湖南省长沙市开福区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）湘0105执异251号
案外人：李浪，男，1972年6月6日出生，汉族，住湖南省宁乡县。
委托诉讼代理人：郑美玲，宁乡县清华法律服务所法律工作者。
申请执行人：中国银行股份有限公司湖南省分行，住所地湖南省长沙市芙蓉中路一段593号。
法定代表人：魏国斌，行长。
委托诉讼代理人：董文鹏，北京盈科（长沙）律师事务所律师。
被执行人：湖南经桥网络科技有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道618号银华大酒店。
法定代表人：姜志强。
被执行人：姜洲，男，1984年9月7日出生，汉族，住湖南省宁乡县。
被执行人：宋娟娟，女，1983年3月12日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
被执行人：莫英，女，1979年5月14日出生，汉族，住湖南省宁乡县。
被执行人：姜浩沩，男，1975年9月29日出生，汉族，住湖南省宁乡县。
被执行人：长沙市新宇房地产开发有限公司，住所地宁乡县玉潭镇花明路（金海花园）。
法定代表人：姜志强。
本院在执行申请执行人中国银行股份有限公司湖南省分行与被执行人湖南经桥网络科技有限公司、姜洲、宋娟娟、莫英、姜浩沩、长沙市新宇房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人李浪对本院冻结位于宁乡县玉潭镇园艺村新宇金海家园权证号为“宁房权证玉潭字XXXXXX”房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了听证，案外人李浪、其委托诉讼代理人郑美玲，申请执行人委托诉讼代理人董文鹏到庭参加了听证。本案现已审查终结。
案外人李浪称，案外人李浪于2005年3月22日与长沙市新宇房地产开发有限公司签订了“商品房买卖合同”，并按合同约定支付了全部购房款520000元。案外人于2006年5月1日取得了房屋使用权并一直出租至今。新宇公司于2010年3月10日将该房屋登记在其名下并办理了抵押登记。案外人于2015年9月向宁乡县人民法院提起与新宇公司商品房预售合同纠纷一案，宁乡县人民法院（2015）宁民初字第04450号民事判决书判决：一原告李浪与被告长沙市新宇房地产开发有限公司于2005年3月22日签订的新宇金海花园3号楼107、207、307号房屋的《商品房买卖合同》有效；二、被告长沙市新宇房地产开发有限公司自本判决生效之日起30日内将新宇金海花园3号楼107、207、307号的房屋登记过户至原告李浪名下。该判决书于2016年3月16日已发生法律效力，案外人于2017年1月20日向宁乡县人民法院对本案申请了执行，要求新宇公司将该房屋过户至案外人名下。开福区法院于2016年7月4日对该房屋重新冻结。基于上述事实，案外人在法院保全该房屋之前已经全额支付了购房款并实际使用房屋至今，法院查封的是案外人的财产，而不是被执行人新宇公司的财产。故请求：解除对位于宁乡县玉潭镇园艺村新宇金海家园权证号为“宁房权证玉潭字XXXXXX”房屋的冻结。
申请执行人中国银行股份有限公司湖南省分行辩称，案外人的权利不能排除法院执行。案外人是依据宁乡县法院的判决来排除执行，在执行案件中，开福区法院的查封在前，宁乡县法院的生效文书在后，执行异议的规定是，案外人依据执行标的查封后作出的生效法律文书排除执行的，人民法院不予支持。案外人依据执行异议第二十九条的规定排除执行，但案外人的情况不适用这条规定。案外人所购买的房屋是商业用房，且不适用于居住，那么案外人不符合第二十九条第二款关于所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的规定，所以案外人的排除执行理由不能成立。
