北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀民初字第05489号
原告（反诉被告）北京市怀柔区桥梓镇北宅村村民委员会，住所地北京市怀柔区桥梓镇北宅村。
法定代表人谢长明，村主任。
委托代理人张广胜，男，1965年6月2日出生，北京市怀柔区桥梓镇北宅村村民委员会主任助理。
被告（反诉原告）华氏金地（北京）光伏农业有限公司，住所地北京市朝阳区霞光里66号远洋新干线A座1601。
法定代表人林少华，董事长。
委托代理人张永福，北京华沛德权律师事务所律师。
委托代理人唐洪顺，男，1974年3月7日出生，华氏金地（北京）光伏农业有限公司副总裁。
原告北京市怀柔区桥梓镇北宅村村民委员会与被告华氏金地（北京）光伏农业有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京市怀柔区桥梓镇北宅村村民委员会的委托代理人张广胜与被告华氏金地（北京）光伏农业有限公司的委托代理人唐洪顺、张永福均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告北京市怀柔区桥梓镇北宅村村民委员会诉称，被告华氏金地（北京）光伏农业有限公司于2011年3月23日与原告签订了《土地租赁经营合同》，并约定签订合同时被告向原告交付94.5万元定金。上述合同签订并生效后，经双方核实，实际租赁土地面积为587.53亩，租金每年共计881295元，但被告并未向原告交付定金。原告按约定将土地交付给被告经营后，第一年租金未支付部分为611295元，第二年租金未支付部分为388705元。被告在接收所租赁的土地后，未按合同约定进行经营，撂荒了两年多，严重影响了北宅村的利益。故北宅村村民代表大会决定解除双方签订的合同，原告已委托邓少东律师事务所于2014年6月28日向被告送达了终止合同、办理交接手续的律师函。原告为维护自身利益，特向法院提起诉讼。诉讼请求为：1、判令被告立即给付原告租金541234.71元；2、判令被告向原告支付2014年7月2日前拖延给付上述租金的违约金32420497元，并自2014年7月3日起，被告按每日27062.18元向原告支付违约金，至被告付清上述租金之日止；3、本案诉讼费由被告承担。
被告华氏金地（北京）光伏农业有限公司辩称并反诉称：双方签订的合同真实有效，我公司认可，合同的内容、亩数、签订时间、每年租金数额均认可，租金每年支付881295元没有异议。合同中约定第一年租金是以定金留存于北京市怀柔区桥梓镇人民政府，之后自动转付为租金。我公司已将该款100万元交与北京市怀柔区桥梓镇人民政府且在2011年7月22日，村委会财务室确认100万元直接转给村委会，余下388705元转为第二年的租金，第二年租金已经给付完毕，故我公司并不存在拖欠原告租金问题。我公司与北京市怀柔区桥梓镇北宅村村民委员会于2011年3月23日签订《土地租赁经营合同》，拟租赁位于北宅村辖区内的土地630亩，其中农业用地258亩，集体建设用地345亩。合同签订后，我公司根据合同约定交纳相应土地租金，拟按照合同约定有计划、按步骤实施诉争标的物的开发和利用。但北京市怀柔区桥梓镇北宅村村民委员会却不按照合同约定交付土地，至今除向我公司交付农业用地外，并未向我公司交付集体建设用地，且从总量上说（根据实际测量双方最后确认为587.53亩），至今仍有约50亩土地未向我公司交付。在交付的土地中，北京市怀柔区桥梓镇北宅村村民委员会未按照合同约定对地上物进行拆除和清理。北京市怀柔区桥梓镇北宅村村民委员会交付部分土地后，我公司依照合同约定开发利用租赁土地，已经投入近3000万元进行现代日光温室大棚及其他基础设施建设，雇佣当地村民进行农业生产。整个大棚经政府验收后，已经得到了国家农业综合开发办公室、北京市财政局、北京市农村工作委员会、北京市农业局四个单位的验收，立有《国家农业综合开发项目》的牌子。大棚是在2011年9月份开始动工，同年11月份验收合格，之后政府给付施工方政府补贴，由建设方领取。现在大棚内还有我公司种植的农作物。我公司不存在未给付租金的情况。