宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）银民终字第1157号
上诉人（原审被告）银川市兴庆区曲江生态美食园，经营者杨莉莉，女，1982年4月9日出生，汉族，该美食园经理，住宁夏回族自治区。
委托代理人王涛、杨艳艳，北京大成（银川）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海永绿置业有限公司银川分公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区兴水路绿地21商场A区1号楼。
负责人张瑜，系该分公司总经理。
委托代理人陈芳，宁夏言成律师事务所律师。
原审被告绿地集团银川商业运营管理有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区兴水路1号。
法定代表人陈军，该公司总经理。
委托代理人程德智、祁爱玲，北京市中银（银川）律师事务所律师。
上诉人银川市兴庆区曲江生态美食园经营人杨莉莉因与被上诉人上海永绿置业有限公司银川分公司及原审被告绿地集团银川商业运营管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2015）兴民初字第1764号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年10月15日公开开庭进行了审理。上诉人银川市兴庆区曲江生态美食园委托代理人王涛、杨艳艳，被上诉人上海永绿置业有限公司银川分公司委托代理人陈芳，原审被告绿地集团银川商业运营管理有限公司委托代理人程德智、祁爱玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告上海永绿置业有限公司银川分公司诉讼请求：1、被告银川市兴庆区曲江生态美食园、绿地集团银川商业运营管理有限公司支付原告自2013年6月至2014年12月期间的物业服务费338580元，违约金1016元，以上共计339596元；2、本案诉讼费由两被告承担。
原审法院审理查明，原告上海永绿置业有限公司银川分公司系上海永绿置业有限公司位于银川领取营业执照的分支机构，上海永绿置业有限公司系资质等级为一级物业服务企业。银川市兴庆区绿地21商城系上海绿地集团银川置业有限公司开发建设，2010年3月22日，上海绿地银川置业有限公司与上海永绿置业有限公司签订《绿地21商城物业服务合同》，合同约定：上海永绿置业有限公司为绿地21商城提供物业服务，物业服务内容及标准为《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》一级中规定的服务内容及标准；在物业管理区域内，上海永绿置业有限公司负责代收水电费、暖气费等；物业服务费用为商业物业2.5元／月／平方米；业主或物业使用人应在每季度第一个月10号前履行缴费义务；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任；业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业费用的应按欠费3‰的标准向上海永绿置业有限公司支付违约金；因上海绿地银川置业有限公司原因造成交付使用时物业配套设施和绿化环境不完善的，业主按本合同约定收费标准70％缴纳物业服务费；因上海永绿置业有限公司原因，物业服务达不到本合同约定的服务内容和标准的，上海永绿置业有限公司应按3‰的标准向上海绿地银川置业有限公司支付违约金，业主按照本合同约定收费标准70％缴纳物业服务费。合同签订后，原告上海永绿置业有限公司银川分公司于2013年5月进驻绿地21城提供物业服务。上海绿地银川置业有限公司委托被告绿地集团银川商业运营管理有限公司对上述合同约定的兴庆区绿地21城进行商业运营管理。
被告杨莉莉系银川市兴庆区曲江生态美食园（以下简称曲江酒店）经营者，曲江酒店系个体工商户。2012年4月10日，被告绿地集团银川商业运营管理有限公司为出租方，曲江酒店为承租方，签订房屋租赁合同，合同约定出租房屋为银川市兴庆区兴水路1号绿地21城A区曲江生态花园酒店（建筑面积17820平方米）；房屋用途为餐饮；自2012年7月1日至2013年6月30日为免租期，免租期内由此租赁产生的物业管理费及其他税费均由承租方承担；自2013年1月1日起，承租方同意由出租方提供物业服务，服务区域为承租方所承租的建筑物外侧的公共区域，服务费由承租方按照1元／平方米／月的标准向出租方缴纳，物业费每半年为一个缴费期，先缴费后服务；使用该房屋进行商业活动产生的其它各项费用（包括但不限于物业费、水电费、空调费、暖气费等）由承租方支付，并由承租方承担延期付款的违约责任。绿地21城A区曲江生态花园酒店的房屋所有人系上海绿地银川置业有限公司，2011年3月9日，上海绿地银川置业有限公司出具授权委托书，委托绿地集团银川商业运营管理有限公司与租户签订租约、代为收取租金等与该物业经营管理有关的一切事项，原告永绿置业是绿地集团银川商业运营管理有限公司委托提供物业服务的第三方。曲江酒店欠缴合同约定房屋的物业费338580元（1元／月／平方米×17820平方米×19个月）。
另查明，原告提供物业服务期间，绿地21城内曲江酒店周边存在公共路面开裂，绿化不到位的情况。同时由于消防供水管道漏水，供水不足，导致曲江酒店被银川市公安消防支队兴庆区大队以违反消防法律、法规为由进行行政处罚。
