广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民二终字第837号
上诉人（原审被告）：东莞市百丰百货商贸有限公司。住所地：广东省东莞市石碣镇明珠中路百汇商业广场B区*层。
法定代表人：卢文全，该公司总经理。
委托代理人：卢文彪，广东海厚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：温梅香，女。
委托代理人：莫军豪，广东国锋律师事务所律师。
委托代理人：黎泽，广东国锋律师事务所律师辅助人员。
原审被告：东莞市城区金沙综合市场。住所地：广东省东莞市城区罗沙村路**号。
诉讼代表人：翟成就，该市场场长。
委托代理人：卢文彪，广东海厚律师事务所律师。
原审被告：东莞市城区金沙肉菜市场。住所地：广东省东莞市莞城罗沙罗村路**号。
诉讼代表人：翟庆球，该市场场长。
委托代理人：卢文彪，广东海厚律师事务所律师。
上诉人东莞市百丰百货商贸有限公司（以下简称百丰公司）因与被上诉人温梅香、原审被告东莞市城区金沙综合市场（以下简称金沙综合市场）、东莞市城区金沙肉菜市场（以下简称金沙肉菜市场）定金合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法东民二初字第143号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
温梅香向原审法院起诉称：2012年11月22日，温梅香与金沙综合市场洽谈租赁金沙综合市场位于金沙市场停车场8号铺位，并约定了相关租赁细节，且金沙综合市场当日向温梅香收取了定金10000元。现由于金沙综合市场的原因，导致双方之间的约定无法继续履行。温梅香为此多次与金沙综合市场进行协商赔偿事宜，均遭到回绝。温梅香据此诉至法院，请求判令：一、金沙综合市场、金沙肉菜市场、百丰公司共同向温梅香双倍返还定金20000元；二、金沙综合市场、金沙肉菜市场、百丰公司共同承担本案诉讼费用。
金沙综合市场、金沙肉菜市场、百丰公司共同向原审法院答辩称：一、金沙综合市场和金沙肉菜市场并未与温梅香洽谈租赁案涉物业，也没有收取温梅香定金，案涉物业并非该金沙综合市场、金沙肉菜市场所有，所以温梅香与金沙综合市场、金沙肉菜市场之间并不存在定金合同关系。二、百丰公司收取了温梅香定金10000元，但温梅香无正当理由拒绝签订《商铺租赁合同》，所以百丰公司无需退还定金。综上，请法院驳回温梅香的全部诉讼请求。
原审法院经审理查明：温梅香主张其于2012年11月22日与金沙综合市场洽谈租赁位于罗一停车场8号商铺（以下简称案涉物业）的事宜，并在该市场管理处二楼办公室向财务交纳了定金10000元。温梅香对此提交了一份编号为NO.5＊＊＊0的收据，内容为“今收到温梅香交来罗一停车场8号铺定金10000元”，落款处有出纳及经手人签名，并加盖了“金沙市场收款专用章”。温梅香还主张由于案涉物业属于违章建筑，不符合出租条件，无法履行合同，于是要求金沙综合市场双倍返还定金。
金沙综合市场、金沙肉菜市场、百丰公司共同确认案涉物业并未办理权属登记，也确认是百丰公司向温梅香收取了案涉定金，但否认金沙综合市场、金沙肉菜市场与温梅香存在定金合同关系。金沙综合市场、金沙肉菜市场、百丰公司主张百丰公司在收取定金时已经告知温梅香应当在十天内前来签订正式租赁合同，但温梅香逾期拒不签订合同，所以百丰公司无需返还定金。金沙综合市场、金沙肉菜市场、百丰公司对此提交了《合作合同》、《金沙市场商铺租赁合同》及收据等证据。该组证据证明百丰公司与案外人东莞市莞城区罗沙罗一股份经济合作社（以下简称罗一经合社）在2010年5月28日签订《合作合同》约定合作开发罗一停车场综合楼，罗一经合社提供土地，百丰公司投入资金后可以通过将物业对外租赁或经营等方式收回投资。金沙综合市场、金沙肉菜市场、百丰公司提交的证据还显示，案外人朱云清、莫瑞标、黄家祺交纳定金10000元后，在十天内与金沙肉菜市场签订了租赁合同，承租位于东莞市城区金沙市场罗一停车场1号、2号、6号铺，三份《金沙市场商铺租赁合同》均加盖了金沙肉菜市场的合同专用章；三份收据没有加盖任何印章，会计及出纳的签名潦草无法分辨姓名，其中案外人朱云清交纳定金的收据编号NO.5＊＊＊9与温梅香的收据编号相连贯，且该收据正文字迹与温梅香提供的收据字迹相近。金沙综合市场、金沙肉菜市场、百丰公司对于三份租赁合同加盖了金沙肉菜市场印章的原因解释称，金沙肉菜市场是罗一经合社的下属单位，虽然百丰公司承包经营案涉市场，但实际上仍需要以金沙肉菜市场的名义对外签订合同。金沙综合市场、金沙肉菜市场、百丰公司对于编号NO.5＊＊＊9的收据与温梅香提供编号NO.5＊＊＊0的收据的编号连贯情形以及两份收据的字迹相近的原因解释称纯属巧合，并不能证明两份收据出自同一收款单位持有的同一收据本。对于金沙综合市场、金沙肉菜市场、百丰公司有无书面或口头通知温梅香签订合同的期限，金沙综合市场、金沙肉菜市场、百丰公司未提供任何证据。
