宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2016）宁0104民初11243号原告：银川市兴庆区丽景街街道办事处北塔村村民委员会（原红花乡北塔村民委员会），住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。负责人：杨树才，该村村民委员会主任。委托诉讼代理人：马利山，男，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：祁占虎，宁夏大远律师事务所律师。被告：刘建喜，男，1976年7月14日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告银川市兴庆区丽景街街道办事处北塔村村民委员会与被告刘建喜房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银川市兴庆区丽景街街道办事处北塔村村民委员会委托诉讼代理人马利山、祁占虎，被告刘建喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银川市兴庆区丽景街街道办事处北塔村村民委员会向本院提出诉讼请求：１．被告向原告偿还已分配房屋超出面积代建费7553.7元[（实际分配面积98.93㎡-有权分配面积91.3㎡）×990元/㎡]；2.被告向原告支付安置北塔村××队31.34㎡代建房屋的代建费56412元[（990元+810元）×31.34㎡]、天然气入户费1355.1元（4288元÷99.17㎡×31.34㎡）、太阳能及热水管道费777.42元（2460元÷99.17㎡×31.34㎡）、开发商收取税费3159元（1800元/㎡×31.34㎡×5.6%）、采暖费1190.92元，合计62894.44元；3.被告向原告返还就宅基地净空地领取的补偿款10231.2元（97.44㎡×7万元/亩）；4.被告向原告返还北塔七队31.34㎡安置房屋代建成本与市场价差额147298元[（6500元-1800元）/㎡×31.34㎡]。5．诉讼费由被告负担。事实和理由：被告系宁夏外县市人，2002年3月26日之前，被告从北塔村××队黄某某处购买位于原××队村民宅基地上房屋，与其父亲刘生玉等居住。因被告在北塔村××队无承包耕地，并非北塔村××队集体经济组织成员，也非北塔村村民，故北塔村将其列为空挂户。2002年3月26日，原告与银川神州房地产开发有限公司（以下简称神州公司）签订《联合开发改造庄点补充协议》，约定神州公司在北塔村部及北塔七队庄点188亩土地上投资建设北塔住宅小区。北塔村××队总土地价款为4176万元，扣除神州公司支付的拆迁补偿费及土地补偿费2350万元后，剩余土地价款1826万元，北塔村××队委托神州公司代建安置房屋总价为2410万元，抵顶后北塔七队另外补神州公司差价584万元。2002年8月8日，北塔村委会与神州公司签订《委托代建协议书》，约定北塔村建设北塔七队小康村委托神州公司代建，住宅26000㎡、商业网点1000㎡、村委会办公用房1000㎡及全部配套工程。代建住宅代建费为总包干价900元/㎡，不含土地费用，代建工程总面积28000㎡，计包干总价2540万元，此款项由神州公司垫付，用以抵顶北塔村的征地款。2006年6月，原告召开北塔七队村民大会，形成《北塔七队锦泰花园楼房分配实施细则》和《北塔七队楼房价格定案》。后被告所居住房屋经测量登记后，在庄点改造过程中拆除。2006年，北塔村××队理财小组根据分配细则和价格定案制作一系列表单。《北塔七队农村房屋拆迁赔偿花名册》载明，被告之父刘生玉名下宅基地面积257.22㎡，砖混房105.58㎡，按600元/㎡核算赔偿款为63348元，砖木房15.16㎡，按500元/平方米核算赔偿7580元，土木房39.04㎡，按400元/平方米核算赔偿款15616元，净空地97.44㎡，按7万元/亩核算赔偿款10231.2元，总建筑面积159.78㎡，赔偿款金额合计96778元。《北塔七队农户房屋换算住宅面积花户表》中载明：刘生玉原房屋建筑面积159.78㎡，分配住宅面积91.3㎡，住宅地净空地94.44㎡，分配住宅面积38.97平方米，合计分配面积130.27平方米，被告签字确认。后被告抽到90㎡安置房屋，2006年6月9日，北塔村向被告发放了剩余面积分别为20㎡和10㎡的北塔七队房票。2008年初神州公司向北塔七队交付代建房屋后，2008年2月27日，被告与神州公司签订商品房买卖合同，被告取得锦泰花园18-2-402室房屋，面积93.93㎡，剩余1.34㎡在北塔七队挂账。