四川省宜宾市南溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南溪民初字第1088号
原告蔡锐。
原告徐全蓉（原告蔡锐之妻）。
二原告共同委托代理人李明。
被告蔡茂。
委托代理人曹琴。
委托代理人邬倩。
原告蔡锐、徐全蓉诉被告蔡茂房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年7月8日、2014年7月21日公开开庭进行了审理。原告蔡锐及原告蔡锐、徐全蓉的委托代理人李明到庭参加了诉讼，被告蔡茂的委托代理人邬倩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告蔡锐、徐全蓉诉称：原、被告于2011年11月18日签定《房屋买卖协议书》，协议约定：“蔡茂将其所有的房屋以22万元人民币分期付款方式卖给蔡锐、徐全蓉；2011年10月18日已付现金给蔡茂5.6万元人民币，余款将于2012年12月全部付清。房产证过户定于2012年6月20日，如逾期没有按合同履行，卖方将承担全部法律责任，退还买方按已付款的50%人民币作补偿，买方如果于2012年12月1日没有付清买房款，卖方将有权利解除卖方合同，并按已付款的80%退还卖方。在房产证未过户之前，房款利息由卖方付清”。二原告已按照房屋买卖协议约定付清了房款，而被告却没有按照房屋买卖协议约定于2012年6月20日之前协助原告办理房屋过户手续。为了维护二原告的合法权益，遂诉请人民法院依法判决：1、确认原、被告签订的《房屋买卖协议书》有效；2、被告徐茂协助二原告办理房屋权属过户登记手续；3、本案诉讼费用由被告徐茂负担。
被告蔡茂辩称：本案房屋买卖合同有效，但是二原告除付了协议上约定的2011年10月18日付现金5.6万元给蔡茂外，二原告没有支付其余的购房款。二原告没有按照购房合同的约定在2012年12月1日之前付清房款，根据合同约定卖方有权利解除此房屋买卖合同，所以请求人民法院依法判决解除原、被告签订的《房屋买卖协议书》。
经审理查明：原、被告于2011年11月18日签定《房屋买卖协议书》，徐克全、魏远珍作为证人在《房屋买卖协议书》上签了字。房屋买卖协议约定：“蔡茂将其所有的房屋以22万元人民币分期付款方式卖给蔡锐、徐全蓉；2011年10月18日已付现金给蔡茂5.6万元人民币，余款将于2012年12月全部付清。房产证过户定于2012年6月20日，如逾期没有按合同履行，卖方将承担全部法律责任，退还买方按已付款的50%人民币作补偿，买方如果于2012年12月1日没有付清买房款，卖方将有权利解除卖方合同，并按已付款的80%退还卖方。在房产证未过户之前，房款利息由卖方付清”。签定《房屋买卖协议书》的当日蔡茂将房屋钥匙、购房合同及相关资料交付给了被告徐全蓉的父亲徐克全保管。被告蔡茂认可收到《房屋买卖协议书》约定的于2011年10月18日支付的购房款5.6万元。
另查明：原告蔡锐与被告蔡茂系胞兄妹关系，魏远珍系蔡锐、蔡茂的母亲，蔡义均系蔡锐、蔡茂的父亲。2011年6月10日，被告蔡茂以本案争议房作抵押担保，在原南溪县农村信用合作联社城郊信用社借款15万元，并在南溪县房地产管理局办理了抵押登记。被告徐全蓉的父亲徐克全分别于2011年12月20日、于2012年3月20日、2012年6月9日从徐全蓉在中国邮政储蓄银行股份有限公司宜宾市南溪镇支行的银行账户取款10000元、30000元、110000元，徐克全将上述款项取出后随即将款项交付给了魏远珍，由魏远珍分别于2011年12月20日、于2012年3月20日、2012年6月9日在南溪县农村信用合作联社城郊信用社为蔡茂偿还借款本金5600元、34400元、110000元并取得贷款收回凭证，上述借款利息是由蔡茂出资偿还，在还清蔡茂在南溪县农村信用合作联社城郊信用社的银行贷款本息后，魏远珍将本案争议房的房产证和国土证取出后交付给了蔡锐，上述两证现在由蔡锐持有。魏远珍、徐克全出庭作证对上述事实予以证实。蔡锐于2012年9月对本案争议房屋进行了装修，后来又将房屋出租给他人居住使用，现将房屋收回自行居住使用。被告蔡茂否认魏远珍用徐全蓉的银行存款15万元为其偿还在南溪县农村信用合作联社城郊信用社的借款本金15万元。蔡义均出庭作证在福建宁德目睹蔡锐、徐全蓉付了14000元现金给蔡茂作为购房款，但没有打收条，被告蔡茂否认收到该购房款14000元。原、被告为此发生纠纷，二原告遂诉来本院，请求判决：1、确认原、被告签订的《房屋买卖协议书》有效；2、被告徐茂协助二原告办理权属过户登记手续；3、本案诉讼费用由被告徐茂负担。
