广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗越法民一初字第5097号
原告：吴海能，身份证住址：广州市越秀区。
委托代理人：吴亭，广东法盛律师事务所律师。
被告：冯德喜，身份证住址：广州市越秀区。
被告：罗祝爱，身份证住址：广州市越秀区。
上述两被告的共同委托代理人：刘莉，广东一粤律师事务所律师。
上述两被告的共同委托代理人：赖燕玲，广东一粤律师事务所律师。
原告吴海能诉被告冯德喜、罗祝爱委托合同纠纷一案，本院受理后，依法由组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴海能的委托代理人吴亭，被告冯德喜、罗祝爱的共同委托代理人刘莉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴海能诉称，原告与被告冯德喜于2004年5月16日签订《委托购买别墅协议书》，约定由被告冯德喜代原告购买广州中南民航实业有限公司（以下简称：中南公司）芙蓉山庄别墅，购买该别墅房产的全部费用由原告支付，且原告还需向被告支付委托代理费3万元。在该协议签订前原告已向被告支付购房定金5万元。上述协议签订后，原告依照两被告的要求支付各项款项共计765388元，由两被告代为购买位于民航芙蓉山庄芙蓉苑芙蓉一街18号（以下简称：芙蓉一街18号）的物业，而两原告迟至2014年4月28日方才完成涉案房屋的过户手续。原告此时通过汇总计算方才得知两被告在收到原告的上述款项后用于房产购买等相关总费用仅665342元，原告多支出款项共计100046元。涉案房屋交付后，由于房屋价格已有较大幅度上涨，两被告即以各种理由阻扰原告进入涉案房屋，甚至于2009年10月26日向民航芙蓉山庄物管处出具《声明》，阻挠原告对涉案房屋进行装修和管理，直至2014年4月，原告方能进入涉案房屋，因无法入住而给原告造成的损失共计97200元。现请求判令：1、两被告向原告返还委托购房款100046元及利息（利息以100046元为基数，按中国人民银行同期逾期贷款利率计算，自2014年4月28日起至2014年11月5日，2014年11月6日起至清偿全部款项之日止的利息以中国人民银行同期逾期贷款利计算）；2、两被告向原告返还2009年11月至2014年4月的房屋租金共计97200元；3、本案诉讼费由两被告承担。
被告冯德喜、罗祝爱共同辩称，1、本案为委托合同纠纷，被告罗祝爱不是合同的当事人，故被告罗祝爱不应作为本案被告。2、针对原告诉求第一项，本案案由应该为不当得利纠纷，且已超过了2年诉讼时效。原告主张委托被告冯德喜购买房屋时多支付了购房款，若被告冯德喜不履行义务原告可以起诉被告冯德喜，而原告因为委托合同而诉求返还多付的房款，故本案案由应该为不当得利纠纷。请求返还不当得利的诉讼时效应该从当事人知道或应该知道时开始计算，而本案中原告最后一笔款项为2005年5月26日支付，被告冯德喜最后一笔款项是2011年12月10日向中南公司支付，支付购房款及购房合同原件均由原告保管，而原告是应该知道其多付房款的，而原告直到今日才起诉，已超过诉讼时效，应该予以驳回。3、即使不考虑诉讼时效问题，原告的诉求不应该得到法院支持。原告没有多付被告冯德喜房款，反而少支付了房款。原告提供的四张单据中有10万元是原告支付给被告的委托费，而根据原告提供的8张单据及被告冯德喜提供的1张单据显示，被告冯德喜支付给中南公司的房款及其他费用合计684126.86元，原告尚欠115200.86元没有支付给被告冯德喜。2013年11月29日原告曾向花都区法院起诉要求将涉案房屋过户至其名下，而被告冯德喜也提出了反诉要求解除委托合同，随后原告主动与被告冯德喜协商，原告再向被告冯德喜支付20万元，被告冯德喜将涉案房屋全权委托给原告处理，在交付完成后双方再签订补充协议，双方不存在其他关系。原告在本案中再次就同样的事实及理由起诉存在恶意诉讼。4、原告要求返还房屋租金损失没有事实及法律依据。