新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）新01民终3230号上诉人（原审原告）：陈德元，男，1939年7月5日出生，回族，农民，住乌鲁木齐市水磨沟区。上诉人（原审原告）：陈曙光，男，1967年6月29日出生，回族，无固定职业，住乌鲁木齐市天山区。上诉人（原审原告）：陈曙林，男，1969年5月2日出生，回族，无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区。上诉人（原审原告）：陈丽荣，女，1971年5月8日出生，回族，无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区。上诉人（原审原告）：陈丽霞，女，1973年7月2日出生，回族，无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区。委托诉讼代理人：王万全，新疆国浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马继忠，男，1977年3月20日出生，回族，农民，住乌鲁木齐县。委托诉讼代理人：罗艺允，新疆疆诚律师事务所律师。上诉人陈德元、陈曙光、陈曙林、陈丽荣、陈丽霞因与被上诉人马继忠物权确认纠纷一案，不服乌鲁木齐市乌鲁木齐县人民法院（2016）新0121民初358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈德元、陈曙光、陈曙林、陈丽荣、陈丽霞的共同委托诉讼代理人王万全，被上诉人马继忠的委托诉讼代理人罗艺允到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈德元、陈曙光、陈曙林、陈丽荣、陈丽霞的上诉请求：请求依法撤销（2016）新0121民初358号民事判决，并改判确认双方签订的买卖合同无效。事实和理由：一审法院在确认本案房屋系陈德元与韩永芳夫妻共同财产情况下，错误引用法律规定，判决陈德元与马继忠双方签订的《房屋转让协议书》和《房地产转让合同书》为有效合同，属于适用法律错误。陈德元在转让涉诉房屋过程中，违反了《中华人民共和国物权法》第九十七条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条之规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，应确认为无效合同。本案不应适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，应当适用物权法和婚姻法的规定。综上，请求二审法院支持我方的上诉请求。被上诉人马继忠答辩称，1.一审法院适用法律正确，陈德元等五人的上诉理由不能成立。（1）陈德元与我方签订的《协议书》和《房地产转让合同》没有违反法律法规的强制性规定，应属有效合同。（2）陈德元等五人援引的《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二项之规定，其未完整援引，该项后半段内容是：他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得不同意或不知道为由对抗善意第三人。涉诉房屋未登记韩永芳，我方有理由认为涉诉房屋系陈德元一人所有。（3）根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，双方签订的合同应为有效合同。2.陈德元及其妻子韩永芳于1997年已经为城镇户口，其已不具备分配宅基地的资格。综上，请求驳回上诉，维持原判。上诉人陈德元、陈曙光、陈曙林、陈丽荣、陈丽霞向一审法院起诉请求：1.依法确认陈德元与马继忠签订的《协议书》及《房地产转让合同》无效；2.要求马继忠返还房屋和宅基地。一审法院认定事实：陈德元与马继忠同属于永丰乡公盛村6队的村民，1989年4月10日，陈德元与马继忠签订协议书两份，大致内容为：“因为搬迁原因，本人将位于乌鲁木齐县永丰乡公盛六队土木结构六间房屋以三千元买给乌鲁木齐县公盛六队村民马继忠，为了双方有一定的需要，以此证明。特此声明，房钱由1989年年底一次性付清，望乙方（马继忠）遵守此协议。”2003年4月15日，陈德元与马继忠签订针对该房屋又签订了《房地产转让合同书》，约定陈德元将房产土地证号为022975的6间土木结构、建筑面积为254.8平方米、占地面积为660.8平方米的房屋以3千元的价格转让予马继忠。2003年4月9日，永丰乡公盛村民委员向永丰土地所出具证明，望土地所为马继忠办理过户手续为盼。2003年4月21日，永丰乡公盛村民委员会在陈德元与马继忠的乌鲁木齐县公（私）房地产转让审批表上签字同意并盖章。马继忠于1989年占有房屋后，对房屋进行了翻修，并居住至今。陈德元与妻子韩永芳1965年6月6日登记结婚，2006年韩永芳去世。陈曙光、陈曙林、陈丽荣、陈丽霞系陈德元与韩永芳的子女。