上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第894号
上诉人（原审原告）上海步步高体育用品有限公司。
法定代表人林碧红。
委托代理人曾少阳，上海市佩信科诺律师事务所律师。
上诉人（原审被告）鄢若辉。
委托代理人刘荣庆，上海共识久久律师事务所律师。
上诉人上海步步高体育用品有限公司（以下简称步步高公司）、鄢若辉均因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民三（民）初字第1100号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人步步高公司的委托代理人曾少阳，上诉人鄢若辉及其委托代理人刘荣庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年6月26日步步高公司、鄢若辉签订一份《上海市商铺租赁合同》，约定步步高公司向鄢若辉承租位于上海市嘉定区华江路XXX弄XXX号的房屋（以下简称系争房屋），建筑面积230.08平方米，租期自2013年7月1日起至2019年8月31日止，鄢若辉于2013年7月1日前向步步高公司交付该商铺。租金第一年（2013年7月1日至2014年6月30日）每月为人民币（以下币种均为人民币）28，000元，第二年（2014年7月1日至2015年6月30日）每月28，000元，第三年（2015年7月1日至2016年6月30日）30，800元，合同还约定了第四年至第六年的租金。租金支付方式为每三个月支付一次房租，每次付款时间提前10天支付。2013年7月1日前步步高公司支付三个月租金84，000元，作为第一期三个月房屋租金。双方约定步步高公司向鄢若辉支付二个月房屋租金保证金56，000元。该商铺每年的物业费由鄢若辉承担支付。合同还约定一方违反合同，须给另一方合同押金100%做赔偿。双方另约定从2013年7月1日起至2013年8月31日为步步高公司装修免租期。
合同签订后，步步高公司支付鄢若辉第一季度租金84，000元，押金56，000元，鄢若辉出具收据。步步高公司另支付物业公司物业管理费13，804.8元（2013年6月至9月）。2013年7月1日鄢若辉将房屋交付步步高公司。因步步高公司承租的房屋未与隔壁其他商铺隔断，步步高公司要求鄢若辉砌墙隔开，鄢若辉则要求步步高公司自行砌墙，为此双方发生矛盾。步步高公司一直未对承租的商铺进行装修，亦未使用。2013年9月步步高公司即向本院提起诉讼，请求法院判令：一、解除步步高公司、鄢若辉之间的商铺租赁合同；二、鄢若辉立即返还步步高公司已缴纳的租金、押金及物业管理费合计153，804.8元；三、鄢若辉支付违约金56，000元。
原审法院另查明：2013年10月20日鄢若辉又与案外人张某某签订一份商铺租赁合同，鄢若辉将系争房屋出租给张某某，租期自2013年10月26日至2021年10月25日。租金自每年每月27610元至34781元不等。鄢若辉于2013年10月20日将系争房屋交案外人张某某。
原审法院审理中，鄢若辉于2013年11月21日表示同意解除合同，但不同意退还租金及押金。步步高公司则认为在合同未解除的情况下，鄢若辉又将系争房屋出租给第三人，鄢若辉明显违约，应承担违约责任。
原审法院认为：步步高公司、鄢若辉签订的《上海市商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，该合同合法有效。在合同履行过程中，双方为系争房屋的砌墙问题产生矛盾，鄢若辉在与步步高公司纠纷未解决的情况下又与案外人张某某签订房屋租赁合同，将系争房屋另租给张某某，系“一房两租”的行为，违反了合同的约定。现步步高公司要求解除与鄢若辉之间的租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。合同解除的时间以步步高公司诉状副本送达鄢若辉的时间为准，即2013年10月30日。合同解除后，尚未履行的，终止履行。鄢若辉收取的押金56，000元应返步步高公司。由于双方约定在2013年7月1日至2013年8月31日为免租期，步步高公司支付的租金实际是从9月1日以后的三个月租金，自9月1日起至10月20日鄢若辉将系争房屋另租给案外人张某某期间的租金46，666.5元应由步步高公司承担，剩余租金可由鄢若辉返还步步高公司。