海南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）琼民一终字第47号
上诉人（原审被申请人）陈功宇，男，1991年12月10日出生，汉族。
委托代理人杨丽萍，女，1957年10月28日出生，汉族。
委托代理人杨林泽，男，1982年11月2日出生，汉族。
被上诉人（原审申请人）中国农业银行股份有限公司文昌市支行。
负责人潘年，该行行长。
委托代理人王婉，中国农业银行股份有限公司海口金贸支行员工。
委托代理人何壮，海南金裕律师事务所律师。
原审被申请人海南海联工贸有限公司。住所地：海南省海口市文明中路康达大厦*楼。
法定代表人邢坚，该公司总经理。
委托代理人戴伟芳，该公司员工。
委托代理人林永宗，海南颖川律师事务所律师。
上诉人陈功宇因与被上诉人中国农业银行股份有限公司文昌市支行（以下简称农行文昌支行）、原审被申请人海南海联工贸有限公司（以下简称海联公司）第三人撤销之诉纠纷一案，不服海南省海口市中级人民法院（以下简称海口中院）于2014年5月29日作出的（2014）海中法民三撤字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年7月31日公开开庭审理了本案。上诉人陈功宇的委托代理人杨丽萍、杨林泽，被上诉人农行文昌支行的委托代理人王婉、何壮，原审被申请人海联公司的委托代理人戴伟芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2000年9月22日，案外人邢伟（借款人、乙方）与农行文昌支行（贷款人、甲方）及海联公司（担保人、丙方）共同签订了一份（文昌清远）农银个借字（2000）第14号《个人借款合同》，约定由农行文昌支行向邢伟提供借款30万元，借款期限为2000年9月22日至2001�9月22日，海联公司为该笔借款提供担保，担保方式为抵押，贷款抵押物为海联公司名下的位于海口市南航路5号502房（现更名为海口市西沙路亿美大厦第A单元第五层502房）（房屋所有权证号：海房字第××号）。农行文昌支行于2000年11月17日办理了抵押登记，领取了房屋他项权证（房屋他项权证号：海房他字第6813号），房屋他项权人为农行文昌支行，权利种类为抵押，权利价值贰拾万元，设定日期为2000年11月15日至2001年10月16日，约定期限为335天。2000年11月7日，邢伟与农行文昌支行及海联公司再次签订一份（文昌清远）农银个借字（2000）第15号《个人借款合同》，约定由农行文昌支行向邢伟提供借款20万元，借款期限为2000年11月7日至2001年9月22日，海联公司承担担保责任等。农行文昌支行于2013年11月22日向邢伟发出《债务逾期催收通知书》，要求邢伟偿还借款本金50万�及利息。邢伟于次日签收该《债务逾期催收通知书》，但其至今尚未清偿该两笔债务。
另查明：2008年4月2日，包敏梅因与海联公司房屋买卖合同纠纷一案向海口市美兰区人民法院（以下简称美兰法院）起诉，请求判令：1、确认海口市南航路（现更名为西沙路）亿美大厦第A单元第五层502房的所有权归包敏梅所有；2、海联公司履行《房屋买卖合同书》，办理上述房产的房屋所有权证。美兰法院于2008年8月4日作出（2008）美民一初字第668号民事判决：一、海口市南航路（现更名为西沙路）亿美大厦第A单元第五层502房的房屋所有权归包敏梅所有；二、自本判决发生法律效力之日起30日内，海联公司应为包敏梅办理上述房产的房屋产权证。海联公司不服该判决，上诉至海口中院，海口中院于2008年12月15日作出（2008）海中法民一终字第1085号民事判决，判决驳回上诉，维持原�。上述判决生效后，海联公司一直未履行上述判决所确定的义务。2009年4月28日，包敏梅作为申请人，以海联公司为被执行人，向美兰法院申请强制执行。该院于2009年11月30日作出（2009）美执字第353-1号执行裁定，将被执行人海联公司所有的5××号房屋产权证办理过户至申请人包敏梅名下。美兰法院在执行过程中发现海联公司于2000年将上述房产抵押给农行文昌支行，目前尚未解除抵押，造成上述房产无法过户至包敏梅名下。根据财政部的相关文件，邢伟的上述两笔借款已交由中国农业银行股份有限公司海口金贸支行（以下简称农行金贸支行）负责处理。故美兰法院于2013年8月8日向农行金贸支行送达（2009）美执字第353号《函》，要求该行解除对上述房屋的抵押。农行文昌支行认为其已善意取得该抵押权，法院在审理二被申请人之间房屋买卖合同纠纷一案时，讼争标的�为该行抵押物，法院未通知其作为有利害关系的第三人参加诉讼，违反法律规定，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，提起本案诉讼，要求撤销美兰法院（2008）美民一初字第668号民事判决和海口中院（2008）海中法民一终字第1085号民事判决。现位于海口市西沙路亿美大厦第A单元第五层5××号房屋仍登记在被申请人海联公司名下。
