山东省高级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）鲁行再字第6号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）王永庆。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）青岛市国土资源和房屋管理局。
法定代表人陈立新，局长。
委托代理人王先军、任岩磊，均系青岛市不动产登记中心工作人员。
被申请人（一审第三人、二审被上诉人）荣丽华，无业。
王永庆诉青岛市国土资源和房屋管理局（以下简称市房管局）房产行政登记一案，青岛市市南区人民法院（以下简称市南法院）于2009年9月18日作出（2009）南行初字第65号行政判决。王永庆不服，向检察机关申诉。青岛市人民检察院于2010年11月16日作出青检行抗（2010）1号行政抗诉书，向青岛市中级人民法院（以下简称青岛中院）提出抗诉。该院于2010年12月14日作出（2011）青行再终字第1号行政裁定，指令市南法院再审本案。市南法院于2012年5月21日作出（2011）南行再字第10003号行政判决。王永庆不服，上诉至青岛中院。该院于2012年9月28日作出（2012）青行再终字第5号行政判决。王永庆仍不服，向该院申请再审。该院于2013年7月24日作出（2013）青行监字第15号行政裁定。王永庆仍不服，向本院申诉。本院于2015年9月11日作出（2015）鲁行监字第112号行政裁定，裁定本案由本院提审。本院依法组成合议庭，于2015年11月13日公开开庭审理了本案。再审申请人王永庆，被申请人市房管局的委托代理人王先军、任岩磊到庭参加诉讼。被申请人荣丽华经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
案经原一审法院查明，本案涉案房屋位于永嘉路8号101户，原为市直管公房，承租人为第三人王子明。1998年12月，王子明填写了《青岛市个人购买公有住房申请表》、《住用房屋租金计算表》等材料申请购买本案争议房屋，并于1999年6月21日领取了《房屋所有权证》。2003年，该证换发为青房地权市字第房改《房地产权证》。2007年4月，因涉案房屋继承原因，换发为青房地房地产权证》。2008年9月24日，王子明与荣丽华签订了《房地产买卖契约》，将本案争议房屋以248000元的价格卖与第三人荣丽华。同日，双方持《房地产登记申请书》、《房地产买卖契约》等材料向被告申请房屋转移登记。被告审核后，注销了青房地权市字第××号《房地产权证》，向荣丽华颁发了青房地权市字第××号《房地产权证》。原告不服，向青岛市人民政府提起行政复议，青岛市人民政府经审查，作出青政复决字（2009）第050号行政复议决定书，维持了被告向荣丽华颁发青房地权市字第××号《房地产权证》的具体行政行为。原告仍不服，于法定期限内向市南法院提起行政诉讼。
另查明，王永庆原系第三人王子明儿媳，王子明之子王建与王永庆于2007年9月28日离婚。王永庆与其女王潇户口于1992年迁至涉案房屋，并在此居住至今。
再查明，第三人王子明之妻赵秀兰于2002年4月27日病逝。2007年3月20日，王子明及王建作为继承人到青岛市公证处进行公证，主要内容为：被继承人生前与丈夫王子明的共有财产为房产一处，坐落于青岛市永嘉路8号101户。根据《中华人民共和国继承法》第二十六条的规定，上述夫妻共有财产的一半为被继承人赵秀兰的遗产。被继承人生前无遗嘱，也未与他人签订遗赠抚养协议。根据《中华人民共和国继承法》第五条和第十条的规定，被继承人赵秀兰的遗产应由其配偶、子女、父母共同继承。被继承人的父母均先于被继承人死亡，故被继承人赵秀兰的遗产应由其丈夫王子明、儿子王建共同继承。现被继承人赵秀兰的儿子王建自愿放弃对上述遗产的继承，故赵秀兰的上述遗产由其丈夫王子明一人继承。
