海口市秀英区人民法院稿纸
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海南省海口市秀英区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼0105民初296号
原告：海口市海秀实业开发公司。住所地：海口市海秀镇政府院内。
法定代表人：黄行忠，总经理。
委托代理人：马莉，海南新概念律师事务所律师。
委托代理人：林辰，海南新概念律师事务所律师。
被告：海南永诚汽车销售服务有限公司南海大道分公司。住所地：海口市南海大道****号。
法定代表人：丁华，董事长。
委托代理人：佟国庆，海南维特律师事务所律师。
委托代理人：刘明，海南维特律师事务所实习律师。
第三人：海口市海秀镇新村经济合作社。住所地：海口市海榆中线2公里处。
法定代表人：钟南福，主任。
原告海口市海秀实业开发公司诉被告海南永诚汽车销售服务有限公司南海大道分公司、第三人海口市海秀镇新村经济合作社侵权纠纷一案，本院于2016年1月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月31日公开开庭进行了审理。原告委托代理人马莉、林辰，被告委托代理人佟国庆、刘明到庭参加诉讼。第三人海口市海秀镇新村经济合作社经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2003年，海口市政府同意海口市国土海洋资源局《关于海秀乡申请补足乡镇企业留用地问题的请示》（市国土用字[2003]21号），给予原告补足89.44亩企业留用地。2004年3月19日，海口市规划局向原告颁发了2004-098号《建设用地规划许可证》。2010年11月26日，海口市规划局作出《关于海口市海秀实业开发公司企业留用地规划设计条件的复函》（市规用一字[2010]80号）及附图，明确89.44亩企业留用地的用地坐标、位置和面积。2015年12月7日，经原告申请，海口市国土资源局向原告颁发了《集体土地使用证》[海口市集用（2015）第009324],该土地坐落于海口市南海大道南侧海秀镇政府路口处东侧，原告是该土地合法的使用权人。但被告至今在没有任何理由的情况下占有原告的土地，并一直作为4S店经营使用。原告多次要求被告搬离，但未果。原告认为，原告合法取得了涉案土地的土地使用权证，是合法的土地使用权人，依法对涉案土地享有占有、使用、收益的权利，任何人不得侵犯。但被告却在没有任何理由的前提下占有原告享有使用权的土地，并作为经营使用，是对原告财产权利的侵犯。根据《中华人民共和国民法通则》的相关规定，被告应当停止侵害，搬离涉案土地。综上，原告是涉案土地的合法使用权人，被告没有任何理由占有使用涉案土地，是对原告合法权益的侵害。为维护合法权益，请求判令：被告立即停止占用并搬离南海大道南侧海秀镇政府路口处东侧的土地。
被告辩称：一、被告系基于租赁权而使用讼争土地，并不存在侵权行为。2003年11月15日，海南京诚汽车销售服务有限公司与讼争土地所有权人即第三人签订《土地租赁合同书》用于建设“汽车销售服务店”项目，租赁期限自2004年9月15日至2029年9月15日，该项目获得海口市规划局和海口市公安消防局的批准文件，并于2004年建成投入使用。2012年9月15日，被告与同一股东控股的海南京诚汽车销售服务有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定将其中400平方米店面出租给被告用于经营汽车销售使用，租赁期限为17年（自2012年9月15日起至2029年9月15日）。因而，被告系基于租赁权而使用讼争土地，并不存在侵权行为。二、第三人已同意被告使用讼争土地。据了解，海南京诚汽车销售服务有限公司一直按期向第三人支付租金，租金支付方式为由第三人派员到海南京诚汽车销售服务有限公司取。由此可知，第三人是知道被告在讼争土地上经营的，且从未就被告使用讼争土地一事提出异议，应视为其已同意被告使用讼争土地。三、原告在租赁关系存续期间取得讼争土地的使用权，依据“买卖不破租赁”的原则，被告作为租赁权人有权使用该土地至租赁期满。