安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0111民初665号
原告：合肥卫岗集体资产经营有限责任公司，住所地安徽省合肥市包河区。
法定代表人：吴光平，该公司经理。
委托代理人：吴文兵，公司员工，住安徽省合肥市包河区。
委托代理人：张玉保，安徽皖衡律师事务所律师。
被告：吴夏伏，男，1963年9月25日出生，汉族，住合安徽省肥市庐阳区。
被告：孙某某，男，1965年10月1日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。
委托代理人：吴夏伏，住安徽省合肥市庐阳区。
原告合肥卫岗集体资产经营有限责任公司（以下简称卫岗公司）诉被告吴夏伏、孙某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月20日受理后，依法由审判员干思尧适用简易程序于2016年2月29日公开开庭进行了审理。原告卫岗公司的委托代理人吴文兵、张玉保到庭参加诉讼，被告吴夏伏同时作为孙某某的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卫岗公司诉称：2010年5月1日，原告将自建的原合肥雄风商厦四、五楼，建筑面积约3600㎡的房屋租给合肥智高点网络有限公司（以下简称智高点公司）使用。《租赁合同》约定租期五年，至2015年4月30日止，每年支付名为租金，实为占有使用费46万元。每季度先付后用，如不按合同规定付清租金，则应按所欠租金支付10%滞纳金。至合同期满，被告累计拖欠租金121160元。2014年合肥市包河区望湖街道以纪发（2014）9号文要求各社居委的资金、资产、资源纳入街道“三资”代理中心管理，各社区出租房必须采取招投标、竞标承租的方式出租。2015年1月19日和4月2日，卫岗社居委和原告分别通知被告，租赁期满将实行竞标承租，期满五日内必须移交场地。被告与2015年6月17日移交使用场地，逾期42天，应付占有使用费53676元。另外至房屋移交，被告尚欠水费1473.2元，扣除其交付的3万元保证金，被告应付占有使用费144836元，滞纳金12116元。被告占有使用的房屋移交后，在未结清名为占有使用费的情况下注销了设立的公司。2015年9月，经原告多次催要，被告以抵偿方式支付1万元欠款，余款134836元和滞纳金12116元及拖欠水费未付，原告多次向被告催要本息未果，被告的行为严重侵害了原告的合法权益。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求：一、判令被告给付占有使用费134836元，滞纳金12116元，支付水费1473.2元，合计148425.2元；二、本案诉讼费由被告承担。
被告智高点公司、吴夏伏、孙某某共同辩称：被告实欠原告房租121667元及最后一个月水费。被告承租的四层、五层经营的溜冰场、会所及大众舞厅，都是低消费项目，从2013年下半年开始徽州大道开始亮化工程建设，整改大厦外围全部搭建脚手架，被告装修建的门窗全部被打掉，工程人员经常穿梭经营场所，严重影响了被告经营。2014年下半年又开始修望江路，部分公交车不通，被告生意直线下滑，造成严重亏损，一直到被告不再承租该路段还没有修好，就修路影响被告经营的问题，被告与其他承租户曾经向卫岗社居委反映情况，社居委要求被告向社居委书面申请减免房租，被告提出书面申请后，社居委对此事不了了之，被告认为亮化工程及修路造成了被告经营损失，应当由原、被告共同分摊，原告应当减免部分租金。原告同意将被告缴纳的保证金3万元和其撤场后的电力设备作价1万元、被告所占的电梯份额作价4万元抵扣房屋租金，这样房租实际只欠41667元。被告不存在延期交房的问题，在租赁合同到期前，被告与原告协商了此事，原告明确不收取房租，但没有留下书面证据。被告承租的5楼是2015年6月5日全部搬离的，4楼是2015年6月10日全部搬离的，6月17日社居委吴书记电话让我去签字，因此被告实际并非6月17日搬离的。智高点公司于2015年6月份办理了注销手续，此前公司股东是被告吴夏伏和孙某某，也是两股东办理清算的，公司已经没有什么资产了。
经审理查明：2010年5月4日，原告与智高点公司签订了一份《租赁合同》，约定：原告将自建的原合肥雄风商厦四、五楼，建筑面积约3600㎡的房屋租给被告使用；租期五年，自2010年5月1日起至2015年4月30日止；年租金46万元，被告以现金或转账方式每季度底付清下季度租金，先付后用；双方还约定了其他事项。被告承租后经营了溜冰场、会所及大众舞厅。2012年6月25日，经原告同意，智高点公司与案外人安徽阿里巴巴文化娱乐有限公司共同分别出资9.5万元和4万元安装了一部电梯。2014年11月3日，智高点公司向原告发出一份《申请报告》，内容为：由于近年来经济紧缩调整，加之望江路封路修路，经营已经连续出现了严重亏损，被告申请调减部分房租并延长租期或重新续签租赁合同。后该报告未获原告准许。2015年1月19日，卫岗社居委向被告智高点公司发出一份通知，主要内容为：双方租赁合同到期即终止，不再续签租赁合同，被告如愿意承租应做好参与竞标承租的准备，如被告竞标不成功，务必于合同终止日撤出出租场地。同年4月2日，卫岗社居委和原告共同通知被告，双方租赁合同期满后不再续租，被告应于租赁期满五日内移交场地。2015年6月17日，被告吴夏伏在一份《租赁房移交单》上签字确认。6月19日，智高点公司再次向原告发出一份《申请报告》，主要内容为：双方租赁合同期满并已全部撤场，由于承租期间徽州大道亮化工程及望江路修路，严重影响经营，导致亏损严重。截止合同期满被告欠租金121667元，被告此前缴纳的30000元保证金可以抵扣房租。被告对承租房屋安装新电梯已经水电改造投入了部分设备，尚有使用价值，可以抵作房租。
