青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民三终字第312号
上诉人（原审原告）：王吉兴，男，汉族。
被上诉人（原审被告）：西宁博奥房地产开发有限公司。
法定代表人：张文郡，该公司董事长。
委托代理人：易虹涛，该公司生产部经理。
上诉人王吉兴因与被上诉人西宁博奥房地产开发有限公司（以下简称博奥公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省西宁市城东区人民法院（2014）东民一初字第126号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年9月4日受理后，依法组成合议庭于2014年11月3日公开开庭进行了审理，上诉人王吉兴、被上诉人博奥公司的委托代理人易虹涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年7月10日，博奥公司与王吉兴签订商品房预售合同，博奥公司将其开发的位于西宁城东区南山东路120号三江汇怡小区＊号楼＊＊＊＊室房屋一套出售给王吉兴。合同约定：该房屋面积103.31㎡，售价2770元／㎡总金额为286169元，其中首付为159169元，剩余房款127000元办理按揭贷款。后因王吉兴无法办理按揭贷款，2011年3月7日，博奥公司与王吉兴签定补充条款将按揭贷款改为分期付款。至2011年10月9日经核对王吉兴共计给博奥公司交纳房款267388元。2011年7月15日经西宁市房屋测绘所测绘王吉兴房屋实际面积为103.47平方米。2012年4月26日博奥公司给玉树县政府驻宁办事处下发“关于三江汇怡小区交房催告协调函”，该函中告知王吉兴未缴房款10000元，2012年5月9日王吉兴交纳房款10000元，以上王吉兴共计交纳房屋款277388元。2012年5月23日王吉兴通过银行转账方式向博奥公司交纳房屋配套设施费4192元，双方至今未办理房屋交接手续也未进行验房。在庭审中，博奥公司表示除了公司向住户赠送的平方面积外，王吉兴尚欠0.16平方米的房屋款未付。王吉兴未按期交纳房款所发生的违约纠纷，西宁市中级人民法院作出的（2013）宁民三终字第28号民事判决书确定王吉兴向博奥公司给付违约金18452.96元，该案尚在执行过程中。
原审法院认为，依法成立的合同应受法律保护，王吉兴与博奥公司签定的商品房预售合同是双方真实意思的表示且合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。本案中，博奥公司于2012年4月26日下发通知要求王吉兴交纳尚欠房屋款10000元及办理交房手续，王吉兴根据博奥公司下发的通知内容交付了10000元房屋款，博奥公司未提交证据证明将已超出面积的情况告知王吉兴并要求补交房屋款，因此对尚未交清的房屋面积差价款博奥公司未履行告知义务。故博奥公司以王吉兴未交付清为由要求驳回王吉兴的诉讼请求的辩解意见不予采信。王吉兴要求博奥公司交付房屋的诉讼请求合理应予支持。根据双方的合同约定王吉兴还应向博奥公司交纳超出面积的房屋款。王吉兴要求博奥公司承担逾期交房违约金110119元的诉讼请求，根据西宁市中级人民法院的（2013）宁民三终字第28号民事判决书确认的事实，王吉兴存在逾期交付房屋款的违约责任。另一方面，在博奥公司多次发函要求住户办理房屋交接手续的情况下，王吉兴只是通过发函等方式主张权利，但未实际前往博奥公司处办理房屋交接手续怠于行使自己的权利，故对该项诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：1、西宁博奥房地产开发有限公司在王吉兴交付完剩余房款443元及剩余配套设施费后即向王吉兴交付位于西宁市城东区南山路120号三江汇怡小区＊号楼＊＊＊＊室房屋；2、驳回王吉兴的其他诉讼请求。案件受理费7260元，王吉兴负担5000元，西宁博奥房地产开发有限公司负担2260元。
宣判后，王吉兴向本院提起上诉，认为原审法院关于证据的分析与认定的事实相互矛盾，认定王吉兴尚欠0.16㎡房款443元及剩余配套费未付错误，原判认定博奥公司多次发函要求住户办理房屋交接手续的证据不足，原审违背双方合同约定，无视王吉兴多次发函要求博奥公司交房的事实，驳回王吉兴要求博奥公司支付预期交房违约金的认定错误，请求撤销原判，改判支持王吉兴在一审的诉讼请求。博奥公司辩称，原判认定事实清楚，处理结果正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，博奥公司与王吉兴签订的《商品房预售合同》第五条面积确认及面积差异处理第2项第2小项中约定：面积误差比绝对值超出3%时，买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。面积误差比＝（产权登记面积-
