天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨功民初字第2115号
原告李济祥。
委托代理人王者洁，天津华盛理律师事务所律师。
被告金哲发。
委托代理人刘淑霞，天津击水律师事务所律师。
委托代理人曹展鸣，天津击水律师事务所实习律师。
第三人王国玲，女，1973年9月30日出生，汉族。
委托代理人李晓，天津谐海律师事务所律师。
原告李济祥诉被告金哲发、第三人王国玲返还原物纠纷一案，本院做出（2013）滨功民初字第2278号民事判决书后，天津市第二中级人民法院于2014年7月16日做出（2014）二中保民终字第137号民事裁定书，裁定将本案发回重审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李济祥及其委托代理人王者洁、被告金哲发及委托代理人刘淑霞、曹展鸣均到庭参加了诉讼。第三人王国玲委托代理人李晓到庭参加了2014年9月17日庭审，但经本院合法传唤无正当理由未到庭参加2014年11月27日庭审，本案进行缺席审理，现已审理终结。
原告诉称，2012年9月17日贵院做出（2012）滨功民初字第1878号民事判决书，申请人依据判决向法院提出申请执行。2013年8月19日，法院做出（2012）滨功执字第1079号执行裁定书，该裁定书认定坐落于天津开发区第三大街39号西区110、112号房屋的实际使用人由第三人王国玲变更为金哲发，被执行人王国玲在诉讼前就已经不再使用该房。
《合同法》第224条规定，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。原告与王国玲于2006年5月26日签订的《房屋租赁合同》第十三条亦明确约定了出租方解除合同的情形，其中第（3）项约定：承租方擅自将租赁区域转租、转让、转借或以合作的名义变相转让给第三人，出租方可以解除合同并要求赔偿损失。王国玲在未征得出租人同意的情形下，擅自将房屋转租他人属于非法转租，其非法转租行为侵犯了出租人的利益。在出租房屋已被次承租人被告金哲发实际占有的情况下，原告作为出租人基于房屋所有人的身份行使物上请求权，向被告金哲发主张返还房屋，并向被告主张房屋使用费及赔偿损失。
综上，原告呈诉，请求：1.判令被告金哲发停止侵害腾空并交付原告坐落于天津开发区第三大街39号西区112号房屋；2.按市场价格每平方米12元的标准支付原告房屋使用费1344816元（2012年8月9日至2013年9月9日）；3.判令被告承担全部诉讼费用。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为判令被告支付房屋使用费1118040元（自2012年8月9日至2014年9月17日，每天按照1452元计算），并计算至实际履行之日。
审理中，原告出示了以下证据：
1.（2012）滨功执字第1079号执行裁定书，证明涉案房屋由被告实际使用；
2.2012年案件的庭审笔录，证明目的同证据1。
被告金哲发辩称，请求驳回原告全部诉讼请求。原告所述的事实和理由与客观事实不符。具体阐述如下：第一，原、被告之间已形成书面租赁合同关系，租期为十年，截止到2021年7月14日。原告曾出具收据确认其租期为十年，租金金额不变，且收据也确认了原告收取了被告交纳的2011年7月14日到2012年7月15日的房租，故被告使用房屋是基于原告同意且有合同的情形下使用，不存在侵权行为。第二，被告同意按照合同的约定向原告给付租金。第三，经过多次庭审，原告始终否认收据上签名的真实性，经被告代理人及二审法官向鉴定机构咨询，在法院调取的复印件可以进行笔迹鉴定，故被告坚持对收据的复印件中原告的签字申请笔迹鉴定。第四，被告承租房屋后，向李昆泽交纳天津开发区滨海欢乐芭比酒吧转让费700万元，进行房屋装修投入800万元，共计1500万元。从经营者的角度讲，1500万元不可能在原告不同意的情况下投入，也不可能投入剩余的租赁期间，这更加确定了双方是存在租赁合同关系的。双方进行租赁合同协商的过程，有二审中李昆泽的证言予以证实。综上，应依法驳回原告的诉讼请求。
