广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第1869号
上诉人（原审被告、反诉原告）谭顺景，男，1966年2月5日出生，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人邹雪峰。
被上诉人（原审原告、反诉被告）佛山市南海区桂城街东二村南兴股份合作经济社，住所地。
负责人彭顺德，该社社长。
委托代理人彭绍伦。
委托代理人刘志佳。
上诉人谭顺景因与被上诉人佛山市南海区桂城街道东二村南兴股份合作经济社（以下简称南兴股份社）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法民三初字第991号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、谭顺景应于判决发生法律效力之日起三十日内腾空、搬离1998年3月15日南兴股份社、谭顺景签订的《土地租用合同》项下位于佛山市南海区桂城街道东二村南兴百丈岭工业区622.47平方米的租赁场地，并将该租赁场地返还予南兴股份社；二、谭顺景应于判决发生法律效力之日起三十日内支付自2013年8月1日起至实际返还场地时止的场地占用费予南兴股份社，其中2013年8月1日至2014年1月31日期间按31722.58元／月标准计算，2014年2月1日至上述第一项判决履行时止按34358.74元／月标准计算；三、驳回南兴股份社其他诉讼请求；四、驳回谭顺景反诉请求。案件受理费减半收取2079.65元（南兴股份社已预交），由南兴股份社负担882.8元，谭顺景负担1196.85元。谭顺景负担的份额，应于上述付款同期迳付予南兴股份社，原审法院不另收退。反诉受理费2900元（谭顺景已预交），由谭顺景负担。
上诉人谭顺景上诉提出：一、原审法院作出的“《土地租用合同》约定租赁期限至2013年6月31日届满，在南兴股份社、谭顺景未能达成新的租赁合同情况下，南兴股份社起诉请求谭顺景腾空并且搬离占用场地、返还土地给南兴股份社合法合理，法院予以支持”之判决的正误有待考证。1.原审法院的上述认定是在缺乏一个重要前提条件下所作出的错误认定，这一重要前提条件即是“谭顺景在同等条件下不同意续租却又占用场地”，而本案的事实情况却是谭顺景愿意续租，但是南兴股份社却完全漠视双方合法约定。2.《土地租用合同》第十一条明确写明协议期满，谭顺景可以在同等条件下继续租用该土地。3.谭顺景与南兴股份社之间未能达成新的租赁合同，其责任全在南兴股份社，是南兴股份社完全漠视双方真实合法有效的约定，先在佛山市南海区桂城街道农村集体资产交易中心平台招标竞投时漫抬租价，迫使第三方无法参与投标竞租，企图强迫谭顺景无条件接受竞投要求的租金单价。4.谭顺景之所以在承租土地上投资65万元兴建三层厂房正是由于谭顺景认为根据原合同的约定，在合同届满后谭顺景能自动享有续租权利。现南兴股份社将所定租金价格高于同场地同期市场租金价格，这对谭顺景是极不公平的。二、原审法院认为“现南兴股份社主张收回涉讼场地予以自用，谭顺景已无法按照《土地租用合同》的约定主张优先承租权，南兴股份社并无违约行为”是不合理的。1.本案不存在优先承租权的问题。因为南兴股份社的定价远远高于市场同期同类场地价格导致没有第三方参与竞租，既然没有第三方的竞租就不存在“优先”之说；2.根据《土地租用合同》第十一条规定，同等条件下的续租权系谭顺景享有的合法权利，现南兴股份社公然主张回收土地自用，剥夺了谭顺景的这一合法权利，属于侵权行为。3.《土地租用合同》并未约定合同届满后，南兴股份社将对涉案土地收回自用，相反，谭顺景一审时提供多份证据清楚的证明南兴股份社在合同期限届满后是要继续出租的，但南兴股份社在合同期限届满后不想续租给谭顺景。三、原审判决谭顺景支付场地占用费缺乏事实和法律依据。如上所述，同等条件下的续租权是谭顺景拥有的合法合约的正当权利。在《土地租用合同》到期后，双方存在的是续租租金的问题，在未达成新合同之前，谭顺景按照原合同的租金如期交纳场地的租金符合法律规定，谭顺景在本案中不存在占用场地费的问题。