广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第340号
上诉人（原审原告）黄霭欣，女，1985年7月4日出生，汉族。
委托代理人郑勇敏，广东环宇京茂律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）广州市地下铁道总公司（以下简称地铁公司）。
法定代表人丁建隆，该公司总经理。
委托代理人黄志明、钟文，广东格林律师事务所律师。
上诉人黄霭欣因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第452号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年12月17日，黄霭欣、地铁公司签定《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：地铁公司将广州市荔湾区贵贤上品苑（自编A2栋）2103房出售给黄霭欣，房价1259634元于网上签订合同之日起2日内（不超过5日）支付629817元，余款629817元于2010年1月17日前付清；房屋在2011年6月30日前交付使用；双方共同办理《房地产权证》，应当在商品房交付之日起180个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记等。其中第二十二条规定：双方共同办理产权登记的，如因地铁公司原因导致不能按时办理房地产转移登记的，地铁公司每日按房价的0.05%向黄霭欣支付违约金等。
同日，黄霭欣、地铁公司还签定《本合同补充协议》，对原合同的具体条款修改，其中第二十一条第3点约定：如地铁公司在办理产权登记时出现补交土地出让金、房管部门变更办理程序、房管部门退案等客观情况，导致地铁公司确实无法按本合同约定的时间与黄霭欣一起办理房地产转移登记，黄霭欣同意给予90个工作日的宽限期，在宽限期内，黄霭欣不追究地铁公司的违约责任等；第5点约定：非因地铁公司原因造成黄霭欣不能按期办理《房地产权证》的，地铁公司不承担任何责任。第二十二条约定：延迟办理产权登记的违约责任（整条删除）。
此后，黄霭欣向地铁公司交了房款1259634元。
2011年6月30日，黄霭欣签署了《业主入伙确认书》。2012年2月6日，黄霭欣委托广州城建开发兴业房地产中介有限公司办理房地产产权的有关手续。
2011年3月31日，地铁公司与广州市房地产测绘所签订《委托新建单元式房屋提前介入测绘备案合约》，约定：备案有效期至2011年6月16日，若地铁公司超过备案有效期不能提供《建设工程规划验收合格证》及其附图，广州市房地产测绘所有权停止该房屋的测绘，地铁公司接受广州市房地产测绘所的案件暂退所处理等。2011年5月30日，广州市规划局核发了上述房屋所在楼盘地上建筑的《广州市建设工程规划验收合格证》。到了2011年6月16日，由于地铁公司交的资料不全，地铁公司的测绘申请被广州市房地产测绘所作暂退所处理。2012年2月1日，地铁公司补交资料后，与广州市房地产测绘所签订《房产测绘合同》。2012年4月5日，地铁公司取得了测绘报告。
2012年5月21日，地铁公司向广州市房地产交易登记中心申请办理贵贤上品苑（A1、A2、A3栋）的初始登记。2012年6月20日，广州市房地产交易登记中心出具《受理回执》，要求地铁公司于2012年8月2日之后凭此回执办理领证手续。此后，广州市房地产交易登记中心在审查中发现，贵贤上品苑地下车位的数量与验收合格证列明的车位不符，A3栋首层商铺“大通铺”间隔调整等问题，遂根据《广州市城镇房地产登记办法》的规定于2012年7月20日中止办理时限，并出具《补正资料通知书》要求地铁公司补充规划部门的意见。
为此，地铁公司向广州市规划局反映情况。广州市规划局于2012年9月29日以穗规函（2012）4898号答复：认为A3栋首层商铺内部间隔调整及后期分割属于内部调整平面布局，与规划无矛盾，不需办理规划调整手续。2012年10月31日，地铁公司将广州市规划局的复函交到广州市房地产交易登记中心，并要求先行办理贵贤上品苑住宅部分的产权。广州市房地产交易登记中心研究明确后，于2012年12月31日重新启动审核程序。2013年1月22日，广州市房地产交易登记中心核发了上述房屋的《广州市房地产初始登记告知书》。2013年1月28日，广州市房地产交易登记中心受理了地铁公司将上述房屋房地产转移登记给黄霭欣的申请。
2013年3月29日，广州市规划局发出穗规函（2013）1568号文，对贵贤上品苑地下车位的规划验收所附的平面图位置与竣工现场不符作了更正。
