辽宁省锦州市凌河区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）凌河民一初字第777号
原告孙某，女，1957年X月X日出生，汉族，个体业者，住锦州市凌河区。
委托代理人王超，辽宁戎达律师事务所律师。
被告陈某，女，1969年X月X日出生，满族，个体业者，住锦州市凌河区。
委托代理人赵勇，辽宁永字律师事务所律师。
第三人陈某某，女，1962年X月X日出生，满族，个体业者，住锦州市古塔区。
委托代理人赵勇，辽宁永字律师事务所律师。
第三人宋某某，男，1948年X月X日出生，汉族，退休工人，住锦州市凌河区。
第三人马某某，男，1965年X月X日出生，汉族，个体业者，住锦州市松山新区。
原告孙某与被告陈某，第三人陈某某、宋某某、马某某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告孙某及其委托代理人王超，被告陈某及其委托代理人赵勇，第三人陈某某及其委托代理人赵勇，第三人宋某某、马某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告孙某诉称，原、被告于2009年9月1日签订转租协议，原告承租凌河区南京路五段X号门市房和X号房屋，转租费为83000元，2010年6月原告得知房主马某某，与被告约定不得擅自转租，并已诉至法院。原告认为，与被告签订的转租协议，不能得到房主马某某追认，就不能发生法律效力，应属无效合同，故诉至法院，要求确认原、被告双方转租协议无效，被告返还原告转租金83000元，并承担案诉讼费用。
被告陈某辩称，转租合同经锦州市中级人民法院终审判决无效，但是导致转租合同无效造成相应损失的责任，我认为在原告，合同转租无效而给我造成了损失，包括装修55000元，冰柜、空调、烧烤炉子、排烟管道、牌匾、软门帘、不锈钢餐具、桌椅及法院判我给马某某4万元，按照《合同法》相关规定，这些损失应当由原告承担。
第三人陈某某述称，原告诉求不合理，合同无效不是一方的责任，当时是原告主动找我们兑这个店的，而且当时约定一切后果都由原告负担，我们转租时有协议，现在出现的后果应该由原告负责，而且原告所要求的8.3万元也包括房租等费用。
第三人宋某某述称，陈某将店出兑给陈凤梅的时候，我不知道，店里具体有什么，我也不知道，我按时收入房租，当时是陈某那边的人交给房租14000元。
第三人马某某述称，我第一次收取房租是2009年1月10日，房租金32000元，是陈某交的；我第二次收房租是2010年1月交的，也是32000元，这笔钱是我从陈某手接过来的，当时除我以外还有三个人在场，孙某、陈某，还有一个男孩，是那个男孩将钱交给陈某，陈某将这笔钱交给我的，我当时以这个男孩是陈某的儿子。陈某租我的房子，为了避免损失过大，我是2010年2月1日收回房子的，当时孙某在场，陈某没到场，用电话与法官葛某通的话，当时交接陈某同意了。
经审理查明，第三马某某系坐落于锦州市凌河区南京路五段X楼房的房主，第三人宋某某系坐落于锦州市凌河区南京路五段Y号楼房房主。
2006年6月6日，被告陈某委托第三人陈某某与第三人宋某某签订了房屋租赁协议书，该协议书约定，宋某将其坐落于锦州市凌河区南京路五段号门市房租给陈某某，租期五年，自2006年6月6日至2011年6月6日止，每年租金14000元。经宋某某同意，门脸装潢，南窗改门等工程，所需工料费由陈某某自负，租赁期满交还房屋时必须保持装潢后的状况，原封不动的无偿交给宋某某。被告陈某房租金交至2010年6月6日。
2009年1月10日，被告陈某与第三人马某某签订了房屋出租协议，该协议约定，马某某将其坐落于锦州市凌河区南京路五段X号三户楼房出租给陈某，租期4年，从2009年1月10日到2013年1月10日止，每年租金32000元，租赁期间陈某不得擅自转租，如转租需征得马某某同意，在租赁期间陈某对房屋装修部分，在合同到期后，无条件归马某某所有，被告陈某房租金交至2010年1月10日。
又查明，被告陈某系第三人陈某某之妹，陈某用承租马某某坐落凌河区南京路五段X号楼房及陈某某承租宋某某坐落于凌河区南京路五段Y号楼房，经营锦州市凌河区X烧烤店，该店在工商局、税务局登记注册的业主为第三人陈某某，被告陈某为实际经营者。
2009年9月1日，原告孙某（乙方）与被告陈某（甲方）签订了转租协议，该协议约定：“1、经甲乙双方协商，确定甲方将南京路五段X号门市房和W房屋转租给乙方（房屋协议按照原协议执行）；2、房租金由乙方支付，交给甲方由甲方交付给原房主，在经营期间，原房主有事找甲方，甲方无条件帮助乙方；3、在经营期间，一切税费由乙方承担，原房租协议由乙方保管；4、乙方在经营期间，如出兑，由甲方和原房主协商；5、乙方交付甲方转租费8.30万元；6、此协议自愿生成，如果因转租发生事宜，由乙方负责”。该合同签订后，原告孙某将8.30万元转租费给付被告陈某，被告陈某为原告孙某出具了收条，同日，被告陈某亦将其经营凌河区X烧烤店交付原告孙某，但原、被告双方未有交接清单。
