江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第0300号
上诉人（原审被告）骆建伟。
被上诉人（原审原告）无锡新江南物业管理有限公司，住所无锡市新江南花园二区79-2号。
法定代表人钱宪良，该公司董事长。
上诉人骆建伟因与被上诉人无锡新江南物业管理有限公司（以下简称新江南物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市南长区人民法院（2013）南民初字第2054号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：
骆建伟系无锡市新江南花园“世代雅居”（C区）某号302室（该房屋建筑面积为154.36平方米）业主。2003年5月16日，无锡市物价局发出《关于新江南“世代雅居”物业管理收费标准的批复》，内容为：无锡市新江南花园物业管理有限公司受新江南花园业主委员会的委托，对小区“世代雅居”实行物业管理。经过小区业主委员会同意和我们对“世代雅居”的物业管理状况进行现场核查，批复明确“世代雅居”公共服务收费标准为每月0.80元／平方米（建筑面积），允许浮动，浮动幅度为上下每月0.10元／平方米（建筑面积）；电梯使用费收费标准（二层及以上）为每户30元／月，物业企业收取电梯使用费不得再分摊任何费用，具体收费标准由业主委员会与物业公司在上述范围内商定。2003年12月，无锡市新江南花园物业管理有限公司变更为新江南物业公司。新江南物业公司对“世代雅居”提供物业管理服务至2011年8月31日。
2013年9月22日，新江南物业公司诉至原审法院，请求判令骆建伟支付物业服务费12306元（其中包括电梯费1680元），并承担本案诉讼费。骆建伟辩称，自2004年1月起未交纳物业管理费，自2007年1月起未交纳电梯费，未交的主要理由如下：1、新江南花园“世代雅居”原业主委员会的成立不符合法定程序，业主未召开过业主大会，也未选定新江南物业公司作为物业管理机构，新江南物业公司与其不存在物业服务合同关系；2、新江南物业公司的收费标准未在小区公示，未取得收费等级证书，且其不得擅自提高公共收费标准，该收费标准缺乏依据；3、新江南物业公司未经业主同意在2005年将“世代雅居”正在正常使用的智能监控系统和消防监控系统的公用设备擅自拆走，致使业主的人身安全和财产得不到有效保护；4、新江南物业公司的诉讼请求已超过诉讼时效；5、其所住房屋的可视电子门损坏长期未予维修，烟道串味长期得不到解决，门窗渗水、楼道口地砖损坏等均得不到修复。此外，新江南物业公司向其收取了车位智能卡押金1050元，要求予以退还。综上，要求驳回新江南物业公司的诉讼请求。一审中，骆建伟认为其与新江南物业公司不存在物业服务合同关系，双方系事实服务的特殊关系，且新江南物业公司的收费标准缺乏依据且小区物业服务根本不到位，小区监控室与消防控制室被撤走，致使其人身与财产安全得不到保障。此外，新江南物业公司未履行书面催款义务，未按法定程序主张物业管理费，且诉请已超过诉讼时效。骆建伟并提出其所住房屋的可视电子门损坏长期未予维修，烟道串味得不到解决，门窗渗水、楼道口地砖损坏等均得不到修复。
对于骆建伟的上述意见，新江南物业公司认为：对于物业服务质量问题不予认可。对于诉讼时效问题，新江南物业公司认为其与业主之间自2006年3月起构成事实上的物业服务关系，其一直提供物业服务至2011年8月31日，该行为有延续性，故诉讼时效期间应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。新江南物业公司并提供催收函一份，称其除了上门催讨物业费外，还曾通过特快专递的形式向骆建伟寄过催收函。
一审中，骆建伟并提出新江南物业公司向其收取了车位智能卡押金1000元、补智能卡费用50元，要求予以退还。对此，新江南物业公司表示同意退还车位智能卡押金1000元，在本案中一并处理，骆建伟表示没有异议。
