苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴开民初字第704号
原告苏州市金东浩纸业有限公司，住所地苏州吴中经济开发区旺山工业园。
法定代表人金华，董事长。
委托代理人俞刚，江苏久顺律师事务所律师。
委托代理人赵丹凤，江苏久顺律师事务所律师。
被告苏州欣港神工贸有限公司，住所地苏州市吴中区越溪街道越湖路1111号21幢111室。
法定代表人钟国昌，总经理。
委托代理人房敏，江苏尔雅律师事务所律师。
原告苏州市金东浩纸业有限公司（以下简称金东浩公司）诉被告苏州欣港神工贸有限公司（以下简称欣港神公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月3日立案受理。依法由代理审判员王长栋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金东浩公司委托代理人赵丹凤，被告欣港神公司法定代表人钟国昌到庭参加诉讼。后本案转为普通程序组成合议庭进行了审理，原告委托代理人俞刚、被告欣港神公司委托代理人房敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金东浩公司诉称，2012年5月10日，其与苏州百正通投资管理有限公司（以下简称百正通公司）签订《厂房租赁合同》，约定由百正通公司承租其所有的位于苏州市吴中经济开发区旺山工业园前珠路15号的部分厂房，百正通公司可自行招租。后，百正通公司将上述房屋的部分区域转租给了被告，租金标准为14.30元／平方米／月。因百正通公司未能按约支付租金，其将百正通公司诉至法院，并经法院确认双方之间的租赁合同于2013年1月22日解除。2014年9月4日，原、被告及百正通公司签订三方协议，确认被告应付的租金（房屋使用费）计算至2014年9月4日。当日，被告搬离该厂区。根据法律规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾空义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，法院应予支持。现被告自2013年1月23日至2014年9月4日期间使用房屋而未支付任何费用。故请求判令被告支付自2013年1月23日起至2014年9月4日止参照租金标准14.3元／平方米计算的房屋使用费112302.67元、水费72元、电费1971元。审理中，原告变更诉讼请求为要求被告支付自2013年4月21日起至2014年9月4日止参照租金标准14.3元／平方米计算的房屋使用费94380元、水费72元、电费1971元。
被告欣港神公司辩称，第一、其与原告、百正通公司之间均不存在租赁合同关系，涉案房屋是由案外人袁野自百正通公司处租赁，由其与袁野各半使用的。半年后，袁野退出该房屋，并由其自2013年4月21日起开始使用上述房屋至2014年9月4日。第二、原告与百正通公司就房屋租赁事宜发生争议后，其不便向任何一方支付租金。遂由三方约定，其将2013年4月21日至2014年9月4日期间的房屋使用费共计79380元交由第三方代为保管。但双方约定，其应支付的房屋使用费以法院判决为准。因其与原告之间不存在房屋租赁合同关系，而按照原告与百正通公司签订的租赁合同，房屋租金标准为9元／平方米／月，故即使其应支付原告房屋使用费，使用费亦应按照9元／平方米／月进行计算，而不应按照袁野与百正通公司之间约定的租金标准进行计算。对于原告主张的水费72元、电费1971元无异议，其愿意支付原告。
经审理查明，2012年5月10日，原告与百正通公司签订厂房租赁合同书，约定原告将其位于苏州市吴中经济开发区旺山工业园前珠路15号的面积为24414.85平方米的厂房包租给百正通公司，租赁期限为十年（自2012年6月10日至2022年6月9日），第一年至第三年租金标准为9元／平方米／月；百正通公司可自行招商，在不违反合同约定的情况下，并经原告审核同意后，百正通公司可将上述厂房分区域转租给第三方。
2012年10月12日，百正通公司与案外人袁野签订房屋租赁合同，约定由百正通公司将其中400平方米的房屋转租给袁野，租赁期限为2012年10月20日至2014年10月19日；租金14.30元／平方米／月，年租金68640元，水费4.00元／吨，电费1.30元／度；租金每半年一付，租赁押金15000元；双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，袁野向百正通公司支付了首期半年租金（2012年10月20日至2013年4月20日）。后袁野退出租赁房屋，该房屋实际由被告使用，并由被告直接向原告缴纳水电费。