但北京市怀柔区桥梓镇北宅村村民委员会却于2014年6月28日委托邓少东律师事务所向我公司发函要求解除双方之间签订的《土地租赁经营合同》，我公司当即回函表示反对，但北京市怀柔区桥梓镇北宅村村民委员会不管我公司的一再坚持，于7月底在未进行任何交接的情况下强行赶走我公司。我公司依约全面履行合同义务，支付了大笔土地租金、地上物补偿费并投入了大笔资金进行开发，北京市怀柔区桥梓镇北宅村村民委员会没有理由解除合同。故我公司不同意原告的诉讼请求并要求反诉，反诉请求为：1、判令被反诉人继续履行合同，交还强行收回的土地使用权及办公室、住房等其他地上物使用权；2、判令被反诉人按照合同约定再向反诉人交付集体建设用地345亩，并交付双方约定的全部土地；3、判令被反诉人赔偿反诉人违约金及损失200万元；4、本案诉讼费由被反诉人承担。
原告（反诉被告）北京市怀柔区桥梓镇北宅村村民委员会对反诉辩称，对方的反诉请求、反诉理由不能成立，不同意被告的反诉请求并要求法院确认双方签订的《土地租赁经营合同》予以解除的事实。在签订合同前后，华氏金地（北京）光伏农业有限公司向北京市怀柔区桥梓镇北宅村村民委员会及北京市怀柔区人民政府、北京市怀柔区桥梓镇人民政府介绍了项目情况，并提供了项目概况光盘，光盘里显示了项目建设地点、项目建设内容与规模、项目投资预算等，承诺投资1.8亿元，其中设施投资一亿一千五百零八万八千元，且均为现代化设施，所以在合同中双方约定了土地用途、项目建设期以及违约处理条款。说明华氏金地（北京）光伏农业有限公司的农业建设项目投资建设计划是得到双方认可的。华氏金地（北京）光伏农业有限公司在接收租赁的土地后，在北京市怀柔区桥梓镇北宅村村民委员会的催促、协助下，才勉强建设了一些普通大棚，而这些大棚并未按照双方在合同中约定的高效农业综合项目用途和怀柔区农委上报北京市相关部门批准的建设中高档日光温室文件执行，现大棚有的已倒塌，有的属于危险大棚。根据上述文件，批准华氏金地（北京）光伏农业有限公司在上述土地上建设中高效农业大棚占地面积为250亩，建设面积为150亩（容积率为60%），而华氏金地（北京）光伏农业有限公司建设大棚实际占地面积不足100亩，实际建设面积不足55亩，容积率不足55%，且大棚有一半之多处于闲置中。华氏金地（北京）光伏农业有限公司除建设上述不符合约定的大棚外，其余大部分土地基本撂荒达三年多，严重影响了北宅村的整体形象。华氏金地（北京）光伏农业有限公司不按约定积极履行合同，远远达不到华氏金地（北京）光伏农业有限公司之前向北京市怀柔区桥梓镇北宅村村民委员会及北京市怀柔区人民政府、北京市怀柔区桥梓镇人民政府的承诺，因此北京市怀柔区桥梓镇北宅村村民委员会按照合同约定，经村民（社民）代表大会决定解除与华氏金地（北京）光伏农业有限公司的合同。同时北京市怀柔区桥梓镇北宅村村民委员会委托邓少东律师事务所向华氏金地（北京）光伏农业有限公司送达了终止合同、办理交接手续的律师函。故华氏金地（北京）光伏农业有限公司请求北京市怀柔区桥梓镇北宅村村民委员会承担违约责任，没有事实和法律依据。
经审理查明，2011年3月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《土地租赁经营合同》，约定原告将位于北京市怀柔区桥梓镇北宅村村东土地出租给被告用于经营高效农业综合项目及观光旅游度假项目，土地面积约为630亩（按实际丈量计算租金及其他），租期自2011年3月23日至2061年3月22日，共50年。后经原、被告双方确认：原告应向被告交付的土地面积为610.3亩，其中面积为22.82亩的项目小山不计算租金，实际项目用地按587.53亩计算，每亩租金1500元，每年租金881295元。
