广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第447号
上诉人（原审原告）：广州捷骏房地产开发有限公司，住所地：广州市荔湾区宝华路X号。
法定代表人：张方明，该公司董事长。
委托代理人：王胜刚，该公司职员。
委托代理人：陈果成，该公司职员。
上诉人（原审被告）：陈建明，男，1966年7月13日
出生，汉族，住广州市荔湾区占巷*号*房。
委托代理人：梁勇邦，广东金马波士德律师事务所律师。
上诉人广州捷骏房地产开发有限公司（以下简称“捷骏公司”）、陈建明因租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1030号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：捷骏公司（甲方）与陈建明（乙方）于2011年9月13日签订《广州市房屋租赁合同》。该合同约定：甲方同意将坐落在荔湾区宝华路X号地库一层0129、0131、0173（相连）号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积407.81平方米，分摊共用建筑面积225.63平方米；甲乙双方协定的租赁期限、租金情况为：2011年9月15日至2012年1月14日为免租期、2012年1月15日至2012年9月14日月租金额为25807元、2012年9月15日至2013年9月14日月租金额为27817元、2013年9月15日至2014年9月14日月租金额为29927元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金／支票付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳保证金（可以收取不超过三个月月租金金额）。发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.2%向甲方支付违约金。
同日，双方签订《广州市租赁合同》之《补充合同》。约定本补充合同是广州市国土资源和房屋管理局出具的格式合同《广州市房屋租赁合同》的补充；该房产的每个月租金按30.5天计。本合同约定的租赁期内，乙方应支付予甲方的租金等费用按本补充合同附件三所列的标准履行；乙方须按本合同规定的方式和时间，如期交纳租金和其它应付款项，逾期交纳须按逾期天数向甲方交纳逾期付款滞纳金，租金滞纳金每日按应交款额之千分之二（2‰）计算。本款不应被视为创设乙方支付租金和其它应付款项的宽限期。甲方不应因要求或接受滞纳金而被视为负有接受逾期支付的乙方应付款项的义务或同意乙方迟延缴交上述款项。甲方根据法律和本合同规定终止本合同和采取其它措施的权利亦不应受本款影响；甲、乙双方共同确认，在签订本合同之前，乙方已视察过该房产的现场，并对该房产的可利用空间、位置及套内面积、实用性能、共享部位、共享设施以及现有装修设备等均无异议；甲方向乙方交付该房且双方签署附件七“房屋使用交接书”，即视为甲方已履行完毕将该房屋合格地交付给乙方的义务；若甲方未能在约定的租赁期起始日将该房产交付给乙方，乙方承诺同意给予甲方90天的宽限期。在此种情况下，免租期和／或租赁期按甲方延期的天数相应顺延；在该宽限期过后，若甲方仍未能将该房屋交付给乙方，则乙方有权以书面形式通知甲方立刻提前终止本合同或经协商再次选一个日期为交付日将该房屋交付给乙方，而本租赁合同之租赁期均因此而顺延相应的天数。甲方需在本合同根据本款被提前终止之日起三十日内将乙方已支付的押金（不包括利息）退还给乙方。乙方承诺除此之外，甲方无需对乙方因此遭受的一切损失承担任何责任。乙方应当按本合同的约定按时缴付租金。乙方还应当按照甲方不时提出的要求，向甲方提供其已依据本合同规定付款的令人满意的书面证据。乙方应准时缴付租金，如乙方逾期缴交租金，须向乙方支付滞纳金，即从逾期之日起，按日加收所欠金额千分之二的滞纳金。