山东省烟台市芝罘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芝民一初字第89号
原告：烟台旅游大世界有限公司，住所地烟台市大马路128号。
法定代表人：吴涛，该公司董事长。
委托代理人：陈文胜、李韶磊，山东古名君律师事务所律师。
被告：烟台天嘉凯祥酒店管理有限公司，住所地烟台市高新区东泊子村。
法定代表人：王纯吉，该公司经理。
委托代理人：史海涛，山东信力源律师事务所律师。
原告烟台旅游大世界有限公司诉被告烟台天嘉凯祥酒店管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈文胜、李韶磊，以及被告的委托代理人史海涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，依据原告与被告在2014年1月3日签订的《租赁合同》，被告承租原告所有的、位烟台市芝罘区旅游大世界一层A、B区及中间区域卫生间，租期自2014年5月1日至2019年12月31日，年租金为1500000元至1800000元间不等，被告依约应在上季度最后一个月的最后一个周前支付下季度租金，逾期10天并经原告书面催缴仍未交纳的，原告有权解除合同；且有权收取被告已交纳的履约保证金200000元作为违约金，并另行收取5000000元的违约金。合同签订后，原告向被告交付了租赁场地，但被告违约未支付自2014年11月1日起至2015年1月31日间的租金，原告书面催缴，被告仍未支付。故请求（一）解除原告与被告在2014年1月3日签订的《租赁合同》；（二）被告立即支付自2014年11月1日起至被告实际腾迁之日止按合同约定的租金标准计算的租金250000元（暂计至2014年12月31日），并支付违约金700000元。
被告辩称，被告承租了原告位于烟台市芝罘区旅游大世界一层A、B区及中间区域卫生间后，投入了1000余万元进行了装修，但在上述房产的使用过程中，出现了漏水等需原告修复的质量问题，经与原告多次协商，原告拒不履行修复义务，被告遂依据合同法的规定，行使先履行抗辩权，没有继续向原告交纳租金，故请求驳回原告的诉讼请求。针对原告未履行维修义务给被告造成的损失，被告反诉请求原告赔偿房屋维修费用18100元、安装移动信号发射系统费用60000元及房屋维修过程中发生的人身损害赔偿费10996元，合计89096元；后又撤回了上述反诉请求。
经审理查明，2008年3月26日，坐落于烟台市芝罘区大马路128号的四层非住宅房屋登记产权人为原告，产权证号为烟房权证芝字第××号。
2014年1月3日，原告与被告在签订的《租赁合同》中约定：被告承租原告的旅游大世界一层A、B区及中间区域卫生间（租赁面积约3000平方米），用作古玩字画、艺术品展览展示交易大厅，租期自2014年5月1日起至2019年12月31日止其五年八个月；被告在合同签订之日向原告缴纳履约保证金人民币200000元，如被告违约，则保证金作为违约金原告不予退还；合同签订且被告缴纳履约保证金和首期租金后，原告交付租赁场地，场地交付之日至2014年4月30日为被告的免租金装修期；2014年5月1日至2016年4月30日间的年租金为1500000元，2016年5月1日至2018年4月30日间的年租金为1650000元，2018年5月1日至2019年12月31日间的年租金为1800000元；被告于合同签订之日支付第一季度的租金375000元，第二季度租金于2014年5月20日前缴纳，以后租金均按季度支付，每季度租金应在上季度最后一个月的最后一个周前支付；原告提供现有条件的经营场地，应保证所出租物的完好；被告承租区域内及AB厅之间区域的水、电、消防等项由被告按规范设计、安装，费用由被告承担；被告与业主订立的场地租赁或者合作合同不能超过与原告订立的合同所约定的期限和条件，被告负责租赁区域场地及设施（包括消防设施）的维护、保养，保证租赁物的完好和使用性能的完整；被告应充分考虑场地的现有条件，自行做好防水、防潮等保护措施，否则由此造成所有损失由被告自行承担，与原告无关；被告未按时交纳租金、水、电、空调等相关费用，拖延10天并经原告书面催缴仍未交纳的，原告有权解除合同、收回房屋，被告的装修无偿归原告所有，被告所交租金和保证金作为违约金原告不予返还，被告还应向原告支付500000元违约金，因此而造成被告与业户的纠纷，由被告自行处理，损失由被告承担。
