瓦房店市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）瓦民初字第3978号
原告：吕秀娟，女。
委托代理人：石巍巍，系辽宁海星律师事务所律师。
被告：STX房地产开发（大连）有限公司。
法定代表人：金荣讃，系该公司董事长。
委托代理人：方春福，系辽宁法大律师事务所律师。
第三人：大连市住房公积金管理中心。
法定代表人：于保和，系该中心主任。
委托代理人：赵展，系该中心法规处科员。
原告吕秀娟与被告STX房地产开发（大连）有限公司（以下简称STX房地产）、第三人大连市住房公积金管理中心（以下简称住房公积金）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月25日立案，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告吕秀娟的委托代理人石巍巍、被告STX房地产的委托代理人方春福、第三人住房公积金的委托代理人赵展到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕秀娟诉称：诉讼请求：1、解除原、被告签订的合同编号为WHTXXXXXXXXX号商品房买卖合同；2、被告返还已付首付款89424元；3、被告支付违约金33942.40元（总房款的10%）；4、解除原告与第三人于2012年8月21日签订的合同编号为XXXXXXXX号个人住房抵押借款合同；5、被告偿还原告2015年6月10日前已付给第三人的借款本息45724.17元；6、被告赔偿原告支付的契税、中介费及其他相关费用共计8770.74元；总计177861.31元。事实与理由：2012年7月19日，原、被告签订合同编号为WHTXXXXXXXXX号商品房买卖合同，原告购买被告的位于大连长兴岛临港工业区海翔园路XX号X-
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X号房屋，房屋面积80.85m2，单价4198.19元／m2，总房款339424元。合同签订后，原告按照约定支付首付款89424元，与第三人签订个人住房抵押借款合同，公积金贷款25万元，但被告未在2013年5月31日前将房屋交付原告，且至今未能交付。被告行为违反合同约定，现要求被告按商品房买卖合同第九条、附件四合同补充协议第6条约定解除合同，被告退还已支付首付款，支付总房款10%违约金，并赔偿原告损失。
被告STX房地产辩称：不同意原告的诉讼请求。原、被告签订的商品房买卖合同第十九条约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交大连仲裁委员会仲裁。原告未经仲裁程序，不应直接向法院提起诉讼。2012年6月26日，原告出据确认书，首付款由政府优惠和本人实际支付金额构成，原告实际支付65169元。在原告没有实际支付24255元的情况下，为其出具支付的凭证。合同约定的违约金比例过高，应当调整为累计已付款的0.5%。原告迟延支付公积金贷款46日，应承担违约金1150元，该1150元应从被告承担的违约金中扣除。测绘费和电费保证金515元是被告出据收取，其余费用不是被告收取的，不应由被告承担。
第三人住房公积金陈述称：由原告向我中心一次性偿清尚欠的借款本金234051.02元、利息248.68元（暂计算至2015年6月19日）及至清偿日止的利息后，同意解除XXXXXXXX号大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同；被告对上述事项承担连带保证责任；我中心对抵押房屋享有优先受偿权。2012年8月21日，原告与我中心签订XXXXXXXX号大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同，约定由我中心向原告发放住房公积金贷款25万元，用于购买位于大连长兴岛临港工业区海翔园路XX号X-
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X号房屋，并以该房屋进行抵押担保；本合同至合同项下的贷款本息等全部清偿后终止。之后，该房屋在房地产管理机关办理抵押登记。2012年9月10日，我中心依原告委托按大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同的约定，将25万元贷款作为原告支付的购房款转入被告账户。现原告起诉到法院请求解除商品房买卖合同，同时要求解除大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同。考虑到原告的行为极可能导致商品房买卖合同被解除，但是应充分尊重意思自治原则，原告应按照借款合同约定，一次性清偿尚欠的借款本金、利息后，我中心同意解除与原告签订的大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同。2012年2月9日，我中心与被告签订XXXXXXXX号个人住房政策性贷款合同协议，约定被告应为我单位向原告发放的贷款本金、利息、罚息、违约金及为实现债权所支出的费用承担连带担保责任。在原告或被告还清全部借款本息前，应确认我单位对抵押房屋享有优先受偿权。
