广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2826号
上诉人（原审被告）：广州市瑶台实业有限公司，住所地。
法定代表人：陈顺英，该公司董事长。
委托代理人：吴绮玉，女，1966年12月10日出生，汉族，身份证住址，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：钟嘉颖，女，1985年8月17日出生，汉族，住。
委托代理人：唐雪榕，广东经国律师事务所律师。
委托代理人：陈润卿（系钟嘉颖的母亲），女，1949年7月23日出生，汉族，身份证住址。
原审被告：吴瑞泉，男，1954年2月23日出生，汉族，住。
上诉人广州市瑶台实业有限公司（以下简称瑶台公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2664号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
钟嘉颖一审诉称，2005年，吴瑞泉通过购买债权的方式取得“云泉大厦”建筑面积7189.982平方米的房屋，并将该房屋权属登记在瑶台公司名下。2008年4月7日，我方与吴瑞泉签订《房屋买卖合同》，约定吴瑞泉将云泉居36号101商铺出售给我方，商铺建筑面积69.6628平方米，总价格为600000元，我方应于当年5月13日支付500000元，吴瑞泉交付房产证后支付100000元，吴瑞泉在交付房屋后的一年内为我方办理该房屋的产权证，并负责交纳房地产权证的税收、土地出让金等费用。合同签订后，我方依约定的时间全额支付了首期房款，同时还交纳了维修基金等相关费用。同年6月7日，我方在吴瑞泉的承诺下支付了房款100000元，吴瑞泉也将房屋交付我方使用。之后，我方多次催促吴瑞泉办理涉案房屋产权证，但吴瑞泉一直以各种理由推托。由于吴瑞泉的违约行为，使我方错过了很多出售房屋获得利益的机会，造成我方严重的经济损失，因涉讼房屋现登记在瑶台公司的名下，瑶台公司有义务协助我方办理房产证。为维护我方的合法权益，故请求法院判令：1、确认广州市越秀区北站路36号101房归我方所有；2、吴瑞泉、瑶台公司立即为我方办理广州市越秀区北站路38号207房产权过户登记手续（房产转移登记发生应由出售方支付的土地出让金、营业税等税费及相关费用由两被告承担）；3、吴瑞泉向我方支付从2009年4月6日至起诉之日止的逾期办证违约金共100000元（每日按万分之三计算）。
吴瑞泉一审辩称，由于涉讼房屋是其自行分割后出售给钟嘉颖的，在《广州市房地产权属证明书》及《房地产分级簿查册表》中看出，实际产权人所属的房产首层商铺从未进行分割处理，根本没有涉讼房产编号，故无法将房屋的产权过户给钟嘉颖。同时产权人瑶台公司不承认上述买卖合同，不配合办理过户手续，导致双方的合同现已无法继续履行，请法院驳回钟嘉颖的诉请。
瑶台公司一审经原审法院依法传唤而无到庭应诉，提交书面答辩称，瑶台公司与钟嘉颖没有合同关系，在本案中不享有权利和义务，依法不应承担任何责任。其司所属房产首层商铺从未进行分割处理，根本没有涉讼房产的编号。其司与钟嘉颖没有签署买卖合同，也未收取房款，钟嘉颖的诉请没有法律依据，故不同意钟嘉颖的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2008年4月7日，钟嘉颖（乙方）与吴瑞泉（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：乙方购买甲方位于广州市越秀区北站路36号101铺房，房屋用途为商业，建筑面积69.6628平方米，乙方应付甲方房款600000元；第一期房款乙方应于2008年5月1日前支付500000元，第二期房款于甲方交付房屋产权证时3日内付清；房屋交付乙方使用日期2008年5月1日；在房屋交付使用后，甲方负责在一年内为乙方办理广州市国有土地房地产权证，甲方负责交纳办理房地产权证的税费、土地出让金等费用，买方税费及涉及买方其他费用均由购房人自行支付等；本合同自甲、乙双方签字后即时起生效。合同签订后，钟嘉颖分别于同年5月13日和6月7日向吴瑞泉全部房款共600000元。吴瑞泉也将涉案房屋交付钟嘉颖使用至今。吴瑞泉至今未为钟嘉颖办理房地产权证。钟嘉颖于2013年10月12日向原审法院起诉，提出上述请求。
