辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终4107号
上诉人（原审被告）：孙秀云，女，1965年3月15日出生，汉族，无业，住吉林省长春市南关区。
委托诉讼代理人：吴斌，辽宁法德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵锐，男，1963年12月21日出生，汉族，无业，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：卢海保，辽宁万嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘丽，女，1981年3月5日出生，汉族，无业，住沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：卢海保，辽宁万嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：鲁进，男，1981年9月6日出生，汉族，无业，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：卢海保，辽宁万嘉律师事务所律师。
上诉人孙秀云因与被上诉人赵锐、鲁进、刘丽房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初9881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。
孙秀云上诉请求：1.依法改判，驳回被上诉人全部诉讼请求，或将本案发回重审；2.被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误，双方签订的《房屋租赁合同书》不存在解除条件。一审法院认定双方租赁关系于2016年7月25日解除有失公平。被上诉人没有尽到合同约定义务，出租房产的水、电、采暖等设施年久失修，无法达到正常使用，电梯均已报废。上诉人为了维修垫付了大量的资金，且一直与被上诉人进行沟通，但并没有得到合理解决，无奈只能以延缓交付租金的形式冲抵修缮费用。二、一审判决认定事实不清，对上诉人的部分主张没有任何说明，对于上诉人应支付的总金额认定错误。合同解除后，应是被上诉人返还上诉人交付的20万元保证金。上诉人在一审中辩称，已代替出租人支付个人所得税104,160元，土地税31,608元。一审只判决返还上诉人土地税，但对个人所得税并未作出任何评判。
赵锐、刘丽、鲁进辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。在合同中上诉人与被上诉人已经明确约定，被上诉人将房屋原状出租，税费由上诉人承担。因此，上诉人主张的以税款抵满租金的理由不成立，目前房屋已被被上诉人转租，案外人目前正在正常使用房屋。
赵锐、刘丽、鲁进向一审法院起诉请求：1.确认原被告之间的房屋租赁合同关系解除；2.被告向原告支付租金1,066,118元（2016年4月1日至2016年7月25日），占有使用费216,666.67元（2016年7月26日至2016年9月1日），违约金86,450元；3.请求法院依法判决被告将房屋恢复原状；4.诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2014年12月16日，原告赵锐、刘丽、鲁进（甲方、出租方）与被告孙秀云（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方自愿将坐落在沈阳市沈河区南顺城路46号的房屋租赁给乙方，年租金260万。2-2条约定，甲方向乙方交付房屋时，双方指定人员共同参与对交付房屋进行验收，验收合格后双方签订《房屋交接书》，并确认水表、电表的读数。4-4条约定，乙方应严格按照以上条款要求的交租方式及时间向甲方交纳房租，若拖欠租金乙方向甲方支付滞纳金，逾期一天，每天加收年租金总额0.5‰，超过30天仍拒不缴纳租金的，视为乙方单方违约，甲方有权单方解除合同，并直接将乙方预交的履约保证金作为违约金，不予返还。6-5条约定，甲方确保按时向乙方提供此房产，并保证水、电、采暖设施完好无损，如在交房之前出现问题，由甲方负责维修并承担此费用。6-6条约定，租赁期间，与租赁有关的税费由乙方承担，包括房产税。另外，土地方面所发生的费用不用乙方承担，由甲方承担。合同签订后，原告给予被告10个月的免租期，从2014年12月到2015年10月。被告给付原告履约保证金200,000元，租金1,300,000元。自租期2016年4月1日起，被告未再向原告支付租金。
另查明，2016年4月19日，被告向沈河区地方税务局缴纳土地使用税人民币31,608元。原告于2016年7月25日向被告发出解除房屋租赁合同的律师函，被告予以签收。
本案审理过程中，原告撤回要求被告将房屋恢复原状及要求被告给付违约金的诉讼请求。
