浙江省武义县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金武民初字第820号
原告：俞杨。
委托代理人：洪紫东（特别授权代理），浙江金元律师事务所律师。
被告：杨桂凤。
委托代理人：俞慧（特别授权代理）。
被告：巫群杰。
原告俞杨与被告杨某、巫群杰房屋买卖合同纠纷一案，于2014年10月31日向本院起诉，本院于当日受理立案后，依法由代理审判员沈忆独任审判，于2014年11月19日公开开庭进行了审理。原告俞杨的委托代理人洪紫东，被告杨某的委托代理人俞慧、被告巫群杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告俞杨起诉称：2010年，原告在武义县大坤头村的老宅因旧改造取得相应的土地，原告支付相应土地款和建房款，房屋由该村统一建造。原告在支付土地款和建房款后，办理房权证的过程中得知，被告杨某（系原告母亲）在未告知原告的情况下，已于2012年6月12日与另一被告巫群杰签订了《房地产买卖合同》，将原告的该房地产以246万元的价格转让给被告巫群杰。原告认为，原告是该买卖合同房产的所有权人。被告杨某在没有取得原告同意并出具授权委托书的情况下，与另一被告巫群杰签订该房产买卖合同，两被告的行为侵害了原告的合法权益。根据《合同法》第48条的规定，属于无权代理，两被告的买卖行为对原告不发生房产买卖的法律效力。如两被告的行为给原告造成侵权损害的，原告将保留追究两被告法律责任的权利。为此，请求判令：两被告签订的房地产买卖合同无效；诉讼费用由被告承担。
被告杨某答辩称：2012年，因答辩人女儿要买金华的房子，答辩人女儿就跟答辩人说把房子卖掉，答辩人觉得答辩人能代理儿子，就没想这么多，就去中介把房子卖掉了。后来原告才知道答辩人把他的房子卖掉了，家里产生了很大的矛盾。
被告巫群杰答辩称：首先，房子是被告杨某自愿卖的，杨某买房子的时候原告还在上学，从买房、拆迁等一系列事情都是杨某在操作的，可以看出房子只是登记在原告名下。到2012年6月份，签完合同我已付100000元定金，到2012年7月份我付了900000元，一共1000000元。到8月份，村里通知原房主抽签，杨某告知村里房子卖给我了，因房子已经卖给我了，所以村里让我去抽签，后来要交付的二十余万元也是我支付的。房屋买卖当天，杨某打电话给原告，我不清楚为何原告会突然起诉，是因为去年该小区的有一幢房子卖了3000000元，所以原告才想反悔。
原告俞杨为证明自己主张向本院提交证据如下：
1、土地款及建房款收据1组，证明原告才是该案合同标的房产的权利人；
2、房地产买卖合同（复印件）1份，证明两被告签订该房产买卖的事实及该合同未经原告委托授权，对原告不发生法律效力。
对于上述证据，两被告质证认为真实性均无异议，但被告巫群杰对款项是原告交的有异议。本院对上述证据的真实性予以确认。
被告巫群杰为证明自己主张向本院提交证据如下：
1、土地使用权登记申请表、土地使用权转让审批表、宗地图（均系复印件）1组，证明这个房子是2004年原告母亲杨某从邹晓手上买的事实；
2、抽签登记（复印件）1份，证明新房位置抽签当时是巫群杰去的事实；
3、配套设施发票、汇款凭证1组，证明巫群杰抽签后交了3笔建房款。
对上述证据，原告质证认为证据1虽为复印件，但真实性无异议，恰恰证明房子所有者是原告；证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，看不出具体内容；证据3，真实性无异议，但是对关联性有异议，2012年8月12日146832元这一张发票的交款单位是写原告，无法确认是谁交纳的，汇款凭证及三笔款项具体是否交付村里由法院核实。被告杨某质证认为均无异议。本院认为证据1经原告和被告杨某质证均无异议，本院对其真实性予以确认；证据2虽系复印件，但与证人谢某甲证言能够相互呼应，故本院对诉争房屋的位置的抽签系被告巫群杰所抽的事实予以确认；证据3中的发票均系原件，且有银行汇款凭证，并经与村里核实确认其真实性，故本院对由被告巫群杰交纳上述三笔款项的事实予以确认。