再查：包敏梅与陈功宇系母子关系，包敏梅于2012年12月25日因病死亡。2013年1月14日，海口市琼崖公证处出具（2013）琼崖证字第373号《公证书》，确认海口市南航路亿美大厦A单元第五层5××号房（105.9平方米）由陈功宇继承。
农行文昌支行起诉请求：1、撤销美兰法院（2008）美民一初字第668号民事判决和海口中院（2008）海中法民一终字第1085号民事判决；2、撤销美兰法院（2009）美执字第353号《函》；3、陈功宇与海联公�承担本案诉讼费；4、依法保护农行文昌支行的抵押权。
原审法院认为：一、关于农行文昌支行是否善意取得涉案房屋抵押权的问题。案外人邢伟与农行文昌支行及海联公司于2000年9月22日共同签订的（文昌清远）农银个借字（2000）第14号《个人借款合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效合同，对当事人均有拘束力。农行文昌支行按照《个人借款合同》的约定向邢伟发放了贷款，海联公司提供了涉案的502房作为贷款抵押物，并办理了抵押权登记，农行文昌支行在接受该房屋作为贷款抵押物时，并不知道该房屋在包敏梅与海联公司之间存在权属争议，属于善意，应当认定农行文昌支行对贷款抵押物的抵押符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，属于善意取得抵押权。
二、关于农行文昌支行是否应当作为有�害关系的第三人参加贷款抵押物的买卖合同之诉的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二百零二条规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。邢伟与农行文昌支行约定的借款期限为一年，借款到期日为2001年9月22日，该债权的诉讼时效并无中止、中断之情形，故其抵押权的行使期间应在2003年9月23日之前。包敏梅与海联公司之间的房屋买卖合同之诉发生在2008年，贷款抵押物在2008年时仍登记在海联公司名下，且尚未解除该房屋的抵押登记，人民法院在审理包敏梅与海联公司之间的房屋买卖合同纠纷时，抵押权人仍应当作为有利害关系的第三人参加贷款抵押物的买卖合同之诉，美兰法院和海口中院未能追加抵押权人即农行文昌支行作为有利害关系的第三人参加诉讼不当，应予纠正。现申请人农行文昌支行请求撤销美兰法院（2008）美民一初字第668号民事判决和海口中院（2008）海中法民一终字第1085号民事判决符合法律规定，应予以支持。农行文昌支行请求撤销美兰法院（2009）美执字第353号《函》，该请求并不属于诉的范围，依法不予处理。农行文昌支行请求依法保护其抵押权，该主张并非本案的处理范围，申请人可在二被申请人的房屋买卖合同之诉中另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款之规定，判决：一、撤销美兰法院（2008）美民一初字第668号民事判决和海口中院（2008）海中法民一终字第1085号民事判决；二、驳回农行文昌支行的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币100元由陈功宇、海联公司各负担50元。
陈功宇上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回农行文昌支行的诉讼请求；3、诉讼费由被上诉人承担。理由如下：一、一审认定农行文昌支行对抵押物502房属善意取得是错误的。包敏梅于1992年向海联公司购买涉案的502房，付完全款并居住使用至今已20多年，均早于银行的抵押。海联公司在与包敏梅签订购房合同后，又将房产抵押给农行文昌支行属违约行为，且海联公司与农行文昌支行抵押程序严重违规，海口市房管局早于银行抵押之前九个月便在《海南日报》公告了包敏梅是502房的产权人，但是包敏梅一家从未见银行来人过问此房，由此可见，双方是恶意串通将涉案房产进行抵押。