代建房屋分配过程中，北塔七队理财小组对拆迁补偿费及分配安置房屋账目进行核算，形成的《北塔七队旧房拆迁补偿费及分配返还住房账目核算表》载明，被告父亲刘生玉拆迁补偿金额96788元，返还房屋应收房款49465元，退回金额47413元，被告签字领款。2010年7月8日，原告与神州公司签订《委托代建补充协议》，主要内容为神州公司已经为北塔村安置23773.6㎡房屋，尚有2226.4㎡的阁楼北塔村要求神州公司重新安置，神州公司再从锦泰花园11号住宅楼一、二、三、四单元提供8套阁楼，建筑面积为575.66㎡，安置面积不足的村民，超面积部分由神州公司按每平方米1000元收取。房屋交付时按规定缴纳物业储备金，天然气配套入户每户支付1900元，按实际发生收取太阳能热水器及热水管道费，签订商品房买卖合同开具发票收取5.6%税费。2015年4月16日，原告与神州公司签订《代建安置房屋移交协议》，约定在2010年7月8日签订的《委托代建补偿协议》基础上，对锦泰花园代建安置房屋做了确认，神州公司应返还面积1928.4㎡扣减已返还59㎡剩余1869.4㎡，确定返还房源面积共计1901.65㎡，超出面积32.25㎡北塔村按神州公司销售均价6500元/㎡支付，返还面积价格除原代建住宅包干价990元/㎡，每平方米再支付810元。2015年11月，原告将代建17套房屋分配到户，剩余房屋面积31.364平方米不足分配整套房屋。被告于2015年6月29日诉至银川市兴庆区人民法院，经审理，法院作出（2015）兴民初字第4622号民事判决书，判令原告向被告安置房屋面积31.34㎡，如不能安置，则应向被告返还房屋补偿款203710元。后原告不服提起上诉，由银川市中级人民法院审理后作出（2016）宁01民终634号民事判决书，驳回上诉维持原判。后被告向银川市兴庆区人民法院申请强制执行，原告已向银川市兴庆区人民法院交付锦泰花园室房屋进入房屋拍卖评估阶段。被告并非北塔村村民和北塔村××队集体经济组织成员，为北塔村空挂户，无权享有北塔七队集体土地，故应返还就宅基地净空地领取的补偿款10231.2元。被告最终取得代建安置房屋锦泰花园面积98.93㎡，扣除被告应德91.36㎡，超出的7.63㎡，被告应向原告按990元/㎡支付代建费7553.7元。法院判决原告给被告安置31.34㎡或按6500元/平方米标准向被告支付补偿款203710元，原告无权取得该房屋，应向原告支付和返还代建成本及安置户应向代建公司缴纳的天然气入户费、太阳能及热水管道费、税费及采暖费，并向原告返还房屋代建成本与市场价值差额，故原告诉至法院。刘建喜辩称，原、被告之间的房屋拆迁安置合同纠纷已经法院审理终结，应驳回原告诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的（2015）兴民初字第4622号民事判决书、（2016）宁01民终字第634号民事判决书、情况说明、执行笔录，本院予以采信，并在卷佐证。对原告提交的《委托代建协议书》、《北塔七队锦泰花园楼房分配细则》、《北塔七队楼房价格定案》、《北塔七队农户房屋拆迁补偿花名册》、《北塔七队农户房屋换算住宅面积花户表》、《北塔七队旧房拆迁补偿费及分配返还住房账目核算》、《北塔七队旧房拆迁补偿及返还住房退补偿表》、《委托代建补充协议》、《代建安置房屋移交协议》，被告虽对上述证据不予认可，但结合（2015）兴民初字第4622号民事判决书认定事实，对上述证据本院予以采信，并在卷佐证。对原告提交的《北塔七队旧房拆迁补偿费及分配返还住房账目核算表》、《北塔七队分配锦泰花园五期住房上交神州公司收费表》、《商品房决算书》、不动产发票、收据，上述证据和本案无关联性，故本院不予采信。本院经审理认定事实如下：原告从黄某某处购买位于原北塔七队村民宅基地上的房屋并一直居住，因原告未在北塔七队获得耕地，北塔七队将原告列为空挂户，以原告之父刘生玉的名义参与拆迁安置。2002年3月26日，北塔村委会（即原告，原银川郊区红花乡北塔村村民委员会）与神州公司签订《联合开发改造庄点补充协议》，约定：神州公司在北塔村村部及北塔七队庄点188亩的土地上投资建设北塔新花园住宅小区，北塔村委会土地总价款为4176万元，其中神州公司支付北塔村委会庄点拆迁补偿费和土地补偿费2350万元；同时北塔村委会委托神州公司在拟建的北塔新花园住宅小区代建安置村民住宅26000平方米，包括小区配套每平方米850元，共计2210万元，代建商业及办公用房2000平方米，每平方米价格1000元，共计200万元，合计2410万元；北塔村委会总土地价款为4176万元，扣除神州公司支付的拆迁补偿费及土地补偿费2350万元之后，剩余土地价款1826万元，北塔村委会委托神州公司代建安置房屋总价款为2410万元，抵顶后北塔村委会另补神州公司差价584万元；北塔村委会委托神州公司代建房屋价款不含土地费用，代建28000平方米房屋占用神州公司开发用地30亩，由北塔村委会另给神州公司无偿解决30亩建设用地。