江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民终字第529号
上诉人（原审原告）胡国华。
委托代理人ＸＸ，江苏金矛律师事务所律师。
委托代理人张胜，江苏金矛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）常州市东南自来水有限公司，住所地常州市劳动东路362号。
法定代表人金国中，该公司董事长。
委托代理人顾玉明。
委托代理人郭小东，江苏东臻律师事务所律师。
上诉人胡国华因与被上诉人常州市东南自来水有限公司（以下简称东南自来水公司）租赁合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2013）天民初第1618号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审情况：
胡国华诉称，我和东南自来水公司于2009年7月31日签订房屋租赁协议一份，约定由我承租东南自来水公司位于常州市天宁区雕庄街道采菱路3号的房屋，进行沐浴服务经营（原为个体工商户常州市康盛休闲浴场，以下简称康盛浴室）；承租年限为2009年11月1日至2017年10月30日；同时东南自来水公司将原来遗留下来的空调、电视等物作价5万元转让给了我。后我经重新装修并沿用原个体工商户的名义进行经营。2013年经相关部门批准，该地块进行拆迁，东南自来水公司以其自身名义与拆迁人达成拆迁协议，获得拆迁款1000多万元，我作为承租人，一直向东南自来水公司主张拆迁补偿，但未果。我认为，作为房屋承租人，承租东南自来水公司房屋进行合法经营活动，理应获得相应的拆迁补偿，故诉至法院，请求判令东南自来水公司返还拆迁补偿款150万元。
东南自来水公司辩称，胡国华与我公司签订房屋租赁合同属实，有双方签订的房屋租赁协议为凭。胡国华以康盛浴室名义经营期间，除在浴室内部增加了室内楼梯，更换了床单、灯箱、广告牌以及对浴室的浴池进行改造外，并没有进行其他装修改造，而是一直沿用我公司提供给其的装修和设施在营业，营业执照也是由我公司提供的。根据租赁合同，我公司已将锅炉及外楼梯转让给了胡国华，因此胡国华只能就经营期间自己进行的装修改造项目和根据合同受让的部分要求补偿，而不能就浴室的全部装修和设施要求相应补偿。根据本次拆迁补偿的相关规定，胡国华可以享有下列四项补偿费用：1、胡国华经营期间其所做的装修和根据租赁协议受让的设备设施的拆迁补偿费用54344.4元；2、根据本次拆迁补偿政策规定，每平方米的拆迁面积有20元的搬迁费，根据租赁合同，胡国华承租房屋面积1200平方米，因此拆迁人给予的搬迁费为24000元；3、空调移机费100元／台，移机费用1500元左右；4、停业停产损失1898.66元；合计拆迁补偿费用81743.06元。扣除25%的营业所得税，因此胡国华实际可以得到拆迁补偿费61307.3元。
原审法院经审理查明，2009年7月31日，胡国华（承租方、乙方）与东南自来水公司（出租方、甲方）签订房屋租赁协议一份。协议约定：一、甲方将位于本市劳动东路597－2号，建筑面积约1200平方米（一楼、二楼、三楼、四楼）副房等现有房屋出租给乙方作营业用房，租期8年，年租金为8万元。支付方式，半年一付，先付后用。二、承租期2009年11月1日至2017年10月31日。三、甲方将原浴室遗留下的营业执照、空调、电视机、床、柜、外楼梯、锅炉等转让给乙方，优惠作价5万元。六、租赁期内，甲、乙双方不得无故单方面解除合同，如确需解除，需提前六个月书面通知对方。如遇国家建设，乙方需无条件服从，装潢设施按国家规定赔付。乙方如因他故转让，必须先告知甲方，经甲方同意后方可转让。七、乙方在装修时，不得随意破坏甲方的房屋结构及在装修时有影响甲方房屋安全的行为。如有必要，应事先征得甲方同意。十二、租赁期满后，乙方有优先租赁权，租金双方另行商定，如乙方不租装饰归乙方所有，并在租赁期内处理完毕。十五、本协议自2009年8月1日至2017年10月31日止，经双方签字或盖章后生效。双方在协议上各自签字盖章，后胡国华以康盛浴室名义对外经营。2012年7月7日，常州市天宁区雕庄街道房屋征收与补偿服务中心发出告知书，告知大明路、清溪人家、凤凰公园项目房屋征收范围已确定，各被征收户应遵守有关房屋征收的规定，不要发生乱搭乱建、突击装修装饰等不当增加补偿的行为。因胡国华认为拆迁补偿过程中，东南自来水公司未支付其相应的拆迁补偿款项，故诉至法院，并提出前列诉讼请求。
