南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）栖霞民初字第523号
原告李学杰（反诉被告），女，汉族，1975年9月21日出生。
委托代理人夏磊，江苏致邦律师事务所律师。
委托代理人孙侨，江苏致邦律师事务所律师。
被告刘艳蓉（反诉原告），女，汉族，1964年6月13日出生。
被告张心叶（反诉原告），男，汉族，1964年7月27日出生。
被告张酮（反诉原告），男，汉族，1991年9月13日出生，现于加拿大留学。
以上三被告（反诉原告）共同委托代理人刘兵，江苏富建律师事务所律师。
原告李学杰与被告刘艳蓉、张心叶、张酮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月30日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员丁旦独任审判，在答辩期限内，三被告提起反诉，本院经审查后予以受理，并将两案合并进行了审理，于同年12月3日公开开庭进行了审理。后依法适用普通程序，组成合议庭，于2014年3月21日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李学杰及委托代理人夏磊、孙侨（第一次），被告（反诉原告）刘艳蓉、张心叶及三被告（反诉原告）的委托代理人刘兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李学杰诉称，2013年8月中旬，经中介居间推荐，原、被告就买卖南京市栖霞区某某大道XXX号某某庭XX幢XXX室房屋（以下简称XXX室）签订房地产买卖中介合同。合同约定，原告以255万元价格购买涉案房屋；被告协助原告办理该房屋地产的交易过户手续，提供相应证件资料；任何一方无正当理由不履行合同的，或者未能按照合同约定提供必要文件和配合的，应当承担违约责任，即按标的额的10%支付违约金。合同签订后，原告依约于2013年8月11日支付定金3万元。因涉案房屋共有人张酮当时在国外，需要有他的公证委托手续，但被告一直未办好。经中介联系确认张酮回国后，原告于2013年9月10日携带本票93万元与被告及中介一同办理过户申请手续。当日，原告因征信系统记录有误，不能确认贷款，经原告解释，被告仍拒绝办理申请手续。9月13日，经原告争取和反映，征信中心更正了错误的记录，确认可以贷款，被告在此情形下仍不同意递交申请手续。原告不断催促被告，被告告知家中父亲去世，提出暂缓履行，原告对此表示理解。9月29日，三方见面协商，被告单方提出要求原告在2013年10月30日前支付全款。原告对此无法保证，因为银行贷款发放时间不是原告所能控制。原告认为应按照原合同约定履行，原告在递交申请时支付首付款93万元，余款通过银行申请贷款，贷款将直接支付被告，以银行发放贷款时间为准，被告予以拒绝。之后原告收到被告发出的函件，单方解除合同。原告立即回函，回顾了合同履行的经过，要求继续履行合同。但被告一直拒不履行。涉案房屋在此期间已经升值，对原告造成了实际损害，原告认为被告即便不履行合同，也应当返还已付定金并按照合同约定承担违约责任。故具状起诉，请求判令被告返还定金3万元，并支付违约金25.5万元，诉讼费用由被告承担。
被告刘艳蓉、张心叶、张酮辩称，被告没有违约。被告向原告发出解除合同通知是基于被告的不安抗辩权行使的，因此，被告与原告解除合同有事实和法律依据。
反诉原告刘艳蓉、张心叶、张酮诉称，2013年8月11日，反诉原告刘艳蓉与李学杰签订XXX室房屋（三反诉原告共有）房地产买卖中介合同。因反诉原告需以该房转让款支付之前订购房屋房款，否则无力购买新购房屋；签订合同前，反诉原告把此周转情况再三告知李学杰及居间方，鉴于此双方约定至迟于2013年10月30日李学杰应支付全部房款，反诉原告才可交房。双方于9月9日到房产登记处办理交件手续时得知李学杰因为银行信用问题无法贷款，反诉原告积极配合李学杰到相关部门处理信用问题，得知仍无法贷款。按照约定，交件当日李学杰应当支付首付款，因其对贷款没有把握而没有支付，导致其首先违约，因此导致反诉原告深感不安。期间，双方协商多种补救措施总无法达成一致，至今涉案房屋仍然没有卖出。因新购房屋交款日期临近，反诉原告不得不借款支付，产生利息损失15.3万元。同时，因新购房屋逾期交款15天，产生违约金21150元，张酮往返加拿大机票7015元，三项共计损失181165元，故提起反诉，请求判令反诉被告李学杰赔偿反诉原告损失181165元，并承担反诉费用。
