江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民终字第0148号
上诉人（原审被告、反诉原告）方其峰，男，汉族，1970年10月7日生，常州市人。
被上诉人（原审原告、反诉被告）沈国全，男，汉族，1952年8月6日生，常州市人。
委托代理人邵惠娟，女，汉族，1953年3月19日生，系沈国全妻子。
上诉人方其峰因与被上诉人沈国全房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2013）天民初字第897号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审情况：
沈国全诉称，方其峰于2004年1月1日签订了房屋租赁合同，租赁期限自2004年1月1日起至2008年12月31日止，2009年起未再签订租赁合同。沈国全口头通知方其峰搬迁，方其峰不肯搬迁。2013年1月18日，茶山工商所通知方其峰，其没有营业执照，不准经营。2013年1月23日，沈国全书面通知方其峰于3月10日搬出该房屋，也不再收取房屋租金。2013年3月13日，沈国全再发短信给方其峰要求其于3月28日搬出租赁房屋。3月29日，方其峰不肯搬迁，双方发生纠纷并报警。经民警协调，沈国全再给方其峰20天，即于4月19日搬出租赁房屋。到期后方其峰仍不肯搬迁，双方再次发生纠纷并报警。故沈国全诉至法院，要求方其峰立即搬出本市天宁区茶山街道红梅村委田杜村1号南第一间房屋。
方其峰辩称，1、2013年1月23日前，沈国全从未让方其峰搬走，沈国全按时足额收取方其峰的房租至2013年2月6日；2、2013年1月18日，茶山工商所向方其峰下达了行政处罚决定书，方其峰停止经营，故沈国全自2013年1月23日起不再收取租金是应该的；3、在租赁期满后，承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议，原租赁合同继续有效，沈国全在诉讼房屋被征收3年后的2013年1月23日才提出书面通知等，方其峰不能接受，沈国全应给予方其峰补偿。
方其峰反诉称，2009年初，本市天宁区红梅齿轮厂及周边地块（包括沈国全所有的讼争房屋）已出让给南京正大房地产发展有限公司，同年11月常州盛佳拆迁有限公司对沈国全房产实施拆迁。直至2013年1月23日前，沈国全从未以口头或其他方式通知方其峰搬走，而是足额收取至2013年2月的房租。方其峰认为沈国全隐瞒房屋被拆迁的事实，对方其峰构成侵权，应当返还2009年至2013年1月的房租及承租人的停产停业损失、搬迁补助费、临时安置补助费、装修费用等共计5万元。
沈国全辩称，其从未和他人签订拆迁补偿安置协议，不存在方其峰所称的上述补偿费用。
原审经审理查明，沈国全系本市天宁区红梅街道红梅村委田杜村1号房屋所有权人。2004年1月1日，沈国全和方其峰签订房屋租赁合同，约定由方其峰租赁沈国全名下的田杜村1号房屋南第一间店面，建筑面积10平方米，租赁期限自2004年1月1日起至2008年12月31日止，月租金180元，支付方式为每二月一付。双方还约定其他事项。沈国全和方其峰分别在该房屋租赁合同上签名，并由常州市房产市场房屋租赁分市场盖章确认。后双方均按约履行该份房屋租赁合同，合同期满后，双方未再签订书面合同，方其峰继续租赁该房屋并按约支付租金至2013年2月。2013年1月23日，沈国全至方其峰的承租房屋内，向其发出通知，告知其因房屋面临拆迁，通知其于2013年2月23日即一个月后搬出承租房屋，考虑到春节因素，可延迟至2013年3月10日，沈国全退还了方其峰支付的2月份房租。期限届满后，方其峰并未搬离承租房屋。2013年3月29日，沈国全将方其峰承租房屋的大门锁住，方其峰报警。后沈国全再次锁住方其峰承租大门，方其峰强行将大门打开，沈国全报警。2013年6月7日，沈国全诉至法院提出前列诉讼请求，方其峰后提出前列反诉请求。原审庭审中，沈国全与方其峰确认沈国全尚未就天宁区红梅街道红梅村委田杜村1号房屋达成拆迁补偿安置协议。
上述事实，由当事人的陈述、房屋租赁合同通知等证据证实。
