西安市临潼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）临民初字第01575号
原告（反诉被告）康泰人寿保险股份有限公司陕西分公司。
负责人阮宏生，该公司总经理。
委托代理人刘建锋，陕西浩公律师事务所律师。
被告（反诉原告）西安市临潼区煜华电脑职业培训学校。
负责人张忠羲，该学校校长。
委托代理人马全义，陕西骊剑律师事务所律师。
原告（反诉被告）康泰人寿保险股份有限公司陕西分公司（以下简称康泰人寿陕西分公司）与被告（反诉原告）西安市临潼区煜华电脑职业培训学校（以下简称煜华学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告康泰人寿陕西分公司委托代理人刘建锋、被告煜华学校负责人张忠羲及其委托代理人马全义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告康泰人寿陕西分公司诉称，2012年8月13日，其与煜华学校签订职场租赁合同，合同约定，煜华学校将座落于临潼区东街村东一组广场西路北段3号楼第3层南边的房屋，出租给康泰人寿陕西分公司作为临潼服务部办公职场使用，租赁期限自2012年9月1日至2015年8月31日，每年租金为85875元（支付煜华学校75000元，剩余部分为房屋租赁税金）。康泰人寿陕西分公司按约定向煜华学校支付了第一年租金后，即开始装修，共花费41225元。2012年9月1日康泰人寿陕西分公司临潼服务部搬入正式办公。2013年1月7日下午，东街村东一组村民张星来到临潼服务部要求我公司搬离，后用电焊机将临潼服务部大门焊死，致使临潼服务部不能正常办公。后临潼服务部向临潼区火车站派出所报案，派出所了解到，该出租房屋产权人为东街村东一组，前些年出租给煜华学校使用，租赁期限3-5年，应在2013年12月20日届满。经派出所协调于2013年1月底开门办公。2013年3月29日，东街村东一组给康泰人寿陕西分公司发出通知，告知康泰人寿陕西分公司与煜华学校签订的租赁合同无效，并要求康泰人寿陕西分公司搬离。之前因煜华学校拖欠水费，在临潼服务部办公期间被断水，导致临潼服务部厕所、水管无法正常使用，煜华学校将自己二楼办公室交给临潼服务部暂时使用。2013年4月8日下午，因二楼漏水，导致二楼邻居、一楼房屋被淋，装修、店内商品受损严重。一楼、二楼店主在临潼服务部纠缠，致使临潼服务部无法正常办公。康泰人寿陕西分公司多次要求煜华学校出面解决，但其始终未出面。为了保证临潼服务部正常经营，康泰人寿陕西分公司只好向一楼、二楼店主垫付损失31万元。在4月、5月间，东一组派人多次要求我公司搬离该租赁房屋并限定在6月15日前搬出该租赁房屋。由于煜华学校无法保证康泰人寿陕西分公司正常使用该租赁房屋，且导致重大经济损失，在协商无果的情况下，诉至法院，请求判令煜华学校退还康泰人寿陕西分公司房屋租金12500元、支付违约金12500元、赔偿各项损失121225元。
被告煜华学校辩称，其严格履行了租赁合同义务，没有违约，不赔偿康泰人寿陕西分公司任何损失。
反诉原告煜华学校反诉称，2012年8月13日，其与康泰人寿陕西分公司签订职场租赁合同，合同约定，将其承租的位于临潼区中心广场北侧，东一组三号楼三楼南边的五间房屋，出租给康泰人寿陕西分公司，租赁期限为2012年9月1日至2015年8月31日。煜华学校依约交付了房屋，康泰人寿陕西分公司依约支付了一年租金85875元。在康泰人寿陕西分公司承租期间，由于管理不善，致使水管漏水，且康泰人寿陕西分公司长期拖欠电费，为此煜华学校为其代交电费1715.63元。依合同约定，康泰人寿陕西分公司应于2013年8月1日前交纳第二年租金85875元，但康泰人寿陕西分公司无故拒交。据此，请求判令康泰人寿陕西分公司支付煜华学校房屋租金85875元，并从2013年8月1日起按3‰支付滞纳金至付清租金止；支付煜华学校代交电费1715.63元；承担本案反诉费。
反诉被告康泰人寿陕西分公司辩称，煜华学校的反诉无事实依据，双方签订的租赁合同已于2013年6月13日解除，故其请求的租金、滞纳金不存在，电费无事实依据。请求驳回煜华学校的反诉请求。
经审理查明，2012年8月13日，煜华学校与康泰人寿陕西分公司签订了职场租赁合同，合同约定，煜华学校将位于东街村东一组广场西路北段3号楼的房屋出租给康泰人寿陕西分公司，用于康泰人寿陕西分公司临潼营销服务部办公职场，租赁期限自2012年9月1日至2015年8月31日止，年租金为85875元，其中支付煜华学校为75000元，剩余部分为房屋租赁税金，由煜华学校出具房租发票时单独向税务部门支付税金。承租房屋的修缮管理约定，煜华学校保证康泰人寿陕西分公司所承租的房屋正常使用，负责对房屋及其附着设施、设备的定期检查，承担正常的房屋维修。因煜华学校延误房屋维修而使康泰人寿陕西分公司或第三人遭受财产损失或人身伤害的，煜华学校负责赔偿。如因康泰人寿陕西分公司使用不当造成房屋或附着设施、设备损坏的，康泰人寿陕西分公司负责修复或予以赔偿。违约责任约定，煜华学校保证本合同所述房屋为其所有，且未作抵押，并有合法出租权。