广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第1648号
上诉人（原审原告）：柳其权，男，汉族，住址：武汉市汉阳区。身份证号码：×××3617。
委托代理人：高梅，广东世纪华人律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：惠州市鸿益房地产开发有限公司，住所地：惠州市惠阳区。
法定代�人：陈健强，该公司董事长。
委托代理人：杨爱文，广东日升律师事务所律师。
柳其权因与惠州市鸿益房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2015）惠阳法民一初字第286号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告诉称：2012年6月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》【合同编号为：惠阳（2012）00004312），就原告购买被告开发的位于惠州市惠阳区淡水的楼盘“汇星名庭”2幢a房达成一致意见，该房产建筑面积为87.15平方米，总售价为375466元，被告需于2013年5月31日前把该房产交付于原告使用，逾期交房超过30日的，原告要求继续履行合同的，自合同约定交付日期至实际交付之日止，被告需按日向原告支付已经交付房价款万分�五的逾期交房违约金；被告应当在房产交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得权属证书的，被告按已付房价款的1%赔偿原告损失。合同签订后，原告以合同约定支付方式向被告支付了全部房款（首期款113466元支付日期为2012年6月25日，按揭款262000元支付日期为2012年8月14日），履行了合同约定的全部义务，但涉案楼盘在约定交房日期未办理竣工验收备案手续，不具备交付条件，无法交付。时至今日，被告仍未将涉案房产交付原告。就延期交房违约金及逾期办理产权证违约金事宜，多次与开发商交涉却无果。为维护原告等小业主的合法权益，特诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付2013年6月1日至实际收楼之日止的延期交房违约金，每日按已交付房价款375466的万分之五计算；2、判令被告向原告支付延期办理产权证违约金3754.66元；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告辩称：一、答辩人开发的房产项目的地基与基础等工程质量已于2011年8月2日验收合格，主体工程质量已于2012年10月份验收合格，装修装饰工程已于2013年初全部完工；防雷装置于2013年3月22日验收合格，电梯于2013年4月26日安装完毕，于2013年5月22日验收合格并投入使用，整个小区于2013年5月初已通水通电，涉案房屋于2013年5月已满足安全条件和居住要求，可以正常使用。2013年5月16日，项目整体工程经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告，可见，被答辩人购买的房屋于2013年5月31日之前已符合安全使用条件（事实上，数十户业主于2013年6月收楼，且于2013年6月开始装修、入住），答辩人多次通过口头、电话、短信等方式通知被答辩人收楼，但除�答辩人柳其权按时收楼外，其余被答辩人到现场后未按时收楼，因此，造成逾期收楼是被答辩人的原因，答辩人不存在逾期交楼，无需支付逾期交楼违约金。二、退一万步说，既使存在逾期交楼情形，那么答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第九条约定的违约金也是明显过高于被答辩人的经济损失，被答辩人的实际经济损失应当是不能及时入住房屋期间而支付的房租租金，相关评估部门对涉案楼盘1栋1905号房作了租金评估，《房地产租金评估报告》证实涉案楼盘1栋1905号房的市场月租金为1658元，即日租金为55.27元，每日租金不到总房款555970元的万分之一，参照涉案楼盘房屋租金水平，涉案房屋的日租金同样不到总房款的万分之一，依据合同法及相关司法解释的规定，约定的违约金过高时人民法院应予调整。因此，答辩人恳请人民法院依法将违约金的比例调�为每日按已收房款的万分之一计算，以体现公平、合理。三、答辩人开发涉案商品房的施工期间存在大量的下雨天气（其中2012年达150天下雨，几乎近一半时间下雨），属于天气的不可抗拒力，严重影响了工程的施工进度，从而影响交房日期。因此，如果答辩人存在逾期交房的话，请人民法院在计算延期交房的天数时扣减部分下雨的天数。以体现公平、合理。四、被答辩人柳其权于2013年5月31日已实际收楼，请人民法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。