贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2016)黔27民终586号上诉人（原审原告）都匀市金源房地产开发实业有限公司，住所地都匀市剑江中路56号，组织机构代码70966560-8。法定代表人陈桂元，该公司总经理。委托代理人尚中平，贵州法庄律师事务所律师。被上诉人（原审被告）中国联合网络通信有限公司黔南州分公司，住所地都匀市剑江中路90号，组织机构代码72214878-7。负责人江绍赞，该公司经理。委托代理人李天全，贵州良华律师事务所律师。上诉人都匀市金源房地产开发实业有限公司（以下简称金源房开公司）与被上诉人中国联合网络通信有限公司黔南州分公司（以下简称中国联通黔南分公司）商品房买卖合同纠纷一案，都匀市人民法院于2016年1月27日作出(2016)黔2701民初38号民事判决后，金源房开公司不服，向本院提起上诉。本院于2016年3月14日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。一审审理查明：中国网络通信集团公司黔南布依族苗族自治州分公司（该公司后与被告中国联通黔南分公司合并）与原告金源房开公司于2008年3月28日签订《商品房买卖合同》，购买位于都匀市××大厦××房，该房屋没有独立的外墙，没有窗户，被告将该房屋用作片区网络交换机房；2014年10月8日因被告将空调外机安装于其他房屋的外墙，原告通知其进行整改，被告即将空调外机搬到机房内，因室内需要通风，被告将房门一直打开；2014年10月11日，原告认为被告上述行为造成锦绣大厦三楼办公用房噪音较大，再次函告被告，要求其将房屋恢复为办公用房，因被告一直未予恢复，原告遂于2015年11月10日向法院起诉。一审另查明：2012年10月，原告在锦绣大厦外侧修建直接通往三楼办公用房的楼梯，耗资42785.50元；原告于2015年1月1日将锦绣大厦三楼190.11平方米办公用房租与电白建设集团黔中公寓项目部，月租金4750元，租期一年。原审原告金源房开公司一审诉称：原告在取得位于都匀××××号，编号为00528077地块的土地使用权后，于2007年3月13日在该地块上建设商品房，定名为锦绣大厦，该商品房的第三层规划批准为办公用房。2008年3月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》将锦绣大厦第三层东向第六号房，建筑面积40.704平方米房屋出卖给被告，合同第十八条明确约定“买受人的房屋仅作为办公使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途”。2009年5月，在该栋房屋主体工程完工，尚未经过竣工验收的情况下，被告未经原告同意、未办理房屋移交手续、也未有任何通知的情况下，擅自进入锦绣大厦第三层东向第六号房，将办公用房改建为片区网络交换机房，其荷载和噪音均严重超出可接受范围。考虑到网络交换机房涉及公用事业的特殊性，原告一直与被告友好协商，让其将房屋恢复为办公用房，但均被拒绝。2012年10月，购买人罗某与原告协商，其愿意购买该层房屋，原告还按其要求在楼外侧修建直接通往三楼办公用房的楼梯，但修建好楼梯后，该购买人因被告在三楼设置有机房，噪音太大，影响办公和健康为由，从而未购买原告的房屋，单是修建楼梯，原告就耗费42785.50元。期间，也曾有多批买房人来原告处购买该办公房，但均因被告在此设置有机房，噪音过大不适谊办公而作罢，被告的违约行为不但让原告无法出售第三房屋，连出租都无法进行。2014年8月18日，原告向被告送达《整改通知》，被告在收到整改通知后，未作任何整改。2014年10月8日，因被告擅自将空调外机安装在三楼外墙，噪音严重影响业主生活，造成业主向原告投诉，原告又向被告送达通知要求进行整改，被告便将空调外机搬到机房内，造成办公用房的噪音更大。2014年10月11日，因被告未对其购买的办公用房进行恢复，原告再次进行函告，但被告至今仍置之不理。2015年1月1日，在多方帮助下，电白建设集团黔中公寓项目部才勉强同意与原告签订租赁合同，但仅租赁离被告网络交换机较远的几间办公用房进行办公，租用面积190.11平方米，租赁期一年。