江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民终字第0228号
上诉人（原审被告）周建平，男。
上诉人（原审被告）尤红美，女。
上述两上诉人共同委托代理人王华富，江苏剑群律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）石国生，男。
被上诉人（原审原告）周荣梅（又名周荣美），女。
上述两被上诉人共同委托代理人吴建生，江苏兴坛律师事务所律师。
上诉人周建平、尤红美因与被上诉人石国生、周荣梅农村房屋买卖合同纠纷一案，不服金坛市人民法院作出的（2013）坛水民初字第0319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审情况：
石国生、周荣梅诉称，1986年11月，石国生、周荣梅在金坛市尧塘镇庆升村委大墩村新建三上三下楼房一幢，另小房三间（56.93平米）。1996年2月11日，石国生、周荣梅与周建平、尤红美签订《卖房买房契约》一份，由石国生、周荣梅将三上三下楼房出卖给周建平、尤红美。但因考虑有一些难以搬迁的物品需存放，同时石国生、周荣梅仍有粮田要耕种，需堆放粮食、农具等，且石国生、周荣梅也想年老回乡居住，故未将三间小房约定出卖。此后，石国生、周荣梅也实际使用小房多年。后因石国生、周荣梅工作调动，粮田转给他人，小房基本空置，便被周建平、尤红美一直使用。2013年6月，因该三间小房涉及动迁，石国生、周荣梅找周建平、尤红美协商，被周建平、尤红美一口回绝。后通过村干部多次上门协调也未果。现该房屋已由周建平、尤红美与第三人金坛市尧塘镇人民政府、金坛市尧塘镇岸头村村民委员会达成拆迁安置补偿协议，故而诉至法院。请求判令周建平、尤红美返还小房拆迁补偿款153711元，承担本案诉讼费用。
周建平、尤红美共同答辩称，石国生、周荣梅所述三间附房不在约定出卖之列与事实不符。双方在签订卖房契约之前，周建平的哥哥曾打算买石国生、周荣梅的全部房屋，特别是三间附房。因周建平的哥哥办厂，当时三间附房系危房，其想买来后翻新，当时开价4.8万元，因石国生、周荣梅嫌价格太低，双方未谈成。后周建平、尤红美以5.5万元与石国生、周荣梅成交。在写协议时，因疏忽而没有将三间附房写入协议，但实际是出卖给周建平、尤红美的，而且当时石国生、周荣梅饲养在附房内的一头老母猪也一并出卖给了周建平、尤红美。另外，只卖主楼不卖附房，也与农村房屋买卖的交易习惯不符。周建平、尤红美购买该房屋五年后，因附房屋顶和后墙倒塌，周建平、尤红美对其进行了翻新。综上请求法院驳回石国生、周荣梅的诉讼请求。
第三人金坛市尧塘镇人民政府辩称，本案房屋买卖双方为同一集体经济组织成员，双方签订书面协议且经当地村组同意。拆迁是按金坛市人民政府文件规定进行。另外，拆迁过程中，周建平本人出具了承诺书，表示因拆迁房屋与卖方发生的一切法律纠纷与当地政府、村委、拆迁公司无关。
第三人金坛市尧塘镇岸头村村民委员会辩称，同意镇政府的意见。
原审法院经审理查明，1986年左右，石国生、周荣梅在金坛市尧塘镇庆升村委大墩村新建三上三下楼房一幢（朝向为南），另在楼房南边数米建小房三间（无产权证）。1996年2月11日晚，由石国生、周荣梅作为卖房人，周建平、尤红美作为买房人，在石国生处签订《卖房买房契约》一份。契约中写明：石国生出售楼房三上三下一幢，总售价伍万伍仟元正。周建平愿意按伍万伍仟元的价格买石国生的房屋。该份契约由周国平执笔，村组长周某为中间人。庭审中，周建平、尤红美方申请周某作为证人出庭作证。周某表示，周建平哥哥周建成原想用48000元买石国生、周荣梅的主楼和三间小房，并打算将三间小房用于办厂，但双方因价格问题，未能达成一致。石国生、周荣梅与周建平、尤红美达成协议当晚，周建平、尤红美到石国生处时，执笔人周国平已将协议写好，周建平、尤红美在未仔细阅读的情况下，在协议上签字确认，但以为小房也写进了卖房协议。第一次庭审中，石国生、周荣梅提交了执笔人周国平的一份书面证明，该份证明中周国平表示，石国生、周荣梅考虑存放物品和年老居住的需要，卖房时未将三间小房出售。法院向周国平本人做了调查，其陈述的内容与证明内容一致。周建平、尤红美于2001年左右对诉争的三间小房进行了翻新，并一直使用。诉争的三间小房，评估面积为56.93平米，在尧塘镇政府备案的房屋附属设施（装潢）补偿表中注明该部分房屋的补偿金额为14641.26元（257.18元／平米＊56.93平米）。该部分房屋面积采取货币补偿方式，按每平方2500元补偿，计142325元。上述合计补偿156966.26元。石国生、周荣梅与周建平、尤红美双方对该补偿方案均无异议，上述补偿款项尧塘镇府已通过银行存单方式发放给周建平、尤红美。审理中，石国生、周荣梅撤回对第三人金坛市尧塘镇人民政府、金坛市尧塘镇岸头村村民委员会的起诉。
原审另查明，原金坛市尧塘镇庆升村委已合并成金坛市尧塘镇岸头村委。
