广西壮族自治区凭祥市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）凭民初字第224号
原告中国农业银行股份有限公司凭祥市支行，所在地广西壮族自治区凭祥市北大路146号。
负责人易小军，该行行长。
委托代理人曾德尚，中国农业银行股份有限公司凭祥市支行职员。特别授权。
委托代理人覃娇娇，中国农业银行股份有限公司凭祥市支行职员。特别授权。
被告陆志团。
被告广西南宁皇龙居房地产开发有限公司，所在地广西壮族自治区南宁市望州路304-3号办公楼2楼。
法定代表人杨彦奇。
原告中国农业银行股份有限公司凭祥市支行（以下简称农行凭祥支行）诉被告陆志团、广西南宁皇龙居房地产开发有限公司（以下简称皇龙居公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年5月18日立案受理，依法由审判员吴桂陵独任审理，于2015年6月23日公开开庭审理了本案。书记员许天伟担任记录。原告农行凭祥支行的委托代理人曾德尚、覃娇娇到庭参加诉讼，被告陆志团、皇龙居公司经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告农行凭祥支行诉称，2011年6月27日，两被告与我行签订《个人购房担保借款合同》，合同编号为：45020520110018909，合同约定被告陆志团向我行借款44.7万元，用于购买位于凭祥市大象路8号皇龙居西城时代2幢209号房，借款期限从2011年6月27日至2041年6月26日，共计360个月，还款方式为按月等额本息偿还，担保方式为阶段性保证＋抵押，即由被告皇龙居公司提供保证担保加陆志团以房地产抵押担保。2011年6月27日办理了抵押登记手续，同日，我行依约将借款划入指定账户。至2015年3月23日，该笔借款还款已逾期8期，逾期本息共20396.92元。2011年8月18日，两被告与我行签订《个人购房担保借款合同》，合同编号为：45020520110023819，合同约定陆志团向我行借款21.8万元，用于购买位于凭祥市大象路8号皇龙居西城时代2幢109号房，借款期限从2012年1月1日至2021年12月31日，共计120个月，还款方式为按月等额本息偿还，担保方式为阶段性保证＋抵押，即由皇龙居公司提供保证担保加陆志团以房地产抵押担保。2011年8月29日办理了抵押登记手续。2012年1月1日，我行依约将借款划入指定账户。至2015年3月23日，该笔借款还款已逾期19期，逾期本息共46614.04元。我行多次上门催收，但陆志团仍拒不还款，已构成严重违约，我行特向法院起诉，要求判令解除我行与两被告签订的上述两份《个人购房担保借款合同》，陆志团立即归还尚欠我行的贷款本金及利息（暂计算至2015年3月20日，尚欠本息共计659696.47元），我行对抵押物享有优先受偿权，皇龙居公司承担连带偿还贷款本息的责任，本案诉讼费由两被告承担。
原告农行凭祥支行对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1.《个人购房担保借款合同》2份（编号分别为：45020520110018909号、45020520110023819号），证明农行凭祥支行与陆志团、皇龙居公司签订了2份担保借款合同，合同约定陆志团向农行凭祥支行贷款2笔分别为44.7万元、21.8万元，陆志团以其购买的位于凭祥市大象路8号皇龙居西城时代2幢209号、109号房屋作为贷款抵押担保，皇龙居公司提供阶段性保证责任担保，借款均直接划入皇龙居公司在农行开办的账户，还款方式为等额本息还款，还款周期为1个月等内容；
2.预购商品房抵押权预告登记提交材料收件证明、预购商品房设定抵押权预告登记证2份，证明农行凭祥支行与陆志团就凭祥市大象路8号皇龙居西城时代2幢209号、109号抵押房屋办理了预购商品房设定抵押权预告登记；
3.个人借款凭证2份，证明农行凭祥支行已经按照合同约定将2笔贷款44.7万元、21.8万元分别转入指定账户，履行了放款给陆志团的义务；
4.贷款详细信息查询单、陆志团贷款逾期清单，证明陆志团违约的情况。
被告陆志团没有提交书面答辩意见，在举证期限内也未提交证据。
被告皇龙居公司没有提供书面答辩意见，在举证期限内也没有提交任何证据。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告陆志团、皇龙居公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交相关证据，视其已放弃依法享有的质证、抗辩诉讼权利。
对当事人提交的证据，本院认证如下：
原告农行凭祥支行提供的证据，真实合法，形成证据链条，客观证实了本案的事实，依法予以确认。
综合全案有效证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：
2011年6月27日、8月18日，被告陆志团以购房资金不足为由，分别向原告农行凭祥支行申请借款，为此农行凭祥支行与陆志团及被告皇龙居公司签订了二份《个人购房担保借款合同》（编号分别为45020520110018909号、45020520110023819号），其中编号为45020520110018909号的合同内约定借款金额为44.7万元，借款期限为360个月，从2011年6月27日至2041年6月26日止；编号为45020520110023819号的合同内约定借款金额为21.8万元，借款期限为120个月，从2011年8月18日至2021年8月17日止。上述两份合同内均约定借款利率为浮动利率；还款方式为等额本息还款；还款周期为1个月；陆志团应按月还本付息，如出现借款人未足额偿还借款本息超过90天等违约情况，农行凭祥支行有权提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权；陆志团以其向皇龙居公司购买的位于凭祥市大象路8号皇龙居西城时代2幢209号及109号房屋向农行凭祥支行提供抵押担保；皇龙居公司为上述二笔借款提供阶段性连带责任保证，即保证对合同项下全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、贷款人实现债权的费用承担连带保证责任，直到办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后2年，方能免除上述二笔贷款的保证责任。陆志团和农行凭祥支行、皇龙居公司分别在上述合同中签字和盖章。2011年6月27日、2011年8月29日，陆志团和农行凭祥支行就用于贷款抵押的上述房产在凭祥市房地产管理所分别办理了预购商品房设定抵押权预告登记。2011年6月27日、2012年1月1日，农行凭祥支行分别通过转账方式将二笔贷款，共计66.5万元按照合同约定转入指定账户交付给了陆志团。此后，陆志团在履行还本付息义务当中出现违约行为，从2013年9月1日起，陆志团未再就编号为45020520110023819号的《个人购房担保借款合同》内的借款还款，尚欠该笔借款本金431220.51元及其利息；从2014年7月27日起，陆志团未再就编号为45020520110018909号的《个人购房担保借款合同》内的借款还款，尚欠该笔借款本金192461.23元及其利息，上述抵押房屋亦未办理正式抵押登记手续。
