山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁03民终191号上诉人（原审原告）：袁伟华，男，1953年3月17日出生，汉族，山东化工职业学院退休职员，现住淄博市临淄区。被上诉人（原审被告）：淄博民盛物业管理有限公司。住所地：淄博市临淄区桓公路***号第*幢***层。法定代表人：韩之灿，经理。委托诉讼代理人：牛振海，淄博临淄闻韶法律服务所法律服务工作者。原审原告：袁鹏，男，1980年2月6日出生，汉族，阳煤集团齐鲁一化有限公司职工，现住淄博市临淄区。上诉人袁伟华因与被上诉人淄博民盛物业管理有限公司（以下简称民盛公司）、原审原告袁鹏租赁合同纠纷一案，不服淄博市临淄区人民法院（2017）鲁0305民初2821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人袁伟华，被上诉人民盛公司的委托诉讼代理人牛振海，原审原告袁鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁伟华上诉请求：1.被上诉人停止擅自处分上诉人停车位使用权的违法行为，退还因被上诉人违法乱收费而收取的车位租赁费2800元，并按有关法律规定给予相应赔偿；2.承担上诉人诉讼、维权所产生的一切费用，赔偿上诉人精神损失费1000元。事实理由：一、2017年2月24日，被上诉人以上诉人车位租赁到期为由，强行阻止了上诉人使用了十余年的车位使用权，上诉人找被上诉人询问究竟，被上诉人蛮不讲理，声称“你爱上哪找上哪找”。在此情况下，上诉人于2017年3月22日诉诸法院，请求主持公道，3月23日，临淄区人民法院依法受理此案,定于2017年4月12日开庭。被上诉人接到法院传票后，恼羞成怒，变本加厉对上诉人施加压力。首先,被上诉人于４月8日向上诉人门前张贴通知，声称“已无条件收回上诉人的车位使用权”。接下来又指使他人强行占据上诉人车位，气焰十分嚣张。2017年4月12日开庭。5月12日又经法院主持调解后形成如下协议：（一）民盛公司赔偿原告袁伟华车位租金及损失300元，已当庭过付。（二）原告袁伟华自愿放弃其他诉讼请求。（三）案件受理费25元，由民盛公司负担。案件审理终结后，被上诉人不仅不正视自己的违法行为，反而背信弃义拒不履行在庭上所作出的承诺，继而更是加大了对上诉人的精神及实际侵害。一是案件审结后，被上诉人伪造了一份临淄区人民法院的民事裁定书，裁定“原告撤诉，受理费由原告承担”。被上诉人不认为这是一种严重违法犯罪行为，反而以此通过有关人员到处传播他们胜诉的消息，此事在本小区造成极其恶劣的影响。二是被上诉人在大肆散布所谓胜诉消息的同时，又通过电话威胁限令上诉人立即将车辆移走,否则后果自负。三是采取涂抹上诉人车位号码，往上诉人车前玻璃上贴通知等手段进行威胁恐吓。四是在不足两个月内前后招来四位车主占据在上诉人车位上阻止上诉人使用。上诉人忍无可忍，决定再次以法律武器维护自己的合法权益，即于2017年7月24日再次将其诉诸法院,临淄区人民法院于2017年7月26日立案后,分别于2017年8月15日和2017年10月24日两次开庭审理,终于在2017年12月5日上午收到了原审法院的民事判决书。判决结果为“驳回袁伟华，袁鹏的诉讼请求。案件受理费25元，由袁伟华，袁鹏负担”。该判决实在难以令上诉人信服，为此不得不向上级法院提起上诉。二、关于请求停止被上诉人擅自处分上诉人停车位使用权的违法行为。依据是我国物权法第七十三条、第七十四条，《物业管理条例》第二十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的相关规定和重庆市高级人民法院终审判决的相关案例。根据以上法律规定，被上诉人无权擅自停止上诉人的车位使用权，被上诉人无故擅自处分上诉人的车位使用权是一种违法行为，而原审判决书却称“原告据此主张涉案车位属于业主共有，被上诉人擅自处分其停车位无法律依据”，实在令人费解。三、关于退还因被上诉人违法乱收费而收取的车位“租赁费”2800元，并按有关法律规定给予相应赔偿。被上诉人私自对小区内属于业主共有部位的停车位进行租赁，一无所有权，二不向价格主管部门备案并申领服务价格登记证，三不向全体业主公示收费标准收费依据等，实属违法乱收费行为。