北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第02342号
原告（反诉被告）北京时尚天虹百货有限公司，住所地北京市朝阳区左家庄北里58号楼地下一层到地上三层。
法定代表人高书林，总经理。
委托代理人张楚仪，女，1985年7月5日出生。
委托代理人昝磊，男，1983年8月24日出生。
被告（反诉原告）北京贝贝斯凯商业管理有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路65号楼4层501区405a、405b、406。
法定代表人曹晓东，总经理。
委托代理人耿乐，女，1969年10月31日出生。
委托代理人于洋，女，1982年9月20日出生。
原告（反诉被告）北京时尚天虹百货有限公司（以下简称时尚天虹公司）与被告（反诉原告）北京贝贝斯凯商业管理有限公司（以下简称贝贝斯凯公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员凌巍独任审判，公开开庭进行了审理。时尚天虹公司的委托代理人张楚仪、昝磊、贝贝斯凯公司的委托代理人耿乐、于洋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）时尚天虹公司诉称：我公司与贝贝斯凯公司签订了房屋租赁合同，合同期限为2013年8月1日至2018年5月31日。2014年11月29日，贝贝斯凯公司突然停业，2014年12月4日，我公司收到贝贝斯凯公司寄来的函件，表明因经营不善，幸福贝贝母婴产品租赁专柜即日起关张，要求与我公司自11月29日起解除合同关系。经研究，我公司决定于2014年12月4日正式与其终止租赁合同。按照双方所签合同第3.1.1条约定，2013年8月1日至2015年5月31日，每个月的固定租金是120000元。按照合同第3.2条的约定，贝贝斯凯公司在我公司场所经营期间应交纳管理费、水电费、推广费、设备类租金及耗材费用、燃气费、排污费、平台服务费、储值卡分摊费等。贝贝斯凯公司自2014年9月起至11月，总计欠费达171000.86元，经过多次催缴，至今仍未交纳。按照双方所签合同第6.2条的约定，“乙方若需提前终止租赁合同，租赁合作期在三年以上含三年的，应提前六个月书面通知甲方……否则，除租赁保证金不退还外，还应按合同终止日时租金标准支付等于十六个月租金的违约金”。另，按照租赁合同第6.4条第3项规定，“乙方有下列情形之一的，甲方即可单方面解除合同，租赁保证金不予退还，乙方按合同终止日时租金标准支付等于十六个月租金的违约金……6.4.3乙方被清盘，被查封或其他原因致使不能正常经营”。按照合同第3.6.1条约定，贝贝斯凯公司向我公司交纳的租赁保证金是120000元。据此，贝贝斯凯公司交予我公司的120000元租赁保证金应当不予退还，除此之外，贝贝斯凯公司还应支付违约金192万元，但考虑到期财务状况不佳，对于违约金我公司可以不按合同约定的金额追究，只向其主张三个月的租金即36万元作为对我公司的经济补偿。综上，我公司诉至法院，请求判决：1、贝贝斯凯公司向我公司支付2014年9月1日至2014年12月4日期间的租金、水电费等欠款共计17.10万元；2、贝贝斯凯公司向我公司支付违约金三十六万元；3、对贝贝斯凯公司已经交纳的保证金12万元我公司不予返还。
被告（反诉原告）贝贝斯凯公司辩称：我公司不同意时尚天虹公司的诉讼请求。在决定退场后，我公司在2014年12月15日对场地内的货物进行了盘点，但对方拒绝在货物清单上签字。由于场地内大部分货物的所有权归属于与我公司联营的供应商，因此我公司无法明确究竟有多少货物被时尚天虹公司扣留。时尚天虹公司扣留我公司及供应商货物的行为侵害了我公司的利益，现在我公司正在进行清算，多家供应商也已经将我公司起诉，要求支付货款，时尚天虹公司的行为构成违约，我公司不同意向其支付违约金，也不同意支付租金、水电费等费用。
被告（反诉原告）贝贝斯凯公司反诉称：2014年12月，时尚天虹公司未经我公司的同意擅自将我公司供应商的货物搬离并扣留。我公司的经营模式是包括联营、代销、专柜合作在内的商业购物中心模式，这些都是行业常规。事实上，我公司只是向供应商提供了经营场地，货物的物权并不归属于我公司，由于时尚天虹公司擅自搬离并扣留货物，造成我公司的供应商无法及时取回属于自己的货物。为此我公司与时尚天虹公司多次沟通未果。我公司的供应商快乐屋（郑州）服饰有限公司和宁波贝尔森孕婴用品有限公司在北京市怀柔区法院将我公司起诉，要求我公司赔偿由于无法取回放置在时尚天虹公司处的货物所造成的损失。由于我公司目前处于清算阶段，为保护供应商的利益要求时尚天虹公司及时归还货物，以减少损失。目前扣留的货物中包含食品、母婴洗护用品等有保质期的货物，扣留期间已经造成部分货物过期无法销售，另外，在搬运货物的过程中，对部分货物包装造成损害导致无法销售，并且由于时尚天虹公司看管不利造成部分货物丢失，我公司对此要求时尚天虹公司进行赔偿。时尚天虹公司的行为严重侵害了我公司供应商的合法权益，故向法院提起反诉，要求判决时尚天虹公司：1、返还扣留的属于我公司或供应商的货物；2、赔偿因扣留货物造成的经济损失219547.74元。
