江苏省如皋市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）皋民初字第1386号
原告：南通万豪塑胶有限公司，住所地：如皋市郭园镇潘湖村3组30号。
法定代表人：孙保泉，执行董事。
委托代理人：姚勇华，江苏金皋律师事务所律师，特别授权。
被告：南通丰泰纺织有限公司，住所地：如皋市如城镇绢纺路1号原如皋绢纺厂内。
法定代表人：朱孔明，董事长。
委托代理人：徐红兵，江苏如一律师事务所律师，特别授权。
南通万豪塑胶有限公司与南通丰泰纺织有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法先由审判员宗卫明独任审判，后转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万豪公司法定代表人孙保泉及其特别授权委托代理人姚勇华，被告丰泰公司法定代表人朱孔明及其特别授权委托代理人徐红兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年9月6日，被告丰泰公司将其向南通嘉炜塑胶有限公司（以下简称嘉炜公司）租赁的位于如城镇环西大桥北如城镇东风村10组原棉麻公司仓库内部分房屋向原告转租，租赁期自2009年9月8日至2014年9月7日。2012年，因政府实施庆余路西延工程，需征收租赁房屋，由如皋市经济贸易开发总公司负责落实搬迁补偿事宜。如皋市经济贸易开发总公司对涉及原告承租房屋搬迁补偿事宜，于2012年5月18日与被告朱孔明订立了《如皋市房屋拆迁补偿安置协议》。原告作为次承租人，应得的拆迁补偿被一并纳入前述协议。经对照协议约定的补偿标准及原告的承租面积测算，原告应得的搬迁费、停产（业）、综合补助费、误工补贴费为454203元，根据附属设施补偿分户测算表，原告应得的附属设施补偿为122497.2元，合计576700.20元。因就补偿款的分配事宜未达成一致，原告诉至法院，请求判令：被告给付原告拆迁补偿款576700.20元。
原告为证明其诉称主张，向本院提交了如下证据：
证据1、原、被告双方的营业执照、工商登记信息，证明双方的自然情况。
证据2、2009年9月6日被告丰泰公司与原告万豪公司订立的租赁合同一份，证明被告将所承租的部分房屋转租给原告，合同第8条第3点约定，当出现政府征收的情形时拆迁补偿的分配约定。该条款合法有效，之所以产生争议，是因为双方对条文的理解有分歧。原告认为条款上所约定的乙方不要求甲方承担搬迁费、停产停业等损失，是建立在政府没有补偿，双方不追究违约责任的情况下，不要求甲方来负担相应的费用。而不是在政府有补偿的情况下乙方应得的份额归甲方所有。对该条文中所约定的若政府有搬迁费补贴给甲方时，甲方按乙方租房部分比例给付搬迁费，这段话所表述的搬迁费概念是大的概念，应包含停产停业、误工补贴、附属设施等一系列的补偿内容。结合目前拆迁实际操作过程中有许多事项均以搬迁的名义来实施。
证据3、2012年5月11日通知一份，该通知的来源是被告接到如皋市经济贸易开发总公司的通知后交付给原告的复印件，证明拆迁的通知日期为5月11日。
证据4、2012年5月18日如皋市房屋拆迁补偿安置协议一份，证明拆迁人与被告订立的补偿安置协议确定的总补偿额为1999998.88元。
证据5、庆余路西延工程搬迁货币补偿计算表一份，证明上述补偿协议所约定的补偿额的具体组成，该组成共分为五个项目：房屋建安成新价43224.64元、附属设施补偿价807604.44元、搬迁费176769.80元（其中有1799.3平方米按40元／平方米计算，1940.7平方米按54元／平方米计算）、停产（业）综合补助费935000元（3740平方米×250元／平方米）、误工补贴费37400元（3740平方米×10元／平方米）。
