江西省余江县人民法院民 事 判 决 书(2015)余民一初字第374号原告余江县邓埠供销社，住所地邓埠镇XX路，组织机构代码：XXXXXXXXX-X。法定代表人倪来龙，职务邓埠供销社主任。被告吴金华,男,19XX年X月X日出生,汉族,江西省余江县人,经商,身份证号码XXXXXXX********,住所地江西省余江县。被告吴利华,男,19XX年X月X日出生,汉族,江西省余江县人,经商,身份证号码XXXXXX********,住所地江西省余江县。原告余江县邓埠供销社诉被告吴金华、吴利华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月9日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月12日公开开庭进行了审理。原告余江县邓埠供销社法定代表人倪来龙，被告吴利华到庭参加诉讼，被告吴金华依法传唤未到庭。2015年12月8日原告补充提交证据，本院组织被告方进行质证。本案现已审理终结。原告余江县邓埠供销社诉称：2013年12月30日，原告将其位于邓埠车站街的四间店面(由南至北第3、第4、第5、第10间）及办公室下面的过道店面租给被告吴金华经营金华门业。并于当日与被告吴金华签订了店面租赁合同。合同约定租赁期限从2013年12月30日至2014年12月30日止，年租金18000元/年。每月30日交清当月的店租。被告吴金华承租下来后却未经原告同意，将其租赁的一间（由南至北第10间）店面转租给被告吴利华经营钛金空气能。被告吴利华还常年强行占用原告的一间（由南至北第11间）店面。该间店面，被告吴金华未与原告签订租赁合同，也未交过店租。因原告要进行产权制度改革，经职工会议研究，上述店面合同期满，不再续签并空出店面。并于2014年9月26日向两被告送达不再续签合同通知。被告吴金华收到该通知并签名予以确认。被告吴利华收到该通知没有签名予以确认。2015年1月13日原告又向两被告送达了不再续签合同的通知，并告知两位被告于2015年3月15日零点，未搬出所租店面，前期房租加倍收取。被告吴金华收到该通知并签名予以确认，被告吴利华收到该通知没有签名予以确认。后原告又多次以口头形式要求两被告搬出并返还店面。但两被告均未理睬，为维护自身合法权益，故请求法院：1、判令被告支付租金36000元/年（从2015年1月1日至本案诉讼结束止），从起诉之日止共6个月暂定为18000元整。2、判令被告搬出并返还店面。3、本案诉讼费由被告承担。被告吴利华辩称：一、我与原告没有签订房屋租赁合同，我是与被告吴金华签订的房屋租赁合同，我不清楚房屋是原告所有的。二、原告确实通知了我搬离租赁的店面，但我花了钱进行装修，但原告就我租赁店面装修费用没有进行补偿，连谈都没谈过，还三番几次的到我店里扰乱。三、要我搬走，原告必须给我租赁店面装修的费用进行补偿。根据原、被告的诉辩，本案所争议的焦点是：1、原告余江县邓埠供销社与被告吴金华、吴利华是否存在租赁合同及签订的租赁合同效力如何。2、原告余江县邓埠供销社收回房屋是否确有必要，是否尽到了通知义务。3、原告余江县邓埠供销社收回房屋是否应承担相关的民事责任。原告余江县邓埠供销社为支持其诉讼请求，在本院所规定的举证期限内提供的证据有：A1、余江县邓埠供销社企业法人营业执照、组织机构代码、法人代表证明书、余江县供销社关于倪来龙同志任职的通知复印件各一份，证明原告的诉讼主体资格。A2、被告吴金华、吴利华身份证复印件各一份，证明两被告的身份信息及诉讼主体资格。A3、余江县邓埠供销社房产所有证一份，证明涉案出租房屋的所有权是原告所有。A4、原告余江县邓埠供销社与被告吴金华店面租赁合同一份，证明原告余江县邓埠供销社与被告吴金华存在租赁关系。A5、被告吴金华与被告吴利华店面租赁合同一份，证明被告吴金华与被告吴利华就涉案租赁物房屋存在租赁关系。被告吴利华有诉讼主体资格。A6、余江县邓埠供销社发给金华门业门市部的通知共两份，证明原告余江县邓埠供销社尽到了通知义务。