广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）民三终字第1045号
上诉人（原审原告）戴雁林，男，汉族，住广东省广州市海珠区。公民身份号码×××0078。
委托代理人陈巧玲，广东实丰律师事务所律师。
委托代理人陈锦莹，广东实丰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）广州济达投资有限公司，住所地广东省广州市越秀区。注册号440101000009321。
法定代表人戴嵩，该公司总经理。
委托代理人陈志强，该公司员工。
被上诉人（原审被告）南方医科大学，住所地广东省广州市白云区。
法定代表人余艳红，该校校长。
委托代理人王云龙，广东太平洋联合律师事务所律师。
上诉人戴雁林与被上诉人广州济达投资有限公司（以下简称济达公司）、南方医科大学因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法良民初字第876号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：驳回戴雁林的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为7389.38元（戴雁林已预交），由戴雁林负担。
上诉人戴雁林不服上述判决，向本院提起上诉称：一、案件事实（与原审诉状一致）。二、原审法院认定戴雁林不享有“优先承租权”不当。1.在认定事实上，原审法院认为济达公司已在租赁合同到期前向戴雁林发出撤场通知，列明戴雁林经营过程中存在的问题。鉴于济达公司无法对未来合同的顺利履行抱有信心，订立合同所需的信任基础已经破坏，故仍要求济达公司允许戴雁林实现优先承租权大大侵犯济达公司利益，是认定事实不清。2.在法律适用上，关于“优先承租权”是在合同中书面约定的，即对双方均有约束力，原审法院对“优先承租权”的解读却只考虑“出租人”的利益、信心等，却罔顾戴雁林的权利。优先承租权中是关键的字眼是“同等条件”，而同等条件应当更多关注租赁价格、租赁期限，这是使租赁物发挥最大价值的核心问题，而济达公司偏偏拿不出戴雁林怎么不享有价格、期限等优势的证据出来，因为戴雁林承租这么多年来，从来没有拖欠、迟交过租金。当其罗列了戴雁林的“不足”时，却连申辩的机会都不给戴雁林，对戴雁林有何意义。济达公司将案涉租赁物出租给谭振中，每月租金仅为19002元，而戴雁林交纳的月租是28792元。谭振中在2014年10月20日承租，2015年1月就开始拖欠租金并被济达公司解除合同，而戴雁林租赁该商铺六年来从来没有拖欠过租金。如果真的是为租赁物发挥最大价值考虑的话，戴雁林绝对更符合承租条件。3.退一步讲，即便戴雁林真不享有优先承租权，那么济达公司也应该在合理期限前通知戴雁林不享有续租权，好让戴雁林尽早处理财产、减少损失。但济达公司一边和戴雁林口头协商续租事宜，另一边却在2014年10月10日突然向戴雁林发出通知，要求戴雁林在10月13日前撤场，否则迟延一天得从保证金中扣除费用。济达公司的行为，不仅是剥夺戴雁林的优先承租权，更是剥夺戴雁林的合理撤场期限。济达公司强迫戴雁林在3天内撤场，导致戴雁林低价转让商铺，血本无归，该部分损失，应当由济达公司承担。但原审判决对这部分损失，只字不提。二、原审法院以公安部门仍在侦查过程中为由不处理因强行停电造成的戴雁林损失不当。1.因济达公司、南方医科大学强行停电造成戴雁林损失，属于侵权行为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及第一百三十七条的规定，戴雁林向济达公司、南方医科大学主张赔偿的诉讼时效自知道权利被侵害时计算，即2014年4月4日起计算两年，故待侦查完毕再主张权利，可能会因超过诉讼时效而不受法律保护。