如果乙方逾期十五日未能缴足租金，视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除本合同（如遇特殊情况经双方协商除外），收回该房产并追究乙方违约责任，乙方预缴的押金不予退回；未经甲方书面同意及有关部门批准，乙方不得将该房产用于本合同规定外的其他用途。乙方须自行申请营业执照并保证其在该房产的一切商业活动符合中国法律的规定。乙方因自身原因未能取得相关营业执照，不得据此向甲方追索任何法律责任；乙方保证，在租赁期内还应履行本合同项下的全部责任：按时缴付租金及其他费用，如逾期十五日缴付，则视为乙方违约，甲方有权解除合同，收回该房产，并追究乙方违约责任；乙方保证在该房产内开展及经营其业务前，向政府有关部门取得所有必要的营业执照、批准或许可证（如适用）；乙方必须确保该等执照、批准或许可证在租赁期内持续有效，及在各方面均符合该等执照、批准或许可证的规定；乙方出现下列情况之一时，皆为根本性违约，甲方有权在给予乙方合理的通知之后，解除本合同，收回该房产并要求乙方承担违约责任并赔偿甲方遭受的一切损失：迟延支付租金十五日或以上；乙方违反本合同的任何条款，并在甲方书面通知其纠正违约行为的期限届满七日内，仍未纠正上述违约情形。
陈建明向捷骏公司交纳租金保证金77421元。合同签订后捷骏公司将涉案房屋交付给陈建明使用，陈建明向捷骏公司交租至2013年12月。
2014年2月20日，捷骏公司向陈建明发出《催款通知书》，捷骏公司向陈建明催收租金、滞纳金。2014年2月25日，捷骏公司向陈建明发出《解除合同预告书》要求陈建明于2014年3月3日之前缴清所欠租金及其它相关费用。逾期捷骏公司将按租赁合同相关条款的约定解除租赁合同，并采取法律行动收回该铺位及向陈建明追讨所有欠款、滞纳金及其它损失，陈建明于2012年2月20日签收了上述通知书和预告书。
2011年10月11日，捷骏公司取得《建设工程消防设计审核受理凭证》；2011年11月1日，陈建明取得《建设工程消防设计审核意见书》。
2001年12月19日，捷骏公司取得穗公消（建）验（2001）第1234号《广州市公安消防局建筑工程消防验收意见书》。该意见书内容是恒宝华庭地下一层及首层商场，经检查验收，消火栓、自动喷水灭火、火灾自动报警系统防火卷帘动作基本正常，公共部分装修使用材料基本符合消防安全要求。
2013年8月5日，陈建明取得《建设工程消防验收意见书》；于2014年4月3日取得消防安全检查申请受理凭证；于2014年4月21日取得了公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证；个体工商户营业执照名称为广州市荔湾区阿啦面馆，发照日期为2012年4月18日。
捷骏公司于2014年5月6日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认捷骏公司与陈建明签订的2011年9月13日签署的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》（铺位：广州市荔湾区宝华路X号恒宝广场地库一层0129、0131、0173号铺）已于2014年3月4日解除；2、陈建明立即交还广州市荔湾区宝华路X号恒宝广场地库一层0129、0131、0173号铺给捷骏公司。3、陈建明支付租金63778.85元（自2014年1月1日计算至2014年3月4日止，以每月租金29927元计算）和租金滞纳金（以当月租金按每日千分之二计算，自当月6号起计至陈建明付款之日止；支付自2014年3月5日起的房屋使用费（按每月以合同约定的租金标准两倍59854元计至陈建明交铺之日止）；支付捷骏公司代付的（2011年11月15日-2014年3月4日）物业服务费165366.96元；4、捷骏公司没收陈建明的保证金77421元；5、陈建明承担本案的诉讼费用。
