上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闸民三（民）初字第3023号
原告李云。
委托代理人徐军，上海恒隆律师事务所律师。
委托代理人黄丹丽，上海恒隆律师事务所律师。
被告陈静。
委托代理人吉建明，上海鼎善律师事务所律师。
被告舒春林。
被告朱贤。
委托代理人杨跃明，上海利歌律师事务所律师。
委托代理人孔涛，上海利歌律师事务所律师。
被告刘晓阳。
委托代理人倪卓伟，上海市中信正义律师事务所律师。
原告李云与被告陈静、舒春林、朱贤、刘晓阳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员陶伟民独任审判，于2014年3月12日第一次公开开庭进行审理，原告李云委托代理人徐军、被告陈静委托代理人吉建明、被告朱贤委托代理人杨跃明、被告刘晓阳委托代理人倪卓伟到庭参加诉讼，被告舒春林未到庭参加诉讼。之后本案转为普通程序，组成合议庭于2014年6月10日第二次公开开庭进行审理，原告李云委托代理人徐军、被告舒春林、被告朱贤委托代理人杨跃明、被告刘晓阳委托代理人倪卓伟到庭参加诉讼，被告陈静经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告李云诉称：上海市闸北区闻喜路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）原为公房，原告家庭是在1988年分配取得系争房屋并入住，2010年原告购买产权。原告由于经营资金短缺，通过朋友介绍于2010年1月30日与被告陈静签订了关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，以套取银行贷款作为周转资金，合同实质为假房屋买卖合同。后由于被告陈静不愿意申请贷款，系争房屋又由被告陈静于2010年2月26日转卖给被告舒春林。由于被告舒春林也不愿意申请贷款，2010年6月3日又转卖给被告朱贤。被告朱贤申请到了深圳发展银行股份有限公司上海分行（以下简称深圳发展银行）的银行贷款人民币42万元，之后一直由原告每月向银行还贷款本息，原告家庭也一直在系争房屋内居住。被告陈静、舒春林、朱贤的房屋买卖都是案外人余瑞清操作的，银行贷款是发放给被告舒春林的，原告将好处费给了余瑞清，让余瑞清转给陈静、舒春林、朱贤，原告取得了剩余的贷款。直到2011年下半年，有人要原告搬出系争房屋，原告经查，才知道系争房屋由被告朱贤出售给了被告刘晓阳，银行贷款已经还清。上述房屋买卖合同均未支付相应的对价，纯粹是假买卖真贷款，原告家庭在系争房屋内居住，从未有人为买房实地查看系争房屋。被告朱贤与被告刘晓阳之间的房屋买卖合同存在恶意串通的情况，损害了原告的权益，现请求判令：1、确认原告与被告陈静就上海市闸北区闻喜路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、确认被告陈静与被告舒春林就上址房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；3、确认被告舒春林与被告朱贤就上址房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；4、确认被告朱贤与被告刘晓阳就上址房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；5、被告刘晓阳协助原告将系争房屋的产权恢复登记至原告名下。
