杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭下民初字第1296号
原告：周建明。
原告：高惠娟。
委托代理人：陈少军。
被告：杭州鸿悦置业有限公司。
法定代表人：周政。
委托代理人：何利锋、何丽丽。
原告周建明、高惠娟为与被告杭州鸿悦置业有限公司（以下简称鸿悦公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2014年7月8日提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员叶东晓独任审判，于2014年8月12日公开开庭进行了审理。原告周建明及两原告共同委托代理人陈少军、被告委托代理人何利锋、何丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周建明、高惠娟诉称：2013年3月16日，原告根据了解到的被告开发的中粮方圆府楼盘销售宣传广告前往中粮方圆府销售展示中心，被告销售顾问借助现场楼盘宣传楼书以及沙盘等媒介向原告等意向者详细介绍了该楼盘的品质和配套等具体信息。被告销售顾问也明确表示，目前购房客户签订认购协议书的，缴存5万元现金，可享受“存5万元抵十五万元优惠”、“开盘当天认购优惠五万元”、“一次性付款优惠三万元”、“纯商业贷款优惠二万元”、“按时签约优惠二万元”的五重优惠。在原告表明认购意向后，被告给出了具体优惠方案：如果原告认购且一次性付款，可以享受优惠金额为20万元。当天，原告基于该优惠政策，与被告签订了《方圆府认购意向金登记书》，并缴存了5万元，被告以书面方式对原告能够享有的优惠政策进行了明确。2013年3月26日，原被告双方根据之前的优惠政策，就该套商品房签订了《浙江省商品房买卖合同》并支付了全部房款。之后，原告等购房者通过杭州市物价局“杭州价格网”了解到被告以高于政府部门备案登记的价格向原告等购房者进行宣传和销售，承诺给予原告等购房者的优惠条件实际并未兑现。被告也因为在“中粮方圆府”楼盘的销售中出现上述不按照规定的内容，方式明码标价和价格欺诈行为，被杭州市物价局认定为价格欺诈行为，并被行政处罚。原告认为，被告以价格欺诈的方式并未实际兑现当初在该套商品房销售过程中给出的优惠政策，其行为构成违约，根据我国合同法的规定，被告应当按照诚实信用的原则继续全面履行当初的承诺，向原告支付购房优惠款，为了维护原告的合法权益，故诉请判令：1.被告向原告支付购房优惠款57949元（备案总价减去当时承诺优惠价，再减去实际成交价），并按照同期银行贷款利率标准支付利息损失3564元（2013年3月26日起至2014年3月25日止，按照人民银行同期贷款利率6.15%每年的标准计算为3564元；2014年3月26日起至上述款项实际付清之日按照上述利率标准另行计算）；2.被告承担本案诉讼费用。
被告鸿悦公司辩称：原告是在向销售顾问充分了解楼盘的品质、配套、价格、优惠等具体信息后，才与被告在当天签订了《方圆府认购意向金登记书》、《商品房认购协议书》。《商品房认购协议书》明确载明了房屋座落、单价和总价，《方圆府认购意向金登记书》明确载明了房屋座落、建筑面积、优惠项目及优惠后的总价。正是在这样的优惠前提下，2013年3月26日，原、被告依约签订了《浙江省商品房买卖合同》。在该房屋买卖过程中，原告已充分了解了楼盘、房屋的具体信息，《方圆府认购意向金登记书》、《商品房认购协议书》以及《浙江省商品房买卖合同》的签订均是双方的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。根据双方签订的《商品房认购协议书》可知，原告所购房屋的单价为24591.89元／平方米，原房屋总价为2153512元，因可享受其中四项优惠，共计可优惠20万元，优惠后总价为1953512元。双方签订的《浙江省商品房买卖合同》的房屋单价为22308.01元／平方米，总价为1953512元，被告已经依约履行了优惠承诺，并不存在违约。原告认为被告价格欺诈，并未实际兑现当初在该套商品房销售过程中给出的优惠承诺，实际被告已经实现优惠承诺，最终成交单价即优惠后单价，已经远远低于备案的销售价格，而在签订合同之前，价格早已公示，原告对该公示的价格是完全明知的。行政机关对开发商的行政处罚，并不能作为认定合同效力的依据，且原告在本案的请求权基础是房屋买卖合同违约纠纷，而非效力问题，故行政处罚与支付购房优惠款之间并不存在因果关系。综上，要求判令驳回原告的全部诉讼请求。
