江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第03405号
上诉人（原审被告）王玲美。
被上诉人（原审原告）苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司。
委托代理人丁建华。
委托代理人臧嘉。
上诉人王玲美因与被上诉人苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司（以下简称钱ＸＸ桥小商品市场）合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2014）姑苏民五初字第0276号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年12月18日，钱�里桥小商品市场（甲方）与王玲美（乙方）签订《协议书》，约定乙方向甲方承租其所有的苏州市钱ＸＸ桥小商品市场二楼四区2637号、2638号、2639号营业房（使用面积约24.79平方米），乙方预缴营业房20年租金后即享有20年使用权（自2012年2月8日起至2032年2月7日止）；乙方取得营业房使用权后，就上述营业房每年各另缴设施物业管理费25920元；先缴后用，每半年缴纳一次，逾期不缴纳按年设施物业管理费的1%计日收取滞纳金。
协议签订后，钱ＸＸ桥小商品市场按约向王玲美交付了二楼四区2637号、2638号、2639号营业房，并为包括王玲美在内的商户提供了相应设施物业管理服务，王玲美未支付过二楼四区2637号、2638号、2639号营业房的设施物业管理费。
原审庭审中，钱ＸＸ桥小商品市场确认2012年2月8日至2012年10月7日期间免收设施物业管理费。
以上事实，有钱ＸＸ桥小商品市场提供的《协议书》、房屋所有权证复印件，王玲美提供的个体工商户登记材料复印件及当事人原审庭审陈述等在卷佐证。
原审原告钱ＸＸ桥小商品市场的诉讼请求为：1、判令王玲美支付二楼四区2637号、2638号、2639号营业房自2012年10月8日至2014年6月7日止的商铺设施物业管理费共计39640元，并判令王玲美支付滞纳金11664元。2、本案诉讼费用由王玲美负担。
原审法院认为：钱ＸＸ桥小商品市场与王玲美之间虽系出租人与承租人关系，但本案双方争议内容系《协议书》中所涉及的设施物业管理费问题，并非围绕房屋租赁发生之房屋租赁合同纠纷，亦非提供物业管理的企业与作为房屋所有权人的业主因物业服务合同的履行而发生之物业服务合同纠纷，仅系一般的合同纠纷。本案中，履行市场管理职责的主体就是房屋的所有权人，即业主本身，而非专门的物业服务企�。法律并未禁止业主自行管理其所有的物业，也无资质等级的要求。钱ＸＸ桥小商品市场作为出租人提供了一般出租人义务以外的其他管理服务，向受益人收取费用并无不当。双方签订的《协议书》关于设施物业管理费的约定并未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守，至于费用的名称不影响其法律性质的认定。双方当事人在合同中明确约定了收费标准和支付方式，现钱ＸＸ桥小商品市场根据合同主张判令王玲美支付二楼四区2637号、2638号、2639号营业房自2012年10月8日至2014年6月7日止的商铺设施物业管理费，共计39640元之诉讼请求并无不当，应予支持。王玲美主张《协议书》系钱ＸＸ桥小商品市场提供的格式文本，双方未经充分协商，应作出不利于钱ＸＸ桥小商品市场的解释，并认为设施物业管理费标准过高，上述意见缺乏事实依据和法律依据，不能成为王玲美不履行合同约定义务的抗辩理由，原审法院不予采纳。王玲美未按合同约定支付设施物业管理费，现钱ＸＸ桥小商品市场主张每日按年管理费金额1%的标准支付滞纳金，过分高于其实际损失，原审法院酌情调整滞纳金为900元，并无不当。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，原审法院判决如下：
王玲美于判决生效之日起10日内支付苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司2012年10月8日至2014年6月7日期间商铺设施管理费39640元及滞纳金900元，合计40540元。案件受理费1082元，减半收取541元，由王玲美负担。
