浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙04民终1728号上诉人（原审原告）：周郁明，男，1971年3月10日出生，汉族，住平湖市当湖街道人民西路***弄*幢*单元***室。委托诉讼代理人：陈喜昌，浙江登恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：金樑，浙江登恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：嘉善景文华都国际大酒店有限公司，住所地：浙江省嘉善县魏塘街道环北东路335号。法定代表人：黄建余，总经理。委托诉讼代理人：邵建波，浙江海泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王巧玲，浙江海泰律师事务所律师。上诉人周郁明因与被上诉人嘉善景文华都国际大酒店有限公司（以下简称景文华都公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉善县人民法院（2016）浙0421民初153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周郁明及其诉讼代理人陈喜昌、金樑，被上诉人景文华都公司诉讼代理人邵建波、王巧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周郁明上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判景文华都公司支付周郁明购房款304616元及迟延利息396元（迟延利息暂计至起诉之日，景文华都公司应按每日36元计付利息至购房款清偿日）；2.景文华都公司按每月57.54元计付占有房屋期间的使用费至购房款清偿之日止。事实和理由：一、一审法院认为双方当事人未签订书面租赁协议，与事实不符，属于认定事实错误。1.周郁明所购房屋位于华都国际大酒店，华都国际大酒店所在大楼名叫华都广场，购房业主购买房屋的目的本身就是为了投资，开发商在售房广告宣传资料中也明确“华都广场----你我财富共享”，“购酒店客房，承租期为10年，回报起始日为2006年1月1日至2015年12月31日。”所以，专门用来投资的房产，又是长达10年的租期，周郁明没有理由不签订书面租赁协议。2.华都广场所售产权酒店客房有几百间，如果没有书面租赁协议，无法管理。事实上，购房业主均签订了书面租赁协议，与周郁明一起起诉至法院的有二十多名业主，除周郁明未能找到书面租赁协议原件外，其他同样的业主均签订书面租赁协议，景文华都公司酒店不可能唯独不与周郁明签订书面租赁协议。3.周郁明向一审法院提交了知情人王旭球、邱旭卫的证明书，证明王旭球、邱旭卫一起与周郁明购买华都广场的房屋，之后并一起与景文华都公司签订《华都国际大酒店产权房租赁协议书》，租金计算、租赁时间和回购条款等合同条款均一样。一审法院不予采纳错误。4.双方当事人实际履行了10年的租赁协议，景文华都公司向周郁明支付了9年多的租金，如果没有书面合同，如何确定、支付租金。因此，从以上情况，应当认定双方签订过书面租赁协议。景文华都公司拒绝提供该协议，并且该协议中明确载有承租期满后周郁明有权要求回购等不利于景文华都公司的内容，根据最高人民法院关于《民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。故本案应当推定周郁明的主张成立。二、退一步讲，即使没有书面租赁协议，周郁明要求景文华都公司按约定回购房屋，支付回购款的请求也应当予以支持。华都广场酒店客房出售时，广告宣传页明确载明购酒店客房的政策，明确了承租期，承租期内的投资回报，租赁期满后的处理方式等，这些宣传内容明确又具体。并且，涉案酒店客房不适合自主适用，如果不是该广告宣传明确具体，周郁明也不可能购买酒店客房。因此，该广告宣传属于明确的要约行为，周郁明购买该酒店客房属于承诺，合同已成立，双方应遵守合同内容。因此，当周郁明通过律师函形式明确周郁明需将该出租房屋出售，要求景文华都公司按约履行收购义务并按约定支付租金和收购款时，景文华都公司应当遵照履行。