一审另查明，原审法院于2008年对本案瑶台公司诉陈坚鸿、吴瑞泉、张国道房屋权属纠纷一案作出（2008）越法民三初字第1954号民事判决，该判决已发生法律效力。生效判决其中查明：2005年9月7日，食品公司（甲方）与吴瑞泉（乙方）于广州产权交易所签订《债权转让合同》，约定甲方因房屋被拆迁与广源公司发生拆迁安置补偿合同纠纷而产生债权，即本次债权转让涉及的两笔债权，甲乙双方经协商，就甲方向乙方转让上述两笔债权事宜达成一致意见，订立本合同；甲方向乙方出让的债权标的金额是：2005年7月29日广州产权交易所（2005）第50号公告的8668241.55元债权，其中原审法院（2001）越法房初字第306号民事判决书的债权金额458900元，广州中院（2000）穗中法房初字第00103号民事判决书的债权金额8209341.55元；甲方将上述两笔债权标的整体作价4000000元转让给乙方等。该合同附件包括：1、广源公司与食品公司签订的《和解协议》，双方同意将广源公司向白云公司购买的云泉大厦部分房屋（建筑面积7189.982平方米），用以抵偿以上两个判决案中广源公司应负的所有债务，双方互不再追讨任何一切费用等。2、广州中院（2001）穗中法执字第01381号民事裁定书，称广源公司将向白云公司购买的位于广州市白云区北站路北边云泉大厦的部分房屋（建筑面积7189.982平方米），抵给食品公司，清偿全部债务等。3、债权转让风险揭示。云泉大厦的基本情况：该地块原经市规划局（85）城地批字第545号文批准矿泉街瑶台村委会征用，1991年12月6日由瑶台村第七经济合作社与白云公司签订《联合开发兴建楼宇合同》，约定建成的东幢九层商住综合楼归白云公司；1992年8月12日，白云公司与广源公司签订楼宇购售合同，约定白云公司将该商住综合楼7000平方米出售给广源公司等。2005年10月17日，广州产权交易所作出登记编号为507A111JZ203的《企业股权交易登记证明》称上述交易结果已进行了公示，截至2005年9月15日未收到关于此宗债权交易的任何异议表示。为此，该所经审核后认为，此宗交易的交易主体资格、交易条件和交易程序符合国家有关法规、政策规定，并将交易结果予以登记等。2008年4月29日，广州市国土资源和房屋管理局向瑶台公司发出《广州市房地产权属证明书》登记权属人为瑶台公司，所有权来源为新建，房地产座落越秀区北站路32-42号（双号），占有份额为全部等。
广州市国土资源和房屋管理局曾于2008年2月1日向瑶台公司和白云公司发出《关于申请合建房屋办理产权登记的复函》，其中内容为：根据你司提交的穗府国用（2007）第01300142号《国有土地使用证》，越秀区北站路地段的土地使用权人为瑶台公司，你司要求办理合建房屋（即云泉大厦）的产权登记手续，根据《广州市城镇房地产登记办法》第十二条的规定，新建房屋的初始登记由权利人申请，因此可以瑶台公司名义办理云泉大厦的初始登记。在取得房地产权属证书后，应先到我局办理将白云公司分成部分过户到该公司名下的转移登记，再过户给广源公司，最后根据法院协助执行通知书转移到食品公司名下。