证据6、搬迁评估结果分户报告两页，证明搬迁范围内实量面积为4897.47平方米，证载面积为3255.09平方米，超证面积484.91平方米，该分户报告对房屋的坐落位置有相应的序号。这份证据是为了对照该分户报告和原告的实际承租房屋确定原告承租的面积。
证据7、附属设施补贴计算表8页，证明该计算表所确定的金额807604.44元其具体组成，从第6页第13行开始至第7页第11行，这部分属于原告的附属设施。从第8页第6行至第21行，该部分设备属于原告所有。相应的补偿费用应属于原告。
证据8、10-2搬迁附属设施补偿分户测算表，该测算表明确承租户为孙保泉，该分户测算表与证据7第6页第13行至第7页第11行相对应。
证据9、承租房面积及方位示意图，证明原告所承租的房屋其中有产权证的部分面积为1514.01平方米。示意图是拆迁人提供的，里面的格子是原告对照合同画的。格子部分都已经计算了面积，斜线部分没有计算面积，原告实际承租的面积还不止这么多。
证据10、拆迁时原告拍摄的照片，缴纳2011年全年房租的收据。2011年1月8日朱孔明的爱人田玉秀收到租金31500元，2011年1月11日收到租金1000元；2011年7月朱孔明收到32500元，2012年1月从银行卡上汇给田玉秀20000元。照片证明原告承租的房屋相对应的位置，收据证明支付房租的情况。照片1是从南大门拍摄的，挂牌“发泡车间”是指图中朝南第一排仓库5号，挂牌“丰泰纺织”的朝东仓库13号，在进门东侧有卫生间是指1-1号，1号是办公用房。照片2，在挂牌“丰泰纺织”西边对应的大门口西侧原门卫一间，对应的编号是14。照片3，“发泡车间”生产线。照片4，朝西车库两间及车库两侧的附属用房6间，对应的编号是3、4。照片5，朝东仓库内的设备，对应的是测算表中第8页南间项目内的设备。照片6，朝东仓库内北间，对应的是第8页“塑扣板生产线”项目的设备，从照片中可以数出有7条生产线。照片7，从朝南第一排仓库西侧弄子里朝北拍的，可以看出被告使用的是对应的11号系织布车间，在墙上装了抽湿机。照片8，从北边朝南拍的，可以看出大门及热电厂的煤料仓库。
被告发表质证意见如下：
证据1、2、3、4、5，真实性均没有异议，但需要说明，证据2租赁合同，第3条对租金的约定以及支付时间，该合同约定乙方延迟支付租金及水电费超过30天的甲方有权解除本合同。合同第8条第3项约定，本合同终止甲乙方均不承担违约责任。后面是句号。乙方不要求甲方承担搬迁费、停产停业等损失。后面不但是句号而且表述为搬迁费、停产停业等损失，从小项目拆迁补偿方面表述的，包含了所有损失原告都不要求承担。后面又说若政府有搬迁费补贴给甲方时，这实际上是对搬迁费的例外约定。证据4，2012年5月18日如皋市房屋拆迁补偿安置协议写的是如皋市房屋拆迁补贴协议，并不是原告所说的搬迁。证据5，庆余路西延工程搬迁货币补偿计算表，把补偿额进行了细分，其中有搬迁费一项，搬迁面积共3740平方米。证据6，原告提供了抬头为陈德华的分户报告，分户报告上表明实测面积为4897.47元，证载面积为3255.09平方米，与搬迁表上的面积3740平方米均不一致。没有证据表明原告租赁的房屋被告获得了搬迁费。
证据6、7、8、9，这些证据我们从来没有看到过，我们也没有核对签字。原告列举的附属设施，经我们了解，原告承租后并没有进行装璜和添置设施，这些设施都是原来里面的，井等很明显都不是原告添置的，与原告没有关系。这些证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。
