贵州省毕节市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔05民终1857号
上诉人（原审被告）贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区新添大道南段139号御荣新城1单元20层6号，经营地：贵州省大方县奢香大道中段。
法定代表人黄宗均，董事长。
委托代理人（特别授权）周登瑜，办公室主任。
被上诉人（原审原告）丁蓉，女，1974年7月17日出生，汉族，住贵州省大方县。
上诉人贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司（以下简称鑫盛黔公司）与被上诉人丁蓉商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省大方县人民法院（2016）黔0521民初981号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行审理。上诉人鑫盛黔公司的委托代理人周登瑜，被上诉人丁蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告诉称：2012年1月17日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告修建的位于大方县奢香大道中段西侧第3号楼三单元29层2号房的商品房一套，建筑面积89.72平方米，总价款217727.00元，原告已按时根据购房合同的约定支付。根据合同第十一条第一款的规定，被告必须于2013年10月30日前交房，但被告到2014年6月21日才通知原告接房，根据合同第十三条的规定，被告应按日向原告计算支付房屋总价款万分之八的违约金共计40758.49元；根据合同第二十二条的规定，被告必须于2014年10月30日前，取得原告所购商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今被告没有交付，根据该条规定，被告应按日计算向原告支付房屋总价款万分之一的违约金，直到实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，截止2016年3月14日，被告应付原告违约金10908.12元。合同约定被告安装的电梯为通力牌，但被告私自更换为博林特牌，该电梯运行不正常。特提起诉讼，请求，一、判决被告支付原告逾期交房违约金40758.49元；二、判决被告支付截止2016年3月14日商品房所有权转移登记的违约金10908.12元，2016年3月15日起至实际交付之日的违约金按合同约定计算；三、诉讼费用由被告承担。
原审被告辩称：公司是在2013年10月30日统一交房，公司按合同约定时间通知原告方接房的，即使违约，也只能计算到2013年12月29日，且约定的违约金过高，赔偿只能按每日万分之五计算；商品房转移登记的违约金请法院依法判决。
原审查明：2012年1月17日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告修建的位于大方县奢香大道中段西侧第3号楼三单元29层2号房的商品房一套，建筑面积89.72平方米，总价款217122.00元。约定交房时间为2013年10月30日前，逾期交房责任为逾期三十日内的，每日按已交房价款的万分之五支付违约金，超过三十日，买受人退房的，出卖人退还买受人全部房款，并每日按已交付房价款的万分之五支付违约金，买受人要求继续履行合同的，出卖人每日按已交付房价款的万分之八支付违约金。合同第二十二条第三款又约定，被告必须于2014年10月30日前，取得原告所购商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今被告没有交付。2016年3月29日，原告诉来本院，要求，一、判决被告支付原告逾期交房违约金40758.49元；二、判决被告支付截止2016年3月14日商品房所有权转移登记的违约金10908.12元，2016年3月15日起至实际交付之日的违约金按合同约定计算；三、判决被告把现用的通力牌电梯更换为博林特牌；四、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告自愿放弃第三项诉讼请求。
原审认为：双方签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效。双方在合同中约定的交房时间是2013年10月30日，原告主张被告交房的时间是2014年6月21日，并提供了向被告交纳房屋维修基金、契税的收据予以证明，被告主张逾期交房的时间是2013年12月29日，但其提交的缴费清单等证据没有原告丁蓉的签字，故对被告辩称逾期交房的时间为2013年12月29日的主张不予采信，对原告主张被告逾期交房时间为2014年6月21日的主张予以认定。从2013年10月30日起至2014年6月21日，被告逾期交房共计234天。双方约定的逾期交房每日按万分之八计算支付违约金，相当于年利率28.8%，而中国人民银行公布的2012年至2014年11月22日前6个月至1年期的贷款年利率为6%，每日万分之八的违约金超过银行同期贷款利率的4倍，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，每日万分之八的违约金过分高于原告造成的损失，因此，被告认为每日万分之八的违约金过高的抗辩理由成立，被告同意按每日万分之五向原告支付违约金，符合法律的规定，本院予以支持。故被告应向原告支付的违约金为217727.00×0.0005×234=???25474.06元。原告主张的截止2016年3月14日逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金10908.12元及此后的按合同约定计算的违约金，被告未予反对，请求法院依法判决。双方约定的交付商品房转移登记有关文书的时间是2014年10月30日，截止2016年3月14日，共计501天，被告应向原告支付的违约金为217727.00×0.0001×501=10908.12元。因此，原告的该项诉讼请求，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、被告贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告丁蓉逾期交房违约金25474.06元；
二、被告贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告丁蓉截止2016年3月14日逾期交付商品房所有权转移登记文书的违约金10908.12元，2016年3月15日起至实际交付之日止的违约金按合同约定计算。
