内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）红民初字第4512号
原告赤峰宝厦置业有限公司，住所地内蒙古自治区赤峰市。
法定代表人李少祥，董事长。
委托代理人付旭光，内蒙古旭盈律师事务所律师。
被告乔淑香，女，1974年11月28日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区赤峰市。
委托代理人杨亚春（与乔淑香系夫妻关系），男，1966年9月15日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区赤峰市。
委托代理人朱沛然，内蒙古百柳律师事务所律师。
原告赤峰宝厦置业有限公司（简称宝厦公司）诉被告乔淑香商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月12日立案受理，依法由代理审判员丁楠适用简易程序，于2015年11月24日公开开庭进行了审理。原告宝厦公司的委托代理人付旭光，被告乔淑香的委托代理人杨亚春、朱沛然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宝厦公司诉称，2013年5月17日，我公司与被告签订了商品房认购协议书，协议中约定：被告购买我公司开发建设的赤峰某小区综合楼B座3单元331室，建筑面积为117.53平方米（以产权测算部门的测算结果为准），销售单价为每平方米6580元，被告自订房之日起向我公司交纳100000元购房预约保证金，其余房款293347元于2013年5月25日交清，剩余380000元办理贷款，在双方正常履行此协议情况到法定预售条件后我公司将按上述约定给乙方开具发票，视为购房款，并另行签订购房协议书。协议签订后，被告迟延两次累计向我公司预交了393347元的认购房款，我公司于2014年3月25日获得商品房预售许可证后，经多次催促，被告却以认购房屋欲转让他人为由一直拒绝办理网签合同和购房贷款手续，拖欠剩余380000元购房款至今已长达一年半之久。我公司认为，我公司与被告存在商品房销售合同关系，我公司已按照约定建成符合正常居住条件的商品房，但作为买受人，被告在拖延一年半后仍拒不履行办理网签商品房买卖合同和购房贷款手续的约定义务，虽经我公司多次催告，被告仍拒绝履行支付剩余380000元购房款的合同义务，已经给我公司造成较大经济损失且呈日趋扩大，被告上述行为致使合同目的不能实现，属于根本性违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条和第二十三条之规定，我公司有权提出解除涉案商品房认购协议并由被告赔偿经济损失。因此，诉至法院，请求：1、解除我公司与被告于2013年5月17日签订的《商品房认购协议书》；2、判令被告立即向我公司返还位于赤峰市红山区某结小区2号楼3单元301室（原B座3单元331号）商品房，向我公司支付自2014年6月4日至2015年10月1日期间的购房欠款利息44533元，并且按照在5%利率水平上加收50%的逾期罚息利率标准向我公司支付自2015年10月2日起至判决解除上述《商品房认购协议书》之日期间的购房欠款利息（以380000元购房欠款为基数计算利息）。
被告乔淑香辩称，第一、我与原告签订的商品房认购协议书是合法有效的商品房买卖合同，是合同当事人真实的意思表示，具有商品房买卖的主要内容，且原告已经按照协议约定收受了大部分购房款，并向我交付了房屋，不具备《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件。双方签订的商品房认购协议书第二条约定：“剩余房款380000元办理贷款”，我已经按照约定先后交付了房款393347元，履行了付款义务，由于原告在合理期限内未能为我办理贷款，虽经我多次催促，原告至今未予办理，原告未履行约定义务已构成违约，因此，原告要求解除双方于2013年5月17日签订的商品房认购协议书和支付利息的诉讼请求是不成立的。第二、原告具有重大违约行为，应承担违约责任。首先，原告在向我出售房屋时，故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实，对此，原告在诉状中已有自认，因此，如果原告坚持解除合同，我作为买受人依法享有请求返还已付购房款及利息、赔偿经济损失，并可以请求出卖人即原告承担不超过已付房款一倍的赔偿责任的权利，该项权利应受人民法院的保护和支持；其次，原告违反商品房销售广告和宣传资料及所作的说明，且对房屋价格有重大影响，已经构成违约，应承担相应的责任。原告违反建设工程规划许可的要求，擅自改变小区内楼房间距，致使我所购买房屋的采光和通风长期受到不利影响；原告违反出售商品房楼层高的允诺，擅自改变商品房平面结构，擅自将原设计窗户为断桥铝材质变为中空的硬塑材质；原告擅自违反小区住宅物业管理的说明和允诺，至今未进行小区绿化、小区界墙改造和美化，未解决小区路面及排水问题，未解决小区东墙开通等问题，未安装小区西出口电动门，未设立小区门卫。未经业主同意，允许和放任其他小区住户开通门户进入小区，侵占小区公共面积和通道等。我除坚持办理贷款380000元支付购房款外，在原告履行合同不符合约定，具有丧失商业信誉的情形外，行使不安抗辩权，我可以中止履行支付房款的义务。第三、我已实际入住所购房屋，并进行了房屋装饰装修，解除合同已不能实现。原告诉请解除合同，合同解除后，应该是返回原物，但是因为我的装饰装修行为，返还原物已实际上不可能。综上，由于原告所提诉求缺乏事实根据和法律依据，因此人民法院应依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年5月17日，原告宝厦公司与被告乔淑香签订了商品房认购协议书，协议约定：一、认购商品房情况：乙方（乔淑香）认购的商品房为赤峰市某小区商住综合楼B座3单元，其房号为331，建筑面积117.53平方米（以产权测算部门的测算结果为准），销售单价为每平方米6580元；二、认购定金情况：经双方协商乙方从订房之日起向甲方缴纳100000元，作为购房约定保证金，其余房款293347元于2013年5月25日交清，剩余380000元办理贷款。