A7、余江县邓埠供销社店面分布图，证明被告吴金华承租原告的4间店面位于邓埠车站街由南至北第3、第4、第5、第10间；被告吴利华承租的是被告吴金华位于邓埠车站街由南至北第10间店面。被告吴金华在本院所规定的举证期限内向法院提供了证据B1被告吴金华与被告吴利华店面租赁合同一份，证明被告吴金华与被告吴利华就涉案租赁房屋存在租赁关系。被告吴利华有诉讼主体资格。被告吴利华在本院所规定的举证期限内没有提供证据。经庭审质证，被告吴利华对原告提供的证据A1、A2、A3、A7均无异议；对证据A4关联性有异议，质证意见“这个租赁合同与我无关”；对证据A5关联性有异议，质证意见“这个通知与我无关”；原告余江县邓埠供销社、被告吴利华对被告吴金华所提供的证据B1均无异议。经原、被告的质证对证据A1、A2、A3、A7、B1可以采信作为本案证据，对证据A4、A5、A6被告提出了异议，但没有提出反驳的证据，故证据A4、A5、A6予以采信。综上所述，本院对以下事实予以确认：涉案房屋的产权属于原告余江县邓埠供销社，2013年12月30日原告余江县邓埠供销社将位于邓埠镇车站街由南至北第3、第4、第5、第10间这四间店面出租给被告吴金华，当天原告余江县邓埠供销社就与被告吴金华签订了一份店面租赁合同，合同内容“甲方：出租方邓埠供销社乙方：承租方油化店……1、租赁经营有效期限自2013年12月30日起到2014年12月30日止。2、乙方在租赁经营期间，乙方每年应向甲方交纳租金18000元整，乙方应按月交纳店租每月30日交清店租。如超过月底不交者，甲方有权收回店面，乙方应立即空出店面。……5、本合同依法签订具有法律效力，任何一方不得随意变更或解除，如遇上级和政府出台新的政策，则从其新的政策实行变更或解除，如产权制度改革、房屋出售，随时终止合同，接通知后，壹个月之内空出店面。……出租方（甲方）邓埠供销社法人：叶年仁承租方（乙方）承租负责人：吴金华2013年12月30日。”2014年7月1日被告吴金华将承租原告余江县邓埠供销社处的位于邓埠镇车站街由南至北第十间店面转租给被告吴利华并当天与被告吴利华签订了一份店面租赁合同，合同内容“甲方：吴金华乙方吴利华……1、租赁经营有效期限自2014年7月1日起到2016年7月1日止。2、乙方在租赁经营期间，乙方每年应向甲方交纳租金计柒仟捌佰元整，乙方应按时交纳店租每半年交清店租，如超过月底不交者，甲方有权收回店面，乙方应立即空出店面。……5、本合同依法签订具有法律效力，任何一方不得随意变更或解除，如遇上级和政府出台新的政策，则从其新的政策实行变更或解除，如产权制度改革、房屋出售，随时终止合同，接通知后，壹个月之内空出店面。……出租方（甲方）吴金华承租方（乙方）承租负责人：吴利华2014年7月1日。”2014年9月26日原告邓埠供销社向被告吴金华发了通知，通知主要内容“金华门业门市部：合同期满，不再续签。依据上级精神，供销社进行产权制度改革，经邓埠供销社职工会议研究决定，请你门市部务必在2014年12月30日空出店面，进行空基出让。特此通知接通知人签字：吴金华余江县邓埠供销社2014年9月26日”。2015年1月13日原告邓埠供销社再次向被告吴金华发了通知，通知主要内容“金华门业门市部：本店于2014年12月30日合同期满，不再续签合同，根据上级精神，邓埠供销社进行产权制度改革，经邓埠供销社职工会议研究决定，请你门市部务必在2015年3月15日空出店面，进行空基出让。一、乙方必须在2015年1月15日前签字承诺，于2015年3月15日空出店面及后面仓库。二、乙方签订承诺后，甲方通过协商后，2015年1月至3月免交房租。如在2015年3月15日零点，未空店面和仓库者，则房租和仓库在原店面租金上每月加倍收取。三、如不签字承诺，1至3月房租照收，2015年3月15日店面强制收回，一切后果由乙方负责。特此通知”接通知承诺人（签字）吴金华余江县邓埠供销社2015年1月13日”。诉讼期间被告吴金华已经返回三间店面（位于邓埠镇车站街由南至北第3、第4、第5间）给原告余江县邓埠供销社，就转租给被告吴利华的那间店面（位于邓埠镇车站街由南至北第10间）没有返回给原告余江县邓埠供销社。