江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终8374号
上诉人（原审被告）：孙职宽，男，1949年3月5日生，汉族，住南京市江宁区。
委托诉讼代理人：王晓鹏，江苏天左律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：傅中雄，男，1987年6月2日生，汉族，住南京市溧水区。
委托诉讼代理人：石家玉，江苏朗华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王倩莹，江苏朗华律师事务所实习律师。
原审被告：高洪武，男，1970年4月13日生，汉族，住南京市江宁区。
原审被告：刘建岚，女，1961年6月20日生，汉族，住南京市溧水区。
委托诉讼代理人：章熙林，江苏恒山律师事务所律师。
原审第三人：王志发，男，1954年11月11日生，汉族，住南京市溧水区。
原审第三人：解承凤，女，1952年5月6日生，汉族，住南京市溧水区。
原审第三人：南京绿园房地产开发有限公司，住所地南京市溧水区永阳镇明都苑02幢。
法定代表人：王志发，该公司总经理。
上诉人孙职宽因与被上诉人傅中雄、原审被告高洪武、刘建岚，原审第三人王志发、解承凤、南京绿园房地产开发有限公司（以下简称绿园公司）执行异议之诉一案，不服南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初14031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月20日立案后，依法组成合议庭于2017年10月30日公开开庭进行了审理。上诉人孙职宽的委托诉讼代理人王晓鹏，被上诉人傅中雄的委托诉讼代理人石家玉到庭参加了诉讼。原审被告高洪武、刘建岚以及原审第三人王志发、解承凤、南京绿园房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙职宽上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判驳回傅中雄的起诉或诉讼请求；2、由傅中雄承担本案诉讼费。事实和理由：一审对于本案关键的基本事实没有审理，认定事实不清，适用法律不当，依法应当予以撤销。依据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人提起执行异议之诉必须具备的前提条件是诉讼请求与原判决、裁定无关。上诉人认为，被上诉人的诉讼请求与原判决之间是存在关联的。被上诉人诉讼请求所指向的标的是明珠大厦1单元1602室房屋，原判决确定的民事权利义务关系的标的也是明珠大厦1单元1602室。两者指向的是同一标的物。如果被上诉人的诉讼请求成立，原判决就不能执行；如果原判决能够执行，被上诉人的诉讼请求就不能成立。因此，被上诉人的诉讼请求与原判决有关，被上诉人提起本案诉讼，不符合民事诉讼法第二百二十七条规定的起诉条件，其起诉应当予以驳回。
傅中雄辩称，被上诉人提起的本案诉讼和诉讼请求符合《最高院关于人民法院办理执行异议案件若干问题的规定》，傅中雄的起诉具有充分的事实依据，一审法院判决具有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
刘建岚述称，一审法院认定事实、适用法律错误。上诉人的上诉事实与理由依法成立，其上诉请求应当得到支持。
王志发、解承凤、绿园公司均未到庭答辩。
傅中雄向一审法院起诉请求：判令停止对位于溧水区永阳镇××明珠大厦××单元××室房屋的强制执行。
一审法院认定事实：2012年2月9日，绿园公司（甲方）与傅中雄（乙方）签订《明珠大厦商品房现售合同》，约定甲方出售给乙方的商品房坐落于溧水县永阳镇××明珠大厦××单元××室（以下××室），建筑面积138.05平方米，单价为5070元/平方米，总价款为700000元。乙方于2012年2月8日首付房款为350000元整，余款350000元在十五日之内办理银行贷款到账，否则按银行贷款利息付给出卖方。傅中雄于签约当日支付350000元。
次日2月10日，溧水县房地产管理所在合同签字页加盖“商品房销售合同鉴证专用章”。
2012年3月6日、3月13日、4月15日，傅中雄向绿园公司分别支付购房款108300元、50000元及50000元，傅中雄合计支付房款558300元。傅中雄陈述其于签约当日收到房屋钥匙，于2013年装修房屋，2014年入住。据查，傅中雄与杜鹃于2016年5月20日登记结婚，傅中雄与杜鹃在南京市无房产登记记录。
