广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）柳市民二终字第196号
上诉人（一审原告）：陈旻
上诉人（一审原告）：黄宁
两上诉人共同委托代理人：刘伯州，广西正泰和律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：陈志强
委托代理人：陶建武，广西永维律师事务所律师。
委托代理人：谭毅，广西永维律师事务所实习律师。
被上诉人（一审被告）：陈志滨
上诉人陈旻、黄宁、上诉人陈志强因与被上诉人陈志滨租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院2013年2月17日作出的（2012）城中民二初字第674号民事判决，向本院提起上诉。本院2013年7月9日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月26日公开开庭审理了本案。上诉人陈旻、黄宁的委托代理人刘伯州，上诉人陈志强的委托代理人陶建武、谭毅到庭参加诉讼。被上诉人陈志滨经本院公告传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法可以缺席审理。本案经批准同意延长审理期限三个月。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年6月30日，陈旻、黄宁分别与陈志强、陈志滨签订《租赁合同》，分别将位于柳州市五星步行街45号和43号门面出租给陈志强、陈志滨经营服装销售。两份《租赁合同》分别约定：45号门面的建筑面积为71.02平方米，租金为每月19500元，押金为39000元；43号门面的房屋建筑面积为81.58平方米，租金每月20000元，押金为40000元。两份《租赁合同》均约定：承租期间每月1日为交纳当月租金时间，承租方拖欠租金的，出租方有权收取拖欠租金3‰的滞纳金。出租方提前终止合同的情形包括：承租方正常营业，逾期支付租金30天以上的；承租方擅自拆改结构、故意损坏承租房产或改变房产用途的；承租方违反法律、法规经营的。因上述情形解除合同的，出租方有权要求承租方赔偿一切损失，租金结算时间以承租方全部搬离该房产，双方验收房产交接钥匙之日后15天计算。承租方已交纳的租金及押金不退。两份《租赁合同》第六章第2条共同约定：“除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约，违约方应向对方支付违约金10000元，并赔偿对方的全部损失。”合同签订后，陈旻、黄宁收取两间门面的押金79000元，并将两间门面交付陈志强，由陈志强经营至今。2012年5月6日，陈旻就陈志强未按合同约定于每月1日交纳当月租金的行为向陈志强发出关于解除43号门面和45号门面的租赁合同关系的通知。截止2012年12月20日开庭之日，陈志强经营43号和45号门面期间每月不定期向陈旻、黄宁交纳两间门面的租金39500元。
另查明，陈旻与黄宁是夫妻关系，位于柳州市五星步行街45号和43号门面是夫妻共同财产。根据房产证显示，45号门面的套内面积为57.65平方米，门头处宽为4.05米；43号门面的套内建筑面积为66.22平方米，门头处宽为4.05米。陈志强承租两间门面时，该两间门面为毛坯房，由陈志强对两间门面进行后期装修至今。2012年12月24日，法院对涉案两间门面进行现场勘察，经黄宁和陈志强现场确认，43号门面门头处的宽度为2.97米，45号门面门头处的宽度为5.12米。
一审法院审理认为：陈旻、黄宁分别与陈志强、陈志滨签订的两份《租赁合同》合法有效。陈旻、黄宁主张，虽然43号门面的《租赁合同》的“承租方”处的落款为“陈志滨”字样，但是该《租赁合同》是由陈志强签署，并且该门面的实际经营者和每月交纳租金的主体都是陈志强，应当视陈志强为43号门面的合同主体，由陈志强承担有关43号门面的权利义务。该院认为，陈旻、黄宁的主张缺乏事实和法律依据，该院不予支持，陈志滨作为43号门面的合同主体，应当承担有关43号门面的全部权利义务。
