福建省平潭县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岚民初字第1256号
原告杨仕兴，男，汉族，住福建省平潭县。
委托代理人林勇，福建元一律师事务所律师。
被告陈花，女，汉族，住福建省平潭县。
被告杨克华，男，汉族，住址同被告陈花。
被告杨瑞华，女，汉族，住福建省平潭县。
委托代理人陈建明，福建中亚海天律师事务所律师。
委托代理人徐恩玉，福建中亚海天律师事务所实习律师。
原告杨仕兴诉被告陈花、杨克华、杨瑞华房屋买卖合同纠纷一案，本院依法受理后，依法组成合议庭，于2014年10月24日公开开庭进行了审理。原告杨仕兴的委托代理人林勇及被告杨瑞华的委托代理人陈建明、徐恩玉到庭参加诉讼，被告陈花、杨克华经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告杨仕兴诉称，2013年2月7日，原告与被告陈花、杨克华签订《房产买卖合同》，约定原告以人民币388000元价格购买被告陈花、杨克华共同所有的位于平潭县中海华侨城的房产。房款分二期支付，第一期于2014年2月7日前支付人民币100000元。《补充协议》约定第二期房款在该房产过户时支付。同时约定，如该房产被司法查封，被告陈花、杨克华应无条件返还已收取的房款，并按原告已支付房款金额的月1.8%自支付日至实际返还日止的违约金。被告杨瑞华自愿作为被告陈花、杨克华履行合同的担保人。原告依约向被告陈花、杨克华支付房款人民币100000元。现经发现，该房产因被告陈花、杨克华债务纠纷已被平潭县人民法院司法查封冻结，原告多次要求被告陈花、杨克华解决债务纠纷，解除房产查封状态，但二被告均拒绝履行，造成《房产买卖合同》无法履行。为此，请求判决：1、解除原告与被告陈花、杨克华签订的《房产买卖合同》，2、被告陈花、杨克华返还购房款人民币100000元及违约金（违约金按月1.8%计算，自2014年2月7日起计算至返还之日止），3、被告陈花、杨克华赔偿原告律师费人民币5000元，4、被告杨瑞华对被告陈花、杨克华的上述债务承担连带清偿责任，5、三被告承担本案全部诉讼费用。
被告杨瑞华辩称：1、被告陈花、杨克华在未取得所有权的情形下将讼争房屋出让给原告，违反法律规定，故讼争合同无效，既然主合同无效，担保合同亦无效；2、原告与被告陈花、杨克华在签订《房产买卖合同》后，又签订《补充协议》，变更了《房产买卖合同》的内容，该协议未经被告杨瑞华签字同意，根据《担保法》的相关规定，被告杨瑞华不再承担担保责任。综上，请求驳回原告对被告杨瑞华的诉讼请求。
被告陈花、杨克华未作答辩。
原告杨仕兴为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据材料：
证据一、《购房定金协议》、《房产买卖合同》、《补充协议书》，证明原告向被告陈花、杨克华购买讼争房产的事实及双方权利义务的具体约定；
证据二、《购房款收条》、《收款收条》，证明原告依约支付了定金2万元和房款8万元；
证据三、委托合同、发票，证明原告因本案纠纷支出律师费5000元；
证据四、《证明》一份，证明讼争房产已被法院查封，被告陈花、杨克华无法继续履行合同；
原告当庭补充证据《中国农业银行扣款客户回单》，证明原告因本起纠纷支出律师费5000元。
被告杨瑞华对原告提供的上述证据材料质证认为：1、因被告杨瑞华不是《购房定金协议》上的当事人，且被告陈花、杨克华未到庭，故对证据一真实性与关联性均有异议，但不申请对该协议上的签字进行鉴定；对《房产买卖合同》无异议，对《补充协议》的真实性无异议，但关联性有异议，该协议签订未经被告杨瑞华同意，其对此不知情；2、因被告陈花、杨克华未到庭，无法得知被告陈花、杨克华是否收到上述款项，故对证据二有异议；3、对证据三及当庭补充的证据无异议。
被告陈花、杨克华未进行质证。
被告陈花、杨克华、杨瑞华均未向本院提供证据材料。
本院对原告提供的证据材料进行如下认证：1、因原告提供证据一、二的原件予以核对，且被告陈花、杨克华未到庭，视为其放弃质证权利，故本院对证据一、二予以采纳；2、被告杨瑞华对证据三及补充证据的真实性均无异议，且原告提供相应的证据原件予以核对，故本院对证据三及补充证据亦予以采纳。
