广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法朗民一初字第175号
原告：东莞市万和实业投资有限公司，住所地广东省东莞市。
法定代表人：陈某某。
委托代理人：梁千明，广东海法（东莞）律师事务所律师。
委托代理人：何亚娣，广东海法（东莞）律师事务所律师。
被告：东莞市创盈针织有限公司，住所地广东省东莞市。
法定代表人：卓飞。
委托代理人：卓建华，该公司总经理。
原告东莞市万和实业投资有限公司诉被告东莞市创盈针织有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月20日立案受理后，依法由审判员刘伍雄适用简易程序独任审判，于2015年3月20日公开开庭进行了审理。原告东莞市万和实业投资有限公司的委托代理人梁千明，被告东莞市创盈针织有限公司法定代表人卓飞、委托代理人卓建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东莞市万和实业投资有限公司诉称：2011年6月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《厂房租赁经营合同》，约定“每月租金为人民币叁万捌仟元整（38，000元），由第3年起，租金在原来基础上递增8%。三年为一个递增期”，并约定“租金缴交时间是当月租金当月付清，并且每月10日前付清，如超期3天不付，则甲方有权加收每天5%滞纳金；如超过两个月不交租金，甲方可视乙方自动退同处理，甲方有权单方终止合同……”，被告自2014年6月起开始拖欠原告租金，至今拖欠原告2014年6月至2015年1月租金合计人民币303，680元（其中2014年6月租金人民币16，400元，2014年7月至2015年1月每月租金41，040元）。后经原告多次催告，被告于2015年1月12日支付原告租金50，000元，至今仍欠原告租金人民币253，680元。故诉请判令：1.被告交还所承租的大朗镇富民中路386-396号给原告；2.被告支付原告房屋占有使用费至实际交还之日，暂计至2015年3月为335，760元及利息31，538元（以335，760元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计付，暂计至2015年3月20日为31，538元）；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告东莞市创盈针织有限公司辩称：直至2015年3月份止，根据合同，租金应为296，240元。欠租金期间，原告多次锁门，严重影响正常经营。合同标注的使用面积与我实际使用面积不符，且原告没有提供相关的消防证明，故我方在进行经营时无法提供相关证明，影响正常经营。故请求法院依法驳回原告的诉请。
经审理查明，2011年6月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《厂房租赁经营合同》，约定由原告将位于东莞市大朗镇富民大道洋乌路段的联建楼一层部分面积（不含前面4个铺位）二至七层，总面积约4600平方米，用作办公和生产车间使用。合同约定：1.租赁期限为10年，自2011年7月1日起至2021年6月30日止，装修免租期为2个月，即由2011年9月1日起计算租金。2.租金标准，合同约定“每月租金为人民币38，000元，由第3年起，租金在原来基础上递增8%。三年为一个递增期。”3.押金条款：在双方签订合同当日，乙方向甲方缴纳两个月租金76，000元做押金，并交第一个月租金38，000元。押金在乙方合同期满后一次性无息退还，如因乙方在中途退同或遗失押金收据的，押金不予退还。4.租金支付方式：租金缴交时间是当月租金当月付清，并且每月10日前付清，如超期3天不付，则甲方有权加收每天5%滞纳金；如超过两个月不交租金，甲方可视为乙方自动退同处理，甲方有权单方终止合同和扣押乙方机械设备作抵偿所欠的租金，乙方无异议。签订合同后，被告于2011年6月29日向原告支付押金76，000元以及2011年9月份租金38，000元。2011年11月6日，原告法定代表人向被告出具文书，内容为因9月23日通电，同意自2011年10月1日起算租金。在合同履行期间被告向原告支付租金的时间以及金额分别为：
另查明，案涉房屋未办理建设工程规划许可证。
双方对于合同当中约定的租金递增条款存在争议，原告认为，该条款中的第3年是指2014年9月份，其后再按照每3年一个递增期为规则递增。被告认为该条款中“三年一个递增期”是指自2011年10月份开始起算每间隔3年递增一次，即至2014年10月份为第一次递增年度。被告同时指出，因不同意对方提前加租，所以没有按期交租，每次交租为不定期的50，000元或者100，000元不等。被告也提出，因原告未提交相关的资料去申请消防验收，导致无法开展业务，原告则认为经营过程中需要的消防设施的安装以及验收是被告方的义务。另，原告庭后提交的明细表显示，自2013年9月起租金递增为41，040元／月。
庭审中，本院告知被告本案因案涉及房屋未办理建设工程规划许可证，涉及合同无效，询问其是否提起反诉，并要求被告在十个工作日内向本院递交反诉状以明确诉讼请求以及事实与理由，但被告未在本院限定时间内递交。
