江苏省徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0303民初2276号
原告：孟伟，男，1972年2月18日生，汉族，住徐州市铜山区。
委托代理人：许大伟，徐州市铜山区铜山法律服务所法律工作者。
被告：江苏省房地产投资有限责任公司徐州分公司，住所地徐州市维维大道1号潘塘街道办事处。
负责人：李雪荣，该分公司总经理。
委托代理人：杨宇剑，北京市中伦（南京）律师事务所律师。
委托代理人：高云，北京市中伦（南京）律师事务所律师。
原告孟伟与被告江苏省房地产投资有限责任公司徐州分公司（以下简称房地产投资公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月19日立案后，依法由审判员姚凯独任审理，于2018年5月14日公开开庭进行了审理。原告孟伟及其委托代理人许大伟、被告房地产投资公司的委托代理人杨宇剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告补偿原告商品房建筑面积误差款60000元；2、赔偿原告物业损失10500元，诉讼费由被告承担。
事实与理由：2011年7月23日，原告与被告签订了商品房买卖合同一份，原告购买了被告开发的国信上城23号楼3单元102号房产一套，合同约定建筑面积198.7平方米，其中套内面积173.45平方米，公摊面积25.25平方米，合同单价9816.4元/平方米，总房款1950519元。合同约定该房应当于2015年5月31日前，被告应当将符合合同约定并取得商品房住宅交付使用批准文件的商品房交付给原告使用，其中阳台部分为不封闭式阳台。由于涉案房屋构筑物多处歪斜，不符合合同约定条件，经原告催促被告直到2017年11月3日才修复整改完毕交付涉案房屋。原告在验房时发现被告将阳台给予封闭处理，且将该阳台面积6.16平方米计算在建筑面积198.7平方米以内。根据法律规定阳台不封闭的不应当计算建筑面积以内，对于被告的违规行为，其应当退还原告6.16平方米的折价款60500元。另外由于被告建造的房屋墙面歪斜，直到2017年11月3日才维修完毕交付使用，该期间原告被迫无故交纳了物业费10500元，对于该部分损失应当由被告承担。现就上述两部分争议多次协商不能达成一致意见，为维护原告的合法权益，故诉至法院。
被告辩称：原告要求被告退还该房屋面积折价款缺乏法律依据，应予以驳回。根据双方所签订的商品房买卖合同附件一以及第三条的约定，案涉房屋的前阳台为半封闭，后阳台为半封闭，且平面图中已经包含阳台，同时依据商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则第7条的规定，套内建筑面积的计算公式为，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。根据2005年版建筑工程建筑面积计算规范第3.0.18的规定，建筑物的阳台不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积一半计算。因此原告所诉称的阳台面积因封闭而产生建筑面积的变化缺乏合同上的依据，也缺乏法律上的依据。根据徐州市规划局指定的测绘公司对于案涉房屋的测绘，案涉房屋面积为套内建筑面积173.445平方米、公摊面积25.243平方米、阳台面积5.385平方米，因此原告的主张不能得到支持。
原告要求被告承担房屋维修期间的物业费缺乏法律依据，2013年5月25日答辩人已经书面通知原告对案涉房屋进行验收，但是由于原告自身的原因直到2017年11月方才接受房屋，商品房买卖合同是双务合同，答辩人有交付房屋的义务，而原告也有及时受理房屋的义务，因此其主张不能成立。
根据原告的起诉及被告的答辩，归纳双方争议焦点为：
1、原告以所购买房屋阳台面积6.16平方米不应计算在所购房屋建筑面积内，应当退还折价款6万元的诉讼请求是否有相应的事实、合同约定及法律规定；
2、原告要求被告赔偿物业费损失10500元是否有相应的事实和合同依据。
经审理查明：2011年7月13日，原告孟伟购买被告房地产投资公司开发的国信上城小区商品房一套，双方签订《商品房买卖合同》，约定：“第三条买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房为国信上城小区第23幢3单元102室号房。该商品房前阳台是半封闭，后阳台是半封闭，侧阳台无。该商品房建筑面积共198.7平方米，其中套内建筑面积173.45平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.25平方米。第四条计价方式与价款，出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价为人民币每平方米9816.4元，总金额为1950519元。第五条面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第六条付款方式及期限，买受人选择一次性付款，买受人于2011年7月13日付清房款1950519元整。第八条交付期限，出卖人应当在2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品房住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”合同附件三：装饰、设备标准约定：“阳台：不封闭。”合同签订后，原告孟伟依约支付了购房款，被告房地产投资公司于2014年7月22日出具了销售不动产统一发票。
