辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终3863号
上诉人（原审被告）：刘瑾，女，1967年10月24日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。
委托诉讼代理人：武明威，北京市康达（沈阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李霞，女，1984年3月14日出生，汉族，住沈阳市于洪区。
委托诉讼代理人：王婉竹，辽宁良友律师事务所律师。
原审第三人：瑞家装饰（辽宁）地产代理有限公司，住所地沈阳市皇姑区昆山西路77-16号1门。
法定代表人：于瑞宝，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王琦，女，1983年2月7日出生，汉族，该公司员工。
委托诉讼代理人：乌浩哲，男，1985年1月29日出生，蒙古族，该公司员工。
上诉人刘瑾因与被上诉人李霞、原审第三人瑞家装饰（辽宁）地产代理有限公司（以下简称“瑞家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初8329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
刘瑾上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李霞的诉讼请求；2.一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决事实认定错误。一审法院认定上诉人在2017年8月14日通知解除合同系基于瑞家公司在2017年8月15日与上诉人就涉案合同履行一事进行磋商的一段对话录音，但该录音只能证明瑞家公司曾在2017年8月14日给上诉人打电话这一事实，具体内容无法证明。上诉人并未在14日主动打电话通知其要求解除合同，截至2017年8月14日，合同约定的履行期限80日已经到期，此时李霞已经违约在先，而上诉人没有违约行为。上诉人从未提及过要求增加房款，是李霞根本没有履行支付房款的能力，才导致合同最终无法履行，因此一审法院认定上诉人在8月14日通知瑞家公司解除合同缺乏事实依据。2.一审判决适用法律错误。涉案《房屋买卖合同》在第22条的特别约定，逾期不能办理过户手续，视为买房违约。本案因李霞未能按照合同约定交付首付款，亦未能顺利办理贷款，李霞应为违约方。同时，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，李霞未按合同约定缴纳首付款，作为违约方无权要求返还定金。一审法院判决上诉人返还定金不仅违反合同约定，也违反了担保法的上述规定。3.被上诉人李霞在起诉中明确主张要求解除合同，但判决主文中仅列明了返还定金，驳回其他诉讼请求，并未对解除合同予以确认，属于漏判。
李霞辩称：原审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
瑞家公司述称：尊重法院判决。
李霞向一审法院起诉请求：1.解除《房屋买卖合同》，刘瑾向李霞支付违约金，即双倍返还定金10万元；2.诉讼费由刘瑾承担。
一审法院认定事实:2017年5月24日，原、被告及第三人签订《房屋买卖合同》一份，约定：原、被告双方通过第三人购入及出售位于沈阳市浑南新区三义街2-7号1-15-1号房屋，权属为单独所有，权属证号N100080295，建筑面积为155.73平方米。原、被告同意房屋售价按套计算为147万元；原告需按照下列方式付款：定金5万元，于原、被告双方交接房款时可冲抵房款，原告于本合同签订之日支付定金5万元；买房申请商业贷款，具体贷款额度和年限以银行最终审核为准，首付款多退少补；原被告双方于本合同签订之日起80日内，备齐所有贷款手续到相关银行办理贷款审核手续；原告于本合同签订之日起80内，备齐购房款首付房款40万元，同时三方将该房款项存入第三人指定银行资金监管；其他注意事项：原告已实地看过此房并认可现状；被告保证此房无不良事项发生；签合同当日原告支付定金5万元，被告已取走；原、被告双方约定，从签订本合同之日起，80日内到房产交易大厅办理过户手续，如逾期不能办理，则视为原告违约；被告承诺无条件配合办理贷款审核手续和过户手续。原告于三方签订《房屋买卖合同》当日交付被告定金5万元。原、被告分别于2017年7月21日和2017年7月24日去银行办理贷款手续；2017年8月14日被告通知第三人解除《房屋买卖合同》，第三人将被告解除合同的意思表示转达给原告，后三方《房屋买卖合同》未继续履行。
一审法院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系三方真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制效力性规定，合法有效，三方均应按《房屋买卖合同》的约定履行各自的义务。根据该合同约定，自签订合同之日起80日内原告备齐所有贷款手续到相关银行办理贷款审核手续，同时自签订合同之日起80日內应当履行到资金监管、办理过户手续。原告已经于签订合同之日起80日内备齐所有贷款手续到相关银行办理贷款审核手续，但银行审批通过的时间，原告无法控制；同时，根据交易习惯，交付首付、资金监管直至办理产权过户手续，需以贷款审核通过为前提，故原告在合同约定的期限内未取得贷款审批通过手续、双方合同未继续履行，并非原告的过错，故在原、被告双方均同意解除合同的情况下，被告应当返还原告定金5万元。因此对原告主张解除合同、返还定金5万元的诉讼请求予以支持；对于超出部分，于法无据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款第九十四第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、被告刘瑾自本判决生效之日起5日内一次性返还原告李霞定金5万元；二、驳回原告李霞其他诉讼请求。案件受理费2,300元，其中1,150元由原告李霞负担；其中1,150元由被告刘瑾负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
除一审法院认定的“2017年8月14日刘瑾通知瑞家公司解除《房屋买卖合同》”外，本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，刘瑾与李霞及瑞家公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议的焦点为刘瑾应否返还李霞购房定金问题。《房屋买卖合同》约定，买卖合同双方于本合同签订之日起80日内，备齐所有贷款手续到相关银行办理贷款审核手续，《房屋买卖合同》于2017年5月24日签订，李霞与刘瑾分别于2017年7月21日和2017年7月24日去银行办理贷款手续，均在合同约定期限内，而能否通过贷款审批及审批速度均不在双方控制范围，因此截止2017年8月14日未取得贷款审批通过手续，双方均无过错，不属于法律规定的一方不履行约定债务情形，双方应通过平等协商议定合同继续履行事项。现刘瑾与李霞均表示同意解除合同，且均无充分证据证明相对方存在违约行为，故定金罚则不应使用，一审法院判令刘瑾返还定金5万元并无不当。
关于上诉人所提一审法院遗漏诉讼请求问题，一审法院虽在判决论述过程中支持李霞解除合同的诉请，但未在判决主文中明确，因双方均同意解除合同，故本院对此部分予以确认。
综上所述，刘瑾上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初8329号民事判决第一项；
二、撤销沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初8329号民事判决第二项；
三、解除李霞、刘瑾及瑞家装饰（辽宁）地产代理有限公司签订的《房屋买卖合同》；
四、驳回双方当事人的其他诉讼请求。
一审案件受理费2,300元，由李霞负担1,150元，由刘瑾负担1,150元；二审案件受理费2,300元，由刘瑾负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 悦
审 判 员 王 虹
审 判 员 单 立
二〇一八年四月二十三日
法官助理 唐 屾
书 记 员 石胜男
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。