云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民一终字第684号
上诉人（原审被告）张朝六，男，1973年2月2日生，汉族。
特别授权诉讼代理人杨丽芝，磊山法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）韩会英，女，1977年7月6日生，汉族。
特别授权诉讼代理人吴碧君，昆明市法律援助中心律师。
上诉人张朝六因与被上诉人韩会英房屋租赁合同纠纷一案，上诉人张朝六不服昆明市五华区人民法院（2014）五法民二初字第232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月27日受理后，于2014年12月11日对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认的本案事实是：位于幸福家园二期7号商铺的出租权人为云南巨和物业服务有限公司。韩会英与张朝六签订有一份租房协议，约定张朝六向韩会英租用幸福家园7号商铺，租金为每月人民币1200元，租期自2012年12月25日至2014年12月24日。一审庭审查明，张朝六向韩会英支付租金至2013年12月25日。现诉争的幸福家园二期7-2号商铺由张朝六使用。另查明，2013年12月11日，张朝六与易大贤共同向云南巨和物业服务有限公司交纳了幸福家园二期7号商铺2014年1月1日至2014年12月31日的租金。2014年1月16日云南巨和物业服务有限公司幸福家园物业服务中心出具了一份《关于幸福家园二期7号商铺租赁关系情况说明》，其中载明幸福家园二期7号商铺由老租户转租给新住户，我物业中心收取了新住户的房租，后经老租户的反映和原有合同未到期原因，我司在2013年12月29日通知新租户退租金，但至今没有办理退租金手续，原因对方解释为“她与老租户发生纠纷到派出所解决未果”，但此解释与我司退租金并没有因果关系，由此产生的后果自负，与我已无任何关系。在租赁关系方面，待我司规范租赁管理后通知交费和签订合同时，在老租户愿意的情况下老租户有优先续租权，在新合同未签订前，我司与老租户依然维持原有租赁关系，但租金标准自2014年1月1日按新合同标准执行。另外，云南巨和物业服务有限公司副总经理李乔云出庭作证时陈述称收取被告张朝六的租金系因为公司工作人员的疏忽、失误，公司发现后就要求张朝六到公司退租金。原告韩会英未交租金是因为公司要对小区的铺面进行调整，其对诉争商铺有使用权。现原告认为被告的行为已经损害其合法权益，故诉至一审法院，请求：一、被告张朝六搬出幸福家园小区二期7-2号商铺；二、被告张朝六向原告韩会英支付自2013年12月25日至腾房执行完毕止的租金，每月人民币1200元。
一审法院经审理认为：本案中张朝六主张其与云南巨和物业服务有限公司就租赁幸福家园二期7号商铺达成租赁合同并支付租金，依云南巨和物业服务有限公司出具的《关于幸福家园二期7号商铺租赁关系情况说明》及该公司副总经理的证人证言，云南巨和物业服务有限公司并不承认张朝六承租诉争商铺，且已通知其退租金，表明该公司并不认可其与张朝六之间存在租赁关系，故一审法院对于张朝六的上述主张不予采纳，幸福家园二期7号商铺的承租权属于韩会英。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原、被告之间的租房协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应诚信履行协议的各项义务。依双方租房协议的约定，幸福家园二期7-2号商铺的租赁期限至2014年12月24日，现租期未满，韩会英无权要求张朝六搬出幸福家园二期7-2号商铺。故一审法院对于韩会英要求张朝六搬出诉争商铺的诉讼请求，不予支持。关于租金部分的诉讼请求，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”张朝六继续使用诉争商铺，其应依约向韩会英支付2013年12月25日至2014年12月24日的租金。租金的支付数额，参考双方租房协议约定的标准（每年人民币14000元），确定为人民币14000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：一、张朝六在本判决生效后十日内向韩会英支付2013年12月25日至2014年12月24日租金人民币14000元。二、驳回韩会英的其他诉讼请求。案件受理费人民币100元，减半收取人民币50元，由韩会英承担人民币25元，由张朝六承担人民币25元。
一审判决宣判后，张朝六不服，向本院提出上诉称：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。本案争议的2号商铺系被上诉人从案外人（云南巨和物业服务有限公司）处承租后转租给上诉人，2013年12月9日案外人通知上诉人于同年12月20日前到案外人处办理2014年的相关租赁手续，上诉人接到通知后与被上诉人联系，被上诉人不予理会。2013年12月11日上诉人与1号商铺承租人易大贤一起到案外人处了解情况，得知被上诉人私自转租违反合同，且案外人与被上诉人的租赁合同已到期，案外人不再与被上诉人续租合同，由现有实际经营户享有优先权，且案外人还向上诉人出具了案外人与被上诉人所签订的租赁合同期限至2013年12月31日止。基于以上情况，上诉人才与案外人签订了为期一年的租赁合同，并交纳了房屋租金及押金。上诉人一直对该商铺进行经营管理，在此期间案外人从未找过上诉人告知不租给上诉人并让上诉人退租的事，而本案被上诉人却出具案外人不租给上诉人的相关材料，这显然不符合常理；本案被上诉人申请出庭作证的证人不具备证人资格，其所出具的证言不具有法律效力，而一审判决却基于此对本案作出判决，显属认定事实不清，适用法律错误。二、本案应当追加案外人为本案当事人，但一审法院却不予追加，程序错误。综上，请求：一、撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人韩会英答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，被上诉人向法庭提交两张照片，欲证明：云南巨和物业服务有限公司当场向上诉人退还租金，但上诉人拒绝收取。经质证，上诉人对上述证据的真实性、合法性、关联性均不认可。本院认为，对于被上诉人所提交的照片，因无法核实其拍摄时间、地点，且从拍摄内容看，无法证实被上诉人的观点，故本院不予确认。
二审查明事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。另查明，上诉人在租赁之初向被上诉人交纳了2000元押金。
本院认为：诉争商铺系被上诉人向云南巨和物业服务有限公司所承租，之后又转租给上诉人，转租的租期为自2012年12月25日至2014年12月24日止。2013年12月11日，上诉人向云南巨和物业服务有限公司交纳了诉争商铺2014年1月1日至2014年12月31日的租金。基于以上事实，上诉人主张其与云南巨和物业服务有限公司形成了租赁合同关系，系诉争商铺的合法承租人，故不应向被上诉人腾还商铺，支付租金。对此，本院认为，上诉人虽然向云南巨和物业服务有限公司直接支付了2014年度的租金，但之后依据该公司所出具的《关于幸福家园二期7号商铺租赁关系情况说明》及该公司副总经理的证人证言，可以证实该公司收取上诉人租金系工作失误，其并不认可与上诉人形成租赁合同关系，合法的承租方仍为被上诉人。现双方租期已于2014年12月24日届满，上诉人应将诉争商铺腾还被上诉人，同时支付逾期占用租赁物期间的费用，直至腾还房屋之日止。一审判决对此处理不当，应予更正。综上，上诉人所提上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对于腾房及支付租金问题处理不当，本院予以改判。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、第一百一十八条之规定，判决如下：
一、撤销昆明市五华区人民法院（2014）五法民二初字第232号民事判决；
二、由上诉人张朝六于本判决生效后十日内向被上诉人韩会英腾还幸福家园二期7-2号商铺；
三、由上诉人张朝六于本判决生效后十日内向被上诉人韩会英支付自2013年12月25日至实际腾还房屋之日止的租金，按每月1200元计算。
如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费合计200元，由上诉人张朝六承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 郑会利
代理审判员 符圆圆
代理审判员 邓林春
二〇一五年一月二十七日
书 记 员 廖均龙