上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第2029号
原告上海顺恒实业有限公司。
法定代表人陆某。
委托代理人许郁伶，上海普世律师事务所律师。
委托代理人王任佳，上海普世律师事务所律师。
被告上海闵行七宝第一食品商店有限公司。
法定代表人郑某。
委托代理人云广威，上海兴浦律师事务所律师。
第三人上海东北人长寿餐饮管理有限公司。
法定代表人周某。
委托代理人王某。
原告上海顺恒实业有限公司（以下简称顺恒公司）与被告上海闵行七宝第一食品商店有限公司（以下简称七宝某食品公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月11日立案受理。本案诉讼期间，根据原告申请，本院依法追加上海东北人长寿餐饮管理有限公司（以下简称东北人餐饮公司）作为本案第三人参加诉讼，依法由审判员袁白薇适用简易程序于2014年10月16日、2015年4月8日公开开庭进行了审理。原告顺恒公司的委托代理人许郁伶、王任佳，被告七宝某食品公司的委托代理人云广威，第三人东北人餐饮公司的委托代理人王某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告顺恒公司诉称，2012年2月10日，原告与案外人上海某食品连锁发展有限公司（以下简称某食品公司）签订《某商业广场物业租赁合同》，约定原告将位于闵行区沪星路XX弄XX号X层XXX室的租赁场地出租给某食品公司使用，租赁期限自2012年3月1日起至2022年2月28日止，月租金自2013年3月1日起计第一年为人民币（下同）126，256.24元，第二年为176，758.74元，物业管理费每年606，030元，如一方擅自终止合同或严重违约的，应赔偿另一方当期月租金标准12个月的租金及物业管理费作为违约赔偿金。合同订立后，原告按约交付了场地。2012年8月，因某食品公司经营主体变更，原告与某食品公司及被告三方签订了《变更合同主体的补充协议》，约定由被告承担某食品公司于租赁合同项下的全部权利义务。合同履行期间，被告因自身原因未能按约持续开业经营。经原告多次提示、协商后，被告提出终止双方的租赁合同。本着妥善解决争议、避免损失扩大原则，原告于2014年7月17日与被告签订《某商业广场租赁合同终止协议》，约定被告最晚于2014年7月31日向原告返还全部租赁场地，原告以此为前提同意将被告应支付的违约赔偿金降至1，000，000元，如被告未能按约返还全部租赁场地，则仍应按原租赁合同约定的标准支付违约赔偿金2，121，104.88元。现终止协议约定的履行期限已过，被告仍未按约返还全部租赁场地，原告故诉诸法院要求判令：（一）被告按协议约定立即搬离并返还原承租的闵行区沪星路XX弄XX号X层XXX室的租赁场地；（二）被告按协议约定向原告支付违约赔偿金1，121，104.88元；（三）被告支付自2014年8月1日起至实际返还租赁场地之日止的房屋占有使用费和物业管理费。
诉讼中，因被告已实际返还部分租赁场地，仅剩第三人承租部分未予返还，原告遂将上述第（一）项诉请变更为被告及第三人立即搬离并返还原承租的闵行区沪星路XX弄XX号X层XXX室未返还部分的租赁场地（包含第三人租赁场地及占用的公共走道部分，面积合计为860.98平方米）及全部租赁场地的附属设备；将上述第（三）项诉请变更为被告支付自2014年8月1日起至实际返还租赁场地之日止未返还部分房屋的占有使用费和物业管理费（暂算至2014年10月20日为125，530.96元）；增加第（四）项诉请为被告支付因未整体返还场地造成的已返还部分房屋租金及物业管理费损失（暂算至2014年10月20日为479，539.39元）。
