江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第5911号
上诉人（原审原告）葛和平，男，汉族，1961年3月24日生。
委托代理人李凯，北京市中银（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京市栖霞区八卦洲街道上坝村民委员会，住南京市栖霞区八卦洲街道上坝村民委员会。
法定代表人刘谊盛，该村民委员会主任。
委托代理人冯标，江苏欣达律师事务所律师。
上诉人葛和平因与被上诉人南京市栖霞区八卦洲街道上坝村民委员会（以下简称上坝村委会）土地租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2015）栖迈民初字第91号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人葛和平及其委托代理人李凯，被上诉人上坝村委会的委托代理人冯标，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
葛和平原审诉称，2005年6月葛和平被南京市栖霞区八卦洲街道招商引资到南京市栖霞区八卦洲街道大同村民委员会（以下简称大同村委会）投资养殖事业。2005年6月25日葛和平与大同村委会签订了承租合同，合同约定由大同村委会将北圩西南角处土地10亩出租给葛和平，由葛和平从事养殖事宜。租期20年，从2005年7月1日起至2025年6月30日止。2006年8月10日双方另订立了补充合同，约定原合同定为10亩，现定为6.17亩，原合同期限为2025年6月30日止，调整为2032年6月30日止。合同签订后，葛和平即在租赁土地上进行了固定资产投资，对承租土地进行了土方回填整平，在承租土地上建设了猪舍、居住房八百五十多平方米，并在养殖场地坪及道路上铺设了混凝土进行了硬化处理，固定资产投资累计花费50余万元。固定资产投资完成后，葛和平从事生猪养殖一直持续到2013年6月份。2013年6月4日南京市水利局向葛和平送达南京市水利局“宁水强执字（2013）019号”行政强制执行决定书，决定2013年6月6日将强制拆除葛和平在南京市栖霞区八卦洲街道上坝村大同北圩西南角处江堤迎水面江滩地房屋建筑。2013年6月13日栖霞区城管局、南京市水利局对葛和平在南京市栖霞区八卦洲街道上坝村大同北圩西南角处土地上建设的猪舍、居住房等进行了强制拆除。葛和平被南京市栖霞区八卦洲街道招商引资到大同村委会，与大同村委会签订土地租赁合同投资养殖事业，在签订的租赁合同中亦明确约定了土地用途为从事养殖事宜，因大同村委会向葛和平交付的土地不能从事养殖事业，导致葛和平在承租的土地上建设从事养殖所必须的猪舍及居住房等固定资产被栖霞区城管局、南京市水利局强制拆除，致使葛和平投资养殖事业遭受巨大损失，因此，大同村委会依法应当予以赔偿。另外，现大同村民委员会更名为南京市栖霞区八卦洲街道上坝村民委员会，其权利义务依法应当由南京市栖霞区八卦洲街道上坝村民委员会承担。故要求判令：1.解除葛和平、大同村委会订立的土地租赁合同及补充合同。2.上坝村委会赔偿葛和平房屋、猪舍、土地回填、道路硬化等工程项目损失50万元。3.赔偿葛和平养猪场预期利益损失100万元。4、诉讼费由上坝村委会承担。
上坝村委会原审辩称：1.双方之间不存在招商引资事宜，只是正常的土地租赁。2.葛和平在租用土地期间未依法办理在租用土地上的建房手续。其在租赁土地上搭建的违法建筑系被有关行政机关依法拆除，葛和平本案所主张的50万元损失，应由其自身承担，而且该50万元的损失也没有证据证明。3.因为葛和平的私搭乱建，破坏环境行为，2012年5月上坝村委会书面通知葛和平限期整改，否则将解除合同。葛和平的租金也只交到2012年，2013年之后的租金没有交纳，双方的租赁合同事实上已经解除。4.葛和平主张的预期利益损失不符合法律规定，没有事实依据。
