北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）西民初字第12664号
原告（反诉被告）北京代氏影视文化有限公司，住所地北京市东城区骑河楼北巷10号。
法定代表人戴宁，董事长。
委托代理人张凤书，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京市文学艺术界联合会，住所地北京市西城区前门西大街95号。
法定代表人朱明德，常务副主席、秘书长。
委托代理人许涛，北京市国联律师事务所律师。
委托代理人王晓松，北京市国联律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京市文艺中心管理处，住所地北京市西城区前门西大街**号。
法定代表人白洪远，主任。
委托代理人胡尊峰，北京市京师律师事务所律师。
委托代理人徐学英，北京市京师律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京代氏影视文化有限公司（以下简称代氏公司）诉被告北京市文学艺术界联合会（以下简称北京文联）、北京市文艺中心管理处（以下简称文艺中心管理处）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）代氏公司之法定代表人戴宁、委托代理人张凤书，被告（反诉原告）北京文联之委托代理人许涛、王晓松，被告（反诉原告）文艺中心管理处之法定代表人白洪远、委托代理人胡尊峰、徐学英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）代氏公司诉称：2008年7月24日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告将其位于北京市西城区前门之餐厅，包括地上一层、地上二层及地下一层相关面积出租给原告经营餐厅使用，租期12年。被告取得房屋所有权证之日应提供房屋所有权证等相关材料、手续，协助原告办理营业手续。同年8月下旬，双方交接了房屋及设备、设施手续，原告进行了装修，为餐厅开业购置了大量设备及用品，招募和培训了大量工作人员。9月21日，被告取得了房屋所有权证。11月24日，原告申请办理了北京天爱餐饮服务有限公司餐饮服务许可证。但在办理营业执照时，被告拒绝提供房屋所有权证，并拒绝在有关文件上签章，致使原告长期无法开业。原告多次致函被告，要求其履行合同义务，但至今未果。由于被告违约，原告无法正常开业持续至今，造成原告在人员工资、房租及营业收入等各项经济损失达到数百万元。为维护原告的合法权益，现诉至法院要求判令：1、确认原、被告于2007年11月23日、2008年7月24日签署的《房屋租赁合同》有效，并解除上述两份合同；2、被告赔偿原告无法经营造成的人员工资损失330000元、员工房租损失26.4万元、营业收入损失3300000元、垫付停车场设立出入口费用10000元、装修费用2258393元、家具购置费760110元、餐具费207540元、员工工服订做损失200000元、餐厅用品购置费380000元、商务豆浆机购置费38000元、杂费3449元、退还保证金200000元。以上共计7951492元。
