广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）良民一初字第24号
原告（反诉被告）李强。
原告（反诉被告）陆福玲。
原告（反诉被告）李娟。
委托代理人李培东，广西名虎律师事务所律师。
委托代理人林树昌，广西名虎律师事务所律师。
被告（反诉原告）南宁市丰美服装有限公司。
法定代表人梁长明，该公司总经理。
委托代理人谭振勇。
原告李强、陆福玲、李娟与被告南宁市丰美服装有限公司（以下简称丰美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月31日立案受理，依法由审判员廖辉燕适用简易程序进行审理。审理过程中，被告丰美公司提起反诉，本院依法受理。本案依法转为适用普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2014年4月30日公开开庭进行审理。原告李强及三原告的委托代理人李培东、林树昌，被告丰美公司的委托代理人谭振勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李强、陆福玲、李娟诉称：2006年10月27日，原告与被告签订一份《租赁合同》约定原告将位于南宁市沿海开发区大明路3号的自建房二至六楼及天面设施租给被告，租期自2006年12月1日至2011年11月30日，履约金1万元，月租金9167元，被告每次支付租金27500元，须提前五天交清未来租金。若被告逾期支付租金，每逾期一日，原告可按月租金5‰加收违约金，拖欠租金一个月或拖欠水电费、杂费两个月，原告即有权单方终止合同，履约金不用退还被告。合同还约定，原告提供一部货梯给被告使用，被告需向原告每月支付使用费300元，货梯电费由被告负责支付。租赁期间，被告未能正常支付租金，原告体谅被告的困难，在租赁期限届满后，仍允许被告按原合同约定继续租赁。
2010年12月13日，原告与被告又签订一份《租赁合同》约定被告租赁原告房屋一楼后半部分，租赁期限从2011年1月12日至2014年1月11日，履约金2000元，月租金1500元，被告每次支付租金4500元，且须提前三天交清未来租金。若被告逾期支付租金，每逾期一日，原告可按月租金5‰加收违约金，拖欠租金一个月或拖欠水电费、杂费两个月，原告即有权单方终止合同，履约金不用退还被告。
至今为止，被告共拖欠原告租金269114.3元、电梯使用费2万元、水费26316.05元、电费620元。经原告多次催促，被告以各种理由拖延支付，原告遂依据合同约定于2013年9月20日单方终止合同。因被告未依约及时支付租金及其他费用，致使原告合同目的无法实现。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决：一、被告支付原告租金269114.3元、电梯使用费2万元、水费26316.05元、电费620元；二、被告支付原告违约金38933元（违约金计算：以月租金10667元为基数，自2011年9月20日起至2013年9月20日，按每日5‰计算）；三、原告不返还被告履约金12000元；四、被告赔偿原告租金损失33778元（自2013年9月20日计至2013年12月25日）。
三原告为支持其诉讼请求，提供如下证据：1、2006年10月27日《租赁合同》；2、2008年5月23日、2010年12月13日《租赁合同》两份，证据1、2证明租赁合同的签订时间及权利义务的约定；3、房产证，证明原告系涉案租赁房屋的所有权人；4、解除租赁合同通知的照片，证明原告于2013年9月20日通知被告终止合同；5、银行交易查询表、交易明细清单、交易明细查询表、银行帐号及卡号显示单据，证明被告在各个时段通过银行转帐支付租金的情况，原告的各项请求没有超过诉讼时效；6、南宁市大沙田供水有限责任公司用户缴费明细表、对帐单、照片，证明被告尚欠原告水费26316.5元；7、收费清单，证明被告尚欠原告电费620元；8、证明，证明被告原财务人员农溶与原告对帐的情况；9、原告的银行开户帐号，证明原告收取被告租金的银行帐号；10、对帐簿，证明原告与被告对租金水费等的对帐内容；11、承诺书，证明被告承诺于2013年6月30日前分2批支付部分租金8万元，到期不能支付愿以公司财产抵债；12、南良人社监令字（2013）第20号改正决定书，证明被告因拖欠员工工资被责令整改；13、承诺书，证明被告拖欠员工工资的事实；14、到庭证人农溶的证言，证明告拖欠相关费用的事实。
