四川省广安市广安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）广安民初字第3902号
原告（反诉被告）梁敏，女，生于1983年10月11日，汉族，城镇居民，住四川省绵阳市涪城区。
委托代理人许江，四川爱众律师事务所律师。
委托代理人孙香华，女，生于1953年11月3日，汉族，城镇居民，住四川省广安市广安区，系原告梁敏之母。
被告（反诉原告）游小丽，女，生于1985年4月16日，汉族，城镇居民，住四川省广安市广安区。
委托代理人杨明，四川鑫泰律师事务所律师。
原告梁敏与被告游小丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月10日受理后，依法适用简易程序由审判员杨秀华独任审判。2013年10月11日，被告游小丽递交了反诉状�本院审查后于同日立案受理。2013年10月13日、2013年11月21日、2013年12月5日、2013年12月18日、2013年12月24日、2014年1月16日、2014年1月22日，本院对本诉和反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）梁敏的委托代理人张冬林（第一次出庭之后，终止了代理关系）、许江、孙香华（第二次开庭方开始代理），被告（反诉原告）游小丽及委托代理人杨明到庭参加了诉讼。现已审理终结。
原告梁敏诉称：2012年8月22日，原告梁敏授权案外人孙香华（系原告之母）与案外人代（戴）雪飞签订《门市租赁合同》，约定了租赁门市的位置、租金、期限等内容。租期内，案外人代（戴）雪飞经原告同意，将该门市转租给被告，同时原、被告约定租期可延至2017年8月31日，租金随行就市，每年另行议价。门市租赁到期，原、被告未能就租金达成一致意见，原告遂要求被告搬离门市，�被告拒绝搬离。原告为维护自身合法权益，遂向人民法院提起诉讼，请求判决：1、解除原、被告签订的《门市租赁合同》；2、判令被告返还位于广安市城南兴安街234号门市，并支付逾期腾房期间的门市占用费（按年租金7万元计算）。
被告游小丽答辩及反诉称：2012年9月7日，她经原告同意从案外人戴雪飞手中转租属于原告的位于广安市城南兴安街234号门市，双方约定租期可延至2017年8月31日，租金随行就市，每年议价。2013年8月12日前，她通知原告收取下一年的门市租金，原告以不在广安为由拒收，不久后，原告开始漫天要价，要求她交7万元租金，她只同意在前一年租金的基础上增加10%，双方未能就下一年租金达成一致意见。《门市租赁合同》中对租金约定不明，根据《合同法》规定，租金约定不明的参照合同其他条款或者当地交易习惯，所以租金应该以递增法，�每年递增10%来计算。为维护自身合法权益，特提起反诉，请求法院判决：1、原告履行租房协议中将“房屋租期延至2017年8月31日”的约定；2、今年的房屋租金在前一年租金金额基础上增加10%交纳，今后每年房租均在前一年基础上增加10%交纳（具体金额为2013年8月31日至2014年8月31日租金为44000元，2014年9月1日至2015年8月31日租金为48400元，2015年9月1日至2016年8月31日租金为53240元；2016年9月1日至2017年8月31日租金为58564元）；3、在合同期内被告可以转租承租的房屋。
原告梁敏对被告游小丽的反诉辩称：1、合同继续履行是建立在被告诚实守信的基础上，被告违反了合同约定；2、本案焦点是租金的多少，无法证明每年递增10%就是交易习惯，按照投资成本的收益是资本在银行贷款的利率来确定租金，而原告提出7万元租金，是在银行贷款利率的基础上打折的；3、合同约定了先交纳租金再使用房屋，所以被告说的到租期届满才交付租金的说法不成立；4、被告从代雪飞处转租的门市，应当承担代雪飞的义务，且合同明确约定不能再转租，所以恳请法院驳回被告的反诉请求。
经审理查明：2012年7月18日，原告梁敏（甲方）委托其母孙香华就其位广安市城南兴安街234号门市的租赁事宜于2012年8月22日与案外人（戴）代雪飞（乙方）签订了《门市租赁合同》，该合同主要约定：甲方将位于城南兴安街234号门市出租给乙方使用，租期1年，即从2012年8月31日至2013年8月31日止；每年乙方向甲方交纳租赁费四万元；必须先缴款后租赁；租赁期满，若乙方要续租，必须提前15日与甲方协商，缴纳第二年租金后再经营；若乙方未按时向甲方支付租金，则甲方有权解除合同。2012年9月7日，被告游小丽（乙方）经原告梁敏（甲方）同意从代雪飞手中转租该门市，双方签订租赁合同约定租期限可延长至2017年8月31日，租金是随行就市，每年另行议价；若乙方在租赁期内转让给第三人，则须经甲方到场同意，否则无效。2013年8月12日，被告游小丽给孙香华打电话，询问何时来收取租金。2013年8月26日，原告代理人孙香华给被告游小丽发短信，原告认为门市租金应上涨至8万元，通知她在2013年8月30日前向她缴纳下年度租金。被告游小丽认为应当在前一年租金基础上增加10%，即44000元交纳下一年度租金。双方就租金事宜未达成一致意见，引发诉讼。