五、退一万步说，假如被答辩人2013年6月1日不符合交楼条件，那么，依据惠阳区人民政府“惠民在线—惠阳区网络问政平台”的回复，表明涉案楼房的建设主管部门惠阳区住房和城乡建设规划局分别于2014年4月28日、2014年5月5日证实涉案房产于2014年4月18日通过竣工验收，评定合格，符合交付使用要求。因此，假如涉案房产存在逾期交房，那么逾期交房最后日期应为2014年4月18日。况且，被答辩人在答辩人多次通知交楼的情况下拒不收楼，答辩人被迫于2014年5月30日委托信息公司通过信息平台统一将收楼通知发送给被答辩人的手机号码，信息公司于2014年5月31日成功发送收楼信息给被答辩人，所以，逾期交房时间不应算至2014年8月9日及此日之后。六、被答辩人要求支付逾期办理产权证的违约金的请求应予驳回。首先，双方在买卖合同附件四《合同补充协议》第一条约定：“买受人用银行按揭方式付款的应于商品房买卖合同签订后7日内办理书面委托出卖人代办所有权证的手续，并向出卖人交纳办理房屋所有权所需的各项费用，包括但不限于契税、房屋公共维修基金、印花税、登记费……等。若买受人逾期既不办理委托手续也不交纳相关费用或办理委托手续却不交纳相关费用，导致出卖人不能为其办理房屋所有权证、出卖人不承担责任……”，但被答辩人未在签订合同后7日内书面委托答辩人办理房屋产权证，也未向答辩人交纳办证应交纳的相关费用，因此，被答辩人请求支付逾期办理房证的违约金应予以驳回。其次，向房管部门送交（办）产权证的材料时，除提交答辩人应当提交的资料外，还必须一并提交由被答辩人应当提供的资料才会被房管部门接收。被答辩人至今未提供应当由被答辩人提供的办证资料，如办证申请书、契税完税原始凭证、身份证复印件等，因此，被答辩人的诉讼请求也应驳回。再次，大多数被答辩人是按揭贷款方式支付房款，房产产权证办妥后直接交给抵押权人（即放贷银行）保管，是否逾期一些时间办妥房产权属证书对被答辩人没有任何影响，也不会造成被答辩人任何损失。假如需要支付该违约金，那么依据法律规定，人民法院应予以调低，以体现公平。七、请人民法院在计算违约金同时考虑以下因素：1、本案涉案房屋于2013年5月已满足安全条件和居住要求，可以正常使用，且有业主已收楼装修入住，只是申请人没有及时取得竣工验收备案表，也就是没有完成相关手续，并不是楼房本身不能入住；2、迟延交楼现象在惠州非常普遍（在政府网络问政平台经常可以看到），造成延期的原因除开发商外，还有政府部门办事方式、效率等因素；3、惠州房地产市场不景气，许多开发商日常经营举步艰难，如判决每日按房款的万分之五计算违约金，必然加剧开发商与业主的矛盾，引发更多诉讼，不利于社会稳定。综上所述，请人民法院依法查明本案事实，依法作出公平、公正判决。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2012年6月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》【合同编号：惠阳（2012）00004312），约定原告向被告购买被告开发的位于惠州市惠阳区淡水土湖松山下潘屋村汇星名庭2幢a房，建筑面积为87.15平方米，总价款为人民币375466元；付款方式为首付113466元于2012年6月25日前付清，余款262000元于2012年8月25日之前付清；被告应当在2013年5月31日前按合同约定将经验收合格的房屋交付给原告；被告如未按合同规定的期限将房屋交付原告使用，则：（1）逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金；如遭遇不可抗力（包括洪水、地震、战争、火灾、流行疾病等），且被告在发生之日起30日内告知原告的，除双方协商同意解除合同和变更合同外，被告可据实予以延期；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方同意交房日期按出卖方报纸公告或书面通知日期为准。合同签订后，原告于2013年5月31日前已支付完所有房款375466元。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。
另查明，本案所涉房屋于2014年4月28日完成勘察、设计、施工、监理、建设、消防、电梯验收合格，符合双方约定的交付条件。被告于2013年5月31日通知原告收楼，原告于2013年6月2日收楼。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原被告签订本案所涉的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。原告已依约履行合同义务支付了购房款；被告没有在合同约定的2013年5月31日前将符合交付条件的房屋交给原告，已构成违约，应承担违约责任。合同第八条约定被告交付房屋时间在2013年5月31日前，原告虽于2013年6月2日已收楼，但因涉案商品房于2014年4月28日才达到约定交楼标准，故本院认定交楼时间为2014年4月28日。被告实际逾期交房的天数为自2013年6月1日至2014年4月28日共331天。综上所述，结合原告诉讼请求，本院认定被告应支付原告延期交房违约金为从2013年6月1日起按总房款375466元的万分之五算至2014年4月27日共331天即62140元（375466元×331天×0.0005元／天）。原告请求被告向原告支付延期办理产权证违约金3754.66元，但没有证据证明被告存在未履行合同第十五条约定的义务，故本院不予支持。