原审法院经审理后认为，合法的财产权利受法律保护。本案中诉争的三间小房无土地使用权证和房产证，本不属于法院受理范围。但政府基于当地现状、历史成因等考虑，在拆迁补偿中认可了该部分房产的财产权利，并作出货币补偿，故法院予以处理。本案中双方的主要争议焦点是1996年2月11日，石国生、周荣梅与周建平、尤红美达成的房屋买卖合同中是否包括三间小房，以确定其权利归属。对此，法院认为，本案诉争的三间小房最初由石国生、周荣梅建造双方并无争议，周建平、尤红美要想证明其对该房屋享有财产权利就必需证明其已从石国生、周荣梅处购买该房产。庭审中，周建平、尤红美多次强调三间小房为附房，认为其与楼房存在主从关系，在农村房屋买卖的交易习惯中应随楼房一起权利变更。但事实上，本案中楼房与三间小房并非相连，无共同的地基或墙面，在经济用途上楼房与三间小房完全可以独立存在，所以楼房的权利变动不应及于三间小房，而且现实中楼房和小房分别出卖的情况也经常存在。本案所涉三间小房系不动产，不动产的买卖双方应有明确的约定，如果周建平、尤红美确系看中三间小房的使用价值，要求一并购买，就更应该注重在协议中列明，否则将承担于己不利的后果。庭审中，周建平、尤红美申请证人周某出庭作证，从其证言可以看出，其认为三间小房会一并出卖，但因其并非买卖合同的双方当事人，买卖双方协商并制作书面协议的过程中其也未在场，所以以上仅是其个人观点，不能作为判定合同内容的依据。综上，法院认定周建平、尤红美主张其已购买石国生、周荣梅三间小房的理由不充分，应不予采信，相应房屋的拆迁补偿应由石国生、周荣梅享有。考虑周建平、尤红美在使用三间小房的过程中确对该房屋进行过翻新，石国生、周荣梅作为受益人有必要对周建平、尤红美进行补偿，故尧塘镇府备案的房屋附属设施（装潢）补偿表中注明的补偿金额14641.26元应由周建平、尤红美享有，其余142325元由周建平、尤红美返还给石国生、周荣梅。据此，原审判决：1、周建平、尤红美于判决生效之日起10日内返还石国生、周荣梅拆迁补偿款人民币142325元；2、驳回石国生、周荣梅的其余诉讼请求。如果周建平、尤红美未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1687元及保全费1295元由石国生、周荣梅负担244元，周建平、尤红美负担2738元。
上诉人周建平、尤红美不服原审判决，向本院提起上诉称，诉争的三间小房应属主房（楼房）的附属房屋。农村房屋买卖的交易习惯中几乎没有只卖住房不卖附房的，如果真如石国生、周荣梅所说的想年老回乡下居住该三间附房的话，那一定会在协议中特别注明的，没有注明就意味着随同主房一并转让，则才符合农村房屋买卖的交易习惯。1996年2月11日，石国生、周荣梅就将所有房屋交付给了周建平、尤红美，其中三间附房由周建平、尤红美多次维修和一次翻新，石国生、周荣梅均没有阻止。本案是由石国生、周荣梅提起诉讼，根据证据规则，应由石国生、周荣梅负有证明三间附房没有随同楼房一并转让的举证责任。原审判决已认定三间附房的总价值全部给了周建平、尤红美，说明该三间附房的权利人就是周建平、尤红美。请求二审法院撤销原判，改判驳回石国生、周荣梅的诉讼请求。
被上诉人石国生、周荣梅辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
周建平、尤红美对原审查明的“三间小房”提出异议，认为“三间小房”应为“三间附房”。
双方当事人对原审法院查明的其他事实无异议，本院依法予以确认。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案石国生、周荣梅认为金坛市尧塘镇庆升村委大墩村的三间无证平房属其所有，并未出卖，为此，石国生、周荣梅提供了其与周建平、尤红美签订的房屋买卖契约，该契约明确出售的房屋为楼房，三上三下一幢，未涉及三间无证平房。周建平、尤红美认为三间无证平房不是“小房”，而是“附房”，依据农村房屋买卖的交易习惯，附房应当与主房一并出售。本院认为，诉争的三间无证平房不论称作“小房”，还是称作“附房”，均是独立存在的，与主房并不混同，可以单独使用，单独处置；交易习惯是双方当事人在先前商事活动中形成的惯常模式或者习惯性做法，本案石国生、周荣梅与周建平、尤红美未有多次房屋买卖的情况发生，不存在交易习惯的适用问题，故周建平、尤红美认为三间无证平房也随主楼一并买卖依据不足。周建平、尤红美在使用三间无证平房期间，对该房屋投入资金进行维修翻新，客观上提升了该无证平房的拆迁价值，对此，石国生、周荣梅应在取得的补偿款范围内予以补偿，原审按房屋附属设施（装潢）性质进行补偿显属过低，本院酌情调整为由石国生、周荣梅在该三间无证平房的拆迁款中向周建平、尤红美支付76966.26元，因拆迁款已被周建平、尤红美提取，则周建平、尤红美在扣除上述款项后，将余款80000返还给石国生、周荣梅。综上，周建平、尤红美上诉关于附房已随主房出卖的主张缺乏事实依据，本院不予支持。原审判决查明事实清楚，但判决失当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销金坛市人民法院（2013）坛水民初字第0319号民事判决；
二、周建平、尤红美于本判决生效之日起十日内向石国生、周荣梅返还拆迁补偿款80000元；
三、驳回石国生、周荣梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1687元（已减半），财产保全费1295元，合计2982元，由石国生、周荣梅负担1491元，由周建平、尤红美负担1491元；二审案件受理费3375元，由石国生、周荣梅负担1687.5元，由周建平、尤红美负担1687.5元。
本判决为终审判决。
审判长 李银芬
审判员 万扬飞
审判员 卢文忠
二〇一四年九月一日
书记员 朱 赤