广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）兴民一初字第406号
原告金英淑。
委托代理人骆俊臣，广西同望律师事务所律师。
委托代理人何澍民，广西同望律师事务所实习律师。
被告陈兴泽。
委托代理人周铁雄，广西南国雄鹰律师事务所律师。
第三人广西演出有限责任公司。
法定代表人黄荣东。
原告金英淑诉被告陈兴泽租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月7日受理后，依法由审判员刘孙丽适用简易程序，于2013年3月13日第一次公开开庭进行审理，原告金英淑及其委托代理人骆俊臣、何澍民，被告陈兴泽的委托代理人周铁雄到庭参加诉讼。后本案转为普通程序，并追加广西演出有限责任公司（以下简称“演出公司”）为本案第三人参加诉讼，并于2013年6月5日第二次公开开庭进行审理，原告金英淑及其委托代理人骆俊臣、何澍民，被告陈兴泽的委托代理人周铁雄，证人凌剑剑、梁杰到庭参加诉讼，第三人演出公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告金英淑诉称：2011年1月15日原告向广西壮族自治区演出公司租用南宁市朝阳路XX号写字楼（XX广场）X楼BX房，租期从2011年2月1日至2013年1月31日，并签订了《租赁合同》。2011年5月11日，原告经中间人戴敬东介绍，将上述房屋转租给了被告陈兴泽，并与被告签订了与广西壮族自治区演出公司所签的《租赁合同》约定条件相同的《协议书》，协议书约定：交纳9000元押金，每月租金4500元，每季（实际为每三个月）开始前10日交清，每超过一日向原告支付应付租金1％的违约金。被告至今尚欠原告2012年9、10、11、12月租金未付。2012年南宁市公安局兴宁派出所组织双方调解被告支付拖欠租金事宜未果。2013年1月4日原告向被告邮寄《关于终止2011年5月30日（租房协议书）的通知》，通知被告《协议书》至2013年1月31日终止。原告与广西壮族自治区演出公司签订的《租赁合同》合法有效。《租赁合同》中未对原告转租加以限制，原告再转租给被告所签的《协议书》亦合法有效，被告理应严格遵守，被告无理拒付租金，已严重损害了原告利益。因原、被告所签《协议书》中未约定租赁期限，所以任一方均可随时主张终止租赁协议，原告鉴于被告拖欠多期租金未付，于2013年1月4日向被告邮寄《关于终止2011年5月30日（租房协议书）的通知》，通知双方租期至2013年1月31日终止合法有效。现原告为维护自身合法权益，依法依约向贵院起诉，请求人民法院依法判决：1、被告支付原告2012年9、10、11、12月、2013年1月租金22500元；2、被告支付原告2013年2月房屋占有使用费4500元；3、被告向原告支付违约金21510元（实际请求违约金额计算至被告支付完毕全部所欠租金时止）；4、被告9000元押金归原告所有；5、确认原告2011年5月30日签订的《协议书》有效期至2013年1月31日终止；6、被告向原告支付开锁费80元，搬运清理费600元、代垫垃圾费24元、物业管理费556.7元、维修基金185.6元、水电费1231.7元；7、被告向原告支付代垫的2013年3月5日至3月25日租房存放被告物品费用1000元，被告立即搬离租房存放的被告物品，被告承担2013年3月25日至实际搬离物品时止的租房费用；8、被告承担本案诉讼费。
被告陈兴泽辩称：第一，原告没有经过演出公司的同意擅自转租，转租协议属于无效协议。由于合同无效，因此取得的财产应当予以返还，或者折价补偿。有过错的一方应当赔偿另一方的损失。第二，请求法院依法驳回原告的诉请，返还因无效合同而取得的财产。原告的诉请理由不符合事实，原告陈述被告霸占房屋不符合事实，因为双方签订了租赁协议。原告的第2、3、4、6、7、8诉讼请求不符合事实，以上费用都是原告造成的，与被告无关，应当由原告自行承担。
第三人演出公司未作答辩，亦未提交证据。
经审理查明：2011年1月15日，原告金英淑（乙方）与第三人演出公司（甲方）签订了一份《租赁合同》，约定：乙方租用甲方位于朝阳路XX号写字楼XX楼BX一间，用于经营健身器械，租用面积为370平方米，每月租金4500元；合同期限为二年，自2011年2月1日起至2013年1月31日止；在租赁期间，乙方不得私自将所租房屋转让。此外，合同还就其他事项进行了约定。原告依约向第三人演出公司交纳租金至2013年2月。另，原告向南宁市万茂物业管理有限责任公司交纳了上述房屋2013年1月1日至3月5日的水电费1231.70元，2013年2月1日至2月28日的物业管理费556.70元和维修基金185.60元。
