北京市第一中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）一中民终字第09925号
上诉人（原审原告）张琳琳，女，1983年7月8日出生。
上诉人（原审原告）王超，男，1982年7月12日出生。
二上诉人共同委托代理人李永军，北京市中唐律师事务所律师。
二上诉人共同委托代理人王梁，天津�唐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京市昌平区流村镇瓦窑村民委员会，住所地北京市昌平区流村镇瓦窑村。
法定代表人刘宝河，主任。
被上诉人（原审被告）瓦窑（北京）建设发展有限公司，住所地北京市昌平区流村镇瓦窑村188号。
法定代表人赵树理，经理。
委托代理人李雪松，男，1979年6月13日出生。
委托代理人袁远东，男，1980年9月18日出生。
上诉人张琳琳、王超因与被上诉人北京市昌平区流村镇瓦窑村民委员会（以下简称瓦窑村委会）、瓦窑（北京）建设发展有限公司（以下简称瓦窑建设公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第8414号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，由法官安李超任审判长，法官周维平、法官李妮组成合议庭公开�理了本案。
原告张琳琳、王超在一审法院诉称：2012年8月18日，原告张琳琳与被告瓦窑建设公司签订《瓦窑作家村文化创意产业集聚区会员加盟定金协议》，约定原告张琳琳以加盟的方式享有瓦窑建设公司开发的瓦窑作家村文化创意产业集聚区半山庭院项目中位于瓦窑村编号为观云06**地块的配套用房，并支付瓦窑建设公司定金10万元。2013年9月7日，二原告与被告瓦窑村委会、瓦窑建设公司签订《中国·瓦窑作家村文化创意产业集聚区会员加盟协议书》，约定二原告以加盟方式使用上述地块及配套用房，使用期限70年，配套用房面积258.48平方米，加盟费合计231.5万元，瓦窑建设公司于2014年6月30日前向二原告交付该配套用房。同日，二原告支付瓦窑建设公司82.6万元。2013年12月17日，二原告再支付138.9万元。至此，二原告依约履行了协议书的全部义务。2014年6月30�，原告收到瓦窑建设公司的入住通知，依通知前去入住时得知，该房屋及配套工程早已停工，房屋尚未达到入住标准。后原告向北京市昌平区人民政府及相关部门申请公开该项目立项、规划、用地等相关文件，被告知该项目无任何审批文件。按照《瓦窑作家村文化创意产业集聚区会员加盟定金协议》和《中国·瓦窑作家村文化创意产业集聚区会员加盟协议书》的约定，原告获得配套房屋所有权是基于加盟方式，但实际上是基于房屋买卖方式。因瓦窑建设公司未取得该项目相关审批手续，所以二被告处分该项目的土地实则是处分该村集体土地。根据《土地管理法》、《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让，不得批准城市居民占用农村集体土地建住宅。因此，原、被告之间签订的《瓦窑作家村文化创意产业集�区会员加盟定金协议》和《中国·瓦窑作家村文化创意产业集聚区会员加盟协议书》应属无效。被告的行为对原告造成损失，应予赔偿。为此，原告要求：1、确认原、被告之间签订的《瓦窑作家村文化创意产业集聚区会员加盟定金协议》及《中国·瓦窑作家村文化创意产业集聚区会员加盟协议书》无效；2、二被告返还原告支付的加盟费231.5万元；3、二被告支付原告加盟费的利息，定金10万是从2012年8月18日开始计算，82.6万自2013年9月7日开始计算，138.9万元自2013年12月17日开始计算，均计算至判决生效之日止，利息的计算标准按人民银行同期贷款利率，并承担连带责任；4、本案诉讼费用由二被告承担。
被告瓦窑村委会辩称：我方只是将一块土地交给了瓦窑建设公司，原告只是将钱给了瓦窑建设公司，没有给我方，所以原告的起诉与我方无关。
