上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第699号
上诉人（原审原告）上海凡坤房地产经纪事务所。
投资人胡东方。
委托代理人周婕。
委托代理人陈旭东。
被上诉人（原审被告）王可成。
委托代理人姜玫。
上诉人上海凡坤房地产经纪事务所（以下简称凡坤经纪）因居间合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2014）闸民三（民）初字第63号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年5月6日公开开庭进行了审理。上诉人凡坤经纪的委托代理人周婕、陈旭东，被上诉人王可成及其委托代理人姜玫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年6月30日，凡坤经纪与王可成及案外人赵志强先签订一份合同编号为XXXXXXX的《房地产买卖居间协议》约定，赵志强以人民币（以下币种均为人民币）790，000元的价格（实际成交价可在《上海市房屋买卖合同》中另行约定）向王可成购买本市闻喜路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），王可成、赵志强应于凡坤经纪居间成功时分别按照总房价款的1%支付凡坤经纪佣金，双方同意凡坤经纪可从转付或保管的任何款项中扣除应付佣金。后三方又签订一份合同编号为XXXXXXX的《房地产买卖居间协议》。该协议总房价款变更为797，000元，其余条款未作更改。
2013年7月27日，王可成（甲方）与赵志强、顾建来（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号XXXXXXX）约定，甲、乙双方通过凡坤经纪居间介绍，由乙方受让甲方自有的系争房屋，房屋建筑面积40.8平方米，房地产转让价750，000元。甲乙双方应在2013年8月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方应于2013年9月30日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接。合同补充条款（一）第4条载明甲、乙双方应根据国家法律、法规、规章、政策等规定各自承担本次交易所产生的税、费及各自承担本次房屋买卖成交价格的1%的中介服务费。同日，王可成（甲方）与赵志强（乙方）还签署一份《特别协议》约定，系争房屋实际成交总价为797，000元。甲乙双方签订《上海市房地产买卖合同》的合同价格为750，000元整，双方同意系争房屋的装修装饰及固定设施，搬迁补偿费，搬场费等不包含在转让房价款内，另作价47，000元整，乙方于双方签订《上海市房屋买卖合同》当日支付给甲方。后当事人因故发生纠纷，凡坤经纪于2014年1月向原审法院提起诉讼，要求王可成支付居间介绍费7，500元。
原审中，凡坤经纪提供一份由其打印，赵志强签名的情况说明，旨在证明王可成知道要付佣金，由于王可成没有支付佣金而导致延迟交房。该说明记载，“在2013年9月25日至2013年10月5日之间，居间方和赵志强本人都多次催王可成交房，王可成称与居间方有佣金上的纠纷，如居间方不追诉佣金他可以马上交房，反之不交房。赵志强因要交接房屋装修，故在二者之间多次调解，但未有结果。居间方的态度是只要王可成愿意交房，居间方即可配合完成交房手续。王可成的态度是可以少付些佣金给居间方，但居间方不同意。2013年10月6日，赵志强与王可成一起到居间方处履行了交房手续。另说明赵志强原来支付居间方佣金确认为9，000元，后改为8，000元（此款已支付）。”
王可成认为该份说明部分内容不属实。交房前凡坤经纪的经办人王凤曾要求王可成支付佣金，王可成当即提出异议，因为凡坤经纪一开始就明确过王可成不用承担佣金。为此，王可成确实延迟交房。但是交房后，凡坤经纪已经将尾款支付给王可成，并由经办人亲口承诺一切事务已经了结。其次，在签居间协议时，凡坤经纪经办人并未明确佣金数额，只是同意让掉7，000元。在法院诉前调解时，王可成才得知下家支付了8，000元佣金。该佣金数额加上凡坤经纪同意让掉的7，000元，正好是15，000元。王可成认为该情况说明最后一句话恰恰可以证明凡坤经纪工作人员曾许诺让掉7，000元佣金的情况。
王可成提供下家赵志强出具的证明，旨在证明需方提出房价下浮10，000元，经协商，上家同意下浮3，000元，中介樊经理同意从中介费中下浮7，000元的情况。
凡坤经纪认为下家与王可成有利害关系，对其出具的证明不认可。凡坤经纪还表示若约定上家到手价，会在居间协议或买卖合同中写明居间费用由谁承担。而本案所涉协议、合同都未作记载，故凡坤经纪按照《上海市房地产买卖合同》约定的750，000元房屋成交价的1%向王可成主张佣金。至于情况说明中开始收取下家9，000元中介费，是因为经办人员想多收佣金，但因公司不允许，所以最终只收了下家8，000元。
