贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔东民商终字第66号
上诉人（原审原告）江西省群力钢结构工程有限公司。住所地：江西省南昌市进贤县进贤高桥工业区。
法定代表人李堂群，董事长。
被上诉人（原审被告）贵州省黔东南州江佑建设投资有限公司。住所地：贵州省凯里经济开发区开元大道四海家电*楼。
法定代表人余军，董事长。
委托代理人吴斌，（特别授权）吴斌，贵州省黔东南州江佑建设投资有限公司总经理。
上诉人江西省群力钢结构工程有限公司与被上诉人贵州省黔东南州江佑建设投资有限公司确认合同有效纠纷一案，因江西省群力钢结构工程有限公司不服凯里市人民法院（2015）凯民商初字第96号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结.
一审法院审理查明：原告江西群力公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围为钢结构网架设计制作安装、钢结构网架广告设计制作安装、温室制作安装等。被告江佑投资公司系自然人投资或控股有限责任公司，经营范围为房地产开发投资、土地开发、城市基础设施投资等。
2013年3月27日，原、被告就土地转让事宜进行协商后，以原告为乙方、被告为甲方签订了《（一期）土地使用权转让协议书》。协议书主要约定：甲方向乙方转让凯里经济开发区江佑生态产业园区中东边一期1号地块内部分土地使用权，用于乙方钢结构厂房建设，面积约53333.60平方米（折80亩，以土地管理部门勘测定界的面积为准）。土地使用权转让单价为5万元／亩，合同总价款为400万元（含税，总额最终以土地管理部门勘测定界的面积计算为准，实行多退少补）。协议书签订后，乙方须先按5万元／亩支付土地转让款，并在协议书签订后9日内一次性支付土地使用权转让金400万元。甲方应于协议书签订后1个月内将场地交付乙方使用。土地使用权变更登记办理时间为90个工作日，办理手续产生的费用由甲方承担。同日，以原告为甲方（建设单位）、被告为乙方（施工单位）就钢结构工程承包事宜签订了一份《钢结构施工承包合同书》。合同书主要约定：工程名称为贵州军达钢结构有限公司，工程地点为凯里××开发区开元大道，工程范围为钢结构厂房建设施工。其中第四条约定：“承包方式：包工包料（1）钢结构型材包工包料。（2）厂房整体工程造价按450元／㎡，面积暂定26667㎡，总造价人民币（大写）壹仟贰佰万元整（小写￥：1200万元整）。如实际施工有增、减凭图纸变更通知及双方签证，决算时按实际平方计算。”第七条约定：“工程结算（1）乙方帮助甲方签订政府BT项目合同时，按正式签订合同工程款总造价6%支付剩余土地出让款，签定合同之日起支付工程款总造价3%（封顶为50万元人民币）。乙方在第一次结到工程款时补足前面3%差额部分。乙方在第二次结到工程款时补足付清剩余款3%。直至付清全部土地出让金（详见本合同第四条）。（2）因甲方拖欠预付款和进度款，而影响施工进度，造成乙方停工、窝工损失的除顺延工期外，还应由甲方承担相应的经济损失。（3）所有工程款必须汇入乙方指定账户，并由乙方财务部门出具收款收据证明，否则乙方不予承认。”当天，以原告为乙方、被告为甲方还签订了一份《补充协议书》，其中第三条约定：“2013年3月27日，甲乙双方签订了东边一期1号地块80亩土地使用权转让合同，合同单价为：5万元／亩（详见：［钢结构施工承包合同书］《第七条：工程结算》）。”事后，原告依约向被告支付土地转让费400万元，被告也将协议约定转让的土地交付给原告修建厂房。因被告至今未将转让的土地使用权过户至原告名下，原告在多次催促办理变更登记未果的情况下，于2015年7月9日向法院提起诉讼。同时查明：本案转让的土地使用权是被告通过挂牌出让的方式取得。
一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案被告将通过挂牌出让取得的土地使用权转让给原告后，虽然未办理土地使用权变更登记手续，但双方签订的《（一期）土地使用权转让协议书》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅系双方当事人的真实意思表示，而且未具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，予以确认。故原告诉请确认《（一期）土地使用权转让协议书》合法有效，事实清楚，于法有据，予以支持。
原、被告签订的《（一期）土地使用权转让协议书》合法有效，未必然发生土地使用权的物权变动。原告主张土地使用权转让费为5万元／亩，既有违常理，也与事实不符。综合审查本案证据，《（一期）土地使用权转让协议书》与《钢结构施工承包合同书》、《补充协议书》、《会议纪要》形成较为完成的证据链条，足以认定土地使用权转让费为20万元／亩。根据不动产物权变动的合同效力与物权效力相区分的原则，不动产物权变动的合同与不动产物权变动的物权登记是两个不同的法律事实。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”原、被告签订《（一期）土地使用权转让协议书》后，不仅原告尚未完全支付土地使用权转让款，而且未办理土地使用权变更登记手续，不发生土地使用权转让的法律效力。故原告诉请确认被告转让的土地使用权归其享有于法无据，予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条的规定，判决：一、原告江西省群力钢结构工程有限公司与被告贵州省黔东南州江佑建设投资有限公司于2013年3月27日签订的《（一期）土地使用权转让协议书》合法有效；二、驳回原告江西省群力钢结构工程有限公司的其余诉讼请求。案件受理费38800元，减半收取19400元，由原告江西省群力钢结构工程有限公司与被告贵州省黔东南州江佑建设投资有限公司各负担9700元。