原告认为，被告擅自将办公用房改为片区网络交换机房，违反了原、被告签订的《商品房买卖合同》为办公用房的约定用途和锦绣大厦三楼办公用房的整体规划目的，该行为不仅是违约行为，也是侵权行为，多次被小区业主投诉，至今已持续五年多时间，不但让原告所有的锦绣大厦三层办公用房无法出售，而且连出租都难上加难，极大侵害了原告的合法权益，给原告造成了巨大经济损失，根据相关法律的规定，同一行为既属违约，同时也属于侵权行为的，当事人有权进行选择，上述事实清楚地表明，被告的违约行为是造成原告损失的直接原因，现原告以违约行为进行诉讼，按照法律规定，从违约行为开始之日，原告就有权要求被告进行恢复，赔偿损失，按照锦绣大厦所处的地理位置及同地段办公用房租住价格标准25-30元每平方米计算，按25元每平方米计算，被告的行为导致原告每年租金损失将至少为318766.80元，现原告仅按照最后一次函告时间，即2014年10月11日起主张赔偿权利，至起诉之日，共计一年零一个月，如被告仍不恢复整改，原告将再行主张其赔偿从违约开始之日起至实际整改之日止全部损失的权利，现向法院起诉，请求判令：1、被告立即拆除位于都匀市××大厦××东向××号房屋内设备，恢复为办公用房；2、被告赔偿因违约导致原告的损失297830.70元；3、案件受理费由被告负担。原审被告中国联通黔南分公司一审辩称：被告从原告处购买的房屋除了一扇门之外并没有其他通风、采光等门窗设施，连所谓的外墙这一房产应当具备的基本要素都没有，完全是其他独立房产围成的封闭空间，该房屋除了可以用于仓储及类似被告这种通信行业的业务用房以外，这种局限空间不可能满足自然人的日常使用需求，现行法律、法规及规章等也没有对办公用途作出明确界定或划分标准，被告将本案争议的房产用于设置业务机房，并未违反法定或约定的义务，不构成违约；原告不能凭借自己的标准去衡量噪音的是否超标，且被告在使用本案争议的房产时，产生噪音的原因是该房产没有独立的外墙，原告不让被告将空调外机安装在其他独立房产的外墙上，被告只得将空调外机安装于室内，为解决通风、散热、和降噪问题，被告只能打开房门，才引发双方矛盾不断升级，原告没有按照合同附件三约定的标准向被告交付符合标准的房产，造成目前的状况完全是原告对其单方的违约行为自食其果，请求法庭在查明案件事实后依法驳回原告的诉请。一审法院认为：现行法律、法规对“办公用房”没有明确界定或划分标准，原告认为被告将房屋改建为片区网络交换机房不属于办公，违反双方签订的《商品房买卖合同》中关于房屋用途的约定的诉称没有法律依据，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告在庭审中所举的证据不能证明被告的网络交换机房噪音超过国家规定的标准，或安装违反国家法律规定，也不能证明其损失与被告安装片区网络交换机房有必然联系，故对原告的诉讼请求，法院不予支持。据此，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费5768元，适用简易程序减半收取2884元，由原告都匀市金源房地产开发实业有限公司负担。一审判决宣判后，金源房开公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决；2、改判支持上诉人的一审诉讼请求；3、一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实及理由：一审法院以“现行法律、法规对‘办公用房’没有明确界定或划分标准，原告认为被告将房屋改建为片区网络交换机房不属于办公，违反双方签订的《商品房买卖合同》中关于房屋用途的约定的诉称没有法律依据……”为由，判决“驳回原告的诉讼请求”。上诉人认为，一审法院对上述事实的认定和判决是错误的。一、就案件的本案的基本事实而论。现行法律、法规对“办公用房”虽无明确的界定或划分的标准，但根据日常生活经验法则是可以划分和界定办公用房和经营性用房的标准。上诉人认为，二者的区分标准是该房屋的用途是用于处理事务还是用于生产经营，如果是前者则是办公用房，如果是后者则是经营性用房。本案中，被上诉人将房屋用作片区网络交换机房这一不争的事实，说明被上诉人已改变了当初双方在《商品房买卖合同》中约定的此房“仅作为办公使用”的约定，而且被上诉人的违约行为已妨害了上诉人的权益；二、就本案的举证责任而论。上诉人认为，被上诉人将房屋用作片区网络交换机房，这已是一个不争的事实，根据日常经验法则对办公用房和经营性用房的判断标准，已能推定出被上诉人用作片区网络交换机房的用房，是经营性用房。因此，一审法院认定上诉人不能举证的理由不能成立；三、就法律规定而论。