浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温商终字第2480号
上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司永嘉县支行，住所地永嘉县江北街道双塔路1089号。
负责人：刘其先，系该支行行长。
委托代理人：吴蓓蓓，北京浩天信和（温州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：温州市大川房地产开发有限公司，住所地：温州市瓯海区景山街道瓯海大厦十四层。
法定代表人：叶建成。
委托代理人：徐锋，浙江永瓯律师事务所律师。
原审被告：陈莲香。
委托代理人：陈长铭。
上诉人中国银行股份有限公司永嘉县支行（以下简称中行永嘉支行）为与被上诉人温州市大川房地产开发有限公司（以下简称大川房开公司）、原审被告陈莲香金融借款合同纠纷一案，不服永嘉县人民法院（2015）温永商初字第418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月15日受理后，依法组成合议庭。经审查，合议庭决定不开庭审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2011年7月5日，陈莲香以购房为由向中行永嘉支行申请借款194万元。同年7月13日，中行永嘉支行与陈莲香、大川房开公司签订一份《个人一手住房贷款合同》（编号：永住国际华城725111026），合同约定：贷款金额194万元，贷款期限240个月（2011年7月至2031年7月）；贷款用途仅限于购买浙江省温州市永嘉县瓯北镇国际华城6幢3304室预售商品房；贷款利率为浮动利率，浮动周期至每次年1月1日，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定利率作为下一个浮动周期的适用利率，按月结息和付息，每月的8日为结息日和付息日，未按约定期限还款的，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为合同约定的利率水平上加收50%；全部贷款直接划至开发商或售房单位的专用账户；还款方式为按月等额本息还款；未按期归还贷款本息构成违约，中行永嘉支行有权宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除合同，对抵押房屋行使抵押权，要求保证人承担保证责任；合同由陈莲香以浙江省温州市永嘉县瓯北镇国际华城6幢3304室房屋提供抵押担保，由大川房开公司提供阶段性连带责任保证担保。2011年7月15日，中行永嘉支行与陈莲香在永嘉县房产管理局办理永嘉县国际华城6幢3304预购商品房抵押权预告登记（温房预永嘉县字第2008001428号），中行永嘉支行为预告登记权利人。2011年7月28日，中行永嘉支行向陈莲香发放贷款194万元。借款以后，陈莲香按期偿付贷款本息至2015年3月8日，自2015年4月8日起未按期偿付贷款本息，现尚欠贷款本金1741779.64元，以及相应利息、逾期罚息。2015年1月1日，中行永嘉支行依据《个人一手住房贷款合同》（编号：永住国际华城725111026）的约定，将贷款利率调整为月利率4.7083‰，自2015年1月1日起执行。2015年5月12日，被告大川房开公司就案涉国际华城6幢3304室房屋在永嘉县住房和城乡规划建设局办理房屋所有权初始登记手续（房屋所有权证号：温房权证永嘉县字第××号）。
中行永嘉支行于2015年6月17日向原审法院起诉，请求判令：一、依法解除中行永嘉支行与陈莲香、大川房开公司签订的《个人一手住房贷款合同》（编号：永住国际华城725111026）；二、陈莲香立即偿还中行永嘉支行借款本金1741779.64元，利息26701.3元，本金罚息456.52元，利息罚息817.33元，总计1769754.59元，以及2015年6月8日以后的利息、罚息（利息按照月利率4.7083‰计算，逾期罚息按上述利率上浮50%计算，从2015年6月8日开始随借款本金同时结付清楚）；三、中行永嘉支行对拍卖、变卖陈莲香为上述借款而设立抵押的永嘉县江北街道国际华城6幢3304室房产后所得款项有优先受偿权；四、大川房开公司对上述款项承担连带清偿责任；五、本案诉讼费由陈莲香、大川房开公司承担。
