上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终5821号
上诉人（原审被告）：上海和海实业有限公司，住所地上海市金山区廊下镇大街112弄78号340室。
法定代表人：林贤红。
委托诉讼代理人：王丹凤，上海市群成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁晓红，上海旭路伟光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海善旭针织织造有限公司，住所地上海市金山区朱泾镇朱平公路4800号第一幢。
法定代表人：林翠玲，总经理。
委托诉讼代理人：林天松，上海善旭针织织造有限公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：上海锦顺针织有限公司，住所地上海市金山区朱泾镇仙居路218号1幢122室。
法定代表人：刘仁忠，经理。
两被上诉人共同之委托诉讼代理人：何爱华，上海天尚律师事务所律师。
原审第三人：上海市金山区种畜种禽繁育中心，住所地上海市金山区朱泾镇亭枫公路****弄**号。
法定代表人：蒋金龙，主任。
委托诉讼代理人：周仁昌，上海市群成律师事务所律师。
上诉人上海和海实业有限公司（以下简称和海公司）因与被上诉人上海善旭针织织造有限公司（以下简称善旭公司）、上海锦顺针织有限公司（以下简称锦顺公司）及原审第三人上海市金山区种畜种禽繁育中心（以下简称种禽中心）土地租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2016）沪0116民初10100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
和海公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回善旭公司、锦顺公司一审的诉讼请求。事实和理由：一审判决以责任相对性判决和海公司承担给付补偿费的责任于法无据。1、和海公司与善旭公司、锦顺公司签订的租赁合同中明确约定，租赁期间涉及政府政策需要搬迁的，善旭公司、锦顺公司无条件服从，费用自行负担。如有政府明确补偿善旭公司、锦顺公司的前提下（政府相关文件）直接补偿善旭公司、锦顺公司。2、善旭公司、锦顺公司与种禽中心签订的协议书中约定其不再以任何理由向种禽中心与和海公司提出任何主张，但一审判决未提及该项事实。3、善旭公司、锦顺公司的房屋是一层隔两层的面积，故实际面积应该计约1,800平方米。4、对于评估咨询文件，虽善旭公司、锦顺公司的诉讼请求所涉建筑物面积在该文件中有所体现，但价格未予体现，故不能以此反推和海公司应支付的价款。5、一审法院曾明确告知善旭公司、锦顺公司，如果其不提出审价要求则将承担不利后果，但最终一审判决与此相悖。和海公司的整体损失远高于种禽中心所支付的补偿费，拆迁系政府政策决定，而并非和海公司违约，对此一审以合同相对性原则要求和海公司承担责任，此与和海公司与善旭公司、锦顺公司所签合同的精神相悖。6、实际上，和海公司和善旭公司、锦顺公司的租赁合同解除后，在明确三方没有争议的情况下，善旭公司、锦顺公司因看到和海公司在与种禽中心的诉讼中获得补偿，才提起本案诉讼。若善旭公司、锦顺公司不满足从种禽中心处所获得的人民币（下同）890,000元补偿费，则应对相应的主体提出诉讼。若善旭公司、锦顺公司认为和海公司在种禽中心处获得不当得利，则应提起不当得利诉讼。一审法院根据合同相对性要求和海公司承担补偿责任是错误的。
善旭公司、锦顺公司共同辩称：1、种禽中心补偿给和海公司的29,900,000元补偿款中包含了对善旭公司、锦顺公司建造房屋的补偿。2、善旭公司、锦顺公司与种禽中心签订的协议书针对的是搬迁奖励费用，并不包括房屋补偿。除善旭公司、锦顺公司外的其他承租人都与种禽中心签订了相同格式的搬迁奖励协议。3、房屋面积的计算应按实际面积约3,634.5平方米计算，和海公司认为应按一层面积约1,800平米计算，没有依据。4、锦顺公司、善旭公司于2015年12月为积极配合种禽中心拆迁，从而错过了对房屋的评估，而并非系其不要求评估。5、一审判决认定事实清楚，但计算善旭公司、锦顺公司的补偿金额时仍有所遗漏。请求驳回上诉，维持一审判决。
