阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1702民初1223号
原告：ＸＸ周，男，1969年12月24日生，汉族，住广东省阳江市江城区。
委托诉讼代理人：马实飞，广东省阳江市江城区南恩街道法律服务所法律工作者。
被告：赖锦春，男，1974年3月24日生，汉族，住广东省阳江市江城区。
委托诉讼代理人：冯永锐，广东真智律师事务所律师。
第三人：莫纯轩，男，1962年12月22日生，汉族，住广东省阳江市江城区；现在广东省江门监狱服刑。
第三人：张军，男，1963年3月7日生，汉族，住广东省阳江市江城区。
第三人：蒋叶利，女，1980年10月9日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市南区。
第三人：莫梗，男，1978年2月9日生，汉族，住广东省阳江市江城区。
第三人：中国建设银行股份有限公司阳江市分行。住所地：广东省阳江市江城区漠江路***号。
负责人：肖鹏，该行行长。
原告ＸＸ周诉被告赖锦春、第三人莫纯轩、张军、蒋叶利、莫梗、中国建设银行股份有限公司阳江市分行申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年4月6日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告ＸＸ周及其委托诉讼代理人马实飞，被告赖锦春及其委托诉讼代理人冯永锐，第三人莫纯轩、张军、蒋叶利到庭参加了诉讼；第三人莫梗、中国建设银行股份有限公司阳江市分行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸ周向本院提出诉讼请求：1、请求撤销阳江市江城区人民法院（2017）粤1702执异9号裁定书，驳回被告赖锦春申请中止对坐落在阳江市江城区麻演工业区四路10号房地产执行的请求，请求对上述房地产继续执行；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：第三人莫纯轩因向原告借款未还，原告向江城法院起诉，江城法院作出（2015）阳城法民一初字第1971号民事判决，判决莫纯轩偿还欠款40万元及利息给原告。该判决生效后，原告向法院申请强制执行。但本案争议查封的标的物坐落在阳江市江城区麻演工业区四路10号房地产实则属莫纯轩所有，江城法院于2017年3月21日作出的（2017）粤1702执异9号执行裁定书，裁定中止对上述房地产的执行。原告认为该裁定是错误的，请求予以撤销并恢复对上述房产的执行。理由如下：一、莫纯轩与被告之间的买卖合同是虚假的，法院应不予认定其合法性。购买方在未办理过户前是不会支付余款的。据此，原告有理由相信莫纯轩与被告之间的购房协议是虚假的。二、退一步来讲，即使莫纯轩与被告存在购房协议，法院亦应判决准许执行查封房屋。理由是：1、被告向莫纯轩购买的上述房产是未有实际取得的，因为涉案房产经过几次转移，先由冯喜云向拍卖行取得并过户到冯喜云名下，后冯喜云卖给莫纯轩并过户到莫纯轩，这说明涉案厂房是可以过户的，不存在过户的障碍。因此，被告对涉案房产未过户也未实际取得使用权，过错应由被告自己承担。2、涉案厂房未有实际交付被告使用。（1）案外人购买后产权没有实际转移；（2）从厂房使用过程中，水电费不是以案外人的名义，是以徐关韶的名义支付的，徐关韶是实际使用人，被告不是实际使用人。综上，因被告存在多个过错，造成其与莫纯轩之间的买卖合同关系不成立，故被告的异议请求没有事实和法律依据，江城法院做出的（2017）粤1702执异9号裁定是错误的，依法应予以撤销，请求驳回被告的异议请求。3、被告在法院查封之前没有支付清购房款，该执行标的首次查封时间为2015年7月15日。在此之前，被告在法院认定没有付清该购房款，并且认可在2015年12月15日才支付最后一期购房款，而该款仅凭莫纯轩出示收据，没有汇款单，被告主张该笔款是在2015年12月20日由徐关韶汇出，收据在前，汇款在后，且莫纯轩此时已在看守所，不应认定被告支付了购房款。即使认定，也是在法院查封该标的房屋后支付的，所以在查封之前被告仍未付清购房款属实，因此不符合法律规定的解封条件。