广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）兴民一初字第529号
原告广西澳门街房地产有限公司。
法定代表人何玉棠，董事长。
委托代理人张莎，广西万益律师事务所律师。
委托代理人张凝凯，广西万益律师事务所实习律师。
被告黄玉花。
原告广西澳门街房地产有限公司（以下简称“澳门街公司”）诉被告黄玉花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月28日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员刘孙丽担任审判长，人民陪审员谭淑丹、梁端兰参加的合议庭，于2013年7月29日公开开庭进行了审理。书记员庞婧担任记录。原告澳门街公司的委托代理人张莎到庭参加诉讼。被告黄玉花经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告澳门街公司诉称：2010年9月15日，原、被告双方签订了《商铺租赁合同》（以下简称“合同”），由原告将其拥有的南宁澳门街项目一间商铺出租给被告，供其经营孕婴产品，商铺租赁面积为56.26平方米。合同3.3款约定：“……租期内按人民币20元／平方米／月，乙方应支付的月管理费共人民币1125.2元；”，合同3.5款约定：“……租金和管理费采取按月预交的原则，乙方应自起租日起开始交付第一个月的租金和管理费，并于每月的笫一个工作日向甲方支付当月租金和管理费”；合同3.6款约定：“自乙方进场之日起，乙方应就每月耗电、耗水、耗气费用，并按实际费用加3%的损耗，向甲方缴付水电费及其他损耗费用；乙方应在每月10日前全部缴清上月水、电、气及损耗。……”；合同7.3款约定：“如果乙方在应付款日期后逾期l5天仍未向甲方付清本合同项下的任何款项（无论是否正式催款），甲方除有权没收履约保证金外，乙方必须按三个月的租金和管理费总额支付违约金，且甲方有权解除合同……”；合同7.4款约定：“因乙方欠付租金、迟交费用及其他违约行为而引起的诉讼产生的一切费用包括诉讼费和甲方的律师费等，均由乙方承担”。2010年9月18日，双方签订《补充合同》，《补充合同》第一条约定：“……乙方按以下新的租金标准向甲方支付，……1、2010年10月1日至2011年9月30日：按55元／㎡标准支付；2、2011年10月1日至2012年9月30日：按60元／㎡标准支付；……”2010年11月18日，原告将商铺交于被告使用。按照合同及补充合同的前述约定，被告应于每月的第一个工作日向原告支付当月月租金和管理费，并于每月10日前缴清上月水、电、气及损耗。然而，虽经原告多次催收，被告仍拒绝支付商铺租金、管理费及水电公摊费用。为此，原告依约已书面通知被告解除合同，并收回了商铺，同时，原告在前述通知中再次向被告催收其欠付的商铺租金、管理费及水电公摊费用，但被告至今仍未支付。截止2012年9月9日，被告仍欠付商铺租金53615.8元、管理费19450.7元，截止2011年10月2日，被告仍欠付电费941.6元，截止2012年8月7日，被告仍欠付水电公摊费3618.9元，合计77627元。原告认为，双方签订的合同及补充合同均是合法有效的，原告依约已将商铺交付被告使用，被告依约应向原告足额支付商铺租金、管理费及水电公摊等费用。被告拒付前述费用的行为已构成严重违约，根据合同前引第7.3款、7.4款的约定，被告除应向原告支付所欠商铺租金、管理费及水电公摊费用77627元外，还应支付违约金13502.4元及律师费3500元。综上所述，原告诉请有事实及法律依据，故根据我国《民事诉讼法》第108条的规定，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告支付其拖欠的商铺租金53615.8元、管理费19450.7元、电费941.6元、水电公摊费3618.9元，合计77627元；2、被告向原告支付违约金13502.4元；3、被告向原告支付因本案所支出的律师费3500元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告黄玉花未作答辩，亦未提交证据。
经审理查明：南宁澳门街工程于2009年8月30日竣工并通过了建设工程质量竣工验收和建筑工程消防验收。