陈莲香在原审中答辩称：国家对房地产市场进行政策调控属于不可抗力，被告陈莲香并非有意违约。被告大川房开公司对商品房定价过高，制造了房地产市场的泡沫，造成被告陈莲香所购商品房资不抵价，被告陈莲香也是受害人。政府监管部门失职，放任商品房价格虚高，存在不可推卸的责任。中行永嘉支行对贷款风险评估不足，协助大川房开公司套取国家资金，也有责任。所购商品房是陈莲香的唯一住宅，陈莲香不想放弃，但无力承担更大的风险，对于贷款违约造成的法律后果，由三方依法应当根据公平原则予以分担。
大川房开公司在原审中答辩称：1、对于陈莲香借款以及逾期还款的事实没有异议。2、不同意中行永嘉支行对大川房开公司的诉请。大川房开公司已经完成了所涉商品房的全部开发义务，并办理了初始登记手续，因此大川房开公司的阶段性保证责任应当予以解除。3、双方签订的合同是格式合同，且双方对于保证范围的约定不明，在双方存在争议的情况下，应当作不利于中行永嘉支行的解释。同时，中行永嘉支行主张大川房开公司应对陈莲香的借款承担全部保证责任，不符合签订合同时双方的真实意思表示，也不符合市场交易的公平原则。
原审法院认为，陈莲香因购买永嘉县瓯北镇国际华城6幢3304室预售商品房而向中行永嘉支行借款194万元的事实清楚，证据确实充分。中行永嘉支行已经按约向陈莲香发放贷款194万元。借款以后，陈莲香按期偿付贷款本息至2015年3月8日，自2015年4月8日起未按期偿付贷款本息。陈莲香的行为显属违约。根据涉案的《个人一手住房贷款合同》（编号：永住国际华城725111026），陈莲香未按期偿付贷款本息的，中行永嘉支行有权解除合同，并提前收回全部贷款本息。但根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。现中行永嘉支行主张解除合同，并提前收回全部贷款本息，但是未提供相应的证据证明其在本案起诉之前已经通知陈莲香，而本院于2015年8月2日将中行永嘉支行递交的民事起诉状副本送达陈莲香，故应视为中行永嘉支行于2015年8月2日通知陈莲香解除合同，自2015年8月3日起，中行永嘉支行有权要求陈莲香提前偿付全部贷款本息。至于陈莲香主张因不可抗力造成损失应根据公平原则分担责任的答辩意见，由于证据和理由均不足，不应予以支持。原、被告已就本案借款的抵押物在永嘉县房产管理局办理预购商品房抵押权预告登记，中行永嘉支行为预告登记权利人。本院在本案审理过程中并未发现中行永嘉支行存在怠于行使抵押权之情形，故根据民事活动中的公平原则，原、被告为本案借款而设立的预告抵押的效力应予维系。根据原、被告签订的《个人一手住房贷款合同》（编号：永住国际华城725111026），陈莲香未按期偿付贷款本息的，中行永嘉支行有权拍卖、变卖抵押物，并就所得价款优先受偿。至于大川房开公司的阶段性连带责任保证担保问题。从房地产开发公司为预售商品房提供阶段性保证担保的约定特殊性，以及合同目的考量，如果房地产开发公司已经完成所涉商品房的全部开发义务，并具备所涉房屋所有权初始登记条件的，应当解除房地产开发公司的阶段性保证担保责任，否则，房地产开发公司应在办理所涉房屋所有权初始登记以前，继续承担保证责任。现大川房开公司已于2015年5月12日就案涉国际华城6幢3304室房屋在永嘉县住房和城乡规划建设局办理房屋所有权初始登记手续，故大川房开公司的阶段性连带责任保证担保应予解除。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条之规定，于2015年9月6日判决：一、确认原告中国银行股份有限公司永嘉县支行与被告陈莲香、温州市大川房地产开发有限公司于2011年7月13日签订的《个人一手住房贷款合同》（编号：永住国际华城725111026）于2015年8月2日解除；二、限被告陈莲香于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司永嘉县支行借款本金1741779.64元，并支付相应的利息、逾期罚息（2015年8月2日以前所欠的利息、逾期罚息按照