广西壮族自治区崇左市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）崇民终字第139号
上诉人（一审原告）欧xx。
委托代理人梁xx，广西xx律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）刘xx。
被上诉人（一审被告）南xx。
被上诉人（一审被告）樊x。
三被上诉人的共同委托代理人方x，广西xx律师事务所律师。
上诉人欧xx因房屋租赁合同纠纷一案，不服扶绥县人民法院（2013）扶民初字第370号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年7月15日受理后，依法组成由审判员冯新担任审判长，审判员李灵和审判员梁飞参加的合议庭，于2013年8月13日公开开庭审理了本案。书记员潘惠芳担任记录。上诉人欧xx及其委托代理人梁xx，被上诉人刘xx、南xx、樊x及共同委托代理人方x到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，欧xx为了经营服饰生意有意租赁樊x、刘xx两间相邻的铺面。2012年12月29日，欧xx向樊x交付铺面定金6800元。2013年1月6日，欧xx向刘xx的妻子南xx交付定金36000元，南xx出具《收据》一份，写明：今收到欧xx交来租用xx街68号铺面定金36000元，到2013年3月1日交铺面后此定金自动转为补偿金。2013年2月22日，欧xx与刘xx、樊x签订《铺面租赁协议书》，约定：刘xx、樊x将位于扶绥县新宁镇xx路66、68号房屋一楼铺面出租给欧xx使用；租赁期限暂定10年，从2013年3月20日起至2023年3月19日止。协议签订后，刘xx、樊x就着手处理尚在经营中的商品，以便及时腾空铺面。2013年3月5日，刘xx、樊x将铺面钥匙交给欧xx。2013年4月8日，欧xx向刘xx、樊x邮寄《解除铺面租赁协议通知书》，认为刘xx、樊x没有按约定于2013年3月1日前交付铺面，已造成其经济损失，告知刘xx、樊x解除协议，要求刘xx、樊x退还定金、租金及押金。刘xx、樊x否认欧xx已交付租金和押金，并以是欧xx违约为由拒绝退还定金。为此，欧xx诉至法院，请求刘xx、南xx、樊x双倍返还定金85600元、租金60000元、押金10000元，共计155600元。
一审法院审理认为，欧xx与刘xx、樊x就铺面租赁所签订的《铺面租赁协议书》是合法有效的合同。欧xx在双方签订协议书前已向刘xx、樊x交付定金，但没有约定铺面租赁的期限、租金的金额及交付时间和方式、水电费的负担等其他权利义务。过后双方签订的协议书应是就这些方面的内容进行明确，从协议的条款约定表明，双方确定租赁期从2013年3月20日起，刘xx铺面的起租时间已变更，刘xx于3月20日前将铺面交给欧xx使用没有超过交付期限。刘xx、樊x已于3月5日将铺面及钥匙交给欧xx使用没有违约，欧xx请求刘xx、樊x双倍返还定金证据不足，理由不充分，不予支持。欧xx诉称刘xx、樊x已依协议的约定收取了租金和押金，因协议条款只是双方约定的内容，履行约定内容应有具体的行为才能实现，刘xx、樊x否认收到欧xx的租金和押金，欧xx就有义务提交证据予以证明，否则，理由不成立。现欧xx的主张没有得到刘xx、樊x的承认，欧xx也没有提交证据证明事实的存在。欧xx在交付定金时均有刘xx、南xx、樊x出具收据，而在交付大额租金、押金时却没有要求刘xx、南xx、樊x出具凭据，不符合情理。因此，欧xx此主张的理由不予采信，不予支持。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第二百二十六条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回欧xx的诉讼请求。受理费1706元，由欧xx负担。
上诉人欧xx不服一审判决，上诉称，被上诉人逾期交付铺面，应当承担违约责任。上诉人与被上诉人在签订铺面租赁协议前及签订协议时，均约定2013年3月1日至3月20日前为上诉人装修期，即被上诉人应于3月1日将铺面交付给上诉人，由上诉人开始对铺面进行装修，3月20日起才开始计算租金。被上诉人刘xx确实收取了上诉入的租金和押金，双方所签订的铺面租赁协议明确约定先交租金后使用的原则，被上诉人3月5日将铺面“交付”给上诉人使用，就证明被上诉人确实收到了上诉人的租金及押金。被上诉人存在违约行为，请求撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人刘xx、南xx、樊x辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院综合诉辩双方的意见，对一审查明的事实有以下争议：上诉人与被上诉人约定的交房时间应如何确定。
