福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民终字第42号
上诉人（原审原告）南平市天成房地产开发有限公司。
法定代表人吴淞祥，董事长。
委托代理人魏水生，南平市“148”法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）王珍生，男，1959年7月20日出生，汉族，公务员。
委托代理人任建民，福建胜畴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨秀华，女，1960年8月13日出生，汉族，下岗职工。
委托代理人任建民，福建胜畴律师事务所律师。
上诉人南平市天成房地产开发有限公司（以下简称天成公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2014）延民初字第2478号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天成公司的委托代理人魏水生、被上诉人王珍生及其与被上诉人杨秀华的委托代理人任建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人天成公司原审诉讼请求：判令王珍生、杨秀华立即支付购房款753830元并支付逾期付款利息（自2013年11月1日起至付清之日止，按人民银行同期贷款基准利率计算）。
原审法院查明，天成公司因建设三元吉第商品房项目和延平区档案馆项目的需要，对王珍生位于南平市延平区三元路119号（旧门牌号28号）房屋进行拆迁。2010年5月21日，天成公司、王珍生签订《房屋拆迁补偿安置协议》，约定：王珍生被拆迁房屋产权证记载建筑面积74.2平方米，房屋用途为住宅，实际测量建筑面积为91.21平方米。王珍生选择“房屋产权调换”方式的房屋拆迁补偿。关于“房屋产权调换安置方式”，协议第三条第（一）款约定：由天成公司提供王珍生回迁钢混结构安置房一套，住宅安置在王珍生被拆迁原址上新建的三元吉第住宅楼25层A1户型，安置房建筑面积为113.59平方米，其中安置房套内建筑面积91.34平方米，公摊面积22.25平方米。同时安置王珍生购买三元吉第住宅楼22层H户型（建筑面积为85.93平方米，套内建筑面积69.2平方米）住宅时，天成公司赠送王珍生该户型面积17.5平方米，并给予王珍生该住宅剩下面积68.43平方米按市场开盘价格的9.5折结算。第（二）款第4项约定：新建房屋应经竣工综合验收合格备案后，方可交付使用。第（三）款约定：天成公司于2013年5月31日前将安置房交付王珍生使用。协议第五条约定：天成公司应当于回迁安置结束之日起1个月内提供给王珍生办理《国有土地使用证》和《房屋所有权证》所需要的相关材料，协助王珍生办理好安置房屋所需的产权登记，所需的一切费用由王珍生承担。关于“违约责任”，第六条约定：（一）因天成公司未按合同规定的期限将竣工综合验收合格备案后的安置房交付王珍生使用，按以下方式处理：天成公司按本合同第三条第三款规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，按日向王珍生支付该安置房实际市场开盘价房屋总金额款的千分之三违约金。（二）在天成公司交付安置用房时，未能提供国家规定的房屋竣工综合验收合格备案文件和天成公司违反双方协议中所约定的条款，王珍生有权拒绝接收安置用房，由天成公司按逾期交付安置房承担违约责任。（三）天成公司交付使用的安置用房套内建筑面积少于协议所签订的安置用房套内建筑面积时，每平方米按该安置房市场实际开盘价的三倍赔偿给王珍生。超出安置面积部分视天成公司赠与王珍生，王珍生不再另行支付款项。（四）因天成公司的原因导致王珍生不能在规定时间内取得房地产权属证书的，按天成公司逾期交付安置房处理。
