长春高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）长高开民初字第1753号原告：周天宇，女，1989年6月1日生，汉族，住所地吉林省敦化市。委托代理人：孙玲，吉林首华律师事务所律师。被告：长春汉森融信房地产开发有限公司。住所长春高新技术产业开发区超越大街与创意路交汇处汉森香榭里**号楼***室。法定代表人：童东立，总经理。委托代理人：徐旸，吉林阳光博舟律师事务所律师。原告周天宇诉被告长春汉森融信房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告周天宇及委托代理人孙玲、被告长春汉森融信房地产开发有限公司的委托代理人徐旸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年7月31日，原被告签订《汉森香榭里商品房订购协议书》，原告购买被告开发的位于高新南区超群大街与创意路交汇汉森香榭里14号2单元1503号房，建筑面积为138.12平方米，单价为每平方米5470元，房款总计755516元整。乙方已经交付133617元。协议书第四条约定交房时间为2013年12月末前，第七条约定违约责任：未履行本协议中的约定将视为违约，由违约方按房屋销售总额的3%向对方支付违约金。但被告至今未交付房屋。原告多次与被告协商退房事宜未果，故特依据《合同法》等相关法律法规及司法解释的相关规定，向人民法院提起民事诉讼，请求法院判令：1.解除原被告于2013年7月31日签订的《汉森香榭里商品房订购协议书》；2.被告返还已付购房款及费用128617元，并支付违约金22665.48元，合计151282.48元；3.诉讼费等由被告承担。被告辩称，被告不存在违约行为，不应承担违约责任。按照协议约定，原告所交房款不应返还，本协议自行终止，被告有权出售此房。原告所购买的房屋已经建设、监理、施工及设计单位综合验收合格，原被告签订的房屋买卖合同完全具备继续履行的条件。原告为支持其诉讼主张，提供如下证据：证据一、《汉森.香榭里商品房定购协议书》，证明依据该协议书约定，被告应当于2013年12月末前将房屋交付给原告，事实上被告未能如期交房，已构成违约。证据二、收据四张，证明原告已支付购房款及相关费用，共计128617元。证据三、《关于汉森.香榭里交房时间的说明》影印件一份，证明被告张贴在售楼处公示给购房者，通知于2014年6月30日办理入住手续；同时证明被告延期交房的事实。证据四、2014年4月27日、2014年9月26日、2014年9月30日买房人与售楼处工作人员的电话录音、名片，证明1.原告早已提交过退房申请，被告没有任何答复。2.被告采取的是分期付首付款的方式，并且对该分期付首付款进行公证，同时可以认证证据二中票据公证费的收条是真实的，且是由被告通过售楼处工作人员代收的。3.分期首付的方式是第一次交定金，第二期于2013年年底交齐首付分期的一半，2014年年底再交另一半。4.原告按被告的要求如期提供了贷款所需材料，由于银行办不了，由被告换成其他银行，因此没有在协议中书写的时间办完贷款的原因不在原告，原告不应当因此承担任何责任。名片可以证明原告购买被告房屋一直是与李禹圻联系，同时可以证明销售人员的联系方式。证据五、原告与被告售楼人员的短信，证明2014年1月2日被告的工作人员通知原告可以签合同，同时证明被告承诺原告会给原告违约金，再者证明被告当时及1月3日仍未交房，且交房时没有两书一表，被告承诺交房后期会及时办理。证据六、商品房买卖首付款分期付款协议书，证明分期付首付款的事实。同时证明被告在与原告签订分期付款协议存在不公平性，因为包括原告在内的绝大部分购房者在与被告签订该协议书后手中均没有该协议书的原件，只有被告有，导致后期原告维权困难。证据七、无婚姻登记记录证明，证明原告已经于2013年8月5日开具了办理贷款所需材料，当时办理时，原告办理了一式两份，给了被告一份，材料递交后由于被告原因，将原告的无婚姻登记记录证明丢失，导致时间拖延，同时由于无婚姻登记证明仅在三个月内有效，被告反馈回原告丢失的消息时，已超过三个月，因此原告又重新开具了无婚姻登记证明并提交给被告。证据八、证人张跃臣证言，证明1.