湖北省武汉市新洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂新洲阳民初字第00228号
原告武汉市嘉鸿房地产开发有限公司。
法定代表人陈江利，公司总经理。
委托代理人周卫，公司职员。
委托代理人余盛超，湖北联正律师事务所律师。
被告王志鸿，男，1970年1月8日出生，汉族。
委托代理人周爱平，湖北乾泰律师事务所律师。
第三人武汉市新洲区阳逻街道办事处吴家田社区居民委员会。
负责人张才艳，居委会主任。
委托代理人张启华，居委会财产处置小组副组长。
委托人理人周忠平，湖北乾泰律师事务所律师。
原告武汉市嘉鸿房地产开发有限公司（以下简称“嘉鸿公司”）与被告王志鸿占有排除妨碍纠纷一案，本院于2014年6月9日立案受理后，依法适用简易程序由审判员傅菁独任审理，于2014年7月7日公开开庭进行了审理。原告嘉鸿公司的委托代理人周卫和余盛超，被告王志鸿到庭参加诉讼。因案件的处理与武汉市新洲区阳逻街道办事处吴家田社区居民委员会有法律上的利害关系，本院于2014年8月27日依职权追加武汉市新洲区阳逻街道办事处吴家田社区居民委员会（以下简称“吴家田居委会”）为本案第三人参加诉讼。因案情复杂，本院于2014年8月27日作出（2014）鄂新洲阳民初字第00228-1号民事裁定书，裁定本案转为普通程序审理。本院依法由审判员傅菁担任审判长，与人民陪审员冯再清、人民陪审员张金元组成合议庭，于2014年9月10日第二次公开开庭进行了审理。原告嘉鸿公司的委托代理人周卫和余盛超，被告王志鸿的委托代理人周爱平，第三人吴家田居委会的委托代理人张启华到庭参加诉讼，被告王志鸿的委托代理人周爱平当庭向本院提交要求审判员傅菁回避的申请书。本院依法由审判员周洪文担任审判长，与人民陪审员冯再清、人民陪审员张金元组成合议庭，于2014年9月26日第三次公开开庭进行了审理。原告嘉鸿公司的委托代理人周卫和余盛超，被告王志鸿的委托代理人周爱平，第三人吴家田居委会的委托代理人张启华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉鸿公司诉称：2014年4月14日，我公司购入阳逻街道办事处吴家田村村民委员会所有的兴隆大厦，并于2014年5月14日办理完房产登记手续，取得武房权证新字第××号房产证。被告王志鸿租用兴隆大厦二至三楼室外竖立广告牌从事经营活动，与吴家田村委会未签订租赁合同。2013年1月6日，经吴家田村民代表大会决定将兴隆大厦整体对外出售，吴家田村委会决定对原租用兴隆大厦的用户不再续租，并通知租户于2013年3月31日前腾退。我公司完成对兴隆大厦的收购后，再次通知被告王志鸿搬离兴隆大厦，但被告王志鸿仍置之不理。为维护原告的合法权益，特诉至法院，诉请：1、判令被告立即拆除其竖立在吴家田兴隆大厦二至三楼室外的广告牌；2、判令被告赔偿其拒不拆除广告牌而给原告造成的损失3300元；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告嘉鸿房公司为证明其主张，在第一次庭审时向本院提交了下列证据：
证据1、企业法人营业执照，证明原告的主体资格。
证据2、法定代表人身份证明，证明原告法定代表人身份情况。
证据3、房产证，证明原告合法取得吴家田村兴隆大厦产权。
证据4、停租通知，证明吴家田村在出售兴隆大厦前已通知租户搬离。
证据5、快递单，证明原告已将律师函送给被告。
证据6、律师函，证明原告在取得房屋产权证后通知被告腾退房屋。
原告嘉鸿公司为证明其主张，在第三次庭审时向本院补交提交了下列证据：
证据7、国有土地使用权证，证明原告合法取得吴家田村兴隆大厦产权。
证据8、武汉市新洲区国土资源和规划管理局批复，证明吴家田村将兴隆大厦转让给原告经过相关政府部门批准。
证据9、阳逻街道党政办公室会议纪要，证明吴家田处置小组组建合法。
证据10、吴家田村固定资产处置小组成员名单，证明吴家田资产处置小组的组成人员。
