江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第1637号
上诉人（原审被告）陈宝义，男，汉族，1958年9月27日生。
上诉人（原审被告）王章秀，女，汉族，1959年6月27日生。
以上两上诉人共同委托代理人冯标，江苏欣达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）蒋曾天，男，汉族，1980年12月8日生。
委托代理人刘果，江苏东恒律师事务所律师。
委托代理人李旭，江苏东恒律师事务所律师。
上诉人陈宝义、王章秀因与被上诉人蒋曾天房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2014）栖迈民初字第496号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈宝义、王章秀的委托代理人冯标，被上诉人蒋曾天及其委托代理人李旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人蒋曾天原审诉称，陈宝义与王章秀系夫妻关系。2013年5月18日，蒋曾天与陈宝义、王章秀签订《租房合同》一份，约定陈宝义、王章秀将行知园29-3号门面房（现已拆迁）租给蒋曾天经营预包装食品兼散装食品批发与零售生意，租赁期限自2013年5月18日至2014年5月17日，同时，蒋曾天向原承租人支付了85000元转让费用，包括装修费用。租期届满之后，王章秀又与蒋曾天续签租赁合同，并将同一房屋以晓庄29-1号房号租给蒋曾天，租期自2014年5月18日至2015年5月17日，蒋曾天依约支付房屋租金。2014年5月份，拆迁部门下达拆迁通知，蒋曾天承租的房屋于2014年6月份被拆，拆迁单位已支付陈宝义、王章秀拆迁费用。蒋曾天认为，陈宝义、王章秀应赔偿蒋曾天的装修损失5万元；诉讼费用由陈宝义、王章秀承担。
上诉人陈宝义、王章秀原审辩称：1、陈宝义、王章秀出租给蒋曾天的房屋是亲戚滕绍先和王文恬的，滕绍先和王文恬去世后，因无儿无女，又无其它继承人，陈宝义、王章秀便对他们盖的房屋代为进行管理，先将该房出租给了他人。2013年5月，蒋曾天从第一个承租人手中接收了租赁物，并和陈宝义签订了租赁协议。租赁协议签订后，陈宝义、王章秀以其具有合法产权的房产（晓庄村29号-3）帮助蒋曾天办理了营业执照。2014年5月5日滕绍先、王文恬的房子被拆除，因为该房没有任何建设手续，最终该房只获得了每平方米200元的经济补偿，该房总共126平方米，共获25200元的补偿款。2、2014年5月5日，拆迁公告发布后，蒋曾天又让王章秀给他补签了1份租赁协议，之后陈宝义、王章秀将这份协议中的房租、押金全部退给了蒋曾天，第2份租赁合同并没有履行。
原审法院经审理查明，陈宝义、王章秀系夫妻关系，其拥有位于南京市栖霞区晓庄村29-3的合法财产。在距离29号-3房产约50米的地方，有滕绍先、王文恬夫妻两搭建的1处面积为126平方米的房产，该房产没有建设工程规划许可证及土地和产权证书。滕绍先、王文恬去世后，该房产由陈宝义、王章秀进行管理。管理中，陈宝义、王章秀将此房中面积约为35平方米的房屋出租给了他人。2013年5月，蒋曾天从他人处接收了35平方米的租赁物，并于2013年5月18日和陈宝义签订房屋租赁合同。合同约定租期为1年，自2013年5月18日至2014年5月17日，租金每月2700元。租赁合同签订后，陈宝义、王章秀以其家庭合法房产（晓庄村29号-3）为帮助蒋曾天以南京市栖霞区燕子矶街道晓庄村29-3号为经营地点，办理了营业执照。2014年5月5日，因燕子矶晓庄村危旧房城中村改造项目，拆迁部门发布了拆迁公告，此后，陈宝义、王章秀的晓庄村29号-3房屋被征地拆迁。同时，滕绍先、王文恬夫妻搭建的126平方米的房屋亦被拆除，因该房没有办理任何建设手续，最终该房获得每平方米200元的经济补偿，共获25200元补偿款。2014年5月18日，王章秀又与蒋曾天签订租赁协议，协议约定租期自2014年5月18至2015年5月18日，租金每月为3000元，但未收取蒋曾天租金。现双方因为装修赔偿事宜无法达成一致，故蒋曾天诉至法院，要求处理。