涉案房屋从2011年交付以来一直由原告占有使用，而本案中主张其2014年才进入房屋，与事实不符，涉嫌虚假诉讼。被告冯德喜从未就涉案房屋进行出租，故没有租金无法返还。在本案中原告存在迟延付款的原因，而且根据相关的协议规定，被告将房屋过户给原告是不可能的，而原告也清楚这个协议。5、即使原告真的向被告多支付了房款，双方也通过《和解协议》对《委托购别墅协议书》的内容、履行情况进行了总结、变更和补充约定，由原告再支付20万元给被告，权利义务履行完毕，合同已经终止。《和解协议》是在原告掌握了全部的事实材料并已向花都区法院起诉后，经过双方的多次协商，在平等、自愿的基础上签订的，合法有效。在《和解协议》中，原告并没有主张其多付了房款，也没有主张其多付的“手续费”不是代理费，而是在明白了解被告向中南公司支付的多少房款、原告向被告支付的多少款项的基础上，同意再向被告支付20万元。即使原告真的多付了款，也是对自己权利的处分。原、被告已完全履行了《和解协议》，已再向法院起诉要求被告返还双方已确认过的房款和代理费，是对自己认可事实和行为的反言，违背了诚信原则。因此，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，两被告为夫妻关系。原告表示与两被告存在委托合同关系，并明确本案选择合同之诉主张权利，因此自愿撤回第二项诉讼请求。
另查，原告与被告冯德喜于2004年5月16日签订《委托购买别墅协议书》一份，约定：由原告向被告冯德喜购买被告冯德喜所分得的购买中南公司芙蓉山庄别墅的指标，由于相关规定购买相应房产的职工必须在购买六年后才能办理买卖手续，故原告委托被告办理购买手续后，该房产在未办理转名前仍然为被告的名字，但房屋的所有权属于原告所有。在可以办理过户手续时，被告应根据原告的要求无条件给予办理，转名手续的费用由原告负责；购买该别墅房产的全部费用由原告支付，原告在协议签订前，已支付了被告办理购房定金5万元，抽签选房后，原告按民航管理局购房的支付要求支付有关房款和有关费用。被告收到原告交付的购房款项后给原告开具收据，被告支付购房款和有关费用的凭证及签订的有关购房合同等文件交由原告保存。委托购买该房产的委托代理费共3万元，由原告分两期支付被告，第一期在被告签订购房合同后即支付2万元，第二期在办理好产权证和委托书后即支付余下的1万元。原告及被告冯德喜在落款处签名确认。次日，原告向被告冯德喜名下银行账户转账支付262050元，被告冯德喜写下《收条》确认上述款项包括代理费2万元。2005年5月17日，两被告与中南公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由两被告向中南公司购买芙蓉一街18号房；总金额599350元，由买受人一次性付款，已缴款292013元、余款307337元于合同签订15天内交清。2005年5月26日，原告两次向被告冯德喜转帐支付各105000元、221876元。2008年9月4日，原告向被告冯德喜转帐支付8万元，被告冯德喜写下《收条》确认“收到代理吴海能购民航芙蓉山庄一街18号部分手续费人民币8万元”。2005年8月15日，被告冯德喜出具《证明》一份，内容为：“兹证明冯德喜2005年5月26日收到吴海能购房款￥105000元（大写：壹拾万伍仟元某），5月27日收到购房款￥221876（大写：贰拾贰万壹仟捌佰柒拾陆元某）。5月30日支付购房款￥234337元（大写：贰拾叁万肆千叁佰叁拾柒元某）及税费款￥19530（壹万玖仟伍佰叁拾元某）。7月18日付房款￥73000（柒万叁仟元某）。以上付款均有收据为证。以上购房系指购中南局别墅芙蓉一街18号。特此证明。冯德喜（手写签名）2005.8.15”。2013年11月，原告向广州市花都区人民法院提起诉讼（案号：【2014】花法民三初字第45号），认为两被告在可办理涉案房产的情况下鉴于房价大副上涨的因素，故意以各种理由拖延办理产权证为由，要求确认涉案房屋归原告所有并由两被告将房屋过户给原告，两被告向原告支付迟延过户赔偿金252200.71元。