徐州市铜山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铜民初字第691号
原告董红梅，个体工商户。
委托代理人陈国纲，江苏红杉树律师事务所律师。
被告李奎，农民。
委托代理人董二虎。
原告董红梅诉被告李奎农村建房施工合同纠纷一案，本院于2015年2月3日立案受理后，依法先适用简易程序公开开庭进行了审理。原告董红梅及其委托代理人陈国纲、被告李奎及其委托代理人董二虎到庭参加了诉讼。后因案件复杂依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告董红梅及其委托代理人陈国纲、被告李奎及其委托代理人董二虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告董红梅诉称，原被告双方约定在被告的住宅处合伙建房，双方决定共建二层，建房所需资金全部由原告承担，并对合伙所建房屋的产权证办理、办证所需的税费及若因政府拆迁的补偿款双方如何分配等情形均有约定。双方于2014年2月25日签订合伙建房协议书。原告按照双方约定完全履行了义务，现该合伙所建的房屋被列为徐州市轨道交通一号线铜山段房屋征收项目，原告与被告多次协商未果。为维护原告合法权益，请求法院依法判令被告向原告支付12万元。诉讼费、保全费由被告承担。
被告李奎辩称，原告当时盖房子没有拿这么多钱，现要求被告赔这么多钱不合理。违建房的拆迁补偿协议及拆迁款政府已经给付，面积252.23平方米，款项金额为50446元。这些钱被告同意给付原告。
经审理查明，2014年2月25日，原告董红梅（甲方）与被告李奎（乙方）签订合伙建房协议书，约定：一、甲方出资与乙方合伙建房双方已取得建房所需资金全部由甲方承担，甲方负责建房资金，乙方不得以任何理由侵占甲方建房资金。二、甲乙双方决定共建二层，所建房屋双方按份共同享有所有权，乙方自行加建的楼层归乙方所有，但不得影响房屋质量。三、甲乙双方合伙所建房屋竣工之日起甲方双方即按份对房屋享有所有权，甲乙双方均有对归本方所有的楼层占有、使用、收益及处分的权利，双方互不干涉。四、甲方双方合伙所建房屋产权证办至乙方名下，但乙方不得以任何理由侵占、破坏、出租、出卖及抵押加饭所有部分房屋。五、甲乙双方合伙所建房屋办证所需的税费及罚款，由甲方双方按楼层数量比例承担。六、因政府拆迁所得的补偿款，甲乙双方按双方约定的比例分配（经甲乙双方友好协商所合伙盖的房屋按政府合理拆迁政策双方要求五五分配总面积为270平方或235平方。如双方合伙盖的房屋按违建政策拆迁甲方应向乙方收回当时所盖房屋的总金额，超出所盖房屋总金额之后的余款甲方双方进行五五分配。）该建房协议对合同双方其他权利义务一并作出约定。被告李奎的女儿李惊惊、女婿董二虎亦在该建房协议书上签名。
2014年2月27日，原告董红梅（甲方）与案外人刘世意（乙方）签订农村建房合同，约定：甲方拟建房屋一座，位置在汉王镇路沃村马山李奎住宅，由乙方负责承揽建设。1、乙方负责包工包料，大写贰佰柒拾元/平方（小写270元/平方）。2、乙方具有从事农村房屋建设的成熟经验，负责施工建设并交付建房成果。当事人明确，双方不存在雇佣关系。合同双方对其他权利义务一并作出约定。
2014年2月28日，案外人刘世意向原告出具收条一份，内容为：今收到工程款董红梅首付贰万元整。2014年3月3日，刘世意又向原告出具收条一份，内容为：今收到工程款董红梅首付二期款叁万元整。2014年3月17日，刘世意再次出具收条，内容为：今收到董红梅路沃村村民李奎的住宅新建房工程款动工第一次2万，第二次3万分次付结束总金额95000元整。
2015年2月4日，徐州市铜山区汉王镇人民政府（甲方、征收人）与被告李奎（乙方、被征收人）签订轨道交通1号线房屋征收安置补偿协议一份，双方就征收补偿安置等事宜达成如下协议：一、征收补偿。（一）根据征收补偿安置方案认定乙方合法建筑面积为105.53㎡，可安置面积236.60㎡；（二）房屋补偿款：地面附着物补偿款6301元；搬迁补助费2111元；临时安置补助费15830元；误工费500元；其他设施补助费200元；奖金40000元。以上补偿款合计64942元。二、征收安置地点：马山小区，建筑面积分别为70㎡、70㎡、90㎡的高层房三套，合计230㎡。乙方应交购房款62235元。三、甲乙双方差价结算：甲方应付乙方2707元。该协议对双方其他权利义务一并作出约定。
另查明，原、被告合伙建设的房屋未经相关部门审批，经丈量面积为252.23㎡。原告自行拆除后，已按200元/㎡的标准获得自行拆除费用50446元。
本院依法对轨道交通1号线指挥部工作人员进行询问，该工作人员陈述，此次房屋征收是以合法宅基地为依据确定被告李奎的合法建筑面积为105.53㎡。可安置面积为236.60㎡的意思是根据细则，李奎可以买到236.60㎡。违建面积252.23㎡是政府丈量时正在建设的，所以作为违章建筑只按照200元每平方给予自行拆除费50446元。违章建筑部分与补偿协议没有关系。
上述事实，有合伙建房协议书、农村建房合同、轨道交通1号线房屋征收安置补偿协议、收条、房屋拆除证明、房屋征收丈量登记表、马山村抢建现场丈量表及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本案的争议焦点为：原告董红梅要求被告李奎返还建房款120000万元是否有事实和法律依据。
本院认为，原告董红梅与被告李奎签订的合伙建房协议因未办理相关审批手续，违反法律、行政法规的强制性规定，依法应被认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告主张其建房投资款为120000元，并提供了刘世意出具的95000元的收条及王秀梅出具的5500元收条予以证明，并据此要求被告返还其投资款120000元。本院认为，因王秀梅未到庭核实该收条的真实性，故本院对王秀梅出具的5500元收条不予采信。应本院要求，案外人刘世意到庭认可其出具收条的真实性，因原被告均陈述刘世意收到95000元后又退给原告董红梅部分钱，对退回的具体数额陈述不一，原告陈述刘世意退还原告2000元，被告陈述刘世意收取的实际工程款为63450元，刘世意表示退还的具体数额记不清，且从刘世意与董红梅的建房合同来看，其约定每平方270元，违建面积为252.23平方米，与刘世意出具收条的95000元工程款有较大差异，故原告提供的证据不足以证明其建房投资款为120000元。因庭审中被告自认原告建房实际投资为74000元，故本院暂依被告自认确定原告的建房投资款为74000元。如原告有其他证据证明尚有多余投资款，可另行诉讼。因原告投资建房已被拆除，该违建房取得50446元的自行拆除费用，故因该房屋取得的50446元应返还原告董红梅。被告自认原告董红梅建房投资款为74000元，扣除50446元为23554元，该款亦是原告董红梅的损失。因原、被告双方均对合伙建房协议书的无效存在过错，本院酌定原被告各承担50%的责任，故被告还应赔偿原告23554元×50%=11777元损失。综上，被告李奎应返还原告董红梅62223元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告李奎于本判决生效之日起十日内返还原告董红梅建房投资款62223元；
二、驳回原告董红梅其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2700元，由原告董红梅承担1300元，由被告李奎承担1400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 焦琰茹
人民陪审员 王 玲
人民陪审员 彭继红
二〇一六年三月七日
书 记 员 薛 晴