宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）银民再终字第7号申请�审人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：刘玉山，男，1967年12月1日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。委托代理人：王欢，宁夏辅德律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：宁夏长信源房地产有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区宁安大街。法定代表人：剡宗义，该公司总经理。委托代理人：吴淑萍、赵恩慧，宁夏正义达律师事务所律师。申请再审人刘玉山因与被申请人宁夏长信源房地产有限公司（以下简称长信源公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2013）银民终字第661号民事判决，向宁夏回族自治区高级人民法院申请再审。宁夏回族自治区高级人民法院于2014年4月23日作出（2014）宁民申字第42号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2014年8月7日公开开庭审理了本案。申请再�人刘玉山的委托代理人王欢，被申请人长信源公司的委托代理人吴淑萍到庭参加诉讼。本院现已审理终结。2013年2月21日，一审原告刘玉山诉至银川市兴庆区人民法院称，2010年12月5日，刘玉山与长信源公司签订了《银川市商品房买卖合同》及补充协议。刘玉山购买了长信源公司开发的银川市兴庆区民族南街东侧长信春天6号楼4单元902号商品房一套，房屋建筑面积91.76平方米，总价款554776元，长信源公司交付房屋时间应为2011年12月31日。合同签订后，刘玉山如约履行了义务，但长信源公司却未能按时交付房屋，直至2012年8月31日长信源公司才取得《银川市新建住宅交付使用证》，而《银川市新建住宅交付使用证》是双方合同第九条明确约定的住宅交付使用条件。依照合同第十条的约定，刘玉山有权要求长信源公司自2012年1月1日起至同年8月31日，按日向刘玉山支付已交付房价款万分之三的违约金。鉴于长信源公司未能按照合同约定向刘玉山如期交付具备交付条件的房屋，故诉至法院，请求判令：一、长信源公司向刘玉山一次性支付违约金40443元（243天×554776元／天×0.03%）；二、本案诉讼费由长信源公司承担。一审被告长信源公司辩称并反诉称，长信源公司存在逾期交房的违约行为，但是违约金应该计算至2012年1月3日，2012年1月4日，长信源公司通过银川戴维斯物业服务有限公司（以下简称戴维斯物业公司）将房屋交付给刘玉山，刘玉山签字认可并领取房屋钥匙。合同约定：按揭付款首付款224776元应于2010年11月5日付清，余款33万元于合同签订之日起15日内办理按揭手续；逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。但�止2010年11月30日，刘玉山向长信源公司支付房款共224776元，剩余33万元拖至2010年12月27日才付清，故刘玉山逾期付款已构成违约。现提出反诉，请求判令：一、刘玉山向长信源公司支付违约金1716元（33万元×26天×0.02%）；二、刘玉山承担本案全部诉讼费。刘玉山针对长信源公司的反诉辩称，刘玉山按约定期限交付了购房首付款。刘玉山的购房合同备案日期是2010年12月9日，只有经房屋管理机关办理合同备案后才能办理贷款手续，由于长信源公司将双方签订的合同迟延备案，导致刘玉山无法按约定时间交付尾款，由此产生的法律后果应由长信源公司承担。刘玉山在接到银行通知后及时提供了相应的材料，当天就办理了贷款手续。请驳回长信源公司的反诉请求。银川市兴庆区人民法院一审查明，2010年11月5日，刘玉山与长信源公司签订了《银川市商品房买卖合同�，长信源公司将其开发的长信春天6号楼4单元902号住宅房以554776元（单价：6045.95元／平方米）的价格出售（预售）给刘玉山。付款方式及期限的约定为：按揭首付房款224776元于2010年11月5日付清，余款33万元于本合同签订之日起15日内办理按揭手续；如逾期付款，将承担以下违约责任：1、逾期在30日之内，自合同约定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，出卖人退还已收房款；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。房屋交付期�及条件为：出卖人应当在2011年12月31日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用并取得《银川市新建住宅交付使用证》；如逾期交房，将承担以下违约责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期不超过30日，自合同约定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同还约定，自合同生效之日起30日内，由出卖人向市房屋产权登记部门申请�记备案。