北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第04431号
上诉人（原审被告，反诉原告）芦荻，女，1931年9月17日出生。
委托代理人吴晓燕，北京市易行律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）张琳，女，1971年9月9日出生。
委托代理人马飞，北京市浩盛律师事务所律师。
上诉人芦荻因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第21140号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人芦荻之委托代理人吴晓燕、被上诉人张琳及其委托代理人马飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张琳在原审法院起诉称：2012年6月20日，我与芦荻签订《北京市房屋租赁合同》，约定我将位于北京市海淀区17-3的房屋出租给芦荻使用，租期为一年，自2012年7月1日至2013年6月30日，租金每月18000元，支付方式为押一付六。芦荻于2012年6月20日、2013年1月1日分两次支付租金。合同签订后，我向芦荻交付了房屋，芦荻入住后，亦如期交付了租金。但在芦荻租赁房屋期间，因其饲养的动物严重影响了周围邻居的生活，受到投诉。我多次告知，芦荻承诺予以改正。2013年5月初左右，芦荻在未作任何通知的情况下搬离了租住的房屋。经我事后查验房屋，屋内一片狼藉，家具等生活设施遭到不同程度的缺失和损坏，墙壁和地板等室内装修也受到严重破坏。芦荻的上述行为使我的财产遭受到了损失。故我诉至法院，请求：1、法院判决芦荻支付我自2013年7月1日至2014年1月9日止的房屋使用费113400元（按每月18000元计算）；2、请求法院判决芦荻支付我违约金1800元，赔偿我财物损失14800元（包括家具用品及装饰装修等物品）；3、返还我煤气卡2张，水卡1张，车卡1张、预付卡1张、钥匙3把；4、由芦荻承担本案诉讼费。
芦荻在原审法院答辩并反诉称：我与张琳签订合同后，张琳于2013年5月10日强行将房屋门锁更换，导致我无法居住，张琳的行为违反了双方签订的租赁合同协议。双方当事人签订合同时约定，若一方当事人违约，需赔偿2个月租金。张琳称房屋有损坏与事实不符。房屋只是因猫狗显得有些脏，但是我在房屋租赁期截止之日会打扫，故张琳将房屋毁损的责任归咎我方是不对的。因张琳强行将我赶出所租房屋，故门卡、水电卡这些都不在我处，我离开房屋的时候没有拿东西出来，所以我不同意张琳要求支付房屋使用费、支付违约金及财物损失、返还物品的诉讼请求。在合同期内，张琳强行换锁的行为已经构成违约，故我提出反诉，请求：1、法院判令张琳返还我剩余房租36000元及押金18000元；2、请求法院判令张琳赔偿我合同违约金36000元；3、请求法院判令张琳赔偿我交通费、住宿费、搬家费、中介费、精神损失费20000元；4、请求法院判令张琳返还扣押我的私人物品、家具电器及书籍；5、全部诉讼费用由张琳承担。
张琳在原审法院针对反诉答辩称：芦荻反诉的事实并不存在，请求法院予以驳回其反诉请求。
原审法院审理查明：2012年6月30日，张琳（出租人、甲方）与芦荻（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于北京市海淀区7-3（以下简称3号别墅），建筑面积186平方米房屋。租赁用途：居住，居住人数为3人，最多不超过5人。租赁期自2012年7月1日至2013年6月30日，甲方应于2012年7月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及电卡、水卡、煤气卡后视为交付完成。租金标准及支付方式：18000元每月，租金总计216000元。支付方式押1付6，各期租金支付日期：2012年6月20日、2013年1月1日。押金人民币18000元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。双方第八条第（四）款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达三日的。