贵州省六盘市钟山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0201民初643号
原告（反诉被告）：六盘水市交通运输集团有限公司（以下简称“市交运公司”），住所地：贵州省六盘水市钟山经济开发区红桥新区红山大道与经五路交叉处。社会信用代码：91520200214680178A。
法定代表人：万伦军，系该公司总经理。
特别授权委托诉讼代理人：朱仁杰，系贵州崇实律师事务所六盘水分所律师，执业证号15202200410240083。
被告（反诉原告）：六盘水钟山区聚伦房地产开发有限公司（以下简称“聚伦房开公司”），住所地：六盘水市钟山区人民中路32号，统一社会信用代码：91520201714353609J。
法定代表人：黎素英，系该公司经理。
特别授权委托诉讼代理人：杨文胜，系贵州祥紫律师事务所律师，执业证号15202200310351172。
被告（反诉原告）：罗友华，男，1970年2月20日出生，汉族，住钟山区，
特别授权委托诉讼代理人：杨文胜，系贵州祥紫律师事务所律师，执业证号15202200310351172。
原告（反诉被告）市交运公司与被告（反诉原告）罗友华、聚伦房开公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月19日作出（2016）黔0201民初3327号民事判决书，被告罗友华、聚伦房开公司不服判决，向六盘水市中级人民法院提起上诉，2016年12月30日市中级法院作出（2016）黔02民终1774号民事裁定书，将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）市交运公司的委托诉讼代理人朱仁杰、被告（反诉原告）罗友华及代理人杨文胜、聚伦房开公司的委托诉讼代理人杨文胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）市交运公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与聚伦房开公司签订的《合作建房承包经营意向合同》、《合作开发建房合同》；2、判令解除原告与聚伦房开公司、罗友华签订的《合同履行权转让协议》；3、判令被告支付原告2013年9月1日至2014年8月31日的补偿费319400元，并承担逾期交款违约金95820元，合计415220元；4、判令罗友华返还占用原告的全部房产(即：新建商场第一层808.1平方米房屋、第二层1362.2平方米房屋、原告原办公大楼(临人民路)27—39轴间的第一层和第二层572.4平方米房屋、负一层33.6平方米库房、一层15.2平方米配电室、车库上面20.96平方米平台、两处通道)；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年9月5日，原告与第一被告签订《合作建房承包经营意向合同》，就双方共同开发钟山区人民东路26号水城汽车运输公司办公楼一、二层及相邻826平方米土地的事宜进行了约定。2006年8月26日，双方签订《合作开发建房合同》，就合作建房的出资、房屋分配、补偿费交纳等相关事项作了约定，合作期限为20年。同日，原告、第一被告、第二被告三方签订《合同履行权转让协议》，第一被告将其在《合作开发建房合同》中的权利、义务转给第二被告罗友华履行。因城市建设和完善基础设施需要，原告于2016年年底按市政府要求搬迁至红桥，原客车站即将拆除，重新开发后另作他用。另外，被告违背约定，未交纳2013年9月1日至2014年9月31日的补偿费319400元给原告。综上，《合作建房承包经营意向合同》、《合作开发建房合同》、《合同履行权转让协议》已无法继续履行，且被告存在违约行为，为维护原告的合法权利，特诉至法院，请求判如所请。
被告（反诉原告）罗友华、聚伦房开公司辩称，原告方要求我方支付违约金没有法律依据，根据双方签订的合同第5、6规定，我方没有违约。拆迁是政府行为，我方不应承担责任。综上所述，是原告方违约，应依法驳回原告的诉请。
