广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法民一初字第591号
原告：谢名松，男，汉族，1979年8月25日出生，湖北省武汉市人，住武汉市。
委托代理人：刘广银，广东大洲律师事务所律师。
委托代理人：罗新生，广东大洲律师事务所实习律师。
被告：东莞市发材建材贸易有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：徐军。
被告：亿华集团有限公司。住所地：广东省深圳市。
法定代表人：胡万勇。
被告：胡万勇，男，汉族，1970年11月2日出生，四川省德阳市人，住四川省德阳市。
三被告的共同委托代理人：文佩荣，广东君政律师事务所律师。
原告谢名松诉被告东莞市发材建材贸易有限公司、亿华集团有限公司（以下分别称“发材公司”和“亿华集团”）、胡万勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月20日受理后，依法由审判员卢秀文适用简易程序独任审判，于2015年8月17日公开开庭进行审理。原告谢名松的委托代理人刘广银、罗新生，被告发材公司、亿华集团和胡万勇的共同委托代理人文佩荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢名松诉称：2012年11月9日，原告与被告发材公司签订一份编号为0022的《买卖合同》，约定以600000元的价格购买被告发材公司位于东莞市长安镇霄边村中惠新城加州园“尖沙咀特产购物城”的A091号商铺。被告发材公司须于合同签订后二十四个月内为原告办理产权分割手续，否则原告有权自期满之日起六个月内要求被告发材公司回购商铺。被告亿华集团和被告胡万勇为该合同提供连带责任保证。之后，原告支付了444000元的购铺款，被告发材公司未按合同约定办理产权分割手续。原告与被告发材公司于2014年11月6日签订《商铺申请回购申请书》，约定被告发材公司于2014年12月4日前回购商铺并支付购铺款及商铺经营收益。被告胡万勇亦于2015年1月17日出具《担保函》，为《商铺申请回购申请书》项下债务提供担保。但经原告多次要求三被告至今未履行义务。故原告提起诉讼，请求判令：1.被告发材公司向原告退还购房款444000元，并赔偿损失（以600000元为基数，按每日千分之一计算，从2014年12月4日起计至清偿完毕之日止）；2.被告亿华集团、被告胡万勇对被告发材公司的上述债务承担连带清偿责任；3.本案诉讼费由三被告承担。诉讼中，原告提出虽然案涉商铺已抵押给银行，但根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，可知原告作为支付了全部购铺款的买受人，所享有的权利应优先于抵押权，故原告申请增加诉讼请求，请求确认原告对案涉商铺享有优先于银行抵押权和其他债权的优先受偿权。本院对原告的申请予以准许。
被告发材公司辩称：原告与被告发材公司之间签订的《买卖合同》自双方签订《商铺申请回购申请书》之日解除，被告发材公司同意回购案涉商铺，但不同意支付原告主张的按购房款每日千分之一计算的损失，因原告该项诉请没有合同和法律依据，依法不应支持。关于原告主张其对案涉商铺享有优先于银行抵押权和其他债权的优先受偿权的问题。原告享有的是一般债权，而银行对案涉商铺享有的是抵押权，属于物权范畴，故按照物权优先于债权的法律原则，原告的上述主张也没有法律依据。此外，案涉房屋买卖属于二手房买卖，原告在买受前，有义务向相关机构了解案涉商铺的权属情况和抵押情况，故本案中被告不存在欺诈情形。
被告亿华集团辩称：案涉被告亿华集团提供的担保没有经过股东会决议通过，故担保无效。如法院认定担保有效的，被告亿华集团也仅在担保范围内承担担保责任。并且，由于原告与被告亿华集团没有约定担保期限，案涉担保的期限依法应为2012年11月9日起的6个月内，原告在该期限内未主张权利，被告亿华集团的担保责任已免除。
被告胡万勇辩称：请求法院依法裁判。
经审理查明：2012年11月9日，原告与被告发材公司签订一份编号为0022的《买卖合同》，约定原告以600000元购买被告发材公司位于东莞市长安镇霄边村中惠新城加州园“尖沙咀特产购物城”的A091号商铺。该商铺所在商城的《房地产权证》证号为1400XXXXXX和1400XXXXXX，被告发材公司须于合同签订之日起二十四个月内为原告办妥商铺的产权分割手续，否则因被告发材公司的原因导致不能办理的，原告有权在期满之日起六个月内要求被告发材公司以合同约定的价款回购商铺。同日，“广东亿华建筑工程有限公司”向原告出具《担保函》，承诺为上述《买卖合同》项下的合同交易价格、销售合同的内容等提供连带责任保证，但未明确保证期间。“广东亿华建筑工程有限公司”后经核准变更为被告亿华集团。
