重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝四中法民终字第01180号
上诉人（原审被告）：吴江，男，土家族，1983年11月2日出生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。
被上诉人（原审原告）：香港汉威商业管理集团有限公司，住所地：香港新界。
法定代表人：陈华睿，该公司总经理。
委托代理人：陈双，重庆汇润律师事务所律师。
上诉人吴江与被上诉人香港汉威商业管理集团有限公司租赁合同纠纷一案，酉阳土家族苗族自治县人民法院于2015年4月27日作出（2015）酉法民初字第00819号民事判决。吴江对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月2日公开开庭审理了本案。上诉人吴江与被上诉人香港汉威商业管理集团有限公司的委托代理人陈双到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
酉阳土家族苗族自治县人民法院审理查明：被告吴江与原告香港汉威商业管理集团有限公司于2012年2月11日订立编号为XDH（D）201-206号，216-224号《重庆酉阳黔龙·桃源新都会商铺租赁合同》，被告租赁原告桃源新都会D区二层商铺房屋1015.07平方米经营餐厅，租赁期限2012年5月1日至2020年4月30日。合同2.2条约定，商铺优惠期为12个月（2012年5月1日至2013年4月30日），优惠期间须计入租期，免交租金，但需缴纳物业管理费和其他费用。合同第3条中约定：2013年5月1日至2014年4月30日，租金为23元／平方米，月租金为23346.61元，年租金280159元。2014年5月1日至2015年4月30日期间，租金单价按24.15元／平方米／月，月租金为24513.94元，本年租金总额294167元。合同3.4条约定：租金的支付方式为先付费后使用，按季预缴。第一个计收档期租金在本合同签订时，一次性由乙方缴纳给甲方；乙方在每期租金结束前提前15日向甲方支付下一个计收档期的租金，水、电、气费在当月底前缴纳，其他费用即时缴纳。合同6.1条约定：乙方应按期缴纳租金及各种费用，逾期未交，甲方每天按欠交额的5‰收取滞纳金作为乙方须支付的违约金。逾期10天以上，视为乙方自动终止合同，乙方必须在三日内撤出，保证金不予退还，乙方对此而受到的损失及责任由乙方全部承担。合同6.9条约定：乙方如提前终止本合同，除已支付的履约保证金归甲方所有外，乙方应当补交优惠期的租金（按起始租金计算），并且还应按照法律规定和本合同约定承担违约和赔偿责任。合同9.1条约定：在本合同履行期间，除法律法规和本合同规定的情形外，双方均不得中途终止合同，任何有悖于上述条款的故意行为均视为违约…违约金金额以相当于3个月租金金额为准。2012年2月11日，被告填报黔龙·桃源新都会商铺招商审批表，被告同意：承租方吴江在租赁房屋4-1至4-3／4-F至4-E处增设上二层楼梯；修建方案经原告审核同意，承担修建费用的50%。合同签订后，原告按约将该商铺交付被告经营，被告向原告交纳履约保证金3万元，对商铺进行装修后开始使用。被告至今未交纳原告租金。被告至今未在租赁房处增设原告审批同意的楼梯。原告因此诉讼来院，要求被告支付2013年5月1日至2015年4月30日的租金及违约金。
香港汉威商业管理集团有限公司一审诉求：被告吴江支付原告从2013年5月1日至2015年4月30日的租金574326元，被告支付违约金73539元；被告承担本案诉讼费用。
吴江一审辩称，对双方的租赁事实认可，但租赁合同于2013年9月15日终止。被告未交纳租金是因为原告未全面履行合同，原告未在租赁房屋旁边修建楼梯，原告系行使不安抗辩权。被告不承担违约金。该合同系格式合同，限制被告权利，扩大我方义务，应当作出有利于被告的解释。
酉阳土家族苗族自治县人民法院认为，原、被告签订的《黔龙·桃源新都会商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的规定，依法成立并生效，原、被告双方应按合同约定行使权利、履行义务。该合同3.4条费用交纳方式中约定，租金的支付方式为先付费后使用，按季预缴。第一个计收档期租金在本合同签订时，一次性由乙方缴纳给甲方；乙方在每期租金结束前提前15日向甲方支付下一个计收档期的租金。按照该约定被告应于2013年4月15日前向原告支付2013年5月1日至2015年4月30日期间第一个季度的租金。之后，被告仍未按期支付租金，根据该合同6.1条、6.9条之约定，被告未按期支付租金，已构成违约，视为被告于2013年5月1日自动终止《黔龙·桃源新都会商铺租赁合同》。但本合同终止后，被告仍继续占有使用该租赁房屋，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告违约，其向原告交纳的履约保证金不应退还，且应足额支付租金，不享受优惠的待遇。故对原告诉请被告支付其2013年5月1日至2015年4月30日的租金予以支持。原告诉请按月租金24513元，计算3个月作为其违约金。一审法院认为，根据该合同约定，被告逾期支付租金，每天应按欠交额的5‰支付违约金，原告自愿以月租金24513元，计算3个月即73539元作为其违约金，该违约金金额未超出双方合同中约定的违约金金额，予以支持。该违约金中包含了被告交纳的3万元履约保证金，应扣除被告交纳的履约保证金3万元。被告提出，原告未在租赁房屋4-1至4-3／4-F至4-E处增设修建楼梯，原告系行使不安抗辩权，被告不承担违约金的理由是否成立的问题。本案从黔龙.桃源新都会商铺招商审批表内容，说明增设修建楼梯由被告方自己承担修建义务，如修建方案未经原告同意，原告不承担修建费用。由此，双方未约定原告有增设修建楼梯的义务。被告也未提供证据证明租赁房屋处未增设修建楼梯原告存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条（一）款规定，“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金、以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”因而，被告辩称的不安抗辩权不成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告吴江于本判决生效后十日内支付原告香港汉威商业管理集团有限公司2013年5月1日至2015年4月30日的租金574326元；二、被告吴江于本判决生效后十日内支付原告香港汉威商业管理集团有限公司违约金73539元，扣除被告交纳的履约保证金30000元后，还应支付43539元；三、驳回原告香港汉威商业管理集团有限公司其他诉讼请求。案件受理费10278元，减半收取5139元，由被告吴江负担。
