上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第514号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海琳雅集藏品有限公司。
法定代表人陆雅。
委托代理人刘役平。
被上诉人（原审被告、反诉原告）上海滨江欣景大酒店。
法定代表人庄静。
委托代理人汪爱民。
委托代理人周韧捷，上海市光明律师事务所律师。
上诉人上海琳雅集藏品有限公司（以下简称琳雅公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2012）黄浦民四（民）初字第1147号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年4月28日，琳雅公司与上海滨江欣景大酒店（以下简称滨江大酒店）签订《房屋租赁合同》，约定由琳雅公司承租上海市中山南路XXX号22楼办公用房（以下简称系争建筑物）作办公、艺术品销售展览、商务洽谈之用，租期自2011年5月1日起至2016年4月30日止，2011年5月1日至2011年7月31日期间为免租期，2011年8月1日起每月租金人民币（以下币种均为人民币）35，100元，押金35，100元。合同签订后，琳雅公司向滨江大酒店支付了押金35，100元及2011年8月1日至2012年9月30日的租金491，400元。2012年6月5日，琳雅公司以系争建筑物为营业场所登记注册了琳雅公司黄浦分公司。现系争建筑物仍由琳雅公司掌控。因双方当事人发生纠纷，琳雅公司提起诉讼，要求确认双方签订的《房屋租赁合同》无效，并要求滨江大酒店退还租金及押金合计552，700元并赔偿装修、定制设备费用1，633，000元、安保额外值班费用97，500元、合同违约金100，000元。滨江大酒店则提起反诉，要求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2012年10月15日解除，琳雅公司搬离承租房屋，另要求琳雅公司按约定租金标准支付2012年10月1日起至2012年10月15日的房屋租金与2012年10月16日起至其实际搬离之日止的房屋使用费，及按每日1%的标准支付自2012年9月20日起至实际付清之日止的房屋租金的滞纳金、免租期租金86，112元、2012年12月至2014年1月8日期间的水、电费7，345.50元。
原审法院另查明，滨江大酒店系上海市中山南路XXX号坐落土地的使用权人。上海市黄浦区公安消防支队所颁发的沪黄消安检许字（2010）第XXXXXXX号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》载明上海市中山南路XXX号建筑层数共21层。
原审法院又查明，上海沪港建设咨询有限公司就系争建筑物装修价值评估事宜于2013年3月1日、8月14日召集滨江大酒店、琳雅公司会商，对评估范围及物品予以确定。上海沪港建设咨询有限公司于2013年10月18日出具评估报告载明：装饰工程审定金额728，792元、安装工程审定金额140，451元、消防工程审定金额41，017元、装饰类争议项审定金额50，769元、资产类争议项审定金额219，000元。嗣后，经滨江大酒店、琳雅公司对评估报告质证，上海沪港建设咨询有限公司就12只展示厅玻璃柜补充出具评估报告，确认审定金额为27，318.72元。琳雅公司支付了评估费39，450元。
原审审理中，滨江大酒店自认系争建筑物因历史原因而无法办理建设规划许可证或产权证。琳雅公司表示其在签订合同时仅向滨江大酒店了解租赁房屋权属情况，而滨江大酒店向其提供了土地使用证及消防证，故其在签订合同时认为租赁房屋系合法建筑。双方确认2011年8月1日至2014年1月8日期间的租赁房屋电费为11，202元，水费为277.60元，琳雅公司已支付电费3，913.50元、水费217.60元；琳雅公司另表示滨江大酒店在21、22楼楼梯及过道安装的监控所需照明灯所产生的电费3，294.50元不应由其承担，且滨江大酒店在安装照明灯时亦承诺所需电费无须其承担；而滨江大酒店则表示监控所需照明灯的电费金额不足3，294.50元，应由琳雅公司承担，不认可曾作过承担该部分电费的承诺。琳雅公司另坚持在滨江大酒店对所有装修及添置物品予以赔偿的情况下搬离及返还房屋。
原审法院认为，滨江大酒店向琳雅公司出租的系争建筑物并无合法建筑证明，且在一审法庭辩论终结前亦无法取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关文件，故滨江大酒店与琳雅公司就系争建筑物签订的《房屋租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；故琳雅公司应向滨江大酒店返还系争建筑物，而滨江大酒店应向琳雅公司返还其已支付的押金及租金合计526，500元。
