烟台市莱山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莱山民三初字第190号
原告郑刚，男，1963年12月18日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。
委托代理人于广清，山东嘉翔律师事务所律师。
委托代理人闫化剑，山东嘉翔律师事务所律师。
被告烟台凤山置业有限公司。地址，烟台市莱山区。
法定代表人王德亮，董事长。
委托代理人肖家强，山东海峰律师事务所律师。
委托代理人吴帅，山东海峰律师事务所律师。
原告郑刚与被告烟台凤山置业有限公司商品买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法由审判员孙玮琳独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人闫化剑，被告的委托代理人肖家强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2012年4月12日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发位于莱山区院格庄街道办事处崖前村汤墅王朝项目3区第32幢第32号住宅房屋，面积419.31平方米，房屋价款为2665554元，被告在2013年5月31日前向原告交付合格的房屋。买卖合同签订后，原告付清了约定的购房款，但是被告拒不按照约定时间向原告交付房屋，理由是原告应当从2012年6月1日起向被告指定的物业公司交物业费。根据合同第九条的规定，被告应当从合同约定的房屋最后交付期限2013年5月31日的第二天即2013年6月1日起至实际交付之日止计算逾期交房违约金。原告主张，违约金的标准应当按照人民银行公布的同期银行贷款利率计算，逾期时间按照两年计算，被告应向原告支付违约金320000元。原告认为，被告要求原告在房屋交付前，按照合同订立日期及2012年6月向其指定的物业公司支付物业费，不支付物业费就不交付合同项下房屋的做法，缺乏合同依据和法律依据。要求判令：1被告立即向原告交付被告开发的汤墅王朝项目3区第32幢第32号房屋；2、被告向原告支付从2013年6月1日起至2015年5月31日的逾期交房违约金320000元，此后违约金仍按上述标准计算至实际交房之日止；2、诉讼费用由被告负担。
被告辩称，被告在合同约定的交房日期之前曾多次联系原告要求其到被告处办理房屋交付手续，原告一直以其他理由未办理，因此逾期交房的责任不在被告，请法院驳回原告的诉讼请求。原告主张违约金的计算方式不符合合同约定，合同约定按照已交付房款的万分之一计算违约金。
经审理查明，2012年4月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2009022020），原告以2665554元购买被告开发的位于高陵镇崖前村汤墅王朝3区32号房屋，房屋面积为419.31平方米，每平方米6357元。合同第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起7日内告知买受人的；2、买受人联系方式变更无法通知买受人交房的。”第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后付款期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。”第十一条“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、若买受人未按出卖人发出的书面交房通知中规定期限和地点办理交接的，视为买受人已接房。同时房屋的损坏、灭失等风险由买受人承担。2、逾期未办理手续的买受人仍需要按规定缴纳物业管理费等相关费用。3、由此产生的延期交房责任由买受人承担。”合同还约定了其他权利义务。当日，被告为原告出具已收到全部房款的收据。
庭审中，原告主张被告拒绝向其交付涉案房屋，并提交加盖有烟台凤山置业有限公司财务专用章的证明一份，载明：“汤墅小区3区32号别墅（现73号），业主：郑刚，您的楼盘已于2012年6月1日达到交付标准，您需要交付2012年6月份至今所欠祥华物业公司的物业费共计2元×419.31㎡×34个月（2012.6.1-2015.3.31）=28513元，否则公司无法向您交付此房屋，且由此产生的一切后果均由您个人承担。烟台凤山置业有限公司2015年3月13日。”被告认为该份证明加盖的是被告财务专用章并非被告公章，不代表被告的真实意思，且被告曾书面通知过原告办理房屋交接手续，但原告怠于办理，致使涉案房屋一直未交付。被告对其所述未提交相关证据。
另查，涉案房屋属于汤墅王朝一期工程，该期工程分别于2011年4月29日、2012年8月23日办理竣工验收备案手续。
上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、收款收据、竣工验收备案等证据及庭审笔录在案佐证，上述证据已经本院质证核查，足以采信。
本院认为，2012年4月12日，原、被告签订的《商品房买卖合同》是合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定的内容全面履行各自的义务。本案中，涉案房屋已达到交付条件且尚未交付的事实清楚，原告主张被告向其交付汤墅王朝小区3区第32号房屋，于法有据，本院予以支持。
关于逾期交房违约金的计算，本院认为，被告未在合同约定的期限内向原告交付涉案房屋，亦未提交已书面通知原告办理房屋交接手续的相关证据，应自2013年6月1日起承担逾期交房的违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”从上述法律规定可以看出，我国对约定违约金高低的立法本意是以弥补损失为基准或平衡点，违约金的调整标准要以弥补当事人的损失为基准，又要体现一定的惩罚性，违约责任应充分考虑双方当事人的利益均衡，应考虑公平原则。本案中，原告主张按合同约定的已交付房款的日万分之一计算违约金低于其实际损失，请求予以增加符合法律规定，本院予以采纳。原告作为买房人因被告逾期交付房屋所受到的损失可按被告占用原告交付房款的中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，判决如下：
一、被告烟台凤山置业有限公司向原告郑刚交付汤墅王朝小区3区第32号房屋一套（商品房买卖合同编号：2009022020），于本判决生效之日起十日内履行；
二、被告烟台凤山置业有限公司支付原告郑刚逾期交房违约金（以2665554元为基数，自2013年6月1日起至2015年7月23日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算），于本判决生效之日起十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6200元，减半收取3100元，由被告烟台凤山置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判员 孙玮琳
二〇一五年七月二十三日
书记员 郭 瑞