南宁铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2016）桂71民终50号上诉人（原审被告）：刘成养，男，1967年9月22日出生，汉族，住南宁市。委托诉讼代理人：黄朝信，广西桂三力律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海英，广西桂三力律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广西俊冠劳务有限公司，住所地南宁市高新区天雹水库景区旁。法定代表人：覃宝，该公司总经理。委托诉讼代理人：韦成辉，广西创想律师事务所律师。上诉人刘成养因与被广西俊冠劳务有限公司（以下简称广西俊冠公司）租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人刘成养及委托诉讼代理人黄朝信、被上诉人广西俊冠公司及委托诉讼代理人韦成辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘成养上诉请求：1.请求二审法院依法撤销南宁铁路运输法院所作出的（2016）桂7102民初602号民事判决中第一项，维持第二项判决；2.改判上诉人刘成养不需要退还被上诉人广西俊冠劳务有限公司租金121962.37元；3.本案的一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定上诉人需要退还被上诉人租金事实不清，存在主观臆测的错误。一审法院认为南宁市高新技术产业开发区管理委员会于2014年7月24日依法强制拆除涉案场地上的建筑物，被上诉人无法使用涉案场地，故上诉人应退还2014年7月24日至2015年6月30日的场地租金121962.37元，存在事实不清和主观臆测的错误。因为：1.根据双方所签订的《场地租赁合同》已明确是“场地”租赁，其租赁范围不仅限于房屋、厂房，还包括地面和空地。本案中，虽然涉案场地上的建筑物被拆除了，但不等于整个涉案场地不能使用了，两者不能混为一谈。涉案场地上的建筑物被拆除后，被上诉人还可以继续利用该场地的水泥板在]地面制作建筑钢构件和利用该场地作注册公司的住所地。2.一审法院并没有查清被上诉人在政府依法强制拆除后是否把租赁场地交还给上诉人，以及被上诉人是否还在继续使用涉案场地的问题。根据一审时的庭审情况，被上诉人并没有提出任何证据证实政府依法强制拆除后其已把涉案场地交还上诉人，亦无充分的证据证明其已搬离不再使用该场地开展公司业务。在这两个事实没有理清之前，一审法院仅从场地上的建筑物被拆就认为场地无法使用，这个判断既不全面也不客观。3.既然一审法院已认定双方所签订的《场地租赁合同》属于无效合同，被上诉人所交的场地租金就应属于使用场地占用费。被上诉人既无证据证实涉案场地上的建筑物于2014年7月24日被下放强制拆后已将该场地交还上诉人，也没有证据证实被上诉人何时搬离该场地，上诉人就有理由要求被上诉人继续交纳涉案场地占用费，一审法院判决上诉人退还场地租金明显不妥，应予改正。二、上诉人有充分的证据证明被上诉人未将涉案场地交回，仍继续使用该场地的事实，因而上诉人不需要退还租金。1.根据南宁市高新技术产业开发区管理委员会出具的《关于协助调查的复函》证实，政府已向被上诉人送达《综合行政执行通知书》、《行政处罚告知书》以及《行政处罚决定书》，但被上诉人均未通知上诉人，更未将涉案场地交还上诉人，按照正常情况，涉案场地上的建筑物于2014年7月24日被政府依法强制拆除后，被上诉人如果不想再使用或确实无法再使用该场地，应及时告知并退回给上诉人使用，但被上诉人并没有这样做，而是在涉案场地上继续开展其正常的公司业务。2.从被上诉人公司的营业执照和电脑咨询单证实，自从上诉人2005年5月26日把涉案场地交给被上诉人开始，被上诉人就把该场地作为其公司住所地。涉案场地上的建筑物2014年7月24日被政府依法强制拆除后，被上诉人仍继续使用该项场地作为其公司住所地。