福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙新民初字第1252号
原告福建省龙岩对外贸易总公司，住所地龙岩市新罗区东城松涛军民路20号1幢3层，组织机构代码：15782202-9。
法定代表人游美华，经理。
委托代理人薛富春，福建同英达律师事务所律师。
被告龙岩市鸿天物流设备有限公司，住所地龙岩市新罗区东城社兴火车站东门道口旁二层，组织机构代码：73800250-4。
法定代表人郑宜彬，总经理。
委托代理人张慰河、周学民，福建岩风律师事务所律师。
原告福建省龙岩市对外贸易总公司与被告龙岩市鸿天物流设备有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年7月2日公开开庭进行了审理，原、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福建省龙岩市对外贸易总公司诉称，2004年6月11日，原、被告签订《中转仓库租赁协议书》，双方对被告租赁原告所有的龙岩市新罗区南城后盂1200平方米的仓库等相关事项作出约定。2007年1月2日、2009年5月8日，双方再次签订《中转仓库租赁协议书》及《中转仓库租赁补充协议书》，租赁期限至2017年7月31日。2004年《协议书》第3条约定月租金前三年每平方米3.5元，每季度第一个月10日前按季交纳，逾期支付1%滞纳金；2007年《协议书》除前述相同内容外，第3条约定每三年递增0.5元。2012年间，被告通过债权受让持有原告的已决债权后，同年底双方进行协商，以被告补偿原告70万元抵销全部债权债务，但被告悔约并将受让的债权申请龙岩市中级人民法院强制执行。2013年9月间，原告书面致函要求被告支付承包金被拒。为此，原告诉至法院，请求法院判令：1、被告继续履行2004年6月11日、2007年1月2日的《中转仓库租赁协议书》及2009年5月8日的《中转仓库租赁补充协议书》。2、被告支付原告租金505600元。3、被告支付原告逾期违约金610166元，并从2014年2月21日起至判决确定之日止，以505600元为本金，按日万分之七支付逾期违约金。
被告龙岩市鸿天物流设备有限公司辩称，一、原告起诉之日前一年的租金及违约金，超过租金法定一年诉讼时效，应不予支持。二、原告并未举证证明因延付租金而受到的实际损失，其主张的按日万分之七计算违约金过高，依法应予以减少。三、被告享有对原告的债权335.44万元且在龙岩市中级人民法院强制执行，原告尚未履行清偿义务要求被告支付租金及违约金，无事实及法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2004年6月11日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）就原告所有的租赁物即龙岩市新罗区南城后盂1200平方米仓库的租赁事宜签订了《中转仓库租赁协议书》，约定：2、租赁期限为9年即从2004年8月1日起到2013年7月31日止。3、本合同仓库租金实行3年一定，前3年按每月3.5元／㎡计算，月租金4200元，后6年租金按改造后实际面积参照当年该地段的仓储市场价格双方另行商定。乙方于每季度第一个月初（十日前）交纳本季度租金，逾期每天按未交租金的1%收取滞纳金，如逾期2个月未交纳租金属违约，甲方有权终止合同并没收押金，且不作任何补偿。4、乙方实施改造修建时在确保甲方资产和库内物质安全的前提下，必须按照甲方同意并报经政府相关部门批准后的方案，方可实施改造工程，不得未经甲方同意或超方案违规拆除改建。14、乙方在在承租时须交押金2万元。租赁期满在保证甲方仓库及物产设施完好，乙方无拖欠任何费用情况下，甲方凭押金收据退还乙方原缴纳的押金等等。2004年6月24日，被告向原告缴纳押金2万元，原告出具了NO4023623《收款收据》。
2007年1月2日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）又九本案租赁物签订了《中转仓库租赁协议书》，除与前述协议相同内容外，另行约定：2、租用时间；考虑到乙方改造修建投入的因素甲方同意租赁期为10年即从2007年8月1日起到2017年7月31日止共10年。同时甲方同意从签订合同之日起4个月作为维修期（即2007年4月1日至7月31日止）。3、租金；本协议仓库租金实行前三年按每月3.5元／㎡计算，其余租期平均每三年递增0.5元／㎡。（1）乙方代甲方补办出让所代垫的款项从租金中扣抵。（2）所有改造工程竣工后聘请经双方认可有资质的评估机构对改造项目进行评估，项目评估值扣除原房产评估价值（注：岩泰评报房字（2006）第191号房地产评估报告书）后的增值部分作为乙方的垫资额。（3）乙方垫资款（指改造资金）二年后从租金上每月抵扣1000元，合同期满若乙方垫资额抵扣尚未清结，甲方不予清算。所有维修部分的财产归甲方所有。（4）甲方以租金抵扣归还乙方办出让垫资款后，乙方应每季度第一个月初（七日前）交纳本季度租金，逾期每天按租金1%收取滞纳金等等。