广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1674号
上诉人（原审被告）：李亚兰，女，1967年2月26日出生，汉族。
委托代理人：黄钊，广东启源律师事务所律师。
委托代理人：郑田玉，广东启源律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告）：广州泰康城广场物业管理有限公司，住所地。
法定代表人佀维，该公司董事长。
委托代理人：陈耀宗，该公司职员。
委托代理人：刘曲梅，广东厚载律师事务所律师。
上诉人李亚兰因物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1891号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2004年6月11日，梁华青签署《泰康城广场业主公约》，其中写明：为加强泰康城广场的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，制订本公约，全体业主和物业使用人均须自觉遵守；本物业委托物业管理公司负责房屋、设备、设施、车辆、环境、治安、消防、绿化等管理，全体业主和物业使用人应遵守物业管理公司制定的各项规章制度，积极配合物业管理公司对物业的各项管理工作；按照国家规定，按时交纳专项维修资金以及按规定分摊的费用；按广州市物价局收费标准商场15元／平方米、公摊水电费10元／平方米、合计25元／平方米、按时交纳物业管理服务费、电费、水费等费用，任何业主和物业使用人如果未能于应付的款项计期日起15天内支付其应付的款项，则管理者有权采取下列措施并收取附加费用：1.收取未缴付的款项自应付之日起至支付日的利息，按每月1.5%计算；3.管理者有权对欠款用户进行法律起诉或做出其它追讨行动、停止该单元之供电、供水和限制该欠款或违约之业主和物业使用人使用大厦电梯及其服务、设备、公用设施、直至该欠款用户清偿全部欠款、利息及手续费为止，而重新接驳供应之费用或追讨所支出费用一概由该用户负责；管理公司为广州泰康城广场物业管理有限公司（以下简称为“泰康城物业公司”）。
2009年3月26日，李亚兰向泰康城物业公司出具《承诺函》，写明：本人是梁华青的妻子，我丈夫在泰康广场的物业因之前种种原因拖欠贵司的管理费，在此深表歉意。现我同意将泰康城广场11楼全层租金收入抵偿欠贵司的管理费并由贵司代收，直到抵偿完毕为止。此后，双方曾于2013年3、4月份期间，由于李亚兰出售涉案的10楼物业，泰康城物业公司曾向李亚兰进行追讨并在物业门口张贴追缴的通知。对于具体时间，李亚兰称是在2013年4月26日，泰康城物业公司称具体时间记不清，但应该是这个时间。
2013年4月15日，李亚兰向泰康城物业公司发出《关于尽快配合新买家交楼的函》，称“如贵司认为泰康城广场10楼的物业在我过户给新买家以前还欠贵司高达百万元的物业管理费则应向我方出具详细的对账清单，在双方对清对账单所列的物管费数额且确认的情况下，我愿一力承担，与新买家无关。”等等。
就涉案的泰康城广场十楼物业实际欠付费用，泰康城物业公司制作了《泰康城广场十楼欠费明细表》，其中列明：欠费单元共五个，分别为1024单元，管理费欠费合计89591.82元；1027单元，面积67.62平方米，管理费欠费合计47334元；1031单元，管理费欠费合计191748.0833元；1032单元，管理费欠费合计73206.5元；1034单元，管理费欠费合计107648元。其中1027单元从2011年8月至2013年5月期间临时出租，租金为3500元／月，共收租金77000元，其中管理费合计37191元，租金余额39809元；1024单元从2011年10月至2012年5月、2012年8月18日至2013年5月17日临时出租，收取租金扣除管理费后的余额为42380.5元。此外，该明细表中还列明李亚兰欠付物业管理费的滞纳金金额以及梁华青在2008年1月以前的剩余欠费466187.78元。李亚兰对于该表中的管理费本金没有异议，但其认为已有部分抵扣完毕，而且双方并未明确约定违约金的支付标准，泰康城物业公司主张的违约金标准过高，至于2008年1月前的结算金额应为164072.73元。
