西藏自治区拉萨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）拉民一初字第25号
原告西藏雪雁商业运营管理有限责任公司，住所地拉萨市。
法定代表人郑跃苹，公司总经理。
委托代理人胡智宏，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。
委托代理人杨迪，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。
被告西藏弘晨新能源有限公司，住所地西藏自治区拉萨市。
法定代表人杨乐敏，公司董事长。
委托代理人何波，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。
委托代理人黎敏华，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。
原告西藏雪雁商业运营管理有限责任公司（以下简称雪雁公司）与被告西藏弘晨新能源有限公司（以下简称弘晨公司）服务合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭。公开开庭审理了本案。原告雪雁公司的委托代理人胡智宏，被告弘晨公司的委托代理人何波、黎敏华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告的起诉请求：1、判决解除双方之间的房屋租赁合同及商铺运营管理合同；2、判决被告向原告支付拖欠的租金2354620元、物业管理费337995元，合计2953354元（以上三项费用计算至法院判决之日，起诉之日至法院判决之日按3个月计算）；3、被告向原告支付以上三项的违约金2100000元；4、本案诉讼费由被告承担。
主要事实和理由为：2013年11月30日，双方签订商铺租赁合同，合同约定，由被告承租原告位于拉萨市宇拓路雪雁街五楼的商铺，建筑面积为3219平方米，用于经营皮革服饰、茶楼、咖啡，承租期限从2013年11月30日到2024年4月30日止，租金自2014年5月1日起收取，月租金为225330元，从2016年5月1日起，每年的月租金均在上一年租金标准的基础上增加5%，双方还对物业管理费和运营管理费做出了约定，物业管理费从2014年7月1日起算，运营管理费从2014年7月1日算起，审批单约定免半年运营管理费，即免2014年7月1日到2014年12月31日，运营管理费自2015年1月1日起算起。
被告向原告已交1250660元，其中225330元作为保证金，1025330元作为租金使用。原告多次找到被告，要求其支付拖欠的租金、物业管理费和运营管理费，被告以各种理由拒绝支付，并且根据双方签订的商铺租赁合同，若被告单次逾期付款达20日，原告有权解除合同，并承担违约责任。由于原告合同约定违约金过高，现原告只主张2100000元的违约金，高出部分予以放弃。
原告提供如下证据材料：1、原被告于2013年11月30日签订的《［雪雁街］项目商铺租赁合同》、《［雪雁街］项目商铺运营管理合同》、《［雪雁街］项目商铺租赁合同（五楼）补充协议》及五层商业布局图各一份；2013年12月1日签订的《［雪雁街］项目商铺租赁合同（五楼）补充协议》两份。2、2013年10月15日原告与西藏永平物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》一份，西藏永平物业管理有限公司与魏某、洪某某、罗某某分别签订的《雪雁街一期物业协议》各一份。此外原告还提交了《杨乐敏交纳明细》单对诉讼请求标的额具体项目进行说明。
对于原告提交的证据材料1被告予以认可；对于证据材料2被告认为与其无关，不予认可。
被告弘晨公司辩称，一、双方没有签订过房屋租赁合同，双方签订的是雪雁街项目商铺租赁合同，此合同与房屋租赁合同是有本质区别，被答辩人起诉依据的事实、理由与要求解除房屋租赁合同的诉讼请求之间毫无联系，且该合同应为无效合同，该请求没有事实依据。二、双方的关系是一个综合的多合同关系，只要求解除其中存在的所谓房屋租赁合同，是一个无理诉求，应当驳回。不论房屋租赁合同与项目商铺合同存在的本质区别，即便二者就是同一的，如只是单纯的房屋租赁关系，一方违约另一方要求解除双方签订的房屋租赁合同，对此本不持有异议。但答辩人与其签订的租赁合同只是双方合同关系的一部分，仅要求解除双方签订的租赁合同，也是被答辩人在刻意回避自己的违约问题，同时也是故意加重答辩人的责任。三、被答辩人一直存在违约行为，违约责任应由被答辩人承担。