成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锦江民初字第639号
原告成都百扬嘉欣物业服务有限公司。住所地：成都市锦江区。
法定代表人罗霞，该公司董事长。
委托代理人李志恒，四川英济律师事务所律师。
委托代理人艾崇龙，四川英济律师事务所律师。
被告四川金泰洲际投资有限公司。住所地：成都市锦江区。
法定代表人李海涛。
原告成都百扬嘉欣物业服务有限公司（以下简称百扬嘉欣物业公司）与被告四川金泰洲际投资有限公司（以下简称金泰洲际公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月3日立案受理。因被告金泰洲际公司下落不明，故将本案转为普通程序并依法组成合议庭，于2014年6月16日公开开庭进行了审理。原告百扬嘉欣物业公司的委托代理人李志恒到庭参加诉讼。被告金泰洲际公司下落不明，经本院于2014年3月15日在《人民法院报》刊登公告，向其公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票等相关法律文书，公告期满后，其未到庭参加诉讼。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。
原告百扬嘉欣物业公司诉称，原、被告于2012年9月4日签订《写字楼租户物业服务协议》，合同签订后原告百扬嘉欣物业公司履行了全部合同义务，但被告金泰洲际公司自2012年11月开始拖欠物业服务费，经原告百扬嘉欣物业公司多次催缴后，被告金泰洲际公司仍未履行。因被告金泰洲际公司逾期支付物业服务费等费用已远远超过30日，原告百扬嘉欣物业公司于2013年8月9日正式向被告金泰洲际公司发函告知被告，原告百扬嘉欣物业公司根据合同约定停止向其提供物业服务并解除双方的合同。截止2013年8月10日，被告金泰洲际公司尚欠原告百扬嘉欣物业公司物业服务费223770.39元，还欠付原告百扬嘉欣物业公司逾期付款违约金127927.86元。为维护自身合法权益，故诉来法院，请求依法判令：1、请求被告金泰洲际公司向原告百扬嘉欣物业公司支付其欠付的物业服务费人民币223770.39元以及直至被告金泰洲际公司全部清偿欠付的物业服务费之日的逾期付款违约金（暂计算至2013年8月10日，为127927.86元；）
被告金泰洲际公司未作答辩。
经审理查明，2012年9月4日，原告百扬嘉欣物业公司与被告金泰洲际公司签订《写字楼租户物业服务协议》，约定被告金泰洲际公司租赁百扬大厦期间由原告百扬嘉欣物业公司提供物业服务。协议有效期限自2012年9月5日起至2015年11月4日止。物业服务费按租赁面积910.87元平方米计算，每月物业服务费为20039.14元，物业服务费自被告金泰洲际公司办理其租赁单元接收之日起计收，首月及最后一个月的物业服务费，按实际天数进行计算。日费用为月费用除以30天的得数。被告金泰洲际公司须按每一个月为一期，并于每期第一个日历月首日之5日前向原告百扬嘉欣物业公司交纳当期物业服务费。被告金泰洲际公司违反，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，百扬嘉欣物业公司有权要求金泰洲际公司补交，并从逾期之日起至实际支付之日止，每日按应交费总额的3‰向金泰洲际公司计收违约金。若逾期1个月仍不交纳，百扬嘉欣物业公司有权停止提供相关物业服务并追究金泰洲际公司相关法律责任和损失。协议签订后，原告百扬嘉欣物业公司按履行了合同义务，被告金泰洲际公司未按合同约定交纳物业服务费。2013年3月8日，原告百扬嘉欣物业公司向被告金泰洲际公司送达《关于贵司拖欠物业服务费、电费等相关问题的函》，要求被告金泰洲际公司支付拖欠的物业服务费等相关费用，4月26日，原告百扬嘉欣物业公司再次向被告金泰洲际公司发出《关于贵司拖欠费用等相关问题的回函》，要求被告金泰洲际公司于2013年5月10前支付欠款，2013年5月27日，被告金泰洲际公司向成都百扬实业有限公司、原告百扬嘉欣物业公司出具《保证书》，确认截止2013年5月27日，拖欠成都百扬实业有限公司租金757752.75元、电费7292.70元、水费4.3元，应缴违约金194505.23元，拖欠原告百扬嘉欣物业公司物业服务费197719.51元，应缴违约金80405.04元，承诺此保证书发出之日起15个工作日内，补清全部欠款。2013年7月11日，四川英济律师事务所受成都百扬实业有限公司、原告百扬嘉欣物业公司委托向被告金泰洲际公司发出《律师函》，表明被告金泰洲际公司已拖欠租金、物业服务费等费用已超过30日，根据合同约定，成都百扬实业有限公司、原告百扬嘉欣物业公司有权解除合同，并要求被告金泰洲际公司赔偿相关损失。截止2013年6月18日，被告金泰洲际公司拖欠原告百扬嘉欣物业公司物业服务费197719.51元、累计违约金93755.12元。自被告金泰洲际公司收到该函之日起，双方签订的合同即告解除并终止。2013年8月8日，被告金泰洲际公司公司员工曾强签字确认“代金泰州际李海涛收函”。