吴江不服一审判决，向本院提起上诉，请求：二审法院依法撤销原判，并改判驳回被上诉人的诉讼请求；一二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：1.上诉人在一审中并没有主张“不安抗辩权”，而是强调被上诉人违约在先，主张“先履行抗辩权”。上诉人与被上诉人在订立租赁合同的时候就已经约定在该房屋的南面（电梯方向）修建电梯，但因被上诉人将预计修建电梯的下面租赁给他人，加之消防设施未达到要求，致使上诉人无法修建。因此，被上诉人违约在先，上诉人有权要求被上诉人先履行合同。2.租赁标的物实际面积与租赁合同中确定的面积相差较大。租赁合同中房屋的面积是1015.07平方米，但是上诉人进驻后发现其面积远小于约定面积，于是找上诉人口头协商，并要求提供相关房产证予以核实未果，上诉人认为，为了体现合同的公平公正，应当以实际面积来计算租金。3.一审法院对本案的事实认定不清。第一，按照合同的约定，本租赁合同的终止时间是2013年5月1日，一审法院也认定了这一事实，那么该合同就不存在继续有效，但是一审法院却认为，上诉人占有该房屋，其租赁合同继续有效的认定，属于前后矛盾，没有法律依据和事实依据；第二，上诉人并不是不想搬离租赁房屋，而是被上诉人不让其搬离，直到一审开庭时就已经明确表示不让上诉人撤出中央空调。综上，上诉人认为一审判决事实认定不清，适用法律错误，并严重显失公平公正，致使上诉人的权益受损，望二审法院依法撤销原审判决并改判。
香港汉威商业管理集团有限公司答辩称：1.上诉人与被上诉人之间并没有就修建楼梯作特别规定，这仅仅是上诉人的陈述。2.关于租赁房屋的面积，我们是附有示意图的，租赁合同中的面积与实际面积应当是没有差别的，如果有，误差也是很小的。3.上诉人说租赁合同在2013年5月1日就终止了，这是与实际不相符的，从法律上看，上诉人与被上诉人是签订了8年的合同，不能说你现在不租了，合同就终止了，且上诉人也没有提起过解除合同的诉讼。相反，被上诉人认为一审判决认定的事实清楚，法律适用正确，上诉人的上诉请求没有根据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人吴江为证明租赁标的物实际面积与租赁合同中确定的面积相差较大，举示以下证据：酉阳县古德装修设计室测量的标的物平面图两张；拟证明租赁标的物的实际面积是737平方米，与租赁合同中约定的面积相差较大。被上诉人质证认为，该证据的真实性没有异议，但是与本案没有关联性，不能证明测量的面积就是涉案房屋的面积，且房屋的测量不是授权于第三方，而是由专门的国土部门房管局来测量，这个图纸不能证明就是上诉人房屋租赁的面积，该证据达不到上诉人的证明目的。被上诉人在二审中未提交新证据。经本院审查认为，由于合同中约定的租赁面积为建筑面积，吴江提交的平面图载明的是套内面积，不能达到吴江的证明目的，该证据与本案无关联性，故本院不予采信。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案的争议焦点为：上诉人吴江在本案中是否违约？其应否向被上诉人香港汉威商业管理集团有限公司支付从2013年5月1日起至2015年4月30日的租金及应否承担相应的违约责任？
首先，吴江在本案中不享有先履行抗辩权，即不安抗辩权。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金、以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形；另《中华人民共和国合同法》第六十九条的规定，当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。本案中，上诉人与被上诉人签订的《黔龙·桃源新都会商铺租赁合同》中约定增设上二层楼梯属于上诉人吴江的义务，且吴江应当将修建方案报被上诉人审核同意后实施；被上诉人已经将租赁的房屋交付给上诉人使用后，吴江并没有证据证明其向被上诉人报送了修建方案，吴江并没有根据合同法第六十八条的规定及时通知被上诉人的事实，故吴江在本案中不享有先履行抗辩权，即不安抗辩权。
其次，关于本案的租赁合同并没有终止。上诉人与被上诉人签订的《黔龙·桃源新都会商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，依法成立并生效，双方当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。合同约定的终止时间为2020年4月30日，在合同正常履行期间，如果当事人一方有约定的违约情形，另一方当事人可以解除合同。根据该合同5.17条之约定，本案中，上诉人在合同履行期间不缴纳租金，已经构成违约，被上诉人有权解除合同或者继续履行合同，被上诉人选择继续履行合同的，且事实上吴江仍继续占有使用该租赁房屋，即吴江并没有根据合同约定解除或终止该合同，故该合同并不当然终止，至今仍继续有效。
第三，吴江违法租赁合同约定，未按时缴纳租金，已经构成违约。根据双方合同约定，吴江承担支付房屋租金及其违约金的民事责任。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。吴江的上诉事实和理由不成立，其上诉请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人吴江负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 飞
代理审判员 徐婷婷
代理审判员 王军峰
二〇一五年十一月四日
书 记 员 谭昕怡