杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭余余民初字第324号
原告：浙江金成物业管理有限公司。
法定代表人：曹小云。
委托代理人：ＸＸ。
被告：王有仙。
委托代理人：王文胜。
原告浙江金成物业管理有限公司（以下简称金成物业公司）诉被告王有仙物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月9日按简易程序立案受理，依法由审判员吴舒卓独任审判，于2014年5月19日公开开庭进行了审理。原告金成物业公司的委托代理人ＸＸ、被告王有仙的委托代理人王文胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金成物业公司起诉称：原告系杭州市余杭区余杭街道庭院深深花苑的物业管理方，被告王有仙系该小区天风庭4幢2单元201室的业主。原告与庭院深深花苑业主委员会（以下简称业委会）签订《物业服务合同》，约定了物业管理服务费收费标准、缴纳期限、违约责任等。原告自进驻该小区至今完全履行了物业服务义务，但被告王有仙未及时缴纳物业服务费。经原告结算，自2012年1月1日至2012年12月31日（共12个月），每月按合同约定的1.51元／平方米标准计算，被告王有仙共拖欠原告物业服务费1788.40元。经原告催讨，被告王有仙一直未履行付款义务。为此，原告金成物业公司诉至法院，要求被告王有仙立即支付物业服务费1788.40元（自2012年1月1日至2012年12月31日止）；支付滞纳金357.68元（原告金成物业公司自愿调整滞纳金为物业费总额的20%）。在诉讼过程中，原告金成物业公司变更诉讼请求，要求判令：1、被告王有仙立即支付物业服务费3576.80元（自2012年1月1日至2013年12月31日止）；2、被告王有仙立即支付滞纳金715.36元（原告金成物业公司自愿调整滞纳金为物业费总额的20%）。
为证明上述事实，原告金成物业公司向本院提交证据如下：
1、《业主收房单》、《房产查询信息登记表》各一份，证明被告王有仙系原告提供物业服务小区业主的事实。
《物业服务合同》、《前期物业管理服务合同》、《业主委员会备案表》各一份，证明庭院深深花苑物业由原告提供服务的事实。
3、《公证书》三份，证明原告在小区张贴2011年、2012年物业服务费催讨公告，经杭州市禹航公证处公证的事实。
4、杭州市余杭区物价局余价批（2007）21号文件一份，证明庭院深深小区前期物业收费标准经过物价局审批的事实。
被告王有仙答辩称：被告从未收到通知要召开业主大会，业主委员会产生不合法。被告也不知业委会和原告签订过物业合同，因没有开过业主大会选举业委会。业委会合同签字时间是2012年9月26日，聘用期限为2012年1月1日至2013年12月31日，该合同应属无效。原告作为前期物业服务企业没有经过招标就入驻小区，服务比较差，被业主广为诟病。原告未具备相关资质可以成为本小区的物业服务方，其所列收费标准被告不认同，被告愿意承担合理的能耗费，原告收费标准过高。按规定，物业工作满1年后应该通过业主的评议才可以继续收取第二年的物业费。余杭其他物业公司收费标准都在每月0.8元／平方米以下；本收费条款属于欺诈条款、强制消费者消费，请求法院驳回原告的诉请。
为证明上述事实，被告王有仙向本院提交证据如下：
1、《前期物业管理服务协议》一份，证明前期物业方是深圳市公元物业管理有限公司（以下简称公元物业公司），原告提交的前期物业管理服务协议并非与被告签订，是开发商与物业公司签订，对被告没有约束力。
2、《照片》打印件一份十九张，证明原告的物业服务没有达到质量要求，存在私建花园、空调滴水、安全隐患、楼梯漆黑、指示灯破损未更换、消防设施形同摆设、垃圾不及时清理、车辆乱停放无人管理等情况。
上述证据，经庭审质证，本院认证如下：
（一）原告金成物业公司提交的证据，被告王有仙对证据1、3无异议；对证据2中的备案表认为不能证明业委会系合法产生，对前期物业服务合同的真实性无异议，对关联性有异议，认为甲方公章与名称不符，与备案表也不符，按照前期物业招标管理办法规定，30万平方米以上的楼房前期物业要经过招投标才能入驻，原告方前期物业没有招投标，而且前期物业服务合同是被告和公元物业公司签订，与原告无关；对证据4，认为系对公元物业公司的批复，与本案无关。证据1、3，符合证据的采信规则，本院予以确认；证据2，本院结合其他证据予以确认相关事实；证据4，仅证明公元物业公司的收费标准经物价局审批的事实。
（二）被告王有仙提交的证据，原告对证据1的真实性无异议，认为涉案小区在2010年10月变更服务管理方，于2011年1月1日始由原告接管物业管理服务工作；对证据2，经核实，对照片所反映的问题均已进行处理，灯已采购500多只更换完毕；垃圾堆放问题，每天二次对生活垃圾进行清运，增加30只240升的垃圾桶；消防水压经维护已正常；小区监控室安排专人24小时值班；对于违章搭建，根据《杭州市物业管理条例》，原告只能劝阻、制止和报告，现原告已报告政府相关职能部门，由原告配合处理。对上述证据，本院结合其他证据予以确认相关事实。