一审庭审中，钟嘉颖就其主张还提供了广州市白云区矿泉街瑶台村第七经济合作社（甲方）、广州白云房地产开发总公司（乙方）与吴瑞泉（丙方）于2005年12月22日签订的《协议书》复印件予以证明，其中内容为：因甲乙双方合作兴建的“云泉大厦”尚未竣工（未装修、未装永久水电及未办理产权证），而负责出资的乙方无能力继续投资资金，现甲乙双方同意根据丙方与广州市食品工业经贸公司于2005年9月7日签订的《债权转让合同》及其附件等，成为本项目准业主的丙方投资完善本项目；甲方义务及权利：1、协助办理确权时的盖章工作，2、协调有关装修及永久水电工程过程中的问题，3、协助办理工程规划及工程质量验收，4、支付甲方产权面积商住楼部分的土地出让金及办房产证规费，支付装修需要分摊部分工程费用，5、协助丙方办理确权、办证事宜，6、收到乙方支付的六十万元后视为乙方全部承担甲乙双方于1991年12月6日签订的《联合开发兴建楼宇合同》中第四条第四项的违约责任，今后不再追究乙方，但乙方必须保证丙方在2006年5月30日前为甲方的厂房楼安装永久水电，否则甲方将继续追究乙方的违约责任；乙方义务及权利：协助办理确权时的盖章工作，2、协调有关装修及永久水电工程过程中的问题，3、安排商住楼四-
九层C-
E轴＊1-3轴住宅补足甲方的应分成面积部分给甲方，具体待最后测绘面积出来后，相差的面积甲乙双方以1500元／平方米补给另一方（由于该楼宇已由丙方承接，则要丙方认可），4、返还甲方消防工程代垫的二十万元，5、乙方负责支付违约金总六十万元给甲方，6、以上两笔款项违约金在2005年12月29日前先支付五十万给甲方，余下款项在2006年3月29日前付清，7、支付属乙方产权面积部分的土地出让金、永久水电工程款和外墙装修费分摊（其中永久水电工程款和外墙装修费的预算需经乙方确认），8、委托丙方办理确权、办证事宜，9、就移交规划、报建资料，协调原施工队退场及签订土地出让合同等事宜与丙方另行签订合同予以约定；丙方义务及权利：1、筹集资金按土地出让合同规定的时间缴交有关规费和其他税费，2、出资复建及收费工程所需的全部资金（含装修款），3、出资为本项目报装永久水电，负责变电房装置及电表的费用，并保证在2006年5月30日前为甲方现在的厂房安装用电负荷为150千瓦的电表和2寸电表，否则负责本协议第一条甲方义务和权利中第6项的连带责任，4、负责本项目上述工程验收、进度、安全等问题，5、负责管理本项目的物业，6、接受甲、乙方的委托办理本项目的过户、办证事宜，过户到甲方、乙方或甲方、乙方指定的业主名下，并垫付全部税费（此费用由各方根据所得面积分摊），7、负责乙方支付给甲方的违约金及代垫款的执行情况，如乙方在规定时间内不能支付甲方，则由丙方负责支付，8、为保证甲方的补偿款及永久水电的依时收取和安装，丙方同意将商住楼首层A-
D轴＊1-13轴的面积作为上述承诺的抵押保证，丙方在出售该面积时必须知会甲方，并将出售该面积所得的款项首先支付清补偿款及交纳安装永久用水点的保证金50万元给甲方，该保证金用于支付（甲方部分）安装水电的工程费，9、体谅乙方的实际困难，丙方愿意代乙方支付十万元违约金（含在六十万元中）给甲方，10、负责将商住楼北面红线范围内的围墙拆除和绿化工程费（具体时间由三方商定），11、负责该项目属于丙方物业的销售、工程质量验收、工程质量、办理土地出让金，物业管理而引起的一切经济及法律责任；由商住楼引起的一切经济纠纷与甲方无关，由丙方负责等。吴瑞泉质证称该《协议书》与本案无关。
另据广州市公安局矿泉街派出所、广州市越秀区矿泉街华泉社区居民委员会盖章确认的有关涉案商铺地址变更的《证明》，证实广州白云区北站路（自编云泉居）首层36号地址变更为广州越秀区北站路36号。吴瑞泉确认涉案商铺地址变更的事实。
原审法院认为，涉案的云泉大厦建筑面积7189.982平方米的房屋是白云公司与瑶台村第七经济合作社合建并约定由白云公司分得的部分，后由广源公司向白云公司购买，广源公司因拖欠食品公司的债务而将上述房屋抵偿给了食品公司。食品公司与吴瑞泉于2005年9月7日签订《债权转让合同》，由吴瑞泉以4000000元的价格取得了食品公司享有的8668241.55元债权，包括广源公司向白云公司购买的已抵偿给食品公司的上述云泉大厦建筑面积7189.982平方米的房屋。据此，吴瑞泉已经通过合法的途径取得了上述房屋的处分权。