上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初3635号
原告(反诉被告)：韩伟，男，1989年11月26日出生，汉族，户籍所在地上海市闵行区纪翟路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：骆凤侠，女，1966年9月29日出生，汉族，户籍所在地江苏省邳州市铁富镇吕骆村韩家5组461号，系原告母亲。委托诉讼代理人：沈巧怡，上海市申房律师事务所律师。被告(反诉原告)：胡旭，男，1989年10月1日出生，汉族，户籍所在地安徽省舒城县山七镇大河沿村孙湾。委托诉讼代理人：孙方方，上海申康律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司上海青浦支行，住所地上海市青浦区公园路XXX-
XXX号。法定代表人：王连军，行长。委托诉讼代理人：谈霖，男，在中国农业银行股份有限公司上海青浦支行工作。第三人：上海市住房置业担保有限公司，住所地上海市浦东新区崮山路XXX弄XXX号XXX室。法定代表人：张景载，董事长。委托诉讼代理人：梁博雯，女，在上海市住房置业担保有限公司工作。委托诉讼代理人：陆颖，女，在上海市住房置业担保有限公司工作。原告韩伟诉被告胡旭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月7日立案受理后，依法由审判员张分独任审判。本案于2016年5月16日第一次公开开庭进行了审理，原告韩伟及其委托代理人骆凤侠、沈巧怡、被告胡旭及其委托代理人孙方方到庭参加诉讼。审理中，被告向本院提起反诉，本院依法受理并予以合并审理。经反诉原告胡旭申请，本院依法追加中国农业银行股份有限公司上海青浦支行、上海市住房置业担保有限公司为第三人参加诉讼。2016年7月7日，本案第二次公开开庭进行了审理。原告韩伟及其委托代理人骆凤侠、沈巧怡、被告胡旭及其委托代理人孙方方到庭参加诉讼。第三人中国农业银行股份有限公司上海青浦支行、上海市住房置业担保有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告韩伟诉称：2015年12月28日，原、被告通过上海宅福房地产经纪事务所签订《上海市房地产买卖合同》，约定由被告向原告购买位于上海市青浦区华新镇新府中路XXX弄XXX号XXX室的房屋一套，面积为87.35平方米，总价款为人民币(以下币种均为人民币)152万元，由被告先期支付456,000元购房款，余款由被告向银行申请贷款，于2016年2月8日前付清。但被告仅支付该房首付款后，却未在合同约定的期限内付清余款。综上，原告认为，被告未能依约履行付款义务已构成违约，且到目前为止，被告也未能履行付款义务。为此，原告为维护其合法权益，诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2015年12月28日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、本案诉讼费由被告承担。被告胡旭辩称：不同意原告诉讼请求。原、被告于2015年12月29日签订房地产买卖合同，但经过协商一致已经对买卖合同进行了变更，约定2016年3月15日前办理过户交易手续，并在2016年3月5日去房地产交易中心办理了相关手续，且由交易中心出具了收件收据。之所以没有办理出产证是因为原告不配合被告办理贷款，导致银行没有放款，最终致使被告房款没有全部到位。同时，被告提起反诉，要求判令：1、反诉被告继续履行反诉原、被告签订的关于上海市青浦区华新镇新府中路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》，向第三人中国农业银行股份有限公司上海青浦支行、上海市住房置业担保有限公司清偿设定在上述房屋上的抵押债务，并涤除设定在该房屋上的抵押登记；2、反诉被告协助反诉原告办理青浦区华新镇新府中路XXX弄XXX号XXX室房屋的交易过户手续；3、反诉被告向反诉原告支付逾期过户违约金(以618,700元为基数，按日万分之五的标准，自2016年3月6日计算至实际履行之日止)；4、本案诉讼费由反诉被告负担。审理中，反诉原告变更第三项诉讼请求计算方法为：以606,000元为基数，按日万分之五的标准，自2016年3月16日计算至判决生效之日止。针对反诉原告的诉请，反诉被告韩伟辩称：不同意反诉原告的诉讼请求。双方基于合同继续履行的前提已经不存在，所以反诉请求不应得到支持。反诉被告交付系争房屋的前提是房款付清，但反诉原告并未将全部钱款支付完毕。反诉被告无违约行为，合同第十条第三款约定支付违约金的前提是没有交付房屋，反诉被告已经于2016年3月5日配合反诉原告过户，在权利转移上反诉被告没有违约行为，故反诉原告要求反诉被告支付违约金缺乏法律依据。第三人中国农业银行股份有限公司上海青浦支行述称：经核实，截止到2016年7月7日，设定在系争房屋上的抵押债权包括商业贷款余额47.94万元、公积金贷款余额28.53万元，反诉被告还款正常。