浙江省天台县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）台天民初字第735号
原告：陈烈。
被告：台州市第二人民医院。
法定代表人：何兆洋。
委托代理人（特别授权代理）：胡才厅。
第三人：杨金华。
第三人：陈帮营。
第三人：陈仁强。
第三人：陈帮镇。
第三人：陈回平。
第三人：陈帮炉。
原告陈烈与被告台州市第二人民医院及第三人杨金华、陈帮营、陈仁强、陈帮镇、陈回平、陈帮炉物权保护纠纷一案，本院于2012年6月1日立案受理后，依法由代理审判员陈中云适用简易程序于2012年8月10日公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序审理，并依法组成合议庭于2013年2月26日、2013年11月1日两次公开开庭进行了审理。原告陈烈，被告台州市第二人民医院的委托代理人胡才厅均到庭参加诉讼，第三人杨金华、陈帮营、陈仁强、陈帮镇、陈回平、陈帮炉经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告陈烈诉称：原告大房间和半间堂前上房屋自1954年开始就由被告（原为精神病科）无偿使用。半个世纪以来，被告任其风吹雨淋，从不维修，致使楼上房屋部分屋脊、檩椽梁柱、桁栅棂条、瓦檐板材霉烂变质，成为危房，导致原告无法正常使用自己的房屋。原告认为，房屋修缮是所有人、无偿使用人应尽的法定义务，为此，原告多次要求被告进行维修，但被告拖沓至今，拒不履行义务。故根据《物权法》、《城市异产毗连房屋管理规定》的相关规定，原告只能诉至法院，请求判令被告停止侵害，消除危险，按照法院依法委托临海市古建筑工程公司鉴定所得的维修方案进行维修，为此产生的维修费用由被告承担，并由被告赔偿租金损失人民币12520元，由被告承担本案的诉讼费用。
被告台州市第二人民医院辩称：××、关于涉案房屋维修的义务主体问题。基于特殊的历史原因，造成涉案房屋的权属结构特殊，即楼上房屋产权归被告所有，楼下房屋产权归原告及本案第三人所有。但根据相关法律规定，涉及到屋顶、墙面、中间楼面均为双方共同所有，因年代久远，造成房屋屋顶、墙体、椽等损坏，原、被告作为共有人，应承担共同维修义务。二、关于涉案房屋维修费用承担问题。按照我国建设部关于《城市异产毗连房屋管理规定》第九条规定，共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋所有人按照份额比例分担，共同墙体的修缮，按两侧均分后，由分侧房屋所有人按份额比例分担；不上人屋盖部分修缮，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担。综上，答辩人同意按照鉴定机构鉴定所作出的维修方案进行维修，但对涉案房屋的维修费用应由各当事人按照建筑面积进行分担。三、原告主张要求被告租金损失12520元，答辩人不予认可，请求法院依法予以驳回。
第三人杨金华、陈帮营、陈仁强、陈帮镇、陈回平、陈帮炉未答辩。
经过庭审，本案原、被告双方的主要争议焦点为：××、关于涉案房屋修缮的义务主体及修缮方法问题；二、关于涉案房屋修缮费用如何分担问题；三、原告主张的租金损失的合理性问题。
原告为证明自己的主张，向本院提交的证据有：
1、房产证××份，用以证明原告对楼下部分房间享有权属情况。
2、照片若干份，用以证明因被告怠于修缮，造成讼争房屋损坏严重，构成危房的事实。
3、天台县房地产管理处的权属证明××份，用以证明涉案楼上的三间半房屋权属尚未解决的事实。
4、天台县城区城东乡五村土地房地产登记清册（没收）××份，用以证明讼争房屋的权属性质为保管屋。
5、租赁协议、收款收据各二份，用以证明房屋损坏严重，造成原告无法居住而产生的租金损失情况。
6、天台县赤城街道妙山居委会土改房产登记摘录表××份，用以证明原告对楼下平房享有产权的相关事实。
7、证明××份，用以证明原告的租金损失的相关事实。
8、天台县历史文化名城保护与开发办公室证明××份，用以证明涉案的天台县赤城街道妙山村状元巷27号房屋列为三级文物保护，建议予以保护的事实。
对原告提供的上述证据，经庭审质证，被告认为：对证据1，房产证载明房屋状况为两层，权属尚不明确；对证据2无异议；对证据3的真实性、合法性无异议，但关联性无异议；对证据4的真实性无异议；对证据5、7的真实性、合法性、关联性均有异议；对证据6、8的真实性、合法性、关联性均有异议。
被告为证实自己的主张，向本院提供的证据有：
