湖北省汉江中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂汉江中民二终字第00106号上诉人（原审被告）严玉虎，无业。被上诉人（原审原告）胡德慧，鑫麟上海商贸有限公司员工。委托代理人王斌，湖北奇睿律师事务所律师。原审被告汪社平，无业。上诉人严玉虎因与被上诉人胡德慧、原审被告汪社平房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省潜江市人民法院（2015）鄂潜江民初字第00497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月17日立案受理后，依法组成由审判员丁盼担任审判长，代理审判员任婕、胡煜婷参加的合议庭，于2015年9月1日公开开庭审理了本案。上诉人严玉虎，被上诉人胡德慧的委托代理人王斌及原审被告汪社平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2011年10月4日，胡德慧与严玉虎、汪社平签订了一份房屋转让合同。约定，严玉虎、汪社平将其位于潜江市园林办事处东方社区居委会六组的一栋五层住宅楼的四楼朝南的房屋（房屋面积约85平方米，以房管部门发放的房屋所有权证载明的面积为准）转让给胡德慧，转让价款为每平方米2200元，另加水电配套费3000元及所有办证费用，共计190000元；付款方式为双方签订协议时，胡德慧交付购房款50000元。严玉虎、汪社平交付住房钥匙时，胡德慧按协议付清全部购房款及配套费用。严玉虎、汪社平在协议中承诺于2013年5月底将房屋所有权证交付胡德慧，若延期按1%扣除违约金。此外，胡德慧与严玉虎、汪社平还对房屋的建筑要求进行了明确约定。合同签订后，胡德慧当即将50000元购房款交付严玉虎、汪社平。2012年1月6日，严玉虎、汪社平将房屋钥匙交给胡德慧，同时向胡德慧出具收据一份，载明收到胡德慧购房款190000元（胡德慧实际共向严玉虎、汪社平交付购房款170000元，另向严玉虎、汪社平出具20000元欠条一份）。此后，严玉虎、汪社平未按合同约定的时间为胡德慧办理房屋产权证书。为此引发纠纷，胡德慧于2015年3月2日向原审法院提起诉讼，请求依法确认胡德慧与严玉虎、汪社平签订的房屋转让协议无效；判令严玉虎、汪社平连带返还胡德慧购房款190000元，并赔偿胡德慧自给付严玉虎、汪社平购房款之日起的利息损失。另查明，2008年3月17日，汪社平、案外人万兵兵与案外人康明权签订了一份房屋买卖合同。约定，康明权将其位于潜江市园林办事处东方社区居民委员会六组的私房及砖以412000元转让给汪社平和万兵兵，并配合汪社平、万兵兵办理房屋、土地产权变更登记手续。此后，严玉虎、汪社平将康明权转让的上述房屋拆除，建造了一栋包括本案争议房屋在内的五层房屋。2013年7月3日，潜江市城乡规划局以康明权在未取得建设工程规划许可证的情况下擅自开工建设，违反了相关行政法规，责令其补办规划手续，缴纳城市建设配套费并处以罚款共计34500元。2013年9月11日，康明权委托潜江市房产测绘大队对该栋房屋的面积进行了测绘。2013年10月11日，汪社平向潜江市地方税务局直属征收局缴纳其他工程作业、城建税等税款23435元。同时查明，2011年7月25日，潜江市国土资源局颁发潜国用（2011）第1423号土地使用证，该证载明的本案诉争房屋占有、使用的土地使用权人为康明权。还查明，严玉虎、汪社平不具备商品房开发资质，严玉虎、汪社平开发的包括本案争议房屋在内的房屋至今未办理商品房预售许可证。原审认为，汪社平在不具备商品房开发资质，且未依法将其购买的案外人康明权享有使用权的土地办理权属变更登记的前提下，与同样不具备商品房开发资质的严玉虎联合开发房地产，并将正在建设中的本案争议的房屋预先出售给胡德慧，双方所签订的房屋转让协议实为房屋预售协议，该协议违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……第（六）项未依法登记领取权属证书的……”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，属无效合同，人民法院不予保护。合同无效后，因该合同而取得的财产，应当予以返还。有过错的一方，应当赔偿对方因此所受到的损失。严玉虎、汪社平作为房地产开发商，知道或应当知道其未依法取得商品房开发资质、所开发土地的使用权以及办理商品房预售许可证之前不得进行商品房预售，但其违反上述规定开发商品房并向胡德慧预售房屋，存在过错，应承担相应的民事责任。胡德慧要求严玉虎、汪社平返还预付购房款，并赔偿胡德慧自给付严玉虎、汪社平购房款之日起的利息损失的诉讼请求于法有据，依法应予支持。但胡德慧主张严玉虎、汪社平返还购房款的金额有误。严玉虎、汪社平应返还胡德慧购房款的金额，应以胡德慧实际交付严玉虎、汪社平的170000元为准。