被告（反诉原告）北京文联答辩并反诉称：我单位不是《房屋租赁合同》的当事人，不是本案适格诉讼主体，没有履行该合同的义务。请求法院驳回代氏公司对我公司的起诉。对于代氏公司称因北京文联和文艺中心管理处不协助其办理餐厅开业手续，致使其长期无法营业的主张，我单位认为，北京天爱餐饮有限公司并非承租人，二被告均无义务为其提供租房证明。根据房屋租赁合同的约定，乙方（代氏公司）所租标的仅限于其经营餐厅自用，未经甲方（文艺中心管理处）书面同意，乙方不得将其租赁标的物自行转租、分组、转借，不得私自交换使用、出卖或变相出卖使用权。据此，房屋只有由代氏公司经营餐厅自用，其它单位无权使用。北京天爱餐饮有限公司与代氏公司是两个不同主体，且没有任何出资关系，代氏公司无权要求我单位协助北京天爱餐饮有限公司办理餐厅开业手续。我单位于2009年9月21日取得涉案房屋的所有权证，根据财政部《行政事业单位国有资产管理暂行办法》和北京市财政局《北京市行政事业单位国有资产出租、出借、对外投资、担保管理暂行办法》的规定，我单位对外出租房屋须经上级单位和北京市财政局的批准。2010年6月11日，北京市财政局下达《关于对北京市文学艺术界联合会出租房屋有关意见的复函》，不同意我单位对外出租涉案房屋。故代氏公司要求解除合同的理由不成立。我单位既没有履行合同的义务，也没有任何过错，不应承担任何责任。代氏公司在履行《房屋租赁合同》中违约在先，如未按时足额支付保证金、未提交装修方案、未缴纳装修押金等，根据《合同法》的规定，出租人有权拒绝履行有关义务。开办餐厅应当首先取得相应的批准和许可，并变更经营范围。在此之前，代氏公司不应当进行装修、招工和采购等，否则由此造成的损失应当由代氏公司自行承担。代氏公司提出的损失包括装修费用、租房费用、人员开支、餐具费用和预期利益等损失，实际都是北京天爱餐饮有限公司的损失，上述费用和预期利益等损失应当属于北京天爱餐饮有限公司，而非代氏公司。关于代氏公司提交的证据无论是真实性、关联性、合法性均存在重大问题，其提出的损失金额远远超过其实际损失。代氏公司从2008年9月起开始占用房屋，应当赔偿我单位房屋被占用期间的损失。综上，我单位不同意原告的全部诉讼请求，现提出反诉：1、判令代氏公司腾退其占用的北京市西城区前门xxxx号房产。2、判令代氏公司赔偿房产占用费3531375元。
被告（反诉原告）文艺中心管理处答辩并反诉称：2007年11月，我处与代氏公司草签一份《房屋租赁合同》，该合同缺少租赁期限等主要内容。2008年7月，双方在2007年合同的基础上对合同主要条款进行修改后又重新草签一份《房屋租赁合同》，因我处不是租赁房屋的所有权人，故双方签订的《房屋租赁合同》无效；根据该合同第九条约定“本合同自双方签字并加盖骑缝章生效”，因该合同双方草签后并未加盖骑缝章，不具备合同生效条件。北京文联系租赁房屋的所有权人，我处不具备实际履行的资格，客观上没有履行的可能性。租赁房屋合同面积1075平方米，上下三层，若干包房，租赁物除了房屋还有固定设备、移动设备、设施、物品，如果实际履行，应由双方对租赁物清点登记进行交接，不能因代氏公司进行装修而认定整个租赁合同实际履行。本案2007年11月、2008年7月两份《房屋租赁合同》草签时，租赁房屋均还未竣工验收，房屋所有权证也未下达、产权人未确定。根据合同第四条约定，“租赁房屋的交付时间为大厦竣工并取得房产证明之日。”代氏公司对此是明知的。然而，代氏公司为了低价占用固有资产，抢占承租人的身份，以期达到将低价占用国有资产变成即成事实的不当目的，迫不及待私自抢先进行装修，占用房屋，由此给北京文联造成的损失应由代氏公司自行承担。代氏公司主张的员工工资损失、装修损失、家具购置费等各项损失，如果确有部分损失真实发生，也是代氏公司为将来履行《房屋租赁合同》何时做提前准备做出了错误判断造成，这些准备超出了正常合理的范围，不应由我处承担。根据《房屋租赁合同》约定，已经给承租方预留了30天的二次装修及开业前准备期，如果代氏公司按照合同约定在合同生效后进行装修及开业前的准备，其不会有任何损失。本案《房屋租赁合同》为无效合同，虽草签，但未生效，该合同不应履行。代氏公司根据无效合同主张可得利益损失，没有法律依据，也没有证据证明。关于代氏公司主张的保证金，是支付给了文艺中心管理处下级另一独立法人单位北京市文艺中心维修部，款项名称为暂存款、暂存活动经费，并非是支付给了我处。综上，我处不同意代氏公司的诉讼请求。现提出反诉：1、判令代氏公司腾退位于北京市西城区前门西大街95号房产及二层靠近中间大厅的卡座部分；2、判令代氏公司支付自2008年8月2日起至其实际腾退房屋之日止的房屋租金（截止至2011年11月1日为5200000元）和滞纳金（按合同约定日租金标准的2%计算）。
