北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第09530号
上诉人（原审被告）吴洁，男，1974年5月24日出生。
被上诉人（原审原告）北京银地物业管理有限公司，住所地北京市丰台区花乡银地家园8号楼1号。
法定代表人郭松，总经理。
委托代理人张海娟，女，1976年10月1日出生，北京银地物业管理有限公司副总经理。
委托代理人潘铁军，男，1980年5月25日出生，北京银地物业管理有限公司管理主办。
上诉人吴洁因物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第06567号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年3月，北京银地物业管理有限公司（以下简称银地物业公司）起诉至原审法院称：吴洁系×××302室房屋所有权人，我公司与吴洁于2001年8月15日签订了《业主公约》，约定我公司为吴洁提供物业管理服务，吴洁向我公司支付物业费。现我公司已经依照约定提供了物业服务，但吴洁拒绝交纳2002年度至2014年度的物业费共计6952.20元，现我公司诉至法院，请求判令吴洁向我公司支付物业费6952.20元，滞纳金3046.80元，并承担诉讼费。
吴洁辩称：房屋地址、面积均认可。该房屋系我个人单独所有，我认为银地物业公司主体存在问题，其法定代表人、住所及公章与《业主公约》中的不同，其提交的《业主公约》也没有签订日期，《业主公约》中的签字也不是我签的，我的房屋现已出租，我本人也不在小区居住，我不知道小区是否有人提供物业服务，即使银地物业公司为小区提供物业服务，其起诉也已超过诉讼时效，故我不同意银地物业公司的诉讼请求。
原审法院经审理认为：银地物业公司依据与北京银地房地产开发有限责任公司（以下简称银地房地产公司）签订的《物业管理委托合同》、《银地家园A区前期物业服务合同》对×××A区进行管理。吴洁虽主张《银地家园物业管理公约》、《业主承诺书》并非其本人签订，但其名下房屋在该小区，其事实上享受了银地物业公司提供的物业服务，故其应当向银地物业公司交纳物业费，故对银地物业公司要求吴洁交纳物业费的诉讼请求，法院予以支持；吴洁主张银地物业公司主体存在问题，但作为企业，银地物业公司有权依据法律规定变更法定代表人及注册地址，故对吴洁该答辩意见法院不予采信；因物业服务系持续性服务，银地物业公司亦未明显怠于主张权利，故对吴洁主张银地物业公司的起诉超过诉讼时效的答辩意见，法院不予采信；根据法院审理的实际情况，银地物业公司主张滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于2014年7月判决：一、吴洁于判决生效之日起十日内向北京银地物业管理有限公司支付二○○二年度的物业费五百一十九元六角。二、吴洁于判决生效之日起十日内向北京银地物业管理有限公司支付二○○三年一月一日至二○一四年十二月三十一日的物业费六千四百三十二元六角。三、驳回北京银地物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，吴洁不服，向本院提起上诉，其上诉理由为：1、原审法院立案庭立案缺少法律依据，其与银地物业公司未签订任何形式的合同；2、原审法院在庭审期间对银地物业公司提供的证据认定缺乏法律依据；3、原审法院判决适用法律错误。据此，吴洁上诉请求：1、撤销原审判决第一项、第二项，驳回银地物业公司诉讼请求；2、银地物业公司承担诉讼费。银地物业公司同意原判。
经审理查明：1999年6月15日，银地房地产公司（甲方）与银地物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将银地家园委托于乙方实行物业管理，委托期限为1999年6月15日至2004年6月14日。2004年6月15日，银地房地产公司（甲方）与银地物业公司（乙方）签订《×××A区前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对×××小区1-23号楼提供前期物业管理服务事宜，合同期限为2004年6月15日至2009年6月14日。2009年6月15日，银地房地产公司（甲方）再次与银地物业公司（乙方）签订《×××A区前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对×××小区1-23号楼（即《物业管理委托合同》中的×××）提供前期物业管理服务事宜，合同期限为2009年6月15日至2015年6月14日。目前，×××小区未召开业主大会，也未成立业主委员会，该小区现由银地物业公司提供物业管理服务。
