广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深宝法公民初字第1124号
原告嘉鸿机电（深圳）有限公司（反诉被告，以下简称嘉鸿机电），住所地深圳市光明新区。
法定代表人刘洪，总经理。
委托代理人蔡伟雄、曹羽，广东华商律师事务所律师。
被告蔡佑达（反诉被告），男，汉族，1975年3月8日出生，户籍住址广东省揭西县。
委托代理人李艳，广东启通律师事务所律师。
委托代理人宁崛，广东广和律师事务所律师。
被告张淑妙，女，汉族，1976年9月5日出生，户籍住址广东省揭西县。
委托代理人李艳，广东启通律师事务所律师。
被告冯定中，男，汉族，1978年8月16日，户籍住址安徽省安庆市望江县。
被告马少国（反诉原告），男，汉族，1968年2月28日出生，户籍住址安徽省安庆市望江县。
委托代理人吕鹏，广东深田律师事务所律师。
委托代理人张原辉，广东深田律师事务所实习律师。
上述当事人租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
嘉鸿机电诉称，其与蔡佑达（深圳市宝安区公明安家五金装饰材料城）于2004年7月29日签订了《租赁合同》，合同约定：嘉鸿机电将位于深圳市宝安区公明镇松白公路创维西侧建筑面积约为20000平方米的场地上7栋楼房出租给蔡佑达使用，租赁期限自2005年1月1日起至2009年12月31日止；租金必须按月缴纳，在每月20号前交清，如有拖欠，嘉鸿机电按当月每日须缴租金总额的5‰收取滞纳金；蔡佑达必须依合同交付租金，如拖欠达60天（含60天），嘉鸿机电有权停止供水电及单方面解除合同，押金不予退还；并要求蔡佑达交还拖欠的租金及按本合同的约定条款进行赔偿。2004年12月30日，嘉鸿机电与蔡佑达双方签订了《增补协议》，约定：7号楼的第6层（共522平方米）原由嘉鸿机电留做自用，现也租赁给蔡佑达；关于蔡佑达租赁原告的7号楼（整栋）在原合同到期后，经双方协商可续租到2013年12月31日，整栋楼共3132平方米。2010年1月1日至2010年12月31日租金每月每平方米16.5元，计每月租金51678元，2011年1月1日至2013年12月31日租金每月平方米18.15元，计每月租金56846元；增补协议经双方签章后生效，与主合同一起执行。合同签订后，嘉鸿机电依约向蔡佑达交付了租赁房屋，嘉鸿机电未向蔡佑达出具过任何书面许可其将租赁房屋转租的文件，然而蔡佑达经常拖欠不按时缴纳租金，自2012年起蔡佑达开始拖欠租金，至今已超过6个月，拖欠的租金累计达465108元，已达到合同约定的解除条件。蔡佑达与张淑妙属于夫妻关系，在夫妻关系存续期间，蔡佑达与张淑妙（深圳市宝安区公明安家五金装饰材料城）向嘉鸿机电承租房产，经营所得用于其家庭共同生活，所拖欠嘉鸿机电的费用应为其夫妻关系存续期间的共同债务。嘉鸿机电为维护其合法债权，特诉至法院，请求支持以下诉讼请求：1、判令蔡佑达、张淑妙（深圳市宝安区公明安家五金装饰材料城）共同支付拖欠租金共计465108元（计至2013年5月18日），滞纳金1108548元（计至2013年6月18日），水电费29745元（暂计至2013年5月18日，之后租金和相关费用计至蔡佑达搬离租赁房产之日止）；2、判令解除嘉鸿机电与蔡佑达签订的《租赁合同》和《增补协议》；3、判令蔡佑达、张淑妙在判决生效之日起十日内将租赁房产清空归还嘉鸿机电，未搬走的余物视为放弃所有权，由嘉鸿机电处理；四、判令蔡佑达、张淑妙承担本案诉讼费用。
