广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛南法民三初字第908号
原告佛山市南海区罗村街联星村上二股份合作经济社，住所地：佛山市南海区罗村街联星村。
法定代表人江伟光。
委托代理人吴健祥，系广东洋三律师事务所律师。
被告佛山市中南农业科技有限公司，住所地：佛山市南海区。
法定代表人邝巨明，常务副总经理。
委托代理人梁锦耀，系广东循理律师事务所律师。
原告佛山市南海区罗村街联星村上二股份合作经济社（以下简称上二经济社）诉被告佛山市中南农业科技有限公司（以下简称中南公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月24日受理后，依法由审判员招伟妍独任审判，于2013年11月25日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人吴健祥、被告的法定代表人邝巨明及委托代理人梁锦耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年3月1日，原、被告签订书面的《土地租赁合同》，被告租赁原告土名“白坭”的土地，其中合同的第二条“租赁期限”约定“本合同租赁期为叁拾伍年，即由2008年1月1日至2042年12月31日止”。该条约定与《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”之强制性规定相抵触，超出部分2028年1月1日起至2042年12月31日应认定为无效约定。被告的违约情形如下：1、被告没有在合同约定的两年时间内将原有建筑物分期改造，构成违约。《土地租赁合同》第六条“双方约定”的第10款约定“合同签订后，乙方应在合同生效之日起两年内把原有建筑物进行分期改造，新建占地面积不少于原有的建筑面积，建筑高度不能低于三层，不少于15米，否则按乙方违约处理”，也就是说双方商定被告将原有建筑物的全部改造时间为2年，即2007年1月1日起至2008年12月31日止，但到目前为止，改造根本没有完成，因此，被告构成违约。2、被告改变合同约定的土地用途，构成违约。《土地租赁合同》第六条“双方约定”的第3款约定“甲方租赁给乙方的土地兴建批发市场…”；第4款约定“合同期内，乙方在该地块建造的批发市场…”，该些约定明确被告租赁土地的用途是建设批发市场，但现在被告在该地块建设的是粤百年酒店，而不是双方约定的建设市场用途，因此，被告构成违约。3、被告未经过原告同意，随意拆除原有建筑物，构成违约。《土地租赁合同》第六条“双方约定”的第11款约定“合同期内，乙方投资建造的物业不得随意拆除，确因发展需要改造建筑物时，乙方应向甲方提出申请报告，征得甲方同意后方可实施”，被告随意拆除原有建筑物，导致原告的村民集体抗议和抗争，被告的行为构成违约。因被告有以上的违约行为，原告按照合同的第七条第1款“甲、乙双方如单方不履行合同条款的属违约，违约方应按合同计租期内合计总使用费的叁倍向对方支付违约金”及第3款之约定，向被告要求支付违约金。2007年1月1日至2007年12月31日的土地使用费为1494788元；2008年1月1日至2027年12月31日的土地使用费为77900198元，如果按照三倍计算违约金为2亿多元，现原告暂时酌情要求支付人民币8000000元。请求判令：1、将原、被告在2007年3月1日所签订的《土地租赁合同》第二条中的租赁期限由35年调整为20年，即租赁期限由2008年1月1日至2027年12月31日止；2、被告向原告支付违约金8000000元及逾期支付利息（按照银行同期贷款利息计算，自起诉之日算至所有款项支付完毕之日止）；3、本案一审的全部诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、《土地租赁合同》约定的租赁期为35年符合相关规定。集体建设用地的的租赁有其特殊性，其出租期限不适用合同法中租赁合同的20年期限的规定。根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条第二款规定“集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。”