广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠斗法民三初字第479号
原告吴绮娟，女，汉族，1962年7月15日出生，住广东省珠海市斗门区。系斗门区。
委托代理人万达龙，广东珠明律师事务所律师。
被告珠海市斗门区石化供销有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区。
法定代表人ＸＸ超，系该公司董事长。
委托代理人韩力均，广东仁基律师事务所律师。
原告吴绮娟与被告珠海市斗门区石化供销有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月4日立案受理后，依法由代理审判员刘改宏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人万达龙、被告珠海市斗门区石化供销有限公司（以下简称石化公司）的委托代理人韩力均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴绮娟诉称：2013年12月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于斗门区井岸镇某房租赁给原告作经营琴行使用，租赁期限自2012年5月1日起至2015年4月30日止。被告每月向原告送达《收费通知单》，通知原告支付当月租金及上月水电费。原告在2014年5月11日才收到被告送达的2014年5月份的《收费通知单》，并于当日即向被告支付了2014年5月份的租金及上月的水电费。之后，被告又向原告送达了2014年6月和7月的《收费通知单》通知原告支付当月的租金及上月的水电费，原告也分别在2014年6月7日、2014年7月4日向被告支付了当月的租金及上月的水电费。然而，被告却以原告2014年5月的租金及上月水电费于2014年5月11日才支付给被告为由，分别于2014年6月3日制作《解除合同通知书》、2014年6月23日制作《通知》、2014年7月7日制作《关于解除租赁合同的再次通知书》，通知解除双方签订的《房屋租赁合同》。原告认为，被告以前述三份通知解除双方签订的《房屋租赁合同》的行为无效。原告还认为，因被告的行为致使原告无法使用涉案房屋，在该期间应当中止（暂停）履行《房屋租赁合同》，自被告装修竣工交付给原告之日起继续履行《房屋租赁合同》，并相应顺延《房屋租赁合同》的期限（顺延的期间相当于装修的期间）才符合民法的原则。故原告诉至法院，要求判令：一、确认被告以2014年6月3日的《解除合同通知书》、2014年6月23日的《通知》、2014年7月7日的《关于解除租赁合同的再次通知书》解除双方签订的《房屋租赁合同》的行为无效；二、确认在被告对位于斗门区井岸镇某房装修期间《房屋租赁合同》中止（暂停）履行，自被告装修竣工交付给原告之日起继续履行《房屋租赁合同》，并相应顺延《房屋租赁合同》的期限（顺延的期间相当于装修的期间）；三、被告承担本案的诉讼费用。在本案开庭审理时，原告将第二项诉求明确为：自被告装修竣工按原状交付给原告之日起继续履行。
原告吴绮娟对其诉称提交如下证据：
1、房屋租赁合同，拟证明原、被告的租赁合同期限自2012年5月1日起至2015年4月30日止；
2、《解除合同通知书》（2014年6月3日），3、《关于解除租赁合同的再次通知书》（2014年7月7日），拟证明被告以原告于2014年5月11日才支付5月份的租金及上月的水电费为由通知解除双方签订的《房屋租赁合同》的事实；
4、收费通知单，拟证明被告每月向原告送达《收费通知单》，通知原告支付当月租金、卫生费、管理费及上月水电费的事实；原告是根据被告送达的《收费通知单》将相关费用支付给被告的事实；被告继续向原告送达2014年6月、7月的《收费通知单》，通知原告支付6月、7月的租金、卫生费、管理费及上月水电费的事实；
5、收款收据，拟证明原告按被告要求交付了2014年6月份租金、卫生费、管理费及上月的水电费的事实；
6、银行转账汇款业务受理凭证一份，拟证明原告按被告要求交付了2014年7月份租金、卫生费、管理费及上月的水电费的事实；
7、公告，8、录音光碟，拟证明被告自2014年7月15日起对包括涉案房屋在内的整幢建筑物进行室内外装修；
9、通知，拟证明被告强迫原告搬离涉案建筑物。
被告石化公司辩称：一、原告逾期交纳租金，已经构成违约，被告有权依据《房屋租赁合同》的约定解除合同。《房屋租赁合同》第三条约定，原告作为承租人应在每月5日交纳租金及水电费；如果超过当月10日仍不缴费，视为违约，被告有权无偿收回租赁物，原告应在2天内无条件退出。被告认为双方的租赁合同约定了解除合同的条件，原告2014年5月份租金及4月份水电费迟至2014年5月11日才缴纳，已经构成违约，被告有权依据租赁合同约定通知解除租赁合同。原告在诉状中称是在2014年5月11日才收到被告送达的2014年5月份的《收费通知单》，其意思是由于被告的原因导致其迟至5月11日才支付租金。原告的说辞没有任何依据。原告提交的《收费通知单》证明，被告是在5月1日向原告送达《收费通知单》的。