湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第01493号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王秀兵。
委托代理人：全星，湖北予智律师事务所律师。
委托代理人：程慧，湖北予智律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：湖北珩生五洲建材股份有限公司，住所地武汉市黄陂区汉口北大道318号（五洲国际建材城）。
法定代表人：张化冰，该公司董事长。
委托代理人：成和彬，湖北鼎君律师事务所律师。
委托代理人：段明，湖北鼎君律师事务所律师。
上诉人王秀兵、上诉人湖北珩生五洲建材股份有限公司（以下简称珩生公司）因合同纠纷一案，不服武汉市黄陂区人民法院（2015）鄂黄陂民商初字第00100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
2015年2月3日，王秀兵诉至一审法院，请求判令：1.珩生公司继续履行双方于2010年6月28日签订的石材城进驻协议；2.珩生公司赔偿王秀兵前期投入的直接损失4456133元；3.珩生公司承担案件诉讼费用。
珩生公司向一审法院提起反诉，请求判令：1.解除双方签订的入驻五洲国际建材城合作协议书、石材城进驻协议；2.王秀兵向珩生公司支付五洲国际建材城精品街1栋的1-7号、22-28号商铺的租金1498332元（自2010年10月16日至2013年9月15日按每月每平方米20元计算租金为1344672元，自2013年9月16日至2014年12月15日按每月每平方米25元计算租金为653660元，扣减被反诉人支付的50万元租赁保证金）；3.王秀兵承担案件诉讼费用。
一审法院经审理查明：2009年12月17日，珩生公司（甲方）与王秀兵（乙方）签订武汉好朋友石材有限公司入驻五洲国际建材城合作协议书一份，约定：1.乙方在甲方五洲建材城项目内B8号建筑体（位于武汉市黄陂区汉口北大道18号）设立“石材城”经营项目，建筑面积为35000平方米，甲方按照项目建筑面积1：3的比例给乙方配备物流仓储加工区，即10万平方米物流仓储加工区；2.经营展示区经营期限为10年，物流仓储加工区为15年，自甲方交房完毕之日起算，前3个月免租金，自开业之日起前3年租金展示区每月每平方米20元，物流仓储加工区每月每平方米10元，从第四年其租金价格根据市场行情每年按一定比率作相应调整；3.本协议签订后，乙方向甲方首次交纳仓储加工区工程定金50万元，当该经营项目及仓储加工区开土建设时，乙方向甲方另外支付仓储加工区的工程定金250万元，项目正式起租后，该款项可充抵履约保证金及租金；4.甲方向乙方交付租赁物业后，乙方须向甲方一次性支付一个月租金作为履约保证金，并预付一个季度的场地租金。协议还对合作的具体事项及装修等进行了约定。通过一审庭审调查得知，该协议并没有实际履行。2010年6月28日，双方又签订石材城进驻协议一份，约定：1.珩生公司负责建设石材城所需商铺、厂房、场地、道路、供电、供水等基础设备、设施，王秀兵负责石材城的招商经营、物业管理，合同期内珩生公司将五洲国际建材城所有与石材相关的场地、商铺、厂房、设备、设施等租给王秀兵，由王秀兵全权负责运营管理，并按合同约定向珩生公司支付租赁保证金、租金；2.以石材城所有物业交付完毕时间点为起始时间点，仓储加工区厂房与场地的合同期限为15年，展示区商铺为10年；3.租金按已交付物业的使用面积，按季收取，每季度第一个月的10日前交纳当季租金，前三年展示区月租金为每平方米15元，仓储加工区钢构厂房月租金为每平方米8元，已硬化地面堆场月租金为每平方米3元，未硬化地面堆场月租金为每平方米1元。