上述事实，有租赁合同、晓庄社区居委会的证明、滕绍先、王文恬的死亡证明及户籍注销材料、拆迁补偿协议、拆迁公告、照片、原审法院勘验笔录及当事人陈述等证据予以证实。
原审法院认为，陈宝义、王章秀出租给蒋曾天的房屋无建设规划许可证及房屋产权证，根据法律规定，双方订立的房屋租赁合同无效。作为房屋出租人，将没有合法建设手续的房屋出租给他人，而致房屋租赁合同无效，应承担60%的主要责任。承租人在租赁时，亦有义务审查所租赁房屋的权属情况。蒋曾天没有审查陈宝义、王章秀出租给其房产的权属情况，应对租赁合同无效承担40%的次要责任。根据法律规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，蒋曾天所提交照片已能基本证明其对租赁物进行过一定装修的事实，陈宝义、王章秀未能提供交付租赁物时租赁物原貌的证据，故陈宝义、王章秀理应对蒋曾天装修损失进行赔偿。因陈宝义、王章秀还将滕绍先、王文恬房屋中其它约35平方米的部分出租给了刘汉军。根据陈宝义、王章秀所获赔偿的数额，原审法院认为，陈宝义、王章秀应先用所获赔偿款的一半即12600元赔偿蒋曾天。另原审法院酌定陈宝义、王章秀还应从2013年5月至2014年5月收取的租金中每月退还700元，共计7000元，用于赔偿蒋曾天的损失。因陈宝义、王章秀系夫妻关系，根据法律，对蒋曾天的装修损失，陈宝义、王章秀应承担共同赔偿责任。据此，依照《中国人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理〈城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律〉若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国婚姻法》第四十一条之规定，原审法院判决陈宝义、王章秀于判决生效之日起十日内共同赔偿蒋曾天损失19600元。一审案件受理费1050元，由蒋曾天负担420元，由陈宝义、王章秀共同负担630元。
上诉人陈宝义、王章秀不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：1、撤销一审判决，改判驳回蒋曾天要求赔偿损失的请求；2、本案一、二审诉讼费用均由蒋曾天承担。其事实与理由为：1、被上诉人仅提供了店面照片，不能充分证明其主张的5万元损失金额；即使装修事实存在，一审判决也未考虑其装修的折旧残值，判决上诉人赔偿被上诉人损失19600元没有依据。2、涉案房屋面积为126平方米，承租给包括被上诉人在内的4户，被上诉人承租的面积为35平米左右，仅为涉案房屋的一部分，一审却将全部赔偿款项的一半判决赔偿给上诉人，显然错误。3、涉案房屋虽无两证，但被上诉人在租赁房屋时明知这一情形，也并未因此影响上诉人经营使用；一审判决认定上诉人承担60%责任无依据。且2013年5月至2014年5月间被上诉人一直在正常经营，一审判决上诉人返还被上诉人7000元亦无法律依据，也违背公平原则。综上，一审判决认定事实错误，亦无法律依据，据此请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人蒋曾天二审辩称：1、一审法院根据房屋拆迁之前的房屋现状照片认定装修情况并无不当，本案被上诉人一审中以损失情况为基础提出诉讼请求；被上诉人的损失应当以装修投入计算，而不是投入后的折旧计算。2、上诉人仅将涉案房屋出租给被上诉人与另案当事人刘汉军，此外并无其他的承租户；且从房屋面积看，出租给4户并不现实。3、被上诉人并不知道承租的房屋没有两证；房屋没有两证虽然不影响使用，但是影响被上诉人拆迁受补偿的权利。即使房屋未遭拆迁，亦很有可能因为违建被拆除，被上诉人的损失将会更大。4、上诉人在不具备房屋所有权的情况下将房屋出租，已经属于不当得利；在被上诉人产生的损失仅依靠拆迁补偿款不能得到全部补偿的情况下，一审法院以房租作为补偿，符合公平正义的原则，综上，请求二审法院驳回上诉人上诉请求，维持原判。
