上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第812号
原告（反诉被告）上海天怡物流有限公司。
法定代表人韩经佳。
委托代理人刘炜，上海市远东律师事务所律师。
委托代理人展兴东，上海市远东律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海广六实业有限公司。
法定代表人陶霞明。
委托代理人董伟中，上海市海之纯律师事务所律师。
原告上海天怡物流有限公司（以下简称天怡公司）诉被告上海广六实业有限公司（以下简称广六公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月27日立案受理后，被告广六公司提出了反诉，本院予以受理，与本诉合并审理，于2014年3月12日、4月30日公开开庭进行了审理。天怡公司委托代理人刘炜、广六公司委托代理人董伟中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告天怡公司诉称，2012年12月14日，原、被告签订租赁合同，约定原告向被告承租面积1，320平方米的房屋用作仓库使用，租期自2012年12月3日起至2015年1月2日止（免租期一个月），年租金人民币（以下币种相同）481，800元，租金每三个月支付一次即120，450元，租赁保证金为80，000元，任何一方违约的，将以一个月租金作为违约金赔偿对方。合同签订后，原告向被告交付了租赁保证金，并于2012年12月26日支付了2013年1月4日至4月3日的租金120，450元，2013年4月19日支付了2013年4月4日至7月3日的租金120，450元。原告承租房屋主要用于汽车零部件的仓储，2013年3月，原告发现毗邻租赁物的3、4号仓库被告出租给了案外人用作健身房及羽毛球场馆，另有一大型游泳池在建。此后租赁物周边的人流量增加，给原告的仓储物资及物流带来安全隐患。原告遂向被告提出异议，要求被告恢复毗邻租赁物的仓储功能，但被告置之不理。2013年6月14日，原告向被告发函重申了意见，否则解除与被告的合同。被告收函后仍未理会。6月下旬，原告为保障物资安全，被迫将租赁物内物资及设备腾空，将租赁物退还给原告，并拟与被告结算租赁费用，被告不仅不予配合，强行扣留租赁物内属于原告所有的移动式登车桥一台，并拒不返还租赁保证金。故诉请判令：1、确认原、被告于2012年12月14日签订的《租赁合同》于2013年6月15日解除；2、被告返还原告租赁保证金80，000元；3、被告支付原告违约金40，150元；4、被告交付原告扣留于租赁物内的移动式登车桥一台（市值约21，151.09元）。
被告广六公司辩称，原告由于自身原因不想承租而寻找理由，其诉请不应得到支持，应当予以驳回。原告已付租金至2013年6月2日，双方未约定有免租期，广六公司由于案外人欲承租整幢2号楼装修体锻中心，曾与天怡公司进行过协商，天怡公司表示同意并迁出了2号楼搬至1号楼经营，期间天怡公司对案外人进行游泳池装修从未提出异议，并且在2013年5月，天怡公司提出其客户有货品需要堆放，要求广六公司将天怡公司承租房屋对面的房屋租借给其做临时仓库并同意以每平方米每天1元支付使用费。此后，天怡公司占用了该房屋（面积560平方米）一个月但未支付使用费。2013年6月下旬，广六公司发现天怡公司已不知去向，并将“移动式登车桥”一台放置在承租物内。此后广六公司多次联系天怡公司要求付清租金而未果。故反诉请求：1、确认原、被告签订的《租赁合同》于2013年10月3日解除；2、反诉被告支付租金160，600元（2013年6月3日计算至10月3日，计4个月）；3、反诉被告支付场地占用费22，540元（包括“移动式登车桥”从2013年10月3日至2014年2月底占用费5，040元以及临时租赁仓库一个月的使用费17，500元）；4、反诉被告支付违约金40，150元。
针对反诉，天怡公司辩称，签订合同后天怡公司从未搬迁过租赁场所，天怡公司已于2013年6月中下旬搬离租赁物，移动式登车桥一台系被扣留，关于临时租用场地的事实不存在，天怡公司系被迫解除合同，因此请求驳回反诉请求。
经审理查明，2012年12月14日，广六公司（出租方、甲方）与天怡公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于上海市浦东新区上川路XXX号第一幢一室（建筑面积1，320平方米）出租给乙方做仓库使用，租赁期从2012年12月3日起至2015年1月2日止。租金每年481，800元，租金应以三个月支付一次，每次须提前10天，应支付现金120，450元；乙方应向甲方支付80，000元租赁保证金，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；违约责任与解除或终止中约定每拖缴一天按日租金的5%收取滞纳金，超过15天，甲方将采取停电、水、关闭大门等措施，并有权收回出租房屋，收取房屋滞纳金，同时有权终止合同。任何一方违约，将以一个月租金作为违约金赔偿另一方，此外双方将不作其他任何赔偿，乙方不按时交房租超过15天，甲方有权没收乙方租房的保证金，并有权对承租人厂房（仓库）内的物资进行扣留。合同另对其他事项作了约定。
