山西省运城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）运中民终字第1952号
上诉人（原审原告）：申秀菊，女，汉族，1951年6月16日出生，山西省平陆县。
委托代理人：乔文朝，山西大懿律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：运城市水晶房地产开发有限公司。住所地：运城市盐湖区。
法定代表人：程红娟，系该公司经理。
委托代理人：李海军，山西韶风律师事务所律师。
上诉人申秀菊、上诉人运城市水晶房地产开发有限公司（以下称水晶房产公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服平陆县人民法院（2015）平民初字第693号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人申秀菊的委托代理人乔文朝，上诉人水晶房产公司的委托代理人李海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：被告运城市水晶房地产开发有限公司在平陆县太阳路南段开发平陆时代广场项目，建筑面积一万平方米，建筑为地下一层（含商铺、商城）。2013年8月10日，原告申秀菊购买价款为86020元建筑面积为12平方米的地下C区3-307号商铺；价款为81364元建筑面积12平方米的地下D区4-27号商铺；价款为82202元建筑面积12平方米的地下D区4-28号商铺，同日与被告运城市水晶房地产开发有限公司签订三份商铺的购买合同，并向被告支付三个商铺的总价款249586元。后被告运城市水晶房地产开发有限公司未能按照合同约定于2015年5月1日前交付三个商铺。另查明，运城市水晶房地产开发有限公司在平陆县太阳路南段开发平陆时代广场项目所包含的地下一层商铺、商场未取得商品房预售许可证。
原审认为：最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案中，原、被告所签订的《商铺合同》应属于商品房买卖合同，被告辩称双方签订的不是商品房买卖合同，不符合法律规定，本院不予采纳。又根据该解释第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中原告购买被告开发的平陆时代广场地下一层三个商铺，截止原告起诉前未取得商品房预售许可证明，故双方签订的商铺买卖合同应认定无效。原告购买三个商铺所交付的249586元房款，被告应当退还。原告认为被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，要求被告承担已付房款一倍的赔偿责任，本案中被告在与原告签订商铺买卖合同时，并没有关于商铺销售的依据，且原告在订立合同时，未能尽到合理的注意义务，故不能认定被告有故意欺瞒行为，对原告要求被告承担一倍赔偿责任的主张，本院不予支持。由于被告在未能取得商品房预售许可证明的情况下，与原告签订商铺出售合同，致使合同无效，被告有过错，给原告所造成的损失应承担过错赔偿责任，其损失以原告交付房款249586元自交款之日2013年8月10日起按中国人民银行同期同类贷款率的四倍计算。判决：一、原告申秀菊与被告运城市水晶房地产开发有限公司于2013年8月10签订的地下C区3-307号、地下D区4—27号、地下D区4-28号三份《商铺合同》无效。二、被告水晶房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还原告申秀菊房款249586元并承担损失（损失以249586元为本金按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍计息，从2013年8月10日起计算至执行完毕之日止。）三、驳回原告申秀菊其他诉讼请求。
申秀菊不服该判决，上诉称：一审法院认为上诉人在订立合同时，未能尽到合理的注意义务，故不能认定被上诉人有故意欺瞒行为，驳回了上诉人要求被上诉人承担一倍赔偿责任的主张，适用法律错误。1、法律仅规定了房地产开发企业的告知义务，并未要求预购人的合理注意义务。对于房地产开发企业而言，办理商品房预售许可证是其法定的义务，并应履行告知义务，即出示预售许可证的义务。房地产开发企业进行商品房预售时，必须履行办理商品房预售许可证的法定义务。房地产开发企业取得商品房预售许可证是其进行商品房预售的前提，而且负有向预购人告知的义务，即出示义务。前者是房地产开发企业的法定义务，后者是房地产开发企业负担的合同义务。预购人仅享有核实预售许可证真实性、合法性的权利，而不负有“合理注意”房地产开发企业是否具备预售许可证资格的义务。2、被上诉人的行为依法应认定为欺诈行为，并应就欺诈行为负举证责任，证实其不存在欺诈行为。