广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终32号上诉人（原审被告）：李远全，男，1936年11月23日出生，汉族，住广东省英德市沙口镇。上诉人（原审第三人）：赵新顺，女，汉族，1937年7月6日出生，住广东省英德市沙口镇。上列两上诉人的共同委托代理人：黄卫国，广东明典律师事务所律师。上列两上诉人的共同委托代理人：黎玉莹，广东明典律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：何继成，男，1952年11月7日出生，汉族，住广东省乐昌市。委托代理人：周红平，广东浈阳律师事务所律师。上诉人李远全、赵新顺因与被上诉人何继成房屋买卖合同纠纷一案，不服英德市人民法院（2016）粤1881民初1798号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：1958年9月10日李远全与赵新顺依法登记结婚。2008年10月14日何继成与李远全因转让房屋签订《购房协议》，协议约定:“甲方:李远全，乙方:何继成。经双方商定乙方何继成购买甲方李远全位于广东省铁合金厂宿舍XX栋XX套房全部，经双方商定乙方一次性以人民币叁万元整购得甲方该套房所有权归属乙方，如以后有政策性动（征收赔偿）属乙方所得。如有异议另行协商解决，双方签字生效。甲方:李远全(签名)，乙方:何继成（签名），在场人:陈伟才，杨善文(签名)，2008年10月14日”，协议签订当天，乙方将上述房屋的《房地产权证》(房屋产权证编号:粤房地证字第XXXX号，权属人:李远全)，和上述房屋的房改资料:《英德市成本价出售公有住房合同》、《成本价购买公有住房申请表》、《英德市成本价出售公有住房计价评审表》、《房屋丈量记录表》以及该房屋的钥匙交付给何继成，随后李远全将房屋交付给何继成，何继成收取该房屋后进行装修后使用至今，期间其向广东省铁合金厂亦以何继成名义收取了房屋的相关电费、水费、卫生费。另查明：《成本价购买公有住房申请表》记载内容包括“申请人购房人：李远全，申请购房人家庭成员情况：赵新顺（与申请人关系为夫妻），李建忠（与申请人关系为父子）”。《英德市成本价出售公有住房计价评审表》记载的内容包括：“售房单位:省铁合金厂，购房人姓名:李远全，房屋这里边、房号:沙口省铁XX栋XXX，结构、层数:砖混三层，（房屋）建成年份：1986年，（房屋）成本价：574.95元/㎡，丈夫工龄+妻子工龄:XX年，一次性付清房款应实付房价:12693.9元”。再查明，证人陈伟才(身份证号码：XXXXXX)作证称:其在1986年至今一直居住在省铁合金厂，与何继成、李远全均相识，《购房协议》在场人中陈伟才的签名是其本人所签。李远全当时搬回老家住，李远全和其他人回来其厂里的下岗职工说他要卖他的房子，经过杨善文向李远全做了介绍，陈伟才向何继成做了介绍，之前双方通过电话联系商谈买卖房屋的事情，杨善文告诉陈伟才其价格是30000元，陈伟才就告诉何继成，何继成接受那个价格，2008年10月14日上午，具体时间不记得，何继成、李远全双方到陈伟才家，家里就李远全、何继成、陈伟才、杨善文四人，大家讲这个情况，大家谈妥以后陈伟才代为书写购房协议，然后分别由李远全、何继成、陈伟才、杨善文签名，然后何继成现场直接交了30000元现金给李远全，没有经过其他人的手。李远全把房屋的房产证及当时厂里房改时的一些资料交付给何继成。交付完后大家就在闲谈。庭审中，何继成、李远全确认自愿签订《购房协议》，但何继成坚持其支付了30000元房款给李远全，李远全则称只收到何继成22000元，赵新顺则称不知道何继成、李远全签订《购房协议》，但李远全及赵新顺均承认他们共同使用上述房屋直到《购房协议》签订时才停止使用，并且结婚后夫妻感情一直很好，涉案房屋属于夫妻的重要财产。原审法院审理认为，李远全与赵新顺依法登记结婚，有双方的结婚证为凭，李远全与赵新顺主张其为夫妻关系，符合事实，该院予以采纳。涉案房屋权属人虽然登记为李远全，但李远全是通过当时的房改政策取得涉案房屋，房改时至今李远全与赵新顺为夫妻关系，而且《英德市成本价出售公有住房计价评审表》记载的内容“丈夫工龄+妻子工龄:XX年”亦表明是李远全与赵新顺当时是夫妻共同参加房改的，因此涉案李远全与赵新顺主张房屋为夫妻共同财产，符合事实，予以采纳。李远全与赵新顺同为省铁合金厂的职工，至今结婚已近六十年，夫妻感情一直很好，婚姻状况稳定，通过房改政策取得并长期共同使用涉案房屋，李远全在与何继成签订《购房协议》前，与其妻子赵新顺进行商量沟通，并达成一致意见才符合常理。李远全与赵新顺在签订《购房协议》后才共同停止使用涉案房屋，同时涉案房屋的水电费和卫生费亦改成了以何继成名义缴纳，并且停止使用房屋至今已近八年，而涉案房屋是李远全与赵新顺夫妻共同的重要财产，并在他人使用近八年间均未提出任何异议，赵新顺主张不知道和不同意《购房协议》是不符合常理的，因此何继成主张赵新顺知道并同意《购房协议》，理由充分。《购房协议》中约定房款为30000元，并未约定支付时间，该房款数额不大，而且在签订合同后，李远全立即将涉案房屋及房屋相关证照资料和钥匙交付给何继成，何继成随即进行了装修和居住使用，何继成、李远全都没有书面的付款凭证，而且李远全及赵新顺也没有证据证明其向何继成追讨过上述房款的行为，何继成也确实在涉案房屋稳定居住了近八年，双方的行为比较符合民间钱货两清的交易习惯。