安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0104民初2021号
原告：苏建文。
被告：安徽省卓坤商业管理有限公司，住所地合肥市新站区站前路。
法定代表人：陈旭，该公司总经理。
委托代理人：张勇，该公司员工。
委托代理人：郑元磊，北京中银（合肥）律师事务所律师。
被告：合肥新都房地产开发有限公司，住所地合肥市肥西路58号兴科大厦911室。
法定代表人：王能友，该公司总经理。
委托代理人：王彩云，安徽协利律师事务所律师。
委托代理人：郭金花，安徽协利律师事务所律师。
原告苏建文与被告安徽省卓坤商业管理有限公司（以下简称卓坤商管公司）、合肥新都房地产开发有限公司（以下简称新都公司）委托合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏建文，被告卓坤商管公司委托代理人张勇、郑元磊，被告新都公司委托代理人王彩云、郭金花均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告苏建文诉称：2011年8月22日，原告购买了被告二销售的一处位于合肥市蜀山号商铺,房屋买卖合同中被告2明确指定需要与被告1签订三方委托经营协议,将上述商铺交于被告1进行统一商业管理和经营运作。原告一次性付给被告商业运作和管理的费用（简称运营费）37498元，委托期限为10年，自2012年7月31日起至2022年7月30日止，并约定10年委托经营期间，商铺按购房总价格308371元/年的8%共计24661.68元/年作为收益支付原告。被告1承诺每个周期后7日内将经营收益存入原告指定的账户（该周期双方约定为每年的6月30日和12月31日）原告已经按照委托的承诺将运管费37498元，全部付给被告1，现被告1称由于自己公司商业运作能力有限，经营不善，无力支付给原告商铺租金，本应2015年12月31日到账的租金经多次催要，被告1推托至今，被告1恶意拖欠租金的行为，影响了原告的生产和生活，导致原告经济上蒙受损失。被告2在销售房产过程中，指定原告和被告1和被告2签订三方委托经营管理协议，为此原告认为被告2负有不可推卸的责任。如果被告1无法支付，请求法院判令被告2支付原告租金、运管费及违约金合计47927.84元。为了自己的合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1、被告支付原告所欠商铺租金5个月，共计10275.7元（计算方式：双方约定按照购房总价格308371元/年的8%共计24661.68元/年作为租金）；2、被告1退还原告已经交付的自2012年起至2022年商业运管费37498元；3、由于被告1违约，按委托协议14.1条向原告按日支付当期收益总额的万分之二违约金154.14元；4、被告2负有连带责任，如果被告1无法支付，请求法院判令被告2支付原告租金、运管费及违约金47927.84元；5、诉讼费全部由被告承担。
被告卓坤商管公司辩称：原、被告签订的合同合法成立，被告未能履行合同是因为之后的市政规划及其政策发生变化，导致绩溪路原双向通行变为单向通行，导致被告经营管理的娱乐餐饮业受到很大冲击，至今未能收到租金。经营管理系协议中约定了违约金，但根据合同约定，被告不应承担违约责任，请求法庭调整违约金的标准或者减免违约金。合同中约定的经营支付的总额与实际购房款的总额不符，应当以原告的房屋实际使用面积计算经营收益比较公平。原告诉请中的第2、3项没有事实和法律依据，原告要求继续履行合同，无权主张商业运管费的退还。
被告新都公司辩称：一、本案应为房屋租赁合同，而不应当为委托合同，被答辩人若坚持委托合同，委托合同的法律后果归于委托人，因国家政策变动及绩溪路改造，导致投资者投资落空，应当由被答辩人自己承担。二、《万象新天商铺委托经营管理协议》中的没有约定答辩人承担责任的条款，本案与答辩人无关。三、答辩人与卓坤公司系两家相互的独立企业法人，被答辩人所称卓坤公司系答辩人的子公司，没有任何依据，与事实严重不符。四、被答辩人要求答辩人承担连带清偿责任无事实基础和法律依据，答辩人依法不应当承担任何责任。五、新都公司是开发商，宣传、策划、销售为卓坤公司，新都公司从来没有进行过宣传，广告宣传应当为广告的发布者，与新都公司无关。综上，答辩人认为，被答辩人诉讼请求与答辩人无关，被答辩人要求答辩人承担连带责任的的诉讼请求与事实严重不符，也没有任何法律依据，请求法院依法驳回被答辩人的请求。根据合同相对性原则，答辩人不是本案适格主体。