上述事实有经庭审原、被告举证、质证的证据：身份证、结婚证、《房屋买卖协议书》、房屋所有权证、国有土地使用权证、《个人借款合同》、《个人抵押合同》、宜宾房他证他项权证、贷款收回凭证、徐全蓉在中国邮政储蓄银行股份有限公司宜宾市南溪镇支行的账户交易明细、魏远珍的证人证言、徐克全的证人证言、蔡义均的证人证言、当事人的陈述及庭审笔录等予以证实。
本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。原告蔡锐、徐全蓉与被告蔡茂签订的《房屋买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，属合法有效的协议，本院依法予以认定。被告蔡茂认可收到《房屋买卖协议书》约定的于2011年10月18日支付的购房款5.6万元，本院依法予以确认。对于被告徐全蓉的父亲徐克全分别于2011年12月20日、于2012年3月20日、2012年6月9日从徐全蓉在中国邮政储蓄银行股份有限公司宜宾市南溪镇支行的银行账户取款10000元、30000元、110000元，徐克全将上述款项将款项交付给了魏远珍，由魏远珍分别于2011年12月20日、于2012年3月20日、2012年6月9日在南溪县农村信用合作联社城郊信用社为蔡茂偿还借款本金5600元、34400元、110000元并取得贷款收回凭证，魏远珍、徐克全出庭作证对上述事实予以证实。被告蔡茂未举证证明其在南溪县农村信用合作联社城郊信用社的借款本金15万元的还款资金来源，所以本院结合魏远珍、徐克全的证人证言、徐全蓉在中国邮政储蓄银行股份有限公司宜宾市南溪镇支行的账户交易明细、贷款收回凭证以及本案争议房的房产证和国土证现在由蔡锐持有，依法认定蔡锐、徐全蓉通过为蔡茂偿还其在原南溪县农村信用合作联社城郊信用社的借款本金15万元支付了15万元的购房款。蔡义均出庭作证在福建宁德目睹蔡锐、徐全蓉付了14000元现金给蔡茂作为购房款，因是孤证，没有其他证据予以佐证，被告蔡茂又否认收到该购房款14000元，所以对该购房款14000元，本院依法不予认定。综上所述，原告蔡锐、徐全蓉已经支付了被告蔡茂购房款206000元，本案争议房的房产证和国土证现在由蔡锐、徐全蓉持有，蔡茂将房屋交付给原告蔡锐、徐全蓉后，蔡锐、徐全蓉对房屋进行装修后将房屋进行出租以及后来自行居住，双方已经履行了合同的主要义务。按照合同全面履行原则，原告蔡锐、徐全蓉应当按照合同约定支付被告蔡茂剩余的购房款14000元，被告蔡茂应当协助原告蔡锐、徐全蓉办理权属过户登记手续。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条和《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条之规定，判决如下：
一、原告蔡锐、徐全蓉与被告蔡茂于2011年11月18日签定《房屋买卖协议书》合法有效。
二、原告蔡锐、徐全蓉于本判决生效后十日内向被告蔡茂支付剩余购房款14000元。
三、被告蔡茂于本判决生效后十日内协助原告蔡锐、徐全蓉办理房屋的房屋权属过户登记手续。
四、驳回原告蔡锐、徐全蓉的其他诉讼请求。
本案受理费4600元，依法减半收取2300元，由被告蔡茂承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审 判 长 陈德容
审 判 员 伍贤素
人民陪审员 尹 华
二〇一四年七月二十三日
书 记 员 胡其勤