合同签订后，王珍生依约搬出被拆迁房，将被拆迁房交付天成公司。合同约定的交房时间届满，天成公司未将安置房屋交付王珍生使用。2013年10月24日，天成公司建设的“三元吉第”商品房项目工程经消防验收合格，天成公司在当日的《闽北日报》上刊登《交房通告》，主要内容：敬请各业主根据《商品房买卖合同》约定或者我司《交房通知书》的要求携带相关资料及费用于2013年10月23日至2013年10月31日期间前往南平市延平区三元吉第小区物业管理处办理交房手续。2014年1月2日，天成公司向王珍生邮寄送达《交房通知》，主要内容：我司将“三元吉第”项目2501室和2208室作为您拆迁旧房的补偿。现上述房屋已具备交付条件，请您于2014年1月8日到天成公司售楼部办理房屋交付手续。若逾期办理，将影响后续产权证等相关手续的办理并可能承担违约责任。2014年1月7日，王珍生向天成公司缴纳了2501室和2208室房屋的专项维修资金、公共水电费等费用，天成公司将2501室和2208室房屋钥匙交给王珍生，并提供给王珍生二份《福建省新建商品住宅质量保证书》，确定天成公司交付的2501室建筑面积为113.11平方米，共有建筑面积分摊26.22平方米；2208室建筑面积为89.65平方米，共有建筑面积分摊20.78平方米。2014年4月8日，天成公司向王珍生发出《催款函》，主要内容：您购买的南平市三元路110号“三元吉第”项目2208单元的房屋应补购房差价为753830元，截止2014年4月8日，我公司尚未收到您的购房差价，按照与本公司的有关合同协议的约定，王珍生本人应当在交房日之前支付上述款项，但我公司至今仍未收到该笔款项。因此，特请王珍生能够在七个工作日内及时向我公司支付上述款项。如您不前来办理，我司有权将2208单元的房地产没收，并另售他人。次日，天成公司将2208室房屋锁更换。同时查明，2208房开盘价为每平方米10998元。
原审法院另查明，王珍生与杨秀华系夫妻关系。
原审法院认为，本案《房屋拆迁补偿安置协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同对双方当事人均具有约束力，双方当事人应按照合同约定的内容全面履行各自的义务。关于天成公司是否已履行交付房屋的义务，天成公司于2014年1月7日将涉讼房屋钥匙交给王珍生，王珍生亦已接收了房屋钥匙，意味着涉讼房屋已转移由王珍生占有，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，故应认定天成公司已履行了交付房屋的合同义务。虽然，《房屋拆迁补偿安置协议》第三条第（二）款约定了房屋交付的条件，但第六条第（二）款约定了未达到交房条件的处理方式，即天成公司交付使用的房屋未达到约定的交房条件，王珍生享有按约主张相应违约责任的权利，故王珍生提出的“交房不符合合同约定交房条件，不能视为天成公司已交房”的抗辩意见，缺乏法律依据和合同约定，原审法院不予采纳。天成公司交付房屋后，向王珍生发出《催款函》，要求其支付购房差价款，因王珍生未缴纳房款，天成公司才将2208室钥匙更换，王珍生以此提出的“天成公司未交房”的意见不能成立，原审法院不予采纳。关于王珍生应支付给天成公司购房差价款数额，根据《房屋拆迁补偿安置协议》约定，安置王珍生购买2208室房屋，其中赠送17.5平方米，剩下面积按市场开盘价格的9.5折结算，故可确定王珍生应支付价款为753830元（10998元×（89.65平方米-17.5平方米）×95%）。《协议》第六条第（三）项的约定明确指明“安置的房屋”，而2208室是安置购买的房屋，因此对王珍生提出的“2208室实际面积比约定的面积超出的3.72平方米（89.65平方米-85.93平方米），应视为天成公司赠与王珍生的抗辩意见，原审法院不予采纳。关于王珍生是否应支付逾期付款利息，因王珍生未向天成公司支付购房差价款，天成公司将2208室钥匙更换，2208室至今尚由天成公司控制，故对天成公司要求王珍生支付逾期付款利息的诉请不予支持。综上，天成公司依约履行了交付房屋的义务，王珍生理应依约履行付款的义务。王珍生提出的“天成公司应支付2501、2208房违约金足以抵扣2208房购房款，王珍生无需再支付2208房购房款”的抗辩意见，根据法律规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，双方债务可以抵销，本案中，王珍生提出的“违约金”金额及支付期限并未确定，不具备法定抵销条件，双方亦未约定抵销，故对王珍生该抗辩意见不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百六十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、王珍生、杨秀华应于判决生效之日起七日内支付天成公司“三元吉第住宅楼”2208室房屋差价款753830元；二、驳回天成公司的其他诉讼请求。案件受理费5932元，由王珍生、杨秀华承担。