嗣后，因原、被告及第三人三方已完成场地交接，原告已全部收回租赁场地，原告故撤回其第（一）项诉请。
被告七宝某食品公司于2014年10月16日庭审时辩称，其同意搬离并返还涉案房屋，亦同意赔偿原告1，121，104.88元，但不同意支付自2014年8月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费和物业费，认为上述1，121，104.88元的赔偿金已足以弥补原告的损失。但被告七宝某食品公司于2015年4月8日庭审时又辩称，第一，不同意赔偿原告1，121，104.88元，认为终止协议第七条第三款对违约赔偿金额进行了变更废除的约定，即在被告未能按约撤场时，原、被告双方间的赔偿金额即变为不确定状态，被告的赔偿金额可能大于或小于终止协议第七条原先约定的2，121，104.88元，具体的赔偿金额有待于原、被告双方的重新协商，并且该条约定的违约赔偿金也应包括原告在第（三）、（四）项诉请中主张的损失赔偿金额。现在原告没有提供明确的证据证明其损失实际发生的情况下，被告不同意进行赔偿。第二，终止协议仅是双方租赁合同的补充约定，自2013年3月1日起至2015年3月15日止共745天的时间内，原告未能达到租赁合同约定的开业率，故被告不需支付租金，而系原告违约在先，其没有理由向被告主张赔偿金。第三，原告对于第三人租赁场地的面积计算亦存在错误。
第三人东北人餐饮公司述称，因被告未对其损失进行赔偿，故不同意搬离其承租的场地，后其于2015年3月15日与被告完成了场地交接，目前因没有地方放置物品设施，故与原告达成临时的不定期租赁协议，在原告需实际使用涉案场地或第三人已找到新的场地时其均会搬离涉案场地。
经审理查明，2012年2月10日，原告顺恒公司（作为出租方，签约甲方）与案外人某食品公司（作为承租人，签约乙方）签订《某商业广场物业租赁合同》1份，约定甲方将位于闵行区沪星路XX弄XX号X层XXX室的场地出租给乙方，计租面积为4，150.89平方米，租赁期为10年；乙方应于2012年6月1日之前开业经营，甲方向乙方承诺，至2013年2月28日，除某广场E、F栋（即沪星路XXX弄XX号，星站路XXX号）建筑物外，某广场内其他建筑物可用于商业经营的面积的开业率未达到83%的，甲方给予乙方增加免租期，延期一天，增加的免租期为一天半，以此类推，在此期间内达到83%的，由甲方向乙方出具函并由乙方签字确认；甲方同意乙方根据业态组合及经营需求，将其租赁场地的部分转租给第三方的，转租总面积不超过（包含）总计租面积的40%且转租户的经营内容符合该《合同》约定的经营范围，乙方应向甲方提交书面备案；2011年3月1日为场地指定交付日，即2012年3月1日为租赁起始日，若乙方在2012年6月1日前开业的，免租期至2013年2月28日结束，若乙方在2012年6月1日试营业的，视作乙方已开业，若乙方在2012年7月1日前开业的，免租期减少2个月，若乙方在2012年8月1日前开业的，免租期减少4个月，若乙方在2012年8月1日后开业的，以此类推；若乙方在2012年6月1日前开业的，第一年月租金合计126，256.24元，第二年月租金合计176，758.74元，并约定了此后每年度的租金金额；自租赁起始日起，甲方向乙方提供物业服务，甲方自2012年6月1日起向乙方开始计算并收取物业管理费，年物业管理费共计606，030元；为保证履约的诚信，乙方向甲方支付定金共计250，000元，定金在场地实际交付日当天自动转作租赁保证金，该租赁保证金将由甲方无息保管；租赁期限届满，乙方应按照该《合同》规定，将租赁场地交还甲方并且由双方签署《场地交接书》，在乙方向甲方付清租金、物业管理