湖北省丹江口市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂丹江口民初字第00843号原告：湖北丹江口鑫汇五金交电化工有限责任公司。法定代表人：李丽娟，该公司经理。委托代理人：陈建新，该公司副经理。代理权限：调查取证，参与诉讼，调解。委托代理人：朱延峰，湖北延津律师事务所律师。代理权限：调查取证，参与诉讼，调解。被告：湖北省丹江口市鸿利五交化有限责任公司。法定代表人：张炬，系该公司经理。委托代理人：柯有国，该公司员工。代理权限：一般代理。委托代理人：乔金群，该公司员工。代理权限：一般代理。原告湖北丹江口鑫汇五金交电化工有限责任公司（以下简称：鑫汇公司）诉被告湖北省丹江口市鸿利五交化有限责任公司（以下简称：鸿利公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月12日受理后，依法组成由审判员方义清（主审）、王义明、人民陪审员王莉参加的合议庭，于2014年7月4日公开开庭进行了审理。原告鑫汇公司的法定代表人李丽娟、委托代理人陈建新、朱延峰，被告鸿利公司的法定代表人张炬，委托代理人柯有国、乔金群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鑫汇公司诉称：2013年1月1日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告鑫汇公司将其位于丹江口市大坝二路的12间约300平方米的房屋由被告鸿利公司承租，每年租金11万元，采用先交租金后使用的原则，不按时足额交纳房屋租金的，原告有权解除合同，并按月两倍房租追收被告拒不交房的违约金。合同签订后，被告如约支付了第一年的租金，第二年的租金截止今日未付，也不腾退房屋，原告经多次催收，被告以种种理由拒交，使原告蒙受了巨大的经济损失。为此，特诉至法院，要求：1.解除双方房屋租赁合同，恢复原状，将房屋交给原告管理使用。2.责令被告立即支付拖欠的截止2014年4月30日的房屋租金36667元，承担违约金50000元。并且责令其承担腾出房屋前的房租费。3.诉讼费由被告承担。原告鑫汇公司为支持其诉讼请求向本院提交了以下证据：证据1：原告的企业法人营业执照、组织机构代码证复印件各1份，被告公司企业信息1份。拟证明：原、被告的主体资格和基本信息。经质证，被告对该证据无异议。本院对该证据予以确认。证据2：2013年1月1日原、被告双方签订的《房屋租赁合同》1份、租赁房屋的平面图1份。拟证明：1.原、被告双方的租赁关系是从2013年1月1日至2014年12月31日；2.双方约定的年租金为11万元；3.约定每年先交纳租金后入住房屋，租金一次性交清；4.合同第11条约定了甲方（原告）解除合同的情形：如乙方（被告）未及时交纳房租，甲方有权解除合同，可以要求收回房屋，如果乙方拒不交还房屋，甲方可以诉至法院，要求支付每月两倍房租的违约金。经质证，被告对该组证据无异议。本院对该证据予以确认。被告鸿利公司辩称：1.原告鑫汇公司损害被告股东权益，被告只有以拒交房租抗辩。被告股东的劳动关系都在原告鑫汇公司名下，而原告2001-2013年一直以少交或不交的方式拖欠被告股东的各项社会保险。2013年7月原告通知我们二十多名欠交社会保险的职工交纳2013年的养老金个人部分每人1700元，但必须签订公司欠交以前养老金均按最低标准向社保局购买的申请。此种做法严重侵害了职工的合法权益，许多人拒签此申请。后经我们到社保局查询，鑫汇公司只给我们交了2013年7月-9月的社保，而给我们开的收据却写的是2013年7月-2014年6月，此做法有欺骗行为。且我们每年都扣了医保交给原告公司，但我们住院却被医院告知鑫汇公司未给我们交医保而不能报销。被告股东作为原告鑫汇公司的职工，有权了解原告鑫汇公司的财务状况，但原告鑫汇公司拒不向被告的股东公开财务。被告股东有权怀疑自己在原告鑫汇公司的权益遭到侵害，特别是原告公司近几年多次在股东、职工不知情的情况下变卖土地、房产，巨额资金不知去向。原告公司的不当做法严重损害被告股东的权益，被告只有以拒交房租进行抗辩。2.被告自2009年开始至2013年一直都在租用原告鑫汇公司的房屋，而且都按时交纳了房租。但原告鑫汇公司期间一直未向被告提供正式的租金发票，被告作为一个单位无法把租金开支作为正式账目向税务部门报税，从而直接影响被告的正常经营，因此被告只有以拒交房租进行抗辩维权。