“浙江省武义县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金武民初字第887号
原告（反诉被告）：浙江武义金灿房地产开发有限公司。
法定代表人：应刚建。
委托代理人：潘观春。
被告（反诉原告）：方月梅。
委托代理人：吴谦、李萍。
原告浙江武义金灿房地产开发有限公司（以下简称“金灿公司”）为与被告方月梅商品房销售合同纠纷一案，于2013年12月3日向本院起诉，本院于当日受理后，依法适用简易程序由代理审判员秦芹独任审判。被告方月梅于2013年12月13日向本院提出反诉，本院受理后，于2014年1月21日对本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。因案情复杂，于2014年2月28日转为普通程序审理，由代理审判员秦芹与人民陪审员王伯林、吕观德组成合议庭，于2014年5月8日第二次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告（反诉被告）金灿公司的委托代理人潘观春、吴东波，被告（反诉原告）方月梅的委托代理人吴谦、李萍到庭参加诉讼。第二次庭审，原告（反诉被告）金灿公司的委托代理人潘观春、邬晓东，被告（反诉原告）方月梅及其委托代理人吴谦、李萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金灿公司起诉称：2010年11月22日，原、被告签订了一份《浙江省商品房买卖合同》，合同约定：被告向原告购买由原告开发建设的位于武义县城原实验中学地块、项目建设名称为“金灿.财富广场”的内1-083号商铺，建筑面积为26.24平方米，每平方米为25382元，总价款为666024元；付款方式首付50%计336024元，余款330000元办理按揭贷款；并约定如被告逾期办理，每逾期一天向原告支付应按揭贷款额1%的违约金；原告在2011年12月31日前将被告所购买的商铺交付给被告使用等。合同签订后，被告支付�首付款336024元。2010年11月22日，原、被告及浙江武义沃丰商业经营管理有限公司（以下简称沃丰商业经营公司）三方签订了一份《委托合同》，被告将其购买的商铺委托沃丰商业经营公司进行招商获取收益，委托期限为五年，从2012年1月1日至2016年12月31日止；至今被告已经从沃丰商业经营公司收取2012年、2013年度的收益金46622元、49952元。原告开发建设的该项目主体结构于2010年12月9日通过竣工验收，因武义县人民政府对该项目周围的房屋拆迁工作直至2012年12月底才基本完成，从而导致原告所开发建设的该项目的延误至2013年1月4日才通过整体竣工验收、备案，具备了办理按揭贷款的条件后，原告多次要求被告提供相关资料去办理按揭贷款手续，但被告以各种理由推诿。故诉至法院，请求依法判令被告立即支付购房款330000元及逾期付款违约金13530元（该违约金从2013年10月21日计算至2013年11月30日止，以后至判决确定清偿之日止的违约金也按日万分之十计算）。
被告方月梅答辩称：1、根据合同约定被告支付购房款的方式是办理按揭，但原告并不符合办理按揭条件；2、根据合同约定原告应于约定时间交付商铺给被告，但原告未按时履约；3、被告已将按揭材料交给原告；4、原告违约在先，依据合同法相关规定被告有权拒绝提交按揭材料，为了合同更好履行被告已经提交按揭材料，故没有违约，不存在违约责任；5、原告主张的违约金过高。