其后，原告通过分期付款的方式，向被告发材公司支付了部分购铺款444000元，被告发材公司却未能为原告办理商铺的产权分割手续，原因是被告发材公司在签订合同后以案涉商铺作为抵押物，向案外人华夏银行股份有限公司东莞分行申请了贷款，现被告发材公司尚未还清贷款。故原告在2014年11月6日向被告发材公司发出《商铺申请回购申请书》，要求被告发材公司于2014年12月4日前回购案涉商铺并退款444000元。被告发材公司在该申请书上盖章确认。被告胡万勇亦于2015年1月17日出具《担保函》，同意对上述债务提供担保，但未明确担保方式和担保期限。然后，被告发材公司、被告亿华集团和被告胡万勇均未履行义务，原告遂提起诉讼，请求判如所请。
以上事实，有《买卖合同》、见证书、《担保函》、企业名称变更核准通知书、收据、《商铺申请回购申请书》、房产登记信息查询结果及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告发材公司签订的《买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应遵照合同的约定全面履行自己的义务。原告已向被告发材公司支付了部分购铺款444000元，被告发材公司未能为原告办理房地产产权分割手续，导致原告无法取得案涉商铺的产权，原告根据《买卖合同》关于回购商铺的约定，诉请被告发材公司在回购商铺后退还购房款444000元，合法有据，本院予以支持。原告与被告发材公司在《商铺申请回购申请书》中约定回购商铺款须于2014年12月4日前支付，但被告发材公司未予支付，原告要求被告发材公司支付从逾期之日即2014年12月5日起至清偿完毕之日止的逾期利息损失，本院予以支持。但因双方未约定逾期利息损失的计算标准，该利息损失宜参照中国人民银行同期六个月至一年期短期贷款基准利率计付。原告超出此限的利息损失请求，本院不予支持。
关于保证责任问题，被告亿华集团向原告出具了《担保函》，承诺对案涉《买卖合同》的内容提供连带责任保证。被告亿华集团称该保证未经其股东会决议，但未提供相关证据予以证明，本院对被告亿华集团的主张不予采信。上述保证，双方没有约定保证期间，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定，原告应于双方约定的办理产权分割手续的期限届满之日即2014年11月9日起六个月内要求被告亿华集团承担保证责任。原告于2015年4月20日提起本案诉讼要求被告亿华集团承担保证责任，在保证期间内，故被告亿华集团的保证责任没有免除，其依法应对被告发材公司所负案涉债务承担连带清偿责任。被告胡万勇亦于2015年1月17日为被告发材公司提供保证，其没有明确保证方式和保证期限，根据《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条的规定，被告胡万勇提供的保证属于连带责任保证，原告要求被告胡万勇承担保证责任，在保证期间内，故被告胡万勇亦应对被告发材公司所负案涉债务承担连带清偿责任。被告亿华集团和被告胡万勇承担保证责任后，有权向被告发材公司追偿。
关于原告主张的优先受偿权问题。原告根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，认为其对案涉商铺享有先于银行抵押权和其他债权的优先受偿权，本院不予采纳。因上述批复针对的是建设工程的价款优先受偿的问题，法律和相关司法解释并未对此作进一步的扩大解释，故不能推出本案情形也适用该批复的意见。据此，原告该项诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限被告东莞市发材建材贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告谢名松退还购房款444000元并支付利息损失（以444000元为基数，按照中国人民银行同期六个月至一年短期贷款基准利率，从2014年12月5日起计至清偿完毕之日止）。
二、被告亿华集团有限公司和被告胡万勇对被告东莞市发材建材贸易有限公司所负上述债务承担连带清偿责任。被告亿华集团有限公司和被告胡万勇承担保证责任后，有权向被告东莞市发材建材贸易有限公司追偿。
三、驳回原告谢名松的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4501元，由原告谢名松承担450元，被告东莞市发材建材贸易有限公司、被告亿华集团有限公司和被告胡万勇共同承担4051元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 卢秀文
二〇一五年九月二十二日
书记员 陈捷乐