双方的合同关系是一个综合合同关系，不能简单地认为双方只是一种租赁关系，双方之间签订了两份合同，答辩人认为双方两份合同中最为核心的是雪雁街商铺运营管理合同，答辩人是基于这份商铺运营管理合同中的甲方也就是被答辩人商场运营承诺，才答应对其商铺以极高的价格进行租赁，也才会同其签订雪雁街项目商铺租赁合同。但事实是被答辩人在对商场进行的运营是极其失败的，至今商场门可罗雀，二楼商铺基本关门，甚至在顾客较多的节假日整个商场也是空空荡荡，如果整个商场只是个别商家没有生意是可以理解的，也是正常的，但如果整个商场天天都如同鬼城，那作为商场的运营方也是商场的出租方，有何理由收取租金、管理费等，要知道答辩人不是在大街上租赁的普通门面，生意好坏出租方可以不用负任何责任。双方是签订有商铺运营管理合同的，根据《合同法》规定，有权利就应当有义务，而且有权利与义务应当对等，我国民法通则对民事活动也要求公平、平等，这是一个基本原则，被答辩人一直回避自己的义务，而只要求答辩人支付高额的不合理费用，违背了民法的公平、平等的基本原则，因此其第二项不合理诉求应当予以驳回。四、被答辩人从签订合同至今，存在连续的违约行为，应当对其违约后果承担相应责任。双方合同签订后，答辩人是按照约定支付了相关费用的，而被答辩人却是从一开始就在违约。商场从开业至今，被答辩人就一再违背承诺，违反合同义务，导致整个商场极端萧条，很多商铺因为没有生意，无法承担不断产生的租赁管理费等，在被答辩人威逼利诱下，只好放弃巨额投资关门了事。被答辩人的违约事实是有目共睹的，应当为自己的违约行为承担相应的法律责任。
被告提供如下证据材料：1、原被告于2013年11月30日签订的《［雪雁街］项目商铺租赁合同》、《［雪雁街］项目商铺运营管理合同》、《［雪雁街］项目商铺租赁合同（五楼）补充协议》及五层商业布局图各一份；2013年12月1日签订的《［雪雁街］项目商铺租赁合同（五楼）补充协议》两份。2、2014年1月11日载自中国西藏新闻网的消息打印件。3、2014年4月第01期“游西藏、逛雪雁街”宣传册一本。4、照片39张。5、2013年5月原告在西藏商报上刊登的“雪雁街”的广告宣传报纸。6、2015年9月17日、19∕20日西藏商报报纸两份。
原告对被告提交的证据材料1、3、4、5、6的真实性无异议，对证据材料2不予认可。
经本院审理查明，2013年5月，原告在西藏商报广告专栏刊登了“雪雁街”品牌的相关广告，进行了系列宣传及招商活动。2013年11月30日原告（甲方）与被告（乙方）签订《［雪雁街］项目商铺租赁合同》，约定甲方将“雪雁街”项目五楼（建筑面积3219平方米）的整层商铺出租给乙方经营“海宁皮草城”，经营范围为皮革服饰、茶楼、咖啡；租赁期限为2013年11月30日至2024年4月30日；租金自2014年5月1日起计算，租金标准为2014年5月1日至2016年4月30日，每月租金为225330元；履约保证金约定为乙方于2014年5月1日前向原告支付225330元履约保证金，合同后附“五层商业布局图”。同时双方还签订《［雪雁街］项目商铺租赁合同（五楼）补充协议》，约定租金从2014年5月1日开始计算，租金每三月一付；免收2014年5月1日至2014年8月31日的运营管理费；免费赠送四楼北侧屋檐供乙方做广告宣传。2013年12月1日原、被告又签订《［雪雁街］项目商铺租赁合同（五楼）补充协议》就乙方与第三方的合作、经营范围进行了约定。其他费用约定为：乙方应当按照相关标准，向甲方交付商铺运营管理费、物管费、水费、电费、气费、空调费等各项费用。违约责任约定：如乙方违反租金、运营管理费等关于付款的约定，每日应当按照未付金额5%的标准向甲方支付违约金，如乙方单次逾期付款达20日，或逾期付款次数达三次，甲方有权解除本合同，重新出租商铺，所收的租金、履约保证金不予退还。
2013年11月30日原告（甲方）与被告（乙方）签订《［雪雁街］项目商铺运营管理合同》，约定乙方同意委托甲方为其承租商铺提供统一的商业运营管理服务。管理服务期限至2015年2月28日，管理服务期限届满前，如甲乙双方协商续约，应当在期限届满之日90日前签署新的管理合同，逾期未能签署新的管理合同的，本合同到期自动终止。甲方统一商业运营管理内容为：项目统一业态管理，甲方统一规划和管理整个项目的业态；项目统一形象管理，甲方统一管理项目公共区域形象，指导依法独占区域形象管理；项目统一日常管理，甲方通过制定日常运营管理制度等各种合理方式，统筹项目日常经营管理；项目统一营销推广，包括项目开业策划，企业形象推广、广告宣传、营销活动策划等；服务管理，包括人员礼仪培训、销售技巧培训、突发事件处置培训、停车场管理等。物业管理约定：乙方另行与甲方指定的物业管理企业签署物业管理合同，并按该合同交纳物业管理费。运营管理费为每月28971元，运营管理费每半年支付一次，每次支付服务费为173826元。