一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同书》系原、被告双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。根据合同4-4条约定，乙方超过30天仍拒不缴纳租金的，视为乙方单方违约，甲方有权单方解除合同，本案中，原告于2016年7月25日向被告发出解除房屋租赁合同的律师函，被告也签收该函，故双方的租赁关系实际于2016年7月25日解除，一审法院予以确认。
关于房屋交接前水电供暖设备是否完好无损的问题，根据合同6－5的约定，出租人应保证水电采暖现有设施完好无损，如属于交房前出现的问题，则出租人负责维修并承担此费用。根据该合同2－2条的约定，验收合格后签订房屋交接书，双方已签订房屋交接书，该交接书均对水、电、采暖设备进行了记载，均未标明水、电、供暖设备存在问题。虽然载明暖气设备已申请停供未测试、电水未通，但未对设备是否存在损坏作记载，且被告未提供充分证据证明水、电、采暖设备存在问题，亦未提供证据证明十个月免租期内发现维修、改造问题向原告主张权利。相反，被告举证的相关设施改造的合同的签订时间均在十个月免租期之后。对被告主张其对房屋的改造均为对设施设备的维修，因其未能提供充分的证据予以证明，且按一般生活经验，免租期十个月内不查验相关设施是否完好、能否正常使用亦不符合常理，故对被告此项主张，不予采信。
关于原告主张被告给付租金、占用使用费的问题，一审法院认为，被告至今未把房屋返还给原告，房屋现在实际为被告的承租人使用。因此，原告主张租金，并以租金标准主张合同解除后的占有使用费符合合同约定，另外，根据合同6－6条约定，土地方面发生的费用由原告承担，因此被告交纳的土地使用税31608元应由原告方承担，该部分税金与应交纳的租金予以抵扣。故被告自2016年4月1日至2016年7月25日应支付给原告租金787,570元（2,600,000÷365天×115天－31,608元）。被告自2016年7月26日至2016年9月1日，应给付原告房屋占有使用费263,561.6元（2,600,000÷365天×37天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、确认原告赵锐、刘丽、鲁进与被告孙秀云之间的租赁合同关系于2016年7月25日解除；二、被告孙秀云于本判决发生法律效力后10日内一次性给付原告赵锐、刘丽、鲁进2016年4月1日至2016年7月25日的租金人民币787，570元；三、被告孙秀云于本判决发生法律效力后10日内一次性给付原告赵锐、刘丽、鲁进2016年7月26日至2016年9月1日的房屋占有使用费人民币263,561.6元；四、驳回原告赵锐、刘丽、鲁进的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币17,125元，由被告孙秀云负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人孙秀云与三被上诉人赵锐、刘丽、鲁进签订的《房屋租赁合同书》系各方当事人真实意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为有效，双方均应按合同约定全面履行各自的权利义务。本案中，根据租赁合同4-4条约定，上诉人超过30天未缴纳租金，视为其单方违约，三被上诉人有权单方解除合同。关于上诉人主张系因三被上诉人提供的出租房产存在设施年久失修不达标，其为修缮房产垫付费用应当冲抵租金的问题。一方面，虽然在上诉人代理人穆然与被上诉人刘丽签字确认的《房屋交接书》中载明：未对供暖、电梯等进行测试，但上诉人在合同约定的十个月免租期内，未提供有效证据证明其曾对租赁房产的设施提出过异议，双方也从未就修缮费用冲抵租金问题达成过任何书面协议；另一方面，上诉人主张的房屋设施修缮费用的交付主体均为案外人沈阳荣兴瑞美酒店管理有限公司，上诉人以案外人交付费用的凭证向三被上诉人主张权利，缺乏合同及法律依据，故对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。又因为三被上诉人于2016年7月25日向上诉人发出解除房屋租赁合同的律师函，上诉人已经签收。故一审法院认定双方租赁合同已于该日解除，并无不当，本院予以确认。
关于上诉人孙秀云主张合同解除后，三被上诉人应返还其20万元履约保证金及代为支付个人所得税的问题。根据租赁合同4-4条约定，上诉人逾期支付租金，构成单方违约，其向三被上诉人预交的20万元履约保证金应作为违约金，三被上诉人可以不予返还。故上诉人提出返还20万元履约保证金的主张，因缺少合同依据，本院不予支持。在此情况下，一审法院对于三被上诉人在一审中提出的违约金请求未予支持，亦无不当。又根据合同6-6条约定，租赁期间，与租赁有关的税费由上诉人承担，包括房产税。另外，土地方面所发生的费用不用上诉人承担，由三被上诉人承担。故个人所得税并不是该项约定的除外条款，对于上诉人要求三被上诉人返还个人所得税的请求，本院难以支持。
综上所述，孙秀云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17,125元，由上诉人孙秀云负担。
本判决为终审判决。
审判长 贾宏斌
审判员 姜会军
审判员 韩彩霞
二〇一七年五月二十三日
书记员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。