重庆市丰都县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰法民初字第00382号
原告向华洋，男，1982年12月14日出生。
原告郎华英，女，1985年2月5日出生。
委托代理人杜超，重庆森吉律师事务所律师。
被告重庆朗逸房地产开发有限公司，住所地丰都县三合街道滨江西路九支路5号。
法定代表人代利军，董事长。
委托代理人廖德昌，重庆洪宇律师事务所律师。
原告向华洋、郎华英诉被告重庆朗逸房地产开发有限公司（下称重庆朗逸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告向华洋及原告的委托代理人杜超，被告重庆朗逸公司的委托代理人廖德昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向华洋、郎华英诉称，2013年2月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买坐落于×××××××××××××××××××××××××××××商品房1套，建筑面积107.21平方米，三室两厅两卫，合同总价款375235元，房屋交付时间为2013年12月31日前，且交付时须出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。同时在约定交付日前通水、通电、通气并将通讯闭路线预留至室外进户门上方；逾期交房超过90日后，则自合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金；并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。后原告依约向被告交付了全部购房款375235元，然而被告在2014年9月25日才将外墙开裂并阴阳角根本不具有垂直度、屋顶水平度差且生活阳台檐口漏水的不合格房屋交付给原告，并收取了原告物管费611元，严重违反合同约定。故请求人民法院依法判决被告支付原告逾期交房违约金30018.8元（400天），赔偿因室内阴阳角不垂直及屋顶不水平等质量问题的损失107210元，被告限期修复室外外墙开裂、起壳、脱落及生活阳台檐口漏水等质量问题，赔偿原告已经支付的物业服务费611元；诉讼费由被告承担。
被告重庆朗逸公司辩称，1、被告迟延交付房屋属实，但迟延交房的原因系政府规划调整（扩宽道路），由县领导及各部门现场办公，要求被告停工，并以县规划委员会的名义作出了会议纪要，由此给被告造成的停工损失也有千万余元。这种政府的行为属于不可抗力，被告在以前的多次庭审中提交了相关证据；2、关于原告请求的物业服务费事项。被告开发的项目的物业服务机构是重庆丰都睿华物业有限公司，被告不是适格的主体；3、被告对原告主张的违约天数及违约损失有异议，应当按照被告通知原告接房的时间开始计算违约金；4、原告请求支付的违约金过高。被告迟延交房对于原告的损失只能以租金计算，而在原告购房的相同地区的租金水平为5.37元／㎡，因此，原、被告约定的违约金过高，请求法院予以调整；5、综上，请求人民法院依法公正判决。
经审理查明，重庆朗逸公司系从事房地产开发、商品房销售等经营的有限责任公司。2011年7月9日，重庆朗逸公司取得丰都县水天坪组团工业园A07-1／2地块（用地面积23387平方米、用地性质为居住）的建设用地规划许可，用于其开发“盛世和丰”楼盘项目。2012年4月6日，重庆朗逸公司取得“盛世和丰·紫金苑”的“商品房预售许可证”［丰国土房管（2012）预字第（01）号］。
2013年2月18日，重庆朗逸公司（甲方）与向华洋、郎华英（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：本商品房坐落于×××××××××××××××××××××××，建筑面积107.21平方米，其中套内建筑面积93.21平方米，共用部分与共用房屋分摊建筑面积14平方米；户型为三室二厅二卫；用途为成套住宅；房屋总成交金额为375235元，建筑面积单价3500元／平方米，套内面积单价为4026元／平方米；付款方式为：2013年2月18日首付205235元，余款170000元由银行提供按揭贷款……预售的商品房，甲方应当在2013年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；如遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