江苏省泰兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）泰虹民初字第1234号
原告江苏金长城照明电器有限公司，住所地江苏省泰兴市虹桥镇泰常路。
法定代表人陈廷林，董事长。
委托代理人陈建生。
被告朱飞，男，1973年6月5日生，汉族。
被告ＸＸＸ，女，1968年3月12日生，汉族。
被告吴涛，男，1973年9月29日生，汉族。
委托代理人辛洪民，江西省万载县法律援助中心律师。
被告刘岩，男，1965年6月18日生，汉族。
被告何业峰，男，1972年12月15日生，汉族。
原告江苏金长城照明电器有限公司与被告朱飞、ＸＸＸ、吴涛、刘岩、何业峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月22日立案受理。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告江苏金长城照明电器有限公司的法定代表人陈廷林及特别授权委托代理人陈建生、被告吴涛的特别授权委托代理人辛洪民到庭参加诉讼。被告朱飞、ＸＸＸ、刘岩、何业峰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江苏金长城照明电器有限公司诉称，五被告拟设立“虹桥能源有限公司”，但未能设立成功。2012年8月20日，原告与五被告代表签订租赁协议，约定原告将厂房租赁给五被告使用，租期为3年，租金为200000元／年，每年支付一次，先付后租，另加KV使用费，违约金400000元。协议签订后，原告依约对变压器进行了增容，投入了大量的资金，而五被告只支付了一年的租金。请求判令：1、解除原、被告签订的租赁协议；2、五被告连带给付原告租金（按照200000元／年计算，从2012年9月1日起计算，需扣除五被告已经支付的200000元）；3、五被告连带给付原告KV使用费（按照6000元／月，从2012年9月1日计算到判决确定之日止）、电费188016.96元、水费11770.68元、伙食费16495元、电话费1400元、固化室建造费28000元、违约金400000元，需扣除被告已经缴纳的160000元。4、五被告承担本案诉讼费。
被告吴涛辩称，1、原、被告之间的租赁合同没有成立，理由是签订合同的主体虹桥新能源有限公司不存在，原告明知该公司不成立，仍然与其签订，属于恶意。2、原、被告之间的租赁合同即使成立，也是无效合同，被告不应当支付违约金。理由是租赁合同签订的主体虹桥新能源有限公司不存在，且被告生产经营的产品必须经过国家环保部门的强制性许可才能生产经营，而没有经过许可。因被告生产经营产品严重损害了社会公共利益，按合同法的规定，应当属于无效合同。3、原告的诉讼请求计算错误：租金数额应当具体明确，关于租赁费的起止期限，吴涛认为应当计算到被告停止使用的那一天，即2013年6月13日。对KV使用费，合同没有约定具体每个月的数额是多少，原告主张6000元／月没有依据，而且KV是原、被告共同使用的，不能由被告单独承担。关于电费的度数，吴涛不认可，原告对其主张的电费计算标准也没有举证证明。关于水费，双方当时没有约定原告每月自行扣除400元，应按原告每月实际使用的数额进行扣除，而且水费的起止时间也没有明确。关于伙食费、电话费、固化室建造费，没有看到相关的依据，不予认可。关于违约金，由于合同没有成立，也不生效，所以不存在违约金，即使合同有效，违约金也不能超过原告实际损失的30%。
被告朱飞、ＸＸＸ、刘岩、何业峰均未作答辩。
经审理查明，被告朱飞、ＸＸＸ、吴涛、刘岩、何业峰拟设立虹桥能源有限公司，2012年7月12日，朱飞作为甲方（朱飞、ＸＸＸ）代表，吴涛作为乙方（吴涛、刘岩、何业峰）代表，签订《合作协议书》一份，约定：“经甲乙双方共同协商，在平等自愿，风险共担，利益共享的原则下，就成立‘虹桥能源有限公司’达成如下协议：1、本公司是以铅酸蓄电池板生产和销售为主营业务。2、本公司生产场地以泰兴市虹桥镇虹桥工业园区1号1500平方米厂房为生产地址，厂房的水、电及生产、生活附属设施均由甲方妥善解决，乙方提供协助。3、本公司的生产、技术和销售由乙方负责，须保证生产的正常运行，负责产品的质量达到客户的要求。4、乙方以现有成套设备和配件以及生产原材料作价捌拾万元整，注入公司资产，甲方以现金柒拾万元注入公司资产。6、合作期限定为五年，在合作期间双方不得以任何理由退股或变卖股份。”协议还就双方占股份额、公司管理等进行了约定。
