北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初2852号
原告（反诉被告）胡建磊，男，1983年7月18日出生。
原告（反诉被告）郭真真，女，1985年10月20日出生。
二原告（反诉被告）委托代理人陈学奎，北京市君致律师事务所律师。
被告（反诉原告）李若愚，女，1975年11月16日出生。
委托代理人张轶，北京市则度律师事务所律师。
委托代理人马敏（系李若愚之夫），男，1970年9月11日出生，住北京市昌平区。
原告（反诉被告）胡建磊、郭真真与被告（反诉原告）李若愚房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡建磊及郭真真、胡建磊的委托代理人王树人，被告（反诉原告）李若愚及其委托代理人张轶、马敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）胡建磊、郭真真诉称：两原告系夫妻关系。2015年8月30日，经北京思源创新房地产经纪有限公司（以下简称中介公司）居间介绍，原告胡建磊、郭真真作为乙方（买受人）与被告李若愚作为甲方（出卖人）签订一份《北京市存量房屋买卖合同》。因涉案房屋系被告李若愚与案外人马敏夫妻共同财产，案外人马敏作为共有权人也在合同上签字予以确认。合同第一条房屋基本情况（一）出卖人所售房屋坐落为北京市昌平区×室，建筑面积111.77平方米。（二）该房屋规划设计用途为住宅。合同第二条房屋权属情况（一）该房屋所有权证证号为京房权证昌字第×号。（二）该房屋性质为商品房。合同第四条成交价格、付款方式（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币贰佰伍拾贰万元整（小写2520000元整），此购房款包括房价款、房屋公共维修基金、装修及附属配套设施、搬迁费、综合补偿款等。买受人应于签订本合同当日支付定金人民币贰万元，剩余定金肆拾捌万元于2015年9月1日前（含当日）支付。（二）买卖双方协商一致采取下列第1种形式支付房款即自行交割，买卖双方签订《存量房屋交易结算资金自行划转声明》。合同第五条约定，双方应于2015年10月31日前，向主管机关申请办理缴税及权属转移登记手续。买卖双方约定，买受人最迟应于办理权属转移登记手续前向出卖人支付购房首付款人民币50万元。买受人向银行申请按揭贷款，拟贷款金额为人民币壹佰伍拾万元整。合同还就其他事项分别作出约定。2015年8月30日，原、被告签订一份《补充协议》。协议第一条约定，出卖人应于2015年12月25日前将该房屋完全交付于买受人，办理好一切该房屋交割手续。协议第二条约定，买受人同意出卖人于2017年12月31日前将置于该房屋的户口迁出。合同签订后，原告于合同签订当日即2015年8月30向被告支付定金2万元。原告郭真真于2015年9月1日通过银行转账方式向被告支付定金余额48万元，并告知中介公司已经完成定金支付义务。2015年9月22日，原告胡建磊的购房资质经有关部门审核通过。2015年9月24日，原、被告完成网签手续，并请中介公司约定面签时间，以便于原告申请银行办理按揭贷款手续。2015年9月份以后，中介公司多次约被告，并要求被告继续履行合同义务，但被告均以种种理由拒绝。按照合同约定，原告已经筹集了除银行按揭贷款外所有购房资金。合同同时约定，被告应于2015年12月25日前向原告交付房屋。由于被告违约，已经造成原告房屋租金损失。经查询，涉案房屋租金每月4500元，故要求被告支付从2015年12月25日起至交付房屋止的租金损失。综上所述，原告认为，原、被告依法签订的房屋买卖合同对于买卖双方均有法律约束力。买卖双方均应全面履行合同约定的义务，现原告按合同约定履行了支付定金等义务，而被告拒绝办理变更房屋权属等合同义务，严重侵害了原告的合法权益。现原告依据合同法第一百零七条、民事诉讼法第一百一十九条等有关规定，特提起诉讼，请求：判令被告李若愚协助原告办理房屋变更登记手续并交付涉案房屋。