蔡佑达、张淑妙共同答辩意见如下：1、嘉鸿机电所诉主体不适格，嘉鸿机电与蔡佑达于2004年7月29日签订的《租赁合同》已于2009年12月31日终止，原告诉请的是2012年12月至2013年5月期间的租金、水电费，事实上此期间的租金实际使用人是冯定中、马少国。2、蔡佑达已将原告诉请的大厦于2010年5月31日一次性将租赁权全部转让给冯定中、马少国，在该转让协议当中明确约定蔡佑达与嘉鸿机电的合同复印件交给冯定中，自2010年6月1日之后的租金按合同向业主嘉鸿机电缴付，详见蔡佑达提交的协议书及移交手续函。另外确定了马少国的租金不是交给蔡佑达，而是交给嘉鸿机电及其指定的管理处。3、2010年1月1日之后，嘉鸿机电将授权书交给蔡佑达，授权书当中明确写明了从2010年1月1日起安家市场的管理由麦枝娇负责经营的深圳市光明新区公明安家居五金装饰材料行，而不是蔡佑达经营的深圳市宝安公明安家五金装饰材料城。综上，从租金的缴付情况和租赁物的实际使用情况，与蔡佑达、张淑妙没有关联，请法院驳回对蔡佑达、张淑妙的全部诉讼请求。
经蔡佑达申请，本院追加冯定中、马少国作为被告，马少国辩称，其与嘉鸿机电没有实际的法律关系，只存在转租关系，马少国作为次承租人，只认可蔡佑达，只愿向其履行义务，蔡佑达所谓的涉案房产整栋权利义务的一并转让是不能成立的，依照《合同法》的规定，合同权利义务的一并转让，应当经过合同相对方，即嘉鸿机电的同意，就本案而言，本诉嘉鸿机电不认可蔡佑达的转租行为，并不认可权利义务一并转让的说法，从（2013）深宝法公民初字第1170、1172号案件可以看出嘉鸿机电与马少国是没有法律关系的。从安家居管理处向马少国出具的承诺书可以看出每月递增的5168元房租由嘉鸿机电负责向蔡佑达收取，与马少国无关，嘉鸿机电提交的送达对象上面可以看出有马少国。马少国已经按照租金标准交纳至2012年11月份，缴纳的对象是按照双方合同的约定及蔡佑达的指示交给了市场管理处，即麦枝娇作为负责人的公明安家居五金装饰材料行，该五金装饰材料行是受嘉鸿机电的委托代为收取租金和管理市场。2012年12月以后，市场管理处撤场，嘉鸿机电拒收租金，2013年1月6日开始断水、断电。
冯定中的答辩意见与马少国一致。
马少国反诉称，马少国从蔡佑达处承租涉案房产后，一直按当时约定的每月51678元缴租，蔡佑达从未将其与嘉鸿机电之间的原《租赁合同》及《增补协议》转交给马少国，马少国在收到法院应诉材料前，也从未见到过原《租赁合同》及《增补协议》。因此，本诉中所谓递增的租金当然不应由马少国承担。涉案房产位于安家居装饰建材市场范围内，2013年1月4日嘉鸿机电发出通知，称“鉴于政府对公明辖区安家居建材市场进行统一规划建设，安家居建材市场将于2013年1月起进行拆迁事宜。为不影响政府建设规划及贵商户的长远发展，望贵商户予以积极配合，并与安家居建材市场管理部门友好协商，以尽妥善安排撤场事宜”，并在落款处加盖公司印章。自2013年1月6日起，嘉鸿机电就强行切断了涉案房产水、电，造成马少国无法正常生活、经营，时至今日，问题仍未妥善处理。期间，涉案房产分别于2013年9月18日、2013年10月31日发生过两起盗窃事件（注：有报警回执），马少国丢失的财产（含电脑、电缆、液晶电视、空调等）价值达240000元。在近一年的时间内，由于断水、断电而给马少国造成巨额的经济损失。关于马少国经济损失的情况说明为：1、参照马少国2012年度的年经营净收入766067元，可以计算得出，马少国近一年的经济损失净收入为766067元。2012年度马少国的净收入为马少国的总收入减去总支出。总收入包括安家宾馆营业总额1053324元、涉案房产一、二、三楼水电费176814元、收入的一、二、三楼租金56200元×12；总支出包括涉案房产租金51678元×12、安家宾馆人员工资161572元、涉案房产水电费304299元。2、马少国投入前期转让费的损失205714元。马少国前期转让费720000元，租赁期限为三年半，折合后每半年转让费约102857元，在剩余近一年时间无法经营的情况下，应赔偿马少国转让费损失205714元。