证据11、吴家田村情况说明，证明吴家田村送达了停租通知，公告了兴隆大厦出售信息，原承租户无人行使优先购买权，吴家田村未就租户装修补偿作出承诺和约定。
证据12、长江日报公告，证明吴家田村将兴隆大厦出售事宜于2013年6月29日公告公示。
证据13、广告费收据，证明长江日报报社收取了公告费用。
证据14、停租通知及出售公告张贴照片，证明吴家田村就兴隆大厦出售和停租事宜已经提前告知承租户。
被告王志鸿辩称：我与吴家田村签订了房屋外墙租赁合同书，租赁期间从2011年8月8日到2013年8月18日止，我租赁的时候原告还没有买这个房子，我悬挂广告也已经办理了广告许可证。我为了制作广告牌已经花了20多万，我认为原告要求我腾退必须提供补偿。我在与吴家田村续签租赁合同的时候才知道房子已经卖了。
被告王志鸿为支持其主张，在第一次庭审时向本院提交了下列证据：
证据1、2010年7月20日被告与第三人签订的房屋外墙租赁合同书，证明原被告签订租赁合同。
证据2、2012年12月30日被告与湖北瀚华职业发展有限公司签订的广告位租赁协议，证明被告已经将承租的广告位转租给湖北瀚华职业发展有限公司。
被告王志鸿为证明其主张，在第三次庭审时向本院补交提交了下列证据：
证据3、被告身份证，证明被告身份情况。
证据4、广告许可证，证明被告从事广告经营合法。
证据5、协议三份，证明被告与吴家田村签订租赁合同后，投入了资金进行经营。
第三人吴家田居员会辩称：我居委会已将兴隆大厦的房产卖给原告嘉鸿公司，并且已经办理房产转让过户手续，该房产已经属于原告嘉鸿公司所有。原告嘉鸿公司要求被告王志鸿腾退，是合法行使财产权，应予支持。
第三人吴家田居员会为支持其主张，向本院提交了下列证据：
证据1、阳逻街道党政办会议纪要、新洲区政府职能部门阳逻联席会记录，证明阳逻街道成立吴家田村集体资产处置工作专班，吴家田村组建集体财产处置和监督小组，出售兴隆大厦符合相关政策法规。
证据2、收条一份，证明第三人向原告嘉鸿公司交付了房屋所有权证和国有土地使用权证。
证据3、武汉市新洲区国土资源和规划管理局批复，证明吴家田出售兴隆大厦的时间是2014年4月14日，不是在承租期内出售出租财产。
证据4、出售兴隆大厦及织布厂资产的通知及签收签名，通知张贴在被告王志鸿门店指示牌上的照片，长江日报公告及长江日报社收费收据，证明第三人以直接送达、留置送达和公告送达的方式向被告王志鸿告知了第三人要对外出售兴隆大厦租赁财产，被告王志鸿有优先购买权。
证据5、房屋买卖合同及原告嘉鸿公司承诺书，证明第三人将兴隆大厦房产出卖给原告嘉鸿公司，原告嘉鸿公司承诺承担承租户清退责任。
证据6、兴隆大厦情况说明和与被告王志鸿的房屋租赁合同，证明第三人于2013年1月6日通知承租户，租赁到期后不再续租。租赁合同中约定租赁期限，不准过度装修，装修自行负责，禁止非法转租。
证据7、租赁户退场通知，证明第三人于2013年1月6日通知承租户于2013年3月31日前退场。
被告王志鸿对原告嘉鸿公司第一次开庭提交的证据1、2、3、4、5、6的真实性无异议，被告王志鸿的委托代理人周爱平对原告嘉鸿公司第二次开庭提交的证据拒绝质证。第三人吴家田居委会对原告嘉鸿公司提交的证据均无异议。
原告嘉鸿公司对被告王志鸿提交的证据3无异议，证据1真实性无异议，但认为租赁期已满，被告不享有租用权利。证据2、4、5与本案没有关联。第三人吴家田居委会对原告提交的证据1、3无异议，证据2、4、5系被告经营自己的业务，与本案没有关联性。
原告嘉鸿公司对第三人吴家田居委会提交的证据均无异议。被告王志鸿对第三人吴家田居委会提交的证据1真实性予以认可，但认为不能达到其证明目的，不能证明出卖合法，证据2、3、4、5、6、7不清楚。
对原、被告均无异议的证据，本院认定为有效证据。对原告嘉鸿公司提交的证据和第三人提交的证据，被告王志鸿拒绝质证，原告嘉鸿公司和第三人吴家田居委会互不持异议，本院认定为有效证据。对被告王志鸿提交的证据2，与本案无关，本院认定为无效证据。
