上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第35951号
原告金礼置业（上海）有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人胡慧如，董事长。
委托代理人王轶俊，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被告史青浩，女，1988年12月19日生，汉族，住河北省保定市。
委托代理人史青照（被告史青浩之妹），住同被告。
委托代理人黄宋华，上海纵志律师事务所律师。
第三人马明良，男，1985年10月23日生，回族，住上海市崇明县。
委托代理人马青孝（系第三人马明良妻弟），住青海省。
原告金礼置业（上海）有限公司（以下简称金礼公司）诉被告史青浩、第三人马明良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年12月7日公开开庭进行了审理。原告金礼公司的委托代理人王轶俊、被告史青浩的委托代理人黄宋华、第三人马明良的委托代理人马青孝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金礼公司诉称，原、被告于2014年签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的上海市浦东新区新金桥路XXX号金领之都园区36号楼凯龙金领大厦112A单元房屋（以下简称系争房屋），租赁期限为2014年10月22日至2017年10月21日。2015年6月1日，被告擅自将房屋转租给第三人，严重违反了租赁合同严禁私下转租的约定。现起诉要求：1、判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付违约金人民币（以下币种相同）41，719.06元；3、判令被告赔偿原告损失323，769.69元（月租金11，991.47元×27个月）；4、判令第三人自系争房屋中迁出；5、诉讼费由被告负担。
被告史青浩辩称，被告承租系争房屋后因经营状况不佳，曾与原告协商增加业务范围。后虽与第三人签订转租合同，但实为合作经营，由第三人经营系争房屋70%面积作烘焙用，被告经营30%面积作甜品用，并非完全转租性质。但之后第三人未经被告同意擅自在全部面积内开设拉面店。被告现也无法继续经营，同意解除合同，同意支付违约金41，719.06元，但原告主张的损失没有实际发生，即便合同有约定，也属于违约责任内容，并且金额约定过高，要求调整。被告同意按合同约定的租金标准11，991.47元支付房屋使用费至第三人实际迁出时止。
第三人马明良述称，第三人自被告处转租系争房屋时言明用于开设拉面店，被告表示同意。但转租合同签订后，第三人准备开张时遭业主停水停电，经派出所多次调解恢复供水供电后，第三人一直正常经营。现因第三人是通过签订合同使用的房屋，且投资也不少，不同意迁出。
经审理查明，上海市浦东新区新金桥路XXX号36幢房屋产权登记在原告金礼公司名下。2014年7月，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方）签署《房屋租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期自2014年10月22日起至2017年10月21日止。合同第4-1条约定，甲乙双方约定，该房屋月租金计11，991.47元。合同第5-1条约定，乙方应在合同签署前或同时向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为6个月的租金及物业管理费，即83，438.10元。合同5-4条约定，乙方应于合同签署之日或之前支付甲方相当于一个月物业管理费的预付费用，计1，914.88元。该预付费用将用于抵扣乙方应向甲方支付的租赁期首月的物业管理费。物业管理费（楼宇内）计每月1，543.17元，（楼宇外）计每月371.71元。合同7-2条约定，如乙方在租赁期届满或本合同提前终止之日未能按本合同规定交还该房屋的，每逾期一日，乙方应按该房屋双倍日租金向甲方支付该房屋占用使用费并全额赔偿甲方因此而遭受的全部损失。合同8-2条约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按三个月的租金和三个月的物业管理费（包括楼宇内外）之总和支付违约金；如违约金不足抵付给对方造成损失（该等损失包括但不限于在剩余租赁期间甲方本应获得的租金总和）的，违约方还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：…（四）乙方违反本合同约定擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；…。