3、被停水、停电期间，涉案房产两次被盗，经济损失达240000元。基于以上原因，造成马少国全家生活困难，为维护其合法权益，马少国提起反诉，请求法院支持以下反诉请求：1、嘉鸿机电、蔡佑达赔偿马少国近一年的经营损失766067元（自2013年1月6日计至2013年12月31日）；2、嘉鸿机电、蔡佑达赔偿马少国的前期投入的转让费205714元；3、嘉鸿机电、蔡佑达赔偿马少国财物丢失损失240000元；4、嘉鸿机电、蔡佑达承担本案的诉讼费。以上第1至3项反诉请求合计1211781元。
就马少国的反诉请求，嘉鸿机电辩称，其并没有提起对马少国的诉讼，是蔡佑达申请追加其为被告，嘉鸿机电不同意追加马少国，嘉鸿机电与马少国之间没有任何联系，不可能向其主张租金、水电费等费用。就本案反诉，嘉鸿机电认为与本诉并不是必要的共同诉讼。从反诉请求的内容来看，与本诉并没有对抗性，其主张由于停水、停电造成的损失、经营损失、财物丢失的损失属于侵权纠纷，而本诉属于租赁纠纷，与本诉没有连续性，就其所提出的反诉请求来看，其主张的经营损失并没有提交相应的审计会计账目等，无法证实，包括财物丢失、转让费也没有提交合法有效的证据予以证实。故原告认为其反诉不成立，也没有相应的反诉证据予以提交。
就马少国的反诉请求，蔡佑达辩称，其将与嘉鸿机电针对涉案租赁物的租赁合同的权利义务关系全部转让给了马少国之后，即脱离了与马少国和嘉鸿机电的租赁合同法律关系。因此马少国将蔡佑达作为一个反诉被告，诉讼主体不适格。马少国所提起的反诉，同样也是因其与马少国因履行租赁物的租赁关系而产生的争议，与蔡佑达无关。嘉鸿机电作为反诉被告是适格的，从马少国提交的承诺书以及在另案中蔡佑达法院提交的授权书证明了蔡佑达与嘉鸿机电的委托代理人签订有房屋租赁合同，因此马少国的反诉针对嘉鸿机电是成立的。
本院经审理，查明了以下事实：
一、2004年7月29日，嘉鸿机电与深圳市宝安区公明安家五金装饰材料城（以下简称安家材料城）签订了《租赁合同》，约定了以下内容：1、安家材料城向嘉鸿机电承租位于深圳市宝安区公明镇松白公路创维西侧公明安家装饰材料城总面积约20000平方米的7栋楼房；2、租赁期限为5年，自2005年1月1日起至2009年12月31日止；3、前三年租金为每年420000元，后两年租金为每年350000元；4、每月20日前支付租金，如有拖欠，应按须缴租金总额的5‰收取滞纳金；5、租赁期满或合同解除，安家材料城必须在1个月内搬出租赁物内所有自有物品，逾期未搬的余物视为放弃，由嘉鸿机电处理，如安家材料城逾期未搬迁，应以每月租金的1倍赔偿给嘉鸿机电；6、安家材料城须依合同交付租金，如拖欠达60日，嘉鸿机电有权停止供水电及单方解除合同，押金不予退还；7、嘉鸿机电与安家材料城于2004年7月29日前签订的租赁合同涉及的安家装饰材料城十年期合同宣布作废。蔡佑达以安家材料城法定代表人身份签订了该合同。
二、2004年12月30日，嘉鸿机电与安家材料城签订了《增补协议》，约定了以下内容：1、安家材料城与商户签订的租赁合同，应将复印件交给嘉鸿机电留底；2、如安家材料城经营不善，中途与嘉鸿机电终止合同，则押金不予退还，不动产归嘉鸿机电所有，安家材料城收取商户的押金须全额交给嘉鸿机电，并由嘉鸿机电承接安家材料城与商户签订的租赁合同，按原合同收取及让商户正常营业；3、原由嘉鸿机电自用的7号楼第6层也租赁给蔡佑达，租赁期限为5年，自2005年1月1日起至2009年12月31日止；4、7号楼整栋在合同到期后，经双方协商可续租到2013年12月31日，整栋面积共计3132平方米，2010年每月租金51678元，2011年至2013年每月租金56846元；5、本协议与主合同一起执行。