原审法院经审理查明，2005年6月25日，葛和平与南京市栖霞区八卦洲镇大同村委会签订土地承租合同，合同约定：“甲、乙双方根据《中华人民共和国农村土地承包法》等相关法律法规，经协商就乙方承租甲方北圩西南角处土地从事养殖事宜达成如下协议条款，供双方遵守执行。一、合同标的。本合同乙方承租的土地位于大同北圩西南角处，承租面积为10亩，2005年先期交付3.8亩，不足部分在2006年补齐，乙方承租费以甲方交付土地时计算，交费标准为每亩每年280元人民币以后每3年递增5%。二、承租费支付方式。乙方必须先交款后承租。三、承租期限。乙方的承租期为20年，即从2005年7月1日至2025年6月30日止。四、乙方承租期内，如遇国家征用，乙方有权获得其全部固定资产的补偿，土地补偿归甲方所有，乙方必须按甲方规定时间让出所承租的土地并与甲方终止本合同，否则造成的一切损失由乙方承担”。合同订立后，2006年8月10日，双方就上述土地承租合同又订立补充合同1份，合同约定将土地承租合同中的土地10亩，调整为6.17亩，租赁期限届满日调整到2032年6月30日。土地租赁价格不变。合同订立后，葛和平交纳了自2005年7月1日至2012年7月3日的全部租金，2012年7月4日葛和平又交纳了土地租金1905元，葛和平承租上述土地后，未经任何部门批准，在上述6.17亩土地上建设了180平方米的房屋用来居住，又建设了518平方米的猪舍用来从事生猪养殖。从居住房屋和猪舍到路边公路，约100米的距离，葛和平进行了道路硬化工作，铺设了一条简易道路。2013年5月13日，南京市水利局对葛和平擅自在河道管理范围内建房从事养猪一事立案调查，并进行现场勘验，居住房屋面积为180平方米，猪舍面积为518平方米。当日，南京市水利局对葛和平作出限期整改通知书，告知其违反了《中华人民共和国水法》，责令其于2013年5月20日拆除所建房屋，恢复江滩地原状，逾期不拆除，强行拆除，所需费用自行承担。葛和平拒绝签收通知书，南京市水利局在现场进行了张贴。2013年5月31日，南京市水利局对葛和平作出《履行义务催告书》，要求其于2013年6月3日前自行拆除长江南京段栖霞区八卦洲街道上坝村大同北圩西南角处主江堤迎水面江滩地违建房，并告知其可在收到催告书之日起3日内向该局或者南京市长江河道管理处提出陈述和申辩意见，逾期视为放弃陈述、申辩权利。葛和平拒绝签收该催告书。2013年5月31日，葛和平对限期整改通知书不服，向江苏省水利厅申请行政复议。2013年7月12日，该厅复议维持南京市水利局做出的限期整改通知书。2013年6月4日，南京市水利局作出行政强制执行决定书，依据《中华人民共和国行政强制法》第三十七条、《中华人民共和国水法》第六十五条第一款之规定，决定2013年6月6日将依法强制拆除葛和平擅自在长江南京段栖霞区八卦洲街道上坝村大同北圩西南角处主江堤迎水面江滩地违建住房180平方米、猪舍518平方米。并告知其如不服本决定，可依法在60日内向南京市人民政府或江苏省水利厅申请行政复议，或在3个月内向南京市栖霞区人民法院提起行政诉讼，复议或诉讼期间，强制决定不停止执行。当日，南京市水利局向葛和平送达该决定书，葛和平拒绝签收，南京市水利局留置送达。2013年6月13日，八卦洲办事处与栖霞城管局对上述违法建筑进行了强制拆除。
原审法院另查明，本案所涉土地在原大同村村委会96.8178公顷范围内，根据上述集体土地的土地使用权证上记载，其中农用地87.2612公顷，耕地26.5547公顷，林地35.1745公顷，其它地25.5320公顷。
原审法院再查明，2014年，葛和平将南京市水利局、南京市栖霞区城市管理行政执法局、南京市栖霞区人民政府八卦洲办事处起诉到鼓楼区人民法院，要求赔偿不含房屋、猪舍、生猪部分的其它财产损失。鼓楼法院一审判决南京市水利局赔偿葛和平生猪及生活用品的损失173412元。判决后葛和平不服一审判决，并上诉至南京市中级人民法院，南京市中级人民法院于2015年7月10日作出（2015）宁行终字第9号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。
原审法院还查明，经政府部门批准，2012年5月25日，八卦洲街道村级行政区划调整，大同村和上坝村合并，组成本案的上坝村委会。
原审法院认为，葛和平与八卦洲街道大同村委会订立的土地租赁合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，但超过租赁期限20年的部分无效。现葛和平、上坝村委会双方均同意解除上述土地租赁合同，原审法院予以准许。根据法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于葛和平、上坝村委会双方合同解除后各自所应承担的过错责任，原审法院认为，出租方大同村委会在出租本案所涉土地时并没有明确告知承租人葛和平该土地性质属于江滩地，其在该土地上的建设必须经水利行政部门批准。从原审法院到水利行政部门的调查情况及葛和平相关建筑物被强制拆除情况，可以看出，葛和平已不可能对其在江滩地上的相关建筑物补办任何手续。该合同已无法继续履行。葛和平、上坝村委会双方的土地租赁合同上明确载明，葛和平承租该土地系用来从事养殖事业，从事养殖事业，则必然会涉及到相关畜舍的搭建和看护人住房的搭建，作为出租方有义务告知承租方在该土地上建设建筑物的风险，但上坝村委会对此未进行告知。