陕西省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕民初24号原告:王兵，男，汉族，1967年3月26日出生，北京泰克美科技有限公司经理。现住北京市丰台区。委托诉讼代理人:曹喜忠，北京江泓律师事务所律师。委托诉讼代理人:贾新学，北京江泓律师事务所律师。被告:西安达尔曼实业股份有限公司。住所地:西安市建工路**号。法定代表人:傅建国，该公司董事长。委托诉讼代理人:陈真，北京市京银律师事务�律师。第三人:西安秦骊实业投资股份有限公司。住所地:西安市新城区长乐西路***号。法定代表人:孙志刚，该公司总经理。委托诉讼代理人:梁笑准，北京大成律师事务所律师。第三人:西安翠宝首饰集团公司。住所地:西安市韩森寨爱民路**号。法定代表人:王金恒，该公司总经理。委托诉讼代理人:梁笑准，北京大成律师事务所律师。第三人:西安东骊实业有限公司。住所地:西安市新城区长乐西路***号。法定代表人:罗文，该公司执行董事。委托诉讼代理人:梁笑准，北京大成律师事务所律师。原告王兵与被告西安达尔曼实业有限公司（以下简称:达尔曼公司）、第三人西安秦骊实业投资股份有限公司（以下简称:秦骊公司）、第三人西安翠宝首饰集团公司（以下简称:�宝公司）及第三人西安东骊实业有限公司（以下简称:东骊公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月17日作出（2011）陕民一初字第00002号民事判决。原告王兵不服上诉至中华人民共和国最高人民法院，该院以事实不清将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王兵的委托诉讼代理人曹喜忠，被告达尔曼公司的委托诉讼代理人陈真，第三人秦骊公司、翠宝公司、东骊公司的共同委托诉讼代理人梁笑准到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王兵向本院提出诉讼请求:确认原告与被告之间签订的房屋租赁协议合法有效，并由被告承担诉讼费用。事实和理由:2003年6月25日，原告与被告签订一份房屋租赁协议，约定：被告将其所有的位于北京市丰台区丰葆路168号北京国际花园别墅区的C2（现161号），F6A（现169-1号）房屋租�给原告使用，租期为20年，自2003年7月1日起至2023年7月1日止。每年5万元，租金总计100万元，前十年一次性支付50万元，后十年每五年支付一次。协议签订后，被告交付了房屋，原告装修并使用。2003年9月20日原告一次性向被告支付了前十年房租50万元人民币，原告一直依约占有使用房屋至今。现案外人要求原告腾退房屋，被告以其从未在北京购买过房产，不知道上述两处房产是被告的等理由配合案外人，损害原告合法权益。被告辩称，原被告之间没有签订所谓的房屋租赁协议，被告也从未收到过原告所谓的50万元租金这笔款，即使本案中原告所提交的这份租赁协议存在，也是当时被告工作人员私下与原告签署的，没有经过被告授权，该协议之后也没有得到被告确认应无效，请求依法驳回原告全部诉请。第三人秦骊公司、翠宝公司、东骊公司共同述称，2003年6月25日，王兵与达尔曼公司签订房屋租赁协议后，王兵实际占有和使用涉案房屋至今。然而，原告签订租赁协议时，房屋权利归属于翠宝公司，且原告知晓房屋归翠宝公司所有,原告与被告无权就涉案房屋签订租赁协议。不仅如此，原告在签订租赁协议时并不存在承租房屋的真实意思表示，之后也不存在真实的履约行为。此外，许宗林系涉嫌职务侵占、挪用资金犯罪被通缉在逃的犯罪嫌疑人，且因其行为导致公安机关曾对涉案房产采取查封措施，许宗林在房屋租赁协议上签章的行为，不能认定为被告的签约行为，也不能据此认定房屋租赁协议合法有效；原告已经在有关涉案房屋的执行案件中提出执行异议，并且未在法律规定的期限内提起执行异议之诉，其应自行承担对标的房屋失权的程序后果；本案案由为确认合同效力之诉，与标的房屋权属并无必然联系�综上，认定合同效力问题与认定房屋权属问题相对独立，在房屋租赁协议签订时，无论标的房屋权属归谁，原告与许宗林签订的协议均属于无效合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交证据作如下认定:第一组证据《房屋租赁协议》和第二组证据《收条》，结合多年来王兵使用涉案房屋的客观实际情况，对这两份证据的真实性予以认定，能够证明王兵实际租住涉案房屋。