上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初21690号原告(反诉被告)：宋香，女，1986年5月29日生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：杨金蓉，上海申如律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆冠峰，上海申如律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：殷俊，男，1980年3月25日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：张敏，上海瀛东律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆平凡，上海瀛东律师事务所律师。原告(反诉被告)宋香与被告(反诉原告)殷俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月15日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，本院于2017年2月10日受理被告提起的反诉请求，分别于2017年3月28日、4月28日公开开庭审理。原告委托诉讼代理人杨金蓉、陆冠峰，被告殷俊及其委托诉讼代理人陆平凡到庭参加第一次庭审，原告委托诉讼代理人杨金蓉、被告殷俊及其委托诉讼代理人张敏到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的房屋买卖合同(合同编号为：DPX-XXXXXXX);2.被告返还原告首付款270,000元;3.被告支付原告违约金180,000元。事实和理由：原、被告就位于上海市松江区车墩镇好莱坞小区54号603室房屋签订房屋买卖合同，总价款为900,000元。原告于2016年10月16日前向被告支付270,000元首付款。后被告要求涨价，双方多次协商未果，原告于2016年11月17日要求被告签订网签合同，然被告置之不理。原告认为被告已经违约，应按照合同约定的解除条款予以解除。故诉至法院，请求判如所请。被告辩称，其同意解除与原告之间的房屋买卖合同，但其并未向原告肆意涨价，原告首付款不符合新政要求，理应按照政策规定予以补齐，其并无违约行为，故不需承担相应的违约责任。且其对于原告违约金的标准亦有异议，应以原告已付款270,000元为本金，按照中国人民银行同期存款利率计算。被告向本院提出反诉请求：1.解除原、被告之间签订的房屋买卖合同(合同编号为：DPX-XXXXXXX)；2.判令原告补偿被告损失46,955.64元(贷款利息29,555.64元及契税17,400元)。事实和理由：2016年11月6日，原告在欺瞒被告的情形下与中介在交易中心网签了买卖合同，被告发现后撤销了该网签。12月2日系双方约定的最后网签日期，被告要求按照贷款新政将首付款提升至总房价款的35%，然原告坚持按照合同约定的30%，双方协商未果，未完成网签，从而导致其购买第二套房屋增加了税费及贷款利息46,955.64元。且原告配偶的社保亦未满足本市购房政策要求，双方之间的房屋买卖合同难以履行，原告应承担相应的违约责任。即使原告配偶符合购房资格，原、被告之间因贷款新政变化而未能签订网签合同，属于因不可归责于双方的原因使得合同无法继续履行，所以其请求解除合同，并提出如上反诉请求，望判如所请。针对被告反诉原告辩称，同意解除原、被告之间的买卖合同。本案中系被告存在违约行为，与其无关，故不应承担违约责任及被告的损失。且即使根据贷款新政，额外增加的5%首付款并未要求必须在网签当日支付。经审理查明：一、合同履约情况被告系位于上海市松江区车墩镇好莱坞小区54号603室(以下简称涉案房屋)登记权利人。2016年9月22日，原告(乙方)与被告(甲方)签订房屋买卖合同一份，约定：1.甲方将涉案房屋出售给乙方，转让价款为900,000元;2.为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后70天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(以下简称示范合同)。除另有约定，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订示范合同的日期；3.乙方应于签订示范合同当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款为270,000元,第二期房款为630,000元，通过银行贷款方式支付；4.若贷款不足(若有)，乙方应于合同约定的过户期限内或满足该条件约定的过户条件前办理出符合过户及抵押登记条件的银行贷款手续，若乙方申请的贷款额度不足或无法获取贷款的，应当在过户同时将相应部分房价款支付甲方；5.甲、乙双方应于2016年12月30日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记(若有)手续；6.甲、乙双方任何一方未按本合同约定履行的……若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方按总房价款20%向守约方支付违约金。买卖合同另对其他事项进行了约定。庭审中，原、被告均确认2016年12月2日为双方签订示范合同期限届满之日。另查明，2016年9月22日，原告向被告支付房款30,000元，同年9月23日，原告向被告支付房款70,000元，同年10月16日，原告向被告支付房款170,000元，原告合计向被告支付房款270,000元。2016年12月2日，原、被告洽谈网签，原告要求按照房屋买卖合同约定的30%房价款作为首付款，但被告认为应根据房贷新政将首付款提升至总房价的35%，后双方因首付款比例未达成一致，未签订示范合同。二、关于原告购房资格问题2014年7月15日，原告与案外人张贵远登记结婚，两人均为非本市户籍。