原告与第三人于2009年1月7日签订《土地所有权转让协议书》及补充协议，协议将包括讼争土地在内的三块土地一并转让给原告，第三条土地的面积及现状第二款中约定第二块土地现为海南京诚汽车销售服务有限公司临时租用、第六条第四款约定需负责与被拆迁人签署拆迁协议，并支付拆迁补偿款（含地上建筑物及土地回填的补偿）、第七条第三款约定在签署协议后确保土地的现状不得改变。根据《协议书》的相关约定可知，原告在签订协议书时就明知海南京诚汽车销售服务有限公司与第三人的租赁关系的存在并保证土地的现状不得改变，而且明确约定由其负责相关的拆迁补偿。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”即“买卖不破租赁”的原则，原告2015年12月7日取得讼争土地使用权系在被告作为租赁权人的租赁关系存续期间，因而被告作为租赁权人有权使用该土地至租赁期届满，并不存在侵权行为，然而原告却在取得讼争土地的使用权后以被告侵权为由要求立即停止占用并搬离，完全没有事实和法律依据。四、若法院支持原告基于讼争土地的使用权人要求被告立即搬离的诉讼请求，无疑会严重破坏政府建设汽车展销一条街的整体规划和导致社会资源的严重浪费。南海大道汽车展销一条街系海口市政府重点推动项目，极大地推动了海南汽车销售的市场，在极大地便利民众购车的同时也给政府带来了很大税收利润。若法院支持原告基于讼争土地的使用权人要求被告立即搬离，无疑会严重破坏政府建设汽车展销一条街的整体规划，亦不利于当地经济的发展。与此同时，原告还需对讼争土地被告地上建筑物及土地回填费用等进行补偿，搬迁成本过高，导致社会资源的极大浪费。综上所述，被告系基于租赁权而使用讼争土地，原告取得讼争土地使用权系在被告作为租赁权人的租赁关系存续期间，因而被告作为租赁权人有权使用该土地至租赁期届满，并不存在侵权行为。因此，原告的诉讼请求没有事实、法律依据。
第三人未作陈述。
经审理查明：2003年，海口市人民政府同意海口市国土海洋资源局《关于海秀乡申请补足乡镇企业留用地问题的请示》（市国土用字[2003]21号），给予原告补足89.44亩企业留用地。2004年3月19日，海口市规划局向原告颁发了2004-098号《建设用地规划许可证》，用地项目名称为商业、居住，用地位置南海大道南侧，用地面积59370.627平方米。2009年1月7日，原告与第三人签订《土地所有权转让协议书》，第三人将包括讼争土地在内的三块土地一并转让给原告，第三条土地的面积及现状第一、二款中约定第一块土地现为丰田日之星汽车销售店临时租用、第二块土地现为海南京诚汽车销售服务有限公司临时租用，第六条第四款约定需负责与被拆迁人签署拆迁协议，并支付拆迁补偿款（含地上建筑物及土地回填的补偿），第七条第三款约定在签署协议后确保土地的现状不得改变（现状为1、2号地块分别临时租用给丰田日之星和海南京诚汽车销售服务有限公司，3号地块为空地）。2010年11月26日，海口市规划局作出《关于海口市海秀实业开发公司企业留用地规划设计条件的复函》（市规用一字[2010]80号）及附图，明确89.44亩企业留用地的用地坐标、位置和面积。2015年12月7日，海口市秀英区人民政府向原告颁发了《集体土地使用证》[海口市集用（2015）第009324号],土地使用权人为原告，土地所有权人为第三人，座落海口市南海大道南侧海秀镇政府路口东侧，地类（用途）为集体企业留用地，使用权面积25096.45平方米，权属性质为集体建设用地使用权。2016年4月18日，海口市人民政府发布《海口市人民政府关于征收秀英区海秀镇新村经济合作社集体土地补偿方案的通告》（海府[2016]64号），通告征收海口市集用（2015）第009320、009324号《集体土地使用证》项下土地，本次征收只是将集体所有土地变为国有，土地使用者仍为原告等5个村办企业。
另查明：2003年9月13日，海口市人民政府发布《海口市人民政府关于建设汽车交易一条街的通告》，决定把南海大道建成汽车交易一条街，南海大道的新建开发项目必须按汽车交易一条街的规划执行。2003年11月15日，海南京诚汽车销售服务有限公司与第三人签订《土地租赁合同书》，约定第三人出租给海南京诚汽车销售服务有限公司22亩土地（其中建设用地17亩，临时用地5亩），用于兴建汽车销售店，租赁期限自2004年9月15日至2029年9月15日。北京现代汽车京诚特约销售服务店于2004年建成投入使用。《土地租赁合同书》签订后，至2015年，海南京诚汽车销售服务有限公司每年按时依约向第三人支付租金。