贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔26民终697号
上诉人(一审被告）：赵恩学，男，1947年5月12日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。
上诉人(一审被告）：赵恩祥，男，1950年3月5日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。
上诉人(一审被告）：赵端，女，1953年1月1日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。
上诉人(一审被告）：王小凯，女，成年，汉族，贵州省凯里市人，赵恩祥之妻。住凯里市。
被上诉人（一审原告）：官安仪，女，1952年11月9日出生，苗族，贵州省都匀市人，住凯里市。
一审第三人：韦刚，男，1981年1月28日出生，汉族，贵州省独山县人，凯里市审计局职工，住凯里市。
委托诉讼代理人：杨成铭，贵州贵信律师事务所执业律师。
上诉人赵恩学、赵恩祥、赵端、王小凯因与被上诉人官安仪、第三人韦刚房屋买卖合同纠纷一案，不服凯里市人民法院作出的（2016）黔2601民初909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵恩学、赵恩祥、赵端、王小凯上诉请求：依法撤销（2016）黔2601民初909号民事判决。事实理由：1、一审判决追加赵恩学、赵端为被告参加诉讼错误。2、李光云不是三上诉人之母。3、三上诉人取得的房产系母亲杨光云在世时赠与的，判决查明是继承没有事实依据。4、凯里市国土资源局关于张明亮等人申请办理凯里市营盘东路17-2号凯市国用（2002）字第03565号《国有土地证》土地分摊面积的答复，是指导性答复，而不是行政决定和法律、法规强制性规定。5、诉争房屋系赵恩学、赵恩祥、赵端共同所有，而不是赵恩祥、王小凯所有。6、本案诉争土地权属为集体土地。7、本案《房地产买卖契约》没有证据证明赵恩学、赵恩祥与被上诉人签订土地转让合同，也没有取得共有权人赵端的书面同意。8、依照合同法第五十二条的相关规定，赵恩祥、王小凯与官安仪之间的买卖关系违反法律强制性规定，是无效合同。9、赵恩祥、赵恩学没有与被上诉人签订土地转让合同，没有义务协助办理土地使用权。10、一审判决适用《合同法》第一百五十三条与本案房地产买卖无关联，适用法律错误。
官安仪、韦刚答辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分。1、官安仪与赵恩祥夫妇口头协商达成房屋买卖协议，其后赵恩祥履行合同存在瑕疵，未为答辩人办理房屋的土地使用证，答辩人的诉请于法有据。2、涉案房屋的土地使用权归三上诉人共同所有，一审追加赵恩学、赵端为被告符合法律规定。3、答辩人诉请正当符合法律规定，上诉人依照凯里市国土资源局的答复，办理土地证分割条件成就，上诉人有义务协助答辩人办理土地使用证。二、一审判决适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，依法应当驳回其上诉请求。1、根据第03565号《国有土地使用证》记载内容来看，该土地使用权证性质为国有土地，土地记载的权利人为三上诉人，而非上诉人认定的是集体土地。2、上诉人作为出卖人在与答辩人签订合同后，未履行自己的义务为答辩人办理土地使用权证，一审法院不存在适用法律错误的情况。综上，请二审驳回上诉人的上诉请求。
官安仪一审诉讼请求：依法判决被告配合原告办理房屋的土地使用权变更手续，直接变更至第三人韦刚名下。
一审法院认定事实：被告赵恩学、赵恩祥、赵端之母李光云系凯里市东门村村民，在凯里市营盘东路有一老房，李光云去世后，该房屋由被告赵恩学、赵恩祥、赵端三人共同继承。继承后兄妹三人将老房拆除，另建新房，并于1999年至2005年期间分别将该房屋的部分房屋及门面出卖给官安仪、张明亮、黎桂华等人。2005年1月，原告官安仪与被告赵恩祥、王小凯达成口头协议，约定由原告购买位于凯里市营盘东路17号的住房一套，由于原告实际是为第三人韦刚购房，故为便于办理《房屋所有权证》，以被告赵恩祥、王小凯为甲方，第三人韦刚为乙方就房屋买卖事宜签订《房地产买卖契约》一份，约定：“一、甲方自愿将座落在营盘东路17号的房地产（房屋建筑面积107.78平方米；土地使用面积243.5平方米）出售给乙方。该房地产的基本情况已载于本契约附件一，乙方已对甲方所要出售的房地产作了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方协定的上述房地产成交价格为人民币（大写）伍万元正元；￥50000元。