广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第2279号
上诉人（原审被告）：陈荣华，男，汉族，住湖南省祁阳县，公民身份号码为×××2871。
被上诉人（原审原告）：黄爱玲，女，香港特别行政区居民，住香港特别行政区九龙观塘，香港永久性居民身份证号码为×××2826（），港澳居民来往内地通行证号码为×××3433。
委托代理人：黄翠丹，广东彭代强律师事务所律师。
委托代理人：肖广林，广东彭代强律师事务所律师。
上诉人陈荣华因与被上诉人黄爱玲租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法茶民一初字第101号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
黄爱玲因本案于2015年4月21日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1．确认黄爱玲与陈荣华签订的《厂房租赁合同》无效；2．陈荣华将商铺返还给黄爱玲；3．陈荣华向黄爱玲支付所欠的场地使用费18000元及利息（从2015年2月11日起按同期银行利率计至实际付清场地使用费之日止，暂计至起诉之日为270元）；4．陈荣华从2015年5月1日起按每月6000元向黄爱玲支付场地使用费至租赁物实际返还之日止。
原审法院经审理查明，2012年10月23日，黄爱玲与陈荣华签订《厂房租赁合同》，约定黄爱玲将位于东莞市茶山镇卢屋商场对面1000平方米的厂房租赁给陈荣华经营慧园玩具制衣厂，租赁期限自2012年8月1日起至2014年8月1日止，租赁期满，如陈荣华续租，黄爱玲要优先租赁给陈荣华；租金每月6000元，需在当月10日前支付，若逾期加收5%滞纳金，逾期一个月不交租金，黄爱玲有权终止合同并不退还押金，另计2000元作为赔偿费；陈荣华在合同签订时交付押金20000元，租赁合同届满，在结清水电费、管理费等相关费用，黄爱玲退回押金；陈荣华转让他人经营使用，须经黄爱玲同意；黄爱玲要将厂房护手、车间四道门、厂房消防设施做好，验收合格移给陈荣华使用等。合同签订后，陈荣华向黄爱玲交付押金20000元。
双方确认，黄爱玲没有收到陈荣华自2015年2月1日起的租金，陈荣华一直使用案涉租赁物，同意抵销押金20000元；同时案涉租赁物未办理建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，也未办理房产权证及土地使用权证。另从个体户机读档案登记资料显示：陈荣华为个体工商户东莞市茶山慧园玩具加工店的经营者，该店因经营不善于2014年12月31日注销。
原审法院认定上述事实的证据有：厂房租赁合同、个体户机读档案登记资料及原审庭审笔录等。
原审法院认为，本案为租赁合同纠纷。黄爱玲、陈荣华确认案涉租赁物未办理建设工程规划许可证、房产证或经主管部门批准建设，也没有证据显示案涉租赁物已办理上述证件或取得相关许可，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原审法院认定案涉《厂房租赁合同》为无效合同。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，对黄爱玲诉请陈荣华返还案涉租赁物，原审法院予以支持。
虽然案涉《厂房租赁合同》为无效合同，但陈荣华事实上已占有及使用了黄爱玲的案涉租赁物，并因此取得了相应收益；同时，案涉《厂房租赁合同》约定月租金为6000元，双方确认黄爱玲没有收到陈荣华自2015年2月1日起的租金，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，对黄爱玲诉请陈荣华参照租金标准支付2015年2月至4月期间的房屋占有使用费18000元，原审法院予以支持。另黄爱玲诉请陈荣华按银行同期利率支付从2015年2月11日起的房屋占有使用费逾期利息，但如上所述，案涉租赁合同为无效合同，合同约定的逾期付款违约金条款对双方不具有法律约束力，同时黄爱玲对合同无效也有一定的过错，故原审法院对黄爱玲的该诉讼请求不予支持。另外，陈荣华确认一直占有、使用黄爱玲的案涉租赁物，这给黄爱玲造成一定的经济损失符合常理，故黄爱玲主张陈荣华按6000元/月的标准支付从2015年5月1日起计至返还租赁物之日止的占有使用费合理，原审法院予以支持。另，双方同意陈荣华所欠占有使用费抵销陈荣华交付给黄爱玲的押金20000元，是当事人对自身权利的合法行使，原审法院予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认黄爱玲与陈荣华于2012年10月23日签订的《厂房租赁合同》无效；二、限陈荣华于判决发生法律效力之日起十日内向黄爱玲返还案涉占有使用的厂房；三、限陈荣华于判决发生法律效力之日起十日内向黄爱玲支付2015年2月至2015年4月期间的房屋占有使用费12000元；四、限陈荣华于判决发生法律效力之日起十日内向黄爱玲支付从2015年5月1日起，按6000元/月（不足整月的，按200元/天）计至返还案涉占有使用的厂房之日止的房屋占有使用费（以上陈荣华需支付的房屋占有使用费抵销黄爱玲收取的押金20000元）；五、驳回黄爱玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费202.5元，由陈荣华负担。
