杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭萧民初字第3759号
原告嘉善大自然木业有限公司。
法定代表人李水芳。
委托代理人韩凤鸣，杭州市商海法律服务所法律工作者。
被告杜忠良。
委托代理人徐锋，浙江湘湖律师事务所律师。
原告嘉善大自然木业有限公司诉被告杜忠良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月1日立案受理后，依法由代理审判员施一丹适用简易程序于同年8月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人韩凤鸣，被告杜忠良及其委托代理人徐锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉善大自然木业有限公司诉称：2012年1月5日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定由被告承租杭州市萧山区萧绍路619号房屋，租赁期限自2012年1月5日至2017年1月4日，租金在每年度的前一个月付清。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用。2014年初，因被告欠付房租，原告曾向杭州市萧山区人民法院起诉，后双方达成调解协议。2015年租赁年度，被告又再次欠付房租。当年5月，杭州市萧山区新塘街道因拆迁需要与被告达成协议，被告于2015年5月底搬离。在此期间，被告曾支付房租20000元，其余的房租至今未付。故原告诉至法院，请求判令：一、解除原、被告之间的房屋租赁合同关系；二、被告支付房屋租金26375元（9275元/月×5个月-20000元=26375元），水电费147元，并支付前述款项自2014年12月5日起至实际付清日止按照中国人民银行同期贷款基准利率5.6%计算的逾期付款利息损失。
被告杜忠良辩称：一、水电费不存在，已经全部付清；二、被告不存在欠付租金的情况。2012年1月5日，被告经人介绍认识原告并向原告租赁案涉房屋，租赁期为5年，并签订房屋租赁合同。由于该房屋坐落的地块属于新塘街道规划拆迁的范围，因而街道拆迁办在2013年9月发出通知，要求各承租户做好拆迁前的准备，同时启动了评估程序，并对各租户的室内装修和搬迁所需要的费用进行了评估。2014年，原、被告双方曾因此事产生纠纷，后因拆迁办暂缓拆迁，原、被告也通过诉讼解决了房屋租赁中产生的矛盾。今年4月，新塘街道又启动拆迁程序。4月23日，召开了协商会，处理租金和搬迁事宜，新塘街道拆迁办负责人钱良宏也到会听取意见。会上各租户纷纷要求原告及街道拆迁办免除两个月的租金。当时原告的媳妇楼华燕表态愿意减免两个月的租金，拆迁办负责人钱良宏经请示，同意免除各租户一个月的租金，由拆迁办直接补偿给原告，还有一个月由原告直接向各承租人包括本案被告进行减免。这样各租户才同意限期搬迁。现在拆迁办补偿原告的一个月租金已经到账，原告已经收到。原告要求被告支付剩余两个月租金没有事实及合同依据；三、退一步说，即使被告欠付租金，其已于2015年2月24日支付2万元租金，逾期付款利息应当分段计算。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1、房屋租赁合同一份，证明该合同约定2015年1月5日-2016年1月4日的租金为111300元，租金在每年度的前一个月交付，被告应当在2014年12月5日前交纳2015年度的租金，被告没有交付的事实；2、（2014）杭萧民初字第1700号民事调解书一份，证明被告已履行前期付款义务，2015年租金履行时间及其他条款仍按原合同履行的事实，同时证明被告承诺2015年租金仍按合同履行的事实。经质证，被告认为，证据1，真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。合同是在2012年元月的时候签订的，当时约定租金一年一结，租金在每年度的前一个月交付。但2013年的时候房屋已列入征迁范围，具体2015年什么时候拆迁要按拆迁进度执行，2015年的租金是逐月交付的，也就是说双方之后对租金支付方式做了变更。原告自己也不知道合同能履行到什么时候；证据2，真实性、合法性无异议，但与本案无关。经审查，本院认为，被告对原告提交的证据1、2的真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认，关联性另行阐述。
