浙江省金华市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）浙金民终字第54号
上诉人（原审原告）龚金枝。
上诉人（原审原告）贝玉花。
上诉人（原审原告）龚振国。
上诉人（原审原告）龚兰婷。
四上诉人共同委托代理人厉方平。
被上诉人（原审被告）义乌市江东街道龚大塘村民委员会。
委托代理人陈强。
上诉人龚金枝、贝玉花、龚振国、龚兰婷为与被上诉人义乌市江东街道龚大塘村民委员会（以下简称龚大塘村委会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2012）金义民初字第1670号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年1月14日公开开庭进行了审理。上诉人龚金枝及四上诉人的共同委托代理人厉方平，被上诉人龚大塘村委会的委托代理人陈强到庭参加了诉讼。本案审理过程中，双方当事人申请庭外和解，本院依法给予和解时间1个月。双方最终未达成和解。本案现已审理终结。
原审原告龚金枝、贝玉花、龚振国、龚兰婷于2012年6月18日起诉称：四原告均系义乌市江东街道龚大塘村村民。2003年初，义乌市江东街道龚大塘村响应市政府号召实行旧村改造，旧村改造工程开始后，原告于2003年3月9日与被告签订了一份《江东街道办事处龚大塘村旧村改造房屋拆迁协议书》，但是双方对原告参与旧村改造的旧房面积存在严重分歧，对原告应得到的安置面积也无法达成一致意见。2008年5月24日凌晨，被告的原法定代表人龚云虎带领龚卫强等人将原告的房屋（房产证号：义字第××号）强行拆除，并安排他人在原告的宅基地上建房。房屋拆除后，原告要求被告按照本村旧村改造细则的规定为原告安排建房用地，被告一直没有办理好相关的报批手续。原告认为，被告的行为已经构成根本违约，给原告造成了巨大的经济损失。为此，原告诉请：1、要求被告赔偿原告房屋损失250000元（具体以评估为准）；2、要求被告赔偿原告房租损失200000元（具体以评估为准）。庭审中，原告补充陈述是从合同的角度起诉主张违约的损失，违约的事实是房屋拆除后被告未安排原告参加旧村改造。房租评估结论作出后，原告变更第2项诉请为：要求被告赔偿原告房租损失785000元，由被告支付评估费5500元。
原审被告龚大塘村委会辩称：被告不存在违约，没有强行拆除房屋的行为。龚大塘村进入旧村改造范围，在旧村改造过程中与原告户达成拆迁协议书，协议书第一条约定原告户自愿拆除坐落于龚大塘村的争议房屋，龚大塘村是根据与广大村民签订的拆迁协议书，委托工程队拆除房屋，故房屋损失不成立，房屋损失的面积、单价也没有说明。原告目前建房地基没有落实，不是龚大塘村委的原因，村委已经根据实施细则向街道办事处及国土部门申报，现在问题是原告要求的建房面积和有关政策、规定不相符，土管部门没有批准。龚大塘村前后四任主任都为原告申报过土地，都由于原告要求的面积和政策规定不相符，所以没有批下来，村委会没有审批权，只有帮助申报的权利，此责任不在村委会。而且不存在他人在原告宅基地上建房的说法，原告的说法没有依据，龚大塘村列入旧村改造，房屋统一拆迁，拆迁后宅基地全部归集体所有，重新进行安置，所以原来的宅基地权利人已经丧失权利。关于原告主张的房屋租金损失，原告申请评估的所谓房屋不存在，就缺乏租金评估的最基本条件，如房屋的座落、朝向等对租金影响极大，同时建房需要审批、建设、做证的过程，还要考虑空置率，原告从旧房拆除之日起计算租金损失不能成立。综上，原告的诉讼请求均不能成立，要求依法驳回。
