浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第1495号
上诉人（原审被告）：许趁心。
委托代理人：陈文明、万敏。
被上诉人（原审原告）：曹宇。
委托代理人：王晖。
上诉人许趁心与被上诉人曹宇因房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2013）杭江民初字第1567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：曹宇与案外人王晖系杭州市江干区和谐嘉园南苑5幢1单元3201室房屋（以下简称案涉房屋）的所有权人。
2012年10月27日，曹宇授权杭州爱家物业服务有限公司（以下简称爱家公司）在《房屋出租托管合同》约定的范围内，全权代表曹宇处理与案涉房屋租赁有关的事宜，包括但不限于与承租人洽商、联络、签约、收取租金、起诉、提供附加服务等，受托方在处理上述事宜时可以以自己的名义，但不得超出《房屋出租托管合同》的授权，受托方在不破坏墙体结构的状况下可进行简单装修和添置设施（家具、家电等），等等。2012年11月2日，曹宇作为甲方与爱家公司（乙方）签订《房屋出租托管合同》，双方就房屋出租托管事宜约定：该房屋坐落于杭州市江干区和谐嘉园南苑5幢1单元3201室，为三室一厅，建筑面积111.78平方米；该房屋仅作为住宅使用，不得挪作他用；托管期自2012年12月10日起至2015年12月9日止；托管期租金为3000元／月，托管期总租金为101200元整，等等。
2012年11月2日，许趁心与爱家公司签订《房屋租赁合同》，该合同载明：出租人为曹宇，代理方（甲方）为爱家公司，承租人为（乙方）许趁心，甲方将坐落于杭州市江干区和谐嘉园南苑5幢1单元3201室，为三室一厅，建筑面积约111.78平方米的房屋出租给乙方使用；该房屋租赁期自2012年12月15日起至2015年12月14日止，甲方应于2012年12月15日前将房屋交付乙方使用；该房屋仅作为住宅使用，居住人数1人，租金为3600元／月，租金采用先付后租、按半年支付，每期房租到我爱我家各门店交纳；甲方必须保证经该房屋所有权人授权，拥有对该房屋进行代理出租的权力；乙方发生以下行为之一的，甲方有权终止合同并收回房屋，乙方须支付甲方二个月租金作为违约金--（1）乙方在承租期内，未经甲方同意，单方面退租；（2）未按约向甲方支付租金的；（3）擅自改变承租房屋用途，居住人员发生变动，居住人数超出合同约定；（4）乙方在承租期内，逾期二个月未支付水电煤等相关费用；（5）未经甲方书面同意而将房屋转租或变相转租（即仍然以乙方名义交付房租，但是居住人不是乙方或乙方的直系亲属）；（6）利用房屋进行扰乱社会治安或危及他人生命财产安全等违法违纪活动；（7）改变或破坏房屋内部结构及附属设施设备，并在甲方之规定期限内不予以维修及恢复；租赁期内乙方若需转租，应征得甲方书面同意；等等。另查明，曹宇向原审法院提交的《房屋租赁合同》第十一条其他约定为空白，许趁心向原审法院提交的《房屋租赁合同》第十一条其他约定处还载明：如资金紧张，可三个月一付，可分割转租（但是在租期内出现任何事情与我爱我家无关，由乙方承担责任）。许趁心陈述爱家公司工作人员在其《房屋租赁合同》第十一条处填写上述内容，因该内容不想让房东（曹宇）、总公司知道，故仅在黄色联的《房屋租赁合同》上填写，未在白色联的《房屋租赁合同》上填写。
许趁心承租上述房屋后，将房屋分割为7个房间、2个卫生间并分别转租给七户租户。许趁心支付爱家公司第一期半年租金后，按季度支付爱家公司租金，爱家公司按月支付曹宇托管租金。
2013年7月17日，爱家公司向许趁心邮寄《解除合同函》，载明：2012年11月2日你方承租了我司代理的案涉房屋《房屋租赁合同》，租期为（2012年12月15日至2015年12月14日）。签订合同后你方改变房屋结构，并将该房屋转租、分租他人，居住中还发生阳台漏水等状况，并因居住人数过多，影响周围邻居的正常生活及休息……鉴于你方的行为已违反《房屋租赁合同》第六条、第七条之约定，现特书面函告你方，自2013年8月1日起我司与你方解除编号为TC0010208的《房屋租赁合同》，请你方于7月31日前腾空并搬离该房屋。许趁心陈述其已收到上述函件。曹宇于2013年10月9日提起本案诉讼，诉请判令：一、解除租赁合同，许趁心限期搬离案涉房屋；二、许趁心支付违约金7200元；三、本案诉讼费由许趁心承担。
原审法院审理认为：《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时应当知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，曹宇委托的代理人爱家公司与许趁心签订的《房屋租赁合同》抬头明确写明出租人为曹宇，爱家公司为代理方，许趁心在订立上述合同时应当知道爱家公司与曹宇之间的代理关系，因此爱家公司与许趁心签订的《房屋租赁合同》能直接约束双方当事人，曹宇可依据上述合同向许趁心主张相关的权利，许趁心辩称双方当事人无合同关系理由不能成立。
