上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第397号
上诉人（原审被告）马春飞。
法定代理人陶某。
委托代理人巫如秀。
委托代理人姜智飞。
被上诉人（原审原告）李浩强。
被上诉人（原审原告）李静。
上列两被上诉人之共同委托代理人马晓。
原审被告马春松。
委托代理人陶某。
原审被告朱林娣。
上诉人马春飞因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第11292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，马春飞、马春松系案外人马某之子，朱林娣系马某母亲，马某于2012年7月死亡，马春飞、马春松、朱林娣系马某的法定继承人。马某与陶某原系夫妻，两人于2008年离婚，离婚时曾约定马春飞由陶某抚养。上海市浦东新区系争房屋（以下简称系争房屋）系动迁安置所得，产权于2010年8月25日核准登记至马某、马春飞名下。2012年5月9日，李浩强、李静（乙方）与马某、马春飞（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲方将系争房屋出售给乙方，房屋建筑面积73.56平方米，转让价款人民币（以下币种相同）85万元。合同第四条约定，甲方于2012年8月30日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定，在2012年6月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款（一）约定，甲、乙双方应于乙方办妥贷款手续及审税手续后5个工作日内至交易中心办理过户手续，甲方于银行贷款放款到甲方账户后7日内将系争房屋交付乙方。合同附件三付款协议约定，乙方于2012年5月3日支付给甲方定金2万元，于2012年5月9日支付房款26万元，乙方通过贷款方式支付56万元，若乙方贷款申请未通过审核或审核通过的额度不足，则乙方应于双方至交易中心过户当日将贷款不足部分以现金方式补足，乙方于交房当日支付甲方剩余房款1万元。合同签订前后，李浩强、李静分别以现金及银行转账方式支付马某房款共计28万元，并缴纳了房屋交易税款。之后，马某死亡，其继承人拒绝继续履行合同。
李浩强、李静向原审法院提起诉讼，诉称：李浩强、李静系夫妻，2012年5月9日经某事务所居间与马某（已死亡）签订房屋买卖合同，双方约定将马某与其子马春飞共有的系争房屋出售给李浩强、李静。李浩强、李静按约支付了定金及首付款，并缴纳了相关税费、办妥了银行贷款，但马某未按约配合办理房屋过户手续，故请求法院判令：1、马春飞、马春松、朱林娣继续履行房屋买卖合同，将系争房屋交付给李浩强、李静并协助李浩强、李静办理系争房屋的过户手续；2、案件受理费由马春飞、马春松、朱林娣承担。
马春飞、马春松辩称：系争房屋为动迁安置房，李浩强、李静与马某签订房屋买卖合同时尚不具备交易条件，房屋总价明显偏低，李浩强、李静不是善意取得，马春飞是未成年人，监护人是陶某，马某无权处分马春飞的财产，因此买卖合同无效，不同意李浩强、李静的诉讼请求。
在本案诉前调解阶段，马某因病去世。马春飞、马春松、朱林娣系马某的法定继承人，故本案被告列为上述三人。
原审审理中，马春飞、马春松对房屋买卖合同及收款收据中“马某”签名的真实性提出异议，但明确表示不申请笔迹鉴定。
原审审理中，马春飞、马春松表示，马某与陶某离婚后，仍然共同居住于系争房屋内，但李浩强、李静与马某买卖系争房屋时，陶某并不在场。马某去世后，系争房屋由陶某与马春飞居住。李浩强、李静表示，签订买卖合同时，知道马某与陶某已经离婚，但不知道双方曾约定马春飞由陶某抚养。李浩强、李静上门看房时，看到马春飞与马某生活在一起，并没有看到陶某，因此李浩强、李静有理由相信马某有权处分房屋，而离婚夫妻通常情况下不会还居住在一起，因此李浩强、李静没有义务通知陶某。
关于房款，李浩强、李静表示，马某收取28万元房款后，将其中8万元交由中介保管，后中介将该8万元退还给李浩强、李静，若法院判决继续履行合同，李浩强、李静愿意以现金方式一次性将剩余房款（包括中介退回的8万元）共计65万元支付给马春飞、马春松、朱林娣。
原审法院认为，马春飞、马春松虽然对马某在买卖合同及收条上签名的真实性提出异议，但明确表示不申请笔迹鉴定，亦未提出否定签名真实性的证据，故法院对其异议不予采信，依法认定李浩强、李静递交的买卖合同及收条的真实性。马某系马春飞的生父，两人之间的身份关系并不因马某离婚而消灭。虽然马某、陶某离婚时曾约定马春飞由陶某抚养，但由于马某、陶某离婚后仍然与马春飞共同居住，李浩强、李静有理由相信马某有权以法定代理人身份代马春飞为民事行为。因此，李浩强、李静与马某、马春飞就系争房屋签订的《房屋买卖合同》应认定为双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同。马春飞、马春松关于买卖合同无效的辩解意见，均缺乏事实及法律依据，不予采纳。因马某已经死亡，故其合同权利义务依法由其法定继承人即马春飞、马春松、朱林娣继承。系争房屋目前已具备上市交易条件，李浩强、李静按照约定支付了首期房款，买卖合同约定的履行期限也已经届满，马春飞、马春松、朱林娣应当立即协助李浩强、李静办理系争房屋的产权过户及交房手续，李浩强、李静诉讼请求于法有据，予以支持。李浩强、李静自愿以现金方式支付剩余房款，不违反合同约定及法律规定，法院为减少当事人讼累，一并予以处理。