根据以上有效证据和当事人的陈述，本案查明事实如下：
被告王有仙系庭院深深花苑小区天风庭4幢2单元201室的业主，该房屋建筑面积为98.7平方米，系高层住宅。该小区原由公元物业公司提供前期物业管理服务，2006年11月19日，公元物业公司与被告王有仙签订《前期物业管理服务合同》一份，约定公元物业公司对被告的物业提供前期物业服务，物业管理费为高层住宅按建筑面积每月每平方米1.30元收取。杭州市余杭区物价局对收费标准进行了审批。2008年6月5日被告王有仙收房，并交纳了相应的物业费。2011年1月，原告金成物业公司接管该小区的物业管理服务工作，杭州金成江南春置业有限公司（以下简称江南春置业公司）与原告金成物业公司签订《前期物业管理服务合同》一份，约定由原告金成物业公司对涉案小区提供前期物业服务，期限自2011年1月1日起至2012年12月31日止，物业管理费的收费标准为高层住宅按建筑面积每月每平方米1.20元向业主收取。被告王有仙未交纳2012年1月1日后的物业费。2012年1月10日，庭院深深花苑第一届业委会经选举产生，后经相关职能部门备案登记。2012年9月26日，原告金成物业公司与业委会签订《物业服务合同》一份，约定由原告金成物业公司继续为涉案小区进行服务管理服务工作，约定相应的委托管理期限及收费标准，期限自2012年1月1日起至2013年12月31日止，高层住宅2-6楼的物业管理费按建筑面积每月每平方米1.51元（含公共能耗费）收取，2012年度的物管费应在2012年10月30日前缴纳；如逾期不交的，上半年度物管费自2012年11月1日起原告每日按应缴费用的3‰加收滞纳金，下半年度物管费自2013年1月1日起原告每日按应缴费用的3‰加收滞纳金。2013年度的物管费，每半年预交一次，缴纳时间为1月31日前和7月31日前，业主或使用人应在约定时间内按时缴费。逾期不交的，原告自逾期之日起（业主或使用人连续6个月未缴纳物管费的）每日按应缴费用的3‰加收滞纳金。被告王有仙因认为原告未经招标就入驻小区，提供的物业管理服务不到位且收费标准过高而拒绝缴纳物业费。2013年10月23日，原告金成物业公司通过在涉案小区东区公告栏内张贴《公示》、《致业主的公开信》及《庭院深深欠费户名单》的方式向拖欠费用的业主催讨物业管理费，其中向被告王有仙催讨的为2011年拖欠有物业管理费1421.30元及能耗费485.60元、2012年拖欠的物业管理费1788.40元。上述催讨方式经杭州市禹航公证处公证。经催讨，被告王有仙至今仍未支付。
本院认为，业委会经相关职能部门登记备案，其与原告签订的《物业服务合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应认定合法有效，在有效期内对庭院深深小区业主具有约束力。自2012年1月10日业委会成立日起，被告即应按照《物业服务合同》约定的1.51元／月／平方米（含公共能耗费）的标准缴纳物业管理费。2012年1月10日前，原告为涉案小区提供前期物业服务，但原告并未举证《前期物业服务合同》中约定的收费标准已取得余杭区物价局批复，故原告要求被告支付2012年1月1日至2012年1月9日的物业管理费的主张证据不足，物业管理费应按《前期物业管理服务合同》中约定的收费标准计算。参照《浙江省高级人民法院民一庭关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见（试行）》第十六条的规定，原告通过在小区内张贴公告的方式向被告催交自2012年1月至12月的物业管理费，但并未举证证明已向被告催讨自2013年1月至12月的物业管理费，故原告要求被告支付自2012年1月至12月的物业管理费的诉请，符合《前期物业服务合同》及《物业服务合同》的约定和法律有关规定，本院予以支持，其他请求本院不予支持。结合案件实际情况，原告提供的物业服务确存在瑕疵，故对原告要求被告支付滞纳金的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告王有仙支付原告浙江金成物业管理有限公司物业服务费1779.26元（自2012年1月1日始至2012年12月31日止），于本判决生效后十日内付清；
二、驳回原告浙江金成物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告王有仙负担，于本判决生效后十日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 吴舒卓
二〇一四年六月三十日
书记员 沈 晨