上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2789号
上诉人（原审被告，反诉原告）黄先达
委托代理人朱焱，上海市海华永泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）上海金沪房地产发展有限公司。
委托代理人徐煜，上海市中信正义律师事务所律师。
上诉人黄先达因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第1782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月21日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月11日公开开庭审理了本案。上诉人黄先达的委托代理人朱焱、被上诉人上海金沪房地产发展有限公司（以下简称金沪公司）的委托代理人徐煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2009年2月6日，金沪公司（出租方、甲方）与黄先达（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，将甲方所有的上海市闵行区中谊路建筑面积157.29平方米商铺出租给乙方经营干洗店。乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意，不擅自改变约定的经营种类。甲方定于2009年2月11日前向乙方交付该房屋，租赁期限自2009年2月12日起至2014年2月11日止。甲方同意给予乙方2009年2月12日至2009年3月11日一个月的免租期。租金价格逐年递增，……2012年2月12日起至2013年2月11日止单价3.22元（人民币，下同），月租金15，447元，2013年2月12日至2014年2月11日止，单价3.38元，月租金16，215元。2012年、2013年的租金每六个月为一期，按期收缴，先缴后租，乙方应于本期租金到期日前向甲方支付下一期租金，逾期支付的，每逾期一日，乙方须按年租金的千分之一支付违约金。租赁期间，使用该房屋发生的水、电、煤气、通讯设备、物业管理等费用由乙方承担，应当在缴费通知中限定的日期内缴付。租赁期间，甲方委托承担本小区物业管理的物业公司负责该房屋的物业管理和服务。乙方应在租期届满后当日返还房屋，逾期返还的乙方应按当期租金价格向甲方支付房屋使用费，并按当期年租金总价的千分之一向甲方支付违约金。返还该房屋时，乙方已作改动应在返还前自行恢复（包括但不限于墙体开洞、自行装潢搭建的构筑物、合同所列的房屋附属设施的拆除或改动等），并经甲方验收认可。双方同意有下列情形之一，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方应按当年月租金水平的一个月租金支付违约金，给对方造成损失的，违约金不足抵付损失的，还应赔偿超额部分：1、甲方未按时交付房屋超过15天，经乙方催告后3日内仍未交付的；2、甲方交付的房屋存在缺陷及危及乙方安全；3、乙方未征得甲方书面同意，损坏房屋原有主体结构或设施的；4、乙方经营时产生有毒排放、噪音、占用公共场地等行为，经甲方发出书面整改通知10日后无效或受政府部门处分的；5、乙方擅自转租该房屋或私下转让该房屋的承租权的；6、乙方逾期不交付租金超过15天，或一年中累计三次逾期交付租金的；7、乙方违法经营受处分，停业期超过一个月的。双方还约定，乙方未征得甲方同意或超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状并赔偿损失。乙方返还房屋时，如欠缴相关费用，甲方有权从保证金中扣除相应款项后无息返还乙方。2009年2月12日，双方还签订了补充协议将租金、支付方式和期限作了变更：2012年2月12日起至2013年2月11日止单价3.13元，月租金15，015元，2013年2月12日起至2014年2月11日止，单价3.28元，月租金15，735元。合同签订后，金沪公司向黄先达交付了房屋，黄先达先后向金沪公司支付租赁保证金24，258元。2012年8月13日，黄先达向金沪公司支付2012年8月12日至2012年11月11日的租金36，387元后，仅于2012年12月26日向金沪房产支付16，387元，后再未付款。
原审还查明，2009年4月16日，黄先达在上述房屋内设立上海市闵行区达林烫衣店，黄先达之妻李康在中谊路367号设立上海市闵行区赫尔滋保健按摩店。2012年6月，黄先达对中谊路365、367号赫尔滋汗蒸馆进行装修。该装修造价经审价为359，922元。
