江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）连民终字第1410号
上诉人（原审原告）东海县天宇建筑安装有限公司，住所地东海县牛山镇利民东路26号晶都文化广场1幢304室。
法定代表人岳传贵，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）东海县商业国有资产管理公司，住所地东海县牛山镇和平路105号。
法定代表人王加余，该公司总经理。
委托代理人李婷，江苏华天人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）东海县商业职工学校，住所地东海县牛山镇和平路105号。
法定代表人李瑞萍，该校校长。
委托代理人孙传龙，江苏华天人律师事务所律师。
上诉人东海县天宇建筑安装有限公司（以下简称天宇公司）因与被上诉人东海县商业国有资产管理公司（以下简称商业公司），东海县商业职工学校（以下简称商业学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服东海县人民法院（2013）东民初字第0755号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审中天宇公司诉称：2001年12月，商业公司所属的商业建筑安装工程公司（以下简称商建公司）改制，商建公司的整体资产及债权债务全部转让给陈亚平等五人，在商建公司转让的资产中，包括位于东海县牛山镇利民东路6号南侧的4间门面房。陈亚平等购买该门面房欲将其作为出资投资于天宇公司处，但陈亚平等人在签署了转让协议并支付了转让款后，该门面房被商业学校非法占有，并由其出租。一直到2008年12月，该门面房被陈亚平收回并登记于天宇公司名下止，在此期间所获租金商业学校均交给了商业公司。在上述门面房被商业学校告非法占有期间，商业公司和商业学校一直将房屋出租给相关的亲友，因而租金较低，后经有关评估机构评估，在此期间4间门面房的正常租金应为325920元，高出商业公司所收的租金151630元，该部分损失及利息商业公司和商业学校应予赔偿。为此，天宇公司股东陈亚平曾多次与商业公司和商业学校协商、催要，商业公司和商业学校虽认可侵权事实的存在，但只同意给付部分租金，不愿全额赔偿。为维护天宇公司的合法权益，请求判令商业公司和商业学校返还天宇公司房屋租金174290元，赔偿损失151630元，合计325920元及利息105011.65元（庭审期间天宇公司增加利息47564.41元，共计利息为152576.06元）并由商业公司和商业学校承担本案诉讼费。
一审中商业公司辩称，一、天宇公司主体不适格，本案所涉房产在2008年12月3日前不属于天宇公司，该房产的收益与天宇公司无关；二、商业公司作为被告主体不适格，商业公司和天宇公司之间不存在房产租赁关系，没有返还天宇公司租金的义务，同时商业公司也不存在对天宇公司的侵权行为，故也无赔偿义务；三、天宇公司诉讼请求的损失没有法律依据。请求法院依法驳回天宇公司对商业公司的诉讼请求。
一审中商业学校辩称，天宇公司在2008年12月之前没有取得涉案财产的所有权，因此不论从主体上还是从实体上均不能提出诉状所称的各种主张。
一审法院经审理查明：东海县商业职工学校是1982年经东政发［（1982）051］号文批准设立的独立法人单位，属事业编制，主管部门为东海县商业局（后改制为东海县商业国有资产管理公司）。1985年经县计经委批准，由省商业厅拨款及集资在东海县牛山镇利民东路6号原有24间平房的基础上建造综合楼四层。1991年3月东海县商业局向东海县房产管理处申请公有房屋所有权登记，申请时，将该楼列入东海县商业局东房字第××号产权证中。1992年东海县房产管理处为该楼办理了产权登记。
东海县商业建筑安装工程公司成立于1995年11月，为东海县商业局下属的国有企业，法定代表人为舒才富，住所地东海县牛山镇和平东路6号。1998年2月21日东海县商业局决定任命陈亚平为商建公司副经理。2001年4月4日东海县商业局召开党委会，会议研究讨论商建公司改制问题，因县里要求改制，商建公司成立时基本无资产，决定保留商建公司，按股份制操作，为了配合改制，将涉案房屋即位于东海县利民东路6号底层东4间门面房临时划拨给商建公司，所有权、实际使用权归商业局。2001年6月15日东海县商业局以东商发（2001）30号文《关于给商业建筑安装工程公司划拨办公用房的通知》下发给商建公司，要求商建公司据此通知到县房产管理处办理资产转移等相关手续。