福建省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽民终549号
上诉人（原审原告）：朱守月，女，1975年7月11日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
委托诉讼代理人：张国忠，福建融思佳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国民生银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市湖东路282号。
负责人：吕建波，该行行长。
委托诉讼代理人：刘荣海，福建创元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭帆，上海锦天城（福州）律师事务所律师。
原审被告：福建天生农业股份有限公司，住所地福建省福清市元洪投资区福清市城头镇后俸村。
法定代表人：黄成。
上诉人朱守月因与被上诉人中国民生银行股份有限公司福州分行（以下简称福州民生银行）、原审被告福建天生农业股份有限公司（以下简称天生公司）案外人执行异议之诉一案，不服福建省福州市中级人民法院（2016）闽01民初776号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
朱守月上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持其一审的诉讼请求。事实和理由：（一）原审判决认定朱守月与天生公司签订的《房屋租赁合同》系以租抵债，属认定事实错误。1.本案天生公司将案涉房产交付朱守月占有使用，朱守月支付租金，双方之间的法律关系完全符合法律规定的租赁关系特征。2.朱守月与天生公司之间并不存在以租抵债，双方约定的是利息与租金相抵销，一旦天生公司还清借款本金，双方之间就不存在可抵销之债。合同法并未限定租金的支付方式。朱守月与天生公司之间约定以利息抵月租金的方式并不影响双方之间租赁关系的成立。3.朱守月与天生公司之间的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，并不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效。且讼争《房屋租赁合同》已实际履行，租赁房屋已交付使用，理应受法律保护。（二）原审判决以朱守月与天生公司之间的民间借贷尚未经生效判决确认为由，认为本案债权的真实性合法性无法确认，违背事实。朱守月与天生公司之间的借贷关系有借款合同，银行转账凭证为据，该债权的真实性应依法确认。（三）原审判决以朱守月与天生公司之间的以租抵债行为损害生效判决确定的债权人合法权益为由，认定讼争《房屋租赁合同》无效，缺乏事实和法律依据。讼争的租赁合同约定以利息抵租金，符合合同法规定的债的抵销，属于双方当事人的意思自治，未违反法律规定。朱守月与天生公司约定以利息抵租金时，天生公司并未发生债务危机，并未损害任何第三人的利益，且朱守月作为承租人并没有义务考察天生公司债务情况，朱守月属于善意第三人，租赁权应依法受保护。（四）本案朱守月的诉求依法有据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”，根据该规定本案朱守月在查封之前已签订《房屋租赁合同》并实际占有案涉房产，可以阻却案涉房产的执行。（五）天生公司在本案中作为《房屋租赁合同》的出租人以及借款合同的借款人，二审法院应当依照法定程序通知其出庭，以查清事实，维护朱守月的合法权益。
福州民生银行辩称，（一）朱守月对案涉房产的租赁关系不真实，其不享有合法租赁权，借款合同所约定的利息为日3%，超过法定的利息标准，朱守月所谓的租金冲抵借款利息，违背法律规定。（二）朱守月主张其实际占有案涉房产，所提供缴纳相关费用的收款收据系存根联，且均为复印件，付款单位为天生公司，并不能证明系朱守月缴纳，亦不能证明其实际占有使用案涉房产。（三）2013、2014年开始天生公司涉及大量的诉讼案件，天生公司与朱守月采取以租抵债的方式解决债权债务问题，该方式不是合同法规定的租赁关系。应当认定为债权债务关系。朱守月主张对案涉房产享有租赁权严重损害了其他债权人的合法权益。请求：驳回上诉，维持原判。
朱守月向一审法院起诉请求：判令立即停止对朱守月承租的位于福清市音西街道融商大厦20层2001办公室的强制迁出执行措施。
