山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民四终字第410号
上诉人（原审被告）山东彤佳新型建材有限公司，住所地济南市。
法定代表人杨凤缓，该公司总经理。
委托代理人李辉，男，1981年10月11日出生，汉族，该公司职员，住济南市。
被上诉人（原审原告）济南德佳机器控股有限公司，住所地济南市。
法定代表人邓小鸥，该公司董事长。
委托代理人王静，女，1979年1月4日出生，汉族，该公司员工，住济南市。
委托代理人于宏生，女，1957年6月27日出生，汉族，该公司职员，住济南市。
上诉人山东彤佳新型建材有限公司（以下简称彤佳公司）因与被上诉人济南德佳机器控股有限公司（以下简称德佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2012）天民一初字第1087号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明，2010年7月22日，德佳公司作为出租方（甲方）与彤佳公司承租方（乙方）签订房屋租赁合同一份，该合同内容为：“…第一条院落（房屋）座落甲方自有院落（房屋）一处，位于济南市，面积为10580㎡，水电齐全。第二条租赁期限租赁期限自2010年8月15日至2015年8月14日，共5年。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回出租的院落及房屋。1、乙方未经甲方同意，擅自建房或改变已有房屋结构的；2、乙方不实施经甲乙双方共同批准由乙方负责的房屋修缮的；3、乙方将房屋转租、转让或转借的；4、乙方未按期交纳租金的；…第三条租金、交纳期限、地点、结算方式及税金1、租金院落及房屋租金为每年人民币170000元壹拾柒万元整，租金自第三年起，每一年递增一次，每次递增按照上一年度租金5%计算递增率。2、交纳期限、地点乙方交纳租金的时间为提前十五天交纳租金，乙方第一年每半年向甲方交纳租金一次，自第二年起，乙方交纳租金为每次预交下一年的租金；房租交纳地点为甲方财务部。…4、税金土地使用由乙方按照国家税务部门的有关规定交纳，交纳期与租赁期相同，房产税由甲方交纳。第四条房屋修缮、维修、院内树木1、自租赁之日起，甲方负责将院落内的水电设施达到正常的使用状态，将所有房屋漏水的位置在15日内修缮完毕，费用由甲方负担。乙方使用房屋后所有的修缮费用由乙方负责，甲方每半年巡视一次，对乙方修缮问题，由甲乙双方协商修缮计划，并以书面形式通知双方，由乙方实施，乙方不执行，按照本合同第二条第2款执行。…甲方免费提供变压器一台供乙方使用，乙方在使用过程中按当地供电、供水部门提供的相关费用（包括安装水、电表等维修费用）由乙方自行承担并交纳（甲方在院内租赁给其他单位的水电费用及维修费用由甲方负责。…第七条违约责任1、乙方应及时向甲方交付约定的各项费用）。逾期交付的，乙方需提前30天向甲方提出申请，甲方同意后，每逾期一天所欠费用按合同应交纳租金每日千分之一加收违约金。…3、租赁期间的土地使用税和与本合同相关的乙方所有遗留问题，由乙方公司负责清偿。…第九条争议解决方式1、本合同第二条第1至6款，乙方如有违反，甲方有权向人民法院提起诉讼，甲方因此所受的损失（包括诉讼费用及律师费），由乙方负责赔偿。…”该房屋租赁合同另约定了双方其他权利及义务。
同年7月26日，双方当事人签订补充协议两份，约定：双方增租面积7000㎡，年租金增加10万元；彤佳公司租赁期间因所建厂房发生的费用，由彤佳公司承担，因彤佳公司原因致使租赁合同提前解除，彤佳公司建设房屋不得向德佳公司补偿，彤佳公司可自行拆除该房屋等。同年7月28日，双方又签订补充协议一份，约定：双方增租面积10720㎡，年租金增加14.8万元。上述三份补充协议其他内容与双方于2010年7月22日签订的房屋租赁合同内容相同。
