吉林省吉林�昌邑区人民法院民 事 判 决 书(2014)昌民二初字第598号（2014）昌民二初字第598号原告：孟俊吏，男，1990年2月25日生，汉族。委托代理人：李晓红，吉林圣力律师事务所律师。被告：吉林置业佳园房地产经纪有限责任公司，住所吉林市昌邑区。法定代表人：张艳华，该公司经理。被告：吉林市吉铁房地产开发有限公司，住所吉林市昌邑区。法定代表人：马成凯，该公司经理委托代理人：宋智萃，该公司法律顾问。被告：吉林市鑫丰建筑安装工程有限责任公司，住所吉林市。法定代表人：肖春伟，该公司总经理。委托代理人：王胜春，该公司法律顾问。原告孟俊吏诉被告吉林置业佳园房地产经纪有限责任公司（置业佳园公司）、被告吉林市吉铁房地产开发有限公司（以下简称吉铁公司）、被告吉林市鑫丰建筑安装工程有限责任公司（以下简称鑫丰公司）定金合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告孟俊吏及其委托代理人李晓红，被告吉铁公司委托代理人宋智萃、被告鑫丰公司王胜春到庭参加诉讼，被告置业佳园公司经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告孟俊吏诉称：2013年2月6日原告与被告置业家园公司签订委托支付定金协议书一份，约定原告购买由被告吉铁公司开发的吉林市昌邑区某号，面积为84.3平方米的私产房屋，房屋总价为338,040元，首付为178,043元。当日，原告交付定金101,413元，并按照协议约定于2013年5月30日交纳剩余76,630元。原告按照被告置业佳园公司的要求备齐贷款材料�，被告迟迟未给原告办理贷款。2014年初，原告发现其购买的某号房屋，已被转卖给他人装修进户。故原告诉至法院，要求判令：1、解除原告与被告置业佳园公司签订的定金合同；2、被告置业佳园公司返还原告购房首付款178,043元，并按照定金罚则赔偿原告定金67,608元；3、判令被告吉铁公司、被告鑫丰公司承担连带给付责任；4、诉讼费由三名被告承担。被告吉铁公司辩称：1、原告的诉讼请求为解除原告与被告置业佳园公司之间的定金合同，该合同的双方当事人是被告置业佳园公司，我公司不是合同的当事人，所以不应将我公司列为本案被告；2、涉案房屋某号，是被告置业佳园公司受被告鑫丰公司委托销售的，与我公司没有任何关系，根据合同权利、义务相一致的原理，原告不应向我公司主张权利；3、本案中，收取原告房屋定金及首期房款的是被告置业�园公司与被告鑫丰公司，合同违约方也是这两个公司，我公司与原告没有合同关系，也没有合同约定的权利和义务，所以原告不应向我公司主张权利；4、承担连带赔偿责任的前提是应该有明确的法律规定或者当事人之间的特别约定，本案中这两种情况都不存在，尤其法律也没有明确约定作为房地产开发企业在抵账房销售中承担连带赔偿责任，综上，我公司不应该成为本案的被告，我公司不承担任何赔偿责任。被告鑫丰公司辩称：该房屋是本案被告吉铁公司于2013年7月8日抵顶给我们的，而原告与被告置业佳园公司签订的定金合同是2013年2月6日。在签订合同的时候我们还没有抵顶房屋。上次庭审中，原告也没有出具被告鑫丰公司卖该房屋的证据。原告与被告置业佳园公司签订了合同，与其他人无关，所有的钱由原告交给了被告置业佳园公司。我们公司从来�有委托任何人处理本案房屋，也没有收到该房屋任何资金。本案要求我公司承担连带责任不妥，请驳回原告对被告鑫丰公司的诉请。被告置业佳园公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。原告孟俊吏为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据：1、委托支付定金协议书1份，证明原告与被告置业佳园公司签订定金合同，并约定房屋价款以及付款方式，原告按照约定交付了首付款；2-1、定金收条1份，证明原告向被告置业家园公司交付了定金101,413元；2-2、收据1份，证明原告向被告置业佳园公司交纳房屋剩余款项76,630元；2-3、吉林银行个人业务凭证2份，证明原告于2013年5月30日向被告置业佳园公司法定代表人张艳华的账户中存入76,630元；2-4、贷款资料，证明被告置业佳园公司为原告办理贷款需要提供的相关手续及被告置业佳园公司法定代表人的开户行账号；3、吉林市住房公积金贷款个人收入证明1份，证明2014年4月17日原告应被告置业佳园公司的要求提供了个人公积金贷款收入证明，便于被告协助原告办理房屋贷款手续。