费、各类代收代付费，提供已付清的各类公用事业费的凭证及煤气、电话、宽带等公用事业的用户注销手续凭证后，甲方应在五日内（节假日顺延）将租赁保证金（或余额）的60%无息退还给乙方，在履行上述手续并且在租赁场地交还甲方满六十天且已办理工商变更登记手续的相关证明，尚未发现乙方办结的有关商品或服务的投诉后，经乙方提示，甲方应在五日内（节假日顺延）将剩余的租赁保证金无息退还乙方；在合同期满或被提前终止时，若乙方仍有拖欠各类费用或未履行赔偿的违约情况，甲方有权用租赁保证金冲抵乙方欠付甲方按约定内容应缴未缴的相关费用和应赔偿甲方的损失，并不影响甲方行使其他补救措施的权利；在合同有效期内，任何一方因故提出提前终止该《合同》，在不包括该《合同》第二十条违约责任各相关条款的情况下，甲、乙双方必须协商一致并达成终止协议，否则该《合同》继续有效；合同届满之日或提前终止之日，乙方须保持租赁场地、附属设备、设施完好无损，正常使用并及时清场，将租赁物业完好地交还甲方（含维修保养的有效证书），乙方在租赁期间投入的不可移动的装修、装饰、设备、设施无偿归甲方所有；对擅自终止合同的违约方，应向守约方赔偿12个月的当期租金和物业管理费（免租期内按首期租金及物业管理费计算），给另一方造成损失的，还应另行赔偿损失；在违约行为发生时，双方达成《谅解备忘录》的可按《谅解备忘录》执行；未尽事宜，甲、乙双方可另订补充协议，补充协议与该《合同》具有同等法律效力。
2012年8月，原告顺恒公司（作为签约甲方）与案外人某食品公司（作为签约乙方）及被告七宝某食品公司（作为签约丙方）签订《变更合同主体的补充协议》1份，约定甲方和乙方于2012年2月10日签订的《物业租赁合同》（以下简称原合同）中的乙方某食品公司变更为丙方七宝某食品公司，乙方在原合同中的各项权利和义务由七宝某食品公司履行，并对七宝某食品公司发生的债权和债务承担连带责任；该协议与原合同具有等同的法律效力，该协议仅涉及原合同承租人的变更，原合同的其他约定继续有效；该协议未尽事宜由甲、丙双方另行以书面形式约定。
2012年8月3日，原、被告及案外人姜某签订《转租登记与提示知晓确认书》1份，载明被告将沪星路XX弄XX号X层X区570平方米的场地转租给姜某经营中式餐饮。嗣后，姜某将其在转租合同中的权利义务转由第三人东北人餐饮公司承担。
2014年3月31日，原告向第三人发出《告知函》1份，载明：“七宝某食品公司向顺恒公司提出解除租赁合同的要求，原七宝某食品公司安排贵司和顺恒公司三方进行一次关于租赁合同解除的沟通会议，现顺恒公司接到七宝某食品公司取消沟通会议的通知，故函告之：顺恒公司与七宝某食品公司按原合同约定，已基本完成终止租赁合同的谈判，为有利于进场客户减少损失，在合同签约和终止后，给予七宝某食品公司15天时间进行撤场、清理、移交，合同终止后顺恒公司即可停电、停水、从安全出发而锁门，如因七宝某食品公司超出日期未完成整体清场，所造成或影响顺恒公司再招租带来可能的实际损失，顺恒公司会要求相关方进行赔付。”
2014年5月26日，原告向被告发函，载明：“贵司自春节前向我司口头提出终止租赁合同的意见，并在春节后从2014年2月28日起逐步在营业场所撤除经营商品，特别是3月底开始拆除贵司的经营货架道具和撤退商品并大面积关灯，3，000平方米的商场仅存一个领班和一个员工看店，在这期间贵司的隔油池也进入无人管理状态，油污满溢进入公共集水井进而导致泵被损坏，我司也找不到可以联系的贵司工作人员，贵司的商场形成实际上的停业无人管理的状态至今已有近3个月。在此段时间双方就终止租赁合同进行过谈判但未完成签署解除租赁合同的协议书，由于贵司的租赁场地在本商城的一楼，长时间的发生此类违约的情况已对我司的正常经营带来严重的影响，在此特向贵司函告并提示，双方的租赁合同并未解除，望贵司能立即作出合理安排，纠正此类违反双方合同约定和严重影响我方利益的行为。”
