四川省乐山市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）乐民终字第1030号
上诉人（原审原告）：雷婷，女，1991年10月14日出生，汉族，农民。
委托代理人：和春晓，四川华敏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘建强，男，1967年1月18日出生，汉族，农民。
委托代理人：郭洪中，四川正心律师事务所律师。
原审第三人：刘群芳，女，1964年2月6日出生，汉族，农民。
上诉人雷婷因与刘建强土地承包经营权出租合同纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院（2013）乐中民初字第2711号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人和春晓，被上诉人刘建强的委托代理人郭洪中，第三人刘群芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：雷婷与祖母张桂容、父亲雷小红、姑姑雷冬梅四人原系乐山市市中区水口镇雷坝村5组同一农户村民，张桂容是户主。1999年9月，张桂容一户四人取得水口镇雷坝村5组2.72亩土地的农村土地承包经营权证，承包期限为30年。审理中，雷婷提供了乐山市市中区水口镇雷坝村村民委员会的证明，显示张桂容一户取得上述承包土地的四人为张桂容、雷小红、雷婷、雷冬梅。第三人刘群芳系刘建强之姐，从上世纪九十年代中后期开始，即到乐山市市中区水口镇雷坝村5组与雷小红谈恋爱，并在该组居住、生活。2013年初，第三人与雷小红未再与雷小红谈恋爱。
2001年，雷小红之弟雷相东在水口镇雷坝村5组修建了占地约1.5亩的养鸡房，购买了养鸡设备，与雷小红一起经营养鸡场。2004年11月22日，雷相东将养鸡房及养鸡设备以42000元的价款出卖给刘建强。同日，张桂容与刘建强签订《土地租用协议》，约定：张桂容将养鸡房所占1.5亩的土地出租给刘建强使用，租用期间为2005年1月1日至2017年1月1日，每亩每年的租金按当年1月1日800斤大米的市场价格决定，并于每年1月1日支付一次；如刘建强不能按时支付租金，张桂容有权终止协议，并要求刘建强搬走。
《土地租用协议》签订后，刘建强仅向张桂容支付了第一年的租金，一直未支付其余期间的租金，现养鸡场由刘群芳居住，未经营。2013年1月，张桂容向刘建强寄出催款通知书，要求刘建强支付2006年至2013年期间的租金。刘建强收到催款通知书后，仍未支付。2013年9月10日，张桂容去世。2013年12月16日，雷小红、雷冬梅共同推选雷婷为代表人，由雷婷为原告向该院提起诉讼，请求判令刘建强支付2006年1月1日至2012年12月31日期间的租金20160元（2.4元×800斤×1.5亩×7年），解除《土地租用协议》，返还租用的1.5亩承包土地。
审理中，关于养鸡场在2006年后由谁在经营、居住，雷婷陈述不清楚，表示雷小红有时与刘群芳在一起居住，但没有经营过，也没有到养鸡场居住过；刘建强和第三人陈述，刘建强经营养鸡场一年后，即退出了养鸡场，将所购养鸡场及设备送给了刘群芳和雷小红，由刘群芳和雷小红在经营、居住。
原审法院认为：刘建强在向张桂容支付了2005年期间的土地租金后，即未再向雷婷及其家人支付2006年以后的土地租金。而在之后的2006年至2013年长达七年多的期间，雷婷仅能证明张桂容在2013年初向刘建强催收过土地租金。加上刘建强的姐姐在此期间正在与雷婷的父亲雷小红谈恋爱，并且居住在水口镇雷坝村五组。据此，该院认为刘建强主张其在2006年后已将购买的养鸡房送给了刘群芳和雷小红经营，自己已退出养鸡场的事实，更符合常理，予以认定。因此，该院认为，刘建强与张桂容在2006年初已解除了本案《土地租用协议》，并退出了养鸡场，与张桂容的权利义务关系已终止，雷婷再起诉要求刘建强支付2006年以后的土地租金，解除《土地租用协议》，返还承租的土地，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第九十一条第（二）项、第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决：驳回雷婷的诉讼请求。二审受理费304元，已由雷婷预交。减半收取152元，由雷婷负担。
上诉人雷婷不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：没有证据证明刘建强将养鸡场送给了雷小红和刘群芳，没有证据证明雷小红明确表示过接受赠与，也没有证据证实雷小红居住在养鸡场。不论刘建强是否将养鸡场赠与他人，根据合同相对性原则，都应当由刘建强继续履行土地租赁合同约定的给付租金义务，刘建强单方面撕毁合同不能产生解除合同的效力。综上，原判认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院查清事实，依法改判支持上诉人一审提出的全部诉讼请求。