上述合同签订后，被告开始使用双方约定的租赁物进行皮革服装、茶楼、咖啡的经营，并向被告交纳225330元履约保证金；合同实际履行过程中，双方又将运营管理费变更为2015年1月1日起计算，至今除履约保证金外被告共向原告交纳租金1025330元。2014年4月原告制作了“游西藏、逛雪雁街”赠阅宣传册，进行雪雁街开业宣传，在其中对被告承租的第5层商铺进行了相应的宣传。2015年7月，因被告拖欠租金和运营管理费，原被告之间发生纠纷，原告于7月中旬将被告经营的第5层铺面的门上锁关闭，至今被告再未开展相应的经营活动。2015年9月17日、19日、20日，原告在西藏商报刊登招商广告，其中包括被告承租的第5层商铺。
另查明，就雪雁街－1至3楼的物业管理，原告与西藏永平物业管理有限公司之间达成了物业服务协议，由西藏永平物业管理有限公司进行物业管理，协议未对4楼至5楼的物业管理进行约定。事实上被告承租的第5层商铺也由永平物业进行了物业服务，但被告未与西藏永平物业管理有限公司签订相应的物业服务合同。
以上事实有《［雪雁街］项目商铺租赁合同》、《［雪雁街］项目商铺运营管理合同》、《［雪雁街］项目商铺租赁合同（五楼）补充协议》及五层商业布局图、西藏商报报纸、原告制作的宣传册、《杨乐敏交纳明细》单以及庭审笔录在卷予以证明。
本院认为，《［雪雁街］项目商铺租赁合同》、《［雪雁街］项目商铺运营管理合同》及相关的补充协议系原、被告在自愿、平等的基础上签订，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、原被告之间的法律关系问题；二、原、被告间合同解除的问题；三、原告主张的租金、运营管理费的计算；四、原告主张的物业管理费的问题；五、违约认定及违约金计算。
一、原、被告之间的法律关系问题。根据本案查明的事实可以确定原、被告之间依据《［雪雁街］项目商铺租赁合同》、《［雪雁街］项目商铺运营管理合同》及相关的补充协议发生相应的权利义务关系。从上述合同及协议的约定来看，原告不但出租了雪雁街项目的第5层商铺给被告用于经营，还根据运营管理合同的约定及需要对雪雁街项目进行统筹的规划及宣传、对正常运营进行维护管理、为商铺的经营活动提供服务等；被告承租雪雁街项目的第5层商铺开展经营活动，以自主经营为主外，还必须要接受原告的统一管理和服务，故原被告之间的法律关系不是单独的商铺租赁或者商铺运营管理的关系，而是不可分割的服务合同关系，即上述合同在各自约定的范围内相对独立存在，在实际履行过程中又相互依存，将二者共同审查才能全面确定双方的权利义务关系，据此本院将本案案由确定为服务合同纠纷。
二、原、被告间合同解除的问题。对于《［雪雁街］项目商铺租赁合同》及相关协议，2014年11月1日至2015年6月30日，被告已拖欠原告租金达1802640元；根据合同的约定，原告已享有解除合同的权利。而对于2015年7月中旬，原告上锁关闭被告经营的第5层商铺的事实，双方均无异议，双方在庭审中也一致认可原告上锁关门的行为属于解除双方之间的合同。因此，应当认定原、被告之间签订的《［雪雁街］项目商铺租赁合同》于2015年7月中旬由原告行使约定的解除权予以解除；由于原被告均未对7月中旬的具体时间在庭审中予以明确，本院结合实际确定解除《［雪雁街］项目商铺租赁合同》的具体时间为2015年7月15日。对于2015年11月30日双方签订的《［雪雁街］项目商铺运营管理合同》，双方约定：管理服务期限至2015年2月28日，管理服务期限届满前，如甲乙双方协商续约，应当在期限届满之日90日前签署新的管理合同，逾期未能签署新的管理合同的，本合同到期自动终止。由于双方只于2013年11月30日签订了《［雪雁街］项目商铺运营管理合同》，并未签订其他的运营管理合同，故根据双方的约定，双方于2013年11月30日签订《［雪雁街］项目商铺运营管理合同》的书面合同已于2015年2月28日终止。综上，原告诉请的解除租赁合同和运营管理合同，因根据双方的约定已经予以解除和终止，本院判决解除已无实际依据，故对于原告的该主张不予支持。
