浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第325号
上诉人（原审原告）：薛忠放。
委托代理人：覃杨萍，浙江震瓯律师事务所律师。
委托代理人：陈聪，浙江震瓯律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：温州广纳五金市场开发有限公司，住所地：温州市龙湾区农业示范区安心公寓16幢5楼。
法定代表人：严永光，该公司董事长兼总经理。
委托代理人：方钧亮，浙江嘉瑞成律师事务所律师。
上诉人薛忠放因与被上诉人温州广纳五金市场开发有限公司租赁合同纠纷一案，不服温州市龙湾区人民法院（2014）温龙永民初字第242号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，2011年8月10日，原、被告分别签订了两份《定租认铺合同》，预订合同编号分别为温州广纳五金字第076号、温州广纳五金字第077号，出租方为被告，定租方为原告，约定甲方经政府相关部门审批，在温州市龙湾区上江紧固件生产基地地块投资建设“温州广纳五金装饰市场（拟）”，乙方充分了解后看好该市场的发展前景，在甲方对市场主体工程开工建设之际，自愿先行对市场商铺进行定租认铺，现乙方认租的商铺位于b6-101、b6-102，每间商铺套内建筑面积约为21平方米，商铺租赁期限约为18年（具体准确的租赁期限则由《商铺租赁合同》中约定），每间商铺上述期限的长期保证金分别为63万、62万元，该一次性保证金不再因市场商铺交付时租赁期限差异而调整，不予计息，甲方根据实际租赁年限在该保证金中平均扣减年租金及配套设施使用费，每一租赁年度扣减一次，直至保证金扣完为止。为了保证市场商铺建设竣工后乙方能够及时地与甲方签署正式的《商铺租赁合同》，乙方在签署本合同时，自愿向甲方交纳租赁定金10万元整，以获得甲方商铺建设竣工后承租的权利，双方签订正式《商铺租赁合同》时，乙方缴纳的上述定金直接充抵乙方应缴纳的长期保证金相应金额，由于乙方对租赁商铺的需求，乙方同意在签署本合同后，在2011年11月1日起至2011年11月10日止的10日内，再向甲方支付25万元，以作为长期保证金的支付，扣减定金及预支付的保证金后，剩余保证金在双方签署正式的《商铺租赁合同》时，由乙方向甲方一次性付清。被告于2012年5月1日之前将商铺交付原告承租，并在交付时签订正式的《商铺租赁合同》。甲方根据工程进度及完工情况，约于2012年5月1日之前将商铺交付给乙方承租，但交付时乙方必须已与甲方签署《商铺租赁合同》，付清全部保证金及相关费用，并签署《物业管理公约》，甲方逾期交付的，须向乙方支付违约金，违约金按乙方已交定金和保证金的合计金额达银行同期贷款利息计算，直至甲方交付时止，如遇因政府政策调整或非甲方原因而市场工程、配套设施延迟交付及相关部门延期验收的，商铺交付期限应顺延。乙方负有按本合同约定按时支付长期保证金的义务，如乙方未按本合同约定按时支付长期保证金的，则每日按应付保证金金额的2‰向甲方支付违约金，如逾期超过60日时，则甲方有权解除本合同，且没收乙方已付定金，并有权将乙方已认租的商铺再另行出租，如甲方已有收取长期保证金的，则在商铺另行出租后保证金不计息退还给乙方。以及其他事项内容的约定。
合同签订后，原告未能按约向被告交纳两间商铺的长期保证金，仅于2011年11月22日向被告支付了上述两套商铺的签约定金各10万元，合计20万元，同日，被告财务人员出具《收款收据》交由原告收执，该《收款收据》注明内容却为“保证金”。2012年8月22日被告开发建设的五金装饰市场核准登记，2012年10月27日被告向原告发《通知书》，该《通知书》主要内容为“定2012年11月29日进行市场开业，在2012年9月已多次短信通知和邮寄书面通知，要求原告于2012年10月15日前到被告签署《商铺租赁合同》，交付租金，办理商铺交接手续。现如在2012年11月5日前办理交款手续的，将给予优惠政策……等等，如再逾期交付租金的，将依《定租认铺合同》规定执行，并有权处理已经认租的商铺”。期间，原告得知被告于2012年9月10日收取周温莲上述商铺租赁预签定金，在被告出具给周温莲的《收款收据》中发现这之前还分别将上述商铺租赁预签给叶文华、马胜立，2012年11月8日被告收取周温莲的上述商铺租赁保证金30万元后，并与周温莲签订了《商铺租赁合同》，将涉诉的上述商铺出租给周温莲。
原判认为，原、被告之间签订的两份《定租认铺合同》事实清楚，双方意思表示真实，权利义务关系明确，内容不违反法律、法规强制性规定。依约原告在签署两份《定租认铺合同》时交纳签约定金共计20万元，应在2011年11月10日之前支付两间商铺的长期保证金共计50万元，而原告仅交纳定金款20万元后，未能依约继续支付长期保证金，原告诉称交付的20万元不是签约定金，系长期保证金，与事实不符，不予采纳。另被告在五金装饰市场竣工及市场名称经行政部门登记后，多次向原告通知，原告也确认在2012年10月27日收到被告的《通知书》，而被告的该份《通知书》仍同意要求原告履行两份《定租认铺合同》约定的义务，原告就置之不理，显然构成违约，依约被告有权解除两份《定租认铺合同》。据此，被告为避免扩大经济损失，于2012年11月8日与他人周温莲签署诉争商铺的《商铺租赁合同》，并不违约。原告的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告薛忠放的诉讼请求。案件受理费6100元，减半收取3050元，由原告薛忠放负担。