审理中，被告出示了如下证据：
1.给原告写的信、邮寄回执，证明被告于2013年8月6日和9月4日分别向本案原告和另案原告戴悦邮寄了信函，内容为让原告收取租金，并于15个工作日内完善合同。同时被告将寄信的过程告知了执行庭法官；
2.天津开发区滨海欢乐芭芘酒吧证明，证明薛静是酒吧的实际出资人之一；
3.调查笔录，证明至大律师事务所两位律师向李昆泽调查欢乐芭芘酒吧与原告及另案原告戴悦协商房屋租赁合同的过程；
4.欢乐芭芘酒吧转让协议，证明第三人王国玲将酒吧转让给姜磊，转让费是700万元；
5.个体工商户变更登记申请表，证明2011年5月19日，酒吧的经营者由王国玲变更为金哲发；
6.企业登记情况查询打印资料，证明截至现在酒吧的经营者还是被告；
7.收据，证明原告对原租赁合同主体、租金、租期的变更；
8.工程款明细和照片，证明酒吧的现状及被告对酒吧装修工程款7107493.90元；
9.天津市企业单位专用收据，证明以往原告与王国玲交费是统一的收据，但转租后与被告形成的是不同的收据，恰恰可以证明原告与被告形成了租赁合同关系；
10.开发区2010年非住宅房屋指导租金，证明同地段商铺租金的政府指导价格比合同价格低；
11.二审庭审笔录，证明薛静和李昆泽所说的过程，说明租赁合同形成的过程；
12.天津司法行政信息网对于何云选与常春才律师身份的调查，证明调查笔录中调查人的身份没有异议，是至大律师事务所律师。
第三人王国玲述称，不同意原告对第三人的诉讼。2011年5月份，第三人王国玲与被告金哲发签订了转让协议，将原第三人经营的天津开发区滨海欢乐芭芘酒吧转让给了被告，并于2011年5月19日在工商登记部门进行了变更登记，该酒吧已经由被告金哲发进行经营，并实际使用该房屋。根据原审庭审中出具的证据，可以证实原告已经收取了被告在2011年7月份交纳的后续房租，原告与被告之间的租赁合同关系已经形成，与第三人没有任何权利义务关系，第三人不应承担财产赔偿责任。
第三人未提供证据。
经庭审质证，原告对被告证据1真实性有异议，没有收到过信件，且与2012年发生的事情没有关联性；对证据2真实性认可，与本案无关联性；对证据3真实性有异议，与本案无关联性；对证据4真实性有异议，不清楚姜磊是何人；对证据5真实性认可；对证据6无异议；对证据7真实性有异议，该证据是伪造的；对证据8真实性、关联性均有异议；对证据9真实性认可，不认可关联性与证明目的；对证据10无异议；对证据11真实性无异议；对证据12真实性认可。
被告对原告证据1真实性认可，证明目的没有异议；对证据2真实性认可。
第三人对原告及被告证据均无异议。
经审查，原告提供的证据1、2真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信；被告提供的2、5、6、9、10、11、12真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信，证据1、3、4、7、8真实性不予确认。
审理中，本院依职权自（2012）滨功民初字第1878号案件和（2012）滨功执字第1079号执行案件卷宗中调取了房屋租赁合同、补充协议、房屋所有权证、法庭审理笔录、王国玲与金哲发转让协议（2011年6月1日）、公证书、王国玲、李昆泽与金哲发转让协议（2011年5月26日）、工作追记等证据。
经审理查明，原告李济祥为天津开发区第三大街39号西区112室房屋的所有权人，该房屋产权登记面积为286.34平方米。2006年5月26日，原告与另案原告戴悦（系天津开发区第三大街39号西区110室房屋的所有权人）共同作为出租方与第三人王国玲签订房屋租赁合同，约定出租方将坐落于天津开发区第三大街39号西区110、112房屋出租给第三人使用，该租赁区域只作为经营酒吧使用，租赁期限为2006年7月15日至2009年7月14日，每年租金数额为86万元，其中原告房屋租金为每年43万元。上述合同签订后，原告将租赁房屋交予第三人使用，第三人将该房屋作为其登记经营的天津开发区滨海欢乐芭芘酒吧的经营场所并实际在此经营。2007年7月9日，原告与另案原告戴悦共同与第三人签订补充协议，约定在原租赁合同到期后续租三年，即租赁期限自2009年7月15日至2012年7月14日止，原告房屋租赁金额调整为每年53万元整，租金采用每年度支付一次的形式。
