安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第03046号
上诉人（原审原告）：倪友发。
委托代理人：许华满，安徽天瑞律师事务所律师。
委托代理人：苏玉云，安徽天瑞律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：肥西县友联建筑装潢劳务有限公司，住所地安徽省肥西县桃花镇芙蓉小区。组织机构代码79644689-1。
法定代表人：孙自云，总经理。
委托代理人：胡先山，安徽锦和律师事务所律师。
委托代理人：疏旺。
上诉人倪友发、上诉人肥西县友联建筑装潢劳务有限公司（以下简称友联公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省肥西县人民法院（2013）肥西民一初字第01875号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人倪友发及其委托代理人许华满，上诉人友联公司的法定代表人孙自云及其委托代理人胡先山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：位于肥西县柏堰科技园秋菊路与长安路交叉口的综合服务楼系安徽华海金属有限公司（以下简称华海公司）所有。华海公司将其中3号楼一、二层、研发楼一楼、4号楼一楼出租给友联公司。
2012年1月1日，友联公司与倪友发签订一份《门面房租赁合同》，将其承租的华海公司所有的3号楼一层4-11室、二层1-5室，面积为2303.6平方米的房屋转租给倪友发用于经营浴场，租期五年，从2012年1月1日起至2017年1月1日止，租金为每月每平方米32元，年租金884582元，以后每年按10％的方式递增。关于租赁费的支付，双方约定：租赁费按半年度交纳，倪友发于租赁当日向友联公司支付第一个半年度租金442291元，以后提前20日预付下半年的租金，以此类推，逾期支付租金，向友联公司支付滞纳金，滞纳金按拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之五收取。同时约定：倪友发未按期交纳各种款项（房租费、水电费），经催款通知后5天内仍未支付的，友联公司可解除合同，租赁保证金不予退还。
合同签订后，倪友发仅向友联公司支付了2012年上半年的租金，下半年租金442291元逾期未支付，友联公司遂向原审法院提起诉讼，请求判令：1、倪友发按约支付其拖欠房屋租金442291元，并支付违约金至实际付款之日止；2、解除其与倪友发签订的《门面房租赁合同》。2013年4月15日，原审法院作出（2013）肥西民一初字第00572号民事判决书，判决：一、倪友发向友联公司支付2012年7月1日至2012年12月31日期间的房屋租金442291元，并自2012年6月10日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付逾期给付租金利息至本生效判决确定的给付期限届满之日止；二、解除友联公司与倪友发于2012年1月1日签订的《门面房租赁合同》。宣判后，倪友发不服该判决，向本院提起上诉。2013年7月29日，本院作出（2013）合民一终字第02212号民事判决书，驳回倪友发的上诉，维持了一审判决。倪友发仍不服该终审判决，遂向安徽省高级人民法院申请再审。2014年2月17日，安徽省高级人民法院作出（2014）皖民申字第00006号民事裁定书，裁定驳回倪友发的再审申请。
本院（2013）合民一终字第02212号终审判决生效后，由于倪友发一直占用案涉房屋，友联公司又向原审法院提起诉讼，要求倪友发搬出友联公司出租的房屋，并支付法院判决租赁合同解除前的租金及合同解除后的占有使用费、违约金等损失。原审法院经审理，作出（2013）肥西民一初字第02915号民事判决书，判决：倪友发于判决生效之日起30日内搬出友联公司出租的房屋；倪友发于判决生效之日起10日内自2013年1月1日起按（35.2元／平方米／月×2303.6平方米）的标准向友联公司支付房屋租金及占有使用费，至生效判决确定的倪友发搬出租赁房屋期限届满之日止；倪友发于判决生效之日起10日内，以2013年1月1日至2013年7月29日期间的欠付租金567607.04元为基数，自2012年12月10日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付友联公司逾期给付租金利息至生效判决确定的给付期限届满之日止）。