另查明，1999年6月10日，梁华青（李亚兰丈夫、已故、乙方）与广州市泰康城广场房地产发展有限公司（甲方）签订编号为市管契字第003098号的《房地产预售契约》，约定甲方将坐落在广州市泰康路泰康城广场十一楼全层的房地产出售给乙方，甲乙双方议定的上述房地产成交价为1380万元，乙方应于1999年7月10日前一次付清给甲方；甲方应于1999年7月10日将上述房地产建成并正式交付给乙方等。次年4月25日，该合同在广州市房地产交易所办理了监证手续。
2008年4月10日，泰康城物业公司（承租人、乙方）与梁华青（甲方、出租人）签订《补充合同》，约定：甲方同意将广州市越秀区泰康路111号泰康城广场十一楼1102室出租给乙方作办公用途使用，租期为8年，从2008年4月1日至2016年3月31日，租赁面积为151平方米；起租日期为2008年4月1日，每月租金20元／平方米，每月租金3020元；甲方收取的每月20元／平方米的租金为纯租金收入，如果发生其它税费均由乙方承担；另由于甲方尚拖欠乙方在本楼宇十楼等管理费及电费，并与乙方达成了收缴管理协议，如甲方不能按“协议”履约，乙方有权将十一楼除本协议承租外的其余整层租金纳入甲方所欠乙方之管理费，直至乙方在十楼的实际债权全部实现等。该协议末尾处有手写“十一楼会所承租方：石韫金”字样。对此，泰康城物业公司称由于该部分的物业不具备使用的条件，所以没有实际使用，该合同没有实际履行。
2008年4月15日，梁华青（出租人、甲方）与石韫金（承租人、乙方）签订编号为20080410的《补充合同》，约定：甲方同意将广州市越秀区泰康路111号泰康城广场十一楼出租给乙方作经营会所用途使用；租期为拾年，从2008年4月10日至2018年4月9日。其中2008年4月10日至2009年4月9日为免租期，租赁面积为1000平方米；起租日为2009年4月10日，2009年4月10日至2010年4月9日每月租金为25元／平方米，从2010年4月10日起每年月租金在上一年月租金的基础上递增5%；双方签订场所交接记录，甲方将场地移交给乙方之日起，乙方直接向物业管理公司缴交物业管理费及水、电周转金，具体标准由乙方与大厦物业管理公司商定等。对此，李亚兰于原审庭审中提交了梁华青与石韫金就租赁十一楼场地的《补充合同》一份，该合同除无签署日期外，合同约定的租金起付日期为2008年11月10日，免租期为2007年11月10日至2008年11月9日。其余合同内容与泰康城物业公司提交的编号为20080410的《补充合同》内容一致。
2008年10月29日，石韫金（乙方）与泰康城物业公司（甲方）签订《物业管理服务协议》，约定：根据甲方与业主（梁华青）达成的协议，十楼、十一楼业主所欠物业管理公司（甲方）管理费、专项维修基金及其他各种费用由乙方在其租金中扣除，缴交甲方，甲方出具收缴证明给乙方，直至甲方在十楼、十一楼的债务全部结清，以后的上述费用由乙方负责缴交；甲方对十一楼物业实施包干管理，管理费及公摊水电费按使用建筑面积为25元／平方米收取，由于乙方在游泳池做了投入，暂按第一年管理费8元／平方米（不含公摊）、第二年管理费9元／平方米（不含公摊）、第三年管理费10元／平方米（不含公摊），以后按标准正常收取，乙方按月按时（每月5日前）缴交管理费及相关费，逾期则按每日1%计取滞纳金；甲方免除乙方三个月管理费为装修期，以进场装修之日的第四个月起开始收取管理费，乙方在装修前应提供装修方案交物业公司工程部备案，在装修期如造成渗漏、阻塞等问题均由乙方负责处理，处理不当造成损失的由乙方承担等。