合同签订后，刘玉山按约向长信源公司支付了首付款224776元，长信源公司向房屋产权登记部门即银川市房屋产权交易管理中心申请对合同进行备案。2010年12月9日，银川市房屋产权交易管理中心对上述合同进行了备案。2010年12月27日，刘玉山将购房余款33万元支付给长信源公司。2012年8月31日，长信源公司取得了长信春天1、2、3、5、6、7号楼的《银川市新建住宅交付使用证》。现双方就交付房屋和购房款事宜产生矛盾，协商不成，为此诉至法院。一审庭审中，长信源公司提交了由刘玉山签名的《入户声明》一份，内容为“本人已于2012年1月4日和银川戴维斯物业服务有限公司一起，共同对‘长信春天’小区6栋4单元902号房进行验收。经查验认为：该物业符合购房合同的条件和要求，现正式声明入户。收到《业主手册》及钥匙等，并愿意遵守小区的各项物业服务约定，与小区服务公司共同营造安宁、优美、舒适的居家环境。附：签领钥匙登记表”。该入户声明落款时间为2012年1月4日。刘玉山对《入户声明》质证时称刘玉山签字时间是在2010年，签名时《入户声明》上的内容是空白的，签领钥匙登记表在刘玉山签名时不存在。经询问，刘玉山称2012年1月确实领取了房屋钥匙，但房屋不具备入住条件。银川市兴庆区人民法院一审认为，刘玉山与长信源公司签订的房屋买卖合同真实、合法、有效，双方当事人应当严格遵照约定行使合同权利、履行合同义务。刘玉山签署的《入户声明》证明刘玉山已于2012年1月4日与长信源公司办理了房屋交接手续，虽然刘玉山不认可该入户声明的真实性，但未提交证据推翻该《入户声明》的证据效力，故该《入户声明》应予采信。刘玉山与长信源公司约定长信源公司于2011年12月31日前�刘玉山交付房屋，并提交《银川市新建住宅交付使用证》，刘玉山在长信源公司未能提供《银川市新建住宅交付使用证》的情况下于2012年1月4日接受了涉案房屋，视为刘玉山、长信源公司对交房条件进行了变更，故对刘玉山要求长信源公司支付交房之后逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。综上，长信源公司逾期交房4天（2012年1月1日至2012年1月4日），应当向刘玉山支付逾期交房违约金443.82元（554776元×4天×0.02%／天）。刘玉山与长信源公司约定长信源公司于合同生效之时起30日内（2010年12月4日前）向银川市房屋产权登记部门办理涉案房屋备案登记，长信源公司于2010年12月9日办理了房屋备案登记，因长信源公司迟延备案直接影响了刘玉山办理贷款的速度，长信源公司违约在先，且长信源公司未提交证据证实将已备案的合同交付给刘玉山的日期，而合同经过备�是办理按揭贷款的必备手续，故对长信源公司要求刘玉山支付逾期付款违约金的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，2013年6月5日，银川市兴庆区人民法院作出（2013）兴民初字第1132号民事判决，判决：一、被告宁夏长信源房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘玉山支付逾期交房违约金443.82元；二、驳回被告宁夏长信源房地产有限公司的反诉诉讼请求。案件受理费811元，减半收取405.5元，由原告刘玉山负担401.5元，被告宁夏长信源房地产有限公司负担4元；反诉案件受理费减半收取25元，由被告宁夏长信源房地产有限公司负担。宣判后，刘玉山和长信源公司均不服，向本院提出上诉。刘玉山上诉称，一、一审判决认定事实不清，证据不足。1、长信源公司单方向刘玉�交付房屋钥匙的行为不能认定为法律上及双方合同约定的房屋交付行为。长信源公司并未与刘玉山达成任何书面或口头变更房屋交付条件的协议；2、刘玉山从未书面放弃追究长信源公司逾期交房的违约责任，长信源公司没有证据证明刘玉山明知其未取得住宅交付使用证，监督长信源公司取得住宅交付使用证是房管部门的法定义务，不是刘玉山的义务；3、刘玉山购买的是商品房，作为消费者有知悉房屋是否竣工验收合格，是否取得交付使用证的知情权，长信源公司没有证据证明其向刘玉山履行了明确告知其开发的房屋并未取得使用证的法定义务。二、一审判决适用法律错误。1、本案双方并未就变更交付房屋条件进行任何明确约定。变更房屋交付条件，必须经双方协商一致才可变更。长信源公司未出示任何证明双方就房屋交付条件进行了变更的证据，其出示的“�户声明”证据是民事假证。庭审中该证据是以复印件形式出示的，刘玉山并未见到原件；2、交付房屋钥匙与房屋交付不能等同，依据相关规定，长信源公司在新建住宅工程未竣工验收合格，配套设施不具备居民入住和使用的基本条件，未取得新建住宅交付使用证的情况下，是不得向刘玉山交付房屋的。请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持刘玉山一审诉讼请求并驳回长信源公司一审时的反诉请求；本案诉讼费用由长信源公司承担。长信源公司辩称，1、一审认定事实清楚，一审提交的入户声明是原件，当时刘玉山提出该证据是伪造的，但并没有申请鉴定，而且该声明上有其亲笔签名，故此法院依据该证据认定事实没有错误，而且刘玉山在一审自认2012年1月4日领取了钥匙，这份证据与事实相印证。