而且，租赁合同已经约定租金标准及缴纳租金的期限，原告也清楚合同的约定，完全没有必要等待收到被告的收费通知才支付租金。被告制作收费通知的目的在于告知原告有关水电费的金额。原告完全可以分开支付租金及水电费，没有必要等收到《收费通知单》才支付租金。二、被告已经按照《合同法》的规定通知原告解除租赁合同。被告分别在2014年6月3日、7月7日书面通知原告解除合同，通知已经到达了原告。因此，双方签订的租赁合同已经解除。三、原告已经搬离租赁的场地，被告已经收回租赁场地，双方的租赁关系已经事实上终止。被告提交的图片显示，原告经营的“绿树林琴行”已经由原租赁场所搬至斗门区井岸镇，原租赁场所已由被告收回。双方的租赁关系已是事实上终止。综上，被告因原告违约而依照租赁合同约定通知原告解除合同，且原告已经将场地交回给被告，其关于请求法院确认解除租赁合同通知无效的请求没有事实依据和法律依据，应予驳回。至于其请求判决租赁合同中止（暂停）履行、继续履行及顺延期限的请求，首先双方的租赁关系已经终止，不存在所谓的中止（暂停）履行、继续履行及顺延期限的基础，其次，原告该请求也没有法律依据。因此，该请求也应驳回。原告的第二项诉请没有法律依据，原告提出本案诉讼依据合同法的第94条，该项请求实际上没有任何意义。如果法院确认解除租赁合同无效，该合同继续履行，装修期间应当属于原被告双方补充协议的内容，不应由法院决定。原告第二项诉请不应作为本案诉讼内容。
被告石化公司对其辩称提交如下证据：
照片五张，拟证明在8月份以前原告经营的“绿树林琴行”已经由原租赁场所搬至斗门区井岸镇，原租赁场所已由被告收回。
本院根据被告的申请，调取了井岸派出所的询问笔录一份，拟证明被告的工作人员莫伟彬曾就原、被告涉案租赁合同纠纷到井岸派出所反映相关情况。
上述证据，经庭上公开出示并质证，本院审查后认为：原告提交的证据1-7、证据9、被告提交的证据以及本院根据被告的申请调取的证据来源合法、内容真实且与本案相关联，本院予以确认，但具体的证明内容应以本院确定的为准。原告提交的证据8的证据名称与实际不符，也不能证明原告主张的证明目的，本院不予采信。
经审理查明：2013年12月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：“一、租赁场地：由甲方出租斗门区井岸镇某房租赁给乙方作经营琴行使用。……三、租赁期间，营业执照、税务登记、电费、消防等有关经营手续均由乙方办理，并负责承担一切费用。租赁期间，乙方应于每月5日前将当月租金及上月水电费存到甲方指定的银行账户；逾期不交的每日收取应缴费的1%作为滞纳金，超过当月10号仍不交费的，视乙方违约，甲方有权无偿收回租赁物及不退押金，乙方并须2天内无条件退出。……八、租赁期间甲、乙方不得无故终止合同（除国家征用或台风、地震等不可抗力因素则不在此限），如甲方违约退回乙方押金，并追究有关的经济损失；如乙方违约，甲方不退回押金，并追究有关的经济损失，同时乙方所投资的装修全部归甲方所有。……十、租赁期间由2012年5月1日起至2015年4月30日止，为期三年。……十一、本合同签订时，乙方交给甲方5200元整作为合同押金（押金不能抵偿租金），合同期满后，乙方交接出租物，如有人为损坏，费用由乙方负责；待乙方交清所有费用后30天后，甲方不计利息退回乙方租金。”
合同签订后，每月月初，被告向原告发送收费通知单，原告根据收费通知单的数额将相应的款项汇至被告指定的账户，被告收到款项后向原告开具收款收据。
2014年1月5日，被告向原告出具了原告缴纳2013年12月的水电费和2014年1月的租金、卫生费、管理费的收款收据；2014年2月13日，被告向原告出具了原告缴纳2014年1月的水电费和2014年2月的租金、管理费、卫生费的收款收据；2014年3月5日，被告向原告出具了原告缴纳2014年2月的水电费和2014年3月的租金、管理费、卫生费的收款收据；2014年4月4日，被告向原告出具了原告缴纳2014年3月的水电费和2014年4月的租金、管理费、卫生费的收款收据；2014年5月11日，被告向原告出具了原告缴纳2014年4月的水电费和2014年5月的租金、管理费、卫生费的收款收据；2014年6月7日，被告向原告出具了原告缴纳2014年5月的水电费和2014年6月的租金、管理费、卫生费以及2014年5月所欠租金的收款收据；前述收款收据上的时间就是原告实际支付相关款项的时间。2014年7月4日，原告委托陈彩霞通过中国工商银行股份有限公司珠海中心南支行向被告的法定代表人ＸＸ超的账户转账2807.19元。
2014年6月3日，被告向原告发出《解除合同通知书》，称“现你方2014年5月租金及上月水电费于2014年5月11日才打入我司账户且汇入金额不足，根据合同约定你方已违约，现我司正式知会你方从即日起正式解除房屋租赁合同，你方须在收到本通知后2天内无条件退出，并交还租赁场地给我司”，原告收到了该通知书。2014年7月7日，被告再次向原告发出《关于解除租赁合同的再次通知书》，称“关于你方2014年5月份逾期缴交租赁我司井岸镇四间场所租金一事，我司已分别于2014年6月3日及2014年6月23日向你发出解除合同通知书，要求你方收到通知后2天内搬离租赁场地并交还我司，但你方却无动于衷，至今仍在非法侵占及使用我司的场地。我司本着和谐沟通处理的立场，现要求你方接到此通知书3天内迅速到我司协调处理租赁合同终止一事。逾期仍不来办理相关手续的，我司将采取切实的措施来维护自身权益。由此产生的相关责任和损失均由你方全部承担，希你方慎重处理。”，该通知原告也已收到。