三、经营者为蔡佑达的深圳市宝安区公明安家五金装饰材料城于2004年11月24日登记成立。
四、蔡佑达提交的有嘉鸿机电盖章的于2009年12月30日出具的《委托书》载明，嘉鸿机电委托“麦枝娇小姐与你司交接公明安家装饰材料城的所有业务，协议由麦枝娇小姐签订”。但蔡佑达未就其是否与麦枝娇签订了协议进行举证。麦枝娇认可该《委托书》由嘉鸿机电出具，并明确交接并不包含涉案租赁物。
五、经营者为麦枝娇的深圳市光明新区公明安家居五金装饰材料行（以下简称安家居材料行）于2010年1月15日登记成立，麦枝娇认可其自2010年1月至2012年年底代嘉鸿机电收取包含涉案租赁物在内的物业租金、水电费，并由麦枝娇开具收据。
六、2010年6月，蔡佑达与冯定中签订了《转让协议书》，约定了以下事项：1、蔡佑达将涉案租赁物整栋包含装修、物品及经营权、收益权（自负盈亏）转让给冯定中，转让价格为720000元；2、蔡佑达将其与嘉鸿机电的合同复印件交由冯定中，冯定中以后的租金按合同向业主嘉鸿机电缴交；3、蔡佑达原与一楼商户1号铺位、3号铺位的合同租金按合同金额由冯定中收取，2号铺位暂空由冯定中招租、收租；4、二三楼承包给蓝先生及沈先生经营休闲场所的租金为35000元，由冯定中收取；5、冯定中必须按蔡佑达与招租或承包的商户所签合同继续履行义务，四至六楼客房将由冯定中重组管理人员经营收费；6、四至六楼原有营业执照已注销，新的营业执照由冯定中交身份证复印件给蔡佑达办理租赁合同，蔡佑达帮冯定中在工商所注册新的营业执照、字号名称；7、宾馆交由冯定中经营；8、蔡佑达原向某鸿机电上交有押金103356元，蔡佑达向一楼至三楼收取有押金91890元，双方应相抵后冯定中将11466元一次性结清给蔡佑达。冯定中于2010年6月29日出具了《移交手续》，确认蔡佑达移交了以下事项：1、一至三楼1号铺位、3号铺位及二三楼休闲中心三份合同及押金移交给冯定中；2、原有宾馆印章一个交给冯定中；3、员工档案资料、水电费底表、电梯维修资料。
七、2010年6月29日，冯定中出具了《移交手续》，明确蔡佑达原经营的安家宾馆转让给冯定中的事项中移交以下内容：1、一至三楼1号铺位、3号铺位及二三楼休闲中心三份合同及押金移交给冯定中，冯定中承接蔡佑达的义务保证正常履行，合同到期的押金由冯定中退回以上商户，中途若有退租的商户由冯定中去协商处理，空铺的由冯定中招商引资；2、原有宾馆印章一个交给冯定中；3、员工档案资料、水电费底表、电梯维修资料。
八、2010年6月23日，麦枝娇以安家居材料行的名义与袁某签订租赁合同，将嘉鸿机电的其他物业出租给袁某，并将租赁合同交由租赁管理部门备案。
九、经营者为马少国的深圳市光明新区公明新安家商务旅馆（以下简称新安家旅馆）于2010年10月15日登记成立，该旅馆挂牌名称为“安家商务宾馆”。
十、2010年10月21日，冯定中出具了《移交手续函》，称蔡佑达已按原合同第五条将原营业执照注销，协助冯定中办好了新安家商务旅馆的营业执照、卫生许可证、特种行业许可证、房租租赁合同书、安家宾馆印章一枚、消防安全检查意见书并将相关手续移交给冯定中，营业执照由冯定中提供的马少国作法定代表人；2、所有征兆全部已移交给冯定中后，冯定中自行经营，一切责任与蔡佑达无关。
十一、冯定中在与蔡佑达进行转让租赁物时，出资人、租赁物使用人、管理人均为马少国。事实上，以上转让行为是蔡佑达与马少国之间进行的，在转让后，整栋租赁物均由马少国负责使用、管理、经营，并由其将部分租赁物出租给他人并收取租金，其余部分由马少国经营新安家宾馆。