2012年12月，上海市闵行区东方花园三期业主委员会委托上海盈嘉物业管理有限公司东方花园三期管理处在中谊路365-375号商铺前增设停车设施，进行车位改造。2013年年初，中谊路365、367号门前的空地由上海盈嘉物业管理有限公司统一管理，划定了停车位，并装置门禁栏杆。黄先达承租房屋前原可自由停放4-5个车位，改造后车辆进出需划卡，车位由物业公司统一管理。
2013年2月19日、3月11日，金沪公司发出催款函及律师函，要求黄先达支付租金等欠费。因催款未果，2013年4月19日，金沪公司向黄先达发出停电通知，要求其于4月23日之前付清欠租，否则将采取停电措施。2013年5月10日前后，金沪公司对烫衣店、汗蒸馆采取停水停电措施。黄先达为维持经营，自行找人恢复了水电。金沪公司还于2013年4月25日、5月13日发出公司函，要求解除租赁合同，收回房屋。黄先达称未收到该函。5月14日，黄先达复函金沪公司及东方三期物业管理有限公司，称因车位问题受到停电威胁，影响经营，要求拆除门禁并赔偿经济损失90万元。因协商未果，金沪公司提起诉讼，要求：1、确认双方签订的房屋租赁合同于2013年5月10日解除；2、黄先达立即搬离上海市闵行区中谊路，将房屋恢复原状后归还金沪公司；3、黄先达支付自2012年11月12日起至2013年5月10日止的租金34，221元；4、黄先达支付自2013年5月11日起至实际搬离之日止，按照每月13，341元计算的房屋使用费；5、黄先达支付解除合同违约金13，341元；6、黄先达支付水费646.40元、电费1，016.23元。
黄先达辩称，租赁合同履行期间，其一直按时缴纳租金，不存在无故逾期的情况。因金沪公司曾口头承诺将租赁房屋门前的空地给其停车，后又将停车位封锁，使其经营环境发生重大变化，营业遭到重创，致合同目的无法实现。其多次找金沪公司协商，金沪公司态度蛮横导致双方进入僵持状态。金沪公司在合同履行期间进行断水断电，造成其经济损失，金沪公司应作赔偿。故提起反诉，要求金沪公司赔偿经营损失70万元（包含：1、干洗店承包人承包损失7万元；2、因干洗店无法经营，造成承包管理费损失，自2012年12月11日起暂算至2013年9月11日止，按6，000元／月计算为5.4万元；3、装修损失，2012年10月装修花费344，224元；4、因无法经营，与员工解除劳动合同损失85，500元；5、汗蒸房自2012年5月6日起暂算至2013年9月6日止，经营损失及退卡损失146，276元，总共以70万元计）。
针对黄先达的反诉，金沪公司辩称，因黄先达拖欠租金，经多次催告仍不支付，已通知其解除合同，导致合同被解除的责任在黄先达，金沪公司无违约，不承担责任，要求驳回黄先达的反诉。
原审另查明，2012年9月，黄先达将烫衣店店面及机器设备出租给朱建华。同年12月黄先达与朱建华签订补充协议书，以商铺门前设立门禁和固定车位，水电被切断为由解除了双方签订的租赁协议，黄先达自愿赔偿朱建华预期利益损失7万元。黄先达还以金沪公司中断水电，加设门禁为由遣散部分汗蒸馆、烫衣店员工，退还烫衣店部分客户会员卡。
黄先达于2013年9月3日收到诉状副本等材料。金沪公司诉至法院时，黄先达未正常经营。目前，黄先达仍占有租赁房屋，尚欠水电费1，397.23元。
原审认为，金沪公司与黄先达签订的房屋租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，双方均应恪守。系争房屋门前的停车位使用原不属双方合同约定范围，租赁期间因物业公司对车位进行规划管理，客观上造成黄先达经营时使用车位的不便，但并非金沪公司的责任，双方对此情况可以协商解决。双方未达成一致意见时，黄先达仍应按照合同约定履行义务。现黄先达要求金沪公司解决车位问题并因此拖欠租金，实属无理。金沪公司以黄先达长期拖欠租金为由要求解除合同，具有合同依据。唯金沪公司未举证证明其解除函已经到达黄先达，故法院以金沪公司起诉后黄先达签收诉状副本等材料之日的2013年9月3日为金沪公司解除合同的意思表示到达对方的时间，双方签订的租赁合同及补充协议于该日解除。黄先达对合同的解除负有责任，金沪公司要求黄先达承担解除合同违约金合法有据，金沪公司现主张解除合同违约金13，341元，法院予以支持。2012年11月起至2013年5月金沪公司断水断电前的租金，黄先达仍应按照约定支付。2013年5月至2013年9月合同解除前，因无法正常经营，法院对黄先达应付的租金酌情减免。2013年9月3日金沪公司解除合同的意思表示到达黄先达时，黄先达已着手结束经营、遣散员工，故应当及时向金沪公司返还承租房屋以免损失扩大。