湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1202民初3706号
原告：中国建设银行股份有限公司怀化市分行。
负责人：胡振华，系该行行长。
委托诉讼代理人：毛瑞忠（特别授权），男，1963年6月22日出生，汉族，系中国建设银行股份有限公司怀化市分行职员。
委托诉讼代理人：张美祖，湖南淮新律师事务所律师，执业证号：14312199110684261。
被告：谌高云，男，汉族，1979年6月21日出生。
被告：怀化市顺意房地产开发有限责任公司9。
法定代表人：周何意，系该公司总经理。
原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行(以下简称“建设银行怀化市分行”)诉被告谌高云、怀化市顺意房地产开发有限责任公司（以下简称“顺意房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年12月8日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月29日公开开庭进行了审理，原告建设银行怀化市分行及其委托诉讼代理人毛瑞忠、张美祖、被告谌高云到庭参加诉讼，被告顺意房地产公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告建设银行怀化市分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告谌高云立即清偿原告贷款本金75312.51元及截止2016年11月9日拖欠利息67565.76元（含罚息和复利），2016年11月9日之后的利息（包括罚息和复利）按照合同约定计算至还清之日。庭审过程中，原告请求确认截止至开庭前利息增加至73822.88元；2、判令被告顺意房地产公司对上述贷款本息的偿还承担连带责任；3、确认原告对抵押物（即怀化市城东新区“顺意家园”3栋613号商品房）处置所得享有优先受偿权；4、判令二被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告谌高云、顺意房地产公司和原告于2007年2月5日签订合同编号为2007—1259《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告谌高云向原告借款8万元，期限180个月，用于购买被告顺意房地产公司开发的怀化市城东新区顺意家园“顺意家园”3栋613号商品房。每年1月1日根据基准利率进行调整，贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%，即年利率5.7%，未按照合同约定的结息日（即每月14日）付息的，自结息日当日起计收逾期罚息和复利；还款方式为等额本息还款法，根据合同签订时的利率，每月应归还本息金额711.93元。该笔借款以所购商用房作为抵押，已办理抵押权预告登记，并且被告顺意房地产公司为上述贷款提供连带责任担保。该合同还约定了违约责任等内容。合同签订后，原告于2007年2月14日向被告谌高云发放了贷款8万元，由于实际发放贷款日期与合同约定日期不一致，根据合同约定，该笔贷款期限起止日期自动调整为2007年2月14日至2022年2月14日。贷款发放后，被告谌高云未按约归还贷款本息，截止2016年11月9日，已拖欠分期还款本金37855.23元，拖欠利息67565.76元。并且之前由于被告谌高云未按约归还贷款本息，被告顺意房地产公司已多次代偿贷款本息。根据原被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第16条和第17条之约定，借款人未按合同约定归还贷款本息的，贷款人有权宣布全部借款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。原告特诉至法院。
被告谌高云辩称，原告主张的罚息和复利太高。因被告谌高云发现自己贷款买的商品房已经被他人占有，才没有继续还款导致欠款的发生。
被告顺意房地产公司未作答辩。
经审理查明，2007年2月12日，原告与被告谌高云、顺意房地产公司签订合同编号为2007-1259《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款人为被告谌高云，贷款人为原告，保证人为顺意房地产公司。被告谌高云向原告借款8万元用于购买被告顺意房地产公司开发的位于怀化市城东新区“顺意家园”、3栋613号商品房一套，借款期限为18个月（2007年2与8日至2022年2月7日），贷款利率为浮动利率，逾期利率为基准利率上浮50%，还款方式为等额本息还款，每月归还本息711.93元。担保方式为抵押和阶段性保证。被告顺意房地产公司提供的保证为连带责任保证。抵押财产为被告谌高云贷款所购房产被告谌高云未按约还款构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告谌高云立即清偿借款本息及相应费用。合同签订后，2007年2月14日，原告向被告谌高云发放了8万元贷款，执行贷款月利率为5.7‰。2006年12月25日，被告顺意房地产公司向原告出具一份贷款担保书，承诺愿意为被告谌高云的购房按揭贷款提供保证，并确定保证期间为被告谌高云所购房产“房屋他项权证及国有土地使用权证”办妥，并交付原告之日止。同日，抵押财产办理了预购房抵押登记备案手续，截止至今尚未办理抵押登记。