另查：智高点公司于2015年6月份办理了注销登记，公司注销前的股东系被告吴夏伏和孙某某。关于被告所欠的水费，经双方确认为600元。截止2015年4月30日，被告累计欠租金121160元。原告出租的案涉房屋仅有土地使用权证，未能办理建设工程规划许可证及房屋产权证。
再查：2013年10月份，徽州大道实行亮化工程。2014年9月，望江路开始修路，修路时半幅通行半幅封闭，部分公交路线改道。
2016年4月12日，原告通过与具体办理交接的物业人员确认，被告实际搬离并交接的时间为2015年6月5日。
上述事实，有当事人陈述、《租赁合同》、两份通知、租赁房移交单、两份申请报告、《准予注销登记通知书》、对原告代理人的谈话笔录等证明。
本院认为：原告就未取得建设工程规划许可证的案涉房屋与智高点公司签订的《租赁合同》属无效合同，房屋租赁合同无效，但原告请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，本院予以支持。根据合同约定，截止2015年4月30日，被告共欠付原告租金121160元，对此双方均表示认可。关于被告实际搬离的时间，《租赁房移交单》中被告签名的时间为2015年6月17日，庭审后原告自认被告实际办理房屋及交接的时间为2015年6月5日，故被告合计共欠付原告房屋占有使用费159493元〔121160元＋1个月÷12月×46万元〕。关于被告辩称其在承租期间，徽州大道亮化工程及望江路修路对其经营产生了不利影响造成亏损并请求减少租金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平，当事人请求人民法院变更合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更。因被告承租案涉房屋用于经营溜冰场及大众舞厅等，徽州大道亮化工程及望江路修路对被告的经营却能产生一定的不利影响，但望江路修路时并非全路段完全封闭，而是半幅封闭半幅通行，亮化工程对被告的影响有限，故本院参照租赁的标准对被告欠付原告的占有使用费，根据公平原则，并结合案件的实际情况酌定为127594.4元。关于电梯的折价抵扣问题。被告在开庭答辩中同意将其电梯份额抵扣5万元，与原告同意将被告电梯份额抵扣2、3万元差距较大，且该电梯的另一所有权人明确表示不同意将其电梯份额折价抵扣租金，被告在庭后亦明确表示不同意折价抵扣，故本院对电梯问题在本案中不予处理。因此，扣除被告缴纳的3万元保证金及双方同意抵扣的1万元电力设备价值，被告共欠原告房屋占有使用费87594.4元（127594.4元－30000元－10000元）。关于水费，双方均确认为600元，本院予以支持。因双方签订的《租赁合同》系无效合同，出租方主张占有使用费的标准依法可参照该《租赁合同》，原告关于滞纳金的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。关于本案的责任主体，因被告智高点公司已于2015年6月办理了注销登记，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的解释》（二）第二十条规定，公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东承担清偿责任的，人民法院依法应予准许。被告吴夏伏、孙某某未能提供证据证明其已依法进行了清算，故吴夏伏、孙某某作为原公司股东依法应当承担责任。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条、第五条第一款、第九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的解释》（二）第二十条第一款之规定，判决如下：
一、被告吴夏伏、孙某某于本判决生效之日起十日内向原告合肥卫岗集体资产经营有限责任公司支付欠付的房屋占有使用费87954.4元，水费600元，合计88554.4元；
二、驳回原告合肥卫岗集体资产经营有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3270元减半收取1635元，原告合肥卫岗集体资产经营有限责任公司负担660元，被告吴夏伏、孙某某共同负担975元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 干思尧
二〇一六年四月十四日
书记员 沈修龙
附本案适用的相关法律条文
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的解释》（二）
第二十条公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，已经公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院依法应予支持。