虽然瑶台公司于2008年4月29日以用地人的身份向房管部门办理该大厦的初始登记（大确权），但不能据此否认吴瑞泉拥有上述房屋的处分权。吴瑞泉于2008年4月7日与钟嘉颖签订《房屋买卖合同》，将其中的广州白云区北站路（自编云泉居）首层36号101铺（现广州越秀区北站路36号101铺）出售给钟嘉颖，合法有效。涉案商铺已由钟嘉颖购买并使用多年，期间瑶台公司并无提出异议，而且吴瑞泉、瑶台公司也无提供证据证明涉案商铺不在吴瑞泉有权处分的面积范围内。现钟嘉颖要求继续履行合同，办理涉案商铺的产权过户登记手续，合法合理，原审法院予以支持。鉴于涉案商铺所在的云泉大厦大确权在瑶台公司名下，钟嘉颖要求瑶台公司和吴瑞泉共同协助办理涉案商铺的产权过户登记手续，合法合理，原审法院予以支持。根据钟嘉颖与吴瑞泉签订的《房屋买卖合同》约定吴瑞泉负责交纳办理房地产权证的税费、土地出让金等费用，故现钟嘉颖要求吴瑞泉、瑶台公司承担房产转移登记时发生的土地出让金、税费与合同约定不符，原审法院不予支持。双方应按上述约定缴纳相关税费。关于逾期办理房产证的违约金问题，由于双方签订的《房屋买卖合同》中没有约定吴瑞泉逾期办证的违约责任，现钟嘉颖向吴瑞泉主张支付逾期办证违约金100000元的请求没有依据，原审法院不予支持。本案是因房屋买卖合同引起的纠纷，而非对涉案房屋的权属有争议，钟嘉颖在吴瑞泉未履行办理产权过户手续义务的情况下直接要求确认涉案商铺的产权归其所有，于法无据，原审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条之规定，原审法院作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告吴瑞泉、广州市瑶台实业有限公司共同协助原告钟嘉颖办理广州越秀区北站路36号101铺（原广州白云区北站路（自编云泉居）首层36号101铺）的产权过户登记手续（过户至原告钟嘉颖名下）。二、驳回原告钟嘉颖的其他诉讼请求。本案受理费10800元。由原告钟嘉颖负担2300元，被告吴瑞泉负担8500元。
判后，上诉人瑶台公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清，在瑶台公司与钟嘉颖之间没有任何买卖合同和委托买卖关系的情况下，强行判决将瑶台公司的房产过户给钟嘉颖，损害了瑶台公司合法权益。二、一审判决认定事实错误，非产权人错误地将产权人的物业售出，其行为是违法且无效的。但一审法院却不顾法律事实，错误确认其非法行为为合法，剥夺了瑶台公司对所持物业的所有权。三、一审法院认为瑶台公司与吴瑞泉无提供证据证明涉案商铺不在吴瑞泉有权处分的面积范围内，以此推定吴瑞泉对涉案房屋有处分权。四、涉案房产的编号并不存在，瑶台公司所属的房产首层面积在报建时是整层商铺，没有分割。钟嘉颖所称的涉案房号根本不存在，是吴瑞泉与钟嘉颖私自编写的，涉案房号不具备独立办证的条件；一审法院如此判决，是要违反规划来办证，如何能在房管局执行综上，上诉请求：1、撤销原审判决第一项，驳回钟嘉颖的诉请；2、钟嘉颖承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人钟嘉颖答辩称，我方认为应该驳回瑶台公司的上诉请求。一、一审已经调查清楚，吴瑞泉就是本案涉案房屋的合法处分人，有权合法处分房屋，一审查明吴瑞泉是通过产权交易拍得上述房屋的债权和权利，瑶台公司在2005年12月跟吴瑞泉、白云公司签订的协议明确吴瑞泉的权利，协议约定吴瑞泉负责销售这些房屋，而瑶台公司协助吴瑞泉办理所有房屋的产权证的手续。二、我方自2008年就购买了商铺，到现在已经使用了长达六年，瑶台公司是非常清楚我方购买房屋的事实，也从来没有向被瑶台公司提出任何的异议，此行为已经印证了第一点，瑶台公司是明知而且同意的。三、瑶台公司认为吴瑞泉拍得的债权并非包括涉案房屋的范围，但是瑶台公司在一审及二审也没有提供任何证据否定吴瑞泉没有涉案房屋的处分权的证据，该举证责任应由瑶台公司承担，瑶台公司应承担举证不能的责任。