以上事实的认定，有原告百扬嘉欣物业公司提交的原、被告双方的企业法人营业执照、组织机构代码、《写字楼租户物业服务协议》、《关于贵司拖欠物业服务费、电费等相关问题的函》、《关于贵司拖欠费用等相关问题的回函》、《保证书》、《律师函》以及原告的陈述在案为证。
本院认为，被告金泰洲际公司承租成都百扬实业有限公司的房屋，原告百扬嘉欣物业公司作为担任百扬大厦的物业管理公司，向被告金泰洲际公司提供物业管理服务，双方签订《写字楼租户物业服务协议》，形成物业管理服务合同的法律关系，被告金泰洲际公司作为物业管理服务的对象，负有交纳物业管理服务费的义务。由于被告金泰洲际公司拖欠物业服务费，原告百扬嘉欣物业公司向被告金泰洲际公司送达了《律师函》，告知被告金泰洲际公司双方合同解除。被告金泰洲际公司收到《律师函》后，在合理期限内未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”和第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的的效力。”的规定，双方合同自被告金泰洲际公司收到《律师函》之日解除，即2013年8月9日解除。
关于被告金泰洲际公司应当交纳的物业服务费数额。根据双方合同约定，物业服务费按租赁面积910.87元平方米计算，每月物业服务费为20039.14元，物业服务费自被告金泰洲际公司办理其租赁单元接收之日起计收，首月及最后一个月的物业服务费，按实际天数进行计算。被告金泰洲际公司出具的《保证书》对截止2013年5月27日的物业服务费进行了确认，认可了原告百扬嘉欣物业公司从2012年9月5日起开始计收物业服务费的时间，故原告百扬嘉欣物业公司起诉要求被告金泰洲际公司交纳物管费223770.39元，本院予以支持。
关于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”所以，基于被告金泰洲际公司未支付物业服务费的事实，被告金泰洲际公司应向原告百扬嘉欣物业公司支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，违约金兼有补偿和惩罚的双重性质，且以补偿性为主，惩罚性为辅。基于违约金具有“补偿和惩罚”的双重性质，并以补偿非违约方的损失为主要功能。双方签订的合同约定：被告金泰洲际公司不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，百扬嘉欣物业公司有权要求金泰洲际公司补交，并从逾期之日起至实际支付之日止，每日按应交费总额的3‰向金泰洲际公司计收违约金。2013年5月27日被告金泰洲际公司出具的《保证书》确认，截止该日应缴的违约金为80405.04元，故应当视为截止2013年5月27日，被告金泰洲际公司认可了原告百扬嘉欣物业公司按合同约定计算违约金的标准和方式，本院予以确认。虽然被告金泰洲际公司未到庭答辩，但双方约定的按日3‰计算违约金明显过高，是否应当调整，应当以逾期付款损失为衡量依据，本案综合考虑被告金泰洲际公司未支付物业服务费而给原告百扬嘉欣物业公司可能造成的损失等相关因素，兼顾公平原则，对原告百扬嘉欣物业公司要求被告金泰洲际公司支付违约金的主张，予以部分支持，酌情确定被告金泰洲际公司应按日万分之二支付2013年5月28日至实际付清之日止的违约金。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、被告四川金泰州际投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都百扬嘉欣物业服务有限公司支付物业管理服务费223770.39元。
二、被告四川金泰州际投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都百扬嘉欣物业服务有限公司支付截止2015年5月27日的违约金83405.04元。2013年5月28日至实际付清之日止的违约金，以223770.39元为基数，按日万分之二为标准计算。
三、驳回原告成都百扬嘉欣物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费收取6576元、公告费600元，共计7176元，由被告四川金泰州际投资有限公司负担6500元，原告成都百扬嘉欣物业服务有限公司负担676元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 李洪琳
人民陪审员 唐显谭
人民陪审员 刘淑蓉
二〇一四年六月二十日
书 记 员 王渭雨
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。