上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第2173号
上诉人（原审被告、反诉原告）李华元。
委托代理人吴华丽。
委托代理人程伟，上海东锦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）夏爱民。
委托代理人朱佩礼。
上诉人李华元因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第1258号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月12日公开开庭进行了审理。上诉人李华元及其委托代理人程伟，被上诉人夏爱民之委托代理人朱佩礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年9月19日，夏爱民（甲方）与李华元（乙方）签订《房屋租赁合同》，第一条约定，甲方将上海市宝山区竹韵路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“301室房屋”）出租给乙方，乙方承诺该房屋作为居住使用，并保证严格遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。第二条约定，甲方于2013年10月1日前向乙方交付房屋，租期从2013年10月1日起至2018年10月1日止。第三条约定，该房屋月租金人民币（以下币种均为人民币）3，000元，乙方于每月7日前向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日乙方须按日租金的1%支付违约金。第四条约定，甲方交付房屋时，乙方应支付甲方保证金3，000元，租赁关系终止时，保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租期期间水、电、煤、通信、空调、有线电视费用由乙方承担。合同第七条第一款约定，租赁期间，乙方将该房屋部分或全部转租给他人可与接收转租方订立书面的转租合同（注：该款在夏爱民的合同中被划去，在李华元的合同中没有划去）；第二款约定，租赁期间，乙方将该房屋整体转让给他人承租或与他人承租的房屋进行交换，必须事先征得甲方同意。合同第八条约定，有下列情形之一的，一方可以书面通知另一方解除本合同，1、甲方未按时交房，经乙方催告后五日内仍未交付；2、甲方交付的房屋不符合约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的；3、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；4、人均承租建筑面积或使用面积低于规定标准的；5、乙方逾期不支付租金累计超过15天的。合同第九条第四款约定，非本合同规定的情况，甲方擅自解除合同，应按提前收回的天数的租金的两倍支付违约金，若违约金不足抵付乙方损失的，不足部分由甲方另行支付。（注：该款在夏爱民的合同中被划去，在李华元的合同中没有划去）。合同补充条款约定，租金每年递增100元，客厅朝南可以隔一间，人数不能超过10人。合同签订后，李华元支付了夏爱民保证金3，000元，并支付了至2014年6月30日的租金。2013年11月15日，上海市宝山区住房保障和房屋管理局向301室房屋发出责令限期改正通知书，主要内容为，301室房屋存在分割出租，责令在2013年12月5日前改正违法租赁行为。
原审中，法院至现场勘查，发现301室房屋原为3室2厅2卫的布局，现场301室房屋餐厅被砖墙隔断成独立的房间（砖墙已敲掉），客厅被砖墙隔断成两个独立的房间（砖墙已敲掉），北阳台隔成2间，加装了两只马桶（其中一只马桶为厨房间所用），南阳台隔成2间，加装了两只马桶，卫生间一隔为二（其中一间破墙连通北次卧），卫生间安装了两只马桶，主卧安装了一只马桶，房屋变成了7室7卫的布局，门口还拉了3只分电表。李华元表示，厨房间原准备作为房间，后来夏爱民提出异议，李华元就将厨房间作为储藏室，放了床、电视机、梯子；李华元在房屋内安装了7只分电表，后来拆违的人来拆除了，李华元重新安装了3只分电表。
原审法院认为，夏爱民与李华元签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。《上海市居住房屋租赁管理办法》第九条规定：“出租居住房屋，应当以一间原始设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得分隔搭建后出租，不得按照床位出租。原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等其他空间的，不得出租供人员居住。”租赁合同约定，李华元承诺301室房屋作为居住使用，并保证严格遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。李华元擅自变更301室房屋布局，将阳台改造成卫生间，还给厨房间安装了马桶、分电表，意图将厨房作为房间使用，违反了《上海市居住房屋租赁管理办法》的规定及合同约定。李华元在接到政府相关部门及夏爱民的整改通知后未予以整改，夏爱民要求解除租赁合同，符合合同约定及法律规定，应当予以准许。合同解除后，李华元应将301室房屋恢复原状并返还给夏爱民。合同约定，承租期间的水、电、煤气、通信、有线电视费用由李华元承担，租赁关系终止时，租赁保证金除用以抵充合同约定由李华元承担的费用外，剩余部分无息返还。故夏爱民应在李华元付清承租期间的水、电、煤气、通信、有线电视费用后，将保证金3，000元返还给李华元。