湖北省荆门市东宝区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂东宝民二初字第00050号
原告冉鸿飞。
委托代理人刘城。
被告荆门市怡丰置业经纪有限公司。
法定代表人段军华，经理。
委托代理人胡同升，湖北京中金律师事务所律师。
原告冉鸿飞与被告荆门市怡丰置业经纪有限公司（以下简称怡丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月9日立案受理后，依法由审判员鲁儒华适用简易程序独任审判，于2015年3月26日、同年4月13日两次公开开庭进行了审理。原告冉鸿飞及其委托代理人刘城、被告怡丰公司的委托代理人胡同升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冉鸿飞诉称，2014年1月，原告通过被告的广告宣传单得知荆门市众诚后勤服务有限公司（以下简称众诚公司）在荆襄大道20号（高店桥荆铸机械旁）有房屋出售，经协商，被告以众诚公司的名义与原告达成口头的房屋买卖协议。约定，原告购买东宝区工业园高店桥巷4单元601号房，原告应于2014年1月18日支付首付款67500元，余款以银行按揭方式支付，合同还对交房时间及违约责任等进行了约定。合同签订后，原告向被告支付首付款67500元，被告以众诚公司的名义出具了收据。此后，被告与众诚公司发生矛盾，该房产停建。经调查，众诚公司欠被告借款，以房抵款。经原被告协商，被告承诺2014年7月17日前退还购房款，到期后，被告未履行，被告再次承诺于2014年8月17日前退还购房款，未如期履行的需支付20000元违约金。被告仍未在约定期限内履行义务。故原告诉请法院判令：1、被告退还购房款67500元，并支付违约金20000元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告怡丰公司辩称，1、怡丰公司不是本案的适格被告，房屋买卖合同是原告与众诚公司达成的，被告是代理众诚公司销售房屋；2、原告诉请退还购房款及承担违约责任不能成立，与原告达成房屋买卖协议并收取首付款的是众诚公司，应由该公司履行合同义务；3、根据房地产代理合同和授权书的内容，被告并无代理退还房款的权利，被告个别工作人员出具的退款承诺书，超越了委托代理权限，损害了委托人的利益，应为无效。
原告冉鸿飞为支持其诉请，向本院提交了两份证据：
1、售房广告宣传单、收据各一份，证明被告以众诚公司的名义与原告达成房屋买卖协议并收取了购房款的事实；
2、被告公司员工段振华分别于2014年7月7日、7月17日出具的承诺书，证明被告承诺退还房款及逾期承担违约责任的事实。
被告怡丰公司为反驳原告诉请，向本院提交了房地产代理合同和授权书，证明怡丰公司是代理众诚公司销售房屋以及授权事项。
经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2均无异议。原告对被告提交的房地产代理合同和授权书真实性无异议，对其关联性有异议，认为与本案争议的事实无关。
本院对上述证据的真实性予以采信；原告提交的证据1客观真实，本院予以采信；原告提交的证据2承诺书的效力问题属于本案的争议焦点，本院在判决理由部分予以认定；被告提交的房地产代理合同和授权书涉及怡丰公司的代理权限以及原告向其发出的解除合同的通知是否具有解除合同的效力的问题，与本案具有关联性，本院予以采信。
根据本院采信的证据，并结合庭审中双方当事人的陈述，本院确认以下事实：
2013年11月22日，众诚公司与怡丰公司签订《房地产代理合同》，众诚公司委托怡丰公司代理销售众诚公司开发的众诚别苑的房屋，代理事项为“策划、销售”；同时，众诚公司还为怡丰公司出具了授权书，授权怡丰公司“在销售本楼盘的过程中，代理一切相关房产事宜，所有销售房款由怡丰置业经纪有限公司代为收取”。2014年1月18日，冉鸿飞通过怡丰公司与众诚公司口头的房屋买卖协议，约定众诚公司将位于东宝工业园高店桥巷4单元601号房出售给冉鸿飞，冉鸿飞支付首付款67500元，余款以银行按揭贷款方式支付。达成协议当日，冉鸿飞向众诚公司支付了首付款67500元，众诚公司出具了收据，达成房屋买卖协议和收取首付款均由怡丰公司代理完成。后因房屋无法交付，冉鸿飞向怡丰公司主张退还购房款，2014年7月17日，怡丰公司副总经理段振华向冉鸿飞承诺于2014年8月17日前退还购房首付款67500元，若过期不退还的，另支付20000元违约金，该承诺书加盖了怡丰公司公章。怡丰公司未在承诺期限内退还房款，双方为此诉至本院。
