长春市二道区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0105民初2275号原告：长春市劳动公园管理处，住所地长春市二道区双阳路64号。法定代表人：王艳凤，处长。委托诉讼代理人：孙启健，吉林大旭律师事务所执业律师。被告：马自忠，住长春市南关区。委托诉讼代理人：王照林，吉林吉大律师事务所执业律师。原告长春市劳动公园管理处（以下简称劳动公园）与被告马自忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告劳动公园的委托诉讼代理人孙启健、被告马自忠的委托诉讼代理人王照林到庭参加诉讼。本案现己审理终结。劳动公园向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告从到期租赁房屋腾迁并与原告办理交接手续；2、被告给付原告欠缴的租金及采暖费、水电费等各项费用共计156440元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年9月28日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告承租原告房屋进行经营活动。合同明确约定租赁年限为2015年10月1日至2016年9月30日。租赁到期后，经原告多次催告其搬离，被告拒不搬迁。直至原告起诉时，被告尚欠原告房屋租金、采暖费、水电费等共计人民币156440元。综上,原告为了维护自身权益，诉至法院,请求支持原告以上诉讼请求。马自忠辩称，1、2007年9月，被告从他人手中接兑了金色童年幼儿园，并与原告连续签订一年租期的房屋租赁合同，直至2016年9月30日。2016年9月底合同到期前，被告按照以往惯例于2016年9月28日通过银行转帐方式向原告支付了下一年度租金166824元。令人史料不及的是原告于2016年9月30日合同到期的当天突然通知被告解除房屋租赁合同，并限期一个月搬离。当时幼儿园有100多孩子，而且正是学期中，根本无法在短期内找到新的校舍。原告也考虑到被告的实际情况，经协商同意在当年12月底放寒假时搬离。2016年12月10日，被告与长春市康华彩印有限公司签订了房屋租赁合同，并在放寒假期间将幼儿园的原有设备、设施等搬迁到新的校舍。自此，原、被告之间的租赁合同己事实上予以解除，原告无须再诉请被告腾迁租赁房屋并办理所谓的交接手续。2、2016年底，幼儿园放寒假时被告即搬离了案涉租赁房屋，基此，本案合同到期后被告实际占用了原告三个月的房屋。另外，当年度原告即对租赁房屋供暖采取了限热措施（室内温度不到8度），即便在3月初开学时被告想继续占有原告的房屋，幼儿园也无法正常开学接纳孩子。被告仅同意支付合同到期后实际占用期间的房屋租金及发生的水电费用。同时原告同意限期一个月搬离的期间亦不应计算租金，且被告在原告处还有2000元押金可以抵扣水电费等。综上，被告租赁房屋用于开办幼儿园具有长期性、连贯性，按照13年来的惯例，原、被告续租房屋并无问题。2016年9月合同到期后，原告以事业单位不允许出租房屋获利为由，突然告知被告解除租赁合同并限期搬离，给被告的正常经营造成了巨大的经济损失。当时我市相关媒体对此给予了充分关注，原告也表示拿出妥善办法解决广大业户的困难。据此，现原告仅顾及所谓的国家集体利益，而无视广大业户的合法权益，并无理诉请，不应得到法律的支持。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。根据原、被告的陈述，以及提供的证据，本院对双方提供的证据认定如下：原告为了证明自己的主张提供如下证据证据一、房屋租赁合同一份。证明原、被告双方签订租赁合同，约定租赁期限自2015年10月1日至2016年9月30日止，租赁房屋建筑面积463.4平方米，每平方米租赁价格为30元。被告对原告提供的证据一的真实性和所证明的问题均无异议，但强调一下被告租赁原告的房屋开办幼儿园己长达十年之久，2016年9月末合同到期当日原告突然通知被告解除合同，要求限期搬离，因被告租赁房屋开办幼儿园，幼儿园的经营具有长期性、连贯性，由此给被告经营造成了经济损失。因原、被告双方对此份证据的真实性及所证明的问题均无异议，本院对此份证据予以采信。证据二、律师函一份、通知两份、金色童年幼儿园照片四张、视频资料一份。证明合同到期后，2016年12月15日，吉林大旭律师事务所郭永智律师向被告发送律师函，2017年2月15日和2017年3月28日，原告分别两次向被告下发限期搬离通知，通知书中均有马自忠的签字，同时有照片和视听资料佐证。被告认为，律师函发出的时间是幼儿园学期中，被告对此时间占有和使有原告房屋不持有异议。对于原告下发的两份通知，此时被告己搬离租赁房屋，因拖欠部分水电费及采暖费，双方未能办理交接手续，且两份通知书的时间节点不能证明被告占有、使用租赁房屋。对于四张照片和视频资料，因拍摄时间无法确定，所以无法证实以上时间被告仍在占有和使用原告租赁房屋。因原告提供的两份通知、照片、视听资料均无法证明被告在租赁房屋进行经营的事实，所以本院对证据二所证明的问题不予采信。证据三、租赁费用明细表。证明被告自2016年9月30日至2017年8月1日共欠原告租赁费和其它费用的情况。被告同意支付2016年10-12月份的房屋租赁费和采暖费、水电费，但认为该明细表系原告做出的计算费用的依据，无法证明租赁房屋的处于何种状态。因原告提供租赁费计算方式与合中约定的方式相同，且双方对租赁费的计算方式均无异议，故本院对租赁费的计算方式予以采信。采暖费、水电费应由相应部门根据使用数量而出具对应缴费数额，对原告自行出具的数据，本院不予采信。