中华人民共和国
江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏民再提字第00135号
抗诉机关：江苏省人民检察院。
申诉人（一审第三人）：HONGCAO，中文姓名曹虹，女，汉族，1970年4月11日生，美国籍，护照号码038755957，现住江苏省苏州市虎丘区滨河路****号锦丽苑*幢***室。
委托代理人：沈卫康，江苏五洲信友律师事务所律师。
委托代理人：杜晓青，江苏吴鼎律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审上诉人、再审申请人）：步磊，苏州金杨木业有限公司董事长。
委托代理人：徐亚军，江苏大名大律师事务所律师。
委托代理人：余荣发，江苏大名大律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审上诉人、再审申请人）：步海学，男，1952年7月26日生，居民身份证号码6126321952********，汉族，住江苏省苏州市吴中区横泾镇尧南村（5）西石头***号。
委托代理人：徐亚军，江苏大名大律师事务所律师。
委托代理人：余荣发，江苏大名大律师事务所律师。
再审被申请人（一审原告、二审被上诉人）：孙金男，男，1945年2月23日生，居民身份证号3205241945********，汉族，住江苏省苏州市吴中区木渎镇姑苏村（9）邱巷郎**号。
再审被申请人（一审原告、二审被上诉人）：孙建明，美国籍。
曹虹因与步磊、步海学、孙金男、孙建明所有权确认纠纷一案，不服江苏省苏州市中级人民法院（2012）苏中民再终字第0008号民事判决，向检察机关申诉。江苏省人民检察院于2014年5月12日作出苏检民（行）监（2014）32000000032号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2014年6月9日作出（2014）苏民抗字第0033号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2014年11月19日公开开庭审理了本案。江苏省人民检察院指派检察员杨帆、唐亚飞出庭。申诉人曹虹的委托代理人沈卫康、杜晓青，被申诉人步磊、步海学的委托代理人徐亚军、余荣发到庭参加诉讼。再审被申请人孙金男、孙建明经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年3月4日，孙金男、孙建明起诉至原苏州市沧浪区人民法院称，1997年步磊、步海学（以下简称步方）将双方合作营业所得投资分红款购买十全街六套门面房，并将房屋产权登记在步磊名下。2009年3月1日，步、孙双方确认门面房产权为双方共有，分割303、305、307三套门面房归孙金男、孙建明所有，同时签订赠与协议将三套门面房过户给孙建明妻子曹虹。步方签订协议后一直未兑现房屋赠与承诺，为维护自身合法权益，请求法院确认苏州市十全街303、305、307号房屋产权归孙方所有；步方返还2008年3月5日至2010年3月4日的房屋租金230.79万元；本案诉讼费由步磊、步海学承担。
步磊、步海学辩称，1997年步磊购买十全街303、305、307三套门面房，购房款是从步磊个人账户支付。2009年3月1日签订的《协议》和《承诺》是为彻底解决历史纠纷作出的一揽子解决方案，赠与协议用于抵销对孙金男、孙建明的8781897.29元债务，不存在房屋共有的事实，请求法院驳回孙金男、孙建明的诉讼请求。
原苏州市沧浪区人民法院一审查明，2009年3月1日，步、孙双方签订《协议》，明确自1994年以来双方以各种形式合作从事商业经营，为一揽子解决2007年以来产生的纠纷。双方协议约定步磊及其妻周琴按协议附件［5］将苏州市十全街房产一半（靠东三套）房产清除抵押后赠与给孙建明之妻曹虹，若步方拒绝履行附件的赠与义务，孙方不再代凌秀公司向金海公司支付人民币8781897.29元。赠与协议签订当日，步磊、步海学出具承诺一份，内容为：关于位于苏州市十全街303、305、307等，以步磊名义注册登记的房产六间，本属于{步海学、步磊}与{孙金男、孙建明}共同财产，其中靠东三套三层商业用铺房屋应归{孙金男、孙建明}所有，因此经步、孙双方协商同意以赠与的形式办理公证手续并过户至孙建明之妻曹虹名下。