十二、2012年10月16日，安家居材料行与马少国签订了《承诺书》，约定了以下事项：1、马少国必须当月6至28日前交清安家宾馆房租和水电，如马少国未按时交纳，安家居材料行有权停水停电并处马少国每日5%的滞纳金；2、在原合同中每月递增的5168元房租，由安家居材料行向蔡佑达收取，与马少国无关，即马少国每月应实交房租51680元；3、在马少国租赁期间，安家居材料行不得无故停水停电；4、承诺书到2013年12月31日终止。
十三、2012年12月2日，安家居材料行出具给马少国的2012年12月的缴款通知显示应付2012年12月租金56846元、2012年11月水电费19460元，总额为76306元。
十四、嘉鸿机电于2013年1月4日在包括涉案租赁物在内的场所，面向所有承租人张贴《关于安家居建材市场拆迁的通告》，内容为：鉴于政府对公明辖区安家居建材市场进行统一规划建设，安家居建材市场将于2013年1月起进行拆迁事宜。为不影响政府建设规划及商户的长远发展，望贵商户予以积极配合，并与安家居建材市场管理部门友好协商，以尽妥善安排撤离事宜。
十五、嘉鸿机电在（2013）深宝法公民初字第1170号及（2013）深宝法公民初字第1172号案件的庭审过程中，认可其存在对合水口社区松白路合水口段700号第7栋进行过停水停电的事实。经核实，该栋物业即为本案涉案租赁物，且停水停电时间为2013年1月6日。
十六、嘉鸿机电分别于2013年3月9日、2013年4月2日、2013年5月18日、2013年6月14日在涉案租赁物张贴《费用催款通知书》，通知对象为“蔡佑达（安家宾馆）”，催收自2011年1月至2012年12月的租金递增款124032元及滞纳金224280元、自2012年12月起的租金227384元及滞纳金、水电费。
十七、2013年6月21日，蔡佑达向某鸿机电邮寄送达《回复函》，该函陈述以下事项：1、承租人是新安家宾馆，负责人是马少国，安家装饰城的营业执照已注销；2、2010年5月18日，蔡佑达已将租赁物转让给冯定中，冯定中提供马少国作为新安家宾馆营业执照上的法定代表人，该租赁物的租金也从2010年6月1日起一直由马少国交付给嘉鸿机电，嘉鸿机电与马少国在法律上形成了事实上的租赁关系，有马少国于2010年6月29日出具的《移交手续》、2010年7月2日出具的《收条》、2010年10月21日出具的《移交手续函》和马少国缴交租金的收据及新安家宾馆与嘉鸿机电的多次协议为证；3、蔡佑达在2005年1月1日至2010年5月31日承租期间已交付完毕租金，蔡佑达自2010年6月1日后并没有使用租赁物，嘉鸿机电催要租金事宜属嘉鸿机电与马少国之间的事情，应向马少国索要，与蔡佑达无关。
十八、马少国提交了《安家宾馆被盗物品统计》，主张其被盗财产价值223220元。
以上事实，有多少人提交的租赁协议、增补协议、费用催缴通知书、授权书、转让协议书等证据及庭审笔录在案佐证，足以认定。
本院认为，各方在建立租赁关系及处理租赁纠纷时，均应受法律的规范并受法律的调整，现就本案争议的焦点问题作如下分析：
一、关于嘉鸿机电与马少国是否建立租赁关系的问题。
蔡佑达与嘉鸿机电之间的租赁合同真实有效，本院予以确认。蔡佑达在将租赁物进行转让时，并未经嘉鸿机电同意，故其转让行为本应认定无效。马少国作为租赁物的实际使用人及管理人，其在使用租赁物期间，并未向蔡佑达缴纳租金，而是直接凭嘉鸿机电指定的安家居材料行出具的缴费通知书缴纳租金及水电费。马少国主张其接受蔡佑达指示向安家居材料行缴纳费用，但并未举证证明存在该指示缴纳的事实，故起该项主张，本院不予采信。根据嘉鸿机电于2009年12月30日出具的《委托书》及安家居材料行与马少国于2012年10月16日签订的《承诺书》可以确认，麦枝娇有权处理嘉鸿机电与承租人之间的租赁事宜，麦枝娇对马少国作为租赁物实际使用人的事实是知晓的，也认可其作为租赁关系的承租人并与其签订相关协议，麦枝娇明知租赁物实际使用人并收取租金及水电费超过六个月但未就此提出异议，应视为嘉鸿机电明知蔡佑达的转让行为及马少国作为租赁物实际使用人的事实，该情形符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，应认定为嘉鸿机电与马少国之间成立了事实上的租赁关系。