上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第5594号
原告上海三大祥纺织品有限公司。
法定代表人胡大铖。
委托代理人杨小鸥。
被告上海杨浦区狮王进修学校。
法定代表人杨贵宾。
原告上海三大祥纺织品有限公司与被告上海杨浦区狮王进修学校房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月7日立案受理后，依法适用简易程序，后因案件审理需要转为普通程序，本院于2014年10月8日公开开庭进行了审理。原告上海三大祥纺织品有限公司的委托代理人杨小鸥到庭参加诉讼。被告上海杨浦区狮王进修学校经本院依法传唤，无正当理由，拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告上海三大祥纺织品有限公司诉称，原、被告于2011年4月1日签订《租赁合约》，原告将本市浦东新区周浦康沈路XXX号房屋（以下简称“系争房屋”）出租给被告作教育学校使用，租赁期限为2011年4月1日起至2018年12月31日止。2013年9月11日，被告因经营发生困难提出要求提前退租，为此，双方于2013年11月1日达成了终止协议，但被告没有按该终止协议的约定执行，至今未支付2013年8、9月租金人民币（以下币种相同）72，000万元，原告多次催讨，未果，为此，提起诉讼，要求：1、被告立即支付拖欠原告2013年8月、9月租金合计72，000元；2、被告赔偿原告三个月租金108，000元；3、被告支付逾期滞纳金61，560元【72，000元＊3‰＊220天（2013年6月20日至2013年11月9日）＋108，000元＊3‰＊50天（2013年9月11日至2013年11月1日）】；4、本案诉讼费由被告负担。审理中，原告增加诉请，要求解除原、被告于2011年4月1日签订的《租赁合约》。
被告上海杨浦区狮王进修学校未作答辩。
经审理查明，2011年4月1日，由原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订《租赁合约》，合约约定，将“系争房屋”出租给乙方作办公、办学使用，房屋建筑面积为400平方米；租期自2011年4月1日起至2018年12月31日止，免租期90天；租金为：2011年7月1日至2013年6月30日，24，000元／月，2013年7月1日至2014年6月30日，36，000元／月，自2014年7月1日起在3元／㎡.天的基础上每年递增5%，直至合同期满；租金按季度支付，支付时间为每季度最后一个月20日之前；乙方逾期支付租金，超过15日后，每逾期一日，则乙方向甲方支付房租本金外，须每天再加收所欠房租的3‰的滞纳金；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合约书，在终止合约未签订前，本合约仍有效。合约还对双方的其他权利义务分别作出约定。
2013年9月11日，原告收到被告要求提前退租的申请，同年11月1日，由原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订《终止协议书》，该协议书载明：甲、乙双方于2011年4月1日签订了《租赁合约》，乙方租赁甲方周浦康沈路XXX号场地作教育学校使用，租赁期为2011年4月1日至2018年12月31日止。现因乙方经营发生困难，于2013年9月11日向甲方提出申请要求在2013年9月30日退出租赁场地，但乙方尚欠甲方8月、9月两个月租金共计72，000元，和9月份的水电费1，597.83元。鉴于上述原因，经双方共同协商达成以下协议：1、甲方同意乙方提出的所欠房租及水电费的分期付款承诺书：（1）于2013年11月8日前支付1，597.83元；（2）于2013年12月11日前支付72，000元。2、在乙方未付清所欠房租和水电费之前原《租赁合约》视作有效。3、如乙方在承诺的时间期内未付清上述款项，甲方将根据《租赁合约》追诉：乙方提前终止合约需提前三个月书面通知对方的责任，赔偿该房屋三个月的租金计108，000元，以及逾期支付租金按每天3‰的滞纳金（分二部分计算7、8、9月的滞纳金和三个月的赔偿金滞纳金）。4、如乙方按承诺书的规定付清所欠款项，则原《租赁合约》即行终止。5、本终止协议一经签订，甲方即行收回租赁场地。6、该租赁场地内的教学设备应于11月3日之前由乙方自行搬走，逾期不搬视作放弃。空调及电器设备暂时不能拆除，另行协商解决。7、乙方原有押金计24，000元，因乙方没有按时解决有关终止协议事项，造成甲方10月份该房屋处于空关闲置状态，该押金甲方不予退还。2013年11月3日，被告将“系争房屋”归还给了原告。因被告未能按约支付欠租，故由原告提起本案诉讼。
