上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）黄浦民四（民）初字第2209号
原告（反诉被告）李代蒙。
委托代理人崔英，上海精诚海众律师事务所律师。
被告（反诉原告）姚晶晶。
原告李代蒙诉被告姚晶晶房屋租赁合同纠纷案及反诉原告姚晶晶诉反诉被告李代蒙房屋租赁合同纠纷案，本院受理后，依法适用简易程序合并审理，由代理审判员黄啸独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李代蒙及其委托代理人崔英、被告（反诉原告）姚晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李代蒙诉称：被告向原告承租上海市建国中路XXX弄XXX号房屋，被告于2013年12月10日未通知原告而自行将出租房屋门锁更换，导致原告无法经营，故要求确认双方签订之房屋租赁合同于2013年12月10日解除，并要求被告退还转让费人民币50，000元、押金人民币86，000元及赔偿装修费人民币51，000元、消防设施安装费人民币11，000元。
被告姚晶晶辩称：双方所签订之租赁合同已实际解除，但解除日期应为原告搬离之日，即2013年12月25日；转让费系对被告原来装修的补偿，而押金作为原告违约应承担之违约金，均不同意返还；装修及消防设施均系原告经营所需，其可自行拆除，且其违约造成合同解除，理应自行承担损失，不同意赔偿。
反诉原告姚晶晶诉称：反诉被告拖欠租金构成违约，并导致合同解除，故要求被告支付2013年12月9日至2013年12月25日期间的租金人民币19，000元及2013年11、12月电费人民币249元，并要求反诉被告赔偿反诉原告因合同解除造成的房屋闲置租金损失人民币86，000元。
反诉被告李代蒙辩称：双方租赁合同于2013年12月10日已解除，不存在该日期后的租金问题；反诉原告违约导致合同解除，不存在赔偿其损失的问题；愿意承付2013年11、12月的电费。
为支持其诉辩称，原告（反诉被告）李代蒙提供了租赁合同、房屋租赁合同、补充合同、工程承包协议书及装修项目明细表、消防费收条、产权登记信息、银行转帐凭证、证人证言作为证据。
为支持其诉辩称，被告（反诉原告）姚晶晶提供了姚晶晶与案外人的房屋租赁合同、电费单据、短信记录作为证据。
原告（反诉被告）李代蒙对于被告（反诉原告）姚晶晶提供的证据的真实性均无异议，但不同意其证明内容。
被告（反诉原告）姚晶晶对于原告（反诉被告）李代蒙提供的租赁合同、房屋租赁合同、补充协合同、消防费收条、产权登记信息、银行转帐凭证的真实性无异议；对于工程承包协议书及装修项目明细表则认可装修工程项目，但不认可其费用金额；对于证人证言所反映的2013年12月10日更换出租房屋门锁事宜表示认可。
经审理查明，2013年4月7日，李代蒙与姚晶晶签订租赁合同，约定姚晶晶将其承租的上海市建国中路XXX弄XXX号房屋租赁于李代蒙，租期自2013年5月1日起至2016年4月30日止，前2年租金为每月人民币43，000元，预付定金人民币20，000元，转让费人民币50，000元。2013年4月10日，李代蒙与姚晶晶签订房屋租赁合同，约定姚晶晶将上海市建国中路XXX弄XXX号东厢房一二楼出租给李代蒙，租期自2013年5月1日起至2016年4月30日止，租赁期间由李代蒙自行装修并承担水、电、煤等费用，2013年5月1日至2015年4月30日期间租金为每月人民币43，000元，保证金为两个月租金计人民币86，000元，房屋租金每三个月一付，先付后用，下期租金付费日为租期有效日的前十天，逾期十五天则构成根本性违约，出租方有权收回房屋并追究违约责任。2013年8月5日，李代蒙与姚晶晶签订补充合同，约定2013年8月1日至2014年7月31日期间的租金为每月人民币38，000元。2013年10月31日，姚晶晶通过短信要求李代蒙支付下一期租金，李代蒙回复表示除当天支付人民币50，000元外“剩下的10号给你”。姚晶晶于2013年12月7日通过短信表示，若李代蒙于2013年12月9日再不支付房租则将收回房屋。2013年12月9日，姚晶晶通过短信要求李代蒙搬离。2013年12月10日，姚晶晶将租赁房屋门锁更换；双方为此发生纠纷，经公安部门调解，姚晶晶将租赁房屋新钥匙交于李代蒙。2013年12月25日，李代蒙搬离租赁房屋。现租赁房屋尚未再次出租。