证据四、吴壮的证人证言。证明租赁房屋现在处于空置状态，被告控制着钥匙，什么时候搬走的不清楚，但没有办理交接手续。被告称2017年初被告就己搬离租赁房屋，因拖欠部分水电费，所以双方没办理交接手续，且三月份开学时原告就己经把供暖阀门关了，室内温度不到8度，也使用不了房屋。因吴壮做为原告单位的员工，其证实租赁房屋己处于空置状态，原告亦不清楚被告搬离时间的事实，本院予以采信。被告为了证明自己主张，提供如下证据：证据一、房屋租赁合同三份。证明被告租赁原告的房屋十余年，用于开办幼儿园，被告经营的项目具有长期性和连贯性，租赁合同到期后，原告应给予被告合理的搬迁期限。证据二、收据一份。证明2012年被告向原告缴纳抵押金2000元的事实。证据三、工商银行转帐凭证及明细单一份。证明被告于合同到期日前两天即2016年9月28日向原告支付了下一年度的房屋租金166824元。后来，原告分别于2016年10月18日、20日、21日、24日分四次向被告返还该笔租金。证据四、通知和报纸报道各一份。证明原告在合同到期日的当天即2016年9月30日通知被告解除合同并搬离，由此给被告的正常经营造成了经济损失，当时通过媒体，原告在媒体上表示要对租赁业户进行妥善处理。证据五、收费专用票据三张。证明被告2016年12月份向幼儿园家长最后一次收取学费的时间，同时也证明租赁房屋使用至2016年末。证据六、房屋租赁合同一份。证明2016年12月10日，被告在放寒假之前为继续经营幼儿园，被告租赁了长春康华彩印有限公司的房屋，同时证明被告在放寒假时即从租赁房屋中迁出。证据七、收据一份。证明被告己缴纳2015年-2016年度的采暖费14026元，同意承担2016年10-12月，共计三个月的取暖费。原告对被告提供的证据的真实性均无异议，但认为均与本案没有关系。同时更证明租赁截止期为2016年9月30日。因原告对被告提供的全部证据的真实性均无异议，且以上证据均与本案具有关联性，所以，本院对被告提供的证据均予采信。本院认为，被告租赁原告房屋，双方形成了租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：”租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，被告租赁原告房屋长达十年之久，原、被告签订的书面租赁合同己于2016年9月30日到期，之后，双方未即便未再续签书面租赁合同，但被告在租赁期满后仍继续使用租赁房屋，原、被告双方己形成了不定期租赁合同关系。在不定期租赁期间，双方可随时解除合同，但出租人原告解除合同应在合理期限之前通知承租人被告。（一）、关于原告主张被告从租赁房屋中迁出和办理交接手续。2016年9月28日，在租赁合同期满前两天，被告向原告缴纳下一年度的房屋租赁费，且原告己全部实际接收租赁费，这一事实说明被告己按多年的交易习惯向原告支付租赁费，被告在履行租赁合同过程中，没有拒不履行或迟延交付房屋租赁费的行为，而是原告方面的原因导致合同解除；又因被告用租赁房屋经营幼儿园，众所周知幼儿园经营具有长期性、连贯性，原告要求解除合同后，并没有在合理的期限内及时通知被告，导致被告无法在原告限定的期限内搬离租赁房屋，所以，被告在租赁原告房屋的过程中并不存在过错。原告在向被告下发通知时己明确表示会通过停水停电等方式限期被告搬离，寒假后，也就是2017年开学后即便被告使用租赁房屋，该房屋己不具备正常经营的客观条件，且被告己与其他出租人签订租赁合同，承租房屋继续开办经营幼儿园，所以2017年后被告占用原告的租赁房屋的事实，本院不予认可。因原告提供的证据均无法证明被告2017年后仍在租赁房屋中正常使用和经营，所以，基于以上实际情况，本院酌定被告从原告房屋中合理的迁出的时间为2017年1月份，同时给予被告合理的搬迁期限后，被告同意并向原告支付三个月的房屋租赁费，符合本案的基本事实，本院予以支持。关于原告主张的办理交接手续。因双方签订的租赁合同中，对租赁房屋的交接、接收等均未有明确约定，原告也不能提供双方办理交接手续的具体方式，以及原告明知被告租赁房屋的用途，该租赁房屋己不具有使用和经营条件，被告也确实未在租赁房屋中实际经营，原告做为租赁房屋的管理人，其有权在租赁期满后随时对租赁房屋占有、使用和支配，原告怠于接收房屋，应自行承担不接收的后果，所以原告的该项主张，证据不足，本院不予支持。关于房屋租赁费和采暖费、水电费的数额。因双方在租赁合同中对租赁房屋的面积为463.4平方米，每平方米租赁价格为30元均予认可，所以租赁费应为463.4㎡×30元/㎡×3月=41706元。对于取暖费、水电费被告同意承担2017年的各项费用，因原告不能提供其己向供热和水、电费收取部门己实际缴纳费用的相关凭据，所以以上费用待实际发生后，原告可另行向被告主张权利。综上所述，原告向被告主张2016年10-12月份的房屋费用41706元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告的其他诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下:一、马自忠于本判决生效后立即给付长春市劳动公园管理处房屋租赁费41706元；二、驳回长春市劳动公园管理处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3429元，减半收取计1724.5元，由长春市劳动公园管理处负担1303元，马自忠负担421.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员 翟 君二〇一七年十一月二十七日书记员 崔鹏坤