北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第15881号
上诉人（原审被告、反诉原告）刘合轩，男，1962年12月3日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）黄健，男，1987年12月28日出生。
委托代理人张爱华，北京市昊庭律师事务所律师。
上诉人刘合轩因与被上诉人黄健合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第01669号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2013年12月，黄健起诉至原审法院称：2013年5月24日我与刘合轩签订房屋租赁合同，我承租刘合轩位于北京市朝阳区幸福村西里×号房屋，租赁期为2013年6月1日至2016年5月31日。合同约定：房屋租赁用途为员工宿舍，居住人数为42人，最多不超过50人。2013年5月30日，我向刘合轩支付房屋租金150000元，押金25000元。2013年7月18日，北京市出台《北京市住房和城乡建设委员会、北京市公安局、北京市规划委员会关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》，该文件规定“出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）”。因该房屋居住人数较多，被北京市相关部门进行了查处，禁止对方将该房屋租给我，并限期搬出该房屋。2013年9月13日我搬出该房屋，但刘合轩一直拒绝配合我交接房屋、不退还押金25000元、已付并未实际使用房屋的两个月零十七天房租64166元、为他垫付的2013年6、7、8三个月的物业费2634.6元。为维护我的合法权益，特向法院起诉，请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、刘合轩退还我押金25000元、两个月零十七天的房租64166元、垫付物业费2634.6元。
刘合轩答辩并反诉称：2013年5月24日，我与黄健经由中介介绍签订房屋租赁合同，黄健承租位于北京市朝阳区幸福村西里×号房屋，租赁期为2013年6月1日至2016年5月31日。但因黄健方人员入住后多次深夜扰民、唱歌、喧哗、打闹、在走廊撒尿，被楼内居民及物业告至派出所及房屋管理部门。因为黄健没有找好房屋，拖至很晚才走，钥匙至今未交，不办理交接手续，我多次找黄健，其都不予理睬。黄健将电视、电子琴、提琴都搬走了，破坏了桌子、便盆、卫生间、浴缸、墙体，水电费也不缴纳。黄健还有一个空调在房子里。2013年12月5日，黄健应该缴纳下半年房屋租金。综上，黄健根据合同第九条第一款违约，我不同意黄健的诉讼请求，同时提出反诉，请求：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、黄健支付我卫生间墙体修复费12000元、客厅墙体修复费13000元；3、黄健赔偿我物品损失，电视5280元、电子琴12000元、提琴18000元、餐桌6000元、便盆1800元、浴缸5000元、三个衣柜、两张床和四个写字桌合计22000元；4、黄健赔偿我搬家费及误工费30000元。5、根据合同第九条第一款约定，黄健支付我违约金25000元；6、黄健赔偿我从2013年9月1日至10月28日的水电费267.41元。
黄健针对刘合轩反诉辩称：我不同意刘合轩的反诉请求，合同解除的原因是因为北京市出台了出租房屋人均居住标准的文件，我居住的房屋违反了该规定，责令我们解除合同，所以我才搬走的。上述文件的规定是造成双方不能履行合同的原因，这个情况属于不可抗力。卫生间墙体和客厅墙体部分损害，我同意各赔偿1000元。确实有一台电视机在我这里，当时没有办理交接，所以放我这的，我同意返还电视机，有一台空调是我的，电子琴不存在，提琴没有看见，不同意赔偿，餐桌确实部分损坏了，我同意赔偿500元；便盆也损坏了，我同意赔偿500元；浴缸就是水龙头损坏，我同意赔偿100元；衣柜、床、写字台没有损坏，不同意赔偿；水电费不认可，水电费我交到了2013年8月31日，2013年9月1日至2013年9月12日的水电费大概200元我没有交。