审理中，胡国华提交其经江苏省常州市常州公证处公证的其经营的租赁房屋的外围及内部现场照片，以证明待拆迁浴室的装修情况。东南自来水公司经质证认为，对证据的真实性无异议，但公证书不能证明胡国华的诉求，只能证明康盛浴室的现状，而不能证明康盛浴室有关装修的权属；某部分照片上的装修是东南自来水公司原有的装修，部分照片只反映房屋结构。
审理中，东南自来水公司提交证人徐某到庭作证。徐某陈述，其之前就在康盛浴室从事锅炉操作，胡国华接手浴室经营期间，其仍在浴室工作，对胡国华装修的情况比较清楚，主要变动就是浴池改动，浴室二、三楼间加设楼梯、外楼梯改小，淼松面馆改动。胡国华则认为，徐某的陈述前后矛盾，不予认可，并称胡国华并对浴室包厢、锅炉、燃气设施、水电、管道等进行了装修改动。
审理中，东南自来水公司提交证人夏某出具的证词，内容大意为，其为康盛浴室原实际经营人，因生意不景气，2008年将浴室装修折抵房屋租金转让给了东南自来水公司；胡国华重新经营浴室后，证人前往浴室，发现除浴池不同以外，浴室内部只增加了室内楼梯，更换了床单，其余装修均系原来证人经营时即已存在。胡国华认为，证人未到庭作证，对此不认可。东南自来水公司并提交夏某住院治疗的材料，称其手术治疗无法到庭。审理中，经法院协调，夏某到庭作证，称其参与经营管理浴室，之前数次装修约花费10万余元，因当时尚欠东南自来水公司约8万余元的租金，故将浴室装修及设施均抵偿了所欠租金。后胡国华经营浴室期间，夏某曾几次去浴室洗澡，故发现除浴池有改变，休息区二、三楼间加设了楼梯，其余没什么变化。胡国华经质证认为，夏某经营期间装修的花费，折抵租金的价值以及其后胡国华、东南自来水公司签订租赁合同时所约定的转让价款5万元，符合折旧的规律，也证明了东南自来水公司以5万元转让给胡国华的应是浴室所有的装修及设施，并认为双方租赁合同中“甲方将原浴室遗留下的营业执照、空调、电视机、床、柜、外楼梯、锅炉等转让给乙方……”的约定有“等”字，应指所有装修。东南自来水公司则认为，双方租赁合同中约定转让的主要是营业执照、空调等设施，不包括装修。
审理中，经法院要求，东南自来水公司提交其在拆迁过程中应获补偿的房屋征收补偿安置审计结果表、涉及康盛浴室的征收评估报告、房屋装饰装修及附属设施征收补偿估价表及不可搬迁资产（机器设备）清查评估明细表。东南自来水公司自认其中部分装修装潢项目系胡国华实施，部分项目系根据双方租赁协议已转让给胡国华所有的财产，可获得相应的补偿，其中包括：室内楼梯1209元、广告牌1967.4元、浴池6300元、锅炉22700元、外楼梯4994元、灯箱1056元、淼松面馆装修评估价16118元，合计54344.4元。胡国华对上述财产清单无异议，同时又认为尚有部分应获拆迁的装修装潢财产未列入清单。经法院询问，双方对本案所涉房屋及设备设施等已因拆迁而经有关机构评估定价均无异议。审理中，胡国华又提出，东南自来水公司所提交的不可搬迁资产（机器设备）清查评估明细表中，项目3：暖风机评估价值46500元，项目5：PPR管道评估价值76200元，因清单中注明购置日期为2011年，系胡国华租赁经营期间，由胡国华购置，该两项补偿费用应归胡国华所有。对此，东南自来水公司认为，胡国华应提交购置暖风机和PPR管道的相关购置发票作为证据，且评估时只是为了方便，由评估机构估算的购置时间，并非真实的购置日期。
审理中，经法院释明，法院要求胡国华提供其在经营过程中自行装修装潢并应获得相应拆迁补偿的财产清单及相应证据，胡国华提交了其应当获得拆迁补偿的财产清单，其中包括：一、东南自来水公司遗漏未列的装修清单；二、胡国华承租期间转租给常州市正拓电器有限公司经营使用应获拆迁补偿的清单，三、东南自来水公司所提交评估报告中遗漏的附属设施清单。东南自来水公司质证认为，清单一、二均为胡国华单方出具，上述财产均在其承租经营之前即已存在，清单三所列财产均为可移动财产，不属于拆迁评估范围。经调查，常州市正拓电器有限公司非胡国华本人开办经营，法院已释明不属本案纠纷涉及范围，相关权益人可另行主张，双方对此均已确知。另经调查，胡国华陈述，其所请求财产范围涉及康盛浴室及淼松面馆，其中康盛浴室所申领的营业执照中载明业主为胡强，淼松面馆所申领的营业执照中载明的业主为伍源潮。对此，东南自来水公司认可胡国华系康盛浴室的实际经营人，但对淼松面馆的实际经营人系胡国华则不认可。审理中，胡国华申请法院对相关清单所列财产进行鉴定，但未向法院提交清单中所列财产均属胡国华所有并应获得拆迁补偿的证据，且胡国华未提交足以推翻已由相关机构作出的评估鉴定的证据，故为节约当事人的诉讼成本，经法院释明，法院未启动鉴定程序。
