南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓民初字第5574号
原告李睿，男，汉族，1980年5月30日生，无固定职业。
原告钱莉莉，女，汉族，1981年6月9日生，无固定职业。
原告徐志芳，女，汉族，1952年1月19日生，南京市建邺区燃料有限公司副董事长。
三原告共同委托代理人李庆法，江苏衡鼎律师事务所律师。
被告南京海润房地产开发有限公司，组织机构代码78714125-2，住所地南京市鼓楼区莫愁街道胜棋街9号。
法定代表人齐大鹏，董事长。
委托代理人�宝锋，江苏致邦律师事务所律师。
原告李睿、钱莉莉、徐志芳诉被告南京海润房地产开发有限公司（以下简称“海润公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李睿、钱莉莉、徐志芳的共同委托代理人李庆法、被告海润公司的委托代理人陈宝锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李睿、钱莉莉、徐志芳诉称：2012年9月9日，三原告与被告签订《南京市商品房预售合同》，被告将本市鼓楼区中海XX花园13幢1室房屋出售给三原告。合同第十五页约定原告所购门面房东侧和北面无任何建筑。根据该约定，原告所购门面房为迎街路口门面房，属于迎街旺铺。由于被告堵塞原设计的人行通道，并建有长10米、宽3米、高1米多的超大花坛，使路口门面房成为死角门面房。原告发现后随即与被告联系，但被告迟迟未给原告明确�复。被告于2013年9月10日表示不会拆花坛，花坛上的植物挡了门面可以修理掉。后原告又发现房屋多处渗水，一楼墙体渗水和卫生间积水都是由于被告所建超大花坛所致，不拆除花坛，房屋渗水就无法解决，房屋也无法交付。原告认为，被告违反合同约定，在没有合法建筑手续的情况下建设超大花坛，改变了商铺的外部环境，也违反了合同约定，属于违约行为。商铺的外部环境是购买商铺的首要因素，是实现商铺功能的重要条件之一。被告应按照《商品房预售合同》中总平面图所约定的商铺外部环境履行合同义务。由于被告未及时交付符合条件的商铺，违反了合同约定，应承担违约责任。原告就上述相关事宜与被告协商未果，故诉至法院，请求判令：1、被告按照合同约定向原告交付中海XX花园13幢1室房屋；2、被告拆除花坛、排除空调外机妨碍；3、被告按照总房价的每日万分之二向原告支付迟延交房的违约金；4、被告按照租金标准即年租金19万元赔偿原告实际损失；5、被告承担本案诉讼费用。
被告海润公司辩称：1、被告已经按照合同约定交付13幢1室房屋。被告于2013年8月28日通过特快专递等形式通知原告收房，原告拒绝收房。按照双方签订的《商品房预售合同》第十条第四款之约定，原告在符合约定条件时，经过催告拒绝接收房屋，应视为已按时交付；2、小区绿化设计无需经过政府审批。小区绿化设计合理，并未侵犯原告商铺通行权、采光权，更未影响原告的正常经营。原告诉称绿化整改无事实依据；3、双方《商品房预售合同》补充协议第二十一条明确约定由被告统一设置中央空调，空调外机设置符合双方合同约定及相关规定，原告并未指出空调外机安装违反何种规定；4、原告主张相邻权的前提是其取得建筑物所有权�而非债权。依照目前情况，原告并未接受涉案房屋，涉案房屋依然登记在开发商名下，物权并非原告所有，故其在接受房屋之前没有任何法律依据主张相邻权；5、原告主张的经济损失是因其拒绝接收涉案房屋所致，无权要求被告予以赔偿。原告应当先按照双方合同约定接收房屋。原告既主张违约金又主张实际损失，不符合法律规定，即使原告存在违约行为，原告主张的违约金也明显过高；6、房屋漏水属于质量瑕疵，被告已经按照合同约定积极予以维修，且在合理期限内维修完毕，被告不存在实际损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年9月9日，原告李睿、徐志芳、钱莉莉（乙方）共同与被告海润公司（甲方）签订《商品房预售合同》，约定甲方将其开发建设的本市中海XX花园13幢1（含1、2层）室出售给乙方；该房屋单价为35021.84元，总价为4010000�。