2014年7月7日，被告向涉案房屋所在的大厦各租户发出公告，称“关于本大厦围蔽装修室内外工程一事，我司现定于2014年7月15日起正式施工……工程第一阶段需先进行外墙立面翻新施工，现外墙立面挂有多个租户私自设立的广告牌，对施工造成严重影响，现我司特此公告，要求各租户在本月15日前必须将私自设立在外墙的招牌自行拆除，逾期不拆除的，我司将组织人员予以拆除……”
2014年8月18日，被告向原告发出通知，内容为“……请在接到本通知3天内将上述物品全部搬离并交还场地给予我司；逾期不搬离的，则视为无主物品处理。……”
本院另查明：原告经营的斗门区井岸绿树林艺术琴行已不在原租赁的被告的斗门区井岸镇某房经营，已搬迁至斗门区井岸镇。
本院认为，虽然原、被告之间的《房屋租赁合同》是双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的规定，是合法有效的，但根据原告提交的证据可以看出，双方在合同履行的过程中确实是被告每月向原告发送收费通知单，列明被告当月应交的费用包含当月租金、卫生费、管理费及上月水电费，原告收到该通知单后将相关的款项存入被告的指定账户，双方形成的这一交易习惯应当予以尊重。
原告在2014年5月11日将被告向其发送的所属日期为2014年5月的收费通知单上的金额2660元足额支付给被告，被告开具了号码为0039846（金额为1.33元）、0039847（金额为2658.67元）的两份收款收据。虽然原告支付款项的时间晚于双方合同约定的最后交租时间即每月的10日，但被告当时并没有提出异议。反而在2014年6月1日、7月1日又向原告发送了所属日期分别为2014年6月和7月的收费通知单，通知原告缴纳当月的租金、卫生费、管理费及上月的水电费，原告此时无法预见到被告基于此会发出解除合同的通知，原告在2014年6月7日将相关的款项支付给被告。被告于2014年6月3日以原告未按时及足额缴纳5月份的租金及上月水电费为由要求解除合同不符合法律规定，也不符合双方的交易习惯。关于未足额缴纳的问题，仔细核算被告2014年5月份的收费通知单可以看出，是被告自身计算错误导致了合计金额的错误，原告根据收费通知单的金额支付相应的款项没有过错，并且在缴纳6月份的租金时补足了差额的91.33元。同年7月7日，原告再次以相同的事实与理由要求解除与原告的租赁合同，也是不能成立的。综上，被告并不享有合同解除权，其解除合同的行为无效。原告要求确认被告以2014年6月3日的《解除合同通知书》、2014年7月7日的《关于解除租赁合同的再次通知书》解除双方签订的《房屋租赁合同》的行为无效，理由充分，依法有据，本院予以支持。
原告还请求确认被告以2014年6月23日的《通知》解除双方签订的租赁合同的行为无效，但其没有向本院提交该份通知作为证据，本院亦不清楚该份通知的具体内容，在本案中本院不予处理。
对于原告要求确认在被告对涉案房屋所在的大楼装修期间中止（暂停）履行《房屋租赁合同》，自被告装修竣工按原状交付给原告之日起继续履行《房屋租赁合同》，并相应顺延《房屋租赁合同》的期限（顺延的期间相当于装修的期间）的请求，本院认为，原、被告之间的《房屋租赁合同》对此没有进行约定，双方也没有就涉案房屋所在大厦装修竣工后如何继续履行合同达成一致意见。现被告明确表示不履行合同义务，即不同意继续向原告提供租赁物，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，原告可以要求被告承担违约责任。在本案审理过程中，本院询问原告如果继续履行合同得不到支持，是否变更诉讼请求，原告至今也未明确答复本院。本院视为原告坚持起诉时的诉讼请求，明确选择要求被告承担继续履行合同的违约责任。本案原告已经搬离租赁物，被告将租赁物收回并拆毁间隔重新装修，如继续履行将导致履行费用过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，原告要求继续履行的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。原告如因被告不履行合同义务而有其他经济损失的应另行要求其承担赔偿损失的违约责任，并通过其他法律途径解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认被告珠海市斗门区石化供销有限公司以2014年6月3日的《解除合同通知书》、2014年7月7日的《关于解除租赁合同的再次通知书》解除双方签订的《房屋租赁合同》的行为无效；
二、驳回原告吴绮娟的其他诉讼请求。
本案受理费257元（原告已预交），由原告吴绮娟负担128.5元，被告珠海市斗门区石化供销有限公司负担128.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
代理审判员 刘改宏
二〇一四年十月二十八日
书 记 员 刘华东