租期满三年后，石材城所有物业统一调整租金水平，每年调整一次，每次上调10%；租赁保证金为一个月的租金，在珩生公司交付物业时交纳该物业应交的租赁保证金；4.为推进招商进度，本协议签订后珩生公司即将精品街1栋1-7号、22-28号商铺共计1867.60平方米租给王秀兵，租期5年，由王秀兵设为石材城管理中心与精品石材展示中心，月租金前三年按每平方米20元，后两年按每平方米25元计算；5.关于交付，由双方商定设计、建设、交付进度表，珩生公司于2010年9月18日前完成第一期石材钢构厂房1万平方米，于2011年5月30日前完成石材钢构房10万平方米，其余厂房及商铺的建设交付时间进度由双方根据实际需要商定。进度表中已明确交付日期的物业，珩生公司应按期完成交付，若逾期交付造成王秀兵或第三方损失，由珩生公司负责赔偿。为石材城项目的开展，双方均进行了相应的宣传及招商活动。经一审庭审查明核实，该协议租赁所涉及的物业有四个部分，即仓储物流区（位于黄陂区汉口北大道18号，五洲国际建材城东南角，铁路专用线两侧，暂定占地面积约1000亩，建筑面积约40万平方米）；展示区（铁路专用线以北，新黄武路以西，建筑面积约10万平方米的双层背靠背排铺）；仓储加工区（新黄武路以东及铁路专用线以南，建筑面积约30万平方米，结构为空高8米带5吨天车的轻钢结构标准厂房及若干面积已硬化堆场与未硬化堆场）；精品街1栋1-7号、22-28号商铺。其中精品街部分于2008年11月25日取得建设用地规划许可证，于2009年9月24日取得建筑工程施工许可证。展示区于2010年1月5日取得建设用地规划许可证，于2013年7月12日取得建筑工程施工许可证。珩生公司陈述仓储物流区及仓储加工区相应的土地使用权目前仍未取得。
2010年10月22日，环球万国石材公司向珩生公司交纳2010年9月所产生的电费857.90元。2013年4月27日，珩生公司委托湖北华廷律师事务所在《武汉晚报》上刊登针对王秀兵的公告，其主要内容为：因黄陂区政府的行政规划等不可抗力因素，需要对王秀兵承租使用的珩生公司开发的位于武湖农场青龙分场地块上的场地、厂房等建筑物进行强制拆除。双方的租赁关系已无法继续，同时因王秀兵除支付定金外，没有支付租金，为避免双方损失的进一步扩大，要求在2013年5月3日前迁出租赁场地，如果逾期，因政府强拆产生的法律后果和物质损失自行承担。同时在搬迁前一次性支付拖欠租金2421968元。同年5月4日，珩生公司再次登报公告，内容同前。2014年9月3日，珩生公司向王秀兵发出关于合同解除及租金催缴的函件，后该函件被退回。
另查明，武汉环球万国石材有限公司成立于2010年11月16日，经营范围包括建筑材料销售、建筑石材设计与施工、物业管理服务，其法定代表人为王秀兵。一审庭审中，王秀兵出具由其签名的，时间为2010年11月17日的授权委托书一份，主要载明王秀兵授权武汉环球万国石材有限公司以公司的名义就石材城项目进行招商宣传、对外签约等行为，授权自石材城进驻协议终止时终止。2011年3月1日，武汉环球万国石材有限公司（甲方）与武汉金磊石材有限公司（乙方）签订环球万国石材城物业租赁合同一份，约定将位于五洲建材城石材区的启动期A5租赁给乙方使用，租赁期限自2011年3月1日至2021年3月1日止。
2010年9月，王秀兵进驻精品街项目并进行了相应装修，2014年12月15日退出。其他三部分物业至今没有交付。王秀兵为履约向珩生公司交纳了定金50万元。