反诉被告李学杰辩称，反诉原告所称的需要将本案涉及的房屋房款用于购买新购房屋，在本合同签订前没有告知反诉被告。反诉被告直到2013年9月29日协商时，才知道这个事实。反诉原告称双方约定最迟于2013年10月30日前支付全款，没有事实依据。是反诉原告单方提出，反诉被告没有认可，因为该要求超出了合同约定。在原本约定的交件日期，反诉原告不配合交件，认为是反诉被告信用问题无法贷款，在信用问题得到解决后，反诉原告仍不配合交件，明显违背了合同的约定，其后又单方提出要求一次性付款，再次违约。对于反诉原告的损失真实性不予认可，且即便真实，也应当由其自行负担，请求驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明：（一）张心叶、刘艳蓉、张酮原系XXX室房屋的共同共有权人。2013年8月11日，刘艳蓉（甲方）与李学杰（乙方）经中介公司（丙方）居间就XXX室签订房地产买卖中介合同一份。合同主要约定：1.甲方将XXX室精装修房出售给乙方，甲方净得价255万元，所有相关税费、过户费由乙方负责。2.乙方应按照南京市存量房买卖合同中约定的房款支付方式及期限，支付定金和房款。并应于2013年9月10日前将各类资料备齐交予丙方。3.甲方应按南京市存量房买卖合同中约定的交付日期，腾空房屋并完好保留所应交付给乙方的附属设施及原装修。甲方应在2013年10月30日前腾空房屋，并书面通知乙方、丙方办理交付的具体时间。4.甲、乙双方有下列情形之一的应当承担违约责任：无正当理由不履行合同的；未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的等。5.三方约定有上述违约行为的，违约方应当按标的额的10%支付违约金，且违约方给守约方造成其他经济损失的，守约方可以依法追偿。同时该合同补充协议约定：1.双方于2013年8月11日签订合同，乙方支付甲方定金3万元。2.乙方于产权证递件之日支付甲方首付款70万元。3.其余房款178万元乙方通过银行商业贷款支付给甲方。4.尾款4万元于甲方交房时支付。合同签订当日，李学杰支付了定金3万元。
9月9日，双方按约前往办理交件手续，在办理交件手续时，因李学杰银行征信系统显示个人信用卡有逾期记录，无法办理贷款，故双方未完成交件。9月12日双方再次前往办理交件手续，因银行确认李学杰无法贷款，故仍未能办理成功。
9月13日，李学杰自南京市房屋产权监理处申请开具一份新购住房证明，证明其符合宁政办发（2011）17号文件中可新购一套住房的规定。同日，李学杰办妥了银行征信更正手续。
其后，双方为首付款的支付、贷款的办理、何时交件等多次磋商未果。9月29日双方在中介公司主持下再度进行了磋商，仍未能达成一致意见。当日，刘艳蓉向李学杰发出函告，载明：“你我与（于）2013年8月11日签订的房地产买卖中介合同，合同中约定双方于2013年9月10日前备齐材料并办理银行贷款和交件。因你的个人原因未能按照合同的约定履行，已对我造成重大损失。期间我积极主动配合你排除种种履约障碍，屡次给予你宽限期你总是不能如约履行。居间方见证我的种种配合行为。2013年9月29日双方又提出对合同的不确定条款和履约细节进行补充协议，在利众房地产仙龙湾店无法达成意见一致，你遗憾的失去双方履约的能力和机会。综上，无论基于事实和法律，我均有合同解除权，现我决定终止2013年8月11日所签订的房地产买卖中介合同，以避免我更大的损失。同时保留主张因你的原因导致合同不能履行而造成我损失的相关权利”。
10月14日，李学杰对刘艳蓉进行了回函。回函载明：“对你的来函内容，我不能认可。自2013年8月11日房地产买卖中介合同签订后，我积极履行合同，2013年9月10日我携带开好的本票去办理交件手续，却因信贷记录错误，造成不能确认可以贷款，当日双方未能办理交件手续。9月13日，经我争取，征信中心对信贷记录错误已做纠正，明确我可以贷款，你仍不同意交件。之后，我再联系你，你以家中父亲去世为由暂缓，我也表示理解。9月29日见面协商时，你单方提出要求我在10月30日前支付全款，我无法保证银行放款时间，最终未能协商一致。之后，我收到你以我违约为由终止合同。现书面回函明确我的意见，我不存在违约行为，合同应当继续履行。请在接函后立即与我联系，办理交件及首付款交接手续”。
