河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民二终字第82号
上诉人（原审原告）郑州诚鑫耐火材料有限公司。
法定代表人宁晓梅，该公司董事长。
委托代理人穆英琦，河南明天律师事务所律师。
委托代理人王春丽，河南明天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）山东海源达国际贸易股份有限公司。
法定代表人李中华，该公司董事长。
委托代理人石江，山东年轮律师事务所律师。
上诉人郑州诚鑫耐火材料有限公司与被上诉人山东海源达国际贸易股份有限公司租赁合同纠纷一案，郑州诚鑫耐火材料有限公司于2012年8月9日向河南省郑州市上街区人民法院提起诉讼，请求依法判令山东海源达国际贸易股份有限公司支付租赁费25万元，继续履行合同。郑州市上街区人民法院于2012年11月8日作出（2012）上民初字第877号民事判决，山东海源达国际贸易股份有限公司不服该判决，向郑州市中级人民法院提起上诉，郑州市中级人民法院于2013年6月3日作出（2013）郑民四终字第378号民事裁定，撤销郑州市上街区人民法院（2012）上民初字第877号民事判决，将本案发回郑州市上街区人民法院重审。郑州市上街区人民法院依法另行组成合议庭进行了审理，原审法院重审中，郑州诚鑫耐火材料有限公司又变更诉讼请求为判令山东海源达国际贸易股份有限公司支付房屋占有使用费28.40万元。河南省郑州市上街区人民法院审理后于2014年10月28日作出（2013）上民初字第703号民事判决。上诉人郑州诚鑫耐火材料有限公司不服原判，向本院提起上诉。本院于2015年1月8日受理后依法组成合议庭，并于2015年2月6日公开开庭进行了审理，上诉人郑州诚鑫耐火材料有限公司的法定代表人宁晓梅及其委托代理人穆英琦，被上诉人山东海源达国际贸易股份有限公司的委托代理石江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年3月21日，原告作为出租方（甲方）与承租方即被告（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，原告将其租赁的郑州市成皋机械设备有限公司院内西侧2500平方米的厂房、50平方米的东侧二楼办公室经原出租方同意后租赁给被告使用。合同约定的主要内容：租期自2011年3月21日至2013年3月21日止，期满继续承租的，应提前30-60天向甲方提出书面要求，经同意后同等条件优先乙方，年租金250000元，合同签订后十日内支付第一年的租金，一年时间到期后一个月内支付下一年租金。合同签订次日，被告将第一年的租金250000元汇至原告的账户。随后，被告即开始使用该厂房作为仓库存放袋装氧化铝粉。同时在该院内办公、经营的还有原告和郑州市成皋机械设备有限公司。
2011年底，被告将租用的袋装氧化铝粉拉走，未再使用厂房。
因被告未支付第二年租金，遂于2012年8月9日向该院起诉，要求被告支付租金250000元并继续履行合同。被告于2012年10月16日书面答辩称双方合同已经解除并将钥匙给了原告方的王磊且双方所签合同无效。该院于2012年11月8日作出（2012）上民初字第877号民事判决书，后被告海源达公司不服上诉至郑州市中级人民法院。2013年6月3日，郑州市中级人民法院作出（2013）郑民四终字第378号民事裁定书，裁定撤销原判决发回该院重新审理。
郑州市成皋机械设备有限公司所占用土地由上街区峡窝镇武庄村村民委员会于2007年8月办理集体土地使用证，但院内建筑物无建筑许可证。
原审法院认为，原、被告认可双方签订的《厂房租赁合同》因违反法律法规的强制性规定而无效，对此，该院予以确认。
本案争议得焦点之一是被告海源达公司在搬出仓库后是否将使用的仓库钥匙及时向原告进行了交接并向原告明示不再使用仓库。庭审中被告主张其在2011年12月份从使用原告出租的仓库搬出并将仓库钥匙交给原告工作人员王磊，因原告对此予以否认，被告也无其他证据证明，对此交接钥匙的主张，事实不清。但根据庭审和核实王磊的情况，原、被告和仓库原出租方郑州市成皋机械设备有限公司三方在2011年3月至2012年3月期间均一个院内办公、经营，被告进行装卸袋装氧化铝粉的活动，原告和郑州市成皋机械设备有限公司应当是知悉的，综合被告的陈述、郑州市成皋机械设备有限公司禹彦斌的证言、王磊的证言，被告于2011年年底搬出使用仓库的事实，应予以认定；另被告提交的通话记录均系在原告第一次起诉之后取证，不能证明原告2012年初至起诉前再次转租仓库的事实；被告提交的原告工作人员王磊在赶集网上发布的2500平方米厂房招租信息网络截图及相关公证书，因其提交网络截图无发布的年份，且均系复印件，无法核实证据的真实性，其主张原告2012年4月另行招租的事实，该院不予认定。被告现有证据不能证明其在搬出仓库后将使用的仓库钥匙进行了交接或向原告明示不再使用仓库的事实，应承担举证不能的后果。