房；本商品房交付时应达到已通过竣工验收备案登记，取得“重庆市建设工程竣工验收备案登记证”的条件；甲方逾期交房的违约责任：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况下，甲方如未按本合同约定的期限将商品房交付乙方使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金……基础设施：于2013年12月31日前通水、电；通讯、闭路线2013年12月31日前预留至室外进户门上方，于2013年12月31日前具备通气条件……在上述设施未达到使用条件前，甲方代乙方交付物业管理费，到达到使用条件前为止等内容。合同签订后，向华洋、郎华英向重庆朗逸公司缴纳购房款375235元（含银行贷款）及契税、大修基金等。但重庆朗逸公司未依约定时间交付讼争房屋，其于2014年5月通知向华洋、郎华英接房，后向华洋、郎华英接收了讼争房屋。2014年9月25日，向华洋、郎华英向重庆丰都睿华物业有限公司支付了物业服务费611元。
重庆朗逸公司交付给向华洋、郎华英的房屋后，其自行用红外线测量室内阴阳角垂直角度存有误差；还存在屋顶不水平等质量瑕疵。
2014年6月，丰都县城乡建设委员会通过了对讼争房屋的竣工验收，重庆朗逸公司于2014年7月10日取得“重庆市建设工程竣工验收备案登记证”（丰都建竣备字（2014）14号）。
另查明，2012年8月22日，丰都县规划委员会第三十五次会议就水天坪工业园区H2、Z3路路幅宽度方案作出调整：1、原则上同意对已建设部分道路两旁裙房建筑之间的间距控制在43米，主楼控制在53米。对于未建设部分道路两旁建筑与建筑之间的间距控制在53米；2、对于道路拓宽的相关事宜，由工业园区负责协调处理，并需把握两个原则，一是建设规模不变，二是对于因道路拓宽所引起的损失，可相应的减免配套费。2013年5月15日，重庆市丰都县工业园区管理委员会作出《关于重庆朗逸房地产开发有限公司一期（紫金苑）工程申请延长建设工期的复函》渝丰工管委函（2013）29号，其内容为：……你司报来的《重庆朗逸房地产开发有限公司关于要求延长建设工期问题的请示》，我委于2013年5月13日收悉，根据2012年8月22日县规划委员会第三十五次会议纪要精神，对水天坪工业园区H2、Z3路路幅宽及建筑后退间距均作出了相应调整，你司根据规委会要求，对盛世和丰整体项目作了重新规划设计，历时约6个月，情况属实。
2014年10月16日，重庆康华会计师事务所有限责任公司丰都分所依据重庆洪宇律师事务所的委托，对讼争房屋所在地区的房屋租赁价格作出了评估，其调查结果为：讼争房屋所在地的平均租金水平为5.37元／平方米／月。
庭审中向华洋、郎华英举示了重庆广播电视信息网络有限公司丰都分公司出具书面证明2份（复印件），分别载明：截止2014年12月17日，该公司没有与重庆朗逸公司签订有线数字电视安装合同，也没有收取重庆朗逸公司有线数字电视安装费以及新安装有线数字电视入网户头费为450元／户。
上述事实，有原、被告的陈述、重庆市商品房买卖合同、收据、会议纪要、照片、预售许可证、渝丰工管委函（2013）29号、丰都建竣备字（2014）14号竣工备案登记证、会计师事务所《报告书》、房地产权证等证据在案佐证，并经举证、质证，本院予以认定。
本院认为，2013年2月18日，被告重庆朗逸公司与原告向华洋、郎华英签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。
关于被告迟延交付房屋的时间问题。原告认为，被告迟延交付房屋的时间应当以原告实际接受房屋的时间与合同约定的交付房屋时间之间的差（400天）为计算迟延交付房屋的违约金，且至今不符合交付条件。被告则认为应当以其通知原告接房的时间与合同约定的交付房屋时间之间的差来计算。本院认为，被告虽然辩称已通知原告于2014年6月接房，但根据原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》中关于“交房期限及交付条件”的规定，本案讼争房屋应当于2013年12月31日前交付，交付时应当符合通过工程竣工验收备案登记，取得“重庆市建设工程竣工验收备案登记证”的条件。然而行政主管部门于2014年7月10日才向被告出具了包括讼争房屋在内的“盛世和丰·紫金苑”工程的“建设工程竣工验收备案登记证”，故被告在2014年7月10日才符合合同约定的交房条件，故被告逾期交房的时间应计算至2014年7月10日（含当日）。据此，被告实际逾期交房的时间为191天。自2014年7月10日后被告不应再承担逾期交房的违约责任。根据合同约定的违约金计算方法，延期交付房屋的违约金为14333.98元（375235元×0.0002×191天）。
