江苏省苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴江开民初字第1401号
原告中国银行股份有限公司苏州姑苏支行。
负责人朱建原，行长。
委托代理人李韦，江苏狮山律师事务所律师。
委托代理人邱大鹏，江苏狮山律师事务所律师。
被告吴江今典装饰设计工程有限公司。
法定代表人戴扇，总经理。
委托代理人赵兰花，女，该公司员工。
委托代理人姜国云，苏州市吴江区松陵法律服务所法律工作者。
原告中国银行股份有限公司苏州姑苏支行（以下简称中国银行姑苏支行）诉被告吴江今典装饰设计工程有限公司（以下简称今典公司）房屋租赁合同纠纷一案，由审判员刘颢丽适用简易程序于2014年9月22日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭于2014年12月17日公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告中国银行姑苏支行的委托代理人邱大鹏到庭参加诉讼，被告今典公司的委托代理人姜国云、赵兰花到庭参加诉讼。第二次庭审中，原告中国银行姑苏支行的委托代理人邱大鹏到庭参加诉讼，被告今典公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国银行姑苏支行诉称，被告租赁位于苏州市干将西路xxxx号房屋经营装饰设计，租赁期限至2012年8月7日。租赁期满后，原被告双方协商同意被告续租一年，即自2012年8月8日至2013年8月7日止，每月租金为11275元，合计每年租金总额为135300元，水、电费、物业费、城市管理费等费用由被告承担，租赁期满后，被告应交还房屋。后经原告多次催促，被告拒不交还房屋，故请求法院依法1、判令被告立即从房屋中搬出；2、判令被告支付2012年8月8日起至2013年8月7日止的房屋租金135300元；3、判令被告支付2013年8月8日起至实际搬出日止的房屋使用费（按563.74元／天，暂计算至2014年7月8日为334天，合188290.83元）；4、判令被告支付违约金30000元；5、判令被告支付从2012年8月18日起至实际支付日止的房租滞纳金（每日万分之五即0.1879元，从2012年8月18日起计算至2014年7月8日为689天，合129.46元）；6、判令被告支付水电费6559.42元；7、判令被告承担本案诉讼费用。审理过程中，原告将水电费、房屋使用费的诉讼请求变更为判令被告支付水电费5569.91元（其中水费计算至2014年4月14日，电费计算至2014年6月）；判令被告支付房屋使用费计算至2014年10月15日，为433天，金额为244099.42元，每天按照563.74元；并要求撤回被告立即从房屋中搬出及支付房租滞纳金的诉讼请求。
被告今典公司辩称，原告起诉的事实基本属实，但由于被告与他人合伙经营，内部对支付原告的房租存在纷争，故一直未能支付原告房租，认为原告诉请的费用部分过高，要求与原告协商处理。
经审理查明，坐落于苏州市干将西路1313-10号房屋的所有权人为中国银行股份有限公司苏州分行。中国银行股份有限公司苏州分行出具情况说明一份，确认该房屋由原告中国银行姑苏支行进行出租。
中国银行姑苏支行（出租方、甲方）与今典公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》一份，双方约定：1、甲方的出租房屋座落于苏州市干将西路xxxx号。2、该房屋作为承租方经营装饰设计的场所。3、租赁期限1年，自2012年8月8日至2013年8月7日止。4、每月租金为11275元，合计每年租金为135300元。6、乙方应按照本合同约定的租金于合同生效之日起10天内支付全年租金。7、租赁期满后，因装修后产生的附着物无偿归甲方所有。8、乙方在经营过程和使用租赁房屋过程中发生的各类费用均由乙方承担，包括但不限于物业、煤、天然气、水、电、工商、税务、卫生、公安、检疫、城市管理等。9、乙方应于房屋租赁期满后，将承租的房屋交还甲方。房屋租赁期满，未经甲方同意，乙方继续租赁房屋的，租金按原租赁价格的1.5倍按日计算，直至将租赁房屋交还甲方为止。10、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回租赁房屋，乙方同时应向甲方支付违约金3万元。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任，直至达到弥补全部损失为止。（4）拖欠房屋租金累计十日以上的。11、乙方逾期支付租金的，每逾期支付一日，则乙方须按照日租金的万分之五（0.5‰）向甲方支付滞纳金。12、在租赁期间，乙方逾期缴纳本合同约定的应由乙方负担的费用，每逾期一天，则应按上述费用总额的万分之五（0.5‰）向甲方支付滞纳金。13、乙方应在合同终止后的五日内，将房屋恢复原状或甲方许可的情形下将原装修的设施、设备移交给甲方，甲方对此不予赔偿。上述租房协议系原被告双方于2013年8月8日补签。被告支付给原告履约保证金20000元。原、被告双方一致确认被告已于2014年10月15日将租赁房屋交还给原告。
以上事实，由原告提交的《房屋租赁协议》原件一份、房屋所有权证和国有土地使用权证原件各一份、情况说明以及当事人的陈述在卷佐证。
庭审中，原被告双方对被告结欠原告水电费5569.91元（其中水费计算至2014年4月14日，电费计算至2014年6月）均没有异议，本院予以确认。
本院认为，中国银行姑苏分行与今典公司签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方理应按约履行。首先，关于租金，中国银行向今典公司交付了租赁物，履行了合同约定的义务，今典公司理应按约给付租金。根据合同约定，租金为合同生效之日起10天内支付全年租金，先付后租，但从2012年8月8日起今典公司就再未支付租金，违约责任在今典公司，故中国银行姑苏支行要求今典公司支付自2012年8月8日起至2013年8月7日止欠付的租金135300元应予支持。因双方租赁合同自2013年8月8日起合同租期已届满，但被告直至2014年10月15日将租赁房屋交还给原告，故原告根据合同约定按照原租金的1.5倍主张自2013年8月8日至2014年10月15日的房屋占有使用费244099.42元并未违反法律规定。综上，被告今典公司应支付原告中国银行租金及房屋占有使用费共计379399.42元。对于原告垫付的水电费5569.91元，被告应予返还。其次，原告按照合同约定主张违约金30000元，符合规定，本院予以支持。为了较少讼累，被告今典公司已缴纳的保证金20000元可从其应交纳的租金中直接抵付。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告吴江今典装饰设计工程有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告中国银行股份有限公司苏州姑苏支行租金和房屋占有使用费359399.42元（已扣除保证金）及违约金30000元，合计389399.42元（如采用转账方式支付，请汇入原告中国银行股份有限公司苏州姑苏支行指定账号，或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号0706678011120100001793）。
二、被告吴江今典装饰设计工程有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告中国银行股份有限公司苏州姑苏支行垫付的水电费共计5569.91元（其中水费计算至2014年4月14日，电费计算至2014年6月）（如采用转账方式支付，请汇入原告中国银行股份有限公司苏州姑苏支行指定账号，或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号0706678011120100001793）。
赔偿义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7526元，由原告中国银行股份有限公司苏州姑苏支行负担2元，由被告吴江今典装饰设计工程有限公司负担7524元，并于本判决生效后十日内直接给付原告中国银行股份有限公司苏州姑苏支行（如采用转账方式支付，请汇入原告中国银行股份有限公司苏州姑苏支行指定账号，或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号0706678011120100001793）。原告预交的诉讼费用本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99），并将已交上诉费的凭证提交本院。
审 判 长 刘颢丽
人民陪审员 邱知行
人民陪审员 翁伟明
二〇一五年二月十一日
书 记 员 黄梦姣