孙×签订的房屋买卖合同及补充协议，孙×双倍返还定金20万元（即返还定金10万元，支付违约金10万元），赔偿居间代理费损失3.7万元。
孙×在一审法院答辩并反诉称：同意解除房屋买卖合同及补充协议。韩×向孙×付定金时告知孙×其要到加拿大旅游，10月底才能办理资格审查和网签手续。因为孙×着急用售房款办理移民，于8月28日办理完毕解抵押，9月12日孙×给中介公司赵×发短信告知其孙×已办理完毕解抵押，让赵×联系韩×尽快办理资格审查和网签手续。赵×回复称韩×说孙×违约，要求孙×双倍返还定金。9月16日孙×要求韩×支付首付款，韩×没有回复也未支付。孙×在10月25日向韩×发出律师函，韩×仍然没有回复。韩×提交的证据显示其购房资格审查未通过，是韩×的原因导致合同无法履行。因此孙×不同意韩×的诉讼请求。同时孙×提出反诉，要求韩×支付违约金43万元。
韩×在一审法院针对孙×的反诉答辩称：孙×已于2015年9月初单方要求解除合同，双方仅因返还费用未达成一致。因韩×已提起诉讼，不存在违约。且孙×主张违约金的条款系对双方的约束，故不同意孙×的反诉请求。
一审法院经审理查明：2015年8月20日，韩×（买受人）与孙×（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》，约定：韩×购买孙×名下的涉案房屋，涉案房屋建筑面积153.32平方米，房屋成交价格为215万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为155万元。韩×应于2015年8月21日前支付孙×购房定金10万元，剩余购房首付款210万元于2015年9月15日前支付，剩余银行贷款150万元由银行直接支付孙×，支付日期最晚不超过2015年12月31日。涉案房屋已经设定抵押，孙×应于2015年9月30日前办理抵押注销手续。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。合嘉公司作为丙方在《补充协议》中加盖公章。同日，双方与合嘉公司签订《居间服务合同》，约定由韩×承担居间代理费3.7万元。
上述合同及协议签订后，韩×于2015年8月21日向孙×支付了定金10万元，于2015年8月28日向合嘉公司支付了居间代理费3.7万元。孙×于2015年8月28日办理了涉案房屋的抵押登记注销手续。
庭审中，韩×提交孙×与合嘉公司工作人员赵×于2015年9月5日的手机通话录音两段，内容包含孙×称其为了尽快拿到购房款准备将涉案房屋出售给另一位出价更高的买方，并愿意向韩×承担违约责任。孙×对上述录音不予认可。韩×提交了告知单、存量房交易服务平台核验结果、家庭购房申请表等购房资格审查材料，表明韩×于2015年8月26日通过合嘉公司提交了购房资格核验申请，申请编号×××，10个工作日后可以查询核验结果。核验结果显示：核验不通过，工作居住证已冻结（请持证人聘用单位及时赴市人力社保局进行年检，年检通过后持证人重新申请购房资格审核）。孙×认为上述证据证明韩×不具备购房资格，并向孙×隐瞒了该事实。
孙×称其于2015年10月25日向赵×发出律师函一份，要求赵×转交韩×。律师函的主要内容为要求韩×立即支付购房款210万元。韩×称其未收到孙×的律师函，并称此前韩×已经起诉，孙×发送律师函系对抗诉讼的行为。审理中，赵×到庭作证称孙×在8月底曾经问其能否违约，准备将涉案房屋卖给出价更高的人、向韩×退还定金并支付补偿款，此后其将已经提交的韩×的资格审查撤销了。韩×对证人证言予以认可，孙×对证人证言不予认可。
另查，涉案房屋目前对外出租，登记所有权人仍为孙×。
一审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，韩×、孙×均要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，法院不持异议。合同解除后，孙×应当将韩×已付定金10万元返还韩×。
现有证据显示孙×曾在2015年9月5日向合嘉公司工作人员表示其欲将涉案房屋出售给出价更高的买方。经法院询问，孙×称其急需用钱且韩×拖延办理资格审查及网签手续，但双方签订的合同中并未对资格审查及网签时间进行约定，韩×已于2015年8月26日及时提交了购房资格核验审查所需资料，且孙×欲将涉案房屋另行出售时双方约定的首付款支付时间未到，故孙×对合同未能履行完毕存在一定过错。经核实，韩×的购房资格未通过核验，不具备购买涉案房屋的资格，对此次交易未能达成亦存在一定过错。故对于韩×要求孙×支付违约金的请求及孙×要求韩×支付违约金的反诉请求法院均不予支持。对于韩×主张的居间代理费，法院综合考虑韩×的损失情况、双方的过错程度、双方约定的涉案房屋价格以及涉案房屋现状酌情予以判定。
综上，一审法院判决：一、解除韩×与孙×于二〇一五年八月二十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及韩×与孙×、北京合嘉伟业房地产经纪有限公司签订的《补充协议》；二、孙×于判决生效后七日内退还韩×定金十万元；三、孙×于判决生效后七日内支付韩×居间代理费损失一万八千五百元；四、驳回韩×的其他诉讼请求；五、驳回孙×的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
孙×不服一审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第二、三、五项，依法改判由韩×承担违约金43万元及居间代理费1.85万元，一、二审诉讼费由韩×负担。主要理由：一、一审认定事实不清，导致双方房屋买卖合同不能继续履行的根本原因是韩×提交的购房资格申请没有通过北京市住房城乡建设委员会的官方核验，没有依法取得在北京购买房屋的资格。二、一审法院适用法律错误，定金条款的约定是促使双方严格履行合同，本案是由于韩×单方没有通过购房资格审核并且没有及时付款导致孙×出售房屋合同目的不能实现。三、孙×有理由相信由于自己急需用钱被房屋中介及韩×合谋串通诈骗。
韩×针对孙×的上诉请求答辩称：同意一审判决第一项，应该支持韩×一审的全部诉讼请求，但是韩×在法定上诉期内没有上诉，不同意孙×的上诉请求。孙×认为双方的买卖合同履行不能，韩×不具备购房资格，当时只是韩×的工作证没有及时年检，第二天办好后就具备购房资格了，只是孙×不卖了，不存在不具备购房资格合同不能履行的情况，孙×的上诉理由是不成立的。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《律师函》、电话录音、证人证言等证据及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：本案中，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应予以遵守。
孙×虽主张导致双方房屋买卖合同不能继续履行是因韩×提交的购房资格申请没有通过核验，未依法取得在北京购买房屋的资格，但现有证据显示孙×曾在2015年9月5日向合嘉公司工作人员表示其欲将涉案房屋出售给出价更高的买方，该时间早于韩×购房资格核验结果日期2015年9月8日，且2015年9月7日韩×已经以孙×违约为由向一审法院提起诉讼。同时，双方签订的合同中并未对资格审查及网签时间进行约定，且孙×欲将涉案房屋另行出售时双方约定的首付款支付时间未到，故孙×对合同未能履行完毕存在一定过错，一审法院对孙×要求支付违约金的诉讼请求不予支持正确。关于居间代理费的问题，一审法院综合考虑损失情况、双方过错程度、涉案房屋价格及房屋现状予以酌定，并无不当。综上，孙×的上诉请求与理由没有事实和法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费2428元，由韩×负担1214元（已交纳），由孙×负担1214元（于本判决生效之日起七日内交纳）。一审反诉案件受理费3875元，由孙×负担（已交纳）。
二审案件受理费8028元，由孙×负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张岚岚
代理审判员 申峻屹
代理审判员 赵 纳
二〇一六年四月二十七日
书 记 员 高 明