经审理查明，2014年2月5日，原告杨仕兴欲向被告陈花、杨克华购买房产，由案外人杨仕华与被告陈花、杨克华签订《购房定金协议》，并为此支付定金人民币20000元；2014年2月7日，原告杨仕兴（作为买方，乙方）与被告杨克华（作为卖方，甲方）、陈花（作为产权共有人）订立《房产买卖合同》，约定被告陈花、杨克华将位于平潭县潭城镇中海华侨城的房产（仅合同备案，尚未产权登记，以下简称讼争房产）转让给原告杨仕兴。《房产买卖合同》第四条约定了成交价格（按套计价）及付款方式，“1、上述房产的总转让价格为人民币（小写388000元整）大写……2、甲乙双方协商分二期付款：第一期款项应于2014年2月7日前付￥100000元整大写……；第二期款项应于2014年2月26日前付（￥133130元整）大写……；余款押金（￥20000元整）大写……，待房产证过户时，乙方当天必须交还给甲方……。剩余贷款（￥134870元整）大写……具体数额以银行数据为准，乙方应在每个月的10日前足额存入给银行的按揭还款”。第六条约定了该房产附属配套设施的交付与费用承担“……2、……交接确认后乙方对房产负全责（甲方必须在乙方第二期购房款项支付之后一周内交付给乙方使用）”。第七条约定了违约责任“1、……甲方应协助乙方办理上述房产权属转移过户及变更登记，否则视同违约”。第八条约定了逾期的违约责任“1、甲方逾期交付房屋的违约责任：……从逾期交付之日起甲方须按成交价款每日万分之六向乙方支付违约金……”。第九条约定“甲乙双方签订本合同后，应当按照合同约定的期限履行义务：1、除另有约定外，到期不履行义务的违约行为。自违约行为发生之日起违约方须按成交价款每日万分之六向守约方支付违约金及因此而产生的律师代理费、差旅费等其他费用”。第十六条“在签署本合同时，甲乙双方已仔细了解本合同的全部条款的意思，双方对合同的全部条款均无疑义，直至甲方过户到乙方名下，本合同终止。注：甲方担保人：杨瑞华，甲方担保人对本合同履行承担连带责任，如果给乙方造成损失，担保人自愿承担赔偿损失责任”，该条款中的“杨瑞华”系被告杨瑞华所签并在其上捺手印；当日，原告向被告支付购房款人民币80000元。2014年2月24日，由案外人杨仕贵代原告杨仕兴与被告陈花（该协议上的杨克华系被告陈花代签）签订《补充协议》，协议约定“1、原定于2014年2月26日支付第二期购房款（￥133130元整）大写……修改为：在甲方该房产房产证出证过户的时候支付清楚，乙方同时以上述款项按月利息1.8%（自2014年2月26日起计算）支付给甲方……3、假如中海华侨城的套房房产证出证的时候，假如该房产被法院查封导致该房产无法顺利过户给乙方，甲方必须无条件返还已收取乙方所支付的购房款项，并按乙方支付日期起按支付款项月利息1.8%赔偿给乙方……”。2014年6月25日，讼争房产因被告陈花、杨克华债务原因被司法查封，后被司法拍卖。2014年10月28日，本院作出（2014）岚执行字第296-3号执行裁定书，裁定讼争房产的所有权及相应的其他权利归案外人杨锴所有。庭审中，原告对案外人杨仕华、杨仕贵分别在《购房定金协议》、《补充协议》上的签字予以认可。
本院认为，原、被告双方签订的《房产买卖合同》、《补充协议》，系双方真实意思表示，且未违反法律规定，自签订之日起即生效。被告杨瑞华以签订上述合同之时，讼争房产尚未登记至被告陈花、杨克华名下为由，主张《房产买卖合同》、《补充协议》无效，本院认为，虽然讼争房产至本案诉讼之时尚未登记至被告陈花、杨克华名下，但其已在2009年在房产交易中心进行合同备案，且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，《房产买卖合同》、《补充协议》合法有效。在讼争房产买卖法律关系中，作为出让方的被告陈花、杨克华主要负有履行交付讼争房产及协助受让方将讼争房产登记至其名下的合同义务，根据原、被告双方签订的《房产买卖合同》、《补充协议》约定，双方仅约定被告陈花、杨克华在原告支付第二期购房款后一周内交付讼争房屋，而双方之后在《补充协议》一致同意变更在房产权证出证过户时候原告支付第二期购房款，即双方未具体约定办理产权过户登记至原告名下的时间，但由此可见双方约定办理产权过户登记手续时支付第二期款项，其后一周内交付讼争房产。但其后因被告陈花、杨克华的债务原因致使讼争房产于2014年6月25日起被司法查封，同年10月28日被司法拍卖及裁定归案外人所有，讼争房产的产权已无法登记至原告名下，即无法实现讼争房产买卖合同的目的，现原告向本院主张解除讼争合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”之规定，故对原告诉请解除原告与被告陈花、杨克华签订的《房产买卖合同》、《补充协议》本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，原告已支付被告陈花、杨克华定金20000元、购房款80000元，合计人民币100000元应予以返还。同时，因讼争房产系因被告陈花、杨克华债务原因被司法查封及司法拍卖，致使讼争合同目的无法实现，被告陈花、杨克华应按照双方一致变更后的《补充协议》上第3条之约定，自上述款项支付之日起按已支付款项月利率1.8%赔偿原告相应利息（按月利率1.8%计算，其中以人民币20000元为基数自2014年2月5日起计算，以人民币80000元为基数自2014年2月7日起计算）。
