广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗云法民四初字第502号
原告（反诉被告）广州市白云区房屋管理所，住所地。
法定代表人陈木德。
委托代理人王伟国，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被告（反诉原告）李活海，男，1952年7月x日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，现住广州市白云区。
委托代理人田新亮，广东颐和律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下简称原告）广州市白云区房屋管理所与被告（反诉原告，以下简称被告）李活海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月30日受理后，依法由审判员杨月琴独任审判，公开开庭进行了审理。原告广州市白云区房屋管理所的委托代理人王伟国，被告李活海及其委托代理人田新亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市白云区房屋管理所诉称及答辩称，我方受广州市国土资源和房屋管理局的委托，对广州市白云区松鹤南街16号x商铺代管房进行租赁、修缮管理及出任诉讼代理人。2004年9月9日，我方与被告签订《租赁合同》，约定我方将位于广州市白云区松鹤南街16号x商铺出租给被告使用。我方已将房屋交付被告使用。该合同已于2005年12月31日租期届满，之后双方无续签合同，但被告仍继续支付租金。但自2011年5月开始，被告拒绝向原告交租。经多次催交无果，现请求判决：1、被告及其同住家属立即搬出广州市白云区松鹤南街16号x商铺并将房屋腾空后交还给我方；2、被告支付2011年5月至2014年4月的租金40500元（按合同约定租金每月1125元计算）及违约40500元（按合同约定违约金标准）；3、本案诉讼费由被告负担。
我方不同意被告的反诉请求，因涉案房屋属于国家代管房，代管期间由国家行使使用、收益的权利，被告无权要求国家向其返还其主张的所谓租金。虽涉案房屋由被告居住使用，但在涉案房屋未发还给被告的情况下，被告无权行使收益的权利。
被告李活海辩称并反诉称，1、本案并非租赁合同纠纷，实际是拆迁安置补偿合同纠纷。广州市中山六路x号房屋（以下简称原址房屋）的所有权人是李德利，李德利旅居美国并于1947年去世。李德利出国后，其亲生女儿伍玉霞接管该房屋，并携带两儿子李活海、李状海及其他家人一直无偿居住使用该房屋。涉案x商铺是广州地下铁道总公司、广州市捷宝房地产开发有限公司拆迁了原址房屋而用于安置我方的房产，《房屋拆迁安置协议》已办理公证，明确约定其拆除我方的原址房屋，并将我方永迁安置至涉案x商铺居住。我方已接受101商铺。至2004年9月，原告即强制要求我方与其签订租赁合同并交租。我方认为自己的房子还要交纳租金，故心有不甘，自2011年起停止交租，导致本案发生。2、我方基于拆迁安置占有使用x商铺，原告无权要求我方交租或交还房屋。3、我方作为涉案x商铺的法定继承人之一，在其他继承人没有提出异议的情况下，女儿及家人居住使用父亲的房屋，政府无权干预。原告却强制性要求我方交纳租金违背了公序良俗原则和社会基本道德底线，该租赁合同无效。综上，不同意原告的诉讼请求，并反诉请求判决：原告向我方返还已收取的2001年9月至2011年4月期间的租金129375元（按1125元／月，共115个月）；2、原告承担全部诉讼费。
经审理查明，位于广州市中山六路x号及骑楼的房屋（原址房屋）登记产权人为李德利（已死亡）。伍玉霞是李德利的女儿。李活海（被告）、李状海是伍玉霞的两个儿子。该房屋原由伍玉霞、李活海、李状海居住使用。雷露宇是李状海的妻子。
