杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭拱商初字第1477号
原告：交通银行股份有限公司杭州城北支行。
诉讼代表人：陆文芸。
委托代理人（特别授权代理）：丁杰。
委托代理人（特别授权代理）：李欣。
被告：吴联兴。
被告：吴玉腾。
被告：陈美香。
被告：杭州凯威房地产开发有限公司。
法定代表人：唐闻悦。
委托代理人（特别授权代理）：徐骏、刘中秋。
原告交通银行股份有限公司杭州城北支行（以下称原告）为与被告吴联兴、被告吴玉腾、被告陈美香、被告杭州凯威房地产开发有限公司（以下简称凯威公司）金融借款合同纠纷一案，于2012年9月24日向本院起诉，本院于同日受理后，在向被告吴联兴、吴玉腾、陈美香送达起诉状副本时，因其下落不明，本院依法采取公告的方式向其送达起诉状副本、开庭传票等诉讼文书。本案依法组成合议庭，于2013年3月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人丁杰、李欣，被告凯威公司的委托代理人刘中秋到庭参加诉讼，被告吴联兴、吴玉腾、陈美香经公告送达开庭传票无正当理由拒不到庭。在审理中，原告与被告凯威公司均向本院提出调取证据材料及庭外协调的申请，本院依法予以准许。现本案已审理终结。
原告诉称，2011年8月18日，原告与被吴联兴、被告凯威公司签订《个人房产抵押贷款合同》一份，约定：原告借给被告吴联兴人民币100万元整，借款期限自2011年11月1日起至2021年11月1日，利率为月利率6.75625‰，罚息月利率10.134375‰，贷款用途用于购房。被告吴联兴、吴玉腾、陈美香同意以该合同项下的座落于杭州市潮王路10号领骏世界大厦北座1622室作为本合同项下贷款提供抵押担保，并已办理了商品房抵押权预告登记（证号为：杭房预下字第11136555号），被告凯威公司则为该合同项下贷款提供连带责任保证。合同签订后，原告依约将100万元款项借给被告吴联兴，被告吴联兴亦按照等额本息还款法归还了部分贷款。然现该笔贷款已逾期，经原告多次催收，被告仍未能按时还款。为此，原告根据合同约定，宣布对被告吴联兴已发放的贷款全部提前到期，要求被告立即偿还所有款项。遂原告起诉至法院，要求判令被告吴联兴偿还原告借款本金955462.50元，偿付利息10651.74元，罚息86.09元（暂计至2012年9月13日，要求主张至本判决所确定的付款之日止的全部欠息），合计人民币966200.33元；原告对被告吴联兴、被告吴玉腾所有的位于杭州市潮王路10号领骏世界大厦北座1622室房产享有优先受偿权；被告凯威公司承担连带保证责任；本案的诉讼费、保全费由四被告承担。
原告对其诉称提供下列证据材料：
1、借款借据一份，以证明原告已履行放贷义务。
2、欠款明细（本金）、利息计算清单各一份，以证明被告拖欠借款本金、利息未还，已违约的事实。
3、《个人房产抵押贷款合同》、抵押预登记证明各一份，以证明涉案合同真实有效并且已经办理预告抵押登记的事实。
4、《商品房买卖合同》一份，以证明被告购买涉案抵押物的事实。
被告吴联兴、被告吴玉腾、被告陈美香均未到庭应诉及提供证据材料。
被告凯威公司辩称，原告起诉事实基本属实，但导致本案纠纷发生的原因在于被告吴联兴、吴玉腾、陈美香未能按照抵押贷款合同准时还款，与被告凯威公司无关，依法应当先由被告吴联兴、吴玉腾、陈美香承担还款责任。此外，鉴于本案同时存在物保和人保，应该以物保优先，被告凯威公司仅对被告吴联兴、吴玉腾、陈美香不能清偿部分承担保证责任。
被告凯威公司对其辩称未提供证据材料。
经开庭审理，对原告提供的上述证据材料，因被告吴联兴、吴玉腾、陈美香未到庭应诉，视为放弃质证权利；被告凯威公司则对原告提供的证据三性均无异议。本院经过查证核实，确认原告提供的证据材料均具有证据效力。
综合上述有效证据及当事人的陈述，本院认定如下事实：
2011年1月24日，被告吴联兴、吴玉腾作为买受人与被告凯威公司（即出卖人）签订编号为2011预1100193《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定：买受人购买的商品房为杭州市下城区潮王路10号领骏世界大厦北座1622室，建筑面积共70.75平方米；该商品房单价（按建筑面积计算）每平方米28698.86元，总价款2030444元；买受人于本合同签订同时支付首付款1030444元，剩余购房款1000000元通过商业银行贷款的方式予以支付；出卖人应当于2012年6月30日前将符合该项条件的商品房交付买受人使用。此外，该合同还约定，购买商品房，当事人可以申请预告登记；出卖人承诺于2012年9月30日前，取得土地、房屋权属证书，交付给买受人，由买受人自行办理该商品房转移登记；买卖双方对相关的违约责任亦作出明确的约定。
2011年11月1日，被告吴联兴作为借款人（即抵押人）与原告（贷款人即抵押权人）、保证人即被告凯威公司签订了《个人房产抵押贷款合同》一份，确认被告吴联兴购买并用于向原告提供抵押的房屋为座落于杭州市潮王路10号领骏世界大厦北座1622室；建筑面积70.75平方米；购房总价2030444元，购房合同编号为2011预1100193。该合同约定：贷款金额为1000000元，贷款期限10年，贷款利率为月利率6.75625‰（系基准利率上浮15％）；本合同项下贷款采用贷款人受托支付方式：即被告吴联兴委托原告在贷款发放后，将贷款资金以被告吴联兴购房款名义从放款账户支付至下述账户，收款人为被告凯威公司，账号×××3838，开户行：交行；被告吴联兴选择等额本息还款法，还款日为每月的21日，共120月；原告给予被告吴联兴3天的宽限期，自各期还款日的次日起算。若被告吴联兴超过宽限期仍未还款，则从该期还款日起计收罚息和复息，逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50％；被告吴联兴若未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，原告有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；此外，被告吴联兴还应承担原告为实现债权而发生的催收费、诉讼费、律师费及其他相关费用等。