如借款人能一次性提前还款，第三人没有异议，但金额需根据银行相关规定及贷款协议约定进行计算。第三人上海市住房置业担保有限公司书面述称：2013年反诉被告为购买青浦区华新镇新府中路XXX弄XXX号XXX室房屋向中国农业银行股份有限公司上海青浦支行申请组合贷款，其中公积金贷款金额为30万元、贷款期限为30年，由第三人公司对该笔公积金贷款提供保证担保。反诉被告以其购买的上述房屋向第三人公司提供反担保并办理相关抵押登记后，第三人公司通知贷款银行发放了公积金贷款。第三人公司对系争房产所设定的抵押权，是经房地产登记机构公示的、合法的抵押权，请求法院依法保护抵押权人的合法利益。对于该案涉及上述房产的纠纷，在上述贷款未结清的情况下，第三人公司不同意任何包括注销该房屋上设立的抵押权等损害抵押权人利益的变动。在上述贷款已经向银行提前结清的情况下，第三人公司同意正常办理抵押注销手续。经审理查明：坐落于上海市青浦区华新镇新府中路XXX弄XXX号XXX室的房产登记在原告韩伟名下，并办理了抵押登记，抵押权人为第三人中国农业银行股份有限公司上海青浦支行、上海市住房置业担保有限公司，现剩余贷款尚未还清。2015年7月14日，经上海宅福房地产经纪有限公司居间介绍，原、被告就系争房产转让事宜达成一致意见，并签订了《房地产居间合同》，对房屋价款、支付方式等进行了约定。当日，被告向原告支付定金10万元。2015年12月23日，被告向原告支付购房款356,000元，并由原告出具收款证明。2015年12月28日，原告作为甲方、被告作为乙方办理了系争房屋的网签手续，并于12月29日签订了书面的《上海市房地产买卖合同》，约定由被告向原告购买系争房屋。合同第二条约定甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计152万元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。合同第六条约定甲、乙双方确认，在2016年2月8日之前，甲乙共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以青浦区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。合同第九条约定乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按照下列第(三)款内容处理：(三)乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际支付之日止。逾期超过七日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付七日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付。合同第十条约定甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理：(三)甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日起。逾期超过七日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付七日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起三日内全额退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同附件三付款协议约定：1、双方确认：在签订本合同之前，乙方已经支付给甲方定金10万元；2、乙方应于甲、乙双方签订《房地产买卖合同》当日内将首期房价款计356,000元整支付给甲方，与乙方已经支付给甲方的定金10万元整，如此共同构成首期房款456,000元；3、甲方同意乙方通过向贷款银行申请106万元贷款的形式支付第二期房价款，若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于过户当日将其补足并支付给甲方；4、乙方第二期房价款的支付方式为银行代为支付；5、待贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定的银行账户后7日内，甲、乙双方对该房地产进行验看、清点，确认无误，甲方应将该房地产交付乙方，同时乙方应自行支付给甲方房价尾款(若有)4,000元；6、款清交房。合同另对其他内容进行了约定。2016年1月9日，被告缴纳了因系争房屋出售而发生的一般营业税、个人所得税等税费共计99,560元。2016年3月5日，原、被告至上海市青浦区房地产交易中心提交过户材料，由被告缴纳了交易手续费等费用，并经双方协商后将《上海市房地产买卖合同》第六条约定的过户时间变更为2016年3月15日。同日，被告向原告支付162,700元。青浦区房地产交易中心于2016年3月10日向被告出具收件收据，确认收到被告提交的《上海市房地产登记申请书》等材料。另查明，2015年12月29日，原告作为甲方、被告作为乙方、第三人上海市住房置业担保有限公司作为丙方三方共同签订《上海市存量房交易资金监管协议》，约定由丙方对甲、乙双方买卖房地产的交易资金进行监管。