江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第2790号
上诉人（原审原告）刘德军。
委托代理人王余龙，灌云县蓝天法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）蒋小玲。
被上诉人（原审被告）任飞。
被上诉人（原审被告）杨仕超。
被上诉人（原审被告）曹晓明。
上述两被上诉人共同委托代理人吴长征，浙江新希望律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈柏灿。
委托代理人张策，江苏维尔利律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）灌云县宏达房地产开发有限公司，住所地江苏省灌云县伊山镇胜利西路64号。
法定代理人王志华，该公司经理。
原审被告石云霞。
上诉人刘德军因与被上诉人蒋小玲、任飞、杨仕超、曹晓明、陈柏灿、灌云县宏达房地产开发有限公司、原审被告石云霞确认合同有效一案，不服江苏省灌云县人民法院（2014）灌民初字第00979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月15日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘德军的委托代理人王余龙，被上诉人杨仕超、曹晓明的共同委托代理人吴长征，被上诉人陈柏灿的委托代理人张策到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘德军一审诉称，2003年2月份，杨仕超、陈柏灿来灌云县投资开发灌云县城新村中路4号地块。由刘德军、王恒桂为其招商引资，并办理了有关手续，帮助其协调了各方面的关系，使杨仕超、陈柏灿在灌云县开发顺利。2005年3月18日，以杨仕超、陈柏灿为首的灌云县宏达房地产开发公司，依据灌政发（2001）151号文件第10条规定，从该项目纳税之日起，两年半内按实际入库税金的5%给予一次性奖励，应提奖金为2386万元，另外2%的中介费由投资商负责，而将其开发的灌云县城新村中路4号地块中的2号地块由北向南13号门面房一间（40多平方米）及二楼两间（80多平方米）的房屋，赠送给刘德军作为介绍回报（此赠与行为实质是买卖行为）。刘德军依据此文件应获得47.63万元的奖金，接受了此赠与的房屋，取得了该房屋所有权，一直使用至2013年5月份，刘德军实际占有9年有余。灌云县宏达房地产开发有限公司于2003年2月18日对刘德军进行房屋赠与行为合法有效，刘德军也接受了赠与房屋，虽然没有办理产权登记手续，但是刘德军对此房屋是合法占有。2013年5月，蒋小玲、任飞持涉案房屋的产权证向法院提起排除妨碍诉讼，并带人强行抢占涉案房屋。2014年6月，刘德军查阅蒋小玲、任飞办理该房屋产权证书的程序及材料发现，该房屋已被杨仕超、陈柏灿等人于2012年8月15日，以927300元出让给了蒋小玲、任飞。涉案房屋已经被刘德军占有十年有余，蒋小玲、任飞均为灌云县居民，明知涉案房屋已归刘德军所有，仍然与陈柏灿、杨仕超签订房屋买卖合同，显然是故意损害刘德军的行为。涉案房屋系灌云县宏达房地产开发有限公司开发，至今该公司仍然在经营之中，杨仕超、陈柏灿系该公司股东，对该房屋没有所有权，无权出售该房屋，蒋小玲、任飞与杨仕超、陈柏灿、曹晓明、石云霞之间的买卖关系无效，不能成立。综上，刘德军以自己的实际行动赢得杨仕超、陈柏灿的感动，于2005年3月18日获得杨仕超、陈柏灿的财产赠与，刘德军虚心接受并实际占有十年有余。杨仕超、陈柏灿却于2012年8月15日将涉案房屋出售给蒋小玲、任飞，是典型的一房二卖行为，也是典型的欺诈行为，给刘德军造成极大的损失和心理障碍。为维护刘德军的合法权益，现刘德军诉至法院，请求判令：1、确认房屋赠与承诺书有效；2、确认蒋小玲、任飞、杨仕超、陈柏灿、曹晓明、石云霞签订买卖合同无效；3、本案的诉讼费用由蒋小玲、任飞、杨仕超、陈柏灿、曹晓明、石云霞以及灌云县宏达房地产开发有限公司承担。
任飞一审辩称：我和对象蒋小玲花钱买房手续齐全，不同意退房。
