广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤19民终8967号上诉人（原审第三人）：熊力，男，汉族，住广东省东莞市。委托代理人：梁孟杰，广东山丰律师事务所律师。委托代理人：张邦荣，广东冠杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王希，男，壮族,住广西忻城县。委托代理人：李建平，女，汉族，住广西忻城县，系王希的配偶。委托代理人：周英武，广东尚融律师事务所律师。原审被告、反诉原告：陈慧琴，女，汉族，住广东省东莞市。委托代理人：梁孟杰，广东山丰律师事务所律师。委托代理人：张邦荣，广东冠杰律师事务所律师。原审第三人：东莞市永诚房地产中介服务有限公司。住所地：广东省东莞市。法定代表人：李志锋。原审第三人：广东南枫融资担保集团有限公司。住所地：广东省广州市。法定代表人：张玉明。原审第三人：中国建设银行股份有限公司东莞阳光支行。经营场所：广东省东莞市。负责人：袁耀锋。原审第三人：招商银行股份有限公司东莞分行。营业场所：广东省东莞市。负责人：欧阳忠，该行行长。委托代理人：索文静，女，汉族，住河北省邯郸市，该行员工。委托代理人：刘示琦，男，汉族，住广东省东莞市，该行员工。上诉人熊力因与被上诉人王希和原审被告、反诉原告陈慧琴及原审第三人东莞市永诚房地产中介服务有限公司（以下简称永诚公司）、广东南枫融资担保集团有限公司（以下简称南枫公司）、中国建设银行股份有限公司东莞阳光支行（以下简称建行阳光支行）、招商银行股份有限公司东莞分行（以下简称招行东莞分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015)东三法民一初字第1997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人熊力及原审被告、反诉原告陈慧琴的共同委托代理人梁孟杰和张邦荣、被上诉人王希的委托代理人李建平和周英武、原审第三人招行东莞分行的委托代理人索文静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。熊力上诉请求：（一）撤销一审判决。（二）改判驳回王希的全部诉讼请求。（三）判令由王希承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1.一审判决程序违法，王希申请变更诉讼请求已超过法定的期限，依法不准予王希的变更诉讼请求申请，但一审判决违反法定程序允许王希随意变更诉讼请求，请求二审法院依法予以纠正。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定：“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。”广东省高级人民法院关于民商事审判适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的指导意见[粤法高（2003）200号文件]第二十二条亦规定：“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。当事人在举证期限届满后法庭辩论结束前增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，作如下处理：（一）一方当事人减少原有的诉讼请求，或者一方当事人增加、变更的诉讼请求依附于原有的诉讼请求的，人民法院可予准许；（二）一方当事人增加新的独立的诉讼请求，不属于《规定》第三十五条规定情形的，人民法院不予审理，告知其可另行起诉；（三）当事人在举证期限届满后才提出反诉的，人民法院不予审理，告其可另行起诉。”本案，举证期限应在第一次开庭前已经届满，第一次开庭时法庭也并没有另行指定举证期限，因此王希应当在第一次开庭前提出变更诉讼请求申请。但是，王希于2016年3月16日才向法庭递交《变更诉讼请求申请书》，已超过上述规定的举证期限。此外，从王希提交的《变更诉讼请求申请书》中的第一项请求为“判令陈慧琴继续履行《房屋买卖居间合同》，将案涉房屋过户至王希名下，王希按合同约定一次性支付房屋转让款”来看，王希变更的这一项诉讼请求完全是一项独立的诉讼请求，与其起诉时主张的诉讼请求完全相反，不属于前述规定第三十五条的情形，法庭应当根据前述指导意见第二十二条第二项的规定不予审理。2.一审判决对于熊力对房屋买卖是否知情的问题上认定事实不清、适用法律错误。案涉房屋属于陈慧琴和熊力的夫妻共同财产，王希与陈慧琴签订的《房屋买卖居间合同》未经熊力同意，也未经熊力事后追认，损害了熊力的合法权益，合同依法应属无效，不具有可履行性，请求二审法院依法驳回王希的请求。