这是当前各级政府严厉打击和纠正的违法行为之一。1、众所周知,“租赁”只能作为权利人才有权将物体租赁给他人。被上诉人却将本属业主的共用部位租赁给业主，严重侵害业主利益。难道被上诉人这种常识都不懂吗?而且利用业主共有部位的租赁收益不记账、不入账、不公布，收费不统一，随心所欲，成了被上诉人任意挥霍的小金库。并且欺骗上级主管部门，声称没有利用共有部位经营收费的项目。2、曲解政府文件条款，欲盖弥彰，欺诈业主。被上诉人利用《淄博市物价局淄博市房产管理局》淄价字[2013]34号文件中规定的车位租赁费150元/月,停车服务费30元/月的条款,在业主不知情的情况下,将本应收取30元/月停车服务费的项目,向业主收取150元/月的车位租赁费,以偷梁换柱之法,瞒天过海，欺骗业主。3.上诉人是2006年首批进住该小区的业主，当时就在自己所住的楼头空地上停放车辆，后来被上诉人在此按照车辆长度划出了几道黄线，就开始收费。从2007年开始收取720元/年，当时部分业主虽然有些意见，但此价格人们还能承受。2014年被上诉人开始将车位租赁费提高到1800元/年，许多业主都不能接受，大家开始议论纷纷。被上诉人声称这是上级文件规定，无奈之下只有默认。2016年2月上诉人在车位租赁到期之际，向被上诉人就其租赁费问题提出质疑，当时上诉人提出被上诉人利用业主共用部位租赁给业主是不合法的。在此情况下，被上诉人答应将租赁费降至1000元/年。并要求上诉人为其保密,然后于2016年4月1日签定协议。2017年2月24日在租赁期限未到期之时，被上诉人即锁定了上诉人的车辆出入门卡，使上诉人车辆无法进出居住区。在与被上诉人理论无果的情况下，上诉人将其诉诸法院。庭审之中被上诉人出示《淄博市物价局淄博市房产管理局关于印发的通知》淄价字[2013]33号文件作为证据，来证明他们收费有据。上诉人这才见到原来还有这个文件？也正是这个文件，恰恰就是政府为进一步规范住宅物业收费行为的法规性文件，被上诉人不但不认真执行文件各项规定，反而隐瞒文件要求，曲解文件条款，制作伪证,欺骗业主，使上诉人无法容忍。该文件第十二条指出：物业管理区域内共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和公用设施设备使用的房屋等。第十九条要求：普通住宅前期物业服务费、停车服务费、车位(车库)租赁费收费标准在《物业服务合同》签定后,物业服务企业应当按照《山东省服务价格管理办法》(山东省人民政府令第241号)的有关规定,于实施收费30日前到物业所在地价格主管部门备案并申领服务价格登记证。第二十条：物业服务企业在向价格主管部门备案收费标准时，应提供以下资料：（一）书面申请；（二）营业执照；（三）资质证书；（四）房地产开发项目竣工综合验收证明；（五）联席会议确定的物业服务等级意见；（六）物业服务合同；（七）物业服务成本核算说明；（八）其他相关资料。第三十五条：物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据、12358价格举报电话等,接受业主的监督。不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用。第三十七条：物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的,业主或者物业使用人有权拒绝交纳。第三十九条：政府价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规和规章予以处罚：（一）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；（二）低于服务等级要求提供服务并收费的；（三）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；（四）强制服务并收费的；（五）不按规定实行明码标价的；（六）其他违反价格法律、法规和规章的行为。以上条款足以证明被上诉人的行为是违法行为。而被上诉人在庭审中竟出示伪证，用涂改后的图纸和一张现在写成而落款为2013年的小通知，内容是根据市物价局文件精神，车位租赁费按150元/月收取。