辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终10506号
上诉人（原审被告）：沈阳雷记购物广场，住所地沈阳市于洪区南阳湖街**号。
法定代表人：马守华，系该公司经理。
委托代理人：孟庆铠、张琳琳，系辽宁同方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳金源房屋开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区四号街18甲1号。
法定代表人：刘贵文，系该公司总经理。
委托代理人：王中明，男，1965年1月27日出生，汉族，系该公司副总经理。
委托代理人：张景文，系辽宁晟盟律师事务所律师。
上诉人沈阳雷记购物广场（以下简称雷记广场）因与被上诉人沈阳金源房屋开发有限公司（以下简称金源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服（2016）辽0114民初4669号民事判决向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员贾宏斌担任审判长，审判员周海鹏（主审）、代理审判员史舒畅组成合议庭公开审理了本案,本案现已审理终结。
金源公司一审中诉称：双方于2008年1月4日签订《房屋租赁协议》，约定由雷记广场承租金源公司位于沈阳市于洪区南阳湖街11号的房产一处，租期为十年，即自2008年1月1日至2018年1月1日，并约定了每年不同的租金金额和支付时间。雷记广场已按约定向金源公司支付了2008年至2015年的租金。但在2016年1月1日前，雷记广场仅分两次支付租金10.65万元。
2016年4月7日，金源公司委托辽宁法德律师事务所向雷记广场送达了《关于敦促尽快支付租赁费的律师函》，提请雷记广场在收到该律师函3日内将拖欠的房屋租金一次性支付给金源公司。雷记广场在收到该律师函后仍然拒不履行义务。2016年4月12日，金源公司向雷记广场送达了《解除<房屋租赁协议>通知书》，依法履行合同解除权。雷记广场在收到该通知书后，既没有请求法院或仲裁机构确认金源公司解除合同的效力，也没有将承租房产腾退金源公司，继续非法占有和使用金源公司原出租房屋。综上，金源公司请求：1、确认金源公司解除《房屋租赁协议》合法有效；2、判令雷记广场支付拖欠的2016年租金598,979元；3、判令雷记广场支付从解除《房屋租赁协议》之日起至被告腾退承租房屋之日止的房屋占有使用费（房屋占有使用费按照《房屋租赁协议》的租金标准按日计算）；4、请求法院判令雷记广场承担本案的全部诉讼费用。
雷记广场一审中辩称：我方原来的投资人雷菠于2008年1月4日确与金源公司签订了一份为期10年的《房屋租赁协议》，但2012年8月，新的投资人才波接手雷记广场后，双方一直在协商重新签订租赁协议事宜。后双方于2014年签订了一份新的《房屋租赁协议》，约定租期2年，即2014年、2015年，租金每年140万元，至此2008年1月4日签署的《房屋租赁协议》终止。
从2014年1月8日起至2016年4月1日止，我方共向金源公司支付租金4,916,500元，扣除2014年及2015年两年的租金280万元，还剩2,116,500元。因2016年双方未签订书面合同，因此依法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，双方仍应按2014年签订的《房屋租赁协议》履行，故2016年租金仍应按140万元履行。据此，我方已付清2016年全部租金，并且存在多付租金的情况，不存在欠付租金的事实，也不存在违约行为。合同早已在2014年终止，金源公司的解除行为无效。
雷记广场一审中诉称：2008年1月4日，我方的原实际经营者与金源公司签订了《房屋租赁协议》（以下简称“原协议”）。2012年8月我方变更实际经营者，经多次协商现经营者与金源公司于2014年重新签订了《房屋租赁协议》（以下简称“新协议”），约定租期为2年（2014年1月1日至2015年12月31日），租金为每年140万元。合同期限届满后，双方至今未达成新的书面协议。在此期间我方不仅按期足额支付了2014、2015年度的全部租金，而且为了帮助金源公司解决资金困难，还向金源公司预付了2，116，500元的租金。另外，“新协议”履行期间届满后，双方没有签订新的书面合同，依法仍应按照“新协议”履行，即年租金为140万元，因此我方已支付2016年全年租金。
