湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永中法民再终字第38号
申请再审人（一审被告、二审被上诉人）：新田县服装公司。住所地：湖南省新田县龙泉镇新华南路*号。
法定代表人：杨运军，该公司经理。
委托代理人：成火龙，湖南火龙律师事务所律师。
申请再审人（原审第三人）：曾繁龙，男，1967年6月6日出生，汉族，湖南省新田县人，个体工商户。
委托代理人：杨土茂，广东玉律律师事务所律师（特别授权）。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：新田县轻工业供销公司。住所地：湖南省新田县龙泉镇新华南路**号。
法定代表人：陈志平，该公司经理。
申请再审人新田县服装公司（以下简称服装公司）、曾繁龙因与被申请人新田县轻工业供销公司（以下简称供销公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院作出（2006）永中民一终字第118号民事判决，向本院申请再审。本院于二○一四年一月二十一日作出（2014）永中法立民申字第17号民事裁定，再审本案。于2014年8月26日移送审理。本院依法另行组成合议庭，于2014年9月17日公开开庭审理了本案。申请再审人新田县服装公司的法定代表人杨运军及其委托代理人成火龙，申请再审人曾繁龙及其委托代理人杨土茂，被申请人新田县轻工业供销公司的法定代表人陈志平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2004年4月16日，一审原告新田县轻工业供销公司于向湖南省新田县人民法院起诉称，原告于1979年兴建了营业大楼二楼，在主管部门的协调下，要求被告按造价付款管业，但被告一直未付款，因此，原告在自己的产权证上注明了“二楼权属未定”，但被告却不合法地领取了房产证，因此，原告与被告对大楼二楼的产权一直处于争议之中。2003年8月，被告因经营困难，企业解散变卖房产，在未通知原告及经原告同意的情况下，擅自将二楼卖出。同时，原告于2000年8月还为被告垫付了相邻的共同基脚款。为此，原告请求法院判令被告与第三人之间的房屋买卖合同无效，原告对被告营业大楼的二楼有优先购买权，并由被告支付原告垫付的基脚款8，535元。
被告新田县服装公司辩称，1、该二楼产权为被告单独所有，原告不享有优先购买权；2、原告竞买压价不成，企图通过法律手段强占；3、被告与第三人的房屋买卖合同依法有效。
第三人曾繁龙述称，2003年，新田县服装公司在县国土局拍卖其所有房产，第三人竞得该房产，办理了所有的手续，买卖关系合法有效。
湖南省新田县人民法院一审查明，1979年，新田县轻工业局决定在新田县服装公司（原新田县城关服装厂）征用的地基上兴建轻工业展销门市部，由轻工业局拨1万元给服装厂用于共同建房。该房总造价为10万元左右，新田县服装公司除拨1万元外，未再支付建房费用，其余费用由原告支付。对建房费用的承担，原告于2003年向本院起诉（民二庭受理，现已结案）。房屋建成后，轻工业局将二楼分给服装公司，一、三楼分给供销公司。1990年8月20日，新田县人民政府以新政字第138号向服装公司颁发《房屋所有权证》，并在该证上注明，供销公司营业大楼共三层，其中一、三层属供销公司，第二层属服装公司。2002年10月10日，换发新田县房权证龙泉镇字第2002-03**号房屋所有权证。
