清远巿清城区人民法院民 事 判 决 书（2013）清城法民初字第2224号原告：苏蔚青，女，1966年12月25日出生，汉族，住广州市番禺区，委托代理人：禤卓权，1964年12月24日出生，汉族，住址同上，系原告配偶。被告：清远市清城区华禧新村房地产有限公司，住所地清远市清城区东城街道办笔架河南丫塘堤段二号地。法定代表人：郭炳林。委托代理人：何伟强，广东尚义律师事务所律师。原告苏蔚青诉被告清远市清城区华禧新村房地产有限公司（以下简称华禧新村公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月8日立案受理后，依法由审判员潘金桥适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏蔚青及其委托代理人禤卓权；被告的委托代理人何伟强，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏蔚青诉称：2011年9月2日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的清远市东城街道办事处青云居委会星光大道三号黄金海岸华庭XX号楼XX梯XX层XX号房层，建筑面积125.95平方米，套内建筑面积106.32平方米，价款553298元，原告采用银行按揭的方式付款。合同还约定，被告应当在2012年5月31日前将经验收合格的房屋交付给原告使用，若逾期交付，合同继续履行的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人应按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告已按约支付了全部房价款，但是，被告却逾期交付房屋，原告在2012年5月底曾收到被告寄来的楼房交付使用说明书，但当原告2012年6月2日前去办理收楼手续时，发现被告还有很多项目没有完成，而且不能按合同约定和法律规定出示该楼房符合交付条件的证明文件，原告当即写下意见书给被告的客户经理，要求尽快完善，符合交付条件后书面通知原告。后原告在2012年7月1日再次前去被告处查看该楼房是否具备收楼条件，得知仍未进行验收备案，原告当即书面通知被告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，但被告拒绝解除合同。2013年7月11日原告再次收到被告寄来的房屋交付使用通知书，于是按该通知书在2013年7月15日前往被告处办妥收楼手续。原告认为被告逾期交付楼房，已构成违约，应按合同第九条约定，向原告支付违约金，按己付款每日万分之三计算合共67723元。为维护原告的合法权益，特提出起诉，请依法判令被告向原告支付逾期交房的违约金67890元。被告华禧新村公司辩称：一、答辩人不构成违约。1、在2012年5月25日，涉案房屋已具备入住条件，答辩人已全部通知各购房人前来收楼，有绝大部分人已收楼，但原告却拒绝收楼。目前，已收楼的购房人都已经入住。2、虽然原告的验收手续于2013年1月24日才办妥，但这并不影响收楼，因为在2012年5月已具备入住的条件，只是在书面上的程序未走完，这不是答辩人的责任。因为各职能部门办理验收手续是需走一定的程序，需时较长。根据《商品房买卖合同》第八条第二款第2项“由于政府有关部门审批有关事项发生的延误”，以及第3项“由于市政配套设施的施工，安装验收或批准手续发生延误，出卖人可据实予以延期。”因此，答辩人不存在违约的行为。值得一提的是，虽然验收因有关部门的审批延期，但并不影响各购房人的入住。二、退一步来说，即使答辩人存在违约行为，原告的诉讼请求也应予驳回，原告请求的67890元违约金过高，应予以减少。l、关于违约金的性质，法律规定其为补偿性质，而非惩罚性质。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。它从合同当事人地位平等及市场经济原则出发，确定了违约金的补偿性，即违约金是用以补偿受害方因合同对方违约所遭受的实际损失，其性质属于赔偿金的预定。《合同法》第一百一十四条关于约定违约金低于或过分高于损失的调整制度，从另一角度进一步明确了违约金的补偿性质。2、原告对其因逾期交付而造成的损失没有举证，因此，原告对该诉讼请求的主张是举证不能的。3、对于过高的违约金数额，最高人民法院的司法解释已制定了可以减少和减少的标准。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”4、即使被告构成违约，则被告迟延交楼违约导致原告的直接损失主要表现为涉诉商品房不能及时入住所造成的租金损失。被告已委托广州业勤资产评估土地房地产评估有限公司对涉诉房屋的市场租金进行评估，月租金为13.2元/平方米，原告的日实际损失应为55.42元（125.95平方米×13.2元/平方米÷30天），而其主张的日违约金则为165.99元（553298元×0.0003），确实高于其日实际损失。故原告的主张不应支持，应依法予以调整。经审理查明，2011年9月2日，原告苏蔚青与被告华禧新村公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于清远市清城区××街道办事处青云××星光大道××号黄金海岸华庭XX号楼XX梯XX层XX号房屋，建筑面积125.95平方米，套内面积106.32平方米,房屋总价款为553298元。付款方式为银行按揭，签订合同时原告已付首期房款166298元，余款387000元办理银行按揭。合同第八条约定：“出卖人应当在2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、由于政府有关部门审批有关事项发生的延误；3、由于市政配套设施的施工，安装验收或批准手续发生延误。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……”签订合同后，原告通过银行按揭的方式付清了剩余房款387000元。