本案争议焦点为：一、怡丰公司于2014年7月17日向冉鸿飞出具的承诺书是否有效；二、冉鸿飞要求怡丰公司退还购房款并承担违约责任是否有依据。
本院认为，冉鸿飞与众诚公司达成的口头的房屋买卖协议，是双方真实意思的表示，不违反法律法规禁止性规定，属有效合同。
关于房屋买卖合同是否已经解除的问题。本院认为，首先，怡丰公司于2014年7月17日向冉鸿飞出具承诺书，同意退还购房款，而退还购房款显然是以解除房屋买卖合同为前提，即表明冉鸿飞解除合同的意思表示已经到达怡丰公司。其次，怡丰公司作为众诚公司的房屋销售代理人，全权代理合同签订、收取房款等事宜，冉鸿飞有理由相信怡丰公司有权代理众诚公司行使合同解除权；同时，从怡丰公司提交的众诚公司对其出具的授权书内容来看，众诚公司授权怡丰公司“在销售本楼盘的过程中，代理一切相关房产事宜，所有销售房款由怡丰置业经纪有限公司代为收取”，销售过程中的一切房产事宜理应包括从合同订立到解除的所有事宜，即怡丰公司对解除合同具有代理权。因此，冉鸿飞向怡丰公司要求退还房款时，合同已经解除。
关于怡丰公司于2014年7月17日向冉鸿飞出具的承诺书是否有效的问题。怡丰公司主张，根据房地产代理合同和授权书的内容，其无权代理退还房款，被告出具的退款承诺书超越了委托代理权限，损害了委托人的权利，应为无效。本院认为，如前所述，解除合同及退还购房款属于怡丰公司的代理权限，并不属于无权代理。怡丰公司以自己的名义作出的承诺不违反法律规定，亦不存在欺诈、胁迫等可撤销的情形，故该承诺合法有效。怡丰公司还主张，承诺书是公司员工段振华个人作出的承诺，不代表怡丰公司的意思表示，本院认为，段振华作为怡丰公司的工作人员，其作出的承诺与其工作任务相关，属于职务行为，对怡丰公司具有约束力。
关于冉鸿飞要求怡丰公司退还购房款并承担违约责任是否有依据的问题。本院认为，冉鸿飞要求退还房款的依据是房屋买卖合同，而房屋买卖合同的主体是众诚公司和冉鸿飞，即冉鸿飞与怡丰公司在房屋买卖合同上并无直接的债权债务关系。然而，怡丰公司作为众诚公司的代理人，自愿承担退还房款的义务，符合民法上债务加入的构成要件。所谓债务加入是指债务人不脱离债的关系，第三人加入债的关系，与债务人共同承担责任。债务加入具备以下特征：一是债权人与债务人的债权债务关系合法有效；二是第三人自愿加入债权人与债务人的法律关系，向债权人承担法律责任；三是债务人与第三人向债权人承担连带责任，债权人有权单独向债务人或者第三人主张权利。本案中，冉鸿飞与众诚公司的房屋买卖合同已经解除，众诚公司应当退还购房款，即冉鸿飞与众诚公司存在合法有效的债权债务关系；怡丰公司以自己的名义出具承诺书，同意退还购房款，属于怡丰公司自愿加入冉鸿飞与众诚公司的债权债务关系的行为。因此，冉鸿飞有权单独向怡丰公司主张退还购房款。对于冉鸿飞主张的违约金，因怡丰公司承诺了履行债务的期限及逾期未履行的违约责任，该承诺是其真实意思的表示，亦不违法法律规定，故怡丰公司应该按照承诺约定履行支付违约金的义务。
综上，冉鸿飞要求怡丰公司退还房款并支付违约金的诉讼请求，证据充分，于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
被告荆门市怡丰置业经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告冉鸿飞购房款67500元，并支付违约金20000元。
如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1988元，减半收取994元，由被告荆门市怡丰置业经纪有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。上诉人应当在提交上诉状时预交上诉案件受理费，上诉费汇至荆门市中级人民法院，开户行：湖北省荆门市农行海慧支行，户名：荆门市非税收入管理局，账号570401040002701。上诉人在上诉期届满后仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。当事人如自动履行义务的，将标的款汇至荆门市东宝区人民法院，户名：荆门市东宝区财政局预算外资金财政专户，账号17560301040000261，开户行：湖北省荆门市农行金泉支行。
审判员 鲁儒华
二〇一五年四月十三日
书记员 钱小丽