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”本案，案涉房屋属于熊力和陈慧琴的夫妻共同财产，陈慧琴在未经熊力同意的情况下与王希签订买卖合同，根据上述规定依法应当属于无效合同。一审判决认定熊力对陈慧琴与王希签订房屋买卖合同的事实知情属于认定事实不清，熊力并未在房屋买卖合同上签字，因此根本不可能知道陈慧琴将房屋卖给王希以及双方的交易价格的相关事实，一审法院也没有证据证明熊力对上述交易事实知情。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”本案，陈慧琴与王希之间的交易并不符合上述条款规定的情形，熊力请求追回该房屋依法应当得到支持，理由如下：首先，陈慧琴与王希之间的交易价格远远低于市场价格，且王希并未能按照合同约定支付了相应的价款，不符合上述条款规定的“已支付合理对价”的情形；其次，陈慧琴与王希签订合同后并没有办理任何房屋过户手续，该房屋至今一直登记在陈慧琴的名下，因此不符合上述规定的“并办理产权登记手续”的情形。因此，熊力依法可以主张追回该房屋，法院依法应当予以支持。一审判决适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条的规定属于适用法律错误，前述婚姻法司法解释三的实施远远后于前述婚姻法司法解释一，该两部司法解释对于一方处分夫妻共同财产的追回方面规定存在明显冲突，依法应当适用后法即前述婚姻法司法解释三第十一条的规定。因此，一审判决适用法律错误，请求二审法院依法予以纠正。3.一审判决对于合同双方当事人谁违约的问题上认定事实不清。本案的违约责任在于王希一方，陈慧琴和熊力在履约过程中并不存在违约情形，一审判决以陈慧琴和熊力违约为由准许王希的诉讼请求并驳回陈慧琴的反诉请求缺乏事实依据。（1）本案由于王希严重逾期支付房屋首期款，根据合同第九条的约定，陈慧琴依法有权解除合同，王希主张继续履行合同的请求依法不能成立，请求依法予以驳回。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”王希和陈慧琴双方签订的《房屋买卖居间合同》第九条明确约定：“买卖双方约定，如买方在约定期限未能履行本合同之条款，以至本合同不能顺利完成，即视为违约，则卖方有权不予退还定金或要求买方支付房款总价的20%违约金，而卖方有权将该物业售予任何人。”合同的这一约定条款即赋予了陈慧琴的解除权，即买方出现逾期履行合同义务时，陈慧琴即有权解除合同并将房屋卖给其他人。对于首期款的付款期限，合同第二条第（二）款第（2）项已明确约定买方应在其贷款申请经银行初审通过7个工作日内支付房款178400元。本案，从王希提供的证据可以证实，其向银行申请的贷款已于2015年8月21日获得银行批准，根据合同约定，王希应当在2015年8月31日前向陈慧琴支付房款178400元。但是，王希至今仍未能向陈慧琴支付上述款项178400元，逾期时间已超过半年。王希的行为属于严重违约，根据合同第九条的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，陈慧琴依法有权解除合同。王希主张要求继续履行合同缺乏事实和法律依据。（2）陈慧琴在履行本案合同的过程中不存在任何违约行为，王希诉请陈慧琴承担违约责任缺乏事实和法律依据，依法应当予以驳回。王希在起诉时诉称陈慧琴拒绝办理交易委托公证手续，并以此为由主张陈慧琴违约并要求陈慧琴承担违约责任。陈慧琴不予认可，理由如下：首先，陈慧琴并没有以任何方式明确表示拒绝办理委托公证手续，且陈慧琴也并没有收到任何王希关于办理委托公证的通知，王希的诉称并不属实；其次，办理委托交易委托公证手续并非是本合同约定陈慧琴应当履行的义务，也不是法律规定陈慧琴应当履行的法定义务，因此陈慧琴没有义务办理委托公证手续，所以王希以此为由主张陈慧琴违约缺乏事实和法律依据，其主张的违约责任依法不能成立。4.退一步来说，即使王希不存在合同约定的逾期付款行为，根据合同法及其司法解释确立情势变迁原则和公平原则，本合同不适宜继续履行，依法应准许陈慧琴提出的解除合同的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”这个条款即为合同法的基本原则——公平原则。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”这个条款确立的合同法基本原则即为“情势变迁原则”。本案退一步来说，即使王希不存在《房屋买卖居间合同》第二条约定的逾期付款的情形，但是本案双方签订合同的时间为2015年5月14日，由于王希的自身支付能力和自身的资质条件等原因，导致王希申请银行贷款迟迟无法获得银行批准，而且王希此前也一直没有能力一次性支付清合同的房屋总价款，从而造成双方的交易至今将近一年仍未能交易成功，对于发生这种情况，责任完全在于王希一方，依法应当承担相应的不利法律后果和风险。