上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第2644号
原告邹瑞红，男，1971年7月19日生，汉族，住江西省赣州市。
被告廖书来，男，1987年11月22日生，瑶族，住湖南省。
原告邹瑞红与被告廖书来房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月20日立案受理后，依法适用简易程序于2015年8月24日公开开庭审理。原告邹瑞红、被告廖书来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邹瑞红诉称：2014年10月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定原告将位于上海市松江区泗泾镇泗陈公路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）出租给被告，合同就租赁期限、租金、支付方式等进行了约定。然自2014年10月起，被告开始拖欠房租，经多次催讨被告仍未支付，故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；2、被告返还系争房屋；3、被告支付原告自2014年10月18日至2015年10月17日的房屋租金合计38，277元；4、被告支付原告逾期支付租金的违约金25，000元；5、被告支付合同解除之日起至实际交付房屋之日止的使用费（计算标准为每月5，000元×2）；6、被告支付欠缴的电费202.30元（剩余水电账单在被告处，请求被告及时付清）；7、被告支付租赁违约金10，000元。
被告廖书来辩称：不同意原告的诉讼请求。1、原告诉讼中所提及的事实与事实不符合，双方谈好按照协商后的方案执行，但是原告没有实际履行；2、被告没有违约责任，也不可能产生违约金的情形；3、要求原告赔偿被告的装修费。
经审理查明：2014年10月17日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将系争房屋出租给被告；租赁期限为八年，自2014年10月18日起至2020年10月17日止；租金每月5，000元；租金按三个月为一期支付，第一期租金被告应于2014年11月15日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的1日前；如被告逾期支付租金，则每逾期一日，应按日租金的一倍向原告支付逾期违约金，如被告逾期超过十日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经原告谅解的情况下视为被告擅自终止合同，被告须按本合同约定的违约责任承担；被告须支付租金保证金共计10，000元；租赁期限内，水、电、煤气、电话、电视等费用由被告承担；若逾期返还房屋，则每逾期一日，被告须按日租金的贰倍向原告支付该房屋占用期间的使用费；除另有约定外，如任何一方未按合同履行，经另一方书面催告后仍不履行的，视为根本违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约金需按月租金的2倍支付；若被告违约，且已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则被告对该房屋的装修、添附无偿赠与原告。合同签订后，原告按约交付了系争房屋。被告合计支付原告11，500元并对房屋进行了装修。审理中，原告自愿对被告的装修补偿8，000元。
2015年1月14日，被告向原告出具欠条一份，载明欠原告房租4个月和1个月押金，共计25，000元，本月15日付3，000元，20日付2，000元，剩余20，000元于2月15日付清。原告代被告支付该房屋电费202.30元。
审理中，双方确认原告系该房屋权利人。双方曾口头协议，由原告直接收取实际使用人应支付给被告的租金，但原告主张双方约定在被告支付前述欠条的款项外，收取的实际使用人的租金不足5，000元部分被告须补足，超过部分双方各半分配；被告则主张不需支付欠款，也没有约定保底的款项。至庭审当日，原告确认实际收取房屋实际使用人支付的租金22，500元及押金3，000元。被告提出原告计算滞纳金和违约金的标准过高，要求调整。
因被告欠付租金，原告于2015年6月10日向本院提起诉讼，后撤诉在案。
以上事实，由房屋租赁合同、欠条、电费发票、案件信息以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告之间签订的租赁协议系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，原、被告均应按约全面自觉的履行义务。
因被告未按约支付租金，符合租赁合同约定的逾期支付租金的期间已达10日以上的，原告有权解除合同的情形，故原告要求解除其与被告之间签订的上述租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。至于合同的解除之日，本院以诉状副本送达之日即2015年7月25日作为合同的解除日。合同解除后，被告就缺乏了继续占有租赁物的合同依据，被告应当将租赁物返还原告。故原告要求被告返还租赁物的诉讼请求，本院亦予支持。
关于租金、使用费和水电费。被告应当支付截止至2015年7月25日欠付的租金及自2015年7月26日起至实际返还系争房屋之日止使用费。原告同意以实际使用人支付的租金抵扣被告应付的租金并无不当，本院予以准许。使用费按照合同约定日租金的2倍计算并无不当，本院予以支持。同时被告应支付原告为其代缴的电费。原告主张被告付清在被告处的水电费，因未能提供各期账单费用金额及相应证据，本院不予支持。
关于逾期支付租金的违约金，双方租赁合同4.3条约定，每逾期一日被告应按日租金的一倍向原告支付违约金。而根据双方的陈述，双方曾就付款问题进行过协商，并以实际使用人支付的租金抵扣被告应付的租金。因此对原告的该项请求本院不予支持。
关于合同解除的违约金。根据双方合同的约定，被告应支付2个月租金的违约金，故原告的该项请求本院予以支持。
被告主张原告补偿其装修费用，合同约定因被告原因造成租赁协议解除的，被告对该房屋的装修无偿赠与原告，现原告自愿补偿被告8，000元，并无不当，本院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、确认原告邹瑞红与被告廖书来于2014年10月17日签订的房屋租赁合同于2015年7月25日解除；
二、被告廖书来于本判决生效之日起十日内返还原告邹瑞红位于上海市松江区泗陈公路XXX弄XXX号XXX室房屋；
三、被告廖书来于本判决生效之日起十日内支付原告邹瑞红至2015年7月25日的租金12，290元（已扣除被告廖书来支付的租金及实际使用人支付的租金）；
四、被告廖书来于本判决生效之日起十日内支付原告邹瑞红自2015年7月26日起至实际返还之日止的房屋使用费（按每月10，000元计算）；
五、被告廖书来于本判决生效之日起十日内支付原告邹瑞红电费202.30元；
六、被告廖书来于本判决生效之日起十日内支付原告邹瑞红违约金10，000元；
七、原告邹瑞红于本判决生效之日起十日内支付被告廖书来装修补偿款8，000元；
八、驳回原告邹瑞红的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，637元，减半收取818.50元，由原告邹瑞红362.50元（已付），被告廖书来负担456元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 丹
二〇一五年十月二十日
书记员 姚思慧
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……