福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）榕民终字第5896号上诉人(原审被告)吴妙容，女,1970年10月16日出生,汉族，身份证住址福州市晋安区，现住福州市鼓楼区。被上诉人（原审原告）吴国斌，男,1983年7月8日出生,汉族，住址福州市鼓楼区。上诉人吴妙容因与被上诉人吴国斌房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市晋安区人民法院（2015）晋民初字第1856号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2013年7月9日，原、被告签订《租赁合同》，合同约定被告自愿将位于福州市晋安区华林路锦绣福城东区28层2213单元房屋出租给原告作为办公使用；租赁期限自2013年7月24日起至2016年7月23日止，共计36个月；房屋租金为15750元/月，于每月24日前缴纳；被告收取原告31500元作为租房押金，待原告退租并经被告确认房屋无损坏，结清所有费用后无息全额退还；租赁期间内，被告应保证房屋权属清楚，符合房屋出租使用要求，若发生与被告有关的产权纠纷或者债劵纠纷，概由被告负责清理，并承担民事诉讼责任。因此给原告造成的经济损失，由被告负责赔偿；租赁期间内，如需对房屋进行装修，应征得被告书面同意，费用由原告自理；任何一方未能履行合同约定的义务，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由违约方承担；在租赁期内提前解约或者违约的，违约方赔偿另一方一个月的租金作为违约金。合同签订后，原告依约于2013年7月10日向被告支付第一个月的租金和租房押金共计47250元。被告亦依约将诉争房屋交付原告使用。原告依约支付租金至2015年1月23日止。另查明：詹梓龙与被告吴妙容系夫妻关系，2010年3月19日，福州福成房地产开发有限公司与詹梓龙签署了一份《锦绣福城商品房认购书》，该认购书载明：预定方“詹梓龙、吴妙容”，订购户别“住宅28层2213单元、28层2204单元”。2013年6月7日，福州福成房地产开发有限公司向原审法院提起诉讼，要求确认其与詹梓龙于2010年3月19日签订的《锦绣福城商品房认购书》于2012年5月12日解除。原审法院于2014年6月25日作出（2013）晋民初字第1611号民事判决，判决驳回福州福成房地产开发有限公司的诉讼请求。福州福成房地产开发有限公司不服本判决，上诉至福州市中级人民法院。福州市中级人民法院于2015年1月30日作出（2014）榕民终字第3083号民事判决，判决撤销原审法院（2013）晋民初字第1611号民事判决，确认福州福成房地产开发有限公司与詹梓龙于2010年3月19日签订的《锦绣福城商品房认购书》于2012年5月12日解除。2015年3月23日，原告因诉争房屋权属不明确搬离。诉讼中，被告同意解除原、被告于2013年7月9日签订的《租赁合同》。原审法院认为：本案原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。诉讼中，原告要求撤回第4项诉讼请求，属于原告自行处分诉讼权利，符合法律规定，原审法院予以准许。被告当庭同意解除原、被告签订的《租赁合同》，故对原告要求解除原、被告于2013年7月9日签订的《租赁合同》，并退还租房押金31500元的诉讼请求，原审法院予以支持。本案原、被告签订的《租赁合同》约定被告应保证诉争房屋权属清楚，否则被告构成违约，应赔偿原告一个月的租金15750元作为违约金，（2014）榕民终字第3083号民事判决书已确认福州福成房地产开发有限公司与詹梓龙于2010年3月19日签订的《锦绣福城商品房认购书》于2012年5月12日解除，该判决已生效，本案诉争房屋于判决生效时已非被告所有，被告已经构成违约，故原告要求被告支付违约金15750元的诉讼请求，合法有据，原审法院予以支持。原告无证据证明诉争房屋装修已征得被告书面同意，所产生的装修费用应由原告自行承担，故原告诉请被告赔偿装修残值损失31022.22元，无事实和法律依据，原审法院不予支持。原告诉请被告赔偿搬迁费用2380元，仅有收款收据，无其他证据佐证，原审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告吴国斌与被告吴妙容于2013年7月9日签订的《租赁合同》；二、被告吴妙容应于本判决生效之日起十日内退还原告吴国斌租房押金31500元；三、被告吴妙容应于本判决生效之日起十日内支付原告吴国斌违约金15750元；四、驳回原告吴国斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2351元，由原告吴国斌负担1370元，被告吴妙容负担981元；公告费260元，由被告吴妙容负担。