江西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣民终544号
上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司德兴市支行,住所地：江西省德兴市银城街道银城南路6号。
负责人：李益民，该行行长。
委托诉讼代理人：文春生，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张健仲，男，汉族，1954年1月3日出生，住江西省德兴市。
委托诉讼代理人：汪金财，江西立凭律师事务所律师。
原审被告：江西省德兴市洁美鬃业（集团）有限公司，住所地：江西省德兴市潭埠桥工业区。
法定代表人：孙洁民，该公司经理。
原审第三人：中国长城资产管理公司南昌办事处，住所地：江西省南昌市阳明路106号。
负责人：李安平，该办事处总经理。
原审第三人：德兴市国有资产经营有限责任公司，住所地:江西省德兴市银城街道铜都大道。
法定代表人：程荣茂，该公司董事长。
原审第三人：中国华融资产管理股份有限公司江西省分公司，住所地：江西省南昌市铁街2号。
负责人：林锋，该公司总经理。
委托诉讼代理人：冯建宏，该公司律师。
原审第三人：毛熙达，男，1951年10月27日出生，汉族，住浙江省江山市。
原审第三人:余保生，男，1973年12月1日出生，汉族，住江西省德兴市。
上诉人中国工商银行股份有限公司德兴市支行（以下简称德兴工行）因与被上诉人张健仲、原审被告江西省德兴市洁美鬃业（集团）有限公司（以下简称洁美公司）、原审第三人中国长城资产管理公司南昌办事处（以下简称长城公司）、德兴市国有资产经营有限责任公司（以下简称德兴国资公司）、中国华融资产管理股份有限公司江西省分公司（以下简称华融公司）、毛熙达、余保生不动产买卖合同纠纷一案，不服江西省上饶市中级人民法院（2015）饶中民一重初字第24号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人德兴工行的委托诉讼代理人文春生，被上诉人张健仲的委托诉讼代理人汪金财，原审第三人华融公司的委托诉讼代理人冯建宏到庭参加诉讼，原审被告洁美公司及原审第三人长城公司、德兴国资公司、余保生、毛熙达经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
德兴工行上诉请求：1、撤销一审判决，驳回张健仲对德兴工行的诉讼请求；2、本案的诉讼费用全部由张健仲承担。事实和理由：(一)非法转让土地的行为违反法律规定，属无效行为。1、本案争议土地和房产的合法受让人是德兴市鑫金达置业有限公司（以下简称鑫金达公司）。案涉土地、房产为国有资产，经上饶市主管部门于2004年在上饶市产交所挂牌，由鑫金达公司摘牌获得，并于2004年10月29日签订《上饶市产权交易成交确认书》，确定了受让方是鑫金达公司，张健仲不是共同受让人。2014年12月2日，鑫金达公司依据成交确认书，签订了《德兴市制鬃厂土地房产整体产权转让合同》（以下简称转让合同），约定转让价款为500万元，付款时间是2004年12月28日前。张健仲不享有该合同的任何权利。2、鑫金达公司非法转让国有土地使用权，非法获利20万元。鑫金达公司违反合同约定，未按法律规定和合同约定付款，而是至最后付款期限近1年后，于2005年11月转让给了张健仲，并以摘牌费的名义获利20万元。鑫金达公司不仅没有承担违约责任，还非法获利20万元。3、鑫金达公司、张健仲、德兴工行、洁美公司于2005年11月签订的《协议书》（以下简称四方协议）无效。四方协议中的“同意将位于德兴市银城镇铁石山德兴市制鬃厂土地房产整体产权，以伍佰贰拾万元人民币转让给张健仲”的约定无效。鑫金达公司未按合同约定支付土地、房产的转让款，也未办理相关产权过户等手续，并未获得土地使用权和房产所有权，无权处分案涉土地和房产。鑫金达公司、德兴工行、洁美公司、无权变更2014年12月2日的转让合同。《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。《中华人民共和国房地产管理法》第七条规定，土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第二十条规定，以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，出让人应当与中标人、竞得人签订成交确认书。成交确认书应当包括出让人和中标人、竞得人的名称、地址，出让标的，成交时间、地点、价款，以及签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点等内容。