贵州省毕节市七星关区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔七民初字第602号
原告周礼银，男，汉族，贵州省毕节人。
被告贵州翰林置业有限公司。
法定代表人彭跃，系该公司经理。
委托代理人（特别授权）王妍，贵州本芳律师事务所律师。
委托代理人（一般授权）朱雪红，贵州本芳律师事务所律师。
原告周礼银诉被告贵州翰林置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理，原告周礼银，被告贵州翰林置业有限公司的委托代理人王妍、朱雪红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周礼银诉称：2014年4月26日，原告与被告签订《毕节远航七星万象城．高级公寓团购预定确认协议书》，原告为此支付定金10，000.00元。2014年5月23日，被告要求原告支付首付款140，099.00元，原告按被告的要求支付该款后，但被告却不明确交房时间，且以没有购房合同为由拒绝与原告签订房屋买卖正式合同。被告以收取定金和购房首付款的方式，收取了原告的购房款，但一直占用至今不能交房，甚至不能继续施工，被告的行为违背诚实信用原则。为此，原告诉来法院，请求判决被告双倍返还原告定金和购房款共计160，099.00元；并由被告承担本案的诉讼费用。
为支持其诉讼请求，原告周礼银提供《毕节远航七星万象城．高级公寓团购预定确认协议书》、《收据》2份、打款凭证，证明原告为了购买房屋，第一次向被告交纳定金10，000.00元，后又交纳购房首付款140，099.00元。同时证明原告在规定的时间内准备用全款支付房款，并要求被告确定交房时间，但被告以没有合同为由不能确定交房时间，所以原告才未交付余款。
被告贵州翰林置业有限公司辩称：原告于2014年4月30日与被告签订了《毕节远航七星万象城．高级公寓团购预定确认协议书》，并缴纳了定金和首付款共计150，099.00元。被告开盘后，通知原告到公司签订《商品房买卖合同》并补足房款余额，但原告拒绝签订合同并声称要退房。双方签订的协议书约定：乙方如采取按揭或公积金贷款方式购买该商品房，必须在接通到甲方通知开盘一周内到毕节市七星关区德溪路远航七星万象城营销中心支付房款或首付款及签署《商品房买卖合同》，乙方逾期未到约定地点签订合同，视为乙方不得以任何理由提出任何权利和经济要求。故依据上述协议约定，原告的行为已构成违约，被告不但不予退还购房款且可另行销售该套商品房。原告称被告不与其签订合同纯属虚假陈述，被告曾多次通知原告前往公司签订合同，均遭到其拒绝，至今被告仍留着原告预定的商品房，只要原告愿意，被告随时与原告签订合同。根据法律规定，原、被告签订的协议交未解除，原告应按该协议履行义务并补足房款。为此，原告的主张无事实及法律依据，不应得到支持。
为反驳原告的诉讼请求，被告贵州翰林置业有限公司提供如下证据材料：
1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，用以证明原告的身体及其具有合法的房地产经营资质。
2、《商品房预售许可证》，用以证明原告在流仓桥办事处流仓村对七星万象城高级公寓具有预售房屋的资格。
3、《毕节远航七星万象城．高级公寓团购预定确认协议书》，用以证明原告在被告处购买公寓一套，并缴纳定金及首付款共计150，099.00元，此协议经协商一致而成，具有真实性及合法性，原告的行为已构成违约，被告不但不予退还购房款且可另行销售该套商品房。
4、出庭证人周文玉、罗忠孝证言，用以证明被告按约定履行通知义务，不签订合同是原告的违约造成。