经审理查明，2012年7月19日，原、被告签订WHTXXXXXXXXX号商品房买卖合同，约定：原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于大连长兴岛临港工业区海翔园路XX号X-
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X号房屋，建筑面积80.85平方米，房屋总价款339424元。约定首付款89424元应于2012年6月26日支付，买受人以公积金贷款25万元方式应于2012年7月26日前支付给出卖人；出卖人应在2013年5月31日前将经建设单位组织设计、监理、施工单位验收合格的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。该合同附件四合同补充协议第6条约定：商品房买卖合同生效后，因出卖人原因导致合同解除，出卖人应按合同规定承担总房款10%的违约金，但不包括买受人已付税费、贷款利息、保险费用及其他办理产权的相关费用。原、被告签订的商品房买卖合同第十九条约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交大连仲裁委员会仲裁。
原告实际向被告支付首付款65169元，另24255元属政府优惠，原告未实际支付。被告至今未交付案涉房屋，被告称未按期交付房屋的原因是资金问题。
原告为购买涉案房屋及办理按揭贷款，支付保证费1062.5元、测绘费15元、电费保证金500元、维修基金3500元、印花税12.5元、代办手续费200元、契税3394.24元、印花税5元、所有权证工本费80元、他项权证工本费80元。
2012年8月21日，原告（借款人）与第三人住房公积金（贷款人）签订XXXXXXXX号大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同，约定由第三人住房公积金向原告发放住房公积金贷款25万元，用于购买位于大连长兴岛临港工业区海翔园路XX号X-
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X号房屋，并以该房屋作为抵押担保。2012年9月10日，第三人住房公积金将25万元公积金贷款通过原告账户支付给被告，该公积金贷款逾期46日。截至2015年6月10日，原告已向第三人住房公积金偿还贷款本金15948.98元、利息29766.64元、罚息8.55元，合计45724.17元，尚欠贷款本金234051.02元。
涉案房屋已在大连长兴岛临港工业区房地产交易中心登记备案，并办理预购商品房抵押登记，抵押权人是第三人住房公积金。
被告未在本院首次开庭前，以有书面仲裁协议为由对本院受理该民事案件提出异议。
上述事实，有原告吕秀娟提供的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同及保证合同、相关税费票据、解除合同通知书和快递回执，被告STX房地产提供的商品房买卖合同、确认书，第三人住房公积金提供的大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同、预购商品房抵押申请审批书、个人委托贷款划拨资金通知书和大连市住房公积金贷款划转凭证、提前全部还款试算（暂计算至2015年6月19日）、个人住房政策性贷款合作协议为证，并经当事人开庭质证，及庭审笔录在卷，可以作为定案依据。
本院认为，被告未在提交答辩状期间提出管辖权异议，也未在本院首次开庭前，以有书面仲裁协议为由对本院受理该民事案件提出异议，仅在开庭审理过程中提出涉案合同约定仲裁条款，不同意本院未经仲裁程序直接审理本案，被告的该答辩意见，不符合法律规定，本院不予采纳。原告吕秀娟与被告STX房地产签订的商品房买卖合同，是平等民事主体之间订立的协议，双方意思表示真实，其形式和内容均符合法律规定，对该合同的合法性、有效性，本院予以确认。双方均具有按照合同约定全面履行的义务，原告已履行支付首付款、办理按揭贷款等义务，被告应按照约定交付房屋。被告逾期交付房屋，并且被告未按期交付房屋的原因是资金问题，构成违约。原告要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应将原告实际支付的首付款65169元返还给原告，原告已经支付给第三人住房公积金的借款本金及利息，被告也应返还给原告。