2001年7月25日东海县商业局与商建公司签订房地产买卖契约，契约写明甲方（东海县商业局）自愿将座落在牛山镇利民东路6号综合楼底层东4间的房地产出售给乙方（商建公司），成交价格为人民币71000元。付款方式：划拨。2001年7月，东海县商业局因部分房屋房改，将东房字第××号房产证变更为35**号，同时注销了东房字第××号房产证，商业学校现有房屋仍包含在内。2001年7月25日商建公司陈亚平经手向东海县房产管理处递交公有房屋登记申请书及相关资料，东海县房产管理处将3540号中本案所涉4间门面房办给商建公司，证号为3××7号，其余仍留在东海县商业局，房产证号为3××8号，同时注销了3540号产权证。2001年10月26日商建公司对企业改制资产委托连云港金源会计师事务所评估，涉案房屋作为企业改制资产纳入评估资产中。根据连云港金源会计师事务所及东海县地价评估事务所的评估报告结果，商建公司资产为1251982.43元，负债总额为985659.37元，评估净资产为366323.6元，剥离资金为269712.35元，净资产调整数119600.00元，可供改制净资产216210.71元。
2001年11月24日东海县商业局召开党委会研究讨论商建公司改制问题，参加人员有鲁东、舒才富、陈亚平等。会议决定商业学校4间房产所有权属于商业学校，商建公司只有使用权，不能作为改制资产，房子不属于改制的企业。土地进入改制，但有关费用必须按规定上交商业局。2001年12月6日，在原东海县商业局的见证下，商业学校与商建公司签订了一份《协议书》，该协议约定商业学校（甲方）将牛山镇利民东路6号的底楼4间（从东向西）房屋临时划拨给商建公司（乙方），为了确保国有资产不流失，划拨的4间房屋所有权仍属甲方，不能作为乙方的改制资产，乙方办理的划拨房屋的土地证、房产证等相关证件由甲方负责保管，乙方改制后，甲方有权根据需要处置该划拨房。由原商业局、商业学校和商建公司盖章并由三单位法人代表鲁东、袁国庆和舒才富签字。协议签订后，该房产没有交付给商建公司，一直由商业学校使用至2008年11月。
2001年12月20日东海县商业局、东海县国有资产管理局、商建公司签订《建筑企业净资产产权界定协议》，确定：剥离后净资产的30%作为国有资产上缴县财政，70%净资产作为企业法人净资产，在股权设置时作为量化股。东海县国有资产管理局2001年12月21日下发东国资（2001）07号《关于收缴东海县商业建筑安装工程公司国有资产的通知》：从净资产中划出70%为量化股，计151347.50元，剩余30%为64863.21元由商建公司上交商业局。2001年12月21日、23日商建公司制定并审议商建公司改制方案，方案决定：“……由原来的全民所有制企业改为民营企业，使企业成为自主经营、自负盈亏、权责明确、管理科学、运作规范的法人经济实体，公司设立一名董事长……企业名称暂定为东海县华盛建筑安装工程有限责任公司，公司驻地设立在东海县牛山镇利民东路6号”“……由陈亚平等6人出资买断国有资产，原企业的债权债务也由陈亚平等6人负责、偿还处理”。2001年12月26日东海县商业局同意商建公司改制方案，并将建筑企业改制审批表上报东海县建筑企业改制工作领导小组办公室。东建企改办（2001）16号文同意该公司的改制方案，并报东海县人民政府，东海县人民政府东政复（2001）85号文同意该公司的改制方案。2001年12月28日陈亚平等人将64863.21元交给东海县国有资产管理局。2002年1月原国营性质企业商建公司经评估整体出让国有资产（以64863.21元出让整体资产）给企业资产买断者陈亚平、吴志敏、张伟、舒秀波、陈长江，改制为民营企业，成为有限责任公司。新成立的民营企业没有用“华盛”，而是实际启用了“东海县天宇建筑安装有限公司”。2002年1月新企业天宇公司挂牌成立。
2002年2月27日，东海县商业局下发东商发（2002）10号文《关于撤销东海县商建公司的决定》“鉴于商建公司已改制成股份制企业，经党委研究决定，撤销东海县商建公司，原公司债权债务由改制后新企业承担”。2002年4月24日东海县国有资产管理公司向东海县工商局递交申请，申请内容：经县政府批准，东海县商业建筑安装工程公司于2001年12月改制为有限责任公司，其国有资产全部退出。请予吊销“东海县商业建筑安装工程公司”营业执照。东海县工商局核准吊销了“东海县商业建筑安装工程公司”营业执照，但至今没有注销，工商登记未作变更，法定代表人仍为舒才富。