2011年7月至2017年1月期间，张贵远个人城镇基本养老保险2013年2-4月存在暂停3个月的情形，后于2013年5月补缴同年2-4月社保，其余期间均正常缴纳。张贵远对此解释因工作单位更换所以导致暂停。此外，原、被告均确认原告本人并未缴纳社保。·2017年3月30日，本院就连续缴纳五年社保含义是否包含期间曾经中断而补缴的情形向上海市松江区不动产登记事务中心(以下简称登记事务中心)寄送调查函一份。2017年4月7日登记事务中心回复称，根据市房管局在实际操作中的口径：在合同签订之日前(不包含合同签订当月)63个月内正常缴纳满60个月的视为连续缴纳，补缴的月份不属于正常缴纳。三、房贷新政策2016年11月25日，上海市住房和城乡建设管理委员会、中国人民银行上海分行、中国银行业监督管理委员会上海监管会联合发布沪建房管联〔2016〕1062号《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》：居民家庭购买首套住房(即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的)申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%。上述通知于2016年11月29日起施行。以上事实，主要有上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、房屋买卖合同、银行明细清单、结婚证、社保缴纳记录、通知、回复以及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，本案的主要争议焦点在于：1.原告是否符合购房资格；2.房屋买卖合同解除的责任主体及相应的解除后果。首先，2016年3月25日始，本市限购政策调整为非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。据此，非本市户籍自然人在本市是否具备购房资格须以家庭为单位进行审核。原告签订合同前已与张贵远登记结婚，虽然张贵远社保在2013年2-4月存在暂停的情形，但其已于同年5月予以补缴，结合登记事务中心的回复，本院认为张贵远的社保自买卖合同签订之前(即2016年8月)63个月，除去暂停后补缴的3个月，达到正常缴满60个月，不属于限购对象。第二，原、被告之间签订的买卖合同系双方当事人真实意思表达，未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守。现原、被告对于合同的解除均无异议，故对于该项诉讼请求，本院予以准许。但对于合同解除的原因双方存在争议，原告认为因被告违约拒绝签订示范合同而导致房屋买卖合同解除，被告应承担相应的违约责任。被告认为因贷款政策变化导致双方对于示范合同中的首付款比例未能达成一致，从而因不可归责于双方的原因使得合同无法继续履行，故请求解除合同。对此，本院认为造成双方之间房屋买卖合同解除的责任主体在于被告，理由如下：第一，根据双方之间的合同约定，原告应于签订示范合同当日支付首付款270,000元，即总价款的30%。本案中签订示范合同的截止时间为2016年12月2日，而原告于2016年10月16日即支付完毕，故其不存在任何违约行为；第二，房屋买卖合同中亦约定，原告贷款额度不足或无法取得贷款的，应当在过户同时将相应部分房价款支付被告。因此，即使示范合同中约定首付款比例为30%造成后续贷款不足甚至无法贷款的，原告只需要在过户同时将相应部分房价款补足给被告即可，首付款比例变化对于被告最后获得的总房价款并无影响；第三，即使按照被告的观点示范合同必须符合贷款新政，将首付款比例提高至35%，但贷款新政亦未要求在签订示范合同当日即需支付完所有首付款。至于合同解除的时间，原告并未有证据证明其提起诉讼前曾向被告送达书面的解除通知，故以本诉诉状副本送达之日即2016年12月20日作为双方之间房屋买卖合同解除之日。第三，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。对于原告要求被告返还已付款270,000元的诉讼请求，并无不当，本院予以准许。原告要求被告赔偿违约金180,000元的诉讼请求，根据公平原则和诚实信用原则，结合本案实际，在综合考量违约方的恶意程度、当事人缔约地位强弱等因素的基础上，酌情确定被告向原告支付违约金60,000元。另，关于被告要求原告赔偿其46,955.64元的诉讼请求，即便按照被告的观点因不可归责于双方的原因导致合同解除，被告亦无权要求原告支付其增加的贷款利息及契税46,955.64元，更何况本案违约方在于被告。故本院对于被告的该项诉讼请求，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条及第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)宋香与被告(反诉原告)殷俊之间签订的房屋买卖合同(合同编号为：DPX-XXXXXXX)于2016年12月20日解除；二、被告(反诉原告)殷俊于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)宋香首付款270,000元；三、被告(反诉原告)殷俊于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)宋香违约金60,000元；四、驳回被告(反诉原告)殷俊其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,130元，减半收取4,065元，财产保全费2,770元，反诉案件受理费527元，合计诉讼费7,362元，由原告(反诉被告)宋香负担1,350元(已付)，被告(反诉原告)殷俊负担6,012元(已付4,065元，剩余1,947元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨惠星二〇一七年五月九日书记员  张树腾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……