成都市龙泉驿区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙泉民初字第3574号
原告：魏建军。
委托代理人：唐寿兵，四川均鼎律师事务所律师。
被告：成都长宇实业有限公司，住所地：成都市龙泉驿区。
法定代表人：黄居华。
委托代理人：冯勇，四川圆周律师事务所律师。
委托代理人：徐隆才，四川圆周律师事务所律师。
原告魏建军诉被告成都长宇实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年10月23日立案受理后，依法由代理审判员杨杰媚适用简易程序进行公开开庭审理。原告魏建军委托代理人唐寿兵，被告成都长宇实业有限公司委托代理人冯勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告魏建军诉称：原告与被告签订了三份《商品房买卖合同》及补充协议，约定由原告购买被告开发的位于成都市龙泉驿区建材路“春秋名邸·书香美地”小区房屋三套，合同对房屋价款、交房日期、办证事项、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了全部价款，被告于2012年6月30日前按照约定向原告交付了房屋。但被告延期至2014年4月3日才取得楼栋权属证书，且其至今未能协助原告取得房屋所有权证。2013年原告因急需用钱，决定通过出售本房屋筹集资金，但因房屋无所有权证而无法实现该目的，被告的行为给原告带来了巨大的损失。依据合同约定，被告的行为已构成违约，其应立即协助原告办理房屋所有权证书并承担相应的违约金责任。为维护原告合法权益，诉请判令：1.被告立即协助原告办理取得三套案涉房屋所有权证；2.被告向原告赔偿延期取得案涉房屋楼栋所有权证违约金35000元和赔偿原告延期取得案涉房屋所有权证违约金35000元（针对逾期办理4栋2单元2层03号和3栋3单元11层2号房屋的所有权证违约天数计算期间为从支付房款之日起计算至交房后的365日止）；3.诉讼费由被告承担。
被告成都长宇实业有限公司辩称：1.对与原告签订三份商品房买卖合同及补充协议、原告已向被告支付全部购房款、案涉房屋已按期完成交付、房屋所在楼栋权属证书已办理完毕的事实无异议；2.导致迟延办理产权证的责任不在被告，而是由于相关部门未能及时办理和原告所交办证资料不齐等原因；3.虽然双方在合同中有关于初始登记的约定，但现行范本合同中对该约定已取消。本案中原告使用初始登记的约定要求被告承担违约责任，存在重复计算违约金的情形；4.针对4栋2单元2层03号和3栋3单元11层2号房屋，所签订的合同对房屋所有权证逾期办理的期间约定有瑕疵，该期间应当以取得权属证书之日的次日作为起点计算至实际取得权属证书之日；5.针对4栋2单元2层02号房屋，所签订的合同并未约定逾期办理房屋所有权证的违约金责任，原告要求被告支付逾期办理该证的违约金无合同依据；6.因逾期办证未给原告造成损失，双方在合同中约定的违约金过高，违约金应予以调减。故请求依法处理。
经审理查明：2010年、2011年，原告作为买受人，与作为出卖人的被告分别签订了三份《商品房买卖合同》及其补充协议，约定由被告出卖其开发的位于成都市龙泉驿区龙泉街道办事处北干道以北的“春秋名邸·书香美地”3栋3单元11层2号、4栋2单元2层03号和4栋2单元2层02号房屋共三套。合同分别约定房屋总价为257186元、339500元和339500元。合同还分别约定：…第十条出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房…第十九条产权登记（一）初始登记出卖人应当在2012年10月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按下列第2种方式处理：2.合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付…就楼盘3栋3单元11层2号、4栋2单元2层03号房屋所签订的合同第十九条第（二）转移登记约定：2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：…买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付…就楼盘4栋2单元2层02号房屋所签订的合同第十九条第（二）转移登记约定：2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：…买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日止…三份合同的补充协议第四条约定：…买受人委托出卖人办理本合同项下商品房的房屋产权证及银行按揭贷款抵押的他项权利登记…买受人须全力配合办证事宜，在出卖人向其交付本合同项下的商品房时，向出卖人支付按国家规定应由买受人承担的办理房屋产权证所需各种税、费、维修基金等费用并提交相关资料。如因买受人原因导致未在规定期限内向出卖人支付上述费用并提交相关资料，出卖人不承担责任。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，案涉房屋均已于2012年6月30日前交付使用。被告已于2014年4月3日取得案涉房屋楼栋所有权证。
