中华人民共和国
北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）三中民终字第1396号
上诉人（原审原告、反诉被告）中国中煤能源集团有限公司，住所地北京市朝阳区黄寺大街1号。
法定代表人王安，总经理。
委托代理人邵剑，男，1968年10月18日出生，中国中煤能源集团公司法律纠纷管理处处长。
委托代理人冯会娟，北京祥伦律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）王复强，男，1951年8月18日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）王瑞（英文名：MARYSHUIWANG），女，1938年7月23日出生，英国籍。
上诉人（原审被告、反诉原告）王复东（英文名：WANGROBERTFUTUNG），男，1939年12月25日出生，澳大利亚籍。
上诉人（原审被告、反诉原告）王复兴，男，1943年1月25日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）王丹娜（英文名：DIANAWANG），女，1948年2月23日出生，美国籍。
上诉人（原审被告、反诉原告）王复明（英文名：FUMINGWANG），男，1950年4月14日出生，美国籍。
王复强、王瑞、王复东、王复兴、王丹娜、王复明之共同委托代理人闫涛，北京市北方律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）王丹戈，女，1950年4月14日出生。
上诉人中国中煤能源集团有限公司（以下简称中煤集团）、上诉人王复强、王瑞、王复东、王复兴、王丹娜、王复明因与被上诉人王丹戈债务纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2009）朝民初字第02935号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人中煤集团之委托代理人邵剑、冯会娟，上诉人王复强、王瑞、王复东、王复兴、王丹娜、王复明之共同委托代理人闫涛，被上诉人王丹戈均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年11月，中煤集团诉至原审法院称，1991年9月13日，我单位与王福时、项蕴华签订《购销合同书》，约定王福时、项蕴华将北京市西城区兵马司胡同×号院房屋以28万美元的价格转让给我单位。签订该合同后，我单位按照合同约定向王福时、项蕴华支付了购房款28万美元。购置后，上述房屋一直由我单位作为办公场所占有使用至今。我公司在占有使用上述房屋期间陆续投入了101万元对房屋进行了装修。自我单位支付购房款至今十余年中，经我方催告，王福时、项蕴华拒不配合我方进行房屋产权过户登记，其行为严重侵犯了我方的合法权益，现我单位诉至法院，请求判令王福时、项蕴华之子女王复强、王瑞、王复东、王复兴、王丹娜、王复明、王丹戈返还28万美元购房款和101万元人民币的装修费及相应的利息。
王复强、王瑞、王复东、王复兴、王丹娜、王复明、王丹戈（以下简称王复强等一方）答辩并反诉称，1991年9月13日，我们的父母与中煤集团签订《购销合同书》约定由中煤集团以28万美元的价格购买父母所有的诉争房屋。但该合同违反了当时的《城市私有房屋管理条例》中关于机关、团体、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋之规定。双方经协商后，将房屋买卖关系变为借用关系。自1991年11月29日至2008年12月15日，一直是由中煤集团实际使用诉争房屋，中煤集团没有主张返还购房款，现起诉主张购房款已经过了诉讼时效。中煤集团所称“房屋装修费”无证据支持，即使发生了装修费用，也是由中煤集团自行使用了十七年之久，在中煤集团无偿使用期间，我方没有收取房屋使用费，中煤集团主张我方承担装修义务没有法律依据。现在诉争房屋的装修价值已所剩无几，中煤集团要求依据装修时投入的工程款数额返还装修工程费，于法无据。中煤集团在装修时，将诉争房屋中式建筑主体结构及承重支撑物强行拆除，造成诉争房屋严重损毁，几近坍塌，大部分房屋成为危房，且中煤集团还私自改变院落内房屋布局，搭建了多间违章建筑，破坏了院落内的整体结构。在2008年12月15日的强制执行过程中，中煤集团已在执行法官的主持下将诉争房屋中的办公用品等物品取回，中煤集团告知执行法官，第二天会将剩余的空调拆卸、取回，但至今没有卸走。中煤集团要求我方返还该部分物品价值的诉讼请求于法无据。《购销合同书》无效，合同目的不能实现的原因在于中煤集团明知买卖私房应经相关政府批准，却未能办理有关手续。而我方在整个过程中不存在过错，不应承担任何利息损失。2007年2月26日，我方起诉至北京市西城区人民法院，要求中煤集团腾房。自我方反诉腾房之日起，中煤集团即无法定或约定理由继续借用诉争房屋，应立即腾退。但中煤集团拒绝腾房，继续占用至2008年12月15日，其应承担此期间的使用费。现我方反诉要求中煤集团：1.承担房产损毁的赔偿责任共计人民币123.55万元；2.拆除在北京市西城区×号院内搭建的违章建筑，并赔偿损失共计人民币10万元；3.支付2007年2月27日至2008年12月15日房屋使用费共计624180.50元。
