广东省深圳市盐田区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深盐法房初字第180号
原告：林贺。
委托代理人：雷霆，北京市京都（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：杨帆。
被告：深圳市铭景实业有限公司。
法定代表人：刘志辉，董事长。
委托代理人：黄晓霞，广东深泰和泰律师事务所律师。
委托代理人：孟杰，广东深泰和泰律师事务所实习律师。
被告：深圳市裕宏实业股份有限公司。
法定代表人：江伟平，董事长。
委托代理人：江敬秋，公司员工。
被告：深圳市盐田区盐田街道明珠社区居民委员会。
法定代表人：何燕文。
委托代理人：何伟忠，居委会副主任。
原告林贺诉被告深圳市铭景实业有限公司（以下简称被告一）、深圳市裕宏实业股份有限公司（以下简称被告二）、深圳市盐田区盐田街道明珠社区居民委员会（以下简称被告三）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序，由代理审判员黄晶晶于2013年8月6日公开开庭进行了审理，原告委托代理人杨帆，被告一委托代理人黄晓霞到庭参加诉讼。被告二、被告三经本院传票送达无正当理由未到庭，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与三被告2009年12月30日签订了商品房买卖合同，双方约定2011年2月8日交付房产，自交付房产后240日内取得房产证。然而三被告实际2011年2月28日交付房产，逾期交房20天；原告2012年3月22日取得房产证，三被告延期办证149天。三被告违反了合同约定，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、三被告共同承担逾期交房违约金人民币4802元及利息，延期办理房产证违约金人民币47702元及利息，以上两项共计人民币52504元及利息；2、三被告共同承担本案所有诉讼费用。
被告一辩称：一、被告没有违反合同约定逾期交房，原告主张的逾期交房违约金及利息没有任何事实和法律依据，应予驳回。被告提交的证据1—4充分证明2011年1月25日，原告就已收到被告寄送的入伙通知书及相关资料，明确知道XXXX自2011年1月28日开始办理入伙手续即交付房产，明显早于合同约定的交房时间。因此，原告主张被告延期交房与事实严重不符，不应采纳。二、原告未能在合同约定期限内办理房产证并非被告一原因造成。根据相关法律规定，同一宗地块上的项目应当统一办理初始登记，该宗地块上既有的两栋安置楼一直未办理，故被告一接受了被告三的委托为该两栋安置楼办理初始登记。但在办理过程中，才发现该两栋安置楼存在违建情况，未能完成竣工测绘，从而导致了XXXX项目办理初始登记的延期；三、上述导致逾期办证的原因属于被告一不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属不可抗力；四、铭景公司于2011年5月24日取得《建设工程规划验收合格证》，2012年3月1日完成初始登记，比合同约定的180天延迟了102天，应按日万分之三的标准支付违约金；且该延迟期限并未给原告造成任何经济损失，违约金应予减少。
被告二、被告三未提交答辩状，亦未提交任何证据。
2013年7月15日，本院向深圳市房地产权登记中心发函调查XXXX在申请办理初始登记时的相关事实，于2013年8月1日收到其复函。原告与被告一对此复函均无异议。
本院经审理查明：2009年12月30日，三被告作为出卖人就XXXX第一栋1座6层2单元609号房与原告签订《房屋买卖合同》，房屋价款为人民币800365元。合同第九条约定：卖方应于2011年2月8日前将本房地产交付给买方；第十一条约定：买方收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收；第二十一条约定：三被告应在取得竣工验收证明文件之日起180天内，完成本房地产项目的房地产初始登记；在将本房地产交付给原告之日起240日内三被告应书面通知原告申请房地产转移登记，办理《房地产证》；第二十二条约定：如因被告未履行相关义务造成原告不能按约定期限取得《房地产证》，被告自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金；如延期办证的时间达到120日，原告有权在该120日届满之日起半年内解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至原告实际取得《房地产证》之日止，三被告按日向原告支付房地产总价款万分之四的违约金。2011年1月25日，原告收到被告一寄发的《入伙通知书》；2011年2月28日，被告向原告交付涉案房产，2012年3月22日，原告取得涉案房产《房地产证》。
2007年9月10日，三被告取得涉案地块的《建设用地规划许可证》；2008年2月2日，盐田区政府同意三被告合作开发涉案地块的改造项目；2008年10月8日，三被告与深圳市国土局签订《土地使用权出让合同书》；2011年1月27日，被告一向盐田区建设局提交竣工验收备案资料；2011年5月24日，涉案项目取得规划验收合格证；2011年10月25日，被告一向市房地产权登记中心申请对XXXX和涉案地块上的安置楼分批办理初始登记并获得同意；2012年1月10日，市房地产权登记中心受理涉案项目登记办理的申请，2012年2月29日得到核准。
