贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔26民终608号
上诉人（一审原告）：龙李桃，女，1973年6月23日生，苗族，住贵州省天柱县。
上诉人（一审被告）：贵州新界富地置业有限公司，住所地贵州省天柱县凤城镇商贸区凤山路13栋1号第四层。
法定代理人：云某，贵州新界富地置业有限公司总经理。
委托诉讼代理人（特别授权）：南辉明，男，贵州乐正律师事务所执业律师。
上诉人龙李桃与上诉人贵州新界富地置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服天柱县人民法院（2016）黔2627民初1640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案后，依法组成合议庭，因当事人未提出新的事实和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
龙李桃上诉请求：1、依法撤销（2016）黔2627民初1640号民事判决，依法改判；2、依法判令被告增加赔偿上诉人从2016年10月26日至2016年12月20日54天的违约金5194.26元。事实和理由：一审判决只认定法定交房条件，不认定约定交房条件，不符合双方订立的商品房买卖合同第11条第二项第2点的约定条件，基本事实认定不清。一审法院不支持被上诉人对房屋面积实测问题的抗辩理由，就证明被上诉人2016年10月10日交房屋钥匙给原告不能视为被告已履行交房义务，对原告的违约责任依约应计算至本案2016年12月20日开庭审理之时。
贵州新界富地置业有限公司上诉请求：依法撤销贵州省天柱县人民法院（2016）黔2627民初1640号民事判决，改判驳回被上诉人原审除第一项外的其余诉讼请求。事实和理由：一、案件基本事实。2014年10月24日，双方签署《商品房买卖合同》（合同编号G0875），约定被上诉人购买上诉人开发建设的缤纷天地二期·天地豪庭第B幢8单元12层04号房，建筑面积86.81㎡，合同价款30649.00元，约定交房期限为2016年10月1日前。合同签署后，上诉人于2016年10月25日完成竣工验收并获得天柱县住房和城乡建设局竣工备案。2016年9月28日起，上诉人通过电话方式通知被上诉人接收房屋，2016年10月10日，被上诉人已完成收房。二、原审判决对本案不可抗力、恶劣天气及因政府行为导致上诉人延迟获得验收文件的情形未予认定属对本案基本事实认定不清。1、2015年8月12日起至2016年8月10日止，案涉天地豪庭小区所在的天柱县因自然灾害、供水设施故障共计停水15天；2014年11月3日起，因供电线路设施故障等原因停电15次，影响施工12天，共计时长24.83小时。对于因自然灾害等原因导致的停水、停电应属于不可抗力，由此导致工程延误、延迟获得验收文件的27天应予延期，不应认定为上诉人违约，上诉人无需承担违约责任。2、上诉人组织施工期间，因恶劣天气导致延误的49天应当予以延期。3、上诉人早在2016年10月20日就与天柱县房地产交易中心签署了《房屋面积测绘合同》，造成延期的原因不能归责于上诉人。4、因保障中高考而被迫停止施工的10天期间不应认定为上诉人违约。综上，上诉人晚于合同约定的2016年10月1日获得验收文件，但因存在合法合约的免责事由，所以上诉人不应承担违约责任。
龙李桃一审诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《商品房买卖合同》有效；2、责令被告支付原告违约金7618.5元。
一审法院认定事实：原告购买被告开发的缤纷天地二期·天地豪庭A幢8单元12层04号商品房，双方于2014年10月24日签订了《商品房买卖合同》。合同第十一条约定：出卖人应当在2016年10月1日前向买受人交付商品房，该商品房交付时应当取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等。另该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的期间和条件将商品房交付买受人的，逾期在30日内的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按揭向被告支付了房屋价款320649元，被告于2016年9月28日电话通知原告办理房屋交付手续，因当时被告未取得商品房竣工合格证明文件等合同约定的交付条件，原告未予办理。2016年10月25被告开发建设的房屋经验收合格，天柱县住房和城乡建设局向被告出具了竣工验收备案表，原告于2016年10月10日到被告处领取了房门钥匙。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应属有效合同。为此，对原告关于确认原、被告签订的《商品房买卖合同》有效的请求，本院予以支持。依法成立的合同自成立时生效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告按照合同约定支付了全部房屋价款，被告亦应按合同约定的交房时间和条件交付房屋，否则应承担合同约定的违约责任。交房条件包括法定的交房条件和约定的交房条件，工程竣工验收合格是法律，行政性法规规定的条件，具有强制约束力。本案中，被告开发建设的房屋于2016年10月25日验收合格，其在2016年10月25日已具备法定的交房条件，除此之外还应当具备合同约定的交房条件，即提供商品房面积实测技术报告书等。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，当事人另有约定的除外。”本案原告已于2016年10月10日领取钥匙，其已能对房屋占有和使用，但被告提供的房屋不具备达到法定的交房条件，至2016年10月25日房屋验收合格后，才视为房屋的交付。故本案的违约金应从2016年10月2日起算至2016年10月25日，即被告应付的违约金为2308.67元（320649元×0.0003×24天）。被告辩称，其延期交房系因天气、停水、停电等不可抗力因素及政府行为所致，应免除其责任。在我国《民法通则》上“不可抗力”是指不能预见，不能避免和不能克服的客观情况。本院认为，短时间的停水、停电、及暴雨、凝冻等并非不可预见，这些不能作为免除合同责任的事由。至于被告称商品房面积实测技术报告书是因政府行为所致，根据天柱县住房和城乡建设局出具的“关于天地豪庭商品房实测报告的情况说明”被告是在2016年10月20日才与天柱县房地产交易中心签订天地豪庭房屋面积测绘合同，系在原、被告约定的交房时间之后，被告这些工作本应在约定的交房时间之前做好，故对其辩解理由法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，判决：一、原告龙李桃与被告贵州新界富地置业有限公司于2014年10月24日签订的《商品房买卖合同》有效。二、被告贵州新界富地置业有限公司在本判决生效之日起七日内支付原告龙李桃延期交房违约金2308.67元。