中煤集团针对反诉辩称，对方要求我方承担房产损毁赔偿责任，没有合同和法律依据。对方没有举出我方损毁房屋的依据，其称双方从买卖关系变更为使用关系是违反基本事实的，其要求拆除违章建筑或赔偿损失没有合同和法律依据，我方也不同意支付房屋使用费。
原审法院经审理认为，王福时、项蕴华去世后，其法定继承人王复强、王瑞、王复东、王复兴、王丹娜、王复明、王丹戈均表示参加本案诉讼，即在继承涉案遗产的同时，要清偿王福时、项蕴华的债务，清偿债务以遗产实际价值为限。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，最高人民法院终审生效判决认定涉案《购销合同书》无效，中煤集团要求王复强等一方返还28万美元购房款，于法有据，法案予以支持。从最高人民法院的终审判决意见中可以看出，合同双方对《购销合同书》的无效均是有过错的，应各自承担相应的责任。故中煤集团要求王复强等一方支付28万美元利息的诉讼请求，缺乏法律依据，法院不予支持。中煤集团要求返还其1993年装修诉争房屋及购置必备物品所支出的款项，但其并未对诉争房屋的装修残值进行举证，且诉争房屋现已为危房，需要翻建，可以认定装修部分基本已无实际价值，王复强等一方同意中煤集团将诉争房屋中空调等可拆除物品移走，故中煤集团关于要求返还装修费及相应利息的诉讼请求，无事实依据，法院不予支持。签订涉案《购销合同书》，双方曾经达成了房屋买卖合意，王福时、项蕴华将诉争房屋交付中煤集团予以占有、使用，现王复强等一方未举证证明双方存在禁止中煤集团对房屋进行装修、改建的约定，故王复强等一方主张中煤集团对房屋毁损，并要求拆除搭建建筑、恢复房屋原状或赔偿损失的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。北京市第一中级人民法院于2007年9月14日作出的（2007）一中民终字第8544号民事判决书确认中煤集团于判决生效后七日内将诉争房屋腾退，交还王福时、项蕴华，但直至2008年12月15日，中煤集团才在人民法院强制执行下腾退诉争房屋，该期间其占用诉争房屋已无合理依据，故应支付2007年9月22日至2008年12月14日期间的房屋使用费，具体数额由法院参考诉争房屋使用费的估价报告予以酌定。综上，原审法院于2013年8月判决：一、王复强、王瑞、王复东、王复兴、王丹娜、王复明、王丹戈于判决生效之日起七日内返还中国中煤能源集团有限公司二十八万美元；二、中国中煤能源集团有限公司于判决生效之日起七日内支付王复强、王瑞、王复东、王复兴、王丹娜、王复明、王丹戈房屋使用费人民币三十五万元；三、驳回中国中煤能源集团有限公司的其他诉讼请求；四、驳回王复强、王瑞、王复东、王复兴、王丹娜、王复明、王丹戈的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民人和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，中煤集团及王复强、王瑞、王复东、王复兴、王丹娜、王复明均不服，分别上诉至本院。中煤集团上诉称，在我方完全履行购销合同的情况下，王复强等一方理应偿还全部28万美元并赔偿相应利息；王复强等一方理应返还我方为争议房产的装修费用101万元及利息；我方不应向对方支付房屋使用费35万元，请求撤销原判，依法改判支持我方的全部原诉请求，驳回对方的反诉请求。王复强、王瑞、王复东、王复兴、王丹娜、王复明上诉称，中煤集团未尽合理管理、使用义务，致涉案房屋严重损毁，理应承担赔偿责任；原判仅判决中煤集团支付2007年9月22日至2008年12月14日期间的房屋使用费明显有误，请求撤销原判第二、四项，依法改判支持我方的全部反诉请求。王丹戈未提出上诉，但表示同意王复强、王瑞、王复东、王复兴、王丹娜、王复明的意见。
