重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝三中法民终字第01535号
上诉人（一审被告）蒋清海，男，1970年11月29日出生，汉族，个体工商户，住丰都县三合街道秀才路*号***号，公民身份号码5123241970********。
委托代理人戴勤杰，重庆森吉律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）重庆丰都鸿兴资产经营管理部，住所地丰都县三合街道商业一路465号，组织机构代码75007222-2。
法定代表人赵守华，经理。
委托代理人赵世国，重庆洪宇律师事务所律师。
上诉人蒋清海因与被上诉人重庆丰都鸿兴资产经营管理部（下称鸿兴资产经营部）租赁合同纠纷一案，不服丰都县人民法院（2015）丰法民初字第01808号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员余云中担任审判长，与代理审判员蔡伟、高鹏组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2002年5月28日，丰都县商业委员会下发《关于同意丰都县飞龙中心供销合作社等11个基层社实施关闭的批复》，载明：供销合作社联合社：你社经县政府转来的《关于飞龙、包鸾等中心供销合作社实施关闭的请示》已悉；按照县政府（2001）98号文件要求，批复如下：一、原则同意按贵社审查上报县政府上述企业的关闭方案实施关闭。二、企业关闭后，原企业法人及相关人员任职一律自行免除，重新建立关闭企业留守机构……七、对原企业实行关闭，要妥善安置职工，了结一切债权、债务后，鼓励开放办社，重组新企业，但必须明晰产权，割断与原企业的一切人事用工和经济关系，按现代企业制度规范运作……2003年5月29日，丰都县供销合作社联合社发出《关于成立鸿兴资产经营部请示的批复》，同意成立鸿兴资产经营部，以加强县供销合作社有股金企业和直属企业的剩余资产的经营管理。同年6月6日，丰都县供销合作社联合社出资100万元成立鸿兴资产经营部，属集体经济性质。同年7月21日，丰都县包鸾中心供销社（甲方）与鸿兴资产经营部（乙方）签订《资产负债移交协议书》，载明：为了加强对供销社系统社员股金清退结束后企业产权制度改革后资产的管理，防止资产流失，加快资产处置变现工作进度，筹集资金偿还政府举债资金和及时上交社会养老统筹费等。经协商，甲方愿将所剩资产9554714.32元（评估价），负债7032133.47元（附表1－5表）移交乙方经营管理。在剩余固定资产清理明细表（附表四）中第一项就是三合综合楼，砖混结构底楼16个门面及二楼。2005年1月18日，丰都县供销合作社联合社发出《关于撤销丰都县包鸾中心供销社关闭清算组的通知》，撤销其关闭清算组，原关闭清算组任职人员一律自行免除；关闭清算组撤销后，企业有关未完成事项移交给鸿兴资产经营部经营管理。丰都县包鸾中心供销合作社于2013年8月12日被注销。
蒋清海租赁丰都县三合街道滨江西路167-168号门面2间多年，与鸿兴资产经营部形成租赁合同关系。其中，2011年11月1日至2012年10月31日期间，蒋清海与鸿兴资产经营部签订的《房屋租赁合同》（注：无签订日期）载明：鸿兴资产经营部将富强大厦（即三合综合楼）门市或其它房屋2间100平方米租给蒋清海使用（滨江西路167－168号）；房屋租金共10800元；租期1年。蒋清海从2009年11月1日起至2012年10月31日止的3年中，按年分别交纳富强大厦167－168号门面2间的房屋租金6000元、6000元、10800元，交纳租金的收据均是鸿兴资产经营部制作，经办人均是金正国，其中2010年10月30日、2011年10月31日的收据加盖有鸿兴资产经营部的财务专用章。蒋清海租用讼争房屋进行经营至今。因蒋清海未向鸿兴资产经营部交纳2013年11月1日至2014年10月31日的租金，鸿兴资产经营部遂诉至一审法院，请求判决蒋清海向其支付自2013年11月1日至2014年10月31日的租金10800元；并自2014年11月1日起，按市场行情（18000元／年的租金标准）支付租金至合同终止时止。
一审法院另查明：本案诉争门面2间（建筑面积107.45平方米）已办理房地产权证，登记权利人为丰都县包鸾中心供销合作社。该房地产权证办理后未交给丰都县供销合作社联合社。因原丰都县包鸾中心供销合作社的职工金正国等持有讼争房屋的房地产权证，蒋清海于2012年10月27日与丰都县富强农资股份有限公司（以下简称富强农资公司）就讼争房屋签订《房屋租赁合同》，载明：富强农资公司将滨江西路三合供销分社综合楼集体所有的门市租给蒋清海使用，年租金18000元；一次性交清租金后用房；租用期一年一签。2013年10月30日、2014年10月22日，蒋清海又分别与富强公司签订租用期为1年的租赁合同。蒋清海分别于2012年10月27日、2013年10月30日、2014年10月22日交纳了2012年11月1日至2015年10月31日三年的租金各18000元。
2013年10月，鸿兴资产经营部向一审法院起诉蒋清海支付2012年11月1日至2013年10月31日的租金10800元。该院审理后，判决鸿兴资产经营部与蒋清海的租赁合同继续履行，由蒋清海向鸿兴资产经营部支付上述期间租金10800元。蒋清海不服该判决，向本院提起上诉，本院终审维持了该判决。
一审法院再查明：2002年1月2日，丰都县包鸾中心供销合作社制作《关于产权制度改革和开放办社实施方案的请示》，该具体方案中提出开放办社，重组新企业，成立富强农资公司，实行自愿入股，独立核算，自负盈亏，利益共享，风险共担等意见。2002年12月6日，富强农资公司注册成立，由周廷福、刘菊怀、李国勇、金正国等10人共出资50万元设立。但由于该公司不按照规定接受年度检验，于2007年4月9日被吊销营业执照。