3.如果鑫汇公司要解除与被告的房屋租赁合同，必须赔偿被告如下损失：被告现有库存商品500万元，原告应当负责处理；被告在租用房屋期间的装修、广告宣传等投入150万元，原告应负责赔偿；被告聘请20多名员工解除劳动合同需赔偿150万元，原告应负责赔偿；被告的股东作为原告职工应由原告负责安排岗位上班。被告鸿利公司2014年6月5日申请乔金群、李锦坤、宦明丽出庭作证，后庭审中未要求证人出庭作证。被告鸿利公司为支持其提出的抗辨理由，向本院提交了以下证据：证据1：被告的组织机构代码证复印件1份，法定代表人身份证明1份。拟证明：被告的主体资格。经质证，原告对该组证据无异议。本院对该证据予以确认。证据2：张炬存折1份、张炬股金单1份、原告收据2份、现金缴款单2份、医保卡1份。拟证明：鸿利公司法定代表人张炬与原告鑫汇公司存在劳动关系和股份关系。张炬在原告鑫汇公司办有医保关系。经质证，原告对被告提供的复印件不予质证。对被告提供的股金单收据的原件真实性无异议，但认为与本案诉讼的房屋租赁合同没有关联性。本案当事人是鑫汇公司和鸿利公司，与双方的法定代表人没有关系。合议庭当庭核对收据复印件与原件一致。本院对该证据的真实性予以确认，对其证明目的将结合本案其他证据予以分析认定。证据3：鑫汇公司出具的租赁费收据8份。拟证明：原告鑫汇公司自2009年到2013年收取被告鸿利公司房租未出具正式发票，该租赁费收据不具有发票的效力，被告鸿利公司无法入账。经质证，原告鑫汇公司对该组证据的真实性无异议。但认为该证据与本案没有关联性：1.原、被告双方的房屋租赁合同没有约定租赁费是否包含税金。在没有约定税金由谁承担的情况下视为税金由承租人承担，如果被告愿意承担税金，原告同意给被告开具正式发票。2.收据是原、被告双方履行了多年的习惯性做法，在本案争议的房屋租赁合同中也没有约定租赁费税金的交纳方式。3.被告承租的房屋是考虑到被告有几名股东是原告单位的员工和股东，房租远低于市场价，如果让原告承担税金显失公平。如果被告愿意将房租追加为周边房屋的市场价，原告愿意提供租赁费发票。本院对该证据的真实性予以确认，对其证明目的将结合本案其他证据予以分析认定。证据4：被告公司员工张炬、李锦坤等冠名的申请2份、申诉材料1份。拟证明：被告鸿利公司及其他地方就业的21名工作人员系原告鑫汇公司的员工，而原告鑫汇公司对这21名员工没有按照国家规定缴纳相关的社会养老保险，申诉材料证明原告鑫汇公司的财务状况没有向员工公开。经质证，原告鑫汇公司认为证据不是原件，不予质证。被告说明申请和申诉材料的原件已交至市纪委。本院对该证据的真实性和证明目的将结合本案其他证据予以分析认定。证据5：张炬、李锦坤、宦明利2013年7月-2014年6月养老金个人部分1700元收据各1份。拟证明：李锦坤、宦明利、张炬三人交纳了一年的养老金个人部分，但到社保部门查询，原告方只为其交纳了2013年7、8、9三个月的养老保险。经质证，原告鑫汇公司认为复印件不客观、不真实。即使是真实的，这些劳动关系也与本案的房屋租赁合同关系没有关联性。本院对该证据的真实性和证明目的将结合本案其他证据予以分析认定。证据6：张炬医院预收凭证原件5张。拟证明：张炬医保费用交纳后原告公司没有给其交纳医疗保险，导致张炬的医疗费用不能核销。经质证，原告鑫汇公司对该组证据的真实性无异议，但需要说明的是2014年因社保部门实行五险合一政策后，医疗保险不能单独缴纳，鑫汇公司无钱支付员工社会保险，因此该公司所有员工的住院医疗费目前均无法核销。本院对该证据的真实性予以确认，对其证明目的将结合本案其他证据予以分析认定。证据7：申请书1份。拟证明：原告公司向社保局、就业局、医保办提出申请，要求将所欠员工养老金部分按照2010年-2013年的最低申报基数交纳计入档案。经质证，原告鑫汇公司对该证据的真实性无异议，但该申请书是鑫汇公司提供的，由员工自愿签字，这是涉及劳动部门履行的手续。本院对该证据的真实性予以确认，对其证明目的将结合本案其他证据予以分析认定。经审理查明：原告鑫汇公司与被告鸿利公司经协商，于2013年1月1日签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告鑫汇公司将其位于丹江口市大坝二路的12间约300平方米的房屋出租给被告鸿利公司使用，租赁期限自2013年1月1日至2014年12月31日，每年租金11万元，先交租金后使用。