重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝01民终671号
上诉人（原审被告）：李强，男，1975年5月15日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
委托诉讼代理人：肖渭川，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：重庆小王房地产咨询有限公司，住所重庆市沙坪坝区陈家桥。
法定代表人：王欢，总经理。
原审被告:张健，男，1994年12月26日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
上诉人李强因与被上诉人重庆小王房地产咨询有限公司（以下简称小王公司）、原审被告张健房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2017）渝0106民初15584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人李强的委托诉讼代理人肖渭川，被上诉人小王公司的法定代表人王欢，原审被告张健参加了审理。本案现已审理终结。
李强上诉请求：撤销原判，改判驳回小王公司诉讼请求，一、二审诉讼费由小王公司负担。事实及理由：1、李强并未代表段正琴出售房屋,以李强和段正琴二人的名义出售房屋错误。2、李强出示的房产证复印件，及合同上也列明卖方为李强和段正琴，未隐瞒房屋为夫妻共有的事实，小王公司也明知。李强在签订合同前，取得了段正琴的同意，并非无权处分。李强不知道段正琴必须在《房屋买卖合同》上签字。小王公司作为房产专业中介，未提及必须段正琴签字，进而导致段正琴不配合办理过户手续。3、《房屋买卖合同》同时调整了房屋买卖法律关系和居间服务法律关系。李强对房屋买卖的违约，并不影响小王公司的利益，无权主张李强支付违约金。且李强并无居间违约行为，居间服务费为5000元，约定违约金2万元，明显违反《合同法》规定，无效。
小王公司辩称：请求驳回上诉，维持原判。
张健辩称：张健已与小王公司就中介费免收达成协议，李强自行解决违约金。
小王公司向一审法院起诉请求判令：1.张健支付中介服务费5000元；2.李强支付违约金20000元；3.本案诉讼费由李强、张健承担。
一审法院认定的事实：位于重庆市沙坪坝区陈新村沿河路38号附5号23-3房屋登记的权利人为李强、段正琴，该房屋因按揭贷款设定有抵押权。2017年6月20日，小王公司、张健、李强、案外人段正琴订立房屋买卖合同，李强（以李强和段正琴名义）通过小王公司将上述房屋出售给张健，房屋成交价款为498000元，张健须于合同签订时交纳定金10000元、在过户当日前付清首期房款188000元，第二部分房款300000元由张健于2017年9月28日前申请银行按揭贷款，李强需无条件配合办理银行按揭贷款，按揭贷款款项由张健在过户当日前一天转入小王公司指定账户，并由小王公司在协助双方完成过户后转入李强指定账户。合同第七条约定，鉴于经纪方（小王公司）已促成买卖双方之间的买卖合同成立，买卖双方确认，买方（张健）应在签订该合同时向经纪方支付人民币5000元作为佣金。合同签订后，若合同被取消、解除或未被实际履行等，均不影响经纪方上述收取佣金的权利。合同第八条约定，无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方未能依合同之条款卖出或买入该房屋，则毁约一方须即时支付经纪方人民币20000元作为违约金。合同尾部有李强、张健的签名捺印和小王公司的签章及其法定代表人的签字，但段正琴未在合同上签字。合同签订后，张健按约向李强交付了定金10000元，涉案房屋于2017年8月11日办妥了抵押权注销手续。之后，因小王公司认为李强、张健未按合同约定支付中介服务费和违约金等，侵害了小王公司的合法权益，小王公司遂诉至法院，要求判如所请。另查明，2017年8月25日，张健向一审法院提起诉讼，要求判令李强双倍返还定金20000元，并支付误工费600元、车费54元。2017年9月30日，一审法院作出（2017）渝0106民初12973号民事判决，判令李强于判决发生法律效力后三日内双倍返还张健定金20000元，并驳回了张健的其他诉讼请求。李强不服判决，提起上诉。2017年11月22日，重庆市第一中级人民法院作出（2017）渝01民终7461号民事判决，驳回上诉，维持原判。
审理中，李强陈述系其妻段正琴不同意继续出卖涉案房屋给张健，并坚持认为涉案房屋登记的权利人系李强及段正琴，段正琴不同意出卖涉案房屋与己无关，自己不存在违约行为，不同意小王公司的诉讼请求。由于双方分歧较大，一审法院调解未成。
一审法院认为：2017年6月20日签订的房屋买卖合同虽系李强以本人和段正琴的名义与对方签订，但在落款处并无段正琴的签字确认，也无证据证实段正琴授权李强代为签字或事后进行追认。在此情况下，该合同对段正琴不发生法律效力。但对于在合同上签字的小王公司、张健、李强来说，该合同仍属于各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，签约各方均应按约定履行相应义务。因未取得段正琴同意，李强单方实施无权处分行为，导致涉案房屋之交易最终无法完成，应当对此承担相应的违约责任。李强称其不存在违约行为的主张，与庭审中查明的事实不符，一审法院不予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。涉案房屋的房屋买卖合同为一式三份，三方各持一份。小王公司与张健手中的房屋买卖合同第八条均载明违约金为20000元，三方的房屋买卖合同的前述金额后均以汉字繁体字备注“大写：贰万元整”，故李强所持有的房屋买卖合同中载明的违约金2000元，应为笔误，不影响各方当事人对违约金的约定。约定的违约金低于或者过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以调整。现李强未能举证证明因其违约行为给小王公司造成的损失之大小，且合同约定的违约金相比合同标的，并不明显偏高，故一审法院对于李强要求依法调整违约金的辩论意见，不予采纳。李强应当按照合同约定，向小王公司支付违约金20000元。
