江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第1609号
上诉人（原审原告）常州市新兆丰农机有限公司，住所地常州市新闸镇新昌路606号。
法定代表人张兆华，该公司执行董事。
委托代理人姜晓东，江苏常武律师事务所律师。
委托代理人章玲芝，江苏常武律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）常州市新怡华超市连锁有限公司，住所地常州市钟楼区荆川东路9-11号。
法定代表人王锁华，该公司总经理。
委托代理人孙如益，江苏中吴律师事务所律师。
上诉人常州市新兆丰农机有限公司（以下简称新兆丰公司）因与被上诉人常州市新怡华超市连锁有限公司（以下简称新怡华公司）房屋租赁纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2014）钟民初字第1836号民事判决，向本院提起上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审情况：
新兆丰公司诉称，2013年9月16日，双方当事人双方签订《房屋租赁合同》，约定：新兆丰公司将位于新闸镇新昌路606号的房屋租给新怡华公司用于开办连锁超市，期限为十年，前三年年租金为88万元。合同签订后，新兆丰公司在同年11月6日将房屋交付给新怡华公司，并按新怡华公司要求将房屋用途由工业用房改为商业用房。2014年1月9日，新怡华公司代表向新兆丰公司出具了收房收条。但至今新怡华公司既未将出租房屋开办超市，也未依约定向新兆丰公司支付租金，经多次催要，新怡华公司分文未付。据此，新兆丰公司请求判令：一、解除双方当事人于2013年9月16日签订的《房屋租赁合同》。二、新怡华公司承担约定的违约责任（租金的50%）44万元。三、新怡华公司支付租金88万元。四、本案诉讼费用由新怡华公司承担。
新兆丰公司向法院提交以下证据：1、房屋租赁合同；2、倪俊出具的收条；3、新怡华公司的宣传手册；4、新怡华公司制作的宣传光盘2张；5、现场照片5张；6、2014年7月31日新怡华公司的回复函；7、常州市房屋改造方案结构安全审定意见书；8、反映新怡华公司将货物存放到涉案租赁房屋的影像资料及照片9张；9、新怡华超市内的影像资料。
新怡华公司辩称，一、同意新兆丰公司的第一项诉讼请求，解除双方签订的《房屋租赁合同》。二、新兆丰公司要求新怡华公司承担违约责任和支付租金没有依据，理由如下：1、双方当事人虽然签订了房屋租赁合同，但该合同并未实际履行，新兆丰公司并未将物业交付给新怡华公司方使用，新怡华公司也未委托任何代理人接收该物业。2、即使新兆丰公司要将租赁房屋交付给新怡华公司使用，新怡华公司也不能接收，在双方签订的合同中约定，新怡华公司租赁该房屋是用于超市经营，根据相关法律规定，开设超市这样的公众聚集场所是要通过消防验收的，根据合同的第三条第八点的约定及第十四条的约定，新兆丰公司应当向新怡华公司提交该物业通过消防验收的相关文献，但新兆丰公司始终未能提交，导致新怡华公司签订合同的目的不能实现。综上，新怡华公司认为本案中新怡华公司不存在违约行为，而是新兆丰公司违约，应由新兆丰公司承担违约责任。
新怡华公司向法院提交以下证据：1、钟楼区新闸鲜香鱼火锅店营业执照；2、新兆丰公司的函（复印件）；3、倪俊与新兆丰公司高继成的短信往来记录；4、租赁房屋的照片19张；5、定金收据（复印件）。
经原审法院庭审质证，双方当事人对新怡华公司提交的定金收据（复印件）的真实性、合法性、关联性均无异议。
双方当事人对以下涉及本案争议焦点的证据持有异议：