上诉人欧xx对争议事实的意见和提供的新证据：上诉人与被上诉人约定的交房时间是2013年3月1日。上诉人在二审诉讼中提供两份证据：（1）照片2张；（2）录像光盘1张。拟证明被上诉人在2013年3月4日仍在涉案房屋内经营。
被上诉人刘xx、南xx、樊x对争议事实的意见和提供的新证据：上诉人与被上诉人约定的交房时间是2013年3月5日。被上诉人在二审诉讼中没有提供新证据。
本院对当事人争议事实的分析和认定：上诉人与被上诉人在双方签订的《铺面租赁协议书》中已明确约定了房屋租赁的起止时间为自2013年3月20日起至2023年3月19日止。本案诉讼中，上诉人主张其与被上诉人对租赁房屋先交付进行装修的时间另有约定，双方约定租赁房屋交付使用的时间是2013年3月1日。被上诉人不同意上诉人的主张，认为双方约定租赁房屋交付使用的时间应是2013年3月5日。对于租赁房屋交付使用时间的约定，双方未形成书面协议，但双方确认被上诉人于2013年3月5日向上诉人移交了房屋钥匙，上诉人接收房屋钥匙时未对租赁房屋交付使用时间提出异议。综合本案事实，本院认定上诉人与被上诉人约定的交房时间应是2013年3月5日。上诉人在二审诉讼中提供的两份证据在一审诉讼中已存在，且上诉人可以在一审诉讼中提供，上诉人在二审诉讼中才提出不属新证据，本院对该两份证据不予认定。
综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院综合各方当事人的诉辩意见，确定本案的争议焦点是：被上诉人是否存在违约行为，被上诉人应否返还上诉人房屋租赁定金85600元、租金60000元、押金10000元。
本院认为，综合本案事实和交易习惯，上诉人向被上诉人交付的房屋租赁定金应是双方履行合同义务的一种担保形式，根据定金罚则，如出租人存在违约行为，承租人可要求出租人双倍返还定金，若承租人违约，出租人可以没收定金。本案中，上诉人与被上诉人签订的《铺面租赁协议书》属租赁合同，根据交易习惯及交易惯例，除另有约定外，租赁物的交付使用时间一般与起租时间一致。被上诉人南xx于2013年1月6日收取上诉人欧xx交付的定金后出具的《收据》注明是“2013年3月1日交铺面”，当时双方尚未签订租赁合同，对房屋租赁起止时间未明确。因此，对于“2013年3月1日交铺面”这一约定按交易习惯及交易惯例理解应是房屋起租时间。但双方于2013年2月22日签订的《铺面租赁协议书》约定的起租时间是2013年3月20日，已对原约定的起租时间作出变更。《铺面租赁协议书》签订后，双方对房屋交付使用的时间并未另行达成书面协议，被上诉人于2013年3月5日向上诉人移交房屋钥匙，上诉人接收了房屋钥匙，且未对租赁房屋交付使用时间提出异议，据此应认定双方约定的房屋交付使用的时间是2013年3月5日。根据交易习惯及交易惯例，出租人将房屋钥匙交付给承租人一般应视为房屋转移占有。房屋已转移占有，视为房屋已交付使用。综合以上事实，被上诉人已于2013年3月5日按约定将租赁房屋交付给上诉人使用，上诉人主张双方约定租赁房屋交付使用的时间是2013年3月1日，被上诉人逾期交房构成违约无事实依据，不予认定。综上所述，被上诉人在履行合同义务中无违约行为，上诉人要求被上诉人双倍返还定金无事实依据，不予支持。上诉人诉称已支付给被上诉人租金6万元及押金1万元，被上诉人予以否认，上诉人对此未能提供证据证明。因此，对上诉人要求被上诉人退还租金6万元及押金1万元这一诉请不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3412元，由上诉人欧xx负担。
本判决为终审判决。
审判长 冯 新
审判员 李 灵
审判员 梁 飞
二〇一三年九月二十二日
书记员 潘惠芳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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