陕西省米脂县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）米民初字第00401号
原告吕罗成，男。
委托代理人张银东。
被告杜芳雕，男。
委托代理人贺睿，陕西富能律�事务所律师。
被告陕西盛元置业有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区高新区唐延路3号旺座国际城1幢2单元8层20802室。
法定代表人申岗元又名申伟雄，该公司经理。
委托代理人吕磊，陕西银洲律师事务所律师。
原告吕罗成与被告杜芳雕、陕西盛元置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月13日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月10日公开开庭进行了审理。原告吕罗成、委托代理人张银东到庭参加诉讼，被告杜芳雕经合法传唤未到庭，其委托代理人贺睿到庭参加诉讼，陕西盛元置业有限公司法定代表人申岗元经合法传唤未到庭，其委托代理人吕磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2013年6月27日原告经被告盛元公司中介，与被告杜芳雕就米脂县银州镇南关村建工巷55号住宅签订《房屋买卖合同》。原告并将购房款693000元经中介公司付给被告杜芳雕，并支付被告盛元公司中介费7000元。被告杜芳雕随即将上述房屋及房产证交付原告。原告花费150000元对该房屋进行了装修。原告按照合同约定找上述二被告办理该房屋过户手续时，被告知此房屋属所谓的“小产权”房，有关部门不予办理过户手续。而在此期间，被告杜芳雕亲属多次上门进行骚扰，声称该房存在民事纠纷，导致原告不能正常生活。上述二被告隐瞒房屋真实权属状况，信誓旦旦保证顺利过户并写入合同，原告在不知情的状况下签订了违反国家有关“小产权”房不能转让的买卖合同，导致该合同无效。因我国《物权法》规定，不动产所有权变更以登记过户为准。故原告虽支付了房屋价款，却不能取得所有权，合同目的亦不能实现。且原告基于合理信赖对该房屋进行了装修，由此产生了实际损失。原告多次找二被告协商均遭推诿，无奈之下诉至贵院。故请求贵院判决：1、被告杜芳雕与原告于2013年6月27日签订的《房屋买卖合同》无效；2、被告杜芳雕返还原告购房款693000元，被告盛元公司返还中介费用7000元；3、上述二被告赔偿原告房屋装修费用150000元；4、上述二被告承担本案诉讼费。
原告向法庭提交了以下证据：
1、米房权证字第1013**号房屋所有权证、米集用（2010）第0021号集体土地证，用于证明我购买的是杜芳雕的房屋。
2、房屋买卖合同，用于证明合同中约定甲方给乙方保证配合办理过户手续，并将房款全额交付于甲方；甲方并保证提供给乙方的证件必须真实有效。
3、收款收据两支，用于证明我已经全额支付购房款和中介费用。
4、鉴定费票据一支，用于证明鉴定房屋装修损失时所支出的费用。
5、（2001）米民初字第455号民事调解书、马艳芬与杜斌的离婚协议（复印件各一份），用于证明马艳芬与杜芳雕存在事实上的亲属关系；该房屋存在房屋纠纷。
被告杜芳雕辩称，一、被答辩人诉称其“在不知情的情况下签订了违反国家有关‘小产权’房不能转让法律规定的买卖合同”不符合事实，答辩人与被答辩人通过陕西盛元置业有限公司所签订的001号《房屋买卖合同》合法有效，被答辩人的诉请应予驳回。被答辩人签订购买合同前一日已看好了要买的房屋和土地证、房屋产权证等，在答辩人不在场的情况下当即放下定金两万元。2013年6月27日中午，答辩人从榆林回到米脂，在中介公司签订了《房屋买卖合同》，随即答辩人依约给被答辩人交付了房产证、土地证、钥匙等物品，双方来到交易中介将房屋交接，后答辩人给付了28万元房款。然后，双方一起到米脂县公证处准备办理公证，公证员告知因所交易房屋的土地系划拨土地，暂时不能办理公证，房管所也不会�办理产权过户手续。被答辩人在明知上述情况后的次日仍一次性付清了剩余房款40万元，并说办理过户还要几万元钱呢，他暂时就不办了。