原告发放贷款后，被告谌高云未按期还款，截止至起诉前（2016年11月9日）尚欠借款本金75312.51元，利息31641.93元，罚息35886.37元。原告因而诉至法院，形成纠纷。
另查明，截止至开庭前（2017年6月28日），被告谌高云尚欠借款本金75312.51元，利息32751.77元，罚息41071.11元。
上述案件事实，经本院公开开庭审理，原告举证、被告质证、辩论，本院确认，有如下证据予以证实：
1、被告谌高云身份证明复印件一份、被告顺意房地产公司社会信用代码复印件一份、原告社会信用统一代码复印件一份，证实原、被告的基本情况；
2、个人住房借款申请书复印件一份、《个人住房（商业用房）借款合同》复印件一份，证实原告与被告谌高云签订借款合同，被告谌高云向原告借款8万元，被告顺意房地产公司为借款提供连带责任保证，被告谌高云以所购房产为借款提供抵押担保的事实；
3、2007年2月14日贷款转存凭证复印件一份，证实原告已全部履行发放贷款义务的事实；
4、贷款担保书一份，证实被告顺意房地产公司为被告谌高云提供了保证，承诺保证期间为被告谌高云所购房产“房屋他项权证及国有土地使用权证”办妥，并交付原告之日止的事实；
5、个人贷款对账单复印件一份，证实被告谌高云拖欠贷款的事实；
6、庭审笔录，证实本案其他事实。
本院认为，原告与被告谌高云、顺意房地产公司之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》具有当事人的签章（章）、合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效。合同当事人应按照合同约定全面履行。原告已经履行了发放贷款的义务，被告谌高云未按期还款的行为构成违约。根据合同约定，原告有权宣布贷款立即到期，可以要求被告谌高云立即清偿全部贷款本息。原告请求被告谌高云立即清偿贷款本金75312.51元，并支付截止至2017年6月28日的利息及罚息共计73822.88元，2017年6月28日之后的利息（包括罚息和复利）按照合同约定计算的诉讼请求，本院予以支持。被告谌高云辩称原告主张的利息和复利过高，缺乏事实与法律依据，本院对该辩解理由不予采纳。被告顺意房地产公司自愿为借款提供连带责任保证保证，因被告谌高云所购的房产尚未办理他项权证，故保证期间尚未经过，在借款未获清偿时，被告顺意房地产公司应对借款承担连带偿还责任。原告请求被告顺意房地产公司承担连带偿还责任的诉讼请求，本院予以支持，被告顺意房地产承担清偿责任后，有权向被告谌高云追偿；因抵押财产尚未办理抵押登记，抵押权未设立，不具有担保物权的效力，原告请求抵押物（即怀化市城东新区“顺意家园”3栋613号商品房）处置所得享有优先受偿权，没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百零八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告谌高云于本判决生效之日起10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行借款本金75312.51元及截止至2017年6月28日的利息及罚息共计73822.88元，并自2017年6月28日起按照原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行与被告谌高云签订的2007-1259《个人住房借款合同》约定支付借款利息（包括罚息和复利）至借款本金还清之日止；
二、被告怀化市顺意房地产开发有限责任公司在上述第一项确定的债务范围内承担连带清偿责任，履行清偿责任后，有权向被告谌高云追偿；
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3158元，由被告谌高云、怀化市顺意房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 李 玲
人民陪审员 黄永亮
人民陪审员 舒友德
二〇一七年八月四日
代理书记员 杨梅云
附法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
第二百零八条借款人提前偿还借款的，除当事人另有约定的以外，应当按照实际借款的期间计算利息。
二、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
三、《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
五、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。