上诉人认为，被上诉人擅自将其购买的“仅作为办公用房使用”的房屋改变为片区网络交换机房，已违反了双方签订的《商品房买卖合同》第18条关于房屋用途的约定，其行为已给上诉人的合法权益造成妨害，上诉人要求其将该房屋“恢复为办公用房”的诉请，符合法律规定的要求违约方承担“采取补救措施”的诉请范围和上诉人权利的保护范围。因此，一审法院认为上诉人的一审诉请“没有法律依据”的认定不能成立。综上，请求二审法院对本案一审判决予以改判并支持上诉人的上诉请求。被上诉人中国联通黔南分公司二审答辩称：一、上诉人在上诉状中所谓的“日常生活经验法则”仅仅是从如何有利于自己的角度去理解和认知“办公”，只代表了上诉人的片面认知，不能代表公众认知，更不能用作房屋（规划）用途的法定评判或司法评判的标准；二、结合涉案房产所在楼层和合同附件一、附件三中的平面图、装饰、设备标准及现场照片看，案涉房产除了一扇门之外并没有其他通风、采光等门窗设施，连所谓的外墙这一房产应当具备的基本要素都没有，完全是其他独立房产围成的封闭空间，该房屋除了可以用于仓储及类似被告这种通信行业的业务用房以外，这种局限空间不可能满足自然人的日常使用需求。从双方签订合同的主体来看，上诉人作为长期从事房地产开发的企业，原网通公司（现被答辩人吸收合并）作为电信服务的企业，其购买目的肯定是用于自身业务需要，安装电信设施、设备必然属于上诉人应当知道或预见的购房目的，双方的本次交易既体现了双方在订立合同时的真实意思，也符合双方当时对交易目的的认知，目前条件下答辩人对案涉房产的合法合理使用行为当然不构成违约；三、上诉人诉称答辩人安装的设备所产生的声音超标，但至今没有任何证据证明该声音超过了国家标准或行业标准。一审判决对此事实认定清楚，适用法律准确。因上诉人向答辩人交付的房产没有通风设施，为了解决通风、散热和降噪的问题和对运行设备的维护管理，答辩人自行出资在室内安装空调并关闭房门用以解决前述问题，从2009年起使用多年双方均未发生争议。但由于上诉人认为答辩人在其他独立房产的外墙上安装空调外机侵犯其权利，要求答辩人拆除空调，为了解决通风、散热的问题，答辩人只能打开房门。如果上诉人按照合同附件三约定的标准向答辩人交付房产，则在现有的科学技术水平下完全有条件通过借助其他设施、设备进行有效处理。答辩人认为，本次纠纷本可通过上诉人的守约行为避免，造成目前的状况完全是上诉人的违约行为引起。对此，答辩人将保留追究上诉人违约责任的权利。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的诉请。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。综合本案双方当事人在一、二审诉辩中的诉辩请求和理由，归纳本案二审争议焦点为：被上诉人中国联通黔南分公司是否构成违约，应否承担违约责任。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。关于被上诉人中国联通黔南分公司是否构成违约，应否承担违约责任的问题。从双方当事人签订《商品房买卖合同》的目的看，约定该商品房的用途为办公，被上诉人中国联通黔南分公司购买该房屋，是用于从事与其自身经营的业务相关的事务，即安装电信设施、设备，并将该房用作片区网络交换机房。虽然上诉人金源房开公司主张，被上诉人中国联通黔南分公司将涉案房屋用作片区网络交换机房，已不是“办公用房”，而是“经营性用房”，违反了《商品房买卖合同》第18条“买受人的房屋仅作办公使用”的约定，构成违约，应承担相应的违约责任，但对于被上诉人中国联通黔南分公司这一从事电信业务的企业而言，其办公的主要内容之一就是安装机站、发送信号，确保用户接受信号通讯往来，其办公的过程即是其经营电信业务的过程，因此，对于“办公用房”的理解，不能仅仅局限在处理一般性事务这一用途，还应当包含处理其自身经营的业务这一用途在内。被上诉人中国联通黔南分公司用涉案房屋从事其自身经营的业务，并未违反合同的约定。上诉人金源房开公司提出的该项上诉主张不成立，本院不予采纳。综上，上诉人都匀市金源房地产开发实业有限公司的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5768元，由上诉人都匀市金源房地产开发实业有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  陆育义审 判 员  武文峰代理审判员  郑 晔二〇一六年六月六日书 记 员  卢 艺