2009年5月8日，双方再次签订《中转仓库租赁补充协议书》，载明：甲乙双方于2007年1月2日签订的协议要求乙方先行垫资帮甲方补办出让和对房屋进行维修改造，现乙方按租赁协议对该房屋已维修改造完成。现经双方共同委托有资质的评估机构（龙岩大成不动产评估咨询有限公司）对改造维修项目进行评估（注：大成（2009）估04190号房地产评估报告），项目评估值为202600元，经双方协商补充协议如下：1、项目评估值为202600元作为乙方的垫资额，从2009年8月1日起至合同期满，于租金上每月抵扣1000元（即年抵扣租金12000元），合同期满若乙方垫资额抵扣尚未清结，甲方不予清算。所有维修部分的财产归甲方所有等等。上述协议签订后，被告租赁使用租赁物至今。原告认为，被告拒付租金构成违约，遂于2014年2月18日诉至法院，请求法院判如所请。
另查明，厦门中盛福林投资顾问有限公司依据（2000）岩经初字第11号民事判决书及相关文件，享有对原告本金102万元及利息的债权。2010年2月3日，被告（乙方）与厦门中盛福林投资顾问有限公司（甲方）签订《债权转让协议》，约定被告受让厦门中盛福林投资顾问有限公司享有对原告276.53万元（其中本金102万元，利息截至2009年9月20日为174.53万元）的债权。该案进入龙岩市中级人民法院执行程序过程中，2013年7月24日，龙岩市中级人民法院依法委托福建省晨至信拍卖行有限公司龙岩分公司公开拍卖被执行人即本案原告在龙岩鸿诚物流有限责任公司9.33%的股权，被告作为竞买人以167.5万元竞得。2013年8月14日，龙岩市中级人民法院作出（2000）岩执申字第46-4号执行裁定书，裁定原告在龙岩鸿诚物流有限责任公司9.33%的股权归买受人即被告所有。
以上事实，原、被告均无异议，本院予以确认。
双方当事人针对被告期间是否有缴纳租金持有异议。原告认为，被告自2004年6月11日签订合同后就没有缴交过租金，按照合同约定的月租金4200元计算，第一次应交租金是在2004年10月10日四个月计16800元，之后则按季缴纳租金，按合同约定的单价至2014年2月20日止总欠租金505600元。被告认为，被告已缴纳2004年8月1日至2009年12月31日的租金计251200元，仅尚欠原告2010年1月1日起、按每月4元／㎡计算的租金。
被告针对自己的抗辩主张，提供了以下证据：一、2010年4月15日《税务机关代开统一发票发票联》一份，载明：“付款方名称”为被告公司，“收款方名称”为原告公司，“品目”为房租（2004.8.1-2009.12.31），“金额”为251200元，“税额”为44336.8元。二、2005年6月22日原告出具的NO4023268《收款收据》一份，载明：“缴款单位”为被告公司，“款项内容”为租金，“金额”为1万元。三、2010年4月2日中国银行《解款单》一份，载明：“收款单位”为原告公司，“解款部门”为被告公司，“款项来源”为中转库租金，金额为15万元。被告以证据二、三证明期间被告有缴纳租金，反驳原告主张被告自签订合同后从未缴纳租金的事实，同时佐证证据一的关联性。被告以上述证据一、二、三，证明被告已缴清2004年8月1日至2009年12月31日的租金共计251200元。被告对其余的租金票据表示暂未能查清下落。
经质证，原告对证据一的真实性无异议，但认为系税务机关代开发票，只能证明税款有交，不能证明租金已交251200元。对证据二、三的真实性无异议，但是否已经抵扣租金以及尚欠租金应另行进行核对。
本院认为，证据一系税务机关代开统一发票，原告均无异议，本院予以确认。该税务发票租赁双方均可开具，只能证明租金251200元所应缴纳的税款44336.8元已经缴纳，不能证明被告已经缴纳租金251200元。证据二、三，原告亦无异议，本院予以确认。
经质证、认证及双方当事人陈述，本院对双方当事人争议的租金缴纳问题认定如下：
被告在承租租赁物期间，2005年6月22日，被告向原告缴纳了租金1万元，原告并出具《收款收据》。2010年4月2日，被告通过银行解款向原告缴纳了租金15万元。2010年4月15日，被告代开了租金为251200元的《税务发票》。
本案双方当事人争议的焦点为：一、本案是否超诉讼时效。二、被告尚欠租金的数额。三、原告主张违约金的应如何认定。
针对焦点一，本院认为，双方订立的《中转仓库租赁协议书》为整体合同，租赁物约定的租期最终至2017年7月31日，租金实行前三年按每月3.5元／㎡计算，其余租金平均每三年递增0.5元／㎡，于每季度第一个月初（十日前）缴纳本季度租金，故本案租赁物每年的租金并非独立，属分期支付方式。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，因此，本案分期履行的债务，诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日计算，故原告主张期间的租金并未超过诉讼时效，符合法律规定，本院予以支持；被告抗辩原告起诉之日前一年的租金及违约金超过租金法定一年诉讼时效，理由不能成立，本院不予采纳。
