济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0104民初5078号原告：济南华舜物业管理有限公司，住所地济南市槐荫区南辛庄中街91号。法定代表人：隋阳，总经理。委托诉讼代理人：林世军，山东才有律师事务所律师。被告：褚皓，男，1971年2月3日出生，汉族，住济南市。原告济南华舜物业管理有限公司（以下简称华舜物业）与被告褚皓物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华舜物业的委托诉讼代理人林世军，被告褚皓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华舜物业向本院提出诉讼请求，1.判令被告支付物业费814.98元；2.判令被告按日支付百分之三违约金；3.判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2001年8月1日，原告与某家园小区的开发商济南某房地产开发中心签订《某家园物业服务委托合同》，约定由原告对被告居住的某家园小区进行物业服务。原告根据合同的约定履行了自己的服务义务，但被告至今拒交物业管理费，经原告多次催要未果。原告认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，业主拒交物业管理费，就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终会损害其他正常交纳物业管理服务费的业主的利益。为维护原告和已交费业主的权利，提起诉讼。原告华舜物业在诉讼过程中说明被告褚皓欠缴物业服务费包括自2014年1月1日到2014年11月15日，共计10.5个月；违约金自2014年11月15日至2015年11月14日，以物业费为基数按照日3%计算一年的。被告褚皓辩称，原告主张物业费已超过诉讼时效，且诉讼理由不实，请求驳回其请求。事实与理由：2003年3月份入住该小区至2014年8月已全部结清物业费用，最后一次交费的时间为2014年8月22日。自2012年1月至2014年10月份期间，原告不作为，没有履行自己应尽的职责，只收钱不做事，小区内卫生脏乱差，门卫保安责任心不强，管理混乱，出入小区人员及车辆不管不问，小区内盗窃频发，给小区居民的财产及安全造成很大的隐患。举例说明：1.2012年6月份本人的电动车电瓶在楼下被盗。2.2012年8月-12月、1月份，我虽然住在高楼层（5楼），连续碰到三次小偷进入房间内盗窃。第一次是早上五点左右本人到客厅倒水，小偷趁机躲入厕所，本人进入厨房接水时，小偷趁机从厕所出来，开客厅的大门逃出。我追到楼下没有追上。还有一次我外出家中没人，小偷从楼道窗口进入厨房，到了室内盗走一台联想新笔记本电脑，一次还没用过（价值三千多元），购物卡三千多元，现金一千多元。这次被盗事件已在南辛庄派出所备案。还有一次进入室内，被我发现没有拿到东西就跑掉了。我楼上的邻居也多次发生盗窃事件，小区内的其他盗窃事实更是时有耳闻，比比皆是。这充分说明原告没有尽到应有责任。还有我的客厅、厨房、卫生间、阳台漏水，找原告修，从来没有给修过，更不要说小区的绿化。由一个花园式单位变成了一个无花无草、脏乱差、杂乱无章的社区。为此小区于2014年10月成立业主委员会，经小区308户业主表决投票，将该物业驱逐出小区，重新聘用新的物业公司。另外，本人在2002年11月份上交的房屋维修基金，其一直没有上交，至今本人不知该笔款的下落。本人请求判决原告退还该维修基金10912元及2002年11月15日至今的利息。通过驱除原告过程中才知道这个费用有的已退还，后到房管局查询，发现原告一直没有把这个费用上交有关部门。全体业主不交物业费也是由于该物业公司不履行服务造成的，为此请求驳回原告的诉讼请求。原告华舜物业在本案诉讼过程中提交：1.2001年8月1日，济南某房地产开发中心作为委托方（甲方）与其（受委托方、乙方）签订的《某家园物业服务委托合同》，载明济南市某家园小区坐落于济南市槐荫区南辛庄中街XX号，济南某房地产开发中心为该小区的开发单位，合同约定甲方将某家园小区委托给乙方实行专业化的物业服务，建筑面积为42388.56平方米；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。委托服务事项包括保修期外房屋建筑公用部位的小修、养护，保修期外公用设施、设备的小修、养护、运行，保修期外公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护，公共绿地养护，公共环境卫生，协助维护小区公共秩序等。