湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第01141号
上诉人（原审原告）：孙冬娥，女，1965年1月1日出生，汉族。
委托代理人：杨振方，武汉市汉阳区洲头法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：武汉汉商人信置业有限公司，住所地湖北省武汉市汉阳区汉阳大道139号。
法定代表人：张晴，该公司董事长。
委托代理人：马剑伟，湖北敏讷律师事务所律师。
上诉人孙冬娥因与被上诉人武汉汉商人信置业有限公司（以下简称汉商人信公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2013）鄂汉阳民一初字第00430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年11月20日公开开庭审理了本案。上诉人孙冬娥的委托代理人杨振方、被上诉人汉商人信公司的委托代理人马剑伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
2013年10月，孙冬娥向一审法院提起诉讼，请求判令：1、汉商人信公司立即协助孙冬娥办理房屋所有权证和土地使用证；2、汉商人信公司支付未办理产权登记的违约金（自2011年12月26日至2013年11月30日按日万分之二点一计算）；3、汉商人信公司承担本案诉讼费。
一审法院查明：2009年12月12日，孙冬娥与汉商人信公司签订《武汉市商品房买卖合同》约定：孙冬娥购买汉商人信公司开发的位于武汉市汉阳区汉阳大道与鹦鹉大道交汇处东南角人信.汉商银座第F座1层118号商业房（建筑面积18.59平方米），房屋总价为人民币652，101元；付款方式为一次性付款；出卖人应当在2010年12月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。关于产权登记的约定为，出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：因出卖人的原因导致买受人不能在商品房交付使用之日起180日内办理房地产权属证书的，每逾期一日，应按买受人已付商品房价款的万分之一支付违约金；逾期达到180日，买受人有权退房，出卖人应在买受人提出退房要求后30日内将买受人已付商品房价款退还，并按已付商品房价款的万分之一赔偿买受人损失。同日，孙冬娥、汉商人信公司签订《委托经营管理协议书》，约定孙冬娥委托汉商人信公司对该商铺进行经营管理，委托期限自本协议书签订之日起至2026年2月28日止，租金起算日自2011年3月1日起开始计算租金，协议还对其它权利义务进行了约定。孙冬娥已向汉商人信公司支付了全部购房款人民币652，101元，并已领取了自2011年3月1日起的租金。
对于人信.汉商银座第F座，汉商人信公司至今尚未取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书，也未办理初始登记，F座房屋目前尚不能办理房屋所有权证及土地使用证。
一审法院认为：孙冬娥、汉商人信公司签订的武汉市商品房买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应全面履行合同。依合同第十五条约定以及《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定，汉商人信公司应当在房屋交付使用之日起在约定的期限内完成双方关于产权登记的约定，汉商人信公司未能在约定的期限内履行其义务，汉商人信公司应承担违约责任，即汉商人信公司应继续履行合同义务协助孙冬娥办理房地产权属证书并向孙冬娥支付违约金，故对孙冬娥要求汉商人信公司协助办理房屋所有权证与土地使用证的诉讼请求，予以支持。关于违约金的支付，依合同约定，若汉商人信公司未能在约定的期限内履行产权登记义务，违约金应自交付使用之日起在履行期限届满后开始计算。依据孙冬娥、汉商人信公司所签《委托经营管理协议书》之约定，孙冬娥已实际从汉商人信公司处领取自2011年3月1日起的租金，故2011年3月1日应为该房屋交付使用之日。在房屋交付后，汉商人信公司至今尚未办理初始登记并协助孙冬娥办理房地产权属证书，汉商人信公司未能举证证明存在不可抗力或其他免除责任的情形，故汉商人信公司应向孙冬娥支付违约金。孙冬娥要求汉商人信公司支付自2011年12月26日至2013年11月30日（扣除180日）的违约金，予以照准。孙冬娥未能提交证据证明因汉商人信公司违约造成的损失数额，且孙冬娥实际享有房屋的占有、收益等权益，故对孙冬娥要求将违约金比例提高至日万分之二点一的诉讼请求，不予支持，违约金应按合同约定的比例进行计算。因此，汉商人信公司应向孙冬娥支付违约金人民币34，235.30元，计算方式为孙冬娥已付购房款人民币652，101元（0.0001（525日。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、武汉汉商人信置业有限公司于完成初始登记之日起三十日内协助孙冬娥办理位于武汉市汉阳区汉阳大道与鹦鹉大道交汇处东南角人信.汉商银座第F座1层118号商业房的房屋所有权证和土地使用证；二、武汉汉商人信置业有限公司于本判决生效之日起十日内向孙冬娥支付违约金人民币34，235.30元；三、驳回孙冬娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1，717元，由武汉汉商人信置业有限公司负担，武汉汉商人信置业有限公司于本判决生效之日起十日内将所负担的款项直接支付给孙冬娥。