陈旻、黄宁主张，陈志强在经营期间，擅自将43号和45号门面之间的隔墙进行拆改，造成43号和45号门面的实际面积与房产证上登记的面积不符，其行为满足合同约定的解除条件，要求解除租赁合同关系。陈志强辩称，陈旻、黄宁没有证据证明陈志强、陈志滨曾进行过拆改行为。该院认为，在陈志强和陈志滨承租门面之初，该两间门面是毛坯房，其结构应当与房产证上登记的相符。现根据现场勘察，两间门面门头处的实际宽度均与房产证上登记的不相符，证明两间门面之间的隔墙已经被拆改，陈志强和陈志滨均未能举证证实在其经营期间隔墙被拆改的事实是他人的行为，应当推定为陈志强和陈志滨的共同行为。陈志强、陈志滨擅自拆改结构的行为满足合同约定的解除条件，陈旻、黄宁有权按照合同约定提前终止合同，不予退还陈志强、陈志滨已缴租金及押金。截止开庭之日，陈志强已经不定期交纳43号和45号门面的租金至2012年12月份，没有欠缴租金的行为，并且陈志强实际搬离门面的时间未能确定，故陈旻、黄宁要求被告支付2012年6月1日至陈志强、陈志滨实际搬离门面之日后十五日的租金的诉请，缺乏事实依据，该院不予支持。
由于43号门面和45号门面由陈志强实际经营使用，陈志强应当按照租赁合同的约定于每月1日按时向陈旻、黄宁交纳当月租金。由于陈志强自承租以来，不定期交付租金，违反该约定的，陈旻、黄宁主张陈志强按照合同约定承担每逾期一日支付拖欠租金的3‰的滞纳金的违约责任，该院予以支持。2010年7月1日至2012年5月1日期间，陈志强逾期交纳43号和45号门面租金的违约行为，应当承担的违约金为92673元。陈志强辩称，双方就交纳租金的时间问题达成口头协议，对每月1日交纳租金的约定进行了变更，并且陈旻、黄宁对于陈志强不定期交纳租金的行为在长达20个月的时间里从未提出异议。该院认为，陈志强对其辩称未能举证证实，缺乏事实依据。另外，陈旻、黄宁要求陈志强承担逾期交付租金的违约责任的权利不适用除斥期间也没有超过诉讼时效。故对于陈志强的辩称，该院不予采信。
陈旻、黄宁以陈志强无照经营违反租赁合同约定为由要求解除租赁合同的主张，该院认为缺乏法律依据，不予支持。
根据两份《租赁合同》第六章第2条的共同约定：“除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约，违约方应向对方支付违约金10000元，并赔偿对方的全部损失。”陈旻、黄宁要求终止合同，不属于除本合同明确规定的终止条款外的单方面终止合同的违约行为，陈旻、黄宁要求陈志强承担20000元违约金的诉请，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、解除陈旻与陈志滨于2010年6月30日签订的《租赁合同》。二、解除陈旻、黄宁与陈志强于2010年6月30日签订的《租赁合同》。三、陈志强、陈志滨于本判决文书生效之日起十日内恢复门面原状并腾空位于柳州市五星步行街45号和43号门面。四、陈志强向陈旻、黄宁支付违约金92673元。五、驳回陈旻、黄宁的其它诉讼请求。案件受理费4133元（陈旻、黄宁已预交），由陈旻、黄宁承担2135元，陈志强、陈志滨承担1998元。
上诉人陈旻、黄宁不服一审判决，上诉称：一、一审认定43号门面是陈旻与陈志滨签订，在合同上签字的就是陈志滨本人，而不是陈志强，陈志滨是43号门面的合同主体，并以此判决解除陈旻与陈志滨的租赁合同，这与陈志强是43号门面实际承租人的客观事实不符。
陈旻既不认识陈志滨，也未见过陈志滨。事实是陈志强在与陈旻签订45号门面租赁合同的同时一并与陈旻签订了43号门面租赁合同，签了陈志滨的名字，留下的联系人电话号码也是陈志强本人的私人电话号码，这可以证实，在43号门面租赁合同上签上陈志滨名字的就是陈志强，而不是陈志滨。如是陈志滨签合同，留的却是其他人的联系电话，明显有悖常理。
合同履行过程一直由陈志强交纳租金等费用以及陈志强拆改门面结构，将两门面贯通连为一体的事实均可以证实，陈志强就是43号门面的实际承租人。在诉讼中，陈志强追加其亲兄弟陈志滨后，陈志滨一直未参加本案诉讼，主动维护其权利，这些明显不符合常理，更证明了陈志强就是在43号门面租赁合同上签字的实际承租人。请求二审法院依法改判一审判决第一项为解除陈旻与陈志强的租赁合同。
二、一审对陈旻、黄宁请求收取陈志强的79000元押金不予退还这一诉请，在判决书“本院认为”部分已认定陈旻、黄宁不予退还，但在判决书的判决主文部分没有明确表述。请求二审法院依法改判，支持陈旻、黄宁在一审请求不予退还押金的诉请。
