北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）年丰民初字第18038号
原告徐飞燕，女，1971年7月30日出生，无业。
委托代理人陈卫平，北京市安博律师事务所律师。
被告北京泰丰房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区水口子村甲1号。
法定代表人张爱华，董事长。
委托代理人宋学锋，北京市泽文律师事务所律师。
原告徐飞燕与被告北京泰丰房地产开发有限公司（下称泰丰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员童学勇独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告徐飞燕委托代理人陈卫平，被告泰丰公司委托代理人宋学锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐飞燕诉称：2008年1月17�，原告与被告就位于北京市丰台区第10层1025、1026、1027、1028号房屋（现房号变更为：1009、1007、1005、1003）签订了商品房买卖合同，原告依约于当日向被告一次性交清了全部房款2790000元，被告于当日向原告交付了房屋；《商品房买卖合同》补充协议第5条第1项第2款约定，出卖人承诺在房屋交付使用之日起两月内，为买受人代为办理并取得该房屋的产权证，否则视为出卖人违约；第3项约定，买受人放弃退房权利，出卖人继续为买受人办理产权证，并在办理产权证约定期限届满之日起每日内按已付房价款的千分之二向买受人支付违约金，双方签署的《买卖合同》继续履行；2009年4月，原告在贵院起诉被告要求被告继续履行《商品房买卖合同》，为已交付给原告的商品房办理产权登记手续。在庭审过程中，贵院查明了北京市第二中级人民法院于2010年5月19日将被告所属大�房产相对应的土地使用权查封，查封期限两年，自2010年5月19日至2012年5月18日；且贵院认为涉诉房屋因土地使用权已被查封不具备产权过户登记的条件，并于2010年11月15日以原告诉讼请求在现有条件下实际不能履行或执行为由驳回了原告的诉求。2012年6月，原告仍以被告未办理产权证为由在贵院起诉要求被告为已交付给原告的商品房办理产权登记手续；经贵院查明原告所购买的涉案房屋所在的房产相对应的土地使用权仍处于查封状态，仍然不具备办理产权的条件，贵院于2012年7月31日驳回了原告的诉求。开庭过程中，原告均向被告主张保留其要求被告承担违约责任的权利，鉴于被告屡屡违约，无法为原告办理产权证，为维护原告的合法权益，现请求判令被告支付逾期办理产权登记违约金5853420元（计算时间自2010年11月15日起至2013年9月30日止），判令被告承担本案诉讼费�。
被告泰丰公司辩称：本案原告未履行合同约定义务，被告违约责任不成立；原告主张按日千分之二支付违约金，要求过高，显失公平；原告的主张已超过诉讼时效，其诉讼主张已不能获得法律的支持；综上所述，原告要求被告给付逾期办理房产证违约金的诉讼请求没有事实及法律依据，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2008年1月17日，徐飞燕（买受人）与泰丰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》约定，泰丰公司将其开发的位于丰台区第10层1003、1005、1007、1009号房屋（原房号为1025、1026、1027、1028）出售给徐飞燕，房价款为2790000元；出卖人应当在2008年5月31日前将商品房交付买受人。《商品房买卖合同》补充协议约定，买受人须在签署《商品房买卖合同》的同时向出卖人出具办理该房屋产权证的《授权委托书》，并预留相关证件复印件。双方确认，在办理房屋产权证过程中有关政府部门收取的税金及费用由出卖人和买受人各自依法承担，且买受人支付的税费应当在房屋交付使用时预先向出卖人交纳，并由出卖人向产权登记机关代缴。买受人拒不缴纳相关税费的，出卖可以拒绝交付房屋。本条所称办理房屋产权时买受人应缴纳的税费，包括契税、印花税、交易手续费、工本费以及政府住主管部门公示的办理房屋产权所需缴纳的其他税金和费用。在买受人完全履行本条上述约定的前提下，出卖人承诺：自房屋交付使用之日起两月内，为买受人代为办理并取得该房屋的产权证。