广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）河市民一终字第107号
上诉人（一审被告）：彭东明，退休干部。
上诉人（一审被告）：彭浪涛，居民。
二上诉人的共同委托代理人：郭明森，男，1965年3月26日生。
被上诉人（一审原告）：李义站，居民。
被上诉人（一审原告）：卢森换，居民。
二被上诉人的共同委托代理人：覃涨，广西皓辰律师事务所律师。
上诉人彭东明、彭浪涛因与被上诉人李义站、卢森换合同纠纷一案，不服环江毛南族自治县人民法院（2013）环民初字第1224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月24日受理后，依法组成由审判员吴亚玲担任审判长，审判员郑燕华、代理审判员温添霖参加的合议庭，于2014年4月15日公开开庭对本案进行了审理。书记员苏嘉担任法庭记录。上诉人彭东明、彭浪涛及其共同委托代理人郭明森，被上诉人李义站、卢森换的共同委托代理人覃涨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年4月15日，原告李义站、卢森换与被告彭东明、彭浪涛签订《房地产买卖契约》，约定二被告将自有的坐落在环江思恩镇城北扶贫办开发区28号的一栋三层砖混楼房转让给二原告，房地产成交价为人民币516000元，二原告在办完该房地产过户手续后一个月内付清给乙方，二被告已收到二原告预付的购房定金110000元将在付款时冲抵。契约签订后，被告将该楼的环思国用（2001）字第327号国有土地使用权证、环政字第00××38号房产证交给原告李义站，后李义站持相关材料单方到环江县房管所办理房屋产权变更登记。环江县房管所受理并审查后，于2011年5月5日将该楼变更登记至李义站名下，并向李义站颁发了环房权证思恩字第××号房屋所有权证。之后，因二原告未能按时向二被告付清购房款，双方协商后，二原告于2011年8月25日向被告出具《欠条》：“今欠彭东明现金贰拾万元正（￥200000元正）。借期为一年（2011年8月25日至2012年8月25日止）还清。本人自愿先付彭东明一万元年息。”后因其它事宜双方协商未果，2013年2月28日，彭东明、彭浪涛将李义站、卢森换诉至该院，请求依法判决李义站、卢森换违约金数额，诉讼费由该二人承担；判令二人退回房地产，解除合同，并过户到彭东明、彭浪涛名下，手续费用由李义站、卢森换承担；判令李义站、卢森换交纳2011年5月11日至2013年4月16日居住彭东明房屋期间的房租24900元。2012年5月15日，彭东明、彭浪涛申请撤诉，该院予准许。同年5月10日，彭东明、彭浪涛以环江县房管所为被告提起行政诉讼，要求撤销原房产过户登记。2013年10月21日，该院作出（2013）环行初字第16号行政判决书，认定环江县房管所作出的转移登记行为属认定事实不清、适用法律错误的具体行政行为，判决撤销环江县房管所向李义站颁发的思恩字第××号房屋所有权证，由房管所恢复彭东明、彭浪涛的环政字第00××38号房屋所有权证。该判决书现已发生法律效力。2013年11月25日，原告李义站、卢森换以彭东明、彭浪涛不协助其重新依法办理过户登记、并要求退还房屋为由，将彭东明、彭浪涛诉至该院。
一审法院经审理认为：合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。本案中，原、被告经充分、合理协商，自愿达成的《房地产买卖契约》是双方真实的意思表示，没有违反法律规定，故该契约是合法、有效的，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订《房地产买卖契约》后，被告即将合同约定的座落在思恩镇城北扶贫办开发区28号地的房地产证件交付给原告，原告单方到环江县房管所办理过户登记手续后一直在该房居住至今，期间，因原告未能及时付清被告购房款，经双方协商一致同意将购房款20万元转为原告向被告借款并约定了利息，后因被告提起行政诉讼，该院以登记行政程序存在问题为由作出撤销房产过户登记行政行为的判决，现该判决已发生法律效力。上述一系列行为，说明了原、被告签订的《房地产买卖契约》，双方已实际履行，现二被告没有履行合同附随的协助原告办理过户登记手续的义务，有一定的违约性，二被告应当依约履行，即协助原告重新依法办理过户登记手续，故二原告的诉讼请求，有事实和法律依据，该院依法予以支持。二被告以原告未付清房款构成违约作为本案的抗辩理由，无法律依据，该院不予采纳，但可另案处理。被告彭东明、彭浪涛经该院合法传唤，无正当理由拒不按时到庭参加诉讼，到庭后又未经法庭许可自动退庭，本案依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第三条、第四条、第八十五条，《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：被告彭东明、彭浪涛应于判决生效之日起十日内履行《房地产买卖契约》附随的协助原告李义站、卢森换办理环江县思恩镇城北扶贫办开发区28号房地产过户登记手续的义务。案件受理费50元，由被告彭东明、彭浪涛负担。
