江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终2010号
上诉人（原审原告）南京悦庭物业管理服务有限公司（以下简称悦庭物业），住所地南京市沿江工业开发区太子山路8号沿江科创2号楼302室。
法定代表人邓彬，总经理。
委托代理人王国华，该公司副总经理。
委托代理人张保强，江苏祥泽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京有机废弃物处理厂（以下简称废弃物处理厂），住所地南京市玄武区营苑南路66号月苑小区。
法定代表人曹海彬，厂长。
委托代理人张文杰，江苏苏韬律师事务所律师。
上诉人悦庭物业因与被上诉人废弃物处理厂合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第7025号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
悦庭物业一审诉称，悦庭物业与废弃物处理厂于2012年9月11日签订《承包经营协议》，约定废弃物处理厂将南京市鼓楼区凤凰东街48号鑫宏花园02幢门面房14间共计405平方米租赁给悦庭物业使用；租赁期自2012年9月30日起至2015年9月29日止，承包经营时间为3年；房屋承包使用费为每年15万元，按年支付，悦庭物业须在当年承包期内一次性付清当年承包款；承包经营期满后，同等条件下，悦庭物业享有优先承包经营权等等。2014年11月南京市鼓楼区鑫宏花园小区业主委员会（以下简称鑫宏花园业委会）与废弃物处理厂的主管单位就涉案房屋权属问题产生争议。悦庭物业一直按约支付款项，废弃物处理厂在协议期内未提出解约要求。后废弃物处理厂在未通知悦庭物业，亦未征求悦庭物业意见的情况下，于2015年9月30日与鑫宏花园业委会签订《门面房承包经营协议》，剥夺了悦庭物业的优先承租权。为维护自身合法权益，悦庭物业诉至法院，请求判令废弃物处理厂即行与悦庭物业继续签订一份承包经营协议，并废弃物处理厂承担诉讼费用。
废弃物处理厂一审辩称，优先承租权系当事人的约定权利而非法定权利。2014年11月6日悦庭物业向废弃物处理厂发函，告知废弃物处理厂合同到期后，由南京市城市管理局领导另行决定处理办法，表明悦庭物业放弃房屋租赁优先权。且优先承租权是在同等条件的基础上确立的，条件内容亦包括诚信度，而悦庭物业在租赁期间丧失了诚信权，故不具备与废弃物处理厂优先签约的基础。
一审法院经审理查明，位于本市鼓楼区凤凰东街48号鑫宏花园02幢门面房（共计14间，以下简称涉案房屋）于1999年9月2日通过规划许可并办理《建设工程规划许可证》，由南京鑫宏房地产开发有限公司承建，系南京市城市管理局（原名南京市市容管理委员会，2001年更名为南京市市容管理局，2010年更名为南京市城市管理局）所有，尚未办理产权证。2012年9月2日，南京市城市管理局委托废弃物处理厂管理涉案房屋。
2012年9月11日，悦庭物业（乙方）和废弃物处理厂（甲方）签订《承包经营协议》，约定甲方将涉案房屋租赁给乙方使用和管理，租赁期从2012年9月30日起至2015年9月29日止，承包经营时间为3年；房屋承包使用费为每年15万元，按年支付，乙方须在当年承包期内一次性付清当年承包款；乙方在使用期间，全权负责对承租房屋的经营管理，因房屋租赁产生的纠纷与甲方无关；承包经营期满后，在同等条件下，乙方有优先承包经营权；甲方如遇不可抗力因素需收回房屋应提前3个月通知乙方，并积极配合乙方做好善后工作，租金按实收取，乙方如需终止协议需提前3个月通知甲方，租金按实计算，等等。
后悦庭物业将上述房屋向外转租，并向废弃物处理厂支付上述房屋租赁期间的费用。
2015年9月30日，废弃物处理厂与案外人鑫宏花园业委会签订《门面房承包经营协议》，由鑫宏花园业委会使用管理涉案房屋，使用费为每年22万元。故悦庭物业认为废弃物处理厂剥夺其优先承包经营权，并要求与废弃物处理厂签订新的承包经营协议，后双方协商未果，悦庭物业诉至本院，请求判如所请。