该合同第六条约定：一、甲方应于2013年8月31日前向乙方交付该商品房；二、该商品房交付时应当符合下列条件：1、已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；2、已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》；三、甲方迟延交付该商品房的，应当按照已收价款的每日万分之二计算迟延期间的违约金。该合同第十条约定：一、该商品房具备第六条第二款约定的交付条件后，甲方应在确定的交付日期前5天，书面通知乙方办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。甲方通知确定的交付日期应当给乙方必要的准备时间和必要的方便；二……；三、甲乙双方签署商品房交接单，交接钥匙后即为交付；四、该商品房已满足交付条件，但乙方收到甲方的书面交房通知后，拒绝接收该商品房或未如期办理交接手续的，按下列方式处理：1、乙方按每天100元向甲方支付逾期交接期间的违约金，该房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定交付日起由乙方承担；2、乙方以非法定或约定事由拒绝验房收房的，自甲方通知的交付日起视同已交付。合同第十三条约定：甲方应按照国家规定和本合同约定承担该商品房的工程质量保修责任。保修期内，乙方发现该商品房存在工程质量问题的，应及时通知甲方及其受托人；甲方或其受托人接到乙方的报修通知后，应在24小时内到场检查（双方另约时间的除外），并根据工程质量问题的实际情况与乙方商定具体的维修日期，及时合理安排维修。乙方应在甲方或其受托人检查、维修期间给予必要配合。甲方或其受托人怠于履行该商品房工程质量保修责任的，应当承担下列责任：按每拖延一天5元计算，向乙方承担违约金。该商品房在保修期内因工程质量问题造成乙方经济损失的，甲方按下列约定赔偿乙方：乙方的实际经济损失。该合同附件1总平面图中显示涉案房屋东侧为空白。补充协议第15条约定：在房屋建设过程中，因建设需要，经政府有权部门批准的设计变更（包括小区变电箱的位置、有线电视接入箱、煤气管道等），在设计实施前甲方无需通知乙方，不影响本合同的履行；第16条约定：项目在销售过程中所提供的沙盘、广告图片及文字等仅为项目参考之用，项目之最后规划以政府批准文件为准……；第21条约定：甲方已统一设置中央空调，未经甲方同意，乙方不得更改中央空调相关设置，不得增设分体式空调。
上述合同订立后，原告按约支付了全部购房款。2013年6月25日，被告取得《建设工程规划验收合格书》，2013年8月22日，被告取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》。2013年8月28日，被告向原告邮寄《交付使用通知书》，�知原告其购买的本市中海XX花园13幢1室门面房已经符合交付条件，原告可于2013年8月30日携带相关资料办理交付手续。原告于2013年8月29日给被告回函称，因被告违反合同约定，违规堵塞商铺东侧通道，并建超大花坛遮蔽门面，使商铺功能严重受损，因纠纷已提交法院，故2013年8月31日原告不会去办理交付手续，待被告拆除违建符合合同约定后再通知原告办理交房手续。本院查明，原告所称的“纠纷提交法院”，是指2013年8月26日，原告因被告建设的花坛问题向南京市鼓楼区人民调解委员会申请调解，要求被告按照合同约定的时间和总平面图规划设计交付房屋、拆除花坛并赔偿损失。因双方各执己见，调解委员会未能调解成功。
因房屋存在漏水问题，原告于2013年9月4日、9月11日两次发函给被告，要求予以修复。2013年9月23日，被告发函给原告称，原告所反馈的内墙渗水�题均已全部维修完毕，请原告携带相关资料，三日内前来中海XX花园二期物业管理处办理相关手续。2013年10月8日，原告再次发函给被告，主要内容为：原告于2013年9月30日收到被告渗水问题已修复的通知，原告立刻查看，发现被告在一楼东侧墙体所修一米多的防水已全部脱落。原告认为防水才做一个月不到就脱落，说明东侧墙体长期有水受潮所致，希望被告解决遇雨墙就渗水的问题。被告称已对渗水问题再次进行了修复。原告称渗水问题依然存在。双方因花坛和渗水等问题未能协商一致，原告遂诉至本院，要求判如所请。
本案审理过程中，根据原告申请，本院至中海XX花园现场勘查。查明被告在诉争房屋东侧搭建一方形花坛，该花坛靠近诉争房屋一侧高1.18米，超出诉争房屋门口3.4米，花坛里种植了绿色植物，花坛里侧放置了两大两小共四台空调外机。被告称花坛下铺设水电气管线，不方便拆除。而室内漏水问题已解决完毕。双方对于本院现场勘查的事实均无异议。
