福建省泰宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0429民初480号
原告：许菊生，男，1968年11月6日出生，汉族，农民，住泰宁县。
原告：邓庆秀，女，1969年12月17日出生，汉族，农民，住泰宁县。
俩原告共同委托诉讼代理人:卓国富，福建国富（南平）律师事务所律师。
俩原告共同委托诉讼代理人:苏梦辉，福建国富律师事务所律师。
被告:泰宁县永益房地产开发有限公司，住所地泰宁县杉城镇金乾坊综合楼2层。
法定代表人:陈惠明，该公司董事长。
委托诉讼代理人:张坚刚，福建闽中律师事务所律师。
委托诉讼代理人:曾水旺，福建闽中律师事务所律师。
原告许菊生、邓庆秀与被告泰宁县永益房地产开发有限公司（以下简称永益房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案后，依法适用普通程序，于2017年7月19日公开开庭进行了审理。原告许菊生、邓庆秀的委托诉讼代理人卓国富、苏梦辉，被告永益房地产公司的委托诉讼代理人曾水旺均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
许菊生、邓庆秀向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》无效；2、要求被告返还原告购房款人民币73970元；3、要求被告按年利率24%支付赔偿金22191元（自2016年5月9日暂计至2017年5月28日止的利息）。诉讼中，许菊生、邓庆秀将诉讼请求变更为：要求永益房地产公司赔偿经济损失人民币73970元（计算公式为：369848元÷50年×10年），并按年利率24%支付赔偿金额的利息22191元（自2016年5月9日暂计至2017年5月28日止的利息），暂共计人民币96161元。许菊生、邓庆秀并增加诉讼请求：要求对《商品房买卖合同》附件十一第五条规定“宣传材料不属合同组成等事宜的约定”及第（3）项规定“出卖人发放及制作的售楼广告、售楼书、户型平面图册、房屋模型、沙盘、样板房、本项目宣传及展示材料中涉及市政配套、交通说明等，均不属于合同要约”的格式条款予以撤销或确认无效。事实和理由：2016年元旦期间，永益房地产公司散发传单广告。广告中显示其在泰宁县城区开发销售“尚城首府”商品住宅楼盘，平面图载明“尚城首府”安宅聚气，定位泰宁首席MINI综合体，引进三明市鑫鑫超市，全方位满足业主的日常生活需求，交通出行便利快捷，特别是属学区房，位于商政中心地段，买一层送一层等，颇有诱惑力。于是许菊生、邓庆秀与永益房地产公司于2016年3月7日签订了《商品房买卖合同》（合同编号20160074），约定：许菊生、邓庆秀向永益房地产公司购买尚城首府楼盘902室，建筑面积69.11㎡，5351.6元/㎡，总价款369848元。许菊生、邓庆秀依照合同的约定于2016年5月9日向永益房地产公司付清了全部购房款，永益房地产公司向许菊生开具了“销售不动产统一发票”，并于2016年8月向许菊生、邓庆秀交钥匙入伙。
商品房买卖合同内容还有约定：其一，永益房地产公司取得泰宁县地块土地使用权证，证号为泰国用（2014）第0260号，土地用途是商服建房，土地使用权终止日期为2062年7月27日（即50年）；其二，取得建设工程规划许可证，证号为建字第350429201500019号，商品房项目名称为城西商务写字楼（尚城首府）；其三，许菊生、邓庆秀购置尚城首府902室为成套住宅，这在该合同第9条、第17条以及合同附件九第13条、附件十第9条的约定，均显示永益房地产公司出售的商品房用途为成套住宅，并约定交房的同时向许菊生、邓庆秀提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。当许菊生、邓庆秀准备申请登记房屋产权证书之时，方得知永益房地产公司接到泰宁县政府有关部门通知，其开发尚城首府所用泰国用（2014）第0260号地块仍为商服建房用地，原规定使用期限50年变更为40年（即使用权终止年限为2054年1月15日止），又获悉尚城首府其他购房业主取得房屋“不动产权证书”，例如沈雅萍不动产权证书载明：房屋用途为企业办公兼商业用地/商业服务；使用年限为2054年1月14日。
