广东省梅州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）梅中法行终字第45号
上诉人（原审被告）：梅州市住房和城乡建设局（原梅州市房产管理局）。
法定代表人：谢航，局长。
委托代理人：杨畅，广东粤梅律师事务所律师。
委托代理人：黄龙江，梅州市公职律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梅州市梅江区三角供销社。
法定代表人：邓英元，主任。
被上诉人（原审原告）：谢柏元，男，汉族，1950年8月24日出生，住梅州市梅江区金山东厢村第九村民小组。
委托代理人：谢利琼，女，住址同上。系谢柏元妹妹。
原审第三人：梅州市华龙针织制衣有限公司。
法定代表人：廖秋杨，董事长。
上诉人梅州市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）因被上诉人梅州市梅江区三角供销社（以下简称三角供销社）和谢柏元诉请撤销第三人梅州市华龙针织制衣有限公司（以下简称华龙公司）1997年10月28日取得的粤房地证字第07726**号房地产权证一案，不服梅州市梅江区人民法院（2000）梅区行初字第3号行政判决，向本院提起上诉。案经审理，本院于2000年8月10日作出（2000）梅中法行终字第23号行政裁定：撤销原判，驳回原告三角供销社和谢柏元的起诉。谢柏元不服终审裁定申请再审，2002年2月7日广东省高级人民法院作出（2001）粤高法行监字第8号行政裁定：指令本院另行组成合议庭再审，2002年3月18日本院作出（2002）梅中法审监行再字第1号行政裁定：维持（2000）梅中法行终字第23号行政裁定。谢柏元不服再审裁定向广东省人民检察院提出申诉，广东省人民检察院作出粤检行抗字（2010）21号行政抗诉书，向广东省高级人民法院提出抗诉要求再审，广东省高级人民法院作出（2011）粤高法审监行再字第3号行政裁定：维持（2002）梅中法审监行再字第1号行政裁定。谢柏元仍不服，向最高人民法院提出申诉，2014年6月4日最高人民法院作出（2014）行提字第1号行政裁定：撤销广东省高级人民法院（2011）粤高法审监行再字第3号行政裁定、梅州市中级人民法院（2002）梅中法审监行再字第1号行政裁定和（2000）梅中法行终字第23号行政裁定，指令梅州市中级人民法院继续审理本案。本院依法组成合议庭，于2014年10月28日公开开庭继续审理了本案。上诉人市住建局的委托代理人杨畅、黄龙江，被上诉人三角供销社的法定代表人邓英元和被上诉人谢柏元的委托代理人谢利琼到庭参加了诉讼。原审第三人华龙公司及其法定代表人廖秋杨地（住）址不详，开庭传票等诉讼文书无法直接送达，经依法公告，公告期满后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审审理认定如下事实：1988年3月7日三角供销社经原梅县市国土局批准征用原梅江镇三角村土地2.9亩。1992年8月31日三角供销社与谢柏元签订合资建房合同，土地由三角供销社提供，建筑投资由谢柏元负责。1992年12月29日三角供销社取得92535号《建设工程规划许可证》，该证记载：建设规模壹层，占地830平方米，建筑面积830平方米。谢柏元建好第一层后，双方于1993年11月1日签订房产卖买合同，三角供销社将座落在三角地占地面积830平方米框架壹层房屋全部转让给谢柏元，转让价29.1万元。同日，三角供销社出具《具结书》和《证明》称，决定将座落在三角地占地面积830平方米框架壹层房屋转让给谢柏元同志所有，今后如有关土地批文，有关法律责任问题，一切由本供销社负责。1993年11月2日双方又签订补充合同，谢柏元将所建楼房的部分房产划回给三角供销社，作为双方合资建房的补偿。1993年11月5日谢柏元向梅县房产管理局申请办理了粤房字第38743**号《房屋所有权证》，该证记载：所有权人谢柏元，所有权来源向三角供销社购买，建筑结构及层数框架单层，基底（建筑）面积834.48平方米。