山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁06民终600号
上诉人（原审原告）：王明兰，女，1958年10月28日出生，汉族，住福山区县。
被上诉人（原审被告）：烟台新东房地产开发有限公司，住所地：福山区县府街218号。
法定代表人：庄锦发，董事长。
委托诉讼代理人：董玉强，山东海峰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王静静，山东海峰律师事务所律师。
上诉人王明兰因与被上诉人烟台新东房地产开发有限公司（以下简称新东公司）商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市福山区人民法院（2015）福民初字第96号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人王明兰上诉请求：1、请求二审法院依法改判或发回重审。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院对本案基本事实没有查清，对部分事实认定错误。1、一审法院认定上诉人王明兰起诉房管部门的行政诉讼被法院裁定驳回起诉，而实际上本案诉争的房屋福山区人民法院以（2016）鲁0611行初字第22号行政裁定书裁定“中止诉讼”，根本没有驳回起诉。2、上诉人行政诉讼驳回的理由是诉讼期限已过，行政诉讼案件中没有对房屋登记机关的登记行为是否错误予以认定，而一审法院以行政诉讼案件败诉为由，对本案中实体问题即本案事实予以错误的认定。3、根据上诉人与被上诉人签订合同的附件三第3页很清楚的写明房屋单价为每平方9000元，而一审法院认定房屋以套计价与事实不符。4、上诉人要求二审法院公正审理此案，在二审中委托有资质的房屋测量部门进行测量，那么此案双方争议的焦点问题即该商品房实际面积是多少一清二楚了。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人新东公司辩称，一、上诉人没有证据证明房产证登记面积错误，虽然裁定驳回的理由是已过起诉期限，但充分说明没有证据证明房产面积登记错误。二、买卖合同的第一条、第二条内容可以明确房屋是以套计价销售的，至于上诉人主张的合同附件三第3页所谓的房屋单价每平方米9000元，是双方约定的如果出现房屋面积误差时处理差价的计算方法和标准，而非房屋销售单价。三、双方签订的商品房销售合同真实、合法、有效，早已履行完毕且核发了产权证书，上诉人没有证据证实面积登记错误，因此主张法院委托测量面积没有法律依据，不能成立。请求驳回上诉，维持原判。
上诉人王明兰一审诉讼诉讼请求：1、依法退赔王明兰购房款229230元及银行贷款利息54052元，合计283282元；2、诉讼费由新东公司承担。
一审法院认定事实：2012年1月6日，王明兰、新东公司签订商品房销售合同，甲方（卖方）：烟台新东房地产开发有限公司，乙方（买方）：王明兰。合同约定：一、甲方将座落在福山区府街218号的新东花园C102号房（房屋建筑面积81.03平方米）出售给乙方。该商品房的基本情况已载于本合同附件一。乙方已对甲方所要出售的商品房做了充分了解并愿意购买。二、甲乙双方协定的上述商品房成交价格为729000元。乙方于2012年1月6日前付清给甲方。2012年2月29日、2012年3月26日，涉案房屋的房产证（烟房权证福字第××号）及土地使用权证【烟国用（2012）第31263号】均登记在王明兰名下，房产证登记面积为81.03平方米。
新东商城是在1996年由新东公司开发建设的，1997年1月取得的销售许可证，进行销售，是一个商、住综合楼。自2000年起王明兰租用涉案的C102号房卖服装。
王明兰等8人起诉新东公司、烟台市住房和城乡建设局、第三人烟台新东房地产开发有限公司房屋登记行政撤销案，王明兰等8人起诉请求撤销房屋产权证书并重新登记。一审法院分别作出（2016）鲁0611行初16、17、25、26、28、30、31、32号行政裁定书，以当事人的起诉超过起诉期限为由裁定驳回王明兰等8人的起诉。
王明兰主张新东公司多收C102号25.47平方米的房款，理由：合同约定建筑面积81.03平方米，售价729000元，新东公司1999年12月22日报送福山区房产交易所备案的资料显示，C102号建筑面积69.16平方米，其中含附带部分13.6平方米，附带部分根本不存在，减去13.6平方米，C102号实际建筑面积55.56平方米，新东公司虚增销售面积25.47平方米，25.47平方米×9000元为229230元，银行贷款利息229230×0.0786（系贷款利率）×3年（从2012年1月6日到2015年1月5日）为54052元。