景文华都公司拒不履行，已经构成违约，周郁明的诉讼请求应当予以支持。三、景文华都公司应当按照原售价全额收购，原售价即周郁明实际购房时支出的买房款及装修费，即该房产投资总额。商品房买卖合同中的价款为不含装修的价款，房屋是酒店客房，开发商交付标准也是含装修，并且由业主额外支付装修款，商品房买卖合同中的价款与装修费这两部分款项均由开发商收取，由购房者支付，购房者没有选择他人装修的权利，并且两部分价款须同时支付。因此，装修款和购房款均是房屋售价组成部分，仅仅是开发商为了某种目的把它人为分割成两部分，但其实质并没有改变，两部分均属于购房款。根据《华都国际大酒店产权房租赁协议书》约定，承租期内，出租房选择了以其投资总额的6.8%（税后）年回报率由承租方支付租金。周郁明投资总额为304616元，月租金为1726元。同时，根据广告宣传，租赁期内租金回报方式之一为按房产投资总额6.8%（税后）结算，周郁明实际月租金也是按6.8%计算，每月为1726元，据此反推投资总额也是304616元。因此，若收购价款不包括装修价款，就不可能有税后6.8%的投资回报率，再加上银行贷款利息，投资回报率就会远远低于年6.8%，甚至低于银行存款利率，按这种情况，投资者不会买账。同时，对合同的解释应当按照公平、诚实信用原则进行，如果收购价款不包含装修价款，对周郁明显失公平。若如景文华都公司理解，也会出现与其广告宣传、协议约定内容相悖的情况。《华都国际大酒店产权房租赁协议书》中也写明投资总额，并且在广告宣传及租赁协议中，均表明是按原售价全额收购，其意思很明显，就是为了表明是按投资总额收购。再者，退一步讲，假使关于回购价款的约定条款理解有歧义，由于《华都国际大酒店产权房租赁协议书》是景文华都公司为了与数百位业主签署而事先拟定好的协议，关于回购政策的条款，属于格式条款，因此，根据合同法规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，无论是按照通常的理解，还是按照对格式条款一方不利的解释，都应当认定回购金额包含装修款。景文华都公司辩称，一、双方当事人未签订所谓的房屋租赁协议，且周郁明也没有提供书面证据证明双方签订了协议，约定了房屋回购等相关事宜，所以周郁明要求景文华都公司回购房屋没有依据。二、因涉案房屋销售主体并非景文华都公司，因此假如要履行回购义务也应由出卖方履行。景文华都公司已通知周郁明前往领取租金以及还房手续，所以景文华都公司无需支付所谓的房屋占有使用费。一审判决并无不当，请求维持原判。周郁明向一审法院起诉请求：1、景文华都公司支付房租15535.8元（1726.2元×9，租金暂计至2015年12月31日，此后景文华都公司应按每日57.54元计付占有期间的使用费至购房款清偿之日止）。2、判令景文华都公司履行合同义务，支付周郁明购房款304616元及迟延利息396元（迟延利息暂计至起诉之日，景文华都公司应按每日36元计付利息至购房款清偿日）。3、诉讼费用由景文华都公司承担。一审法院认定事实：2005年1月1日，周郁明与嘉善华都茂麓房地产开发有限公司（以下简称华都茂麓公司）签订商品房买卖合同，购得位于嘉善魏塘镇环北东路335号楼7037室房屋，并取得相应产权。后前述房屋由嘉善华都国际大酒店有限公司(以下简称华都公司)作营业客房使用至2015年12月31日，期间华都公司每月向周郁明个人银行卡支付人民币1726.2元。截止2015年12月31日华都公司尚有9个月租金，共计15535.8元，未按月支付给周郁明。2007年8月22日，华都公司变更登记为景文华都公司。2015年11月，周郁明委托律师发函通知景文华都公司，要求景文华都公司履行回购义务，并支付拖欠的租金和回购款。同年12月31日前，景文华都公司曾通知出租人前来办理领取截止2015年12月底前的未付租金和还房手续，双方未办理。一审法院认为，双方当事人之间虽未签订书面的房屋租赁协议，但景文华都公司实际占有使用了涉案房屋，并支付使用费，双方已形成事实上的租赁关系，对此应予保护。现周郁明要求景文华都公司支付拖欠租金的诉讼请求，有理有据，一审法院予以支持。关于周郁明要求景文华都公司履行回购义务的诉讼请求，因其未能提供足够的依据，在景文华都公司不予认可的情况下，应由周郁明承担举证不能之后果，故对此诉讼请求一审法院难以支持。