协议第二条约定甲、乙双方委托丙方监管的交易资金合计1,064,000元，其中乙方支付的自有资金4,000元、贷款总额(商业贷款)106万元。协议第六条约定甲、乙双方同意在2016年1月31日前将约定监管的自有资金解交监管账户并办妥贷款相关手续后申请房地产转移登记；房地产登记机构受理房地产转移登记后、核准房地产转移登记前，乙方同意将所申请的贷款解交监管账户。协议第九条约定甲、乙双方协商一致，同意由丙方提供以下房地产交易服务：一、协助乙方将监管资金解交监管账户；二、协助乙方办理抵押贷款手续；三、协助甲、乙双方办理房地产转移登记、抵押登记手续；四、按照本协议的约定，在符合付款条件时，通知监管账户的开户机构划转监管资金；五、代理或者协助甲方办理提前还款手续；六、协助办理该房地产的交房手续；七、其他相关事项。协议另对其他内容进行了约定。2015年12月31日，被告将自有资金4,000元存入监管账户。2016年3月25日，被告又将自有资金15万元解交监管账户。再查明，2015年12月28日，被告作为借款人向中国银行股份有限公司上海市松江支行提出贷款申请，拟以系争房屋为抵押借款，并签署了《个人二手住房贷款合同》。2016年2月29日，经中国银行松江支行审核，批准借款金额为91万元。2016年8月15日，本院至中国银行松江支行(莘松路支行)处作谈话笔录，银行人员表示2015年12月28日被告向银行申请贷款106万元，但因征信等级问题仅审批通过91万元，审批通过日期为2016年2月29日前。因贷款发放需经产权人签字确认收款账号并签署出售人承诺函，故在被告贷款审核通过后，曾电话联系原告告知其到银行签字确认，并告知其不配合以上手续贷款将不予发放，但原告未到银行签字。以上事实，由原、被告的陈述及上海市房地产买卖合同、购房发票、税收缴款书、房产证及产权信息、银行付款凭证、收条、上海市存量房交易资金监管协议及缴款单、二手房住房贷款合同、等证据予以证明，并经庭审出证、质证，本院予以确认。审理中，原告主张虽然购房合同附件三第三条约定被告以贷款形式支付第三笔房款，但根据原、被告与资金监管公司签订的资金监管协议，被告应于2016年1月31日前将自有资金交至监管账户，但事实是被告于2016年3月才将自有资金15万元打入资金监管账户，导致双方无法按照约定时间办理过户。所以原告认为被告未按约支付房款，双方签订的房屋买卖合同应予以解除。针对原告的主张被告认为：付款时间在附件三中第三条进行了约定，扣除被告已付款之后的余款是通过银行贷款形式支付，而贷款需以被告的名义抵押系争房屋，所以约定先行办理过户手续，再根据被告办理出来的产证进行抵押，银行才会放款。同时，为保证交易安全，双方约定监管资金为106万元，签订资金监管协议时被告并不知道还需要汇款15万元至监管账户，后来因为银行只审批通过91万元，所以经与监管中心联系后被告又主动将监管资金补足。原告对资金监管的时间是认可的，否则原告不可能于2016年3月5日与被告一起去交易中心办理交易过户手续，且接受被告12,700元违约金(包含在被告已支付的162,700元钱款中)。现在贷款已获审批，但放款银行需要原告本人去银行确认收款账号，因原告不予配合，所以房款无法支付。现在被告可以通过自筹资金的形式支付剩余房款，被告同意代原告向两第三人履行相应的贷款清偿手续，并将还贷后剩余房款支付至法院。同时，被告提出合同未能继续履行的原因是由于原告拒不配合到被告放款银行中国银行松江支行办理账户确认等手续，经被告多次催促，原告仍拒不配合，导致被告贷款无法实现。2015年3月5日，双方至房产交易中心办理过户手续时被告将贷款情况告知了原告，后经协商，被告将不足的15万元房款及相应的违约金12,700元支付给原告。但由于监管协议约定监管资金为106万元，经监管中心与原告联系，原告不同意将被告已支付的15万元汇入监管账户，故被告又于2016年3月25日将15万元资金汇入监管账户以补足协议约定的金额。所以，被告认为在房屋买卖过程中由于原告拒不配合被告办理相关手续，根据房屋买卖合同约定应承担继续履行的责任，并向被告支付相应的违约金。为此，被告提供律师函、快递回单及查询单作为证据。针对被告提供的证据真实性原告不予认可，认为被告在2016年2月29日知悉贷款审批金额为91万元后未及时将不足的15万元汇入监管账户，且3月5日提交过户手续时被告也未告知原告贷款不足。2016年3月5日至21日期间监管中心曾电话原告，让原告将15万元付至监管账户，但原告认为金额有出入，是不合理的，所以没有理睬。同时，被告贷款银行确实通知过原告去签字确认放款账号等事宜，但原告认为贷款是直接汇入监管账户，无需原告再行去放款银行签字确认，且贷款银行通知原告的时间是2016年3月20日以后。对被告支付的162,700元钱款，原告认为全部为房款，因其转账凭证中所载明的备注为房款。针对上述争议，本院认证如下：根据案涉房地产买卖合同约定，被告需按期向原告支付购房款定金及首付款共计456,000元，剩余房款106万元原告同意被告通过银行贷款的形式进行支付，若被告贷款申请未通过或审核通过的额度不足申请额度，则被告应于过户当日将其补足并与剩余4,000元房款一并支付给原告，原告应积极给予协助。