反诉原告方月梅起诉称：2010年11月22日，其与被反诉人金灿公司签订了《浙江省商品房买卖合同》。合同约定被反诉人应于2011年12月31日前将符合合同约定条件的商铺交付给反诉人使用，若被反诉人逾期超过30日交付，原告要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止�被反诉人按日向反诉人支付已交付房价款万分之二的违约金。同时，被反诉人承诺于2012年6月30日前将土地、房屋权属证书交付给反诉人，否则被反诉人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向反诉人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，反诉人按约履行了《浙江省商品房买卖合同》中规定的付款义务，已支付购房款336024元，但被反诉人未按约将商铺交付给反诉人；所购商铺的土地、房屋权属证书也没有交付给反诉人，被反诉人的违约行为已严重损害反诉人的合法权益。故诉请法院依法判令：被反诉人立即支付反诉人逾期交房违约金人民币47715.41元及逾期交付土地、房屋权属证书违约金人民币53226.20元（两项违约金暂计算至2012年12月10日，此后违约金继续计算至被告实际履行完支付义务之日止），共计100941.61元；本案诉讼费用由被反诉�承担。
反诉被告金灿公司答辩称：1、对原、被告双方之间存在商品房预售合同关系以及合同签订时间等事实无异议，合同第九条以显著字体特别约定如遇行政原因可延迟交付；2、涉案房产项目在建设过程中受行政原因影响导致竣工时间延迟，行政原因包括周边待拆迁地块一直未拆迁，要求做环路的周边道路未能改造完毕，只有等这些行政原因消除以后项目才能竣工验收，按照合同约定时间应该延期至行政原因消除后的6个月；在项目建设周期受以上行政原因延长的情况下，被告并未怠于建设，已经在预定的交房期限前完成绝大部分施工内容，有证据证明；3、合同第十六条关于产权登记的约定是被告的办证义务，止于办理初始登记。事实上被告在2013年9月、11月也就是顺延的约定交房期限之前已经办理完毕初始登记，只要反诉人方月梅付清全款或者办理了按揭，金�公司就可以将已经初始登记的产权证交齐去办理过户，但是反诉人在接到金灿公司通知以后拒绝办理按揭本身已经构成违约，故金灿公司不存在任何违约行为，原告所诉没有法律依据，请求法院驳回。
原告（反诉被告）金灿公司为证明自己的主张、反驳反诉原告方月梅的主张向本院提交了如下证据：
第一组：1、《浙江省商品房买卖合同》，证明原、被告签订了商品房预售合同，合同约定：（1）付款方式、期限及逾期办理按揭的违约责任（第七条之3）；（2）买受人逾期付款的违约责任（第八条）；（3）交付期限、条件，以及遇规划等行政原因时交付期限应当顺延至该事由消灭后六个月（第九条）；（4）产权登记的办理、期限和违约责任，该约定的日期在约定交房日期后六个月（第十六条）；
第二组（金灿公司勤勉履行合同的证据）：2、主体结构分布工程验�记录，证明经施工、设计、监理单位联合验收，财富广场主体结构2010年12月9日已经验收合格；3、监理合同补充协议、质量评估报告，证明（1）2011年12月31日后，财富广场项目除周边配套建设外均已完工；（2）监理单位对当时已完工的大型商场子单位工程质量评估合格；
第三组（行政原因导致交房延期的证据）：4、情况说明两份，证明经政府部门确认的金灿•财富广场周边地拆迁及道路建设影响了施工进度；5、规划总平图、《今日武义》2012年8月3日第4版、比较图，证明（1）经规划批准的建设方案中，财富广场的多个配套设施延伸至周边地块、需待周边地块征迁完成后才能施工，这些配套设施包括地下车库出入口及消防灯登高面；（2）周边地块的征迁由武义县住房和城乡建设局负责；（3）财富广场整体竣工延期，系因规划要求以及周边征迁情况等行政原因所致，非因金灿公司原因；6、《今日武义》2012年11月22日第2版、2014年1月6日的现场照片，证明截至2012年11月22日，财富广场周边房屋仍未拆除，财富广场主体包括外墙等早已完工；报纸照片中未拆除房屋的位置，系财富广场配套设施-