原审法院审理认定：原告龚金枝、贝玉花与龚振国、龚兰婷系父母子女关系，四原告户口均在义乌市江东街道龚大塘村。1993年5月24日颁发的义字第××号房屋所有权证载明，坐落于龚大塘村的二间二层砖木结构房屋（建筑面积138.92平方米）由四原告共有。1991年8月21日颁发的义集建（1991）字第26662号集体土地建设用地使用证载明，上述房屋用地面积为79.18平方米。2003年1月20日，义乌市人民政府江东街道办事处下发“江办发（2003）7号文件”，原则同意被告龚大塘村委会提出的旧村改造实施细则。该实施细则第二条，龚大塘村实施旧村改造的范围，以市建设局下文批复的规划图为准；第六条，龚大塘村村庄范围内的道路及旧房拆除后的土地归村集体所有，并统一安排用于旧村改造；第九条，旧房面积的确定以合法证件（指土地使用证、房产证）所登记的建筑占地面积为准；凡在旧改范围内的一切非法违章建筑，必须在旧村改造时，一律无条件拆除；违法违章建筑一律不予补偿；旧村改造保留的房屋，其占地面积，在规定限额中相抵；第十三条，拆迁户在拆迁房屋之前应与旧村改造办公室签订旧房拆迁协议书，并在规定时间内腾空交出旧房，所有权归集体所有，土地使用证、房屋所有权证交回村集体，由村集体统一拆除，逾期不腾空的，不予办理报批手续；第十五条，房屋拆迁补偿办法：按本村实际情况，1-2层的新旧房屋一律不予补偿，……。细则还对土地补偿办法、分家立户等进行了规定。2003年3月9日，被告龚大塘村委会（甲方）与原告龚金枝户（乙方）签订《房屋拆迁协议书》，约定：一、乙方自愿拆除坐落于龚大塘村东靠金财屋墙中，南靠路，西靠路，北靠弄的2.5间4.5层砖木结构的房屋，建筑占地面积79.18平方米，土地使用证号为（1991）26662，建筑面积为138.92平方米；二、乙方自愿无条件拆除坐落于龚大塘村的一切违法违章建筑面积，并同意不予补偿；三、乙方保证将上述房屋的所有合法证件原件，在签订本协议书时交归村集体，甲方同意按旧村改造细则规定的标准，分别为乙方办理新建房用地报批手续，证件未交回的不予办理报批手续；四、甲乙双方都同意最终按土地管理部门批准的用地面积，在旧村改造规划区内，为乙方安置建房用地，具体位置通过投标或抽签方式确定；五、乙方签订此协议后，在投标或抽签前10日腾空，由村集体统一拆除房屋，逾期不腾空的不能参加投标或抽签；六、土地管理部门批准后，甲方应及时按有关规定为乙方落实具体建房位置；乙方在建房中，必须严格按照规划和设计要求进行施工，并服从甲方的管理和监督。因原、被告之间对原告保留的旧房占地面积（202.70平方米）是否在旧村改造红线范围内及可以申报的建房用地面积存在分歧，故嗣后原告不同意拆除《房屋拆迁协议书》中约定的旧房。2008年5月24日，旧房拆除工作的承包人龚卫强根据被告龚大塘村委会的指派，雇用了他人的挖掘机对原告的占地79.18平方米的房屋进行拆除。2011年5月20日，原告龚金枝、贝玉花、龚兰婷三人为一户及原告龚振国为一户分别填报《农村住宅用地审批表》，2011年7月1日，被告签署意见同意分别报批72平方米、90平方米，并注明“结合旧村改造实施细则审报”的意见。2012年7月下旬，被告龚大塘村委会将原告的《农村住宅用地审批表》等相关材料送交义乌市人民政府江东街道办事处城东工作片龚大塘村联村干部。2012年8月28日，原告龚金枝、贝玉花、龚兰婷以义乌市人民政府江东街道办事处行政不作为的事由向原审法院提起行政诉讼，要求其依法审核报批三原告在旧村改造中应得的安置建房面积72平方米。2012年11月26日，原审法院作出（2012）金义行初字第159号行政判决，责令义乌市人民政府江东街道办事处对龚金枝、贝玉花、龚兰婷农村住宅用地的申请履行审核的法定职责。2013年4月18日，经义乌市人民政府审核，批准四原告为一户住宅用地共计31.3平方米。原告不服该审批行为，为此向金华市中级人民法院提起行政诉讼。另，义集建（1994）字第4992号集体土地建设用地使用证载明，土地使用者龚金枝，地址桥东龚大塘，地号34-04-01-488，建筑占地202.70平方米。该土地系原告户因义乌市江东路拆迁安置用地。2000年8月，上述202.70平方米住宅用地权属性质改为国有土地使用权，使用权类型为划拨，证号为义乌国用（2000）字第1-8445号。后原告龚振国取得上述用地一半的使用权，证号为义乌国用（2003）字第34-13348号。义乌国用（2000）字第1-8445号国有土地使用证则已注销。经原告申请，原审法院委托义乌至诚资产评估房地产估价有限公司对房屋租金价值进行评估。2013年7月26日，该公司出具义至资评报字（2013）第0694号资产评估报告，评估结果：原告龚金枝、贝玉花、龚振国、龚兰婷共有的位于江东街道龚大塘村的四间半四层半及地下室一层的房屋租金在2008年5月24日至2013年7月23日期间内的租金价值评估值为785000元。原告预交鉴定费5500元。经原审法院释明，原告不申请对房屋损失进行评估。
