江苏省泗洪县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洪民初字第03931号
原告宋新红，个体户。
委托代理人王进军，江苏远大弘正律师事务所律师。
被告陈建设，居民。
委托代理人张军，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。
被告陈烽，个体户。
原告宋新红与被告陈建设、陈烽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月17日受理后，依法组成合议庭于2015年4月23日、2015年6月12日公开开庭进行审理。原告宋新红及委托代理人王进军，被告陈建设委托代理人张军、被告陈烽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋新红诉称，2012年12月26日，原告宋新红与被告陈建设签订的合同约定，被告陈建设将位于泗洪县青阳镇青阳南路（桥北旅社）一层楼南头二间，以年租金64000元租赁与原告宋新红，并约定租期为2013年1月1日至2013年12月30日，随即原告按约缴纳了房屋租金。2013年6月份，因涉案房屋被政府征收，导致原告无法继续经营。2013年7月14日，被告陈烽向原告书面承诺，同意退还原告的房租及拆迁补偿费用。该房拆迁后，因征收获赔的营业损失补偿、搬家补助费、搬迁奖、提前签约奖等费用均被被告占为己有。现要求被告返还半年租金（2013年6月份到2013.12.30日）32000元、玻璃门3000元、营业损失费25000元，以及搬家补助费（10元/平方米×74.92平方）、临时安置补助费（100元/平方米×74.92平方）、搬迁奖励和提前签约奖（200元/平方米×74.92平方）计23225元，以上合计93225元。
原告宋新红为支持其诉讼请求，提供了以下证据：
1、2012年12月26日，原告宋新红与被告陈建设签订房屋租赁合同一份，证明出租房房主为陈建设，原告制作的玻璃门3000元，在承租期满后由出租人支付。
2、2013年7月14日被告陈烽出具的承诺书一份，证明被告陈烽承诺补偿和退还租金和拆迁补偿款。
3、2014年4月2日泗洪县青阳派出所出具的接警证明一份，证明房屋拆迁后，原告多次向陈建设索要租金损失的事实。
4、陈丽和陈烽与拆迁单位签订的补偿协议书各一份，证实两人名下房屋面积及获取的补偿款一致，房屋面积均为74.92平方米，搬家补助费为10元/平方米、临时安置补助费为100元/平方米，搬迁奖励和提前签约奖为200元/平方米，营业损失费75554元。
被告陈建设辩称，1、陈建设并非是本案的适格主体，因涉案房屋所有人系案外人陈丽，陈建设与宋新红所签订的租赁合同仅是一种代理行为，法律后果不能由代理人来承担；2、按照拆迁法规，拆迁办并不对承租人进行任何停产停业搬迁补偿。所以原告要求补偿返还拆迁办补偿费用的请求根本不存在。请求驳回原告对陈建设诉讼请求。
被告陈建设为支持其抗辩理由，提供了以下证据：
5、陈丽和陈烽国有土地使用书各一份，证明拆迁中属于3号宗地诉争房屋的位置，陈烽属于4号宗地，涉案房屋房屋所有权人是陈丽。
6、房地产评估报告一份，证明涉案房屋所有人是陈丽。
7、涉案房屋照片3张，证明原告所租赁的房屋是位于桥北旅社4间房屋南边的两间，涉案房屋的所有人是陈丽，不是两被告。
被告陈烽辩称：1、被告陈烽并非是本案的适格主体，涉案房屋所有人系案外人陈丽，并非本人，租赁房屋产生的所有后果与本人无关；2、被告陈烽非租赁房屋所有人，所以不存在被告对原告进行补偿，请求驳回原告对本人的诉讼请求。
被告陈烽未向法庭提供证据。
庭审中，原、被告对证据的质证意见：