4、诉讼保全的查封也是执行行为，也可以提出异议。说明是否付清购房款是以法院首先查封行为为分界点，与当事人是谁查封无关，案外人仍可提出执行异议。5、被告在另一案【（2015）阳城法民一初字第1321号】在起诉诉讼过程中，已经认定该房屋所有权不是被告的，是莫纯轩的。理由是被告在起诉时候申请了诉讼保全，诉讼保全的申请明确表明是查封莫纯轩的财产。三、法院查封的性质就是限制物权的转移具有法律效力，被告在另案【（2015）阳城法民一初字第1321号】诉讼保全了第三人的房屋（即争议的执行标的物），此时，该屋的所有权就被法律规定禁止转移了，未经法定的登记或除权判决，物权不能再发生转移，在被告申请保全查封没有解封前，原告已轮候查封了，即本案执行标的房屋所有权不再发生任何转移，否则，就是违法。四、被告与莫纯轩的另案【（2015）阳城法民一初字第1321号】是确认合同效力判决，只是对买卖合同的效力确定，但并不是判令莫纯轩必须要将涉案的房产产权过户给被告，被告是否可取得涉案房产的产权，必须需经法院另案处理，所以，该判决对物权没有做出除权判决，因此，该判决对本案没有任何法律效力。综上，依据民事诉讼法的相关规定，特向法院提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。
被告赖锦春辩称：一、莫纯轩与被告签订的《转让厂房厂地协议》合法有效，且被告已支付全部购房款是生效判决所确认的事实，原告称该买卖合同是虚假的，没有任何事实依据，且其也没有任何证据证明该合同为虚假。二、江城法院作出的（2017）粤1702执异9号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行完全正确，应予支持。1、被告与莫纯轩在法院查封之前已签订合法有效的《转让厂房厂地协议》。2013年3月6日，被告与莫纯轩签订《转让厂房厂地协议》，约定莫纯轩将位于阳江市江城区麻演工业区四路10号的厂房厂地（房地产证号：粤房地产证字第××号）转让给被告。2、被告在法院查封之前已经合法占有涉案房屋。《转让厂房厂地协议》签订后，莫纯轩已在2013年7月将涉案房屋交付给被告使用。原告称水电费不是以被告的名义缴交，被告不是房屋的实际使用人没有事实依据。徐关韶并非房屋的使用人，其仅接受被告的委托办理用电报装手续及缴交电费而已。3、被告已经支付全部价款给莫纯轩。《转让厂房厂地协议》签订后，被告按第三人莫纯轩的要求，分别于2013年3月6日支付了100万元，同年7月23日支付了30万元，8月13日支付了53万元，2015年12月20日支付了20万元，合共支付了403万元给第三人。原告称支付凭证中其中是徐关韶不是被告，由此认为被告没有支付购房款，根本是断章取义。2015年12月20日被告委托徐关韶支付20万元给莫纯轩，且徐关韶也出具了《说明》予以证明该款是其接受被告的委托代为支付购房款。根据合同的约定，购厂房厂地款为403万元，莫纯轩负责办理国有土地使用证。合同签订后，莫纯轩以办证需要钱为由要求被告支付购房款。为此，被告亦希望早日能办出国有土地使用权证，但因涉案房屋用地所在片区已纳入《阳江市城市总体规划》的用地范围，但尚未编制控制性详细规划，导致无法办理产权变更登记。被告提起（2015）阳城法民一初字第1321号起诉后，被告也将余下的20万元购房款支付给了莫纯轩。据此，被告已经全部付购房款给莫纯轩。4、涉案房屋至今未办理过户登记，非因被告的自身原因。《转让厂房厂地协议》签订后，被告多次要求莫纯轩协助办理过户登记手续。2017年7月13日，被告向江城法院起诉，其中第二项诉讼请求为：请求判令被告（本案第三人莫纯轩）立即协助原告（本案被告）办理位于阳江市江城区麻演工业区四路10号房地产使用权的变更登记手续，并将上述房地产的产权变更到原告名下。在审理过程中，经法院调查，因涉案房屋用地所在片区已纳入《阳江市城市总体规划》的用地范围，但尚未编制控制性详细规划，导致无法办理产权变更登记，无奈之下，被告唯有撤销该项请求。上述事实有江城法院（2015）阳城法民一初字第1321号这一生效民事判决予以认定。且原告没有相反证据足以推翻，故原告的诉请没有任何事实与法律依据。三、被告已对涉案房屋进行重建。涉案房屋因年久失修变成危房，按照村委会的要求，2016年被告已对涉案房屋进行重建。综上所述，被告与莫纯轩在法院查封之前已签订合法有效的《转让厂房厂地协议》，在法院查封之前被告已合法占有涉案房屋，且被告已经支付全部价款，涉案房屋至今未办理过户登记，非因被告的自身原因。因此，江城法院做出的（2017）粤1702执异9号执行裁定书，裁定中止对涉案的执行完全正确，应予以支持。原告的诉求没有事实与法律依据，依法应予驳回。