以上事实完全证明永益房地产公司销售的尚城首府商品房用途和使用期限违反商品房买卖合同约定，即合同中约定许菊生、邓庆秀购买的商品房用途为住宅、使用期限为50年，但在实际履行合同时，许菊生、邓庆秀购置的902室却变为企业营业性用房，使用期限由50年变为40年，永益房地产公司交房时也未按合同约定和法律规定，向许菊生、邓庆秀提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，为此，永益房地产公司严重违反法律规定和合同约定，其行为属欺诈，应对许菊生、邓庆秀承担民事赔偿责任。另外，双方签订的《商品房买卖合同》及所有的附件均属永益房地产公司提供的格式条款合同，许菊生、邓庆秀申请增加的诉讼请求事项的内容为免除永益房地产公司责任，排除许菊生、邓庆秀权利，增加许菊生、邓庆秀责任的格式条款，显失公平，违反法律规定，应当予以撤销或确认无效。
永益房地产公司辩称，针对许菊生、邓庆秀变更和增加的诉讼请求答辩如下：
一、许菊生、邓庆秀要求赔偿损失的诉讼请求不能成立。第一，永益房地产公司没有违反《商品房买卖合同》的约定，也不存在欺诈行为。首先，许菊生、邓庆秀明知其购买房屋的土地用途为商服用地，明知其购买房屋的权利期限为40年。之所以说许菊生、邓庆秀明知购买房屋的土地用途为商服用地，在于：1.双方签订的《商品房买卖合同》，明确约定许菊生、邓庆秀购买的房屋为商服办公房屋。合同第一条第1项约定“买受人购买的商品房所占用的土地用途为商服”，第2项约定“商品房项目核准名称为城西商务写字楼（尚城首府）”。2.永益房地产公司预售尚城首府房屋时公开展示的各类证件包括《土地使用权证》、《商品房预售许可证》在内，均明确记载：地类（用途）为商服用地，房屋用途性质为商服。3.本案土地用途为商服用地，在项目所在地是人人皆知的。之所以说许菊生、邓庆秀明知购买的房屋的权利期限为40年，在于：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条等规定，商业、旅游、娱乐用地年限最高为40年。房屋的使用期限依法定而不依约定，源于许菊生、邓庆秀明知其购买房屋的土地用途为商服用地的事实，许菊生、邓庆秀明知其购买房屋的权利期限为40年的事实。其次，许菊生、邓庆秀关于其购买房屋的使用期限由50年变更为40年的说法没有事实依据。1.《商品房买卖合同》没有约定房屋的使用期限为50年；2.《商品房买卖合同》第一条“土地使用权终止日期填写为2062年07月27日”系非由永益房地产公司的原因造成，原因在于泰宁县国土资源局办理的“泰国用（2014）第0260号”国有土地使用权证记载的终止日期为2062年07月27日且泰宁县国土资源局办理的涉案土地使用权关联证书记载的终止日期均为2062年07月27日，永益房地产公司只是将土地使用权证的信息直接填写在《商品房买卖合同》而已。当然，参照《商品房买卖合同》“规划变更条款”及《补充协议》第五条第5项的约定及其体现的履约原则，永益房地产公司不对土地使用权终止日期的填写调整承担责任。《商品房买卖合同》第十四条规划变更条款约定“……，相关合同权责按规划主管部门批准变更情况履行，出卖人无需另行赔偿或承担违约责任”。《补充协议》第五条第5项约定“出卖人可对本项目的规划、设计进行相应的调整，相关规划、设计变更经政府部门或设计部门批准、认可后即生效执行。”显然，该约定体现的履约原则即是永益房地产公司不对有权主管部门批准变更的行为承担责任，本案土地使用权终止日期的调整系有权主管部门作出的决定，永益房地产公司不对此承担责任且许菊生、邓庆秀与永益房地产公司均有义务遵照执行。第二，许菊生、邓庆秀提供的证据不能证明发生了损失及损失的数额。
二、关于许菊生、邓庆秀增加的诉讼请求，永益房地产公司认为也是不能成立的。第一，《商品房买卖合同》及其附件包括许菊生、邓庆秀提出的附件十一第五条约定内容，均系合同双方当事人的真实意思表示，不存在撤销或无效事由，全部合法有效。