另合同6.1.1条约定，在签订本协议的时候，乙方先交付94.5万元作为定金，该定金留存于北京市怀柔区桥梓镇人民政府。如果甲方不履行后续义务，应当双倍返还定金；如果乙方不履行后续义务，则无权要求返还定金。合同6.2.2条规定，租金支付方式为年付上交款，第一年租金共计94.5万元（如果甲方交付土地不足635亩，则按照实际交付面积计算），支付时间为乙方的项目公司注册完成并且在收到甲方提交的各种文件（尤其是有符合法律规定比例的村民同意的签字文件）后十五天内自动由定金转付租金；第二年租金（按照实际交付面积计算）支付时间为第一年租金支付满一年之日，以后年度租金支付时间以此类推。合同8.2.9条规定，合同签订生效后两年期内必须启动农业项目主体建设。合同11.2条规定乙方应按时交付地上物补偿款和租金，如因乙方单方原因导致迟延交付，每逾期一日，应向甲方支付而未付部分5%的违约金。合同11.5条规定，如乙方在两年内未进行实质性开发建设，视同违约，甲方有权单方终止合同，对乙方的投入，甲方不予赔偿，但因甲方未足额交付土地的除外。合同12.2.3条规定，一方根据本合同约定解除本合同。合同还约定了终止或解除的处理方式即如属甲方违约，甲方应赔偿乙方实际损失，同时甲方应向乙方支付100万元的违约金，如乙方违约，乙方应向甲方支付100万元违约金并赔偿实际损失，已经形成的地上建筑物无偿归甲方所有。
合同签订后，原告依约向被告交付了土地，被告在租赁的土地上进行了建设。原告于2012年5月7日收到了被告交付的2012年度的土地使用费492590元，于2013年4月18日收到了2013年3月23日至2014年3月22日的租金881295元，于2014年6月11日收到了2014年3月23日至2015年3月22日的租金881295元。对2011年及2012年的部分租金，原告以诉请事实理由，坚持索要，被告以辩称意见不同意原告的诉请并认为索要该笔租金已过诉讼时效。庭审中，原、被告双方确认第一年的租金应为611295元。但对该笔租金的给付时间各持己见：原告认为第一笔租金应于2011年4月18日给付，被告认为该笔租金还没到给付时间。
另被告于2011年3月22日向北京市怀柔区桥梓镇人民政府交纳北宅村现代农业项目保证金1000000元。经本院向北京市怀柔区桥梓镇人民政府核实，其认为：当年在协商此项目时，为了防止华氏金地（北京）光伏农业有限公司违约，无法向北宅村村民及镇里交待，故收取了这笔保证金，该笔保证金现还在北京市怀柔区桥梓镇人民政府；2011年至2013年华氏金地（北京）光伏农业有限公司的金融和一名姓唐的工作人员及北宅村的工作人员一起来到北京市怀柔区桥梓镇人民政府交涉过保证金及租金的问题，但该笔保证金与北宅村的租金无关，其他来桥梓镇投资的公司也都交纳了数额不等的保证金。并称，北京市怀柔区桥梓镇北宅村村民委员会与华氏金地（北京）光伏农业有限公司签订的合同中约定的6.2.2条内容我们并不清楚，也未收到该条约定的94.5万元定金。
审理中，被告提供了一份说明，内容为：”......4、华氏预交桥梓镇政府保证金100万元，直接转给北宅村委会，余下388705元作为2012年度部分租金”。该张字条上日期为2011年7月22日并有阮艳香签名。对于该份说明，阮艳香称：当时出具这张字条是因为华氏金地（北京）光伏农业有限公司称向北京市怀柔区桥梓镇人民政府交纳了100万元保证金，希望以该笔保证金抵顶欠北京市怀柔区桥梓镇北宅村村民委员会的租金，并希望我和他们公司一起去政府协商解决此事，为了方便与政府交涉，我就按照公司的要求写了这张字条；实际上，直到现在，北京市怀柔区桥梓镇北宅村村民委员会也没有收到华氏金地（北京）光伏农业有限公司2011年的租金以及2012年的部分租金；为了解决这笔租金，我和华氏金地（北京）光伏农业有限公司于2011年、2012年及2013年都一起去北京市怀柔区桥梓镇人民政府进行过交涉；今年村里和华氏金地（北京）光伏农业有限公司协商解除合同时我也去了，当时村里还向华氏金地（北京）光伏农业有限公司提出了租金的问题，并要求他们把欠村里的租金还上。
原告认为被告在经营过程中未按合同约定的内容经营高效农业综合项目及观光旅游度假项目，便委托北京邓少东律师事务所向被告发送了一封律师函，要求依据双方签订的《土地租赁经营合同》中的11.5条，从函告之日起终止与被告的《土地租赁经营合同》，并要求被告在收到律师函10日内与原告办理终止合同交接手续。EMS的回执显示，原告于2014年6月30日发出此律师函。对此，被告也表示于2014年7月收到了该律师函并向原告回函，表示不同意解除合同。
