广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1971民初2206号
原告：东莞市宝城物业管理有限公司，住所地：东莞市东城区石井宝城花园内，注册号：441900002369001。
法定代表人：李树良
委托代理人：曾小彬、胡华昌，广东臻善律师事务所律师。
被告：余青青，男，汉族，1964年10月22日出生，住广东省东莞市莞城区。
被告�潘琴兰，女，汉族，1964年9月2日出生，住广东省东莞市莞城区。
被告：余松霖，男，汉族，1985年8月5日出生，住广东省东莞市莞城区。
以上三被告共同委托代理人:钟文群，广东格雷兄弟律师事务所律师。
原告东莞市宝城物业管理有限公司与被告余青青、潘琴兰、余松霖物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告委托代理人曾小彬、胡华昌，被告余青青、潘琴兰、余松霖及其委托代理人钟文群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告系东莞市东城区石井宝城路宝城花园小区的物业服务企业，三被告系宝城花园小区xxx号（原门牌号为××）的业主，双方为物业管理服务关系。因宝城花园小区的业主大会、业主委员会尚未成立，故建设单位东莞市东城区房地产开发公司与原告签订�前期物业服务合同》，约定由原告向宝城花园小区的业主提供物业管理服务，小区业主向原告支付物管费。
在2014年之前，因宝城花园小区一直采取按每户每月300元的标准收取物业管理费，至今已10多年，早已难满足当前小区管理需要。为改善物业管理，2013年12月25日，原告向宝城花园小区业主发出了《宝城小区管理费提升方案征询书统计结果公布》及提升物业管理费的决定，收费标准为：建筑面积每平方米0.85元,园林绿化等面积每平方米0.2元，完全空地的土地按每平方米0.85元的标准收取物业管理费。三被告的房屋土地使用权面积为703.7平方米，建筑面积为955.05平方米，建基面积为357.51平方米，园林绿化面积为346.19平方米，故被告每月应缴纳管理费为881元。
2013年12月期间，原告已通过按户发放《关于宝城小区管理费提升方案征询书》的形式就上调�业管理收费标准一事向宝城花园小区业主征询意见，进行表决。经统计，截止2013年12月25日，同意上调物业服务费的占业主人数超过69%。原告已按约定提供物业服务的相关义务，被告理应按上调后的物业管理服务收费标准按时交纳物业管理费，但被告无故长期拖欠，且经原告多次催收后仍拒绝交纳，被告的行为严重违反了双方之间的物业管理约定，已构成严重违约，原告特诉至法院请求判令：1、三被告立即向原告支付拖欠宝城花园xxx号房的物业管理费21144元（该费用自2014年1月计至被告实际支付之日止，现暂计至2015年12月）；2、本案诉讼费用由三被告承担。
被告辩称，1、宝城花园是业主自购土地自建房屋的私人住宅，并非房地产公司开发商品房进行买卖的小区，东莞市东城房地产开发公司并非开发单位，与其没有任何关系。原告与没有任何关系的东莞市东城房地产开发公司签订物业管理合同后进行物业管理和收费是属于无权委托和物业管理，原告与东莞市东城房地产开发公司签订的两份前期物业管理委托合同无效，对宝城花园所有业主没有普遍约束力。东莞市东城房地产开发公司并不是物业管理条例规定的可以代表业主选聘物业公司的开发建设单位，其无权选聘原告为物业管理单位。因此原告对宝城花园进行管理和收费没有合同和法律依据。2、即使东莞市东城房地产开发公司是建设单位，宝城花园总建筑面积为86666平方米以上，远超过了广东省物业管理条例第36条规定的50000平方米，属于条例规定的选聘物业服企业时招投标必须不少于三家的情形。本案前期物业管理合同是采用协议方式签订的，并没有通过招投标竞争方式取得物业管理资格，且两份合同没有经过东莞市房地产行政管理部门批准或者备案，损害了业主的权益，违反了国务院物业管理条例和广东省物业管理条例的强制性规定，两份合同也是无效的。因此原告主张以新的收费标准收费没有事实及法律依据。3、原告诉称上调物业管理费是经过69%业主同意，是不符事实的。实际上大部分业主对原告的物业管理不满意，特别是专有部分占建筑总面积过半的大部分业主是不同意按照建筑面积计收物业费的，更不同意上调物业费。原告提供的业主征询意见表并非业主真正的签名，且原告没有证据证明签名的就是业主本人。根据物业管理条例第十二条规定，业主大会决定调升物业费事项必须经过专有部分占建筑总面积过半数业主和占总人数过半业主同意，即双过半通过原则。原告没有证据证明有双过半的业主同意按户收费和调升物业费的事实，擅自调升物业费在实体和程序上均无效，对所有业主没有约束力。即使原�举证证明其有双过半的业主同意按户收费和调升物业费，也是对业主没有约束力的。因为根据物业管理条例第十二条规定，只有业主大会或者业主委员会按照法定程序双过半同意调升物业费后才对业主有普遍约束力。本案中征询业主意见表这些行为并非业主大会组织的，主体不合格，不符合物业管理条例的规定，对业主没有约束力。4、宝城花园小区从95年开始由业主自发组织委托物业管理，至2013年都是按照300元/户/月收费的，按户收费已经沿用20年之前久，业主与物业之间相安无事。原告趁小区没有成立业主大会，业主一盘散沙的现状，借口改善物业管理擅自改变一直按户收费的模式调升物业费损害业主的权益，扩大业主的矛盾是无效的行为。综上，原告参与宝城花园的物业管理是没有合法授权，是非法无效的，原告依据无效的两份前期物业合同和无效的业主征询意见表调升物业费没有合同及法律依据，考虑到虽然原告管理很差但还在管理的事实，被告同意按照一直沿用多年的300元/户的标准支付之前的物业费，超过部分请求法院依法驳回。
