四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川05民终155号
上诉人（原审被告)：李雷，男，1986年4月14日出生�汉族，住四川省泸州市龙马潭区。
委托诉讼代理人：李光明，男，1958年8月26日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。
被上诉人（原审原告）：宋顺江，男，1973年11月19日出生，汉族，住四川省泸县。
上诉人李雷因与被上诉人宋顺江房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2017）川0502民初4949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日受理后，依法组成合议庭，以听证方式进行了审理。上诉人李雷及其委托诉讼代理人李光明，被上诉人宋顺江到庭参加听证。本案现已审理终结。
李雷上诉请求：依法改判上诉人无需向被上诉人宋顺江退还保证金8740.00元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由�一、双方租赁合同解除的原因是由于宋顺江未按合同约定向上诉人支付房屋租金。双方租赁合同约定，宋顺江应按季度向上诉人支付房屋租金，即2017年9月3日宋顺江应向上诉人支付第二季度房屋租金14400.00元，但宋顺江仅向上诉人支付4500.00元租金后就拒不履行合同义务，属于严重违约，应由宋顺江承担违约责任，上诉人无须向宋顺江退还保证金。二、宋顺江主张其承租房屋水管爆裂导致其经营损失，根本不实。实际情况是，该房屋所在小区的主水管漏水，需要更换而整体上暂时停水，并非上诉人的房屋存在使用功能缺陷，是不可规责于上诉人原因发生的意外情况，且针对此事，上诉人已另行向宋顺江支付了合理的赔偿，完全妥善处理完毕。暂时停水没有直接导致宋顺江停业，也没有导致宋顺江承租该房屋的经营目的不能实现，故停水不能作为宋顺江不按时支付租�的抗辩理由。一审法院认定宋顺江不承担违约责任的理由不能成立。三、一审判决内容存在严重错误，认定事实和说理之间前后矛盾。一审法院认定宋顺江还应向上诉人支付租金1260.00元，计算时将10月8日错写成10月2日，但还能计算出6天时间，日期书写存在重大笔误。既然一审法院已明确认定宋顺江拖欠上诉人房租，却认为宋顺江的行为并无不当，将小区更换水管导致停水规责于上诉人，而免除宋顺江的违约责任，逻辑关系严重错误。另外，一审法院也认定上诉人补偿了宋顺江停水期间的经营损失1000.00元，视为双方对经营损失已协商处理完毕，则宋顺江更加没有理由以此拒绝支付房屋租金，应当认定宋顺江严重违约，上诉人无须返还保证金。四、宋顺江不继续租赁房屋的真实原因是嫌房租高，其故意利用小区维修暂时停水的事大做文章，颠倒黑白，以逃避应承担的违约责任。宋顺江逾期支付第二季度房租后，上诉人行使合同权利要求宋顺江搬走过程中，宋顺江表示过其真实意思，希望上诉人降低房租。当时上诉人本着以和为贵，将房租降低到每月4000.00元，但是宋顺江还是嫌房租太高，并借此机会解除合同并搬走。双方谈判降低房租的过程有他人在场见证。不论宋顺江是嫌房租太高而反悔合同，还是逾期支付房租，都是其违约导致合同无法继续履行，宋顺江明显违背了合同义务，上诉人无须退还保证金，并保留追究宋顺江其他违约赔偿的权利。
宋顺江以一审判决正确为由予以答辩。
宋顺江向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、李雷退还宋顺江保证金10000.00元；3、李雷赔偿宋顺江经济损失20000.00元；4、本案诉讼费由李雷承担。
一审法院认定事实：2017年5月25日，宋顺江、李雷签订《房屋租赁合同》，约定：宋顺江承租李雷位于江阳区的房屋；租赁期三年，自2017年6月3日起至2020年6月3日止；租金每月4800.00元，按季于每季度开始月的3日预付，李雷另收取宋顺江保证金10000.00元；宋顺江如未按时向李雷支付所有应付款项，属于宋顺江违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向李雷支付所欠款项2%的违约金，超过五日则李雷有权采取措施，收回房屋，视为宋顺江违约，李雷可不退还宋顺江保证金。合同签订后，宋顺江按约支付李雷一季度租金14400.00元和保证金10000.00元。在双方合同履行中，于2017年8月30日至2017年9月18日期间，因宋顺江承租房屋的小区主水管锈蚀漏水，致宋顺江承租的房屋出现停水的状态，影响宋顺江茶楼的正常经营。经双方协商解决停水所致经营损失未果，宋顺江遂于2017年9月3日（第二季度开始日），仅支付李雷4500.00元的租金。2017年10月8日晚，李雷以宋顺江拖延支付租金为由强制收回了租赁房屋。2017年10月13日，经双方协商，李雷补偿了宋顺江停水期间的经营损失1000.00元。同日，宋顺江家属向李雷出具收取补偿款的“补款”条一份，载明“9月份小区水管爆裂3次，影响营业，房东补壹仟元正（1000元正）。结清”。审理中经调解，双方当事人未能达成调解协议。