黄霭欣于2013年3月4日向原审法院起诉称：合同签订后其履行了合同的全部义务，但是地铁公司没有通知其提交办证所需资料，没有为其办妥房地产权证。地铁公司没有按约定履行合同义务，应承担违约责任。起诉要求：1、判令地铁公司向黄霭欣支付违约金78000元（自2012年3月21日起算）；2、判令地铁公司承担本案全部诉讼费用。
原审期间，原审法院去函广州市国土资源和房屋管理局查询上述房屋的办证情况。
2013年5月15日，广州市国土资源和房屋管理局以穗国房协查复字（2013）221号文复函原审法院：“经查，广州市地下铁道总公司于2011年4月7日向市房地产测绘院申请荔湾区华贵路17-27号（单号）及荔湾区华贵路7-15号（单号）房屋的初始测绘，市房地产测绘院分别立测字110111693号、测字110111694号案受理。因该公司未提交《建设工程规划验收合格证》及附图，不符合新建单元式房屋初始测绘立案要求，故签订了《委托新建单元式房屋提前介入测绘备案合约》。根据该合约第四条约定：“甲方必须在《委托新建单元式房屋提前介入测绘备案合约》签订之日起48个工作日内向乙方提供该房屋《建设工程规划验收合格证》及附图，备案有效期至2011年6月16日”和第六条约定：“若甲方超过备案有效期不能提供《建设工程规划验收合格证》及其附图，乙方有权停止该房屋的测绘，甲方接受乙方的案件暂退所处理。经退所处理的案件在甲方补齐资料后如需要继续办理的，按乙方的办案标准时限双方签订《委托新建单元式房屋测绘合约》，乙方按照约定的时限向甲方提交测绘成果”，广州市地下铁道总公司至2011年6月16日仍未向该院提供《建设工程规划验收合格证》及其附图，故该院将该案作停办处理。2012年2月1日，广州市地下铁道总公司提供《建设工程规划验收合格证》及其附图，并与市房地产测绘院签订《房产测绘合同》，该院于2012年3月30日办结该案，测绘成果于2012年4月5日由该公司经办人签取。综上，市房地产测绘院在受理及办理荔湾区华贵路17-27号（单号）及荔湾区华贵路7-15号（单号）房屋初始测绘时，手续程序符合法律规定，广州市地下铁道总公司向该院补充资料时双方即签订《房产测绘合同》，不存在拖延签订合同及拖延办理的情况。”
2013年7月8日，广州市国土资源和房屋管理局以穗国房协查复字（2013）360号文复函原审法院：“经查，广州市地下铁道总公司（以下简称“地铁公司”）向我局申请办理华贵路9-15（单）号（贵贤上品苑自编A3栋）、17-27（单）号（贵贤上品苑自编A1、A2栋）的初始登记，因A1-A2栋的预售许可证20090405号中预留非住宅回迁安置房的面积与房号跟系统反映的不符、A1-A5栋地下室测量车位的数量与验收合格证列明的车位数量不一致、A3栋的首层商铺“大通铺”间隔调整问题、地下室需调整地价合同等原因，我局于2012年7月20日出具《补正资料通知书》请地铁公司补充规划部门意见，并根据业务操作规定中止该案的办理时限。2012年10月，地铁公司收到规划部门的复函后，申请先行办理该项目地上住宅部分的产权，地下室车位和商铺产权留待日后解决。我局对先行办理住宅部分确权是否会影响首层商铺的测绘的问题研究明确后，于2012年12月31日重新启动审核程序，并于2013年1月完成了上述房屋的初始登记手续。综上所述，该项目初始登记审核的中止时间是从2012年7月20日至2012年12月31日。根据《广州市城镇房地产登记办法》相关规定，上述中止时间不计入登记审核期限。”
原审法院认为，黄霭欣于2011年6月30日办理收楼手续，按约定地铁公司应于2012年3月20日前申请办理讼争房屋的产权转移登记，但地铁公司直到2013年1月28日才向广州市房地产交易登记中心申请办理讼争房屋的产权转移登记，超过合同约定的时间314日。黄霭欣要求违约时间计至地铁公司办妥并将房产证交付给黄霭欣之日止，不符合合同约定，不予支持。
虽然，双方在补充协议约定整条删除合同第二十二条关于延迟办理产权登记的违约责任，但无明确表示不追究地铁公司延迟办理产权登记的违约责任，故地铁公司据此要求不承担违约责任，不予支持。
补充协议第二十一条第3点“如地铁公司在办理产权登记时出现补交土地出让金、房管部门变更办理程序、房管部门退案等客观情况，导致地铁公司确实无法按本合同约定的时间与黄霭欣一起办理房地产转移登记，黄霭欣同意给予90个工作日的宽限期，在宽限期内，黄霭欣不追究地铁公司的违约责任等”的约定中“房管部门退案”无约定是地铁公司的主观原因或客观原因导致，因此，该条款应理解为无论是地铁公司的主观原因导致或客观原因导致“房管部门退案”，都应给予地铁公司90个工作日的办证宽限期。广州市房地产测绘院是广州市国土资源和房屋管理局下属部门，房屋测绘是办理房屋产权转移登记的必要程序。地铁公司在申请办理房屋测绘时，由于无提交地下建筑的《建设工程规划验收合格证》，其申请被测绘所作暂退所处理，该情况应视为“房管部门退案”。据此，地铁公司要求黄霭欣给予90个工作日的宽限期，符合补充协议第二十一条第3点的约定，应予支持。
