广东省茂名市茂南区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0902民初151号
原告：中国建设银行股份有限公司茂名市分行，住所地：茂名市茂南区油城四路90号。
负责人：赖小平，该行行长。
委托代理人：柯王强、梁万兴，该行职工。
被告：梁春梅，女，1984年5月10日出生，汉族，住茂名市茂南区。
被告：吴海棠，男，1982年1月29日出生，汉族，住茂名市茂南区。
被告：茂名市嘉燕房地产开发有限公司，住所地：茂名市茂南区。
负责人：车谋。
委托代理人：郑水河、黄金甫，广东海法律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司茂名市分行（以下简称建行茂名分行）诉被告梁春梅、吴海棠、茂名市嘉燕房地产开发有限公司（以下简称嘉燕房地产公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行茂名分行的委托代理人柯王强，被告嘉燕房地产公司的委托代理人黄金甫到庭参加诉讼，被告梁春梅、吴海棠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行茂名分行诉称，2014年6月26日，其与被告梁春梅签订了《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定原告建行茂名分行向被告梁春梅提供借款495000元用于购买个人住房，借款期限自2014年8月25日至2044年8月25日止；贷款年利率为7.5325%，借款逾期罚息利率为贷款利率水平上上浮50%，并按约定的结息方式计收利息及复利（罚息）；还款方式为等额本息。被告梁春梅以其购买的茂名市XXX房提供抵押担保并办理了预告抵押登记手续。被告嘉燕房地产公司与原告建行茂名分行于2013年9月10日签订了《楼宇抵押贷款合作协议》承诺为上述贷款提供连带保证责任。2014年8月25日，原告建行茂名分行向被告梁春梅发放了贷款495000元。上述贷款发放后，被告梁春梅多次拖欠款项，经原告建行茂名分行多次催收，被告梁春梅拒不还款。上述贷款属被告梁春梅、吴海棠夫妻共同债务，被告吴海棠应承担共同清偿责任。为此，请求法院判令：1.解除原告建行茂名分行与被告梁春梅签订的编号为XXX号《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》；2.被告梁春梅立即偿还借款本金488885.44元，利息4446.98元（该利息自2016年1月1日计至2016年1月18日，之后的利息按借款合同约定和人民银行有关利率规定计至贷款本息实际清偿日止并计收罚息；3.确认被告梁春梅以其所有的茂名市XXX房（粤房地预登茂字第××号）提供的抵押合法有效，原告建行茂名分行对该抵押物的处置款项享有优先受偿权；4.被告吴海棠对上述债务承担共同清偿责任；5.被告嘉燕房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；6.本案的诉讼费用由被告梁春梅、吴海棠、嘉燕房地产公司承担。
被告梁春梅、吴海棠不作答辩。
被告嘉燕房地产公司辩称，对原告建行茂名分行请求解除合同无异议。各方当事人签订的《借款合同》和《楼宇抵押贷款合作协议》，没有约定实现担保的清偿顺序，应视为没有约定或约定不明，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，应先行处置抵押物以实现债权。被告梁春梅、吴海棠依法办理了房地产预告登记，原告建行茂名分行对案涉房产处置的款项享有优先受偿权。案涉房产市场价值高，处置该房产所得款项足以清偿被告梁春梅、吴海棠拖欠的款项，被告嘉燕房地产公司不应再承担债务清偿责任。因此，原告建行茂名分行从被告嘉燕房地产公司的保证金账户扣划了两笔款项共28797.04元属不当，应予返还。
经审理查明，2013年9月10日，原告建行茂名分行（乙方）与被告嘉燕房地产公司（甲方）签订《楼宇抵押贷款合作协议》一份，主要约定：第二条、甲乙双方就甲方依法开发建设并销售的坐落于茂名市XXX的商品房楼宇进行按揭贷款合作。第五条、在本协议第二条所指楼宇销售期间，甲方对乙方向购房人发放的住房贷款，在乙方最高贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带责任保证。乙方承诺甲方的保证责任总额不超出最高抵押贷款额，并随着购房人逐期还贷而相应递减。最高抵押贷款额是指从乙方与购房人签订的第一份《借款合同》生效起，至最后一份《借款合同》签订生效止，该期间所有《借款合同》项下各笔抵押贷款余额累计之和。第六条、甲方承担保证责任的范围为抵押贷款项下的全部费用，包括抵押贷款本金、利息及为了实现债权而发生的一切费用等。第七条、保证期间在办妥交易房屋抵押登记（备案）手续放款或在取得抵押登记（备案）回执放款的情况下，甲方的保证期间自乙方将贷款资金划入甲方的银行账户之日起至甲方办妥《房地产权证》和《他项权证》交乙方保管之日止。第九条、甲方同意在购房人未依约履行《借款合同》确定的义务时，授权乙方可从甲方账户中自动扣划上述款项，此授权行为不另作委托。
2014年6月4日，被告吴海棠向原告建行茂名分行出具《共同债务声明》，承诺为被告梁春梅签订的《个人住房（商业用房）借款合同》项下的款项承担共同还款义务。
2014年6月26日，原告建行茂名分行（贷款人）与被告梁春梅（借款人、××）、被告吴海棠（××）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，主要约定：被告梁春梅借款495000元用于购置位于茂名市XXX房，借款期限自2014年8月25日起至2044年8月25日；贷款月利率为浮动利率，在基准利率水平上上浮15%，即年利率为7.5325%，借款利率于每年的1月1日调整；本合同项下借款逾期的，罚息利率为执行贷款利率上浮50%，借款利率调整的，罚息利率相应调整；借款采取按月等额本息还款法，根据合同签订时的贷款利率水平，每月归还借款本息3472.13元；约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；合同的担保方式为抵押加阶段性保证，抵押财产为茂名市XXX房；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其它应付款项的，构成违约，借款人违约的，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。双方对其他权利义务作了相关约定。
