广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第700号
上诉人（原审被告）：萧树棠，男。
委托代理人：李昱，广东万乘律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市红树林物业管理有限公司。
法定代表人：陈勇华，董事。
委托代理人：唐本全，广东卓建律师事务所律师。
委托代理人：陈国平，广东卓建律师事务所律师。
上诉人萧树棠因与被上诉人深圳市红树林物业管理有限公司（以下简称红树林公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第640号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2010年4月1日，荔湖别墅区业主召开了荔湖别墅区业主大会，并形成了会议纪要，该会议纪要载明：由红树林物业管理公司进驻荔湖别墅区实施管理，进驻时间为2010年5月1日；全体业主一致通过，授权东方股份合作公司与红树林物业管理公司签订《物业管理服务合同》。红树林公司在该份会议纪要中签字并注明“见过”。红树林公司主张其注明“见过”，仅表明其知道该份会议纪要的内容，并不代表红树林公司同意该份会议纪要的内容。2010年4月20日，深圳市东方股份合作公司与红树林公司签订了《深圳市物业服务合同》，约定由红树林公司为荔湖山庄提供物业服务，合同相关内容约定如下：1、物业服务费用由业主按其拥有的物业的户为单位缴纳，其中别墅豪宅占地2，000-4，000平方米的按每月每户人民币2，400元缴纳物业服务费；2、业主应在每月15日前按月缴纳物业服务费，物业区域内在建或未入住的物业，业主应当按合同约定缴纳物业服务费；3、双方在物业服务内容和标准的条款中，约定红树林公司为涉案小区提供24小时保安服务，实行封闭式管理；4、物业服务期限自本物业正式入伙之日起2年。签订《深圳市物业服务合同》后，红树林公司一直为涉案小区提供物业服务至今。萧树棠从未向红树林公司缴纳过物业管理费，红树林公司主张萧树棠应当向其支付2010年5月至2013年5月期间的物业管理费及利息（按银行同期贷款利率计算），故红树林公司于2013年6月6日诉至法院。另查，1、红树林公司具有物业管理一级资质；2、萧树棠主张其曾对红树林公司进驻涉案小区并提供物业服务提出过异议，但萧树棠未提供充分有效证据证明其该主张；3、红树林公司主张涉案房屋的占地面积为4，129.96平方米，萧树棠主张涉案房屋的面积为5，000多平方米；4、萧树棠主张其于2000年前向深圳市东方股份合作公司购买了涉案房屋所在地块，并兴建了涉案房屋；5、经原审法院依法组织双方当事人进行现场勘察，红树林公司、萧树棠均确认事实如下：①涉案房屋为荔湖山庄的最后一栋，涉案房屋的北面面向小区的区间路，萧树棠修建了简易的栅栏；南面为荔枝园，无围墙，亦无监控设备；西面为高尔夫球场，无围墙，亦无监控设备；东面是邻居兴建的房屋，中间由围墙相隔；②涉案房产尚未建成；③涉案小区的其他围墙均为村委搭建的；6、红树林公司主张起诉前其曾向萧树棠主张过物业管理费，但萧树棠对此不予确认，红树林公司仅提供了其打印的短信内容证明其该主张，红树林公司提供的该份证据仅载明了短信的内容，未载明短信来源和去向；7、红树林公司主张其为涉案小区提供了公共设施维护、公共秩序维护、社区文化宣传等物业服务，红树林公司提供了相关的结算单、发票、工资表等证据证明其该主张；8、红树林公司表明其未对涉案房屋南面和西面没有围墙一事向有关部门反映。
红树林公司一审诉讼请求为：1、萧树棠向红树林公司支付截至2013年6月1日拖欠的物业管理费共计人民币88，800元及延付费用产生的利息共计人民币18，648元；2、萧树棠承担本案的诉讼费。红树林公司在庭审中提交的欠费明细单中明确表明，其第1项诉讼请求中所主张的物业管理费为2010年5月至2013年5月期间的物业管理费。
