广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4144号
上诉人（原审被告）：广州市港龙实业有限公司，住所地：广东省增城市。
法定代表人：杨松波，职务：总经理。
委托代理人：黄静仪，广东周航律师事务所律师。
委托代理人：余琳，广东周航律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：唐伍林，住广西全州县。
委托代理人：李永快，广东道怡律师事务所律师。
上诉人广州市港龙实业有限公司（以下简称港龙公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服原广东省增城市人民法院（2015）穗增法民三初字第424号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：港龙公司于2004年12月7日成立，系有限责任公司，工商登记的经营范围为房地产开发、销售等。港龙公司是位于增城市永宁街新新七路313号太阳城御园居住小区的开发商。
2012年5月27日，唐伍林（乙方、买方、买受人）与港龙公司（甲方、卖方、出卖人）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议），其中合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为……太阳城御园（自编号B7栋）……14幢15层1502房（下称该商品房）……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）527000元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2013年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理……2.甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。……第二十九条关于通知的约定本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力……”。该合同附件七为本合同补充协议，约定“……第四条、原合同第十五条调整如下：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关商品房的下列资料：（一）建设工程质量监督机构出具的《建设工程质量认定书》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）公安消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中：（一）至（七）应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件（六）项应交由乙方填写或签署。……第九条、其他……6.乙方为两人或多人而不能全休参与收楼、签署相关文件、办理结算等手续的，乙方承认其中一人办理收楼、结算手续、签署的文件均视为乙方全体人员的意思表示，乙方组成人员在本商品房买卖关系中互为代理行为。……9.乙方保证在《商品房买卖合同》中填写的通讯地址是乙方的有效地址，如乙方需变更通讯地址的，应当书面通知并得到甲方确认。乙方应当及时查收甲方邮寄函件，如乙方未及时收取的，自甲方寄出函件之日起（以投寄邮戳日期为准）的第十日，视为乙方收到。……第十条、本补充协议是对《商品房买卖合同》的修改和补充，《商品房买卖合同》与本补充协议不致的，甲乙双方同意以本补充协议书约定为准”。
2012年5月27日、2012年8月17日和2014年8月11日，港龙公司分别出具了三张发票给唐伍林收执，确认收到首期款107000元、售房款420000元和补差款19902元。
2013年6月28日，港龙公司向唐伍林邮寄了《太阳城御园收楼通知书》，该通知载明涉案房屋已具备合同约定的交房条件，通知业主到物业管理处办理收楼手续等内容。
2013年11月24日，唐伍林接收了涉案房屋。
原审法院另案查明以下事实：一、2013年11月6日，增城市城乡建设管理局出具与涉案房屋所涉工程相关的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表载明备案文件包括了环保部门出具的认可文件或准许使用文件和监督站出具的电梯验收准用证等。二、唐伍林所购买的涉案房屋所在的居住小区于2014年6月20日才完全具备了永久通邮、永久用电、永久用水和永久用气的居住使用条件。
唐伍林在庭审中主张以下事实：一、其在接收涉案房屋时已要求港龙公司提供涉案合同约定的收楼文件，但港龙公司没有提供。二、其在接收涉案房屋后发现不具备交房条件，在使用冷气设备时用电开关会跳闸。