然而，从2015年5月14日签订合同后至今将近一年的时间内，陈慧琴的房屋的市场价值由于客观情况一路飙升，目前该房屋的单价已将近20000元/平方米，比双方签订合同时约定的单价9300多元/平方米足足翻了一番还多。如果让陈慧琴按照双方在2015年5月14日签订的合同约定的价款继续履行合同的，对于陈慧琴来说明显非常不公平。而且，陈慧琴在整个履行合同的过程中，并不存在任何过错，如果将合同目的迟迟不能实现的不利风险和法律后果最终归由陈慧琴承担，那么对于陈慧琴来说更加不公平，违背了《中华人民共和国合同法》规定的“公平原则”。综上，根据“情势变迁原则”和“公平原则”，王希主张继续履行合同依法不应得到支持，请求依法判决解除合同。5.陈慧琴依法、依约和依双方之前的意思表示在王希变更诉讼请求之前已将房屋出卖给其他人，因此本案的合同目的已不能实现，王希后来变更请求继续履行合同依法不能成立，请求依法驳回其这一诉讼请求。由于王希严重逾期付款，根据合同约定陈慧琴有权将房屋售予任何人。而且王希在民事起诉状以及在一审第一次庭审中均明确表示要求解除双方签订的《房屋买卖居间合同》，由此可见双方对于解除本合同已达成一致，因此在一审第一次开庭后陈慧琴为实现更大的利益以及避免房价下跌带来的损失，于是到处寻找合适的买家。2016年3月3日，经协商一致，陈慧琴与他人签订了《房屋买卖合同》，约定将房屋出售，陈慧琴在签订合同时收取了对方支付的首期款100000元，并约定余款在双方办理产权过户手续完成当日支付完毕。后来，由于陈慧琴的房产证原件在永诚公司处，陈慧琴多次要求永诚公司归还房产证原件用于办理房产过户手续，但永诚公司拒绝归还，才导致该房屋至今无法办理过户手续。根据以上事实，陈慧琴与其他买家签订的《房屋买卖合同》已经成立并已实际履行，王希在陈慧琴将房屋出售给他人后突然又变更诉讼请求要求继续履行合同，但本案的合同目的已不能实现，且导致合同目的不能实现的责任完全在于王希一方，依法应当由其自行承担相应的法律后果，因此王希变更主张要求继续履行合同的请求不能成立，应当予以驳回。综上所述，王希变更诉讼请求不符合法律规定，且缺乏事实和法律依据，请求依法驳回其全部诉讼请求。王希辩称：（一）王希在一审变更诉讼请求并未违反现行法律的规定。1.熊力援引的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款是失效的司法解释。首先，前述规定是在2002年制定的，但2015年施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”，以及第五百五十二条“本解释公布施行后，最高人民法院于1992年7月14日发布的《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》同时废止；最高人民法院以前发布的司法解释与本解释不一致的，不再适用”的规定，很明显，前述规定第三十四条第三款因与上述司法解释第二百三十二条相抵触而失去效力。同理，粤法高（2003）200号文件第二十二条是依据前述规定而制定的，同样失去效力。其次，现行法律及司法解释并无原告应当在举证期限届满前变更诉讼请求的规定；最后，反诉、增加及变更诉讼请求均属同一类诉讼权利，既然反诉可以在法庭辩论终结前提出，变更诉讼请求也可。况且，一审法院送达的《举证通知书》第三条亦载明“原告增加、变更诉讼请求或者被告提出反诉应当在法庭辩论终结前提出”。因此，在法庭辩论终结前变更诉讼请求并不违法。2.即使仍适用前述规定，但王希在一审增加诉讼请求并未超出举证期限，反倒是陈慧琴在举证期限届满之后提出反诉却是不争的事实。3.本案的案由是房屋买卖合同纠纷，继续履行合同的请求权与解除合同的请求权均基于同一法律事实、同一法律关系，法律并未规定变更后的诉讼请求与变更前的诉讼请求必须方向一致。（二）熊力知道且同意陈慧琴将案涉房屋转让给王希。1.永诚公司在一审时已出庭证实在签订《房屋买卖居间合同》时熊力是在场的。2.在与南枫公司办理贷款担保手续时，熊力在《二手楼业务担保申请信息表》、《确认函》及《资金托管及委托付款协议》等文件上与陈慧琴共同签名，上述文件明确记载了房屋交易的对象、价格等重要内容，足以证实熊力与陈慧琴共同向王希出售房屋的合意，证据确凿，不涉及追认的概念。熊力不知情的上诉理由缺乏依据。（三）王希没有违约行为，陈慧琴拒绝办理公证委托是合同无法履行的根本原因。1.首先，2015年8月21日只不过是银行系统显示的内部审批日期，并不意味着王希在此时已知道贷款获得批准，因为贷款的申请手续是委托担保公司代办的，贷款审批后银行只会通知担保公司而不会直接通知王希，然后再由担保公司通知王希。因此，王希收到担保公司的短信通知是在2015年8月24日，按合同约定在七个工作日内支付房款178400元即付款截止日期为2015年9月2日（含当日）。但陈慧琴在2015年9月1日就已明确拒绝办理公证委托，该行为将导致以下法律后果：担保公司无法开展后续的赎楼、过户、资金监管等重要工作。