广西壮族自治区防城港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂06民终670号
上诉人（原审原告）：张玲，女，1975年8月21日出生，汉族，住云南省昭通市镇雄县。
委托诉讼代理人：黄靖，广西海狮律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广西粤华房地产开发有限公司，住所地广西防城港市港口区公车新城富康市场二楼。
法定代表人：陈轩同，该公司总经理。
委托诉讼代理人：潘志山，广西南港律师事务所律师。
上诉人张玲因与被上诉人广西粤华房地产开发有限公司（以下简称粤华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2016)桂0602民初1262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张玲的委托诉讼代理人黄靖，被上诉人粤华公司的委托诉讼代理人潘志山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张玲上诉请求：撤销一审判决，依法判决支持其一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院曲解合同条款，损害上诉人合法权益。一审审理过程中，被上诉人没有提交任何证据也没有出庭答辩和质证，应当认定被上诉人己承认上诉人的诉讼请求。但一审法院却为被上诉人作辩解意见，驳回上诉人的诉讼请求。该行为违背公平公正原则，损害上诉人的合法权益，违反法律规定。二、一审法院认定案件事实错误，陈述前后矛盾，对合同个别用字进行曲意解释。一审法院认定《粤同•江滨雅轩合作建房协议书》（以下简称《建房协议书》）具备商品房销售管理办法第十六条规定的内容，因此《建房协议书》有效。但又对“拟”字进行文意解释，认为双方约定的2016年5月31日前交付，并不是正式的交付时间，前后矛盾。合同中“拟双方约定竣工交付时间为2016年5月31日前”，明确约定了交付时间。但在双方当事人对约定交付时间均没有异议的情况下，一审法院认定《建房协议书》第六条并非明确的房屋交付时间无事实和法律依据。一审法院违背当事人意志，代替双方作选择。另外，一审法院认定，“故被告仍可在签订《商品房买卖合同》对具体的交房时间、交房条件和逾期交房的违约责任作进一步明确约定。”这是擅自将变更和修改合同的权利单方面赋予被上诉人。合同的订立，必须经双方协商一致，未经双方协商一致的，被上诉人无权对交房时间作进一步确定，一审法院无权要求上诉人接受未经双方签订及认可的合同。
粤华公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉人的上诉请求。
张玲向一审法院起诉请求：一、解除张玲与粤华公司签订的《建房协议书》；二、粤华公司返还张玲已付购房款144068元及利息（2万元从2014年1月16日起计；5万元从2014年3月29日起计；74068元从2014年5月15日起计，按同期同类银行贷款利率计付至付清之日止）；三、本案诉讼费用由粤华公司承担。
一审法院认定事实：以张玲为甲方与以粤华公司为乙方签订一份《建房协议书》（编号000102），约定甲方基于购买商品房的需要，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上委托具有房地产开发资质的乙方合作建设商品房项目，项目名称为江滨小区二期（粤同•江滨雅轩），项目地点为防城港市港口区公车新城沙企路旁；甲方已对本协议约定的项目进行实地考察，在充分了解该项目的前提下自愿委托乙方对该商品房项目进行合作建设，并自愿按照本协议的约定向乙方交纳定向开发保证金；定向开发的商品房为9号楼1605号房，建筑面积为112.18平方米，单价为每平方米3673.28元，总价款为412068元；甲方在签订本协议当日向乙方交纳合作建房保证金2万元。协议第五条对付款方式及付款时间进行如下约定：第一次在签订本协议七日内交清合同总房款的30%（不含合作建房保证金）124068元；剩余部分房款由甲方向银行按揭贷款支付。协议第六条约定：1、拟双方约定项目开工时间为2014年3月31日前；2、拟双方约定竣工交付时间为2016年5月31日前。协议第七条约定：乙方在取得《商品房预售许可证》同时通知甲方，甲方在接到通知后七日内携带本《建房协议书》、收据、身份证（或其他证明证件）到乙方指定场所，按照本合同第三条约定的定向开发楼栋、房号、面积、单价与乙方签署《商品房买卖合同》，前期甲方按本协议交纳的合作建房保证金转为购房款，并按照本协议第五条约定支付剩余房款。《建房协议书》并对违约责任做了具体约定。粤华公司分别于2014年1月16日、2014年3月29日、2014年5月15日向张玲出具三张《收据》（编号：9034340、1028164、0013985，金额分别为2万元、5万元、74068元），表示收到张玲江滨雅轩9号楼1605号房合作建房保证金144068元。2016年5月，粤华公司向张玲邮寄合同编号为JBYX00241的《商品房买卖合同》，要求张玲签字后寄送回去。张玲阅读后不同意《商品房买卖合同》中对商品房交付期限2017年6月30日的约定，在与粤华公司协商无果后，张玲于2016年6月27日就解除《建房协议书》、退款等事宜向一审法院提起诉讼。