成交确认书对出让人和中标人、竞得人具有合同效力。签订成交确认书后，出让人改变竞得结果，或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的，应当承担法律责任。鑫金达公司、德兴工行、洁美公司违反上述规定，将受让人变更为张健仲，其改变竟得结果和中标人，放弃中标宗地的行为，应受到法律追究。4、张健仲与鑫金达公司之间的合伙协议对外无约束力。张健仲与鑫金达公司协议约定共同出资受让案涉土地和房产，仅对双方有约束力，对他人没有约束力，其无权依据该协议获得案涉土地和房产。双方关于挂牌出让成交价款可由守约方全部支付，其产权全部归守约方所有的约定因违反法律规定，侵害国家利益和损害他人财产权益而无效。所以，依据法律规定和前述事实，一审法院认定转让合法有效的理由不当。（二）一审法院判决德兴工行向张健仲履行交付土地和房产的义务违反法律规定和客观事实。即使张健仲获得土地和房产的主张合法有效，也不应由德兴工行承担交付责任。德兴工行没有占有上述国有土地和房产，不享有抵押权，更不享有土地使用权和房产所有权。德兴工行对张健仲没有法律上的义务，也没有现实上的义务。（三）鑫金达公司的履约情况。1、鑫金达公司至今未按受让合同的约定支付转让款。2、由于鑫金达公司严重违约，德兴工行的相应资产和权利已另行处置。3、在德兴工行的相应资产和权利已另行处置后，2005年11月，鑫金达公司与张健仲签订协议书，将上述土地及房产以520万元的价格转让给张健仲，鑫金达公司非法获利20万元。（四）德兴工行的资产及债权、抵押权处置情况。由于鑫金达公司未按约定履行付义务，逾期近半年后，德兴工行为保护自己的合法权益，降低不良资产率，对案涉资产及债权、抵押权转让给相应的国有资产管理公司。至此，德兴工行与鑫金达公司的权利和义务即已终结。1、对3400平方米土地使用权的资产处置。2005年5月27日，中国工商银行江西省分行（以下简称江西工行）与华融公司签订了《非信贷风险资产转让协议》，将该3400平方米的土地使用权（实际上是3247平方米及部分房产）转让给了华融公司。华融公司按约定付清了转让款，并办理了实物交接。同时，在报纸上发布了公告。此半年后，即2005年11月，鑫金达公司才与张健仲签订协议，将上述土地使用权转让给张健仲。故德兴工行没有向张健仲交付上述土地的义务。2、对12187平方米土地和9126.4平方米房屋为抵押物的债权、抵押权的处置。2005年7月19日，江西工行与长城公司签订《债权转让协议书》，将对洁美公司的债权本金1739万元及利息转让给了长城公司，抵押权同时一并转让，长城公司支付了转让款。双方对债权转让行为在报纸上进行了公告。根据《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第九条“金融资产管理公司受让抵押担保的债权后，可以依法取得对债权的抵押权，原抵押登记继续有效”的规定，长城公司取得了抵押物为12187平方米土地和9126.4平方米房屋的抵押权，长城公司取代了德兴工行，成为了洁美公司的债权人和抵押权人。德兴工行至此不能行使债权人、抵押权人的权利，其以抵押权人的身份与鑫金达公司签订的转让合同中的权利和义务，由长城公司享有和承担。鑫金达公司在未经长城公司知晓和同意的情况下，将上述抵押物转让给了张健仲。故德兴工行在处置完资产和相应债权后，在2005年时不是争议标的所有权人和使用权人，也不是财产权利的抵押权人，更不是实际占有人。（五）一审法院裁判理由错误。1、一审法院判定江西工处置不良资产行为无效错误。首先，江西工行与长城公司签订的《债权转让协议》是转让了债权和抵押权，并未对抵押物进行实质的交易和处分。其次，江西工行与华融公司签订的《非信贷资产转让协议》是在鑫金达公司严重违约的前提下，依法处分自己的合法财产的行为，未违反法律规定和损害国家和他人利益。一审法院以所涉标的相关权益已经合同约定转让，先前合同非经法定程序或合同约定不能解除为由，判定德兴工行的转让行为无效，不符合合同法及相关司法解释关于无效合同的规定。2、一审法院无视德兴工行已将资产和债权、抵押权处置完毕的事实，以德兴工行在收到500万元款项后，应按合同的约定在合理期间内将土地、房产交付给张健仲为由，判令德兴工行承担交付义务，不符合事实。（六）一审法院判决损失错误。张健仲无权要求德兴工行交付案涉土地和房产，更无权要求德兴工行承担赔偿损失的责任。即使按照一审法院判决张健仲有权获得本案争议的土地和房产，但对损失的判决错误。1、张健仲没有损失，如取得本案的土地房产，将获得超额收益。本案的房屋土地在经过11年后的今天交付给张健仲，其将获得数千万元的收益。与当初张健仲投资的500万元相比，收益已是数倍。2、以计算利息的方式计算损失错误。张健仲的诉求是交付土地房产，而不是返还资金，以利息的方式计算损失错误。3、明知洁美公司在使用和出租房产和土地，却不以此作为计算损失的依据错误。洁美公司实际占有和使用案涉房屋和土地，其占用11年间，已获取了大量收益。如果张健仲请求交付土地、房产的请求成立，交付义务人首先是洁美公司，其所获得的利益就可作为张健仲的损失，由洁美公司支付给张健仲。故一审法院支持张健仲以利息计算损失的方式，并要德兴工行承担主要赔偿损失错误。