本院查明，原告中国银行股份有限公司湖南省分行诉被告湖南经桥网络科技有限公司、姜洲、宋娟娟、莫英、姜浩沩、长沙市新宇房地产开发有限公司、长沙市浩达建材经营有限责任公司金融借款合同纠纷一案中，本院于2014年4月10日作出（2013）开民二初字第04031号民事判决书，判决：一、被告湖南经桥网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司湖南省分行支付借款本金5000000元以及计算至2013年10月29日止的利息171000元、罚息1410.78元，合计5172410.78元（从2013年10月30日起，拖欠本金部分按照2012年11月15日中国人民银行公布实施的六个月至一年（含一年）期贷款基准利率的2.025倍按天计算罚息，拖欠利息和拖欠罚息部分按照2012年11月15日中国人民银行公布实施的六个月至一年（含一年）期贷款基准利率的2.025倍按天计算复利，均计算至本判决确定的给付之日止）；二、被告宋娟娟在本金1000万元及利息和实现债权等费用范围内对被告湖南经桥网络科技有限公司的上述债务承担连带保证责任；三、被告姜洲、宋娟娟在继承姜志强的遗产范围内且在姜志强所担保的本金1000万元及利息和实现债权等费用范围内对被告湖南经桥网络科技有限公司的上述债务承担连带保证责任；四、原告中国银行股份有限公司湖南省分行对依法处置被告莫英、姜浩沩的抵押房产（宁房权证玉潭字第××号）所得的价款在本金350万元及利息和实现债权等费用范围内享有优先受偿权；五、原告中国银行股份有限公司湖南省分行对依法处置被告长沙市新宇房地产开发有限公司的抵押房产（宁房权证玉潭字第××号、宁房权证玉潭字第××号）所得的价款在本金750万元及利息和实现债权等费用范围内享有优先受偿权；六、被告姜洲、宋娟娟、莫英、姜浩沩、长沙市新宇房地产开发有限公司在承担担保责任后，有权向被告湖南经桥网络科技有限公司追偿；七、驳回原告中国银行股份有限公司湖南省分行的其他诉讼请求。该判决书生效后，被告湖南经桥网络科技有限公司、姜洲、宋娟娟、莫英、姜浩沩、长沙市新宇房地产开发有限公司未履行生效法律文书确定的全部义务，原告中国银行股份有限公司湖南省分行向本院申请强制执行。
在本案执行过程中，本院于2014年6月3日作出（2014）开执字第00801号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人湖南经桥网络科技有限公司、姜洲、宋娟娟、莫英、姜浩沩、长沙市新宇房地产开发有限公司银行存款人民币6000000元，或查封、扣押其相应价值的财产。2016年7月4日，本院向宁乡县住房保障局发出（2014）开执字第00801号协助执行通知书，协助执行事项为查封长沙市新宇房地产开发有限公司名下位于宁乡县玉潭镇花明路（金海花园）包括权证号为“宁房权证玉潭字XXXXXX”号等系列房屋。后案外人李浪认为本院查封冻结权证号为“宁房权证玉潭字XXXXXX”号房屋的行为侵犯了其合法权益，向本院提出上述执行异议。
另查明，原告李浪诉被告长沙市新宇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，湖南省宁乡县人民法院于2015年11月30日作出（2015）宁民初字第04450号民事判决书，判决书确认原告李浪与被告长沙市新宇房地产开发有限公司于2005年3月22日签订的购买新宇金海花园3号楼107、207、307号（原为第116号房，即权证号为“宁房权证玉潭字XXXXXX”号房屋）的《商品房买卖合同》有效，并查明原告李浪购买该房屋时已支付购房款49.5万元。
本院认为，争议房产于2016年7月4日被本院查封冻结，而早在2005年3月22日，案外人与被执行人已就该房屋签订了书面买卖合同，且案外人已支付相应价款，根据相关执行规定，该房虽未办理过户登记，但案外人的权利能够排除本院执行，其异议应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：
解除对登记在长沙市新宇房地产开发有限公司名下宁乡县玉潭镇花明路（金海花园）权证号为“宁房权证玉潭字XXXXXX”号房屋的查封、冻结。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定确有错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 廖梦菲
人民陪审员 柳 良
人民陪审员 刘丽清
二〇一七年十月九日
代理书记员 王 瑾
附：相关法律条文
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（1）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（1）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（1）非因买受人的自身原因未办理过户手续。
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。