停车场目前所在位置。该房屋未拆除，相应配套设施无法施工，项目整体无法竣工备案；7、《今日武义》2012年11月29日第1版，证明财富广场周边地块的征迁工作，于2012年3月启动，2012年11月7日才开始拆除房屋；8、竣工验收备案表，证明财富广场于2013年1月4日通过整体竣工验收并予以备案；9、《今日武义》2013年1月23日第3版、建设工程环境保护预检验收单，证明1、财富广场周边地块的征迁工作至2013年1月23日进入扫尾阶段，即征迁工作完成于2013年1月23日后；财富广场周边地块的征迁工作完毕后，金灿公司积极进行环保相关配套施工工作，于2013年4月27日通过环保预检；10、招标公告、消防验收意见书，证明财富广场周边道路的施工招标于2013年7月30日前施工完毕；财富广场周边道路施工完成后，项目周边才形成环路，方能通过消防验收。此后，金灿公司积极进行消防报批，于2013年8月8日通过消防验收；11、《今日武义》2013年9月6日第1版，证明行政原因于2013年7月30日消除后，财富广场于2013年9月5日正式营业；
第四组（买受人无实际损失的证据）：12、委托合同，证明（1）受买人将购买、拥有的商铺委托浙江武义沃丰商业经营管理有限公司招租；（2）委托合同约定了买受人自2012年1月1日起至2016年12月31日间可每年收取固定收益；（3）受买人接受金灿公司交付的商铺之日即向沃丰公司交付（第二条第二款）；（4）金灿公司为沃丰公司向受买人支付固定收益提供担保；13、领（付）款凭证及银行客户专用回单，证明买受人将商铺委托沃丰公司招租后，已经实际收取了2012年、2013年两年的收益；13、情况说明，证明（1）截至2012年1月1日，因周边征迁尚未完成，金灿公司交房给买受人的期限顺延，买受人也未能交房给沃丰公司。为保障合同继续履行，沃丰公司同意向买受人支付2012年的固定收益，买受人也实际领取了相关款项；（2）经沃丰公司要求，沃丰公司支付给买受人的固定收益款项来源于金灿公司；（3）沃丰公司2013年6月开始对外招租，8月开始进行装修；14、2012年1月7日的《通知书》及EMS单据，证明2012年1月7日，沃丰公司及金灿公司联合通知了买受人，要求其提供收款账户等信息，以便支付2012年度的年度收益；16、租赁合同，证明（1）沃丰公司将涉案商铺出租的时间及租金；（2）同地段同类房屋的租金标准；
第五组（通知及初始登记的证据）：17、2011年12月13日《函�书》及EMS单据，证明遇合同第九条约定的交付延期事由，金灿公司按约履行了告知义务；18、关于办理按揭贷款通知的函及EMS单据，证明2013年9月24日，金灿公司通知买受人办理按揭及后续交房事宜；19、房产证，证明涉案房屋于2013年9月3日完成房屋产权的初始登记；20、土地证，证明涉案房屋于2013年11月6日完成土地产权的初始登记。
对上述证据，被告方月梅质证称：对买卖合同的关联性及证明目的有异议，不能证明被告有违约情况；对于原告提供主体工程验收记录以及评估报告等三份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，恰恰证明了原告存在延期履行，在交房日之前未符合交房条件；对于监理合同补充协议，并不能证明原告的证明目的，也不符合客观事实，无其他证据证明在交房日之前对涉案项目的竣工以及交房有阻碍；对于质量评估报告，是在交房日之后�质检报告，真实性、合法性、关联性均有异议；对于第三组证据，情况说明属于证人证言，应由证人出庭作证，首先第一份情况说明是武义县住房和城乡建设局的说明，对于内容第一部分是拆迁情况陈述，对于拆迁事实不需要相应证明，但建设局认为财富广场和拆迁两者之间有因果关系，却没有发文对该因果关系进行确认，且建设局对于因果关系也没有权力认定，建设局是施工许可证的颁发部门，颁发的时候就应该清楚金灿公司的施工没有任何障碍；另一份说明只是对于拆迁事实的说明，对于拆迁行为以及原告逾期交房因果关系并未证明；对于规划总评面图以及今日武义第4版以及比较图真实性、合法性、关联性均有异议，原告提出财富广场配套设施影响周边地块，我方认为配套设施应该分为红线内、外配套设施，红线内配套设施应在项目竣工时完成，红线外的配�设施并不影响原告项目竣工并交付。