再查明，第三人马某某于2010年以被告陈某在未征得其同意情况下，将楼房转租原告孙某而诉至本院，此案诉讼中，孙某于2011年1月25日将马某某坐落于锦州市凌河区南京路五段X楼房交付给马某某。同日，孙某与马某某签订了《原房主收回房屋协议》，该协议载明：孙某将电子显示器一个、微波炉一台、消毒柜一个、冰柜二台、展示柜二个暂时寄存在马某某屋内。2011年2月1日，孙某将上述物品取回。此案经本院及锦州市中级人民法院判决，确认陈某与孙某签订《转租协议》无效，解除马某某与陈某签订的《房屋出租协议》。
另查明，陈某转租宋某某坐落于锦州市凌河区南京路五段Y号楼房，在2011年6月合同到期后，由孙某将此楼房及屋内物品以16000元兑出。诉讼中原告自认被告发票机1台、烧烤炉子1个，旧冰柜2台，在其处。
本案在诉讼中鉴于原告孙某、被告陈某、第三人马某某在相互转租，交接楼房过程中，无交接清单，本院向其释明于庭审后一周内向外清点去本案涉及楼房内属于陈某、孙某经营期间的桌椅板凳及烧烤设备情况，并递交各自情况说明，被告陈某、原告孙某向本院递交了情况说明。该情况说明中双方无异议的旧立式空调，在第三人马某某楼房内。
本院所确认的上述事实有陈某与马某某签订的房屋出租协议、陈某某与宋某某签订的房屋租赁协议书、陈某与孙某签订的转租协议、陈某为孙某出具的收条、马某某与孙某签订的原房主收回房屋协议、孙某为马某某出具的收条、锦州市凌河区王顶烧烤店准予注销登记通知书、锦州市凌河区王顶烧烤店注销税务登记通知书、锦州市中级人民法院（2012）锦民二经字第405号民事判决书及当事人陈述笔录在案佐证，这些证明材料经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原告孙某与被告陈某之间签订的转租协议虽然系双方当事人的真实意愿表示，但陈某在未征得房主即第三人马某某同意的情况下，将房屋转租给孙某，违反了陈某与马某某签订的《房屋出租协议》，且该合同已被本院和锦州市中级人民法院生效判决确认无效，故对于原告要求再次确认其与被告签订的转租协议无效之诉讼请求不予支持。
关于原告所诉要被告陈某返还租金83000元一节，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应予返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方，应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告明知未经房主同意擅自转租，其行为存在明显过错，原告明知被告不是房主仍然与被告签订协议，亦有一定过错。因原告孙某与被告陈某所签订的转租协议，已被法院确认无效，且被告陈某与第三人马某某所签订的房屋出租协议已被法院依法解除，故原、被告因该转租协议取得的财产应予返还。关于原告要求返还租金83000元，因原告孙某与被告陈某于2009年9月1日签订转租协议后即交付了房屋，此时被告陈某所承租第三人的房屋并已交付的租金分别尚有132天、280天到期。原告在该房内已实际经营至此租赁期届满，故此期间房租金应由原告负担并在被告应返还原告转租费83000元中扣除。考虑第三人宋某某的房屋转租给原告后，由原告又出兑给他人使用获利的实际情况，故此款亦应在83000元中扣除。又因原、被告在签订转租协议后交付楼房时未办理物品交接清单，原告在将第三人马某某楼房交付马某某时亦未办理物品交接清单，且原、被告及第三人对被告陈某转租并交付原告孙某时锦州市凌河区X烧烤店里的物品陈述不一致，故本院就其中已经清楚的物品，即旧冰柜2台，旧立式空调1台，发票机1台，烧烤炉子1个，由原告及第三人马某某返还给被告陈某。
关于被告陈某辩称，其装修及损失一节，因被告陈某及第三人陈某某在与第三人马某某、宋某签订房屋租赁合同中均约定装修部分在合同到期后归出租方所有，且导致被告与第三人马某某签订的房屋租赁合同的解除及原、被告之间签订的转租合同无效的主要责任在被告，故对于被告陈某此项辩解不予支持。综上，对于原告诉讼请求中之合理部分予以支持，依照《中华人民共和国合同法》条五十一条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十三条之规定，判决如下：
一、被告陈某于本判决生效后十日内返还原告孙某转租费44687.68元（已扣除原告孙某房租金11572.60元、10739.72元、转租费16000元，合计38312.32元）；
二、原告孙某于本判决生效后十日内返被告陈某旧冰柜2台、发票机1台、烧烤炉子1个；
三、第三人马某某于本判决生效后十日内返还被告陈某旧立式空调1台；
四、驳回原告的其它诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1875元，原告孙某负担504元，被告陈某负担1371元，保全费830元由被告陈某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交
上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。
审 判 长 李 伟
人民陪审员 丁 英
人民陪审员 张海欣
二〇一四年五月十二日
书 记 员 周 芳