补充协议第二十一条第5点约定“非因地铁公司原因造成黄霭欣不能按期办理《房地产权证》的，地铁公司不承担任何责任。”从查明的事实来看，导止广州市房地产交易登记中心中止地铁公司申请办理初始登记时限的主要原因是房管部门要核实地铁公司的申请是否与规划审批一致，例如，房管局认为商铺的间隔改变应报规划局，要求地铁公司补充资料，但规划局答复不需办理规划调整手续；房管局认为地下车位数与验收合格证列明的车位不符，最后查明是规划局对地下车位的规划验收所附的平面图位置与竣工现场不符作了更正；这些并非地铁公司的自身责任造成。况且，地铁公司为了能及时办理讼争房屋的产权转移登记，主动要求房管局先行办理贵贤上品苑住宅部分的产权，已做了补救措施。因此，地铁公司要求不承担房管局中止办证时间的延迟办证的违约责任，应予支持。但地铁公司在该中止办证时间内的2012年9月29日已收到规划局作出的“不需办理规划调整手续”的批复，无及时将此批复交给房管局，直到2012年10月31日，才向房管局报告此批复，对该时段（由于9月30日到10月7日是中秋国庆假期应予扣除），地铁公司应承担23日的延迟办证的违约责任。
补充协议第二十一条第3点、第5点是双方针对不同的情况作出的约定，因此，只要有符合约定的事实，就可以一并适用。
综上，扣除双方约定的90个工作日的宽限期后和房管局中止时间（其中有23日不扣除）后，地铁公司应承担51日的延迟办理产权转移登记的违约责任。违约天数计算方法如下：从2012年3月21日起计算至2012年7月27日共90个工作日为宽限期，从2012年7月20日起至2012年12月30日为房管局中止办理时限，宽限期与中止办理时限有6天时间重叠，不予重复计算；从2012年12月31日起计算至2013年1月28日共28天为违约天数，再加上中止时间有23日不扣除。
由于双方对违约金无作约定，可按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定执行。但因中国人民银行现行的计收逾期贷款利息的标准是浮动的，参照中国人民银行的规定，违约金可按6个月的贷款年利率5.6%上浮30%计。
综上，原审法院遂经该院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：一、被告广州市地下铁道总公司于本判决发生法律效力之日起三日内支付延迟办理产权转移登记的违约金（以房款1259634元为本金，按年利率7.28%计51日）给原告黄霭欣；二、驳回原告黄霭欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1750元，由地铁公司负担131元，黄霭欣负担1619元。
判决后，黄霭欣不服，向本院提起上诉称：1、根据《补充协议》第二十一条第三款，双方约定的是“除被上诉人外”的客观原因导致“房管部门退案”的才给予90个工作日的宽限期，但原判不但将该条款扩大理解为属于被上诉人地铁公司的客观原因导致“房管部门退案”，而且还包括被上诉人主观原因导致“房管部门退案”的，也应给予90个工作日的宽限期，明显错误。若按原判的理解，无论谁的原因导致“房管部门退案”，都应给予90个工作日的宽限期，显然不是双方的真实意思表示。且上述条款属于格式条款，对该条款存在多种解释时，根据《合同法》第四十一条的规定，应作出有利于非提供格式条款一方的解释。2、被上诉人作为房地产开发商，应知道向广州市房地产测绘院申请测绘应提交哪些材料，但因被上诉人的原因提交的资料不齐全（没有提交地下建筑的《建设工程规划验收合格证》）而被广州市房地产测绘院作暂退处理，完全属于被上诉人主观过错导致的。3、被上诉人因其主观原因过错导致“房管部门退案”，从而进一步导致了广州市国土资源和房屋管理局中止办理初始登记手续，因此房管部门中止办理的时间不应再计算在免责范围里。综上，原判错误，请求判决被上诉人向上诉人支付违约金78000元（自2012年3月21日起算，按照中国人民银行贷款利率标准计算至2013年2月20日），由被上诉人承担本案的全部诉讼费。
被上诉人地铁公司答辩称：1、双方在补充协议中已删除了违约责任条款，说明双方已一致同意免除被上诉人的迟延办证违约责任，但既然原审作出了判决，被上诉人也尊重原判。2、双方只是约定发生退案时，被上诉人享有宽限期，但并没有限定是何原因导致退案时才享有宽限期或不享有宽限期，被上诉人认为只要是发生退案事由，不管何因，被上诉人都应享有宽限期。3、在办初始登记阶段出现客观原因，交易登记部门需征询规划部门意见而中止审核，根据最终规划部门提供的回复，证明了确实不是因被上诉人自身过错导致的相关问题，故该中止期理应从办证期限扣除。4、虽然办证时间超出了原约定期限，但被上诉人按时将房屋交付给上诉人居住使用，并无给上诉人造成任何经济损失，从公平而言被上诉人也不应承担违约责任。5、《补充协议》第二十一条第三款并非格式条款，而是双方以补充协议形式约定的条款，不适用格式条款相关规定，上诉人在双方没有签订补充协议前，完全有权利也有选择权对该条款进行商议。