1994年4月29日，李活海、李状海作为被拆迁人（乙方，伍玉霞作为代理人），与拆迁人（甲方）广州市地下铁道总公司、广州捷宝房地产开发有限公司（受委托人）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：经依法批准甲方拆除原址房屋，乙方是该屋的使用人，甲乙双方协商达成协议如下：一、临迁办法：乙方同意一九九四年八月三十日前迁出原址房屋，并同意按本条第2款的规定解决临迁。……2、乙方愿意自行解决临时搬迁。……。三、永迁办法：1、甲方应于一九九五年十二月三十日前，在罗冲围松鹤南一街1-x号（第东梯幢）第5层50x房、50x房，产权属于自有的套间，建筑面积104.7334平方米安置给乙方回迁居住；其它事项：李状海居住在二楼、李活海居住在三楼等等。上述合同已办理公证。乙方已将原址房屋交付甲方拆除，甲方已将广州市白云区松鹤南街18号50x房、50x房分别安置给李状海、李活海使用，将鹤南街16号x商铺安置给李状海。李状海死亡后，松鹤南街18号50x房由其妻子雷露宇使用，松鹤南街16号x商铺由李活海使用。拆迁双方一直无签订房屋拆迁补偿协议。
原址房屋在拆迁时是由广州市越秀区国土房管局的代管。房管部门作出的《房屋移交接管表》备注：“使用人已付10平方米使使用权房款给征用单位。”广州市国土资源和房屋管理局于2001年9月17日作出接管通知书，明确罗冲围松鹤南街16号x房、18号50x、50x房（因拆迁补偿）由广州市国土资源和房屋管理局白云区分局接管，另委托原告广州市白云区房屋管理所对上述代管房进行租赁、修缮管理。
2004年9月9日，原告（甲方）与被告（乙方）李活海签订《广州市房地产租赁合同》，约定甲方同意将坐落在白云区松鹤南路16号x房屋出租给乙方作非住宅使用，面积56.27平方米，租赁期限从205年1月1日至2005年12月31日，月租1125元，租金按双月结算，由乙方在每单月前按现金付款方式交付租金给甲方；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金。如果逾期60日，甲方有权解除合同，收回房屋；租赁期届满，若不到原办理租赁登记的管理机构办理终止登记手续的，视为甲方对乙方继续使用房屋无异议，双方延续租赁关系，租期为不定期，在新的租赁期间，甲乙双方仍须按规定交纳有关税费。合同签订后，被告依约向原告交租，租期届满后，双方继续履行。被告已向原告支付2001年9月至2011年4月的租金共129375元（按月租1125元计算）。后来被告认为其是合法使用人而无须交租，经向多方要求解决问题未果后，被告自2011年5月起拒绝交租。双方因此产生纠纷。庭审中，原告确认涉案房屋是因为产权人下落不明而由原告代管。
以上事实，有《拆迁安置协议》、收款收据、证明、产权证明、房地产登记簿查册表、函及双方当事人陈述等证据证明。
本院认为，被告是作为原址房屋的使用人而非权属人签订《拆迁安置协议》而被安置使用涉案房屋的，而原告基于对涉案房屋代管性质与原告签订《租赁合同》，明确约定被告向原告交租。在此情况下，被告即使作为涉案房屋的继承人之一并未取得涉案房屋产权或享有全部权利，故原告要求被告按《租赁合同》约定支付2011年5月至2014年4月的租金共40500元的诉讼请求合理合法，本院予以支持。但由于被告是作为原址房屋产权人的亲属而被永迁安置到涉案房屋的，此属于特殊情形，应区别于其他普通的承租户。况且，被告亦是因为未能办妥继承手续，以致一直未能解决拆迁房屋产权补偿问题。因此，被告拖欠租金属于事出有因，并非恶意的无理拒交。故原告要求被告及其同住家属腾空交还涉案房屋、被告支付违约金的诉讼请求缺乏理据，本院不予支持。被告要求原告返还已付租金的反诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。本案相关事实已查明，故对被告在诉讼中要求追加广州市地下铁道总公司等作为第三人参加诉讼的申请，本院不予同意。为有效解决双方纠纷，建议被告应先行尽快解决继承及房屋拆迁补偿问题，否则，如继续使用房屋的仍应按合同约定租金标准支付租金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
一、在本判决生效之日起五日内，李活海向广州市白云区房屋管理所支付2011年5月至2014年4月的租金40500元。
二、驳回广州市白云区房屋管理所的其他诉讼请求。
三、驳回李活海的反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费963元、反诉受理费1444元，由广州市白云区房屋管理所负担本诉受理费557元，李活海负担本案受理费406元、反诉费1444元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审判员 杨月琴
二〇一四年七月十五日
书记员 蔡晓珊