江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第2871号
上诉人（原审原告）冯青耀，男，1967年11月10日出生，汉族，某公司经理。
委托代理人高洁，江苏建大律师事务所律师。
上诉人（原审被告）南京高科置业有限公司，组织机构代码73885333-3，住江苏省南京市栖霞区尧化街道王子楼村108号。
法定代表人徐益民，该公司董事长。
委托代理人向毓荣，男，该公司法务。
委托代理人徐国杰，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
上诉人冯青耀与上诉人南京高科置业有限公司（以下简称高科置业）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服南京市栖霞区人民法院（2014）栖霞民初字第132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月18日立案受理后，依法组成合议庭于2014年8月27日公开开庭审理了本案。上诉人冯青耀及其委托代理人高洁、上诉人高科置业委托代理人向毓荣、徐国杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
冯青耀原审诉称，2010年10月冯青耀、高科置业签订1份《商品房预售合同》，由冯青耀购买了高科置业坐落于南京市栖霞区仙林街道仙境路29号学仕风华苑某幢某单元504室的房屋，价款总计900424元。同年11月，高科置业向冯青耀交付了房屋。2011年10月，冯青耀在房屋装修完毕准备入住时发现该房屋的南、北卧室、客厅和阳台大面积漏、渗水，房屋内多处墙面粉刷层、装修层脱落，严重影响冯青耀居住、使用。后冯青耀多次要求高科置业维修。高科置业始终找借口拖延，直到2013年3月，冯青耀向高科置业发出修复房屋的律师函，高科置业才于同年的6月进行维修，但依然未能彻底修复。由于房屋存在严重的质量问题，导致冯青耀不能居住，冯青耀只好以每月2500元的价格在外租房居住。为维护冯青耀的合法权益，故诉请原审法院判令高科置业：立即对冯青耀房屋漏水部位进行修复；并赔偿冯青耀自2011年10月起至房屋修复之日止，冯青耀在外租房损失，以每月2500元计算；同时承担本案诉讼费用。
高科置业原审辩称，高科置业交付的房屋符合合同约定的质量要求，有相关部门出具的房屋建筑工程竣工验收备案表。冯青耀所称的房屋存在漏水、渗水现象是由于冯青耀在装修时，铺设阳台地面瓷砖后造成外高内低，下雨时水自然渗透到屋内。之后，冯青耀到高科置业公司反映情况，高科置业也派维修公司去修理过两次，已经不存在质量问题了。至于冯青耀称在外租房产生的房租损失，那是冯青耀或许有别的原因，与高科置业无关。冯青耀称向高科置业发出律师函，高科置业也收到了。即使房屋有质量瑕疵，但也不能作为冯青耀拒收房屋的理由，更何况此时房屋已经不存在质量问题了。故请求法院驳回冯青耀对高科置业的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2010年10月12日，冯青耀、高科置业双方签订了1份《商品房预售合同》，约定由冯青耀购买高科置业位于南京市栖霞区仙境路29号学仕风华苑某幢某单元504室的房屋，总价为900424元，其中第六条第一项为房屋交付时间为2010年11月30日前。第十三条商品房质量保证第三项为，经确认为甲方（高科置业方）责任的，并影响到房屋正常装修和使用的，由甲方按照每拖延一天50元计算支付违约金。双方还就其他事项进行了约定。该合同签订后，双方均履行了各自交房、付款的义务.2011年3月份，冯青耀开始对该房屋进行装修至同年10月份完毕。当冯青耀准备入住时，发现该房屋南北卧室、客厅有渗水现象，遂要求高科置业进行维修。2012年3月9日，高科置业委托南京创固防水科技有限公司对该小区有质量问题的房屋进行维修，其中对本案诉争的房屋渗水修复费用为1766.85元。2012年7月18日，高科置业再次对该房屋进行维修费用为1023.64元，至9月9日完成。2013年3月20日，冯青耀委托江苏巨楷律师事务所高洁律师，向高科置业发出律师函，认为高科置业维修的房屋，并没有达到约定的房屋质量要求，催促高科置业尽快修复交付，并要求高科置业赔偿冯青耀自2011年10月至修复之日止，按每月2500元的标准计算。高科置业收到此律师函。
另查明，冯青耀自2010年8月至今，一直租用刘平的房屋，房租为每月2500元，房屋位于南京市栖霞区大道18号6幢2017号。冯青耀在栖霞大道高力汽配城上班。但高科置业对此租赁合同的真实性不予认可。
本案在诉讼过程中，原审法院到现场进行勘验，结论为：客厅左右下角底线有水迹现象；主卧室东角底线有水迹现象；次卧室外墙有修理痕迹。
上述事实，有双方签订的商品房预售合同，高科置业委派的公司维修记录，冯青耀提供房屋质量照片、原审法院现场勘验笔录等证据证实。
原审法院认为，冯青耀、高科置业双方签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，应为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案讼争的房屋虽然有相关部门竣工验收证明，但只能证明该房屋主体工程符合交付的条件，并不必然证明该房屋都符合质量要求。当冯青耀收房装修后，发现房屋漏水、渗水，即与高科置业交涉维修事宜。高科置业也两次委派维修公司对该房屋进行维修处理，证明了该房屋确系存在一定程度的质量问题，高科置业应当按照合同约定承担维修义务。根据双方签订的商品房预售合同约定，因房屋质量问题影响到正常装修和使用的，应按每天50元支付违约金。冯青耀装修房屋的目的是为了居住，当冯青耀发现质量问题至高科置业维修完毕时（2012年9月9日）合计345天，高科置业应当承担每天50元的违约责任。冯青耀要求按照月租2500元的标准没有合同约定和法律依据，原审法院不予支持。因高科置业维修完成日期显示为2012年9月9日，此时冯青耀应当接受使用，超过此时间入住，由此造成的损失系冯青耀方自行扩大的损失，应自行负责。本案诉讼过程中，原审法院至现场调查勘验，该房屋经维修后，已不影响冯青耀的居住使用。因此，冯青耀再行诉讼要求高科置业承担修复的诉请已不存在，原审法院不予支持。如冯青耀此后再发现房屋存在质量问题，高科置业应当根据合同约定履行维修义务或另案再诉。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、南京高科置业有限公司自判决生效之日起10日内赔偿冯青耀损失17250元。二、驳回冯青耀的其他诉讼请求。
