河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洛民终字第3134号
上诉人（原审被告）：洛阳万坤商贸有限公司，住所地：洛阳市老城区中州渠东西门口丽景门4-01-036号。
法定代表人：刘达，该公司董事长。
上诉人（原审被告）：洛阳盛世龙豪酒店有限公司，住所地：洛阳市西工区九都路67号。
法定代表人：刘达，该公司董事长。
二上诉人共同委托代理人：王磊，河南洛神律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：洛阳君悦龙豪大酒店有限公司，住所地：洛阳市西工区九都路67号。
法定代表人：晁宏伟，该公司董事长。
委托代理人：贾灿，该公司法律顾问。
上诉人洛阳万坤商贸有限公司（以下简称万坤商贸公司）、洛阳盛世龙豪酒店有限公司（以下简称盛世龙豪公司）因与被上诉人洛阳君悦龙豪大酒店有限公司（以下简称君悦龙豪公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2015）西民二初字第352-1号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人万坤商贸公司及盛世龙豪公司的共同委托代理人王磊，被上诉人君悦龙豪公司的法定代表人晁宏伟及委托代理人贾灿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2015年3月19日，原告君悦龙豪公司（甲方）与被告万坤商贸公司（乙方）签订《酒店项目房屋租赁合同》一份，约定：1.甲方将位于洛阳市九都路67院内的君悦龙豪大酒店地下室及1-13层，总建筑面积15896.8平方米租给乙方，保留甲方董事长办公室、一间住房及一间财务室；2.租赁期为十三年，租赁期从2015年4月1日起至2028年3月31日止，乙方租赁作为经营餐馆、住宿、娱乐业；3.租金按每年计算，2015年4月1日至2020年3月31日，每年租金为530万元，2020年4月1日至2028年3月31日止，每年租金为560万元，租金每年交纳一次，第一次交纳为合同签订之日起，签订合同后乙方支付甲方50万元定金，盘点清算交接完毕后乙方把余款480万元打入甲方指定的银行账户，下一年的租金须提前十天交纳，否则出租人有权解除租赁合同；4.双方要约自合同签订之日起，乙方借给甲方1000万元，利息按月息2分计算，甲方归还乙方借款后，借款协议终止，资金借款使用期限为两年，每次支付半年利息，支付办法为乙方在全权接收酒店经营权之日起十日内分批次打入甲方指定账户，另注：另签借款协议，具有同等法律效力；5.合同签订后，由甲方和乙方共同成立新公司，对酒店进行运营，甲方占20%股份，乙方占80%股份，经营权及自然法人归乙方所有。同日，原告君悦龙豪公司与被告万坤商贸公司签订《有限公司股东协议》，协议内容主要为“经股东共同研究，一致同意自愿出资申请设立洛阳盛世龙豪酒店有限公司，并制订协议如下：1.股东为君悦龙豪公司（法定代表人晁宏伟）、万坤商贸公司（法定代表人刘达）；2.刘达出资40万元，占公司注册资本80%，晁宏伟出资10万元，占公司注册资本20%；3.出资各方一致推举刘达为公司执行董事，晁宏伟为公司监事，执行董事为公司法定代表人，并兼任公司经理”。2015年3月26日，被告盛世龙豪公司注册成立，经查，公司法定代表人为刘达，股东为刘达占80%股份、晁宏伟占20%股份。2015年3月16日，被告万坤商贸公司以其出纳徐川川名义向原告账户打款150万元；2015年3月30日打款100万元；2015年4月7日打款807107.58元，以上共计3307107.58元。2015年4月1日前，原告与二被告就酒店物品进行盘点并进行了交接，后被告盛世龙豪公司开始经营该酒店。二被告认为原告在被告盛世龙豪公司占20%股份，应承担20%的租金即106万元，应从第一年530万元租金中冲抵，其余租金提交2015年双方签订的《会议纪要》及附属材料，并申请中间人李松出庭，证明双方同意相关款项可以冲抵，冲抵款项除上述的106万元外，还有储值会员卡、客户预付款、员工押金、员工工资等计932892.42元，以上两项冲抵款项加上银行转账的3307107.58元，即第一年的530万元租金。原告诉状上称被告未交纳530万元租金，也未履行出借1000万元借款，后在庭审中仅认可原告已打款3307107.58元。故认为被告的行为构成违约，而引发本次诉讼。