对于原告诉称由于小区闭路电视未接通，仍然不符合交房条件的问题。根据合同的约定，被告交付房屋的条件是取得“重庆市建设工程竣工验收备案登记证”，虽然原告举示了重庆广播电视信息网络有限公司丰都分公司的证明，但并不排除被告与其他电视网络公司已对该小区的闭路电视进行安装，且被告已按照合同约定预留了通讯、网络使用的线路，根据现场走访了解，业主在交纳使用费后便可以使用，已达到使用条件，被告对此不存在违约行为，故原告请求被告承担物业服务费的请求事项不成立。
对于原告诉称被告所交付的房屋存在质量瑕疵的问题。因原告所购买的房屋已经行政主管部门竣工验收，其房屋质量符合要求，根据商品房买卖合同的约定，被告应当承担维修整改的责任，在诉讼过程中被告未整改到位，仍然需要进行修理整改。基于原告要求被告赔偿损失107210元没有提供证据证明，也未申请对损失进行鉴定，故本院无法确定原告经济损失的多少，对此，原告应该承担不利的法律后果。对于原告诉称其房屋室外外墙开裂、起壳、脱落以及楼梯间渗水等质量瑕疵问题。根据建筑物区分所有权的原理，对于原告所购买房屋室外的部分属于该楼全体业主共有，原告作为7-2号房屋的所有人，不能单独就共有部分的整改问题提出主张。
关于被告迟延交付房屋是否属于不可抗力的问题。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。通常主要包括自然灾害、政府行为和社会异常事件。本案中，被告在履行合同过程中，虽然丰都县规划委员会第三十五次会议就丰都县水天坪工业园区H2、Z3路路幅宽度方案作出调整，对于被告正在建造的房屋的进度造成了一定的影响，但被告未举示充分的证据证明该政府行为必然导致讼争房屋的停工，也即该政府行为与建造房屋之间属于不能克服的事实。被告尚未完成举证责任，故本院对被告抗辩迟延交付房屋系不可抗力所致的理由不予采纳。
关于原、被告合同约定的违约金是否过高的问题。本院认为，当事人约定的违约金是否过高，应当以违约行为造成的实际损失为基础作为判断标准。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，如果约定的违约金高于实际损失的30%，一般应认定过分高于实际损失。本案中，原告与被告签订商品房买卖合同后，被告迟延交付房屋必然会导致原告不能按期居住讼争房屋的使用利益损失，该损失实际为原告需要租赁房屋居住的替代利益的损失。因此，被告抗辩计算原告的损失以原告需租赁讼争房屋同区位同类房屋的租金为基础进行计算的理由，符合客观实际，本院予以采纳。参考重庆康华会计师事务所有限责任公司丰都分所对讼争房屋所在地区的房屋租赁价格作出的评估，即讼争房屋所在地的平均租金水平为5.37元／平方米／月，原告购买的房屋为107.21平方米，其每月租金约为575.72元／月，其迟延交付房屋为191天，租金总额约为3665.42元。原告在本案中未举证证明延期交房尚有其他损失，故原告的实际损失以此为基础，对比原、被告双方约定的违约金14333.98元，本院认为双方约定的违约金已经超过实际损失的30%，因此，本院认为应当对双方约定的违约金进行调整。本案中，被告迟延交付房屋虽然有政府规划调整的原因，但毕竟具有违约的事实且给原告也造成了一定的损失，应当承担相应的违约责任。综合本案的客观情况，根据违约金以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，结合当事人的过错程度，酌情调整违约金为7166.99元（14333.98元×50%）。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告重庆朗逸房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后10日内支付原告向华洋、郎华英逾期交房违约金7166.99元；
二、驳回原告向华洋、郎华英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费800元，由原告向华洋、郎华英负担700元，被告重庆朗逸房地产开发有限公司负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。
审 判 长 秦庆国
审 判 员 王 权
人民陪审员 江其祥
二〇一五年六月三十日
书 记 员 谭秋红