湖北省黄石市西塞山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0203民初1319号
原告（反诉被告）：程涛，男，汉族，1993年8月11日出生，住湖北省大冶市，
委托代理人：罗云飞、杜飘，湖北人本律师事务所律师。
被告（反诉原告）：黄石海泰房地产开发有限公司，住所地：湖北省黄石市西塞山区陈家湾99号。
法定代表人：张金臣，该公司董事长。
委托代理人：柯新周，湖北鸣伸律师事务所律师。
原告（反诉被告）程涛与被告（反诉原告）黄石海泰房地产开发有限公司（以下简称海泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本案适用普通程序分别于2017年1月5日、2017年7月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）程涛及其委托代理人罗云飞、杜飘，被告（反诉原告）海泰公司的委托代理人柯新周到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告程涛诉称：2011年3月1日，原告程涛与被告海泰公司订立《黄石市商品房买卖合同》（合同编号为HS11002849），约定原告购买由被告开发的位于黄石市武汉路55号的商品房一套。房屋单价21906元/平方米，建筑面积66.56平方米，总价1458064元，买受人一次性付款。出卖人应于2011年8月31日前交付房屋，房屋交付后，产权登记房屋建筑面积以黄石市房地产管理局认定的房产测绘机构实测建筑面积为准，双方据此实测面积结算购房款，多退少补。出卖人在商品房交付使用后180日内，将办理登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同订立后，原告依照约定支付了房款，被告迟延至2012年5月21日交付房屋，房屋实测建筑面积为67.18平方米，原告因此按约定补交了房款。由于被告的原因，原告至今不能办理房地产权证书，致使原告无法转让该商品房，严重损害其合法利益。为维护原告的合法权益。故原告诉至法院，请求：1、判决确认原告与被告2011年3月1日订立的商品房买卖合同已于2016年11月3日解除；2、判决被告返还房款1471646元，并按1471646元年9%的标准赔偿自其收款之日起至实际返还之日止期间的资金使用价值损失；3、判令被告按照房价款1471646元年9%的标准赔偿自2012年11月18日起至2016年11月3日止的迟延办证造成的损失；4、判令被告赔偿自2011年3月1日至2016年11月3日期间房屋涨价利益的损失；5、由被告承担全部诉讼费用。
被告海泰公司答辩称：一、买受人所购房屋进行权属登记是通过开发商、买受人、登记机关三者共同作为方可完成，非一方完成，涉案房屋未办理产权证的责任在原告。二、根据涉案合同之约定及实际履行情况，程涛对涉案合同不享有解除权。（一）根据涉案合同第15条约定，若海泰公司延迟提供办证资料违约的，原告已承诺不解除合同，即原告放弃了解除权。（二）根据涉案合同履行情况，海泰公司已履行合同主要义务，原告合同目的已实现，原告并无解除权，其通知解除合同行为应属无效。三、若原告有解除权，其行使解除权已超过法定期限，且海泰公司不属于根本违约，在合同履行殆尽时，合同不能解除。四、原告第2项请求中提出的按房款9%的标准赔偿其自收款之日至实际返还之日期间的损失之请求，违反合同约定、无法律依据、存在自身错误等情形，不应支持。五、原告第3项诉讼请求要求海泰公司“按房价款1471646元年9%的标准赔偿自2012.11.8起至2016.11.3止的迟延办证造成的损失”之请求，没有事实和法律依据，不应支持。六、原告要求海泰公司赔偿房屋差价，没有事实依据和法律依据。七、本地商业房产行情下跌为众所周知，程涛解除合同之目的是转嫁市场风险。综上所述，原告无权解除合同，原告通知解除合同的行为无效，涉案合同未解除，其所有请求存在错误且无一成立；程涛解除合同行为本身违反公平原则将导致海泰公司利益严重失衡，其目的是要转嫁市场风险，此严重违反了诚信原则。故请求驳回其诉讼请求。
反诉原告海泰公司反诉称：2016年6月9日反诉原告海泰公司与反诉被告程涛签订了编号为HS11002849号《商品房买卖合同》，约定：程涛购买海泰公司大上海广场商业14号楼114号房，该房约定面积为66.56㎡，单价21906元/㎡，总价1458064.06元，一次性付清；出卖人应在2011年8月31前交房；出卖人应在商品房交付后的180天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同生效后，海泰公司于2013年12月4日将房屋交付程涛，同日完成了面积差价款、预交电费、逾期交房违约金结算、付款。