种禽中心述称：和海公司上诉理由与事实不符，种禽中心与和海公司所达成的调解书中所确定的钱款系种禽中心向和海公司收购房屋的价款，包含了锦顺公司、善旭公司建造的房屋。本案应是和海公司与善旭公司、锦顺公司之间的纠纷，与种禽中心无关。善旭公司、锦顺公司与种禽中心签订的协议书系格式文本，虽然其他承租人也与种禽中心签订了同样格式的协议书，但其他承租人使用的是和海公司建造的房屋，而善旭公司、锦顺公司系自行建造了房屋，故善旭公司、锦顺公司均应获得相应补偿。请求驳回上诉，维持一审判决。
善旭公司、锦顺公司向一审法院起诉请求判令：1、和海公司赔偿由于其违约行为给善旭公司、锦顺公司所造成的经济损失3,500,000元；2、和海公司、种禽中心支付善旭公司、锦顺公司支付的律师费以及其他费用并承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2007年7月25日，种禽中心与和海公司签订《租赁协议书》，约定种禽中心将坐落于上海市金山区XX公路XX弄XX号房地产(土地面积79,552平方米，建筑面积23,108.65平方米)租赁给和海公司用作厂房主、仓储，租赁期限十年，自2007年5月1日至2017年4月30日止，年租金1,250,000元，先付后租。2008年7月1日，双方签订《意向书》，租赁期限在原有十年基础上再延续租赁十年，至2027年4月30日止；2011年9月29日，双方又签订《补充协议》，因灾后重建、停业整顿等因素，自2012年1月1日起每年租金减到75万元。
2013年11月2日，和海公司与善旭公司、锦顺公司签订《房屋租赁合同》，约定：和海公司提供金山区XX公司XX弄XX号（XX）给善旭公司、锦顺公司经营针纺织品，租赁期限自2013年11月10日至2027年4月30日止，租赁面积2020平方米，2013年11月10日至2018年11月9日期间的租金按0.15元/平方米/天计算，每12个月支付一次，先付后用；合同期满后，若和海公司与土地产权所有者续租，善旭公司、锦顺公司自动续租，若善旭公司、锦顺公司不愿续租，建筑物按市场价转让给和海公司，双方协商解决；善旭公司、锦顺公司自行在该地块上建造房屋，所有一切费用由其负责；和海公司必须配合善旭公司、锦顺公司在承租土地上建造厂房，如因任何原因造成停工，双方可协商解除，和海公司需承担无法建造产生的费用；租赁期间，如遇国家政策对该地块批租开发，和海公司按时通知善旭公司、锦顺公司，善旭公司、锦顺公司必须积极配合，无条件服从，并按通知规定时间内搬迁完毕，费用自行负担；如有政府明确补偿善旭公司、锦顺公司的前提下直接补偿给善旭公司、锦顺公司，租赁协议自行终止……。合同签订后，善旭公司、锦顺公司在租赁土地上建造了三千多平方米的房屋(以下简称涉案房屋)。
为加快生态文明建设，推进转型发展，改善生态环境，根据相关法律法规，上海市环保局、市建设管理委、市规划国土资源局等部门于2015年7月2日向各区县人民政府下发沪环保防【2015】297号文即《关于进一步加强本市部分区域生态环境综合治理工作的实施意见》的通知，要求各区县对环境污染严重、违法情况突出、群众反映强烈的区域为重点进行全面排摸，锁定一批重点区域，合理安排年度区域性整治计划，而和海公司所租赁的区域则被列为整治范围之一。2015年12月8日，种禽中心根据朱泾镇新泾村区域环境整治领导小组办公室制定的整治方案向和海地块各承租户下发《告知书》，告知各承租户，如在规定期限内搬离的，将给予各承租户月份不等的签约奖励费、搬离奖励费、嘉奖等，如2016年3月31日前未自动搬离的将由有关部门强行拆除；对于多收预收的租金、押金由种禽中心代和海公司垫付退还给各承租户（以2015年11月30日为时间节点）。2015年12月12日，种禽中心与善旭公司签订《协议书》，约定于当日签订搬离协议，种禽中心给予善旭公司12个月租金361,764.00元作为奖励；善旭公司承诺于2016年1月31日前搬离，按公告奖励标准，再给予331,617.00元奖励；退还租金、押金30,147元；上述费用合计723,528元。种禽中心与锦顺公司也于当天签订《协议书》，种禽中心给予锦顺公司共计204,800元的奖励费用及退款。
