广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第689号
上诉人（原审原告）：杨威洪，男，1951年11月29日出生，香港居民，现住香港。
委托代理人：胡先，广东明盛律师事务所律师。
委托代理人：夏悦，广东明盛律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：简婉灵，女，1962年7月15日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人：张成勇，广东广信君达律师事务所律师。
上诉人杨威洪、简婉灵因所有权确认纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2012）穗海法民三初字第461号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：杨威洪、简婉灵是海珠区怡安路朗晴一街3号802房的共有权人。
2000年9月29日，杨威洪、简婉灵（共同为买方）与广州恒越房地产发展有限公司（卖方、以下简称恒越公司）签订《商品房预售合同》，约定买方以总金额848077元向卖方购买海珠区怡安路怡安花园B区第一期第8幢（座）第7层（自然层8层）02号，付款时间为2000年6月20日前支付46057元，2000年7月15日前支付42404元，2001年4月15日前支付42404元，2001年10月15日前支付42404元，2002年4月15日前支付42404元，2002年10月15日前支付房款42404元，余款590000元作银行按揭；等。该合同经房管部门登记备案。恒越公司分别于2000年9月29日、2000年11月27日、2001年4月30日、2001年10月31日、2002年10月15日开具涉案房屋金额为46057元、42404元、42404元、42404元、42404元的发票给原、简婉灵，于2002年4月22日开具涉案房屋金额42404元的发票给简婉灵。税务部门于2004年2月12日开具了纳税人为杨威洪、简婉灵的关于缴纳涉案房屋房屋契税12721元的《契税完税证》。
2000年10月30日，杨威洪、简婉灵（共同为借款人、乙方）与中国银行广州市荔湾支行（贷款人、甲方，以下简称中行荔湾支行）、恒越公司（保证人、丙方）签订《住房抵押贷款合同》，约定甲方根据乙方的申请，同意向乙方发放购房抵押贷款，贷款金额570000元，贷款期限10年，从贷款发放之日起120月；本合同项下贷款利率按贷款发放日中国人民银行颁布的贷款利率执行，当前月利率为4.65%；供款方式由甲、乙双方约定采用下述第1种方式：1、等额本息还款法，即在贷款期内每月以相等的额度平均偿还贷款本息；等。中行荔湾支行于2000年11月3日向杨威洪、简婉灵出具《发放消费贷款通知书》，主要内容为该行同意杨威洪、简婉灵使用贷款合同项下贷款570000元，并已将该款项于2000年11月3日划入杨威洪、简婉灵指定的帐户，杨威洪、简婉灵应将合同印花税28.5元、2000年11月20日前存入首期款额5148.42元及从第二期起每月供款额为6208.62元依时划入杨威洪、简婉灵在该行开设的存款帐户。中行荔湾支行于2012年5月8日出具《贷款结清通知书》，主要内容为杨威洪、简婉灵与该行签订的抵押房产为涉案房屋的《购房抵押贷款合同》，该合同项下的贷款本息已于2009年8月20日全部结清。
诉讼中，原审法院依法向广州市工商行政管理局海珠分局调取以下材料：1、甲方为杨威洪、简婉灵，乙方为广州欧多尔贸易有限公司（以下简称欧多尔公司）于2004年10月11日签订的《租赁合同》，主要内容为甲方同意将广州市海珠区怡安路怡安花园B区8栋702房出租给乙方作办公使用，租赁期限自2004年1月18日至2014年10月18日止，租金每月1500元，等。2、杨威洪、简婉灵与中行荔湾支行、恒越公司签订的《住房抵押贷款合同》。3、中行荔湾支行于2004年11月11日出具的《抵押房产出租同意书》，主要内容为借款人杨威洪、简婉灵因向该行申请贷款，将涉案房屋的产权抵押给该行作贷款的担保；该行经审核同意将抵押房屋出租给欧多尔公司经商，租期10年，月租金1500元。4、工商行政部门2004年12月6日出具给欧多尔公司的《收费基金缴款通知书》。杨威洪对上述材料1的真实性有异议，认为该合同的“杨威洪”签名不是其本人所签，对其他材料的真实性、合法性和关联性均无异议，但不确认材料3中的月租金1500元，认为是当时备案所需，由简婉灵单方办理的。简婉灵对上述材料的真实性、合法性、关联性均予以确认，并确认上述材料1的租赁合同的“杨威洪”签名不是杨威洪所签，是由其代签的。
