内蒙古自治区巴林左旗人民法院民 事 判 决 书（2015）巴民初字第5613号原告王志生，男，58岁，蒙古族，退休职工，现住巴林左旗。委托代理人王立国，内蒙古兴林律师事务所律师。被告张力，男，50岁，汉族，个体工商户，现住巴林左旗。被告韩国云，女，49岁，汉族，个体工商户，现住址同上。二被告委托代理人于秀云，内蒙古辽都律师事务所律师。被告赤峰龙达房地产开发有限责任公司。法定代表人马龙，董事长。委托代理人王金武，内蒙古富河律师事务所律师。原告王志生与被告张力、韩国云、赤峰龙达房地产开发有限责任公司（以下称龙达公司）之间买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王志生及委托代理人王立国、被告张力、韩国云及委托代理人于秀云、龙达公司的委托代理人王金武到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称,2012年6月1日，原告向被告张力、韩国云索要借款，被告张力、韩国云说没有现款，可以重新出具借据。被告张力、韩国云给原告重新出具3120000元借据后，又要重新计算1272500元借据的时侯，被告张力提出：“别再打借据了，咱们计算一下这两笔借款使用到2013年1月20日楼房交工时，本金和利息是多少钱，我给楼房、开售楼票，直接卖给楼房，就不用搞抵押了，上述两枚借据你可继续保存，待楼房和产权证办完交给你后，我再抽回上述两枚借据”。当时原告问这样可以吗？被告说：“全旗各开发商、建筑商都是这样预售楼房的”。经协商后，原告和被告共同计算利息，自2012年6月1日至2013年1月20日，被告自愿上述两笔借款合计利息是1153897元，加上两枚借据款的本金4392500元，本息合计5546397元。当时被告自愿用此款本金和利息款抵顶出售给原告16套房，被告为原告开具了16枚售楼收款收据，合计款是5532090元，差额14307元，同意互不追究。同时原告和被告张力、韩国云签订一份售楼合同。涉案楼房建设用地是龙达公司以竞拍的方式取得后又转让给张力或者张力名下的公司，由于土地的出让、开发竞拍后国家是不允许变更的，虽然全部转让给了张力，但是张力只能以龙达公司作为开发商的名义进行售房，双方实质是一种挂靠关系。龙达公司对张力开发的14号楼15号楼没有任何权利进行处置。通过张力和龙达公司双方签订的协议书也证明了这一点，所以龙达公司称张力无权卖房与事实不符。请求确认原、被告签订的位于林东镇京华小区14号楼2单元2021、2022室，3单元3021、3022、3031、3032室房屋买卖合同依法成立，合法有效。三被告履行协助原告办理过户手续。被告张力、韩国云第一次开庭辩称，原告所购房屋的福利花园小区3期工程，开发商是龙达公司，我是挂靠在巴林左旗建筑总公司名下进行的施工。我和龙达公司之间有约定，龙达公司同意我将所施工建设的工程楼房外卖部分抵顶我的工程款。原告人的起诉纯系无理取闹，恶意讹诈。因为原告用于起诉所使用的16枚收据都是用于被告向原告借款所提供的抵押担保手续，并不像原告所讲的是用5532090元购买了答辩人的楼房。2012年6月1日答辩人预计向原告人借款3120000元，当时原告要求答辩人先给其出具借据，他拿着借据去筹钱，因原告与答辩人系亲属，又是一起长大的朋友，所以答辩人在没有拿到钱的情况下为原告出具了3120000元的借据，原告人拿着答辩人给出具的3120000元的借据开始给答辩人筹款，结果原告只给答辩人筹到2300000元.因答辩人还另欠原告人100000元，所以答辩人又为原告人出具了2400000元的借据，同时答辩人向原告人出具了16枚售楼收据作为抵押。答辩人为原告人出具2400000元借据时向原告人索要3120000元的借据，原告人说借据在家没有拿，等他回家就给撕掉。日后答辩人多次提起要回6月1日为原告出具的3120000元的借据，原告说已经给撕掉了，所以答辩人一直没有拿回为原告出具的3120000元的借据。以上的事实证明原告用于起诉的16枚收据所涉及楼房9处、大厅7个（涉案金额5532090元），只不过是答辩人6月1日借款2400000元的抵押物，不是购买了答辩人楼房。答辩人向原告借款的行为是其个人行为，与龙达公司无关。综上，请求法庭依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。第二次开庭又辩称，3120000元的欠据是2012年6月1日在原告处借款3000000元，使用期限1个月，月息4%，当时给原告出具了借据，同时出具了售楼收据，就是原告所说的9处楼房和7个大厅作为该笔借款的抵押。原告说下午把钱给我，但是下午没给我款。他说用我出具的售楼收据及借据去向别人给我筹款。到了6月9日原告才给我2300000元，此款让我出具了2640000元的借据1枚（本金2300000元和6月5日至9月5日的利息340000元，月息4%）。原告让我为其出具2640000元的欠据时间为2012年6月1日，我觉得时间差的太多，经过我们俩协商折中，为他出具的时间是2012年6月5日。我当时向原告索要3120000元的借条和售楼收据，原告说没带着，后来再要原告就说撕了。6月6日原告我出具了说明一份，证明第一次给原告抵押的无效，第二次出售给王志生的大厅协议有效，让我在说明上签字我没有签，这样发生了纠纷，王志生就走了。所出具的2640000元的借据已经巴林左旗人民法院（2012）巴民初字2723号判决书判决给付。1272500元的借据是2011年12月9日上午我借原告人民币1000000元，当时约定此款用期9个月，月息3分，连本带息为原告出具了1272500元借据一枚，午饭后就通过银行转账将借款给付我，此款没有抵押。