浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0782民初20318号
原告（案外人）：金华市驰翔货架有限公司，住所地浙江省金华市金东区傅村镇傅三村（浙江航艇针织有限公司内13号厂房一层）。
法定代表人：楼晓夏，执行董事。
委托诉讼代理人：金伦有，浙江星耀律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金纯皓（实习），浙江星耀律师事务所律师。
被告（申请执行人）：中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地浙江省杭州市延安路528号11、12层。
法定代表人：胡德，总经理。
委托诉讼代理人：林佳，浙江载融律师事务所律师。
第三人（被执行人）：义乌市凌波贸易有限公司，住所地浙江省义乌市工人西路140巷1幢4楼。
法定代表人：傅顺忠，执行董事。
原告金华市驰翔货架有限公司诉被告中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司，第三人义乌市凌波贸易有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2017年11月29日立案受理。依法由审判员何小甫担任审判长，与人民陪审员李仕民、陈鹏程组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人金伦有、被告委托诉讼代理人林佳到庭参加诉讼，第三人义乌市凌波贸易有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金华市驰翔货架有限公司向本院提出诉讼请求：一、撤销（2017）浙0782执异153号执行裁定书；二、确认并保护原告对坐落于义亭镇黄林山工业区第三人名下的7660平方米的房屋租赁权至2019年7月22日止。事实与理由：原告原名义乌市驰翔货架有限公司，2017年5月5日变更为现用名。2009年3月24日，原告与第三人签订租房协议，租用第三人所有的位于义亭镇黄林山工业园区内的4幢共计7660平方米房屋用于公司经营，并于2010年6月13日办理经营地址的工商变更登记。此后，因生产经营需要，连续租赁第三人的房屋至2019年7月22日止，并付清了至2019年7月22日的租金。2017年10月18日，因第三人与被告之间的债权纠纷，贵院作出（2014）金义民执字第6071号执行裁定，要求腾空第三人所有的位于义亭镇稠义路68号的工业厂房（包含原告租赁的涉案房屋）。这一执行行为直接妨害了原告对租赁物的使用权，原告遂向贵院提出书面的执行异议，2017年11月20日原告收到了贵院作出的（2017）浙0782执异153号裁定书，驳回原告的异议请求，原告不服该裁定，提起本案诉讼。原告认为，原告与第三人订立的租赁合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，租赁期限延续至今从未中断；被告也未在设立涉案房地产抵押合同前对涉案房地产是否设立租赁关系进行审慎审查。原告与第三人自2009年就设立了涉案房屋的租赁关系，办理了营业执照，租赁行为明显早于被告与第三人设立抵押关系的时间。（2017）浙0782执异153号执行裁定中查明的案件事实与现有证据不符，应予撤销。
被告中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司答辩称：第一，原告于2009年、2010年签订的《租房协议》约定的租赁期限已于2013年4月15日届满。第二，原告于2013、2014年4月签订的《厂房租赁合同》系原告伪造，且无相应租金支付行为。第三，原告于2014年7月23日签订的《厂房租赁合同》实为以房屋使用权抵债，且该合同成立于抵押权设立之后，因此原告的租赁权依法不得对抗抵押权。第四，原告目前没有实际占有案涉厂房，租赁关系因其违法行为已经实际解除。综上，（2017）浙0782执异153号执行裁定书认定事实和适用法律正确，原告的租赁行为实为以房屋使用权抵债，即使真实存在，亦因其违法行为已经实际解除。现被告依据《中华人民共和国物权法》、浙江省高级人民法院《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》等规定，请求依法驳回原告的诉请。
第三人义乌市凌波贸易有限公司未作答辩。
原告金华市驰翔货架有限公司为证明上述事实向本院提供如下证据：1、2009年3月24日、2010年3月26日、2013年4月16日、2014年7月23日租房协议各一份。证明原告自2009年4月16日起连续向第三人租赁涉案房屋至2019年7月22日的事实。2、个体工商户营业执照，3、营业执照，两份证据共同证明原告自2010年6月13日起即将营业地址变更登记至涉案租赁房屋，原告承租涉案房屋的事实。4、（2017）浙0782执异153号执行裁定书，证明原告提起执行异议之诉符合法律规定。
