广西壮族自治区来宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）来民二终字第69号
上诉人（一审原告）：黄宏笑。
委托代理人：赵建勇，广西汇力律师事务所律师。
委托代理人：徐宾，广西昶明律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：广西来宾市家和房地产开发有限责任公司。住所来宾市北泗路**号。
法定代表人：覃劲峰，该公司总经理。
委托代理人：何果，广西恒聚律师事务所律师。
上诉人黄宏笑因与上诉人广西来宾市家和房地产开发有限责任公司（以下简称家和公司）商品房销售合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2013）兴民初字第650号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年3月4日受理后，依法组成合议庭，并于2014年4月9日公开开庭进行了审理。上诉人黄宏笑的委托代理人徐宾，上诉人家和公司的委托代理人何果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，黄宏笑与家和公司于2011年6月28日签订编号为2011014630301的《商品房买卖合同》，约定：黄宏笑向家和公司购买位于来宾市兴宾区凤凰镇城西大道73号凤凰新城●水韵铭府6栋2单元3层1号房屋。房屋的层高2.8米、套内建筑面积89.80平方米、公共分摊面积8.64平方米、出售的单价1709.53元／㎡、总购房款168286.00元。付款方式：银行按揭付款，首期交付购房款51286.00元，余款由买受人向银行申请按揭贷款交付。商品房交付应经验收合格，并符合约定的商品房交付买受人使用条件，交房期限2011年12月30日前，以买受人接到出卖人的书面通知即《来宾日报》刊登的交房通知为准，通知确定交房之日起30日内办理房屋交接手续，逾期视为房屋已交付。如遇不可抗力或政府行为导致延误交房，出卖人应在发生之日起30日内告知买受人。逾期交房不超过180天，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180天，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知之日起30天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付房款的3%支付违约金，合同继续履行的，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之二违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示验收合格证等证明文件，并签署房屋交接单，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，否则买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同还就其他相关方面作了约定。合同签订后，黄宏笑支付首期购房款51286.00元，并对余款办理按揭贷款支付。家和公司在所建房屋未经验收合格，于2012年1月14日在《来宾日报》发出公告，要求买受人在公告日起30日内办理房屋交付。在办理房屋交付时，家和公司未向黄宏笑出示合同约定的房屋竣工验收合格等相关书证，且交付楼房的层高为2.70米，小于合同约定的层高2.80米。为此，黄宏笑拒绝接收房屋，双方发生纠纷，直至起诉之日黄宏笑未接收房屋。黄宏笑认为家和公司逾期交房，且所交付的房屋层高与合同约定不相符，要求家和公司赔偿损失，家和公司不同意。2013年3月13日黄宏笑向兴宾区人民法院提起诉讼，要求家和公司支付逾期交房违约金10534.10元；赔偿房屋层高缩水损失14424.50元。
另查明，凤凰新城●水韵铭府6#楼的工程质量竣工验收意见书没有竣工验收时间，参加验收的勘察单位、设计单位、建设单位只盖章，未落验收时间，但施工单位、监理单位验收时间为2012年1月18日。双方当事人签订商品房买卖合同后即2011年6月28日至交房日期12月30日前，来宾市区中到大雨的12天。买受人中最早接收房屋时间是2012年3月6日。经一审法院现场堪测，房屋层高与房屋设计图纸的2.7米相符合。房屋层高缩水部分经广西公信工程造价咨询有限责任公司柳州分公司进行工程预算，工程造价为1492.34元。
在一审审理过程中，黄宏笑于2013年5月3日向兴宾区人民法院提出申请，要求评估房屋层高缩水造成房屋损失价值，同年5月24日，兴宾区人民法院召集双方当事人协商选择评估机构，经该院司法技术鉴定办公室工作人员向评估机构咨询，得出不能评估的答复。
一审法院经审理认为，黄宏笑与家和公司是在平等自愿的基础上签订商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，且内容没有违反法律、法规及政策的禁止性规定，属有效合同。签订的合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应按合同约定履行义务。合同签订后，黄宏笑按合同约定交纳购房款，但家和公司向黄宏笑交付房屋的层高与合同约定的层高不相符，小于合同约定，且逾期交房，家和公司已违约，应承担相应的民事责任。
