杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西泗民初字第262号
原告：缪先祥。
委托代理人：杨涛，浙江五星国泰律师事务所律师。
被告：胡小花。
被告：孙国昌。
两被告的共同委托代理人：陈高。
原告缪先祥诉被告胡小花、孙国昌合同纠纷一案，本院于2015年7月1日受理后，依法由审判员�邦彩独任审判，于2015年8月11日公开开庭进行了审理。原告缪先祥及其委托代理人杨涛，被告孙国昌及其两被告的共同委托代理人陈高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2012年6月，原告欲开办驾驶员培训学校，两被告得知后找到原告，声称其在转塘龙坞长埭柯村有一块面积约5000平方米的场地已经硬化，符合驾校开办条件可供出租，并保证该地块用地手续合法，可用于开办企业。原告经实地考察后于2012年6月21日与两被告签订《租赁意向书》一份。约定由原告租赁该场地作为驾校培训场地使用，租期5年，自2013年7月20日至2017年7月19日。年租金17万元。合同签订后，原告先后支付了租金17万元，并开始投入大量资金建造训练场地、附属房屋、设施、购置车辆、办公设备、聘请工作人员等。但两被告租赁给原告的土地实际上为被告胡小花承包的农用地，依法不得改变土地用途。杭州市国土资源局之江国家旅游度假区分局早在2012年9月4日即已向被告胡小花发出《限期改正土地违法行为通知书》，责令其在9月13日前恢复原种植条件。被告胡小花并未告知原告上述情况。导致原告之后投入大量资金建设的场地、设施设备被国土部门强制拆除，造成重大损失。原告认为，两被告欺骗原告签订的《租赁意向书》违反法律、行政法规的强制性规定应属无效，两被告应承担原告由此造成的损失。为维护自己的合法权益，故起诉请求判令：1、依法确认原告与两被告签订的《租赁意向书》和土地租赁行为无效；2、两被告赔偿原告经济损失共计1345021元，并自2013年3月1日起按同期银行贷款年利率6%的标准向原告支付利息损失至实际履行之日止（暂计算至2015年6月30日为188303元）；3、本案的诉讼费用由两被告承担。
两�告共同答辩称：一、案涉土地涉及到包括二被告在内的四人。2012年6月，原告通过他人介绍后，来到二被告的场地，要求将该场地租给原告，作为训练场地使用，由于当时该场地是荒地和鱼塘，因此，原告要求对该场地用混凝土进行硬化再交付给原告，二被告与其他二人沟通后，同意了原告的要求，并在2012年6月21日与原告签订了《租赁意向书》，在《租赁意向书》第二条第四项中，专门明确了原告要求被告对场地用混凝土浇平后再交付的约定。与原告陈述的在签订意向书时该场地已经做好硬化的事实不符。这也说明是原告要求二被告改变该场地的土地用途后，再将该场地交付给原告使用的事实。二、二被告及其他二人将该场地用混凝土硬化后，原告与二被告及其他二人于2012年8月5日分别签订了四份《场地租赁合同》，其中，被告孙国昌租赁给原告的场地为2.97亩，�告胡小花租赁给原告的场地为2.58亩，其他二人陈仁福、韩树金租赁给原告的场地共计为5.05亩。《场地租赁合同》的第九条再次明确约定：“如果因国土部门、城管部门执法造成各自建造的基础设施和财产损失的，由各自承担”。因此，二被告认为，原告即使存在损失，也应当按照《场地租赁合同》第九条的约定由原告自己承担全部的损失。本案二被告之间并不存在与原告有共同的权利义务关系，而是与原告存在单独的权利义务关系，现原告将四份单独签订的租赁协议，以二被告作为共同被告起诉，并要求承担共同赔偿责任，违反合同相对性原则，亦不符合《民事诉讼法》的规定，其诉请应当依法予以驳回。三、2012年8月5日，二被告及两案外人将场地交付给原告后，原告在未办理训练场地审批手续下，进行擅自经营，2012年9月4日，国土执法部门依法对该训练场地进�了现场查处，而原告却认为是二被告未向原告告知该处罚情况，显然不是事实，事实上，二被告在2012年8月5日就已经将该场地交付给原告，国土执法部门在查处时，该场地已经由原告在使用，而且被告胡小花租赁给原告的场地也只有2.58亩，与处罚通知书的面积为3200平方米完全不符合，并且从处罚通知书的处罚内容为手写来看，明显是国土执法部门对原告使用的所有场地面积，现场进行确认填写的内容，充分说明该通知书是当场交付给原告的，与原告认为的未及时告知的说法显然不符。