四川省筠连县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）筠连民初字第612号
原告刘东波，男，汉族，居民。
委托代理人刘文贵，四川玉壶律师事务所律师。特别授权代理。
被告罗顺富，女，汉族，居民。
委托代理人杨学恒，筠连景阳法律服务所法律工作者。特别授权代理。
原告刘东波与被告罗顺富房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员杨顺成适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘东波的委托代理人刘文贵，被告罗顺富及其委托代理人杨学恒均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告刘东波诉称，2011年8月20日，原告与被告罗顺富签订《房屋租赁协议》，内容为：1、被告将位于筠连县筠连镇“一公里”的大楼一楼大厅及三、四楼的整体房间及公共区域出租给原告使用；2、租期六年，自2011年9月1日起算，第一年租金50000元（第二、三间门面一同出租，加租金10000元），此后每年租金60000元，原告另付押金5000元；3、被告必须确保原告的正常使用，不得将原告租用的房屋转租给任何第三者，或在租期内房租加价；4、任何一方违约，应向守约方支付违约金50000元。协议签订后，原告于2011年8月22日向被告支付房租租金60000元及押金5000元，共计65000元，随后原告投入约120000元对承租房屋进行装修。房屋装修后投入使用过程中，原告得知被告出租的房屋系违法建筑，筠连县政府要求县电力公司及自来水公司对该违法建筑采取了停水停电等措施，导致原告无法正常使用承租房屋。为此原告向法院起诉，请求：1、确认原被告签订的《房屋租赁协议》无效；2、被告退还房屋租金和押金65000元；3、被告赔偿原告房屋装修损失费120000元；4、案件受理费由被告承担。
被告罗顺富辩称，1、原被告签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，不能确定为无效，被告要求继续履行协议；2、被告的租赁物无任何瑕疵，未影响原告正常使用，且原告装修系自愿行为，被告不承担返还房屋租金、押金及赔偿房屋装修损失的责任；3、原告支付被告所欠房租120000元及赔偿因装修给被告房屋造成的损失100000元。
经审理查明，被告罗顺富在未取得建设工程规划许可证等建房审批手续情况下于2009年6月在筠连县筠连镇燎原村5组小地名“一公里”处修建了一幢房屋，房屋建成后，被告未办理房屋产权登记手续。2011年8月20日，原告刘东波与被告罗顺富签订《房屋租赁协议》，被告将上述房屋中一楼大厅及三、四楼的整体房间及公共区域出租给原告使用。协议主要约定：三、1、租用期限：自2011年9月1日起至2016年9月30日止；2、房屋租金：第一年为50000元（底楼第二、三间门面一同出租，加租金10000元），第二年每年租金60000元；3、付款方式：按年支付，另付押金5000元，租房终止，甲方（被告）验收无误后，将押金退还乙方（原告），不计利息；第1次付款计55000元；以收据为准，先付后用。四、3、租用期内，甲方必须确保乙方的正常使用，……8、租赁期满后，乙方装修工程不能拆除，但设施设备电器等由乙方自行搬走。该合同第二项后面注明：从上到下数第二、三间门面作为出租，另加租金壹万元。2011年8月22日，原告刘东波向被告罗顺富支付第一年租金60000元及押金5000元。2011年8月28日原告刘东波与筠连县兴旺装饰建材有限公司签订装饰工程施工合同，合同约定承包方式为双包工程（包工包料），合同价款12万元。之后，该公司将其所租赁的部分房屋进行了装修。2011年10月底，原告开始搬入租赁房屋作为其公司的办公室使用。因被告罗顺富修建的筠连镇燎原村5组小地名“一公里”的一幢房屋（包含上述租赁房屋）系违法占地和未办理建设工程规划许可证等有关审批手续的情况下修建，2011年12月16日，筠连县人民政府办公室作出《加快推进新型城镇化工作组会议纪要》（第二十四期），认为罗顺富系非法占地和违法建房，明确由有关部门对罗顺富违法占地、建房的行为进行行政处罚，并明确由相关部门对占用林地、超出红线的建筑物依法予以拆除。