江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第3374号
上诉人（原审被告）王仁金，男，1971年8月21日生，汉族，无业。
上诉人（原审被告）徐士芳，女，1970年11月2日生，汉族，无业。
两上诉人共同委托代理人刘培军，江苏苏宁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）樊怀兰，女，1956年10月11日生，汉族，退休员工。
委托代理人周玉莲，江苏振泽律师事务所律师。
委托代理人杜庆晖，江苏振泽律师事务所律师。
上诉人王仁金、徐士芳与被上诉人樊怀兰房屋买卖合同纠纷一案，南京市玄武区人民法院于2014年6月23日作出（2014）玄锁民初字第109号民事判决。王仁金、徐士芳不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月6日立�受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王仁金、徐士芳及其委托代理人刘培军，被上诉人樊怀兰及其委托代理人杜庆晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
樊怀兰原审诉称，樊怀兰与王仁金签订《售房协议》，约定王仁金将坐落于南京市玄武区仙居华庭某幢某单元304室房屋（以下简称304室房屋）作价150000元卖给樊怀兰，首付110000元，待王仁金拿到买卖契约后再支付35000元，余款拿到房产证后支付。樊怀兰依约支付了145000元，但王仁金未依约协助樊怀兰办理过户手续。故请求判令王仁金、徐士芳继续履行合同，协助办理304室房屋的过户手续；王仁金、徐士芳承担本案诉讼费用。
王仁金原审辩称，《售房协议》系王仁金在被胁迫的情形下签订，故不同意过户。
徐士芳原审辩称，诉争房屋是拆迁安置房，按照国家有关规定，五年内不得上市交易；诉�房屋是其夫妻共同财产，在樊怀兰所提交的所有证据中均没有徐士芳的签名，徐士芳对房屋买卖不知情，也不予认可。
原审法院经审理查明，2007年4月5日，樊怀兰（乙方）与王仁金（甲方）签订了一份《售房协议》，约定甲方将304室房屋出售给乙方，总价款150000元，首付110000元，乙方拿到买卖契约时付35000元，余款5000元待拿到房产证后付清，甲方协助乙方办理房屋过户，过户费用由乙方承担。
2007年5月18日，王仁金（乙方）与南京业之恒房地产开发有限公司（甲方）签订了一份《经济适用住房买卖契约》，约定乙方向甲方购买304室房屋，房屋性质为经济适用住房，该契约共有人（含配偶）一栏处空白，乙方签字处有王仁金字样。同日，王仁金出具收条，载明“今收到樊怀兰壹拾肆万伍仟元整（145000元）”。
2009年5月15日，王仁金取得304室房屋销售不动产统一发票。
另查明，徐士芳与王仁金原系夫妻关系，双方于1994年1月登记结婚。后徐士芳起诉至原审法院要求与王仁金离婚，原审法院于2007年2月6日作出（2007）玄民一初字第207号民事判决，不准予徐士芳与王仁金离婚。
2007年6月15日，王仁金与被告徐士芳签订《离婚协议》，约定304室房屋归徐士芳所有。同日，双方领取了离婚证。
2009年5月20日，徐士芳取得了304室房屋的所有权证。
樊怀兰曾于2013年3月向原审法院提起诉讼，请求判令王仁金、徐士芳协助办理304室房屋过户手续，后撤回起诉。在该案审理过程中，徐士芳申请原审法院调取王仁金2013年8月8日的报警记录。经调查，2013年8月8日，王仁金前往南京市公安局玄武分局板仓派出所报案，称其于2007年3月在南京市玄武区仙居雅苑某幢102室赌博，因输钱而向一名叫朱长洪（外号“小宝”）的男子借款70000元左右，后因还不了钱常遭朱长洪等人殴打。2007年4月5日，朱长洪带来一份事先拟好的《售房协议》，逼王仁金签字，王仁金迫不得已而签字，现场有朱长洪、樊怀兰及王仁金。王仁金没有看协议的具体内容，后来得知内容为王仁金将304室作价145000元卖给樊怀兰，但王仁金并未拿到该款。签字后几天，朱长洪强行占有304室房屋，将原承租人赶走。