2013年6月20日，倪友发起诉至原审法院，请求判令：1、确认其与友联公司于2012年1月1日签订的《门面房租赁合同》于2013年6月9日解除；2、友联公司退还其租赁合同履约保证金5万元；3、友联公司赔偿装修及罚款等经济损失共计2863066.9元。4、本案诉讼费由友联公司承担。案在原审期间，因倪友发对本院（2013）合民一终字第02212号民事判决书向安徽省高级人民法院申请再审，原审法院遂于2013年12月13日裁定中止本案的审理。安徽省高级人民法院于2014年2月17日做出（2014）皖民申字第00006号民事裁定书后，本案恢复审理。
另查明：案涉房屋所占土地的使用性质为工业用地，土地使用权人为华海公司，友联公司承租华海公司的房屋后，将部分房屋转租给倪友发用于经营浴场，倪友发即对承租房屋进行了装修，命名为“阳光海岸温泉会所”浴场。因倪友发承租房屋所占土地的使用权性质为工业用地，倪友发用于开设浴场进行商业经营，无法通过消防验收，营业执照亦无法办理。至今倪友发的浴场不能正常营业。由于合同目的不能实现，2013年6月7日，倪友发向友联公司发出了《解除门面房租赁合同通知书》，要求解除合同，并由友联公司赔偿损失。原审期间，经倪友发申请，原审法院委托肥西双信价格评估有限公司对“阳光海岸温泉会所”浴场内装饰、装潢的现有价值进行评估，总价为2548000元，其中，不可拆卸装饰、装潢部分评估价为1780800元；可拆卸装饰、装潢部分评仨价为767200元。
原审法院经审理后认为：倪友发与友联公司于2012年1月1日签订《门面房租赁合同》，约定友联公司出租房屋给倪友发用于经营浴场，如倪友发转变使用功能，则需经友联公司书面同意。由此可见，双方对于案涉租赁物用于浴场经营的使用用途约定具体明确。友联公司作为出租人应当按照约定将租赁物交付承租人倪友发，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。由于案涉租赁房屋所占土地的使用权性质为工业用地，倪友发用于开设浴场进行商业经营，无法通过消防验收，营业执照亦无法办理，经营浴场的合同目的不能实现。此种情况下，倪友发要求与友联公司解除租赁合同符合法律规定，依法应予支持。但双方的合同因倪友发存在欠付租金的违约行为，已于2013年7月29日经合肥市中级人民法院生效的法律文书确认解除，故倪友发在本次诉讼中再次主张确认合同解除，已无实际意义，对于该诉请，该院不作处理。
关于倪友发要求友联公司退还履约保证金5万元的诉请。《门面房租赁合同》约定，如倪友发未按期交纳租金、水电费等费用，经友联公司催告后仍未交纳的，友联公司可解除合同且租赁保证金不予退还。倪友发欠付租金的违约行为已经生效的法律文书予以确认，故其要求退还5万元保证金的诉请，与合同约定不符，该院不予支持。
关于倪友发要求友联公司赔偿其装修损失2548000元及罚款30000元的诉请。双方在合同中明确约定倪友发承租案涉房屋用于经营浴场，友联公司对此合同目的亦明知，其应保证租赁物在租赁期间符合约定的用途。因案涉租赁房屋所占土地的使用权性质为工业用地，导致倪友发经营浴场的合同目的不能实现，友联公司构成根本违约，对倪友发的损失应承担相应的赔偿责任。倪友发作为承租人签订合同后，事先未对从事浴场经营所需办理的证照进行了解，也未经相关部门许可即对租赁房屋进行装修，对其损失自身亦存在过错。由此，对于倪友发装饰、装潢的残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。根据鉴定意见，案涉租赁房屋的装饰、装潢的残值评估总价为2548000元，其中可拆卸部分价值767200元，由倪友发自行拆除，对于不可拆卸部分评估价为1780800元，根据双方各自的过错程度该院酌定各承担50％，即890400元。对于友联公司抗辩双方已在合同中明确约定合同期满或解除时倪友发投资的不可拆卸物无偿归友联公司所有的意见，该院认为，该约定系在合同能够得到履行的前提下，在合同期满或解除时对装修残值的归属所进行的分配，而本案的合同目的自始就不能实现，按照该约定将不可拆卸的装修残值无偿归友联公司所有，有失公允，且与当事人签订合同时的真实意思表示相悖，故友联公司的抗辩意见不能成立，该院不予采信。至于倪友发主张的罚款损失30000元，其未举证证明罚款的事实及原因，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百二十条、第二百一十六条的规定，判决：一、肥西县友联建筑装潢劳务有限公司于判决生效之日起10日内赔偿倪友发经济损失890400元；二、驳回倪友发的其他诉讼请求。如果未按本判决定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27824元，由倪友发负担18364元，肥西县友联建筑装潢劳务有限公司负担9460元。