1997年10月28日市住建局给华龙公司核发了粤房地证字第07726**号《房地产权证》，该证记载：权属人华龙公司，房屋权属来源购建，土地权属来源出让，用地面积830平方米，建筑结构框架，层数八层，建基面积830平方米，建筑面积10012平方米，其中住宅9182平方米。但该证无地号、契价、契税种类、纳税金额和登记字号等内容。次日华龙公司罗发强签领了该证。在谢柏元未提出申请的情况下，市住建局于1997年12月16日给谢柏元核发的八层楼的粤房地证字第07724**号《房地产权证》，该证记载：权属人谢柏元，房屋权属来源购买后升建，土地权属来源划拨，用地面积830平方米，建筑结构钢筋混泥土，层数八层，建基面积830平方米，建筑面积10012平方米。次日华龙公司罗发强签领了该证。尔后，市住建局收集有：1997年12月18日谢柏元与华龙公司签订房地产买卖契约、谢柏元之妻许玉珍书写的《卖房声明书》、粤房地证字第07724**号《房地产权证》、无日期的房地产转让申请表、房地产现场勘查估价表、1997年12月24日广东省地方税务局梅州直属分局开具的房地产收入发票和契税收据、1997年12月25日的房地产转让审批表和梅州市房地产交易所出具的土地出让金专用发票、谢柏元夫妻和第三人法人身份证明的复印件。1999年7月谢柏元在民事诉讼中得知第三人取得了粤房地证字第07726**号《房地产权证》，1999年12月24日三角供销社领取了涉案房屋的梅市国（1999）字第046807号《国有土地使用证》，该证记载：土地使用者三角供销社，座落梅江区三角镇三角村，地号140209130742，图号99114，使用权类型划拨，使用权面积1293平方米。2000年3月谢柏元和三角供销社以其是涉案房地产的共有人为由，向梅江区人民法院提起行政诉讼，请求撤销粤房地证字第07726**号《房地产权证》。
原审判决认为，根据最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条的规定，原告的起诉没有超过起诉期限。被告于1997年10月28日核发粤房地证字第07726**号《房地产权证》，但其提交的核发依据均是在核发该证后收集的，其未经原告谢柏元申请，于1997年12月16日核发粤房地证字第07724**号《房地产权证》，并以此作为核发粤房地证字第07726**号《房地产权证》的主要证据，是违反法定程序收集的证据，不予采信。1999年9月7日被告在民事诉讼中向梅州市中级人民法院提交的笔误说明函（粤房地证字第07726**号《房地产权证》的核发日期1997年10月28日属笔误，应更正为1997年12月25日），不是被告作出的撤销登记决定，不具有法律效力。综上所述，被告核发粤房地证字第07726**号《房地产权证》没有合法根据，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1、3目的规定，判决撤销市住建局于1997年10月28日核准的粤房地证字第07726**号《房地产权证》。
上诉人市住建局上诉称，原审判决认定事实不清，程序违法，适用法律错误，请求撤销原判。理由是：1、粤房地证字第07724**号《房地产权证》是被上诉人谢柏元委托第三人华龙公司办理的，因为谢柏元向华龙公司提供了《私有房地产权登记申请书》、粤房字第38743**号《房屋所有权证》原件及其夫妻的身份证复印件等，且该证核发后，谢柏元已在1997年12月的房地产转让申请表和审批表中签名盖章，并一直未提出异议，因此，核发该证属于谢柏元事实委托办理，办理后予以确认。2、上诉人核发粤房地证字第07726**号《房地产权证》，材料齐备，程序合法。谢柏元取得第一层的粤房字第38743**号《房屋所有权证》后，兴建了第二至八层，并事实委托第三人办理整栋八层的粤房地证字第07724**号《房地产权证》，之后，谢柏元将整栋八层楼转让给第三人，有双方签订的房地产买卖契约、经谢柏元确认的粤房地证字第07724**号《房地产权证》、经谢柏元签名盖章的房地产申请表和审批表、有谢柏元之妻许玉珍同意转让的《卖房声明书》、有梅州市房地产交易所对转让房地产的评估及补办土地出手续、缴交有关税费的凭证等证明材料。该证的填发日期10月28日和签领日期10月29日纯属笔误，应更正为12月25日和12月29日，上诉人在1999年9月7日已向梅州市中级人民法院发出说明函。3、被上诉人三角供销社无诉讼主体资格。4、被上诉人的起诉已超过法定起诉期限。
