广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深宝法民三初字第640号
原告深圳市红树林物业管理有限公司。
法定代表人陈勇华，董事。
委托代理人陈国平，广东卓建律师事务所律师。
委托代理人唐本全，广东卓建律师事务所律师。
被告萧树棠.
委托代理人李昱，广东万乘律师事务所律师。
原告深圳市红树林物业管理有限公司诉被告萧树棠物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈国平、被告萧树棠及其委托代理人李昱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，荔湖山庄为深圳市东方股份合作公司开发建设，2010年4月1日，东方股份合作公司召开荔湖别墅区业主大会，并形成《荔湖别墅区会议纪要》，大会通过内容主要包括有：第一、由原告进驻荔湖别墅区实施管理，进驻时间为2010年5月1日；第二、荔湖别墅区的管理、服务内容；第三、荔湖别墅区物业管理收费标准并按时缴纳管理费；第四、授权东方股份合作公司与原告签订《物业管理服务合同》。2010年4月20日东方股份合作公司与原告签订了《深圳市物业服务合同》，约定由原告以“包干制”的服务收费方式对小区进行管理和维护。原告进驻荔湖山庄后，为涉案小区提供给了物业管理服务，并取得了良好业绩，得到主管部门及同行和业主的高度评价与认可。被告在原告进驻荔湖山庄前己系荔湖山庄4排01栋别墅的业主和物业实际使用人，该别墅占地面积为4，129.96平方米，根据《物业服务合同》和《荔湖别墅区会议纪要》的约定，被告应于2010年5月起，在每月15日前向原告缴纳物业服务费人民币2，400元，但被告于2010年5月起拒交物业管理费，经原告和原告的员工多次催缴未果，至2013年6月被告已拖欠物业管理费人民币88，800元。综上所述，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付截至2013年6月1日拖欠的物业管理费共计人民币88，800元及延付费用产生的利息共计人民币18，648元；2、被告承担本案的诉讼费。原告在庭审中提交的欠费明细单中明确表明，其第1项诉讼请求中所主张的物业管理费为2010年5月至2013年5月期间的物业管理费。
被告辩称，1、原告与深圳东方股份合作公司签订的深圳市物业服务合同属于无效合同。首先在没有实施物业管理的建成居住区需要物业管理的，应当由街道办事处、乡镇人民政府征求相关业主意见后确定物业管理区域；其次选聘物业服务企业应当采取招标方式进行，且住宅服务的招标应当采取公开招标方式。2、本案所涉及的被告的物业未建成，属于框架结构，且物业并未通水通电通气根本无法居住，也从未入伙，不符合应当缴纳物业管理费的条件。3、即使原告与东方合作公司签订的物业服务合同有效，被告也符合应当缴纳物业管理费的条件，但原告要求被告支付2010年5月至2011年5月期间的物业管理费已超过诉讼时效。4、原告与东方股份合作公司签订的合同于2012年4月30日期满，且根据合同第15条、第16条第2款的约定，双方同意继续签订，应于合同到期前30日内签署新的合同，但原告与东方股份合作公司并未有新的合同，即2012年5月起原告继续收取物业管理费没有任何合同及法律依据。综上所述，原告要求被告支付物业费及延付利息没有任何事实依据及法律依据。
经审理查明：2010年4月1日，荔湖别墅区业主召开了荔湖别墅区业主大会，并形成了会议纪要，该会议纪要载明：由红树林物业管理公司进驻荔湖别墅区实施管理，进驻时间为2010年5月1日；全体业主一致通过，授权东方股份合作公司与红树林物业管理公司签订《物业管理服务合同》。原告在该份会议纪要中签字并注明“见过”。原告主张其注明“见过”，仅表明其知道该份会议纪要的内容，并不代表原告同意该份会议纪要的内容。
2010年4月20日，深圳市东方股份合作公司与原告签订了《深圳市物业服务合同》，约定由原告为荔湖山庄提供物业服务，合同相关内容约定如下：1、物业服务费用由业主按其拥有的物业的户为单位缴纳，其中别墅豪宅占地2，000-4，000平方米的按每月每户人民币2，400元缴纳物业服务费；2、业主应在每月15日前按月缴纳物业服务费，物业区域内在建或未入住的物业，业主应当按合同约定缴纳物业服务费；3、双方在物业服务内容和标准的条款中，约定原告为涉案小区提供24小时保安服务，实行封闭式管理；4、物业服务期限自本物业正式入伙之日起2年。签订《深圳市物业服务合同》后，原告一直为涉案小区提供物业服务至今。
被告从未向原告缴纳过物业管理费，原告主张被告应当向其支付2010年5月至2013年5月期间的物业管理费及利息（按银行同期贷款利率计算），故原告于2013年6月6日诉至法院。
