江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终4503号
上诉人（原审被告）：南京华欧舜都置业有限公司，住所地南京市六合经济开发区。
法定代表人：刘金山，该公司总经理。
委托诉讼代理人：曹义怀，北京盈科（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐小兰，北京盈科（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司南京六合支行，住所地南京市六合区雄州街道棠城西路64号。
主要负责人：陶成明，该支行行长。
委托诉讼代理人：朱旋，江苏冠文律师事务所律师。
原审被告：王乃岫，男，1989年1月7日生，汉族，住南京市六合区。
原审被告：刘玲，女，1988年2月15日生，汉族，住南京市六合区。
上诉人南京华欧舜都置业有限公司（以下简称华欧舜都公司）因与被上诉人中国农业银行股份有限公司南京六合支行（以下简称农行六合支行）、原审被告王乃岫、刘玲金融借款合同纠纷一案，不服江苏省南京市六合区人民法院（2015）六商初字第906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
华欧舜都公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回农行六合支行对华欧舜都公司的诉讼请求；即便华欧舜都公司需要承担连带责任，因农行六合支行对案涉房屋享有优先受偿权，华欧舜都公司仅就不足清偿部分在办理抵押登记前承担阶段性补充责任，抵押登记办理完毕后华欧舜都公司不应承担任何责任；本案诉讼费用由农行六合支行负担。事实和理由：1.案涉房屋已办理预告登记，该登记合法有效。华欧舜都公司已将房屋交付给王乃岫，符合办理两证的条件，但王乃岫一直怠于办理产权证和土地证，在此情况下华欧舜都公司并无权利要求王乃岫必须办证。虽然案涉房屋未取得他项权证，但该预告登记具有排他性，农行六合支行对该房屋享有优先受偿权。2.案涉债务一方面有王乃岫、刘玲提供的房屋作为抵押担保，一方面又有华欧舜都公司提供的保证担保，在物保与人保并存的情况下，根据《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》的相关规定，农行六合支行应当先就债务人提供的房产实现债权，不足部分再由华欧舜都公司承担补充清偿责任，且在华欧舜都公司承担保证责任后有权向王乃岫、刘玲追偿。3.华欧舜都公司即便承担担保责任，也应当是阶段性担保。但一审判决第三项表述错误，应当表述为在办理抵押登记前对王乃岫的偿还义务承担连带责任。
农行六合支行辩称：1.关于农行六合支行对案涉房屋是否享有优先受偿权的问题，请二审法院依法判决。2.关于华欧舜都公司所述的阶段性担保问题，实质上是华欧舜都公司与农行六合支行对担保时间进行的约定。根据双方约定，在案涉房屋办理完抵押登记后华欧舜都公司确实无需承担保证责任，但农行六合支行是在保证期间内要求华欧舜都公司承担保证责任。综上，请求驳回华欧舜都公司的上诉请求。
王乃岫、刘玲未到庭发表意见。
农行六合支行向一审法院起诉请求：1.王乃岫、刘玲立即归还借款本金477165.17元、利息17063.25元（截至2015年9月14日，自2015年9月15日至实际给付之日，按照合同标准计算利息、罚息和复利）、律师费32000元；2.农行六合支行就上述债权对南京市六合区龙池街道华欧大道1号长河郡苑7幢2单元1004室房屋享有优先受偿权；3.华欧舜都公司对王乃岫、刘玲还款赔偿义务承担连带责任；4.华欧舜都公司、王乃岫、刘玲承担诉讼费。
一审法院认定事实：王乃岫和刘玲于2011年1月7日登记结婚。王乃岫为购买南京市六合区龙池街道华欧大道1号长河郡苑7幢2单元1004室房屋向农行六合支行申请贷款。
2011年2月28日，农行六合支行与王乃岫签订《个人购房担保借款合同》一份，主要内容如下：1.借款本金50万元，借款期限360个月（2011年2月28日至2041年2月27日），采取等额本息还款方式。采取委托扣款方式，即从王乃岫62×××17账户内扣款，约定还款日为每月贷款发放日的对应日，即16日。贷款年利率为6.6%，借款期间遇中国人民银行贷款基准利率调整，执行利率按中国人民银行贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；2.借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的基础上上浮50%计收罚息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；3.借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；4.因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支出的律师费、差旅费及其他实现债权的费用；5.担保方式为阶段性保证加抵押。保证方式为连带保证。保证期间为借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续为止。保证范围为合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、延期利息、延期履行金、律师费、诉讼费等贷款人实现债权的一期费用。本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保来实现债权的，也可同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权。
同日，农行六合支行与王乃岫、刘玲、华欧舜都公司签订《南京市六合区房地产抵押合同》一份，由甲方（王乃岫）将南京市六合区龙池街道华欧大道1号长河郡苑7幢2单元1004室房屋产抵押给乙方（农行六合支行），抵押担保范围为借款本金及其利息、违约金、赔偿金及实现抵押权的费用。丙方（华欧舜都公司）为甲方借款承担连带保证责任，保证担保范围为借款本金及其利息、违约金、赔偿金及实现抵押权的费用。担保期间自抵押合同生效至乙方领取甲方所购商品房他项权利（抵押权）证书之日止。农行六合支行就南京市六合区龙池街道华欧大道1号长河郡苑7幢2单元1004室房屋办理了抵押预告登记，但截至一审庭审时，并未办理抵押登记。
2011年3月16日，农行六合支行向王乃岫发放了贷款50万元。后因王乃岫未能按约还款，2015年9月10日农行六合支行与江苏冠文律师事务所签订委托代理合同，并支付律师费32000元。截至2015年9月14日，王乃岫尚欠农行六合支行借款本金477165.17元、利息17063.25元。
