广西壮族自治区钦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）钦民一终字第149号
上诉人（一审原告）劳运秀，居民。
委托代理人莫祖东。
被上诉人（一审被告）梁立强，居民。
委托代理人何权业。
上诉人劳运秀因房屋买卖合同纠纷一案，不服灵山县人民法院（2013）灵民初字第1655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月21日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月19日公开开庭审理了本案。上诉人劳运秀与委托代理人莫祖东，被上诉人梁立强的委托代理人何权业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，位于灵山县灵城镇健康路31号（以下简称“涉案房屋”）原属利德勤所有（原房屋所有权证号为：灵房权证字第××号）。2001年2月23日，原告劳运秀与利德勤签订《房地产买卖契约》，约定：利德勤自愿将灵山县灵城镇健康路31号房地产出售给原告劳运秀，并办理了涉案房屋的产权变更登记，登记该涉案房屋所有人为劳运秀，房屋所有权证号为：灵房权证字第××号，该房屋转让时的状况为混合结构，房屋总层数共二层，建筑面积为180.49平方米。2001年7月12日，原告劳运秀与被告梁立强签订了一份《房屋转让协议书》，双方约�：“一、原告劳运秀同意把属于自己所有的位于灵城镇健康路31号房屋转让给被告梁立强，转让价为185000元。原告劳运秀净收转让价款，其他一切领证、办证费用均由被告梁立强自负。如被告梁立强未能交现金给原告，必须要立欠据给甲方（此欠据是原协议的转让价）；二、一楼铺面如出卖时，由原告先收款作乙方还欠，如铺面出租，租金由原告先收租金，直至被告还清原告欠款为止；三、被告梁立强付款方式：二楼以上以随卖随付的方法付款给原告，出卖房屋款全部到原告处，由原告先收款后在所收款中，原告支付房款的十分之二给被告支付材料款，被告要专款专用，这样的收、付方式直到原告收完被告所欠原告的款项为止，其余款项均由被告自理；四、被告卖房屋收款必须取得甲方同意，如被告买房屋收钱不把钱交给原告，每套罚款贰万元给原告；五、如被告因拖欠别人款项，别人有意毁坏建房施工，被告采取措施阻止，采取措施无效，原告有权解除原被告双方共同签订的协议，被告所建的房屋可折价归原告所有；六、如被告建房完工后，一年内被告未付清欠款给原告，原告有权出租，未能出卖的房屋由原告收租作为被告还欠款原告。直至出租收完欠款为止或双方作价，由原告接收房屋而抵偿被告之所欠；七、被告办理土地使用证件时，在被告未还清原告的欠款前原告有权叫土地管理部门帮控制土地证件，到被告全部还清欠款给原告方，被告才可领取土地证件；八、如被告帮购房户作房产抵押贷款时，原告可拿出土地证件同被告、购房者三方一齐到银行办理贷款手续，但贷得的款项按原计划被告十分之八的比例还给原告；九、违约责任：履行本协议书中如一方违约，违约方向守约方付违约金，违约金额为人民币伍万元�；十、以上协议原被告双方必须遵守，认真履行，本协议一式三份，原被告双方、灵城土地所各执一份，协议从双方签字后生效，期满后自动失效。”。同日，原、被告双方立写了一份《欠据》，该《欠据》的欠款人落款为梁立强，欠据内容为：“今欠到劳运秀健康路31号房屋转让金壹拾捌万伍仟元正，欠款人：梁立强，二○○一年七月十二日。”同年，被告梁立强出资在涉案房屋加建了三至六层。2002年11月16日，原告劳运秀作为受委托人，与被告梁立强作为委托人签订了一份《委托办证协议书》，约定：被告梁立强委托原告劳运秀办理涉案房屋的房屋产权证，给各购房户，经双方协商达成如下协议：“一、原告劳运秀受被告梁立强的委托，办理房屋产权证及土地使用证给各购房户；二、领取房屋产权证时，房产证由原告劳运秀保管，原告代被告结清购房户欠被告的房款后，购房户才能领取房产证；三、被告需要购房户到银行办理住房贷款时，办理贷款开户存折必须交给原告保管。贷款到户头，购房户领取欠梁立强的款额给原告劳运秀后，原告才把存折归还给购房户，购房户才能领取房产证。”