证据10，这三张房租收条是真实的，除打卡的20000元外其他均是2011年7月1日之前的房租。照片上所指的房屋的位置是正确的，但是与原告提供的图不能相对应。按照原告刚刚的陈述，其认为该图编号为2、16、15处，应为朝南的方向，但是从照片及该房屋的实际状况看，如果图对应在16的位置应该是大门，而且整个丰泰公司租赁的房屋是一个通道，并没有两个通道。因此，原告声称的其照片上对应的图的位置不能得到确认。当时与原告谈的时候是按照每月6元一个平方协商的价格，每平方一年72元，按此计算也只有800多个平方，现原告却声称其有1500余平方。在如皋每平方租金2元不到3元的价格是租不到房子的。但以上收条均是支付的2011年7月1日之前的房屋租金。事实上原告并没有及时支付相应的租金，均存在拖延的情形。且由于合同对是否先支付租金并没有约定。我们认为本案中最好的解决办法是原告提供所有房租的收条。在原告提供的本子上有数页被撕，而其本子上记录的时间是从2009年至2012年，请求法庭责令要求原告提供。
被告辩称：一、被告朱孔明在签订租赁合同时系作为被告丰泰公司的法定代表人签字，因此，本案与朱孔明无关。请求驳回原告对朱孔明的诉讼请求。二、原告的诉讼请求不能成立，理由为：1、本案所涉合同由于原告未按约缴纳租金及其他费用，已于2012年5月16日被被告通知解除，该通知已在2012年5月18日送达原告。2、原告所诉的具体的拆迁补偿款与事实不符，首先按照合同约定，本合同解除后乙方即原告不要求被告承担搬迁费、停产停业等损失，如政府有搬迁费补贴给甲方时，甲方按乙方租房比例给付搬迁费。故本案中即使存在给付的话，也是给付搬迁费。其次本案中搬迁时由于原告拒绝搬迁，被告代其垫付了搬迁费11025元。再次，本案中原告尚欠被告租赁费、保洁费、门卫工资41861.69元，原告应当给付。如法庭认为被告应当给付搬迁费，则被告主张在以上搬迁费中冲抵原告所欠的租赁费、保洁费、门卫工资及垫付的搬迁费。此外，原告所诉的附属设施没有依据，所诉的租房面积也与事实不符。
被告为证明其辩称主张，向本院提交了如下证据：
证据1、2012年5月16日被告与原告解除房屋租赁合同的通知以及送达通知的相关手续，邮件详情单和投递邮件清单。
证据2、搬迁中被告为原告垫付了搬迁费11025元，有付款的清单以及收据。
证据3、合同，证明原告欠租赁费、保洁费、门卫人员工资。
证据4、2013年7月19日被告及其代理人与相关评估报告形成单位南通市金达信房地产评估公司负责人韩忠魁交谈的录音，证明相关报告是评估公司单方面形成的，没有经过被告的认可，且相关数字是拼凑的，韩忠魁表示三禾是环西大桥南边的。录音内容在该录音中的第15分钟至22分钟。证明是先定200万元这个数字，然后由评估公司去拼凑的。
原告发表质证意见如下：
证据1，真实性没有异议，但该证据不能证明被告的主张。根据合同约定，在土地被征用、征收或拆迁公告确定的拆迁之日起本合同终止。被告在合同约定的终止条件成就后再发出解除通知，不发生合同解除的效力。且在此前被告已经发出通知，在原告接到通知后双方协商的应是如何搬迁和相关待遇如何享受的问题，而不是合同解除的问题。
证据2、3，被告提供的是由相关自然人出具的收款收据或付款凭证，没有正式的劳务合同，没有纳税发票，且其中有部分是餐费，并且这些证据不能证明与原告有任何关系。故其真实性、合法性、关联性不能确认。拆迁是2012年3月份开始，2011年前的房租我已经付清了，2012年我付了2万元。根据合同，2012年一年的房租是68000元。我承租房屋期间我们没有要被告清理保洁和门卫。
证据4、原告无法识别该录音的具体内容，录音的环境比较嘈杂，也无法识别具体谈话人的身份。该证据属于证人证言，按照法律规定，证人应出庭作证。从评估机构职能上讲，应当依法接受委托进行评估，而不是拼凑数字。既然出具评估报告是单位行为，不应以个人言论来否定单位行为。房屋的拆迁人是如皋市经济贸易开发总公司，社会中介服务机构无权作出相反的判断和评价。
