安徽省六安市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）六行终字第00016号
上诉人（一审原告）：鲁文贤。
被上诉人（一审被告）：六安市住房和城乡建设委员会，住所地安徽省六安市梅山南路建设大厦，组织机构代码00322532-8。
法定代表人：梁国金，该委员会主任。
委托代理人：曹盛平，该委员会法制科科长。
委托代理人：朱家萍，安徽皋兴律师事务所律师。
一审第三人：六安恒远房地产开发有限公司。
法定代表人：黄群峰，该公司董事长。
委托代理人：毕好，该公司员工。
鲁文贤诉六安市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）房屋拆迁行政裁决一案，安徽省六安市裕安区人民法院于2015年1月9日作出（2014）裕行初字第00015号行政判决。宣判后，鲁文贤不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭于2015年4月16日公开开庭进行了审理。上诉人鲁文贤，被上诉人六安市住房和城乡建设委员会的委托代理人曹盛平、朱家萍，一审第三人六安恒远房地产开发有限公司（以下简称恒远公司）的委托代理人毕好均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鲁文贤一审诉称：原告于2002年11月从安徽省六安市金安区人民法院执行拍卖取得大别山路原温州建材市场内七间商业用房。市住建委依据已废止的《城市房屋拆迁管理条例》和内容不真实的评估报告书，未经房地产专家委员会进行鉴定，于2014年8月8日向原告送达了六拆裁字（2014）1号《城市房屋拆迁裁决书》。原告认为被告行为无效、违法，请求撤销被告作出的六拆裁字（2014）1号《城市房屋拆迁裁决书》，由被告承担本案诉讼费用。
市住建委一审辩称：原告房屋位于六安市解放路小学北消防通道上，属恒远公司代拆代建道路，影响学校师生和周边群众安全。恒远公司依法取得《房屋拆迁许可证》后实施拆迁，由于双方未协商达成协议，恒远公司申请裁决。市住建委受理裁决申请后，依法进行了送达、调解，查明事实后作出裁决，证据充分，程序合法，适用法律正确。请求依法驳回原告的诉讼请求。
一审法院认定：恒远公司在竞得六安市温州建材大市场周边地块的国有土地使用权并办理相关手续后，于2010年10月22日，经市住建委批准取得《房屋拆迁许可证》。鲁文贤在该地块拥有一处房屋，产权登记为砖木结构、一层、建筑面积164.23㎡、设计用途为仓库。恒远公司与鲁文贤就拆迁协商期间，经双方同意委托六安市公信房地产评估有限公司对鲁文贤房屋和安置房以市场价分别进行评估，鲁文贤房屋为529282元，恒远公司安置房为1955706元。因双方一直未能达成拆迁补偿安置协议，恒远公司向市住建委申请行政裁决。市住建委依据市建委、物价、国土资源文件（建拆（2010）2号）指导价格，委托六安市公信房地产评估有限公司对房屋进行重新评估，根据指导价评估鲁文贤房屋为202652元，恒远公司安置房为461568元。市住建委在裁决过程中组织双方进行了调解，但未能达成协议。2014年8月6日，市住建委依据第二次评估的结论作出被诉六拆裁字（2014）1号《城市房屋拆迁裁决书》，对鲁文贤位于六安市温州建材大市场被拆迁房屋作出裁决：恒远公司对鲁文贤163.23㎡的房屋实行产权调换安置位于六安市皋城公馆6号商业楼8号门面房，差价258916元交付安置房时鲁文贤一次付清。鲁文贤收到裁决书之日起15日内自行搬迁完毕。鲁文贤搬迁完毕三日内恒远公司支付搬家、临时过渡费17079.92元，附属物和装潢补偿费依据文件（建拆（2010）2号）计算。
一审法院认为：第三人恒远公司于2010年10月22日已取得房屋拆迁许可证，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条“本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理”的规定，鲁文贤诉称被告根据已废止的《城市房屋拆迁管理条例》裁决违法不能成立；被告市住建委在第三人恒远公司与原告鲁文贤协商达不成补偿安置协议时，依申请有对房屋拆迁的裁决权；被告市住建委依据相关规定组织双方协商，调解不成，根据政府指导价的评估结论进行裁决，行为合法。经一审法院审判委员会讨论，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条，《城市房屋拆迁管理条例》第十六条第一款，《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（二）、（三）项规定，判决：驳回原告鲁文贤要求撤销被告六安市住房和城乡建设委员会2014年8月6日作出的六拆裁字（2014）1号《城市房屋拆迁裁决书》的诉讼请求。案件受理费人民币50元，由原告负担。
鲁文贤上诉称：1、上诉人的商业房产占地178平方米，横跨恒科与恒远两家商业开发商的开发地块，房屋使用面积约350平方米（含内夹层），是含有钢筋混凝土脚梁的砖混结构，被诉拆迁裁决对上诉人房屋面积、结构、用途等认定与事实不符。2、涉案拆迁行政许可行为违法，被上诉人以该违法的拆迁行政许可作为涉案评估报告的主要依据，则涉案评估报告亦违法，不能作为裁决依据。3、裁决程序违法，恒远公司因涉案拆迁行政许可违法、营业执照过期等原因，已不具备拆迁人主体资格，被上诉人受理其拆迁裁决申请违反法律规定；上诉人在裁决过程中已就涉案房产登记行为、拆迁行政许可行为向法院提起诉讼，并因此向被上诉人申请中止裁决，但被上诉人没有依法中止裁决；被上诉人作出裁决前没有告知上诉人享有听证的权利。请求撤销原判，撤销被诉房屋拆迁裁决，赔偿上诉人的所有损失，本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