其利息损失，应以胡德慧向严玉虎、汪社平实际交款的时间分段计付，即从2011年10月4日起至2012年1月5日止，本金按50000元计算；从2012年1月6日起至本判决指定的履行期内实际给付之日止，本金按170000元计算。其利率标准，应以中国人民银行规定的国有商业银行的同期同类贷款基准利率为准。对于胡德慧超出部分的诉讼主张，原审法院依法不予支持。汪社平的辩解理由，与原审庭审查明的事实及相关法律不符，原审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：1、确认胡德慧与严玉虎、汪社平于2011年10月4日签订的房屋转让协议无效；2、严玉虎、汪社平于本判决发生法律效力之日起七日内返还胡德慧购房款170000元，并按中国人民银行规定的国有商业银行的同期同类贷款基准利率计付胡德慧的利息损失（2011年10月4日起至2012年1月5日止，本金按50000元计算；2012年1月6日起至本判决指定的履行期内实际给付之日止，本金按170000元计算）；3、驳回胡德慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4100元，由胡德慧负担700元，严玉虎、汪社平共同负担3400元。严玉虎不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，请求二审法院将本案发回重审，或在查清本案事实后依法改判。理由主要为，2011年7月29日，严玉虎受康明权委托，为其办理宅基地的转让、登记等事宜。同日，严玉虎亦接受汪社平雇请，为其办理房屋产权登记、过户等相关手续，并为其销售商品房及签订合同等事宜，故在胡德慧与汪社平之间的房屋买卖合同中，严玉虎系作为汪社平的员工代表汪社平签的字，不应承担本案的民事责任。胡德慧答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由主要为：严玉虎是本案的适格主体。依据胡德慧在原审提交的房屋转让协议及收据，严玉虎与胡德慧存在房屋买卖关系，且严玉虎依据合同收取了胡德慧购房款，至于严玉虎系受谁委托或雇请，属另一法律关系，与本案无关，不影响严玉虎在本案中的被告身份。汪社平述称，汪社平在开发本案所涉房地产过程中，雇请严玉虎为其办理房屋产权登记、过户等相关手续，并为其销售商品房及签订合同等事宜。严玉虎在二审期间向本院提交了如下证据：证据一、施工合同一份，证明严玉虎不是本案诉争房产的合伙开发人，而是汪社平与康明权雇请的员工；证据二、协议书一份，证明严玉虎是汪社平雇请的员工，负责汪社平开发房产的销售。胡德慧与汪社平二审期间均未提交新证据。经庭审质证，胡德慧认为严玉虎提交的两份证据均不属于二审新证据，与本案也不具有关联性，不能达到严玉虎提交该两份证据的证明目的；汪社平对严玉虎提交的两份证据无异议。本院认为，证据一系汪社平与案外人刘清林签订的施工合同，与本案不具有关联性，对该份证据，本院依法不予采信；证据二系汪社平与严玉虎签订的委托代理协议书，但该协议书的内容与汪社平在原审陈述其与严玉虎系共同开发本案诉争房产的观点相矛盾，且在与胡德慧签订房屋转让协议过程中，严玉虎作为合同相对方对合同的内容予以签字确认，根据合同的相对性原则，严玉虎与汪社平是否存在雇佣关系，属二人之间的内部法律关系，不能对抗第三人胡德慧与严玉虎、汪社平签订的房屋转让协议，故该份证据与本案不具有关联性，本院依法不予采信。二审查明，原审认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：严玉虎是否应与汪社平共同向胡德慧承担因涉案房屋转让协议无效的民事责任。针对该争议焦点，评判如下：2011年10月4日，严玉虎、汪社平作为本案所涉房屋的出卖方与胡德慧签订了房屋转让协议一份，因严玉虎与汪社平均不具备商品房开发资质，且二人亦没有为本案所涉房屋办理商品房预售许可证，根据《中华人民共和国房地产管理法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，严玉虎、汪社平与胡德慧签订的房屋转让协议无效。原审根据合同的相对性原则及合同无效的法律后果，判决严玉虎与汪社平共同向胡德慧承担相应民事责任并无不当。本案中，严玉虎与汪社平是否签有委托代理协议，系二人之间的内部法律关系，不能对抗第三人胡德慧与二人签订的房屋转让协议。另外，涉案房屋转让协议中既未载明严玉虎委托代理人的身份，严玉虎亦未举证证明涉案房屋转让协议签订时，已向胡德慧告知了其是汪社平的委托代理人，故严玉虎以其系作为汪社平的委托代理人在涉案房屋转让协议上签字为由，称不应承担本案民事责任的上诉主张，本院依法不予支持。综上，严玉虎的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元，由严玉虎负担。本判决为终审判决。审判长丁盼代理审判员任婕代理审判员胡煜婷二〇一五年九月二十二日书记员胡灵