宣判后，江西群力公司不服一审判决，向本院提出上诉称：1、一审法院的认定不符合客观事实。双方签订的土地转让协议，约定土地使用权转让价款为5万元／亩，是双方的真实意思表示，被上诉人为了引进上诉人投资，根据当地优惠政策，价格完全合乎情理，一审法院认定土地转让价格为20万元／亩，没有事实依据。2、一审法院适用法律错误。双方签订的《土地转让协议》合法有效，上诉人已投资1000多万元，实际在使用该土地，是由于被上诉人严重违约，上诉人已实际使用该土地，法院应要求被上诉人完全履行合同，办理土地使用权变更手续，未支持上诉人的用益物权，相反却以“不存在的债权”来抵抗合法有效的用益物权，属运用法律错误。
江佑投资公司未有提交书面答辩意见，在组织双方进行质证中，江佑投资公司口头答辩称：双方虽然签订合同为每亩5万元，但是双方还有另外约定，由江佑投资公司协助江西群力公司争取政府BT项目合同，江佑投资公司从江西群力公司取得的政府BT项目合同中，提取6%用于补偿土地转让款，达到每亩20万元。江佑投资公司经政府拍卖取得是每亩5万元，公司进行场平所花的费用为每10万元，不可能以每亩5万元卖给江西群力公司。江西群力公司的上诉理由不成立，请求二审驳回上诉，维持原判。
在二审期间，上诉人为证明其上诉理由，提交的证据有贵州凯里××开发区管委会与江佑投资公司签订的《投资协议书》，用以证明政府每亩土地返还江佑投资公司3万元，土地没有达到每亩5万元。被上诉人提出的质证意见是政府没有返还，认为该份证据不能证明上诉人所要证明的事实。同时，佑投资公司为证明其已实际取得土地使用权以及土地使用权的实际转让价值，提交了两组证据，第一组国土部门颁发的《土地使用权证》（两本），用以明证明其经过出让取得了该土地使用权；第二组江佑投资公司与其他人签订的《土地使用权转让协议》，用以明证明在同一时间土地使用权的实际转让价值均在20万元以上。上诉人的质证意见：对被上诉人提交的第一组证据无异议；对第二组证据认为与本案没有关联性。
经对双方提交的证据进行质证，本院认为，上诉人提交的证据虽然有真实性，但是不能证明政府返还土地款的事实，对提出所要证明的事实不予采信。被上诉人提交的第一组证据上诉人不持异议，应予以确认；第二组证据只能证明江佑投资公司与其他人进行土地转让交易情况，不能证明被上诉人转让的土地价款为每亩20万元，况且没有其他证据印证，本院不予采信。
本院查明的案件事实，与一审法院认定的事实基本一致。
本院认为，2013年3月27日江西群力公司与江佑投资公司双方签订的《（一期）土地使用权转让协议书》，是双方在充分协商的前提下形成，该协议系合同性质，协议内容是双方的真实意思表示，未有违反法律规定，应属有效合同。江西群力公司请求确认合同有效，符合法律规定，事实理由充分，一审法律判决确认合同为有效合同，本院应予确认。《合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”根据上述法律规定，一方当事人不履行合同义务时，已履行合同义务一方，有权要求另一按照约定全面履行自己的义务。
上诉人江西群力公司要求确认位于凯里经济开发区江佑生态产业园区中东边一期1号地块（面积80亩）的使用权归属其公司，由于该项诉讼请求要求解决的是土地使用权的归属问题，根据国家土地管理局印发的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第二条规定：土地所有权和使用权由县级以上人民政府确定，土地管理部门具体承办。根据该规定上诉人江西群公司提出的该项诉讼请求，不属于法院民事诉讼的受案范围，一审判法院未有向其释明，并根据《物权法》的规定判决驳回上诉人江西群公司的该项诉讼请求，超出人民法院审理民事案件的职权范围，属适用法律错误，上诉人江西群力公司上诉提出一审法院适用法律错误，理由成立，本院予以采纳。
一审法院在查明本案的事实部分中，没有认定土地使用权转让费为20万元／亩，而在判决的说理中以“《（一期）土地使用权转让协议书》与《钢结构施工承包合同书》、《补充协议书》、《会议纪要》形成较为完成的证据链条，确认土地使用权转让费为20万元／亩。”应属不当，本院予以纠正。
综上所述，一审审判程序合法，判决确认合同有效正确，本院予以确认，但是，判决驳回上诉人江西群力公司的其余诉讼请求，因该项判决涉及上诉人江西群力公司请求确认土地使用权的归属权，其要求解决的是权属问题，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，应适用程序驳回其该项起诉，为此，一审法院作出的该项判决明显不当，本院应予以撤销。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第四项、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持凯里市人民法院（2015）凯民商初字第96号民事判决中的第一项，即原告江西省群力钢结构工程有限公司与被告贵州省黔东南州江佑建设投资有限公司于2013年3月27日签订的《（一期）土地使用权转让协议书》合法有效；
二、撤销凯里市人民法院（2015）凯民商初字第96号民事判决第二项，即驳回原告江西省群力钢结构工程有限公司的其余诉讼请求。
一审案件受理费60元，由贵州省黔东南州江佑建设投资有限公司承担，二审案件受理费60元，由原告江西省群力钢结构工程有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 陆小平
审判员 龙七奇
审判员 王大梅
二〇一六年一月十八日
书记员 欧阳樟