退一步来讲，即使存在场地占用费，根据《土地租用合同》约定，谭顺景承租的土地面积只有622.47平方米，一审法院判决却有1321.49平方米，原审法院所认定的事实和相关的计算方式是严重错误的。根据谭顺景发出的《拟续租厂房的意见书》，25-26元／月／平方米是属于建筑物首层建筑面积的租金，这是双方沟通新合同意向的约定，但本案双方一直未就新合同达成协议，原审法院判令以谭顺景沟通过程的约定作为承担责任的依据，这于法于理无据。涉案场地的租金，应结合周边租赁场地费用（租金）确定，或者以评估的方式确定，而南兴股份社在一审中不同意评估，故南兴股份社应承担举证不能的不利后果。综上，请求：1.撤销原审判决第一、二项，改判谭顺景可续租位于佛山市南海区桂城街道东二村南兴村622.47平方米的土地；2.维持原审判决第三项；3.撤销原审判决第四项，改判南兴股份社支付谭顺景违约金30万元；4.案件受理费由南兴股份社承担。
上诉人谭顺景在二审期间向本院提交了《南兴工业区（顺景装饰公司）厂房出租方案》一份，拟证明谭顺景与南兴股份社签订的土地租用合同于2013年6月30日到期后，南兴股份社并没有收取该土地的意愿，而是想继续出租该土地，期限至少至2016年10月31日。
被上诉人南兴股份社答辩称：一、应当维持原审判决。二、经二审法院的释明，在谭顺景坚持其上诉状之上诉请求的情况下，南兴股份社认为谭顺景一审提出的反诉请求与上诉请求不一致，二审的上诉请求属于新增加的请求，不应当审查。一审时谭顺景并没有提出续租的请求、违约金的请求，这两项请求没有经过一审法院审理，不应当在二审进行审查。三、关于续租的问题。按照双方合同第十一条的约定，谭顺景在同等条件下可以续租，并不是南兴股份社必须与谭顺景续租。续租的条件是南兴股份社同意续租。本案中，南兴股份社已经明确对土地不再出租，租赁合同的期限也已经届满。谭顺景续租的前提条件并不存在。关于违约金问题。违约金产生的前提是一方违约，合同有约定违约责任。本案中合同期限届满，南兴股份社的权利义务已经履行完毕。对于谭顺景提出的违约金不应当支持。关于地上建筑物的价值问题。建筑物至今没有规划报建，一审也没有提交建筑物的材料清单、收据等资料来证明该建筑物是谭顺景投资建造以及建筑物的价值。谭顺景主张建筑物由其建设并没有证据证明。即使建筑物是谭顺景建造的，但建筑物的成本已经分摊在租金上。谭顺景与南兴股份社约定的租金标准是很低的。合同第十条约定，合同到期后，地上建筑物归南兴股份社所有，因此谭顺景不存在建筑物价值的损失。
被上诉人南兴股份社在二审期间没有向本院提交新的证据。
对谭顺景二审期间提交的证据，南兴股份社发表了以下质证意见：该证据不属于新证据；对该证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议。此材料只是证明了南兴股份社在2013年4月26日有在合同期限届满后将土地再出租的意思，但并不代表南兴股份社在合同履行期限届满以后有将土地再出租的意思。谭顺景在一审期间提交的2013年5月和2013年8月1日的租赁公告，其招租均已流标，所以南兴股份社也打消了对外出租的想法。
对谭顺景二审期间提交的证据，本院认证如下：该证据在一审期间已经形成，不属于本院二审的新证据，且该证据与本案的处理结果无关，故本院不予确认。
经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：本案二审的争议焦点在于：一、谭顺景应否向南兴股份社返还涉案《土地租用合同》项下的租赁场地；二、从2013年8月1日起至实际返还涉案场地之日止的场地占用费的计算问题；三、南兴股份社应否向谭顺景赔偿建筑物折价款30万元。