倪友发上诉称：我逾期支付友联公司租金是因为友联公司向我交付的房屋不是商业用房，导致我租赁房屋开办浴场的合同目的自始不能实现，友联公司构成根本违约在先，我因此享有后履行抗辩权。作为合同中先履行一方，友联公司无权没收我的履约保证金。另外，在租赁合同中，出租人的义务是交付符合合同约定的房屋。本案中，房屋的性质是否符合合同约定，主要责任在于出租人友联公司。而友联公司在签订租赁合同时明知房屋是工业用房，合同目的自始都是不能实现的，却仍然按照商业用房的标准向我出租房屋并收取租金，明显是恶意的。故友联公司应承担主要违约责任，以80％为宜，原审法院酌定按双方各自的过错程度为各50％承担违约责任明显显失公平。请求二审法院查清事实后，撤销原判第一项，改判友联公司应赔偿我经济损失2038400元（按2548000元×80％计算得出），并返还我租赁合同履约保证金5万元。
友联公司答辩并上诉称：因倪友发拖欠我公司租金的事实已为生效的民事判决所确认，根据双方签订的《门面房租赁合同》第7.1条约定，原审法院未支持倪友发要求我公司返还履约保证金5万元的诉请正确。另外，我公司与倪友发签订《门面房租赁合同》后，已按约将房屋交付给倪友发，倪友发对房屋进行装修后，开始经营浴场。因倪友发拒绝支付2012年7月份之后的租金，在我公司多次催告后，倪友发仍拒绝支付，我公司只能诉之法院，要求与倪友发解除租赁合同，并支付下欠租金。案经两级法院审理，均支持了我公司的诉讼请求。随后我公司又起诉要求倪友发腾出案涉房屋，案经人民法院审理，也支持了我公司的诉讼请求。但倪友发至今仍未向我公司交还房屋，目前仍在案涉房屋中经营浴场。原审法院以案涉租赁房屋所占土地的使用权性质为工业用地、导致倪友发经营浴场的合同目的不能实现为由，认定我公司构成根本违约错误，并判令将不可拆卸的装修残值的损失由我公司承担一半失当。请求二审法院查清事实后，撤销原判第一项，改判驳回倪友发的原审诉讼请求。
倪友发辩称：我要求友联公司承担装修损失的80％的责任即2038400元。
本院认为：倪友发与友联公司签订的《门面房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效。双方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。合同签订后，友联公司按约向倪友发交付了案涉房屋，而倪友发仅向友联公司支付2012年1月至6月的租金后，自2012年7月起就不再向友联公司支付租金，但倪友发自接收房屋后一直实际经营浴场。在此情况下，友联公司遂起诉至法院，要求与倪友发解除合同，并支付下欠租金。案经两级法院审理，均认定倪友发拖欠租金构成违约，遂判决支持了友联公司的诉讼请求。后倪友发在该案中以友联公司所出租的房屋的用地性质系工业用地，不能用于商业经营，未向其交付符合合同约定的房屋构成根本违约，其因此享有后履行抗辩权，不应承担违约责任为由向安徽省高级人民法院提出再审。案经该院审理，认为倪友发的该再审理由不能成立，遂驳回倪友发的再审申请。现倪友发仍以该理由上诉要求改判友联公司应向退还其履约保证金5万元，并按案涉房屋的装修评估总价值的80％即2038400元承担其经济损失，与上述人民法院生效判决及裁定已认定的事实不符，二审中其也未提供相关新证据予以证明。故倪友发的上诉请求，理由不能成立，本院不予支持。
倪友发与友联公司签订的《门面房租赁合同》第6.3条明确约定：门面房装修及增加的附属物费用由倪友发承担。对于倪友发投入到门面房内的可拆物，倪友发应在合同期满解除之日前拆除，但不得破坏房屋内的结构及设施，如逾期未能拆除，友联公司可委托他人拆除，所需费用从倪友发所交保证金中扣除，对于倪友发投资的不可拆卸物，包括地面、墙体面、顶部装饰等无偿归友联公司所有。案涉租赁合同因倪友发拖欠租金违约已经人民法院生效民事判决解除，现友联公司上诉明确表示对案涉房屋中不可拆卸的装修残值不接收，也不使用，要求改判其不承担赔偿倪友发装修损失的民事责任，理由成立，本院予以支持。
综上，原审法院对双方当事人违约责任的认定不当，应予纠正。原审法院对其他事实的认定正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销安徽省肥西县人民法院（2013）肥西民一初字第01875号民事判决；
二、驳回倪友发的诉讼请求。
本案一审案件受理费27824元，二审案件受理费28286元，均由倪友发负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陆建群
审 判 员 马枫蔷
代理审判员 方玮韡
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 鲍晶晶
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。