北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第02391号
上诉人（原审原告）李建军，男，1971年12月27日出生。
委托代理人王文书，北京市明宪律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京鹏润房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区潞城镇新城工业区。
法定代表人黄秀虹，董事长。
委托代理人王乾，男，1984年6月26日出生，北京鹏润房地产开发有限责任公司职员。
上诉人李建军与上诉人北京鹏润房地产开发有限责任公司（以下简称鹏润公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第08329号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李建军在原审法院诉称：我于2006年4月19日与鹏润公司签订了一份《北京市商品房预售合同》，约定由我购买鹏润公司出售的位于北京市朝阳区青年路×××号国美家园×区四期××号楼（T36－T38）商铺。根据该合同附件六“装饰和设备标准的约定”第11条：“供暖系统为中央空调”。但在我收房后发现鹏润公司并未按照该条款的约定安装中央空调，而是安装了一拖一的分体空调，不符合合同的约定，达不到供暖条件，且无法覆盖楼宇的公共空间。我多次要求鹏润公司安装中央空调，但均未得到满意的答复，鹏润公司至今仍未给我购买的房屋所在的楼宇安装中央空调，导致我购买的房屋冬季极其寒冷，根本无法正常使用。根据合同法第八条、第六十条的约定，鹏润公司有义务给我购买房屋所在楼宇安装中央空调，而不是一拖一的分体空调。因鹏润公司未能安装中央空调，给我造成巨大的经济损失。根据我和鹏润公司签订的合同第十二条“市政基础设施和其他设施的承诺”第一款第（1）项“上水、下水应在2007年6月30日达到使用条件”的约定，在我收房后发现××号楼东侧上下四层共四个卫生间的排污管道并未建造完成，导致卫生间环境极差，我的商铺也无法正常经营。我多次要求鹏润公司完成东侧四个卫生间排污管道的建设，但鹏润公司屡次推诿，最后不但没有完成建设，反而将卫生间堵死，致使卫生间无法正常使用。对于上述问题，从我发现至今，鹏润公司未能解决。现我诉至法院，请求判决：1.鹏润公司给位于北京市朝阳区青年路×××号国美家园×区四期××号楼安装中央空调；2.鹏润公司完成上述楼房东侧卫生间排污管道的建设；3.鹏润公司赔偿我经济损失166919.1元；4.案件受理费由鹏润公司承担。
鹏润公司辩称：李建军陈述其与我公司签订商品房预售合同的情况属实。但我公司不同意李建军的诉讼请求。首先，本案所涉及的××号楼虽然未安装中央空调，但现有的空调设备足以保证李建军正常使用房屋，空调系统的变更并未影响商品房的质量和使用功能，且买受人已经接受了该变更，不应再提出安装中央空调的主张。根据商品房预售合同第九条关于“设计变更”的约定：“……供热、采暖方式设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人应在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予书面答复的，视同接受变更。”本案商品房现有的空调系统并不影响房屋质量或使用功能，李建军也未提交证据证明房屋交付后空调系统供暖不达标。在房屋交接时，李建军已明确知晓空调系统的变更，如李建军认为该变更影响到房屋质量或使用功能，应当自接受房屋后15日内做出是否退房的书面答复，因李建军逾期未书面答复要求退房，故应当视同接受该变更，不应再提出安装中央空调的主张。第二，××号楼竣工多年，目前有一百多户业主，若仅为部分业主利益考虑重新安装中央空调，势必会对楼内公共装修、公共设施设备以及其他业主的个人装修及设施设备造成较大的破坏，影响其他业主的正常经营。因此该楼房客观上也不具备重新安装中央空调的条件。第三，关于卫生间的建设，我公司和李建军的合同第十二条仅约定“上水、下水应在2007年6月30日达到使用条件”，并未约定卫生间的建设数量。因此，在××号楼西侧卫生间已完全满足需要的情况下，我公司未继续建设东侧卫生间，并不违反合同的约定。最后，李建军未在法律规定的期限内行使各项诉讼权利，各项诉讼请求已经超过诉讼时效。综上，我公司不同意李建军的全部诉讼请求，请求法院依法驳回李建军的全部诉讼请求。
原审法院经审理查明：2006年4月19日，李建军、鹏润公司双方签订了一份《北京市商品房预售合同》，该合同约定由李建军购买鹏润公司出售的位于北京市朝阳区国美家园×区四期××号楼（T36－T38）第2层2-09号房屋。该合同第九条“设计变更的约定”约定：“（一）经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建设工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2.供热、采暖方式；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。”该合同附件六装饰和设备标准的约定第11条约定：“供暖系统：中央空调”。上述合同签订后，李建军向鹏润公司支付购房款共计918264元。此后李建军取得了涉案房屋的所有权证。李建军收房时，鹏润公司向李建军交付房屋的供暖方式并非为合同约定的中央空调，而是分体式空调供暖。在鹏润公司做出供暖方式变更之前，鹏润公司并未以书面方式通知李建军该变更事项。李建军亦未在收房后十五日内以书面方式答复鹏润公司是否要求退房。案件审理过程中，法官到涉案房屋所在楼栋进行了现场勘验，经勘验查明，涉案房屋目前的供暖方式为分体空调供暖，没有中央空调，楼栋东侧的公共卫生间未投入使用，楼栋西侧的公共卫生间已投入使用。
