四川省雅安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雅民终字第825号
上诉人（原审原告）：康克强，男，汉族，1971年12月27日生，住四川省汉源县。
委托代理人：袁宁华，四川兆正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：康克琼，女，汉族，1962年4月17日生，住四川省石棉县。
被上诉人（原审被告）：许树柏，男，汉族，1948年7月8日生，现暂住四川省石棉县。
上诉人康克强与被上诉人康克琼、许树柏房屋买卖合同纠纷一案，四川省石棉县人民法院于2015年7月22日作出（2015）石棉民初字第497号民事判决，上诉人康克强不服，向本院提起上诉。本院于2015年8月25日受理后，依法组成合议庭于2015年10月12日公开开庭进行了审理，上诉人康克强及其委托代理人袁宁华，被上诉人康克琼和许树柏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审审理查明：2004年10月7日，康克琼向康克强出具《借条》，该《借条》主要载明：今借到康克强人民币叁万伍仟元整（35000元）利息捌厘三年后还清。2011年3月28日，康克强与康克琼签订《抵押债权债务协议》，该协议载明：债权人：康克强（甲方）债务人：康克琼（乙方）经甲、乙双方多次协商，按公平、公正的原则，双方自愿达成抵押抵扣债权债务协议如下：1、乙方在修建石棉县幸福街52号私宅房屋时，因急需建房资金，于2004年10月7日向甲方借款叁万伍仟元（35000元）并承诺利息八厘三年后一并还清。2、由于乙方至今无钱偿还所欠的本金和利息58520元，又因乙方没按约定及时还钱，给甲方造成了极大的损失，导致甲方至今无房居住，乙方应适当补偿甲方损失，对此双方同意乙方将自己修建于幸福街52号房屋底层十字街口一间门市约20平米的铺面（拐角处）抵押抵扣给甲方该门市产权归甲方所有。3、甲方在办理该房屋过户手续时，乙方无条件要配合办理，过户所需的税费由甲方负责承担。4、乙方于2011年4月1日将该房屋门市手续及所有权移交给甲方，如该门市需继续出租租金归甲方收取，从此后甲、乙双方无此笔债权债务关系。5、本协议如有未尽的事宜，双方友好协商解决，本协议经双方当事人签字即生效，具有同等的法律效力。6、本协议一式两份，双方各持一份。注明：利息计算35000元（本金）×0.008元（月利息率）=280元（月利息款）×84（个月）=23520元（利息款）＋35000元（本金）=58520元。
2007年1月15日，康克琼向康克强出具《借条》，该《借条》主要载明：今借到康克强人民币伍万元整（50000元）利息八厘两年后还清。2011年11月12日，康克强及其妻子庄万军与康克琼签订《抵扣借款协议》，该协议载明：债权人：康克强、庄万军债务人：康克琼由于债务人康克琼在2007年1月15日向债权人康克强、庄万军借款50000元，至今无钱偿还，对此经双方债权债务当事人一致同意抵扣抵消借款即：康克琼将自己修建于幸福街52号楼底层一楼先源路与拐角门面相邻的一间门面约18平米的房屋作价50000元，抵扣抵消彼此间的债权债务关系，双方约定于2011年11月15日康克琼要将该门面相关的使用权手续移交给债权人康克强。从此后，该门面所有权归债权人康克强所有，双方当事人再无任何债权债务纠纷。如需办理过户手续时，康克琼要配合办理事宜，所产生的费用由康克强承担。至此，双方当事人不可反悔，如果一方违约反悔就赔偿对方的一切经济损失。本协议经双方当事人签字后即生效，具有同等法律效力，本协议一式两份，双方各执一份。
2011年11月26日，康克强与康克琼、许树柏签订《补充房屋买卖协议》，该协议约定：经甲、乙双方当事人到现场实地看房屋后，多次协商，双方本着诚信、公平、自愿的原则达成如下协议：一、甲方（康克琼、许树柏）愿将自己所属的座落于石棉县幸福街52号楼底楼拐角与相邻两间门面，面积约为38㎡的房屋出售给乙方（康克强）。二、购房屋总款为拾万零捌仟伍佰元整（108500.00元）购房以每套为单位，含简装修，该房屋准确面积以房管部门测绘办证的面积为准。三、甲方要在两年内办理好房屋的房产证和土地使用证并交付给乙方，在办理房产证及土地使用证转户手续时，所产生的费用由乙方负责。四、甲、乙双方约定本协议后，乙方付购房款拾万零捌仟伍佰元整（108500.00元）在甲方办好两证转户手续并交给乙方，乙方要将款一次性付清给甲方。五、甲方在收到乙方的首付购房款后于2011年11月26日前将该房屋交付给乙方使用随即办理水电表转户手续，费用由乙方负责。六、乙方如需要装修该房屋时，必须维护遵守现有房屋的主体结构和布局，不得私自更改和破坏，否则甲方有权阻止，并向有关部门反应，所造成的后果由乙方负责。有关乙方屋顶漏水问题，由甲方负责维修。七、以上协议经双方当事人认定签字后盖章即生效，并具有同等法律效力。八、双方自愿达成以上协议，在办理房产证期间，如一方反悔，由反悔方支付对方该房款一倍的反悔金。九、本协议一式三份，双方各执一份，见证人一份。协议签订后，被告未履行相应义务。2015年5月5日，康克强诉至一审法院，请求：1、确认位于石棉县幸福街52号底楼相邻的两间门面（面积约38㎡）属于康克强所有并判决康克强与康克琼、许树柏协助办理过户手续；2、诉讼费由康克琼、许树柏负担。
