浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙金民终字第1656号
上诉人（原审被告）鄢宏明。
被上诉人（原审原告）平湖尚锦物业管理有限公司武义分公司。
负责人周恩铭。
委托代理人（特别授权）刘丹。
上诉人鄢宏明为与被上诉人平湖尚锦物业管理有限公司武义分公司（以下简称尚锦公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省武义县人民法院（2014）金武民初字第596号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。鄢宏明、尚锦公司的委托代理人刘丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告尚锦公司在原审中诉称，2010年12月27日，原告接受被告所在业主委员会的委托对锦绣华都商住小区进行物业管理，双方签订了《物业管理协议书》，约定物业管理服务年限从2011年1月至2013年12月30日止，双方对物业费的收费标准也做了具体的约定。协议书签订后，原告按约对包括被告所居住的锦都苑6单元602室在内的锦绣华都商住小区进行了物业服务管理，但经原告催讨，被告至今仍未缴纳2012年、2013年度的物业管理费1610元、1610元，共计3220元。现请求判令：1、被告立即支付2012-2013年度物业服务费3220元；2、被告承担本案诉讼费用。
原审被告鄢宏明答辩称，1、要求物业公司先尽到管理职责再向住户收取物业费。物业公司没有做到物管协议中第三、五条，现在小区的步行街乱停车现象严重，没有尽到管理责任；地下车库消防通道的门不能打开，进入车库需要绕行，且地下车库被改建成地下商场，严重影响地下车库的安全。另外，因为小区并未设置保安，小区内曾多次发生盗窃事件，物业公司应该承担业主失窃的责任。小区内原先的绿地被有些业主铲除成菜地，物业公司也未阻止。2、原告的物业费收取标准高于其他小区，但是管理水平却比不上其他小区，收费不合理。3、小区的专项维修基金有多少，具体如何花费物业公司并未实行财务公开。小区中步行街两旁的大理石掉落多年物业公司一直未修缮；另外有些业主经常向物业公司反映家中漏水等情况，物业公司也未处置。4、物业公司的进驻程序违法，这次原告起诉的系列案件中有些被告系业主委员会委员，但他们并不知道召开过业主委员会会议也并未签过字。综上，要求原告公司退出该小区的物业管理，重新选聘物业公司。
原审法院查明，被告鄢宏明系武义县城温泉北路“锦绣华都”1号楼的业主，其房屋的确权建筑面积为124.36㎡，阁楼的建筑面积为60.49㎡，另有建筑面积为23.09㎡的车库一只。原告于2010年12月27日接受被告所在的业主委员会的委托对该小区进行物业管理，双方签订了一份物业管理协议，约定：物业管理服务年限从2011年1月至2013年12月30日的止；第一年度的物业管理服务费住宅每月为0.5元／㎡，阁楼、柴房减半收取，地下车库有车的业主每间200元／年，无车的每间100元／年。第二、三年收费标准双方提早一个月共同商定。2012年1月18日，原告与锦绣华都住宅小区业主委员会协商确定，从2012年1月1日起，住宅按每月0.7元／㎡，阁楼、柴房按每月0.35元／㎡收取物业管理费，地下车库有车的业主按每间280元／年收取，无车的业主按每间140元／年收取。2013年2月3日双方再次确认，从2013年1月1日起，住宅按每月0.7元／㎡、阁楼、柴房按每月0.35元／㎡收取物业费。地下车库有车无车均按每间每年280元收取。但被告鄢宏明以原告物业管理不善为由，未缴纳2012年、2013年两年度的物业管理费3156元。