再查明，2013年3月6日，广东省广州市海珠公证处出具编号为（2013）粤广海珠第3100号的《公证书》，写明：申请人李亚兰因继承梁华青的遗产，于2013年3月1日向本处申请办理继承权公证，并提供了有关证明材料；被继承人梁华青于2008年6月12日死亡，申请人李亚兰向本处申请继承梁华青遗留的财产为坐落在广州市越秀区泰康路111号10楼1032房屋，该房屋是以梁华青的名义登记的，依法为梁华青与其配偶李亚兰的夫妻共同财产，各占二分之一；梁华青的配偶是李亚兰，梁华青与配偶李亚兰共有五名子女为梁家明、梁晓玲、梁燕玲、梁彩霞、梁家振，梁华青的父亲是梁进梅，母亲是潘玉琼；申请人确认梁华青生前对上述遗产没有订立遗嘱或与他人签订遗赠抚养协议，截至本公证书出具之日亦未有他人向本人提出异议；梁家明、梁晓玲、梁燕玲、梁彩霞、梁家振、梁进梅、潘玉琼表示放弃对梁华青的上述遗产的继承权，李亚兰要求继承梁华青的上述遗产，即继承后，李亚兰占上述财产的全部份额。
2013年4月2日，李亚兰（甲方、卖方）与案外人邝蔚涛（乙方、买方）签订《存量房买卖合同》，约定：房地产地址为越秀区泰康路111号10楼1027，建筑面积67.6161平方米，房屋使用性质为办公；该房地产按整套出售并计价，总金额507150元，签订本合同时，乙方按照一次性付款方式按期付款，乙方应于2013年4月12日前向甲方支付等。
泰康城物业公司于2013年7月9日向原审法院提起诉讼，请求：李亚兰向泰康城物业公司支付广州市越秀区泰康路111号10楼1027房自2009年4月1日至2011年7月31日的管理费47334元（面积75.34平方米，按每平方米25元的标准计付）及滞纳金10295.45元（以同期应付未付的管理费为基数，自2009年4月1日起计，按照每月1.5%计）。
李亚兰为证明涉案的十一楼部分场地曾出租给广州市恒高装饰设计有限公司（以下简称为“恒高公司”），向原审法院提交了梁华青与恒高公司于2008年5月30日签订的《房屋租赁合同》，其中约定的租用场地为泰康城广场十一楼部分场地、建筑面积230平方米，租期为五年，自2008年6月1日至2013年5月31日至，每月租金35元／平方米，自2009年6月1日起，每年的月租金在上一年月租金的基础上递增5%；租赁期间，在租赁场地内因乙方经营和业务所产生的水、电费用，由乙方自行承担，乙方应当按月按时向物业管理公司交纳水、电费等。
李亚兰为证明涉案的物业按18元／平方米的标准计收物业管理费，向原审法院提交了《泰康城广场十楼管理费及公摊水电费（从2005年4月起计至12月未租售房）13套计1402.5352平方米》、计费时段为2005年4月份至12月份的水电管理费《发票联》以及广州市锡华实业发展有限公司2006年账册节选。对于上述证据，泰康城物业公司认为对于证据的真实性无异议，但由于该材料反映的是2005年期间的管理费，与本案无关，在2008年开始泰康城物业公司按照25元每月每平方米的标准收取管理费。
原审法院认为：一、物业服务关系及欠付费用问题。根据梁华青于2004年6月11日签署的《泰康城广场业主公约》的约定，涉案房屋所在的泰康城广场由泰康城物业公司提供物业服务。泰康城物业公司、李亚兰双方之间存在事实上的物业管理服务关系，根据权利义务对等原则，梁华青应向泰康城物业公司支付其提供物业服务期间的物业管理费用。由于梁华青于2008年6月12日死亡，李亚兰作为其法定继承人之一，继承了梁华青遗留的包括涉案房屋在内的房屋，李亚兰应在其继承范围内对梁华青生前欠付的债务承担清偿责任。2009年3月26日，李亚兰亦向泰康城物业公司作出《承诺函》认可其欠付管理费并同意以11楼收取的管理费用抵偿。现泰康城物业公司、李亚兰双方对于涉案的1027号房屋实际欠付的2009年4月1日至2011年7月31日期间的管理费47334元并无争议，故对泰康城物业公司诉请要求李亚兰支付该费用，合理合法，予以支持。至于李亚兰辩称涉案房屋所在的十楼物业按18元／平方米的标准计收物业管理费，证据不足，不予采信。
