江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第0594号
上诉人（原审被告）常州置信房地产开发有限公司，住所地常州市西横街55号。
法定代表人张志民，该公司董事长。
委托代理人钱技平，江苏常仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）丁仁南。
委托代理人谭东明，江苏常运律师事务所律师。
原审被告常州市新天地房屋拆迁有限公司，住所地常州市钟楼区红星新村8幢北端。
法定代表人王康宁，该公司总经理。
委托代理人徐美华，系该公司员工。
委托代理人潘晓村，系该公司员工。
上诉人常州置信房地产开发有限公司（以下简称置信公司）因与被上诉人丁仁南、原审被告常州市新天地房屋拆迁有限公司（以下简称新天地公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2013）钟民初字第3244号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审情况：
丁仁南诉称，2008年5月17日，丁仁南与置信公司、新天地公司三方就丁仁南所有的座落于西横街3号东首的房屋及附属物签订《常州市城市房屋拆迁补偿安置协议书》（以下简称《拆迁协议书》），约定以房屋产权调换方式补偿安置，安置面积为97.9平方米，三方并对房屋结构和平面布局予以确认。至今，置信公司未能依约按时交付房屋，且单方面对房屋平面布局改动，房屋面积与协议约定的面积相差极大，无法实现应交付房屋的商业价值，致使订立产权调换协议的目的无法实现，给丁仁南造成经济损失约5874000元（目前同等房屋售价约6万元／平方米）。另外，置信公司和新天地公司仅支付18个月过渡费18000元，停产停业损失64111元，应补足至2013年3月30日过渡费112500元，停产停业损失400725元，以上合计损失为6387225元。为维护自身合法权益，丁仁南诉至法院，请求判令：1、解除三方订立的《拆迁协议书》；2、置信公司和新天地公司赔偿丁仁南损失6387225元；3、置信公司和新天地公司承担诉讼费用。原审审理中，丁仁南明确其第2项诉讼请求赔偿的损失包括房屋损失5874000元、过渡费112500元、停业损失费400725元。
置信公司辩称，三方签订《拆迁协议书》是事实，置信公司完整地履行了《拆迁协议书》的义务，安置丁仁南的房屋位置、面积都是按《拆迁协议书》履行，房屋面积比约定的还大。差异仅在于丁仁南被拆除房屋是两层楼，不存在公摊面积，现在经过规划审定的房屋是高层建筑，一楼有很多公摊面积，故在相同建筑面积的情况下，丁仁南使用面积减少，置信公司考虑了这个因素，对安置给丁仁南房屋的建筑面积适当放大，置信公司是在妥善履行原安置协议。在安置房屋建成后，置信公司口头通知丁仁南现场验房，丁仁南也于2013年4月1日现场进行了验房，由于丁仁南一些想法与置信公司无法达成一致，故丁仁南一直未接收安置房屋，为此置信公司还在2013年11月8日再次书面通知丁仁南现场接收房屋，综上请求驳回丁仁南的诉讼请求。
新天地公司辩称，同意置信公司的答辩意见。
原审经审理查明，2008年5月17日，新天地公司与丁仁南签订《拆迁协议书》一份，主要内容为：因军供站北侧、荷花池公寓东侧地块改造项目建设，新天地公司受拆迁人置信公司委托，经常州市建设局批准，需要拆迁丁仁南座落本市西横街3号东首的房屋及其附属物。经双方协商，就房屋拆迁补偿安置事宜达成协议：一、拆除房屋情况：产权人丁仁南，建筑面积142.5平方米，营业性用房；二、拆迁房屋补偿安置情况：补偿安置形式为房屋产权调换，被拆除房屋评估费为2126056元，附属设施（装饰）补偿费为10967元，新天地公司应付丁仁南各类拆迁补助费合计126877元，其中：搬迁补助费2280元、过渡费18000元、移装补助费1080元、停产停业补贴费64111元、其他费用41406元；新天地公司与丁仁南产权调换的房屋座落置信商务广场2、8号房屋（详见附图），建筑面积97.9平方米，该房屋价值2055900元；双方结算新天地公司应付丁仁南208000元；三、搬迁、结算期限：丁仁南于2008年6月30日前将上述房屋腾空交新天地公司验收；四、双方约定其它事项：丁仁南自行过渡，过渡期为丁仁南腾空被拆迁房屋并交出钥匙之日至回迁房交付入户通知日止；过渡费按市建设局、市物价局常建（2005）117号文件结算，已预结18个月过渡费；本协议载明的回迁房建筑面积为暂测面积，产权登记面积以实际测绘面积为准，如有误差，按实结算，多退少补。