经审理查明，2008年7月24日，原告代氏公司（乙方，承租人）与被告文艺中心管理处（甲方，出租人）签订《房屋租赁合同》，该合同约定，甲方同意将其所有的位于北京市西城区前门之餐厅，包括地上二层、地上一层、地下一层相关面积，即图纸所围范围的房屋连同该范围内的室内装修、固定设备、移动设备、设施、物品等租赁标的物在良好的状态下出租给乙方；乙方租赁的租赁标的物的房屋按套内建筑面积计价，租赁标的物的套内建筑面积为1075平方米，其中地上一层面积251.98平方米，地上二层包间面积563.57平方米，地下一层面积259.57平方米；乙方所租标的仅限乙方经营餐厅自用，未经甲方书面同意，乙方不得将所租赁标的物自行转租、分租、转借；乙方应在其工商营业执照许可的经营范围内开展经营活动，乙方经营项目的注册登记、报批等相关手续，由乙方自行办理，甲方协助提供相关房产证明；租赁标的物的租期为十二年，自甲方允许乙方开始营业起至向后顺延十二年之日止；甲方向乙方提供30天的免租期，用于乙方对租赁标的物进行必要的二次装修及开业前的准备工作；租期内年平均租金为1600666元（含18万元物业管理费）。乙方所租标的物范围内所产生的能源费用，如水、电、燃气、通讯（含电话及乙方自行接入的网络）及有关单位向乙方收取的其他费用，由乙方自行与有关单位结算；乙方的房屋租金按季支付，乙方应在本合同签订一周内缴纳租赁保证金肆拾万元整，并于合同约定执行日起交纳第一个季度的房屋租金，此后应于每交费季3日前缴纳下一个季度的租金并交纳本月发生的物业有偿服务费、物业管理流动费用等；甲方应于文艺中心大厦工程竣工并取得房产证明之日起将符合本合同的租赁标的物交给乙方，甲乙双方应在交接过程中将标的物内装修、设备、设施等逐项清点登记，并双方盖章，作为日后乙方归还该标的物的依据；在甲方将租赁标的物交付乙方后，乙方根据经营需要，在不影响房屋结构安全和消防安全的原则下可对租赁标的物进行装修改造，费用由乙方负担。乙方的装修方案必须事先书面报甲方同意，并严格按照装修方案和甲方的要求施工；若乙方违反本合同各项约定的，甲方有权书面通知乙方，乙方在接到甲方书面通知后三日内如不纠正或未能合理解释的，甲方有权单方面解除合同。已收取租金、保证金不予退还，未收取部分租金不再收取。乙方应按时、足额缴纳租金，租金每拖欠一日，乙方须向甲方缴纳相当于日租金2%的滞纳金，拖欠租金超过7日，视为乙方违约，拖欠租金超过30日，本合同自行终止，已收取保证金不予退还，如因乙方原因致使甲方产生经济损失的，甲方有权依法主张；如甲方违反本合同，致使本合同无法正常履行的，乙方有权解除本合同，并要求甲方退还保证金，因甲方违约给乙方造成经济损失的，甲方应给予赔偿；本合同一式六份，甲乙双方各执三份，双方签字并加盖骑缝章生效。原告代氏公司和被告文艺中心管理处在上述合同上分别签字、盖章，但未加盖骑缝章。2008年7月15日，原告代氏公司交付被告文艺中心管理处“暂存活动经费”15万元，于2008年9月10日交付暂存款5万元。