被告（反诉原告）李若愚辩称：一、被告一直在履行自己的合同义务，并不存在违约行为。原告在起诉状中称2015年9月份以后，中介公司多次约被告，并要求被告继续履行合同义务，但被告均以种种理由拒绝。这一指责不符合事实，缺乏依据。1、被告配合完成网签和贷前评估。在2015年8月30日签订合同后，被告及时提交了办理网签所需要的全部资料，并于9月15日配合评估公司入室进行了贷前平评估的实地勘测。2、被告积极就首付款支付问题与原告协商，但原告拿出不平等的补充协议从中作梗，致使首付款支付与面签被搁置。在签合同之前，原被告曾达成网签第二天就付首付款的口头约定。因此，被告于9月25日就首付款支付问题与原告进行了协商。首付款金额因原告之故由此前约定的50万变为70万，但原告当时没有凑足钱，无法一次付清70万元的首付款。于是双方一致同意“在网签后分三次在10月8日之前给付首付款”。但此后，原告并未按口头约定如期支付首付款，反通过中介经纪人闫×于10月11日发给被告一份其单方面炮制出的补充协议，逼迫被告签署。该补充协议对被告配合面签、协助过户的时限进行了明确的限定，但对原告获取批贷的时限以及被告获取全部房屋价款的时限有意缺省。被告认为该补充协议违背了公平、自愿原则，加之原告违反口头约定的不诚信行为，被告因之拒绝签署该补充协议。中介经纪人闫×曾于10月下旬通过手机通话及短信多次催促被告签补充协议，并未就面签一事与被告进行积极沟通。11月份和12月份中介公司从未就面签事宜通知过被告。直到2016年1月19日被告才首次接到中介公司发来的书面通知，而此时合同已出现严重逾期。3、被告未履行过户与交割房屋义务无过错。按照合同约定，房屋过户在银行批贷之后，交割在过户之后。由于原告没有支付首付款并完成批贷，被告配合过户及交割的合同义务条件不成就，且根据合同法第六十七条规定，被告可行使先履行抗辩权。二、原告未积极履行支付购房首付等合同义务，交易中故意拖延，违法合同法诚实信用原则。1、原告因自身资质问题拖延办理网签手续。由于原告属于非京籍，在合同签订时，尚不符合非京籍家庭在京连续5年（含）以上在本市缴纳社保或个税的购房条件。因其自身资质尚未满足，原告在支付定金后故意拖延交易。被告为了小孩上学急于换房，在与原告多次交涉无果的情况下，于2015年9月14日委托广东粤鑫律师事务所律师向原告发送律师函：督促原告尽快履行合同。原告于9月23日才完成资质审核，而正常的购房资格审核完成时间是10个工作日。由于原告的拖延，网签较正常办理时间所有延误。2、原告违反双方就首付款支付达成的口头协议，逾期支付首付款，存在严重违约行为。网签后，原告再次拖延交易。通过在10月8日左右前分三次给付首付款的虚假承诺以及通过中介公司催逼被告签订其单方补充协议来制造困难，致使交易时间一再拖延。原告在交易中存在毁约的不诚信行为，违反了民法诚实信用这一帝王规则。双方在合同中约定，买受人最迟应于买卖双方办理权属转移登记手续前向出卖人支付购房首付款50万元整。首付款支付时间及条件由双方另行在补充协议中约定。合同因对首付款等购房价款支付约定不明而存在重大漏洞，如不填补，无法继续履行。被告与原告虽然进行过协商，但始终未能达成补充协议。根据合同法六十一条和六十二条规定的合同漏洞填补原则，在该合同漏洞无法通过补充协议、合同有关条款或交易习惯来填补时，应适用任意原则。因此，被告在向原告发出的律师函中提出的过户时间要求可视为首付款的支付时间要求。另外，根据合同约定和原告在起诉状所述，双方约定于2015年10月31日前完成过户。也可认为，双方约定的首付款给付期限应在10月31日之前。但截至目前，被告一直未收到买方支付的首付款，原告存在逾期支付首付款的违约行为。3、原告逼迫被告签署不平等的补充协议，并以此为借口拖延办理银行贷款。原告通过中介经纪人闫×提交给被告的补充协议违反了自愿平等原则，而且此前原告已有违反口头约定并故意拖延的情况，被告认为原告在继续找借口拖延交易，因而不肯签署。原告不仅未就补充协议与被告积极进行沟通和解，反而通过中介公司单方面施压和催逼。这期间，也并未通过中介公司就面签事宜主动通知被告。马敏与郭真真、张致涛、张英的通话录音以及闫×提交的补充协议均可证明，原告曾答应过面签之前支付首付款，而这也是被告为能及时筹足资金实现换房计划所热切希望的。鉴于首付款支付与面签的先后顺序双方存在过一致意见，被告有权行使先履行抗辩权。另外，协助办理面签是被告的附随义务，支付首付款是原告的主给付义务，两者不具有对价关系，原告不能因面签未能进行而行使抗辩权，拒绝支付首付款。