同日，丁仁南与置信公司、新天地公司还签订了《房屋拆迁补偿安置结算表》，置信公司向丁仁南提供了安置房屋的《位置结构图》，其中标示安置给丁仁南的2、8号房屋面积分别为43.6平方米，55.3平方米。
协议签订后，丁仁南按约从本市西横街3号东首房屋中迁出交由置信公司和新天地公司拆除；置信公司在上述地块开发建造了置信商务广场。
2013年3月30日，置信公司向丁仁南发出《入住通知书》，通知丁仁南接收房屋，丁仁南在验房时，因认为交付的房屋面积、结构与约定不符，遂拒绝接收房屋。
原审另查明，根据置信公司提供的常州市建设工程施工图设计审查中心于2011年7月1日审定的《常州北大街军供站北侧地块一层平面图》显示，置信商务广场102室（即《位置结构图》中的2、8号房屋）面积为59.02平方米，且房屋结构与《位置结构图》不同；常州市房产登记中心、常州市房产测绘中心于2013年6月17日出具的《项目总结及成果说明表》显示102室建筑面积为198.86平方米（套内面积125.71平方米，置信公司陈述其中一层112.78平方米，二层86.08平方米）。
原审审理中，法院根据丁仁南的申请委托金坛市金房房地产评估事务有限公司对置信商务广场102室房屋的市场价格进行了鉴定，经鉴定房地产单价为48609元／平方米，房地产总价值为4758800元。另法院根据丁仁南的申请，对置信公司的财产采取了保全措施。
上述事实有丁仁南提供的《拆迁协议书》、《房屋拆迁补偿安置结算表》、《位置结构图》等证据；置信公司提供的《常州北大街军供站北侧地块一层平面图》、《项目总结及成果说明表》等证据及当事人陈述予以证实。
原审法院认为，置信公司委托新天地公司与丁仁南签订《拆迁协议书》，置信公司与新天地公司间形成委托合同关系，置信公司与丁仁南间形成拆迁合同关系，《拆迁协议书》是双方真实意思表示，依法成立并生效。置信公司与丁仁南在《拆迁协议书》中，未对产权调换房屋面积的误差范围作出约定。根据建设部《商品房销售管理办法》第二十条规定：面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。现置信公司无法证明交付的房屋面积误差比未超出3%，且交付的房屋结构也与《位置结构图》不符，丁仁南要求解除《拆迁协议书》，法院予以支持。根据我国《合同法》规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。丁仁南在解除合同后，要求置信公司按房屋现在价值进行赔偿，法院应予支持。丁仁南要求置信公司支付过渡费用（临时安置补助费），法院根据常州市建设局有关文件予以计算。丁仁南要求置信公司支付停业损失费，因置信公司在签订《拆迁协议书》已对丁仁南作出一次性补偿，故法院不予支持。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第九十四条，第九十七条，国务院《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款，第一百三十四条第一款之规定，作出如下判决：一、解除丁仁南与常州置信房地产开发有限公司签订的《常州市城市房屋拆迁补偿安置协议书》；二、常州置信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿丁仁南房屋损失费4758800元；三、常州置信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿丁仁南临时安置补助费105000元（计算至2013年3月30日）；
四、驳回丁仁南其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56511元，保全费5000元，鉴定费20500元，合计82011元，由丁仁南负担12011元，常州置信房地产开发有限公司负担70000元（丁仁南同意其预交案件受理费由常州置信房地产开发有限公司向其直接支付，法院不再退还，由常州置信房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向丁仁南支付）。