朱林娣经法院传票传唤无正当理由未出庭应诉，视为放弃相应诉讼权利，法院依法缺席判决。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二○一三年十二月九日作出判决：一、马春飞、马春松、朱林娣应于判决生效之日起二十日内协助李浩强、李静办理将上海市浦东新区系争房屋产权过户至李浩强、李静名下的手续；二、马春飞、马春松、朱林娣应于判决生效之日起二十日内将上海市浦东新区系争房屋交付给李浩强、李静；三、李浩强、李静应于判决生效之日起二十日内支付马春飞、马春松、朱林娣房款65万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12，300元，保全费4，770元，均由马春飞、马春松、朱林娣共同负担。
判决后，马春飞不服，上诉于本院称，1、两被上诉人在购房过程中对马某、陶某已经离婚以及马春飞系未成年人等信息是了解的，且马某出售系争房屋并非属于为马春飞设定利益，因此两被上诉人仍负有审查义务，要求马某提交其有权代理的证据，由于两被上诉人未尽审查义务，与无权代理的马某签订买卖合同，并侵犯了未成年人的合法权益，因此应认定买卖合同无效。原审法院认定两被上诉人有理由相信马某有代理权属于推断错误。2、鉴于两被上诉人低于市场价购买系争房屋，对成交价是否过低法院完全可以通过评估认定；另外，两被上诉人未尽谨慎审查义务，不构成善意取得。根据物权法的规定，马春飞作为所有权人，有权追回不动产。原审法院适用法律不当，判令合同继续履行错误。据此，请求二审撤销原审判决，依法驳回被上诉人原审诉请，不同意继续履行合同或者发回重审。
被上诉人李浩强、李静辩称，被上诉人与马某签订的买卖合同约定房屋成交价85万元，被上诉人履行的也是85万元的合同价，上诉人称实际成交价为77万元，但未举证，被上诉人不予认可。马春飞的法定代理人陶某在与被上诉人交涉过程中一直认可系争房屋当时的市场价在90万元左右，因此被上诉人与马某约定的房价85万元不构成过低。马某系马春飞的父亲，即便陶某与马某离婚，但因两人仍居住在一起，被上诉人仍不可能知道，因此原审法院认定被上诉人有理由相信马某有权代理马春飞是正确的。被上诉人愿意支付剩余房款，因此马春飞可以获得房屋出售的对价，不存在侵害未成年人权益问题。又称，因马某去世，被上诉人与马某的法定继承人多次协商，但这些法定继承人均无退款能力。被上诉人要求履行合同并支付余款，更能维护两方的合法权益。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告马春松辩称，同意上诉人马春飞的上诉请求。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，虽然系争房屋的产权登记在上诉人马春飞与父亲马某名下，但因上诉人马春飞系未成年人，因此由马某出面签订房屋买卖合同，作为购买人的两被上诉人，有理由相信马某有权代表马春飞签名，对系争房屋享有处分权；尽管在出售系争房屋时，马某已经与陶某离婚，同时马春飞的监护人为陶某等，但陶某在本案审理中认可其与马春飞仍与马某共同居住在系争房屋内，也不排除马某故意隐瞒上述事实，因此两被上诉人在看房时未碰到陶某，也未提出陶某到场签名等要求，依据的是产权登记而作出的判断，已尽到购房人的一般注意义务。上诉人马春飞认为两被上诉人未尽谨慎注意义务，本院不予采信。至于该份买卖合同的成交价问题，被上诉人在本案审理中确认合同成交价为85万元，且与合同内容相符，故可予采信；而上诉人认为实际成交价为77万元，从其陈述情况下，系马某与中介公司之间的约定内容，并不能否认双方之间的合同约定，故上诉人的该项主张，本院不予采信；关于双方约定的合同成交价是否与市场价相差20万元左右，涉嫌低价转让等，因上诉人未提交证据佐证，故本院亦不予采信。本院也注意到，两被上诉人与马某在签订房屋买卖合同之前并不认识，该份买卖合同的签订由中介公司居间完成，可排除两被上诉人与马某之间存在恶意串通损害马春飞权益的情形。另外，两被上诉人按约向马某支付房款28万元，在马某去世并得知马某将其中的8万元房款暂交于中介公司后，已向中介公司追回，避免马某一方的不必要损失；且在本案审理中，两被上诉人与马某的法定继承人多次协商，均因马某的法定继承人的原因协商未成。综合查明的事实，可以认定两被上诉人系善意购买人，买卖合同应属有效。上诉人马春飞主张买卖合同无效以及两被上诉人非善意购买人等，本院不予采信。
为维护交易安全，结合本案实际情况，以及两被上诉人明确表示愿意一次性支付剩余房款65万元（含追回的8万元房款），故原审法院判令合同继续履行并无不当之处，应予维持。同时，鉴于买卖双方的权利义务是对等的，在合同继续履行情况下，由马某的法定继承人承继合同的权利义务，即马春飞有权获得出售系争房屋的房款，显然马春飞的财产利益并未受损。上诉人马春飞主张其权利受损，依据不足，本院不予采信。上诉人马春飞的上诉请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币12，300元，由上诉人马春飞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一四年四月十六日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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