陈荣华不服原审判决，向本院提起上诉称：一、案涉租赁物未办理建设工程规划许可证、房产证或经主管部门批准建设，也没有证据显示案涉租赁物已办理上述证件或取得批准建设，故导致双方签订的《厂房租赁合同》无效的所有过错在于黄爱玲。黄爱玲作为案涉租赁物的出租方，理应依法提供符合租赁条件的租赁物给陈荣华，但因黄爱玲未提供建设工程规划许可证、房产证或经主管部门批准建设等文件导致案涉合同被法院认定无效，陈荣华对此没有过错，所有过错在于黄爱玲。二、双方签订的《厂房租赁合同》在2014年8月1日到期之前，陈荣华要求续签合同，但黄爱玲不同意，无理剥夺了陈荣华优先续租的权利。在2014年8月1日前，陈荣华向黄爱玲提出需续租厂房，但黄爱玲没有任何书面或口头告知续租的条件，直接拒绝续租厂房给陈荣华，陈荣华在案涉厂房投入了很多资金和心血，不续租导致陈荣华损失巨大。故陈荣华请求本院判令依法改判原审判决。
黄爱玲答辩称：一、陈荣华承租案涉厂房时清楚案涉厂房没有建设工程规划许可证、房产证等，且陈荣华并未对案涉厂房进行装修。二、案涉合同于2014年8月1日到期，但陈荣华一直不肯搬离，至今已经超过一年多时间，黄爱玲要求其搬离，但陈荣华没有搭理且联合其他租客拒绝搬离。陈荣华从2015年2月开始没有缴纳租金，至今已拖欠一年租金。三、合同约定每月10日支付租金，但陈荣华一直没有按时支付，在承租期间，陈荣华在没有收到租金的情况下强行要求黄爱玲出具收据承认收到租金，但黄爱玲出具收据后陈荣华又没有支付租金。四、原审判决存在笔误，2月至4月的租金应该是18000元，而不是12000元。
本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，黄爱玲系香港特别行政区居民，故本案为涉港租赁合同纠纷案件，原审法院对本案行使管辖权及适用中华人民共和国内地法律处理本案纠纷，符合法律规定，双方亦无异议，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案针对陈荣华上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，现本案二审的争议焦点在于陈荣华应否向黄爱玲返还案涉厂房。对此，本院分析如下：
原审认定陈荣华与黄爱玲签订的《厂房租赁合同》为无效合同，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方当事人对此并无异议，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还…”的规定陈荣华应将案涉厂房返还给黄爱玲。陈荣华主张其在《厂房租赁合同》到期后可续租案涉厂房，没有法律依据，本院不予支持。陈荣华另主张其因合同无效产生了损失，合同无效的过错在于黄爱玲，对此，本院认为，若陈荣华因合同无效产生损失，陈荣华可另行向黄爱玲主张权利，陈荣华在本案中并未提起反诉，故本院对陈荣华该主张不予审查。
另，原审认定陈荣华应向黄爱玲支付2015年2月至2015年4月期间的房屋占有使用费18000元，但原审判决陈荣华应向黄爱玲支付该期间房屋占有使用费12000元，处理有误，本院予以纠正。
综上，陈荣华的上诉理由不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理结果有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及前述援引法律条文的规定，判决如下：
一、维持广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法茶民一初字第101号民事判决第一、二、四项及诉讼费用的处理决定。
二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法茶民一初字第101号民事判决第五项。
三、变更广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法茶民一初字第101号民事判决第三项为：限陈荣华于本判决发生法律效力之日起十日内向黄爱玲支付2015年2月至2015年4月期间的房屋占有使用费18000元。
四、驳回黄爱玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费100元，由陈荣华承担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 黎棣华
代理审判员 陈锦波
二〇一六年一月二十七日
书 记 员 周爱婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。