第三组证据中的1，《达尔曼给国际花园物业公司发的传真函》；2，《西安市中级人民法院(以下简称:西安中院)（2005）西执民字第26号协助执行通知书》；3，湖北省机械进出口公司(以下简称:湖北公司)给西安中院的函；对证据1、2、3的真实性予以认定，对其证明目的不予认定。因其不能证明涉案房产归达尔曼公司所有，且与第三人提交的证据矛盾，最终亦未得到实施。第四组证据，1、2005年被告公司年报；2、被告公司西达发（2003）42号文件；证据3、欠款证明；对证据1、2、3真实性认定，但不能证明许宗林2002年至2005年为达尔曼公司法定代表人，其曾为董事长，对证明目的部分认定。第五组证据，《北京市销售（转让）房地产专用发票》，真实性认定，但不能证明达尔曼公司以湖北公司名义购买涉案房产，对证明目的不予认定。综上所述，原告提供的证据，只能证明其租住涉案房屋，不能证明涉案房产为达尔曼公司所有，因此不能证明租赁协议的合法性。被告未向法庭提交证据，但提交《有关证据事项的说明》称，在本案审理过程中，被告积极协调希望获得涉诉房屋购买过程中的相关证据，经多方努力，至今还是无法取得，贵院对本案依法裁判，被告承担本案的裁判结果。对第三人秦骊公司、翠宝公司、东骊公司提交证据作如下认定:第一组证据，王兵与达尔曼公司房屋租赁协议的真实性予以认定。第二组证据，1、2001年6月20日翠宝公司向湖北公司转账凭证；2、2001年6月20日收据；3、2001年10月18日第001778号商品房买卖合同；4、2001年10月18日第001780号商品房买卖合同；5、2001年10月25日湖北公司向北京金丰国际企业家俱乐部有限公司(以下简称:金丰公司)转账凭证，对该组证据的真实性予以认定，但仅能够证明翠宝公司曾经向湖北公司汇款1035万元。第三组证据，1、2006年5月10日西安市商业银行碑林支行申请书，证明目的予以认定；2、2006年6月1日陕西省高级人民法院(以下简称:陕西高院)查封扣押财产清单；3、2006年6月1日（2004）陕执一公字第22-42号协助执行通知书（给丰台建委）；4、2006年6月1日（2004）陕执一公字第22-42号协助执行通知书（给金丰公司）；5、2006年6月5日（2004）陕执一公字第22-42号送达回证；6、2006年6月1日（2004）陕执一公字第22-43号协助执行通知书（给物业公司）；7、2006年6月3日（2004）陕执一公字第22-43号送达回证（给物业公司）；对证据2、3、4、5、6、7的真实性予以认定，证明目的不予认定，因其并不能证明与本案的关联性。8、2006年8月8日（2004）陕执一公字第22-44号履行到期债务通知书；9、2006年8月10日（2004）陕执一公字第22-44号送达回证；10、2006年8月10日湖北公司情况说明；11、2007年6月23日（2004）陕执一公字第22-57号公告；12、2010年1月11日陕西高院谈话笔录，对证据8、9、10、11、12的真实性予以认定，结合第二组证据，原告并未提供被告与湖北公司的经济往来证据，被告亦未提交证据证明，涉案房产为其购买，且本院与其公司代表�话时其也表明公司无涉案房产，应认定湖北公司所证涉案房产系翠宝公司出资，以其名义购买涉案房产的证明是真实的，而湖北公司在西安中院执行案中所证明的涉案房产是被告的事实无其他相关证据支持。第四组证据:1、京房权证丰股字第019**号房屋所有权证（C2）；2、京房权证丰股字第019**号房屋所有权证（F6A）；3、京市丰港澳台国用[2002出]字第10178号国有土地使用证；4、2006年5月16日王兵传真的协议书；5、2009年11月17日王兵发送的传真；6、2009年12月4日王兵发送的传真；7、2005年4月22日西公经侦函[2005]5号扣押函；8、2009年12月1日陕西高院听证笔录；9、2009年12月12日陕西高院电话记录；10、2009年12月17日陕西高院谈话笔录；11、2003年9月28日王兵授权泰克美公司使用别墅的授权书；12、2004年11月1日泰克美公司企业住所证明；13、（2009）陕执异字第50号民事裁�书；14、（2009）陕执异字第50号民事裁定书送达回证。对该组证据的真实性予以认定，但对其证明目的不予认定。即其不能证明王兵不存在签订和履行房屋租赁协议的真实意思表示，房屋租赁协议并不真实成立的证明目的。