2015年11月11月，金山区区域生态环境综合治理领导小组与种禽中心向和海公司发函，称金山区朱泾镇新泾村区域列入本市2015年度区域生态环境综合治理的范围，和海公司所租赁的租赁物也在本次治理范围之内，为顺利推进整治工作，故予函告，要求和海公司与种禽中心签订的租赁协议于2015年12月31日起解除，清退次承租人，并将租赁物返还，未了事宜可协商解决或通过司法途径解决。嗣后，双方未能达成一致意见，和海公司于2016年2月16日向一审法院提起诉讼，要求继续履行租赁协议；审理中，和海公司变更诉讼请求，要求种禽中心赔偿和海公司损失87,046,525元，包括房屋重置价60,996,525元、灾后重建14,400,000元、根据政府要求加固费4,800,000元、房屋顶部翻建3,750,000元、合作增建投入3,500,000元。其中房屋重置价60,996,525元未包含善旭公司、锦顺公司所建房屋。2016年3月31日，双方达成调解协议：一、和海公司与种禽中心分别于2007年7月25日签订的租赁协议、2008年7月1日签订的意向书、2011年9月29日签订的补充协议书，经双方协商自愿于2016年3月31日予以解除；二、和海公司在租赁期间形成的建筑物、构造物等由种禽中心以29,900,000元收购，上述一切建筑物、构造物等归种禽中心所有，扣除种禽中心为和海公司垫付给次承租人的押金497,987元，种禽中心实际支付和海公司收购款29,402,013元；此款于签订协议当日支付500,000元，余款28,902,013元的90%于2016年4月15日前支付，其余的10%于2016年5月15日前支付，如种禽中心未按期支付则应按央行基准利率支付逾期付款的双倍利息，上述款项由种禽中心汇入和海公司指定的银行账户；三、和海公司自愿于2016年3月31日将种禽中心收购的租赁物上的建筑物、构造物等及租赁范围内的土地交付种禽中心；四、和海公司在承租期间与次承租人之间的一切纠纷由和海公司负责处理，与种禽中心无关；五、双方无其他争执。本案案件受理费减半收取94,405元由种禽中心自愿承担。
一审中，和海公司向一审法院提供一份《评估咨询文件》，证明其租赁土地上建筑物及构造物的建筑面积为5,4937平方米(未包含重置估价汇总表上涉案房屋建筑面积3,634.5平方米)，重置价格为53,661,793元，租赁土地上建筑物及附属工程重置价格为71,508,235元，折旧后价格为60,996,525元。因善旭公司、锦顺公司与和海公司对涉案房屋的重置价格发生争议，和海公司表示，若补偿款29,900,000元中包含涉案房屋的，则可按涉案房屋所占比例确定其重置价格，善旭公司、锦顺公司原则上同意和海公司的意见，具体计算方式如下：[3,634.5平米/(54,937+3,634.5)平方米]×（53,661,793元/71,508,235元）×29,900,000元=1,392,319元。和海公司又称，因其起诉种禽中心时主张的标的达八千多万元，而此计算方式是按71,508,235元作为计算基数的，故法院对此应予考虑。善旭公司、锦顺公司则认为，涉案房屋建设时间晚，建设成本高，法院亦应予考虑。
双方还对种禽中心支付的补偿款29,900,000元是否包含涉案房屋发生争议，善旭公司、锦顺公司及种禽中心认为，调解协议中已经明确包含一切建筑物及构造物，和海公司在承租期间与次承租人之间的一切纠纷由和海公司负责处理，故已经包含其中；而和海公司则认为，其提供的《评估咨询文件》中并未包含涉案房屋的价格，故补偿款中并不包含。
一审法院认为，和海公司与种禽中心签订租赁协议后，将部分土地及房屋又转租给善旭公司、锦顺公司，种禽中心也未提出异议，且已履行多年，该转租行为有效。为加快生态文明建设，推进转型发展，改善生态环境，上海市市环保局、市建设管理委、市规划国土资源局等部门于2015年7月2日发文要求各区县对环境污染严重、违法情况突出、群众反映强烈的区域为重点进行全面排摸，锁定一批重点区域，合理安排年度区域性整治计划，而和海公司所租赁的区域则被列为整治范围之一，种禽中心据此拆除了和海公司租赁范围内所有房屋，包括善旭公司、锦顺公司所建房屋，并与和海公司解除租赁合同，善旭公司、锦顺公司与和海公司间的租赁合同也提前解除。现种禽中心与和海公司就解除合同后的补偿事宜达成一致意见，种禽中心自愿补偿和海公司29,900,000元。而善旭公司、锦顺公司与和海公司解除合同后，除了因在规定期限内搬离而获得的签约奖励费、搬离奖励费、嘉奖及退还的租金外，其在租赁期间自行建造的3,634.5平方米房屋和海公司并未给予相应的补偿。
