上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪一中民二（民）终字第3446号
上诉人（原审原告）肖香芝，
委托代理人府徐驰，江苏卓达律师事务所律师。
委托代理人高兴发，上海东方环发律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）林丽惠，
被上诉人（原审被告）罗琛
两被上诉人之共同委托代理人汪文芳，上海君澜律师事务所律师。
上诉人肖香芝因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第1003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月6日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月17日公开开庭审理了本案。上诉人肖香芝及其委托代理人府徐驰、高兴发，被上诉人罗琛及被上诉人林丽惠、罗琛之共同委托代理人汪文芳到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审经审理查明，肖香芝为系争的本市松江区某某路xxx弄xx号xxxx室房屋登记的产权人。
2012年10月11日，林丽惠、罗琛向肖香芝支付了购买系争房屋的房款人民币（下同）50，000元。
2012年11月12日，肖香芝（甲方）与林丽惠、罗琛（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积93.36平方米；转让价为1，590，000元；甲方应于2012年11月12日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；双方应于2013年2月28日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定：“乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理。……（三）乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。”合同补充条款（一）约定：“1、乙方应于2012年11月20日之前备齐贷款资料办理购房贷款申请手续。若乙方贷款银行要求甲方应至贷款银行签订相关文件及要求甲方提供产权证明资料的，甲方应按乙方贷款银行要求配合乙方办理银行贷款手续。2、甲、乙双方应于乙方的购房贷款申请获银行审批后10个工作日内，备齐资料至担保公司办理转按揭手续，办理转按揭手续及委托公证费用由乙方承担。甲方应按担保公司的要求办理还贷及抵押注销手续。3、若自乙方申请贷款起满45个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应于知晓上述情况后10个工作日内，现金补足不足部分；若乙方的购房贷款额度不足以清偿甲方的剩余贷款，则甲方应于知晓上述情况后10个工作日内，从乙方已支付的房款中补足至甲方的还款账户中。如担保公司对乙方的付款方式有特殊要求，甲、乙双方同意按银行的要求办理。4、甲、乙双方应于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款审批手续后的15个工作日内，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续。……11、甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则甲方应参照本合同第十条之约定向乙方承担违约责任。乙方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则乙方应参照本合同第九条之约定向甲方承担违约责任。”补充条款（二）约定：在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。合同附件三约定：1、乙方于签约当日，支付甲方房款50，000元整。2、乙方于2012年11月12日之前，支付甲方房款440，000元整。3、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款1，100，000元整。该合同对其他事宜进行了约定。
同日，双方还签订《补偿协议》，约定：上述《上海市房地产买卖合同》约定的成交价为1，590，000元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备；林丽惠、罗琛同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿给肖香芝155，000元，并于2012年11月12日前支付给肖香芝；本次交易，肖香芝应缴纳的交易税费及中介服务费均由林丽惠、罗琛承担并支付；肖香芝同意林丽惠、罗琛于申办贷款前变更买受人；林丽惠、罗琛在此确认其于签订《上海市房地产买卖合同》前已对该房地产进行初步验看，双方同意肖香芝将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设备按现状交付林丽惠、罗琛使用即可，但肖香芝必须保证该房地产内的管道畅通以及附属设施设备的正常使用；双方同意本协议的违约责任参照《上海市房地产买卖合同》第九、第十条履行；本协议与《上海市房地产买卖合同》相冲突的条款以本协议约定为准。
