浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙衢民终字第522号
上诉人（原审被告）：王云仙。
委托代理人：阮雪标。
被上诉人（原审原告）：黄毅。
上诉人王云仙为与被上诉人黄毅房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省龙游县人民法院（2013）衢龙民初字第218号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。
原审法院认定：原告黄毅与被告王云仙于2009年12月30日签订房屋买卖合同一份，约定原告将其座落于龙游县龙洲街道荣昌路以北、阳光小区南面的商品房转让给被告，转让价格为675000元。合同约定，被告支付定金及购房款150000元，余款房屋过户办理按揭贷款后付清，合同第八条并约定乙方（即被告王云仙）不能按期向甲方（即原告黄毅）付清购房款或者甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。合同签订后，双方为合同是否解除发生争议，原告于2010年11月8日向龙游县人民法院起诉，要求解除双方于2009年12月30日签订的合同，审理中，被告王云仙提起反诉，要求原告协助办理房屋过户手续，龙游县人民法院经审理于2011年4月27日作出（2010）衢龙民初字第791号民事判决书，判决确认原被告之间的房屋买卖合同有效，原告黄毅于判决生效后十日内协助被告王云仙办理房屋过户手续。宣判后，原告黄毅提起上诉，后于2011年9月22日撤回上诉。因原告黄毅未在（2010）衢龙民初字第791号民事判决确定的履行期限内自动履行判决确定的义务，被告王云仙依法向龙游县人民法院申请执行，执行中，龙游县人民法院于2011年10月29日向原告黄毅发出执行通知书，但原告黄毅仍未自动履行，龙游县人民法院据此于2012年4月20日作出（2011）衢龙执民字第1092号执行裁定书，就案件进行强制执行，并于2012年5月15日强制办理房屋所有权过户手续，于2012年5月30日办理土地使用权过户手续。上述房屋过户手续办理完毕后，被告前往办理房屋公积金贷款，但因房屋契税缴纳日期与过户日期之间间隔超过一年、不符合贷款条件而未能办理。2013年1月11日，被告丈夫傅开捷向中国农业银行龙游县支行办理贷款330000元。2013年1月23日，被告向原告邮寄送达书面通知书一份，提示被告准备支付购房款，并要求原告于2013年2月5日前结清余款和完成房屋交付。2013年3月3日、3月12日被告王云仙两次向原告发出书面通知，要求告知银行账号以向原告支付购房款。2013年4月19日，原告向被告发出书面材料，将其银行账号告知被告。2013年4月27日，被告向原告银行账户汇款523000元，余款2000元未支付。
原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原被告于2009年12月30日签订房屋买卖合同，该合同经原审法院已生效的（2010）衢龙民初字第791号民事判决确认有效，原被告均应按照合同约定履行义务，原告黄毅作为房屋出卖方应按照约定向被告王云仙交付房屋并协助办理房屋所有权过户登记手续，被告王云仙应按照约定的期限向原告支付房屋价款。原被告合同约定剩余购房款525000元于银行按揭贷款后付清，本案中，经法院强制执行，所涉房屋分别于2012年5月15日、5月30日办理房屋所有权和土地使用权过户登记手续，在过户手续办理完毕后，被告应按照合同积极办理按揭贷款手续，正常情况下办理期限为一个月，但本案因特殊情况导致被告不能以该房屋办理房屋按揭贷款；支付购房款系被告的主要合同义务，亦是原告出售房屋的合同主要目的，被告在知晓不能按照正常条件办理银行按揭贷款后，应积极采取其他途径准备资金用以支付，并在合理期间内向原告支付购房款，结合本案事实，法院认为合理的准备期间应为二个月，即被告最迟应于2012年7月31日前向原告支付剩余购房款525000元。本案中，被告直至2013年4月27日才实际支付购房款523000元，且剩余2000元至今未付，按照法律规定及原被告合同约定，被告应承担相应的逾期付款违约责任，故原告要求被告支付剩余购房款2000元，并支付“滞纳金”（该滞纳金性质上应属违约金），理由正当，予以支持。本案中，被告于2013年1月23日书面通知原告，要求原告于2013年2月5日前与被告结清剩余购房款，被告已主动要求支付购房款，但原告无正当理由未予配合，自2013年2月5日之后产生的逾期付款损失系因原告原因导致的扩大的损失，该部分损失应由原告负担，因此本案计算被告逾期付款违约金的期间应为2012年8月1日至2013年2月5日。