市住建委当庭辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审予以维持。
恒远公司当庭陈述：同意被上诉人的答辩意见。
市住建委在法定期限内向一审法院提交了以下证据、依据：
1、《城市房屋拆迁管理条例》第十六条，《安徽省城市房屋拆迁管理办法》第三条、第十五条，《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第三条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条，证明职权依据及法律依据；
2、立项批复、建设用地规划许可证，证明第三人开发的项目已经取得许可；
3、拆迁补偿安置办法、房屋拆迁许可证、拆迁红线图，证明拆迁的范围；
4、拆迁期限延期的批复，证明因未能准时拆迁所作出的延期拆迁批复；
5、拆迁人资料，证明拆迁人的主体资格；
6、被拆迁人资料及房屋确权资料，证明被拆迁房屋的真实信息；
7、拆迁当事人双方协商记录、开发企业关于协商选择房屋评估机构的通知及文书送达记录、关于要求选定评估机构的申请、选择评估机构通知及送达记录、选择评估机构协商记录、指定评估机构通知及文书送达记录，证明2014年5月30日拆迁当事人协商选定六安市公信房地产评估有限公司评估；
8、房地产价格评估报告书及送达公证书，证明评估及裁决前期的事实依据及送达的事实，房屋的评估及裁决均是依据合法的房产权证；
9、裁决申请书及相关资料、房屋拆迁纠纷裁决受理通知书及文书送达记录、房屋拆迁纠纷裁决答辩书、调解笔录及会议签到簿，证明被告受理申请及进行调解；
10、六安市住房和城乡建设委员会《城市房屋拆迁裁决书》及文书送达记录，证明依法裁决和送达。
鲁文贤向一审法院提交了下列证据：
1、金安区人民法院执行裁定书，证明原告购买的房子性质是商业用房等；
2、行政起诉状及受理通知书，证明原告针对拆迁房屋许可证原告已经向安徽省六安市金安区人民法院提起行政诉讼；
3、照片，证明房屋的结构；
4、六安市皋翔公证处公证书，证明房屋性质和现状；
5、国有土地建设出让合同，证明第三人取得用地已经超过两年未使用，政府依法应收回；
6、第三人向其他被拆迁户安置的房屋图片；
7、六安市住房和城市建设委员会的通知；
8、证人书面证言，证明涉案房子不是违法建筑；
9、签订表，证明原告与拆迁办工作人员达成的回迁意向书；
10、特快专递，证明原告要求中止裁决的请求；
11、规划局出具的图纸，证明被拆迁的房屋都是仓库；
12、裕安区教育局的介绍信等材料，证明房屋登记错误，被告在事实不清的情况下进行了错误的裁决；
13、营业执照，证明房屋是经营用房。
恒远公司向一审法院提交以下证据：
1、协议书，证明恒远与恒科公司的协议，两公司开发地交界，为了很好处理此争议而签订的协议；
2、解放路小学关于尽快建好消防通道杜绝安全隐患的函，证明解放路小学通道存在安全隐患；
3、规划平面图，证明小学在规划范围内；
4、情况说明，证明区政府成立工作组进行协调。
上述证据均已随案移送本院。二审中，各方重申了一审的举证、质证意见。二审庭审中，鲁文贤当庭提交了以下证据：
1、六安市四维勘测规划设计有限公司出具的房屋测绘图，证明房屋的一层面积是161.01平方米，二层面积是129.73平方米；
2、六安市房地产管理局加盖公章的《房地产交易与权属登记规范化管理总论》，证明仓库属于营业用房；
3、个体工商营业执照，证明房屋属于经营用房；
4、涉案物品价格鉴定结论书，证明土地是商业用地，房屋是商业用房。
市住建委质证认为：1、上诉人房屋二层没有经过规划，对其面积不予认可；2、房产部门并没有认定上诉人房屋属于经营用房；3、真实性无异议，但房产部门并没有认定上诉人房屋为经营用房；4、真实性无异议，只能证明上诉人当时所购涉案房产的价格，上诉人房产虽是国有土地房产，但不是商业性质。恒远公司同意市住建委的质证意见。
恒远公司当庭提交了照片两张，证明上诉人房屋现状，处于解放路小学消防通道上。上诉人质证认为：照片的真实性没有异议，但房屋并不在解放路小学消防通道上。市住建委对此照片没有异议。
本院认为，鲁文贤二审所举证据2是理论观点，不符合法定的证据形式，不予认定；证据3，不能证明该个体工商户的经营地点在本案房屋内，不予认定；证据1、4的真实性予以认定。恒远公司二审所举的照片能够反映上诉人房屋现状。
为查明本案事实，本院依职权调取了涉案房屋的产权登记档案（权证字号房地权平桥字第300255号），该份档案记载涉案房屋设计用途为仓库、面积为164.23平方米、结构为砖木。各方当事人对该档案的真实性均不持异议，鲁文贤认为在申请登记时，不慎将房屋错填成了砖木结构和仓库用途。本院认为该份证据能够证明涉案房屋的性质、结构、面积，可以综合其他证据作为定案依据。
本院对一法院认定的事实予以确认。另查明：涉案房屋原属于六安地区纺织工业供销公司所有，产权证号为00274号，证载房屋为七间一层，建筑结构为“砖木”，备注一栏为“仓库”。2002年，鲁文贤通过法院拍卖取得该房屋。同年11月18日，鲁文贤向六安市房产局提交了“安徽省私有房屋所有权申请登记表”，其在申请表中填写房屋层数为一层、结构为砖木、面积为164.23平方米、用途为仓库。六安市房地产管理局经审核后于2003年向其颁发了权证字号房地权平桥字第300255号房地产权证。