按照合同约定，在承租期间系争房屋的物业费由步步高公司承担，故在2013年7月至9月间的物业费10，353.6元由步步高公司负担，对步步高公司垫付的2013年6月的物业管理费3，451.20元可由鄢若辉给付步步高公司。因鄢若辉违约，步步高公司要求鄢若辉支付违约金56，000元符合合同约定，本院予以支持。原审法院据此判决：一、确认上海步步高体育用品有限公司与鄢若辉签订的《上海市商铺租赁合同》于2013年10月30日解除；二、鄢若辉应于判决生效后十日内返还上海步步高体育用品有限公司租金37，333.5元、押金56，000元、物业管理费3，451.20元，合计人民币96，784.7元；三、鄢若辉应于判决生效后十日内给付上海步步高体育用品有限公司违约金人民币56，000元；四、上海步步高体育用品有限公司其余诉讼请求不予支持。
原审法院判决后，步步高公司不服提出上诉称，鄢若辉应先预缴物业费给物业公司，再由鄢若辉凭单据向上诉人收取，这在合同中及一审庭审过程中鄢若辉也是自认。因鄢若辉不预缴物业费用及拖欠物业费用的行为违法合同约定，并将有瑕疵的房屋交付给步步高公司，致使其不能如期进场装修使用。合同约定鄢若辉应交付的是完整的没有瑕疵的房产，否则步步高公司有权要求鄢若辉修复，如鄢若辉未如约修复，则其有权单方解除合同，并要求鄢若辉承担违约责任。鄢若辉交付的房屋有重大瑕疵，理应承担违约责任。请求二审法院撤销原审判决，改判支持步步高公司的原审诉请。
原审法院判决后，鄢若辉不服提出上诉称，步步高公司应在2013年9月20日前支付后三个月房屋，而步步高公司没有在规定的期限内支付租金，故其依照合同规定收回房屋。依照合同约定，其认为，步步高公司应在租期满足一年以上才可享有免租期，合同约定三个月支付一次房租就是为了要避免房屋在租赁期间只享受免租期而后面的租金收不到的情况。免租期在一年后的最后两个月予以扣除即可。步步高公司在房屋出租前已经多次看房，并就砌墙事宜进行过讨论，当时认为砌墙就是四千元左右，步步高公司说其自己装修时砌墙，但在步步高公司装修时装修人员对此报价1万多元，步步高高公司要求全部由鄢若辉承担，其未同意并告知步步高公司在2013年9月底前支付房租。综上，真正的违约人是步步高公司，请求二审法院撤销原审判决，发回重审或改判驳回步步高公司的原审诉请。
本院经审理查明，鄢若辉与步步高公司签订的《上海市商铺租赁合同》约定，该商铺每年的物业费由步步高公司承担支付。原审法院对此查明有误，本院予以纠正。以上事实有鄢若辉与步步高公司签订的《上海市商铺租赁合同》为证。原审法院查明的其余事实无误，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。鄢若辉与步步高公司所签订的《上海市商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，双方理应按约全面履行合同。鄢若辉在与步步高公司因砌墙而引发的纠纷尚未解决的情况下将系争房屋另行出租的行为显属违约。步步高公司要求解除其与鄢若辉的租赁合同符合法律规定，应予支持。因租赁合同约定了免租期，步步高公司实际已支付2013年9月至11月的租金，鄢若辉主张步步高公司应在2013年9月支付下季度租金，显与合同约定不符，本院难以支持。租赁合同虽然解除，步步高公司仍应按照合同约定支付其占用期间的物业管理费及2013年9月之后的租金，步步高公司主张全额退还上述费用，缺乏依据，本院不予支持。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7，883.17元，由上诉人鄢若辉负担4，447.07元，由上诉人上海步步高体育用品有限公司负担3，436.10元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建颖
代理审判员 成 皿
代理审判员 王晓梅
二〇一四年八月四日
书 记 员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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