另查明，1997年，步磊与苏州锦沧房地产开发有限公司（简称锦沧公司）先后签订购买十全街六套商铺的房屋买卖合同，其中303、305、307、309、311号（原建筑编号为苏州市十全街2#、3#、4#、5#、6#）五套房屋在价款付清后交付步磊使用。本案诉争三套房屋产权、土地使用权分别于2003年8月-9月登记至步磊名下，产权证附记栏中未注明共有权人。2001年步磊与周琴登记结婚。1996年黄陵县华秦煤炭运销有限责任公司（简称华秦公司）股东为孙建明、步磊、步海学、魏秀珍、宋文富。1997年至1998年间，华秦公司账户中支付给锦沧公司步磊购买十全街六套房屋的购房款640万元，从武进某公司账户支付上述房屋购房款50万元。
原苏州市沧浪区人民法院一审认为，本案诉争三套房屋虽系步磊与锦沧公司签订房屋买卖合同的方式取得，登记在步磊名下，但产权登记仅是物权公示方式，不排除利害关系人通过有效证据来证明物权登记情况与物权事实归属的不一致。孙金男、孙建明提供华秦公司支付部分购房款的证据，华秦公司工商变更登记资料证明1997年购买诉争房屋时孙建明及步磊、步海学均为华秦公司股东。但步磊未能就其从个人账户支付购房款的陈述提供证据证实。2009年3月1日，步方出具的《承诺》，明确以步磊名义登记的十全街六套房屋属于双方共有财产，同时明确其中靠东三套即本案诉争房屋归孙金男、孙建明所有。该《承诺》视为双方对共有财产达成的分割协议，双方在分割协议中就办理过户的方式进行了约定，即以赠与给第三人曹虹的形式办理过户手续。从2009年3月1日签订的协议内容来看，第一条是对双方及家人开办、经营的实体间债权债务的结算，第二条内容为十全街房产的分割。若步磊、步海学认可的赠与十全街房产是偿债方式的一种，那么有关房产偿债内容应归并在第一条中，而不应单列为一条，并表述为“分割”。协议2.4条是将步磊、步海学赠与义务的履行作为孙方代步方支付8781897.29元的条件，并非以房产偿债。
2010年8月25日，原苏州市沧浪区人民法院作出（2010）沧民初字第0249号民事判决，判决：一、苏州市十全街303、305、307号房屋归孙金男、孙建明所有；二、步磊、步海学于判决生效之日起10日内支付孙金男、孙建明上述房屋租金人民币105.52万元；三、步磊、步海学于判决生效之日起10日内支付孙金男、孙建明租金105.52万元的利息（按银行同期同类贷款利率计算，自2010年3月4日至本判决确定的履行日止）。
步磊、步海学不服一审判决，向江苏省苏州市中级人民法院（以下简称苏州中院）提起上诉称：1、本案案由为所有权确认，但本案房屋产权明确，不存在争议，即使部分购房款由华秦公司支付，也不影响步磊作为房屋购买人的事实，华秦公司和步磊之间存在债权债务关系，无法作为孙金男、孙建明享有房屋所有权的证据。2、2009年3月1日出具的《承诺》、《协议》、《赠与协议》，是双方为一揽子全面解决所有历史争议而形成的整体方案，不是对某一问题所作的单独约定。一审判决认定事实和适用法律均有错误，请求二审依法改判，驳回孙金男、孙建明的诉讼请求。
苏州中院原二审另查明，华秦公司于1994年11月2日经陕西省延安市黄陵县工商行政管理局核准设立，于2003年9月22日被吊销营业执照，吊销营业执照时公司法定代表人为步海学。苏州中院原二审查明的其他事实与一审已查明的事实一致。
苏州中院原二审认为，诉争房屋部分购房款系华秦公司支付，孙金男、孙建明虽未能证明华秦公司支付购房款系双方当事人分红款项，但华秦公司被行政主管部门吊销营业执照时的法定代表人为步海学，涉及华秦公司股东分红的相关账册应由步海学持有，在其不能提供华秦公司账册的情况下，应承担不利后果。根据《承诺》，步磊认可涉案房屋以其名义登记，实际系双方共有，可以确定购房款中涉及孙建明的部分权益，其性质系购买房屋的共同出资。苏州中院于2011年3月3日作出（2010）苏中民终字第2545号民事判决：驳回上诉，维持原判。
步磊、步海学仍不服，向本院申请再审。2011年12月30日，本院作出（2011）苏民申字第186号民事裁定，指令苏州中院对本案进行再审。