上述租赁合同及补充协议签订后，德佳公司将租赁合同及补充协议约定的房屋（以下简称涉案房屋）交付给彤佳公司租赁使用。2010年9月、同年11月，德佳公司对涉案房屋中漏水房屋进行了维修。彤佳公司向德佳公司正常交纳租金至2012年8月14日。
2012年8月15日，彤佳公司向德佳公司出具信函一份，内容为：涉案房屋漏水问题仍未解决，希望德佳公司尽快解决；同时承诺2012年8月15日至2013年8月14日期间租赁费438900元，将于2012年8月20日交给德佳公司。2012年8月21日，德佳公司函告彤佳公司，内容为：彤佳公司未于其承诺的2012年8月20日支付租赁费，彤佳公司应立即支付该租赁费，并同时支付违约金。同年8月22日，彤佳公司称：彤佳公司只同意支付2012年8月15日至2013年8月14日期间50%的租赁费。同年8月23日，彤佳公司向德佳公司支付了2012年8月15日至2013年8月14日期间部分租赁费22万元。同年8月27日，德佳公司又函告彤佳公司，内容为：扣除彤佳公司已垫付的电费43727.5元，尚欠德佳公司2012年8月15日至2013年8月14日期间租赁费175172.5元，彤佳公司应立即支付该租金，并另行支付违约金。后彤佳公司未支付2012年8月15日至2013年8月14日期间租赁费175172.5元。
另查明，2002年7月30日，济南市历城区建设管理局就涉案房屋在内的房屋、厂房等建设项目向德佳公司颁发建设工程规划许可证。2002年9月3日，济南市历城区建设管理局就涉案房屋在内的房屋、厂房等工程项目向德佳公司颁发建设工程施工许可证。
德佳公司要求：1、解除双方之间的租赁合同及补充协议，彤佳公司腾交租赁合同及补充协议约定的房屋；2、彤佳公司向德佳公司支付租金21.89万元、支付违约金30208.2元；3、彤佳公司承担租赁期间的土地使用税702343.56元、滞纳金132938.93元；4、律师费4万元、诉讼费由彤佳公司承担。关于德佳公司主张的第一项诉讼请求，德佳公司认为彤佳公司未按时足额交纳房屋租金，双方已于2012年8月22日，即彤佳公司回函当日，解除了房屋租赁合同及补充协议，诉讼中，德佳公司未能提交其除曾向彤佳公司催要租赁费外，还通知彤佳公司解除房屋租赁合同及补充协议的相关证据，彤佳公司则不同意解除该房屋租赁合同及补充协议。关于德佳公司主张的第二项诉讼请求，诉讼中，德佳公司同意彤佳公司垫付的电费43727.5元抵销该期间的租金，故德佳公司主张的2012年8月15日至2013年8月14日期间租赁费为175172.5元；关于违约金30208.2元，德佳公司主张依合同约定以欠缴租赁费为基数，自彤佳公司逾期交纳租赁费之日始按日千分之一的标准计算至德佳公司起诉之日止，彤佳公司对于违约金的计算标准及数额没有异议，但不同意支付该违约金。关于德佳公司主张的第三项诉讼请求，德佳公司未能提交证据及计算依据，彤佳公司亦不予认可。关于德佳公司主张律师费的诉讼请求，德佳公司提交委托代理合同及发票各一份，彤佳公司不予认可。
案经审理，彤佳公司提交了手机短信打印件一份，证明本案诉讼中，即2014年1月28日，彤佳公司另向德佳公司支付租赁费12万元。德佳公司对该证据的证明效力不予认可，且认为该款项与2012年8月15日至2013年8月14日期间的租赁费无关。
原审法院认为，德佳公司与彤佳公司签订的房屋租赁合同及补充协议，双方当事人意思表示真实，不违反法律及法规的禁止性规定，系有效合同。租赁合同中，当事人订立合同的目的是一方（出租人）获得租金，另一方（承租人）获得对租赁物的使用收益权。从本案来看，彤佳公司拖欠2012年8月15日至2013年8月14日的租金，且经德佳公司书面催告后仍拒绝履行支付租赁费的义务，已构成根本违约，德佳公司作为出租人订立的合同目的不能达到，其有权依据合同约定与彤佳公司解除合同并要求彤佳公司承担违约责任。关于彤佳公司抗辩称其欠交租赁费是因德佳公司未履行房屋修缮义务导致。