浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙02民终3706号上诉人（原审被告、反诉原告）：宁波哈瑞电表仪器有限公司，住所地宁波市镇海区蟹浦工业区。法定代表人：王建华，该公司总经理。委托诉讼代理人：应菲菲，浙江永为律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵金，浙江永为律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：宁波市镇海驰宇机电五金厂（普通合伙），住所地宁波市镇海蟹浦镇广源工业区（十七房村）。主要负责人：董志于，该厂执行事务合伙人。委托诉讼代理人：于书凡，浙江鑫目律师事务所律师。上诉人宁波哈瑞电表仪器有限公司（以下简称哈瑞公司）因与被上诉人宁波市镇海驰宇机电五金厂（以下简称驰宇五金厂）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁波市镇海区人民法院于2017年9月12日作出的（2017）浙0211民初126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。哈瑞公司上诉请求：1.撤销（2017）浙0211民初126号民事判决；2.改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.改判支持上诉人反诉的全部诉讼请求。事实和理由：1.哈瑞公司从未表示拒绝受领购房尾款，也从未拒绝提供公司账号，驰宇五金厂没有难以履行债务的阻碍，驰宇五金厂不将购房款支付至哈瑞公司原指定的账号中，该提存不构成尾款的支付。2.一审法院对于交付房屋时间的事实认定错误，“腾空”不等于“交付”，厂房的交付时间从合同及中间人郑剑祥的陈述中可以认定为过户手续完成之后，哈瑞公司所述的先履行抗辩权系指在未完成过户的情况下可以拒绝交付厂房。3.驰宇五金厂不存在租金损失，本案系由驰宇五金厂不肯按约履行厂房买卖交易税费而起，存在严重的违约行为，哈瑞公司一直积极协助其办理过户手续，不存在违约行为。4.合同约定有关税金和契税由甲方负担，这个约定是非常明显的，与厂房买卖有关的企业所得税和个人所得税也应由驰宇五金厂负担。5.由于被上诉人的违约行为，导致涉案房屋无法过户，交付也就无从谈起，被上诉人诉请的租金损失当然不应得到支持。驰宇五金厂辩称：1.被上诉人进行提存公证是符合法律规定的，也是当时情况下不得不采取履行自己义务的方式。2.上诉人一方提出房屋交付没有达到交付条件，最后期满是腾空房屋，不是交付房屋，2016年年底还不是交付房屋的期限，该理由是不能成立的。3.上诉人一方提出的损失不应当由被上诉人承担。4.关于税收问题，这不属于法院审理范围。驰宇五金厂向一审法院起诉请求：1.判令原审被告协助原审原告办理房屋产权及水电过户手续；2.判令原审被告腾空并向原审原告交付本案所涉厂房和土地；3.判令原审被告按659元/日的标准向原审原告支付自2017年1月1日起到交付厂房和土地之日止的房屋占用费；4.判令原审被告赔偿原审原告损失55?500元。哈瑞公司向一审法院反诉请求：原审原告承担厂房转让产生的增值税、城市维护建设税、教育附加、地方教育附加、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税、契税共计2?171?844.96元，具体以税务部门核算为准。审理过程中，原审被告因税款金额无法确定，变更诉讼请求为：原审原告承担厂房转让产生的增值税、城市维护建设税、教育附加、地方教育附加、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税、契税。一审法院认定事实：原告与被告于2016年5月19日签订《厂房转让协议》，协议约定被告将位于北侧，占地1978平方米的厂房（其中国有土地使用证1631平方米，房屋所有权证763.27平方米）转让给原告，厂房转让价格为370万元。协议第三条约定，付款期限：签订协议后甲方（原告）交付乙方（被告）定金120万元，其余250万元在2016年12月31日前办理土地、房屋水电费过户时付清。第四条约定，乙方协助甲方办理国有土地使用证和房屋产权证的过户手续，有关税金及契税由甲方负担。乙方所有设备及库存物资于2016年底腾空。原告在协议签订后已经支付被告120万元，双方在合同履行过程中因过户的税费负担产生分歧。原告于2016年7月6日提起诉讼，要求被告办理过户手续，于2016年8月26日撤回起诉。之后，原告于2016年8月26日再次向一审法院提起诉讼，要求确认《厂房转让协议》第四条“有关税金及契税由甲方负担”的条款无效。一审法院经审查认为该约定不属于无效的条款，于2016年12月6日作出（2016）浙0211民初2602号判决，驳回了原告的诉讼请求。