我方租赁房屋的合同目的就是开办商场，花费了大量时间和精力进行招商，方能勉力维持经营。金源公司于2016年4月到雷记广场的商户中散发《公告》并向我方发出解约通知，致使商户纷纷撤离，雷记广场短期已无恢复可能，合同目的无法实现。“新协议”中约定“任何一方不得无故单方解除合同”，金源公司在没有合理理由且已经收取了2016年全年租金的前提下，单方解除合同，构成违约，我方有权依法行使解除权并要求金源公司返还未发生的租金并赔偿反诉人的实际损失。除去已付清的2014、2015年租金280万元外，我方向金源公司预付租金合计2，116，500元。从2016年1月1日计算至2016的年5月26日合同解除之日止，对应租金数额约为559，997.6元，因此金源公司应当退还租金1，556，502.4元。
综上，雷记广场请求：1、确认金源公司于2016年4月12日发出的“解除《房屋租赁协议》通知书”无效；2、确认《房屋租赁协议》于反诉之日即2016年5月26日解除；3、判令金源公司返还已付剩余租金人民币1，556，502.4元；4、判令金源公司承担本案全部诉讼费用。
金源公司一审中辩称：我方在2014年没有与雷记广场签订过新的房屋租赁协议。双方在2014年和2015年履行的仍然是2008年签订的房屋租赁协议。金源公司是一个资金雄厚的民营企业，公司资产多达几十亿元，根本不存在雷记广场所说资金困难、要求其提供资金帮助的问题。若如对方所述，双方签订了为期两年的短租协议，那么在合同尚未期满、并未提起续租事宜的情况下，雷记广场预付2016、2017年两年的巨额租金显然不符合常理。雷记广场与商场里面的几个次承租人如酒店、舞厅等签订了转租房屋协议并收取租金，租期都到2018年，显然也是依照本租协议即2008年协议履行的。雷记广场未按协议履行义务构成严重违约，我方在催告无果的情况下，于2016年4月依法行使解除权是合法有效的。
经一审法院审理查明：2008年1月4日，金源公司与雷记广场签订《房屋租赁协议》，约定由雷记广场承租金源公司位于沈阳市于洪区南阳湖街11号的房产一处用于开办商场，租期为十年，即自2008年1月1日至2018年1月1日，并约定了每年不同的租金金额和支付时间，其中2014、2015、2016年租金均为250万元。双方至2013年均按照协议约定全面履行了义务。庭审中雷记广场提交了一份未注明签署日期的《房屋租赁协议》，约定租期为2014年1月1日至2015年12月31日，年租金为140万元。雷记广场于2014年向金源公司交付了250万元，于2015年交付了241万元及价值9万元的顶账物品共计250万元、于2016年交付了106500元。
另查明，2014年1月2日，雷记广场签署了一份《2014年还款计划》，内容载明2014年分三次给付金源公司房租款共计250万元。
再查明，2016年4月7日，金源公司委托辽宁法德律师事务所向雷记广场送达了《关于敦促尽快支付租赁费的律师函》。2016年4月12日，金源公司向雷记广场送达了《解除<房屋租赁协议>通知书》，并向雷记购物广场中的商户发放了解除合同的通知。
一审法院认为：双方于2008年签订的《房屋租赁协议》为双方真实的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照执行。针对被告提供的年租金为140万元的租赁协议，该份协议改变了2008年原房屋租赁协议的内容，系对对原合同内容的变更，依据民事诉讼证据规则，被告雷记广场应对引起合同变更的事实承担举证责任，但被告雷记广场显然并未完成该部分的举证责任。另外，该份协议约定租期两年，年租金为140万，而事实上雷记广场在2014年、2015年分别实际交付金源公司250万元，2016年又交付106500元，预付了明显超出该协议约定的租金数额，不符合日常生活经验法则和交易习惯。因此，本院认定，双方并未实际履行雷记广场提交的年租金140万元的协议，实际履行的仍然是2008年的租赁协议，年租金标准仍为250万元。因此，本院对雷记广场的诉讼请求均不予支持。雷记广场于2016年开始拖欠租金，原告金源公司经合理催告后以书面形式通知被告雷记广场行使解除权，被告雷记广场在收到通知后，并未依照合同法的相关规定，向人民法院或仲裁机构请求确认解除合同的效力，基于解除权属于形成权的法律性质，通知到达后合同即告解除，故双方之间的租赁合同于2016年4月12日解除，故对金源公司主张确认解除合同行为具有法律效力之诉请，本院依法予以支持。自2016年1月1日至2016年4月12日止，雷记广场应支付金源公司的2016年租金为705,479.452(2,500,000元÷365天×103天)元。因雷记广场已支付租金106,500元,故金源公司请求雷记广场支付拖欠的租金598,979元，本院予以支持。协议解除后，雷记广场仍继续占有使用原租赁物，故从2016年4月13日起至实际腾退之日止，应参照合同每年租金250万元的约定，向金源公司支付占有使用费。因雷记广场所提出的反诉请求均基于其所谓双方之间合同内容发生变更这一事实，而正如前文所述，双方之间实际履行的租赁合同内容并未发生变更，其主张诉请的事实基础并不存在，故一审法院对其抗辩理由及反诉请求均不予认定和支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，一审法院判决如下：
