安徽省巢湖市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）巢民二初字第00350号
原告（反诉被告）：合肥报业传媒集团。
法定代表人：甄奎，合肥报业传媒集团社长。
委托代理人：魏琳琳、石放，合肥报业传媒集团员工。
被告（反诉原告）：刘阳，男，汉族，巢湖市人。
委托代理人：张言达，安徽福达律师事务所律师。
原告（反诉被告）合肥报业传媒集团诉被告刘阳（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法由审判员刘荣军独任审判，公开开庭进行了审理。原告合肥报业传媒集团的委托代理人魏琳琳、石放，被告刘阳及委托代理人张言达均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告合肥报业传媒集团诉称：2010年8月1日，被告与原巢湖市粮食局签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告承租原巢湖市粮食局位于巢湖市巢湖中路94号的一处房屋，月租金为1200元，合同签订后一次性支付一年的租金，先付款后使用，合同期限自2010年8月1日至2013年7月31日。合同签订后，被告按照合同约定按期交纳租金。2012年由于巢湖市撤市等原因，合肥市财政局于2012年5月11日下发合财资（2012）501号文件-《关于移交办公用房调配的通知》，将原巢湖市粮食局用房调配给原告使用经营，原告与合肥市粮食局于2012年12月20日办理了移交手续，约定：原巢湖市粮食局对上述房屋占有使用至2012年12月31日，原告资2013年1月1日开始对上述房屋行驶使用经营权，同时将此情况通知包括被告在内的各承租人，并与各承租人签订变更出租主体的协议，协议约定除约定出租主体由巢湖市粮食局变更为原告下属子公司巢湖传媒文化有限责任公司外，原先的《房屋租赁合同》其余条款均不变。但虽经原告一再告知、协商，被告均以各种理由拒绝交纳房租，2013年7月31日，合同到期后，被告也一直占有所出租的房屋，拒绝交还给原告。现诉讼请求判令：1、被告即刻将承租的位于巢湖市巢湖中路94号的房屋（房产证号巢字第0032**号）及屋内附属设施交还原告（需保持原样）；2、被告支付原告房租（从2013年1月1日计算至2013年7月31日8400元）、房屋占用损失18080元（按每月租金1200元从2013年8月1日计算至房屋实际交付之日止）及租赁期间发生的物业管理、水电、燃气、有线电视等费用（以实际发生为准，实际损失计至被告将房屋维持原样交还原告之日）；
3、被告承担本案全部诉讼费用。
被告刘阳辩称并反诉称：1、原告仅是涉案房屋的使用权人，并不是产权人，原告要求被告返还房屋并支付租金主体不适格。2、2012年2月因涉案的房屋漏水严重，被告无法从事经营房屋，从2012年7月份就将房屋里的东西搬走了，仅有钢结构的阁楼没有拆除，已解除租赁合同关系，如原告已接受涉案房屋，原告应当知道被告已不再租赁涉案的房屋，原告要求被告支付租金无事实依据。请人民法院驳回原告的诉请。另外被告在租赁期间承租的房屋多次出现大面积漏水，并导致电脑损坏的严重后果。尽管多次要求出租人及时履行房屋维修义务，但因巢湖市撤市等原因，承租的房屋一直未能维修。被告无法从事正常的经营活动，合同目的无法实现，不得不于2012年7月停止经营，并解除租赁关系。现反诉请求判令：1、反诉被告立即返还反诉原告租房押金2000元；2、反诉被告赔偿反诉原告因未能及时修缮房屋而给原告造成的经济损失24600元（电脑维修损失）；3、案件诉讼费由反诉被告承担。
原告合肥报业传媒集团对被告的反诉辩称：合肥市财政局下文将该办公用房调配给我方，该房的产权证因某些原因还没有办理下来。原告对租房押金不清楚，被告可能当时是交给了合肥市粮食局。被告没有向当时的巢湖市粮食局主张权利，被告也未提供证据证明其损失。
经庭审举证，原告合肥报业传媒集团为支持其诉讼请求举出下列证据：1、2012年合肥市粮食局（2014）185号文件，《关于移交办公用房调配的通知》，证明涉案房屋是调配给原告使用；2、房屋产权证；3、移交证明（二份）；4、巢湖市房产局查询单（2014年）；5、2012年12月通知，证明原告主体适格。6、《房屋租赁合同》（2010年8月1日原巢湖市粮食局与刘阳签订）），证明原、被告双方存在房屋租赁关系，并对房租金额及支付时间等做了约定。7、与宏运机电公司的《房屋租赁合同》（2012年12月）、变更房屋租赁合同出租主体的协议、房租收据（2013年）、发票（2014年），证明其他承租人已将之前签订的《房屋租赁合同》中的出租人变更为原告，并向原告缴纳房租和押金。8、合肥市粮食局情况说明一份，证明合肥市粮食局与刘阳在2013年1月1日签订的合同仍在履行，但刘阳未缴纳房屋租金。
