上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第2110号
原告李丰敏。
原告马海青。
上列二原告共同委托代理人赵志轩，上海金茂凯德律师事务所律师。
被告于国伟。
委托代理人唐艳，上海市欧瑞腾律师事务所律师。
原告李丰敏、马海青与被告于国伟房屋买卖合同纠纷一案，于2013年10月9日由本院立案受理。依法由代理审判员周颖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马海青及原告李丰敏、马海青的委托代理人赵志轩，被告于国伟的委托代理人唐艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李丰敏、马海青诉称，原、被告于2013年5月12日签订了《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX）、《补偿协议》和《补充协议》，约定原告将所有的位于上海市闵行区银都路xx弄xx区xx号xx室房屋（下称“系争房屋”）出售给被告，交易总成交价为740，000元（人民币，下同），被告应当在2013年6月15日之前支付首期房款230，000元（含已付定金20，000元），2013年7月10日之前支付第二期房款（含固定装潢、附属设施设备补偿款）500，000元，余款10，000元在双方交接验收房屋后支付。合同签订后，被告不但不按约履行，反而不断地以各种理由和借口试图拖延付款时间和降低付款金额，原告不得不在百忙之中频繁与被告协商付款事宜，被告屡次承诺屡次反悔，至今分文未付。
原告李丰敏、马海青认为，被告逾期不付款的行为有违诚信且严重影响原告房屋的正常交易，给原告造成损失和困扰，故原告起诉来院，要求法院判令：1、解除原、被告于2013年5月12日签订的《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》和《补充协议》；2、被告赔偿原告违约金148，000元。
被告于国伟辩称，被告希望按照原合同价款继续履行合同，但鉴于原告不愿意出售房屋，故被告同意解除合同。关于违约金，在签订买卖合同时，被告已经明确告知原告需要将其现有房屋出售后才能购买系争房屋。之后，因被告的下家违约，所以才导致被告无力付款购买系争房屋，被告第一时间告知了原告，原告也未作表示。被告在得到了第一笔房款后联系中介，希望与原告协商重新付款的期限并给予原告一定补偿。但原告只是要求被告付款，对违约责任等避而不谈，故被告不存在违约的情况。
被告于国伟认为，原告蓄意拖延时间以期待解除合同。现房价已经上涨，原告不存在利益的损失，所以不同意支付违约金。即使存在违约金，违约金也认为数额过高，请求法院作出调整。原告还应返还被告已经支付的20，000元房款。
经审理查明，原、被告通过案外人上海福域房地产经纪事务所（下称“福域地产”）居间介绍，由原告李丰敏、马海青向被告于国伟出售本案系争房屋，总房价为740，000元。
2013年5月8日，被告于国伟支付给原告李丰敏购房定金20，000元，原告李丰敏向被告于国伟出具了《定金收据》。
2013年5月12日，原告李丰敏、马海青（卖售人、甲方）与被告于国伟（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX），约定由两原告将系争房屋转让给被告，转让价格为465，000元。该合同第十一条约定：“将甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准”；补充条款（一）第8条约定：“在履行本合同过程中，甲、乙双方任意一方若未按照本合同履行的，即为违约；……；若该等逾期超过十五日的，则守约方有权单方面解除本合同并追究违约方的违约责任，该等违约金按本合同约定总房价的20%计……”；附件三“付款协议”第1条约定：“乙方于签订该房屋房地产买卖合同，并于2013年6月15日之前支付该房屋第壹笔房价款计人民币（大写）：贰拾叁万元整（￥230000.00），含已付定金人民币（大写）：贰万元整（￥20000.00）”。
同日，原、被告双方签订《补偿协议》一份，约定系争房屋的总成交价为两原告的净到手价740，000元，由合同约定的购房款及固定装潢、附属设施设备补偿协议约定的补偿款共同组成，其中，购房款为465，000元；固定装潢、附属设施设备为275，000元。双方还就系争房屋的过户日期签订了《补充协议》。
至2013年6月15日，被告未向两原告支付首笔房款。同年6月28日，原、被告双方就延期付款事宜进行协商，但最终未能达成一致意见。故两原告以诉称事实和理由起诉来院。
另查明，登记日为2010年1月14日的系争房屋的房地产权证记载的房屋权利人为原告李丰敏、马海青。
以上事实，由两原告提供的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX）、《补偿协议》、《补充协议》、《上海市房地产权证》［沪房地闵字xx第xx号］，被告提供的《房地产买卖居间协议》、《定金收据》等，以及当事人的陈述等证据证明。