另查明，粤华公司在2016年1月21日（发证时间）取得江滨雅轩9号楼的《商品房预售许可证》（编号：防房预售字号B2016007）。
一审法院认为，在审查张玲要求解除《建房协议书》是否有事实和法律依据之前应审查该协议是否有效。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”及《商品房销售管理办法》第十六条第二款：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”的规定，结合《建房协议书》的具体内容，《建房协议书》应属商品房买卖合同的性质，理由如下：一是《建房协议书》具备《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定的（一）至（五）的内容，而这五项内容属于必要条款，系合同的基础，否则就无法构成合同；二是粤华公司已按约收取购房款，本案中，粤华公司收取的合作建房保证金实为购房款。因此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，粤华公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下与张玲签订《建房协议书》但在本案起诉前已取得，该《建房协议书》应属有效。现张玲以粤华公司擅自变更延长交房期限为由解除合同，且认为粤华公司已过《建房协议书》的交房期限认为粤华公司逾期交房的行为导致其合同目的无法实现。《建房协议书》第六条约定“拟双方约定竣工交付时间为2016年5月31日前”，但合同未对交付使用条件及逾期交房的违约责任作出具体约定。《建房协议书》第六条的约定并非明确的房屋的交付时间，而从“拟”字的文意解释，仅是对交房时间的一种预期或打算，《建房协议书》第七条亦未明确约定按照上述拟定的交房时间内签订正式的《商品房买卖合同》，协议书未就交房条件和逾期交房的违约责任作明确约定，故粤华公司仍可在签订《商品房买卖合同》对具体的交房时间、交房条件和逾期交房的违约责任作进一步明确约定，现粤华公司将交房时间较《建房协议书》拟定的交付时间适当予以调整并不必然导致张玲的合同目的无法实现。因此，对张玲要求解除合同及退还购房款并支付利息的诉讼请求，不予支持。
综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回张玲的诉讼请求。案件受理费3181元，减半收取1591元，由张玲负担。
本院二审期间，双方当事人均无新证据向法庭提交。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院另查明，《建房协议书》第十一条约定，张玲、粤华公司其中一方首先违约时，须单独承担违约责任，同时免除对方履约责任。
本院认为，《建房协议书》是双方真实意思表示，应属有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。双方当事人应按照《建房协议书》的约定，履行自己的义务。《建房协议书》第五条约定，在签订协议七日内，张玲应交清124068元，剩余房款通过按揭贷款支付。本案中，张玲并未按照《建房协议书》约定的付款期支付房款，属于首先违约。尽管在《建房协议书》中对交房时间有了约定，但因张玲首先违约，根据《建房协议书》第十一条约定，粤华公司的如期交房的责任可予免除。因此，张玲以粤华公司逾期交房为由上诉主张合同解除并返还相应购房款，本院不予支持。
综上所述，张玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3181元（上诉人张玲已预交），由上诉人张玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘帅武
代理审判员 王 勋
代理审判员 林智明
二〇一七年三月十五日
书 记 员 温婷婷
附：本案判决所依据的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。