被告吉铁公司发表质证意见为：对证据1、合同的双方当事人是原告和被告置业家园公司，该证据不能证明被告置业佳园公司是受我公司委托对本案房屋进行销售，该证据中甲、乙双方约定乙方配合甲方与吉铁签订房屋买卖协议，双方当事人不能约定合同第三方的权利和义务，该证据中看不出我公司对本案中房屋销售进行了参与；对证据2-1、收取定金为本案被告置业佳园公司，所以承担违约责任的也应该是被告置业佳园公司；对证据2-2、收据的签订单位是被告置业佳园公司，收款人也是被�置业佳园公司，本案房屋销售是被告置业佳园公司，违约责任应由被告置业佳园公司承担；对证据2-3的质证意见同证据2-2；对证据2-4、3、与本案无关。被告鑫丰公司发表质证意见为：对证据1、该协议书中只能证明买受人是原告，居间人是被告置业佳园公司，该争议房屋为幸福里小区8-2602号，建筑面积为84平方米，乙方写的是居间人，买卖是他们之间的约定，我们认为该协议签订时间是2013年2月6日，在他们签订协议的时候，房屋还没有抵顶给我们，所以该协议与被告鑫丰公司无关，该房屋与被告鑫丰公司无关，所以该证据不能证明原告和被告鑫丰公司有关；对证据2-1、定金是被告置业佳园公司收取的，返还定金应由被告置业佳园公司返还；对证据2-2、收款人也是被告置业佳园公司，与我公司无关；对证据2-3、我公司从来没有收到该款项，且该钱款是给被告置业佳园公司；对证据2-4、看不出谁出具的，但不是被告鑫丰公司出具的；对证据3、同证据2-4质证意见，并且原告贷款买房是原告和被告置业佳园公司之间的关系，与我公司无关。被告吉铁公司为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据：1、党政联席会议纪要1份。该会议纪证明，我公司将幸福里小区的25套房源以现行售房价格抵顶给被告鑫丰公司，按照每月验工分批抵账，该房源中包括了该涉案房屋某号，抵账价格为338,043元，且原告购买该房屋时，我公司已经将其预留给被告鑫丰公司，并未委托任何单位或者个人对房屋进行销售，原告购买该房屋的价格为338,040元，与抵账款相符，原告是从被告鑫丰公司手中购买的该房屋；2、关于幸福里25户住宅抵工程款事宜的批复1份，证明沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司同意了我公司将房�抵账给被告鑫丰公司的请求，并且被告鑫丰公司了解此抵账事项；3、抵账协议1份，证明按照双方的工程款给付进度，2013年7月，我公司将预留给被告鑫丰公司的25处房源中的7处抵账给鑫丰公司，里面含有本案争议的某号房屋，同时协议中约定，被告鑫丰公司对房源享有处置权，我公司按照被告鑫丰公司提供的资料协助办理手续；4、办理入户委托书1份，内容为被告鑫丰公司根据双方的抵账协议，将某号房屋所有权转让给李娜，委托我公司协助办理入户手续，证明本案中涉案房屋进行再次销售的是被告鑫丰公司，承担违约责任的也应该是被告鑫丰公司。原告孟俊吏发表质证意见为：对证据1、2真实性、合法性、关联性均有异议，该证据是被告吉铁公司自己出具的，证明不了本案诉争房屋已经抵顶给被告鑫丰公司，并且存在之前会议的预留问题，该事实原告在购买房屋的时候根本无从得知；对证据3真实性、合法性原告无法确认，本案诉争房屋是否在7月8日抵顶给被告鑫丰公司，这是他们之间的内部约定。如果本案房屋购买成功，为原告办理房屋所有权证书的是本案被告吉铁公司，签订合同也应该是和被告吉铁公司签订正式的商品房买卖合同；对证据4真实性无异议，现在的房屋由李娜进户使用了，该证据也证明了原告主张的房屋已经没有办法实现交付，符合法律规定的法定解除，但是对于房屋是否是由被告鑫丰公司出售给李娜的事实原告不清楚。被告鑫丰公司发表质证意见为：对证据1、2是被告吉铁公司单方的证据，我们不清楚；对证据3确实是我公司将房屋抵顶，抵顶的时间是2013年7月8日；对证据4公章是我们盖的，办理入户是我们办理的，闻禹的签字是伪造的，不是他本人的签字。被告鑫丰公司为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据：1、吉林市建设工程中标通知书1份；2、合同1份，以上证据证明我公司与被告吉铁公司之间有施工关系，也有工程款的往来。原告孟俊吏发表质证意见为：与本案无关被告吉铁公司发表质证意见为：对证据1、2可以看出我公司与被告鑫丰公司存在业务往来，存在抵账房屋的事实，是真实的。被告置业佳园公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提供证据材料，视为放弃举证、质证的权利。