以两份伪证来证明上诉人所用车位是开发商规划车位的位置，以此来主张该地段的所有权和收取租赁费的合法性。上诉人当庭指出了被上诉人两份证据系伪证,而原审法院不仅不制止这种违法行为,竟然采信被上诉人提供的伪证,上诉人实在难以容忍。岂知《物权法》《物业管理条例》及市物价局房产管理局文件的各项条款均已明确规定。不要讲此位置并非开发商规划用于停车位的位置，即便是当初规划的停车位，小区房产销售完后，其所有权也已经转移至全体业主。开发商已无所有权，被上诉人作为物业服务单位就更无权主张所有权了。而原审判决书却以被上诉人是依法取得营业执照的物业管理有限公司，并取得收费许可证，根据淄博市物价局淄博市房产管理局淄价字[2013]33号文件第二十七条规定“物业管理区域内规划用于停放车辆的车位，承租人应当交纳车位租赁费，具体收费标准由承租人与建设单位或物业服务企业在政府指导价范围内合同约定”为由，以偷梁换柱之法,支持被上诉人的违法收费行为，使上诉人难以接受。被上诉人的营业执照，其经营范围内根本没有车位租赁的经营项目，只有停车场服务项目，此属超范围经营。被上诉人的收费许可证，是临价字[2015]26号文批准，只仅仅批准了物业费的收费权限，标明物业收费标准：0.6元/㎡/月。小区服务等级：三星级。也根本没有批准车位租赁的收费项目和收费标准。可想而知被上诉人如果获得政府有关部门的车位租赁批准不早就向业主公示了吗？判决书中依据的淄价字[2013]33号文第二十七条，此条是针对有产权的建设单位而言的。只有建设单位依法取得车位、车库的权属登记，即获得产权证书后才可以进行租赁。因此该条规定“物业管理区域内规划用于停放汽车的车位(车库),承租人应当交纳租赁费，具体收费标准由承租人与建设单位或物业服务企业在政府指导价范围内合同约定。”就是说如果没有取得该车位、车库的权属登记证书，建设单位即无权进行租赁。而在该文件的第二十六条已明确规定“物业管理区域内规划用于停放汽车，且物业服务企业提供停车服务的车位使用人应当交纳停车服务费，具体收费标准由物业服务企业与车位使用人在政府指导价范围内合同约定。”可见该文第二十六条、第二十七条已明确界定了“停车服务费”和“车位租赁费”的收费范围和方式。可见“停车服务费”和“车位租赁费”的根本区别在于所有权归谁。以上条文足以证实被上诉人收取租赁费的行为是违法的。既然如此，被上诉人就必须将其违法所得退还给上诉人并按有关法律规定给予相应赔偿。其法律依据为：《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条：因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条：经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围,提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。四、关于请求赔偿上诉人精神损害赔偿1000元。被上诉人在百般阻止上诉人车位使用的过程中，采用了种种手段欺压上诉人，其中在7月19日晚上，两名青年以物业公司已将车位租赁给他们为由，到上诉人家中要求上诉人将车开走，叫嚣今晚不把车开走你们就别想睡觉，并从他们的车上拿出棍子说：“不把车开走就把你的车砸了。”他们的行为引起本单元业主的强烈愤慨,有位业主谴责几句竟遭到他们的威胁,声称“我认识你了你等着吧”，无奈我们打110报警后才平息此事。当晚上诉人心脏病发作，两次服药后才得以缓解，第二天一早即去了医院，检查治疗花费1000多元，经医保报销后个人负担254元。被上诉人为阻止上诉人使用该车位，先后招来四位车主，都称被上诉人已将车位租赁给了他们，四位车主的车辆轮番占据在该车位上，其中还给前来闹事的两位制作了车牌，悬挂于车位处。被上诉人想用威胁恐吓的办法逼迫上诉人屈从。被上诉人作为堂堂物业服务企业，不是谋求为业主做好服务，反而采取这种卑鄙手段欺压业主，实为当今依法治国建设法治社会的大环境所不容。《中华人民共和国侵权责任法》第二章第六条规定：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。”