原告丁蓉减半交纳的案件受理费545.00元，由被告贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司负担445.00元，原告丁蓉负担100.00元。
上诉人不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法驳回原审原告的诉讼请求。事实及理由：一、《商品房买卖合同》约定的交房时间是2013年10月30日前，上诉人于2013年12月29日至2014年1月13日通知所有业主办理交房手续，上诉人逾期交房的时间为2个月。但被上诉人不按通知时间与上诉人办理交房手续，其于2014年6月21日才与上诉人办理交房及装修的有关手续。因为上诉人逾期交房2个月，于2014年1月13日举行抽奖活动，给予所有业主减免2年物业费进行补偿。且上诉人交房时间是2013年12月29日至2014年1月13日前，被上诉人的起诉已过诉讼时效。二、因为被上诉人向上诉人移交的办理商品房所有权初始登记的资料不齐全，而被上诉人对办理该登记所需资料及手续即不过问又不配合，且上诉人为被上诉人办理商品房所有权初始登记系无偿服务，未办理初始登记并未对被上诉人造成损失，所以该责任不应由上诉人承担。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条的规定，本案违约金过高，请求二审法院驳回被上诉人诉讼请求。
被上诉人辩称：根据商品房买卖合同我们的义务已全部履行完毕，请求二审驳回上诉，维持原判，
二审中上诉人提交3组证据：1、大方县法院（2016）黔0521民初1302号民事判决书和（2016）黔0521民初691号民事调解书，证明交房时间为2013年12月30日至2014年1月13日。被上诉人质证意见为不认可上诉人的证明目的；2、抽奖券一张，证明2014年1月13日已经交房。被上诉人质证意见为不认可上诉人的证明目的；3、证明2份，证明业主余琪彬、邹绪勇因延期交房，免2年物管费。被上诉人质证意见为不认可上诉人的证明目的。本院认为上诉人提交的3组证据证明目的与《商品房买卖合同》第十四条交接手续约定的通知方式没有关联性，即不能根据上诉人提交的3份证据证明上诉人履行通知被上诉人收房的事实，因此，对上诉人二审中提交的3份证据本院不予采信作为认定案件事实的依据。
二审另查明：《商品房买卖合同》第十四条交接手续约定，（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的5日前，书面、电话或公告通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件。出卖人不出示文件或者出示的文件不齐全，不能满足第十一条和第十二条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）查验房屋，1、买受人在收到书面、电话或公告通知后30日内，办理该商品房的交接手续。2、出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验的前提条件。（三）查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付，双方同意按以下方式处理，1、出卖人根据本合同的联系方式将《交房通知书》邮寄买受人，如因买受人的联系方式发生错误或者变更后买受人未及时通知出卖人，由此产生的后果和责任由买受人承担；2、出卖人交房公告同时会以电话、短信或公告的形式发布交房信息，在出卖人寄出《交房通知书》之日起30日内，买受人未在通知规定期限内办理交接手续，则买受人应当从逾期之日起交纳每日100元的房屋看管费、物业管理费等相关费用。第二十二条房屋登记，二、初始登记，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记，（一）出卖人承诺于2014年10月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。
本案二审争议的焦点：一、上诉人是否按合同约定通知被上诉人交房及是否存在逾期交房的事实；二、上诉人对未办理房屋转移登记是否违约及是否应承担违约责任。
本院认为：关于焦点一，按照《商品房买卖合同》第十四条关于交接手续的约定，上诉人应在商品房达到约定的交付条件后5日内，书面、电话或公告通知被上诉人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件，但上诉人并未提供证据证明其以书面、电话或公告3种方式之一向被上诉人履行通知交房的义务，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，对上诉人主张其于2013年12月29日至2014年1月13日通知所有业主办理交房手续的理由本院不予支持。在上诉人未能证明其已通知被上诉人收房的事实时，一审法院确认以被上诉人向上诉人交纳契税、物管费和水电储备金的时间即2014年6月21日作为双方交接房屋的时间并无不当。被上诉人收房的时间为2014年6月21日，诉讼时效届满期间为2016年6月21日。被上诉人于2016年3月29日向一审法院起诉，并未超过诉讼时效期间，对上诉人提出本案已过诉讼时效的上诉理由，本院不予支持。上诉人未按合同约定通知被上诉人交房及存在逾期交房的事实，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，上诉人应承担逾期交房的违约责任。一审法院根据合同履行情况及上诉人的抗辩对涉案违约金标准进行调低，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院予以维持。
关于焦点二，按照《商品房买卖合同》第二十二条关于房屋登记对初始登记和转移登记的约定，上诉人应在2014年10月30日前向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，但上诉人未在合同约定日期履行该交付义务，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，上诉人应承担相应的违约责任。因《商品房买卖合同》并未约定被上诉人提供办理登记所需资料及配合的义务，故上诉人主张被上诉人向上诉人移交的办理商品房所有权初始登记的资料不齐全，而被上诉人对办理该登记所需资料及手续即不过问又不配合的上诉理由没有事实依据，本院不予以支持，且在履行合同过程中，上诉人并未向被上诉人提出办理转移登记需要提供或者补充提供资料的要求，故上诉人应按《商品房买卖合同》约定的逾期办理转移登记违约金标准向被上诉人支付违约金。综上，一审认定事实基本清楚，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1340元由上诉人贵州鑫盛黔房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 可
审判员 陈红梅
审判员 徐 洪
二〇一六年十月十一日
书记员 詹 淼