贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民初150号
原告:张欢，女，1990年6月12日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。
委托诉讼代理人：徐越，贵州文福律师事务所，执业证号：15201201110318681。
委托诉讼代理人：袁婷婷，贵州文福律师事务所律师，执业证号：15201201511514680。
被告:六盘水市钟山区聚福房地产开发有限公司，住所地贵州省六盘水市钟山区钟山西路115号504室。
法定代表人：朱绍坤，该公司经理。
委托诉讼代理人：朱明荃，男，1966年2月7日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。
被告：朱绍坤，男，1973年11月10日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。
委托诉讼代理人：朱明荃，男，1966年2月7日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。
被告：朱绍云，男，1968年8月16日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。
被告：潘禹彤，女，1971年4月9日出生，汉族，住江苏省淮安市楚州区。
被告：禹亚海，男，1972年4月18日出生，汉族，住江苏省淮安市楚州区。
原告张欢因与被告六盘水市钟山区聚福房地产开发有限公司（以下简称聚福房开公司）、朱绍坤、朱绍云、潘禹彤、禹亚海民间借贷纠纷一案，向本院提起诉讼。本院立案后，依法适用普通程序公开开庭审理了本案。原告张欢的委托诉讼代理人徐越、袁婷婷，被告聚福房开公司的法定代表人朱绍坤、被告朱绍坤及被告聚福房开公司、被告朱绍坤共同委托诉讼代理人朱明荃到庭参加诉讼，被告朱绍云、禹亚海、潘禹彤经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告张欢向本院提出诉讼请求：1、判令被告聚福房开公司立即偿还原告借款本金1250万元，利息4405780.90元、违约金371250元（利息、违约金暂计算至2016年11月30日），并自2016年12月1日起以本金1250万元为基数按月利率2.5%计算利息、按每日3‰计算违约金至被告还清本息之日止的利息和违约金；2、判令被告六盘水市钟山区聚福房地产开发有限公司支付给原告因实现债权所产生的费用100万元（包括但不限于律师费、差旅费、评估费、拍卖费等清收费用）；3、判令被告朱绍坤、潘禹彤、禹亚海、朱绍云对上述全部款项承担连带偿还责任。4、判令原告对被告六盘水市钟山区聚福房地产开发有限公司提供担保的在建工程抵押物“聚福新城”4号楼中的1至2层部分商业用房、4至22层部分住宅用房、“聚福新城”6号楼中的2至30层部分住宅用房及其应分摊的国有土地使用权（详见房地产抵押物清单及在建工程抵押登记证明）折价或变卖、拍卖之价款具有优先受偿权。5、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:2014年1月20日,原告张欢与被告聚福房开公司签订《借款合同》，约定被告聚福房开公司向张欢借款2000万元，借款期限从2014年1月20日至2014年6月19日止，利率按月息1.95%计算，按月支付利息，若被告聚福房开公司违约，原告有权从逾期之日起，在约定利率的基础上按照日千分之三加收违约金，还约定被告聚福房开公司不能按期归还本合同项下借款本息和偿付应付费用情况下，原告实现债权和担保物权而支付的所有费用包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费等由被告聚福房开公司承担。双方2014年1月20日在贵州省六盘水市义发公证处对签署合同的事实进行公证。