湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潭中民一终字第523号
上诉人（原审原告）王京。
委托代理人潘旭，湖南湘瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）湘潭宏通置业有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区书院路36号。
委托代理人刘晓南，湖南中兴律师事务所律师。
委托代理人马滨，湖南中兴律师事务所律师。
上诉人王京因与被上诉人湘潭宏通置业有限公司（以下简称“宏通公司”）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘潭县人民法院（2014）潭民一初字第411号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年12月25�立案受理后，依法由审判员韩小平担任审判长，与审判员罗亮、代理审判员ＸＸ组成合议庭，代理书记员周沫担任记录，于2015年1月19日公开开庭进行了审理。上诉人王京的委托代理人潘旭、被上诉人宏通公司的委托代理人刘晓南、马滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2009年2月17日，原告和被告签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖补充协议》，合同约定原告向被告预购位于湘潭县易俗河镇凤凰东路以北宏通御景湘C区7栋2单元020202号房，房屋总价款为171220元。合同约定付款期限及方式如下：签订合同当日原告向被告支付购房定金51366元，合同签订后于2009年3月22日前原告向被告支付购房款达到购房总额的50%，即本次支付34244元，房屋建至第三层时，原告向被告支付购房款达到购房总额的70%，即本次支付34245元，主体封顶时，原告向被告付购房款达到购房总额的90%，即本次支付34245元，交房前，原告向被告支付清购房的全部尾款，即支付17120元。原告逾期付款则按应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按月向被告支付逾期应付款万分之三的违约金。被告应当在2010年8月31日前将房屋交付原告使用，被告逾期交房，原告要求继续履行合同，则由被告按约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按月向原告支付已交付购房款万分之三的违约金。合同还约定被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按实际天楼和已付房款的每月万分之三向原告支付违约金。合同还约定了遇到下列情况，被告可延期交房：1、遭遇不可抗力�然灾害等因素影响的；2、规划与建筑设计调整及国家政策变化的因素；3、施工中遇到异常及重大技术问题。《商品房买卖补充协议》约定：原告在合同签订后于2009年3月22日前应向被告缴清所购住宅物业维修基金、办理国土证、房产证的税费、天燃气入户建设费、水电立户费及办理按揭手续保险费、他项权证费共计12887元。原告如未按约缴清，每逾期一日则按房款总额日万分之五计算违约金。合同签订后，原告于2009年2月17日向被告交付购房款51366元，于2009年3月23日交付购房款及办证费共计47131元，于2009年9月4日交付购房款40000元，于2010年1月20日交付购房款30000，2011年8月22日原告与被告就余下购房款进行最后结算，原告向被告交付购房款16200元。原告向被告共计交付购房款及办证费用184697元（应交184107元，实交184697元，多交590元）。被告于2011年8月22日将房屋钥匙交付原告。原告至今未取得该房屋的产权证。原告遂诉至法院，之后被告提起反诉。
还查明，导致被告未按时交房，是因为被告未与政府有关部门及供电公司衔接好，原告所购房屋没有通过竣工验收不能及时交房。
再查明，原告和被告于2009年2月17日签订的《商品房买卖合同》第二十四条约定，由被告在合同生效之日起360个工作日内向湘潭县房产管理局申请登记备案，被告于2010年12月27日向湘潭县房产管理局申请登记备案，但被告所申报的电子合同购房款单价虽未变，但所报房屋总价款由原来的171220元变更为167916元，违约责任等均未按原合同填报，原告对被告未按原合同向湘潭县房产管理局呈报备案并不知情。
原审判决认为：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房补充协议》合法有效，双方必须严格依合同履行自己的义务，原�已按约向被告交付了全部购房款及办证费用，因被告迟延交房且未在约定的时间内使原告取得房屋产权证书，被告已构成违约，依法应当承担违约责任。根据双方所签合同约定，被告应于2010年8月31日交房，被告实际至2011年8月22日才将房屋钥匙交付原告，之前因没有证据证明被告向原告发出了交房通知书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”应认定被告向原告交付房屋的日期为房屋钥匙交付日即2011年8月22日，故被告应支付原告逾期交房违约金为161元（2010年9月1日起至2011年8月22日止共计12个月×3／10000×171220元），根据原、被告约定被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因�告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按实际天数和已付房款的每月万分之三向买受人支付违约金。