如高科置业未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
原审案件受理费130元，减半收取65元，由南京高科置业有限公司负担。
冯青耀不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、冯青耀提供的录像和照片显示有四次保修记录，但高科置业只提供了两次维修记录，且没有提供修复完毕后由冯青耀进行验收的相关材料，而原审法院以高科置业提供的维修记录日期为损失赔偿时间结点，存在错误。2、冯青耀在原审庭审中提供大量房屋渗水照片，证明房屋存在质量问题，在本案上诉期间，诉争房屋遇下雨仍出现渗漏。3、诉争房屋经高科置业多次维修后，问题一直未解决，冯耀青无法收房。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判高科置业自2011年10月起至房屋修复时止，按50元／天向冯青耀支付违约金，高科置业完成房屋的修复工作，并由高科置业承担本案全部诉讼费用。
高科置业不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实错误，适用法律不当。根据双方签订的《商品房预售合同》约定，甲方（高科置业）或其受托人怠于履行商品房工程质量保修责任的，经确认为甲方责任的，并影响到房屋正常装修和使用的，由甲方按照每拖延一天50元／天计算支付违约金。涉案房屋在出现渗水时已完成装修，不存在因维修影响到冯青耀装修；涉案房屋存在轻微渗漏属一般瑕疵，且维修仅需一、二天时间，并不影响房屋的居住功能；涉案房屋造成维修拖延，系因冯耀青未及时向高科置业或高科置业委托的维保单位报修所致，责任不在高科置业。高科置业第二次完成的维修时间为2012年7月18日，而原审法院以2012年9月9日作为维修完成的时间结点，没有事实依据。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回冯耀青在原审的诉讼请求，并由冯青耀承担本案的全部诉讼费用。
针对原审法院查明的事实，双方当事人均有异议。冯青耀认为，原审判决存在遗漏：其在2013年3月向高科置业发函后，高科置业于2013年夏天组织对涉案房屋进行了维修，但在2013年12月房屋又出现渗水。高科置业认为，原审判决第三页第七行，“当原告准备入住时，发现该房屋南北卧室、客厅有渗水现象，遂要求被告进行维修”，而实际情况是，高科置业并未接到冯青耀要求维修的书面通知；另其于2012年7月17日完成第二次维修工作。双方当事人对原审法院查明的其他事实不持异议，本院予以确认。
二审中，冯青耀为证明房屋仍存在质量问题及2013年8月报修的事实，向本院提交房屋渗水照片7张、物业公司电脑登记报修截屏照片2张。高科置业对上述照片的真实性不予认可，且冯青耀系向物业公司申请报修，而未向其提出。庭审中，高科置业陈述，之前维修都是物业公司通知高科置业或高科置业指定的维保单位进行维修的。另，冯青耀向本院表示，诉争房屋于2011年10月装修完毕，高科置业应从2011年11月1日起向其承担违约赔偿责任，截止时间原审主张至修复时止，现变更暂计至本案判决确定之日止，其后的违约赔偿将另案诉讼解决。
针对诉争房屋渗漏有无修复问题，本院于2014年9月10组织双方到涉案房屋进行现场勘验，现场情况显示：主卧室左下角墙面潮湿，并有粉刷层翘起和脱落；次卧室窗台上部西墙面潮湿、霉斑；客厅右下角墙面潮湿，并有粉刷层脱落；现场显示无人居住情况。
此节事实，有照片、勘验笔录、谈话笔录、开庭笔录等证据证实。
本院认为，本案讼争的房屋虽经高科置业进行了维修，但至二审期间经本院现场勘验，渗水问题仍未解决，高科置业应承担继续维修义务，故原审判决未支持冯青耀此项诉请，存在不当，本院予以纠正。因房屋渗水问题导致冯青耀至今不能正常使用房屋，应承担房屋质量瑕疵的违约责任，而原审法院将违约金计算截止时间节点确定在2012年9月9日，存在不当。现冯青耀将其在原审损失赔偿的请求起止时间变更为自2011年11月1日起至本案二审判决确定之日止，系当事人对其诉讼权利的自由处分，不违反法律规定，本院应予准许。故本院认定高科置业自2012年11月1日起至2014年9月30日止、按50元／天，向冯青耀支付违约金53150元。
综上，原审法院认定事实存在错误，致判决结果不当，本院应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市栖霞区人民法院（2014）栖霞民初字第132号民事判决第二项；
二、变更南京市栖霞区人民法院（2014）栖霞民初字第132号民事判决第一项为：南京高科置业有限公司于本判决生效之日起10内向冯青耀支付违约金53150元；
三、南京高科置业有限公司于本判决生效之日起30天内将房屋渗水部位进行修复。
如当事人未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取65元、二审案件受理费130元，均由上诉人南京高科置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 左自才
代理审判员 汪德全
二〇一四年九月三十日
书 记 员 林雨虹