原审法院认为：原告君悦龙豪公司与被告万坤商贸公司之间签订的《酒店项目房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。《租赁合同》中第四条虽名称为“双方要约”，但实质内容为双方就被告万坤商贸公司向原告出借1000万元形成合意，而该借款约定也是原告最终出租酒店资产的条件及目的，如被告未履行出借义务，则原告的合同目的无法全部实现。故对被告辩称借款约定只是要约未成立以及借款约定独立于租赁合同的观点该院不予采信。本案中，《租赁合同》约定由被告万坤商贸公司支付第一年530元租金，即使被告万坤商贸提出的《会议纪要》及附属材料成立，也只能冲抵932892.42元的租金，其仍有106万元租金未足额支付。而二被告提出的原告应承担20%即106万元租金只是被告盛世龙豪公司内部之间的股东成本与利润的承担与分配问题，因《租赁合同》约定的租金的支付人为被告万坤商贸公司，而20%的股份持有人却为原告的法定代表人晁宏伟，故该辩解理由不能作为其冲抵应交纳租金的理由。综上，被告万坤商贸公司的行为构成违约，原告主张解除《租赁合同》于法有据，在诉讼中双方就合同是否继续履行仍无法达成一致，原告关于解除合同的诉求，该院予以支持。合同解除后将涉及标的物的返还、租金是否返还、双方损失计算等诸多方面，以上问题均有赖于合同是否解除的最终结果，为避免双方合同解除争议处于不确定状态，故本案该院现仅对原告的第一项诉求作出判决，即解除2015年3月19日原告君悦龙豪与被告万坤商贸公司之间签订的《酒店项目房屋租赁合同》。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十三条之规定，经合议庭评议并报请本院审判委员会研究决定，判决：解除2015年3月19日原告洛阳君悦龙豪大酒店有限公司与被告洛阳万坤商贸有限公司之间签订的《酒店项目房屋租赁合同》。
宣判后，上诉人万坤商贸公司、盛世龙豪公司均不服原审判决向本院提起上诉称：2015年3月初，上诉人万坤商贸公司与被上诉人经中间人李松介绍就上诉人租赁经营酒店事宜协商，确定上诉人租赁经营该酒店，因被上诉人称其经济困难，万坤公司通过公司出纳徐川川于2015年3月16日给被上诉人打款150万元（原约定首付50万元），3月19日万坤公司同被上诉人签订《酒店项目房屋租赁合同》。双方约定了标的物的名称、坐落、合同履行期限，起始日期、租金的数额及支付办法等。同时《合同》第四条〈六〉约定：“合同签订后，由甲方与乙方共同成立新公司，对酒店进行运营，甲方百分之二十股份，乙方占百分之八十股份（经营权及自然法人归乙方所有）。明确各方利益，债务分配，及公司运营制度。”同日签订《有限公司股东协议》，确定成立新公司对酒店行使管理经营权，万坤公司法定代表人刘达占股80%，被上诉人法定代表人晁宏伟占股20%，3月26日洛阳市工商局核发洛阳盛世龙豪酒店有限公司的营业执照。3月27日双方在酒店召开会议并签订《会议记录》，就洛阳君悦龙豪大酒店有限公司与洛阳盛世龙豪酒店有限公司就：1、储值卡及客人余款账户；2、客人余款账户；3、工资及押金；4、长包房及外租房等事宜达成协议。并形成附件：1、储值卡余额统计；2、客人预留款；3、2015年3月人力资源报表、国卉娱乐会所3月份员工工薪明细表；4、员工押金明细；5、包房协议（张卡）；协议书（张旗）。