江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终7457号
上诉人（原审被告）：郑国娟，女，1957年8月28日生，回族，原南京市白下区人民政府退休职工，住南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：张建宏，江苏同盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南京中华奇石馆，住所地南京市鼓楼区清凉山**号。
法定代表人：李少华，该馆主任。
委托诉讼代理人：潘云春，江苏朗宁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘炎，江苏朗宁律师事务所律师。
上诉人郑国娟因与被上诉人南京中华奇石馆（以下简称奇石馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初11352号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年8月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郑国娟上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，或发回重审。事实和理由：
一、被上诉人在一审诉讼期间向法院隐瞒了重大事实。上诉人曾于2017年5月12日到清凉山公园中华奇石馆大市场查看A区10、11号内的收藏品时，发现上诉人原先承租的A区房屋及10、11号摊位已经拆除，上诉人存放于店内的大量馆藏物品已不知去向。上诉人去找清凉山管理处主任李少华交涉未果，只好打110报了警。涉案房屋于2017年5月12日就已经拆除不存在了，但一审法院却于两个月后判决上诉人于判决发生法律效力的十日内将涉案房屋腾空并交还奇石馆，并缴纳占有使用费。
二、关于房屋租金和占有使用费的标准。2015年1月1日至2015年6月30日签订的租赁合同约定的租金标准为每平方米50元，根据合同约定，上诉人支付该租金标准，是取得该经营性房屋的使用权为对应条件，租赁的目的是进行经营并可产生经济效益。上述租赁合同到期后，被上诉人单方面改变了市场的状况，使原有的经营环境遭受到严重的破坏。期间，清凉山公园管理处暨奇石馆还把大市场改变成对外开放的停车场。此时，该租赁房屋已经完全丧失了一个经营场所应当具备的全部功能，被上诉人具有不可推卸的责任。但一审法院不顾现实情况，判决与经营房屋相同的标准给付占有使用费，有失公正。
三、庭审中，上诉人向法院出示的证据显示，上诉人向被上诉人一共缴纳了押金及保证金共计3500元，且上诉人当庭提交了四份收据予以证明，但在判决书中却变成支付押金和保证金1500元。
四、一审法官庭审中查明被上诉人对出租的房屋A区10、11号摊位是否具有合法管理权的问题及房屋的合法租赁手续时，要求被上诉人五日内提供是否有管理权的有关证据，但此后一直未见下文。
奇石馆辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由如下：
一、本案于2017年3月16日经一审法院开庭审理，一审法院基于2017年3月16日庭审查明的事实作出的一审判决并无不妥。
二、依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见的规定，及基于相关法律关系的生效判决，被上诉人在一审的诉讼请求应当得到支持。上诉人所述的停车场早在2003年就已建成，即上诉人于2007年开始在奇石馆经营时就已有停车场，且该停车场建在清凉山公园内，并非是奇石馆的内部，故与本案无关。
三、关于押金保证金的问题在一审中已经进行了质证。押金是1500元，还有2000元的收条并没有公章以及事由，被上诉人对其不予认可。
四、关于房屋合法管理权的问题，被上诉人已于一审庭后提交了证据予以证明。
奇石馆向一审法院起诉请求：1.郑国娟立即腾空并交还市场A区10、11号摊位；2.郑国娟立即支付房屋占有使用费38400元（自2015年7月1日起至2016年10月31日止）及按2400元/月标准支付2016年11月1日起至郑国娟实际返还之日止。
一审法院认定的事实：
坐落于南京市××南京市清凉山公园内的有关房屋，由南京市清凉山公园管理处（系独立法人事业单位，以下简称清凉山公园管理处）负责经营管理。奇石馆（系全民所有制企业）在江苏省南京市清凉山83号清凉山公园内从事收藏品市场管理工作。奇石馆经营管理的南京中华奇石馆市场内的涉案摊位未进行所有权登记，亦无法提供规划核准等相关建造手续。
2015年1月15日，双方签订了协议书，协议约定：奇石馆将其市场A区10、11号摊位计48平方米租赁给郑国娟，租赁期为2015年1月1日至2015年6月30日；经营摊位租金每月每平方米为50元，每月2400元，6个月租金为14400元等等。
郑国娟承租涉案摊位后对外进行经营，并已将租金支付至2015年6月30日。协议书约定的租赁期限届满后，双方未再签订书面合同，郑国娟继续使用涉案摊位。
2016年5月5日，奇石馆发布《通告》，内容为：因公园建设需要，现对收藏品市场进行关闭，请各商户积极配合，交清2015年12月底以前房租（占用费）、所有电费等费用，并抓紧搬离，自行搬离时间为2016年5月5日至2016年6月3日。
一审另查明，郑国娟向奇石馆支付押金保证金1500元。
2017年3月16日，郑国娟向一审法院提起反诉。一审法院认定：“本案中，本诉的当事人为南京中华奇石馆、郑国娟，而反诉的当事人为郑国娟、南京中华奇石馆、南京市清凉山管理处，本诉的当事人范围与反诉的当事人范围并不一致，不符合反诉当事人的主体条件，不属于本院已受理案件中的反诉范畴。故对郑国娟的反诉不予受理，郑国娟可另行起诉”，一审法院裁定：“对郑国娟的反诉，本院不予受理”。后郑国娟不服裁定，提起上诉。2017年6月15日，南京市中级人民法院作出（2017）苏01民终4901号民事裁定书，裁定“驳回上诉，维持原裁定”。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，从协议书内容来看，双方之间的法律关系应为房屋租赁合同关系，由此产生的权利义务由郑国娟承担。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，郑国娟租赁的涉案房屋未办理产权登记手续，亦未取得建设工程规划许可证，故双方之间签订的协议书和《补充协议》依法应为无效合同。