原一审法院认为，王子明在向荣丽华出售涉案房屋前已经通过继承取得了该房屋所有产权。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十条规定“房屋权属登记依以下程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书。本条第（三）项适用于登记机构认为有必要进行公告的登记”。被告在对申请材料中申请人的身份材料、房屋原权属证书、交易双方合同等材料进行审查后，为第三人荣丽华办理房屋权属转移登记，尽到了法定的审查核实义务。本案中，因涉案房屋原是王子明的个人财产，其将房屋上市交易，无需同住人书面同意书就可以办理涉案房屋的产权转移登记。综上，被告作出具体行政行为认定事实清楚、适用法律正确、程序合法。案经合议庭评议，依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第四项之规定，判决驳回王永庆的诉讼请求。案件受理费50元由原告承担。
王永庆不服，申请检察机关抗诉。青岛市人民检察院于2010年11月16日作出青检行抗（2010）1号行政抗诉书，向青岛中院提出抗诉。抗诉机关认为，市南法院对本案的判决认定的基本事实缺乏证据证明。原审判决认定市房管局尽到了法定的审查义务缺乏证据证明。王子明继承涉案房屋的行为没有改变已购公房的性质。根据《青岛市已购、可购公有住房上市交易试行意见》的规定，已购公房上市交易必须经同住成年人书面同意。本案中王永庆为该涉案房屋的同住人，涉案房屋交易应经王永庆书面同意。涉案房屋虽经继承后换发了房产证，但涉案房屋性质并没有改变，仍为已购公房。原审法院判决认定市房管局尽到了法定的审查义务，缺乏证据证明，应予改判。
青岛中院于2010年12月14日作出（2011）青行再终字第1号行政裁定，指令市南法院再审本案。市南法院再审（原审第三人王子明已死亡，继承人王建明确表示不参加诉讼）认为，涉案房产系王子明购买公有住房后，又经继承获得了房屋所有权。《青岛市已购、可购公有住房上市交易试行意见》规定已购公房上市交易必须经同住成年人书面同意，但并未规定，在已购公房经继承并获得新的产权证书后进行交易，仍需同住人同意的限定，也未规定对此类房屋的交易需市房管局负有特殊审查义务。王子明在向荣丽华出售涉案房屋前已经通过继承取得了该房屋所有权，市房管局在对申请材料中申请人的身份材料、房屋原权属证书、交易双方合同等材料进行审查后，为第三人荣丽华办理房屋权属转移登记，尽到了法定的审查核实义务。本案中，因涉案房屋已是王子明的个人财产，其将房屋上市交易，无需同住人书面同意书就可以办理涉案房屋的产权转移登记。综上，市房管局作出具体行政行为认定事实清楚、法律适用正确、程序合法。原告诉讼请求不予支持，经合议庭评议、审委会讨论决定，依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第四项、第七十六条之规定，判决维持（2009）南行初字第65号行政判决。原审案件受理费50元，由原告王永庆承担。
王永庆不服，上诉至青岛中院。该院二审查明的事实与原审查明的事实一致。该院认为，《青岛市已购、可购公有住房上市交易试行意见》规定，已购公房上市交易必须经同住成年人书面同意，但对已购公房产权发生转移后进行交易并无此类限制性规定。本案中，王子明在与荣丽华交易前已通过继承取得了涉案房屋的产权，房产证由青房地权市字第房改50××04号换发为青房地权市字第××号，因此，其将房屋上市交易，无需同住人同意。按照《城市房屋权属登记管理办法》的规定，公告只是适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。王子明与荣丽华交易前，涉案房屋产权清晰，故市房管局为荣丽华核发房屋权属证书未进行公告并无不当。关于王永庆主张的涉案房屋的交易价格偏低的问题，因不属于房产行政登记的审查范围，王永庆的该上诉理由不成立。判决驳回上诉，维持原判。
王永庆仍不服，向青岛中院申请再审。该院经审查查明，王永庆与王建离婚纠纷一案，该院于2008年6月2日作出（2008）青民五终字第139号民事调解书。该调解书确认了双方当事人自愿达成的协议。协议第三项约定：“王建于2009年6月2日前一次性给付王永庆人民币11万元整”。第四项约定：“王永庆不得再就夫妻共同财产及夫妻共同债务问题再行向王建主张权利”。该院认为，王永庆与王建于2008年6月2日在法院主持调解下离婚，调解协议中约定王永庆收到王建11万元后，不得再就夫妻共同财产主张权利。根据上述协议，王永庆已无权再就涉案房屋主张权益。因此，王永庆以其对涉案房屋拥有居住权为由，主张撤销市房管局为荣丽华颁发的房产证，该申请再审理由不能成立，应予驳回。经该院审委会研究，裁定驳回王永庆的再审申请。