张健仲辩称，（一）张健仲与鑫金达公司合伙竞买洁美公司资产行为合法有效。1、张健仲与鑫金达公司因合伙竞买洁美公司资产所签订的《协议书》合法有效。2004年10月26日，张健仲与鑫金达公司签订《协议书》，决定合伙竞买洁美公司位于火柴厂的房地产，并商定由鑫金达公司名义出面参与竞买并办理相关手续。该协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，事后也得到了洁美公司及张健仲的认可，合法有效。2、转让合同合法有效。涉案宗地的转让是经2004年7月27日德兴市人民政府市长办公会议研究决定，并在德兴市纪检监察部门监督下，于2004年10月29日通过上饶市产权交易所完成挂牌交易的。交易各方意思表示真实，程序合法。2004年12月6日，洁美公司、德兴工行及鑫金达公司就所转让的土地及房产签订了转让合同，内容符合法律、法规及拍卖文件的规定，上饶市产权交易所为此还出具了交易鉴证书。3、洁美公司、德兴工行、鑫金达公司及张健仲于2004年12月30日签订的四方协议合法有效。2004年12月6日鑫金达公司与洁美公司及工行德兴市支行签订资产转让合同后，鑫金达公司因资金不足，自愿放弃了上述房地产的受让份额，转由张健仲受让。转让合同中有关鑫金达公司的权利义务全部由张健仲享有和履行，四方就有关事宜签订的四方协议系四方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，且张健仲在协议签订后按约履行了义务，德兴工行收取了款项，合法有效。4、德兴工行主张鑫金达公司和张健仲的非法转让土地的理由不成立。（1）张健仲与鑫金达公司合伙竞买洁美公司土地房产行为在先，鑫金达公司出面竞买行为在后，该事实在2004年12月30日的四方协议书已经确认，不存在鑫金达公司独自受让土地后再非法转让土地的问题。（2）2004年12月30日，由于鑫金达公司无力及时支付转让价款，于是四方签订协议书，转由张健仲受让。德兴工行诉称鑫金达公司是在2005年11月将所取得的受让权非法转让给张健仲没有事实依据。（3）案涉土地房产交易系平等主体之间的不动产转让行为，而非国有土地使用权出让行为。合同各方当事人在四方协议中就相关问题达成合意，且并不违反法律、行政法规的禁止性规定，更不损害国家和第三人利益，应当认定有效。（二）德兴工行把洁美公司位于原火柴厂的12187平方米国有土地使用权和9126.41平方米房屋所有权作为不良债权担保物进行处置的行为无效。（1）首先，德兴工行虽然提交了其与长城公司之间的债权转让协议，但转让材料中并没有反映涉案的土地、房产为其所转让的债权设定了抵押并且在债权转让时将该抵押权一并转让给了长城公司。在随后长城公司将受让的债权以资产包方式再行转让给德兴市国资公司过程中，其债权转让公告的债权抵押物是洁美公司位于德兴市潭埠厂区的土地房产，并没有包含案涉土地、房产。这说明，张健仲受让的土地房产当时并未被列入不良资产处置范围。（2）退一步说，即使德兴工行在洁美公司不良资产处置中把案涉的土地和房产作为抵押物转让给了长城公司，但该转让行为无效。因为该资产早在2004年10月29日便以公开挂牌方式转让给了张健仲和鑫金达公司，并于2004年12月6日签订了转让合同，德兴工行早在2004年10月29日便放弃了在案涉资产上设定的担保物权。（3）对于案涉的土地和房产于2004年10月29日以公开挂牌方式转让给张健仲和鑫金达公司这一事实，德兴工行是明知的，长城公司也应当知道。德兴工行和长城公司在转让合同未依法解除的情况下，将已经转让给他人的资产再次作为洁美公司不良债权的抵押物进行处置，违反合同约定和法律规定。一审法院认定该处置行为无效并无不当。（三）德兴工行与华融公司之间就3247平方米土地使用权和2294.69平方米房屋所有权非信贷不良资产处置行为无效。1、虽然德兴工行于1997年12月因火柴厂“以物抵债”取得了涉案土地中的3247平方米土地使用权和2294.69平方米房屋所有权，但在2000年1月德兴市火柴厂整体改制时，该资产已经连同火柴厂其他土地、房产一并被德兴市制鬃厂（即洁美公司）收购。