黑龙江省鸡西市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑03民初71号
原告（申请执行人）：鸡东县宏达建筑安装工程公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡东县鸡东镇东风街十三委。
法定代表人：王志君，总经理。
委托诉讼代理人：周大伟，男，该公司法律顾问。
被告（执行案外人）：卓成君，男，1969年7月21日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省鸡西市。
第三人（被执行人）：鸡东县恒泰裕隆房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡东县前进街十委。
法定代表人：李芳艳，董事长。
委托诉讼代理人：崔小雨，男，该公司法律顾问。
原告鸡东县宏达建筑工程公司（以下简称宏达公司）与被告卓成君、第三人鸡东县恒泰裕隆房地产开发有限公司（以下简称恒泰公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宏达公司的委托诉讼代理人周大伟、第三人恒泰公司的委托诉讼代理人崔小雨到庭参加了诉讼，被告卓成君经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宏达公司向本院提出诉讼请求：许可强制执行鸡东县鸿苑家园小区（以下简称鸿苑家园）7号楼3单元302室房屋。事实和理由：一、依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条的规定，建设工程价款优先于抵押权和其他债权，宏达公司的债权系生效法律文书所确定的建设工程价款，故对案涉执行标的物依法享有优先受偿权。二、被告卓成君并非消费者，不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条所保护的消费者的条件。综上，请求对案涉房屋许可执行。
被告卓成君辩称：卓成君与恒泰公司签订的《商品房预售合同》合法有效，且卓成君支付了全部购房款，宏达公司主张卓成君未实际支付案涉房屋购房款、卓成君非消费者并无依据。
第三人恒泰公司述称，卓成君并非实际购房人，2014年7月恒泰公司向卓成君借款44万元，约定月利率7%，案涉房屋是用来支付欠款利息的，而非卓成君实际缴纳的购房款。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：对宏达公司举示的证据：证据一、（2016）黑03执异字第10号执行裁定一份，卓成君及恒泰公司均未发表质证意见，视为其对质证权利的放弃，故本院对其真实性及证明目的均予确认。对恒泰公司提交的证据：证据一、房屋抵押合同、财务账页各一份，宏达公司对其真实性及证明目的均无异议，卓成君未发表质证意见，视为其对质证权利的放弃，故本院对其真实性及证明目的均予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
第三人恒泰公司系鸿苑家园开发单位。2014年7月11日，被告卓成君为甲方，恒泰公司为乙方签订了《房屋抵押合同》，约定：一、乙方向甲方借款44万元；二、借款期限自2014年7月11日至2014年9月11日；三、乙方以鸿苑家园的8号楼2单元201、202、301、302室，合计面积：432.2㎡，作为抵押物向甲方提供担保；四、抵押房屋的担保范围为借款本金；五、乙方保证在合同规定的期限内按期还本付息，否则甲方有权处置抵押物。
2014年12月22日，卓成君与恒泰公司签订《商品房预售合同》，约定卓成君以单价3,000元/平方米购买鸿苑家园7号楼3单元302号房屋，房屋总价款331，410元，房屋交付时间为2014年12月31日前。恒泰公司为卓成君出具收据一张，记载收到卓成君购买案涉房屋购房款331，410元。同日，该合同在鸡东县房产管理处备案登记。