2014年7月9日，原告建行茂名分行与被告梁春梅、吴海棠到茂名市房产管理局办理案涉房屋抵押预告登记。
2014年8月25日，原告建行茂名分行依约履行放贷义务。被告梁春梅使用借款后从2015年4月起未能按时足额还款，经原告建行茂名分行多次催收未果而致成纠纷。原告建行茂名分行于2016年1月21日起诉至本院，请求判如所诉。
原告建行茂名分行于2015年6月30日从被告嘉燕房地产公司的保证金账户扣划8360.04元（本金1250.69元，利息7109.35元），2015年12月30日划扣20437元（本金2568.53元，利息17341.45元），合计28797.04元，用以清偿被告梁春梅所拖欠的2015年12月到期的借款本息。被告嘉燕房地产公司则主张原告建行茂名分行从其账户划扣的款项应从涉案房屋处置款中归还给被告被告嘉燕房地产公司。
另查明，被告梁春梅、吴海棠系夫妻关系。
以上事实有企业营业执照复印件、组织机构代码证复印件、身份证复印件、结婚证复印件、《楼宇抵押贷款合作协议》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《广东省商品房买卖合同》、共同债务声明、发票、房地产预告登记证、个人贷款支付凭证、催收通知书、对账单、中国建设银行单位客户专用回单及庭审笔录等在案佐证。
本院认为，原、被告双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《楼宇抵押贷款合作协议》等有双方签名确认，系双方真实意思表示，依法有效。当事人各方应依约履行。
被告梁春梅借款后未能按时足额还款，构成违约。原告建行茂名分行请求提前解除双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，具有合同和法律依据，本院予以支持。
原告建行茂名分行请求被告梁春梅偿还借款本金488885.44元、利息4446.98元（从2016年1月1日起暂计至2016年1月18日，之后利息按合同约定计收），于法有据，本院予以支持。
对于本案的抵押担保及保证问题。首先，案涉房产设定的是预告登记，预告登记权利人为原告建行茂名分行，但依照《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记与抵押权登记具有不同的法律性质和法律效力，预告登记并未使登记权利人原告建行茂名分行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后该行就案涉房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。由于案涉房屋的产权至今未登记至被告梁春梅名下，抵押权设立登记无法完成，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“抵押权自登记时设立”的规定，原告建行茂名分行所主张的抵押权并未设立，其请求对案涉房屋行使抵押权没有法律依据。故原告建行茂名分行请求确认案涉房产抵押有效，要求优先受偿，没有法律依据，本院不予支持。其次，由于案涉房产的抵押权未设立，被告嘉燕房地产公司根据《按揭业务担保合作协议》和《个人住房（商业用房）借款合同》约定，需对以上述债务承担连带保证责任。故被告嘉燕房地产公司主张本案借款应先由处置抵押物所得款项承担，其无需承担连带清偿责任，该主张缺乏合同和法律依据，本院不予认可。因此，原告建行茂名分行根据《楼宇抵押贷款合作协议》第九条规定从被告嘉燕房地产公司账户划扣款项用以偿还被告梁春梅拖欠借款本息，具有合同和法律依据，本院予以认定。
被告梁春梅和被告吴海棠系夫妻关系。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题解释（二）》第二十四条的规定，被告梁春梅和被告吴海棠均未能提供证据证明被告梁春梅所欠上述债务为其个人债务或属于婚姻法第十九条第三款规定的情形，原告建行茂名分行主张本案债务应为被告梁春梅、吴海棠夫妻共同债务，请求被告吴海棠对本案债务承担共同清偿责任，符合法律规定，本院予以支持。
被告梁春梅、吴海棠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司茂名市分行与被告梁春梅（借款人）签订的编号为XXX号《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、被告梁春梅于本判决发生法律效力之日起十日内偿付借款本金488885.44元及利息4446.98元（暂计至2016年1月18日止，从2016年1月19日起至清偿时止按合同约定计付。如遇中国人民银行利率调整则相应调整）给原告中国建设银行股份有限公司茂名市分行；
三、被告吴海棠对上述第二项承担共同还款责任；
四、被告茂名市嘉燕房地产开发有限公司对上述第二项承担连带清偿责任；
五、驳回原告中国建设银行股份有限公司茂名市分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8700元、保全费4020元、公告费520元，合计13240元（已由原告中国建设银行股份有限公司茂名市分行预交），由被告梁春梅、吴海棠、茂名市嘉燕房地产开发有限公司负担。被告梁春梅、吴海棠、茂名市嘉燕房地产开发有限公司应付之金额由其履行本判决确定的履行义务时一并迳付给原告中国建设银行股份有限公司茂名市分行，本院不作另行退收。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审 判 长 黄 波
人民陪审员 李木清
人民陪审员 邱志辉
二〇一六年九月十三日
书 记 员 陈培君