海南省海口市秀英区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秀民一初字第262号
原告：胡翠味，女。
原告：高明玉，男。
共同委托代理人：符光银，海南雨润律师事务所律师。
被告：海南环瑞置业有限公司。
法定代表人：张晋，董事长。
委托代理人：佟国庆，海南维特律师事务所律师。
委托代理人：万光明，海南维特律师事务所律师。
原告胡翠味、高明玉诉被告海南环瑞置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月11日立案受理后，依法由审判员何雪春独任审判，于2014年4月22日公开开庭进行了审理。原告胡翠味及委托代理人符光银到庭参加诉讼，被告委托代理人佟国庆、万光明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告胡翠味、高明玉诉称：原告向被告购买了位于海口市滨海大道海口秀英港“中央商城”的二层C207b号、二层C208a号和一层A1026号铺面房产。2004年4月2日，原告与被告签订了《中央商城代租协议》，约定被告承租原告“中央商城”二层C207b号铺面，租赁期限自2004年5月1日至2014年4月30日止，共10年，每年租金36890元，10年合计租金368900元，每年的4月15日和10月15日分二次支付当年的租金36890元，如被告逾期支付租金，则每天按应付款万分之三向原告支付违约金。2004年4月3日，原告又与被告签订了《中央商城代租协议》，约定被告承租原告“中央商城”二层C208a号铺面，租赁期限自2004年5月1日至2014年4月30日止，共10年，每年租金11410元，10年合计租金114100元，每年的5月和11月分二次支付当年的租金11410元。2006年3月26日，原告和被告签订了《中央商城代租协议》，约定被告承租原告“中央商城”一层A1026号铺面，租赁期限自2006年4月15日至2016年4月14日止，共10年，每年租金56398元，10年合计租金563980元，每年的4月15日和10月15日分二次支付当年的租金56398元。被告承租原告“中央商城”二层C207b号、二层C208a号和一层A1026号铺面后，仅支付租金截止至2007年12月30日，自2008年1月至今尚未支付原告租金。自2OO8年1月计算至2014年4月30日，被告拖欠原告6年4个月的租金。被告拖欠原告“中央商城”二层C207b号铺面租金为：36890元／年×6年＋36890元÷12×4个月=233636元。被告拖欠原告“中央商城”二层C208a号铺面租金为：11410元／年×6年＋11410元÷12×4个月=72260元。被告拖欠原告“中央商城”一层A1026号铺面租金为：56398元／年×6年＋56398元÷12×4个月=357187.2元。被告拖欠原告租金共计：233636元＋72260元＋357187.2元=663083.2元。经原告多次催告，被告于2012年6月25日向原告出具了《还款承诺书》，承诺至2014年分期共偿还原告租金48万元。被告的《还款承诺书》作出了对可能超过诉讼时效的租金同意履行的意思表示，证明了原告要求被告支付租金的诉讼请求没有超过诉讼时效。为保护原告的合法权益。请求判令：1、解除原告和被告签订的《中央商城代租协议》，被告将“中央商城”二层C207b号、二层C208a号和一层A1026号铺面交付给原告；2、被告支付拖欠的原告租金人民币663083.2元；3、被告承担本案诉讼费用。
被告环瑞公司辩称：一、原告主张的租金和违约金部分已过诉讼时效。根据《民法通则》第一百三十六条的规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年。因此，原告主张的部分租金及违约金均已超过诉讼时效。被告仅对原告起诉之日前一年内的租金及违约金予以认可。二、解除租赁合同可能带来社会不稳定因素，对原告也是巨大的损失。本案并非个案，目前已有几十个业主在秀英法院诉求解除合同，如涉案业主的租赁合同全部解除，居然之家经营的完整性必然受到损害，而其商户也必然有几十位无法继续经营，很可能会演变成群体性事件。综上，本案原告主张的部分租金已过诉讼时效，解除本案租赁合同可能带来社会不稳定因素且对原告本身也是巨大的损失。请依法驳回原告部分诉讼请求，维持租赁合同效力，维护双方的合法权益。
经审理查明：2004年4月2日，原告胡翠味、高明玉与被告环瑞公司签订了《OceanStar中央商城代租协议》，约定由原告将中央商城二层C207b号铺面委托被告代为出租，代租期限为10年（自2004年5月1日至2014年4月30日止）。被告按原告实付购铺款的20％充抵原告第一年的租金，被告从第二年起，每年按原告实付购铺款总额184450元的20％付给原告租金，每年租金为36890元，10年合计租金368900元。租金以现金方式按半年度支付具体时间为每年的5月和11月分别支付总房款的10％。被告将包括原告购买的《OceanStar中央商城》二层C207b号号铺面在内的铺面，整体出租给了北京居然之家投资控股集团有限公司。自2005年5月1日至2014年4月30日止，共9年租金，每年36890元，共计332010元，已支付142566元，被告拖欠原告代租租金189444元。
