上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杨民四（民）初字第452号
原告杨圣远。
原告黄康民。
上述两原告之共同委托代理人武家明，上海市华荣律师事务所律师。
被告周其峰。
被告周其玲。
原告杨圣远、黄康民诉被告周其峰、周其玲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员陈娟娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨圣远、黄康民之委托代理人武家明及被告周其峰到庭参加诉讼，被告周其玲经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告杨圣远、黄康民诉称，两原告系上海市本溪路XXX号商铺房屋的共有产权人，两被告系兄弟关系，周其峰系商铺实际经营者。2012年3月10日，原告与被告周其玲签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将本溪路XXX号房屋出租给被告周其玲作为营业用房，租赁期限自2012年3月13日至2015年1月15日，租金为每月人民币（以下币种均为人民币）11，000元，第二年起每月12，000元，支付方式为“付三押一”，另外还约定延时支付租金的违约金为相应租金的100%。2012年4月16日，周其玲以租赁房屋作为经营场所，取得个体工商户营业执照后，交给周其峰实际经营。周其峰经营约一年后，其于2013年2月15日与原告签订一份《房屋租赁补充协议》，约定将原合同规定的每月租金12，000元变更为11，000元，租期终止日从原合同约定的2015年1月15日变更为2013年12月31日。其后补充协议约定的租期到期，因双方对租金等问题意见不一，故未再签订续租协议。后原、被告口头约定租期至2014年12月31日。因被告至今未搬出系争房屋，且未支付租金，故诉至法院：1、请求判令两被告迁出上海市本溪路XXX号房屋并将房屋返还给两原告；2、判令两被告按每月11，000元标准，支付2014年12月13日至实际迁出之日止的房屋租金；3、判令两被告按上述诉请2欠付租金的30%支付违约金；4、诉讼费由被告承担。
被告周其玲、周其峰辩称，双方确实口头约定租期至2014年12月31日，被告支付租金至2014年12月12日。2014年9月，原告在中介挂牌出租房屋，致使一直有人来看房，严重影响了被告的正常经营，应当由原告赔偿被告损失。如果原告对被告进行赔偿，被告愿意支付租金。被告没有违约，不存在违约金，且违约金标准过高。被告已经于2015年2月14日搬离了系争房屋，搬离时通知了法院，也通知了原告。
经审理查明：杨圣远、黄康民为上海市本溪路XXX号房屋产权人。
2012年3月10日，杨圣远、黄康民（甲方）与周其玲（乙方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方将本溪路XXX号房屋出租给乙方，租期自2012年3月13日起至2015年1月15日止，月租金为11，000元，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的100%支付违约金，支付方式为付三押一，每付款周期的首月5号前支付，2013年3月12日至2015年1月15日租金为12，000元。乙方向甲方支付保证金11，000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息退还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤、通信、空调、有线电视、物业管理、税收费用由乙方承担，甲方的租金为到手租金。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满之日返还该房屋。2012年4月16日，上海市杨浦区锦衣坊服饰店登记设立，经营者为周其玲。
2013年2月25日，杨圣远与周其峰签订《房屋租赁补充协议》：1、原合同约定2013年3月开始租金从11，000元／月提高到12，000元／月，现协商为11，000元／月；2、租期从原来合同的2015年1月15日止变更于2013年12月31日止；3、乙方今后重新租用本店取消同等条件下的优先权，概由甲方自行决定出租；4、乙方租用到期提前一个月通知甲方，否则甲方取消乙方租用权利，店内乙方东西规定的期限内搬清，否则由甲方全权自行处理；5、周其玲签订的合同全部由他哥哥周其峰重新签订，今后原合同和补充协议涉及有关事务及法律责任一律由哥哥周其峰全权负责到底。
2014年10月18日，杨圣远、黄康民向周其峰、周其玲发出《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，要求对方在2014年12月31日前搬出房屋。
审理中，被告陈述周其峰与周其玲为兄弟关系，周其峰为上海市杨浦区锦衣坊服饰店的负责人，故周其峰在补充协议上签字。审理中，原、被告一致认可双方口头约定租期至2014年12月31日止，被告支付租金至2014年12月12日，被告支付押金11，000元。
审理中，原告向本院陈述，被告已经在2015年3月1日将房屋交还给了原告，并向本院提交由被告周其峰签署的《房屋移交备忘录》，明确周其峰已于2015年3月1日将房屋移交给原告代理人；周其峰确认房屋内所有物品已清空等，故原告撤销要求被告迁出系争房屋的诉讼请求，并明确诉讼请求为要求被告支付2014年12月13日至2015年2月28日的房屋租金共计28，726元，要求被告支付违约金2，000元。审理中，被告曾于2015年2月12日致电本院表示其准备返还房屋，本院随即通知原、被告双方来院办理房屋交接手续，原告表示愿意从外地赶来办理手续，被告称其马上要回家过年，不愿前来法院。
以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、房屋租赁合同、房屋租赁补充协议、房屋租赁合同期满不再续租通知书、房屋移交备忘录，以及原、被告的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。因双方一致认可口头约定租期至2014年12月31日，故承租人应于到期日及时将房屋返还给原告，现被告周其峰实际于2015年3月1日返还房屋，故原告要求按照补充协议的标准支付费用至2015年3月1日之诉讼请求，本院应予支持。被告提出要求原告赔偿损失后支付租金的主张，于法无据，本院不予采纳。至于被告周其峰所称其于2015年2月14日已经搬离系争房屋一节，因其未与原告办理房屋交接手续，且在接到法院安排其前来调解并交接房屋的通知后拒绝来院，故即使如被告周其峰所述存在相关扩大部分的损失，也应当由其自行承担。因被告逾期支付租金，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院应予支持。原告自愿降低违约金标准，要求被告支付违约金2，000元，合情合理，可以支持。关于承担责任的主体问题，周其玲为《房屋租赁合同》确定的承租人，亦为个体工商户的登记经营者，2013年周其峰与原告杨圣远签订《房屋租赁合同补充协议》明确补充协议涉及的相关事务及法律责任均由周其峰全权负责到底，应视为周其峰自愿承担相关责任。且根据被告方陈述周其峰为经营负责人，最后房屋也由周其峰返还给原告，故原告要求两被告共同承担责任之主张，可以支持。因合同已到期终止，故两原告应在两被告结清所有相关水电费用后，将押金人民币11，000元返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告周其玲、周其峰应于本判决生效之日起十日内支付原告杨圣远、黄康民2014年12月13日至2014年12月31日的房屋租金及2015年1月1日至2015年2月28日的房屋使用费共计人民币28，726元；
二、被告周其玲、周其峰应于本判决生效之日起十日内支付原告杨圣远、黄康民违约金人民币2，000元；
三、原告杨圣远、黄康民应于被告周其玲、周其峰结清所有相关费用后，将押金人民币11，000元返还给被告周其玲、周其峰。
负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币568元，减半收取计人民币284元，由被告周其玲、周其峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 陈娟娟
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 季 宇
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。