此外，2000年海口二手房价每平方米不超过1000元，涉案的502房面积是106平米，总房价应在10万元左右，按照规定放款比例是总房价的50%，因此，涉案房产应该放款5万元左右，但农行文昌支行严重违规，认可502房评估价60万元，违规放贷30万元，超出市场价数倍，且该房抵押至今14年没有收回一分本息。二、一审法院关于包敏�2008年起诉海联公司房屋买卖合同纠纷一案中，农行文昌支行作为有利害关系的第三人没有参加诉讼不当的认定是错误的。因陈功宇已在美兰法院重新起诉海联公司和农行文昌支行，从2013年10月开始，法院已重新核实三方所有的证据，并进行了一、二审的审理，（2014）海中法民（环）终字第61号判决已完全纠正了2008年农行文昌支行未参加诉讼的缺失。且农行文昌支行的抵押权于2001年11月17日就已过期，抵押已失效。根据诉讼时效的规定，超过两年就不再受法律保护。三、一审判决适用法律、程序均有错误。根据（2014）海中法民（环）终字第61号民事判决，502房已被判令解除抵押，农行文昌支行已失去抵押权。综上所述，农行文昌支行没有权利请求撤销美兰法院作出的668号民事判决及海口中院作出的1085号民事判决，恳请二审法院撤销一审判决，将涉案房产归还陈功宇�
被上诉人农行文昌支行辩称：一、原判决认定事实清楚，适用法律正确，我行对贷款抵押物的抵押属于善意取得。我行按照《个人借款合同》的约定向邢伟发放了贷款，海联公司提供了502房作为贷款抵押物，并办理了抵押权登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，我行对涉诉房产的取得属于善意取得。第一，2000年我行发放贷款时502房就登记在海联公司名下，至今仍登记在海联公司名下，我行完全有理由相信该房屋的所有权人是海联公司，我行在接受涉案房屋作为贷款抵押物时，并不知道包敏梅与海联公司之间存在权属争议，是善意的。第二，我行向邢伟发放的30万元的贷款与抵押物价值是相符的。第三，我行依照法律规定办理了抵押登记手续。因此，我行的抵押权符合法律规定的善意取得的全部要件，是合法有效的。二、美兰法院于2008年4月�理了包敏梅诉海联公司房屋买卖合同纠纷一案，而贷款抵押物在2008年时仍登记在海联公司名下，且尚未解除该房屋的抵押登记，我行作为抵押权人是与诉争标的物502房有利害关系的第三人，应当参加贷款抵押物的买卖合同之诉。美兰法院和海口中院未能追加农行文昌支行作为有利害关系的第三人，导致我行未能参加诉讼进行有效抗辩，剥夺了我行应有的权利，在审理程序上存在错误。虽然此后陈功宇诉海联公司、农行文昌支行及第三人农行金贸支行的物权保护纠纷一案中我行参与了诉讼，但该案的一审和二审的判决书中都以美兰法院（2008）美民一初字第668号民事判决和海口中院（2008）海中法民一终字第1085号民事判决为重要依据。因此，程序不当和内容部分错误的问题根本没有得到纠正。三、一审判决适用法律、程序正确，应予支持。2013年8月8日，美兰法院发函�我行，要求我行依法解除涉案502房的抵押，我行至此才得知包敏梅诉海联公司房屋买卖纠纷一案的情况，我行即向海南省高级人民法院（以下简称海南高院）申请再审，海南高院告知我行不是案件当事人，不能申请再审，应另案提起撤销之诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，我行于2014年1月28日向海口中院提起撤销之诉，时间在知道判决损害我行民事权益受到侵害之日起六个月内，是完全符合法律规定的。虽然海口市海房他字第6813号房屋他项权利证登记的抵押期限至2001年11月16日止，但《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第十二条已明确规定“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具备约束力”，因此，土地他项权利证中登记的抵押存续期限对担保物权的存续不具有约束力，�行的抵押权从设立至今一直是有效的。综上所述，一审判决正确，适用法律恰当，请二审法院依法驳回陈功宇的上诉请求，维持原判。
