山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第66号
上诉人（原审被告）滕厚斌。
被上诉人（原审原告）青岛中房物业管理有限公司。
法定代表人王朝晖，董事长。
委托代理人刘军荣，青岛中房物业管理有限公司法律顾问。
上诉人滕厚斌因与被上诉人青岛中房物业管理有限公司（以下简称中房公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2014）崂民小字第114号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员谢雄心担任审判长、代理审判员杨丽主审本案、代理审判员陈明明参加评议的合议庭。经过阅卷审查，合议庭认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年1月6日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人滕厚斌、被上诉人中房公司的委托代理人刘军荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中房公司在一审中诉称，其与滕厚斌所在小区的业主委员会签订《物业管理服务协议》，中房公司依约提供各项物业服务。2012年1月至2014年4月30日期间，滕厚斌累计拖欠中房公司物业管理费3，420.4元，中房公司多次向滕厚斌催讨，滕厚斌一直拒付。请求法院判决：滕厚斌向中房公司支付物业费用3，420.4元及违约金500元。
滕厚斌在一审中辩称，滕厚斌虽系涉案房屋房主，但对该房屋仅有使用权，中房公司并未将滕厚斌当业主看待，没有给滕厚斌行使业主权利的机会。滕厚斌从未参加过业主大会，也从未接到过中房公司的回访。小区业委会与中房公司签订的协议滕厚斌未见过，也未签字确认，对物业服务内容也不清楚。因此，滕厚斌没有义务缴纳物业费。
原审法院查明，2006年1月12日，中房公司与青岛市崂山区金帝山庄小区业主委员会签订《物业管理服务协议》，约定由中房公司为金帝山庄小区提供物业服务，服务期间为2年。协议第十五条约定：中房公司按每月每建筑平方米0.70元向住宅业主和物业使用人收取物业管理服务费。该协议还约定了双方的其他权利义务，协议落款处有中房公司及金帝山庄业主委员会分别盖章确认。
协议签订后，中房公司即为金帝山庄小区提供物业服务。2008年1月1日、2009年12月30日，中房公司与金帝山庄小区业主委员又分别签订《物业管理委托协议》，约定由中房公司为金帝山庄小区提供物业服务，服务期间分别为2008年1月1日至2009年12月31日、2010年1月1日至2012年12月31日。同时，协议均约定：中房公司按每月每建筑平方米0.80元向住宅业主和物业使用人收取物业管理服务费。2013年5月27日，中房公司与金帝山庄小区业主委员会再次续签《物业管理委托协议》，约定由中房公司为金帝山庄小区提供物业服务，服务期间为3年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止。同时，协议约定：中房公司按每月每建筑平方米1.05元向住宅业主和物业使用人收取物业管理服务费。上述协议签订后，中房公司均依约向金帝山庄小区提供物业服务。
原审庭审中，中房公司提交欠费明细表一份，欲证明滕厚斌欠缴2012年1月至2013年5月期间的物业费1，849.6元（136平方米×0.8元／平方米／月×17个月），欠缴2013年6月至2014年4月期间的物业费1，570.8元（136平方米×1.05元／平方米／月×11个月），共计拖欠物业费3，420.4元。滕厚斌质证称，认可明细表记载的未交费期间和房屋建筑面积认可，认可物业费标准0.8元／平方米／月，对1.05元／平方米／月的物业费标准不予认可。
滕厚斌提交水电费收据两张，欲证明其在2012-2013年期间未在涉案小区居住，故涉案房屋的水电费较之前少，应少交物业费。中房公司质证称，该证据难以证明涉案房屋处于空置状态。滕厚斌还提交电子照片数张，欲证明中房公司在绿化、保洁及公共设施养护方面存在质量问题。中房公司质证称，对照片的真实性无法确认，照片无法反映涉案小区处于持续脏乱状态，也无法反映物业服务持续存在质量问题。
另查明，滕厚斌系青岛市崂山区香港东路67号金帝山庄×号楼×单元×户业主，其所有的房屋建筑面积为136平方米，在2012年1月1日至2014年4月30日期间，滕厚斌未向中房公司交纳物业费。
原审法院认为，根据相关法律规定，小区业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同，对小区业主具有约束力。本案中，因滕厚斌确属金帝山庄×号楼×单元×户业主，故中房公司与金帝山庄小区业主委员会签订的物业服务合同对滕厚斌具有约束力，中方公司与滕厚斌之间已经形成物业服务合同法律关系，双方均应全面履行合同义务。中房公司提供了物业服务，滕厚斌作为接受物业服务的小区业主，应当及时履行缴纳物业费的义务。关于物业费的数额，结合协议、欠费明细表及当事人陈述，可以确认滕厚斌居住的房屋建筑面积为136平方米，中房公司仅向滕厚斌主张2012年1月至2014年4月期间的物业费3，420.4元（1849.6元＋1570.8元），符合法律规定，予以支持。
关于中房公司主张的违约金500元，因中房公司未提交有效证据证明双方有违约金的约定，亦未提交证据证明其损失和曾向滕厚斌进行催要的事实，故对中房公司该主张不予支持。关于滕厚斌抗辩的中房公司在绿化、保洁及公共设施养护方面存在的质量问题，因滕厚斌未能提交有效证据证明，故对其该抗辩意见不予采信。关于滕厚斌提交的水电费收据，因该收据不足以证明滕厚斌的房屋处于空置状态，故对其要求扣减物业费的主张不予支持。滕厚斌虽主张中房公司未视其为业主，并提交公开信、通知及公告等证据佐证，但上述证据显示的落款人均为金帝山庄业委会，而并非中房公司，故对滕厚斌的该主张亦不予支持。
综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：滕厚斌于判决生效之日起十日内给付中房公司2012年1月1日至2014年4月30日期间的物业费3，420.4元。案件受理费25元，由滕厚斌负担。宣判后，滕厚斌不服，向本院提出上诉。
上诉人滕厚斌上诉称：1、小区业主委员会与中房公司签订的协议未经业主大会同意，该协议应为无效；2、业主委员会未向滕厚斌送达通知书，滕厚斌未享受到业主的投票权、知情权、监督权及被选举权等业主权利，业主委员会与物业公司签订的物业服务协议不能约束滕厚斌；3、原审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法。综上，请求撤销原判，依法改判驳回中房公司的诉讼请求，一、二审诉讼费由中房公司承担。
被上诉人中房公司辩称，小区业主委员会由业主大会合法选举产生，其代表业主与中房公司签订的物业服务协议合法有效。中房公司自2006年开始为金帝山庄小区业主提供物业服务，有权收取物业服务费。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审查明一致。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，中房公司与金帝山庄小区业主委员会签订了物业服务合同，对该小区的业主具有约束力。中房公司向金帝山庄小区提供物业服务，滕厚斌作为小区业主，应按合同约定向中房公司缴纳物业费。滕厚斌主张物业服务合同无效，对其无约束力，且原审判决程序违法，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人滕厚斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢雄心
代理审判员 陈明明
代理审判员 杨 丽
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 孔 怡
书 记 员 于国英