原告已向被告缴纳办证费用，但至今被告没有向原告交付房屋产权证书，因被告没有交付房屋产权证书且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定被告应在房屋交付之日起90日内协助原告取得房屋权属证书，原告主张合同约定取得房屋权属证书应理解为在房屋交付后的360日内而不是360个工作日内的主张法院予以支持。根据原告的请求，故被告应支付原告逾期办理房屋权属证书的违约金是925元（自2011年8月22日后推360日即从2012年8月17日起至2014年2月28日止共计18个月×3／10000×171220元）。原告主张按被告向湘潭县房产管理局呈报的电子合同按日万分之一支付违约金，因该电子合同双方未签字确认且被告认为违约金部分系未填写的空白横杠符合事实，故法院认为仍应以原、被告双方签字的《商品房买卖合同》及《商品房补充协议》为依据，原告主张违约金约定不对等应作出不利于被告方的解释，根据合同的约定，该合同内容并未体现违约金约定双方不对等原则，故该主张法院不予支持。原告的请求违约金计算天数和标准部分有误，故应按实际天数计算，超过部分的请求法院不予支持。被告以未按时交房，是政府用电规划调整，符合合同约定的免责条款，不应承担违约责任，因被告未提交政府用电规划调整的文件等证据证明，该抗辩意见法院不予采纳。故对被告应当支付原告逾期交房违约金616元，逾期办理房屋权属证书违约金925元，本院予以支持。
二、反诉原告主张反诉被告未按约付款应当支付违约金51366元。根据《商品房买卖合同》，第一期付款反诉被告已按合同约定于合同签订当日支付，第二期付款反诉被告应于2009年3月22日前交购房款34244元。而反诉被告实际于2009年3月23日交纳，迟延1天支付，也系违约，虽未满1个月接应按1个月时间计算违约金。因此反诉被告应向反诉原告支付违约金10元（1个月×3／10000×34244元），根据《商品房补充协议》反诉被告应当自2009年3月22日前交纳办证费12887元，而反诉被告实际于2009年3月23日交纳，反诉被告迟延1天交纳，因此，根据合同约定应当向反诉原告支付违约金86元（房屋总价款为171220元×5／10000×1日）。之后交款，系按房屋建筑施工进度交纳。因反诉被告对房屋建筑施工进度并不知情，故反诉原告应当向反诉被告发出告知交款通知，而反诉原告没有向法院提交催交通知书，故反诉原告主张反诉被告后几期延期付款的证据不足，法院不予支持。反诉被告应向反诉原告交纳迟延付款的违约金为96元（10元＋86元），结合反诉原告与反诉被告最后一次就房款进行结算，反诉被告按合同应当支付反诉原告购房款及办证费共计为184107元而反诉被告实交184697元，反诉被告多交590元，反诉被告在本诉中并未就此款主张由反诉原告退还，因此，反诉原告可以在此款中抵扣。反诉原告请求解除与反诉被告签订的《商品房买卖合同》，因反诉原告没有提交反诉被告违反合同约定达到的解除合同的条件的证据，也不符合法律规定的解除合同的条件。因此，对反诉原告的诉讼请求，法院不予支持。综上，反诉原告的反诉主张并不成立，依法应当驳回其反诉请求。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释�第十一条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、由被告湘潭宏通置业有限公司在本判决生效后三日内支付原告王京逾期交房的违约金616元；二、由被告湘潭宏通置业有限公司在本判决生效后三日内支付原告王京逾期办理房屋权属证书的违约金925元；三、驳回原告王京的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告湘潭宏通置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1478元，由被告湘潭宏通置业有限公司负担1000元，由原告负担478元，反诉受理费1882元，由反诉原告湘潭宏通置业有限公司负担。
宣判后，上诉人王京不服，向�院提出上诉认为：一、原审判决未支持上诉人认为合同约定的逾期交房违约金计算标准过低进而要求按照公平原则予以调高违约金的主张，有失公平公正。上诉人在原审明确提出，双方签订的购房合同约定被上诉人逾期交房只承担每月万分之三房价款的违约金，而因上诉人原因不能按时交房时上诉人则要承担逾期每日万分之三房价款的违约金；在同一比例前提下，上诉人按每日承担，被上诉人按每月承担，双方标准相差30倍，合同关于不能按时交房这一违约行为对双方所规定的违约责任存在明显不公，有悖于合同法的公平原则和权利义务对等原则，因此，上诉人主张被上诉人逾期交房时应当自合同约定交房期限的次日起至实际交房之日止比照合同第十一条所规定的标准（既日万分之三）向上诉人支付违约金。但原审判决在分析说理部分对上诉人的该项主张只字未提，对于为何不予支持没有进行分析说理，不能让人信服。退一步讲，即便上诉人要求按照日万分之三的标准计算被上诉人逾期交房违约金不能得到原审法院支持，原审法院也应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，将违约金调高至同地段同类房屋租金标准的标准；二、原审庭审结束后，上诉人发现双方除签订有《商品房买卖合同》（以下称原始合同）外，在政府房产管理部门还存在有一份关于双方商品房买卖的登记备案合同（下称电子合同），电子合同中约定的出卖人逾期交房违约金的标准为按购房款的日万分之一计算。根据国家相关法律、法规的规定，为加强对房地产市场的有效监管，在政府主管部门登记备案的合同效力应高于当事人自行签订的合同。而且，电子合同的签订与登记备案在�，如果电子合同与原始合同关于同一事项的约定不一致，应视为电子合同已对原始合同的约定进行了修改，应以电子合同为准。因此，上诉人认为被上诉人至少应按电子合同所约定的标准支付违约金。
