葛洲坝人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂葛洲坝民初字第00675号
原告吴魁，男。
委托代理人毛良燕，湖北普济律师事务所律师。
被告刘喜红，男。
委托代理人ＸＸ，湖北七君律师事务所律师。
原告吴魁诉被告刘喜红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月11日受理后，由审判员李祖旺适用简易程序，于2013年10月29日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人毛良燕，被告的委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2013年5月6日，原被告签订《房屋买卖合同》，该合同第一条规定：被告将座落于宜昌市西陵区肖家岗路30号1栋3单元302室房屋一套［房屋所有权证编号：西陵区葛字第0359413号，面积76.88平方米］出售给原告。该房屋总价款360000元整。该合同第三条“付款方式”规定：房屋价款分三次付清，原告于合同签订当日须向被告支付首付款100000元；第二次付款60000元，在2013年7月1日支付；余款200000元在被告交房之日支付。该合同第四条第2项规定：原告第二次付款前被告必须提供房产证、土地证、身份证、户口簿、婚姻证明、房屋出售承诺书等原件及复印件作为原告在银行贷款的凭证；该条第3项同时规定，如遇被告因房产证、土地证两证不能按时提供给原告（第二次付款之前），导致双方无法履行合同义务或者毁约的，被告按原告所付房屋金额的双倍赔偿违约金给原告。在合同签订的当日，原告向被告支付100000元首付款，被告向原告出具了收到100000元购房款的收条。在原告于2013年7月1日支付第二次购房款60000元时，被告却未能向原告提供房产证、土地证等在银行贷款的凭证，从而导致原告无法实现房屋买卖合同的目的，即被告已构成根本性违约。原告要求被告退还购房款，并要求被告按自己的承诺承担责任，被告总是以各种理由予以推诿。请求判令：1、依法解除原被告签订的房屋买卖合同；2、被告立即返还原告购房款100000元；3、被告赔偿原告违约金30000元；4、判令被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，原告的诉讼请求不能成立。其理由是：1、解除原被告签订的《房屋买卖合同》，原告没有依法履行催告权；2、被告返还原告购房款100000元没有依据，因合同没有解除，返还购房款也就不能成立；3、赔偿原告违约金30000元没有依据，也没有损失的发生，且原告没有在签订合同当日支付购房款，违约在先。4、原告明知被告的房屋已经抵押银行，相反与原告签订房屋买卖合同，违反了《中华人民共和国合同法》第52条、《中华人民共和国担保法》第49条之规定，应为无效合同。
经审理查明，2013年5月6日，原被告签订《房屋买卖合同协议书》合同约定：被告将其座落于宜昌市西陵区肖家岗路30-1号（六公司23号楼）1栋3单元第三层302室房屋［房屋所有权证编号：西陵区葛字第0359413号，面积76.88平方米］出售给原告；所售房屋总金额360000元整；房屋价款分三次付清，原告于合同签订当日内向被告支付首付款100000元，同时被告开具收款收据作为有效的法律依据；2013年7月1日付款60000元，余款200000元在被告交房日支付；原告第二次付款前被告必须提供房产证、土地证、身份证、户口簿、婚姻证明或者单身证明、房屋出售承诺书等原件及复印件作为原告在银行贷款的凭证；如遇被告因房产证、土地证两证不能按时提供给原告（原告第二次付款之前），导致双方无法履行合同义务或者毁约的，被告按原告所付房屋金额的双倍赔偿违约金给原告。合同签订后的第二天，原告向被告支付首付款100000元，被告于同日向原告出具收到100000元购房款的收条。原告在2013年7月1日支付购房款60000元时，被告未能依合同约定向原告提供房产证、土地证等在银行贷款的凭证。此时，原告才得知被告在与原告签订合同之前，已将房屋抵押给中国工商银行股份有限公司三峡东湖支行。由于被告在合同约定的期限届满之前尚未还清银行的贷款，导致合同无法履行。2013年6月30日，被告向原告出具了欠条一份，该欠条内容为：今欠到吴魁购房款总共壹拾贰万元整（其中壹拾万整已打收据，贰万元为违约金），本人刘喜红承诺，定于2013年7月15日之前一次性退还给吴魁购房总价款壹拾贰万元整；吴魁收到退房款后原购房合同自动失效，合同终止。由于被告拒绝按欠条承诺的期限给付原告购房款100000元及20000元的违约金，原告遂向本院起诉。
上述事实，有《房屋买卖合同协议书》、收条、欠条、房屋他项权证及开庭笔录在卷佐证，事实清楚，足以认定。
本院认为，一、原告与被告签订的《房屋买卖合同协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，应受法律保护。其理由：首先是《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同属无效合同；根据［最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）］第十四条规定：法律、行政法规的强制性规定是指效力性强制性规定。所谓效力性规范，指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范；或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规范后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。其次是《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。双方签订的《房屋买卖合同协议书》作为讼争房屋所有权转让的原因行为，是一种债权形成行为，并非该房屋所有权转让的物权变动行为。相关法律关于未经通知抵押权人而导致物权转让行为无效的规定，其效力不应及于物权变动行为的原因行为。因为当事人可以在合同约定中完善物权转让的条件，使其转让行为符合法律规定。但被告并未主动完善物权转让的条件。综上，原、被告签订的《房屋买卖合同协议书》未违反法律强制性规定，应为有效合同。二、原告在合同签订的次日支付购房款100000元，被告出具收据的行为是对原告迟延一天付款的认可，原告不构成根本性违约。三、被告在2013年6月30日出具欠条的承诺，应视为对合同解除和向原告支付违约金的承诺，该承诺也得到了原告的认可，不存在需要原告再行履行解除合同的催告权。被告承诺支付20000元违约金的行为是自愿给予对原告的一种经济补偿，现被告反悔，有违公平和诚实信用原则，被告在欠条中的承诺应视为对《房屋买卖合同协议书》的修改、补充、完善，属于有效行为，承诺内容应当全面予以履行。四、被告在合同约定的期限届满前仍未履行消灭抵押权的义务，致使原告不能实现合同之目的，被告已构成根本性违约。五、被告在庭审中只抗辩合同无效，在法庭释明是否要求调低违约金后，被告仍然没有就原告主张30000元的违约金提出抗辩要求调低；虽然原告没有按合同约定要求被告按已付房款金额的双倍支付违约金，主动降低只主张30000元的违约金，但该违约金仍然明显过高；本院结合双方的违约责任，以及造成的危害结果等因素，依照公平、诚实信用原则，综合酌情支持被告欠条中承诺认可的20000元违约金。综上，原告的诉讼请求本院予以部分支持，被告的抗辩理由因依据不足本院不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款、［最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）］第十四条、第二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告吴魁与被告刘喜红2013年5月6日签订的《房屋买卖合同协议书》。
二、被告刘喜红于本判决生效之日起十日内返还原告吴魁购房款100000元。
三、被告刘喜红于本判决生效之日起十日内向原告吴魁支付违约金20000元。
四、驳回原告吴魁的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1450元、保全费1170元，合计2620元，由被告刘喜红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 李祖旺
二〇一三年十一月八日
书记员 郭 露