本案中被上诉人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，大张旗鼓对外大肆进行宣传，搭建临时售楼部，并聘清销售团队向社会公开销售商铺，宣传车队沿街叫卖，诱使上诉人等广大商户作出错误意思表示，与其签订《商铺合同》，在签订合同后却拒不向商户交付商铺。上诉人这一行为属于欺诈行为。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”。房地产开发企业是否向预购人出示预售许可证，应当由其承担举证责任。若举证不能，则应认定其未履行告知义务，应认定为欺诈行为。3、被上诉人应承担上诉人已付购房款一倍的赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实……”。上诉人除有权要求被上诉人返还已付购房款及利息，可一并请求出卖人承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任。请求：l、维持平陆县人民法院（2014）平民初字第693号民事判决第一项、第二项：2、撤销平陆县人民法院（2014）平民初字第693号民事判决第三项，依法改判被上诉人承担已付购房款一倍的赔偿责任（即249586元）。3、本案的诉讼费用由被上诉人承担。
水晶房产公司不服该判决，上诉称：1、一审判决已经确认双方签订的三份商铺合同无效，依照合同法的相关规定，被上诉人对造成合同无效及损失具有重大过错，同时还给我公司因阻挡营业造成巨大损失，直至目前无法营运，我公司的损失应由申秀菊承担，上诉人作为平陆县委县政府的招商引资单位不应承担其损失。2、一审判决上诉人承担“四倍的计息”，既无事实依据，更无法律依据，同时超出被上诉人的诉讼请求，依法应予撤销“四倍的计息”内容。请求：一、依法维持平陆县人民法院（2014）平民初字第693号民事判决第一项、第三项。二、依法撤销平陆县人民法院（2014）平民初字第693号民事判决第二项的部分内容，即“损失按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍计息，从2013年8月10日起计算至执行完毕之日止”。三、本案诉讼费用由被上诉人承担。
申秀菊答辩称：1、上诉人水晶房产公司与其签订《商铺合同》并收取购房款，拒不向其和几百户商户交付商铺，反而将责任推卸给广大商户。被上诉人又在何时、何地阻挡上诉人营业，上诉人不但不从自身寻求原因，（究其停业的原因，在平陆县众所周知，其将广大商户的所购商铺无端的租给别人所致），还口口声声称是县政府招商引资单位，招商引资单位就可以致广大商户利益于不顾，招商引资单位就可以肆无忌惮的推卸责任吗2、一审法院判决上诉人承担利息，并没有超出被上诉人诉请，且于法有据。被上诉人在审理中，依法增加诉请，在确认三份买卖合同无效的诉请上，又增加了要求返还购房款及利息，并承担已付购房款一倍的赔偿责任。同时，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定：上诉人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，在买卖合同被确认无效后，被上诉人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。利息及赔偿损失的主张皆于法有据，何谈超出诉讼请求请求：驳回上诉人的上诉请求。
经二审查明的事实与一审一致。
本院认为：商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售实行预售许可制度。出卖人未取得商品房预售许可证的，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效。本案中，上诉人水晶房产公司在收取上诉人申秀菊所订购的地下C区3-307号、地下D区4—27号、地下D区4-28号三份《商铺合同》的商铺房款249586元时，尚未取得商品房预售许可证，故双方所形成的商铺买卖合同无效。上诉人水晶房产公司因该无效合同收取的房款249586元理应返还给上诉人申秀菊，并承担由此给申秀菊造成的经济损失。原审法院按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍计算利息损失并无不当，本院予以支持。上诉人申秀菊所提除利息损失外水晶房产公司还应承担其已付购房款一倍的赔偿责任的上诉理由，理据不足，本院不予支持。上诉人水晶房产公司所提上诉人申秀菊阻挡其公司营业给其公司造成损失存在过错，其公司不应承担四倍的利息损失的上诉理由，因未提供充分的证据证实，本院不予采信。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7240元，由上诉人运城市水晶房地产开发有限公司负担2200元；由上诉人申秀菊负担5040元。
本判决为终审判决。
审判长 王文霞
审判员 胡东革
审判员 赵 斌
二〇一六年三月一日
书记员 李 聪