原审法院认为：本案原、被告于2003年3月9日签订的《房屋拆迁协议书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同自成立时生效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据《房屋拆迁协议书》第一条、第五条约定，原告自愿拆除涉案房产，且原告签订此协议后，在投标或抽签前10日腾空，由村集体统一拆除房屋，逾期不腾空的不能参加投标或抽签；第三条约定，被告同意按旧村改造细则规定的标准，分别为原告办理新建房用地报批手续。从上述条文理解，被告的义务是按照旧村改造细则规定的标准为原告办理建房用地报批手续，原告的义务是在参加投标或抽签前10日腾空房屋。但在原告未审批取得建房用地从而无法参加投标或抽签的情形下，原告腾空房屋的义务履行期限并未届至，协议中也没有关于原告逾期不腾空房屋的被告可以强制拆除房屋的约定，故被告于2008年5月24日拆除原告房屋的行为构成违约，应对原告遭受的损失承担相应的赔偿责任。案件审理过程中，原告明确是基于不同意拆除房屋而提起诉讼请求，而建房用地面积的审批权利主体并非被告，且目前原告可以审批取得的建房用地面积尚存争议，故原告要求被告赔偿其认为可以建造的四间半四层半占地162平方米及地下室一层房屋的租金损失缺乏事实依据，也与其不同意拆除房屋的主张相悖，不予支持。虽然原告有权要求被告赔偿被拆除的房屋损失，但原告未提供房屋损失的相关依据，在案件审理过程中又明确不申请对房屋损失进行评估，故原告要求被告赔偿房屋损失250000元依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回龚金枝、贝玉花、龚振国、龚兰婷的诉讼请求。一审案件受理费12150元，鉴定费5500元，由龚金枝、贝玉花、龚振国、龚兰婷负担。
一审宣判后，龚金枝、贝玉花、龚振国、龚兰婷不服，向本院上诉称：1、一审判决认定事实不清。一审判决认定四上诉人是基于不同意拆除房屋而提起诉讼，是对上诉人基本诉请的曲解。上诉人只是陈述房屋拆迁时不同意拆迁房屋，但起诉时涉案房屋已被拆除，原来的宅基地上已经安排他人建好房屋，故上诉人一审时才主张被上诉人继续履行拆迁协议，要求被上诉人在合同有效的基础上承担违约责任并赔偿损失。此外，上诉人递交建房审批申请表，被上诉人也为上诉人向义乌市江东街道递交了审批手续，说明双方都是按照合同有效的原则继续履行拆迁协议的。2、上诉人请求赔偿原有房屋损失和后续房屋租金损失合法有据。被上诉人2003年就与上诉人签订了拆迁协议，2008年强行拆除了上诉人的房屋，但直到2011年7月1日才履行上报手续，而村里其他村民早已住上新房，享有不菲的租金收入。上诉人因为被上诉人的违约行为，蒙受了巨大的房租损失，诉请被上诉人赔偿房租损失合情合法。一审既认定双方签订的拆迁协议合法有效，也认定了被上诉人的拆除行为构成违约应承担赔偿责任，理应支持其赔偿请求。3、一审判决适用法律错误。一审判决一方面确认拆迁协议合法有效，一方面又按照合同无效作为判决基点，认为原告可以主张原有房屋的损失，有违法理。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持其原审诉讼请求。在二审审理过程中，上诉人放弃其原审第一项即“要求龚大塘村委会赔偿房屋损失250000元”的诉讼请求。
