陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终1332号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张继平，男，汉族，1977年6月30日出生，住西安市碑林区。
委托诉讼代理人：周剑，男，1978年9月24日出生，汉族，住西安市碑林区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：西安曲江大雁塔景区管理服务有限公司，住所地西安市曲江新区广场东路3号。
法定代表人：蔡祥荣，该公司总经理。
委托诉讼代理人：苗青，陕西哲勤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李涛，女，汉族，1972年6月26日出生，住西安市碑林区，系该公司员工。
上诉人张继平因与上诉人西安曲江大雁塔景区管理服务有限公司(以下简称“大雁塔公司”)租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初4144号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已依法审理终结。
张继平向原审法院诉称，张继平与西安曲江文化旅游股份有限公司签订经营合同，约定由其向张继平提供经营用场地经营食品等零售商品。合同签订后，张继平向大雁塔公司缴纳了押金及租金，但其仅提供无水无电的由四根简易柱子构成的无围栏小亭子，与合同严重的不符合，导致张继平无法正常经营，经多次反映，西安曲江文化旅游股份有限公司均以多种理由推脱，无奈张继平不得不自行重新搭建可供经营的售货亭，并自行引水引电，导致张继平六个月无法经营造成损失，且其一直催缴租金，张继平无奈在无经营的情况下交纳六个月租金。2014年，张继平与西安曲江文化旅游股份有限公司及大雁塔公司签订《补充协议》，约定西安曲江文化旅游股份有限公司对张继平的权利义务由大雁塔公司继承，现在大雁塔公司终止合同，对张继平的损失不闻不问，故诉至法院要求：1、大雁塔公司支付售货亭建造款21000元及2011年8月1日至今的利息；2、判令大雁塔公司返还2011年4月至10月租金共计13440元及2011年4月至今的银行利息。3、判令大雁塔公司返还押金7527元；4、大雁塔公司承担本案诉讼费。
大雁塔公司辩称，1、支付售货亭建造款21000元及利息的请求没有法律依据，售货亭系张继平为自己的利益自行搭建，与大雁塔公司无关；租赁合同约定，出租的是曲江乐园项下的一块指定区域，出租的是经营用场地，不是售货亭，只允许张继平在此区域内经营商品售货亭项目。2、返还2011年4月至10月租金共计13440元及2011年4月至今的银行利息。双方在合同中并没有该项约定。合同签订后，张继平取得租赁场地的使用权，租金即开始计算，张继平在取得租赁场地使用权的情形下，在租赁场地内建造售货亭，是对租赁物行使使用权的行为，且双方基于修建亭子的合同与西安曲江文旅集团签订，并已于四年前履行完毕。3、张继平在租赁期满后有违约行为，押金依据合同约定不予退还；4、合同是到期终止，双方签订的租赁合同明确约定：“合同期限：2014年1月1日至2014年6月30日止，共6个月。”现履行期限届满，合同没有续签，合同终止。
大雁塔公司反诉称，张继平、大雁塔公司自2011年一直租赁大雁塔公司位于曲江乐园指定区域场地，经营商品售货亭项目，双方合同于2014年6月30日到期。合同到期前，大雁塔公司通知张继平，按管委会要求，曲江乐园现经营区域需重新统一规划，与张继平合同不再续签，要求张继平于2014年7月1日起统一撤场，7月25日之前须全部搬离。因张继平一直拒绝搬迁，造成该区域改造工程至今未能动工，故提出反诉要求：1、张继平因拒绝搬离租用场地给大雁塔公司造成的损失23000元；2、张继平腾出租用的售货亭；3、由张继平承担本案诉讼费用。
张继平针对反诉辩称，大雁塔公司所述与事实不符，张继平并未非法占用大雁塔公司提供的场地，而因大雁塔公司违反合同约定，导致张继平自行搭建场地，因此张继平所占用的系张继平的所有物，故大雁塔公司所要求赔偿其经济损失的要求依法应当予以驳回，大雁塔公司所称要求张继平腾出租用的售货亭，由此证明大雁塔公司也认为其向张继平提供的售货亭而非空地，而现有的售货亭是由张继平自行搭建，因此大雁塔公司要求张继平腾出售货亭于法无据，应当依法驳回。反诉费应由大雁塔公司自行承担。