综上，第三人提供的证据，能够证明翠宝公司与湖北公司存在经济往来，涉案房产最终是以翠宝公司的财产被执行抵债的。根据对本案各方当事人所提供证据分析认定，本案所查明事实是：许宗林曾为被告达尔曼公司董事长，翠宝公司是达尔曼公司的股东。2001年12月25日，湖北公司以自己的名义向金丰公司的账户内划入人民币540万元，购买了北京市丰台区北京国际花园第一期的C2栋和F6A栋两套别墅。2003年6月25日，许宗林以被告达尔曼公司的名义与原告王兵签订房屋租赁协议，将上述房屋租于王兵使用，租期20年，房屋租金（含�业管理费）每年5万元，第一次一次性支付十年租金50万元，后十年每五年支付一次。2001年10月31日达尔曼公司与西安市商业银行碑林支行（以下简称:银行）签订借款合同，约定借款金额2100万元，用途为流动资金，期限为二年，翠宝公司、秦骊公司为该笔贷款承担连带保证责任。同时，各方当事人在陕西省公证处办理了具有强制执行效力的债权文书公证书，载明逾期不偿还借款，贷款方可在逾期之日起六个月内持本公证书及该公证处签发的执行证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。贷款到期后，达尔曼公司拒不偿还贷款，银行遂在公证书载明的期限内申请本院强制执行。在执行过程中，湖北公司于2006年8月10日向本院出具说明称，以其公司名义购买的涉案房屋非其公司出资和所有，实际出资人为翠宝公司，请法院依法执行该两套房产。此间银行与被执�人，亦为担保人之一的秦骊公司达成书面执行和解协议，约定由秦骊公司替代主债务人达尔曼公司偿还债务23483792.66元，后秦骊公司履行了协议约定之义务。同时，本院在执行过程中委托有关部门拍卖了达尔曼公司及翠宝公司的相关财产共计642329.43元，支付给秦骊公司。2008年10月29日，秦骊公司诉至法院，请求追偿达尔曼公司、翠宝公司偿还余款22841603.23元。西安中院于2008年3月4日作出（2008）西民三初字第34号民事判决，达尔曼公司向秦骊公司偿还欠款22841603.23元，翠宝公司对此债务承担连带清偿责任。该判决生效后，由于达尔曼公司、翠宝公司未自觉履行判决，秦骊公司向本院申请强制执行。本院于2008年6月3日，查封涉案房产及相应的土地使用权。2008年12月15日，达尔曼公司、翠宝公司和秦骊公司与东骊公司达成执行和解协议，约定将涉案房屋按评估价696.33万元抵�同等数额的债务，并将产权变更登记到东骊公司名下。2010年4月13日，涉案房屋产权已变更登记到东骊公司名下。本院在执行过程中，发布（2008）陕执一民字第55-20号公告，令王兵限期迁出所占用的上述两套房屋，王兵不服于2009年11月12日向本院书面提出执行异议。2010年1月11日，本院法官与达尔曼公司常务副总、董秘、出纳、会计等工作人员谈话时，该公司工作人员表示未曾见过涉案的房屋租赁协议，查阅公司档案并不存在该份协议，也未收到过王兵缴纳的50万元租金，公司固定资产中也无该两套涉案房产。本院于2010年2月5日作出（2009）陕执异字第50号民事裁定，驳回王兵异议请求。王兵仍不服，于2010年6月2日诉至北京市丰台区人民法院，请求确认其与达尔曼公司之间签订的房屋租赁协议合法有效。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、第十七条、第十八条之规定，北京市丰台区人民法院将本案移送本院审理。另查明，因陕西鸿丰实业有限公司申请执行达尔曼公司偿还工程款一案，2005年4月26日，西安中院向北京市国土资源局发出（2005）西执民字第26号协助执行通知称，因湖北公司名下的涉案房屋系被执行人达尔曼公司的财产，故予以查封。2005年4月30日，在接受西安中院执行人员询问时，湖北公司法定代表人及相关部门负责人称，达尔曼公司的许宗林给他们讲，达尔曼公司在北京购房，欠湖北公司钱等卖了房之后还款，当执行人员问此房产是谁付的钱时，该法定代表人称，“不是我们付的款，我不知道”。另一部门负责人称“大约在2002年达尔曼公司致函，内容是他们出钱购买的北京房产，是以湖北公司名义办的手续，包括其余费用由他们负担，如发生纠纷和其他问题由他们负责，房产属于达尔曼公司，让我们认可盖章”。2005年9月16日，湖北公司给西安中院出具说明称，涉案房屋系达尔曼公司出资购买，所有权属达尔曼公司。