温梅香认为案涉定金合同的相对方是金沙综合市场，其要求金沙肉菜市场、百丰公司承担责任是因为金沙综合市场、金沙肉菜市场、百丰公司提交的证据显示金沙肉菜市场、百丰公司与本案有关联。温梅香对于金沙综合市场、金沙肉菜市场、百丰公司的抗辩还提交了两份《证明》，内容显示案外人黄家祺、朱云清书面声明两人在交定金给金沙综合市场时，金沙综合市场告知两人应于十天内前去签订合同，并表示据其个人所知金沙综合市场的惯例都是收取定金后十天内签订合同。该两份《证明》是金沙综合市场、金沙肉菜市场、百丰公司在原审法院受理的（2013）东一法民二初字第4555号案中作为证据提交的。金沙综合市场、金沙肉菜市场、百丰公司确认两份《证明》的真实性，但反驳称《证明》的内容是黄家祺、朱云清的主观判断，实际上是百丰公司向两人收取定金的。
双方关于未签订租赁合同的原因发生争议。温梅香陈述称其在2012年11月22日到达金沙市场管理处二楼办公室，向财务交纳了定金10000元，财务出具了一份收据并告知温梅香会在十天内通知温梅香签订合同，后来温梅香在2012年12月1日前往要求签订租赁合同，但金沙综合市场以商铺产权并未办好为由要求温梅香一周后再前往签订合同，温梅香在一周后再次前往要求签订合同时发现案涉物业已经被相关部门查封，故要求金沙综合市场、金沙肉菜市场、百丰公司承担违约责任。金沙综合市场、金沙肉菜市场、百丰公司则主张其在收取定金时已通知温梅香在十天内前来签订租赁合同，即使金沙综合市场、金沙肉菜市场、百丰公司因产权问题无法向温梅香交付租赁物产生违约，温梅香仍应按约定期限签订租赁合同再追究金沙综合市场、金沙肉菜市场、百丰公司的违约责任，但温梅香并未按期到金沙综合市场，反而通知媒体记者到金沙综合市场、金沙肉菜市场处，导致案涉物业被查封，故温梅香违约在先，金沙综合市场、金沙肉菜市场、百丰公司无需退还定金。但金沙综合市场、金沙肉菜市场、百丰公司未提交证据证明其是否尽到通知温梅香有关签订租赁合同期限的义务。
以上事实，有收据、证明、合作合同、金沙市场商铺租赁合同及原审法院庭审笔录等等附卷为据。
原审法院认为，本案的争议焦点是：一、温梅香向何人交纳案涉定金10000元；二、温梅香要求金沙综合市场、金沙肉菜市场、百丰公司共同承担双倍返还定金的责任是否合法有据。
关于焦点一。首先，温梅香主张收取定金的相对方是金沙综合市场，但温梅香提供的收据显示收款单位是“金沙市场”，该名称并非依法登记成立的组织机构，也与金沙综合市场、金沙肉菜市场的名称不相符。虽然金沙综合市场、金沙肉菜市场、百丰公司在另案中提交了其他承租人出具的《证明》，《证明》显示案外人为承租商铺向金沙综合市场交纳了定金，但案外人与本案并没有直接关联性，不能证明是金沙综合市场收取了温梅香的定金。尽管温梅香提交的收据与金沙综合市场、金沙肉菜市场、百丰公司提交的收据表面上存在相似之处，但并不能由此得出必然的结论。因此，温梅香主张其与金沙综合市场成立定金合同关系，没有事实依据，原审法院不予采信。其二，温梅香以金沙综合市场、金沙肉菜市场、百丰公司提交的证据显示是金沙肉菜市场与案外人签订《金沙市场商铺租赁合同》为由，主张金沙肉菜市场与本案有关联，要求金沙肉菜市场承担连带责任。但温梅香并不能证明系金沙肉菜市场收取了案涉定金10000元，依法应承担举证不能的不利后果。而且，金沙肉菜市场与案外人签订的《金沙市场商铺租赁合同》的效力状况不明，不能据此查明金沙肉菜市场是否有权处分案涉物业。温梅香以该合同来推定金沙肉菜市场与本案有关联性，理据不足，原审法院不予采信。其三，百丰公司自认其收取了温梅香交纳的定金10000元，原审法院予以采信。虽然双方最终未能签订租赁合同，但百丰公司向温梅香收取定金时，双方已经达成一致的意思表示，约定由温梅香向百丰公司交纳定金10000元，用于担保双方签订书面租赁合同。温梅香与百丰公司之间成立定金合同关系，双方应当遵守法律有关定金罚则的规定。
