江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第00631号
上诉人（原审原告）俞冬杏。
委托代理人周红雷。
委托代理人胡益蒙，浙江品嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）连云港市九龙世贸城有限公司，住所地江苏省连云港市海州区陇海商业街通灌北路东侧。
法定代表人张启飞，该公司董事长。
委托代理人王家德、贾润峄，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）连云港九龙大世界商贸有限公司，住所地江苏省连云港市海州区通灌北路118号、128号九龙世贸城。
法定代表人尤建霞，该公司董事长。
委托代理人洪流、柏晓俊，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
上诉人俞冬杏因与被上诉人连云港市九龙世贸城有限公司（以下简称九龙世贸城公司）、连云港九龙大世界商贸有限公司（以下简称九龙商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2014）新民初字第2186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月24日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月20日公开开庭审理了本案。上诉人俞冬杏的委托代理人周红雷、胡益蒙，被上诉人九龙世贸城公司的委托代理人王家德，被上诉人九龙商贸公司的委托代理人柏晓俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
俞冬杏一审诉称：2003年11月10日，俞冬杏与九龙世贸城公司签订《委托出租协议》，约定将“九龙世贸城”的店铺交由九龙世贸城公司委托出租，委托出租期限为10年，至2013年12月27日届满；期间九龙商贸公司租赁店铺开展百货经营。现店铺租赁期限已届满，双方多次协商新一轮租赁事宜，均未果，九龙世贸城公司、九龙商贸公司未考虑目前的市场价格，强行要求俞冬杏按照原委托出租约定的租金签订新一轮的店铺租赁协议，其行为严重侵犯了俞冬杏的合法权益。现请求人民法院依法判令：1、九龙世贸城公司、九龙商贸公司立即腾空连云港市海州区通灌北路118号九龙世贸南区N5-32b、N5-33号店铺，恢复原状后返还给俞冬杏；2、九龙世贸城公司、九龙商贸公司按每月7955.2元为标准支付店铺逾期使用费（从2013年12月28日起算至九龙世贸城公司、九龙商贸公司返还房屋之日止）；3、九龙世贸城公司、九龙商贸公司对上述义务互负连带责任；4、本案诉讼费用由九龙世贸城公司、九龙商贸公司承担。
九龙世贸城公司一审辩称：1、从九龙世贸城公司出售到委托出租，租赁物的性质是商铺，俞冬杏是知晓的；2、委托出租协议中有关租期的起算已经明确是从九龙世贸城公司整体经营开始计算，这也意味着商铺不是单个招租经营，而是整体经营；3、整体经营模式从10年前到今天，俞冬杏是知晓的，且从来没有提出过异议，在委托九龙世贸城公司出租经营的10年期间，九龙世贸城公司做到了其对俞冬杏所承诺的事宜，不同意返还，是因为俞冬杏损害了其他大部分商铺的合法权益，俞冬杏对物权的行使超出了合理适当的法律底线。综上，不同意俞冬杏的第一项诉讼请求，俞冬杏的第二项诉讼请求中的每月的店铺逾期使用费没有合同依据，也没有法律依据，同时九龙世贸城公司已经向俞冬杏支付了2014年3月27日之前的房屋租金，不同意俞冬杏的第三、四项诉讼请求。
九龙商贸公司一审辩称：同意九龙世贸城公司的答辩意见。
原审法院经审理查明：2003年，俞冬杏购得连云港市九龙世贸城南区N5-32b、N5-33号商铺，售价为200000元。同年11月10日，俞冬杏和九龙世贸城公司签订了一份《委托出租协议》，约定由俞冬杏将N5-32b、N5-33号商铺委托给九龙世贸城公司代为对外出租，委托出租期限为10年，自2003年12月28日至2013年12月27日届满；委托出租期间，九龙世贸城公司保证俞冬杏每年获得其购买铺位总价款的10%的租金，即20000元，每季度支付一次租金，每季度租金为5000元。合同签订后，九龙世贸城公司将连云港市九龙世贸城南区的商铺交给九龙商贸公司经营。九龙世贸城公司和业主签订的《委托出租协议》于2013年年底到期后，九龙商贸公司与业主商谈商铺租赁事宜。