再根据《佛山市试行农村集体建设用地使用权流转实施办法》第十九条规定“农村集体建设用地使用权出让最高年限按同类国有土地使用权出让的最高年限确定。”所以，从省市的相关文件可知，农村集体建设用地使用权出让只要不超过同类国有土地使用权出让的年限即为合法，应予以保护。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条可知，工业用地使用权出让最高年限为50年。所以，被告与原告于2007年3月1日签订的《土地租赁合同》中约定的租赁期为35年符合相关政策法规规定，并没有违反相关的法律规定，应予以保护。另外，被告与原告签订的《土地租赁合同》是双方在平等互利基础上签订的，基于租赁期为35年，被告才加大投入，总投资8000多万元建设了一幢佛山中南农产品交易中心商务大楼，若原告随意变更合同，将租赁期缩短为20年，不但被告的投资无法如期收回，且将会产生不良的社会影响，引发所有同类型租赁合同的大动荡，诱发更多的社会不稳定因素，严重打击投资者的信心，阻碍经济的发展。二、被告并没有违约，无须向原告支付违约金。原告严重曲解了《土地租赁合同》第六条第10点和第11点的原意，第六条第10点的原意是在合同生效之日起二年内把原有建筑物进行分期改造，但原告曲解为改造时间为2年。事实上，被告与原告签订了《土地租赁合同》后严格按照合同的约定履行义务，除依约向原告缴纳租金外，还按合同约定把原有建筑物进行分期改造，从2008年开始第一期投资8000多万元建设了一幢楼高十二层，建筑面积94136平方米的佛山中南农产品交易中心商务大楼，第二期计划投资约三千万元，建设楼高七层，建筑面积23279.08平方米的商务大厦，但第一期商务大楼建好后，原告却拒绝协助办理商务大楼工程的质量验收手续，使被告被迫向法院提起诉讼，要求判令原告协助办理佛山中南农产品交易中心商务大楼建筑工程的竣工验收、建筑消防设计防火验收、民用建筑节能专项验收、环保验收等手续和二期工程规划、施工许可等手续。虽然经过两级法院审理被告都胜诉。但致使被告的第一期商务大楼自2011年10月建好至今仍不能正常投入使用。当第二期商务大厦准备将原有建筑物拆除报建时，又遭到原告阻挠，将《土地租赁合同》第11点的原意在合同内被告投资建造的新的物业不得随意拆除，如确要改造须征得原告同意后方可实施，曲解为对原有建筑物的改造也要征得原告同意后方可实施。无奈之下被告只有向法院申请强制执行，最终在本月21号下午法院出动大批法警和公安人员协助，被告才得以将原告的原有建筑物拆除。因此被告将原有建筑物拆除进行改造并没有违反合同约定，被告在履行《土地租赁合同》过程中是没有违约的，违约方是原告。原告称被告改变用途，构成违约与事实不符。被告在整个建筑物报建、施工全部以原告名义并且得到原告同意才进行重新报建，在报建中原告明确清楚知道建筑物所建的名称及相关的功能。因此，原告所称被告违约没有事实依据。综上所述，原告诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。
原告在诉讼中提供下列证据：
1、见证书：土地租赁合同（1份，复印件），用以证明原、被告之间的租赁关系，其中第二条租赁期限35年违反合同法的强制规定，超出部分无效；另第六条第10、11款约定改造时间、改造必须书面同意。
2、集体土地使用证（各1份，原件），用以证明原告对租赁土地有出租权、收益权。
3、（2011）佛南法民三初字第1527号民事判决书、（2012）佛中法民一终字第78号民事判决书（各1份，原件）、（2011）佛南法民三初字第1527号案的一审简易程序庭审笔录、（2013）粤高法民二申字第439号民事裁定书（各1份，复印件），用以证明原告对于合同的效力提起诉讼的事实。
4、照片（9张，原件），用以证明被告违背建设市场的约定，建设粤百年酒店；被告没有在两年的时间内改造好原建筑物。
5、照片（9张，原件），用以证明被告随意拆掉原建筑物的事实。
6、关于将原有建筑物拆除升级改造的申请（1份，复印件），用以证明被告确认在约定2年的时间内没有改造好原建筑物；也没有按照约定用途改造。
7、照片（3张，原件），用以证明原建筑物被被告非法拆除的事实。
8、法律咨询登记表、信访事项不予受理告知单、广东省人大常委会办公厅信访回复单（各1份，复印件），用以证明被告因建筑物被非法拆除而依法信访的事实。