另查，1、原告具有物业管理一级资质。2、被告主张其曾对原告进驻涉案小区并提供物业服务提出过异议，但被告未提供充分有效证据证明其该主张。3、原告主张涉案房屋的占地面积为4，129.96平方米；被告主张涉案房屋的面积为5，000多平方米。4、被告主张其于2000年前向深圳市东方股份合作公司购买了涉案房屋所在地块，并兴建了涉案房屋。5、经本院依法组织双方当事人进行现场勘察，原、被告均确认事实如下：①涉案房屋为荔湖山庄的最后一栋，涉案房屋的北面面向小区的区间路，被告修建了简易的栅栏；南面为荔枝园，无围墙，亦无监控设备；西面为高尔夫球场，无围墙，亦无监控设备；东面是邻居兴建的房屋，中间由围墙相隔；②涉案房产尚未建成；③涉案小区的其他围墙均为村委搭建的。6、原告主张起诉前其曾向被告主张过物业管理费，但被告对此不予确认，原告仅提供了其打印的短信内容证明其该主张，原告提供的该份证据仅载明了短信的内容，未载明短信来源和去向。7、原告主张其为涉案小区提供了公共设施维护、公共秩序维护、社区文化宣传等物业服务，原告提供了相关的结算单、发票、工资表等证据证明其该主张。8、原告表明其未对涉案房屋南面和西面没有围墙一事向有关部门反映。
以上事实，有会议纪要、《深圳市物业服务合同》、资质证书、结算单、发票、工资表等证据以及笔录、庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于物业管理合同纠纷。原告从进驻涉案小区至今一直为涉案小区提供了物业管理服务，被告虽然仅在会议纪要中注明“见过”，但被告未明确表示不同意，且在被告未提交充分有效证据证明其对由原告提供物业管理服务提出过异议的情况下，应当视为被告对授权东方股份合作公司与原告签订的《深圳市物业服务合同》予以认可。根据《深圳市物业服务合同》中的约定，物业区域内在建或未入住的物业，业主应当按合同约定缴纳物业服务费，故被告属于应当缴纳物业管理费的范畴，被告应当依约向原告支付物业管理费用。双方签订的《深圳市物业服务合同》到期后，因原告仍然为被告提供了物业管理服务，在无证据证明双方对于物业管理费用的缴纳形成了新的约定的情况下，被告仍应当根据《深圳市物业服务合同》中约定的缴费标准向原告支付物业管理费用。
原告主张起诉前其曾向被告主张过物业管理费，但原告提供的证据不足以证明其该主张，被告对此亦不予确认，根据谁主张谁举证的原则，本院对原告该主张不予支持。《深圳市物业服务合同》中约定，业主应在每月15日前按月缴纳物业服务费，由此可见从每月16日开始原告就已经应当知道被告当月的物业管理费未缴交的事实，在原告未提供充分有效证据证明存在诉讼时效中断或中止等事由的情况下，原告关于2010年5月至2011年5月期间的物业管理费及利息的主张已经超过诉讼时效，本院对原告上述主张不予支持。
《深圳市物业服务合同》中约定原告应对涉案小区实行封闭式管理，但根据本院查明的事实可知，涉案房屋南面和西面无围墙和监控设备，在原告既未提供充分有效证据证明原告就涉案房屋所在区域存在半开放的问题向相关部门进行了反映，又未提供充分有效证据证明原告对涉案房屋采取了封闭式管理措施的情况下，本院认定原告没有依约完全履行物业管理合同中约定的管理事项，但鉴于原告为涉案小区提供了公共设施维护、公共秩序维护等物业服务，故本院酌定2011年6月至2013年5月期间被告应当以每月人民币1，200元的标准向原告缴纳物业管理费，即被告应当向原告缴纳2011年6月至2013年5月期间的物业管理费人民币28，800元。另，由于原告违约在先，故原告主张的迟延支付物业管理费产生的利息，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告萧树棠于本判决生效之日起三日内向原告深圳市红树林物业管理有限公司支付2011年6月至2013年5月期间的物业管理费人民币28，800元；
二、驳回原告深圳市红树林物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币2，449元，由原告负担人民币1，793元，由被告负担人民币656元，受理费原告已预交。
如不服本判决，原告深圳市红树林物业管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告萧树棠可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 莹
人民陪审员 朱永红
人民陪审员 曾庆森
二〇一三年十二月十日
书 记 员 李婷霞
书 记 员 詹惠婷
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。