关于夏爱民主张的租金问题，鉴于夏爱民于2014年7月已对301室房屋采取断水、断电措施，李华元实际无法正常使用该房屋，夏爱民要求李华元按照合同约定支付租金，对此不予准许。但李华元在同意解除合同的情况下仍拒绝返还房屋，夏爱民无法以该房屋获取收益亦系其损失，故酌情确定李华元按每月1，000元计算，支付夏爱民从2014年7月1日起至实际返还房屋之日止的租金。租赁合同因李华元违约解除，且其添附应予拆除，李华元要求夏爱民赔偿违约金及装修费，对此不予准许。据此，原审法院作出判决：一、解除夏爱民与李华元于2013年9月19日签订的《房屋租赁合同》；二、李华元于判决生效之日起十日内，将上海市宝山区竹韵路XXX弄XXX号XXX室房屋恢复原状并返还给夏爱民；三、李华元于判决生效之日起十日内，按每月1，000元计算，支付夏爱民从2014年7月1日起至实际返还房屋之日止的租金；四、夏爱民于李华元结清上海市宝山区竹韵路XXX弄XXX号XXX室房屋承租期间的水、电、煤气、通信、有线电视费后三日内，将保证金3，000元返还给李华元；五、夏爱民的其他诉讼请求，不予支持；六、李华元要求夏爱民赔偿违约金等反诉请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计25元，反诉案件受理费3，185元，由夏爱民负担10元，李华元负担3，200元。
李华元不服原判，向本院提起上诉称，双方签订的301室房屋租赁合同合法有效。合同中约定，夏爱民同意李华元在客厅拦隔，因此李华元拦隔的行为不能成为解除合同的依据。即便李华元对该房的隔断违规，也是经对方授权的。由于夏爱民强制断水、断电，恶意举报，拒绝维修燃气泄漏问题等错误行为，导致双方合同无法履行，夏爱民强行解约，应承担违约责任。2014年7月以后房屋空关的损失也不应由李华元承担。原审法院所作的判决是错误的，故上诉要求撤销原判，依法改判支持李华元的原审反诉请求，诉讼费用由对方承担。
被上诉人夏爱民辩称，李华元并非只在客厅拦隔，而是大肆改变房屋结构与布局，并造成煤气泄漏，构成严重违约。断水、断电及拆除拦隔等系有关部门处理李华元群租时采取的措施。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，故不同意对方的上诉请求，要求维持原判。
本院经审理查明，原审中，李华元于2014年9月11日在庭审中表示同意解除双方租约。原审法院查明的其余事实无误，本院予以确认。
二审中，夏爱民表示，为妥善解决纠纷，自愿放弃与李华元结算其承租房屋期间的水、电、煤气、通信、有线电视费，不再向李华元主张上述费用，同意无条件退还李华元租房押金3，000元。
本院认为，虽然夏爱民与李华元签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，但李华元承租301室房屋后改变房屋的结构与布局，进行分割出租的行为，违反了相关规定，造成严重安全隐患。在接到政府相关部门及夏爱民的整改通知后李华元并未予以整改，原审法院据此确认夏爱民解除租赁合同的诉求，符合合同约定及法律规定，应当予以准许，双方租约于2014年9月11日解除。解约后，李华元应将301室房屋恢复原状并返还给夏爱民。至于2014年7月以后房屋空关问题，虽然原审中李华元同意解约，但拒绝返还房屋，故应承担相关费用，但鉴于2014年7月起301室房屋被断水、断电，李华元实际已无法正常使用该房屋，夏爱民要求李华元按照合同约定支付全额租金，同样不合情理。原审法院据此酌情确定李华元按每月1，000元标准支付夏爱民从2014年7月1日起至实际返还房屋之日止的房屋租费，尚属适当。李华元的上诉请求缺乏依据和理由，本院不予支持。二审中，夏爱民自愿放弃要求李华元结算并支付租赁期间的水、电等费用，并同意返还李华元租房押金的意见，与法不悖，可予准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第1258号民事判决主文第二、五、六项；
二、撤销上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第1258号民事判决主文第一、三、四项；
三、2013年9月19日夏爱民与李华元签订的《房屋租赁合同》于2014年9月11日解除；
四、李华元应于本判决生效之日起十日内，按每月人民币1，000元标准支付夏爱民自2014年7月1日起至2014年9月11日的房屋租金；
五、李华元应于本判决生效之日起十日内，按每月人民币1，000元标准支付夏爱民自2014年9月12日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费；
六、夏爱民应于本判决生效之日起十日内返还李华元租房保证金人民币3，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费及反诉案件受理费减半收取，合计人民币3，210元，由夏爱民负担人民币50元，李华元负担人民币3，160元；二审案件受理费人民币6，370元，由上诉人李华元负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾慧忠
审 判 员 周刘金
代理审判员 高 胤
二〇一四年十二月二十四日
书 记 员 范庆韵
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百五十三条被执行人未按判决，裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决，裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。