2004年4月3日，原告胡翠味、高明玉与被告环瑞公司签订了《OceanStar中央商城代租协议》，约定由原告将中央商城二层C208a号铺面委托被告代为出租，代租期限为10年（自2004年5月1日至2014年4月30日止）。被告按原告实付购铺款的20％充抵原告第一年的租金，被告从第二年起，每年按原告实付购铺款总额57050元的20％付给原告租金，每年租金为11410元，10年合计租金114100元。租金以现金方式按半年度支付具体时间为每年的5月和11月分别支付总房款的10％。被告将包括原告购买的《OceanStar中央商城》二层C208a号号铺面在内的铺面，整体出租给了北京居然之家投资控股集团有限公司。自2007年5月1日至2014年4月30日止，共9年租金，每年11410元，共计102691元，已支付45647元，被告拖欠原告代租租金57050元。
2006年3月26日，原告胡翠味、高明玉与被告环瑞公司签订了《“海南第一摩尔·中央商城”代租协议》，约定由原告将“海南第一摩尔·中央商城”一层A1026号铺面委托被告代为出租，代租期限为10年（自2006年4月15日至2016年4月14日止）。被告每年按原告实付购铺款的8％向原告支付返租回报，即每年支付原告返租回报56398元，租金以现金方式支付，其中被告返还原告的前一年租金，从原告支付的购房款中一次扣除，从第二年按半年度支付原告租金，具体时间为每年的4月15日和10月15日分别支付总房款的4％。如被告逾期支付返租回报，则应按应付款万分之三每天向原告支付违约金。被告将包括原告购买的“海南第一摩尔·中央商城”一层A1026号铺面在内的铺面，整体出租给了北京居然之家投资控股集团有限公司。自2007年4月15日至2014年4月30日止，共7年15天，每年56398元，共计394786元，已支付172191元，被告拖欠原告代租租金222595元。原告于2014年3月11日向本院提起诉讼。
另查明：2012年6月25日，被告向原告出具了《还款承诺书》。
上述事实：有《OceanStar中央商城代租协议》二份、《“海南第一摩尔·中央商城”代租协议》、《还款承诺书》，
当事人陈述和庭审笔录为凭，经庭审质证，足以认定。
本院认为：原告与被告签订的《OceanStar中央商城代租协议》二份、《“海南第一摩尔·中央商城”代租协议》，系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同，应受法律保护。《OceanStar中央商城代租协议》二份、《“海南第一摩尔·中央商城”代租协议》
签订后，被告未按代租协议的约定按时向原告支付租金，已构成违约，因此，被告应按代租协议的约定向原告支付代租租金。被告应向原告支付《OceanStar中央商城代租协议》二层C207b号铺面自2005年5月1日至2014年4月30日止，共9年租金189444元（332010元-142566元＝189444元）；
二层C208a号铺面自2005年5月1日至2014年4月30日止，共9年租金57050元（102691元-4561元＝57050元）；一层A1026号铺面自2007年4月15日至2014年4月30日止，共7年15天租金222595元（394786元-172191元＝222595元）；三项租金共计469089元。原告要求被告支付租金469089元，本院予以支持。原告要求被告支付租金超出部份诉讼请求，本院不予支持。本案中，被告拖欠原告租金的行为属于延续的状态，诉讼时效期间应从最后一期租金履行期限届满之日起计算。因此，本案并未超过诉讼时效，被告关于租金和利息已经超过诉讼时效的抗辩意见，于法无据，本院不予采信。关于原告要求解除与被告签订的《“海南第一摩尔·中央商城”代租协议》及被告交还二层C207b号、二层C208a号、一层A1026号铺面的诉讼请求。依《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因被告未按时向原告支付租金，原告有权解除租赁合同并要求交还铺面，故对原告的上述诉讼请求，本院予以支持。被告的抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予采信。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告海南环瑞置业有限公司于本判决发生法效力之日起十日内向原告胡翠味、高明玉支付代租租金469089元；
二、解除原告胡翠味、高明玉与被告海南环瑞置业有限公司于2006年3月26日签订的《“海南第一摩尔·中央商城”代租协议》；
三、限被告海南环瑞置业有限公司于本判决发生法效力之日起三十日内，将位于海口市滨海大道秀英港的“海南第一摩尔·中央商城”二层C207b号、二层C208a号、一层A1026号铺面交还给原告胡翠味、高明玉；
四、驳回原告胡翠味、高明玉的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5265元，原告胡翠味、高明玉负担2000元，被告海南环瑞置业有限公司负担3265元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审判员 何雪春
二〇一四年五月二十一日
书记员 熊一霖
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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审核：殷娟撰稿：何雪春校对：熊一霖
印刷：高雅玲海南省海口市秀英区人民法院2014年5月26日印制（共印8份）