原告向本院提交了（2014）京内泰民证字第997号公证书。用于证明租赁土地的现状。公证处的现场工作记录显示，路南地块内共建有70个大棚，棚墙上标有棚号，共23排，其中：41个大棚处于空置状态；7个大棚内长有杂草；12个大棚内种有少量白菜，泛黄、发干；砖厂大窑烘干室东侧地块栽有成片葱，行中有杂草；兴隆庄村西侧地块长有成片杂草；路北村机务队西侧地块长有成片杂草；砖厂办公室房后大坑长有成片杂草，种有少量玉米苗；火车道东侧地块两侧地已平整好，未耕种，东侧长有成片杂草。对该公证，被告认可其所建大棚的数目，但认为公证有瑕疵，不完整，对此被告也未向本院提供相反的证据。
原告向本院提交一张原、被告洽谈该高效农业综合项目及观光旅游度假项目时的光盘，其内容显示了该项目的概况、规模、技术的高端，其中有美国园等，该项目系高端农业技术产业。对此被告认为是介绍光伏农业在世界各地发展情况，不是合同中双方的约定。
案件审理中，原告将诉讼请求变更为：1、确认原告与被告签订的《土地租赁经营合同》解除；2、判令被告立即给付原告租金1000000（一百万）元；3、判令被告向原告支付违约金10000000（一千万）元；4、本案诉讼费由被告承担。被告将反诉请求变更为：1、确认被反诉人2014年6月30发出的解除通知无效，判令被反诉人继续履行合同，交还强行收回的土地使用权及办公室、住房等其他地上物使用权；2、判令被反诉人按照合同约定再向反诉人交付集体建设用地345亩，并交付双方约定的全部土地；3、判令被反诉人赔偿反诉人违约金及损失2000000（二百万）元；4、本案诉讼费由被反诉人承担。
针对被告的反诉事实、理由、请求，原告以辩称意见予以反驳。因双方意见分歧较大，本院调解未果。经本院释明，华氏金地（北京）光伏农业有限公司表示，如果双方签订的《土地租赁经营合同》解除，则要求原告返还被告已付的部分租金，并要求相应补偿且认为双方约定的违约金过高，应予调整。
上述事实有当事人陈述，《土地租赁经营合同》、《华氏金地北宅项目土地面积确认单》、结算票据、收据、（2014）京内泰民证字第997号公证书、调查材料、视听资料等证据为证。
本院认为，租赁合同的租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。原告与被告签订的《土地租赁经营合同》，是双方的真实意思表示，但因为租期超过了二十年，故租期超出二十年的部分无效，其余部分有效。合同成立、生效后，原、被告双方应按合同约定全面履行相应的义务，否则应承担违约责任。本案中原告与被告约定，在签订本协议的时候（2011年3月23日），被告先支付94.5万元作为定金，该定金留存于北京市怀柔区桥梓镇人民政府。但被告并未按约定在签订合同时向政府交纳该笔定金。而是在2011年3月22日向北京市怀柔区桥梓镇人民政府交纳了100万元保证金，被告认为北京市怀柔区桥梓镇人民政府应将其2011年3月22日交纳的100万元保证金转给原告北京市怀柔区桥梓镇北宅村村民委员会作为向原告交纳的租金，但北京市怀柔区桥梓镇人民政府并未将该笔保证金转给原告。故从被告给付该笔钱的给付时间、数额及名称看，这100万元并非定金性质。即便这100万元属于定金，但北京市怀柔区桥梓镇人民政府未按约定作为租金转给原告，被告亦应向原告承担违约责任。所以被告未按约定向原告支付租金，应向原告北京市怀柔区桥梓镇北宅村村民委员会承担违约责任。故原告要求被告给付租金、违约金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。因原告未违约，被告违约，故被告反诉要求原告赔偿违约金的请求，本院不予支持。关于违约金的数额，被告认为约定的违约金数额过高，本院按照被告应付租金的时间，以未付租金数额为基数，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算。因原、被告对第一笔租金的给付日期各持己见，本院根据实际情况，以被告给付第二年租金的日期倒推一年之日确定为第一年的租金给付日。对于被告提出原告的诉请已超过诉讼时效的意见，经本院核查，原告一直向被告主张诉请租金，并和被告一起与政府就该租金进行交涉，故原告的诉请未超过诉讼时效。