退一步讲，就算诉讼时效不成问题，但在“偷电”案件中，戴雁林不是报案人、不是损失电费的受害者、不是犯罪嫌疑人、不是证人，甚至连被询问对象都不是，故公安机关不会主动告知戴雁林案件进程，济达公司、南方医科大学作为对戴雁林的赔偿主体，从常理上也不可能通知戴雁林。自“好再来餐厅”撤场后，戴雁林举家离开顺德回到河北生活，因此要跟踪案件也不可能。2.“其余未尽事项待公安部门侦结后再进行处理”，并非戴雁林的本意，更不包含解决赔偿事宜。在戴雁林举证的谈判录音中，戴雁林反复提到因停电造成损失的事，戴雁林对该问题是抱着非解决不可的态度，不可能同意等侦查完毕后才处理赔偿事宜。《顺德校区服务中心好再来餐厅水电费结算》并非戴雁林亲笔所签，是由戴雁林六十多岁的母亲刘桂芬签订的，签字时刘女士只关注了水电费数字的核对，而济达公司也没有对内容进行解读，更没有明确表示暂不处理赔偿事宜。济达公司故弄玄虚，使用“其余未尽事项”的含糊字眼，让刘女士含含糊糊就签了字。3.事实上，戴雁林根本没有所谓的“偷电”行为，济达公司、南方医科大学也没有任何证据指向戴雁林偷电。4.如今，该案件久拖未决，等侦查完再处理赔偿问题，对戴雁林显然不公平。三、原审判决认为戴雁林要求返还基础装修费、物业费于法无据不当。1.南方医科大学是政府建设的学校，戴雁林所承租的商铺属于校区的生活区，均属于政府投资项目，并非南方医科大学投资，更非济达公司投资，而且济达公司、南方医科大学提供给戴雁林的商铺是毛坯房，没有任何基础装修，水、电、网络等都是戴雁林管理以后才投资建设、装修的，因此济达公司、南方医科大学根本无权向戴雁林收取基础装修费。而且从2013年10月以后，济达公司与戴雁林根本没有交纳基础装修费的约定，但是济达公司还是让戴雁林交纳该费用到“戴岱”的私人账户，戴雁林收到费用后，所开具的收据只含有当月物业管理费、租金项目，对收取的基础装修费连收据都不开，这明显是没有法律依据、巧立名目的乱收费行为，原审判决却认为这符合缴纳习惯和标准，明显是纵容济达公司的违法行为。2.南方医科大学顺德校区的物业管理属于政府采购工程，经过公开招投标，而中标的是广州市开物物业管理有限公司，而不是济达公司，济达公司及其法定代表人戴岱根本没有收取综合物业管理费的权利。原审判决却认为没有证据证明济达公司收取该费用有违反国家或政府的相关规定，属于认定事实不清。3.根据南方医科大学举证的《租赁合同》可知，南方医科大学把顺德校区内“生活服务大楼”室内建筑面积1848平方米的房屋租赁给济达公司自主经营，即便济达公司的经营方式是出租经营，赚取租金差价，那济达公司的权力也仅限于向承租人收取租金，并没有收取承租人物业管理费的权限。
综上，戴雁林请求：1.撤销原判，依法改判戴雁林对涉案租赁物享有优先承租权，济达公司、南方医科大学因剥夺戴雁林的优先承租权，应连带赔偿戴雁林经济损失557195元、强行停电造成的租金损失154328元，向戴雁林返还基础装修费192809元，济达公司向戴雁林返还综合物业管理费204420元；2.一、二审诉讼费由济达公司、南方医科大学负担。
被上诉人济达公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
被上诉人南方医科大学答辩称：与原审答辩意见一致。
上诉人戴雁林在二审期间提交如下新证据：
关于解除租赁合同的通知，拟证明案外人谭振中承租涉案租赁物的租金远低于戴雁林承租的租金，济达公司、南方医科大学剥夺了戴雁林的优先承租权。
被上诉人济达公司针对上述证据发表如下质证意见：对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该证据与本案无关。济达公司在与戴雁林的租赁合同期满后，与案外人签订租赁合同，并不违反法律规定。如果戴雁林认为济达公司有意损害其利益，应当举出相关的证据予以证明。