经审理查明，原告是东莞市东城区石井宝城路宝城花园小区的物业管理公司，资质等级为三级；被告是宝城花园小区B区xxx号的业主。房产登记信息查询结果显示坐落于东莞市东城区石井蓢基湖宝城花园，房屋的建筑面积为955.05平方米，产权人为被告余青青，被告潘琴兰、余松霖为共有人。东莞市土地登记资料查询结果表显示坐落于东莞市东城区石井社区宝城花园B区xxx号的土地使用权面积为703.7平方米，使用权人为三被告。双方均确认自2005年起至2013年12月，宝城花园小区的物业管理费是按户每月缴纳300元，且案涉小区尚未成立业主委员会。因双方对2014年1月1日之后的物业管理费�取标准有异议，故被告自2014年1月1日起的物业管理费没有缴纳。
本案中，双方对如下问题存有争议：一、案涉的物业服务合同是否有效。被告主张东莞市东城房地产开发公司并不是物业管理条例规定的可以代表业主选聘物业公司的开发建设单位，其无权选聘原告为物业管理单位；且案涉的物业服务合同因违反了《物业管理条例》第二十四条的规定应当认定为无效。原告确认其是没有按照《物业管理条例》第二十四条的规定被选聘为案涉小区物业公司，但原告认为该条款为倡议性条款，并非效力性、强制性规定，违反该条法律的后果应当给予行政处罚，并不应认定合同无效。
二、被告应按何种标准向原告支付物业管理费。原告主张因原先每户300元的收费标准已经无法满足当前物业管理需要，故其在2013年12月通过向所有业主发放“关于宝城小区管�费提升方案征询书”的形式向业主征询提价方案，经回收征询书后统计得出，超过69%的业主均同意按照新的标准缴纳物业管理费。因此，原告要求被告按照建筑面积每平方米0.85元,园林绿化面积每平方米0.2元，完全空地的土地每平方米0.85元的标准缴纳物业管理费。根据被告的面积计算出每月物业管理费为881元，故自2014年1月1日至2015年12月31日合计为21144元。同时，原告还主张实际上已经有约225户的业主按新标准缴纳了物业管理费，占小区总户数约86%。对此，原告提交了关于宝城小区管理费提升方案征询书、宝城小区住户收费表、电子发票记账清单、发票等证据予以证明。
被告认为因为合同无效，对被告没有约束力，基于公平原则，已经签名同意的可以按照新标准缴纳，没有签名的业主应当按照旧标准支付。因合同无效是原告造成的，原告没有取得�业管理授权也没有经招投标进驻，具有完全过错，合同无效的责任应当由原告承担，被告不应当按照新标准缴费。同时，按户收费涉及业主重大利益，按照原告提交的员工的工资标准，按户收费可以维持员工支出还有利润所得。原告除了物业费收入外，还有诸如停车费、广告等其他盈利性收入，所以原告不应当按新标准收费。
以上事实，有原告提交的资质证书、建设用地规划许可证、物业管理委托合同、前期物业服务合同、公示照片、房产登记信息查询结果、东莞市土地登记资料查询结果表、关于宝城小区管理费提升方案征询书意见统计结果、住户收费表、电子发票记账清单、发票、照片、意见书、扣缴个人所得税报告表、建设用地规划许可证及用地红线图、律师函、快递单；被告提交的住房用地有偿转让合同书、收款收据、房地产权证、企业机读档案�记资料、协议书、调解书、倡议书、照片以及本院的庭审笔录等书证附卷为据。
本院认为，本案争议焦点是案涉的物业服务合同是否有效，被告应否按新标准向原告支付物业管理费。
首先，根据中华人民共和国国务院令第504号《物业管理条例》第二十四条的规定，住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。而原告的选聘程序违反了该条规定，故案涉的物业服务合同应当认定为无效。
其次，虽然案涉物业服务合同无效，但原告是具备物业管理资质的企业，且实际上已经为案涉小区提供了物业服务，故被告仍需向原告支付物业管理费。因按户每月300元的收费标准是在2005年制定的，至今已经过去十多年，随着物价的增长，旧的收费标准确难以维系日常服务所需。同时，原告的提价方案经过半数业主同意，而该提价方案没有超过同等资质物业服务企业在物价部门备案的价格，且大部分业主实际上已经按新标准缴纳物业管理费。因此，根据公平原则，结合参考东莞当地物业服务收费标准，本院对原告主张的收费标准予以认可，被告应当向原告支付自2014年1月1日起至2015年12月的物业管理费合计21144元。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告东莞市宝城物业管理有限公司与东莞市东城区房地产开发公司签订的《物业管理委托合同》、《前期物业服务合同》无效。
二、被告余青青、潘琴兰、余松霖应于本判决生效之日起七日内�原告东莞市宝城物业管理有限公司支付2014年1月1日至2015年12月31日的物业管理费21144元。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费328.6元（原告已预交），由三被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审 判 长 黄淑娇
人民陪审员 黄洁文
人民陪审员 袁影霞
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 黄健敏
李华菲
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供�据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。