广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民一终字第184号
上诉人（一审被告、反诉原告）：北海明仁地产有限公司。
法定代表人：邹文海，董事长。
委托代理人：陈仕金，广西桂鸿凯律师事务所律师。
委托代理人：付凯成，广西桂鸿凯律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：李仁菊。
委托代理人：李彦增，广西桂三力律师事务所北海分所律师。
委托代理人：周志勇，广西桂三力律师事务所北海分所律师。
上诉人北海明仁地产有限公司因与被上诉人李仁菊商品房买卖合同纠纷一案，不服北海市银海区人民法院（2013）银民初字第303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月13日受理后，依法组成合议庭于2014年4月22日公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人陈仕金、付凯成，被上诉人的委托代理人李彦增到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年1月19日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）经协商后签订了一份《商品房买卖合同》，约定：原告（反诉被告）购买被告开发的位于北海市新世纪大道南、四川路以东明仁大厦B幢2单元402号商品房，房屋价款总额251393元；被告（反诉原告）应于2010年6月30日前将经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格的房屋交付原告；若遭遇不可抗力，且被告（反诉原告）在发生之日起30日内告知原告的，及不可避免或者不可克服的异常天气异常地质状况、政府行政行为等法律法规及政府规章制度的变更造成的而延期，被告（反诉原告）可据实予以延期；若交房逾期超过90日，被告（反诉原告）按日向原告（反诉被告）支付已交付房屋价款万分之三的违约金。合同签订后，原告（反诉被告）缴纳首付款51393元，2010年6月中国工商银行将按揭贷款200000元汇入被告账户，交纳余下房款。2012年1月15日，被告（反诉原告）组织建设、施工、设计、监理、勘察五方进行了验收，并于2012年6月29日在报纸上发布交房公告。反诉原告于2010年5月20日、6月7日、6月17日代反诉被告交纳住房登记费（抵押）80元、个人贷款抵押房屋综合保险2512元、评估费600元，反诉被告于2010年1月27日已向反诉原告预支以上三笔费用。由于原告未如期交纳按揭款，2011年9月28日、10月28日，中国工商银行分别在反诉原告的保证账户中扣划反诉被告2011年9月、10月的按揭款及个人住房贷款利息收入1061.59元、1132.1元，共计2193.69元。2011年12月1日，反诉原告将钥匙交给反诉被告。双方一直就逾期交房违约金及相关费用事宜进行协商，由于双方意见不一致无法达成协议。双方为此诉至法院。原告请求判令：1、被告支付逾期交房违约金23000元（违约金从2011年1月1日按日万分之三计算到2011年10月30日）；2、诉讼费由被告负担。被告反诉请求：1、解除2010年1月19日订立的《商品房买卖合同》，反诉被告支付违约金50278.60元，并将房屋恢复原状；2、反诉被告返还代扣的银行按揭2193.69元、代付的个人贷款抵押房屋综合保险费2512元、评估费600元、住房登记费80元；3、反诉被告支付阁楼增加面积装修款5850元。
另查明，反诉原告与反诉被告未就房屋阁楼装修事宜签订相关合同。
一审法院认为：原、被告经协商后签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，该协议合法有效，当事人理应按照协议约定全面履行义务。原告主张根据合同的约定被告应在2010年6月30日前将验收合格的房屋交付原告，交房时间应该以收取房屋的物业费的时间认定，即交房时间为2011年10月30日。被告认为原告领取钥匙的时间为2011年3月27日即为交房时间。该院认为，房屋验收合格的时间是2012年1月15日，此时具备交房条件，被告主张的交房时间早于房屋验收的时间，此时交房条件不符合合同约定，被告的理由该院不予采纳。原告主张违约金的时间为2011年1月1日至2011年10月30日，该院依法予以准许。原告主张的违约金的时间在约定交房时间的六个月之后，被告以天气影响主张免除责任的理由不能成立。逾期交房违约金按合同约定超过90日按日向原告支付已交付房价款万分之三即251393元×万分之三／天×303天＝22851.62元，超过部分不予支持。被告认为原告已签署《承诺保证书》放弃追究被告延期交房违约损失，原告则认为签字非原告所签，且没有得到原告的授权，该院认为，原告的理由成立，该院予以采纳。反诉原告请求解除2010年1月19日双方签订的《商品房买卖合同》并要求反诉被告支付违约金50278.60元，并将房屋恢复原状，反诉被告认为合同中并没有约定具体的交款时间，且反诉被告已将房屋按揭款汇入指定账户。