2002年8月8日，原告与神州公司签订《委托代建协议书》，约定，原告委托被告对北塔七队小康村进行代建，工程位置为小区东南角，其中住宅26000㎡，商业网点1000㎡、神州公司代建住宅包干价为900元/㎡，代建商业网点及办公用房总包干价为1000元/㎡，包干总价款2540万元。协议签订后，被告所居住的房屋被拆迁。2006年6月，原告北塔居委会召集北塔七队村民开会，会议形成《北塔七队楼房价格定案》，主要载明：“一、应收总补偿费3291.84万元；二、代建费总额2574万元；三、给农户补偿费1800万元；四、资金缺额1082.16万元；五、阁楼面积36套2186.02平方米；六、正房（1-5）层面积23780.86平方米，按正房（1-5）层计算房屋均价10821500÷23780.86＝455.05元/平方米；七、阁楼计划定价120元/平方米×2186.02平方米＝262320元；八、楼房按500元均价计算可收回集体资金（500-455.05）×23780.86＝1068949.66元……”。并出具《北塔七队锦泰花苑楼房分配实施细则》，主要载明：“一、基本情况：神州房地产开发公司征用七队庄点91.44亩，每亩地价36万元，共计庄点赔偿费3291.84万元，给七队建住宅面积26000平方米，每平方米代建费990元，共计代建费2574万元。二、分配原则……三、具体分配办法……3.各户楼层搭配办法……⑦各户分配后下余面积在60平方米以上的，可以自行调停本队他人的下余面积在1-5层中分配一套，具体楼层另定。下余面积在60平方米以下的，自行调停本队他人的下余面积分配到阁楼……五、各户分配面积印刷成房票，不挂失，如丢失，责任自负。实施抽签分配的前三天将各户的房票及户型套数发放到各户……”，该实施细则由北塔村分房理财小组成员签字，由村民签字，被告也在该实施细则中签字，经测算，被告以其父亲刘生玉的名义应得安置房屋面积为130.27㎡，其中刘生玉原房屋建筑面积159.78㎡，分配住宅面积91.3㎡，住宅地净空地94.44㎡，分配住宅面积38.97㎡，合计130.27㎡，被告在《北塔七队农户房屋换算住宅面积花户表》中对所分配房屋面积签字确认。2006年6月9日，原告向被告发放了剩余面积分别为20㎡和10㎡的北塔七队房票。2008年2月27日，被告与神州公司签订银川市商品房买卖合同，明确神州公司为被告安置位于锦泰花园面积为98.93平方米的房屋，被告剩余的1.34平方米面积在原告处挂账。原告应付被告拆迁补偿金额为96778元，扣除被告应付原告房款（按98.93㎡计算，每500元/平方米），被告从原告处领取拆迁补偿款47343元。2010年7月5日，因北塔村大部分村民不要阁楼，原告北塔居委会、七队分房小组成员与神州公司召开会议进行协商后，于2010年7月8日签订《委托代建补充协议》，主要内容为：神州公司已为原告安置23773.60平方米房屋，尚有2226.40平方米的阁楼原告要求神州公司重新安置，神州公司再从锦泰花园11号住宅楼一、二、三、四单元提供8套阁楼，建筑面积为575.66平方米，安置8户面积不足的村民，超面积部分由神州公司按每平方米1000元收取；原阁楼面积2226.40平方米扣减298平方米剩余1928.40平方米，从锦泰花园五期工程中8号住宅楼一单元（一个整单元）、二单元三、四、五、六层中解决返还1928.40平方米……，因原代建住宅包干价为990元/平方米，现每平方米再增加810元……；房屋交付期限为锦泰花园五期建成后交付使用。2015年4月16日，甲方即原告与乙方神州公司签订代建安置房屋移交协议，双方在2010年7月8日签订的委托代建补充协议的基础上，对在锦泰花园代建安置房屋做如下确认：“乙方应返还面积1928.40平方米扣减返还59平方米剩余1869.40平方米。……最终返还房源定为8#住宅楼三单元（一个整单元12套），6#住宅楼三单元西户02号房1-6层6套，共计18套，共计返还面积1901.65平方米，应返还1869.40平方米，超出应返还面积32.25平方米，超出面积价格甲方应按照乙方销售均价支付，销售均价为每平方米6500元……”。神州公司代建锦泰花园五期房屋于2015年8月底交付被告，原告于2015年11月份将代建17套房屋分配到户，仅有被告和另外两户，三户合计一套房屋面积未分配。被告以原告不向其交付房屋为由于2015年6月29日诉至本院，经审理后认为被告虽非北塔村村民，但其购买北塔村村民宅基地上所建房屋的行为得到了原告的认可，原告应为被告安置房屋面积为130.27㎡，已安置房屋98.93㎡，原告应按约定向被告安置31.34㎡的房屋。