一审法院认为：双方诉争的是关于石材城进驻协议的履行情况及双方的权利义务认定问题。关于该协议的性质认定，虽然条文中有关于双方合作的表述，但从权利义务约定、合同标的、履行方式来看，主要是珩生公司提供商铺、厂房、场地及配套的附属设施供王秀兵从事石材经营业务，王秀兵依约支付租金，故该协议属于租赁合同性质，双方之间存在租赁合同关系，而非合作或者合伙等其他法律关系，双方的权利义务及合同效力认定均应适用租赁法律关系的相关规定。协议涉及四部分物业的租赁事宜，其中精品街与展示区部分获得了建设工程规划许可证，而另外两部分仓储物流区及仓储加工区在一审法庭辩论终结前仍未获得建设工程规划许可，出租方陈述目前土地使用权尚未取得，故双方关于该部分场地的租赁约定违反了法律相关规定，应属无效条款。因该协议订立目的系承租人租用商铺及场地从事石材加工、储备、销售活动，即使精品街及展示区的约定不违反法律规定，可以单独履行，但并不能实现双方签订合同从事石材加工、储存及销售等整个合同的签订目的，故就双方签订的石材城进驻协议因主要条款违反了法律规定，应属无效。协议中双方就尚未开建的场所签订协议，事后亦未取得相应的规划许可，对此双方是明知的，双方就该协议无效及履行中产生的纠纷均有过错，故关于协议不能履行的相应后果应由各自承担，由此给各自造成的损失也由各自负担，任何一方均无权依据该无效协议向对方主张违约损失赔偿责任。因协议无效，故王秀兵要求继续履行协议的诉讼请求，一审法院不予支持。珩生公司要求确认协议已经解除的诉讼请求，一审法院亦不予支持。关于王秀兵要求珩生公司赔偿其前期投入的直接损失4456133元的诉讼请求，根据法律规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”双方虽然约定了关于仓储加工区交付时间，但该约定无效，各自损失应当自行承担。关于精品街及展示区，双方没有明确约定交付时间，王秀兵提交的照片及视频等证据不能证明珩生公司存在强行驱赶及拒绝履约的行为，且其由此计算的损失组成系单方面计算，无其他证据佐证，不能作为损失的计算依据。王秀兵所主张的招商办公楼的装修费用及支出同样系其单方统计得出，缺乏有效证据佐证，无法据此认定装修的支出，且双方关于已形成附合的装饰装修物在合同终止后如何处理没有约定，也不宜将其装修的全部支出直接作为其损失的依据，且双方签订的协议无效，对此双方均有责任及过错，即使有损失也应当各自承担。故关于王秀兵主张的损失请求，一审法院亦不予支持。关于珩生公司反诉要求支付精品街商铺租金的请求，王秀兵抗辩认为其拒交租金是因为对方没有依约交付租赁物，故其是先履行抗辩权。先履行抗辩权的前提是合同合法有效，无效合同不存在先履行抗辩权之说。但是，因承租方签订合同的目的是从事石材加工、仓储、展销等一系列经营活动，关于合同的履行应综合判断，不能将几个承租物业区域分割开来单独考虑。珩生公司虽将精品街交付王秀兵使用，但是租赁精品街仅是为保证和促进整个合同更好履行的市场培育措施，其属于前期准备阶段的行为，在整个合同无效且主要合同内容无法履行的情况下，考虑到客观上双方均有损失，故珩生公司所主张的精品街租金不应由承租方承担，应视为其自己的损失由其自身承担。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十六条、第一百二十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回王秀兵的诉讼请求；二、驳回珩生公司的反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费42500元，反诉费9145元，共计51645元，由王秀兵负担42500元，由湖北珩生五洲建材股份有限公司负担9145元。
一审宣判后，王秀兵不服，向本院提起上诉称：1.一审法院对石材城进驻协议的性质认定错误，该协议不是租赁合同性质，而应该是招商运营合作性质。一审法院认定石材城进驻协议订立目的系承租人租用商铺及场地从事石材加工、储备、销售活动属错误。该协议虽然表面上约定了租金等租赁合同的条款，但实质上在租赁关系之前，协议双方还有建设和招商的关系，即珩生公司负责建设，王秀兵负责招商经营、物业管理，这在协议第一条“合作原则”中就已明确。因此，租赁只是王秀兵进行招商运营的一种运营方式和手段，不能仅凭有租赁性质的条款，而无视合同其他主要条款和合同的根本目的就认定整个合同的性质。一审法院因对王秀兵合同义务和合同根本目的的误读，导致其对合同双方法律关系的误判和协议性质认定错误。