针对焦点二，本院认为，一、被告应付租金应付款项：双方之间签订的三份《协议》及《补充协议》，属针对相同租赁物的整体协议，后期协议系前期协议的延续与补充，三份协议之间内容如有抵触，应以后期协议为准。据此，计算方式为：1、根据2004年6月11日的《协议》第3条，2004年6月11日-2007年3月30日的租金为（24个月＋9个月）×月租金4200元（月3.5元／㎡）＋19天×日租金140元（4200元÷30天）计141260元。2、根据2007年1月2日的《协议》第2、3条，2007年8月1日（同年4月1日至7月31日为维修期）-2009年12月31日的租金为29个月×月租金4200元计121800元；3、2010年1月1日起-2010年7月31日的租金为7个月×4800元（原告自认按月4元／㎡计算）计33600元；4、2010年8月1日-2013年7月31日的租金为36个月×4800元（每三年递增0.5元／㎡即月4元／㎡）计172800元；5、2013年8月1日-2014年2月20日（原告向本院主张权利之日）的租金为5个月×5400元（每三年递增0.5元／㎡即月4.5元／㎡）＋20天×日租金180元（5400元÷30天）计30600元；以上被告2004年6月11日至2014年2月20日期间应付租金为1＋2＋3＋4＋5合计500060元。二、被告已付或可扣抵租金款项：1、2005年6月22日被告缴纳的租金1万元；2、2010年4月2日被告缴纳的租金15万元；3、根据2007年1月2日《协议》第3、（2）、（3）条及2009年5月8日《补充协议》第1条，被告补办出让及维修改造房屋合计代为垫资总值202600元，自2009年8月1日-2014年1月31日每月抵扣1000元，即53个月×1000元计5.3万元。2014年2月1日起至双方合同期满，被告依约可继续按每月1000元扣抵应付租金。以上被告已付或可扣抵租金1＋2＋3计21.3万元。因此，截至2014年2月20日，被告尚应给付原告租金500060元－21.3万元合计287060元。
针对焦点三，本院认为，一、被告于2004年6月11日起承租原告所有的租赁物后，为按合同约定于“每季度第一个月初（十日前）交纳本季度租金”，构成违约，依约应支付违约金。二、双方协议约定“逾期每天按未交租金的1%收取滞纳金”，原告现主张违约金按日万分之七计算，符合双方约定，本院予以照准，被告抗辩违约过高，理由不能成立，本院不予采信。三、2010年2月3日，被告从厦门中盛福林投资顾问有限公司受让而享有对原告276.53万元（其中本金102万元，利息截至2009年9月20日为174.53万元）的债权后，标的额大于本案，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求……”，故被告依法有权对之后的违约金行使后履行抗辩权，但对之前的违约金仍应依约支付。
综上所述，本院认为，原、被告签订的《中转仓库租赁协议书》及《补充协议书》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。截至2014年2月20日，被告尚欠原告租金287060元，事实清楚，被告依约应限期给付，并应自2004年6月11日起至2010年2月3日止，以应付租金为本金、按日万分之七支付违约金。同时，本案租赁物被告至今仍在承租使用中，故原告主张继续履行双方之间的协议，本院予以支持。被告以《税务机关代开统一发票》主张前期租金已清结、租金应自2010年1月1日起计算，证据不充分，本院不予采信，但被告能够提供有效凭证以证明其他已付租金可在尚欠租金中另行扣抵，并且被告于2004年6月24日向原告缴纳的押金2万元，亦应按双方2004年6月11日签订的协议第14条等约定另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：
一、原告福建省龙岩市对外贸易总公司与被告龙岩市鸿天物流设备有限公司继续履行2004年6月11日、2007年1月2日签订的《中转仓库租赁协议书》及2009年5月8日签订的《中转仓库租赁补充协议书》。
二、被告龙岩市鸿天物流设备有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告福建省龙岩市对外贸易总公司截至2014年2月20日的租金287060元，并应自2004年6月11日起至2010年2月3日止，以期间应付租金为本金、按日万分之七支付违约金。
三、驳回原告福建省龙岩对外贸易总公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费14840元，由原、被告各负担一半。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审 判 长 林 朝 晖
人民陪审员 李 丽 月
人民陪审员 李 丽 华
二〇一四年九月十八日
书 记 员 高蕾（代）
附：主要法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。