原告（反诉被告）时尚天虹公司针对（反诉被告）时尚天虹公司的反诉辩称：贝贝斯凯公司拖欠我公司租金在先并违反合同条款突然解约，并多次明确表示无法支付任何欠款和违约金，我公司扣留其货品实属无奈之举，是为我公司合法权益提供担保，属于有权占有。贝贝斯凯公司并未提交证据证明被我公司扣留的货物不属于其所有，也未举证证明其主张的因我公司扣留货物造成的损失。因此，我公司不同意贝贝斯凯公司的全部反诉请求。
经审理查明：时尚天虹公司（甲方）与贝贝斯凯公司（乙方）于2013年8月签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方于2013年8月1日前将北京市朝阳区国展天虹3层房屋（建筑面积1600平方米，使用面积800平方米）交予乙方；乙方将本租赁房屋作为经营幸福贝贝母婴童集合店的用途，经营范围童装、童鞋、孕妇装、儿童玩具、童车、母婴用品、母婴食品、童床、图书音像、儿童饰品，经营品牌为费雪、芭比、乐高……；租赁期限自2013年8月1日起至2018年5月31日止；装修免租期为房屋交付日期起90天（包括房屋交付日期之当日）；固定租金为2013年8月1日至2015年5月31日每月12万元，2015年6月1日至2016年5月31日年租金递增率为5%，之后年租金递增率为8%；浮动租金按乙方每月销售额的15%计算；双方约定，租赁房产的租金为以3.1.1固定租金和3.1.2浮动租金两者取其高为准；乙方在商场经营期间应向甲方交纳管理费、水电费、推广费、设备类租金及耗材费用、燃气费、排污费等费用；乙方向甲方交纳租赁保证金12万元，乙方同意若出现乙方违反合同或其他因乙方过错而给甲方造成损失时，甲方有权选择从保证金中直接抵扣，自甲方抵扣之日起五个工作日内，乙方应按本合同约定的金额履行充实租赁保证金的义务；乙方若需提前终止租赁合同，租赁合作期在三年以上含三年的，应提前六个月书面通知甲方，并按合同终止日时租金标准支付等于十二个月租金的提前解除合同补偿金，经甲方书面同意后方可解除；租赁合作期在三年以下的，应提前三个月书面通知甲方，并按合同终止日时租金标准支付等于十二个月租金的提前解除合同补偿金，经甲方书面同意后方可解除，否则，除租赁保证金不退还外，还应按合同终止日时租金标准支付等于十六个月租金的违约金；“乙方有下列情形之一的，甲方可单方面解除合同，租赁保证金不予退还，乙方按合同终止日时租金标准支付等于十六个月租金的违约金；如甲方选择继续履行合同的，乙方应在规定期限内整改，并支付违约金2万元，甲方有实际损失的乙方应予以赔偿：……乙方被清盘，被查封或其他原因致使不能正常经营……。
合同签订后，贝贝斯凯公司向时尚天虹公司支付了保证金12万元。
2014年11月29日，贝贝斯凯公司向时尚天虹公司发出《退租通知函》，称“我公司因长期经营不善，持续亏损，且已资不抵债，将向法院申请破产清算，为便利贵方自行招租，避免贵方不必要的损失，现告知贵方自2014年11月29日起解除双方之间的房屋租赁合同，我公司不再承租贵方的房屋。”
2014年12月10日，时尚天虹公司向贝贝斯凯公司发出《致合作商函》，内容为：“贵司自2014年11月29日起因经营不善已停止对外正常营业，经研究，我司决定与贵司签订的《房屋租赁合同》于2014年12月4日正式终止。截止到合同终止日，贵司尚欠我司各项费用，包括租金、水费、电费、平台服务费、租赁储值卡分担费等总计171000.86元。按照双方签订的租赁合同第6.4条第3项规定，‘乙方有下列情形之一的，甲方可单方面解除合同，租赁保证金不予退还，乙方按合同终止日时租金标准支付等于十六个月租金的违约金……6.4.3乙方被清盘，被查封或其他原因致使不能正常经营’，按照此约定，贵司交予我司的120000元履约保证金我司将不予退还，且贵司须支付违约金即12万＊16月=192万。鉴于双方合同关系已终止，请贵司于2014年12月15日前，派往人员到幸福贝贝租赁场地与我司工作人员一同对现场留存商品进行盘点，完成撤柜等相关手续，为尽早将贵司货品撤出卖场不影响我司招租、减轻我司的经济损失，请贵司务必配合，否则我司将自行进行盘点，并视为贵司默认以我司盘点数目作为最终依据。”时尚天虹公司称通过快递方式将此函件邮寄给贝贝斯凯公司，并提交了快递详情单、邮件查询打印件（显示2014年12月11日签收）、名片（名片上的人员和地址为时尚天虹公司邮寄函件时所写收件人信息）等证据，贝贝斯凯公司称并未收到上述函件。
诉讼中，时尚天虹公司提交了《欠款费用分析》、《专柜结算单》、《专柜交款汇总》，并主张贝贝斯凯公司自2014年9月至2014年12月4日欠缴租金、水电费等各项费用共计17.10万元；贝贝斯凯公司对于时尚天虹公司主张的欠费数额不予认可，但并未就此提交相反证据。关于时尚天虹公司所主张的违约金，贝贝斯凯公司主张约定过高。