被告朱绍坤、朱绍云、潘禹彤、禹亚海为借款本息提供保证担保，并分别与原告签订《担保合同》，保证合同约定的保证方式为无限连带责任保证，保证担保的范围为本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金，实现债权和担保权利的费用（包括但不限于律师费、差旅费等）和所有其他应付合理费用，保证期间为主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起两年。同日，被告聚福房开公司提供“聚福新城”六号楼126套商品房和四号楼一至三层商业用房（详见编号为G2-DK-2013027DE《房地产抵押物清单》）作为抵押物，双方按照约定签订抵押合同，并依法办理它项权抵押登记。该抵押物的施工单位贵州化工建设公司承诺在实现抵押权时自愿放弃对抵押物的工程建筑款项优先受偿权。2014年1月24日，原告张欢将2000万元借款汇入被告聚福房开公司指定的账户，履行了出借义务。借款到期后，被告聚福房开公司未按期偿还借款及利息，经原告张欢多次催收，被告聚福房开公司偿还了部分本金及利息。后双方协商将借款展期至2016年8月23日，被告朱绍坤、禹亚海、朱绍云、潘禹彤也同意继续作为被告聚福房开公司的担保人进行担保，并自愿承担连带保证责任，各方还于2016年6月16日签订《借款展期协议》，现《借款展期协议》约定还款期限已届满，被告仍未履行偿还借款和支付利息的义务，保证人也没有履行保证义务。
被告聚福房开公司、朱绍坤辩称，对借款的事实及金额无异议，被告聚福房开公司愿意归还原告张欢借款本金，并按照银行同期贷款利率支付利息。借款后，被告聚福房开公司已经向原告张欢及其指令收款人偿还部分款项，被告聚福房开公司已经偿还款项中超过国家法定限制利率部分的利息应当冲抵借款本金。《借款合同》约定的违约金为3‰/日，属于无效约定，对被告聚福房开公司不具有约束力。
被告朱绍云、潘禹彤、禹亚海未到庭，也没有提交答辩意见。
原告张欢为佐证其诉讼请求，提交如下证据：
证据一：原告身份证、被告身份证复印件、被告企业信息资料，证明原、被告的基本信息及诉讼主体资格。被告聚福房开公司、朱绍坤、禹亚海对该组证据三性均无异议。
证据二：《借款合同》，证明被告聚福房开公司与原告张欢2014年1月20日签订《借款合同》，约定被告聚福房开公司向原告张欢借款20000000元，并对借款期限、借款利息、违约责任等事项进行了约定。被告聚福房开公司、朱绍坤、禹亚海对该组证据三性均无异议。
证据三：《保证合同》四份，证明被告朱绍坤、朱绍云、禹亚海、潘禹彤于2014年1月20日分别与原告张欢签订保证合同为讼争借款本息提供连带责任保证。被告聚福房开公司、朱绍坤、禹亚海对该组证据三性均无异议。
证据四：《抵押合同》，证明被告聚福房开公司自愿将其在建的聚福新城（A地块）*1-8号楼126套商品房和四号楼一至三层商业用房作为抵押财产向原告提供抵押，并办理抵押登记。被告聚福房开公司、朱绍坤、禹亚海对该组证据三性均无异议。
证据五：抵押物清单五张、公证书、在建工程抵押登记证明，
证明目的：案涉《借款合同》、《抵押合同》系公证合同，抵押房产已办理抵押登记。被告聚福房开公司、朱绍坤、禹亚海对该组证据三性均无异议。
证据六：银行凭证3张、借据1张，证明原告张欢已通过银行转账方式向被告聚福房开公司实际履行提供借款的义务。被告聚福房开公司、朱绍坤、禹亚海对该组证据三性均无异议。
证据七：《借款展期协议》，证明被告聚福房开公司无力偿还原告借款，经各方协商后将还款期限延期至2016年8月23日止，展期间的利息调整为月息2.5%。且各方对《抵押合同》、《保证合同》的担保期限也相应进行了延期，并在《借款展期协议》上签字认可。被告聚福房开公司、朱绍坤、禹亚海对该组证据真实性、合法性无异议，被告聚福房开公司已经偿还了部分借款本息，此时借款本金已经不足2000万元。
证据八：中国人民财产保险股份有限公司贵阳分公司营业执照、保险单、保单、发票、保全费缴费单据各一份，证明原告委托中国人民财产保险股份有限公司贵阳分公司为原告张欢的保全事宜向法院提供担保，原告张欢为此向中国人民财产保险股份有限公司贵阳分公司支付保费45000元，原告张欢还向贵阳市中级人民法院缴纳保全费5000元。被告聚福房开公司、朱绍坤、禹亚海对该组证据三性均无异议。
