海南省陵水黎族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）陵民初字第1576号
原告海南雅居乐物业服务有限公司。
法定代表人黄奉潮，区域总裁。
委托代理人杨文静，该公司员工。
委托代理人陈文星，该公司员工。
被告郭向星，男。
原告海南雅居乐物业服务有限公司（以下简称雅居乐公司）诉被告郭向星物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月20日立案受理后，依法由代理审判员冯花适用简易程序于2014年10月9日公开开庭进行了审理。原告雅居乐公司的委托代理人杨文静、陈文星、被告郭向星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雅居乐公司诉称，原告为雅居乐海南清水湾瀚海银滩小区提供物业服务，被告系原告服务的瀚海银滩A09-XX3-1001房的业主。该房屋建筑面积为109.43平米，系酒店公寓。依据有关法规规定及相关约定，该类型房屋物业管理费的标准为4.8元／平米，即被告每月需向原告缴交管理费525.26元。截至2014年7月1日，被告拖欠原告物业管理费7878.9元；截至2014年7月1日，逾期付款滞纳金4347.59元；截至2014年7月31日，拖欠公摊水电费120.53元，三项合计12347.02元。该欠费虽经原告多次催款，但被告仍拒绝支付。为维护原告合法权益，现向法院提起诉讼，请求判令：1、被告自2013年5月起按每月525.26元的标准向原告支付物业管理费至本案判决生效之日止。暂计至2014年7月1日，应付物业管理费为7878.9元；2、被告自逾期付款之日起至全部欠费付清之日止，按每日千分之三的标准支付逾期付款滞纳金。暂计至2014年7月1日，滞纳金金额为4347.59元；3、被告支付截止至2014年7月31日的公摊水电费120.53元。以上三项合计12347.02元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告郭向星答辩称，1、被告没有交物业费的原因是房屋装修不符合购房合同约定，原告曾承诺解决问题，但未解决。被告在收房时发现室内有二三十块断砖，被告对此经过多次投诉，双方一直协商处理，但经过9个月都没有处理好，如果问题处理了被告立即交纳物业费。2、用拒交物业费的方式，仅为逼迫物业理睬业主方。依照相关法律规定，业主方对物业收费情况享有知情权，对于业主提出有关物业服务有关问题，物业方应该给予回复。可是原告对被告等多名业主提出的问题采取不加理睬的态度，如此服务，怎能要求收取物业服务费呢？3、没有“酒店公寓”概念，从购房合同中，看不出被告购买的房屋属于“酒店公寓”，不能按照酒店公寓4.8元／平米的标准收物业费。4、《前期物业服务协议》是一个欺诈和违约的协议。《前期物业服务协议》右上角有一个“第一太平戴维斯顾问”标识。可是，在整个物业服务中，被告从未见到第一太平戴维斯的影子，实际是原告利用第一太平戴维斯欺骗业主签订物业协议，属于欺诈行为。服务过程中不履行第一太平戴维斯国际名牌顾问的约定，质量不符合约定，系违约行为，由此，原告无权收取物业费。5、陵水县发改委已发文确认陵发改（2011）165号文件所有收费定价作废，故原告4.8元／平米物业费的依据不复存在，应重新定价。6、小区物业费收费质价不符，违反国家有关规定及海南省关于普通住宅物业收费规定。
原告雅居乐公司为证明自己的主张向本院提供以下证据：1、《前期物业服务协议》；2、《收楼通知书》；3、《业主文件／钥匙签收表》；4、《物业服务催收函、邮寄回执》；5、建行存根和雅居乐收费存根；6、陵水发改委在2011年出具的文件及陵水发改委2014年出具的文件；7、照片8张；8、工程值班记录等记录；9、雅居乐发给戴维斯的关于终止前期物业服务合同的函和戴维斯回复证明双方解除物业服务并征得戴维斯同意；10、《物业管理重组协议》和《委托物业管理协议》；11、2014年1-9月份用水电抄表情况；12、业主收楼验收表。
原告雅居乐公司提交的上述12份证据经被告郭向星质证，其质证意见如下：对证据1的真实性没有异议，证明内容有异议；对证据2-4、7、8、11、12无异议；对证据5没有意见，但认为当时不交物业费就不允许入住；对证据6真实性无异议；对证据9、10真实性有异议。
以上原告雅居乐公司提交的12份证据经被告郭向星质证，被告郭向星对证据1-8、11-12没有异议，本院予以确认。对于证据9、10，经本院查证，且被告没有提供其他合法证据排除，本院予以确认。
被告郭向星为证明自己的主张向本院提供以下光盘一张，光盘里刻录了20份证据：1、身份证；2、购房合同；3、前期物业服务协议；4-7、照片；8、关于XX3-1001室大量使用断裂砖验收和要求补偿的情况；9、被告与开发商协商房屋问题的材料；10、售房广告；11、业主方对物业方质价不符的三次投诉情况；12、陵水房管局对瀚海银滩业主投诉的答复文件；13、维权会（2014）04001号书面材料；14、向物业索要能证明质价相符的书面材料；15、广告；16、陵发改（2011）165号文件；17、陵发改（2014）32号文件；18、广告；19、维权会（2014）09001号书面材料；20、维权会（2014）09002号书面材料。被告郭向星庭后补充提交了3份证据：21、雅居乐公司同意调解的意见；22、解决郭向星家断砖问题记录；23、会议签到表。
被告郭向星提交的上述23份证据经原告雅居乐公司质证，其质证意见如下：对证据1、3、21-23无异议；对证据2、4-7、15真实性不予认可；8、9、10、12、14、16、17真实性无异议，关联性有异议；对证据11、18-20真实性、关联性均有异议；对证据13的真实性、合法性、关联性均有异议。
