温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温鹿民初字第1205号
原告：李栩，
委托代理人：盛杰、郑斌。
被告：中瑞温州房地产有限公司，
法定代表人：郑胜涛。
委托代理人：何延法、金辉。
原告李栩为与被告中瑞温州房地产有限公司（以下简称中瑞房开）商品房预售合同纠纷一案，于2013年7月3日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员孙晓琳独任审判，于同年7月10日公开开庭进行了审理。原告李栩的委托代理人盛杰，被告华丰房开的委托代理人何延法、金辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李栩诉称：2009年4月25日，原告与被告签订书面商品房买卖合同一份，依照合同约定，原告依约向被告购买中瑞·曼哈屯第x幢x层x号房（现产权登记为东明路中瑞曼哈屯x幢x室），被告于2011年3月30日前按约定将房屋交付给原告使用，同时约定，如被告逾期交房且逾期期限不超过九十日的，被告则应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，每日按原告已交付房价款的万分之二向原告支付逾期交房违约金。此外，双方在合同中还约定涉案房屋的产权登记等事宜，明确约定被告应当在涉案房屋交付使用后90日内，将办理房产权属登记所需而应由出卖人提供的资料报产权登记机关备案以使原告及时取得权属证书，否则，被告每日按原告已付房价款的0.05%向原告支付违约金。事实证明，自合同签订后，原告依照双方约定履行了相应的义务，共计支付房价款1423283元。但被告直至2011年5月15日才将涉案房屋交付给原告，逾期交付时间为45天，同时，因被告自身原因致使原告至2012年7月20日才能办理涉案房产的产权登记手续领取权属证书，与约定期限相比累计逾期办证时间为341天。综上，原、被告之间的房屋买卖合同关系依法成立并受法律保护，现被告未依约履行合同义务构成违约，故诉至法院，请求判令：被告向原告一次性支付逾期交房违约金12810元及逾期办理房屋权属登记违约金242670元，共计255480元。
被告中瑞房开辩称：1.延期办证非被告原因造成，理由如下：由于政府部门职能改革，致执法局行政处罚决定作出时间超期196天，由于房管局在办理涉案房屋初始登记时存在认识错误，导致办理大产权证延期78天，由于原告支付购房款迟延145天，共造成办证时间延期419天，此外，被告已于2011年6月25日完成套房分割登记，原告诉称延期办证期限计算至2011年7月20日没有事实依据，应予扣减该段期间25天；2.由于原告存在延迟付款情形，其延迟付款违约金可在本案中予以抵消；3.自合同约定交付之日2011年3月30日起计算至原告起诉之日2013年5月13日，本案已过两年诉讼时效。4、本案约定违约金过高，请求法院适当调整。综上，本案延期办证确非答辩人原因，答辩人不应承担责任。退一步讲，即使答辩人需要承担部分责任，合同中所定违约责任畸高，应予调整。以及答辩人迟延付款应支付违约金，延期交房违约金超过两年诉讼时效的事实。
经本院审理查明：原、被告于2009年4月25日签订《商品房买卖合同》一份，约定被告将中瑞·曼哈屯第x幢x层x号房，建筑面积134.990平方米房屋出卖给原告所有，该商品房单价10554元，总金额1424655元。合同第六条约定了付款方式及期限，买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式：按揭贷款。合同第八条约定交付期限，出卖人应当在2011年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过九十日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证、土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的每日0.05%向买受人支付违约金。合同签订后，被告同意原告将先前的100万元借款直接转为购房款并出具发票，原告后于2009年9月18日支付了剩余购房款424655元，被告于2011年5月15日将涉案房产交付原告使用。2012年6月5日，温州市房产管理局向被告出具收件回执，2012年6月26日，温州市房产管理局向被告颁发套房分割登记表，被告遂通知原告办理产权登记手续。经结算，涉案房产实测面积134.87平方米，购房款金额1423283元，原告于同年7月20日领取了涉案房产的产权证书。现原告就被告的逾期交房及逾期办证行为诉至本院。
另查明：2008年1月5日，中瑞曼哈顿东区项目开工建设，2011年2月15日，温州市鹿城区环境保护局通过了《建设项目环境保护设施竣工验收申请报告》，3月2日被告召开工程竣工验收，并提出初步整改方案。3月18日，被告向温州市住房和城乡建设委员会提交了涉案园林绿化工程竣工验收备案表并经同意备案。3月25日，温州市人民防空办公室出具《人防工程专项验收意见书》，2011年4月7日，温州市规划局出具工作联系函，由于涉案项目涉嫌违法建设，要求温州市城市管理与行政执法局依法查处。4月18日，温州市公安局消防支队出具《消防验收合格的意见》。同月26日，被告向温州市人民政府提交报告，要求尽快安排项目验收。5月10日，被告召集设计单位、勘测单位、监理单位、施工单位等召开竣工验收会议，并通过竣工验收。2011年5月19日，温州市城市管理与行政执法局立案调查，后于同年12月19日出具行政处罚决定书，针对被告方存在“规划许可证核定的地上建筑面积为88716.41平方米，实测地上建筑面积为90290.81平方米，超许可建筑面积1574.67平方米，12-14#、16-18#共六幢别墅建筑外立面及门廊发生形状改变，六幢别墅原许可建筑总面积合计4136.47平方米”上述行为，给予456891元罚款。2012年3月16日，被告向温州市住房和城乡建设委员会提交了涉案房屋建筑工程竣工验收备案表并于3月19日经同意备案。