上述补充协议签订后，第三人继续在租赁房屋中经营。2012年7月24日，原告与另案原告戴悦作为共同原告以第三人为被告向本院提起诉讼，以合同到期不再续租为由要求第三人返还房屋、支付违约金、房屋占用费等。本院审理期间，第三人不同意解除合同，也不同意腾房。本院于2012年9月17日做出（2012）滨功民字第1878号民事判决书，判决第三人与原告签订的租赁合同于2012年8月8日解除，第三人将租赁房屋腾空交付原告，支付给原告2012年7月15日至2012年8月8日的租金36300元。判决后，各方当事人均未提起上诉，该判决已经发生法律效力。
原告于2012年11月12日依据上述生效判决向本院申请强制执行，本院受理后执行期间，划扣了第三人相关执行款项。
另，第三人与被告在2011年5月26日及2011年6月1日分别签订了两份转让协议，第三人将天津开发区滨海欢乐芭芘酒吧转让给被告经营，其中5月26日的协议明确转让费用为20万元，该协议办理了公证手续。2011年5月19日，天津开发区滨海欢乐芭芘酒吧的经营人变更为被告金哲发，并在工商行政机关办理了变更手续。此后至原告提起本次诉讼，租赁房屋内天津开发区滨海欢乐芭芘酒吧的经营人为被告。审理中，对于上述变更情况，原告称其并不知情，至（2012）滨功民初字第1878号判决执行中才得以知晓，被告称原告在2011年发生变更时已经知晓。
又，上述生效判决执行期间，被告金哲发还向本院执行庭提交了收据，内容为“今收到天津开发区滨海欢乐芭芘酒吧交来开发区第三大街39号西区112室2011年7月15日至2012年7月14日房租五十三万圆整，租金金额至2021年不变”。该收据中收款人一栏下签名显示为原告，落款日期为2011年7月15日。本案审理中，被告将该收据作为证据提供，法庭要求其出具原件，被告称该原件交给了本院执行人员，但未能出示相关交付的证据。对于该收据，原告称没有向被告出具过，2011年7月15日至2012年7月14日的房租系自第三人王国玲处收取的，收取时间是依照合同约定的2011年6月，收据都是由王国玲事先在统一印制的收款收据中填写好交原告签字的，不存在原告手写收据的情形。
另案原告戴悦起诉被告案件中，原告戴悦对于收款时间主张为2011年6月15日，并提供滨海分行新港支行户口历史交易明细表，以证明戴悦委托代理人戴彦在2011年6月15日从王国玲之夫李昆泽处收取租金现金53万元后，当天以柜台存款方式存入戴悦银行账户。
再，上述（2012）滨功执字第1079号执行案件执行中，本院于2013年8月19日做出（2012）滨功执字第1079号执行裁定书，认为“被执行人王国玲在诉讼前就已不再使用该房，故申请人要求被执行人王国玲腾空天津开发区第三大街39号西区110、112号房屋的强制执行的事项暂未执行，本案终结本次执行程序”。此后，原告遂于2013年9月29日提起次诉讼。
上述事实，有转让协议、个体工商户的变更登记申请表、工商查询档案、公证书、转让协议、收据、工作追记、收取租金的收据及当事人陈述等证据证明属实。
本院认为，本案应对如下问题进行分析认定：
关于收据的真实性及笔迹鉴定问题
本案中，被告主张其与原告已经建立了租赁合同关系，并提供落款日期为2011年7月15日的收据复印件为证，庭审中被告申请对该证据中“李济祥”签字的真实性进行鉴定。
对此，本院认为，首先，从形式上看，仅以书写收据取代订立合同，与原告向第三人出租房屋时均订立书面协议的交易习惯不符，且收据内容中租金标准十年不变的约定亦不符合市场交易规律。原告向第三人出租涉案房屋期间，订立了书面的租赁合同及补充协议，可见，原告对于房屋出租习惯上均采用符合法律规定的书面协议约定方式，这与本案中被告主张及提供的收据显示的，仅以一份收据替代签订正式合同的方式不相符合。同时，原告向第三人出租涉案房屋期间，每三年，租金标准即有所上调，这正是市场交易规律的反应。而被告提供的收据内容为租金标准十年不变，显然与原告以往的交易习惯及市场交易规律相悖。被告对于上述问题，并未做出合理解释。