双方签字盖章。当日双方就核算后的余款106万元达成一致意见：106万元（530万元房屋租金的20%冲抵晁宏伟在洛阳盛世龙豪酒店有限公司20%股份的应付费用）。3月30日经徐川川打款100万元。4月1日，被上诉人同上诉人交接了酒店。4月7日徐川川打尾款807107.58元。上诉人接手该酒店后，考虑到13年的经营期，投资千万元对酒店进行了改建、装修、设施投入、人员培训等。二、一审判决错误。1、关于上诉人借款给被上诉人1000万元的情况，《合同》第四条双方要约〈一〉仅是就万坤商贸和君悦龙豪借款事项的要约，并不构成《合同法》规定的合同成立的要件，所谓的借款合同并未成立，对双方没有合同意义上的约束力，该要约（欲借款的行为）是否成就，不影响《酒店项目房屋租赁合同》关于房屋租赁内容的成立。该《合同》签订后，被上诉人从未找上诉人就借款事宜进行协商，依据《合同》约定达成借款协议（上诉人不可能在没有任何借款协议的前提下将1000万的巨额款项打给被上诉人）。诉讼中，上诉人也明确表示愿意依据《合同》的约定履行向被上诉人出借1000万元的承诺。1000万元借款，无论放在谁手中均属巨额款项，上诉人作为出借资金方，对资金的安全必须有一定的考虑，双方签订的《租赁合同》约定：借款协议需另签协议，这也说明了在资金出借上双方应完善资金的支付、回收、安全保障、利息、违约责任等一系列条款方可实施。2、上诉人在与被上诉人签订租赁合同时，合同是被上诉人拟好的，并不让改动。双方签订的租赁合同与股东协议，存在公司人格与法定代表人人格的混同等问题，但不争的事实是双方均认可刘达代表了万坤公司，晁宏伟代表了君悦龙豪公司，那么晁宏伟在盛世龙豪公司所占的20%股份也就是君悦龙豪公司的，刘达所占的80%股份是万坤公司的。而盛世龙豪公司负责经营酒店，经营中有成本和利润，二者是一体的，在分配利润的同时应承担成本，如果万坤公司承担全部租金只应分80%利润，而君悦龙豪公司不承担任何成本而分20%利润，与理、与法均不符，有悖常理。从证人即中间介绍人李松的证言中可看出双方对20%股份所对应的租金106万有过约定，即应由君悦龙豪公司承担，上诉人最后向其打款807107.58元，有整有零也说明了这个事实。按一审判决所述“因《租赁合同》约定的租金的支付人为被告万坤商贸公司，而20%的股份持有人却为原告的法定代表人晁宏伟，故该辩解理由不能作为其冲抵应交纳租金的理由”，那么酒店经营一年后，双方算账，再由君悦龙豪承担经营成本106万，从其经营利润中扣除，与在上诉人给付租金时扣除有什么两样，只是时间先后问题而己，且增加了双方的算账繁琐程度。一审判决以法律专业人士的角度来衡量诉讼双方非法律专业人员的行为，而不考虑案件的真实情况及交易习惯，属机械化适用法律，明显不妥。3、在一审法院主持下双方的调解过程来说，一审判决势必使双方矛盾激化，并使案件陷入长年马拉松式的诉讼，不利于社会稳定，也不利于维护双方的权益。首先，双方是在自愿的基础上签订的租赁合同，即双方对由上诉人租赁经营酒店形成了合意，系双方真实意思表示，双方预期目的是全面履行租赁合同，这一点是确定的。其次，在租赁合同的履行过程中，双方产生纠纷，应本着互谅互让的态度去解决问题。在调解过程中，上诉人同意继续履行合同，出借1000万元。对106万元股份应承担租金也愿意在支付租金时支付，那么租赁合同全面履行已没有任何障碍。第三，被上诉人坚持解除合同，在调解过程中设置重重障碍，先提出由上诉人将整个酒店购买，这与租赁的合同目的不符，被上诉人估计也想着上诉人不会同意而故意抛出的调解方案。后又提出每年租金涨至800万元，上诉人不知被上诉人是如何计算的，上诉人租赁酒店的原因是在其经营期间酒店不景气，现其租赁后每年除去向电视台缴纳租金净落几百万元，又提出800万元没有一点调解诚意，请问被上诉人在你经营期间酒店能一年盈利近千万吗最后被上诉人还提出让上诉人缴纳租金后再缴纳500万元的保证金以防止上诉人拖欠租金，上诉人租赁酒店是先交租金后经营，如果不缴纳租金被上诉人可直接撵上诉人走，还用得着保证金吗？