经质证，被告刘阳对原告证据的质证意见为：证据1证明本案原告对涉案房屋仅有使用权，不享有所有权，原告只是无偿使用，原、被告双方均是涉案房屋的使用权人，原告无权主张房屋的租金等实体权利。对证据2证明房屋原来属于地级巢湖市粮食局所有。证据3证明房屋已经移交给原告，不存在被告占用房屋，原告的证据与其陈述的事实相互矛盾，涉案房屋在2012年7月已经解除租赁关系。对证据4不持异议，至2014年4月2日止涉案房屋的产权人仍是地级巢湖市粮食局。对证据5真实性不发表意见，被告没有收到该份通知，证明被告已经将房屋交还给合肥市粮食局。对证据6证据三性不持异议，合同中的涉及的租赁物已经在2012年7月份就已经交还给合肥市粮食局。
对证据7与本案没有关联性，不能因其他承租户向原告交付租金，就证明刘阳就要支付租金，刘阳未占用涉案房屋，不存在支付租金。该证据与证据5印证，合肥市粮食局没有通知刘阳，与刘阳的租赁关系已经解除。对证据8内容不真实，刘阳与原巢湖市粮食局签订的合同与2000元押金是同时存在的，如合肥市粮食局移交了合同，应也移交了2000元押金，刘阳2000元押金至今未退还。原告没有证据证明刘阳至今仍占有涉案房屋。
被告刘阳同时提交证据如下：1、租金合同、2000元押金的票据证明双方租赁合同事实存在及2000元押金缴纳的事实。2、2012年7月房屋现场照片八张，证明刘阳承租的房屋发生漏雨、漏水事实存在，房屋夹缝未作防水，水渗到屋内，如原告对此有异议，可以到现场查看。3、巢湖市供电部门、电信公司、巢湖市地税局出具的证明等书证，证明涉案的房屋是从事网吧经营，2012年8月28日被告已经办理供电销户手续；2012年8月1日涉案房屋的网络已经停止使用；2012年7月19日巢湖市地税局亚父分局报告单上载明涉案房屋在2012年7月19日房屋已经收回，也停止经营活动，有地税局经办人的签字和地税局的印章；刘阳已经不再使用涉案的房屋。4、合肥市蜀山区康硕电脑经营部出具证明一份（2012年7月15日）、麦兜网吧电脑报废更换清单、收据一份，证明2012年6月份刘阳的房屋因漏水导致电脑维修产生的费用24600元。
被告刘阳同时申请证人王唯（公民身份号码342601198908292716）、陈子良（公民身份号码342601198605080011）、吴庆丰（公民身份号码342601198709280237）出庭作证。
王唯证明：其原来是巢湖特警队的聘用人员，从2012年4、5月份到2013年7、8月份在特警队上班；在被告网吧上网认识被告，2012年6月份左右在被告上网时屋顶突然漏水，墙面和电脑上都有印子，在7月份左右网吧就关门停业了。
陈子良证明：其在兴业银行工作，以前家住在被告网吧附近，上网与被告认识，当时上网时被告网吧就漏水。
吴庆丰证明：其在工商银行巢城支行工作，在被告网吧上网认识被告，经常在被告网吧上网，网吧的墙壁有滴水情况，后期网吧门关了。
经质证，对被告刘阳的证据，原告质证意见为：对证据1真实性、合法性不持异议，对关联性持有异议，该证据与本案无关。对证据2证据三性持有异议，原告至今没有到房屋现场去过。对证据3真实性、合法性不持异议，对关联性有异议，该证据不能证明被告已经将房屋交给原巢湖市粮食局。对证据4证据三性持有异议，收据无法核实是采购费用，还是维修费用，收据不能证明因房屋漏水导致电脑损坏。对证人证言意见：三证人虽证明网吧有漏水现象，但没有证明漏水给被告造成损失。
结合原、被告陈述及质证意见，本院对双方所举的证据认定如下：
对原告证据1、2、3、4、6的真实性予以认定；对证据5真实性原告未发表意见，故对其真实性予以认定，但原告无证据证明该通知已经送达给被告刘阳，不能证明其主张；对证据7系原告与其他租赁户的合同与本案无关联性，不予认定。证据8，合肥市粮食局为厉害关系人，该说明仅能证明移交了合同，不能证明其双方对资产进行现场移交，以及移交财产的现状。
对被告刘阳所举证据1、3的真实性予以认定；对证据2原告称至今其没有到房屋现场去过，结合被告申请的证人证言，原告未否认出租的房屋漏水现象，故对该证据予以认定。对证据4所列损失无其他证据予以佐证，故不予认定。对证人证言予以认定。