还查明：2011年1月5日，温州市人民政府实施机构改革与职能调整，将原由温州市规划局承担的城市规划行政处罚权划入温州市城市管理与行政执法局。
以上事实由原告提供的《商品房买卖合同》、发票、交房通知书、房产证、被告提供的工作联系单、报告、行政处罚决定书、财务凭证、竣工验收备案表、收件回执、房屋建筑工程竣工验收备案表、园林绿化工程竣工验收备案表、建设项目环境保护设施竣工验收申请报告、消防验收合格的意见、人防工程专项验收意见书、竣工验收会议纪要、《温州市城市管理与行政执法局主要职责内设机构和人员编制规定》以及双方当事人的庭审陈述等予以证实。
本院对双方当事人的争议焦点归纳如下：一、被告逾期交房的时间及违约金的计算问题；二、被告逾期办证的时间及违约金的计算问题；三、原告是否存在逾期付款的行为。
针对争议焦点一，根据合同第八条关于交付期限的约定，被告应当于2011年3月30日交付符合法律规定经验收合格的房屋，而涉案房产于2011年5月15日交付给原告使用，且涉案工程的竣工验收备案表于2012年3月19日才经温州市住房和城乡建设委员会备案，现原告同意以实际交房时间即2011年5月15日作为符合合同约定的交付，并主张被告迟延交房45天，被告亦无异议，本院依法予以准许。根据合同第九条第一项的约定，逾期不超过九十日的交房违约金按已付房款万分之二支付，故被告应当支付给原告逾期交房45天的违约金共计12809元（1423283元×0.2‰×45天）。
针对第二项争议焦点，根据合同第十五条关于产权登记的约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。90天的期限是指从房屋交付到办理权属登记的资料报产权登记机关备案的时间，包括规划、土地等部门办理涉案房屋各种审批手续及面积测绘所需的正常办公时间。涉案房产由于被告存在超面积建设等不符合原规划许可的行为，温州市城市管理与行政执法局于2011年5月19日立案调查，后于同年12月19日出具《行政处罚决定书》，耗时七个月时间共计214天，远远超过政府部门作出行政处罚最长不超过九十日的规定，上述超法定审核期限予以扣除后计124天。另，温州市房产管理局于2012年6月5日向被告出具涉案房屋初始登记的收件收据，并于同年6月26日出具套房分割登记收件收据，至此，被告已经完成了合同约定的权属资料备案义务，故原告主张以其领取涉案房产权利证书上记载的登记时间即2012年7月20日为被告履行义务的截止时间，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，自2011年5月16日起至2012年6月26日止共407天，扣除因政府行政处罚超期124天，及合同约定的90天备案时间，被告应负有的迟延履行的责任期间计193天（因原告未就涉案房屋的契证、土地使用权证主张逾期办理的违约责任，故不予审理）。由于被告未举证证明系温州市房管局的责任导致被告向房管部门申请办证的时间不正当延长，故本院对被告要求扣除该部分期间的辩称，不予采信。根据合同第十五条第二项的约定，如因被告责任使原告无法再规定期限内取得房产权属证书的，原告不退房，被告应按已付房款每日按0.05%支付违约金。被告辩称违约金的约定过高，要求予以调整，本院认为，该违约金标准高于原告的实际损失，酌情将违约金的标准调整为按合同房价款的每日万分之二计算，故被告应当支付给原告逾期办证的违约金共计54938元（1423283元×0.2‰×193天）。
针对第三项争议焦点，虽然双方合同第六条对付款方式及期限做了约定，属于按揭贷款，但双方在合同实际履行中更改了该项付款方式，改成现金分期付款，由于双方对变更的付款方式没有进行书面约定，且被告在交付房产时亦未对此提出任何异议，故本院认为，双方对实际履行的付款方式均已默认。现被告主张双方更改的付款方式应当认定为合同第六条第二种方式，即分期付款，且按照该约定的付款进度予以支付，并主张原告的付款行为存在违约的情形，没有证据支持，本院不予采信。
综上，原告李栩与被告中瑞房开签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认合法有效。合同签订后，原告依约支付购房款，被告于2011年5月15日交付涉案房屋，迟延交房45天，扣除非被告原因造成的办证迟延，被告应负有的迟延履行的责任期间计193天，违约金调整为按合同房价款的每日万分之二计算，被告应当支付给原告逾期交房的违约金12809元及逾期办证的违约金54938元，共计67747元。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《浙江省城乡规划条例》第六十五条的规定，判决如下：
被告中瑞温州房地产有限公司于本判决书生效之日起三日内赔偿原告李栩逾期交房违约金、逾期办证违约金共计67747元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5132元，减半收取2566元，由原告李栩负担1925元，被告中瑞温州房地产有限公司负担641元。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
代理审判员 孙晓琳
二〇一三年八月二十日
书 记 员 潘淑丽
附本判决引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《浙江省城乡规划条例》
第六十五条任何单位和个人都有权向城乡规划主管部门举报或者控告违反城乡规划的行为。城乡规划主管部门应当自接到举报或者控告之日起十日内作出是否受理的决定，并在受理后六十日内作出处理决定。六十日内无法作出处理决定的，经城乡规划主管部门负责人批准，可以延长三十日。