一、新兆丰公司向原审法院提交房屋租赁合同（证据1），用以证明双方于2013年9月16日订立了房屋租赁合同，合同约定年租金为88万元，如一方违约，应按照年租金的50%支付违约金。新怡华公司对合同的真实性没有异议，但认为根据合同的约定，新兆丰公司应当于2013年10月1日前交付房屋，如延期不得超过半个月。但直到2014年7月，新兆丰公司才寄来了常州房屋安全管理鉴定中心的安全审定意见书，至今为止都无法向新怡华公司交付符合合同要求的房屋，证明新兆丰公司已违约。另外合同第十四条也约定：除有明确约定外，新兆丰公司应在签约时提供消防验收合格证明。在双方签订合同之后，新兆丰公司未能提供该消防验收合格证明，根据消防法的规定公众聚焦场所在投入使用前，应符合相应的消防要求，因此在对方收到消防验收合格证明之前，是不可能接收上述房屋的。对此新兆丰公司认为，房屋系老厂房，不可能有消防合格证明，对此新怡华是明知的，合同约定是在签约时提供消防合格证明，新怡华公司作为一个大型连锁超市公司，对房屋的要求是在行和专业的，故签约时应当知道新兆丰公司没有消防合格证明，而新怡华公司仍然签订房屋租赁合同，表明新怡华公司已从法律上免除了新兆丰公司继续提供消防合格验收证明的义务。因双方对合同的真实性、合法性、关联性都没有异议，只是对于合同解释存在争议，原审法院对合同的真实性、合法性、关联性予以认定。
二、新兆丰公司向原审法院提交倪俊出具的收条（证据2）、新怡华公司的宣传手册（证据3）、新怡华公司制作的宣传光盘2张（证据4），用以证明新怡华公司接收了涉诉房屋并进行了使用。新怡华公司认为倪俊不是新怡华公司员工，因此对于倪俊出具的收条的真实性有异议。对于新怡华公司的宣传手册、宣传光盘，认为不管如何宣传，仙香鱼阁与新怡华公司在法律上没有关系。为证明仙香鱼阁与新怡华公司没有法律上的关系，新怡华公司向原审法院提交了钟楼区新闸鲜香鱼火锅店营业执照（证据1），证明钟楼区新闸鲜香鱼火锅店是由倪俊经营的个体工商户。新兆丰公司对证据真实性没有异议，但认为房屋租赁关系的建立，是由倪俊与新兆丰公司进行沟通的，是代表新怡华公司的。新怡华公司认为倪俊只是介绍双方认识，未参与其他事项。原审法院认为，新怡华公司对于倪俊出具的收条的真实性有异议，但未申请鉴定，故对收条的真实性原审法院予以确认，对于其他证据，双方当事人对真实性均无异议，原审法院对真实性予以确认。
三、新兆丰公司向原审法院提交2014年7月31日新怡华公司的回复函（证据6）、常州市房屋改造方案结构安全审定意见书（证据7），用以证明房屋改造方案结构安全审定等相关手续由新怡华公司在办理，表明房屋已交付给新怡华公司。新怡华公司对证据真实性没有异议，但认为这正表明房屋未能交付，新怡华公司并提供了新兆丰公司的函（证据2），新兆丰公司对函的真实性没有异议。因双方当事人对上述证据的真实性均无异议，原审法院对上述证据的真实性予以确认。
四、新兆丰公司向原审法院提交现场照片5张（证据5）、反映新怡华公司将货物存放到涉案租赁房屋的影像资料及照片9张（证据8）、新怡华超市内的影像资料（证据9），用以证明现场已存放有新怡华公司的物品，并有新怡华公司工作人员在现场搬运物品，该搬运物品的工作人员是在新怡华超市工作。新怡华公司对照片及影像资料的真实性均不予认可。原审法院认为，新兆丰公司提供的影像资料中出现的物品及人员是否属于新怡华公司，没有其他证据证明，故对上述证据原审法院不予采信。
五、新怡华公司向原审法院提交倪俊与新兆丰公司高继成的短信往来记录（证据3），用以证明倪俊签收新兆丰公司的房屋与新怡华公司没有关联。新兆丰公司对短信的真实性没有异议，但认为倪俊将手机交给新怡华公司，证明双方之间存在非同寻常的关系，这些短信与倪俊出具的收条也是吻合的。因双方对证据真实性均无异议，原审法院予以确认。
六、新怡华公司向原审法院提交租赁房屋的照片19张（证据4），用以证明涉案房屋堆放了其他物品，不是由新怡华公司使用。新兆丰公司对其中6张外景照片没有异议，其他照片的真实性不予认可。原审法院认为从6张外景照片不能看出涉案房屋堆放了其他物品，其他照片是否为涉案房屋内部的照片无其他证据印证，故原审法院对上述证据不予采信。
原审法院根据上述证据查明，2013年9月16日，新兆丰公司作为甲方与新怡华公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于新闸镇新昌路606号（建筑面积4600平方米）的房屋（以下简称“涉案房屋”）租赁给乙方使用，从事各类零售、批发、超市经营，租赁期为壹拾年，即从2014年1月1日起至2023年12月31日止。租金为第1年至第3年（2014年1月1日-2016年12月31日）年租金为人民币88万元；第4年至第6年（2017年1月1日-2019年12月31日）年租金为人民币95万元；第7年至第10年（2020年1月1日-2023年12月31日）年租金为人民币104.5万元。