安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）马民二终字第00131号
上诉人（原审原告、反诉被告）：杨树迎，男，1965年3月14日出生，汉族，马钢第一钢轧总厂冷轧点检室职工。
委托代理人：李明，安徽长城律师事务所律师。
委托代理人：吕姬山，男，1962年10月14日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽省世茂置业发展有限公司。
法定代表人：何道朝，该公司董事长。
委托代理人：王昕，安徽鉴知律师事务所律师。
委托代理人：许进，安徽鉴知律师事务所律师。
上诉人杨树迎因与上诉人安徽省世茂置业发展有限公司（以下简称世贸置业公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2014）花民一初字第00490号民事判决，均向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人杨树迎的委托代理人李明、吕姬山，上诉人世贸置业公司的委托代理人王昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：杨树迎原居住于马鞍山市梨苑1-1栋商住楼608室房屋（权证面积为77.31平方米），该房屋因梨苑1-1栋商住楼改造工程需予以拆除，世贸置业公司、杨树迎于2011年1月3日就该房屋签订一份《城市房屋拆迁产权调换安置协议》，主要内容为：1、关于安置房房型、面积及差价款：世贸置业公司为杨树迎提供安置房F户型四室两厅一套，建筑面积为134平方米（以竣工后产权部门测量为准），杨树迎应缴纳房款219390元［原产权面积77.31平方米免收新旧结构差价，原产权面积77.31平方米之18%计13.92平方米无偿赠送（上述面积之和91.23平方米，为拆一还一），超面积91.23平方米至101.23平方米之间的10平方米按照顾价格1800元／平方米计18000元，超面积101.23平方米至111.23平方米之间的10平方米按优惠价格4200元／平方米计42000元，再超面积111.23平方米至134平方米之间的22.77平方米按市场价7000元／平方米计159390元］；2、关于世贸置业公司应支付的安置补偿费用：过渡费按77.31平方米×12元／平方米计928元／月标准支付，过渡期在18个月内按实计算，逾期安置的按国家有关规定给付双倍过渡费，本期暂按18个月计发16704元，期满按季度支付，截止至通知领房之日后四个月，世贸置业公司需支付杨树迎包括本期过渡费在内的安置补偿总费用63225元；3、关于安置房差价款支付及安置补偿费发放方式：房屋差价款在参加安置房选号前一个月交清，不交清房款不得参加安置房选号，所产生后果由杨树迎自付；4、世贸置业公司支付杨树迎上述安置补偿总费用，杨树迎凭腾房验收单、拆迁安置补偿协议、身份证及个人账号在安置补偿协议后30日内到银行汇款等。签订协议时，世贸置业公司向杨树迎提供了一份加盖其公章的朝晖国际公馆1号楼七至十层平面设计图，该图纸上显示F户型面积为134平方米。依据世贸置业公司备案的施工图纸（标注时间为2011年2月）计算，朝晖国际公馆1号楼F户型实际面积为141.03平方米，该图纸中用实心黑线标注的为钢筋混凝土剪力墙、用虚心线标注的为FGRC轻质隔墙。诉讼中，双方确认朝晖国际公馆1号楼F户型实际面积为141.03平方米。2013年7月31日，世贸置业公司支付杨树迎自2013年5月11日起至同年8月11日止的拆迁过渡费5566元，杨树迎承诺如世贸置业公司在上述期间内交付安置房屋，其退还本次多收取的过渡费。同年8月28日、12月10日，世贸置业公司先后在《皖江晚报》上刊登拆迁户回迁通知，主要内容为：用于安置原本市花山区梨苑1-1栋业主的朝晖首府16栋住宅已经相关部门验收合格，具备交付房屋条件，现通知相关业主携带拆迁顺序号等相关资料办理拆迁户回迁安置具体相关事宜，包括选房号、签订商品房买卖合同、补交安置房差价款、领取安置房钥匙等，逾期未办理的，本公司不承担任何法律责任。杨树迎认为世贸置业公司可供交付的房屋不符合双方协议约定和相关规定，拒绝接受房屋及缴纳相关房屋差价款，后诉至原审法院，请求判令世贸置业公司：一、按照规划设计标准交付安置房；二、支付安置过渡费11136元（暂自2013年9月起计算至2014年2月止，其后顺延至实际交房日止）；三、承担安置房超面积费用；四、承担案件诉讼费用。