本案的争议焦点是《售房协议》的效力。
樊怀兰原审中称：1、樊怀兰需要购房居住，其弟媳方翠云告诉其有房屋出售，樊怀兰问是否需要看房，方翠云表示房型都一样不需要看，故樊怀兰未看房。签合同当日有樊怀兰、方翠云、王仁金及“小宝”在场，《售房协议》是“小宝”当时找人写好，樊怀兰和王仁金签字，并由王仁金按手印，樊怀兰支付王仁金90000元，加上之前支付定金20000元，共110000元。2007年5月18日，樊怀兰取得《经济适用住房买卖契约》，并支付王仁金35000元。《售房协议》是樊怀兰与王仁金的真实意思表示，为有效合同，樊怀兰履行支付房款义务，王仁金、徐士芳应协助办理房屋过户；2、2007年6月15日，徐士芳与王仁金签订《离婚协议》时，徐士芳已经知道房屋出售的事实，但其仍以离婚协议的形式将房屋登记在自己名下，属于恶意串通。
王仁金原审中称，王仁金欠“小宝”赌债，因为还不了钱，“小宝”让王仁金在《售房协议》及收条中签字，王仁金被迫签字并按手印，实际并未收到145000元。
徐士芳原审中称：1、《售房协议》中王仁金签名并按手印，而樊怀兰只签名并未按手印，形式上存在瑕疵；2、徐士芳早在2006年就以王仁金存在赌博等恶习为由起诉离婚，因此不存在樊怀兰所述的离婚协议存在恶意串通情形；3、304室房屋是王仁金、徐士芳的夫妻共同财产，王仁金无权单独处分�该房屋系经济适用住房，五年内不得交易，因此《售房协议》违反了国家强制规定，应属无效；4、2007年5、6月份，304室房屋原承租人打电话给徐士芳，徐士芳才知道樊怀兰带人强占了房屋，后一直找樊怀兰索要房屋。
原审法院认为，《售房协议》合法有效，理由如下：一、樊怀兰与王仁金于2007年4月5日签订《售房协议》时，王仁金虽未取得304室房屋所有权，但双方约定“乙方拿到买卖契约时付叁万伍仟元整…余款将于拿到房产证后付清”，王仁金于2007年5月18日取得304室房屋的《经济适用住房买卖契约》，此时已明确可以取得304室房屋所有权。该《经济适用住房买卖契约》中买方为王仁金，共有人（含配偶）一栏为空白，乙方签字处也仅有王仁金签字字样，樊怀兰作为一般社会公众已经尽到审慎的审查义务。二、徐士芳与王仁金在2007年6月15日《离婚协议》中约定304室房屋归徐士芳所有，2009年5月20日304室房屋所有权人登记为徐士芳，但该《离婚协议》的约定发生在《售房协议》签订及樊怀兰付款之后，同时该约定属王仁金、徐士芳夫妻之间的内部约定，并不能对抗樊怀兰。三、王仁金、徐士芳无证据证明《售房协议》存在无效情形，因此《售房协议》系樊怀兰与王仁金的真实意思表示，内容不违反法律或行政法规的强制性规定，为有效合同。四、304室房屋系王仁金、徐士芳婚后取得，属于王仁金、徐士芳共同财产，但徐士芳并不能以王仁金对304室房屋无处分权而主张《售房协议》无效。樊怀兰所举证据可以证明已付款145000元，王仁金虽辩称未实际收到款项，但未举证证明，现304室房屋已经符合相关政策规定的上市交易条件，故王仁金应依约协助樊怀兰办理304室房屋的过户手续，徐士芳作为304室房屋的现所有权人负有协助义务。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：王仁金、徐士芳于判决生效之日起十五日内协助樊怀兰将坐落于南京市玄武区仙居华庭某幢某单元304室房屋产权过户至樊怀兰名下，因房屋产权变更登记产生的相关税、费由樊怀兰负担。原审案件受理费8169元，因适用简易程序减半收取4084.5元，保全费1270元，合计5354.5元，由王仁金、徐士芳负担。