新江南物业公司于2007年1月30日向新江南花园C区业主发出告知书，在该份告知书上载明：关于C区物业管理费的定价，我公司经过细致的测算，根据部分业主的要求，按无锡市物业等级服务二级标准每平方米0.30元的费用标准，结合公用水、电能耗费每平方米0.15元，电梯使用费每平方米0.35元，合计每平方米0.80元，在不影响物业服务工作正常运作的前提下，兼顾业主的利益，我公司再让0.05元，合计费用每平方米0.75元。如大多数业主对以上报价不愿意接受，可自行重新选聘新的物业公司或采取业主自主管理的方式，我公司将于2007年3月31日终止对C区的物业管理服务。部分C区业主于2007年2月24日发给新江南物业公司书面材料一份，主要内容为：目前C区的物业管理不到位，达不到物业管理二级的标准，C区广大业主考虑了多方因素，同意按二级标准收费（每月每平方米0.3元），电梯费每户每月30元（2002年以来一直按此标准执行），现已有超过三分之二的绝大多数业主书面签字确认；关于新江南物业公司提出公共水电能耗费每平方米0.15元，C区广大业主认为这是贵公司的霸王条款，不予接受，更重要的是C区业主无权代表新江南业主委员会与物业公司协商确定。因双方分歧很大，无法对物业服务费收费标准达成一致，新江南花园的绝大多数业主一直拒交物业服务费。
原审法院与无锡市中级人民法院已生效的多份民事判决书确认如下事实：2003年新江南花园业主委员会与新江南物业公司签订物业管理委托合同，双方约定由业主委员会将新江南花园“世代雅居”房屋委托新江南物业公司实行物业管理，期限为三年，自2003年3月1日起至2006年2月28日止。虽然该份物业管理委托合同的效力存在瑕疵（因业主委员会增补的两名业主委员会委员申报资料主体不规范，且业主委员会在未经业主大会决定的前提下与新江南物业公司签订合同），但根据《江苏省物业管理条例》规定，“世代雅居”与新江南花园其他小区一样，均在新江南花园小区范围内，属于一个整体，“世代雅居”也必然由同一物业管理公司进行管理。在上述合同到期后，虽然双方未续订合同，但新江南物业公司继续对“世代雅居”实施了物业管理。
新江南物业公司于2012年11月至原审法院信访，要求就其与包括骆建伟在内的业主之间的物业服务纠纷启动诉讼程序，向业主追讨所欠的物业费。
审理中，原审法院调取了（2011）南民初字第1837号案卷相关材料，其中有业主提出的反映新江南物业公司服务不到位抗辩意见并提供照片予以证明；新江南物业公司庭审时承认因无法收到物业服务费用导致物业服务质量下降的笔录，该笔录中新江南物业公司认为业主不交物业费，新江南物业公司无法提供完善的物业服务，是恶性循环；新江南物业公司经理周盘华对法院所作陈述，称新江南物业公司提出按二级标准提供服务的方案，有约10%的业主按二级标准交纳了物业服务费。
以上事实，有住户登记卡、关于新江南“世代雅居”物业管理收费标准的批复、（2006）锡民终字第181号民事判决书、（2009）锡民终字第264号民事判决书、（2011）南民初字第1837号民事判决书、（2012）南民初字第435号民事判决书、（2012）锡民终字第915号民事判决书等书证及当事人陈述附卷佐证。
原审法院认为：
虽然新江南花园业主委员会与新江南物业公司之间的物业管理委托合同已于2006年2月28日到期，之后双方未续签物业管理合同，但自2006年3月起，新江南物业公司仍按原合同向小区业主提供了物业管理服务，故新江南物业公司与“世代雅居”业主的事实物业管理关系成立，接受服务的业主仍须支付相应的物业管理费用。新江南物业公司按物价部门审核的标准收费，骆建伟认为物业管理费收费标准无依据并不符合事实，该抗辩意见不能成立。对于骆建伟提出的诉讼时效问题，物业服务合同属继续性合同，物业服务一直处于持续履行状态，因此物业服务人要求业主给付服务费用的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日起计算，本案中，新江南物业公司于2011年8月31日停止了对新江南花园小区的物业服务，应从此时起算诉讼时效，新江南物业公司于2012年11月至法院信访主张权利，故新江南物业公司的诉请并未超过诉讼时效期间。对于骆建伟提出的新江南物业公司主张物业费不符合法定程序的问题，因业主委员会督促业主限期交纳物业费并未排除物业服务企业可直接提起民事诉讼的权利，故对该主张不予支持。因新江南物业公司确实存在物业服务质量降低，骆建伟拒交物业服务费的理由具有一定正当性，但是尚不足以构成免除其交费义务的抗辩事由，故根据新江南物业公司提供物业服务的质量对其所诉物业服务欠费应酌情减少。