另外，《承诺书》也可以确认，马少国是以租赁关系的承租人身份与安家居材料行签订协议的，马少国现主张其仅与蔡佑达存在租赁关系明显与事实不符，故其该项主张，本院不予采信。从保障租赁市场稳定发展的角度出发，作为出租人的嘉鸿机电，虽其通过麦枝娇代为收取租金及水电费，但其仍应对租赁物的使用情况尽一定的审查义务，包括实际使用人有无变更、承租人有无合法使用租赁物等。在出租人明知实际使用人发生变更后，并未就此变更行为提出异议，而是一直放任该行为并委托他人代为收取租金。在发生争议后，出租人由以不知情为由，拒绝认可与实际使用人存在租赁关系的，对保障租赁市场稳定发展极为不利，也对善意使用租赁物的实际使用人不甚公平。故嘉鸿机电否认其与马少国之间存在租赁关系的主张，本院不予支持。
二、关于嘉鸿机电是否存在侵权行为的问题。
嘉鸿机电在（2013）深宝法公民初字第1170号及（2013）深宝法公民初字第1172号案的庭审过程中，已认可其对涉案租赁物采取了停水停电的措施，而该行为是否有合同依据的问题便是认定嘉鸿机电是否存在侵权行为的依据。嘉鸿机电在与蔡佑达签订的租赁合同中约定了如拖欠租金达60天的，嘉鸿机电有权停止供水电及单方解除租赁合同，马少国在承接涉案租赁物后，已与嘉鸿机电建立了租赁关系，故应严格履行缴纳租金的义务。马少国在使用租赁物期间，一直按照蔡佑达与嘉鸿机电约定的每月51678元向某鸿机电指定的安家居材料行支付租金，在2013年1月6日嘉鸿机电采取停水停电措施前，马少国仅未支付2012年12月的租金，故嘉鸿机电的该行为不符合租赁合同关于可以采取停水停电措施的约定。在采取停水停电措施前，嘉鸿机电并未向马少国催收过租金，而是直接于2013年1月4日张贴拆迁通告，并在张贴后仅隔三天，即于2013年1月6日便采取了停水停电措施，该行为可以看出，嘉鸿机电并非出于催收租金的考虑，属侵权行为，故嘉鸿机电应对其行为所造成的损失承担相应的赔偿责任。
三、关于停水停电前后的租金及租赁期限届满后占有使用费的问题。
马少国在2012年12月及2013年1月1日至5日期间正常使用租赁物，其应按《承诺书》的约定支付该期间的租金60015元（51680元＋（51680元／月÷31天×5天）］，在此之前的租金，马少国均有支付，仅未支付租金递增款。因嘉鸿机电的停水停电行为无事实及法律依据，此后马少国也无法正常使用租赁物，事实上因其经营旅馆的目的无法实现而停止使用租赁物，嘉鸿机电未举证证明其恢复供水供电的事实及时间，也未举证证明其向马少国告知已经恢复供水供电的事实，故嘉鸿机电主张停水停电后至租赁期限届满时止的租金，无事实及法律依据，本院不予支持。马少国在租赁期限届满后，应将租赁物内的财产进行清空并将租赁物交付给嘉鸿机电，但马少国的财产仍存放在租赁物内，故其应支付租赁期限届满后的占有使用费。因嘉鸿机电对租赁物采取了停水停电的措施，致马少国无法正常使用租赁物，仅作为存放财产之用，且无正常供水供电，故占有使用费应参照仓库的租金进行计算，本院参照2013年深圳市房屋租赁指导租金中的每平方米每月8元的仓库指导价计得每月占有使用费25056元（8元／平方米×3132平方米），自2014年1月1日起，计至马少国搬离租赁物之日止。
四、关于马少国损失的问题。
马少国承接了蔡佑达与嘉鸿机电的租赁合同关系并实际使用租赁物，且《转让协议书》约定的内容可以确认马少国对蔡佑达与嘉鸿机电之间的租赁合同是应该知晓且已经知晓的，故其与嘉鸿机电应受原租赁合同关于租赁期限的约束，即至2013年12月31日届满，故马少国按照使用租赁物的实际期间及剩余期间来主张损失，属合理主张，本院予以支持，但就各项损失应作如下调整：