4、证人刘某、谢某甲、谢某乙证言3份，证明诉争房屋一直都是由杨某实际代理的，买房子及付钱都是杨某操作的，杨某有权处理该房子。
对此，原告质证认为对谢某乙和谢某甲的证词的关联性有异议，两位证人的证言均不能证明该房产已经卖给巫群杰，不能证明杨某将房子卖给巫群杰，可能是村里直接让巫群杰去抽签，也可能是杨某让巫群杰代理其去抽签；对刘某证言的证据三性均无异议，可以看出杨某是在没有代理权的情况下签订的购房合同，且巫群杰也是知情的，两被告的行为侵害的原告的权益。被告杨某质证认为均无异议。本院认为证人谢某乙和谢某甲在旧村改造过程中均系村干部，对于旧村改造事宜及涉及本案诉争事实较为清楚，证人刘某系两被告签订合同的中介，其对诉争房屋买卖过程较为清楚，故三位证人证言可信度较高，故本院对诉争房屋在旧村改造过程中的相关事宜均由村委会与被告杨某联系的事实和2012年8月份由村委会通知杨某通过抽签方式抽取房屋位置，后杨某告知被告巫群杰，由巫群杰参加抽签的事实予以确认。
综上，本院认定本案事实如下：2012年6月12日，巫群杰与杨某签订《房地产买卖合同》1份，合同约定：俞杨将大坤头拆迁房屋（二期）出售给被告巫群杰。房屋所有权证号、建筑面积、土地使用权证号、地号等以证为准，土地性质为出让，占地面积约96平方米，庭院约44平方米；房屋转让价款为2460000元；合同签订后，巫群杰支付100000元作为定金，抵作房价款；2012年7月12日前支付900000元作为第一次付款；房屋余款1460000元正，在双方到有关部门办理房屋产权过户时付清等内容。协议签订后，被告巫群杰按约向杨某支付了100000元定金和900000元购房款。2012年8月，村委会通知杨某通过抽签方式抽取房屋位置，后杨某转告巫群杰，由巫群杰参加抽签并抽取房屋位置。2012年8月12日，巫群杰向熟溪街道大坤头村旧村改造管理小组交纳146832元建房款和40000元建房排头另加款；2013年9月7日，巫群杰又向熟溪街道大坤头村旧村改造管理小组交纳20000元建房款。目前诉争房屋尚未办理房产证和土地证。
另查明，2004年俞杨从邹晓处受让取得坐落于武义县熟溪街道大坤头村的武集用（2004）字第000240号房屋（诉争房屋旧村改造前原房屋），土地性质为补办出让。后大坤头村进行旧村改造工程，2010年12月26日俞杨向武义县熟溪街道办事处大坤头村经济合作社管理委员会交纳了322853元地皮款；2011年4月19日、2011年9月20日俞杨分两次向熟溪街道大坤头村旧村改造管理小组交纳了共计400000的建房款。
本院认为，本案的主要争议焦点为房屋买卖合同是否有效问题，而房屋买卖合同是否有效取决于被告杨某是否具有代理权。从庭审查明情况看，诉争房屋在旧城改造过程中的所有手续均由杨某代俞杨办理。在房屋买卖的过程中，杨某虽未出具俞杨的授权委托书，但鉴某桂某系俞杨的母亲，且杨某对外表示其有权代理，并在房屋买卖合同委托代理人处签名按指印，之后又收取定金100000元及第一笔购房款900000元，并在村委会通知抽签挑选房屋位置时转告巫群杰，由巫群杰参加抽签并交纳之后的建房款等款项，以上种种行为，足以使巫群杰相信杨某具有代理权。因此，为维护市场交易安全秩序和诚信准则，确认杨某与巫群杰签订房屋买卖合同合法有效，对各方当事人均具有约束力。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、第六十条之规定，判决如下：
驳回原告俞杨的诉讼请求。
案件受理费40元（已减半），由原告俞杨负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费80元，款汇入金华市中级人民法院诉讼费预收户。开户银行：中国农业银行金华市分行。汇入帐号：196999010400040900000106003，或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室）。
代理审判员 沈 忆
二〇一五年一月二十七日
书 记 员 胡俊姹