原审法院认为，首先，彤佳公司承租涉案房屋时，对涉案房屋存在有轻微漏水情况系明知的，其仍然与德佳公司签订了房屋租赁合同，涉案房屋又正常交付，应认定涉案房屋交付时符合约定条件，诉讼中，彤佳公司坚持不解除房屋租赁合同，由此可见，彤佳公司提出的房屋防水质量瑕疵未影响彤佳公司正常租赁使用；其次，德佳公司在双方合同履行期间已多次对涉案房屋防水进行维修，并支出了相关费用，德佳公司实际履行了合同约定义务。综上，彤佳公司的该抗辩理由不予采纳。德佳公司要求彤佳公司支付拖欠房屋租金21.89万元，理由正当，因诉讼中，德佳公司同意彤佳公司垫付的电费43727.5元抵销该期间的租金，故彤佳公司还应向德佳公司支付2012年8月15日至2013年8月14日期间租赁费175172.5元。对于彤佳公司主张诉讼中又向德佳公司支付租金12万元的主张，因该款项彤佳公司于2014年1月28日向德佳公司支付，其提交的证据不足以证明该款项系补交2012年8月15日至2013年8月14日期间的租赁费，且德佳公司亦不认可，故该12万元不予抵减德佳公司主张期间的租赁费。关于德佳公司主张的违约金30208.2元，其计算金额未超出双方合同约定，予以支持。关于德佳公司主张的土地使用税及滞纳金的诉讼请求，德佳公司未能提交证据证明该税费确已实际发生以及该项请求的计取依据，且该诉讼请求属于税收行政管理的范畴，非单一的合同纠纷，不予处理。关于德佳公司主张的律师费4万元，依据合同约定，德佳公司因彤佳公司未及时交纳租赁费向人民法院提起诉讼而产生的律师代理费，彤佳公司应予赔偿，德佳公司提交的代理合同及发票可以证实该项费用已实际发生，故德佳公司的该项诉讼请求，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十七条之规定判决：一、解除济南德佳机器控股有限公司与山东彤佳新型建材有限公司签订的房屋租赁合同及补充协议。二、山东彤佳新型建材有限公司于判决生效之日起30日内将房屋租赁合同及补充协议约定的租赁房屋腾交给济南德佳机器控股有限公司。三、山东彤佳新型建材有限公司于判决生效之日起10日内支付济南德佳机器控股有限公司2012年8月15日至2013年8月14日期间的租赁费175172.5元。四、山东彤佳新型建材有限公司于判决生效之日起10日内支付济南德佳机器控股有限公司违约金30208.2元。五、山东彤佳新型建材有限公司于判决生效之日起10日内赔偿济南德佳机器控股有限公司律师代理费4万元。六、驳回济南德佳机器控股有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14660元、财产保全费5000元，合计19660元，济南德佳机器控股有限公司负担4660元，山东彤佳新型建材有限公司负担15000元。
上诉人彤佳公司不服原审判决上诉称：1、一审法院认为“彤佳公司承租涉案房屋时，对涉案房屋存在有轻微漏水情况系明知，其仍然与德佳公司签订房屋租赁合同，且正常交付，应认定涉案房屋交付时符合约定条件，诉讼中，彤佳公司坚持不解除房屋租赁合同，由此可见，彤佳公司提出的房屋防水质量瑕疵未影响彤佳公司正常租赁使用”。该判决与事实不符，涉案房屋漏水、漏雨程度较严重，影响到彤佳公司的正常生产经营，并给彤佳公司造成了损失。彤佳公司坚持不解除合同的理由体现在两个方面。首先，承租时对涉案场地进行了大面积的的路面平整及搭建简易棚等工作，投入较大，约合150多万。其次，彤佳公司搭建简易棚后恢复生产，一直处于正常生产经营状态，解除租赁合同对彤佳公司损失继续扩大。2、一审法院认为，德佳公司在双方合同履行期间多次对涉案房屋防水进行维修，并支出了相关费用，德佳公司实际履行了合同约定义务。对于实际履行合同义务的标准，上诉人认为，维修义务实际履行的标准应当是把房屋修好，使房屋不再继续出现漏雨现象为实际履行的标准，而不应以维修的次数及是否支付费用为标准。3、一审法院对于12万元的性质认定错误。德佳公司主张该12万元款项为合同解除后的场地占用费，诉讼期间合同尚未解除，因此，德佳公司的主张简直就是无稽之谈，且未提交相应的证据证明12万元不是租金。