上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初18182号
原告：景恒包装材料(上海)有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：王卓，总经理。
被告：上海支江机械设备有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：支持，经理。
委托诉讼代理人：沈心德，上海创兆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾梦华，上海创兆律师事务所律师。
原告景恒包装材料(上海)有限公司与被告上海支江机械设备有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案后，依法适用简易程序于2016年12月19日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人王卓，被告的法定代表人支持及被告的委托诉讼代理人沈心德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告停工停业损失36万元(每平方米停工停业费用300元×1,200平方米)；2.判令被告赔偿原告搬迁费用24万元(每平方米搬迁费用200元×1,200平方米)。事实和理由：2010年9月15日，原、被告签订《房屋租用合同》，约定由原告向被告承租厂房及办公用房等共计1,200平方米，其中，被告自行建造了280平方米。2015年9月15日合同到期后，双方口头约定将租房合同续延一年，租期至2016年9月14日，租金六个月一付。原告在2015年9月15日和2016年3月15日分别支付了六个月租金。
2016年3月，外界传闻被告出租的房屋要拆迁，而被告则称，即便拆迁最早也要到2016年10月20日，还称，凭其与政府的关系，拖到年底没有问题，而且有证的面积不会拆。故原告将房租付至2016年9月。2016年6月6日，被告经办人出国旅游了，丝毫未告知原告拆迁一事。然，2016年6月5日突然停电导致原告无法生产，同年6月15日拆迁单位又来拆迁，这些突如其来的状况令原告束手无策，无奈只能用四天的时间将所有设备、半成品匆匆搬离，堆放到临时借用的场地。后又二次搬迁，借其他厂房组织生产，因此延误了两个月，致使大量客户流失。
原告认为，被告明知租赁物要拆迁却自始至终不通知原告，导致原告损失惨重，协商无果，故而提起诉讼，请求判如所请。
被告辩称，首先，《房屋租用合同》到期后，双方未再签订书面租赁合同，结合当时的拆迁传闻，双方口头约定，原告可以继续使用租赁物，但拆迁时必须立即搬走，租赁费用原告可以按月支付，也可按季或按年支付，搬离时据实结算。也就是说，前述合同到期后，双方之间形成了不定期租赁合同。其次，原告对租赁物纳入拆违范围是完全知情的，一则从2016年2月起，在距离租赁物不足200米的地方，也即进出原告厂区的必经之路上，镇政府竖立了巨大的公示牌，列明了拆违范围；二则2016年4月，拆迁单位曾多次上门告知原、被告租赁物将被拆除；三则2016年5月，被告经办人又通过微信方式告知原告租赁物将被拆除、停水停电等，通知原告限期搬离，原告法定代表人也回复了该微信。再次，双方曾就相关费用进行过结算，在结算中，原告就提出过搬迁的问题，被告对此还补偿原告2、3万元。综上，就拆违一事，被告已尽到了告知义务，由于双方当事人意志以外的政府拆违行为导致原告搬离，被告对此并无过错，故原告的诉请无事实和法律依据，请求驳回。
本院经审理认定事实如下：2010年9月15日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《房屋租用合同》，约定由乙方向甲方承租位于上海市松江区泗泾镇打铁桥路XXX号XXX幢101的生产厂房约1,000平方米，宿舍楼第三层共五间约150平方米及办公楼第二层外面一间。租期五年，从2010年9月15日至2015年9月15日。年租金为22.8万元，超过两年，每年增长年租金金额5%。乙方如需要改建房屋主体必须经甲方同意。租金每六个月一次性付清，第二次付房租要提前十天，押金2万元待租用期满，水、电费及其它账结清后，甲方应不计利息如数归还乙方。第六条约定，如遇到国家政策性变动以及自然灾害双方无法抗拒的情况下，该合同无条件自动解除，双方不承担任何责任和经济赔偿。该合同另对其他相关事宜进行了约定。
审理中，原告还提供一份从上海市松江区市场监督管理局调取的《房屋场地租赁协议》，落款日期也是2010年9月15日，载明的甲方(出租方)为被告、乙方(承租方)为原告。租赁地址位于上海市松江区泗泾镇打铁桥路XXX号XXX幢101，建筑面积720平方米，产权性质为生产经营用房，租期从2010年9月15日至2015年9月15日。原告称，该合同所涉租赁物包含于《房屋租用合同》所涉的租赁物之中，签订该合同是为了办理工商登记。对此，被告不予认可，并称，该《房屋场地租赁协议》仅是为了办理工商登记，并未实际履行。
审理中，双方确认：涉案租赁物位于上海市松江区泗泾镇打铁桥路XXX号XXX幢101，面积共计约1,200平方米，其中生产厂房面积约1,000平方米、宿舍楼共五间约150平方米、办公楼第二层外面一间约50平方米。涉案租赁物遭遇的并非拆迁，而是拆违。但关于租赁物是否合法的问题，双方意见不一。被告称，宿舍楼约150平方米及办公楼约50平方米具备合法建造手续，但生产厂房约1,000平方米系违章建筑。在签订《房屋租用合同》时，原告就知道这个情况，且在办理工商登记的时候，对租赁物有无产证的情况原告也应当知晓。对此，原告反驳称，《房屋租用合同》时，被告并未向其告知过生产厂房无产证的情况，对租赁物是否有产证或合法建造手续一事，其表示不清楚。
