广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0104民初5973号
原告：广州市越秀区第一房屋管理所，住所地广州市越秀区豪贤路榨粉街***号。
法定代表人：曾健庆，所长。
委托代理人：黄丽娜，梁靖宇，该所职员，联系地址。
被告:广州市百货公司太白商场，住所地广州市越秀区北京路254号。
法定代表人：陈健玲。
委托代理人：谭建和，广东五羊律师事务所律师。
第三人:广州市恒宇房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区吉祥路30号409室。
法定代表人：张秉棠，职务总经理。
委托代理人：谭炽荣，广东中粤云天律师事务所律师。
第三人：谭佩娟，女，1962年11月20日出生，汉族，身份证登记住址广州市荔湾区。
第三人：许木宇，男，1948年7月15日出生，汉族，身份证登记住址广东省陆丰市。
第三人：吴美珍，女，1973年8月15日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。
第三人：江罗娣，女，1952年7月7日出生，汉族，身份证登记住址广东省龙门县。
第三人：吴美珠，女，1973年12月22日出生，汉族，身份证登记住址广东省电白县。
第三人：叶华明，男，1976年4月20日出生，汉族，身份证登记住址广东省遂溪县。
第三人：肖思平，男，1974年11月5日出生，汉族，身份证登记住址广东省佛山市禅城区。
第三人：郭仲坚，男，1976年7月5日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。
第三人：张旭耿，男，1991年11月4日出生，汉族，身份证登记住址广东省普宁市。
第三人：何侨花，女，1971年5月7日出生，汉族，身份证登记住址河南省舞阳县。
第三人：彭东芝，女，1992年7月12日出生，汉族，身份证登记住址广东省普宁市。
原告广州市越秀区第一房屋管理所诉被告广州市百货公司太白商场、第三人广州市恒宇房地产代理有限公司、谭佩娟、许木宇、吴美珍、江罗娣、吴美珠、叶华明、肖思平、郭仲坚、张旭耿、何侨花、彭东芝房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄丽娜、梁靖宇，被告的委托代理人谭建和，第三人广州市恒宇房地产代理有限公司委托代理人谭炽荣到庭参加诉讼；第三人谭佩娟、许木宇、吴美珍、江罗娣、吴美珠、叶华明、肖思平、郭仲坚、张旭耿、何侨花、彭东芝经本院合法传唤，无正当理由。本案现已审理终结。
原告诉称：广州市北京路254号一、二、三层房屋是原告管辖的直管房，由被告承租，作商业使用，原告已于2015年1月5日向被告发出调整租金的通知，被告至今未来办理相关手续，故原告于2015年5月29日发出关于终止租赁关系并收回房屋的通知，并于2016年5月4日再次发出收回房屋的通知。现起诉请求：1、判令被告及第三人立即将越秀区北京路254号一、二、三层房屋腾空交还原告；2、追缴2014年12月1日至2016年4月30日每月未缴付租金差额144571.4元（从2014年12月起租金109498元/月调整为254069.4元/月）；3、判令被告从2016年5月起按254069.4元/月标准缴纳租金至交还房屋之日止。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、双方最近一期租赁合同到期后，被告一直按原合同交租，原告亦按原合同开出租金发票，表明双方的原租赁合同继续履行，原告主张追缴租金差额没有法律依据。二、涉讼房屋是被告解决原国有企业职工安置等历史问题的唯一依靠，原告收回涉讼房屋对被告这种历史形成的老国有企业造成无法生存的影响。三、原告一直以来都没有履行合同约定的维修、维护房屋的义务，根据法律规定“出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担；因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”，因此，被告要求继续租用涉讼房屋，不调整租金是有法律依据的。四、原告主张追缴从2014年12月1日起的租金差额，已超过法定的诉讼时效。此外，我方提交证据《协议书》一份，对于原告第二项、第三项诉讼请求，租金增加部分由第三人承担。综上，恳请法院驳回原告的诉讼请求。
第三人广州市恒宇房地产代理有限公司辩称：合同期满，我方一直交纳租金至2016年11月，故我方要求按原租金标准支付。
第三人谭佩娟、许木宇、吴美珍、江罗娣、吴美珠、叶华明、肖思平、郭仲坚、张旭耿、何侨花、彭东芝没有陈述意见。
经审理查明，2013年4月11日，原、被告签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定原告同意将越秀区北京路254号一、二、三部位的房地产出租给被告作商业用途，建筑面积204.28平方米，租期自2012年7月1日至2014年6月30日，每月租金109498元；租金按月结算，被告在每月的第20日前将当月的租金缴付给原告；租金标准、房屋结构及装修条件变动时，租金若进行调整，被告须按新调整的租金缴付给原告；租赁期内，原告承担房屋主体结构自然损坏的维修和费用；被告严格按房屋用途使用房屋，爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏应及时通知原告，并积极配合原告检查和维修；但下列事项由被告承担修缮责任及其费用：1、户内或水、电分表后的管线、设施设备的养护维修费用；…3、门窗玻璃、小五金及梯间灯泡更换等费用；4、排水管、厕兜、化粪池的日常清疏，发生堵塞时，应积极配合管理单位进行维修，并支付本户应分摊相关费用；5、公共防盗门的维护费用和水泵设备的维修、更换费用；6、负责对需增加电梯、空调和喷淋系统等设备的投资和养护费用等。原告送达给被告的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以邮寄方式寄往被告承租房屋或被告户口所在地；资料无法直接递交或邮寄的，在被告承租房屋、户籍所在地房屋张贴公告，自公告之日起满30日，视为已送达；租赁期届满或合同因故解除时，双方未续订合同而原告要求收回房屋，被告拒不交出承租房屋的，原告除要求被告限期迁出和补交占用期的房屋占用费（比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取被告违约金；违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金等。