上诉人彭东明、彭浪涛不服一审判决，上诉称：一、一审法院违反程序缺席判决。本案一审定于2013年12月24日公开开庭审理，当天上诉人从金城江开车赶往环江，因路上堵车，耽误了一个多小时，于9时许到达环江法院。上诉人向审判人员说明迟到原因时，审判人员不予听取，双方发生口角争执，审判人员态度极为不好，冲着上诉人说不想开庭就走，上诉人只好离开。上诉人延时到庭是由于堵车，离开法庭不参与本案审理，是因本案审判人员工作态度横蛮造成的。上诉人并非拒不到庭，也不是未经法院许可自动退庭。一审法院缺席判决是错误的，剥夺了上诉人的诉讼权利。二、一审认定事实不清、适用法律错误。虽然被上诉人支付了部分交易款，并占用了房屋，但没有取得房屋的所有权，房屋的所有权仍属于上诉人。在房屋过户登记前发生的是履行合同纠纷，履行过户登记是履行房屋买卖合同的主要义务，而不是附随义务。根据物权法、合同法的相关规定，不动产的交付，必须办理过户登记，不办理过户登记，双方之间的房屋买卖契约无法履行完毕，即交易不成立，交易不成立就不能办理过户登记。被上诉人向上诉人借款20万元，是另一法律关系，与本案无关，被上诉人并没有全部支付购房款。三、一审判决上诉人履行协助被上诉人办理房地产过户登记手续的义务是错误的。在物权仍然属于上诉人的情况下，法院判决上诉人办理过户登记，没有法律依据。交易双方有签订合同的自由，也有解除合同的自由。本案是履行合同纠纷，在一方不按时履行或不履行合同约定的义务时，主张的是违约责任，而不是主张物权所有权。所以，一审法院的判决没有法律依据。综上所述，上诉人请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
上诉人彭东明、彭浪涛在二审期间提供的证据为银行交易凭证清单，用以证明被上诉人汇来房款后，上诉人取出借给被上诉人的事实。
被上诉人李义站、卢森换辩称：一、一审法院缺席判决程序合法。二、双方签订的房屋买卖合同合法有效，该合同上诉人至今没有依法解除。三、被上诉人没有违约行为，双方的合同不可能解除，因此，上诉人应当履行协助被上诉人办理房产过户手续的义务。
被上诉人李义站、卢森换在二审期间未提供证据。
经庭审质证，被上诉人对上诉人提供的证据有异议，认为证据无真实性、合法性和关联性，本院认为上诉人提供的证据与本案无关联性，故不予采信。
经二审审理查明：一审查明的事实属实，本院予以确认。
根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：被上诉人要求上诉人协助办理争议房地产的过户登记手续是否应予支持？
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”上诉人主张诉争房屋至今未办理过户登记手续，双方之间的交易不成立故无法履行合同，但本案中双方当事人经协商一致，自愿达成《房地产买卖契约》，该合同没有违反法律规定，且房地产买卖合同也并不是法定应办理登记手续才能生效的合同，故该合同在双方订立时已经生效且合法有效，本院对上诉人主张合同不成立不予采信。在签订合同后，上诉人将诉争房地产的权属证件交付给被上诉人，被上诉人也陆续支付了部分房款给上诉人并居住在诉争房屋至今，可见，双方已经实际履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”上诉人在二审期间主张解除合同，但其在一审诉讼中并未提出反诉，故本院对其主张解除合同不予审理。双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务，即二上诉人应协助二被上诉人办理过户登记手续，二被上诉人也应支付剩余房款。若上诉人认为被上诉人存在违约行为，损害其合法权益，可另行主张。另外，二上诉人经一审法院依法传唤，无正当理由不按时到庭参加诉讼，到庭后又未经法庭许可退庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审按缺席判决正确，本院予以维持。
综上所述，二上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人彭东明、彭浪涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴亚玲
审 判 员 郑燕华
代理审判员 温添霖
二〇一四年六月十七日
书 记 员 苏 嘉