杨仕超一审辩称：1、本案刘德军诉讼请求是两个法律关系的确认，一个是确认房屋赠与承诺书有效，杨仕超不是赠与承诺书的双方当事人，所以主体不适格。第二个诉请是确认蒋小玲、任飞与杨仕超、陈柏灿、曹晓明、石云霞签订的买卖合同无效，由于杨仕超、陈柏灿、曹晓明、石云霞四人就是诉争房屋的所有人，所以将自己所有的房产卖给蒋小玲、任飞的买卖行为合法有效，且已经经过房屋产权登记部门的登记，请求驳回刘德军的诉讼请求。2、刘德军一直认为从2005年开始占用诉争房产，使用了十年之久，但是刘德军的占用是非法占用，没有经过房屋所有权人和开发商同意。为此房产开发商及杨仕超、陈柏灿一直在信访但没有结果，所以才被刘德军占用十年之久，刘德军不能据此就是理所当然的。
原审法院经审理查明，2003年，灌云县宏达房地产开发公司开发建设位于灌云县伊山镇新民中路段的房地产。2005年3月18日，灌云县宏达房地产开发公司房屋销售部（以下简称房屋销售部）向刘德军出具《承诺书》（以下简称《承诺书》），内容为“因陈柏灿、杨士超投资开发灌云县城新村中路4号地块门面房和商品房是由刘德军招商引资开发，故特承诺将2号地块由北向南13号门面房壹间（40多平方）及二楼两间（80多平方）赠送给刘德军作为介绍回报，特此承诺。”涉案房屋被刘德军占有使用，但未办理房地产所有权登记。
灌云县宏达房地产开发公司改制，2006年6月10日公司名称变更为灌云县宏达房地产开发有限公司。根据灌云县企业改制集中扫尾工作指挥部作出的灌企改指复（2007）2号文件，“鉴于宏达房地产开发公司改制实际情况，经研究，同意将原宏达房地产开发公司开发的尚未销售的房地产用于偿还给原投资商自行销售”。
2007年2月9日，灌云县宏达房地产开发有限公司将涉案房屋的所有权登记在杨仕超、陈柏灿、曹晓明、石云霞名下，房屋坐落于灌云县伊山镇新村中路路东137号门面。后杨仕超、陈柏灿、曹晓明、石云霞将涉案房卖给蒋小玲、任飞，双方签订房地产买卖契约。蒋小玲、任飞于2012年8月15日取得涉案房屋所有权证，于2012年8月21日取得国有土地使用权证。2013年2月22日蒋小玲、任飞以刘德军、马腊敏为被告起诉至原审法院，要求刘德军、马腊敏返还房屋，后蒋小玲、任飞撤回起诉，原审法院予以准许。2013年5月，刘德军被迫搬出涉案房屋。现蒋小玲、任飞占有使用涉案房屋。
在一审诉讼过程中，杨仕超申请对刘德军举证的《承诺书》落款时间处是先打印文字后盖章，还是先盖章后打印文字进行鉴定。原审法院经法定程序，委托苏州同济司法鉴定所进行鉴定，鉴定意见：标称日期为2005年3月18日的《承诺书》上“2005年3月18日”打印字迹形成于红色印文之前。杨仕超支付鉴定费9400元。
上述事实，有各方当事人的一审当庭部分陈述；刘德军举证的房地产买卖契约、房屋所有权证，灌云县宏达房地产开发有限公司工商档案查询，《承诺书》，《灌云县引荐协办招商引资项目登记表》；任飞举证的国有土地使用权证、房屋所有权证；及杨仕超举证的灌云县伊山镇新民中路路东137号门面查询结果，房屋所有权证存根，信访材料，灌企改指复（2007）2号文件；原审法院从灌云县房地产管理处调取的查询结果、房屋所有权证存根、房屋所有权登记申请表、现金完税证、房地产买卖契约在卷佐证，原审法院予以确认。
对于刘德军举证的2001年11月2日灌云县人民政府灌政发（2001）151号政府文件，拟证明根据该文件第10条规定“继续实行鼓励引荐外资的奖励政策。凡是为县引荐外资项目有功者，从该项目纳税之日起，两年半内，按实际入库税金的5%给予一次性奖励。”该证据是县政府针对外商投资企业、招商引资的相关规定，与本案没有关联性，原审法院不予认定。
对于刘德军举证2003年2月18日灌云县宏达房地产开发公司出具的证明。该证明为复印件，杨仕超不予认可，刘德军未能提供该证明原件予以核对，原审法院依法不予认定。
对于刘德军举证的2003年12月23日《灌云县招商引资奖励申报表》，申报单位（引荐人）江苏省灌云县国家税务局意见“王某同志系我局退休干部，请按灌政发（2001）151号文件兑现奖励”。该申报表系江苏省灌云县国家税务局针对其退休干部王恒桂的申报，与本案没有关联性，原审法院不予认定。
