河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终10596号
上诉人（原审被告）郑州市维纲中学，住所地新郑市龙湖镇文昌路*号。
法定代表人马海霞，董事长。
委托代理人张翼飞，河南佩里弗迪律师事务所律师。
委托代理人曾显保，河南佩里弗迪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）河南教育报刊社，住所地郑州市顺河路**号。
法定代表人唐泽仓，社长。
委托代理人康自省，该报刊社工作人员。
委托代理人武文举，河南中涵律师事务所律师。
上诉人郑州市维纲中学（以下简称维纲中学）因与被上诉人河南教育报刊社（以下简称教育报社）租赁合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2017)豫0184民初395号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。教育报社的委托代理人康自省、武文举，维纲中学的法定代表人马海霞及其委托代理人张翼飞、曾显保，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
教育报社向一审法院提出诉讼请求：1、请求解除教育报社与维纲中学签订的《租赁合同》，判令维纲中学向教育报社支付租金460万元。2、请求判令维纲中学向教育报社支付违约金234.8万元（违约金暂时计算至2016年12月10日，继续的违约金另行计算）。3、判令维纲中学将擅自拆除教育报社的建筑物恢复原状或赔偿经济损失。事实与理由:2015年1月9日，教育报社与维纲中学签订《租赁合同》，教育报社将位于新郑市××镇××路北段××科××学校校区出租给维纲中学办学使用。按照合同约定，维纲中学应向教育报社支付2015年7月1日至2016年6月30日的租金400万元，但维纲中学仅支付租金370万元，至今拖欠租金30万元。维纲中学应在2015年11月20日前支付完毕，自该日起按约定日千分之四计算至2016年12月10日的违约金为45.6万元。2016年7月1日至2017年6月30日的租金430万元，维纲中学应于2016年5月20日前、11月20日前分别向教育报社支付半年租金215万元，但至今未付。按约定日千分之四计算违约金，2016年5月20日至2016年12月10日的违约金为189.2万元。违约金共计234.8万元，以后的违约金另行计算。按照合同约定，维纲中学应当妥善保管使用该物业、保持物业完好无损，如有损毁须照原价赔偿。维纲中学未经教育报社同意，擅自将教育报社建筑物拆除，私自改建幼儿园，损坏教育报社物业的完整性和完好性，根据法律规定和合同约定，维纲中学应当将其擅自拆除教育报社的建筑物恢复原状或向教育报社赔偿经济损失。因此，教育报社提起本案诉讼，请求判如所诉。
维纲中学辩称：1、在签订《租赁合同》后，教育报社不履行消防整改义务，维纲中学在2016年6月至7月份因教育报社原因多次被公安消防部门查封及罚款，给维纲中学造成经济损失，教育报社已经构成违约。2、维纲中学系办学机构，目前在校学生为300多人，《租赁合同》租赁期为10年，维纲中学一直按10年期进行招生及办学规划，该合同不应解除。3、关于租金问题，教育报社按（2017）豫0184民初1227号民事判决履行义务后，维纲中学将根据情况交纳租金。截止目前，教育报社仍未进行消防整改，已经构成违约在先，维纲中学不存在违约，也不应支付违约金。4、教育报社的校区东南角原浴室已经荒废多年，严重影响在校师生的安全及学校形象，维纲中学在教育报社派驻人员陪同下进行整改。因此，维纲中学请求驳回教育报社的诉讼请求。
一审法院认定本案事实如下：
2015年1月9日，出租人（甲方）教育报社与承租人（乙方）维纲中学就承租教育报社位于新郑市××镇××路北段××科××学校校区办学（以下简称该物业）事宜签订《租赁合同》，约定的主要内容如下：一、物业状况及用途。1.1目前，该物业独立成院，总占地面积100亩，总建筑面积66666.7㎡，教学办公楼14340.81㎡，宿舍楼8614.6㎡，浴室、餐厅及公用地43711.29㎡，以上建筑物、场地等设施由甲方出租给乙方使用（附图纸复印件）。1.2乙方承租该物业仅限于围绕招生、办学及相关活动使用。1.3甲方出具该租赁物的产权证件，证件号为新土国用（1996）字第205号、新房权证字第××号等。二、租赁期限。2.1租赁期意向10年，租赁合同每6年签约一次。第一次签约自2015年7月1日至2021年6月30日止。2.2租赁期满后，在同等条件下，乙方可以享有优先承租权。