委托管理期限为自2001年8月1日起至某家园小区业主委员会成立并与物业公司签署《物业服务合同》时止。合同中在“双方的权利和义务”中“乙方的权利和义务”处约定有“8.对连续欠缴物业费三个月以上（含三个月）的业主或物业使用人，乙方有权直接向甲乙双方任意一方所在地的人民法院提出诉讼。欠费人自欠费当日起承担日3%的滞纳金。法律诉讼所产生的一切费用由败诉方承担”。合同中还对物业服务标准等内容进行了约定。物业服务费用约定按房产证或房屋购买合同上载明的建筑面积，居民住宅0.54元/平方米·月；商业用房及居民用房改变其使用性质的（包括仓库、办公室等）0.60元/平方米·月；缴费方式为业主或物业使用人按季度向乙方交纳物业服务费，实行先交费后服务的方式，即每季度的第一个月的1-10日向乙方交纳本季度的物业费。合同中还另对双方的违约责任、附则进行了约定。2.《房屋权属状况信息》，载明被告褚皓的房屋坐落于济南市槐荫区南辛庄中街XX号（即某家园小区）501号，房屋面积为143.74平方米。被告褚皓对原告华舜物业提交的《某家园物业服务委托合同》未提出异议；其对《房屋权属状况信息》无异议。被告褚皓在本案诉讼中提交原告华舜物业于2014年8月22日开具的收款收据，载明“501”交纳水费9.45元，其说明在交纳该费用时原告华舜物业并未向其说明欠交物业服务费；其另提交2002年11月15日开具、加盖印章为济南某房地产开发中心财务专用章的收款单，载明交款单位为其本人，交款事由为房屋维修基金，金额为10912元。原告华舜物业对被告褚皓提交的水费收款收据质证认为与本案无关；其对被告褚皓提交2002年11月15日的收款单质证认为真实性无法核实，且显示是济南某房地产开发中心收取，与其无关。并认为如果被告褚皓想主张维修基金，应该提起反诉或者另案起诉。本院认为，原告华舜物业与某家园小区的开发单位济南某房地产开发中心于2001年8月1日签订《某家园物业服务委托合同》，此时该小区尚未成立业主委员会，该合同应为前期物业服务合同。就合同内容而言，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同有效。另根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。原告华舜物业在该合同签订后进入某家园小区提供物业服务，作为小区的业主应履行缴纳物业服务费的合同义务。原告华舜物业在本案诉讼过程中提交《房屋权属状况信息》，被告褚皓对此无异议。由此一是可以确认被告褚皓居住于某家园小区，为该小区的业主；二是可以确认被告褚皓居住房屋的面积，关系到物业服务费的计算。被告褚皓在本案审理中辩称原告华舜物业的起诉超过了诉讼时效期间，对此原告华舜物业说明其于2014年11月19日退出某家园小区，相关事实在本院原审理的案件中已经得以确认。本案系2016年11月14日立案，因物业服务合同属于继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系基于同一合同项下首选的具有整体性和关联性的定期给付之债，具体到本案，原告华舜物业所主张的物业服务费用的诉讼时效应自其退出服务小区、停止服务之时起算。因此，原告华舜物业在本案中的诉讼并未超过诉讼时效期间，本院对被告褚皓的该项答辩意见不予采信。被告褚皓另就原告华舜物业提供的物业服务期间提出了管理不到位等问题，特别是提出其家中多次被盗，这些问题需要引起原告华舜物业的反思与重视。原告华舜物业在本案中除要求被告褚皓支付物业服务费外还要求其承担违约金，鉴于被告褚皓到庭并对原告华舜物业提供服务的质量方面提出了异议和答辩意见，本院对原告华舜物业要求被告褚皓支付违约金的诉讼请求不予支持。被告褚皓在本案诉讼过程中还提交了2002年11月15日开具的收款单，其要求原告华舜物业返还，就此本院认为该收款单加盖的印章为济南某房地产开发中心财务专用章，仅凭该单据不能确认该款项系原告华舜物业收取，故其以此单据来抗辩原告华舜物业要求其支付的物业服务费缺乏依据，本院对其该意见不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告褚皓于本判决生效之日起十日内向原告济南华舜物业管理有限公司支付欠缴物业服务费814.98元；二、驳回原告济南华舜物业管理有限公司要求被告褚皓支付违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告济南华舜物业管理有限公司负担10元，由被告褚皓负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  杨春疆二〇一七年一月六日书记员  刘书宁