陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终45号
上诉人（原审原告、反诉被告）：鱼高峰，男，1975年10月14日生，汉族，住陕西省柞水县。
委托诉讼代理人：李明，陕西宽明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王建肖，陕西宽明律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：郑雪侠，女，1967年6月28日生，汉族，住西安市长安区。
委托诉讼代理人：李斌，陕西云德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王日月，陕西云德律师事务所实习律师。
上诉人鱼高峰因与被上诉人郑雪侠租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初2409号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
鱼高峰向原审法院诉称，2014年9月30日，其与郑雪侠签订一份商铺租赁合同，鱼高峰将位于长安区广场西路长安新天地14号楼10108号面积为663.46平方米的商铺出租给郑雪侠，租期为两年，租金为每年540000元。实际交纳租金时，郑雪侠首次交了半年房租，后每两个月交一次房租并将租金降至每月33000元，到2016年1月底租金到期后郑雪侠再未交过房租。现诉请：1、请求判令郑雪侠向鱼高峰支付2016年2月1日至2016年6月30日租金165000元，判决确定计算至实际支付之日；2、判令郑雪侠交付物业费、水电费12580.02元，暂计至2016年6月2日，判决确定计算至实际支付之日；3、判令郑雪侠支付鱼高峰违约金49500元。本案受理费由郑雪侠承担。
郑雪侠辩称，其与郑雪侠之间的租赁合同系口头协议形式。根据《合同法》有关规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，故双方之间的房屋租赁属于不定期租赁。在双方租赁关系存续期间，鱼高峰要求郑雪侠额外支付一个月租金作为押金，并称双方租赁关系解除后即返还该押金，郑雪侠遂于2015年3月18日向鱼高峰支付了45000元押金。2015年4月初，因郑雪侠经营的餐厅效益不佳，郑雪侠准备歇业并通知鱼高峰终止租赁，后鱼高峰称可以降低租金，劝说郑雪侠继续租赁其房屋，双方口头协商将房屋租金降至每月33000元。郑雪侠遂决定继续租赁鱼高峰的房屋，每两个月支付一次房租至2016年1月31日。2015年12月底郑雪侠经营的餐厅因亏损已经停止营业，并电话告知鱼高峰决定不再继续承租其房屋，双方达成解除租赁合同的合意后，鱼高峰于2016年2月取走房屋钥匙两把，并又在门上另加上了一把链锁。因双方的租赁合同系不定期租赁且已经解除，鱼高峰诉请缺乏事实依据，请求法院驳回鱼高峰诉请。并提出反诉，诉请：要求鱼高峰返还房屋租赁押金45000元。
鱼高峰辩称：鱼高峰已经收到郑雪侠交纳的45000元押金，该押金应在合同履行完毕之后返还。现郑雪侠还拖欠鱼高峰房租、物业费、水电费等，将其结算完之后，剩余多少返还多少。双方之间的租赁协议并非口头协议，而是书面合同。现双方的租赁合同并未终止，应该继续履行。
原审法院经审理查明：2014年10月1日起，郑雪侠开始租用鱼高峰位于长安区广场西路长安新天地14号楼10108号的商铺用于开办餐厅，租金为每月45000元。郑雪侠首次交纳了半年租金，后因郑雪侠经营的餐厅效益不佳，双方又协商从2015年4月开始将租金降至每月33000元。此后，郑雪侠每两个月交一次房租至2016年1月31日，物业费、水电费亦缴纳至2016年1月底。在郑雪侠租用鱼高峰房屋期间，郑雪侠还给鱼高峰交付了45000元的租房押金。2016年1月郑雪侠由于餐厅经营亏损，郑雪侠通知鱼高峰不再租赁涉案商铺，并于次月将商铺门钥匙交还鱼高峰。庭审中，鱼高峰提供了两份《商铺租赁合同》证明其与郑雪侠至今的租赁关系，但经法庭质证确认其中一份合同系鱼高峰与涉案商铺上一位承租人签订，后经涂改变更为鱼高峰、郑雪侠之间的租赁合同，但鱼高峰无法提供该合同原件，郑雪侠亦对该合同真实性不予认可。另一份租赁合同系鱼高峰从西安市工商行政管理局长安分局调取，但经查该合同系郑雪侠为了办理餐厅的有关工商手续，自行草拟的一份合同，该合同所有签章均系郑雪侠单方所为，与鱼高峰没有关系。