综上所述，原告拒绝支付首付款、并逼迫被告签署不平等的补充协议造成面签迟迟无法进行是其银行贷款未能获取的根本原因。三、合同存在严重逾期，被告可行使解除权，原告第1项诉讼请求不成立。合同法第一百零七条规定，继续履行是赋予守约方要求违约方承担的违约责任。而违约方没有要求守约方继续履行的权利。由于原告在房屋价款给付方面存在严重违约行为，而被告并无违约行为，不应当承担违约责任，应当承担违约责任的是原告。根据双方约定，首付款支付和房屋过户时间应不晚于2015年10月31日，房产交割时间应不晚于2015年12月25日。但截至本案开庭之日，支付首付、批贷和过户均尚未进行，较合同约定的截至日期已严重逾期。按照合同约定和合同法第九十四条规定，原告可行使约定解除权和法定解除权。四、原告提出的第2项和第3项请求没有法律依据。根据合同约定，过户是在被告支付首付款并完成批贷之后，但截至目前，原告并未履行上述给付房款义务，也就无权要求被告协助办理过户手续。根据物权法第九条、第十四条和第三十九条规定，在房屋权属转移登记完成之前，原告并非房屋所有权人，也就不能享有收益的权利。五、原告拒绝支付首付款、拖延交易给被告带来较大经济损失。因未能及时获取首付款和银行贷款资金，无法完成预定的换房计划，为孩子能在2016年成功到城区上学，被告不得已于2016年2月底购置了第二套房产，不仅承担了较唯一住房多出2.14万元的契税，还被迫向银行贷款74万元，承担较高的利息支出。此外，由于被告房产变为不唯一，原告拟购的×房屋在交易过程中，将增加近26万元的个人所得税。如果继续交易不仅无法实现被告的合同目的，还将使被告蒙受巨大损失，从而显失公平。被告李若愚另补充答辩意见如下：一、原告要求更改诉讼请求没有法律依据。本案在法庭指定的举证期间后，于2016年3月15日、4月14日和5月4日分三次进行了公开审理。原告最初的诉讼请求为四项：“1、依法判令被告继续履行原、被告及双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、依法判令被告协助原告办理房屋过户手续；……”。在4月14日的庭审中，鉴于原告诉讼请求不明确，法官行使释明权，原告将诉讼请求变更为“撤回第二项诉讼请求，第一项诉讼请求明确为要求被告继续履行双方之间的合同，具体包括到银行办理贷款面签，收取原告交付的首付款，办理过户手续，交付房屋。”在5月4日的庭审中，双方陈述完毕辩论意见、法官明确表示“法庭辩论结束”后，原告陈述最后意见表示“坚持诉讼请求”。这说明法庭辩论结束后，法官已明确告知原告固定诉讼请求，原告也明确坚持已有诉讼请求。基于上述事实，答辩人认为，原告在2016年8月15日后向法院提出变更诉讼请求的做法，没有法律依据。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条规定“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。”在一审法庭辩论已结束超过3个月且原告未提供任何新证据的情况下，原告早已超过变更诉讼请求的法定时限。该变更亦不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”的规定。在法庭辩论结束3个多月后，原告突然提出变更诉讼请求有诉讼突袭之嫌，不仅违背了诉讼诚信，还增加了诉累，造成案件无序的被拖延。二、原告在庭审中一再拒绝“一次性支付剩余购房款”。在2016年3月15日的首次开庭中，法官曾试图组织双方进行调解。本着诚实信用原则，在合同交易已被拖延近半年的情况下，被告提出了积极履行合同的方案：原告在7个自然日内一次性支付剩余购房款，被告协助办理过户手续。但原告以要回去商量为由，未当庭接受，随后一直对此未予回应，也从未就被告提出的调解方案及时予以沟通。在2016年5月4日的第三次开庭中，法官询问原告“你现在是否具备支付除贷款以外的购房款的支付能力”，原告明确表示“首付款可以付100万，剩余的100万元办理贷款”。在法庭辩论结束后，陈述最后意见时，原告仍坚持包含“到银行办理贷款面签”的诉讼请求不变。三、原告一再拖延使被告合同目的无法实现且蒙受巨大损失。原告在合同履行阶段怠行合同，违反双方口头协议，拖延支付首付款，造成交易无法完成。