2.由于一审法院对该协议性质的事实认定错误，导致其法律适用错误。一审法院认定双方均有过错，后果应由各自承担属错误。通常租赁合同要求签约时出租人一方是租赁标的物的所有权人或有权出租人，而招商运营合作合同与此不同，招商运营工作一般在开发商同政府签订投资协议前就开始，因此在正常情况下，开发商在签定招商性质的协议时，只需拿到发改委的项目立项和总体规划批复文件即可，不可能办理完毕所有证照和手续，更不可能在无证的情况下开工建设。通常招商工作先于或与项目开工建设、证照审批工作同步进行。所以，一审法院认定因王秀兵知道项目未开建就签约而有过错和损失自担是错误的。况且，珩生公司在武汉市黄陂区是比较有影响力的房地产开发企业，注册资本达3亿元，在黄陂区有多个在建项目，本项目又是湖北省、武汉市、黄陂区三级政府重点项目，因此王秀兵在签约时完全有理由相信珩生公司能够按照项目的政府审批和规划而履行协议，不应认定王秀兵有过错和损失自担。
3.珩生公司有相关资质证照，该协议合法有效。一审法院仅基于珩生公司提供的不完整的资料和口述，在没有进一步查清事实、证据不充分的情况下，即作出合同无效的认定属错误。珩生公司就协议项目所在土地有同政府签订的投资协议、发改委审批文件和总体规划，在一审庭审时是有进行分期建设实施的土地使用权证、规划许可证、预售许可证等合法手续的，该协议不应因主要条款违反了法律规定而无效。
4.即使讼争协议被认定为无效，珩生公司也应承担缔约过失责任。即使协议无效，也是因为珩生公司未全部办理相关审批手续、延迟交付物业，从而违反了协议的约定义务，珩生公司应对协议的无效承担缔约过失责任，其应赔偿王秀兵为准备履行协议所支付的直接损失并返还王秀兵已经支付的保证金。
5.一审法院对王秀兵的损失未予查明，就不分主次责任，认定各方损失自担属错误。王秀兵提交的照片及视频证据非常清楚、直观地表明，珩生公司对王秀兵实施了强行驱赶和拆除行为，且王秀兵对原来是毛坯的石材城管理中心进行了装修，支出了装修费等相关费用，这是客观事实，但一审法院只简单认定王秀兵提交的证据“不宜”作为其损失的依据，而没有依法进一步查明损失情况，属认定事实不清。双方讼争协议明确约定，珩生公司有建设物业并于指定日期按照约定交付标准向王秀兵交付物业的义务，而珩生公司完全未履行其义务，可见，珩生公司就协议无效或违约都应承担主要责任，一审法院不应不分责任大小和主次就认定损失自担。
6.珩生公司的行为严重违反诚实信用原则，如果不判其承担相应责任，有违社会公平。珩生公司先以合作为名诱使王秀兵签订协议，通过该协议利用王秀兵的社会资源和石材行业的影响力对石材城的项目进行宣传造势以达到快速销售先期建设的商铺之目的，但协议履行过程中，珩生公司未按协议约定履行交付义务，而是于该违约行为发生后于2013年4月27日单方面要求解除协议，且不提供所谓黄陂区政府的行政规划等不可抗力的证据，后又通过在法庭上声称其无相关经营主体资格误使一审法院认定协议无效等手段，以达到拒不履行协议的目的，其主观恶意明显，严重违反了合同法诚实信用原则。相反，王秀兵自签约后，积极履行其约定义务，花费大量财力、物力、人力进行招商宣传，为搬迁工厂、装修石材城管理中心等履约行为支付了巨大成本和费用。一审法院仅凭珩生公司提交不全的资质证照，而不进一步核查事实，就断定协议全部无效，从而免除了珩生公司依法承担违约责任、赔偿损失的责任属错误。综上，请求二审法院依法撤销一审判决第一项，改判支持王秀兵的诉讼请求。