黄先达仍占有房屋不予归还，损害了金沪公司的利益，金沪公司要求黄先达支付占有使用费，法院酌情予以支持。黄先达结欠的水电费，应及时向金沪公司支付。黄先达支付的租赁保证金，金沪公司应当予以返还。关于黄先达主张的各项损失，因其对合同解除负有责任，理应由其自负。关于装修投入，本应在合同履行期间摊销完毕。现法院考虑到金沪公司以停水停电方式要求黄先达短时间内清场，措施欠妥，为平衡双方利益考虑，故由金沪公司对黄先达剩余租赁期的装修损失予以适当补偿。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条之规定，于二○一四年九月五日作出判决：一、确认金沪公司与黄先达签订的关于上海市闵行区中谊路商铺的房屋租赁合同及补充协议于2013年9月3日解除；二、黄先达于判决生效之日起十五日内将上述租赁合同项下的房屋恢复原状后归还金沪公司；三、黄先达于判决生效之日起十五日内支付金沪公司自2012年11月起至2013年9月3日止的租金86，156元；四、黄先达于判决生效之日起十五日内支付金沪公司自2013年9月4日起至实际搬离之日止，按照每月1万元计算的房屋使用费；五、黄先达于判决生效之日起十五日内支付金沪公司解除合同违约金13，341元；六、黄先达于判决生效之日起十五日内支付金沪公司水电欠费1，397.23元；七、金沪公司于黄先达搬离上海市闵行区中谊路商铺之日起三日内退还租赁保证金24，258元；八、金沪公司于判决生效之日起十五日内支付黄先达装修补偿款8万元；九、驳回黄先达其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1，817.28元，由黄先达负担。反诉案件受理费减半收取计5，400元、鉴定费11，000元，由金沪公司负担4，800元，黄先达负担11，600元。
原审判决后，黄先达不服，向本院提起上诉称：其一，合同履行期内，上诉人商铺门前空地被封锁，导致无法进入车位停车，被上诉人未能履行其对出租房屋的瑕疵担保责任，使上诉人无法正常经营，合同目的无法实现，只好暂停支付租金。因此，本案因被上诉人违约导致合同解除，被上诉人应当承担相应的违约责任。其二，2013年5月，被上诉人擅自对上诉人商铺断水断电，导致上诉人无法经营，被上诉人应承担上诉人的损失，一审仅判令免除断水断电后的租金是不够的，无法弥补上诉人的损失，被上诉人应该赔偿上诉人包括装修等在内的全部损失。据此，要求撤销原审判决第二、三、五、八、九项，改判被上诉人向上诉人支付合同解除违约金13，341元、赔偿上诉人经营损失等共计50万元；租赁房屋在被上诉人付清赔偿款后三日内返还被上诉人；上诉人不支付自2012年11月起至2013年9月3日止的租金。
被上诉人金沪公司辩称：双方之间的合同没有将上诉人所说的停车位场地包括在租赁范围内，被上诉人没有任何合同或者法律上的义务为上诉人提供车位。有关部门联合就车位进行管理，导致上诉人经营使用车位发生变化，并非被上诉人的责任。上诉人没有理由不付租金，此外，上诉人还未经同意擅自转租，被上诉人在多次催告无果的情况下，有权按照合同约定行使解除权。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人、被上诉人之间的租赁合同合法有效，双方均应遵照履行。租赁房屋门前的停车位并不属于双方合同约定的租赁范围，合同也没有约定被上诉人应保证为上诉人经营配备相应的停车位，因此，上诉人将租赁期间因物业公司对车位进行规划管理，造成上诉人经营时使用车位不便，归责为被上诉人未履行瑕疵担保责任，并以此为由拒绝支付租金，缺乏依据。上诉人长期拖欠租金，理应承担相应的违约责任，被上诉人行使合同解除权符合合同和法律规定。上诉人主张由被上诉人承担合同解除违约金，缺乏法律依据，本院不予采信。原审考虑到2013年5月至2013年9月合同解除前上诉人的经营情况，对上诉人应支付的租金酌情减免，并酌情判令由被上诉人对上诉人剩余租期的装修损失进行适当补偿，并无不妥，本院予以维持。上诉人要求被上诉人赔偿经营损失等共计50万元，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持；原审法院依据所查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币9，928.38元，由上诉人黄先达负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 蒋辉霞
代理审判员 朱 瑞
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……