上诉人置信公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法将本案发回重审或予以改判。理由在于：一、原审判决认定事实不清。房屋拆迁安置补偿合同的目的是拆迁和安置，其本质是以房换房，置换标准是必须旧房和新房的价值相当，而非房屋面积相当，上诉人与被上诉人签订的《房屋拆迁补偿安置结算表》可以充分证明这一点。也即，拆迁安置房屋是有支付对价的，就是原被拆迁房屋价值减去上诉人后来向被上诉人支付的房屋价值的差额，对价为2055900元。上诉人已向被上诉人补足了安置房屋（包括房屋评估价值、附属设施补偿费用及其他各类拆迁补助费）与被拆迁房屋的房价差额，实际安置房屋的面积误差不影响协议的履行。如果存在误差，只需按约定价格多退少补，不能成为单方解除协议的理由。双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》第四条第三款明确记载：本协议载明的回迁房建筑面积为暂测面积，产权登记面积以实际测绘面积为准；如有误差，按实结算，多退少补。上诉人向被上诉人出具《位置结构图》（该图纸系规划图纸，而非最后的施工图纸），目的在于便于被上诉人知晓拆迁安置房屋的大致坐落方位，该图所示的房屋暂测面积也仅是为了标明房屋的大致面积，并不代表合同约定的实际房屋面积与方位。因此，依据该协议，双方并非未对房屋面积误差范围作出约定，而是既然双方约定的安置房屋面积以实际测绘为准，就不存在约定房屋面积与实际测绘面积不符的情况。只是如果协议载明的暂测面积与实际测绘面积不符，上诉人须多退，被上诉人则须少补。原审判决简单以拆迁安置协议未对调换房屋面积误差范围作出约定为由，适用《商品房销售管理办法》有关未约定房屋面积误差范围的情形，显然违反双方当事人的意思自治，缺乏相应的事实与依据，有违公平交易原则和诚实守信原则，因为上诉人已经完整履行了约定的合同义务。事实上，上诉人安置被上诉人的房屋位置、面积都是按《拆迁协议书》履行，且房屋面积比约定的暂测面积还大。差异仅在于被上诉人被拆除房屋是两层楼，不存在公摊面积，现在经过规划审定的房屋是高层建筑，一楼有很多公摊面积。故在相同建筑面积的情况下，被上诉人使用面积减少。上诉人考虑到这个因素，对安置给被上诉人房屋的建筑面积进行了适当放水，显然上诉人已在积极妥善履行原安置协议。在安置房屋建成后，上诉人口头通知被上诉人现场验房，被上诉人也于2013年4月1日现场进行了验房，由于被上诉人的一些想法与上诉人无法达成一致，故被上诉人一直未接收安置房屋，为此上诉人还在2013年11月8日再次书面通知被上诉人现场接收房屋。故上诉人已经履行了《拆迁协议书》约定的义务，不存在延期交付的事实。二、原审判决适用法律错误。1、房屋拆迁安置补偿合同与商品房买卖合同是两个不同的法律关系，原审适用商品房销售的相关法律法规来审理本案的房屋拆迁安置补偿合同纠纷，属适用法律错误。上诉人已经说明，本案中不存在没有约定房屋面积误差的情形。即便退一步，《商品房销售管理办法》中关于销售房屋面积误差比的相关规定也不能简单的直接适用于房屋拆迁安置补偿合同中。2、原审判决要求上诉人返还拆迁房屋现有价值违反相关法律规定。退一步讲，即使适用商品房买卖合同关系且假设存在超过3%的误差，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，买受人请求解除合同后，只有请求返还已付购房款及利息时才能得到支持，而非房屋现有价值。而被上诉人对安置房屋所支付的对价是2055900元而非房屋现有价值。原审法院以房屋现有价值对被上诉人进行赔偿，不但违反相关法律规定，还会对商品房销售市场造成不利影响。购房者在发现实际房屋误差后都能要求房屋销售商返还现有价值，无异于强迫房屋销售商按市场价格重新购买自己的房屋，对购房者或者房屋销售商都可能造成非常不公平的结果。三、本案中对现有房屋价值的评估，上诉人始终认为没有理由也没有必要。同时，在评估机构出具评估报告后，上诉人当庭提出的几个实际问题，评估机构现场都认为存在问题，但事后没有修改报告，原审判决直接采用错误的报告，可以认为是另一个案件事实调查不清的情形。
被上诉人丁仁南辩称，上诉人在与被上诉人订立了拆迁补偿协议之后违反协议约定，擅自改变房屋结构，使房屋丧失了应有的商业价值与使用价值，原审法院根据评估报告判定上诉人赔偿，事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。评估报告明显低于同地段的交易价格，也低于上诉人公司同地段的交易价格，被上诉人认为评估报告价格明显过低。
