桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0304民初121号
原告：交通银行股份有限公司桂林分行，住所地广西桂林市南环路8号。
负责人：黄梅，该行行长。
委托诉讼代理人：吴海云、华文，广西诚云霞律师事务所律师。
被告：易守旺（身份证号：4503271984********），男，瑶族，1984年11月10日出生，住广西灌阳县。
被告：周艳（身份证号：4523271982********），女，汉族，1982年2月25日出生，住广西灌阳县。
被告：桂林建禹地产有限公司，住所地：广西桂林市七星区毅峰路20号迪奥特综合楼二楼。
法定代表人：张贵清，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵思军，广西嘉合律师事务所律师。
原告交通银行股份有限公司桂林分行（以下简称交行桂林分行）与被告易守旺、周艳、桂林建禹地产有限公司（以下简称：建禹公司）借款合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案后，依法适用普通程序，于2016年6月8日公开开庭审理了本案。原告交行桂林分行的委托诉讼代理人吴海云、华文，被告建禹公司的委托诉讼代理人赵思军到庭参加诉讼。被告易守旺、周艳经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告交行桂林分行向本院提出诉讼请求：1、被告易守旺立即向原告偿还贷款本金691058.45元，利息34934.58元，罚息197.62元，提前还款补偿金6910.58元，合计733101.23元。利息和罚息暂计至2015年11月4日，其后利息（罚息）按照合同约定计至贷款本息实际清偿完毕之日止，对于逾期未还利息，被告应按合同约定罚息利率支付复利至贷款本息实际清偿完毕之日止；2、被告周艳对上述债务承担连带清偿责任；3、被告建禹公司对他项权证设立（2015年9月9日）前被告易守旺的逾期本金4451.77元、逾期利息27196.77元、罚息及复利1378.41元、提前还款补偿金6910.58元，合计39937.53元承担连带清偿责任；4、本案律师费36656元、诉讼费、邮寄费、公告费等费用由三被告承担。事实和理由：2013年12月20日，我行与三被告签订了《个人房产抵押贷款合同》，合同约定：原告向被告易守旺发放贷款696000元，贷款期限30年，年利率为7.2050%，还款方式为按月等额本息还款法，还款期次共360期。被告以所购房屋抵押房产提供抵押担保，并办理了抵押登记。被告建禹公司为合同项下贷款提供连带责任担保，被告周艳向原告出具了《共同还款承诺书》，承诺对合同项下被告易守旺全部债务承担连带清偿责任。合同签订之后，我行于2014年5月4日放款，但被告易守旺未按约还款，截至2015年11月4日，被告易守旺应还款期数为18期，但实际只还了9期，从2015年3月4日起未还本息逾期数共9期，我行多次催要未果。为维护自身合法权益，特向贵院起诉，请求判如所请。原告对其主张在举证期限内提供的证据如下：
1、《商品房买卖合同》，证明被告通过银行按揭贷款方式向桂林建禹地产有限公司购买商品房的事实；
2、《个人房产抵押贷款合同》，证明原告与被告之间存在着房产抵押贷款合同关系；
3、借款凭证，证明原告已依据合同约定于2014年5月4日发放了696000元贷款的事实；
4、被告身份证、户口本、结婚证、《共同还款承诺书》、营业执照，证明三被告的诉讼主体资格；
5、房屋他项权证，证明被告易守旺、周艳以其所购买房产抵押给原告为其贷款做担保，并在房产局办理了抵押权登记手续，被告建禹公司对他项权证办理后易守旺、周艳的欠款免除担保责任，但仍对他项权证设立之前的欠款、欠费承担连带责任；
6、贷款信息，证明截止2015年11月4日，被告易守旺尚欠贷款本金691058.45元，利息34934.58元，罚息197.62元，提前还款补偿金6910.58元，合计733101.23元；
7、催收通知书及照片，证明原告已于2015年7月16日在被告该住房张贴催款通知书；
8、委托代理合同及律师费凭证，证明原告为实现债权而支付律师费36656元；
9、《股东会决议》、《担保函》，证明被告建禹公司对担保责任的约定。
被告易守旺、周艳未到庭、未答辩、未提供证据。
被告建禹公司辩称，一、原告无需就本案债务承担保证责任。当事人间订立的《个人房产抵押贷款合同》第5.5款约定：原告取得抵押物的他项权利证明后，被告的保证责任解除，现原告已经取得抵押物的他项权利证明，被告建禹公司的保证责任已经免除，无需对本案债务承担保证责任；二、即使被告建禹公司应对部分债务承担保证责任，原告也应先就物的担保实现债权，未获清偿部分再由被告建禹公司承担保证责任；三、“提前还款补偿金”不属于被告建禹公司的保证责任范围；四、关于原告主张律师费的计算问题应严格按照《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》规定的收费标准计算。同时，被告建禹公司仅对原告取得他项权证前借款人已有的欠款、欠费承担保证责任，并没有约定在已办理他项权证的情形下，保证人需要对原告实现债权的律师费等费用承担保证责任，故被告建禹公司不应承担原告支付的律师费。
被告建禹公司对其辩解在举证期内未提交证据。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩和对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告易守旺、周艳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告提供的证据予以认可。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年4月15日，被告易守旺购买了被告建禹公司开发的位于桂林市七星区建干路36号中海·左岸世家第9栋1单元7层2号房，该房总价款为994706元，被告易守旺支付了首付款298706元后，余款696000元向原告申请贷款，经原告审核后于2013年12月20日与三被告签订了《个人房产抵押贷款合同》，合同约定被告易守旺向原告贷款金额为696000元，贷款期限360个月（2013年12月至2043年12月），贷款年利率为7.2050%，采取等额本息还款法，被告易守旺每月还款金额为4726.72元，被告易守旺如有违约，原告有权单方面宣布合同项下已发放的贷款全部提前到期，可以要求被告易守旺立即偿还所有到期贷款本金并结清利息（含罚息和复利），原告有权按提前归还的贷款本金1%收取提前还款补偿金，原告为实现债权而发生的催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用应由违约方承担等。