被告丰美公司答辩并反诉称：一、原、被告于2006年10月27日签订的《租赁合同》已于2011年11月30日到期终止，2011年11月30日前产生的租金、水电费及电梯费等费用被告已付清，如未付清，原告是不会再与被告签订2010年12月13日《租赁合同》。原告主张2011年11月30日前产生的租金、水电费及电梯费等费用已超诉讼时效。由于该合同到期后，被告仍在继续使用租赁房屋，故双方形成了不定期租赁合同，一方解除合同时应当给予对方合理期限。被告在合同履行过程中，不存在违约行为。原告对租赁房屋断水断电致使被告无法继续使用，原告违约在先，故不定期租赁合同已于2013年9月20日解除，原告应退回被告履约金10000元。对于2010年12月13日的《租赁合同》，原告断电断水违约在先，并在2013年9月19日将租赁房屋车间1楼大门用锁锁死，致使合同无法履行，合同于2013年9月20日解除，被告不存在违约行为，故原告应退回被告履约金2000元。二、以上两合同自2012年1月至2013年9月期间共产生房屋租金189444.55元、电梯使用费6300元、水费6879.93元，被告已支付11万元，由于双方在被告付款时未明确付款的具体项目，电梯费、水费已经混同，故只能明确欠费总额为92642.48元。2012年之后，原告要求附条件交付租金，即要求被告按原告计算的欠款总额上签字，因被告认为原告计算的欠款总额与被告计算的欠款总额有太大的出入，不予认可，双方就此产生争议，造成租金无法正常支付，并不是被告违约不支付租金，故不应支付违约金。三、原、被告于2006年10月27日签订《租赁合同》，被告租用位于南宁市沿海开发区大明路3号二楼以上楼层房，并全面投入生产。2010年12月13日，原、被告签订第二份《租赁合同》，被告租用位于南宁市沿海开发区大明路3号一楼后半部分。2006年10月27日《租赁合同》于2011年11月31日期满后，双方结清合同期内所有费用后就没有签订任何书面租赁合同。2012年5月经开区贴出拆迁公告，标示大明路3号在拆迁红线内。被告获悉后联系原告，针对拆迁时间、补偿事项进行沟通，但均未得到答复。因搬迁一个工厂涉及工人安置、设备拆卸安装、生产场地补偿等相关问题，须有一个周详的计划及安排，被告到拆迁办公室询问后得知原告已签订相关拆迁补偿评估单，因此，原、被告开始产生意见分歧。2013年5月10日，李强拿着2011年11月30日到期的《租赁合同》找到被告的法定代表人梁长明，并威胁强迫其签下“合同期满后，双方如无异议，合同继续生效”，否则当天断水断电，考虑到工厂宿舍中住有老人和小孩及生产线上尚有外贸合同货物需加工生产，梁长明被迫签字。2013年5月24日，原告李强再次到厂，忽然提出被告在2009年以前还有一大笔租金没有支付。被告遂提出如有争议可诉至法院，不要影响生产。2013年9月19日，中秋节放假期间，原告在没有任何通知的情况下，将车间厂房全部锁死，工厂被迫陷入停产状态，工人流失、加工生产合同无法履行，连正常报税都无法进行。综上，原告的行为构成违约，造成被告严重经济损失，侵害了被告的合法权益，被告特提起反诉，请求原告赔偿被告直接经济损失231684.1元。
被告丰美公司为其辩解意见及反反请求，提供如下证据材料：1、收据四张，证明原告对于租金的收取并没有一个系统、真实的记录证明，并且通常收款后不开具收据；2、2006年10月27日《租赁合同》、2010年12月13日《租赁合同》各一份，证明双方租赁关系及原告起诉部分租金等费用已超过诉讼时效；3、售货确认书、产品工艺单、购销双方来往电子函件，证明原告的违约行为造成被告较大的直接经济损失；4、员工出勤表，证明原告与被告解雇的财务人员伪造证据；5、英文版的销售合同、订单函、确认函，证明由于原告的违约行为，货值人民币52460元的帽子半成品留在生产线上无法组织生产，将面临外商的索赔；6、英文版的销售合同、索赔函、催货函，证明由于原告的违约行为，货值人民币95031.9元的夹克外套无法组织生产，已经面临外商的索赔。
原告针对被告丰美公司的反诉答辩称：被告的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回。
