贵州省镇宁布依族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0423民初475号
原告北京某某有限公司贵州分公司。
委托代理人许某某，该公司副总经理。
代理权限：特别授权。
被告吴某某，男。
原告北京某某有限公司贵州分公司诉被告吴某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月12日立案受理后，依法由审判员杨红适用简易程序于2016年6月13日公开开庭进行了审理。原告北京某某有限公司贵州分公司的委托代理人许某某、被告吴某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告北京某某有限公司贵州分公司诉称：2013年7月3日，原、被告签订《黄果树瀑韵天城商业用房租赁合同》，双方约定：被告租用原告位于贵州省安顺市黄果树风景名胜区黄果树瀑韵天城B区第B3幢和B4幢房屋，租赁期限自2013年9月1日始至2023年8月31日止。被告承租的房屋建造面积共13093.24平方米（根据2014年7月4日被告向原告提交的申请，B4幢房屋由原告直接与第三方签订了自2014年3月1日开始租赁的合同，被告自2014年3月1日起实际租赁的房屋是B区第B3幢）。同时双方对房屋租金、违约责任、合同终止的条件等均作出约定。合同签订后，被告于2013年7月4日支付了保证金人民币200000元，于2013年7月12日、11月4日两次支付了租金共计人民币400000元。但被告未向原告支付2014年上半年的部分租金和2014年下半年的租金及相关费用，已构成严重违约，原告为维护其合法权益，诉至法院请求判决：1、解除原、被告于2013年7月3日签订的《黄果树瀑韵天城商业用房租赁合同》；2、被告立即向原告交还位于贵州省安顺市黄果树风景名胜区黄果树瀑韵天城B区第B3幢房屋（含房屋内的设备、设施）；3、被告向原告支付租金人民币3284473.6元、物业费44757元、违约金1429765元，共计人民币4758995.6元（几笔费用暂计算至2016年4月30日，2016年5月1日后的租金、物业费、违约金均根据被告实际交还房屋的日期计算）；4、被告已向原告支付的保证金人民币200000元归原告所有；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告吴某某辩称：1、按照原、被告之间的合同约定，房屋消防等基础设施应由原告负责安装。原告将酒店及基础配套设施出租给被告经营，被告投入了人民币1000余万元为酒店营业做准备。之后被告发现原告交付的房屋客房、厨房等基础设施不能满足运营条件，电梯、消防等手续未通过相关部门验收，导致被告承租后经营手续无法办理，不能正常开业。酒店的七楼厨房、餐厅不符合消防安全要求，被告为此花费了人民币300余万元重新建设厨房和餐厅，减少了酒店合用面积达1000平方米以上，给被告造成很大的经济损失。原告违约在先，交付的房屋不符合约定和法律规定，其诉讼请求不应得到支持。2、根据法律规定原告的诉讼时效为1年，被告未支付原告租金已有两年多时间，原告未在法定诉讼时效内行使权力，已超过法定诉讼时效。3、原告主张的违约金过高，请求调整违约金，按照中国人民银行同期贷款利率计算。
经审理本院认定：2013年7月3日，原告北京某某有限公司贵州分公司与被告吴某某签订《黄果树瀑韵天城商业用房租赁合同》，合同约定：“被告吴某某租用原告位于贵州省安顺市黄果树风景名胜区黄果树瀑韵天城B区第B3幢和B4幢房屋作为商业经营使用，建筑面积共13093.24平方米。租赁期限自2013年9月1日至2023年8月31日。租赁期间被告应支付房屋租赁费、物业管理费等费用。2013年9月1日至2016年8月31日的月租金为人民币20元/平方米，房屋租金按季度支付。原告同意给予被告5个月的装饰期（2013年9月1日至2014至1月31日），即被告首年应实际支付原告2014年2月1日至2014年8月31日的租金。被告在签订本合同之日需交纳合同履约保证金人民币20万元，并预缴首季度（2014年2月1日至2014年4月30日）房屋租金785594元整，此后在该季度结束前十天内支付下一季度的租金。被告未按时支付或交足租金，并且逾期超过十天，原告有权要求被告支付逾期违约金，逾期违约金每日为所欠金额的千分之一，拖欠时间自应支付之日起计至被告付清所欠租金之日止。如被告拖欠租金达十五天，原告有权从被告已支付的履约保证金中扣除相同数额（含应支付的逾期违约金），并有权随时书面通知被告终止本合同。若原告基于上述原因终止本合同，则原告有权收回租赁房屋，被告已交纳的履约保证金、租金不予退回。在租赁期内，租赁房屋的物业管理费及其他费用由被告按北京昊远隆基物业管理有限公司贵州分公司的规定交纳物业管理费为每月每平方米0.2元。被告不交付或不按约定交付租金或物业管理费等达十五天，原告有权解除本合同，被告已交纳的履约保证金和剩余租赁期的租金不予退还。”