原审法院认为：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。不定期租赁合同中，合同任何一方有权随时解除合同。本案中，双方当事人争议的焦点系租赁合同是否采取了书面形式，根据法庭举证质证情况，鱼高峰不能提供双方的商铺租赁合同原件，其提交的复印件无法核实，故对该证据的真实性不予认可，在鱼高峰、郑雪侠之间没有书面租赁合同的情况下其租赁关系应视为不定期租赁。现郑雪侠作为不定期租赁的承租人，随时有权终止该租赁关系。且郑雪侠已支付租金及缴纳物业费、水电费至2016年1月底，不存在拖欠鱼高峰租金及物业费、水电费的事实，故鱼高峰的诉请缺乏事实依据，应予驳回。关于郑雪侠反诉要求鱼高峰返还押金一节，因鱼高峰、郑雪侠之间的租赁关系已经终止，按照租赁合同交易习惯鱼高峰继续占有该押金缺乏法律依据，故应返还给郑雪侠。为保障社会主义市场经济秩序及当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条、第三十七条，《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条之规定，判决：一、驳回原告鱼高峰的诉讼请求。二、反诉被告鱼高峰在本判决生效后立即返还反诉原告郑雪侠房屋租赁押金45000元。反诉被告若未在本判决书指定期限内履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉原告预交受理费4706元，由鱼高峰自行承担。反诉原告预交受理费462元，由反诉被告承担。
宣判后，鱼高峰不服上述判决，向本院提起上诉称，原审对于双方签订的《商铺租赁合同》的真实性不予认可是错误的，虽然在该份合同中存在诸多不规范的行为，证据的证明效力可能相对较弱，但是不应简单地判定为不予认可；郑雪侠称其在2015年12月份曾通知其不再继续承租房屋，但双方并未就该事项达成合意，郑雪侠也未交清相关的物业费、水费等费用，也未将商铺中的物品搬离，导致自己无法继续出租该商铺；此外，鱼高峰从西安市工商局长安分局所调取的另一份租赁合同，与自己向法院提交的原合同内容基本一致，该合同中郑雪侠在最后手写的部分也可以证实双方所定合同为两年，而非无固定期限合同。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判；诉讼费用由郑雪侠承担。
郑雪侠辩称，其不同意鱼高峰的上诉意见，双方在租赁过程中并没有签订书面的租赁合同，应当属于不定期租赁；其在2015年12月已经提前告知过鱼高峰其不再继续承租该商铺，鱼高峰当时也表示同意，双方已经就此达成合意；另鱼高峰所主张的违约金没有事实与法律依据，其不予认可。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。
本院经审理查明，原审查明事实清楚属实。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本案中，郑雪侠于2014年10月1日起开始租用鱼高峰位于西安市××区××天地××楼××号商铺，在此过程中双方并未签订书面合同，直至郑雪侠停止租用该商铺。鱼高峰所提交的合同照片复印件以及西安市工商行政管理局长安分局存档的合同也不能证明双方签有书面合同，故双方之间的租赁应视为不定期租赁，郑雪侠有权随时解除租赁关系，另其在搬离之前已经支付了全部租金，故原审法院驳回鱼高峰要求郑雪侠支付租金之诉请正确。至于郑雪侠搬离后涉案房屋所产生的物业费、水电费部分，由于郑雪侠未再继续使用该商铺，鱼高峰也未向物业公司垫付该部分费用，故原审法院之认定也无不当。综上，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5630元，鱼高峰已预交，由鱼高峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
代理审判员 师 婷
代理审判员 同江龙
二〇一七年二月二十二日
书 记 员 段 蓓