目前，连云港市九龙世贸城南区的专有部分占建筑物总面积的三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主已与九龙商贸公司签订了新的租赁期限为10年（2014年-2023年）的《商铺租赁协议》，该《商铺租赁协议》分为两类，其关于租金的约定分别为：第一类，租金由固定租金与浮动租金两部分组成，以开发商当时出售该商铺价格的10%作为年固定租金，年浮动租金以九龙商贸公司租赁经营“九龙世贸城”物业的当年度可分配净利润（扣除全部经营成本、缴纳员工社会保险、完成财务制度规定的提留资金并完成年度税费清算等，具体金额以税务报告为准），再减扣九龙商贸公司为全体业主垫付的租赁收益所应缴纳税款后的余额的90%为基数，按业主所持物业的年固定租金额占“九龙世贸城”全部年固定租金额比例享有，2014年1月1日前签署《商铺租赁协议》的，浮动租金自2014年1月份起算，2014年1月1日（含当日）以后签署《商铺租赁协议》的，自签署之日的次月起算浮动租金；第二类，租金由固定租金与浮动租金两部分组成，鉴于物业的所有权是以购一层/二层商铺送四层/五层商铺的方式取得，故业主应得的固定年租金=开发商出售该商铺的合同价格×10%×（1+30%），年浮动租金以九龙商贸公司租赁经营“九龙世贸城”物业的当年度可分配净利润（扣除全部经营成本、缴纳员工社会保险、完成财务制度规定的提留资金并完成年度税费清算等，具体金额以税务报告为准），再减扣九龙商贸公司为全体业主垫付的租赁收益所应缴纳税款后的余额的90%为基数，按业主所持物业的年固定租金额占“九龙世贸城”全部年固定租金额比例享有，2014年1月1日前签署《商铺租赁协议》的，浮动租金自2014年1月份起算，2014年1月1日（含当日）以后签署《商铺租赁协议》的，自签署之日的次月起算浮动租金。N5-32b、N5-33号商铺符合上述第一类租金标准。
原审法院另查明：2004年，连云港市九龙世贸城南区N5-32b、N5-33号商铺被登记在俞冬杏名下，由俞冬杏所有。俞冬杏虽未和九龙商贸公司签订新的《商铺租赁协议》，但俞冬杏已收到2014年3月31日之前的每年为开发商出售该商铺时的合同价格的10%的费用。
原审法院认为：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得损害其他业主的合法权益。本案中，自连云港市九龙世贸城南区的铺位出售之时，作为受让人的全部小业主即与九龙世贸城公司达成了由该公司统一经营、小业主按受让商铺价格的一定比例收取收益的《委托出租协议》，上述合同到期后，九龙商贸公司和连云港市九龙世贸城南区的专有部分占建筑物总面积的三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主签订了新的租赁期限为10年的《商铺租赁协议》，根据上述事实，原审法院可以认定连云港市九龙世贸城南区的商铺采取统一进行经营管理的模式是历史形成的且经过了大部分业主的同意，现俞冬杏要求九龙世贸城公司、九龙商贸公司返还其名下的商铺，显然与大多数业主的意见相佐，此外，俞冬杏名下的商铺系虚拟分割，在长期的统一经营模式下，已根据经营的需要重新布局，现俞冬杏要求归还其名下的商铺难以实现。况且，从业主们的租金回报率来看，包括俞冬杏在内的小业主，通过统一经营实现了较大的利益回报，统一经营的模式并未侵害俞冬杏的利益，俞冬杏虽系涉案商铺的产权人，对商铺享有物权，但根据民法的基本原则，权利人行使权利时必须合理、适当，不能滥用权利给其他权利人造成损害，故对于俞冬杏要求九龙世贸城公司、九龙商贸公司立即腾空其名下的商铺，恢复原状后返还给俞冬杏的诉讼请求，原审法院不予支持。
涉案商铺系俞冬杏所有，故俞冬杏有权要求获得涉案商铺的使用费。九龙商贸公司和大多数小业主签订的新的《商铺租赁协议》中约定的两种租金计算标准，既是大部分业主认可的标准，又符合当地租金的市场价，因此可以用以参照作为应当支付给俞冬杏使用费的标准。俞冬杏名下的商铺符合上述第一类租金标准，故应参照该标准给付俞冬杏相应的使用费。因浮动部分的使用费还不具备结算条件，故原审法院对该部分使用费暂不予处理。俞冬杏已收到2014年3月31日之前的每年为开发商出售该商铺时的合同价格的10%的费用，故九龙商贸公司应当按照每年20000元（200000元×10%）的标准将2014年4月1日之后的固定部分的使用费给付俞冬杏。因九龙世贸城公司并未与业主之间签订新的商铺租赁协议，故对于俞冬杏要求九龙世贸城公司给付使用费的诉讼请求，原审法院不予支持。