一审宣判后，原审被告吴妙容不服，向本院提起上诉。上诉人吴妙容上诉称：一、双方签订《租赁合同》时，上诉人对租赁物享有出租权，双方之间的合同有效。被上诉人未按合同约定向上诉人支付2015年1月24日至2015年3月底的租金，故双方的合同虽解除，但上诉人收取的押金尚不足以抵扣被上诉人应支付的租金及滞纳金，上诉人无需向被上诉人退还押金。二、上诉人与福建福城房地产开发有限公司的案件二审被福州中院改判，上诉人已向省高院申请再审。根据合同相对性，被上诉人并非与福建福城房地产开发有限公司签订租赁合同，福建福城房地产开发有限公司无权要求被上诉人搬离，但被上诉人却在未告知上诉人并于上诉人解除租赁合同的情况下，于2015年3月底擅自搬离。按照被上诉人的陈述，福建福城房地产开发有限公司的林某是于2015年3月初找到被上诉人，但被上诉人在2015年1月份就没有按照合同约定向上诉人支付租金，被上诉人未依约支付租金及擅自搬离租赁物的行为已经构成违约，上诉人并无违约，不应当由上诉人承担违约责任。三、上诉人向原审法院提起反诉，但原审法院收到上诉人的反诉状后不予理睬，直到通知上诉人领取判决书时才将反诉状退还上诉人，明显属于程序违法。故上诉请求：撤销原判第二、三项，依法改判：一、驳回被上诉人要求上诉人退还房租押金31500元的诉讼请求；二、驳回被上诉人要求上诉人支付违约金人民币15750元的诉讼请求；判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费。被上诉人吴国斌答辩称：最后一期缴纳租金的时间是2015年1月24日，被上诉人租金缴纳截止时间为2015年2月24日。被上诉人已缴纳2015年2月份的房租。上诉人与福建福城房地产开发有限公司的产权纠纷的终审判决时间是2015年1月30日，一月中旬新的产权人福建福城房地产开发有限公司通知被上诉人产权已变更并向被上诉人出示福州中院的生效判决。被上诉人要求三方协商，但是上诉人拒不见面，直到2015年2月中旬福建福城房地产开发有限公司对被上诉人断水断电，影响被上诉人经营活动。2月20日福建福城房地产开发有限公司锁门，限制被上诉人出入，被上诉人多次要求上诉人出面解决未果且没办法保障被上诉人正常水电供应和正常出入，所以被上诉人才搬离诉争房屋，至于2015年2月25日到2015年3月23日的房租已经和福建福城房地产开发有限公司协商并打了欠条给福建福城房地产开发有限公司，在本案结束后向福建福城房地产开发有限公司支付。请求法院维持原判。当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。被上诉人在二审诉讼过程中向本院提交：证据一、中信银行账户交易明细清单一份；证据二《DCC历史流水》2张、证据三、《3055借记卡账户交易明细清单》8张，共同证明其均按时缴纳租金且已于2015年1月30日向上诉人支付2015年2月份租金，对此，上诉人认为被上诉人2015年1月30日支付的是2014年12月24日至2015年1月23日的租金，而非2015年2月份租金，被上诉人逾期六天，属于违约。本院认为，被上诉人提供的该份证据系应本院要求提供的补强证据，且加盖银行的业务专用章，来源合法，本院予以采信。根据本案现有的证据，本院确认一审法院查明的事实基本清楚。本院认为，根据上诉人与被上诉人之间的《租赁合同》，上诉人需保证租赁物权属清楚，现（2014）榕民终字第3083号民事判决已生效，本案讼争房于该判决生效时产权已非上诉人所有，原审法院根据双方《租赁合同》的约定，认定上诉人构成违约，并需承担支付违约金15750元的违约责任并无不当，本院予以维持。上诉人自2015年2月开始就非本案租赁物的产权人，被上诉人已提供证据证明其均按时缴纳租金，且已缴纳2015年2月份的租金，故上诉人称被上诉人未依约支付2015年1月24日至2015年3月的租金构成违约证据不足，本院不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉人吴妙容的上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；本案二审案件受理费人民币2351元，由上诉人吴妙容负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴一萍代理审判员  黄 锋代理审判员  吴筱洲二〇一六年四月八日书 记 员  卢灵真