被告吴利华收到原告余江县邓埠供销社发出的两次不续签合同通知后并没有按通知上的规定时间搬离承租店面，被告吴金华也没有支付转租给被告吴利华那间店面的逾期使用房屋期间的租金费。被告吴利华使用的另一间店面（位于邓埠镇车站街由南至北第11间）就这间店面被告吴利华与原告余江县邓埠供销社没有租赁合同。本院认为：原告余江县邓埠供销社与被告吴金华于2013年12月30日共同签订的《店面租赁合同》，是双方的真实意思表示，合同不违背法律规定，具有法律效力。2014年7月1日，被告吴金华与被告吴利华共同签订的《店面租赁合同》是基于原告余江县邓埠供销社与被告吴金华2013年12月30日签订《店面租赁合同》的原租合同的转租合同，因此本案中原告余江县邓埠供销社是出租人，被告吴金华是承租人，被告吴利华是次承租人。被告吴金华转租给被告吴利华，原告余江县邓埠供销社知道这个情况并在六个月之内没有表示异议，应视为对转租行为的默许。因此两被告之间的转租合同是合法有效的。两被告之间约定的租赁期限是2014年7月1日至2016年7月1日，这时间超出原租合同上租赁时间1年7个月，原告余江县邓埠供销社对转租合同的租赁期限并没有特别承诺、约定，因此就这超出的1年7个月的租赁时间视为无效。在2014年9月26日、2015年1月13日原告余江县邓埠供销社向二被告发出不再续签租赁合同的通知，并明确要求二被告在限定期间内搬离承租房屋。原告余江县邓埠供销社作为该房屋的所有权人，对该房屋依法享有占有、使用、受益和处分的权利。因此，原告余江县邓埠供销社在合同约定的租赁期限届满后，要求被告吴金华交回承租的房屋，其行为并不违背法律规定和合同约定，故予以支持。原租合同已经到期，两被告之间的转租合同也就随之到期。原告余江县邓埠供销社基于所有权请求权要求被告吴利华返还承租的店面予以支持。由于被告吴金华与原告余江县邓埠供销社租赁合同到期而侵害到被告吴利华的用益权，被告吴利华可以提出损害赔偿，但与本案不属同一法律关系不属本案审理的范围可另行起诉。原告余江县邓埠供销社要求被告吴金华搬离位于邓埠镇车站街由南至北第11间店面不属于本案审理范围，可另行起诉。被告吴金华在原告余江县邓埠供销社明确提出搬离承租房屋的要求后，只腾出了三间店面（位于邓埠镇车站街由南至北第3、第4、第5间），还有一间店面（位于邓埠镇车站街由南至北第10间）转租给被告吴利华，被告吴利华仍执意继续使用承租的店面，其行为违背合同约定，故原告余江县邓埠供销社要求被告吴金华支付逾期使用房屋期间的租金予以支持，但原告余江县邓埠供销社要求的费用36000元/年没有提供相关证据，而且被告吴金华在诉讼阶段已经返还了三间店面，就这一间店面向原告余江县邓埠供销社支付逾期使用房屋期间的租金费用依照原告余江县邓埠供销社与被告吴金华按照店面租赁合同约定的租金标准支付逾期使用房屋期间的租金费，应认定为4500元（18000元/年÷4间)。由于被告吴利华在本案是次承租人，原告余江县邓埠供销社要求负有腾房义务的次承租人即本案被告吴利华支付逾期使用房屋期间的租金费应予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条之规定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决如下：一、被告吴金华、吴利华于本判决生效后十五天内将承租原告余江县邓埠供销社的店面（位于邓埠镇车站街由南至北第10间）腾空并予以返还。二、被告吴金华、吴利华连带承担逾期使用房屋期间的租金费4500元并于本判决生效后十五天内将逾期使用房屋期间的租金支付给原告余江县邓埠供销社。三、驳回原告余江县邓埠供销社其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，原告余江县邓埠供销社负担50元，被告吴金华负担100元，被告吴利华负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审 判 长  王炎超人民陪审员  熊建琴人民陪审员  庄小琴二〇一五年十二月八日书 记 员  熊淑芳