本案争议的另一焦点是被告是否应当支付仓库占用费以及支付占用费的数额。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因被告已经支付所使用仓库一年的“租金”，原告可不再返还已收取的“租金”。但被告在2011年底搬出仓库后未明确告知原告不再使用，导致原告误认为被告仍在使用，被告未予明示的行为存在过错，应当赔偿原告所受到的损失即占有使用费。根据原告方王磊关于2012年4月向被告电话催要租金的证言，原告在被告未交租金的情况下应采取适当的措施防止损失的扩大。该院参照被告原使用仓库期间的月租金标准，酌情确定被告应支付原告自2012年3月21日至2012年6月20日即3个月的占有使用费62500元。被告辩解本案应由其所在地的法院管辖，因其管辖权异议已经郑州市中级人民法院裁定驳回，其该辩解意见，不予采信。双方签订合同虽然无效，但不影响受损一方基于无效合同所遭受的损失而向损害方主张的权利，被告辩解驳回原告诉求的意见，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、被告山东海源达国际贸易股份有限公司于本判决生效后十日内支付原告郑州诚鑫耐火材料有限公司房屋占有使用费62500元；二、驳回原告郑州诚鑫耐火材料有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费5050元，由原告郑州诚鑫耐火材料有限公司负担3939元，被告山东海源达国际贸易股份有限公司负担1111元。
上诉人郑州诚鑫耐火材料有限公司上诉称，原审判决认定事实不清，证据不足，被上诉人山东海源达国际贸易股份有限公司实际占有使用房屋的时间应为2012年3月21日至2013年5月9日，被上诉人应当按照实际占有时间415天向上诉人支付房屋占有使用费28.4万元，原审法院在未能明确认定被上诉人实际占有使用时间这一基本事实的情况下，主观酌定被上诉人向上诉人仅支付3个月的占有使用费，明显缺乏事实和法律依据。请求撤销原判，依法改判被上诉人向上诉人支付房屋占有使用费28.4万元。
被上诉人山东海源达国际贸易股份有限公司答辩称，被上诉人已经于2011年底搬出所租赁的仓库，从这时起被上诉人就不再占有使用该仓库，而且被上诉人在搬出仓库时已经跟上诉人的工作人员王磊办理了交接手续，并把钥匙交给了王磊。请求驳回上诉，维持原判。
本院审理中，上诉人提交两组证据，第一组是郑州市成皋机械设备有限公司出具的三张收款收据，证明郑州市成皋机械设备有限公司收取了上诉人自2010年11月1日至2013年10月30日期间的租金共计147万元，该租金中涉及的租赁房屋是上诉人交付被上诉人使用的其中一个厂房；第二组是福利企业证书一份、残疾人证二十份，证明上诉人是一家福利企业，聘用了二十名残疾人。经质证，被上诉人认为，第一组证据的真实性无法确定，收取租赁费应当出具发票，该三张收据与本案均没有关联性；第二组证据与本案没有任何关联性；该两组证据均不属新证据。
本院查明的事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为，上诉人郑州诚鑫耐火材料有限公司与被上诉人山东海源达国际贸易股份有限公司于2011年3月21日签订《厂房租赁合同》后，被上诉人就交纳了第一年的租金250000元并开始使用该厂房作为仓库存放袋装氧化铝粉。原审法院虽然认定了被上诉人已于2011年年底搬出了所使用仓库，但同时原审法院并未认定被上诉人在搬出仓库后将使用的仓库钥匙进行了交接或向上诉人明示不再使用仓库，所以，原审法院又认定被上诉人在2011年底搬出仓库后未明确告知上诉人不再使用，导致上诉人误认为被上诉人仍在使用，被上诉人未予明示的行为存在过错，应当赔偿上诉人所受到的损失即占有使用费。由于上诉人于2012年8月已向人民法院提起诉讼，请求依法判令被上诉人山东海源达国际贸易股份有限公司支付租赁费25万元并继续履行合同，说明此时上诉人已知道被上诉人不再使用本案涉案的房屋，此时上诉人就应采取适当的措施防止损失的扩大，但上诉人并未采取适当措施，因此，自人民法院受理上诉人的起诉后的损失应由上诉人个人自担，故被上诉人应支付上诉人自2012年3月至2012年8月即5个月的占有使用费104167元较为合适。原审法院酌定3个月的占有使用费不妥，应予以纠正。上诉人郑州诚鑫耐火材料有限公司过高的上诉理由不成立，其过高的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销河南省郑州市上街区人民法院（2013）上民初字第703号民事判决；
二、被上诉人山东海源达国际贸易股份有限公司于本判
决生效后十日内支付上诉人郑州诚鑫耐火材料有限公司房屋占有使用费104167元；
三、驳回上诉人郑州诚鑫耐火材料有限公司的其他诉讼
请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中
华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一案件受理费5050元，二审案件受理费5050元，共计10100元，由上诉人郑州诚鑫耐火材料有限公司负担7000元，被上诉人山东海源达国际贸易股份有限公司负担3100元。
本判决为终审判决。
审判长 常爱萍
审判员 宋江涛
审判员 谢宏勋
二〇一五年三月十七日
书记员 崔顺龙