针对原告的举证，被告陈建设质证认为：对证据1的真实性无异议，但因租赁标的房屋所有人并非是陈建设而是陈丽，后果不应由陈建设承担，同时，不能证明原告已交付了租金；对证据2不发表质证意见；对证据3的真实性无异议，但不能证明两被告是本案的适格主体，因为包括民警在内都不知道涉案房屋的真正所有人，同时接警证明可以证明原告对被告存有骚扰的行为；对证据4的真实性无异议，但拆迁协议实际上是房屋已经被违法拆除以后，补充签订的协议书，实际上协议上补充数额标准是不存在的，同时，拆迁协议也明确说明补偿对象是陈丽，且营业损失主要是开宾馆的营业损失，与原告没有任何关系
针对原告的举证，被告陈烽质证认为：对证据1不发表质证意见；对证据2的真实性无异议，但当时是鉴于原告和其丈夫多次威胁陈建设索要赔款，同时考虑陈建设身体状况不佳等状况，被告陈烽才向原告出具了承诺书，被告陈烽并非是赔偿责任主体；对证据3的真实性无异议，但不能证明两被告是本案的适格主体，因为包括民警在内都不知道涉案房屋的真正所有人，同时接警证明可以证明原告对被告存有骚扰的行为；对证据4的真实性无异议，但拆迁协议实际上是房屋已经被违法拆除以后，补充签订的协议书，实际上协议上补充数额标准是不存在的，同时，拆迁协议也明确说明补偿对象是陈丽，且营业损失主要是开宾馆的营业损失，与原告没有任何关系。
针对被告陈建设的举证，原告质证认为：对证据5、6的真实性无异议，但是原告不认识陈丽，签定合同的时候陈建设没有向原告表明是代表他人的行为，同时按照法律规定，并不是只有房屋所有人才能出租房屋；对证据7的真实性无异议，但恰恰可以证明本案原告租赁的房屋确实被拆迁，被告有义务赔偿租金等损失。
针对被告陈建设的举证，被告陈烽质证认为：
本院对上述证据的认证意见：被告陈建设对证据1的真实性表示无异议，能够证明原告与被告陈建设是涉案房屋租赁合同的相对人，该证据与本案具有关联性，其证明效力本院予以确认；被告陈烽对证据2的真实性表示无异议，其证明效力本院予以确认，可以证明涉案房屋于2013年6月10日被纳入拆迁范围，以及原告实际经营至2013年7月8日，同时，证明了被告陈烽自愿同意赔偿原告因拆迁造成的损失；两被告对证据3的真实性均无异议，可以证明涉案房屋拆迁后，双方因拆迁赔偿发生纠纷；证据4能够反映涉案房屋登记所有人是陈丽以及拆迁补偿标准，以及该栋房屋一、二两层为商业用房，三、四层为住宅用房，该证据与本案具有关联性，其证明效力本院予以确认；证据5、6、7能够与证据4相互印证，可以证明涉案房屋登记所有人是陈丽，应作为定案依据。
经审理查明：原告宋新红系经营饮食个体户。2012年12月26日，原告宋新红与被告陈建设合同约定，被告陈建设将登记于女儿陈丽名下的位于泗洪县青阳镇青阳南路（桥北旅社）二间门市用房，以年租金64000元租赁与原告宋新红经营，并约定租期为2013年1月1日至2013年12月30日。2013年6月份，原告宋新红经营期间其租赁的房屋经政府公告并纳入征收范围。2013年7月14日，被告陈烽书面向原告宋新红承诺，内容为：承租人因征收事宜致经营至2013年7月8日，如本人与房屋征收部门达成征收补偿协议，本人将按规定补偿承租人的停产停业损失、搬迁补偿，并退还承租人相应的房屋租金。2014年5月2日，泗洪县房屋征收管理办公室与陈丽、陈烽分别签订了补偿协议，补偿项目及标准均为：一层门市74.92平方米，房屋价值为908597元、搬家补助费10元/平方米、临时安置补助费100元/平方米、搬迁奖200元/平方米、提前签约奖200元/平方米，此外，该栋房屋的营业损失补偿为75554元。
以上事实，由原、被告的陈述，以及双方提供的上述证据予以证实。
经当事人确认，本案争议焦点为：1、两被告主体是否适格，是否应当承担责任；2、原告主张的损失是否合理。