一审宣判后，薛忠放不服，向本院提起上诉称，一、上诉人与被上诉人在签订两份《定租认铺合同》之后，又进行了多次磋商，最终被上诉人同意上诉人只需交纳两间商铺保证金各10万元，剩余保证金在签署《商铺租赁合同》时，由上诉人向被上诉人一次性付清。收款收据上也明确了该20万元为保证金，一审认定上诉人交纳的20万元为定金，系认定事实错误。二、对于保证金交纳期限的变更，被上诉人一直都是认可的，这从被上诉人在2012年10月27日发给上诉人的《通知书》也可反映出来。一审认定上诉人未按约交纳长期保证金系违约的行为，亦属认定事实错误。三、一审在被上诉人没有提供证据证明的情况下，认定被上诉人在《通知书》之前曾多次短信通知和邮寄书面通知给上诉人，缺乏证据支持。四、被上诉人在2012年9月10日就已经将涉案商铺出租给案外人周温莲，被上诉人存在逾期交付商铺及“一铺多租”的违约行为，本案违约方系被上诉人，而非上诉人。综上，一审判决认定事实不清、证据不足，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，发回重审或者依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。本案上诉费用由被上诉人负担。
被上诉人温州广纳五金市场开发有限公司答辩称，一、上诉人称双方经过多次协商后，被上诉人同意上诉人只须交纳保证金不是事实，也没有提供证据予以支持。由于合同中约定定金可以冲抵长期保证金，所以被上诉人的财务人员将定金写成了长期保证金。原判认定该20万元属于定金正确。二、被上诉人与他人签订合同的时间晚于《通知书》约定的最迟履行期限，因上诉人拒绝签订合同及支付履约金，被上诉人才与他人签订合同。上诉人认为被上诉人在2012年11月5日之前已经与他人签订合同，系其主观臆断。一审判决认定上诉人存在违约行为正确。综上，原判认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原审认定的事实予以确认。
另查明，2012年10月27日被上诉人向上诉人发送的《通知书》中载明：“现我司本着和谐共存、共谋发展之原则，如您在2012年11月5日前办理交款手续的，我们将给予优惠政策：1、已经支付第一期10万元（保证金或定金）的，现第二期现金支付或按我司规定办理按揭贷款的，则剩余部分租金可缓一年交付，期间利息按月利率0.8%计算支付我司；”2014年11月21日，被上诉人收到上诉人向其邮寄的两份《解除定租认铺合同的函》。
本院认为，上诉人起诉要求解除两份《定租认铺合同》，被上诉人亦对此没有异议，本案两份《定租认铺合同》应予以解除。双方当事人二审中的争议焦点为：第一，关于20万元款项的性质问题；第二，哪方存在违约行为的问题。
第一，上诉人于2012年11月22日向被上诉人交纳的20万元的款项性质，应结合合同性质及款项用途予以确定。双方签订的两份《定租认铺合同》为预约合同，交纳20万元的目的是为了促使双方签订正式的《商铺租赁合同》，并保证上诉人获得商铺建设竣工后承租的权利。一审认定该20万元款项为定金，并无不当。上诉人上诉主张双方已重新协商，被上诉人已同意上诉人只须交纳保证金，无须交纳定金的上诉理由，既未提供证据证明其主张，又与交易习惯不符，本院不予采信。第二，被上诉人主张由于上诉人未按约定交纳长期保证金，故双方的《定租认铺合同》在2012年10月27日前已经解除，被上诉人向上诉人送达的《通知书》系新的要约，由于被上诉人未提供证据证明其已向上诉人送达解除合同的通知，故被上诉人该理由不能成立。上诉人确实未按《定租认铺合同》约定交纳长期保证金，但被上诉人向上诉人送达的《通知书》载明：“现我司本着和谐共存、共谋发展之原则，如您在2012年11月5日前办理交款手续的，我们将给予优惠政策：1、已经支付第一期10万元（保证金或定金）的，现第二期现金支付或按我司规定办理按揭贷款的，则剩余部分租金可缓一年交付，期间利息按月利率0.8%计算支付我司；”，该内容表明被上诉人已经同意上诉人迟延履行交付长期保证金的义务。被上诉人主张上诉人未按约交纳长期保证金，并据此没收20万元定金的理由，不能成立。被上诉人在2012年10月27日向上诉人发出《通知书》，要求上诉人于2012年11月5日前交纳租金，但被上诉人却在2012年9月10日已收取案外人周温莲涉案两间店铺的定金20万元，被上诉人该行为有悖于诚信原则，鉴于本案所涉商铺已由被上诉人出租给案外人，故对上诉人返还定金的诉讼请求可予支持。但由于在2012年11月5日之前，被上诉人并未将涉案店铺交付给案外人，上诉人与被上诉人签订的两份《定租认铺合同》并非不能履行，故上诉人要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院对其合理部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销温州市龙湾区人民法院（2014）温龙永民初字第242号民事判决；
二、解除薛忠放与温州广纳五金市场开发有限公司于2012年8月10日签订的两份《定租认铺合同》；
三、温州广纳五金市场开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还薛忠放200000元；
四、驳回薛忠放的其他诉讼请求。
当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费6100元，减半收取3050元，由上诉人薛忠放负担900元，由被上诉人温州广纳五金市场开发有限公司负担2150元；二审案件受理费6100元，由上诉人薛忠放负担1800元，由被上诉人温州广纳五金市场开发有限公司负担4300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张苗苗
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 曾 慧
二〇一五年二月十一日
代书 记员 陈黛锦