上诉人黄霭欣及被上诉人地铁公司在二审中均没有新证据提交，亦对一审查明的事实均无异议，二审对一审判决查明的事实予以确认。
二审另查明：2012年1月11日，广州市规划局核发了涉案房屋所在楼盘地下建筑的《广州市建设工程规划验收合格证》。
本院认为，在上诉人黄霭欣与被上诉人地铁公司签订的涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》中的“商品房预售合同说明”的第2条明确说明：“本合同示范文本由广州市国土资源和房屋管理局制定。为体现合同双方当事人的自愿原则，本合同中部分条款中有供合同双方当事人自行选择的【】以及可自行约定的空白行。本合同中内容选择、空格填写及补充协议等，均应由合同双方当事人平等协商确定”。在该合同的补充协议中亦明确说明：“现双方就该合同订立相应修改条款；原合同已被修改的条款全部不予适用，没有修改的条款继续有效。……补充协议对原合同的具体修改条款如下：……”。由此可见，上述涉案合同及补充协议并无特别约定不得修改、增补或删减内容，上诉人黄霭欣关于补充协议第二十一条第3点属于格式条款的上诉意见不成立，本院不予采纳。
补充协议第二十一条第3点约定“如地铁公司在办理产权登记时出现补交土地出让金、房管部门变更办理程序、房管部门退案等客观情况，导致地铁公司确实无法按本合同约定的时间与黄霭欣一起办理房地产转移登记，黄霭欣同意给予90个工作日的宽限期，在宽限期内，黄霭欣不追究地铁公司的违约责任”，根据公平原则，该约定中的“房管部门退案”应只适用于被上诉人地铁公司无过错的情形，原判认为该客观情况的出现无约定是被上诉人地铁公司的主观原因或客观原因导致，故该条款应理解为无论是被上诉人地铁公司的主观原因导致或客观原因导致“房管部门退案”，都应给予被上诉人地铁公司90个工作日的办证宽限期，于上诉人黄霭欣而言显失公平。根据本案查明的事实，被上诉人地铁公司在申请办理涉案房屋测绘时，由于无提交地下建筑的《建设工程规划验收合格证》，其申请被测绘所作暂退所处理，该情况应视为“房管部门退案”，且是被上诉人地铁公司的过错所致，因此，被上诉人地铁公司以补充协议第二十一条第3点的约定为由要求上诉人黄霭欣给予90个工作日的宽限期不成立，本院不予支持。原判认为被上诉人地铁公司要求上诉人黄霭欣给予90个工作日的宽限期符合补充协议第二十一条第3点的约定而予以支持不当，本院予以纠正。
原判已就被上诉人地铁公司要求不承担房管局中止办证时间的延迟办证的违约责任应予支持，但应承担其中的23日的延迟办证的违约责任的理据作了充分的论述，并无不当，本院予以维持。上诉人黄霭欣在没有提供新证据的情况下，其关于房管部门中止办理的时间不应再计算在免责范围内的上诉意见不成立，本院不予采纳。
综上，扣除房管局中止时间（其中有23日不扣除）后，被上诉人地铁公司应承担172日的延迟办理产权转移登记的违约责任。违约天数计算方法如下：从2012年3月21日起计算至2012年7月19日共121日，从2012年7月20日起至2012年12月30日为房管局中止办理时限，从2012年12月31日起计算至2013年1月28日共28日为违约天数，再加上中止时间有23日不扣除。
由于双方对违约金无作约定，原判认为可按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，参照中国人民银行的规定，违约金可按6个月的贷款年利率5.6%上浮30%计并无不当，本院予以维持。
综上，审查原审判决认定事实清楚，但处理不当，应予改判。上诉人黄霭欣的部分上诉意见成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第452号民事判决的第二项；
二、变更广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第452号民事判决的第一项为：被上诉人广州市地下铁道总公司于本判决生效之日起三日内支付延迟办理产权转移登记的违约金（以房款1259634元为本金，按年利率7.28%计172日）给上诉人黄霭欣。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审、二审案件受理费各1750元，由上诉人黄霭欣各负担855元、被上诉人地铁公司各负担895元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
代理审判员 刘 卉
代理审判员 蔡 峰
二〇一四年××月××日
书 记 员 党春婷