王仁金、徐士芳不服该判决，向本院提起上诉称：一、房屋买卖协议属于无效协议。王仁金与徐士芳在签订卖房协议时夫妻关系尚在，诉争房屋依法属于二人夫妻共同财产。王仁金未经徐士芳同意私自处分夫妻共同财产的行为自始无效，王仁金所签�的协议属于无效协议。且诉争房屋系经济适用房，按国家规定五年内不得上市，王仁金签订协议时该房尚未取得房产证，还处于不得上市期间。诉争发生后，徐士芳也并未认可该协议，也未追认该协议的效力。二、樊怀兰并非善意购买人。樊怀兰与王仁金、徐士芳并不认识，其本人在购房之前既未实地看房，也未了解房屋产权情况。王仁金未交付钥匙给樊怀兰，樊怀兰系通过撬锁进入房屋。原审法院也去房地产交易中心核实了樊怀兰所提交的房屋买卖契约，查明其所持有的契约属于无效契约。在知道原先房客被樊怀兰赶走后，徐士芳多次到诉争房屋要过房子，樊怀兰在原审庭审中也予以认可。三、王仁金与徐士芳并非为逃避债务而离婚。在原审庭审中，徐士芳已向法院提交了2006年徐士芳与王仁金向玄武法院提出离婚诉讼的判决书以及王仁金的保证书。徐士芳与王�金在2007年之前就已经由于王仁金赌博的恶习而发生矛盾。王仁金本人所写的承诺书也表明其原意放弃两处房产。由此也可以看出，2007年王仁金与徐士芳正式离婚时王仁金放弃全部财产并非逃避债务的做法。四、售房协议及收条并非真实。该2007年的售房协议存在诸多瑕疵。樊怀兰本人在原审庭审时陈述房款是直接给付王仁金，但其又陈述在原审之前未见过王仁金。樊怀兰陈述王仁金向其给付了房屋钥匙，但樊怀兰实际上是撬锁进入的房屋。樊怀兰两次庭审陈述的给付房款过程都不一样。王仁金也向派出所陈述了其由于被胁迫而签署卖房协议及收条的事实。原本协议应表明的一式几份在协议中也并不存在。而关于到底几份协议以及协议到底由谁书写，如何书写，樊怀兰本人在庭审中的陈述也多次存在差异。综上，本案在原审判决中存在多处问题，请求法院查明事实�依法改判驳回樊怀兰原审诉讼请求。
被上诉人樊杯兰辩称，其与上诉人王仁金签订的售房协议是真实意思表示，合法有效。樊怀兰在购买诉争房屋的时候，并不知道诉争房屋是王仁金和徐士芳两人共同所有，王仁金向樊怀兰陈述诉争房屋是其一人所有，并且称其有两套房屋。在购买诉争房屋的时候，樊怀兰到诉争房屋开发商南京业之恒房产公司查询的相关书面材料也证实是王仁金一人购买，因此樊怀兰是善意购买人。樊怀兰向王仁金支付了合同约定的房屋价款，王仁金在收到绝大部分款项之后交付了房屋钥匙，因此樊怀兰尽到了相应的审查义务且依照该合同支付了房屋价款。王仁金在明知房屋已经出卖给樊怀兰的情况下仍然在2007年与徐士芳离婚时将诉争房屋处分给徐士芳，王仁金的行为明显恶意。售房协议是真实意思表示，协议中存在的一些瑕疵并不导致协议的无效。关于收条，原审中王仁金徐士芳曾向法院提出笔迹鉴定，但是后来主动放弃申请，上诉人应当承担相应的举证义务。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审中，上诉人王仁金、徐士芳提供以下证据：
一、上诉人王仁金、徐士芳的代理人刘培军于2014年8月22日与南京市公安局板仓派出所民警张炳贤的谈话笔录，证明张警官于2004年9月份至2011年年底期间负责仙居雅苑民事纠纷的处理和调解，张警官知道王仁金赌博与徐士芳经常发生矛盾；王仁金在外面赌博欠别人的钱，有人到徐士芳开的小店来拿烟酒和其他的财物；王仁金反映过案涉房屋内房客被赶出的情况。
被上诉人樊怀兰对该谈话笔录的真实性、合法性和关联性均不予认可，一是谈话笔录应当由两名律师和被谈话人作出，该谈话笔录形式不合法；二是谈话笔录的内容不真实，案涉房屋并没有房客被赶出来的情况，王仁金交付房屋时曾经明确陈述案涉房屋是空的，房屋被占的事实只是徐士芳的单方陈述，没有书面材料予以印证。
