河北省保定市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）保民二终字第1231号
上诉人（原审原告）范廷凯，男，1977年9月25日生，汉族，住保定市南市区农大***号*单元***号。身份证号1306021977********。
被上诉人（原审被告）保定京海房地产开发有限公司，住所地保定市高开区云杉路115号。
法定代表人徐伟，该公司经理。
委托代理人张军凯、安振信，河北达公律师事务所律师。
原审第三人保定北国商城有限责任公司先天下广场分公司，住所地保定市朝阳北大街799号。
负责人王春辉，该公司总经理。
委托代理人李维华、杨云宝，该公司员工。
上诉人范廷凯因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省保定市新市区人民法院（2015）新民初字第472号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人范廷凯，被上诉人保定京海房地产开发有限公司的委托代理人张军凯、安振信，原审第三人保定北国商城有限责任公司先天下广场分公司的委托代理人李维华、杨云宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2005年4月10日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的位于朝阳北路210号保定京海世贸广场一层412#号房，建筑面积共8平方米，单价每平方米9812.5元，总金额78500元；买方于2005年1月6日前将总房款付于出卖方；出卖人应当在2005年5月18日前将取得房屋建筑工程竣工验收备案证明书，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，非因买受人原因造成的，由出卖人赔偿买受人因此遭受的直接经济损失。合同签订后，原告依据合同约定向被告支付了合同价款，同时该合同已在房管部门备案。
2005年3月16日，保定京海世贸广场经营管理有限公司为甲方，与乙方原告签订商铺返租合同，合同约定乙方同意将位于保定市高开区“京海世贸广场”一层412#商铺建筑面积8平方米返租给甲方，返租时间为15年，从2005年5月18日起至2020年5月17日止。甲方前三年每年按乙方购买该商铺的实交购房款78500元为基数，按照实交房款第一年7%、第二年8%、第三年9%的比例向乙方支付租金；从第四年起甲方按商场全部出租铺位租金总和的90%，按投资比例给予乙方支付租金，即个人租金=［商场租金总收入×90%／商场总面积］×个人面积×个人房价系数。该合同签订后，保定京海世贸广场经营管理有限公司按约向原告支付了3年的租金。对上述事实，原、被告双方无争议。
2008年7月31日，被告向保定市政府、高新区管委会、市房管局提交《关于申请撤销京海世贸广场已备案购房合同的请求报告》，报告称，共有约1700名业主与保定京海世贸广场经营管理有限公司签订了返租合同，几年来投入巨资招来数家知名企业经营，但由于经营不善，拖欠租金并纷纷退场；自2006年开业至今，各商家经营不好，租金收不上来，但公司为维护业主的利益自筹资金保证了前三年业主的回报利益，经过艰苦努力已将北国商城引入本项目，希望能借助北国商城的实力把项目带动起来；有部分业主认为第四年起收益率低，与购房时的预期不符，以及房产证迟迟办不下来，反应激烈，情绪不稳定，数次到市政府聚会；在高新区管委会的组织协调下，公司配合做了许多解释和安抚工作，并采取问卷调查的方式主动征求全体业主的意见，如多数人选择解除购房合同，公司会尊重业主的选择解除购房合同，并尽快筹集资金来退房款，以尽快化解矛盾。
2008年8月6日和8月25日，被告在保定市报分别发出二份通知，第一份通知内容为“各位业主：为妥善解决京海世贸广场目前存在的问题，我公司以问卷调查的形式将解决方案广泛征求广大业主的意见，问卷已通过邮寄的方式寄出。多数业主已交回问卷，部分未收到问卷的业主可在2008年8月12日前直接到京海世贸广场售楼部领取并填写问卷。到期未交回问卷的视为弃权。我公司将于8月13日张榜公布调查结果，在广大业主意见的基础上，在保障业主根本利益的前提下，于8月16日公布解决方案。”
第二份通知内容为“各位业主：有关京海世贸广场问题的处理办法，我公司已于8月16日正式公布。该解决办法的说明及确认书我们已采用挂号信的方式寄给您，请大家查收并于9月1日前亲自交回售楼部，也可到售楼部直接领取并填写。”