蒋清海一审答辩称：我一直都是与富强农资公司签订的房屋租赁合同，我先付租金后使用房屋，每年的租金均已支付，鸿兴资产经营部现在起诉要求我支付租金主体不适格。我租赁的房屋一直都是丰都县包鸾供销社在管理，鸿兴资产经营部与丰都县包鸾供销社之间产权的纠纷与我等房屋租赁者无关。综上，请求驳回鸿兴资产经营部的诉讼请求。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，出租人对租赁物享有经营管理的权利，出租人与承租人就租赁合同达成一致意见并履行，因此双方签订的租赁合同合法有效。蒋清海所租赁的房屋原属丰都县包鸾中心供销社所有的三合分社综合楼，在原丰都县包鸾中心供销社依法改制并清算完毕后，该单位已被依法注销，其主体资格已不存在。2003年7月21日，原丰都县包鸾中心供销社与鸿兴资产经营部签订《资产负债移交协议书》，将三合分社综合楼移交给鸿兴资产经营部，鸿兴资产经营部从而享有对讼争房屋的经营管理权。虽然讼争房屋的登记权利人为原丰都县包鸾中心供销社，但因其已被依法注销，也无证据证明存在其他合法管理其资产的机构，因此，鸿兴资产经营部应为讼争房屋的经营管理人。蒋清海于2012年10月前都是与鸿兴资产经营部形成的租赁合同关系，租赁合同一年一签，按年支付房屋租金，双方的租赁合同关系一直在延续。虽然双方于2012年10月后未签订书面租赁合同，但蒋清海仍然在继续使用原租赁的门面经营，应视为原租赁合同继续履行，蒋清海应当将门面的租金支付给鸿兴资产经营部。诉讼中，蒋清海辩称其与富强农资公司就讼争门面签订了租赁合同，门面的租金已经支付，鸿兴资产经营部请求其支付租金不正确。但蒋清海在没有充分证据证明富强农资公司对讼争房屋享有管理、收益权的情况下，未经鸿兴资产经营部同意，与富强农资公司签订租赁合同，并将租金支付给富强农资公司，属于蒋清海自己的履行行为不当，该履行行为对鸿兴资产经营部不产生法律效力，蒋清海应当继续向鸿兴资产经营部支付租金。故鸿兴资产经营部请求蒋清海支付2013年11月1日至2014年10月31日止的租金10800元的理由成立，予以支持。对于鸿兴资产经营部请求判决蒋清海从2014年11月1日起，按市场行情（18000元／年的租金标准）支付租金至合同终止时止的主张，因租金的调整应当由租赁合同的双方协商一致确定，鸿兴资产经营部单方面要求增加租金于法无据，故鸿兴资产经营部的该请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条之规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决：一、蒋清海在判决发生法律效力后10日内支付鸿兴资产经营部房屋租金10800元；二、驳回鸿兴资产经营部的其余诉讼请求。一审案件受理费520元，减半收取260元，由鸿兴资产经营部负担130元，蒋清海负担130元。
蒋清海不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回鸿兴资产经营部的诉讼请求。主要事实及理由如下：原丰都县包鸾中心供销社注销后，金正国等人成立了富强农资公司，金正国持有该房屋的产权证书并对外将诉争房屋进行租赁，鸿兴资产经营部也未向我主张权利，我有充分理由相信金正国有权出租诉争房屋，金正国的行为构成表见代理，因此我与富强农资公司签订租赁合同并向该公司交纳租金的行为有效，鸿兴资产经营部无权再向我主张交纳租金。
鸿兴资产经营部答辩称：代理人必须以被代理人的名义进行民事活动才能构成表见代理，富强农资公司与蒋清海签订租赁合同的行为不构成表见代理。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，本案讼争出租房屋原系包鸾中心供销社所有，但在包鸾中心供销社依法改制并清算完毕后，该单位已被依法注销，其属下的全部资产依法移交给了鸿兴资产经营部，故鸿兴资产经营部已依法取得了讼争房屋的经营管理权，其与蒋清海签订的《房屋租赁合同》合法有效。在双方签订的《房屋租赁合同》到期后，蒋清海仍继续占有、使用租赁房屋，应视为双方之间形成继续履行不定期租赁合同，蒋清海应继续向鸿兴资产经营部交纳租金。对蒋清海认为富强农资公司与其签订的租赁合同构成表见代理，其向该公司交纳租金的行为有效的上诉理由。，本院认为，代理是指代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为。富强农资公司与蒋清海签订的租赁合同并非以鸿兴资产经营部的名义签订，亦未得到鸿兴资产经营部的授权和追认，该行为不构成表见代理，其法律后果不应由鸿兴资产经营部承担。此外，蒋清海于2011年11月1日至2012年10月31日期间与鸿兴资产经营部签订了《房屋租赁合同》并交纳租金，应明知鸿兴资产经营部系诉争房屋的经营管理人，其在没有充分证据证明富强农资公司为讼争房屋合法产权人的情况下，即擅自与该公司签订租赁合同并向该公司交纳租金，主观上存在重大过错，属履行错误，对此所造成的损失应当由其自行承担。综上，蒋清海的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由上诉人蒋清海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余云中
代理审判员 高 鹏
代理审判员 蔡 伟
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 余婷婷