2003年元月5日，新田县服装公司经批准解散，处置其所有的房地产用于清偿债务、安置职工。为妥当处理相邻关系，原、被告就供销公司营业大楼二楼的买卖进行了多次协商，被告同意将二楼在10万元左右的价格偏低一点转让给原告，原告则表示不超过9万元的价格就买，双方协商未果。2003年6月24日，被告所有房产通过新田县国土局拍卖未成。2003年7月，又通过国土部门挂牌出让，并在新田县电视台播放了拍卖公告，拍卖时未通知原告。新田县国土局、房产局、拍卖公司的拍卖公告中，只标明“公开整体拍卖服装公司用地的562.5㎡国有土地使用权和该宗地上房屋的所有权”，并未明确拍卖供销公司营业楼的二楼，只是在2003年8月15日，新田县国土资源局向竞标人发出通知，同意服装公司与有意竞买者中标后保证以人民币10万元的价格购买位于供销公司二楼的房产。2003年8月16日下午，第三人曾繁龙以人民币256万元竞得服装公司用地及房产，并与服装公司签订了以10万元价格转让位于轻工业供销公司二楼房产的房屋交易契约。在庭审中，被告认可下欠原告基脚款8，535元。
湖南省新田县人民法院一审认为，轻工业供销公司营业大楼一、三楼属原告所有，二楼属被告所有，其产权明确，应不属于共有财产。被告与第三人的买房契约，手续齐全且合法。因诉争的房产不属于共有财产，原告又未租赁过该房，故原告不具有优先购买权。对被告下欠原告的基脚工程款，双方均无异议。据此判决：一、驳回原告新田县轻工业供销公司要求对轻工业供销公司营业大楼二楼享有优先购买权的诉讼请求。二、由被告新田县服装公司在本判决发生法律效力后五日内一次性给付下欠原告新田县轻工业供销公司的基脚工程款8535元。
新田县轻工业供销公司不服一审判决，向本院提起上诉称，1、兴建的营业大楼，其建房款全部是由供销公司承付的，上诉人持有该楼的全部土地使用权证和产权证，由于该房有小部分地基是被上诉人的，经协调，二楼归被上诉人使用。由于被上诉人对该楼未结算付款，上诉人的产权证上才注明“二楼营业间属服装公司使用，权属未定”；2、轻工业供销公司营业大楼是一个整体，属于按份共有的房产，上诉人享有优先购买权；3、本案房产是有争议的房产，被上诉人擅自转让，违反了房地产管理法的规定。上诉人请求二审撤销原判第一项，确认被上诉人与第三人签订的诉争房屋买卖合同无效、上诉人享有优先购买权。
被上诉人辩称，1、上诉人营业大楼所占用的地基及大楼后面的用地均是被上诉人的，营业大厅是双方合建的，大楼建成后，经协商，从上到下服装公司占1／3，新田县轻工业局两次对营业大楼的权属作出了处理，因此，该大楼的二楼属被上诉人所有，并非与上诉人共有；2、上诉人曾用不正当手段企图将被上诉人的房产占为所有，被上诉人通过行政诉讼，维护了自己的合法权益；3、上诉人竞买压价不成，企图通过诉讼手段强占；4、被上诉人与原审第三人的房屋买卖合同合法有效。
原审第三人曾繁龙述称，第三人与服装公司的房屋买卖合同有效。
本院二审经审理查明，1979年，新田县轻工业局在新田县服装公司（原新田县城关服装厂）征用的地基上兴建轻工业展销门市部，由轻工业局批拨一万元给服装厂用于共同建房费用。房屋建成后，轻工业局将二楼分给服装公司，一、三楼分给轻工业供销公司。1990年8月20日，新田县人民政府以新政字第138号向服装公司颁发《房屋所有权证》，并在该证上注明轻工业供销公司营业大楼共三层，其中一、三层属轻工业供销公司，第二层属服装公司。2003年1月5日，新田县服装公司经新田县二轻工业事务所管理办公室批准解散，处置其所有的房地产用于清偿债务、安置职工。为妥善处理相邻关系，新田县服装公司与新田县轻工业供销公司就营业大楼二楼的买卖进行了多次协商，服装公司同意将二楼略低于10万的价格卖给供销公司，供销公司则表示不超过9万元的价格购买，双方协商未果。2003年7月，服装公司通过国土部门挂牌出让自己的资产，并在新田县电视台播放了拍卖公告，但在拍卖公告中只标明“公开整体拍卖服装公司用地562.5m2的国有土地使用权和该宗地上房屋的所有权”，并未明确拍卖轻工业供销公司营业楼二楼，拍卖时也未通知轻工业供销公司。2003年8月16日下午，曾繁龙以256万元竞买到服装公司用地及房产，并与服装公司签订了《房屋交易契约》，以10万元的价格买得服装公司在轻工业供销公司营业大楼二楼的房产。另外，新田县服装公司欠新田县轻工业供销公司工程款8，535元。