上诉人王玲美不服原审判决，向本院提起上诉称：一、双方当事人签订的协议书中约定的有关设施�业管理费条款属于无效条款；且协议书中没有设定相应的物业管理服务企业，钱ＸＸ桥小商品市场不具有物业管理资质，故其依法不得收取物业管理费。二、钱ＸＸ桥小商品市场也没有按照物业管理服务企业的特征进行管理。根据双方物业服务合同的约定，双方在合同第三条明确约定了相应的费用调整的依据和情形，即约定双方应客观情形发生的变化，其所谓的服务费用应相应调整。现被上诉人对其服务的范围、条件和服务的内容曾向上诉人做出了明确的承诺，但有大量的承诺内容没有兑现，包括其提供大巴车的服务、电子屏、广告的服务以及对外进行宣传的服务、银行卡等相应的服务均没有服务到位，被上诉人违约在先，应对其对应的费用进行调整，予以减免，其无权在服务不到位的情况下，向上诉人收取相应服务费用。三、上诉人所租赁的相应商铺已付清了二十年的租金，已和钱ＸＸ桥小商品市场形成事实租赁协议，钱ＸＸ桥小商品市场提供的设施物业管理费项目明细第一项中的1-7项是市场必须配备的硬件设施，不能双重收费。四、周围同类型商铺，包括中翔小商品市场、金门小商品市场、礼品城小商贸市场等同类型的服务费用和租赁费用明显低于被上诉人收取的费用标准，却比钱ＸＸ桥小商品市场更加健全，至今未出一起消防事故。钱ＸＸ桥小商品市场管理混乱，原新钱ＸＸ桥小商品市场二楼、三楼审批的消防合格证是陶瓷、建材、家具市场，至今未通过变更为小商品市场的消防验收，根据有关规定，未经消防验收或验收不合格的工程不得投入使用。钱ＸＸ桥小商品市场于2013年、2014年均发生过火灾，弃客商的生命财产于不顾，一心收取天价物业费。综上，上诉人请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人钱ＸＸ桥小商品市场答辩称：双方当事人签订的协议书中约定的设施物业管理费不属于物业费，《物业管理条例》不适用于本案。钱ＸＸ桥小商品市场作为出租人提供一般出租人义务以外的其他管理服务，同时向受益人收取费用并无不当。至于其他市场的收费情况与本案无关，请求本院驳回上诉，维持原判。
二审查明事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，本案并非提供物业管理的企业与作为房屋所有权人的业主因物业服务合同的履行而引发的物业服务合同纠纷，故《物业管理条例》在本案中不予适用。本案中，履行市场管理职责的主体系房屋所有权人，也即业主钱ＸＸ桥小商品市场本身，而非专门的物业服务企业。法律、行政法规并未禁止业主自行管理其所有的物业，对业主也无资质等级的要求。钱ＸＸ桥小商品市场与王玲美于2011年12月18日签订的协议书中关于设�物业管理费的约定，并未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照协议的约定履行各自的义务。王玲美认为双方协议书中有关设施物业管理费的约定系无效条款、钱ＸＸ桥小商品市场没有管理资质的上诉主张，没有法律依据，本院不予采信。
本案诉讼期间，钱ＸＸ桥小商品市场、王玲美均确认，钱ＸＸ桥小商品市场作为出租人已履行了提供租赁物以外的其他管理行为，故其按约向受益人收取设施物业管理费并无不当。王玲美在本案二审期间自认其未向钱ＸＸ桥小商品市场缴纳过设施物业管理费，构成违约。原审法院据此判令王玲美向钱ＸＸ桥小商品市场支付二楼四区2637号、2638号、2639号营业房自2012年10月8日至2014年6月7日止的商铺设施物业管理费共计39640元、并判令王玲美向钱ＸＸ桥小商品市场支付滞纳金900元均无不当，本院予以确认。王玲美认为钱ＸＸ桥小商品市场未按物业服务企业的特征进行管理、不应收取管理费的上诉主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人王玲美的上诉请求均无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1082元，由上诉人王玲美负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 军
代理审判员 黄学辉
二〇一四年十二月四日
书 记 员 王文君