上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第28858号
原告上海雅汇房产开发有限公司。
法定代表人周伟淦。
委托代理人黄虓，上海市捷华律师事务所律师。
委托代理人胡琦伟，上海市捷华律师事务所律师。
被告何玲君。
委托代理人何菊平。
原告上海雅汇房产开发有限公司诉被告何玲君商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月5日立案受理后，依法适用简易程序，并于2014年9月1日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄虓、被告的委托代理人何菊平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海雅汇房产开发有限公司诉称，位于上海市浦东新区花木路1983弄的“四季雅苑”住宅小区是原告所开发。2013年9月1日，原、被告签订“定金合同”，约定由被告购买其中301号601室房屋。同日被告并支付定金人民币（以下币种同）20万元。2013年11月6日，原告与被告签订“上海市商品房出售合同”，约定被告购买花木路XXX弄XXX号XXX室的房屋，建筑面积156.17平方米，总房价1，010万元。同时合同附件一中约定，总房价款30%须于签订出售合同当日缴付，余款707万元须在签订出售合同之日起90日内付清。同时合同补充条款中还约定，逾期付款超过90日，原告有权选择继续履行合同或者解除合同，如选择解除合同的，被告应按总房价款的10%支付违约金，并按要求办理注销合同登记备案手续等。合同签订当时就进行了网上备案，被告于2013年11月1日累计支付了283万元，加上定金，已经足额支付了第一期房款。但在2014年2月12日前，被告未能按约向原告支付购房余款707万元，至原告起诉时，已拖欠购房款超过90天，故原告诉请来院，要求：1、判令解除原被告双方签订关于花木路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市商品房出售合同》；2、判令被告配合原告向房地产交易中心办理注销合同网上备案；3、判令被告向原告支付违约金101万元。
被告何玲君辩称，没有按期付款是因为被告是外地户口，之前的贷款政策是需要缴满一年社保就可以买房，但是合同签下来之后政策变了，要求满两年，所以现在银行贷款没贷下来。故不同意原告的诉请，希望跟原告协商解决。如果合同解除的，则要求减少违约金。
经审理查明，2013年9月1日，原、被告签订“定金合同”一份，约定由被告向原告预定位于上海市浦东新区花木路1983弄四季雅苑XXX号XXX室的房屋，总房价1，010万元，分期付款，定金20万元，被告于2013年9月15日前与原告签订出售合同等。当日，被告向原告支付了定金20万元。
2013年11月6日，原、被告签订《上海市商品房出售合同》一份，约定乙方（被告）向原告（甲方）购买系争房屋，建筑面积156.17平方米，其中套内建筑面积127.94平方米，公用分摊建筑面积28.23平方米。乙方购买该房屋总房价款为1，010万元。合同附件一“付款时间和付款方式”中约定：乙方以银行按揭方式支付房价款，首期房款30%，即303万元，须于签订出售合同当日缴付；余款70%，即707万元，须于签订出售合同之日起90日内全部付清。合同“补充条款一”第三条约定，乙方超过本合同约定的时间支付本合同项下应付款项即为逾期付款，则应当向甲方支付逾期违约金，逾期违约金的数额根据逾期应付款额按每日万分之一计算……乙方逾期超过90日，则自第91日起两年内甲方有权选择继续履行本合同或者以书面形式通知乙方立即解除本合同而无需另行催告乙方……若甲方选择解除本合同，则乙方应按总房价款的百分之十支付违约金给甲方……乙方应按甲方的要求向有关的房地产登记机构办理注销本合同的登记备案手续，乙方已付的房价款在扣除违约金、赔偿金后，剩余房款由甲方在有关政府部门注销本合同登记备案后的三十日内不计利息退还给乙方。合同“补充条款一”第四条约定，若乙方采取银行按揭贷款的付款方式，发生下列情况之一即构成乙方的逾期付款，乙方为此应按照本条规定以及本合同其他规定承担逾期付款的责任：（1）乙方的按揭贷款未能得到按揭贷款银行的批准，且乙方未能继续按照本合同规定的付款期限另行支付该部分价款……合同另对其他事项作了约定。
2014年4月16日，原告向被告发出“追款通知书”，要求被告在十日内支付购房欠款707万元。
2014年6月16日，原告向被告发出“关于解除四季雅苑XXX号XXX室房屋《上海市商品房出售合同》的通知”，表示被告逾期付款124天，原告根据合同补充条款第3条约定，解除出售合同并收取总房价款10%的违约金即101万元等。
审理中，原告表示，合同签订后，被告支付了283万元房款，加上已付的定金20万元，实际已经付清第一期房款303万元，第二期房款707万元未付；如合同解除的，已收取的房款扣除违约金，余款在办理合同网上注销手续后返还被告。被告则表示，其因为政策调整原因造成不能正常付款，而合同约定的违约金过高，要求予以减少。
以上事实，由原告提供的《上海市商品房出售合同》、通知、产证、定金合同等以及当事人的庭审陈述在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《定金合同》和《上海市商品房出售合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。根据合同约定，被告未按合同约定的时间付款，逾期超过90日，原告有权解除合同并要求支付违约金，现被告至今未按约支付第二期款项，故原告诉请解除合同和相应的违约金具有合同依据，应予支持。双方出售合同解除后，双方应共同向有关部门办理出售合同的网上备案撤销手续。双方出售合同补充条款一中对合同解除情形下的违约赔偿金约定为总房价的10%，原告要求被告按约支付违约金101万元，被告则认为约定过高要求调整。对此，本院认为，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第29条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本院认为，鉴于本案中原告的实际损失无法确定，考虑到被告违约的主观恶意程度，结合合同履行情况、违约时间等因素，本院酌情调整赔偿金的数额为20万元。按照合同约定，已付房款扣除违约金，余款由原告在注销网上合同登记备案手续后三十日内返还，审理中原告亦同意退还余款，于法不悖，予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原、被告于2013年11月6日签订的《上海市商品房出售合同》解除；
二、被告何玲君于本判决生效之日起五日内协助原告上海雅汇房产开发有限公司办理上述《上海市商品房出售合同》的网上备案撤销手续；
三、原告上海雅汇房产开发有限公司应于本判决生效之日起三十五日内返还被告何玲君已付款303万元；
三、被告何玲君应于本判决生效之日起三十五日内支付原告上海雅汇房产开发有限公司违约金20万元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币13，890元，减半收取6，945元，由原告负担4，795元，被告负担2，150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张 斌
二〇一五年一月五日
书 记 员 顾鼎鼎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。