由于煜华学校原因致使本合同无法全部或部分履行，康泰人寿陕西分公司有权解除合同可以要求煜华学校于7日内返还未实际使用而预交的租金。2013年1月14日，康泰人寿陕西分公司函告煜华学校，载明：2013年1月7日下午，多名不明身份人要求康泰人寿陕西分公司搬离并将大门焊死，其已向派出所报案。要求煜华学校尽快协调解决。同年4月1日，康泰人寿陕西分公司函告煜华学校，载明：2013年3月29日，东街村一组给其下发书面通知，告知我公司与你方签订的租赁合同属“非法无效”。请煜华学校在一周内解决。同年6月9日，康泰人寿陕西分公司向煜华学校提出房屋赔偿说明，提出煜华学校未按合同约定履行合同，发生漏水事故，给楼下住户造成损失，使其损失30万元，要求煜华学校承担损失的50％，截止2013年6月，不断来人要求其腾房，使其无法正常办公。同年6月13日，康泰人寿陕西分公司向煜华学校发出解除房屋租赁合同通知书，提出因该房屋产权人多次要求其搬出，致使双方签订的房屋租赁合同无法继续履行，特通知煜华学校1、解除双方签订的职场租赁合同及补充协议；2、对未能正常使用租赁房屋期间的租金进行退还；3、按照合同约定向我公司承但违约责任。同时，康泰人寿陕西分公司向煜华学校退还了广场西路北段3号楼的出租房屋。
另查明，2013年3月11日，西安市临潼区骊山街道办事处东街村收取煜华学校负责人张忠羲临潼区广场西路北段3号楼第3层南边，从2013年1月1日至2015年12月31日的房屋租金36000元。
上述事实，有职场租赁合同及补充协议、函、收据、证人证言、原、被告陈述等证据载卷佐证，足以认定。
本院认为，康泰人寿陕西分公司与煜华学校签订的租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故为合法有效。康泰人寿陕西分公司向煜华学校支付一年的房屋租金，煜华学校按合同约定向康泰人寿陕西分公司交付了租赁房屋。在该合同履行期间，康泰人寿陕西分公司多次致函煜华学校，有不明身份人要求其搬离租赁房屋并将大门焊死，其已向派出所报案，要求煜华学校尽快协调解决，而煜华学校未能解决，致使康泰人寿陕西分公司向煜华学校发出解除房屋租赁合同通知书，要求解除双方签订的职场租赁合同及补充协议；对未能正常使用租赁房屋期间的租金进行退还；并承但违约责任。对此，煜华学校未提出异议。因康泰人寿陕西分公司的合同目的已无法实现，故康泰人寿陕西分公司与煜华学校签订的租赁合同依法应予解除，对康泰人寿陕西分公司未能使用租赁房屋期间的租金煜华学校应予退还。康泰人寿陕西分公司诉称，在其承租煜华学校房屋期间，因水管漏水，导致二楼邻居、一楼房屋被淋，装修、店内商品受损严重，其向一楼、二楼店主垫付损失31万元，要求煜华学校赔偿各项损失121225元。因该合同承租房屋的修缮管理约定，煜华学校保证康泰人寿陕西分公司所承租的房屋正常使用，负责对房屋及其附着设施、设备的定期检查，承担正常的房屋维修。因煜华学校延误房屋维修而使康泰人寿陕西分公司或第三人遭受财产损失或人身伤害的，煜华学校负责赔偿。如因康泰人寿陕西分公司使用不当造成房屋或附着设施、设备损坏的，康泰人寿陕西分公司负责修复或予以赔偿。康泰人寿陕西分公司未能举证证明是因煜华学校延误房屋维修而使康泰人寿陕西分公司或第三人遭受财产损失的，故对康泰人寿陕西分公司的该项诉讼请求，本院不予支持。康泰人寿陕西分公司要求煜华学校支付违约金12500元，没有事实和法律依据，本院不予支持。煜华学校反诉称，该合同约定，租赁期限为2012年9月1日至2015年8月31日，康泰人寿陕西分公司应于2013年8月1日前交纳第二年租金85875元。因2013年6月13日，康泰人寿陕西分公司向煜华学校发出解除房屋租赁合同通知书，并已退还了该出租房屋，煜华学校并未提出异议，表明煜华学校同意解除合同。故对煜华学校要求康泰人寿陕西分公司交纳第二年租金85875元的反诉请求，本院不予支持。请求康泰人寿陕西分公司支付其代交电费1715.63元，证据不足，本院不予认定。为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百二十条之规定，判决如下：
一、解除西安市临潼区煜华电脑职业培训学校与康泰人寿保险股份有限公司陕西分公司签订的职场租赁合同。
二、西安市临潼区煜华电脑职业培训学校于本判决生效后十日内退还康泰人寿保险股份有限公司陕西分公司租金12500元。
三、驳回康泰人寿保险股份有限公司陕西分公司其他诉讼请求。
四、驳回西安市临潼区煜华电脑职业培训学校反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3225元，由西安市临潼区煜华电脑职业培训学校负担280元，康泰人寿保险股份有限公司陕西分公司负担2945元。反诉费1023元，由西安市临潼区煜华电脑职业培训学校负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 郝 剑
人民陪审员 宋升团
人民陪审员 黄彦成
二〇一四年十月三十一日
书 记 员 李桥荞