原审法院经审理查明：2013年5月24日，刘合轩作为出租方（甲方），黄健作为承租方（乙方），双方签订了《北京市房屋租赁合同》。合同约定：刘合轩将位于北京市朝阳区幸福村西里×号房屋（下称涉案房屋）出租给黄健，建筑面积227.5平方米，租赁用途为员工宿舍，居住人数42，最多不超过50人；租赁期自2013年6月1日至2016年5月31日；租金标准为每月25000元，支付方式为押壹付陆，押金25000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内水费、电费由乙方承担，物业费由甲方承担；因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；经甲乙双方协商一致，可以解除合同；因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；乙方不按照约定支付租金达拾日的，保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，利用房屋从事违法活动、损害公共利益或妨碍他人正常工作、生活的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。合同第九条违约责任（一）约定：乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；（四）乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每逾期一天，由违约方按月租金的千分之五标准支付违约金；（五）如乙方多次扰民遭到举报，致使房屋不能继续出租，视为乙方违约或发生治安事件。
《北京市房屋租赁合同》签订后，黄健向刘合轩支付了自2013年6月1日至2013年11月30日的租金15万元、押金25000元，向物业公司支付物业管理费2634.6元。2013年6月1日，黄健方入住涉案房屋。关于2013年9月水电费，刘合轩提交欠费明细一张，用以证明9月欠费267.41元，该明细显示涉案房屋9月欠水电费255.69元；黄健对欠费明细的真实性认可。
关于黄健搬出涉案房屋的时间和原因，黄健称其收到了执法大队的执法文件，责令其半个月内搬出房屋，黄健给刘合轩打电话要求交接涉案房屋，但是刘合轩不同意接收房屋，因为双方通过中介签订涉案房屋的租赁合同，故其于2013年9月13日搬离涉案房屋并将钥匙交给中介，并提交了《北京市住房和城乡建设委员会、北京市公安局、北京市规划委员会、关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》网页打印件，该通知中有以下内容：“出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、抚养义务关系的除外）。法律法规另有规定的，从其规定。住房城乡建设主管部门应对违反出租房屋面积标准限制条件和出租存在建筑安全隐患房屋的行为进行查处，并会同相关行政部门加强对房地产经纪机构违法违规行为的综合治理。”用以证明其搬离房屋的原因是因为不可抗力。刘合轩主张其也收到了执法大队的查处通知让黄健搬走，黄健具体搬走时间不清楚，黄健没有将钥匙交给我，我和中介没有签订过居间合同，但是我支付了中介费37500元，中介无权收钥匙。对于上述网页打印件证据，刘合轩认可。
关于涉案房屋的物品，《北京市房屋租赁合同》中附件一房屋交割清单为空白，并未填写。黄健主张入住时候只有4台空调、电视、马桶、餐桌各一个；刘合轩主张除了以上物品，还有两个柜子、一个写字台。
关于物业费，黄健称物业费每月878.2元，双方约定先由黄健垫付，最后刘合轩承担，现在黄健垫付了2013年6、7、8三个月的物业费2634.6元，并提交发票佐证；刘合轩同意凭票退还。
诉讼中，法院组织黄健、刘合轩进行了现场勘验，涉案房屋内有餐桌一个，没有浴盆和马桶，刘合轩称其在装修过程中拆除了。2013年11月27日勘验当天，在法院组织下，黄健将电视、钥匙交给刘合轩；刘合轩将空调交还黄健。
关于合同解除时间，黄健主张为2013年9月13日其搬离当日，刘合轩主张为2013年11月26日。黄健申请证人宋×出庭作证，用以证明2013年9月13日其搬离涉案房屋，刘合轩不接收涉案房屋钥匙，黄健将钥匙交给中介人宋×，不租房的原因是因为不让群租。宋×称：“我是黄健和刘合轩居间人，刘合轩给了我中介费，黄健于2013年9月13日搬离涉案房屋，给了我200元让我找阿姨做保洁，合同签订2个月后政府出文不让群租，黄健才搬走的。2013年9月13日，我带着做保洁的阿姨去涉案房屋，看到刘合轩的爱人正在屋里拆空调，我说把钥匙给刘合轩，刘合轩的爱人说把钥匙给我吧，我就把钥匙给了刘合轩的爱人”。经法庭询问，宋×称：“黄健把钥匙给我就是让我做保洁，说他自己没有时间，把做保洁的钱给了我，没有说其他的。我记不得之前是否见过刘合轩的爱人，我问屋子里的女人是谁，其自称刘合轩的爱人。”刘合轩对证人证言不认可。刘合轩自认2013年11月20日，其已经找人对涉案房屋进行了装修和修复打算再出租。涉案房屋现由刘合轩控制。