被告中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司质证意见：证据1，第一、对2009年、2010年签订的两份《租房协议》三性予以认可，根据协议约定，租赁期限已于2013年4月15日届满。第二、对2013年4月16日、2014年4月15日签订《厂房租赁合同》三性不予认可。原告在最初提出执行异议期间并未提交，却在异议被驳回后突然补充，不排除上述两份合同倒签的可能性。且该两份协议与合同均未在有关部门备案登记和公证部门公证。即使该合同均真实有效，该合同约定的租赁期限至2015年4月15日止，已经届满。第三、对于原告提交的2014年7月23日签订的《厂房租赁合同》三性不予认可。根据原告在执行异议期间提交的情况说明，原告于2013年6月向傅顺忠转账60万元，于2013年7月向傅顺忠转账200万元，并于2014年7月23日向傅顺忠转账66.79万元，以上共计人民币326.79万元。2014年7月23日，原告与凌波贸易公司签订该合同，约定5年租期，按年租金65.358万元计算共计租金326.79万元，且原告称已付清全部租金。显然双方签订该合同系以房屋使用权抵债。且原告在执行异议中说明上述转账系用于支付该合同项下的租金，恰恰证明原告于2013年4月16日、2014年4月15日签订《厂房租赁合同》系伪造，并无相应的支付租金的事实。该协议签订于案涉厂房设立抵押之后，即使构成对原告于2013年、2014年4月签订的《厂房租赁合同》的变更，其变更后的租期延长部分亦因其变更租赁期限的行为于设立抵押后作出，不得对抗抵押权。证据3，对《营业执照》三性予以认可。但是原告的住所地已于2017年5月5日变更为浙江省金华市金东区傅村镇傅三村（浙江航艇针织有限公司内13号厂房一层），因此原告营业执照住所地已经变更。且根据原告执行异议中提交的《情况说明》，原告目前没有实际占有案涉厂房，租赁关系也已实质性解除。证据4，对（2017）浙0782执异153号执行裁定书没有异议。
被告中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司为证明上述事实向本院提供如下证据：1、执行裁定书（2017）浙0782执异153号，2、原告伪造证据的现场照片。证明原告伪造证据，其提出执行异议期间并未提交于2013年4月16日、2014年4月15日签订的两份租赁合同，对其新提交租赁合同的真实性不予认可。3、原告在执行异议中提交的“关于凌波贸易厂房相关情况说明”。证明原告目前没有实际占有案涉厂房，租赁即使真实存在，亦因其违法行为已经实际解除。
原告金华市驰翔货架有限公司质证意见：证据1，真实性无异。证据2，有异议，首先从第一张照片上看不出书写的内容是什么，无法判断在写什么；第二张照片可以看出是收条，但是原告向法庭提交的是两份房屋租赁合同，而不是收条，照片中可以看清的收条并没有作为证据提供，故与本案无关。本案被告能够按照该两张照片推理出照片当中书写的内容就是后面提交的两份租赁合同，纯粹是无中生有。照片上的两个人一个是管学伟，一个是本案原告法定代表人的丈夫，都是本案的案外人，与本案无关，本案合同是原告与第三人签订的，管学伟不属于任何一方的人，不能伪造合同。我方提供的合同的签订的经办人是周永平，故被告提供的该份证据不能达到其证明目的，且与本案无关。证据3，真实性没有异议，但是对证明目的有异议，被告认为即使房屋租赁真实存在，亦因其违法行为已经实际解除。这一观点错误，这并不属于合同法规定的实际解除合同的情形，原告与第三人签订的房屋租赁合同不违法，双方当事人都没有启用解除合同的程序，租赁合同没有法定解除的事由，故该观点没有法律依据，该证据不能证明被告的证明目的。
本院认证意见：原告提供证据的真实性予以确认，对证据的证明力本院将结合当事人庭审陈述予以确认。被告提供证据1、证据3真实性予以确认，对证据的证明力本院将结合当事人庭审陈述予以确认。被告提供证据2与本案没有关联性，本院不予采信。
本院对本案事实认定如下：2013年7月10日，义乌市凌波贸易有限公司自愿以其所有的位于义乌市的房地产【房产证号：义乌房权证义亭字第b000014**号、义乌房权证义亭字第c00043717号至第c000437**号；土地证号：义乌国用（2010）第102-000**号】为义乌市奥尔卡斯光电科技有限公司与中国农业银行股份有限公司义乌分行形成的债务提供最高额抵押担保，并办理了抵押登记手续。因贷款逾期未归还，中国农业银行股份有限公司义乌分行向本院提出实现担保物权申请。2014年9月30日，本院对中国农业银行股份有限公司义乌分行与义乌市凌波贸易有限公司申请实现担保物权一案作出（2014）金义商特字第83号民事裁定：对义乌市凌波贸易有限公司所有的位于义乌市的房地产【房屋所有权证号：义乌房权证义亭字第b000014**号、义乌房权证义亭字第c00043717号至第c000437**号；土地使用证号：义乌国用（2010）第102-00016号】准予采取拍卖、变卖方式依法变价,中国农业银行股份有限公司义乌分行对变价后所得款项在借款本金5700万元，利息491607元（利息已算至2014年8月20日，从2014年8月21日起按合同约定计付至实际履行之日止）范围内以5822万元为限优先受偿。