综合以上证据并经审理查明：2009年9月6日，被告丰泰公司作为甲方与原告万豪公司作为乙方，签订《租赁合同》一份，约定：甲方将其向嘉炜公司租赁的位于如城镇环西大桥北如城镇东风村10组原棉麻公司仓库内部分仓库、附属用房租赁给乙方。租赁房屋位于原棉麻仓库内朝南第一排仓库、朝东仓库、朝西车库两间及车库两侧的附属用房六间（其中车库北侧一间、车库南侧四间、大门口西侧原门卫一间）。租赁期自2009年9月8日至2014年9月7日，共计五年。租金为前两年每年65000元，后三年每年68000元。自签订之日起，乙方支付至2009年年底租金，以后每半年支付一次，即在每年的12月30日前和6月30日前各支付半年的租金。如逾期应按所拖欠租金及水电费每日0.1%支付违约金，乙方延迟支付租金及水电费超过三十天的，甲方有权解除本合同。租赁房屋及占用范围内的土地，如被征用、征收、或被拆迁的，自出租房屋及占用范围内的土地被征用、征收或拆迁公告确定的拆迁开始之日，本合同终止，甲乙双方互相之间不承担违约责任。乙方不要求甲方承担搬迁费、停产停业等损失。若政府有搬迁费补贴给甲方时，甲方按乙方租房部分比例给付搬迁费。乙方租赁本合同所涉房屋期间每年贴补甲方联防费（按实际收取的30%）和保洁费500元，另乙方自租赁房屋的第三年开始每年承担门卫工资800元，以上款（项）与租金同步支付给甲方。甲方由朱孔明、乙方由孙保泉签名。
合同签订后，被告将协议约定的房屋交原告使用，原告共支付给被告租金85000元。
2012年5月18日，如皋市经济贸易开发总公司作为拆迁人，朱孔明作为被拆迁人，签订《如皋市房屋拆迁补偿安置协议》一份，约定：因庆余西路西延工程建设需要，甲方对乙方房屋进行拆迁。乙方必须在2012年6月10日前交房，并做好相关工作保障交房工作顺利进行。如在规定时间内没有交房，此协议作废。总补偿款：壹佰玖拾玖万玖仟玖佰玖拾捌元捌角捌分。同时出具《搬迁货币补偿计算表》载明：房屋建安成新价补偿费43224.64元，附属设施补偿费807604.44元，搬迁费176769.80元，停产（业）、综合补助费935000元，误工补贴37400元。附：《搬迁评估结果分户报告》、附图、《附属设施分户测算表》8页、《10-2搬迁附属设施补偿分户测算表》，其中《10-2搬迁附属设施补偿分户测算表》明确承租户为孙保泉。《附属设施分户测算表》8页中第6、7页载明，项目位置3.21补：朝东车间、朝南车间、辅助用房、宿舍、办公室合计25065.32元；4.17补：1100元；宿舍：8660.88元；4.22补：29200元；合计64026.20元。上述内容与《10-2搬迁附属设施补偿分户测算表》所载明的内容基本吻合，不一致的仅两项，其中“朝南车间塑扣板”价格仅为4473元，“办公室塑扣顶”价格仅为560元。
被告已从如皋市经济贸易开发总公司领取了拆迁补偿款。
本院对原告提供的证据4、5、6、7、8进行了核实，如皋经济开发区财政分局在复印件上加盖公章予以确认。
原告于2013年6月7日诉至本院，要求判如所请。
原告主张诉讼请求组成如下：一、搬迁附属设施补偿：根据《10-2搬迁附属设施补偿分户测算表》明确为原告应得补偿64026.20元；《附属设施分户测算表》8页第8页第6行至第21行，包括塑扣板生产线、南间、发泡车间共计补偿52000元；合计116026.20元。二、搬迁费1514.01平方米×40元／平方米＝60560.4元。