其次，通过笔迹鉴定不能实现该收据的证明目的。无论通过对复印件中“李济祥”签字是否为其本人所写得出怎样的鉴定意见，由于检材为复印件，而非原件，对该复印件的鉴定不能实现全部字迹是否为同一人所书写、“李济祥”签字与收据其他字迹形成时间是否相同或有符合逻辑的先后顺序等鉴定目的。被告申请的笔迹鉴定，不能完整的实现原告与被告于2011年7月15日缔约的证明目的。
再次，被告以第三人之夫李昆泽通过调查笔录进行的陈述佐证该收据形成过程的真实性，但是该李昆泽在涉及本案的多次诉讼中关于转租的陈述前后矛盾。在2012年8月27日（2012）滨功民初字第1878号案件庭审中，李昆泽作为第三人的代理人参加庭审，其对于合同到期前与原告的沟通过程陈述为第三人想再次续租，但原告要求的租金过高，希望原告可以把价格再商量一下，直到2012年7月14日。李昆泽只字未提房屋转租他人实际使用的情况，也未提及芭芘酒吧已经在工商办理了经营业主的变更登记。而在本案原审二审阶段及本次诉讼中，李昆泽又做出了原告认可转租并与被告缔约的陈述，本院对该相互矛盾的陈述不予采信。
最后，被告以其所提供的收据中有“天津开发区滨海欢乐芭芘酒吧”的字样，主张该房租的交纳主体为被告金哲发，本院认为，被告的主张缺乏事实依据。被告或第三人未提供证据证明已向原告披露了芭芘酒吧在2011年5月19日已经在工商办理了经营业主为被告的变更登记，被告以该收条推定原告知晓房屋转租以及付款方为被告金哲发，并以该收据主张原告对于房屋转租的事实为明知，该主张本院不予支持。
综合以上分析，法庭对被告笔迹鉴定的申请不予准许，该收据的真实性，本院不予确认。
二、被告对原告房屋非法占有的法律后果
基于前述对于被告收条真实性予以否定的分析，被告并未提供充分证据证明与原告已经订立了租赁合同，其主张由被告承继了第三人王国玲与原告间房屋租赁合同中的权利义务亦无事实及法律依据。同时，被告亦未提供充分证据证明原告已经知晓涉案房屋转租及实际使用的情况。故，被告占有、使用原告的房屋，侵害了原告的财产权，原告作为房屋所有权人向被告主张腾房、赔偿损失等权利具有法律依据。
关于原告主张参考此前租赁合同确定的租金标准确定房屋使用费标准，本院认为，该标准属于合理范畴，原告主张按照每天1452元的标准计算使用费损失的请求，本院予以支持。故，对于原告自2012年8月9日至本院判决生效之日止的房屋使用费损失，本院予以支持。判决生效之日后原告产生的损失，可另案进行主张。
对于被告主张存在损失而提出的装修价值鉴定申请，因与案件无关联性，本院不予准许。
对于第三人王国玲是否应当承担法律责任一节，因原告在本案中对于第三人没有提出诉讼请求，该问题本案不予审理。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告金哲发于本决生效之日起三十日内将坐落于天津开发区第三大街39号西区112室房屋腾空并交付原告李济祥；
二、被告金哲发于本判决生效之日起十日内赔偿原告李济祥房屋使用费损失（按照每日1452元的标准，自2012年8月9日起计算至本判决生效之日止）；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14470元，由被告金哲发负担，由被告于本判决生效之日起十日内径行给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 司 媛
代理审判员 夏 叶
人民陪审员 刘合磊
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 李雪莲
附：法律释明
1.《中华人民共和国物权法》
第三十四条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十七条：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。