三、租金。2015年7月1日至2016年6月30日的租金为400万元，2016年7月1日至2017年6月30日的租金为430万元，2017年7月1日至2018年6月30日的租金为460万元，2018年7月1日至2019年6月30日的租金为490万元，2019年7月1日至2020年6月30日的租金为520万元，2020年7月1日至2021年6月30日的租金为550万元，租金合计2850万元。3.2甲方收款后，负责向乙方开具收款发票。四、付款方式。4.1乙方应当每年向甲方足额交纳租金两次，每次按当年应交租金的50%向甲方交纳租金。年内租金交纳的时间为：第一次，当年5月20日之前支付第一个半年的租金；第二次，当年11年20日之前支付第二个半年的租金。五、双方的权利和义务。5.1.6上级相关部门检查时，如因建筑物及消防安全未达标，由甲方负责及时整改，费用由甲方承担；如属乙方人为损害消防设施或改造影响消防使用功能的，由乙方负责并承担其费用。5.2.6乙方应按时足额交付租金。5.2.9租赁物的返还，在本合同期限届满后的15个工作日内，乙方将租赁物按照交接清单返还甲方，如有损毁，乙方须按原价给甲方赔偿。六、违约责任及处理。6.2租赁期间，乙方不得有下列行为，否则甲方有权向乙方解除租赁合同，乙方应当向甲方赔偿相应损失。6.2.1不能按时足额向甲方交纳租金。6.2.1.1如逾期交纳租金，自本合同规定的应付款期限后次日至实际交付应付款之日止，乙方每逾期一日，乙方应向甲方按日支付逾期应付款日千分之四的违约金。6.2.1.2乙方逾期30日未交纳租金，在甲方不同意乙方再延期的情况下，甲方有权与乙方解除本合同。解除合同自甲方向乙方告知之日起生效。十二、本合同一式四份，双方各执二份，自双方法定代表人签字并加盖单位公章之日起生效。在《租赁合同》落款处，加盖有教育报社合同专用章及维纲中学印章，还有双方各自法定代表人签名。
在履行《租赁合同》过程中，2015年7月1日至2016年6月30日的租金400万元，教育报社认可维纲中学已交纳租金370万元，剩余租金30万元及2016年7月1日至2017年6月30日的租金430万元，共计460万元，维纲中学至今未向教育报社交纳。
2017年2月9日，维纲中学向一审法院提起诉讼请求，判令教育报社尽快对学校消防进行整改并通过验收合格、支付维纲中学代缴的消防罚款5万元。一审法院经审查后其中查明，2015年8月，教育报社委托国宏消防工程集团有限公司河南分公司开始对校区建筑进行消防整改，至2015年11月底整改完毕，整改范围包括消火栓系统、防火卷帘系统、消火栓箱、消防管道改造、追加消火栓箱、水带、接口、水枪、消火栓门框等。维纲中学分别于2015年和2016年的7、8月份暑假期间对校舍和宿舍进行粉刷装修。新郑市公安消防大队于2016年6月12日对维纲中学进行检查，发现维纲中学未经消防验收擅自投入使用，于2016年7月1日作出《行政处罚决定书》，决定罚款34500元；于2016年6月28日进行检查，发现维纲中学第二等灭火器无产品标识，现场判定为不合格消防产品，于2016年7月5日分别作出111、112号《行政处罚决定书》，决定罚款500元、5000元。维纲中学于2016年7月12日对上述罚款进行了缴纳。新郑市公安局龙湖派出所于2016年9月7日对维纲中学进行消防监督检查，发现存在问题：单位室内消火栓、灭火器、疏散指示标志和应急照明未保持完好有效，并责令限期改正。2016年9月22日，维纲中学分别通过邮寄《请求整改通知函》以及向负责人发短信形式要求教育报社对消防问题进行整改。维纲中学在庭审中陈述需要进行消防整改的包括教学楼、宿舍楼和餐厅。2017年3月18日，一审法院作出（2017）豫0184民初1227号民事判决：一、教育报社应于该判决生效之日起十日内对其向维纲中学出租的建筑物（包括教学楼、宿舍楼和餐厅）进行消防整改，并达到合格标准；二、驳回维纲中学的其他诉讼请求。目前，该民事判决已发生法律效力。
教育报社提交位于新郑市××镇××北段东侧的房屋所有权证（新房权证字第××号）、照片及申请证人经玉成和孙某出庭作证，拟证明维纲中学未经教育报社同意将校区东南角建筑面积为767.52平方米的房屋（浴室）擅自拆除后新建幼儿园，公安消防机关要求维纲中学申请消防整改验收，教育报社只是配合提供消防整改材料；维纲中学认为教育报社提交的上述证据不能证明其目的。
一审法院另查明：1、教育报社明确违约金按应付款日千分之四的标准计算，以租金30万元为基数自2015年11月20日计算至2016年12月10日，以租金215万元为基数自2016年5月20日计算至2016年12月10日，以租金215万元为基数自2016年11月20日计算至2016年12月10日；维纲中学认为其不存在违约行为，且违约金计算标准太高也属违法。2、在庭审中，教育报社选择仅要求维纲中学将擅自拆除建筑面积为767.52平方米的房屋（浴室）恢复原状。
