安徽省宣城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宣中民四终字第00116号
上诉人（原审被告）：安徽省泾县中裕房地产开发有限责任公司，住所地安徽省泾县。
法定代表人：王保忠，该公司董事长。
委托代理人：沈新星，安徽桃潭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：彭利文，住安徽省泾县。
委托代理人：周志宏，安徽皖南律师事务所律师。
上诉人安徽省泾县中裕房地产开发有限责任公司（以下简称“泾县中裕公司”）因与被上诉人彭利文房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省泾县人民法院（2014）泾民一初字第01081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月18日公开开庭审理了本案。上诉人泾县中裕公司的委托代理人沈新星、被上诉人彭利文的委托代理人周志宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2007年3月2日，彭利文与泾县中裕公司签订《房屋置换协议》，约定彭利文以其位于安徽省泾县泾川镇谢园路南侧的自家房屋及空地与泾县中裕公司在此开发新建的住宅建筑面积不低于100平方米、门面房2间计70平方米、补偿费80000元进行置换，由泾县中裕公司协助办理房屋产权证，房管部门规定的代征税费由泾县中裕公司承担100%。同日，双方又签订《补充协议》，对搬迁等事项进行补充约定。2008年3月17日，泾县中裕公司向彭利文出具承诺书，承诺自房屋竣工之日起2个月将房屋产权证、土地使用证办理完毕交彭利文。2010年8月3日，彭利文与泾县中裕公司签订《房屋置换补充协议》，就上述置换房屋的位置、面积等进行明确约定，彭利文的门面房确定为谢园名郡A号楼一层1026、1031号2间，面积均为54.09平方米，2间门面房办证费用均由泾县中裕公司承担，定于2010年8月3日交房。该《房屋置换补充协议》另约定以上所置换、购买的门面房与置换的住宅房于本协议签订后由双方按本协议约定签订正式《商品房买卖合同》。2010年8月3日，彭利文与泾县中裕公司就上述置换给彭利文的A幢一层1026号房签订了《商品房买卖合同》，约定该房的总房款为486810元，交房时间为2010年8月6日，泾县中裕公司在交付房屋后90日内，将办理权属登记需要由其公司提供的资料报产权登记机关备案。如因中裕公司的责任，彭利文不能在规定期限内取得房地产权属证书的，中裕公司按已付房款的0.5%向彭利文支付违约金，所有办证费用由中裕公司承担。上述合同签订后，彭利文按约履行了上述协议，2010年8月6日，泾县中裕公司交付房屋。
2014年7月30日，彭利文提起诉讼，请求判令：1、泾县中裕公司立即为其出售给彭利文的位于泾县泾川镇谢园名郡A幢一层1026号房屋办理房产证和土地证等房地产权属证书并交付给彭利文，办证费用由泾县中裕公司承担；2、泾县中裕公司支付彭利文违约金2434元；3、本案诉讼费用由泾县中裕公司承担。
原审法院审理认为：泾县中裕公司与彭利文签订的《房屋置换协议》、房屋置换相关补充协议以及《商品房买卖合同》是双方当事人之间的真实意思表示，合法有效，双方当事人应按协议的约定全面履行自己的义务。彭利文已履行了约定的义务，泾县中裕公司也履行了向彭利文交付泾县泾川镇谢园名郡A号楼一层1026号房屋的义务，但泾县中裕公司至今未按约定履行为彭利文办理上述房屋房产证义务，显属违约，应向彭利文承担继续履行和支付违约金的违约责任。根据我国城市房地产管理法的规定，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，因此泾县中裕公司还需承担为彭利文办理上述房屋的国有土地使用权证的义务。彭利文与泾县中裕公司签订《商品房买卖合同》的原因是彭利文将自有住宅房屋与泾县中裕公司进行置换，双方对置换后的房屋约定办证费用均由泾县中裕公司承担，且该约定系泾县中裕公司提供的格式条款，在置换的特殊前提下，泾县中裕公司作为格式合同的提供方并未向彭利文明确办证费用不包括房屋维修基金，因此，该房屋的办证费用应由泾县中裕公司全部负担，彭利文不承担任何办证费用。故彭利文主张泾县中裕公司为其办理泾县泾川镇谢园名郡A号楼一层1026号房屋的房产证和国有土地使用权证，且办证所需税费由泾县中裕公司承担及泾县中裕公司支付违约金2434元的诉讼请求，符合法律规定和双方当事人的约定，予以支持。泾县中裕公司关于其不承担诉争房屋的房屋维修资金和违约金的辩解意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条，第三十九条第一款，第四十一条，第六十条，第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条之规定，判决：一、被告安徽省泾县中裕房地产开发有限责任公司于判决生效后15日内为原告彭利文办理泾县泾川镇谢园名郡A号楼一层1026号房屋的房产证和国有土地使用权证，办证所需税费由被告安徽省泾县中裕房地产开发有限责任公司承担，并在办证完毕后7日内通知原告彭利文领取。二、被告安徽省泾县中裕房地产开发有限责任公司于判决生效后15日内支付彭利文违约金2434元。三、驳回原告彭利文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元（彭利文已预交），减半收取65元，由被告安徽省泾县中裕房地产开发有限责任公司负担（于判决生效后15日内向安徽省泾县人民法院交纳）。
泾县中裕公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、物业专项维修资金不属于办证费用，该项资金应由购房业主个人交纳，而不应由泾县中裕公司交纳；2、因业主彭利文未交纳案涉房屋物业专项维修资金而导致该房屋房地产权证未能办理，责任在彭利文，故泾县中裕公司不应承担逾期办证的违约责任。请求二审法院撤销原判，改判泾县中裕公司不承担办证所需税费及违约金。