在双方正常履行此协议情况到法定预售条件后甲方将按上述约定给乙方开具发票，视为购房款。并另行签订购房协议书；三、认购依据和违约责任：1、认购依据为甲方公示的《赤峰某小区商住综合楼（A、B座）销售方案》。2、甲方在今后任何情况下不得对乙方认购房屋的价格，以任何理由上浮或另售他人。否则按有关规定承担经济责任。3、乙方如果以任何理由退房将承担违约金10000元。协议签订后，2013年5月17日，被告向原告交纳了100000元，2013年10月22日，被告向原告交纳了293347元。同日，原告为被告出具了等额收据，收款事由均为某小区B座3-331房款。2015年6月，被告实际入住涉案房屋。现原告以被告拒绝办理网签商品房买卖合同，拖欠剩余购房款380000元为由，诉至法院，请求：1、解除原、被告于2013年5月17日签订的《商品房认购协议书》；2、判令被告立即向原告返还位于赤峰市红山区某小区2号楼3单元301室（原B座3单元331号）商品房，向原告支付自2014年6月4日至2015年10月1日期间的购房欠款利息44533元，并且按照在5%利率水平上加收50%的逾期罚息利率标准向原告支付自2015年10月2日起至判决解除上述《商品房认购协议书》之日期间的购房欠款利息（以380000元购房欠款为基数计算利息）。
另查明，2014年3月25日，原告取得了赤峰市红山区南新街办事处宝厦置业某小区2#商业、办公、住宅楼的商品房预销售许可证。团结小区商住楼2号楼于2014年9月29日竣工验收合格，于2014年10月15日进行备案登记。
又查明，庭审中，被告不同意解除双方签订的商品房认购协议书，同意签订网签商品房买卖合同，并要求以办理贷款的方式支付剩余购房款。
上述事实，有原、被告的当庭陈述及本院确认的下列证据予以证明：
一、原告所举的营业执照、组织机构代码证、房地产开发企业资质证书复印件各一份，证明原告主体资格。
二、原、被告所举的商品房认购协议书复印件一份、原告所举的收据复印件两枚，证明原、被告存在商品房预售合同关系，双方对涉案房屋的位置、面积、价款及支付方式明确约定。被告分两次支付购房款393347元，剩余房款380000元未支付。
三、原告所举的商品房预销售许可证、建设工程竣工验收备案表复印件各一份，证明涉案工程依法取得商品房预销售资格并竣工验收合格。
四、原告所举的关于业主入住情况的答复函，证明被告于2015年6月实际入住涉案房屋的事实。
五、原告所举的劳动合同书复印件、身份证复印件、收据两枚、通话语音详单及录音整理资料一份，证明原告于2015年9月11日催告被告履行交付剩余购房款的义务。
原告所举的关于B座3单元332室的商品房认购协议书复印件一份、收据复印件两枚、商品房买卖合同复印件、案外人郭长增经济收入证明、工资表复印件各一份、关于B座2单元242室的商品房认购协议书复印件一份及收据复印件两枚及照片两枚，以上证据与本案不具有关联性，本院不予认证。被告所举的除商品房认购协议书的其他证据，不能证明其所要证明的问题，本院不予采信。
本院认为，原告宝厦公司与被告乔淑香签订的商品房认购协议书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按协议约定全面履行各自的义务。原、被告庭审中均认可被告于2015年6月实际入住涉案房屋，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的以外。”之规定，基于被告实际入住涉案房屋，原告知道后，自认多次催促被告交款，但未对入住提出异议，应视为涉案房屋已交付使用。原告主张被告拒绝办理网签商品房买卖合同，拖欠剩余380000元的购房款，致使合同目的不能实现，要求解除双方签订的商品房认购协议书，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”之规定，原告在发生本案诉讼前，未向被告提出解除认购协议书的要求，只是要求被告履行支付房款的义务。原告现要求解除商品房认购协议书，不符合上述法律的规定。且双方签订商品房认购协议后，被告已经按照约定向原告交纳了393347元购房款，原告亦已经按照约定收受了上述购房款。双方已经履行了协议的部分内容。庭审中，被告明确表示不同意解除双方签订的商品房认购协议书，同意签订正式的商品房买卖合同，以办理贷款方式支付剩余购房款380000元，合同目的并不是必然不能实现。双方约定“剩余房款380000元办理贷款”，庭审中原告认可只有签订网签商品房买卖合同后方可办理贷款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”之规定，原、被告并未网签商品房买卖合同，且双方均未举证证明未订立商品房担保贷款合同的原因。且涉案房屋已交付被告使用和装修，如果解除双方签订的协议书，必然会给合同双方造成不同程度的损失，从维护合同稳定性、交易安全性的角度出发，双方继续履行商品房认购协议书更符合本案的实际，故原告要求解除双方签订的商品房认购协议书的诉讼请求，本院依法不予支持。原告基于合同解除而要求返还涉案房屋并赔偿损失的诉讼请求本院亦依法不予支持。综上，判决如下：
驳回原告赤峰宝厦置业有限公司的诉讼请求。
案件受理费457元，邮寄送达费40元，合计497（原告已预交），由原告赤峰宝厦置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
代理审判员 丁 楠
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 李红丹