在本条所述买受人各项义务得到履行的前提下，若因出卖人责任未能在上述期限内代买受人取得其所购房屋的产权证，出卖人继续为买受人办理产权证，并在办理产权证约定期限届满之日起每日内按已付房价款的千分之二向买受人支付�约金，双方签署的《商品房买卖合同》继续履行；合同签订后，徐飞燕按约定向泰丰公司支付房价款2790000元，泰丰公司按合同约定履行了向徐飞燕交付房屋的义务。此后，泰丰公司未能履行为徐飞燕办理产权证的义务。2009年4月，徐飞燕诉至本院，要求泰丰公司履行办证义务。泰丰公司的答辩意见为：因涉案房屋土地使用权被查封，大产权证无法办理，小产权证现亦无法办理，原告房款已结清，待条件成就后我公司同意为原告办理产权证。该案经审理查明，北京市第二中级人民法院于2010年5月19日将泰丰公司开发的位于丰台区西客站南广场东区的房产相对应的土地使用权查封，查封期间为两年，自2010年5月19日至2012年5月18日止。据此，本院于2010年11月15日以（2009）年丰民初字第12434号民事判决书判决，驳回了徐飞燕的诉讼请求。徐飞燕曾于2010年4月22日委托北京市安�律师事务所向泰丰公司发出《律师函》载明，贵司存在恶意违约行为，应当承担合同的违约责任及相应的赔偿责任；同时我委托人要求对上述房产进行实际占有，完全符合我国有关法律的规定；并且我委托人有权保留要求贵司承担违约和赔偿相应的法律责任。2012年7月，徐飞燕再次诉至本院，要求泰丰公司履行办证义务，并在庭审中再次重申保留追究泰丰公司未办产权证责任权利，追究其违约责任。该案经本院审理认为，根据已查明的事实，泰丰公司开发的上述房产仍处于查封状态。据此，本院于同年7月31日以（2012）丰民初字第16493号民事判决书判决，驳回了徐飞燕的诉讼请求。
以上事实，有徐飞燕与泰丰公司签订的《商品房买卖合同》、本院（2009）年丰民初字第12434号民事判决书、本院（2012）丰民初字第16493号民事案件卷宗及本院庭审笔录在案佐证。
本院认为，徐飞燕与泰丰公司所签《商品房买卖合同》合法有效，故该合同对合同双方均具有法律约束力。合同签订后，徐飞燕已按合同约定履行了向泰丰公司支付房价款的义务。虽然泰丰公司已按合同约定履行了向徐飞燕交付涉案房屋的义务，但徐飞燕至今未取得涉案房屋的产权证。基于上述事实，应当认定，泰丰公司尚未履行为徐飞燕办理涉案房屋产权证的行为系违约行为。对此，泰丰公司应承担相应的违约责任。有鉴于此，故对徐飞燕要求泰丰公司合理支付逾期办理产权登记违约金的诉讼请求应予准许，考虑双方在所签商品房买卖合同中确定的按日千分之二的标准支付逾期办证违约金的约定过高，对此，本院予以适当调整。审理中，泰丰公司称徐飞燕的主张已超过诉讼时效，其诉讼主张已不能获得法律的支持。应当指出，2009年4月，徐飞燕诉至本院，要求泰丰公司履�办证义务时，泰丰公司在庭审中表示，因涉案房屋土地使用权被查封，大产权证无法办理，小产权证现亦无法办理，待条件成就后泰丰公司同意为徐飞燕办理产权证；且徐飞燕曾于2010年4月22日委托北京市安博律师事务所向泰丰公司发出《律师函》载明，贵司存在恶意违约行为，应当承担合同的违约责任及相应的赔偿责任；同时我委托人要求对上述房产进行实际占有，完全符合我国有关法律的规定；并且我委托人有权保留要求贵司承担违约和赔偿相应的法律责任。2012年7月，徐飞燕再次诉至本院，要求泰丰公司履行办证义务，并在庭审中再次重申保留追究泰丰公司未办产权证责任权利，追究其违约责任；另根据《最高人民法院关于民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条规定，权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权，但权利人明确表示放弃剩余债权的情形除外。基于上述事实，应当认定，泰丰公司就本案提出诉讼时效的抗辩理由及其他缺乏事实及法律依据的抗辩理由难以成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告北京泰丰房地产开发有限公司自二〇一〇年十一月十五日至二〇一三年九月三十日按已付房价款二百七十九万元的万分之五的标准向原告徐飞燕支付逾期办理产权证的违约金，判决生效后七日内履行。
二、驳回原告徐飞燕其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26387元，由被告北京泰丰房地产开发有限公司负担，于判决生效后7日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15�内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 童学勇
二〇一三年十一月二十二日
书记员 谭静琦