金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金婺民初字第2940号
原告：金华市东莱发达物业管理有限公司。
法定代表人：陈海英。
委托代理人：胡国炎。
委托代理人：楼红锋。
被告：郭惠燕。
委托代理人：王七勇。
原告金华市东莱发达物业管理有限公司（以下简称发达物业公司）为与被告郭惠燕物业服务合同纠纷一案，于2015年9月24日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员刘敬礼独任审判，于同年10月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡国炎、被告郭惠燕的委托代理人王七勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告发达物业公司起诉称：被告购买了横店集团金华发达房地产有限公司开发的盛世绿园8-1-601号房屋。2005年12月23日，原告与横店集团金华发达房地产有限公司签订《金华盛世绿园及碧云小区前期物业管理协议》，正式受托对盛世绿园小区实施前期物业管理。按该协议第1条约定，物管费由原告收取，多层按每平方0.35元的标准收取物管费。另根据《金华市盛世绿园住宅小区业主公约》第四条第2项规定，业主逾期交纳物管费的，应以欠交金额万分之五比例支付滞纳金。自2009年1月1日至2014年12月31日，被告一直拖欠物管费。经原告多次催缴并发律师函催缴，至今仍未交纳。现原告请求判令：1.被告支付拖欠的物管费3618元，滞纳金1629元（滞纳金从2010年1月1日暂算至2014年12月31日），共计人民币5247元；2.本案诉讼费由被告承担。
被告郭惠燕答辩称：原告方物业服务确实存在问题，我们连续5年报修，要求维修，但是一直都没有修好。1.原告主体合法性方面。原告并未与业主直接签订服务合约，发达物业公司系由原横店集团金华发达物业管理有限公司于2005年12月30日变更成立，公司变更后从未书面告知或口头告知业主。原告提供的横店集团金华发达房地产有限公司（盛世绿园小区开发商）与原告签订的所谓《金华盛世绿园及碧云小区前期物业管理协议》日期为2005年12月23日，当时发达物业公司尚未成立，该物业前期协议明显为无效协议，原告欺骗小区业主，故原、被告不存在权利与义务关系。2.因原告法定代表人陈海英和原东莱社区主任陈海英系同一人。因利益原因，发达物业公司和东莱社区拒绝、不配合小区业主成立业主委员会，业主相关诉求只能向物业公司反映，但大部分都得不到解决，而且收费情况极不公正、不透明。另外，根据金华经济技术开发区物业专项维修基金缴存和使用情况公示，盛世绿园小区维修基金使用不公开、不透明。小区中心广场晚上跳舞音量严重扰民，多次发生冲突，原告不出面管理。特别是像我们家有中小学生的家庭，现在只好每月花费千元把孩子送到外面做作业，每天接送，花费家长大量精力。消防设施维护不到位。自入住小区以来2006年以前有保安巡检记录，2007年起未见巡查情况，致使小区内发生多次盗窃事件。门卫年龄大，门卫自身安全都存在问题，根本起不到保安作用，仅起到日常停车收费员的作用。小区大门畅通无阻，外人可随便自由出入。小区绿化破坏严重，草坪已全部枯死，绿化管理整修，杂草丛生，绿色长廊凳子、花坛都破败不堪，小区路塌陷不修复补，路灯杆生锈翻倒损毁，路灯和广告宣传牌电线暴露在外，物业只负责收取每辆汽车每晚4元的管理费任由汽车停放在绿化带上。原告对小区监控不进行日常维护。
在审理过程中，本院依法组织双方对原告提交的证据进行了当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：
原告向本院提交的证据有：1.企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、变更登记情况1份，证明原告的基本身份情况及诉讼主体资格；2.金华盛世绿园及碧云小区前期物业管理协议1份，证明原告受建设单位委托对盛世绿园小区进行前期物业管理，对多层每平方收取0.35元物管费等有明确约定的事实；3.物业管理服务协议1份，证明原、被告约定多层按每月每平方0.35元计算物业费的事实；4.金华市盛世绿园小区业主公约1份，证明被告逾期未交纳物管费，需支付欠交金额万分之五滞纳金的事实；5.未交纳物业服务费及违约金清单1份，证明被告拖欠物管费及滞纳金的具体情况；6.催交物业服务费的函、律师函及重要函件详情单1份，证明经书面多次催缴，被告均未交纳物管费的事实。