《个人一手住房贷款合同》（编号：永住国际华城725111026）中的约定计算；自2015年8月3日起，就所欠的全部借款本金计收逾期罚息，逾期罚息按照月利率4.7083‰上浮50%，即按照月利率7.06245‰计算至本判决确定的履行之日止】；三、如果被告陈莲香未按照本判决履行还本付息义务，则原告中国银行股份有限公司永嘉县支行有权依照法律规定对永嘉县国际华城6幢3304室房屋（房屋所有权证号：温房权证永嘉县字第××号）以折价或者以拍卖、变卖等方式依法变价，并对变价后所得款项就本判决书主文第二项所确定的债务优先受偿；四、驳回原告中国银行股份有限公司永嘉县支行的其他诉讼请求。本案受理费20476元，现减半收取10238元，由被告陈莲香负担。
中行永嘉支行不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、涉案《个人一手住房贷款合同》第十八条明确载明：保证人即大川房开公司提供阶段性抵押担保，承担阶段性连带保证责任。另在合同附件一《关于个人一手住房贷款合同通用条款》（以下简称《通用条款》）第四条第一项第二款约定：若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日这前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任。可见，上述合同已明确约定大川房开公司担保责任解释的条件为自陈莲香办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续且中行永嘉支行收到他项权证。原审法院认定该证据三性予以认定，且原审辩论终结前，上述解除条件并未成就。故应严格根据合同约定确定保证责任是否解除。原审判决有悖当事人意思自治原则。二、预购商品房的阶段性保证责任的设立目的在于降低因正式产权登记为完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设，积极协助办理产权登记手续，原审判决免除大川房开公司的保证责任，加重了中行永嘉支行在抵押权预告登记存续期限间的债权清偿风险，对债权人明显不公平。综上，请求二审法院依法改判，或发回重审。
大川房开公司在二审中答辩称：一、签订涉案《个人一手住房贷款合同》时，中行永嘉支行没有出示《通用条款》第四条的格式条款，也没有采取合理的方式对该条款的内容进行提示。该《通用条款》免除了中行永嘉支行的办理房屋抵押登记的责任，加重了大川房开公司的保证责任，排除大川房开公司的主要权利，根据《合同法》第三十九条、第四十条及《合同法解释二》第十条的规定，该格式条款无效。二、2015年6月12日，涉案房屋办理了房屋初始登记，但陈莲香拒不办理房屋所有权转移和抵押登记手续。中行永嘉支行明知该房屋可以办理所有权转移和抵押登记的，但未依据涉案《个人一手住房贷款合同》的约定要求陈莲香履行办理房屋抵押登记的义务，致使该房屋至今未办理抵押登记手续，从而无法取得他项权证，过错在于中行永嘉支行。三、大川房开公司保证责任的解除条件已经成就，大川房开公司对于涉案房屋未办理抵押登记不存在过错。中行永嘉支行和陈莲香拒不办理房屋抵押登记的行为属于怠于履行合同义务，根据《合同法》第四十五条的规定，可视为大川房开公司保证责任解除条件已成就。涉案房屋于2014年8月22日竣工验收通过，于同年10月28日办理竣工验收备案手续，并于2015年6月12日办理了房屋所有权的初始登记，大川房开公司已经完成了该房屋的开发建设任务。此外，原审判决认定涉案房屋的预告登记继续有效，并认定中行永嘉支行对涉案房屋拍卖、变卖后所有款项享有优先受偿权，则即便没有取得房屋的他项权证，但不影响其优先受偿权，从公平角度考虑，应免除大川房开公司的保证责任。综上，请求二审法院维持原审判决。
陈莲香在二审中答辩称：国家对房地产市场进行政策调控属于不可抗力，引起的后果不应由陈莲香承担。本案应按退房程序合理分担风险。