上诉人天成公司上诉称，天成公司已在《闽北日报》上刊登《交房通告》，通知王珍生于2013年10月31日前携带相关资料及费用办理交房手续，并于2014年1月2日向王珍生邮寄《交房通知》，明确其应携带“购房款的全款发票复印件”，王珍生、杨秀华应当在2013年10月31日前支付购房款，但其未支付。因此，天成公司诉请王珍生、杨秀华支付2208房购房款以及该款自2013年11月1日起至付清之日止的利息，该诉请合理有据。因王珍生、杨秀华未付款，天成公司将2208房的钥匙予以更换，属于行使法律规定的先履行抗辩权的行为，原判据此驳回天成公司要求王珍生、杨秀华支付逾期付款利息的部分诉请，判决不当。请求二审维持原判关于王珍生、杨秀华应支付购房款的判决，改判王珍生、杨秀华还应支付逾期付款的利息。
被上诉人王珍生、杨秀华答辩称，天成公司在《闽北日报》上刊登《交房通告》，不能视为是对王珍生、杨秀华的交房通知，天成公司在2014年4月8日发出《催款函》之前，均未主张王珍生、杨秀华支付购房款。本案天成公司逾期交房，违约在先，不享有先履行抗辩权，其将房屋钥匙更换，至今未交付2208房，且房屋未通过竣工综合验收，故其主张王珍生、杨秀华支付购房款及逾期付款利息没有事实及法律依据。请求二审驳回天成公司的上诉。
经审理查明，对原判查明认定的事实，除天成公司提出遗漏认定其要求王珍生、杨秀华支付购房款的事实，以及王珍生、杨秀华提出原判引述《房屋拆迁补偿安置协议》的内容有存在遗漏外，对其余事实，双方当事人均无异议。对双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
对于天成公司提出原判遗漏认定其要求王珍生、杨秀华支付购房款的事实异议，因其在2014年4月8日向王珍生、杨秀华发出《催款函》，要求支付购房款，原判对此已作出认定，该认定应视为天成公司向王珍生、杨秀华主张支付购房款的事实认定，故对天成公司提出的异议，本院不予支持。对于王珍生、杨秀华提出的原判引述《房屋拆迁补偿安置协议》的内容存在遗漏的异议，本院已对照该协议的内容进行相应的补正。
本院认为，本案二审争议焦点即王珍生、杨秀华应否支付2208房购房款自2013年11月1日起至付清购房款之日止的利息问题。因本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，虽2208房系天成公司安置王珍生购买的房产，但双方除《房屋拆迁补偿安置协议》外，并未另订商品房买卖合同，对于2208房的房款支付时间及支付方式，《房屋拆迁补偿安置协议》未作约定，且2208房的实际交付面积还大于协议约定的面积，双方对于超出的部分面积是否应付价款抑或属于天成公司赠送又产生争议。综合以上情况，天成公司在将2208房交付王珍生并进行房款结算之前，双方对于应付房款数额、付款方式等付款事项均未明确，天成公司提供的2014年1月7日其与王珍生办理2208房交付手续的证据材料亦未明确前述付款事项，故本案天成公司提出2208房的购房款应按商品房买卖的交易习惯，由购房人王珍生在房屋交付之前即应支付的主张不能成立。2014年4月8日，天成公司向王珍生发出《催款函》，该函已明确王珍生应付2208房的购房差价款为753830元，并通知王珍生应在七日内至天成公司交款，故此王珍生、杨秀华应根据《房屋拆迁补偿安置协议》的约定，并依照《催款函》的要求，履行支付2208房购房差价款753830元的义务，原判支持天成公司提出王珍生、杨秀华应支付购房款的诉讼请求是正确的。但由于天成公司于2014年4月9日将2208房的房锁更换，王珍生、杨秀华得以据此抗辩天成公司提出其还应支付753830元购房款的利息之主张。综上，原判驳回天成公司要求王珍生、杨秀华支付2208房购房款自2013年11月1日起至付清购房款之日止的利息的诉讼请求并无不当，天成公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费366元，由上诉人南平市天成房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乐 芳
代理审判员 余观贵
代理审判员 刘冬龙
二〇一五年三月五日
书 记 员 张素珍
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。