被告易守旺、周艳同意以所购位于桂林市七星区建干路36号中海·左岸世家第9栋1单元7层2号房抵押给原告作为贷款的担保。原告于2015年9月9日办理了该房屋他项权证（桂林市房他证七星区字第001201**号），并取得了该房屋的他项权证正本。被告建禹公司在该合同中载明对被告易守旺的贷款提供连带责任担保，被告易守旺取得房屋权利证明，且原告取得抵押物的他项权利证明或者抵押权设立的其他文件正本后，被告建禹公司的保证责任解除。但在原告取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，被告易守旺已有欠款或欠费的，被告建禹公司对该部分应付款项仍应承担保证责任。合同签订之后，原告于2014年5月4日放款696000元给被告易守旺，但被告易守旺未按约还款，截至2015年11月4日，被告易守旺应还款期数为18期，但实际只还了9期，从2015年3月4日起未还本息逾期数共9期。截止2015年11月4日，被告易守旺尚欠贷款本金691058.45元，利息34934.58元，罚息197.62元，提前还款补偿金6910.58元，合计733101.23元，原告多次催要未果，故诉至法院。原告为实现债权支付广西诚云霞律师事务所律师代理费36656元。
2013年12月20日，被告周艳向原告出具《共同还款承诺书》，承诺自愿为上述借款合同项下被告易守旺的全部债务承担连带清偿责任。
2011年11月25日，建禹公司形成股东会决议，并向原告出具《担保函》，载明：在购房人取得所购房屋的《房屋产权证》并以其所购房屋为原告贷款设定抵押担保、原告取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，该公司的保证责任解除。
本院认为，原告与三被告签订的《个人房产抵押贷款合同》，系双方经平等协商后自愿签订，且未违反法律强制性、禁止性规定，是合法有效的合同，应受法律保护。在合同签订后，原告已全面履行其义务，但被告易守旺未按照合同的约定履行还款义务，经原告催告后，其仍未归还原告借款，故原告要求被告易守旺按照合同约定一次性归还本金691058.45元，利息34934.58元，罚息197.62元，提前还款补偿金6910.58元，合计733101.23元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告易守旺支付律师代理费36656元的诉讼请求，本院认为，双方在合同中对此已有约定，且原告为实现债权已支付了律师代理费36656元，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。
从被告周艳出具的《共同还款承诺书》看，其自愿为被告易守旺的上述债务承担连带清偿责任。故原告要求被告周艳对被告易守旺的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。
2015年9月9日，原告办理了位于桂林市七星区建干路36号中海·左岸世家第9栋1单元7层2号房的他项权证。被告易守旺、周艳在此之前也取得了该房的房屋所有权证。至此，被告建禹公司的保证责任就此免除。但根据《个人房产抵押贷款合同》的约定，被告建禹公司仍应对该房他项权证取得之前被告易守旺已欠款或欠费承担连带清偿责任。截止到被告易守旺取得他项权证日即2015年9月9日，被告易守旺逾期的本金4451.77元，逾期利息27196.77元，罚息及复利1378.41元，提前还款补偿金6910.58元，合计39937.53元，对上述被告易守旺的欠款、欠费，被告建禹公司承担连带清偿责任。原告的诉讼请求是要求被告易守旺清偿全部的债务，其为了实现债权支付的律师代理费36656元是实现整个债权的费用。被告建禹公司只对该房他项权证取得之前被告易守旺的债务承担连带清偿责任，而该房他项权证取得之前被告易守旺的债务占其全部债务的比例甚少，故原告支付的律师代理费不应由被告建禹公司承担。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零八条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告易守旺偿还原告交通银行股份有限公司桂林分行贷款本金691058.45元，利息34934.58元，罚息197.62元，提前还款补偿金6910.58元，合计733101.23元（以上的利息和罚息暂计至2015年11月4日，其后利息和罚息按照合同约定计至贷款本息实际清偿完毕之日止，对于逾期未还利息，按合同约定罚息利率支付复利至贷款本息实际清偿完毕之日止）；
二、被告易守旺支付原告交通银行股份有限公司桂林分行为实现债权支付的律师代理费31318元；
三、被告周艳对本判决第一、第二项确定的债务承担连带清偿责任；
四、被告桂林建禹地产有限公司对被告易守旺2015年9月9日前逾期的本金4451.77元，逾期利息27196.77元，罚息及复利1378.41元，提前还款补偿金6910.58元，合计39937.53元承担连带清偿责任；
五、驳回原告交通银行股份有限公司桂林分行的其他诉讼请求。
本案案件受理费11498元（原告已预交），由被告易守旺、周艳负担10698元，被告桂林建禹地产有限公司负担800元；公告费700元（原告已预交），由被告易守旺、周艳负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期权利人可于本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费11698元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 钱 越
人民陪审员 陈春燕
人民陪审员 钱宇萍
二〇一六年九月二日
代书 记员 蒋莉秦
appoint