二审中，中行永嘉支行在本院指定的期限内提交以下证据：1、股东大会决议，拟证明大川房开公司于2011年1月5日向中国银行股份有限浙江省分行出具股东大会决议，同意为2010年01月20日至2014年3月23日期间在大川房开公司处购买国际华城楼盘房产并在中国银行股份有限公司浙江省分行或其他下属任何分支机构叙做按揭业务的多个借款人房屋按揭贷款提供不可撤销的连带保证担保，担保方式为阶段性连带责任保证。后于2014年5月28日再次确认担保方式并延长股东会决议有效期限的事实。2、房屋按揭合作协议股，拟证明中行永嘉支行与大川房开公司于2014年6月20日签订《房屋按揭合作协议》，大川房开公司承诺其保证期间从每笔主合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办妥以中行永嘉支行为抵押权人的正式抵押登记手续并向银行交付他项权证之日止；大川房开公司承诺按照保证合同及本协议约定履行保证责任的事实。3、转账支票、进账单，拟证明大川房开公司在办理涉案房屋初始登记并取得房屋所有权证书后，于2015年6月12日向中行永嘉支行垫付原审被告陈莲香拖欠的部分房屋按揭款，履行连带保证责任。大川房开公司对上述证据质证认为，1、股东大会决议内容也是银行提供的格式文本，具体内容房开公司并不清楚，其中阶段性连带担保的约定和贷款合同中的约定不一致。2、房屋按揭合作协议是为2014到2015年办理贷款所作出的约定，本案发生在2011年，该证据明显与本案无关。3、对转账支票、进账单的真实性没有异议，但中行永嘉支行起诉金额没有减去该证据中交付的金额，说明中行永嘉支行不承认这笔钱是偿还贷款。陈莲香质证称对上述证据均不知情。本院认为中行永嘉支行提供的证据1的真实、合法，予以认定；证据2和证据3和本案争议均无直接关联，不予认定。
二审中，大川房开公司在本院指定的期限内提交以下证据：1、交（领）房通知书、邮件投递单及跟踪查询、短信摘要、通知、邮件投递单及查询单回单，拟证明2014年9月以来，大川房开公司多次通知陈莲香办理款项结算和房屋交接手续及房屋所有权转移登记和土地使用权变更手续的事实。2、告知书、邮件投递单及查询单回单，拟证明大川房开公司告知中行永嘉支行本案所涉的房屋已办理所有权初始登记，并通知中行永嘉支行办理房屋预告转抵押登记的事实。中行永嘉支行质证认为：对证据1-4三性没有异议，但该组证据证实大川房开公司至今没有和陈莲香办理房屋交接手续，依据交房简易流程表可见，涉案房屋至今没有缴纳相关税费缴纳和物业维修专项资金，该房屋无法办理抵押登记手续。对证据5-6的真实性、合法性没有异议，但告知对象为各合作银行，告知书中内容不明确，与本案没有关联。陈莲香质证称其只收到2014年9月的通知，其他均没有收到。本院认为大川房开公司提供的上述证据的真实性均可确认，对其反映的大川房开公司履行相关告知义务的事实予以认定。
二审中，陈莲香在本院指定的期限内未提交证据。
本院经审理对原审法院认定的事实予以确认。另查明，大川房开公司于2011年1月5日向中国银行股份有限浙江省分行出具股东大会决议，同意为2010年01月20日至2014年3月23日期间在大川房开公司处购买国际华城楼盘房产并在中国银行股份有限公司浙江省分行或其他下属任何分支机构叙做按揭业务的多个借款人房屋按揭贷款提供不可撤销的连带保证担保，担保方式为阶段性连带责任保证。大川房开公司于2015年间多次向陈莲香寄送交房通知，于2015年9月通知中行永嘉支行及时办理预告转抵押登记。
本院认为，阶段性保证的设立初衷在于督促开发商及时完成项目开发建设，积极协助办理产权转移登记手续，以降低银行因现房抵押权无法实现而导致的债权清偿风险。本案所涉建设项目已竣工验收并办理房屋所有权初始登记，大川房开公司已分别通知陈莲香、中行永嘉支行办理产权转移和预告转抵押登记手续，大川房开公司的阶段性连带保证责任应当予以解除。且本案原审判决判定中行永嘉支行对陈莲香认购的房屋依法变价所得款项享有优先受偿权，中行永嘉支行的现房抵押权已获得保障，现其上诉请求判令大川房开公司继续承担阶段性保证责任，理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20476元，由中国银行股份有限公司永嘉县支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许良岳
审 判 员 何士锋
审 判 员 曾庆建
二〇一五年十一月二十五日
代书记员 翁若璟