其后，双方未继续履行合同，李学杰遂于2013年10月30日向本院提起诉讼，要求处理。刘艳蓉、张心叶、张酮亦提起反诉。
（二）2013年8月9日，李学杰在中国人民银行征信中心查询其个人信用，获得的个人信用报告显示，其信用卡发生过逾期的贷记卡账户明细如下：1.2007年10月26日广发银行南京分行发放的贷记卡（人民币账户）。截至2013年7月，信用额度28000，已使用额度275。最近5年内有2个月处于逾期状态，没有发生90天以上逾期。2.2007年11月11日交通银行发放的贷记卡（人民币账户），2011年5月销户。最近5年内有11个月处于逾期状态，其中5个月逾期超过90天。该信用报告同时载明“逾期记录可能影响对您的信用评价”。由于上述逾期情况，李学杰于2013年9月9日、12日申请贷款时未获通过。经李学杰与交通银行核实，该行太平洋信用卡中心客户服务部出具证明一份，载明：该客户账户2010年6月13日至2011年1月13日人民币账单逾期，仅因银行挂失补卡费用导致拖欠。其后，李学杰于2013年9月13日再度在中国人民银行征信中心查询其个人信用，获得个人信用报告显示其没有发生90天以上逾期，即个人信用无碍，可以申请办理银行贷款。
（三）2013年9月5日，李学杰自招商银行开具收款人为刘艳蓉的93万元本票一张。10月29日，李学杰以“没购房成功”为由，申请退回了本票93万元款项。
（四）2013年7月25日，刘艳蓉经南京某某置业顾问有限公司居间与案外人林某某签订房地产买卖中介合同一份，合同约定：1.林某某将其所有的某某花园某某园XX幢X号房屋出售给刘艳蓉，净得价470万元。2.刘艳蓉于2013年7月25日前支付定金2万元，8月5日前支付房款60万元，9月15日前再支付407万元，尾款1万元，在房屋交付时支付。3.刘艳蓉逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之三支付违约金。合同签订当日，刘艳蓉支付定金2万元。
2013年9月30日，由张酮与林某某经南京美晟土地房地产评估咨询有限公司的居间签订南京市存量房买卖合同一份。合同约定：1.林某某将其所有的某某花园某某园XX幢X号房屋出售给张酮，房屋总价316万元，其中含定金2万元，尾款1万元。2.房款于合同签订当日以现金方式全款付清。张酮逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之三支付违约金。逾期支付房价款超过30天且所欠应付到期房价款超过1万元的，林某某有权解除合同等。同日，张酮开具313万元交通银行本票交付给了林某某。10月8日，上述房屋登记到了张酮名下。10月9日张心叶银行账户交易60万元，10月28日刘艳蓉开具收款人为林某某的交通银行本票94万元并交付。
刘艳蓉、张心叶还提交了两份借条欲证明其损失，分别为2013年9月29日向刘艳蓉朋友王某借款205万元，月息2%；10月9日向张心叶妹妹张某某借款60万元，月息2%。
（五）刘艳蓉的父亲于2013年9月17日去世。张酮于2013年9月1预定了行程为2013年9月4日、10月30日的多伦多至上海往返机票，金额为7015元。2013年9月14日，张酮将其XXX室的份额赠与给张心叶，XXX室于9月23日登记至张心叶（99%份额）、刘艳蓉（1%份额）名下，截至2014年1月20日，该房屋未出售他人。
（六）庭审中，刘艳蓉提交了2013年9月11日、29日两份录音。其中9月11日其与李学杰的电话录音显示，李学杰称其购买涉案房屋实际为第二套房，刘艳蓉要求按二套房提高首付，且录音显示李学杰与刘艳蓉协商在签订存量房买卖合同时将房屋价格约定为160万元，刘艳蓉表示同意，但要求按160万元的40%即64万元支付首付款，同时要求一并支付房款差价95万元，李学杰表示同意。刘艳蓉还表示，其同时在购买其他房屋，已经签好合同，出售此房屋并办理过户手续才能购买，不尽快办理相关手续可能导致其违约。于是双方约定9月12日再次去办理交件、交付首付款手续。9月29日录音显示，刘艳蓉、张心叶两人要求李学杰明确在2013年10月30日银行贷款不能下款时先以现金补足，李学杰不予认可。