证据九：贵阳市律师协会筑律协（2017）6号关于印发《贵阳市律师服务收费平均价格》的通知，证明原告张欢事项债权的费用应由众被告承担。被告聚福房开公司、朱绍坤、禹亚海认为原该组证据与本案无关。
证据十：贵州化工建设有限公司出具的《承诺函》，证明抵押工程的施工人贵州化工建设有限公司向原告承诺自愿放弃对抵押工程的优先受偿权。被告聚福房开公司、朱绍坤、禹亚海对该组证据真实性、合法性无异议，认为承诺函不是贵州化工建设有限公司的真实意思表示。
被告聚福房开公司为了证明其答辩主张向本院提交支付凭证36张，证明借款后被告聚福房开公司实际归还款项共计1663万元，被告聚福房开公司偿还款项中超过法定限额的部分利息应冲抵借款本金。原告张欢对被告聚福房开公司向张欢、何迎紫收到的款项予以认可，对被告聚福房开公司或者其关联人员向张欢、何迎紫以外人员支付款项不予认可。
本院对各方当事人均无异议的证据的真实性、合法性、关联性依法予以确认，对其证明力依法予以采纳。对争议的事实认定如下：原告张欢为了证明抵押工程的施工人贵州化工建设有限公司向原告承诺自愿放弃对抵押工程的优先受偿权，向本院提交了贵州化工建设有限公司出具的《承诺函》，被告聚福房开公司、朱绍坤、禹亚海对《承诺函》的真实性、合法性无异议，认为《承诺函》不是贵州化工建设有限公司的真实意思表示。本院认为，案涉抵押物系在建工程，施工人贵州化工建设有限公司在施工建设款范围内对其享有优先受偿权，但是贵州化工建设有限公司以《承诺函》的方式放弃对抵押工程的优先受偿权，并不违反法律的禁止性规定。且六盘水市监理处2014年1月22日以张欢为抵押权人，聚福房开公司为抵押人，在债权数额2000万元范围内就钟山区人民西路与西宁路交汇处东侧聚福新城4、6号楼（4号楼中的1至2层部分商业用房、4、22层部分住宅用房，聚福新城6号楼中的2至30部分住宅用房及其他分摊的国有土地使用权）办理了六盘水市房建钟山区字第00090049号《在建工程抵押登记证明》，本院对被告聚福房开公司、朱绍坤、禹亚海提出的《承诺函》不是贵州化工建设有限公司的真实意思表示的质证意见不予采纳。被告聚福房开公司提交还款凭证载明的还款期间从2014年1月24日至2016年5月20日，因原告张欢、被告聚福房开公司2016年5月27日已签署《对账函》对还款金额、时间进行了确认，原告张欢对2016年5月27日的《对账函》未确认的还款金额不予认可，被告聚福房开公司也没有提交证据证明原告张欢指令其向其他收款人还款，本院对其余凭证不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年1月20日,原告张欢与被告聚福房开公司签订公借字第GZ-
DK-2013027号《借款合同》，约定被告聚福房开公司向原告张欢借款2000万元，借款期限从2014年1月20日至2014年6月19日止，贷款利率按月息1.95%计算，自实际放款之日起计息，借款人按月支付利息，并于每月20日支付，第一次支付利息的时间为放款日。被告聚福房开公司应按约将贷款本息足额支付至如下账户或者贷款人书面另行指定的其他账户。本金账户户名：张欢；账号：62×××52；开户行：中国银行贵阳世纪城支行账户；利息账户户名：何迎紫；账号：62×××97；开户行：中国银行贵阳世纪城支行账户；担保方式：担保保证人朱绍坤、朱绍云、潘禹彤、禹亚海分别与原告张欢签订GZ-
DK-2013027-1号、GZ-DK-2013027-2号、GZ-DK-2013027-3号、GZ-
DK-2013027-4号《保证合同》。担保抵押人聚福房开公司与原告张欢签订的公担抵字第GZ-
DK-2013027号《抵押合同》。被告聚福房开公司支付款项（包含原告张欢依据本合同取得的款项）按照下列顺序清偿债权：（1）、实现债权和担保权利的费用；（2）、损害赔偿金；（3）、违约金；（4）、复利；（5）、罚息；（6）、利息；（7）、本金。原告张欢有权变更上述顺序。被告聚福房开公司不能按期归还本合同项下贷款本息和偿付应付费用情况下,原告张欢为实现债权和担保物权而支付的所有费用包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费等由被告聚福房开公司承担。被告聚福房开公司违约致使原告张欢采取诉讼方式实现债权的，原告张欢为此支付的诉讼费、律师费、财产保全费、及其他为实现债权、担保权利产生的相关费用由被告聚福房开公司承担。被告聚福房开公司违约或未按时偿还贷款本息及费用的，对未偿还部分从逾期之日起，原告张欢有权从逾期之日起在约定利率的基础上按照日千分之三加收违约金。