经庭审质证，本院对当事人提交的证据作如下认证：
被告对原告提供的证据质证意见为：对证据1、2、3、4真实性无异议。对证据5，对有被告公司法定代表人梁长明信息的予以确认，因证据5显示出来的有多笔转帐、现金交易，时间太久，被告无法确认哪笔是被告转帐或现金存入，同时，被告在2012年前，既有现金支付，也有银行转帐支付，因原告没有及时开具收据故无法确认，综上，对原告主张的2012年前的付款情况不予认可。证据6除对帐单外，对其余证据的真实性无异议，对关联性有异议，被告已付清使用期间的水费。对证据7上梁长明的签字属实，但该证据的内容系原告单方书写，故对原告证明目的不予认可。对证据8真实性有异议，证人农溶在2013年2月份已离开被告公司，被告不存在有这本笔记本。对证据9真实性无异议，对关联性有异议，因合同约定是现金支付租金，在合同履行过程中，主要是李强上门收取租金等费用，只有特殊情况下才会支付到李强指定的帐号上，指定的帐号具有随意性。对证据10真实性有异议。对证据11承诺书真实性无异议，被告已全部付清承诺的款项。对证据12、13真实性无异议，对证明目的有异议，被告并不存在员工流失而停产的情况，被告系因原告停电且锁住厂房大门而导致停产。对证据14的真实性有异议。对当事人无异议的证据的真实性，本院予以确认。
原告对被告提供的证据1、2的真实性无异议，对证据3、4、5、6的真实性、合法性、关联性均有异议。对当事人无异议的证据的真实性，本院予以确认。
本院对争议的证据经审理确认：原告提供的证据6中的对帐单、证据10，只是单方制作，无相对方签字，不符合证据的有效要件形式，本院不予采信。原告提供的证据7有被告法定代表人梁长明签字确认，本院予以采信，作为认定案件事实的依据。原告提供的证据8、14属于证人证言，因该证人与被告丰美公司有利害关系，在无其他有效证据予以佐证的情形下，对该证人证言依法不予认定，不作为本案认定事实的依据。
本院根据当事人的陈述及对证据的分析与认定，确认以下案件事实：
位于南宁市沿海开发区大明路3号房屋（以下简称3号房）所有权人登记为李强、李卫东。李卫东系陆福玲的丈夫，系李强、李娟的父亲。李卫东于2004年12月3日逝世。2006年10月27日，原告李强（甲方）与被告丰美公司（乙方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将3号房二至六楼及天面设施租赁给乙方使用，租赁期限5年，自2006年12月1日起至2011年11月30日止。合同第三条约定，月租金9167元，每次乙方付租金为27500元，乙方须提前五天交清未来租期的租金。交租方式为现金交付，甲方开具收据。本合同订立后，乙方分两次预付前半年租金，第一次付4万元，第二次付1.5万元。合同第四条约定，合同订立时乙方应向甲方交付1万元履约金，合同终止时，乙方交清租金和其费用迁出后，甲方退回履约金。乙方的水电费，每月由甲方按市价代收，甲方开具收据。合同第七条约定，甲方提供一部全新的货梯供乙方使用，乙方需要每月支付使用费300元，货梯电费由乙方负责支付。合同第八条约定，乙方应按时交清租金，每逾期一日，甲方可按月租金的5‰加收违约金。乙方拖欠租金达一个月或水电、杂费达两个月，甲方即有权单方终止合同，不退回履约金。双方签订合同后，原告将房屋交付被告使用，被告亦向原告支付了履约金1万元及履行了合同的其他义务。
在上述合同履行过程中，因被告减少租赁楼层，原告李强（甲方）与被告丰美公司（乙方）于2008年5月23日签订一份《租赁合同》，约定甲方将3号房二、三、五楼租赁给乙方使用，租赁期限4年，自2008年6月1日起至2012年5月31日止。合同第三条约定，月租金6667元，每次乙方付租金为2万元，乙方须提前五天交清未来租期的租金。交租方式为现金交付，甲方开具收据。合同第四条约定，合同订立时乙方应向甲方交付1万元履约金，合同终止时，乙方交清租金和其费用迁出后，甲方退回履约金。乙方的水电费，每月由甲方按市价代收，甲方开具收据。合同第七条约定，甲方提供一部全新的货梯供乙方使用，乙方需要每月支付使用费300元，货梯电费由乙方负责支付。合同第八条约定，乙方应按时交清租金，每逾期一日，甲方可按月租金的5‰加收违约金。乙方拖欠租金达一个月或水电、杂费达两个月，甲方即有权单方终止合同，不退回履约金。双方签订合同后，履行了各自义务，并终止履行2006年10月27日的合同。2009年6月17日，双方提前终止了2008年5月23日《租赁合同》，并依照2006年10月27日的合同内容履行，未再另行签订书面合同。