本案争议焦点一：和海公司获得的29,900,000元补偿款中是否包含涉案房屋即善旭公司、锦顺公司所建房屋。一审法院认为，和海公司要求种禽中心赔偿损失87,046,525元的诉讼请求中确实未包含善旭公司、锦顺公司所建房屋，但如果协商处理则可不局限于诉讼请求的范围；根据种禽中心与和海公司达成的调解协议：“双方在租赁期间形成的一切建筑物、构造物等均归种禽中心所有；和海公司将种禽中心收购的建筑物、构造物等及租赁范围内的土地交付给了种禽中心；和海公司在承租期间与次承租人之间的一切纠纷由和海公司负责处理，与种禽中心无关……。”从上述内容可以看出，一切建筑物、构造物应当包含善旭公司、锦顺公司所建房屋；善旭公司、锦顺公司作为和海公司的次承租人，若尚存在未了事宜也应由和海公司处理；且种禽中心也明确表示协商时包含了善旭公司、锦顺公司所建房屋；一审法院认定，种禽中心给予和海公司的29,900,000元补偿款中应当包含了善旭公司、锦顺公司所建房屋；现善旭公司、锦顺公司与和海公司间的租赁合同提前解除，给其造成一定的损失，根据合同相对性原则，和海公司理应给予善旭公司、锦顺公司相应的补偿。
本案争议焦点二：善旭公司、锦顺公司所建房屋价值如何确定，和海公司应给予多少补偿款。善旭公司、锦顺公司所建房屋已被拆除，亦未进行相应的评估，但可以确定涉案房屋尚存在一定价值。审理过程中，善旭公司、锦顺公司与和海公司就涉案房屋的重置价基本达成一致意见，即按涉案房屋的建筑面积所占全部建筑物的比例确定其价格，尽管该计算方式并不能完全反映涉案房屋的真实价值，但存在合理性，故一审法院以此作为参考酌情确定和海公司给予善旭公司、锦顺公司1,400,000元补偿款。善旭公司、锦顺公司要求种禽中心及和海公司承担律师费的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。
一审法院审理后，于2017年3月30日依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定判决：一、上海和海实业有限公司应补偿上海善旭针织织造有限公司、上海锦顺针织有限公司损失1,400,000元；二、驳回上海善旭针织织造有限公司、上海锦顺针织有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34,800元，财产保全费5,000元，合计39,800元，由善旭公司、锦顺公司负担20,880元，和海公司负担18,920元。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，和海公司向种禽中心所承租区域被政府列为环境污染整治范围，种禽中心根据政府相关政策将和海公司承租范围内所有房屋拆除，其中包括了善旭公司、锦顺公司所建造的房屋。种禽中心与和海公司就合同解除后的补偿事宜达成调解协议，协议明确和海公司在租赁期间形成的一切建筑物、构造物归种禽中心所有，种禽中心支付和海公司收购款29,900,000元。和海公司主张上述收购款中不包括善旭公司、锦顺公司所建造房屋的意见，本院难以采信。锦顺公司、善旭公司要求和海公司补偿损失的主张，于法有据。种禽中心曾与善旭公司、锦顺公司分别签订《协议书》，并依照约定支付善旭公司、锦顺公司搬迁奖励等费用。和海公司认为善旭公司、锦顺公司均在协议中承诺，不再以任何理由向种禽中心或和海公司提出任何主张，故善旭公司、锦顺公司无权再提起本案诉讼要求补偿。本院认为，首先从签约背景来看，该《协议书》仅系就种禽中心对善旭公司、锦顺公司尽快搬离租赁区域所给予的奖励费用及相关押金、租金的处理事项，并未涉及任何房屋补偿事宜。从合同相对性来看，该《协议书》系种禽中心与善旭公司、种禽中心与锦顺公司之间的约定，善旭公司和锦顺公司并未向和海公司承诺放弃主张房屋补偿权益，故和海公司以该《协议书》作为其抗辩理由，缺乏依据。关于涉案房屋的重置价格，一审法院听取各方当事人意见后，确定按涉案房屋所占比例确定重置价格的计算方式并无不当，本院予以认同。和海公司认为善旭公司、锦顺公司所建造房屋面积应以约1,800平方米计算的意见，缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17,400元，由上诉人上海和海实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一七年十月三十一日
书记员 朱丽娟
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……