同日，原告张欢与被告聚福房开公司签署GZ-
DK-2013027号《抵押合同》，被告聚福房开公司提供“聚福新城”六号楼126套商品房和四号楼一至三层商业用房（详见编号为G2-DK-2013027DE《房地产抵押物清单》）作为抵押物。抵押担保主债权本金为人民币2000万元，主债权履行期限从2014年1月20日至2014年6月19日止。主合同约定的债务履行期限届满，主合同债务人未按约清偿债务的，原告张欢有权行使抵押权，并处分抵押财产。如除本合同约定的担保方式外，主合同项下还存在其他担保的(包括主合同债务人以自己的财产向张欢提供的抵押)，抵押人对张欢承担的担保责任不受任何其他担保的影响，也不因之而免除或减少。张欢有权选择行使本合同项下的担保权利，抵押人放弃任何其他担保的优先抗辩权。张欢因任何原因放弃主合同债务人财产享有的抵押权、变更抵押权及顺位或内容，造成张欢在上述抵押权项下有限受偿权丧失或减少时，抵押人对张欢承担的担保责任也不因此而免除或减少。抵押人为履行上述担保合同而向张欢支付的任何款项，按照下列顺序清偿债权：（1）、实现债权和担保权利的费用；（2）、损害赔偿金；（3）、违约金；（4）、复利；（5）、罚息；（6）、利息；（7）、本金。张欢有权变更上述顺序。
同日，贵州省六盘水市义发公证处作出（2014）黔六义公正字第4号《公证书》对张欢、聚福房开公司法定代表人朱绍坤共同于2014年1月20日在公证员面前签订《借款合同》、《抵押合同》的事实进行公证。
同日，被告朱绍坤、朱绍云、潘禹彤、禹亚海分别与原告张欢签订的GZ-DK-2013027-1号、GZ-DK-2013027-2号、GZ-
DK-2013027-3号、GZ-
DK-2013027-4号《保证合同》，上述保证合同约定的保证方式均为无限连带责任保证，合同项下主债权本金为人民币2000万元。保证担保的范围为本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金，实现债权和担保权利的费用（包括但不限于律师费、差旅费等）和所有其他应付合理费用，保证期间为主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起两年。如除上述合同约定的担保方式外，主合同项下还存在其他担保的(包括主合同债务人以自己的财产向张欢提供的抵押)，保证人对张欢承担的担保责任不受任何其他担保的影响，也不因之而免除或减少。张欢有权选择行使上述合同项下的担保权利，保证人放弃任何其他担保的优先抗辩权。张欢因任何原因放弃主合同债务人财产享有的抵押权、变更抵押权及顺位或内容，保证人对张欢承担的担保责任也不因此而免除或减少。保证人为履行上述担保合同而向张欢支付的任何款项，按照下列顺序清偿债权：（1）、实现债权和担保权利的费用；（2）、损害赔偿金；（3）、违约金；（4）、复利；（5）、罚息；（6）、利息；（7）、本金。张欢有权变更上述顺序。
同日，“聚福新城”施工方贵州化工建设公司向张欢出具《承诺函》，载明：“张欢女士：聚福房开公司于2014年1月20日与你签订了合同编号为GZ-
DK-2013027号《抵押合同》，该合同约定抵押物为“聚福新城”六号楼126套商品房、四号楼一至二层商业用房、四号楼8套商品房作为抵押物。作为该抵押物的施工单位，我公司郑重承诺：在您实现抵押权时，我公司自愿放弃对上述抵押物的工程建设款有限受偿权。
2014年1月22日，张欢、聚福房开公司按照抵押合同的约定对抵押物依法办理它项权抵押登记。六盘水市监理处2014年1月22日办理了六盘水市房建钟山区字第00090049号《在建工程抵押登记证明》以张欢为抵押权人，聚福房开公司为抵押人，就钟山区人民西路与西宁路交汇处东侧聚福新城4、6号楼在建工程进行抵押登记。
