福建省福州市仓山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）仓民初字第1307号
原告林智伟，男，1982年4月26日出生，汉族，住福州市仓山区。
委托代理人张钊，福建华巍律师事务所律师。
被告李世钦，男，1982年1月16日出生，汉族，户籍所在地江西省上铙市余干县。
委托代理人江小金、魏吓虹，福建至理律师事务所律师。
原告林智伟与被告李世钦居间合同纠纷一案，本院于2013年3月8日立案受理后，依法由代理审判员吴清云适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告李世钦及其委托代理人江小金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年4月9日，案外人（卖方）李岩明与被告（买方）李世钦委托原告居间促成交易房产的买卖并订立了《房产买卖及经纪服务合同》，被告李世钦向卖方李岩明购买福州市仓山区建新镇状元山庄文英花园某#楼504单元、某#16#20#附属间。该合同中的第一章居间合同对上述三方的权利义务做了相关约定，其中：1、被告委托原告居间促成交易房产的买卖并订立本合同第二章的房产买卖合同；2、原告提供的居间服务自接受被告委托时起，到被告与卖方签订《房产买卖合同》（第二章）时居间服务结束；3、卖方李岩明、被告李世钦应在关于交易房产的《房产买卖合同》（第二章）依法成立时分别向原告支付中介佣金17400元、8700元，同时约定卖方佣金由被告承担；4、被告若未按时支付全额佣金，则除向原告承担支付佣金的义务外，还须承担原告为实现佣金权利所产生的诉讼费、律师代理费、差旅费等其他费用。但至今被告均未向原告支付该中介佣金。上述三方在合同中还约定：本合同发生争议，应协商解决，协商不成，上述三方任何一方有权向本合同买卖的房产所在地法院起诉。现原告诉请判令被告向原告支付佣金26100元、律师代理费3000元，并由被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，一、原告提交的《房地产买卖及经济服务合同》（下称“合同”）封面只有甲方、乙方两方，签字页却又出现丙方和丁方，其中甲方为诉争房产的卖方李岩明，乙方则是买方即被告，丙方是福州市台江区泽山闲房地产中介所，丁方是福州中琦投资顾问有限公司，无法证明林智伟与被告有直接的利害关系。如果原告系合同中的丙方且丙方属于个体工商户性质，则应在诉状中载明该个体工商户字号。故请求法院依法查明原告是否系本案适格主体，如果原告与被告确无利害关系，请法院依法裁定驳回其起诉；二、根据2011年2月28日福州市人民政府办公厅颁布的《福州市人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》第五条之规定：“……对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在五城区内向其出售住房”；《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”及合同第2页第七条第1项的约定，被告的户籍是在江西省上饶市，就职工厂也未为其缴纳社保，无纳税凭证，根本不符合购买福州市五城区房产的条件。被告在签约前特意告知原告上述户籍等基本情况，在得到原告肯定答复具有购房资格后，基于对原告的绝对信任才签订合同。而原告明知被告不符合购房条件，未履行居间人的报告义务，诱使被告签订合同，导致被告自签订合同开始，就无法实现房屋买卖的合同目的，依法无权要求支付报酬；三、合同第一章第一条约定，诉争房产的买卖双方委托丙方居间促成交易房产的买卖并订立本合同第二章的房产买卖合同。该条中的“并”字说明，原告至少负有两项义务即促成交易房产的买卖和房产买卖合同的订立。该约定客观真实体现了合同的根本目即为了诉争房产的买卖双方能够完成交易，居间合同的订立是在交易能够完成预期下才签订的。结合本案，被告不是福州户籍，根本无法完成诉争房产的交易，而签订合同后却无法实现完成交易这一根本目的过错在于原告故意隐瞒重要事实而造成的，并且最终诉争房产的交易也因为上述原因无法完成，故原告并未促成诉争房产的买卖，依约无权要求被告支付佣金；四、合同约定的居间费用标准超过了规定标准。根据《福建省建设厅关于进一步规范房地产中介经纪服务收费的通知》，收取佣金应为成交价的2.5%，本案合同约定的标准则达到3%。且合同第三章交易服务合同中第二条约定的交易服务费用总计6300元（也超过规定标准），假设合同果真能够履行，被告应当向原告支付的总费用为26400元＋6300元，这种收费方法也不符合福州市二手房买卖中介收费的惯例，且超出了国家规定的标准。本案合同的设计有别于福州市工商行政管理局、福州市房地产管理局制定的《房地产经纪合同》（该合同是福州市范围内普遍使用的范本），有多处违法，并且设计了很多损害房屋买卖双方的陷阱，确实有违诚信原则。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2012年4月9日，原告（丙方）、被告（乙方）与案外人李岩明（甲方）、福州中琦投资顾问有限公司（丁方）共同签订《房产买卖及经纪服务合同》。合同约定：甲方为交易房产的卖方，乙方为交易房产的买方，丙方为居间方，丁方为交易服务方。……第一章居间合同第一条、甲、乙双方委托丙方居间促成交易房产的买卖并订立本合同第二章的房产买卖合同；……第三条、丙方提供的居间服务自接受被告委托时起，到甲、乙双方签订《房产买卖合同》（第二章）时居间服务结束；第四条……甲、乙双方应在关于交易房产的《房产买卖合同》（第二章）依法成立时向丙方支付如下中介佣金：甲方应支付17400元、乙方应支付8700元，甲方佣金由乙方承担；……第七条：违约责任第2点、甲乙双方承诺按本合同第四条约定按时支付全额佣金。否则未支付方除向丙方承担支付佣金的义务外，还须承担丙方为实现佣金权利所产生的诉讼费、律师代理费、差旅费等其他费用。第二章：房产买卖合同第十三条第4点中约定，乙方购买该房产可以指定任何人作为新的产权人，甲方对此不持异议……。原告就本案诉讼委托福建华巍律师事务所的律师为委托代理人全权处理本案纠纷，为此支出律师代理费3000元。
另查明，被告李世钦户籍地为江西省上饶市余干县，被告妻子郑美娇户籍地为福建省永泰县。2012年5月12日，被告妻子郑美娇与案外人李岩明就买卖诉争房产在福州万达房地产代理有限公司居间下签订《房地产经纪合同》并完成诉争房产的交易。
上述事实有原告提交的《房产买卖及经纪服务合同》、《委托代理合同》、《发票》、被告提交的《房地产经纪合同》、《证明》、身份证等为证。
本院认为，原、被告签订的《房产买卖及经纪服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，对当事人均有约束力，被告应按合同约定履行支付佣金及原告因追讨该费用所支出的律师代理费的义务。被告抗辩其不具有购房资格，导致事后买卖合同无法履行，但被告并未提交证据予以证实，本院不予采信。对于合同约定的居间费用标准问题，根据《福建省物价局、福建省建设厅关于进一步规范房地产中介经纪服务收费的通知》第三点规定，存量（二手房）买卖中介经纪服务费允许以基准价格（即合同成交价的2.5%）为基础上浮20%，本案合同签订的成交价为870000元，故原告收取佣金21600元符合规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告李世钦于本判决生效之日起十日内支付原告林智伟居间费21600元、律师代理费3000元。
如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费530元，适用简易程序减半收取265元，由被告李世钦负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
代理审判员 吴清云
二〇一三年六月八日
书 记 员 黄 玲