二、至于李亚兰辩称的十一楼物业租金抵销物业费问题。由于涉案的泰康城广场十一楼房屋由梁华青购得。根据梁华青与石韫金签订的《补充合同》以及石韫金与泰康城物业公司签订的《物业管理服务协议》约定，泰康城物业公司同意梁华青以其对石韫金可得租金收益用于抵销欠付泰康城物业公司十楼、十一楼的物业管理费用，并由泰康城物业公司直接向石韫金收取租金。根据梁华青于2008年4月10日与泰康城物业公司签订《补充合同》约定，该合同明确约定如因梁华青未按其与泰康城物业公司达成的收缴管理费协议的约定履行付款义务的，则泰康城物业公司有权将十一楼除该协议外的其余租金收入纳入梁华青欠付的管理费，直至十楼的债务清偿完毕为止。即该合同项下的租金收益并不能用于抵偿梁华青欠付的管理费。至于恒高公司承租的泰康城广场十一楼部分场地，现无证据表明泰康城物业公司、梁华青以及恒高公司同意以梁华青于该合同项下可得租金抵销欠付泰康城物业公司债务，故该部分租金不得用于抵销。至于泰康城物业公司称其与梁华青签订的《补充合同》以及梁华青与恒高公司签订的《房屋租赁合同》并未实际履行一节，因梁华青于该两份合同中的租金收益并非用于冲抵其欠付的物业管理费，故本案中不作调处。
梁华青与石韫金签订的《补充合同》并未明确约定该租金收益用于抵销的债务范围，而根据泰康城物业公司与石韫金签订的《物业管理服务协议》的约定，石韫金应付租金用于冲抵梁华青欠付的十楼、十一楼的债务，故对李亚兰辩称该租金收益仅用于冲抵十楼的债务，缺乏依据，不予采信。而泰康城物业公司作为债权人，其主张收取石韫金的租金首先用于冲抵李亚兰欠付的十一楼债务并无不当，而李亚兰辩称该租金收益首先用于冲抵十楼欠付的债务，缺乏依据，不予支持。现虽然泰康城物业公司确认其已依约收取了石韫金的租金，李亚兰于十一楼石韫金承租物业可得的租金明确具体，但由于泰康城物业公司与梁华青以及泰康城物业公司、李亚兰之间并未就十一楼实际欠付的物业管理费用进行过结算。比对泰康城物业公司、李亚兰提交的证据，泰康城物业公司主张李亚兰于十一楼物业可得租金收益不足以抵销其欠付的物业管理费，李亚兰虽予反驳，但未能提供证据证明。故泰康城物业公司、李亚兰双方应先行就十一楼的债权债务进行结算清理。本案中仅就十楼欠付的物业管理费用进行调处。
三、至于诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”泰康城物业公司要求李亚兰支付物业管理费用的诉请，属于普通债权请求权，其诉讼时效期间为二年。根据泰康城物业公司、李亚兰于庭审中出示的证据，李亚兰曾于2013年4月15日向泰康城物业公司发出《关于尽快配合新买家交楼的函》中曾明确就涉案房屋所在十楼物业欠付的物业管理费用在双方清对账单数额且确认的情况下，其愿意一力承担。李亚兰的行为属于对欠付债务的确认，构成诉讼时效中断的事由。泰康城物业公司于2013年7月9日向原审法院提起诉讼，没有超过诉讼期间。因此，李亚兰此项辩解意见，缺乏法律依据，不予采信。
四、至于泰康城物业公司主张的滞纳金问题。该滞纳金实为李亚兰逾期支付物业管理费的违约金。由于泰康城物业公司与李亚兰、梁华青并未约定支付管理费用的时间，参照泰康城物业公司与石韫金签订的《物业管理服务协议》的约定，物业管理费应于每月5日前支付，原审法院酌定李亚兰应于每月5日前支付物业管理费费用，逾期支付的应承担相应的违约责任。至于计付标准，虽然梁华青曾在《业主公约》中承诺逾期支付物业管理费的，同意按每月1.5%的标准计付。梁华青在去世前积极与泰康城物业公司协商解决拖欠的物业管理费问题。此后，由于梁华青因病死亡，李亚兰作为其继承人其对梁华青生前欠付费用的情况并不清楚，泰康城物业公司、李亚兰双方于本案诉讼前未就欠付费用进行过结算，故李亚兰未能及时清付欠付费用并非其恶意拖欠。因此，李亚兰主张泰康城物业公司要求支付的逾期付款违约金标准明显过高，原审法院依法酌情予以调整为按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付。