合同约定面积）／合同约定面积×100%。第十一条交接第一款规定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；第二款规定由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：3、买受人必须在交接以前交清装修保证金，一年的物业管理费及其它配套费后出卖人再进行交接；5、最终面积结算时超面积部分按第五条第二种办法处理，合同约定面积按97.22㎡计算。王吉兴应交纳的配套费为5743元，2014年11月20日王吉兴向博奥公司补交了剩余的配套费1551元。
本院认为，本案争议的焦点是王吉兴请求博奥公司立即交付诉争房屋的条件是否具备，其请求博奥公司支付逾期交房违约金，立即办理房屋产权手续的诉讼请求是否成立？
王吉兴上诉认为，依照双方合同约定，其已交清购房款，博奥公司应当依照合同约定书面通知其办理房产交付手续，提供合同约定的证明文件，但其多次发函要求博奥公司交房，但博奥公司至今不履行交房义务，明显违约应承担逾期交房的违约责任，并应立即交房为其办理房产手续。博奥公司认为，王吉兴至今未付清购房款和配套款，并不符合合同约定的交房条件，有关交房的通知、办理产权的通知，已经下发，博奥公司关于本案房产项目出售房屋316套，除王吉兴外其余315套已交房并入住，282户已经办理了房产手续，王吉兴主张未通知的理由不成立。
对此本院认为，王吉兴与博奥公司在《商品房预售合同》中对房屋产权面积大于合同约定面积时房价的计算有明确约定，现诉称房屋的产权面积是103.47㎡，合同约定面积是97.22㎡，面积误差比超过3%，由于王吉兴不退房，面积误差比在3%以内的部分房价应由其补足，超出部分由博奥公司负担，王吉兴应支付的房款总计是277388元，博奥公司以面积误差减去赠送面积计算面积误差比的方式与合同约定不符，故其有关王吉兴未交清房款交房条件不具备的理由不能成立。关于王吉兴认为博奥公司违约至今未向其通知交付房屋的问题，因开发商的房屋交付通知义务作为一项附随义务，其作用仅在于辅助开发商履行房屋交付义务，开发商不履行或迟延履行该项义务并不能导致房屋在合同约定的交付日不能向买受人交付，也并不必然导致开发商承担逾期交房的违约责任。本案中虽然合同第11条第一款规定了应当书面通知买受人，但对于书面通知的形式没有明确进行约定。该条款仅明确“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”，但对没有采用书面通知或未进行书面通知违约责任作明确规定，如规定未履行书面通知由此产生的延期交房责任由出卖人承担。且本案中博奥公司提交了《关于三江汇怡交房的通知》证明已就交房的事项程序进行了通知，该通知在西宁市城东区人民法院（2012）东民一初字第15号民事案件中，已作为博奥公司的证据经过庭审质证，王吉兴对此内容应当明知。博奥公司在双方约定的交房日期具备了交房的条件，而未在合同约定的交房日给王吉兴交房是因为王吉兴未付清购房款，故双方间应当按照合同第11条第二款履行交接手续，而在该款项中明确约定买受人必须在交接以前交清装修保证金，一年的物业管理费及其它配套费后出卖人再行交接，而《关于三江汇怡交房的通知》中对配套费的构成，计算方式有明确通知。王吉兴虽于2012年5月23日交配套款4192元，但其应缴纳的配套款为5743元，故王吉兴起诉时，本案房屋并不符合双方合同约定的交接条件，王吉兴要求博奥公司承担逾期交房违约金并无合同和事实依据。原判驳回王吉兴支付逾期交房违约金的处理正确，应予维持。本案中王吉兴未交清配套款，同时正如原审法院认定的其只是通过发函等方式主张权利，但未实际前往博奥公司处办理房屋交接手续怠于行使自己的权利，导致本案诉争房屋不能交付，但在本案审理过程中王吉兴已交付剩余配套费1551元，博奥公司也同意交验房屋，故本院确定交付日期后双方应当依照合同约定办理交接手续，履行各自的权利和义务。对于房屋权属证书，开发商承担的是协助办证义务，王吉兴与博奥公司在合同中对办理初始登记的时间有约定，但对办理产权手续的时间并无特殊约定，故博奥公司应在诉争房屋交付使用之日起90日内，协助王吉兴办理房屋权属证书。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销西宁市城东区人民法院（2014）东民一初字第126号民事判决；
二、西宁博奥房地产开发有限公司在本判决送达后十日内向王吉兴交付西宁市城东区南山路120号三江汇怡小区＊号楼＊＊＊＊室房屋；
三、西宁博奥房地产开发有限公司向王吉兴交付西宁市城东区南山路120号三江汇怡小区＊号楼＊＊＊＊室房屋后90日内协助王吉兴办理房屋权属证书；
四、驳回王吉兴的其他诉讼请求。
一审案件受理费7260元、由王吉兴负担5000，由博奥公司负担2260元；二审案件受理费7260元，由王吉兴负担5000元、由博奥公司负担2260元。
本判决为终审判决。
审判长 宋敏芳
审判员 闻 宁
审判员 张 薇
二〇一四年十二月一日
书记员 马 敏
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。