2014年7月17日，原告顺恒公司（签约甲方）与被告七宝某食品公司（签约乙方）签订《某商业广场租赁合同终止协议》1份，载明甲方与某食品公司（以下简称原乙方）于2012年2月10日就乙方向甲方租赁沪星路XX弄XX号上海某商业广场X栋X层XXX室用于商业经营一事签订了某商业广场物业租赁合同（以下简称租赁合同）并于2012年8月完成原乙方主体变更为乙方的《变更合同主体的补充协议》，现乙方向甲方提出解除租赁合同的要求，对此经双方协商达成终止租赁合同的如下条款：甲乙双方对该终止协议的签署完成日为租赁合同终止日，甲方就此拥有开展对外的重新招商的权利，乙方在此期间有义务配合甲方的重新招租。根据租赁合同的约定，因该协议的成立和租赁合同的解除，乙方与转租户（东北人餐饮公司）的转租合同由乙方完成解除并按该协议约定的时间完成撤场。双方讨论认定乙方在2014年7月17日停止营业并在7月27日完成全部撤场工作，在此期间可对部分场地作预移交，但最晚不迟于7月31日完成租赁场地的完整的、全部的向甲方的移交手续（含转租户的场地）。乙方在撤场工作中，在租赁期间投入的不可移动的装修、装饰、设备、设施无偿归甲方所有，乙方不得故意损害（坏）或撤除建筑物本身的结构体和顶、地、四周墙体固定附着的装修、装潢，如有违反，乙方需负责修复或赔偿，承担相关赔偿责任。乙方在解除合同日至完成对全部场地撤场移交场地前的时间段内应按月交付全部场地的物业管理费（含已预移交的场地），若乙方能在该协议约定日期提前全部完成撤场移交场地的，提前10天的当月免收物业管理费。根据租赁合同第二十条第1款和第5款违约方应向守约方赔偿12个月的当期租金和物业管理费（免租期内按首期租金及物业管理费计算），按此计算乙方应向甲方赔偿2，121，104.88元；本着减少乙方损失的谅解意愿，甲、乙双方同意乙方在完成该协议的情况下，乙方向甲方一次性支付赔偿金1，000，000元，并于该协议签订日十个工作日内支付到甲方账户，发票送达日在甲方收到该款项后的七个工作日内，此金额作为解除合同的乙方违约赔偿金；若乙方未能完整的、准时的履行该协议第二条、第三条的约定移交租赁场地并按时完成本条支付要求的，则本条对违约金赔偿数额的变更废除，同时租赁合同的相关违约约定仍作为有效约定。将租赁合同关于租赁保证金返还的约定变更为在乙方按该协议约定付清赔款、交还场地并由双方签订场地交接书，并乙方向甲方付清全部应付款，经书面提示后由甲方在五个工作日内返还租赁保证金（或）余额的50%，双方约定在8月20日前由乙方向甲方提供煤气、电话、宽带等公用事业的用户注销手续和完成工商变更注册所在地（即从租赁场地迁出）的复印件，经由乙方书面提示后，甲方应在五个工作日内将租赁保证金的余额退还乙方，若乙方未能在约定时间完成上述手续并实际影响甲方后续的租赁客户的各类登记的，其产生的经济后果由乙方承担。双方承诺完整履行该协议，若任何一方未能按期履行该协议的条款，该协议的第一条约定仍为双方不能变更条款，第二条、第三条未能按时完成的，除按第七条执行外，乙方赔偿由此而给甲方带来的实际损失（即再招租的合理收益）。
2014年7月21日，原告向第三人发出《告知函》1份，载明：“顺恒公司已与七宝某食品公司于2014年7月17日签订了《合同终止协议》，顺恒公司与七宝某食品公司在沪星路XX弄XX号X楼全部的租赁场地的租赁关系已经终止，我司已于2014年7月17日收到七宝某食品公司停止营业告知书。《合同终止协议》约定撤场时间从2014年7月18日至2014年7月31日完成撤场、完成移交全部合约租赁的场地。由于贵司与七宝某食品公司的租赁关系，为此我司特告知贵司，望贵司能从快与七宝某食品公司达成撤场协议，从速按期撤场，以免对相关企业产生不必要的更大损失。”