一、关于逾期交房问题：家和公司未能按合同约定2011年12月30日前交付房屋，且2012年1月14日家和公司公告通知交房时，房屋仍未经竣工验收合格。黄宏笑提出家和公司逾期交房属事实，予以确认。家和公司辩驳逾期交房是因雨水天气及政府行为造成，属不可抗力原因引起，不构成违约，不应支付违约金。对此，合同约定如遇不可抗力或政府行为导致延误交房，出卖人应在发生之日起30日内告知买受人。家和公司未履行合同约定的告知义务，已构成违约。但从家和公司提供的气象凭证看，虽然未能证明雨天无法施工，对工期造成了重大影响，但下雨是客观存在的事实，属不可抗力，为了体现公平原则，确认降中雨以上的天数定为影响工程施工的日期。自双方当事人签订合同至约定交房日，期间降中雨以上的天气12天应予以扣除。对于逾期交房天数的计算，黄宏笑要求计算至实际收房的日期，不符合实际。虽然家和公司未能提供证据证明房屋符合交付条件的日期，也没有证据证明逾期交房归责于黄宏笑的行为，但2012年3月6日已有同楼盘的买受人办理交房手续，足以证明房屋已符合交付条件，而黄宏笑拖延至今未办理房屋交付，属有意放任损失的扩大。故逾期交房天数应从合同约定的2011年12月30日计算至2012年3月6日止，扣除影响工期的天气12天，亦较为合理。逾期交房共计54天，家和公司应按合同约定以已付购房款的日万分之一标准，计算逾期交房违约金，即908.74元（168286.00元×0.0001×54天）。对黄宏笑主张逾期交房计算至其实际交房日，不予采纳。
二、关于房屋层高缩水赔偿问题：合同约定房屋层高为2.8米，而房屋实际层高为2.7米，有设计图纸为凭，予以确认。但黄宏笑主张房屋实际层高为2.56米，未提供证据证实，不予采纳；家和公司辩称合同约定房屋层高为2.8米是笔误，理由不充分。房屋的层高与面积一样，都是影响买受人的购房判断和购房价格的重要因素，对房屋实际层高与合同约定不符的违约责任如何承担，虽然我国现行法律法规尚无明确规定，当事人订立的商品房买卖合同也没约定。但家和公司已构成违约，应承担相应的责任。为不损害买受人的利益，家和公司应赔偿黄宏笑房屋层高缩水部分的工程造价即直接损失成本费1492.34元；另外，根据公平原则和参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，针对在合同没有约定或约定不明的情况下商品房面积误差的处理原则。即面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人。面积差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本案出卖人交付使用的房屋层高小于合同约定，误差比值是3.57%（2.8米－2.7米除以2.8米）。故家和公司应赔偿黄宏笑房屋间接损失价款6967.04元［总房价168286.00元×（3%＋0.57%×2）］的一半即3483.52元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、广西来宾市家和房地产开发有限责任公司支付逾期交房违约金908.74元给黄宏笑；二、广西来宾市家和房地产开发有限责任公司赔偿房屋层高差部分工程造价即直接损失成本费1492.34元给黄宏笑；三、广西来宾市家和房地产开发有限责任公司赔偿房屋层高差间接损失价款3483.52元给黄宏笑。四、驳回黄宏笑的其他诉讼请求。一审案件受理费424元，由家和公司负担100元，黄宏笑自行承担324元。
上诉人黄宏笑不服一审判决，向本院提起上诉称：1、关于家和公司逾期交房的问题。一审法院以2012年3月6日同楼盘的其它买受人办理了交房手续，推定房屋已符合交付使用条件，并将此时间点作为家和公司逾期交房的截止日期，一审法院的认定不符合合同约定，认定事实错误。依合同约定，家和公司应在2011年12月30日前交付经验收合格的房屋，且在交接房屋时，须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，否则买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由家和公司承担。因家和公司未能提供房屋达到交付使用条件的证明文件，故买受人可拒绝接收房屋，家和公司逾期交房时间应计算至买受人自愿接收时间，并以此来计算逾期违约金。2、关于房屋屋高缩水赔偿问题。黄宏笑原则上同意一审法院的计算方法，即损失为层高缩水部分的直接损失（工程造价成本费）加上层高差的间接损失之和。但一审法院在计算间接损失时，未按现场勘查的实际层高2.55～2.65米来计算，而是以2.7米层高来计算，且参照面积误差的计算方法计算出间接损失价款后仅判决一半数额，没有依据，因此，一审计算层高差的间接损失有误。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判支持黄宏笑一审的诉讼请求。
家和公司答辩称：家和公司已按合同约定通过《来宾日报》刊登交房通知，同时由于不可抗力等特殊原因，家和公司可据实予以延期交房，因此家和公司没有逾期交房，不构成违约。涉及争议房屋不存在缩水问题，房屋的主体结构验收合格，符合国家住宅设计标准并依法备案，合同约定房屋层高2.8米属笔误。房屋层高对买受人的居住、生产没有造成任何的损失，一审法院判决赔偿买受人的间接损失没有事实和法律依据。
