广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第57号
上诉人（原审被告）：陈秀英，住广州市越秀区。
委托代理人：叶剑华。
被上诉人（原审原告）：黄国明，香港特别行政区居民，现居住香港。
委托代理人：刘剑仁、罗智仁，通讯地址：广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：何智强，住广州市越秀区。
委托代理人：张雪苹，通讯地址：广州市越秀区。
上诉人陈秀英因与被上诉人黄国明、何智强租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2530号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市越秀区大新路85、87号房屋（建筑面积875.04平方米）是黄国明、何智强按份共有的产业，黄国明、何智强各占1／2份额。
黄国明、何智强（出租人、甲方）与陈秀英（承租人、乙方）分别于2007年12月26日、2008年12月16日、2010年7月15日、2011年9月17日、2012年9月15日、2013年11月19日签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将自有的房屋租赁给乙方，该房屋位于广州市大新路85号201房、87号201、202房，租赁建筑面积约为：44.76平方米。该房屋租赁期限为一年，自当年的1月1日至12月31日止等。其中2013年11月19日签订的《房屋租赁合同书》约定每月租金为358.08元，每年租金4297元，租金在每月的5日前交纳当月租金等。该合同期满后，黄国明、何智强与陈秀英没有续签租赁合同，陈秀英继续使用涉讼房屋至今。
2014年7月7日，广州市经广房地产代理有限公司就涉讼85、87号房屋出具《危险房屋鉴定报告》，记载：鉴定结论：依照《危险房屋鉴定标准》，房屋整体危险性评定为C级，即为“局部危房”，房屋应作处理使用。处理建议：鉴于房屋建造年久，且该房屋长期缺乏维护、保养，存在危险构件，建议对房屋危破构件迅速采取加固排危措施，以策安全。若条件允许应向相关部门申请报建，宜对该房屋作拆除处理。
2014年7月9日，黄国明、何智强在涉讼房屋张贴上述《危险房屋鉴定报告》的复印件及《通知》，通知内容为：大新路85、87号各租户：鉴于：1、大新路85、87号房屋建筑年代久远，现相关部门已将其列为危房，已经不能居住，不符合继续出租的条件；2、各租户与我方签订租约后，均未按时交纳租金，且签订的租约早已到期。因此，我方特郑重通知：即日起解除我方与各租户不定期的租赁关系，请各租户在收到本通知之日起十日内搬出承租房屋并向我方支付未交的租金（租金计至各租户实际搬出之日止）。如未按本通知履行相关义务，由此造成的一切经济和法律责任均由各租户自行承担，我方概不负责等。
2014年7月17日，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局在涉讼房屋张贴《危险房屋限期治理通知书》（穗越危房通字（2014）第55号），内容为：越秀区大新路85、87号房屋安全责任人、使用人：经房屋安全鉴定单位鉴定，该处房屋被确认为“局部危险房”（房屋安全鉴定报告编号：经广某字（2014）0069），处理意见为处理使用。根据《广州市房屋安全管理规定》（广州市人民政府令第83号）第三十二、三十四、三十七、五十九条规定，上址房屋安全责任人应当于2014年8月17日前履行危险房屋治理责任；上址房屋使用人应当配合危险房屋治理，立即自行搬出；若因危险房屋延误治理造成人员伤亡或财产损失的，相关房屋安全责任人依法承担全部法律责任。
黄国明、何智强于2014年10月15日向原审法院提起本案诉讼，以陈秀英的行为不仅严重损害了何智强、黄国明的合法权益，而且也存在陈秀英自身安全的风险为由。请求：1、解除黄国明、何智强与陈秀英的租赁关系，判令陈秀英（含同住人员）立即搬出属于黄国明、何智强所有的广州市越秀区大新路85号201房、87号201、202房。2、判令陈秀英向黄国明、何智强支付自2014年1月1日起至实际搬走之日止的房屋租金，房屋租金每月按358.08元计付。3、判令陈秀英向黄国明、何智强赔偿自2014年1月5日起至实际付清租金之日止的利息损失（按同期银行贷款利息计算）。陈秀英原审答辩称：不同意黄国明、何智强的诉讼请求。1、广州市越秀区大新路85、87号房屋原是广州市糖烟酒公司名下的物业，属于国有资产，85、87号的全体租户户主都是糖烟酒公司属下的各单位工作的职工，一直享有广州市糖烟酒公司职工宿舍福利，且陈秀英在此已居住长达53年。2、自2007年12月开始，黄国明、何智强与陈秀英（包括85、87号全体住户）经过双方约定在每年的9月份黄国明、何智强上门一次性收取当年全年的租金，采取的方式为：黄国明、何智强先派人上门张贴通知，提醒住户准备交租，此种收租方式一直沿用到2013年9月。