换言之，因陈慧琴拒绝办理公证委托导致担保公司拒绝履行资金监管义务，即使王希想向担保公司支付购房款178400元亦无从支付。2.王希没有继续支付购房款178400元是在陈慧琴已经违约的前提下基于《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百一十九条之规定合法行使抗辩权及防止损失扩大之举，在法律上并无不当。3.根据双方的通话录音、短信往来及永诚公司证实，陈慧琴在双方多次磋商中自始至终未提及因王希未支付购房款178400元而拒绝履行合同，而是不断变换拒绝交易的理由。4.从常理分析，王希不可能在2015年9月这个关键的时间选择主动违约。众所周知，从2015年5、6月份以来，受深圳房价冲击东莞塘厦的房价一路飙升。（四）房价上涨不属情势变迁，合同当事人应遵循诚实信用、全面履行的原则。1.在合同签订后标的物的价格浮动属于市场因素，是当事人在签订合同时可以预见的后果。无论标的物的市场价格如何变动均不能成为拒绝履行合同的理由，合同一经签订当事人均应遵循诚实信用原则全面履行。2.在签订合同时双方约定的房屋交易价是当时的市场合理价格，王希购买案涉房屋是其人生之中的首套房，是刚性需求，楼价的升跌于王希而言没有太大的意义。如果合同不能履行，则意味着王希需支付翻倍的价钱另行购买条件相当的房屋，按王希目前的经济条件基本无望。（五）在合同尚未解除的前提下，陈慧琴将房屋出售给第三方的行为不能对抗其与王希签订在先的合同。虽然王希在起诉初期主张解除合同，因案件尚未审结，合同能否解除并未盖棺定论，在此前提下陈慧琴就涉诉房屋与他人签订买卖合同具有主观恶意，有转移财产之嫌，其真实性存疑，但无论如何均不能对抗签订在先的合同。综上，《房屋买卖居间合同》具备继续履行的条件且履行条件全部均已成就，一审法院判决继续履行彰显法律的公平公正，是人文精神与文明法治的体现。请法院驳回上诉，维持原判。招行东莞分行述称：（一）根据招行东莞分行与陈慧琴、熊力签署的《个人授信及担保协议》，招行东莞分行同意向陈慧琴提供总额为人民币780000元的授信额度，陈慧琴以其案涉房屋提供抵押担保，熊力同意承担连带责任保证。针对案涉房屋，招行东莞分行已办理抵押担保登记，对案涉房屋享有合法的抵押权。（二）2013年12月24日，招行东莞分行向陈慧琴发放贷款金额共计人民币780000元，截止2017年2月13日尚欠贷款本金人民币341606.86元，利息人民币1140.35元，合计人民币342747.21。相应的利息、罚息、复息应计算至实际清偿之日为止。（三）招行东莞分行只有在陈慧琴结清或第三人代为清偿或保证人熊力承担连带保证责任还清全部贷款本金余额、利息及其他费用的前提下，招行东莞分行才同意注销对案涉房屋的抵押登记。陈慧琴、永诚公司、南枫公司、建行阳光支行未在法律规定的期限内提交书面的答辩意见。王希向一审法院起诉请求：（一）陈慧琴返还定金50000元以及支付违约金178400元。（二）陈慧琴赔偿王希中介费26760元以及律师费12000元。（三）解除王希、陈慧琴之间的《房屋买卖居间合同》。（四）本案诉讼费由陈慧琴承担。后王希申请变更诉讼请求为：（一）陈慧琴继续履行《房屋买卖居间合同》，将东莞市塘厦镇四村迎宾大道隆福花园8幢1703房屋过户至王希名下，王希按合同约定一次性支付房屋转让款。（二）陈慧琴赔偿王希律师费12000元。（三）本案诉讼费由陈慧琴承担。陈慧琴向一审法院反诉请求：（一）解除王希、陈慧琴签订的《房屋买卖居间合同》。（二）王希向陈慧琴支付违约金128400元（违约金178400元减去定金50000元）。（三）王希向陈慧琴支付律师费12000元。（四）本案诉讼费由王希承担。一审法院认定事实：陈慧琴与熊力于2005年11月2日登记结婚。陈慧琴于2007年8月23日向东莞市塘盛房地产开发有限公司购买位于东莞市塘厦镇四村迎宾大道隆福花园8幢1703房屋，产权人登记为陈慧琴，房地产权证号为粤房地权证莞字第X**号，上述房屋现抵押于招行东莞分行，抵押金额780000元，房地产他项权证号为XXX号；一审法院根据王希的申请作出（2015）东三法民一初字第1997号之二民事裁定书于2016年4月15日对案涉房屋进行司法查封。