江苏省淮安市淮安区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0803民初7552号原告：江苏省制盐工业研究所，住所地淮安市淮安区经济开发区华西路**号。法定代表人：王桂春，该研究所所长。委托诉讼代理人：孔洋，该研究所职工。委托诉讼代理人：王如伦，江苏山阳律师事务所律师。被告：王青峰，男，1968年2月21日生，汉族，住淮安市淮安区。被告：高金玲，女，1985年5月27日生，汉族，住淮安市淮安区。两被告共同委托诉讼代理人：尹殿荣，江苏岸庆律师事务所律师。原�江苏省制盐工业研究所（以下简称制盐研究所）与被告王青峰、高金玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告制盐研究所的委托诉讼代理人孔洋、王如伦，被告王青峰、高金玲的共同委托诉讼代理人尹殿荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告制盐研究所向本院提出诉讼请求：1、判决两被告向原告支付尚欠2016年1月12日至2016年12月31日期间的房租计270548元（其中2016年1月12日至2016年10月11日期间的房租15万元、2016年10月12日至2016年12月31日期间的房租122055元）；2判决两被告向原告支付截止2016年9月份欠电费66867.25元，2015年12月至2016年10月份欠水费14082.55元；3、判决两被告向原告给付履约保证金10万元；4、判决两被告向原告支付逾期支付租金应承担违约金10万元；5、由被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：被告王青峰与被告高金玲系夫妻关系。2012年2月，原告与两被告双方商定，由两被告承租原告新建办公综合楼主体部分的1-5层（注：以上出租房屋为毛坯房，一层为东大厅，二楼出租面积不含职工餐厅，建筑面积约63平方米）。2012年2月，原告将以上租赁房屋交由两被告装修。2012年10月12日，被告王青峰与原告就以上租赁房屋签订了一份《江苏省制盐研究所酒店租赁合同》。该合同对租赁房屋描述、租赁房屋用途、租赁期限、租金标准、租金支付方式、履约保证金及违约责任等条款作了约定。2012年12月11日，两被告成立淮安区淮城镇井源宾馆，夫妻共同经营旅馆、餐饮服务，营业执照上经营者为被告高金玲。自租赁合同签订以来，两被告存在违约，至今未有向原告交纳10万元的履约保证金，并拖欠房租及水电费。以上所欠费用，经原告多次催缴未果。被告王青峰、高金玲辩称，原告主体不适格。一、原告提供的租赁合同无效且不符合实际状况。截止2016年11月25日，被告仅收到《江苏省制盐工业研究所酒店租赁合同》8页复印件，再无其他证据材料。王桂春签名部分系伪造，被告和原告同一栋楼办公，并未与该研究所员工有实质接触。诉称合同签订时间为2012年10月12日，真实性存疑，且当年8月份原告的控股公司江苏井神盐化股份有限公司（以下简称井神股份）已于诉争地点发生消费，诉称情况显然不符合实际情况，亦不可能是当事人真实意思表示。二、被告权利来源于《江苏井神盐化股份公司酒店租赁合同》。该合同出租方为井神股份，承租方为被告。双方约定租赁房屋描述、租赁房屋用途、租赁期限、租金及费用等内容，被告自装修始已就相关权利积极行使，双方未就协议的履行达成合意。三、原告系井神股份全资子公司，被告与井神股份存有多重法律关系。除与井神股份租赁合同纠纷外，被告还实际经营井神股份职工餐厅，原告显然持有被告提供的井神股份合同或有得到的便利，拒不出示不利于查明真相。综上，本案原告主体不适格，不具有提起诉讼的民事权利，应当驳回原告的起诉。本院经审理认定事实如下：被告王青峰、高金玲于2011年1月31日在原淮安市清河区民政局婚姻登记处登记结婚。2012年12月11日，淮安区淮城镇井源宾馆（以下简称井源宾馆）经淮安市淮安区市场监督管理局登记成立，被告高金玲为井源宾馆经营者。原告制盐研究所类型为全民所有制，系井神股份的全资子公司。