湖南省永兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1023民初2177号
原告雷嗣立，男，1955年3月16日出生，住湖南省永兴县复和乡。
被告永兴县城南综合市场有限公司，住所地湖南省永兴县永兴大道688号。
法定代表人：龙志红，该公司董事长。
委托代理人李浪兵，永兴县维群法律服务所法律工作者。
原告雷嗣立与被告永兴县城南综合市场有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月30日受理后，依法由代理审判员邓卉适用简易程序，于2016年11月8日公开开庭进行了审理。原告雷嗣立及被告永兴县城南综合市场有限公司的委托代理人李浪兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雷嗣立向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即退还原告摊位租赁费9000元（从2016年6月1日起算至2017年2月28日止，租赁费1000月/元×9个月=9000元）、履约保证金2000元、管理保证金1000元，三项共计12000元；2、判令被告赔偿原告租赁损失费10000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月20日，原告与被告签订《永兴城南大市场租赁合同》，协议约定：原告租赁被告的摊位，租赁期为贰年，自2015年3月1日至2017年2月28日止。但双方签订合同后，被告先是违约拖延至2015年8月20日开业，致使原告经营计划落空，造成经营损失。开业后，原告经营至2016年5月，被告又在未通知原告的情况下，擅自将原告摊位拆除，使原告无法继续经营。原告多次找被告协商退还租金，被告均拖延，不予处理。为维护自身合法权益，遂诉至法院。
被告永兴县城南综合市场有限公司辩称：一、被告对原告摊位进行调整的时间并非2016年5月，而是2016年9月底。二、原告承租被告摊位未到2017年2月，不应扣减免租期租金，合同约定的六个月免租期应当在原告依合同满期租赁被告摊位后再予以扣减。三、被告张贴了调整公告未违约，系原告违约不接受调整摊位，不应退还履约保证金。
原告为证明自己的主张，向本院提交如下证据：
证据1、租赁协议书，拟证明原、被告签订了摊位租赁协议以及协议约定的内容；
证据2、收据四份，拟证明原告依照合同约定向被告缴纳了租金、履约保证金、管理保证金等费用；
证据3、照片五张，拟证明被告违约拖延至2015年8月22日开业，并于2015年5月对原告摊位进行了拆除。
被告未向本院提交证据。
经审理查明：2014年12月22日，被告永兴县城南综合市场有限公司（甲方）原告雷嗣立（乙方）与签订《租赁协议书》，约定：一、乙方承租甲方位于永兴县永兴大道688号城南批发大市场一楼B区52摊位，建筑面积17.10M2。经营干货类商品，乙方不得擅自变更经营范围或超经营范围经营，影响市场整体规划，但乙方经甲方书面许可后除外。二、本协议租赁期为贰年，自2015年3月1日至2017年2月28日止。三、（1）摊位月租金为人民币壹仟元整（小写：1000.00），根据市场条件，甲方给予3个月免租期，乙方租赁期限内优惠后总租金为人民币17850元整。（2）乙方应以现金在合同签订之日一次性付清租金。（3）甲方按照每月120元的标准按季度向乙方收取市场管理服务费（含公共设施的维修保养、公共电费、卫生费、保安）。（4）乙方在签订本合同后应在当庭向甲方缴纳人民币贰仟元整的履约保证金。乙方无违约，租赁期满后，甲方应无息退还给乙方。如房屋及其装修、设施等有损坏情况或乙方未结清协议规定的各项应付款项的（包括滞纳金、违约金、租金、管理费、电费等相关费用），甲方有权从乙方所交保证金中扣留相应费用。四、摊位的转租……五、摊位的调整。（1）乙方租赁摊位期间，甲方不做任何独家经营以及严格经营范围划分的承诺，甲方有权根据市场的需求及市场实际情况对乙方所经营的摊位进行调整，但甲方在进行摊位调整以前，应当向市场内经营的业主征求意见，听取大多数经营户的意见后在根据实际情况进行调整。（2）在甲方对乙方所经营的摊位进行调整时，乙方不得无理纠缠，否则甲方有权单方面解除合同终止协议。调整摊位过程中，乙方可以决定是否接受；接受调整的，双方应按调整后摊位的情况重新订立租赁合同；不接受调整的，提前解除合同，甲方应于30日内退回乙方已交付的多余租金及保证金。（3）甲方对乙方摊位进行调整的，应提前10日书面通知乙方（该书面通知包括甲方在市场上张贴调整公告等）。（4）甲方根据市场需求可以自由决定扩充摊位，扩充摊位的行为甲方无需向乙方通知，扩充的摊位属于甲方，乙方不得干涉。……八、管理保证金。（1）甲乙双方签订本合同后，乙方应当向甲方缴纳壹仟元管理保证金。该管理保证金用于担保乙方在租赁摊位经营过程中保护消费者权益以及市场规章制度和市场经营场所设施和设备的保障。（2）在乙方与甲方解除租赁关系后一个月内，甲方应无息将管理保证金退还乙方；如乙方有未处理的消费者投诉问题，待乙方处理完后再退还；如乙方有下列行为，甲方有权直接从乙方所缴纳的管理保证金中代乙方支付给相关利害关系人或依据相关规定处罚，如代付或处罚后仍由剩余，甲方应将剩余部分不计息退还乙方；若管理保证金不足以抵扣的，不足部分由乙方承担偿还责任。a乙方与消费者就纠纷解决达成一致后却拒绝履行的；b、乙方对消费者提出的修理、重做、更换、退货、补足商品数量、赔偿损失等合法要求，故意拖延或拒绝的；c、违反市场制定的各项规章制度或者损坏市场设施以及市场设备的。甲方使用管理保证金先行处置或者处罚后，可以要求乙方在3日内予以补足。双方还于合同中就其他事项做了约定。合同签订当日，原告一次性支付被告租金17850元，管理保证金1000元，押金（履约保证金）2000元以及2015年3月至5月的市场管理费180元。