陈建明提供捷骏公司于2014年2月8日开具的收取租金的发票，该票内容显示，陈建明交纳的是2013年11月的租金；于2014年3月11日开具的收取租金的发票，该票内容显示，陈建明交纳的是2013年12月的租金；陈建明提供该证据用以证明陈建明没有违约，按照要求交租。
陈建明向原审法院提出对涉案商铺的装修进行评估，但在规定的期限内没有向评估公司预交评估费，导致没对涉案商铺装修进行评估。
原审法院认为：捷骏公司、陈建明签订的《广州市租赁合同》及《补充合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应严格履行。陈建明以捷骏公司于2011年9月15日交付的商铺没经消防验收，在2014年4月才办妥验收手续。导致无法办理相关营业执照，捷骏公司的行为属延期交铺，按合同租金可以顺延三个月为由抗辩其没有拖欠租金。原审法院认为陈建明于2011年9月15日就接受了商铺，捷骏公司也给了陈建明三个月免租期，合同并没有约定涉案商铺二次装修后的消防验收由捷骏公司负责，故陈建明上述抗辩理由不成立，不予采纳，陈建明从2014年1月起没有缴纳租金，显属违约，应承担相应的违约责任，捷骏公司已按合同的约定向陈建明发出《解除合同预告书》，陈建明没有在《解除合同预告书》规定的期限内清缴租金，故捷骏公司主张双方签订的合同及补充协议已于2014年3月4日解除，并要求陈建明支付拖欠的租金、房屋使用费及滞纳金，予以支持。捷骏公司要求陈建明2014年3月5日后按租金的两倍支付房屋使用费，其中一倍属滞纳金的性质。由于陈建明主张滞纳金标准过高请求予以适当调整，原审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以调整，确定本案逾期支付租金的滞纳金均应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算为宜。由于本案只能确定陈建明存在逾期缴交2014年8月止的租金的事实，故只对陈建明逾期交纳2014年3月4日前的租金及2014年3月5至同年8月止的房屋使用费的滞纳金作出处理。
另本案是因为陈建明逾期缴交租金，导致合同的解除，故捷骏公司按合同约定要求没收陈建明已付的租金押金（即保证金）是合法合理的，予以支持。
捷骏公司没有向原审法院提供已向物业管理公司代陈建明支付2011年11月15日至2014年3月4日期间的物业服务费的依据，故捷骏公司起诉要求陈建明支付代垫的该费用的诉讼请求，不予支持。
原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，于2014年9月11日作出判决：一、广州捷骏房地产开发有限公司与陈建明签订的《广州市租赁合同》及《补充合同》已于2014年3月4日已解除；二、陈建明自判决发生法律效力之日起10日内，将荔湾区宝华路X号地库一层0129、0131、0173号铺腾空退还给广州捷骏房地产开发有限公司；三、陈建明自本判决发生法律效力之日起10日内，向广州捷骏房地产开发有限公司支付从2014年1月1日起至2014年3月4日止的租金（每月的租金按29927元计算）；四、陈建明自判决发生法律效力之日起10日内，向广州捷骏房地产开发有限公司支付从2014年3月5日起至判决发生法律效力之日的房屋使用费（每月的房屋使用费按29927元计算）；五、陈建明自判决发生法律效力之日起10日内，向广州捷骏房地产开发有限公司支付2014年1月1日起至同年3月4日的租金及2014年3月5日至同年8月31日房屋使用费的滞纳金（每月为一期，每月按29927元为本金，每期从当月的6日起计算至付清之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；滞纳金以不超过本金为限）；六、广州捷骏房地产开发有限公司没收陈建明已付的租金保证金77421元；七、驳回广州捷骏房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5507元，由广州捷骏房地产开发有限公司负担2145元，陈建明负担3362元。