关于返还房屋的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，因涉案协议书系无效合同，故奇石馆主张郑国娟返还涉案房屋有事实和法律依据，一审法院予以支持。
关于支付占有使用费的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，郑国娟在协议书约定的期限届满之后未返还涉案房屋，至今仍持续占用涉案摊位进行有关经营，故郑国娟应当向奇石馆支付相应的房屋占有使用费，其支付标准参照协议书约定的租金标准。
对于郑国娟提出的相关损失，由郑国娟另行主张。
综上所述，郑国娟应当返还涉案房屋，并支付相应的房屋占有使用费。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、郑国娟于判决发生法律效力之日起十日内将南京市鼓楼区清凉门83号内南京中华奇石馆市场A区10、11号摊位腾空并交还奇石馆；二、郑国娟于判决发生法律效力之日起十日内给付奇石馆房屋占有使用费（按每月2400元的标准计算，自2015年7月1日起计算至实际迁出之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费760元，减半收取380元，由郑国娟负担。
本院二审期间，郑国娟对一审判决查明的事实中“郑国娟向奇石馆支付押金保证金1500元”有异议，主张其支付的押金及保证金是3500元。郑国娟对一审判决查明的其他事实没有异议，但认为一审漏查了在一审判决前本案争议的标的物已不存在的事实。
奇石馆对一审查明的事实无异议。
对一审查明的双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。
二审中，郑国娟提交涉案房屋的照片复印件两组，证明涉案房屋已被拆除。
奇石馆提交涉案房屋的市场大门口张贴的通知照片两张，证明涉案房屋确实已被中标的拆除单位拆除，但清凉山公园管理处及奇石馆已委托负责拆除工作的单位镇江市东兴建筑工程有限公司于2017年4月10日张贴通知，通知承租人于2017年4月20日前将所有物品自行搬清，否则视为自愿放弃财产所有权，并授权其按建筑垃圾处理。但郑国娟并未搬离清空物品，后该拆除单位于2017年5月12日将涉案房屋予以拆除。
本院认为，双方当事人签订的租赁协议因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，依法应为无效合同。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。郑国娟在协议书约定的期限届满之后未返还涉案房屋，因此，一审法院判决郑国娟将涉案房屋返还奇石馆，并无不当。但双方当事人二审提交的证据证明涉案房屋已经被清凉山公园管理处及奇石馆一方委托他人拆除，涉案房屋应视为已由奇石馆一方收回，故一审法院该项判决应予撤销。
关于涉案房屋占有使用费问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，郑国娟在协议书约定的期限届满之后未返还涉案房屋，应当向奇石馆支付相应的房屋占有使用费，其支付标准参照协议书约定的租金标准。一审法院据此按照合同约定的租金标准判决郑国娟支付房屋占有使用费，并无不当。郑国娟关于涉案房屋不能正常经营因而不应按原租金标准给付占有使用费的上诉理由，本院不予采纳。
关于涉案房屋占有使用费的计算期间。郑国娟因在协议书约定的期限届满之后未返还涉案房屋，应当自该日起支付占有使用费，直至郑国娟返还涉案房屋或奇石馆收回涉案房屋为止。从奇石馆提交涉案房屋的市场大门口张贴的通知要求承租人于2017年4月20日前将所有物品自行搬清，而在此前，郑国娟并未返还涉案房屋，故应当确认涉案房屋于2017年4月20日由奇石馆收回。涉案房屋房屋占有使用费的计算期间应当自2015年7月1日起计算至2017年4月20日止。
关于郑国娟上诉称其店内的大量馆藏物品不知去向问题，郑国娟自称其已与清凉山公园管理处负责人进行了交涉并向公安机关报了警。因该事项不属于本案二审审理范围，郑国娟可另行主张。
关于押金及保证金数额问题。一审中经过举证质证，一审法院认定押金及保证金数额为1500元，并无不当。郑国娟关于其支付的押金及保证金是3500元的上诉主张，因证据不足，本院不予采信。
关于奇石馆是否具有合法管理权的问题及房屋的合法租赁手续问题。因双方当事人的房屋租赁合同已确认无效，奇石馆能否提供其具有合法管理权及房屋的合法租赁手续等相关证据，并不影响本案的事实认定。郑国娟的该项上诉理由，本院不予采纳。
综上所述，上诉人郑国娟的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初11352号民事判决第一项；
二、变更南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初11352号民事判决第二项为：上诉人郑国娟于本判决发生法律效力之日起十日内给付被上诉人南京中华奇石馆房屋占有使用费52000元（按每月2400元的标准计算，自2015年7月1日起计算至2017年4月20日止）；
三、驳回上诉人郑国娟的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费760元，减半收取380元，由上诉人郑国娟负担；二审案件受理费760元，由上诉人郑国娟负担680元，南京中华奇石馆负担80元。
本判决为终审判决。
审判长 钮丽娜
审判员 曹 艳
审判员 龚 达
二〇一七年九月二十九日
书记员 汪海燕