第二，宣传材料及有关广告、售楼书、户型平面图、房屋模型、沙盘等，本身就不具备成立要约的条件，充其量属于要约邀请。
综上，永益房地产公司没有违反《商品房买卖合同》的约定，许菊生、邓庆秀提供的证据也不能证明发生了损失。许菊生、邓庆秀的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应不予支持。请驳回许菊生、邓庆秀的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院依职权调取了相关证据，本院组织当事人进行了证据质证。永益房地产公司对许菊生、邓庆秀提交的下列证据：1.[合同编号20160074]商品房买卖合同一份；2.[发票号码019××××6604]销售不动产统一发票；3.[泰国用（2014）第0260号]土地使用权证；4.土地使用权变更登记通知；5.尚城首府广告；6.[闽（2017）泰宁县不动产第0000401号]沈雅萍不动产权证书；7.[闽信告知字（2017）858号]信访告知书以及下列补充证据：1.国有建设用地使用权出让合同；2.泰宁县人民政府专题会议纪要；3.变更土地出让合同；4.关于泰宁县城西商务写字楼规划设计条件通知书；5.建设项目用地预审意见书；6.建设用地规划许可证；7.建设工程规划许可证；8.交房流程图的真实性无异议，本院予以确认并在案佐证。永益房地产公司对许菊生、邓庆秀提供的补充证据：9.泰宁尚城首府小区业主情况登记表；10.申请书有异议，本院认为，证据9是许菊生、邓庆秀自己制作的；证据10也不能证明是永益房地产公司提供的，均无法证明许菊生、邓庆秀所认为的待证事实，为此，该二组证据不予采信。许菊生、邓庆秀对永益房地产公司提交的下列证据：1.营业执照；2.泰国用（2014）第0071、0260号《国有土地使用权证》；3.（泰）房预售证第2015007号《商品房预售许可证》；4.《商品房买卖合同备案信息》;5.尚城首府情况登记表；6.收条；7.泰宁县[2016]泰土建字第62号建设用地批准书；8.泰宁县国土资源局与泰宁厦泰房地产开发有限公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》；9.（泰）房预售证第2017002号《商品房预售许可证》；10.商品房购销合同备案一览表的真实性无异议，本院予以确认并在案佐证。许菊生、邓庆秀和永益房地产公司对本院依职权调取并出示的下列证据：1.《情况说明》；2.《国有土地使用权挂牌出让公告》；3.《成交确认书》；4.《国有建设用地使用权出让合同》；5.《国有建设用地交地确认书》；6.《内资企业登记基本情况表》；7.泰宁县国土资源局出具的《关于永益房地产开发有限公司尚城首府土地出让、办证情况说明》和《泰宁尚城首府已办证名单》；8.泰宁县房地产管理所出具的《情况说明》的真实性无异议，本院予以确认并在案佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
泰宁县国土资源局于2012年7月13日至2012年7月22日举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中，南方钢承（泰宁）再生物资有限公司竞得编号TG2012-11号地块的国有建设用地使用权，并于2012年7月22日双方签订《成交确认书》。国有土地使用权挂牌出让公告载明：“使用年限为40年；土地用途为商务金融用地。”2012年7月27日泰宁县国土资源局与南方钢承（泰宁）再生物资有限公司签订一份《国有建设用地使用权出让合同》，约定：本合同项下出让宗地的用途为商服用地-