2012年11月12日，林丽惠、罗琛又向肖香芝支付了595，000元。至该日之前，肖香芝已经按照合同约定向林丽惠、罗琛交付了系争房屋。
2012年12月2日，林丽惠、罗琛向税务部门缴纳了相关税金，其中代肖香芝缴纳了103，499.96元。
2013年1月28日，林丽惠、罗琛和案外人某某公司签订《个人住房（二手房）抵押借款合同》，贷款金额为1，100，000元，该款实际尚未发放。
2013年2月26日，双方共同前去办理系争房屋产权过户手续。因林丽惠、罗琛户籍为非本市户籍，且不能提供符合办理过户条件的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，双方未能办理产权过户手续。
2013年3月6日，肖香芝向林丽惠、罗琛发出《催款函》，其中明确要求林丽惠、罗琛在2013年4月底之前付清剩余房款1，100，000元，否则按照总房价款的20%追究其违约责任，如果林丽惠、罗琛在2013年4月底之前付清1，100，000元，肖香芝在任何时候只要林丽惠、罗琛认为时机成熟可以产权过户，肖香芝可随叫随到配合林丽惠、罗琛办理产权过户手续，如林丽惠、罗琛不能在2013年4月底之前将余款1，100，000元支付给肖香芝，肖香芝将按合同约定向法院起诉解除合同，追究林丽惠、罗琛的违约责任。
2013年3月11日，林丽惠、罗琛向肖香芝发出《回执函》，表示：林丽惠、罗琛于2013年3月9日收到了肖香芝来函；林丽惠、罗琛已于2013年1月26日办理完成银行贷款手续，因2013年2月26日未能办理过户手续，银行贷款方式支付剩余的房款已不适用继续办理。建议：1、双方达成全款交易协议，积极配合完成相关交易；2、林丽惠、罗琛支付1，100，000元是现款，随时可以执行完成交易；3、在林丽惠、罗琛付款前，肖香芝将房屋他项权利证明做到林丽惠、罗琛名下，并为此项手续的办理签订相应的借款合同，肖香芝通过公证书全权委托林丽惠、罗琛指定的第三方作为办理系争房屋买卖手续的合法权利人，林丽惠、罗琛在收到肖香芝上述他项权证和公证书原件当日支付1，100，000元房屋交易余款。希望肖香芝考虑林丽惠、罗琛的建议，尽快安排时间来上海办理相关手续，完成实质交易。之后，因双方未能协商一致，故涉讼。
原审审理中，肖香芝请求判令：1、解除双方就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；2、林丽惠、罗琛按总房款1，590，000元的20%支付违约金318，000元；3、林丽惠、罗琛迁让出上海市松江区某某路xxx弄xx号xxxx室房屋；4、林丽惠、罗琛支付2013年5月1日至实际迁出房屋之日的租金，按照月租金4，500元标准计算。
罗琛、林丽惠辩称：其只是暂时不符合过户条件，双方之间的《上海市房地产买卖合同》实际是能继续履行。如果法院判决解除合同，肖香芝应当返还已付的房款645，000元并补偿其对房屋进行的装修，金额为20，262元。关于肖香芝主张的违约金，首先，该约定只是针对罗琛、林丽惠的逾期付款行为，而合同约定最后一笔款项系银行贷款形式支付，且未约定具体的付款时间；其次，合同补充条款（二）中对于违反限售规定的责任承担已作出了特别约定，如果林丽惠、罗琛确实不能购买、应当承担责任的，则应当优先适用该条款；再次，肖香芝在签订合同时对于林丽惠、罗琛不具有购房资格是明知的；最后，如果法院判决林丽惠、罗琛承担违约金，则肖香芝主张的违约金标准过高，应当予以调整。关于肖香芝主张的租金，其并不存在租金损失，其主张的租金标准亦过高，如果法院判决解除合同，则林丽惠、罗琛同意从判决生效确定之日起支付租金。
另，至原审最后一次庭审时，林丽惠、罗琛仍不能提供符合办理过户条件的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。
原审认为，根据双方当事人在《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》中约定的内容，系争房屋的实际售价应认定为1，745，000元，当事人之所以在《上海市房地产买卖合同》中将房屋价款做低至1，590，000元，余款155，000元以装潢、厨卫设施及附属设施、设备补偿款形式支付，是为了逃避国家相关税费，达到向国家少缴税费的目的。因此，《上海市房地产买卖合同》中关于转让价款的约定应属无效，但上述条款的无效，并不影响其他条款的效力，当事人应按真实的房价款1，745，000元履行合同。
关于肖香芝要求解除《上海市房地产买卖合同》以及林丽惠、罗琛迁出系争房屋的请求，原审认为，至本案最后一次庭审时，林丽惠、罗琛仍不能提供符合办理过户条件的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，根据现行的房地产调控政策，系争房屋目前无法过户至林丽惠、罗琛名下，而且现已远远超过双方约定的过户时间，故系争房屋买卖合同的目的无法实现，肖香芝有权要求解除合同。林丽惠、罗琛辩称，在签订系争合同时，肖香芝对于林丽惠、罗琛限购的情况是明知的，但林丽惠、罗琛该意见缺乏依据，故不予采信。合同解除后，林丽惠、罗琛理应迁出系争房屋。
关于肖香芝要求林丽惠、罗琛支付违约金的请求，原审认为，根据《上海市房地产买卖合同》《补充条款》（二）的约定，现因林丽惠、罗琛不具备购房资格原因导致无法办理过户手续的，其应当赔偿肖香芝相应的损失。而且该补充条款为合同的特别条款，应当优先适用。故肖香芝依据合同其他条款主张违约金，不予支持。