4、2012年8月15日至2014年4月，彤佳公司为德佳公司垫付的电费14万元，维修房屋漏水8万元、更换变压器的28000元，根据合同约定应当抵销租金。一审法院对该事实未予认定。5、对彤佳公司承担德佳公司支出的律师费4万元的判决不服。德佳公司一审诉讼标的额包括欠交的租金和土地使用税两部分，关于土地使用税那部分本不属于法院受理范围，且德佳公司也未能提交证据证明该项主张。德佳公司所支付的律师费用以土地使用税为基数是不合理的。关于土地使用税部分的主张属于恶意诉讼，相应的费用更不应该由彤佳公司为其承担。6、诉讼期间彤佳公司已经支付了2012年8月至2013年8月的租金，2014年5月6日，德佳公司增加诉讼请求主张解除《补充租赁合同》。上诉人认为，彤佳公司已经在诉讼期间支付了德佳公司起诉时欠交的租金，2014年5月6日，德佳公司增加诉讼请求解除《补充租赁合同》的主张应当依据新的事实和理由另行起诉，一审法院应当驳回德佳公司增加的诉讼请求。
被上诉人德佳公司答辩称：上诉人所说的12万元是2014年发生的，与一审判决的款项无关。自我公司起诉至今，上诉人都没有再交纳房租。综上，请求维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：上诉人彤佳公司与被上诉人德佳公司在房屋租赁合同及补充协议中均约定，如彤佳公司未按期交纳租金，德佳公司可以终止合同，双方在租赁合同中约定彤佳公司交纳租金的时间为提前十五天，彤佳公司第一年每半年向德佳公司交纳租金，自第二年起，彤佳公司交纳租金为每次预交下一年的租金。彤佳公司未按期交纳租金，违反合同约定，德佳公司要求解除双方签订的租赁合同，符合合同约定，应予以支持。
关于上诉人彤佳公司在一审期间向德佳公司支付的12万元问题，本院认为，彤佳公司主张该12万元为涉案租金，德佳公司认为不是租金，而是解除租赁合同之后的占用费，但无证据证实，且从常理分析，因彤佳公司尚欠德佳公司2012年8月至2013年8月的房屋租金，彤佳公司交付的12万元也应当先抵作所欠租金。故彤佳公司应当支付德佳公司2012年8月15日至2013年8月14日的租赁费应为55172.5（175172.5-120000）元。
上诉人彤佳公司主张的为德佳公司垫付的电费14万元，维修房屋漏水8万元、更换变压器的28000元，以及因房屋漏水造成的损失等问题。因德佳公司对上述费用均不认可，具体数额不能确定，故在本案无法直接抵销，彤佳公司也未针对上述费用提出反诉，故本案不宜审理。彤佳公司如认为德佳公司应支付相关费用，应另行主张。
关于律师费，根据双方在租赁合同第九.1条约定，本合同第二条第1至6款，乙方（彤佳公司）如有违反，甲方（德佳公司）有权向人民法院提出诉讼，甲方因此所受的损失（包括诉讼费用及律师费），由乙方负责赔偿。故德佳公司要求彤佳公司支付相应律师费，符合合同约定，应予以支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持济南市天桥区人民法院（2012）天民一初字第1087号民事判决第一、二、四、五项；
二、撤销济南市天桥区人民法院（2012）天民一初字第1087号民事判决第三、六项及案件受理费、财产保全费的负担；
三、上诉人山东彤佳新型建材有限公司于本判决生效之日起10日内支付被上诉人济南德佳机器控股有限公司租赁费55172.5元。
四、驳回被上诉人济南德佳机器控股有限公司的其他诉讼请求。
二审案件受理费14660元，上诉人山东彤佳新型建材有限公司负担2000元，被上诉人济南德佳机器控股有限公司负担12660元；一审案件受理费亦按上述比例负担。财产保全费5000元，上诉人山东彤佳新型建材有限公司负担800元，被上诉人济南德佳机器控股有限公司负担4200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 明
审 判 员 王云春
代理审判员 曹 强
二〇一四年九月十八日
书 记 员 姜 梵