另查明，被告开办的城南大市场于2014年12月开始试营业，至2015年8月22日正式开业，2015年5月底，被告对原告摊位进行了拆除。
上述事实，有原、被告的当庭陈述和租赁协议书、收据、照片等证据证明，足以认定。
本院认为，本案的争议焦点有三：一、被告应退还原告摊位租赁费的起算时间及具体数额；二、被告是否应当向原告退还履约保证金和管理保证金；三、被告是否应当赔偿原告摊位租赁损失。对此本院评议如下：
对于焦点一。原、被告均认可进行摊位调整的事实，依照双方签订的《租赁协议书》第五条规定，原告如不接受调整后的摊位，被告应当向原告退还剩余租金及保证金。但被告认为，一是原告租赁期限未满，不应计算免租期；二是被告摊位调整时间为2016年9月底，离合同期满只有5个月，不算免租期，被告只需退还原告2个月租赁费。对于被告的第一点理由，本院考察双方签订的合同，被告给予原告3个月免租期并未附加必须依约履行完毕的条件，再者原、被告签订的合同文字表述为：“根据市场调节，甲方（被告）给予乙方（原告）3月免租期”，被告开办城南大市场，合同签订初期尚未开业，各项基础设施尚不完善，经营状况不佳，作为市场经营方的被告采取优惠手段以吸引商户入驻，符合常情，于此情形，以合同签订之初2015年3月1日至2015年5月31日的3个月为双方约定的免租期，更符合双方签订的合同真意。对于被告的第二点理由，原告提供的照片显示其拍摄时间为2016年5月28日，证明被告于2016年5月28日已对摊位进行拆除；再者，被告作为市场的经营方，拆除摊位的实施者，应当有实施摊位调整的全部资料，且依照合同被告负有提前10日书面通知原告的义务，拆除摊位前应当征求市场内大多数经营业主的意见，被告对摊位调整时间未提出任何反证，故此，本院认可原告所述事实。根据原、被告签订的租赁协议，双方虽约定每月租金1000元，但原告实际已付2015年6月1日至2017年2月28日共计21个月租金17850元，平均每月租金850元，被告应退还原告给付的多余租金自2016年6月算起，共计有7650元（850元×9个月=7650元），根据原、被告签订的《租赁协议书》第五条第2项约定，被告应于30日内退还原告已交付的多余租金。被告未依照合同履行义务，原告诉请法院判决被告退还多余租金，有事实和法律依据，本院予以支持。
对于焦点二。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。在原、被告《租赁协议书》中，双方于《租赁协议书》约定了两种保证金，一是履约保证金，原告于签订合同之时向被告支付了2000元履约保证金，如原告无违约，则租赁期满后被告应无息退还原告；二是管理保证金，原告于签约之时给付了被告1000元管理保证金，此管理保证金系为担保原告租赁摊位经营过程中遵守市场规章制度、保证市场经营场所设施设备以及保障消费者权益所缴纳，如原告没有被投诉和赔偿的行为，被告应于解除租赁关系后一个月内无息退还原告。另依照原、被告《租赁协议书》第五条第2项约定，如被告进行摊位调整，原告如不能接受，双方提前解除合同，被告应于30日内退回原告已交付的多余租金及保证金。此款并未明确为何种保证金，则其应当包括合同解除时没有约定其他处理方式的所有保证金在内。本案原、被告解除合同系合同约定解除条件成就，双方依约解除合同，原告不构成违约，故此，被告应当依约向原告退还履约保证金和管理保证金共计3000元。
对于焦点三。原告请求被告赔偿因摊位拆除造成其货物的损失，但对该损失未能提供有关证据加以证明，依照法律规定，当事人有义务对自己主张的事实提供证据证明，未能提供证据的，应当承担举证不能的不利后果，故此，对原告诉请被告赔偿货物损失的请求，本院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、限被告永兴县城南综合市场有限公司于本判决书生效后10日内返还原告雷嗣立剩余租金7650元；
二、限被告永兴县城南综合市场有限公司于本判决书生效后10日内返还原告雷嗣立履约保证金2000元和管理保证金1000元，共计3000元；
三、驳回原告雷嗣立的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取175元，由被告永兴县城南综合市场有限公司承担85元，原告雷嗣立承担90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
代理审判员 邓 卉
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 邓 蓉
法 官 寄语：申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。