重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江法民初字第13962号
原告：胡魁，男，1985年9月7日出生，汉族，住重庆市江北区。
委托代理人：胡章齐，男，1959年8月28日出生，汉族，住重庆市江北区。
被告：重庆沛东房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区上土湾62-1号，组织机构代码76889251-X。
法定代表人：李志盛，总经理。
委托代理人：赖春芳，女，1977年3月6日出生，住重庆市沙坪坝区，系公司员工。
原告胡魁与被告重庆沛东房地产开发有限公司预约合同纠纷一案，本院于2015年11月26日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡魁的委托代理人胡章齐，被告重庆沛东房地产开发有限公司的法定代表人委托代理人赖春芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡魁诉称：位于江北区大石坝街道大路村49号“北陆新居”项目系被告开发建设的经济适用房。2009年2月4日，原告在被告的广告吸引下来到北陆新居售房部，售房部工作人员询问了原告的家庭状况后表示符合购买条件，于是原告订购了一套经济适用房。但由于种种原因，该项目B幢迟迟未动工。2011年9月，被告邀原告到其公司协商，并签订了《补充协议》和《欠款协议》，原告又向被告交纳了47000元购房定金。《欠款协议》约定被告欠原告611000元，按照月利率2‰计算利息。《补充协议》约定被告在2012年6月30日前为原告办理购房手续，确保原告能够取得居住权，否则按照《欠款协议》约定的违约金赔偿。到期后，被告仍未为原告办理购房手续，原告多次联系被告要求其履行约定未果。2015年3月19日，原告向江北区法院提起诉讼，请求判决解除《补充协议》并判决被告赔偿违约金，法院认定合同无效，原告承担了329元诉讼费。被告系有资质的开发商，原告听信了其承诺，合同无效是被告的过错，应承担缔约过失责任，从2009年2月4日至2015年，原告按照被告要求没有另外购房，在此期间房价上涨，原告损失巨大。现诉至法院，请求：一、判决被告承担《补充协议》无效的缔约过失责任，赔偿原告经济损失673322元；二、判决被告赔偿原告诉讼费损失329元；三、判决被告返还房屋定金12000元；四、判决被告承担诉讼费用。
被告重庆沛东房地产开发有限公司辩称，《欠款协议》和《补充协议》都是无效协议，而且两份协议都不是原告胡魁签的，而是其父胡章齐签的。《欠款协议》中的611000元是用于计算同地段的商品房价格，原告并未实际支付该款项，双方不存在欠款关系。请求驳回原告诉讼请求。原告仅支付35000元，而不是47000元。
经审理查明，位于江北区大石坝街道大路村49号“北陆新居”项目原系被告开发建设的经济适用房项目，被告委托重庆圣堡房地产经纪有限公司对外销售。2009年2月4日，原告与重庆圣堡房地产经纪有限公司签订《房屋委托代购协议》，约定原告求购该项目房屋一套，房号X-
X-X，套内面积83.77平方米，套内单价3450元每平方米，原告应向重庆圣堡房地产经纪有限公司支付佣金35000元及预付房款40000元。合同签订后，原告向庆圣堡房地产经纪有限公司支付了35000元。后因该项目违规销售，江北区人民政府组织购房者清退房款，被告向原告清退了本金及利息损失共计47000元。因被告向原告宣传其仍可购买该项目房屋，原被告于2011年9月15日签订了《欠款协议》一份，约定被告欠原告611000元，欠款利息按照月利率2‰计算，欠款期限为9个月，同时原告以北陆新居X-
X-
X号房屋作为抵押担保，若该房屋不具备抵押条件，则以被告资产作为抵押。2011年9月29日，原被告又签订《补充协议》一份，协议约定：被告保证2012年6月30日前办理北陆新居B幢X-
X-
X房屋的购买登记手续，确保原告能够取得居住权，若被告在该期限为原告办理了购买登记手续，则前述《欠款协议》不成立，不具备法律效力；被告在为原告办理购买登记手续时，原告应保证其户口册页登记的成员除拥有现有住宅，未购买或者拥有其他商品住宅，否则前述《欠款协议》不成立，不具备法律效力；原告应按同期北陆新居B幢政府物价管理部门核实的基准价格（不上浮）交纳房款。原告于2011年9月30日再次将47000元交给了被告，被告出具了收据，收据载明“房屋定金（北陆新居X-
X-X）”。但原被告一直未签订正式房屋买卖合同，其后原告向本院提起诉讼，请求判决解除原被告之间的协议，并要求被告返还定金47000元并支付违约金662324元，本院审理后于2015年8月10日作出判决，认定双方协议无效，但因被告同意返还35000元定金，故判决被告返还定金35000元并驳回原告其他诉讼请求，法院判决原告承担了案件受理费329元，该判决书现已生效。原告遂二次起诉至本院，即为本案。
