江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第01797号
上诉人（原审被告）如皋市金鼎置业有限公司，住所地如皋市如城街道城南社区。
法定代表人叶宏滨，董事长。
委托代理人姜飚，江苏通成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘东方。
委托代理人周勇，江苏雉水律师事务所律师。
上诉人如皋市金鼎置业有限公司（以下简称金鼎置业）因与被上诉人刘东方商品房销售合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2015）皋民初字第301号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审查明：2012年12月29日，金鼎置业作为甲方，刘东方作为乙方，签订《“金鼎名城”认购书》一份，约定：乙方自愿购买甲方开发的“金鼎名城”项目发售的住宅一套，房号C××幢×××室，建筑面积100.54平方米，单价6246.81元／平方米，总价628054元，定金438054元，附则增加内容（手写）：4、剩余房款190000元于2013年5月31日前付清，否则甲方有权将该套房屋转卖，转卖后退还乙方438054元，房屋升值部分则作为利息支付给乙方。双方还对其他事项进行了约定。甲方加盖金鼎置业业务专用章，乙方由刘东方签名。2013年1月4日，金鼎置业出具一份“收据”给刘东方，载明：交款人刘东方，收款方式：抵工程款，人民币438054元，收款事由：××-×××购房款。
刘东方陈述：按合同约定购房余款190000元，刘东方要求以承兑汇票给付，但金鼎置业不同意。刘东方于2013年4月16日向金鼎置业出具《情况说明》一份，载明：对认购书中约定的房屋一套，以上海方亚能源科技有限公司（以下简称方亚公司）参建的金鼎大酒店工程款438054元作为第一次付款，余款于2013年5月31日付清，否则甲方将该房屋转卖后退回本人438054元，房屋升值部分作为利息支付给本人。现本人诉求：因本人资金紧张，由贵公司转卖该套房屋后退回本人已付房款438054元。
关于认购书中约定的定金438054元，金鼎置业出具的收据中载明系抵工程款，刘东方提交了方亚公司出具的证明及委托付款说明复印件，用以证明方亚公司承接如皋市金陵金鼎大酒店的地源热泵室外地埋管工程，剩余工程款438054.8元未付，刘东方在金鼎名城购买的13幢402室，方亚公司同意以上述工程款抵购房款。出具日期为2012年12月18日。
2015年4月23日，方亚公司出具“证明书”一份，内容为：我公司收到刘东方人民币438054.8元，此款为我公司员工刘东方购置金鼎名城二期××幢×××室的部分购房款，已由我公司员工刘东方以多种形式付清。加盖方亚公司公章。
2013年1月4日金陵金鼎大酒店于出具“收款收据”一份给金鼎置业，载明：抵方亚能源购房款，金额为438054.8元。金陵金鼎大酒店工作人员称：该“收款收据”已计入金陵金鼎大酒店的账册。
刘东方于2015年4月23日诉至原审法院，要求金鼎置业立即返还购房款438054元，支付利息50000元，承担本案的诉讼费用。
原审审理中，经双方确认，刘东方订购的上述房屋，金鼎置业已出售给他人。
原审认为：依法成立的合同受法律保护。2012年12月29日双方签订的《“金鼎名城”认购书》，系双方当事人真实意思的反映，认购书内容不违反我国法律强制性规定，应为合法有效。认购书签订后，双方均应诚实、全面履行各自的义务。该认购书已基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，包括合同标的房屋的状况、总价、付款方式、剩余房款的交款时间及逾期不交款的后果等内容，该协议约定的标的物明确，内容翔实。该认购书应当认定为具有商品房买卖合同性质。认购书签订后，金鼎置业出具收据给刘东方，认可刘东方已付购房款438054元，该款系由金陵金鼎大酒店欠方亚公司工程款，经金陵金鼎大酒店与金鼎置业之间转往来，金鼎置业出具收据给刘东方，证明金鼎置业已认可刘东方向其缴纳了第一笔购房款。至于刘东方与方亚公司之间的往来，刘东方已提交了相关证据，证明刘东方以多种形式向方亚公司支付了该工程款，方亚公司认可此款为刘东方的购房款。金鼎置业虽有异议，但无相反证据证明其异议成立。根据认购书约定，如果刘东方不能在2013年5月31日前付清剩余房款，金鼎置业有权将该套房屋转卖，转卖后退还乙方438054元，房屋升值部分则作为利息支付给刘东方。现刘东方未能给付剩余房款，且出具《情况说明》给金鼎置业，同意金鼎置业转卖该房屋，金鼎置业已将房屋出售给他人。表明双方已就解除认购书达成合意。刘东方主张金鼎置业返还购房款438054元，符合合同约定，应予支持。金鼎置业所辩本案系以物抵款，不符合以物抵款的构成要件，其所辩不成立。
