沈阳市铁西区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈铁西民二初字第1206号
原告赵娜，女，1981年10月17日出生，满族，住址沈阳市苏家屯区陈相屯镇瓦堡子村*组20。
委托代理人刘健，系辽宁圣瀛律师事务所律师。
被告段吉昌，男，1980年2月13日出生，汉族，住址沈阳市沈北新区杭州路****号2-2-2。
委托代理人张深山，系辽宁同格律师事务所律师。
被告沈阳谷奈酒店管理有限公司，住所地沈阳市铁西区北一中路1-8号2120。
法定代表人段吉昌，系该公司经理。
委托代理人张深山，系辽宁同格律师事务所律师。
第三人王大稳，男，1976年9月13日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区黑龙江街**号16-14。
委托代理人刘健，系辽宁圣瀛律师事务所律师。
原告赵娜与被告段吉昌、被告沈阳谷奈酒店管理有限公司以及第三人王大稳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月5日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人及第三人委托代理人刘健，被告委托代理人张深山均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵娜诉称，原、被告于2013年8月16日签订《商铺租赁合同》，原告将坐落于沈阳市铁西区北一路万达A座20层出租给被告段吉昌使用。段吉昌承租后开办谷奈宾馆，合同约定租赁期限从2013年9月20日至2018年9月19日共五年，年租金为35万元，租金给付方式为上打租，被告从2014年2月20日开始拖欠，至今拖欠租金共17.5万元（2014年3月20日至2014年9月20日半年租金），原告曾函告被告催缴租金，被告至今未支付。请法院判令被告段吉昌立即给付租金17.5万元并支付违约金26.25万元，要求沈阳谷奈酒店管理有限公司承担连带责任，由被告承担全部诉讼费用。
被告段吉昌辩称，1、原告所交付的房屋质量有瑕疵，被告多次要求原告及物业进行维修，但原告置之不理，致使被告无法继续经营。被告自2013年8月1日至2014年4月自己垫付资金对部分房间进行维修。由于原告未能按照法律规定承担相应的维修义务，违约在先，导致被告无法正常营业，给被告造成重大经济损失，对此期间的租金应予扣除，被告不承担违约责任；2、被告已将房屋交付原告，原告已经接受，并且进行查看及维修，不应承担其后续租金。被告在2014年4月28日将原告房屋钥匙交付给原告项目负责人檀琪被告已经履行了告知义务，并积极履行了交付手续，其负责人檀琪已经接收钥匙，并派人查看房屋。其租用房屋已在原告所控范围，租赁合同已经解除，被告拒绝承担后续的租金；3、原告主张违约金过高，不符合法律规定，即使答辩人承担违约金也应将其调低。被告所付租金至2014年3月20日，被告已经在2014年4月28日将其钥匙交接给原告，原告实际损失应为这期间的租金，而违约金不应超过实际损失的30%，合同约定的违约金条款已远远超过法律规定，故应予减少；4、答辩人在合同签订时所缴纳的保证金每层5万元应先折抵房租；5、答辩人在承租房屋时，安装部分物品，现已附属房屋，应予以相应折抵。
被告沈阳谷奈酒店管理有限公司辩称，不是合同相对人，不承担相应赔偿责任。
经审理查明，原告与被告段吉昌于2013年8月16日签订商铺租赁合同，约定原告将位于沈阳市铁西区北一中路1-8号2001-2020商业用房即北一路万达A座20层共20间房屋租给被告段吉昌使用，租赁用途为宾馆客房，租赁期限自2013年9月20日至2018年9月19日止，年租金为每层350000元，以此基数每年5%递增房租。租金的支付方式为前两次为每季度交租，自2014年3月20日起按每年度交租，在每个租期届满30日前支付下一个租期租金，超期一天承担5000元的违约金。租赁合同第八条中约定，乙方（被告段吉昌）无法按约定理由擅自解除合同的，视为乙方违约，甲方（原告）有权解除本合同，并且不退还乙方已交的租金和定金，乙方应向甲方支付相当于届时三个月租金的违约金。原告于2013年8月20日将涉案房屋交付给被告段吉昌。被告段吉昌已支付自2013年9月20日至2014年3月20日的租金17.5万元。租赁合同中约定租赁保证金为每层50000元，被告段吉昌已经实际支付原告50000元。原告在案件审理过程中，同意返还被告已支付的租赁保证金。
另查明，原告称于2014年8月10日收到被告段吉昌返还的租赁房屋的全部钥匙，并同意于2014年8月10日解除与被告段吉昌之间的商铺租赁合同。