原审被告新天地公司辩称，同意上诉人的上诉意见。
二审中，上诉人置信公司向本院提交以下证据材料：
1、置信公司与常州市国土局签订的国有土地使用权出让合同两份、挂牌出让成交确认书两份，证明该地块系分两次取得，之后合并开发，最后施工建成也是分两幢，临西横街的就是涉案房屋所在建筑，该建筑的土地使用权是2005年11月23日取得，之后领取了土地使用权证，土地使用年限是40年，由于涉案房屋在交付之前置信公司需支付过渡费用，因此涉案房屋的土地使用权年限应在评估时予以扣除，不能按40年算，否则就是对被上诉人的双重补偿，对置信公司不合理，由于该因素未在鉴定报告中得以体现，故鉴定报告明显存在瑕疵。
2、查档证明3份，证明涉案房屋所在地块于2006年2月22日取得国有土地使用权证，土地证号为（2006）01513**，土地使用权用途为商办，使用权类型为出让，土地使用权终止日期为2045年12月7日，目前此证已于2013年9月10日注销。
被上诉人丁仁南对上诉人置信公司提交的上述证据质证认为，证据1不是原件，证据的真实性请法庭确认，若该证据显示的内容成立，则两个地块的成交确认书中，其中一份明确了容积率，一份没有明确写明，我方认为不能够将两个地块合并计算容积率，应该按照出让合同、挂牌出让成交确认书约定的内容履行，所以双方对目前争议的房产容积率、面积计算产生了较大的争议和差异，这也是由于上诉人没有按照出让合同履行造成的结果。由于上诉人没有按期按约交付房屋，单就其延期所支付的过渡费应该低于使用房屋所产生的收益，如果说支付过渡费就可以抵偿所产生的收益显然是不合理的。证据2的真实性请法院审核。
原审被告新天地公司对上诉人置信公司提交的证据1无异议，证据2的真实性请法院审核。
二审经审理查明，置信公司与常州市国土资源局就涉案房屋所在地块于2005年11月23日签订挂牌出让成交确认书，于2005年12月18日签订国有土地使用权出让合同。合同中约定，合同项下的土地使用权出让年限为40年，自出让方向受让方实际交付土地之日起算。2006年2月22日，置信公司取得涉案房屋所在地块的国有土地使用权证，权证载明该地块用途为商办，终止日期为2045年12月7日。
经查阅原审卷宗，二审另查明，原审庭审中，置信公司陈述，拆迁协议书中的附图是置信公司报项目时的规划图纸，关于具体施工在该图上没有具体标注，由于拆迁时间是2008年5月，当时施工图纸尚未经过相关部门的审定，故只能用规划图纸来作为合同附件，施工图纸是在拆迁协议书签订后才经过相关部门审定的。实际施工图纸与规划图纸的差异在于，实际施工图中一层、二层作为同一户对待。施工图与规划图的差异，置信公司事先没有和丁仁南说过，只是在房屋交付时现场向丁仁南进行了解释，置信公司认为涉及二楼的问题还可以到时候弥补，因此没有向丁仁南详细解释这个问题，丁仁南到现场看过后也没有明确如何处理。
二审中，置信公司向本院提交书面鉴定申请一份，认为原审委托金坛市金房房地产评估事务有限公司做出的常金房法估（2014）字第009号房地产价值评估报告中存在明显错误，故申请重新评估。
二审庭审中，本院依职权通知江苏金房房地产评估事务有限公司注册房地产估价师徐强到庭接受质询。徐强在庭审中陈述，如果原审法院委托其单位鉴定时提交了估价对象所占土地权属性质的详细资料，将会影响到其单位对于房屋所具备土地使用年限的判断。如果按照市场比较法进行评估，对房价评估结果不会造成影响，但是如果按照收益法进行评估，则会对房价评估结果造成较大影响。本案中房价的评估综合了市场比较法和收益法，评估时是按照40年的使用年限来算的，如果不足40年，实际评估房价可能会往下一点。
二审中，上诉人置信公司陈述，上诉人与被上诉人丁仁南签订合同的附图是签订合同时仅有的规划图，不是后续为了施工重新设计的施工图，所以规划图与实际状况有出入，不能作为判决的依据，应以施工图为依据来比对实际的差异。另外，对于超出3%的面积，双方都是按照签订拆迁合同当时的约定价格来补偿面积差价，而不是按照实际市场价来补偿差价，这种方式对被上诉人极为有利。对此，被上诉人丁仁南认为，规划图只是对外观、用途的大致规划，并不针对内部的结构进行规划，被上诉人并不清楚上诉人订立合同时所提供的图纸是何种图纸，且根据被上诉人的能力只能理解为建成后与图纸相一致。对于整个结构的更改，是上诉人基于利益的考虑，挤占了被上诉人的原拆迁安置位置，致使本在安置房屋外的楼梯建在被上诉人应取得的安置房内，同时计划安置的房屋为一楼两间，现在变成了楼上楼下共四间，致使得房率低于正常水平，上诉人采取扩大建筑面积和公摊面积的方式来减少实际的使用面积，变相提高价格，致使目前的安置房屋丧失了应有的商业价值和使用价值。