原审法院认为：世贸置业公司、杨树迎在协议中约定产权调换房屋面积为134平方米，协议所附平面设计图显示涉案户型亦为134平方米，虽然协议中补充注明实际面积以竣工后产权部门测量为准，但双方未就实际面积与约定面积误差的计价方式协商一致，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由杨树迎按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由世贸置业公司承担，所有权归杨树迎，即杨树迎应支付世贸置业公司房屋差价款247530元（219390＋134×3％×7000）。案涉F户型房屋备案施工图纸中用实心黑线标注的为钢筋混凝土剪力墙、用虚心线标注的为FGRC轻质隔墙，而实际竣工房屋中仅有钢筋混凝土剪力墙，无FGRC轻质隔墙，世贸置业公司亦未提供证据证明双方约定FGRC轻质隔墙之建设责任由杨树迎自行承担，故世贸置业公司可供交付之F户型房屋不符合交付条件，其应承担施工图纸中用虚心线标注的FGRC轻质隔墙之建设责任。世贸置业公司应在杨树迎缴纳房屋差价款后合理期间内通知杨树迎选择房号，并在合理期间内将选定房屋按施工图纸中标注的虚心线建成FGRC轻质隔墙交付给杨树迎。世贸置业公司并未与杨树迎约定可以登报公告作为交付方式，故对世贸置业公司关于其已交付房屋的辩称意见不予采纳。杨树迎至今未接受房屋的原因系世贸置业公司可供交付的房屋不符合交付条件，但杨树迎至今亦未缴纳双方约定的房屋差价款，且双方争议之房屋差价款相比较于双方协议中约定之差价款比例较小，其自身亦存在一定过错，故认定由世贸置业公司按每月928元支付杨树迎自2013年9月1起至实际交付日止之过渡费。杨树迎关于世贸置业公司交付的房屋应有内粉刷及基本设施的主张，无法律依据，不予支持。杨树迎关于要求世贸置业公司提供与签订协议时的平面设计图纸结构相符的房屋，因实际可供交付的房屋之结构与备案的施工图纸相符，其亦未能提供充分证据证明实际房屋与平面设计图结构不符处对其实际利益造成损失，故对该主张不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、杨树迎支付安徽省世茂置业发展有限公司房屋差价款247530元；二、安徽省世茂置业发展有限公司支付杨树迎过渡费8352元（2013年9月1日至2014年5月31日期间）；上述一、二项相抵后，杨树迎于判决生效之日起十日内支付安徽省世茂置业发展有限公司239178元；三、安徽省世茂置业发展有限公司于杨树迎支付前述款项之日起三日内安排杨树迎选择房号，于选择房号后十日内将选定房屋按备案之施工图纸中标注的虚心线建成FGRC轻质隔墙并交付给杨树迎；四、驳回杨树迎的其他诉讼请求；五、驳回安徽省世茂置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1704元，杨树迎负担852元，安徽省世茂置业发展有限公司负担852元；一审反诉案件受理费2621元，安徽省世茂置业发展有限公司负担1621元，杨树迎负担1000元。