原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、第一百零六条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八十四条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《物业管理条例》第七条第一款第（一）项、第（五）项的规定，于2014年1月22日作出判决：一、李亚兰应自判决发生法律效力之日起十日内一次性向广州泰康城广场物业管理有限公司支付广州市越秀区泰康路111号1027房自2009年4月1日至2011年7月31日止的物业管理服务费共计47334元（按每月67.62平方米×25元／平方米的标准计付）及自2009年4月5日至实际清付之日逾期支付物业管理费的逾期付款违约金（以同期应付未付的物业管理费为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付。违约金总额不得超过47334元）；二、驳回广州泰康城广场物业管理有限公司的其他诉讼请求。诉讼费2073元（案件受理费1240元、保全费833元）由李亚兰负担。
判后，上诉人李亚兰不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院以李亚兰和泰康城物业公司未就泰康城广场十一楼的物管费进行结算清理为由将泰康城物业公司收取的泰康城广场十一楼租户石韫金的租金排除于抵扣泰康城广场十楼李亚兰名下物业所欠管理费之外的做法，对李亚兰显失公平。从2008年1月至本案一审开庭时即2013年11月李亚兰名下十楼、十一楼所发生的物业管理费共计1831901.13元。2008年6月至2013年10月，泰康城物业公司共代为收取了李亚兰名下十楼、十一楼物业的租金收益共1577827.5元，管理费和租金收益相抵顶后，李亚兰需向泰康城物业公司方补交物管费254073.63元。根据李亚兰的核算，十一楼从梁华青死亡当月即2008年6月份至2013年11月份，除掉租客石韫金在租赁期间应交给泰康城物业公司的物管费外，十一楼应为李亚兰所缴纳的物管费为1158300元，而十楼、十一楼从2008年6月至2013年10月的租金收益共1577827.5元，该租金收益减掉十一楼所欠物管费外还剩余419527.5元，应用于冲抵十楼的物管费。根据梁华青20**年4月10日与泰康城物业公司所签订的《补充合同》第九条的约定，“如梁华青未按其与泰康城物业公司达成的《收缴管理费协议》的约定履行付款义务的，则泰康城物业公司有权将十一楼除该《补充合同》外的其余整层租金纳入梁华青欠付泰康城物业公司的物管费中，直至泰康城物业公司在十楼的实际债权全部实现。”虽然泰康城物业公司在一审时单方声称该《补充合同》因所租赁的物业不具备使用条件，所以泰康城物业公司没有实际使用该部分的物业，但这并不等于说《补充合同》是无效的，也并不影响这份《补充合同》其他条款的效力，梁华青在该补充合同中清楚明确的与泰康城物业公司约定，用十一楼整层的租金冲抵十楼所欠物管费。而且李亚兰作为泰康城广场十楼、十一楼物业的继承人在2009年3月26日也出具过《承诺函》给泰康城物业公司，承诺用泰康城广场11楼全层的租金收入抵偿欠泰康城物业公司的物管费并由泰康城物业公司代收。也正是因为有了李亚兰的授权，泰康城物业公司才有权向泰康城广场十一楼的租户石韫金收取每月租金。一审法院用泰康城物业公司与租户的约定来排除业主梁华青与泰康城物业公司的约定以及李亚兰给泰康城物业公司承诺，是明显的适用法律错误。这样会出现十一楼的剩余租金收益可以用来冲抵十楼的物管费，但李亚兰却还要为十楼物管费的延期缴纳支付高额的罚息。二、李亚兰与泰康城物业公司就泰康城广场十楼物管费的数额本金部分分歧不大，现双方仅是就泰康城广场十一楼的物管费有分歧，但李亚兰认为完全可以就十楼全部的物管费、以及梁华青死亡之后十一楼全部的物管费与十楼、十一楼的租金收益进行一个清结。三、原审判决没有就泰康城物业公司已收取的泰康城广场十楼1027房的租金问题做出处理。泰康城物业公司确认其已收取了1027房2011年8月至2013年5月的租金共77000元，扣除物业管理费37191元后，租金收益共为39809元，二审法院对此应予纠正。在本案一审以前，李亚兰并不知道十楼、十一楼物业出租收益和欠物管费的情况，泰康城物业公司也一直拒绝向李亚兰出具详细的对账单，李亚兰直到一审的庭审时才看到了泰康城物业公司提交的十一楼租金收益表和物管费结算清单，双方在关于泰康城广场十楼、十一楼物管费的结算方面多年来一直存在不可调和的矛盾，所以也才有了本案的诉讼。请求判令：1、撤销原审判决第一项；2、驳回泰康城物业公司的诉讼请求；3、一、二审的诉讼费用由泰康城物业公司承担。