上述事实足以说明答辩人并没有隐瞒房产暂时不能过户这一事实，被答辩人在交付房款前对暂时不能过户是明知的。答辩人从来没有“信誓旦旦保证顺利过户”，合同中也没有写“保证顺利过户”的话，只是“保证配合乙方办理完过户手续”。所以，现在不是答辩人不配合办理过户手续，而是因为政策的原因暂时不能办理过户手续，政策允许过户时答辩人一定会配合过户。其次，“小产权”房是中国特色的一种产权形式，目前的法律只规定了农村集体土地不能买卖，并没有禁止在集体土地上修建的“小产权”房不能交易，何况，本案诉争房产所涉的土地是划拨土地，划拨土地只要交纳了土地出让金以后就可以过户，所以被答辩人�请返还购房款693000元没有事实依据和法律依据。二、被答辩人购房之后的装修行为与答辩人无关，其诉请要答辩人赔偿其装修费用150000元没有法律依据。如前所述，被答辩人在明知所购买的房屋暂时不能过户的情况下，仍全额付清了房款，并于签订《房屋买卖合同》的次日开始装修，说明其已同意暂时不办理过户手续。所以被答辩人现在即便诉请解除房屋买卖合同，也没有道理要求答辩人赔偿其因装修所造成的损失。三、至于被答辩人诉称答辩人的亲属多次上门进行骚扰更不符合事实，答辩人的亲属中没有一个人去找过被答辩人。答辩人出售的房产权属清楚，与其他人一无牵涉，据答辨人所知，答辩人的亲属中没有找过被答辩人，至于外人干涉，答辩人就没有办法管了，要被答辩人自己报警或者想其他办法解决，不能将所有的责任都归结到答辩人身上。综上，1、�答辩人诉称其在不知情的情况下签订小产权房的合同，并不属实。2、小产权房与传统意义中的小产权房不是一个意思。3、原告的诉请并没有相关的法律规定。4、原告诉称答辩人的亲属上门骚扰，没有事实依据，马艳芬属答辩人的儿媳妇，但是之前已经离婚，所以与答辩人没有任何亲属关系。原告的起诉与诉称的事实是错误的，请法院依法驳回原告诉请。
被告杜芳雕未向法庭提交任何证据。
被告陕西盛元置业有限公司辩称，原告与被告签订的合同，是双方的真实意思表示，并且合同中明确规定，合同无效后，我公司不予退还中介费。原告在签订合同时明知房屋不能办理过户手续，所以我公司不予承担任何赔偿责任，且不承担诉讼费用。
被告陕西盛元置业有限公司向法庭提交了以下证据：
房屋买卖合同，用于证明盛元公司不承担任何违约责任，原告与第一被告任何一方造成的违约，盛元公司不退还中介费用。
经庭审质证，原告提交第一、三、四组证据，二被告无异议。原告提交第二组证据，第二被告无异议，第一被告对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为根据原告出示的证据，房产证、土地证符合真实性、有效性，现在是因为不具备办理过户手续条件，并不是不配合办理过户手续。原告提交第五组证据，第一被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为民事调解书只能证明马艳芬与杜斌已经离婚，离婚协议是马艳芬与杜斌之间的协议，与杜芳雕没有任何关系，该证据并不能证明房屋是存在纠纷的。第二被告认为该证据与本案无任何关系，并且不符合证据的形式要件，不予质证。第二被告提交的证据，原告对合同本身无异议，对证明目的有异议，认为：1、隐瞒房屋不利条件。2、未尽房屋提示、告知义务，在房屋购买的时候，没有告知原告该房屋是小产权房。3、对交易小产权房没有提示交易风险。4、对房屋的权属问题未尽审查义务。5、中介人员资质不够，合同漏洞百出，合同违反中介义务，所以中介公司应退还中介费用，而且要连带赔偿原告的一切经济损失。第一被告对该证据无异议。
本院对原、被告质证的证据作如下认定：
原告提交第一组证据，来源合法，内容客观真实，且二被告无异议，本院依法予以采信。原告提交第二组证据，系双方当事人的真实意思表示，但该合同违反了法律的强制性规定，故本院对其效力不予确认。原告提交第三组证据，二被告无异议，本院对其真实性予以采信。原告提交第四组证据，系鉴定部门依法出具，来源合法，内容客观真实，本院依法予以采信。原告提交第五组证据，与本案没有关系，本院不予考虑。第二被告提交证据，与原告提交的第二组证据相同，本院对其效力不予确认。原告向本院申请本院提请榆林市中级人民法院司法技术室委托鉴定部门出具的鉴定报告及本院对申伟雄的调查笔录，来源合法，内容客观真实，本院依法予以采信。