本院二审法院认为，新田县轻工业供销公司营业大楼属于一个整体不动产，新田县轻工业供销公司拥有第一层、第三层权属，新田县服装公司拥有第二层权属，因此，新田县轻工业供销公司对整个营业大楼房产属于按份共有的共有权人，根据民法通则第七十八之规定，按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让；但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。因此，新田县服装公司在出售营业大楼二楼的房产时，新田县轻工业供销公司有优先购买权。新田县服装公司以10万元的价格出售营业大楼二楼的房产给原审第三人曾繁龙时没有通知新田县轻工业供销公司，违反了民法通则的规定，损害了新田县轻工业供销公司的利益，因此，新田县服装公司与原审第三人曾繁龙签订的转让营业大楼二楼的房屋买卖合同无效，新田县轻工业供销公司的上诉理由成立，其上诉请求本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条、第一百零八条和《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）、（三）项之规定，判决：一、维持新田县人民法院（2004）新民一初字第231号民事判决的第二项，撤销该判决的第一项；二、被上诉人新田县服装公司与原审第三人曾繁龙签订的转让供销公司营业大楼二楼的《房屋交易契约》无效；上诉人新田县轻工业供销公司对该营业大楼二楼享有优先购买权。
新田县服装公司申请再审称，请求撤销（2006）永中民一终字第118号民事判决，维持（2004）新民一初字第231号民事判决。其主要理由为：1、新田县轻工业供销公司拥有第一层、第三层权属，新田县服装公司拥有第二层权属，因此，申请再审人对轻工业供销公司营业大楼二层拥有独立的权属，被申请人对该二层没有权属，故被申请人对该二层没有优先购买权；2、如果是按份共有，那么申请再审人是否也有对被申请人在一楼门面的租金享有分配权呢？3、申请再审人多次与被申请人协商二楼的买卖，被申请人多次表示超过九万元不要，说明被申请人已明确表示放弃购买了；4、原审第三人签订房屋转让合同明显没有过错，二审判决房屋交易契约无效是明显错误的。
曾繁龙申请再审称，请求撤销（2006）永中民一终字第118号民事判决，维持（2004）新民一初字第231号民事判决。其主要理由为：1、讼争房屋具有独立的产权，不属于按份共有；2、被申请人多次表示超出九万元不买，即使有优先购买权，也放弃了；3、申请再审人取得该房产，是善意取得，二审改判显然是违反法律规定。
被申请人供销公司辩称，1、服装公司的二楼与我方的房产是一个整体，该大楼是我方兴建，建房款也是我方承付，服装公司自1980年开始使用，未付分文，因此，我方的《新政字第624号房屋所有权证》上判明：“该房第二层营业间属服装公司使用，权属未定”；2、我方在也服装公司协商时，承诺支付9万元，并答应免除服装公司欠我方的建房款4万多元，实际上已达到13万多元，而服装公司是为规避债务，将房产以10万元低价转让；3、服装公司在处理该二层时，没有经过招标，而是采取卖肉搭骨的办法，将有争议的房屋以10万元价格卖出，完全无视被申请人的优先购买权；4、服装公司的二层与我方的一层和三层是一个整体，是按份共有的房产；5、法院受理再审程序不合法。被申请人请求维持二审判决。
本院再审查明的事实与原一审查明的事实一致。
本院再审另查明，申请再审人服装公司在拍卖其房产时，未将其所有的供销公司营业楼的二楼一并公告，而是要求购买人在竞得服装公司资产时承诺，以十万元价格购买供销公司营业楼的二楼的房产。服装公司自改制后至今未到工商管理部门办理注销登记。曾繁龙于2003年8月25日将10万元购房款付给了服装公司，服装公司于2010年9月1日将该房屋过户登记给了曾繁龙。
