广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1669号
上诉人（原审原告）：丁永红。
被上诉人（原审被告）：马亮。
上诉人丁永红因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第366号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：丁永红、马亮于2010年5月9日签订《深圳市房屋租赁合同书》，后双方于2010年6月18日签订《深圳市房屋租赁合同书续签合同》，约定：一、马亮将坐落于某区海岸城某房屋，建筑面积49.11平方米，租给丁永红使用；二、租期从2010年5月9日至2013年5月8日；三、2010年5月9日起至2011年5月8日期间的房屋租金按15000元／月于每月9日前按时缴纳，2011年5月9日至2013年5月8日期间的房屋租金按每年10%递增按月缴纳，即合同期第二年租金为16500元／月、合同期第三年租金为18150元／月；四、水电费、房屋管理费由丁永红负责缴纳，2011年5月9日至2013年5月8日期间的房屋租赁税432元／月由丁永红负责缴纳，如不按时交付，所产生后果自行承担；五、马亮向丁永红返还保证金的条件：1、租赁期满；2、租赁期间所产生的费用全部结清；3、租赁期间按时缴纳租金。出现下列情形之一的，马亮可不予返还保证金：1、租赁期未满；2、租赁期间所产生的费用未结清；3、租赁期间未按时缴纳租金。
另查，丁永红分别于2010年4月30日支付马亮房屋押金15000元、于2010年6月9日支付马亮房屋押金15000元，以上共计30000元。马亮称丁永红存在未按时缴纳租金的情形，并提交了《银行明细清单》予以证明。丁永红对《银行明细清单》的真实性无异议，该《银行明细清单》显示，丁永红向马亮缴纳租金的时间不等，多数为当月的10日至13日，其中丁永红最迟一次缴纳租金的时间为当月19日。马亮称丁永红存在未结清租赁期间所产生的费用的情形，并提交了银行存根及相应的发票予以证明。丁永红对银行存根及发票的真实性予以确认，该银行存根及发票显示，马亮于2013年7月2日向房屋租赁管理所缴纳了涉案房屋在2012年6月1日至2013年5月31日期间的税费2878.19元、管理费756.28元。
丁永红诉讼请求：1、马亮退还房屋租金30000元及支付逾期利息（利息自2013年5月9起计算）；2、马亮承担本案诉讼费用。
原审法院认为：丁永红、马亮签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《深圳市房屋租赁合同书续签合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人均应严格履行。丁永红、马亮在《深圳市房屋租赁合同书续签合同》中约定，出现租赁期间所产生的费用未结清的情形或租赁期间未按时缴纳租金的情形，马亮可不予返还保证金。本案中，马亮提交的《银行明细清单》证明了丁永红存在未按时缴纳租金的情形；马亮提交的银行存根及发票证明了丁永红未按约定缴纳涉案房屋在2012年6月1日至2013年5月31日期间的房屋租赁税，即丁永红存在未结清租赁期间所产生的费用的情形。因此，马亮以丁永红存在未按时缴纳租金的情形及未结清租赁期间所产生的费用的情形为由，辩称无须退还丁永红押金30000元及支付逾期利息，证据充分，原审法院予以采信。丁永红要求马亮返还押金30000元及支付逾期利息，于法无据，原审法院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回丁永红的全部诉讼请求。本案受理费276元，由丁永红负担。
一审判决后，丁永红不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决；二、发回原审法院重审或依法查清事实后改判支持丁永红的诉讼请求；三、马亮承担本案诉讼费用。事实和理由：一、有关情况说明。丁永红在三年合同到期满之后，与马亮结算清楚了水电、物业管理费等有关费用后，才得以将店铺内的个人财产搬出。当时丁永红多次询问，马亮经再三核实，说没有其他的费用需要结算了，马亮同意丁永红搬出，否则丁永红是没有办法搬出来的。因为在商铺里面承租，有物业保安管理，业主不同意的话，根本没办法搬出来。当时，马亮答应返还3万元保证金给丁永红，马亮现在找借口不归还保证金完全出乎丁永红的预料。一审庭审过程中，马亮说丁永红没有交最近一年的“房屋租赁税”。马亮确实是在续签合同后，要求丁永红承担这个费用。虽然丁永红在第二年租期按月给马亮交纳过432元／月的费用，但是丁永红一直都没有看到过到房屋租赁所交费的票据，也不知道是不是应该交这么多。“房屋租赁管理费”这个费用，马亮提供的票据是756.28元，这个费用是要马亮提供票据才能知道具体数额，丁永红确实没有给这个费用，是由于马亮没有通知，丁永红不知道具体数额。二、“房屋租赁税432元／月由乙方负责缴纳”条款无效。《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。税收是国家以法律、行政法规的强制性规定的形式授权实施的行政征收活动。税收项目、纳税义务人（或称纳税人）、税率等均由法律、行政法规规定。《税收征收管理法实施细则》第三条规定及《深圳经济特区房屋租赁条例》第十三条的规定，房屋出租人应当按照法律、法规规定，缴纳有关税款。合同的当事人不能随意将纳税义务主体进行转移。因为随意转移纳税义务主体，很可能导致国家税收的流失并且加重了承租人的义务，导致不公平！首先，马亮故意虚构“房屋租赁税”这样的一个税款名目，但是并没有向丁永红说明“房屋租赁税”包括什么样的范围，是不是包括“个人所得税”、“房产税”在内。