庭审中，原、被告均同意解除《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX）、《补偿协议》、《补充协议》，并以被告第一次签收本案起诉状副本之日作为上述合同及协议的解除之日。原、被告还表示，若法院判决被告需承担违约责任，双方均同意将被告支付的20，000元房款用以抵扣违约金。
另被告为证明其事实主张，申请证人某某地产业务员到庭作证，该证人证言的主要内容为：被告在签订居间协议之后支付了20，000元定金。因为被告在出售其现有的房屋，出售之后一次性付款给两原告，两原告当时知道这个情况，所以房屋买卖合同上约定的过户时间较长。因为买被告房子的人违约了，导致被告付款出现问题，所以其就在6月26、27日晚上找两原告出来协商，被告提出给予两原告一点补偿，再修改后面的付款期限。但是两原告只是提出要求付款，对是否追究违约责任、是否修改付款期限等都没有明确表示。之后两原告就起诉至法院。原、被告对证人证言均无异议。本院认为，证人与原、被告双方均无利害关系，其证言能证明本案事实经过，故本院对该证人证言的证明效力予以确认。
本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应依据诚实信用的原则全面履行。原、被告签订的《补偿协议》及《补充协议》可视为上述房地产买卖合同的组成部分，对双方同样具有约束力。根据上述房地产买卖合同附件三“付款协议”第1条的约定，被告应于2013年6月15日之前支付首笔房款230，000元（含已付定金20，000元）。但被告于2013年6月15日之前并未支付上述款项，对此被告辩称是因其下家违约至其无法获得房款交付给两原告，其也在第一时间通知两原告付款出现问题，对此本院认为，合同责任属于严格责任，通常情况下，违约方违约责任的免除仅以不可抗力导致不能履行合同为限，本案中，被告所称的第三人向被告违约不能免除被告对两原告承担违约责任。故本院对被告的上述辩称意见不予采信。现两原告因被告的违约行为要求解除与被告签订的《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》及《补充协议》并由被告支付违约金的诉讼请求，可予准许。鉴于原、被告在庭审中均表示同意以本案起诉状副本送达被告之日（即2013年10月25日）为合同解除之日，本院确认双方签订的房屋买卖合同及相关补偿、补充协议于2013年10月25日解除。
关于违约金的数额，两原告主张按照房屋买卖实际转让价740，000元的20%计算违约金，被告则提出应以网签的房屋买卖合同约定的合同价465，000元为抗辩，本院认为，根据双方签订的《房地产买卖居间协议》和《补偿协议》，可以认定在确定系争房屋买卖前后双方均认可房屋买卖的真实交易价为740，000元，故本院认为不能简单以合同价格作为房屋交易价格，总房价款应为740，000元，被告认为差额275，000元不属于房屋出售价款的抗辩，本院不予采信。但需要指出的是，违约金除制裁违约行为外，主要目的在于弥补守约方因对方违约而遭受的实际损失，如果违约金约定过分高于实际损失，当事人可以请求减少。现两原告并未充分提供因被告逾期未支付首笔房款造成其损失的相关依据，两原告要求被告按照合同约定的违约金标准（即按照总房价740，000元的20%计算）支付违约金，金额明显过高。被告已要求法院对违约金进行调整。结合被告的过错程度等情形，本院酌情确定由被告支付两原告违约金90，000元。鉴于原、被告在庭审中表示同意将被告支付的20，000元购房款抵扣违约金，于法不悖，本院予以准许。抵扣以后，被告还需向两原告支付70，000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告李丰敏、马海青与被告于国伟于2013年5月12日签订的《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》及《补充协议》于2013年10月25日解除；
二、被告于国伟于本判决生效之日起十日内支付原告李丰敏、马海青人民币70，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计1，630元，由原告李丰敏、马海青负担652元，由被告于国伟负担978元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 周 颖
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 周佳慧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原状予以衡量，并作出裁定。
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