步磊、步海学在苏州中院再审中诉称，1、房屋不存在共有事实，原二审认定共同出资购买缺乏依据。本案诉争房屋购买人为步磊，有开发商开具发票为证；购房款来源于华秦公司，孙方主张购房款系华秦公司分红款缺乏证据证实；物权的取得应当以物权登记为准，孙金男并非华秦公司股东，无法享有共有权。2、原二审法院强调《承诺》效力，忽视证据的整体性和完整性。《承诺》是双方在协商过程中作出的，是为了规避税收和履行赠与协议才签订的，并非当事人真实意思表示，承诺不产生物权变动的法律效果。3、原二审法院认定租金支付标准错误。本案应当按照实际租金收取，不应按照评估结论确定租金金额。综上，原二审认定房屋为双方共有事实错误，证据不足，请求再审改判，驳回孙金男、孙建明的诉讼请求。
孙建明、孙金男在苏州中院再审中辩称，1、华秦公司自1994年成立时公司有4位股东，公司注册资金88万元，孙建明、步海学、魏秀珍、宋文富，步磊于1996加入华秦公司。公司自成立起至2003年被吊销营业执照期间从未分红，华秦公司不提供相关财务账册。本案购房款来自于华秦公司，并非步磊所称个人银行存款。2、本案《承诺》是步磊、步海学自愿签订的，并由步方律师草拟，该承诺书独立存在，意思表达明确。《承诺》源于2008年7月19日步海学与孙建明签订的《会商备忘录》，该会商备忘录第三条“十全街房产各半。既往出租收入归步方所有，一应清贷责任及过户于孙方的费用也由步方负责承担；步方保证将应过户于孙的净洁房产交付与其不殆。如不能兑现，步孙协商”。《承诺》与《会商备忘录》中第三条的表述，相互印证，足以证明步、孙双方本案之争系物权之争而非债权之争。本案原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求再审维持二审判决。
原审第三人曹虹在苏州中院再审中诉称，双方签订《承诺》明确本案诉争房屋是双方共同财产，2009年3月1日《协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定。第三人依据生效法律文书，将本案诉争房屋的权利证书登记在第三人名下，第三人已享有诉争房屋完全独立的物权。步磊、步海学至今没有提供任何新的证据，请求再审维持二审判决。
苏州中院再审审理查明，1994年11月2日，华秦公司成立，公司注册资本88万元，步海学80万元，宋文富8万元。1994年12月16日，步海学转让出资50万元给孙建明，孙建明成为公司股东，占公司股份56.8%，并担任公司法定代表人。1996年3月18日，步磊购买孙建明出资30万元，成为公司股东，并担任公司法定代表人。1997年3月14日，华秦公司通过年检时，公司注册资本88万元，其中步磊30万元（34%）、孙建明20万元（23%）、宋文富18万元（21%）、步海学10万元（11%）、魏秀珍10万元（11%）。
1994年起，步方与孙方一直合作从事商业经营，2007年后双方因债权债务发生争议。2009年3月1日，步、孙双方为一揽子解决纠纷，协商签订《协议》及8个附件，同日步磊、步海学出具《承诺》1份。《协议》第二条约定步磊将十全街靠东三套房产解除抵押后赠与孙建明之妻曹虹，赠与产生的契税、营业税、印花税、公证费和过户费加总后双方各半。《协议》附件1《债务清偿与承担协议》中双方约定违约责任，如步海学、步磊未履行房屋赠与协议，则步磊、步海学应将其在金屋公司的50%的股权转让给苏州永业贸易公司，此股权转让价款为人民币48781897.29元，其中包括约定的赠与房产价值人民币2000万元，若步方故意未能将股权转让给永业贸易公司，则步海学、步磊应直接向凌云公司和永盛公司支付48781897.29元。孙方不得对待转让的房产主张任何权利。《协议》附件5《赠与协议》中约定步方自愿将其享有完全产权的位于十全街303、305、307房产赠与曹虹，2009年7月前办妥过户手续。
1997年6月25日，步磊与苏州锦沧房地产公司签订商品房购销合同，购买十全街313号商品房1套（402.66平方米，金额2023366.5元）；1997年10月14日，购买十全街2#、3#、4#、5#商品房5套（面积1745.14平方米，金额8577373.5元）。上述十全街六套商品房购房款总计10600740元，购房款中640万元由华秦公司转入锦沧公司，50万元由武进某公司转入锦沧公司。2003年8月-9月期间，步磊取得上述十全街六套房屋（含本案诉争十全街303、305、307号房屋）的所有权证和土地使用证，苏州市房屋权属登记簿显示本案诉争的十全街303、305、307号三套房屋登记时的所有权证号为：苏房权证市区字第××号、10××94号、10××02号。