3、自2007年12月开始，黄国明、何智强与陈秀英（包括85、87号全体住户）的房屋租赁合同书的签订，都是在每年的9月份黄国明、何智强派人上门收取租金的时候，才签订当年的租赁合同书，而且是陈秀英先在房屋租赁合同书上签名，黄国明、何智强通常一个月后才将印有“何智强”签名或印章的合同书送还给陈秀英，此种签约方式一直沿用至2013年9月。4、按照约定和惯例，2014年的租金交收方式理应不变。在没有协商的情况下，陈秀英却收到黄国明、何智强起诉欠交租金，这是不符合事实和情理的。5、黄国明、何智强原本是以违约为由要求陈秀英搬迁，开庭时又提出房屋系危房故要求搬迁。但涉讼房屋被鉴定为局部危房，而陈秀英居住的部分是没有问题的，黄国明、何智强实际上是以部分危房为由进行逼迁，陈秀英认为既不合理也不合法。
在本案原审审理过程中，陈秀英为证明双方实际履行租赁合同的方式为每年签订一次租赁合同，并于签订租赁合同时一次性交收当年租金，向本院提供了黄国明、何智强与陈秀英自2007年至2013年签订的《房屋租赁合同书》及自2008年至2013年的交租收据，黄国明、何智强对上述证据的真实性没有异议。
原审法院认为：黄国明、何智强与陈秀英在平等自愿的基础上签订的《房屋租赁合同书》出自双方真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的强制性规定，为有效合同。租赁合同于2013年12月31日期满后，双方没有续签合同，但陈秀英仍实际使用涉讼房屋至今，双方形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。黄国明、何智强已于2014年7月9日在涉讼房屋张贴《通知》，要求解除与陈秀英的租赁关系，且现涉讼房屋已被鉴定为“局部危房”，存在安全隐患，为保障黄国明、何智强及陈秀英的财产及人身安全不受侵害，对黄国明、何智强要求解除租赁关系、陈秀英立即迁出涉讼房屋并支付至实际搬迁之日止的租金的诉讼请求，予以支持。根据陈秀英提供的证据可证，黄国明、何智强与陈秀英是每年签订一次租期为一年的租赁合同，陈秀英一次性向黄国明、何智强交纳当年的租金，因双方至今未签订2014年度的租赁合同，实际交纳租金的时间尚未确定，故对黄国明、何智强要求陈秀英赔偿利息损失即主张逾期支付租金的违约金的请求，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条，第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2014年11月20日作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起，黄国明、何智强与陈秀英就广州市越秀区大新路85号201房、87号201房、202房的租赁关系予以解除；二、陈秀英户（含同住人员）应在判决发生法律效力之日起10日内迁出广州市越秀区大新路85号201房、87号201房、202房，并将上址房屋腾空交还给黄国明、何智强。三、陈秀英应在判决发生法律效力之日起10日内，一次性向黄国明、何智强支付自2014年1月1日起至判决发生法律效力之日止的租金（每月按358.08元计付）。此后的房屋使用费，陈秀英应参照每月358.08元的标准，向黄国明、何智强支付至陈秀英实际迁出涉讼房屋之日止。四、驳回黄国明、何智强的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取75元，由陈秀英负担。
判后，上诉人陈秀英不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决认定事实错误。1.涉诉房屋原是广州市糖烟酒公司分配给陈秀英居住的福利房，陈秀英与广州市酒类有限公司、广州市糖烟酒有限公司之间存在长期租赁关系，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第2款及《中华人民共和国合同法》第二百二十九条中关于买卖不破租赁的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。买受人不能以其成为租赁物所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物；2.何智强、黄国明与广州市酒类有限公司、广州市糖烟酒有限公司签订的《协议书》约定其中大新路85、87号物业只能移交首层商铺，楼上居民应由何智强、黄国明安排继续租住并收取租金。陈秀英在原审已就此作出书面说明，但原审法院仅凭何智强、黄国明所述不知道该情况，片面定性陈秀英与何智强、黄国明为一般租赁关系有违事实，所以，何智强、黄国明应执行上述协议书，维持原来的租赁关系，只需继续收取涉诉房屋租金；3.1994年广州市政府已将涉诉楼宇鉴定为局部危楼，但可继续居住。何智强、黄国明是在明知该房产存在瑕疵的客观事实下交易的，且房管部门出具的《危险房屋限期治理通知书》的鉴定结果为B类（处理使用），说明该楼宇只需局部处理，纵使因局部修缮，需局部住户搬出，根据买卖不破租赁原则，何智强、黄国明也必须作出妥善安排并书面承诺修缮完毕后保证原住户回迁。