本院根据法庭调查及对证据的认证，查明并确认以下事实：2010年8月1日，被告与原地级巢湖市粮食局签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告承租原巢湖市粮食局位于巢湖市巢湖中路94号（原良友招待所）的门面房用于开网吧，合同期限自2010年8月1日至2013年7月31日，年租金14400元，合同签订时一次支付全年的租金，每年一次，另一次交财产设备押金2000元。合同签订后，被告按照合同约定按期交纳租金，支付了至2012年7月的租金，并支付押金2000元。2012年8月，因该处房屋漏水等原因，被告在该处停止营业并办理了取消宽带网络、供电、税务等手续。庭审中，被告明确说明，该房屋一直空置，被告未使用，该房屋已经交还粮食局，其与该房屋没有关系，现在房屋内仅有被告开网吧时为值班而焊接的钢结构阁楼。2012年由于巢湖市撤市等原因，合肥市财政局于2012年5月11日下发合财资（2012）501号文件-《关于移交办公用房调配的通知》，将原巢湖市粮食局该用房调配给原告使用经营，原告与合肥市粮食局于2012年12月20日办理了移交手续，约定：原巢湖市粮食局对上述房屋占有使用至2012年12月31日，原告自2013年1月1日开始对上述房屋行驶使用经营权。因原告认为被告一直占有所出租的房屋并拒绝交还给原告而诉至本院。
本院认为：本案争议的焦点为：一、原告是否是适格的主体。本案被告与原巢湖市粮食局签订的《房屋租赁合同》合法有效。在2011年巢湖市撤市以后，其相关资产划归合肥市粮食局，又经合肥市人民政府进行单位用房调配，原告取得了讼争的租赁房屋的使用权，即取得了对该房屋的占有、使用、收益的权利，故原告是适格的主体。
二、被告刘阳是否已经与合肥市粮食局解除了合同关系；原告主张的租金及损失是否合理。被告的证据能够证明，在2012年8月，被告刘阳因租赁的房屋漏水，无法使用，并危及被告的财产安全，被告已经实际解除合同，不再使用涉案的房屋，但刘阳未提供充分证据证明，已经将租赁房屋的钥匙交给合肥市粮食局，其存在一定的过错，故对原告主张的从2013年1月1日计算至2013年7月31日合同期限内的租金8400元，被告应该承担给付责任；但因出租房屋漏水，合肥市粮食局未能按照住建部《商品房屋租赁管理办法》第九条的规定对漏水房屋进行及时维修，或允许被告自行维修，未尽到维修义务，而导致被告解除合同并停止使用，故应该减少租金，本院酌定被告支付原告2000元。对于原告主张合同到期后房屋占用损失18080元，因被告已经明确对该房屋自2012年8月起即解除合同，不再使用，不再占有，双方合同也约定：合同期满后，如继续租赁，应重新签订合同。在该合同到期后，原告应该积极采取收回的行为，但因原告自身怠于收回而造成该扩大的损失，且该损失也无充分的证据证明，故对其该主张本院不予支持。
三、被告支付的2000元押金应该由谁来返还，是原告还是合肥市粮食局；被告损失是否存在，应该由谁来承担。对于押金因原告主张房屋属于其占有使用收益，享有了合同权利，则同样应该承担合同义务，故对根据租赁合同产生的押金，应该由原告返还给被告。对于被告反诉主张的损失无充分证据予以证明，本院不予支持。
综上，在本案《房屋租赁合同》履行过程中，原、被告均存在过错，其租金及押金可相互抵消，不再给付。另根据合同约定，合同履行结束，应该恢复合同前房屋内的原样，故对于租赁房屋内的钢结构阁楼，被告应该及时拆除。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百三十三条之规定，判决如下：
一、被告刘阳于本判决生效后5日内拆除位于巢湖市巢湖中路94号的房屋内的钢结构阁楼，由原告自行收回该房屋。
二、驳回原告合肥报业传媒集团的其他诉讼请求；
三、驳回被告刘阳的反诉请求。
案件受理费125元，反诉费235元，合计360元，由原告合肥报业传媒集团负担125元，被告刘阳负担235元。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 刘荣军
二０一四年六月三十日
书记员 王 娟
附相关法律规定：
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
《商品房屋租赁管理办法》
第九条出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全，未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。