三、原告主张的租金、运营管理费的计算。本案中，原告作为出租人有向被告提供符合约定的租赁物的义务并且依照约定向被告提供相应的运营管理服务，被告有依约向原告交纳租金和运营管理费的义务。因此在被告使用原告出租的租赁物的期限内，原告享有向被告主张租金的权利；同时基于原告提供的商铺运营管理服务有权向被告主张运营管理费。由于双方之间的租赁合同在2015年7月15日解除，之后原告以上锁的行为关闭了被告承租的第5层商铺，被告也未对租赁物继续使用，则原告向被告主张的租金应计算至2015年7月15日。对于运营管理费，本案中商铺运营管理合同虽具有独立性，但又以租赁合同为依存，商铺运营管理合同虽期满终止，但是被告仍在继续经营商铺，原告也在提供相应的运营管理服务，据此产生的运营管理费也是必然的，故原告在运营管理合同终止后，双方租赁合同仍在履行期间，请求被告继续给付运营管理费符合客观事实，本院予以支持。根据原被告的约定，被告应当向原告交纳的租金期间为2014年5月1日至2015年7月15日，即租金为3267285元；运营管理费期间为2015年1月1日至2015年7月15日，即运营管理费为188311.5元，共计3455596.5元。扣除被告已向原告交纳的1250660元，被告还应向原告交纳的租金及运营管理费为2204936.5元。
四、物业管理费的问题。根据《［雪雁街］项目商铺租赁合同》的约定，被告向原告交纳的费用中包括了物管费，并且在《［雪雁街］项目商铺租赁合同》中原、被告也约定被告要与甲方指定的物业管理公司签署物业管理合同，并按合同交纳物业管理费，因此依据约定，原告有权向被告主张物业管理费。但是至原告起诉之日被告并未与任何的物业管理公司签订物业管理合同，没有确定的物业管理费计算标准；原告也未就物业管理费的计算标准与被告进行约定，庭审中原告虽称物业管理费其已经先行支付，但未提交证据证明，故在原告举证不力的情况下，本院对原告主张的物业管理费不予支持。
五、违约认定及违约金计算。本案中，被告承租原告出租的商铺、接受了原告提供的运营管理，应当依照双方的约定履行交纳租金和运营管理费的义务；由于被告存在拖欠租金及运营管理费的行为，对此，应视为被告违约，原告有权要求被告承担相应的违约责任。被告在答辩中称是因原告运营管理失败造成被告经营困难，故原告无权要求被告支付租金、运营管理费和违约金。对于被告的该辩解，本院认为，原被告之间形成相关合同关系，的确存在相应的特殊性，原告有对其出租的商铺进行运营管理的义务，现有证据也表明原告对商场的运营管理开展了相关的活动，并不存在没有运营管理的情况，且被告没有证据证明原告提供运营管理不当的事实；同时，无论是被告的承租及经营活动还是原告的出租及运营管理活动，都属商业行为，相应的商业风险是原、被告均应当预见并自行承担的，因此被告将出现其经营困难的原因归于原告的运营管理是不符合实际、不合理的。故在被告无充分证据证明原告的运营管理失败、严重影响其经营的情况下，本院对被告的该辩解不予认可。对于违约金，被告不予认可的行为应视为被告对违约金约定过高的抗辩。本院根据双方的约定，考虑公平公正原则予以调整计算，确定为500000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条，第九十三条第二款，第一百一十四条第一款、第二款，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告西藏弘晨新能源有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告西藏雪雁商业运营管理有限责任公司支付房屋租金和运营管理费2204936.5元；
二、被告西藏弘晨新能源有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告西藏雪雁商业运营管理有限责任公司支付违约金500000元；
三、驳回原告西藏雪雁商业运营管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如被告西藏弘晨新能源有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费47173.48元（原告已预交），由被告西藏弘晨新能源有限公司承担25000元，由原告西藏雪雁商业运营管理有限责任公司承担22173.48元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向西藏自治区高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西藏自治区高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判长 欧阳建川
审判员 王 永 伟
审判员 拉 姆
二〇一五年十月十五日
书记员 永青措姆