经举证、质证：对原告所举的《毕节远航七星万象城．高级公寓团购预定确认协议书》、《收据》2份、打款凭证，被告对上述证据的真实性无异议，但认为达不到原告的证明目的。经核实，上述证据材料能证明原、被告签订预购房协议、原告向被告支付定金10，000.00元及购房款140，099.00元等事实，本院予以采信；对被告所举的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，原告无异议，本院予以采信；对被告所举的《商品房预售许可证》，原告对真实性无异议，但认为被告在未取得许可证之前，不能收取原告的购房款及销售商品房。经核实，上述证据能证明原告取得《商品房预售许可证》的事实，本院予以采信；对被告所举的《毕节远航七星万象城．高级公寓团购预定确认协议书》，前文已叙及；对被告申请的出庭证人周文玉证言，其证言载明：原告向被告交纳定金10，000.00元及首付款140，099.00元，后被告通知原告补足余款并签订合同，但因原告要忙着买房结婚，其看见被告的房屋还未动工，就未与被告签订合同及补交余款。原告对该证人证言，认为被告通知原告到公司后，因原告急着要买房结婚，而被告未确定交房时间，故双方未签订合同。经核实，该证人证言具有真实性、合法性及关联性，本院予以采信；对被告申请的出庭证人罗文孝证言，原告认为证人是当年10月才签订房屋买卖正式合同，而被告在当年6月才得销售许可证，被告直到现在还没有交房，故被告存在欺诈行为。经核实，该证人证言能证明被告通知客户签订合同及被告的商品房还未完工的事实，本院对该事实予以采信。
综合原告的陈述、被告的答辩、举证及质证，本案争议的焦点是：被告是否退还原告的定金及购房款？
经审理查明：2014年4月26日，以被告为甲方，原告为乙方，双方签订《毕节远航七星万象城．高级公寓团购预定确认协议书》，原告为此支付定金10，000.00元，但该协议书并未约定交房时间。2014年5月23日，原告向被告支付预购房款140，099.00元。因原告急着用房，在被告通知原告签署正式的《商品房买卖合同》时，双方因交房时间等无法达成一致而未签署正式的《商品房买卖合同》，原告也未支付剩余房款。为此，原告诉来本院，请求判决被告双倍返还原告定金和购房款并由被告承担诉讼费用。
另查明：2014年6月27日，被告取得涉案房屋的商品房预售许可证。
本院认为：由于商品房认购书是出卖人与买受人就订立商品房买卖合同相关事宜进行的约定，是约定当事人有义务在一定期限内签订买卖合同，不是对商品房买卖结果进行直接确认，且认购书缺少《商品房销售管理办法》第十六条规定的许多内容，如无房屋交付使用条件及日期、供水、供电等等，所以它不属于商品房买卖合同，而是属于商品房买卖的预约合同。关于认购书中的定金，由于定金是为了担保责任的履行而成立，但是这种债务并不是房屋买卖合同的债务，而只是双方去洽谈房屋买卖合同的这一种债务。因此，认购书所约定的定金并非订立商品房买卖合同的担保，而是商品房准买受人履行洽谈订立买卖合同义务的担保。本案中，《毕节远航七星万象城．高级公寓团购预定确认协议书》只能算是原、被告约定了双方都有义务进一步磋商，努力使正式的《商品房买卖合同》成功签订。但正式的《商品房买卖合同》的条款，如房屋的交付条件和交付期限等等，不能只由被告单方面规定，同样地，原告也无权强迫被告接受原告的修改要求。如果尽到诚信的谈判义务，即使不能达成《商品房买卖合同》，也不承担任何责任。《商品房买卖合同》条款须经原、被告协商一致才能确定，而原、被告就房屋交付使用条件及日期等均未达成一致，故《商品房买卖合同》未能顺利成立，并不能视为原、被告违约，故被告应当退还原告的定金10，000.00元及购房款140，099.00元。对原告的其他诉讼请求，因其未提供证据予以证明，故本院不予支持。因被告所举证据不足以证明其辩解，故本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第九十一条、第九十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告贵州翰林置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内退还原告周礼银定金10，000.00元及购房款140，099.00元。
二、驳回原告周礼银的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3，302.00元减半收取1，651.00元，由原告周礼银承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。
审判员 简泽智
二〇一五年五月七日
书记员 刘玉桂