另查明，被告系经上海市杨浦区教育局批准，并经杨浦区民政局登记设立的民办非学历教育机构，成立于2010年7月21日，开办单位上海你和我阶梯数码教育产品有限公司。2014年1月16日，上海市杨浦区教育局向上海你和我阶梯数码教育产品有限公司出具内容为“你们于2014年1月8日递交的《终止办学申请报告》已收悉，经我局研究决定，同意你们的申请。接批文后，贵公司应在30个工作日内，按照《中华人民共和国民办教育促进法》第八章和《上海市民办非学历教育院校（机构）审批和管理办法（试行）》第四章的规定，认真做好财务审计、财务清算和善后问题处理等工作，并交回我局颁发的《民办学校办学许可证》正副本。在审计和清算期间，贵校不得开展审计和清算以外的活动”的《关于同意上海杨浦区狮王进修学校终止办学的批复》。但被告至今未办理注销登记的手续。
以上事实，由经庭审质证《租赁合约》、《终止协议书》、杨教（2014）4号批文、上海市杨浦区教育局证明及原告的陈述在案佐证。
审理中，原告表示，根据《租赁合约》的约定，被告应于2013年6月20日之前支付2013年7、8、9三个月的租金，但被告没有按约支付，故应承担2013年6月20日至同年11月9日的逾期支付滞纳金。另，被告于2013年9月11日向原告提出退租，双方于11月1日达成终止协议，故原告主张赔偿金108，000元自2013年9月11日起至同年11月1日止的滞纳金。
本院认为，被告向原告承租“系争房屋”后，因其自身的经营问题而向原告申请提前退租，为此，双方于2013年11月1日签订了《终止协议书》，该协议书系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，对双方均有约束力。虽然，原、被告签订了《终止协议书》，但是该协议约定，被告付清所欠款项即欠租及水电煤的，《租赁合约》才终止，现被告并未按约支付欠租，故《租赁合约》并未解除。鉴于系被告违约，且事实上被告也已将“系争房屋”归还给原告，故原告主张解除双方签订的《租赁合约》，应予支持。原告主张要求被告支付2013年8、9月的欠租，理由正当，应予支持，但原告主张该欠租自2013年6月20日起至同年9月11日止的滞纳金，没有合同及法律依据，本院不予支持。原告主张由被告赔偿三个月租金，符合《终止协议书》的约定，应予支持，但原告主张该租金自2013年9月11日起至11月1日止的滞纳金，无合同及法律依据，本院不予支持。
被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，其放弃了举证、质证及抗辩的权利，由此产生的法律后果，应由其自行承担。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告上海三大祥纺织品有限公司与被告上海杨浦区狮王进修学校于2011年4月1日签订的《租赁合约》；
二、被告上海杨浦区狮王进修学校应于本判决生效之日起十日内支付原告上海三大祥纺织品有限公司2013年8、9月租金合计72，000元；
三、被告上海杨浦区狮王进修学校应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海三大祥纺织品有限公司三个月租金合计108，000元；
四、驳回原告上海三大祥纺织品有限公司的其余诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4，923元，由原告上海三大祥纺织品有限公司负担1，223元，被告上海杨浦区狮王进修学校负担3，700元；公告费560元，由被告上海杨浦区狮王进修学校负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陆 罡
审 判 员 张 敏
人民陪审员 高新华
二〇一四年十月八日
书 记 员 王晓燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。