苏州中院原二审判决作出后，孙金男、孙建明向原苏州市沧浪区人民法院申请执行，2011年3月30日，该院作出（2011）沧执字第0198号民事裁定：将苏州市十全街303、305、307号房屋所有权证、国有土地使用证过户至孙金男、孙建明名下。孙金男、孙建明在办理房屋登记申请时对共有份额进行了分割：孙金男1%、孙建明（放弃本人产权，妻子曹虹99%），2011年4月，孙金男与曹虹签订房屋转让协议，孙金男将十全街303、305、307三套房屋产权的1%转让给曹虹，买卖成交总价18万元，缴纳房屋买卖契税5400元（计税金额60000元，税率3%，成交面积3.47＊3=10.41平方米，每平米单价17291.07元）。其后，本案诉争十全街303、305、307号三套房屋登记于曹虹名下，苏州市房屋权属登记簿显示房屋所有权证号分别为：苏房权证市区字第××号、10××20号、10××21号。
苏州中院再审认为，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案诉争十全街303、305、307号房屋系步磊向锦沧公司购买，房屋权属登记于步磊名下。孙方虽然举证步磊购房资金部分来源于华秦公司，华秦公司财产中涉及孙建明的股东分红款，但该证据仅证明步磊部分使用华秦公司资金购买房屋，不能直接证明诉争房屋为步、孙双方共同所有，华秦公司和孙建明如认为步磊使用华秦公司资金购买房屋，损害公司及股东利益，其可另行主张权利。步磊、步海学出具的《承诺》是双方为办理房屋赠与手续所出具，系步方对权利义务关系作出设立、变更或终止的意思表示，不能产生房屋权属登记变更的法律效果。原审直接认定诉争房屋为步、孙双方共有财产证据不足。被申请人孙建明、孙金男请求法院确认十全街303、305、307号房屋所有权归其所有的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。该案经苏州中院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条的规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、撤销原苏州市沧浪区人民法院（2010）沧民初字第0249号民事判决及苏州中院（2010）苏中民终字第2545号民事判决；二、驳回孙金男、孙建明的诉讼请求。
江苏省人民检察院抗诉认为，苏州中院再审判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。理由如下：一、步磊、步海学于2009年3月1日出具《承诺》，明确了以步磊名义登记的六套房屋属于步海学、步磊与孙金男、孙建明之间的共有财产，同时明确其中靠东三套三层商业用铺即本案诉争房屋应归孙金男、孙建明所有。该《承诺》为双方对共有财产的分割及履行方式达成协议，即以赠与给第三人曹虹的形式办理过户手续。该《承诺》亦明确记载了《协议》附件5的《赠与协议》是不可撤销的，更进一步说明《赠与协议》实际为《承诺》中约定的双方对共同财产分割的履行方式。上述《承诺》系步磊、步海学的真实意思表示，亦不违反法律规定，具有法律效力。因此再审判决认定“步磊、步海学出具的《承诺》是双方为办理房屋赠与手续所出具，系步方对权利义务关系作出设立、变更或终止的意思表示，不能产生房屋权属登记变更的法律效果”，并据此判决驳回孙金男、孙建明的诉讼请求是错误的。二、本案诉争的三套房屋虽以步磊与锦沧公司签订房屋买卖合同的方式取得并登记在步磊的名下，但产权登记仅是物权公示方式，并不能排除利害关系人通过有效证据来证明物权登记情况与物权事实归属的不一致性，或者依据有效约定来向登记人主张产权。本案中，步磊未能就从其个人账户支付购房款的主张提供证据，而《承诺》中已明确表明以步磊名义登记的诉争房屋是步海学、步磊、孙金男、孙建明的共同财产，且步磊的妻子周琴在诉讼中亦陈述其在2009年7月31日函告孙金男、孙建明及曹虹其同意按赠与协议履行，上述事实表明本案中步海学、步磊、孙金男、孙建明借步磊的名对诉争房屋进行登记。另外，根据双方的《协议》及《承诺》，步磊自愿将诉争房屋赠与曹虹，且放弃该赠与的撤销权，被赠予人有权要求其履行。法院亦应当依据双方有效约定确认被赠予人对诉争房屋的产权。再审判决依据《中华人民共和国物权法》第十四条、第十七条的规定驳回孙金男、孙建明要求确权的诉讼请求，系适用法律错误。