2012年2月14日，被告王青峰（乙方）与井神股份(甲方)签订《江苏井神盐�股份公司酒店租赁合同》一份，约定:一、甲方现有新建办公综合楼一幢，位于淮安市楚州区，主体共十二层。甲方将该综合楼主体部分的1-5层向乙方出租，以上出租房屋为毛坯房，建筑面积约为4436平方米。二、乙方租赁房屋作为酒店、客房经营使用，并自行负责一切营业手续办理。三、房屋租赁期限为10年，自甲方进驻办公楼之日起算，即2012年2月15日至2022年2月14日止。四、租赁房屋的第1-2年租金为20万元/年；第3-4年租金为20万元/年；第5-6年租金为55万元/年；第7-8年租金为60万元/年；第9-10年租金为70万元/年；10年租金共计450万元人民币。从乙方装修开始到租赁期终止，乙方因租赁房屋的装修及以后使用等行为产生的水电费、物业管理费等与租赁房屋相关的一切费用由乙方承担。其中：水电费如果不涉及营业与办公区分的则由甲方代为缴纳，以甲方安装的表计为准，日期按供电公司和自来水公司缴费日期为准，乙方七天内缴纳给甲方，否则甲方有权暂停乙方的水电使用。如果乙方自行向供电公司、自来水公司缴纳费用的，须自每月缴费之日起7天内向甲方提供缴纳相关费用票据的复印件。五、合同租期开始十个工作日内，乙方一次性向甲方付清首年度租金，以后乙方应在每一年度的5月18日之前一次性向甲方付清该年度的租金，逾期不交的，乙方应向甲方支付违约金，违约金的计算标准为每逾一日向甲方支付该年度租金总额的千分之一。如乙方逾期支付租金超过一个月视为乙方严重违约，应向甲方支付违约金10万元，甲方有权单方解除合同并要求乙方赔偿因此产生的一切损失。六、房屋交付……。七、甲方交付房屋前，乙方应向甲方交纳壹拾万元作为装修保证金，以保证乙方按本合同的约定进行装修……。本合同的履约保证金为�拾万元，装修结束后，如装修符合本合同约定，则装修保证金转为履约保证金，如合同履行结束后，如乙方未违约则甲方向乙方原额返还该保证金……。八、租赁期满……。九、违约责任……。由于政策性调整，井神股份无法取得租赁房屋的房屋所有权证书，遂由原告制盐研究所与被告王青峰在2012年10月12日签订一份《江苏制盐工业研究所酒店租赁合同》，该份合同将《江苏井神盐化股份公司酒店租赁合同》中的租赁期限从2012年2月15日至2022年2月14日止变更为2012年10月12日起至2022年10月11日，租金支付时间由每一年度的5月18日变更为2月28日，其它的合同条款内容没有变动。2013年7月3日，制盐研究所取得淮房权证城东字第××号房屋所有权证书，房屋所有权证书上载明房屋坐落于淮安区华西路18号（研究中心研发楼），�有情况单独所有，土地使用年限2012年2月14日-2052年1月12日止。租赁房屋为淮安区华西路18号（研究中心研发楼）的1-5层。合同签订后，被告没有向原告支付装修保证金10万元，被告对租赁房屋进行装修并用于开设井源宾馆。截止2016年12月31日，被告应向原告交纳租金920548元，其中，2012年10月12日至2016年10月11日租金80万元（20万元*4年），2016年10月12日至2016年12月31日租金120548元（55万元/365天*80天）。被告仅通过银行向原告转帐支付462976.6元。因被告未按约向原告交纳租金及代缴的水电费，原告用其在井源宾馆消费的餐饮及住宿等费用抵扣租金124820.46元,由井神股份公司代扣代转598874.75元用来抵扣井源宾馆租金及水电费。被告尚欠原告2016年1月12日至2016年12月31日期间租金272055元（其中2016年1月12日至2016年10月11日租金15万元；2016年10月12日至2016年12月31日租金122055元）；2016年3月至2016年9月电费66867.25元，2015年12月至2016年10月水费14082.65元,因原告索要未果,引起诉讼。在审理中,被告提供井源宾馆就餐结账单白色联十九张,用来证明结账单上的费用没有抵扣租金。本院经与井源宾馆财务人员王萍（系被告王青峰妹妹）调查核实，王萍陈述，原、被告进行过对账，对原告所提供的2016年之前账目往来明细没有异议。