商务金融用地（写字楼）兼容批发零售用地（商店、超市）；国有建设用地使用权出让年限为40年，自交付土地之日起算；主体建筑物性质为企业办公，合同还对双方的其他权利义务作了约定。2012年9月10日，泰宁县人民政府作出[2012]64号专题会议纪要，同意南方钢承（泰宁）再生物资有限公司在泰宁设立房地产经营公司作为履行主体，由国土部门与新成立的泰宁县永益房地产开发有限公司签订变更出让合同，除受让方法人变更外，原出让合同约定的其它事项不变。当日，泰宁县国土资源局根据会议纪要的要求与永益房地产公司签订了《变更土地出让合同》。2012年10月26日，永益房地产公司取得[地字第350429201200037号]建设用地规划许可证，载明：“用地项目名称为泰宁县城西商务写字楼；土地性质为企业办公兼商业用地。”2014年1月15日，泰宁县国土资源局与永益房地产公司签订《国有建设用地交地确认书》。2014年1月21日，永益房地产公司进行初始登记，并取得[泰国用（2014）第0071号]国有土地使用权证，载明：“地号为101-45-008；土地使用面积为6667㎡；用途为商服用地；使用终止日期为2062年7月27日。”2014年3月27日，永益房地产公司进行变更登记，并取得[泰国用（2014）第0260号]国有土地使用权证，载明：“地号为101-45-008-1；土地使用面积为3451㎡；用途为商服用地；使用终止日期为2062年7月27日。”2015年9月8日，永益房地产公司取得[建字第350429201500019号]建设工程规划许可证，载明：“建设项目名称为泰宁县城西商务写字楼（尚城首府）1#楼。”2015年12月28日，永益房地产公司取得（泰）房预售证第2015007号《商品房预售许可证》，载明：“房屋用途性质为商服。”
2016年3月7日，永益房地产公司作为出卖人与许菊生、邓庆秀作为买受人签订一份《商品房买卖合同》（预售），合同主要约定：1.出卖人以出让方式取得坐落于泰宁县地块的建设用地使用权，该地块国有土地使用证号为泰国用2014第0260号，土地使用权面积为3451㎡。买受人购买的商品房所占用的土地用途为商服，土地使用权终止日期为2062年7月27日；2.出卖人经批准在上述地块建设的商品房项目名称为城西商务写字楼（尚城首府），建设工程规划许可证为建字第350429201500019号，建筑工程施工许可证号为FJSGXK-0598-TN-2015-020；3.该商品房已由泰宁县住房和城乡规划建设局批准预售，预售许可证号为（泰）房预售证第2015007号；4.买受人购买尚城首府1幢902室商品房，建筑面积为69.11㎡，单价为5351.6元，总价款为369848元，买受人应于本合同签订之日起付清首期款计人民币220000元，余款计人民币149848于2016年2月27日前交清；5.第九条：商品房交付条件为交付时应当符合下列第1、2项所所列条件，即“已取得建设工程竣工验收备案证明文件；已取得房屋测绘报告”，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅说明书》和《住宅质量保证书》；6.第十七条：保修责任为（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容；7.附件九即《关于前期物业管理的约定》第十三条：房屋装修引导，告知业主、使用人有关装修规定和签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》，对装修违章行为进行劝阻（或发出整改）和上报相关部门处理；8.附件十即《临时管理规约》第九条：业主、物业使用人装修房屋，应自觉遵守《住宅室内装饰管理办法》（建设部110号令）和本规约等有关规定，开工前应向物业服务企业登记备案，并接受房产管理部门的监督。……9.附件十一即《补充协议》第五条：宣传材料不属于合同组成等事宜的约定……第（3）项：出卖人发布及制作的售楼广告、售楼书、户型平面图册、房屋模型、沙盘、样板房、本项目宣传及展示材料中涉及的市政配套、交通说明等，均不属于合同要约。……
合同签订后，许菊生、邓庆秀向永益房地产公司支付了全部购房款369848元，永益房地产公司于2016年5月9日开具了不动产销售统一发票。永益房地产公司于2016年3月15日到泰宁县房地产管理所进行合同备案，备案信息显示：“项目名称为城西商务写字楼（尚城首府）；规划用途为商服办公。”2016年11月23日，永益房地产公司向许菊生、邓庆秀交付所购商品房钥匙。