经审理查明：2011年8月22日，苏建文（委托方、甲方）与卓坤商管公司（被委托经营方、乙方）、合肥新都房地产开发有限公司（开发商、丙方）共同签订了一份《万象新天商铺委托经营协议》，约定：为了打造万象新天商圈品牌效应及规模效应、营造合理商业经营业态氛围、维护良好商业经营形象并提供统一完善的管理服务，甲、乙、丙达成协议。甲方购买丙方开发的万象新天XX商铺，建筑面积31.67平方米，与丙方签订《商品房买卖合同》同时签订本协议；甲方同意上述商铺自交房之日起委托乙方对本商铺进行统一的商业管理和经营。委托经营期限为10年，即自2012年7月31日始至2022年7月30日止；在上述委托经营期间，乙方可自行经营或将本商铺租赁给他人经营，或与第三人合作经营，甲方有权获得租金收益；甲乙双方约定本合同十年委托经营期间，乙方按照本商铺总价人民币308371元/年的8%比例向甲方支付每年经营收益，该项经营收益为税前收益；租金支付方式为甲乙丙三方同意，乙方提前向甲方支付本商铺前三年经营收益，甲方以该三年经营收益直接充抵本商铺购房总款；乙方自本商铺交付之日后，于第四年起每年分两次向甲方支付委托经营收益，支付时间为每个周期后的7日内将经营收益存入甲方指定的账户。（周期时间界定为每年6月30日、12月31日）；违约责任约定有乙方逾期支付甲方的经营收益，除应支付所欠经营收益外，并按日向甲方支付当期收益总额的万分之二的违约金；合同还进行了其他约定。
上述协议签订后，卓坤商管公司对于苏建文购买的万象新天1号楼414商铺依约代为经营管理。卓坤公司共欠苏建文自2015年8月1日至2015年12月31日租金10275.7元未付。
上述事实，有原告提供的万象新天商铺委托经营协议、商品房买卖合同、房产证以及当事人当庭陈述在卷佐证，足以认定。
本院认为：原告与被告自愿签订的《万象新天商铺委托经营管理协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应当切实履行。被告卓坤商管公司自愿承诺管理经营原告所购商铺，应当按约定支付到期的租金。被告卓坤商管公司未按期支付原告自2015年8月1日至2015年12月31日租金10275.7元，构成违约，故原告诉请被告卓坤商管公司立即支付租金10275.7元，于法有据，本院予以支持。合同约定支付时间为每个周期后7日内（周期时间界定为每年6月30日、12月31日）支付经营收益，故原告要求被告支付2015年8月1日至12月31日按照日万分之二计算的逾期付款违约金154.14元的请求，本院不予支持。原告要求被告卓坤商管公司退还原告已经交付的商业运管费37498元，未能提供证据予以证明，本院对原告该项请求依法不予支持。原告诉称被告新都公司应承连带清偿责任，无事实和法律依据，本院不予以支持。被告卓坤商管公司辩称，其未付租金是因为无力垫付，该理由不能成立，本院不予采信。被告新都公司不应承担连带责任的辩解意见，于法有据，本院予以采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告安徽省卓坤商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏建文万象新天XX商铺自2015年8月1日至2015年12月31日租金10275.7元；
二、驳回原告苏建文的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费998元减半收取计499元，由原告苏建文负担470元，被告安徽省卓坤商业管理有限公司负担29元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 占 峰
二〇一六年五月二十日
书记员 时丁玲
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》：
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律
文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。