对于周郁明要求景文华都公司支付使用期满后房屋占有期间的使用费的主张，因景文华都公司已在期满前通知周郁明办理领取租金及还房手续，周郁明也无证据证明景文华都公司仍在继续经营使用涉案房屋，故对此主张不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十六条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、景文华都公司于判决生效之日起七日内支付周郁明租金15535.8元；二、驳回周郁明的其他诉讼请求。二审中，周郁明提供以下证据：1.景文华都公司工商登记信息及《证明》，证明黄小忠是景文华都公司成立时的法定代表人，同时证明双方当事人签署过产权房租赁协议书。2.宣传资料，证明购买房屋的投资者有权将房屋出售，由酒店回购。景文华都公司质证称，证据1，对工商登记信息资料真实性无异议，但对《证明》真实性有异议。该份《证明》不能确定是黄小忠本人所签，该证据属于证人证言，但证人未出庭作证。即便双方签订过租赁协议，也不能证明双方对租赁具体条款的约定。证据2，对该证据真实性有异议，即便是真实的，也是华都茂麓公司的宣传资料，与景文华都公司无关。本院认证意见为，证据1，对工商登记信息的真实性予以确认，该证据能证明黄小忠是景文华都公司成立时至2007年8月21日期间的法定代表人。但《证明》形式上属于证人证言，按照规定，证人应出庭接受质询，证人未出庭作证，《证明》不能作为认定案件事实的依据。证据2，宣传资料系原件，亦与以下证人邱旭卫的证言相印证，本院对宣传资料的真实性予以确认。周郁明二审中申请姚茹萍、邱旭卫出庭作证，本院依法予以准许。证人姚茹萍庭审中陈述，在2003年至2008年期间，姚茹萍与周郁明均在华都茂麓公司上班，周郁明在工程部，姚茹萍在销售部和办公室。华都茂麓公司建造完华都国际大酒店后就交由华都公司管理了。因为十年后能回购，投资风险小，华都茂麓公司的员工差不多都购买了华都国际大酒店的房屋。每个购房者都签订了租赁协议，周郁明也签订了租赁协议。姚茹萍作为华都茂麓公司工作人员经办了华都国际大酒店的所有商品房买卖合同和租赁协议（含周郁明的）。因为购买人员多，姚茹萍和办公室另一个工作人员统一填写了所有协议内容一致的部分如签订日期等。购房者一般先签房屋买卖合同，相隔几天后，再签租赁协议。华都茂麓公司在租赁协议上盖好章后，再送给华都公司盖章，华都茂麓公司的公章和法人章是姚茹萍加盖的。租赁协议一式三份，购房者留一份，华都茂麓公司留一份，华都公司留一份。租赁协议就一个版本，所有租赁协议中的回购条款内容一致。证人邱旭卫出庭作证称，邱旭卫是华都茂麓公司工程部员工，周郁明是工程部领导。邱旭卫购买了华都国际大酒店房屋，当时先订立购房合同，再签订租赁协议。周郁明签购房合同时，邱旭卫不在场。租赁协议的签约时间在2005年11月份，是邱旭卫与周郁明、肖品根、姚茹萍一起去签订的。租赁协议的版本一样，均有回购条款。签租赁协议时，合同上已加盖了华都茂麓公司、华都公司的公章并已填好相应的联系地址、电话、签订日期。租赁协议的经办人是姚茹萍。周郁明提供的宣传资料即是华都茂麓公司当时用于宣传的资料。周郁明对姚茹萍、邱旭卫的证言无异议。景文华都公司质证称，姚茹萍、邱旭卫均是周郁明的同事，一位是经办人，一位是周郁明的下属，与周郁明均有利害关系。双方对租赁协议的签订时间陈述不一，相隔了11个月之久。而且姚茹萍称是签好后由开发商盖章，但邱旭卫说是盖完章后，买受人再签字，两人陈述明显不一致，不能作为证据采信。本院认证意见为，姚茹萍是华都茂麓公司签订购房协议、租赁协议的经办人，就协议签订的具体时间等细节虽与邱旭卫陈述有所出入，但二人就协议签订流程、协议内容等陈述基本一致，二人证言相互印证，可以作为认定本案事实的依据。景文华都公司二审中未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审另认定，嘉善县魏塘镇环北东路335号楼由华都茂麓公司开发建设。华都茂麓公司作为代理方参与签订了购房者（甲方）与华都公司（乙方）订立的租赁协议书。租赁协议书仅有一个版本，协议书第二条约定，“乙方承租甲方座落于华都国际大酒店××楼××室的产权房作营业客房使用。