被告主张计算延期交房时间应扣除中雨以上的天气天数，本院认为，广东省境内出现的暴雨天气并不属于施工过程中不可预见的情形，双方当事人也未将出现中雨以上天气特别约定为影响施工、可予以延期交房的免责事由，故被告的上述主张缺乏法律依据，本院不予采纳。原被告签订的《商品房买卖合同》第九条约定，被告逾期交房违约金标准为每日按已交付房价款的万分之五计算，该项约定是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效的。对于这一产生法律效力的合同约定，当事人双方应当严格履行。被告作为专业的房地产开发公司，在签订合同时应完全明了自身所负的合同责任及不严格履行可能产生的后果。被告提出的合同约定的违约金过分高于违约损失，理由不充分，本院不予采纳。被告认为原告逾期支付房款的天数应与逾期交房天数相抵，但其没有提起反诉，本案不作处理，被告可另行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告惠州市鸿益房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告柳其权支付逾期交房违约金62140元。
二、驳回原告柳其权其他诉讼请求。
本案诉讼费2549元，由原告柳其权承担1195元，被告惠州市鸿益房地产开发有限公司承担1354元。
当事人二审的意见
柳其权不服原审判决，向本院提出上诉。请求：1、依法撤销（2015）惠阳法民一初字第286号判决；2、改判被上诉人向上诉人支付2013年6月1日至2014年8月8日的延期交房违约金81476元【每日按已交付房价款（375466）的万分之五计算】；3、判令被上诉人向上诉人支付延期办理产权证违约金3754.66元；4、本案的诉讼费用由被上诉人承担。
上诉事实和理由：2012年6月25日，上诉人、被上诉人签订《商品房买卖合同》【合同编号为：惠阳（2012）00004312），就上诉人购买被上诉人开发的位于惠州市惠阳区淡水的楼盘“汇星名庭”2幢a房达成一致意见，该房产建筑面积为87.15平方米，总售价为375466元，被上诉人需于2013年5月31日前把该房产交付于上诉人使用，逾期交房超过30日的，上诉人要求继续履�合同的，自合同约定交付日期至实际交付之日止，被上诉人需按日向上诉人支付已经交付房价款万分之五的逾期交房违约金；被上诉人应当在房产交付使用后180日内，将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案，如因被上诉人的责任，上诉人不能在规定期限内取得权属证书的，被上诉人按已付房价款的1%赔偿上诉人损失。合同签订后，上诉人以合同约定支付方式向被上诉人支付了全部房款（首期款113466元支付日期为2012年6月25日，按揭款262000元支付日期为2012年8月14日），履行了合同约定的全部义务，但涉案楼盘在约定交房日期未办理竣工验收备案手续，不具备交付条件，无法交付。时至今日，被上诉人仍未将涉案房产交付上诉人。就延期交房违约金及逾期办理产权证违约金事宜，多次与开发商交涉却无果。为维护上诉人等小业主的合法权益，特诉至法院。一审法院判决部分认定事实错误，二审法院应予以纠正并改判。上诉人并没有收楼，延期收楼违约金应计至2014年8月9日。被上诉人提交的所有资料只表明上诉人在2013年5月31日即接到收楼通知书日在现场应开发商要求签署了一系列的文件，但在验收房屋时，发现房产并不符合交楼条件，并没有签署真正的收楼文件住宅及设施验收交接书（收楼表格二）、住宅楼钥匙、资料签收确认书（收楼表格三），并没有实际收楼，也至今未收楼、未装修、未入住。从同类案件被上诉人提交的业主的收楼文件可看出，真正收楼的业主都签署了收楼文件住宅及设施验收交接书（收楼表格二）、住宅楼钥匙资料签收确认书（收楼表格三），所以上诉人并没有实际收楼。此案同（2014）惠阳法民一初字第214案林某案一样，林某也是在开发商通知去收楼当日按指定收楼流程签署了�些文件，但是在验房时发现根本不具备收楼条件，没有签收收楼书及钥匙，并没有真正收楼，惠阳法院判决业主没有收楼，延期交楼违约金计至2014年8月9日，且二审法院予以维持。同一法院同一合议庭成员应当同案同判。