2015年5月25日，被告作为转租方（甲方）、第三人作为受转租方（乙方）签订《上海市房屋转租合同》，约定甲方依法承租的系争房屋已征得房屋出租人书面同意，由甲方将房屋部分转租给乙方。
之后，系争房屋由第三人经营拉面并使用至今。被告向原告支付了保证金83，438.10元，并按每月租金11，991.47元、物业管理费1，914.88元向原告支付了截止至2015年6月底的相关费用。
2015年6月25日，被告签署并向原告提交《租赁合同终止协议》，表示要求提前终止租赁合同，并表示保证金83，438.10元全部转作乙方提前终止租赁合同的违约金予以没收，另外额外赔偿原告16，561.90元，总计违约金为10万元。该终止协议并提到“鉴于被告在租赁期内未经原告事先书面同意而发生擅自转租，已构成对租赁合同的严重违约”等内容。2015年7月8日，原告向被告发送《告知函》，要求被告纠正擅自转租的违约行为，负责将转租方清场出系争房屋，并表示再次重申不同意第三人占用系争房屋经营拉面馆，要求其迁出的意见。
2015年9月28日，原告起诉来院，要求判如所请。
审理中，经本院释明，原告表示作为合同解除的后果，要求被告返还系争房屋，并要求被告按月租金11，991.47元、物业管理费1，914.88元的标准向原告支付自2015年7月起至第三人自系争房屋中迁出时止的房屋使用费。被告表示，非自己实际占用房屋因此不清楚是否实际进行了物业管理，故只同意按租金标准支付使用费。另外，自己承租房屋后对房屋进行过装修，但本案不要求处理。双方一致同意被告交付的保证金与被告应支付的费用相抵扣。
以上事实，由经庭审质证本院予以确认的：原告提供的《房屋租赁合同》、《租赁合同终止协议》、《告知函》、被告提供的《上海市房屋转租合同》以及各方当事人的庭审陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行义务。现被告未经原告书面同意，擅自将租赁房屋转租第三人，原告据此要求解除《房屋租赁合同》，符合双方约定，本院予以支持。原、被告间合同关系解除后，第三人继续占有房屋失去依据，原告主张第三人迁出，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告主张被告返还房屋，于法有据，本院予以支持。原告主张被告支付违约金41，719.06元，被告表示同意，本院自予准许。原告主张被告按合同约定租金标准支付自2015年7月1日起至第三人实际迁出之日止的占有使用费，被告亦表同意，本院亦予准许。原告同时主张该期间的物业管理费，因被告占用房屋确实存在物业管理成本，并且双方既往亦按原告主张标准支付物业管理费，故本院对此诉请予以支持。原告另主张被告赔偿2015年7月起至租赁期限届满止的月租金损失，因原告已经同时另行提出房屋使用费和违约金主张，且相关合同约定实属违约责任内容，故本院将以实际损失为基础，兼顾合同履行情况予以调整。被告缴纳的保证金，双方一致同意与被告应支付的款项抵扣，自无不可，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定判决如下：
一、解除原告金礼置业（上海）有限公司与被告史青浩就上海市浦东新区新金桥路XXX号金领之都园区36号楼凯龙金领大厦112A单元房屋签订的《房屋租赁合同》；
二、第三人马明良应于本判决生效之日起三十日内自上海市浦东新区新金桥路XXX号金领之都园区36号楼凯龙金领大厦112A单元房屋中迁出，被告史青浩应于本判决生效之日起三十日内将上述房屋返还原告金礼置业（上海）有限公司；
三、被告史青浩应于本判决生效之日起三十日内按每月人民币11，991.47元的标准支付原告金礼置业（上海）有限公司自2015年7月1日起至第三人马明良自上海市浦东新区新金桥路XXX号金领之都园区36号楼凯龙金领大厦112A单元房屋中迁出之日止的租金和房屋使用费；并按每月人民币1，914.88元的标准支付原告金礼置业（上海）有限公司自2015年7月1日起至第三人马明良自上海市浦东新区新金桥路XXX号金领之都园区36号楼凯龙金领大厦112A单元房屋中迁出之日止的物业管理费；
四、被告史青浩应于本判决生效之日起三十日内支付原告金礼置业（上海）有限公司违约金人民币41，719.06元、赔偿原告金礼置业（上海）有限公司损失人民币41，719.04元；被告史青浩支付原告金礼置业（上海）有限公司的保证金人民币83，438.10元与该两笔钱款相抵扣。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币6，782.33元，减半收取，计人民币3，391.17元，由被告史青浩负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张春华
二〇一五年十二月十六日
书记员 潘宸琰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。