安徽省枞阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0722民初3650号
原告（反诉被告）：枞阳县枞阳镇石岭社区居民委员会，住所地枞阳县枞阳镇渡江路86号。组织机构代码66294561-X。
法定代表人：陆太平，该居委会主任。
委托诉讼代理人：徐光敏，安徽枞城律师事务所律师。
被告（反讼原告）：朱卫华，女，汉族，居民，住安徽省枞阳县。
委托诉讼代理人：孙寿平（系朱卫华丈夫），男，居民，住安徽省枞阳县。
原告枞阳县枞阳镇石岭社区居民委员会（以下简称石岭居委会）与被告朱卫华买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月1日立案受理，2016年12月12日，被告朱卫华提出反诉，本院决定合并审理。并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）石岭居委会的委托诉讼代理人徐光敏，被告（反诉原告）朱卫华及其委托诉讼代理人孙寿平到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。
石岭居委会向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的房屋买卖合同关系无效；2.被告立即向原告返还石岭社区综合楼401#住宅房屋；3.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2007年12月，原告在有偿受让取得国有土地使用权的土地上建成一栋计六层的商住楼，至今未办理房屋所有权登记。2008年1月，原告与被告口头约定，被告拟购买该商住楼401#住宅房屋，购买单价1100元/平方米，按实际建筑面积计算房屋销售总价款，但一直未签订书面房屋买卖合同。嗣后，被告分别于2008年1月15日、1月29日两次向原告预交购房款共计10万元；后被告对其所购的房屋装修入住至今。2015年以来，被告多次要求原告为其办理房屋所有权证书而发生争议。原告不是房地产开发企业，不符合房地产市场的准入主体要求，涉案房屋未取得销售许可，也未办理房屋产权登记，且双方未签订书面房屋转让合同，故双方口头达成的房屋买卖合同依法应确认无效；被告基于无效合同取得的财产应当予以返还。
石岭居委会为证明其主张，向本院提交了以下证据：
证据一、原告的组织机构代码证复印件、朱卫华身份证复印件，证明原、被告的主体身份情况；
证据二、2004年12月15日《国有土地使用权出让合同》、枞国用（2005）字第0104号《国有土地使用证》复印件各1份，证明原告有偿受让通宜路南侧27#地块的国有土地使用权用于建设商住楼项目，土地登记为出让商住用地，登记面积800平方米，本案诉争房屋有土地证，没有房产证；
证据三、2008年1月15日、1月29日《枞阳县枞阳镇石岭居委会收款收据》复印件2份，证明被告先后两次向原告预交石岭社区综合楼401#住宅房的购房款共计10万元。
朱卫华辩称，朱卫华同意返还所购石岭居委会的房屋，但石岭居委会应赔偿给朱卫华造成经济损失以及装饰装修的费用。朱卫华并提起反诉，要求石岭居委会返还其购房款10万元，并自2008年1月起按月利率1%的标准赔偿经济损失；赔偿朱卫华装饰装修款暂定12万元，具体以法院委托评估价计算；案件诉讼费用由石岭居委会承担。
朱卫华为证明其反诉主张，向本院提供以下证据：
证据一、2013年石岭居委会与同样情况买房户签订的退还房屋协议复印件2份，证明当时原告对他们购房补偿情况；
证据二、评估报告书1份，证明朱卫华房屋装修损失，应按评估折扣前的价格86427.27元来认定损失；
证据三、评估费发票1张，证明支出评估费3000元。
石岭居委会针对朱卫华提起的反诉辩称，居委会同意返还朱卫华购房款。被告主张利息部分请法院考虑两点事实：一是被告有违约未足额支付购房款事实，二是进住房屋对房屋进行利用获得了相应居住和使用收益的事实。被告要求赔偿房屋装修的费用，应以法院委托的评估报告为准。
石岭居委会针对反诉抗辩主张未向法院提供相关证据。
朱卫华对石岭居委会提供的证据一至证据三无异议。
石岭居委会对朱卫华提供的证据一的真实性无异议，对合法性不认可，认为与本案不具有关联性；对证据二、三无异议。
经过庭审举证、质证，本院对石岭居委会提供的证据作如下的分析认定：
朱卫华对石岭居委会提供的证据一至证据三无异议，应予认定。
石岭居委会对朱卫华提供的证据一的真实性无异议，能认定石岭居委当时对同样情况购房者补偿情况；对证据二、三无异议，应予认定。
依据以上认定的证据，结合当事人的陈述，本院审理查明事实如下：
2007年12月，石岭居委会经规划许可在有偿受让取得国有土地使用权的土地上（通宜路27#地块）建成一栋计六层的商住楼，即石岭社区综合楼。2008年1月，石岭居委会与朱卫华口头约定，朱卫华拟购买石岭社区综合楼401#住宅房屋，该房屋建筑面积约110平方米，购买单价1100元/平方米等，双方未签订书面房屋买卖合同。嗣后，朱卫华分别于2008年1月15日、1月29日两次向石岭居委会预交购房款共计10万元,石岭居委会向朱卫华交付了房屋，朱卫华并装修入住。石岭居委会未取得房屋销售许可，涉案房屋未办理房屋产权登记。根据朱卫华申请，本院依法委托的安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司于2017年2月6日对朱卫华房屋装修的价格的作出的评估结论是：房屋装修的公允市场价值为64820元（重置成本86427.27元乘以综合成新率75%）。朱卫华支出评估费3000元。
另查明：石岭居委会此前通过协商的方式收回与朱卫华同样情况购买石岭社区综合楼的案外人李振新、曹兴旺住宅房屋时，除退回其购房款，并从预交购房款时起按月利率1%标准支付购房款的利息外，还支付了不能办理房屋产权登记违约金。
本院认为，石岭居委会不是房地产开发企业，不符合房地产市场的准入主体要求，涉案房屋未取得销售许可，未办理房屋产权登记，其将该房屋出售给朱卫华，双方口头达成的房屋买卖合同应属无效，对此石岭居委会应承担过错赔偿责任，因该无效合同取得的财产，应当予以返还，故对石岭居委会要求朱卫华返还房屋，以及朱卫华反诉要求石岭居委会返还购房款，本院依法予以支持。考虑目前当地房价的市场行情，结合本案的实际并参照石岭居委会此前对购房方损失的赔偿标准，对朱卫华要求石岭居委会按月利率1%标准支付其所交购房款利息的损失主张可予支持。朱卫华要求石岭居委会赔偿其装修房屋的损失，符合法律规定，对其损失应以法院依法委托评估机构的评估结论为依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项、第四十一条、第四十五条第（四）项之规定，判决如下：
一、原告枞阳县枞阳镇石岭社区居民委员会与被告朱卫华口头达成购买石岭社区综合楼401#住宅的房屋买卖合同无效；
二、被告朱卫华于本判决生效后三十日内腾让出石岭社区综合楼401#住宅房屋返还给原告枞阳县枞阳镇石岭社区居民委员会；
三、原告枞阳县枞阳镇石岭社区居民委员会于本判决生效后三十日内返还被告朱卫华购房款10万元、赔偿被告朱卫华装修款64820元，合计164820元；并以10万元为基数，从2008年1月30日起至判决确定之日止按月利率1%计付利息。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费3300元，减半收取1650元，反诉受理费3095元，评估费3000元，合计7745元，由枞阳县枞阳镇石岭社区居民委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。
审判员 毕晓山
二〇一七年三月十五日
书记员 吴春梅
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条下列房地产，不得转让：
……
（六）未依法登记领取权属证书的；
……
第四十一条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：
……
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。