2001年5月，银地房地产公司（出卖人）与吴洁（买受人）签订《商品房买卖合同》，吴洁购买北京市丰台区×××302号房，该房屋建筑面积68.18平方米。庭审中，吴洁表示该房屋现已交付其使用并由其一人单独所有。
庭审中，银地物业公司提交《北京银地家园物业管理公约》及《业主承诺书》，证明其与吴洁存在物业服务关系。依据该公约，吴洁每年应交物业费为988.75元，后因收费标准调整，吴洁每年应交物业费为536.05元，吴洁至今共计拖欠物业费6952.2元。吴洁表示《北京×××物业管理公约》及《业主承诺书》并非其本人签字，故对此不予认可。
另，银地物业公司提交缴费通知单及照片，证明曾以在吴洁房屋房门张贴通知书的形式要求吴洁交纳物业费。吴洁表示其未收到过照片中的缴费通知书，而且从照片中可以看出，缴费通知单的背景并非其房屋房门，因此该缴费通知单系事后伪造，故对缴费通知单不予认可。
上述事实，有《物业管理委托合同》、《×××A区前期物业服务合同》、《北京×××物业管理公约》、《商品房买卖合同》、缴费通知单、北京市丰台区×××社区居民委员会出具的《证明》、《物业服务企业基本信息表》、《保洁合同书》、《垃圾清运合同书》及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：业主大会未选定物业服务企业之前，建设单位有权代表业主选聘物业服务企业，且所签订的前期物业服务合同对业主具有法律约束力。因×××小区未召开业主大会，也未成立业主委员会，故银地房地产公司与银地物业公司签订的《×××A区前期物业服务合同》合法有效，对×××小区的所有业主具有法律约束力。吴洁虽然未与银地物业公司签订书面的物业服务合同，但根据银地房地产公司与银地物业公司签订的《物业管理委托合同》及《×××A区前期物业服务合同》，银地物业公司为吴洁房屋所在的银地家园小区提供了物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，吴洁作为小区业主理应支付相应的物业服务费。现银地物业公司依据《×××A区前期物业服务合同》及《北京×××物业管理公约》约定的物业服务收费标准要求吴洁支付2012年度至2014年度的物业费共计6952.20元，有事实和法律依据，本院予以支持。
吴洁上诉主张其与银地物业公司之间未签订任何形式的书面合同，因此其与银地物业公司不存在任何合同关系，故原审法院不应立案受理此案，原审判决亦不应适用《中华人民共和国合同法》。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”据此，书面形式并非合同成立的唯一形式，根据银地物业公司为×××小区提供物业服务的事实及吴洁系×××小区业主的事实，本院可以认定双方已经形成事实上的合同关系，因此，原审法院立案受理此案有理有据，原审法院适用《中华人民共和国合同》亦无不当。吴洁的该项上诉主张系基于其对合同订立形式的错误认识，故本院对此不予支持。
吴洁上诉主张银地物业公司提交的《北京×××物业管理公约》及《业主承诺书》中的本人签字系伪造，并申请笔迹鉴定。本院认为，鉴于双方已经形成事实上的物业服务合同关系，吴洁是否在《北京×××物业管理公约》上签字以及是否签署了《业主承诺书》均不影响本案事实合同关系的存在，故本案实无进行笔迹鉴定的必要。据此，对于吴洁的该项上诉主张及笔迹鉴定申请，本院均不予支持。
另，吴洁主张银地物业公司的诉讼请求已过诉讼时效，故不应得到支持。本院认为，根据银地物业公司提交的《缴费通知单》，可以看出银地物业公司并未怠于主张权利。吴洁主张该《缴费通知单》系银地物业公司事后伪造，但未提交任何证据予以证明，故本院对该项主张亦不予支持。
综上，吴洁的上诉请求，依据不足，本院对其上诉请求予以驳回。原审法院所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费50元，由吴洁负担（已交纳25元，剩余25元于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费50元，由吴洁负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
代理审判员 袁 芳
代理审判员 王 磊
二〇一四年十月十五日
书 记 员 冯海鑫