王永庆仍不服，向本院申诉称：原一、二审及再审法院认定事实错误，适用法律错误。1、涉案房产原为公房时王子明未经王永庆同意购买为私房，违反了青岛市公有住房出售办法的规定。2、王子明购买了涉案房后该房性质仍为房改房，如进行再交易或者变更产权应经同住成年人的书面同意。申诉人提交王子明办理33××63号《房地产权证》档案中“青岛市房地产转移登记申请表”明确规定：如转让的房屋为已购公房，该房屋同住成年人必须签字并表示同意。继承也是公房转移或转让的一种形式，就应有同住成年人签字。因此市房管局未尽到法定的审查义务。王子明在卖房给荣丽华时，该房仍为房改房性质，依照《青岛市已购、可购公有住房上市交易试行意见》规定，仍应有该房同住人书面同意。申诉人王永庆未签字同意，因此被申诉人未尽到审查义务而变更房产登记手续，该行为违法。3、荣丽华与王建家有密切的关系，购房价格明显低于市场价格，并没有支付对价，不属于善意取得。并明知该房为房改房，申诉人住在该房内的情况下仍购买该房，属于与王建恶意串通侵害申请人的权益。4、王永庆与王建调解离婚时并未涉及本案房屋，法院认定涉案房屋为当时的夫妻共同财产没有依据。综上，请求撤销青岛市中级人民法院（2013）青行监字第15号行政裁定，按申诉人原一审诉讼请求再审本案；一、二审诉讼费，再审诉讼费由被申诉人承担。
本院再审庭审中，合议庭组织双方当事人围绕“被申请人市房管局作出的被诉（为荣丽华颁发青房地权市字第××号《房地产权证》）房产登记行为是否合法正确以及原审法院判决驳回王永庆的诉讼请求是否合法正确”进行了查证辩论。
再审申请人王永庆坚持认为，1、涉案房屋虽然是以王子明的名义参加房改，但实际是考虑包括申请人在内的5口之家的现实情况予以安置的。申请人的户口自1992年迁入后一直登记在涉案房屋并居住至本案原二审判决作出后。2、王子明、王建办理继承公证后将涉案房屋登记在王子明名下，属于转移登记，所填写表格名称为“青岛市房地产转移登记申请表”，且表中有“如转让的房屋为已购公房，该房屋同住成年人须一并签字并表示意见”等字样，后未经同住成年人书面同意，被申请人即为王子明办理继承后的房产登记，亦属违法。3、申请人曾多次向被申请人处及青岛市各区不动产登记中心咨询，答复均认为按照《青岛市已购、可购公有住房上市交易试行意见》规定以及现有工作办法，须经同住成年人书面同意后方可办理涉案房屋转移登记。4、申请人与王建离婚诉讼中，经二审法院调解，王建给申请人11万元。虽然调解书中未列明王建与申请人近亲属之间的借款问题，但该款项实际是给申请人用于还账。在离婚诉讼中，夫妻财产分割中从未涉及涉案房产的分割。因此被申请人市房管局未经申请人书面同意即为被申请人荣丽华办理转移登记，属于未尽到法定审查义务，应属违法。原审法院判决驳回申请人的诉讼请求不正确，应予改判。
被申请人市房管局答辩意见同原审，认为其为荣丽华办理的转移登记合法正确。1、涉案房屋原为房改房，由王子明继承后属于转移登记，但不是上市交易，无需同住成年人书面同意，当时也未收取土地收益金；是否改变房改房性质不清楚。2、王子明将涉案房屋上市卖与荣丽华是2008年，当时该房是作为存量房（区别于已购公房、经济适用房、保障性住房的房屋）交易的，也无需征得同住人同意，交易双方按照规定缴纳了手续费、房产登记费、印花税和个人所得税等（但未收取土地收益金），被申请人已经尽到相应的审查义务。3、青岛市房地产登记、交易中心于2012年联合印发通知，按照该通知中《青岛市房地产登记中心房地产登记规程》的规定，与涉案房屋类似的情况应当办理继承登记后按照已购公有住房登记规定办理。但该通知在后，不能用以说明被诉登记行为违法。原审法院判决驳回申请人的诉讼请求合法正确，应予维持。
各方当事人在原审中提交的证据已随案卷移送本院。再审审理中，各方当事人没有提交新证据。经审理，本院同意原审法院查明的案件事实。
本院另查明，涉案房屋在王子明办理继承后登记以及转移登记给被申请人荣丽华时，被申请人市房管局均未收取土地收益金。
本院认为：