经质证，被告对原告出示的证据1的真实性无异议，但对其关联性有异议，原、被告签订该合同，在合同第10条原告曲解了合同的意思，该合同中并没有约定是两年内建设完毕，只是约定在两年内将原来建筑物分期改造。合同第11条原告曲解的意思是对旧建筑物改造需经其同意。对证据2的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据3的真实性、合法性无异议，该组证据证明了原、被告之间签订的《土地租赁合同》是合法有效的。对证据4、5的真实性无异议，但对关联性有异议，被告建设是以原告名义申请建设商务大楼的，以该名称报建时原告是清楚的。租赁合同中并没有约定在两年时间内建设完毕。被告对原有建筑物的拆除是按照合同约定改造和一审判决要进行二期改造的前提报建才进行的，被告并非违约拆除。对证据6的真实性无异议，但对关联性有异议，该证据是被告在进行二期改造拆除原有建筑物时遭到原告的阻拦，被告在政府相关部门的协调下，才向其提出拆除原有建筑物的申请，并不是原告在举证中所称确认在两年内没有按约定改造的事实。对证据7的真实性无异议，但对其证明内容有异议，被告对建筑物的拆除并不是非法，被告在二期改造时遭到原告阻拦，向其提出申请不同意的情况下，被告向法院申请了恢复强制执行。11月21日下午的强拆工作是在近400个警察维持秩序的情况下进行拆除，如果没有得到相关部门的支持，被告是不能将建筑物拆除的。证明被告拆除建筑物的行为是合法的。对证据8的真实性无异议，从原告去信访不予受理，表明原、被告之间的租赁合同有效，对原建筑物拆除并无违反相关的法律规定。
被告在诉讼中提供下列证据：
1、建设工程规划许可证（1份，原件）。
2、建筑工程施工许可证（1份，原件）。
3、建设用地规划许可证（1份，原件）。
4、建筑工程消防设计的审核意见（1份，复印件）。
5、证明（1份，原件）。
6、照片（1份，复印件）。
证据1-6，用以证明被告没有违反《土地租赁合同》第六条第10点关于在合同生效之日起二年内将原有建筑物进行分期改造的规定。
7、（2013）粤高法民二申字第439号民事裁定书（1份，复印件）。
8、（2012）佛中法民一终字第78号民事判决书（1份，复印件）。
9、（2011）佛南法民三初字第1527号民事判决书（1份，复印件）。
证据7-9，用以证明原告没有履行《土地租赁合同》的义务，拒绝协助办理商务大楼工程的质量验收手续，使被告被迫向法院提起诉讼，虽然法院支持了被告的诉讼请求，被告因而被迫延长了改造时间，且证明该土地租赁合同合法有效。
10、照片（8张，打印件），用以证明原告阻挠被告将原有建筑物拆除，曲解了《土地租赁合同》约定对原有建筑物的改造也要征得同意后方可实施，被告向法院申请强制执行后，本月21号下午法院出动大批法警和公安人员协助，强制将原有建筑物拆除。
经质证，原告对被告出示的证据1-3的真实性无异议，其中施工许可证、规划许可证的时间是2009年1月14日，与合同约定两年的改造时间相违背。对证据4的真实性无异议，但已被新的审批意见取代。对证据5的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为证据显示三旧改造的主体是被告，但土地权属为原告，因此改造主体应为原告。对证据6的真实性无异议。对证据1-6的证明内容不予确认，其中施工许可证、规划许可证的时间是2009年1月14日，至今仍未将建筑物改造完毕。对证据7-9的真实性无异议，对其证明内容有异议，被告提出原告违反合同，合同无效，但没有延长改造时间，且被告一直在使用涉讼土地。对证据10的真实性无异议，但对其证明内容有异议，根据相应的生效法律文件并无判决要拆除原有建筑物，因此，被告的拆除行为是违法的。
本院依法调取下列证据：
1、佛山市南海区国土城建和水务局的复函（1份，原件）。
经质证，原告对本院出示的证据1的真实性无异议，但对其合法性、关联性不予确认，认为合同法明确规定租赁期限不得高于20年，立法目的是为了避免土地长期租赁导致权益受到损害，合同法是上位法，广东省流转土地办法的效力没有合同法大。被告对本院出示的证据1的真实性、合法性无异议。
经审查，证据因对方对其真实性无异议或虽有异议未能举证推翻，本院予以确认。
经审理查明：涉讼土地位于佛山市南海区罗村街道联星村委会上二村（土名）“白坭”，土地使用权人为原告，地类（用途）为商业用地，面积分别为6921.7平方米、11548.2平方米。