合同签订生效后，先付定金10万元人民币，交房时转为房租金，之后每半年一付。先付后用，提前一个月付租金。甲方保证出租房屋符合国家安全规定，并且符合乙方营业用房的安全要求。并见常州市房屋安全质量鉴定中心检验结果，确认可作商业房使用。房屋免租期叁个月。甲方于2013年10月1日前将房屋交付给乙方使用，若延期则本合同相关日期均顺延，但不得超过半月。如遇到春节，免租期延长一个月。甲方违约造成本协议无法履行、或因协商不成单方面终止协议的，甲方应按年租金的50%支付违约金给乙方，并赔偿乙方装饰损失费、消防损失费人民币伍佰万元整。如乙方违约，乙方应按年租金的50%支付违约金给甲方。装饰的不动产无偿留给甲方。合同第十四条还约定：除有明确外，甲方应在签约时提供下列附件：…附件二：消防验收合格证明…，合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，新怡华公司于2013年9月16日向新兆丰公司支付定金10万元。合同签订后，以新怡华公司为委托人委托常州市房屋安全管理鉴定中心对涉案房屋改造方案结构安全进行审定，2014年5月27日，常州市房屋安全管理鉴定中心作出常房改审字（2014）第73号审定意见书，审定意见为：在正常使用条件下，该超市用房第1项改造方案满足安全要求，第2项改造方案（情况）不满足安全要求。2014年6月30日，常州市房屋安全管理鉴定中心又作出常房改审字（2014）第92号审定意见书，审定意见为：在正常使用条件下，该超市用房改造方案基本满足安全要求。2014年7月26日，新兆丰公司向新怡华公司发出函，载明：经过我们双方的共同努力，市房屋安全管理鉴定中心目前下达了关于房屋改造方案，结构安全审定意见书：（常房改审字（2014）第92号）。该意见书确认：“在正常使用条件下。该超市用房改造方案基本满足安全要求”。该结论表明我公司已按合同约定履行了相关义务，敬请贵司接此函后亦合同约定履行相关义务。请速回函。新怡华公司于2014年7月31日回函，载明：贵公司于2014年7月26日来函已收悉。特回复如下：我公司一直努力办理相关手续。但由于房屋本身原因，困难很大，特别是经营相关较大的商业。特此回复，余事面洽，请安排时间商谈。
原审另查明，2014年1月9日，倪俊向新兆丰公司出具收条，载明：二O一三年十一月六日接收常州市新兆丰农机有限公司房屋钥匙，暂作仙香鱼阁及新怡华新闸店仓库用。钟楼区新闸仙香鱼火锅店为个体工商户，经营者为倪俊。新怡华公司曾在其宣传资料中宣称仙香渔阁连锁系其旗下餐饮店。
原审再查明，2014年11月23日，新兆丰公司高继成向倪俊发送短信，载明：“倪俊你好；如果承认物品是新怡华公司的事实，是不会向你收取租金的，现在新怡华不承认你与他有任何关系，那我必须收你的租金了，但谁也没有承诺存放不收你一分钱。至于你是否收到我们的工作函我们已收到快递公司倪俊签收回执视为你接收。今天你接到我的信息后今天必须将你公司所有物品搬离。你身体有碍你按排其他人来做。但是要记住来时可要带钱来呀！在把你的收条带回去。新兆丰高继成-
兄弟我做梦也没有想到咱兄弟俩在王总的按排中兵红绒相见，我理解你的处境更了解你的内心难处。我也很难受过几天哥去看你。祝你早日康复！”，倪俊于当日回复高继成，载明：“高继成：你好！见到你的信息我十分惊奇，你信息中提到什么“如果承认物品是新怡华公司的事实，是不会向你收取租金的，现在新怡华不承认你与他有任何关系，那我必须收你的租金了；但谁也没有承诺存放不收你一分钱，”，还提到什么“新兆丰高继成-
兄弟我做梦也没有想到咱兄弟俩在王总的按排中兵绒相见；我理解你的处境更了解你的内心难处。”。看过你的短信内容，现在我不得不告诉你：1、人要手摸着良心讲话，我倪俊和新怡华公司没有任何关系，要尊重事实。2、什么在王总的按排中兵绒相见；我也是仙香鱼火锅店的老板，王总与我倪俊没有任何关系。3、你老高被单位所逼，现在要收我存放物品的租金，违背当时不收一分钱的承诺，我也得提醒你一下，当时我并不是没有花代价的，你我心中有数，另把我逼急了。4、就搬离物品一事，你叫我一时到哪里找地方，现阶段我身体不好，过段时间，我会搬走。5、另外我确实没有收到你的工作函。”