庭审中，原告认可《欠款协议》、《补充协议》为其父亲胡章齐代签，均代表原告的真实意思。原告庭审中陈述《欠款协议》中611000元欠款实际是双方就不能签订房屋买卖合同的损失赔偿进行的约定，该611000元构成为签订协议时周边同地段的普通商品房与原告所要购买的房价之间的价差以及2009年8月至2012年6月共34个月的房屋租金损失构成。被告辩称，双方确实不存在欠款，611000元这个数字只是用于计算周边同地段的商品房售价。
上述事实，有《房屋委托代购协议》、《欠款协议》、《补充协议》、收款收据、重庆市江北区人民法院（2015）江法民初字第5129号民事判决书及当事人的陈述等证据佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，本案焦点在于《欠款协议》、《补充协议》的性质和效力，以及若合同无效后损失的构成及负担。对此，本院予以一一评价：
一、关于《欠款协议》中双方约定的“欠款”的性质问题。双方均认可除该预约合同以外不存在其他债权债务，故《欠款协议》中的“欠款”并非双方当事人的真实意思，对此原告解释为“欠款”是双方对不能签订合同的损失赔偿约定，而被告解释“欠款”仅指同地段商品房价格，本院认为，被告的解释不能自圆其说，如果“欠款”仅指商品房价格，则被告就不负有对原告的债务，而双方《欠款协议》及《补充协议》中均约定了在何种条件下被告应该支付该款项，被告的辩称与案件事实不符，故本院采信原告的陈述，即《欠款协议》中约定的611000元及利息乃是双方对不能签订合同而导致的损失的约定。
二、关于原被告双方签订的《欠款协议》、《补充协议》效力问题。综合两份协议内容，两份协议共同构成了一份购买经济适用房的预约合同。经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用住房由市、县人民政府按限定的价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售。经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。原被告之间的预约合同扰乱了经济适用住房管理秩序，违背了经济适用房的社会保障性质，侵犯了社会公共利益，故原被告双方的签订的《欠款协议》、《补充协议》系无效合同。
三、关于被告的损失构成及负担问题。原告诉称的第二项诉讼请求即案件受理费329元乃系原告自身法律认知错误所致，该损失不应由被告承担，对该项请求，本院不予支持。对原告的第三项诉讼请求即退还房屋定金12000元，本院认为，被告出具了47000元的收条，而前案判决其退还了35000元，剩余12000元被告应予退还，被告虽辩称原告未支付该12000元，但并未举证证明，故对原告该项请求本院予以支持。
对原告的第一项诉讼请求即经济损失，本院认为，原告所称的房价的升值及租金的利益损失均属期待利益，而在合同无效情形下，原告自始不可能取得该套房屋，也就不可能取得房价升值和租金收益，对该类期待利益，本院不予支持。合同无效下，原告的损失体现为一种缔约过失的信赖利益，本案中原告已举证证明的损失除前述返还定金外，还包括被告占用定金给原告带来的资金占用损失，对该项损失，本院综合考虑双方过错，认定被告应自2011年9月30日起，以实际占用定金为基数，按照中国人民银行发布的同期银行贷款基准利率的标准向原告支付资金占用损失至被告返还定金之日止，原告是否存在其他信赖利益损失均未举证证明，故对原告第一项诉讼请求中，超出资金占用损失部分的，本院均不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告重庆沛东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告胡魁支付的定金12000元；
二、被告重庆沛东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡魁支付占用定金的损失，该损失以被告实际占用定金为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率，从2011年9月30日计算到被告实际付清之日止。
三、驳回原告胡魁的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费10656元、公告费350元，合计11006元，由被告重庆沛东房地产开发有限公司负担1006元，由原告胡魁负担10000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 江英
代理审判员 刘亮
人民陪审员 郭敏
二〇一六年十二月十五日
书 记 员 叶丹