2013年3月11日，原告与百正通公司因房屋租赁事宜发生纠纷，原告将百正通公司诉至本院。经本院判决后，百正通公司不服一审判决提起上诉。二审法院判决认定，原告与百正通公司之间的房屋租赁合同于2013年1月23日解除。2013年1月23日之后的租金及房屋使用费事宜由双方另行处理。
2014年9月4日，金东浩公司（甲方）、百正通公司（乙方）、欣港神公司（乙方）签订协议，鉴于甲方将厂房出租给乙方，乙方承租后将部分房屋转租给丙方，甲乙双方之间的租赁合同已经于2013年1月23日解除，因此丙方无法确认2013年4月21日至2014年9月4日期间产生的租金（房屋使用费）94380元应当交给甲方还是乙方，现三方达成协议，将丙方应缴纳的租金（房屋使用费）缴纳至第三方处，具体达成协议如下：一、丙方自（2013年4月20日至2014年9月4日截至）租金（房屋使用费）总金额为94380元。应三方要求租金（房屋使用费）为79380元托管于越溪街道人民调解委员会驻越溪派出所处，扣除丙方所交付乙方房屋使用押金15000元，三方一致同意79380元由第三方保管。实际产生的租金以法院判决的金额为准。二、丙方交纳后，甲方不得阻挠其搬厂。三、丙方将租金（房屋使用费）支付给甲方还是乙方，凭法院判决书（调解书）决定。法院认定的有权方可凭判决书（调解书）至第三方处领取2013年1月23日之后产生的租金（房屋使用费）。四、丙方交纳给乙方的押金15000元，今后法院判决甲方返还的，则由甲方承担；法院判决乙方返还的，则由乙方承担。五、本协议一式四份，各方各执一份。协议落款处有甲方法定代表人金华、丙方法定代表人钟国昌、乙方代表人迟雪娜签字捺印，第三方郑洪元签字并加盖越溪街道人民调解委员会驻越溪派出所人民调解工作室（以下简称越溪调委会驻派出所调解室）印章。
以上事实，有原告提供的（2013）吴开民初字第0316号民事判决书、（2014）苏中民终字第0836号民事判决书、房屋租赁合同、协议及当事人陈述等在卷予以证实。
本院认为，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人有权请求负有腾空义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费。百正通公司自原告处承租房屋后，将房屋转租给袁野，后袁野搬离，被告自2013年4月21日起开始使用上述房屋至2014年9月4日搬离。现原告要求作为次承租人的被告支付自2013年4月21日至2014年9月4日期间的房屋使用费，合法有据，本院予以支持。
关于房屋使用费的计算标准，本院认为可参照百正通公司与袁野签订的房屋租赁合同约定的租金标准14.3元／月／平方米计算，总计金额为94380元。理由如下：第一、根据原、被告及百正通公司签订的协议，被告确认2013年4月21日至2014年9月4日期间，其应支付的房屋使用费为94380元。该金额计算标准即为14.3元／月／平方米。第二、原告将房屋出租给百正通公司系采用整体包租方式，租赁房屋面积达数千平方米，租赁期限长达十年，故该租赁合同所确定的租金标准相对较低。而百正通公司将房屋转租的租金标准更接近市场价。
关于袁野交付百正通公司的押金15000元，可由袁野另行向百正通公司主张。
对于截至2014年9月4日的水电费共计2043元，被告予以认可，同意按照上述金额向原告支付，本院予以确认。
综上，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
被告苏州欣港神工贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市金东浩纸业有限公司房屋使用费94380元、水电费2043元，合计人民币96423元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2646元，由原告苏州市金东浩纸业有限公司负担435元，由被告苏州欣港神工贸有限公司负担2211元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 王长栋
代理审判员 赵 强
人民陪审员 华火泉
二〇一五年四月二十九日
书 记 员 姚 伊