原告同时在《起诉状》中称其于2004年5月至2005年7月期间累计向被告冯德喜支付购房款965793元，后于2008年9月3日向被告冯德喜支付所谓的手续费80000元、直接交纳房款26812元、围栏款9650元，而被告仅向中南公司支付购房费用647664元，即多支付款项40余万元，原告保留追偿该笔款项的权利等。2014年1月19日，原告与两被告共同就上述案件达成并签订《和解协议》，约定：原告同意向两被告支付20万元，两被告同意授权原告对涉案房屋进行任何合法形式的处理，协议签订后，双方于2014年1月21日前到公证处办理委托公证，并于办证当日向原告出具公证委托书，委托原告对涉案房屋进行包括转让、过户在内的任何形式的处分；办理公证委托书后，原告当即将20万元转入被告指定帐户；被告确认收到上述款项后将公证委托书交予原告，原告出具收据后向花都区法院申请撤诉，并不得再以同样事由向司法机关提起诉讼。两被告于2014年1月20日在公证处依约办理了《委托书》，全权委托原告就涉案房产办理相应的过户手续。2014年3月17日，原告与两被告共同签订《补充协议》，确认原告已将约定的20万元款项转给两被告，两被告亦按约定办理了委托公证手续，因原告需要特委托两被告代原告将涉案房屋过户至原告指定的广州双盈投资有限公司的相关手续，过户所需的一切费用由原告承担；过户手续完成后，原告确认该房屋所发生的一切权利义务关系与两被告无关。涉案房屋现在的所有权人为广州双盈投资有限公司。
庭审中，被告确认已收取原告支付的668926元（262050元+105000元+221876元+80000元），但认为涉案房屋已实际支出相关费用累计684126.86元，而扣减原告应支付的10万元手续费后，原告仍欠部分应付款项尚未支付，故不存在向原告退款的情况。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告与被告冯德喜于2004年5月基于购买芙蓉一街18号房屋而签订《委托购买别墅协议书》，其后双方已据此先后履行了各自的合同义务，该协议书对双方均有约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条、七十七条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人协商一致，可以变更合同。原、被告在履行上述协议期间，双方就同一标的物的相关问题重新签订《和解协议》进行约定。审查本案事实可见，《和解协议》签订的背景是基于原告在花都法院就涉案房产对被告提起诉讼，其中原告在《起诉状》中亦表示对被告向其收取购房款项及实际支出的费用情况是知晓的，更通过自行核算认为被告已多领款近40余万元。在此基础上，原告仍愿意与被告冯德喜签订《和解协议》，另向被告冯德喜支付20万元以取得芙蓉一街18号的所有权证，同时双方约定“原告出具收据后向花都区法院申请撤诉，并不得再以同样事由向司法机关提起诉讼”。至此，《和解协议》应视为对《委托购买别墅协议书》的变更及补充，其中亦包括对因涉案房产买卖所产生的相关费用的结算。现双方已如约履行完毕，原告现就同一标的物再向被告主张权利，确实违反了上述《和解协议》的约定，有违诚实信用原则。因此，原告要求两被告向原告返还委托购房款100046元及利息，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条的规定，判决如下：
驳回原告吴海能全部的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2360元（原告已预付），由原告吴海能负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按上诉请求的项目及相关交费规定向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李 琳
人民陪审员 韦国强
人民陪审员 廖凤若
二〇一六年五月三十日
书 记 员 骆家妍