被上诉人三角供销社和谢柏元答辩称，原审判决事实清楚，程序合法，适用法律正确。理由是：1、上诉人核发粤房地证字第07724**号《房地产权证》被上诉人完全不知情，被上诉人既未申请，也未委托他人办理。2、粤房地证字第07724**号《房地产权证》是对粤房字第38743**号《房屋所有权证》的变更登记，1997年12月17日第三人给被上诉人写欠条，被上诉人才将粤房字第38743**号《房屋所有权证》原件交第三人，但上诉人却在1997年10月28日已经核发了粤房地证字第07726**号《房地产权证》。3、粤房字第38743**号《房屋所有权证》仅指第一层房屋的所有权，而粤房地证字第07724**号《房地产权证》既包括土地使用权，也包括二至八层的房屋所有权，事实上，土地至今未办理出让，第二至八层房屋亦未办理报建。4、粤房地证字第07726**号《房地产权证》是对粤房地证字第07724**号《房地产权证》的转移登记，梅州市房地产交易所现场查丈的时间是1997年12月19日，但其粤房地证字第07726**号《房地产权证》房地产转让审批表中的审查意见却是1997年12月15日，而核发粤房地证字第07724**号《房地产权证》的时间是1997年12月16日。也就是说，梅州市房地产交易所在对粤房地证字第07724**号《房地产权证》现场查丈前，且在粤房地证字第07724**号《房地产权证》核发前，已经在粤房地证字第07726**号《房地产权证》审批表中签署了同意粤房地证字第07724**号《房地产权证》转让的审查意见。5、涉案房地产属于二被上诉人共有，二被上诉人于1999年7月才知道上诉人给第三人颁发了粤房地证字第07726**号《房地产权证》，未超过起诉期限。
原审第三人华龙公司未作书面答辩，未参加开庭审理。
上诉人、被上诉人和原审第三人向一审法院提交的证据材料均已随案移送本院。
经公开开庭审理，原审法院查明的事实，本院予以认可。另查明：
1、涉案土地被征用后，三角供销社于1999年12月24日向梅州市国土局申请办理了梅市国（1999）字第046807号《国有土地使用证》，2002年5月27日梅州市国土局以三角供销社隐瞒涉案土地已转让的事实真相为由作出梅市国土资行决字第（2002）01号《行政处罚决定》，注销了梅市国（1999）字第046807号《国有土地使用证》。
2、涉案房屋座落梅州市三角镇机场路，由三角供销社出地皮，谢柏元出资金合建。1993年11月谢柏元建好第一层后，由三角供销社出具合建房屋转让证明，谢柏元向梅县房产管理局申请办理了第一层的粤房字第38743**号《房屋所有权证》。之后，未经报建兴建第二至八层，至1994年底主体基本完工。
3、1997年12月16日核发的粤房地证字第07724**号《房地产权证》是对粤房字第38743**号《房屋所有权证》的变更登记。但没有权利人谢柏元的申请，也没有第二至八层的准建文件即《建设工程规划许可证》，且涉案土地属于划拨土地，未经依法出让，未取得《国有土地使用证》。
4、1997年10月28日核发的粤房地证字第07726**号《房地产权证》是对粤房地证字第07724**号《房地产权证》的转移登记。但粤房地证字第07724**号《房地产权证》的核发日期是1997年12月16日，且转移登记审批表显示房地产交易所所长填写审查意见的日期是1997年12月15日，而权利人申请转移登记的日期是1997年12月18日，审查意见显示：该房交易已办房地产权证、补交土地出让金、税务部门已征收营业税和增值税……。事实是缴交土地出让金是1997年12月25日，缴交税费是1997年12月24日。
5、粤房地证字第07726**号《房地产权证》的审批表显示缴交证件配偶同意书，是指1997年12月17日谢柏元妻子许玉珍向梅州市房地产交易所出具的《卖房声明书》。在一审庭审中许玉珍确认其没有书写《卖房声明书》，签名也不是其本人签名。一审庭审后和二审庭审中，市住建局表示不清楚《卖房声明书》是不是许玉珍所写，并明确放弃笔迹鉴定。