法院认定包括“个人所得税”、“房产税”在内，已经实际超出了丁永红的理解范围，不是丁永红的真实意思表示。其次，从马亮提供的票据来看，其申报的纳税基数并非实际收取的租金。按照18150元／月租金来计算，计税的基数应该是217800元，而不是马亮申报的64824元。马亮不但实际存在偷税、漏税的行为，还企图通过欺骗手段，在纳税、管理费的问题上从丁永红处骗取更多的利润。三、马亮以丁永红不按时缴纳租金为由拒不返还保证金的事实和理由不成立。（一）双方已经用实际的行动对合同中关于交纳租金时间的条款进行了变更。丁永红迟交租金的情况确实是有，那都是在征得马亮同意的情况下才迟交的。事实上，在履行合同的期间，在丁永红迟交租金的过程中，马亮并没有表示任何异议，也没有表示不退还保证金。这说明双方关于租金缴纳的问题已达成共识，迟一两天交租不影响合同的履行，双方已经对合同中关于交纳租金时间的条款进行了变更。实际上，丁永红延迟一两天交款并没有影响合同的实际履行，充其量只能算是履行合同的瑕疵问题，不构成根本违约，马亮不得以此拒绝归还保证金。《续签合同》第五条“租赁期间未按时缴纳租金”，应当是指拖欠租金发生至少一个月以上才能算是“未按时”。（二）从订立合同的目的看，履约保证金的目的已经实现，马亮不得以小额欠费为由扣押履约保证金。从本案来看，双方签订的合同约定的租期是三年，双方也根据期限履行了三年，期间没有任何纠纷。履约保证金的目的已经实现，马亮没有任何理由可以拖欠保证金不予归还。四、合同约定的违约责任过重、违约金过高。在丁永红租期满的时候，马亮明确说明已经结清了全部费用，丁永红才得以搬出涉案房屋内的个人物品。现在，马亮又找这样的条款来企图扣押履约保证金，没有任何事实和法律依据。并且，以这样小的欠费金额来扣押十倍以上的保证金，违约责任过重，违约金过高，请求人民法院根据实际情况裁处。
二审审理过程中，丁永红补充上诉意见如下：一、丁永红与马亮之间签订的《深圳市房屋租赁合同书续签合同》并没有明确约定每月9日支付租金，详见《深圳市房屋租赁合同书续签合同》第三条的约定，上面的日期写的是2010年5月5日到2011年5月8日，也就是第一份合同交纳租金的时间并不是《深圳市房屋租赁合同书续签合同》交租金的时间。二、我方新证据显示马亮对涉案房产并没有转租的权利。因此双方签订的这份合同应属于无效合同。三、根据原房东即涉案房产真正的所有权人与马亮签订的合同第十条的约定，房产税、个人所得税、房屋租赁管理费都是由出租人交纳的。
马亮口头答辩称：一、丁永红上诉称租赁税的具体数额不知道不属实。刚开始是丁永红将租赁税和房租一并支付到房租里，由我到租赁所交纳，我也给丁永红看过发票，丁永红也交了一年的租赁税，从2012年5月份到2013年月份，丁永红称他不能给我打钱，因为他要发票，我就跟他说让他自己去交，他说可以，没想到他一次都没有交纳，这是属于恶意拖欠。二、我认为房租按照合同应当是每个月9日前交纳。《深圳市房屋租赁合同书续签合同》的内容还是要沿用第一次合同的约定。36个月有18个月丁永红没有按时交房租，每次都是我打电话催促，有时候找不到人，我还要到他店里去要钱。
本院经审理查明：原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据丁永红的上诉内容，本案的争议焦点为：一、合同约定的“房屋租赁税由丁永红交纳”的效力问题。二、丁永红应缴纳租金的时间，双方是否对丁永红的交租时间进行了变更。三、丁永红是否违约，马亮是否可以不退还租赁保证金。
关于第一个争议焦点，本院认为，丁永红与马亮签订的租赁合同是双方的真实意思表示，双方约定由丁永红负责缴纳有关房屋租赁税并没有违反法律、法规的强制性规定，法律并未禁止双方合意将某一方应履行的财产义务由另一方代为履行。该约定内容合法有效，丁永红有关该约定无效的理由成立，本院予以驳回。
关于第二个争议焦点，本院认为，双方在租赁合同中约定2010年5月9日至2011年5月8日期间的租金在每月9日前缴纳，2011年5月9日至2013年5月8日期间的租金按每年10%递增按月缴纳。虽然双方没有明确约定丁永红缴纳2011年5月9日至2013年5月8日期间租金的时间，但结合双方约定的2010年5月9日至2011年5月8日期间租金的缴纳时间以及之后两年的计租周期及按月缴纳的约定，可以确定双方的真实意思是丁永红应于每月9日前缴纳2011年5月9日至2013年5月8日期间当月的租金。丁永红关于双方没有明确租金缴纳时间的上诉理由不成立，本院予以驳回。丁永红在三年租约期间，有多次未按期交租的记录，丁永红认为双方已经达成变更交租时间的约定，但马亮对此予以否认，丁永红也未能举证证明马亮同意变更了交租时间，因此，丁永红有关双方已经变更交租时间的上诉理由不成立，本院予以驳回。
关于第三个争议焦点，本院认为，丁永红、马亮在《深圳市房屋租赁合同书续签合同》中约定，出现租赁期间所产生的费用未结清的情形或租赁期间未按时缴纳租金的情形，马亮可不予返还保证金。经查明，丁永红确实存在未按时缴纳租金的情形，因此，丁永红要求马亮返还押金30000元及支付逾期利息，于法无据，不应支持。原审对此处理正确，本院予以维持。丁永红该项上诉理由不成立，本院予以驳回。
综上，丁永红的上诉理由均不成立，本院予以驳回。原审认定事实基本清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由丁永红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 郑 志 锋
二〇一三年九月十七日
书 记 员 杨泽芳（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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