惠州市鸿益房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提出上诉。请求：1、请二审人民法院查明事实，依法撤销（2015）惠阳法民一初字第286号民事判决，并改判驳回被上诉人的诉讼请求（假如上诉人存在违约，那么请二审人民法院依法将逾期交房违约金由每日按已收房款的万分之五调整为每日按已收房款的万分之一计算向被上诉人支付违约金，并依法扣减施工期间的出现中雨、大雨、暴雨、大暴雨的天数）；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、上诉人开发的房产项目的地基与基础等工程质量已于2011年8月2日验收合�，主体工程质量已于2012年10月份验收合格，装修装饰工程已于2013年初全部完工；防雷装置于2013年3月22日验收合格，电梯于2013年4月26日安装完毕，于2013年5月22日验收合格并投入使用，整个小区于2013年5月初已通水通电，涉案房屋于2013年5月已满足安全条件和居住要求，可以正常使用。2013年5月16日，项目整体工程经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告，可见，被上诉人购买的房屋于2013年5月31日之前已符合安全使用条件（事实上，数十户业主于2013年6月收楼，且于2013年6月开始装修、入住），上诉人多次通过口头、电话、短信等方式通知被上诉人收楼，但被上诉人到现场后未按时收楼，因此，造成逾期收楼是被上诉人的原因，上诉人不存在逾期交楼，无需支付逾期交楼违约金。一审判决上诉人支付违约金有误。二、退一万步说，既使存在逾期交楼情形，那么上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第九条约定的违约金也是明显过高于被上诉人的经济损失，被上诉人的实际经济损失应当是不能及时入住房屋期间而支付的房租租金。相关评估部门对涉案楼盘1栋1905号房作了租金评估，《房地产租金评估报告》证实涉案楼盘1栋1905号房的市场月租金为1658元，即日租金为55.27元，每日租金不到总房款555970元的万分之一，参照涉案楼盘房屋租金水平，涉案房屋的日租金同样不到总房款的万分之一，依据合同法及相关司法解释的规定，约定的违约金高于实际损失30％时即为过高，人民法院应当予以调整，但一审判决没有对每日万之五的违约金比例依法调整，因此，上诉人恳请二审人民法院将违约金比例调整为每日按总房款的万分之一计算，以体现公平合理。三、上诉人开发涉案商品房的施工期间存在大量�下雨天气（其中2012年达150天下雨，几乎近一半时间下雨），属于天气的不可抗拒力，严重影响了工程的施工进度，从而影响交房日期。因此，在计算延期交房的时间时应该减去中雨、大雨、暴雨、大暴雨的天数，以体现公平、合理。四、被上诉人于2013年6月2日已实际收楼，一审判决也已查明被上诉人确已收楼的事实，因此，无论当时是否符合交楼条件，均是被上诉人认可符合交楼条件，均是被上诉人放弃拒绝收楼的权利，上诉人无需再支付逾期交楼违约金，请人民法院依法驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。五、退一万步说，假如2013年6月1日不符合交楼条件，那么，依据惠阳区人民政府“惠民在线——惠阳区网络问政平台”的回复，表明涉案楼房的建设主管部门惠阳区住房和城乡建设规划局分别于2014年4月28日、2014年5月5日证实涉案房产于2014年4月18日通过竣工验�，评定合格，符合交付使用要求。因此，假如涉案房产存在逾期交房，那么逾期交房最后日期应为2014年4月18日。六、如果存在逾期交房行为，那么请人民法院在计算违约金时同时考虑以下因素：1、本案涉案房屋于2013年5月已满足安全条件和居住要求，可以正常使用，且有部分业主已收楼装修入住，只是申请人没有及时取得竣工验收备案表，也就是没有完成相关手续，并不是楼房本身不能入住；2、迟延交楼现象在惠州非常普遍（在政府网络问政平台经常可以看到），造成延期的原因除开发商外，还有政府部门办事方式、效率等因素；3、惠州房地产市场不景气，许多开发商日常经营举步艰难，如果判决每日按房款的万分之五计算违约金，必然加剧开发商与业主的矛盾，引发更多诉讼，不利于社会稳定。综上所述，请人民法院依法查明本案事实，依法支持上诉人的上诉请求。
本院查明的事实、判决理由及结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点为：一是柳其权是否于2013年5月31日实际收楼；二是惠州市鸿益房地产开发有限公司是否逾期交房，以及逾期交房的天数如何确定；三是双方当事人约定的违约金是否应当调整。具体判析如下：