另外，审理中，双方确认曾就相关费用进行过结算。就此，被告提供了其自称2016年8月29日的结算单两张，第一张载明的应退金额为7万多，第二张载明的应退金额为9万多，以证明双方之间的结算情况以及其曾减让2万元租金的事实。原告对该两张结算单的真实性无异议，但对被告的证明目的不认可，原告称，两张结算单并非同一天形成，所载金额7万多的那张系由被告单方制作，形成于2016年8月29日之前，因该结算单上的数据原告并不认可，原告遂于2016年8月29日制作了金额为9万多的那张结算单，双方结算的应退金额实际为91,801元，但实退金额为9万元，并且在该结算单上注明“押金、房租、物业费、水电费于8月29日全部结清(实退支票90000元整)”。
审理中，双方还确认：因租赁物遭拆违，原告已搬离了租赁物，具体情况为：2016年6月12日起搬，2016年6月14日生产厂房搬离完毕，2016年8月2日，宿舍楼和办公楼搬离完毕。对于搬离前的押金、房租、物业费、水电费等费用，双方表示均已结清。另就租赁物现状，被告称，生产厂房约1,000平方米已于2016年6月15日被全部拆违，且被告未因此获取任何补偿；宿舍楼和办公楼共计约200平方米尚存。
审理中，关于《房屋租用合同》的续租问题，原告坚称双方之间口头达成了一年期的租赁合同，年租金30万元，每半年一付，从原告支付租金的情况来看，也可佐证该事实。被告对此则不予认可，并称双方之间形成了不定期租赁合同。
审理中，为证明就拆违一事向原告履行了告知义务，被告主要提供了下列证据：1.泗泾镇政府竖立大型公示牌的照片三张，证明2016年2月泗泾镇政府就通过竖立公示牌的方式下发了违章整治计划，该公示牌所处的位置使原告不可能不知道拆违一事；2.原、被告经办人员之间的微信往来截屏及2016年5月24日通过微信发给原告的泾日要闻网页信息，证明被告已及时通知原告拆违事宜；3.案外人上海市泗泾镇经济技术发展公司出具的《情况说明》、泗泾镇政府《限期拆除违法建筑事先告知书》及被告送达回证、《责令限期拆除违法建筑决定书》及被告送达回证、《限期拆除违法建筑催告书》，证明至迟从2016年4月1日开始，原告就应当知道拆违事宜。对上述证据，原告质证认为，对证据1、2的真实性无异议，但不认可证明内容。政府确实竖立了公示牌，但在原告找被告协调时，被告称租赁物不在拆违之列，还称即便拆违也要到2016年10月，且其自称有能力将拆违延迟到2016年年底。2016年5月15日被告所发微信才是原告从被告处获取的第一次拆违通知，如果被告能在2016年4月7日前就通知原告，原告就会有足够的时间搬场，也不至于损失如此惨重。至于泾日要闻，原告未在微信中收到过该内容。且该网页信息是2016年5月11日的，被告于2016年5月24日才发给了原告，显属迟误。至于证据3，真实性无法确认，原告从未收到过这些材料，被告在收到这些材料后也未及时告知原告。
审理中，关于诉请的金额和计算方式，原告解释称，其是根据一般情况下政府与被拆迁人所签订的拆迁安置补偿协议上列明的补偿项目及相关补偿标准，并结合本案实际提出相应主张的。
上述事实，有《房屋租用合同》、微信截屏、结算单及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。本案中，因被告出租的约1,000平方米生产厂房未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，虽然被告自称剩余的约200平方米租赁物有合法建造手续，若被告所述属实，原则上可认定部分有效、部分无效，但是本案中，考虑到一则被告并未提供剩余约200平方米的租赁物具有合法建造手续的相关证明；二则，即便该约200平方米的租赁物有合法建造手续，生产厂房也无合法建造手续，而该厂房面积占租赁物面积的大部分；三则，从行为目的来看，原告租赁房屋的目的主要是用于生产经营，即生产厂房的使用才是其目的，至于剩余约200平方米租赁物，即便确认其对应的部分租赁合同有效，从交易习惯上来看，对原告也无实际意义，原告也不会单就该约200平方米的租赁物要求继续履行。综上，本院结合案情认定双方之间的租赁合同全部无效。
至于原告诉请应否获得支持的问题。首先，关于搬迁费用，一则，合同无效后，被告理应向原告返还租赁物，而搬迁费则是返还租赁物时必然要发生的费用，二则，从双方之间的履约情况来看，原先的书面租赁合同已经履行完毕，后续的合同在实际履行中也经双方结算予以终止，原告要求被告赔偿该费用尚缺乏依据，本院难以支持。其次，关于停产停业损失，一则，从现有证据来看，原告对拆违一事理应是明知的，在此情形下，原告负担一定的注意义务和减损义务，即应当对搬场一事有所预见，并对善后事宜作出相应准备；二则，即便真如原告所述，被告最早向原告告知拆违事宜的时间是2016年5月15日，那么距离2016年6月15日的最终拆违日期也有一个月的时间间隔，该期间内，原告足以就搬场一事作出妥善处理。故此，统合案情，本院认为原告的该项诉请也缺乏依据，本院亦难以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
驳回原告景恒包装材料(上海)有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费9,800元，减半收取计4,900元，由原告景恒包装材料(上海)有限公司负担(已付)。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨惠星
二〇一七年一月十日
书记员 周昳歆
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。