被上诉人泰康城物业公司答辩称：同意原审判决，不同意李亚兰的上诉请求。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明：泰康城物业公司提供的《泰康城广场业主公约》中盖有梁华青的印鉴。李亚兰对该证据的真实性提出异议，但并无提供相反证据予以否定，亦无申请对梁华青印鉴真实性进行鉴定。泰康城物业公司提供的签订时间为2008年4月15日、签约人为梁华青与石韫金的《补充合同》为复印件，该合同“甲方”一栏有梁华青的签名及印鉴。李亚兰提供的梁华青与石韫金签订的《补充合同》“甲方一栏”有梁华青的签名及印鉴，该合同约定的租期为2007年11月10日至2015年11月9日。除上述事实外，原审法院查明的其他事实无误，本院依法予以确认。
另查明，泰康城物业公司与梁华青于2008年4月10日签订的《补充合同》约定“由于甲方以前拖欠乙方十一楼物业管理费及电费共元（见附件二）。乙方对于该项债权，可在每月5日前直接以相当于当月租金数额的债权抵销应付给甲方的租金直至乙方的债权全部实现后，再按本合同第五、六条的约定支付租金”。泰康城物业公司、李亚兰均称找不到该《补充合同》所提及的附件二。对于该《补充合同》，泰康城物业公司认为并没有实际履行。李亚兰确认泰康城物业公司近两年没有使用该合同约定的物业，其不清楚泰康城物业公司之前有无使用该物业。
李亚兰在原审期间提供了（2013）粤广海珠第9453号《公证书》，该《公证书》所附李亚兰于2013年4月15日致泰康城物业公司《关于尽快配合新买家交楼的函》载明：“……但据我方的财务核算，我方所欠贵司收取贵司的物理（应为‘物业’，应为该函笔误，本院注）管理费基本已抵清，因为在2008年3月份前后，我已授权贵公司收取泰康城广场11楼全层出租所得的收益每月几万元用于抵顶我丈夫梁华青在泰康城广场10楼、11楼、31楼E、F、G房，32楼A房等物业所欠的物业管理费至今……”。李亚兰称应为该函所称“2008年3月份前后”系笔误，应为“2009年3月份前后”。泰康城物业公司对该证据的真实性并无异议。
本院2014年5月6日庭询期间，泰康城物业公司、李亚兰对涉案房屋自2009年4月1日起至2011年7月31日止欠付物业管理费本金47334元没有异议，确认石韫金自2009年4月份起至2013年10月共缴纳租金1495638元，确认涉案房屋自2011年8月至2013年5月的租金收益为39809元，泰康城物业公司同意涉案房屋的租金收益抵扣李亚兰欠付的物业管理费。
李亚兰认为泰康城广场十一楼的租金收益应先用于冲抵泰康城广场十楼房屋欠缴的物业管理费。泰康城物业公司、李亚兰对梁华青何时接收泰康城广场十一楼以及十一楼的物业管理费标准存有争议。李亚兰确认泰康城广场十一楼的物业于2007年11月份已处于梁华青的控制之下。李亚兰表示不清楚梁青华有无向泰康城物业公司交过泰康城广场十一楼的物业管理费。泰康城物业公司、李亚兰均确认石韫金应缴纳泰康城广场十一楼的租金部分不包含物业管理费。
本院认为：本案中，泰康城物业公司、李亚兰对涉案房屋自2009年4月1日起截止至2011年7月31日欠付物业管理费本金47334元没有异议，本院依法予以确认。泰康城物业公司、李亚兰确认涉案房屋自2011年8月至2013年5月的租金收益为39809元，泰康城物业公司同意以该部分租金收益抵扣李亚兰欠付涉案房屋的物业管理费，故李亚兰仍欠付涉案房屋自2009年4月1日起至2011年7月31日止的物业管理费7525元。
