辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽02民初180号原告（执行案外人）：孙晓雪，女，汉族。委托诉讼代理人：王春红，辽宁见道律师事务所律师。被告（申请执行人）：大连经济技术开发区瑞信小额贷款有限公司，住所地大连经济技术开发区红梅小区81栋-1-18-1号。法定代表人：景政山，该公司董事长。委托诉讼代理人：于梦婷，辽宁胜诚律师事务所律师。被告（被执行人）：大连红枫房地产发展有限公司，住所地大连保税区慧能大厦407C。法定代表人：李昕。原告孙晓雪与被告大连经济技术开发区瑞信小额贷款有限公司（以下简称瑞信公司）、被告大连红枫房地产发展有限公司（以下简称红枫公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙晓雪及其委托诉讼代理人王春红、被告瑞信公司的委托诉讼代理人于梦婷到庭参加诉讼，被告红枫公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙晓雪向本院提出诉讼请求：请求判决排除对原告购买的大连保税区东北七街某号房屋的执行，解除对该房屋的查封。事实和理由：2014年10月，原告与被告红枫公司签订《商品房买卖合同》，购买红枫公司位于大连保税区东北七街某号房屋，房屋用途为公寓，建筑面积为61.5平方米，总价款为535,665元。2014年11月4日，被告红枫公司将上述房屋交付给原告，原告与大连金城物业管理有限公司签订《苏荷壹号业主临时管理规约房屋装饰装修管理协议》，并于当日交纳排渣费、物业费、水电费。2014年11月10日，被告红枫公司向原告出具535,665元购房款的收款收据。原告对房屋进行装修后居住至今，现仍未办理房产证。2016年1月5日，大连市中级人民法院在被告瑞信公司申请强制执行红枫公司的执行案件中查封案涉房屋，原告提出异议后被大连市中级人民法院裁定驳回异议。瑞信公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，原告既没有与被告红枫公司签订合法有效的书面买卖合同，也不能证实其名下无其他用于居住的房屋，以及提供已交付房屋款项的发票，故应当驳回原告的诉讼请求。红枫公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：瑞信公司与红枫公司借款合同纠纷一案，本院于2015年7月2日作出（2014）大民三初字第359号民事判决，判决：一、被告红枫公司自判决生效之日起十日内给付原告瑞信公司借款本金人民币5000万元及利息；二、被告红枫公司自判决生效之日起十日内给付原告瑞信公司律师代理费20万元；三、原告瑞信公司享有对被告红枫公司提供的抵押财产，即位于大连保税区东北七街的57号楼、59号楼243套计14,604.39平方米在建工程及该在建工程对应的国有土地使用权折价或者拍卖、变卖该财产的价款在上述第一项、第二项债务的范围内的优先受偿权。2015年10月15日，本院予以立案执行。2016年1月5日，本院作出（2015）大执字第00364号执行裁定及协助执行通知书，查封红枫公司所有的位于大连保税区东北七街的243套房屋（包含案涉房屋），查封期限为三年，自2016年1月14日至2019年1月13日止。2016年1月14日，大连保税区房屋登记交易中心向本院出具回执，此次查封房屋已办理在建工程抵押，抵押权人为瑞信公司，此次查封为轮候查封。原告提交了其与被告红枫公司签订的《商品房买卖合同》，载明：原告购买被告红枫公司开发的座落于大连保税区东北七街的房屋，房屋用途为公寓，建筑面积为61.5平方米，总金额为人民币535,665元，合同中关于房屋的交付期限、付款方式及期限等均为空白未填写状态。合同中对于签订日期一栏亦为空白未填写状态。原告提交加盖红枫公司发票专用章的专用收款收据一张，载明收款日期为2014年l1月10日，付款人为孙晓雪，收款单位为红枫公司，金额为535,665元，收款事由为”4#602”。原告提交加盖大连金城物业管理有限公司印章的、其缴纳物业费、排渣费、预收水电费的收款收据，其上载明的收款日期为2014年11月4日。