汉森香榭里地产当时开发商是被告，出售房屋时实行分期付款，第一期交付定金10000元，第二期交付首付一部分，第三期交银行手续时把余款补齐。2.被告延期交房。证据九、证人王志刚证言，证明我与原告同是购房者，购房款是分期付款，被告交房是分三期付款，具体付款我不确定。在购房时被告承诺我们2013年12月份交房，但是被告延期交房，后被告又承诺我们2014年6月30日交房，可是被告仍未交房，现在有一部分能交房了。被告的质证意见为，对证据一的真实性无异议，对证明问题有异议，协议第四条第二款明确约定，贷款客户在放款后于2013年12月末交给乙方，银行放款是交付房屋的前提。对证据二盖有我公司收取章的收据的真实性及证明问题均无异议，对收条公证费的真实性有异议，公证处的收条没有公章，且该费用也不是我公司收取。对证据三的真实性有异议，没有加盖我公司公章，且是复印件，原告没能举出原件，因此对该证据不予质证。对证据四的真实性有异议，无法证明接听电话的是我公司人员。针对原告的四个证明事实提出质证意见，原告说早已提交过退房申请，我方没有收到过任何书面申请；若原告申请退房，可以认为原告有意终止合同；对我公司采取分期支付方式没有异议；对由于银行办不了才延期，恰恰可以证明原因在银行，而非我方。由于2013年年底贷款变动，导致对原告贷款材料审核速度放慢，对此根据商品房订购协议书配合银行办理相关手续的应当是原告，对此被告不应承担责任。对名片的真实性无异议，对证明问题有异议，无法证明原告所要证明的问题。对证据五的真实性无异议，对证明问题有异议，1.该证据恰恰证明我公司在2014年1月2日已经履行了通知原告可以往签合同的义务。2.至于销售人员承诺的违约金仅为对该事件的处理的一种磋商，并非具有法律效力的承诺或合议。3.2014年1月2日我公司没交房是事实，销售人员不会知道真正交房时是否有两书一表。对证据六由于是影印件，我公司不予质证。对证据七的真实性无异议，对证明问题有异议，婚姻证明不能证明原告所述的过程，且我认为即使存在上述原因，责任也不在我方而在原告方。对证据八、证据九对首付款分期的事实没有异议，对两位证人的房屋是否存在逾期交房与本案无关。证人所述已经将房子卖掉，也与本案无关。被告为支持其答辩主张，提供如下证据：证据一、营业执照、组织机构代码证，证明被告主体适格。证据二、商品房买卖意向确认书、诚信保证声明、中国建设银行个人住房借款申请书、个人贷款支付委托书，证明是原告周天宇本人签署。证据三、商品房买卖合同，证明1.商品房买卖合同打印日期是2013年12月30日。2.没有原告的签字。证据四、原、被告于2013年8月14日签订的《商品房买卖首付款分期付款协议书》，证明按照第五条约定：“乙方采取首付款分期付款方式，并约定首付款付清及银行按揭贷款放款后，方可办理入住手续，具备办理产权条件时方可办理产权”。此条约定并没有约定具体的交房时间为2013年12月30日，而是约定了交房的成就条件，即原告付清首付款和银行按揭贷款房款。该协议书形成于商品房订购协议书之后，应视为对原、被告此前签订的商品房订购协议书中有关交房条件的重新约定，因此，被告不存在逾期交房的情形。证据五、2014年6月22日出具的单位工程质量验收记录，证明经过建设、监理、施工及设计单位对原告购买房屋所在的14号楼的综合验收记录为符合设计及规范验收标准。原告的质证意见为，对证据一的真实性及证明问题无异议。对证据二的真实性无异议，恰恰证明原告贷款已经办下来了，且已经提交了相应的手续，而且是在订购协议书中约定的交房日期前，原告充分履行了订购协议书中的义务。对证据三的真实性无异议，没有原告签名的商品房买卖协议不能证明其交房日期即是2013年12月30日。对证据四的真实性没有异议，对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，该协议书只有一份，原则上协议应当一式至少两份，由甲乙双方均持有，但被告未给原告，因此侵犯了原告的知情权，被告所称该分期付款协议变更了原订购协议，此说法不准确，原告认为分期付款协议是单就分期付款一事所签订的为明确如何分期每期应支付款项而签订，并不能取代之前所签订的订购协议，该协议书中约定的贷款放款后办理入住手续同样在订购协议书中也有相应约定，因此并不是对原订购协议的更改，具体交房日期仍应以订购协议书为准。对证据五原则上该证据超出举证期限，应不予质证。