江苏省靖江市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰靖桥民初字第420号
原告黄军。
委托代理人林纪芳。
被告张永忠。
委托代理人谭翔。
第三人张红明。
委托代理人孙洪。
原告黄军与被告张永忠为排除妨害纠纷一案，本院于2015年5月19日受理后，根据被告张永忠的申请，本院依法通知张红明为本案第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，公开进行了审理。原告黄军及其委托代理人林纪芳，被告张永忠及其委托代理人谭翔，第三人张红明的委托代理人孙洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄军诉称：2006年11月，我因原有老宅拆迁安置取得靖江市斜桥镇新纪元新区D区2排2号（原D区1排2号）两间宅基地，后我于2008年上半年在该宅基地上建造两间三层半楼房一幢。2009年2月8日，经第三人张红明介绍，我将该房屋转让给被告张永忠，时双方签订房屋转让协议书一份，约定总价款为68万元，由被告一次性支付。协议签订后，被告未支付上述房款，然其全家却于2013年下半年上宅入住。因上述房屋转让协议已被法院生效判决确认无效，被告无权占有，故请求判令被告立即从该房屋内迁出。
被告张永忠辩称：原告诉请无事实和法律依据。原告因其老家房屋拆迁于2006年11月取得两间宅基地（含房屋基础）后，于2007年以13万元的价格转让给了第三人张红明。2008年3月，第三人在该宅基地上建造了两间三层半楼房一幢并进行了装修。2009年2月，第三人将该房屋及宅基地作价68万元转让给我，因该房屋的宅基地系拆迁安置给原告的，为方便将来办理房产证、土地证，双方商定以原告名义签订房屋转让协议书，时原告黄军出差在外，第三人便将协议书传真给原告黄军，原告在传真件上签名后再传真回来。协议签订后，我已足额支付第三人购房款68万元，并于2009年4月左右入住该房屋，于2013年下半年按照本地习俗举行了上宅仪式，时原告之妻张桂凤也出了份子钱，且原告本人也在新纪元新区居住，两处相隔仅几百米，其不可能不知晓我已入住该房屋，然原告在长达五年时间内从未向我索要购房款或对该房屋主张权利，充分说明原告并非该房屋的真实所有人。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人张红明述称：该房屋的两间宅基地（含基础）系我于2007年以13万元的价格向原告购得，款项已经支付，其中3万元以我认购金泰大厦1单元902房屋交付给开发商的定金转让，另10万元是我分两次支付给原告和其妻张桂凤的。2008年3月，我与张满华签订建房协议，由张满华包工包料为我在该宅基地上建造两间三层半楼房一幢，后我又进行了简单装潢，建房及装潢共耗资40余万元，均由我支付。因我在别处有住宅，房屋建成后并未入住。2009年2月，经张金平、张锦林介绍，我将该房屋转让给被告，转让价为68万元，因宅基地原来是安置给原告的，故三方协商确定由原、被告直接签订房屋转让协议书。协议签订后，被告支付了全部购房款，我亦向被告履行了交房义务。因该房屋系我向原告购买宅基地后出资建造的，原告并非该房屋的真实所有权人，其对该房屋不享有财产权利，故请求判决驳回原告的诉讼请求。
对被告辩称及第三人述称，原告补充陈述：我并未向被告出售宅基地。第三人所述该房屋建造及装潢均由张满华施工属实，但所有资金均由我支付，因我从事长途货运工作，经常在外，一两个月才回来一次，我委托第三人建造，第三人遂将工程发包给张满华，我前后共支付给第三人建房款18万余元，第三人至今未与我结算。房屋建成并装潢完毕后，以我名义办理了水费及电费卡，但我并未入住，直至2014年5月，我才发现被告已将水费、电费卡变更至其名下。第三人将其认购的金泰大厦1单元902室房屋转给我是事实，但双方并未有3万元购房定金转让，首付款20余万元系我个人支付。本案讼争房屋转让协议是由我与被告签订的，该协议并未约定被告可将购房款直接支付给第三人，现被告未按约支付我68万元购房款，其应将该房屋返还给我。
经审理查明：2006年11月，原告黄军通过拆迁安置方式取得了斜桥镇新纪元新区D区2排2号两间宅基地。2008年3月15日，第三人张红明与张满华签订建房协议书一份，约定张满华在该宅基地上承建二间三层楼房一幢（即本案讼争房屋），施工现场由第三人长期负责监督施工，总承包费14万余元亦由第三人支付给张满华。该房屋建成并装修完毕后，原告及第三人均未居住使用。2009年2月8日，原、被告以传真方式签订房屋转让协议书一份（原告于2009年2月16日签字后回传给被告），约定原告将讼争房屋作价68万元出售给被告，时被告叔父张锦林、张金平作为见证人在该协议上签名。房屋转让协议书签订后，被告至相关部门办理了水电更名手续并入住诉争房屋至今。2013年下半年，被告按本地习俗举行了上宅仪式，张桂凤到场随礼以示道贺。