关于肖香芝要求林丽惠、罗琛支付租金的请求，原审认为，根据上述补充条款（二）的约定，肖香芝有权要求林丽惠、罗琛支付租金作为赔偿。关于租金的具体标准，原审法院根据系争房屋面积、违约事实等实际情况，酌情确定租金标准按每月4，000元计算。
关于林丽惠、罗琛提出要求肖香芝补偿装修费用的主张，原审认为，导致合同解除的责任在于林丽惠、罗琛，其要求肖香芝予以补偿，无合同和法律依据，故不予支持。
关于林丽惠、罗琛已付房款645，000元，因系争《上海市房地产买卖合同》已经解除，故肖香芝亦应当将上述房款返还给林丽惠、罗琛。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条的规定，于二○一三年十一月一日作出判决：一、解除肖香芝与林丽惠、罗琛签订的《上海市房地产买卖合同》；二、林丽惠、罗琛于判决生效之日起十日内迁出上海市松江区某某路xxx弄xx号xxxx室并将该房屋返还肖香芝；三、肖香芝于判决生效之日起十日内返还林丽惠、罗琛房款645，000元；四、林丽惠、罗琛于判决生效之日起十日内支付肖香芝租金损失（计算方式：按每月4，000元标准，从2013年5月1日计算至罗琛、林丽惠实际返还上述房屋之日止）；五、驳回肖香芝的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6，230元，由肖香芝负担6，070元，林丽惠、罗琛负担160元。
判决后，肖香芝不服，上诉于本院，诉称：一、原审法院程序违法。1、原审法院在林丽惠、罗琛未提起反诉的情况下，判令肖香芝返还其购房款，违反不告不理原则。2、原审法院认定林丽惠、罗琛代肖香芝缴纳相关税金，但相关证据并未经肖香芝质证。3、原审审理期间，肖香芝三次申请主审法官回避，但原审法院未按法定程序办理。二、林丽惠、罗琛未按约定支付购房余款1，100，000元，其理应向肖香芝支付违约金318，000元，原审法院引用买卖合同补充条款（二）的相关约定判令林丽惠、罗琛承担相应违约责任有误。故请求二审法院撤销原判，依法改判支持肖香芝原审全部诉请。
被上诉人林丽惠、罗琛辩称：不同意肖香芝的上诉请求，并同时提出，在一审判决后其发函告知肖香芝其已于2013年11月22日之前搬离系争房屋并要求尽快办理交接事宜，肖香芝对此也回函表示收到函件，故其不应承担搬离系争房屋之后的租金损失。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
就林丽惠、罗琛提出的其已于2013年11月22日之前搬离系争房屋故不应承担之后的租金损失之主张，肖香芝表示，虽然其收到了2013年11月22日林丽惠、罗琛的律师函，但其在2013年11月27日的回函中明确表示不确认对方已经搬离系争房屋的事实，且对在3日内交接房屋亦不认可，认为双方就房屋交接事宜仍需进行磋商和确认交接细节，具体事宜要求林丽惠、罗琛与其代理人府徐驰律师联系，故不同意林丽惠、罗琛的上述主张。
本院认为，首先，就肖香芝关于原审程序违法的相关上诉理由，原审法院判令肖香芝返还购房款符合司法实践中合同解除后果应一并处理的原则，原审法院对肖香芝提出的回避申请也已依法作出了处理，而对于原审法院认定的林丽惠、罗琛缴纳相关税金的事实，林丽惠、罗琛已经提供了相应证据并经肖香芝质证，虽然肖香芝对此不予认可但未提供足够的证据推翻原审认定的事实，由此，肖香芝对原审审理提出的程序异议均不能成立。其次，对肖香芝关于林丽惠、罗琛未按买卖合同约定支付购房余款1，100，000元，故其应承担20%总房价款违约金的主张，本院认为，系争房屋买卖合同解除的根本原因在于根据现行购房政策，林丽惠、罗琛不具备相应的购房资格，故系争房屋买卖合同无法实际履行。对林丽惠、罗琛未向肖香芝支付的购房余款，该笔款项本系林丽惠、罗琛欲以贷款形式支付的房款，但在双方2013年2月26日前往交易中心办理过户申请手续时已被交易中心明确答复因林丽惠、罗琛户籍原因而不予受理双方的过户申请，由此导致该笔贷款未予实际发放，林丽惠、罗琛也未再继续支付剩余房款。肖香芝主张林丽惠、罗琛应承担逾期支付房款违约金的前提应是林丽惠、罗琛负有继续支付购房余款的义务，但在系争房屋买卖合同已经因交易中心不予受理过户申请而无法实际履行的情况下，肖香芝仍要求林丽惠、罗琛按约继续支付房款，此显然有悖常理，故对肖香芝要求林丽惠、罗琛支付20%房款违约金的诉请，本院不予支持。鉴于系争房屋买卖合同的解除系因林丽惠、罗琛方的原因而违反相关限售规定所致，故原审法院适用补充条款（二）的相关约定，认定林丽惠、罗琛就此应赔偿肖香芝相应损失并无不当。鉴于肖香芝在原审时未在法院规定的期限内提交其相关损失的证明，故原审法院现确定其损失为房屋租金损失并酌情确定租金标准并无不当。对林丽惠、罗琛关于一审判决后其已实际搬离系争房屋故不应承担搬离之后的租金损失之主张，因肖香芝在收到林丽惠、罗琛的函件后，回函明确表示房屋交接事宜还需由林丽惠、罗琛与其律师联系磋商，且并不认可林丽惠、罗琛已经撤离系争房屋的事实，而之后未见林丽惠、罗琛积极与肖香芝代理人进行联系磋商的相应证据，故对林丽惠、罗琛上述主张，本院不予采纳。由此，肖香芝的上诉请求，因缺乏充分的事实和法律依据，故本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币6，230元，由上诉人肖香芝负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 朱 强
二〇一四年二月二十六日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……