2002年11月20日，原告劳运秀分别与曹国飞、胡远萍、林军、谢春秀、利天平、黄浚签订了五份《房地产买卖契约》，其中与曹国飞签订的房地产买卖契约约定，将涉案房屋的第一、二层出售给曹国飞，价格为35000元，曹国飞于2002年11月15日前一次付清给劳运秀，并办理了房产登记手续（房屋所有权证为：灵房权证字第××号）；与胡远萍、林军签订的房地产买卖契约约定，将涉案房屋的第三层出售给胡远萍、林军，价格为45000元，胡远萍、林军于2002年11月15日前一次付清给劳运秀，并办理了房产登记手续（房屋所有权证为：灵房权证字第××号）；与谢春秀签订的房地产买卖契约，约定，将涉案房屋的第四层出售给谢春秀，价格为45000元，谢春秀于2002年11月15日前一次付清给劳运秀，并办理了房产登记手续（房屋所有权证为：灵房权证字第××号）；与利天平签订的房地产买卖契约约定，将涉案房屋的第五层出售给利天平，价格为45000元，利天平于2002年11月15日前一次付清给劳运秀，并办理了房产登记手续（房屋所有权证为：灵房权证字第××号）；与黄浚签订的房地产买卖契约约定，将涉案房屋的第六层出售给黄浚，价格为45000元，黄浚于2002年11月15日前一次付清给劳运秀，并办理了房产登记手续（房屋所有权证为：灵房权证字第××号）。2013年8月26日，原告劳运秀以多次向被告梁立强追讨房屋转让金无果为由诉至法院，请求：1、依法判令被告梁立强归还给原告房屋转让金185000元；2、案件受理费由被告�立强负担。2013年10月14日，原告增加诉讼请求，请求判令被告支付罚金、违约金共130000元。庭审中，原告承认在办理涉案房屋所有权证给购房户后，从购房户贷款中收取了150000元，原告主张该150000元作为转让灵山县灵城镇东门街76号被告的欠款。
一审法审理院认为，本案争议第一个焦点是《房屋转让协议书》及《欠据》的真实性、合法性。本案中，原告与被告先后分别签订了《房屋转让协议书》、《欠据》、《委托办证协议书》，虽然被告主张“梁立强”的字迹可能不是本案的被告梁立强本人签写，但经一审法院释明，被告仍不申请对该三份书面材料中的“梁立强”的笔迹进行鉴定，应由被告承担举证不能的法律后果，法院认定该三份书面材料中的“梁立强”的笔迹是被告梁立强亲笔书写。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”的规定，原告劳运秀与被告梁立强于2001年7月12日签订的《房屋转让协议书》，是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，自双方签订时生效。由于被告不能即时交付房屋转让款，被告立写了《欠据》一张给原告，该欠款是双方的真实意思表示，符合《房屋转让协议书》第一条的约定。原告与被告签订房屋买卖协议后，同年，被告就在涉案房屋已有的一、二层的基础上出资加建了三至六层，后又委托原告与涉案房屋的各购房户办理了房屋产权证，法院确认被告对涉案房屋已经享有占有、管理、处分的权利，对被告关于其尚未取得涉案房屋的使用权的抗辩主张，法院不予以支持。综上，法院认为，被告立写的《房屋转让协议书》、《欠据》，真实、合法、有效，法院予以认定。
本案争议的第二个焦点是被告按约定的还款方式支付了多少价款给原告。由于《欠据》记载的185000元欠款实质是本案房屋买卖合同价款，《房屋转让协议书》第二、第三条约定是支付该价款的方式。所以，支付房屋价款应从售房款收取和分配两方面分析。
1、售房款由何人收取、收取多少问题。原告劳运秀与被告梁立强于2001年7月12日签订的《房屋转让协议书》约定出售涉案房屋时全部售房款由原告收取，直至收清欠款。原告与其他购房户于2002年11月20日所订立的《房地产买卖契约》，约定涉案房屋价款于2002年11月15日前一次付清给原告劳运秀。原、被告于2001年11月16日签订的《委托办证协议书》，约定购房户在办理住房贷款时，存折由原告保管，贷款到帐后，由原告先领取购房户所欠工程款。上述约定，都是原告为了保证欠款能收取而采取的措施。原告在庭审中�承认在办理涉案房屋所有权证给购房户后，从购房户贷款中收取了150000元。以上事实和现有证据均证明了出售楼房所得款是先由原告全部收取的事实，原告主张售房款由被告收取，证据不足，与事实不符，法院不予认定。从现有证据即原告与购房户曹国飞、胡远萍、林军、谢春秀、利天平、黄浚签订的《房地产买卖契约》，以及曹国飞、胡远萍、林军、谢春秀、利天平、黄浚已领取了房屋所有权证的事实，可以证明原告已收取售房款共计215000元。