在两证分离情形下，2014年3月7日海泰公司在合同约定期限内向程涛提供了办理房产证所需的应由开发商提供的资料【不动产、房屋权属登记证明、户型图（即分层分户图）】，但程涛未及时办理房屋所有权转移登记。程涛所购房屋属大上海项目一期，由于国土局要求项目一、二期全部建成后经审批方可进行土地分割，导致一期所有业主均未办土地证。2016年6月30日黄石城区实行不动产登记，将两证合一核发“不动产权证书”。海泰公司早已提供办理房产证资料，程涛迟延办理是至今未获得房产证的直接原因。设若2016年6月30日前程涛积极作为办得房产证，房屋所有权已经发生转移，即使未获得土地证，其向第三人转让房屋亦可登记。合同明确约定出卖人迟延办证的买受人不退房，出卖人给付约定违约金，在给付房产资料未违约，仅剩土地资料情形下，程涛主张解除合同，显与合同约定相悖。即使程涛享有合同解除权，其主张权利亦过了除斥期间。众所周知由于网络冲击及经济下滑，黄石地区商业门面大幅度贬值，程涛解除合同、要求返还购房款、赔偿损失的根本目的是要转嫁市场风险。故程涛解除合同行为无事实依据和法律依据，且目的是转嫁市场风险。故反诉原告海泰公司提起反诉，请求判令：1、确认反诉被告程涛以通知方式解除合同行为无效。2、反诉费用由反诉被告程涛承担。
反诉被告程涛答辩称：应当驳回反诉，海泰公司如果有异议可以提出抗辩即可，不必提出反诉，在程序上法院不应受理海泰公司的反诉。
原告（反诉被告）程涛为支持其主张及抗辩，本诉反诉一并向本院提交了如下证据：
证据一、《商品房买卖合同》。证明原告于2011年3月1日订立商品房买卖合同以及合同约定的权利义务内容。
证据二、银行转账付款凭证、银行账户流水、购房款发票。证明原告按合同约定支付的购房款，原告于2011年3月1日前交清全部购房款。
证据三、房屋交付通知书。证明依照商品房买卖合同附件补充条款第四条的约定，该房屋符合交付条件后，乙方应在甲方书面通知所约定的验收交接期限之前，会同甲方进行验收交接;逾期则视为乙方认同甲方已经按照本合同约定房屋标准和条件交付合格房屋，甲方不承担延期交房的违约责任。鉴于被告已经书面通知原告于2012年5月21日前往被告处办理房屋交接手续，被告因自己的原因未按期交接，应当认定房屋交付时间为2012年5月21日。
证据四、律师函、快递单。证明原告委托律师于2016年9月30日向被告发出律师函催告被告在1个月之内提供相关资料，协助原告办理房地产权证书。
证据五、律师函和快递单。证明原告于2016年11月2日向被告发出解除商品房买卖合同的通知。
证据六、黄石市国土资源局《关于海泰公司违法违规侵犯业主权益的信访回复》。证明被告因无理要求国土局免收提高容积率部分的土地出让金，截止2016年7月26日仍不向国土局提交房屋建筑面积实测报告，导致国土局无法核实建筑面积，以确定被告应补缴土地出让金的数额，导致后续订立补缴土地出让合同补充协议、补缴土地出让金等办理土地分割登记的前提条件不成就。
证据七、邹敦福商品房买卖合同（复印件）。证明房屋的差价。
被告（反诉原告）海泰公司为支持其主张及抗辩，本诉反诉一并向本院提交了如下证据：
证据一、海泰公司营业执照、暂定资质证书、程涛身份证。证明涉案当事人诉讼主体适格，海泰公司具备房地产开发资质。
证据二、国有土地使用权挂牌出让公告、成交确认书、国有土地使用权出让合同、土地出让金缴纳票据、国有土地使用权证及宗地图。证明海泰公司以合法方式获得东风路旧城改造项目出让使用权，且支付了全部土地出让金，已完成项目土地初始登记，买受人办理所购房屋的房屋所有权证、变更土地使用权证的土地基础权利无瑕疵。
证据三、黄发改投资【2006】210号文、264号文、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、审批单、黄规函【2012】15号文。证明海泰公司开发的东风路旧城改造项目已经获核准，规划两证均已获得许可，买受人办理房屋所有权证、分割变更土地证的项目核准、规划许可等基础权利无瑕疵；涉案商业14号楼建字第2009014号“建设工程规划许可证”于2009年3月30日取得；东风路旧城改造项目定名为“大上海广场”。
证据四、商品房预售许可证。证明双方签订商品房买卖合同之前，海泰公司就所售房屋已获得预售许可。
证据五、《商品房买卖合同》。证明双方于2011年6月9日成立了商品房买卖合同关系，双方明确约定了合同权利义务，对房屋面积、房价、交房时间、逾期办证等内容进行了约定。
证据六、《建筑工程竣工验收报告》。证明涉案商业14号楼于2011年10月26日通过竣工验收，具备交房条件。
证据七、房屋建筑面积测量报告（竣工）、房屋建筑面积计算成果表（竣工）、14-114号房分层分户图。证明海泰公司于2013年5月完成了涉案商业14号楼的实测工作，其中程涛所购的14-114房实测建筑面积为67.18㎡。
证据八、承诺书、房屋交接单、收楼流程表。证明海泰公司向程涛实际交房时间为2013年12月4日，而非2013年6月20日；房屋交付后，程涛可对房屋行使占有权、使用权、收益权；其合同目的基本实现；依此实际交房时间计算，海泰公司应于2014年6月4日之前向程涛提供办证资料。
