福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）思民初字第1440号
原告中国建设银行股份有限公司厦门市分行，住所地福建省厦门市思明区鹭江道98号建设银行大厦。
代表人生柳荣。
委托代理人常昱、秦妤冰。
被告蓝福书，男，1983年7月11日出生，汉族，住福建省上杭县。
被告厦门港城房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市集美区灌口镇黄庄二里79号。
法定代表人林永祥，董事长。
委托代理人邵建新、王章华，福建联合信实律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司厦门市分行（下称建行厦门分行）与被告蓝福书（曾用名兰福书）、厦门港城房地产开发有限公司（港城公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告建行厦门分行的委托代理人秦妤冰及被告港城公司的委托代理人邵建新到庭参加诉讼。被告蓝福书经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建行厦门分行诉称，原告于2008年2月29日与两被告签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》（编号351201200100003647）。约定被告蓝福书向原告借款40万元，用于购买坐落于厦门市庄园新城G区28#楼13层1307单元的房产，借款期限为240个月，从2008年2月29日起至2028年2月29日止，贷款利率为5.54625‰，即为在基准利率水平上下调15%，贷款利率于每年1月1日根据当日的基准利率以及上述下调幅度调整一次，采用等额本息还款法还本付息。被告蓝福书以上述所购房产作为借款的抵押担保，并依法办理了房产抵押登记手续。被告港城公司对被告蓝福书的上述借款承担连带保证责任，保证期间为自本合同签订之日起至本合同项下抵押房产之《土地房屋权证》办妥交由贷款人执管之日止。合同签订后，原告依约发放了贷款。自2014年8月起，被告蓝福书开始拖欠原告贷款本息。根据借款合同的约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约。原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。要求保证人承担连带保证责任。同时对于借款人未按时还清的借款本金和利息，有权按合同约定的借款逾期罚息利率计收自逾期之日起至本息全部清偿之日止的罚息和复利。原告诉请判令：一、被告蓝福书立即归还所欠贷款本息共计319103.90元，其中本金311822.77元，利息7069.60元，罚息及复利211.53元（利息、罚息及复利暂计至2014年12月27日，此后利息按基准利率水平上下调15%，罚息及复利按借款逾期之日贷款利率的150%计算至实际还款之日止）；二、被告蓝福书如未归还上述贷款本息，原告有权行使抵押权，就其抵押给原告的抵押物（厦门市庄园新城G区28#楼13层1307单元的房产）折价或以拍卖、变卖贷款所得的价款优先受偿；三、被告港城公司承担连带保证责任；四、两被告承担本案全部诉讼费用。
被告蓝福书未作答辩。
被告港城公司辩称，讼争合同专用条款第九条关于保证期间作了明确约定，讼争房产已办理了土地房屋权证，故港城公司依约不需要承担保证责任。即便港城公司要承担保证责任，根据物权法的规定，原告也应先行使物的担保，再就不足以清偿的部分行使人的担保，且港城公司承担责任后有权向被告蓝福书追偿。
经审理查明，2008年2月29日，原告建行厦门分行与被告蓝福书、港城公司签订了一份合同编号为351201200100003647的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告蓝福书向原告借款400000元用于购买厦门市集美区庄园新城G区28#楼13层1307单元房产，借款期限为240个月，从2008年2月29日起至2028年2月29日止，上述借款期限起始日与借款支用日不一致的，以借款支用日为准，到期日相应顺延。贷款利率为在基准利率水平上下调15%，即月利率5.54625‰，借款期限内如遇国家利率调整，贷款利率于每年1月1日调整一次。逾期贷款罚息利率为借款逾期之日贷款利率的150%。还款方式为等额本息还款法。借款合同约定的还款期限届满，被告蓝福书未按期足额清偿，或者在原告依约提前终止合同、提前收回借款时，其未按时足额清偿的，则对其未按时清偿的借款本金和利息，原告有权按逾期贷款罚息利率计收自逾期之日起至本息全部清偿之日止的罚息及复利。被告蓝福书未按时支付借款本息超过三期（含三期），原告有权提前终止合同、提前收回借款。