四川省简阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）简阳民初字第330号
原告：李琼芳，女，1946年5月16日出生，汉族，住四川省成都市。
委托代理人：刘敏，四川得力律师事务所律师。
原告：李德辉，男，1951年9月8日出生，汉族，住四川省简阳市。
委托代理人：刘敏，四川得力律师事务所律师。
原告：肖琼珍，女，1947年12月3日出生，汉族，住四川省简阳市。
委托代理人：刘敏，四川得力律师事务所律师。
原告：李秀丽，女，1972年10月10日出生，汉族，住四川省简阳市。
委托代理人：蒲俊红，男，1976年2月14日出生，汉族，住四川省眉山市（系原告李秀丽之妹夫）。
委托代理人：刘敏，四川得力律师事务所律师。
原告：李秀清，女，1974年12月10日出生，汉族，住四川省简阳市。
委托代理人：蒲俊红，男，1976年2月14日出生，汉族，住四川省眉山市（系原告李秀清之丈夫）。
委托代理人：刘敏，四川得力律师事务所律师。
被告：李成安，男，1969年10月2日出生，汉族，住四川省简阳市。
被告：罗秀华，女，1976年2月22日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。
两被告委托代理人：吴宁，资阳市雁江区宝台法律服务所法律工作者。
第三人：李毓川，男，1970年2月12日出生，汉族，住四川省简阳市。
原告李琼芳、李德辉、肖琼珍、李秀丽、李秀清诉被告李成安、罗秀华、第三人李毓川返还原物纠纷一案，原告于2014年1月6日以李成安、罗秀华为被告诉起诉来院，本院于2014年1月6日立案受理。在本案的审理过程中，本院于2014年1月20日依法通知李毓川以本案第三人的身份参加诉讼。本案依法由审判员苏刚适用简易程序于2014年2月11日公开开庭进行了审理。原告李琼芳、李德辉、肖琼珍、李秀丽、李秀清的委托代理人刘敏、蒲俊红，被告李成安及委托代理人吴宁、第三人李毓川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李琼芳、李德辉、肖琼珍、李秀丽、李秀清诉称：第一、二原告与第三原告的丈夫李德宗系同胞兄弟姊妹关系，父亲李先秾、母亲杨德崇先后于1997年和2011年去世。第三原告系第四、五原告及第三人的母亲，其丈夫李德宗于2007年去世。李先秾夫妻生前有位于简阳市云龙镇云西街360号房产一处，产权登记在李先秾名下。李先秾夫妻去世后，其继承人没有对该房产进行分割。李德宗和肖琼珍夫妇有位于简阳市云龙镇云西街364号房产一处，产权登记在李德宗名下。李德宗去世后，其妻子、子女也没有对该处房产进行分割。2008年，第三人李毓川未经五原告同意，将上述两处房产和登记在其名下的简阳市云龙镇云西街362号共同转卖给两被告。因李先秾、李德宗名下的房产都属于各继承人共同共有，并且该两处房产与李毓川名下的房产的二楼部分是按一套住房进行设计建设，属于一个共同体，不可分割，故李毓川私自将三处房产卖与被告的行为严重损害了原告的合法权益。被告在明知该三处房产登记的情况，李毓川无权处分的情况下，仍然与李毓川进行房屋买卖，其主观存有恶意，其对该三处房产的占有不具有合法性，其与李毓川的买卖关系不能成为取得该三处房产物权的合法依据，其占有的房产应当予以返还。故请求依法判令被告立即返还简阳市云龙镇云西街360号、364号房产及其产权证书，返还362号房产的二楼房屋。
被告李成安、罗秀华对购买三处房产的事实无异议，但认为原告不是本案的适格主体；本案诉争三处房产的二楼不是不可分割的，三者都有独立房产证，事实和法律上都可分割；第三人和其母肖琼珍参与了房产买卖谈价，其后其他原告也参与了房产买卖或过户，这是对买卖房屋的默认和追认。故原告无权要求被告返还房产和产权证书，反而应当协助被告办理产权过户，请求依法驳回原告的诉讼请求。
第三人李毓川对原告陈述的事实无异议，但认为当时卖房是自己在法律上认识不清楚，现自己无法完成对被告的过户，房屋也不是自己占有，也返还不了原告。
经审理查明：李先秾与杨德崇系夫妻关系，生有长女李琼芳、次子李德宗、三子李德辉。李德宗与肖�珍系夫妻关系，生有长子李毓川、次女李秀丽、三女李秀清。李先秾、李德宗先后于1997年和2007年去世。李先秾的妻子杨德崇也于2011年去世。