反诉原告（本诉被告）罗友华、聚伦房开公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除反诉人与被反诉人签订的《合作开发建房合同》、《合同履行权转让协议》；2、判令被反诉人依约返还给反诉人罗友华建房总价款的70%共3000303.22元，并支付违约金2000000元，以上合计5000303.22元；3、判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2006年8月26日，被反诉人与反诉人三方共同签订的《合同履行权转让协议》，该协议第二条约定，反诉人聚伦房开公司让渡其在《合作开发建房合同》中的一切权利、义务给反诉人罗友华受益或承担；第三条约定《合作开发建房合同》中房屋“使用范围”及“使用权”归罗友华所有。该协议签订后，反诉人罗友华按约定要求承建了人民中路26号商场及周边附属设施，后经国家相关部门审计，反诉人罗友华在修建该商场所投资的建设工程款和固定设施费为4007582.58元，内装修款为278564.88元，两项共计4286147.46元。该商城修建完毕后，被反诉人无法再继续使用门面，同时被反诉人也从未按照约定将约定的门面面积交付给反诉人使用，其行为早已构成违约。综上所述，被反诉人的种种行为造成了反诉人无法继续履行合同，给反诉人造成了难以弥补的损失，已构成违约，请求人民法院依法判决，维护反诉人的合法权益。
反诉被告（本诉原告）市交运公司辩称，客车站搬迁至红桥，是市政府根据城市发展需要，是市交运公司意思之外的原因，市交运公司不能抗拒，该情形属于民法通则第107条和合同法第117条所规定的不可抗力情形，与双方合同约定的违约责任体现的情形完全不符，所以市交运公司在反诉中不应承担的违约责任。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方当事人的无异议的证据有：原告（反诉被告）提交的营业执照、法定代表人身份证明书、《合作开发建房合同》、《合作建房承包经营意向合同》、《合同履行权转让协议》，土地使用权证，被告（反诉原告）提交的营业执照及罗友华身份证、《合作建房承包经营意向合同》、《合作开发建房合同》、《合同履行权转让协议》、公安消防支队行政处罚决定书、收款收据、市发改投资[2005］60号文件、规划许可证（临时证）、国有土地使用证、竣工验收备案表、基建结算审核报告书。上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。
对各方当事人有争议证据的分析及认定：对原告（反诉被告）提交的水运[2010]34号文件、市国资复字[2010]87号批复、市府复字[2010]49号批复，能证明原告（反诉被告）的主体资格，故予以确认；对2015年5月6日市长办公会议纪要第66次、2015年10月14日汽车站地块土地收储整理合同协议、原告庭后提交的市政府情况说明一份，能证明因政策原因，原告（反诉被告）不能继续履行本案争议合同的事实，故予以确认；对被告（反诉原告）提交的往来函，能证明原告（反诉被告）未按合同约定交付其中约定交付两个门面的事实，故予以确认，对收款收据两份，关联性不予确认。对2011年8月12日收据一份，无法核实真实性，不予确认。
本院经审理认定事实如下：2005年9月15日，原贵州省水城汽车运输公司与被告聚伦房开公司签订《合作建房承包经营意向合同》一份，约定双方共同开发位于钟山区人民路26号水城汽车运输公司办公楼一、二层及相邻826㎡土地；在原贵州省水城汽车运输公司办公大楼建一中型商场，商场建筑面积为2276㎡，时有办公大楼一二层仅624㎡，在其原相邻处补建占地826㎡，建筑面积1652㎡，房屋费用由被告聚伦房开公司负责出资修建，该合同还对其他事项进行了约定。2005年11月11日，原贵州省水城汽车运输公司取得《建设工程规划许可证（临时证）》。
2006年8月26日，原贵州省水城汽车运输公司与被告聚伦房开公司签订《合作开发建房合同》一份，约定原贵州省水城汽车运输公司提供水城汽车运输公司原办公楼27-39轴的第一层和第二层572.4平方米的房产、与办公楼相邻的1362.2平方米的土地，并支付该地块新建房屋的规划、涉及、地勘等办证费用；被告聚伦房开公司按照市规划局的规划、市规划设计院设计的《水城汽车运输公司商场》的施工图，全额出资新建两层全框架结构的商场，建筑面积2170.3平方米，全额出资新建发车台，建筑面积507平方米，全额出资在办公楼39轴西侧新建负一层车库20.96平方米，值班室12.8平方米，三处通道共40.93平方米，负一层库房33.6平方米，配电室15.2平方米，车库上平台20.9平方米，新建房屋的内外整体装修由聚伦房开公司全额出资，房屋产权归原贵州省水城汽车运输公司所有，聚伦房开公司使用权为20年，即2009年9月1日至2026年8月31日；原贵州省水城汽车运输公司已按合作开发建房条件投入；原贵州省水城汽车运输公司对新建房的使用范围为发车台5**㎡，负一层车库20.96㎡，负一层值班室15.2㎡，一层通道19.8㎡；被告聚伦房开公司已按合作开发建房条件投入，新建房屋经验收为合格工程；经审计部门时候确认，聚伦房开公司已投入建设工程款和固定设施费4007582.58元，内装修款278564.88元，两项共计4286147.46元；聚伦房开公司使用范围为水城汽车运输公司商场负一层、一层、二层，新建商场第一层、第二层为2170.3平方米，原办公楼（临人民路）27-39轴间的第一层和第二层，共572.4平方米，负一层库房33.6平方米，车库上面平台20.96平方米，两处通道。