判后，上诉人捷骏公司、陈建明均不服原审判决，向本院提起上诉。
上诉人捷骏公司上诉称：一、一审判决第四项关于自2014年3月5日起的月房屋使用费标准及计算期限的认定属于认定事实错误。首先，捷骏公司与陈建明签订的《广州市房屋租赁合同》之《补充合同》第12.5款约定“如果本合同届满或提前终止（无论任何原因），除非双方另有书面协议，在乙方完全腾退该房产之前，乙方仍继续使用该房产，双方约定：A．乙方应向甲方交纳房屋使用费（金额等同于本合同下的租金数额的两倍）和实际发生的其他任何费用。”前述关于房屋使用费的约定并无违反法律规定，合法有效，一审判决将“其中一倍租金认定为违约金”属于认定事实错误，请求改判为房屋使用费按照租金两倍计算。其次，一审判决将陈建明支付房屋使用费的期限认定为“从2014年3月5日起至判决发生法律效力之日”属于认定事实错误，请求改判为从2014年3月5日起至陈建明交还铺位之日止。二、一审判决认定捷骏公司“没有提供已向物业管理公司代陈建明支付2011年11月15曰至2014年3月4日期间的物业服务费的依据”属于认定事实错误。首先，陈建明在一审庭审过程中并没有对捷骏公司的此项诉讼请求提出异议。其次，捷骏公司与陈建明签订的《广州市房屋租赁合同》之《补充合同》附件五《恒宝广场商铺优惠方案》第一条约定“由2011年9月15日至2017年9月14日止，该店铺物业服务费每月按35元／平方米……物业管理费其余部分由甲方支付。由2011年9月15日至2017年9月14日止，乙方有拖欠租金或其他相关费用超过15天，甲方补贴物业服务费优惠自动取消。乙方需按当时物业服务费标准缴付物业服务费全数并补交已享受的优惠部分。”前述约定合法有效，且陈建明在原审庭审中亦未否认其已享受此项优惠，即按照每月35元／平方米的标准支付物业服务费。再次，捷骏公司与物业管理公司之间的交易情况与本案无直接关联。三、一审判决第五项关于滞纳金标准的认定属于适用法律错误，应依法予以纠正。首先，双方关于按当月租金金额的0.2％计算违约金的约定并无违反法律规定，合法有效。其次，本案中陈建明违约事实清楚，且陈建明并未就其主张的违约金过高进行举证，故捷骏公司请求依法予以改判。上诉请求：1、撤销原审判决第四、五、七项，改判陈建明向捷骏公司支付租金滞纳金8523.25元（按日息千分之二计算至陈建明付款之日，暂计算至2014年3月31日）；自2014年3月5日起的房屋使用费52985．51元（判决至陈建明交铺之日，按每月59.854元计算，暂计算至2014年3月31日）；支付捷骏公司代付的（2011年12月15日-2014年3月4日）物业服务费165366.96元；2、一、二审诉讼费用由陈建明承担。
上诉人陈建明上诉称：一审法院认定事实不清，导致错误判决。按照涉案的《广州市房屋租赁合同》和《补充合同》的约定，捷骏公司应当将涉案标的荔湾区宝华路X号地库0129、0131、0137（相连）号商铺按约定交付陈建明使用，且该商铺仅限于作“饮食－中式粥粉饭面及面包”用途。但在2011年9月15日捷骏公司将涉案商铺交付陈建明时，该涉案商铺尚没有通过建设工程消防验收（一次消防验收）。直到2014年4月份，荔湾区公安分局才发出穗公荔消防（2012）第0014号消防验收意见书，给出涉案标的一次消防验收合格意见。至此，捷骏公司才完成了将商铺交付陈建明的义务。正是由于捷骏公司没有按时交付商铺，导致《补充合同》约定的所谓报批期及装修期和开业期无法得以实现。陈建明提交的穗公荔消防（2012）第0014号消防验收意见书是关系到捷骏公司在9月15日交付时涉案商铺是否能合法使用的关键事实，但原审法院对这一关键证据没有提及。由于捷骏公司没有完成一次消防验收的义务，没有按时交付合法使用的商铺，违约在先，导致捷骏公司无法按时正常营业，租赁期应予以顺延。同理，物业服务的期限也应顺延，租赁期应从2012年4月份起算，即应从2012年4月份开始计算捷骏公司应给予陈建明4个月的免租期。应按照合同约定，由于捷骏公司的原因造成延期交付，免租期顺延增加90天，陈建明在2012年11月才应向捷骏公司缴纳租金。