福建省晋江市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）晋民初字第2179号
原告苏金法，住福建省晋江市。
委托代理人吴限英，福建顺济律师事务所律师。
被告苏奋强，住福建省晋江市。
被告庄秀凤，住福建省晋江市。
被告苏奋强、庄秀凤共同委托代理人许良妹，福建闽荣律师事务所律师。
原告苏金法诉被告苏奋强、庄秀凤宅基地使用权纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告苏金法及其委托代理人吴限英，被告苏奋强、庄秀凤的共同委托代理人许良妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告苏奋强、庄秀凤夫妻同为晋江市陈埭镇苏厝村村民。被告苏奋强自村集体分得的址在苏厝村前乡一队（原苏厝小学前面）宅基地一块，东至苏孙鳅厝地，西至苏奋鸣，南至苏顺应厝，北至旧学校围墙，占地面积为163.56㎡。被告苏奋强在该宅基地上建有房屋一座，并已办理晋集（98）字第102060043号《集体土地建设用地使用证》。因原告急需建房居住，原、被告经协商，由原告向二被告购买上述土地及房屋，原告支付宅基地补偿金22万元。2013年5月15日双方订立的《地块转让契字》。协议签订后，原告依约支付被告22万元，被告依约将上述土地及房屋交由原告实际占有、管理和使用，同时将该土地的集体土地建设用地使用证交由原告。因该转让的房屋是危房，已无法居住，原告遂依法向政府有关部门申请房屋翻建，经申请已取得批准，但因被告拒绝协助办理诉争宅基地产权过户手续，导致原告至今未能取得翻建审批手续。请求判令，1.确认原、被告双方订立的地块转让契字合法有效；2.二被告协助原告办理晋集建（98）字第102060043号集体土地建设用地使用证项下的土地及房屋的产权过户手续。
被告苏奋强、庄秀凤辩称，一、原告所述事实与所述不符。原告述称已经支付22万元，实际尚有2万元未支付。原告述称被告不配合原告办理手续，实际是诉争宅基地不符合宅基地过户规定，并非被告不予配合。二、被告与原告订立的《地块转让契字》依法无效，原告的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，应予以驳回。
1.《地块转让契字》违背法律强制性规定无效。
2.《地块转让契字》未经土地所有权人即集体经济组织同意，依法无效。
3.《地块转让契字》违背农村宅基地“一户一宅”原则。
4.《地块转让契字》未履行相应审批程序。
5.宅基地一户一宅，以户为单位，转让须经全户人员同意，《地块转让契字》未经全部使用权人同意，依法无效。
6.《地块转让契字》无效符合司法实践中认定宅基地转让无效之情形。
7、《地块转让契字》项下标的物仅限于土地，并未包含房屋。
综上所述，本案原、被告所签的《地块转让契字》依法无效，原告诉求缺乏事实和法律依据，请求依法驳回原告诉讼请求。
本案争议焦点：1.本案土地买卖协议是否合法有效？2.本案原告已实际支付诉争土地的转让金额多少？3.被告是否拒绝协助办理土地转让手续？
在审理中，原告提供如下证据：
1.原告的身份证复印件一份，用于证明原告的诉讼主体资格；2.户籍证明二份，用于证明两被告的基本情况以及诉讼主体资格；3.协议书、集体土地建设用地使用证各一份，用于证明二被告系晋集建（98）字第102060043号集体土地建设用地使用证项下的土地及房屋的产权人；4.地块转让契字、见证书、声明书、拟建房屋规模及红线图复印件、2013年度各镇（街道）个人住宅危房及住房困难户翻建对象公示，用于证明二被告已将晋集建（98）字第102060043号集体土地建设用地使用证项下的土地及房屋转让给原告，原告已付清约定的款项，二被告已将地块及房屋交由原告管理和使用；5.现场照片一份，用于证明晋集建（98）字第102060043号集体土地建设用地使用证项下的土地及房屋现状；补充证据6.陈埭镇苏厝村民委员会证明及晋江市城镇房地产产权产籍档案，用于证明原告在苏厝村没有房产及被告在苏厝村另由房产。
另原告申请本院向陈埭镇村镇建设管理所调取诉争地块的拟建房屋规模及红线图等材料，以确认原告与被告诉争的土地及房屋转让已经村、镇等相关部门同意。经本院依法向陈埭镇村镇建设管理所调阅、复制了申请人为原告的晋江市个人住宅危房翻建审批表，该表中所体现的拟建房屋规模及红线图及动用的土地四至与原告提供的拟建房屋规模及红线图复印件相符，且苏厝村村民委员会及负责人分别在村委会意见栏中加盖公章及签字同意申请。
二被告质证认为，对证据1-3的三性均无异议。对证据4的真实性无异议，地块转让契字合法性有异议；对声明书，其认为证明目的不一致，反而可以证明被告有配合原告；对报纸公示内容，其认为关联性没法确认；地块转让契字中，确认的数额为22万，但原告未提供相应付款凭证证明。对证据5真实性无异议，但认为该证据证明双方交易的标的物仅为该宅基地，不涉及房屋的交易。该房屋系简易仓库，并非乡间转让意义上的住宅。对补充证据6真实性没有异议，但认为村委会不具有证明村民是否有房产的证明资格，产权产籍档案上载明的被告另有房产与本案没有关联性。
对本院调阅、复制的申请人为原告的晋江市个人住宅危房翻建审批表无异议，但认为无法体现双方转让的事实及地点，村委会加盖印章是同意申请危房翻建，而不是同意转让诉争地块，也未经村民会议同意通过。