上述合同签订后的当日，原告与被告办理了书面的场地交接手续，载明原告按合同约定的内容交付现有场地，以及场地内现配备的消防设施，包括消火栓14个、喷淋头一宗、防火门20扇、钢制卷帘门1个、钥匙9把，确定了场地内的水表和电表数。2014年2月18日和19日，原告与被告办理了A厅西电动卷帘门和三号平开旋转门的书面《交接单》，载明了注意事项，以及交接后出现的一切安全事故及维护费用由被告负责。被告接收场地后依约向原告交付了履约保证金200000元及2014年10月31日前的租金。
2014年8月13日，被告向原告出具委托书，载明被告全权委托孔艳（身份证号码：××）负责与原告租赁场地的经营管理及与原告的工作对接。2014年11月6日，原告向被告发出书面《通知》，载明：“烟台天嘉凯祥酒店管理有限公司：根据合同约定，贵公司应交纳我公司场地租金计叁拾柒万伍仟元（375000元），现已过交纳期限；经我公司多次口头催缴，贵公司至今尚未交纳，请接到通知后于2014年11月10日前交清所欠租金，如仍不缴纳，我公司将按照合同相关条件追究贵公司违约责任。”同日，孔艳签收上述《通知》。2014年11月11日，原告再次向被告发出《律师函》，催缴租金；同日，孔艳签收上述《律师函》。
为证明被告承租原告的旅游大世界一层A、B区及中间区域卫生间因设施老化等原因存在漏水及下水堵塞的质量问题，以及针对质量问题曾向原告主张过权利，被告提供了以下证据：
1、照片七张。以证明承租场地的现状。
2、被告自行制作的风险评估报告一份。以证明在场地出现
质量问题后于2014年10月29日向原告出具了该份报告。
3、2014年10月30日，原告向被告出具的回复函复印件一份。以证明原告收到了证据2的风险评估报告。
原告经质证称，不能确认证据1拍摄的时间及地点是否与本案有关，且合同明确约定应由被告自行做好防水防漏措施；对证据2有异议，系被告单方制作，原告也没有收到过该份报告；证据3是复印件，对真实性不予认可。
本院所确认的上述事实，有房屋所有权证书、《租赁合同》、《交接单》、场地交接手续、委托书、《通知》、签收记录、《律师函》、工商登记材料等为证，还有双方当事人的陈述笔录在案为凭。这些证据材料均经开庭质证和本院审核认证，可以采信。
本院认为，（一）本案原告作为坐落于烟台市芝罘区大马路128号房屋的产权人，与被告在2014年1月3日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，未违反国家法律的强制性规定，系有效合同，对原、被告双方均具有法律约束力。
（二）履约中，原告依约向被告交付了位于旅游大世界一层的A、B区及中间区域卫生间，被告亦向原告交纳了200000元的履约保证金及2014年10月31日之前的租金，但拖欠2014年11月1日之后的租金，经原告两次书面催缴至今未予缴纳的事实清楚。现原告请求解除与被告在2014年1月3日签订的《租赁合同》，要求被告支付自2014年11月1日起至被告实际腾退涉案房产之日止按合同约定的租金标准计算的租金，并依据《租赁合同》中关于被告逾期10天未交纳租金，经原告书面催缴仍未交纳的，则被告缴纳的履约保证金200000元作为违约金原告不予返还，且被告还应向原告支付违约金500000元的约定，请求被告支付违约金700000元（包含原告已收取的履约保证金200000元）的主张，于约相符，于法有据，本院予以支持。被告对其答辩主张，未能提供有效证据证明，本院依法不予采信。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，判决如下：
解除原告烟台旅游大世界有限公司与被告烟台天嘉凯
祥酒店管理有限公司在2014年1月3日签订的《租赁合同》。
限被告烟台天嘉凯祥酒店管理有限公司于本判决生效
之日起10日内向原告烟台旅游大世界有限公司支付自2014年11月1日起至被告实际腾退承租房产之日止按合同约定的租金标准计算的租金1000000元（暂计至2015年6月30日）。
限被告烟台天嘉凯祥酒店管理有限公司于本判决生效
之日起10日内向原告烟台旅游大世界有限公司支付违约金700000元（包含原告已实际收取被告的履约保证金200000元）。
如被告烟台天嘉凯祥酒店管理有限公司未按本判决指定的期
间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费13400元及反诉案件受理费1014元，由被告烟台天嘉凯祥酒店管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 于晓宁
人民陪审员 于书湖
人民陪审员 于永红
二〇一五年七月二十四日
书 记 员 吕海燕