原告宏达公司系鸿苑家园施工单位，因恒泰公司欠付宏达公司工程款，宏达公司向本院提起诉讼，本院于2015年6月17日作出（2015）鸡民初字第33号民事调解书，宏达公司与恒泰公司自愿达成如下协议：“一、解除双方分别于2012年7月12日、2013年5月23日、2013年8月20日、2014年8月20日签订的《协议书》及《补充协议》。二、恒泰公司于2015年12月30日前偿还宏达公司工程款14,026,509元，还款期限为：2015年7月15日前还款100万元；2015年12月30日前还款13,026,509元。三、若恒泰公司未能于2015年7月15日前还款100万元，宏达公司可以向法院申请强制执行剩余全部未清偿的工程款。四、恒泰公司拖欠宏达公司的工程款14,026,509元，宏达公司可就鸿苑家园5#、6#、7#、8#楼项目建设工程折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。”恒泰公司未按该生效民事调解书履行给付义务，2015年8月25日宏达公司向本院申请执行。本院于2015年10月12日作出（2015）鸡中法执字第62-1号执行裁定，预查封恒泰公司所有的位于鸿苑家园5#、6#、7#、8#楼中的272户房屋，其中包括案涉7号楼3单元302号房屋。卓成君主张案涉鸿苑家园7号楼3单元302号房屋系其所有，向本院提出书面异议。本院于2016年5月27日作出（2016）黑03执异10号执行裁定，中止对案涉房屋执行。宏达公司不服，以申请执行人身份提起本案诉讼。
案涉房屋至今未交付，亦未办理房屋产权登记手续。卓成君除本案房屋外，与恒泰公司于2014年2月26日另就鸿苑家园5号楼2单元1602号房屋签订了《商品房买卖合同》，该房屋未办理备案登记、于2014年12月22日就7号楼1单元1402号房屋签订了《商品房预售合同》，同日，该房屋办理了备案登记。卓成君在（2016）黑03民初70号案件庭审中自认，2014年2月26日，卓成君与恒泰公司就鸿苑家园5号楼2单元1602室房屋买卖合同签订时，恒泰公司欠付其借款一百余万元。
另查：房屋在鸡东县房产管理处办理备案业务后，开发单位若对该房屋另行出售，无法通过联网系统与买受人签订《商品房预售合同》或《商品房买卖合同》。
本院认为：本案的争议的焦点为宏达公司关于许可强制执行案涉鸿苑家园7号楼3单元302室房屋的诉讼请求是否应予支持。
卓成君自认在其购买鸿苑家园5号楼2单元1602室房屋时，恒泰公司尚欠付其借款一百余万元，恒泰公司对其与卓成君存在借贷关系的事实，亦予以认可。故可确认卓成君与恒泰公司之间于2014年2月26日前即存在民间借贷法律关系。2014年7月11日，卓成君与恒泰公司签订《房屋抵押合同》，《房屋抵押合同》约定借款期限至2014年9月11日，恒泰公司以其开发的鸿苑家园4套房屋作为抵押物，担保卓成君债权实现，但双方未办理抵押登记。2014年12月22日，前述借款已到期，双方就案涉房屋签订《商品房预售合同》。依照债权人保护债权实现可能最大化的常理，卓成君在恒泰公司欠付其借款的情况下，若想购买恒泰公司开发的房屋，必然要主张以恒泰公司欠款抵顶购房款。恒泰公司为卓成君出具的购房款收据不能证实卓成君实际缴纳了购房款，故在此情况下，卓成君应对缴纳购房款承担举证责任。卓成君不能证实其缴纳购房款的事实，故可以确认卓成君未实际出资购买案涉房屋，案涉商品房预售合同的签订实为恒泰公司用其开发的房屋抵顶对卓成君的债务。综上，恒泰公司为偿还欠卓成君的债务签订的案涉房屋的商品房预售合同，不符合购买商品用于个人或家庭需要的消费者性质，不能适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定。依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”查封案涉房屋的（2015）鸡中法执字第62-1号执行裁定系依据（2015）鸡民初字第33号民事调解书作出，该调解书确认的宏达公司的债权系具有优先受偿权的建设工程价款，卓成君对案涉房屋的权利不能对抗宏达公司的优先受偿权，即卓成君不具有排除该强制执行的实体权利，亦不享有对案涉房屋的所有权。宏达公司要求强制执行的诉讼请求成立，应予支持。
综上所述，宏达公司的诉讼请求具有事实和法律依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、三百一十三条第一项、《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，缺席判决如下：
准许执行鸡东县鸿苑家园小区7号楼3单元302室房屋。
本院（2016）黑03执异10号执行裁定于本判决生效时自动失效。
案件受理费6,272元，由被告卓成君负担。
如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。
审 判 长 胡雪清
审 判 员 冯 莹
代理审判员 徐媛凤
二〇一六年十月二十四日
书 记 员 都 晶