2、原告收取的售房款中有多少用作被告归还的欠款。法院认为，原告承认已收取的150000元应作为本案被告归还的欠款。对收取的售房款215000元原、被告如何分配，双方均没能提供其他证据证实，法院认为，原、被告在《房屋转让协议书》约定了售房款分配，即“一楼铺面如出卖时，由原告先收款作被告还欠；二楼以上以�卖随付的方法付款给原告，出卖房屋款全部到原告处，由原告先收款后在所收款中，原告支付房款的十分之二给被告支付材料款”，在没有其他证据证明原、被告没有按该约定分配售房款的情况下，法院认定原、被告双方已按上述协议分配售房款，所以，原告最终收取作为被告归还欠款的售房款是172000元（215000元×80%=172000元，含原告承认已收取的150000元）。综上，被告已按约定的还款方式支付了买卖房屋价款172000元给原告。本案争议的第三个焦点是被告还应支付多少购房款给原告。原、被告在订立《房屋转让协议书》后，被告就在涉案房屋已有的一、二层的基础上出资加建了三至六层，现已将房屋全部出售并给购房户办理了房屋所有权证书，原、被告的房屋买卖行为有效。被告应当按照约定的价款185000元支付给原告。现原告已按约定的还款方式收取了172000元，被告还应支付尚欠购房款13000元给原告。本案争议的第四个焦点是被告是否违约问题。原告诉称被告违反《房屋转让协议书》约定，不经原告同意出售房屋并收取售房款，原告没有提供确凿的证据证实，法院不予以认定。故对原告主张被告违约应按照协议约定支付罚金及违约金共计130000元，法院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百五十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、由被告梁立强支付尚欠购房款人民币13000元给原告劳运秀；二、驳回原告劳运秀的其他诉讼请求。案件受理费人民币6025元，由原告劳运秀负担人民币5785元，被告梁立强负担人民币240元。
上诉人劳运秀不服一审判决，上诉称，一审判决认定上诉人已经收取出售健康路房屋的款项150000元错误。上诉人于2001年4月19日及2001年7月12日分别与被上诉人签订《房屋转让协议书》，上诉人分别将东门街及健康路31号房屋出让给被上诉人作房地产开发，价款为25万元及18.5万元。因被上诉人暂时无钱支付购房款而在签订《房屋转让协议书》时，写明购房的欠条交上诉人。被上诉人自带少部分资金、赊建筑材料加建房屋的三至六层，并由其以开发商的名义向社会公开发售。两栋房屋的出售、预收款及定价等均由被上诉人决定并收取，上诉人并不知情。双方二宗房地产交易时间相隔仅三个月，二宗款项及其他欠款共478814元，只支付了297814元，尚欠健康路185000元一直未有归还。一审庭审时，上诉人确认在贷款中收取对方欠款15万元，但这是东门街的款项，与本案无关。事实上是被上诉人在出售健康路31号房屋时，才以购房户的贷款支付东门街房屋的欠款。一审判决认定上诉人已�收取曹国飞等人的购房款215000元，没有依据。曹国飞等六个购房户，在灵山县房产局与上诉人签订《房地产买卖契约》，但都是被上诉人与购房户的关系，挂靠上诉人的名义，实际操作是被上诉人，最后办理房产证时要求上诉人作为出卖人，但不得收取购房户半分钱，一审判决认定上诉人收取购房户按揭贷款15万元，是明显自相矛盾的，也不合常理。一审推定上诉人出售健康路房产得款17.2万元，没有事实和法律依据，因为上诉人作为被挂靠人，仅得签字给购房人，并没有收到钱款，真正收款操作的是被上诉人。被上诉人没有直接依据归还购房款，应负违约责任。双方达成二宗房地产交易后，被上诉人每付一笔款，上诉人均写有收条，但本案中其一份收条也没有提供，足以证明其没有付款。如被上诉人付足房款，肯定是收回欠条，没有欠条的，也要上诉人出具证明，但其提供不出还款凭据，应当承担举证不能的法律后果，承担违约责任。请求二审法院依法予以改判。