2014年7月22日，第三人向原告复函，载明：“……关于我司和七宝某食品公司的事情，贵司也很清楚，是七宝某食品公司违约在先，我司是被违约方，也是受害方。从七宝某食品公司第一次发函告知他们违约后，我司一直都在积极和七宝某食品公司进行协商，但至今无果，为维护我司利益，在我司和七宝某食品公司没有达成一致协议前，我司暂时不能交出场地；为减少我司的经济损失，在我司和七宝某食品公司没有达成一致协议前，我司还需要继续经营，望贵司能给予理解和支持……。”
2014年7月25日，被告向原告发函，载明：“……贵司与我司于2014年7月17日签订了《租赁合同终止协议》，协议明确最晚不迟于7月31日完成租赁场地的完整的全部的向甲方的移交手续（含转租户的场地），但由于东北人餐饮公司已连续数月未支付我司租金且不按我司提出的撤场要求安排撤场事宜。我司为此确认在7月31日移交除东北人餐饮公司租赁区域以外的其他区域给贵司，而不可能在协议约定日完成全部区域的撤场工作。对于东北人餐饮公司租赁的区域，后期将通过法律程序予以解决。特此函告。”
为此，原告遂诉诸本院要求被告及第三人搬离并返还未撤场的房屋，并要求被告承担赔偿责任。诉讼中，原、被告均确认在租赁合同履行期间被告未支付任何租金，在租赁合同解除后被告已向原告支付赔偿金1，000，000元，后原、被告及第三人于2015年3月15日完成剩余场地的交接手续。因被告尚未完成相关注销变更手续，且未确定涉案房屋中投入的空调设备的最终处理方案，故对于租赁保证金和空调，被告表示不要求在本案中处理。
另查明，2014年9月30日，原告顺恒公司（作为出租方，签约甲方）与案外人上海某红木家具厂（作为承租方，签约乙方）签订《租赁合同》1份，约定由甲方将位于闵行区沪星路XX弄XX号XXX室面积为4，150.89平方米的场地出租给乙方；由于甲方原租赁户未全部撤出，双方约定允许甲方对租赁场地做部分移交使用（剔除东北人家经营场地和部分公共走道）；由于甲方未能作出保证场地全部移交的时间的承诺，因此在甲方未能将全部的租赁场地移交给乙方期间，乙方有权要求免除租金，并缴纳优惠折扣后的物业管理费；同时在甲方可以将全部的租赁场地移交给乙方时，甲方允许乙方可以有一次免责解除合同的选择权，若甲方可以移交尚未移交的场地，而乙方拒绝接收场地时，视同乙方要求免责解除合同的行为；全部场地移交完毕后，按计租面积和约定的租金价格和物业管理费计算租金和物业管理费；乙方同意甲方在未完成场地全部移交期间，若有其他客户愿向甲方租赁本场地，为减少甲方的经济上的损失，甲方可以有权单方面选择免责解除该合同，甲方单方面解除合同的书面通知送达乙方，即为正式解除合同，乙方按该合同约定的撤场时间向甲方退回场地，甲方退回定金，不作赔偿。
以上事实，由原告提供的涉案房屋的《某商业广场物业租赁合同》、《变更合同主体的补充协议》、《某商业广场租赁合同终止协议》、《转租登记与提示知晓确认书》、原、被告及第三人的往来函件、原告与案外人上海某红木家具厂就涉案房屋签订的《租赁合同》、被告提供的照片以及双方当事人的庭审陈述所证实。