2010年9月15日，原告澳门街公司（甲方）与被告黄玉花（乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定：甲方同意由乙方承租南宁澳门街项目商业广场的一间铺位，租赁面积为56.26平方米，用于经营亲亲baby；租赁期限为三年；自交铺日起至2010年9月30日为装修期，免收租金；装修期结束后即进入租赁期，租赁期内按120元／平方米／月标准支付，乙方应支付的月租金为6751元；租期内乙方应按20元／平方米／月的标准支付管理费，乙方应支付的月管理费共1125.2元；租金和管理费采取按月预交的原则，乙方应自起租日起开始交付第一个月的租金和管理费，并于每月的第一个工作日向甲方支付当月月租金和管理费；自乙方进场之日起，乙方应就每月耗电、耗水、耗气费用，并按实际费用加3%的损耗，向甲方缴付水电费及其它损耗费用，乙方应在每月10日前全部缴清上月水、电、气及损耗；乙方必须在签订本合同当日向甲方支付履约保证金13503元；乙方应支付给甲方的任何款项，包括但不限于租金、管理费、水电费、保证金以及其它费用，在应付款日期后连续七个工作日内仍未予付清，乙方应向甲方支付违约金，违约金额为迟延付款的金额在应付款日到实际付款日期间，按日千分之五的比率计得的数额，且甲方有权停止乙方租赁场地内的水电供应；如果乙方在应付款日期后逾期15天仍未向甲方付清本合同项下的任何款项，甲方除有权没收履约保证金外，乙方必须按三个月的租金和管理费总额支付违约金，且甲方有权解除本合同、有权封存、转移、拍卖乙方的设备和货物以及场地中的其它财产，以便将场地腾空后再出租给其它客户；因乙方欠付租金、迟交费用及其它违约行为而引起的诉讼所产生的一切费用包括诉讼费和甲方的律师费等，均由乙方承担。该合同还对其他事项进行了相关约定。同年9月18日，双方在上述合同的基础上，签订了一份《补充合同》，约定：一、在保证租期不变的情况下，乙方按新的租金标准向甲方支付，具体如下：1、2010年10月1日至2011年9月30日：按55元／㎡标准支付；2、2011年10月1日至2012年9月30日：按60元／㎡标准支付；3、2012年10月1日至2013年9月30日：按65元／㎡标准支付。二、优惠条件：1、装修期，自交铺日起至2010年9月30日为该铺面的装修期，此时间段内免收乙方租金；2、免租期，自2010年10月1日至2010年12月31日为该商铺的免租期，甲方在此时间段内免收乙方租金。合同签订后，原告于同年11月18日向被告交付了上述号商铺，被告接收该商铺后与南宁市创福物业服务有限责任公司签订了一份《“南宁·澳门街”装修管理协议》，并对该商铺进行了装修。原告每月将澳门街商铺用电损耗公摊费用和公共用水公摊费粘贴在商场的公告栏内，并向商场内的各位租户寄送收费通知单。被告自2011年4月份开始一直未向原告交纳租金和管理费。
2012年9月10日，原告以邮政快递的方式向被告发出《租赁合同解除通知书》，告知被告截止至2012年9月9日止，其欠交租金53615.80元、管理费19450.70元、电费941.60元、水电公摊费3618.90元，并通知其解除双方签订的《商铺租赁合同》。同年9月16日，原告自行收回了B60号商铺。
另查明，原告（甲方）与南宁市创福物业服务有限责任公司（乙方）于2008年5月12日签订了《“南宁·澳门街”前期物业服务合同》，约定：乙方接受甲方委托向南宁澳门街提供物业管理服务；乙方负责向业主和物业使用人收取物业服务费、代收各种公摊费用、物业管理区域内停车场停车的车位使用费、保管费等。2013年2月28日，南宁市创福物业服务有限责任公司出具证明，载明原告已为被告黄玉花向其公司代付了2011年4月至2012年9月的管理费19450.70元，2011年3月至2011年10月的电费941.60元，2011年3月至2012年8月的水电公摊费3618.90元。原告主张被告至今未向其交纳上述各项费用，遂诉至本院，并提出前述诉讼请求。
原告因与被告的租赁合同纠纷，委托广西万益律师事务所的律师作为其代理人，并向该事务所交纳了3500元律师费。
还查明，2011年1月8日，原告与案外人冯某、谭某签订了《南宁市商品房买卖合同》和《商业用房租赁代理合同》，双方约定原告将商铺出卖给冯某、谭某；冯某、谭某委托原告对铺面进行铺面业态规划以及租赁业务，出租代理期自2011年1月8日至2016年1月7日，原告代理冯某、谭某对外出租上述商铺所得的收益全部归原告所有，原告全权负责物业费、水电费等费用。
以上事实，有企业法人营业执照、商品房预售许可证、南宁市商品房买卖合同、商业用房租赁代理合同、商铺租赁合同、补充合同、建设工程质量竣工验收意见书、建筑工程消防验收意见书、“南宁·澳门街”收楼意见书、装修申请／审批表、“南宁·澳门街”装修管理协议、照片、“南宁·澳门街”前期物业服务合同、收费收据、公示表、收费通知单、租赁合同解除通知书、区内特快专递邮件详情单、证明、当事人陈述及庭审笔录等证实。
本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告黄玉花经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。