2006年5月8日，商业公司向东海县房产管理处出具《关于东海县商业职工学校综合楼产权问题的证明》“东海县商业职工学校是1982年经东政发［（1982）051］号文批准设立的独立法人单位，属事业编制。1985年经县计经委批准，由省商业厅拨款及集资在原有24间平房的基础上建造综合楼四层。1992年3月我局办理产权登记时，由于我局及办证部门工作疏忽，误将该楼列入我单位东房字第××号产权证中，后一直无人发现。2001年7月我局因部分房屋房改，将该证变更为3540号，同时注销了东房字第××号房产证，但商业学校现有房屋仍包含在内。2001年7月商建公司改制时，我局又错误将该房划拨给商建公司配合改制，导致县房产管理处将3540号中4间门面房办给商建公司，证号为3××7号，其余仍留在我公司，房产证号为3××8号，同时注销了3540号产权证”。2006年8月22日商建公司与商业公司签订“关于解除《房地产买卖契约》协议”，约定解除2001年7月25日双方签订的房地产买卖契约。2006年10月19日商业公司向东海县房产管理处出具证明，称公司所属企业商建公司位于东海县牛山镇利民东路6号的房屋所有权证［证号东房字第××号］不慎遗失。同日商业公司与商建公司向东海县房产管理处申请补办房屋所有权证。东海县房产管理处为该房屋办理了新产权证（证号为：东房字××号）。2007年4月14日商业公司与商建公司向东海县房产管理处递交申请，称向房产管理处申报虚假材料，将此产权误登记为商建公司，申请退回给原产权人商业学校。2008年6月12日东海县房产管理处下发《关于收回商建公司房屋所有权证的通知》，要求商建公司（指2006年10月19日东海县商业国有资产管理公司出具《证明》中所述的工商营业执照企业注册号为3207221101096的全民所有制企业）将补发的该房屋的新产权证（证号为：东房字××号）退回房产管理处，房产管理处将根据司法部门对该房屋的最终裁决，再行依法办理相关手续。2008年11月15日东海县房产管理处会议记录，与会有关人员提到2003年起商业学校就对涉案4间房产提出登记异议。会议讨论结果是为其办理变更登记手续，但要先由商建公司变更到买断人后再变更为天宇公司。2008年11月18日陈亚平等五人向东海县房产管理处申请将东房字第××号房屋所有权人变更登记为“东海县天宇建筑安装有限公司”。2008年11月19日东海县房管处出具关于补办3××7号房产证权属变更登记在天宇公司名下的《情况说明》，房产管理处同意给予补办3××7号房产证权属变更登记在天宇公司名下。东海县房管处在2008年12月3日将涉案房屋登记在天宇公司名下（房产证号N0××14）。
2002年1月起至2008年12月3日，本案所涉房产一直由商业学校占有并出租给他人使用，2008年12月该房产由陈亚平等人占有使用。
2006年商业学校以要求东海县人民政府撤销东房字××号房产证，东海县人民政府不予处理为由向一审法院提起行政诉讼，被告为东海县人民政府，东海县商业国有资产管理公司和天宇公司为第三人，一审法院作出（2006）东行初字第12号行政裁定书，以商业学校起诉超过诉讼时效为由驳回了商业学校的起诉。商业学校不服，向连云港市中级人民法院提起上诉，连云港市中级人民法院维持了原裁定。2009年，商业学校以商业公司、商建公司、天宇公司为被告起诉到一审法院，请求确认本案所涉房产为其所有。一审法院依法作出（2009）东民一初字第2690号民事裁定书，以本案系因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，不属于人民法院受案范围为由驳回了商业学校的起诉。后商业学校提起上诉，连云港市中级人民法院作出（2010）连民终字第959号民事裁定书驳回商业学校上诉，维持原裁定。
一审法院认为：依据法律规定，按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案所涉房产先是登记在东海县商业局名下，后变更登记在商建公司名下，直至2008年12月3日才登记在天宇公司名下。结合本案实际，一审法院认为，2008年12月3日前天宇公司并未真正取得该房产的所有权及使用权，理由如下：一、本案所涉房产建造之初应为商业学校所有；二、商建公司取得该处房产的产权证，是由于其主管部门依行政职权划拨而得，其所有权及使用权均受到一定的约束，即依照商业公司（原东海县商业局）、商业学校、商建公司的约定：该处房产的所有权属于商业学校，商建公司只有使用权，不能作为改制资产；三、作为商建公司的副经理及商建公司改制资产购买人之一的陈亚平明知本案所涉房产的产权存在争议及相关约定，在未能取得该处房产产权的情况下仍以该处房产入股天宇公司明显不妥，进而也使得天宇公司无法取得该处房产的所有权及使用权；四、2008年12月3日前，本案所涉房产一直由商业学校依据原三方约定占有使用，并没有将该处房产交付给商建公司改制资产买断人陈亚平等人，该处房产的所有权并未发生转移。