苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0506民初7483号原告苏州市吴中区郭巷街道姜庄物业股份合作社，住所地苏州市吴中区郭巷街道姜庄社区。法定代表人孙强，社长。委托诉讼代理人杜松松，江苏久顺律师事务所律师。委托诉讼代理人沈芳，江苏久顺律师事务所实习律师。被告周云珍，女，1962年12月24日生，汉族，住苏州市吴中区。被告苏州市雅卓模具厂，住所地苏州市吴中区木渎金桥工业园。投资人周云珍。两被告共同委托诉讼代理人徐军，江苏日易律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人沈成，江苏日易律师事务所实习律师。原告苏州市吴中区郭巷街道姜庄物业股份合作社（下称姜庄合作社）与被告周云珍、苏州市雅卓模具厂（下称雅卓模具厂）房屋租赁合同纠纷一案中，本院于2016年10月26日立案受理，依法由审判员周宏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姜庄合作社的委托诉讼代理人杜松松、沈芳，被告周云珍、雅卓模具厂的�同委托诉讼代理人徐军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜庄物业合作社向本院提出诉讼请求：1.判令被告周云珍支付（2015）吴民初字第1309号判决确定的租金（2012年9月20日起至2015年9月19日止）人民币1991520元。2.被告雅卓模具厂对上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：2012年3月12日，原告与案外人吴作风签订房屋租赁协议一份，被告雅卓模具厂为合同履行提供担保。原告与吴作风房屋租赁纠纷一案业经贵院（2015）吴民初字第1309号判决结案，生效判决确定了吴作风应支付原告2012年9月20日起至2015年9月19日止的租金人民币1991520元，被告吴作风与周云珍系夫妻关系，周云珍应承担共同清偿责任。被告雅卓模具厂作为担保人，应对该租金承担连带清偿责任。被告周云珍、雅卓模具厂共同辩称，对租赁关系无异议，但原告的诉请不能支持。理由如下：1.原（2015）吴民初字第1309号判决已经生效，合同相对方为吴作风，其从事的合同项下的业务系其个人行为，整个租赁合同投入400多万，而实际租金收入不足200万，没有将任何的收益用于家庭共同生活，系吴作风个人债务，要求周云珍承担于法无据。2.原告再次起诉保证人雅卓模具厂违反了担保法若干问题的解释第一百二十六条的规定，原告未曾向担保人主张过权利，且已过保证期间，故要求雅卓模具厂承担担保责任，于法无据，应予驳回。经审理查明，2010年9月7日，原告姜庄合作社取得位于郭巷××路西侧集宿楼的建设工程规划许可证。同年9月19日，取得该项目建设用地规划许可证。因集宿楼为临时建筑，未能取得房屋所有权证。2012年3月12日，原告与案外人吴作风签订房�租赁协议一份，约定原告将位于姜庄路388号的姜庄集宿楼分区三面积4149平方米租赁给被告使用，房屋租赁期限为8年，从2012年9月20日至2020年9月19日止。双方对房屋租金及税费约定为：租金包含物业管理费，第一至第三年的年租金为每平方米每年300元，即每年1244700元，如需开具发票，税费由被告承担。第四年至第六年开始，每年租金在第一年的基础上递增5%，第七年至第八年租金在第六年的基础上递增10%。每年的租金先付后租，租金在合同年度每年的9月19日前支付。被告雅卓模具厂作为担保方在该房屋租赁协议上盖章。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告承租后进行装修改造，部分自用经营KTV及网吧，部分转租他人。因吴作风拖欠租金，原告于2015年8月13日以吴作风为被告诉至本院，该案审理中，原告与吴作风确认前三年租金按每平方米每年160元的标准计算合计1991520元，本院于2015年11月5日作出（2015）吴民初字第1309号民事判决书，判决吴作风于判决生效之日起十日内原告租金（2012年9月20日起至2015年9月19日止）人民币1991520元。该判决生效后，吴作风未在法定期限内自动履行判决义务，原告遂依法申请强制执行，由于执行中未发现吴作风有可供执行的财产，原告亦无法提供财产线索，且同意终结该次执行程序，本院遂于2016年10月19日作出（2016）苏0506执1237号执行裁定书，终结（2015）吴民初字第1309号民事判决的执行程序。另查明，原告以吴作风、周云珍、雅卓模具厂为被告于2016年10月17日向本院起诉，要求：1.解除原告与吴作风于2012年3月12日签订的《房屋租赁协议》。2.吴作风立即将其占用的位于姜庄路388号的姜庄集宿楼分区三清空并交还给原�。3.