原告所说多个配套设施延伸不符合实际，财富广场红线内的拆迁与周边地块拆迁没有因果关系，是自身原因造成延期交付；根据原告提供的比较图，看不到是由于规划原因造成金灿公司逾期交房，认为有房屋在规划图上不是事实，对于比较图的真实性、合法性、关联性均有异议，与本案无关；对于第三组第六份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，财富广场主体外墙完工时间已经晚于实际交房日期，已经晚了11个月，证明原告已经逾期，对于停车场位置并无法看出，实际上也不是；对于现场照片，拆除房屋并不在涉案项目红线内，如果停车场属于红线内配套设施应该在合同约定交房日期前完工，红线外的配套设施与项目验收无关。该现场照片因为角度问题，两者并非相一致，停车场不在红线内；对于第7份证据，真实性、合�性、关联性均有异议，与本案无关。8月份的拆迁公告与本案无关，已经晚于双方约定的交房日期之后。对于竣工验收备案表，证明原告验收逾期，真实性无法认定，不能支持原告的诉请；对于第九份证据是对拆迁过程的事实证明，与本案无关；对于建设工程环境保护预检验收单，无法证明原告的证明目的，只能证明原告于8月8日通过消防验收，消防逾期导致原告交房逾期。另消防验收意见书不能证明道路施工完成后项目周边才形成环路，因为在交房前市政道路是完好的，适合消防验收。因此，拆迁行为无法影响涉案项目的竣工；对第十份证据的真实性、合法性、关联性均有异议；对第十一份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，与本案无关；针对第三组，一类是关于拆迁事实证据，一类是对于原告逾期的证据，如消防意见验收等都证明原告存在逾期，但对于因行政行为导致逾期的证据并没有。第四组证据，对于委托合同，该合同是被告与案外人签订与本案无关，被告是委托案外人进行招商，并不是租赁合同，合同中约定甲方即本案被告至该物业交付之日向乙方交付，乙方系案外人，原告并未将该房产交付给被告；第十三份证据，该收益金是案外人根据委托合同支付给被告，与交付时间无关联性，即使未交付房屋案外人也应按合同约定支付收益金；第十四份证据，首先不能证明原告的证明目的，其次案外人沃丰公司的装修、招商是沃丰公司的行为，自委托合同签订之日被告就委托沃丰公司进行招商，系公司自身行为；对于函告书以及EMS单据真实性、合法性、关联性均有异议，虽然被告收取了收益金，但与因原告逾期交房产生的违约金是两个概念，与本案无关；第十六份证据租赁合同，真实性、合法性、关联性均有异议，�告与沃丰公司达成的是委托招商的合同，收取的是收益金而不是租金，沃丰公司与其他人签订什么合同与被告无关，被告只是按照委托合同收取收益金；对第十七份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，原告在该时段没有达到按揭贷款条件；对于房产证、土地证真实性没有异议，但是无法证明金灿公司完成初始登记并且交给被告，并未完成合同约定的履行交付以及办证义务，同样这两份证据证明了原告存在违约情况。
本院对上述证据的真实性予以确认，对于证据5中的现场照片，本院认为，仅凭报纸照片和被告自行拍摄的照片无法确认待拆迁房屋的位置即停车场位置，故本院对此不予认定。对于是否采纳原告的举证意见、被告的质证意见将在本院认为部分一并阐述。
被告（反诉原告）方月梅为反驳原告金灿公司的主张、证明自己的反诉主张向本院提交了如下证据：
1、光盘、录音录像，证明针对本案中被反诉人违约在先的事实，反诉人及其他业主曾多次找被反诉人、武义县政府协商解决的事实；
2、致金灿房地产开发有限公司的公开信及国内挂号信函收据，证明反诉人及其他业主在接到被反诉人的办理按揭贷款手续通知后，曾于2013年10月7日联名上交说明拒办贷款材料的事实。
3、照片、录音录像，证明本诉被告在多次向本诉原告递交按揭材料，在本诉原告拒绝提交收款收据的前提下，本诉被告于2014年1月17日提交了按揭材料。
4、《浙江省商品房买卖合同》，证明反诉人与被反诉人存在商品房买卖合同关系，且被反诉人违约的事实；
