北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第06985号
上诉人（原审被告）李鸿信，男，1950年6月18日出生。
被上诉人（原审原告）北京崇开嘉信物业管理有限公司，住所地本市×××D241号（怡龙别墅）。
法定代表人：贺杰，总经理。
委托代理人：廉桂林，男，1961年2月18日出生。
上诉人李鸿信因物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第05047号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年4月，北京崇开嘉信物业管理有限公司（下称崇开嘉信公司）诉至原审法院称：2005年2月27日，我公司与李鸿信签订《左安浦园物业管理委托合同》，约定双方按照《左安浦园物业管理公约（1-7号楼）》中关于物业管理各项收费的有关规定及文件依据执行。被告应当按照1.15元／㎡（月标准交纳物业服务费，以及1元／户（月标准交纳楼道公用照明费。另根据相关文件规定，李鸿信应按照30元／户（年标准交纳生活垃圾清运费。根据合同约定，委托方违反合同，不按约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，物业公司有权要求委托人补交，并收取从逾期之日起每日按应交费用的千分之五的违约金。对此，我公司考虑到李鸿信是服务对象，申请将违约金标准调整为万分之五的标准收取。李鸿信自2006年2月起即未再交纳物业服务费，期间我公司多次催交未果。故我公司诉至法院，请求判令李鸿信交纳拖欠的自2006年2月27日起至2014年2月26日止期间的物业服务费10468.48元及违约金6814.6元，诉讼费由李鸿信承担。
李鸿信辩称：认可崇开嘉信公司所述的欠费期限，但欠费存在以下原因：1、崇开嘉信公司与小区开发商这两家公司的法定代表人为亲兄弟，因此崇开嘉信公司与开发商之间的委托管理合同是假合同，我不予认可。2、2011年2月27日，我刚买一个月的价值8500元的残疾摩托三轮车被盗，后报警，警察出警后调取了监控录像，显示当晚凌晨一点有三人将我的残疾摩托三轮车推走，并从小区大门口消失。现场发现由于崇开嘉信公司的值班人员失职，导致小区内有一个监视器被人为上翻而无法监视，崇开嘉信公司对于我丢失残疾摩托三轮车有直接责任。小区内其他业主也有丢失车辆的情况。3、小区内的违章建筑问题严重，崇开嘉信公司不履行监管职责，导致排烟道被人为换道，我家中经常闻到异味。4、崇开嘉信公司为了节省成本，将小区内的两个门长期关闭，业主无法正常通行。5、小区内的自行车停车库容量与小区业主自行车、电动车数量严重不匹配，地下停车库被出租，崇开嘉信公司以我未交纳物业费为由不给李鸿信提供停车位。因此，我同意在崇开嘉信公司解决上述问题后足额交纳物业服务费。
原审法院经审理确认：根据本案查明的事实，崇开嘉信公司系开发商委托的前期物业单位，并与李鸿信签订有《左安浦园物业管理委托合同》，为李鸿信提供了物业服务。双方在合同期满后虽未续签合同，但崇开嘉信公司继续为该小区提供物业管理服务，此应视为崇开嘉信公司、李鸿信双方合同关系的延续。据此，李鸿信应当在接受了崇开嘉信公司提供的相关物业服务后据实交纳物业服务费（包括垃圾清运费、公共照明费）。关于李鸿信以丢失残疾摩托三轮车、小区内存在违章建筑、崇开嘉信公司未提供地下停车位以及自行车存放空间过小为由，拒绝交纳物业服务费的辩解，缺乏依据，不能成为其拒绝支付物业服务费的理由。但应指出，李鸿信对崇开嘉信公司提供的物业服务不满意，系本案成讼原因，故崇开嘉信公司要求李鸿信给付违约金的诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于2014年5月判决：一、李鸿信于判决生效后七日内给付北京崇开嘉信物业管理有限公司自二○○六年二月二十七日起至二○一四年二月二十六日止期间的物业服务费、公用照明费、生活垃圾清运费共计一万零四百六十八元四角八分；二、驳回北京崇开嘉信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，李鸿信不服，向本院提出上诉称，物业公司对小区疏于管理，对我丢失三轮车有直接责任，对停车位问题不予解决且小区内的违章建筑问题严重，要求撤销原判，依法改判或发回重审。崇开嘉信公司同意原判。
经审理查明：李鸿信系本市×××914号房屋的产权人，该房屋建筑面积为91.78平方米。崇开嘉信公司经涉诉小区开发商北京崇开嘉信房地产开发有限公司委托，自2004年11月15日开始为涉诉小区提供物业管理服务，委托管理期限至2015年10月20日止。