2017年1月9日，永益房地产公司受熊凯明等10户购房户的委托向泰宁县不动产登记中心申请不动产权登记，2017年1月19日，泰宁县不动产登记中心核发了熊凯明等10户不动产权证书，登记用途为商服，使用期限为2062年7月27日。2017年2月6日，永益房地产公司又受50户购房户的委托向泰宁县不动产登记中心申请不动产登记，该中心在审核过程中发现已核发的10本不动产权证书载明的土地使用期限登记错误，根据《国有建设用地使用权出让合同》的约定，土地使用年限为40年，从2014年1月15日交地时起算，正确的土地使用期限应为2054年1月14日止，而核发的10本不动产权证以及核发给永益房地产公司的国有土地使用权证，登记的土地使用期限均为2062年7月27日止，多计算了8年7个月又13天，为此，该中心要求永益房地产公司退还已核发的所有证书，并主动配合登记机关做好更正工作，已发给熊凯明等4户业主的不动产权证，要做好矛盾化解工作，同时为避免产生新的错证，暂停了尚城首府办证审批。2017年，领到不动产证的熊凯明办理银行抵押贷款登记时，被告知因土地使用期限登记错误暂缓办理，至此，尚城首府购房业主陆续知晓后，纷纷要求永益房地产公司解决问题。
2017年3月13日，泰宁县不动产登记中心向永益房地产公司下发不动产登记更正登记通知书，载明：“根据泰宁县人民政府泰政[2012]号挂牌出让的批复和国有建设用地使用权出让合同，位于泰宁县地块的国有建设用地使用权出让给被告做商服用地，使用期限为40年，因该宗地交地时间为2014年1月15日，因此该宗地终止年限为2054年1月15日止。原关联证书登记为2062年7月27日属登记错误，我局拟将关联证书进行更正登记。”同时，泰宁县国土资源局召集永益房地产公司代表和尚城首府业主10名代表（后其他业主加入共40余人）进行调解，泰宁县国土资源局首先就国家有关土地法律法规及产权登记情况进行了说明，并对土地使用期限登记错误道歉，业主代表认为永益房地产公司在营销宣传和合同签订中有欺诈行为，要求按合同约定的期限履行，否则退房或赔偿损失，对此，永益房地产公司以不存在欺诈行为为由表示无法做到，由于双方分歧过大，调解无果。为此，尚城首府部分业主分别于3月15日、17日、29日到泰宁县信访局集体上访，30日到省信访局上访，省信访局对沈凤新等尚城首府业主信访事项作出书面告知，载明：“你们在2017年3月30日来访，反映泰宁县永益房地产有限公司把坐落于泰宁县地块的城西商务写字楼尚城首府只有40年的土地使用权的商业用地当做50年的住房用地卖给你们，并要求购房款一次性付清（在商品房买卖合同上标注土地使用权终止日期为2062年7月27日），开发商以欺诈行为篡改业主的合同，现要求退购房款或办理成50年的房产证和土地使用权证的信访事项，属于人民法院职权管辖范围，根据《信访条例》的规定，请向泰宁县人民法院提出。”故许菊生、邓庆秀等16户尚城首府业主诉至本院，其中泰宁县金沙水电有限责任公司已撤回起诉。
本院认为，双方当事人争议的焦点为：一、关于永益房地产公司制作的销售广告和宣传资料应属于要约邀请，还是应视为要约属于合同的一部分的问题。《中华人民共和国合同法》第十五条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”和《最高人民法院关于〈审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，首先，永益房地产公司在销售广告和宣传资料中，没有宣传其取得的土地使用权年限为50年；其次，销售广告和宣传资料中，“泰宁县首席SOHO层高5米”直译就是在家庭办公室、小型办公室的意思，实际上意思就是给自由职业者准备的商、住合一的公寓。而“尚城首府