2001年2月，德兴工行将3247平方米土地使用权过户到德兴市制鬃厂名下，并注销了所持有的国用（97国）字第427号土地使用权证。依照房随地走的原则，土地使用权转让的，地上建筑物一并转让。尽管德兴工行在土地使用权过户给制鬃厂时没有将地上2294.69平方米房屋所有权一并过户，但根据2000年1月5日德兴市制鬃厂与德兴市火柴厂双方签订，德兴工行签章确认的《资产收购协议书》，德兴工行在没有解除资产收购协议并收回土地使用权之前，无权就已经转让的土地房产行使处置权，否则构成无权处分。2、2004年12月，洁美公司将该3247平方米土地使用权和2294.69平方米房屋所有权连同原火柴厂厂区内其他土地、房产一并转让给了鑫金达公司（张健仲），并签订了转让合同，德兴工行以抵押权人的身份参与了交易活动，且在转让合同及事后的四方协议上签章确认。2005年6月，在合同未解除的情况下，德兴工行及其上级业务单位又将同一宗资产再次处置转让给华融公司的行为无效。3、根据德兴工行上级业务单位——工行上饶市分行与华融公司签署的《抵债资产实物交接单》反映，华融公司受让该资产时，已经发现所受让的土地缺土地证，也就是说，该资产产权在剥离转让时存在权利瑕疵。华融公司明知受让土地房产可能存在其他权利人的情况下仍然受让，不构成善意取得，故债权转让协议无效。当然自华融公司之后的多次转让行为因同样的原因而无效。（四）一审法院判决张健仲承担损失赔偿责任，并以张健仲支付土地转让价款为基础，以银行同期贷款基准利率计算损失合理合法。（1）德兴工行是转让合同价款的收款人，张健仲按约将全部转让价款分期汇至其指定的收款人账户。依据转让合同、四方协议、以及德兴市人民政府2004年7月27日市长办公会议纪要及2004年10月10日第282号抄告单，其不但负按照先征后返方式向德兴市财政局缴纳土地使用权出让金的义务，而且还负有标的物交付及协助资产过户办证的义务。可是，德兴工行收取张健仲转让价款后，不但未履行土地使用权出让金缴纳义务，而且把转让给张健仲的土地房产作为不良资产违规剥离给资产经营公司，导致了涉案土地、房产不能交付和转移过户。德兴工行违反了合同约定及德兴市人民政府的文件规定，是导致本案纠纷发生的最重要的原因。（2）张健仲从事的是房地产开发行业，如果德兴工行及洁美公司依照约定及时交地、过户，张健仲也许早已完成了该项目的开发、销售。可是，由于德兴工行的原因，不仅没有完成开发，甚至连受让土地还未拿到。对比几年前和当前的房地产市场行情，所遭受的经济损失之巨大，绝不是银行贷款利息所能弥补得了的。按照银行贷款利率计算损失，仅仅是张健仲所受损失的极小部分。从事的房地产开发离不开贷款，经营所得收入也肯定会做其他投资。一审判决按照银行同期贷款利率计算损失，正是衡平各方当事人利益的结果，合情合理合法。德兴工行上诉称因土地增值没有经济损失的观点不成立。因为土地增值是应有的孳息收益，不能用土地增值所得抵偿德兴工行及洁美公司违约给张健仲造成的经济损失。综上，请求驳回德兴工行的上诉请求，维持原判。
华融公司述称，（一）华融公司与江西工行于2005年5月27日签订的《非信贷风险资产转让协议》合法有效，华融公司受让了原德兴市火柴厂3247平方米土地使用权及相应七幢房产的抵债资产。德兴工行依据江西省德兴市人民法院（1998）德行执字第3号、第8号执行裁定书，于1997年12月取得了原德兴市火柴厂3247平方米土地使用权及相应房产的抵债资产，并办理了产权证书。1999年10月21日，德兴工行与德兴市制鬃厂签订了《协议书》，德兴工行将上述抵债资产转让给德兴市制鬃厂。由于受让方未按协议约定支付转让价款，根据《协议书》的约定及洁美公司于2002年12月16日向德兴工行出具的《承诺书》，原德兴市火柴厂的上述抵债资产的处置权、所有权等仍归德兴工行。因此，德兴工行将该抵债资产转让给华融公司的行为合法有效，华融公司依法受让了原德兴市火柴厂的上述抵债资产。（二）张健仲并无证据表明其主张的原德兴市火柴厂15587平方米土地及9126.41平方米房产与华融公司受让的原德兴市火柴厂的抵债资产有关联，张健仲无权就华融公司受让的原德兴市火柴厂的抵债资产主张权利。1、关于华融公司受让的原德兴市火柴厂抵债的房产部分。张健仲在一审中称洁美公司就该部分房产未办理产权证书，房管部门拒绝出具相关产权证明。洁美公司无权将该部分房产进行转让，洁美公司与张健仲之间就该部分房产的转让无效。华融公司在受让原德兴市火柴厂的该部分抵债房产时，转让方德兴工行具有明确的产权，且该部分房产与长城公司从德兴工行受让的洁美公司的抵押房产不相同。2、华融公司受让了原德兴市火柴厂抵债的土地部分。