浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭江民初字第309号
原告杭州欧亚达家居有限公司。
法定代表人徐良喜。
委托代理人桑晓伟、俞瑛，浙江君安世纪律师事务所律师。
被告夏世银。
原告杭州欧亚达家居有限公司（以下简称欧亚达公司）为与被告夏世银房屋租赁合同纠纷一案，于2014年2月13日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员朱若君独任审判，于2014年4月2日公开开庭进行了审理。原告欧亚达公司的委托代理人桑晓伟、被告夏世银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告欧亚达公司诉称，2012年4月5日，原、被告签订了卖场租赁合同一份，原告将位于杭州市江干区秋涛北路72号秋涛店内五楼编号为B5-78号铺位租赁给被告经营使用，计租面积为245.96平方米，合同约定租赁期自2012年4月12日起至2013年3月31日止，每月租金19037元，每月物业服务费12692元，租金和物业服务费均实行先付费后使用原则，首期租金和物业服务费于签订合同当日支付，以后各期租金于当期即每月起始日的5日前一次性付清。如果被告逾期向原告支付租金、物业服务费超过20日或者出现2次逾期支付前述款项的，原告有权提前解除合同，被告已向原告缴纳的履约保证金、商品质量保证金原告有权不予退还。原、被告租赁关系终止后，被告应当将房屋按现状返还给原告，超过两日的，被告应当按原租金、物业服务费标准的2倍向原告支付相关费用。现被告一直拖欠租金和物业服务费，经原告多次催讨未果。原告为维护自己的合法权益，诉至法院，请求判令：一、被告支付拖欠的租金343447.87元、物业服务费228095.78元。二、被告支付违约金31729元（从履约保证金中抵扣）。三、判令原、被告签订的《卖场租赁合同》于2013年12月31日解除，被告立即腾退租赁房屋，并支付未腾退房屋之前所产生的场地使用费、物业服务费（自2014年1月1日起计算，按原租金每月19037元、物业服务费每月12692元标准的两倍支付）。
被告夏世银辩称，原、被告签订的合同到期后，双方没有续签合同，双方权利义务已经终止。原告在没有告知被告的情况下，于2013年5月12日对被告租赁的商铺实施断电，被告此后未继续经营，原告无权收取该日之后的租金和物业服务费。被告对原告提供的计费清单中水电费、广告费、税金、退货金额及原告收取的货款金额没有异议，同意水电费、广告费、税金、退货金额在货款中予以优先抵扣，但认为原告在计算欠付租金和物业服务费时没有按照双方约定的7折优惠进行计算。被告没有向原告支付过履约保证金，履约保证金是河南傲森德林家俱有限公司（以下简称傲森德林公司）支付的。被告多次要求腾退案涉店铺，系原告扣留被告物品，还要求被告承担租金，对被告不公平。
原告欧亚达公司为支持其诉称，向本院提交了如下证据：
1、卖场租赁合同1份，拟证明原、被告双方存在租赁关系，卖场租赁合同对双方权利义务进行约定的事实。
2、（2013）杭江民初字第992号民事判决书、生效证明各1份，拟证明被告承租原告商铺的事实。
经庭审质证，被告对该两组证据均无异议，本院予以确认。
被告夏世银未向本院提交证据。
综合对于上述证据的认证及当事人在庭审中的陈述，本院对于本案以下事实依法予以确认：
2012年4月5日，原告欧亚达公司（甲方）与被告夏世银（乙方）签订了《卖场租赁合同》1份，约定，甲方将位于杭州市江干区秋涛北路72号秋涛店五楼编号为B5-78号铺位租赁给乙方，计租面积为245.96平方米；租赁期限自2012年4月12日起至2013年3月31日止；乙方装修时间为2012年4月5日，享有7天免租期；乙方以每一个月为周期按计租面积支付租金，每月租金为19037元，租金支付实行先付费后使用原则，首期租金乙方应在签订租赁合同的当日向甲方付清，以后各期租金乙方需于当期起始日的5日前将当期租金一次性付清；乙方以每一个月为周期按计租面积支付物业服务费，每月物业服务费为12692元，物业服务费按租金支付的方式及时间同时支付；乙方在签订合同时，需向甲方一次性交纳履约保证金31729元，租赁合同期满双方续签租赁合同，履约保证金自动转为续签合同的履约保证金，若租赁合同期满，不再续约的，乙方无任何违约行为的，甲方无息退还乙方履约保证金；乙方经营中产生的电费根据实际用电量及现行单价由甲方代收代付，乙方须于每月15日前缴纳；甲、乙双方同意商场实行统一收银，分时结算，甲方在商场内每月安排3次集中返款，在规定时间内乙方未交纳相关费用时，甲方有权从乙方返款中直接扣除；乙方未按时缴纳租金、物业服务费、税费、电费等费用的，每逾期一日，甲方按未缴纳金额的万分之三向乙方收取违约金并有权暂停向乙方返款，如超过20日仍未缴清，甲方有权终止合同或停止物业服务，乙方未按时缴纳电费逾期超过20日的，甲方有权暂停乙方用电，由此造成的损失由乙方自行承担；因乙方原因导致合同提前解除或终止的，乙方已向甲方交纳的各项款项（含租金、物业服务费、履约保证金、商品质量保证金、工作人员服务保证金），甲方有权不予退还，给甲方造成其他损失的，甲方有权