原告李云为证明其诉称事实，向本院提交以下证据材料：1、2010年1月30日《上海市房地产买卖合同》、产权证两份（产权人为原告、陈静），这是原告与陈静签订的买卖合同，证明原告为获取贷款，通过陈静买卖房屋取得贷款，以达到银行放贷供原告经营使用的目的。2、2010年2月26日《上海市房地产买卖合同》、产权证（产权人为舒春林），证明由于陈静不符合贷款资格，无法贷款，所以陈静再签订买卖合同将房屋转给舒春林，以继续套取贷款。3、2010年6月3日《上海市房地产买卖合同》、产权证（产权人为朱贤）、《房地产买卖抵押贷款合同》，证明由于舒春林也不符合贷款资格，所以再通过买卖转手将房屋过户至朱贤名下，继续套取贷款。4、2011年6月15日《上海市房地产买卖合同》，证明原告原来不知道朱贤与刘晓阳之间的合同，系争房屋也一直由原告家庭居住使用。刘晓阳买卖房屋没有实地查看系争房屋，不符合善意第三人的条件，也没有实际支付对价，是恶意买卖，应予以撤销。5、居委会证明，证明原告家庭在四手买卖合同签订后仍在系争房屋内居住。原告家庭从1988年迁入后居住至今。6、户名为朱贤的存折、银行存款凭条十一张，证明银行贷款发放后由原告获取，当时约定的是贷款由原告每月归还，所以朱贤将银行卡及存折都交给了原告，原告每月中在银行存款3000元归还贷款至2011年7月，后在原告不知情的情况下，朱贤将房屋转给了刘晓阳，刘晓阳没有上门查看系争房屋，所以房屋买卖是虚假的，当时的出发点是套取银行贷款。
被告陈静辩称：原告与被告陈静之间就系争房屋签订的买卖合同是合法有效的，原告主张是虚假买卖，但没有证据证明该主张。本案审理中，被告陈静又称，其自始至终未收到过一分钱，当时确实是李云为了套取银行贷款将系争房屋做在本人名下，由于本人不愿贷款，故又将房屋产权做在舒春林名下，之后的事情就不清楚了。
被告舒春林辩称：同意确认本人与陈静、朱贤所签的两份房屋买卖合同无效。经朋友介绍，本人认识了余瑞清，并为其房产公司打工。期间，余瑞清与本人说，原告与陈静签了房屋买卖合同，因陈静急于离沪，办理银行贷款手续有困难，所以希望由本人先作为买受方签约，之后再从本人处转手。不久后，余瑞清找到朱贤，并让朱贤与本人签订了买卖合同。本人从未上门看过系争房屋，也未有任何出资或者收到任何款项。本人与陈静、朱贤之间的二份房屋买卖合同都是假买卖，不存在付款问题，朱贤签订买卖合同时办理42万元的银行贷款，本人转付给了余瑞清。之后的房屋买卖情况本人都不清楚。
被告朱贤辩称：本人并不认识原告及陈静，前两手房屋买卖情况不清楚。朱贤与舒春林之间的房屋买卖确为虚假，舒春林出售系争房屋时本人未支付过房款，本人购买系争房屋前也没有看过房屋，不清楚其中的居住情况。银行贷款是舒春林操办的，存折及银行卡虽是本人的，但都由舒春林掌握，本人不清楚为何存折及银行卡在原告处。深圳发展银行贷款42万元，款项给了舒春林。银行的贷款由舒春林归还，现已还清，本人没有归还过贷款。朱贤与刘晓阳之间的房屋买卖真实，本人没有拿过任何好处。系争房屋出售给刘晓阳，都是舒春林操作的。本人没有收到过刘晓阳的105万元，该105万元是舒春林领取的。42万元的收据是本人签名的，但不清楚42万元的构成，本人没有取得过42万元，是舒春林领取的。定金3万元于签订买卖合同时支付，付款方式为现金。另，刘晓阳还支付过5000元现金。另外，本人又以系争房屋向他人（姓王，具体姓名不详）办理抵押借款50万元，该款也支付给了舒春林。当时借款人（姓王）将50万元转入本人账户，但银行卡并未由本人保管，而由舒春林保管。撤销抵押登记时刘晓阳支付60万元现金，该笔钱款用于归还抵押的借款（含本息），并撤销自然人的抵押权登记。当时朱贤将60万元直接支付给了黄某某归还借款注销抵押登记。
被告朱贤向本院提交以下证据材料：1、中国农业银行对账单。2、录音资料（录音对象为朱贤、舒春林）。上述两份证据证明朱贤购买系争房屋时以抵押借款形式向银行贷款42万元，该款先打入朱贤账户，后支付给了舒春林。另外，朱贤又以系争房屋向他人（姓王，具体姓名不详）办理抵押借款50万元，该款也支付给了舒春林。