证据九、交房费用结算清单、付款指令、付款凭证。证明2013年12月4日双方对面积差价、逾期交房违约金、预缴电费进行了结算。
证据十、发票签收表、房屋权属资料签收表、房屋权属登记证明书（样本）。证明2014年3月7日海泰公司已向程涛提供办理房产证中属开发商应提供的资料，已履行合同主要义务，合同目的基本实现，出卖人仅剩土地分割许可证未交付，不构成根本违约。
证据十一、《黄石市人民政府关于实施不动产登记的通告》。证明黄石城区自2016年6月30日起实施不动产统一登记，实行“两证合一”，因买卖而办理的不动产权属证书统一为《不动产证书》，不再分别颁发《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》。
证据十二、规划验收意见书、建设工程竣工规划条件核实意见书、建设工程竣工规划条件核实证明、工程竣工验收备案证、项目用地现场勘查意见表、关于申请容积率调整补缴土地出让金的报告、黄石市国土局土地评估公开摇号公告及确定中标人结果公示。证明大上海广场项目一期、二期所有房屋规划均已合格验收，具备办理土地分割手续的条件，海泰公司在积极办理土地分割备案手续。
证据十三、《门面租赁合同》。证明程涛将涉案房屋对第三人进行出租收益，此亦为其合同目的实现事实，如支持其解除合同，其结果是导致海泰公司利益严重失衡。
证据十四、《律师函》、特快专递详情单、查询记录、《回复函》、查询记录。证明海泰公司收到程涛《律师函》后回复告知土地分割迟延原因及近期可以提供土地分割资料，《律师函》主旨是主张继续履行合同，应认定该函已以行为默示放弃了合同解除权。
证据十五、起诉材料清单、民事起诉状、应诉通知书、举证通知、送达回证。证明程涛行为出尔反尔，违反了诚信原则，程涛解除合同的真实目的是转嫁市场风险。
证据十六、《律师函》、收件人特快专递详情单、查询记录、变更诉讼请求申请书、送达回证。证明在诉讼中程涛以通知的方式解除合同，不发生合同已解除效果，且程涛解除合同行为已超过法定期限，应归无效。程涛违反合同约定解除合同退房的行为严重违反诚信原则。
证据十七、黄土资发【2016】14号文。证明涉及到开发商有土地出让手续而增加容积率没有补交土地出让金的情形不影响房屋买受人办理不动产登记。
证据十八、缴款书、黄石市不动产登记中心业务单。证明海泰公司于2017年2月20日按照黄石市国土资源局要求补交了1800多万土地出让金，2017年3月1日黄石市不动产登记中心受理了涉案房屋的产权登记。
证据十九、不动产确权登记表、通知书、快递单。证明2017年3月27日涉案房屋已进行不动产确权登记，海泰公司于2017年4月10日通知程涛领取该不动产确权证书。
经庭审质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据一的真实性、合法性、关联性均有异议，本案双方的商品房买卖合同于2011年6月9日成立，双方合同义务以2011年6月9日所签合同为准。对证据二的购房发票无异议，对转账凭证、银行账户流水，如果原告提供了原件，真实性无异议，关联性有异议，这是案外人程良盛向海泰公司的付款，这些证据无法证实是程涛支付了购房款。对证据三的真实性、合法性、关联性无异议，对证明对象有异议，该房屋实际交付时间为2013年12月4日。对证据四的真实性无异议，对证明对象有异议。对证据五的真实性无异议，合法性有异议，解除合同的理由是非法的。对证据六的真实性、合法性、关联性均有异议，与客观事实不符。对证据七的真实性、关联性均有异议。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据一、四、六、十八、十九无异议。对证据二的国有土地使用权挂牌出让公告、成交确认书的关联性有异议，对国有土地使用权出让合同、土地出让金缴纳票据、国有土地使用权证及宗地图无异议，对证明对象有异议。对证据五的真实性有异议，原告与被告订立商品房买卖合同的时间是2011年3月1日。对证据三、证据七、证据八、证据九的关联性有异议，证据八对应的房屋交付时间应为2012年5月21日。证据十的房屋权属资料签收表真实性有异议，对发票签收表、房屋权属登记证明书（样本）的关联性有异议。对证据十一、十二、十三、十四、十五、十六无异议，对证明对象均有异议。对证据十七的真实性、合法性无异议，关联性有异议。