一审法院认定事实：福州市中级人民法院（以下简称福州中院）在审理（2015）榕民初字第919号福州民生银行诉天生公司等金融借款合同纠纷一案中，根据福州民生银行的申请，作出（2015）榕民保字第187号财产保全的民事裁定，并据此于2015年3月25日查封了天生公司名下位于福建省福清市办公房产（权证号：融房权证Ｒ字第××号、03××91号、08××37号、预售证号：20120420105号）（以下统称案涉房产）。2015年10月12日，福州中院作出（2015）榕民初字第919号民事判决：天生公司应偿还福州民生银行借款本金5430007.54元、1650万元及相应的利息、罚息和复利等。该判决发生法律效力后，福州民生银行向福州中院申请强制执行，福州中院于2016年6月15日作出（2016）闽01执402号公告：拟对案涉房产进行评估拍卖，责令上述房屋的使用（占用）单位及个人于2016年6月30日前迁出房屋。如有异议，可在本公告发布之日起十日内书面向福州中院提出。朱守月以其与天生公司签订的房屋租赁合同合法有效，其有权继续使用案涉房产为由，向福州中院提出书面异议，请求撤销强制迁出公告。福州中院于2016年7月28日作出（2016）闽01执异100号执行裁定书，裁定驳回异议人朱守月的异议。朱守月遂提起本案诉讼。
另查，2014年4月17日，出租方天生公司与承租方朱守月签订《房屋租赁合同》约定，双方就建筑面积为435.14平方米的案涉房产的租赁达成如下条款：承租期限20年，自2014年5月31日起至2034年5月31日止；租金每月每平方米41.36元，共18000元，年租金216000元；合同签订之日起至2014年11月30日止为装修免租金期，租金自2014年12月1日起算；鉴于2014年2月11日，以黄玉森、黄成、黄芳、黄冰为借款人，天生农业公司为担保人，共向朱守月借款330万元，天生公司同意朱守月应付的租金与该笔借款中的100万元借款本金的利息相抵消，天生公司不得另行再向朱守月收取租金，每一次抵销行为视为朱守月向天生公司主张债权一次，并视为天生公司代借款人偿还朱守月该100万借款的利息。朱守月同意自2014年12月1日开始不再另行向借款人黄玉森、黄成、黄芳、黄冰或天生公司收取该100万元借款本金的利息，借款合同中其余230万元的本金和违约金由各方另行结算。案外人融商大厦物业管理处出具《证明》，证实案涉房产于2014年6月出租给朱守月，自2014年6月起物业管理费、公摊水电费均由朱守月缴纳。
再查，天生公司系多宗民事诉讼案件的被执行人，并已被纳入失信被执行人名单。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。该司法解释的立法本意在于贯彻“买卖不破租赁”原则，维护承租人的合法权益。该司法解释所保护的租赁关系须符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条所规定的“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的租赁关系。具体到本案中，首先，朱守月提交的证据虽能够证实在福州中院查封案涉房产前其就已实际占有使用案涉房产，但根据朱守月与天生公司签订的《房屋租赁合同》，双方实际上是“以租抵债”，双方之间的“租赁关系”不符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条所规定的租赁关系。其次，朱守月与天生公司之间的民间借贷关系尚未经生效裁判确认，该债权的真实性、合法性无法确认。再次，即使该债权成立，但双方之间约定的“以租抵债”时间长达20年，截至目前刚履行了两年多的时间，天生公司将其对案涉房产此后长达17年的预期收益均用于抵消其对朱守月部分债务本金的利息，而此时天生公司已经成为多宗生效民事裁判的被执行人，且因无法履行生效裁判所确定的义务已被纳入失信被执行人名单，朱守月与天生公司的“以租抵债”行为已经损害到天生公司其他经生效裁判确定的债权人的合法权益，故案涉《房屋租赁合同》属无效合同，朱守月以该合同请求法院停止对案涉房产的执行，于法无据。综上，朱守月的诉讼请求不能成立，不予支持。
天生公司经传唤无正当理由未到庭，一审法院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条规定，判决：驳回朱守月的诉讼请求。
