徐州市铜山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铜民初字第01492号
原告杭州中正物业管理有限公司铜山分公司，住所地徐州市铜山区汉泉山庄商业街C4-D。
诉讼代表人吴俊军，该公司经理。
委托代理人张传忠，江苏它石律师事务所律师。
被告戚音，女，1964年1月2日出生，汉族，住徐州市铜山新区。
被告潘恒稷，男，1993年11月22日出生，汉族，住徐州市铜山区。
原告杭州中正物业管理有限公司铜山分公司（以下简称中正铜山分公司）诉被告戚音、潘恒稷物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张传忠、被告潘恒稷到庭参加诉讼，被告戚音经本院公告送达开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中正铜山分公司诉称，2010年12月14日，原告与徐州同创房地产有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对檀香山别墅园小区进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定逾期不交纳物业管理费的按照千分之二收取滞纳金。被告戚音于2010年12月31日与原告签订了《业主临时公约》，双方约定前期物业服务标准、收费依据、计算方式及违约责任等。被告戚音身为檀香山别墅区北区E64住宅业主，其享受了原告提供的物业服务，却没有按时向原告交纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。被告自2012年2月1日至2016年1月31日，累计欠物业费46929.792元及违约金14078.7元，期间经原告多次催要，被告戚音均以种种理由不予交纳。后原告得知上述住宅现实际由被告潘恒稷入住，依照原告与被告戚音的上述合同约定，该住宅产生的物业费用等应由二被告连带承担。为维护原告的合法权益，特诉至法院，要求判令：1、被告戚音给付原告自2012年2月1日至2016年1月31日的物业费46929.792元并支付违约金14078.7元；2、被告潘恒稷对上述债务承担连带清偿责任；3、本案诉讼费用由二被告承担。
被告戚音未作答辩。
被告潘恒稷辩称，其与戚音虽是母子关系，但是不应承担戚音所欠的物业费用，理由如下：1、涉案房产原系戚音所有，后因案外人戚文与戚音之间存在债务纠纷，戚文将戚音诉至本院，2012年1月5日本院作出调解书确认房产归戚文所有。2013年3月1日，潘恒稷从戚文处购买了该房产并实际使用。被告戚音欠付的物业费与潘恒稷无关；2、潘恒稷在入住后曾去向原告交2013年3月起产生的物业费，但原告不收并要求潘恒稷同时承担戚音欠付的物业费用，双方多次协商未成。潘恒稷同意给付原告自2013年3月起产生的物业费，但不同意承担案件受理费用及违约金。
经审理查明，2010年12月14日，原告与案外人徐州同创房地产开发有限公司签订《美达檀香山物业前期服务合同》，合同约定由原告对檀香山别墅区提供前期物业管理服务，服务期限自2010年12月14日至2012年12月14日，同时就服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修基金及违约责任作了明确约定。其中物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，标准为2.8元/月/平方米，业主或物业使用人自房屋交付之日起须全额交纳12个月物业服务费用，以后按6个月交纳，业主或物业使用人应在每6个月的第一个月的7号前履行缴纳义务。2010年12月31日，以原告为甲方、被告戚音为乙方签订《业主临时规约》及《前期物业管理服务协议》，协议约定了双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业服务费用、维修基金使用、物业管理和服务费其他项目、保险、免责条款及违约责任，其中载明别墅区物业费标准为2.8元/月/平方米，交纳物业服务费时间为乙方在办理房屋交接手续时，预交12个月的物业服务费用，第二次预交物业服务费用由乙方按每六个月缴纳一次，于每第六个月的第一个月的7号之前交纳；戚音承诺本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本临时规约承诺书并送交建设单位或物业管理企业，建设单位或物业管理企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。同日，被告戚音办理业主基本情况登记表、业主入住资料、物品签收单、物业交接流转表，并交纳了2011年1月至2012年1月的物业服务费用，后未再交纳物业费用。2012年12月14日，原告与案外人徐州同创房地产开发有限公司再次签订《徐州檀香山别墅园前期物业服务合同》，服务期限自2012年10月15日至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业签订物业服务合同之日止。原告继续为该提供了物业服务，并多次向被告戚音催要物业费用无果，引发本案诉讼。
另查明，被告戚音为檀香山别墅区北区E64业主，住宅面积为349.18平方米。2010年12月31日，被告戚音办理入住手续。2011年12月27日，案外人戚文将戚音诉至本院要求偿还债务，该案经本院调解后双方达成调解协议，其中确定涉案檀香山别墅区北区E64房产归戚文所有。被告潘恒稷陈述其于2013年3月1日向戚文购买了该房产并实际使用，并同意给付之后的物业费用。该房屋产权一直登记在戚音名下未曾变更。原告认可潘恒稷曾去原告处交付物业费用，但因收费数额未达成一致故未予收取。另外，生效判决书已确认原告在为该小区提供物业服务时，小区内存在公共区域悬挂广告牌、公共区域存在违章建筑的现象。
以上事实，有原告提供的《美达檀香山物业前期服务合同》、《业主临时规约》、《前期物业管理服务协议》、业主基本情况登记表、业主入住资料、物品签收单、物业交接流转表及原被告庭审陈述为证，本院予以确认。
本院认为，原告与徐州同创房地产有限公司签订的物业前期服务合同及原告与被告戚音签订的业主临时规约合法有效，依法对业主具有约束力。原告据此提供了物业管理服务，被告戚音作为业主负有按约支付物业服务费的义务。另外，依据戚音的承诺，其同意转让该物业时取得物业继受人签署的临时规约承诺书并送交建设单位或物业管理企业，建设单位或物业管理企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。故虽然生效调解书已确认该房产归案外人所有，现无证据证明戚音履行了上述承诺内容，况且该房产现仍登记在戚音名下。故原告有权主张戚音给付物业费用。被告潘恒稷自认其于2013年3月1日从戚文处购买了该房产成为新业主且已实际入住，其同意承担之后的物业费用，符合债务加入的构成要件，故应由被告潘恒稷对自2013年3月1日起产生的物业费用承担连带责任。原告主张二被告给付自2012年2月1日至2016年1月31日的物业费46929.792元，如上所述，本院支持被告戚音给付该期间物业费46929.792元，被告潘恒稷对上述中自2013年3月1日至2016年1月31日的物业费用34219.64元承担连带清偿责任。原告主张被告潘恒稷连带给付欠付全部物业费用无合同依据，本院不予支持。另外，生效判决书已确认原告在为该小区提供物业服务过程中存在不足，故本院对原告主张的违约金不予支持。依照《物业管理条例》第七条、第四十二条、第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告戚音于本判决生效后十日内给付原告杭州中正物业管理有限公司铜山分公司自2012年2月1日至2016年1月31日的物业费46929.792元；
二、被告潘恒稷对上述物业费中的自2013年3月1日至2016年1月31日的费用34219.64元承担连带给付责任；
三、驳回原告杭州中正物业管理有限公司铜山分公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1300元、公告费410元，由被告戚音负担并随同上述款项一并给付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 常江红
人民陪审员 张明富
人民陪审员 李 强
二〇一六年一月八日
书 记 员 孟姣姣