综上，上诉人认为原审判决未支持上诉人的诉讼请求有失公正，损害了上诉人的合法权益，请求二审法院1、撤销原审判决第一、三项并依法改判；二、判令一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人宏通公司答辩认为：一、上诉人王京提出违约金过低，损失高于违约金，要求提高违约金的理由不能成立。1、上诉人没有提供损失的证据，证明上诉人没有损失；2、上诉人认为损失高于违约金，但其损失的证据都没有，怎么比较而来，完全是空口无凭，不能支持；3、调高违约金的理由不能成立，也没有证据支持其主张。二、上诉人要求按电子合同支付违约金，理由不成立。1、电子合同双方没有签字，合同没有成立；2、2009年2月17日，双方签订的手写合同才是双方真实意思表示，双方按此合同履行，上诉人要按未生效也未履行的合同来确定违约金是不能成立的。三、上诉人认为按月万分之三计算违约金显失公平的上诉理由不成立。上诉人认为按合同约定上诉人违约按日万分之三计算违约金，而被上诉人违约是按月万分之三计算违约金，但在实际履行过程中，无论谁违约都是按月万分之三计算计算违约金，没有选择日万分之三的标准，不存在不公平。综上，请求驳回上诉，维持原判。
在二审诉讼过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
经审理查明：原审判决认定的基本事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规�“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”。本案《商品房买卖合同》明确约定了逾期交房违约金的计算方式，这是双方当事人对逾期交房所产生的损失赔偿额的预先约定。上诉人王京认为合同约�的因被上诉人原因导致逾期交房违约金计算标准过低以及双方签订的《商品房买卖合同》对于因双方各自原因导致逾期交房的违约行为分别约定的违约责任存在明显不公，要求按《商品房买卖合同》第十一条规定的标准（既每日万分之三）计算被上诉人应承担的违约金。对此，本院认为，首先，根据以上法律规定，当事人如若认为约定的违约金标准过低从而低于造成的损失，要求增加违约金的，应以其存在实际损失为前提。在诉讼中，上诉人并未就其实际损失提交相关证据证明，故双方约定因被上诉人原因导致逾期交房而产生的违约金是否低于其实际损失缺乏参照标准，上诉人应为此承担举证不能的法律后果；其次，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）……；（二）在订立合同时显失公平的；……”以及第五十五条规定“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）……”。本案上诉人王京认为双方签订的《商品房买卖合同》对于因各自原因导致逾期交房的违约行为分别约定的违约金计算标准相差甚大，存在明显不公。上诉人该主张实际是认为合同约定显失公平，根据以上法律规定，上诉人可以要求人民法院或者仲裁机构变更和撤销。本案《商品房买卖合同》以及《商品房买卖补充协议》签订于2009年2月17日，上诉人也持有合同文本，应当知道对于因双方各自原因导致逾期交房的违约金的计算标准存在较大差距，又因我国合同法第五十五条所称的“撤销权”是指撤销权制度中的撤销权和变更权两项法律职能，故上诉人现以合同约定明显不公为由，要求变更因被上诉人原因导致逾期交房的违约金的计算标准已超过行使变更权的一年除斥期间，本院不予支持。上诉人王京要求按《商品房买卖合同》第十一条规定的标准（既每日万分之三）计算被上诉人应承担的违约金的上诉理由不成立，本院不予采纳。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”；第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。上述两条司法解释规定分别以违约造成当事人实际损失和商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法为适用前提。如前所述，上诉人没有针对其遭受的实际损失提供证据证实，且本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》也明确约定了违约金的计算方法，故前述两条司法解释规定均不适用于本案。上诉人要求按该司法解释规定，将违约金调高至同地段同类房屋租金标准的上诉理由不成立，本院不予采纳。
本案双方当事人于2009年2月17日签订的《商品房买卖合同》以及《商品房买卖补充协议》与被上诉人报送相关行政职能部门登记备案的合同在违约责任的约定上存在不一致，由于被上诉人报送相关行政职能部门登记备案的合同没有经双方签字确认，因此该合同的约定内容不是双方当事人的合意，不能调整双方权利义务关系。上诉人要求按该登记备案合同确定被上诉人违约金的计算标准的上诉理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，原审判决审理程序合法、适用法律准确、处理恰当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
本案二审受理费1478元，由上诉人王京负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩小平
审 判 员 罗 亮
代理审判员 王 芳
二〇一五年三月三十日
代理书记员 周 沫
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、�定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；