三、一审以陈志强实际搬离门面的时间未能确定，对陈旻、黄宁按租赁合同第四章第4条第1款“租金结算时间以被上诉人全部搬离房产，双方验收房产交接钥匙之日后15天计算的”约定，要求陈志强支付这次实际搬离门面后的15天的门面租金不予支持是不正确的。
请求二审法院依法撤销一审判决第一项，改判解除陈旻与陈志强于2010年6月30日签订的43号门面《租赁合同》；撤销一审判决第五项，改判陈志强支付陈旻、黄宁实际搬离门面之日后15日的租金19750元；增加判决陈旻、黄宁收取陈志强押金79000元不予退还；由陈志强承担一、二审诉讼费用。
上诉人陈志强针对上诉人陈旻、黄宁的上诉，答辩称：一、一审法院认定陈志强违约的两点事实不存在，不应解除租赁合同，应继续履行。表现在：1、一审法院认定陈志强改变房屋结构是错误的。该门面原属柳州世纪龙地房地产开发有限公司所有，曾出租给他人使用，该门面的隔墙板是陈志强租用该门面之前已经有的，一审法院推定隔墙板是陈志强所为，没有事实依据。即使争议门面是毛坯房，45号与43号门面之间没有任何砖墙隔开，分开的标志是天花板上的大梁。陈志强租下门面后即使用简易木板隔开，也没有改变房屋的主框架结构。2、一审法院认定陈志强没有按时交纳租金错误。陈志强从租赁该门面至2013年12月，一直支付租金，从未间断。虽然支付租金的时间与合同约定有一定出入，但陈旻、黄宁一直没有提出异议，视为认可该交纳方式，且该交纳方式符合日常的交易习惯，不能以此认定陈志强没有按时交纳租金。二、43号门面，是陈志滨和陈旻签订租赁合同，与陈志强无关。三、一审法院判决驳回陈旻、黄宁要求收取79000元押金完全正确。本案陈志强没有违约，即使违约依据租赁合同第一章第六条的规定，押金只是抵偿损失。租赁合同第四章最后一段“甲方（即陈旻、黄宁）终止该合同，乙方（即陈志强）已缴租金和押金不退。”属格式条款，无效。陈旻、黄宁无权没收该押金。四、一审判决驳回陈旻、黄宁要求陈志强支付实际搬离门面之后15日的租金即15790元也完全正确。该条款属于格式条款，合同解除后双方已经没有租赁关系，因此也不存在租赁费用。综上所述，请求法院驳回一审法院的诉讼请求。
上诉人陈志强不服一审判决，上诉称：一、一审判决认定事实错误，应予改判。体现在：l、一审判决解除双方2010年6月30日签订柳州市五星街45、43号门面《租赁合同》没有任何事实和法律依据。2、陈志强与陈旻、黄宁签订的《租赁合同》合法有效。虽然陈志强交纳租金的时间和合同约定的时间不同，但是，这是双方口头约定的行为，具体表现在从2010年7月份至2012年4月份，陈志强都未按照合同的约定时间交纳租金，但陈旻、黄宁都接受租金，没有提出异议，视为陈旻、黄宁对陈志强交纳租金的时间变更予以认可。由此可见，陈志强履行了相关义务，不存在任何违约行为。
二、一审法院认定“在陈志强和陈志滨承租门面之初，该两间门面是毛坯房”是错误的。43号门面陈志强从2007年开始已经承租，在租赁期间，隔墙的改动就已经存在，当时该门面的实际所有权人是柳州世纪龙地房地产开发有限公司的，有办理房产证。2010年7月，陈旻、黄宁买下该门面，才办理房产证。在租赁期间，陈旻、黄宁没有对该门面的隔墙提出任何异议，由此可见，陈旻、黄宁认可隔墙改动的事实，因此，一审判决推定隔墙被拆是陈志强、陈志滨擅自所为没有任何事实和法律依据。
三、陈志强一直按照合同的约定交纳租金，不存在拖欠和逾期支付租金的行为。陈旻、黄宁以陈志强违反合同约定，擅自拆改了租赁物结构，无照经营等行为来解除合同，属无稽之谈，严重与客观事实不符。根据我国合同法第九十四条规定，陈志强没有违反合同的约定和法律的规定，陈旻、黄宁无权解除合同。
四、一审判决陈志强向陈旻、黄宁支付违约金92637元，裁决严重错误。虽然陈志强与陈旻、黄宁签订租赁合同约定有滞纳金条款，但该条款属于霸王条款。滞纳金只能是具有合法的法律或部门法规的单位，对逾期交纳税款、保险金或水、电煤气等费用的单位和个人，执法单位可以收取滞纳金，非执法单位和个人无权收取滞纳金。一审法院错误将滞纳金认定为违约金，违反“不告不理”原则。双方没有约定逾期违约金，只能参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。因此，本案违约金金额不应该超过6339.89元。按千分之三支付每日违约金违反了《最高人民法院关于适用<；；中华人民共和国合同法>；；若干问题的解释（二）》第二十九条规定。因此，该条款属于无效条款，其行为违反了国家的强制性规范。一审判决陈志强向陈旻、黄宁支付违约金92637元没有事实和法律依据。