2015年5月14日，王希作为买方，陈慧琴作为卖方，永诚公司作为经纪方，签订一份编号为ycjj1200636的《房屋买卖居间合同》，约定陈慧琴将案涉房屋转让给王希，转让价格为892000元，王希同意于签订合同当日支付定金50000元给陈慧琴，王希在贷款申请经银行初审通过7个工作日内支付178400元给陈慧琴，剩余楼款620000元由王希通过银行贷款方式支付；陈慧琴需在签订合同5个工作日内向该物业抵押权银行申请提前一次性清偿贷款的相关手续，并于银行已划扣清楼款及通知办理注销抵押5个工作日内办理相关手续，否则视为违约；王希办理贷款的，王希、陈慧琴双方应于签订合同后3个工作日内向银行申请办理，并按银行及担保公司要求提交贷款所需资料并签订贷款申请相关文件；若因银行的审批同贷额小于申请额导致首期款不足的，王希应于接到银行或经纪方补交首期楼款通知后10日内自筹资金补足；三、双方应于《房地产权证》办妥并注销抵押登记的7个工作日内或贷款申请经银行初审通过的7个工作日内前往东莞市塘厦镇房地产交易所签订《房地产买卖合同》；陈慧琴需在收齐楼款3天内将案涉房屋交付给王希使用，过户所需费用、银行按揭费用（含担保）、政府部门（含房管、地税及财政）收取的费用均由王希支付；如陈慧琴逾期交付，则每延迟一日需向王希支付成交价的1‰作为违约赔偿，逾期超过15日的，王希可以单方面解除合同，陈慧琴需全额退还购房款（不计算利息），并按购房款的20%向王希支付违约金；如王希在约定期限未能履行本合同的条款，以致合同无法顺利完成，即视为违约，则陈慧琴有权不予退还定金或要求支付购房款20%违约金，并将案涉房屋售予任何人；如陈慧琴在约定期限未能履行合同条款，以致合同无法顺利完成，即视为违约，则陈慧琴双倍返还定金或支付购房款20%的违约金；如一方违约导致诉讼，则守约方因诉讼而产生的律师费由违约方承担；备注：上述第二部分楼款中的178400元作资金监管。同日，王希向陈慧琴支付定金50000元。后王希、陈慧琴委托南枫公司向建行阳光支行申请按揭贷款、办理赎楼以及首期款资金监管手续。王希主张王希在签订合同当日委托南枫公司代为申请银行按揭贷款，于2015年7月1日向建行阳光支行提交资料申请按揭贷款手续，于2015年8月21日经建行阳光支行审批通过贷款，于2015年8月24日经南枫公司的员工通过短信通知王希贷款审批获得通过，于2015年9月1日王希办理了公证委托，因王希、陈慧琴委托南枫公司进行首期款资金监管，约定首期款支付至南枫公司的指定账户进行监管，王希向南枫公司提出支付首期款进行监管，南枫公司称经通知陈慧琴拒绝办理公证委托，等陈慧琴办理了公证委托后再进行资金监管，至今未向王希提供监管账户；陈慧琴经南枫公司多次通知均拒绝办理公证委托，导致无法继续进行交易，后则以时间过长、房价上涨、案涉房屋给陈慧琴母亲居住等理由拒绝转让案涉房屋，已构成违约，现要求陈慧琴继续履行案涉《房屋买卖居间合同》，将案涉房屋过户至王希名下，因案涉房屋存在抵押权，王希同意先行代陈慧琴清偿招行东莞分行的债务以便办理注销抵押权的手续，以便案涉合同能继续履行，上述代为清偿的款项应在未支付的购房款中进行抵扣，尚欠的购房款王希愿意一次性付清，并愿意继续承担过户所产生的税费。对于上述主张，王希提供了永诚公司以及南枫公司共同出具的《证明》、南枫公司于2015年8月24日通知贷款通过审批的短信、2015年9月24日、2015年9月25日、2015年10月9日短信、录音予以证明。其中永诚公司以及南枫公司共同出具的《证明》内容显示“在2015年5月14日，经东莞市永诚房地产中介服务有限公司介绍，买方王希与卖方陈慧琴就转让位于东莞市塘厦镇四村迎宾大道隆福花园8栋1703的房屋签订了买卖合同。在2015年5月15日，由永诚地产约广东南枫融资担保集团有限公司职员到塘厦为买卖双方办理按揭担保受理手续，广东南枫融资担保集团有限公司接受买卖双方提供的资料并出具评估意见后于2015年7月1日将资料提交到建设银行东莞市阳光支行审批，该行于2015年8月21日同意批复王希贷款60万。广东南枫融资担保集团有限公司于2015年9月1日与买方王希办理了公证手续，并约卖方陈慧琴在9月2号办理公证手续，但陈慧琴以无时间为由拒绝办理公证手续，导致按揭担保至今未能完成。特此证明”。陈慧琴则主张签订合同当日陈慧琴委托南枫公司办理赎楼手续，至于王希申请按揭贷款的时间不清楚，王希的银行按揭贷款于2015年8月21日获得审批，其应于7个工作日内向陈慧琴支付首期款，但王希至今未向陈慧琴支付首期款已构成违约，陈慧琴无需继续履行合同；对于王希提供的《证明》，陈慧琴不确认真实性，主张南枫公司并未在2015年9月1日通知陈慧琴办理公证委托，而是于2015年9月24日才通知陈慧琴，因王希并未按时支付首期款，陈慧琴才拒绝办理公证委托，王希构成违约，应向陈慧琴支付违约金128400元；对于南枫公司于2015年8月24日通知贷款通过审批的短信真实性确认；对于2015年9月24日、2015年9月25日、2015年10月9日短信的真实性确认，但主张无法确认2015年9月24日的短信通知办理公证委托是否为南枫公司的真实意思表示；而2015年9月25日、2015年10月9日短信可以显示陈慧琴当时是因王希存在违约，导致时间拖得太久才决定不卖房子；对于录音真实性确认，但可以证明由于王希存在违约导致时间拖得过长陈慧琴才提出加价，符合公平合理原则。陈慧琴提供《房屋买卖合同》主张因王希起诉时要求解除案涉合同，可视为双方均同意解除案涉合同，因此陈慧琴于2016年3月3日将案涉房屋转让给案外人，现王希未在举证期限内提出变更诉讼请求要求继续履行合同，对王希的变更诉讼请求诉讼申请应不予准许，案涉合同事实上已无法继续履行。