2014年1月24日，原告张欢向被告聚福房开公司转帐2000万元，履行了借款的出借义务。同日，被告聚福房开公司出具《借据》对借到张欢2000万元借款的事实进行确认。
2016年5月27日，原告张欢向被告聚福房开公司发送《对账函》，载明“聚福房开公司：本人于2014年1月24日向贵公司支付了2000万元借款，并签定了《借款合同》及借据，合同约定贵公司应于2014年6月23日将借款本息全部支付完毕。但是贵公司在合同到期后并未将2000万元借款归还完毕，随后贵公司在口头上向本人申请展期归还，本人均予以认可。但是该笔借款拖欠太久，现本人特函告贵公司对目前贵公司欠付本人借款予以确认；该笔借款截至目前，贵公司向本人归还借款本金750万元，利息自借款日起算致2016年5月27日，共计利息1017万元，现已支付778.85万元，扣除2016年5月20日支付的10万元利息（以朱绍琴名义支付），目前欠付利息228万元，且此后按月息2.5%继续计算利息，直至本息全部清偿为止。2014年度归还本金700万元、已付利息495万元；2015年2月5日，支付利息32.5万元；2015年3月20日，支付利息32.5万元；2015年3月31日，归还本金50万元，支付利息32.5万元；2015年4月30日，支付利息31.25万元；2015年5月30日，支付利息31.25万元；2015年7月14日，支付利息30万元；2015年8月5日，支付利息32.5万元；2015年8月31日，支付利息31.25万元；2015年12月1日，支付利息30万元；2015年5月20日，支付利息10万元；”现本人特致函贵公司，请贵公司于今日尽快将上诉（述）款项归还于本人，贵公司在收到本函后应于3各工作日内向本人回函，逾期视为全部认可本函的内容。被告聚福房开公司及其法定代表人朱绍坤2016年5月31日在借款人处签章，聚福房开公司法定代表人朱绍坤还签注6月-8月还清。
2017年1月18日，中国人民财产保险有限公司贵阳分公司向本院出具保单保函，为张欢的财产保全申请提供担保。原告张欢为购置诉讼财产保全责任保险向中国人民财产保险有限公司贵阳分公司支付45000元的保费，并向本院缴纳保全费5000元。
2016年6月6日，张欢与聚福房开公司、朱绍坤、朱绍云、潘禹彤、禹亚海签订《借款展期协议》，约定鉴于借款人资金紧张不能按期偿还借款，借款人向出借人申请展期，保证人（抵押人、质押人）同意承担连带保证责任，出借人同意接受申请人的展期申请，各方就借款展期事宜达成如下协议：一、出借人向借款人发放的借款本金2000万元，借款期限从2014年1月20日至2014年6月23日止，展期后的还款时间为2016年8月23日止，展期期间的利息为月息2.5%。二、各方之前签订的编号为GZ-
DK-2013027号《借款合同》、编号为GZ-DK-2013027-1、2、3、4号4份《保证合同》、编号为GZ-
DK-2013027号《抵押合同》，除本协议将借款期限展期外，其他条款继续有效，如需重新办理登记手续的，各方应配合。三、本协议签字生效。张欢在贷款人处签字，被告聚福房开公司及其法定代表人朱绍坤在借款人出签章，被告朱绍坤、禹亚海、朱绍云、潘禹彤在保证人处签章。
本院认为，债务应当清偿。关于被告聚福房开公司已经实际归还款项的金额及性质本院认定如下：2014年1月24日，原告张欢向被告聚福房开公司转帐2000万元。同日，被告聚福房开公司出具《借据》对借到张欢2000万元借款的事实进行确认。同日，被告聚福房开公司向何迎紫支付89万元。被告聚福房开公司主张上述89万元是预扣的利息，原告张欢认为是提前归还的借款本金。原告张欢与被告聚福房开公司已于2016年5月27对账确认2014年1月24日至2016年5月20日被告聚福房开公司已经偿还1528.85万元，原告张欢主张其中750万元系被告聚福房开公司归还的借款本金，778.85万元系被告聚福房开公司偿还的利息。被告聚福房开公司则主张借款借款期内的利息已经偿还完毕，多支付的款项应冲抵借款本金。