对于贝贝斯凯公司所提反诉，本院向其释明，诉讼请求应当明确具体，而其第一项要求返还货物的诉讼请求并不明确。贝贝斯凯公司表示，由于货物被时尚天虹公司控制且多为供应商的货物，因此并不掌握具体的货物名称及数量，时尚天虹公司表示双方可以一起对货物进行清点，贝贝斯凯公司表示公司绝大部分工作人员已经离职，无法开展清点工作。关于第二项反诉请求，贝贝斯凯公司主张该损失系时尚天虹公司搬运其租赁场地内货物所造成的损失，但并未就此提交相关证据。
上述事实，有各方当事人提交的《房屋租赁合同》、欠费明细、专柜结算单、退租通知函、照片、回复函、快递回执、法院传票及诉状、供应商对账明细表、公证书、联营合同及代销合同等证据及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：《租赁合同》系时尚天虹公司与贝贝斯凯公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。时尚天虹公司与贝贝斯凯公司应当遵循诚实信用原则，认真履行各自的合同义务。
从双方往来函件的内容来看，贝贝斯凯公司由于经营不善、面临破产，于2014年11月29日向时尚天虹公司发出解除通知，但根据双方在《租赁合同》中的约定，“乙方若需提前终止租赁合同，租赁合作期在三年以上含三年的，应提前六个月书面通知甲方”，因此，贝贝斯凯公司并不符合法定解除及依约解除的条件，其单方提出解除合同的行为不能产生合同解除的法律后果。在知道贝贝斯凯公司的解除意向后，时尚天虹公司回函，亦作出解除合同的意思表示，根据双方约定，“乙方被清盘，被查封或其他原因致使不能正常经营”时，时尚天虹公司可以解除《租赁合同》，因此，应当认定时尚天虹公司发出的解除通知有效。结合时尚天虹公司提交的证据，可以认定贝贝斯凯公司收到了解除通知，故解除的时间应当为贝贝斯凯公司收到解除通知的时间，即2014年12月11日。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现时尚天虹公司要求贝贝斯凯公司支付所欠租金、水电费等费用，合法有据，鉴于贝贝斯凯公司并未提供反证，故本院采信时尚天虹公司的主张，判决贝贝斯凯公司向时尚天虹公司支付2014年9月1日至2014年12月4日的租金、水电费等欠款共计17.10万元。鉴于贝贝斯凯公司未按约定提前六个月通知时尚天虹公司解除事宜，其行为已经构成违约，按照合同约定，时尚天虹公司有权向其主张违约金。现时尚天虹公司主动将违约金数额调整为三个月租金，已经大幅度低于双方所约定的违约金数额，故贝贝斯凯公司主张违约金过高，要求予以酌减的请求本院不予采信。关于保证金，系双方为确保合同顺利履行而进行的约定，贝贝斯凯公司虽然在反诉请求中并未主张返还，但时尚天虹公司在本诉主张中提出应当不予返还，且本案情形符合《租赁合同》中所约定的保证金不予退还的情形，故本院对于时尚天虹公司不予退还保证金的诉讼请求予以支持。
贝贝斯凯公司提出的反诉请求中，第一项反诉请求在本院释明后仍然不够具体，故本院不予处理。第二项反诉请求虽然具体，但无证据支持，本院亦不予支持。需要指出的是，《租赁合同》解除后，双方应当及时对租赁场地内的物品进行清理和腾空，否则可能会造成损失的进一步扩大。双方如因合同解除后的场地交接、物品清理等问题出现争议，可另行解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）北京时尚天虹百货有限公司与被告（反诉原告）北京贝贝斯凯商业管理有限公司所签订的《房屋租赁合同》于2014年12月11日解除。
二、被告（反诉原告）北京贝贝斯凯商业管理有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京时尚天虹百货有限公司支付2014年9月1日至2014年12月4日的租金、水电费等欠款十七万一千元。
三、被告（反诉原告）北京贝贝斯凯商业管理有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京时尚天虹百货有限公司支付违约金三十六万元。
四、原告（反诉被告）北京时尚天虹百货有限公司已经向被告（反诉原告）北京贝贝斯凯商业管理有限公司收取的保证金十二万元不予返还。
五、驳回被告（反诉原告）北京贝贝斯凯商业管理有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5155元，由被告（反诉原告）北京贝贝斯凯商业管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费2297元，由被告（反诉原告）北京贝贝斯凯商业管理有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 凌巍
二〇一五年四月二十一日
书记员 陈洁