一审法院认为：教育报社与维纲中学于2015年1月9日签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其不违反国家相关法律法规的内容对当事人具有法律约束力，当事人均应按照约定行使权利、履行义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《租赁合同》对维纲中学在租赁期限内应交纳租金的数额、期限进行了具体明确约定，同时也约定维纲中学不能按时足额支付租金，或者逾期30日不支付租金且教育报社不同意再延期的情况下，教育报社有权解除合同。2015年7月1日至2016年6月30日期间的剩余租金30万元、2016年7月1日至2017年6月30日期间的租金430万元，共计460万元，维纲中学未按《租赁合同》约定的期限向教育报社支付租金的行为已构成违约，双方约定的解除合同条件已经成就。因此，教育报社请求解除与维纲中学签订的《租赁合同》，并要求维纲中学支付租金460万元，于法有据，法院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《租赁合同》约定，如逾期交纳租金，自本合同规定的应付款期限后次日至实际交付应付款之日止，维纲中学每逾期一日，维纲中学应向教育报社按日支付逾期应付款日千分之四的违约金。维纲中学逾期支付租金势必给教育报社造成相应的利息损失，若按约定计算违约金则过分高于因维纲中学违约行为所造成的损失；同时，维纲中学也认为违约金计算标准过高。综合考虑以上因素，对教育报社请求按应付款日千分之四计算违约金不予支持，将违约金调整为按年利率24%计算；即以租金30万元为基数自2015年11月21日计算至2016年12月10日的违约金为7.58万元，以租金215万元为基数自2016年5月21日计算至2016年12月10日的违约金为28.6667万元，以租金215万元为基数自2016年11月21日计算至2016年12月10日的违约金为2.7233万元，以上违约金共计38.97万元。维纲中学拆除教育报社建筑面积767.52平方米的房屋（浴室），教育报社要求维纲中学恢复原状，属侵权法律关系，与本案租赁合同不属同一法律关系，故本院对教育报社的该项诉请不予处理，但双方可在《租赁合同》权利义务终止后通过协商或另案解决。
《租赁合同》约定，如因建筑物及消防安全未达标，由教育报社负责及时整改并承担费用等内容。2017年3月18日，本院对维纲中学与教育报社租赁合同纠纷一案已作出（2017）豫0184民初1227号民事判决，其中判决教育报社应于该判决生效之日起十日内对其向维纲中学出租的建筑物（包括教学楼、宿舍楼和餐厅）进行消防整改，并达到合格标准。维纲中学既然租赁教育报社的物业用于办学，其应当按照《租赁合同》约定全面履行自己的义务，其中就包括按约定期限足额支付租金的合同主要义务；维纲中学以教育报社不履行消防整改义务为由拒付支付租金的辩称意见，于法无据，对其辩称意见不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十七条、第九十八条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、解除河南教育报刊社与郑州市维纲中学于2015年1月9日签订的《租赁合同》；二、郑州市维纲中学应当于本判决生效之日起十日内向河南教育报刊社支付租金460万元、违约金38.97万元，共计498.97万元；三、驳回河南教育报刊社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60436元，由教育报社负担16922元，维纲中学负担43514元。