被上诉人梁立强答辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。一审判决认定双方签订的《房屋转让协议书》真实有效。上诉人欺骗被上诉人签订《房屋转让协议书》及欠据，没有真实将健康路31号房屋转让给被上诉人，违反了法律关于不得以欺诈或者隐瞒真实情况签订合同的规定，是无效的。一审判决认定事实自相矛盾，因为《房屋转让协议书》第七条、《委托办证协议书》第二条明确约定，只有结清所欠上诉人的款项后，购房人才能领取房产证，既然购房户已经领取了房产证，又有何理由不认定被上诉人没有付清购房款？一审判决对举证责任的分担没有明确，而对诉讼时效问题也不作处理。一审诉讼时上诉人的质证意见前后不一，自相矛盾。上诉人上诉所主张的事实和理由没有依据。双方签订东门街76号房屋转让协议，是上诉人以中介人的角色与被上诉人签订76号房屋转让协议后，通过买卖房屋将产权转移以便发生法律效力。但双方签订健康路31号房屋转让协议后，上诉人并没有将该房屋办理转让登记，所以该转让协议及欠据不成立。根据本案证据，健康路31号房屋所有权属于上诉人，该房屋一至六层都是上诉人收取转让款并办理转让手续给曹国飞等人。一审庭审时上诉人承认收取了15万元，但认为是属于东门街76号房屋的款项，又多次承认31号房屋的款项是按买卖合同中确定的金额收取，但后来又改口，对《房屋转让协议书》第七条、《委托办证协议书》第二、第三条避而不谈，上诉人对31号房屋自行收取了215000元现金，有房管部门的房地产买卖合同证实，上诉人的上诉理由与事实不符。从灵山县房产局保存曹国飞等人的房屋买卖合同及上诉人在庭审时的自认，完全能证实上诉人已经收取31号房屋款215000元。上诉人又认为双方于2001年7月12日签订的《房屋买卖协议书》及《欠据》并不是双方的真实意思表示，是没有事实依据的。一审判决认定上诉人收取出售31号房屋的款项215000元，是正确的。请求二审法院撤销原判，驳回上诉人的诉讼请求。
本案经二审开庭审理，一审法院对本案事实的认定与二审查明一致，本院依法应予确认。
本院认为，上诉人劳运秀与被上诉人梁立强于2001年7月12日签订的《房屋买卖协议书》，是双方的真实意思表示，其内容没有违反国家法律的强制性规定，为合法有效的合同。根据《房屋买卖协议书》第一条的约定，梁立强未能交现金给劳运秀，为此，梁立强立写了《欠据》给劳运秀，所欠款项与房屋成交价一致，本案《欠据》真实有效，本院应予确认。对于出售本案健康路31号房屋的款项收取的问题，劳运秀上诉主张，其在一审庭审时承认所收取的150000元款项，并不是出售健康路31号房屋的款项，而是灵城镇东门街76号房屋的款项，该主张与其在一审庭审时的陈述不符，一审庭审时劳运秀承认所收取的150000元款项，属于出售健康路31号房屋的款项，因此，本院确认劳运秀收取的150000元属于出售健康路31号房屋的款项。双方在《房屋买卖协议书》中约定，房屋出租、出售所得的资金，先归还欠劳运秀的款项，其余款项才由梁立强自理，直至收完梁立强所欠劳运秀的款项为止；房屋出售、办理住房贷款及土地证件，扣除20%材料款给梁立强后，先还清欠劳运秀款项，其余款项才由梁立强自理，直到还清时止。以后，劳运秀与曹国飞等其他购房户签订《房地产买卖契约》，约定售房所得价款于2002年11月15日前一次付清给劳运秀�劳运秀并在上面加注：“领取房产证时，甲、乙双方同时领取”；劳运秀与梁立强签订的《委托办证协议书》，约定购房户在办理住房贷款时，存折由劳运秀保管，贷款到帐后，先由劳运秀领取购房户尚欠的工程款。对于上述约定，都是为了保证劳运秀能够首先收回梁立强尚欠的款项。劳运秀上诉主张，出售房屋所得款项，先由梁立强领取，没有事实依据，本院不予采纳。2002年11月16日，劳运秀与梁立强签订《委托办证协议书》第二条约定：“领取房屋产权证时，房产证由原告劳运秀保管，原告代被告结清购房户欠被告的房款后，购房户才能领取房产证。”依据双方上述约定，考虑到曹国飞等六位购房户已经领取房屋所有权证的事实，应当认定劳运秀已经领取售房款215000元。因此，上诉人劳运秀上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民�和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6025元，由上诉人劳运秀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 文其谦
代理审判员 李秋华
代理审判员 何 海
二〇一四年四月二十三日
书 记 员 黄 滢