安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）相民一初字第01241号 原告：崔某某，男，1997年1月22日出生，汉族，住福建省福州市。 法定代理人：崔杰，男，1972年2月24日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。系崔某某父亲。 委托代理人：秦秀珍，安徽律诚律师事务所律师。 委托代理人：李儒飞，安徽律诚律师事务所律师。 被告：淮北市舜太商贸经营管理有限公司，住所地安徽省淮北市。 法定代表人：奕锦芳，该公司总经理。 委托代理人：孙爽朗，安徽亚星律师事务所律师。 委托代理人：王磊，安徽亚星律师事务所律师。 原告崔某某与被告淮北市舜太商贸经营管理有限公司（简称舜太公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月29日立案受理后，依法由代理审判员王云峰适用简易程序于2014年8月19日公开开庭进行了审理。原告崔某某的委托代理人秦秀珍、李儒飞，被告舜太公司的委托代理人孙爽朗、王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 崔某某诉称：2012年10月15日，我与舜太公司签订商铺租赁合同，约定我将商铺委托舜太公司统一招商、统一经营管理。自合同签订至2014年7月10日止，舜太公司拖欠我13个月的房租，虽经多次催要，舜太公司至今仍未予支付。故起诉请求人民法院判令舜太公司（一）支付我拖欠的商铺租金16621.15元（从2012年10月至2014年7月10日），违约金4986.35元（按所欠租金30%计算）；（二）解除双方签订商铺租赁合同，由舜太公司将租赁商铺恢复原状后交付给我；（三）从2014年7月起，按每月1278.55元的租金标准支付租金至商铺实际交付之日；（四）诉讼费及因诉讼支出的费用由舜太公司负担。 崔某某为支持其诉讼请求，提交如下证据：1、崔某某及崔杰户口簿复印件、舜太公司组织机构代码证及企业基本信息复印件各一份，证明崔某某、舜太公司主体适格；2、房地产权证复印件，证明涉案房屋的所有权属于崔某某；3、商铺租赁合同复印件，证明崔某某与舜太公司签订的商铺租赁合同的内容；4、徽商银行对账单复印件一份，证明截止2014年7月10日，舜太公司仅支付崔某某9个月的租金，下欠13个月的租金。 舜太公司口头辩称：1、崔某某将舜太公司列为本案被告不适格，崔某某应该将第三人作为被告，而不应该将舜太公司作为被告。2、崔某某与舜太公司之间的合同不具备解除条件。3、舜太公司不是恶意的拖欠相应的费用。 舜太公司未提交证据。 经举证、质证，本院认证如下：崔某某证据1、2、3、4具有客观性、合法性以及与本案的关联性，本院予以认定。 经审理查明：2012年10月15日，崔某某委托其姑姑崔艳与舜太公司签订商铺租赁合同，约定崔某某将其所有的位于淮北市相山路292号亚太广场商业楼1＊＊＊号商铺，委托舜太公司对外统一招商，统一经营管理。委托期间自2012年10月1日至2014年9月30日止。舜太公司在委托经营期间按年计算支付商铺租赁费。第一年、第二年每年租赁费15342.60元，每月支付1278.55元。租金按月支付，每月10日前支付，若延期支付，应当视为违约，按月租金每拖延一天支付2%违约金，拖欠一个月后，崔某某有权提出收回商铺。崔某某同意舜太公司对商铺进行装修、增扩设备。委托期满，舜太公司应将商铺交还崔某某，若双方能达成共识，可签订新的租赁合同，若达不成共识，崔某某有权选择新的物业对外招商，舜太公司应将商铺恢复原状，交还崔某某等内容。 合同签订后，崔某某将该商铺租赁给舜太公司，至2014年1月29日，舜太公司支付了崔某某9个月的租金，之后未再支付。崔某某遂起诉至本院。 本院认为：崔某某与舜太公司签订商铺租赁合同，虽然在合同中约定崔某某委托舜太公司对外统一招商，统一经营管理，但从其合同主要内容，合同权利义务的相对性来看，双方的法律关系是租赁合同关系，而非委托代理合同关系。签订合同时崔某某的年龄为15周岁，属于限制民事行为能力人，但其委托其姑姑崔艳代为签订合同，双方签订本合同，是其真实意思表示，也不违反法律规定，应为有效合同。崔某某将其商铺交付舜太公司租赁使用后，舜太公司亦应按约履行合同义务，但是，自合同签订至2014年7月10日，舜太公司已拖欠13个月租金，根据合同约定租金拖欠一个月后，崔某某有权提出收回商铺。现舜太公司拖欠商铺租金已达一年以上，崔某某在本案中要求解除与舜太公司的商铺租赁合同，并将商铺恢复原状的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。由于合同约定延期支付租金，按月份租金每拖延一天支付2%违约金，违约金的约定明显过高，现崔某某主张按照欠付租金的30%计算违约金符合法律规定，本院予以支持。关于舜太公司又将商铺转租给第三人租赁使用，是另一法律关系，双方之间可以另行协商或诉讼解决，不属于本案审理范围。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告崔某某与被告淮北市舜太商贸经营管理有限公司签订的商铺租赁合同，被告淮北市舜太商贸经营管理有限公司于本判决生效后30日内将商铺恢复原状返还给原告崔某某； 二、被告淮北市舜太商贸经营管理有限公司给付原告崔某某租金16621.15元，并按每月1278.55元标准继续支付租金从2014年8月1日起计算至交付商铺之日止； 三、被告淮北市舜太商贸经营管理有限公司支付原告崔某某违约金4986.35元。 以上第二、三项于本判决生效后15日内履行完毕。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费340元，因本案适用简易程序审理，减半收取170元，由被告淮北市舜太商贸经营管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 代理审判员  王云峰 二〇一四年九月十二日 书 记 员  周丽君 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的“过分高于造成的损失”。