新疆木垒哈萨克自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）木民初字第147号原告：马吾力提·美热汗。委托代理人：陈江南，新疆博达律师事务所律师。被告：丁贵强。委托代理人：刘荣华，新疆旭达律师事务所律师。委托代理人：马占勇，吉木萨尔县北庭镇法律服务所法律工作者。原告马吾力提·美热汗诉被告丁贵强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月28日立案受理。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告马吾力提·美热汗及其委托代理人陈江南、被告丁贵强及其委托代理人刘荣华、马占勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告马吾力提·美热汗诉称：2011年10月11日，原被告签订了房屋买卖协议，原告将自己的位于吉木萨尔县新地乡牧业村陆家泉冬窝子的一幢房、牛圈和四间正房北侧约100米处的两间土木结构的住房、棚圈以及周围的50亩耕地、40亩草地、4亩水地，共计173000元卖给了被告。协议约定：签订协议后被告向原告付150000元，下剩的23000元于2012年11月20日前全部付清。如一方违约，须向对方支付违约金20万元。但被告在协议签订后，只给原告给了一台旧拖拉机，作价70000元，当时原告给被告出具了一份70000元的收条，被告许诺下剩的钱会尽快付清。时至今日，被告再未付款，原告多次催要无果。现提起诉讼：1、要求解除双方签订的房屋买卖合同；2、要求被告承担违约金200000元；3、要求由被告承担本案的诉讼费用。被告丁贵强辩称：1、原、被告双方存在房屋买卖关系；2、被告已经履行了协议，不存在违约情况；3、如解除合同，我们也同意，但原告除了要退还被告已付的173000元外，还要赔偿被告建造度假村的投资400000元。原告马吾力提·美热汗针对自己的诉讼请求提供以下证据：房屋买卖协议一份，证明原、被告双方签订房屋买卖合同的事实。经质证，被告对此证据真实性认可，本院对该证据的真实性予以确认。被告丁贵强针对自己的反驳主张提供以下证据：1、原告与被告父亲丁某某于2011年10月1日签订的草场承包合同一份、（2014）吉民初字第743号民事裁定书一份、民事诉状一份（内容为原告起诉丁学录草场承包合同），证明（2014）吉民初字第743号案件与本案有牵连。经质证，原告对真实性认可，但对关联性有异议。本院认为，该组证据系原告与被告之父丁某某之间因草场承包合同纠纷提起的诉讼，与本案不具有关联性，故不予采纳。2、2013年12月31日原告妻子向被告父亲丁某某出具的19000元收条一张，证明被告委托其父丁某某向原告支付房款19000元的事实，下剩4000元也已由丁某某向原告付清。经质证，原告对真实性无异议，但认为收取的23000元是和丁某某之间的债务，与本案无关。本院认为，原告虽对收取丁某某的23000元与本案的关联性提出异议，但未能提供相反证据证实其与丁某某之间还存在其他的债权债务关系，故对该证据予以确认。3、照片五张，证明被告已花费40万修建度假村的事实。经质证，原告对真实性认可，但认为与本案没有关联性，不能证明被告已支付了全部房款。本院对该组证据的真实性予以确认。4、视听资料一份，证明被告已向原告支付了173000元的事实。经质证，原告认为不是本人声音，不认可。本院认为，该录音资料从完整性和真实性方面均无法予以确定，且被告方也未提供其他证据予以佐证，故不予确认。5、证人丁某某证言，证明被告已经还清原告欠款的事实。经质证，原告认为证人系被告之父，与被告有利害关系，对证人证言不认可。因证人与被告存在利害关系，且无其他证据予以佐证，除原告认可已收取23000元的事实外，对其他要证明的事实本院不予采信。6、证人丁甲某证言，证明被告已向原告还清欠款的事实。经质证，原告认为证人系被告堂叔，具有利害关系，对证言不认可。因证人与被告存在利害关系，且无其他证据予以佐证，对其证言本院不予采信。7、（2014）吉民二初字第743号庭审笔录一份，证明原告在当庭承认被告将15万元已经向原告付清的事实。经质证，原告对真实性认可，认为自己对笔录的修改也是当庭在法官和书记员的监督下作出的，且修改的内容真实。对该证据本院予以确认。经审理查明：原告马吾力提·美热汗系吉木萨尔县新地乡牧业村牧民，被告丁贵强系吉木萨尔县大有乡马王庙村村民。2011年10月11日，原告马吾力提·美热汗与被告丁贵强双方协商签订了书面《房屋买卖协议》，该协议约定：1、原告将位于新地乡牧业村陆家泉冬窝子的六间土木结构住房、十间砖木结构牛圈、棚圈以及房圈周围的50亩耕地、40亩草地以170000元出卖给被告；同时将位于新地乡六户地村的4亩水浇地以3000元承包给被告耕种，2016年到期。2、协议生效后被告向原告首付150000元，下剩的23000元于2012年11月10日前全部付清。3、协议生效后原告将把与上述房屋、棚圈土地、草场、草原证等交付被告保管。4、房屋、土地、草地、棚圈等所有权归被告所有后，与此相关的水、电、出路等也全部归被告所有并使用，今后如与其他相邻关系发生争议原告有义务协助被告给予解决。5、协议生效后即具有法律效力，双方须严格遵守，若任何一方违约，须向对方付违约金20万元。6、本协议一式两份，原、被告双方各执一份，自签字之日起生效。合同签订后，原告马吾力提·美热汗向被告丁贵强交付了合同标的物，未交付相关证件，也未办理买卖标的物审批、变更登记等手续。被告丁贵强向原告马吾力提·美热汗交付拖拉机一辆，折价70000元，被告丁贵强之父丁某某向原告支付23000元，共计支付93000元，剩余80000元未付。被告丁贵强取得房屋后自行改建和新建，用于经营度假村。本院认为：《中华人民共和国土地管理法》规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡镇村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”、“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可以依法转让”；《中华人民共和国草原法》规定“草原属于国家所有，由法律规定属于集体所有的除外；任何单位或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让草原”。据此，农民之间的宅基地上的房屋只能在本集体经济组织内部进行转让方能有效，即使本集体经济组织内部成员之间的转让也应当经过法定审批机关批准才能有效，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地和草原。本案原、被告属不同集体经济组织成员，双方签订的《房屋买卖协议》以房屋的宅基地使用权和耕地、草地的所有权作为标的物，该买卖行为违反上述法律禁止性规定，故双方签订的《房屋买卖协议》属无效合同。本案原告的诉讼请求为解除房屋买卖合同，并要求被告按合同约定支付违约金。而合同的解除，是指在合同有效成立后，因当事人一方或者双方的意思表示，使合同关系归于消灭的行为。解除是以有效合同为标的和基础，无效合同自始无效，不具有法律约束力，也无须解除。故，对原告的诉讼请求不予支持。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款之规定，判决如下：驳回原告马吾力提·美热汗的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告马吾力提·美热汗负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审 判 长  叶尔肯审 判 员  张春山人民陪审员  何光贵二〇一五年五月二十六日书 记 员  张占国