原审被申请人海联公司述称：一、农行文昌支行对涉案房产的抵押权合法有效且一直存在，海联公司在2000年9月22日向农行文昌支行以涉案房产抵押贷款时，该房产一直登记在我公司名下，我公司是有权处分人，双方依法办理了包括抵押登记在内的抵押贷款的所有手续，所以，依据相关不动产法律法规，我公司与该行的抵押贷款合法成立，该行依法拥有该房产的抵押物权。另外，在包敏梅就该房产诉农行文昌支行和答辩人要求解除抵押的另一诉讼中，美兰法院（2013）美民一初字第1986号判决和海口中院（2014）海中法（环）终字第61号判决忽视了我公司仍是该房产的有权处分人，即使买卖合同有效如未履行也只是产生债权而并不能直接产生物权这一问题，以错误的2008年判决为前提，判决农行文昌支行解除对该房产的抵押，是极其错误的。二、关于我公司与上诉人之间就该房产的纠纷问题。如我公司在一审中所述，1992年前后，上诉人的父母陈文书、包敏梅是为我公司销售该房产所在的亿美大厦。销售过程中，他们以高价出售了六套房产而谎称以低价出售了九套房产，意图骗取差价和包括该房产在内的三套房产。被我公司察觉后，关于该房产的买卖协议实际上被取消履行。陈文书和包敏梅在此后长达十六年的时间内也一直不敢要求我公司办理过户登记（其他六套房产的过户登记手续早已办理），直到2008年提起诉讼。而唯一可证明陈文书、包敏梅已完全支付购房款、应该取得该房产的证据，是一份盖有“四川建材建设总承包公司海南公司第三工程处”印章的所谓代付款证明。然而，经向海南省工商局查证，并不存在这样一个独立法人，也无法证明四川建材建设总承包公司海南公司是否曾经下设“第三工程处”，或者说这个“第三工程处”是否合法存在。另外，经向海南省工商局查证，连陈文书、包敏梅所提供的承包委托书中“四川建材建设总承包公司海南公司”的印章也与该公司在工商局备份的印章不一致。陈文书、包敏梅根本没有履行协议支付购房款，并未取得该房产的所有权。（2008）美民一初字第668号民事判决和（2008）海中法民一终字第1085号民事判决未能查明事实，依法应予以撤销。三、上诉人的上诉理由完全不成立。我公司从未正式向包敏梅、陈文书交付房产，他们也一直没有入住使用，事实上的使用者是罗莲，原因是我公司管理上的混乱所致。且并不存在海口市房产局向社会公告该房产的产权人是陈功宇（包敏梅）这一情况，事实上是海口市房�局依据个人申请发出的积压房地产产权登记征询异议公告，陈功宇（包敏梅）只是名列其中。综上所述，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求依法驳回上诉人的上诉请求。
本院二审期间，陈功宇提交了两份证据：1、何大辉与张其梅出具的证明书，拟证明涉案的502房是包敏梅居住；2、陈功宇与罗金莲签订的《租房合同》，拟证明涉案的502房一直由包敏梅管理使用。
农行文昌支行对陈功宇提供的两份证据的真实性、合法性均有异议，因为证据1的证人未出庭，对其证明内容不予认可；而证据2《租房合同》的签订日期有涂改的痕迹，对其证明力亦不予认可。海联公司对陈功宇提供的两份证据的真实性有异议。
本院认为，该两份证据与本案没有关联性，不予采信。
本院二审查明：2013年陈功宇起诉海联公司、农行文昌支行及农行金贸支行，要求解除对涉案502房的�押登记。美兰法院以（2008）美民一初字第668号民事判决和（2008）海中法民一终字第1085号民事判决为依据，于2013年12月13日作出（2013）美民一初字第1986号民事判决，判决海联公司、农行文昌支行及农行金贸支行向房屋管理部门申请解除涉案502房的抵押登记。海联公司及农行文昌支行不服一审判决，向海口中院提起上诉，海口中院于2014年6月14日作出（2014）海中法民（环）终字第61号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的其他事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是：一、农行文昌支行是否善意取得涉案的5××号房屋抵押权；二、（2008）美民一初字第668号民事判决和（2008）海中法民一终字第1085号民事判决是否应予撤销。
一、关于农行文昌支行是否善意取得涉案的5××号房屋抵押权的问题。