本院根据双方当事人陈述、举证、质证及认证查明以下事实：2013年6月27日，原告吕罗成与被告杜芳雕通过陕西盛元置业有限公司中介，就米脂县建工巷55号房屋签订了房屋买卖合同，合同约定：由甲方（杜芳雕）与其配偶共同协商一致自愿将米脂县建工巷〈米房权证米脂县字第1013**号〉房屋卖于乙方（吕罗成），房屋总价款693000元，至本合同签订之日，由乙方向甲方一次性支付，甲方保证配合乙方办理完所有过户手续，办理过户手续所产生的一切费用由乙方承担。合同签订之日，甲方应将现有手续房产证、土地证、钥匙（3只）、天然气本交付乙方�本合同经双方签字后生效，甲乙双方均不能反悔，任一方若反悔，应向对方支付房屋总价20％的违约金，陕西盛元置业有限公司所收取的代理服务费用不退还。本合同甲已双方签字陕西盛元置业有限公司盖章后生效。合同签订后，双方均履行了房屋交付及交款义务，被告陕西盛元置业有限公司收取了吕罗成的中介费7000元。原告对该房屋进行了基础设施及保护性装修，并已居住。后因该房屋一直未能办理过户手续，原告诉讼来院，请求判决：1、被告杜芳雕与原告于2013年6月27日签订的房屋买卖合同无效。2、被告杜芳雕返还原告购房款693000元；被告盛元公司返还中介费7000元。3、上述二被告赔偿原告房屋装修费用150000元。4、上述二被告承担本案诉讼费。
本院在审理中，原告向本院申请，本院提请榆林市中级人民法院司法技术室委托榆林市康泰建设工程项目代理有限责任公司出具评估报告，核定米脂县建工巷55号房屋保护性装修、更新装修费用共计119805.76元，原告为此支出鉴定费7000元。
本院认为：原告吕罗成与被告杜芳雕于2013年6月27日签订的房屋买卖合同所涉米脂县建工巷55号房屋土地所有权人为银州镇南关村，该合同违反了集体经济组织的成员属性，双方买卖虽已完成，但买受人不能办理过户手续，无法实现合同目的，故该合同应认定为无效。主合同无效，则陕西盛元置业有限公司与二人之间的居间合同亦应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第58条规定，“合同无效或被撤销的，因该合同取得的财产，应予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任”。故原告应将房屋退腾与被告杜芳雕，杜芳雕应返还原告购房款693000元，陕西盛元置业有限公司应返还原告中介费7000元。关于房屋装修费，原告被有关部门告知不能办理过户手续，仍然持续装修并居住，因此造成的损失，应当承担一定责任。被告杜芳雕在返还购房款并收回房屋的同时，对房屋装修添附部分，应折价补偿原告。对原告要求被告陕西盛元置业有限公司承担装修费之请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第四百三十七条、最高人民法院关系贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第86条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，判决如下：
一、原告吕罗成与被告杜芳雕、陕西盛元置业有限公司于2013年6月27日签订的房屋买卖合同、居间合同无效。
二、由被告杜芳雕返还原告吕罗成购房款693000元，并向原告吕罗�支付房屋添附物折价59902.88元，鉴定费3500元，合计756402.88元，其余房屋装修费用及鉴定费由原告自付。原告吕罗成将米脂县建工巷55号房屋退腾与被告杜芳雕。
三、由被告陕西盛元置业有限公司向原告吕罗成返还中介费7000元。
以上判决内容在本判决生效后十五日内履行。
案件受理费12300元，由原告承担921元，被告杜芳雕承担11329元，陕西盛元置业有限公司承担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 冯建平
审 判 员 申世芬
人民陪审员 常鹏举
二〇一四年七月十六日
书 记 员 马 胜