辽宁省营口市站前区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）站民一初字第00753号
原告潘某某，男，1977年10月22日出生，汉族，系营创三征营口精细化工有限公司员工，现住营口市站前区九栋楼里。
委托代理人侯春梅，系辽宁睿智律师事务所律师。
被告张某某，男，1958年10月16日出生，汉族，系营口化纤厂退休工人，现住营口市站前区*栋楼里。
被告李某某，女，1958年3月24日出生，汉族，系营口市罐头食品厂退休员工，现住营口市站前区*栋楼里。
二被告委托代理人曾光，系辽宁元久律师事务所律师。
原告潘某某诉被告张某某、李某某房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告潘某某及其委托代理人、被告张某某、李某某及二被告的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告潘某某诉称：2000年6月29日，原告作为乙方（买主）和作为甲方（卖主）的被告签订了一份《房屋转让协议》。该协议约定，被告将拥有全部房屋产权的、地点在化纤厂、面积为48.87平方米的双朝阳房屋及室外两间小房以33，500元整的价格卖给原告所有。产权转让后更名费及有关涉及到更名的一切费用均由原告承担。原告付款后，被告即向原告交付房屋产权的一切手续、倒房、交钥匙。协议签订后，原告向被告一次性交付了全部购房款项，被告也将该转让房屋倒给了原告，并交付了房屋钥匙及该房屋的房产证和土地证原件。当原告提出要求被告配合办理房屋土地证照变更登记手续时，被告表示马上去办理房屋登记手续会影响到被告在原企业的其他权益，原告体谅到被告这一请求的实际情况，故暂时没有要求被告立即配合进行过户手续的变更。近年来，被告提出的暂缓配合办理房屋产权变更登记手续的理由已不存在，原告就此曾多次要求被告配合将房屋产权登记过户到原告名下，但被告均以各种理由为借口，拒不配合履行，致使该房屋在产权转让行为已经发生了十余年后仍未能变更登记到原告名下，给原告的生活和精神上带来极大的困扰。原告为维护自身的合法权益，在多次与被告沟通无果的情况下，诉至法院，请求法院依法确认双方签订的《房屋转让协议》有效，被告立即配合原告履行房屋过户到原告名下的相关义务，本案诉讼费由被告承担。
被告张某某、李某某辩称：原告诉讼所依据的《房屋转让协议》是无效的。首先，该协议只有被告张某某的签字，没有被告李某某的签字，二被告系夫妻关系，该房屋系夫妻共同财产，处理夫妻共同财产须夫妻双方均认可并签字才有效，被告李某某并不知道被告张某某将房屋卖给他人的事实，在知道以后明确表示不同意卖房，多次找到原告要求退回该房屋，并将《房屋转让协议》作废、款项返还，但原告始终不同意，至今被告仍不同意卖房。根据相关法律规定，被告张某某单方面签字的行为是无效的，故该《房屋买卖协议》无效。其次，当年本案诉争房屋属于化纤厂企管房，有文件证据证明该房屋在五年内不得买卖、转让，更加证明了协议是无效的。原告在十余年后起诉，房屋的产权证早已下发，房屋所有权为被告所有，房屋所有权并未转移，不能以原告居住多年就视为权属转移。原告诉讼已过时效，本案诉争房屋的产权证在2001年就已经在原告手中，原告在这十余年里既不退房也不办理房屋产权过户登记手续，相反，被告多次找到原告要求将转让协议作废原告返还房屋，且被告多次到法院起诉但均未被受理。现原告诉讼明显已过诉讼时效，请法院依法确认。原告在诉状中认可房屋价值为十万元，存在差额问题，如果认定协议有效，要求原告支付差额款。现在被告的生活条件很差，居住房屋也很困难，第二被告重病缠身，原告从同情角度、法庭以照顾弱势群体角度也应当对被告给予一定的补偿。
经审理查明：被告张某某与被告李某某系夫妻关系，本案涉诉房屋系二被告的夫妻共同财产。2000年6月29日，原告潘某某与被告张某某签订了一份《房屋转让协议》，写明被告张某某有一双朝阳房，地点化纤厂，面积48.87平方米（室外有两间小房），房屋产权100%（全部产权）。经双方磋商达成协议，原告愿出资33，500元整购买此房的全部产权及两间小房，产权转让后，更名费及有关涉及到更名的一切费用均由乙方负担，协议生效后原房主对此房无拥有权，而后发生的任何涉及房屋事宜的纠纷均由原告潘某某负责。协议生效前的此房对外事宜仍由被告张某某协调解决。原告付款后，被告张某某即向原告交房屋产权的一切手续、倒房、交钥匙。协议签订后，原告于当日向被告张某某交付了部分购房款，第二日向被告张某某交付了剩余购房款，同时，被告张某某将化纤厂30号楼105室房屋的钥匙及相关手续交付给原告，原告自此一直在该房屋居住至今。2001年7月1日，本案涉诉房屋的房屋产权证书办理完毕，房屋产权证书上写明的房屋所有权人为张某某，房屋坐落为站前区九栋楼里，建筑面积为47.87平方米，该房屋产权证书一直在原告处保存。被告张某某于2001年7月6日到营口化学纤维厂交付的测绘费收据一直在原告处保存。2001年11月11日，本案涉诉房屋的国有土地使用证办理完毕，该国有土地使用证也一直在原告处保存。另，辽宁春成银珠热点有限公司供暖公司出具证明一份，写明：“兹证明营化潘某某用户是我公司用户，该用户不拖欠我公司采暖费以及房屋维修费。”