自2015年8月31日合同签订至今，已过了一年多的时间，被告迟迟无法拿到全部购房价款，为孩子2016年上学在城里换购合适住房的合同目的已彻底无法实现。而且，原告一再拖延的行为给被告带来巨大的损失：第一，原告拖延交易使被告为小孩在城区上学而被迫贷款购买二套住房，承受2.14万税费损失和相关利息损失。根据双方约定，原告应于2015年10月8日前（含当日）向被告支付70万首付款。如果资金及时到位，原告本可以在2015年11月之前完成换房购置计划。但被告拖延支付首付款，造成被告迟迟无法换房。为孩子能在城区上学，被告被迫于2016年2月20日在海淀×地区购买了一套不足50平米的一居室。被告不仅按照3%的二套住房契税税率缴税，较唯一住房多缴税2.14万元，还被迫向银行贷款74万元，贷款利率为4.165%。如果原告能如约向被告支付70万首付款，则被告完全无需贷款并承受相关利息损失。第二，原告拒绝采纳被告首次开庭中提出的“一次性付清房屋余款”调解方案，致使涉案房屋交易将给被告带来26万个人所得税损失。2016年3月15日本案首次开庭时，法官向双方征求了调解方案。被告因所购第二套住房过户日在即，因而提出“原告在7个自然日内一次性支付剩余购房款，被告协助办理过户手续”的方案。按照这一方案，被告所购第二套住房尚未完成过户，涉案房屋仍是“唯一住房”，如果原告在2016年3月底或4月初之前能及时付清余款并完成过户，将不产生任何个人所得税。2016年3月29日，被告所购海淀军博二套住房完成过户，被告名下现有两套住房。如果继续履行合同，则被告将在涉案房屋交易中被迫承受26万的个人所得税损失。四、房价暴涨的情势变更使继续交易对被告极其不公平。合同签约以来至今，北京二手房交易价格出现了剧烈上涨的情势变更。很据北京链家成交系统统计，2016年8月北京二手房成交均价51
558元/平米，比去年同期上涨36.17%；×区房屋成交均价为30516元/平米，比去年同期上涨38.78%。根据北京链家成交系统统计，2015年8月、2016年3月、5月和8月×区成交均价分别为21989元/平米、25841元/平米、28098元/平米和30516元/平米。按照上述成交均价计算，涉案房屋在2015年8月出售总价约246万元，这与合同约定房款252万元相差无几。这说明被告是按照当时的市场价出售房屋，尤其考虑到被告当时房屋符合“商品房且满五唯一”的条件，合同价格是很公道的，被告要价不高。在2016年3月15日首次开庭之时，按链家成交均价计算，涉案房屋出售总价约289万元，比合同价款高出37万元。被告此时提出的“原告在7个自然日内一次性支付剩余购房款，被告协助办理过户手续”的调解房屋是充满诚意且做出了很大让步的。按链家成交均价计算，及至2016年5月4日第三次开庭之时，涉案房屋的市场总价又攀升至314万，比合同价款高出62万元，但原告在法官询问“现在是否具备支付除贷款以外的购房款的支付能力”之时，仍选择贷款100万，拒绝一次性支付剩余房款。截至2016年8月，按链家成交均价计算，涉案房屋的市场总价已上升至341万元。链家系统还显示：×区2室1厅2卫109平米的二手房售价在360-408万。上述情况说明，在原告的一再拖延下，如果涉案房屋还按照252万合同价格交易，被告将承受高达约100万元的价格损失。更不用说被告还有26万元的个人所得税损失要承担。被告不仅合同目的无法实现，还将蒙受巨额损失，这对在合同执行中并无过错的被告而言，是极大的不公平与不公正。事实上，原告未积极履行支付购房首付等合同义务，故意拖延交易违背了合同法诚实信用原则。如果由于原告的拖延最终造成被告蒙受巨大损失，这将进一步违背合同法的公平原则。不诚实信用且不公平的行为是对公序良俗的挑战。
被告（反诉原告）李若愚反诉称：2015年8月30日，反诉原告与反诉被告签订了《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，该协议约定：由反诉原告出售位于昌平区×房屋给反诉被告，合同交易价格为252万元，反诉被告在合同签订三天内支付定金50万元，反诉被告最迟应于双方办理权属转移登记手续前向反诉原告支付购房首付款50万元，反诉被告贷款150万元用于向反诉原告支付购房款。双方口头约定剩余2万元最后支付。合同同时约定自确定贷款机构批准贷款后7个工作日内，双方共同向主管机关申请办理缴税及权属转移登记手续。