上述合同签订后，被告文艺中心管理处将诉争房屋交付原告代氏公司。2008年7月30日，原告代氏公司向被告文艺中心管理处申请于2008年8月开始装修，被告文艺中心管理处予以批准。2009年9月21日，被告北京文联取得了北京市西城区前门xxx号房屋所有权证。2009年11月24日，原告代氏公司办理了北京天爱餐饮有限公司的餐饮服务许可证，经营地址为北京市西城区前门西大街95号。2010年1月25日，被告文艺中心管理处向北京市西城区工商行政管理局出具函件，内容为“北京代氏影视文化有限公司于2009年12月24日交来的关于北京天爱餐饮有限公司办理营业执照的全部资料及相关手续已报给北京市文联办公室，待领导审核盖章后退还全部资料及相关手续。天爱餐厅即可前往贵处办理营业执照事宜”。后因被告北京文联不同意文艺中心管理处与代氏公司签订《房屋租赁合同》，代氏公司未能办理餐厅营业执照。
2010年7月29日，被告北京文联诉至本院，要求确认文艺中心管理处与原告代氏公司签订的《房屋租赁合同》无效，要求代氏公司腾空占用的位于北京市西城区前门西大街95号的全部房产，并赔偿房产占用费。2010年12月20日，本院作出判决认定，北京文联对于作为其下属单位的文艺中心管理处与代氏公司签订的《房屋租赁合同》的行为是认可的，合同的内容未违反法律和行政法规的禁止性规定，该租赁合同依法成立并生效。据此判决驳回了北京文联的诉讼请求。该判决已发生法律效力。
2010年8月17日，原告代氏公司提起本案诉讼。本案审理过程中，原告代氏公司申请对其承租的北京市西城区前门xxx号餐厅房屋装修造价进行鉴定。本院依法委托北京筑标建设工程咨询有限公司对本案涉及的原告代氏公司承租期间对餐厅装修改造部分装修工程价值进行鉴定。2012年8月2日，北京筑标建设工程咨询有限公司作出鉴定结论，认定现场勘察记录中工作内容工程造价为972601元（包括装饰工程造价797768元、安装工程造价174833元）、现场勘察记录已无法勘察到的工作内容工程造价为809500元（包括装修过程中拆改工程667500元、装修过程中措施费用142000元）、海鲜池工程造价356000、设计费120292元，共计2258393元。
庭审中，原告代氏公司称，其与被告文艺中心管理处签订《房屋租赁合同》后即开始对房屋进行装修改造、招聘员工、购置家具和餐厅用品。支出的各项费用包括：支付员工工资330000元、为员工租房支付房租264000元、营业收入损失3300000元、垫付费用10000元、家具购置费用760110元、餐具207540元、服装定做费用损失200000元、餐厅用品购置损失380000元、商用豆浆机购置费38000元及其他杂费开支3449元。
上述事实，有原、被告当庭陈述，《房屋租赁合同》、收据、房屋所有权证、餐饮服务许可证、函、照片、（2010）西民初字第11454号民事判决书、（2011）一中民终字第5304号民事裁定书、鉴定报告书等证据材料在案佐证。
本院认为，已经生效的法院判决认定，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》内容未违反法律和行政法规的禁止性规定，该租赁合同依法成立并生效。由于被告文艺中心管理处并非诉争房屋的产权人，其未经产权人北京文联的明确授权即与原告代氏公司签订房屋租赁合同，导致被告北京文联提出异议，致使该合同最终不能继续履行，对此，被告文艺中心管理处负有过错，依法应承担相应的民事责任。原告代氏公司在未能明确被告文艺中心管理处系诉争房屋产权人、未审查被告文艺中心管理处是否具有出租人资格的情况下，即与被告文艺中心管理处签订房屋租赁合同，对该合同不能继续履行亦负有一定的过错，亦应承担相应的民事责任。现原告代氏公司要求解除该合同，被告文艺中心管理处表示同意，对此本院不持异议。双方所签订的《房屋租赁合同》解除后，被告文艺中心管理处所收取的20万元保证金应当退还原告代氏公司。
