江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆民初字第4941号
原告张益群。
委托代理人冯雨，江苏丰田律师事务所律师。
被告昆山安绅酒店管理有限公司，住所地江苏省昆山市开发区前进路南侧，组织机构代码77469529-9（以下简称“安绅酒店”）。
被告昆山市捷利房地产开发有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇中山路83-85号，组织机构代码73332925-X（以下简称“捷利房产”）。
法定代表人嵇炯润，该公司执行董事。
委托代理人�景贵，江苏王建华律师事务所律师。
委托代理人王运福，江苏王建华律师事务所律师。
本院于2013年12月4日立案受理了原告张益群与被告安绅酒店、捷利房产房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员崇海燕独任审判，于2014年2月25日公开开庭进行了审理，原告张益群委托代理人冯雨及被告捷利房产委托代理人王运福到庭参加诉讼，被告安绅酒店经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告张益群诉称：2005年10月4日，王志刚与被告签订《租赁合同》一份，合同约定：王志刚将其所有的位于昆山市前进东路1063号的捷利商务大厦-
捷利.腾龙阁XXX室租赁给被告安绅酒店，自2006年3月29日起至2016年3月28日止；被告安绅酒店每三个月向王志刚支付固定收益6780元；被告捷利房产承诺对被告安绅酒店的付款责任承担保证责任；合同还就其他相关事宜做了约定。2011�4月12日，被告安绅酒店确认由顾春元继续履行王志刚合同义务并享有相关权利，2011年6月3日被告安绅酒店确认由原告继续履行顾春元合同义务并享有相关权利。自2011年7月起被告安绅酒店开始拖欠租金，经原告多次催讨，被告安绅酒店要求降低租金标准，否则拒付租金。时至今日被告安绅酒店仍未支付到期租金及滞纳金，已严重违反合同约定，应当承担违约责任。同时，被告捷利房产亦未履行其保证人义务。故原告诉来法院，要求判令被告安绅酒店立即向原告支付租金74580元（自2011年7月1日起至2014年3月31日止，每三个月6780元计）和逾期支付租金的滞纳金（自2013年12月4日起至法院判决生效之日止，按日万分之二计算）。2、判令被告捷利房产对被告安绅酒店的付款义务承担连带保证责任。3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告安绅酒店未作答辩。
被告捷利房产辩称�1、在保证期间原告并未向我方主张权利，因此我方已经免除了担保义务。2、关于担保范围，根据合同约定我方的保证范围仅仅为租赁收益，不包括其他诸如违约赔偿金、滞纳金等实现债权的费用，因此请求判令驳回原告对我方的诉讼请求。3、原告和原业主转让时并没有通知我方，我方不承担担保责任。
经审理查明：2006年8月14日，案外人王志刚（原业主）与被告安绅酒店、保证人被告捷利房产签订租赁合同一份，约定：王志刚将其所有的位于昆山市前进东路1063号捷利大厦-
捷利.腾龙阁XXX室物业管理的一切事项委托给被告安绅酒店处理，并同意被告安绅酒店用自己名义从事上述物业租赁经营管理的一切活动；本物业的租赁期限及统一经营期限为十年，自2006年3月29日起至2016年3月28日止；王志刚在不影响被告安绅酒店正常经营管理活动的情况下，可以将物业所有权转让和抵押给第三人，但应在此十天以书面形式通知被告安绅酒店并与安绅酒店办理有关合同衔接手续，物业所有权发生变化后，有关本合同的一切权利义务将随之移转于物业所有权的受让方；被告安绅酒店在经营期间按照相关规定，代扣代缴应由王志刚缴纳的各项税费后，定期定额向王志刚支付物业租赁收益，具体安排为按先用后付原则每三个月向王志刚支付一次物业租赁收益，共分40期支付，其中每期固定总收益为6780元（上述金额已扣除原告应缴各项税费）；被告安绅酒店应当在每期收益支付期期满后的5个工作日内按上述约定向王志刚支付扣除相关税费后的上期固定收益；顾及经营连续性和整体性，合同任何一方当事人不得擅自变更，解除本合同；为保证被告安绅酒店能按照本合同约定向王志刚支付物业租赁收益及向物业管理公司支付物业管理费，被告捷利房产愿作为被告安绅酒店的保证人；被告安绅酒店逾期向王志刚支付物业租赁收益的，王志刚有权要求被告安绅酒店实际履行，若被告安绅酒店在收到王志刚催款函5个工作日内未支付的，自迟延履行之日起，王志刚可按被告安绅酒店逾期未付租赁收益款的万分之二每日的标准收取逾期付款滞纳金；租赁期间，双方必须恪守诚信原则，任何一方违反本合同约定，违约方须向守约方支付50000元违约金；实际损失超过上述违约金部分的，应当据实支付损害赔偿金，违约金或损害赔偿金的支付不影响守约方向违约方主张继续履行合同的权利；本合同履行期限内，如遇有不可抗力及政府动迁、规划调整等情况，若因王志刚原因造成的物业损坏或灭失，被告安绅酒店对此不负修复或赔偿责任，若被告安绅酒店认为实际情形已无法继续履行本合同的，则有权解除本合同；本合同中列明�地址为相关法律文书送达的法定地址，一旦送达该地址，即视为已送达，除非一方已书面通知上述地址变更的，被告安绅酒店地址为昆山市开发区前进东路1063号，传真电话为0512-5772****，被告捷利房产地址为昆山市中山路83－85号，传真电话为0512-5750****、5755****。