5、被反诉人开具给反诉人的《销售不动产统一发票》，证明反诉人履行了商品房买卖合同中的付款义务；
6、规划总平图图纸，证明与之前本诉原告（反诉被告）提交的规划方案总平面�的字体不一致的事实；
7、红线规划图，证明与本诉原告所提交的红线规划图不一致的事实。
对上述证据，反诉被告质证称：对于光盘以及录音录像，只能证明原、被告多次就相关问题进行协商，但不能证明原告违约在先的事实；对于公开信，反诉被告确实收到了，并且从内容看可以证明反诉原告方月梅在2013年10月7日正式拒绝提交按揭材料，其拒绝办理按揭的前提是其已收到公司发出的办理按揭手续的通知；对于证据3，仅能证明方月梅在本案诉讼过程当中即2014年1月17日才提交了相应按揭资料，不能免除其之前的违约责任；对于商品房销售合同本身的真实性没有异议，但不能证明金灿公司存在违约，相反从合同条款还能证明方月梅存在违约；对于统一发票的真实性没有异议，仅能证明方月梅完成了首付义务，不能证明其支付了全部房款。对规划总平图图纸的真实�无异议，但该证据与本诉原告提交法庭的总平面规划图是一致的，只是被告方认为手写体的字与原证据的字排序不同，但是字数一样，是因为总的平面图是一式多份，包括原告作为开发商也留有一份，但总体是一致，我们提交的那份印章盖的位置也不一致，但设计规划是一样的，特殊注明的内容也是一致的，所以被告提供的证据与原告提供的证据一致，不能证明其待证事实。
本院对上述证据的真实性予以确认，对于证据6，反诉原告主张手写部分的字体、排序和月份修改部分与反诉被告提交的证据材料不一致，故对反诉被告提交的规划总平图真实性有异议，但经本合议庭审查，两份规划总平图的主图内容一致，考虑到该份证据的原件一式多份，分别保存在不同的政府部门、机构及开发商处，故字体、排序及其他细节上的略微不同亦属正常，对反诉原告的该举证意�本院不予采纳。对于证据7，反诉原告仅口头表示红线规划图与规划总平面图的红线范围不一致，但无法在其证据上找出实质依据，故合议庭对该证据不予认定。
综上，本院认定本案事实如下：2010年11月22日，方月梅与金灿公司签订了一份《浙江省商品房买卖合同》，约定方月梅向金灿公司购买坐落于武义县城原实验中学地块的金灿财富广场内铺1-083号商铺，建筑面积26.24平方米，每平方米25382元，总价款为666024元。合同第七条对付款方式及期限约定：按揭方式：在合同生效日首付商品房总额的50%即336024元，余额330000元办理按揭。合同第九条对交付期限及条件约定：出卖人应当在2011年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因如规划等行政原因导致交付延期的。出卖人在该事由消灭后六个月内交付。在出现上款事由时，出卖人应在发生之日起15天内通知买受人。买受人若出现特别约定事由的，视为出卖人已尽通知义务，买受人同意延期。合同第七条对付款方式及期限进行约定，买受人按下列第3种方式按期付款：按揭方式：在本合同生效日首付商品房总额的50%，计人民币336024元。余额330000元办理按揭。买受人自出卖人发出通知的十个工作日内，按通知内容及银行要求办理。因买受人的自身原因逾期办理的，每逾期一天买受人向�卖人支付应按揭贷款额1%的违约金。逾期三十天以上的，出卖人有权解除合同，并可另行出售该房屋（物业）。买受人承诺：若因买受人原因（如资料不全、信用、多套房等）不能办理按揭贷款的，买受人在出卖人发出通知的十个工作日内，或按银行规定补齐资料办理按揭贷款、或一次性付清余款，如逾期补齐或者逾期付清的，每逾期一天向出卖人支付应付余款额1%的违约金。逾期三十天以上的，出卖人有权解除合同并可另行出售该房屋（物业）。