原审法院经审理查明，张继平（以下称“乙方”）与曲江文化旅游股份有限公司（以下称“甲方”）签订《曲江池遗址公园“曲江乐园”游艺项目经营合同》，该合同约定：“甲方将位于曲江乐园指定区域租赁给乙方经营商品售货亭（食品、饮料销售）项目，达成如下条款。1、乙方在甲方指定区域内经营商品售货亭（食品、饮料销售）项目，开展经营服务活动，并确保经营气氛同游乐场氛围相呼应，2、合同期限，自2011年4月1日至2012年3月31日止；3、占地经营面积为28㎡。2013年4月23日，张继平与曲江文化旅游股份有限公司签订编号为QC-
QJY-(2013)第117号《曲江乐园商品售货亭经营管理合同》，该合同约定：“1、乙方在甲方曲江池遗址公园曲江乐园指定区域，经营商品售货亭项目；2、合同期限自2013年5月1日至2013年12月31日。2013年12月30日，张继平与曲江文化旅游股份有限公司签订编号为QC-
QJY-(2013)第415号《曲江池遗址公园“曲江乐园”游艺项目经营合同》，该合同约定：“甲方将位于曲江乐园指定区域租赁给乙方经营商品售货亭（食品、饮料销售）项目，达成如下条款。1、乙方承租甲方曲江乐园指定区域用于经营商品售货亭项目，经营面积28㎡；2、合同期限自2014年1月1日至2014年6月30日，总共六个月；3、乙方向甲方交纳7527元经营管理押金。大雁塔公司向张继平出具收到合同约定押金的《收条》。2014年6月16日，西安曲江文化旅游股份有限公司（以下简称“甲方”）、西安曲江大雁塔管理服务有限公司（以下简称“乙方”）与张继平（以下简称“丙方”）签订《补充协议》，该协议约定：“因甲方将其曲江池遗址公园景区分公司全部资产投资入股至乙方，现甲乙丙三方为方便后续业务开展工作，就甲方与丙方于2014年1月1日所签订的《西安曲江文化旅游股份有限公司曲江池遗址公园“曲江乐园”游艺项目经营合同》合同主体变更事宜达成如下协议：第一条、自本协议签订之日起，三方一致同意原甲方与丙方签订的合同主体变更为乙方与丙方；第二条、原合同中甲方所享有的所有权利均由本协议乙方概括承受，甲方与丙方该合同的履行再无任何争议；第三条、本协议一式六份，其中甲方一份、乙方三份、丙方两份。”该协议由三方盖章签字确认。张继平曾于2015年以合同纠纷为由将西安曲江文化旅游股份有限公司诉至法院，原审法院于2016年4月9日作出（2015）雁民初字第06351号民事裁定书，以张继平与西安曲江文化旅游股份有限公司签订的《曲江池遗址公园“曲江乐园”游艺项目经营合同》中合同的一方，即西安曲江文化旅游股份有限公司，变更为西安曲江大雁塔管理服务有限公司，该合同权利义务已经移转为由驳回张继平的起诉，现张继平以原诉理由将大雁塔公司诉至法院。大雁塔公司于2014年5月24日向曲江乐园各经营商户发出《通知》，该通知载明：“1、曲江乐园各项经营合同到期后不再进行续签。2、所有经营项目在2014年7月1日起统一撤场，7月25日前所有项目全部撤离曲江乐园，所有设备设施不得在曲江乐园留存。大雁塔公司于2014年6月9日向曲江乐园各经营商户发出《通知》，该通知第六条载明：“各经营项目所交纳的经营押金自7月1日起自动转为施工安全押金，在各项目完成拆除后且无安全事故发生，我司将全额退还押金。”2014年9月2日，大雁塔公司向张继平发出《通知》，该通知载明：“曲江乐园商品售货亭商户张继平：我司同贵方签订的《曲江文化旅游股份有限公司曲江池遗址公园‘曲江乐园’游艺项目经营合同》已于2014年6月30日到期，我司按照合同约定分别于2014年5月24日、6月9日向贵方下发《关于曲江乐园不再续签合同的通知》及《关于曲江乐园拆除事宜的通知》，要求贵方于2014年7月25日前将商品售货亭项目撤离曲江乐园，贵方未能积极配合。2014年8月18日我司再次向贵方下发通知，要求贵方于2014年8月26日前将该项目撤离曲江乐园。截止2014年9月2日，贵方仍未将该项目撤离曲江乐园。现曲江乐园其他项目已经全部撤离，按照公司统一安排，自2014年9月3日起曲江乐园相关工作人员将撤离现场，贵方现场遗留物品丢失、损坏等一切后果由贵方自行承担。”2014年9月9日,大雁塔公司再次向张继平发出《复函》，要求张继平妥善处理现场遗留物品。另查明，张继平于2014年6月30日之后，已不在曲江乐园经营。庭审中，张继平出具照片证明张继平所提供的售货亭仅有四根柱子，并提交其与陕西一品雅筑建筑工程有限公司于2011年8月1日签订的《家庭装饰装修工程承包合同》，该合同约定，张继平将曲江新区芙蓉南路8号便利店装饰工程以全包形式交给陕西一品雅筑建筑工程有限公司承做。该合同价款为21000元，工程期自2011年8月至2011年10月1日，并要求大雁塔公司支付售货亭建造款21000元及2011年8月1日至今的利息，返还2011年4月至10月租金共计13440元及2011年4月至今的银行利息，返还押金7527元。大雁塔公司不同意张继平的诉讼请求，并以2011年的合同系张继平与曲江文化旅游股份有限公司签订，及合同权利义务终止为由，要求张继平因拒绝搬离租用场地给大雁塔公司造成的损失23000元，并腾出租用的售货亭。