关于租赁房屋位置及面积，原告自制的《承租房面积及方位示意图》一份，主张租赁范围内的“朝南第一排仓库”即为附图上标号5，面积按《搬迁评估结果分户报告》对应房号为5，实量（有证）面积790.29平方米；朝东仓库为附图上标号13，面积按《搬迁评估结果分户报告》对应房号为13，实量（有证）面积464.88平方米；朝西车库两间即为附图上标号3及3-1，面积按《搬迁评估结果分户报告》对应房号3及3-1，实量（有证）面积91.02平方米及无证面积23.22平方米；车库两侧的附属用房六间：其中车库北侧一间即为附图上标号4，面积按《搬迁评估结果分户报告》对应房号4，实量（有证）面积54.76平方米；车库南侧四间即为附图上标号1、2的东端部分，实量（有证）面积分别为41.93及49.5平方米，合计91.43平方米；大门口西侧原门卫一间即为附图上标号14的东端部分，实量（有证）面积为21.63平方米。按此计算，原告主张实际承租房屋面积为1537.23平方米，其中有证面积为1514.01平方米。根据《搬迁货币补偿计算表》搬迁费计算标准为40元／平方米和54元／平方米，原告按就低计算。三、停产停业综合补助费378502.50元，按补偿计算表中250元／平方米×1514.01平方米。四、误工补贴费15140.10元，按计算表中10元／平方米×1514.01平方米。
另查，《搬迁货币补偿计算表》确认的享受搬迁费、停产停业综合补助、误工补贴费的面积均按3740平方米计算，该面积与《搬迁评估结果分户报告》中有证证载面积3255.09平方米加超证面积484.91平方米相吻合。
又查，被告于2012年5月16日向原告发出《解除房屋租赁合同并搬迁的通知》，载明：双方签订的租赁合同中的房屋已列入拆迁范围，拆迁实施单位已于2012年5月11日通知要求一周内做好搬迁交房事宜，且原告已延迟支付租金及水电费超过约定的三十天，被告有权解除租赁合同。特通知解除合同，将所租赁房屋内的所有设施搬迁完毕，交付房屋及所欠租金、电费。原告签收日期为2012年5月18日。
以上事实有当事人陈述及相关证据并经庭审质证确认在卷佐证、印证。
本院认为：本案争议焦点有：一、原、被告间《租赁合同》的效力及其状态。二、合同中关于拆迁补偿条款的理解。三、原告应享受的补偿款如何确定。四、被告抗辩欠租金、为原告垫付的突击搬迁费用等能否认定？是否可以抵算原告应享受的拆迁补偿款？
焦点一、原被告间《租赁合同》的效力及其状态。本案中，原、被告于2010年10月25日签订的协议书系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。合同约定“租赁房屋及占用范围内的土地，如被征用、征收、或被拆迁的，自出租房屋及占用范围内的土地被征用、征收或拆迁公告确定的拆迁开始之日，本合同终止，甲乙双方互相之间不承担违约责任”。2012年5月11日，如皋市经济贸易开发总公司作出拆迁通知，双方合同应视为自该日期终止。在合同已按约定终止的情况下，被告于2012年5月16日向原告发出《解除房屋租赁合同并搬迁的通知》，不发生确定原告违约及合同解除的效力，双方权利义务应按关于合同终止后如何处理的约定执行。
焦点二、合同中关于拆迁补偿条款的理解。合同约定的“乙方不要求甲方承担搬迁费、停产停业等损失”应理解为土地被征用、征收并非“甲方”责任，“乙方”因此发生损失不得要求“甲方”承受，但并未约定“乙方”将拆迁人给予的补偿让与给“甲方”。合同中“若政府有搬迁费补贴给甲方时，甲方按乙方租房部分比例给付搬迁费”所表述的“搬迁费”，不论是原告认为的大概念即拆迁补偿的全部项目，还是被告认为的小概念即补偿计算表上特指的“搬迁费”，因合同中没有关于原告将政府给予的拆迁补偿待遇归被告享受的约定，且事实上拆迁给原告造成了相应损失，故原告应获补偿。
焦点三、原告应享受的补偿款如何确定。
1、如何确定租赁房屋范围和面积。