上述事实，有原、被告的陈述，商铺租赁合同，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原告与被告段吉昌之间签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，系有效合同。被告段吉昌应当按照合同约定于2014年2月20日前将2014年3月21日至2015年3月20日的租金交付原告，被告未按约定交付租金，已构成违约。被告段吉昌在租赁合同履行期限届满之前，将所承租的房屋钥匙交还原告，以自己的行为明确表示不履行合同，原告在2014年8月10日收到被告交还的租赁房屋钥匙，并同意于2014年8月10日解除原、被告之间的商铺租赁合同，本院认为，该合同已于2014年8月10日解除。被告段吉昌应支付原告2014年3月21日至2014年8月10日期间的租金137083元（350000元÷12个月×4个月＋350000元÷12个月÷30天×21天），原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告主张要求被告给付逾期支付租金的违约金17.5万元的诉讼请求，本院认为，被告逾期支付租金给原告造成的损失应该为这段时间未付租金可能产生的利息3561元，即以被告未付租金137083元为基数，自2014年2月21日起计算至2014年8月10日参照中国人民银行同期贷款利率进行计算。本案中，被告段吉昌以原告诉请的违约金过高进行抗辩，并要求予以调整。根据法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。本院认为，原、被告之间的租赁合同对逾期支付租金的违约金约定过高，应当予以适当减少，对被告的抗辩意见，本院予以采纳。本院认为，被告段吉昌应支付原告逾期支付租金的违约金为
3561元×130%=4629元。
关于原告主张要求被告支付解除合同的违约金87500元的诉讼请求，本院认为，被告段吉昌在不具备解除权的情况下，以自己的行为明确表示不继续履行合同，导致合同解除，应承担相应的违约责任。租赁合同第八条第4项中约定，乙方（被告段吉昌）无法按约定理由擅自解除合同的，视为乙方违约，甲方（原告）有权解除本合同，并且不退还乙方已交的租金和定金，乙方应向甲方支付相当于届时三个月租金的违约金，即350000元÷12个月×3个月=87500元，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。
关于被告段吉昌认为租赁房屋存在质量问题的抗辩意见，本院认为，原告在2013年8月20日将租赁房屋交付给被告段吉昌，被告段吉昌在接收房屋之后进行装修改造，并按季度分两次交纳了自2013年9月20日至2014年3月20日的租金。被告段吉昌仅提供万达广场工程维修作业单复印件作为证据，证明所承租的房屋在租赁期间经万达广场施工单位进行维修，即使该证据属实，也不能证明其所租赁的房屋存在质量问题而导致无法正常经营，给被告造成重大经济损失，对被告段吉昌的此抗辩意见，本院不予采纳。
关于被告段吉昌认为原、被告之间的租赁合同于2014年4月28日已经解除的抗辩意见，因被告段吉昌不具有合同解除权，且被告没有足够的证据证明原告与被告段吉昌于2014年4月28日对涉案房屋进行了交接，对被告的此抗辩意见，本院不予采纳。
关于被告段吉昌要求将监控设施折抵房屋租金的抗辩意见，因原告不同意将该设施折抵房租，对被告的此抗辩意见，本院不予采纳。
关于原告主张要求被告沈阳谷奈酒店管理有限公司承担连带责任的诉讼请求，因被告沈阳谷奈酒店管理有限公司不是合同相对人，原告的主张没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
1、原告赵娜与被告段吉昌2013年8月16日签订的商铺
租赁合同于2014年8月10日解除；
二、被告段吉昌于本判决发生法律效力后十日内给付原告赵娜房屋租金137083元；
三、被告段吉昌于本判决发生法律效力后十日内给付原告赵娜逾期支付租金的违约金4629元；
四、被告段吉昌于本判决发生法律效力后十日内给付原告赵娜合同解除的违约金87500元；
五、原告赵娜于本判决发生法律效力后十日内返还被告段吉昌租赁保证金50000元；
六、驳回原告赵娜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7863元，由原告赵娜承担2625元，由被告段吉昌承担5238元（原告已预交，由被告直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王薇
代理审判员 宫婷
人民陪审员 白玉
二〇一四年九月九日
书 记 员 丛琳
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。