浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙甬民二终字第602号
上诉人（原审原告）：奉化市公路运输有限公司。
法定代表人：王志忠。
委托代理人：吕晖。
被上诉人（原审被告）：奉化市龙一汽车销售有限公司。
法定代表人：孙基龙。
委托代理人：王盛。
委托代理人：黄明。
上诉人奉化市公路运输有限公司因与被上诉人奉化市龙一汽车销售有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不�浙江省奉化市人民法院于2013年8月12日作出的（2012）甬奉民三初字第613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月9日受理后，依法组成合议庭，于2013年9月25日公开开庭审理了本案。上诉人奉化市公路运输有限公司的委托代理人吕晖、被上诉人奉化市龙一汽车销售有限公司的法定代表人孙基龙、委托代理人王盛、黄明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2006年2月28日，原告奉化市公路运输有限公司与被告奉化市龙一汽车销售有限公司就南站整体租赁给被告承包事宜签订《南站（龙潭路69号）租赁承包协议书》一份。协议约定：租赁范围为奉化市龙潭路69号内的所有建筑物、街屋、场地及附属设施；租赁时间15年，即从2006年3月10日起至2021年3月9日止；租费为308000元／年，合同前五年租金保持不变，从第6年至第10年，租金在原租金基础上上浮8-15%，上浮率待定，从第11年至第15年的租金在第5-10年基础上的上浮数另定；第一年的租金在2006年2月付清，以后每年租金在每年3月15日前付清，被告不按时交纳租金，作自动放弃租赁承包权、原告作收回租赁承包权处理；经原告同意，被告可以拆除场地内的棚屋及其它附属设施，合同到期后，被告应恢复原状，不能恢复的按其原来设施的价格进行赔偿。合同签订后，被告入场经营，并对部分建筑物进行改造。2008年1月8日，原、被告签订《南站（龙潭路69号）租赁承包意向补充协议》一份。协议约定：原租赁协议范围不变，补充协议的租赁范围指新改建部分的建筑范围；在主租赁协议基础上租赁期限延长20年；按市政府要求，被告负责改建部分建筑物的建设，原告配合被告做好改建工程所需的手续；改建费用及改建期间的水、电等费用均由被告承担，被告享受租赁期限内�收益权，租赁期限到期后建筑物归原告所有，原告应将建筑物的造价按国家标准折旧后的剩余部分补偿给被告；主租赁协议的租赁费上浮办法不变，延长期限租赁费另定。2011年4月18日，原、被告签订《南站租赁补充协议》一份。协议约定：原告同意被告拆除承租场地东北角部分房屋（占地面积495平方米，建筑面积731平方米）、修理车间（702平方米）用地改造；被告整体承租年限按原协议确定的15年（即从2006年3月10日至2021年3月9日）执行，协议到期后，被告按原协议约定恢复场地原状，不能恢复的按建筑物的基础造价赔偿给原告；双方原订立的《南站（龙潭路69号）租赁承包意向补充协议》在2011年6月底须转为正式补充协议签订。
2008年1月12日，被告与奉化市元业担保有限公司签订《南站（龙潭路39号）租赁承包转让协议》一份。协议约定：被告租赁和开发的南站（�潭路39号）内的承包协议和附加协议书的全部内容转让给奉化市元业担保有限公司；被告尚欠原告的1500000元由奉化市元业担保有限公司支付；奉化市元业担保有限公司开发的临街二间店面和一套住宅房无偿提供给被告使用；被告与原告订立的南站（龙潭路39号）2006年租赁承包协议和2007年的附加协议发生的全部租赁费用由奉化市元业担保有限公司支付；被告同时享受南站（龙潭路39号）开发的15%股份和每年150000元转让费。
原、被告按2008年1月8日的意向补充协议，由被告负责将原一层房屋改建为七层建筑物，该七层建筑物的改建由奉化市交通局于2008年6月17日以奉交（2008）24号《关于要求对南站地块实施改造的请示》文件，向奉化市政府请示：拟对南站地块实施分期改造，资金由原告奉化市公路运输有限公司自筹。2008年11月5日奉化市人民政府办公室奉办第287号的抄告单其中载述：市政府研究决定：同意对南站地块进行改造，新建综合大楼；该项目的实施，必须按规定程序办理相关报批手续。审理中，原告自认该七层建筑物无建设许可证、规划许可证等相关审批手续，改建所依据仅系前述奉化市交通局文件及奉化市人民政府办公室抄告单。
租赁的第6年即2011年起，2011年、2012年的租金，因原、被告就租金上浮率未达成一致，被告仍按照以前5年的租金标准即308000元／年支付，2013年3月15日起的租金尚未支付。
原审原告奉化市公路运输有限公司于2012年7月30日诉至原审法院，请求判令：原审被告停止侵害（停止私下出售建筑物）；原审被告补缴2011年、2012年租金合计92400元；原审原、被告解除《南站（龙潭路69号）租赁承包协议书》。原审审理中，原审原告变更解除《南站（龙潭路69号）租赁承包协议书》的诉讼请求为解除《南站（龙潭路69号）租赁承包协议书》、《南站（龙潭路69号）租赁承包意向补充协议》、《南站租赁补充协议》，增加诉讼请求：如果解除协议，要求原审被告腾空租赁场地；原审被告支付2013年3月15日起至判决确定的履行日止按年租金308000元上浮15%计算的房屋占有使用费。