综合原告（反诉被告）、被告（反诉原告）提供的证据及质证意见，对于当事人无异议的证据，本院予以采信。对于有异议的证据，本院认为：1、程涛提供的证据：证据一与海泰公司提供的证据五内容相同，系双方签订的商品房买卖合同，只是签订时间不同，因程涛提供的该份《商品房买卖合同》早于海泰公司持有的合同，故本院确认《商品房买卖合同》签订于2011年3月1日。证据二中的银行转账付款凭证、银行账户流水与购房发票相互印证，该证据本院予以采信。对证据三向程涛送达《房屋交付通知书》的事实予以确认。对证据四、证据五中律师函邮寄送达的事实和向海泰公司发出解除合同通知的事实予以确认，其产生的法律效果在本院认为部分予以综合评判。证据六系黄石市国土资源局作出的回复，本院予以采信。证据七与本案无关联性，本院不予采信。2、海泰公司提供的证据：证据二、三、十二与海泰公司开发“大上海”项目客观情况相符，对与本案有直接关联的事实部分，本院予以认定。证据五与程涛提供的证据一相同，本院采信程涛提供的签订时间为2011年3月1日的《商品房买卖合同》。对证据七房屋测绘情况予以采信。证据八、九中双方对房屋交付和结算的事实均无异议，本院予以认定。证据十中的发票签收表、房屋权属资料签收表本院予以采信，房屋权属登记证明书（样本）与本案无关，不予采信。证据十一系政府通告，本院予以采信。证据十三、十四、十五、十六与本案相关联的事实部分，本院予以认定。证据十七与本案相关事实无直接关联，不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年8月10日，海泰公司以挂牌出让方式取得黄石市东风路旧城改造项目，进行大上海广场项目商业、住宅房地产开发。2011年3月1日，海泰公司作为出卖人（甲方），程涛作为买受人（乙方）签订合同编号HS11002849号《商品房买卖合同》（下称合同），合同载明：甲方以出让方式取得位于黄石市武汉路55号地块土地使用权；乙方购买的商品房为大上海广场第14号楼114号房，建筑面积66.56平方米，商品房单价为每平方米21906元，总金额为1458064元，付款方式为一次性付款；甲方应当在2011年8月31日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付乙方使用；甲方如未按合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期超过30日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之二的违约金；甲方应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意乙方不退房，甲方按已付房价款的1%向乙方支付违约金。合同生效后，程涛依约支付了购房款，所购买的14-114号房所在的14号楼于2011年10月26日通过竣工验收，具备交付条件。程涛所购的14-114房实测建筑面积为67.18㎡，双方于2013年12月4日就交房费用进行结算，程涛按14-114号房实测面积向海泰公司补交了房款13582元。另外双方还对逾期交房违约金进行了约定：同意大上海广场商业14号楼114号商铺逾期交房赔付截止时间为2013年6月20日，逾期交房违约金及面积补差款相互冲抵后，海泰公司向程涛支付178299元作为逾期交房违约金赔付及房屋交付最终结算款，程涛同意不再向海泰公司主张逾期交房赔付及影响商铺营业使用的权利，不再追究海泰公司逾期交房违约及影响商铺营业使用的赔偿责任。程涛于2013年12月4日签署房屋交接单，确认该房屋符合双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件，并同意接收。程涛于2014年3月7日签收了办理房屋权属资料，但一直未办理房产证。程涛所购房屋属大上海广场项目一期开发范围，海泰公司在后期开发过程中因该房地产项目容积率发生变更，涉及补缴相应土地出让金，致使该房屋所在地块的土地使用权证未在双方合同约定的期限内办理。2016年6月27日，黄石市人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》决定，自2016年6月30日起，在黄石市城区实施不动产统一登记，统一颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》，原各类不动产权属证书停止发放。
另查明，2016年9月30日，程涛向海泰公司寄发律师函，要求海泰公司在一个月内提供相关资料协助办理涉案房屋房地权属证书。并同时向本院提起诉讼。2016年11月2日，程涛再次向海泰公司寄发律师函，以海泰公司未在函告的一个月内提供相关资料协助办理房屋权属证书为由，要求解除双方之间订立的编号为HS11002849的《商品房买卖合同》，海泰公司于次日即11月3日收到该律师函。2017年3月27日，经海泰公司申请，黄石市国土资源局对涉案房屋所在地块进行不动产确权登记，海泰公司于2017年4月10日通知程涛在指定时间办理相关资料交接手续。