若出现被告吴联兴违反本合同的约定等情形之一的，原告有权停止发放贷款，并单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求被告吴联兴立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。另合同规定，由被告凯威公司为本合同项下贷款提供连带责任保证；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及原告实现债权的费用；被告吴联兴未按本合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，被告凯威公司应按原告的要求立即支付被告吴联兴的全部到期应付款项；被告吴联兴取得其购买房屋的权利证明，且原告取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，被告凯威公司的保证责任解除。本合同项下抵押物为被告吴联兴、吴玉腾购买的座落于杭州市潮王路10号领骏世界大厦北座1622室房屋；抵押担保的范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金和实现债权抵押权及抵押权的费用；被告吴联兴如仅向原告提交了抵押权设立预告登记证明文件的，被告吴联兴应按原告要求及时办理抵押权设立登记手续，并将他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本交原告保管，等等。上述合同分别经原告、被告吴联兴、被告凯威公司签字、盖章确认；被告吴玉腾及陈美香则在共有人处签字、捺印，并作如下声明：共有人同意以座落于杭州市潮王路10号领骏世界大厦北座1622室房屋为被告吴联兴在本合同项下债权提供抵押担保。2011年10月15日，原告及被告吴联兴、吴玉腾分别作为预告登记权利人、义务人就杭州市潮王路10号领骏世界大厦北座1622室房屋依法办理了预购商品房抵押权预告登记，其债权数额为1000000元。上述贷款合同生效后，原告于2011年11月1日向被告吴联兴发放贷款人民币1000000元，用于购置商品房。然被告吴联兴除按时支付了前8期（截止至2012年7月20日）的借款本息外，自第九期开始就不再还款。截止至2012年9月13日，被告吴联兴已欠利息10651.74元、罚息86.09元，以及借款本金955462.50元未还。为此，原告经多次向被告吴联兴、被告吴玉腾及陈美香催收还款未果，遂于2012年9月24日起诉来院。
另认定，被告吴联兴、被告吴玉腾及被告陈美香已下落不明。而被告凯威公司销售的领骏世界大厦商品房已于2012年12月底前正式交付；因被告吴联兴、被告吴玉腾至今下落不明，故涉案的领骏世界大厦北座1622室房屋仍未办理交付手续。
本院认为，本案所涉的《个人房产抵押贷款合同》系各方当事人的真实意思表示，且内容亦未违反法律的强制性、禁止性的规定，应属有效。被告吴联兴作为借款人未按合同约定履行还本付息的义务，原告因此提出已发放的贷款本金全部提前到期，并要求被告吴联兴立即偿还所有到期贷款本金并结清利息，符合合同约定，本院予以支持。另原告作为涉案房产即领骏世界大厦北座1622室预购商品房抵押权预告登记的权利人，提出对抵押物享有优先受偿权之主张，本院认为，鉴于原告与该商品房的买受人即被告吴联兴、吴玉腾已就上述房产依法办理了抵押权预告登记，但由于预告登记的义务人及该房屋共有人即被告吴联兴、吴玉腾及陈美香均下落不明，不仅至今未能办理该房屋的交接手续，原告更无法要求其配合将预登记转为正式的房屋抵押登记；此外，由于被告吴联兴自2012年7月21日起已不再向原告履行还本付息的义务，根据合同约定，原告行使抵押权的条件业已成就。据此，本院认为，对非抵押权人原因导致无法办理正式的房屋抵押登记的，抵押权人对抵押物仍应享有优先受偿权。因此，对原告要求对涉案抵押享有优先受偿权之诉请，本院亦予以支持。至于被告凯威公司提出，鉴于本案债务人即被告吴联兴及其房产共有人即被告吴玉腾已提供了物的担保，因此，原告作为债权人应当先就物的担保实现债权。对于被告凯威公司的上述抗辩，本院认为，在本案中，由于当事人对于物的担保及人的保证并存的情况下如何实现债权并未作出明确约定，故根据《物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”之规定，原告作为债权人应当先就抵押权实现其债权，不足部分则由保证人即被告凯威公司承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百九十五条的规定，判决如下：
一、被告吴联兴归还原告交通银行股份有限公司杭州城北支行借款本金人民币955462.50元，偿付利息、罚息计人民币10737.83元（暂计至2012年9月13日，此后以955462.50元作为计算基数，并按照涉案合同所约定的利率标准支付自2012年9月14日起至本生效判决所确定的付款日止的利息、罚息等），于本判决生效之日起十日内履行完毕。
二、原告交通银行股份有限公司杭州城北支行有权以被告吴联兴、被告吴玉腾购买的位于杭州市潮王路10号领骏世界大厦北座1622室房产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。
三、被告杭州凯威房地产开发有限公司对原告交通银行股份有限公司杭州城北支行在上述第二款物的担保以外的债权承担连带责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13462元，财产保全申请费5000元，合计人民币18462元，由被告吴联兴负担，被告吴玉腾、被告陈美香、被告杭州凯威房地产开发有限公司对此承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处；帐号：1202024409008802968；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 石 红
人民陪审员 杨建华
人民陪审员 沈莉莉
二〇一三年九月二十日
代书 记员 袁小莉