湖北省十堰市茅箭区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂茅箭民二初字第00573号
原告湖北汇城物业服务有限公司。住所地湖北省十堰市茅箭区北京中路*号。
法定代表人程幸吉，该公司总经理。
委托代理人史月丽，湖北天颐律师事务所律师。代理权限为：一般诉讼代理。
被告郭波，个体业主。
委托代理人汪浩，湖北献真律师事务所律师。代理权限为：代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解、反诉、代收法律文书。
原告湖北汇城物业服务有限公司（以下简称汇城物业公司）诉被告郭波物业服务合同纠纷一案，本院于2013年9月6日立案受理后，依法组成由审判员陈丹萍担任审判长，审判员肖邦利、助理审判员何源参加的合议庭，于2016年7月19日公开开庭进行了审理。原告汇城物业公司的委托代理人史月丽及被告郭波的委托代理人汪浩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告汇城物业公司诉称：我公司是被告郭波租赁房屋的物业服务单位，被告郭波从2010年6月30日起开始拖欠物业费。请求判令被告郭波支付自2010年6月30日起至2013年8月31日止的物业管理费25935元及逾期违约金3108元共计29043元，并承担本案的诉讼费。
原告汇城物业公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
A1、营业执照、机构代码证、税务登记证、法定代表人身份证明、资质证书，证明原告汇城物业公司具有适格的诉讼主体；
A2、湖北汇城置业有限公司与原告汇城物业公司签订的《香格里拉城市花园物业管理委托合同》、《租赁合同》、《情况说明》、《商户物业管理房屋协议书》，证明物业费收费标准、违约金的约定以及被告租赁的房屋位于香格里拉城市花园北京路99#商铺，面积为332.65㎡；
A3、照片一组，证明原告履行了物业服务的义务；
A4、《终止房屋租赁合同协议》，证明被告郭波是房屋的承租人、实际使用人；
A5、《承诺函》，证明目的同A4；
A6、（2013）鄂茅箭民一初字第01712号民事判决书，证明目的同A4。
A7、原告汇城物业公司于2009年6月23日开具的湖北省企业单位往来结算收据一份，证明郭波租赁的99#商铺缴纳了2009年6月至2010年5月的物业费7983.60元。
被告郭波辩称：本案诉讼主体(被告)错误，我虽然与业主签订了《租赁合同》，但所租赁的房屋没有使用，且双方的租赁合同已经解除，原告起诉缺乏事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
被告郭波未向本院提交抗辩证据。
经庭审质证，被告郭波对原告汇城物业公司提交的证据A1真实性、合法性无异议，认为没有关联性；对证据A2真实性没有异议，《租赁合同》与本案没有关联性，《商户物业管理服务协议书》没有盖章也不认识黄成，不能认为存在物业服务关系；对证据A3照片一组不能直接证实原告向郭波提供了物业服务；对A4、A5的真实性没有异议，但两份证据与本案没有关联性；对A6的真实性没有异议，但该判决书证实双方签订的《终止房屋租赁合同协议》是有效的，说明原告放弃了物业费；对A7认为收据是单方开具的，不具有证明效力。
对上述真实性无异议的证据A1、A2、A4，A5、A6本院按其能够证明的事实部分予以采信。
对上述有异议的证据A3本院认为，原告依据《香格里拉城市花园物业管理委托合同》系业主大会选聘物业服务企业前，房地产建设单位与所聘物业企业之间订立的前期物业服务合同，及《物业服务管理委托合同》系业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对香格里拉小区进行了物业服务，对业主与物业使用用人具有约束力，本院予以采信。对有异议的证据A7本院认为，该收据真实，应当认定原告已收到被告缴纳的2009年6月至2010年5月的物业费7983.60元。
经审理查明：2008年1月1日，湖北汇城置业有限公司（以下简称置业公司）授权汇盈（十堰）商业管理有限公司（以下简称汇盈公司）全权代理置业有限公司将位于十堰市北京中路1号的香格里拉小区所有商业用房的招商、租赁、管理事宜。2008年10月8日，汇盈公司作为甲方与乙方郭波签订《房屋租赁合同》约定：甲方将位于香格里拉小区城市花园北京路99#、面积332.65㎡的商铺租赁给乙方经营餐饮，租赁期限为2009年1月1日至2013年12月31日。双方约定：合同期内，被告郭波需遵守物业管理和商业管理的统一规定，缴纳的物业管理费、治安费、卫生费、电、水费及物业所收取的其他费用由被告郭波与物业公司另行签订协议。2013年7月22日，汇盈公司与被告郭波签订《终止房屋租赁合同协议》。