2、刘玉山明知长信源公司在没有取得交付使用证时仍然�受了房屋，根据民法诚实信用原则及禁止反言原则，刘玉山作为成年人，他以自己的行为变更了合同中关于交房的前提条件，现在对自己接收房屋的行为反悔并要求赔偿不能成立，故应驳回刘玉山的上诉请求。二审诉讼中，长信源公司向本院提交了二份证据：《精神文明建设公约》及《进驻协议书》各一份，证明2012年1月4日，刘玉山办理涉案房屋接房手续时同时与戴维斯物业公司签订了这二份文件，并印证入户声明和签领钥匙登记表是真实的。刘玉山对证据的真实性、合法性无异议，但认为这是刘玉山与物业公司签订的，与长信源公司无关。对证明目的也不予认可。刘玉山被告知入住，与物业公司签订这样的文件很正常，并不能证明刘玉山与长信源公司就房屋交付条件及逾期交房违约金进行了变更及约定。长信源公司上诉称，一审判决认定的部分事实错误，导�部分判决错误。一审判决认定长信源公司合同备案迟延，影响了刘玉山贷款的速度，是长信源公司违约在先，此认定不能成立，刘玉山采用按揭方式付清全款，其与银行形成借款合同关系，银行何时发放贷款长信源公司无法干涉，贷款迟延发放，导致迟延支付购房款，责任应由刘玉山承担。请求：改判刘玉山向长信源公司支付逾期付款违约金1716元（33万元×0.2‰×26天）；上诉费由刘玉山承担。刘玉山辩称，1、商品房按揭贷款不仅是刘玉山与银行之间的借贷关系，长信源公司对于刘玉山能否如期贷款负有合同的附随备案义务，长信源公司将双方合同备案时间延迟，导致了刘玉山贷款延迟。2、刘玉山在接到银行的通知后及时提交了完备的贷款手续，刘玉山没有任何不能贷款或者延迟贷款的情形，不能按照合同约定时间贷款的根本原因是因为长信源公司备�迟延导致的。综上，长信源公司的反诉请求不能成立，一审法院对长信源公司的反诉判决是客观公正的，请求驳回长信源公司的上诉请求。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。另查明，2012年1月4日，刘玉山与戴维斯物业公司就涉案房屋签订了进驻协议书，并向该公司出具了精神文明建设公约。本院二审认为，刘玉山和长信源公司签订的商品房买卖合同中明确约定了交房的时间及条件，在长信源公司未取得新建住宅交付使用证的情况下，刘玉山即于2012年1月4日签订了入户声明、签领钥匙登记表及进驻协议书，并领取了涉案房屋钥匙，虽然刘玉山对上述入户声明、签领钥匙登记表的真实性不予认可，但也未申请鉴定，故根据上述证据可以认定长信源公司在2012年1月4日即履行了交付房屋的义务，刘玉山也接受了涉案房屋，一审据此认定长信源公司逾期交房4天，应承担违约金443.82元，并无不当，故刘玉山关于一审事实认定不清，法律适用错误的上诉请求不能成立。关于长信源公司要求刘玉山承担逾期付款违约金的上诉请求，因合同备案系办理按揭贷款的前提条件，长信源公司向房管部门办理合同备案的时间晚于合同约定时间，已构成违约，这直接影响了刘玉山办理贷款的速度，故长信源公司要求刘玉山承担违约责任的上诉请求不能成立。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，2013年9月23日，本院作出（2013）银民终字第661号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费861元，由上诉人刘玉山负担811元，上诉人宁夏长信源房地产有限公司负担50元。刘玉山申请再审称，一、依据《中华人民共和国民事�讼法》第二百条第（一）项之规定，有新的证据，足以推翻原判决。刘玉山作为购买长信源公司预售房屋的业主，因长信源公司不能按照合同约定按时交付房屋，刘玉山起诉要求长信源公司承担逾期交房违约金，一、二审法院以长信源公司交钥匙的行为视为交付房屋为由，未支持刘玉山的诉请。但与刘玉山情况完全一致，徐爱武的业主诉长信源公司商品房预售合同纠纷一案，银川市中级人民法院于2013年11月20日作出（2013）银民终字第725号民事判决，依法认定长信源公司交钥匙的行为不能视为交付房屋，支持了徐爱武要求长信源公司承担逾期交房的违约责任。同样的事实、同样的证据，审判结果却大相径庭，刘玉山有理由相信本案判决缺乏公正、客观性。二、依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项之规定，原判决认定的基本事实缺乏证据证明。原�决以长信源公司出示的刘玉山向第三人戴维斯物业公司签署的有关物业服务方面的“入户声明”及该声明上的“领钥匙登记表”、精神文明公约等物业手续认定：长信源公司于2013年1月4日交付房屋钥匙就是向刘玉山履行了交付房屋义务，刘玉山也接受了涉案房屋。这样的认定缺乏证据支持。按照双方签订的合同及现行法律规定，履行涉案房屋交付义务不是简单的房屋钥匙交付行为，而必须是符合国家行政法规强制性规定及双方约定的取得新建住宅交付使用证，否则不能认定为履行了房屋交付义务，更不能就此认定刘玉山领了钥匙就必然放弃追究长信源公司逾期交房违约金的权利，权利放弃必须明示。