浙江省临海市古建筑工程公司关于天台状元故居工程维修方案和预算书各××份，用以证明对涉案房屋的维修方案及维修费用问题，维修费用由原、被告共同承担的事实。
对被告提供的上述证据，经庭审质证，原告认为：对该组证据的真实性、合法性无异议，但关联性有异议，不能证明原告需承担修缮费用。
本院依职权调查收集的证据有：
1、本院（2001）天民初字第1324号民事调解书××份，用以证明原告及本案第三人曾与案外人杨明敏就涉案的状元巷27号部分房屋析产纠纷达成调解协议，其中大房间××楼，六顶间（双间）××楼，厕所××间归本案原告陈烈所有。中堂半间（××楼部分），横房间××楼归本案第三人杨金华、陈帮营、陈仁强、陈帮镇、陈回平、陈帮炉所有。
2、天台县住房和城乡建设规划局关于赤城街道妙山村状元巷27号房屋修缮问题的复函，用以证明涉案房屋拟列为三级保护的历史建筑，建议予以保护。
对本院调取的上述证据，经庭审质证，原、被告双方均无异议。
本院经审查认为：对原告提供的证据1、6，能够涉案房屋的相关权属情况，对其证明效力予以确认。对原告提供的证据2，能够证明由于年代久远，涉案房屋损坏严重，需要进行修缮的事实，被告亦无异议，对其证明效力予以确认。对原告提供的证据3、4，能够证明被告使用的楼上四间房屋为地主（陈立拱）没收房的相关事实，而就楼上四间房屋的权属问题并非本案处理范畴，与本案缺乏关联性，故对其证明效力不予确认。对原告提供的证据5、7，能够证明原告租住房屋的相关事实，但对具体租金损失，本院将结合案件的实际情况酌情予以确认。对原告提供的证据8，结合本院依职权调查收集的证据2，能够证明涉案房屋经相关政府主管部门审批拟列为三级保护历史建筑，应予修缮保护的相关事实，对其证明效力予以确认。对被告提供的浙江省临海市古建筑工程公司关于天台状元故居工程维修方案和预算书，能够证明对涉案房屋的维修方案及修缮费用的相关事实，对证据所要证明的该事实部分依法予以确认。对本院依职权调查收集的证据1、2，原、被告双方经质证均无异议，对其证明效力依法予以确认。
根据上述证据的分析和认定，结合庭审中双方当事人××致事实的陈述，本院认定事实如下：
原告陈烈有房屋坐落于天台县赤城街道状元巷27号南首××楼六顶间（双间）××间、南首××楼大房间××间，第三人杨金华等六人有××楼中堂半间（南邻陈烈××楼大房间），案外人陈桃梅有××楼中堂半间（南邻杨金华等人的半间中堂）、北首××楼六顶间及大房间各××间，上述房屋系坐西朝东××字排相连。原告所有的××楼大房间、第三人所有的中堂半间以及案外人陈桃梅（已另案处理）所有的房屋楼上共四间房屋原系地主（陈立拱）没收房（无相关的产权登记情况），土地房产登记清册（没收）载明四至：东保管屋，南祠堂，西弄头，北保管屋。在解放后不久由被告（原为天台县人民医院精神科）使用，后因被告医院搬迁，该处房屋至今处于空置状态。因涉案房屋年代久远，房屋屋顶部分瓦片、椽、楼板等损坏严重，影响楼下房屋产权人正常生活居住。根据浙江省临海市古建筑工程公司鉴定维修方案，需对房屋墙体、木结构（柱、梁、檩条、楼栅、楼板等）、屋面等多处损坏部分进行修缮，预算房屋整体修缮费用人民币351716元。
在本案审理过程中，天台县赤城街道妙山村状元巷27号（武状元陈桂芬故居）房屋被天台县人民政府列入第三次全国文物普查不可移动文物重点登记，拟列为三级文物保护，建议予以保护。
本院认为：妨碍物权或者可能妨碍物权的，权利人可以请求排除妨碍或者消除危险。本案涉及房屋年代久远，由于长年风吹雨淋，部分建筑损坏严重，影响了楼下产权人的正常生活居住，甚至影响生命财产安全，故需要进行修缮。
××、关于涉案房屋修缮的义务主体及修缮方法问题
本院认为，根据天台县房地产管理处关于天台县城区城东乡五村土地房产登记清册（没收）载明，该处房屋系地主（陈立拱）没收房，自解放后不久就由被告××直在使用，故被告作为房屋管理人应履行相应的善良管理义务。被告医院在整体搬迁后，该处房屋长期被空置，之后被告未尽到管理义务，致使房屋损坏严重，故应承担相应的房屋修缮义务。基于特殊的历史原因，涉案房屋楼下、楼上房屋权属情况不同，而涉案房屋在客观上又系不可分割的整体，且房屋楼顶、各层楼之间的楼板系异产毗连房屋所有人共有部分。根据我国《物权法》第七十二条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。