另外，杨威洪、简婉灵双方均确认：1、涉案房屋的住房抵押合同约定的还贷账户是以杨威洪名义开具的；2、涉案房屋的还贷手续是由简婉灵负责办理的，提前还贷手续是由简婉灵办理的；3、涉案房屋的供楼款实际上是用出租涉案房屋的租金收入支付的，杨威洪没有支付过供楼款；4、涉案房屋的银行贷款57万元，利息175576.70元，本息合计745576.7元；5、涉案房屋自2000年9月交付后一直由简婉灵或欧多尔公司使用。简婉灵表示涉案房屋交付后一直由其出租给欧多尔公司使用至2011年5月10日，之后由简婉灵本人居住至今。
2012年2月23日，杨威洪向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1.确认其占有海珠区怡安路朗晴居一街3号802房的份额为91.8%、简婉灵占有8.2%；2.简婉灵承担本案诉讼费。
杨威洪为证明其主张，还提交了以下证据：杨威洪、简婉灵与欧多尔公司（袁劲霸）签订的关于涉案房屋的《租赁合同》。杨威洪表示该合同上“杨威洪”不是其本人签名。简婉灵对该证据的真实性没有异议，确认上述“杨威洪”签名不是杨威洪签名，是其代签的。
简婉灵为证明其主张，也提交了以下证据：1、2000年9月29日的《收款收据》复印件，载明：今收到简婉灵朗晴居8#7B转名手续费3000元，等。2、中国平安保险股份有限公司广州分公司于2006年7月26日出具的《收据》复印件，载明：今收到杨威洪、简婉灵交来房屋按揭保险费（批改连小元保单补差价三个月保费）254元，等。3、广东南方律师事务所2000年9月26日出具的《收据》复印件，载明：预收杨威洪、简婉灵律师费1200元，代收公证费、抵押备案费、他项权证登记费570元，金额1770元，等。4、名称为杨威洪、简婉灵，时间为2000年11月11日的《代扣代收税款凭证》，载明：税种为代扣个人印花税，纳税项目为借款合同，实缴税额为285元，等。5、时间为2000年6月7日的《收款收据》，载明：今收到简婉灵小姐交来朗晴居8#7B单位代理费2000元，等。杨威洪对上述证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为上述收据中没有显示与本案房屋有关，证据1证明涉案房屋是其购买的，简婉灵是为了加名单独支付给开发商的，证据5的代理费也是简婉灵为了加名单独支付给顾问公司的，不应该计算在购房款项中，对其他支付的费用没有异议，对证据4的真实性、合法性、关联性无异议。
原审法院认为，涉案房屋并不是杨威洪、简婉灵为共同生活而共同购置的物业，故涉案房屋不存在共同共有的基础关系，应视为按份共有，现杨威洪要求分割涉案房屋产权的诉请合理合法，予以支持。至于双方所占份额问题，由于双方无约定各自所占比例，依照我国物权法的有关规定，应以出资比例计算共有房屋的份额。杨威洪、简婉灵均确认首期款278077元中的16万元由杨威洪支付，故对该事实原审法院予以认定；简婉灵认为首期款中2002年4月22日支付的款项42404元是由其支付的，对此简婉灵提交了恒越公司出具的发票予以证实，故对此予以认定，杨威洪认为该款项是由其支付的依据不足，不予采纳。首期款中的余款278077元－160000元－42404元=75673元，杨威洪、简婉灵均认为由其支付，但都没有提交充分的证据予以证明，故原审法院认定该首期款余款由双方各出资一半。对于租金收入的问题，双方均确认涉案房屋的供楼款实际上是用出租该房屋的租金收入支付的，杨威洪没有支付过供楼款，涉案房屋交付使用后一直由简婉灵或欧多尔公司使用的，故原审法院对杨威洪、简婉灵以租金支付供楼款的事实予以认定。因涉案房屋的租赁事宜均是简婉灵单方办理的，该院认为，杨威洪、简婉灵实际上默认由简婉灵对涉案房屋进行占有、使用，并以涉案房屋的收益进行供楼直至按揭款结清，因此，涉案房屋的银行贷款57万元，利息175576.7元，本息合计745576.7元应视为杨威洪、简婉灵共同支付的，双方各出资一半。