2010年12月13日，原告李强（甲方）与被告丰美公司（乙方）签订一份《租赁合同》约定甲方将3号房一楼后半部分租赁给乙方使用，租赁期限3年，自2011年1月12日起至2014年1月11日止。合同第二条约定，月租金1500元，每次乙方付租金为4500元，乙方须提前三天交清未来租期的租金。交租方式为现金交付，甲方开具收据。合同第三条约定，合同订立时乙方应向甲方交付2000元履约金，合同到期时，乙方交清租金和其他费用迁出后，甲方退回履约金。乙方的水电费、卫生管理费等杂费每月由乙方自理。合同第四条约定，租赁期间，甲乙双方不得借故终止合同，如国家要征用甲方房屋及不可抗力原因，使乙方不能使用甲方房屋的，甲方退回履约金给乙方，双方互不承担责任，本合同即终止。如租赁期内一方要收或退房的，应提前一个月向另一方作出书面通知，并应付违约金2000元。合同第七条约定，乙方应按时交清租金，每逾期一日，甲方可按月租金的5‰加收违约金。乙方拖欠租金达一个月或水电、杂费达两个月，甲方有权单方终止合同，不退回履约金。双方签订合同后，原告将约定的租赁房屋交付被告使用，被告亦向原告支付了履约金2000元及履行了合同的其他义务。
2013年5月24日，被告丰美公司向原告出具一份《书面承诺》，载明：“本公司因拖欠李强租金，我公司承诺6月30日前分2批支付房租人民币捌万元正，到期不能支付愿以公司财产做抵押清偿租金。（清付所欠全部租金）。”
2013年9月20日，原告在租赁房屋一楼大门张贴一份《通知》，载明：“南宁市丰美服装有限公司：梁长明经理，因你公司长期拖欠租用南宁市大明路三号房屋租金、水电及电梯使用费已达人民币30万元之巨，虽经本人多次向你公司催收，至今仍未能付清。根据所签租赁合同第八条约定，现本人有权单方终止合同，并保留向你方追索所欠全部款项的法律权力。”当天，原告将大门上锁，限制被告将个人物品和财产搬离该楼。双方为此产生争执。原告遂于2013年12月31日向本院提起诉讼。
根据南宁市大沙田供水公司缴费明细单显示的水费收费金额，自2011年1月至2013年9月水费共计16823.22元。
涉案租赁房屋在2013年9月份产生的电费金额为820元。2013年11月9日，李强在2013年9月份的电费收费清单上写明已收到200元，9月电费未付，李强垫付。梁长明在该收费清单上签名。
庭审中，原、被告一致确认双方之间的租赁合同已于2013年9月20日全部解除。原、被告双方均确认2012年后被告支付租金情况如下：2012年9月24日付2万元，2013年2月8日付1万元，2013年6月19日付1.5万元，2013年7月3日付3万元，2013年7月26日付3万元，2013年10月25日付5000元，以上共计11万元。
本院认为，原告将位于南宁市沿海开发区大明路3号的楼房分层出租给被告，双方于2006年10月27日、2008年5月23日、2010年12月13日分别签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。
一、关于租赁合同的解除问题。
（一）关于2006年10月27日、2008年5月23日《租赁合同》。本案中，被告租赁3号房二、三、四、五、六楼及天面设施，双方并于2006年10月27日签订《租赁合同》，租赁期限自2006年12月1日起至2011年11月30日。因被告减少租赁楼层，原、被告于2008年5月23日又签订一份《租赁合同》，被告租赁3号房二、三、五层，租赁期限自2008年6月1日起至2012年5月31日，该合同于2009年6月17日由双方协商解除。之后，双方又继续按照2006年10月27日《租赁合同》履行，该合同于2011年11月30日到期终止。终止后，双方未再签订书面合同，被告仍继续使用租赁房屋并向原告交纳租金。本院认为，2006年10月27日《租赁合同》租赁期届满后，双方未再签订书面合同，被告仍继续使用租赁房屋并向原告交纳租金，原、被告所签订的《租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期，双方均可随时通知对方解除合同。原告主张被告欠付租金等相关费用，被告自认自2013年5月24日出具承诺书后至今仍欠原告租金、水电费等费用共计92642.48元，故可以确认被告存在欠付相关费用的违约行为，被告经原告催告后仍未完全履行付款义务，原告于2013年9月20日在3号房一楼大门以张贴通知的方式解除合同，明确表示了解除合同的意思，被告亦认可合同于2013年9月20日解除，因此该租赁合同于2013年9月20日解除。