关于刘东方主张的利息，刘东方在给金鼎置业的《情况说明》中明确表示，如不能按时给付购房余款，同意金鼎置业将房屋转卖。并明确其诉求“因本人资金紧张，由贵公司转卖该套房屋后退回本人已付房款438054元”，刘东方未能给付余款是因为资金紧张，并表示金鼎置业转卖该套房屋后退回已付购房款，并未主张利息。结合实际情况，一是以工程款抵算房款，并非金鼎置业本身的债务，金鼎置业在本案也是代金鼎酒店履行义务；二是未给付购房余款的责任在刘东方；三是刘东方亦无证据证明金鼎置业所出售的上述房屋具体出售金额，所主张的利息金额也不准确。综上，从公平原则考虑，对刘东方主张的利息不予支持。
据此，原审根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：一、如皋市金鼎置业有限公司于判决书生效后5日内返还刘东方438054元。二、驳回刘东方的其他诉讼请求。案件受理费4310元，由金鼎置业负担。
宣判后，金鼎置业不服，向本院提起上诉称：1、双方签订的认购书仅是双方对购房约定达成意向，不符合住建委、国家工商总局《商品房购销合同》的形式要求，对双方没有约束力。2、刘东方虽然持有其出具的438054元的收款收据，但金陵金鼎大酒店并没有代刘东方付款，金鼎置业也不拖欠金陵金鼎大酒店任何款项，刘东方也没有向其付款438054元。3、方亚公司与金陵金鼎大酒店之间属于建设工程合同关系，刘东方与方亚公司之间系债权转让，刘东方以方亚公司对金陵金鼎大酒店的工程款438054元作为其认购案涉房屋的首付款，符合以物抵债行为的构成要件，属于代物清偿。由于代物清偿协议属于要物合同，本案中未发生现实受领给付的代物清偿行为，故不能发生约定效力和法律后果，即该认购书没有法律效力。请求二审法院撤销原审判决，驳回刘东方的诉请。
刘东方答辩称：1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。且该认购书明确了房屋的状况、总价、付款方式等相关条款，故合法有效。2、金陵金鼎大酒店欠方亚公司的工程款，金鼎置业与金陵金鼎大酒店之间有往来并进行了结算，应当认定金鼎置业已经收到款项，从而金鼎置业才与其签订合同并出具收款收据。金鼎置业称虽然出具收款收据，但没有收到款项，显然不符合常理及财务规章制度。3、本案不属于以物抵债，所谓以物抵债是用财物折价并将物交给债权人，而本案是约定刘东方预先缴纳部分购房款，后期购房款再行支付。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审中双方的争议焦点为：1、金鼎置业有无收到首付房款438054元；2、案涉认购书是否具有商品房销售合同的法律效力；3、案涉认购书是否属以物抵债。
关于争议焦点1，2013年1月4日，金鼎置业向刘东方出具收据一份，其中载明交款单位为刘东方，数额为438054元，收款事由为13-402购房款，收款方式为抵工程款，且盖有金鼎置业的财务专用章。虽然刘东方本人未直接向金鼎置业交付首付款，实际的交款方式为基于金陵金鼎大酒店与金鼎置业之间的往来，方亚公司同意以其对金陵金鼎大酒店的工程款债权作为刘东方的首付款，同时金陵金鼎大酒店向金鼎置业出具了收款收据，四方通过调账或抵扣工程款的方式结算作为房款，形式上符合常理且不违反法律规定，应当视为金鼎置业已收到了该首付款，故原审认定金鼎置业已收到案涉房屋的购房款438054元并无不当。
关于争议焦点2，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。案涉认购书明确了合同双方的名称、合同总价款、余款付款方式、违约责任以及房屋基本状况等主要内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。同时如前所述，金鼎置业在与刘东方签订认购书后，也认可收受了刘东方的购房款438054元，故案涉认购书应当认定为商品房买卖合同。该合同系双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，该合同合法有效、对双方具有拘束力。
关于争议焦点3，所谓以物抵债，是指债务人与债权人约定以债务人或者经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。本案中，刘东方与金鼎置业基于商品房买卖合同关系，产生债权债务关系，之前双方并无债权债务关系，且合同中并未约定就有关财产折价进行债务清偿，只是付款形式为方亚公司同意以其对金陵金鼎大酒店的工程款债权作为刘东方向金鼎置业交纳的首付款，金鼎置业也同意这样的付款方式。本案中不存在债务人金陵金鼎大酒店以金鼎置业的房屋抵偿工程款事实，故本案依法不属于以物抵债。
综上，上诉人金鼎置业的上诉理由均不能成立，本院不予采纳，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8620元，由上诉人如皋市金鼎置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 倪红晏
审 判 员 曹 璐
代理审判员 刘 猛
二〇一六年一月十八日
书 记 员 邱 晴
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。