陕西省商洛市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕10民终123号上诉人（原审被告）：李金城，男，1964年1月20日出生，汉族，商洛市商州区路桥工程队职工，住商洛市商州区。上诉人（原审被告）邵彩莲，女，1962年7月16日出生，汉族，住址同上，系李金城之妻。委托诉讼代理人李永红，系邵彩莲之弟。被上诉人（原审原告）：商洛市斯迪服装有限公司，住所地：商洛市商州区。法定代表人：上官天祥，总经理。上诉人李金城、邵彩莲因与被上诉人商洛市斯迪服装有限公司物业服务合同纠纷一案，不服商州区人民法院（2017）陕1002民初1785号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李金城与上诉人邵彩莲的委托诉讼代理人李永红，被上诉人商洛市斯迪服装有限公司法定代表人上官天祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人李金城、邵彩莲上诉请求：撤销一审判决，依法认定被上诉人诉讼主体不合法，没有收取物业费用资质，系非法经营；被上诉人不按《物业管理条例》的规定收取水电费，被上诉人称拖欠其水电费及物业费的理由不成立；二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实和理由：1、一审判决支持被上诉人非法经营，适用法律错误。2、一审法院认定事实错误。上诉人不交水电费，是因为被上诉人应退还上诉人办理房产证、应退房面积差和契税等费用18512.02元至今没有退还。三、被上诉人随意提高水电费收取标准，明显是违法行为。被上诉人斯迪服装公司答辩称，物业服务关系是事实存在的，完全同意一审判决。斯迪服装公司向一审法院起诉请求：1、判令被告将私自安装的机械表更换为小区统一安装的插卡电表；2、判令被告支付水费和滞纳金共计169.30元；3、判令被告支付物业费和滞纳金共计2828.60元；4、判令被告支付电费合计2272.90元；5、判令被告支付诉讼费用；6、请求法院依照小区物业管理制度第三款第5、6条之规定，对被告破坏公共财物，藐无法纪，处以1000元罚款。一审法院认定事实，2009年5月18日，被告邵彩莲与麦尼服装公司签订麦尼家园部分房屋买卖合同，购买该公司职工住宅楼的房屋一套，2010年10月30日麦尼服装公司通知交房。被告入住小区后，麦尼服装公司即在该小区进行物业管理服务，被告一直向麦尼服装公司交纳物业服务费、水电费。麦尼服装公司注销后，原告斯迪服装公司继续在被告所在小区进行物业管理服务等，被告也向原告交纳过物业服务费、水电费等。在麦尼服装公司为被告办理房产证过程中，收取被告部分款项，并签订协议书。2014年6月8日，商洛市商州区人民政府、商洛市商州区房屋产权登记发证办公室为被告从麦尼服装公司购买的房屋办理了（2014）商房权字第118**号房产证，该房产证上载明：产权人邵彩莲、详址商洛市原商州区酒厂背后、产业档码麦尼住宅楼B单元肆楼东户、总建筑面积91.35平方米。被告取得房产证后，要求原告的法定代表人上官天祥退还在办证过程中收取的款项，上官天祥不同意，双方产生矛盾，至2016年4、5月间，双方因购电事宜矛盾升级，被告将其入住时统一安装的插卡式电表自行换装成机械电表（机械电表基数为96.25度），也再未向原告交纳物业服务费及水、电费，麦尼服装公司遂将被告诉至本院。2017年8月14日，原告向被告发出催款通知书，但被告未予接收。之后，麦尼服装公司以其于2013年注销并更名为斯迪服装公司，麦尼服装公司作为原告起诉主体不适格为由，撤回之前的起诉，本院裁定准许撤诉，现斯迪服装公司作为原告再次起诉。另查明，被告居住的麦尼小区水、电费，由自来水公司和电力公司直接按麦尼小区开户时的水、电总表收取；2016年6月至2017年3月31日的被告用水量为51吨；截止2017年12月13日，被告电表显示用电度数为4230.4度，被告为其安装机械式电表时的电表基数为96.25度；目前，被告居住的麦尼小区门卫、安全、保洁及水、电费的收取、交纳等工作仍由原告公司的工作人员负责。原审认为，原告斯迪服装公司未与被告李金城、邵彩莲签订书面的物业服务合同，也未与被告居住的麦尼小区业委会签订书面的物业服务合同，但被告居住的麦尼小区物业服务工作现由原告具体实施，故原被告之间形成事实上的物业服务合同关系，原告为被告居住的小区实际提供了物业服务，并代缴水、电费，被告应向原告支付物业服务费及原告代交的水、电费。物业服务费的收费标准本应原告与被告居住的小区业主或业委会商定，但双方对此没有以书面的合同约定，原告参照商洛市物价局、商洛住建局商政价发[2011]071号文件中给出的商洛市物业服务收费等级标准及说明中的内容，在麦尼小区按0.45元∕平方米·月的标准收取物业费，没有超出合理范围，小区的大部分业主也按该标准交纳了相关的物业费用，原告按该标准向被告主张物业费，符合小区实际情况，也有利于安定被告居住小区的日常生活秩序；被告2015年6月1日至2017年5月31日未向原告交纳物业服务费，其房屋面积为91.35平方米，在此期间的物业服务费，按0.45元∕平方米·月×91.35平方米×24个月计算为986.58元，原告主张986元，应予支持。