惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1391民初1167号原告（反诉被告）：黄斌姬，女，汉族，1971年1月2日生，住福建省霞浦县，委托代理人：杨海，广东惠天好律师事务所律师。委托代理人：刘晓惠，广东惠天好律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：惠州市名都房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头听涛雅苑花庭美墅6栋一单元2号楼。法定代表人：蔻武力委托代理人：胡志宏，广东力臣律师事务所律师。原告黄斌姬与被告惠州市名都房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月16日立案后，被告惠州市名都房地产开发有限公司于2017年7月18日提出反诉，本院决定本案两诉合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄斌姬的委托代理人杨海、刘晓惠，被告（反诉原告）惠州市名都房地产开发有限公司的委托代理人胡志宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄斌姬向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原、被告签订的《商铺认购书》，与原告签订商品房买卖合同；2、判令被告向原告返还不当得利38143元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年11月23日，原告与被告签订了《商铺认购书》，约定由原告向被告认买惠州市××中心区××路凯悦华庭1栋106商铺，建筑面积33.89平方米，总价430000元。双方约定采取分期付款方式付款：于签订该认购书三日之内付清总房款的50%，并签订《商品房买卖合同》（交纳公共维修基金、房产契税）及提供所需相关材料。四个月内付清总房款80%，七个月内余款一次性付清。事实上，原告在签订认购书的当天即向被告支付了总房款的51%即人民币220000元，被告并通知原告在签订认购书过后几天再签订正式的《商品房买卖合同》。原告几天过后按约到涉案商铺处，发现涉案商铺己被被告用作其销售场所。原告提出要与被告签订正式的《商品房买卖合同》，被告却说：“我们在用你的商铺，还要给租金你呢，《商品房买卖合同》以后再签”。之后原告多次提出要与被告签订合同，被告均以各种理由搪塞，被告的行为言而无信，严重侵犯了原告的合法权益。被告惠州市名都房地产开发有限公司辩称，原告所诉不实。在商铺认购协议签订后，是原告不按约与被告签订商品房买卖合同。被告并没有违约行为。另外，原告所诉的38143元款项，是原告代为其妹妹黄梅姬交纳的另一套房屋的购房款，与原告无关。因此，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。被告惠州市名都房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1、解除原、被告签订的商铺认购书；2、判令被告不予退还原告所交定金30000元；3、本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：原、被告签订商铺认购协议后，原告违约不按时与被告签订商品房买卖合同，被告已经依法于2016年4月口头通知原告解除了认购协议。认购协议因原告违约而解除，根据原、被告的约定，被告无需向原告退还定金。为维护被告的合法权益，特提起反诉，请法院判决支持被告的反诉请求。原告黄斌姬反诉辩称，被告反诉的情况不符合事实。原告已经履行了向被告提出签订商品房买卖合同请求的义务，是因为被告违约不与原告签订商品房买卖合同。原告没有违约行为，相反是被告违约。因此，被告的反诉请求缺乏事实依据，依法应予驳回。原告黄斌姬为支持其主张，依法向本院提交了下列证据：1、商铺认购书复印件；2、银行结算业务单、信用卡交易票据、收款收据复印件；3、证人林某的证言。被告惠州市名都房地产开发有限公司为支持其主张，依法向本院提交了下列证据：1、商铺认购书复印件；2、收款收据复印件；3、竣工验收备案表；4、黄梅姬与被告签订的商品房买卖合同及收据复印件；5、黄梅姬与被告签订的商铺认购书、POS机刷卡单及收据复印件。本院根据当事人提交的证据，组织当事人进行了证据交换和质证，并根据当事人的陈述及其举证质证情况，审理查证了本案的案件事实。经审理查明，2013年8月，原告与被告口头达成购房意向协议，拟由原告购买被告开发的房屋。同月8月26日，原告向被告交纳购房款200000元。2013年11月23日，原告与被告签订商铺认购书，约定内容为：1、由原告认购被告开发的位于惠州市××中心区××路的XX华庭X栋XXX号商铺，折后总价款为430000元；2、原告应当在签订认购书当日交付总房款的51%即220000元（内含定金30000元），采用分期付款的应当在签订认购书3日之内付清总房款的50%，并签订商品房买卖合同，交纳公共维修基金、房产契税及提供所需相关资料，在4个月内付清总房款的80%，7个月内余款一次性付清；3、如买方逾期付款及逾期签署商品房买卖合同和补充协议，要求解除本协议，或买方放弃认购单位，属买方违约，买方所缴付的定金不予退还，卖方有权将该物业另售他人，本认购书解除。