关于谭顺景应否向南兴股份社返还涉案租赁场地的问题。《土地租用合同》约定的租赁期间为“1998年7月1日至2013年6月31日”，南兴股份社向原审法院提起诉讼时，租赁期间已经届满。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，谭顺景应当向南兴股份社返还涉案租赁场地。因此，原审判决谭顺景向南兴股份社返还涉案租赁场地，并无不当。谭顺景上诉提出“原审判决返还涉案租赁场地是在缺乏‘谭顺景在同等条件下不同意续租却又占用场地’的前提条件下所作出”这一上诉主张，是谭顺景对涉案合同约定的“协议期届满，谭顺景在同等的条件下可以继续租用该土地”的曲解。该约定只是赋予谭顺景可以优先缔约的权利，而不是保证其承租的权利。也就是说，在南兴股份社拟继续出租涉案场地，且对于南兴股份社与谭顺景之外的拟承租主体确定的租赁价格、付款条件以及其他条件，谭顺景均予接受的情况下，谭顺景可以优先承租。本案中，虽然谭顺景愿意续租，但其与南兴股份社均不能接受对方提出的租赁价格。因合同是当事人意思自治的体现，当事人有自愿订立合同的权利，在谭顺景与南兴股份社就合同内容不能达成一致的情况下，仅仅是合同未能成立的问题，而不存在谭顺景与南兴股份社二者谁违约的问题。因此，谭顺景在租赁期满后未能与南兴股份社重新订立新的租赁合同，其应当向南兴股份社返还涉案租赁场地。
关于2013年8月1日至实际返还场地之日的场地占用费的计算问题。因合同约定的租赁期间于2013年6月30日届满后，谭顺景未与南兴股份社签订新的租赁合同，而继续占用涉案租赁场地，故其应当向南兴股份社支付其实际占用租赁场地期间的场地占用费。对于该场地占用费的起算点，原审判决从2013年8月1日起算，双方均未对此提出上诉，故租赁期间届满后的场地占用费从2013年8月1日起算。对于该占有使用费的计算标准，因双方对于合同期限届满后的租金标准未能达成一致，而从谭顺景于2013年7月15日向南兴股份社发出的《拟租厂房意见书》的内容来看，谭顺景提出“涉案租赁场地的租金水平应在25-26元／月／平方米较为合理”。南兴股份社虽然不认可该租金标准，但其未申请对涉案场地市场租金进行评估，原审法院参照谭顺景提出的租金标准计算场地占用费，并未损害谭顺景的利益，也符合诉讼经济的原则，并无不当。至于谭顺景上诉提出其承租的土地面积只有622.47平方米，原审法院以1321.49平方米计算场地占用费不当的问题。因双方合同约定“协议期届满后，该土地上不动产的产权归南兴股份社所有”，原审法院虽然基于涉案土地上的建筑物没有依法办理报建等手续而未判决归南兴股份社所有，但在谭顺景使用了该建筑物的情况下，其仍应向南兴股份社支付该建筑物的占有使用费。此外，从谭顺景向南兴股份社发出的《厂房续租申请书》以及《拟租厂房意见书》的内容来看，谭顺景对于计租面积为1321.49平方米并无异议，只是对于建筑物每层的租金标准有异议。因此，原审判决按建筑物的面积1321.49平方米计算场地占用费，并无不当。综上，原审判决确定的场地占用费的计算方式并无不当，本院予以确认。
关于南兴股份社应否向谭顺景赔偿建筑物折价款30万元的问题。本案中，谭顺景认为南兴股份社剥夺了其续租的权利构成违约，而如前所述，当事人有自愿订立合同的权利，在谭顺景与南兴股份社就合同内容不能达成一致的情况下，合同未能成立，南兴股份社并不因此构成违约，故南兴股份社无须向谭顺景承担赔偿损失的违约责任。谭顺景请求南兴股份社赔偿建筑物折价款30万元，没有任何事实和法律依据，本院不予支持。
此外，对于谭顺景上诉提出的“改判谭顺景可续租位于佛山市南海区桂城街道东二村南兴村622.47平方米的土地”，因其在一审中并未提出该请求，其属于二审中新增的诉讼请求，不属于本案二审的审查范围，本院对此不作审查认定。而对于谭顺景上诉提出的“改判南兴股份社支付谭顺景违约金30万元”之上诉请求。因谭顺景在一审中以南兴股份社在续租条件成立的情况下不与谭顺景续租构成违约为由，反诉请求南兴股份社赔偿损失30万元；而其在本案二审中，以同样的理由，上诉请求南兴股份社支付违约金30万元。该违约金请求不属于本案二审的审查范围，本院不予审查认定。
综上所述，谭顺景的上诉主张，缺乏理据，本院依法驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8695元，由上诉人谭顺景负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
代理审判员 王志恒
代理审判员 安 静
二〇一四年八月十五日
书 记 员 袁嘉莹