北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第16736号
原告刘立国，男，1970年11月11日出生。
委托代理人杨汝杰（刘立国之妻），1974年11月28日出生。
被告北京硕日新宇投资有限公司，住所地北京市通州区西集镇政府大街23号。
法定代表人李世新，总经理。
委托代理人胡小杰，北京安理（天津）律师事务所律师。
委托代理人葛惠彪，北京市安理律师事务所律师。
原告刘立国诉被告北京硕日新宇投资有限公司（以下简称投资公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王新东独任审判，公开开庭进行了审理。本案刘立国及其委托代理人杨汝杰，被告北京硕日新宇投资有限公司的委托代理人胡小杰、葛惠彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘立国诉称：2014年1月份，我从自由筑售楼处和网络上了解到，印象台湖有商住项目的新楼盘出售，并且不受限购政策的限制，于是到被告楼盘处了解情况，并就其项目能否满足孩子上学、老人居住和注册公司三个方面的需求询问了被告售楼处的售楼人员，被告售楼人员称，他们出售的38-56平米商住楼房间，可以满足我的三个需求并向我提供了该商住项目的宣传册。2014年1月25日，我与被告签订了《房屋买卖合同》，合同中虽然写明为办公使用，但是销售人员解释：“50年产权的商住楼使用的是办公用地的格式合同，合同中已经注明项目有上下水、暖气等住宅必用的功能，所以，房屋肯定具有住宅功能”。因为我知道有商住楼这种项目，所以我相信了被告所称的该楼房具有居住功能。但是2014年8月，我从网上得知，被告工作人员声称，台湖项目只有52平至78平的住宅和38平至56平大开间的办公房屋，并声称购房人都知道办公房屋没有上下水，这与被告此前销售房屋时的宣传，被告销售人员的承诺和与我签订的合同内容都明显矛盾，构成合同欺诈，并且造成我的重大误解，我可以依法撤销该合同。尤其是，按照被告后来的声明，我为了居住、孩子实现在北京上学的目标都已经不能通过购买该房屋实现，而且，该楼房位于无正式公交、无地铁、周围无办公服务，我几乎不可能用来办公。综上所述，被告以欺诈方式与我签订合同，对于合同重要事项未提醒我，造成我重大误解，导致我的合同目的无法实现，故申请法院判令：1、撤销原告与被告签订的《房屋买卖合同》；2、本案诉讼费用由被告投资公司负担。
被告投资公司辩称：我公司与原告签订《商品房买卖合同》时遵循了自愿、公平、诚实信用的原则，不存在欺诈情形和重大误解的内容。因此原告提出的撤销双方于2014年1月25日签订的《北京市商品房预售合同》的事实和理由不成立。
经审理查明：2014年1月25日，刘立国与投资公司签订了《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类），预售合同第3页说明载明：当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同生效后，未被修改的文本打印文字视为双方当事人同意内容。第4条载明：签订商品房预售合同前，买受人应当仔细阅读合同条款，应当特别仔细审阅其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。预售合同约定刘立国购买投资公司开发建设的北京市通州区台湖镇居住用地、托幼用地及公建混合用地（配建“公共租赁住房”）A3-1#办公楼2层230号房屋（以下简称230号房屋）一套，预售合同第一条项目建设依据内容为：买受人购买的该商品房所在土地用途为办公，土地使用年限自2011年11月7日至2061年11月6日止；该商品房所在土地用途为办公，土地使用权出让年限自2011年11月7日至2061年11月6日止。建设工程施工合同约定的开工日期为2013年6月18日，建设工程施工合同约定的竣工日期为2015年10月19日。第二条预售依据载明该商品房已由北京市住房和城乡建设委员会批准预售，预售许可证号为京房售证字（2013）161号。预售合同第三条基本情况约定，该商品房的用途为办公，层高为3.15米。房屋预测建筑面积为38.31平方米，其中套内建筑面积为26.47平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米29947.03元，房款共计792698元。合同第六条及附件五付款方式及期限约定，买受人刘立国采用商业贷款方式支付房款，于签署预售合同当日向出卖人支付不低于该商品房总房款50.80%的首付款，即402698元。剩余房款39万元，由买受人以申请银行按揭的方式向出卖人支付。该预售合同附件一为房屋平面图（及位于楼层中的示意）及该项目A3-1#办公楼等4项A3-1#办公楼共有部分建筑面积分摊说明，其中第二条共有部分分摊明细中载明位于一至十一层的卫生间属于共有分摊部分。