杨树迎不服原审法院上述判决，向本院上诉提出：一、原判认定的事实与判决结果之间存在矛盾。世贸置业公司未向其交付房屋，按照《城市房屋拆迁产权调换安置协议》的约定，就应当按每月928元的双倍支付其自2013年9月1日起至实际交付日止的过渡费，而原判以其自身亦存在一定过错为由，判令世贸置业公司按每月928元支付过渡费是错误的。另外，世贸置业公司拟交付的房屋与双方签订的《城市房屋拆迁产权调换安置协议》约定的房屋结构、房型、面积等都不相符，原判对世贸置业公司违约的责任及后果未予明确认定，是不能认同的。二、原审判决第三项判决失当。世贸置业公司没有做到按图施工，施工图明确要求有FGRC轻质隔墙和相关内墙粉刷施工的内容，这些本应是世贸置业公司在交付房屋前就应当完成的施工内容，而原判却让其在交纳房屋差价款和选定房号后再让世贸置业公司进行FGRC轻质隔墙的施工，显然不当。原判认定其要求相关的内墙粉刷无法律依据，也是错误的。三、世贸置业公司向其交付的是拆迁安置房，与普通的商品房是有差异的，而原审判决却未能予以鉴别。综上，杨树迎请求二审法院撤销原审判决，依法改判，由世茂置业公司承担本案一、二审诉讼费用。
世贸置业公司辩称：一、涉案房屋交付符合《城市房屋拆迁产权调换安置协议》的约定，虽然在交付过程中存在瑕疵，但不属于根本违约的情形，原判认定事实错误。二、按双方签订的安置协议，杨树迎补交房款差价在前，选择房号以及户型在后，在杨树迎没有补交房屋差价款的情形下，根本不具备选择房号的权利。三、双方在签订安置协议时，尚未办理商品房预售许可证和规划许可证，双方约定的面积以及房屋的具体信息都是待处理状态，只有待规划部门进行规划，房产部门发了预售许可证后才可以确定，所以本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。杨树迎的上诉请求不能成立。
世茂置业公司不服原审法院上述判决，向本院上诉提出：一、杨树迎应向其支付房屋差价款268600元。双方签订的《城市房屋拆迁产权调换安置协议》，不是商品房买卖合同，双方约定案涉房屋建筑面积为134平方米，是暂定的，最终面积以产权部门确定为准。双方还约定超过111.23平方米至134平方米的房屋面积按市场价7000元／平方米计算价款，因134平方米是暂定面积，双方无需对超过134平方米的房屋面积价款再进行约定，原审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，是错误的。二、其于2013年8月28日、2013年12月10日在《皖江晚报》上刊登了拆迁户回迁通知，其已经履行了通知交房的义务。虽然交付的房屋室内缺少轻质隔墙，但这属于交付瑕疵，不属于根本违约，杨树迎没有理由拒绝收房。其不应再承担杨树迎的拆迁过渡费。综上，世茂置业公司认为原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判，案件上诉费用由杨树迎承担。
杨树迎辩称：一、世茂置业公司在签订《城市房屋拆迁产权调换
安置协议》时提供了房型图纸，图纸上注明了F户型和面积，现在世茂置业公司违反了合同约定，原审法院进行了确认，但对违约责任没有具体明确，也没有追究责任。二、世茂置业公司交房不符合协议约定是本案的一个根本事实。三、原审只判决世茂置业公司承担一倍的拆迁过渡费，是不公平的。世茂置业公司的上诉意见没有事实依据，请求二审法院依法驳回。
二审过程中，杨树迎所举证据与原审相同。
世茂置业公司对杨树迎所举证据除了原审的质证意见外，补充质证意见为：一、《城市房屋拆迁产权调换安置协议》不是商品房买卖合同，是其在拿到土地进行房屋预售之前，替政府完成地上建筑物的拆迁，在拆迁过程中必然要进行安置，在这个过程中其是不可能取得规划许可证的，更不可能取得预售取可证，前期设计的图纸中预估的面积，只是一个待定的面积，并不是备案施工的面积，所以安置协议中注明了以产权部门的登记为准。安置协议一是对双方将来签订商品房买卖合同作出一个预备性的约定，二是对拆迁和安置作一个约定。杨树迎强调这个图纸是商品房买卖合同的基础是不正确的。二、对于规划设计图，虽然杨树迎一再称其对房屋的结构进行了变更，面积也变更了，但实际情况可以勘验，实际的房屋和规划没有什么误差，这个误差只是建筑过程中的误差，并不是变更。三、对于竣工验收图，房屋面积增加了七个平方米是事实，实际以产权部门的最终面积为准，这是在产权部门进行预测时先上报面积，交付后误差3%之内的补齐，其他的不算，但本案没有预测，所以不应当适用3%误差的规定。关于未建FGRC轻质隔墙，是事实，其愿意将该笔费用补偿给杨树迎，但这个不能成为杨树迎拒绝接收房屋的理由。
