甘肃省庆阳市西峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）庆西民初字第0416号
原告（反诉被告）庆阳市东元商贸有限公司，住所地庆阳市西峰区。
法定代表人王明亮，该公司董事长。
委托代理人闫琳，甘肃北斗律师事务所律师。
被告（反诉原告）庆阳胜道五环文体用品有限公司，住所地庆阳市西峰区。
法定代表人杨晓刚，该公司董事长。
委托代理人范斐，男，1976年5月20日出生，汉族，该公司经理。
委托代理人尚鹏飞，甘肃北斗律师事务所律师。
原告庆阳市东元商贸有限公司（以下简称东元公司）与被告庆阳胜道五环文体用品有限公司（以下简称胜道公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告以财产损害赔偿为由提出反诉，经审查符合反诉条件，本案依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告的法定代表人王明亮及其委托代理人闫琳、被告的委托代理人范斐、尚鹏飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告东元公司诉称：2010年6月17日，被告与武进军签订《房屋租赁合同书》，武进军将位于西峰区九龙路正阳大厦坐西向东的六间门面房出租给了被告。2012年底，元房屋所有权人将其名下正阳大厦的所有权转让给了原告。根据买卖不破租赁的原则，被告按合同约定支付了2013、2014两个年度的租金。2014年8月初，被告开始装修，但未向原告报备装修方案并征得原告同意，以违反原合同第六条的约定。在原告发出通知要求被告协商后，被告仍然执意装修，并破坏了配电是的门锁，为了安全起见原告重新更换了被被告撬坏的门锁。因被告强行装修，已构成违约，现要求：一、依法判令被告支付原告违约金200000元；二、依法解除原、被告之间的租赁合同。三、依法判令被告恢复原状、赔偿损失；四、判令被告缴纳水费及滞纳金等70000余元；诉讼费由被告承担。
被告胜道公司辩称并反诉：被告与原告之间的房屋租赁合同，经庆阳市中级人民法院终审判决，已确认为有效合同，现在双方约定的租赁期内。2014年5月20日，被告也按约定缴纳了下一年的房租费。今年8月被告开始装修时，原告对被告的装修的方案不予回复却直接采取断电，然后依据租赁合同书第六条之规定要求解除合同，既不符合合同约定，更不符合客观事实。被告只是翻新装修，并不存在破坏房屋结构，也不需征求原告同意，既就是未征求原告意见，也不属违约行为，更不得以此解除合同。被告要求进行履行合同，驳回原告的诉讼请求。原告的违约行为已经给被告造成了严重的经济损失，反诉要求判令原告恢复供电、停止侵害被告的装修行为、赔偿经济损失94166元。
经审理查明：2010年6月17日，武进军作为出租方（甲方），杨晓刚作为承租方（乙方），双方签订了一份《房屋租赁合同书》，合同书约定的主要内容是：“甲方将西峰区东大街143号坐西面东一层北面六间房屋租赁给乙方经营体育用品及服装；租赁期从2010年6月20日起至2020年6月19日止，租期为10年；房屋租赁费每年50万元，从第三年起，依法向甲方所交房屋租赁费每年按50万元的3%递增；乙方对承租区域内进行的装修应符合相关规定及行业规范要求，并提前向甲方提供装修方案，征得甲方同意签字后方可施工，所需费用由乙方承担。乙方在装修时不得影响整体建筑的非承租部分。乙方为了经营需要，可在房屋内装修和隔断，但不能损坏房屋主体结构；本合同签订之日起，甲乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反合同约定，应支付守约方20万元违约金。”同年7月19日，杨晓刚成立了庆阳市凯越实业有限责任公司五环体育运动休闲服饰分公司，并担任该分公司法定代表人，其租赁的武进军房屋作为该公司的经营营业场所使用。2012年7月3日，庆阳市凯越实业有限责任公司五环体育运动休闲服饰分公司注销。同年7月19日，杨晓刚注册成立了庆阳胜道五环文体用品有限公司，继续在租赁的房屋经营体育用品。2012年12月27日，武进军和本案原告东元公司签订房地产买卖协议，武进军将自己的1946.89平方米的房产出售给了本案原告东元公司，其中就包括被告法定代表人杨晓刚租赁的房屋。