上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第3907号
原告（反诉被告）心赢销（上海）贸易有限公司。
法定代表人洪志勇。
委托代理人楼理灿。
委托代理人陈晓忠。
被告（反诉原告）上海咖文实业有限公司。
法定代表人王三美。
委托代理人占金国。
委托代理人徐军，上海汇创律师事务所律师。
第三人劲霸心赢销服装（上海）有限公司。
第三人林德众。
委托代理人林相弟。
原告心羸销（上海）贸易有限公司诉被告上海咖文实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月27日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员徐冬梅独任审判。后因工作变动，本案转由代理审判员林青独任审判。审理中，被告提出反诉，本院依法予以受理。本案于2014年12月3日公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴媛、陈晓忠，被告委托代理人占金国、徐军到庭参加诉讼。审理中，根据原告申请，本院依法追加劲霸心赢销服装（上海）有限公司为本案第三人。本案于2015年6月9日第二次公开开庭进行了审理。原告委托代理人楼理灿，被告委托代理人徐军到庭参加诉讼，第三人劲霸心赢销服装（上海）有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。为进一步查明案件事实，根据原告申请，本院依法追加林德众为本案第三人。因案情复杂，本案依法组成合议庭进行审理。本案于2015年9月21日第三次公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈晓忠，被告委托代理人徐军、第三人林德众委托代理人林相弟到庭参加诉讼，第三人劲霸心赢销服装（上海）有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告心赢销（上海）贸易有限公司诉称：原告的母公司心赢销服装（上海）有限公司（后更名为第三人劲霸心赢销服装（上海）有限公司）与被告双方于2009年6月4日签订《商铺租赁合同》和《补充协议》，租赁合同约定：被告将位于上海市青浦区某路某号商铺出租给心赢销服装（上海）有限公司，租赁期限自2009年7月1日起至2014年6月30日止。根据租赁合同约定，心赢销服装（上海）有限公司向被告支付了保证金人民币108，333元。《补充协议》更进一步明确了被告须于租赁合同终止当日被告退还心赢销服装（上海）有限公司两个月的房租保证金108，333元。2011年6月心赢销服装（上海）有限公司与原告、被告双方签署了《协议书》，约定被告同意心赢销服装（上海）有限公司将其在租赁合同中的所有权利和义务转让给原告享有和承担，且自2011年7月1日起，房租由原告向被告支付。同时约定了心赢销服装（上海）有限公司按照租赁合同向被告支付的保证金108，333元整到期后由被告向原告退还。租赁合同在租赁期限内一直履行正常，2014年6月30日租赁合同到期终止，原、被告双方协商不再续约。原告多次找被告协商，要求被告退还保证金108，333元，但被告拒绝将房屋保证金退还原告。原告经多次催讨无果，故诉至法院，请求判令：1、被告退还房屋保证金108，333元；2、被告支付原告逾期还款利息损失（以108，333元为基数，按中国人民银行同期银行贷款利率计付，从2014年6月30日计算至判决生效之日止）。
被告上海咖文实业有限公司辩称：不同意原告诉请。原、被告之间确实存在租赁关系，但在租赁合同约定的期限到期后，原告未按约履行交房义务，被告有权也同意在交房后扣除相应费用包括应交未交房期间占用房屋的租金、违约金后退还保证金。且退还保证金的前提是租赁期满原告交还房屋，被告才将保证金退还原告，是双务履行合同义务，不是单向的。交房在先，退款在后。鉴于原告租期届满后仍然继续占用系争房屋，且租金不付，被告提起反诉，反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告之间签订的《商铺租赁合同》及补充协议、三方协议；2、判令反诉被告腾退位于上海市青浦区某路某号房屋；3、判令反诉被告支付房屋使用费656，906.80元（以月租金59，718.80元为标准，自2014年7月1日计算至2015年5月31日止，计算11个月）；4、判令反诉被告承担逾期违约金216，779.20元（以应付房屋使用费656，906.80元为基数，按日千分之一计算，自2014年7月1日计算至2015年5月31日止）。
反诉被告心赢销（上海）贸易有限公司对反诉原告上海咖文实业有限公司反诉辩称：反诉原告与反诉被告之间租赁合同于2014年6月30日终止，合同到期自然终止。，所以不存在解除合同的问题。反诉被告不同意腾退房屋，从2014年7月1日至今系争房屋由反诉被告占有使用，但反诉原告无权要求反诉被告腾退。反诉原告无权向我们收取使用费及主张违约金，反诉被告均不同意支付。
第三人劲霸心赢销服装（上海）有限公司未作答辩。
第三人林德众述称：对于原告诉讼请求，第三人没有意见。对于反诉原告的诉讼请求，第三人认为，案外人林相弟与反诉原告之间签订的租赁合同已经于2014年6月30日到期，该合同已经自然终止，也未续签。合同到期之后，反诉被告直接找第三人签订的租赁合同。其他诉讼请求与第三人无关。
