甘肃省山丹县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）山民初字第1061号
原告徐岩，男，汉族，1971年12月12日出生，初中文化，山丹县居民。
委托代理人靳建萍，女，甘肃瑞雪律师事务所律师。
被告吴天龙，男，汉族，1980年6月10日出生，初中文化，山丹县居民。
被告陈吉星，男，汉族，1967年2月16日出生，初中文化，山丹县居民。
第三人樊忠，男，汉族，1960年2月10日出生，高中文化，山丹县居民。
原告徐岩诉被告吴天龙、陈吉星，第三人樊忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月20日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐岩及其委托代理人靳建萍，被告陈吉星、第三人樊忠均到庭参加了诉讼，被告吴天龙第一次开庭时到庭参加诉讼，第二次开庭时经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐岩诉称，2010年，二被告将自己承建的位于山丹县清泉镇文化街的樊家观苑1号楼1单元502室楼房出售给原告。原告给被告交清房款在装修入住后，2011年3月，原告发现被告出售给自己的房子墙壁多处裂缝，存在严重的安全质量问题，经双方多次协商，二被告于2014年4月7日与原告自愿达成协议：同意收回出售给原告的楼房并给原告退还全部购房款和补偿装修费共计382000元，约定于2014年4月30日前给付原告210000元，下剩172000元在2014年11月份之前付清。现因二被告再三拖延付款期限，不按时给付原告210000元的房款。故起诉要求：1.依法判令二被告立即给付拖欠原告退房款210000元；2.要求被告承担本案涉诉费用。
被告吴天龙、陈吉星辩称，与原告的退房协议是二被告签订的，但是原告现在住的房子不是二被告出售给原告的，是山丹县城建局的干部樊忠销售给原告的，二被告当时处理这个事情也是替樊忠处理的，应该由樊忠参加诉讼并承担责任。
第三人樊忠辩称，原告购买的楼房是第三人开发的，二被告是实际承建人。因为房屋修建存在质量问题，原告要求退房，同时还有原告对门的一个赵家的房屋也出现问题，当时第三人与二被告协商约定：由二被告负责处理原告的房屋，第三人处理赵家的房屋，各自承担各自的责任。现原告提起诉讼，第三人对原告和二被告签订的退房协议没有意见，与第三人无关，应由他们双方自行处理。当时原告从第三人处购房时的价款是19万多元，二被告在与原告协商时产生了30多万元，也说明不是第三人的意思，是二被告与原告达成的协议。同时二被告为第三人修建的房屋出现了质量问题，第三人仍要保留相关的权利。
经审理查明，2010年期间，第三人开发建设山丹县樊家观苑住宅小区住宅楼，二被告为该住宅楼实际施工人。2010年6月1日，原告经与第三人协商签订《商品房预售合同》一份，约定原告预定第三人开发的该住宅小区1号楼东单元5楼的商品房一套，单价为每平方米2150元。该住宅楼竣工后，原告依约向第三人交纳购房款共计190000元，第三人即将位于山丹县清泉镇文化街樊家观苑1号楼1单元五楼502室交付原告。原告装修入住后，于2011年3月发现该房屋墙壁多处裂缝，认为存在严重的安全质量问题，遂向二被告及第三人提出要求退房。经双方多次协商，2014年4月7日，二被告主动到原告家中，与原告协商签订《房款退还协议》一份，协议约定（协议中甲方为二被告，乙方为原告）：经甲乙双方协商，由原甲方售给乙方位于樊家观苑一号楼一单元502室，现商定退房，甲方按以下条款限期搬出所住房屋；乙方所交房款、装修费、家具等合计382000元，甲方于2014年4月10日前退还给乙方110000元，2014年4月30日前退还给乙方100000元，剩余款项于2014年11月份前付清（若甲方于11月份前提前把该房售出，则提前退还给乙方剩余款项）；乙方搬房时间（此处空白，未填写具体时间）；本协议一式两份，双方各执一份为凭。协议签订后，经原告多次催促，二被告至今未向原告退还约定款项，原告遂起诉提出上述诉讼请求。审理中，经本院审查，依法追加原房屋出售人樊忠为本案第三人参加诉讼。
另查明，庭审中，被告及第三人均陈述原告所购买的房屋系第三人挂靠山丹县同仁房地产开发公司进行开发建设，二被告挂靠山丹县第三建筑工程公司实际施工。二被告在与原告协商签订上述退房协议时，二被告未向原告出示或提供第三人授权委托手续。因二被告未按约向原告给付退房款，该房屋至今仍由原告居住使用。
