黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑10民终1077号
上诉人（原审被告）：司马先，男，1973年5月5日出生，汉族，住所地牡丹江市西安区西二条路**号。
被上诉人（原审原告）：李佰涛，男，1975年5月26日出生，汉族，住所地绥芬河市绥芬河镇三委*组。
原审第三人：李成斌，男，1956年11月1日出生，汉族，住所地牡丹江市西安区西三条路乡企楼*单元***室。
上诉人司马先与被上诉人李佰涛、原审第三人李成斌案外人执行异议之诉纠纷一案，不服牡丹江市西安区人民法院（2015）西民初字第282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月26日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人司马先到庭参加诉讼，被上诉人李佰涛、原审第三人李成斌经法院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人司马先上诉请求：1.请求撤销（2015）西民初字第282号民事判决，发回重审或改判驳回被上诉人一审诉讼请求，判令继续执行涉案8户房产；2.一审案件受理费及上诉费用由被上诉人负担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清，证据认定错误，实体裁决显失公平。1.被上诉人与第三人间不是真实的房屋专卖，而是因民间借贷形成的让与担保行为，不发生物权变动的法律后果。2.被上诉人未给付合理的购房款，未占有本案诉争的8户房屋。3.被上诉人与银邦公司在房产部门办理的仅是合同备案登记，在其未支付合理价款，未占有房产的情形下，也不具有对抗法院查封的法律效力。二、原审法院判令被上诉人对诉争房屋享有实体权益缺少事实及法律依据，适用法律错误。1.被上诉人在一审诉讼期间，并未主张确认其与银邦公司房屋买卖合同的效力，原审法院在双方解除合同备案登记的前提下，推定双方房屋买卖合同未解除，法律依据不足。即使双方存在有效的房屋买卖合同，也不能简单判令被上诉人享有实体权益，不属于本案审理范围，属越权裁决。2.第三人在无力偿还被上诉人借款本息的情形下，作出虚假陈述影响案件的公正审理。综上，一审法院认定事实不清，证据认定及适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，作出公正裁决。
被上诉人李佰涛未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。
原审第三人李成斌未到庭参加诉讼，未陈述意见。
李佰涛向一审法院起诉请求：牡丹江市西安区人民法院在执行申请人司马先与被执行人李成斌民间借贷纠纷一中，于2014年7月24日查封牡丹江银邦房地产开发有限公司(以下简称银邦公司)名下房产30户，在该30户房产中，有原告于2011年11月25日购买的9户房屋，该9户房屋(以下简称诉争房屋)在房屋产权管理部门备案登记在原告名下。原告认为，原告与第三人已签订该9户房屋买卖合同，支付了购房款，现房屋已交付原告使用，依照相关法律规定，原告对诉争的9户房屋拥有实体权益，请求判决停止执行（2014）牡西执字第131号异1号执行裁定书对诉争9户房屋的执行，确认原告对诉争9户房屋享有实体权益，诉讼费由被告负担。
一审法院认定事实：2011年11月25日，原告与银邦公司签订团购商品房合同，约定原告购买银邦公司开发的牡丹江市爱民区怡美家园小区18户房屋，其中包含本案争议的13号楼5户、011006，14号楼4户共计9户房屋，房屋总价款8793006.11元，合同签订之日原告支付给银邦公司5850000.00元，银邦公司应于2012年8月31日向原告交付买卖房屋，余款在房屋交付后付清。合同签订后，原告与银邦公司在牡丹江市房屋产权管理部门办理了备案登记。2013年12月21日，双方又签订了补充协议，约定银邦公司未按合同约定的日期交付房屋，自愿承担违约责任，于2014年3月30日前给付原告750万元后，原告自愿放弃合同约定购买的18户房屋。如银邦公司不能给付原告750万元，于2014年5月1日前将18户房屋交付给原告，自愿免除原告未给付的购房款2943006元，原告有权另行出售所购买的房屋，银邦公司负责为原告确定的买受人办理更名、签约、进户等一切相关手续，买受人交纳进户费，其他费用由银邦公司承担。又查，被告与第三人之间是民间借贷关系，双方在本院达成了调解协议，现已进入执行程序，执行案号是(2014)牡西执字第131号，被告是申请执行人，第三人是被执行人，第三人是银邦公司的法定代表人，2013年1月4日，第三人购买其他股东的股权，成为银邦公司的独立出资人。2014年7月23日，银邦公司与原告到牡丹江市房屋产权管理部门办理了房屋解除备案登记手续，同年7月24日，本院作出(2014)牡西执字第131号执行裁定书，查封解除备案登记的牡丹江市爱民区怡美家园小区13号楼011107、011707、010906、010907、011006，14号楼012008、012009、012010、012307计9户房屋的产籍，其中13号楼011006号房屋由银邦公司于2014年7月24日出售给他人并办理了房屋产权备案登记，本院已解除对该房屋产籍的查封。2014年7月28日，原告向本院提出执行异议，请求解除对上述房屋产籍的查封。