黑龙江省密山市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑0382民初1452号
原告：宋贞，女，1963年12月20日出生，住所地密山市。
委托诉讼代理人：王乐辉，黑龙江立江律师事务所律师。
被告：田树森，男，1948年10月9日出生，住所地密山市。
被告：宋春贤，女，1948年8月7日出生，住所地密山市。
委托诉讼代理人：崔满冬，黑龙江智轩律师事务所律师（法律援助）。
原告宋贞与被告田树森、宋春贤房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年1月12日立案受理，于2016年12月25日作出（2016）黑0382民初321号民事判决书，宋贞不服，上诉于鸡西市中级人民法院。鸡西市中级人民法院于2017年5月18日作出（2017）黑03民终298号民事裁定书，将本案发回重审。本院另行组织合议庭公开开庭进行了审理。宋贞及其委托诉讼代理人王乐辉，宋春贤及其与田树森的委托诉讼代理人崔满冬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
宋贞向本院提出诉讼请求：1.要求确认宋贞与被告田树森、宋春贤签订的房屋买卖协议有效。2.田树森、宋春贤交付房屋，并支付违约金20000元。3.诉讼费由田树森、宋春贤承担。事实和理由：2014年9月20日，宋贞与田树森、宋春贤签订了房屋买卖协议书。协议约定，将田树森、宋春贤在张合县手中购买的房屋转卖给宋贞，房屋价款为80000元，2014年10月31日前将房屋交付给宋贞，后补充协议房屋交付时间为2015年3月30日。如被告逾期交付房屋或违约，向宋贞支付违约金20000元。宋贞于协议签订之日支付购房款75000元，剩余5000元待房屋及土地过户至宋贞名下时支付。田树森、宋春贤于协议当天交付给宋贞该房屋产权证（密山市房权证双胜区字第XXX**号）及土地使用证（国用1992字第XXXXX号）。后宋贞多次要求田树森、宋春贤交付房屋遭到拒绝，故诉至法院。
田树森、宋春贤辩称，2014年9月与原告宋贞签订诉争房屋的买卖协议书。签订协议时诉争房屋的房主已经去世，所以田树森、宋春贤并未办理过户。即便这样，原告宋贞也同意购买诉争房屋且宋贞称找不到房主可以走法律程序办理过户。宋春贤与宋贞约定待付清剩余房款再将房子交付给宋贞，但宋贞始终未付余款，也就没有交付房屋。合同所写的过户内容和宋贞与田树森、宋春贤之间约定不符，当时并未约定过户义务。后宋春贤打听到房主的弟弟及妻女，系宋贞不配合致使房屋过不了户，宋贞反倒让宋春贤赔偿违约金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
原告宋贞提供的主要证据有：
证据1.2014年9月20日，宋贞与田树森、宋春贤签订的协议书一份及收据一张。证明双方达成了购房协议，是双方的真实意思表示，宋贞按照协议约定给付了田树森、宋春贤75000元购房款。
证据2.房屋产权证及国有土地使用证各一份。证明本案争议的房屋系合法产权。
证据3.被告田树森购买房屋协议。证明田树森、宋春贤对本案争议的房屋有处置权。
证据4.原告宋贞与被告宋春贤于2015年11月23日的录音一份。证明宋贞一直要求宋春贤配合办理过户并交付房屋，但遭到拒绝。
被告田树森、宋春贤对原告宋贞提供的证据1有异议，称此协议是宋贞写的，其虽然在场但因其不识字不知道情况。收到了宋贞的购房款75000元，其按了手印的，名字是由其女婿李某某代签。对证据2无异议，但称卖房子时已与宋贞说了房主已去世过不了户，宋贞说走法律程序能过户。对证据3无异议。对证据4有异议，称其找到了房主的弟弟、女儿，但宋贞不去过户，让其找房主本人，而房主已经去世。
被告田树森、宋春贤未提供证据。
本院经审查核实，认证如下，原告宋贞提供的证据1、2、3，可以证明被告田树森、宋春贤将其从他人手中购买的房屋转卖给宋贞，且宋贞已交付75000元房款。证据4,可以证实宋贞要求宋春贤办理房屋过户遭到拒绝。
根据以上所确认的证据及双方当事人的当庭陈述，本院认定案件事实如下，被告田树森、宋春贤系夫妻关系。1996年张某1与田树森签订了协议，张某2将自己所有房31.5平方米卖给田树森，价格8400元，田树森于1996年8月11日将房款一次性付清。张某2系张某3弟弟，签订该协议时张某3已死亡。田树森、宋春贤购买房屋后未办理过户手续。2014年9月20日，原告宋贞与田树森、宋春贤签订了协议书，约定田树森、宋春贤将其自有的位于密山市新农五组的平房（31.5平方米，房照号字第XXXXX号，土地使用证XXXXX号），以80000元的价格卖给宋贞，签订合同之日给付75000元，剩余5000元待过户至宋贞名下时支付，房屋交付时间为2014年10月31日，附加变更房屋交付时间为2015年3月30日，田树森、宋春贤配合宋贞办理房屋证照、土地证过户事宜。宋贞逾期不支付房款，应按日2%向二被告支付违�金，田树森、宋春贤逾期不倒房或违约，向宋贞支付违约金20000元。宋贞签名，田树森签名捺印，宋春贤捺印，因其不会写字，由其女婿李某某代签其名。协议签订后，田树森、宋春贤将该房屋房照（密山市房权证双胜区字第XXX**号，房屋所有权人张合县，建筑面积31.5平方米），国有土地使用证（国用（1992）字第XXXXX号，土地使用者张某3，其中建筑面积31.5平方米，用地面积96.3平方米）交给宋贞。宋贞及田树森、宋春贤均认可在田树森、宋春贤卖给宋贞房屋时已告知宋贞产权证照所载的房主已死亡，但宋贞称可以通过诉讼程序由田树森、宋春贤起诉，将房屋过户至田树森、宋春贤名下。再由田树森、宋春贤过户至宋贞名下。因田树森、宋春贤未交付房屋，宋贞诉至法院，要求确认双方的房屋协议有效，交付房屋并给付违约金20000元。
本院认为，被告田树森、宋春贤1996年购买诉争房屋，已占有、使用房屋20年有余。田树森、宋春贤对于诉争房屋享有占有、处分权。二人与原告宋贞就诉争房屋签订的买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定。该房屋买卖协议自双方当事人签名或捺印时即成立并发生法律效力。对于已经成立生效的协议，双方当事人应按照合同的约定全面履行合同所约定的义务，即田树森、宋春贤向宋贞交付房屋，并配合宋贞办理诉争房屋的产权变更登记。田树森、宋春贤称宋贞未付房屋剩余款项而未交付房屋的主张与合同约定不符，不予支持。现田树森、宋春贤未按合同约定时间交付房屋，已构成违约。宋贞要求田树森、宋春贤支付违约金的诉讼请求应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高�民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下：
一、原告宋贞与被告田树森、宋春贤2014年9月20日签订的协议书有效。
二、被告田树森、宋春贤将诉争房屋交付给原告宋贞。于判决生效后履行。
三、被告田树森、宋春贤给付原告宋贞违约金20000元。于判决生效后三日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，保全费220元由被告田树森、宋春贤负担
如不服本判决，可在判决书送达之日起十�日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鸡西市中级人民法院。
审 判 长 修泽海
人民陪审员 房颖& # xB;
人民陪审员 高 林
二〇一七年八月八日
书 记 员 孙 玉 丽
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事�应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。