贵州省铜仁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）铜中民二终字第58号
上诉人（原审原告）周顺兵
委托代理人周建军
被上诉人（原审被告）贵州省玉屏县常青房地产开发有限责任公司（以下简称常青房开公司）。
法定代表人童吉海，该公司董事长。
上诉人周顺兵与被上诉人常青房开公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷
一案，不服玉屏侗族自治县人民法院（2013）玉民初字第＊＊＊号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，周顺兵所有的位于玉屏侗族自治县＊＊镇＊＊路＊＊＊号砖木结构房屋一栋，在常青房开公司开发的现代城建设工程范围内。经协商，周顺兵与常青房开公司于2009年10月28日分别签订了住房和门面房的《房屋拆迁安置补偿协议》，双方约定常青房开公司将周顺兵位于＊＊镇＊＊路＊＊＊号的砖木结构房屋拆除，常青房开公司以其开发的现代城＊幢＊单元＊楼＊＊＊室住房一套及现代城＊＊栋＊单元＊楼＊＊＊＊号门面房一个进行产权调换，交房期限为24个月后，期满未交房，常青房开公司每天支付违约金100元，协议还对过渡费的计算期限、搬迁费的支付等事项进行了明确的约定。协议签订后，周顺兵按约定交付了房屋，并办理了房屋产权证注销手续，但常青房开公司因＊＊栋楼地势原因，对前期的现代城建设详细规划作了局部调整，±0以10栋楼南面为基准，未通知被拆迁户，导致安置给周顺兵的＊＊栋＊单元＊楼＊＊＊室的住房从临街面（北面）看变成三楼，＊＊栋＊单元＊＊＊号门面则处于负一层，因10栋楼临街面地势低，所有住房从背面上楼，住房与门面不相通。双方约定的交房期限为2011年10月29日，而常青房开公司于2013年7月30日才以书面形式通知周顺兵交付安置住房和门面房，自交房期起至通知交房期止逾期交房638天。后因双方对违约金的数额未达成一致意见，至今未办理交付房屋手续。
原审法院认为，周顺兵与常青房开公司签订的两份《房屋拆迁安置补偿协议》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，双方签订的两份《房屋拆迁安置补偿协议》合法有效。周顺兵按照协议约定全面履行了合同义务，而常青房开公司在未通知周顺兵的情况下，将现代城建设详细规划作了局部调整，导致安置补偿给周顺兵的住房楼层正反面不一致，且常青房开公司未能在约定的交房期限内交房，逾期交房638天。因此，常青房开公司构成违约，应当承担违约责任，并交付＊＊栋＊单元＊楼＊＊＊室住房和＊＊栋＊单元负＊层＊＊＊号门面房。周顺兵提出住房与门面房逾期交房违约金应分别计算，经查，两份《拆迁安置补偿协议》中仅有住房的《拆迁安置补偿协议约定》第十条第四项约定“若满24月甲方未交房给乙方，甲方每天补乙方违约金壹佰元”，因常青房开公司仅拆迁周顺兵一处房屋，由于安置房产性质不同，才分别签订合同，但安置补偿对象同一，故这里的交房应包括住房和门面房，周顺兵要求分别计算违约金的主张，不予支持。根据审理查明的事实及双方协议的约定，常青房开公司应承担逾期交房的违约金63800元。逾期交房638天×100元=63800元，周顺兵主张违约金101800元，超出部分不予支持。常青房开公司辩解周顺兵主张的住房违约金超出了实际损失的30%，请求予以减少的主张，经查常青房开公司逾期交付的房屋包括住房和门面，按玉屏侗族自治县同地段租赁相应房屋的租金行情，双方约定的违约金并不过分高于周顺兵的损失，故对常青房开公司的辩解，不予支持。一审判决：一、贵州省玉屏县常青房地产开发有限责任公司按照2009年10月28签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，将玉屏现代城＊＊栋＊单元＊楼＊＊＊室住房和＊＊栋＊单元负＊层（北面）＊＊＊号门面房交付给周顺兵。二、贵州省玉屏县常青房地产开发有限责任公司支付逾期交房违约金人民币63800元。三、驳回周顺兵的其他诉讼请求。上述给付事项，限于本判决生效后10日内履行。案件受理费13018元，减半收取6509元，由贵州省玉屏县常青房地产开发有限公司承担。