被告刘晓阳辩称：本人对前几手的买卖是不清楚的，但本人与朱贤之间的买卖合同是真实有效的，本人支付了对价，系争房屋已经登记至本人名下，是合法产权人，要求驳回原告诉请。本人是通过中介公司安排去看系争房屋，当时房门关着，还有其他人也来看房。朱贤当时陈述房内是朱贤的亲戚在借住，本人还看了中介拍摄的屋内照片，觉得价格合适且有其他人也要购买系争房屋，所以在看了朱贤的产证后本人就支付了3万元订金购房了，朱贤出具了收据。110万元是到手价，所以上下家的税费都是本人支付的。朱贤当时称房屋上设有贷款的抵押权，所以本人将41.5万元打入朱贤的银行账户以涤除银行的抵押权。系争房屋上还有一个自然人的抵押权，本人在2011年6月中下旬给了朱贤60万元现金，同日朱贤涤除该抵押权后出具了收据，但收据找不到了。还有5万元是尾款，未付。
被告刘晓阳为证明其辩称事实，向本院提交以下证据材料：1、房地产权证（产权人为刘晓阳），证明系争房屋的合法权利人为刘晓阳。2、2011年6月15日深圳发展银行的转账凭证，证明刘晓阳曾通过银行转账的方式向朱贤支付了房款41.5万元，还有现金支付的房款5000元，所以朱贤向刘晓阳出具了一张收到房款42万元的收据。3、2011年6月15日收款收据，证明银行转账41.5万元及现金5000元支付给朱贤后，朱贤出具了42万元的收据。房款约定的是110万元，但刘晓阳因为是广东人，在上海没有固定住所，在多次搬家后，刘晓阳将部分的支付凭证遗失了。4、深圳发展银行房地产买卖抵押贷款合同，证明刘晓阳购房前，系争房屋上已设定42万元贷款抵押，抵押权人为深圳发展银行。5、房地产借款抵押合同，证明刘晓阳购房时，系争房屋上还设有50万元借款抵押，抵押权人为黄某某。6、税费交易凭证，证明刘晓阳购房时承担全部税费，合同约定的交易价格110万元为到手价。
经审理查明：系争房屋原系原告所有并居住，1987年竣工，建筑面积为73.20平方米，原告家庭自1988年至今一直居住在系争房屋内。
原告由于经营资金短缺，通过朋友介绍于2010年1月30日与被告陈静签订了《上海市房地产买卖合同》，以套取银行贷款作为周转资金，该合同约定：原告将系争房屋出售给被告陈静，转让价95万元，2010年3月20日前办理转让过户手续，2010年4月1日前腾出系争房屋并交房，付款方式为陈静于2010年1月20日支付购房定金5万元、2010年1月24日支付购房款30万元、2010年4月1日前交易当日支付购房款60万元等条款。2010年2月11日系争房屋变更登记在被告陈静名下，但是被告陈静未向原告支付定金及购房款，未查看系争房屋，未要求原告交房，未向银行申请抵押贷款。
2010年2月26日被告陈静与被告舒春林签订《上海市房地产买卖合同》，该合同约定：陈静将系争房屋出售给被告舒春林，转让价90万元，2010年2月28日前办理转让过户手续等条款。该合同未约定付款方式，未约定交房日期。2010年3月6日系争房屋变更登记在被告舒春林名下，被告舒春林未向陈静支付购房款，未查看系争房屋，未要求交房，也未向银行申请抵押贷款。
2010年6月3日被告舒春林与被告朱贤签订《上海市房地产买卖合同》，该合同约定：舒春林将系争房屋出售给被告朱贤，转让价92万元，2010年6月30日前办理转让过户手续，2010年7月10日前腾出系争房屋并交房，付款方式为朱贤于2010年4月5日前支付定金5万元、2010年4月8日前支付购房款35万元、2010年6月30日前支付购房款50万元、2010年7月10日前支付购房款2万元等条款。2010年6月8日系争房屋变更登记在被告朱贤名下，但是被告朱贤未向舒春林支付定金及购房款，未查看系争房屋，未要求交房。
