安徽省舒城县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）舒民二初字第00720号
原告：王军，男，1971年8月29日出生，汉族，医生，住安徽省舒城县。
原告：赵勋宏，女，1973年8月10日出生，汉族，会计师，住安徽省舒城县。
两原告委托代理人：沈菊，安徽ＸＸ兵律师事务所律师。
被告：中国房地产开发合肥有限公司，住所地合肥新站区。
法定代表人：傅雷，董事长。
委托代理人：高宇，安徽天禾律师事务所律师。
原告王军、赵勋宏诉被告中国房地产开发合肥有限公司（以下简称合肥房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月4日立案受理，依法由审判员刘永平适用简易程序于2013年10月8日、11月29日两次公开开庭进行了审理。原告赵勋宏及两原告委托代理人沈菊、被告合肥房地产公司委托代理人高宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告诉称：2009年9月23日，两原告与被告协商签订《商品房买卖合同》，被告将位于舒城县经济技术开发区古楼北街中房.龙舒花园龙居B幢1至2层154.254号商铺出卖给两原告。合同约定的建筑面积为92.9平方米，双方约定按建筑面积计算房屋价款、按建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按合同第五条中的第2种方式进行处理。合同签订后，两原告于2010年1月5日与中国建设银行股份有限公司舒城支行签订了个人住房借款合同，合同约定贷款利率为在基准利率水平上上调10%。然被告却私自修改合同，将计价方式由按建筑面积计算改为按套计算，且在没有通知两原告的情况下，通过伪造两原告签名的《补充协议》及《授权委托书》去房产局办理了房地权证，并直接交至贷款银行。直到今年7月份，两原告再次购买商品房进行按揭时，银行要求提供已有的房屋产权证复印件，两原告到建设银行舒城支行复印产权证时才发现房地权证上的建筑面积为88.78平方米。后两原告多次找被告协商，要求其返还面积误差部分的房价款及利息等损失，但被告总以种种借口拖逶。原告认为：原被告签订的房屋买卖合同合法有效，被告应依约定切实履行合同义务，并承担因其违约给两原告造成的损失。综上，请求法院判令被告立即返还原告面积误差部分的房价款27001元（每平方米4952元，实测面积与合同面积差4.12平方米，3%以内的面积差按每平方米4952元计算，为13800元；超出3%部分按双倍价款即13201元）；按两原告按揭贷款利率给予赔偿面积误差部分房价款利息损失7606元（按应该返还房价款27001元，商业贷款利率7.04%，从2009年9月计算至2013年9月）。
两原告为证明其主张，向本院递交了以下证据：
一、两原告身份证复印件各一份，证明两原告身份情况；
二、商品房买卖合同及购房发票，证明双方约定的房屋面积、计价方式、面积误差处理及原告按揭贷款并支付购房款46万元情况；
三、补充协议一份，证明被告通过伪造原告签名的方式订立补充协议，更改计价方式；
四、授权委托书一份，证明被告通过伪造原告签名的方式出具委托书至舒城县房地产管理局办理房地产权证；
五、舒城县房屋登记申请表及房地权证书，证明被告私自为原告办理了房屋所有权登记及房地权证书，同时证明该房屋实测建筑面积88.78平方米；
六、个人住房借款合同，证明两原告于2010年1月5日与中国建设银行股份有限公司舒城支行签订了借款合同，合同约定贷款利率为在基准利率水平上上调10%；
七、房地产他项权证及房地产权证客户明细表、中国建设银行股份有限公司舒城支行个人贷款对账单各一份，证明房地产他项权证及房地产权证实际移交人为被告方员工叶皖湘，非两原告本人，两原告从未接手过房产证及他项权证，两原告的房产证目前仍抵押在中国建设银行舒城支行。
被告辩称：原被告于2009年9月23日签订的《房屋买卖合同》约定房屋价款按套计算，不存在补差的问题。房屋交付后，被告根据原告委托统一为其办理产权证书，至此，涉案房屋买卖合同已履行完毕，双方不存在争议。关于诉讼时效问题，被告认为原告房屋产权证书于2010年12月办理完毕。产权登记后，原告对房屋所有权是知晓的。原告在2010年底就应当知道房屋面积，至今才起诉，明显超过诉讼时效，不应得到法律的保护。
被告未向本院递交证据。
被告对原告所举证据发表质证意见为：对原告所举证据一、二、三、四的真实性、合法性及与本案的关联性均无异议，但对证据二、三、四的证明目的有异议，因为该合同第四条、第五条按建筑面积计算是双方在填写合同时的笔误，从整个合同内容来看，该合同仅在第四条约定了计价方式及价款，而该条款的实际内容是依据第三条，合同其他部分均没有再对房屋单价进行约定，且该合同没有约定面积的单价，补充协议和授权委托书虽然不是两原告自己签名，但均是被告工作人员在征得原告认可的情况下代办房屋产权证书时制作的文书，由于双方房屋买卖合同的存在，补充协议和授权委托书均不影响双方按套计价的实质性内容的约定；对原告所举证据五、六的真实性、合法性无异议，但与本案无关联性；对证据七的证据三性没有异议，对证明目的有异议，原告方虽然没有保管房产证，但是房产登记信息是公开的，原告应当知晓房产登记面积。