但双方当事人对反诉被告向反诉原告支付首付款50万元和办理完150万元贷款的时间均未有明确具体的约定。双方在第九条违约责任中还约定：买卖双方应按照合同约定期限履行义务，逾期超过15日，守约方有权利单方解除合同，且违约方应按照本合同约定的购房款的百分之二十向守约方支付违约金。合同签订后，两反诉被告于2015年9月1日按约支付了50万元定金给反诉原告，自此两反诉被告开始故意拖延交易。因反诉原告为小孩上学急于换房，在多次交涉无果的情况下，于2015年9月14日委托广东粤鑫律师事务所律师向两反诉被告发送《律师函》：督促两反诉被告尽快履行合同，并要求两反诉被告在2015年9月21日前完成房屋的网签手续，在10月20日前完成房屋的过户手续，即反诉原告在协商无法达成一致的情况下，明确要求反诉被告在2015年10月20日前向反诉原告支付首付款50万元，并在该期限之前办理完150万元贷款，从而具备房屋过户的条件。2015年9月24日完成房产交易网签手续后，双方就首付款支付时间和条件进行了商议，但无法就相关补充协议的签署达成一致意见。时至今日，两反诉被告始终以相关补充协议未签署为借口拒绝支付首付款50万元，亦未办理150万元购房贷款手续。按照双方合同约定，只有两反诉被告支付了首付款50万元且贷款机构批准了150万元贷款后，反诉原告才有义务将房屋过户给反诉被告。反诉被告拒绝支付首付款50万元并拖延办理贷款手续，已经构成严重违约。根据双方合同约定，双方应按照合同约定的期限履行义务。由于双方对反诉被告支付首付款50万元和办理完150万元贷款的具体期限并未明确约定，双方亦未能就此达成补充协议，根据合同法第六十二条第（四）项之规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。反诉原告已经发送《律师函》书面通知反诉被告在2015年10月20日前履行支付首付款50万元和办理150万元贷款的义务，但反诉被告未能在上述期限内履行义务，故在反诉被告逾期超过15日后，即自2015年11月5日起，反诉原告即享有单方解除合同的权利。即使按照反诉被告诉状中所称的房屋交易过户手续的期限是2015年10月31日前，反诉原告在对方没有按期支付房款超过15天的情况下依然享有合同解除权。此外，合同法第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍为履行；（四）当人事一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。反诉被告迟延给付首付款50万元和拖延办理150万元房屋贷款的行为属于合同法第九十四条所规定的情形，故反诉原告亦享有法定的合同解除权。反诉原告现诉至法院，请求判令解除双方的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》。同时，反诉原告要求反诉被告按照合同约定支付违约金并要求适用定金罚则。按照合同约定的违约金条款，反诉被告应支付的违约金为50.4万元，由于反诉原告已收取反诉被告定金50万元，二者金额基本相当，故反诉原告请求法院判令反诉原告收取的定金不予退还。综上所述，为维护反诉原告合法权益，故提起反诉，请求：一、判令解除反诉原告、反诉被告双方签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、判令反诉原告没收反诉被告支付的50万元定金；三、判令反诉被告承担本案诉讼费用。
原告（反诉被告）胡建磊、郭真真辩称：1、反诉人李若愚反诉内容与事实不符。合同对于支付购房款首付款时间有约定，买卖双方同意，买受人最迟应于买卖双方办理权属转移登记手续前向出卖人支付首付款计50万元。2、买卖双方达成就过户前须面签，银行批贷函下来7个工作日内双方办理过户手续。3、按合同条款的约定，如出卖方希望在过户前更早时间收到首付款，首付款支付时间及条件由双方另行在补充协议中约定。4、依据合同条款，中介公司撮合双方多次沟通，并就付款时间达成一致，并向李若愚代理人马敏发补充协议。但是，由于本案本诉被告反悔变卦，无故拒绝签署补充协议，并拒绝到银行面签，答辩人的首付购房款无法支付。因此，双方签订的购房合同无法履行的责任在于反诉人，而不在于答辩人。综上所述，答辩人胡建磊、郭真真认为，反诉人李若愚违约，拒绝到银行办理面签手续，致使合同无法正常履行。请法庭依法支持本诉原告的诉讼请求，驳回反诉人的反诉请求。