一审另查明：1、康克强与康克琼、许树柏诉争的房屋康克琼、许树柏尚未办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》（《房屋产权证》和《国有土地使用权证》以下简称“两证”），康克强与康克琼、许树柏之间也未办理物权转移手续。2、康克强与康克琼亲姐弟关系。3、2014年6月4日，石棉县人民法院作出（2014）石棉民初字第591号判决书，判决：准许康克琼与许树柏离婚。
一审法院认为，本案中，康克强与康克琼、许树柏就借款达成了《抵押借款协议》、《抵扣借款协议》及《补充房屋买卖协议》，三份协议的实质均为以物抵债协议。根据债法原理，清偿是消灭债的最主要方式。而清偿除了要有债务人的给付行为之外，尚须有债权人的受领并取得所有权和占有权，才发生给付效果。以物抵债目的在于用他物抵原债，抵债行为并未改变原债性质，只有物权转移至债权人，债务方消灭。仅有合意，而未实际履行物权转移的，债务并未消灭，抵债目的亦不能实现。以物抵债协议是一种实践性合同。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”从上述法律规定来看，不动产物权设立、变更、转让经依法登记始产生法律效力，未经依法登记的不产生法律效力。房屋作为不动产之一，房屋所有权取得或者转移不是以房屋出资、占有、交付作为判断标准，而是以房屋登记作为判断标准。本案康克强与康克琼、许树柏诉争的房屋尚未办理“两证”，康克强与康克琼、许树柏之间也未办理物权转移手续，康克强与康克琼、许树柏签订以物抵债的协议不发生物权变动的后果。康克强要求确认诉争房屋归其所有及办理过户手续，无法律依据。故对康克强请求确认诉争房屋归其所有并要求康克琼、许树柏协助办理产权过户的诉讼请求，不予支持。康克强与康克琼之间的借贷关系，与本案不属于同一法律关系，不予处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回康克强的诉讼请求。案件受理费2470元，由康克强负担。
宣判后，康克强不服上述判决，向本院提起上诉。请求：撤销一审判决，确认位于石棉县幸福街52号底楼相邻的两间门面（面积约38㎡）属于康克强所有并判决康克强与康克琼、许树柏协助办理过户手续；诉讼费由康克琼、许树柏负担。事实与理由为：本案的法律关系是房屋买卖关系，有《补充房屋买卖协议》证实，诉争的房屋从签订买卖协议后就移交给了上诉人且该房屋已交付给了上诉人，故一审判决应依法撤销。
被上诉人康克琼答辩称：上诉人与康克琼是亲戚关系，涉案房屋由康克琼修建。对上诉人的诉求没有异议，一审应该支持上诉人的请求。
被上诉人许树柏答辩称：一审判决认定事实清楚，采信证据客观公正，适用法律正确、程序合法应当维持。许树柏从未与上诉人发生过借款关系，也未与其签订过买卖协议，诉争房屋已被法院查封应该用于偿还法院立案的执行债务，维护申请执行人的合法权益。
二审中，双方当事人均未向本院提交二审新的证据。
二审另查明，1、许树柏在一审过程中向法院提交的证据四川省石棉县人民法院（2014）石棉执异字第5号执行裁定书载明以下查明事实：石棉县人民法院于2010年1月27日起受理申请执行许树柏、康克琼系列案件共29件，立案标的总金额207万余元，在执行过程中，许树柏于2013年7月8日向法院报告财产称石棉县幸福街52号房屋属于自己所有，包括一楼门面六间，面对楼梯左手边二至六楼房屋，七楼房屋。四川省石棉县人民法院于2013年7月25日查封了以上房屋并制作了查封笔录。康克强于2014年7月15日对执行标的提出书面异议，主张查封房屋中涉案住房归其所有。法院于2014年8月12日组织听证，经质证后，于2014年8月13日裁定：驳回案外人康克强的异议。
2、二审庭审中，许树柏、康克琼均一致确认双方于1981年结婚，涉案诉争房屋系夫妻共同财产，于2004年修建完工，未办理房屋的权属证书。
双方当事人对一审查明的案件事实无异议。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案涉案房屋属于许树柏、康克琼的夫妻共同财产，目前属于法院执行查封财产是本案不争的案件事实。上诉人与被上诉人康克琼于2004年10月7日和2007年1月15日签订的借条及2011年3月28日签订的抵押借款协议和2011年11月12日签订的抵扣借款协议上均无被上诉人许树柏的签名，被上诉人许树柏否认在2011年11月26日上补充房屋买卖协议中的签名是其亲笔所签。上诉人康克强主张确认涉案房屋属其所有，但国家相关法律法规规定不动产产权采取登记制度，《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条明确规定了不动产产权确认制度，在未办理不动产登记公示前，不动产买卖双方之间的法律关系不具有公信力。故上诉人的上诉请求无法律依据，上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2470元，由上诉人康克强负担。原审案件受理费按原审判决执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 周正斌
代理审判员 周玉蓉
代理审判员 邓 飞
二〇一五年十月十五日
书 记 员 赵 楷