2013年5月25日，被告曾向原告邮寄房屋交付通知书，但原告提出按被告要求看了房屋以后发现房屋存在严重质量问题，房屋北墙、西墙严重倾斜，该房屋不具备交付条件，多次要求被告进行维修，被告始终同意但直到2017年才维修完成。
2017年11月3日，被告房地产投资公司出具《协议》一份，载明：“甲乙双方在前期互相信任、友好合作的基础上签订了《徐州市商品房买卖合同》，现甲方因第三人原因未能在合同约定交付日期（2013年5月31日）向乙方实现顺利交付，甲方在此向乙方表示诚挚的歉意。另甲乙双方经过友好协商，就房屋推迟交付相关事宜达成以下一致意见，并签订本协议。2、乙方购买甲方所属国信上城项目23号楼3单元102室，已于2013年6月9日具备合同约定的交付条件。3、合同约定交付日期由2013年5月31日推迟至2013年6月9日，甲方对此表示认可，同时愿意赠送乙方一年半的物业管理费作为补偿，赠送物业管理费的期限由2013年6月16日起至2014年12月15日止。4、乙方接受甲方就房屋推迟交付给予的补偿，并同意不再追究甲方关于房屋推迟交付的其他责任。5、乙方根据甲方安排如期配合并办理房屋相关交付手续，除此无其他异议。”被告在该协议上加盖公章，原告孟伟陈述因不同意协议内容，没有签字。
原告于2017年11月3日实际上房，并向江苏国信物业管理有限公司交纳2013年6月16日至2017年6月15日物业费9346元、2017年6月16日至2018年6月15日物业费3338元。办理的房产证载明房屋建筑面积198.69平方米、房屋专有建筑面积173.45平方米、房屋分摊建筑面积25.24平方米。
另查明，包含涉案23号楼在内的国信上城小区13栋楼房于2013年6月9日通过有关部门组织的竣工验收，徐州市城乡建设局同日向原告房地产投资公司下发了交付使用通知书。
本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》均系当事人的真实意思表示，主体适格，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。
关于原告主张的房屋阳台面积不应计入所购房屋建筑面积并应当退还折价款的问题。
原告依据的是江苏省住房和城乡建设厅发布的《房屋面积测算技术规程》和《商品房买卖合同》第五条关于面积确认及面积差异处理的约定。首先，原被告签订《商品房买卖合同》的时间为2011年7月13日，而《房屋面积测算技术规程》的实施时间为2012年3月1日，故原告不能当然的选择适用《房屋面积测算技术规程》规定的计算方式；其次，《商品房买卖合同》第五条约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意……”，而涉案《商品房买卖合同》约定建筑面积为198.7平方米、套内建筑面积173.45平方米、公共部位与公用房屋分摊面积25.25平方米，原告孟伟的房产证上载明的房屋建筑面积198.69平方米、房屋专有建筑面积173.45平方米、房屋分摊建筑面积25.24平方米，合同约定面积与产权登记面积并无差异。据此，对于原告的该项诉讼请求因缺少相应的事实依据，本院依法不予支持。
关于要求被告赔偿物业费损失的问题。
《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
首先，根据被告房地产投资公司盖章出具的《协议》显示，被告房地产投资公司因第三人的原因未能在合同约定的交付日期2015年5月31日向原告交付，被告欲将合同约定的交付日期推迟至2013年6月9日，并于2017年11月3日要求原告根据其安排配合办理房屋交付手续，故被告房地产投资公司存在违约行为，截至2017年11月3日才办理上房手续，且徐州市城乡建设局向原告房地产投资公司下发了交付使用通知书的时间为2013年6月9日，据此亦不能证明被告于2013年5月25日向原告邮寄了交房通知书就证实其已经履行了交房通知义务的事实。
其次，原告孟伟已经向江苏国信物业管理有限公司交纳2013年6月16日至2017年6月15日物业费9346元、2017年6月16日至2018年6月15日物业费3338元，由于被告的原因自2017年11月3日才上房，故对于2017年11月3日之前的物业费应当由建设单位即被告房地产投资公司予以赔偿，原告主张10500元的物业费损失，因不超过实际损失，本院依法予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起十日内，被告江苏省房地产投资有限责任公司徐州分公司向原告孟伟赔偿物业损失费10500元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为781.5元，由原告负担665.5元、被告负担116元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判员 姚 凯
二〇一八年六月二十七日
书记员 刘珊珊