辽宁省鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鞍民一终字第00360号
上诉人（原审原告）：马连新
被上诉人（原审被告）：鞍山兆通置业有限公司，住所地鞍山市高新区千山路368号。
法定代表人：李兆彦
委托代理人：王珂殊
原审原告马连新与原审被告鞍山兆通置业有限公司（以下简称兆通置业）商品房销售合同纠纷一案，鞍山市铁东区人民法院于2014年3月7日作出（2014）铁东民一初字第30号民事判决，马连新不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年8月13日公开开庭审理了本案。上诉人马连新，被上诉人兆通置业的委托代理人王珂殊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马连新一审诉称：2013年5月31日，原告与被告签订商品方定购书一份，约定原告认购位于高新区鞍千路631号的运通·参号第一期项目3号楼1单元1层1号，建筑面积98.51平方米的住宅一幢，售价每平方米7558.99元，总价值744，636元。2013年5月31日原告向被告支付定金30，000元。同年7月8日原告向被告交付首付款197，190元。上述款项总计227，190元。期间，原告多次向被告询问该住房是否属于豪宅，被告的工作人员陈尚武多次向原告承诺该房屋不属于豪宅，应按普通民宅交纳税款。原告对此深信不疑，但是交完首付款后不到10分钟，在原告准备与被告正式签订正式商品房合同时，被告工作人员突然告知该住房售价超过6500元，属于豪宅，需多交纳税款18，000元。同时被告又出示了一份确认书，内容为双方于2013年7月8日签订商品房买卖合同，买受人确认房屋交付后如出现初始登记无法按期备案情形，导致买受人办理房屋产权登记迟延的，买受人不退房，并自愿放弃索赔权，不向出卖人提出任何赔偿、违约请求。原告认为：一是被告存在欺诈行为，在交付定金和首付款之前，被告多次向原告说明住房不属于豪宅，明显存在欺诈行为。二是被告出示确认书显失公平，并且明示原告会违约。该确认书免除了被告应尽的义务，限制了原告的法定权利，显失公平且被告明示逾期违约。三是该商品房定购书应当被撤销。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条二款规定，在订立合同时显失公平的，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方违背真实意思的情况下订立合同的，受损害方有权请求人民法院变更或撤销。四是原告由于被告的欺诈导致签订商品房买卖合同拖延，如继续签订商品房买卖合同，原告将多支付贷款，原告对多出的贷款无力承担。原告计划于2013年7月8日与被告签订正式合同，并已交付定金和首付款，就在着手签订正式合同时，被告突然告知房屋是豪宅，需多交税，致使合同没签成。当时原告是单身，无房，可享受贷款优惠政策，由于被告原因导致签订合同时间拖延，直到9月份，被告与前妻复婚，因前妻有一套房，导致原告不能享受贷款优惠，为此原告的首付款及利息需多支付，因此该损失应由被告承担。并且多支出的贷款，原告也无力偿还。故诉至法院请求：1、撤销商品房定购书；2、判令被告返还首付款197，190元、双倍定金60，000元及占用该款项期间的利息；3、由被告承担诉讼费用。
被告兆通置业一审辩称：一、被告没有实施欺诈行为。第一、关于购买商品房涉及的如何交契税问题，属于税务部门的行政行为，并非由房屋出卖人决定，出售的房屋是否是非普通住宅即所谓的豪宅也是鞍山市政府相关部门具体确定的，同样
也不是房屋出卖人决定的。简言之开发商对上述规定或政策没有任何话语权。而上述涉及税率标准及非普通住宅认定的法规或政府发布是公开的，面对社会全体公众的，属于公示的社会公知信息。因此，原告作为买受人对于国家或地方的房屋税收政策以及房屋是否属于非普通住宅等社会公知信息是明知的或应当明知的。而且，这种明知是不以开发商是否进行了宣传以及如何宣传为基础的。况且被告也并没有就是否是豪宅以及如何纳税对原告进行过宣传。第二、原告在诉状中所谓“多次说明不属于豪宅”，意图证明原告在交完首付款准备签订正式合同时受欺诈，该说法没有任何事实依据。双方在缔结《商品房定购书》的前后以及原告交纳房款的前后，并没有涉及原告所定购房屋是不是豪宅的问题，在这两个时间段里，双方也均未谈及这个问题，因为这不是定购书或商品房买卖合同的条款内容，依法纳税是原告的法定义务，而非合同约定。同时，前面也说过这不是销售宣传的内容。因此不存在欺诈。第三、更为重要的是，原告购买的房屋根本不属于豪宅。因其房屋容积率为1.79，并不具备豪宅容积率1.0以下的标准。二、原告签署的《确认书》合法有效，不存在显失公平的情形。