审理中，胡国华明确其诉讼请求，1、装修装潢补偿费80万元（含康盛浴室、淼松面馆），具体依据即为胡国华提交的上述应获补偿的清单一、清单三中所列的财产，并包括东南自来水公司所提交的关于康盛浴室的评估报告中的所有财产；2、搬迁费，按照相关搬迁费标准20元／平方米×租赁合同中约定的租赁面积1200平方米=24000元；3、搬迁奖励费，100元／平方×1200平方=12万元；4、临时安置费，按照被告提交的审计结果表中补偿的临时安置费197271元×（原告承租面积1200平方米÷被告被拆迁总面积4109.82平方米）=57611元；5、停产停业损失，根据东南自来水公司提交的审计结果表中220669元加上该表备注栏中“增加停产、停业补偿费220669元”，即为220669元×2×（胡国华承租面积1200平方米÷东南自来水公司被拆迁总面积4109.82平方米）=128889元；6、空调移机费，根据胡国华清点尚存的空调数18台为准，18台×100元／台=1800元；7、营业补贴、办公用途补贴、商议补贴569589元；以东南自来水公司提交的审计结果表中备注栏的营业补贴869416元、办公用途补贴243532元、商议补贴837606元为准，按照胡国华承租面积1200平方米占总拆迁面积4109.82平方米的比例计算得到。上述合计1701889元，胡国华现按照150万元请求。
审理中，东南自来水公司陈述，因涉及拆迁，东南自来水公司所有拆迁安置补偿费用为1050万元，因涉及胡国华承租的房屋尚未拆除，尚有200余万元补偿费用未能领取。经法院协调，东南自来水公司对胡国华请求的空调移机费所基于的空调数量，确认为18台。
上述事实，有当事人陈述、租赁合同、拆迁补偿资料、清单、照片、证人证词等证据证实。
原审法院认为，胡国华租赁东南自来水公司的房屋从事经营，双方签订有书面的租赁合同，均应依约履行。在双方租赁关系存续期间，因城市建设而遭遇拆迁，东南自来水公司要求胡国华支付其相应的拆迁补偿款项，符合双方租赁合同的约定，亦不违反有关法律规定，故法院予以支持。胡国华要求获得相应拆迁补偿的部分包括康盛浴室和淼松面馆，虽康盛浴室和淼松面馆登记领取的营业执照中载明的业主均非胡国华，但东南自来水公司认可系胡国华实际经营康盛浴室，故法院对此予以确认；另外，虽东南自来水公司对淼松面馆的实际经营人系胡国华并不认可，但鉴于东南自来水公司认可补偿给胡国华的装修费用中已包含淼松面馆的相应评估项目，故法院对此亦予以确认；即胡国华请求获得康盛浴室、淼松面馆的相应拆迁补偿费用，法院均予以支持。因胡国华承租并用于经营的房屋在之前即已用于浴室经营，故其对康盛浴室所有的装修及设施因拆迁而可获得的补偿进行请求，应当区分是否属于其在租赁经营期间所进行的投资，对此其应当提交相应的证据证明。胡国华称双方所签订的租赁合同中有“甲方将原浴室遗留下的营业执照、空调、电视机、床、柜、外楼梯、锅炉等转让给乙方，优惠作价5万元”的约定，应视为东南自来水公司已将浴室全部装修及设施转让给了胡国华，并称条款中“等”字即包含该含意；对此，法院认为，仅从该条款的字面内容来看，显然双方转让的标的并非针对浴室全部装修和设施，且胡国华关于“等”字含意的扩大化解释，亦未提交充足证据证明，故法院根据公平合理、诚实守信的原则，结合条款内容及双方转让价款等事实，对胡国华的该诉称不予采信。经法院多次释明，胡国华向法院提交了认为应属其可获得补偿款项的装修清单，但未向法院提交清单中财产属其投资实施装修的证据，而其所提交的经公证的现场照片仅能证明租赁房屋的现状；且涉案房屋的应补偿范围已经由相关部门进行了评估鉴定，其并未提交足以推翻该评估鉴定的证据；故为节约双方当事人的诉讼成本，法院对胡国华申请鉴定未予采信，并采信以双方当事人认可的现有评估鉴定中确定的价格为准来计算相应的补偿费用。