江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民终字第0317号
上诉人（原审被告）朱晚萍。
委托代理人张宝元。
被上诉人（原审原告）张年平。
被上诉人（原审原告）叶英。
以上两被上诉人�同委托代理人闫凡华。
上诉人朱晚萍因与被上诉人张年平、叶英房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市新浦区人民法院（2013）新民初字第2863号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年2月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2010年6月25日，张年平、叶英（甲方）和朱晚萍（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，双方约定：1、乙方租赁甲方的位于新浦区南极路124号临街独立二层小楼（含楼梯下房），房产证号为连房新共字第X001531**号，租赁房用途为药房、诊所，租赁期限为五年，从2010年7月1日起至2015年6月30日止，租金第一、二、三年为12万元／年，第四、五年为12.5万元／年，租金采取每年一次预缴的原则，签字之日缴纳定金0.5万，10天内付租金11.5万元，以后每年度的租金在上一年度的最后十日内一次性交清；2、租赁期内，乙�如果将所租场所进行改造或装潢，在不影响主体结构和外观的情况下，征得甲方书面同意后方可进行，原有装潢和设施，乙方可以使用，如果乙方拆除，必须经甲方同意；3、未经甲方书面同意，乙方不得擅自将租赁房屋及设施全部或部分转租、转包、转借、抵押；4、租赁期满，租赁房内与墙体有关的所有装修、装潢、设施等均应完好无损的无偿移交甲方并归甲方所有；5、乙方不按约交付租金超过十日的，甲方有权随时解除合同；6、如有违约，违约方按当年租金20%的比例向守约方支付违约金。同日，张年平和叶英将上述新浦区南极路124号临街独立二层小楼（以下简称涉案租赁房屋）交付给朱晚萍，并由朱晚萍在关于涉案租赁房屋状况的照片上签字，对房屋现状予以确认。后朱晚萍拖欠张年平和叶英2012年7月1日至2013年6月30日租金120000元至今未付。
另查明，目前，�案租赁房屋一层由南向北共有五间门面房，其中最南面的门面房在张年平和叶英租赁给朱晚萍时就存在，另外，涉案租赁房屋与上述朱晚萍签字确认的照片相比，增加了三个隔断，该三个隔断将原来一个大的门面房隔成四个门面房。原审诉讼中，张年平和叶英称朱晚萍修建该三个隔断并未征得张年平和叶英同意。
上述事实，有当事人的当庭陈述及张年平和叶英举证的房屋租赁合同、收到条、照片、房产证等证据在案予以证实。
原审法院认为，当事人双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务，故张年平和叶英有权要求朱晚萍按照合同约定履行义务并承担相应的责任。张年平和叶英已按合同约定将涉案租赁房屋交付朱晚萍使用，朱晚萍应当按时支付租金，但朱晚萍拖欠张年平和�英2012年7月1日至2013年6月30日的租金120000元至今未付，故朱晚萍应当将该款项给付张年平和叶英。另外，根据双方合同约定，朱晚萍拖欠张年平和叶英租金超过十日的，张年平和叶英有权随时解除双方之间的《房屋租赁合同》，朱晚萍拖欠张年平和叶英2012年7月1日至2013年6月30日的租金已远远超过十日，故张年平和叶英要求解除双方之间所签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，原审法院予以支持。目前，涉案租赁房屋与朱晚萍所签字确认的照片相比增加了三个隔断（不包括最南面的一个隔断），对此，朱晚萍既未能提供有效证据证实该三个隔断在租赁前就已经存在，也未提供有效证据证实该三个隔断的修建征得张年平和叶英的同意，故张年平和叶英要求朱晚萍拆除涉案租赁房屋一层隔断（不包括最南面的一个隔断）后将涉案租赁房屋返还张年平和叶英的诉讼请求，原�法院予以支持。