从2012年11月到2014年3月份，陈建明应向捷骏公司交纳16个月的租金，但实际上，陈建明从2012年2月份开始向捷骏公司缴纳租金，至2013年12月，共向捷骏公司交纳了22个月的租金。因此，陈建明已经完成了缴纳租金的义务，陈建明没有违约。原审法院认定捷骏公司在2001年12月19日取得的穗公荔消防（2001）第1234号《广州市公安消防局建筑工程消防验收意见书》没有依据，捷骏公司没有出示该证据的原件，陈建明不同意对复印件进行质证，且该《广州市公安消防局建筑工程消防验收意见书》的地址与涉案商铺不一致，不能证实捷骏公司在2011年9月15日前取得了涉案商铺消防合格可以交付经营使用的情况。原审法院认定2014年3月4日双方签订的租赁合同和补充合同解除没有依据。捷骏公司要求在2014年3月4日解除租赁合同和补充合同的依据是《重要通告》，而不是《解除合同预告书》，但该《重要通告》没有送达陈建明。一审法院认定“合同并没有约定涉案商铺二次装修后的消防验收由捷骏公司负责，故陈建明上述抗辩理由不成立”，没有正确理解陈建明的抗辩理由。陈建明提供的证据及陈述的答辩意见是指捷骏公司没有完成一次消防验收，即涉案建筑物本身的建设装修的消防验收，按照消防法的规定，这只能由物业所有人申报，他人无法取代。请求判令：1、撤销原审判决，驳回捷骏公司的诉讼请求；2、诉讼费用由捷骏公司承担。
陈建明针对捷骏公司的上诉答辩称：其答辩意见与其上诉意见一致。
捷骏公司针对陈建明的上诉答辩称：陈建明的上诉与事实不符，请求予以驳回。
经审理查明，2011年10月11日取得《建设工程消防设计审核受理凭证》以及2011年11月1日取得《建设工程消防设计审核意见书》的均为“广州市荔湾区阿啦面馆”而非捷骏公司，除此之外，原审法院查明事实基本清楚，本院依法予以确认。
本院另查明：《补充合同》第12.5条约定：如果本合同届满或提前终止（无论任何原因），除非双方另有书面协议，在乙方（陈建明，下同）完全腾退该房产之前，乙方仍继续使用该房产，双方约定：A.乙方应向甲方（捷骏公司，下同）交纳房屋使用费（金额等于本合同下的租金数额的两倍）和实际发生的其它任何费用；……。该合同第15.2条约定：乙方出现下列情况之一时，皆为根本性违约，甲方有权在给与乙方合理的通知之后，解除本合同，收回该房产并要求乙方承担违约责任并赔偿甲方遭受的一切损失：A.迟延支付租金十五（15）日或以上；……。《补充合同》附件二约定：租赁期自2011年9月15日起至2017年9月14日止；起租日为2012年1月15日。免租期自2011年12月15日起至2012年1月14日止。《补充合同》附件三约定2014年9月15日至2015年9月14日月租金额为32137元；2015年9月15日至2016年9月14日月租金额为34457元；2016年9月15日至2017年9月14日月租金额为36897元；租金于每月的第5日或之前预付。《补充合同》附件五《恒宝广场商铺优惠方案》约定：一、物业服务费优惠方案：由2011年9月15日至2017年9月14日止，该店铺物业服务费每月按￥35元／平方米：合计：￥14273.35元／月，物业管理费其余部分由甲方支付。由2011年9月15日至2017年9月14日止，乙方有拖欠租金或其它相关费用超过15天，甲方补贴物业服务费优惠则自动取消，乙方需按当时物业服务费标准缴付物业服务费全数并补交原已享受的优惠部分。
捷骏公司在原审期间提交了穗公消（建）验（2001）第1234号《广州市公安消防局建筑工程消防验收意见书》的原件，陈建明对该证据的质证意见为：对真实性没有异议，对关联性有异议，该证据只是初步验收意见，里面的内容显示消防尚未验收合格，且如有内部变更需要审批，捷骏公司改变涉案商铺的功能；捷骏公司并没有提交给陈建明办理相关手续，该证据证明捷骏公司还需完善手续，手续尚未办妥。陈建明在原审期间提供了荔湾区公安分局于2012年4月1日出具的穗公荔消验（2012）第0014号《建设工程消防验收意见书》，该证据显示，恒宝广场负一层南面0124-0131、0173及7010号铺的内部装修工程（使用性质为无明火作业餐饮功能的商铺）已通过消防验收。