张健仲未能提供洁美公司取得的原德兴市火柴厂15587平方米土地使用权证，无法证明其主张的土地权利与华融公司受让的原德兴市火柴厂3247平方米抵债土地有任何关联，张健仲对该部分土地权利的主张没有事实依据。（三）根据资产受让的时间顺序，华融公司优先于张健仲及长城公司，取得了原德兴市火柴厂的3247平方米土地及相应七幢房产的权利。根据《非信贷风险资产转让协议》，华融公司于2005年5月27日就受让了原德兴市火柴厂的上述抵债资产。而张健仲于2005年11月才与鑫金达公司、德兴工行、洁美公司签订了四方协议书，约定受让原德兴市火柴厂土地房产的整体产权。且张健仲未按约定时间支付转让价款，直至2006年11月才基本付清。长城公司于2005年7月13日从德兴工行受让了洁美公司的抵押资产权利。根据以上当事人各方受让资产及权利义务履行的时间顺序，即使华融公司与张健仲及长城公司受让的资产权利存在交叉与重合，原德兴市火柴厂3247平方米土地及相应房产抵债资产的权利依法由华融公司所有。
洁美公司、长城公司、德兴国资公司、余保生、毛熙达均未提交意见。
张健仲向一审法院起诉请求：1、德兴工行、洁美公司向张健仲交付位于原火柴厂的15587㎡国有土地和9126.41㎡房屋；2、德兴工行、洁美公司办理涉案土地、房屋产权变更手续到张健仲名下；3、德兴工行、洁美公司共同赔偿张健仲经济损失494.394万元，暂按银行罚息标准（从2007年1月1日起计算至2016年3月31日止），其中洁美公司赔偿张健仲经济损失100万元。
一审法院认定事实：由于企业改制须偿还银行不良贷款，德兴市人民政府同意洁美公司挂牌出让其旗下原德兴市火柴厂土地、房产，以偿还所欠的银行债务。2004年8月3日，德兴市人民政府作出《市长办公室会议记录摘要》：由洁美公司先行偿还德兴工行500万元贷款，该500万元资金来源于挂牌出让洁美公司抵押给德兴工行的原火柴厂土地、房屋所得，涉及相关部门收费按企业改制的优惠政策执行，土地出让金采取“先征后返”方式予以返还；该宗土地性质为居住用地，三年内只能利用现有厂房办企业，不得开发建设。三年后确需开发，须上报市政府相关部门同意。10月10日，德兴市人民政府办公室下发《抄告单》：“根据2004年7月27日市政府市长办公室会议精神，经研究，同意洁美鬃业集团抵押给市工商银行的原火柴厂的土地、房产按法定程序进行出让，涉及相关规费按企业改制优惠政策执行，土地出让金采取‘先征后返’的方式返还给市工商银行。请办理相关手续。”张健仲与德兴市鑫金达置业有限公司（以下简称鑫金达公司）得悉后，合伙共同参与竞买开发。2004年10月26日，张健仲与鑫金达公司签订了《协议书》，约定：双方出资共同开发洁美公司即将挂牌出让的原火柴厂土地使用权及房产，预计出让土地、房产成交价可达500万元以上。双方以鑫金达公司名义摘牌办理交易相关手续，张健仲出资挂牌价的60%，鑫金达公司出资40%。2004年12月2日，经拍卖程序，鑫金达公司竞得涉案土地、房屋。同日，洁美公司以出让人身份、德兴工行以抵押权人身份、鑫金达公司以受让人身份签订了转让合同，约定：洁美公司将其位于德兴市银城镇铁石山的原德兴市火柴厂旧址厂房土地转让给鑫金达公司，土地面积15587㎡、房屋建筑面积9126.41㎡，转让价款500万元，由出让人与抵押权人直接收缴，款项直接进入出让方与抵押权人商定好的指定账户；该转让款含土地出让金，采用“即征即返”政策；契税及办证工本费由买受人承担，其他各项税费按德兴市企业改制相关优惠政策执行；受让方付清全部价款后，出让方及抵押权人要与受让方共同到主管部门办理权证过户手续；转让成交后，土地按居住用地出让给受让方，但受让方在期初的三年内只能用于办企业，不得开发建设，三年后进行开发建设需按城市规划要求办理相关报批手续；若转让方与抵押权人延期交付标的物要承担相应的违约责任。《合同》签订当日，德兴工行以出让方身份与受让方鑫金达公司就转让的15587㎡土地中的3400㎡土地还签订了《德兴市工行（原火柴厂）部分土地房产转让合同》，约定：转让价70万元，该款由出让方收缴，直接进入出让方指定账户，其他约定事宜与之前所述四方签订的转让协议内容基本一致。当月6日，上饶市产权交易所出具了两份《产权交易鉴证书》，分别注明：转让标的物为“德兴市制鬃厂（原火柴厂）土地房产整体产权，其中：土地面积12187平方米，房屋构筑物建筑面积9126.4平方米”和“德兴市制鬃厂（原火柴厂）土地产权，土地面积为3400平方米”。同日，上饶市产权交易所以合同审核人的身份分别在上述两份转让合同上签字盖章。后，因鑫金达公司无力支付款项（其与张健仲约定支付40%转让价款）而将合同中约定涉案受让土地、房屋悉数转让给张健仲，并获德兴工行、洁美公司同意认可。