原告尚主张被告陈花、杨克华赔偿其支出律师费人民币5000元，根据《房产买卖合同》第九条之约定，被告陈花、杨克华应承担因其违约行为产生的律师费，故对原告该主张本院予以支持。
原告尚主张被告杨瑞华对被告陈花、杨克华的上述债务承担连带责任，被告杨瑞华抗辩主张虽然其在《房产买卖合同》中签字约定对被告陈花、杨克华就本合同履行承担保证责任，但在签订《房产买卖合同》之后，原告与被告陈花、杨克华补充签订《补充协议》，该协议未经被告杨瑞华的签字及嗣后的认可，故其不再承担保证责任。本院认为，根据《补充协议》，其主要变更了原告支付第二期款项的时间，及补充了若讼争房产因司法查封导致无法过户，被告杨克华、陈花应返还已支付的购房款，并自支付之日起按月利率1.8%支付利息。相较《房产买卖合同》，该《补充协议》由《房产买卖合同》约定的“自违约行为发生之日起违约方须按成交价款每日万分之六向守约方支付违约金”变更为“按乙方支付日期起按支付款项月利息1.8%赔偿给乙方”，即由自违约行为发生之日（本案因被告陈花、杨克华债务原因讼争房产自2014年6月25日起被司法查封、拍卖，故其违约行为发生自2014年6月25日）变更至购房款支付之日（2014年2月5日支付定金20000元，2月7日支付购房款80000元）起计算利息，增加了作为连带保证人被告杨瑞华的责任，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十条“保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任；如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任”之规定，被告杨瑞华对增加部分不承担责任（即2014年6月25日之前的利息），故其承担连带返还购房款人民币100000元、律师费人民币5000元及按月利率1.8%以人民币100000元为基数自2014年6月25日起计算至款项还清之日止的利息的责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、被告陈花、杨克华应于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨仕兴律师费人民币5000元，并返还原告杨仕兴购房款人民币100000元及相应利息（利息按月利率1.8%计算，其中以人民币20000元为基数自2014年2月5日起计算，以人民币80000元为基数自2014年2月7日起计算，均计至款项还清之日止）；
二、被告杨瑞华对被告陈花、杨克华的上述债务承担连带责任（但利息仅自2014年6月25日起，以人民币100000元为基数按月利率1.8%计算至款项还清之日止）；
三、驳回原告杨仕兴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2614元，由被告陈花、杨克华、杨瑞华共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 张宗发
代理审判员 林月琴
人民陪审员 高诚原
二〇一四年十二月二日
书 记 员 高巧萍
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干解释》
第三十条保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任；如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任。
债权人与债务人对主合同履行期限作了变动，未经保证人书面同意的，保证期间为原合同约定的或者法律规定的期间。
债权人与债务人协议变动主合同内容，但并未实际履行的，保证人仍应当承担保证责任。