被告蓝福书以其购买的上述房产提供抵押担保。借款合同约定的还款期限届满，被告蓝福书未按期足额清偿，或者在原告依约提前终止合同、提前收回借款时，被告蓝福书未按时足额清偿，原告有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得的价款优先受偿，实现抵押权。被告港城公司愿为被告蓝福书偿还借款本息提供连带责任保证担保，保证担保的范围为本合同项下借款本金、利息（含罚息、复利）等，保证期间为自本合同签订之日起至本合同项下抵押房产之《土地房屋权证》办妥交由原告执管之日止。被告港城公司确认，在保证期间无论是被告蓝福书到期未按期足额归还借款或是原告提前收回借款，只要原告要求偿还本借款合同项下应还款项，被告港城公司愿意放弃要求原告优先行使抵押权的权利。上述房产于2008年3月6日在厦门市房地产交易权籍登记中心办理了按揭登记证明书。
2008年3月4日，原告依约向被告蓝福书发放借款400000元。被告蓝福书偿还了部分款项之后，自2014年8月起即未再依约按时足额还款，截至2014年12月27日尚欠原告借款本金311822.77元，利息7069.60元，罚息和复利合计211.53元。原告遂诉至本院。
案件审理中，被告港城公司主张上述房产已办理产权登记，其无需承担责任。原告称上述房产的产权证并未交由其收执。
被告蓝福书经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院视为其自动放弃举证、质证权利。在没有相反证据予以反驳的情形下，本院对原告提供的《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、贷款户应还款情况表、按揭登记证明书等证据以及当事人当庭陈述予以确认。
本院认为，原、被告之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。原告依约发放借款，被告蓝福书未能按时足额还款，其行为已构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告蓝福书立即偿还尚欠的借款本金311822.77元及相应的利息、罚息和复利。若被告蓝福书未能还款，原告有权折价或拍卖、变卖被告蓝福书所购的厦门市集美区庄园新城G区28#楼13层1307单元房产，并以所得价款优先受偿。根据合同的约定，被告港城公司自愿为被告蓝福书的借款提供连带责任保证担保，且保证期间为自本合同签订之日起至本合同项下抵押房产之《土地房屋权证》办妥交由原告执管之日止。被告港城公司并未举证证明上述房产的权属证书已交由原告执管，故其辩称其不承担保证责任，缺乏依据，本院不予采纳。被告港城公司在合同中确认放弃要求原告优先行使抵押权的权利，故原告诉求被告港城公司对被告蓝福书的债务承担连带保证责任，符合法律规定，本院予以支持。被告港城公司辩称其仅在物的担保之外承担责任，缺乏依据，本院不予采纳。但被告港城公司有权在承担保证责任后向被告蓝福书追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告蓝福书应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司厦门市分行借款本金311822.77元及相应的利息、罚息和复利（暂计至2014年12月27日的利息7069.60元，罚息和复利合计211.53元，此后的利息利率按中国人民银行同期同档次贷款基准利率下调15%计算，罚息和复利的利率均按利息利率的150%计算，均计至实际还款之日止）；
二、若被告蓝福书未履行上述债务，原告中国建设银行股份有限公司厦门市分行有权以厦门市集美区庄园新城G区28#楼13层1307单元房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；
三、被告厦门港城房地产开发有限公司对被告蓝福书上述（一）项债务承担连带清偿责任，并有权在承担保证责任后，向被告蓝福书追偿。
如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费6086元，由被告蓝福书、厦门港城房地产开发有限公司共同负担，款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 欧阳群力
代理审判员 黄 南 清
人民陪审员 黄 鹭 达
二〇一五年七月二日
书 记 员 林 晓 翔
附：本案所适用的法律法规
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
法官提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。