以上被告郭向星提交的23份证据经原告雅居乐公司质证，原告雅居乐公司对证据1、3、21-23无异议，本院予以确认；对证据2、10-12、14-18，经本院查证，且原告没有提供其他合法证据排除，本院予以确认；对证据4-9，因证据证明的内容系房屋质量的另一法律关系，故对证据的关联性不予认可。对证据13、19、20因维权委员会系未经依法成立的组织，故对其形成的文件合法性本院不予认可。
根据以上本院认定的证据以及庭审中当事人的陈述，本院查明以下事实：被告郭向星系雅居乐清水湾“瀚海银滩”小区XX3-1001号房屋的业主，该房屋建筑面积为109.42平方米，系酒店式公寓。2012年9月25日，海南雅居乐房地产开发有限公司向被告郭向星发出收楼通知书，通知其于2012年10月1日至2012年10月30日办理收楼手续，并通知其物业管理公司开始于2012年11月1日起开始计收物业管理费。2012年11月5日，海南雅居乐房地产开发有限公司与被告郭向星办理了房屋交付手续。同日，原告雅居乐公司与被告郭向星签订了《雅居乐海南清水湾前期物业服务协议》，约定由雅居乐公司为郭向星购买的位于陵水县清水湾“瀚海银滩”小区XX3-1001号房提供物业管理服务，并且对双方的权利义务作出了明确约定。该协议同时约定了以下内容：1、首次交纳费用的时间按照海南清水湾《商品房买卖合同》的约定执行；以后每月10日、20日分两次划扣当月管理费用。其中酒店公寓每平方米物业服务费用为4.8元，公共用水、用电费用另外分摊。2、业主方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业方有权要求业主方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。协议签订后，原告雅居乐即对“瀚海银滩”小区行使物业管理服务，公摊水电费则按实际抄表度数折算后，按住宅户均摊。被告郭向星共向原告雅居乐公司支付了6个月（即至2013年5月1日止）的物业管理费后便一直未付。2013年9月1日，原告雅居乐公司按照《商品房买卖合同》中被告郭向星留下的地址，向被告郭向星以韵达快递方式邮寄《物业服务费催缴函》。
另查，海南雅居乐房地产开发有限公司与业主签订的《商品房买卖合同》系格式条款合同，其中有约定，若买受人逾期未收房，在出卖人指定的交房期限届满当天，视为房屋已实际交付买受人使用。交付日（含实际交付日和视为交付日）之后发生的该商品房物业管理费由买受人承担。
本院认为，原告雅居乐公司与被告郭向星签订的《雅居乐海南清水湾前期物业服务协议》，并不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，依法应予以保护。被告郭向星以房屋质量问题作为不缴纳物业管理费的抗辩理由不成立，房屋质量问题是开发商的责任，房屋质量问题与物业管理费的缴纳问题属于两个不同的法律关系，如被告郭向星对开发商出售的房屋质量不满的，可另行向开发商主张权利。被告郭向星认为物业服务与收费标准质价不符的抗辩理由不成立，虽《雅居乐海南清水湾前期物业服务协议》封面上印有“第一太平戴维斯物业顾问”的字样，但实际签订合同的主体为雅居乐公司，且对于物业服务的内容，合同中也有明确约定，原告雅居乐公司在实际中已经按照该协议提供了相应的物业管理服务，被告郭向星就应按照合同履行相应的缴纳物业管理费的义务。《雅居乐海南清水湾前期物业服务协议》约定，首次交纳费用的时间按照海南清水湾《商品房买卖合同》的约定执行，被告郭向星与开发商签订的《商品房买卖合同》约定，房屋交付日（含实际交付日和视为交付日）之后发生的物业管理费由买受人承担，海南雅居乐房地产开发有限公司通知被告郭向星收楼时间为2012年10月30日，故被告郭向星交纳物业管理费的时间应从2012年11月1日起计。因被告郭向星已缴纳6个月物业管理费，被告郭向星拖欠的物业管理费应自2013年5月1日起计，即截止2014年7月1日，被告拖欠的物业管理费应为7353.02元（4.8元×109.42元×14个月）。故原告要求被告支付自2013年5月起至2014年7月止的物业管理费的诉讼请求，本院予以支持，但拖欠的物业管理费应为7353.02元。因本案物业管理费系按月收取，虽被告郭向星未及时交纳已构成违约，但约定滞纳金从逾期之日起按日千分之三的计算标准，相当于银行贷款利息的16倍左右，明显过高，故本院酌定调整为日万分之三点五。因双方约定物业费的交纳时间为每月10日、20日两次划扣，故滞纳金的起算时间应为物业费截止缴费时间之次日，即2014年5月21日。因原协议约定公共用水、用电费用另外分摊，故对原告雅居乐公司要求被告郭向星支付截至2014年7月公摊水电费120.53元的主张，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告郭向星于本判决生效之日起十五日内向原告海南雅居乐物业服务有限公司支付自2013年5月1日起计至2014年7月1日止的物业管理费7353.02元；
二、被告郭向星于本判决生效之日起十五日内，自2013年5月21日起按每日万分之三点五标准向原告海南雅居乐物业服务有限公司支付滞纳金至2014年7月1日止；
三、被告郭向星于本判决生效之日起十五日内，向原告海南雅居乐物业服务有限公司支付截止至2014年7月31日的公摊水电费120.53元。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费109元，减半收取54.50元，由被告郭向星负担。
如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
代理审判员 冯 花
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 方小宇
附：适用的法律依据
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。