综上，原审法院根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、九龙商贸公司于判决生效后十日内给付俞冬杏固定部分的商铺使用费（该商铺使用费从2014年4月1日起至判决生效之日止，按照每年20000元的标准支付）；二、驳回俞冬杏的其他诉讼请求。一审案件受理费400元，由俞冬杏负担225元，由九龙商贸有限公司负担175元。
上诉人俞冬杏不服原审判决，向本院提起上诉称：1、一审援引《中华人民共和国物权法》第七十一条判决驳回上诉人相应的诉讼请求，系适用法律错误。上诉人请求返还自有不动产不应受制于被上诉人和其他业主的意见。上诉人的请求也不属于滥用权利，更未损害其他业主的合法权益。2、一审判决有违“物权平等保护”、“物权法定”、“物权优于债权”、“合同意思自治”等原则。3、一审判决程序有误。上诉人并未要求法院确认双方之间的租金标准，而一审法院判决强制确定了双方的租金标准，显然超过了上诉人的诉讼请求。一审庭审期间，上诉人申请对租金标准进行鉴定，但一审法院没有组织鉴定，也未在判决中就鉴定事宜进行说明。4、一审判决认定事实有误。一审判决认定占建筑面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主已与被上诉人签订新的协议没有确凿证据予以证实。一审判决认定商铺“虚拟分割、无法返还”与事实不符。分户测绘，确定四至和面积是登记发证的前提条件，否则产权部门不可能办理独立的产权证，也不可能分别定价，随意购买。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院依法撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人九龙世贸城公司、九龙商贸公司答辩称：本案九龙世贸城商厦是一个房地产商针对1400多户小业主形成的委托租赁关系，与一般租赁关系相比有其特有的性质。九龙世贸城商厦有其特殊的历史背景，该商厦出售时就明确约定由开发商回租整体经营，商厦的开业时间为租金的起算时点。十年后续租继续进行整体经营也是绝大多数业主的意思表示，租金标准也是被上诉人与大多数业主协商的结果。绝大多数业主选择十年后继续整体续租，是考虑到这一经营模式能给业主带来利益最大化，因此应以三分之二以上业主同意续租的意思表示为准。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，证据充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人俞冬杏向本院提交以下证据：
1、谈话笔录四份，证明被上诉人伪造证据，其提供商铺租赁协议不具有真实性，三分之二业主已经签订协议的事实是虚假的；
2、公证书两份，证明目的同上；
3、网页资料五份，证明一审判决背离了上诉人商铺的实际价值，强制签约损害上诉人合法权益；
4、商铺买卖合同及商铺租赁协议，证明一审判决认定的租金标准无公平合理性；商铺租赁协议同时证明被上诉人提供的协议版本是不同的；
5、照片若干，证明被上诉人基于一审判决不支付租金，正因为被上诉人的行为以及一审判决造成了社会的不稳定；
6、苍梧晚报的新闻报道，证明一审判决激化了双方的矛盾；
7、三位证人证言，证明目的与证据1、2一致；
8、连云港九龙世贸城业主签署的授权委托书名单一份，证明九龙世贸城业主已经把相关事宜委托给周红雷处理，九龙世贸城的绝大部分业主（接近1100人）不愿与被上诉人继续合作；
9、业主代表与被上诉人九龙商贸公司代表签订的协议书一份，证明绝大多数业主选择九龙大世界放弃经营，由业主自主经营的解决方案，且2015年7月20日被上诉人尚未支付租金，说明被上诉人已无力履行合同，上诉人有权选择收回商铺；
10、2015年7月2日连云港市海州区区政府相关代表与九龙世贸城业主代表、九龙商贸公司代表签名的协调会会议记录，证明有929位业主愿意收回商铺，同时九龙商贸公司放弃九龙大世界经营权，交由三分之二以上的业主新聘任的经营团队管理。
经质证，被上诉人九龙世贸城公司、九龙商贸公司对上述证据的质证意见如下：
对证据1、2的证明目的不予认可，认为六个证人有可能是委托他人前来签约的，且其中的郑春华已经收取了2014年前三个季度的租金，即收到了新的委托协议项下前九个月的租金；
对证据3，认为网页资料显示的不是租赁合同，是出租要约，且其中商铺的位置、规模、特点与本案的商铺不具有可比性；
