江西省新余市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）余民一终字第240号
上诉人（一审被告）：袁雪琴。
被上诉人（一审原告）：张高平。
上诉人袁雪琴因与被上诉人张高平租赁合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2015）渝民初字第02480号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月28日公开开庭进行了审理。上诉人袁雪琴，被上诉人张高平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2015年4月29日，张高平、袁雪琴签订《店铺房租赁合同》。合同约定，将张高平所有位于新余市渝水区仙来西大道燕来花园1栋130号店铺房租给袁雪琴经营。租赁期一年，自2015年5月8日至2016年5月7日止，每一个租赁年度，按月租金1400元／月计算，按季度支付租金4200元／季。水、电费按日常实际使用数（计量）缴费，每月10日前交清上月电费。袁雪琴在签订合同时付给张高平1000元人民币为定金，（注：后续500元转为履约金、500元为水、电、卫生费等押金），乙方每次在前10天交付下期租金人民币肆仟贰佰元整给张高平。合同有效执行期间在已付租金有效期内，袁雪琴中途改行或因故歇业，应提前二个月向甲方提出提前终止合同，否则，需交纳二个月租金作为甲方后续招租期间费用。袁雪琴未按时向张高平支付所有应付款项之一，即属袁雪琴违约，超过30日张高平有权采取措施，强行收回房屋，并不退还履约保证金。；……，合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订当日，袁雪琴交纳2015年5月8日至8月7日季度租金共计4200元及1000元定金。但自2015年8月8日起至今，袁雪琴未按约支付各项费用，经张高平多次催要，袁雪琴一直拒绝支付，张高平遂向法院起诉，请求判令：1、解除双方签订的《店铺房租赁合同》并腾出房屋、交还场地；2、袁雪琴向张高平支付后续招租期间费用2800元及至店铺交出前欠付的店铺租金、水、电、卫生费等各项费用；3、本案诉讼费用由袁雪琴承担。另查明，截止2015年10月10日张高平缴费票据显示，袁雪琴还应交纳店面水费合计9元。
一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。张高平与袁雪琴签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，对双方当事人都具有法律约束力，根据双方当事人签订的《店铺房租赁合同》第九条第3款之规定，“乙方（袁雪琴）未按时向甲方（张高平）支付所有应付款项之一，即属乙方违约，超过30日甲方有权采取措施，强行收回房屋，并不退还履约保证金。”袁雪琴在2015年4月29日交纳完2015年5月8日至8月7日季度租金共计4200元后再未交纳下一季度租金等应缴费用，已构成违约，故对张高平要求解除其与袁雪琴签订的《店铺房租赁合同》并要求袁雪琴腾出房屋、交还场地的诉讼请求，法院予以支持。张高平将铺面租赁给袁雪琴，袁雪琴应当按照合同约定按月支付租金、水电等相关费用，依照双方签订的《店铺房租赁合同》第三条第2款约定，“水、电费按日常实际使用数（计量）缴费，每月10日前交清上月电费。”及第五条约定，“乙方（袁雪琴）在签订合同时给付给甲方1000元人民币为定金（注：后续500元转为履约金、500元为水、电、卫生费等押金）”。袁雪琴在租赁期间所产生的水、电费用依据实际消费从500元水、电、卫生费押金中予以扣减。因袁雪琴未按期交纳租金已构成违约，依照双方合同第八条第3款规定：乙方（袁雪琴）未按时向甲方（张高平）支付所有应付款项之一，即属乙方违约，超过30日甲方有权采取措施，强行收回房屋，并不退还履约保证金。故袁雪琴所交500元履约金不予退还。其余500元用于抵扣拖欠的水费9元，剩余491元。另，依据双方间的《店铺房租赁合同》第七条第2款约定，“合同有效执行期间在已付租金有效期内，乙方（袁雪琴）中途改行或因故歇业，应提前二个月向甲方（张高平）提出提前终止合同，否则，需交纳二个月租金作为甲方后续招租期间费用。”现袁雪琴未按期交纳第二期租金、店面歇业，依照合同约定袁雪琴应支付后续招租期间费用2800元扣除剩余的保证金491元，袁雪琴还应支付后续招租期间费用2309元。至于张高平2015年10月10日缴费后店面返还前发生的水电费、卫生费等费用，如实际发生，张高平可就发生的费用另行主张。故对张高平要求袁雪琴支付后续招租期间费用2800元及至店铺交出前欠付的店铺租金、水、电、卫生费等费用的诉讼请求，法院予以部分支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除张高平与袁雪琴于2015年4月29日签订的《店铺房租赁合同》，袁雪琴应于本判决生效之日起十日内将店铺腾空并返还给张高平；二、袁雪琴应于本判决生效之日起十日内支付张高平后续招租期间费用2309元及自2015年8月8日起至将店铺腾空并返还给张高平之日止应付房屋租金；三、驳回张高平的其他诉讼请求。案件受理费350元，张高平承担91元，袁雪琴承担289元。