《青岛市已购、可购公有住房上市交易试行意见》第七条规定，已购公房上市交易必须同时具备以下条件：（一）已取得房屋所有权证和国有土地使用证；（二）符合本意见第五、六条的有关规定；（三）经同住成年人（指同户籍常住完全民事行为能力人，下同）和已购公房共有权人（无共有权人的除外，下同）书面同意；（四）经房屋所在地交易管理部门确认；（五）法律、法规和规章规定的其他条件。第九条规定，“已购公房上市出售、赠与或交换的按下列程序办理：（一）申请确认：由已购公房所有权人持房屋所有权证和国有土地使用证及身份证和户籍证明，到房屋所在地交易管理部门填写已购公房上市交易确认申请表，并提交同住成年人和房屋共有权人同意该房屋上市的证明材料，办理已购公房上市交易确认手续。……（三）交易审核：由交易双方当事人持户口簿、身份证（系法人的，持营业执照副本）和交易合同（赠与书）到房屋所在地交易管理部门填写已购公房上市交易（赠与）过户审核表，并提交以下有关材料，办理交易审核手续；1、由已购公房所有权人提交经确认的已购公房上市交易确认申请表；……”
涉案房屋原属房改房性质，自王子明1998年12月24日申请购买该公有住房时起，至王子明2008年9月24日将该房卖与被申请人荣丽华时止，再审申请人王永庆作为同住人，一直在该房内居住。虽然王子明之妻赵秀兰去世后，王子明经继承公证取得该房所有权，并重新办理了房产登记，取得新的房屋产权证书（青房地权市字第××号《房地产权证》）。但因该证明确载明土地收益金未缴，且被申请人市房管局亦认可该登记属于转移登记但并不属于上市交易，所以王子明经继承公证后重新办理登记并不能改变涉案房屋属已购公房的性质。因此，涉案房屋由王子明转移登记到荣丽华名下，属于已购公房上市交易，应当按照上述规定，经同住成年人同意，并在办理转移登记时提交同住成年人和房屋共有权人同意该房屋上市的证明材料。本案中，被申请人市房管局虽然提交了王子明与荣丽华的身份证、原房产证、房地产买卖契约、转移登记申请表、询问笔录、审核表、完税凭证等证据，但并未提供证据证明王子明与荣丽华办理房产过户的申请材料中有同住成年人王永庆同意已购公房上市交易的证明材料，且涉案房屋土地收益金至今一直欠缴。因此，被申请人市房管局没有尽到法定的审查核实义务，其为被申请人荣丽华办理转移登记、颁发房产证的行为应属违法。
鉴于现王子明已去世；本案涉案房屋交易时，再审申请人王永庆已与王子明之子王建解除婚姻关系；王永庆及其女王潇曾以荣丽华、王建为被告提起房屋买卖合同纠纷之诉，请求判令王建放弃涉案房屋继承无效、判令荣丽华与王子明2008年9月24日就青岛市市南区永嘉路8号101户签订的买卖合同无效、判令原告在该房屋内享有合法居住权，被告应从非法抢占的该房屋内迁出，市南法院作出（2013）南民初字第10075号民事判决，驳回其诉讼请求。因此参照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”之规定，本案应确认被申请人市房管局作出的被诉登记行为违法。
另外，本案被诉房产登记行为发生于2008年9月24日，因《城市房屋权属登记管理办法》2008年7月1日起已被《房屋登记办法》废止，所以原审法院仍依据《城市房屋权属登记管理办法》的有关规定，审查被诉房产登记行为的合法性，亦属不当。
综上，原审法院判决驳回再审申请人王永庆的诉讼请求，属于认定事实不清、适用法律错误，应予改判。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第七十八条之规定，判决如下：
一、撤销青岛市中级人民法院于2012年9月28日作出的（2012）青行再终字第5号行政判决；
二、撤销青岛市市南区人民法院于2012年5月21日作出的（2011）南行再字第10003号行政判决；
三、撤销青岛市市南区人民法院于2009年9月18日作出的（2009）南行初字第65号行政判决；
四、确认被申请人青岛市国土资源和房屋管理局2008年9月24日为荣丽华颁发青房地权市字第××号《房地产权证》的行为违法。
原审案件受理费50元，由被申请人青岛市国土资源和房屋管理局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许 琳
审 判 员 张景凯
代理审判员 王永鹏
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 王 璐