判后，孙冬娥不服，向本院提出上诉，请求二审法院撤销原判，支持其一审的诉讼请求，并由汉商人信公司承担本案一、二审诉讼费用。其上诉的主要理由为：一、一审法院没有明确办理房产证和土地证的时间，造成汉商人信公司无限拖延时间，一审法院认为“武汉汉商人信置业有限公司于完成初始登记之日起三十日内向孙冬娥办理位于武汉市汉阳区汉阳大道与鹦鹉大道交汇处东南角人信.汉商银座第F座1层118号商业房的房屋所有权证和土地使用证”，没有判决办理房屋所有权证和土地使用权证的确切时间，造成了汉商人信公司可以无限制的拖延时间，损害了孙冬娥的合法权益。二、违约金的支付时间应该从2011年3月1日起计算。一审法院认为“根据孙冬娥、汉商人信公司所签《委托经营管理协议书》之约定，孙冬娥已实际从汉商人信公司处领取自2011年3月1日起的租金，故2011年3月1日应为房屋交付使用之日。”这就确定了交房的时间为2011年3月1日，所以逾期办证的违约金应该从2011年3月1日计算。三、违约金的数额过低，不能弥补孙冬娥的损失。1、银行利息的损失，孙冬娥是以银行按揭的方式购买房屋，需要承担银行利息。2、逾期收益的计算，孙冬娥购买的房屋位于钟家村繁华地段，近几年来上涨的幅度非常大，由于汉商人信公司的延期办证造成了房屋的买卖困难，并且买卖的价格也大大缩水，使孙冬娥的收益目标不能达到。这一切都是由于汉商人信公司的违约所造成的，因此，所有损失都应由汉商人信公司承担。当初约定的违约金数额太低，不足以弥补孙冬娥的损失，因此，孙冬娥要求按日万分之二点一的标准赔偿是比较合理的，况且众所周知的事情，不需要当事人举证，一审法院认为孙冬娥没有提供证据就否认损失存在是没有法律依据的。
被上诉人汉商人信公司答辩则要求维持原判。
经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，围绕上诉人孙冬娥的上诉请求和理由，本院评判如下：
关于上诉人孙冬娥认为一审法院没有明确办理房产证和土地证的时间，造成汉商人信公司无限拖延时间，损害其合法权益的上诉理由。因案涉房屋能够办理权属证书的前置条件是汉商人信公司已经在房地产管理部门办理了案涉房屋的权属证明书，即完成房屋的初始登记手续，而房屋的初始登记手续由房地产管理部门审批办理，因此，判决确定商品房的出售方履行协助办证义务的前提是商品房的出售方已经办理完毕出售房屋的初始登记手续。本案中，汉商人信公司至今没有办理完毕案涉房屋的初始登记手续，基于此，一审法院在孙冬娥根据合同约定要求汉商人信公司为其办理案涉房屋权属证书的情况下，判决汉商人信公司于完成初始登记之日起三十日内履行办证义务并无不当。一审法院关于办理案涉房屋权属证书的判项并未损害孙冬娥的合法权益。故孙冬娥的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于上诉人孙冬娥认为本案违约金的支付时间应该从2011年3月1日起计算和合同约定的违约金数额过低，不能弥补其损失，要求按照日万分之二点一的标准赔偿违约金的上诉理由。人民法院审理民事案件是根据当事人的诉讼请求进行审理，孙冬娥向一审法院提起本案诉讼第二项诉讼请求为要求汉商人信公司支付自2011年12月26日至2013年11月30日按日万分之二点一计算的逾期办证违约金，且其在一审法庭辩论终结前也没有增加、变更其诉讼请求；二审期间，孙冬娥要求逾期办证违约金应从2011年3月1日起计算，超出了其一审的诉讼请求范围，其二审主张汉商人信公司应承担2011年3月1日起至2011年12月25日止的逾期办证违约金，不属本案的审理范围。双方在合同中已明确约定了逾期办证违约金的赔偿标准，孙冬娥要求增加违约金必须向人民法院提交证据证明合同约定的违约金不足以弥补其损失。本案中，孙冬娥虽然用按揭贷款购买案涉房屋，但其在享有案涉房屋权利的情况下，根据贷款合同的约定向贷款银行偿还贷款利息系其应尽的义务，且其收房后，基于和汉商人信公司签订的《委托经营管理合同》已实际领取了收房后至今的全部租金，因此，孙冬娥偿还的银行贷款利息不属于其损失范围。双方在《委托经营管理合同》中明确约定，委托经营期限至2026年2月28日止；在本协议书有效期内，孙冬娥不得擅自将该商铺转让给任何第三方（受让方），如必须转让的，需正式函件告知汉商人信公司，并提供第三方书面承诺保证继续履行本协议书及租赁合同。一、二审期间，孙冬娥均未能提交在委托经营期间拟转让案涉房屋的证据，也未提交案涉房屋价值大幅降低的证据，其所称的逾期收益损失证据不足。孙冬娥的该项上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。因此，孙冬娥的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，717元，由孙冬娥负担。
本判决为终审判决。
审判长 申 斌
审判员 王 阳
审判员 张文霞
二〇一四年十二月十六日
书记员 赖瑞文