同日，双方签订预售合同补充协议，其中第十条其他条款第1项约定：出卖人与买受人于合同签字生效之前所作的宣传、广告、说明、承诺、证明或其他交易条件，无论是否口头或书面形式，只要未明确载入预售合同或补充协议的，则对买卖双方均不产生法律约束力，买受人均不得依据上述宣传资料文件向出卖人主张任何权利；出卖人与买受人的权利义务仅以预售合同或补充协议明确约定的内容为准。第4项约定：出卖人同意按照本协议第四条第2款约定在交房前免费为买受人进行室内结构功能优化改造施工，同时买受人同意无条件按照结构功能优化改造后的该商品房现状进行收房。第6项约定：买卖双方一致认可预售合同内的全部条款均为买卖双方真实的意思表示，且不存在不合理减轻、免除应当由出卖人承担责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。
刘立国于预售合同签订当日向投资公司支付首付款402698元。
关于签约的过程，刘立国称签约之前其前往北京市通州区土桥附近的自由筑项目咨询购房事宜时，从自由筑售楼人员处得知了涉案项目的销售信息，其上网查询了涉案项目的基本情况及销售信息，后前往涉案项目的售楼处咨询，售楼人员向其介绍项目情况时告知其涉案项目不限购，可办公可居住，刘立国称其当时向售楼人员咨询了孩子上学的事情，售楼处人员告知其小区里要建幼儿园，且项目后面也有一个幼儿园，刘立国到项目后面的幼儿园查看了，觉得幼儿园不错，然后就决定了购买涉案房屋。
刘立国称预售合同第十三条市政基础设施和其他设施的承诺约定，上水、下水于2015年6月30日达到使用条件，供暖×年×月×日达到买受人收取该商品房后的第一个采暖季达到使用条件；燃气×年×月×日达到具备通气条件。刘立国据此认为涉案房屋应当具备上下水和燃气。刘立国称其购买涉案房屋的目的是居住，但涉案房屋实际上没有上下水和燃气，因此不具备居住条件，硕日新宇公司存在欺诈行为，因此涉案预售合同属于可撤销合同，因此其要求撤销涉案预售合同。为此，刘立国提交了北京市建设规划委员会建设工程规划许可证附件、涉案楼宇的平面图等，予以证明涉案楼宇的规划用途为办公，并非住宅，涉案楼宇的规划和实际施工中并没有上下水和卫生间，因此不具备居住功能。刘立国并提交了北京市方圆公证处《公证书》一份，用以证明硕日新宇公司在相关网站上的关于涉案项目系商住两用房屋的宣传、普通人对商住两用房屋的理解、商改住的风险等，该公证书的申请人为马克林，刘立国称马克林是其朋友。硕日新宇公司称因公证书的申请人并非刘立国，因此对该公证书的关联性提出质疑，并称其公司并未授权公证书上的相关网站进行涉案项目的销售宣传，涉案项目的规划用途分为三种，分别为住宅、办公和商业，刘立国购买的涉案房屋的用途为办公，并非住宅。刘立国称公证书中载有硕日新宇公司的样本间户型图，样板间的户型图中设置有卫生间，根据销售彩页上的图示和房间的比例，可以确定样板间户型图是A3号楼38平方米房屋的户型，硕日新宇公司称涉案项目的用途有住宅、商业和办公，因此涉案项目有住宅的样板间是正常的。
另，硕日新宇公司提交了该公司与刘立国签订的《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类）草稿，该草稿共计7页，每页都有刘立国的签字确认，该草稿第2页载明该商品房的规划用途为办公，所占范围内的土地（地类）用途办公，土地使用年限为50年。出卖人未经规划部门批准，私自将办公性质的房屋改为住宅销售的，买受人购买此种房屋后，在产权、市政、税收、安全等方面都存在隐患。特别提示您，请勿购买。草稿第3页说明第三条载明：当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同生效后，未被修改的文本打印文字视为双方当事人同意内容。第4条载明：签订商品房预售合同前，买受人应当仔细阅读合同条款，应当特别仔细审阅其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。草稿第5页第一条项目建设依据中明确载明：买受人购买的商品房所在土地用途为办公，土地使用年限自2011年11月7日至2061年11月6日。该商品房所在土地用途为办公，土地使用权出让年限为2011年11月7日至2061年11月6日。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房暂定名为东亚怡园。第三条基本情况载明：该商品房的用途为办公，层高为3.15米。草稿同时还载明了其他内容。