上诉人陈宝义、王章秀二审中提交了房屋租赁合同2份、收条4份及照片一组，以证明涉案房屋至少还出租给了案外人孙娟与胡志纲。被上诉人蒋曾天对该上述房屋租赁合同的真实性、关联性均不予认可，认为无法确认该合同是否真实签署；且胡志纲并未租赁涉案房屋，孙娟承租的是涉案房屋与隔壁房屋之间的过道搭建而成的部分，故上述合同、收条与本案均无关联性。因上述合同、收条签名的真实性难以确认，故本院对其真实性、关联性不予认定。被上诉人蒋曾天二审未提供新证据。
上诉人陈宝义、王章秀对原审查明的事实异议之处为：1、原审查明“2013年5月，蒋曾天从他人处接收了35平方米的租赁物，并于2013年5月18日和被告陈宝义签订房屋租赁合同”，但上诉人系将房屋出租给他人合同到期以后才与蒋曾天签了租赁合同。至于蒋曾天是否与他人签订转让协议并支付转让费用这一事实，蒋曾天未提供证据，陈宝义、王章秀对此不知情，亦与本案无关，且租赁合同并非陈宝义与蒋曾天签订。2、原审查明“2014年5月18日被告王章秀又与蒋曾天签订租赁协议”，与事实不符。因双方前一份租赁合同于2014年5月份到期，2014年5月5日拆迁公告张贴以后，蒋曾天提出与王章秀补签一份租赁合同，以借此向拆迁部门主张补偿，该租赁合同实际上并未履行。蒋曾天须提前支付租金方能续签租赁合同，而因为涉案房屋面临拆迁，所以陈宝义、王章秀已将蒋曾天实际交付的租金全部退还。3、涉案房屋一共出租给4户，这一事实一审法院没有查明，只认定了蒋曾天和刘汉军各自承租面积35平米。被上诉人蒋曾天对一审查明的事实无异议。本院对于原审查明的事实中双方不持异议的部分予以确认。
二审另查明：
蒋曾天在租赁房屋中正常经营至2014年5月20日，涉争房屋于2014年5月底拆除。
以上事实有当事人陈述在案佐证。
本院认为，在涉案房屋租赁合同无效、涉争无证房屋亦被拆除的情况下，应综合考量两上诉人所获赔偿款项数额、被上诉人租赁面积所占比例、双方当事人的过错程度、被上诉人装修现状及使用期限等情况，确定相关装修损失赔偿数额。原审判决在未充分考虑上述因素的情况下，认定两上诉人以赔偿款的一半即12600元赔偿蒋曾天，显失公平。同时，因被上诉人在涉案房屋中正常经营至2014年5月20日，原审判决认定两上诉人须返还7000元租金，亦无事实与法律依据。在此情况下，本院综合考量上述因素，酌定两上诉人共同赔偿被上诉人损失3000元。
综上，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，应予变更。据此，依照《中国人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于审理〈城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律〉若干问题的解释》第二条、第九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
变更南京市栖霞区（2014）栖迈民初字第496号民事判决为：陈宝义、王章秀于本判决生效之日起十日内共同赔偿蒋曾天损失3000元。
一审案件受理费1050元，由蒋曾天负担750元，由陈宝义、王章秀共同负担300元。二审案件受理费1050元，由陈宝义、王章秀共同负担300元，蒋曾天负担750元。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一五年五月二十日
书 记 员 郭婷婷