琳雅公司自2011年5月1日起实际使用房屋至今，故其应当按每月35，100元标准向滨江大酒店支付相应的系争建筑物使用费，而在此期间是否有经营行为与支付房屋使用费之间并无必然关联，且并无证据证明琳雅公司因系争建筑物系非法建筑而无法经营，故对于琳雅公司提出的因未实际经营而不应承担使用费的辩称意见，法院不予采纳，又虑及琳雅公司在2011年5月1日至2011年7月31日期间因装修而无法正常使用，故使用费的计算日期应自2011年6月15日始至其搬离系争建筑物之日止。
上海沪港建设咨询有限公司评估确定的装饰工程、安装工程、消防工程、装饰类争议项、资产类争议项及展示厅玻璃柜项审定金额合理合法，琳雅公司及滨江大酒店有异议但并未提供充分的相反证据，故可以作为装修损失认定依据。其中资产类争议项及展示厅玻璃柜项属于可移动且不会因移动而价值损失的资产，琳雅公司在搬离时可一并带走，不存在赔偿问题；双方当事人对于装饰类争议项的权属有争议，琳雅公司就此提供照片作为证据，而滨江大酒店对于照片有异议但并未提供相反证据，故法院确认装饰类争议项与装饰工程、安装工程、消防工程同属于琳雅公司装修损失范围。琳雅公司作为适格的法人，在进行商业活动时应当了解法律规定并尽谨慎审查义务，现其在与滨江大酒店签订房屋租赁合同时未尽谨慎审查义务，对于合同的无效亦有一定的过错，且其使用系争建筑物已两年有余，部分实现了装修价值，故法院依据公平原则，酌情确定滨江大酒店应赔偿琳雅公司装饰工程、安装工程、消防工程、装饰类争议项审定金额的50%。
琳雅公司与滨江大酒店对于2011年8月1日至2014年1月8日期间的水、电费应付金额及已付金额无争议，琳雅公司作为系争建筑物的使用人，系安装监控所需照明灯的受益者，且其提出的电费3，294.50元不应由其承担之意见缺乏约定及事实依据，故其还须支付滨江大酒店水、电费7，345.50元。
琳雅公司提出的合同违约金主张及滨江大酒店提出的滞纳金、免租期租金主张均以合同约定为依据，现因合同无效而均缺乏依据，法院不予支持。琳雅公司要求返还的租金及押金中向他人支付的服务顾问费及要求赔偿的安保额外值班费用，均系其正常经营支出，与滨江大酒店无关，其要求滨江大酒店承担赔偿责任于法无据，法院不予支持。据此，原审法院作出判决：一、确认上海琳雅集藏品有限公司与上海滨江欣景大酒店于2011年4月28日就上海市中山南路XXX号22楼系争建筑物签订的房屋租赁合同无效；二、上海琳雅集藏品有限公司于判决生效之日起十日内搬离上海市中山南路XXX号22楼（含物品），将该系争建筑物返还于上海滨江欣景大酒店；三、上海琳雅集藏品有限公司按每月35，100元标准支付上海滨江欣景大酒店自2011年6月15日起至其实际搬离之日止的系争建筑物使用费；四、上海琳雅集藏品有限公司于判决生效之日起十日内支付上海滨江欣景大酒店水、电费7，345.50元；五、上海滨江欣景大酒店于判决生效之日起十日内返还上海琳雅集藏品有限公司押金及租金合计526，500元；六、上海滨江欣景大酒店于判决生效之日起十日内赔付上海琳雅集藏品有限公司480，514.50元；七、对于上海琳雅集藏品有限公司其余诉讼请求不予支持；八、对于上海滨江欣景大酒店其余反诉请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25，866元，反诉案件受理费1，500元，评估费39，450元，合计66，816元，由上海琳雅集藏品有限公司与上海滨江欣景大酒店各半负担。
琳雅公司不服原判，向本院提起上诉称，滨江大酒店向琳雅公司出租的系争建筑物是违章建筑，未经消防设计和竣工验收，破坏建筑结构，危及公众人身和财产安全，是不得出租，不能使用的，但滨江大酒店利用琳雅公司对其的信任，用欺诈手段故意隐瞒了系争建筑物不能办理消防证、《房地产权证》、《企业法人营业执照》的事实真相，将存在严重安全隐患和质量问题的系争建筑物出租给琳雅公司。签约时琳雅公司对滨江大酒店提供的证照只是进行形式审查，不知对方出租的是违章建筑，因此对于《房屋租赁合同》无效，琳雅公司没有任何过错，全部责任均应由滨江大酒店承担。原审法院确认双方各半承担责任是错误的。滨江大酒店坑害琳雅公司，应赔偿琳雅公司包括对承租标的物的改造与装修投入、定制设备、添置固定资产、支付租金及员工工资、购置藏品、支出差旅费、广告费等在内的全部经济损失。原审中，琳雅公司申请审价的标的是1，633，000元，审价报告最终审定的金额只有1，207，300元（其中争议项为269，800元），少算了425，700元，琳雅公司要求再次到现场勘测通过补充审价而增加少审的标的金额425，700元，并再补充质证争议项269，800元，两项金额合计695，500元，由原审价公司撤换原审价工作人员重新审价。至于水、电费，滨江大酒店的工作人员与琳雅公司协商口头表示对于安装的监控探头及照明线路等按实际用量补贴琳雅公司相应电费，该部分电费的金额为3，294.50元，扣除该费用，琳雅公司还应支付滨江大酒店的水、电费分别为60元和3，994元。