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，沈国全和方其峰于2004年1月1日签订了房屋租赁合同，租赁期限届满后方其峰继续使用租赁房屋，应视为双方之间成立不定期房屋租赁合同关系，沈国全可以随时解除合同，其于2013年1月23日通知方其峰解除房屋租赁关系，并最迟于2013年3月10日搬出，应视为双方的房屋租赁关系于2013年3月10日终止，沈国全要求方其峰腾空承租房屋并交付的诉讼请求符合法律规定，法院予以支持。方其峰要求沈国全退还租金、装修费用、补偿停产停业损失、搬迁费用的反诉请求，无依据证明讼争房屋已被拆迁安置，故方其峰的上述反诉请求没有事实和法律依据，法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、二百三十二条、二百三十六条的规定，于2013年8月16日作出如下判决：一、方其峰于本判决发生法律效力之日起十日内将本市天宁区红梅街道红梅村委田杜村1号房屋承租店面腾空并交付沈国全；二、驳回方其峰的反诉请求。本诉案件受理费80元，反诉案件受理费1050元，合计1130元，由方其峰负担。
上诉人方其峰不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判支持上诉人的原审反诉请求，本案诉讼费用由被上诉人承担。理由在于：一、2003年5月10日，上诉人承租被上诉人的店面房从事经营。2004年1月1日至2008年12月31日签订了租房合同，之后为不定期租房合同，被上诉人可解除合同，但应当在合理期限之前通知上诉人。2013年1月18日下午，以茶山工商所为主的联合执法队查处上诉人，从此上诉人停止了经营。2013年1月23日上午八点多，上诉人与同为被上诉人店面房承租人的疏礼根、钱礼华一起找上诉人讨说法——店不能开了，赔偿损失，我们搬走。2013年1月23日上午11点多，被上诉人才极不情愿地把2013年2月的租房款退还上诉人，这时才发短信等通知上诉人搬走。上诉人先停止经营、向被上诉人索赔，后被上诉人再通知上诉人搬走，被上诉人根本不存在“合理期限”，更不可能“在合理期限之前通知上诉人”。因此，被上诉人早在2009年讼争房屋被拆迁之时已经合同违约，应赔偿上诉人损失2万元正。二、2009年11月12日，常州盛佳拆迁有限公司对红梅齿轮厂及周边地块开发项目规划用地红线范围内房屋及附属物实施拆迁，本案讼争房屋在红线范围内，属被拆迁房屋。此时，上诉人承租被上诉人的讼争房屋的店面房的《营业执照》（临时执照，不需要任何手续即可办到）尚在有效期内。根据《城市房屋拆迁管理条例》第十二条的规定，拆迁范围确定后，拆迁范围内的个人不得租赁房屋。被上诉人没有在这个“合理期限”通知上诉人搬走，继续将店面房租给上诉人经营至2013年，故根据民法通则第九十二条的规定属于不当得利，被上诉人应将2009年至2013年的租房款如数返还上诉人，至少13440元。三、根据《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定，上诉人可以得到讼争房屋的店面房使用权的搬家费、安置费、简装费、停产停业的损失的补偿款4万元正，这笔补偿款在被上诉人的讼争房屋拆迁补偿款内，被上诉人应将这笔补偿款如数返还上诉人。被上诉人提出未签订讼争房屋拆迁补偿安置协议，但不签订协议不影响讼争房屋被强拆，不影响被上诉人以后得到全部讼争房屋拆迁补偿款。让上诉人现在搬走，被上诉人就得先将这笔上诉人该得到的补偿款如数给上诉人。此外，被上诉人收取上诉人的店面房的生活用电是0.9元每千瓦时，被上诉人上交供电公司是0.5583元每千瓦时，其中差额属于不当得利，被上诉人应将2003年至2013年十年间多收的电费如数返还上诉人，至少2000元正。2003年至2013年十年间，上诉人老实经营，看重信誉，十年无投诉，积累了大量的客源，拥有了丰富的无形资产，想大干一场，做出个名堂。因被上诉人的讼争房屋被拆迁，被以茶山工商所为主的联合执法队查处，上诉人的经营戛然而止，造成了不可挽回的经济损失。而被上诉人又隐瞒讼争房屋被拆迁的事实，没有在合理期限通知上诉人，给上诉人一个过渡期，最大限度的减少上诉人的损失，依据我国侵权责任法的有关规定，被上诉人应当赔偿上诉人损失2万元正。