上诉人在调解时曾提出方案如被上诉人执意解除合同，那么被上诉人退还下余租金并承担上诉人装修改造费用后上诉人撤出经营，但被上诉人蛮横的不愿承担任何装修改造费用，并称租赁合同上约定装修改造需书面申请，上诉人未向其提出申请，但被上诉人为何不提租赁合同中显示书面申请后其必须同意呢从上可看出，被上诉人又要接手酒店，又不愿意承担任何费用，调解没有任何诚意，浪费上诉人的精力，其实质目的是占有上诉人装修改造后焕然一新的酒店。最后，双方签订的是13年长期租赁合同，上诉人接手经营时酒店已由被上诉人经营多年，按酒店行业习惯，酒店三至五年需重新装修，否则势必降低档次，被社会淘汰，上诉人经营后投入近千万元的资金对酒店进行装修改造、设备更新、人员培训，是做好了长期经营的打算。一审判决解除合同，上诉人投入所造成的损失势必会提起反诉，而这部分损失被上诉人又无力承担，那么双方纠纷势必陷入僵局，使大好酒店无法稳定经营，造成双方的损失。双方的《合同》是双方真实意思表示，合法有效，且已经实际履行，判令解除《合同》，违反案件基本事实，也有违相关法律、法规，洛阳市西工区人民法院（2015）西民二初字第352-1号民事判决应当依法撤销。
被上诉人君悦龙豪公司答辩称：1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。2.上诉人的上诉理由不能成立。上诉人没有按照合同约定将1000万元的借款打入被上诉人的账户，已经构成根本违约。关于106万元上诉人也不应该冲抵。关于上诉人提到储值卡的问题双方的会议纪要显示的非常清楚，指客人消费以后按月进行结算。上诉人在计算租金的时候就把储值卡的费用完全扣除是没有事实依据的。如果被上诉人储值卡有1000万元，租金有530万元，是不是被上诉人还要再退470万元呢。3.关于上诉人提到装修的问题，由于双方合同约定，上诉人的装修必须经被上诉人出面同意，迄今为止上诉人并没有向被上诉人提出书面装修申请，在上诉状中称花费1000万元装修也没有事实依据。4.就目前来看上诉人仅支付330万元却经营着上亿元的资产，已经经营八个多月，支付的租金不足以折抵其所经营的时间，对被上诉人来讲存在很大风险，希望法庭快审快结。
本院二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为：万坤商贸公司与君悦龙豪公司所签订的租赁合同中专门用一条款约定了借款事项，该事项内容是整个租赁合同中不可分割的一部分。万坤商贸公司未履行合同中约定的借款义务，系合同违约，原审据此判决解除万坤商贸公司与君悦龙豪公司所签订的《酒店项目房屋租赁合同》并无不当。关于万坤商贸公司及盛世龙豪公司上诉所称上诉人与被上诉人之间应如何结算问题，上诉人接受酒店后对酒店进行了改建、装修、设施投入等应如何折算问题，这些问题原则上合同解除后应予以一并解决，但原审鉴于一审诉讼中，双方仅就租赁合同是否应当解除这一问题展开争议，对其他问题尚未涉及。根据本案的这一具体案情，一审法院采用了（2015）西民二初字第352-1号民事判决这一形式对诉讼中的部分内容先行判决。对上诉人万坤商贸公司及盛世龙豪公司上诉中提到的其他问题可通过原审法院对本案的继续审理予以解决。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费200元，由上诉人洛阳万坤商贸有限公司负担100元，由上诉人洛阳盛世龙豪酒店有限公司负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李庆刚
审 判 员 于 磊
代审判员 卢媛媛
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 邵羽菲