应承担合同不能履行的主要责任。原审法院酌定，上坝村委会承担70%的责任。作为承租方，在承租的土地上进行建设前，亦应向相关部门进行申请，而不应未向任何部门申请就随意进行建设，进而使损失进一步扩大。葛和平应承担合同不能履行的次要责任。原审法院酌定，葛和平承担30%的责任。对于葛和平主张的损失数额，原审法院认为，从现场照片可以看出葛和平确为相关建筑进行过土地回填和道路硬化工作。葛和平建筑的猪舍面积为518平方米，土地回填面积原审法院酌定为600平方米，参照原审法院土地回填价格询价结果，猪舍土地回填成本为180000元（300元＊600平方米）。葛和平建筑的居住房屋面积180平方米，作为租用他人土地仅从事养殖的承租人来说，在养猪场旁边搭建简易的看护人工棚尚属情理之中，但葛和平却在案涉土地上建设了180平方米的居住用房，又未获得任何审批手续。因此超过建设30平方米的居住用房损失应由葛和平自行承担。30平方米的居住房土地回填面积原审法院酌定为40平方米，其成本为16000元（400元＊40平方米）。葛和平从建筑物至公路之间铺设了一条长约100米，宽约5米的简易道路，原审法院酌定该道路硬化成本25000元（50元＊500平方米）。葛和平建造猪舍成本，原审法院酌定为155400元（300元＊518平方米）。建造30平方米简易居住用房成本为12000元（400元＊30平方米）。综上，葛和平建造猪舍、居住用房、土地回填、道路硬化等项目成本合计为388400元（180000元＋16000元＋25000元＋155400元＋12000元）。参照其已使用年限9年，再按照各自承担的过错责任比例，上坝村委会八卦洲上坝村委会应赔偿葛和平损失190316元（388400元＊0.7＊0.7）。葛和平主张的100万元预期损失，并无明确的证据予以证明，故此主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十四条之规定，原审判决：一、解除葛和平和大同村委会订立的土地租赁合同及补充合同。二、上坝村委会于判决生效之日起十日内赔偿葛和平损失人民币190316元。三、驳回葛和平的其他诉讼请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费18300元，由葛和平负担15860元，上坝村委会负担2440元。
上诉人葛和平不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实错误，适用法律错误。1.原审认定葛和平建筑的猪舍518平方米、居住房180平方米，酌定土地回填面积600平方米属于认定事实错误。2012年4月24日南京市栖霞区城市管理执法局限期拆除通知书明确记载，葛和平在大同村北圩子建设855.9平方米建筑物。另外500平方米道路土地回填没有认定亦属错误，依法应予认定，上坝村委会应予赔偿。2.葛和平一家七口均住在养殖场居住房内，原审对葛和平180平方米居住房只认定30平方米，超出面积的居住房损失由葛和平自行承担，无法律依据，该180平方米居住房损失上坝村委会应全部赔偿。3.原审对葛和平建设的猪舍、居住房、回填土、道路硬化的价格成本认定过低，不符合客观实际。4.上坝村委会依法应当赔偿葛和平预期利益损失。葛和平与大同村委会签订土地租赁合同投资养殖事业，租赁合同中明确约定了土地用途为从事养殖事宜，大同村委会在向葛和平出租土地时并没有明确告知葛和平该土地属于江滩地，亦未告知葛和平在该地上建设必须经相关行政部门审批。因大同村委会向葛和平交付的土地不能从事养殖事业，导致葛和平建设的从事养殖必须的猪舍及居住房等固定资产于2013年6月13日被栖霞区城管局、南京市水利局予以强制拆除，致葛和平投资遭受巨大损失。因此，大同村委会依法应当予以赔偿，包括其因履行义务不符合约定给葛和平造成的损失，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。综上，请求二审法院：1.撤销原审判决，依法改判支持葛和平原审全部诉讼请求；2.全部诉讼费用由上坝村委会承担。
被上诉人上坝村委会辩称：1.关于面积问题，已有生效的行政判决书确认，葛和平上诉主张不成立。2.关于回填价格问题，上坝村委会认为原审认定的价格已经很高，我方没有上诉是因为纠纷已久，为避免激化矛盾。3.关于预期利益损失问题，原审判决正确。综上，葛和平的上诉主张没有事实及法律依据，请求维持原判。