此后，被告根据多数业主的意愿，与多数业主签订了合同解除协议书、退款协议书，解除了双方签订的商品房买卖合同，为多数业主办理了退款手续。
2009年6月8日，被告为甲方，保定北国商城有限责任公司（以下简称北国商城）为乙方，双方就保定京海世贸广场、保定京海世贸广场西侧的房产土地及附属设备转让事宜签订了资产转让协议书，将保定京海世贸广场土地及连同原告商铺在内的房产整体转让给了北国商城。协议签订后，北国商城向被告足额支付了相应价款，被告将转让协议涉及的土地房屋向北国商城进行了交付，北国商城依法缴纳了相关契税，并已办理涉案房屋所在地土地使用权的变更手续。2010年6月4日，保定市人民政府向保定北国商城有限责任公司颁发了保定市国用2010第13060005711号土地使用权证，地号为0406002、地类（用途）为商业，使用权面积为12460.30。北国商城现已取得了涉案土地的使用权。原京海世贸广场现更名北国先天下，由第三人经营管理。
以上事实有商品房买卖合同、商铺租赁合同、资产转让协议书、转让无形资产发票、税收通用缴款书、保定市国用2010第13060005711号土地使用权证以及法庭审理笔录所证实。
原审法院认为，原告与被告签订商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应依约履行。根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，即物权在设立和变动时，必须将物权设立和变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。不动产物权的变动，必须以登记为条件，合同生效不必然发生不动产物权的变动。本案原告所购买的商铺因没有办理产权登记，也没有向登记机构申请预告登记，故原告取得的只是合同法上的请求权，即债权，其对商铺并不享有所有权。《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同，开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”此部门规章关于合同登记备案的规定，系行政管理范畴，并不产生登记请求权的物权效力，其与物权法中的不动产预告登记制度存在本质区别。原告与被告签订的商品房买卖合同虽然办理了合同登记备案手续，但基于该合同的产生的请求权并不具有物权效力，即排他效力。被告与北国商城签订资产转让协议书，将原京海世贸广场土地及房产进行整体转让，合同标的物已交付，北国商城依法缴纳了相关契税，并办理了涉案房屋所在地土地使用权的变更手续，依法取得了土地使用权。根据房地一体原则，原告要求被告返还京海世贸广场的商铺，已不具备返还条件。故本院对原告要求被告返还商铺、办理产权手续，以及要求第三人退还占用原告购买的京海世贸广场商铺的诉讼请求不予支持。被告在商品房买卖合同订立后，在未与原告签订合同解除协议书的情况下，将涉案商铺出卖给北国商城，其行为严重损害了原告的合法利益，已构成根本性违约。基于被告的违约行为，原告可以向被告主张因不能实现合同目的所造成的直接经济损失。原告主张赔偿损失租金15万元的诉讼请求，因原告对其所购商铺不享有所有权，其主张的租金损失，没有事实根据，本院不予支持。本案为房屋买卖合同纠纷，原告请求精神损害赔偿，没有法律依据，本院不予支持。由于被告的违约行为致使原告合同目的不能实现，无法取得所购商铺，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，原告可以请求解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求被告承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。本院在对上述法律规定向原告进行释明，并告知其可以变更诉讼请求后，原告对其诉讼请求不予变更，仍坚持原诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第二十条第一款以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：驳回原告范廷凯的诉讼请求。案件受理费5478元，由原告负担。