对证据4，认为租赁协议系双方真实意思表示，租金标准是否一致与本案无关；
对证据5，认为照片只印证了特定时间某些业主采取了不正当的维权方式，妨害了被上诉人的正常经营活动；
对证据6，认为该报道与本案无关；
对证据7，认为这三位证人与1000多位业主相比微乎其微，不能以一个或两个漏签、顶替来否定其他大部分业主签订协议的真实性；
对证据8，真实性不予认可，认为只是清单没有经过公证；
对证据9、10，认为与本案无关，只是对九龙世贸城今后整体经营有谁牵头提出了方案，没有正式实施。
被上诉人九龙世贸城公司、九龙商贸公司向本院提交以下证据：
1、四户业主签约情况（李硕忠，N3-28215.14平米；金建东，N4-29919.54平米；林金凤、余微微N2-26815.15平米，N2-26915.15平米；以上合计64.98平米，占总面积0.17%）；
2、九龙世贸城小业主信息汇总表；
3、九龙世贸城公司向已经签约的业主发放2014年1月至9月的租金银行凭证，证明被上诉人已经向郑道增、李硕忠、金建东与夏彩芬、余微微与林金凤、金海潮这五户支付了2014年新租期内的租金。
经质证，上诉人俞冬杏对上述证据的真实性不予认可，同时认为支付租金是单方行为，不是双方协商的结果，接受租金是被动的，且被上诉人使用商铺，业主有权收取租金。
本院认证意见为：对上诉人俞冬杏所举证据3，因系网络资料，且被上诉人九龙世贸城公司、九龙商贸公司对其不予确认，本院审查后对其证明目的不予确认；对上诉人俞冬杏与被上诉人九龙世贸城公司、九龙商贸公司所举其他证据，本院审查后对其真实性依法予以确认。
本院经审理查明：原审判决查明的事实除“目前，连云港市九龙世贸城南区的专有部分占建筑物总面积的三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主已与九龙商贸公司签订了新的租赁期限为10年（2014年-2023年）的《商铺租赁协议》”以外的事实属实，本院依法予以确认。
另查明：涉案《委托出租协议》约定：本协议期满则自动终止，经九龙世贸城公司同意，俞冬杏有权选择续租或自营。若俞冬杏选择续租，双方应另行签订协议以延长委托出租期限；若俞冬杏选择自营，则本协议自动终止。
被上诉人九龙世贸城公司、九龙商贸公司在一审中提交的金海潮、郑春华、郑道增与九龙商贸公司签订的《商铺租赁协议》并非上述三人或其委托代理人所签，该三人二审陈述不会与九龙商贸公司续签租赁协议。
被上诉人九龙商贸公司目前向已经签约的业主发放的租金截止到2014年9月，其后的租金尚未支付。
再查明：2015年4月25日，被上诉人九龙商贸公司（乙方）与业主代表（甲方）就涉案租赁经营一事达成如下协议：第一套方案，乙方提出30天以内支付甲方2014年第四季度的租金，2015年6月30日之前支付甲方所有的租金和违约金。第二套方案，乙方放弃九龙大世界经营权交甲方经营，甲方保证乙方资产的租金和甲方给乙方的租金相同。乙方聘用的九龙大世界经营团队在甲方没有接管的情况下，甲方同意由乙方团队继续经营到甲方经营团队接管为止。
2015年7月2日，被上诉人九龙商贸公司与业主代表召开协调会，基于2015年4月25日的协议内容，在九龙商贸公司至今没有支付拖欠租金的情况下，业主选择第二套方案，即九龙商贸公司放弃经营权，交由三分之二以上的业主新聘任的经营团队管理。
本案审理过程中，经相关政府部门及本院多次组织双方调解未果。
本案二审争议焦点为：1、是否已有专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主与九龙商贸公司签订了新的《商铺租赁协议》；2、上诉人俞冬杏主张的逾期占用使用费应按何标准计算；3、本案应否适用《物权法》第七十一条的规定及该条文在本案中的理解适用；4、如已有专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主与九龙商贸公司签订了新的《商铺租赁协议》，上诉人俞冬杏要求返还商铺的行为是否侵害绝大多数业主的合法权益。