为证明诉讼请求所依据的事实，原告周建明、高惠娟向本院提交下列证据：
1．预售定金付款发票，证明按照被告的承诺，原告认购该房屋并支付了认购意向金5万元，可以享受20万元的优惠。
2.《市区商品住房销售价格公示信息》（杭州价格网）、《杭州市物价局2013年度十大价格违法案例》、《浙江省商品房买卖合同》、全额付款凭证，欲证明被告给予原告的认购价格高于该套商品房在杭州市物价局备案登记的价格，其行为违法并构成价格欺诈。
上述证据经庭审出示，被告对上述证据本身无异议，证明对象有异议，认为不能证明被告存在价格欺诈。本院认为上述证据均与本案纠纷相关，对其证据效力予以认定。
为证明其答辩理由所依据的事实，被告鸿悦公司向本院提交下列证据：
《商品房认购协议书》、《中粮方圆府签约付款确认单》，欲证明2013年3月16日原告就购买中粮方圆府X幢X单元XXXX室与被告自愿签订了《商品房认购协议书》，协议书就认购单价以及总价进行了明确的约定，为原被告之间的真实意思表示，被告已经依法履行了相应的优惠承诺。
上述证据经庭审出示，原告对真实性、合法性、关联性没有异议，付款确认单可以证明当时被告给予原告的优惠金额是20万元，认购协议书可以证明当时的认购价格是每平方米24591.89元，高于备案价。本院认为原告对该组证据的三性未提出异议，故对证据效力予以确认。
根据上述有效证据及有关当事人陈述，本院认定案件事实如下：
2013年3月16日，原告周建明、高惠娟与被告鸿悦公司签订《商品房认购协议书》约定：原告向被告购买被告开发的房屋，房屋单价每平方米24591.89元，总额2153512元，合同签订时支付定金50000元，在签订商品房买卖合同后该定金转为房价款。2013年3月26日双方签订《中粮方圆府签约付款确认单》，确定房屋建筑面积87.57平方米。原告可以享受存5万元抵销15万优惠，开盘当天认购优惠5万元，一次性付款优惠3万元以及按时签约优惠2万元的活动，优惠后的房屋总价为1953512元。当日原、被告签订了《浙江省商品房买卖合同》，双方约定原告向被告购买房屋，房屋单价每平方米22308.01元，房屋建筑面积87.57平方米。原告向被告支付了全部房款1953512元。之后原告发现被告在的销售中因不按规定的内容、方式明码标价和价格欺诈而被行政处罚。现原告认为，被告未按照认购意向兑现优惠承诺，故提起诉讼。
本院认为：从原、被告签约的过程来看，双方所签订的一系列协议中对于房屋价格的确定是清楚、一致的，商品房买卖合同中的价格是按照之前双方对于房屋价格优惠所签订的认购协议及付款确认单而确定的。该种价格的确定方式一定程度上属于开发商在房屋销售中的营销手段，但该营销手段是否影响正常的市场秩序，被告是否因此受到行政处罚，不能作为被告违反房屋价格约定的理由，原告认为被告违约，未履行价格优惠承诺，故应承担违约责任的意见缺乏依据。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告周建明、高惠娟的诉讼请求。
案件受理费1338元，因适用简易程序审理，减半收取669元，由原告负担（已缴）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1338元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68】。
审判员 叶东晓
二〇一四年九月二十九日
书记员 俞梦潇