双方2016年5月27日签署的对账函确认被告聚福房开公司归还金额如下：2014年度归还了1195万元；2015年2月5日归还32.5万元；2015年3月20日归还32.5万元；2015年3月31日归82.5万元；2015年4月30日归还利息31.25万元；2015年5月30日归还31.25万元；2015年7月14日归还30万元；2015年8月5日归还32.5万元；2015年8月31日归还31.25万元；2015年12月1日归还30万元；2016年5月20日归还10万元。《中华人民共和国合同法》第二百条“借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息”、第二百一十条“自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效”、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条“借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金”、第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十一条：“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”本案借款本金为1911万元，借款期间（2014年1月24日至2014年6月19日）按照月息1.95%计算利息，逾期（2014年6月20日）至双方对账之日（2016年5月27日）按照每月2%标准计算违约金，2017年5月28日后按照每月2%标准计算违约金。
2014年1月24日至2014年12月31日期间的应付款项由两部分组成，2014年1月24日至2014年6月19日利息按月息1.95%计算为：1911万元×1.95%／月×4月+1911×1.95%／月÷30天×26天=181.3539万元。2014年6月20日至2014年12月31日违约金按照每月2%的标准计算为：1911万元×2%／月×6月+1911×1.95%／月÷30天×11天=243.334万元。综上，2014年1月24日至2014年12月31日期间被告聚福房开公司应付款项总额为181.3539万元+243.334万元=424.6879万元，被告聚福房开公司实际支付1195万元，多支付的770.3121万元应冲抵借款本金，截止2014年12月31日借款本金为1911万元-770.3121万元=1140.6879万元。
2015年1月1日至2014年2月5日，被告聚福房开公司应付违约金为1140.6879万元×2%／月×1月+1140.6879万元×2%／月÷30天×5天=26.6万元。被告聚福房开公司实际支付32.5万元，多支付的5.9万元应冲抵借款本金，截止2015年2月5日借款本金为1134.7879万元。
2015年2月6日至2014年3月20日，被告聚福房开公司应付违约金为1134.7879万元×2%／月×1月+1134.7879×2%／月÷30天×15天=34.0437万元。被告聚福房开公司实际支付32.5万元，尚欠违约金1.5437万元，截止2015年3月20日借款本金为1134.7879万元。
2015年3月21日至2014年3月31日，被告聚福房开公司应付违约金为1134.7879×2%／月÷30天×11天=8.3218万元。被告聚福房开公司实际支付82.5万元，扣减此前欠付违约金1.5437万元，被告聚福房开公司多支付的72.6196万元应冲抵借款本金，截止2015年3月31日借款本金为1062.1683万元。
2015年4月1日至2015年4月30日，被告聚福房开公司应付违约金为1062.1683×2%／月×1月=21.2437万元。被告聚福房开公司实际支付31.25万元，多支付的10.0063万元应冲抵借款本金，截止2015年3月31日借款本金为1052.162万元。
2015年5月1日至2015年5月30日，被告聚福房开公司应付违约金为1052.162×2%／月÷30天×30天=21.0432万元。被告聚福房开公司实际支付31.25万元，多支付的10.1965万元应冲抵借款本金，截止2015年3月31日借款本金为1041.9655万元。