2014年10月13日，第三人向原告交付诉争房屋，2014年12月30日，本院作出(2014)牡西执字第131号异1号执行裁定书，裁定认为原告与银邦公司签订的商品房购买合同及补充协议，其所购买的房屋并未验收交付，且查封的8户房屋仍登记在银邦公司名下，原告提出异议理由不成立，裁定驳回案外人原告的异议请求。2015年1月13日，本院在查封的诉争房屋上粘贴封条。一审法院认为，原告与银邦公司于2011年11月25日签订了团购商品房合同，约定诉争房屋于2012年8月31日交付。原告与银邦公司于2013年12月21日签订团购商品房合同补充协议，约定诉争房屋于2014年5月1日交付，依据两份合同应认定原告自2014年5月1日交付完毕全额购房款，诉争房屋没有在约定期限内验收交付的责任在银邦公司，原告没有过错，原告不负担查封诉争房屋在先交付在后而产生的民事责任。诉争房屋虽然于2014年7月24日解除备案登记，但原告与银邦公司的房屋买卖合同未解除，原告依据与银邦公司签订的团购商品房协议及补充协议，对牡丹江市爱民区怡美家园小区9户房屋享有实体权益。故原告提出停止执行诉争房屋的理由成立，应予支持。本院已解除对牡丹江市爱民区怡美家园小区13号楼011XX6号房屋产籍的查封，不再另行处理，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院<关于适用中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十九条的规定，判决如下：一、停止（2014）牡西执字第131号执行案件对牡丹江市爱民区怡美家园小区8户房屋的执行；二、原告李佰涛对牡丹江市爱民区怡美家园小区8户房屋享有实体权益。案件受理费47360元，由原告李佰涛负担5262元，被告司马先负担42098元。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。
本院认为，牡丹江市西安区人民法院根据（2014）牡西商初字第94号民事调解书，执行申请执行人司马先与被执行人李成斌民间借贷纠纷一案中，于2014年7月24日查封了李成斌担任法定代表人的牡丹江银邦房地产开发有限公司所有的30户房屋。法院查封时，该30户房屋登记在牡丹江银邦房地产开发有限公司名下。被上诉人李佰涛以其与原审第三人签订了其中9户房屋的房屋买卖合同为由，请求西安区法院停止对9户房屋的执行。经审理查明，李佰涛提供的签订日期为2011年11月25日的商品房买卖合同，不是由房产部门出具的正式登记备案的商品房买卖合同，而是其与银邦公司自行签订的包括诉争房屋在内的18套商品房团购合同。签订合同后李佰涛向银邦公司交付了购房款585万元。2013年12月21日，银邦公司与李佰涛签订了团购商品房合同补充协议（一），该协议约定：“第一条、甲方（银邦公司）于2014年1月20日前付给乙方（李佰涛）200万元，2014年2月28日之前甲方付给乙方200万元，2014年3月30日之前甲方付给乙方250万元。第二条、甲方付清部款750万元后，乙方自愿放弃本合同中所购买的商品房共计18套。”在一审庭审中，李佰涛及原审第三人均认可了团购合同及补充协议的效力，双方即应按合同约定履行各自的义务。根据该补充协议的约定，银邦公司给付李佰涛750万元，李佰涛自愿放弃所购买的18套商品房，该补充协议改变了原团购合同的目的，达成了解除商品房买卖合同的一致意见，该合同合法有效，不违反法律禁止性规定且为合同双方认可，应按照合同双方当事人最后达成的补充协议认定案件事实。此时李佰涛与银邦公司达成了解除商品房买卖合同的一致意见，双方之间的合同具有债权效力，而不具有物权效力。一审中李佰涛仅提供了支付585万元购房款的证据，未提供支付剩余购房款的证据，原审法院关于“依据两份合同应认定李佰涛自2014年5月1日交付完毕全额购房款”的认定错误，与法院查明事实不符，本院依法予以纠正。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房实施强制执行，商品房买受人提起执行异议之诉，请求停止执行，符合下列情形的，人民法院应予支持：买受人在人民法院查封之前已与房地产开发企业签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”据此，商品房买受人只有符合上述条件，其提出的停止执行申请才能够得到支持。本案中，李佰涛与银邦公司签订的团购合同已被双方后签订的补充协议（一）取代，双方达成了解除商品房买卖的一致意见，且李佰涛一次性购买18套住房违反了“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”规定。故李佰涛提出对诉争8户房屋停止执行的申请不符合法律规定，依法应予驳回。上诉人司马先的上诉主张符合法律规定，本院依法予以支持。
综上所述，司马先的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：
一、撤销黑龙江省牡丹江市西安区人民法院（2015）西民初字第282号民事判决；
二、驳回原告李佰涛的诉讼请求。
一审案件受理费47360元、二审案件受理费47360元，由被上诉人李佰涛负担。
本判决为终审判决。
审判长 杜 敏
审判员 周晓光
审判员 钱大龙
二〇一六年十一月二日
书记员 文秀成