另，原告依法申请财产保全并提供案外人陈某某的房屋作担保，本院裁定查封担保人陈某某名下的粤房地证字第XXXX**号房产，以及查封、扣押、冻结被告价值273，376元的财产，并于2015年2月11日查封担保人陈某某所有的粤房地证字第XXXXXX号房屋，以及于2015年1月28日查封被告位于东莞市大朗镇富民中路XXX号厂房内的电脑横机10台。
上述事实，有原告提交的《厂房租赁经营合同》，被告提交的交租明细、陈某某出具的字条以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案属于租赁合同纠纷，因本案双方签订的《厂房租赁经营合同》所涉及的房屋未办理建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人未取得建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。同时根据该规定第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应当予以支持。对于合同无效后被告方的请求问题，因被告未在本院限定的时间内向本院递交反诉状，被告可能享有的赔偿损失等权利不在本案中进行审理。本案双方争议的问题在于被告应当支付原告方的房屋占有使用费的数额，亦即双方对于合同中的租金条款的真实意思问题。双方签订的合同中约定“每月租金为人民币38，000元，由第3年起，租金在原来基础上递增8%。三年为一个递增期。”，该条款中，前句对于第一次租金递增的具体时间、具体比例等做出了具体的细化的明确表述，前述的“第3年起”属于对特定第等次序的表示，指向的是特定的递增起算年度，指示对象并不存在关于指向不明的理解差异。并且，该前句位于“三年一个递增期”之前，而不是之后，在语句结构上，一般而言后句是对前句的补充与说明，是对前句的展开，故此，后句的表述应当与前句意思一致，而不是矛盾，也就是说，后句指的“三年一个递增期”应是指在第一次递增之后每间隔3年为一个递增期。另，关于第一次递增时间，原告提交的明细表显示其确认自2013年9月始增租金，因此，对于合同中第一次递增租金的第3年应当是指2013年9月，以第一次交租时间为期间计算起点。因原告未能通电原因导致被告延迟到2011年10月1日起能正常使用租赁物，若如原告所主张该月份不影响递增时间的计算，则假设因原告原因长期不能正常使用租赁物仍然需要按时递增租金显然对被告不公平，故此，应当相应的推迟一个月起算递增的租金。综上，本院予以确定租金计算标准为：自2011年10月1日起至2013年9月30日的占用费标准为38，000元／月，自2013年10月1日始至今为41，040元／月。综上分析，则被告截止至2015年3月31日应当支付原告的占用费总额为：38，000元／月×（3＋12＋9）＋41，040元／月×（3＋12＋3）=1，650，720元，被告已付1，318，000元，被告尚应付332，720元。被告已付押金，因合同无效，原告应予以退回，该款在被告应付房屋占有使用费用中扣减。并且应当按照41，040元／月（2016年10月1日前交还的按照41，040元／月计算，若尚未交还，即按照每三年递增的规则递增占有使用费，即2016年10月1日至2019年9月30日为44，323.2元／月，2019年10月1日起均按照47，869.06元／月计算）的标准计算至实际交还之日。关于原告主张的利息问题，因合同无效，双方在合同中约定违约责任条款也属于无效，原告请求按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算也无法律依据，本院不予支持。虽然合同无效，但因被告占用房屋期间迟延支付占有使用费，造成原告的损失，被告应当予以赔偿，计算标准参照中国人民银行同期同类贷款基准利率分别计算（如附表）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
被告东莞市创盈针织有限公司在本判决生效之日起十五日内，返还位于东莞市大朗镇富民大道洋乌路段的联建楼一层部分面积（不含前面4个铺位）、二至七层给原告东莞市万和实业投资有限公司。
被告东莞市创盈针织有限公司应当在本判决生效之日起十日内，支付原告东莞市万和实业投资有限公司房屋占有使用费，截止至2015年3月31日为332，720元，并且应当按照如下计算方法延续计算至房屋交付之日：2016年10月1日前交还的按照41，040元／月计算，2016年10月1日至2019年9月301日期间交还的按照44，323.2元／月计算，2019年10月1日起交还的均按照47，869.06元／月计算。被告东莞东创盈针织有限公司应付的押金76，000元，在本项中扣减。
被告东莞市创盈针织有限公司在本判决生效之日起支付原告东莞市万和实业投资有限公司利息（详见附表）。
驳回原告东莞市万和实业投资有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2，700元，保全费1，887元，已由原告东莞市万和实业投资有限公司预交，由被告东莞市创盈针织有限公司承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数以及代表人人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 刘伍雄
二〇一五年四月八日
书记员 陈佩君