上述事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、补充协议、工作记录、初始登记信息表等证据在案佐证，本院予以认定。
本院认为，原告与被告所签订的三份《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应为有效。该三份合同及补充协议对双方具有拘束力，双方应按约定履行义务。原告已履行了包括付款在内的义务，被告应及时为原告办理案涉房屋权属证书。因案涉房屋所有权证至今未能办理至原告名下，被告应继续履行该协助办证的义务。故对原告要求被告为其办理案涉房屋所有权证的诉讼请求，本院予以支持。根据合同，被告亦应按约定时间取得该商品房所在楼栋的权属证明和为原告办理房屋所有权证书。三份合同均约定被告应当在2012年10月31日前取得楼栋的权属证明，根据庭审查明的事实，楼栋的权属证明的取得时间为2014年4月3日，故针对该证的办理，均已存在逾期。由于原告未能在商品房交付之日即2012年6月30日起365日内取得三处房屋的所有权证书，且被告至今未能协助原告办理，故被告对此该证书的办理，亦存在逾期。针对楼盘3栋3单元11层2号、4栋2单元2层03号房屋所签订的合同关于转移登记条款约定的办证逾期计算起点和终点不明，具有瑕疵。原告主张以实际付款之日作为逾期计算起点，并无相应依据。被告主张以应当取得权属证书之日的次日作为起点计算至实际取得权属证书之日，体现违约行为发生、存在与违约责任承担的匹配，具有合理性，故本院对被告的主张予以采纳，因此，关于该两份合同所对应的转移登记中迟延办证的逾期天数计算期间应确定为从应当取得权属证书之日的次日计算至实际取得权属证书之日。针对4栋2单元2层02号房屋所签订的合同，根据合同，关于该合同对应的转移登记中迟延办证的逾期天数应为从应当取得权属证书之日的次日即2013年7月1日起开始计算。被告虽以逾期办证系因相关国家机关的原因和原告未按期交齐相关资料为由进行抗辩，但其并未提供充分证据予以证明，故本院认定被告办理楼栋的权属证明和为原告办理房屋所有权证书存在逾期的违约行为，应承担相应的违约金责任。因原告未能提交证据证明其具体损失数额，被告主张合同约定违约金过高要求调减符合相关法律规定。本院根据合同履行情况、原告预期利益及被告过错程度等综合因素，依法将三份合同所对应的迟延取得楼栋权属证书的违约金调整为4800元。关于迟延办理房屋所有权证的违约金，就楼盘3栋3单元11层2号、4栋2单元2层03号房屋所签订的合同所对应的违约金应从应当取得房屋所有权证书之次日即2013年7月1日起进行计算，由于被告至今未能协助原告取得房屋权属证书且原告向被告主张的违约金数额确定，本院依法将该部分违约金调整为5400元，结合合同约定，该部分违约金应于实际取得房屋所有权证书之日起15日内由被告支付原告。针对4栋2单元2层02号房屋所签订的合同，在被告存在逾期办理房屋所有权证违约行为的情形下，原告主张该合同虽未约定违约责任，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应承担按已付购房款总额，参照金融机构计收逾期贷款利息标准计息的违约责任。但协助办证作为从属义务，不宜将违反从属义务造成的损失等同于违反主要义务如该司法解释第十七条关于逾期付款造成的损失。因原告未能提供证据表明其损失数额、其至今仍未取得房屋所有权证且原告向被告主张的违约金数额确定，本院根据公平原则、合同履行情况、已违约天数、原告预期利益及被告过错程度等综合因素，依法将该合同对应的迟延办理转移登记违约金确定为3100元。故对原告要求被告支付延期取得案涉房屋楼栋所有权证违约金35000元和延期取得案涉房屋所有权证违约金35000元的诉讼请求，本院分别在4800元和8500元的范围内部分支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，判决如下：
一、被告成都长宇实业有限公司于本判决生效后十五日内协助原告魏建军办理位于成都市龙泉驿区建材路“春秋名邸·书香美地”楼盘3栋3单元11层2号、4栋2单元2层03号和4栋2单元2层02号房屋的所有权证；
二、被告成都长宇实业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告魏建军迟延取得楼栋权属证书违约金4800元；
三、被告成都长宇实业有限公司分别于原告魏建军实际取得房屋所有权证书之日起十五日内和于本判决生效后十五日内向原告魏建军支付迟延取得房屋所有权证违约金5400元和3100元，共计为8500元；
四、驳回原告魏建军的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取775元，由被告成都长宇实业有限公司负担（此款已由原告预交，被告在履行判决确定的第二条义务时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
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代理审判员 杨杰媚
二〇一四年十二月九日
书 记 员 王雪梅