原、被告签订了《华氏金地北宅项目土地面积确认单》且双方在《土地租赁经营合同》中约定，按照实际交付的土地面积计算租金，之后被告也按照该确认单确认的土地面积向原告交纳了相应的租金，故被告反诉要求原告交付土地的请求，本院不予支持。
从本案的实际情况看，被告在洽谈签约仪式上，介绍了本案涉及的项目的概况、规模，要将该项目建成高效农业综合项目及观光旅游度假项目，并按合同约定的二年内进行实质性开发建设，但被告现在只在租赁的土地上建筑一些简易大棚（有个别已坍塌），种植了一些蔬菜、水果等，有些地方长有杂草。故被告在接收土地后，未在约定期限内进行实质性开发建设，未建成合同中约定的高效农业开发综合项目以及观光旅游度假项目且被告未按约定向原告支付定金及租金，在此情况下，原告按照合同的约定向被告发出了解除合同的通知（律师函），解除了双方的《土地租赁经营合同》，被告亦收到该律师函，故本院结合该租赁土地的利用情况、合同履行等情况，确认双方签订的《土地租赁经营合同》自解除合同的通知（律师函）送达被告之日予以解除。故被告反诉要求确认原告在2014年6月30日发出的解除通知无效并要求原告继续履行合同，交还强行收回的土地使用权及办公室、住房等其他地上物使用权的请求，本院不予支持；另根据合同约定，如被告违约，合同解除后对已经形成的地上建筑物无偿归原告所有，故被告在租赁土地上所建的建筑物不予返还；因被告将租金已交纳至2015年3月22日且称原告于2014年7月底带人将其公司的工作人员赶走，故合同解除后至2014年7月31日的租金应作为该租赁标的物的使用费。而原告北京市怀柔区桥梓镇北宅村村民委员会应将2014年8月1日至2015年3月22日的租金返还给被告华氏金地（北京）光伏农业有限公司。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）北京市怀柔区桥梓镇北宅村村民委员会与被告（反诉原告）华氏金地（北京）光伏农业有限公司签订的《土地租赁经营合同》解除。
二、被告（反诉原告）华氏金地（北京）光伏农业有限公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）北京市怀柔区桥梓镇北宅村村民委员会二○一一年的租金六十一万一千二百九十五元及二○一二年的租金三十八万八千七百零五元，共计一百万元。
三、被告（反诉原告）华氏金地（北京）光伏农业有限公司以六十一万一千二百九十五元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍给付原告（反诉被告）北京市怀柔区桥梓镇北宅村村民委员会自二○一一年五月八日至租金付清之日的违约金，并以三十八万八千七百零五元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍给付原告（反诉被告）北京市怀柔区桥梓镇北宅村村民委员会自二○一二年五月八日至租金付清之日的违约金。
四、原告（反诉被告）北京市怀柔区桥梓镇北宅村村民委员于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）华氏金地（北京）光伏农业有限公司的租金五十六万九千八百二十三元六角二分。
五、驳回原告（反诉被告）北京市怀柔区桥梓镇北宅村村民委员的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）华氏金地（北京）光伏农业有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四万三千九百元，由原告（反诉被告）北京市怀柔区桥梓镇北宅村村民委员会负担三万三千四百元（已交纳），被告（反诉原告）华氏金地（北京）光伏农业有限公司负担一万零五百元（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉费一万一千四百元，由被告（反诉原告）华氏金地（北京）光伏农业有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 刘建中
二〇一五年一月十九日
书记员 聂 颂