张年平和叶英、朱晚萍在双方签订的《房屋租赁合同》中约定：如有违约，违约方按当年租金20%比例向守约方支付违约金。朱晚萍拖欠张年平和叶英2012年7月1日至2013年6月30日的租金120000元长达一年多，且至今未向张年平和叶英支付该款项，朱晚萍的行为已构成违约，应当承担违约责任，朱晚萍认为合同中约定的违约金过高，要求予以调低，但对此未能提供有效证据予以证实，故原审法院对朱晚萍的该观点不予采信，其应当按照合同约定给付张年平和叶英违约金24000元（120000元×20%）。
原审法院遂判决如下：一、解除张年平、叶英和朱晚萍于2010年6月25日签订的《房租租赁合同》。二、朱晚萍于判决生效后十日内给付张年平和叶英租金120000元和违约金24000元，合计144000元。三、朱晚萍于判决生效后十日内拆除位于新浦区南极路124号二层楼房的一层三个�断（不包括最南面的一个隔断）后将该房屋交付张年平和叶英。
上诉人朱晚萍不服原审判决向本院提起上诉称：一、上诉人从未对所租赁房屋进行隔断，承租时就是现在的样子。二、被上诉人未及时解除房屋租赁合同，由此导致了上诉人违约责任的扩大，对被上诉人未及时行使解除权，导致上诉人扩大损失，被上诉人无权要求相应的赔偿或者承担违约责任。三、合同中约定的违约金数额过高，要求予以调低。四、上诉人承租的房屋有瑕疵，租金应适当调低。据此要求二审法院依法改判或者发回重审。
被上诉人张年平、叶英答辩称：一、关于房屋租赁时候的状况，上诉人和被上诉人在租赁合同签订的时候已经进行了特殊约定和书面确认，上诉人上诉理由与事实不符，不能成立。二、上诉人认为适用法律错误不能成立，租赁合同产生的是租金，不存在因合同而导致损失扩大的问题。三、违约金数额符合双方的约定，也符合现行法律法规的规定。四、上诉人所称的房屋瑕疵不存在，且上诉人所称的紧靠其他房屋不属于瑕疵的范围。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
二审期间，上诉人朱晚萍提供证人陆某出庭作证，以证明上诉人在承租房屋的时候，房屋的现状和现在是一样的，并没有增加隔断。还证明上诉人承租的房屋存在瑕疵，属于东西两个相邻的房屋，中间没有围墙，不适合用于商业经营。而且上诉人要进入到楼上的话，需要经过另外一间房屋主人的允许方可进入，在这种情况下，这个房屋并不适合用于商业经营。
被上诉人张年平、叶英质证称：证人对双方均不认识，房屋也仅去过2次，即使今天作证所述的是真实的，也对房屋的状况不了解。不能完全反应房屋的现状。房屋的现状已经是经过双方确认，与证人所说的不一致。证人所做的证言真实性也无法确认。我们对证人证言不予认可。
本院经审查后认为，出庭证人陆某对涉案房屋并不十分熟悉，在几年的时间内仅去过2次，并且从其证言中也不能反映出涉案房屋的隔断原始存在，故本院对该证人证言的证明目的不予采纳。
本院认为，关于第一项上诉理由，上诉人未能提供有力证据证明涉案房屋在承租伊始就有隔断存在。反观被上诉人提供的朱晚萍所签字确认的照片与涉案房屋现状相比增加了三个隔断（不包括最南面的一个隔断）。关于第二项上诉理由，合同中明确约定了违约金，上诉人的主张无法律依据。关于第三项上诉理由，上诉人未能举证予以支撑。关于第四项上诉理由，上诉人主张涉案房屋存在瑕疵的问题在承租房屋伊始即存在，上诉人在租赁伊始即明知，�方的租赁合同系双方自愿签订，现在以此要求降低租金无法律依据。本院不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元，由上诉人朱晚萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乙 斌
代理审判员 刘永红
代理审判员 严伟晏
二〇一四年五月四日
书 记 员 陈 静
法律条文附录
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；