2016年12月16日，原告向被告邮寄通知函一份，在函中原告通知事项如下：1.要求被告在收到通知函后3日内，以书面形式告知被告对公银行账户，以便原告支付购房余款，在原告支付余款后，要求被告按照国家相关规定开具增值税发票；2.要求被告安排人员持房产证、土地证等证件，于2016年12月26日上午9时到镇海区行政服务中心不动产登记窗口协助办理国有土地使用权证及房屋产权证的过户手续；3.要求被告在2016年12月31日前腾退厂房。同日，被告向原告邮寄余款支付及办理过户通知书，通知原告应于2016年12月31日前支付厂房转让余款250万元，被告在收到余款的同时协助原告办理土地、房屋、水电过户手续，并要求原告在收到通知后三日内联系被告办理余款支付及过户事宜。之后，被告再次向原告邮寄余款、税款准备及办理过户通知书一份，落款时间为2016年12月21日。在通知书中，被告称其在2016年12月16日向原告邮寄余款支付及办理过户通知书，原告未在三日内前来联系协商土地、房产过户具体事宜，现通知如下：1.要求原告在2016年12月26日上午9时到镇海区行政服务中心不动产登记窗口共同办理网签合同；2.预先准备余款250万元和本次厂房转让协议约定的由原告负担的全部税金约210万元，以上合计人民币460万元，于办理网签合同时转账至被告账户，以便被告在资金到位后进一步协助办理过户手续，账户将于12月26日办理网签合同时提供给原告。相关税金按照国家有关规定计算缴纳后，多余部分将退还原告，不足部分由原告补给被告；3.上述手续完成后，被告将会按原约定进一步履行义务。2016年12月26日，原告与被告双方到镇海区房产交易中心办理房产过户手续，双方由于税金的缴纳问题产生争议，没有完成手续。2016年12月27日，原告方到宁波市信达公证处要求办理尾款250万元的提存。原告在公证处给王建华打电话要求告知被告公司账户，王建华拒绝原告方的要求。同日，原告方给王建华发短信，内容为：根据原告与被告签订的厂房买卖协议，原告将在2016年12月31日将余款250万元支付给被告，请被告提供合法对公账户，以方便支付余款，并请配合原告办理房产证、土地证及水电过户手续，请不要违约。2016年12月28日，王建华给原告回短信：被告已依约于2016年12月26日协助原告办理转让手续，由于原告不肯履行原协议有关税金由买方负担的约定，导致网签没签，后续手续无法进行。如原告诚信交易，被告愿意再次约时协助办理，但请原告按被告方通知，届时准备好余款和承担税金的预计款项交付给被告，以便顺利办理过户手续，承担的税金待向税务部门缴纳后，实行多退少补，否则引起的后果由原告承担全部责任。原告在2016年12月29日将250万元交至公证处。2017年1月9日，双方再次到镇海区房产交易中心办理过户手续，原告不同意按照被告要求将税金支付给被告或税务部门，并且不同意将《厂房转让协议》第四条写进网签合同，坚持只承担买方应负担的税费，双方没有办理成功。原告在2017年1月10日将自有的设备搬进争议的厂房，后被告将原告的设备搬出放到十七房村委会。另查明：讼争厂房过户时，买入方需缴纳契税、印花税，卖出方需缴纳增值税、增值税附加税（包括城建附加税、教育附加税、地方附加税）、土地增值税、印花税。对原告与被告的争议焦点，分析如下：一、原告驰宇五金厂提存250万元尾款是否视为完成尾款支付原告在2016年12月16日向被告发出的通知函中，要求被告提供对公银行账户以便支付尾款。根据被告的回函，被告要求原告准备好尾款250万元及税金210万元共460万元，在办理网签合同时转账到被告账户，账户在2016年12月26日办理网签合同时提供给原告，但是被告在2016年12月26日并没有提供。原告2016年12月27日在公证处给王建华打电话要求其提供对公银行账户，王建华没有提供。同日，原告在公证处发短信给王建华要求提供对公银行账户，王建华仍然没有提供。根据《合同法》第一百零一条规定，债权人无正当理由拒绝受领，债务人难以履行债务的，债务人可以将标的物提存。在本案中，原告房屋买卖的相对方是哈瑞公司，原告要求被告提供公司对公账户支付余款系正当要求，虽然双方对于税费负担发生争议，但这并不能成为被告不受领房屋尾款的理由。《厂房转让协议》第三条约定，签订协议后甲方交付乙方定金120万元，其余250万元在2016年12月31日前办理土地、房屋水电过户时付清。在被告不提供公司对公账户的情形下，原告避免产生违约行为对尾款进行提存符合法律规定，故原告从提存之日起即完成支付尾款250万元的合同义务。二、税费应当由谁负担原告与被告签订的《厂房转让协议》合法有效，对双方当事人均有拘束力。根据《合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。原告与被告关于税费负担的约定在《厂房转让协议》第四条，具体内容为：乙方应协助甲方办理国有土地使用证和房屋产权证的过户手续，有关税金及契税由甲方负担。