本院针对上述证据综合分析、评判如下：原告提供的证据1-3符合证据的形式要件，与本案待证事实具有关联性，能够证明原告孟俊吏与被告置业佳园公司签订委托付款定金协议书的事实，以及原告向其给付定金101413元和房款76630元，故本院对上述证据的证�力予以确认；被告吉铁公司提供的证据1-4能够证明被告吉铁公司与被告鑫丰公司存在抵顶房屋的事实，以及该涉案房屋已经抵顶给被告鑫丰公司，且该房屋已由李娜居住使用的事实，本院对上述证据的证明力予以确认；被告鑫丰公司提供的证据1-2能够证明被告吉铁公司与被告公司之间的承包关系，故本院对上述证据的证明力予以确认。通过庭审调查及对以上证据的分析与认定，本院确认如下事实：2013年2月6日，原告孟俊吏与被告置业佳园公司签订委托支付定金协议书1份，载明：“买受方为（甲方）孟俊吏，居间人（乙方）为置业佳园公司，甲方购买吉林市昌邑区某号，面积为84.3平方米的住宅，购房款为338,043元，甲方先交购房定金101,413元”，签订协议书后，原告向被告置业佳园公司交付定金101,413元，于2013年5月30交付房款76,630元，后原告准备�款相关手续，但被告置业佳园公司一直未协助原告办理贷款手续。另查明，被告吉铁公司与被告鑫丰公司于2013年2月19日签订工程施工合同1份，发包人为被告吉铁公司，承包人为被告鑫丰公司。再查明，该涉案房屋的所有人为被告吉铁公司，于2013年7月8日抵顶给被告鑫丰公司，该房屋现由李娜使用居住。本院认为，原告孟俊吏与被告置业佳园公司双方签订的委托支付定金协议书系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，故认定为合法、有效。结合本案，该涉案房屋为被告吉铁公司所有，于2013年7月8日抵顶给被告鑫丰公司，但被告置业佳园公司与被告吉铁公司以及被告鑫丰公司并不存在委托卖房的合同关系，被告吉铁公司也没有委托被告置业佳园公司对外出售该涉案房屋，且该涉案房屋已由他人居住，故签订该合同的目的已无法实现，故原告要求解除与被告置业佳园公司签订的委托支付定金协议书的诉讼请求符合法律规定，应予支持。关于被告置业佳园公司返还原告购房首付款178,043元，并按照定金罚则赔偿原告定金67,608元的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，”本案中，被告置业佳园公司收到原告购房定金101,413元以及购房款76,630元,合计178,043元,合同解除后，被告置业佳园公司应返还原告178,043元的诉讼请求符合法律规定，应予支持。关于原告要求被告置业佳园公司给付原告定金67,608元的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”原告给付被告置业佳园公司房款定金101,413元，被告置业佳园公司现无法为原告提供协议中约定的房屋，已经构成违约，应承担违约责任，协议书中虽未约定违约金条款，但原告向被告置业佳园主张双倍返还定金的诉讼请求符合法律规定，应予支持。依据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十，”庭审中，原告主张按照合同总价款338,043元的20%即67,608元要求被告置业佳园公司赔偿定金，符合法律规定，应予支持。关于原告要求被告吉铁公司以及被�鑫丰公司承担连带保证责任的诉讼要求，本院认为，被告置业佳园公司并未与被告吉铁公司或者被告鑫丰公司形成委托卖房的合同关系，原告与被告置业佳园公司签订的委托支付定金协议书仅为被告置业佳园公司的单方行为，购房定金以及购房款均由被告置业佳园公司收取，该行为应由被告置业佳园公司自行承担，故该诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、九十四条、一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十、九十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告孟俊吏与被告吉林置业佳园房地产经纪有限责任公司于2013年2月6日签订的委托支付定金协议书；二、被告吉林置业佳园房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起十日内给�原告孟俊吏购房款178,043元；三、被告吉林置业佳园房地产经纪有限责任公司本判决生效之日起十日内赔偿原告孟俊吏定金67,608元；四、驳回原告孟俊吏的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,985元，由被告吉林置业佳园房地产经纪有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  陈婷婷人民陪审员  于耀香人民陪审员  李晓梅二〇一五年七月三十日代理书记员  庄碧瑶