本案诉争之房，即位于简阳市云龙镇云西街360号、362号、364号的房屋始建于1986年，系砖混结构二层房屋；诉争房屋有共用楼梯，二楼房屋有过道。1989年，该三处房屋进行产权登记，分别登记为李先秾、李毓川、李德宗所有。2002年，房屋产权证进行更换。新证登记的云龙镇云西街360号房屋为李先秾所有，房屋面积为1层营业用房12.05㎡、1-2层住宅56㎡，登记的云龙镇云西街362号房屋为李毓川所有，房屋面积为1层营业用房12.05㎡、1-2层住宅56㎡，登记的云龙镇云西街364号房屋为李德宗所有，房屋面积为1层营业用房12.5㎡，1-2层住宅55.42㎡。2008年，被告李成安和罗秀华两夫妻欲购买房屋，经人介绍遂与第三人李毓川接洽。2008年2月12�，被告与李毓川及其母亲肖琼珍达成房屋买卖合意，约定以122800元将上述三处房产卖给被告。当天，被告支付了22800元购房款，李毓川将该三处房产的房产证交给了被告，并说明自己卖房没问题。2008年2月23日，被告将购房余款100000通过银行转账支付给了李毓川。之后，第三人李毓川将三处房屋转移给被告占有使用。被告占有房屋后，对房屋进行了加固，并加建了第三层房屋。同年，被告和第三人曾协同办理房屋转移登记手续，但未办成。2009年12月16日，本案三处房屋取得了国有土地使用权证，登记土地使用权人为李德宗。2013年4月8日，蒲俊红与罗秀华曾因房屋买卖问题发生纠纷，简阳市公安局云龙镇派出所出警进行了调解。2013年6月，本案五原告曾向法院起诉，要求确认李成安与李毓川的买卖合同无效，后原告以另案提起诉讼为由撤回起诉。现本案诉争房屋由被告李成安、罗秀华占有使用。
上述事实，有经庭审质证后采信的原、被告和第三人的身份信息、简阳市云龙镇石塔村村民委员会和简阳市云龙镇人民政府共同出具的证明、简阳市云龙镇社区居民委员会出具的证明、房屋登记档案、接（报）处警登记表、李毓川签字的收据两张、简阳市建筑设计院的说明和图纸、土地使用证和房产证、（2013）简阳民初字第1913号民事裁定书、证人王某甲、王某乙、周某某、李某某的证言等证据以及当事人陈述予以证明，本院依法予以认定。
本院认为：合法的物权受法律保护。我国《物权法》第二十九条规定：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。本案中，诉争简阳市云龙镇云西街360号、364号房屋虽至今仍分别登记为李先秾、李德宗所有，但因该房屋登记的权利人先后去世，自被继承人死亡时房屋的物权则�动为继承人所有。在没有证据表明存在遗嘱继承或遗赠的情况下，该两处房屋的所有权应当按照法定继承的规则处理。简阳市云龙镇云西街360号房屋应当由李先秾和杨德崇的长女李琼芳、三子李德辉、次子李德宗的妻子肖琼珍、长子李毓川、次女李秀丽、三女李秀清依法继承。简阳市云龙镇云西街364号房屋归李德宗所有的部分应当由李德宗的妻子肖琼珍、长子李毓川、次女李秀丽、三女李秀清、母亲杨德崇依法继承。现该两处房屋至今没有进行遗产分配，加之没有证据表明存在放弃继承的情况，简阳市云龙镇云西街360号、364号房屋均应为李琼芳、李德辉、肖琼珍、李毓川、李秀丽、李秀清共有。被告认为本案原告在买卖房屋时都知道李毓川、肖琼珍处分房屋的事实，默认房屋买卖，并参与房屋过户，但其提供的证据并不能证明本案五原告在当时均知道或参与了房�买卖，故本院对被告的该主张不予采纳。被告还认为李毓川、肖琼珍出卖房屋给被告的行为构成表见代理，但本案中李毓川、肖琼珍出卖房屋时没有以代理人的名义进行，被告也认为出卖人系李毓川，并清楚该三处房屋登记的权利人不是李毓川一人的情况，故本案不符合表见代理的法律特征，不构成表见代理，本院对被告的该主张不予采纳。现被告依据与李毓川、肖琼珍的买卖合同而占有使用简阳市云龙镇云西街360号、364号房屋，但实际上被告对该两处房屋享有的正当权利是债权，是要求合同相对人履行合同义务的权利，约束的也仅仅是合同相对人。因为根据我国《物权法》的规定，不动产依据合同或占有之类的事实行为并不能直接产生物权，物权需进行相应的依法登记才能设立。本案诉争简阳市云龙镇云西街360号、364号房屋系共有财产，被告依据合同上的权利，仅仅可以要求合同相对人李毓川、肖琼珍履行相应的合同义务，并未实际取得本案诉争房屋的任何物权，不能对抗未参与房屋买卖的房屋共有人，其对该房屋的占有属于无权占有。现原告依据其享有的物权，要求被告返还简阳市云龙镇云西街360号、364号房屋的主张符合法律规定，本院依法予以支持。至于两被告依据合同享有的债权，被告可另行主张权利。简阳市云龙镇云西街362号房屋，登记为李毓川所有，李毓川进行处分不违反法律规定。原告认为本案诉争三处房屋的二楼是一个整体，不能单独处分，但根据房屋的产权证书可以看出，二楼的房屋是也是三部分，经依法登记分别为三处房屋的一部分，该二楼房屋分别享有物权，并且事实上该三处房屋有共用的楼梯和过道，故本院对原告的该主张不予采纳，对原告要求被告返还简阳市云龙镇云西街362号房产二楼房屋的�讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告李成安、罗秀华自本判决生效后十五日内向原告李琼芳、李德辉、肖琼珍、李秀丽、李秀清返还坐落于简阳市云龙镇云西街360号、364号的房屋及相应的房产证件；
二、驳回原告李琼芳、李德辉、肖琼珍、李秀丽、李秀清的其他诉讼请求。
本案案件受理费400元，由被告李成安、罗秀华负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。
审判员 苏 刚
二〇一四年四月三日
书记员 杨昌杰