虽然被告曾与其他村民一起签署《北塔七队锦泰花苑楼房分配实施细则》，同意各户分配后下余面积在60平方米以下的，自行调停本队他人的下余面积分配到阁楼，但该实施细则后来发生变更，变更时原告未召开村民会议讨论新的分配方案，于2010年7月8日与神州公司签订《委托代建补充协议》，并以该协议作为拆迁安置的履行依据，故实施细则中关于自行调配房屋差额面积的规定对原告不再具有约束力。现神州公司已将18套安置房屋交付原告，原告应当向被告交付相应房屋的面积。如原告不能交付，则应当按照2015年4月16日原告与神州公司签订代建安置房屋移交协议中约定的锦泰花园销售均价为每平方米6500元向被告支付拆迁房屋补偿款203710元（6500元每平方米×31.34平方米），故本院于2015年12月25日作出（2015）兴民初字第4622号民事判决书，判令：一、银川市兴庆区丽景街街道办事处北塔村村民委员会于本判决生效之日起三十日内在银川市兴庆区锦泰花园小区安置刘建喜拆迁返还房屋面积31.34平方米，如不能安置，则应当向刘建喜支付拆迁房屋补偿款203710元；二、驳回刘建喜的其他诉讼请求。原告不服该判决书，上诉至银川市中级人民法院，该院于2016年6月2日作出（2016）宁01民终634号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。后被告向本院申请强制执行，本院于2016年7月1日立案执行。执行过程中，原告于2016年11月15日向本院提交情况说明一份，载明：因原告账户无现金，向法院交付神州公司开发的锦泰花园（面积99.17㎡），该房屋为神州公司为北塔村××队委托代建房屋；依据原告与神州公司《委托代建补偿协议》，由具体分到安置房屋的村民在办理房屋入住手续时，向神州公司缴纳810元/㎡代建费、太阳能热水器及管道费2460元、物业储备金40元/㎡、2015年采暖费、房价5.6%的税费，被告另向原告支付990元/㎡代建费，如被告接受房屋应向原告按6500元/㎡支付超过判决书确定的房屋面积的房款，并向神州公司缴纳代建费、太阳能热水器费用、物业储备金等费用，如被告不接受超过判决书确定的房屋，请法院进行拍卖评估程序，将原告交付的房屋评估拍卖后，所得款项支付判决书确定的金额及执行费后，将剩余款项退还原告。在本院执行笔录中原告称竞买人在办理入住手续时须向神州公司缴纳增加的810元/㎡的代建费、太阳能热水器及管道费2460元，物业储备金40元/㎡，2015年度采暖费、房价5.6%的税费，缴纳完这些费用后，可办理房屋登记入住手续，这些费用从拍卖款里支付，支付完所有的费用后清偿原告的欠款，剩余部分退还原告。本院于2016年12月6日作出（2016）宁0104执2985-1号执行裁定书，裁定评估、拍卖原告银川市兴庆区锦泰花园房屋用以清偿债务，该房屋尚在拍卖阶段，现原告为上述费用诉至本院。本院认为，原告主张被告并非北塔村民和北塔村××队集体经济组织成员，无权就北塔村××队集体土地获得补偿，要求其返还超出分配面积的代建费7553.7元及被告已取得的净空地补偿款10231.2元，根据本院（2015）兴民初字第4622号民事判决书认定原告虽非北塔村村民，但其购买北塔村村民宅基地上所建房屋的行为得到了被告的认可，被告应为原告安置房屋面积为130.27㎡，原告的上述主张无事实及法律依据，本院不予支持。在被告向本院申请执行后，原告申请以银川市兴庆区锦泰花园房屋评估、拍卖所得价款向被告清偿债务，并未实际向被告安置房屋，故对其要求被告向其支付代建费56412元、天然气入户费1355.1元、太阳能及热水管道费777.42元、房款税费3159元及采暖费1190.92元的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告向其支付代建成本与市场价差额147298元，亦无法律及事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告银川市兴庆区丽景街街道办事处北塔村村民委员会的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4720元，已减半收取2360元，由原告银川市兴庆区丽景街街道办事处北塔村村民委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员  贺晶婕二〇一七年二月七日书记员  焦 娇附：本案适用的主要法律条文：《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。-14--11-