原审期间，陈建明确认收铺时间为2011年9月15日，捷骏公司对此无提出异议。陈建明提交的租金发票显示其交租的时间段为2012年2月至2013年12月（其中首份发票载明开票日期为2011年9月8日，开票项目说明为“预缴租金部份02／2012”）。陈建明表示不同意捷骏公司的诉讼请求，并提出租金的滞纳金标准过高、不合理。
在本案二审过程中，捷骏公司提交以下证据：1、恒宝物业公司2015年2月16日出具的内容为捷骏公司已代陈建明支付涉案商铺2011年12月15日至2014年3月4日期间的物业服务费165366.96元的《证明》；2、陈建明与恒宝物业公司签订的《恒宝广场商场物业服务合同》，约定物业服务费按建筑面积50元／月／平方米；证据1、2拟证明陈建明与恒宝物业公司约定的物业费标准是50元／月／平方米以及捷骏公司代陈建明向恒宝物业公司支付物业费165366.96元；3、捷骏公司从2011年11月至2014年3月向恒宝物业公司支付物业费的发票（除前两份“开票项目说明”注明“B1-0185，B1-0129-0131及B1-7010铺补贴管理费”，其余发票“开票项目说明”处均注明“大业主补贴管理费部分”），拟证明捷骏公司向恒宝物业公司支付该费用，恒宝物业公司向捷骏公司出具了相关发票。陈建明质证称：对证据1、2的真实性无异议，证据3因无原件对真实性不予认可，证据3中只有前4张发票有涉及本案所涉商铺，但是其余的发票都没有注明铺号，其他铺号与陈建明铺号写在一起，无法区分物业管理费如何补贴。陈建明提供了荔湾区公安分局2011年7月12日作出的穗公荔消审（2011）第0048号《建设工程消防设计审核意见书》（加盖捷骏公司公章的复印件），拟证明涉案商铺不符合合同约定。捷骏公司对该证据的真实性没有异议，但认为该证据不能反映事实的全貌，捷骏公司交付的商铺符合合同约定。
本院认为：原审法院对捷骏公司、陈建明签订的《广州市租赁合同》及《补充合同》效力的认定正确，本院予以确认。
关于陈建明有无依约缴纳租金、是否违约的问题。涉案合同约定租期为2011年9月15日至2017年9月14日、起租日为2012年1月15日，此前为免租期。陈建明、捷骏公司对陈建明已按照合同约定时间于2011年9月15日接收涉案商铺并无异议。从陈建明提供的发票以及捷骏公司的主张来看，捷骏公司是按照合同约定的起租期开始收取租金、开具发票的。陈建明并无充分证据证明其在缴纳租金时对何时起算租金提出过异议，双方合同并未约定陈建明承租后进行装修的消防验收由捷骏公司负责，亦未约定如涉案商铺装修工程未经消防验收合格则承租人有权顺延免租期，陈建明也未举证证明其在签订合同后的合理期限内就消防验收问题向捷骏公司提出过主张或因消防验收问题影响其使用涉案商铺，因此，陈建明主张租期应从2012年4月1日通过装修工程的消防验收起算、捷骏公司应给予陈建明4个月加90天免租期、起租日应自2012年11月起算缺乏依据，本院不予采纳。陈建明实际使用涉案商铺，应按照合同约定的时间和标准支付租金。租金发票显示陈建明交租至2013年12月，陈建明未依约交纳2014年1月起的租金，构成违约，应承担合同约定的违约责任。陈建明关于其实际交租月份超过应缴纳月份、不存在违约的主张缺乏依据，本院不予支持。
关于涉案合同解除的问题。陈建明未依约交纳租金，捷骏公司依照合同约定享有解除权。捷骏公司提交的《催款通知书》、《解除合同预告书》均有陈建明本人签名，虽然《重要通告》上的签名并非陈建明本人签名，但捷骏公司在《解除合同预告书》中已经告知陈建明应于2014年3月3日前清缴租金，逾期将解除合同，而陈建明未在该日前清缴租金，故原审法院认定涉案合同已于2014年3月4日解除并无不当，本院予以认可。