陈功宇上诉主张其与海联公司签订购房合同后，已付完全款并入住，亦在报纸上刊登了其是产权人的公告，以上行为均早于银行抵押。因此，农行文昌支行并非善意取得涉案502房的抵押权，系其与海联公司恶意串通侵占包敏梅的房产。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，不动产的善意取得要符合以下要件：第一，让与人对让与之不动产无处分权；第二，受让人取得不动产须基于有偿的法律行为；第三，受让人须为善意；第四，已作权利的变更登记。符合以上条件即可适用不动产的善意取得。原权利人只能向无权处分人要求赔偿，而不能向受让人行使物权请求权。根据该条第三款的规定，当事人取得的其他物权，即抵押权、质权、留置权等，同样适用善意取得的规定。本案中，海联公司与包敏梅签订购房合同后，在未办理过户登记的情况下，其又将涉案的5××号房屋作�贷款抵押物抵押给了农行文昌支行，并办理了他项权登记。而农行文昌支行在签订抵押合同时涉案的502房仍登记在海联公司名下，且农行文昌支行对海联公司与包敏梅之间的房产权属争议并不知情，符合善意取得的构成要件。陈功宇主张农行文昌支行与海联公司间就涉案房屋的抵押存在恶意串通的情形，但未能提供证据予以证明，本院不予支持。原审关于农行文昌支行对涉案房屋的抵押符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，属于善意取得抵押权的认定并无不当。
二、关于（2008）美民一初字第668号民事判决和（2008）海中法民一终字第1085号民事判决是否应予撤销的问题。
陈功宇上诉主张农行文昌支行对涉案502房的抵押权已过抵押期限，抵押已失效。根据担保法第五十二条的规定，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。而本�中，邢伟所欠农行文昌支行的贷款至今尚未偿还，担保的债权依然存在，抵押权并未失效。包敏梅与海联公司之间的房屋买卖合同纠纷诉讼是2008年向法院提起的，涉案房屋当时仍登记在海联公司名下，且抵押登记尚未解除。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，农行文昌支行对包敏梅与海联公司之间就涉案房屋买卖合同纠纷的诉讼标的享有独立请求权，且农行文昌支行系在美兰法院于2013年8月8日向农行金贸支行送达（2009）美执字第353号《函》要求其依法解除涉案房屋的抵押时方知道法院已就包敏梅与海联公司之间涉案房屋买卖合同纠纷案作出判决，可见农行文昌支行未参加包敏梅与海联公司之间就涉案房屋所进行的诉讼不能归责于农行文昌支行，故该行于2014年1月28日提起本案撤销之诉，符合法律规定，已生效的（2008）海中法民一终字第1085号民�判决及该判决所维持的（2008）美民一初字第668号民事判决应予撤销。陈功宇上诉主张海口中院（2014）海中法民（环）终字第61号民事判决已经判决解除农行文昌支行的抵押权，但该判决是以（2008）美民一初字第668号民事判决及（2008）海中法民一终字第1085号民事判决为依据作出的，故原审法院判决撤销已生效的海口中院（2008）海中法民一终字第1085号民事判决及该判决所维持的美兰法院（2008）美民一初字第668号民事判决并无不当。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三项的规定，第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。由此，第三人�起的撤销之诉是一个独立的诉讼，因而在撤销之诉中，该第三人应为原告，原案中的原、被告则应为共同被告。原审法院将提起第三人撤销之诉的农行文昌支行称为申请人，将原案中的双方当事人陈功宇（所涉房屋继承人）及海联公司称为被申请人错误。但鉴于当事人的称谓并未影响本案的处理，故本院予以指正即可。
综上，原判认定事实清楚，适用法律及判决结果并无不当。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费100元由陈功宇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 范 忠
代理审判员 贺 莺
代理审判员 周 茹
二〇一四年八月二十二日
书 记 员 王宇婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。
对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。
前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判�、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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