案件受理费164629元，由义乌市凌波贸易有限公司负担。该裁定生效后中国农业银行股份有限公司义乌分行于2014年10月23日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。2015年1月21日，本院作出（2014）金义执民字第6071-2号执行裁定，查封义乌市凌波贸易有限公司所有的座落于义乌市土地使用权【房屋所有权证号：义乌房权证义亭字第b000014**号、义乌房权证义亭字第c000437**号、义乌房权证义亭字第c000437**号、义乌房权证义亭字第c000437**号；土地使用证号：义乌国用（2010）第102-00016号】。2015年1月28日，本院作出（2014）金义执民字第6071-3号执行裁定，拍卖上述被查封的房地产。2016年12月26日，中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司以受让本案债权为由，向本院申请变更其为该案申请执行人。本院经审查后于2017年1月17日作出（2014）金义执民字第6071-4号执行裁定，变更中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司为该案的申请执行人。2017年7月19日，本院作出（2014）金义执民字第6071号执行裁定，查封义乌市凌波贸易有限公司所有的坐落于义乌市的工业产房【房权证号：义乌房权证义亭字第b000014**号、义乌房权证义亭字第c000437**号、义乌房权证义亭字第c000437**号、义乌房权证义亭字第c000437**号；土地证号：义乌国用（2010）第102-000**号】。2017年10月18日，本院作出（2014）金义执民字第6071号公告，责令义乌市凌波贸易有限公司于2017年10月30日前将该房屋内的物品腾空。逾期仍不履行本案债务，又不自觉腾空，本院依法强制腾空。2017年11月9日，金华市驰翔货架有限公司向本院提出执行异议，并提供《租房协议》二份、《厂房租赁合同》一份，上述材料显示，2009年3月24日、2010年3月26日，金华市驰翔货架有限公司的法定代表人楼晓夏（承租方）与义乌市凌波贸易有限公司（出租方）分别签订《租赁房协议》一份，约定义乌市凌波贸易有限公司将坐落于义亭镇黄林山工业区厂房中仓库一幢、综合楼楼底一层、宿舍一层共计面积6576平方米出租给楼晓夏，租金分别为人民币328800元整、344800元整。租用期三年，租期分别从2009年4月16日、2010年4月16日开始计算等内容。2014年7月23日，金华市驰翔货架有限公司（承租方）与义乌市凌波贸易有限公司（出租方）签订《厂房租赁合同》一份，约定义乌市凌波贸易有限公司将座落于义乌市的厂房中厂房7140平方米、宿舍720平方米出租给金华市驰翔货架有限公司。租赁期限自2014年7月23日至2019年7月22日止。租金每年为90元每平方，年租金653580元整等内容。金华市驰翔货架有限公司同时提供情况说明一份、转账凭证五份（三份为原件、二份为打印件），证明金华市驰翔货架有限公司从2009年开始租赁涉案房产并已经足额缴纳全部租金的事实。同年11月15日，本院作出（2017）浙0782执异153号执行裁定书，驳回原告金华市驰翔货架有限公司的执行异议。
另查明，义乌市驰翔货架有限公司于2017年5月5日更名为金华市驰翔货架有限公司。
本院认为,原告金华市驰翔货架有限公司的法定代表人楼晓夏于2009年、2010年与第三人义乌市凌波贸易有限公司签订了租房协议，根据2010年的租房协议，其租赁期限为三年，从2010年4月16日开始计算，则2013年4月15日租赁期限届满。2014年7月23日，原告金华市驰翔货架有限公司与第三人义乌市凌波贸易有限公司签订的《厂房租赁合同》，其租赁期限从2014年7月23日开始。故上述租房协议与租赁合同系不同租赁期限的独立的租赁行为。中国农业银行股份有限公司义乌分行对义乌市凌波贸易有限公司的房地产设立抵押权是2013年7月10日，明显在金华市驰翔货架有限公司与义乌市凌波贸易有限公司于2014年7月23日签订的《厂房租赁合同》之前。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，原告金华市驰翔货架有限公司对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，原告的诉请于法无据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，裁定如下：
驳回原告金华市驰翔货架有限公司的诉讼请求。
案件受理费13300元，由原告金华市驰翔货架有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 何小甫
人民陪审员 李仕民
人民陪审员 陈鹏程
二〇一八年四月十日
代书 记员 程倩倩