本院认为，原告农行凭祥支行与被告陆志团、皇龙居公司签订的2份《个人购房担保借款合同》属于各方当事人的真实意思表示，且办理了预购商品房设定抵押权预告登记，符合《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零四条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第三十八条、第四十一条关于借款、利率和抵押权预告登记、保证的相关规定，依法确认上述合同为有效合同，农行凭祥支行与陆志团之间形成借贷及抵押权预告登记担保关系；农行凭祥支行与皇龙居公司之间形成保证担保关系，各方当事人均应当遵守合同约定，全面履行合同义务。现农行凭祥支行已经依约履行了向陆志团发放贷款的义务，陆志团依法应当按照合同约定履行还本付息的责任，但其在二笔贷款的还本付息过程中均存在超过90天以上未还本付息的违约行为，已达到合同约定的农行凭祥支行有权提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权的解除合同条件，现农行凭祥支行提出解除合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于合同约定解除的规定，依法予以支持。合同解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十八条关于合同解除后合同中结算、清理条款继续有效的规定，陆志团还应偿付尚欠的农行凭祥支行的贷款本金总计为623681.74元及相应利息，利息应按合同约定的计算方式，从其拖欠二笔借款之日起分别计算，即其中的尚欠借款本金192461.23元的利息从2013年9月1日起计付至本案生效判决规定的履行期限最后一日；尚欠借款本金431220.51元的利息从2014年7月27日起计付至本案生效判决规定的履行期限最后一日。同时，陆志团以其向皇龙居公司购买的位于凭祥市大象路8号皇龙居西城时代2幢209号及109号房屋作为贷款抵押，双方签订了抵押担保合同，并办理了预购商品房设定抵押权预告登记手续，农行凭祥支行依法享有上述房产的抵押权，并有权在抵押房产的拍卖、变卖款中优先受偿。皇龙居公司就此二笔贷款向农行凭祥支行提供阶段性连带责任保证，依据《中华人民共和国担保法》第十八条关于连带责任保证的规定，债务履行期限届满后，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任，因此皇龙居公司对上述陆志团尚欠农行凭祥支行的借款本金及相应利息负连带清偿责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十八条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第三十八条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司凭祥市支行和被告陆志团、广西南宁皇龙居房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（编号分别为45020520110018909号、45020520110023819号）；
二、被告陆志团偿还原告中国农业银行股份有限公司凭祥市支行借款本金共计人民币623681.74元，并按双方签订的《个人购房担保借款合同》给付利息，其中借款本金为人民币431220.51元的利息，按编号为45020520110018909号的《个人购房担保借款合同》约定的利率，从2014年7月27日起计付利息至本案生效判决规定的履行期限最后一日止；借款本金为人民币192461.23元的利息，按编号为45020520110023819号的《个人购房担保借款合同》约定的利率，从2013年9月1日起计付利息至本案生效判决规定的履行期限最后一日止。被告陆志团不履行本项判决义务的，原告中国农业银行股份有限公司凭祥市支行对被告陆志团购买的位于凭祥市大象路8号皇龙居西城时代2幢209号及109号房屋的拍卖、变卖款享有优先受偿权。
三、被告广西南宁皇龙居房地产开发有限公司对上述借款本金及利息负连带清偿责任。
案件受理费5198元，由被告陆志团和被告广西南宁皇龙居房地产开发有限公司共同负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。
审判员 吴桂陵
二〇一五年八月七日
书记员 许天伟
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条……。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清算条款的效力。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。…….
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。……
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期限届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第三十八条抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。