2015年5月31日至2015年7月14日，被告聚福房开公司应付违约金为1041.9655×2%／月×1月+1041.9655×2%／月÷30天×14天=9.7250万元，被告聚福房开公司实际支付30万元，多支付的20.275万元应冲抵借款本金，截止2015年3月31日借款本金为1021.6905万元。
2015年7月15日至2015年8月5日，被告聚福房开公司应付违约金为1021.6905×2%／月÷30天×21天=14.3037万元，被告聚福房开公司实际支付32.5万元，多支付的18.1963万元应冲抵借款本金，截止2015年8月5日借款本金为1003.4942万元。
2015年8月6日至2015年8月31日，被告聚福房开公司应付违约金为1003.4942×2%／月÷30天×26天=17.3939万元，被告聚福房开公司实际支付31.25万元，多支付的14.9053万元应冲抵借款本金，截止2015年8月31日借款本金为988.5889万元。
2015年9月1日至2015年12月1日，被告聚福房开公司应付违约金为988.5889×2%／月×3个月+为988.5889×2%／月÷30天×1天=59.9745万元，被告聚福房开公司实际支付30万元，尚欠利息29.9745，截止2015年12月1日借款本金为988.5889万元。
2015年12月2日至2016年5月27日，被告聚福房开公司应付违约金为988.5889×2%／月×5个月+为988.5889×2%／月÷30天×25天=115.3335万元，被告聚福房开公司实际支付10万元，至此被告聚福房开公司所欠逾期利息共计135.308万元。
因双方2016年5月27日签署《对账函》确认此后按照月息2.5%继续计算利息，该标准高于民间借贷利率的限制性规定，本院按照月利率2%支持。
综上，被告聚福房开公司应偿还原告张欢借款本金988.5889万元、逾期违约金135.308万元、利息（利息以尚欠借款本金988.5889万元为基数，从2016年5月28日开始按照每月2%的标准计算。
关于原告张欢主张被告朱绍坤、朱绍云、潘禹彤、禹亚海对借款本息承担连带担保责任的诉请。本院认为，2014年1月20日，被告朱绍坤、朱绍云、潘禹彤、禹亚海分别与原告张欢签订的GZ-
DK-2013027-1号、GZ-DK-2013027-2号、GZ-DK-2013027-3号、GZ-
DK-2013027-4号《保证合同》约定的保证方式为无限连带责任保证，保证担保的范围为本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金，实现债权和担保权利的费用，保证期间为主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起两年。保证人放弃任何其他担保的优先抗辩权，其担保责任不因张欢放弃主合同债务人财产享有的抵押权、变更抵押权及顺位或内容而免除或减少。2016年6月6日，张欢与聚福房开公司、朱绍坤、朱绍云、潘禹彤、禹亚海签订《借款展期协议》，约定将借款的还款时间延期至为2016年8月23日止，保证人同意承担连带保证责任，编号为GZ-
DK-2013027-1、2、3、4号4份《保证合同》除本协议将借款期限展期外，其他条款继续有效，被告朱绍坤、禹亚海、朱绍云、潘禹彤在保证人处签章。《中华人民共和国担保法》第二十六条：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”原告张欢2017年1月12日向本院提起诉讼主张朱绍坤、朱绍云、潘禹彤、禹亚海对借款本息承担连带担保责任合法、有据，本院予以支持。
关于原告张欢诉请被告聚福房开公司、朱绍坤、朱绍云、潘禹彤、禹亚海连带支付实现债权产生的费用100万元的诉请。本院认为，《借款合同》约定的违约责任包含被告聚福房开公司承担原告张欢为解决争议所支付的拍卖费、诉讼费、律师费等费用，编号为GZ-