被告�窑建设公司辩称：原告是加盟，原告出资，我方建设，然后让他们在一定时间内使用房屋，这不是买卖房屋合同，所以我们之间的合同应该是有效的。关于退钱，我们已经用于建设房子还有配套的开发建设，现在已经没有钱退给他们，我方可以通过转给第三方的方式把房屋和配套设施变现，再给他们钱，但需要时间。
一审法院经审理查明：2013年8月18日，瓦窑建设公司（甲方）与张琳琳（乙方）签订《瓦窑作家村文化创意产业集聚区会员加盟定金协议》，约定：乙方自愿加盟成为中国·瓦窑作家村文化创意产业集聚区会员，享有甲方划定范围地块的土地使用权及其地上配套设施用房的所有权；乙方作为会员预定编号为观云06**地块的配套用房，甲方从本协议生效之日起开发建设该配套用房并按照双方签订的《中国·瓦窑作家村文化创意产业集聚区会员加盟协议书》（以下简称正式协议）的相关约定交付乙方使用；乙方向甲方支付会员加盟费为231.5万元；乙方同意签订本协议时，向甲方一次性支付定金10万元，作为甲、乙双方订立正式协议的担保，签订正式协议后，乙方支付的定金转为加盟费的等额部分；乙方在签订该协议时，已充分了解中国·瓦窑作家村文化创意产业集聚区的基本情况，并予以接受；该协议还约定了其他条款。同日，张琳琳向瓦窑建设公司支付定金10万元。
另查，2013年9月7日，瓦窑村委会（甲方）、瓦窑建设公司（乙方）与王超、张琳琳（丙方）签订《中国·瓦窑作家村文化创意产业集聚区会员加盟协议书》，约定：丙方以会员加盟的方式入驻集聚区，并向乙方缴纳会员加盟费；丙方作为会员有权在集聚区内核定的土地范围内投资建设文化创意产业功能配套用房；使用期限70年，从2010年2月2�至2080年2月1日止；建筑面积核定为258.48平方米，主体结构为砖砼结构，地块号为观云06**，乙方赠送丙方院落面积（不含配套用房占地面积）为410平方米；丙方需向乙方缴纳会员加盟费231.5万元，签订协议当日付加盟费92.6万元，2013年11月17日前付清尾款138.9万元；在本协议约定期限内，丙方可以转让其配套用房，甲方给予丙方办理有关手续，丙方向乙方支付3万元的手续费；丙方每年需向甲方或其指定的承接单位支付管理服务费，从配套用房交付之日起开始计收，《管理协议》另行签订；该协议还就甲、乙、丙三方的权利义务等事项进行了约定。同日，王超、张琳琳向瓦窑建设公司支付加盟费82.6万元。2013年12月17日，张琳琳向瓦窑建设公司支付加盟费138.9万元。
再查，北京市国土资源局已就本案诉争房屋所属项目进行了行政处罚，但尚未最终处理完毕。
上述事实，有《瓦窑作家村文化创意产业集聚区会员加盟定金协议》、《中国·瓦窑作家村文化创意产业集聚区会员加盟协议书》、收据、《情况说明》、《登记回执》、《政府信息不存在告知书》、《举报投诉答复书》及当事人陈述等证据在案佐证。
一审法院认为：土地行政管理部门已就本案诉争房屋所属项目进行了行政处罚，但尚未最终处理完毕，综合考虑上述情况，本案目前不宜进行实体处理。据此裁定驳回原告张琳琳、王超的起诉。
张琳琳、王超不服一审法院裁定，向本院提起上诉。其上诉理由为，一审法院认为土地行政管理部门已就本案诉争房屋所属项目进行了行政处罚，但尚未最终处理完毕，系认定事实错误，一审法院认为本案目前不宜进行实体处理系程序认定错误。故张琳琳、王超请求撤销一审法院裁定，由一审法院继续审�。
瓦窑建设公司答辩意见为，一审裁定正确，应当予以维持。
瓦窑村委会意见同瓦窑建设公司。
本院经审查认为，北京市国土资源局已就本案诉争房屋所属项目进行了行政处罚，但尚未最终处理完毕。这种情况下，
一审法院认为本案目前不宜进行实体处理，并无不妥。故一审法院裁定驳回张琳琳、王超的起诉处理正确，本院予以维持。上诉人张琳琳、王超的上诉请求及上诉理由本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条、第一百七十五条之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 安李超
审 判 员 李 妮
代理审判员 周维平
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 李 倩