合同履行过程中，被告按期将定金及首付款交付给了原告；在购房合同签订当日申请了银行贷款并于过户前已经银行审批通过；在得知审批金额与申请金额存在差距后，在过户前已将不足差额部分支付给了原告，并将监管账户内的资金差额部分予以补足，故本院认定被告在合同履行过程中不存在过错。对原告提出的被告未将自有资金15万元按期汇入监管账户导致系争合同无法履行的主张，本院认为资金监管协议仅约定被告需将自有资金4,000元解交监管账户并办妥贷款手续，并未约定除4,000元自有资金以外购房款需于2016年1月31日前解交，且原告未按照监管中心要求将被告支付给其的差额部分15万元解交监管账户，而是由被告另行补缴，故对原告的主张本院不予认可。根据本院调查笔录及原告自述，被告贷款申请在获得批准后，原告经银行通知需配合进行签字确认，但原告未积极予以配合确认，导致被告银行贷款未能发放，故本院认定原告系合同违约方，其行为导致系争合同未能继续履行。对于被告支付给原告的162,700元钱款的性质问题，结合2016年3月5日当天双方将系争房地产买卖合同过户时间重新约定，原告未对上述钱款提出异议等情况，并综合双方当事人的陈述，本院认为被告的表述及解释更为合理，故本院认定2016年3月5日当天，原告已知晓被告贷款审批情况，且该笔162,700元钱款由房款15万元及违约金12,700元构成。根据庭审确认的事实，本院认为：原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应严格履行各自的义务。系争房产买卖合同因原告违约导致未能继续履行，故原告要求解除系争房屋买卖合同主张，无事实及法律依据，本院不予支持。被告作为守约方，要求继续履行系争合同，于法有据，本院应予支持，原告应恪守协议约定，继续履行合同约定的义务。现被告要求涤除系争房屋上的抵押权，办理抵押登记注销手续以及过户手续请求，本院予以支持。两第三人在其抵押债权获得实现的情况下，亦有义务配合办理系争房屋抵押登记涤除手续。根据庭审查明的事实，本院认定被告已向原告支付的钱款包括房款606,000元、违约金12,700元，剩余房款为914,000元。关于剩余房款的支付问题，为避免双方当事人诉累，且被告同意在本案中一并处理，故在本案中一并予以处理。根据《房地产买卖居间协议》约定剩余房款为贷款方式支付以及办理房屋交接时支付尾款，鉴于本案履行的实际情况，现本院调整为过户完成之日起十日内支付剩余房款914,000元。另，对被告提出的要求原告支付逾期过户违约金(以606,000元为基数，按照日万分之五的标准，自2016年3月16日计算至判决生效之日止)的主张，本院认为，根据系争《上海市房地产买卖合同》第十条规定，原告未按合同约定将房地产交付给被告，应当按照被告已付款日万分之五，自合同约定应当交付之日起计算至实际交付之日止，故本院认定被告的主张合法有据，应予支持。审理中，被告对于原告尚欠两第三人借款，自愿代原告偿付以涤除系争房屋上的抵押登记，该行为于法无悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、对原告韩伟要求解除原、被告于2015年12月28日签订的《上海市房地产买卖合同》的诉讼请求不予支持；二、反诉被告韩伟应继续履行反诉原、被告于2015年12月28日签订的《上海市房地产买卖合同》；三、反诉被告韩伟应于本判决生效之日起十日内向第三人中国农业银行股份有限公司上海青浦支行、上海市住房置业担保有限公司清偿设定在上海市青浦区华新镇新府中路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押债务；上述抵押债务清偿之日起十日内，反诉被告韩伟、第三人中国农业银行股份有限公司上海青浦支行、上海市住房置业担保有限公司应办理上海市青浦区华新镇新府中路XXX弄XXX号XXX室房屋上抵押登记注销手续；四、反诉被告韩伟应于房屋抵押登记注销之日起十日内协助反诉原告胡旭办理房屋产权过户手续，将上海市青浦区华新镇新府中路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至反诉原告胡旭名下(房屋登记过户产生的相应税费均由反诉原告胡旭负担)；五、反诉原告胡旭应于房屋登记过户完成之日起十日内向反诉被告韩伟支付剩余房款人民币914,000元；六、反诉被告韩伟应支付反诉原告胡旭逾期过户违约金(以已付款606,000元为基数，按日万分之五的标准，自2016年3月16日计算至判决生效之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币80元，减半收取计人民币40元，由原告韩伟负担；反诉受理费人民币82.90元，由反诉被告韩伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 张分
二〇一六年八月二十六日
书记员 王菲
附：相关法律条文
附：相关的法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。