重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝北法民初字第04400号
原告重庆港湾物业管理有限公司，住所地：重庆市渝北区回兴双湖路，组织机构代码74745863-4。
法定代表人李增明，董事长。
委托代理人吴运平，男，1987年9月21日出生，汉族，系原告公司职工，住重庆市巫溪县。
委托代理人黄小艳，女，1985年6月29日出生，汉族，系原告公司职工，住重庆市渝北区。
被告姚某，女，1978年12月28日出生，汉族，住四川省威远县。
原告�庆港湾物业管理有限公司与被告姚某物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月26日立案受理后，依法由代理审判员刘海兵担任审判长，与人民陪审员肖远国、人民陪审员刘成均组成合议庭，适用普通程序于2014年7月22日公开开庭进行了审理。原告重庆港湾物业管理有限公司（以下简称“港湾物业公司”）的委托代理人吴运平、黄小艳，被告姚某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告港湾物业公司诉称：重庆市奔力房地产开发有限责任公司开发的奔力乡间城，原由重庆市领航物业管理有限公司进行前期物业服务。后因该公司无法经营，将该小区的物业服务交由原告服务。2009年5月，该小区成立了业主委员会。同年5月21日，原告与业主委员会签订了《奔力乡间城物业服务合同》及该合同的补充协议。被告系该小区业主，其房屋建筑面积为162.24平方米，每月应交纳物业�务费81.1元及公摊费8元／月。自2010年1月起2013年6月止，被告均未按时交纳物业服务费，至今尚欠物业服务费、公摊费及违约金。经原告多次催收，被告一直拒绝交纳。现原告起诉要求：1、依法判令被告立即向原告支付拖欠的物业服务费3244元；2、依法判令被告向原告支付公摊费320元；3、依法判令被告向原告支付违约金6254.8元（以被告每月应交纳的物业服务费和公摊费为基数，从次月1日起计算至2013年6月30日止）。
被告姚某辩称：1、被告是从2011年1月欠缴物管费，且原告只为小区提供物业服务至2012年12月底；2、被告房屋的外墙从2008年开始漏水，原告维修多次，但一直没有修好；3、原告公司的保安人员在2007年私自扣押被告的20余万元的增值税发票，给被告造成损失。故请求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：重庆市领航物业管理有限公司对位于渝北区回兴街�宝桐一路555号的奔力乡间城小区提供前期物业服务至2007年7月。从2007年8月起开始，原告对该小区提供物业服务。
2009年5月，奔力乡间城小区成立了业主委员会，其名称为奔力·乡间城业主委员会，同年5月12日业主委员会在重庆市渝北区房产管理局进行备案登记。
2009年5月21日，以原告为乙方、奔力·乡间城业主委员会为甲方，就甲方通过议标方式选聘乙方为奔力乡间城小区提供物业服务事宜，双方签订了《奔力乡间城物业服务合同》1份。该合同第四条规定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制。其收取标准如下（按建筑面积计算）：（1）多层住房：0.5元／月·平方米；（2）多层门面：1元／月·平方米；（3）高层住房：1元／月·平方米；（4）高层门面：1.5元／月·平方米。合同第五条规定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取据实分摊方式向业主分摊计收。合同第六条规定，业主应于当月20日起交纳物业服务费用和能源消耗费用。合同第十八条规定，本合同期限为三年，自2009年6月1日起至2012年5月31日止。合同第二十五条规定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同第二十七条规定，本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。合同还对委托服务事项、双方的权利义务、物业管理用房等事项进行了明确的约定。该合同于2009年6月8日在重庆市渝北区房产管理局进行了备案登记。
2011年8月6日，以原告为乙方、奔力·乡间城业主委员会为甲方，就2009年5月21日签订的《奔力乡间城物业服务合同》第五条、第六条约定不具体，不便于执行事宜，双方签订了《补充协议》1份。协议约定，将甲乙双方于2009年5月21日签订的《物业服务合同》的第五条变更为：共用的专项设备运行的能源消耗（即公摊费），应独立另行收取，按照8元／月·户的标准向业主计收。将甲乙双方于2009年5月21日签订的《物业服务合同》的第六条变更为：业主应于当月20日起至当月最后一日之前交纳本月的物业服务费用和能源消耗费用（公摊费）。原告在物业服务中，公摊费实际按8元／月·户计收。
原告与业主委员会签订合同后，原告继续对奔力乡间城小区提供物业服务至2013年6月28日止，之后原告撤出该小区终止物业服务。
被告未向原告交纳2010年1月至2013年6月期间的物业服务费和公摊费，原告曾通过在被告家房屋门上张贴催款通知的方式进行催收未果。
被告在庭审中提供了照片，证实其房屋外墙漏水，原告认为被告提供的照片不能反映拍摄时间和地点，故对其不予认可。
另查明，原告系具有二级资质的物业服务企业。被告系位于渝北区回兴街道宝桐一路555号奔力乡间城某房屋的所有权人，建筑面积162.24平方米，设计用途普通成套住宅。被告房屋系多层住宅。
上述事实，有原告举示的资质证书、房屋权属档案信息材料、业主委员会备案证明、奔力乡间城物业服务合同、补充协议、物业服务合同备案证明、催款通知、催缴物业管理服务费告知书、照片、原告和被告的陈述及庭审笔录等证据随案佐证，足以认定。
本院认为：原告与奔力·乡间城业主委员会签订的《奔力乡间城物业服务合同》和《补充协议》，系当事人真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。合同约定物业服务期限为三年（自2009年6月1日起至2012年5月31日止），在此期间被告作为奔力乡间城小区的业主，应受该合同的约束。原告对该小区提供了物业服务，被告应当按《奔力乡间城物业服务合同》和《补充协议》约定向原告给付物业服务和公摊费。
对于从2012年6月起至2013年6月止期间的物业服务问题，因原告事实上对小区提供了物业服务，应当认定双方的事实物业服务合同关系。其收费标准参照原告与奔力·乡间城业主委员会于2009年所签订的《奔力乡间城物业服务合同》履行。
根据《奔力乡间城物业服务合同》和《补充协议》的约定，多层住宅收费标准为物业服务费0.5元／月·平方米和公摊费8元／月·户。被告房屋系多层住宅，其物业服务费和公摊费应按多层住宅收费标准交纳。故被告从2010年1月起至2013年5月止（共计41个月）期间应交纳的物业服务费3325元（0.5元／月·平方米×162.24平方米×41个月），公摊费328元（8元／月×41个月）。因原告实际对小区服务至2013年6月28日撤场，故对2013年6月的物业服务费和水电公摊费应按实际服务天数计算，即被告应给付2013年6月的物业服务费75.69元，公摊费7.46元。被告共计应当给付物业服务费3400.69元，公摊费335.46元。原告只要求被告支付物业服务费3244元、公摊费320元，视为对自己权利的放弃，本院予以确认。因原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称已经缴纳2010年的物业服务费和原告工作人员擅自扣押被告的增值税发票，因未提供证据证明，本院不予支持。被告辩称外墙漏水的事实不能构成拒交物业服务费和公摊费的理由，故对于被告的辩解意见，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告姚某在本判决生效后五日内支付原告重庆港湾物业管理有限公司2010年1月至2013年6月的物业服务费3244元、公摊费320元，合计3564元；
二、驳回原告重庆港湾物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告姚某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 刘海兵
人民陪审员 刘成均
人民陪审员 肖远国
二〇一四年九月十五日
书 记 员 赵 云