商铺认购书签订后，原告与当日再次向被告支付房款220000元，并交纳专项维修基金、契税和其他费用17532元。同日，被告连同原告先前交纳的220000元房款，为原告开出了220000元的收款收据及17532元的代收费用收款收据。此后，原、被告一直没有签订上述房屋的商品房买卖合同。对于被告是否在约定时间内向被告提出了签订商品房买卖合同请求的事实问题，原、被告产生争议。原告认为，其按约前往被告处要求签订商品房买卖合同，但被告要求原告延期办理。被告则认为是原告没有在约定时间前往被告处要求签订商品房买卖合同。原告为支持其主张，向法庭提交了证人林某的书面证词和出庭证言。证人林某的书面证词内容为：“本人于2016年4月25日、2017年5月17日、2017年6月6日于黄斌姬一同提着现金前往惠州名都房地产开发有限公司支付惠州市大亚湾区中兴路凯悦华庭1栋106商铺交剩余户款，但对方拒收户款并拒绝交付商铺，当时商铺被正在使用”。证人林某的出庭证言与其书面证词内容基本相同。证人林某出庭陈述：证人林某与原告是堂姐弟关系，证人林某是原告的堂弟；原告曾患精神抑郁症，在原告患病期间，是证人林某与原告的亲弟弟一同照顾的；证人林某第一次与原告去被告处的时间是2016年4月，当时原告向被告要商铺门钥匙，但被告说原告没有付清商铺房款，后来原告去交房款，但被告说原告很久没交钱就不受理了。本院认为，本案的争议焦点是对于原告是否按约履行了要求与被告签订商品房买卖合同的事实认定问题，以及相应的违约责任承担问题。关于原告是否按约履行了要求与被告签订商品房买卖合同的事实认定问题。按照原、被告的商铺认购书的约定，原告应当在签订认购书的3日内与被告签署商品房买卖合同。据此，在3日内向被告提出签署商品房买卖合同请求，属于原告应当履行的合同义务。对于原告是否履行了合同义务的事实，相关举证责任应当由原告承担，被告无需承担相关反证责任。本案中，原告没有就自己已经在签订认购书的3日内向被告提出签署商品房买卖合同请求的事实提交相应的足够的证据。原告提交的证人证言也只只能证明原告在其后的2016年4月才前往被告处要求被告履行认购书。因此，对于原告提出的其已经按约向被告提出了签署商品房买卖合同请求的事实，原告举证不足，本院不予认定，而应当视为原告未按约向被告提出签署商品房买卖合同请求。关于认购协议的处理及相关责任承担问题。原、被告签订的认购书，属于预约合同，是双方当事人一致的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。当事人应当按约全面履行自己的合同义务。原告未按约向被告提出签署商品房买卖合同请求，构成违约。根据原、被告关于“如买方逾期付款及逾期签署商品房买卖合同和补充协议，要求解除本协议，或买方放弃认购单位，属买方违约，买方所缴付的定金不予退还，卖方有权将该物业另售他人，本认购书解除”的约定，被告有权解除认购协议，并对原告所交的定金不予退还。被告的陈述及原告的证人证言均显示，被告已经在原告与其证人一同前往被告处要求履行合同时，告知原告解除合同了，据此应当视为原、被告的认购协议在此时起解除。合同解除后，原告所交的款项，在扣除定金后，被告应当及时返还给原告。因此，原告要求继续履行认购协议的诉讼请求，本院不予支持，而被告要求解除认购书并不退定金的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告未及时退还应退原告的款项，应当支付相应的资金占用利息。考虑到在合同解除条件成就时，被告未能在合理期限内行使解除权的行为，原告所交资金会因此由被告较长时间占用而受到资金占用利息损失。对原告该项损失的发生，既有被告未及时行使合同解除权的原因，也有原告自身违约未及时与被告签订商品房买卖合同的原因，原、被告对此均有过错，应各半承担相应责任。故对于被告行使合同解除权的合理期限届满之日起，至被告实际行使合同解除权并告知原告期间，原告所受的资金占用损失，应当由被告予以适当补偿，即由被告向原告支付一半的资金占用利息。对于被告行使合同解除权的合理期限，本院酌情确定为6个月。因此，被告在退还原告所交款项时，应当同时向原告支付合同解除前的资金占用利息。关于原告所诉的不当得利问题，属另一法律关系，原告应当另案起诉解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、确认原告黄斌姬与被告惠州市名都房地产开发有限公司签订的关于位于惠州市大亚湾中心区中兴五路的XX华庭X栋XXX号商铺的认购协议解除；二、原告黄斌姬向被告惠州市名都房地产开发有限公司所交款项中属于定金的30000元，被告惠州市名都房地产开发有限公司不予退还给原告黄斌姬；三、被告惠州市名都房地产开发有限公司于本判决生效之日起向原告黄斌姬退还扣除定金后的购房款190000元及代收费用款17532元，并支付2014年5月23日至2016年4月25日期间按年利率3%计算和自2016年4月26日起按年利率6%计算的利息。四、驳回原告黄斌姬的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5164.30元，由原告黄斌姬负担；反诉费550元，由原告黄斌姬负担300元，被告惠州市名都房地产开发有限公司250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  罗亚鸼审判员  曾日华审判员  徐 黎二〇一七年九月十日书记员  张晓婷