申诉人曹虹同意检察机关抗诉意见。
步磊、步海学共同答辩认为，承诺与双方协议内容是不一致的，协议是双方解决争议和矛盾的整体方案，是双方真实意思表示，房屋赠与是解决双方争议的一个部分，与双方其他债权债务有紧密联系，三套房屋约定由步方赠与孙方，前提是产权归步方所有，不能仅凭单份承诺来判断房屋产权归属；即使按照承诺内容，也不发生产权变更，仅产生债权债务关系。
孙金男、孙建明未到庭向本院陈述答辩意见。
本院再审查明，2010年1月29日，孙金男及孙建明家属的关联企业苏州市凌云混凝土制品有限公司（以下简称凌云公司）以步磊、步海学为被告向苏州市吴中区人民法院提起诉讼，在该案中孙金男及孙建明主张，2009年3月1日双方及相关当事人结算并签订了《协议》和《债务清偿与承担协议》，协议确认了双方之间的资金往来和债权债务的承担及履行方式，并对债务主体作出了明确的约定，协议签订后，步磊、步海学未能实际履行，为此，要求步磊、步海学根据协议向凌云公司清偿人民币28781897.29元的欠款并支付利息人民币1146239.05元（暂计至2009年12月31日止）。2010年9月13日苏州市吴中区人民法院作出（2010）吴商初字第0172号民事判决：步海学、步磊于判决生效之日起十日内给付凌云公司人民币28781897.29元，并支付其中人民币20000000元的自2009年3月1日起至本判决确定给付之日止按中国人民银行同期一年期贷款利率计算的利息。步磊、步海学不服上述判决上诉至苏州中院，2013年10月22日，又向苏州中院申请撤回该案的上诉。再审另查明，申诉人曹虹已经加入美国国籍。
本院再审查明的其他事实与苏州中院再审查明的事实一致。
本院再审审理的争议焦点为：孙建明、孙金男对诉争房屋要求确认所有权的主张依法是否成立。
本院再审认为，孙建明、孙金男提出对诉争房屋确认所有权的主张不能成立，理由如下：第一，本案诉争房屋产权登记于步磊名下，根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，即使孙金男、孙建明举证证明部分购房款来源于华秦公司，也只能说明步磊与华秦公司之间存在债权债务关系，而不能认定孙建明、孙金男对该房产享有物权；第二，根据步磊与曹虹签订的《赠与协议》约定，步磊、周琴自愿将其享有完全产权的诉争房产无偿赠与给曹虹，该约定与步磊、步海学同一天出具的《承诺》载明诉争房屋为步磊、步海学与孙金男、孙建明的共同财产是相互矛盾的，因此也不能仅依据《承诺》认定孙金男、孙建明享有诉争房屋的物权；第三，从步磊、步海学与孙金男、孙建明2009年3月1日签订的《协议》、《赠与协议》、《承诺》出具的背景、内容分析来看，双方实际通过签署一系列协议形成了解决历史争议的债权债务承担和抵销解决方案。双方对于如何解决诉争房产归属问题在协商一致基础上进行了明确约定，特别是双方签订的《协议》附件一《债务清偿与承担协议》约定的第四条违约责任条款，对于步磊拒绝办理诉争房产的过户手续的违约责任是明确的，孙金男、孙建明据此只可以主张相应债权而不能对诉争房产主张任何权利，因此孙金男、孙建明也无权主张享有诉争房屋的物权；第四，仅凭《承诺》的约定并不能证明本案诉争房屋存在孙金男、孙建明在购房之初借步磊名义登记房屋的情形。
综上，双方签订的《承诺》、《赠与协议》以及2009年3月1日形成的一揽子协议是确立双方存在债权债务关系，并不能产生物权变动的效果，检察机关的抗诉意见及曹虹的申诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持江苏省苏州市中级人民法院（2012）苏中民再终字第0008号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 蔚
代理审判员 高 洪
代理审判员 丁晓苏
二〇一五年一月二十九日
书 记 员 徐 璩