原审法院认为，本案属于物业管理合同纠纷。红树林公司从进驻涉案小区至今一直为涉案小区提供了物业管理服务，萧树棠虽然仅在会议纪要中注明“见过”，但萧树棠未明确表示不同意，且在萧树棠未提交充分有效证据证明其对由红树林公司提供物业管理服务提出过异议的情况下，应当视为萧树棠对授权东方股份合作公司与红树林公司签订的《深圳市物业服务合同》予以认可。根据《深圳市物业服务合同》中的约定，物业区域内在建或未入住的物业，业主应当按合同约定缴纳物业服务费，故萧树棠属于应当缴纳物业管理费的范畴，萧树棠应当依约向红树林公司支付物业管理费用。双方签订的《深圳市物业服务合同》到期后，因红树林公司仍然为萧树棠提供了物业管理服务，在无证据证明双方对于物业管理费用的缴纳形成了新的约定的情况下，萧树棠仍应当根据《深圳市物业服务合同》中约定的缴费标准向红树林公司支付物业管理费用。红树林公司主张起诉前其曾向萧树棠主张过物业管理费，但红树林公司提供的证据不足以证明其该主张，萧树棠对此亦不予确认，根据谁主张谁举证的原则，原审法院对红树林公司该主张不予支持。《深圳市物业服务合同》中约定，业主应在每月15日前按月缴纳物业服务费，由此可见从每月16日开始红树林公司就已经应当知道萧树棠当月的物业管理费未缴交的事实，在红树林公司未提供充分有效证据证明存在诉讼时效中断或中止等事由的情况下，红树林公司关于2010年5月至2011年5月期间的物业管理费及利息的主张已经超过诉讼时效，原审法院对红树林公司上述主张不予支持。《深圳市物业服务合同》中约定红树林公司应对涉案小区实行封闭式管理，但根据原审法院查明的事实可知，涉案房屋南面和西面无围墙和监控设备，在红树林公司既未提供充分有效证据证明红树林公司就涉案房屋所在区域存在半开放的问题向相关部门进行了反映，又未提供充分有效证据证明红树林公司对涉案房屋采取了封闭式管理措施的情况下，原审法院认定红树林公司没有依约完全履行物业管理合同中约定的管理事项，但鉴于红树林公司为涉案小区提供了公共设施维护、公共秩序维护等物业服务，故原审法院酌定2011年6月至2013年5月期间萧树棠应当以每月人民币1，200元的标准向红树林公司缴纳物业管理费，即萧树棠应当向红树林公司缴纳2011年6月至2013年5月期间的物业管理费人民币28，800元。另，由于红树林公司违约在先，故红树林公司主张的迟延支付物业管理费产生的利息，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：1、萧树棠于本判决生效之日起三日内向红树林公司支付2011年6月至2013年5月期间的物业管理费人民币28，800元；2、驳回红树林公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2，449元，由红树林公司负担人民币1，793元，由萧树棠负担人民币656元，受理费红树林公司已预交。
上诉人萧树棠不服原审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原审判决第一项，并依法改判萧树棠无须支付红树林公司2011年6月至2013年5月期间的物业管理费人民币28，800元；2、判令红树林公司承担本案全部诉讼费用。主要事实和理由：2013年12月3日，经一审法院依法组织萧树棠、红树林公司进行现场勘察并制做笔录，萧树棠与红树林公司均确认涉案房屋为荔湖山庄的最后一栋，未建成，北面面向小区区间路，南面为荔枝园，无围墙，亦无监控设备，西面为高尔夫球场，无围墙，亦无监控设备，东面是邻居房屋的围墙，且涉案房屋未通水、通电、通气。庭审过程中查明红树林公司与深圳市东方股份合作公司签订的《深圳市物业服务合同》（以下简称“合同”）仅凭一份会议纪要，没有通过符合法律程序的招标予以选聘，因此，红树林公司签订的合同系无效合同，且合同于2012年4月30期满，红树林公司虽声称有续签合同，但未提交任何证据加以证明。一审法院判决萧树棠支付红树林公司2011年6月至2013年5月期间的物业管理费人民币28，800元系认定事实不清、判决错误：（1）、红树林公司与深圳市东方股份合作公司签订的合同属无效合同，萧树棠无须支付红树林公司任何物业管理费。