海南永诚汽车销售服务有限公司与海南京诚汽车销售服务有限公司系同一股东控股，海南永诚汽车销售服务有限公司为在南海大道设立分公司，于2012年9月15日与海南京诚汽车销售服务有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定将北京现代汽车京诚特约销售服务店其中400平方米店面出租给海南永诚汽车销售服务有限公司用于经营汽车销售使用，租赁期限为17年（自2012年9月15日起至2029年9月15日）。海南永诚汽车销售服务有限公司成立了分公司即被告，一直由被告使用讼争土地。原告取得讼争土地《集体土地使用证》后，要求被告搬离土地，未果，遂成讼。
以上事实，有《关于给予海口市海秀实业开发公司办理企业留用地土地证问题的请示》、《建设用地规划许可证》、《关于海口市海秀实业开发公司企业留用地规划设计条件的复函》、《集体土地使用证》、照片、《海口市人民政府关于征收秀英区海秀镇新村经济合作社集体土地补偿方案的通告》、土地登记申请审批表、《海口市人民政府关于建设汽车交易一条街的通告》、《土地租赁合同书》、《房屋租赁合同》、《土地所有权转让协议书》、《土地所有权转让协议书》（补充协议一）、土地登记卡及当事人陈述等据为凭，经庭审质证，足以认定。
本院认为：关于被告是否构成侵权的问题。被告是否构成侵权，双方争议的焦点是被告是否有权使用讼争土地。被告使用讼争土地的依据是海南永诚汽车销售服务有限公司与海南京诚汽车销售服务有限公司签订的《房屋租赁合同》。海南京诚汽车销售服务有限公司与第三人签订《土地租赁合同书》。原告提出《土地租赁合同书》无效的主张，理由是讼争土地是农用地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设，故《土地租赁合同书》系无效合同。本案中，由于讼争土地是企业留用地，虽然在2015年取得《集体土地使用证》，但其性质是集体建设用地，集体建设用地是农民集体所有土地的一种，上述六十三条规定并无禁止农民集体建设用地使用权出租的含义，第三人将集体建设用地出租，将闲置土地充分利用，集体增加了收益。因此，《土地租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效，但租赁期限超出了20年的最长期限，超出部分无效。故原告提出《土地租赁合同书》无效的主张，无法律依据，本院不予采信。第三人作为讼争土地的所有权人，将讼争土地出租给海南京诚汽车销售服务有限公司使用，在土地使用权租赁关系存续期间，第三人将土地使用权转让给原告，第三人与原告在《土地所有权转让协议书》中明确约定土地使用现状保持不变，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，原告取得讼争土地的使用权后，在《土地租赁合同书》履行期限届满前，原告无权影响海南京诚汽车销售服务有限公司对土地占有、使用及收益的权利。故海南京诚汽车销售服务有限公司有权使用讼争土地，海南京诚汽车销售服务有限公司将其在讼争土地上所建店面租赁给海南永诚汽车销售服务有限公司成立分公司使用并无不当。至于海南京诚汽车销售服务有限公司与海南永诚汽车销售服务有限公司签订的《房屋租赁合同》是否有效，是另一个法律关系，不在本案审理范围内。原告主张被告侵权，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，判决如下：
驳回原告海口市海秀实业开发公司的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告海口市海秀实业开发公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
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案件唯一码
审 判 长 殷 娟
人民陪审员 黄文理
人民陪审员 郑小薇
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 陈祥秀
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
（共印9份）
签发：殷娟审核：殷娟撰稿：殷娟校对：陈祥秀
印刷：李彬彬
海南省海口市秀英区人民法院2016年6月24日印制