对此，王希否认《房屋买卖合同》的真实性，认为陈慧琴在诉讼过程中已提起反诉要求解除合同，在案件尚未审结的情况下另行转让案涉房屋，具有主观恶性，案涉合同签订在先，后签订的《房屋买卖合同》不能对抗案涉合同。永诚公司则主张签订合同后，王希、陈慧琴委托南枫公司办理申请按揭贷款及办理赎楼手续，王希于2015年7月1日向建行阳光支行提交资料申请贷款，2015年8月21日通过银行审批，并通过截图通知贷款通过审批，南枫公司于2015年8月24日通过短信通知王希贷款获得审批，王希于2015年9月1日办理了公证委托，南枫公司多次通知陈慧琴要求其在2015年9月2日办理公证委托，但其以没有时间拒绝办理；2015年9月28日，双方就交易进行协商，陈慧琴以时间过长、房价上涨以及将案涉房屋交给其母亲居住为由拒绝继续转让案涉房屋；当时双方就首期款的监管并未进行明确约定，资金监管需要双方配合，陈慧琴拒绝办理公证委托，南枫公司不会继续办理后续手续，陈慧琴也并未就资金监管提出异议。王希及永诚公司均确认签订合同时熊力在场，王希提供了《二手楼交易贷款担保服务合同》、《资金托管及委托付款协议》主张熊力当时配合在办理委托赎楼及资金托管的文件中签名，其对案涉房屋的转让是知悉并同意的，而陈慧琴在第一次庭审时确认熊力在场，在第二次庭审时却否认上述主张；熊力则对《二手楼交易贷款担保服务合同》、《资金托管及委托付款协议》签名真实性确认，并主张知悉陈慧琴转让案涉房屋，但在签订合同时并不在场，也不知道转让价格，当时配合签订的资料均是解除抵押的材料，陈慧琴要求熊力签名，但熊力对转让价格不知情，现不同意继续履行合同转让案涉房屋。王希提供的《二手楼交易贷款担保服务合同》第二条第1款约定南枫公司为王希贷款提供担保的必须具备相应条件，其中包括王希、陈慧琴双方已按照南枫公司要求提交经公证机关公证的委托南枫公司办理合同约定事项的委托书。另，王希提供《委托代理合同》及律师费发票主张王希委托广东尚融律师事务所进行本案诉讼支出律师费12000元，应由陈慧琴承担。陈慧琴则主张陈慧琴并不存在违约，无需承担律师费。而陈慧琴则提供《委托代理合同》及律师费发票主张其进行本案诉讼支出律师费12000元，应由王希承担；对此王希确认真实性，但认为与王希无关。2015年11月11日，王希以陈慧琴违约为由提起本案诉讼，要求解除案涉合同，一审法院原定于2016年1月6日进行庭审，陈慧琴当庭提起反诉，经询问王希要求给予举证期并另定时间进行庭审。一审法院依法于2016年2月23日向王希送达举证通知书，给予其三十日的举证期限，王希于2016年3月16日向一审法院提交变更诉讼请求申请书，要求变更诉讼请求为继续履行案涉合同。一审认定上述事实的证据：王希提供的《房屋买卖居间合同》、《房产登记信息查询结果》、《二手楼交易贷款担保服务合同》、《公证书》、短信、《证明》、居间费收据、《委托代理合同》、律师费发票、名片、录音、《资金托管及委托付款协议》、陈慧琴提供的《房屋买卖居间合同》复印件、《证明》复印件、个人贷款信息复印件、《委托代理合同》、律师费发票、《房屋买卖合同》、收据、身份证复印件、《商品房买卖合同》、结婚证以及一审庭审笔录、问话笔录。一审法院认为，南枫公司、建行阳光支行、招行东莞分行经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应自行承担由此产生的不利后果。本案中，王希起诉要求解除案涉合同，后因陈慧琴当庭提起反诉，一审法院另行向王希、陈慧琴指定举证期限，王希在举证期限内向一审法院申请变更诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。结合王希、陈慧琴的诉辩，本案的争议焦点在于：一、案涉《房屋买卖居间合同》是否合法有效。首先，案涉房屋登记在陈慧琴名下，王希、陈慧琴签订《房屋买卖居间合同》将案涉房屋转让给王希，约定的购房价对价也相对合理，内容条款并没有违反法律法规强制性的规定；其次，陈慧琴购买案涉房屋发生在其与熊力婚姻存续期间，属于夫妻共同财产，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条关于“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条关于“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，陈慧琴转让案涉房屋需经作为共有人熊力的同意；王希及永诚公司均主张签订合同时熊力在场，而陈慧琴对熊力是否在场前后陈述矛盾，并不可信，故一审法院认定签订合同时熊力在场，且根据熊力在《二手楼交易贷款担保服务合同》、《资金托管及委托付款协议》上签名的行为可视为其知悉并同意转让案涉房屋，因此一审法院认定案涉《房屋买卖居间合同》为王希、陈慧琴真实意思表示，并未违反法律强制性规定，合法有效，对王希、陈慧琴均具有约束力。