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定位泰宁首席MINI综合体”的意思也是旨在建成集商业、购物、办公、居住为一体的城市商业综合体项目，所推出的均为45-75平米能居住能办公能投资全能小户型公寓。以上并不能说明永益房地产公司宣传的是成套住宅，更不能以“MINI综合体”来确定土地用途为综合用地，年限为50年。实际土地用途和年限仍应以永益房地产公司取得并展示的国有土地使用权证所载明的为准；再次，销售广告和宣传资料中，尚城首府“安宅聚气、商品房为复式公馆、属学区房、买一层用二层、享受别墅生活、四所名校环绕，引进鑫鑫华府超市等。”以及所附3房2厅2卫装饰平面图，仅是对商品房的户型、交通、小区环境、配套设施等进行夸张性宣传，并不能说明永益房地产公司宣传的是成套住宅。况且，其开发建设的商品房，虽为商服办公，但购房者可以改造装修为具有居住功能的公寓，对此，法律法规并没有明令禁止，许菊生、邓庆秀等尚城首府业主接收商品房后，基本上改造装修为具有居住功能的公寓，政府有关主管部门也未进行干预。为此，永益房地产公司制作的销售广告和宣传资料并没有明确指标以及以虚构事实或隐瞒重要事实的方法引人误解，仅仅是夸张性宣传，目的是为了引起购房者注意，制造声势、氛围，应属于要约邀请。二、关于永益房地产公司是否未经政府批准，擅自改变土地使用权用途，将商服用地改变为综合开发用地以及擅自改变商品房建设规划用途，将商服办公改变为成套住宅的问题，即在《商品房买卖合同》中是否有明确约定商品房的用途为成套住宅以及合同载明土地使用权终止日期为2062年7月27日永益房地产公司是否有过错。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，首先，土地使用权用途和使用年限是根据永益房地产公司与泰宁县国土资源局签订的《国有建设用地使用权合同》的约定以及永益房地产公司取得的《国有土地使用权证》所载明的地类（用途）来确定，再根据用地性质依照法律法规来确定使用年限，而不能由永益房地产公司与许菊生、邓庆秀在《商品房买卖合同》中约定。合同第一条第1项明确规定土地用途为商服，土地使用权期限根据有关规定不能简单填写为70年、50年或40年，应具体写明终止日期，泰宁县国土资源局在向永益房地产公司核发国有土地使用权证时，未尽充分的审核注意职责，将终止日期本应为2054年1月14日（即年限为40年）错误登记为2062年7月27日，在40年的基础上多计算了8年7个月又13天。永益房地产公司将土地使用权终止日期填写为2062年7月27日，完全系基于对泰宁县国土资源局核发的国有土地使用权证信赖并根据国有土地使用权证载明的终止日期填写，对此，永益房地产公司并没有过错，不能以此强加于永益房地产公司应尽再次审核注意义务，更不能以此来推断永益房地产公司明知登记有误；其次，合同第一条第2项也明确规定永益房地产公司所开发建设的商品房项目核准名称为城西商务写字楼，顾名思义该商品房建设规划用途应为商服办公。合同第三条第1项规划用途栏载明为成套住宅，是因泰宁县房管所提供的由软件开发公司研发的网签《商品房买卖合同》文本，软件程序在规划用途选项栏中未设计商服办公（SOHO）选项内容，才导致永益房地产公司在合同中使用了成套住宅选项，对此，永益房地产公司也没有过错。2016年2月间，泰宁县房管所在审核永益房地产公司申请合同备案时发现该问题后，告知永益房地产公司对已签约的合同依法依规进行修正，为此，永益房地产公司制作了刻有商服办公的校对章，并于2016年12月份对大部分尚城首府购房户持有的合同进行了修正，许菊生、邓庆秀提供合同进行了修正；再次，合同第9条、第17条以及附件九第13条、附件十第9条的约定，只是说明永益房地产公司开发建设的商品房若为住宅的，需提供《住宅说明书》和《住宅质量保证书》，并按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任以及许菊生、邓庆秀对所购房屋如按住宅装修，应自觉遵守《住宅室内装饰管理办法》和本规约等有关规定。并不能显示该商品房用途性质为成套住宅。为此，永益房地产公司并没有擅自改变土地使用权用途和商品房建设规划用途。