刘合轩主张根据《北京市房屋租赁合同》第九条第一款规定，黄健未及时缴纳租金，故未将押金25000元退还给黄健；两个月零十七天的房租64166元亦未退还给黄健。
经法院询问，刘合轩不申请对其反诉的涉案财产申请财产损失鉴定。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，黄健与刘合轩签订的《北京市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体或第三人的合法权益和社会公共利益，因此，法院确认上述合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。
《北京市房屋租赁合同》签订后，《北京市住房和城乡建设委员会、北京市公安局、北京市规划委员会、关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》颁布实施，属于在涉案合同的履行过程中，国家的相关政策文件出台，使得租赁合同受政策制约，且合同双方当事人未对合同权利义务进行修正达成合意，导致合同不能继续履行，合同应予解除。根据《北京市房屋租赁合同》押金条款约定，刘合轩应退还黄健押金25000元，关于黄健主张的退还押金25000元的诉讼请求，法院予以支持。
关于刘合轩主张解除双方签订的房屋租赁合同的反诉请求，黄健也同时起诉请求解除涉案合同，现黄健、刘合轩均主张解除双方签订的《北京市房屋租赁合同》，法院不持异议。关于合同解除时间，就本案查明的事实，黄健、刘合轩通过中介人宋×签订《北京市房屋租赁合同》，在黄健、刘合轩均收到执法大队查处通知要求黄健限期搬离的情况下，双方均对黄健搬离涉案房屋有心理预期。黄健已经于2013年9月13日将涉案房屋腾空交还给中介，但并未将涉案房屋的钥匙交给刘合轩。从证人当×陈述看，黄健并未委托证人将钥匙交给刘合轩，交给证人钥匙是为了让证人找人做保洁；即便证人将钥匙交给了涉案房屋中的女性，但是证人并未核实该名女性和刘合轩的实际关系，刘合轩又不认可收到了钥匙，故法院无法据此认定刘合轩在2013年9月13日收到了房屋钥匙。刘合轩自认2013年11月20日进入涉案房屋，为了再出租进行装修和修复，可见当日刘合轩已经实际控制使用房屋，双方签订的《北京市房屋租赁合同》已经事实无法履行。故法院确认黄健、刘合轩签订的《北京市房屋租赁合同》于2013年11月20日解除。
关于黄健主张的退还两个月零十七天地房租64166元的诉讼请求，黄健房租支付至2013年11月30日，涉案合同于2013年11月20日解除，故该项诉讼请求，法院部分支持。
关于黄健主张的退还垫付物业费2634.6元的诉讼请求，黄健提交了物业费交纳发票，刘合轩同意退还，法院不持异议。
关于刘合轩请求的黄健支付其卫生间墙体修复费12000元、客厅墙体修复费13000元的反诉请求，刘合轩未提交相关证据，法院不予支持，但是黄健认可卫生间墙体有部分损坏并同意赔偿2000元，法院不持异议。
关于刘合轩请求的黄健赔偿其物品损失电视5280元、电子琴12000元、提琴18000元、餐桌6000元、便盆1800元、浴缸5000元、三个衣柜、两张床和四个写字桌合计22000元的反诉请求，其中电视黄健已经在法院组织下交还刘合轩，法院不再处理；电子琴刘合轩未提交证据，黄健也否认电子琴的存在，法院不予支持；提琴刘合轩未提交相关证据，黄健否认提琴的存在，法院不予支持；餐桌刘合轩未申请财产损失鉴定，黄健同意赔偿500元，法院不持异议；法院组织勘验过程中并未发现便盆和浴缸，刘合轩自述装修过程中自行拆除了，黄健认可有损坏事实存在，同意赔偿600元，法院不持异议；法院组织勘验过程中并未发现衣柜、床和写字台，黄健否认上述物品存在损害，刘合轩也未提交相关证据，法院不予支持。
关于刘合轩主张的黄健赔偿其搬家费及误工费30000元的反诉请求，无合同依据，亦于法无据，法院不予支持。
关于刘合轩主张的黄健支付其违约金25000元的反诉请求，刘合轩主张黄健的违约依据是《北京市房屋租赁合同》第九条第一款，但是根据本案查明事实，黄健并无不按时缴纳租金的违约事实存在，故对刘合轩的该项反诉请求，法院不予支持。
关于刘合轩主张的黄健赔偿其从2013年9月1日至10月28日的水电费267.41元的反诉请求，根据其提交的证据，2013年9月水电费欠费255.69元，故该项诉讼请求，法院部分支持。