1、经营净收入。马少国提交的《营业缴款记录表》所载明的2012年总营业额为1053324元，按照旅馆酒店业的经营状况，马少国主张的该营业额合理，本院予以采信。马少国将部分租赁物转租给他人使用的行为未经嘉鸿机电认可，故其据此主张的租金收益，本院不予支持。在成本方面，马少国每年需按《承诺书》确定的每月51680元支出租金620160元（51680元／月×12个月），马少国主张每年支出的员工工资161572元，较为合理，本院予以采信；马少国主张的水电费共计304299元，扣除涉案租赁物一、二、三层产生的水电费176814元后，剩余的水电费成本127485元，较为合理，本院予以采信。据此可以计得马少国经营的新安家宾馆2012年净收入为144107元（1053324元-620160元-161572元-127485元），参照该收入情况，本院酌定2013年1月6日至12月31日期间的营业净收入为141738元（144107元／年÷365天×（365天-6天）］，该营业净收入的损失应由嘉鸿机电承担，马少国超出该部分主张的收入，无证据支持且不合理，本院不予支持。
2、转让费损失。马少国在转让旅馆内的装修设备时，已经知晓租赁物的使用期限，故其支付的转让费720000元，应是对装修设备的折旧、使用年限等问题进行了综合评估后确定的，在租赁期限届满后，固定在租赁物内的装修设备等附属物，均应归嘉鸿机电所有，故已不需再对租赁物内的装修设备等附属物进行评估或鉴定。马少国根据租赁物的逾期使用期限及剩余可使用期限折算后计得其转让费损失205714元，较为合理，本院予以支持。
3、被盗财产损失。马少国主张在2013年9月18日及10月31日发生过两起盗窃事件，并据此主张被盗电脑、电缆、液晶电视、空调等财产的损失为240000元。因马少国未提交被盗财产的详细清单，包括财产名称、型号、数量等，致无法确定被盗财产的数量及价值，也无法就此进行评估，故马少国是否存在损失及损失的大小均无法确认。而马少国也未举证证明其财产被盗是由嘉鸿机电或蔡佑达造成的，但嘉鸿机电或蔡佑达对马少国的财产均无看管责任，也无证据证明嘉鸿机电或蔡佑达存在阻止马少国保管租赁物内财产的行为。相反，虽嘉鸿机电对租赁物采取了停水停电措施，但马少国对其租赁物内的自有财产仍负有最直接的保管责任，其未尽保管责任导致财产被盗的责任，也应自行承担。因此，马少国主张被盗财产的损失，本院不予支持。
因此，马少国的总损失为347452元（141738＋205714）。
五、关于租金递增款的问题。
蔡佑达在退出租赁关系并未经嘉鸿机电同意，其与嘉鸿机电签订的《增补协议》已经约定了蔡佑达应支付租金递增款，故嘉鸿机电就该预期收益，属蔡佑达擅自转让而产生的损失，嘉鸿机电可向蔡佑达主张，经核算，嘉鸿机电与蔡佑达约定的租金递增款为5168元／月。故嘉鸿机电主张的2011年1月至2013年1月5日期间的租金递增款为124866元（5168元／月×24个月＋5168元／月÷31天×5天］。因嘉鸿机电在2013年1月6日对租赁物采取了停水停电措施，致租赁物无法按合同约定进行使用，即租赁物的使用目的无法实现，故嘉鸿机电要求蔡佑达支付该期间的租金递增款，本院不予支持。因嘉鸿机电在蔡佑达退出租赁关系后，一直未向蔡佑达主张租金递增款，故其主张的滞纳金本院不予支持。
五、关于张淑妙是否应承担清偿责任的问题。
蔡佑达所负以上债务，属其与张淑妙夫妻关系存续期间产生，张淑妙也未能举证证明嘉鸿机电与蔡佑达明确约定该债务确为蔡佑达个人债务，也未能举证证明其与蔡佑达之间存在自负各自债务的约定且嘉鸿机电知晓该约定的事实，故以上债务应认定为夫妻共同债务，蔡佑达与张淑妙应共同清偿。