经开庭审理查明：心赢销服装（上海）有限公司系原告的母公司，2013年8月7日，更名为劲霸心赢销服装（上海）有限公司即本案第三人。2009年6月4日第三人劲霸心赢销服装（上海）有限公司与被告双方签订商铺租赁合同和补充协议，租赁合同约定：被告将位于上海市青浦区某路某号商铺出租给心赢销服装（上海）有限公司，商铺建筑面积140平方米，租赁期限自2009年7月1日起至2014年6月30日止，共60个月。第一至第三年年租金65万元，第四年年租金682，500元，第五年月租金为59，718，80元，计年租金716，625元。租赁期满，被告有权收回出租商铺，第三人劲霸心赢销服装（上海）有限公司应如期交还。第三人劲霸心赢销服装（上海）有限公司如要求续租，则必须在租赁期满90日之前书面通知被告，经被告同意后，重新签订租赁合同，商议租金标准。如有第三人劲霸心赢销服装（上海）有限公司逾期，每逾期一天，则第三人劲霸心赢销服装（上海）有限公司须按年租金5‰支付滞纳金。补充协议约定，合同终止当日被告退还第三人劲霸心赢销服装（上海）有限公司两个月的房租押金人民币108，333元。2009年6月22日，第三人劲霸心赢销服装（上海）有限公司将上述押金交付给了被告。2011年7月左右，原告与被告及第三人劲霸心赢销服装（上海）有限公司签订三方协议书一份，约定，第三人劲霸心赢销服装（上海）有限公司与被告所签订的商铺租赁合同中所有的权利义务全部转让给原告，第三人劲霸心赢销服装（上海）有限公司按照房屋租赁合同向被告支付的保证金（即押金）108，333元，第三人劲霸心赢销服装（上海）有限公司同意在房屋租赁合同到期后由被告向原告退还。上述合同及协议签订后，原告已经按照约定支付租金至2014年6月30日即租期届满之日，但保证金被告未退还。
再查明，2014年2月14日，原告与第三人林德众签订房屋租赁合同一份，约定由第三人林德众将系争房屋租赁给原告，租期从2014年7月1日至2019年6月30日。该合同约定的租金原告已经开始向第三人林德众支付。
另查明，系争房屋自2004年12月2日起至今登记在上海青物实业有限公司名下。
以上查明的事实，有原、被告及第三人陈述，商铺租赁合同、补充协议、押金收据、三方协议书、房屋产权证、房屋租赁合同、收据及付款回单等证据为证，并经当庭出证质证，本院予以确认。
审理中，被告称系争房屋系其从案外人林相弟处租赁而来，租期从2009年7月1日至2014年6月30日，并约定租期届满被告有义务向案外人林相弟返还房屋、进行结算。案外人林相弟是第三人林德众的弟弟。2014年5月被告曾向原告寄送告知书一份，通知原告合同到期不再续租、请原告交还房屋，被告将自用房屋。为此，被告提供了其与案外人林相弟所签商铺租赁合同及顺丰快递单一份。原告对上述证据不予认可。第三人林德众对于合同真实性无异议，但认为双方之间合同到期后所有费用已经结清，不需再结算，因系争房屋现已经租赁给了原告，对于系争房屋也不存在由被告收回及与第三人林德众交接的问题。属于被告的押金35，000元系被告不来领取，第三人林德众愿意随时退还给被告。第三人林德众也认可其与案外人林相弟之间为亲兄弟关系，实际出租权利人是第三人林德众。原告认为，系争房屋则是由第三人林德众从案外人上海某实业有限公司承租而来，且案外人上海某实业有限公司同意转租。为此，原告提供了房屋租赁协议书及证明等证据予以证明。第三人林德众认可原告所述。至于水电费用，原告认为其一直支付，被告也认可其未代原告支付过。如果房屋有损坏或除水电外的其他费用，被告将保留诉讼权利在本案中暂不主张。
根据庭审确认的事实，本院认为：本案中，原、被告及第三人劲霸心赢销服装（上海）有限公司签订的商铺租赁合同、补充协议、三方协议书均系当事人真实意思表示，且未违反相关法律规定，系有效合同，双方均应按约履行。上述合同及协议签订后，被告向第三人劲霸心赢销服装（上海）有限公司及原告交付了系争房屋，第三人劲霸心赢销服装（上海）有限公司及原告向被告支付了对价租金，约定的租期已经届满，也未续签。故对于上述合同及协议应认定为租期届满终止。合同及协议终止后，有关水电费用被告并未代原告垫付，至于是否存在房屋损坏或其他费用，被告表示保留诉讼权利在本案中暂不主张。原告主张被告退还房屋保证金，有相应的依据，也符合双方约定，故本院予以支持。原告要求被告支付逾期还款利息损失，依法有据，本院一并予以支持。被告主张租期届满后原告腾退系争房屋并交付被告问题，因原、被告及第三人劲霸心赢销服装（上海）有限公司签订的商铺租赁合同、补充协议、三方协议书约定的租期届满时间与被告与案外人林相弟所签商铺租赁合同到期时间均为同一天即2014年6月30日，上述协议及合同均未续签，而是由实际出租权利人第三人林德众与原告另行签订系争房屋租赁合同。第三人林德众认为因系争房屋现已经租赁给了原告，对于系争房屋不存在由被告收回及与第三人林德众交接的问题。故就系争房屋交付而言，应视为原告已经与实际出租权利人第三人林德众进行了系争房屋交接。根据查明的事实，被告主张原告腾退系争房屋，依据不足，本院不予支持。关于被告主张房屋使用费及逾期违约金的诉讼请求，合同及协议期限届满后，被告未续签合同，其主张房屋使用费及逾期违约金缺乏相应的依据，且原告已经依据与第三人林德众之间的合同交付了相应的租金，故本院对被告主张房屋使用费及逾期违约金的诉讼请求均不支持。第三人劲霸心赢销服装（上海）有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海咖文实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）心赢销（上海）贸易有限公司保证金人民币108，333元；
二、被告（反诉原告）上海咖文实业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告（反诉被告）心赢销（上海）贸易有限公司逾期还款利息损失（以人民币108，333元为基数，按中国人民银行同期银行贷款利率计付，从2014年6月30日计算至判决生效之日止）；
三、驳回被告（反诉原告）上海咖文实业有限公司的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币2，466.60元，反诉费人民币6，348.40元，两项诉讼费用合计人民币8，815元，由被告（反诉原告）上海咖文实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 高金登
代理审判员 林 青
人民陪审员 宋治山
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 王 菲
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。