上诉人家和公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审法院认定家和公司逾期交房，没有事实依据。（1）家和公司按合同约定，通知交房时间为2012年1月18日，买受人单方原因未及时或拖延办理房屋交接手续，不能认定家和公司逾期交房。涉及争议房屋工程质量竣收验收意见书，验收资料齐全，内容客观、真实，并有验收单位签署盖章，足以确定验收合格时间为2012年1月18日。（2）家和公司因雨天和洪涝灾害等不可抗力、不可预见的异常施工困难等原因，依法可以顺延交房期限。（3）不可抗力的情形应适用于“水韵铭府”整个建设施工过程。2、房屋层高未给买受人造成损失，一审法院判令家和公司赔偿买受人房屋层高差损失没有事实和法律依据。（1）家和公司交付房屋主体质量结构等验收合格，层高为2.7米，符合国家标准，并未对被上诉人造成任何影响和损失。合同约定层高2.8米为笔误。买受人请求赔偿房屋层高损失，没有事实和法律依据。（2）一审法院以面积误差比并适用惩罚性赔偿标准作为赔偿的依据与现行法理、法律规定不相符。综上，请求二审法院撤销一审判决，支持家和公司的上诉请求。
黄宏笑答辩称：家和公司的上诉请求与客观事实不符。根据合同约定，家和公司交房必须具备相应的交付房屋前提条件，家和公司验收房屋并未有具体的时间，待买受人自己去领房屋时，家和公司已构成了逾期交房，构成违约，应承担支付违约金的违约责任。购房合同明确约定房屋层高为2.8米，非家和公司认可的2.7米，层高已经影响房屋的价值，买受人要求家和公司支付房屋层高损失合情合理。买受人认可一审法院对层高差损失的计算方法，但一审法院对间接损失计算数额减半没有依据。家和公司上诉理由不成立。
本案的争议焦点为：1、家和公司是否构成逾期交房的违约责任，应承担的违约金为多少；2、家和公司向买受人交付房屋层高是否与合同约定相符，是否应承担赔偿责任，应承担赔偿数额为多少。
二审期间双方当事人均未向本院提交新证据。
一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，关于家和公司是否构成逾期交房的违约责任，应承担的违约金为多少的问题。双方当事人签订的《商品房买卖合同》对交付房屋的时间、延期交付的情形及交接的条件进行了约定。根据合同约定，家和公司交房的时间为2011年12月30日前，由于家和公司在施工中遇到了十二天的中大雨天天气不能施工，符合合同规定的延期交付的情形，为此，该房屋交付的时间应延至2013年1月12日。该日交接时，房屋必须符合验收合格的主要交付条件，同时需由出卖人履行出具《住宅质量保证书》、《住宅说明书》的附随义务。由于家和公司于2012年1月14日才登报通知买受人于2012年1月18日交房，已经超过了应当交付房屋的时间，为此，已经构成逾期交房，应承担相应的违约责任。
关于家和公司实际何时向买受人交付房屋的问题。由于家和公司于2012年1月14日登报通知交房时，房屋并没有验收，尚不符合交付的条件，且2012年1月18日房屋经验收合格以后，家和公司并没有向买受人履行出具《住宅质量保证书》、《住宅说明书》的附随义务，造成买受人没有在家和公司通知规定的时间内接受房屋，家和公司对此应当承担责任，家和公司不能以此抗辩买受人已经拒绝接受房屋，亦不能以此抗辩家和公司已经在通知规定的时间内履行了向买受人交付了房屋的义务。但考虑到房屋确实已经于2012年1月18日验收合格，交付房屋的主要条件已经成就，且出具《住宅质量保证书》、《住宅说明书》属于家和公司应履行的附随义务，尽管家和公司未及时履行该附随义务，但并不影响买受人接受房屋后的实际使用及产权登记。为此，一审判决以同楼盘的其他买受人于2012年3月6日办理交房手续，作为本案买受人实际可以接受房屋，并以此时间作为家和公司实际交付房屋的时间，符合客观实际。而黄宏笑至今不接收房屋，属有意在家和公司违约之后，扩大损失的行为。为此，黄宏笑主张按照接收房屋时间计算逾期交房的时间，不符合客观实际和我国《合同法》的规定。综上，从2012年1月12日计算至2012年3月6日止，家和公司逾期交房的天数为54天。因此，家和公司应向黄宏笑承担逾期交房的违约金908.74元（168286.00元×0.0001×54天）。
关于家和公司向买受人交付房屋层高是否与合同约定相符，是否应承担赔偿责任，应承担赔偿数额为多少的问题。因合同约定家和公司应向黄宏笑交付层高为2.8米的房屋，该约定是双方当事人的真实意思表示，家和公司应按照合同约定履行该义务。因家和公司实际交付给黄宏笑的房屋层高仅为2.7米，不符合合同的约定，构成了违约，为此，应承担赔偿相应损失的违约责任。家和公司以楼房设计层高为2.7米，合同写明的2.8米属于笔误，并以此主张交付层高2.7米的房屋不构成违约的理由不能成立。家和公司除应赔偿黄宏笑房屋层高缩水部分的工程造价即直接损失成本费1492.34元外，还应赔偿相应的间接损失。一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中面积误差的赔偿计算方法，酌情判决家和公司应赔偿黄宏笑房屋间接损失价款3483.52元是得当的。故，家和公司、黄宏笑双方上诉认为一审法院对房屋层高损失判决错误的理由均不成立，本院不予采信。
综上，家和公司、黄宏笑的上诉理由不成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费，由家和公司负担424元、黄宏笑负担424元。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢 怡
审 判 员 韦正德
代理审判员 侯永魁
二〇一四年六月十九日
书 记 员 韦国庆
附：本判决引用相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。