承租后由乙方负责统一管理、统一经营。”第三条约定，“承租期为10年，自2006年1月1日至2015年12月31日止。”第四条第一款约定，承租期内甲方可选择乙方以甲方该房产投资总额6%（税后）年回报率，按月结算支付给甲方，并每年为甲方免费提供15天标准房的住宿；或乙方以甲方该房产投资总额6.8%（税后）年回报率，按月结算支付甲方，不再享受乙方提供的每年免费住宿15天标准房的待遇。”第十三条约定，“承租期满后，甲方须提前一个月选择办理以下事项的手续：1、……2、甲方需将该出租房出售的，乙方愿意按原售价全额收购。3、……。”协议中约定的投资总额由房屋销售价格和装修款组成。装修款由华都茂麓公司收取。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”周郁明为了证明其与景文华都公司订立过房屋租赁协议书，提供了含有收购条款的宣传资料并申请两位证人出庭作证。虽然景文华都公司认为证人曾是周郁明的同事，与周郁明有利害关系，但上述证据能相互印证，形成一条完整的证据链，应予采信。结合周郁明在从华都茂麓公司购得房屋后，即将该房屋出租给了景文华都公司，由后者将该房屋纳入华都国际大酒店的众多营业客房之中进行统一管理和经营等事实，本院确信双方当事人签订过租赁协议这一事实具有高度可能性。故周郁明有关双方订立过租赁协议的主张，本院予以采信。根据经办人姚茹萍的陈述，租赁协议书版本一致，故双方当事人可参照另案当事人顾彩凤与景文华都公司订立的《华都国际大酒店产权房租赁协议书》内容执行[一审案号：嘉善县人民法院（2016）浙0421民初146号；二审案号：本院(2016)浙04民终1597号]。根据租赁协议书的约定，承租期满后，周郁明有权选择继续出租、出售或自住这三种方式中的一种，如选择出售，则景文华都公司“愿意按原售价全额收购”。该约定意思表示清楚，景文华都公司应依约履行收购义务。有关收购价格，鉴于该商品房系开发商统一装修并交付使用，协议约定的“原售价”应理解为周郁明购买该商品房所支出的除税费以外的全部费用，即协议书第四条约定的投资总额。有关投资总额，周郁明主张按其每月实得租金1726.2元、以年回报率6.8%推算，为304616元，此符合景文华都公司在承租华都国际大酒店客房时所签订的全部租赁协议中的有关租金的统一约定，本院予以支持。景文华都公司在履行收购义务时，应将购房款支付给周郁明，周郁明则协助景文华都公司办理房屋过户登记手续，因办理过户登记手续所产生的税费按国家有关规定缴纳。至于房屋交付问题，因周郁明尚未收回该房屋且房屋中并无周郁明的个人物品，故本案中无需就房屋交付作出判决。至于周郁明主张的租赁期满后的占有使用费，因景文华都公司已在租赁期满结束前通知周郁明办理领取租金及还房手续，故一审对其相应主张不予支持正确，二审予以维持。综上所述，周郁明的上诉请求部分成立。本案因当事人二审中提供新的证据对案件改判，不属一审裁判错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定，判决如下：一、维持嘉善县人民法院（2016）浙0421民初153号民事判决第一项，即嘉善景文华都国际大酒店有限公司于本判决生效之日起七日内支付周郁明租金15535.8元；二、撤销嘉善县人民法院（2016）浙0421民初153号民事判决第二项；三、嘉善景文华都国际大酒店有限公司于判决生效之日起十五日内支付周郁明房屋收购款304616元；四、周郁明于嘉善景文华都国际大酒店有限公司履行上述第三项判决的同时，协助嘉善景文华都国际大酒店有限公司办理位于嘉善县魏塘街道环北东路335号楼7037室房屋的过户登记手续，因办理过户登记手续所产生的税费由双方按国家规定缴纳。五、驳回周郁明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6108元，减半收取3054元，二审案件受理费6108元，均由嘉善景文华都国际大酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘坤审 判 员  倪勤代理审判员  周倩二〇一六年十一月十一日书 记 员  苏轶