四川省泸州市江阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0502民初555号
原告殷桂彬，女，汉族，1973年4月24日生，住四川省内江市市中区环城路***号，公民身份号码：5105211973********。
委托代理人王国麟，四川中豪律师事务所（泸州）律师。
被告四川嘉联房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市金牛区。
法定代表人罗平,董事长兼总经理。
委托代理人李苑红，女，系被告公司员工。
第三人渤海国际信托股份有限公司，住所地：河北省石家庄市。
法定代表人李光荣，董事长。
委托代理人罗远梅，四川长松律师事务所律师。
委托代理人李楠君，四川长松律师事务所实习律师。
原告殷桂彬与被告四川嘉联房地产开发有限公司（以下简称“嘉联房地产公司”）、第三人渤海国际信托股份有限公司（以下简称“渤海信托公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王莉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告殷桂彬的委托代理人王国麟，被告嘉联房地产公司的委托代理人李苑红，第三人渤海信托公司的委托代理人罗远梅、李楠君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告殷桂彬诉称：原告与被告嘉联房地产公司签订《房屋订购协议》，约定向被告购买位于泸州市江阳区学院中路6号（嘉联·山地名宅小区）的商品房。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款，但被告未按约履行义务。现第三人在小区张贴公告称该小区504套房和车库已由被告抵押给第三人渤海信托公司。为维护原告的合法权益，请求法院判决确认原告的购房优先权优先于第三人享有的在建工程抵押权，并判令被告继续履行合同及时为原告办理讼争房屋的备案或过户登记手续、承担本案诉讼费。
被告嘉联房地产公司辩称：若原告缴清购房款、税费及办证费用，愿为原告办理产权证。
第三人渤海信托公司述称：1、本案原告与渤海信托公司并无合同关系，渤海信托公司不负有返还或赔偿的义务，依据合同相对性原则，原告只能向合同的相对方即本案被告主张权利，原告将渤海信托公司列为第三人不当；2.在本案受理前，渤海信托公司已经向泸州市中级人民法院提起案外人执行异议之诉，本案不应由江阳区人民法院管辖，而应由泸州市中级人民法院管辖；3、在原、被告签订认购协议之前，被告已与渤海信托公司设定了抵押，原、被告签订的房屋认购协议是无效的；4、即使法院认定原、被告之间的认购协议有效，原告享有的是债权，渤海信托公司享有的是物权，物权优先于债权；5、本案讼争的房屋已被泸州市中级人民法院查封，在未被解封之前，任何人不得进行处分，也不得作出有损于渤海信托公司的判决，故原告要求办理房产过户的请求不成立。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告嘉联房地产公司以出让方式取得泸州市江阳区学院中路6号地块的国有土地使用权，于2011年2月1日在该土地上开工修建“嘉联·山地名宅”住宅小区。2014年4月24日，被告向第三人渤海信托公司借款8000万元。2014年5月6日，被告办理了抵押权人为第三人的抵押登记手续，其中坐落于江阳区学院中路6号16号楼3个单元共36套房（在建工程）作抵押向第三人借款712万元。2014年6月4日，16号楼取得《商品房预售许可证》。
2014年11月9日，原告殷桂彬（乙方）与被告（甲方）签订《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买江阳区学院中路6号16号楼住宅1套，该商品房预测建筑面积共110.42平方米，按照建筑面积计算，单价为每平方米3500元，总价款386470元，付款方式为一次性付款。被告应当在2016年8月30日前向原告交付该商品房，出卖人应当在2016年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，并承担委托费用300元，如因原告的责任，原告未能在商品房交付之日起770个工作日内取得房屋所有权证书，被告应承担违约责任。该合同第二十九条中还约定：“自本合同生效之日起180日内，由出卖人向市房监所申请办理该商品房预售合同登记备案手续。出卖人自本合同生效之日起30日内未申请预售登记的，买受人可以申请预售登记，预售的商品房已抵押的，预售登记应当由出卖人和买受人双方共同申请。”
合同签订当日，原告向被告出具了《房屋买卖承诺书》，该承诺书载明：合同成交价为每平方米3500元（税收按此单价缴纳），实际成交价为每平方米3300元或以发票及收据为准，在后期被告承诺不得让原告补房款差价，原告承诺不想任何第三方泄露该商业秘密。原告在该承诺书上签名并捺印加以确认，被告也在改承诺书骑缝处加盖了公司印章。次日，原告向被告支付了购房款364386元。2015年11月5日，原告向被告支付了办证费13526元、代办费300元。次日又支付了维修基金6625元。此后，原、被告因办理《商品房买卖合同》网签手续及房屋所有权转移登记手续产生纠纷。
上述事实，有本案当事人的当庭的陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、《房屋买卖承诺书》及相关收据，被告提供的《商品房预售许可证》和第三人提供的《他项权证》在案证明，本院予以认定。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《房屋买卖承诺书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性规定，合法有效，对合同双方均具有法律约束力。原告支付的房款虽然与《商品房买卖合同》的价款不一致，但《房屋买卖承诺书》已经明确载明双方的实际成交价，该实际成交价并未侵害国家、集体和第三人的合法权益，理应受到法律的保护和约束。原告向被告支付了购房款364386元，应当认定为原告已按照约定向被告支付了全部购房款，被告则应当按照双方的约定和法律的规定履行出卖人应当承担的义务。该合同第二十九条中约定：“自本合同生效之日起180日内，由出卖人向市房监所申请办理该商品房预售合同登记备案手续。出卖人自本合同生效之日起30日内未申请预售登记的，买受人可以申请预售登记，预售的商品房已抵押的，预售登记应当由出卖人和买受人双方共同申请。”由于被告设置在16号楼房屋上的抵押尚未消灭，导致不能办理该商品房买卖合同的网签备案手续，影响所有权的转移，被告已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应承担相应的违约责任。
关于原告请求法院判决确认原告的购房优先权优先于第三人享有的在建工程抵押权的问题。本院认为，所谓“购房优先权”，其实质是原告依据合同的约定购房依法所享有的相关权益是否优先于抵押权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》载明：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。……”本案原告购买该商品房已支付了全部购房款，且被告已经依法取得《商品房预售许可证》，依照该司法解释，原告购买泸州市江阳区学院中路6号16号楼房屋依法享有的相关权益应优先于该建筑工程的承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权，而该建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，所以原告购房依法享有的相关权益应优先于本案第三人享有的抵押权。故原告要求被告及时办理讼争房屋的买卖合同网签备案手续的理由充分，本院予以支持。《商品房买卖合同》约定被告应在房屋交付后770个工作日内为原告办妥房屋所有权证及土地使用权证，被告亦同意在原告缴清购房款、税费及办证费用的情况下为原告办理产权证。原告的请求和被告的主张均系合同内容，双方均应当按照合同的约定全面履行合同义务。原告已按约定履行了付款义务，被告亦应当按照约定为原告办理房屋产权证。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，判决如下：
一、原告殷桂彬购买泸州市江阳区学院中路6号16号楼房屋依法享有的相关权益优先于第三人渤海国际信托股份有限公司对该房屋享有的抵押权。
二、被告四川嘉联房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内与原告殷桂彬办理泸州市江阳区学院中路6号16号楼房屋买卖合同的网签备案手续。
三、被告四川嘉联房地产开发有限公司在约定的期限内为原告殷桂彬办理泸州市江阳区学院中路6号16号楼房屋的不动产登记手续。
案件受理费本院适用简易程序审理减半收取100元，由被告四川嘉联房地产开发有限公司承担，于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
审判员 王 莉
二〇一六年三月三十日
书记员 陈春燕