第三人莫纯轩述称：房屋转让协议是合法的。当时其需要搬厂，徐关韶帮其购买，当时其已经告诉徐关韶该房屋没有房产证且按照当时的规定不能办理贷款，徐关韶称急着使用就没有办理直接使用，后来徐关韶就和被告将钱给其。徐关韶和被告是合伙经营，徐关韶是大股东，负责管钱，所以是徐关韶将购房款给其。其认为涉案房地产属于被告和徐关韶的，购房款其已经拿到了，原告的请求不合理，从各方面，道理也好，人情也好都不合理。确认涉案麻演工业区的房产是卖给了被告赖锦春。
第三人张军述称：对涉案房地产没有认识，不知道本案房地产是否已经卖给别人，其是另案的当事人，等着参与分配的。
第三人蒋叶利述称：虽然被告与莫纯轩的买卖合同已经签订，但涉案房产还未过户到被告的名下，被告与其一样是债权人，认可原告的请求，应对莫纯轩的房产继续执行，债权人有权参与分配。
第三人莫梗、中国建设银行股份有限公司阳江市分行没有作出答辩或陈述。
经审理查明：坐落于阳江市江城区麻演工业区四路10号的房地产于2000年6月19日办理产权登记，载明由案外人李国华、李国强共有，建基面积和建筑面积均为919.55平方米，房产证附记记载另有1136.19平方米未入建基面积。案外人冯喜云于2000年8月从阳江市财产拍卖行竞买取得上述房地产，并领取了粤房地证字第××号房地产权证，该证载明权属人为冯喜云，建基面积和建筑面积均为915.5平方米，另有自用地面积为1140.59平方米。2004年3月25日，冯喜云将上述房地产转让给第三人莫纯轩，莫纯轩领取了证号为粤房地证字第××号房地产权证，该证载明权属人为莫纯轩，建基面积和建筑面积均为1297.98平方米，附记记载另有天井面积757.76平方米。
2013年3月26日，第三人莫纯轩（卖方、甲方）与被告赖锦春（买方、乙方）签订《转让厂房厂地协议》，约定甲方将坐落于阳江市江城区麻演工业区四路10号的厂房厂地以403万元价格转让给乙方，主要内容是：一、厂地面积为2074平方米，该地属于阳江市星运工业有限公司（以下简称星运公司）用地，甲方是法定代表人，也是该用地的产权者，双方多次协商定价该厂房厂地及厂内水电和变压器、建筑物等共403万元；二、甲方应在该厂无出现债权、债务、纠纷、无拖欠工人工资、水电费等的前提下进行交易；三、由于该厂地现未办理国有土地使用证（工业用地），未交土地出让金，甲方应负责办理合法的国有土地使用证，费用由甲方承担；四、由于政府原因未办理国有土地使用证，甲方在原价403万元中扣出30万元给乙方办理，该厂房厂地应为373万元卖给乙方；五、办理该厂房厂地（工业用地）过户给乙方的费用由甲乙双方各出一半；六、在签订协议时，乙方应即付款100万元给甲方，甲方应把该厂房厂地的一切手续和房产证交给乙方，乙方经确认手续无疑在一个星期内再付款100万元给甲方；七、甲方在签订本协议时起50天内，把该厂房厂地在无其他债务、纠纷、无拖欠工人工资、水电费等前提下交给乙方。乙方在一个星期内再付款83万元给甲方，余款120万元在甲方把该厂房厂地产权证转给乙方名下，乙方才付100万元给甲方，还有20万元作为保证金，乙方在两个月内付清给甲方。
合同签订后，第三人莫纯轩于2013年6月将其工厂搬离出涉讼房地产，并于2013年7月将涉讼房地产及房地产权证等相关资料交付给被告赖锦春。被告接收涉讼房地产后，将其中部分出租给他人使用。2013年8月以来，涉讼房地产的电费、水费、卫生费均由被告缴交。