该院认为，按照《商品房买卖合同》补充协议第三条的规定，本案涉案房屋的总价为251393元，反诉被告仅有两期按揭款未按时交纳，未构成根本性违约，反诉原告以此为理由主张解除合同，没有事实根据和法律依据，反诉原告请求解除2010年1月19日双方签订的《商品房买卖合同》且要求反诉被告支付违约金50278.60元，并将房屋恢复原状的诉请，该院不予支持。反诉被告请求返还2011年9月、10月的按揭款及个人住房贷款利息收入1061.59元、1132.1元，共计2139.69元，有事实根据和法律依据，该院予以支持。反诉原告要求反诉被告返还代付的个人贷款抵押房屋综合保险费2512元、评估费600元、住房登记费80元，反诉被告提供的证据证明其已于2010年1月27日向反诉原告支付以上三笔费用，反诉原告请求返还以上费用没有事实根据和法律依据，该院不予支持。反诉原告主张反诉被告支付阁楼装修费5850元，反诉被告认为阁楼装修不属于合同约定的范围，该院认为，阁楼装修费在合同中没有约定，与本案不属于同一法律关系，不宜在本案中一并处理，反诉原告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告北海明仁地产有限公司应支付给原告李仁菊逾期交房违约金22851.62元；二、驳回原告李仁菊其他诉讼请求；三、反诉被告李仁菊返还反诉原告北海明仁地产有限公司代付的按揭款共计2193.69元；四、驳回反诉原告北海明仁地产有限公司其他诉讼请求。本案本诉受理费348元，由被告明仁地产有限公司负担330元，原告李仁菊负担18元；反诉受理费187.5元，由反诉原告明仁地产有限公司负担170元，反诉被告李仁菊负担17.5元。
上诉人北海明仁地产有限公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清，所作判决有失公允。首先，一审法院认定上诉人交付房屋给被上诉人的时间为2011年10月30日，有失偏颇。上诉人提供的《钥匙领用登记》明确了，涉讼的2单元402号房屋实际上早在2011年3月27日交付给了被上诉人，系由被上诉人的亲属徐刚代为签领的。因此，被上诉人主张违约金计算到2011年10月30日缺乏事实依据。其次，虽然双方约定的交房日期为2010年6月30日，但受不可抗力影响，实际的交房时间为2011年3月27日，上诉人在一审期间举证的气象资料反映了自2008年12月份开工至2011年3月份期间共出现了22天的大雨天气、28天的暴雨天气、178天的七级以上大风天气，这些都应属于合同约定的“不可抗力”，据此，原审法院应当从2008年12月份开始核减违约天数。二、被上诉人诉求已过诉讼时效。上诉人早在2011年3月27日已经交付房屋给被上诉人使用，从时间节点上说，被上诉人明知自己权利受到侵害，应当自2011年3月27日起至2013年3月26日前诉讼或仲裁，但被上诉人却是在2013年7月份才主张权利。因此，被上诉人的诉求已然超过了法定的诉讼时效，应当予以驳回其诉求。三、上诉人与被上诉人之间的商品房买卖关系应当解除。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件7补充协议第三条的约定，被上诉人采用银行按揭方式付款的，在房产证未办妥前出现逾期90日未向银行偿还月供款的，即视为被上诉人不履行《商品房买卖合同》，上诉人有权单方面向被上诉人发出书面通知解除《商品房买卖合同》，并有权扣除购房款总金额的20％作为违约金。上诉人已举证证明了上诉人在2011年9月与2011年10月分别被代扣了1061.59元、1132.1元，共计2193.69元，而这两笔款都是因为被上诉人李仁菊没能及时偿还按揭而导致的，这也得到了一审法院的认可，双方的商品房买卖关系应当解除，被上诉人应根据合同约定支付上诉人违约金人民币50278.6元，同时被上诉人还应支付阁楼增加面积装修款5850元。一审法院对此不予认定，已经损害了上诉人的合法权益。综上所述，一审法院认定事实不清，程序不当，上诉请求：1、撤销（2013）银民初字第303号民事判决第一项、第四项；2、驳回被上诉人原审诉讼请求；3、被上诉人支付违约金50278.6元、增加面积装修款5850元给上诉人。
被上诉人李仁菊辩称：一、关于上诉人上诉称“一审法院认定事实不清，所作判决有失公允”的上诉理由不能成立。上诉人在一审中提交了《钥匙领用登记》来拟证明上诉人交付被上诉人房屋的时间为2011年3月27日，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人应当将验收合格的房屋交付给被上诉人，而涉案房屋验收合格时间为2012年1月15日，双方主张的房屋交付日期均违反《城市房地产开发经营管理条例》第17条的规定，一审法院据此认定房屋经验收合格后方符合双方合同约定的房屋交付条件，是符合法律规定的。被上诉人要求上诉人支付违约金的时间仅仅计算到2011年10月30日，还少算了3个月时间，一审法院支持被上诉人主张是正确的；再者，上诉人提交的《钥匙领用登记》，只是购房户临时领用钥匙的记录，看完房后马上归还了钥匙给建筑商，并非是上诉人述称的交房给钥匙的记录。此外，双方诉争房屋在签订《商品房买卖合同》时，房屋的主体工程已经封顶，即便出现风、雨天气，也不会影响其室内施工，且双方合同约定出现不可抗力的，应当告知被上诉人，否则，不能减轻其赔偿责任。上诉人上诉称应当从2008年12月份核减天数，没有事实根据和法律依据，依法不能成立。