而在李远全答辩中也明确承认何继成是支付了30000元，只是给了在场人证人陈伟才，陈伟才只给了22000元给李远全，但李远全称陈伟才吞食了8000元却没有证据，因此李远全主张其只收取何继成22000元，余款8000元被陈伟才吞食，证据不足。此外作为《购房协议》中的在场人之一陈伟才，何继成、李远全既然邀请了陈伟才作为在场人并签名，何继成、李远全显然对陈伟才是信赖的，并由其见证双方的交易过程，其出庭作证，证实《购房协议》内容是其草拟后由何继成、李远全及陈伟才和另一在场人签名的，何继成在签订《购房协议》后即时付清了30000元给李远全，结合何继成、李远全的上述的交易行为及李远全答辩，证人陈伟才的证言是可以信赖的，对其证言予以采信，因此何继成主张其已付清房屋款项30000元，符合事实，予以支持。何继成、李远全自愿签订《购房协议》，涉案房屋共有人赵新顺应当知道上述协议的签订并同意该协议，《购房协议》没有违反法律强制性规定，合法有效，《购房协议》对何继成、李远全和赵新顺有约束力，李远全作为房屋登记的所有人应当按照约定履行义务，何继成已履行了交付30000元房款的义务，李远全亦将涉案房屋及其产权证和相关资料交付给何继成，李远全应当按照法律规定协助将涉案房屋所有权转移至何继成名下，因此何继成起诉要求李远全协助将位于广东省铁合金厂宿舍XX栋XXX房的房屋(房屋产权证编号:粤房地证字第XXX**号)所有权转至何继成名下，符合法律规定及协议约定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院作出如下判决：一、限李远全在判决生效之日起十五日内协助何继成将位于广东省铁合金厂宿舍XX栋XXX房的房屋(房屋产权证编号:粤房地证字第XXX**号)所有权转至何继成名下。二、驳回何继成其他诉讼请求。案件受理费50元，由李远全负担。原审宣判后，李远全、赵新顺均不服，共同向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回何继成的诉讼请求，案件受理费由何继成负担。主要事实和理由是：依据相关法律规定，涉案房屋未经依法登记，不符合善意取得的条件，原审认为何继成是善意第三人取得赵新顺的夫妻共同财产，缺乏充分的法律依据。李远全未经妻子同意，擅自处分夫妻共同财产，未经妻子同意及签名，应为无效。由于购房协议无效，双方应返还财产。综上，上诉人上诉请求有充分的事实和法律依据支持，请求二审法院依法驳回何继成一审的诉讼请求。被上诉人何继成答辩称,本案系房屋买卖合同关系纠纷，非物权关系纠纷，应适用《合同法》非《物权法》。根据诚实信用和公平正义的法律原则，不动产所有人将自己不动产以买卖方式转让给他人，即便未办理过户登记手续，出卖人不再享有物权请求方式主张物权仍归其所有并要求返还原物。李远全出卖房屋时是当然的房屋所有权人，完全符合表见代理构成要件。从合同法鼓励交易、维护交易稳定的立法精神及保护善意相对人的合法权益出发，本案房屋买卖合同应认定为合法有效。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求依法驳回上诉人的所有上诉请求。本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点可归纳为《购房协议》的效力应如何确定。关于《购房协议》的效力应如何确定的问题。李远全、赵新顺在一、二审期间均以《购房协议》的签订未经赵新顺同意，构成无权处分为由请求确认《购房协议》无效。对此，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，夫妻任何一方均平等地享有对夫妻共同财产进行处理的决定权，相对人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，夫妻另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。从案件查明的事实反映，《购房协议》所指向的房屋系李远全、赵新顺夫妻参加的房改住房，李远全与何继成签订《购房协议》前，其与妻子赵新顺一直居住在该房屋内20余年，直到签订《购房协议》后才停止使用，赵新顺称转让房屋其不知情的辩解有违常理。该协议签订后近八年时间，何继成一直实际占有涉案房屋，并以其名义缴纳水电、卫生费等各项费用，赵新顺并未提出过异议。何继成还持有李远全所交付的《房地产权证》和《英德市成本价出售公有住房合同》、《成本价购买公有住房申请表》、《英德市成本价出售公有住房计价评审表》、《房屋丈量记录表》等房改资料。可见，在双方开始协商涉案房屋转让直至正式签订《购房协议》的过程中，何继成显然有理由相信出让房屋为李远全、赵新顺夫妻双方共同意思表示。何继成为购买涉案房屋支付了合理对价，属善意第三人。原审判决不支持李远全、赵新顺以签订协议时作为配偶一方的赵新顺不同意转让涉案房屋为由提出《购房协议》无效的主张，并判令李远全协助何继成办理房屋所有权转移登记手续，实体处理并无不当，本院依法予以维持。李远全、赵新顺上诉缺乏事实和法律依据。本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李远全、赵新顺负担。本判决为终审判决。审判长  苏永术审判员  郑家驹审判员  何 燕二〇一七年三月十日书记员  朱丽飘本案适用的法律法规及司法解释条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。