庭审中，二被告及第三人对2014年4月7日原告与二被告签订的《房款退还协议》均无异议。双方当事人争议的主要焦点是根据该协议应向原告退还购房款的责任主体是二被告还是第三人的问题。二被告辩解主张该协议虽然是原、被告签订的，但原告现在居住的房屋是第三人出售给原告的，二被告当时与原告协商处理退房事宜是受第三人授权委托进行的，签订该协议也是经过第三人同意的。被告陈吉星并陈述在协议签订后其曾向原告付款50000元，但原告没有出具收据。第三人和二被告曾协商给原告退一部分钱，原告搬出去之后将房屋出售，当时虽与第三人协商同意分别处理原告两户退房事宜，但没有明确约定如何划分责任，应由第三人与二被告共同承担给原告退还购房款的责任。经质证，第三人辩解因二被告是该楼房实际修建人，因为房屋修建存在质量问题，原告要求退房，同时其对门赵家也因同样问题要求退房，故当时第三人和二被告协商一致，确定由二被告负责处理原告的房屋，第三人处理赵家的房屋，各自承担责任。而且当时第三人只收取了原告购房价款19万元，现在二被告和原告协商产生了30多万元，显然不是第三人的意思表示。原、被告协商时给第三人说过情况，第三人无异议，实际是二被告与原告达成的协议，与第三人无关。在此期间有人买房，第三人为了解决问题，曾督促二被告将原告事情处理完，但二被告一直拖延至今。原告对门赵家的问题已由第三人负责处理完毕。现双方诉讼，其对原告和二被告达成的协议无异议，认为应由原告将该房屋交还二被告，由二被告处理并按约定退还原告的购房款、装修款、家具款，第三人同意负责为以后的购房人办理该房屋产权等相关手续。对此，原告则主张自己在找第三人和被告提出退房要求时，多次协商无果，是二被告主动到原告家中协商处理退房事宜，当时二被告曾与第三人在电话中联系沟通，签订协议时，自己也了解二被告与第三人之间因修建楼房存在质量问题，曾协商确定由第三人负责处理原告对门赵家退房事宜，由二被告负责处理原告退房事宜，且对门赵家已与第三人达成协议，所以在与二被告签订上述退房协议时，再没有提出由第三人签字并承担责任的要求。现第三人亦无异议，该协议合法有效，要求二被告按协议约定立即给付原告前两期退房款210000元。同时辩解被告陈吉星并没有给自己退还过购房款50000元，被告亦没有证据证实，故不予认可。被告与第三人之间的分歧与原告无关，现在就要求按照退房协议处理，应该由建房人即二被告承担对原告的赔偿责任。综上，双方当事人对上述争议问题各执己见，经本院调解未能达成一致意见。
上述事实，有原告提交的房款退还协议1份、商品房预售合同1份、照片2张，以及原、被告、第三人在庭审中的陈述等证据在案证实，应予认定。
本院认为，原告与第三人签订《商品房预售协议》，从第三人处购买房屋，在居住使用过程中，因出现墙壁裂缝的问题，经与二被告及第三人多次协商，二被告和第三人作为房屋质量问题的责任人，商定由二被告负责处理原告的退房事宜，第三人负责处理另一户的退房事宜。原告对此明确知晓并同意，由此与二被告协商签订了《房款退还协议》，双方当事人意思表示真实，协议内容不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法、有效，对协议双方均具有法律约束力，二被告应据实承担向原告给付退房款210000元的民事责任。审理中已查明，第三人虽然是该房屋实际所有权人，但二被告主动到原告家中协商签订该协议时，二被告并未向原告出示或提交第三人授权委托被告处理退房事宜的相关手续，原告由于了解二者之间的上述约定，故未明确主张要求第三人参与签订或承担责任。而第三人也认可二被告在与原告签订该协议时，电话联系告知了协议情况，其作为该房屋实际出售人，现亦认可原告将该房屋退还给二被告，由二被告再行处理，并未要求对原、被告达成的房款退还协议主张房屋所有权。从原、被告签订的房款退还协议的内容分析，协议中直接将二被告列为甲方，始终没有反映出存在代理第三人进行协商处理的意思表示，而且约定退还的款项中不仅仅是原告售房所得的价款，而且包括装修款、家具款等方面的处理费用，也印证了原告和第三人在本案中的主张。按常理分析，原告从第三人处购买房屋，原告等两户住户因房屋墙壁裂缝等质量问题要求退房，理应与第三人协商处理，但因二被告系实际承建人，第三人因此与二被告之间亦存在房屋修建质量争议，而双方就此已达成各负责处理一户的协议，原告对此知晓并认可，这种处理方式符合现实情况，便捷解决了纠纷，有利于保护各方当事人的权益，维护社会稳定。二被告辩解与原告签订该协议是受第三人授权委托代为处理退房事宜，应由第三人共同承担责任的抗辩理由显然与客观事实不符，不能成立，本院依法不予采信。被告陈吉星主张曾向原告付款50000元，但未提交任何证据证实，原告不予认可，无据证实，本院亦不予采信。
鉴此，本院为保护权益人的合法利益，维护正常的社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告吴天龙、陈吉星给付原告徐岩约定退房款（包括装修费、家具折价款等）210000元，限于本判决生效后10日内付清。二被告互负连带责任；
二、第三人樊忠在本案中不承担责任。
案件受理费4450元，由被告吴天龙、陈吉星承担，限于本判决生效后7日内交纳。二被告互负连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。
审判长 卢殿宏
审判员 陈永新
审判员 吴 琴
二〇一五年一月十日
书记员 张益铭
附适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
申请执行事项告知：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。