世茂置业公司除原审所举的证据外，还向本院提交了以下三组证据：
一、商品房预售许可证、建设工程规划许可证、房屋拆迁许可证，证明取得商品房预售许可证和建设工程规划许可证是在双方签订安置协议之后；
二、土地证，证明是在签订安置协议，完成所有的拆迁后取得的；
三、杨树迎出具的收取世茂置业公司2013年5月11日至8月11日的
5566元过渡费的收据一份，收据上杨树迎承诺如在9月之前交房，对收取的过渡费多退少补，证明杨树迎对8月底9月初交房是有心理预期的，对杨树迎称没有通知交付房屋予以了否认。
杨树迎对世茂置业公司所举证据与原审相同的，质证意见同原审；对房屋拆迁许可证，认为该证上注明拆迁人就是世茂置业公司，足以证明拆迁安置行为与政府无关，世茂置业公司不是替政府承担义务；对商品房预售许可证和建设工程规划许可证，认为该二证的日期虽然注明都是2011年11月，但这二证对本案所涉及的安置协议并不具有否认的作用，房屋预售许可证是因商品房买卖获取的，与本次拆迁安置房无关联性，建筑规划许可证也同样；对收据，认为承诺很清楚，如果在8月11日前交房了，才存在退过渡费的问题，收据无法证明杨树迎应当知道交房的时间是在8月底9月初。
本院对双方当事人所举证据与原审相同的，认证意见同原审；对世茂置业公司二审所提交的三组证据，因与本案不具有关联性，不作为定案依据。
二审查明的案件基本事实与原审一致。
本院认为：本案双方当事人争议的焦点为：一、杨树迎应当支付给世茂置业公司的房屋差价款应为多少；二、世茂置业公司应当支付给杨树迎的拆迁过渡费是多少；三、杨树迎支付房屋差价款后选择房号与世茂置业公司在案涉的拆迁安置房内按合同约定建造FGRC轻质隔墙，哪一个履行顺序在先。对于第一个争议焦点，因双方签订的《城市房屋拆迁产权调换安置协议》约定产权调换房屋的面积为134平方米，而双方对超出134平方米以外的房屋面积如何计价未作约定，结合本案拆迁安置的实际情况，原审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，判决超出134平方米以外的房屋面积价款由世茂置业公司承担，并无不妥。对于第二个争议焦点，虽然2013年8月28日、2013年12月10日，世茂置业公司在《皖江晚报》上刊登拆迁户回迁通知，但这并不表明其已经履行了通知交房的义务，世茂置业公司将案涉房屋的设计图纸作了变更，且未按合同约定在案涉房屋内修建FGRC轻质隔墙，构成违约。考虑到建造房屋需要得到政府相关部门规划许可的特殊性，杨树迎要求世茂置业公司交付与原设计图纸一样的房屋已无可能，杨树迎可在适当的时候接收房屋，然后对世茂置业公司未建造FGRC轻质隔墙主张违约赔偿权利，因此，原审法院酌情判决世茂置业公司支付杨树迎8352元拆迁过渡费，并无不当。对于第三个争议焦点，按双方签订的《城市房屋拆迁产权调换安置协议》约定，世茂置业公司应当先在案涉房屋内建造FGRC轻质隔墙，鉴于世茂置业公司表示可以在案涉房屋内建FGRC轻质隔墙，不需要建FGRC轻质隔墙的，也可以补偿费用，考虑到房屋装修的多样性，为避免浪费，原审法院判决在杨树迎支付房屋差价款并选择房号后，世茂置业公司再在该拆迁安置房内建造FGRC轻质隔墙，并无不妥。至于杨树迎要求世茂置业公司对案涉房屋进行内墙粉刷施工，因无法律依据，不予支持。综上，杨树迎与世茂置业公司的上诉理由均不能成立，对双方的上诉请求均不予支持。原审判决认定事实，适用法律正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉人杨树迎及上诉人安徽省世茂置业发展有限公司的上诉，维持原判。
二审案件受理费586元，上诉人杨树迎负担50元，上诉人安徽省世茂置业发展有限公司负担536元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹悝元
审 判 员 吴静旻
代理审判员 韦少兵
二〇一四年九月十五日
书 记 员 李雅娟