2016年之后的账目，原、被告没有进行对账。王萍认为，被告将十九张就餐结账单的蓝色联交到原告处报账，现蓝色联在原告处，但是在原告提供的2016年账目往来明细上只反映出三笔费用被抵扣，故该十九笔费用也应予抵扣租金。原告认为，被告无法提供结账单蓝色联，故该十九笔费用已全部报销，其中有三笔费用在原告提供的2016年账目明细上有过记账，另有十六笔费用被记账在井神股�代扣代转项下。原告为证实其陈述，向本院提供了井神股份报销单据粘贴单。另查明，2017年3月17日，被告王青峰向本院提起诉讼，要求井神股份赔偿其在租赁过程中发生的损失，该案正在审理中。上列事实，有原、被告陈述，原告提供的房屋产权登记、租赁合同、账目往来明细、记账凭证、报销单据、水电费函，被告提供的租赁合同、就餐结账单、照片等证据在卷，经庭审质证，本院予以确认。一、关于租赁合同的效力问题。被告认为，原告提供的2012年10月12日原告与被告王青峰签订的租赁合同无效。理由是，2012年2月14日，被告王青峰与井神股份也签订了一份租赁合同，该份合同签订的时间早于原告提供的合同，2012年10月12日前，井源宾馆已经开始营业。原告认�，由于井神股份无法取得租赁房屋的所有权证书，故由取得租赁房屋所有权证书的原告与被告王青峰重新签订了租赁合同。本院认为，原、被告对2012年2月14日、2012年10月12日租赁合同的真实性均不持异议。2012年2月14日租赁合同的出租方即井神股份未取得租赁房屋的所有权证书，其与被告王青峰签订的租赁合同系无效合同。2012年10月12日租赁合同的出租方即原告取得租赁房屋的所有权证书，租赁房屋的租金也是从2012年10月12日起算，故原告提供的2012年10月12日租赁合同，未违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。对被告的抗辩意见，本院不予采信。二、关于原告要求被告支付拖欠的租金272055元及电费66867.25元、水费14082.55元的主张。承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照合同法的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。租赁合同约定，被告王青峰一次性向原告付清首年度租金，以后被告王青峰应在每一年度的2月28日之前一次性向原告付清该年度的租金。水电费如果不涉及营业与办公区分的则由原告代为缴纳，以原告安装的表计为准，日期按供电公司和自来水公司缴费日期为准，被告王青峰七天内缴纳给原告。由于被告王青峰未按约向原告交纳租金及代缴的水电费，原告用其在井源宾馆支出的费用及井神股份代扣代转的费用抵扣被告王青峰欠缴的租金及水电费。�告提供的双方账目往来清单、记账凭证，可以反映出租金及水电费抵扣的情况。本院将被告王青峰转账支付给原告的462976.6元、原告在井源宾馆的支出费用124820.46元及井神宾馆的代扣代转598874.75元与账目往来清单上的贷方总额相减,多出15万元,原因是账目往来清单借方中未对井源宾馆2014年1-3季度应交纳的15万元租金进行记账,贷方中也未对2014年4月记账凭证082号被告王青峰交纳的15万元租金进行记账。原告用被告王青峰转帐支付给原告的462976.6元、原告在井源宾馆的消费124820.46元及井神宾馆的代扣代转598874.75元抵扣2012年10月12日至2016年1月11日期间租金、代缴的电费（2016年3月之前的电费及2016年3月-9月期间的部分电费4606.3元)及代缴的水费(2015年12月之前水费)。现要求被告王青峰支付2016年1月12日至2016年12月31日期间租金272055元、2016年3月-9月电费66867.25元、2015年12月至2016年10�水费14082.65元。本院认为，原告提供的账目往来清单、记账凭证及代缴水电费向井源宾馆发出的函能够证明原告的主张。