珩生公司不服，向本院提起上诉称：一审法院适用法律错误，珩生公司出租给王秀兵的精品街1栋共计1867.60平方米商铺有合法的建设手续，其租赁关系应认定合法有效，且珩生公司将上述商铺交付给王秀兵承租时，双方对租赁价格、租赁面积、租金交付时间均有明确约定，在租赁关系有效的情况下，一审法院不支持珩生公司主张租金的诉讼请求于法无据。退一步讲，即使租赁合同无效，上诉人也有权要求被上诉人参照合同约定的租金标准承担房屋占用期间的占用损失，但一审法院将上诉人的上诉请求全部驳回显属错误。综上，请求二审法院依法撤销一审判决第二项，改判王秀兵向珩生公司支付五洲国际建材城精品街1栋的1-7号、22-28号商铺的租金1498332元（自2010年10月16日至2013年9月15日按每月每平方米20元计算租金为1344672元，自2013年9月16日至2014年12月15日按每月每平方米25元计算租金为653660元，扣减被反诉人支付的50万元租赁保证金）。
王秀兵针对珩生公司的上诉理由答辩称：石材城进驻协议属招商运营合同而非租赁合同，精品街是石材城的附属设备，为石材城招商而建，但珩生公司根本未履行建设石材城的义务，所交付的精品街不符合交付条件，珩生公司违约，王秀兵有权拒付租金。
珩生公司针对王秀兵的上诉理由答辩称：石材城进驻协议属于租赁合同而非合作合同，一审法院认定协议的性质正确。加工区和物流区的相关权证没有办理，珩生公司没有开发资格，故协议无效。因双方各有过错，一审认定互不担责正确。
二审期间，上诉人王秀兵提交一份证据，即商品房预售许可证查询材料共四份，证明珩生公司就涉诉项目已取得土地使用权证。
上诉人珩生公司提交一份证据，即行政处罚决定书一份，证明珩生公司按照石材城进驻协议第四条的约定完成了厂房6211.41平方米的建设，该钢结构厂房属于合同中的仓储物流区和仓储加工区，后因珩生公司未取得该土地的使用权，被武汉市黄陂区国土资源和规划局认定为非法建筑物而强行拆除。
经质证，上诉人珩生公司对上诉人王秀兵提交证据的意见为：对该证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，该证据与仓储物流区和仓储加工区没有关联性，商品房预售许可证的土地面积及区域与仓储物流区和仓储加工区均不一致。仓储物流区和仓储加工区涉及到农村土地及铁路线路专属区。
上诉人王秀兵对上诉人珩生公司提交证据的意见为：因该证据为复印件，对该证据的真实性无法核实。对该证据的关联性有异议，该证据上载明拆除的厂房不一定为合同约定的一部分。对该证据的证明目的不予认可，该证据无法证明珩生公司完成了向王秀兵交付的钢结构厂房，且该证据上载明的土地不一定与双方约定的仓储物流区和仓储加工区为同一块土地。
本院认为，上诉人王秀兵提交的商品房预售许可证查询材料四份，上诉人珩生公司对其真实性予以认可，本院对其真实性予以确认，但该证据上载明的建筑面积与双方当事人在石材城进驻协议中约定的仓储物流区和仓储加工区的建筑面积并不一致，故本院对该证据的证明目的不予确认。上诉人珩生公司提交的行政处罚决定书一份为无法与原件核对的复印件，上诉人王秀兵对该证据的真实性未予认可，本院对该证据不予确认。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审中，双方当事人一致确认石材城进驻协议中约定的珩生公司于2010年9月18日前完成第一期石材钢构厂房1万平方米，于2011年5月30日前完成石材钢构房10万平方米中的厂房系仓储物流区和仓储加工区。