本院认为，对上述证据真实性二被告均无异议，且经审查客观真实，来源及方式不违反有关法律规定，符合证据的基本特征，本院予以采信，并作为定案的根据。从以上证据中的“地块转让契字”、福建臻晟律师事务所见证书明确载明诉争土地补偿款22万元已于二零一三年农历四月初六日（即阳历2013年5月15日）如数当面点清交付被告苏奋强，同时有见证人签字予以证明，且有被告苏奋强、庄秀凤及其家人苏阳耀签字加盖指印确认，故而被告辩称尚有2万元未付，无事实和法律依据，不予采信；从原告所提供的诉争地块及其上的建筑物现状照片及转让契字所载明的“六至地空”，且诉争宅基地的房屋已为原告申请危房翻建并经该村村委会同意报陈埭镇村镇建设管理所履行翻建公示审批手续，故本案诉争地块的转让应认定为包括宅基地及其上的房屋的买卖，并已经该村集体组织同意。二被告抗辩仅转让宅基地不包含房屋及转让未征得本集体经济组织同意应认定无效等主张，不符合情理，于法无据，本院不予采纳。
虽苏厝村委会无权证明原告是否有房产，但可作为参考了解原告在当地房产的情况，对被告的产权产籍档案可作为认定被告在该村另有房屋的有效证据。
经审理查明：原告苏金法与被告苏奋强、庄秀凤夫妻均为晋江市陈埭镇苏厝村村民。2013年5月15日双方订立的《地块转让契字》约定，被告苏奋强、庄秀凤夫妻将址在该村前乡一队（原苏厝小学前面）宅基地一宗及其地上建筑物【该宅基地已取得晋集（98）字第102060043号《集体土地建设用地使用证》，土地使用者为被告苏奋强，东至苏孙鳅厝地，西至苏奋鸣，南至苏顺应厝，北至旧学校围墙，用地面积为163.56㎡（其中建筑占地120.54㎡）】转让给原告苏金法，原告并于当日支付给二被告转让款22万元，二被告将该宗宅基地的集体土地建设用地使用证交由原告收执，同时将上述土地及房屋交由原告实际占有、管理和使用。2013年10月29日原告向陈埭镇村镇建设管理所申请个人住宅危房翻建，并经本案诉争宅基地四邻签字确认无争议及苏厝村村民委员会加盖公章同意原告翻建申请，后晋江市个人住宅危房改建工作领导小组办公室在报纸上刊登“2013年度各镇（街道）个人住宅危房及住房困难户翻建对象公示（第七部分）”进行公示。原告以被告拒绝协助办理诉争宅基地产权过户手续，导致其至今未能取得完整的翻建审批手续为由，于2014年3月11日向本院提起诉讼。
综上所述，本院认为，原告苏金法与被告苏奋强、庄秀凤夫妻同为晋江市陈埭镇苏厝村村民，被告苏奋强、庄秀凤夫妻将其享有的本案诉争的宅基地的使用权及其上建筑物一并转让给原告，虽然二被告认为根据《土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；…”，该转让协议依法应当认定无效，但本案诉争土地已由二被告所在的村委会划拨给二被告使用、且经有权机关审批取得了集体建设用地使用权证并基建成房屋，参照相关法律规定精神，虽然农村宅基地属于农村集体所有，其使用权不得出卖、转让，但如果转让系在同一集体经济组织内进行，且转让的宅基地上已基建了房屋，并经该村集体同意由原告呈报了危房翻建审批手续，况且原告在苏厝村并没有其他房产可供居住，故原告与二被告针对诉争宅基地及其上房屋的买卖协议意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，且该协议已实际履行，对此本院予以确认，可认定原告与二被告关于宅基地及其上房屋的买卖协议合法有效。鉴于本案原告与二被告转让宅基地及其上房屋的行为，根据《物权法》第155条关于“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”之规定，二被告应当协助原告办理相关产权变更登记，故原告的请求，依法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，第一百五十二条、第一百五十三条、第一百五十五条之规定，判决如下：
一、确认原告苏金法与被告苏奋强、庄秀凤之间订立的宅基地及其地上的房屋买卖协议合法、有效。
二、被告苏奋强、庄秀凤应于本判决生效之日起十日内协助原告办理上述宅基地及房屋【晋集建（98）字第102060043号集体土地建设用地使用权项下的土地及其上房屋】的产权变更登记手续。
案件受理费4600元，由原告负担2300元、被告苏奋强、庄秀凤负担2300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 许海民
代理审判员 许艺珊
人民陪审员 李海庭
二〇一四年六月三十日
书 记 员 施东辉
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国物权法》
第十五条【合同效力和物权效力区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第一百五十二条【宅基地使用权的权利内容】宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第一百五十三条【宅基地使用权的取得、行使和转让适用法律的衔接性】宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
第一百五十五条【宅基地使用权的变更登记和注销登记】已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
法官提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条规定：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释
第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。
第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。
第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。