2015年7月14日，被告赖锦春向本院提出诉讼，请求确认其与第三人莫纯轩于2013年3月26日签订的《转让厂房厂地协议》有效。本院经依法审理，于2016年1月22日作出（2015）阳城法民一初字第1321号民事判决书，确认上述《转让厂房厂地协议》有效。该判决于2016年2月19日发生法律效力。该案诉讼过程中，本院根据赖锦春申请，于2015年7月15日作出财产保全裁定：查封莫纯轩名下的坐落于阳江市江城区麻演工业区四路10号房屋（房地证号：23252**）。
2015年12月5日，本院就ＸＸ周与莫纯轩民间借贷一案作出（2015）阳城法民一初字第1971号民事判决书，判决莫纯轩偿还欠款40万元及利息给ＸＸ周。该判决发生法律效力后，原告向本院申请执行，本院于2016年7月8日作出了（2016）粤1702执240号执行裁定，查封莫纯轩坐落于阳江市江城区麻演工业区四路10号房地产（房地证号：23252**）。该查封为轮候查封。
2017年1月9日，本院作出（2015）阳城法民一初字第1321—2号民事裁定：解除对被告莫纯轩名下的坐落于阳江市江城区麻演工业区四路10号房屋（房地证号：23252**）的查封。涉讼房地产被本院（2015）阳城法民一初字第1321—2号民事裁定解除查封后，（2016）粤1702执240号执行裁定对该房地产的轮候查封自动转化为正式查封。
2017年3月9日，被告赖锦春向本院提出异议，请求解除对坐落于阳江市江城区麻演工业区四路10号房地产的查封，并中止对该房地产的执行。本院经依法审理，于2017年3月21日作出（2017）粤1702执异9号执行裁定：中止对坐落于阳江市江城区麻演工业区四路10号房地产（房地证号：23252**）的执行。原告不服上述裁定，遂诉至法院，请求如诉称。
本院立案受理申请执行人执行异议之诉一案后，依法追加莫纯轩的债权人张军、蒋叶利、莫梗、中国建设银行股份有限公司阳江市分行为本案第三人。
关于被告支付房地产转让价款一事，本院（2015）阳城法民一初字第1321号民事判决认定：合同签订当日，赖锦春支付100万元给莫纯轩、星运公司，莫纯轩、星运公司出具《收据》一份给赖锦春收执，该《收据》载明“兹收到赖锦春支付购买座落在阳江市江城区麻演工业区四路10号厂房厂地预付款人民币壹佰万元整（￥1000000）。收款人：莫纯轩、星运公司”。2013年3月27日，赖锦春通过中国银行股份有限公司阳江分行账户05×××42汇款100万元给莫纯轩的中国农业银行股份有限公司阳江分行账户62×××76；同年4月1日，赖锦春支付100万元给莫纯轩、星运公司，莫纯轩、星运公司出具《收据》一份给赖锦春收执，该《收据》载明“兹收到赖锦春购买位于阳江市江城区麻演工业区四路10号权属莫纯轩的厂房厂地预付款壹佰万元整（￥100万元）。收款人：莫纯轩、星运公司”。7月23日，赖锦春支付30万元给莫纯轩、星运公司，莫纯轩、星运公司出具《收据》一份给赖锦春收执，该《收据》载明“兹收到赖锦春购厂预付款叁拾万元正（￥30万元）。收款人：莫纯轩、星运公司”。8月13日，赖锦春支付53万元给莫纯轩，莫纯轩出具一份收款283万元的《收据》给赖锦春收执，该《收据》载明“兹收到赖锦春购买麻演工业区四路10号房地产预付款贰佰捌拾叁万元整（￥283万元）。收款人：莫纯轩”。2015年12月18日，莫纯轩出具《收据》一份给赖锦春收执，该《收据》载明“兹收到赖锦春交来购买位于阳江市江城区麻演工业区四路10号的厂房厂地款人民币贰拾万元整（￥20万元），该款汇入到杨德劲名下银行账户中。注：赖锦春已全部付清购买阳江市江城区麻演工业区四路10号的厂房厂地款共肆佰零叁万元整（￥403万元），同月20日，赖锦春通过徐关韶在中国建设银行阳江安信分理处账户32×××95转账20万元给莫纯轩指定的杨德劲在中国建设银行账户62×××73。赖锦春以上共付款403万元给莫纯轩，双方均予确认。本案诉讼中，第三人莫纯轩也确认被告赖锦春已支付了全部转让价款。