当时中午饭后原告没回家，直接到我的售楼办找我又商量，我所借的款月息再增加1%，并且进行抵押。经协商我同意用拆迁户杨向华、朱玉龙、王景成的拆迁房屋进行抵押，同意月息增加1%，使用期限还是9个月，我为原告出具了1份本息总计1362500元的借据一枚（此款系本金100万元，月息4分，用期9个月）。我向原告索要1272500元的借据，原告说已经撕了，没有要回来。2012年8月11日，原告又找我要求把所欠他的款的手续都重新做一下，这样就把这枚1362500元的借据更换为1749400元的借据，该借据款包括1362500元的欠据款及2012年8月11日以后的利息，具体计算多长时间的利息和多高的利率我记不清楚了。出具1749400元的借据后，原告将我所出具的1362500元的借据交付给我。该1729400元借据的款已经巴林左旗人民法院（2012）巴民初字第2722号判决判令给付。被告龙达公司辩称，龙达公司与张力是承包关系，被告张力等无权销售楼房，原告的诉讼请求不成立，应驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2009年，被告龙达公司与巴林左旗林东镇人民政府签订开发合同，在巴林左旗原林东大市场院内开发建设。当年9月22日，被告张力与被告龙达公司签订了开发林东大市场《建设工程承包合同》，约定将龙达公司与巴林左旗林东镇人民政府签订开发合同中龙达公司的各项义务由被告张力全面履行，缴纳各种费用，提供住宅楼房等。乙方（张力）在此承包工程合同签订后，全面负责承担建设工程的建筑材料，设备、人员、以及全面费用等，龙达公司（甲方）不承担任何费用，不进行任何建设和投入。同时，乙方（张力）还应承担因建设该楼房从建设到出售及售后等一系列应当承担的责任。乙方（张力）应当向甲方支付甲方前期投入款、土地出让款、管理费用等其他全部费用（包括向林东镇政府交纳47名职工每人2万元的创业扶持资金94万元；退休、死亡、调走职工的养老保险金11万元；原市场职工5人1年工资5万元；林东镇政府与职工签订解除劳动关系公证费1.2万元；1名职工工资买断20万元）。张力可以使用龙达公司的施工资质进行施工建设。2011年6月4日被告龙达公司取得了巴林左旗福利小区三期商住楼的建设工程规划许可证。2011年8月9日取得了巴林左旗福利小区三期商住楼的建设工程施工许可证，施工单位为巴林左旗建筑工程总公司。2011年9月2日被告龙达公司取得了商品房预售许可证。被告龙达公司以在建的该工程的部分楼房抵顶张力的建设工程施工款，并同意为张力出具网签合同，楼房交工时最后结算。张力使用巴林左旗建筑工程总公司的建筑资质进行了施工，并以张力个人名义或赤峰鑫跃房地产开发有限公司名义对外销售商品房，但该工程至今尚未竣工验收。2012年6月1日，原告与被告张力、韩国云就以前出具3120000元和1272500元借据的借款经结算本金及到2012年1月20日楼房交工时利息用于购买被告张力、韩国云位于林东镇京华小区14号楼下的5、7、8、9、10、11、12号大厅，14号楼2单元的2021、2022号，3单元的3021、3022、3031、3032、3042、3061、3062号商住楼房，签订了出售楼房大厅合同。同日，被告张力、韩国云为原告出具收据16枚，总价款为5532090元。3120000元和1272500元借据由原告保存。到期后，原被告发生纠纷，原告诉至本院，要求确认原、被告签订的位于林东镇京华小区14号楼2单元2021、2022室，3单元3021、3022、3031、3032室房屋买卖合同依法成立，合法有效，被告立即为原告办理房屋产权登记手续。上述事实，有当事人的陈述、原告提供的买卖合同、交款收据、龙达公司与张力签订的开发林东大市场承包合同和被告张力、韩国云提供的收款收据、借款协议及龙达公司提供的建筑工程承包合同、房屋预售许可证等证据证明。这些证据的真实性、合法性、关联性经本院审查，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告与被告张力、韩国云之间形成了商品房买卖合同关系，签订的合同是有效的民事合同，双方应依照合同的约定履行各自的义务。原告主张确认该合同为有效合同，符合法律规定，本院予以支持。原告主张由被告履行交付商品房的义务，现因该商品房尚未竣工验收，交付尚未竣工验收的商品房与法律规定相悖，原告可在商品房具备交付条件后主张该权利，原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告龙达公司承担交付商品房的义务，因被告龙达公司已将上述商品房以支付建设工程施工款的形式交付给被告张力、韩国云，其与原告之间未形成商品房买卖合同关系，因此原告主张被告龙达公司履行交付义务，没有事实和法律依据，但被告龙达公司有协助原告及被告张力、韩国云办理涉案商品房登记手续的义务。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告王志生与被告张力、韩国云于2012年6月1日签订的林东镇京华小区14号楼2单元2021、2022室，3单元3021、3022、3031、3032室楼房买卖合同依法成立并有效。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，财产保全费5000元，由被告张力、韩国云承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长  代文学审 判 员  乌日图人民陪审员  秀 英二〇一五年十二月二十九日书 记 员  陶文婷