因原、被告双方调解意见相差较大，致使本案调解未果。
以上事实，有原告提交的南京市商品房预售合同及附件、通知函、邮寄凭证、现场照片、被告提交的交付使用通知书、催告函、建设工程规划验收合格书、房屋建筑工程竣工验收备案表、南京市房屋测绘成果报告、照片、邮寄凭证以及当事人陈述等予以证实。
本院认为，原、被告双方签订的《南京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，原告的义务是支付购房款，被告的义务是按时交付符合合同约定的房屋。本案中，原告已经按照合同约定履行了支付全部购房款的义务，被告应向原告交付房屋，故原告要求被告依约交付房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
关于原告主张拆除花坛的诉讼请求。本院认为，原告购买的房屋系商铺，非普通住宅，而商铺的位置、外观及周边环境、公用设施等均是影响商铺价值的重要因素。本案中花坛的建设直接影响了商铺的外观及环境，使商铺的价值受损。此外，《南京市商品房预售合同》系被告提供的格式合同，根据法律规定，对格式提款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。在原、被告合同附件的总平面图上，房屋东侧部分（即花坛）为空白，未明确约定用途，被告亦未提供证据证明已告知原告该空白部分的用途。根据上述规定，对于合同约定的房屋东侧空白部分的用途应作出不利于被告的解释，即该位置无任何�筑，故原告要求拆除花坛的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张排除空调妨碍的诉讼请求，本院认为，根据合同约定，被告有权统一安置中央空调，且空调外机放置在门面房东侧靠里，原告并未提供证据证明空调外机对其购买的商铺产生实际影响，故原告要求排除空调外机妨碍的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告主张被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院认为，根据法律规定，房屋经过竣工验收备案，交付时存在质量瑕疵，但不影响买受人正常使用的，买受人拒收房屋，请求房地产开发企业承担迟延交房违约责任的，不予支持。但在保修期内，房地产开发企业应承担修复责任；房地产开发企业拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由房地产开发企业承担。本案中，涉案房屋于2013年8月22日已经过竣工验收备案，被告亦在合同约定的交房时间前通知原告收房，虽然房屋右侧存在花坛以及房屋出现渗水等问题，但根据原告提供的证据，并不能证明上述问题影响其正常使用，故原告以房屋存在花坛以及渗水等问题拒收房屋，请求被告承担迟延交房违约责任的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。原告在本案中主张的租金损失是以被告延期交付房屋为前提，而被告并不存在迟延交付房屋的行为，故原告要求被告支付租金损失的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告南京海润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将本市鼓楼区中海XX花园13幢1室房屋交付给原告李睿、钱莉莉、徐志芳。
二、被告南京海润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将位于本市鼓楼区中海XX花园13幢1室房屋东侧的花坛拆除。
三、驳回原告李睿、钱莉莉、徐志芳的其他诉讼请求。
案件受理费39006元，由原告李睿、钱莉莉、徐志芳负担19503元，由被告南京海润房地产开发有限公司负担19503元（原告已预交，被告负担部分于本判决生效之日起十日内一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 李义军
代理审判员 武加庆
人民陪审员 白长宁
二〇一四年四月十六日
见习书记员 卞红艳