（二）原审判决适用法律错误。2007年12月何智强、黄国明的代表人与广州市酒类有限公司办公室主任何艳燕、工会主席孔健等人突然告知陈秀英等住户称涉诉房屋已转让，新业主要求全体住户签署新租赁合同，同时口头承诺全体住户均可按照原有方案继续租住，而当时全体业主不愿签署新协议，后何智强、黄国明的代表人就开始威胁原住户称如果不签订新合同就马上搬出，由始至终没有向陈秀英告知他们之间签订的《协议书》有继续安排陈秀英等继续租住并收取租金的约定，因此，陈秀英是在不知情及被胁迫的情况下签订了《房屋租赁合同书》。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条以及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应认定双方合同无效，原审判决认为有效属适用法律错误。为此上诉请求：1.撤销原审判决一、二项；2.诉讼费用由何智强、黄国明承担。
被上诉人何智强、黄国明均答辩称：1.陈秀英一审时没有提交糖烟酒公司出具的书面说明，也没有提及协议书的内容，一审并不存在查明事实不清的情况。2.陈秀英与何智强、黄国明签订的房屋租赁合同合法有效。且租期已满，陈秀英陈述其与之前业主没有签订租赁合同，根据《合同法》第二百一十五条的规定，应属于不定期租赁关系。且合同法规定租赁期限在六个月以上的，应当签订书面形式合同，因此，何智强、黄国明购买取得涉诉房屋后，依法与陈秀英签订的《房屋租赁合同书》合法有效，该合同不存在欺诈或胁迫的情形，现双方租期已满，陈秀英应当交还房屋。3.房屋鉴定报告的鉴定结论认为房屋整体危险，房屋应作处理使用，且建议若条件允许，应做拆除处理，越秀区房管部门出具的《危险房屋限期治理通知书》也要求房屋使用人立即搬出，因此，涉诉房屋属于危房，不宜继续居住使用。此外，根据陈秀英所述，广州市政府在1994年已将房屋鉴定为危楼，若情况属实，那么从1994年至今已达20年，危险程度更加严重，为了保障生命财产安全，陈秀英应立即搬出。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
在本案二审过程中，陈秀英向本院提供一份由广州市酒类有限公司、广州市糖烟酒有限公司与何智强、黄国明于2005年11月28日签订的《协议书》复印件，拟证明其有权继续居住在涉诉房屋。何智强、黄国明认为上述证据为复印件，不是二审新证据，不确认该证据的真实性、合法性和关联性。
本院认为：本案双方争议的焦点是：1.双方签订的《房屋租赁合同书》的效力；2.陈秀英应否搬出涉诉房屋。
关于双方签订的《房屋租赁合同书》的效力问题。陈秀英是完全民事行为能人，在本案中，其未能提供充分证据证明何智强在签订《房屋租赁合同书》时存在胁迫或欺诈的行为，而何智强、黄国明是否与广州市酒类有限公司、广州市糖烟酒有限公司签订协议书以及有否将他们之间的协议内容告知陈秀英，均不影响上述租赁合同的效力，故陈秀英上诉认为原判认定双方签订的《房屋租赁合同书》合法有效错误，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于陈秀英应否搬出涉诉房屋的问题。首先，陈秀英表示涉诉房屋由其单位分配其入住，但没有提供证据证实其与涉诉房屋原业主曾签订过租赁合同或者租期未满，之后原业主将涉诉房屋出售给何智强、黄国明的事实，陈秀英就涉诉房屋居住问题自愿与何智强协商签订了《房屋租赁合同书》，并明确约定了租赁期限，故本案不存在陈秀英上诉所称的买卖不破租赁的情形。上述租赁期限届满后，双方没有续签租赁合同，而陈秀英仍继续居住涉诉房屋，故原审法院认定双方的关系为不定期租赁关系正确，因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，何智强、黄国明依法有权随时主张解除合同，并要求陈秀英交还房屋，陈秀英抗辩要求继续租住涉案房屋依据不足，本院不予支持。其次，现涉诉房屋经广州市经广房地产代理有限公司鉴定为局部危房并建议作处理使用，相关行政部门也发出危险房屋治理通知书，责令业主履行危险房屋治理责任，并要求陈秀英等住户立即自行搬出房屋，证明涉案房屋的确不适用继续居住，因此，原审法院综合上述情况，判决陈秀英立即搬出涉案房屋并无不当，本院予以维持。有关涉诉房屋修缮完毕后陈秀英是否继续租住问题，双方可自行协商，但陈秀英以何智强、黄国明没有承诺修缮完涉案房屋后保证其回迁为由拒绝搬出缺乏理据，本院不予支持。至于陈秀英二审出具的《协议书》复印件属逾期提交的证据，且无原件，何智强、黄国明不确认该证据真实性，故本院不予采信。
综上所述，上诉人陈秀英的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费150元，由上诉人陈秀英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一五年四月十一日
书 记 员 杨仁义