本院认为，虽然双方当事人在2010年6月28日签订的石材城进驻协议中约定珩生公司负责建设石材城所需商铺、厂房、场地、道路、供电、供水等基础设备、设施，王秀兵负责石材城的招商经营、物业管理，该约定具有一定的招商合作的特点，但通过全面审核该合同内容，该合同约定珩生公司将五洲国际建材城所有与石材相关的场地、商铺、厂房、设备、设施等租给王秀兵，并对租赁面积、租金及其调整情况、租期、租赁保证金、房屋交付等均做了明确约定，因此该合同应认定为房屋租赁合同。因仓储物流区和仓储加工区未取得建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，该两部分的房屋租赁合同无效。因石材城进驻协议的签订是为了从事石材的存储、加工、展示和销售等一系列经营活动，合同约定的四个租赁部分不能分割开来，而且合同约定的仓储物流区和仓储加工区的建筑面积约为70万平方米，约占合同约定四部分区域的总建筑面积801867.60平方米的87.30%，故双方当事人签订的石材城进驻协议应认定为无效合同。因该合同为无效合同，故上诉人王秀兵关于珩生公司继续履行石材城进驻协议的上诉请求，本院不予支持，上诉人珩生公司关于王秀兵向其支付五洲国际建材城精品街1栋的1-7号、22-28号商铺的租金1498332元的上诉请求，本院亦不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，出租人珩生公司本应按照合同约定将符合交付条件的房屋交付给承租人王秀兵使用，但其没有按照合同约定将除精品街商铺外的其他三部分区域的厂房交付给承租人王秀兵，而且出租人珩生公司未按照合同约定取得仓储物流区和仓储加工区的土地使用权证，亦未办理该两部分厂房的建设工程规划许可证，导致石材城进驻协议无效，其应承担相应责任。一审认定上诉人王秀兵存在过错并应承担相应责任不当，本院予以纠正。如前所述，承租人王秀兵签订石材城进驻协议是为了从事石材的存储、加工、展示和销售等一系列经营活动，现出租人珩生公司仅将精品街商铺交付给承租人王秀兵，而依照石材城进驻协议约定，承租人王秀兵租赁精品街商铺是为了推进招商进度，将精品街商铺设为石材城管理中心和精品石材展示中心，该部分区域的租赁行为是为了保证和促进整个合同更好履行的市场培育措施，且精品街商铺的面积1867.60平方米仅约占合同约定四部分区域的总建筑面积801867.60平方米的0.23%，承租人王秀兵仅租赁精品街商铺无法实现其合同目的，出租人珩生公司也没有举证证明承租人王秀兵租赁精品街商铺所获得的实际收益，故对于珩生公司关于王秀兵向其支付五洲国际建材城精品街1栋的1-7号、22-28号商铺的房屋占用损失的上诉理由，本院不予采纳。王秀兵上诉主张珩生公司赔偿其前期投入的直接损失4456133元，但仅提交其自行制作的统计表格，没有其他证据相佐证，其该项上诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。王秀兵上诉认为珩生公司应返还其已经支付的租赁保证金，但其在一审中没有提出该项诉讼请求，在二审中也没有增加该项诉讼请求，现一审判决并没有违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的情形，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，故本院对王秀兵的该项上诉理由，不予审理。
综上，上诉人王秀兵和上诉人珩生公司的上诉请求均没有事实依据和法律依据，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。因一审判决裁判结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费51645元，由上诉人王秀兵负担42500元，由上诉人湖北珩生五洲建材股份有限公司负担9145元。
本判决为终审判决。
审判长 王 薇
审判员 李 瑜
审判员 胡丹丹
二〇一六年一月十一日
书记员 赖瑞文