二、两份公安部门的接警登记，一是2007月7月23日，王仁金报警称欠别人钱，被一个姓林的人打伤眼睛；二是2008年3月17日，因王仁金在外赌博，其他人来找王仁金讨债，到徐士芳开的烟酒店来拿相应的财物。
被上诉人对该证据的真实性没有异议，对关联性持有异议，认为接警登记中王仁金、徐士芳所称的纠纷与本案无关，是否发生冲突被上诉人也无法确认。
三、2013年11月8日玄武法院的谈话笔录，证明王仁金签署协议是受胁迫的，徐士芳对此不知情。
被上诉人对该证据真实性没有异议，但认为没有关联性，且不认可上诉人的证明目的。该笔录中王仁金承认售房协议、离婚协议以�售房款的收条均是自己所签，王仁金作为完全民事行为能力人，应该知道自己行为的后果，该谈话笔录证明王仁金的售房行为以及收到售房款是事实。
二审中，被上诉人樊怀兰提供其委托代理人周玉莲于2013年3月20日与徐士芳通话的录音材料，其中关于徐士芳到金陵晚报投诉的事情，证明徐士芳在王仁金于2007年卖房后，离婚协议签订之前已经知道房屋已经出售给樊怀兰。徐士芳在去金陵晚报投诉前曾与樊怀兰弟媳方翠云就房屋已经变卖的事实进行过交涉，徐士芳要求把房屋退还给自己，方翠云表示如果徐士芳能把购房款退出，方翠云愿意就退房事宜与樊怀兰沟通。在此背景之下，徐士芳才去金陵晚报投诉，但金陵晚报回复也是要求徐士芳将购房款退出。此后徐士芳未再就卖房事宜与樊怀兰有过任何沟通。
上诉人王仁金、徐士芳认为，被上诉人樊怀兰在前次诉讼期间提交过该录音材料，当时说明的时间是2013年3月27日，因此不属于本次诉讼的新证据；该录音中周律师始终未说明自己身份，周律师作为对方代理律师，在3月19日法院立案的情况下，在录音谈话中始终隐瞒相关事实并诱导徐士芳；被上诉人所提交的录音整理文字节选，完全省略了徐士芳不知情的陈述，如果徐士芳事先就知道售房的事情，就不会去金陵晚报投诉。
二审查明的其他事实与原审法院查明的一致。
本院认为，案涉南京市玄武区仙居华庭某幢某单元304室房屋系上诉人王仁金、徐士芳婚姻存续期间取得，应属夫妻共同财产。关于王仁金与樊怀兰于2007年4月5日签订的《售房协议》的效力，徐士芳虽主张王仁金系被胁迫签订该合同，但未在法定期间要求撤销该合同，故徐士芳以此为由主张合同无效，本院不予支持。樊怀兰在二审中虽提交录音证据证明徐士芳在�仁金售房后至离婚协议签订之前已经知道房屋出售的事实，但不论该录音证据是否真实，均不能证明徐士芳在王仁金签订售房协议前表示过同意售房，或签订售房协议后表示过追认。而徐士芳与王仁金在《离婚协议》中约定房屋归徐士芳，以及向相关媒体投诉的事实均反映出徐士芳不同意王仁金将房屋出售给樊怀兰，樊怀兰在本院质证中亦表示徐士芳曾找过其弟媳方翠云协商退房事宜，之后才向媒体投诉，故本院认定上诉人王仁金与被上诉人樊怀兰签订售房协议时，未取得房屋共有权人徐士芳的同意，签订协议后亦未获得徐士芳的追认，属无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故本案中王仁金与樊怀兰签订的售房协议虽系无权处分，但应属有效。《售房协议》有效，但并不必然产生物权转移的法律后果，徐士芳作为诉争房屋共有权人并未同意将房屋出售给樊怀兰，故樊怀兰仅凭其与王仁金签订的售房协议，要求徐士芳协助协理房屋过户手续，缺乏法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市玄武区人民法院（2014）玄锁民初字第109号民事判决；
二、驳回樊怀兰要求王仁金、徐士芳继续履行合同并协助办理南京市玄武区仙居华庭某幢某单元304室房屋过户手续的全部诉讼请求。
原审案件受理费8169元减半收取4084.5元，保全费1270元，合计5354.5元；二审案件受理费8169元，均由樊怀兰承担。
本判决为终审判决。
审判长 张�庆
审判员 舒 晓 艺
审判员 夏 海 南
二〇一四年九月十六日
书记员 杨 文 艳