本院认为，本案的焦点为被申请人供销公司是否对服装公司的房屋享有优先购买权。
（一）关于优先购买权的问题。优先购买权是法律赋予特定对象的先于其他权利人主张自己财产权利的权利。本案被申请人主张的是共有人的优先购买权，因此，认定被申请人与服装公司是否对讼争营业楼的二楼产权是否为共有，系处理本案的关键。本院认为，供销公司与服装公司对该房产的二楼不属共用关系，即供销公司不能依法对服装公司的营业楼二楼房产享有优先购买权。第一，对所争议的大楼，服装公司分得二楼，供销公司分得一、三楼，服装公司对二楼是享有独立的产权，供销公司对一、三楼享有独立的产权，服装公司于1990年就办理了房屋产权证，且该证未被撤销，因此，讼争的二楼房产应是独立产权房屋，而不是与被申请人供销公司共有；第二，如果供销公司对服装公司的二楼为共有关系，那么，反过来服装公司也应对供销公司的一、三楼享有共有权，那么整栋房产则为供销公司与服装公司共有，服装公司对供销公司的一、三楼也享有优先购买权，这明显与事实不符；第三，在现实生活中，同栋楼的业主对各自楼层享有独立产权的现象普遍存在，根据物权法的规定，其共有部分限于共有的天台及楼板等建筑物区分所有权，而不是对其他业主的房屋享有共有权，法律没有规定业主对建筑物区分所有权的房产享有优先购买权，因此，各业主转让房屋时，其他业主并不享有优先购买权；第四，即使被申请人供销公司有优先购买权，由于服装公司在资产处置前已与供销公司协商，而供销公司不同意以10万元价格购买，之后才以10万元价格买给曾繁龙，因此，可视为供销公司放弃了其优先购买的权利，不应再向服装公司主张优先购买权利；最后，被申请人供销公司辩称该营业大楼兴建的资金均系供销公司所出，本院认为，对物权的权属确定应以登记为准，即使服装公司未出资，供销公司仍不能以此作为对讼争的二楼主张物权的抗辩理由，如供销公司认为服装公司欠其建房款，可另行向服装公司主张权利。综上，本院认为，原二审对该法律事实的认定有误，应予纠正。
（二）关于本案的程序处理。被申请人辩称申请再审人申请再审已过法定期限，同时，该案已由湖南省高级人民法院受理，故由本院受理不符合法律规定。本院认为，第一，本案二审判决于2006年4月12日生效，申请再审人服装公司与曾繁龙均于2007年2月向本院申请再审，未超过法律规定的申请期限；第二，经本院向湖南省高级人民法院核实，湖南省高级人民法院2008年7月7日系受理申请再审人的申诉审查，而不是受理再审；第三，申请再审人服装公司虽经改制，处分了公司的相应资产和债权债务，但公司并未注销，依据公司登记的制度，其主体资格尚未消亡。因此，本院受理再审并无不当，被申请人的该辩称理由不能成立。
综上所述，原二审判决虽程序合法，但认定事实、适用法律均有错误，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第201条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销本院（2006）永中民一终字第118号民事判决；
二、维持湖南省新田县人民法院（2004）新民一初字第231号民事判决。
本案一审案件受理费4，400元，二审案件受理费4，400元，共计8，800元，由申请再审人新田县服装公司负担4，400元，被申请人新田县轻工业供销公司负担4，400元。
本判决为终审判决。
审判长 黄 勇
审判员 胡明华
审判员 唐小红
二〇一四年十一月十四日
书记员 桂丽萍
附：相关法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》
第201条按审判监督程序决定再审或提审的案件，由再审或提审的人民法院在作出新的判决、裁定中确定是否撤销、改变或者维持原判决、裁定；达成调解协议的，调解书送达后，原判决、裁定即视为撤销。