山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）市民初字第2969号
原告济南市市中区人民政府杆石桥街道办事处，住所地济南市。
法定代表人刘学法，主任。
委托代理人韩秀斌，山东浩尚律师事务所律师。
被告济南市中米氏云亭饭庄，住所地济南市。
法定代表人米军，董事长。
委托代理人朱高国，济南天桥济洛路法律服务所法律工作者。
原告济南市市中区人民政府杆石桥街道办事处（以下简称杆石桥办事处）与被告济南市中米氏云亭饭庄房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李钧独任审判，公开开庭进行了审理，原告杆石桥办事处法定代表人刘学法的委托代理人韩秀斌，被告济南市中米氏云亭饭庄法定代表人米军的委托代理人朱高国，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杆石桥办事处诉称：我单位在济南市自建房屋一栋，房产证号为房权证中字第0981**号，自1998年起一直授权济南市市中区杆石桥街道办事处新市区第一居委会管理使用可对外出租。2001年根据济南市市中区人民政府市中政发（2001）18号将济南市市中区杆石桥街道办事处新市区第一居委会与其他居委会合并成立济南市市中区杆石桥街道新市区社区居民委员会。1999年8月1日，济南市市中区杆石桥街道办事处新市区第一居民委员会与济南云亭饭庄有限公司签订《房屋租赁合同》一份，将位于济南市的楼房一栋租赁给济南云亭饭庄有限公司使用，租赁期限为十五年，自1999年8月1日至2014年7月31日止，前八年年租金为二十万元，后七年年租金为二十四万元。2014年5月份原告发现我单位房屋实际使用者是被告济南市中米氏云亭饭庄，随即通知被告立即腾出房屋，交还原告，但被告置之不理。被告至今仍在使用我单位房产两个月有余并没有缴纳房租，其行为严重侵害了原告的合法权益。为保护原告的合法权益不受侵犯，诉至法院，请求判令被告立即腾空涉案房屋交还原告；被告支付自2014年8月1日起至本判决生效之日止的房屋占用费，按年租金60万元的标准计算（年租金60万元的标准系按照同地段、同面积房屋的租金标准估算）。
被告济南市中米氏云亭饭庄辩称：原告与济南云亭饭庄有限公司（下称有限公司）于1999年8月1日签订房屋租赁合同，原告将位于济南市的房屋出租给有限公司用于经营，租赁期自1999年8月1日起至2014年7月31日止，租期15年，后因有限公司自身原因，不再经营。2003年7月18日济南市中米氏云亭饭庄（下称市中云亭）申请设立，投资人米军个人与原告签订房屋租赁合同，合同约定原告将上述房屋出租给市中云亭用于经营，合同租期自1999年8月1日起至2019年7月31日止，租期20年。2003年7月25日市中云亭颁发营业执照后，市中云亭作为公司重新与原告签订租赁合同，并提供给工商部门登记。之后投资人考虑到历下云亭作为老店在济南有一定的知名度，不想放弃这块牌子，所以经与原告协商签订了三方租赁合同，原告把上述房屋租给市中云亭和历下云亭两企业共同承租，用于经营，所以三方签订的房屋租赁合同是三方真实意思表示，合同依法有效，因此市中云亭是上述房屋的合法承租人，并非不法侵占。二、依据《合同法》第60条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告所签订的房屋租赁合同并未到期，也没有出现合同约定的终止事由，双方应严格按照合同的约定来履行自己的义务和行使自己的权利，被告严格按照合同履行自己的义务，按时交纳房租，现在使用所租赁的房屋用于经营是被告应享有的权利，原告诉称被告非法占用其房屋并要求支付占用费没有事实和法律依据，原告要求被告返还房屋同样没有事实依据，不应得到人民法院的支持，故请求驳回原告的诉讼请求。三、双方自1999年8月1日签订房屋租赁合同至今，被告已按时交纳房租累计328万元，但原告至今没有按照相关法律规定开具发票，现我公司正由税务部门审计、检查，为此我公司已为其代缴税款60多万元，现被告要求原告立即开具发票，否则被告保留提起反诉，要求原告支付代缴税金60多万元。
经审理查明：坐落于济南市市中区杆石桥街道办事处民生大街56号的房屋登记产权人为原告杆石桥办事处，产权证号为：济房权证中字第0981**号，房屋总层数为3层，建筑面积为786.74平方米，设计用途为商业。原告杆石桥街道办事处自1998年起授权济南市市中区杆石桥街道办事处新市区第一居委会（以下简称第一居委会）管理使用对外出租上述房屋。根据2001年6月19日市中政发（2001）18号文的通知要求，济南市市中区杆石桥街道办事处新市区第一居委会被合并更名为济南市市中区杆石桥街道新市区社区居民委员会（以下简称社区居委会）。
被告济南市中米氏云亭饭庄成立于2003年7月25日，为个人独资企业，登记住所地为市，投资人为米军，营业期限自2003年7月25日至2019年7月31日。案外人济南云亭饭庄有限公司成立于1993年2月13日，为有限责任公司（外国法人独资），登记住所地为济南市，法定代表人为米军，营业期限自1993年2月13日至2008年2月12日，因不接受年度检验，于2005年12月12日被吊销。