本院认为：关于第一个争议焦点。二审中，上诉人俞冬杏向本院提交三份证人证言以证明九龙世贸城公司、九龙商贸公司提交的关于该三人的新的《商铺租赁协议》并非该三人或该三人委托代理人所签。二审中，本院释明要求九龙世贸城公司及九龙商贸公司进一步举证证明相关商铺租赁协议的真实性，但九龙世贸城公司、九龙商贸公司既未能提供相关业主到庭核实，亦未能提供其他充分证据证明其所举其他新的《商铺租赁协议》的真实性，故本院对九龙世贸城公司、九龙商贸公司所举其他新的《商铺租赁协议》的真实性不予确认，原审法院认定已有专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主与九龙商贸公司签订了新的《商铺租赁协议》依据不足，本院对此不予确认。故原审法院以俞冬杏要求返还其名下的商铺，与大多数业主的意见相佐，滥用权利给其他权利人造成损害的判决理由无事实依据，本院不予采纳。
关于第二个争议焦点。本院认为，俞冬杏与九龙世贸城公司签订的《委托出租协议》已于2013年年底到期，双方委托出租协议因合同约定的履行期限届满而自动解除。该协议履行期限届满后，俞冬杏并未与九龙世贸城公司、九龙商贸公司达成新的出租协议，九龙世贸公司、九龙商贸公司逾期占有使用俞冬杏的涉案商铺应支付逾期腾房占有使用费。其他业主和九龙商贸公司签订的《商铺租赁协议》中关于租金的约定并不能约束俞冬杏，原审法院以此协议约定计算逾期使用费无事实和法律依据；俞冬杏主张按每月7955.2元为标准支付店铺逾期使用费亦无事实和法律依据，本院均不予支持。俞冬杏与九龙世贸城公司签订《委托出租协议》后，九龙世贸城公司又将涉案商铺交给九龙商贸公司经营，在《委托出租协议》到期后，九龙世贸城公司与九龙商贸公司仍继续使用涉案商铺，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。故九龙世贸城公司与九龙商贸公司应按照原协议约定的租金标准连带支付逾期使用费，即按年租金20000元为计算标准。
关于第三、四个争议焦点。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。本院认为，虽本案中，自连云港市九龙世贸城南区的铺位出售之时，作为受让人的全部小业主即与九龙世贸城公司达成了由该公司统一经营、小业主按商铺价格的一定比例收取收益的《委托出租协议》，但在《委托出租协议》到期后，依据该协议约定，业主有权选择经营方式，业主出租其所有的商铺系为获取租金收益，现九龙商贸公司已逾期一年未支付租金。本案二审审理期间，涉案商铺业主与九龙商贸公司就商铺经营权协商时，九龙商贸公司承诺于2015年6月30日前支付商铺所有的租金和违约金，但九龙商贸公司至今未能支付。九龙商贸公司在2015年7月2日与业主的协调会会议中同意业主选择九龙商贸公司放弃经营权的方案。故此种情形下，全体业主的权利已受到损害，俞冬杏要求立即腾空其名下的商铺、恢复原状后予以返还的诉讼请求并不必然对其他业主的权利造成侵害，如以部分业主签订《商铺租赁协议》否认俞冬杏行使其专属部分的权利，则对俞冬杏的权利造成了直接侵害，故本案并不适用《中华人民共和国物权法》第七十一条的规定，俞冬杏要求立即腾空其名下的商铺、恢复原状后予以返还的诉讼请求有合同及法律依据，本院予以支持。
综上，上诉人俞冬杏的上诉请求和理由部分成立，对其成立部分，本院依法予以支持。因上诉人二审提交新证据，原审判决认定事实部分有误，适用法律错误，判决结果不当，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销连云港市海州区人民法院（2014）新民初字第2186号民事判决第一项；
二、维持连云港市海州区人民法院（2014）新民初字第2186号民事判决第二项；
三、连云港市九龙世贸城有限公司、连云港九龙大世界商贸有限公司于本判决生效之日起十日内腾空俞冬杏所有的位于连云港市海州区通灌北路118号九龙世贸南区N5-32b、N5-33号商铺、恢复原状后予以返还；
四、连云港市九龙世贸城有限公司、连云港九龙大世界商贸有限公司于本判决生效之日起十日内给付俞冬杏商铺逾期使用费（以年租金20000元为标准，从2014年4月1日起计算至实际返还之日止）。
一审案件受理费400元，二审案件受理费400元，二审保全费497元，合计1297元，由上诉人俞冬杏负担320元，由被上诉人连云港市九龙世贸城有限公司、连云港九龙大世界商贸有限公司负担977元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 淼
审 判 员 程 晨
代理审判员 严伟晏
二〇一五年九月二十三日
书 记 员 孙潘红
法律条文附录
一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条的规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。