2005年11月，鑫金达公司与张健仲、德兴工行、洁美公司签订四方协议，约定：鑫金达公司放弃受让洁美公司土地、房屋，放弃部分全部归张健仲所有，洁美公司土地、房屋权证整体以520万元价款转让给张健仲；2004年12月2日签订转让合同中鑫金达公司的权利、义务全部转让给张健仲；张健仲付清转让价款后，德兴工行负责将洁美公司土地、房屋的整体资产移交给张健仲，负责办理产权过户的一切相关手续，负责协调土管、房管、工商、税务以及鑫金达公司等单位和部门关系，处理好资产移交过户等相关事宜。任何一方如若违约都须承担违约责任，赔偿守约方的经济损失。该协议签订后，张健仲从2005年12月26日至2006年11月10日，按照德兴工行指定的账户陆续支付了534万元。2007年元月11日，德兴工行出具了一份《证明》：“根据2004年7月27日市政府市长办公会研究，同意市洁美鬃业集团有限公司抵押给我行的原火柴厂的土地面积15587㎡，房产面积9126.4㎡，按法定程序进行出让。该款用于归还洁美公司贷款。我行于2004年10月29日通过公开挂牌的交易方式，将位于德兴市原火柴厂的土地和房产整体产权以转让价款伍佰万元人民币挂牌出让，张健仲与鑫金达公司联合摘牌，张健仲占摘牌标的60%的产权；鑫金达公司占40%的产权。由于鑫金达公司未按时支付土地出让价款，在2005年11月鑫金达公司自愿放弃受让的原火柴厂土地和房产产权，德兴市原火柴厂的土地和房产整体产权全部归张健仲所有。张健仲已全部付清土地转让价款500万元人民币。”德兴工行收到上述转让款后，未按德兴市政府抄告单上要求“先征后返”方式向土管部门缴纳土地出让金等,以办理相关权证手续，而是直接挪用，导致德兴市相关部门不给予办理土地、房屋权证过户手续。现该土地仍由洁美公司管理使用，并对外出租。
另经审理查实，1997年12月16日，德兴市人民法院作出（1998）德行执字第8号执行裁定书，裁定：被申请执行人江西省德兴市火柴厂将其370㎡的宿舍，189㎡的食堂及2688㎡的厂区土地产权转归给申请执行人中国工商银行德兴市支行，以抵偿所欠本息872000元的贷款。1997年12月17日，德兴市人民政府批准同意将上述坐落在德兴市银城镇铁石山的3247㎡土地过户给德兴工行名下。2000年1月5日，洁美公司（原德兴市制鬃厂）与原德兴市火柴厂签订了《资产收购协议书》，协议约定：洁美公司收购原德兴市火柴厂资产是：属原德兴市火柴厂生产厂区内经营性地产、房产（含97年原德兴市火柴厂用经营性部分地产及房产冲抵工行贷款）、供水、供电设施、厂内道路。其中：地产（使用权）13000㎡、房产10928.02㎡。收购生产厂区范围是：东至铁石路、南至市药材公司宿舍、西至汽修厂围墙、北至土产公司宿舍。洁美公司同意以380万元一次性收购原德兴市火柴厂经营性地产、房产、供电、供水设施、厂内道路。其中经德兴工行同意原德兴市火柴厂欠其贷款本息115万元转贷给洁美公司以及原德兴市火柴厂用部分地产、房产冲抵贷款168万元，由德兴工行折价100万元给洁美公司。洁美公司另外支付现金165万元给原德兴市火柴厂用于职工安置。德兴工行在该协议上加盖了公章，并注明：同意以上条款内容。此后，德兴工行持有的德国用（97国）字第427号国有土地使用证予以了注销，并于2001年2月27日，将德兴工行原拥有的3,247㎡土地和原德兴市火柴厂拥有的12340㎡土地过户到了洁美公司名下。至此，洁美公司取得了原德兴市火柴厂15587㎡国有土地的产权。2004年12月2日，张健仲和鑫金达公司合伙竞拍取得了洁美公司拥有的15587㎡国有土地的产权和该土地上9126.41㎡房屋的所有权。2005年5月27日，德兴工行通过江西工行与华融公司签订了《非信贷风险资产转让协议》，将原德兴市火柴厂的土地、房产作为抵债资产转让给了华融公司。2006年1月16日，华融公司又将该抵债资产打包转让给了福建海天投资有限公司（该公司经查现已不存在）。2006年4月20日，福建海天投资有限公司将该抵债资产打包转让给了毛熙达。2006年8月7日，毛熙达又将该抵债资产打包转让给了余保生。另外，2005年7月19日，德兴工行通过江西工行与长城公司签订了《债权转让协议》，将债务人洁美公司所欠的贷款本金1739万元，利息1957168元及抵押房产、土地转让给了长城公司，并在2007年9月14日的江西日报上予以了公告。2011年12月30日，长城公司又将上述债权转让给了德兴国资公司，并在2012年3月8日新法制报上予以了公告。