双方应全面履行合同义务。二、案涉《房屋买卖居间合同》履行过程中违约责任如何认定。王希、陈慧琴对违约责任主张不一，陈慧琴主张王希未能在合同约定期限内即取得银行审批贷款通过后7个工作日内支付首期款，首先，根据永诚公司及南枫公司出具的《证明》显示南枫公司约陈慧琴于2015年9月2日办理公证委托，但陈慧琴予以拒绝，根据《二手楼交易贷款担保服务合同》约定南枫公司提供担保的条件之一是取得王希、陈慧琴公证委托，陈慧琴拒绝办理公证委托，从而导致按揭担保无法完成；其次，根据王希、陈慧琴在合同中明确约定首期款进行资金监管，但双方就资金监管账户并未明确进行约定，而王希、陈慧琴均确认双方委托南枫公司进行资金监管，但双方并未举证证明南枫公司向王希提供了监管账户；王希于2015年8月21日取得银行贷款审批通过，于2015年8月24日经南枫公司短信通知，其应在2015年9月2日（含当日）对首期款进行监管，但陈慧琴拒绝办理公证，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条关于“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，王希暂缓支付首期款符合法律规定；最后，根据王希提供的短信、录音显示陈慧琴从未提出以王希逾期支付首期款为由解除合同，现据此解除合同，缺乏依据。综上，一审法院认定陈慧琴拒不履行办理公证委托的义务导致合同无法顺利完成，构成根本违约。三、案涉《房屋买卖居间合同》能够继续履行。如上所述，陈慧琴在履行合同过程中构成违约，王希作为守约方，依法依约有权选择要求违约方承担违约责任或要求违约方继续履行合同。现王希要求继续履行合同，系王希自由处分其诉讼权利，一审法院予以准许。但案涉的《房屋买卖居间合同》能否继续履行，一审法院依法仍需审核是否存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的法律上和事实上的障碍。首先，案涉房屋为陈慧琴及熊力的夫妻共有财产，从熊力与陈慧琴一起签订《二手楼交易贷款担保服务合同》、《资金托管及委托付款协议》处分案涉房屋的行为来看，熊力对案涉房屋的转让都是知情并且同意的，故案涉房屋的转让并不损害共有权人的合法权益。其次，案涉房屋现抵押于招行东莞分行处，案涉房屋的转让应先清偿所欠招行东莞分行的全部债务，消灭该抵押权。虽然陈慧琴不同意注销该抵押，但参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”的规定，可见买受人可以通过代替出卖人清偿债务的方式，使抵押权消灭，排除合同履行的障碍。因此，王希可代替陈慧琴清偿所欠招行东莞分行的债务，使招行东莞分行对案涉房屋的抵押权（房地产他项权证号为XXX）消灭，因清偿所产生的费用，在王希应支付给陈慧琴的剩余购房款中予以抵扣。再次，《房屋买卖居间合同》约定办理案涉房屋过户所需税费由王希支付，现王希同意继续支付。最后，王希已通过支付了定金50000元，约定案涉房屋的转让总价为892000元，扣除了王希一方已支付的定金50000元后，还剩余842000元。该842000元在扣除了代替陈慧琴清偿所欠招行东莞分行的债务后的金额，即为王希还应支付给陈慧琴的购房款，此款王希表示愿意且有能力一次性支付给陈慧琴，有利于合同的履行，一审法院予以准许。综上，一审法院对王希要求继续履行合同的诉讼请求予以支持，至于陈慧琴要求解除合同、支付律师费、违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。至于王希主张的律师费，根据合同约定，陈慧琴属于违约方，王希因诉讼支出的律师费应由陈慧琴承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2016年8月15日作出（2015）东三法民一初字第1997号民事判决：一、王希与陈慧琴继续履行双方于2015年5月14日签订的关于买卖位于东莞市塘厦镇四村迎宾大道隆福花园8幢1703房屋（房地产权证号：粤房地权证莞字第X**号）编号ycjj1200636的《房屋买卖居间合同》。二、王希应于判决发生法律效力之日起三十日内代陈慧琴向招商银行股份有限公司东莞分行清偿东莞市塘厦镇四村迎宾大道隆福花园8幢1703房屋（房地产权证号：粤房地权证莞字第X**号）的贷款债务、注销房产抵押登记（房地产他项权证号为XXX），招商银行股份有限公司东莞分行予以协助配合。三、陈慧琴应于东莞市塘厦镇四村迎宾大道隆福花园8幢1703房屋（房地产权证号：粤房地权证莞字第X**号）注销抵押登记之日起三日内将上述房屋过户登记至王希名下，相应的过户税费由王希支付，并将上述房屋交付给王希。四、王希应于上述房屋办理过户登记当天向陈慧琴支付转让余款（计算方式：842000元—判决第二项所涉代为向招商银行股份有限公司东莞分行清偿的债务金额）。