原告要求被告返还首付款65169元及已向第三人住房公积金偿还的本金及利息（不包括罚息8.55元）的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告按总房款的10%承担违约金的诉讼请求，其中政府优惠的24255元，原告并未实际支付，该24255元被告不应承担违约金，其余部分的违约金符合合同附件四的约定，本院予以支持。原、被告约定的逾期交房按总房款的10%承担违约金未超过按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息的1.3倍，并非过高，被告辩称原告请求的违约金过高，请求调整为累计已付款的0.5%，无事实和法律依据，本院不予采纳，不予调整。被告抗辩原告迟延支付公积金贷款，应承担违约金1150元，符合合同约定，该1150元应从被告承担的违约金中扣除。被告实际应支付违约金为315169元×10%-1150元=30366.9元。
原告为购买涉案房屋及办理按揭贷款，支付的保证费1062.5元、测绘费15元、电费保证金500元、维修基金3500元、印花税12.5元、代办手续费200元、契税3394.24元、印花税5元、所有权证工本费80元、他项权证工本费80元，其中测绘费15元、电费保证金500元由被告收取，被告应将该515元返还给原告，其他费用不是被告收取，应否返还、返还的金额、返还义务人在本判决生效前无法确定，本案不予审理。
第三人住房公积金同意在本案中一并审理原告要求解除与第三人住房公积金签订的大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同，本院在本案中一并审理。原告为购买案涉房屋与第三人住房公积金签订抵押借款合同，是平等民事主体之间订立的协议，双方意思表示真实，其形式和内容均符合法律规定，本院确认该合同的合法性、有效性。商品房买卖合同解除后，该抵押借款合同的目的已无法实现，无继续履行的必要，应予解除。被告应将原告与第三人住房公积金签订的抵押借款合同未履行部分的本金、利息返还给第三人。案涉房屋已办理抵押登记，在被告将原告与第三人住房公积金之间的抵押借款合同未履行部分的本金、利息全部返还给第三人住房公积金前，第三人住房公积金对案涉房屋享有优先受偿权。商品房买卖合同和抵押借款合同解除及返还义务全部履行后，原告、被告和第三人住房公积金负有互相协助对方办理撤销商品房买卖合同备案登记和撤销房屋抵押登记的义务。上述原、被告和第三人住房公积金的义务履行完毕后，案涉房屋归被告所有。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第一款、第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百一十六条之规定，判决如下：
一、解除原告吕秀娟与被告STX房地产开发（大连）有限公司于2012年7月19日签订的WHTXXXXXXXXX号商品房买卖合同；
二、被告STX房地产开发（大连）有限公司于本判决生效之日起10日内将首付款65169元返还给原告吕秀娟；
三、被告STX房地产开发（大连）有限公司于本判决生效之日起10日内将测绘费15元、电费保证金500元返还给原告吕秀娟；
四、被告STX房地产开发（大连）有限公司于本判决生效之日起10日内将违约金30366.9元付给原告吕秀娟；
五、解除原告吕秀娟与第三人大连市住房公积金管理中心于2012年8月21日签订的XXXXXXXX号大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同；
六、被告STX房地产开发（大连）有限公司于本判决生效之日起10日内偿还原告吕秀娟2015年6月10日前向第三人大连市住房公积金管理中心偿还的贷款本金及利息45715.62元；
七、被告STX房地产开发（大连）有限公司于本判决生效之日起10日内向第三人大连市住房公积金管理中心返还贷款本金234051.02元，并按照原告吕秀娟与第三人大连市住房公积金管理中心签订的大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同约定的标准承担利息；
八、第三人大连市住房公积金管理中心对案涉房屋享有优先受偿权；
九、待第三人大连市住房公积金管理中心全部债权受偿后，原告吕秀娟、被告STX房地产开发（大连）有限公司及第三人大连市住房公积金管理中心到案涉房屋所在地房产管理部门办理撤销商品房买卖合同备案登记和抵押房屋注销登记手续，案涉房屋所有权归被告STX房地产开发（大连）有限公司所有；
十、驳回原告吕秀娟的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3857元，保全费1429元，合计5286元，由原告吕秀娟负担722元，由被告STX房地产开发（大连）有限公司负担4564元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 汪 丽
人民陪审员 韩卫斌
人民陪审员 张彦梅
二〇一五年七月八日
书 记 员 化凌弘