宣判后，周顺兵不服提起上诉，其上诉理由是：一、一审认定事实错误。1、现代城十栋楼楼层的起算应从自然层的第一层起算，不应从高于地面的实际第二层起算。国家标准GB50096-2011《住宅设计规范》对住宅的楼层计算作出了具体的规定，根据《住宅设计规范》405项规定，只有高出室外设计地面小于2.2M的半地下室不计入地上自然层数。现代城十栋的地势前低后高，前面建了一层门面，该层门面后面是堡坎，层高有4米，该层上面，被上诉人又建了一层向后的门面，该门面四面均在地表上。有堡坎的门面，层高有4米，超过了2.2米，该层门面应计入自然层数。一审判决不按国家标准规定计算住宅楼层，将一楼认定为负一楼，三楼认定为二楼是错误的。2、被上诉人与上诉人签订拆迁安置补偿协议时，现代城建设详细规划已经制定获批，该规划的±0基准是以北面为基准的，安置给上诉人的住房应在门面房的上面，上诉人是考虑安置的住房与门面连通使用，提升门面和住房的使用价值，双方是基于已经存在的建设详细规划签订拆迁安置补偿协议的，被上诉人应按签订协议时的规划建房并交付房屋。3、被上诉人单方改变建设详细规划，未获得上诉人在内的拆迁户的同意，且未按规定通知上诉人，该行为不对上诉人产生约束力，更不能免除被上诉人按安置补偿协议约定的内容交付二楼住房的违约责任。4、一审认定的事实相互矛盾。在《拆迁安置补偿协议》中约定被上诉人补偿上诉人的门面是现代城＊＊栋＊单元＊楼＊＊＊号门面，而一审判决在确定住房楼层时认定北面门面是负一层，而在确定门面楼层时又认定北面门面是正一层，前后矛盾。5、上诉人与被上诉人约定的是将现代城＊栋＊单元＊楼＊＊＊号住房及一楼＊＊＊号门面补偿给上诉人，而一审却判决被上诉人将现代城＊栋＊单元＊楼＊＊＊室住房及＊＊＊号门面交付给上诉人，其错误明显。二、一审判决无视上诉人与被上诉人的约定，否认上诉人与被上诉人达成的违约金约定效力，是干预当事人的意思自治。上诉人与被上诉人签订的两份拆迁补偿协议，补偿标的分别是住房与门面房，合同标的的不同，违约金适用的对象不同。被拆迁的房屋虽然是一栋，但补偿的标的却是门面房和住房两种使用性质截然不同的房屋，两份安置补偿协议都有违约金的约定，该约定是双方自愿的，应按协议约定履行。请求：1、依法撤销原判，改判被上诉人交付玉屏现代城10栋三单元二楼201室（从北面门面起计算层数）住房给上诉人；2、改判被上诉人支付上诉人违约金101800元。
常青房开公司的答辩理由是：一、上诉人认为一审判决认定事实错误，要求答辩人按北面门面起计算层数交付现代城10栋三单元二楼201室的上诉请求，既无事实依据，也无法律依据。1、关于现代城规划局部调整问题。现代城规划的调整，只是对现代城楼层高度进行调整，对楼房的使用性质未作调整。对10号楼房屋规划没有作变更。安置上诉人的10号楼任按原规划设计方案施工，答辩人没有作设计变更。2、关于现代城楼层差异问题。建筑规范规定：当建筑物前后立面高度不同时，规划控制的高度是按建筑物的主出入口的一面计算。现代城10号楼的修建，是根据规划且批准的设计图施工。现已竣工的10号楼以±0.000基准线设计，三单元一楼是商业用房，二楼是住房。答辩人并没有调整规划。安置给上诉人的门面是在10号楼后楼的临街面，处于10号楼0.000基准线的负一楼。前后楼的立面高度虽有不同，对上诉人的住房、门面使用价值没有造成影响。一审以10号楼的±0.000进行楼层的认定，是正确的。二、一审判决第一项正确，二审应予维持。第二项判决的违约金数额过高，请依法改判。
二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本案的争议焦点是：1、安置住宅房是否符合《安置拆迁补偿协议》的约定；2、判决支付违约金是否恰当。
本院认为：周顺兵与常青房开公司签订的两份《房屋拆迁安置补偿协议》约定，由常青房开公司安置周顺兵住房玉屏现代城＊＊栋＊单元＊＊＊室和＊＊栋＊楼＊＊＊号门面。协议约定后，在交付门面时，双方对一楼门面进行从新确定，即交付的门面为＊＊＊号，对此上诉人与被上诉人均无异议。而对交付的住房＊单元也无异议，仅就交付的住房是＊单元的＊＊＊号或是＊＊＊号（二楼或三楼）发生争议。常青房开公司因＊＊栋楼地势原因，对前期的现代城建设详细规划作了局部调整，±0以10栋楼南面为基准，未通知被拆迁户，导致安置给周顺兵的＊＊栋＊单元＊楼＊＊＊室的住房从临街面（北面）看变成三楼，从南面看仍为二楼，因此，一审判决玉屏现代城＊＊栋＊单元＊楼＊＊＊室住房给周顺兵并无不当。违约金的计算问题，双方签订的两份《拆迁安置补偿协议》中仅有住房的《拆迁安置补偿协议约定》约定了违约交房的违约金计算方法，而在门面的《拆迁安置补偿协议》中没有违约交房的违约责任及违约金计算的约定，常青房开公司拆迁周顺兵的房屋是一栋，因安置房的性质不同，才分别签订合同，安置补偿对象同一，一审认定常青房开公司逾期交房应包括住房和门面房，并按照《拆迁安置补偿协议》中约定的违约金计算方式计算违约金是恰当的。一审判决正确，二审予以维持。上诉人所持的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7571元，由周顺兵承担。
本判决为终审判决。
审判长 柳文辉
审判员 欧根昌
审判员 熊亚飞
二〇一四年六月二十日
书记员 李正雷