合同约定，租赁房屋位于原棉麻仓库内朝南第一排仓库、朝东仓库、朝西车库两间及车库两侧的附属用房六间（其中车库北侧一间、车库南侧四间、大门口西侧原门卫一间）。租赁合同只明确了租赁房屋的位置，对租赁面积未作具体明确，目前已拆迁，双方对拆迁补偿的分配发生纠纷。本院只能根据证据计算面积。对照图示明确，有对应的面积，后依此类推需结合全案证据，以实际对应使用的租赁面积确定范围。原告提交的证据能相互印证，被告所举证据也不足以证明其反证主张。合同约定的“朝南第一排仓库”面积790.29平方米；“朝东仓库”面积464.88平方米；“朝西车库两间”面积91.02平方米及无证面积23.22平方米（未计算）；“车库两侧的附属用房六间”其中“车库北侧一间”面积54.76平方米；“车库南侧四间”面积分别为41.93平方米、49.5平方米，合计91.43平方米；“大门口西侧原门卫一间”面积为21.63平方米。故对原告主张的租赁面积1514.01平方米，本院确认。
2、原告应享受的补偿款组成。
（1）、搬迁附属设施补偿：根据《10-2搬迁附属设施补偿分户测算表》明确为原告应得补偿64026.20元；《附属设施分户测算表》第8页第6行至第21行，包括塑扣板生产线、南间、发泡车间共计补偿52000元；合计116026.20元，对原告的该主张予以支持；
（2）、搬迁费1514.01平方米×40元／平方米＝60560.4元。《搬迁货币补偿计算表》上分别有40元／平方米及54元／平方米两种标准，原告均按40元／平方米计算，本院予以支持；
（3）、原告主张停产停业综合补助费378502.50元，按补偿计算表中250元／平方米×1514.01平方米计算，应予确认；
（4）、误工补贴费15140.10元，按计算表中10元／平方米×1514.01平方米计算，予以确认。
上述合计，原告应享受的补偿款为576700.2元，被告虽表述未看到附件，但其已付到拆迁补偿款，本院已向拆迁人核实、确认。评估报告有效，且已履行，故被告的该抗辩不能成立。
焦点四、被告抗辩原告欠其租金等费用及为原告垫付的突击搬迁费用能否认定？是否可以抵算原告的拆迁补偿款？
1、根据《租赁合同》的约定，原告作为承租人应按约定全面履行给付租赁费、保洁费、门卫工资的义务，被告主张原告尚欠租赁费、保洁费、门卫工资41861.69元，原告不能证明已履行，故对被告的该主张予以支持。本案原、被告双方因租赁合同关系发生纠纷，现原告要求被告给付应由原告享受并已由被告实际领取的拆迁补偿款，被告亦有权要求直接扣除原告应给付的租赁费、保洁费、门卫工资41861.69元。
2、被告所主张为原告垫付的突击搬迁费用11025元，因其所举证据付款清单、收据的真实性、关联性无法确认，故不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、之规定，判决如下：
被告南通丰泰纺织有限公司给付原告南通万豪塑胶有限公司拆迁补偿款576700.2元，扣除原告应给付被告的租赁费、保洁费、门卫工资41861.69元，尚欠534838.51元，于本判决书生效书后十日内给付。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9570元，由原告负担695元，由被告负担8875元（此款原告已垫付，被告于履行上述判决内容时给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费9570元（开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：471558227682）。
审 判 长 宗卫明
人民陪审员 章瑞祥
人民陪审员 许建国
二〇一四年五月二十三日
书 记 员 李菲菲