按照合作开发建房的条件，由聚伦房开公司逐年向原贵州省水城汽车运输公司返回补偿费，按24万元为首期数，每两年一次递增，递增比例为10%。具体2013年12月30日前应交的2013年9月1日至2015年8月31日的补偿费为319400元。若原贵州省水城汽车运输公司不能保证聚伦房开公司的使用范围和年限，则返还聚伦房开公司的建设投入资金，加违约金2000000元，其中使用不足12年，按合作建房总价款60%返还。同日，原贵州省水城汽车运输公司与聚伦房开公司、罗友华签订《合同履行权转让协议》一份，约定《合作开发建房合同》中聚伦房开公司的合同履行权，全部转让给罗友华，其原所有的权利、义务及违约责任等由罗友华受益或承担，《合作建房合同》中房屋“使用范围”及“使用权”归罗友华所有。2015年5月6日，六盘水市人民政府下达市长办公会议纪要，会议确定同意调整水城汽车站地块规划指标等。2015年10月14日，市交运公司与六盘水市国土资源储备交易中心签订《汽车站地块土地收储整理合作协议》。现因贵州省水城汽车运输公司与聚伦房开公司、罗友华就双方签订的合同发生争议，故诉至本院。
另查明，原贵州省水城汽车运输公司经政府批准，以原贵州省水城汽车运输公司为母公司组建市交运公司，以原贵州省水城汽车运输公司2009年8月31日清产核资基准日的净资产为市交运公司的注册资本，原贵州省水城汽车运输公司的民事权利义务由原告市交运公司承继。2017年5月12日，市政府办出具《市人民政府办公室关于原水城汽车站搬迁至六盘水市水城南客运站的情况说明》。
本院认为，原告（反诉被告）市交运公司与被告（反诉原告）聚伦房开公司于2005年9月15日签订的《合作建房承包经营意向合同》、于2006年8月26日签订的《合作开发建房合同》，原告（反诉被告）市交运公司与被告（反诉原告）聚伦房开公司、罗友华于2006年8月26日签订的《合同履行权转让协议》系各方真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。各方应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《最高人民法院法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第27条的规定，本案双方之间的法律关系应是租赁合同关系，故本案的案由定为租赁合同纠纷。现因为政策原因，原告（反诉被告）不能将房屋继续交由被告（反诉原告）使用，合同主要义务已经无法继续履行，现双方均要求解除合同，故对原告（反诉被告）及被告（反诉原告）诉请解除《合作开发建房合同》、《合同履行权转让协议》的诉请，本院予以支持。对原告（反诉被告）诉请解除《合作建房承包经营意向合同》的诉请，因该合同约定的主要权利义务即是《合作开发建房合同》约定的主要权利义务，双方已实际按照《合作开发建房合同》在履行相关权利义务，《合作建房承包经营意向合同》合同确定的权利义务已经实质上被后面签订的《合作开发建房合同》所替代，现《合作开发建房合同》解除，《合作建房承包经营意向合同》应相应解除，故予以支持。
对原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）支付2013年9月1日至2014年9月31日的补偿费319400元的诉请，根据《合作开发建房合同》的约定，上述期间应当支付的补偿费为319400元，根据三方签订的《合同履行权转让协议》，应由罗友华履行支付补偿费的义务。在举证期限内，被告（反诉原告）罗友华未举证证明向原告（反诉被告）支付了该笔款项，在庭审中亦认可未支付，故对该项诉请本院予以支持由被告（反诉原告）罗友华向原告（反诉被告）支付2013年9月1日至2014年9月31日的补偿费319400元。对原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）承担逾期交款违约金95820元的诉请，因原告未按照合同约定，将37-39轴一楼中的两个门面交付给被告（反诉原告）使用，故对被告辩称其系行使同时履行抗辩权的辩称予以采信，在原告（反诉被告）履行义务不符合约定时，有权拒绝履行相应的义务。但拒绝履行的部分只能是针对该两个门面的部分，针对该两个门面的部分应是多少金额，无法计算。故原告（反诉被告）及被告（反诉原告）均有违约的情况，但不是根本性违约，故对被告（反诉原告）诉请原告（反诉被告）支付违约金2000000元的诉请，亦不予支持。