且加盖大连金城物业管理有限公司印章的业主入住登记表中载明原告领取钥匙的时间为2014年11月4日。原告提交的加盖大连金城物业管理有限公司印章的苏荷壹号业主临时管理规约房屋装饰装修管理协议载明该协议的签订日期亦为2014年11月4日。大连金普新区不动产登记中心于2017年4月11日为原告及其丈夫岳某出具金普新区房屋登记信息查询证明，查询结果为无房屋登记信息。大连保税区房屋登记交易中心于2017年4月11日为原告及其丈夫岳某出具保税区房屋登记信息记录，其上载明权利登记信息及商品房合同备案信息的查询结果均为无登记信息记录。本院在执行申请执行人瑞信公司与被执行人红枫公司借款合同纠纷一案中，因查封案涉房屋，孙晓雪作为案外人对执行标的提出书面异议，本院于2017年3月20日作出（2017）辽02执异48号执行裁定，裁定驳回孙晓雪的异议。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。就本案诉争而言，孙晓雪应当举证证明其与红枫公司之间存在真实的房屋买卖关系，且同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三种情形，进而证明其享有足以排除强制执行的民事权益。但综合已查明事实，孙晓雪提供的现有证据不足以排除瑞信公司的强制执行。第一，本案中，本院依照瑞信公司的申请查封案涉房屋，大连保税区房屋登记交易中心于2016年1月14日向本院出具回执查封案涉房屋。而孙晓雪提供的其与红枫公司之间的商品房买卖合同的签订时间一栏为空白，其上未载明签订日期。孙晓雪提供业主入住登记表、苏荷壹号业主临时管理规约房屋装饰装修管理协议以及其缴纳物业费、排渣费、预收水电费的收款收据拟证明其入住案涉房屋的时间为上述证据中载明的2014年11月4日，进而推断出其与红枫公司签订商品房买卖合同的时间在法院查封案涉房屋之前。业主入住登记表、苏荷壹号业主临时管理规约房屋装饰装修管理协议虽加盖大连金城物业管理有限公司印章，收款收据上虽加盖大连金城物业管理有限公司发票专用章，但因大连金城物业管理有限公司未到庭参加诉讼，无法核实其上印章的真伪。即使上述印章确系大连金城物业管理有限公司加盖，但亦以此不能证明签订商品房买卖合同的时间，故无法证明在法院查封前即已签订合法有效的书面买卖合同。第二，孙晓雪提交的缴纳房款的收款收据上载明的时间为2014年11月10日，其在庭审中亦自认于当日一次性缴纳完毕案涉房屋款项，但如其所述，其入住案涉房屋的时间为2014年11月4日，即在未缴纳任何房屋款项时孙晓雪便实际入住案涉房屋，与商品房买卖的一般行业惯例不符。且孙晓雪提交的商品房买卖合同中重要条款如付款方式及期限、房屋交付时间等均为空白，合同形式存在瑕疵。第三，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行的条件之一为”所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，为此，孙晓雪提交大连金普新区不动产登记中心、大连保税区房屋登记交易中心出具的房屋登记查询记录，拟证明其在金普新区及保税区辖区内无用于居住的房屋。但该两份证明仅仅限于金普新区及保税区。而孙晓雪的户籍地系”甘井子区”，其并未提交在户籍地无房屋登记的证明，不能仅凭其与丈夫岳某为股东的公司住所地为大连经济技术开发区即认定其经常居住地为金普新区或保税区，并且进而认定孙晓雪名下无其他用于居住的房屋。第四，孙晓雪在庭审中提交的系房款的收款收据，并非正规发票，且在本院询问其款项来源时，其称系现金交款，对于如此大额款项的来源，孙晓雪亦应举证证明。在红枫公司未到庭的情况下，仅凭孙晓雪出具的收款收据，本院对房款缴纳的真实性存疑。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告孙晓雪的诉讼请求。案件受理费9156元、公告费600元（原告孙晓雪均已预交），均由原告孙晓雪承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长 陈 伟审判员 赵 虹审判员 张萍萍二〇一七年七月三十一日书记员 杜玉洁