另查明，1995年4月26日，营口化学纤维厂房改办公室下发《九五年房改实施方案宣传提纲》中第二项第9条写明：“以成本价购买住房，享有完全产权，一般在5年后，可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。”1996年5月31日，被告张某某与营口化纤厂行政处签订了一份《售房协议》，乙方系被告张某某，协议第9条约定：“乙方以成本价购买的住房，拥有全部产权，住用五年后可依法进入市场交易，在补交土地出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有，如有特殊情况五年内乙方需要出售时，甲方以原价收回，另外出售，乙方不得私自交易。”
本院所确认的上述事实，有庭审笔录及相关证据在卷为凭，并经本院审查，可以采信。
本院认为：公民的财产权益依法受法律保护。关于二被告提出的《房屋买卖协议》不是被告张某某真实意思表示的抗辩理由，因二被告无任何证据可以证明其在签订协议时存在欺诈、胁迫等情形，故对该抗辩理由，本院不予采纳，本院认定该《房屋转让协议》系双方真实意思表示，内容合法。虽然营口化学纤维厂房改办公室下发的《九五年房改实施方案宣传提纲》及被告张某某与营口化纤厂行政处签订的《售房协议》中载有关于出售房屋的限制条件，但《九五年房改实施方案宣传提纲》系厂方内部政策，《售房协议》系厂方与被告张某某之间的内部约定，其内容对于作为第三人的原告不具有约束力，且自被告张某某将房屋交付原告使用后至今已过5年，在此期间营口化学纤维厂并没有主张权利要求原价收回房屋，因此，《九五年房改实施方案宣传提纲》和《售房协议》的约定不影响原告与被告张某某签订的《房屋买卖协议》的效力。但因协议上没有被告李某某的签字，故该协议的效力应为效力待定，一经追认，即转为有效合同，且自始有效。关于二被告提出的该协议没有被告李某某的签字应为无效协议的抗辩理由，虽然该协议上没有被告李某某的签字，但是自房屋交付给原告之日起，被告李某某即应知道本案涉诉房屋已经出卖给原告的事实，但其并没有将本案涉诉房屋要回也没有证据证明其一直想原告主张权利要求原告返还房屋，据此可以认定被告李某某对于被告张某某将房屋出卖给原告一事是明知和默认的，应推定被告李某某对《房屋买卖协议》已予以追认，故该《房屋买卖协议》已转为有效合同，且自始有效。又因原告已经在签订协议后两日内将全部购房款交付给被告张某某，被告张某某也将本案涉诉房屋交付给原告使用，双方均已履行了合同义务，房屋所有权应当依法转归原告所有。关于二被告提出的原告已过诉讼时效的抗辩理由不成立，诉讼时效仅适用于债权请求权，不适用于物权请求权，本案原、被告是对合同的效力及涉诉房屋的所有权归属发生争议，依法属于物权请求权之确权物权，因此不适用诉讼时效。关于二被告提出的房屋价值应按10万元计算，要求原告增加购房款的抗辩理由不成立，因《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，原告已经按照协议约定全额交付了购房款，故二被告无权要求原告给付超出协议约定购房款数额的多余款项。虽然二被告现在的生活较为困难，但这不是增加购房款的法定事由，故本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条之规定，判决如下：
一、原告潘某某与被告张某某签订的《房屋买卖协议》有效；
二、被告张某某、李某某协助原告办理房屋产权过户登记手续。
案件受理费2，300元，由二被告承担，原告已预交本院，由二被告将其应承担的部分给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。
审 判 长 王 岩
代理审判员 郭 爽
人民陪审员 郑 嵩
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 孙婷婷