（二）关于2010年12月13日《租赁合同》。本案中，被告租赁3号房一楼后半部分，双方并签订《租赁合同》，租赁期限自2011年1月12日起至2014年1月11日。被告应在双方约定的期限内按时、足额交纳合同项下约定的各项费，否则原告有权解除合同，现被告对其欠付相关费用的事实无异议，依其陈述的欠费数额足以认定其已欠付各项费用至少两个月以上，被告的违约行为已符合双方约定的解除条件，原告因此享有合同约定的解除权。原告于2013年9月20日在3号房一楼大门以张贴通知的方式解除合同，明确表示了解除合同的意思，被告亦认可合同于2013年9月20日解除，因此该租赁合同于该日解除。
二、关于合同解除后的责任承担问题。
（一）关于双方在履行合同过程中是谁存在违约行为及违约责任承担问题。被告对其拖欠相关费用的事实无异议，但辩称是因原告提出的欠款总额与其计算结果有太大出入，双方就此产生争议，造成租金无法正常支付，并不是被告违约不支付租金。对此，本院认为，被告作为承租人，按时支付租金等费用是其合同主要义务，其拖欠租金等相关费用的行为本身已构成违约，原告主张的欠付费用与被告计算的欠款数额是否相符，不应成为其拒付租金等费用的合法理由，且被告认为原告主张的欠款总额与其实际履行情况不符合，应提供相关的证据予以证明，但其亦未能举证证明，因此，被告该抗辩理由不成立，本院不予采信。被告辩称原告断水断电违约在先，但未能举证证明，本院不予采信。综上，在租赁合同的履行过程中，由于被告违约拖欠租金等相关费用，原告行使解除权，有合同及法律依据，被告存在违约行为，应根据双方合同的约定及法律规定，承担相应的违约责任。原告没有违约，无须承担违约责任。
（二）关于被告应支付租金、水电费及电梯使用费的问题。
1、关于2006年10月27日、2008年5月23日《租赁合同》。原告主张2011年11月30日前的租金、水电费、电梯使用费被告未付清，被告应当支付，被告则辩称已付清，且原告的诉讼请求已过诉讼时效期间，依法不应支持。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十六条规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年。2006年10月27日的《租赁合同》于2011年11月30日租赁期届满终止，该合同约定先交租金后使用，依约定的租金交纳时间推算，最后一期的交款时间是2011年8月25日前，即2011年11月30日前的租金的诉讼时效应从2011年8月26日起计算至2012年8月25日止，水电费、电梯使用费的诉讼时效应从2011年8月26日起计算至2013年8月25日止，原告于2013年12月31日向本院提起诉讼，在原告未提交证据证明具有诉讼时效中止、中断情形的情况下，2011年11月30日前未足额交纳的租金、水电费、电梯使用费的请求均已经超过诉讼时效期间，对原告该部分诉请，本院不予支持。
2011年11月30日后的租金、电梯使用费问题。2011年12月1日至2013年9月20日解除时，双方系不定期租赁，该期间共计1年10个月20天，依据案涉合同约定的租金标准9167元／月、电梯使用费标准300元／月计算，该期间产生的租金为207785元（9167×22个月＋9167÷30天×20天），电梯使用费为6800元（300元×22个月＋300÷30天×20天）。
2、关于2010年12月13日《租赁合同》。依据上述查明的事实，该租赁合同约定租赁期限自2011年1月12日至2014年1月11日止，双方于2013年9月20日解除，故租金（2011年1月12日至2013年9月20日）按2年8个月又8天、1500元／月计算，共计48400元。