根据《物业管理条例》第九条第二款及《广东省物业管理条例》第七条关于确定物业管理区域的规定，没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由街道办事处、乡镇人民政府征求相关业主意见后，确定物业管理区域；根据《深圳经济特区物业管理条例》第七十二条、七十三条的规定，选聘物业服务企业应当采用招标的方式进行，住宅物业服务招标应当采取公开招标方式。红树林公司与深圳市东方股份合作公司签订的为荔湖山庄别墅提供物业服务的合同，没有经过合法程序确定物业管理区域，且没有经过公开招标方式选聘并签订合同，因此，红树林公司与深圳市东方股份合作公司签订的合同系无效合同；（2）、本案涉及的萧树棠的物业还未建成，还是框架结构、荒草一片，也未通水、通电、通气，根本不可能居住，不符合应该缴纳物业管理费的条件。一审法院依法组织的现场勘察证明萧树棠的物业还在建设过程中，根本不具备入伙条件，不符合应该缴纳物业管理费的条件。即使红树林公司与深圳市东方股份合作公司签订的合同有效，因萧树棠的物业还未建成，根本不可能入伙，红树林公司要求萧树棠支付物业管理费纯属无理要求，一审法院判决萧树棠支付物业管理费给红树林公司完全错误；（3）、一审法院判决萧树棠支付红树林公司2012年6月至2013年5月期间的物业管理费没有任何合同依据及法律依据。退一步讲，即使红树林公司与深圳市东方股份合作公司签订的合同有效，红树林公司有权自2010年5月1日起向萧树棠收取物业管理费，但根据合同第十六条第二款的约定“双方同意续签，应于本合同到期前30日内签署新的物业服务合同”，根据合同第十五条的约定，物业服务期限二年，即至2012年4月30日合同期满，也就是说自2012年5月起，红树林公司未续签合同，红树林公司继续收取物业管理费没有任何合同及法律依据，属违法私自收费。庭审中红树林公司虽然声称合同期满后有续签合同，但未提供任何证据证明，一审法院判决萧树棠支付红树林公司2012年6月至2013年5月期间的物业管理费是完全错误的；（4）、退一步讲，既使合同有效，红树林公司未按照合同约定实施封闭式管理，给萧树棠造成人身财产安全的隐患，给萧树棠造成巨大的经济损失，红树林公司根本没有权利收取物业管理费。综上所述，一审法院认定事实不清、判决错误。为维护自身合法权益，萧树棠特依法提起上诉，恳请二审法院在依法查明事实的基础上重新作出公正的判决。
被上诉人红树林公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回萧树棠的上诉请求。
本院二审查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，红树林公司具备物业管理资质，其一直为涉案小区提供物业管理服务，萧树棠的房屋属于涉案小区的范围，红树林公司亦为萧树棠提供了物业管理服务。萧树棠未能举证证明其曾就红树林公司提供物业管理服务的问题做出不同意的意思表示，应视为萧树棠认可涉案《深圳市物业服务合同》。故萧树棠应当依照该物业服务合同的约定，向红树林公司支付相应的物业管理费用。一审认为萧树棠仍应当根据《深圳市物业服务合同》中约定的缴费标准向红树林公司支付物业管理费用并无不当。涉案《深圳市物业服务合同》到期后，红树林公司仍然为萧树棠提供了物业管理服务，萧树棠未能提供相应的证据证明双方达成物业管理费用方面的新约定，萧树棠仍应当根据《深圳市物业服务合同》中约定的缴费标准向红树林公司支付物业管理费用。由于红树林公司没有依约完全履行物业管理合同中约定的管理事项，原审法院酌定萧树棠应当以每月人民币1，200元的标准缴纳相应期间的物业管理费并无不当。萧树棠的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费由上诉人萧树棠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 柯云宗
代理审判员 吴思罕
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 王丹妮
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。