一审法院认为，双方自愿签订的《房屋租赁合同》合法有效。宋顺江承租房屋用于经营茶楼，故提供宋顺江可供正常经营使用房屋是李雷根本之合同义务。现宋顺江承租的房屋于2017年8月30日至2017年9月18日期间，因租赁房屋小区的主水管锈蚀漏水而出现停�状态，影响宋顺江茶楼的正常经营，致宋顺江合同目的不能实现。在双方未能妥善解决停水期间的经营损失的情况下，宋顺江为保护己方的合法权益而未按约支付租金并无不当，不能因此承担违约责任。李雷于2017年10月8日晚强行收回租赁房屋，宋顺江随即搬离租赁房屋，双方已用实际行为解除了合同，故一审法院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2017年10月8日解除。其后，双方经协商，李雷补偿了宋顺江停水期间的经营损失1000.00元，视为双方对经济损失已协商处理完毕。现宋顺江未能举证而再行提出经济损失的主张，一审法院不予支持。本案宋顺江不应承担违约责任，李雷收取的保证金10000.00元应当退还宋顺江，但应扣除宋顺江尚欠李雷于2017年9月3日至2017年10月8日期间的租金1260.00元（2017年9月3日至10月2日少付300元+2017年10月3日至10月2日4800元/月÷30天/月×6天）。因此，李雷实际退还保证金的金额为8740.00元。
综上所述，为保护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、宋顺江与李雷于2017年5月25日签订的《房屋租赁合同》于2017年10月8日解除；二、李雷于本判决生效之日起十日内退还宋顺江的保证金8740.00元；三、驳回宋顺江的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取275.00元，由宋顺江负担200.00元，李雷负担75.00元（此款宋顺江已预交，李雷所承担�案件受理费应在履行上述义务时一并支付宋顺江。）
本院二审期间，上诉人李雷举出以下证据：1、《情况说明》一份，证明案涉房屋停水是由于小区主水管漏水需要更换，自来水公司于停水第二天向小区进行了紧急供水，停水期间没有影响宋顺江的正常经营；2、申请证人刘某出庭作证，证明是宋顺江不想继续租赁房屋以及上诉人主动补偿宋顺江停水期间损失1000.00元的事实。
被上诉人宋顺江质证认为，不认可《情况说明》的证明目的，停水期间影响了茶楼的正常经营；证人陈述的内容均是一些无关紧要的话，没有意见。
针对上述证据，本院审查认为，证据1属于证人证言，但证人均未到庭作证，证据形式亦不符合法律规定，本院不予采信；证据2证人刘某系上�人的朋友，与上诉人具有一定利害关系，所证实内容为双方合同解除后发生的情况，对1000.00元补偿款的情况亦表示“没有听到”，故该份证据对本案争议事实不具有相应证明力，本院不予采信。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，依法予以确认。
本院认为，本案争议焦点是：上诉人李雷是否应退还被上诉人宋顺江房屋租赁保证金8740.00元。本院根据在案证据和查明的法律事实，对本案争议焦点评判如下：
《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。本案中，双方签订房屋租赁合同，约定上诉人李雷将�涉房屋租赁给被上诉人宋顺江作为茶楼使用，根据前述法律规定，上诉人李雷应当向被上诉人宋顺江提供能够用于茶楼正常经营使用的房屋。经庭审查明，2017年8月30日至2017年9月18日期间，被上诉人宋顺江承租的房屋因小区主水管漏水需更换而停水，给宋顺江的正常经营造成影响，并由此产生经营损失。上诉人李雷主张停水期间未影响被上诉人宋顺江正常经营，无充分证据证明，且与其于双方租赁合同解除后向被上诉人宋顺江支付停水期间经营损失补偿款1000.00元的事实相悖，本院不予支持。双方租赁合同解除前，无证据证明上诉人李雷已就前述经营损失与被上诉人宋顺江协商达成一致，在此情况下，被上诉人宋顺江未足额支付房屋租金，属于行使抗辩权的行为，依法不构成违约。上诉人李雷主张被上诉人宋顺江严重违约，无须退还宋顺江保证金的上诉请求，无相�事实依据和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人李雷的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550.00元，由李雷承担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 剑
审判员 王志红
审判员 李 野
二〇一八年二月十一日
书记员 潘春艳