庭审中，被告（反诉原告）罗友华认可按照合同约定得到除37-39轴一楼中的两个门面之外的其余所有房产，现合同已解除，故对原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）罗友华返还占用原告的全部房产(即：新建商场第一层808.1平方米房屋、第二层1362.2平方米房屋、原办公大楼(临人民路)27—39轴间的第一层和第二层572.4平方米房屋、负一层33.6平方米库房、一层15.2平方米配电室、车库上面20.96平方米平台、两处通道)，除去37-39轴一楼中的两个门面之外的范围，予以支持。对原告（本诉被告）辩称其虽然没有交付上述两个门面，但交付了足额面积给被告（反诉原告）罗友华使用的辩称，因未提交证据证实，不予采信。
对被告（反诉原告）罗友华请求原告（反诉被告）返还建房总价款70%共3000303.22元的诉请，本案中，合同中涉及的房屋因政策原因不能继续给原告（反诉被告）及被告（反诉原告）使用，政策原因是不可归责于双方的原因，不是原告（反诉被告）的原因，故原告（反诉被告）不应承担违约赔偿责任。但本案中，被告（反诉原告）罗友华向原告（反诉被告）支付的租金即为其投入的建设房屋的款项及之后每年应当支付的补偿费，因不可归责的原因导致合同不能继续履行，原告（反诉被告）应当返回其未使用年限的租金，金额可参照双方在合同中的约定。算至2017年，使用不足12年，原告（反诉被告）应当返还建房总款的60%给罗友华。建房的总款4286147.46元在合同中载明，亦有《基建结算审核报告书》印证，故建房的总款应认定为4286147.46元，对原告（反诉被告）不认可该金额的辩称不予采信，故原告（反诉被告）应当返还给罗友华的款项为2571688.476元（4286147.46元×60%），本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）市交运公司与被告（反诉原告）聚伦房开公司签订的《合作建房承包经营意向合同》、《合作开发建房合同》；
二、解除原告（反诉被告）市交运公司与被告（反诉原告）聚伦房开公司、罗友华签订的《合同履行权转让协议》；
三、被告（反诉原告）罗友华于本判决生效之日起三十日内，将在《合作开发建房合同》中约定的新建商场第一层808.1平方米房屋、第二层1362.2平方米房屋、原办公大楼(临人民路)27—39轴间的第一层和第二层572.4平方米房屋、负一层33.6平方米库房、一层15.2平方米配电室、车库上面20.96平方米平台、两处通道，除37-39轴一楼中的两个门面之外的房产返还给原告（反诉被告）市交运公司；
四、被告（反诉原告）罗友华于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）市交运公司支付2013年9月1日至2014年9月31日的补偿费319400元；
五、原告（反诉被告）市交运公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）罗友华返还建房款2571688.476元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
六、驳回原告（反诉被告）市交运公司与被告（反诉原告）聚伦房开公司、罗友华的其余诉讼请求。
本诉案件受理费34122元，由原告（反诉被告）负担767元，由被告（反诉原告）罗友华负担33355元[原告（反诉被告）已预交，被告（反诉原告）连同上述款项一并返还]。反诉案件受理费46802元，由原告（反诉被告）负担27373元，被告（反诉原告）负担19429元[被告（反诉原告）已预交,由原告（反诉被告）连同上述款项一并返还]。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。
审 判 长 曹思思
人民陪审员 易金钊
人民陪审员 黄 琴
二〇一七年七月十三日
书 记 员 刘雪晶