2015年1月5日，原告向被告发出《关于调整房屋租金的通知》，内容为：上述租赁合同已于2014年6月30日期满，根据相关规定，现决定按《2013年广州市房屋租金参考价》的标准调整上述房屋的租金后续租两年；如有意愿继续承租涉讼房屋的，请于本通知送达之日起十个工作日内到原告处办理调整租金和续租的手续；逾期未办，按自愿弃租处理，原告将收回房屋等。该通知上有“梁某某”的签收，但被告称未收到该通知。
2015年5月29日，原告向被告发出《关于终止租赁关系并收回房屋的通知》，内容为：被告至今仍未办理调租和续租手续，现自本通知送达之日起，原告决定终止与被告的租赁关系并收回涉讼房屋；请被告于2015年6月30日前，将涉讼房屋腾空交还原告，并清缴使用房屋期间产生的相关费用；自本通知送达之日起至实际交回房屋期间，应按市国土房管局最新公布的房屋租金参考价，即1736元/平方米（合计254069.30元/月）的标准，缴交上址房屋的使用费等。该通知上有“宗慧敏”的签收，但被告称未收到该通知。
2016年5月4日，原告向被告发出《关于收回房屋的通知》，内容为：因被告逾期未缴付租金累计达17个月，共欠金额2457713.8元；根据相关规定，原告决定终止与被告的租赁关系，收回上址房屋，并追讨被告所拖欠的租金和违约金等。原告将该通知张贴于涉讼房屋现场。
被告按每月109498元的标准向原告交纳租金至2016年4月；原告则每月向被告开具租金发票，注明“月租：109498元”等。
另查明，被告将涉案商铺转租给第三人广州市恒宇房地产代理有限公司出租，并由第三人广州市恒宇房地产代理有限公司将涉案商铺分为11个档口出租给其余第三人。其中，通1档口由第三人谭佩娟使用；通2档口由第三人许木宁使用；通3档口由第三人吴美珍使用；通5档口由江罗娣使用；通6档口由第三人吴美珠使用；通7档口由第三人叶华明使用；通8档口由第三人肖思平使用；通9档口由第三人郭仲坚使用；通10档口由第三人张旭耿使用；通12由第三人何侨花使用；南1档口由第三人彭东芝使用。第三人广州市恒宇房地产代理有限公司确认涉案商铺其余区域空置或用作消防通道。
2016年5月5日，原告向本院提起本案诉讼。被告于当月23日签收起诉状副本等诉讼材料。
被告为证明其抗辩理由，另向本院提交了如下证据：《购货合同》、《建筑装饰工程施工合同》两份、《空调工程安装合同书》。原告对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。
在2016年7月18日本案庭审过程中，本院询问原告“假如本院认为原告发出的《关于收回房屋的通知》不发生解除合同效力，原告是否在本案中主张解除房屋租赁合同的诉讼请求？”原告表示在本案中主张解除上述《广州市直管房（非住宅）租赁合同》。
本院认为，原、被告在平等自愿的基础上签订的上述《广州市直管房（非住宅）租赁合同》出自双方的真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应依约履行。该合同约定的租赁期限于2014年6月30日届满，虽然原告于2015年1月、5月向被告发出《关于调整房屋租金的通知》、《关于终止租赁关系并收回房屋的通知》，但此后继续按原合同约定的标准向被告收取租金至2016年4月，并向被告开具注明“月租”的发票，表明双方的租赁关系为不定期租赁关系，原租赁合同依法继续有效。原告关于追缴被告自2014年12月1日至2016年4月30日每月未缴付租金差额的诉讼请求，与法相悖，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》规定“不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。原告于2016年5月4日向被告发出《关于收回房屋的通知》，并将该通知张贴于涉讼房屋现场，又于次日向本院提起本案诉讼，明确要求被告交还涉讼房屋。被告于同年5月23日签收诉讼材料，应视为原告主张解除上述合同的主张送达给被告。根据《中华人民共和国合同法》规定“主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除”，故上述《广州市直管房（非住宅）租赁合同》于2016年5月23日解除。原告现要求被告交还涉讼房屋的诉讼请求合法，本院予以支持。
租赁合同解除后，被告及第三人仍占用涉讼房屋，根据公平合理及合同相对性原则，被告应按房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价向原告支付房屋使用费。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告广州市百货公司太白商场及第三人广州市恒宇房地产代理有限公司、谭佩娟、许木宇、吴美珍、江罗娣、吴美珠、叶华明、肖思平、郭仲坚、张旭耿、何侨花、彭东芝应在本判决发生法律效力之日起15日内，将广州市越秀区北京路254号一、二、三层房屋（建筑面积204.28平方米）腾空交还给原告广州市越秀区第一房屋管理所。
二、被告广州市百货公司太白商场应在本判决发生法律效力之日起15日内，向原告广州市越秀区第一房屋管理所支付自2016年5月1日至2016年5月23日止的租金（按每月109498元计）。
三、被告广州市百货公司太白商场应在本判决发生法律效力之日起15日内，向原告广州市越秀区第一房屋管理所支付自2016年5月24日至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计）；之后的房屋使用费按此标准逐月缴纳至实际履行上述第一项判决之日止。
四、驳回原告广州市越秀区第一房屋管理所的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费26462元，由原告广州市越秀区第一房屋管理所负担20462元，被告广州市百货公司太白商场负担6000元。
如不服本判决，当事人可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁志铭
人民陪审员 陈志伟
人民陪审员 黎冬梅
二〇一七年二月二十二日
书 记 员 黄丽蓉