6、粤房地证字第07726**号《房地产权证》的房地产转让申请表和审批表，申请表显示卖方单位意见及盖章盖有谢柏元的“梅州东郊厢园酒店印章”，买方单位意见及盖章盖有华龙公司印章，但无日期；审批表显示谢柏元在共有房屋人意见、抵押权人意见、承租人意见三栏中签了名。在一审庭审中谢柏元和华龙公司确认谢柏元在申请表和审批表中盖章和签名是真实的，但谢柏元和华龙公司均确认盖章和签名时申请表和审批表都是空白的。
7、华龙公司领取粤房地证字第07726**号《房地产权证》后，向中国工商银行深圳分行抵押贷款160万美元并办理了抵押登记，1999年因贷款纠纷，经本院（1999）梅中法经二初字第47号民事判决，华龙公司在十日内偿还融资款本息，如未按期偿还则依法处理华龙公司用于抵押的0772603号房产。之后，涉案房地产被人民法院依法处置。
本院认为，一、关于起诉期限和主体资格问题。最高人民法院已裁定由本院继续审理本案，上诉人市住建局上诉提出被上诉人谢柏元起诉超过起诉期限和被上诉人三角供销社无原告主体资格的上诉理由，不予采纳。二、关于粤房地证字第07726**号《房地产权证》的合法性问题。粤房地证字第07726**号《房地产权证》是对粤房地证字第07724**号《房地产权证》的转移登记，而粤房地证字第07724**号《房地产权证》是对粤房字第38743**号《房屋所有权证》的变更登记，根据《广东省城镇房地产权登记条例》第九条的规定，权利人办理房地产权登记应当自登记事项发生之日起三十日内，向房屋所在地的房地产管理部门申请，并提交下列文件：1、申请人的身份证明；2、房地产权属来源证明或者权利证书；3、房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；4、缴纳房地产税的证明。从本案现有的证据材料看，在变更登记中，粤房地证字第07724**号《房地产权证》存在下列问题：一是权利人谢柏元没有申请也没有委托他人办理变更登记；二是由一层房屋变更登记为八层没有合法有效的《建设工程规划许可证》；三是涉案土地属于划拨土地，未经依法批准出让、未取得《国有土地使用证》，粤房字第38743**号《房屋所有权证》直接变更登记成了粤房地证字第07724**号《房地产权证》。而在转移登记中，粤房地证字第07726**号《房地产权证》亦存在下列问题：一是时间顺序颠倒，不符合逻辑，如粤房地证字第07726**号《房地产权证》核发在先（1997年10月28日），基础权证粤房地证字第07724**号《房地产权证》核发在后（1997年12月16日），又如梅州市房地产交易所审查同意办理转移登记在先（1997年12月15日），而华龙公司申请转移登记在后（1997年12月18日）等等；二是即使粤房地证字第07724**号《房地产权证》核发在先，由于其本身存在合法性问题，不能作为核发粤房地证字第07726**号《房地产权证》的权利依据。综上所述，上诉人核发粤房地证字第07726**号《房地产权证》没有事实根据，程序违法，依法应当撤销。原审判决撤销上诉人给第三人核发的粤房地证字第07726**号《房地产权证》正确，依法应予维持。上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求依法不予支持。鉴于涉案房地产已由人民法院依法处置完毕，粤房地证字第07726**号《房地产权证》已不具有可撤销内容的事实，本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十七条第二款第（二）项的规定，判决如下：
确认上诉人梅州市住房和城乡建设局给第三人梅州市华龙针织制衣有限公司核发粤房地证字第07726**号《房地产权证》的具体行政行为违法。
上诉案件受理费50元由上诉人梅州市住房和城乡建设局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴梢欢
审 判 员 贺 璐
代理审判员 巫乐庭
二〇一四年十二月十日
书 记 员 谢丹丹