上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本院认为，原、被告签订的物业租赁合同，系签约当事人的真实意思表示，且未违反相关法律规定，应属有效，双方均应严格按约履行。上述物业租赁合同中约定，擅自终止合同的违约方，应向守约方赔偿12个月的当期租金和物业管理费（免租期内按首期租金及物业管理费计算），双方达成《谅解备忘录》的可按《谅解备忘录》执行。被告在物业租赁合同的履行过程中提前要求解除合同，应按约承担违约责任，并且原、被告双方就合同的提前解除签署了终止协议，双方均应按照该终止协议的约定处理合同解除事宜。终止协议对于被告应承担的违约责任作了明确约定，即在被告按约撤场的情况下，原物业租赁合同中约定的12个月当期租金和物业管理费的违约赔偿金调低为1，000，000元，在被告未能按约撤场的情况下，其仍应按原物业租赁合同的约定承担违约责任，即按12个月当期租金和物业管理费的标准2，121，104.88元向原告承担赔偿责任。因此，对于被告未能在2014年7月31日全部撤场的情况，原、被告双方已在终止协议中就违约赔偿的金额进行了明确约定。对于被告认为终止协议仅是原物业租赁合同的补充约定，在被告未按约全部撤场的情况下双方仍需对赔偿金额重新约定的辩称意见，本院不予采纳。被告已实际支付1，000，000元赔偿金的行为，即表明其愿意按约履行双方在终止协议中关于违约责任的约定，其仍应按约继续支付原告赔偿金1，121，104.88元。原告亦坚持认为终止协议是对双方权利义务的最终约定，故在终止协议已对被告未能按约全部撤场时仍沿用12个月当期租金和物业管理费赔偿标准的情况下，其仍要求被告赔偿自2014年8月1日起全部租赁场地的使用费和物业管理费之诉请，系对被告未能按约完成撤场行为之损害赔偿进行重复主张，本院对此不予支持。事实上，原告于2014年7月31日前已收回绝大部分租赁场地，自2014年8月1日起至其收回全部场地的2015年3月15日止，也未超过12个月，即使该段时间内涉案房屋全部处于空置状态，被告承担的12个月当期租金和物业管理费的赔偿金也足以弥补原告的损失。至于终止协议中除上述12个月当期租金和物业管理费外，原告可就其实际损失另行主张的约定，也是针对上述12个月当期租金和物业管理费的赔偿金之外，原告能够举证证明其还存在其他未能弥补的实际损失的情况。对此，原告并未能举证证明其存在的其他实际损失，而其在2014年9月30日即将涉案房屋对外出租，至于是否能够收取租金也系原告自身的问题。在原告已收回绝大部分租赁场地的情况下，其应对自身再行招租过程中的收益和风险承担主要责任，而根据原告与案外人的签约内容，其对租金的收取并未采取积极态度，其在后续租赁合同的履行过程中采取的是一种较为随意的态度，实则是扩大自身损失的行为，如原告就此将租金收益中的损失全部转嫁给被告，对被告亦属不公。因此，本院认为，原告要求被告赔偿1，121，104.88元赔偿金之诉请，合理有据，本院对此予以支持，对于原告主张的其他赔偿之诉请，系重复主张，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条及第一百一十九条第一款之规定，判决如下：
一、被告上海闵行七宝第一食品商店有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海顺恒实业有限公司1，121，104.88元；
二、驳回原告上海顺恒实业有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费29，277.50元，减半收取计14，638.75元，由原告上海顺恒实业有限公司负担8，797.68元，由被告上海闵行七宝第一食品商店有限公司负担5，841.07元（于本判决生效之日起十日内向原告上海顺恒实业有限公司直接支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 袁白薇
二〇一五年五月二十日
书记员 李睿培
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
……