上述事实，有双方当事人的当庭陈述，李学杰提交的房地产买卖中介合同、收条、新购住房证明、招商银行本票、个人信用报告、解除函、回函，刘艳蓉方提交的某某花园某某园XX幢X号房屋所有权证、房地产买卖中介合同、南京市存量房交易合同、交通银行本票、银行交易明细清单、借条复印件、机票订单、XXX室房屋登记簿、房屋所有权证、赠与合同、录音光盘及文字摘要等证据证实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，双方当事人自愿签订的房屋买卖中介合同，不违背法律、法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同签订后，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
合同法第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
本案中，双方在房屋买卖中介合同中约定，李学杰应当于2013年9月10日前备齐各类材料以便办理银行贷款和交件，而至9月9日、9月12日双方前往办理交件手续时，李学杰购买房屋仍应为二套房未开具一套房证明，且其个人征信亦存在明显问题致贷款不能，应认定李学杰未能全面履行其合同义务，故而构成违约，但该违约行为属于迟延履行行为，不足以导致合同无法履行，至9月13日李学杰已备妥上述有效材料，双方应当继续履行合同。刘艳蓉方可在继续履行合同的同时向李学杰主张相应的违约责任，而其后双方就房款支付（主要为首付数额、银行贷款）未能达成一致意见，刘艳蓉方未经催告并给予合理期限，即发函直接解除合同，因双方未约定解除条件，该情形又不符合法定解除条件，该解除通知无效，双方合同未解除。2013年10月14日，李学杰回函要求继续履行后，双方仍应继续履行合同。同时李学杰应当给予刘艳蓉方合理的履行期限，现刘艳蓉方的XXX室至2014年1月20日尚未出售他人，李学杰无充分证据证实刘艳蓉方明确表示不履行合同，便于2013年10月30日提起诉讼，以刘艳蓉拒不履行合同为由要求返还定金并按合同约定支付违约金，彼时合同仍未解除，李学杰的该诉讼请求无事实和法律依据，不应支持。但在庭审过程中，双方当事人均认可解除合同，李学杰认为因刘艳蓉方未回应其回函，合同应于2013年9月29日解除，刘艳蓉方认为合同实际应当在李学杰回函后仍未解决贷款问题才解除，本院认为，双方所认为的合同解除未经双方协商一致，亦不符合法律规定，本院不予采信，双方合同实际解除时间应为庭审中双方均认可解除时解除，对于该合同的解除，因双方在履行过程中，均有过错，且均未正确行使自己的权利，双方过错基本相当，应当各自承担相应的过错责任。关于刘艳蓉方主张的利息及违约金损失，因其提供的证据不足以认定其实际支付了相应利息和违约金损失，且李学杰原本仅迟延履行3天，本院不予支持；刘艳蓉方主张的张酮的机票损失，因张酮实际另购房屋亦需回国，本足以认定其因此产生损失，故本院不予支持。双方在庭审中一致认可解除合同，应视为协议解除，李学杰要求支付违约金无法律依据，但刘艳蓉方应当将其收取的定金返还李学杰。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、张心叶、刘艳蓉、张酮于本判决生效之日起十日内返还李学杰定金3万元及利息（自2013年8月11日起至本判决确定的履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。
二、驳回李学杰的其他诉讼请求；
三、驳回张心叶、刘艳蓉、张酮的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息
本诉案件受理费5575元，由李学杰负担5025元，由张心叶、刘艳蓉、张酮负担550元；反诉案件受理费1962元，由张心叶、刘艳蓉、张酮负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 丁 旦
人民陪审员 管信平
人民陪审员 侯裕芳
二〇一五年二月十一日
书 记 员 吴绮珩