上述事实，有上诉人置信公司提交的挂牌出让成交确认书、国有土地使用权出让合同、查档证明、原审庭审笔录及二审中各方当事人陈述在卷佐证。
二审查明的其他案件事实与原审相一致，本院予以确认。
本院认为，一、关于法律适用。本案中上诉人与被上诉人签订的是采取产权调换方式的拆迁补偿安置协议，上诉人作为拆迁人，其义务是以自行建造的房屋交付并转移所有权给被拆迁人，以此为对价而取得被拆迁人所有的房屋。被上诉人作为被拆迁人，则以丧失其所拥有的被拆迁房屋的所有权为代价，来换取拆迁人提供的房屋所有权，同时对被拆迁房屋的评估价与所调换房屋的市场价进行差价结算，多退少补。根据拆迁人与被拆迁人的不同权利义务，可以认定以产权调换为补偿方式的拆迁补偿安置协议为补足价金的互易合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十五条的规定，当事人约定易货交易，转移标的物的所有权的，参照买卖合同的有关规定。因此在我国合同法中是将互易合同作为一种特殊的买卖合同加以规定和处理的。本案中被拆迁及被安置的房屋均为商品房，故依法可参照我国在商品房买卖合同领域所制订有关法律规定进行处理。
二、关于被上诉人丁仁南是否有权解除拆迁补偿安置协议书。根据二审审理查明的事实，涉案房屋存在安置协议书后附的规划图纸与建造后房屋实际结构不一致的客观情况。双方当事人签订安置协议书时置信公司交付给丁仁南的位置结构图仅是规划图，实际施工是按照常州市建设工程施工图设计审查中心于2011年7月1日审定的《常州北大街军供站北侧地块一层平面图》进行的。本案中产权调换房屋实际面积与安置协议书中约定面积之所以产生巨大差异，正是规划设计的变更所造成。由于规划、设计变更常常会引起建筑物的容积率、建筑密度等建筑指标的变化，引起建筑面积变化，还会引起户型、朝向、层高等各种变化，与单一的商品房面积误差有着本质的区别，因此不宜适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的面积误差处理原则进行处理。对于此种情况，建设部《商品房销售管理办法》第二十四条明确规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。置信公司在原审中自认其未就施工图纸与规划图纸存在的差异及时书面通知丁仁南，故丁仁南依法有权要求退房并解除双方签订的安置协议书。
三、关于置信公司应当承担的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因置信公司未能按约履行安置协议书，导致丁仁南丧失了在安置地段获得建筑面积为97.9㎡的商品房的利益，原审据此对该房屋现有价值进行评估并确定置信公司的赔偿金额并无不当。置信公司主张按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条中关于面积误差比超出3%的情况下以返还已付购房款及利息的方式来承担违约责任，缺乏相应的事实和法律依据，本院依法不予支持。关于置信公司对原审评估鉴定提出的异议，本院认为，对于土地使用权年限到期后如何处理，我国现行法律、行政法规中尚无明确规定。且评估报告中显示，涉案房屋周边类似地段、类似房屋的价格高于涉案房屋的最终评估价，也即以市场比较法评估得出的价格高于鉴定机构最终的评估价，故原审鉴定结论有其合理性，可以作为认定涉案房屋现有价值的依据。对于鉴定机构二审接受质询时发表的意见，本院不予采纳。除此以外，上诉人对评估报告提出的其他异议于法无据，本院依法不予支持。
综上，上诉人置信公司的上诉意见依据不足，其上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费45711元，由常州置信房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 段若鹏
代理审判员 周韵琪
代理审判员 顾 佳
二〇一五年十二月九日
书 记 员 蒋 洁