据此，依据国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，该院判决：一、骆建伟支付新江南物业公司物业服务费6375.6元、电梯费1680元，合计8055.6元。二、新江南物业公司返还骆建伟车位智能卡押金1000元。上述两项履行内容折抵后，骆建伟于判决发生法律效力后十日给付新江南物业公司7055.6元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费110元，减半收取为55元（已由新江南物业公司预交），由骆建伟负担31元、新江南物业公司负担24元。骆建伟于判决发生法律效力之日起即将所负担的诉讼费直接支付给新江南物业公司。
骆建伟不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院判决物业费的计算方法存在错误，未将其已预交的物业费计算在内。新江南物业公司无标准随意收取物业费，一审法院将锡价服（2003）148号文件收费标准的批复作为收费依据错误。新江南物业公司虽然从2003年3月1日至2006年2月28日期间与骆建伟存事实上的服务关系，但其服务一直远达不到收费标准的要求。新江南物业公司起诉已超过诉讼时效。新江南物业公司与业委会合同非法。请求二审法院撤销原审判决，依法改判。
被上诉人新江南物业公司未作答辩。
二审查明的事实与一审相同，本院予以确认。
本院认为：
一、关于物业费的计算问题，因骆建伟自2004年1月1日起未缴纳物业费，新江南物业公司有权主张骆建伟的相应欠缴费用，原审法院根据新江南物业公司提供物业服务的质量对其所诉物业服务欠费酌情减少计算得出骆建伟应缴费用并无不当。骆建伟称其2002年曾预交了物业费应一并计算，经查骆建伟缴纳的是2002年3月-8月的管理费，在该期间新江南物业公司提供了物业服务，故有权收取相应费用。
二、关于新江南物业公司是否随意收取物业费的问题。2003年5月16日，无锡市物价局发出《关于新江南“世代雅居”物业管理收费标准的批复》，新江南物业公司按此标准收取物业费，不存在随意收取物业费的情形。
三、关于本案诉讼时效的问题。在物业服务一直处于持续履行的状态下，物业公司要求业主给付服务费用的诉讼时效期间应从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日起计算，即新江南物业公司向业主主张物业服务费的诉讼时效期间应从2011年8月31日停止物业管理服务时起算2年，故本案在起诉时没有超过诉讼时效。
四、新江南物业公司与业主委员会所签合同的效力问题。2003年新江南花园业主委员会与新江南物业公司签订物业管理委托合同，双方约定由业主委员会将新江南花园世代雅居房屋委托新江南物业公司实行物业管理，期限为三年，自2003年3月1日起至2006年2月28日止。虽然该份物业管理委托合同的效力因新江南花园业主委员会的问题存在瑕疵，但并不能否定新江南物业公司按约提供物业服务的事实。
综上，上诉人骆建伟的上诉请求及理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人骆建伟承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 任 华
审 判 员 王一川
代理审判员 刘晓伟
二〇一四年四月四日
书 记 员 窦 玥