另外，胡国华所提交的装修清单中部分财产属于可移动财产部分，不应纳入可获得拆迁补偿的财产范围，对于东南自来水公司所提交的不可搬迁资产（机器设备）清查评估明细表中，有关暖风机及PPR管道项目，因清单中注明购置日期为2011年，确系胡国华租赁经营期间，虽胡国华并未提交相关购置证明，法院亦采信作为胡国华可获得拆迁补偿的范围，东南自来水公司虽辩称系评估机构自行填写，但未提交证据证明，法院对东南自来水公司的该辩称不予采信。东南自来水公司虽提交证人证词证明胡国华承租后未进行大范围装修，但证人证词均来源于自行观察，存在局限性，故法院对证词中能互相印证的部分予以采信。综上，胡国华可获得的装修补偿以东南自来水公司认可的财产范围、双方租赁合同中已转让给胡国华的财产范围以及法院认可采信的财产范围来进行确定，价值以已评估鉴定的价格为准。即胡国华可获得补偿的附属设施（装饰）范围包括：室内楼梯1209元、广告牌1967.4元、浴池6300元、锅炉22700元、外楼梯4994元、灯箱1056元、淼松面馆装修评估价16118元、暖风机46500元、PPR管道76200元，合计177044.4元。
关于胡国华请求的搬迁费、搬迁奖励费、临时安置费、空调移机费，结合双方租赁事实、相关政策规定、东南自来水公司认可的费用以及东南自来水公司所提交的房屋征收补偿安置审计结果表，根据胡国华所承租面积占东南自来水公司全部可获补偿的面积的比例来综合计算确定，具体为搬迁费24000元、搬迁奖励费12万元、临时安置费57611元、空调移机费1800元。胡国华所请求的停产停业损失，根据相关政策规定，应属房屋所有权人所有，鉴于东南自来水公司认可一定费用，法院采信东南自来水公司认可的数额，即1898.66元。胡国华请求的营业补贴、办公用途补贴、商议补贴，未提交充足证据证明，法院对此费用不予支持。因上述各项费用均包含在东南自来水公司与相关拆迁部门签订协议并领取的款项之中，故法院确定由东南自来水公司将相关费用支付给胡国华。综上，胡国华的诉讼请求部分符合法律规定，法院对其合理部分予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、东南自来水公司于判决发生法律效力之日起十日内向胡国华支付附属设施（装饰）补偿费177044.4元、搬迁费24000元、搬迁奖励费12万元、临时安置费57611元、空调移机费1800元、停产停业损失1898.66元，合计382354.06元。二、驳回胡国华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18300元，由胡国华负担4664元，由东南自来水公司负担13636元。
上诉人胡国华不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、涉案附属设施（装饰）补偿费421126.6元应归上诉人。理由如下：1、根据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第29条规定：房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行……出租人不知道租赁房屋将被拆迁，出租的租赁房屋被拆迁后，出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。2、上诉人、被上诉人于2009年7月31日签订的房屋租赁协议，系由被上诉人拟定、提供，根据《合同法》第四十一条规定：对格式合同的格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。3、双方租赁协议约定：“三、甲方（即被上诉人）将原浴室遗留下的营业执照、空调、电视机、床、柜、外楼梯、锅炉等转让给乙方（即上诉人），优惠作价5万元；六、租赁期内，甲乙双方不得无故单方面解除合同，如确需解除，需提前六个月书面通知对方。如遇国家建设，乙方需无条件服从，装潢设施按国家规定赔付；十二、租赁期满后，乙方有优先租赁权，租金双方另行商定，如乙方不租装饰归乙方所有，并在租赁期内处理完毕。”综观协议目的及内容，租赁协议第三条中的“等”字，按通常理解解释（文义解释）为：列举未尽（商务印书馆2007年11月《现代汉语词典》第5版第287页）。在拆迁评估过程中，上诉人就拆迁人提供的初始评估清单中价格不符、评估明细遗漏情况，通过书面形式向拆迁人反映，这进一步说明，上诉人作为装修装饰及附属设施的所有人，熟悉涉案房屋的装修装饰及附属设施的详细情况。