虽然琳雅公司用滨江大酒店提供的虚假证件向工商部门申办了（经营场地为系争建筑物的）琳雅公司黄浦分公司的《营业执照》，但该《营业执照》是无效的，琳雅公司最终也未去领取。该《营业执照》应被撤销。双方签订租约后，滨江大酒店虽将系争建筑物移交给了琳雅公司，但由于租赁标的物本身系违章建筑，又无消防证，且滨江大酒店不同意整改，导致琳雅公司承租的系争建筑物始终不能投入使用，无法对外开展营业，因此琳雅公司无需向滨江大酒店支付使用费，琳雅公司无需搬走一切新增添的固定资产、设备与设置，无法也无需向滨江大酒店腾房，琳雅公司须在法院认定租赁合同无效的判决生效，在滨江大酒店全额赔偿琳雅公司损失的前提下才能腾房。原审判决认定事实不清，适用法律错误，故上诉要求撤销原判，依法改判，诉讼费用由滨江大酒店承担。
被上诉人滨江大酒店辩称，虽然滨江大酒店出租的位于滨江大酒店第22层的系争建筑物欠缺报建手续和产证，但系历史原因形成，且签约时并未对琳雅公司隐瞒相关情况，为此签约租金相对同地段的房屋租金已作了降低，原审庭审中琳雅公司亦确认签约时其审核了包括消防证在内的滨江大酒店的相关证照，在上海市黄浦区公安消防支队核发的沪黄消安检许字（2010）第XXXXXXX号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》中已载明滨江大酒店的建筑层数总共只有21层，琳雅公司对此是明知的，故对于租赁合同的无效，琳雅公司同样存在过错。签约后一年左右琳雅公司仍要再进行房屋装修并去申办了以系争建筑物为经营场所的琳雅公司黄浦分公司的《营业执照》，因此原审法院判决滨江大酒店与琳雅公司分担责任是适当的。原审中审价报告已经过质证，琳雅公司称审价报告少算425，700元，没有任何依据，其要求重新审价毫无理由。至于琳雅公司以滨江大酒店工作人员口头同意贴补其电费为由要求扣减电费3，294.50元之意见亦缺乏事实依据与理由。琳雅公司实际使用了系争建筑物并进行了经营，理应支付相应费用，其寻找借口在主张租赁合同无效的同时却又拒绝返还系争建筑物，毫无理由。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，故不同意琳雅公司的上诉请求，要求维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，虽然滨江大酒店与琳雅公司于2011年4月28日签订了《房屋租赁合同》，但作为租赁标的之系争建筑物既无产权证明，又无合法准建手续。原审法院依法确认双方签订的《房屋租赁合同》无效是正确的。签约后琳雅公司接收系争建筑物并进行了装修使用，并一直占有掌控系争建筑物，据此，原审法院依照相关规定参照双方合同约定的租金标准判决琳雅公司向滨江大酒店支付系争建筑物的占有使用费，并无不当。琳雅公司上诉认为租赁标的系违章建筑且无消防证，导致其始终不能投入使用，无法对外开展营业，因此不需支付房屋使用费的意见，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。
琳雅公司确认签约时为租赁事宜其已审核过滨江大酒店的相关证照材料，而其中上海市黄浦区公安消防支队核发的沪黄消安检许字（2010）第XXXXXXX号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》已载明滨江大酒店的建筑层数共21层，在滨江大酒店又提交不出租赁标的之产权证或合法准建手续的情况下，琳雅公司应当知道位于第22层的租赁标的物并非合法建筑，而琳雅公司仍与对方签订了承租系争建筑物的合同，原审法院据此确认当事人双方对于合同的无效均存在过错是正确的。对于合同无效造成的损失，原审法院确定由滨江大酒店与琳雅公司分担责任，所作的酌情处理亦无不当。琳雅公司上诉认为其没有任何过错，全部责任均应由滨江大酒店承担，依据不足，本院不予采信。针对琳雅公司要求滨江大酒店赔偿装修损失的具体金额，原审法院委托进行了司法鉴定，并经当庭质证，琳雅公司上诉以审价鉴定少算金额等为由要求重新审价的请求，无依据和理由，本院不予支持。琳雅公司另上诉以滨江大酒店的工作人员口头同意贴补其电费为由要求在应付电费中扣减3，294.50元，缺乏事实依据和理由，本院也不予支持。综上所述，原审法院所作的判决并无不当，本院依法予以维持。上诉人琳雅公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币27，366元，由上诉人上海琳雅集藏品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾慧忠
审 判 员 周刘金
代理审判员 高 胤
二〇一四年六月十日
书 记 员 范庆韵
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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