合同签订后，双方按约履行。天怡公司接收房屋后未进行装修，租赁物作仓储使用。天怡公司支付广六公司租赁保证金80，000元，天怡公司于2012年12月支付广六公司三个月租金120，450元，于2013年4月19日支付三个月租金120，450元。2013年6月13日，案外人上海白马物流有限公司致函广六公司（上川路XXX号），称承租广六公司上川路XXX号内的1号仓库并用于仓储，由于毗邻的3、4号仓库进行健身房改建，库区内人流增加，进而给仓储物带来安全隐患，且新增的游泳池建设可能增加周边区域的温度，故要求广六公司恢复原有的房屋仓储功能，否则将解除双方的租赁合同。该函件寄送至上川路XXX号，天怡公司称上海白马物流有限公司是天怡公司的关联公司，发函主体存在失误，该函件内容是天怡公司的意思表示。广六公司称租赁物的地址并非广六公司的办公地址，广六公司未收到该函件。
天怡公司曾在2012年9月购买移动式登车桥一台，价款29，000元。
另查明，位于上海市浦东新区上川路XXX号房屋产权人上海金立仓储有限公司，房屋类型为仓库堆栈，上海金立仓储有限公司出租前述房屋予广六公司，并同意广六公司对外租赁。
2013年6月下旬，天怡公司搬离了租赁场所，未与广六公司办理交接，未交还租赁物钥匙。2013年10月3日，广六公司另行招租，故自认2013年10月3日收回租赁物。
第一次庭审中，广六公司提供了“移动式登车桥”照片一张，称2013年6月下旬发现天怡公司撤离时将照片上的机械遗留于租赁房屋内，天怡公司为存放该物，产生占用费（估算）5，040元，广六公司以为该机械即原告诉称的移动式登车桥。经质证，天怡公司表示照片上的机械并非其诉请的移动式登车桥，也非天怡公司的遗留物，并在第二次庭审中提供了移动式登车桥照片一组，称该照片于第二次庭审前一天拍摄于上川路XXX号2号仓库，系天怡公司遗留的设备。广六公司表示除广六公司提供的照片所载机械外，天怡公司未遗留其他任何机械，对天怡公司提供照片的真实性不予确认，广六公司自身没有天怡公司陈述的移动式登车桥，而上川路XXX号内的租户中有多家物流公司，案外人也完全有可能拥有与天怡公司相同型号的机械。对于天怡公司已缴纳的保证金，广六公司同意返还并充抵天怡公司欠付的租金及场地使用费等。
以上事实，由当事人提供并经庭审质证的上海市房地产登记信息、《租赁合同》、付款凭证、函件、照片、授权书等证据以及当事人的当庭陈述在案佐证，查证属实。
本院认为，原、被告间订立的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。双方合同对免租事项并未作出约定，因此天怡公司主张其享有一个月免租期无相应依据，天怡公司已缴纳租金的日期截至2013年6月2日。天怡公司并未按约支付2013年6月3日起的租金，已经违反了合同的约定。至于2013年6月13日天怡公司曾以其关联企业上海白马物流有限公司的名义发函，以租赁物周边存在安全隐患等事由提出解除合同，该解除事由既不符合合同约定，亦不符法定的解除事由，不应予以采纳。6月下旬，天怡公司在未征得出租人同意的情况下，擅自搬离了租赁物，未与广六公司办理租赁物的交接或交还租赁物钥匙。广六公司在天怡公司已擅自搬离租赁物且不支付租金的情况下，于2013年10月3日自行收回租赁物，可以视为双方的租赁合同已于2013年10月3日解除。因此，广六公司要求天怡公司支付2013年6月3日至10月3日的四个月租金，本院予以支持。租赁合同由于天怡公司违约而解除，广六公司要求其支付解除合同的违约金（按一个月租金）符合合同约定，本院予以支持。天怡公司认为广六公司扣留了其移动式登车桥一台而要求返还，广六公司在第一次庭审中表示同意返还并附了“移动式登车桥”照片一张，显然是对原告诉请的移动式登车桥认识有误所致，在原告提交了返还物的相关照片后，被告予以了否认。天怡公司并未举证广六公司扣留了其诉请所指的移动式登车桥，其提交的照片尚不足以反映系争机械已被广六公司所扣留的事实，因此，该项诉请本院不予支持。广六公司反诉中主张的机械占用费以及临时租借费，因天怡公司并未确认广六公司提供照片中的机械系其遗留，且天怡公司对临时租赁仓库的事实未予以确认，该项费用本院不予支持。广六公司同意返还天怡公司缴纳的保证金80，000元并在欠付租金中抵扣，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第九十三条第二款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海天怡物流有限公司与被告（反诉原告）上海广六实业有限公司于2012年12月14日签订的《租赁合同》于2013年10月3日解除；
二、反诉被告上海天怡物流有限公司支付反诉原告上海广六实业有限公司租金160，600元，扣除上海天怡物流有限公司缴纳的租赁保证金80，000元，余款80，600元于本判决生效之日起十日内支付；
三、反诉被告上海天怡物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海广六实业有限公司违约金40，150元；
四、驳回原告上海天怡物流有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告上海广六实业有限公司的其他反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理3，126元，减半收取计1，563元，由原告上海天怡物流有限公司负担800元，被告上海广六实业有限公司负担763元，反诉案件受理费减半收取计2，333元，由反诉原告上海广六实业有限公司负担533元，反诉被告上海天怡物流有限公司负担1，800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 何绍辉
二〇一四年五月二十二日
书记员 于 晔
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。