四、二被告与原告在2014年6月4日已根据《场地租赁合同》第九条的约定，终止了《场地租赁协议》，并且二被告及其他二人已经把原告支付的租金分别归还给原告，原告与二被告及其他二人之间已不存在任何关系。在原告向法院起诉时，二被告与原告之间已经不存在租赁合同关系，原告请求法院确认已经终止的合同为无效合同，没有法律依据，更不是本案审理的范围。五、二被告仅仅与原告之间存在单独的租赁合同关系，该场地是租赁给作为原告训练场地使用，并不是租赁给原告开办驾校。《场地租赁协议》的承租主体是原告，与杭州雄博机动车驾驶员培训有限公司（下称雄博驾校）之间不存在租赁合同关系，现原告将雄博驾校的经营支出费用作为自己的损失要求二被告承担，没有法律依据。根据工商登记资料显示，雄博驾校的注册登记时间是2013年10月14日，经营场所是在杭江村金家弄307号，与本案的场地租赁没有关系，且在2013年10月14日以前根本不可能产生经营支出费用，说明原告认为的损失是虚构的，与本案没有关联。
综上，二被告认为，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。
�告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
1、租赁意向书。
2、收款收据、收条。
证据1-2证明二被告将案涉土地出租给原告并收取租金的事实。
3、《限期改正土地违反行为通知书》。证明土地管理部门于2012年9月4日责令被告胡小花限期恢复案涉土地原种植条件、否则将依法处理的事实。
4、原告建设成形的驾校照片。
5、驾校被强制拆除后的照片。
6、损失赔偿清单及相应凭证、。
证据4-6证明因二被告的过错导致原告开办的驾校被拆除、并因此受到1345021元经济损失的事实。
7、损失赔偿第一项相关人员证件复印件。证明该些人员主体情况。
上述证据，经庭审质证，被告胡小花对证据1、2无异议。证据3的真实性有异议，原告未提交原件，且当时案涉场地已经交给�告，通知书由原告当场收取，原件应在原告处。证据4、5、6、7，照片的真实性有异议，不排除剪辑的可能；损失项目均为雄博驾校，与原告无关，且部分损失未提供正规票据，是否实际支出有异议；员工遣散费用没有相应的劳动合同等其他证据证实。被告孙国昌除对证据2的收条、证据3表示不知情外，其余证据的质证意见同被告胡小花的质证意见。
被告胡小花为证明自己的主张，向本院提交了场地租赁合同一份，证明被告胡小花在2012年8月5日将2.58亩场地单独租赁给原告作为训练场地使用的事实。
被告孙国昌为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
1、场地租赁合同。证明被告孙国昌在2012年8月5日将2.97亩场地单独租赁给原告作为训练场地使用的事实。
2、原告出具的收条。证明被告孙国昌、胡小花及其他二人在2014年6月4日已经与原告解除了各自签订的场地租赁合同的事实，并且被告孙国昌、胡小花等四人已经归还原告支付的全部租金的事实。
3、雄博驾校工商登记信息。证明雄博驾校经营场所在杭江村金家弄307号，成立的日期为2013年10月14日。
上述证据经庭审质证，原告对两被告提交的证据1的真实性无异议，关联性有异议。被告胡小花收到国土部门通知后，认为违法用地面积较大，可能涉及刑事犯罪，找到原告要求帮忙，与二被告等四人分别签订合同，减少违法用地的数量，故而签订四份土地租赁合同，用于应付国土部门检查，并非双方的真实意思表示。对被告孙国昌提交的证据2的真实性无异议，收条内容并非原告书写，只是确认收到了退还的租金，并没有确认与收条所载的四人存在关系。证据3的真实性无异议，关联性有异议。由于原告租赁的土地被国土部门查处，原告不得不重新寻找场地申办驾校，本案所涉的所有票据是原告作为筹办人实际发生的经济往来。
根据上述质证意见，本院认证如下：原告提交的证据1、2被告均无异议，予以确认。证据3虽系复印件，但结合本案情况，可以确认其真实性，真实性予以确认。证据4、5、6、7均为雄博驾校的照片及损失，不能证明系本案原告的损失，本案中不予确认。二被告提交的证据1，系二被告与原告签订，没有证据证明非当事人的真实意思表示，真实性予以确认。被告孙国昌提交的证据2、3的真实性原告无异议，真实性予以确认。