经庭审举证、质证，本院对原告所举证据认证如下：
被告对原告所举证据一、二、三、四、七的真实性、合法性及与本案的关联性均无异议，本院经审查，对上述证据的证明效力予以确认，被告关于按建筑面积计算是双方在填写合同时的笔误及补充协议和授权委托书均是被告工作人员在征得原告认可的情况下制作的文书的质证意见不成立；证据五被告申请登记及房产权证书所涉房屋与证据六按揭贷款所涉房屋均系两原告所购中房.龙舒花园龙居B幢154.254号商铺，与本案具有关联性。
根据原被告陈述及本院认定的上述证据材料，查明的事实为：两原告系夫妇关系。2009年9月23日，被告委托中国房地产开发合肥有限公司舒城分公司与两原告签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：被告将位于舒城县经济技术开发区古楼北街中房.龙舒花园龙居B座1-2层154-254号商铺预售给两原告，建筑面积92.9平方米；按建筑面积计算房屋价款，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，按以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房；买受人不退房的，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议；付款方式：2009年9月23日在签订本合同时首付款人民币36万元，余款10万元于同年9月30日前通过银行按揭贷款方式支付。此合同签订后，两原告于同日首付被告购房款36万元，次年3月18日支付被告购房款10万元，合计46万元。2010年3月18日，被告冒用两原告签名自制《补充协议》，协议的主要内容为中房.龙舒花园龙居B幢154-254号商铺合同建筑面积92.9平方米，复测后实际建筑面积88.78平方米；当事人选择按套计价的，不参与合同面积及价格的多退少补；买受人同意出卖人的面积差异处理办法，对面积误差今后不再有异议。2010年12月7日，被告再次冒用两原告签名自制《授权委托书》，并以受托人的身份携带《补充协议》及《授权委托书》至舒城县房地产管理局办理了房地权证，并将该房地权证书移送至中国建设银行股份有限公司舒城支行抵押。两原告得知房屋实测面积与合同约定面积出现误差后与被告协商未果，遂诉讼来院。
本院认为：原被告对于被告售与原告房屋的实际建筑面积与合同约定的建筑面积相差4.12平方米的事实没有争议。双方争议的焦点问题：一是双方约定的房屋价款是按套计算，还是按建筑面积计算问题？二是两原告的诉讼主张是否超出了诉讼时效？关于争议焦点一，首先，原被告签订的《商品房买卖合同》在约定按建筑面积计算房屋价款的同时约定了合同约定面积与产权登记面积出现差异的处理原则，该《商品房买卖合同》除格式合同内容外，选择内容由被告工作人员填写，被告关于按建筑面积计算是双方在填写合同时的笔误的辩解理由不成立；其次，双方签订的《商品房买卖合同》还约定“因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议”，正是基于该约定，当实测面积与合同约定面积出现差异时，被告自制“补充协议”以便与合同约定相吻合；被告假冒两原告签名自制“补充协议”和“授权委托书”单方至舒城县房地产管理局办理所有权转移手续，不是双方真实意思表示。因而原被告约定的房屋计价方式应该是按建筑面积计算，非按套计算。关于双方争议的诉讼时效问题，由于被告是在无两原告真实委托的情况下办理了房屋所有权转移手续，并将房屋产权证移送中国建设银行股份有限公司舒城支行抵押，其又不能举证证明两原告知晓房屋登记面积的具体时间，本院对被告关于两原告诉讼请求已经超过诉讼时效的辩解不予采信。被告应承担违约责任，赔偿两原告因此而产生的损失。两原告要求被告支付其面积误差部分的房价款27001元的诉讼请求符合双方约定和法律规定，本院予以支持；两原告要求被告给予赔偿房价款利息损失的诉讼请求亦符合法律规定，但其计算的利息损失有误，两原告按揭贷款执行的是浮动利率，即在基准利率水平上上调10%，而两原告未举证证明其与中国建设银行股份有限公司舒城支行签订的借款合同执行的基准利率，故两原告要求按商业贷款利率7.04%计算利息损失的依据不足，可以参照中国人民银行同期贷款利率计息，且只能计算面积误差比3％以内（含3％）部分的利息损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条和《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十四条的规定，判决如下：
一、被告中国房地产开发合肥有限公司于本判决生效之日返还原告王军、赵勋宏购房款27001元，并按中国人民银行同期贷款利率计付原告王军、赵勋宏13800元购房款的利息损失（自2009年9月23日起计算至返还购房款之日止）；
二、驳回原告王军、赵勋宏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为335元，由被告中国房地产开发合肥有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审判员 刘永平
二〇一三年十一月二十九日
书记员 杨梅红