王明兰为证实其主张提交了关于新东商城业主王明兰、赵霞等信访事件处理意见书、关于新东商城业主要求解释说明该商城房产面积测绘等相关情况的报告、关于新东商城业主王明兰信访反映问题的答复意见书、新东花园商贸楼价目表、1、2楼的平面图、商品房销售许可证、从房管局调取的中信银行的证据村料（房屋所有权登记审批书、审批表等一组），该证据证明中信银行销售的（大厅）建筑面积1087.15平方米，销售面积1721.10平方米，实际销售给中信银行1035平方米，以此来证实新东公司多收C102号25.47平方米的房款。新东公司对王明兰提交的证据有异议，对其主张不予认可，新东公司主张王明兰等8位业主针对所谓的房产登记面积有异议，提起了行政诉讼，该诉讼均被法院裁定驳回。在王明兰的房产证没有被依法撤销或确认错误之前，王明兰主张房产面积登记错误，新东公司多收其购房款的主张没有事实根据及法律依据，是不能成立的。一审法院认为，房屋登记面积应以政府部门审核确认为准，王明兰对房产证登记虽有异议并提起行政诉讼，但已被驳回，而且王明兰所提交的证据材料仅能证明争议房屋的部分状况，而并不能直接证明争议房屋的实际面积，因此根据优势证据原则，一审法院认为王明兰主张的房产实际面积与销售面积不符这一事实不能成立。
一审法院认为，王明兰、新东公司签订的商品房销售合同，系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，王明兰、新东公司双方均应依照合同约定履行各自的义务。从合同约定情况来看，双方销售的房屋是以套计价，双方并未根据房屋单位面积的单价及面积数来确定房屋销售价格，而王明兰在此房屋中经营使用长达十余年，对房屋实际的状况及使用面积自然也是十分了解，因此其对房屋销售价格与房屋实际面积之间的关联度并不存在认识错误，也就是说在王明兰购买房屋时对该套房屋的价格是认同并接受的，即便房屋实际建筑面积与房产证登记不一致，也不影响房屋销售价格的确定，因此王明兰以该理由主张要求退还部分购房款及银行贷款利息，不符合双方购房合同约定，更何况王明兰现在尚无充足的证据证实争议房屋实际建筑面积与房产登记并不一致，其主张一审法院不予支持。一审法院判决：驳回王明兰的诉讼请求。案件受理费5550元，由王明兰负担。
本院二审期间，为证实其上诉主张，王明兰提交以下证据：1、烟台市福山区人民法院（2016）鲁0611行初字第22号行政裁定书，用于证实涉案房屋行政诉讼并没有驳回，而是中止了。二、涉案商品房销售合同附件三，用于证明涉案房屋是按面积计算，不是按套计算。证据三，新东花园商贸楼销售面积一览表复印件3张，该3张复印件系姜燕燕诉烟台市住房和城乡建设局及新东公司行政案件中，新东公司作为证据提交的，证实新东公司狡辩55.56平方米是套内建筑面积，虚构的25.47平方米为公摊面积，充分证明了新东公司欺诈王明兰。新东公司对证据一的真实性无异议，但认为与本案没有直接的关联性，其在一审中已经提交了与上诉人类似行政案件的行政裁定书，已经充分证明了该类案件的处理结果，均是驳回起诉。上诉人在处理行政案件时，反复进行起诉、撤诉，其反复行为具体是因何理由，我方根本不清楚。对证据二的真实性无异议，质证意见同辩论意见。对证据三，新东公司认为王明兰故意提供不完整的证据，新东公司在其他案件中提交的“关于新东花园商贸楼销售面积计算”说明共7页，旨在让法官客观、直接的了解涉诉房产销售面积及建筑面积计算的依据，以及根据设计图纸由业内人士按照规范整理计算的房产建筑面积，根据建设部《商品房销售面积的计算即公用建筑面积分摊规则》，商品房销售面积即建筑面积本来就由两部分即套内建筑面积+分摊的公用建筑面积组成，王明兰只提交了最后的3页，即便如此王明兰购买的房屋建筑面积也是81.03平方米，与双方合同中约定和登记部门登记的面积一致。
本院经审理查明的其他事实与原审认定的事实一致。
本院认为，双方在房屋销售合同中约定王明兰所购房屋建筑面积为81.03平方米，根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第三条规定“房地产权属登记机关进行房屋产权登记，应遵循《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）测定商品房的建筑面积”之规定，房屋面积确认的主体为房产登记机关，本案中房产登记部门核发的产权证书中亦载明的面积为81.03平方米，与双方合同约定的面积一致，能够证实新东公司交付的房屋面积符合合同约定。王明兰主张交付的房屋实际面积与约定不符没有事实依据，本院依法不予采信，其要求新东公司退还部分购房款及银行贷款利息，因没有事实依据，依法不应予以支持。综上，上诉人王明兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5550元，由上诉人王明兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 慈勤哲
审判员 衣振国
审判员 姜松诚
二〇一七年三月二十日
书记员 姜鲁云