一审宣判后，袁雪琴对一审判决不服，提出上诉，其上诉请求是撤销原判，继续履行原租赁合同。事实与理由有：1、袁雪琴在2015年8月收到传票后积极和张高平联系，经沟通，张高平同意撤诉，袁雪琴继续经营该店面，后就没有参加2015年9月21日的一审开庭审理，导致袁雪琴丧失了举证、质证、辩论的机会；2、袁雪琴不存在一审判决书中所认定的违约行为。袁雪琴所经营的童装店现改为粮油直供店，期间张高平表示不同意后拒绝接受租金，并以袁雪琴未交租金为由起诉到法院，导致法院判决解除合同。
张高平辩称，1、张高平从未以书面或口头的形式在一审同意撤诉，其起诉到法院后，是由法院将开庭相关事宜通知袁雪琴，袁雪琴在收到法院传票后未积极应诉，丧失相关权利与张高平无关；2、合同约定袁雪琴是经营游戏厅，后因游戏厅被相关部门查封后转租给他人经营粮油直供店，根据双方签订的合同规定，合同在有效执行期间，不得转让给第三方经营，否则视为违约；3、张高平不存在拒收租金的情形，支付租金可以通过银行转账，袁雪琴完全可以通过银行转账的方式支付租金，张高平已经按照合同约定将店铺交付给袁雪琴经营，袁雪琴应按照合同约定自觉、及时、完整履行合同的各项义务。综上，请求二审法院依法查明事实，驳回上诉，维持原判。
在二审审理期间，袁雪琴未向本院提交新的证据。张高平向本院提交了两组证据，第一组证据：外地出行火车票复印件5张。旨在证明：2015年9月25日-2015年10月6日期间其在南京、无锡、苏州等地外出，张高平对袁雪琴转让店面并不知情且未经过其同意。袁雪琴质证认为，张高平确实去了南京等地不在新余，但其通过电话短信等方式与他联系过。本院认为，该证据可以证实张高平在袁雪琴转营粮油直供店时身处外地，本院予以认定。第二组证据：银行卡客户交易查询明细单。旨在证明：袁雪琴未依合同约定在合同签订时支付500元履约保证金，而是在5月26日通过银行ATM转账支付500元履约保证金，同时亦可以证实袁雪琴可以通过银行转账的形式支付租金，不存在张高平拒收租金的情形。袁雪琴经质证认为，张高平已经收取了500元的水电费押金，不应再另收500元履约保证金，所以当时签订合同时就只交了500元水电费押金，双方因转租的问题产生矛盾，当时打电话给张高平，准备交两个季度的租金，但其拒收租金，所以后面就没有再通过银行转账支付租金。本院认为，该组证据可以证实袁雪琴曾通过银行转账的形式支付过500元履约保证金给张高平。
二审经审理查明，袁雪琴租赁店铺是经营游戏厅（门头是童装店），后因游戏厅经有关部门查封改为经营粮油直供店，并未征得张高平的同意。另，袁雪琴向张高平支付租金可采用现金和银行转账方式。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案属租赁合同纠纷。根据双方的诉辩，归纳本案的争议焦点是：一审判决解除双方的租赁关系是否于法有据？本院认为，张高平与袁雪琴于2015年4月29日签订的《店铺房租赁合同》是双方真实意思的表示，并未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。《店铺房租赁合同》第四条约定，“在未征得张高平书面同意下，合同有效期内袁雪琴不能改变经营范围和种类（本期经营游戏厅）”及“按合同内容及时交纳租金及其它费用”，第五条约定：“……袁雪琴每次在前10天交付下期租金4200元给张高平，袁雪琴向张高平支付的各项费用采用现金或银行转账方式。”本案中，袁雪琴在签订合同时交纳了一个季度的租金共计4200元，之后未按合同约定交纳租金，且在未征得张高平同意下擅自改变经营范围，袁雪琴认为其改为经营粮油直供，是打了电话给张高平，只是张高平没有明确表态是否同意的意见，本院认为，合同明确约定如果未按约交纳租金，改变经营范围和种类、转租未征得张高平的书面同意，视为违约，现袁雪琴并未有证据证实获得了张高平的书面同意，且未在合同约定的期限内交纳租金，违反了合同的约定。期间，袁雪琴也通过银行转账的方式支付了500元履约保证金给张高平，根据合同约定及交易习惯，袁雪琴可以以现金的方式亦可以通过银行转账的方式支付租金，其辩称没有违约行为且张高平拒绝接受租金的理由缺乏事实和证据支持，本院不予认定。基于袁雪琴存在违反合同约定的行为，一审法院判决解除张高平与袁雪琴于2015年4月29日签订的《店铺房租赁合同》正确，本院予以确认。至于袁雪琴称没有参加一审开庭，导致其丧失了举证、质证、辩论的权利是由于张高平同意撤诉的理由，本院认为，袁雪琴并未提交证据证实张高平同意撤诉，且事实上，张高平并未撤诉，袁雪琴在收到了一审法院的传票后未参加开庭，由此产生的相应法律后果应由其自身承担。
综上，袁雪琴的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人袁雪琴承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 甘致易
审 判 员 熊 剑
代理审判员 袁 文
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 杨 玲