审理中，原告梁敏向本院提出了司法鉴定申请，请求对本案位于广安市城南兴安街234号门市在2013年9月1日至2014年8月31日的租金市场价格进行评估鉴定。本院于2013年11月26日依法选定并委托四川众信资产评估事务所有限公司进行评估鉴定，该公司于2013年12月3日做出了《广安市广安区城南兴安街234号门市租金评估报告书》，评估结论为：在2013年9月1日至2014年8月31日用于房屋招租，并持续使用前提下，委估房屋租金价格为78500.00元／年。原告梁敏预交了评估费3000元。该评估报告经庭审质证，原告梁敏对报告没有意见。被告游小丽对该报告有异议，申请鉴定人出庭作证，经本院通知，鉴定人魏荣出庭接受了询问。被告游小丽质证认为：评估报告的内容及依据都是不充分的，鉴定人出庭所陈述的都是很虚无飘渺的，没有提供实质的依据，并当庭明确表示不愿意以此价格向原告梁敏交纳2013年9月1日至2014年8月31日的门市租金，并申请了重新鉴定，因其重新鉴定申请不符合法律的规定，本院未予准许。鉴定人魏荣出庭接受询问，未提供支出合理费用的依据。
认定上述事实，有原告举示的《门市租赁合同》、委托书、房屋所有权证，被告举示的《门市租赁合同》、电话录音资料及《广安市广安区城南兴安街234号门市租金评估报告书》，双方出庭人员的当庭陈述等证据，并经双方质证，在卷佐证。
本院认为：原、被告于2012年9月7日签订的《门市租赁合同》中对租赁期限延长至2017年8月31日，租金随行就市，每年另行议价等内容的约定系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。在双方对租金价格协商不一致的情况下，依据鉴定机构作出的评估价格来进行评判是符合合同约定和法律规定的。对经本院依法委托的评估机构出具的《广安市广安区城南兴安街234号门市租金评估报告书》，被告虽有异议，但没有提出足以反驳该评估报告结论的相反证据和理由，本院依法对该评估报告予以确认，从而认定广安市城南兴安街234号门市在2013年9月1日至2014年8月31日的租金市场价格为78500.00元／年。被告游小丽在本院明确告知采信门市评估价�为78500.00元／年的情况下，仍表示不愿以此价格交纳2013年9月1日至2014年8月31日承租门市的租金，故本院视为被告游小丽不履行门市租赁合同中门市租金价格随行就市、每年另行议价的约定，原告要求解除双方签订的《门市租赁合同》、返还位于广安市城南兴安街234号门市并按年租金70000元的标准支付从2013年9月1日至交还门市之日止的门市占用费的诉讼请求，依法应予支持。被告既不愿意按照评估租金标准支付租金，又不能与原告就租金达成一致协议，其反诉要求与原告履行租赁协议至2017年8月31日的诉讼请求，本院无法给予支持。同时，被告要求房屋租金按上一年租金增加10%的标准交纳并确认其在合同期内可以转租房屋的反诉请求，不符合双方合同的约定，也无相关法律予以规定，本院也不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款“当事人对自己提出的主张有责任提供证据。”、最高人民院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定判决如下：
一、解除原告（反诉被告）梁敏与被告（反诉原告）游小丽于2012年9月7日签订的《门市租赁合�》；
二、被告（反诉原告）游小丽返还原告（反诉被告）梁敏位于广安市城南兴安街234号房屋（门市），并支付门市占有使用期间的租赁费用（从2013年9月1日按年租金70000元的标准计算至交还门市之日止）；
三、驳回被告（反诉原告）游小丽的反诉请求。
本案本诉案件受理费800元减半收取400元，反诉案件受理费4492减半收取2246元，由被告（反诉原告）游小丽承担，向广安市广安区人民法院交纳；评估费3000元，由原告（反诉被告）梁敏、被告（反诉原告）游小丽各承担1500元，被告（反诉原告）游小丽承担的评估费1500元直接支付给原告（反诉被告）梁敏。
上述债务，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，须履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；须履行其他义务的，应当支付迟延履行金，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时依法预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。
审判员 杨秀华
二〇一四年一月二十二日
书记员 胡秋寒