判令吴作风、周云珍支付2015年9月20日至2016年9月19日的租金人民币1306935元及逾期违约金（按照逾期日租金的两倍标准支付，自2015年9月20日暂算至2016年9月19日，为人民币2613870元）。4.判令吴作风、周云珍支付房屋占有使用费（按照年租金1306935元标准自2016年9月20日起计算至实际交还日止）。5.判令雅卓模具厂对上述债务承担连带清偿责任。经本院调解，双方达成如下调解协议：“一、原、被告双方一致确认：原告苏州市吴中区郭巷街道姜庄物业股份合作社与被告吴作风于2012年3月12日签订的房屋租赁协议于2016年9月20日解除，被告吴作风将位于苏州市吴中区郭巷街道姜庄路388号的姜庄集宿楼分区三的租赁房屋（建筑面积4149平方米）归还给原告（已履行）。二、被告吴作风、周云珍确认结欠原告苏州市吴中区郭巷街道姜庄物业股份合作社2015年9月20日至2016年9月19日按每年每平方米160元标准计算的租金即663840元及房屋租赁协议解除被告向次承租人后多收取的租金251912元，合计人民币915752元，扣除已支付的670000元，剩余245752元由两被告于2017年6月30日前一次性支付给原告。两被告如未按约履行，则应承担违约金人民币100000元，原告有权就上述金额未履行部分及违约金一并申请法院强制执行。三、被告苏州市雅卓模具厂对本协议第二条确定的被告吴作风、周云珍之给付义务承担连带清偿责任。四、上述协议履行完毕后，原、被告双方就本案再无其他纠葛。五、案件受理费减半收取为42491元、财产保全费5000元，合计人民币47491元，由原告苏州市吴中区郭巷街道姜庄物业股份合作社负担23746元，被告吴作风、周云珍、苏州市雅卓模具厂负担23745元（此款原告已垫付，三被告于2017年6月30日前直接支付给原告）。”本�于2016年12月6日出具（2016）苏0506民初7145民事调解书予以确认。又查明，被告周云珍与吴作风原系夫妻关系，双方于2015年2月9日登记离婚。对于何时登记结婚，被告确认肯定在本案租赁合同订立之前。以上事实，由民事判决书、执行裁定书、民事调解书、房屋租赁协议复印件、离婚登记审查处理表及双方当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情�的除外。本案中，案外人吴作风在与被告周云珍婚姻关系存续期间以个人名义对外签订租赁合同，承租涉案房屋用于经营，房屋租赁协议未约定该租金债务为吴作风个人债务，被告周云珍亦于庭审中确认曾代为收取转租租金，说明周云珍实际也参与了承租房屋的经营活动，故该租金债务应作为夫妻共同债务而由被告周云珍承担共同支付义务。但是，被告周云珍与吴作风于2015年2月9日离婚，离婚后所负债务不宜再认定为夫妻共同债务。因（2015）吴民初字第1309号判决并未履行或实际执行，根据涉案房屋2012年9月20日至2015年9月19日期间租金为1991520元，经本院核算，2012年9月20日至2015年2月9日期间，被告周云珍应共同承担的租金金额为1585840元。对于被告雅卓模具厂是否承担保证责任的问题，因本案所涉租金债务系原告与吴作风房屋租赁协议租金的一部分，协议中约定每年9月19日前支付当年度租金，因此整个租赁协议的租金债务为分期履行债务，因双方并未明确约定保证期间，故本案的保证期间应从最后一期租金债务履行期限届满之日起计算六个月，该保证期间并未经过，原告既可以在某一期债务履行期届满后要求被告雅卓模具厂承担保证责任，也可以在全部债务到期后一并要求雅卓模具厂承担保证责任，现原告主张雅卓模具厂对前三年（2012年9月20日起至2015年9月19日止）的租金1991520元承担连带清偿责任，不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十六条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六�四条之规定，判决如下：一、被告周云珍对本院（2015）吴民初字第1309号民事判决确定的吴作风的义务（即吴作风支付原告苏州市吴中区郭巷街道姜庄物业股份合作社租金人民币1991520元）中1585840元承担共同支付义务。二、被告苏州市雅卓模具厂对本院（2015）吴民初字第1309号民事判决确定的吴作风的义务（即吴作风支付原告苏州市吴中区郭巷街道姜庄物业股份合作社租金人民币1991520元）承担连带清偿责任。上述第一、二项义务均于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费�半收取为11362元、财产保全费5000元，合计人民币16362元，由原告苏州市吴中区郭巷街道姜庄物业股份合作社负担1700元，被告周云珍、苏州市雅卓模具厂负担14662元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 周 宏二〇一七年一月十八日书记员 王爱军