南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）雨铁民初字第335号
原告刘思聪，男，1987年7月7日生，汉族。
委托代理人宣若菡，江苏北斗人律师事务所律师。
委托代理人刘建岭，男，1954年2月5日生，汉族。
被告胡庆荣，男，1983年4月15日生，汉族。
被告丁丽，女，1981年10月29日生，汉族。
原告刘思聪诉被告胡庆荣、丁丽房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员陈昊阳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘思聪及委托代理人宣若菡、刘建岭，被告胡庆荣、丁丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘思聪诉称：2012年10月14日，原告与两被告签订房屋买卖居间合同，约定由被告将雨花台区景明佳园拾景苑＊幢＊室卖给原告，同时约定被告于2013年元月10日前交房。合同签订后，原告依约履行了相应的付款义务，但被告自2013年元月10日至今一直未将该房清空交付原告。故请求判令：1、被告立即腾空雨花台区景明佳园拾景苑＊幢＊室并交付给原告；2、被告以每月1500元的标准向原告支付引起迟延交房产生的房屋使用费；3、被告向原告双倍返还定金16000元；4、被告承担本案诉讼费用。
被告胡庆荣辩称：1、房屋没有腾空不是被告胡庆荣故意，而是有案外人居住在房内不肯搬迁；2、原告要求每月1500元的房屋使用费以及违约金，被告胡庆荣不愿承担；3、虽然被告胡庆荣委托被告丁丽卖房，但被告胡庆荣对本案毫不知情，被告胡庆荣未收到房款，故被告胡庆荣请求法院确认合同无效，原告返还房屋。
被告丁丽辩称：1、被告丁丽受被告胡庆荣委托代办卖房手续，房屋买卖合法有效，如果存在问题和责任，应当由委托人胡庆荣承担，与代理人丁丽无关。2、至于原告诉请责任，与被告丁丽无关。请求法院依法驳回原告诉请。
经审理查明：被告胡庆荣与被告丁丽系朋友关系。2012年7月6日，被告胡庆荣及其妻乔某某出具《授权委托书》一份，言明：委托人名下拥有坐落于南京市雨花台区景明佳园拾景苑＊幢＊室（房屋所有权证号码：宁房权证雨转字第＊**号；丘权号：＊＊-＊＊-＊＊）的房产一处。现委托人欲将上述房屋出售，特委托丁丽作为代理人办理有关出售上述房屋的相关事宜。委托权限如下：1、办理归还贷款、领取他项权证、注销抵押登记及相关手续；2、签署买卖合同；3、办理上述房屋所有权的转移登记手续………《授权委托书》明确委托人在授权范围内所签署的一切文件，委托人均予承认。委托期限自2012年7月6日至2013年7月6日止。受托人无转委托权。2012年7月9日，南京市南京公证处对被告胡庆荣及其妻乔某某在《授权委托书》上签名予以公证。被告胡庆荣将讼争房屋的钥匙交给被告丁丽保管。
2012年10月14日，原告刘思聪与被告丁丽在南京安华房产服务中心居间下签订了《房屋买卖居间合同》，将讼争房产出售给原告刘思聪，房屋总价为418000元，面积为39.2㎡。房款的支付方式及时间：定金于2012年10月14日支付人民币8000元整；首付款于2012年10月28日前支付人民币120000元整；剩余部分280000元买房用公积金贷款支付（以银行下款时间为准）；尾款10000元于交房时付清。办理此房应缴纳的税费各自承担。合同约定双方协商于2013年元月10日交房。同时合同第十条约定，自本合同签订之日起，如甲方（卖方）单方违约，则需双倍赔偿乙方（买方）的定金；如乙方（买方）单方违约，则乙方（买方）所付定金归甲方（卖方）所有，中介方佣金由违约方全额承担。被告丁丽在合同上签署了被告胡庆荣的名字。
2012年10月14日，原告刘思聪将8000元定金交付给被告丁丽，被告丁丽出具收条一份；2012年10月16号，原告刘思聪将113000元首付款以本票方式交付给被告丁丽，被告丁丽出具收条一份；2012年11月8日，原告刘思聪得知购房公积金贷款287000元获批，在此期间，银行通知被告丁丽领取公积金贷款287000元。被告丁丽当庭认可收到该笔款项。2012年10月23日，讼争房产登记在原告刘思聪名下，刘思聪领取房屋所有权证（房屋所有权证号码：宁房权证雨转字第＊**号；丘权号：＊＊-＊＊-＊＊）。后因被告未能按约将讼争房屋交付给原告，原告刘思聪诉至法院。