原审法院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。张继平、大雁塔公司所提交合同中并无售货亭建造的相应约定，但在合同中明确载明，张继平开展经营服务活动，并确保经营气氛同游乐场氛围相呼应，且张继平仅承租该区域明显无法实现经营合同中约定的商品售货亭项目。张继平与曲江文化旅游股份有限公司签订合同后，曲江文化旅游股份有限公司应当履行适租义务，向张继平提供可用于经营的售货亭，但售货亭系由张继平自行建造，并为此支出21000元。庭审中，大雁塔公司以2011年的合同系张继平与曲江文化旅游股份有限公司签订，及合同权利义务已经终止为由予以抗辩，但上述多份合同均有连续性，张继平与西安曲江文化旅游股份有限公司签订《曲江池遗址公园“曲江乐园”游艺项目经营合同》后，张继平、大雁塔公司及西安曲江文化旅游股份有限公司签订《补充协议》，将张继平的合同相对方变更为大雁塔公司，且合同权利义务终止，并不影响合同中结算和清理条款的效力，故依据公平合理原则，大雁塔公司应当承担张继平建造售货亭的相关费用。现张继平已使用该售货亭多年，存在折旧问题，现依法酌情认定，大雁塔公司支付张继平售货亭建造款15000元为宜。对于张继平要求大雁塔公司支付售货亭建造款、返还2011年4月至10月租金13440元及2011年4月至今的银行利息的诉讼请求，因合同中并无约定，故依法不予支持。因张继平已于合同权利义务终止后已经搬离，故对于大雁塔公司要求张继平腾出租用的售货亭及因张继平拒绝搬离租用场地给大雁塔公司造成的损失23000元的反诉请求，依法不予支持。押金是一方当事人将一定的费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害可以就此费用据实扣减或另行赔偿，在合同关系终止时，且无其他纠纷，押金应当予以返还。现合同已经履行完毕，张继平并未损害大雁塔公司的利益，大雁塔公司向曲江乐园各经营商户发出《通知》将各经营项目所交纳的经营押金动转为施工安全押金。但该《通知》仅系大雁塔公司单方向商户发出变更合同条款的意思表示，大雁塔公司并未提交证据证明双方就此达成合意，故对于张继平要求大雁塔公司返还押金7527元的请求，依法予以支持。综上所述，兹依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告（反诉原告）西安曲江大雁塔景区管理服务有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）张继平支付售货亭建造款15000元及押金7527元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告（反诉被告）张继平的其余诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）西安曲江大雁塔景区管理服务有限公司的反诉请求。一审案件受理费894元，由原告承担300元，被告承担594元，因原告已预交，被告应在本判决生效之日起15日内将其应承担的诉讼费直接支付给原告；反诉费188元，由被告承担。
宣判后，大雁塔公司不服上述判决，向本院提起上诉称，其与张继平所签合同约定的是租赁场地，其已经按照约定将指定区域交付给张继平，张继平为了满足经营需求而对于场地进行的装修改造所产生的费用不应当由大雁塔公司来承担；原审法院仅凭张继平提供的《装饰装修工程施工合同》中约定建造款为21000元，从而根据公平原则酌情判令大雁塔公司支付建造款15000元没有任何事实与法律依据；张继平在租赁期限届满之后拒不搬离租赁场地，属于合同约定的违约行为，而且已经给大雁塔公司造成严重的经济损失，故其7527元押金应当按照合同约定不予退还，原审法院不支持大雁塔公司要求张继平支付损失23000元的诉请与事实不符。故请求二审法院撤销原审判决第一项，改判驳回张继平的诉讼请求；撤销原审判决第三项，改判张继平支付因拒绝搬离场地给大雁塔公司造成的损失23000元；诉讼费用由张继平承担。