合同第十条对出卖人逾期交房的违约责任进行约定，除合同第九项规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；②逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的0.5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十六条关于产权登记的约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2012年6月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人【自行】【委托出卖人】办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款�定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.5%承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按照下列第1、2项处理，即①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款0.5%的违约金。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.3‰的违约金。此外，合同还对买受人逾期付款的违约责任、保修责任等作了明确的约定。合同签订后，庄有余按约支付了购房款336024元。2010年12月9日，金灿财富广场主体结构经验收合格。2011年12月13日，金灿公司通过EMS向方月梅寄送函告书，告知其遇到合同第九条约定的交付延期事由。武义县城西一期A地块（含金灿财富广场周边）房屋征收补偿方案于2012年8月3日公布，2012年10月开始腾空，2012年11月开始拆迁，12月基本完成。2013年1月4日，金灿财富广场通过整体竣工验收并备案。2013年4月27日，金灿财富广场通过环保预检。2013年5月31日，金灿财富广场周边道路开始施工招标，于2013年7月30日施工完成。2013年8月8日，金灿财富广场通过消防验收。2013年10月1日，金灿公司通过EMS向方月梅寄送了关于办理按揭贷款的通知。金灿公司分别于2013年9月3日、2013年11月6日完成了房屋产权和土地产权的初始登记。另方月梅与浙江武义沃丰商业经营管理有限公司签订委托合同，并由金灿公司担保，合同约定方月梅自该物业交付之日即向沃丰公司交付，由沃丰公司支付自2012年1月1日起至2016年12月31日止为期5年的收益金。�托合同签订后，沃丰公司依照约定向方月梅支付了2012年和2013年的收益金，并于2013年6月开始对外招租，8月初商户进场装修，8月29日试营业，9月5日正式营业。被告方月梅与其他商铺业主于2013年10月7日向原告金灿公司寄送了公开信，要求金灿公司就双方的矛盾纠纷给予明确答复否则拒绝办理按揭或要求退房。2014年1月17日，被告方月梅向原告金灿公司提交了办理按揭的资料，并由金灿公司提交银行审核。
本院认为，原、被告双方签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，确认其合法有效。被告方月梅于2013年10月1日签收了金灿公司发出的关于办理按揭贷款的通知，根据合同的约定，方月梅应于收到通知的十个工作日内按通知内容及银行要求办理按揭手续。但根据本院认定的事实，金灿公司于2013年11月6日才将涉案项目的�屋产权和土地产权的初始登记完成，故其在10月1日向被告方月梅发出办理按揭贷款通知时，办理按揭贷款的基本手续并不完备、条件并未成就，故该通知应视为无效。即使将2013年11月6日视为办理按揭的条件完备之日，至原告起诉的这一期间内，原、被告因商铺延期交付、交证等事宜发生纠纷并多次协商，金灿公司并未重新寄送相关办理按揭手续的通知或对被告寄送的公开信给予回应。此外，金灿公司未提交证据证明系买受人方月梅自身原因造成按揭办理的逾期，故其要求被告方月梅支付逾期付款违约金的诉请，本院不予支持。此外，根据合同约定，买受人方月梅的付款方式为首付款336024元加按揭贷款330000元，只有在因买受人原因（如资料不全、信用、多套房等）不能办理按揭贷款时，才能要求买受人一次性付清余款，且根据金灿公司委托代理人在庭审中的自认，�前已将方月梅的按揭贷款资料提交银行审核，故原告金灿公司要求被告方月梅一次性支付余款的诉讼请求，本院亦不予支持。