原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。对于刘德军主张基于其对灌云县宏达房地产开发公司开发建设房地产项目的贡献，涉案房屋作为介绍回报赠送给刘德军，请求确认《承诺书》有效的诉讼请求。原审法院认为，该《承诺书》加盖的是灌云县宏达房地产开发公司房屋销售部的印章，房屋销售部是公司内部机构，只有在公司特别授权的情况下，才能代表公司作出将涉案房屋赠送给刘德军作为介绍回报的承诺，刘德军未提供证据证明房屋销售部有权代表公司作出该承诺，亦没有提供证据证明该承诺行为得到公司授权或追认。故刘德军请求确认承诺书有效的诉讼请求，无事实依据，依法不予支持。如果刘德军有证据证明其与灌云县宏达房地产开发有限公司之间形成的居间关系未获相应报酬，可依法另行主张相关权利。对于刘德军请求确认杨仕超、陈柏灿、曹晓明、石云霞与蒋小玲、任飞签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求。原审法院认为，刘德军没有证据证明杨仕超、陈柏灿、曹晓明、石云霞与蒋小玲、任飞之间买卖房屋行为存在合同无效的情形，故刘德军的该项诉讼请求，无事实及法律依据，原审法院依法不予支持。经原审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第六条第一款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院遂判决驳回刘德军的诉讼请求。案件受理费13070元，由刘德军负担；鉴定费9400元，由杨仕超负担。
上诉人刘德军不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决驳回上诉人的诉讼请求明显认定事实不清，证据不足，枉法裁判，故意偏袒被上诉人。1、房屋销售部的印章是灌云县宏达房地产开发公司刻制的，并作为用于销售开发的专用印章，该印章对外公开使用行为系灌云县宏达房地产开发公司特别授权行为，也是代表灌云县宏达房地产开发公司的法人行为，所产生的法律后果对灌云县宏达房地产开发公司具有法律约束力。因此，原审法院以承诺书加盖房屋销售部印章没有得到灌云县宏达房地产开发公司授权和追认为由驳回上诉人的相关诉讼请求错误。2、该承诺书系灌云县宏达房地产开发公司、杨士超、陈柏灿应按照灌政发（2001）第151号文规定给予上诉人的奖励，因无现金才承诺将涉案房屋赠与上诉人作为回报，且从承诺之日起就已经将涉案房屋实际交付上诉人所有和使用至今。因此，该承诺书系灌云县宏达房地产开发公司、杨士超、陈柏灿的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，合法有效。3、灌云县宏达房地产开发公司从作出承诺时起至上诉人主张权利之日止长达10之久，既未对该承诺书行使撤销权利，也未对已经履行的承诺书约定义务提出任何异议，因此，上诉人请求确认该承诺书有效的诉讼请求有事实和法律依据。4、在工商登记档案中，明确记载房屋销售部是灌云县宏达房地产开发公司的隶属企业，因此，使用该房屋销售部印章对外从事的民事行为应视为灌云县宏达房地产开发公司的法人行为，根本不需要灌云县宏达房地产开发公司另行授权或追认。另外，灌云县宏达房地产开发公司在签订商品房买卖合同时，出卖人处加盖的印章也是房屋销售部的印章，因此该房屋销售部印章对外代表该公司。5、上诉人向原审法院举证的灌政发（2001）第151号文和灌云县宏达房地产开发公司填报的《灌云县引荐协办招商引资项目登记表》及承诺书等证据，不仅证明上诉人因招商引资有功而按照政府规定应当获得报酬，而且也证明灌云县宏达房地产开发公司已经按照灌政发（2001）第151号文的规定与上诉人之间的约定，并采取书面承诺的形式用涉案房屋向上诉人实际兑现了招商引资的报酬。因此，原审法院让上诉人另行主张相关权利，严重违背了客观事实，损害了上诉人的合法权益。6、被上诉人蒋小玲、任飞、杨士超、陈柏灿明知灌云县宏达房地产开发公司在2005年3月18日已经将涉案房屋赠与上诉人冲抵介绍回报，并由上诉人投资装潢、占有使用长达10年之久，却采取恶意串通手段签订房地产买卖契约，严重损害上诉人的合法权益，因此上诉人要求确认他们签订的房地产买卖契约无效能够成立，原审法院驳回上诉人该项诉讼请求错误。