2007年3月1日，原告与被告签订《土地租赁合同》，约定原告将涉讼土地租赁给被告，租赁期为35年，从2008年1月1日起至2042年12月31日止；原告租赁给被告的土地兴建批发市场，建设所需要的资金及一切费用由被告负责，原告不承担任何连带责任；合同签订后，被告应在合同生效之日起二年内把原有建筑物进行分期改造，新建占地面积不能少于原有的建筑面积，建筑高度不能低于三层，不少于15米，否则按被告违约处理；合同期内，被告投资建造的物业不得随意拆除，确因发展需要改造建筑物时，被告应向原告提出申请报告，征得原告同意后方可实施；原、被告双方如单方不履行合同条款的属违约，违约方应按合同计租期内合计总使用费的叁倍向对方支付违约金。
后，被告在佛府南集用（2008）第0200132号土地使用权证宗地上起建新的建筑。建筑工程获取相应的规划许可证、施工许可证、建设用地规划许可证。建设单位为原告，工程名称为佛山中南农产品交易中心商务楼，用地面积为11548.2平方米。
双方就合同履行发生争议，致本院（2011）佛南法民三初字第1527号案。中南公司在该案中请求上二经济社协助办理“佛山中南农产品交易中心商务楼”的建筑工程各项验收手续和二期工程规划、施工许可等手续，上二经济社退回租金567442.5元。上二经济社反诉请求确认涉讼土地租赁合同无效。本院经审理后判决上二经济社就“佛山中南农产品交易中心商务楼”的建筑工程协助办理包括但不限于一期工程的竣工验收、建筑消防设计防火验收、民用建筑节能专项验收、环保验收等手续，以及二期工程规划、施工许可等手续；驳回中南公司的其他诉讼请求；驳回上二经济社的全部反诉请求。该案判决经佛山市中级人民法院（2012）佛中法民一终字第78号民事判决予以维持，于2012年2月2日发生法律效力。
被告已拆除佛府南集用（2008）第0200130号土地使用权证宗地上的原有建筑物。
2013年10月24日，原告提起本案诉讼。诉讼中，本院就涉讼土地租赁合同约定超出20年期限部分的效力咨询佛山市南海区国土城建和水务局，该局函复本院：根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条“集体建设用地使用权出让、出租，应当签订书面合同。集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限”（即工业用地50年、商服用地40年）。
本院认为，就涉讼土地租赁合同效力已经前案作出认定处理。国土行政管理部门对涉讼土地租赁约定期限无异议，原告认为超出20年租赁期限无效的主张本院不予支持。涉讼土地地类（用途）为商业用地，已起建的工程项目“佛山中南农产品交易中心商务楼”已获取行政主管部门用地规划许可，符合土地核定用途；虽合同约定租赁的土地兴建批发市场，但原告作为建设单位对工程规划、施工进行报备，清楚知道起建的为“商务楼”并协助报建，原告认为被告擅自改变约定用途的主张本院不予采纳。涉讼两个土地使用权证项下土地面积分别为11548.2平方米、6921.7平方米，地上原建有建筑物，改造范围较大；但已起建的、由原告协助报建的“商务楼”仅是在其中一宗土地上。原告未能合理解释另一宗土地相应的报建、改造情况及约定“分期改造”含义，综合合同约定及实际履行，本院采纳被告的主张，认定合同约定“二年内把原有建筑物进行分期改造”是指被告在约定两年期限内启动实施该重建改造而非在两年期限内实施完毕，原告认为被告违反该条款约定的主张本院不予采纳。相应地，下一条款“合同期内，被告投资建造的物业不得随意拆除……征得原告同意后方可实施”约定须征得原告同意方可拆除的应是被告新起建的建筑物而非原有的建筑物，被告对另一宗土地上原有建筑物拆除是依双方分期改造约定进行，不存在违约情形。综上，原告认为被告违约的主张均不成立，原告请求被告支付违约金8000000元及支付利息的主张本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条的规定，判决如下：
驳回原告佛山市南海区罗村街联星村上二股份合作经济社的诉讼请求。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取33900元（原告已预交），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 招伟妍
二〇一三年十二月十九日
书记员 刘冬花