被告提出质证意见：对证据1：主体资格有异议。本院认为，被告的异议不成立，合同签订后，原告按照合同约定实施了物业服务，对该证据的证明力本院予以确认。对证据2、3：无异议。本院均确认其证明力。对证据4：有异议，我方并非无理拒交服务费，是因物业不履行服务管理责任。本院认为，被告行使权利的最有效途径是通过业主大会或业主委员会向物管公司交涉、监督，或依法向物管公司主张权利，而不是以拒缴物业费的方式抗议，但原告诉请的滞纳金标准过高，本院将酌情予以调整，对该组证据的证明力部分予以确认。对证据5：未缴纳管理费时间无异议，滞纳金有异议，不存在滞纳金。本院认为，被告的异议部分成立，原告主张的滞纳金过高，应予以调整，对该证据的证明力部分予以确认。对证据6：没有收到过律师函，接到过电话。本院认为，从该份证据可看出原告向被告催缴物业费的事实。
对被告提交的证据：照片4张，证明房屋漏水问题一直没有解决。
原告提出质证意见：漏水问题是房屋质量问题，与本案不是同一个法律关系。如果是被告装修造成的漏水问题，应当由被告承担。本院认为，被告的异议成立，对该证据的证明力本院不予确认。
根据上述确认有证明力的证据及原、被告双方的当庭陈述，本院确认本案事实如下：
原告的前身系金华发达房地产物业管理有限公司，金华发达房地产物业管理有限公司于2001年2月22日工商变更登记为横店集团金华发达物业管理有限公司。2005年12月30日，又通过工商变更登记为现名发达物业公司。2005年12月23日，横店集团金华发达房地产有限公司与原告发达物业公司签订了《金华盛世绿园及碧云小区前期物业管理协议》，约定由原告对盛世绿园小区提供前期物业服务至小区业主委员会成立止。2005年9月13日，横店集团金华发达物业管理有限公司与被告签订了《物业管理服务协议》、《金华市盛世绿园住宅小区业主公约》，约定：多层住宅按建筑面积0.35元／平方·月标准收取，费用在每年三月底前结清。业主逾期交纳物业服务费的，应以欠缴金额万分之五比例支付滞纳金。合同签订后，原告入驻小区提供物业服务。被告郭惠燕系8幢1单元601室业主，房屋面积为143.46㎡。2014年12月31日，原告公司退出该小区。2015年3月26日，原告以挂号信方式向被告寄送物业服务催费通知。2010年至2014年，被告郭惠燕以原告公司服务有瑕疵等理由拒付物业费。
本院认为：建设单位依法与物业服务公司签订的前期物业服务合同对业主具有拘束力。被告提出的原告主体资格问题，属于行政审批登记变更事项，且横店集团金华发达物业管理有限公司（原告）与被告间签订的《物业管理服务协议》、《金华市盛世绿园住宅小区业主公约》早于原告和横店集团金华发达房地产有限公司签订的《金华盛世绿园及碧云小区前期物业管理协议》，因此被告抗辩的原告主体不适格本院不予采信。原告按约提供物业服务后，业主应当缴纳物业费用。如业主认为自身权利受到侵害，行使权利的最有效途径，是通过业主大会、业主委员会或者以其他合法方式向物管公司交涉、监督、主张权利，而不是以拒缴物业费的方式抗议。否则形成恶性循环，物管服务质量必将下降，最终损害的仍是业主权益。被告对物业费的欠缴年限予以认可，根据物业服务合同的约定，被告应交纳2010年、2011年、2012年、2013年和2014年的物业费共计3010元。对于原告主张的逾期滞纳金，合同约定的滞纳金计算标准过高，本院酌情调整为按中国人民银行规定的同类贷款基准利率计算，根据原告的催收情况，可自2015年3月31日起开始计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、由被告郭惠燕支付原告金华市东莱发达物业管理有限公司物业管理服务费3010元并支付滞纳金（从2015年3月31日起按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算至款项付清之日止）；款于本判决生效后10日内付清。
二、驳回原告金华市东莱发达物业管理有限公司的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元（原告已预交），由被告方郭惠燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。应在递交上诉状时按不服部分诉讼标的额预交案件受理费，上诉期满之日起7日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘敬礼
二〇一五年十一月十三日
代书 记员 蔡甪月