根据上述本院确认的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2012年6月21日，原告为甲方（租赁方）与被告孙国昌为乙方（出租方）签订《租赁意向书》一份。约定：乙方自愿向甲方租赁位于转塘街道长埭村柯村畈场地�场地面积约5000平方米，其中建筑面积约10平方米。（正式合同的面积经双方测量为准）。租金为17万元／年，租金前三年不变，以后每年增长10%。付款方式：以现金付款。租赁用途：乙方租赁场地作为驾校培训场地使用，乙方改变用途，应事先通知甲方并取得甲方书面同意。甲方应根据乙方的要求混凝土先浇平场地，并且场地内水、电、下水道畅通正常使用。意向书签订之日，乙方向甲方缴纳5万元租赁意向金，在签订租赁合同时自动转为第一年租赁金。租赁期限五年，自2012年7月20日至2017年7月19日。如因乙方原因无法签订租赁合同的，必须在签订租赁意向书的五天内书面告知甲方，甲方应将已收取的意向金无息返还乙方；如五天内未书面通知甲方，则视为乙方根本违约，甲方所收取意向金不予退还。意向书甲乙双方各执一份，凭此意向书和意向金收据签订租赁�同，届时本意向书自动作废。2012年6月22日，被告支付场地租赁意向金5万元给被告孙国昌。二被告等人开始对场地进行硬化。2012年8月5日，就案涉场地的租赁，原告分别与被告胡小花、孙国昌及案外人韩树金、陈仁福各签订《场地租赁合同》一份，其中胡小花的土地面积2.58亩，第一年租金53350元；被告孙国昌土地面积2.97亩，第一年租金61640元；案外人韩树金、陈仁福土地面积共计5.05亩。租赁期限为五年。双方约定了租金支付方式、各自权利义务及违约责任等。《场地租赁合同》第九条第2项约定，如场地在合同期内遇到不可抗力因素（自然灾害、国土、城管执法等），造成甲乙双方各自建设的基础设施和财产损失，由各自承担。原告承租土地后，连同意向金共支付土地租金18万元，同时原告还进行了驾校场地建设。2012年9月4日，杭州市国土资源局之江度假区分局向�告胡小花发出杭之土监字（2012）第4号限期改正土地违法行为通知书一份，认定被告胡小花在集体土地上未经批准占用3200平方米土地硬化地面，责令其于2012年9月13日前改正违法行为，恢复到种植条件。2012年底，案涉场地因违法使用土地被强制拆除。2014年6月4日，经当地村委会调解，二被告及案外人韩树金、陈仁福将收取的土地租赁费18万元退回给原告，原告出具收条一份，载明收到上述四人土地租赁费18万元，原2012年8月5日签订的租赁合同终止。今年7月，原告向本院起诉，要求判如所请。
本院认为：意向合同又称预约合同，是为订立正式合同（本约）而由双方当事人达成的初步协议，待正式合同签订后，意向合同即终止的一种合同。意向合同是以订立本约合同为目的，这是区分是否为预约合同的主要特征。本案中，原告与被告孙国昌签订的《租赁意向书》第五条明确订立租赁合同后，本租赁意向书自动作废。同时，第二条第5项、第7项也提到签订租赁合同。2012年8月5日，原告与二被告及韩树金、陈仁福四人就案涉土地签订了正式的《场地租赁合同》。因此，案涉《租赁意向书》虽具备了一些合同的重要条款，但其以签订本约为目的，仍属于预约合同。本案当事人已就意向合同所涉土地租赁经签订正式合同，《租赁意向书》已被《场地租赁合同》取代，现原告以已经作废的合同主张无效并要求赔偿损失的诉请，无相应的请求权基础。故原告的诉请依据不足，应予以驳回。原告可以《场地租赁合同》为依据向相关的当事人主张其权利。原告称《场地租赁合同》系为应付国土部门检查而订立，非当事人的真实意思表示，无证据证实，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法法》第六十四条第一款之规定�判决如下：
驳回缪先祥的诉讼请求。
案件受理费18600元减半收取9300元由缪先祥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 庞邦彩
二〇一五年十月二十六日
书记员 倪倩虹