被上诉人南方医科大学针对上述证据发表如下质证意见：对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该证据与本案无关，且济达公司是私营企业，没有理由损害自己的利益让他人受益。
被上诉人济达公司、南方医科大学在二审期间未向本院提交新证据。
经审查，本院对当事人提交的证据认证如下：由于济达公司、南方医科大学均对戴雁林提交的证据的真实性无异议，本院确认其真实性，但该证据与本案无关，不应作为本案的定案依据。
经审查，原审判决认定的事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。戴雁林与济达公司、签订的《租赁合同》、《物业管理合同》系双方真实意思表示，并未违反国家法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或者第三人利益，该合同合法有效，双方均应按照协议的约定履行各自的义务。针对戴雁林的上诉主张，本案二审中的主要问题是：戴雁林的优先承租权及相关损失的问题；戴雁林要求济达公司、南方医科大学赔偿其强行停电租金损失154328元、返还基础装修费192809元，以及济达公司返还物业管理费204420元的上诉请求是否应当得到支持。
关于戴雁林的优先承租权及损失的问题。戴雁林上诉称，济达公司、南方医科大学非法剥夺其基于合同享有的优先承租权，依法应赔偿其经济损失557195元。本院认为，济达公司在案涉租赁合同到期前，以通知的形式通知戴雁林撤场，并指出戴雁林在经营过程中存在的问题，表明其不愿再与戴雁林续租，原审法院认定济达公司不与戴雁林续租并未侵犯戴雁林的优先承租权、戴雁林要求赔偿的主张于法无据处理正确，本院予以维持。
关于戴雁林要求济达公司、南方医科大学赔偿其强行停电的租金损失154328元、返还基础装修费192809元，以及济达公司返还物业管理费204420元的诉请的问题。戴雁林与南方医科大学于2014年12月18日签订的《顺德校区服务中心好再来餐厅水电费结算》约定，顺德校区服务中心用电盗窃案一事已在公安部门立案，其余未尽事项待公安部门侦结后再进行处理。上述结算内容系双方真实意思表示，且案件仍在侦办过程中，原审法院据此认定戴雁林主张停电造成的租金损失的条件尚未成就，并无不当，本院予以维持。戴雁林上诉称，在《顺德校区服务中心好再来餐厅水电费结算》上签名的并非戴雁林而系其母亲刘桂芬，且“其余未尽事项待公安部门侦结后再进行处理”不是戴雁林的真实意思表示，更不包含解决赔偿事宜。本院认为，戴雁林的代理人刘桂芬系具有完全民事行为能力的自然人，其代表戴雁林在《顺德校区服务中心好再来餐厅水电费结算》签字，相应的法律后果应由戴雁林承担，且“其余未尽事项待公安部门侦结后再进行处理”亦包括因停电造成的事项系对结算内容的正确理解，戴雁林的上诉理由无事实依据，本院不予支持。至于戴雁林要求济达公司、南方医科大学返还基础装修费，以及济达公司返还物业费的问题。本院认为，收取基础装修费的主体是济达公司，戴雁林请求南方医科大学返还，缺乏合同或法律依据。原审法院认定戴雁林与济达公司在案涉租赁合同中约定了物业费及2013年10月之前的基础装修费，戴雁林亦依约履行，且戴雁林未提交证据证明济达公司收取上述费用违反了国家或地方政府的相关规定，驳回戴雁林的诉讼请求，处理妥当，本院予以维持。戴雁林于2013年10月缴纳的基础装修费，虽然无合同约定，但是济达公司向戴雁林发出缴费通知后，戴雁林已依时缴纳，即双方以自己的行为对该笔费用达成了合意，戴雁林要求返还无法律依据，本院不予支持。
综上，戴雁林的上诉请求理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14778.76元，由上诉人戴雁林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈笑尘
代理审判员 邱程辉
代理审判员 安 静
二〇一五年十二月九日
书 记 员 钟勉力