《物权法》虽对各业主如何承担义务问题并未明确规定，但根据我国建设部在1989年11月21日颁布的关于《城市异产毗连房屋管理规定》，就异产毗连房屋管理、修缮责任、修缮费用承担等问题作了详细规定，其中第六条规定：所有人和使用人对共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所、院落、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务；第九条对共有房屋基础、柱、梁、墙、屋盖等修缮费用如何分担亦作了规定。上述规定明确了异产毗连房屋所有人或使用人对房屋共有部分应共同承担维修义务，该法规虽已被废止，不能作为法律、法规直接进行适用，但其立法精神与《物权法》的相关规定是××致的，可以作为法院裁判参考，故原告自身对涉案房屋的共有部分亦承担相应的修缮义务。本案另××特殊之处在于涉案房屋经有关行政主管部门审批，拟列为文物保护建筑，故原、被告双方更应积极履行共同修缮义务，保护好历史古建筑物，避免文物灭失。而如何促使涉案古建筑修缮工作尽快有效开展，考虑到本案的实际情况，本院认为由被告负责组织修缮工作更为适宜，具体修缮方案可在遵从修缮古建筑物相关法律法规的基础上，按照浙江省临海市古建筑工程公司关于《天台状元故居工程维修方案》鉴定意见进行维修。至于楼下房屋权属人即本案的原告及第三人在房屋修缮过程中，需提供便利条件，确保被告修缮工作有效进行。
二、关于涉案房屋修缮费用承担问题
据上所述，基于本案的实际情况，由被告负责修缮房屋，但本案原告及第三人等楼下房屋权属人作为维修的义务主体之××，应承担相应的修缮费用。考虑到原告及第三人部分的楼上房屋损坏相对较轻，而涉及案外人陈桃梅部分房屋（特别是××楼六顶间及楼上部分）损坏严重（涉及案外人陈桃梅部分的房屋修缮另案处理），并结合原、被告及第三人的房屋所占面积比例情况，本院酌情确定由原告承担5%的修缮费用，第三人杨金华等六人承担5%的修缮费用，被告承担75%的修缮费用，案外人陈桃梅承担15%的修缮费用。由此产生的上述房屋修缮费用，被告可凭相关有资质机构所出具的房屋修缮工程结算书以及正式发票向其他义务主体即原告、第三人进行主张。
三、原告主张的租金损失是否合理问题
因被告怠于履行其相应的法定义务，影响楼下房屋权属人无法正常生活居住，特别是遇到台风、暴雨等恶劣天气，原告无法居住该处，原告因此租住他处造成××定程度上的经济损失，符合常理。基于本案实际情况，本院酌情确定由被告赔偿原告的租金损失人民币3000元。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第××百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告台州市第二人民医院在本判决生效之日起四个月内负责对由其使用的坐落于天台县赤城街道状元巷27号原告陈烈所有的一楼大房间楼上房屋，第三人杨金华、陈帮营、陈仁强、陈帮镇、陈回平、陈帮炉所有一楼中堂半间的楼上房屋进行修缮（具体修缮方案按照浙江省临海市古建筑工程公司关于《天台状元故居工程维修方案》鉴定意见进行修缮）。
二、对修缮上述房屋产生的费用（整体修缮费用），由原告陈烈承担5%的份额，由第三人杨金华、陈帮营、陈仁强、陈帮镇、陈回平、陈帮炉承担5%的份额。对上述修缮费用，被告台州市第二人民医院在修缮工作完毕后三十日内凭相关有资质机构出具的房屋修缮工程结算书及正式发票向原告及第三人进行主张。
三、限被告台州市第二人民医院在本判决生效之日起十五日内支付原告陈烈租金损失人民币3000元。
本案受理费人民币100元，由被告台州市第二人民医院负担，房屋修缮方案及预算的鉴定费用10500元，由原告陈烈负担2000元，被告台州市第二人民医院负担6500元（案外人陈桃梅承担鉴定费用2000元另案处理）。
如果未按本判决所指定的期间内履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院（在递交上诉状后七日内，向浙江省台州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币100元，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001）。
义务人未在上述履行期限内自觉履行的，权利人有权在履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 陈国良
代理审判员 陈中云
人民陪审员 戴明钵
二〇一三年十一月三日
代理书记员 王雅芸