一、原告沈阳金源房屋开发有限公司解除与被告沈阳雷记购物广场的《房屋租赁协议》行为合法有效；
二、被告沈阳雷记购物广场于本判决发生法律效力后15日内给付原告沈阳金源房屋开发有限公司租金598,979元（截止到2016年4月12日）；三、被告沈阳雷记购物广场于本判决发生法律效力后15日内给付原告沈阳金源房屋开发有限公司占有使用费（从2016年4月13日起至实际腾退之日止，按年租金250万元为标准计算）；
四、驳回原告沈阳金源房屋开发有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告沈阳雷记购物广场的诉讼请求。
如果被告沈阳雷记购物广场未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5034.7元，反诉费9402.26元，均由被告沈阳雷记购物广场承担。
宣判后，雷记广场不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、一审判决遗漏查明关键的基本事实，对于租赁房屋超出建设工程规划的事实没有查明，致使错误认定《房屋租赁协议》有效；二、2014年签订的《房屋租赁协议》将2008年签订的《房屋租赁协议》的租金标准变更至年租金140万元，且经过双方盖章认可。金源公司并据此向税务机关纳税，税务机关的档案中存档的也是2014年调整后的《房屋租赁协议》。因此，合同确认无效后，2014年之后的房屋占有使用费应当参照2014年签订的《房屋租赁协议》约定。三、金源公司应当向雷记购物赔偿实际损失，由于诉争房屋不在规划范围内而导致租赁合同无效，金源公司理应赔偿雷记购物的全部损失。
金源公司则辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，同意一审法院判决。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
在二审审理过程中，金源公司向本院提供了涉案房屋的《房屋所有权初始登记证明》、《建设工程规划许可证》、《建设工程规划许可证内容变更通知书》、《房屋建筑面积测算审核通知书》以及《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》拟证明涉案房屋经有关部门规划、经验收合格、并具备投入使用条件。
上述事实，有双方当事人的陈述、房屋租赁协议、函、通知书、交款单据、发票、还款计划书、交易明细清单、询问笔录《房屋所有权初始登记证明》、《建设工程规划许可证》、《建设工程规划许可证内容变更通知书》、《房屋建筑面积测算审核通知书》以及《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》等载卷佐证，经开庭质证，本院予以认定。
本院认为，关于雷记购物广场提出其所租赁房屋超出建设工程规划，导致双方签订的《房屋租赁协议》无效及赔偿的问题，本院根据金源公司所提供的涉案房屋的《房屋所有权初始登记证明》、《建设工程规划许可证》、《建设工程规划许可证内容变更通知书》、《房屋建筑面积测算审核通知书》以及《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，从上述证据内容足以认定涉案房屋是依法取得建设工程规划许可，按照建设工程规划建设并经有关部门验收合格的可以依法出租的合法建筑，故雷记购物广场提出的该项上诉请求无事实、法律依据，本院不予支持。
关于雷记购物广场提出双方于2014年签订的《房屋租赁协议》将2008年签订的《房屋租赁协议》的租金标准变更至年租金140万元，所以应按照2014年签订的《房屋租赁协议》的租金标准支付金源公司的问题，双方虽然在2014年签订的《房屋租赁协议》约定了年租金140万元的标准，而雷记购物广场在事实履行支付租金分别于2014年、2015年实际向金源公司交付250万元，2016年又支付了106500元，明显超出了该协议约定的租金标准，从雷记购物广场履行行为可以认定，双方仍然实际履行的是2008年签订的《租赁协议》，年租金标准仍为250万元，故本院对其该项上诉请求也不予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14,436元，由上诉人沈阳雷记购物广场负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 周海鹏
代理审判员 史舒畅
二〇一六年十月十日
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。