关于涉案房屋除购房款外的其他费用，均是涉案房屋所产生的对外债务，不属于购房出资，依据《物权法》第一百零二条的规定，杨威洪、简婉灵应当按照各自共有份额承担这些费用开支。杨威洪、简婉灵认为其偿还的各项费用超过自己应当承担的份额的，可以向对方追偿，但不应作为涉案房屋产权分割的出资比例。综上，涉案房屋按上述出资比例分割后，杨威洪占有55.74％产权份额、简婉灵占有44.26％产权份额。故对杨威洪主张涉案房屋由其占91.8%、简婉灵占8.2%的请求，不予采纳。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第一百零二条、第一百零三条、第一百零四条的规定，于2012年12月14日作出如下判决：一、海珠区怡安路朗晴一街3号802房由杨威洪占有55.74%产权份额、简婉灵占有44.26％产权份额；二、驳回杨威洪的其它诉讼请求。一审案件受理费30195元，由杨威洪负担16831元、简婉灵负担13364元。
判后，上诉人杨威洪、简婉灵均不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其中杨威洪上诉认为：原审法院认定案涉房屋的银行贷款及利息为双方当事人各自出资一半错误。原审法院对于案涉房屋的首期款出资比例为197836.5元，简婉灵是80240.5元认可，同时对于案涉房屋的供楼款是用案涉房屋的租金支付的事实也是予以认可，租金是前期投资所产生的收益，是前期投资款的一部分，因此，认定首期出资款项的比例杨威洪为71.14%、简婉灵为28.86%，而原审认定案涉房屋的供楼款及利息却视为双方共同支付，双方各出资一半错误。因此，根据利益分配原则及投资收益的理念，对于案涉房屋的供楼款及利息理应按照首期出资比例分配，综上，杨威洪对于案涉房屋应占有为71.14%的产权份额、简婉灵占有28.86%的产权份额。据此请求法院判令：1.撤销原审判决第一项；改判案涉房屋杨威洪占71.14%产权份额、简婉灵占28.86%产权份额；2.本案的上诉人费用由简婉灵负担。
简婉灵答辩称不同意杨威洪的上诉请求及理由，并向本院提起上诉认为：一、原审判决遗漏查明杨威洪所出的人民币16万元是在2004年1月8日才出资的，此前从2000年9月29日至2004年1月8日所有购买案涉房屋的房款发票虽部分写的是杨威洪、简婉灵两人的名字，但款项均是由简婉灵一人出资的，对于这一事实有杨威洪在广州市海珠区人民法院（2011）穗海法民三初字第2237号案的民事诉状及庭审陈述中明确证实其出资的人民币16万元是在2004年1月8日出资的。由于该时间之前出资支付购买该房屋首期房款278077元全部均由简婉灵一人负责的，在双方向银行贷款570000元得到批准并在该笔款项划款后，从2000年11月20日开始，每月偿还银行贷款至2004年1月8日长达三年时间里，所有的偿还银行的本息贷款均是由简婉灵一人负责的，杨威洪仅仅是在2004年1月8日支付了一笔16万元，之后其没有再对购房该房屋支付过任何款项。因此，该时间所出资的该16万元实际上是杨威洪对双方向银行还贷的部分款项，故简婉灵在支付该购买房屋的出资比例为278077元＋（570000÷2）［该57万元视为双方共同平均出资但由于杨威洪只出资16万元，其余本息均为简婉灵出资，（按照原审判决的观点，向银行所借款项属于普通债务，双方应另行诉讼解决）］=563077元，占该房屋出资比例66．39％。杨威洪在该购买房屋的出资比例为（570000÷2）=285000元，占该房屋出资比例33．61％。二、原审判决错误地将涉案房屋供楼款中部分供楼款来源于用于出租涉案房屋每月租金1500元收入误查明为涉案房屋的全部供楼款实际上是用出租涉房屋的租金收入支付；导致误认是简婉灵只要出资16万元就无须再支付款项是能够足够偿还银行贷款的事实，而实际情况是案涉房屋是每月租金1500元，而每月偿还银行贷款是6208．62元，每月租金远远不能偿还每月应还银行的贷款数额。据此请求法院判令：1.变更原判第一项为：案涉房屋由杨威洪占有33.61%产权份额，简婉灵占66.39%产权份额；2.本案上诉费用由杨威洪承担。