原审法院认为：涉案的七层建筑物未经建设规划部门批准，不受法律保护。故原告要求被告停止侵害（即停止私下出售建筑物）的诉讼请求，不予支持。被告在两次庭审中陈述其与奉化市元业担保有限公司签订协议后“前几年的租金以其名义支付、最后一年由奉化市元业担保有限公司通过网银支付”、“2008年租金由第三方给其后由其支付给原告，其他忘记了”，原告陈述租金由被告支付，故认定被告与奉化市元业担保有限公司签订《南站（龙潭路39号）租赁承包转让协议》系转租而非权利义务的转让。原告主张2012年上半年才知晓被告与奉化市元业担保有限公司的转租关系，但被告将涉案场地、建筑物转租给第三方的时间为2008年，其中七层建筑物的部分由合同双方以外的第三方在2010年、2011年起以“租赁”等形式实际占有、使用，对被告的转租行为原告在2012年前是应当知道的，故原告的该主张与常理不符，难以采信。被告未支付2011年、2012年上浮部分的租金，系因原被告就上浮率未协商一致，故不属无正当理由未支付或者迟延支付租金。涉案的七层建筑物未经审批，将建议由有关行政部门予以处理。因此，原告以被告未经原告同意转租、无不当理由未支付租金、将建筑物分割私下转让第三方为由要求解除其与被告间的《南站（龙潭路69号）租赁承包协议书》、《南站（龙潭路69号）租赁承包意向补充协议》、《南站租赁补充协议》及要求被告腾空租赁场地的诉讼请�，于法无据，难以支持。因原、被告就协议约定的租金上浮率未能达成一致，酌定上浮率为11.5%，确定被告2011年、2012年应补交的租金为共计70840元，2013年的租金标准为343420元／年。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第二百一十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，作出如下判决：一、被告奉化市龙一汽车销售有限公司应于判决生效后十五日内支付原告奉化市公路运输有限公司2011年、2012年上浮部分的租金共计70840元、支付2013年3月15日起至判决确定的履行日止按年343420元计算的租金；二、驳回原告奉化市公路运输有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和�民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2110元，由原告奉化市公路运输有限公司负担539元，被告奉化市龙一汽车销售有限公司负担1571元。
宣判后，原审原告奉化市公路运输有限公司不服，向本院提起上诉，称：本案的建筑物系主管部门批准建设，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原审法院在处理本案时适用法律不当。被上诉人从未将转租之事告知上诉人，原审判决认为上诉人对被上诉人的转租行为在2012年前应当知道，此说纯属臆断，退一步讲，也不妨碍上诉人主张权利。被上诉人自2011年起未按照合同约定协商上浮率，一厢情愿地维持原有租金标准，属合同违约。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人奉化市龙一汽车销售有限公司答辩称：原审判决适用法律正确，诉争的七层建筑在一审辩论终结前未取得建设工程规划许可证，属于违章建筑，不受法律保护。上诉人对被上诉人与奉化市元业担保有限公司间的租赁承包转让协议证据无异议，表明上诉人在2008年签约当时就知道该事实，且奉化市元业担保有限公司早在2011年就以其名义向上诉人支付租金。被上诉人与上诉人间因对租金上浮率未协商一致，故不属无正当理由未支付或者延迟支付租金，所以被上诉人未违约。
双方当事人在二审期间均未提供新的证据。
经审查，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：双方当事人签订的租赁协议中涉及改建的七层建筑物因未取得建设工程规划许可证，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，对该部分约定的内容应认定为无效，但其他约定的�容未违反法律、法规规定，双方均应按约履行。被上诉人在合同履行过程中，于2008年1月将诉争的租赁物转租给奉化市元业担保有限公司，此后，其他第三人也以租赁的形式实际占有、使用租赁物，上诉人在二审中也陈述其他承租户的牌子是2011年挂上去的，因此，上诉人知道或应当知道被上诉人转租后，未在六个月内提出异议，原审法院据此根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，对上诉人要求解除合同的诉请不予支持，并无不当。因双方当事人自2011年起未按照合同约定协商租金上浮率，被上诉人仍按原标准支付租金，并不违约，原审判决酌定的上浮率，符合双方合同约定。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法�第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2110元，由上诉人奉化市公路运输有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
审 判 员 钟康树
审 判 员 朱亚君
二〇一三年九月二十九日
代书记员 陆 琼