根据民法通则司法解释第72条规定：一方当事人利用优势或利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。本案中原告签署的确认书，被告没有利用任何优势，特别是在2013年房市极度低迷的情况下，还哪有什么优势。而放弃索赔权的意思表示表述的清清楚楚，并不涉及开发商的专业技术、专业技巧等任何经验积累，因此也就谈不上是否有经验的问题。原告作出确认书中的意思表示，是一个完全民事行为能力人的真实的表达，是原告对自己权利的自由处分。同时，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，关于迟延办证违约责任可以有“特殊约定”即“除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”本案中，双方就迟延办证是否承担违约责任进行了特殊约定，即原告“自愿放弃索赔权”。该特殊约定合法有效，并未违反法律的任何强制性规定。三、被告没有实施任何欺诈行为，原告不与被告签订正式的商品房买卖合同，是原告自身原因，属于原告的违约行为。原告诉状中所称前妻复婚，不能享受贷款优惠政策等，是原告自己的事情，与被告无关，与本案争议事实无任何法律关联性。四、原告应立即与被告签署正式合同，否则承担违约责任。故请求驳回原告的诉讼请求。
一审法院审理查明：原、被告于2013年5月31日签订一份商品房定购书。定购书约定：原告认购被告开发的位于鞍千路631号运通·参号一期项目3栋1单元1层1号房屋一幢，原告付款方式为按揭贷款。原告自愿签署定购书时，缴纳所认购房屋定金30，000元。签订定购书当日，原告依约定向被告缴纳定金30，000元。
另查，2013年7月8日原告签署《商品房买卖合同》网签住处确认单，确认其购买的房屋建筑面积为98.51平方米，单价每平方米7483.4元，房屋总价款737，190元。同日，原告向被告交纳购房首付款197，190元。另被告在2013年7月8日为原告提供一份置业推荐表，该表记载购房的基本信息以及购买房屋时收取的契税、印花税、维修基金等原告应缴纳的费用，原告对此签字确认。其中契税的收费标准分为普通住宅和非普通住宅，房屋面积超过144平方米或者单价按所属行政区域超过6500元／平方米的房屋属于非普通住宅。但是被告工作人员未能及时告知原告其所购买的房屋缴纳契税的标准，原告因其所购买房屋应缴纳契税高于被告工作人员计算的契税金额，而以被告隐瞒该房屋为非普通住宅欺诈原告购买为由拒绝与被告签订商品房买卖合同，并要求退房。2013年9月鞍山市关于非普通住宅契税标准作出调整，根据新标准原告所购买的房屋不属于非普通住宅。
再查，2013年7月9日原告签订一份确认书，确认：双方于2013年7月8日签订商品房买卖合同，买受人（原告）确认房屋交付后如出现初始登记无法按期备案情形，导致买受人（原告）办理房屋产权登记迟延的，买受人（原告）不退房，并自愿放弃索赔权，不向出卖人（被告）提出任何赔偿、违约请求。
一审法院认为：依法成立的合同应当合法有效。原、被告双方签订的商品房定购书，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当依约定履行。本案中，原告主张订立合同时被告存在欺诈情形，我国法律规定的“欺诈”应当同时具备三个构成要件，即第一，必须有欺诈的故意；第二，须实施欺诈行为；第三，受欺诈人因欺诈行为而陷入错误，并基于错误认识而为意思表示。本案中，被告的工作人员向原告作出的关于非普通住宅契税标准陈述不存在欺诈的故意，且原告提供的录音证据亦能证明被告的工作人员没有欺诈的故意，因此被告对原告未构成欺诈，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”之规定，原、被告签订的商品房定购书不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可撤销合同的情形，故原告请求撤销商品房定购书，无事实及法律依据，原审法院不予支持。
关于原告提出其签订确认书存在显失公平的情形，原审法院认为，该确认书是原告对其享有权利作出的自行处理，原告放弃其享有的权利不违反法律、法规的规定，故原告的此项主张，没有事实及法律依据，原审法院不予支持。
关于原告提出请求被告退还购房款首付及双倍定金的主张，原审法院认为，原、被告签订的商品房定购合同不存在可撤销情形，因此原告提出的该项请求，没有事实及法律依据，原审法院不予支持。据此判决：驳回原告马连新的诉讼请求。案件受理费5258元，由原告马连新承担。