一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。悦庭物业与废弃物处理厂签订的《承包经营协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性禁止性规定，合同依法成立并生效。悦庭物业主张的优先承包经营权，法律并没有明文规定，悦庭物业、废弃物处理厂在合同中自愿约定，应为有效，悦庭物业对涉案房屋享有优先承包经营权。但该权利系由约定形成的债权性权利，不具对抗管理人物权请求权的效力，亦不具备单方形成新合同关系的效力。该权利行使的前提为同等条件下悦庭物业优先承租经营，在此前提下，如果双方均同意继续签订承包经营协议，双方意思表示应一致，并签订合同，以确定租赁承包的价格、支付方式等等。而悦庭物业并未举证证明在合同期限届满前向废弃物处理厂主张继续经营，废弃物处理厂亦明确表示不同意悦庭物业继续承租涉案房屋，双方无法形成合意并签订合同，因而悦庭物业无法实现续签承包经营合同的目的。因此对于悦庭物业请求废弃物处理厂与其继续签订承包经营协议的诉讼请求，一审法院不予支持。
综上所述，为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决驳回悦庭物业的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由悦庭物业负担。
悦庭物业不服一审判决，上诉称，一、双方所签订的《承包经营协议》，实际上是一份房屋租赁合同，是合法有效的，双方明确约定上诉人在协议期间享有优先承包经营权，当然也是有效条款。
二、一审法院却一方面确认双方的《承包经营协议》有效，另一方面却认为：“该权利系由约定形成的债权性权利，不具对抗管理人物权请求权的效力，亦不具备单方形成新合同关系的效力。”这种认定显然是错误的，理由：1.优先承租权（即优先承包经营权）是一种形成权，即依权利人单方面的意思表示就可以创设某种状态。如果该权利是形成权的话，显然该权利具有对抗第三人的效力。2.优先承租权（即优先经营承包权）也是一种附限制条件的物权。3.如果一审法院认定优先承包经营权前提为双方均同意继续签订承包经营协议的话，那么双方就无需在承包经营协议中约定承包经营协议期满后上诉人有优先承包经营权的约定，一审法院设定的前提显然是违反逻辑的。
三、一审法院认定：“原告并未举证证明在合同期限届满前向被告主张继续经营，被告亦明确表示不同意原告继续承租涉案房屋，双方无法形成合意，并签订合同。”这种认定更是违反事实，违反双方约定的。1.《承包经营协议》第八条明确约定：“承包经营期满后，在同等条件下，乙方有优先承包经营权。”依此，上诉人无需再协议期满前向被上诉人主张优先承租权；2.上诉人依照双方协议在期满后，由于被上诉人违反协议规定拒绝与上诉人续签协议，故上诉人不得不于2015年10月l0号书面向被上诉人主张优先承包经营权则完全是有理有据的。
四、被上诉人违反《承包经营协议》，于协议期满的当日即与鑫宏花园业主委员会签订了《门面房承包经营协议》。这显然是违反双方协议规定的，也有悖于法律。
五、悦庭物业二审中补充上诉理由：1、上诉人与被上诉人签订的《承包经营协议》刚期满，被上诉人于2015年9月30日与鑫宏花园业委会签订涉案房屋门面房承包经营协议，且鑫宏花园业委会没有经营职权，应当为无效协议。2、上诉人因《承包经营协议》期满后，被上诉人拒绝签订协议，于2015年10月10日至函被上诉人，要求在同等条件下优先承包经营，被上诉人于2015年10月13日回函“如有合作意愿，可随时重新协商”。3、由于被上诉人拒绝与上诉人签订《承包经营协议》，给上诉人造成了逾期利息年利润10万元的损失，如果按照三年计算，损失为30万元。
综上，请求二审法院撤销一审判决，改判上诉人与被上诉人继续签订一份《承包经营协议》；判令被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费。
废弃物处理厂辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