水、电费的收费标准，因小区内确实存在水电损耗、需被告等小区业主公摊的事实，故原告主张水费按2.9元∕吨计算，未超出合理范围，被告2016年6月至2017年3月的用水41吨，应向原告交纳水费计118.90元；原告主张电费按0.70元∕度计算，亦未超出合理范围，被告2016年4月28日至2017年6月2日的用电量为3150.75度（3247度减去电表基数96.25度），应向原告交纳电费2205.53元。原告向被告主张的各项费用的滞纳金，因原告没有证据证明其与被告或被告居住小区的业委会，对此有口头或书面约定，该项诉求不予支持；对于原告主张的罚款，根据我国行政处罚法的相关规定，罚款是具有行政处罚权的行政机构在其职权范围内采取的行政处罚种类之一，本案原告作为经营主体，不是行政机关，不具有行政处罚权，因此，原告没有权力对业主采取罚款措施。被告入住麦尼小区时，小区各住户均使用插卡式电表，被告与原告发生矛盾后，自行拆除插卡式电表，改装成机械式电表后，继续使用原电路，但不向原告交纳电费，亦未向电力公司交纳电费，其行为损害了原告的合法权益，也有违民事活动中应遵循的诚实信用原则，故被告应恢复插卡式电表。关于被告提出的原告诉讼主体不合法的问题，经审查，原告系在工商管理部门登记注册的有限责任公司，从其成立时起即具有民事权利能力和民事行为能力，是民事诉讼中的合法主体；被告在答辩中提到，其与原告因房产证办理过程中的税费承担问题所发生的争议，与本案不属同一法律关系，被告可另行主张其权利，在本案中不作处理。另外，我国对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，原告没有物业服务企业的相关资质，在麦尼小区从事物业管理活动，违反了物业管理条例等规定，原告的这种行为应由相关的行政管理部门进行处理，不属法院民事诉讼案的主管范围内，被告有权向相关部门反映。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告邵彩莲、李金城支付原告商洛市斯迪服装有限公司2016年6月至2017年3月的水费118.90元、2015年6月1日至2017年5月31日的物业服务费986元、2016年4月28日至2017年6月2日的电费2205.53元，三项共计3310.43元；二、被告邵彩莲、李金城将其安装的机械电表恢复为麦尼小区原统一安装的插卡电表；三、驳回原告商洛市斯迪服装有限公司其他诉讼请求。二审中，上诉人李金城向法庭提交以下证据佐证其观点：1、李金城、邵彩莲自书的说明，认为被上诉人的法定代表人上官天祥以麦尼服装公司的名义向商州区人民法院商塬法庭起诉李金城夫妇后，以麦尼服装公司已注销为由撤诉，后又以斯迪服装公司名义起诉，二者不是一个公司，不存在斯迪服装公司接管麦尼服装公司管理小区的事情，斯迪服装公司先前还以麦尼服装公司名义收取物业费，是一种作假行为。斯迪服装公司质证认为，在商塬法庭撤诉的情况属实，对李金城的证明目的不认可。2、江南小区、威尼斯水城等小区水电费收取票据复印件，证明斯迪服装公司收费标准均高于上述小区，属乱收费。3、同一位置的香菊苑小区物业费收取票据复印件，证明斯迪服装公司收费高。斯迪服装公司对第2、第3证据质证认为，水电费是因小区位置偏高，使用独立的变压器给高层业主增压上水导致用电用水增多，小区水电费标准是按使用变压器和其他损耗正常算下来的，物业费也是在正常范围内收取的，都是合理收费，不存在乱收费。4、小区业主刘刚虎、邵小英等人自书证明，证实上官天祥接管物业后的乱收费行为。5、小区业主田会英、王鹏利等人自书证明，证实斯迪服装公司接管小区没有经过业主同意，收费不合理。斯迪服装公司对第4、第5证据质证认为，其正常收取各项费用，小区内业主只有李金城等几户拒不交费，对上述证明的内容均不认可。经审查，上诉人提供的说明，属当事人陈述性质，不能达到其证明目的，不作证据采信；上诉人提交的江南小区、威尼斯水城和香菊等小区水电费和物业费票据复印件，虽能证实麦尼小区的水电费和物业费收费标准与其他小区存在差异，但因未提交票据原件，且不能达到斯迪服装公司无合法主体资格进行乱收费的证明目的，不作证据采信；上诉人提交的刘刚虎、邵小英等自书证言，因证人均未出庭作证，且被上诉人不予认可，不符合证言采信要件，依法不作证据采信。二审查明的案件事实与一审认定一致。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用和等价有偿原则。被上诉人商洛市斯迪服装有限公司系商洛市商州区麦尼小区的实际物业管理服务单位，上诉人李金城、邵彩莲系麦尼小区B单元4楼住户，双方虽未签订书面物业服务合同，但被上诉人提供了物业管理服务，上诉人事实上接受了被上诉人的物业管理服务，双方形成了事实上的物业服务关系。被上诉人为上诉人实际提供了物业服务且代交水电费，上诉人应当向被上诉人支付物业服务费及代交的水电费。由于该小区所处地理位置及住户人数的实际，从有利于安定该小区的日常生活秩序，维护大多数业主的利益，原审法院认为被上诉人在麦尼小区收取的物业费和水电费标准没有超出合理范围，符合该小区实际情况，应予确认。上诉人的上诉观点和理由与其一审中的答辩观点基本一致，原审法院已做审查认定，并无明显不当，二审不再赘述。和谐文明有序的人居环境，是物业服务企业和业主的共同愿望，需要各方共同努力才能实现，本案当事人亦应如此。综上，上诉人的上诉请求依法不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李金城、邵彩莲负担。本判决为终审判决。审判长  王礼武审判员  尤永刚审判员  文改云二〇一八年五月二十五日书记员  任梦娜