德阳市旌阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）旌民初字第2041号
原告：德阳市金柱物业管理有限公司
委托代理人吕爱玉。
委托代理人黄莉萍。
被告：朱维。
原告德阳市金柱物业管理有限公司（以下简称金柱公司）与被告朱维物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月12日立案受理后，依法由代理审判员廖虹琳适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告金柱公司的法定代表人陈秋林、被告朱维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告系西湖美地小区的物业服务企业，被告系该小区的业主。经投票表决，本小区超过一半的业主同意物业费上浮至1.25元／㎡（从2014年7月1日起）。物业费上浮后，被告一直拒不交纳物业费。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1.被告支付2014年7月1日至2015年6月30日的物业费2093.4元，2014年1月至2015年6月的垃圾清运费144元，2015年1月至6月30日的违约金804.6元（按总金额每天的2‰计算），总计3042元；2.本案诉讼费由被告承担。
被告朱维辩称，原告与被告西湖美地业主委员会签订的物业合同属于违法合同，该合同权、责、利混乱。原告及业主委员会未召开业主大会讨论物业费上浮事宜，业主签字存在伪造，物业费上浮程序不合法。原告没有按照物业服务的二级标准向业主提供物业服务，如小区内车辆停放不规范、路灯不亮等，故答辩人不应承担违约金，且该违约金计算标准过高。2014年至2015年期间，答辩人的管道数次堵塞，均系答辩人出资处理，原告未履行相应的义务。
经审理查明，2012年12月26日，原告与西湖美地小区业主委员会签订《西湖美地物业服务合同》，合同主要约定为：由原告按照德阳市住宅物业服务第二等级指导标准向该小区提供物业服务，物业服务的受益人为该物业区域内的全体业主和使用人，合同期限为2013年1月1日至2017年12月31日，总计五年。电梯住房物业费1元／月／平方米，商业门面房物业费为0.8元／月／平方米。电梯维护、检测费由原告承担，电梯修理费和其他修理费超过300元的由小区业主委员会动用维修基金或住户出资分摊，小区设备的中修或大修时，动用维修基金，由小区业主委员会承担。原告收取物业费后，提供以下服务：协助辖区派出所维护小区内的治安，小区内的公共设施、设备管理和小型维修，公共卫生、公共绿化的维护管理等。小区业主应按季度缴纳物业服务费、垃圾清运费、汽车车位服务费等，如在本年度的12月31日仍没有足额缴费，则从次年1月1日起按照缴费总额累计每一天的千分之二计算违约金，直到上一年度的缴费总额和违约金总额之和缴清为止。该小区的垃圾清运费为8元／户／月。被告每月按照139.56平方米计算物业费，其从2014年7月1日起至今未缴纳物业费、从2014年1月1日起至今未缴纳垃圾清运费。
2014年4月至5月期间，该小区业主委员会采用实名制投票的方式，就该小区物业费上浮的事宜征求业主意见，向小区135户业主征求意见，收回表决票121票。原告向本院提交的业主投票的原始票据显示同意上浮物业费的为89票（同意上浮率为65.9%）。原告向本院提交的收款收据显示已有78户业主按照1.25元／月／平方米的标准交纳了2014年7月1日至2014年12月31日的物业费。
2014年5月6日，原告与西湖美地小区业主委员会签订《西湖美地物业服务补充合同》，合同载明：“根据德阳市发改委（2013）31号文件，西湖美地小区电梯住宅物业收费上浮的问题，经业主委员会以书面实名制征求业主意见统计结果，达到德阳市房管局规定的双过半。该小区物业收费由原来的1元／月／平方米上浮至1.25元／月／平方米。小区铺面物业服务费由0.8元／月／平方米上浮至1元／月／平方米。此物业收费价格从2014年7月1日起执行。若在本年度的12月31日仍不缴纳物业服务费等，则从次年1月1日起征收违约金，按照缴费总额累计每1天的千分之二计算违约金，直到上年度缴费总额与违约金之和收到之日为止”。
2014年5月20日，西湖美地小区业主委员会出具《西湖美地小区电梯住宅物业收费上浮业主表决结果统计公告》，该公告中载明：“该小区总户数135户，业主委员会发出表决票125票，收回表决票121票，同意票为89票，不同意票为32票，同意上浮物业费的户数已达到总户数的65.93%，达到“占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”即双过半的规定。……从2014年7月1日起小区物业收费执行1.25元／月／平方米。”原告将该公告张贴与小区门口、公告栏、停车场等地方。西湖美地小区内存在车辆停放不规范等现象。
上述事实，有当事人陈述、《西湖美地物业服务合同》、《西湖美地物业服务补充合同》、《西湖美地小区电梯住宅物业收费上浮业主表决结果统计公告》、业主投票、物业费收款收据等证据予以证实。
本院认为，关于西湖美地小区的电梯住房物业费上浮至1.25元／月／平方米是否合法有效的问题。根据国务院《物业管理条例》第十二条第一款规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主委员会向业主发出表决票125票（业主总数为135户），收回表决票121票，该形式符合业主大会召开的形式要求。国务院《物业管理条例》第十二条第三款规定，制定和修改管理规约应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主投票显示占总人数65.9%的的业主同意上浮物业费，虽然被告抗辩称业主签名存在伪造，但被告无充分的证据证明其抗辩，故本院不予采信。西湖美地小区业主委员会出具《西湖美地小区电梯住宅物业收费上浮业主表决结果统计公告》中载明占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意上浮物业费。故西湖美地小区业主大会已经采用投票的形式通过了物业费上浮至1.25元／月／平方米的决定。业主大会的决定对全体业主具有约束力，本案被告应按照1.25元／月／平方米支付物业费。
关于物业费上浮的起算时间。根据业主委员会2014年4月18日出具《关于西湖美地小区电梯住宅物业收费上浮幅度的通知》及2014年5月20日业主委员会出具《西湖美地小区电梯住宅物业收费上浮业主表决结果统计公告》，均载明了物业费从2014年7月1日起上浮至1.25元／月／平方米，故本院认定西湖美地小区的物业费从2014年7月1日起按照1.25元／月／平方米计算。被告应向原告支付2014年7月1日至2015年6月30日的物业费2093元（139.56平方米×1.25×12），2014年1月至2015年6月的垃圾清运费144元（8元／月×18个月）。被告整改管道不属于本案处理范围，被告可另行主张。
关于原告提出要求被告支付逾期付款违约金的主张，从本案查明的事实来看，原告在物业管理服务工作中，在加强与业主的沟通、改善物业服务关系上尚有提高完善之处，为此，合同中对逾期付款必须支付违约金的约定，相对本案被告并不完全适用，原告的这项诉请，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，国务院《物业管理条例》第十一条、第十二条、第四十二条第一款之规定，判决如下：
一、被告朱维应于本判决生效之日起十日内向原告德阳市金柱物业管理有限公司支付物业费2093元、垃圾清运费144元，合计2237元；
二、驳回原告德阳市金柱物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案减半征收案件受理费25元，由被告朱维负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。
代理审判员 廖虹琳
二〇一五年九月十一日
书 记 员 李 月