特别是2014年12月1日被上诉人由广西南宁市远彪钢构件有限公司变更为广西俊冠劳务有限公司直至2016年7月起诉时止，被上诉人仍在使用该涉案场地作为其公司住所地。这充分证明被上诉人未将涉案场地交回，仍在使用的事实。因为被上诉人如果在政府强拆后，不想继续使用或者无法使用涉案场地的话，公司变更时就应另行找新场地作为住所地，不应再将涉案场地作为其变更后的公司住所地，否则，会影响上诉人收回和使用涉案场地。这一点，上诉人认为被上诉人是明知的，也是有意为之，亦证实被上诉人还在继续使用涉案场地。3.从被上诉人提交的民事诉状中第一项诉讼请求要求判令解除双方签订的《场地租赁合同》也可证实，至被上诉人2016年7月起诉时止，其并没有把涉案场地交回给上诉人，不然就不会要求解除合同一说。正因为被上诉人在起诉前还在继续使用上诉所租赁的场地，所以被上诉人才会提出解除双方签订的《场地租赁合同》，以便终止履行。这一点，同样证实被上诉人还在继续使用涉案场地。被上诉人广西俊冠公司辩称:一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人诉请。广西俊冠公司向一审法院起诉请求：1.解除被上诉人广西俊冠公司与上诉人刘成养于2012年6月14日所签订的《场地租赁合同》；2.上诉人刘成养退回被上诉人广西俊冠公司场地租赁款13万元，并支付利息1.3万元（以13万元为基数，自2014年7月24日起暂计至2016年7月24日，按银行同期贷款利率计，之后计算至生效判决确定的履行之日止）；3.上诉人刘成养赔偿被上诉人广西俊冠公司因场地被拆除而生产设备、活动板房的损失90万元（其中活动板房损失7.2万元）；4.上诉人刘成养承担一审诉讼费。一审法院认定事实：2004年上诉人刘成养（乙方）与南宁市高新区心圩镇和德村15队（甲方）签订了《清虾场地承包合同书》，约定甲方自有的位于天雹水库、高速环道旁的清虾场地总面积约11亩，因本村村民无法经营养殖虾苗，将场地承包给乙方开发使用；承包期从2004年7月5日起至2019年7月5日止；合同还对其他事项作出约定。2006年2月18日，广西南宁远彪钢构件有限公司（乙方，承租方）与上诉人刘成养（甲方，出租方）签订一份《场地租赁合同》，约定：甲方将位于西乡塘区心圩镇长和德村15队天雹水库右侧禾场虾场围墙内所有场地租给乙方用于生产经营；该场地原建有厂房总计约2500平方米，厨房、卫生间约260平方米，空地约270平方米；租赁期限自2006年2月18日至2016年2月18日；合同还对其他事项作出约定。2016年6月14日，广西南宁远彪钢构件有限公司（乙方，承租方）与上诉人刘成养（甲方，出租方）重新签订了一份《场地租赁合同》，约定：甲方将位于西乡塘区心圩镇和德村15队天雹水库右侧禾场原虾场围墙内部分场地租给乙方用于生产经营；该场地原建有厂房总计约2670平方米，厨房、卫生间约260平方米，空地约270平方米；租赁期限自2012年6月5日至2019年6月5日；从2012年6月5日至2015年6月5日，乙方每年应支付给甲方的租金为13万元；合同还对其他事项作出约定。2014年6月30日被上诉人向上诉人支付了2014年7月至2015年6月30日的租金13万元。另查明，经南宁市高新技术产业开发区管理委员会查实，南宁绕城高速公路南面和德村0629-5号厂房（广西南宁市远彪钢构件有限公司使用）建设人未经城乡规划行政主管部门批准，擅自在南宁绕城高速公路南面心圩街道办和德村15组集体土地上建设四栋钢架大棚、六栋砖木房屋、一栋活动板房，建筑物共占地6232平方米。2014年7月17日南宁高新技术产业开发区管理委员会作出了限期拆除违法建筑的《行政处罚决定书》（南高新管处字〔2014〕第514号），并现场留置送达。因当事人未按行政处罚的期限拆除上述建筑物，南宁市高新技术产业开发管理委员会于2014年7月24日依法进行了拆除。再查明，2014年12月1日，广西南宁市远彪钢构件有限公司企业名称变更为广西俊冠劳务有限公司。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。