2005年2月27日，崇开嘉信公司（受托方）与李鸿信（委托方）签订《左安浦园物业管理委托合同》，约定李鸿信委托崇开嘉信公司进行物业管理服务，崇开嘉信公司依据《左安浦园物业管理公约（1号楼-7号楼）》和本委托合同向李鸿信收取物业管理费及相关费用。物业管理费标准为按0.5元／㎡（月标准交纳物业综合管理费，按0.6／㎡（月标准交纳电梯运行维护费，按0.05／㎡（月标准交纳水泵运行维护费。共用部位照明费1元／户（月，全年12元／户，随物业费一次交纳。入住时收取12个月的各项费用，以后每年12月为收费月。李鸿信违反合同，不按约定的收费标准和时间交纳相关费用的，崇开嘉信公司有权要求李鸿信补交，并收取从逾期之日起，每日按应交费用的5‰的违约金。委托管理期限为1年，自2005年2月27日起到2006年2月26日止；合同期满后，若业主委员会继续聘用崇开嘉信公司管理本小区，视为合同自动延续。
《左安浦园物业管理公约（1号楼-7号楼）》约定，崇开嘉信公司为小区提供小区院内及各楼栋内公共部位的维修和环境卫生的清理维护，对共用设备、设施的养护和维修，对公共绿化部位的养护和管理，对生活垃圾和装修垃圾的清运，对小区进出口提供保安管理服务，为地下机动车库和自行车库提供疏导保洁服务，对小区违反物业管理公约的行为进行制止、纠正、必要时采取法律措施等，物业管理收费标准为1.15元／㎡（月，每12个月计收一次，首12个月按1元／㎡（月。楼道公用照明费为1元／户（月（随物业费一并收取12个月／次）。合同签订后，崇开嘉信公司依约提供了物业管理服务。合同期满后，崇开嘉信公司、李鸿信双方未签订新的物业服务合同，崇开嘉信公司继续为涉诉小区提供物业管理服务。自2006年2月26日起，李鸿信未再交纳物业服务费。涉诉小区目前尚未成立业主委员会。
庭审中，李鸿信提供北京市公安局接受案件回执单，拟证明李鸿信的残疾摩托三轮车被盗，崇开嘉信公司应当负有直接责任的事实。对此，崇开嘉信公司称李鸿信停车的地方系消防通道，崇开嘉信公司也提示过不准停车。案发当晚，崇开嘉信公司安排有保安值班。李鸿信提供小区自行车存放处的照片，拟证明小区自行车存放处与实际需求不相匹配，且被收废品的占用的事实。对此，崇开嘉信公司主张接手小区物业时，开发商移交管理的自行车存车处车位是有限的，有关车位不足问题系开发商的遗留问题。并且，李鸿信所述的楼门关闭问题系出于安全考虑设置的逃生门，为安全起见通常是不允许打开的。至于小区内的停车位管理不属于崇开嘉信公司的管辖范围，开发商已委托北京金地汇通停车服务有限公司进行管理。有关违章建筑问题，崇开嘉信公司已及时予以劝阻并上报，并提供城管执法人员到小区实地勘察测量的照片，拟证明崇开嘉信公司积极履行物业管理服务义务的事实。对此，李鸿信均不予认可。
崇开嘉信公司提供京价（收）字（1999）第253号关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾清纳场管理费收费标准的通知，证明小区垃圾清运费标准为30元／户（月。对此，李鸿信予以认可。
上述事实，有《左安浦园物业管理委托合同》，《左安浦园物业管理公约（1号楼-7号楼）》，北京市房屋产权登记申请书，照片及当事人的当庭陈述等证据在案为证。
本院认为：李鸿信系涉案房屋的产权人，曾与崇开嘉信公司签订《左安蒲园物业管理委托合同》，虽然在合同期满后双方未续签合同，但崇开嘉信公司继续为李鸿信提供了物业服务，李鸿信亦实际接受了服务，已经形成了事实上的物业服务合同关系，李鸿信应按时交纳物业服务费。
关于李鸿信以丢失残疾摩托三轮车、小区内存在违章建筑、崇开嘉信公司未提供地下停车位以及自行车存放空间过小为由，拒绝交纳物业服务费的辩解，该辩解并不构成李鸿信拒绝交纳物业管理服务费的正当理由，李鸿信以此作为拒交物业费理由不能成立，故对此上诉主张，本院予以驳回。若李鸿信认为崇开嘉信公司致使其财产权益受到损害需赔偿损失，与本案非同一法律关系，双方可另行解决。综上，原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费116元，由北京崇开嘉信物业管理有限公司负担45元（已交纳），由李鸿信负担71元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费232元，由李鸿信负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 赵胤晨
代理审判员 何江恒
二〇一四年九月十一日
书 记 员 贯志然