综上所述，一审判决认定事实错误，应予改判。陈志强没有违约，陈旻、黄宁要求解除合同依法不能成立。恳请二审法院撤销一审判决第一至四项，驳回陈旻、黄宁的全部诉请，由陈旻、黄宁承担一、二审诉讼费用。
上诉人陈旻、黄宁针对上诉人陈志强的上诉，答辩称：一、一审判决解除黄宁、陈旻与陈志强签订的45号门面租赁合同有事实和法律依据。1、陈志强未按合同约定向黄宁、陈旻交纳门面租金，经黄宁、陈旻催告仍然未按时交纳，构成违约。根据双方签订的门面租赁合同第四章第一条第三项C点的约定，提前解除与陈志强的门面租赁合同，有事实和法律依据。2、陈志强认为双方已就交纳租金的时间做了变更，没有证据证明，陈旻、黄宁也不认可。陈志强以陈旻、黄宁同意收取租金的行为视为同意其延迟交纳租金的意思表示是牵强的。3、一审法院认定陈志强擅自改变门面结构是有事实依据的。从陈旻、黄宁提供的房屋产权证和一审法院到现场勘查的结果来看，陈志强已经将43、45号门面人为的改变了面积。4、如果陈志强认为在租赁前已经进行了改动，应该在租赁合同中做约定，但是租赁合同第一章第一条就约定了门面的面积，并且从租金分别是20000元与19500元，可以证实两个门面的面积是不相同的。综上，一审法院认定事实清楚。根据租赁合同第四章第一条第四项D点的约定，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，陈旻、黄宁要求提前解除合同有事实法律依据，一审法院判决解除合同正确，陈志强上诉无理。二、一审判决陈志强按每日千分之三向陈旻、黄宁支付逾期交纳租金的违约金，符合双方签订的租赁合同第六章第一条的约定，是双方真实意思表示，并不是陈志强所说的霸王条款。双方都是平等主体，也不存在违反法律的强制性规定，因此该条款有法律约束力，应受保护。一审判决正确，请求二审法院驳回陈志强的上诉。
一审被告陈志滨在二审诉讼期间未进行答辩，亦未提交任何新的证据。
上诉人陈旻、黄宁对一审认定事实有如下异议：一审认定2010年6月30日43号门面租赁合同是陈旻与陈志滨签订不是事实。2010年该租赁合同是陈志强在合同上签陈志滨的名字，实际是陈志强与陈旻之间签订的租赁合同，陈志强才是43号门面租赁合同的实际承租人，合同主体，实际交纳租金以及使用门面均是陈志强。陈旻、黄宁从未见过陈志滨这个人，也没有收到过陈志滨的委托手续。陈旻、黄宁对此争议事实没有提供任何新的证据。陈志强认可是其交纳租金和实际使用43号门面，但认为该合同是陈志滨签名，合同主体是陈志滨。
上诉人陈志强对一审认定事实有如下异议：一审法院认定“在被告陈志强和陈志滨承租门面之初，该两间门面是毛坯房”是错误的。陈志强从2007年开始承租43号门面，在租赁期间，隔墙的改动就已经存在，陈旻、黄宁20**年7月买下该门面后租给陈志强，对该门面的隔墙没有提出异议，应视为认可该改动。对此异议，陈志强没有提交新的证据。
对于陈旻、黄宁就一审查明的事实提出的异议，本院将在下文中详细阐述。关于陈志强对门面结构变动提出的异议，本院认为，一审法院现场勘查该门面的实际结构与房产证上记载不一致，产生变动，由于涉案门面在租赁期间一直是由陈志强在使用，而陈志强无法举证证实该门面变动是在租赁前已经变动或由他人改变，一审法院推定为陈志强、陈志滨共同行为，符合法律规定。对其异议本院不予采信。
由以上分析可知，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，综合诉辩双方的意见，本案争议焦点为：一、43号门面租赁合同的承租方是谁？二、解除租赁合同是否有依据？三、关于押金是否返还的问题。四、滞纳金及违约金的问题。
关于争议焦点一。2010年6月30日43号门面租赁合同上承租方的签名上写的是“陈志滨”的名字，陈志强也不认可该签名是其所签，而陈旻、黄宁未向法院申请鉴定该笔迹是否是陈志强所写，也未能提供其他充足证据证实该签名是陈志强所签，因此，对其认为该门面租赁合同的主体为陈志强的主张，依据现有证据，本院不予采信，但可以认定该合同由陈志强实际履行。一审认定上述合同的承租方为陈志滨的观点正确，本院予以维持。