另查明，李代蒙接收租赁房屋后对门窗、地板、墙面、卫生洁具等予以部分更换、粉饰等装修，用以经营酒吧；并根据租赁房屋所在管理部门要求增装消防设施并支付费用人民币11，000元。
双方在审理中确认，李代蒙已支付姚晶晶押金、转让费及截止2013年12月9日的租金。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李代蒙与姚晶晶签订的租赁合同、房屋租赁合同及补充合同系双方真实意思表示，合法有效，对签约双方均有约束力，李代蒙与姚晶晶应当按约履行各自义务。现李代蒙经姚晶晶催讨仍未按约定支付租金，构成根本性违约，姚晶晶就此解除合同并收回房屋有约定依据，并无不当。虽然姚晶晶有过更换租赁房屋门锁之情节，但因公安部门调解，并未对李代蒙使用租赁房屋构成实质影响，故应以李代蒙实际搬离租赁房屋之日作为双方合同解除之日，即2013年12月25日；而李代蒙仅支付了截止2013年12月9日的租金，故应继续履行支付2013年12月10日至2013年12月25日期间的租金支付义务。因合同解除，且合同中并未对违约解除后押金的处置作出明确约定，故姚晶晶应当向李代蒙全额返还押金。至于转让费人民币50，000元，系双方约定之建立承租关系的前置条件，李代蒙自愿支付以获得承租房屋之资格并实际已租赁使用房屋，无权要求返还。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。李代蒙违约导致合同解除，理应赔偿姚晶晶因合同提前终止而产生的租金利益损失；现姚晶晶要求的赔偿金额为人民币86，000元，综合双方合同履行情况及约定租期，金额尚属合理，本院予以支持。
李代蒙违约导致合同解除，故对于其提出的装修及消防设施安装费损失赔偿之诉讼请求，本院难予支持；但鉴于装修使用期限尚短，而消防设施系房屋所在地管理部门要求的经营必备条件，对于姚晶晶均有一定的利用价值，故本院根据公平及诚实信用原则，酌定姚晶晶补偿李代蒙装修及消防设施安装费损失人民币20，000元。
双方在审理中就李代蒙支付姚晶晶电费人民币249元达成一致意见，于法无悖，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）李代蒙与被告（反诉原告）姚晶晶就上海市建国中路XXX弄XXX号房屋签订的租赁合同、房屋租赁合同、补充协合同于2013年12月25日解除；
二、原告（反诉被告）李代蒙于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）姚晶晶2013年12月10日至2013年12月25日期间的房屋租金人民币19，000元；
三、原告（反诉被告）李代蒙于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）姚晶晶2013年11、12月期间的电费人民币249元；
四、原告（反诉被告）李代蒙于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）姚晶晶租金利益损失人民币86，000元；
五、被告（反诉原告）姚晶晶于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）李代蒙押金人民币86，000元；
六、被告（反诉原告）姚晶晶于本判决生效之日起十日内补偿原告（反诉被告）李代蒙装修及消防设施安装费用损失人民币20，000元；
七、对于原告（反诉被告）李代蒙的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币4，260元，减半收取为人民币2，130元，反诉案件受理费人民币1，612元，合计人民币3，742元，由原告（反诉被告）李代蒙负担人民币2，500元，由被告（反诉原告）姚晶晶负担人民币1，242元，退还原告（反诉被告）李代蒙人民币2，130元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 黄 啸
二〇一四年四月八日
书 记 员 陈佩华
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……