原审法院认为：唐伍林与港龙公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）是签约人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应依约履行。上述合同约定港龙公司应在2013年6月30日前将完全具备永久通邮、永久用电、永久用水和永久用气居住使用条件的涉案房屋交付给唐伍林，但涉案房屋截至2014年6月20日才完全具备上述居住使用条件。对此，港龙公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担延期交房的违约责任。唐伍林要求港龙公司支付自2013年7月1日起的延期交房违约金，于法有据，予以支持。鉴于唐伍林在2013年11月24日已接收了涉案房屋，故认为延期交房违约金应计算至该日止。因唐伍林在接收涉案房屋之后向港龙公司支付了补差款，唐伍林主张延期交房违约金的计算本金应包括补差款，没有事实和法律依据，不予采纳。经核算，港龙公司应向唐伍林支付上述期间的延期交房违约金38734.50元（以上述期间已付的购房款527000元为本金，以每天0.05%，延期147天计算）。唐伍林要求港龙公司支付上述期间之后至2014年7月2日期间的延期交房违约金，没有事实和法律依据，不予支持。
综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，于2015年4月17日作出如下判决：一、港龙公司应于判决发生法律效力之日起十日内向唐伍林支付延期交房违约金38734.50元；二、驳回唐伍林的其他诉讼请求。一审案件受理费1155元，由唐伍林负担692元，港龙公司负担463元。
判后，港龙公司不服，向本院提出上诉称：一、涉讼房屋于2014年6月30日才完全具备永久通邮、永久用电、永久用水和永久用气居住使用条件，并未能按照合同约定履行交付房屋的义务，并非由自身引起，而是由于政府审批、市政设施的配备延迟等原因，故不存在违约。二、唐伍林延迟接收涉讼房屋的原因在于其迟迟不来与港龙公司办理交楼手续，因此产生的延迟交楼责任不应归咎于港龙公司。三、港龙公司仅存在部分违约，且未对唐伍林造成实质性的经济损失，原判认定的违约金比例过高。故请求撤销原判，驳回唐伍林的所有诉讼请求，并由唐伍林承担一、二审的诉讼费。
被上诉人唐伍林提出如下答辩意见：一、当事人双方并无约定，购房人一旦接受涉案房屋，即视为接受房屋的现状。即使没有永久性永电，购房人也不得以此为由追究开发商的违约责任。二、其在接收房屋时，并未明确表示放弃要求港龙公司承担逾期交房违约责任的权利，其签署的《楼宇接收记录》也无这方面的记载，故其接收房屋的行为，并不必然免除港龙公司的合同责任，法院也无权以自己的理解改变当事人的约定。港龙公司仍应按照商品房预售合同的相关约定，承担逾期交房的违约责任。三、一审判决违反基本生活常识：临时用电，负荷受限制，一旦住户的家用电器同时启动，便有跳闸之风险。四、根据《广州市供电与用电管理规定》第十二条、《广州市建设委员会关于取消商品住宅建设项目竣工综合验收的通知》第三条规定，商品房只有达到永久用电条件后方可交付业主使用，故原审法院仅以其已接收涉案房屋为由继而认定港龙公司无需支付收楼之后的逾期交房违约金于法无据。五、其收房时没有就永电问题提出异议，并不意味着其丧失了该项权利。请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：依据双方在《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定，港龙公司应在2013年6月30日前将完全具备永久通邮、永久用电、永久用水和永久用气居住使用条件的涉案房屋交付给唐伍林，但涉案房屋直至2014年6月20日才完全具备上述居住使用条件。对此，港龙公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，故原审判决港龙公司承担自合同约定的交楼期限届满次日起至唐伍林收楼之日止的延期交楼违约金符合合同约定，应予维持。港龙公司以涉案房屋于2014年6月20日才完全具备永久通邮、永久用电、永久用水和永久用气居住使用条件，是由于政府审批、市政设施的配备延迟等事由造成，故不存在违约，主张其免责，但其举证不足以证实其主张，且上述事由均不属于港龙公司无法预见的事由，港龙公司据此主张免责缺乏法律依据。另双方在合同中明确约定了港龙公司延期交房时应按每日0.05%总房款的标准支付违约金，港龙公司并未充分举证证明该标准过分高于唐伍林所遭受的损失，故港龙公司要求对该标准进行调整缺乏充分理据，原审判决不予接纳并无不当，可予维持。
综上所述，港龙公司的上诉请求及理由均不成立，本院不予支持。审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费768元，由上诉人广州市港龙实业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 姝
审 判 员 赵剑奕
代理审判员 任 慧
二〇一五年十一月十日
书 记 员 赵 琳
黄蔚
孙丽维