双方约定的有关税金具体是指哪些税金不够明确，双方对此也存在较大争议，无法通过协议补充，故应按照合同有关条款或者交易习惯确定。从税费负担约定整体来看，上半句是对于协助办理过户手续的约定，下半句为税金的约定，故有关税金理解为与过户有关的税金更加符合逻辑；其次，在房屋买卖当中，存在过户时产生的税费由买方负担的交易习惯，如果双方约定各自的税费各自负担，那么双方完全没有必要作出有关税金及契税由甲方负担的约定；第三，企业所得税、个人所得税在办理过户登记时无需缴纳，需要企业自行申报，且被告也没有证据证明存在企业所得税、个人所得税应当由买方负担的交易习惯，故一审法院认为被告主张企业所得税、个人所得税由原告负担并没有依据。综上，一审法院认为，厂房办理过户手续时产生的买入方的契税、印花税，卖出方的增值税、增值税附加税（城建附加税、教育附加税、地方附加税）、土地增值税、印花税均应由原告方负担。一审法院判决的税费负担主体仅为双方当事人之间的最后承担主体，不能以此对抗税务机关依照国家税收法律法规规定向法定的纳税义务人征税的决定。三、办理过户与交付房屋的时间《厂房转让协议》第三条约定，付款期限：签订协议后甲方交付乙方定金120万元，其余250万元在2016年12月31日前办理土地、房屋水电费过户时付清。根据协议第三条的约定，原告支付尾款250万元与办理过户手续为同时履行约定，双方在签订《厂房转让协议》之后就可以进行，2016年12月31日为双方约定的最后履行时间。《厂房转让协议》中并没有明确的关于被告交付给原告厂房时间的表述，仅在协议第四条中约定，乙方所有设备及库存物资于2016年底腾空。结合双方约定的付款与过户时间，双方签订协议时应当是认为2016年12月31日前能够完成支付尾款及过户，故约定被告的物资应当在2016年底腾空，所以厂房最迟也应当在2016年12月31日前全部交付给原告。针对被告提出的先履行抗辩是否成立，分析如下：我国《合同法》第六十七条对“先履行抗辩权”作了规定，即“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。据此，先履行抗辩权的适用条件有三：双方当事人互负债务；两个债务有先后履行顺序；先履行一方不履行或不适当履行。其中，“当事人互负债务”之债务应具有对价关系，互为对待给付，应限于双方的主给付义务。合同一方违反从给付义务，但其已经履行了主给付义务，则另一方不得以对方违反从给付义务为由行使先履行抗辩权。在房屋买卖合同中，主给付义务为出卖人交付房屋的义务和买受人支付价款的义务，而税费负担只是双方约定的从给付义务，原告不按照约定负担全部过户产生的税费与被告交付房屋并不构成对价关系。因此，在原告已按约履行支付购房款的主给付义务的情况下，出卖人被告不能以原告未履行合同从给付义务为由行使先履行抗辩权。故被告的先履行抗辩不成立，厂房最迟的交付时间在2016年12月31日。四、原告主张的损失如何计算当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。首先，被告方发给原告的通知要求原告将过户税费210万元支付到被告账户之后才协助办理过户手续，而双方购房的房款为370万元，被告提出的税费较高让原告方难以接受。而且税费的金额应当由税务部门核算，出售方也要配合提供计算税费的依据，被告多次要求原告按照其计算的税费金额将税费汇入其账户后再办理过户明显没有依据且不合理。虽然原告在第二次协商过户时提出税费由原告自己交到税务部门，但由于被告的以上行为原告对于被告失去了信任。另外，按照双方协议约定过户的税费应当由原告承担，原告一直坚持其只承担按照征税管理的规定应当由其承担部分的税费，并且向法院起诉要求确认税费负担条款无效，此系不尊重双方合同约定的行为。综上，一审法院认为原、被告在合同履行当中均存在违约行为，对于涉案厂房至今未能办理过户登记以及交付双方均有过错。对于原告主张的迟延交付房屋造成的损失，一审法院酌情由被告承担60%的责任。根据原告提供的房屋租赁合同，同地段的厂房的租金为每月11元/平方米，原告要求按照月租金10元/平方米计算符合市场水平。涉案房屋的房权证载明总的建筑面积为763.27平方米，则日租金应为254.4元。