此外，原审中被上诉人的证人夏某到庭陈述，在其租赁期间，数次装修约花费10万余元，因当时尚欠被上诉人约8万余元租金，故将浴室装修及设施抵偿了所欠租金。证人夏某经营期间装修的花费折抵租金的价值以及上诉人、被上诉人所签租赁协议时约定的转让价款5万元，符合折旧规律及实际行情；4、上诉人、被上诉人于2009年7月31日签订房屋租赁协议，承租期为2009年11月1日至2017年10月31日，而2009年8、9、10月为给予上诉人的装修装饰期；5、原审中，被上诉人的证人徐某到庭作证，该证人陈述，上诉人对淼松面馆进行改动装修。此外，被上诉人的证人夏某到庭成陈述，在上诉人承租前，承租房屋一直用于浴室经营，无其他经营。因此，上诉人对淼松面馆的装修及设施因拆迁而可获得的补偿的请求，系因上诉人在租赁经营期间内所进行的投资，该面馆装修装饰补偿款应归上诉人；6、原审中，上诉人提供租赁协议、拆迁评估初始清单、转让费发票等证据，结合被上诉人所提供的证人证言来证明其诉请，被上诉人对此提出证人证言加以反驳。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款之规定：一方当事人提出证据，另一方当事人提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。因此，可确认上诉人提供的享有浴室装修及附属设施所有权证据的证明力；7、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。被上诉人反驳上诉人诉请，主张浴室装修及附属设施系其所有，但仅提供两份证人证言予以证明。原审法院认为被上诉人虽提交证人证词证明上诉人承租后未进行大范围装修，但证人证词均来自于自行观察，存在局限性，故法院对证词中能互相印证的部分予以采信。故被上诉人主张浴室装修及附属设施系其所有的证据不足。二、上诉人依法应获得停产停业损失128889元。理由如下：1、《民法通则》第八十四条第一款规定：债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。《合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。上诉人房屋租赁权是基于合同关系具有用益性质的权利；2、上诉人与被上诉人所签订的租赁协议，自2009年8月1日至2017年10月31日止，时间长达近九年。出于长期经营之考虑，上诉人投入了大量人力、物力和精力，因为拆迁征收，上诉人巨大投入付之东流。退一步讲，即使上诉人从征收开始到搬往他处重新营业为止，也会经过比较长的一段时间，而在这段时间内，势必会停止生产、经营，由此也将会产生较大的损失；3、原审中，被上诉人在答辩状中明确表示将停产停业损失补贴给上诉人。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定：在诉讼过程中，当事人在答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承担的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认。根据《关于公布市区国有土地上房屋征收搬迁费等标准的通知》（常建（2011）111号）第四条之规定，停产停业损失应按照被征收房屋评估总价（含装修）的6%给以一次性综合补偿。结合被征收房屋评估价格（含装修），被上诉人应支付停产停业损失费128889元。三、原审中，上诉人曾就拆迁遗漏财产，申请法院进行评估鉴定，并主张相关财产权利。因浴室经营系特种行业，根据法律法规之规定，上诉人办理了消防、卫生、公安等特种经营许可手续。按照有关政策，上诉人应享有上述财产的补偿权利。综上所述，请求二审法院撤销原审判决第二项，改判附属设施（装饰）补偿费421126.6元、停产停业损失费196501.7元及经营补贴归上诉人所有；判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人东南自来水公司辩称，一、被上诉人于近日接到征收与补偿中心通知，“清溪人家及周边地块旧城改造项目”自2012年8月征收公告发出至今已达20个月，由于被上诉人未依约就被征收的房屋交付拆除，征补中心就不再支付被上诉人搬迁奖励费计410982元。