李亚兰于2009年3月26日在其出具给泰康城物业公司的《承诺函》中承诺“同意将泰康广场11楼全层租金收入抵偿欠贵司的管理费并由贵司代收，直到抵偿完毕为止”，李亚兰在其于2013年4月15日致泰康城物业公司《关于尽快配合新买家交楼的函》中亦确认其已授权泰康城物业公司收取泰康城广场11楼全层出租所得的收益用于抵顶泰康城广场10楼、11楼、31楼E、F、G房、32楼A房等物业所欠的物业管理费，泰康城物业公司亦将泰康城广场十一楼自2009年4月份起的租金收益用于冲抵泰康城广场十一楼的物业管理费欠费。由此可见，李亚兰、泰康城物业公司已通过双方的行为变更了梁华青与泰康城物业公司于2008年4月10日签订的《补充合同》中关于“如梁华青未按其与泰康城物业公司达成的《收缴管理费协议》的约定履行付款义务的，则泰康城物业公司有权将十一楼除该《补充合同》外的其余整层租金纳入梁华青欠付泰康城物业公司的物管费中，直至泰康城物业公司在十楼的实际债权全部实现”的约定。泰康城物业公司作为债权人，选择将泰康城广场十一楼自2009年4月份起的租金收益用于冲抵泰康城广场十一楼的物业管理费欠费与李亚兰作出的上述意思表示并无相悖之处，李亚兰认为泰康城广场十一楼的租金收益应先用于冲抵泰康城广场十楼房屋欠缴的物业管理费的主张依据不足，本院不予支持。如前所述，李亚兰欠付涉案房屋自2009年4月1日起至2011年7月31日止的物业管理费，故自2009年4月5日起至2011年7月31日的逾期付款的违约金应以同期应付未付的物业管理费为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付。鉴于涉案房屋自2011年8月至2013年5月的租金收益实际上由泰康城物业公司收取并占有，且泰康城物业公司也无证据证明其在起诉前已告知李亚兰该期间收取租金以及冲抵欠费的有关事宜，故泰康城物业公司主张计付自2011年8月1日起至2013年5月31日期间欠付物业管理费的逾期付款违约金，本院不予支持。涉案房屋租金收益冲抵欠付的物业管理费后，李亚兰仍欠付泰康城物业公司物业管理费7525元，李亚兰无证据证明涉案房屋在2013年6月1日之后仍有租金收益可用于冲抵欠付的物业管理费，故自2013年6月1日起，仍以7525元为基数计算李亚兰应付的逾期付款违约金。
至于泰康城广场十一楼的物业管理费欠费问题以及泰康城广场十一楼的租金收益是否足以清偿欠费的问题，因泰康城物业公司在本案中并无提出要求李亚兰清偿欠付泰康城广场十一楼物业管理费的主张，泰康城物业公司、李亚兰可另循途径解决，本案中不予调处。
综上所述，本院对上诉人李亚兰要求以涉案房屋的租金收益冲抵物业管理费欠费的上诉请求予以支持。李亚兰的其他上诉理由均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）的规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1891号民事判决第二项；
二、变更广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1891号民事判决第一项为：李亚兰应自本判决送达之日起十日内一次性向广州泰康城广场物业管理有限公司支付广州市越秀区泰康路111号1027房自2009年4月1日至2011年7月31日止的物业管理服务费共计7525元（按每月67.62平方米×25元／平方米的标准计付）及逾期支付物业管理费的逾期付款违约金（其中：自2009年4月5日起，以同期应付未付的物业管理费为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付至2011年7月31日止；自2013年6月1日起，以7525元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付至清付之日止，该部分违约金总额不得超过7525元。上述违约金总额合计不得超过47334元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1240元、保全费833元，二审案件受理费1240元，均由上诉人李亚兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡 粤 海
审 判 员 李 静
代理审判员 刘 勋
二〇一四年九月十八日
书 记 员 闫娜（代）