一审法院认为，张健仲与案外人鑫金达公司通过合法程序竞得涉案土地、房屋，签订转让合同，则合同各方应依照合同约定切实履行各自义务。张健仲因鑫金达公司缺乏资金而全部受让初始联合竞买土地房屋，履行约定的合同义务、享有合同权利，并征得德兴工行、洁美公司同意认可，则该转让行为合法有效。张健仲称其依约将转让款534万元汇入德兴工行指定账户，但因转让合同确定的转让价款为500万元，张健仲所支付的转让款也非直接汇入德兴工行单位账户，且德兴工行仅认可收到500万元，而张健仲又不能提供另34万元是按德兴工行所指定的账户汇款的证据，则依法确认德兴工行收到张健仲的转让价款为500万元。德兴工行在收到500万元款项后，应按合同约定在合理期间内将土地、房屋交付给张健仲，并与张健仲共同办理权证过户手续。然，德兴工行未按合同约定采用“先征后返”方式收缴出让金，而是在收到德兴工行汇入的出让金后直接挪作他用。张健仲多次要求德兴工行方予以配合，均未果，导致涉案土地、房屋过户手续不能办理，历经8年之久未能过户，故德兴工行应依照合同约定的“抵押权人延期交付转让标的要承担相应的违约责任”而承担相应违约责任。洁美公司在涉案房屋土地未办理过户手续后，未将土地、房屋移交给张健仲占有、使用，其通过继续占有、使用房屋、土地获得收入，亦应赔偿张健仲相应损失。张健仲要求德兴工行按其实收转让款以同期银行贷款利率计赔损失，要求洁美公司比照前者赔偿款的一半支付，即按同期银行贷款罚息利率计赔损失，由于此计息要求过高，依法酌情确定按500万元转让款的同期银行贷款利率确定损失金额，即从张健仲付清转让价款之日起，再预留3个月的办理过户手续的合理期限，从2007年2月10日计算至2016年3月31日，张健仲的损失为500万元×0.0655（同期银行贷款年利率）×9.12（年）=2986800元，德兴工行承担其中的70%，计2090760元，洁美公司承担30%，计896040元。
由于德兴工行通过江西工行与华融公司和长城公司签订的《非信贷风险资产转让协议》和《债权转让协议》时间在后，所涉标的的相关权益已经合同约定转让，先前合同非经法定程序或合同的约定不能解除，此时德兴工行已无权处置相关抵押资产。故德兴工行通过江西工行与华融公司和长城公司签订的《非信贷风险资产转让协议》和《债权转让协议》所涉及本案的土地、房产部分应属无效。一审法院对德兴国资公司和余保生的独立请求，依法不予采纳和支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、洁美公司、德兴工行将位于德兴市制鬃厂(原火柴厂）的15587平方米土地和9126.4平方米房屋交付给张健仲，并配合张健仲依法办理土地使用权和房屋所有权的变更手续；二、德兴工行赔偿张健仲经济损失2090760元；三、洁美公司赔偿张健仲经济损失896,040元。以上款项，限本判决生效后15日内履行完毕。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41007元，由张健仲负担6007元，德兴工行负担24500元，洁美公司负担10500元。
二审期间，当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审法院认定的一致。
本院认为，本案双方二审争议的焦点：1、案涉四方协议是否有效？2、德兴工行是否应当承担交付案涉土地及房产的责任？3、德兴工行是否应当赔偿张健仲相应的损失？
关于案涉四方协议的效力问题。对此，本院认为，该四方协议合法有效。理由是：首先，张健仲受让主体适格。查明的事实表明，2004年10月26日，张健仲与鑫金达公司签订《协议书》，决定合伙竞买洁美公司位于火柴厂的房地产，并商定由鑫金达公司出面参与竞买并办理相关手续，该协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，由鑫金达公司参与竞拍并签订转让合同并无不当，且经双方协议后由张健仲受让案涉土地、房产，也得到了洁美公司及德兴工行的认可，故张健仲主体适格。其次，案涉土地、房产转让并未违反法律规定。涉案宗地及房产的转让是经2004年7月27日德兴市人民政府市长办公会议研究决定，并在德兴市纪检监察部门监督下，于2004年10月29日通过上饶市产权交易所完成挂牌交易的。交易各方意思表示真实，程序合法。故洁美公司、德兴工行及鑫金达公司于2004年12月6日，就所转让的15587平方米土地使用权及9126.41平方米房产签订了转让合同，符合法律、法规及拍卖文件的规定。而作为合伙受让人之一的鑫金达公司处分自己权利，将转让合同的权利义务一并转让给合伙竞拍人张健仲，并非无权处分，且也得到了相对方的同意。由此，可认定洁美公司、德兴工行、鑫金达公司及张健仲签订的四方协议合法有效。因此，德兴工行认为鑫金达违法转让土地、房产的理由不成立，本院不予采纳。