马连新上诉的理由及请求是：请求撤销原判，并支持上诉人一审的诉讼请求。理由：一审法院认定事实错误。一、一审法院认为“被告（被上诉人）的工作人员向原告（上诉人）作出的关于非普通住宅契税标准陈述不存在欺诈的故意，被告未构成欺诈。”该说法错误，被上诉人已构成欺诈。一是被上诉人作为商品房出售者，对何为“豪宅”比一般消费者清楚，明明是“豪宅”却告之上诉人不是，无疑被上诉人存在欺诈故意；二是故意告知上诉人不属于“豪宅”的行为，即为实施了欺诈行为；三是上诉人基于此告知而陷入了错误认识，并基于错误认识而决定购买此商品房。尽管，9月之后政策发生了变化，但并不影响欺诈已既成事实。二、《确认书》显失公平。该《确认书》免除被上诉人义务、限制上诉人的合法权利。该《确认书》在上诉人已交付了首付款及定金227，190元后，要求上诉人签订放弃自己权利的条款，使上诉人陷入了两难的境地：如不签，将承担“违约”的风险；如果签，等于放弃自己的合法权利。这种明显免除被上诉人义务、限制上诉人合法权利的条款，已严重违反了民法的公平原则，二是该《确认书》明示被上诉人会违约；三是该《确认书》已是《商品房买卖合同》的重要组成部分，如上诉人签订此《确认书》，便意味着被上诉人如出现“初始登记无法按期备案情形，导致上诉人办理房屋产权登记迟延，上诉人不能退房，也不能索要赔偿。”而只能是默默忍受。三、《商品房买卖合同》网签信息确认单、《置业推荐表》并未生效，但被上诉人却单方将未生效的《商品房买卖合同》进行网签确认，此确认行为系欺诈。7月8日当天，上诉人交齐首付款后，被上诉人的置业顾问突然告知上诉人此房系“豪宅”，并要求上诉人在上述《确认书》上签字。上诉人将《商品房买卖合同》网签信息确认单、《置业推荐表》要回，并当场表示与被上诉人解除合同。该网签确认行为本应是上诉人的真实意思表示，但被上诉人不但未经上诉人同意，反而在上诉人明确要求解除合同的前提下，对《商品房买卖合同》进行网签信息确认，该确认行为并不是上诉人的真实意思。该确认行为系欺诈行为。四、上诉人由于被上诉人的欺诈导致签订《商品房买卖合同》拖延，如果继续签订《商品房买卖合同》，上诉人将多支付贷款，上诉人对多出的贷款无力承担。该情形也适用情事变更规则。并给上诉人造成一定的损失，该损失因被上诉人欺诈行为所导致，理由被上诉人承担。并且多出的贷款，上诉人也无力偿还。根据《中华人民共和国合同法解释二》第二十六条规定，《中华人民共和国合同法》第五十四条为保护上诉人的合法权益，该合同显失公平，恳请法院依法支持上诉人的诉讼请求。
兆通置业二审答辩认为：同意原审判决，请求维持原判。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为：本案双方当事人于2013年5月31日签订的《商品房定购书》是双方真实意思的表示，合法有效，应受法律保护。关于上诉人马连新提出兆通置业在订立合同过程中存在“欺诈”情形，要求二审法院撤销双方签订的《商品房定购书》的问题。我国法律规定的“欺诈”是指一方当事人故意欺骗他人而使他人陷入错误而与之订立合同的行为。欺骗他人的方法包括故意告知对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况，目的是为了使对方当事人作出错误意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，该《商品房定购书》并不符合该条款规定的可撤销合同的情形。本案中，双方当事人在缔结《商品房定购书》的前后，兆通置业并未欺骗马连新而使其陷入错误与其订立合同，也未隐瞒该房屋为非普通住宅欺诈马连新让其购买。关于“置业推荐表”上为何按照1.5%计算契税的问题。这仅仅是业务员不熟悉业务计算错误所至。2013年7月8日马连新在收到推荐表，如按其所述售楼员告知其计算错误应该按照豪宅计算契税，那么第二天即7月9日，马连新在“确认书”上签字，该行为证明马连新应该知道其购买房屋为非普通住宅面并非豪宅。故上诉人的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。原审法院对此认定正确，本院予以维持。
关于上诉人马连新提出要求判令被上诉人返还其首付款197，190元、双倍定金60，000元及占用该款项期间利息的问题。本案中，因双方签订的《商品房定购书》不存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可撤销情形，故上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院对此认定正确，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5258元，由上诉人马连新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 洁
审 判 员 王 迪
代理审判员 张 彤
二〇一四年九月十七日
书 记 员 薄李娜