经原审法院向赵志强核实，凡坤经纪提供的情况说明是凡坤经纪方打印后，由赵志强签名。因签署的材料很多，关于情况说明的内容赵志强并没有仔细看。王可成提供的证明是赵志强本人所写。
原审审理中，凡坤经纪与王可成均确认编号为XXXXXXX的《房地产买卖居间协议》签订在先，因为房价有误，已经作废，实际按编号为XXXXXXX的《房地产买卖居间协议》履行。
原审法院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。凡坤经纪与王可成争议的焦点是买卖双方及居间方对佣金承担问题是否有过口头约定。王可成主张三方经协商达成了一致意见，即下家承担佣金，凡坤经纪给予优惠7，000元，三方实际已按该约定履行完毕。凡坤经纪对此表示否认，并坚持要求按照《上海市房地产买卖合同》之约定向王可成主张佣金。对此，若根据《上海市房地产买卖合同》的约定承担佣金，应由王可成及下家各向凡坤经纪支付7，500元，总计15，000元。而下家实际向凡坤经纪支付了8，000元佣金，并非按合同约定的比例给付。再看凡坤经纪提供的情况说明，下家应付的佣金由原来的9，000元改为了8，000元，这也从侧面反映了凡坤经纪实际不是按照合同约定的标准收取佣金。若根据王可成的抗辩意见，合同约定的佣金15，000元减去优惠的7，000元正好为8，000元，与下家实际支付的佣金数额相吻合。结合下家赵志强的证言以及佣金变更的事实，应认定王可成的抗辩意见具有高度盖然性，故对凡坤经纪要求王可成支付佣金7，500元的诉讼请求不予支持。据此，原审法院作出判决：驳回上海凡坤房地产经纪事务所要求王可成支付居间介绍费7，500元的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由上海凡坤房地产经纪事务所负担。
凡坤经纪不服原判，向本院提起上诉称，凡坤经纪已为王可成与赵志强的房屋买卖事宜居间成功，买卖双方办理交易过户手续时，凡坤经纪的业务员亦全程陪同，交易税费实际全由买受方赵志强支付。按照协议约定，买卖双方应以750，000元为基数按照1%的比例各向凡坤经纪支付中介费7，500元。王可成称凡坤经纪业务员口头承诺王可成不再承担中介费，没有依据。虽然凡坤经纪实际收取赵志强中介费8，000元，但系业务员多收，原审法院仅凭这一金额上的巧合就推断确认凡坤经纪与买卖双方已达成15，000元的中介费优惠7，000元的口头约定，依据不足。故上诉要求撤销原判，支持凡坤经纪原审中的诉讼请求。
被上诉人王可成辩称，委托凡坤经纪挂牌售房时，王可成明确出卖系争房屋的实际到手价为800，000元。后因买受方赵志强要求让价，为促成交易，经凡坤经纪的业务员撮合成功，由王可成在房价上优惠3，000元，在《上海市房地产买卖合同》中将房价做低为750，000元，凡坤经纪则在原应收取的中介费15，000元中优惠7，000元，只向赵志强收取中介费8，000元，不再收取王可成中介费。最终买卖双方办理了交易过户手续，当事人各方均已按约履行完毕。此节有赵志强的证言予以证实。凡坤经纪现起诉要求王可成再支付中介费7，500元，没有依据和理由。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，所作的判决证据充分。故不同意对方的上诉请求，要求维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案中，对于凡坤经纪的诉请，王可成抗辩称当事人各方已达成凡坤经纪对买卖双方应付的中介费15，000元给予让利7，000元的合意。虽然此节当事人未签署书面材料，但有赵志强的证言以及凡坤经纪实际收取买受方赵志强中介费8，000元的事实予以印证，再结合当事人履约情况来看，按照《房地产买卖居间协议》的约定，居间成功后，凡坤经纪可从其代为保管的款项中直接扣除买卖双方应付的佣金。而实际在买卖双方交易完成后，对买受方赵志强交由凡坤经纪保管的应付房价尾款20，000元，凡坤经纪并未按约扣作佣金，而是直接转付给了王可成。此节从侧面也进一步印证王可成所称的凡坤经纪已承诺不再向其收取中介费的情况。综合上述情况，原审法院采纳王可成的抗辩意见，对本案所作的处理是适当的。对凡坤经纪的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海凡坤房地产经纪事务所负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾慧忠
审 判 员 周刘金
代理审判员 陈家旭
二〇一四年六月二十日
书 记 员 姜 瑶
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……