被上诉人龚大塘村委会答辩称：1、一审判决认定事实清楚，证据充分。一审判决认定的事实是经审理查明的内容，而该部分并没有提及因上诉人不同意拆除房屋而提起诉讼。2、被上诉人不存在违约行为。根据《旧村改造实施细则》第13条规定，先拆旧房后报批。根据拆迁安置协议第5条的约定，上诉人应在投标或抽签前10日腾空，由村集体统一拆除房屋。所以，被上诉人拆除行为完全是履约行为，符合协议约定。根据《旧村改造实施细则》第15条的规定，1-2层的旧房一律不补偿，上诉人要求赔偿原有房屋损失无据可依。且根据实施细则的规定，旧房本身应归村集体所有，参加旧村改造就意味着丧失了原有房屋的所有权。被上诉人仅负有报批义务，首先应由上诉人申请，但上诉人因保留房问题和安置面积问题一直不愿按照规定提出申请，最后被上诉人只能在上诉人申请面积162平方米的审批表上签署“结合旧村改造实施细则”的意见后报批。所以，被上诉人迟延报批是由于上诉人的原因造成，被上诉人本身无违约行为，租金损失也无据可依。被上诉人系根据土地管理部门批准的用地面积进行安置，但土地管理部门至今没有有效批准上诉人用地面积。安置也无从谈起。况且用地面积问题上诉人一直与政府产生行政争议，安置面积尚未确定，房屋尚未建造，何来租金损失一说。尚未审批系与市政府的争议造成，与被上诉人的报批行为无关。因此，上诉人赔偿租金损失也无据可依。3、被上诉人不构成违约，对一审适用违约责任条款有异议，对其他的法律适用无意见。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中上诉人提供以下证据材料：证据1、（2013）浙金行初字第7号行政判决书一份；证据2、（2013）浙行终字第161号行政判决书一份。共同证明：1、没有被上诉人所强调的先拆旧房后报批，而是应该在上诉人获得审批取得建房用地并投标和抽签后，被上诉人才可以拆除房屋；2、上诉人所报批的面积162平方米是根据义乌市暂行办法及村委会的实施细则确定的，符合政策要求；3、被上诉人强行拆除上诉人的房屋是违法的。
被上诉人龚大塘村委会质证认为：对上述证据的真实性无异议，对证明目的有异议。这两份判决书均确认了旧村改造实施细则和旧村改造暂行办法的效力。根据旧村改造暂行办法第33条的规定，要参加旧村改造的必须在规定期限内完成拆迁，根据旧村改造实施细则第13条的规定房屋应该交回集体，统一由村集体拆除，逾期不腾空的不予办理报批手续。先拆房再报批是实施细则与暂行办法的规定。这两份判决均没有确认上诉人申报的面积应该是162平方米，而是由于上诉人四个人可以作为两户报批，根据旧改办法及实施细则，应该是42.7平方米。所以行政判决不能证明上诉人所享有的报批面积是162平方米。
本院认为：上述证据的真实性可予认定，但不能证明待证事实，对其证明力不予确认。
被上诉人龚大塘村委会未提供新的证据。
本院经审核各方当事人提出的有效证据，依法对原审判决认定事实予以确认。另确认事实如下：二审审理过程中，龚金枝、贝玉花、龚振国、龚兰婷自愿放弃要求龚大塘村委会赔偿房屋损失250000元的诉讼请求。
本院认为：双方当事人于2003年3月9日签订的《房屋拆迁协议书》合法有效，应作为确定双方权利义务的直接依据。同时，《龚大塘村旧村改造实施细则》经村民大会通过并经报批，是确定龚大塘村旧村改造事宜的一般性规则，在与《房屋拆迁协议书》不冲突或者《房屋拆迁协议书》没有约定的情形下，其规定可以作为确认双方权利义务的依据。《龚大塘村旧村改造实施细则》第十三条虽然有“逾期不腾空，不予办理报批手续”的规定，但根据《房屋拆迁协议书》第三条、第四条、第五条的约定，被上诉人应为上诉人报批新建房用地手续并使上诉人可以参加投标或者抽签后，上诉人腾空房屋的义务尚至履行期限。故被上诉人在未完成自身合同义务时即拆除上诉人房屋，不符合合同约定，应承担违约责任。《房屋拆迁协议书》及《龚大塘村旧村改造实施细则》均未规定该违约行为的违约责任，上诉人诉请要求被上诉人赔偿损失。其中要求被上诉人赔偿原房屋损失250000元的诉讼请求，上诉人在二审中自愿放弃，本院予以准许。现上诉人要求被上诉人赔偿其可以建造的房屋的租金损失785000元，但上诉人可以取得的建房用地面积及地块至今未确定，建房用地的审批权也不在被上诉人，房屋也未实际建造，故上诉人的该项主张，起诉不适时，应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
撤销浙江省义乌市人民法院（2012）金义民初字第1670号民事判决；
驳回龚金枝、贝玉花、龚振国、龚兰婷的起诉。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 宋文茹
审 判 员 楼 俊
代理审判员 叶金龙
二〇一四年四月三日
代书 记员 徐 照