杨威洪答辩称不同意简婉灵的上诉请求及理由。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
另查：1.房屋的产权证核发时间为2004年1月20日；2.一审庭审中，简婉灵陈述除了杨威洪出的首期款16万元，其余款项都是我方出的。而杨威洪陈述根据2004年10月8日网上登记的资料，我方支付了16万元首付，但立案后我方查询才发现我方支付的首付是27万元。
二审中，杨威洪向本院提交了以下证据：查册时间为2011年5月19日的案涉房屋房地产登记簿查册表，其中内容载有：房屋交易日期为2004年1月8日，拟证明2004年1月8日并非首期款的支付时间，首期款应是在2000年9月至2002年10月期间支付。杨威洪表示：因其手中既无买卖合同，也无抵押合同和具体支付凭证，因此，对于付款时间只能依据查册表陈述，杨威洪所支付的款项均是在2002年12月前支付完毕。对于该证据，简婉灵表示确认其真实性，但不能证明杨威洪所主张的事实。
二审中，双方当事人共同确认如下事实：案涉房屋的房价款848077元分别由首期款278077元与按揭余款570000元两部分组成。
二审中，双方当事人均确认银行按揭贷款570000元及利息175576.7元为双方共同支付，但简婉灵表示实际全部是由其支付。
本院认为：关于本案的法律适用问题。由于《中华人民共和国物权法》自2007年10月1日起施行，本案中，涉讼房屋购买及相关行政部门发出涉讼房屋产权证的时间均为该法施行之前，因此，根据“法不溯及既往”的原则，本案不应适用《中华人民共和国物权法》，而应当适用《中华人民共和国民法通则》以及1988年施行的《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》，因此，原审适用法律有误，本院予以纠正。
关于案涉房屋的权属份额的认定问题。根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第88条之规定：对于共有财产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明财产是按份共有的，应当认定共同共有。本案中，房管部门核发的涉讼房屋的《房地产权证》确定涉讼房产由杨威洪、简婉灵共有，诉讼中，双方当事人均主张案涉房屋为按份共有，因此，案涉房屋的权属份额确定则应当审查各自的出资比例。首先，对于首期房款的出资审查。一审中，虽然双方当事人对于首期款278077元中杨威洪支付的数额存在分歧，但是，简婉灵明确表示杨威洪出了首期款16万元，因此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。”的规定，原审法院结合双方在庭审中的陈述认定首期款278077元中的16万元是由杨威洪支付正确，本院予以确认。简婉灵上诉主张16万元并非首期房款而是全部购房款中的16万元，未能提交相反证据推翻其一审中的自认陈述，本院不予采信。对于首期房款中的余款因双方均未能提交证据证明为个人单方出资，故原审认定首期房款余款为各自出资一半并无不当。杨威洪上诉提出首期房款中其出资额为197836.5元，缺乏事实依据，本院亦不予采信。其次，对于按揭余款的出资审查。二审中，双方当事人均确认银行按揭贷款570000元及利息175576.7元为双方共同支付，而简婉灵又表示该部分款项实际全部是由其支付，但对此并无提交证据予以证实，故原审法院认定该部分款项为双方共同支付正确。本院予以确认。综上，根据上述两部分款项的出资审查，原审法院判令案涉房屋杨威洪占有55.74%产权份额、简婉灵占有44.26％产权份额，上述处理并无不当，本院予以维持。
因杨威洪二审提交的证据不足以支持其上诉主张，故本院不予采信。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人杨威洪、简婉灵的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费16996元，由杨威洪负担6400元，简婉灵负担10596元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
审 判 员 张 怡
代理审判员 茹艳飞
二〇一四年九月××日
书 记 员 郝 烨