浙江省奉化市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬奉莼民三初字第77号
原告：杨丽娟，农民。
委托代理人：余长剑。
被告：杨允焕，农民。
委托代理人：林珠梅。
原告杨丽娟为与被告杨允焕房屋买卖合同纠纷一案，于2014年11月28日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员竺晴照适用简易程序独任审判，并于2014年12月24日公开开庭进行了审理。原告杨丽娟及其委托代理人余长剑、被告杨允焕及其委托代理人林珠梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨丽娟起诉称：2009年5月22日，原告与被告签订一份房屋买卖契约。被告自愿将坐落于杨村村车站边一间三层楼房出卖给原告永久性受用，原告于签约当日交付给被告250000元购房款。被告也将房屋以及奉化市第009-××号房权证、奉集建（98）字第10-8816号集体土地建设用地使用证、房屋他项权证一并移交给原告。双方签订的房屋协议加盖了村委会的公章，并有村会计杨亚君签字见证。此后，原告一直管理、使用该房屋。现因村镇建设需要，原告房屋涉及拆迁置换，被告得知后，无理要求对该房屋主张房屋权益，要求收回该房屋，致纠纷发生。后经多次协调未果，致使原告无法对该房屋行使处置权。原告认为，双方签订的“买卖契”是双方真实意思的表示，并经所在村委会同意，且双方已实际履行，现因该房屋涉及拆迁，被告想毁约，其行为已违反诚实信用的原则。现原告起诉要求：一、判令确认原告与被告的房屋买卖合同有效；二、判令被告协助原告办理房屋权证过户手续。
被告杨允焕未作书面答辩，庭审中口头答辩称：1.为了杨村村老车站扩建需要，2009年三四月份，村里已告知被告老车站街面房需统一拆建调换新街面房，且老车站街面房的房主对新街面房享有优先购买权，并非如原告所述被告将老车站街面房卖给原告后原告才知所购房屋需统一拆迁置换新街面房，原告向被告购买房屋主要是为了取得新街面房的优先购买权，且本案购房款250000元原告系分期付款，并非一次性付清；2.原、被告所签订的购房合同因违反法律、法规强制性规定当属无效，且即使购房合同有效，原告要求被告协助办理房屋权证过户手续的诉请也因该请求权的诉讼时效已届满而不应得到支持；3.因原告与杨龙平这一农业家庭户名下已有宅基地，根据我国法律法规及相关政策规定，原告不属于本村无房户，事实上相关部门也无法为其办理农村土地使用权证及相关的房屋过户手续，原告的第二项诉讼请求事实上无法履行。
原告杨丽娟为证明自己的诉讼主张，向本院提供下列证据：
1.立卖屋契一份。用以证明2009年5月22日原、被告签订的立卖屋契及由村委会盖章的事实。该证据经庭审质证，被告对真实性没有异议，但认为合同签订当日原告并未付清全部购房款，只付了190000元，且被告还代原告向村里支付了25000元的押金。本院认为，鉴于被告对该证据的真实性无异议，且原告对被告分期向其支付房款的行为也未提出异议，故本院确认该契约作为认定本案相关事实的依据。
2.房屋所有权证一份。用以证明被告于2009年5月22日签订立卖屋契的当天就将房权证交给原告的事实。该证据经庭审质证，被告对真实性无异议，但认为本案所涉房屋是被告的。本院认为，鉴于被告对真实性无异议，对房产证上登记的房屋所有权人系被告杨允焕的事实本院予以认定。
3.建设用地使用证及他项权证各一份。用以证明被告在签订立卖屋契后将该权证交予原告的事实。该证据经庭审质证，被告对真实性无异议，关于房屋的他项权证，被告陈述当时其在银行有40000元的贷款，但已于2010年三四月份还清该贷款，故目前该他项权证应已注销。鉴于被告对该证据的真实性无异议，故对该建设用地使用证及他项权证的真实性本院予以认定。
4.离婚证及户口簿各一份。用以证明原告与杨龙平并非夫妻关系及自2014年2月22日起原告与杨龙平系非亲属关系的事实。该证据经庭审质证，被告对真实性没有异议，但认为尽管原告与杨龙平已离婚，但双方仍属同一农业户，并未分户过。本院认为，鉴于被告对该证据的真实性没有异议，故对原告与杨龙平于2014年11月25日离婚的事实本院予以认定。
5.房屋调换协议一份。用以证明该份调换协议书的签订方为原告与杨村村村委会，房屋买卖合同是在签订调换协议前签订的。该证据经庭审质证，被告对真实性没有异议，但对合法性、关联性有异议，被告认为涉案老车站房子的所有权人是被告杨允焕，杨丽娟与村里签订协议是不合法的，且调换协议书上的第二条载明“乙方需要购房，甲方优先照顾满足，每间价格250000元，押金每间25000元”，被告正是基于该指导价与原告确定购房价的，且当时原告也行使了优先购买权，另外购置了一间新街面房，并交付了25000的元押金。本院认为，该份调换协议书与本案无实质关联性，本院不予分析认证。
被告杨允焕为证明自己的诉讼主张，向本院提供下列证据：