四、在一审起诉前，我方已经到广州市国土资源和房屋管理局进行信访，房管局已经明确回函根据涉案房屋现在的情况是可以通过法院判决然后出具协助函单独办证，在一审判决后，我方也再次到房管局再次核实房屋现在是可以单独办证的。五、虽然我方没有对一审提出上诉，因为我方对违约金没有判决的问题有异议，合同约定吴瑞泉应该在出售房屋一年内办理房产证，但是至今已经六年之长，吴瑞泉是明显违约，虽然合同没有约定违约金，但也给我方造成了实际损失，应按实际损失进行赔偿。
原审被告吴瑞泉经本院依法传唤，没有到庭应诉，提交书面答辩称：吴瑞泉以400万元取得食品公司8668241元债权，该债权牵涉到广源公司、白云公司，白云公司的债务又牵涉到瑶台公司。因瑶台公司对其所权属的云泉大厦物业疏于管理，吴瑞泉为保障自己债权得以实现，将该物业收归自己使用及管理，并于2008年签订《房屋买卖合同》售楼。吴瑞泉收取了房款，但后来发现《房屋买卖合同》无法履行。但至今吴瑞泉仍未取得房屋所有权。涉案房产的编号并不存在，瑶台公司所权属的房产首层面积在报建时是整层商铺，没有分割。涉案房号根本不具备独立办证的条件。一审法院如此判决，是要违反规划来办证，如何能在房管局执行？基于上述事实，吴瑞泉对涉案房屋没有处分权，故《房屋买卖合同》为无效合同，买卖双方应恢复原状。综上，认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法予以纠正。
经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本案只对瑶台公司的上诉部分进行审查，对钟嘉颖表示不服对原审驳回其主张吴瑞泉承担逾期办证违约责任的诉讼请求，因钟嘉颖没有提出上诉，故本案二审不予审查。本案中钟嘉颖提交了广州市白云区矿泉街瑶台村第七经济合作社、白云公司与吴瑞泉签订的《协议书》等资料拟证实吴瑞泉有权出售涉案房屋，而瑶台公司虽否认吴瑞泉对涉案房屋有处分权，但在其不提供双方合作分成协议的情况下，考虑涉案房屋已由吴瑞泉出售并交付钟嘉颖使用多年，期间瑶台公司并无提出异议，而其辩称不知情也不符合普遍认知，原审法院确认吴瑞泉已通过合法途径取得了涉案房屋的处分权，并无不当，钟嘉颖与吴瑞泉于2008年4月7日签订的《房屋买卖合同》是合同双方的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，应继续履行。但根据本案已查明的事实，登记在瑶台公司名下的房产首层是整体登记，还未经过房管部门审核通过进行分割，涉案房号尚不具备独立办证条件，故钟嘉颖在本案中请求吴瑞泉、瑶台公司协助其办理涉案房屋产权过户登记手续，因客观条件未成就，原审法院对钟嘉颖该项请求予以支持不妥，本院予以纠正，钟嘉颖可在涉案房屋取得相关行政主管部门的行政许可进行分割后再行主张。因此，瑶台公司上诉请求驳回钟嘉颖要求协助办理涉案商铺产权过户登记手续，理由成立，本院予以支持，瑶台公司在本案中的其他上诉主张，理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2664号民事判决第二项及案件受理费负担的决定；
二、变更广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2664号民事判决第一项为：驳回钟嘉颖请求吴瑞泉、广州市瑶台实业有限公司共同协助其办理广州越秀区北站路36号101铺（原广州白云区北站路（自编云泉居）首层36号101铺）的产权过户登记手续（过户至钟嘉颖名下）的诉讼请求。
本案二审案件受理费100元，由被上诉人钟嘉颖负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 姚伟华
代理审判员 李 民
二〇一四年八月××日
书 记 员 刘 纯
颜玉婵