原审法院认为，上海永绿置业有限公司与上海绿地置业有限公司于2010年3月22日签订的《绿地21商城物业服务合同》真实、合法、有效，对绿地21商城业主有约束力。原告作为上海永绿置业有限公司位于银川的分支机构，为绿地21商城提供物业服务，绿地21商城业主应当向原告缴纳物业服务费。原告作为领取营业执照的法人分支机构，有独立的诉讼主体资格，可以作为独立诉讼主体对接受其物业服务的业主就物业服务费用提起诉讼主张权利。曲江酒店与被告绿地集团银川商业运营管理有限公司分别于2012年4月10日、2012年12月18日签订的房屋租赁合同真实、合法、有效。曲江酒店系个体工商户，债权、债务由其经营者杨莉莉承担。被告绿地集团银川商业运营管理有限公司受房屋所有人上海绿地置业有限公司委托与曲江酒店签订上述房屋租赁合同，该房屋租赁合同对于物业费、采暖费、电费等费用的约定可以视为业主与物业实际使用人对上述费用的约定。该房屋租赁合同约定了物业费、采暖费、电费等费用由房屋实际使用人承担，由于上海永绿置业有限公司与上海绿地置业有限公司签订的《绿地21商城物业服务合同》约定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任，故上述费用应当由房屋实际使用人与业主承担连带清偿责任。本案中曲江酒店为房屋实际使用人，被告绿地集团银川商业运营管理有限公司并非业主，原告未将业主上海绿地置业有限公司列为被告，故原告所诉物业费应当由物业实际使用人被告杨莉莉承担，被告绿地集团银川商业运营管理有限公司不承担上述费用。上海绿地集团银川置业有限公司与原告合同约定，如物业服务不达标，原告按合同约定标准即商业物业2.5元／月／平方米的70％收取物业费，原告按1元／月／平方米主张物业费不超过上述标准。被告绿地集团银川商业运营管理有限公司与被告杨莉莉合同约定物业费为商业物业1元／月／平方米，且被告绿地集团银川商业运营管理有限公司与被告杨莉莉对物业服务不达标的情况下的违约责任未进行约定。原告存在物业服务履行不到位的情况，物业费应当相应减少。被告杨莉莉欠物业费共计338580元，本院支持上述费用的90％即304722元。原告主张违约金的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第四十条之规定，判决：一、被告杨莉莉于本判决生效之日起十日内向原告上海永绿置业有限公司银川分公司交纳物业服务费用304722元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3197元，由原告上海永绿置业有限公司银川分公司负担320元，被告杨莉莉负担3177元。
宣判后，原审被告银川市兴庆区曲江生态美食园经营人杨莉莉不服提起上诉，要求：1、撤销原审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、被上诉人不是本案适格主体，被上诉人不是物业服务合同的签订主体，且其系上海永绿置业有限公司位于银川的分支机构，一审认定被上诉人具有诉讼主体资格错误。2、被上诉人没有向上诉人提供物业服务，被上诉人未对其向上诉人提供物业服务的事实提供有效证据，一审对该事实认定不清。3、一审对部分事实认定错误。上诉人与原审被告绿地集团银川商业运营管理有限公司签订租赁合同的时间应为2014年7月，并非2012年。对欠缴物业费的起算时间认定错误，上诉人同意原审被告绿地集团银川商业运营管理有限公司提供物业服务的时间是2013年7月1日，并非一审认定的2013年1月1日起，缴费时间应为18个月，而非一审认定的19个月。《物业服务合同》约定，如物业服务不达标，应按约定的1元每平米每朋的70%收取，一审判决要求上诉人承担90%的责任认定错误。
被上诉人上海永绿置业有限公司银川分公司辩称，被上诉人一审诉讼主体资格适格，被上诉人向上诉人提供物业服务，上诉人应向被上诉人缴纳物业服务费，一审法院认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告绿地集团银川商业运营管理有限公司述称，原审被告既非涉诉房屋的产权人亦非实际经营人，因此物业费的支付与原审被告无关。一审认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。
二审中，上诉人为证实其主张向法庭出示以下证据：1、《银川市公安局兴庆区分局特种行业、公共娱乐服务场所检查记录》一份，证明被上诉人未对上诉人履行物业管理服务义务的事实；2、《收据》两份，证明上诉人自己缴纳垃圾转运费的事实。经质证，被上诉人与原审被告对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，检查记录中记载的违法事实是针对车辆损坏及顾客失窃的情况，作为物业部门无法保证不发生顾客财务丢失的情形，被上诉人对整个小区提供物业服务，该证据不能证明被上诉人没有提供物业服务；证据2的真实性、合法性、关联性不予认可。
经审查，上诉人二审提交的《银川市公安局兴庆区分局特种行业、公共娱乐服务场所检查记录》系2015年7月1日银川市公安局兴庆区分局丽景街派出所对上诉人服务场所的检查记录，收据载明上诉人缴纳的是2015年7月-12月垃圾转运费，本案双方争议的是2013年6月至2014年12月期间的物业服务费，上诉人提交证据与本案无关，不予采信。
二审查明的事实同原审判决查明的事实一致，予以确认。
本院认为，被上诉人系上海永绿置业有限公司领取营业执照的法人分支机构，有独立诉讼主体资格，其为绿地21商城提供物业服务，有权作为独立诉讼主体对接受其物业服务的业主及实际经营人主张权利。上诉人系绿地21商城涉案房屋实际经营人，应当向被上诉人缴纳物业服务费。上诉人为个体工商户，其债权、债务由经营者杨莉莉承担。上诉人主张被上诉人未向其提供物业服务，未能提交有效证据证实，该上诉主张不能成立。本案中上海绿地集团银川置业有限公司与被上诉人合同约定，如物业服务不达标，被上诉人按商业物业2.5元／月／平方米的70％收取物业费。原审被告绿地集团银川商业运营管理有限公司与上诉人合同约定物业费为商业物业1元／月／平方米。现被上诉人按1元／月／平方米主张物业费不超过上述标准。经审理查明被上诉人于2013年5月进驻绿地21城提供物业服务。被上诉人主张自2013年6月至2014年12月对上诉人提供物业服务期间的物业费符合法律规定，原审在充分考虑被上诉人物业服务存在履行不到位的情况，酌情按上诉人应缴19个月物业费的90％支持被上诉人的诉请，符合双方合同约定及本案客观实际，并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3197元，由上诉人银川市兴庆区曲江生态美食园经营人杨莉莉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡春燕
审 判 员 王建玲
代理审判员 赵来珍
二〇一五年十一月二日
书 记 员 王丽娟
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。