关于小王公司诉请主张的中介服务费。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。三方签署了房屋买卖合同书，小王公司已促成李强、张健之间的买卖合同订立。合同约定张健应在签订该合同时向小王公司支付人民币5000元作为佣金。约定的中介服务费支付条件已经成就。且合同约定，在合同签订后，若合同被取消、解除或未被实际履行等，均不影响小王公司上述收取佣金的权利。因此，张健应当按照合同约定，向小王公司履行支付中介服务费的义务。对张健的抗辩意见，一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条规定，判决：一、被告李强于本判决发生法律效力后十日内向原告重庆小王房地产咨询有限公司支付违约金20000元；二、被告张健于本判决发生法律效力后十日内向原告重庆小王房地产咨询有限公司支付中介服务费5000元；三、驳回原告重庆小王房地产咨询有限公司的其他诉讼请求。案件受理费426元，减半交纳213元（原告重庆小王房地产咨询有限公司已预交），由被告李强负担163元，由被告张健负担50元，上述款项，限二被告于本判决发生法律效力后十日内向原告支付。
二审中，各方均未举示新的证据；但李强与张健均确认，合同第八条第3款约定，无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方未能依合同之条款卖出或买入该房屋，则毁约一方须即时支付经纪方人民币20000元作为违约金，是小王公司提供的格式合同条款。李强确认系段正琴不同意《房屋买卖合同》中按揭付款条件，不同意在合同上签字。二审认定的其他案件事实与一审认定的案件事实相同。
本院认为：另案生效判决已认定李强存在卖方违约，并双倍返还张健定金20000元。故李强称其不存在违约，无相应证据推翻生效判决认定，本院不予支持。本案《房屋买卖合同》签订后，李强和段正琴作为房屋共有权人，为卖房屋办妥了该房屋抵押权注销手续。因段正琴不同意《房屋买卖合同》中按揭付款条件，不同意在合同上签字。故李强上诉称系小王公司过错导致段正琴未在《房屋买卖合同》上签字，进而不配合办理过户登记手续，不能成立，本院不予支持。
本案《房屋买卖合同》是买卖双方和居间方共同签订的，同时存在买卖合同关系和居间合同关系。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第一项规定，债务已经按照合同约定履行，合同的权利义务终止。本案，《房屋买卖合同》中的居间合同关系，居间方小王公司已促成买卖双方之间的买卖合同成立，买方张健按约定向小王公司在签订合同时支付佣金5000元后，双方居间合同关系即因义务履行完毕而终止。依据双方居间的约定，若合同被取消、解除或未被实际履行等，均不影响居间方收取佣金的权利，当然也不会造成居间方小王公司的损失。张健未按约定向小王公司支付佣金5000元，依法应承担相应支付责任。
依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系是李强与张健双方，双方基于买卖合同关系的违约行为，应依法向合同相对方承担责任。小王公司不是房屋买卖关系的合同相对方，其主张李强基于买卖合同的违约行为支付违约金，不符合法律规定。依据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。本案，《房屋买卖合同》第八条第3项约定，无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方未能依合同之条款卖出或买入该房屋，则毁约一方须即时支付经纪方人民币20000元作为违约金。该条款是基于房屋买卖合同关系的违约责任，却约定相应的违约金不给付守约方，而给付给居间方小王公司。这是居间小王公司提供的格式合同，明显是排除买卖关系中的守约方主要权利，加重违约方责任，额外不当增加小王公司获利，该条款依法无效。且在李强同一违约行为另案已承担定金双倍返还的情况下，小王公司再行主张李强承担违约金20000元，不符合法律规定，本院不予支持。
综上所述，结合二审认定的新事实，李强上诉请求及理由部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实部分错误，适用法律部分错误，依法应予纠正。为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十一条第一款第一项、第四十条、第一百三十条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持重庆市沙坪坝区人民法院（2017）渝0106民初15584号民事判决第二项；
二、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2017）渝0106民初15584号民事判决第一项、第三项；
三、驳回重庆小王房地产咨询有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费213元，由重庆小王房地产咨询有限公司负担163元，张健负担50元；二审案件受理费300元，由重庆小王房地产咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖鸣晓
审 判 员 邓 山
审 判 员 朱华惠
二〇一八年四月十日
法官助理 汪 骞
书 记 员 江 波