硕日新宇公司亦提交了涉案楼宇的平面图，该平面图载明涉案房屋室内并无上下水和卫生间，硕日新宇公司称因此刘立国购买的涉案商品房的用途为办公，合同中已经明确约定，且合同附件一房屋平面图及该项目A3-1#办公楼等4项A3-1#办公楼共有部分建筑面积分摊说明，可以证明位于一至十一层的卫生间属于共有分摊部分。
本案审理过程中，刘立国称其购买的涉案楼房位于无正式公交、无地铁、周围无办公服务，不可能实现办公功能，硕日新宇公司针对刘立国的上述说法，提供了通11路公交路线，予以证实通11路路经涉案项目的事实。针对刘立国所提出的孩子上学问题，硕日新宇公司提交了北京市通州区教育委员会与硕日新宇公司签订的涉案项目《幼儿园配建协议》，用以证实该公司积极配建幼儿园的事实。
上述事实，有北京市商品房预售合同、北京市商品房预售合同（草稿）、北京市住建委涉案项目的公示信息、公证书、建设工程规划许可证附件、涉案楼宇的平面图及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的合同义务。因重大误解订立、显失公平或一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，有关当事人可以请求人民法院予以变更或撤销。
本案中刘立国到涉案项目的售楼处进行咨询，在前期咨询和了解的基础上，刘立国与硕日新宇公司签订了预售合同草稿，草稿中明确载明了涉案项目的土地及房屋用途均为办公，刘立国在每页草稿上均签字确认，说明刘立国对涉案项目的办公用途在签约之前即是明知的。刘立国后来与硕日新宇公司签订的正式预售合同文本上载明的涉案土地及房屋用途等情况与草稿一致，预售合同的附件中明确载明了涉案房屋的平面图及所在楼栋的位置，平面图中并未载明涉案房屋有室内卫生间，且附件中明确约定了卫生间属于共有分摊部分。刘立国称硕日新宇公司在涉案项目对外宣传的用途为商住两用，有室内卫生间，基于此刘立国才与硕日新宇公司签约购买涉案房屋。为此刘立国提交了公证书、建设工程规划许可证附件及涉案楼宇平面图予以证实，硕日新宇公司对涉案楼宇及房屋的规划用途为办公并无异议，但称刘立国所述售楼人员承诺刘立国其购买的房屋是商住两用的说法并不属实，刘立国未对其该项说法提供相应证据，本院对刘立国的该项说法不予确认。关于刘立国诉状中陈述的项目售楼人员承诺涉案项目及房屋能够满足其孩子上学、老人居住和注册公司三个需求的说法，因其未能提供证据予以证明，且合同中载明涉案土地及房屋的用途为办公，并未载明该商品房具有上述三个功能，故对刘立国的上述说法本院不予确认。
涉案房屋的用途应以最终签订的预售合同为准，双方在预售合同补充协议中也明确约定了“双方签约前所作的宣传、广告、说明、承诺、证明或其他交易条件，无论是口头的还是书面形式，只要未明确载入预售合同或补充协议的，则对买卖双方均不产生法律约束力”，预售合同中明确载明了涉案房屋的用途为办公，并载明了房屋的平面图及所在楼栋位置，并载明卫生间属于共有分摊部分，因此刘立国以硕日新宇公司销售宣传陈述的用途与合同约定用途不符，硕日新宇公司构成销售欺诈的说法，不能成立。
关于刘立国提交的公证书中的样板间户型图中包括卫生间的问题，因涉案项目的用途中包括住宅，刘立国未能举证证明样板间户型图即是其购买的涉案房屋的户型图，故对刘立国的该项说法，本院亦不予确认。
关于刘立国陈述根据预售合同第十三条约定内容，涉案房屋应当具备上下水及燃气的的主张，房屋的户型及平面图应当以预售合同附件的户型图及预售合同条款的相关约定为准，因预售合同附件一房屋平面图（及位于楼层中的示意）及该项目A3-1#办公楼等4项A3-1#办公楼共有部分建筑面积分摊说明，其中第二条共有部分分摊明细中载明位于一至十一层的卫生间属于共有分摊部分，因此对刘立国的该项主张，本院亦不予确认和支持。刘立国称其购买的涉案楼房位于无正式公交、无地铁、周围无办公服务，不可能实现办公功能，硕日新宇公司提供的通11路公交路线，可以证明涉案项目有公交通行的事实，且项目周围的配套设施、交通出行等系一个逐步完善的过程，故对刘立国的该项主张，本院亦不予确认和支持。综上所述，涉案预售合同并不存在可撤销的情形，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条之规定，判决如下：
驳回原告刘立国的诉讼请求。
案件受理费35元，由原告刘立国负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王新东
二〇一四年十二月十五日
书记员 贺 娜