2、欠缴各项费用的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。违约责任：乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的10%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的10%向对方支付违约金；甲方应退还相应的租金。双方在十一条其他约定事项中注明：承租人可以携带猫狗入住。承租人在房屋内发生任何意外，与出租人无关。
合同签订后，张琳交付了房屋，交接时，芦荻在合同附属房屋交割清单中签字认可收到煤气卡有2张、水卡1张、车卡1张、预付卡1张、钥匙3把。芦荻亦按合同约定支付了房屋押金18000元、分两期支付了全年租金。在合同履行过程中，张琳在了解到芦荻将大量猫狗动物饲养在3号别墅时，与芦荻发生矛盾。2013年5月9日，芦荻搬离了租住的房屋。芦荻称搬离租住房屋是因张琳未经其同意、在其看病住院期间强行将其物品、动物等腾出房屋，张琳不予认可。经芦荻申请，法院赴北京市海淀区公安分局西三旗派出所调取了芦荻于2013年5月29日报警记录。芦荻称，2013年5月9日，房东张琳给其打电话说将其租住的雪梨澳乡小区B区17-3号房间的房锁换了，后来经过核实锁确实被换了，而且张琳老骂芦荻，称想去法院告张琳，就先来派出所登记了。芦荻还向派出所表示张琳有押金及剩余房租没退，屋内物品现在搬不出来。
诉讼中，法院赴3号别墅查看屋内状况，可见三楼主卧室墙纸毁损、地板损坏、床雕花毁损严重、主卧洗手间木质门角毁损、踢脚线损坏；三楼通往二楼扶手松动、二楼主卧平面玻璃开裂、墙纸毁损；二楼过厅壁灯丢失一个、损坏一个；通往二楼扶梯壁灯损坏、二楼卫生间马桶损坏、二楼次卧床毁坏，有小动物啃咬痕迹、床腿缺失；一楼沙发靠垫已扔、电视柜、书柜一组，座椅损坏、窗帘损坏、楼梯地板损坏；通往地下室过道灯已坏、地下室气味浓重、卫柜损坏、踢脚线、地板损坏，风扇、马桶抽水泵损坏、保姆床垫丢失；厨房墙纸、门损坏、水龙头丢失、厨柜已坏。经法院向张琳释明，其主张的房屋损失是否申请相关有资质部门予以鉴定修复方案，评估修复价格。张琳提供房屋装修重置方案鉴定后，法院已委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对其申请事项进行鉴定。但在该机构接受委托后，通知缴费义务人缴费20000元后，截止至2013年12月10日，张琳未缴纳鉴定费用，故鉴定机关将该鉴定退回。
芦荻称在3号别墅内尚有其物品未予搬出，该院赴现场查看时，并未见到。芦荻称其有其私人物品、书籍、电器等，亦未提供相应证据证明，芦荻对其主张的交通费、住宿费、搬家费、中介费、精神损失等项均未提供相应证据证明。
原审法院认定上述事实，有双方当事人的陈述、《北京市房屋租赁合同》、该院勘验笔录等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：张琳与芦荻就3号别墅签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规强制性规定，故合法有效。合同签订后，张琳交付了房屋，芦荻亦分二次支付了全年租赁费用。对于芦荻在别墅中饲养动物之争议，该院认为，虽然合同中注明芦荻可携带猫狗入住，但基于常人理解，应指允许住户携带宠物，而芦荻作为中国小动物保护协会负责人，其携带的猫狗系社会上遗弃的猫狗等动物，且该院从勘验情况看，可以判断芦荻在入住后将大量动物饲养在3号别墅。而在别墅中大量饲养动物并不适宜，且从双方签订的合同中，对于房屋居住人数的限定也能看出，作为户主来讲，张琳如知晓芦荻饲养大量动物，是不会认可的。故张琳在知晓其别墅状况后，不同意芦荻在此继续居住，亦是防止自己房屋被进一步损坏的考虑，该院予以理解。对此，张琳应采取正确的方式行使其权利。但从芦荻的报警记录可看出，张琳是未经芦荻同意的情况下，使芦荻强行搬离房屋。其行为并不妥当，由此可以给芦荻造成的损失应予赔偿。