六、关于《租赁合同》及《增补协议》的解除问题。
因蔡佑达已退出原租赁关系，嘉鸿机电与马少国建立的事实上的租赁关系的期限至2013年12月31日已届满，故无解除的必要，故嘉鸿机电的该项诉讼请求，本院不予支持，本院仅确认嘉鸿机电与马少国的租赁关系于2013年12月31日终结。
七、关于清空租赁物的问题。
嘉鸿机电主张在判决生效之日起十日内将租赁物清空并归还，未搬走的余物视为放弃所有权，由嘉鸿机电处理。因租赁期限已届满，固定在租赁物上的附属物，应归嘉鸿机电所有，马少国应将租赁物内的其他财产搬离，以恢复租赁物的使用价值，避免闲置租赁物扩大嘉鸿机电的租金损失。故嘉鸿机电的该项诉讼请求，本院予以支持。
九、关于水电费的问题。
安家居材料行出具给马少国的2012年12月的缴款通知显示2012年11月的水电费为19460元（76306元-56846元），2012年12月1日起至2013年1月5日止的水电费，安家居材料未出具缴费通知，嘉鸿机电也未提交证据证明该期间产生的水电费的数额，但根据马少国使用水电费的记录，嘉鸿机电主张产生的水电费总额29745元，符合马少国实际使用水电的规律，故本院不予支持。即马少国应支付嘉鸿机电2012年11月至2013年1月5日的水电费29745元。
十、关于马少国反诉的问题。
马少国的反诉是基于其与嘉鸿机电之间建立的事实租赁关系而提起，属于法院可以受理反诉的范畴，故嘉鸿机电关于马少国的请求不构成反诉的主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款，《中华人民共和国婚姻法》第十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：
一、蔡佑达与张淑妙自本判决生效之日起十日内向嘉鸿机电支付2011年1月至2013年1月5日期间的租金递增款124866元；
二、马少国自本判决生效之日起十日内向嘉鸿机电支付2012年12月至2013年1月5日期间的租金60015元、2012年11月至2013年1月5日的水电费29745元及自2014年1月1日起的占有使用费（按每月25056元计至马少国搬离租赁物之日止）；
三、马少国自本判决生效之日起十日内将租赁物清空并归还嘉鸿机电，未搬离的余物视为放弃所有权，由嘉鸿机电处理；
四、嘉鸿机电自本判决生效之日起十日内赔偿马少国损失347452元；
五、驳回嘉鸿机电的其他诉讼请求；
六、驳回马少国的其他反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费19231元、保全费5000元、反诉费7853元，由蔡佑达及张淑妙向嘉鸿机电支付1874元，嘉鸿机电及马少国各自承担自行支付的其他款项。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 洪 英 利
人民陪审员 吴 汉 明
人民陪审员 刘 振 明
二〇一四年十月二十二日
书 记 员 王东东（兼）
书 记 员 李 嘉 欣
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国侵权责任法》
第六条第一款行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十六条第一款出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国婚姻法》
第十九条夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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