经审理查明：王福时、项蕴华系夫妻关系，北京市西城区×号院落中252.70平方米房屋面积为其二人共有，52.10平方米房屋面积为王福时所有。1985年12月16日，王福时、项蕴华取得上述房屋的产权所有证。1991年9月13日，王福时、项蕴华（甲方）与中国煤炭进出口总公司（乙方，中国煤炭进出口总公司于1992年10月4日名称变更为中国煤炭工业进出口总公司，1997年8月6日名称变更为中国煤炭工业进出口集团公司，2003年4月18日名称变更为中国中煤能源集团公司，2009年4月名称变更为中国中煤能源集团有限公司，即中煤集团）签订《购销合同书》，约定乙方购买甲方所有的北京市西城区兵马司胡同之×号物业，该物业之建筑面积共304.80平方米（后又增建三间房三十平方米），物业总面积约600平方米；房屋全价为28万美元；乙方应在合同签订后三日内，拨付给甲方指定的帐户10万美元的定金；甲方于合同签订后45天内将上述物业转交乙方，届时双方在香港律师行签订物业转让的律师公证文件，该文件签订一周内，乙方将余款18万美元拨给甲方指定的帐户；房屋交用后，产权归乙方；甲方将房屋产权所有证交给乙方，由乙方在适当时机办理有关产权所有证转让的手续，甲方应配合。该《购销合同书》中甲方落款为王福时、项蕴华，乙方落款为中国煤炭进出口总公司曹景章，无中国煤炭进出口总公司的公章。同年9月30日、12月5日，中煤集团香港公司总经理王文宁受中煤集团委托分三次将28万美元分别汇至王福时与项蕴华之子王复强在交通银行香港支行开立的帐户、王福时与项蕴华在中国银行香港支行开立的帐户、王复强与王复兴在恒生银行海洋基地支行开立的帐户中。同年12月29日，王福时、项蕴华之子王复明、王复东（移交人）与中煤集团经理曹景章（接收人）签订《房产移交记录》，该记录载明：“根据双方协议，现将移交使用北京市西城区×号院及院内房产情况记录如下：（一）按北京市房产管理局西城字第10916号和第15504号房产所有证所确定的房产所有权，中国煤炭进出口总公司从一九九一年十一月二十九日进行接收使用。接收时房号第12号垂花门1间12.20平方米建筑已不存在；（二）中煤公司接收到所有房屋钥匙9把，房屋状况基本良好；（三）中煤公司接收时电表表底为2081字数，水表表底为410字数。”上述房屋自1991年11月29日起由中煤集团使用，双方未办理产权过户手续。1991年12月4日，王福时、项蕴华在香港律师廖耀珠面前发表声明，明确表示：将诉争房屋赠与“中国煤炭进出口总公司”拥有，待上述房屋的业权也转移予“中国煤炭进出口总公司”，则该房屋的一切权利义务均与本人无涉，恳请中国有关当局早日协助办理上述事务。1998年8月9日，王福时、项蕴华在《北京日报》刊登声明，将中煤集团持有的诉争房屋的房产所有证作废，并补办了新的房产所有证。
2007年3月2日，王福时、项蕴华向北京市西城区人民法院起诉中煤集团腾房。2007年5月，北京市西城区人民法院作出（2007）西民初字第4530号民事判决书，判决中煤集团于判决生效后七日内将西城区兵马司胡同×号院落内房屋腾退，交还王福时、项蕴华。中煤集团不服，提起上诉。北京市第一中级人民法院于2007年9月14日作出（2007）一中民终字第8544号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决生效后，王福时、项蕴华申请强制执行。2008年12月15日，北京市西城区人民法院采取强制执行措施。
2007年7月27日，中煤集团向北京市西城区人民法院起诉，要求王福时、项蕴华立即协助其办理北京市西城区×号房屋的登记过户手续，将该房屋所有权过户至中煤集团名下。2008年2月26日，北京市西城区人民法院作出（2007）西民初字第10685号民事判决，驳回中煤集团之诉讼请求。中煤集团不服，提起上诉。2008年6月3日，北京市第一中级人民法院作出（2008）一中民终字第05733号民事判决：（一）撤销北京市西城区人民法院（2007）西民初字第10685号民事判决；（二）驳回中煤集团的诉讼请求。中煤集团不服二审判决，申请再审。2009年1月21日，北京市高级人民法院作出（2008）高民申字第03350号民事裁定，驳回中煤集团的再审申请。中煤集团于2009年5月18日向最高人民法院提出申诉。最高人民法院于2010年4月7日裁定提审该案。2012年12月13日，最高人民法院作出（2011）民提字第92号民事判决，认为：根据《城市私有房屋管理条例》第十三条的规定，涉案《购销合同书》签订时，双方当事人应当知道买卖诉争房屋须经北京市西城区人民政府批准，但该合同并未报请批准，违反了当时的行政法规的规定，应当认定无效；无效合同自始无效，对双方当事人均无约束力；合同无效后，王福时、项蕴华于1998年8月登报声明此前交由中煤集团持有的房屋所有权证作废并补办了房屋所有权证，以其行为改变了原来与中煤集团达成的房屋买卖合意，原来双方达成的合意已不存在；鉴于《购销合同书》无效，中煤集团依据该合同取得的对方的财产应当返还。终审判决维持北京市第一中级人民法院（2008）一中民终字第05733号民事判决。
中煤集团主张其1993年对诉争房屋进行了装修，装修及使用期间购置必备物品共计花费101万余元。为此，提供了宁波保税区中煤贸易公司出具的《关于西四小院装修及购置物品的简要说明》，其中装修工程支付款项61.89万元，空调、彩电、办公用品等合计花费40.08万元。