关于涉讼房地产未能办理过户登记至被告赖锦春名下原因一事，上述判决认定：2011年3月17日，星运公司对涉讼厂房厂地向阳江市三旧改造工作办公室（以下简称三旧改造办公室）申报为“三旧”改造，并提供该厂房的房地产权证等相关资料。2011年5月8日，阳江市人民政府办公室作出阳府办复[2011]24号批复，同意星运公司等41个改造项目为“三旧”改造项目，2014年4月28日，广东省国土资源厅作出粤地政[2014]56号批复，同意星运公司旧厂房“三旧”改造方案，同意阳江市人民政府将阳江市江城区麻演工业区四路10号的旧厂房集体建设用地完善历史用地征收手续，使用土地涉及有关税费的收缴或调整，按有关规定办理。对于该厂房是否能够办理产权过户登记，阳江市住房和城乡规划建设局复函说明：“该房屋用地所在片区地块已纳入《阳江市城市总体规划》的用地范围，但目前尚未编制控制性详细规划。”对此，莫纯轩无法协助赖锦春办理厂房厂地的产权过户手续。
以上事实，有原告提供的（2016）粤1702执240号执行裁定书、（2017）粤1702执异9号执行裁定书，被告提供的身份证、转让厂房厂地协议、（2015）阳城法民一初字第1321号民事判决书、收款收据、发票、证明、厂区租赁合同等证据证实，结合本案诉讼中当事人陈述，经本院综合分析，予以认定。
本院认为：本案是由于原告对涉讼被查封标的提出案外人异议而引起的申请执行人执行异议之诉，主要审查的是作为执行案件案外人的被告赖锦春对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益这一问题。在本院（2015）阳城法民一初字第1321—2号民事裁定解除对莫纯轩名下的坐落于阳江市江城区麻演工业区四路10号房地产的查封后，作为执行标的的上述房地产被申请执行人为原告的（2016）粤1702执240号案裁定查封（由轮候查封转为正式查封）。被告作为案外人，对该执行裁定提出执行异议，请求中止对执行标的的执行。因此，本案需要审查的是被告对涉讼房地产是否享有足以排除（2016）粤1702执240号案强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益，需以案外人是否同时具备上述四个要件为依据。
从本案事实来看，被告赖锦春作为执行标的的案外人，在本院查封之前已与出卖人莫纯轩就涉讼房地产签订了合法有效的书面买卖合同，出卖人莫纯轩已将涉讼房地产交付给被告，被告接收后，已合法占有了讼争房地产，符合上述规定的前两项条件。
本院生效的（2015）阳城法民一初字第1321号民事判决认定，被告赖锦春已于2015年12月20日[（2016）粤1702执240号案裁定查封前]支付了涉讼房地产转让价款403万元给第三人莫纯轩，因此，作为案外人的被告符合上述规定的第三项条件。
根据上述生效判决认定的事实，阳江市人民政府办公室已于2011年5月8日批复同意星运公司等41个改造项目为“三旧”改造项目，广东省国土资源厅已于2014年4月28日批复同意星运公司旧厂房“三旧”改造方案，同意阳江市人民政府将阳江市江城区麻演工业区四路10号的旧厂房集体建设用地完善历史用地征收手续，涉讼房地产所在片区地块已纳入《阳江市城市总体规划》的用地范围，但目前尚未编制控制性详细规划，因而，出卖人莫纯轩无法协助被告办理厂房厂地的产权过户手续。由此可见，涉讼房地产未办理过户登记至被告赖锦春名下，是由于星运公司已纳入“三旧”改造方案，涉讼房地产所在片区地块已纳入《阳江市城市总体规划》的用地范围，而尚未编制控制性详细规划等原因所致，并非作为买受人的被告自身原因造成。
综合以上分析，被告作为执行标的的买受人，对登记在被执行人莫纯轩名下的房地产提出执行异议，且符合司法解释规定的全部四个条件，应认定其享有足以排除强制执行的民事权益。因此，被告请求中止对涉讼房地产的执行，于法有据，应予采纳。原告请求对上述房地产继续执行，缺乏理据，本院不予支持。
第三人莫梗、中国建设银行股份有限公司阳江市分行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。
综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告ＸＸ周的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告ＸＸ周负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 吴伟庆
人民陪审员 关建威
人民陪审员 李志伟
二〇一七年八月二十二日
书 记 员 冯 敏