另查明，景明佳园拾景苑＊幢＊室曾登记在被告胡庆荣名下，登记时间为2012年3月2日，产权来源为买受。
又查明，被告丁丽与原告刘思聪办理讼争房产过户时，被告丁丽缴纳税费共计27705.60元，另支付安华房产中介费10000元，两项共计37705.60元。
庭审中，原告刘思聪陈述目前讼争房屋内可能有案外人入住。对此，被告胡庆荣陈述确有案外人住在讼争房屋不肯搬迁。被告丁丽陈述此事是在和原告刘思聪办理房屋交接时才发现的，被告胡庆荣委托卖房时未将该情况告知被告丁丽。
上述事实有当事人陈述、房屋买卖居间合同、收条、付款凭证、南京住房公积金贷款工商银行借款借据、南京市房地产抵押合同、南京市个人住房公积金购房贷款合同、工商银行贷款还款记录、工商银行付款转账凭证、房屋所有权证、公证书、授权委托书、现金完税证、转让手续费票据、发票、收据、房地产交易纳税申报表等证据证实。
本院认为，本案的争议焦点为：房屋买卖居间合同是否有效；谁应当承担本案的违约责任。
法律规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。被告胡庆荣通过书面形式委托被告丁丽出售讼争房屋且经公证，应认定被告胡庆荣与被告丁丽系委托代理关系。被告丁丽在代理期间以被告胡庆荣的名义与原告刘思聪签订《房屋买卖居间合同》，系被告丁丽按照被代理人的委托行使代理权。因《房屋买卖居间合同》系买卖双方真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，故本院认定该买卖合同有效，应受到法律保护。被告胡庆荣以对卖房一事不知情且未收到房款为由主张合同无效，因未提交相关证据予以证明，且即使被告胡庆荣未收到房款，亦应属另一法律关系，故本院不予采信。
合同约定，双方定于2013年元月10日前正式交付房屋。庭审查明，原告刘思聪已基本支付房款（尾款10000元未付）且讼争房产亦登记于原告刘思聪名下，但被告丁丽未能依约按时交房，属于延迟交付，构成违约。原告刘思聪要求被告立即腾空讼争房屋并交付。本院认为，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任，故本案被告胡庆荣应当对被告丁丽实施的代理行为承担民事责任，将讼争房屋交付给原告刘思聪。被告丁丽不承担违约交付的责任。
原告刘思聪要求被告以每月1500元的标准支付因迟延交房产生的房屋使用费，因合同对此未有约定且原告刘思聪亦未提交相关证据，故本院不予支持。
原告刘思聪要求被告双倍返还定金共计16000元，合同第十条约定：“自本合同签订之日起，如甲方单方违约，则需双倍赔偿乙方的定金，如乙方单方违约，则乙方所付定金归甲方所有”，本院认为该条款系双方约定的违约赔偿条款，因被告胡庆荣承担本案的违约责任，故被告胡庆荣应当双倍返还原告刘思聪的定金，考虑到原告刘思聪已给付定金8000元并冲抵房款，故被告胡庆荣应当返还原告刘思聪定金为8000元。另，合同第十五条第2项约定，交房前所产生的债权债务等一切违约责任、赔偿责任由丁丽和胡庆荣承担。被告丁丽应原告刘思聪的要求在该条款上签字，本院认为被告丁丽的签字行为系属担保的意思表示，故被告丁丽应当对被告胡庆荣返还8000元定金承担连带责任。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十九条，判决如下：
一、被告胡庆荣于本判决生效之日起十日内将本市雨花台区景明佳园拾景苑＊幢＊室房屋交付给原告刘思聪；
二、被告胡庆荣于本判决生效之日起十日内返还原告刘思聪定金8000元；被告丁丽对上述债务承担连带保证责任；
三、驳回原告刘思聪其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7570元减半收取3785元，由被告胡庆荣承担。此款已由原告刘思聪垫付，被告胡庆荣在履行本判决书时应一并支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员 陈昊阳
二〇一三年十月十一日
见习书记员 包蓓蓓