一审另查明，根据（2014）江宁民初字第4623号孙职宽诉刘建岚、王志发、张继凤、董绍文、解承凤、绿园公司、高洪武民间借贷纠纷案的民事判决书查明的事实，2012年11月至2013年3月期间，刘建岚、王志发向孙职宽合计借款10000000元，王志发以其个人及公司房产提供担保。2012年12月10日，孙职宽与绿园公司签订《溧水区房地产抵押合同》一份，约定绿园公司用位于永阳镇××明珠大厦××单元××室、××单元××室、××单元××室的房产为刘建岚、王志发的借款360万元提供抵押担保，借款人履行担保债务期限自2012年11月30日至2013年11月29日止。2012年12月10日，孙职宽与绿园公司在南京市溧水区房地产管理所进行了抵押登记，办理了他项权证（宁房他证溧字第××号），他项权证载明的债权数额为360万元。2015年5月27日，一审法院作出（2014）江宁民初字第4623号民事判决书，判决刘建岚、王志发应向孙职宽归还借款本金10000000元及相应利息，孙职宽对上述抵押物在3600000元范围内享有优先受偿权。该判决书已生效。
孙职宽申请强制执行，一审法院于2016年3月7日查封了涉案房屋。傅中雄向本院提出执行异议。一审法院于2016年10月19日作出（2016）苏0115执异56号执行裁定书，认为傅中雄虽与绿园公司签订了房屋买卖合同，支付了超过买卖合同约定总价款百分之五十的房款，并占有使用房屋，因未办理过户登记，没有取得涉案房屋所有权。故不得对抗享有优先受偿权的申请执行人，驳回了傅中雄的异议请求。
一审法院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案傅中雄对登记在被执行人绿园公司名下的商品房提出异议，符合第二十九规定的三项情形：在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房用于居住且傅中雄夫妻二人名下无其他用于居住的房屋、已支付价款超过约定总价款50%，故傅中雄对房屋享有权利能够排除执行，一审法院对其异议予以支持。孙职宽认为本案不属于执行金钱债权，不适用第二十九条，不能以该诉对抗担保物权。首先，本案属于金钱债权执行。判决确认了刘建岚、王志发所负孙职宽的借款本息，主债权法律关系是民间借贷关系，对涉案房屋的抵押是担保主债权的偿还，在执行阶段对房屋查封、拍卖以实现优先受偿权是为了执行金钱债权。其次，第二十九条是执行房屋优先受偿权的例外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十九条属于司法解释所规定的除外情形，属于特别规定。第三，案外人对执行标的的债权请求权，原则上不能对抗申请执行人的优先受偿权，但司法解释第二十九条明确规定在其条件下能够阻止执行，因傅中雄满足第二十九条所规定条件，故其对房屋享有权益足以排除执行。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条之规定，判决：不得执行位于溧水区永阳镇××明珠大厦××单元××室房屋。一审案件受理费10800元，由孙职宽、高洪武、刘建岚共同负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，傅中雄对于涉案房屋在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，傅中雄夫妻无其他用于居住的房屋且已支付的房屋价款超过了房屋总价款的50%，故傅中雄对涉案房屋享有排除执行的权利，一审法院对其主张予以支持并无不当。
依照法律规定，案外人提出执行异议之诉所提出的诉讼请求须与原判决、裁定无关。本案中所涉的原判决为（2014）江宁民初字第4623号民事判决，该判决为孙职宽与刘建岚等人的借贷纠纷，本案中傅中雄的诉讼请求与该借贷纠纷无关，因此，傅中雄提出的执行异议申请符合起诉条件，上诉人孙职宽认为因系同一标的物，不具备起诉前提的主张不符合法律规定。
综上所述，上诉人孙职宽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10800元，由上诉人孙职宽负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 白文虎
审判员 刘 凡
二〇一七年十二月十四日
书记员 汪海燕