原审法院经审理后认为：依法成立的合同具有法律约束力，合同的各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，李建军、鹏润公司双方签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违法国家法律、法规的强制性规定，故李建军、鹏润公司双方应当按照合同的约定履行各自的义务。在李建军、鹏润公司双方签订的房屋买卖合同中明确约定了鹏润公司应当向李建军交付房屋的供暖方式为中央空调，但鹏润公司实际交付房屋的供暖方式为分体式空调，虽合同第九条有关于设施、设备变更的约定，但鹏润公司并未按照该约定履行在设计变更后向李建军发出书面的通知的义务，且该约定亦未排除李建军在选择不退房的情况下向鹏润公司主张赔偿的权利，而鹏润公司将供暖方式变更后事实上给李建军对涉案房屋的使用造成了一定的不便，故法院认为在鹏润公司单方改变供暖方式，且未向李建军通知的情况下，李建军要求鹏润公司赔偿损失的诉讼请求，具有事实和法律依据，对于具体的赔偿数额，法院将根据供暖方式改变的程度予以酌定。关于李建军要求给××号楼安装中央空调的诉讼请求，法院认为，李建军并未向法院提交充分证据证明现有的供暖方式不能达到国家规定的供暖标准，且将目前分体空调的供暖方式变更为中央空调的供暖方式势必会对其他业主使用涉案房屋所在楼栋的其它房屋造成严重影响，故法院认为，不宜判令将××号楼的供暖方式变更为中央空调的供暖方式。关于李建军要求鹏润公司完成××号楼东侧卫生间排污管道建设的诉讼请求，法院认为，通过法院的现场勘验可以查明，涉案房屋所在楼栋的西侧卫生间能够正常使用，且合同中并未约定应当投入使用的公共卫生间数量，故李建军的该项诉讼请求，没有合同依据，法院不予支持。
原审法院据此判决如下：一、北京鹏润房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内赔偿李建军单方变更供暖方式损失四万五千五百元；二、驳回李建军的全部诉讼请求。
判决后，李建军、鹏润公司均不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。李建军主要上诉理由为：1.一审法院认定西侧卫生间能够正常使用，且合同中未约定应当投入使用的卫生间数量予，故驳回李建军此项请求是错误的。在合同中，卫生间是作为公摊部分提供给业主的。且双方对卫生间的数量没有争议。2.鹏润公司安装的分体空调不能达到供暖要求，故其应当按照合同约定安装中央空调。
鹏润公司主要上诉理由为：1.争议的××号楼中共有业主130余户，仅有少数业主的合同中列明了中央空调，且他业主的合同中并无此种约定，因此双方合同中关于中央空调的约定纯属笔误，并非双方真实意思表示，不具有约束力。2.双方合同中关于市政基础设施和其他设施的承诺中约定，如果约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理，出卖人采取积极的补救措施满足买受人实际使用条件。原审法院判决鹏润公司承担的赔偿数额远远超出了合同约定的积极补救措施，不符合双方真实意思表示。3.原审法院在李建军没有证据证明其租金损失的情况下酌定赔偿金额，属于适用法律错误。李建军未能提供证据证明其租金差额，原审法院据此判决赔偿没有依据。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
以上事实，有《北京市商品房预售合同》、购房款发票、房屋所有权证、现场勘验笔录及原、被告的庭审陈述在案佐证。
本院认为：本案上诉争议焦点之一是，鹏润公司是否应当继续履行安装中央空调的义务。李建军与鹏润公司的商品房预售合同附件六装饰和设备标准第11条明确约定：“供暖系统：中央空调”。鹏润公司关于合同系笔误的辩解意见依据不足，不应采信。鹏润公司未按照合同约定提供中央空调已经构成违约。鉴于××号楼仅少数买受人的商品房预售合同中有此约定，如要求鹏润公司继续安装中央空调，将超过其在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故原审法院认为不宜判令将××号楼的供暖方式变更为中央空调的供暖方式并无不当，应予维持。鉴于合同中并未对不安装中央空调的违约责任作出约定，原审法院酌情对不能安装中央空调给李建军造成的损失作出判定并无不当，应予维持。
本案上诉争议焦点之二，鹏润公司是否应当完成东侧卫生间排污管道的建设。鉴于合同中未对卫生间的数量作出约定，且西侧卫生间具备使用条件，故李建军的相应上诉意见依据不足，本院不予采信。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，法院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3638元，由李建军负担2700元（已交纳），由北京鹏润房地产开发有限责任公司负担938元（于本判决生效之日起7日内给付李建军）；二审案件受理费1008元，由李建军负担70元（已交纳）；由北京鹏润房地产开发有限责任公司负担938元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李 丹
审判员 付 辉
审判员 王 伟
二〇一五年三月二十日
书记员 王玮玮