对于反诉部分，争议的焦点是反诉被告延期交房交证是否构成违约。反诉原告主张商品房交付时间应为合同第九条第一款约定的2011年12月31日前，房产证、土地证交付的时间为合同第十六条第三款约定的2012年6月30日，故金灿公司延期交付行为构成违约，应由其承担逾期交房和交证的违约责任。金灿公司辩称，延期交房和交证系发生合同第九条第二款第二项的延期事由，且已函告反诉原告，故交房交证时间应当在该事由消灭后的六个月内即2013年7月30日后的六个月，反诉被告不构成违约。本院认为，依据规划总平面图可以明确，经规划批准的建设方案中，金灿财富广场的配套设施即地下车库入口和消防登高地延伸至用地红线之外，而延伸至用地红线外部分系属于武义县城西一期A地块。经武义县住房和城乡建设局及武义县旧城区改建领导小组指挥部确认武义县城西一期A地块的房屋征收补偿方案于2012年8月3日才公布，同年10月开始腾空，11月开始拆迁，12月基本完成，金灿财富广场周边道路在2013年7月30日才施工完成。至于反诉原告提出的合同第九条第二款第二项系格式条款，且明显属于免除被告责任，应为无效条款的观点，本院认为双方签订的合同文本系浙江省建设厅和浙江省工商行政管理局制定的，其中第九条第二款第二项系补充条款内容，双方可以协商约定，不属于格式条款，应当有效。故反诉被告辩称因行政原因导致交付延期的辩解意见，本院予以采信，交房时间应顺延至行政原因消除后的六个月，即2014年1月30日。依据认定的事实，金灿财富广场于2013年6月开始对外招租，8月初商户进场装修，8月29日试营业，9月5日正式营业。同时，根据浙江武义沃丰商业经营管理有限公司出具的情况说明以及反诉原告在庭审中的陈述，反诉原告已收取了争议商铺2012年和2013年的固定收益金，即反诉原告正常获取收益。因此，反诉原告要求反诉被告支付延期交房违约金的诉请，本院不予支持。至于反诉被告延期交证是否构成违约，本院认为，根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第十六条第二款、第三款的上下文本的文义理解，第十六条第三款约定的“前款规定的土地、房屋权属证书”明确指的是第二款约定的“土地、房屋的初始登记权属证书”，虽合同第十六条未有约定延期交证的免责条款，但房产证和土地证的初始登记实际需在符合包括工程竣工验收备案及消防验收合格等多项条件后方可办理，故交证时间也应当顺延。鉴于涉案工程的消防验收通过时间为2013年8月8日，故反诉被告分别于2013年9月3日和2013年11月6日完成房屋产权初始登记和土地产权的初始登记应属合理。故反诉原告要求反诉被告支付延期交证违约金的诉请，本院亦不予支持。综上，本诉原告金灿公司与反诉原告方月梅的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、驳回原告浙江武义金灿房地产开发有限公司的诉讼请求；
二、驳回反诉原告方月梅的诉讼请求。
本诉案件受理费6452元，由原告武义县履坦镇茶山村村民委员会负担（已交纳）；反诉案件受理费1159元（已减半），由反诉原告方月梅负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（本诉部分预交上诉案件受理费12904元，反诉部分预交上诉案件受理费2318元，款汇入金华市财政局。开户银行：农业银行金华市分行营业中心。汇入账号：19×××37，或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室）。
审 判 长 秦 芹
人民陪审员 王伯林
人民陪审员 吕观德
二〇一四年五月三十日
代书 记员 陶婧婧