2012年8月20日，江苏金长城照明电器有限公司（甲方）与虹桥能源有限公司（乙方）签订《租赁协议》一份，约定：由乙方租用甲方约1500平方米左右的西北边一跨老厂房。租期为2012年9月1日至2015年8月30日。租金为200000元／年，一年支付一次，先付后租。乙方租用期间借使用甲方电力设施，暂定200KV左右（借用费用含在房租内）。水电费另行结算给甲方，电价按供电局规定执行，另加KV使用费，先付后用，由乙方自行安装分时表，费用由乙方承担。分表计量。水费去掉甲方使用的部分其余的由乙方全部负责（甲方以2012年8月1日前每月使用的单据为准）。预计2012年9月1日可开始使用。乙方在生产经营过程中，甲方不参与所有事务，一切活动与甲方无关。任何一方违约，违约方承担违约金400000元（如遇政府规定的特殊情况，承担200000元）。被告吴涛、朱飞代表乙方在《租赁协议》上签字。协议签订后，原告将其变压器扩容至400KV供被告使用。五被告实际使用原告厂房进行生产经营，于2013年8月左右停产，但虹桥能源有限公司未能依法设立。因原、被告就租赁事宜协商未果，引起本诉。
另查，协议签订后，原告代缴了五被告经营期间及停产以后的水电费和KV使用费等。五被告已支付了原告第一年的租金200000元，并支付原告160000元。
审理过程中，本院依职权至租赁现场，对五被告的水电费进行核实：①电费：五被告租赁期间用电为单列电表，读数为1409；②五被告租赁期间水费为原、被告合并开票，分别为：2012年10月690元、2012年11月1840元、2013年2月343.38元、2013年3月637.2元、2013年4月725.7元、2013年5月1015.98元、2013年6月2704.56元、2013年7月8173.86元（2012年9月、2012年12月、2013年1月、2013年8月的水费票据原告未能提供）。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
（一）关于原告要求解除租赁合同的诉讼请求。
原告将其厂房出租给五被告使用，双方所签租赁协议的租赁标的物合法，内容系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应认定合同有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。现五被告长期拖欠租赁费，已构成根本违约，原告要求解除合同，符合合同法规定，本院予以支持。
（二）关于原告要求被告返还垫付款、支付违约金的诉讼请求。
原、被告所签租赁合同解除后，五被告应结清其拖欠的租金以及原告为其所垫付的各种费用。
（1）关于拖欠租金。双方合同约定租金为200000元／年，一年支付一次，先付后租。协议签订后，被告已支付了第一年（自2012年9月1日至2013年8月31日）的租金200000元，对此原告并无异议。至于2013年9月1日之后的租金，因五被告系属独立经营，且双方租赁合同并未解除，故无论五被告有无实际生产经营，均不能免除其履行向原告支付后续租金之义务。
（2）关于代缴电费。双方合同已明确约定五被告借用原告200KV电力设施，自行安装分时表，电价按供电局规定执行，另加KV使用费。现原告代缴了五被告租赁期间的电费和KV使用费，对此五被告应予返还。按照五被告分时表读数及供电局计价规定，KV使用费（基本电费）从2012年9月1日计算至2014年5月1日，为20个月，计算为：200KV（计费容量）×30（单价）×20个月=120000元；电费（无功电量＋有功电量）计算为：1409（分时表读数）×120（乘率）×1.112（单价）=188016.96元。
（3）关于代缴水费。双方合同约定“水费去掉甲方使用的部分其余的由乙方全部负责（甲方以2012年8月1日前每月使用的单据为准）”。现原告代缴了五被告租赁期间的水费，对此五被告应予返还。关于水费数额，原告未能全部提供五被告实际生产经营期间原告缴纳的水费票据，对此其应承担举证不能之责，本院依据原告提供的既有水费票据计算双方水费总额为16130.68元（2012年10月690元＋2012年11月1840元＋2013年2月343.38元＋2013年3月637.2元＋2013年4月725.7元＋2013年5月1015.98元＋2013年6月2704.56元＋2013年7月8173.86元）。因原、被告水费未分户，原告主张双方曾口头约定每月扣除原告自行承担的水费数额为400元，对此被告予以否认，原告亦未能举证证明，故本院对此不予采信。参照双方合同约定精神，对每月应扣除的原告水费额度，以租赁前一年原告年均水费计算较为公平合理。审理过程中，本院依职权调查了租赁前一年（自2011年8月至2012年8月）原告的水费，为10695元（1380元、1265元、1150元、1380元、1380元、460元、690元、460元、690元、690元、690元、460元）。以此为扣减数，五被告需承担的水费计算为：16130.68元-10695元=5435.68元。