维纲中学不服一审法院判决向本院上诉称：一、教育报社未在合理期限内行使解除权，因此已经丧失了合同解除权，无权要求解除双方签订的租赁合同。按照法律规定，教育报社应当在解除权成立之日起三个月内、六个月内或一年内行使，逾期则权利消失。教育报社在2015年11月21日已经明确知道维纲中学未支付30万元租金的情况下，未在法律规定的最长一年期限内行使解除权，属于怠于行使解除权。二、教育报社重大违约在先，且解除合同的条件不成立，同时维纲中学享有同时履行抗辩权，有权拒绝支付继续支付租金，更不应当承担违约金。教育报社负有消防整改的义务，但没有整改到位，已构成重大违约。同时，（2017）豫0184民初1227号案件的判决作出时间先于本案，教育报社负有履行1227号判决的整改义务，一审法院不顾1227号判决教育报社应负的义务，做出了法律效力完全冲突的判决。三、教育报社行使合同解除权的程序违法，一审法院不能直接受理其要求解除合同的诉讼请求。按照法律规定，教育报社应当先履行通知义务，而不能直接提起诉讼。四、一审判决第二项中关于违约的认定事实不清，适用法律错误。一是教育报社交付的租赁物不合格，导致多次被消防部门罚款查封，严重影响维纲中学的教学工作。只要教育报社整改到位，维纲中学愿意交纳租金，且教育报社未再进行消防整改，维纲中学没有违约；二是一审法院适用违约金的标准是月息二分而不适用银行同期贷款利率，明显与法律和常理不符。五、一审判决的结果会造成多人失业、多名学生无处上学，造成社会矛盾与动荡，资源浪费，其判决结果严重不符合实际。请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。
教育报社答辩称：维纲中学应当支付租金而未支付，故合同应当解除。维纲中学欠付租金，应当按照合同约定支付违约金。综上，维纲中学的上诉理由不能成立，一审判决正确。请求维持原判。
本院经审理查明的事实与一审一致外，另查明：
二审中，教育报社提供：租金催缴通知书六份、消防验收申请、照片四张，用以证明：教育报社向维纲中学进行租金催收、向消防部门申请验收、维纲中学在维修时将消防设施损坏。
维纲中学提供：对证人魏某的询问笔录、新郑市教育体育局、新郑市公安局的文件、证人万某（已出庭）等四人的证言，用以证明：教育报社未履行消防整改义务，造成维纲中学的合同目的无法实现；维纲中学投入了巨额资金对校园进行改造、若解除合同会造成新社会矛盾等。
本院认为：已经生效的（2017）豫0184民初1227号民事判决书判决：教育报社应于该判决生效之日起十日内对其向维纲中学出租的建筑物（包括教学楼、宿舍楼和餐厅）进行消防整改，并达到合格标准。由此可见，教育报社负有对消防设施的整改义务，并达到合格的标准。教育报社在履行租赁合同中存在违约行为，且该违约行为造成了涉案租用场所存有重大安全隐患，维纲中学作为使用者，虽负有交纳租金的义务，但该重大安全隐患，会对维纲中学的正常使用产生消极影响，从而影响维纲中学正常的教学开展，使合同目的的实现产生障碍。由此可见，维纲中学延迟交纳租金的行为，虽然违反了合同的约定，但也有教育报社消防整改未到位的原因，在此情况下，教育报社解除合同的请求，不符合法律规定，本院不予准许。虽然本院对教育报社解除合同的请求不予支持，但并不意味着双方负有的消防安全注意义务的免除；相反的，教育报社应当积极主动的履行生效判决确定的消防整改义务，保证涉案场所的安全；维纲中学负有积极配合教育报社进行消防整改的义务，在消防整改未经过验收的情况下，不能置师生安全于不顾，开展教学活动；即使通过了消防验收，平时仍负有消防设施的维护义务，以确保全体师生、员工的生命安全。
同时，维纲中学为履行合同，已经投入了大量的人力、物力，并已经开始招生，解除合同会造成社会资源的浪费和已入学学生的失学，产生严重的不安定因素。本院综合衡量各方利益，认为继续履行合同对教育报社、维纲中学以及社会公众均会产生良好的效果。
维纲中学在合同履行过程中，虽然有教育报社的消防整改没有到位的抗辩理由，但交纳租金是其合同的基本义务，且双方有逾期交纳租金的约定，因此，本院对一审法院认定的违约金数额不予变更。同时，本院认为维纲中学在合同的履行中，应当按时交纳租金，使得合同得以全面履行。
综上，一审判决对教育报社未履行消防整改义务存在违约的行为未予以认定，仅认定系维纲中学单方违约，进而判决解除双方合同的结果不当，本院予以纠正。一审判决认定维纲中学逾期交纳租金并判决支付违约金的处理结果适当，本院予以维持。维纲中学关于合同不应当解除的上诉理由正当，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、撤销河南省新郑市人民法院（2017)豫0184民初395号民事判决第一项；
二、维持河南省新郑市人民法院（2017)豫0184民初395号民事判决第二、三项；
三、驳回郑州市维纲中学的其他上诉请求。
一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费43514元，由郑州市维纲中学负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 鹏
审 判 员 于岸峰
审 判 员 陈启辉
二〇一七年八月十五日
法官助理 宁 宇
书 记 员 高慧丽