贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔26民终525号
上诉人（一审被告）：天柱县金湘房地产开发有限公司。
住所地：天柱县凤城街道擎天路。
法定代表人：刘良智，系公司董事长。
委托诉讼代理人：王靖铭，男，1965年6月28日生，住天柱县，系该公司法律顾问。
被上诉人（一审原告）：龙运军，男，1981年8月27日生，侗族，住贵州省天柱县。
上诉人天柱县金湘房地产开发有限公司因与被上诉人龙运军商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省天柱县人民法院（2017）黔2627民初1968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
天柱县金湘房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判上诉人不承担2016年7月1日至2016年11月30日五个月的违约金。事实和理由：一、一审法院未认定双方自愿同意延期交房的约定，否定了上诉人可以延期五个月交房的事实与理由。1、双方在《商品房买卖合同补充协议》中约定了延期交房的情形。《商品房买卖合同补充协议》第十四条约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任。其中第2项约定：施工中遇到国家、地方政府或主管部门准许顺延工期的停电、停水或自然天气等原因的。其中第5项约定：本合同所有条款均属买卖双方平等且安全协商一致而成立。双方声明：本补充协议与商品房买卖合同条款有冲突的，以本补充协议为准。”上诉人认为，上述约定是双方当事人真实意思表示，并未违反法律的强制性规定，属合法有效约定，应受法律保护，而一审法院却不予以确认。2、上诉人施工期间遇到了合同约定的自然天气。①、天柱县气象局证明：2015年1月至2016年5月，天柱县城下雨天数大于（等于）5毫米以上的有205天，大于（等于）10毫米以上的有63天。而这段时间正是上诉人工程的施工期，绵绵不断的雨天严重影响了工程的进度。②、天柱县气象局证明：2014年1月至2015年1月天柱县下雨天数大于（等于）5毫米的只有67天。这一证据证明，在上诉人开工的前一年，天柱县下雨天数比工程施工期间少了许多，两者比较说明了上诉人施工期间天柱县城的下雨天数明显多于往年，这一客观事实是开工前不可预见的，更是不可避免的，而在合同履行中己经发生和出现，属于双方约定的自然天气原因，当然应当免责。3、上诉人延期交房5个月得到了政府主管部门的准许。根据双方签订的《补充协议》和天柱县在上述期间下雨的实际情况，上诉人于2016年6月5日特向天柱县房开主管部门提交报告，请求对预售许可交房日期2016年6月30日给予延期至2016年12月31日前，天柱县建设局2016年6月16日批复：“情况属实，同意交房日期延至2016年11月30日前”。4、上诉人对延期交房作了说明和公告。鉴于上述交房时间发生变化的情况，上诉人短信通知并于2016年10月16日书面向买受人作出公告，说明了延期交房的原因，承诺本项目于2016年11月30日前交付给全款付清的购房业主，如到期不交付，每延期一天按购房总价的万分之一支付违约金。上述在合同中约定并在履行中遇到和发生的事实，一审法院同样没有确认。上诉人认为一审判决不仅违背了客观事实，而且直接改变了合同双方约定的内容，背离了合同自治的原则与精神。二、上诉人不应承担2016年7月1日至2016年11月30日五个月的违约金责任。1、双方当事人对延期交房的约定应当遵守履行。被上诉人是完全民事行为能力人，在《商品房买卖合同补充协议》第十四条第五项作了特别约定：“本补充协议与商品房买卖合同条款有冲突的，以本补充协议为准”，该约定属于特别条款，优于主合同的效力，是对主合同相应条款的修正和变更。既然双方在补充协议中有特别约定，并且约定延期交房的情形和事实已经遇到和发生，签约双方必须予以认可，这是契约精神的基本原则。如果仅承认对一方有利的条款，而损害他方的合法利益，整个合同权利与义务的设定形同虚设，则不可能实现双方合同的目的。2、下雨对施工造成了严重影响，是延期交房的主要原因。2015年1月至2016年5月共16个月480天，而天柱县城下雨天数大于（等于）5毫米以上就有205天，占项目开工到约定交房时间的百分之四十以上，大于（等于）10毫米以上的有63天，而这期间正是上诉人施工的紧张阶段，长时间的雨天给工程进度造成了严重的影响，直接导致了延期交房。3、一审法院应当认定双方延期交房的约定，确认延期交房的事实。一审法院未认定延期交房的事实与理由，否定了双方对延期交房的约定，这种认定是没有正确理解合同双方对延期交房约定的内涵，将“自然天气”直接解读和判定为不可抗力因素。对于双方在《补充协议》第十四条第2项中所说的自然天气，并没有特别指小雨、中雨或大雨，也没有特别指不可抗力原因才可延期和免责，而只要在施工中遇到了政府或主管部门准许延期的停电、停水或自然天气等原因，上诉人均可据实给予延期，并不承担违约责任。双方这一约定己经在合同履行过程中遇到和发生，严重影响了上诉人的工程进度，一审法院应当给予确认，并免除上诉人承担2016年7月1日至2016年11月30日五个月的违约金责任。正是基于对双方延期交房约定的不全面理解，一审法院作出了偏离合同内容的自由裁量判决。综上所述，延期交房情形的约定是双方当事人在合同中自愿同意的，在合同履行中遇到了延期交房约定的事实，双方关于延期交房的约定未违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人应当遵守，一审法院应当予以确认，才能公正地维护合同双方的权益，确保合同权利义务的实现。为此，恳请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