2012年5月25日，被告向原告发出房屋交付使用通知书，通知原告于2012年5月30日办理收楼手续。2012年6月2日，原告前往被告处办理收楼手续，但是由于被告未能向原告出示竣工验收备案方面的资料，原告拒绝收楼。原告为此于2012年6月3日向被告发出了一份书面材料要求被告尽快完善相关手续，并在涉案楼房经过验收合格后书面通知原告。2012年7月1日，由于涉案房屋仍未完成验收合格手续，也没有书面通知原告，故原告向被告发出了一份解除合同的通知书，要求解除双方签订的商品房买卖合同、退还购房款并支付合同约定的违约金。2013年1月24日，被告开发建设的黄金海岸华庭C座经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收合格，并于同年1月30日报清远市住房和城乡建设局进行工程竣工验收备案。原告称涉案房屋在验收合格后，被告并无通知其前来办理收楼手续，直至2013年7月9日，被告才向原告发出房屋交付使用通知书，通知原告于2013年7月15日办理收楼手续，原告则按照该通知的要求于2013年7月15日办理了收楼手续。被告则称其在涉案房屋验收合格后通知过原告该房屋已通过竣工验收，并要求原告前来收楼，但是被告对此说法除了提供了2013年7月9日发出的房屋交付使用通知书外，没有提供其他证据。诉讼中，被告提出合同约定按已付购房款每日万分之三计算违约金过高，要求以涉案房产租金标准调低违约金。被告提供了其自行委托广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司对涉案商品房市场租金估价的评估报告书，评估报告确定原告所购房产的月租金单价为13.20元/平方米。原告则认为违约金的计算应该按照合同的约定，不能以房屋的租金损失作为违约金，同时认为评估报告书是被告单方委托，评估报告有失公平，如果法院认为应该按照租金损失确定违约金，评估报告则不应被采信，应该由法院委托鉴定机构鉴定租金损失。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、购房款发票、房屋交付使用通知书、意见书、解除合同通知书、收楼确认书，被告提供的房屋交付使用通知书、收款收据、个人一手住房贷款合同、工程竣工验收备案表、房产租金评估报告书，以及本院的庭审笔录等证实。本院认为，本案的争议焦点有：1、被告未按照约定的交楼时间将符合双方约定条件的商品房交付给原告是否构成违约；2、如果构成违约，双方约定的违约金是否过分高于原告的实际损失，可否对违约金进行调整，以及以何标准进行调整。对于第一个争议焦点，原告苏蔚青与被告华禧新村公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，原告已支付全部购房款，被告应依照合同约定在2012年5月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用。尽管被告答辩认为其逾期交房的原因在于政府各职能部门审批的延误以及市政配套设施的施工、安装验收或批准手续的延误，但被告也没有提供任何证据证明其逾期交房的原因在于政府有关部门审批的延误，故，被告无合同约定的理由可对交房时间进行延长。因此，被告未在约定时间内交付商品房给原告已构成违约，原告有权要求被告继续履行合同，并按照合同约定承担给付违约金的违约责任。对于合同约定的逾期交房按已付购房款日万分之三计算逾期交房违约金是否过高的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，被告认为约定的违约金过分高于原告的损失，其有权提出要求适当减少。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，由于被告迟延交楼违约导致原告的直接损失主要表现为涉案商品房不能及时入住所造成的租金损失。对于租金损失，被告提供了由第三方有资质的评估机构所作出的评估报告书，虽然原告对评估报告书提出异议，但其并无提供异议成立的相应依据。在原告并无提出足以认定评估意见依据明显不足的情况下，本院对被告提供的评估报告书予以采信，对原告的租金损失依该评估报告书确定为55.42元/日（13.20元/平方米×125.95平方米÷30天）。通过计算可知，原、被告双方在合同中约定的按已付购房款的万分之三计算每日违约金确实过分高于原告的实际损失，本院依法予以调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，被告应当按照55.42元/日的130%即72.05元/日的标准支付自2012年6月1日起的违约金。至于违约金的计算截止日期，由于双方在商品房买卖合同中约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，而在涉案房屋在经验收合格后，被告并无证据证明其向原告发出过通知收楼的书面材料，即被告无证据证明在涉案房屋验收合格后，原告经被告通知收楼而怠于办理收楼手续，未收楼的过错在于原告。故，违约金应该计算至原告按照被告的要求实际收楼的日期止，即计至2013年7月15日，经计算为29540.50元（72.05元/日×410日）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：限被告清远市清城区华禧新村房地产有限公司于本判决生效之日起10日内向原告支付逾期交楼违约金29540.50元。本案受理费749元，由原告负担423元，被告清远市清城区华禧新村房地产有限公司负担326元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  潘金桥二〇一三年十二月十八日书记员  朱洁雯附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。