贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）遵市法民三终字第311号
上诉人（原审原告）：瞿利洪，女，汉族，1977年9月21日出生。委托代理人：何思远，贵州舸林律师事务所律师。委托代理人：何真元，贵州舸林律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：重庆正久置业有限公司。
法定代表人：周生乾，该公司总经理。委托代理人：周建入，该公司员工。上诉人瞿利洪为与被上诉人重庆正久置业有限公司确认合同效力纠纷一案，不服贵州省遵义县人民法院（2014）遵县法民初字第552号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。经审理查明，瞿利洪（乙方）与重庆正久置业有限公司（甲方）于2011年7月6日签订《内部认购协议》，该协议约定“第一条：乙方自愿内部认购XX住房，乙方内部认购房屋的建筑面积约为109.82平方米（最后结算时以房管局实测面积为准）。第二条：乙方内部认购的房屋建筑面积单价为1600元∕平方米。第三条：乙方签订本协议时向甲方支付10000元作为本套房屋内部认购的定金，待到甲乙双方签订相关《商品房买卖合同》后，乙方支付的定金自动转为房价款。第四条：双方签订本协议后，甲方正式开盘销售后，乙方在接到甲方电话通知后10日内带齐相关有效证件到民禾天地贵宾接待中心与甲方签订相关《商品房买卖合同》。第七条：在本协议第四条双方约定的《商品房买卖合同》签订时限内，若因国家房地产调控政策规定乙方不能再购房的，甲方退还乙方内部认购金，本协议自动解除。第八条：若甲方不是因第七条所规定的原因拒绝按本协议第一、二、三条与乙方签订相关《商品房买卖合同》的，甲方应返还乙方已支付的内部认购定金并按银行存款同期利息赔偿乙方。协议签订后，瞿利洪于2011年8月1日向重庆正久置业有限公司交纳了定金10000元。2014年1月2日，重庆正久置业有限公司开始进行楼盘销售。在销售楼盘过程中，瞿利洪要求与重庆正久置业有限公司签订《商品房买卖合同》，重庆正久置业有限公司以双方在《内部认购协议》中约定的房屋单价太低为由拒绝与瞿利洪签订《商品房买卖合同》。瞿利洪认为重庆正久置业有限公司已将《内部认购协议》中约定的房屋出卖给他人，并拒绝与其签订《商品房买卖合同》的行为违反了双方的约定，故诉至原审法院，请求判令：1、确认瞿利洪与重庆正久置业有限公司于2011年7月6日签订的《内部认购协议》有效；2、解除瞿利洪与重庆正久置业有限公司于2011年7月6日签订的《内部认购协议》；3、由重庆正久置业有限公司赔偿瞿利洪损失134254元；4、由重庆正久置业有限公司向瞿利洪双倍返还定金。原审法院认为，瞿利洪与重庆正久置业有限公司签订的内部认购协议是双方意思自治一致的结果，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第三十二条“当事人采用合同书形式订立的合同，自双方当事人签字或盖章时合同成立”、第四十三条“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，瞿利洪与重庆正久置业有限公司于2011年7月6日签订的《内部认购协议》合法有效。根据《合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，因瞿利洪和重庆正久置业有限公司在本案中均同意解除双方于2011年7月6日签订的《内部认购协议》，应视为双方对解除《内部认购协议》已经协商一致，故对瞿利洪提出解除《内部认购协议》的请求，予以支持。由于重庆正久置业有限公司以双方在内部认购协议中约定的房屋单价太低为由拒绝与瞿利洪签订商品房买卖合同，其行为属违约行为，应当承担违约责任。对于重庆正久置业有限公司应承担的定金返还责任，瞿利洪诉请由重庆正久置业有限公司双倍返还定金，虽然根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”及《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金”之规定，重庆正久置业有限公司应当双倍返还瞿利洪已支付的定金。但瞿利洪与重庆正久置业有限公司在内部认购协议的第八条中对定金的返还进行了约定，因该协议合法有效，且对定金的约定并不违反法律的规定，因此，根据合同的意思自治原则，确认由重庆正久置业有限公司返还瞿利洪定金并支付银行存款同期利息。对于瞿利洪提出赔偿损失的诉求，根据《合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”之规定，合同当事人均应当遵循诚实信用原则才能达到其追求的合同目的，并维护社会正常的交易秩序。否则，违背诚信的一方合同当事人将承担对其不利的法律后果。本案中，瞿利洪与重庆正久置业有限公司在签订内部认购协议时，系双方的真实意思表示，均应受该协议约束。而重庆正久置业有限公司以定约时的房价太低为由拒绝与瞿利洪签订商品房买卖合同，违反合同的诚实守信原则，擅自毁约，应承担过错赔偿责任。由于本案中的内部认购协议仅是签订商品房买卖合同前的预约合同，并非商品房买卖合同，且瞿利洪并未提供充分证据证明自己所遭受的实际损失。因此，结合重庆正久置业有限公司存在的过错，本案案情及当地的经济状况，酌情确定重庆正久置业有限公司的赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十二条、第四十三条、第九十三条第一款，《中华人民共和国担保法》第八十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认瞿利洪与重庆正久置业有限公司于2011年7月6日签订的内部认购协议有效；二、解除瞿利洪与重庆正久置业有限公司于2011年7月6日签订的内部认购协议；三、由重庆正久置业有限公司返还瞿利洪定金10000元及利息（按中国人民银行同期存款利率计算）；四、由重庆正久置业有限公司赔偿瞿利洪30000元；五、驳回瞿利洪的其余诉讼请求。一审案件受理费减半收取1755元，由重庆正久置业有限公司负担。
宣判后，瞿利洪不服，向本院提起上诉称：1、重庆正久置业有限公司应双倍返还定金20000元；2、被上诉人将上诉人认购的房屋卖给他人，上诉人的合同利益损失应为卖房差价134254元，一审判决赔偿上诉人30000元不当。因此，一审法院认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院撤销一审判决第一、二项，改判被上诉人双倍返还定金20000元并赔偿损失134254元。
二审期间，重庆正久置业有限公司答辩称：请二审法院驳回上诉人的上诉请求。
本院认为，瞿利洪与重庆正久置业有限公司签订的内部认购协议是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。重庆正久置业有限公司以内部认购协议中约定的房屋单价太低为由拒绝与瞿利洪签订商品房买卖合同已经违约，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，重庆正久置业有限公司应当双倍返还瞿利洪已支付的定金，但瞿利洪与重庆正久置业有限公司在内部认购协议中对定金的返还已进行约定，系双方当事人对自己民事权利的处分，因该约定并未违反法律规定，一审法院以内部认购协议为依据来确认重庆正久置业有限公司向瞿利洪返还定金并支付银行存款同期利息并无不当。对于瞿利洪主张重庆正久置业有限公司应赔偿的损失数额为卖房差价134254元的上诉理由。本院认为，瞿利洪与重庆正久置业有限公司签订的内部认购协议，仅是签订商品房买卖合同前的预约合同，并非商品房买卖合同，且瞿利洪未提供充分证据证明自己所遭受的实际损失，因此，一审法院结合重庆正久置业有限公司存在的过错，本案案情及当地的经济状况，酌情确定重庆正久置业有限公司的赔偿责任并无不当。综上，瞿利洪的上诉理由不能成立，本院不予采纳，予以驳回。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3510元，由上诉人瞿利洪承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 田 滔
审 判 员 蒋克勤
代理审判员 刘娟娟
二〇一四年八月十八日
书 记 员 杨恩高