对于一审法院查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
悦庭物业二审中补充提交了门面房收支计算表，以证明其损失情况。废弃物处理厂认为不符合新证据的要求，且与上诉内容无关；悦庭物业还提交了2015年8月8日的函件（主要内容为悦庭物业认为由于废弃物处理厂的原因，导致房屋发生纠纷，悦庭物业停止收取承租户的租金；要求废弃物处理厂做好各承租户的工作，并请废弃物处理厂出具说明确认悦庭物业有权收取租金）、废弃物处理厂2015年8月21日函件（主要内容为废弃物处理厂认为与各承租户无任何关联，但愿意配合协调各承租户，由于悦庭物业的原因，导致协调不成。并告知悦庭物业协议尚未到期，双方都有履约义务，如不履约将追究违约责任）和10月13日的函件（主要内容为废弃物处理厂认为悦庭公司与业委会间存在矛盾，对门面房有一年时间无任何实质性管理，未履行维修义务已构成违约，公司管理失控协调缺乏诚意等。但废弃物处理厂表示在悦庭物业与业委会化解矛盾、解决问题后，可随时重启协商），以证明与废弃物处理厂交涉、磋商承租事宜。废弃物处理厂认为不符合新证据的要求，且并没有在协议期限届满前提出优先承租的主张。本院经审查认为，门面房收支计算表系悦庭物业对自身损失的估算，与本案处理无关；三份函件均未涉及对“优先承租权”的磋商，并且10月13日的函件已经在协议期限届满之后，故与本案无关联性；同时上述证据不符合新证据的要求，且对本案的处理并无实质性的影响，故不予采纳。
本案的焦点问题在于如何理解“优先承租权”的性质和效力。
本院认为，本案双方当事人于2012年9月11日签订的《承包经营协议》，虽然名为“承包经营”，但是协议中却多次使用了“租赁”、“承租”、“租”、“租金”等用语，根据其约定条文内容，可以认定该协议实际上是一份房屋租赁协议。并且根据该协议第5条的约定“乙方在使用期间，全权负责对02幢承租门面房的经营管理，因房屋租赁产生的纠纷与甲方无关”，还可以认定作为承租人的悦庭物业，可以转租涉案房屋。
基于该房屋租赁协议的性质，该协议第8条约定的“优先承包经营权”实际上应当认定为“优先承租权”。“优先承租权”并非法律规定的一种权利，而是当事人可以在合同中约定的内容，如不违反法律法规的强制性规定，应为有效。“优先承租权”并非形成权，“优先承租权”的行使，需要根据合同的约定，经过当事人的磋商，形成一致的意思表示，并签订新的租赁合同。
本案双方当事人所签订的房屋租赁协议第8条约定“承包经营期满后。在同等条件下，乙方有优先承包经营权。”亦即“优先承租权”的前提是在“同等条件”下。因此，作为出租人的废弃物处理厂应当在合同期满前合理时间提出出租房屋的“同等条件”，作为承租人的悦庭物业为了行使“优先承租权”，也应当在合同期满前合理时间与出租人磋商“同等条件”。但从本案查明事实看，双方在合同期满前均未能就“同等条件”进行有效磋商，没有形成一致的意思表示，更没有签订新的租赁合同，因此双方的房屋租赁合同于2015年9月29日届满终止。
废弃物处理厂于2015年9月30日与鑫宏花园业委会签订《门面房承包经营协议》后，将涉案房屋出租与鑫宏花园业委会。此时悦庭物业再主张“优先承租权”，已不能对抗废弃物处理厂与鑫宏花园业委会签订《门面房承包经营协议》，亦即不能对抗涉案房屋的新承租人，也无权强制要求废弃物处理厂与其“继续签订一份承包经营协议”。但如果其认为废弃物处理厂在履行关于“优先承租权”的合同约定时存在违约行为，可以另行向废弃物处理厂主张违约责任。
综上，悦庭物业的诉讼请求缺乏法律上的依据，不应予以支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由悦庭物业承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王劲松
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一六年四月六日
书 记 员 汪海燕