2001年5月15日，某集团与被告三签订拆迁补偿协议，同意将其占用的居民小组的土地，按照1100元／平方米的价格补偿给被告三建安置楼；2001年11月22日，被告三取得某建设用地规划许可证；2003年10月30日，被告三就安置楼取得建设工程规划许可证。安置楼建成后，一直未办理房产证，为此盐田区政府亦多次召开协调会议。2008年12月5日，被告三、XXX居民小组与被告一签订《协议书》，委托被告一为安置楼居民办理房产证。2008年12月3日，在补缴地价后，被告一向某集团发函要求支付代缴的地价。2011年4月27日，被告一与XXX居民小组达成协议，待“XXXX”项目规划验收完成后，一并办理安置楼房产证；2011年10月24日，三被告向深圳市地籍测绘大队提出了对安置楼工程进行监督测绘的申请；2011年10月28日提交相关材料。在测绘中深圳市地籍测绘大队发现其中一栋安置楼未按申报图纸施工，将顶层原本应为复式单位的两套房变更为四套独立的房，原有的六层建筑变为了七层，无法完成竣工测绘。2012年8月23日，三被告向深圳市地籍测绘大队申请退文并得到同意。截至本次庭审辩论终结前，上述两栋安置楼仍未完成竣工测绘。
以上事实，有经过原告与被告一质证的《深圳市房地产买卖合同》、《房地产证》、验收记录表、入伙通知书、快递单、深圳市建设用地规划许可证（2007年9月10日）、建设工程规划验收合格证（2011年5月24日）、竣工验收备案收文回执、《关于“XXXX”分期办理房产证的申请》、房地产登记业务受理通知书等证据及庭审笔录为证。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，争议焦点为三被告是否需为延期交房及延期办证承担违约责任。原告与三被告签订的《房屋买卖合同》真实有效，应受法律保护，双方均应依约履行相应的义务。原告付清房款后，三被告应在2011年2月8日前向原告交付涉案房产。原告既已于2011年1月25日收到被告一寄发的《入伙通知书》，告知原告可于2011年1月28日至2月28日办理交房，即三被告已经履行交房通知义务。在此情况下，原告应根据合同约定，在收到《入伙通知书》5日内对房产进行验收。由于《入伙通知书》中2011年1月28日办理交房手续的日期在合同约定的交房期限内，原告未选择在此期限内办理交房，是对自己权利的放弃，原告据此主张三被告逾期交房依据不足，本院不予支持。三被告应在将涉案房产交付给原告后的240日内，即2011年10月25日前为原告办妥《房地产证》，但三被告迟至2012年3月1日向原告寄发办证通知，致使原告于2012年3月22日取得《房地产证》，违反了合同约定，应承担违约责任。虽然涉案项目所处的地块上的安置楼与XXXX项目无关，被告一、二也不是安置楼的建设单位，但被告三作为安置楼的建设单位，未完成为该两栋安置楼办理产权证书的义务，且其应对安置楼存在无法完成竣工测绘的情况知情，应承担相应的责任；被告一作为涉案地块的开发建设单位，在了解相关法律规定的情况下，对该地块上的建筑物负有审查义务，亦应对安置楼的现状知情；被告一于2008年即接受被告三委托开始办理安置楼的初始登记事宜，但迟至2011年10月24日才向深圳市地籍测绘大队提出监督测绘的申请，并于2011年10月25日才向深圳市房地产权登记中心申请为XXXX项目先行办理初始登记，导致XXXX项目于2012年1月10日才申请办理初始登记。故，安置楼存在无法完成竣工测绘的情况并非导致XXXX项目办理初始登记必然延期的事由，亦不属于三被告不能预见、不能避免、不能克服的情况，三被告不仅应当对此知情，且应当在掌握安置楼相关情况的前提下对XXXX项目能否如期办理初始登记做出预估并采取合理措施避免不利后果。故对于被告一称逾期办证不属于被告一的原因造成，本院不予支持。双方约定的日万分之四的违约金计算标准，为双方真实意思表示，符合公平原则，本院不予调整。根据《房屋买卖合同》第二十一条、第二十二条的约定，该延期办证的期间应从该房产交付之日后第240日起算至实际取得《房地产证》之日，即2011年10月25日至2012年3月22日，共149天，应按照日万分之四的标准给付违约金。涉案房产价款为人民币800365元，则违约金应为人民币47701.75元（800365元×0.0004／天×149天=47701.75元）。逾期交房违约金已是三被告逾期交房所承担的违约责任，若对此违约金再计收利息，无异于对三被告的违约行为苛以双重惩罚，有悖公平原则，故对原告要求对违约金计收利息的主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告深圳市铭景实业有限公司、深圳市裕宏实业股份有限公司、深圳市盐田区盐田街道明珠社区居民委员会于本判决生效之日起十日内向原告林贺支付违约金人民币47701.75元；
二、驳回原告林贺的其他诉讼请求。
如未在上述期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为人民币556.5元，由原告林贺负担51元，被告深圳市铭景实业有限公司、深圳市裕宏实业股份有限公司、深圳市盐田区盐田街道明珠社区居民委员会负担人民币506.5元；案件管辖权异议受理费人民币100元，由被告深圳市铭景实业有限公司、深圳市裕宏实业股份有限公司、深圳市盐田区盐田街道明珠社区居民委员会负担。原告林贺已预交案件受理费，多收取的费用人民币556.5元，本院予以退回，被告深圳市铭景实业有限公司、深圳市裕宏实业股份有限公司、深圳市盐田区盐田街道明珠社区居民委员会应负担的费用于本判决生效之日起十日内迳付原告林贺。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 黄 晶 晶
二〇一三年九月二十三日
书 记 员 杨曼丽（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。