1.户口簿复印件一份。用以证明原告与被告杨龙平同属一个农业家庭户的事实。该证据经庭审质证，原告对真实性无异议，但认为目前原告与杨龙平已离婚，已非夫妻关系，故该证据并不能证明原告与杨龙平系同一家庭户的事实。本院认为原告与杨龙平已于2014年11月25日登记离婚，故仅对原告与被告杨龙平自婚后至2014年11月24日期间系夫妻关系的事实予以认定。
2.莼湖国土所宅基地情况摘抄一份。用以证明原告杨丽娟、杨龙平户在杨村大坟滩有宅基地的事实。该证据经庭审质证，原告认为该摘抄无法律效力不予认可。本院认为该份摘抄并无相关部门的盖章确认且原告亦不予认可，故对该份证据本院不予认定。
3.杨村村委会关于杨丽娟与杨允焕房屋的装修费用说明一份，用以证明当时杨村村委会就装潢款补偿事宜跟被告杨允焕谈妥且确认由被告受领的事实。该证据经庭审质证，原告对三性均不予认可，认为没有相关事实、材料为基础，作为村委不能发表自己的主观臆断，且该证明与本案无关。本院认为该证明与本案房屋买卖合同是否有效的争议并无关联性，本院不予分析认证。
本院经审理，认定案件事实如下：原、被告均为奉化市裘村镇杨村村村民。2009年5月22日，原、被告签订了立卖屋契一份，协议中双方约定，被告杨允焕将坐落于裘村镇杨村车站的一间三层楼房（东至公路为界，南杨允芳拼墙，西滴水市场，北肖志培拼墙）出卖给原告杨丽娟，房屋价格为250000元，款于契约签订之日现金付清。原、被告均在该契约上签名，杨村村会计杨亚君作为见证人在契约上签字，杨村村村委会在契约书上加盖公章。该卖屋契签订后原告向被告支付了房款250000元，被告亦按约将该三层楼房交由原告受用，且一并向原告交付了该房屋的房屋权所有权证、集体土地建设用地使用权证和房屋他项权证。另查明，原告向被告购买涉案房屋时，原告杨丽娟与杨龙平系夫妻关系，双方已于2014年11月25日登记离婚。
本院认为：原、被告之间签订的立卖屋契系双方当事人的真实意思表示，并且原、被告系同一集体经济组织成员，双方之间的农村住房买卖并不违反法律禁止性规定，应认定合法有效。至于被告答辩称双方的买卖协议因违反土地法“一户一宅”强制性规定而无效的答辩意见，本院认为，“一户一宅”主要是对农村村民申请宅基地的一种限制性规定，并非禁止集体经济组织成员之间转让自有农村房屋，故对被告的该答辩意见本院难以采纳。至于原告要求被告协助其办理房屋权证过户手续的诉讼请求，被告答辩称该请求权因诉讼时效现已届满而不应得到支持，且相关部门亦无法为其办理相关的房屋过户手续。本院认为，原告的诉讼请求属于物权请求权，不受诉讼时效的限制。而被告认为相关部门无法为原告办理相关的房屋过户手续亦无相应的依据，故原告的该答辩意见，本院难以采信。审理过程中，原告自愿承担办理过户手续相关的税费，本院予以准许。为此，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：
一、确认原告杨丽娟与被告杨允焕于2009年5月22日签订的房屋买卖合同有效；
二、被告杨允焕于本判决生效后十日内协助原告杨丽娟办理房屋权证过户手续，有关税费由原告杨丽娟负担。
案件受理费80元，减半收取40元，由被告杨允焕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，做自动放弃上诉处理。
代理审判员 竺晴照
二〇一五年一月二十日
书 记 员 朱亚丹
附：一、本判决依据的法律条文
1.《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
2.《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。
3.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、申请执行的规定
1．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
2．《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：
（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。
3．《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：
第二十九条人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。
申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定的二分之一。
第三十条查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。
查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。