第十三条规定：“法律规定承担连带责任的，被侵权人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。”第二十二条规定：“侵害他人人身权益，造成他人严重精神损害的，被侵权人可以请求精神损害赔偿。”根据以上事实和法律依据，足以对上诉人的诉讼请求以有力支撑，可是原审法院判决书中没有提出一条可以明确支持被上诉人擅自处分业主共用部位合理、乱收费合法的法律法规条文。只是凭借个人对有关法律法规的主观臆想和推断，提出驳回上诉人诉讼请求的判决。上诉人费解的是，当前全国正在大力宣传学习十九大文件精神，ＸＸＸ总书记十九大报告中指出的“必须坚持厉行法治，推进科学立法，严格执法，公正司法，全民守法。绝不允许以言代法，以权压法，逐利违法，徇私枉法。努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义”的要求该怎么执行落实。所以，上诉人对原审法院判决不服，特提起上诉。民盛公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决正确，请求依法驳回上诉人的上诉，维持原判。袁鹏辩称，同意上诉人的上诉请求及理由。袁伟华、袁鹏向一审法院起诉请求：1.停止被告擅自处分原告停车位使用权的违法行为，退还因被告违法乱收费而收取的车位租赁费2800元，并按有关规定给予相应补偿；2.赔偿原告精神损失费1000元。一审法院认定事实：袁鹏系临淄区桓公路华盛园生活区6号楼4单元202室的业主，袁伟华系袁鹏之父，与袁鹏共同居住。被告系淄博西召民盛置业有限公司委托对华盛园小区进行前期物业管理的物业公司。双方诉争的车位被告自2007年开始收取720元，至2012年一直延续每年720元的收费标准，2013年开始被告收取的车位租赁费为1800元，袁伟华与被告签订的2015年2月24日至2016年2月24日的车位租赁协议租赁费为1800元/年，2016年4月1日签订的车位使用期限自2016年2月24日至2017年2月24日，租赁费为1000元。被告以袁伟华车位使用到期未交费为由，锁定了其车辆出入门卡，双方发生纠纷，经一审法院调解，被告赔偿袁伟华车位租金及损失共计300元，且当庭过付。后原告以被告擅自处分其停车位使用权违法，向一审法院提起诉讼，并要求退还2015年2月24日至2017年2月24日的车位租赁费2800元。一审法院认为，本案争执的焦点为原告要求被告退还2015年2月24日至2017年2月24日期间的车位租赁费及赔偿精神损失费1000元有无事实及法律依据。被告受淄博西召民盛置业有限公司委托对华盛园小区进行前期物业管理，在该小区未成立业主委员会的情况下，被告按照前期物业管理合同的约定，对该小区进行专业化、一体化的管理。根据被告提供的小区规划，该小区共设90个地面停车位，原告虽对被告提供的小区规划图纸提出异议，但未提供证据证实其主张，故一审法院采信被告提供的小区规划图纸。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。本案所涉车位系小区规划内用于停放汽车的车位，原告在购买该小区房产时并未对地面停车位购买，开发商也未对地面停车位对业主进行附赠，被告依据前期物业管理合同，对小区规划内地面停车位进行改造后有偿租赁，符合法律规定。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业房屋用房，属于业主共有。业主共有权不是传统民法上单一的所有权形式，而是一种特殊的所有权，即建筑物区分所有权，因此，业主不能单独对这些共有部分进行占有、使用、收益与处分，而是必须按照建筑物区分所有权的规则来行使基于共有而产生的权利，即建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公共设施及物业房屋用房所有权依法属于业主共有，对于如何使用和处分这些共有部分和共有设施由全体业主决定。原告据此主张涉案车位属于业主共有，被告擅自处分其停车位无法律依据。