2014年7月4日，原告以诉争房屋系集体土地房屋，不得出售为由诉至本院，要求确认其与被告于2009年2月8日签订的房屋转让协议书无效，本院经审理于2015年4月3日判决确认该协议无效。
另查明：原告与张桂凤原系夫妻关系，双方于1997年12月登记结婚、2006年8月协议离婚，2008年7月登记复婚、2014年元月再次协议离婚。原告现居住的靖江市斜桥镇新纪元新区B区10排3号房屋，距离本案诉争房屋约500米。讼争房屋建造时，未办理相关审批手续，至今未取得所有权证书。
本案争议焦点：本案诉争房屋的权利主体如何认定。
本院认为：首先，从房屋的建造及建房款支付方面来看。本案讼争房屋是在原告拆迁取得的两间宅基地上建造的，但该房屋由何人出资建造，原告与第三人各执一词，均主张系其所建，对此本院应根据各自提供的证据综合评判。第一，针对房屋建造环节，原告在庭审中仅提交了部分建材供应商出具的书面证明，该证明在证据类型上属于证人证言，因其未到庭接受双方质询，真实性本院无法进行认定，相反，被告及第三人就此向本院提交了建房协议书并申请实际施工人张满华到庭作证，被告及第三人提交的证据的证明效力明显高于原告提交的证据。第二，原告主张讼争房屋系其委托第三人张红明负责建造，但庭审中其对建房时间的陈述前后不一；原告称其建房期间共交付第三人购房款18万元左右，但未提供相关证据证实，且该数额与诉争房屋的建设及装潢成本明显不一致。第三、众所周知，建房系家庭重大事务，如系原告委托第三人建房，根据常理，其在工作之余也应当会经常察看施工现场，监督工程进度、施工质量等，然其对整个建房过程并不知晓，明显与常情不合；且根据原告所述，其至今未与第三人结算工程款，该行为亦有违常理。综上，根据原告及第三人举证，结合日常生活经验法则判断，可认定诉争房屋系第三人张红明出资建造。
其次，从诉争房屋建成并装潢完毕后的处理情况来看。工程结束后，原告并未实际占有、控制该房屋，相反，房屋钥匙一直在第三人处，直至2009年2月原、被告签订房屋转让协议书，房屋转让的洽谈协商亦直接在被告和第三人之间进行，客观上分析，第三人更符合房屋所有者的外在特征；房屋转让协议签订后，原告在长时间未收取购房款的情况下，既未要求被告支付购房款，亦未请求解除转让协议，其上述种种行为，不符合一个售房者的正常表现，足以对其房屋权利人的身份产生合理怀疑，难以认定其系诉争房屋的实际出售者。
最后，从诉争房屋的居住使用状况来看。根据被告向本院提交的水费缴费卡及用水情况查询单，结合原告及第三人均陈述各自未实际入住诉争房屋，可以认定被告最迟已于2010年4月迁入诉争房屋，而本案原告在同一小区的房屋内长期居住，且两房相隔仅几百米，原告不可能不知晓被告早已入住诉争房屋之事实，然其在此后几年间并未向被告主张权利，直至2014年7月方提起诉讼请求确认房屋转让协议书无效，此亦不符合常理；再者，被告在2013年下半年按习俗举行上宅仪式时，张桂凤亦到场道贺随礼，而其时原告与张桂凤处于第二段婚姻关系存续期间，更加印证了讼争房屋系第三人出资建造后转让给被告的事实。
综上所述，本院认定讼争房屋由第三人出资建造并出售之事实，原告并非该房屋的权利主体。原告的诉讼请求缺乏事实根据，依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告黄军要求被告张永忠从靖江市斜桥镇新纪元新区D区2排2号房屋内迁出的诉讼请求。
本案受理费80元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状正本，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费80元（户名：江苏省泰州市中级人民法院；开户行：中国农业银行泰州海陵支行；账号10×××68）。
审 判 长 刘炳涛
审 判 员 朱成良
人民陪审员 杜桂洪
二〇一六年一月十八日
书 记 员 陆力铭
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国物权法》
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉
的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果。