判后，范廷凯不服，上诉称，一、为购房人办理房产证，是开发商的法定义务，也是合同义务。1、本案中，上诉人交清了全部购房款，签订了合法有效的购房合同，在房管部门办理了登记备案，收取了三年租金，已履行了全部合同义务；2、被上诉人和第三人明显存在恶意串通损害上诉人权益的情形，两者之间的交易损害了购房人的利益；3、被上诉人和第三人的“资产转让”明显违法。4、法院没有职权认定上诉人无法取得商铺，也不能判定不具备办理房本的条件，资产转让不等同于房屋销售，如果现在被上诉人和第三人配合，是完全可以为上诉人办理房产证的。二、赔偿损失、支付租金，是失信人必须要承担的成本。三、法律适用。1、2004年，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，2005年，被上诉人将商铺交给上诉人，而《物权法》2007年10月1日才施行，一审法院适用《物权法》来否认上诉人对商铺拥有所有权明显错误。2、原判决适用房地一体原则，认定商铺不具备返还条件，但根据该原则，上诉人在2005年取得商铺所有权的同时便取得了商铺所占用土地的使用权。
被上诉人保定京海房地产开发有限公司答辩称，一、一审法院认定事实清楚。二、一审判决适用法律正确。1、关于商铺办理权属证书，上诉人购买的商铺是保定京海世贸广场的一部分，因其没有永久保留的固定标志，不符合保定市房管局关于商厦内摊位权属登记管理暂行规定第四条的规定，依法不能办理权属证书。2、关于给付商铺租金。上诉人没有权属证书，对该商铺不享有所有权，因此也就不享有占有、使用、收益、处分的权利。3、关于返还商铺，被上诉人已将原京海世贸广场土地及房屋进行整体转让给第三人，合同标的物已交付，第三人依法缴纳了相关契税，并办理了涉案房屋所在地土地使用权的变更手续，依法取得土地使用权，根据房地一体主义原则，第三人已取得包括涉案商铺在内的整体商场的所有权。4、关于精神损害赔偿，本案为房屋买卖合同纠纷，上诉人请求精神损害赔偿，没有法律依据。三、一审法院在审理本案时，就相关法律已向上诉人释明，故一审法院判决并无不当。
原审第三人保定北国商城有限责任公司先天下广场分公司口头答辩称，我公司对上诉人与被上诉人之间的争议并不知情，对争议的房的我公司是在原审被告处购买获得，并且原审被告向我公司出示了土地证和房产证，协议签订后我公司按照约定支付了相应的价款，并已完成标的物房屋所在土地使用权的过户手续，房产证的过户也已经缴纳了税费，正在办理中，根据房地一体，我公司对标的房屋享有物权，我公司作为第三人对标的房屋享有合法物权，其权益应受到法律保护，我们认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
二审审理中，上诉人提交房屋所有权人为赵玉芝、黄国斌的房本一份，证明其购买的商铺也可以办理房本。被上诉人的质证意见为，该房本不是新证据，且与本案无关，不予以认可。原审第三人的质证意见为，对该房本的真实性无异议，但与本案无关，不予以认可。原审第三人提交一份（2015）新民初字第461号民事判决书，证明该判决为生效判决，该判决已认定其与被上诉人签订的协议与转让是合法有效的，根据其公司已经取得土地使用权的事实，确定其公司对争议房屋享有所有权，而且该判决也认定上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同只是根据合同产生的请求权，不具有物权效力。上诉人对该证据的质证意见为，对该证据的真实性无异议，对判决结果有异议。被上诉人对该证据没有异议。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，上诉人与被上诉人虽签订了《商品房买卖合同》，但并未依照法律规定登记，因此，上诉人并未取得诉争商铺的所有权。之后，被上诉人在未与上诉人解除合同的情形下，将包括诉争商铺在内的原京海世贸广场土地及房产整体转让给原审第三人，且原审第三人已经依法取得了涉案房屋所在土地的土地使用权，因此，上诉人要求被上诉人返还商铺并办理产权手续的诉求已无法实现。一审中，原审法院两次向上诉人释明，要求其变更诉讼请求，而上诉人均未变更，因此，原审法院判决驳回其诉讼请求并无不当。关于上诉人主张被上诉人赔偿其租金损失的问题，由于上诉人并未取得诉争商铺的所有权，因此，其该项主张无事实依据，本院对此不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5478元，由上诉人范廷凯负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 娟
代理审判员 王明生
代理审判员 康 然
二〇一五年十一月二日
书 记 员 孙雪倩