原告代氏公司与被告文艺中心管理处签订的《房屋租赁合同》解除后，原告代氏公司应将据该合同所占有使用的诉争房屋腾空后交付被告文艺中心管理处，并支付占有使用期间合理的房屋租金，租金数额应根据原告代氏公司和被告文艺中心管理处在签订和履行《房屋租赁合同》过程中的过错程度予以确定。鉴于被告文艺中心管理处对于本合同不能继续履行负有主要过错责任，且原告筹办的餐厅未开业经营，原告代氏公司应付租金应自2008年9月1日起至原告代氏公司向本院提起诉讼要求解除《房屋租赁合同》之日，即2010年8月17日期间30%的租金。原告提起本案诉讼后申请对所承租房屋装修改造价值进行鉴定，鉴定结论于2012年8月2日作出。在此期间，原告代氏公司无需向被告文艺中心管理处支付租金。鉴定工作结束后，原告代氏公司作为主张解除合同的一方当事人本应及时将租赁房屋腾退给文艺中心管理处，但原告代氏公司仍占有租赁房屋，拒不腾退，其行为使被告文艺中心管理处遭受了更大的经济损失，因此自2012年8月3日起至原告代氏公司实际腾退租赁房屋之日止，原告代氏公司应支付上述期间应付租金的50%。
原告代氏公司在《房屋租赁合同》签订后对诉争房屋进行了装修改造，装修价款作为原告代氏公司的损失应由被告文艺中心管理处承担70%，其余30%应由原告代氏公司自行承担。原告代氏公司在其尚未办理餐厅营业执照的情况下，即招聘员工、支付工资，因此而造成的损失应由其自行承担。原告代氏公司所购置的餐厅家具、厨具等应当自行搬出承租房屋，其所述杂费开支等损失，事实依据不充分，本院不予认定。
被告北京文联虽系诉争房屋的产权人，但其未与原告代氏公司签订房屋租赁合同，故其在本案审理的房屋租赁合同纠纷中提出的反诉请求不能成立，本院依法不予认定处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）北京代氏影视文化有限公司与被告（反诉原告）北京市文艺中心管理处于二〇〇八年七月二十四日签订的《房屋租赁合同》予以解除。
二、本判决生效后十日内，原告（反诉被告）北京代氏影视文化有限公司将位于北京市西城区前门XXX号房屋腾空后交予被告（反诉原告）北京市文艺中心管理处。
三、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）北京市文艺中心管理处赔偿原告（反诉被告）北京代氏影视文化有限公司装修损失费人民币一百五十八万零八百七十五元一角。
四、本判决生效后十日内，原告（反诉被告）北京代氏影视文化有限公司给付被告（反诉原告）北京市文艺中心管理处二〇〇八年九月一日起至二〇一〇年八月十七日止的房屋租金人民币九十四万三千零五十九元零二分。
五、本判决生效后十日内，原告（反诉被告）北京代氏影视文化有限公司支付被告（反诉原告）北京市文艺中心管理处自二〇一二年八月三日起至实际腾退租赁房屋之日止的房屋租金（按年租金一百六十万零六百六十六元的百分之五十计算）。
六、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）北京市文艺中心管理处退还原告（反诉被告）北京代氏影视文化有限公司保证金人民币二十万元。
七、驳回原告（反诉被告）北京代氏影视文化有限公司的其他诉讼请求。
八、驳回被告（反诉原告）北京市文艺中心管理处的其他反诉请求。
如果原告（反诉被告）北京代氏影视文化有限公司、被告（反诉原告）北京市文艺中心管理处未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费九万一千六百三十元（含反诉费二万四千一百七十元），由原告（反诉被告）北京代氏影视文化有限公司负担二万七千四百六十八元（已交纳），由被告（反诉原告）北京市文艺中心管理处负担六万四千零九十二元（已交纳二万四千一百七十元，余款于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费。上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 姜 涛
人民陪审员 刘志远
人民陪审员 濮苏安
二〇一四年七月十一日
书 记 员 陈 楠