被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：证人陈某的证言，欲证明在协商会上原告同意免除两个月房租的事实。本院认为，在庭审中证人陈某未经法庭允许，擅自进入法庭，并旁听了部分庭审，且其作为承租人，与本案有利害关系，故本院对其所作的陈述不作为证据采纳。此外，被告还申请本院调取新塘街道拆迁办补偿原告一个月租金的证据。庭后，本院致电新塘街道拆迁办负责人钱良宏，其对被告主张的事实予以否认。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2012年1月5日，嘉善大自然木业有限公司萧山分公司与被告签订房屋租赁合同一份，约定嘉善大自然木业有限公司萧山分公司将坐落于杭州市萧山区萧绍路619号的房屋出租给被告经营所用。租赁期限自2012年1月5日至2017年1月4日。租金标准：2012年1月5日至2013年1月4日，租金为95500元，实际需付94125元；2013年1月5日至2014年1月4日，租金为95500元；2014年1月5日至2015年1月4日，租金为103100元；2015年1月5日至2016年1月4日，租金为111300元；2016年1月5日至2017年1月4日，租金为120200元。租金按年结算，于每年度前1个月内交付。
上述合同签订后，双方曾就租金支付等产生纠纷，后原告诉至本院。经本院调解，双方达成如下协议：“一、杜忠良在2014年5月8日前支付嘉善大自然木业有限公司2014年7月5日前的房屋租金10000元，逾期不履行的，杜忠良须另行赔偿嘉善大自然木业有限公司损失3000元；杜忠良在2014年7月5日前支付2014年7月5日至2014年12月31日的租金51550元；2015年起的房屋租金、履行时间及其他条款，仍按照嘉善大自然木业有限公司萧山分公司与杜忠良于2012年1月5日签订的房屋租赁合同履行；二、嘉善大自然木业有限公司自愿放弃2014年7月5日前的房屋租金1150元；三、2012年1月5日嘉善大自然木业有限公司萧山分公司与杜忠良签订的房屋租赁合同继续履行”。该调解协议达成后，被告将2015年以前的房屋租金支付完毕，并于2015年2月24日支付2015租赁年度内的租金20000元。庭审中，被告陈述其于2015年5月31日从案涉租赁房屋中腾退。
本院认为：案涉房屋租赁合同关系依法成立且合法有效，各方均应按约履行。庭审中，双方对解除房屋租赁合同关系均无异议，故原告的该项主张本院予以支持。本案的争议焦点为：一、原告是否曾作出免除被告两个月租金的意思表示。本案中，被告主张在协商会上原告方代表楼华燕曾承诺免除被告两个月租金，对此原告予以否认，被告亦未提供证据予以支持。故被告的该项抗辩本院不予采信。根据案涉《房屋租赁合同》中的约定，2015年度的房屋租金为9275元/月。被告认可2015年实际租赁期达到5个月，故被告应支付的房屋租金为46375元，减去被告已支付的20000元，被告尚应支付房屋租金26375元。二、原告主张的利息损失是否应分段计算。根据《房屋租赁合同》的约定，被告应于2014年12月5日前支付2015年度全年的租金，由于被告曾于2015年2月24日支付款项20000元，故利息损失本应以46375元为基数自2014年12月5日计算至2015年2月24日，后以26375元为基数自2015年2月25日起计算。现原告在庭审中明确以26375元为基数自2014年12月5日起计算，实际系减轻被告的负担，故被告的该项抗辩，本院不予采信。原告主张的水电费缺乏相关依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、嘉善大自然木业有限公司萧山分公司与杜忠良于2012年1月5日签订的《房屋租赁合同》于即日起解除；
二、杜忠良于本判决生效后十日内支付嘉善大自然木业有限公司房屋租金26375元，并赔偿该款自2014年12月5日起至实际付清日止按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算的利息损失；
三、驳回嘉善大自然木业有限公司的其余诉讼请求。
如杜忠良未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费464元，减半收取后为232元，由杜忠良负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并按照不服一审判决部分的上诉请求向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（上诉费缴费开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）
代理审判员 施一丹
二〇一五年八月二十八日
书 记 员 程 燕