经审理查明：坐落于北京市昌平区×房屋登记的所有权人为李若愚。2015年8月30日，李若愚（在其代理人马敏的代理下）作为出卖人与作为买受人的胡建磊、郭真真在北京思源创新房地产经纪有限公司（以下简称思源经纪公司）的居间下签订一份《北京市存量房屋买卖合同》，约定：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市城市房地产转让管理办法》及其他有关法律、法规的规定，出卖人和买受人在平等、自愿、公平、协商一致的原则下就存量房屋买卖事宜达成如下协议：第一条、房屋基本情况：（一）出卖人所售房屋坐落为北京市昌平区×室，建筑面积111.77平方米。（二）该房屋规划设计用途为住宅。第二条、房屋权属情况：（一）该房屋所有权证证号为X京房权证昌字第569**号。（二）该房屋性质为商品房。第四条、成交价格、付款方式：（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币贰佰伍拾贰万元整（小写2520000元整），此购房款包括：房价款、房屋公共维修基金、装修及附属配套设施、搬迁费、综合补偿款等。买受人应于签订本合同当日支付定金人民币贰万元，剩余定金肆拾捌万元于2015年9月1日前（含当日）支付。（二）买卖双方协商一致采取下列第1种形式支付房款：1、自行交割，买卖双方签订《存量房屋交易结算资金自行划转声明》。第五条、房屋买卖交易方式及权属转移登记：（一）买卖双方一致同意采取下列第2种付款交易方式（只可选择其中一种）：1、全款交易：出卖人与买受人应于2015年10月31日前，向主管机关申请办理缴税及权属转移登记手续。办理权属转移登记手续前，买受人应按照约定付清全部购房款。2、贷款交易：买受人申办购房按揭贷款，拟贷款金额为人民币壹佰伍拾万元整。买受人因自身原因或国家、金融机构相关政策变动导致未获得贷款机构批贷或贷款机构批贷额度小于买受人申请贷款金额的，双方同意按照第2种方式解决：（2）买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要发生的各种费用由买受人承担，但若该银行亦未批贷或贷款机构批贷额度小于买受人申请贷款金额的，买受人应自行筹齐剩余房款并支付给出卖人。买卖双方同意，买受人最迟应于买卖双方办理权属转移登记手续前向出卖人支付购房首付款人民币伍拾万元整。首付款支付时间及条件由双方另行在补充协议中约定。如按照银行资金监管或托管形式支付购房款，则依据双方银行资金监管或托管协议约定进行房款支付。买卖双方同意，自确定贷款机构批准贷款后7个工作日内，双方共同向主管机关申请办理缴税及权属转移登记手续。（二）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起800日内，向房屋所在地的户籍管理机关申请办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付贰拾万元的违约金。第六条、税、费相关规定：该房屋交易过程中所产生的税费由哪一方承担合同中未约定，合同履行过程中，因政策原因导致缴纳税费增加的，亦未约定由哪一方承担。第七条、房屋的交付：出卖人应当在办理完权属转移登记手续后60日内将该房屋交付给买受人。第九条、违约责任：（一）双方签订本合同后，买卖双方应按照合同约定期限履行义务。因迟延履行合同义务，迟延履约方应按照每逾期1日赔偿守约方购房款万分之五的逾期违约金。逾期超过15日，守约方有权利单方解除合同，且违约方应按照本合同约定购房款的百分之二十向守约方支付违约金。（二）双方签订本合同后，任何一方违约造成本合同无法继续履行，守约方可选择依据定金罚则或按本合同约定购房款的百分之二十向违约方索赔。如守约方为向居间方支付服务费的一方，此笔服务费应由支付方向违约方追偿。