被告朱贤与深圳发展银行签订一份《房地产买卖抵押贷款合同》，该合同约定：以系争房屋作抵押，贷款金额为42万元，贷款划入舒春林指定账户等条款。抵押权登记日为2010年6月8日，抵押权人为深圳发展银行。之后，被告舒春林获得深圳发展银行发放的贷款42万元，而该贷款实际上由原告取得。户名为朱贤的深圳发展银行存折（账号为XXXXXXXXXXXXXX）及相连银行卡（卡号为XXXXXXXXXXXXXXXX）由原告保管，原告则以被告朱贤的名义每月向深圳发展银行归还贷款本息。
2010年12月30日被告朱贤与案外人黄某某签订一份《房地产借款抵押合同》，该合同约定：朱贤以系争房屋作抵押向黄某某借款50万元，借款期限为2010年12月30日至2011年2月28日等条款。2010年12月30日朱贤的中国农业银行借记卡（卡号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX）收到转存24万元，次日收到转存26万元。2010年12月31日双方办理了抵押登记，抵押权人为黄某某，本次抵押为剩余价值抵押。
2011年6月15日被告朱贤与刘晓阳签订《上海市房地产买卖合同》，该合同约定：朱贤将系争房屋出售给被告刘晓阳，转让价110万元，2011年6月30日前办理转让过户手续，2011年6月30日前腾出系争房屋并交房，付款方式为刘晓阳于2011年6月8日前支付45万元、2011年7月30日前支付60万元、2011年7月31日前支付5万元等条款。
2011年6月15日刘晓阳通过银行向深圳发展银行户名为朱贤存折账号为XXXXXXXXXXXXXX的账户转账41.5万元。同日，朱贤出具收款收据，载明：收到刘晓阳购买系争房屋部分房价款42万元。同日，深圳发展银行划扣贷款本息共计414073.43元。2011年6月23日深圳发展银行与朱贤以贷款已结清为由注销抵押权。
2011年7月1日黄某某与朱贤以借款已结清为由注销抵押权。2011年7月7日系争房屋变更登记在被告刘晓阳名下，但是被告刘晓阳未实地查看系争房屋，未要求朱贤交房。
审理中，本院要求朱贤及刘晓阳的委托代理人通知当事人本人来院陈述相关交易细节，但至本案判决前，两人均未能来院。
本院认为，原告与被告陈静于2010年1月30日签订《上海市房地产买卖合同》时，原告是以套取银行贷款作为周转资金为目的，被告陈静也未按约向原告支付定金及购房款、未查看系争房屋、未要求原告交房，所以双方签订房屋买卖合同不具有买卖系争房屋的真实意思表示，该房地产买卖合同应认定无效。
被告陈静与被告舒春林于2010年2月26日签订的《上海市房地产买卖合同》，该合同未约定付款方式，未约定交房日期，被告舒春林未向被告陈静支付购房款，未查看系争房屋，未要求交房，且被告陈静受让房屋时房价款为95万元，出售价为90万元，有违常理，所以双方签订房屋买卖合同不具有买卖系争房屋的真实意思表示，该房地产买卖合同应认定无效。
被告舒春林与被告朱贤于2010年6月3日签订《上海市房地产买卖合同》，但是被告朱贤未向被告舒春林支付定金及购房款，未查看系争房屋，未要求交房。被告朱贤向深圳发展银行申请42万元贷款后，该贷款实际由原告使用，且被告朱贤的深圳发展银行存折及相连银行卡均由原告保管，原告则以被告朱贤的名义每月向深圳发展银行归还贷款本息。被告舒春林与被告朱贤之间的房屋买卖徒具形式，双方并无买卖房屋的真实意思，其旨在通过房屋买卖的形式以获取银行贷款，上述涉案合同名为房屋买卖实为套取银行贷款，符合法律规定合同无效的情形，属无效合同。
2010年12月30日被告朱贤明知其并非系争房屋的真正权利人，仍与案外人黄某某签订《房地产借款抵押合同》，并收某黄某某借款50万元，将系争房屋进行抵押，该债务应由被告朱贤自行承担。同时注销抵押权的法律后果，也应由被告朱贤承担。