关于陈建明应承担的违约责任问题。原审判决陈建明腾空交还商铺以及支付2014年3月4日合同解除前的租金正确，本院予以确认。陈建明违约属实，合同解除前陈建明逾期支付租金的滞纳金应以合同约定的每逾期一日按照当月租金额的0.2%标准计算，但每月应付滞纳金以不超过当月应付租金本金为限。合同解除后支付房屋使用费的截止时间，捷骏公司起诉要求计算至实际交还涉案商铺之日止，原审判决计算至判决生效之日止不当，本院予以纠正。《补充合同》第12.5条约定合同提前终止后交还商铺前陈建明应按照租金额的2倍支付房屋使用费，该款约定的多出一倍的租金部分实际上是对陈建明在合同终止后不及时交还商铺所作的具有惩罚性的约定，故其性质上应属于违约金。上述《补充合同》约定逾期交还商铺违约金的标准相当于一个月的房屋使用费，该违约金标准明显过高，陈建明不同意捷骏公司的诉讼请求，故本院酌情调整为按照租金额的120%计算合同解除后的房屋使用费。
关于物业服务费的问题。《补充合同》附件五《恒宝广场商铺优惠方案》已约定物业服务费由陈建明按照35元／月／平方米即每月14273.35元的标准交纳，其余部分由捷骏公司支付，如陈建明存在违约行为，则取消优惠，陈建明需补交优惠部分；二审期间捷骏公司提交了陈建明与恒宝物业公司的合同、恒宝物业公司的《证明》以及捷骏公司代缴物业费的发票，以证明捷骏公司向恒宝物业公司代付陈建明物业费165366.96元。《恒宝广场商场物业服务合同》约定陈建明交物业费的标准为50元／月／平方米，陈建明对上述合同的真实性并无提出异议；捷骏公司提交的证据显示陈建明系按上述优惠标准交纳物业费，陈建明对其实际交纳物业费的数额亦予以确认，故本院对上述证据予以采信。现陈建明确实存在逾期支付租金的违约行为，故捷骏公司依约取消优惠，要求陈建明向捷骏公司返还物业费优惠部分165366.96元有理有据，该公司的该项上诉请求理由成立，本院依法予以支持。
关于租金保证金的问题。鉴于本案合同系因陈建明逾期缴交租金导致解除，原审法院根据合同约定支持捷骏公司要求没收租金保证金的请求，并无不当。
综上所述，原审法院认定事实有误，处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：
一、维持广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1030号民事判决第一、二、三、六、七项；
二、变更广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1030号民事判决第四项为：陈建明于本判决送达之日起10日内，向广州捷骏房地产开发有限公司支付自2014年3月5日起至实际交还广州市荔湾区宝华路X号地库一层0129、0131、0173号铺之日止的房屋使用费（2014年3月5日起至2014年9月14日的房屋使用费按每月35912.4元计算，2014年9月15日起至实际交还上述商铺之日的房屋使用费按每月38564.4元计算）；
三、变更广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1030号民事判决第五项为：陈建明于本判决送达之日起10日内，向广州捷骏房地产开发有限公司支付逾期支付2014年1月1日至2014年3月4日租金的滞纳金（每月为一期，每月以29927元为本金，每期从当月的6日起按照每日0.2%的标准计算至付清之日止，每月滞纳金以不超过当月应付租金本金为限）；
四、陈建明于本判决送达之日起10日内，向广州捷骏房地产开发有限公司返还代付的物业服务费165366.96元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费5507元，由广州捷骏房地产开发有限公司负担1101元，由陈建明负担4406元；二审案件受理费11014元，由上诉人广州捷骏房地产开发有限公司负担2202元，由上诉人陈建明负担8812元。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 蔡粤海
审判员 李 静
二〇一五年五月××日
书记员 邹凌青
黄咏欣