被告是依法取得营业执照的物业管理有限公司，并取得收费许可证，根据淄博市物价局淄博市房产管理局淄价字[2013]33号文件第二十七条规定，物业管理区域内规划用于停放车辆的车位，承租人应当交纳车位租赁费，具体收费标准由承租人与建设单位或物业服务企业在政府指导价范围内合同约定。原、被告自2007年至2012年期间均按照每年720元标准交纳车位租赁费，自2013年开始被告按淄博市物价局淄博市房产管理局淄价字[2013]34号文件附表二规定的淄博市普通住宅车位租赁费政府指导价及浮动幅度（车位租赁费地上为150元/月）双方签订车位租赁协议，按照每年1800元标准交纳车位租赁费，2016年4月1日双方签订了2016年2月24日至2017年2月24日的车位租赁协议，租赁费为1000元，原告已经交纳，车位租赁协议已经履行完毕，双方因后续车位租赁事宜未能达成一致意见，发生纠纷，与双方已经履行完毕的车位租赁协议无关，原告据此要求被告返还2015年2月24日至2017年2月24日期间的车位租赁费，无事实及法律依据，一审法院不予支持。原告主张2017年7月20日被告让社会青年晚上到其家中声称涉案车位是被告的，威胁原告将车辆移走，原告为此××查花费1000多元，通过医保报销后个人承担254元，要求被告承担，被告对此不予认可，原告未提供证据证实其主张的社会青年系被告安排，对此，一审法院不予采信。原告主张的精神损失费1000元，无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回袁伟华、袁鹏的诉讼请求。案件受理费25元，由袁伟华、袁鹏负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，涉案小区至今未选举产生业主委员会，而民盛公司与开发企业淄博西召民生置业有限公司于2009年9月1日签订的《前期物业管理合同》中明确约定的淄博西召民生置业有限公司委托民盛公司按规定收取地上车位租赁费及服务费，负责车位升级改造、车辆行驶及停泊等管理事项，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，上述《前期物业管理合同》对全体业主具有约束力。袁伟华居住在其子袁鹏的房屋中，其作为物业使用人依法享有相应权利，承担相应义务，上述《前期物业管理合同》对袁伟华亦具有约束力。民盛公司依据上述《前期物业管理合同》与袁伟华签订的《华盛园车位租赁协议》系双方当事人真实意思表示，符合法律对租赁合同的规范要求，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，民盛公司收取的租赁费亦未超过淄博市物价局淄博市房产管理局《关于公布我市普通住宅前期物业服务收费基准价等有关问题的通知》（淄价字【2013】34号）中规定的车位租赁费收费标准，且双方已经按照约定实际履行完毕该租赁协议，袁伟华亦未依法要求确认案涉《华盛园车位租赁协议》无效或要求撤销该租赁协议，因此，袁伟华要求民盛公司退还相应数额的租赁费的诉讼请求，缺乏事实及法律依据。袁伟华二审中认可其以物业使用人身份与民盛公司签订租赁协议，主张其个人享有案涉停车位使用权，但其同时陈述“这个车位从一开始就是业主的公共部位……因为这个停车位我从搬进来一直在用，所以我个人就享有这个停车位的使用权”，而根据相关法律规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，由业主共同决定，因此，无论案涉地上停车位权属如何，在双方签订的《华盛园车位租赁协议》已经到期的情况下，袁伟华作为物业使用人主张其仍享有案涉停车位使用权无事实和法律依据，其要求民盛公司停止处分其停车位使用权的上诉请求，证据不足，本院不予支持。袁伟华主张民盛公司在阻止其使用车位的过程中，对其采用了种种欺压手段，导××院治疗，并据此要求民盛公司赔偿精神损失费1000元并承担诉讼维权费用，民盛公司对此不予认可，袁伟华亦未提供有效证据证实民盛公司对其采用威胁、恐吓等手段侵害其相应民事权益，故对袁伟华该项上诉请求，本院亦不予支持。综上所述，袁伟华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人袁伟华负担。本判决为终审判决。审判长  戴永成审判员  侯 康审判员  杨继生二〇一八年三月十五日书记员  徐 钊