关于柳其权是否于2013年5月31日实际收楼的问题。经查，柳其权虽于2013年5月31日接到收楼通知书后前往收楼并签署了一系列的文件，但其并没有签收房屋钥匙和签署确认房屋质量确认书等，没有房屋钥匙就不能对房屋行使实际占有的权利，本院据此推断其当天并没有实际收楼，因此惠州市鸿益房地产开发有限公司认为柳其权放弃拒绝收楼的�利的主张，本院不予支持。原审法院认定柳其权已于竣工验收前收房有误，本院予以纠正。
关于惠州市鸿益房地产开发有限公司是否逾期交房，以及逾期交房的天数如何确定的问题。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，惠州市鸿益房地产开发有限公司应当于2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付柳其权使用，惠州市鸿益房地产开发有限公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，柳其权有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由惠州市鸿益房地产开发有限公司承担。据惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》可知，案涉商品房于2014年4月18日完成竣工验收，此时房屋才符合合同约定的交付标准。2014年7月7日完成竣工备案验收，按照合�的约定，房屋符合交付条件后，惠州市鸿益房地产开发有限公司应以书面的方式通知业主收楼。惠州市鸿益房地产开发有限公司于2014年8月9日，在《惠州日报》刊登《入伙通知书》，通知业主办理收楼手续，如公告后7日内仍不收楼，视为其在楼房符合交房标准时已收楼。因惠州市鸿益房地产开发有限公司已通过报纸公告履行了通知义务，收楼期限为7天，视为惠州市鸿益房地产开发有限公司已于2014年8月9日交楼。据此惠州市鸿益房地产开发有限公司实际逾期交房天数应当从2013年6月1日至2014年8月8日共434天。惠州市鸿益房地产开发有限公司认为上述商品房施工期间存在大量的下雨天气，属于天气的不可抗拒力，应该从逾期交房天数减去下雨的天数。对此，本院经审理认为，广东省境内出现的暴雨天气并不属于施工过程中不可预见、不能避免且不可克服的情形，双方当�人也未将出现暴雨、大暴雨天气特别约定为影响施工、可予以延期交房的免责事由，惠州市鸿益房地产开发有限公司主张计算延期交房时间应扣除中雨以上的天气天数，缺乏法律和事实依据，不予支持。
关于双方当事人约定的违约金是否应当调整的问题。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，惠州市鸿益房地产开发有限公司逾期交房违约金标准为每日按已交付房价款的万分之五计算。该项约定是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，该约定合法有效，双方当事人应当严格履行该约定。惠州市鸿益房地产开发有限公司作为专业的房地产开发公司，在签订合同时应完全明了自身所负的合同责任及不严格履行可能产生的后果。惠州市鸿益房地产开发有限公司提出的合同约定的违约金过分高于违约给被惠州市鸿益房地产开发有限公司造成的实际损失，应予调整的上诉请求，没有法律依据。据此，原审法院不予以支持惠州市鸿益房地产开发有限公司请求调整本案违约金，既是尊重双方当事人对合同的意思自治，又符合法律规定，应当予以维持。本案的违约金应为81476元（375466元×434天×0.0005元／天）。
关于柳其权提出的逾期办证的问题，因其未提供证据证明惠州市鸿益房地产开发有限公司存在未履行合同约定的义务，故原审法院不予支持柳其权请求逾期办证违约金，本院予以维持。
综上所述，原审认定事实错误，适用法律正确，本院予以纠正。上诉人柳其权上诉有理部分本院予以采纳，上诉人州市鸿益房地产开发有限公司的上诉无理本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维�惠州市惠阳区人民法院（2015）惠阳法民一初字第286号民事判决第二项及案件受理费部分。
二、变更惠州市惠阳区人民法院（2015）惠阳法民一初字第286号民事判决第一项为“惠州市鸿益房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日五内向柳其权支付逾期交房违约金81476元”。
三、驳回州市鸿益房地产开发有限公司的上诉。
二审案件受理费用2549元，由上诉人惠州市鸿益房地产开发有限公司负担。柳其权预交的二审案件受理费1195元，本院予以退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 邓耀辉
代理审判员 寇 倩
二〇一六年二月二十三日
书 记 员 赵 铎
陈暹华（兼）
附相关法律条文
《中华人民共和国民事�讼法》第一百七十条第三款第（二）项：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。