龙运军辩称：一、一审法院认定事实清楚，被答辩人确实存在逾期交房的违约行为，恳请二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》合法有效，答辩人无任何违约行为，相反是被答辩人严重违约，被答辩人必须按照合同约定将符合交房条件的房屋按时交付给答辩人。答辩人并没有与被答辩人达成延期交房的约定，被答辩人在一审中也并未提出，也未提供证据证实，事实却是被答辩人单方做出延期交房的决定，也并未告知答辩人。被答辩人提出的与答辩人在商品房买卖合同中约定了延期交房的情形，但根据一审法院认定的事实，被答辩人延期交房的原因并不是不可抗力因素，不具有逾期免责事由。关于被答辩人提出的《商品房买卖合同补充协议》第十四条约定情形，应属于无效条款，该条款给被答辩人延期交房提供了便利，被答辩人可以依据该条款随意延期交房，随意践踏答辩人等买受人的利益，根据我国《合同法》关于格式条款的规定，被答辩人并未尽到告知义务，也未能举证证明其已尽了合理提示及说明义务。被答辩人提供的格式条款免除其责任、加重答辩人等买受人责任、排除买受人主要权利，该条款应为无效条款，故被答辩人请求的免责事由不成立，一审法院不予支持是正确的。二、被答辩人以自然天气和政府主管部门准许作为免除其逾期交房责任的事实理由不能成立。被答辩人作为房地产开发企业，应对其楼盘所在地的天气、交通、供水、供电有所了解，并在开发动工前做好预测,根据被答辩人在一审法院提交的关于天气、停水、停电的证据,这些证据证实的内容应当在被答辩人的合理预测范围内，并不属于不能预测的情形。被答辩人提出延期交房是经政府主管部门准许延期的，被答辩人在一审法院提交了《请求延期交房的报告》，答辩人对该报告的真实性存疑，该报告没有住建部门经办人签名，报告的真实性有待查证。综上所述，被答辩人请求改判其不承担2016年7月1日至2016年11月30日五个月的违约金和要求答辩人承担上诉费，没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求，维护答辩人的合法权益。
龙运军向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告逾期交房的违约金32049.9元（目前计算至起诉之日，请求法院判决计算至一审判决作出之日止）。2、判令本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2015年8月1日原、被告签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。原告购买被告开发的“水岸星城”7幢1单元17层1号商品房，该商品房价款为478000元。合同第十一条约定：出卖人（被告）应当在2016年6月30日前向买受人（原告）交付商品房，该商品房交付时应当取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等。另该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的期间和条件将商品房交付买受人的，逾期在30日内的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。《商品房买卖合同补充协议》第十四条第一款（二）项约定：施工过程中遇到国家、地方政府或主管部门准许顺延工期的停工、停水或自然天气等原因，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任。合同签订后，原告先后向被告支付了房屋价款478000元。尔后，被告因不具备合同约定的交房条件，逾期未能交房，2016年6月5日被告向天柱县住房和城乡建设管理局报告请求延期至2016年12月30日交房，同年6月16日该局在报告上签署了“情况属实，同意交房顺延至2016年11月30日”的意见。2017年5月16日原告到被告处领取了该商品房钥匙后并对房屋进行了装修。因被告至今未取得符合交房条件的相关手续，原告遂向本院提起诉讼。诉请如前。在审理过程中，被告认为双方约定的违约金过高，向本院申请调低。