关于违约金的计算标准，原被告合同约定的标准为按照房屋价款每日千分之一计算，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》规定，该约定的计算标准过高，且被告在审理中亦已提出予以调整的主张，法院根据相关法律规定对该计算标准予以调整，确定以中国人民银行公布的同期同档次基准贷款利率的四倍计算，据此计算的自2012年8月1日至2013年2月5日期间的违约金为525000元×同期半年期银行贷款基准年利率5.6%×4倍×189日÷365日／年=60894元。被告主张的不支付剩余购房款2000元的理由，无法律依据，法院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条的规定，判决：一、被告王云仙于判决发生法律效力后十日内支付原告黄毅房屋购房款2000元，并支付2012年9月1日至2013年2月5日期间的逾期付款违约金60894元，合计62894元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告黄毅的其他诉讼请求。案件受理费3586元，减半收取1793元，由原告黄毅负担1107元，由被告王云仙负担686元，均于判决发生法律效力后七日内交纳。
判决后，王云仙不服，向本院提起上诉称：一、双方于2009年12月30日签订的《房屋买卖合同》第三条约定“于银行按揭贷款后付清”，是一个附条件的付款行为。只有在“按揭贷款”这个条件成就后，上诉人才产生付款义务。二、因本案中合同约定的付款条件不能成就，之后理应由双方协商确定付款时间，被上诉人于2013年2月4日的《通知书》中才提出要求明确付款时间，应认定自此双方开始协商付款时间问题，至同年4月19日，被上诉人提供银行账号时起应认定双方就付款时间达成一致。三、原审判决认定的付款合理时间没有法律依据。上诉人并无逾期付款。四、上诉人在付余款时，扣下了2000元，其中1643元是有事实和法律依据的。请求二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人一审中要求上诉人支付违约金的诉讼请求，驳回其要求上诉人支付购房余款1643元的诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担。
二审中，上诉人王云仙提交：1、2013年2月4日黄毅向王云仙出具的《通知书》，说明被上诉人提出一些额外的要求，但没有提到违约金的问题，提到房价上涨了，上涨部分要双方分享，另外要求明确尾款525000元的付款时间。2、2012年6月7日国土局《浙江省政府非税收入缴款书》，说明上诉人所有的证办好是2012年6月7日，上诉人拿到证之后才可以去办理贷款。被上诉人黄毅质证对《通知书》的真实性无异议。但认为其有权向上诉人主张利息、房价损失、违约金等。本院认为，民事诉讼当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，且应当及时提供证据。上诉人王云仙提交的二组证据材料并非原审庭审结束后新发现的证据，不属于二审中的新证据，且在相关时间点上原审法院已经酌情予以考虑调整。
经审理，本院认定的案件事实与原判认定的事实基本一致。
本院认为：双方之间签订的《房屋买卖合同》的效力问题，已经由法院生效判决确定，双方均应按照合同约定行使权利和履行义务。合同虽然约定“余款于银行按揭贷款后付清”，因双方在履行合同过程中产生争议导致诉讼，该约定的余款支付条件已经实际无法履行，但本案所涉房产经法院判决并强制执行，已经登记于上诉人名下，上诉人应在过户登记后合理期限内付清余款，原审法院认为合理的准备余款时间为二个月，已经充分考虑了正常交易习惯以及上诉人的客观因素。关于上诉人扣留的2000元，其中公告费1200元以及物业管理费443元，合计1643元，二审庭审中，双方一致同意各半负担，另外的357元，应由上诉人支付给被上诉人。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持浙江省龙游县人民法院（2013）衢龙民初字第218号民事判决第二项；
二、变更浙江省龙游县人民法院（2013）衢龙民初字第218号民事判决第一项为：王云仙于判决发生法律效力后十日内支付黄毅房屋购房款1178.5元，并支付2012年9月1日至2013年2月5日期间的逾期付款违约金60894元，合计62072.5元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1372元，由上诉人王云仙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 勇
审 判 员 郑尹秋
代理审判员 叶光辉
二〇一三年十月八日
书 记 员 姚月红