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为原告王兵与被告达尔曼公司签订的《房屋租赁协议》是否有效。而涉案房屋的权属问题对确定涉案租赁协议的效力问题尤为关键。原告以其持有的与被告签订的《房屋租赁协议》、租金《收据》、提交的被告给物业公司不得出租装修的传真函、因陕西鸿丰实业有限公司申请执行被告公司财产西安中院作出的协助执行通知；湖北公司给西安中院出具的涉案房产系达尔曼公司的说明；西安中院执行人员询问湖北公司法定代表人及公司部门负责人�录，主张被告达尔曼公司是诉争房屋签订租赁协议时的所有权人，从而请求确认房屋租赁协议合法有效。被告辩称双方没有签订房屋租赁协议，其也从未收取过租金，即使其工作人员与原告签署协议，也未经公司授权和追认，应为无效。第三人则主张，涉案房屋的所有权人为翠宝公司，原被告之间签订的房屋租赁协议无效，第三人提供证据证明，在房屋代购行为发生前，翠宝公司向房屋代购人湖北公司转账1035万元，该金额足以包括房价款540万元；本院因银行申请执行以涉案房产系翠宝公司财产予以查封的清单及协助执行通知等；湖北公司向本院出具的以其公司名义购买的涉案房产非其公司出资和所有，实际出资人为翠宝公司的说明；达尔曼公司、翠宝公司和秦骊公司与东骊公司在执行中达成和解协议，约定将涉案房屋按评估价抵偿给秦骊公司，并将产�变更登记到东骊公司名下，本院予以确认的裁定；达尔曼公司接受本院调查时形成的其公司无涉案房产的笔录，以证明第三人翠宝公司是诉争房屋签订租赁协议时的所有权人。经本院审查原告与第三人所举的证据，能够证实第三人翠宝公司与湖北公司之间存在经济往来，被告达尔曼公司与湖北公司无任何经济往来。湖北公司曾向本院和西安中院出具相反证据，但向本院出具涉案房产系翠宝公司所有的时间在后，向西安中院出具涉案房产系达尔曼公司所有的时间在前，且达尔曼公司在接受本院询问时明确表示其公司无涉案房产。西安中院虽曾以涉案房产系达尔曼公司所有予以查封，但最终并未得到执行。涉案房产系本院在执行秦骊公司诉达尔曼公司、翠宝公司借款担保追偿纠纷案中，因达尔曼公司、翠宝公司、秦骊公司达成和解协议将涉案房产过户到东骊�司名下。该和解协议表明，对涉案房产归谁所有，按评估价抵债，乃至将产权登记到东骊公司名下，各方当事人即达尔曼公司、翠宝公司、秦骊公司是达成共识的。如果涉案房产属达尔曼公司所有，其应以自己的房产抵销与秦骊公司之间的债务，使这部分债务消失，而不应承认涉案房产属翠宝公司所有，因为用翠宝公司的财产抵销其与秦骊公司间的债务，在翠宝公司为其承担保证责任偿还债务后，达尔曼公司与翠宝公司之间又产生债务，最终债务还将由达尔曼公司承担，这明显有悖常理。通过以上分析，原告与第三人就涉案房产在签订租赁协议时归谁所有，分别举出了相反证据，但都没有足够的理由否定对方的证据，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条之规定，结合涉案房产已经实际过户到东骊公司名下及达尔曼公司表示涉案房产非其公司所有，翠宝公司曾向湖北公司汇款等事实，认定第三人证据的证明力明显优于原告证据的证明力，据此本院依法认定案涉房屋在签订租赁协议时应属翠宝公司所有。本案中许宗林利用其为被告达尔曼公司董事长的身份，以被告的名义将被告公司的主要股东翠宝公司的房屋租与原告王兵使用，其行为应为“无权处分人处分他人财产”之行为，且在签订房屋租赁合同之后至今，该租赁行为又未征得翠宝公司对租赁合同的追认，因而该房屋租赁协议不具有合法性，加之两栋别墅面积为417.09平方米+263.72平方米，年租金包括物业费在内仅为5万元，明显低于市场价格，因此原告王兵与被告达尔曼公司所签订的《房屋租赁协议》应为无效合同。根据《中华人民共和国物权法》第七条和《中华人民共和国合同法》第五十一条及《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条之规定，判决如下：驳回原告王兵主张确认其与被告西安达尔曼实业股份有限公司就北京国际花园第一期C2栋和F6A栋房产所签《房屋租赁协议》合法有效的诉讼请求。案件受理费35元，由原告王兵承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审 判 长  王小凤代理审判员  张 玮代理审判员  邹军红二〇一六年十二月六日书 记 员  赵杨璇