原审法院认为，原告平湖尚锦物业管理有限公司武义分公司与武义县锦绣华都住宅小区业主委员会签订的《物业管理协议书》合法有效。业主委员会与物业服务企业所签订的物业管理合同，对业主具有约束力，也就是说对作为“锦绣华都”1号楼业主的鄢宏明也具有约束力。本案争议在于物业公司管理不善的情况下，业主是否有权拒缴物业费用。法院认为，被告有按约支付物业管理费的义务，其在物业公司提供了相应的服务且对物业费进行催缴的情况下仍未按约支付物业管理费，已构成违约，应承担相应的民事责任。业主如对物业公司所提供的服务不满，认为物业公司提供的服务己严重违反了约定，业主可以另行提出违约之诉，要求物业公司承担违约责任，但不能以不满物业服务为由拒交物业费。至于，被告要求原告公司退出，重新选聘物业公司的辩解，法院认为，选聘和解聘物业服务公司需业主共同决定，被告可通过业主大会解决。原告合理部分的诉讼请求，于法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告鄢宏明于本判决生效后10日内支付原告平湖尚锦物业管理有限公司武义分公司2012、2013年度物业管理费3156元。二、驳回原告平湖尚锦物业管理有限公司武义分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告鄢宏明负担，限于本判决生效后10日内交纳。
宣判后，鄢宏明不服，向本院提起上诉称，尚锦公司的物业管理工作没有做到物业管理协议中的第三、五条，损害了业主的共同利益。具体为：小区步行街停放汽车并通行货车，但尚锦公司未予制止；因地下开办家具卖场，5、6、7单元通往地下车库的门被关闭，业主要绕行才能前往地下车库，且存在极大的消防隐患；小区原规划南大门和北边东门均有保安岗亭，但从2005年至今，该两处岗亭从未启用，导致小区多户业主屡遭盗窃，且小区的监控从2011年瘫痪至今未恢复；北边第1单元地下车库路口遇雨天就泥水横流，给业主造成通行不便；开发商将部分地下车库用于出租，承租商户在商品出入库时占用车道，给业主的车辆通行造成不便；小区南大门是消防通道，常年关闭，且停满各种车辆，留下消防隐患；小区专项维修基金的开支、明细情况未予公示；部分业主房屋漏水，下水道反水，多次向物管反映，也得不到妥善解决；个别业主铲绿地种菜；步行街两头大门柱子大理石脱落等等。2014年9月9日，在金华电视台对小区存在的物管问题进行曝光时，物管公司领导及业委会主任逃避采访。综上，尚锦公司已严重违反合同多项约定，损害了业主的切身利益，构成严重违约，请求二审法院依法改判。
尚锦公司二审中答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中鄢宏明向本院提供了照片5张，证明尚锦公司将地下室原本消防通道作为商业出租，影响通行且留消防隐患；小区步行街两头大门柱子大理石脱落未及时修补；小区消防通道车辆乱停也不予管理；单元楼通往地下车库的门封闭。尚锦公司对上述证据真实性、关联性有异议，如鄢宏明认为尚锦公司物业管理不到位，或者存在其他管理不善的行为，应另行向尚锦公司主张。本院对上述证据的真实性予以确认。
经审理查明，原判认定事实清楚，证据确实、充分，本院予以确认。
本院认为，小区业主委员会系由业主选举产生，其有权代表业主对外进行相关民事活动，由此产生的法律后果由业主承担。本案中，小区业主委员会与尚锦公司签订的物业管理协议书对小区业主鄢宏明具有约束力，鄢宏明作为接受服务的业主，应按合同约定自觉向尚锦公司缴纳物业服务费。根据鄢宏明的陈述及提供的证据可以看出尚锦公司在提供物业服务的过程中确实存在一定的瑕疵，但其在部分小区业主未缴纳物业服务费的情况下仍对小区提供物业服务，保障该小区的正常运转及日常维护，可以认定尚锦公司已履行了物业服务合同的主要义务，鄢宏明拒交物业服务费属于违约行为，原判支持尚锦公司提出的要求鄢宏明支付物业费的请求并无不当。但在今后的物业服务过程中，尚锦公司应积极听取业主的建议，提出切实可行的整改措施，不断提高管理和服务的专业化、规范化水平，以能更进一步得到更多业主的认可和支持，更好的提升小区人居环境。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人鄢宏明负担。
本判决为终审判决。
审判长 金 桦
审判员 陈旻尔
审判员 杜月婷
二〇一四年十二月十九日
书记员 周 莉