以上（2）、（3）两项合计313452.64元，被告方已支付160000元，余欠153452.64元。
（4）关于原告主张的伙食费16495元、电话费1400元及固化室建造费28000元。因双方租赁合同对上述费用的支出未有明确约定，且被告亦予以否认，在原告未提供充分证据足以证明上述费用已实际发生且原告系应被告要求而垫付的情况下，原告主张上述费用缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
（5）关于违约金。五被告在承租原告厂房期间长期拖欠租金，已构成根本违约，应承担支付违约金的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方合同约定的违约金数额为400000元，对此被告方提出异议，认为约定的违约金过高，要求予以减少，此主张依法有据，应予支持。考虑到双方合同约定的租赁届满日期为2015年8月30日，现因五被告根本违约致合同解除给原告造成的直接损失，应为合同提前解除给原告带来的预期利益损失，即从合同实际解除至2015年8月30日期间的租金损失，以此标准计算符合合同法公平原则和诚实信用原则。违约金计算为：200000元／年÷12×16个月×30%=80000元。
（三）关于五被告的责任承担。
个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。本案中，五被告为设立虹桥能源有限公司而签订《合作协议书》，协议书中就五被告的出资数额、盈余分配、债务承担、日常管理等事项进行了约定，并约定风险共担，利益共享。后虹桥能源有限公司未能设立，而五被告实际按协议书约定进行了生产经营，故应认定五被告间实际形成个人合伙法律关系。《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第57条规定，合伙人对合伙的债务承担连带责任。故本案中，五被告应对拖欠原告的租金及垫付款承担连带清偿责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十一条、第三十四条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第45条、第57条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告江苏金长城照明电器有限公司与被告朱飞、ＸＸＸ、吴涛、刘岩、何业峰之间的房屋租赁合同关系。
二、被告朱飞、ＸＸＸ、吴涛、刘岩、何业峰于本判决生效后十日内将设备从其承租的原告江苏金长城照明电器有限公司的厂房内搬出。
三、被告朱飞、ＸＸＸ、吴涛、刘岩、何业峰于本判决生效后十日内支付拖欠原告江苏金长城照明电器有限公司的租金：自2013年9月1日起至2014年4月30日的租金为200000元／年÷12×8个月=133333元，自2014年5月1日起至实际搬出之日止的租金按200000元／年的标准计算。
四、被告朱飞、ＸＸＸ、吴涛、刘岩、何业峰于本判决生效后十日内支付原告江苏金长城照明电器有限公司垫付的水电费合计153452.64元（已扣除五被告已支付的160000元）。
五、被告朱飞、ＸＸＸ、吴涛、刘岩、何业峰于本判决生效后十日内支付原告江苏金长城照明电器有限公司违约金80000元。
六、被告朱飞、ＸＸＸ、吴涛、刘岩、何业峰对上述款项承担连带清偿责任。
七、驳回原告江苏金长城照明电器有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9800元，由被告朱飞、ＸＸＸ、吴涛、刘岩、何业峰共同负担（此款原告已垫付，五被告于本判决生效后十日内支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时凭本院交款通知单通过当地银行交纳案件上诉费9800元（收款单位：泰州市财政局；开户银行：泰州市农业银行海陵支行；账号：20×××88；编码：112001）。
审 判 长 程 铭
代理审判员 吕 兵
人民陪审员 胥昌建
二〇一四年五月十三日
书 记 员 杨明月