综上，2014年10月原审法院判决如下：一、黄健与刘合轩于二Ｏ一三年五月二十四日签订的《北京市房屋租赁合同》于二Ｏ一三年十一月二十日解除；二、刘合轩于判决生效之日起七日内返还黄健押金二万五千元、房屋租金八千三百三十三元、物业费二千六百三十四元六角；三、黄健于判决生效之日起七日内支付刘合轩卫生间墙体和客厅墙体修复费二千元、餐桌损坏费五百元、便盆和浴缸损失费六百元、水电费二百五十五元六角九分；四、驳回黄健的其他诉讼请求；五、驳回刘合轩的其他反讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，刘合轩不服，以原判主体有误、事实不清为由上诉至本院称：其出租给的是拿铁公司，并未租给黄健个人，原判认定主体有误；执法大队的通知只是针对刘合轩，并不针对黄健；黄健租赁房屋后存在多次扰民的行为，按合同约定视为违约，押金不退；黄健私自搬走构成违约，原判判令刘合轩违约与事实不符，故请求二审法院撤销原判，依法改判驳回黄健的诉讼请求并支持刘合轩的反诉请求。黄健同意原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实无异。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋租赁合同》、收条、收费通知单、物业费发票、《北京市住房和城乡建设委员会、北京市公安局、北京市规划委员会、关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》、水电费欠费表等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据所查事实，双方签订租赁合同后《北京市住房和城乡建设委员会、北京市公安局、北京市规划委员会、关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》颁布实施，相关行政执法部门亦向相关当事人送达不得群租房屋的通知，实际上黄健已搬离承租房屋，刘合轩亦收回出租房屋，故双方签订的租赁合同已然无法继续履行，且双方亦均主张解除涉案的租赁合同，故原审法院判令解除双方签订的《北京市房屋租赁合同》，并无不当。关于合同解除的时间，因黄健并未提供充足证据证明其已于2013年9月13日将房屋腾空交还刘合轩，庭审中刘合轩自认2013年11月20日已实际控制涉案房屋，故原判认定双方的合同于2013年11月20日解除，亦无不当。因合同解除的原因系相关行政执法部门出台不得群租房屋的相关政策，并非双方当事人违约所致，故合同解除后，刘合轩应当退还黄健押金及2013年11月20日后的相应租金。刘合轩上诉称黄健私自搬走构成违约，缺乏事实根据，本院不予采信。刘合轩同意返还黄健垫付的物业费，本院不持异议。
关于刘合轩反诉主张的墙体修复费12000元、客厅墙体修复费13000元；以及物品损失，包括电视5280元、电子琴12000元、提琴18000元、餐桌6000元、便盆1800元、浴缸5000元、三个衣柜、两张床和四个写字桌合计22000元，因原审法院勘查现场时刘合轩已开始进行装修，其亦自述自行拆除了便盆和浴缸，刘合轩对其上述财产损失并未提供充足证据予以证明，亦未申请财产损失鉴定，故原审法院基于黄健同意而判令黄健赔偿刘合轩相应的墙体修复费、餐桌损坏费、便盆和浴缸损失费，并根据刘合轩提供的证据判令黄健支付相应的水电费，是适当的。关于刘合轩反诉主张的搬家费、误工费及违约金均缺乏事实及法律依据，本院对此无法支持。
刘合轩上诉称其出租给的是拿铁公司，并未租给黄健个人，因其系和黄健签订的租赁合同，并未和拿铁公司签订合同，本院对其所述不予采信。刘合轩上诉称执法大队的通知只是针对刘合轩并不针对黄健，无论执法大队的通知系向谁发出，租赁合同的双方均不能违反相关部门关于不得群租的规定，故本院对其所述亦无法采信。关于刘合轩上诉称黄健租赁房屋后存在多次扰民的行为，按合同约定视为违约，押金不退一节，因刘合轩并未以黄健存在多次扰民行为为由提出解除合同，黄健是否存在扰民行为并非双方解除合同的理由，故本院对其所述难以采信。
综上，刘合轩的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费2096元，由黄健负担700元（已交纳），刘合轩负担1396元（黄健已交纳，刘合轩于本判决生效之日起7日内给付黄健）；反诉案件受理费1653元，由刘合轩负担1600元（已交纳），黄健负担53元（刘合轩已交纳，黄健于本判决生效之日起七日内给付刘合轩）；二审案件受理费2996元，由刘合轩负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 贵
代理审判员 江锦莲
代理审判员 沈 放
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 王永基