合同签订当天，李若愚作为甲方、胡建磊作为乙方又签署了一份《补充协议》，约定：鉴于甲乙双方就坐落于昌平区×之房屋买卖及相关事宜已经签署了《北京市存量房屋买卖合同》，现经双方友好协商，就该房屋买卖事宜进一步做出补充约定如下：第一条：出卖人应于2015年12月25日前将该房屋完全交付于买受人，办理好一切该房屋交割手续。第二条：买受人同意出卖人于2017年12月31日前将买受人置于该房屋的户口迁出。2015年8月30日，胡建磊、郭真真支付购房定金2万元，李若愚代理人马敏出具收据予以确认，2015年9月1日通过银行转账支付向李若愚支付了剩余的定金48万元。
后在合同履行过程中，双方关于首付款支付时间及首付款支付与办理银行贷款手续的先后顺序产生分歧，9月5日中介公司向双方发送了一份《二手房首付款交付确认函》，双方未签署。2015年9月14日，李若愚委托广东粤鑫律师事务所向胡建磊及思源经纪公司发送一份《律师函》，载明：广东粤鑫律师事务所接受李若愚女士和马敏先生的特别委托，指派王立峰律师现就胡先生与李若愚女士就北京昌平×房屋交易所需缴纳的税费承担和房产交易工作进行进度期限等相关事宜专至此函。请务必重视，并及时回应。我们注意到以下事实：1、胡先生和李女士在关于上述房屋的交易合同中未列明房产交易所需缴纳的各种税费由那一方承担，根据北京市房产交易目前的现实状况，本次房产交易所需缴纳的各种税费由胡先生独自全部承担。2、2015年8月30日胡先生与李若愚女士签订本房屋买卖协议，根据北京市目前的房屋交易制度，胡先生由于是采用商业贷款方式支付除去定金和首付及尾款之外的款项，但对该部分的期限未做明确约定，胡先生的贷款部分能否及时到账直接影响我的委托人正常的换房和换汇需求乃至以后的正常生活，为保障本次房产交易充分体现我的委托人的真实资金需求和意愿表达，根据《中华人民共和国合同法》第61条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”以及第62条“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，特对胡先生的贷款工作进程做出如下要求：A：胡先生必须在2015年9月21日（含21日）前完成房产交易网签，此时距合同签署已有15个工作日，而北京市的购房者资格审查完结出资质有且只需10个工作日，出资质第二个工作日即可完成网签。B：胡先生必须在2015年10月20日（含20日）前完成房产交易过户，此时距完成网签已有17个工作日，而北京市目前从完成网签到过户一般不超过12个工作日即可完成。胡先生必须清楚本次房产交易资金的准时到账对我的委托人的重要性，我的委托人目前急需本次房产交易资金来维持自己的正常资产购置计划，如若资金到位不准时将对我的委托人造成重大不利影响。如若胡先生在A、B二个条款的时间限内不能按时完成每个条款所对应的工作，则李女士和马先生的账款到账面临巨大的不确定性，李女士和马先生的正常生活将受到巨大的影响，我的委托人将视胡先生为故意拖延交易时间，本次交易亦无法在合理的期限内完成。故而我的委托人有权取消此次房产交易，取消日之前所收胡先生所交各期资金按法定或约定方式处理。诚望胡先生能高度重视此事，按本函要求按时履行自己的合同义务，以免影响正常交易的进行。
2015年9月22日，胡建磊、郭真真通过非本市户籍家庭购房资格核验，9月24日中介机构思源经纪公司为出卖人李若愚与买受人胡建磊、郭真真办理了涉案房屋的网签手续。
2015年9月25日，在中介机构思源经纪公司的协调下双方再次协商关于首付款支付及签订补充协议事宜，10月11日中介机构工作人员将协商意见形成的《补充协议》发给双方，但双方未签署，10月31日李若愚向胡建磊、郭真真发送了一份《补充协议一》，双方亦未签署。
经询问，双方关于首付款支付时间及首付款支付与办理银行贷款手续的先后顺序最终未能协商达成一致意见。
2016年1月19日，中介机构思源经纪公司向李若愚、马敏发送了一份《通知函》，载明：2015年8月30日，您通过我公司提供的居间服务，与买受人胡建磊签署了《北京市存量房屋买卖合同》及相关协议，合同约定您将名下位于北京市昌平区×室的房屋出售给买受人胡建磊。根据合同约定，买受人胡建磊拟贷款金额为人民币壹佰伍拾万圆整，按照银行贷款流程，贷款申请需要由您协助做面签手续。自2015年9月24日办理网签至今，您未到场配合买受人胡建磊办理银行贷款面签手续，目前后续交易无法进行。我公司就相关交易事宜与您多次进行沟通未果。现我公司通知您，为避免买卖双方发生纠纷，避免双方造成更大损失。希望您就此事与买受人胡建磊进行沟通，并配合买受人办理银行面签等相关手续。请您收到该通知函后5个工作日内联系我公司工作人员或者直接联系买受人胡建磊。