本院认为：程涛与海泰公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，房屋出卖人海泰公司依约交付了房屋，买受人程涛依约支付了购房款并接收房屋，双方之间的商品房买卖合同已实际履行。但因海泰公司未能如约提供办理涉案房屋土地使用权转移的相关登记资料，致使程涛无法在合同约定期限内取得涉案房屋土地使用权证，程涛发函催告海泰公司履行提供相关资料协助其办理房地权属证书的合同义务无果后，于2016年11月3日通知海泰公司解除双方签订的商品房买卖合同。根据上述基本事实，结合双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：一、程涛与海泰公司之间的商品房买卖合同关系是否于2016年11月3日经程涛通知单方解除；二、海泰公司应否对其未依约提供相关资料协助程涛办理涉案房屋不动产证承担相应违约责任。
一、关于双方合同关系是否于2016年11月3日单方解除的问题。程涛主张海泰公司不能履行转移土地使用权的主要债务致使合同目的不能实现，要求按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定，行使法定解除权，解除双方签订的《商品房买卖合同》。本院认为，根据《合同法》的基本理念和原则，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。程涛与海泰公司签订的《商品房买卖合同》中，约定了“如因海泰公司的责任，程涛不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意程涛不退房，海泰公司按已付房价款的1%向乙方支付违约金”，现程涛要求退房不符合双方的约定。另外，海泰公司将涉案房屋实际交付程涛，程涛已于2014年3月7日签收了办理房屋权属登记所需资料，海泰公司主要合同义务已经履行完毕，程涛未及时办理房屋所有权证的责任不在海泰公司。根据合同应当严守的原则，一般要在一方存在严重违约行为导致合同根本目的无法实现的情形下，守约方才可以行使单方解除权。尽管海泰公司未能在约定的时间内提供办理土地使用权登记备案资料，影响该房屋的正常买卖和抵押权的行使，但程涛已实际占有使用该房屋，而且双方买卖的商品房系具有经营性产权的商用门面房，程涛取得该门面房后，其正常开展商业经营活动并未因权属证书的办理问题有所影响，亦未因此导致合同根本目的无法实现。故本院认为程涛单方行使解除权不符合法定的解除条件，程涛发出解除合同通知不发生解除合同的法律效力，其以解除合同为前提主张海泰公司给予相应赔偿的诉讼请求，本院亦不予支持。
二、关于海泰公司应否承担相应违约责任的问题。程涛与海泰公司签订的《商品房买卖合同》约定，海泰公司正常履行完毕其提供相关权属登记备案资料合同义务的时间点应为商品房交付使用后180日内。程涛于2013年12月4日签署了房屋交接单，同意接收该房屋，本院确认涉案房屋交付时间为2013年12月4日。海泰公司应于2014年6月2日前为程涛提供办理土地使用权登记备案资料。海泰公司因房地产开发项目容积率变更，其应当补缴相应土地出让金而未申请补缴，致使该项目土地使用权分割转让许可证不能办理，是其不能在约定的期限内向程涛提供房屋权属登记备案资料的根本原因，海泰公司应承担相应的违约责任。因双方当事人对逾期办证的违约金已有明确约定“如因海泰公司的责任，程涛不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意程涛不退房，海泰公司按已付房价款的1%向程涛支付违约金”，该约定符合当事人意思自治原则，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对双方具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行各自的义务。故海泰公司应按已付房价款的1%向程涛支付违约金，即1471646元×1%=14716.46元。程涛认为违约金约定不明确，对海泰公司违约后合同继续履行过程中的违约责任没有约定，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，按照已付房的总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准继续计算损失的理由不能成立。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认程涛单方解除与黄石海泰房地产开发有限公司所签订的《商品房买卖合同》的行为无效；
二、黄石海泰房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向程涛支付违约金14716.46元；
三、驳回程涛的其他诉讼请求。
案件受理费24626元，由程涛负担24462元，由黄石海泰房地产开发有限公司负担164元；反诉受理费40元，由程涛负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。
审 判 长 吴 翔
人民陪审员 肖春平
人民陪审员 程良军
二〇一七年九月五日
书 记 员 余 颖