二、上诉人称被上诉人的主张已超诉讼时效之理由不能成立。上诉人与被上诉人就诉争房屋从交房到起诉，经多次交涉未果的情况下，被上诉人才将上诉人起诉到法院，庭审当中对此也予以查明，故此，被上诉人诉讼请求没有超过诉讼时效之规定。三、上诉人主张与被上诉人签订的《商品房买卖合同》应当予以解除的理由不能成立。一审中，被上诉人提交了2011年9月、10月偿还银行按揭贷款的付款证明，被上诉人完全按照与银行签订的《借款抵押合同》的约定偿还按揭贷款，并不存在违约行为，被上诉人也从未收到银行或者上诉人的通知要求被上诉人还款；再者，即便被上诉人这两个月的按揭贷款没有按期偿还，也不构成根本性违约，不符合我国《合同法》规定的解除合同条件，因此，一审法院判决驳回上诉人的反诉请求是正确的，其上诉的该项理由亦不能成立。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
二审审理查明的事实与一审查明的相同，本院予以确认。
综合诉辩双方的意见，本院归纳本案争议焦点为：被上诉人的起诉是否已超过诉讼时效；涉案房屋交房时间应如何确定，上诉人主张从逾期交房时间中扣除的不可抗力的时间有无依据；上诉人请求解除与被上诉人签订的《商品房买卖合同》并要求被上诉人支付违约金50278.6元、增加面积装修款5850元有无事实和法律依据。
本院认为：上诉人与被上诉人在2010年1月19日签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。根据双方合同的约定，上诉人应于2010年6月30日前将经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格的房屋交付给被上诉人。合同签订后，被上诉人已按合同约定支付了全部购房款，但上诉人没能依约交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。上诉人主张涉案房屋的交房时间应按照被上诉人领取钥匙的时间为2011年3月29日，而被上诉人则主张交房时间为2011年10月30日。本院认为，上诉人与被上诉人都没能提供充分确凿的证据证明讼争房屋交房的时间，但双方在合同中明确约定交付的房屋应为验收合格的房屋，而讼争房屋验收合格的时间是2012年1月15日，因此，被上诉人主张逾期交房违约金从2011年1月1日计算至2011年10月30日，本院予以准许。上诉人主张逾期交房是受不可抗力影响，应扣除自2008年12月份开工至2011年3月份期间出现的恶劣天气的时间，由于双方签订合同的时间是2010年1月19日，约定交房的时间是2010年6月30日，且被上诉人主张的逾期交房违约金的起算时间是在约定交房时间的六个月后，因此上诉人主张扣除2008年12月至2011年3月期间恶劣天气的时间，没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人认为逾期交房违约金的计算严重超出了实际被上诉人的损失，请求予以适当调整，本院认为，双方约定的违约金并没有过分高于上诉人逾期交房所造成的损失，故上诉人的请求，本院不予支持。此外，上诉人主张被上诉人的诉讼请求已超过诉讼时效，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，因上诉人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，其在二审期间提出的，本院不予支持。
关于上诉人请求解除与被上诉人签订的《商品房买卖合同》并要求被上诉人支付违约金50278.6元、增加面积装修款5850元有无事实和法律依据的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第三条的约定，被上诉人采用银行按揭方式付款的，在房产证未办妥前出现逾期90日未向银行偿还月供款的，上诉人有权单方面向被上诉人发出书面通知解除《商品房买卖合同》，并有权扣除购房款总金额的20％作为违约金。由于上诉人提供的证据不足以证明被上诉人存在逾期90日未向银行偿还月供款的事实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，负有举证责任的上诉人应承担举证不能的不利后果，故上诉人请求解除与被上诉人签订的《商品房买卖合同》并要求被上诉人支付违约金50278.6元，本院不予支持。此外，上诉人请求被上诉人支付增加面积装修款5850元，由于该费用在涉案合同中没有约定，与本案不属于同一法律关系，本案中不予认定，上诉人可另行主张。
综上所述，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费348元，由上诉人北海明仁地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 麦 青
审 判 员 李雪燕
代理审判员 涂 娟
二〇一四年七月二十二日
书 记 员 陈永辉
附：本判决书引用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定的方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。