2009年6月23日，郭波经营的十堰市鱼飞食品连锁有限公司与十堰汇成物业管理有限公司（后更名为湖北汇城物业服务有限公司即本案的原告），签订一份《商户物业管理服务协议书》一份，约定甲方（被告）租赁经营的香格里拉小区城市花园北京路99#、面积332.65㎡的商铺，与乙方（原告）构成物业服务合同关系，双方约定物业费收取标准为每平方米每月2元，从2009年6月1日收取，一年一次性缴清及逾期应每日按照总额的5‰计收滞纳金。双方还约定了该协议的有效期自2009年6月1日起至2012年9月30日止。之后，郭波缴纳了2009年6月至2010年5月的物业费1983.60元。2010年6月以后的物业费，郭波拒交，引起诉讼。
另查明：2008年1月7日，置业公司与十堰汇城物业管理有限公司（后名称变更为湖北汇城物业服务有限公司即原告汇城物业公司）签订了一份《香格里拉城市花园物业管理委托合同》，约定：置业有限公司将其建设的香格里拉城市花园小区委托原告汇城物业公司进行物业管理，非住宅房屋由原告汇城物业公司按建筑面积每月每平方米2.5元向业主或物业使用人收取；逾期交纳物业费按每天应交费用的万分之四交纳滞纳金；委托管理期限为2年，自2008年1月7日起至2010年1月7日止，如小区业主委员会成立，与某一管理单位订新管理委托合同则本合同自动失效；合同期满后若原告汇城物业公司全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，可续订合同。
2009年6月12日，十堰市香格里拉城市花园业主委员会与原告汇城物业公司签订了一份《协议书》，约定由原告汇城物业公司继续为十堰市香格里拉城市花园小区提供物业管理服务，并同意在签订正式物业服务合同之前对涉及小区物业管理服务费等各项费用的收费标准、缴纳时间及违约责任，暂参照前期物业建设单位与原告汇城物业公司签订《香格里拉城市花园物业管理委托合同》的标准履行，协议自签订正式《物业管理委托合同》后自动失效。
本院认为：原告依据香格里拉城市花园小区业主大会选聘物业服务企业前，房地产建设单位与其订立的前期《香格里拉城市花园物业管理委托合同》及业主委员会与其签订的《物业服务管理委托合同》，对香格里拉小区进行了物业服务，其有权向香格里拉城市花园小区业主与物业使用人收取物业服务费。被告郭波与业主签订的《房屋租赁合同》及双方因租赁合同诉讼后的民事判决书，均证实了郭波是香格里拉小区城市花园北京路99#商铺的实际承租人和实际使用人。被告郭波在租赁期间，应向原告缴纳物业使用费。2013年7月23日，原被告双方虽然签订了《终止房屋租赁合同协议》，但租赁期间的物业费被告仍应缴纳，故被告辩称的理由本院不予支持。本案缴纳物业费的标准及起、止时间和计费标准，双方在《商户物业管理服务协议书》已经约定，应从其约定。原告诉请被告郭波应从2010年6月30日起至2013年8月1日止向其缴纳物业费共计25935元及缴纳滞纳金3108元的主张，本院部分予以支持，本案郭波应支付的的物业费应从被告逾期缴纳的时间即2010年6月30日计算至双方约定的2012年9月30日止，共计27个月，按照建筑面积332.65㎡，每平方米每月2元计算，共计17963.10元。原告汇城物业公司与被告郭波在《商户物业管理服务协议书》里虽然约定了逾期缴纳物业费应支付滞纳金，但考虑被告郭波在房屋承租后并没有实际经营等因素，对原告主张的滞纳金本院不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条并参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条、第十二条之规定，判决如下：
一、被告郭波于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告湖北汇城物业服务有限公司物业服务费17963.10元；
二、驳回原告湖北汇城物业服务有限公司其他的诉讼请求。
诉讼费526元，由被告郭波负担。
如未按照上述指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省财政厅预算外资金财政专户十堰分户；开户银行：中国农业银行十堰市分行五堰支行；帐号：24×××33。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
审 判 长 陈丹萍
审 判 员 肖帮利
代理审判员 何 源
二〇一六年九月十二日
书 记 员 孙 鑫