因此，被上诉人也不能给予上诉人搬迁奖励费12万元，希望法院充分考虑该情况。二、针对上诉人要求将涉案浴室的附属设施（装饰）补偿费421126.6元全部改判给上诉人，被上诉人认为，该浴室系被上诉人投资建设，上诉人所占的附属设施（装饰）较少，况且由被上诉人投资的PPR管道遭上诉人破坏后重新铺设，该损失上诉人也未赔付给被上诉人。三、至于停业损失费用，原审法院判决正确。四、至于上诉人要求享有办理消防、卫生、公安等特种经营许可手续的补偿权利。被上诉人认为，涉案浴室并非上诉人开办，同时，我国也没有任何法律法规及政策规定该权利具有金钱属性，且需要补偿。综上，被上诉人认为原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。上诉人的上诉请求缺乏法律和事实依据，希望二审法院驳回其上诉请求。
二审中，被上诉人东南自来水公司未提供新的证据。上诉人胡国华向本院提交了由江苏鑫浪装潢工程有限公司于2009年8月3日编制的浴室改造工程预算书1份，载明工程造价为399007.24元，上诉人认为，这是其接手浴室后进行装修时的预算，证明其接手浴室后对浴室进行了为期3个月的装修。被上诉人东南自来水公司经质证后认为，该工程预算书不属于新证据，只是在工程改造之前由装潢公司提供的预算，至于工程是否进行施工、如何结算的，只有结算报告、发票才属于进行装修的依据，该工程预算书只能说明上诉人有过这样的（装修）计划，不能证明是否履行，对于本案来说，不能证明任何问题。
上诉人胡国华对原审判决查明的部分事实提出异议，认为根据房屋租赁协议第三条“甲方将原浴室遗留下的营业执照、空调、电视机、床、柜、外楼梯、锅炉等转让给乙方，优惠作价5万元”的约定，上诉人优惠作价5万元接手该浴室时，不仅仅有上述条文中所罗列的内容，还应包括浴室存在的装饰装潢费用；房屋租赁协议第十二条“租赁期满后，乙方有优先租赁权，租金双方另行商定，如乙方不租装饰归乙方所有，并在租赁期内处理完毕。”印证了在上诉人接手后，装饰装修费用是归上诉人所有的。
被上诉人东南自来水公司对原审判决查明的事实没有异议，但针对上诉人提出的上述异议，认为房屋租赁协议第三条中的“……锅炉等”，是指不需要罗列的微小的部分，有价值的、重要的才需要罗列，这也是中国人的书写习惯；至于第十二条，是指如果上诉人再重新装修的话，再装修部分的归上诉人所有，而不是指其接手之前的装修归其所有，其接手之前的装修应归被上诉人所有。
二审经审理查明的事实与原审一致，本院对此依法予以确认。
本院认为，本案二审中双方争议的焦点是康盛浴室、淼松面馆的装修装潢补偿费、停产停业损失以及营业补贴、办公用途补贴、商业补贴等费用的确定问题。
一、关于装修装潢补偿费问题。被上诉人东南自来水公司位于常州市劳动东路597-2号房屋，原出租给夏某等人开办康盛浴室，后因生意不好，夏某等人于2008年底将浴室的全部装修折抵了房屋租金。上诉人胡国华于2009年7月31日与被上诉人签订房屋租赁协议时约定，被上诉人“将原浴室遗留下的营业执照、空调、电视机、床、柜、外楼梯、锅炉等转让给上诉人，优惠作价5万元……如遇国家建设，承租人需无条件服从，装潢设施按国家规定赔付……承租期满后，承租人有优先租赁权，租金双方另行商定，如承租人不租，装饰归承租人所有，并在租赁期内处理完毕。”协议签订当日，上诉人向被上诉人支付了浴室转让款5万元。上诉人认为，根据上述协议所载明的内容，被上诉人已将浴室内的装修及设施全部转让给了上诉人；被上诉人则认为，转让给上诉人的有价值的、重要的设施已在协议中罗列，不需要罗列的是微小的部分；上诉人只能就其经营期间自己进行的装修改造项目和受让的部分设施要求补偿，而不能就浴室全部装修、设施要求补偿，上诉人承租之前已经存在的装修、设施是被上诉人提供给上诉人营业使用的，应归被上诉人所有。本院认为，双方当事人在协议中对相关设施、物品的转让作出了明确的约定，但对于是否包括浴室内的装潢未有约定。上诉人在承租经营期间确实对浴室进行了部分装修改造，但上诉人二审所提交的浴室改造工程预算书，并不能够证明其实际装修改造所支付的费用情况，故原审按照房地产征收评估报告确定上诉人浴室、面馆的装修装潢补偿费用，并无不当。