向乙方追索，同时乙方应在合同解除或终止之日起5日内向甲方支付相当于一个月租金的违约金，乙方支付的违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权暂扣乙方商品并对其暂扣商品进行处理，处理金额超出甲方损失部分，甲方应无偿退还给乙方；乙方逾期向甲方支付租金、物业服务费或电费超过20日或出现2次逾期支付前述款项的，甲方有权提前解除合同；因乙方未按合同约定如期支付租金、物业服务费，或乙方逃场、弃场等由于乙方单方面原因导致合同解除或终止的，乙方自愿将租赁店铺内的商品、样品的所有权转让与甲方所有，甲方有权自行处置（含甲方有权自行作价对外销售），甲方有权决定是否接受乙方的商品、样品，如果甲方接受的，则以其实际变卖金额冲抵乙方应向甲方缴纳的租金、物业服务费、违约金及损失赔偿，不足部分由乙方补足；合同解除或终止后，乙方商铺内、外的所有固定的装饰物品归甲方所有，乙方不得拆除、破坏，甲方无需为此支付任何费用；等等。
合同签订后，原告将案涉商铺交由被告使用。根据原告提交的拖欠租金、物业服务费计算清单记载，被告拖欠的租金和物业管理费，2012年6月共计为781.87元，自2012年7月起每月均为31729元；因商场统一收银，原告代为收取的被告货款为22578.96元，被告需支付的水电费为9506.9元、广告费为144元、税金为7567.84元、退货金额为5000元。
被告承租的商铺位于原告秋涛店内，为未设置门锁的敞开式商铺。原、被告确认双方已于2013年10月底共同对商铺内的物品进行了清点。庭审中，原告陈述被告于2013年7月自行停止营业，被告则陈述其于2013年5月12日因原告将商铺电源切断停止营业。
另查明，欧亚达公司曾于2013年7月2日起诉傲森德林公司，案号为（2013）杭江民初字第992号，要求与傲森德林公司解除案涉合同并支付案涉店铺的2012年4月12日起的租金，本院依法追加夏世银作为第三人参加了该案诉讼，于2013年12月26日做出判决，认为案涉合同为夏世银与欧亚达公司签订，驳回了欧亚达公司的诉讼请求，并确认傲森德林公司曾于2011年9月至2012年3月租用欧亚达公司秋涛店4楼店铺。
本院认为，原、被告签订的《卖场租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务并享受权利。《卖场租赁合同》约定的租赁期限到期后，被告继续使用案涉店铺，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。被告辩称合同到期时其曾向原告提出申请要求撤场，但未提供证据予以证明，本院对被告认为《卖场租赁合同》已因租赁期限届满而终止的辩称不予采纳。
原、被告于2013年10月底对商铺内的物品进行了清点，结合被告未在案涉商铺进行营业的事实，本院认为，该行为可视为双方对合同解除事宜达成了一致。因原、被告均未明确2013年10月底所指向的具体日期，本院确认案涉《卖场租赁合同》于2013年10月31日解除，原告诉请法院判令解除合同已无必要。
根据原告提供的计算清单，被告自2012年6月起开始拖欠原告租金和物业服务费，经本院核对，至合同解除之日被告拖欠的租金和物业服务费共计为508445.87元。根据被告确认的原告代收货款的金额及同意抵扣的水电费、广告费等其他费用，经计算，被告尚需向原告支付租金和物业服务费共计508085元。被告主张双方约定每月租金按合同约定的7折计算，但未提供证据予以证明，本院不予采信。
关于原告主张被告向其支付提前解除合同的违约金的问题。本院认为，双方间的租赁合同为不定期租赁合同，双方均可随时解除合同，在该种情况下并不存在合同被提前解除或终止的问题，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。
关于原告主张被告腾退案涉商铺并支付占有使用费及物业服务费的问题。庭审中，被告明确表示同意腾退案涉商铺，原告要求扣留物品而导致案涉商铺客观上无法腾退，且根据本案查明的事实，案涉店铺为未设置门锁的敞开式商铺，双方清点物品后案涉店铺已由原告实际控制，故原告诉请被告腾退并无实际意义，原告扣留物品期间产生的商铺占有使用费和物业服务费亦不应由被告承担，故本院对原告的上述诉请不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告夏世银向原告杭州欧亚达家居有限公司支付租金、物业服务费共计人民币508085元，于本判决生效之日起十五日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告杭州欧亚达家居有限公司的其他诉讼请求。
按规定减半收取的案件受理费人民币4766.5元，由原告杭州欧亚达家居有限公司负担人民币766.5元，被告夏世银负担人民币4000元。被告应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币9533元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
代理审判员 朱若君
二〇一四年五月九日
书 记 员 蒋敏芝