另外，原告主张的契税损失55?500元并没有实际发生，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十七条、第一百零一条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）宁波哈瑞电表仪器有限公司协助原告（反诉被告）宁波市镇海驰宇机电五金厂（普通合伙）办理位于宁波市镇海区蟹浦镇郑家村路西北侧的厂房产权及水表、电表过户手续；与厂房产权过户有关的契税、印花税、增值税、增值税附加税（城建附加税、教育附加税、地方附加税）、土地增值税，均由原告（反诉被告）宁波市镇海驰宇机电五金厂（普通合伙）负担，于一审判决生效之日起十日内履行完毕；二、被告（反诉原告）宁波哈瑞电表仪器有限公司将涉案厂房腾空并交付给原告（反诉被告）宁波市镇海驰宇机电五金厂（普通合伙），并支付从2017年1月1日起至实际将厂房交付给原告（反诉被告）宁波市镇海驰宇机电五金厂（普通合伙）之日止，按照每日租金254.4元的60%计算的租金损失，于一审判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回原告（反诉被告）宁波市镇海驰宇机电五金厂（普通合伙）的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）宁波哈瑞电表仪器有限公司的其他反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1?188元，由原告（反诉被告）宁波市镇海驰宇机电五金厂（普通合伙）负担388元，由被告（反诉原告）宁波哈瑞电表仪器有限公司负担800元；反诉案件受理费80元，由原告（反诉被告）宁波市镇海驰宇机电五金厂（普通合伙）负担，于一审判决生效之日起七日内交纳一审法院。二审中，驰宇五金厂提交照片打印件4份（复印件），拟证明：1.双方发生纠纷的起因是上诉人一方破坏了被上诉人装修的厂房地板；2.上诉人一方将涉案厂房交付给被上诉人以后，又强行收回了厂房。哈瑞公司认为被上诉人提供的证据不属于二审新证据，且是复印件，对真实性、关联性均有异议，该证据也不能够证明其表述的证明目的。本院对该组证据不予认定。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，驰宇五金厂的交易相对方系哈瑞公司，在双方因纠纷失去信任后，驰宇五金厂要求向哈瑞公司账号支付剩余款项，理由正当。哈瑞公司不提供公司账号，驰宇五金厂为避免违约将剩余款项提存，一审法院认定驰宇五金厂完成尾款支付并无不当。《厂房转让协议》明确约定了办理过户手续和腾空的时间，而双方因税金争议致哈瑞公司未依约办理过户和腾空，该争议系双方约定不明确引起，双方对此未及时妥善解决均有过错，考虑驰宇五金厂已采取提存形式支付剩余款项和哈瑞公司的先履行抗辩不成立的情形，一审法院酌定哈瑞公司承担60%的迟延交房损失，基本适当。关于税金承担问题，一方面哈瑞公司的企业所得税是直接因此次厂房转让而产生，另一方面倘若双方意思表示为按税法规定各自承担应付税费，也无需在合同中对税金负担再作约定，故综合考虑合同目的、征税规定、交易习惯、合同价款等因素，应认定企业所得税属于双方协议第四条约定的有关税金。根据《合同法》第六十条和《厂房转让协议》第四条的约定，该企业所得税应由被上诉人驰宇五金厂负担，一审法院认定驰宇五金厂不承担企业所得税不当，应予纠正。哈瑞公司主张个人所得税由驰宇五金厂负担没有依据，本院不予支持。综上所述，哈瑞公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十七条、第一百零一条、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持宁波市镇海区人民法院（2017）浙0211民初126号民事判决第二项、第三项，即原审被告（反诉原告）宁波哈瑞电表仪器有限公司将涉案厂房腾空并交付给原审原告（反诉被告）宁波市镇海驰宇机电五金厂，并支付从2017年1月1日起至实际将厂房交付给原审原告（反诉被告）宁波市镇海驰宇机电五金厂之日止，按照每日租金254.4元的60%计算的租金损失，于一审判决生效之日起十日内履行完毕；驳回原审原告（反诉被告）宁波市镇海驰宇机电五金厂的其他诉讼请求。二、撤销宁波市镇海区人民法院（2017）浙0211民初126号民事判决第一、四项；三、上诉人宁波哈瑞电表仪器有限公司于本判决生效之日起十五日内协助被上诉人宁波市镇海驰宇机电五金厂办理位于宁波市镇海区蟹浦镇郑家村路西北侧的厂房产权及水表、电表过户手续；与厂房转让有关的契税、印花税、增值税、增值税附加税（城建附加税、教育附加税、地方附加税）、土地增值税、企业所得税，均由被上诉人宁波市镇海驰宇机电五金厂负担。四、驳回上诉人宁波哈瑞电表仪器有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审本诉案件受理费1?188元，由宁波市镇海驰宇机电五金厂负担488元，由宁波哈瑞电表仪器有限公司负担700元；反诉案件受理费80元，由宁波市镇海驰宇机电五金厂负担。二审案件受理费800元，由宁波哈瑞电表仪器有限公司负担500元，由宁波市镇海驰宇机电五金厂负担300元。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  沈路峰审判员  马金平审判员  赵保法二〇一八年一月二十五日书记员  杨丽丽??14???13?