2011年5月30日，原告与戴敬东（甲方）和被告陈兴泽（乙方）签订了一份《协议书》，约定：关于广西壮族自治区演出公司的XX广场XX楼BX房屋租赁及租金缴纳事宜，乙方按季度交纳房租，并在每季度开始前十天交清下一个季度的租金，超过一天开始按百分之一罚款，超过十天不交齐季度租金视为违约，不退押金，甲方有权收回房屋；乙方已于2月份向甲方缴纳3-5月份的房费13500元及9000元押金，6-8月租金13500元尚未缴纳，乙方愿意于2011年5月31日向甲方缴纳4500元，剩余的9000元于6月25日左右缴纳。原、被告双方均认可上述两份合同中所指向的租赁场地为同一间房屋。被告向原告交纳租金至2012年8月。
2013年1月5日，原告通过邮政快递的方式向被告寄送了一份《关于终止2011年5月30日租房（协议书）的通知》，载明因被告拖欠了2012年9月至12月的租金，故通知双方签订的《协议书》于2013年1月31日终止。被告拒收了上述邮件。原告将上述通知粘贴在讼争房屋大门处。
2013年2月2日，原、被告因租赁合同发生纠纷后，双方在派出所民警在场的情况下，共同对讼争房屋上锁。之后，第三人演出公司向原告发出了关于房屋延期租用的通知，载明原告租用其公司的XX广场XX楼BX号房已于2013年1月31日到期，其公司同意原告租用至2月28日止（30天），告知原告于3月5日撤场交回房屋。2月28日，原告和第三人到讼争房屋处，第三人与派出所民警电话联系了被告，通知被告到场协商处理讼争房屋事宜，但被告未到场，当天，原告找来锁匠开锁打开了讼争房屋的房门。3月5日，原告自行清理了讼争房屋内的物品后，将屋内的物品搬离讼争房屋并存放在XX广场14楼B11-15房内，同时将讼争房屋交回给了第三人。原告为此支出了开锁费80元、搬运清理费600元、2013年3月5日至25日期间存放物品费用1000元。
另查明，第三人演出公司原名为广西壮族自治区演出公司。戴敬东向本院提交了一份《说明》，就其于2011年5月30日与金英淑作为甲方与陈兴泽签订关于XX石广场XX楼BX号房屋租赁《协议书》中的有关问题作出了说明。说明内容为：金英淑向演出公司独自承租的房屋，戴敬东仅是该次转租的中间人，戴敬东对于其与金英淑和演出公司签订的《协议书》不享有甲方的任何权利（包括但不限于租金、违约金的收取及所有权、相关诉讼权利等），所有权利归属于金英淑个人。
诉讼过程中，本院向原告释明了合同效力问题后，原告变更其第一项诉请中的租金为房屋占有使用费，不再主张第五项诉请。
以上事实，有《租赁合同》、协议书、说明、关于终止2011年5月30日租房（协议书）的通知、房屋延期租用、发票、收据、照片、当事人陈述等证据所证实。
本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人演出公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃出庭陈述和质证的权利。本案中，原告与第三人签订的租赁合同中约定了“在租赁期间，乙方不得私自将所租房屋转让”，由此可知，原告作为承租人，其在未经出租人（第三人）同意的情况下，不得将房屋转租给他人。但原告却于2011年5月30日将房屋转租给了被告，因第三人未到庭参加诉讼，而原告提交的证据均不能证实其转租房屋给被告已经取得了第三人的同意，因此原告承担举证不能的责任，本院对原告主张其已经取得第三人同意而转租的陈述不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，原、被告双方就房屋转租事宜签订的《协议书》因未征得出租人的同意而属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”和第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告在未经得出租人同意的情形下将房屋转租给被告，原告对此存在过错，而被告在承租房屋时明知该房的所有权人系第三人演出公司，其未考察原告是否有转租权，被告对此亦存在过错，因此，本院认定原、被告对于本案合同无效各自应承担50%的责任。基于上述理由，原告诉请被告已经交纳的押金归其所有，不符合法律规定，本院不予支持。