关于焦点二。结合双方的陈述及证据可知，温梅香与百丰公司在订立合同之前进行了初步磋商，温梅香在交纳定金前并不知悉案涉物业没有产权证明，而在交纳定金后获知案涉物业权属不明的情况才拒绝签订租赁合同。至于交付定金后签订租赁合同的期限，百丰公司没有任何证据证明其已通知温梅香，依法应承担举证不能的不利后果。案外人黄家祺和朱云清出具的《证明》及签订的《金沙市场商铺租赁合同》所指向的出租方并非百丰公司，案外人黄家祺和朱云清与温梅香亦无关联，故不能证明百丰公司已向温梅香尽到通知义务。再者，百丰公司在缔约前未向温梅香完全披露案涉物业的权属情况，违背了诚实信用原则。根据相关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。百丰公司未能提交证据证明案涉物业已经取得建设工程规划许可证或房地产权证，原审法院依法认定案涉物业不具备出租条件。若双方订立租赁合同必然产生合同无效的法律后果，温梅香因此拒绝就案涉物业签订租赁合同的行为，合法合理。根据法律的规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。“给付定金的一方拒绝订立主合同”应理解为给付定金的一方无正当理由拒绝订立主合同，不包括案涉拒绝签订无效合同的情形。因此，百丰公司主张其有权没收定金，没有事实及法律依据；而百丰公司自始至终并没有拒绝签订租赁合同的故意，所以温梅香要求百丰公司双倍返还定金，也不符合“收受定金的一方拒绝订立合同”的法律规定。但百丰公司在订立合同的过程中存在违背诚实信用原则的行为，导致合同无法订立，应当向温梅香返还定金10000元。温梅香诉讼请求的超额部分，没有事实及法律依据，原审法院不予支持。另外，温梅香与金沙综合市场、金沙肉菜市场之间并无直接法律关系，金沙综合市场、金沙肉菜市场亦没有收取温梅香的定金，故温梅香要求金沙综合市场、金沙肉菜市场承担连带清偿责任的诉讼请求没有事实及法律依据，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、百丰公司应于判决生效之日起十日内向温梅香返还定金10000元；二、驳回温梅香的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费150元，由百丰公司负担。
上诉人百丰公司不服原审判决，向本院上诉称：温梅香无正当理由拒绝与案涉物业权利人百丰公司签订《商铺租赁合同》，由此造成的后果应由温梅香自行承担，根据《最高人民法院关于适用﹤中国人民共和担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条的规定，给付定金的一方拒绝签订主合同的，无权要求返还定金，因此百丰公司无需退还定金。一、按照案涉百丰公司的惯例，都是在收取客户定金后10日内签订《商铺租赁合同》，百丰公司一审时向法院出示了朱云清、黄家祺证明为证，数份定金收据和商铺租赁合同为证，足以证明百丰公司都是在客户交定金后10日内签订书面《商铺租赁合同》的交易惯例。二、温梅香于2012年11月22日向百丰公司支付了10000元定金，百丰公司两天后多次催促温梅香前来签订书面的《商铺租赁合同》，但温梅香天性多疑，担心案涉商铺无法经营，迟迟不来签合同，事实上案涉商铺现在一直在正常经营，可见温梅香是在没有正当理由的情况下拒绝在10日内与案涉物业权利人签订《商铺租赁合同》，由于温梅香的拖延导致后来合同无法签订，由此造成的法律后果应由温梅香承担。综上，请求：撤销一审判决，并由温梅香承担本案上诉费及一审诉讼费。
被上诉人温梅香答辩称：认可一审判决，请求维持原判。
原审被告金沙综合市场、金沙肉菜市场未向本院提交任何答辩意见。
本院经审理对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案为定金合同纠纷。百丰公司确认已收取温梅香10000元定金用于担保双方就案涉物业签订书面租赁合同，因此双方之间成立定金合同关系，双方均应依法履行相应的义务。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，归纳本案二审争议的焦点为：百丰公司应否返还温梅香定金10000元。
百丰公司确认案涉物业至今未取得建设工程规划许可证，亦无相关产权证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，即使百丰公司与温梅香签订租赁合同亦属于无效合同，百丰公司无法向温梅香提供合法有效的案涉物业，导致租赁合同无法订立，温梅香诉请百丰公司返还定金10000元合法有据，原审法院对此予以支持并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人百丰公司的上诉理由缺乏事实与法律依据，其上诉请求，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费50元，由上诉人东莞市百丰百货商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 祁晓娜
代理审判员 殷莉利
代理审判员 田永健
二〇一四年九月十九日
书 记 员 李慧英
附相关法律条文：
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。