经审理查明：吴家田村村委会于2003年改制为吴家田社区居民委员会。第三人吴家田居委会有一栋房产，位于新洲区阳逻街吴家田村，俗称“兴隆大厦”，为四层房屋，建筑面积2868.51平方米，房屋所有权证号为武房权证新字第××号，土地使用权性质为国有划拔，国有土地使用权证号为武新国用（2012）第补091号。
2010年7月20日，第三人吴家田居委会与被告王志鸿签订《房屋外墙租赁合同书》，约定被告王志鸿租赁第三人武汉市新洲区阳逻街吴家田社区居委会兴隆大厦二至三楼外墙竖立广告牌从事广告业务，租期为三年，自2010年8月8日到2013年8月18日止，三年租金为5000元，双方约定了其他事项。被告王志鸿租赁该房屋用作广告牌经营活动。合同到期后，双方未续签订书面合同。
2012年6月6日，第三人吴家田居委会由党支部组织召开全体居民代表会议，成立吴家田村固定资产处置（理财）监督小组，并选举产生吴家田村固定资产处置（理财）监督小组成员。2013年7月2日，阳逻街道党政办公室形成《关于研究吴家田原村集体资产处置意见的会议纪要》，同意吴家田村村民推选组建集体资产处置和监督小组，处置吴家田村兴隆大厦和织布厂等集体资产。2013年6月29日，第三人吴家田居委会在长江日报第7版刊登《房产出售公告》，公开对外出售兴隆大厦等财产。2013年12月30日，第三人吴家田居委会与原告嘉鸿公司签订《房屋买卖合同》，约定原告嘉鸿公司购买第三人吴家田居委会兴隆大厦房产，价款为1258万元，签订合同时预付订金200万元，余款待该房屋附着土地在原告嘉鸿公司竞拍成功之日起七日内一次付清。原告嘉鸿公司付清全部购房款后，第三人吴家田居委会交房产证给原告嘉鸿公司，原告嘉鸿公司承认第三人吴家田居委会已交房屋，租赁户退场一切事宜由原告嘉鸿公司负全责，清退场时与租赁户可能发生纠纷的经济责任由原告嘉鸿公司负责，与第三人吴家田居委会无关。2014年2月26日，武汉市新洲区国土资源和规划局作出《关于阳逻街吴家田社区居民委员会划拔土地转让的批复》新土规发（2014）13号，同意第三人吴家田居委会将其位于该社区兴隆大厦土地面积935平方米，用途为住宅用地的划拔土地使用权转让给原告嘉鸿公司，转让后的用途为住宅用地，其土地性质为划拔用地，划转后，如果政府实施新的城规，受让方应无条件接受新的规划实施，不得改扩建。2014年4月14日，第三人吴家田居委会向原告嘉鸿公司交付了兴隆大厦的房屋所有权证和国有土地使用权证。2014年5月14日，武汉市新洲区房产局为原告嘉鸿公司颁发了转让变更登记的《房屋所有权证》，证号为武房权证新字第××号。2014年5月30日，武汉市新洲区人民政府为原告嘉鸿公司颁发了转让变更登记的《国有土地使用权证》，证号为武新国用（2014）第转004号。
2014年5月15日，湖北联正律师事务所律师余盛超接受原告嘉鸿公司的委托，制作要求被告王志鸿限期腾退占用的房屋的《律师函》，并以顺丰公司027557167647号快递寄送给被告王志鸿，该快递已由被告王志鸿签收。2014年6月9日，原告嘉鸿公司向本院提起诉讼，诉如前请。
本院认为，本案为占有排除妨碍纠纷。本院围绕本案争论的焦点，评析如下：
一、被告王志鸿在本案中能否以优先购买权抗辩。
最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以宣告该房屋买卖无效。”《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条规定，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。被告王志鸿作为“兴隆大厦”的部分房屋的承租户，依法享有优先购买权。但是，被告王志鸿行使优先购买权的时间，只能在第三人吴家田居委会对外出卖“兴隆大厦”房产的过程中，抗辩权行使方式是，在认为第三人吴家田居委会对外出卖“兴隆大厦”房产的过程中侵犯其优先购买权时，请求确认第三人吴家田居委会对外签订的《房屋买卖合同》无效。本案中，原告嘉鸿公司作为善意第三人，已经分别于2014年5月14日和2014年5月30日办理了房屋所有权和土地使用权的变更登记，取得了《房屋所有权证》和《国有土地合用权证》，被告王志鸿主张优先购买权，本院不予支持。