2011年4月12日，王志刚经被告安绅酒店同意将租赁合同的权利义务转让给顾春元。2011年5月24日，原告取得该房屋所有权。2011年6月3日，顾春元将租赁合同的权利义务转让给原告，原告与顾春元及被告安绅酒店工作人员蒋玲三方在租赁合同上确认：原告同意替代老业主继续履行合同，并承受合同中的各项权利义务，租金返至原告处。后被告安绅酒店支付给原告一个季度的租金，自2011年7月1日起，被告安绅酒店未支付租金。
上述事实有原告提供的房屋租赁合同、房产证、付款凭证及原被告在庭审中的陈述所证�。
本院认为：王志刚与被告安绅酒店、被告捷利房产签订的租赁合同系三方的真实意思表示，后该租赁合同所涉房屋所有权变更登记至原告名下，根据合同约定，物业所有权发生变化后，有关本合同的一切权利义务将随之移转于物业所有权的受让方，故该租赁合同对原被告三方均有约束力，三方均应恪守。
争议焦点一“被告安绅酒店是否结欠原告自2011年7月1日起至2014年3月31日的租金及被告安绅酒店是否需承担逾期付款滞纳金”。原告主张被告安绅酒店结欠2011年7月1日起至2014年3月31日的租金，根据付款凭证被告安绅酒店支付租金至2011年6月30日，故本院对于原告主张的欠付租金的期限予以认定。原告认为由于被告安绅酒店逾期支付租金，按租赁合同第八条之规定其应当承担滞纳金，该逾期付款滞纳金实际为逾期付款的违约金，双方约定日万分之二的标准符合法律�定，原告从起诉之日起主张滞纳金并无不当，故对于原告主张的滞纳金本院予以支持。
争议焦点二“被告捷利房产对被告安绅酒店的付款责任是否应当承担连带保证责任”。租赁合同对被告捷利房产的有关付款义务担保作如下约定“为保证被告安绅酒店能按照本合同约定向原告支付物业租赁收益及向物业管理公司支付物业管理费，被告捷利房产愿作为被告安绅酒店的保证人”，另，《中华人民共和国担保法》第十九条规定“当事人对担保方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”，本案中，原告及二被告对保证方式未能明确约定，故其应当承担连带保证责任，另，该约定明确被告捷利房产的担保仅限于物业租赁收益即租金及物业管理费，对前述两项费用以外的费用其不应承担连带保证责任，被告捷利房产的相应辩称本院予以采信。另，被�捷利房产认为原告在担保期间未能向其主张权利，故其不应承担担保责任，本院认为，被告捷利房产作为保证人应是对整个债务的全部进行保证，故而保证期限亦应从整个债务到期后计算。现原告在部分租金到期后向被告安绅酒店主张权利，作为保证人被告捷利房产应当对被告安绅酒店结欠的到期租金承担连带清偿责任。
据此，依照﹤﹤中华人民共和国合同法﹥﹥第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条、﹤﹤中华人民共和国担保法﹥﹥第十九条、第二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第十条、﹤﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥﹥第六十四条、最高人民法院﹤﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥﹥第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告昆山安绅酒店管理有�公司于本判决生效之日起十日内支付原告张益群租金74580元（自2011年7月1日起至2014年3月31日止，按照月租金2260元计算）。
二、被告昆山安绅酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张益群逾期付款滞纳金（本金74580元，自2013年12月4日起按照日万分之二计算至本判决生效之日止）。
三、被告昆山市捷利房地产开发有限公司对被告昆山安绅酒店管理有限公司的上述第一项款项承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果被告未按本判决指定的期间履行上述义务的，原告可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适�法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费1664元，减半收取832元，由二被告负担。该款原告已预交，本院不再退还，二被告在支付上述款项时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99。
审判员 崇海燕
二〇一四年二月二十五日
书记员 姜 超
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国担保法》
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十三条保证期间，债权人许可债务人转让债务的，应当取得保证人书面同意，保证人对未经其同意转让的债务，不再承担保证责任。
第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
第十条主合同解除后，担保�对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二条中华人民共和国民事诉讼法的任务，是保护当事人行使诉讼权利，保证人民法院查明事实，分清是非，正确适用法律，及时审理民事案件，确认民事权利义务关系，制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益，教育公民自觉遵守法律，维护社会秩序、经济秩序，保障社会主义建设事业顺利进行。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。