关于许趁心是否违约的问题。许趁心主张其将案涉房屋分割成多间并进行转租的行为未违反合同约定的依据系其向原审法院提交的《房屋租赁合同》第十一条内容，而该条款系许趁心与爱家公司工作人员私自订立，内容明显与《房屋租赁合同》中的其余条款不符；而且，在曹宇所持有的《房屋租赁合同》中并没有该项约定，故许趁心提交的《房屋租赁合同》第十一条内容不能约束曹宇。因此，根据本案《房屋租赁合同》关于承租人违约责任的约定，许趁心将案涉房屋分割成多间并进行转租的行为已构成违约，曹宇有权终止合同、收回房屋并向许趁心主张违约金。曹宇的代理人爱家公司据此向许趁心邮寄《解除合同函》要求解除房屋租赁合同，许趁心收到该函件后的三个月内未向人民法院或仲裁机构提出异议，故本案《房屋租赁合同》已于许趁心收到《解除合同函》之日解除，无需法院再行判决，原审法院对曹宇主张的判令解除租赁合同的诉讼请求不予支持。因双方当事人的租赁关系解除，许趁心应自行处理转租事宜并将租赁房屋腾退给曹宇，故对曹宇要求许趁心腾退房屋一项诉讼请求，原审法院予以支持，腾退租赁房屋所需的合理期限由原审法院酌情确定。又因本案《房屋租赁合同》约定违约金为2个月租金7200元（3600×2），故原审法院对曹宇主张的违约金的诉讼请求予以支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（四）项，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条、第四百零二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，于2014年4月25日判决：一、许趁心于判决生效之日起三十日内将杭州市江干区和谐嘉园南苑5幢1单元3201室房屋腾空交还给曹宇；二、许趁心支付曹宇违约金人民币7200元，于判决生效之日起十日内付清；三、驳回曹宇的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；按规定减半收取的案件受理费人民币25元，由许趁心负担，许趁心负担的诉讼费用应在判决生效之日起三日内交纳原审法院。
宣判后，原审被告许趁心不服上述判决，向本院提起上诉称：1、一审法院认定上诉人系违约行为是认定事实错误；2、原审法院认定《房屋租赁合同》已于上诉人收到《解除合同函》之日解除，无需再行判决系适用法律不当。请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，由上诉人继续承租案涉房屋；一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人曹宇答辩称：原审判决正确，上诉人手上的合同的签字在公章上面，原审法院已予认定。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审举证期间均未提交新的证据。
本院查明的事实与原审法院认定事实一致。
本院认为：根据双方当事人在原审诉讼中各自提交的案涉《房屋租赁合同》的共同记载，曹宇系作为案涉房屋的出租人将案涉房屋委托代理人爱家公司租赁给出租人许趁心。该合同也已载明为一式两份，双方各执一份。许趁心作为在两份合同中签名确认的承租人，理应知道两份合同内容需一致。但许趁心留执的一份合同（黄色联）却增加第十一条内容，该内容与双方当事人留执的合同原约定完全不符。许趁心诉称该内容系爱家公司经办人所添加，但许趁心完全知道该添加内容与曹宇认可的原合同内容严重不符且损害曹宇的合法权益，也不能为曹宇所认可，但许趁心仍然在己留执的合同中签字确认，其行为系与爱家公司经办人恶意串通而损害曹宇的利益，其留执的合同该第十一条的约定系无效，原审判决认定对曹宇无约束力系正确。许趁心违反合同的相关约定，曹宇依法有权解除合同。许趁心自认收到爱家公司于2013年7月17日寄送的解除案涉《房屋租赁合同》的通知，许趁心如有异议，应在解除合同通知到达之日起三个月内向人民法院起诉或向仲裁机关申请确认解除合同的效力。许趁心未依法申请仲裁，也未提起诉讼或在本案原审诉讼中提起反诉以确认解除合同的效力，原审判决认定案涉《房屋租赁合同》已经解除而无需在判决解除并无不当。许趁心的上诉理由依法不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人许趁心负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡宇
审判员 陈艳
审判员 王宓
二〇一四年八月四日
书记员 王勤