合同签订后，被告吴某某向原告支付了履约保证金人民币200000元，原告依约将位于贵州省安顺市黄果树风景名胜区黄果树瀑韵天城B区第B3幢和B4幢房屋（两处房屋建筑面积共13093.24平方米）及其附属设施出租给被告吴某某。2014年3月1日，经原、被告双方协商，被告吴某某仅租用了B3幢房屋（建筑面积为6581.94平方米），B4幢房屋（建筑面积为6511.3平方米）不再租用。租赁期间，被告吴某某于2013年7月12日、11月4日两次向原告支付了租金共计人民币400000元。经原告催收，被告吴某某至今未按照合同约定支付其余租金和物业管理费。
上述事实，有黄果树瀑韵天城商业用房租赁合同、同意单独签订B4栋房屋的申请、催款函及原、被告在庭审中的陈述等证据在卷证实，经庭审质证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《黄果树瀑韵天城商业用房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，属合法有效合同，依法受法律保护。原告北京某某有限公司贵州分公司按照合同约定将房屋出租给被告吴某某使用，已完全履行了自己的出租义务。按照合同约定，被告吴某某应当在签订合同之日预缴首季度的房屋租金人民币785594元，此后在该季度结束前十天内支付下一季度的租金。被告不交付或不按约定交付租金或物业管理费等达十五天，原告有权解除合同。现被告吴某某未按照合同约定向原告支付房屋租金及物业管理费已超过15日，原告据此行使合同解除权，符合约定，应予支持。合同解除后，被告吴某某应当将租用的位于贵州省安顺市黄果树风景名胜区黄果树瀑韵天城B区第B3幢房屋及其附属设施返还给原告北京某某有限公司贵州分公司。房屋租赁期间，被告吴某某未按照合同约定向原告支付房屋租金和物业管理费，已显属违约，应承担支付租金和物业管理费的违约责任。截止2016年7月，被告吴某某所租用房屋租金按合同约定计算为：B3幢房屋租金（6581.94平方米×20元×30个月=3949164元）+B4栋房屋租金（6511.3平方米×20元×1个月=130226元）=4079390元，扣除被告吴某某已支付的租金人民币400000元，被告吴某某尚欠原告租金人民币3679390元。原告仅主张B3幢房屋的物业管理费，系其对权利的处分，B3幢房屋物业管理费按合同约定计算为：6581.94平方米×0.2元×36个月=47389.97元。原告主张解除合同、返还房屋、支付租金和物业管理费的理由成立，本院予以支持。合同中虽对违约金作出约定，但约定的违约金计算方式不明，视为未作约定，原告主张的违约金理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百四十八条之规定，判决如下：
一、解除原、被告于2013年7月3日签订的《黄果树瀑韵天城商业用房租赁合同》。
二、限被告吴某某于判决生效之日起十日内将租用的位于贵州省安顺市黄果树风景名胜区黄果树瀑韵天城B区第B3幢房屋及其附属设施返还给原告北京某某有限公司贵州分公司。
三、限被告吴某某于判决生效之日起十日内支付租金人民币3679390元、物业管理费人民币47389.97元，共计人民币3726779.97元给原告北京某某有限公司贵州分公司。
四、驳回原告北京某某有限公司贵州分公司在本案中的其他诉讼请求。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币46472元，减半收取人民币23236元，原告北京某某有限公司贵州分公司承担人民币5000元，被告吴某某承担人民币18236元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。
逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在判决确定履行期届满后二年内，向本院或有管辖权的人民法院申请强制执行。
审判员 杨 红
二〇一六年八月一日
书记员 夏瑞蕊