为证明双方的交易和协商过程，胡建磊、郭真真申请中介机构思源经纪公司当时负责居间工作的员工董×、闫×出庭作证，证人董×、闫×出庭对双方的交易和协商过程进行了证明。
经法庭询问，胡建磊、郭真真称其具备一次性全额支付剩余购房款的能力，要求李若愚继续履行合同，办理涉案房屋过户手续并交付房屋。
上述事实，有房产证、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、收据、银行转账凭证、《二手房首付款交付确认函》、《律师函》、购房资格核验单、网签合同、《补充协议》、《补充协议一》、《通知函》、证人证言以及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，李若愚和胡建磊、郭真真双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实的意思表示，且不具备法律规定的无效情形，双方之间的合同合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。根据双方《北京市存量房屋买卖合同》第五条关于房屋买卖交易方式及权属转移登记的约定，双方选择贷款交易，首付款支付时间及条件由双方另行在补充协议中约定。双方在合同后续的履行过程中，始终未能就首付款支付时间及首付款支付与办理银行贷款手续的先后顺序达成一致并签署书面的补充协议，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》当日签署的《补充协议》中也并未涉及首付款问题，应当认定双方未对首付款的支付时间达成一致的约定，故李若愚主张胡建磊、郭真真逾期支付首付款构成违约要求解除双方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》并没收胡建磊、郭真真已支付的50万元定金的反诉请求，没有依据，本院无法支持。
当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，在合同履行过程中，应当根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，双方在合同履行过程中产生分歧时应当互相协商并给予对方必要的协助，共同促成合同的及时履行，双方关于首付款支付时间及首付款支付与办理银行贷款手续的先后顺序的分歧并非不可克服的障碍，现胡建磊、郭真真同意一次性支付剩余房款，双方之间的合同继续履行亦不存在其他障碍，合同仍可继续履行，故胡建磊、郭真真主张李若愚继续履行合同办理涉案房屋过户手续的请求，本院予以支持。根据双方《补充协议》的约定，李若愚应于2015年12月25日前将涉案房屋交付买受人给胡建磊、郭真真，并办理好一切该房屋交割手续，李若愚逾期交付涉案房屋应当认定其构成违约，故胡建磊、郭真真主张李若愚交付涉案房屋的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）胡建磊、郭真真与被告（反诉原告）李若愚继续履行双方于二〇一五年八月三十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；
二、被告（反诉原告）李若愚自本判决生效之日起十五日内将位于北京市昌平区×号房屋过户登记至原告（反诉被告）胡建磊、郭真真名下；
三、被告（反诉原告）李若愚自本判决生效之日起三十日内将位于北京市昌平区×号房屋交付给原告（反诉被告）胡建磊、郭真真；
四、驳回被告（反诉原告）李若愚的反诉请求。
本诉案件受理费二万六千九百六十元，由原告（反诉被告）胡建磊、郭真真负担六千九百六十元（已交纳），由被告（反诉原告）李若愚负担二万元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费一万三千四百八十元，由被告（反诉原告）李若愚负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 张传京
人民陪审员
张光辉
人民陪审员
寇艳荣
二〇一六年十月十七日
书 记 员 李缘钰