彭利文未提交书面答辩状，其委托代理人在庭审中答辩称：1、案涉房屋属于拆迁安置房，而不是普通的商品房，双方在协议中有约定，办证费用均由泾县中裕公司承担；2、物业专项维修资金是房屋办理产权证时必须交纳的费用，属于办证费用，因泾县中裕公司未交纳该项费用，导致案涉房屋产权证至今未能办理，故泾县中裕公司应承担违约责任。综上，泾县中裕公司上诉理由不能成立，原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一审期间，彭利文为证明其诉讼主张，提交的证据有：
1、身份证复印件，证明彭利文的身份情况；
2、《房屋置换协议》、《补充协议》、《承诺书》、《房屋置换补充协议》、《商品房买卖合同》复印件各1份，证明彭利文与泾县中裕公司就房屋置换及买卖达成的具体约定，由泾县中裕公司承担所有办证费用的事实。
一审期间，泾县中裕公司未提举证据。
上述证据，原审法院均已经随案移送本院，二审期间双方当事人均无新证据。
二审期间，双方当事人举证、质证意见均与一审相同。一审对证据的认定符合法律规定，本院予以确认。
二审查明的事实与一审相同，故本院对原判认定的事实予以确认。
二审另查明：泾县中裕公司对其开发建设的案涉房屋所在楼盘已经办理大产权证。另彭利文对其案涉的安置房屋办理房地产权属证书应交纳房屋登记费和房屋物业专项维修资金。
本案二审争议焦点为：1、房屋物业专项维修资金是否属于房管部门代征的办证税费，该房屋物业专项维修资金应当由谁交纳；2、泾县中裕公司就案涉房屋逾期办理产权证是否承担违约责任。
本院认为：泾县中裕公司因对彭利文户房屋所在地段进行开发建设而与彭利文签订的《房屋置换协议》、相关补充协议和《商品房买卖合同》是双方当事人之间的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。
关于争议焦点1。房屋物业专项维修资金是根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》的规定，由住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼相连的非住宅物业的业主，按照国家有关规定交纳的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金，其性质相当于房屋的“医疗和养老保险金”。住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。因此，房屋物业专项维修资金不属于房屋产权登记的办证税费，应当由住宅物业业主在办理房屋产权登记时交纳。
因商品房业主办理商品房产权登记时须应同时交纳房屋登记费和房屋物业专项维修资金，而本案中根据泾县中裕公司与彭利文签订的《商品房买卖合同》约定办证费用由泾县中裕公司承担，由于泾县中裕公司和彭利文对合同中约定的办证费用是否包括房屋物业专项维修资金理解不同，即泾县中裕公司认为不包括，彭利文认为应当包括，而该合同系泾县中裕公司提供的格式合同，合同中未明示办证费用不包括房屋物业专项维修资金，故依照《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，应作出不利于提供格式合同的泾县中裕公司一方的解释，所以该物业专项维修资金亦应视为合同中约定的办证费用由泾县中裕公司承担。
关于争议焦点2。泾县中裕公司虽根据合同约定将案涉房屋交付给了彭利文，但泾县中裕公司按照合同约定还应为彭利文承担办理案涉房屋产权证的费用和协助办证义务。如上所述，本案中泾县中裕公司应为彭利文承担的案涉房屋的办证费用包括房屋登记费和房屋物业专项维修资金，而由于泾县中裕公司至今未交纳该房屋物业专项维修资金导致彭利文未能办理案涉房屋房地产权证，故泾县中裕公司应承担违约责任，原审法院根据合同的约定判决泾县中裕公司按彭利文已付房款486810元的0.5%向彭利文支付违约金2434元正确。但依照法律规定和合同约定，泾县中裕公司就彭利文办理案涉房屋产权证只有协助义务，故原审法院判决泾县中裕公司直接为彭利文办理案涉房屋房产证和国有土地使用权证不当，应予纠正。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第一款、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持安徽省泾县人民法院（2014）泾民一初字第01081号民事判决第二、三项，即“安徽省泾县中裕房地产开发有限责任公司于判决生效后15日内支付彭利文违约金2434元”、“驳回彭利文的其他诉讼请求”。
二、撤销安徽省泾县人民法院（2014）泾民一初字第01081号民事判决第一项，即“被告安徽省泾县中裕房地产开发有限责任公司于判决生效后15日内为原告彭利文办理泾县泾川镇谢园名郡A号楼一层1026号房屋的房产证和国有土地使用权证，办证所需税费由被告安徽省泾县中裕房地产开发有限责任公司承担，并在办证完毕后7日内通知原告彭利文领取”。
三、上诉人安徽省泾县中裕房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起30日内协助被上诉人彭利文办理位于安徽省泾县泾川镇谢园名郡A号楼一层1026号房屋的房产证和国有土地使用权证，并承担该房屋物业专项维修资金和其他办证费用。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费的负担按一审判决执行；二审案件受理费130元，由上诉人安徽省泾县中裕房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 环
审 判 员 包 娟
代理审判员 冯忠山
二〇一五年二月四日
书 记 员 李翼飞
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
……
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格条式款不一致的，应当采用非格式条款。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……