综上所述，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。永益房地产公司与许菊生、邓庆秀签订的《商品房买卖合同》（预售）系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效。永益房地产公司制作的销售广告和宣传资料中，对其开发规划范围内的房屋已说明系商服办公，且在售楼场所公开展示《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》等证件，并没有以虚构事实或隐瞒重要事实的方法引人误解，其它所作的说明和允诺也并不具体确定，仅仅是夸张性宣传，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定没有重大影响，不能视为要约，应属于要约邀请。为此，许菊生、邓庆秀要求对《商品房买卖合同》附件十一第五条规定“宣传材料不属合同组成等事宜的约定”及第（3）项规定“出卖人发放及制作的售楼广告、售楼书、户型平面图册、房屋模型、沙盘、样板房、本项目宣传及展示材料中涉及市政配套、交通说明等，均不属于合同要约”的格式条款予以撤销或确认无效的主张，不予支持。永益房地产公司在与许菊生、邓庆秀签订《商品房买卖合同》时已按照取得的《国有土地使用权证》所载明的地类（用途），在合同中明确规定土地用途为商服，根据该用地性质依照《中华人民共和国国务院令第55号（中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例）》第十二条的规定，土地使用权出让年限为40年，对此，许菊生、邓庆秀也应当知道。因此，永益房地产公司没有擅自改变土地使用权用途。合同中土地使用权终止日期填写为2062年7月27日，是永益房地产公司根据《国有土地使用权证》载明的终止日期填写，不能以登记机关的登记错误来推断永益房地产公司明知登记有误并存在欺诈行为，况且，该终止日期对房屋价格的确定没有产生任何影响，从泰宁厦泰房地产开发有限公司开发的同地段同类商品房在相近时间段所销售的价格可以说明这点。在合同中也明确规定永益房地产公司所开发建设的商品房项目核准名称为城西商务写字楼，因此，永益房地产公司也没有擅自改变商品房建设规划用途。合同中规划用途载明为成套住宅，是因泰宁县房管所提供的由软件开发公司研发的网签《商品房买卖合同》文本在规划用途选项栏中未设计商服办公（SOHO）选项内容，才导致永益房地产公司在合同中使用了成套住宅选项，对此，永益房地产公司并没有过错。合同其它条款以及附件条款也不能显示该商品房用途性质为成套住宅。为此，许菊生、邓庆秀要求永益房地产公司赔偿经济损失人民币73970元，并按年利率24%支付利息22191元（自2016年5月9日暂计至2017年5月28日止的利息），共计96161元的主张，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于〈审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第三条规定，判决如下：
一、驳回许菊生、邓庆秀要求泰宁县永益房地产开发有限公司赔偿经济损失人民币73970元，并按年利率24%支付赔偿金额的利息22191元（自2016年5月9日暂计至2017年5月28日止的利息），共计96161元之诉讼请求；
2驳回许菊生、邓庆秀要求对《商品房买卖合同》附件
十一第五条规定“宣传材料不属合同组成等事宜的约定”及第（3）项规定“出卖人发放及制作的售楼广告、售楼书、户型平面图册、房屋模型、沙盘、样板房、本项目宣传及展示材料中涉及市政配套、交通说明等，均不属于合同要约”的格式条款予以撤销或确认无效之诉讼请求。
案件受理费2204元，由许菊生、邓庆秀负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。
审 判 长 江 红
人民陪审员 黄永爱
人民陪审员 廖秀英
二〇一七年十二月二十九日
书 记 员 黄雪梅
书 记 员 李久华
附：
1主要法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《最高人民法院关于〈审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规则范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。