原审法院认为，双方当事人双方均同意解除《房屋租赁合同》，故该合同可以予以解除。双方在合同中约定在签约时应提供消防合格证明，新兆丰公司因涉案房屋本身原因，无法取得消防合格证明，故涉案房屋尚不符合交付条件，新怡华公司由此不支付房屋租金并不构成违约，故新兆丰公司要求新兆丰公司新怡华公司支付违约金的诉讼请求不成立，法院不予支持。新兆丰公司主张涉案房屋已通过倪俊交付给了新怡华公司，但新兆丰公司未能提供倪俊获得新怡华公司授权的证据，新怡华公司亦否认倪俊获得了新怡华公司的授权，即使倪俊为业主的钟楼区新闸仙香鱼火锅店系新怡华公司旗下企业，作为业主的倪俊在未获授权的情况下，也不能代表新怡华公司接收涉案房屋。关于新怡华公司是否实际使用涉案房屋，新兆丰公司的证据不足，亦不能认定。故新兆丰公司请求新怡华公司支付租金的诉讼请求不成立，法院不予支持。新怡华公司的答辩意见成立，法院予以采纳。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：1、解除新兆丰公司与新怡华公司于2013年9月16日签订的《房屋租赁合同》。2、驳回新兆丰公司的其他诉讼请求。
上诉人新兆丰公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、一审法院认定上诉人未交付房屋错误。首先，新闸仙香鱼火锅店系被上诉人旗下企业，倪俊作为该企业负责人，一直代表被上诉人与上诉人商谈租房事宜且在收条中明确该房用于被上诉人仓库用。其行为符合表见代理的相关要件。其次，在签订合同的第二天，被上诉人即委托房屋安全鉴定机构对该房屋进行鉴定，该事实表明上诉人已经接收了房屋。最后，上诉人提交的影像资料非常直观地证明了被上诉人不仅接收，而且已经实际使用了该房屋的事实。2、一审认定被上诉人没有证据证明房屋交付的事实与客观事实不符。首先，上诉人提供的照片和录像反映被上诉人工作人员将物品存放和运出涉案房屋内的事实。其次，被上诉人提供的拍摄于上诉人新闸店内的影像资料进一步直观地证实了向该房屋存放物品的人与其工作人员为同一人的事实。综上，请求：1、撤销原判第二项，改判支持上诉人诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人新怡华公司未作书面答辩，庭审中口头答辩称，请求维持原判。
二审查明的事实与一审相同，本院对原审查明事实依法予以确认。
本院认为，诉争房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，双方均应按照其约定全面履行自身的权利义务。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。就上诉人新兆丰公司主张其已实际交付诉争租赁房屋的问题。上诉人上诉主张倪俊就涉案房屋出具收条构成表见代理，就此，上诉人应当对以下事实举证证明：倪俊具备其获得被上诉人授权的表象，且足以使上诉人作为善意的相对人相信倪俊的行为经过被上诉人的授权。本案中，上诉人并未举证证明倪俊曾向其出具被上诉人的书面授权或倪俊系被上诉人工作人员等；上诉人主张倪俊能够代表被上诉人的依据为被上诉人在对外宣传中认可倪俊所经营的个体工商户系其旗下企业，且倪俊曾参与双方签订合同的过程，但据此仅能反映倪俊与被上诉人之间存在一定关联，不能反映倪俊的行为足以使上诉人产生其得到被上诉人授权处理本案房屋租赁事宜的认识。上诉人主张倪俊出具收条、占用房屋的行为构成表见代理，依据不足。相关行为产生的相应法律后果，应当由行为人自行承担。双方当事人在租赁合同中明确约定该房屋用于开设超市，但涉案房屋直至2014年6月30日才由主管部门审定其结构安全性符合租赁合同所约定的使用目的，且上诉人作为出租人始终未提供合同所约定的房屋消防验收合格证明，原审法院据此认定诉争租赁房屋尚不具备交付条件，并无不当，本院对此应予维持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12600元，由上诉人新兆丰公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 段若鹏
代理审判员 顾 佳
代理审判员 周韵琪
二〇一五年十一月九日
书 记 员 蒋 洁