被告对账目往来明细表的真实性提出异议，并提供了十九张就餐结算单，证明另有部分就餐费用没有用来抵扣租金及水电费用。从原告提供的井神股份的报销单据中可以证明就餐费用已报销，且结算单的蓝联也由原告持有，费用已登记在账目往来清单中的2016年记帐凭证0108号股份转井源欠款中。原告为被告代缴水电费都有井源宾馆工作人员的签字确认。被告对其抗辩的意见没有提供证据加以证明，故对被告提出的意见，本院不予采纳。三、关于原告要求被告给付履约保证金10万元、承担违约金10万元的主张。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的租赁合同约定，原告交付房屋前�被告应向原告交纳10万元作为装修保证金，以保证被告按合同的约定进行装修。装修结束后，如装修符合合同约定，则装修保证金转为履约保证金，如合同履行结束后，被告未违约则原告向被告原额返还保证金。本院认为，原告按约将房屋交付给被告装修并使用，被告没有按照合同的约定向原告支付履约保证金10万元，应承担给付责任。对原告要求被告给付履约保证金10万元的主张，有事实及法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少�，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原、被告签订的租赁合同约定，被告应在每一年度的2月28日之前一次性向原告付清该年度的租金，逾期不交的，被告应向原告支付违约金，违约金的计算标准为每逾一日向原告支付该年度租金总额的千分之一。如被告逾期支付租金超过一个月视为被告严重违约，应向原告支付违约金10万元，原告有权单方解除合同并要求被告赔偿因此产生的一切损失。本院认为，原告未要求与被告王青峰解除合同。被告王青峰没有按约向原告交纳租金及代缴的水电费，已构成违约，应向原告承担违约责任。在合同履行过程中，原告用其在井源宾馆的住宿费、餐费及井神股份的代扣代转费用抵扣井源宾馆的租金及水电费用，是由于被告没有按约向原告支付租金及水电费而选择的无奈之举。被告王青峰应在每一年度的2月28日前一次性支付该年度的租金。被告王青峰拖欠2016年1月12日至2016年12月31日期间租金272055元，已逾期支付租金超过一个月，应向原告支付违约金。被告要求支付违约金10万元，标准过高，应予以调整，本院综合考量，被告王青峰向原告承担违约金五万元为宜。四、关于被告高金玲是否应承担民事责任的问题。本院认为，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。被告王青峰、高金玲系夫妻关系。被告王青峰与原告签订租赁合同用于经营井源宾馆，被告高金玲系井源宾馆经营者，井源宾馆为被告王青峰、高金玲在夫妻关系存续期间共同经营，原告要求被告王青峰、高金玲共同承担民事责任的请求，符合法律规定，本院予以支持。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）》第二十四条规定，判决如下：一、被告王青峰、高金玲于本判决生效后十日内共同支�原告江苏省制盐工业研究所租金272055元（2016年1月12日至2016年12月31日期间租金）、代缴的电费66867.25元（截止2016年9月）、代缴的水费14082.55元（截止2016年10月）、履约保证金10万元、违约金5万元；二、驳回原告江苏省制盐工业研究所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9330元，由原告江苏省制盐工业研究所负担1050元，被告王青峰、高金玲共同负担8280元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号34×××544）审 判 长 李 艳人民陪审员 张 晓人民陪审员 马红香二〇一七年四月一日书 记 员 张 迟附裁判所依据的法律条款：一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。