张继平亦不服上述判决，向本院提起上诉称，大雁塔公司在合同履行的过程中将不具备经营条件的亭子交付给张继平使用，导致张继平为改造该区域损失21000元，该费用系大雁塔公司造成的，因此不存在折旧的问题，原审法院应当予以支持张继平的该项诉请；关于租金问题，由于大雁塔公司的违约行为导致张继平遭受双重损失，故张继平要求大雁塔公司返还租金及利息依法有据；另大雁塔公司现应当退还张继平的押金，原审认定正确。综上，请求撤销原审判决第一项、第二项，改判支持张继平原审所有诉请请求，诉讼费用由大雁塔公司承担。
针对大雁塔公司的上诉，张继平辩称，双方最初所签订的合同是制式合同，对方没有提供适合租赁的场地给张继平，导致张继平无法使用，大雁塔公司违约在先；双方的合同是一年一签，合同租赁期满之后，大雁塔公司一直没有解决场地建设问题，不能将相关的责任归结给张继平，至于所产生的损失，也应当由大雁塔公司来承担，且大雁塔公司没有证据证明损失的产生。综上，请求判令驳回大雁塔的上诉请求。
针对张继平的上诉，大雁塔公司辩称，张继平因为其个人的租赁行为对租赁物进行改造所产生的费用不是其个人损失，而应当是为正常经营所产生的费用；张继平要求返还13440元租金以及2011年4月至今银行利息的诉请没有事实与法律依据，应不予支持；双方的合同于2014年6月30日已经到期，但是张继平拒绝搬离该场地，也不予配合办理合同解除后的相关事宜，其行为已经严重违约，故对于押金应不予退还，而大雁塔公司的诉请应当得到支持。故请求判令驳回张继平的上诉请求。
本院经审理查明，关于涉案场地的现状，张继平称其已经搬离该场地，该场地在装修过程的添附部分归大雁塔公司所有，但该添附部分的费用应由大雁塔公司承担。原审查明其余事实清楚属实。
本院认为，张继平与曲江文化旅游股份有限公司于2011年签订租赁合同，双方约定由张继平承租“曲江乐园”内的相关场地用于商品售卖，曲江文化旅游股份有限公司亦明确要求张继平只能用该场地进行商品售卖，但其提供的场地事实上并不能满足商品售卖的基本要求，后张继平对该场地进行建设改造，以保证该场地能够进行正常的经营活动，现曲江文化旅游股份有限公司的权利义务均已由大雁塔公司承继，故对于张继平在建造过程中所产生的必要支出应当由大雁塔公司部分承担，但考虑到该场地在建造后张继平已经实际使用近4年，且双方签订的租赁合同也已到期，本院酌情判令大雁塔公司支付张继平建造款10000元。张继平诉请大雁塔公司返还场地建造期间的租金13440元及同期银行利息，因双方在合同中对此并无约定，且张继平在承租初期已经按照合同约定主动缴纳了该部分租金，故对其该诉请本院亦不予支持。大雁塔公司诉请张继平赔偿合同到期后未及时搬离并退还场地给其造成的损失，但其提供的证据并不能证明张继平给其造成了何种损失以及损失的具体数额，且张继平已经明确表示已经将所有物品从涉案场地搬离，仅留有后建造的设施，故原审法院驳回其诉请正确。至于押金一节，考虑到张继平已经搬离涉案场地，而大雁塔公司单方制作的将商户经营押金转化为安全押金的《通知》对张继平并无法律约束力，故大雁塔公司应当退还。综上，原审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初4144号民事判决第二项、第三项；
二、变更西安市雁塔区人民法院（2016）陕0113民初4144号民事判决第一项，即“一、被告（反诉原告）西安曲江大雁塔景区管理服务有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）张继平支付售货亭建造款15000元及押金7527元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”为：西安曲江大雁塔景区管理服务有限公司于本判决生效后十日内向张继平支付售货亭建造款10000元及押金7527元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费894元（张继平已预交），由张继平承担394元，大雁塔公司承担500元；反诉费188元（大雁塔公司已预交），由大雁塔公司承担；二审案件受理费1788元（张继平已预交850元，西安曲江大雁塔景区管理服务有限公司已预交938元），由张继平负担950元，由西安曲江大雁塔景区管理服务有限公司负担838元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
代理审判员 师 婷
代理审判员 同江龙
二〇一七年四月十二日
书 记 员 邢尖尖