2011年6月15日，被告朱贤在明知其与被告舒春林的房屋买卖为虚假买卖，其并非真正的房屋权利人的情况下，仍恶意将系争房屋转让给被告刘晓阳，并作产权变更登记的物权行为已构成了无权处分。而被告刘晓阳在未实地查看系争房屋、也未查证系争房屋实际居住人和户籍在册人口的情况下，即与被告朱贤签订房屋买卖合同，有违常理。此外，房屋买卖合同签订于2011年6月15日，但合同约定第一笔房款45万元的付款时间为2011年6月8日，而被告刘晓阳实际支付第一笔房款41.5万元的时间为2011年6月15日。上述合同的约定亦不符合常理，且被告刘晓阳付款时间也不符合合同的约定。再者，被告刘晓阳除了41.5万元通过转账给付被告朱贤，以归还银行贷款本息外，其余房款的支付均无相应的支付凭证予以证明。且41.5万元房款，被告刘晓阳采用的是银行转账方式，而对于更大额的60万元房款却采用现金支付的方式，实在有违常理。总之，从现有的证据来看，被告刘晓阳的行为不符合善意买受人的要件，故被告朱贤与被告刘晓阳签订的房地产买卖合同应认定无效。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，被告朱贤自认收到被告刘晓阳的房款105万元（其中63.5万元现金系朱贤自认收到），故被告朱贤应予返还被告刘晓阳105万元；被告舒春林收到被告朱贤的房款42万元，上述款项应由被告舒春林予以返还给被告朱贤，至于被告舒春林称其将上述款项交给了案外人，被告舒春林应另行予以解决；原告从案外人处获得银行贷款，虽原告自述并非42万元，但由于本案缘起原告欲以虚假买卖套取银行贷款，原告对案外人收某的“好处费”亦以行为认可，故本院认为由原告承担42万元房款的返还义务较为公平。至于原告、被告舒春林实际应返还的金额，鉴于用于归还贷款的银行卡由原告掌控，并系由原告归还了部分贷款，故原告、被告舒春林实际应返还的房款数额应认定为被告朱贤打入上述银行卡中用于提前结清贷款款项41.5万元。现系争房屋的产权登记人刘晓阳因无法律依据取得房屋产权，故系争房屋产权应恢复至原告名下，被告刘晓阳须负相应的协助义务，如过户产生费用，由原告负担。至于在系争房屋过户登记过程中已经缴纳的各项税费，如按规定可以退还的，由各合同当事人自行解决，如不能退还的由各合同当事人自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告李云与被告陈静于2010年1月30日就上海市闸北区闻喜路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、被告陈静与被告舒春林于2010年2月26日就上址房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
三、被告舒春林与被告朱贤于2010年6月3日就上址房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
四、被告朱贤与被告刘晓阳于2011年6月15日就上址房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
五、被告朱贤应于本判决生效之日起十五日内返还被告刘晓阳房款105万元；
六、被告舒春林应于本判决生效之日起十五日内返还被告朱贤房款41.5万元；
七、原告李云应于本判决生效之日起十五日内返还被告舒春林房款41.5万元（该款项应交由本院代管）；
八、原告李云履行本判决第七条主文后的三日内，被告刘晓阳应协助原告李云办理上址房屋产权变更登记，将上址房屋产权恢复登记至原告李云名下，由此产生的税费由原告李云负担。
案件受理费37760元、财产保全费5000元（原告均已预交），由原告李云、被告陈静、被告舒春林、被告朱贤、被告刘晓阳各承担8552元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱一心
审 判 员 陶伟民
人民陪审员 何柏琴
二〇一四年八月五日
书 记 员 刘 怡
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。