二审期间，贵州新界富地置业有限公司向本院提交房屋面积测绘报告一份，拟证明龙李桃所购房屋已经天柱县房地产交易中心测绘，符合合同约定。一审中，该公司已向法院提交《房屋面积测绘合同》和天柱县住房和城乡建设局《关于天地豪庭商品房实测报告的情况说明》各一份，拟证明未按期完成房屋测绘工作是由于政府部门因素导致，且房屋测绘正在进行之中。二审中提交的房屋面积测绘报告仅是对一审已提交证据拟证明事实的补充，且该测绘报告形成于逾期交房之后，拟证明事实不影响案件事实的认定，不属于二审中的新证据，本院不予组织质证、认证、采信。
龙李桃在法定期限内未向本院提交新证据。
二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案争议焦点为：1、贵州新界富地置业有限公司是否构成逾期交房；2、一审法院计算逾期交房的期间是否妥当。
1、关于贵州新界富地置业有限公司是否构成逾期交房的问题。经审理认为，按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，贵州新界富地置业有限公司应在2016年10月1日前向龙李桃交付房屋，但贵州新界富地置业有限公司在合同约定截止日期前并未交付房屋，违反了合同约定，构成逾期交房。双方合同第十一条第二款第4项“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；（2）发生恶劣、异常的气象条件或出现恶劣的地质条件；（3）由于政府行为导致出卖人延迟获得验收文件或因市政规划导致小区相关配套设施延期交付的……”中约定了可延期交付房屋的三种情形。贵州新界富地置业有限公司作为专门开发房地产项目的市场主体，应充分预见项目开发中可能遭遇停水、停电等因素对工程进度的影响，合理安排交房期限，其主张停水、停电属于不可抗力，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定情形，故对贵州新界富地置业有限公司主张停水、停电期间应予以延期的主张，本院不予支持；双方合同将“恶劣、异常的气象条件”约定为延期情形，虽在约定交房期间内发生了大雨、暴雨、凝冻等天气状况，但贵州新界富地置业有限公司在诉讼中未举证证明上述天气状况发生与往年天气相比恶劣且异常的情况，即便出现约定的不可抗力情形，也未有证据表明其按约定履行了通知义务，故对该公司主张大雨、凝冻等49天恶劣天气予以延期的主张，本院不予支持；在上诉状中，贵州新界富地置业有限公司自认其在2016年10月20日与天柱县房地产交易中心签署《房屋面积测绘合同》，龙李桃与该公司约定的交房时间为2016年10月1日前，签订测绘合同在逾期交房违约事实发生后，故对其提出因政府原因迟延获得房屋面积实测报告属于可延期情形的主张，本院不予支持；中考、高考属于常规性考试，每年都会进行，且时间相对固定，贵州新界富地置业有限公司作为市场主体，应对这种常规性因素对项目开发可能造成的影响充分预见，其主张因中考、高考停工10天应予以延期，不符合双方约定，也不符合法律规定，本院不予支持。
2、关于一审法院计算逾期交房的期间是否妥当的问题。经审理认为，龙李桃在双方签订的《商品房买卖合同》第十四条明确约定“双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件，买受人有权拒绝接收”的情况下，对不符合约定交房条件的房屋仍然于2016年10月10日领取了房屋钥匙，可视为其对自己权利的处分，也符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，当事人另有约定的除外”的规定情形。而对于贵州新界富地置业有限公司将未竣工验收不符合约定交付条件的房屋擅自交付使用的行为，根据《商品房销售管理办法》第四十条“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚”和《建设工程质量管理条例》第五十八条“违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款2%以上4%以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任：（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的”的规定，所应承担的是行政责任和民事赔偿责任，并不是在买受人接收了房屋后出卖人仍应继续承担逾期交房责任，故在龙李桃自愿接收不符合双方约定条件的房屋后，仍起诉请求逾期交房违约金计算至符合约定交房条件时止，显然与龙李桃已经实际占有该房屋的客观情况自相矛盾。本案逾期交房期间为双方约定截止交房之日至龙李桃实际领取房屋钥匙之日，即2016年10月2日至2016年10月10日计9天，一审法院以2016年10月10日房屋尚未验收合格、未达法定交付条件为由支持逾期交房期间至2016年10月25日即房屋验收合格之日，与上述法律规定不符，本院予以纠正。龙李桃提出逾期交房期限应计算至房屋符合双方约定条件之日止的请求，与其实际占有房屋的事实和法律规定不符，本院不予支持。贵州新界富地置业有限公司逾期交房9天，应支付逾期交房违约金865.75元（320649元×0.0003×9天）。
综上所述，龙李桃的上诉请求不能成立，贵州新界富地置业有限公司的上诉请求部分成立，本院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持天柱县人民法院（2016）黔2627民初1640号民事判决第一项即原告龙李桃与被告贵州新界富地置业有限公司于2014年10月24日签订的《商品房买卖合同》有效；
二、变更天柱县人民法院（2016）黔2627民初1640号民事判决第二项为贵州新界富地置业有限公司在本判决生效之日起七日内支付龙李桃逾期交房违约金865.75元；
三、驳回龙李桃其他诉讼请求。
一审案件受理费100元，减半收取50元，龙李桃、贵州新界富地置业有限公司各负担25元；二审案件受理费100.00元，龙李桃、贵州新界富地置业有限公司各负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 琴
审判员 杨再幸
审判员 田 嫄
二〇一七年四月二十八日
书记员 杨海萍