二、关于停产停业损失问题。根据房屋征收补偿安置审计结果表显示：被上诉人的被征收房屋建筑面积为4109.82平方米，房屋评估金额为2530684元，附属设施（装饰）补偿金额为1147146元，搬迁费82196元、搬迁奖励费410982元、临时安置费197271元、非改营补贴费用648088元、增加补贴奖励费1643928元（在征收与补偿结算表中列明“选择货币补偿补助费”）、6%停产停业补偿费220669元、电话移机费2704元、空调机移机费4700元、有线电视移机费350元、宽带接入使用费1040元、其他补偿费3264242元、资产评估费用346000元，征收补偿款合计1050万元。备注栏其他补偿费用包括：①前期费68280元；②根据2013年4月30日东南自来水公司补偿方案会议纪要补贴为营业补贴869416元、办公用途补贴243532元、权证费用补贴269518元、银行营业补贴298512元、地下基础设施补贴126659元、地下管道设施补贴330050元、商议补贴837606元、增加停业停产补偿费220669元。根据相关规定，停产停业损失是因征收房屋造成停产停业期间的直接效益损失。征收非住宅房造成停业停产损失的，房屋征收部门可以按被征收房屋评估总额（含装修）的6%给予一次性综合补偿。原审法院认为，根据相关政策规定，停业停产损失应属房屋所有权人所有，鉴于被上诉人认可一定费用，故采信被上诉人认可的数额即1898.66元。本院认为，上诉人在房屋租赁协议约定的期限内从事经营活动，现因房屋被征收，房屋租赁协议无法继续履行，必然会产生停业停产期间的直接效益损失，被上诉人应对上诉人的该项损失予以补偿。上诉人的停业停产损失，按照其承租房屋的价值及其所得装修补偿金额进行计算，金额为54958.1元（2530684元÷4109.82平方米＝615.77元／平方米×1200平方米＝738924元＋177044.4元（装修装潢补偿费）＝915968.4×6%＝54958.1元］。对于被上诉人其他补偿费用中取得的增加停业停产补偿费用，是否属于上诉人可获得的利益问题。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，因上诉人所承租的房屋被国家征收，致使被上诉人无法按约继续将房屋交付上诉人使用，属于合同解除的情形，合同解除后，被上诉人应按照合同约定对上诉人进行补偿。而增加的停业停产补偿费用，系征收人经与被上诉人协商后另行补贴的费用，与上诉人依照合同约定可获得利益无关，上诉人不应享有。
三、关于营业补贴、办公用途补贴、商业补贴等费用问题。该费用均在其他补偿费用中列明，系房屋征收过程中，征收人与被上诉人协商补贴的费用，不属于上诉人基于房屋租赁协议解除后可以向被上诉人主张的费用，上诉人不应享有。上诉人办理相关经营许可手续的费用及购置的床、柜等动产，是其从事浴室经营所需，不属于评估补偿的范围，其要求被上诉人予以补偿，缺乏法律依据，相关动产应由上诉人自行进行处理。
综上，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，但部分费用计算有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持常州市天宁区人民法院（2013）天民初字第1618号民事判决第二项；
二、变更常州市天宁区人民法院（2013）天民初字第1618号民事判决第一项为：东南自来水公司于本判决发生法律效力之日起十日内向胡国华支付附属设施（装饰）补偿费177044.4元、搬迁费24000元、搬迁奖励费12万元、临时安置费57611元、空调移机费1800元、停产停业损失54958.1元，合计435413.5元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费18300元，由胡国华负担3920元，东南自来水公司负担14380元。二审案件受理费18300元，由胡国华负担3920元，东南自来水公司负担14380元。上述费用均已由胡国华预交，东南自来水公司于本判决发生法律效力之日起十日内将应负担的费用直接支付给胡国华。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 洋
审 判 员 奚 旭
代理审判员 刘岳庆
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 熊水莲