二、原审判决程序违法。1、苏同司鉴所2015文鉴字第438号鉴定意见书与上诉人要求确认承诺书有效的诉求之间有关联性，而且足以支持上诉人一审诉求，但原审法院在一审判决中没有对该鉴定意见书是否采纳说明理由，明显违反《最高人民法院关于民事诉讼证据规则的若干规定》第79条的规定。三、原审判决适用法律错误。房屋销售部作为灌云县宏达房地产开发公司的隶属企业，其工商登记的经营范围明确为“商品房及其它房屋销售”，房屋销售部作为涉案房屋的权利人，不仅享有处分权利，而且在将涉案房屋赠与上诉人过程中没有任何违反法律规定的行为，合法有效。而原审法院适用《中华人民共和国合同法》第五十一条和第五十二条关于合同无效的规定明显错误；另外，原审法院所适用的《中华人民共和国物权法》第六条第一款却根本不存在。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人杨仕超、曹晓明辩称，房屋销售部是灌云县宏达房地产开发公司的内部职能机构，不是独立法人，房屋销售部的职责是销售房产，所持有的销售部印章也只用于销售房产，所以承诺书上加盖房屋销售部的印章是没有经灌云县宏达房地产开发公司授权。房屋销售部赠与涉案房屋的行为是越权、无权代理，并未得到灌云县宏达房地产开发公司的追认，所以其在承诺书上盖章行为是无效行为。上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院予以驳回。
被上诉人陈柏灿辩称：在一审诉讼中，上诉人提供了灌云县宏达房地产开发公司的证明，因该证明是复印件，所以不能作为证据使用。陈柏灿对所谓承诺书不知情，也不认可，对涉案房屋卖给蒋小玲、任飞予以认可。该承诺书上所盖的房屋销售部印章是公司的内部章，不是具有法律效力的公司印章，不能代表灌云县宏达房地产开发公司。综上，请求二审法院驳回上诉。
被上诉人蒋小玲、任飞未发表答辩意见。
被上诉人灌云县宏达房地产开发有限公司未发表答辩意见。
原审被告石云霞未发表答辩意见。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
二审诉讼期间，刘德军向本院提交以下证据：证据1、灌云县宏达房地产开发公司和房屋销售部的工商登记信息表。证明：灌云县宏达房地产开发公司的工商注册号与房屋销售部工商注册号相一致，房屋销售部隶属灌云县宏达房地产开发公司的事实；房屋销售部的经营范围和经营方式是商品房及其他房屋销售，证明房屋销售部对灌云县宏达房地产开发公司开发的商品房享有处分权利。证据2、2003年1月23日灌云县宏达房地产开发公司与刘德军签订承做铝合金窗协议书。证明在甲方处加盖的章印是房屋销售部的印章，说明灌云县宏达房地产开发公司对外从事经营活动都使用房屋销售部印章的事实。
被上诉人杨仕超、曹晓明对上述证据质证意见为：对证据1的真实性无异议，但不能达到上诉人的证明目的。该2份工商登记信息表，说明灌云县宏达房地产开发公司是企业法人，房屋销售部登记虽是企业名称，但不是法人，只是内部职能机构。如果房屋销售部是法人，本案起诉主体就应是房屋销售部，而不是灌云县宏达房地产开发公司。对证据2的真实性有异议。房屋销售部印章据我们所知，专用于房屋销售中，办理银行按揭和房屋预售登记。即使承做铝合金窗协议书上的印章是真实的，仅是内部机构的行为，也是无效的，不能反过来证明灌云县宏达房地产开发公司所有经营行为都以房屋销售部名义进行。
被上诉人陈柏灿对上述证据质证意见为：对证据1的真实性无异议，但对关联性有异议。该证据只能证明房屋销售部只是灌云县宏达房地产开发公司的工作部门，不具有独立性，另外注册号码一致，也只能证明房屋销售部不是独立法人，对外不能代表灌云县宏达房地产开发公司。证据2是一份没有法律效力的协议书，甲方虽注明是灌云县宏达房地产开发公司，但落款盖章却是房屋销售部的印章，因此该协议无效。如果有效力，必须经过灌云县宏达房地产开发公司的盖章确认。
经各方当事人确认，本案在二审诉讼期间的主要争议焦点为：1、刘德军要求确认房屋销售部出具给其的房屋赠与承诺书有效能否成立；2、刘德军要求确认蒋小玲、任飞与杨仕超、陈柏灿、曹晓明、石云霞签订的房地产买卖契约无效能否成立；3、一审是否存在程序违法问题；4、原审判决是否存在适用法律错误的问题。