对于原告诉请被告支付房屋占有使用费、物业管理费、维修基金、水电费的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，本案中，被告正常使用讼争房屋至2013年2月2日，故原告诉请被告支付2013年2月2日之前的房屋占有使用费、物业管理费、维修基金、水电费，符合法律规定，本院予以支持。其中，房屋占有使用费从2012年9月1日计算至2013年2月2日为4500元／月×5个月＋4500元／月÷28天×2天（2013年2月1日至2日）=22821.43元；物业管理费计算为556.70元÷28天×2天（2013年2月1日至2日）=39.76元；维修基金计算为185.60元÷28天×2天=13.26元；水电费计算为1231.70元÷64天（2013年1月1日至2013年3月5日）×33天（2013年1月1日至2013年2月2日）=635.10元。至于原告主张2013年2月3日至28日期间的房屋占有使用费、物业管理费、维修基金，2013年2月3日至3月5日期间的水电费以及原告为清理讼争房屋所支出的开锁费、搬运清理费、存放物品的租房费用，该些费用均属于原、被告双方在发生争议之后所产生的扩大损失，在争议解决的过程中，原、被告双方均对讼争房屋加锁，导致双方在未交接房屋的情况下均不能正常使用房屋，对此双方均有过错，因此而产生的相关费用应由原、被告双方共同承担。基于此，被告应当支付的2013年2月3日至28日期间的房屋占有使用费计算为4500元／月÷28天×26天×50%=2089.29元；物业管理费计算为556.70元÷28天×26天（2013年2月3日至28日）×50%=258.47元；维修基金计算为185.60元÷28天×26天（2013年2月3日至28日）×50%=86.17元；水电费计算为1231.70元÷64天（2013年1月1日至3月5日）×31天（2013年2月3日至3月5日）×50%=298.30元；开锁费计算为80元×50%=40元；搬运清理费计算为600元×50%=300元；存放物品的租房费用计算为1000元×50%=500元。至于原告主张被告立即搬离其存放在钻石广场14楼B11-15房内的物品，被告在庭审过程中亦表示同意搬离，但由于原告是在被告不在场的情况下将被告的物品搬离讼争房屋的，因此原告必须配合被告清点BXX-
X房内的物品后，被告及时将其物品搬离该房。至于原告主张被告承担2013年3月25日至其实际搬离物品时止的租房费用的问题，由于该费用并未实际支付，且原告亦非该费用的权利主体，故原告的该项主张于法无据，本院不予支持。该项费用可待被告搬离其物品之时再另行处理。
至于原告诉请被告支付其代垫的垃圾费24元的问题，因原告提交的南宁市定额通用发票上未填写开票日期、交款人以及对应的房屋号，该些发票并不能证实原告已经为被告交纳了相关的垃圾费，故原告的该项主张没有事实依据，本院不予支持。
关于违约金的问题。如前所述，因原、被告签订的《协议书》属无效合同，双方在合同中对于违约责任的约定亦属无效条款，现原告基于该条款主张被告承担违约责任，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十六条之规定，判决如下：
一、被告陈兴泽支付原告金英淑2012年9月1日至2013年2月2日期间的房屋占有使用费22821.43元；
二、被告陈兴泽支付原告金英淑2013年2月1日至2日的物业管理费39.76元和维修基金13.26元、2013年1月1日至2月2日期间的水电费635.10元；
三、被告陈兴泽支付原告金英淑2013年2月3日至28日期间的房屋占有使用费2089.29元、物业管理费258.47元、维修基金86.17元，以及2013年2月3日至3月5日期间的水电费298.30元、开锁费40元、搬运清理费300元、存放物品的租房费用500元；
四、原告金英淑配合被告陈兴泽清点XX广场XX楼BXX-X房内的物品后，被告陈兴泽将其物品搬离该房；
五、驳回原告金英淑的其他诉讼请求。
案件受理费788元，由原告金英淑负担311元，被告陈兴泽负担477元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费（收款单位：南宁市中级人民法院诉讼费专户，开户银行：农行南宁市竹溪分理处，账号：010201011887017），逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 孙 丽
人民陪审员 梁端兰人民陪审员谭淑丹
二〇一三年六月二十七日
书 记 员 吕 莉
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。