一审法院认为,农行六合支行与王乃岫、刘玲、华欧舜都公司签订的《个人购房担保借款合同》，系各方真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性禁止性规范，应为合法有效。合同签订后，农行六合支行按约向王乃岫发放了50万元的贷款，但王乃岫却未能按约及时履行还款义务，违反合同约定造成农行六合支行损失，应当负有责任，故农行六合支行要求提前收回剩余贷款本金477165.17元，并要求王乃岫支付相应利息、罚息及律师费的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，应予支持。案涉债务发生在王乃岫与刘玲夫妻关系存续期间，刘玲作为王乃岫妻子亦在借款合同和抵押合同中签字确认，刘玲并未提供证据证明案涉债务为王乃岫个人债务，因此案涉债务应属夫妻共同债务，刘玲应当承担共同还款义务。
华欧舜都公司对保证担保事实无异议，仅对清偿顺序有异议。关于清偿顺序，借款合同明确约定农行六合支行有权向保证人和借款人同时主张债权。故对于华欧舜都公司要求先以王乃岫抵押房屋实现债权的抗辩意见，一审法院不予采纳。华欧舜都公司为王乃岫借款提供阶段性连带保证，且在保证期间和保证范围内，应当对王乃岫借款本息及实现债权费用承担连带清偿责任，其承担责任后，有权向王乃岫、刘玲追偿。
农行六合支行与王乃岫、刘玲、华欧舜都公司签订《南京市六合区房地产抵押合同》，王乃岫将六合区龙池街道华欧大道1号长河郡苑7幢2单元1004室房屋向农行六合支行提供抵押担保，该房屋仅办理了抵押预告登记，并未办理抵押登记。预告登记与抵押登记不同，预告登记是对将来发生不动产物权变动的请求权的登记，抵押登记是对已经发生的物权变动进行的登记。抵押权自登记时设立，预告登记并未设立抵押权。故农行六合支行要求就抵押房屋享有优先受偿权的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十四条规定，作出判决：一、王乃岫、刘玲于判决生效之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司南京六合支行借款本金477165.17元及利息、罚息（截至2015年9月14日，利息、罚息合计为17063.25元；自2015年9月15日起至实际给付之日的利息、罚息按《个人购房担保借款合同》的约定标准计算）；二、王乃岫、刘玲于判决生效之日起十日内支付中国农业银行股份有限公司南京六合支行律师费32000元；三、南京华欧舜都置业有限公司对上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任；南京华欧舜都置业有限公司清偿后，可依法向王乃岫、刘玲追偿；四、驳回农行中国农业银行股份有限公司南京六合支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9062元，公告费560元，合计9622元，由王乃岫、刘玲、南京华欧舜都置业有限公司负担（农行六合支行已垫付，王乃岫、刘玲、南京华欧舜都置业有限公司在给付上述款项时加付此款）。
二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。
本院经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院依法予以确认。
二审中，农行六合支行确认截至2017年6月23日，王乃岫尚欠农行六合支行借款本金455545.56元。
以上事实有《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、《南京市六合区房地产抵押合同》、《委托代理合同》、律师费支付凭证、中国农业银行综合应用系统打印单及当事人陈述等在卷为凭。
经双方当事人确认，本案二审归纳争议焦点为：华欧舜都公司在本案中应当承担的责任应如何认定。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。本案中，根据《个人购房担保借款合同》的内容看，农行六合支行与王乃岫、刘玲、华欧舜都公司已明确约定“本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保来实现债权的，也可同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权”，且华欧舜都公司的保证期间为“借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续为止”。因此无论农行六合支行是否对案涉房产享有优先受偿权，农行六合支行均有权直接要求华欧舜都公司在保证期间内就案涉债务承担连带保证责任。一审法院基于农行六合支行与华欧舜都公司之间的合同约定及农行六合支行系在保证期间内向华欧舜都公司主张权利的客观事实，判令华欧舜都公司就王乃岫的案涉债务承担连带保证责任，并无不当。
综上，上诉人华欧舜都公司的上诉请求不能成立，应予驳回。但因王乃岫在一审判决后又归还了部分贷款本息，致使原审认定事实因二审出现新事实而发生变化，故本院对实体处理结果予以相应调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持江苏省南京市六合区人民法院（2015）六商初字第906号民事判决第二项；
二、撤销江苏省南京市六合区人民法院（2015）六商初字第906号民事判决第三项、第四项；
三、变更江苏省南京市六合区人民法院（2015）六商初字第906号民事判决第一项为“王乃岫、刘玲于本判决生效之日起十日内归还中国农业银行股份有限公司南京六合支行借款本金455545.56元及利息、罚息（自2017年6月24日起至实际给付之日，利息、罚息按《个人购房担保借款合同》约定的标准计算）”；
四、南京华欧舜都置业有限公司对上述第一项、第三项债务承担连带清偿责任；南京华欧舜都置业有限公司清偿后，可依法向王乃岫、刘玲追偿；
五、驳回中国农业银行股份有限公司南京六合支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9062元，由王乃岫、刘玲、华欧舜都公司负担；一审公告费560元，由刘玲、华欧舜都公司负担；二审案件受理费9062元，由华欧舜都公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄伟峰
审 判 员 王瑞煊
代理审判员 夏志阳
二〇一七年九月八日
书 记 员 刘雨晴