马继忠1977年3月20日出生，1989年签订合同时为13岁。一审法院认为：一、关于1989年4月10日两份协议的效力问题。陈德元认为马继忠在签订合同时属于限制民事行为能力人，合同应属无效。法院认为，限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。由此可以看出，合同的追认的方式有多种，明示的、默示的或以行为的方式作出的等，1989年4月10日，协议签订后，陈德元将房屋交付于马继忠，对于当时年仅13岁的马继忠来说，其法定代理人对其买卖行为应是明知的，并没有对陈德元与马继忠之间的《协议书》进行否认，陈德元也没有对该协议行使撤销权，陈德元也无法举证证明该协议的签订当时对马继忠是一种损益，故陈德元的该意见不予采纳。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”具体到本案中，陈德元等五人认为陈德元与马继忠签订的《协议书》和《房地产转让合同书》所指向的标的物属于陈德元和韩永芳的夫妻共同财产，无韩永芳的同意与签字确认，违反了《中华人民共和国婚姻法》第十七条有关夫妻对共同所有的财产，有平等处理权的规定。法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定享受权利，履行自己的义务，但是约定的内容不得违背国家法律、法规和政策性的规定。本案的农村房屋买卖合同事关农村宅基地的转让，涉及房屋所有权的转移和宅基地所有权、使用权的转移问题，原审法院将结合案情和陈德元、马继忠的举证情况综合认定。其一，本案中，陈德元与马继忠以直接交付房款和交付房屋的行为，并由马继忠居住至今，是双方真实意思的表示，是双方对房屋的买卖达成的意合和实际履行；其二，本案涉及的标的物为农村房屋，陈德元将其农村自有居住性房屋转让给马继忠，马继忠支付了相应的价款。乌鲁木齐县永丰乡公盛村村民委会对陈德元与马继忠的农村房屋买卖行为予以同意；其三，我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本体集体经济组织成员以外的人转让，但法律、法规对农村居民向本体集体经济组织成员转让房屋所有权并无禁止性规定，陈德元与马继忠属于乌鲁木齐县永丰乡公盛村村民，非城镇居民。陈德元与马继忠当时均属于乌鲁木齐县永丰乡公盛村同一集体经济组织的成员，宅基地具有福利性，陈德元的转让是对其享受该权利的放弃，乌鲁木齐县永丰乡公盛村村民委员会亦同意。三、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案涉及的房产登记于陈德元的名下，陈德元亦将该房屋向马继忠进行了交付，马继忠也按照合同约定支付了对价，并在该房屋居住已达20余年，现陈德元等五人以陈德元没有处分权为由确认合同无效，缺乏事实依据，亦不符合法律规定。综上所述，对陈德元等五人的诉讼请求，不予支持。遂判决：一、驳回陈德元、陈曙光、陈曙林、陈丽荣、陈丽霞要求确认与马继忠签订的《协议书》和《房产转让合同》无效的诉讼请求。二、驳回陈德元、陈曙光、陈曙林、陈丽荣、陈丽霞要求马继忠返还房屋和宅基地的诉讼请求。本院二审中当事人未提交新证据，且对一审法院查明的事实无异议。本院认为，确认合同无效应符合《中华人民共和国合同法》第五十二条及其他相关法律的有关效力性强制性规定。本案中，陈德元等五人认为陈德元与马继忠签订的《协议书》和《房地产转让合同书》违反了《中华人民共和国物权法》第九十七条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条之规定，属于违反法律、行政法规的强制性规定的合同，符合合同法第五十二条第五项关于无效的规定，应认定为无效合同。对此本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定，本案中陈德元等五人要求确认合同无效的依据是《中华人民共和国物权法》第九十七条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条，上述两条法律规定均不属于效力性强制性规定，故陈德元等五人要求确认陈德元与马继忠签订的《协议书》和《房地产转让合同书》无效的上诉请求不能成立，本院不予支持。另，陈德元作为涉诉房屋的共有权人，在未征得其他共有人同意的情况下，将涉诉房屋出售给马继忠，属于无权处分之情形，原审法院引用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条作为定案依据并无不当。综上，陈德元、陈曙光、陈曙林、陈丽荣、陈丽霞五人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元（陈德元等五上诉人已预交），由陈德元等五上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 琛审 判 员 曾 敏代理审判员 冯 宁二〇一六年八月二十五日书 记 员 石晓峰