综上，天宇公司提供的证据不能证明其在2008年12月3日前已取得本案所涉房产的所有权或合法使用权，天宇公司要求商业公司和商业学校返还租金、赔偿损失没有法律依据，故对其诉讼请求，依法不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回天宇公司的诉讼请求。案件受理费7764元，由天宇公司负担。
宣判后，天宇公司对上述判决不服，向本院提起上诉称：原审判决认定上诉人在2008年12月3日前没有取得涉案房屋的所有权和使用权是错误的，所列举的四点理由也无事实依据。从房屋的产权登记来看，该房屋初始登记的所有者是原东海县商业局，虽然房屋是以商业学校名义筹建，但是商业学校从未真正取得该房屋的所有权。房产证作为不动产的权属证明在没有被撤销或者注销的情况下，持有者即拥有不动产的全部产权，就本案而言，涉案房屋从原有的商业局划归商建公司，沿革清楚，程序合法，不存在任何争议。至于二被上诉人与商建公司关于涉案房屋归属的约定，该约定应为无效约定，因为商业学校从未取得涉案房屋的所有权，商业学校参与约定缺少依据，同时该约定与商业公司对房屋的实际处置存在矛盾，商业公司在主持商建公司改制时，明确将该房屋作为商建公司改制资产，且该改制方案经过县政府批准。陈亚平等人作为商建公司改制资产购买人将涉案房屋按县政府批准的改制方案入股上诉人公司并无不妥。陈亚平等人在购买房屋时，依据的是商建公司职工代表大会审议表决通过并经县政府批准的改制方案，以及其与商建公司的协议。无论涉案房屋的来源如何，商建公司改制时该房屋登记在其名下，其改制方案是经过商业局同意，县政府批准的，应为合法有效。上诉人之所以未及时占有该房屋并非是该房屋存在争议，而是商业学校的侵权行为所致，原审判决将被上诉人基于侵权行为而占有房屋作为房屋所有权及使用权存在争议的理由明显错误。陈亚平等人基于商建公司合法的改制方案购买了涉案房屋，从支付购买款时起，陈亚平等人即取得了该房屋的所有权，被上诉人占据房屋构成侵权。二被上诉人在非法占有房屋期间也妄图通过诉讼等途径将占有的房屋合法化，并罔顾事实，使用变迁印章，任命虚假的商建公司经理等非法手段，但最终以败诉告终。东海县房产管理部门在二被上诉人拿不出证据证明房屋应归其所有的情况下，才将产权证颁予上诉人。陈亚平等人交付了改制资产买断款之日起，该房屋即归陈亚平等人所有，尽管未有及时办理产权证，也不影响陈亚平等人取得涉案房屋所有权的合法性，更不能成为被上诉人侵占上诉人房屋的借口，被上诉人在侵占上诉人房屋期间非法取得的租金及给上诉人造成的损失被上诉人应予返还和赔偿。请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求，或将该案发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人商业公司答辩称：对一审判决无异议。上诉人主体不适格，本案所涉房产在2008年12月3日之前不属于上诉人，该房产收益与上诉人无关。商业公司作为被上诉人主体不适格，商业公司与上诉人之间不存在租赁关系，没有返还上诉人租金的义务，同时，商业公司也不存在对上诉人的侵权行为，也没有赔偿义务。上诉人诉讼请求的损失没有法律依据，请求依法驳回上诉人对商业公司的诉求。
被上诉人商业学校答辩称：上诉人上诉四点理由所涉事实部分在一审法院（2009）东民初第2090号及连云港市中级人民法院民事裁定书，及（2011）东商初007号民事裁定书、（2012）连民终0270号民事裁定书认定：涉案房屋在2008年12月3日之前都不属于本案上诉人。增加答辩理由为：1、涉案房屋最初应该归商业学校所有，原审判决引用的事实，是原来历次判决中认定的事实。2、原审判决对涉案房屋的产权认定无误。3、陈亚平作为改制人的观点仅仅提出原审思路错误，没有相应依据，原审判决建立在此前历次文书认定事实基础之上。4、否认房屋所有权有争议的观点不成立。在2008年12月3日办理产权证之前，涉案房屋权属一直是存在不断的诉讼，最后的状态是法院认为该案纠纷应由行政部门处理，导致至今没有结果。