在本案审理期间，原、被告分别向本院提交了关于上述房屋的《房屋租赁合同》，原告杆石桥办事处提交的《房屋租赁合同》的签订时间为1999年8月1日，第一居委会为出租方、甲方，案外人济南云亭饭庄有限公司为承租方、乙方，合同约定：甲方将涉案房屋租赁给乙方经营使用，租赁期限共15年，自1999年8月1日起至2014年7月31日止；乙方拖欠租金累计达3个月时甲方可以终止合同、收回房屋；租金标准为年租金前8年每年20万元，后7年每年24万元，租金每半年交纳一次，每年的元月5日前和7月5日前，每次交纳年租金的50%。原告杆石桥办事处主张上述合同双方已履行完毕，合同期内的租金济南云亭饭庄有限公司已足额支付。原告杆石桥办事处另提交了税务机关2009年6月12日代开的发票一份，以证实对于涉案房屋的租赁系履行的与济南云亭饭庄有限公司签订的租赁合同。发票载明：付款方为济南云亭饭庄有限公司，收款方为原告杆石桥办事处，收款项目为房屋租赁费，金额为12万元。被告济南市中米氏云亭饭庄对于合同的真实性并无异议，但称济南云亭饭庄有限公司2009年6月12日已被吊销营业执照，不再经营，涉案房屋的实际使用人为被告济南市中米氏云亭饭庄。
被告济南市中米氏云亭饭庄向本院提交了两份关于涉案房屋《房屋租赁合同》，合同均未填写签订时间，合同载明的出租方均为第一居委会，承租方均为被告济南市中米氏云亭饭庄，但其中被告济南市中米氏云亭饭庄提交了原件的《房屋租赁合同》落款处加盖了“济南市市中区杆石桥街道新市区社区居民委员会”、“济南市中米氏云亭饭庄”和“济南历下云亭饭庄老店市中经八路分店”三方的公章，而提交的从济南市市中区工商行政管理局调取的《房屋租赁合同》复印件中仅加盖了两方公章，一方为“济南市中米氏云亭饭庄”，另一方所加盖公章不清，无法辨认。两份合同约定的租赁期限均为20年，自1999年8月1日起至2019年7月31日止，租金标准均为前8年每年租金20万元，以后每年24万元，合同约定的其他条款与原告杆石桥办事处提交的租赁合同中约定的条款一致。被告济南市中米氏云亭饭庄主张系依据上述两份合同使用涉案房屋，不存在侵占的行为。原告杆石桥办事处对上述合同中加盖的公章真实性没有异议，但称从未见过、也未履行过上述合同，且合同自1999年8月1日生效，而被告济南市中米氏云亭饭庄成立于2003年7月25日，在该合同生效时被告公司尚未成立，不具备市场主体资格，不能对外签订合同，故合同是无效的；即使合同真实有效，但并未实际履行，原告一直是履行与济南云亭饭庄有限公司签订的租赁合同。
以上事实，由外资企业登记基本情况、个人独资企业登记基本情况、《房屋租赁合同》、房产证、证明及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，被告济南市中米氏云亭饭庄提交的三方签订的《房屋租赁合同》中所加盖的公章为“济南市市中区杆石桥街道新市区社区居民委员会”，“济南市市中区杆石桥街道新市区社区居民委员会”系2001年6月19日才由第一居委会合并更名而来，而合同约定自1999年8月1日起生效，但被告济南市中米氏云亭饭庄的成立时间为2003年7月25日，原告杆石桥办事处提出了上述时间上存在不符的问题，但原告杆石桥办事处对于合同中所加盖的公章真实性予以认可，即无法排除该合同存在事后补签等可能性，故对原告杆石桥办事处的此项主张本院不予采纳。被告济南市中米氏云亭饭庄提交的关于涉案房屋三方签订的《房屋租赁合同》，应系各方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。虽然原告杆石桥办事处主张该合同并未实际履行，履行的是与济南云亭饭庄有限公司签订的租赁合同，系由济南云亭饭庄有限公司交纳的房屋租金，但根据工商登记基本情况显示，济南云亭饭庄有限公司已于2005年12月12日被吊销营业执照，故济南云亭饭庄有限公司自2005年12月12日起已无法从事正常的经营活动，原告杆石桥办事处亦未提供有效证据证实自1999年8月1日起至2014年7月31日期间相应的房屋租赁费用均由济南云亭饭庄有限公司支付，故对原告杆石桥办事处的此项主张，本院亦不予采纳。对于原告杆石桥办事处提出的被告未经原告同意将房屋扩建至四层且两月有余未交纳租金的问题。本院认为，对于涉案房屋的扩建，原告杆石桥办事处并未提供有效证据证实系由被告所实施，且根据合同的约定，在被告拖欠租金累计达三个月时原告才有权终止合同、收回房屋，自2014年7月31日至原告2014年10月10日起诉至本院时，尚不足三个月的时间，故对原告提出的上述主张，本院依法不予采纳。综上所述，被告济南市中米氏云亭饭庄基于三方签订的《房屋租赁合同》占有使用涉案房屋是有合同依据的，原告杆石桥办事处要求被告腾交涉案房屋的诉讼请求，并无事实和法律依据，本院依法不予支持。对于原告杆石桥办事处要求被告支付房屋占用费的主张，本院认为，原告杆石桥办事处主张截止至2014年7月31日前的房屋租金已足额支付，自2014年8月1日至今被告交纳租金，被告对此并无异议，故原告要求被告支付自2014年8月1日起至本判决生效之日止的房屋租金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持，但原告杆石桥办事处主张按照其估算的年租金60万元的标准计算租金并无相应的依据，应按原、被告合同约定的租金标准每年24万元的标准计算，对于原告超出部分的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告济南市中米氏云亭饭庄于本判决生效之日起十日内支付原告济南市市中区人民政府杆石桥街道办事处自2014年8月1日起至本判决生效之日止的房屋租金，以年租金24万元的标准计算。
二、驳回原告济南市市中区人民政府杆石桥街道办事处的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元、减半收取1150元，由被告济南市中米氏云亭饭庄负担460元，由原告济南市市中区人民政府杆石桥街道办事处负担690元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 员 李 钧
二〇一四年十二月十七日
代理书记员 商玉莹