关于争议焦点二。陈旻分别与陈志强、陈志滨签订的两份门面租赁合同，均出于各方当事人自愿，是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，具有法律约束力，各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，一审法院根据现场勘查、房产证记载以及门面实际使用情况等证据，认定陈志强、陈志滨拆改了门面隔墙，并无不当，陈志强对此未能提供相反证据予以反驳，故本院对其主张难以支持。同时，陈志强、陈志滨在承租门面期间，未能按照合同约定的时间于每月1日交纳当月租金，累计不按时交纳租金已经超过60天以上，属违约行为。陈志强、陈志滨的上述两方面的行为已经违反租赁合同中第四章《合同提前终止》第6条以及第4条B点、D点的约定，符合合同约定解除条件，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，陈旻、黄宁有权解除合同。一审法院判决解除陈旻分别与陈志强、陈志滨签订的租赁合同，符合法律规定。陈志强要求继续履行合同的主张，没有法律依据，本院不予支持。
对于陈志强主张双方已经口头协议变更交纳租金时间的问题，本院认为，依据《最人民高院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“在合同纠纷案件中……主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”的规定，陈志强应对其主张合同变更的事宜承担证明责任。但陈旻、黄宁对上述变更不予认可，陈志强亦未能提供证据予以证实，故由其承担举证不能的不利后果，本院对上述主张不予采信。
关于争议焦点三。由于陈志强、陈志滨上述违约行为，陈旻、黄宁根据租赁合同中第四章第4点的规定，依法有权不予退还押金。一审法院对此在一审判决“本院认为”部分已经明确表述。由于本案是陈旻、黄宁提起诉讼，不宜对陈旻、黄宁作为债权人是否应履行退还押金的义务进行实体判决。因此一审判决未将此项写入判决主文，并无不当。
对于陈志强提出该合同第四章第4点关于押金不退的约定是无效条款的主张，由于该约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的条款，陈志强的该主张没有法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点四。民商事活动中，各方当事人均应遵循诚实信用原则，本案双方当事人在租赁合同中已经明确约定了违约责任的承担和计算方式，双方当事人均应受合同条款的约束。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方当事人在租赁合同第六章《违约责任》第一点约定了违约责任的承担方式，承租方拖欠租金，应向出租方支付滞纳金。该处“支付滞纳金”实为承担违约责任的方式，一审判决表述为违约金，并依据双方合同约定计算违约金金额，未违反相关法律规定，本院予以维持。陈志强认为双方对违约金没有约定，不符合事实，其要求按逾期利息计算违约金亦没有法律依据，本院不予支持。
《租赁合同》第四章中约定承租方向出租房缴纳搬离租赁场地后15天的租金，是由于出租方因承租方违约而提前终止租赁合同时，承租方向出租方支付的费用，因此该15天的租金实际属于违约金的性质。由于上文中的违约金已经足以弥补陈旻、黄宁因此造成的损失，一审法院判决驳回其二人该项诉请，并无不当，本院予以维持。
综上所述，双方当事人的上诉理由均不充分，缺乏事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4124元（上诉人陈旻、黄宁已预交2016元，上诉人陈志强已预交2108元），由上诉人陈旻、黄宁负担2016元，上诉人陈志强负担2108元。
本判决为终审判决。
审 判 长 江 侦
代理审判员 申 武
代理审判员 李婷婷
二〇一四年一月二十八日
书 记 员 卢 庄