本案原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，原告按合同约定支付了全部房屋价款，但被告金湘房地产公司未能按期交房，已构成违约，应承担违约责任。关于本案双方争议的逾期交房违约金计算起止时间问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条“交付时间即条件”约定商品房交付时应具备“1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。”，合同约定的交房时间是在2016年6月30日前，但该房屋至今未取得验收合格相关手续。原告于2017年5月16日领取房屋钥匙，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，当事人另有约定的除外。”本案中，原告已能对房屋占有和使用，虽然被告不具备合同约定的交房条件，但原告在明知被告交付的房屋尚不具备交付条件而仍接受交付，视为双方变更合同约定的交付条件，应视为房屋已交付。故本案的违约金应从2016年7月1日起算至2017年5月15日止，共计违约319天即被告应支付原告违约金为22872.3元（478000元×0.00015×319天），对原告主张违约金从合同约定交房日期计算到本院判决作出之日止的请求，不予支持。关于被告辩称其延期交房系因天气、停电、停水等不可抗力因素所致，且经政府相关部门同意顺延至2016年11月30日交房，符合双方《补充协议》第十四条第一款（二）项约定，应免除其责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。从被告提供的2015年1月至2016年5月天柱县气象资料看应属一般的下雨天，本院调取的天柱县供电局调度控制中心的停电记录及供电方式说明、天柱县供水公司短信发送记录明细均能证明其施工日志记录的停电、停水的情况亦为数不多，均系可以预见并应当预见，不属于不可抗力。天柱县住房和城乡建设管理局虽在被告的延期报告签字同意被告延期至2016年11月30日交房，因该报告系以自然天气原因同意被告延期交房，与客观事实不符，故一审法院对被告的该项辩称意见不予采纳。关于被告主张违约金过高请求调整的问题。从双方约定的违约金比例看，其违约金比例仅相当于中国人民银行一年期贷款基准利率（4.35％）基础上罚息的30％，并未过高，且被告亦没有提供证据证明违约金明显高于原告实际造成的损失，故对被告要求调整违约金的主张，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，判决：一、被告金湘房地产公司在本判决生效之日起10日内支付原告龙运军延期交房违约金22872.3元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、案件受理费600元，减半收取300元，由被告金湘房地产公司负担。二审期间，双方当事人未提交新的证据。
二审期间，双方当事人未提交新的证据。
经审理，本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：根据双方当事人签订的《商品房买卖合同补充协议》第十四条的约定，是否可以免除上诉人从2016年7月1日起至2016年11月30日期间的逾期交房违约责任。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同补充协议》第十四条约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任：……；2、施工中遇到国家、地方政府或主管部门准许顺延工期的停电、停水或自然天气等原因的。”按上述约定，上诉人以其在施工过程中遇到了经政府主管部门批准可以顺延工期的自然天气为由，抗辩其可以据实予以延期交房。为此，上诉人虽提供了经天柱县住房和城乡建设局批准同意其顺延工期的《请求延期交房的报告》予以证明，但依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第一百一十五条第一款：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。”的规定，上诉人提供的《请求延期交房的报告》仅有天柱县住房和城乡建设局的盖章，没有单位负责人及经办人的签名，因此，上诉人提供的《请求延期交房的报告》不符合上述法律规定，本院不予采信。故上诉人以其在施工过程中遇到了经政府主管部门批准同意其顺延工期的天气为由，抗辩其不应承担2016年7月1日至2016年11月30日期间的逾期交房责任的意见，本院不予支持。上诉人作为房地产开发商，在天柱县开发房地产前理应预见，在开发过程中会遇到一些正常的自然天气现象，且在2015年1月至2016年5月期间，天柱县城的自然天气与往年相比并未特别恶劣，均属于正常的自然天气范围，故上诉人辩称其在施工期间遇到了不可预见、不能避免的自然天气，应当免责的意见，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费600元，由上诉人天柱县金湘房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 琴
审判员 杨再幸
审判员 龙 恺
二〇一八年四月二十日
书记员 赵艳萍