上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄浦民四（民）初字第662号
原告（反诉被告）上海尚璿餐饮管理有限公司。
法定代表人SHANGCHENSHEN。
委托代理人俞啸军，上海市锦天城律师事务所律师。
委托代理人唐俭。
被告（反诉原告）上海弘基企业（集团）股份有限公司。
法定代表人李永杰。
委托代理人顾德宁。
委托代理人陈方珺。
原告上海尚璿餐饮管理有限公司（以下简称尚璿公司）与被告上海弘基企业（集团）股份有限公司（以下简称弘基公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。诉讼中，被告弘基公司提起反诉，本院依法一并进行了审理。原告（反诉被告）尚璿公司的委托代理人俞啸军、唐俭、被告（反诉原告）弘基公司的委托代理人顾德宁、陈方珺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告尚璿公司诉称，原告自2008年至2013年12月31日期间，承租上海市黄浦区中山南路XXX弄XXX号楼101－103室经营咖啡吧和酒吧。在原告租赁期间，因被告之租赁房屋质量及物业维护不善，导致租赁房屋发生多次漏水漏电，致原告的装修、设备、营业、人力等均遭受损失。自2011年漏水漏电以来，虽经物业单位处理，但该租赁房屋的质量仍然不能达到良好使用的状态。2013年12月下旬，该房屋再次遭遇漏水漏电，直接导致房屋天花板开裂漏水、电路漏电、机器设备短路损坏。该等漏电状况持续至今，致使原告无法进行正常营业，及在租期届满时，因设备电路故障风险，无法拆除部分设备并向被告交付房屋。另，2014年2月18日，原告已经办妥自己名下黄浦分公司注销登记手续，而被告至今未返还原告的保证金（押金）。为维护自身的合法权益，向法院提起诉讼，请求判令1、被告赔偿原告因租赁房屋未能保持良好使用状态而导致的各项损失合计人民币333230.46元；2、被告返还原告房屋租赁之押金79152元；3、负责清理租赁场地内的电器设备及水管设备。
被告弘基公司辩称，被告出租的房屋没有质量问题。租期前三年，原告租赁的房屋未出现漏水漏电的问题，2011年，该房屋的楼上租户装修后才出现个别漏水漏电现象，不排除租户使用不当造成漏水漏电，被告本着对原告负责的态度，经与楼上租户协商后，该租户同意给予原告一定经济补偿，故原告的损失非被告造成。原告现主张损失333230.46元，应当提供证据。另，原告未如期搬离所租赁的房屋，且未履行合同约定的注销营业执照等证照义务，按照合同约定，保证金不予返还。请求法院驳回原告的诉讼请求。
反诉原告弘基公司诉称，弘基公司与尚璿公司的租期至2013年12月31日届满，但尚璿公司以房屋漏水损坏了其物品为由迟迟没有搬离承租的房屋，虽经交涉仍无果。2014年1月14日，为减少损失，弘基公司将尚璿公司占用在租赁房屋内的物品搬离并另行存放。根据约定，每逾期一日，应按合同约定的日租金标准的双倍支付房屋使用费。合同还约定，承租人应在合同终止后三十日内完成变更及注销等相关手续，逾期完成的，每逾期一日，应按合同约定的日租金标准的双倍支付违约金，尚璿公司直至2014年2月24日才办理完毕该相关手续，逾期了25天。现提起反诉，请求法院判令1、尚璿公司向弘基公司支付房屋使用费20740.53元；2、尚璿公司向弘基公司支付逾期办理注销证照等相关手续的违约金74073.33元。
反诉被告尚璿公司辩称，根据弘基公司给尚璿公司的回复函内容，弘基公司要求尚璿公司在1月13日前搬离并办理退房手续，所以尚璿公司认为重新调整了退房时间点，尚璿公司在1月13日前搬离是不构成违约的，不应双倍计算房屋使用费。另，搬离房屋和办理退房手续需要合理的时间，故1月14日是合理的时间，不应支付房屋使用费。关于办理证照注销事宜，根据双方来往邮件内容显示，在1月23日时，弘基公司是知道尚璿公司还未办理注销事宜的，弘基公司是同意尚璿公司办理注销时间的延迟，所以尚璿公司的行为不构成实质性的违约。表示不同意弘基公司的反诉诉讼请求。
原告尚璿公司递交下列证据：
1、《租赁合同》2份；2、《租赁合同补充协议》2份；3、照片复印件11张；4、往来邮件；5、营业额清单及电子报税付款通知；6、准予注销登记通知书；7、电子邮件24页；8、现场照片6页；9、发票2张（3页）；10、报价单。
被告弘基公司递交下列证据：
1、2013年12月20日的告知函；2、2014年1月6日的告知函；3、2014年1月10日的回复函；4、2014年1月14日的告知函；5、上海欧塘餐饮有限公司出具的《coffein漏水情况说明》。
经质证，被告弘基公司对原告尚璿公司递交的证据1－2真实性均无异议，对证据3表示不能确认是何处房屋，对证据4表示邮件存在的，但物品清单是否是邮件的附件无法确认，对证据5认为没有可比性，对证据6真实性没有异议，但完成时间应从最后一个手续完成时间予以确定；对证据7真实性确认，但其中第12页的表格所列物品不能作为证据，尚璿公司无法证明这些物品的真实存在，第13页的内容也不予确认，对证据8－9真实性没有异议，对证据10表示不认可，称，当时楼上租户已为原告装修过了，原告不满意，被告出面协调，楼上租户愿意再补偿原告10000元，原告不接受。
原告尚璿公司对被告弘基公司递交的证据1－4表示均没有收到过，但对函件内容表示确认，称之前双方通过邮件、口头方式谈过，对证据5真实性没有异议，认为所述情况基本属实，但略有差异。