五、陈慧琴应于判决发生法律效力之日起五日内向王希支付律师费人民币12000元。六、驳回陈慧琴的全部反诉请求。一审案件本诉受理费12840元、保全费1020元，王希已预交，由陈慧琴负担；本案反诉受理费1554元，陈慧琴已预交，由陈慧琴负担。本案二审期间，王希提交了《二手楼业务担保申请信息表》该表载明有案涉房屋出售价格，表上亦有熊力签名，王希拟据此证明熊力知晓案涉房屋买卖及交易价格，熊力、陈慧琴认为该证据不属于新证据，招行东莞分行未对该证据发表意见。熊力以案涉房屋存在承租人为由申请追加承租人为第三人。本院对一审查明事实予以确认。另查明，本案诉讼中，王希最早以陈慧琴存在根本违约行为为由诉请解除合同，其诉请解除合同的起诉状已于2015年11月17日送达陈慧琴。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点为：（一）王希在一审程序中变更诉讼请求是否符合法律规定；（二）案涉《房屋买卖居间合同》的效力问题；（三）案涉《房屋买卖居间合同》是否应继续履行。关于第一个争议焦点。《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。本案中，王希在一审程序中变更诉讼请求，系在法庭辩论结束前提出，符合上述法律的规定，不存在程序违法的问题。熊力上诉主张该变更诉讼请求的行为违反法定程序，没有法律依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点。案涉《房屋买卖居间合同》是合同双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规效力性强制性规定，合法有效。本案现有证据反映熊力参与案涉房屋的交易流程及文件签订，故熊力以不知情为由主张案涉《房屋买卖居间合同》无效，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于第三个争议焦点。本案中，王希提交的证据及永诚公司的陈述相互印证，可以证明陈慧琴拒不履行办理公证委托的义务且表示不出卖房屋，导致合同无法顺利完成，构成根本违约，故对于案涉《房屋买卖居间合同》，王希享有法定解除权，而根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条的规定，拥有法定解除权的合同一方，其主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案诉讼中，王希最早以陈慧琴存在根本违约行为为由诉请解除合同，其诉请解除合同的起诉状已于2015年11月17日依法向陈慧琴送达，则根据上述合同法的规定，案涉《房屋买卖居间合同》自王希解除合同的通知到达陈慧琴时，已经解除，即已于2015年11月17日解除。王希再请求履行一个已经解除的合同，没有事实及法律依据，应不予支持，一审法院对于本案的合同状态未作判断，导致处理不当，本院依法予以纠正。熊力在二审期间申请追加第三人，没有提交相关证据证明本案审理涉及第三人利益，本院对此不予准许。承上述，陈慧琴在履约过程中存在根本违约的行为，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，王希享有同时履行抗辩权，在此情况下，陈慧琴以王希逾期付款为由请求解除合同及王希承担违约责任不能成立，本院不予支持。案涉《房屋买卖居间合同》解除系因陈慧琴的根本违约行为所致，合同解除不影响合同结算清理条款的效力，王希可根据合同的约定及法律的规定向陈慧琴另行主张权利。综上所述，一审判决认定事实清楚但适用法律不当，本院予以纠正。熊力的上诉请求部分有理，本院对其有理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条、九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第1997号民事判决第五项。二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第1997号民事判决第一、二、三、四、六项。三、确认王希、陈慧琴、东莞市永诚房地产中介服务有限公司于2015年5月14日签订的编号为ycjj1200636的《房屋买卖居间合同》已于2015年11月17日解除。四、驳回王希的其他诉讼请求。五、驳回陈慧琴的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费12840元，保全费1020元，共计13860元（王希已预交），由王希负担13676元，由陈慧琴负担184元；一审反诉受理费1554元（陈慧琴已预交），由陈慧琴负担。二审受理费12840元（熊力已预交），由王希负担。本判决为终审判决。审判长  陈加雄审判员  廖志明审判员  冯婉娥二〇一七年二月二十八日书记员  郭雪莹