3、关于水电费的问题。关于水费问题。2011年1月至2013年9月期间，双方既有不定期租赁，也有约定租赁期限的租赁合同，因双方合同均未明确约定水费的收费金额，原告亦未能提供相关证据证实该项费用的具体数额，故本院以原告提供的供水部门缴费明细单显示的收费数据，确认2011年1月至2013年9月被告应支付的水费共计16823.22元。关于电费问题。对原告主张的电费620元，被告不予认可，辩称其是在非自愿情形下在电费收费清单上签字确认2013年9月电费未付清，但未能提供相应证据予以证明，本院对其辩称意见不予采纳，认定被告尚欠原告电费620元。
2012年后，被告共向原告支付11万元。被告称其所支付的11万元，付款时双方未明确付款内容，因此，无法确认是支付租金还是水电费或电梯使用费。本院认为，被告提供的证据收据已载明8万元是租金，据此可以认定已付的8万元是租金。对余款3万元，因双方未明确所交款项的性质是租金还是水电费或电梯使用费，本院依据双方合同关于先交租金后使用的约定，认定被告亦是支付租金。被告称2012年前的水费已付清，但未举证证明，本院不予采信。综上所述，被告尚应支付原告租金146185元（207785元＋48400元－11万元）、水费16823.22元、电费620元、电梯使用费6800元，共计170428.22元。
（三）关于履约金及违约金。因被告逾期支付租金等相关费用导致合同解除，按照双方约定，原告除没收被告交付的履约金外，另有权请求被告自逾期之日起按月租金的5‰支付违约金。据此，原告关于履约金12000元不予退还的诉讼请求，本院予以支持。虽然合同约定被告自逾期之日起按月租金的5‰支付违约金，原告亦据此主张违约金38933元，现被告认为原告主张的违约金过高，对此，本院认为，违约金系以补偿损失为主、惩罚为辅，在原告未举证证明其因被告迟延支付租金所遭受的损失具体金额的情况下，本院根据合同履行的情况、被告的过错程度以及预期利益等因素，对原告违约金请求酌情予以调整，以月租金10667元（9167元／月＋1500元／月）为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率的130%，从2011年9月20日起计算至2013年9月20日。
（四）关于原告主张的租金损失问题。涉案租赁合同虽因被告逾期支付租金等相关费用导致合同解除，但原告在张贴解除合同的通知后，又对一楼大门上锁，限制被告搬走租赁屋内的物品，导致被告无法搬出租赁房屋，并非被告故意占用租赁房屋，由此造成的租金损失不应由被告承担。因此，原告要求被告赔偿合同解除后三个月的租金损失33778元理由不成立，本院不予支持。
三、关于被告要求原告赔偿经济损失231684.1元是否于法有据的问题。被告称在合同履行过程中，原告存在断水断电的违约行为，但未能举证证明，本院不予采信。因被告逾期支付租金等相关费用导致合同解除，原告没有违约，无须承担违约责任，被告主张原告违约应赔偿其经济损失231684.1元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告南宁市丰美服装有限公司于本判决生效之日起10日内向原告李强、陆福玲、李娟支付租金146185元、水费16823.22元、电费620元、电梯使用费6800元，共计170428.22元。
二、被告南宁市丰美服装有限公司于本判决生效之日起10日内向原告李强、陆福玲、李娟支付违约金（违约金计算：以10667元为基数，按中国人民银行同期流动资金六个月期贷款利率的130%，自2011年9月20日起计算至2013年9月20日）；
三、原告李强、陆福玲、李娟不退还被告南宁市丰美服装有限公司履约金12000元；
四、驳回原告李强、陆福玲、李娟的其他诉讼请求；
五、驳回被告南宁市丰美服装有限公司的反诉请求。
案件受理费7311元，由被告南宁市丰美服装有限公司负担4031元，由原告李强、陆福玲、李娟负担3280元；反诉受理费2387元，由被告南宁市丰美服装有限公司负担。
义务人如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内向该院预交上诉案件受理费。逾期未预交，又未申请缓交、免交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 廖辉燕
代理审判员 戴声长
人民陪审员 周树立
二〇一四年八月一日
书 记 员 戴 棠
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。