不按时足额交纳房屋租金的，原告有权解除合同并采取锁门等影响和干扰被告经营的方式收回房屋，被告拒不交房屋的，鑫汇公司可将鸿利公司诉讼至法院，并按月两倍房租追收被告拒不交房的违约金。合同签订后，被告如约支付了第一年的租金，第二年的租金被告以原告公司损害股东的权益、没有为部分员工缴纳社会保险为由拒交。原告上门催要过租金，给被告送达了告知书，告知被告按照合同约定支付租金，如果不交租金要承担违约责任和承担解除合同的责任。没有向被告送达解除合同通知书。被告未支付房租，也未腾退房屋，原告遂于2014年5月12日起诉至法院，要求：一、解除双方房屋租赁合同，恢复原状，将房屋交给原告管理使用。二、责令被告立即支付拖欠的截止2014年4月30日的房屋租金36667元，承担违约金50000元。并且责令其承担腾出房屋前的房租费。三、诉讼费由被告承担。根据当事人的诉、辩内容，本案的争议焦点为：1.解除合同的理由是否成立，欠交租金是否构成违约；2.社会保险费的缴纳问题是否与本案有关联性。本院认为：原、被告于2013年1月1日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，双方应当按照合同约定履行各自的权利义务。按照合同约定，原告鑫汇公司将其位于丹江口市大坝二路的12间约300平方米的房屋出租给被告鸿利公司使用，租赁期限自2013年1月1日至2014年12月31日，每年租金11万元，先交租金后使用。不按时足额交纳房屋租金的，原告有权解除合同，并可以按月两倍房租追收被告拒不交房的违约金。合同签订后，原告鑫汇公司将符合合同约定的房屋出租给被告鸿利公司，鸿利公司也如约支付了第一年的租金，合同已实际履行。鸿利公司至今未交纳第二年的房屋租金，违反了合同约定，构成了违约，原告请求责令被告立即支付拖欠的截止2014年4月30日的房屋租金的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。按照合同约定，被告不按时足额交纳房屋租金的，原告鑫汇公司有权解除合同并采取锁门等影响和干扰被告经营的方式收回房屋，被告拒不交房屋者，鑫汇公司将鸿利公司诉讼至法院，并按月两倍房租追收被告拒不交房的违约金。但根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案原告上门催要过租金，给被告送达了告知书，告知被告按照合同约定支付租金，如果不交租金要承担违约责任和承担解除合同的责任，但没有向被告送达解除合同通知书。原告要求解除双方房屋租赁合同，恢复原状，将房屋交给原告管理使用的诉讼请求因没有履行通知义务，本院不予支持，以（2014）鄂丹江口民初字第00843-1号民事裁定书裁定驳回该项起诉。原告要求被告支付拒不交房违约金的前提是解除房屋租赁合同后，原告要求被告腾退房屋而被告拒不退房。本案起诉时，原、被告双方房屋租赁合同没有解除，腾退房屋的条件还没有成就，因此，原告要求按月两倍房租追收被告拒不交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。待交房条件成就而被告拒不交房时原告可另行主张权利。被告认为原告公司不给部分员工缴纳社会保险等不当做法损害股东的权益，以拒交第二年房租来抗辩，与本案房屋租赁合同纠纷没有关联性，与本案不属同一法律关系，不能作为不交纳房租的辩解理由，本院对被告此辩解理由不予支持。被告可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告湖北省丹江口市鸿利五交化有限责任公司在本判决生效之日起10日内支付原告湖北丹江口鑫汇五金交电化工有限责任公司拖欠的截止2014年4月30日的房屋租金36667元。二、驳回原告湖北丹江口鑫汇五金交电化工有限责任公司其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2047元，由被告湖北省丹江口市鸿利五交化有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：十堰市财政局非税收入汇缴结算户；开户银行：中国农业银行十堰五堰支行；帐号：17245601040000333-1。通过邮局汇款的，汇款十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。审判长方义清审判员王义明人民陪审员王莉二〇一四年七月三十日书记员陈伟