原审查明的事实，葛和平提出“猪舍518平方米”虽然已有生效的行政判决确认，但与事实不符。原审虽审查了道路硬化的面积，但葛和平认为500平方米道路应对应500平方米回填土。上坝村委会认为，葛和平提及的栖霞区城市执法局的行政文书已经撤销，以南京市水利局的行政文书为准，该行政文书中有现场勘验的结果。原审已经查明了道路硬化的面积，包含了回填土。原审查明的其他事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
二审中，葛和平提供证据如下：1.2010年6月3日、2010年12月25日、2011年6月26日、2011年12月4日、2012年5月8日、2012年11月22日收猪人出具给葛和平的收据，证明葛和平养殖生猪利润，现合同无法履行，该部分损失应由上坝村委会承担。2.南京市镇街规模饲养场防疫情况月报表复印件，原件因政府强拆而丢失，填报单位八卦洲兽医站，证明2010年9月份葛和平生猪存栏419头，2011年9月份392头，2012年10月份411头，证明葛和平生猪养殖预期利润损失。3.葛和平家庭人口暂住证复印件，其中芦开兰暂住证有原件，证明家庭共7口人居住在涉案土地上。
上坝村委会经质证认为，证据1从时间来看最迟一张是2012年，但葛和平在本案原审及之前的行政案中均没有提交，故对真实性有异议。收据的编号是连号的，字迹也可以看出是同一时间形成，数额过大且没有银行凭证印证。证据2没有原件且不属于新证据，不予认可。证据3不属于新证据，即使暂住证是真实的，也与本案无关。其上地址不是涉案土地，上坝村委会与葛和平只是土地租赁关系，并不是房屋租赁，与家庭人口无关。
对葛和平二审中提供的证据，本院认证如下：6份收据并非正规发票，内容存在疑点，缺乏其他证据印证，本院对证明力不予确认；防疫情况月报表系复印件，缺乏其他证据印证，本院对证明力不予确认；家庭人口暂住证与本案争议事实无关，本院不予确认。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。葛和平与八卦洲街道大同村委会订立的土地租赁合同系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效，但租赁期限超过20年的部分无效。依照法律规定，使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。案涉土地系江滩地，葛和平承租案涉土地后，未经相关行政主管部门审批即私自建设住房及生猪养殖所需猪舍，违反了《中华人民共和国水法》的相关规定，经南京市水利局作出行政强制执行决定书后被强制拆除，该事实已有生效行政判决书予以查明。本案诉讼中，因葛和平、上坝村委会双方均同意解除案涉土地租赁合同，原审法院予以准许，并无不当。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。葛和平在履行案涉合同中建设房屋、猪舍、进行土地回填、道路硬化等投入的成本，因属于违法建筑被强制拆除，在行政诉讼中不可能获得补偿，故其提起本案诉讼要求上坝村委会赔偿。原审法院依据行政决定书及生效行政判决书查明的内容，认定葛和平建设的猪舍为518平方米、简易道路约100米长5米宽，并综合考量酌情认定从事养殖看护需要的合理居住面积、上述建设所需土地回填的面积及各项建设成本，较多地考虑了葛和平的利益，亦未超过合理范围，应予维持。葛和平上诉主张原审法院认定的猪舍面积与实际不符，未能举出有效证据推翻生效法律文书的认定，本院不予采信；葛和平还主张原审认定的住房面积不合理、回填土面积不足、建设成本过低，鉴于其进行的建设本属违建，既未经过出租人同意亦未依法办理相关行政审批手续，原审法院基于出租人在出租该土地时没有明确告知葛和平该土地属于江滩地，进行建设须经水利行政部门批准这一情况，才判决出租人分担部分损失，但实际上葛和平本人在从事建设前未办理任何手续，亦负有相当过错，故对于其超出从事养殖所需合理范围乱搭乱建导致的自身损失，不应由出租人承担。对其上述上诉主张，本院不予支持。至于葛和平主张的预期利益损失，因案涉合同系双方一致同意解除，并非上坝村委会违约导致合同解除，葛和平的该项请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16587元，由葛和平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 付 双
代理审判员 吴 勇
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 孙雪松