在2008年12月3日之前上诉人并未取得涉案房屋的所有权，至于改制后到2008年12月3日之前的期间，涉案房屋的权属应该由生效法律文书来确认。仅凭上诉人现在持有的2008年办理的产权证不能追溯到之前。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明，东海县物价局价格认证分局于2009年8月10日东价非字（2009）第049号《关于东海县天宇公司所有的四间门面房租金的价格认证结论书》，认为东海县牛山镇利民东路南侧6号6-2-1、2、3、4房屋，从2002年1月1日至2008年12月3日止的租金价格为325920元。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，涉案四间门面房在商建公司改制之初，由商建公司于2001年7月25日申请，并经东海县房产管理处登记于商建公司名下，且涉案房屋已作为企业改制资产纳入评估资产中。至商建公司改制方案经政府批准后，陈亚平等人于2001年12月28日出资商建公司改制购买款64863.21元，上交至东海县国有资产管理局。至此，原商建公司于2002年1月经评估整体出让（以64863.21元出让整体资产）给陈亚平等人后，已经完成商建公司改制为有限责任公司。在上述企业改制过程中，由主管部门主导，并经政府批准，因此，陈亚平等有理由相信改制财产应为合法财产。同时，陈亚平等人支付了改制企业购买款，该合同对价款为合理价格，即商建公司整体资产出让合同应为有效合同，天宇公司取得合同下的相应权利。
《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。第二百四十三条规定，不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护不动产或者动产支出的必要费用。本案中，在商建公司改制同时，由原东海县商业局见证，商业学校与商建公司于2001年12月6日签订协议书，约定四间房屋临时划拨给商建公司，并约定房屋所有权仍属商业学校，不能作为商建公司的改制资产。上述行为不属人民法院民事案件管辖范围。虽然四间门面房已经于2001年7月25日过户至商建公司名下，但商业学校基于行政指令和合同约定占有四间门面房，该行为应为善意占有。商业学校善意占有期间出租该四间门面房行为亦不违反法律法规的禁止性规定，但商业学校与承租人所确定的租金应为天宇公司所有。商业学校在得知天宇公司已经通过改制获得商建公司资产后，仍然出租房屋并收益租金，该行为违反了法律禁止性规定，该行为不当，期间所获得租金应予返还天宇公司。即占有期间所获得的全部151630元租金应返还天宇公司。天宇公司要求商业学校按评估价向其返还租金，没有法律依据，本院不予支持。
关于商业公司责任问题。商业公司作为行政主管部门，其代为履行政府职能，其行为本身并未损害天宇公司的权益，天宇公司要求商业公司承担民事责任的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决查明事实清楚，但适用法律和责任认定有误，本院予以纠正。天宇公司要求商业学校返还151630元租金的上诉请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二百四十一条、第二百四十三条，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销东海县人民法院（2013）东民初字第0755号民事判决。
二、东海县商业职工学校返还东海县天宇建筑安装有限公司租金151630元及利息（利息自2002010年12月30日起，至本案履行完毕之日止，利息按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算），于本判决送达后十日内付清。
三、驳回东海县天宇建筑安装有限公司其他诉讼请求。
一审案件受理费7764元，二审案件受理费7764元，合计15528元，由东海县天宇建筑安装有限公司负担5528元，由东海县商业职工学校负担10000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 伏广超
代理审判员 刘永红
代理审判员 张 奇
二〇一四年一月十日
书 记 员 朱培培
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。