被上诉人刘建强答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人刘群芳述称：同意被上诉人刘建强的意见，原判正确，请予维持。
本院依职权收集了涉案养鸡房的现场照片2张，雷婷的特别授权代理人质证认为：未到过现场，不能确定该照片的真实性；刘建强、刘群芳均表示对该证据无异议。
本院认证：该证据证实、合法，与本案事实存在关联性，本院予以采信。
原审法院对“2013年初，第三人与雷小红未再与雷小红谈恋爱。”查证有误。本院另查明：2001年雷小红与其弟雷相东占用张桂容等人的承包地（因未实际丈量，面积不详），并用张桂容等人的其他承包地调换了他人的自留地、自留山，共同修建了大约占地1.5亩的养鸡场，主要出资来源于雷相东，两人共同经营。该养鸡场建设未办理报建手续，未经过竣工验收，也未办理不动产权属登记。2003年9月12日，雷相东与雷小红、刘群芳签订《鸡房转让协议》，约定将养鸡场一切设施转让给雷小红、刘群芳。2004年11月22日，雷相东与雷小红、刘群芳签订《鸡房转让终止协议》，约定雷相东退还雷小红、刘群芳支付的购房款贰万元，雷相东与雷小红共同修建的鸡场及设施从此归雷相东所有。2004年11月22日，张桂容与刘建强签订《土地租用协议》，约定：“一、租用时间：2005年元月1日至2017年元月1日止；二、租用面积：张桂容将鸡房所占土地租与刘建强使用，面积以四周滴水为界，具体面积为1.5亩；三、租金支付方式：刘建强每亩每年按800斤大米计算，并以每年的元月1日市场价来决定价格，支付租金的时间为每年的元月1日（一年支付一次）；四、在土地租用期内，该土地的一切农业税费由张桂容承担，张桂容有义务协助刘建强办好土地的相关事宜；五、如遇政策性的拆迁、占用，则鸡房的一切设施补偿归刘建强；六、出租房张桂容及其家属不得以任何借口和理由不租土地给刘建强使用，否则张桂容应加倍赔偿刘建强的经济损失；七、如承租方不能按时支付租金，则出租方有权终止协议，并要求承租方搬走；八、租用期满后，刘建强负责将鸡房所占土地复耕；九、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，雷坝村村委会留存一份”。对原审法院查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为：雷小红作为张桂容承包户的家庭成员之一，与其弟雷相东占用承包地修建养鸡场的事实，张桂容在当地长期生产生活，不可能不知晓。张桂容将鸡房所占土地出租给刘建强使用，并在《土地租用协议》中明确约定如遇政策性拆迁、占用，则鸡房的一切设施补偿归刘建强，故该协议虽为《土地租用协议》，实际与鸡房建筑的权利归属及内容密不可分。刘建强是否应当依照《土地租用协议》的约定支付租金、解除合同、返还土地，首先应当确认《土地租用协议》是否有效，而对该协议效力进行判断的前提是对该协议约定的租用土地用途是否合法进行审查。该养鸡场在修建过程中未办理任何报建手续，至今未取得房屋所有权证和国有土地使用权证，各方对此事实均无异议。按照我国现行法律法规的规定，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的建筑，认定该建筑是否属于违法建筑以及应当如何处理，属于国家有关行政机关的职权范围。在行政机关未作出认定和处理以前，鸡房建筑的合法性无法确认，张桂容与刘建强约定将承包地作为养鸡房使用的协议是否有效，人民法院暂不应予以受理。
根据“房地一体化”原则，刘建强返还土地的方式必然是搬离鸡房建筑，本案如果处理了鸡房所占土地的使用权争议，则实为认定了《土地租用协议》的效力，通过民事审判变相为合法性难以确定的房屋确认了使用权归属，与现行法律法规的精神相违背。
综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：
一、撤销四川省乐山市市中区人民法院（2013）乐中民初字第2711号民事判决；
二、驳回雷婷的起诉。
一审雷婷预缴案件受理费304元，二审雷婷预缴案件受理费300元，依法予以退还。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 谢 锦
审 判 员 王小萍
代理审判员 朱保见
二〇一五年八月二十六日
书 记 员 雷梦霞
附法律条文
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。