王复强等一方主张中煤集团入驻17号院后，将原东、西、南、北房正面的各六个木抱框（立柱两侧的矩形边柱）或通天柱（正门两侧立框）及三个中间柱（两窗之间的立柱）拆除、损坏，将北房和南房室内的承重墙拆除，导致房屋严重变形、塌腰、漏顶、瓦沿移位，墙、柁、椽及望板糟朽。并提交了2009年2月25日及2009年12月1日房管部门出具的两份《危险自住房通知书》，其中2009年12月1日的通知中称：诉争房屋中21间自住私房，经房屋安全检查鉴定应翻建以解除危险，限在2010年6月份前修缮，或从危房中迁出腾空停止使用。
经王复强等一方申请，原审法院委托北京中资房地产土地评估有限公司对诉争房屋的使用费进行了评估，确定2007年2月27日至2008年12月15日涉案房地产市场使用费价值为52.82万元。
上述事实，有房产所有证、房屋所有权证、《购销合同书》、汇款凭证、房产移交记录、危险自住房通知书、房地产估价报告、北京市西城区人民法院（2007）西民初字第4530号民事判决书、北京市第一中级人民法院（2007）一中民终字第8544号民事判决书、北京市西城区人民法院（2007）西民初字第10685号民事判决书、北京市第一中级人民法院（2008）一中民终字第05733号民事判决书、最高人民法院（2011）民提字第92号民事判决书、当事人的陈述等相应证据材料在案证明。
本院认为，王福时、项蕴华去世后，其法定继承人王复强、王瑞、王复东、王复兴、王丹娜、王复明、王丹戈均表示参加本案诉讼，即在继承遗产的同时，要清偿王福时、项蕴华的债务，清偿债务以继承遗产价值为限。中国煤炭进出口总公司经多次更名变更为中煤集团，中煤集团应继受中国煤炭进出口总公司的权利义务，承担涉案合同的法律后果。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，最高人民法院生效判决认定涉案《购销合同书》无效，王复强等一方应返还购房款28万美元，对中煤集团之相应请求，本案予以支持。最高人民法院生效判决认为，涉案《购销合同书》签订时，双方当事人应当知道买卖诉争房屋须经北京市西城区人民政府批准，可见双方对《购销合同书》的无效均有过错，应各自承担相应的责任，据此，原判驳回中煤集团要求王复强等一方支付28万美元利息的诉讼请并无不当，本院予以维持。关于中煤集团提出的返还装修诉争房屋及购置必备物品所支出的款项及利息的诉求，首先，王复强等一方同意中煤集团将诉争房屋中空调等可拆除物品移走；其次，中煤集团并未对诉争房屋的装修残值进行举证；其三，诉争房屋现已为危房，需要翻建，可以认定装修部分基本已无实际价值，综上，原判对中煤集团之该项诉求予以驳回正确，本院亦予以维持。《购销合同书》虽被生效判决认定为无效合同，但双方的真实意思是买卖房屋，尽管尚未办理产权登记过户手续，但中煤集团在对涉案房屋进行装修、改建时是以买受人甚至是“产权人”的身份进行的，在无证据证明其主观上存在恶意的情况下，应当认定其至少尽到了善良管理人的义务，故原判对王复强一方主张中煤集团对房屋毁损并要求拆除搭建建筑、恢复房屋原状或赔偿损失的诉讼请求予以驳回正确，本院予以维持。北京市第一中级人民法院于2007年9月14日作出的（2007）一中民终字第8544号民事判决书确认中煤集团于判决生效后七日内将诉争房屋腾退，交还王福时、项蕴华，但直至2008年12月15日，中煤集团才在人民法院强制执行下腾退诉争房屋，该期间其占用诉争房屋已无合理依据，故应支付2007年9月22日至2008年12月14日期间的房屋使用费，原判参考诉争房屋使用费的估价报告酌定数额并无不妥，本院予以维持。根据生效判决，中煤集团自2007年9月22日无权继续占有涉案房屋，王复强等一方要求中煤集团支付此前的房屋使用费的上诉请求并无依据，本院对该上诉请求不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费27680元，由中国中煤能源集团有限公司负担10710元（已交纳），由王复强、王瑞、王复东、王复兴、王丹娜、王复明、王丹戈负担16970元（于收到本判决之日起七日内交纳）；反诉案件受理费22437元，由中国中煤能源集团有限公司负担4000元（于收到本判决之日起七日内交纳），由王复强、王瑞、王复东、王复兴、王丹娜、王复明、王丹戈负担18437元（已交纳）；二审案件受理费72554元，由中国中煤能源集团有限公司负担50117元（已交纳），由王复强、王瑞、王复东、王复兴、王丹娜、王复明负担22437元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 成
代理审判员 夏 莉
代理审判员 曾 彥
二〇一四年四月十八日
书 记 员 龚勇超