清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清城法民一初字第258号
原告：朱健锋，男，1977年6月20日出生，汉族，住清远市清城区。
委托代理人：温福荣，广东金亚律师事务所律师。
委托代理人：陈俊杰，广东金亚律师事务所律师。
被告：清远市华域物业发展有限公司，住所地清远市清城区。
法定代表人：廖成。
原告朱健锋诉被告清远市华域物业发展有限公司（以下简称华域公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月21日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告朱健锋的委托代理人陈俊杰到庭参加诉讼；被告华域公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告朱健锋诉称：2011年8月24日，原、被告签订了一份《房屋买卖协议书》，约定：被告将江威豪临304号房和404号房两套房共建设面积439.14平方米以人民币壹佰陆拾万元（￥1600000元）卖给原告；原告自愿于2011年8月26日前先支付人民币壹佰壹拾万元（￥1100000元）给被告作为购买江威豪临304号、404号两套房的定金，余下伍拾万元人民币（￥500000元）房款于办理合同鉴证时一次性付给被告；被告应于2012年3月31日交付304号和404号两套房给原告使用，或为原告办理购房并到房管局办理鉴证等有关手续；在2012年3月31日前双方均不到房管局办理有关304号、404号两套房的合同鉴证手续，房屋鉴证前不收取原告的物业管理费；被告必须于2012年3月31日给原告办理304号和404号两套房的合同鉴证等手续，逾期未能办理鉴证的，原告向被告追讨按所交房款（包括定金）按3分月息（包括利息及罚金）计算违约金，如此类推，最终期限不得超过2012年8月30日；原告未能按规定时间交付定金和余下房款时，该304号和404号两套房作自动放弃，归属被告，原告已交付款项不予退回；江威豪临304号房和404号房两套房是被告向清远市区解决住房困难领导小组办公室（即市房管局属下单位）合作项目的保证物业；原告定金和房款汇到户名廖远明、帐号477032401880＊＊＊＊3、开户行中国银行清远沿江分理处。《房屋买卖协议书》签订后，原告按约定于2011年8月25日将购买江威豪临304号房和404号房两套房的定金1100000元汇到被告指定的帐户。但被告至今没有按约定配合原告到房管局办理江威豪临304号房和404号两套房屋转让到原告名下的鉴证手续。据原告了解，虽然被告自称江威豪临304号房和404号房两套房是其提供给清远市区解决住房困难领导小组办公室作为合作项目的保证物业，但至今该两套房屋的产权仍登记在清远市区解决住房困难领导小组办公室名下，被告是无法按约定履行到房管局办理江威豪临304号房和404号两套房屋转让到原告名下的鉴证手续的。由于被告严重违约，原告依法有权解除与被告签订的《房屋买卖协议书》，并要求被告退还原告已交的购房款1100000元及以原告所交房款1100000元按3分月息计付违约金，违约金从2012年4月1日起计至付清日止。为此，原告特提起民事诉讼，请求法院判令：1、解除原、被告于2011年8月24日签订的《房屋买卖协议书》；2、被告退还原告已交的购房款1100000元及以原告所交房款1100000元按3分月息计付违约金，违约金从2012年4月1日起计至付清日止（暂计算到起诉之日约为808500元）；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告华域公司没有提交书面答辩意见，也没有向本院提供证据。
经审理查明，2011年8月24日，原、被告签订了《房屋买卖协议书》，该协议书约定：“1、被告将位于清远市清城区沿江一路28座江威豪临大厦304号房和404号房两套房屋卖给原告，两套房屋建筑总面积为439.14平方米，总房价款为人民币1600000元；2、原告自愿于2011年8月26日前先付人民币1100000元给被告作为购买江威豪临304号、404号两套房的定金，余下人民币500000元房款于办理合同鉴证时一次性付给被告；3、被告应于2012年3月31日交付304号和404号两套房给原告使用，或为原告办理购房并到房管局办理鉴证等有关手续；4、在2012年3月31日前双方均不到房管局办理有关304号、404号两套房的合同鉴证手续，房屋鉴证前不收取原告的物业管理费；5、被告必须于2012年3月31日给原告办理304号和404号两套房的合同鉴证等手续，逾期未能办理鉴证的，原告向被告追讨按所交房款（包括定金）按3分月息（包括利息及罚金）计算违约金，如此类推，最终期限不得超过2012年8月30日；6、原告未能按规定时间交付定金和余下房款时，该304号和404号两套房作自动放弃，归属被告，原告已交付款项不予退回；7、江威豪临304号房和404号房两套房是被告向清远市区解决住房困难领导小组办公室（即市房管局属下单位）合作项目的保证物业…；10、原告定金和房款汇到户名廖远明、帐号47703240188＊＊＊＊3、开户行中国银行清远沿江分理处。”《房屋买卖协议书》签订后，原告依约于2011年8月25日分两笔款项，将人民币1100000元汇到被告指定的帐户。2014年4月17日，原告以邮件的方式向被告发出解除合同通知书，认为被告违约，决定解除《房屋买卖协议书》。
另查明，涉案房屋至2014年7月24日前所登记的购房人是清远市区解决住房困难领导小组办公室。原告以被告无按约定履行到房管局办理涉案房屋转让到其名下的鉴证手续而违约为由提起本案诉讼。
以上事实，有原告提供的房屋买卖协议书、中国银行存款回单、收据、申请报告、补充协议书、承诺书、解除合同通知书、房产信息查询证明等，以及本院庭审笔录予以证实。
本院认为，原、被告签订的《房屋买卖协议书》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，原告已依约将人民币1100000元汇到被告指定的帐户上，故被告应当依约于2012年3月31日给原告办理涉案房屋的合同鉴证等手续；现涉案房屋至2014年7月24日前仍登记在清远市区解决住房困难领导小组办公室名下，故被告的行为已经构成违约，应当依约承担违约责任；为此，原告要求被告退还已交的购房款1100000元的请求，本院予以支持。对于原告请求被告以其所交购房款1100000元从2102年4月1日起至付清之日止按3分月息计付违约金之诉，该约定违约金为每年36%，已超过银行同期贷款利率的4倍，鉴于本案双方当事人约定的违约金确实过分高于原告的实际损失，本院依法予以调整，因此，原告要求支付逾期交付房屋的违约金的请求，本院予以部分支持。结合本案，酌情支持按每日万分之五计算违约金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
限被告清远市华域物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱健锋退还购房款1100000元，并从2012年4月1日起以1100000元为本金按每日万分之五计算违约金至付清之日止。
本案受理费22077元，财产保全费5000元，合共27077元，由被告清远市华域物业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审 判 长 赵海鸥
代理审判员 谭文雅
人民陪审员 朱洁雯
二〇一四年十月十七日
书 记 员 余晓燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。