本院认为：涉案房屋拆迁许可证颁发时间为2010年10月22日，即在《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布施行之日----
2011年1月21日之前。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条的规定，该条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理。市住建委依据涉案房屋产权证书认定鲁文贤的房屋用途为仓库、建筑面积为164.23平方米，符合《安徽省城市房屋拆迁管理办法》第二十五条“对被拆迁房屋的用途和建筑面积的认定，以被拆迁房屋的房地产权证等有效房屋产权证明标注的用途和建筑面积为准”之规定。
《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定：拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。本案中，恒远公司向市住建委申请拆迁裁决时提交的《鲁文贤户安置方案》中载明了货币补偿和产权调换两种补偿方式。在裁决程序中，在市住建委的主持下，恒远公司与鲁文贤就产权调换进行了调解，但鲁文贤并没明确表示放弃货币补偿方式。而市住建委作出的被诉拆迁裁决中确定的补偿方式仅为产权调换，并没有货币补偿方式，侵害了鲁文贤对于拆迁补偿方式的选择权，亦不符合《城市房屋拆迁行政裁决规程》第十四条第二款第（四）项“裁决书应当包括下列内容：…（四）根据行政裁决申请需要裁决的补偿方式、补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等”之规定。
《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十条第（四）项规定，当事人对评估结果有异议，且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的，房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。本案中，鲁文贤当庭提出已就涉案评估报告向市住建委提出异议，市住建委也当庭认可收到其书面异议，但仅口头答复，未进行书面答复，亦未委托专家评估委员会进行鉴定。显然违反此项程序规定。
综上，被诉拆迁裁决程序违法，一审法院判决驳回鲁文贤的诉请不当，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项，第八十九条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销安徽省六安市裕安区人民法院（2014）裕行初字第00015号行政判决；
二、撤销六安市住房和城乡建设委员会六拆裁字（2014）1号城市房屋拆迁裁决；
三、责令六安市住房和城乡建设委员会三十日内重新作出行政行为。
一、二审案件受理费共计100元，由被上诉人六安市住房和城乡建设委员会承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 颜 凯
审 判 员 张西湖
代理审判员 刘莹洁
二〇一五年五月八日
书 记 员 牛 婧
附相关法律条文：
《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：
（一）主要证据不足的；
（二）适用法律、法规错误的；
（三）违反法定程序的；
（四）超越职权的；
（五）滥用职权的；
（六）明显不当的。
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。
《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》
第十条房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后，应当按照下列程序进行：
（一）向被申请人送达房屋拆迁裁决申请书副本及答辩通知书，并告知被申请人的权利；
（二）审核相关资料、程序的合法性；
（三）组织当事人调解。房屋拆迁管理部门必须充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据进行复核；对当事人提出的合理要求应当采纳。房屋拆迁管理部门不得因当事人申辩而做出损害申辩人合法权益的裁决。
拆迁当事人拒绝调解的，房屋拆迁管理部门应依法作出裁决。
（四）核实补偿安置标准。当事人对评估结果有异议，且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的，房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。鉴定时间不计入裁决时限。
（五）经调解，达成一致意见的，出具裁决终结书；达不成一致意见的，房屋拆迁管理部门应当作出书面裁决。部分事项达成一致意见的，裁决时应当予以确认。书面裁决必须经房屋拆迁管理部门领导班子集体讨论决定。
第十四条行政裁决应当自收到申请之日起30日内做出。房屋拆迁管理部门做出裁决，应当出具裁决书。
裁决书应当包括下列内容：
（一）申请人与被申请人的基本情况；
（二）争议的主要事实和理由；
（三）裁决的依据、理由；
（四）根据行政裁决申请需要裁决的补偿方式、补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等；
（五）告知当事人行政复议、行政诉讼的权利及申请复议期限、起诉期限；
（六）房屋拆迁管理部门的名称、裁决日期并加盖公章；
行政裁决规定的搬迁期限不得少于15天。