乙方由二00五年壹月二十四日前壹次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：三、双方同意于二00五年壹月二十四日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时。其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方……”。协议书签订之后，原告将购房款全额交付给被告赵恩祥、王小凯。2005年1月31日，第三人韦刚取得了凯房权证私字第××号《房屋所有权证》。事后，原告请求赵恩祥、王小凯办理土地使用权过户手续未果，于2016年3月25日，向法院提起诉讼。庭审中，因被告王小凯、第三人韦刚未到庭参加诉讼，未能主持各方当事人进行调解。另查明：2002年3月29日，被告赵恩祥、赵恩学、赵端取得凯里市土地局颁发的凯市国用（2002)字第03565号《国有土地使用证》，使用人为赵恩祥、赵恩学、赵端，权属性质为国有，用地面积和共有使用权面积均为243.5平方米。
同时查明：凯里市国土资源局2015年1月19日给张明亮等人出具了答复函，即《关于张明亮等人申请办理凯里市营盘东路17-2号凯市用（2002）字第03565号<国有土地使用证>土地分摊面积的答复》，复函中明确指出张明亮、黎桂华等购房人在与赵恩祥、赵恩学、赵端提供补充资料的情况下可以办理土地分割变更登记手续。
一审法院认为：公民的合法权益依法应受到法律保护。《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿转让”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条第二款规定：“依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。本案中，虽然被告赵恩祥、赵恩学、赵端因继承所得的土地使用权原属集体所有，但因争议土地属城市规划区，已纳入国家规划管理，且被告赵恩祥、赵恩学、赵端已于2002年3月29日取得争议土地的《国有土地使用证》，依法可以进行转让。故被告赵恩祥、王小凯出售房屋给原告的行为，不仅是双方的真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，对其真实性、合法性及有效性予以确认。依照上述法律规定，四被告有协助原告办理土地分割变更登记手续的义务。关于分割后的土地是否应直接办理至第三人韦刚名下，因原告向被告赵恩祥、王小凯所购住房的《房屋所有权证》已经办理至第三人韦刚名下，故原告诉请将土地使用权证直接办理至第三人韦刚名下并无不当，予以支持。虽然被告赵恩学、赵端未与原告达成房屋买卖口头协议，也并未在《房地产买卖契约》中签名，但是由于赵恩祥、赵恩学、赵端不仅系本案争议土地的共同使用权人，且争议土地上的房屋系其三人共同修建，加上从赵恩祥、赵恩学、赵端通过单独或者共同出售的方式将部分房屋、门面分别出售给他人，并协助购房人办理房屋所有权证来看，可以认定赵恩祥、赵恩学、赵端已对所建房屋进行分割的事实。由于赵恩祥、赵恩学、赵端至今未对土地的使用权进行分割，故其三人对各自出售的房屋或门面的办证事宜均有协助、配合的义务。被告赵恩学、赵端辩称与原告并没有合同关系，并不是本案适格被告的辩解意见，不予采纳。第三人韦刚经传票传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条、第二十三条、第三十二条之规定，判决：被告赵恩祥、王小凯、赵恩学、赵端协助原告官安仪办理房屋宗地土地分割变更登记手续，直接办理至第三人韦刚名下。案件受理费60元，减半收取30元，由被告赵恩祥、王小凯负担。
本院二审期间，上诉人向法院提交了如下证据：1、凯市国用（2002）字第03565号国有土地使用证，拟证明赵恩学、赵恩祥、赵端共同使用，土地权属至今尚未改变，属国有划拨土地；2、土地档案，拟证明该土地来源农村集体土地转为国有划拨土地，现仍为集体土地；3、（1999）凯土（建宅）字第19号关于赵恩学、赵恩祥、赵端危房改造联合建房申请使用土地的批复，拟证明该宗地共同使用人赵恩学、赵恩祥、赵端共同使用合法；4、凯里市政府副市长顾明先签名的建房批复图纸，拟证明建房合法；5、关于解决杨光云老人的房产及哥弟对老人赡养的意见，拟证明三上诉人取得房屋是母亲赠与而不是遗产；6、赵恩祥、王小凯与韦刚的房地产买卖契约，拟证明该房地产买卖契约土地面积填写不实，该土地应为赵恩学、赵恩祥、赵端三人共同所有，该契约是一个不完整的房地产契约，契约解释权是中华人民共和国建设部；7、赵恩学、赵恩祥、赵端联合建房协议书，拟证明该房地产属于赵恩学、赵恩祥、赵端三人共同拥有；8、（2014）凯民初字第281号民事裁定书，拟证明该房地产买卖转移不合法。