2011年12月19日，筠连县林业局做出筠林听权告字（2011）第［025］号林业行政处罚听证权利告知书，对被告罗顺富给予行政处罚：“1、限期恢复林地原状；2、处非法改变林地用途林地每平方米10元至30元的处罚。”被告罗顺富于2011年12月21日交纳了20000元罚款。2011年12月，筠连县电力公司停止对该租赁房屋供电，造成原告无法正常使用该房屋。2012年3月7日，筠连县人民政府办公室作出《会议纪要》（第十一期），要求依法对被告罗顺富非法占地、违法建房问题进行罚款、没收等行政处罚，筠连县电力公司、自来水公司停止对出租房屋供水供电。筠连县国土资源局依据2012年12月8日筠连县政府第22次常务会议批示对该房产进行没收，并交付筠连县国有资产经营有限公司管理。2013年3月1日，被告罗顺富与筠连县国有资产经营有限公司签订《房产回购契约》，约定由罗顺富回购筠连县国土资源局没收的房产（包括本案租赁房屋）。被告罗顺富至今未取得建设工程规划许可证及取得《房屋产权证》、《土地使用权证》。原告以租赁房屋系违法建筑且无法正常使用为由诉至本院，要求确认原被告签订的《房屋租赁协议》无效并返还房屋租金及押金65000元，承担120000元装修费及案件受理费。诉讼过程中，被告于2012年12月11日提出鉴定申请，申请对原告装修部分的价值进行评估，本院依法委托筠连县价格认证中心进行评估，筠连县价格认证中心于2013年9月12日以材料不齐全及未缴纳费用为由决定不予受理。被告超出举证期限于2012年12月28日提出反诉，要求原告恢复租赁房屋原状并按每月5000元支付从2012年9月1日起至房屋恢复原状时止的房屋租金，原告以被告在本案举证期限届满后提出反诉不符合法律规定为由，不予认可。2014年7月24日，原告向本院申请撤回诉讼请求中第三项“3、请求被告向原告赔偿房屋装修损失费120000元”，要求不在本案中处理。
上述事实有下列证据证实：1、原被告身份证明；2、房屋租赁协议；3、房屋装修合同；4、筠连县政府文件；5、林业局处罚书及票据；6、测绘图及用地申请；7、筠连县城市投资公司复函；8、收据；9、询问笔录；10、证人证言；11、当事人陈述。
本院认为，原告刘东波与被告罗顺富于2011年8月20日自愿签订《房屋租赁协议》。因该租赁房屋存在非法占地、违法修建问题，筠连县人民政府于2012年3月7日作出依法查处被告罗顺富非法占地、违法建房问题决定，该房产由筠连县国土资源局进行没收并交付筠连县国有资产经营有限公司管理。该租赁房屋修建至今未取得城市建设规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故原告与被告订立的《房屋租赁协议》无效。对于原告要求被告返还租金60000元的问题，因原告对该租赁房屋使用3个月后即在2011年12月，筠连县电力公司停止对该租赁房屋供电，造成原告无法正常使用该房屋，原告使用了一段时间，原告应支付被告该段时间的房屋占用费，本院酌情确定为15000元，被告应返还原告租金45000元。对于原告支付的5000元押金，因租赁协议无效，被告应将该款返还原告。被告共计应返还原告租金和押金50000元。被告主张原告赔偿因装修给被告房屋造成的损失100000元，因被告为未在举证期限内提起反诉，故在本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告刘东波与被告罗顺富于2011年8月20日签订的《房屋租赁协议》无效；
二、被告罗顺富返还原告刘东波房屋租金、押金共计50000元；
三、驳回原告刘东波的其他诉讼请求。
上述款项在本判决生效后即行给付。
如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2050元（已减半），由原告刘东波负担1700元，被告罗顺富负担350元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
本判决生效后，一方当事人未按判决书所确定的内容履行义务的，另一方当事人申请执行的期限为两年。
代理审判员 杨顺成
二〇一四年七月二十八日
书 记 员 张建明