关于协助调查的复函证明涉案场地的建筑物未取得建设工程规划许可证。故被上诉人与上诉人于2012年6月14日签订的《场地租赁合同》应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。2014年6月30日被上诉人向上诉人支付了2014年7月至2015年6月的年租金13万元，但南宁市高新技术产业开发管理委员会于2014年7月24日依法拆除涉案场地的建筑物，被上诉人无法使用涉案场地，故上诉人应退还被上诉人2014年7月24日至2015年6月30日的租金121962.37元（130000元/年÷12个月÷31天×8天＋130000元/年÷12个月×11个月）。被上诉人要求退还13万元，一审法院支持121962.37元，超出部分不予支持。被上诉人承租涉案场地时未尽谨慎审查的义务，对合同无效也有过错，故被上诉人要求上诉人支付应退场地租赁款的利息，一审法院不予支持。南宁市高新技术产业开发管理委员会在拆除涉案场地的建筑物前已通知被上诉人，被上诉人未拆除并移走设备和活动板房，导致设备、活动板房的损失应由其自行承担，故被上诉人要求上诉人赔偿场地被拆除而产生设备、活动板房的损失，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审判决：一.上诉人刘成养退还被上诉人广西俊冠劳务有限公司租金121962.37元；二.驳回被上诉人广西俊冠劳务有限公司其他的诉讼请求。案件受理费14187元，减半收取计7094元(被上诉人已预交),由被上诉人广西俊冠劳务有限公司负担6264元，上诉人刘成养负担830元。本院二审期间，被上诉人广西俊冠公司提交身份证明材料，证明其公司法定代表人变更为覃宝。当事人未提交新的证据，亦对一审法院认定的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。一审法院认定，被上诉人与上诉人于2012年6月14日签订的《场地租赁合同》应属无效合同,适用法律正确，本院予以确认。关于上诉人刘成养是否需要向被上诉人广西俊冠公司退还租金的问题。广西俊冠公司陈述在2014年7月24日厂房被拆除无法正常使用后，已搬离涉案租赁场地，但其在一、二审均未提交证据证实该主张，且未能提交证据证实其已将涉案场地交还上诉人，故本院对被上诉人关于其于2014年7月24日已搬离涉案租赁场地的主张，不予支持。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，被上诉人占有使用上诉人场地，应当支付占用费。但涉案租赁物地上建筑物未取得相应批准，已于2014年7月24日拆除，确实给被上诉人的使用造成了影响，故本院参照合同约定的租金确定：拆除前被上诉人应当参照合同约定支付占用费8191.78元，拆除后上诉人应当参照合同约定支付60%租金73084.93元作为占用费，占用费共计81276.71元。因被上诉人已提前支付2014年7月1日至2015年6月30日租金130000元，已超出应付的占用费，故上诉人关于驳回被上诉人相应诉请的主张，本院不予支持。上诉人应退还被上诉人48723.29元。一审法院判决上诉人退还被上诉人121962.37元有误，本院予以纠正。综上所述，上诉人刘成养上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初602号民事判决；二、刘成养退还48723.29元占用费给广西俊冠劳务有限公司；三、驳回上诉人刘成养其他诉讼请求。一审案件受理费7094元（被上诉人已预交），由被上诉人广西俊冠公司负担6761元，上诉人刘成养负担333元；二审案件受理费2739元（上诉人已预交），由上诉人刘成养负担1096元，由被上诉人广西俊冠劳务有限公司负担1643元。上述债务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。本判决为终审判决。审判长  刘俊伟审判员  玉 萍审判员  覃瑞晟二〇一七年六月五日书记员  符贵芳