查明的事实还表明，鑫金达公司虽未按转让合同的约定在2004年12月28日前交清全部转让价款，但按转让合同中的约定，若需延期付款的，需征得出让方及抵押权同意，虽然没有书面的证据证明鑫金达公司、张健仲得到延期付款的同意，但是德兴工行、洁美公司在转让合同约定的付款期限后，仍与鑫金达公司、张健仲签订四方协议，明确双方的权利、义务，且张健仲也按德兴工行指示付款，德兴工行对此也无异议，故其主张鑫金达公司或张健仲未按转让合同约定付款，系严重违约，德兴工行处置案涉土地、房产后，鑫金达公司无权处分的理由不成立。综上，德兴工行称鑫金达公司和张健仲之间转让土地、房产无效的理由不成立。
关于德兴工行应否履行交付土地及房产的义务的问题。从查明的事实表明，德兴工行将案涉的不良资产打包分别转让给长城公司及华融公司，而华融公司又将该抵债资产打包转让给了福建海天投资有限公司，福建海天投资有限公司将该抵债资产打包转让给了毛熙达，毛熙达后又将该抵债资产打包转让给了余保生，余保生成为该不良资产的权利人。而长城公司将上述债权转让给了德兴国资公司，德兴国资公司成为上述债权的权利人，虽然如此，但由于德兴工行将案涉资产转让给华融公司、长城公司时，洁美公司、德兴公司已通过拍卖程序转让了案涉土地、房产给鑫金达公司及张健仲，且德兴工行事后取得约定了相应的对价，德兴工行在相关转让合同、协议未解除的情形下，无权处分上述土地、房产，其转让相应不良债权，不涉及案涉洁美公司的土地使用权及房产所有权的处分，不能对抗张健仲，且德兴国资公司、余保生作为有请求权的第三人参加了本案的诉讼，在一审法院对其独立的请求未予支持的情况下，也未提出上诉，而华融公司现已非案涉不良债权的权利人，其主张案涉部分资产属于其所有的述称，不予采信。因此，洁美公司、德兴工行仍应当按照转让合同和四方协议的约定履行其义务，按照约定，德兴工行在张健仲付清转让价款后，负责将案涉土地房产的整体资产移交给张健仲，办理整体产权过户的一切相关手续，并负责协调土管、房管、税务及鑫金达公司等单位和部门关系，处理好资产移交、过户的相关手续。故一审判决德兴工行与洁美公司履行交付及办理产权变更义务并无不当，德兴工行主张其并非案涉土地、房产的权利人，而主张其不承担交付义务的上诉请求不成立，不予支持。
关于德兴工行是否应当赔偿张健仲相应损失的问题。本案中，洁美公司、德兴工行未按转让合同及四方协议的约定，履行交付德兴市制鬃厂土地房产的义务，已构成违约，应其承担延期交付的违约责任，赔偿张健仲的相关损失。至于损失多少的问题，鉴于交付土地、房产是德兴工行及洁美公司的合同义务，德兴工行以张健仲将获得的土地房产与其投资的500万元相比，收益已是数倍，不存在损失的理由不成立，故一审法院酌定按500万元转让款的同期银行贷款利率确定损失金额为2986800元并无不当。但考虑本案有关合同及协议的履行情况，张健仲在给付转让款后，也未及时通过诉讼来主张相应的权利，扩大了损失，其应承担相应的责任。本案中，洁美公司为案涉土地、房产的权利人，实际占有、使用房屋、土地获得收入，其应承担主要的责任。故本院酌定德兴工行承担2986800元损失的30%，计896040元，洁美公司承担2986800元损失的50%，计1493400元，其余由张健仲自担。
综上所述，德兴工行上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持江西省上饶市中级人民法院（2015）赣中民一重初字第24号民事判决第一项；
二、变更江西省上饶市中级人民法院（2015）赣中民一重初字第24号民事判决第二项为中国工商银行股份有限公司德兴市支行赔偿张健仲经济损失896040元；
三、变更江西省上饶市中级人民法院（2015）赣中民一重初字第24号民事判决第三项为江西省德兴市洁美鬃业（集团）有限公司赔偿张健仲经济损失1493400元；
四、驳回张健仲其他诉讼请求。
以上款项，限本判决生效后15日内履行完毕。
如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件案件受理费41007元，二审案件受理费62499.43元，合计103506.43元，由张健仲负担12007元，中国工商银行股份有限公司德兴市支行负担35749.43元，江西省德兴市洁美鬃业（集团）有限公司负担55750元。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭海鹏
代理审判员 肖童亮
代理审判员 陈 慧
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 张 英