经本院组织质证，被上诉人对上诉人提交的证据提出如下质证意见：第1、2、3、8号证据的真实性无异议，但认为不能达到证明目的，对第4、7号证据三性均不认可，第5号证据认为与本案无关，对第6号证据的三性均认可，但认为不能达到证明目的。
本院认证意见为：第1、2号证据上诉人一审时已提交，不予重复认证；第8号证据对上诉人的证明目的不予确认；第3、4、6、7号证据可以证明诉争土地使用权人为赵恩学、赵恩祥、赵端，且土地尚未进行分割。
本院查明：赵恩学、赵恩祥、赵端之母名字为“杨光云”，而非一审认定的“李光云”。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本案争议焦点：1、一审法院追加赵恩学、赵端为被告是否符合法律规定。2、赵恩祥、王小凯与官安仪之间的房屋买卖关系是否合法有效。3、赵恩学、赵恩祥、赵端、王小凯是否有协助办理土地使用权证的义务。
本院认为：关于一审法院追加赵恩学、赵端为被告是否符合法律规定的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条的规定：“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼”。本案是因房屋买卖而涉及的土地使用权属变更登记纠纷，涉案房屋系赵恩学、赵恩祥、赵端共同修建，且根据查明的事实，赵恩学、赵恩祥、赵端三人通过单独或者共同出售的方式将房屋、门面出售给他人并协助购房人办理房屋所有权证，虽然可以认定赵恩学、赵恩祥赵端已对所建房屋进行了分割，但由于其至今未对土地使用权进行分割，因此三人对各自出售的房屋或门面都有协助、配合的义务。赵恩学、赵端二人虽不是《房地产买卖契约》的当事人，但因其是争议土地的共同使用权人，故与本案需要协助办理的事项存在法律上的权利义务关系，一审法院追加其为被告参加诉讼符合法律规定。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于赵恩祥、王小凯与官安仪之间的房屋买卖关系是否合法有效的问题。上诉人提出三上诉人的土地属于集体土地，集体土地不得进行转让。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿转让”。根据本案查明的事实，赵恩祥、赵恩学、赵端已于2002年3月29日取得凯里市国用（2002）字03565号《国有土地使用权证》，从记载内容来看，该土地使用权性质系国有土地，故争议土地依法可以进行转让。赵恩祥、王小凯出售房屋给官安仪的行为，不仅是双方的真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，合法有效。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于赵恩学、赵恩祥、赵端、王小凯是否有协助办理土地使用权证的义务的问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”且双方签订的《房地产买卖契约》第三条约定：“房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权证一并移交给乙方。”根据《合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取物的单证，并转移标的物所有权的义务。”本案中，赵恩祥、王小凯与官安仪签订合同后，未履行法定及约定义务转移土地使用权证，一审法院据此判决四上诉人协助办理土地分割变更登记手续符合法律规定，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于上诉人提出的其母亲的姓名应为杨光云的问题。一审法院认定上诉人母亲姓名为“李学云”不当，本院依法予以纠正。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由上诉人赵恩学、赵恩祥、赵端、王小凯负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 琴
审判员 杨再幸
审判员 田 嫄
二〇一七年五月十二日
书记员 赵艳萍