基于芦荻于2013年5月9日未再使用房屋，双方租赁合同应自该日解除，考虑到双方解除合同之时未办理交接，故芦荻应将房屋的煤气卡、水卡、车卡、预付卡、钥匙卡退还。因房屋设施已部分损坏，芦荻应当赔偿恢复原状所需费用。但在审理中，张琳对其主张的财产损失一项在鉴定过程中未交纳相关费用，以致鉴定被退回，使其主张的财产损失无法认定，故其应自行承担相应法律后果，对其主张的财产损失14800元的诉讼请求该院不予支持。至于张琳主张的房屋使用费，考虑到双方发生争议后张琳即提起诉讼，为证明房屋状态张琳亦未将房屋修复，故在此期间的房屋空置损失应由芦荻负担。至于鉴定后，张琳又不支付鉴定费导致鉴定被退回，至今房屋仍然空置，该段期间的费用系张琳自行扩大的损失，应不予考虑。故房屋使用费损失该院结合案件情况确定自2013年7月1日至2013年11月，张琳主张的其他损失该院不予支持。因系芦荻违反约定不合理使用房屋，其应当支付违约金，张琳主张1800元，该院支持。
因芦荻自2013年5月9日后未能使用房屋，故至2013年5月30日止的房租张琳应予退还。因芦荻需支付房屋使用费用，故其交付的押金18000元张琳可不予退还，直接充抵房屋使用费。因本案系芦荻不合理使用房屋所致合同不能继续履行，张琳强行让其搬离房屋仅是要求解除合同的方法不当，故芦荻要求法院判令张琳赔偿合同违约金36000元的诉讼请求不予支持。芦荻要求张琳赔偿交通费、住宿费、搬家费、中介费、精神损失费20000元以及张琳返还扣押的私人物品、家具电器及书籍，因均未提供相应证据证明，故该院均不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、解除张琳与芦荻签订的房屋租赁合同；芦荻于本判决生效后七日内退还张琳房屋的煤气卡二张，水卡一张，车卡一张、预付卡一张、钥匙三把；二、芦荻支付张琳违约金一千八百元、赔偿张琳自二O一三年七月至二O一三年十一月房屋使用费九万元；三、张琳退还芦荻自二O一三年五月九日至二O一三年五月三十日房租一万二千六百元、押金一万八千元；四、上述二、三项合并，芦荻于本判决生效后七日内支付张琳六万一千二百元；五、驳回张琳其他诉讼请求；六、驳回芦荻其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
芦荻不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原判，依法改判或发回重审。上诉理由是：双方已在房屋租赁合同中约定承租人可携带猫狗入住，芦荻的行为不构成违约。张琳擅自更换门锁，迫使芦荻搬离诉争房屋，构成违约。原审法院对该事实予以认定，但却未支持芦荻要求张琳支付相应违约金的诉讼请求。芦荻已于2013年5月9日被迫搬离诉争房屋，原审法院却要求芦荻承担之后的房屋使用费。芦荻主张张琳承担其搬家费、中介费，以及张琳换锁致使芦荻部分私人物品没有搬离所造成的损失，原审法院未予支持。原审法院认定芦荻自2013年5月9日后未能使用房屋，故之后的房屋张琳应予以退还，但是却判决张琳退还2013年5月9日到2013年5月30日的房屋，属于认定事实不清。张琳同意原审法院判决。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有当事人陈述在案佐证。
本院认为：张琳与芦荻签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。在履行上述合同期间，芦荻作为承租人，将社会上遗弃的大量猫狗饲养在此租赁房屋内，确不适宜，且有违常人理解与合同本意。因本案所涉合同不能继续履行，系芦荻非合理使用租赁房屋所致，故芦荻之请求，原审法院未予支持并无不当。综上所述，原审法院依本案事实所作处理并无不妥，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二千九百元，由张琳负担八百零五元（已交纳）；芦荻负担二千零九十五元（本判决生效后七日内交纳）。反诉费二千五百元，由张琳负担五百六十五元（本判决生效后七日内交纳）；芦荻负担一千九百三十五元（已交纳）。
二审案件受理费五千四百元，由芦荻负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘新泉
代理审判员 刘 磊
代理审判员 夏根辉
二〇一四年六月二十四日
书 记 员 黄旭宁