二、被告王志鸿应否腾退房屋。
《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，第三人吴家田居委会与被告王志鸿于2010年7月20日签订《房屋外墙租赁合同书》一份，约定被告王志鸿租赁第三人吴家田居委会兴隆大厦三、四楼外墙共计87㎡，租期为三年，自2010年8月8日起至2013年8月18日止。合同期满后，双方未续签租赁合同，被告王志鸿继续使用租赁物。第三人吴家田居委会收取被告王志鸿房租共计5000元。故被告王志鸿与第三人吴家田居委会签订的《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》119条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效，原告嘉鸿公司仍应履行被告王志鸿与第三人吴家田居委会签订的《房屋租赁合同》。原告嘉鸿公司于2014年5月15日以律师函的形式要求被告王志鸿腾退，应视为要求终止不定期租赁合同的时间。原告嘉鸿公司向本院起诉立案的时间2014年6月9日，可以作为要求终止不定期租赁合同的时间。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案至目前已近6个月，租赁合同已经解除，被告王志鸿应当腾退房屋。鉴于本案租赁合同的解除中，被告王志鸿拒不拆除广告牌给原告造成了损失，原告嘉鸿公司要求被告王志鸿赔偿拒不拆除广告牌造成的损失3300元诉讼请求，本院予以支持。
原告嘉鸿公司应否赔偿被告王志鸿装饰装修费用。
被告王志鸿与第三人吴家田居委会签订的《房屋租赁合同》中，约定了“确因经营需要对房屋进行装修，需要得到第三人同意，其一切费用由被告王志鸿承担。”从字面理解，双方没有约定租赁合同解除情形下，装修物的归属处理方法。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。第10条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案中，被告王志鸿与第三人吴家田居委会没有约定租赁合同解除情形下，装修物的归属处理方法，故被告王志鸿对于未形成附合的装饰装修物可自行拆除，对于被告王志鸿补偿装饰装修费用的抗辩不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条、第二百三十六条，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告王志鸿限于本判决生效之日起十日内腾退兴隆大厦四楼房屋。
被告王志鸿赔偿原告武汉市嘉鸿房地产开发有限公司损失3300元，此款限于本判决生效之日起十日内一次性给付。
驳回原告武汉市嘉鸿房地产开发有限公司的其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费1000元，由由原告原告武汉市嘉鸿房地产开发有限公司负担200元，被告王志鸿负担800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉人湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费1000元，款汇至武汉市中级人民法院，户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户，账号：079501040000393，开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周洪文
人民陪审员 张金元
人民陪审员 冯再清
二〇一四年十二月一日
书 记 员 梅 婷