被上诉人沈国全辩称，我认为原审法院认定事实清楚，据以认定事实的证据确实，适用法律正确。理由在于：一、我是讼争房屋的所有权人，对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。2004年我与上诉人签订了租赁合同，租期从2004年1月1日至2008年12月31日。租期届满后我与上诉人未再签订固定期限的租赁合同，上诉人继续使用承租的房屋，我收取租金。依照法律规定，我与上诉人之间形成了不定期租赁合同关系。2013年1月23日，因上诉人的原因，我退回了预收的2月份租金，并通知上诉人3月10日前搬出承租房屋。根据法律规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。从1月23日到3月10日有一个半月时间，我已提前一个半月通知承租人搬出承租的房屋。我认为我已经在合理的期限前通知了承租人，我不存在违约行为。上诉人提出的违约损失无事实依据也无法律依据。二、关于拆迁一事，到现在为止，没有人与我签订过拆迁补偿协议，也没有人对我进行过拆迁补偿，上诉人要求我返还搬迁费等费用没有事实及法律依据。三、上诉人提供的期限从2009年4月7日至2009年12月31日的临时营业执照，是上诉人伪造我的签名签订租赁合同从工商所骗取的。四、上诉人提出的电费问题，因我房屋有一部分作为营业用房，供电部门要求我按商业用电支付电费，所以我房屋在供电部门登记有两只电表，一只民用电表是以我的名字登记，另一只商业用电表是以我妻子名字登记。供电部门是按照商业用电收取我出租给上诉人房屋的电费的，所以不存在我多收电费的情况。五、从2013年1月23日我通知上诉人搬出承租房屋至今，上诉人非但没有搬出，还一直占用我的房屋未停止开门做信息中介服务生意，根本不存在他所说的损失。相反上诉人无任何理由占着我的房屋不肯搬出，已侵犯了我作为房屋所有权人占有、使用房屋的权利。
双方当事人在二审中均无新证据提交。
二审庭审中，被上诉人陈述讼争房屋已于2014年4月24日被强制拆迁，至今尚未签订房屋拆迁安置补偿协议。上诉人对讼争房屋已于2014年4月24日被强制拆迁的事实予以认可。上诉人同时陈述，上诉人的临时执照到期后，上诉人于2012年12月左右到工商所申请领取新的营业执照，但被告知承租房屋所在地块已被列入拆迁范围，无法再领取营业执照。之后上诉人未就房屋拆迁事宜与被上诉人联系核实，双方当事人还是按照之前的惯例操作的。
上述事实，有双方当事人陈述在卷佐证。
二审查明的其他案件事实与原审相一致，本院予以确认。
本院认为，第一，根据《城市房屋拆迁管理条例》第十二条的规定，拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行房屋租赁活动。本案中，上诉人自认其于2012年12月左右申请办理新的营业执照时，便已知晓其从被上诉人处承租的房屋已经列入拆迁范围，不得租赁，因此也无法领取营业执照。但其并未因此与被上诉人联系核实有关房屋拆迁的实际情况以及双方之间房屋租赁合同关系如何处理，而是继续租赁被上诉人的房屋无照经营，故上诉人对于自己违反有关行政法规开展经营活动的性质是明知的，对于上诉人所述于2013年1月18日被茶山工商所行政处罚、无法继续经营的责任，亦应由上诉人自行承担。第二，上诉人一直实际承租被上诉人的房屋开展经营活动，理应支付房屋租金，故其要求被上诉人返还2009年至2013年1月的房租于法无据，本院不予支持。第三，根据已经查明的事实，被上诉人已于2013年1月23日通知上诉人最迟于2013年3月10日前从承租房屋内搬出，原审据此认定被上诉人已经在解除与上诉人之间的不定期房屋租赁合同前的合理期限内通知了上诉人并无不当。第四，由于被上诉人就本案讼争房屋至今未与房屋拆迁部门签订房屋拆迁安置补偿协议，故上诉人主张停产停业损失、搬迁补助费、临时安置补助费、装修费用等缺乏相应的事实依据和法律依据，本院对此不予支持。第五，上诉人在上诉时主张的电费问题，因其在原审时并未提出，故本院对该部分主张不予理涉。此外，由于本案讼争房屋已于2014年4月24日被强制拆迁，被上诉人要求上诉人搬出讼争房屋的原审诉讼请求不再具有实际意义，故依法对于被上诉人的原审诉讼请求不应再予理涉。但原审判决作出时讼争房屋尚未被强制拆迁，故本院对原审判决主文第一项内容亦不再进行变更。
综上，上诉人方其峰的上诉意见依据不足，其上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1130元，由上诉人方其峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 段若鹏
代理审判员 周韵琪
代理审判员 吴立春
二〇一四年五月六日
书 记 员 赵 艳