关于第一个争议焦点，本院认为：原告与被告陈建设签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效的房屋租赁合同，作为上述合同的当事人均应恪守合同约定。本案中，被告陈建设不仅对外与原告签订房屋租赁合同，同时也是由其配合原告履行合同，其行为已表明被告陈建设一直是以自己的名义与原告发生业务关系，现原告否认与案外人陈丽订立和履行合同，同时，被告陈建设亦未能举证证明其向原告披露了其与陈丽之间系受托人与委托人的代理关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”。原告选择合同签订人即本案被告陈建设作为相对人主张权利，符合法律规定，因此，被告陈建设辩解主体不适格的意见，应予驳回。
原告与被告陈建设因租赁房屋征收损失发生纠纷后，被告陈烽向原告书面承诺同意赔偿原告因拆迁造成的损失，属于合同以外的第三人向原告做出的单方承诺，其行为属于并存的债务承担，即债务加入。且该承诺约定的被告陈烽与房屋征收部门达成征收补偿协议的条件已成就。因此，其理应负有与被告陈建设共同清还原告停产停业、搬迁补偿及房屋租金损失的责任。被告陈烽认为主体不适格的意见，依法不予支持。
关于第二个争议焦点，本院认为：合法的合同应当受到法律的保护，合同的双方当事人应当按照约定全面履行合同义务。本案中，涉案房屋因政府的征收行为，系不可归责于双方的原因，致租赁合同履行不能。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金，故原告要求被告返还剩余租赁期间租金的请求，应予以支持。根据被告陈烽出具的“承诺书”，双方已约定原告租赁损失起算点为2013年7月8日，因此，被告应向原告返还房屋租金为30158元（64000元/365天×172天）。
原告在经营期间涉案房屋被征收，必然导致其变更经营场所，但其获知房屋拆迁至其完全搬迁时间长达一个多月，其应有足够的时间另寻营业场所，故其主张的临时安置补助费，依法不予支持。原告在新的经营场所经营中，必然缺乏原有的人气，客观上给其营业带来一定的损失；同时，房屋征收事宜给房屋所有权人在收取出租房屋租金的租赁活动中也必然造成损失，因此，原、被告均应获得征收补偿的停产停业损失补助费。鉴于征收机关并非只对涉案房屋一层补偿，本院酌定被告将获补偿的停产停业损失补助费补偿原告20000元。原告作为承租人，也是房屋实际腾清人，双方也未约定搬家补助费的归属权，因此，征收补偿的搬家补助费749元（10元/平方米×74.92平方）应归原告所有。搬迁奖及提前签约奖是基于出租人及承租人的共同积极配合征收行为所获得的奖励，双方均应享有，本院酌定被告于获得补偿款中给付原告8000元为宜。原告与被告陈建设对“玻璃门”的价值及承担方式均已合同约定，该约定对双方均具有约束力，且被告对此也未表示存有异议，原告该主张依法予以支持。被告认为上述补偿标准系征收部门私下填写，但缺乏证据证实，依法不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百零三条、第二百三十一条，《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第九十二条之规定，判决如下：
一、被告陈建设、陈烽于本判决生效后十日内给付原告宋新红停产停业营业损失、搬家补助费及房屋租金损失50907元（20000元+749元+30158元）。
二、被告陈建设于本判决生效后十日内给付原告宋新红搬迁奖及提前签约奖及玻璃门损失11000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2176元，由被告陈建设、陈烽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省宿迁市中级人民法院预交上诉案件受理费2176元（开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80，户名：宿迁市财政局国库处）。
审 判 长 陈 松
人民陪审员 陈野林
人民陪审员 莫开武
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 朱经纬