对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，该证据恰恰证明了被告在2013年12月末并不具备交房条件，而是在半年之后才经过验收，取得了符合验收标准的结论，该证据并不能证明被告已经取得了竣工验收备案表，也不能取代竣工验收备案表，同时该证据也证明了被告延期符合交房条件这一事实的存在，原告由于预见到被告逾期违约而解除与被告的买卖合同是合情合理的，是于法有据的。经审理查明：原、被告于2013年7月31日签订了《汉森·香榭里商品房定购协议书》，约定被告将汉森·香榭里14号楼2单元1503号房屋出售给原告，建筑面积为138.12平方米，单价为5470元/平方米，总金额为755516元，该协议书还约定：“贷款客户，贷款放款后于2013年12月末前将本协议第一项所列房屋交付乙方。”“未履行本协议中的约定将视为违约，由违约方按房屋销售总额3%向对方支付违约金。”“在未签订正式《商品房买卖合同》前，本协议具有同等法律效力。”原、被告于2013年8月14日签订《商品房买卖首府分期付款协议书》，约定“乙方（周天宇）已交纳购房款叁万元（￥30000元）计入首付款，在2013年12月30日之前先支付甲方（汉森融信）首付款103000元，再余下首付款102516元于2014年12月30日前乙方一次性付清。”并约定：“首付款付清及银行按揭贷款放款后，方可办理入住手续，具备办理产权条件时方可办理产权。”上述合同签订后，原告于2013年7月31日向被告支付定金10000元，于2013年8月14日补交房款20000元，2013年10月7日补交房款98000元，合计向被告支付首付款人民币128000元。2013年12月末被告所建的房屋不具备交房条件。2014年1月2日被告通知原告签订正式的《商品房买卖合同》，原告收到通知后，未与被告签订《商品房买卖合同》。2014年1月3日，原告通过短信告知被告方的售楼人员，要求被告于6月之前交房。2014年4月27日，原告与被告方的售楼人员联系，要求退房。2014年6月22日,建设单位、监理单位、施工单位及设计单位对标的房屋所在的汉森香榭里14号楼进行了综合验收。原告多次与被告提出退房，双方未就退房事宜未达成一致，故原告诉至法院。本院认为：第一，关于原、被告之间的房屋买卖合同关系是否成立的问题。原、被告签订的《汉森·香榭里商品房定购协议书》及《商品房买卖首付款分期付款协议书》共同构成双方的房屋买卖合同，上述协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经收取了原告给付的部分购房款，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”故原、被告之间的商品房买卖合同关系已经成立，且被告在原告起诉前已经取得商品房预售许可证，故双方的商品房买卖合同应为合法有效，原、被告应当按照约定履行合同义务。第二，关于被告是否违约的问题。原、被告于2013年7月31日签订的《汉森?香榭里商品房定购协议书》第四条第二款：“贷款客户，贷款放款后于2013年12月末前将本协议第一项所列房屋交付乙方。”原、被告于2013年8月14日签订的《商品房买卖首付款分期付款协议书》第五条：“乙方采取首付款分期付款方式，并约定首付款付清及银行按揭贷款放款后，方可办理入住手续，……”根据《中华人民共和国合同法》第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同。”原被告签订的《商品房买卖首付款分期付款协议书》时间在后，并且将交房条件变更为首付款付清及银行按揭贷款放款后。现原告未付清购房首付款，且拒绝与原告签订正式的《商品房买卖合同》导致银行未发放按揭贷款，根据合同约定，被告未交付房屋的行为不构成违约。故原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告周天宇的诉讼请求。案件受理费11362元，由原告周天宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  唐虹梅代理审判员  喻 梅人民陪审员  刘 梅二〇一五年七月二十四日书 记 员  尹 娜