原告东元公司取得该幢楼房后，继续和被告法定代表人杨晓刚履行原来的房屋租赁合同。2014年8月份，被告由于经营需要，对租赁的房屋重新准备装修。8月19日，原告的法定代表人王明亮等到被告装修现场，让被告的装修工人停工，并与被告的装修工人发生争执，将被告用于装修的碘钨灯损坏。当天下午，原告的法定代表人王明亮等更换了配电室门锁。被告装修工人又将配电室门撬开，发现电闸箱锁子打不开，无法供电，再未装修。8月22日，原告以被告装修违反合同约定为由，起诉要求解除租赁合同，赔偿违约金。8月27日，被告以快递方式给原告送达了一份装修方案及说明，原告未答复。
上述事实，有原、被告陈述，房屋所有权证、房屋租赁合同、解除租赁合同通知书、终审判决等证据在卷，予以确认。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”被告胜道公司的法定代表人杨晓刚以其个人名义与原告武进军签订《房屋租赁合同书》，系双方真实意思表示，合同的内容不违反法律规定，合法有效，双方应当遵守履行。该租赁合同签订后，杨晓刚将承租的房屋由其成立的胜道公司使用，因杨晓刚系该公司的股东及法定代表人，故杨晓刚的行为属职务行为，该《房屋租赁合同书》所约束的一方应为被告胜道公司，以杨晓刚的名义从事的民事活动所产生的法律后果应由被告胜道公司承担。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”武进军将租赁物出售给原告东元公司后，武进军的相关权利和义务，就应当由原告东元公司承受，原告东元公司和被告胜道公司应当继续按原租赁合同履行。该《房屋租赁合同书》对租赁物的装修问题在第六条约定：“乙方对承租区域内进行的装修应符合相关规定及行业规范要求，并提前向甲方提供装修方案，征得甲方同意签字后方可施工，所需费用由乙方承担。乙方在装修时不得影响整体建筑的非承租部分。乙方为了经营需要，可在房屋内装修和隔断，但不能损坏房屋主体结构”。该条约定被告可以在不损坏房屋主体结构的情况下进行装修，装修时应当向原告报装修方案，征得原告同意，但并未约定如果被告装修时不报方案，就应当解除合同。另外，我国合同法规定的违约行为包括根本性违约和形式性违约，根本性违约必然导致合同无法履行，而形式性违约则表现为采取补救措施、承担违约责任以后，合同仍具备可履行性。本案中既就是被告装修时未向原告报装修方案，属于违约行为，该违约也属于形式性违约，并不能导致合同不能履行或者必然解除，依然可以采取补救措施后继续履行合同。故对原告要求解除合同、支付违约金、恢复原转、赔偿损失的诉讼请求，不予支持。原告要求被告缴纳水费及滞纳金的诉讼请求，属另一法律关系，且原告还不具备追偿的条件，本案不予处理。关于被告的反诉，要求原告恢复供电、停止妨害装修的行为、赔偿损失、承担违约责任。虽然被告所用的电闸箱被上锁，但被告无证据证明系原告所为，考虑到被告租赁原告房屋，其用电应当由原告提供，而电闸箱属于原告所有并能够掌控的，故应当由原告开启给被告供电。被告要求原告停止妨害装修的行为、赔偿损失、承担违约责任的反诉请求，无事实依据，且停电并不能必然导致不能装修，对被告的该反诉请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、驳回原告庆阳市东元商贸有限公司的诉讼请求；
二、原告（反诉被告）庆阳市东元商贸有限公司于判决生效后给被告（反诉原告）被告庆阳胜道五环文体用品有限公司开电闸箱供电；
三、驳回被告被告庆阳胜道五环文体用品有限公司的其他反诉请求。
案件受理费4300元，反诉案件受理费1078元，由原告庆阳市东元商贸有限公司负担4300元，被告被告庆阳胜道五环文体用品有限公司负担1078元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。
审 判 长 何军红
人民陪审员 刘建琪
人民陪审员 沈彦雄
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 徐阳阳
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。