DK-2013027-1、2、3、4号4份《保证合同》约定的保证担保的范围均包含了原告张欢实现债权的费用。2016年6月6日，被告朱绍坤、朱绍云、潘禹彤、禹亚海签署《借款展期协议》同意约定将借款的还款时间延期至为2016年8月23日止，并同意承担连带保证责任。2017年1月18日，中国人民财产保险有限公司贵阳分公司向本院出具保单保函，为张欢的财产保全申请提供担保。原告张欢因购置诉讼财产保全责任保险向中国人民财产保险有限公司贵阳分公司支付45000元的保费，上述45000元系原告张欢实现债权的合理费用，原告张欢诉请被告聚福房开公司、朱绍坤、朱绍云、潘禹彤、禹亚海承担上述费用合法、有据，本院予以支持。原告张欢诉请被告聚福房开公司、朱绍坤、朱绍云、潘禹彤、禹亚海承担律师费，但是并未提交证据证明律师费已经实际发生的事实，本院对原告张欢要求被告聚福房开公司、朱绍坤、朱绍云、潘禹彤、禹亚海支付律师费的诉讼请求不予支持。
关于原告张欢要求对被告聚福房开公司提供担保的抵押物享有优先受偿权诉请。本院认为，2014年1月20日原告张欢与被告聚福房开公司签署GZ-
DK-2013027号《抵押合同》，约定被告聚福房开公司提供“聚福新城”六号楼126套商品房和四号楼一至三层商业用房作为抵押物。主债权履行期限从2014年1月20日至2014年6月19日止。主合同约定的债务履行期限届满，主合同债务人未按约清偿债务的，原告张欢有权行使抵押权，并处分抵押财产。抵押人放弃任何其他担保的优先抗辩权，张欢因任何原因放弃主合同债务人财产享有的抵押权、变更抵押权及顺位或内容，抵押人对张欢承担的担保责任也不因此而免除或减少。“聚福新城”施工方贵州化工建设公司向张欢出具《承诺函》承诺在原告张欢实现抵押权时，自愿放弃对上述抵押物的工程建设款优先受偿权。六盘水市监理处六盘水市房建钟山区字第00090049号《在建工程抵押登记证明》以张欢为抵押权人，聚福房开公司为抵押人，就钟山区人民西路与西宁路交汇处东侧聚福新城4、6号楼在建工程进行抵押登记。原告张欢请求对六盘水市房建钟山区字第00090049号《在建工程抵押登记证明》项下抵押物享有优先受偿权的诉讼请求合法、有据，本院予以支持。
综上所述，原告张欢诉请的理由部分成立，本院对其合理诉讼请求依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百条、第二百一十条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条、第三十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告六盘水市钟山区聚福房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性偿还原告张欢借款本金988.5889万元、逾期违约金135.308万元、利息（利息以尚欠借款本金988.5889万元为基数，按照每月2%的标准计算，从2016年5月28日计算至本判决确定的履行期限届满之日止）。
二、被告六盘水市钟山区聚福房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告张欢实现债权的费用45000元。
三、原告张欢在本判决第一项、第二项所确定债权范围内对六盘水市房建钟山区字第00090049号《在建工程抵押登记证明》项下抵押物所折价或变卖、拍卖之价款具有优先受偿权。
四、被告朱绍坤、朱绍云、潘禹彤、禹亚海对被告六盘水市钟山区聚福房地产开发有限公司在本判决第一项、第二项所确定债务承担连带清偿责任。
五、驳回原告张欢的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费131462.18元，保全费5000元，共计1361462.18元，由被告六盘水市钟山区聚福房地产开发有限公司、朱绍坤、朱绍云、潘禹彤、禹亚海共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。
逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在二年内向人民法院申请强制执行。
审 判 长 周 俊
审 判 员 庞 敏
代理审判员 夏 刚
二〇一七年六月二十九日
书 记 员 李尤霞