三、依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项之规定，原判适用法律有错误。《城市房地产开发经营管理条例》国务院令（1998）第248号第十�条及《中华人民共和国合同法》第七十七条、第七十八条，对房屋交付及合同的变更都有明确规定。为此，依照上述法律规定及双方合同的约定，只有在取得《银川市新建住宅交付使用证》时才能交付房屋，交付房屋钥匙不能成为长信源公司拒绝承担逾期交房违约责任的正当合法的理由。同时，刘玉山也从未书面明确表示放弃追究长信源公司承担逾期交房违约金的权利。请求：依法撤销银川市兴庆区人民法院（2013）兴民初字第1132号民事判决及银川市中级人民法院（2013）银民终字第661号民事判决，改判支持刘玉山的诉讼请求。被申请人长信源公司辩称，一、人民法院生效裁判文书可以作为证据使用的前提是与诉讼案件具有关联性，而徐爱武案与刘玉山案并没有关联性，所以不能作为本案的证据使用，更不能作为本案定案依据。且我国不是判例法国家，不能以其他案件的判决来认定本案判决是错误的。二、原判认定事实证据充分。长信源公司在一、二审庭审中向法院提交了刘玉山签字确认的入户声明、领钥匙登记表、精神文明公约，进驻协议均能证明长信源公司委托戴维斯物业公司向刘玉山交付了房屋，刘玉山领取房屋钥匙并签字认可，长信源公司已履行完房屋交付义务。双方以自己的行为变更了房屋买卖合同中交房条件及程序。根据民事法律诚信原则及禁反言原则，刘玉山不能对其接受房屋的行为反悔并要求赔偿。三、长信源公司认为《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”此规定虽属于强制性规定，但法律的强制性规定分为效力性的强制性规定及管理性的强制性规定。如房地产开发企业违反了上述法�规定将房屋交付买受人，依照《商品房销售管理办法》第四十条规定，应当由行政机关给予相应的处罚，其应承担行政责任，为此该规定属于管理性强制性法律规范。不能直接认定长信源公司交付房屋的行为无效。而刘玉山认为根据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第七十八条规定，当事人变更合同，经双方协商一致才可变更，但刘玉山在办理房屋交付手续时明知长信源公司未取得《新建住宅交付使用证》仍领取了钥匙，办理了房屋交接手续，双方即以自己的实际行为变更了合同约定的交付条件。因此，刘玉山办理房屋交付手续，领取房屋钥匙即是对合同约定交付条件的变更。请求：依法驳回刘玉山的再审请求。本院再审查明的事实与本院二审查明的事实相同，予以确认。本院再审认为，根据申请再审人刘玉山的再审请求及理由，长信源公司的答辩，本�争议的焦点问题是：长信源公司于2012年1月4日向刘玉山交房屋钥匙的行为是否可视为交付房屋。2010年11月5日。长信源公司与刘玉山签订《银川市商品房买卖合同》，合同中第九条明确约定，长信源公司应当在2011年12月31日前，将取得《银川市新建住宅交付使用证》的房屋交付刘玉山使用。而长信源公司取得《银川市新建住宅交付使用证》的时间是2012年8月31日，为此，长信源公司于2012年1月4日向刘玉山交房屋钥匙时，房屋并未达到合同约定的交付条件，长信源公司向刘玉山交钥匙的行为不能视为交付房屋。按照长信源公司与刘玉山签订的《银川市商品房买卖合同》第十条的约定：“出卖人逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”�此刘玉山要求长信源公司支付自2012年1月1日起至2012年8月31日的逾期交房违约金40443元（554776元／天×243天×0.03%），符合合同的约定。原判在长信源公司未取得《银川市新建住宅交付使用证》的情况下，仅以刘玉山领取钥匙，签署“入住声明”等就意味着刘玉山对原《银川市商品房买卖合同》内容的变更，并判决不予支持刘玉山要求支付逾期交房违约金的诉讼请求，认定事实及适用法律错误。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销本院（2013）银民终字第661号民事判决和宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2013）兴民初字第1132号民事判决；二、宁夏长信源房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向刘玉山支付逾期交房违约金40443元；三、驳回宁夏长信源房地产有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费811元，减半收取405.5元，反诉费减半收取25元，二审案件受理费861元，共计1291.5元，均由宁夏长信源房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘利英审判员  范宁萍审判员  施 蔚二〇一四年十月十六日书记员  张 伟附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……第二百零七条人民�院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。