关于第一个焦点问题，本院认为，本案中，刘德军主张涉案房屋是灌云县宏达房地产开发公司基于其对该公司招商引资所做的贡献，依据灌云县政府有关文件精神，落实奖励待遇而赠与给其的，为此提供了一份房屋赠与承诺书予以证实，并要求法院确认该份承诺书有效。但是，该份承诺书仅加盖了灌云县宏达房地产开发公司房屋销售部的印章，由于房屋销售部仅系灌云县宏达房地产开发公司的内部机构，其所作出的承诺不能直接视为灌云县宏达房地产开发公司作出的承诺，所以在刘德军未能提供充分证据证实房屋销售部将涉案房屋赠与其已经得到了灌云县宏达房地产开发公司的授权或追认的情况下，原审法院对刘德军要求确认该份承诺书有效的诉讼请求不予支持并无不当。二审诉讼期间，刘德军虽然举证了灌云县宏达房地产开发公司和房屋销售部的工商登记信息表以及承做铝合金窗协议书，以证实房屋销售部对灌云县宏达房地产开发公司开发的商品房享有处分权利，房屋销售部对外能够代表灌云县宏达房地产开发公司从事民事行为，但是从工商登记信息表反映的信息来看，房屋销售部的性质仍属于灌云县宏达房地产开发公司的内设机构，其登记的经营范围和经营方式仅为商品房及其他房屋销售，并不能证明房屋销售部可以对灌云县宏达房地产开发公司开发的商品房享有任意的处分权，房屋销售部对外从事其他民事行为，仍应得到灌云县宏达房地产开发公司的授权或追认，方能有效。故本院认为原审法院对刘德军要求确认承诺书有效的诉讼主张不予支持并无不当。
关于第二个焦点问题，本院认为，刘德军虽主张涉案房屋系灌云县宏达房地产开发公司赠与给其的，且其在本案诉讼之前长期占有、使用涉案房屋，但涉案房屋的产权却始终没有登记在刘德军的名下。2006年灌云县宏达房地产开发公司进行改制，后依据灌云县企业改制集中扫尾工作指挥部作出的灌企改指复（2007）2号文件精神，将涉案房屋的所有权登记在杨仕超、陈柏灿、曹晓明、石云霞名下，从而证明灌云县宏达房地产开发公司并未实际将涉案房屋赠与刘德军。杨仕超、陈柏灿、曹晓明、石云霞作为涉案房屋的实际产权人，将涉案房屋出售给蒋小玲、任飞，双方为此所签订的房地产买卖契约系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律法规的强制性规定，原审法院认定该房地产买卖契约合法有效并无不当。故本院对刘德军上诉要求确认杨仕超、陈柏灿、曹晓明、石云霞与蒋小玲、任飞签订的房地产买卖契约无效的主张不予支持。
关于第三个焦点问题，本院认为，一审诉讼期间，杨仕超申请对刘德军举证的承诺书落款时间处是先打印文字后盖章，还是先盖章后打印文字进行鉴定，目的是为了证实该份承诺书是否存在伪造，后经过司法鉴定部门鉴定，从鉴定结论来看，无法达到这一证明目的。由于该份鉴定结论对本案相关案件事实的认定不构成影响，所以原审法院未在原审判决中阐明对该份鉴定结论是否采纳的理由。刘德军以此为由上诉主张原审法院存在程序违法不能成立，本院不予采信。
关于第四个焦点问题，本院认为，由于本案的处理涉及对房屋销售部向刘德军出具的房屋赠与承诺书效力的认定，以及对杨仕超、陈柏灿、曹晓明、石云霞与蒋小玲、任飞签订的房地产买卖契约效力的认定，原审法院适用《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条的规定并无不当。至于原审法院适用《中华人民共和国物权法》第六条第一款是否存在错误的问题，本院经审查后认为，因本案涉及房屋交付的认定，所以原审法院适用《中华人民共和国物权法》第六条并无不当，但由于《中华人民共和国物权法》第六条仅有一款，故原审法院将其表述为《中华人民共和国物权法》第六条第一款确实不当。
综上，刘德军的上诉请求不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律虽有不妥之处，但判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费13070元，由上诉人刘德军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乙 斌
代理审判员 万红英
代理审判员 程 艳
二〇一六年三月十日
书 记 员 卞晓璐