经审理查明，原、被告之间系房屋租赁关系。2008年6月16日，原告与案外人上海创邑港企业管理有限公司签订《〈老码头〉租赁合同》，由原告承租涉案的本市黄浦区中山南路XXX弄XXX号楼101－103室房屋，用途为经营咖啡、简餐、甜品、茶、饮料、冰淇淋，租期5年，自2008年7月1日至2012年12月31日。
2008年12月11日，原、被告与案外人上海创邑港企业管理有限公司就涉案房屋签订《租赁合同补充协议》，三方确认，《〈老码头〉租赁合同》项下上海创邑港企业管理有限公司所有的权利和义务转移到被告名下，并正式由被告开展经营管理工作。
2011年8月，涉案房屋因楼上租户上海欧塘餐饮有限公司（以下简称欧塘公司）装修导致漏水，后原告与欧塘公司协商解决。2012年6、7月，欧塘公司又有漏水现象，但原告与欧塘公司未谈及赔偿。
2013年7月，原、被告就涉案房屋签订《〈老码头（一）〉租赁合同》，约定租期自2013年1月1日至2013年12月31日；2013年1月1日至2013年6月30日的月租金为40760元，2013年7月1日至2013年12月31日的月租金为44444元；履约保证金为79152元；租期届满后，原告应在租期届满后的七日内返还房屋，逾期返还房屋的，每逾期一日，原告应按当时的日租金标准的二倍向被告支付该房屋占用使用费；原告返还房屋应当符合合同约定标准并办妥营业执照等登记注册信息变更手续，否则视为未按约返还房屋，被告有权收取房屋占用使用费；该等变更、注销手续需在合同终止后三十天内完成，如逾期完成的，则每逾期一天，原告应按当时日租金的二倍向被告支付违约金。
2013年8月，欧塘公司因铺设厕所造成涉案房屋渗水，经被告出面协调，欧塘公司予以装修修复，但修复后原告不满意，要求赔偿，欧塘公司只愿赔偿10000元，原告不接受。此事不了了之。
2013年12月17日，涉案房屋因楼上阳台下水道堵塞再次漏水致电线短路，翌日电路修复，因原告认为无法判断连接该电路的空调、咖啡机能否使用，要求被告检测等。被告则表示原告方委托专业人员进行检测，如测出有问题，被告会联系二楼租户与原告方协商处理，务必不要延误撤场日期等。租期届满后，原告搬离并搬走部分物品，遗留了原告认为尚需检测的电器设备等。被告认为检测义务在于原告，有损坏物品提供证据。原、被告产生分歧。被告在要求原告搬走遗留在涉案房屋内的物品不成的情形下，于2014年1月14日自行将该些物品搬离，收回了涉案房屋。
另查明，原告以涉案房屋地址进行登记的工商注册登记、税务登记、组织机构代码和餐饮服务许可证分别于2014年2月18日、21日、20日和24日完成注销登记手续。
2014年3月17日，原告尚璿公司诉至法院，请求判如所请。
诉讼中，原告对其第三项诉讼请求“负责清理租赁场地内的电器设备及水管设备”解释称，就是要求被告对空调和餐饮设备（含电器）进行检测。
本院认为，导致原告租赁房屋漏水的原因在于案外人即楼上租户的行为过错，非被告的行为所致，原告以他人的侵权行为来作为被告的违约行为并主张违约责任，显然不能获得支持。且在原告遭受楼上租户漏水的情形下，根据查明的事实，被告积极予以协调、商谈赔偿事宜，已经尽了作为出租方的义务。另一方面，对于财产受损的主张，根据证据规则，举证责任在于原告，原告将该责任转移给被告并以此作为滞留物品的原因，与规则规定不符，理由不能成立。原告未如期交付（含办理营业执照等登记注册信息注销手续）房屋的事实存在，原告该行为则构成违约，故被告要求原告承担逾期交付房屋及逾期办理营业执照等登记注册信息注销手续的违约责任的主张，符合合同约定，本院依法应予支持。原告所称其不应再承担违约责任的理由不成立。关于押金应一并结算，被告主张不予返还并无合同约定，该主张不成立。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海尚璿餐饮管理有限公司要求被告（反诉原告）上海弘基企业（集团）股份有限公司赔偿的诉讼请求，不予支持；
二、原告（反诉被告）上海尚璿餐饮管理有限公司要求被告（反诉原告）上海弘基企业（集团）股份有限公司负责清理租赁场地内的电器设备及水管设备的诉讼请求，不予支持；
三、原告（反诉被告）上海尚璿餐饮管理有限公司应支付被告（反诉原告）上海弘基企业（集团）股份有限公司房屋使用费人民币20740.53元（该款从押金人民币79152中直接抵扣）；
四、原告（反诉被告）上海尚璿餐饮管理有限公司应支付被告（反诉原告）上海弘基企业（集团）股份有限公司违约金人民币74073.33元，该款与剩余押金人民币58411.47元相抵后，不足部分人民币15661.86元，原告（反诉被告）上海尚璿餐饮管理有限公司应于判决生效后十日内支付被告（反诉原告）上海弘基企业（集团）股份有限公司。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币7485.70元（原告已预缴），反诉案件受理费减半收取，计人民币1085元（被告已预缴），均由原告（反诉被告）上海尚璿餐饮管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 吴 煜
审 判 员 王巍琦
人民陪审员 石志仁
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 施 雯
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。