关于原、被告双方签订《商铺租赁合同》效力问题。原、被告双方签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，故该合同合法有效，合同双方当事人应当恪守履行该合同。此后，原告将讼争商铺出卖给案外人冯某、谭某，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定以及原告与冯某、谭某签订的《商业用房租赁代理合同》约定，原、被告签订的租赁合同在先，原告出卖该商铺给案外人在后，该商铺所有权变动并不影响原租赁合同的履行，且原告亦取得了案外人冯某、谭某的授权，其有权向被告收取该商铺的租金、管理费、电费、水电公摊费等费用。
根据合同约定，被告在装修期和免租期内免交租金，即被告应自2011年1月1日开始向原告交纳相应的租金，但被告自2011年4月份开始一直拖欠未交，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定和《商铺租赁合同》的约定，原告有权解除该租赁合同。本案中，原告根据上述规定和合同约定，于2012年9月10日向被告发出了《租赁合同解除通知书》，并于2012年9月16日自行收回了租赁场地，故本院认定原告与被告签订的《商铺租赁合同》于2012年9月16日解除。现原告诉请被告支付其拖欠的2011年5月1日至2012年9月9日期间租金共计53615.80元，符合法律规定，亦符合合同约定，本院予以支持。至于管理费和水电公摊费的问题，根据合同约定，被告应向原告交纳上述这些费用，且根据原告与南宁市创福物业服务有限责任公司签订的《“南宁·澳门街”前期物业服务合同》的约定，南宁市创福物业服务有限责任公司有权向各物业使用人收取管理费和水电公摊费等费用，而南宁市创福物业服务有限责任公司亦出具证明证实其已经从原告处收取了被告所应交纳的管理费、电费和水电公摊费，现原告依合同约定主张被告交纳管理费19450.70元、电费941.60元、水电公摊费3618.90元共计24011.20元，符合法律规定，本院予以支持。
关于原告主张的违约金，根据合同的约定，如被告在应付款日期后逾期15天仍未付清合同所约定款项的，则按三个月的租金及管理费总额支付违约金。从这一约定可以看出，原、被告双方针对因违约产生的损失赔偿额的计算方法进行了约定，但具体适用哪个租赁年度的租金标准没有进行约定，从双方的合同履行情形来看，违约金以第一个租赁年度的租金标准计算为宜，且已足以弥补原告的损失，因被告所承租的商铺第一个租赁年度每月租金及管理费总额为56.26平方米×55元／平方米＋1125.20元=4219.50元，故被告应支付给原告的违约金计算为4219.50元×3个月=12658.50元。
关于原告主张的律师费问题。本案中，原、被告双方签订的合同中已明确约定了因被告欠付租金、迟交费用及其它违约行为而引起的诉讼所产生的一切费用包括诉讼费和律师费等，均由被告承担。该约定系原、被告的真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，本案系因被告未按合同约定向原告交纳相关费用而引起，现原告主张被告承担其为本案诉讼所支出的律师费3500元，符合法律规定和双方当事人之间的约定，本院予以支持。
综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、第二十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告黄玉花支付原告广西澳门街房地产有限公司租金53615.8元；
二、被告黄玉花支付原告广西澳门街房地产有限公司管理费、电费、水电公摊费共计24011.20元；
三、被告黄玉花支付原告广西澳门街房地产有限公司违约金12658.50元；
四、被告黄玉花支付原告广西澳门街房地产有限公司律师费3500元。
案件受理费2166元、公告费175元共计2341元，由被告黄玉花负担。
上述应付义务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位：南宁市中级人民法院诉讼费专户，开户银行：农行南宁市竹溪分理处，账号：010201011887017），逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘孙丽
人民陪审员 谭淑丹
人民陪审员 梁端兰
二〇一三年八月二十九日
书 记 员 庞 靖
附法律条文：
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。