对一审判决查明的事实，朱守月认为天生公司被列为被执行人和被纳入失信名单的时间均发生在2015年之后，即在本案讼争《房屋租赁合同》签订之后，一审判决对此未查明。福州民生银行认为一审判决对朱守月与福州民生银行签订的《借款合同》的内容未查明。对一审判决查明的其他事实，朱守月与福州民生银行没有异议，本院予以确认。
二审中，朱守月提供裁判文书网的案件查询情况记录，以证明天生公司涉及的诉讼案件均发生在2015年之后，在2015年之前没有任何生效裁判确定天生公司存在合法的债权人，一审法院在没有任何事实依据的情况下，以讼争《房屋租赁合同》损害其他债权人的利益为由，认定合同无效，明显错误。福州民生银行质证认为，朱守月提供的案件查询情况记录并不能穷尽天生公司的所有诉讼案件，且查询情况记录还体现涉诉案件涉及到2015之前发生的债务，不能依此推定天生公司在2015年之前没有合法的债权人，一审判决认定租赁合同无效正确。
本院分析认为，虽然朱守月提供的案件查询情况记录，体现天生公司因债务问题涉及诉讼的时间均发生在2015年之后，但并不能依此推断天生公司在2015年之前没有债务存在，亦不能据此认定讼争的《房屋租赁合同》没有损害其他债权人的合法权益。
另查明，讼争的《房屋租赁合同》还约定，若朱守月100万元的借款本息违约金得到偿还，且天生公司已还清所欠朱守月其他债务（含担保债务），并经朱守月书面确认的情况下，朱守月应当另行按租赁协议的约定于每月月末前支付当月租金。
还查明，2014年2月11日，朱守月作为甲方，黄玉森作为乙方，签订一份《借款合同》，合同约定乙方向甲方借款330万元，借款期限二个月，如果没有按照合同约定的期限还款，则每逾期一天向甲方支付总借款额3%违约金，计算至乙方全部还清借款及利息和违约金为止。乙方同意以融商大厦2001房做抵押。面积435.14平方米。合同并备注“部分现金”。黄玉森、黄成、黄芳、黄冰作为借款人在合同上签字，天生公司作为担保人在合同书盖章。
根据朱守月提供中国民生银行电子银行业务回单体现2014年2月11日，朱守月转账297万元给黄芳，并主张剩余款项以现金方式支付，双方在合同上进行了备注。
朱守月提供2014年5月30日福建永安物业管理有限公司（以下简称物业公司）出具的收款收据、机打发票存根联、朱守月的转账流水，物业公司的书面证明，以证明其自2014年5月开始向物业公司缴纳了装修履约金、垃圾清理费、水电周转金、物业管理费等，并实际占有使用案涉房屋。福州民生银行对上述证据的真实性虽有异议，但未能提供相反证据推翻。本院对朱守月自2014年5月开始实际占有使用案涉房产的事实，予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”故房屋租赁合同承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人的缔约目的是为了收取租金。而本案朱守月与天生公司签订的《房屋租赁合同》约定以100万元的借款利息折抵每月租金18000元，并约定租赁期限为20年，该约定实质上系朱守月以取得案涉房屋20年租赁权，作为天生公司所欠债务利息的保证，属于以租抵债性质，不符合租赁合同的法律特征，其基础法律关系仍属于民间借贷性质。故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则，也不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定。一审判决不支持朱守月请求停止对案涉房产的强制执行措施，并无不当。虽然讼争的《房屋租赁合同》还约定若朱守月100万元的借款本息违约金得到偿还，且天生公司已还清所欠朱守月其他债务（含担保债务），朱守月应当另行按租赁协议的约定于每月月末前支付当月租金，但该约定仍然以天生公司偿还全部债务作为朱守月支付租金的前提条件，并不能改变双方之间民间借贷的法律性质。且《房屋租赁合同》采取长期租赁以租抵债的方式，客观上导致其他债权人无法从案涉房产中获得债务清偿，造成对天生公司的其他债权人利益的损害，朱守月以签订《房屋租赁合同》时并没有生效判决确定的债权人，主张并不损害其他债权人利益的理由不能成立。因天生公司一审法院采取公告方式传唤未到庭，故二审采取询问的方式进行审理，符合法律规定。
综上所述，朱守月的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由朱守月负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李为民
审 判 员 陈 曦
代理审判员 俞裕铨
二〇一七年八月三十一日
书 记 员 何必林