上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0120民初4621号
原告：上海楷诚置业有限公司。
法定代表人：王长新，董事长。
委托诉讼代理人：孙玉军，上海市建纬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：滕桦楠，上海市建纬律师事务所律师。
被告：大地影院发展有限公司。
法定代表人：刘荣，董事长。
委托诉讼代理人：权长沙，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：王宝森，男，该公司工作人员。
原告上海楷诚置业有限公司与被告大地影院发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月17日立案后，依法适用简易程序于2017年3月21日第一次公开开庭进行了审理。期间依法转为适用普通程序，组成合议庭并经本院院长批准延长审限于2017年12月1日、2018年1月25日第二、三次公开开庭进行了审理。原告上海楷诚置业有限公司的委托诉讼代理人滕桦楠、被告大地影院发展有限公司的委托诉讼代理人权长沙和王宝森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海楷诚置业有限公司向本院提出诉讼请求：确认原、被告签订的房屋租赁合同及其附件于2017年1月10日解除；被告赔偿原告损失809,550元。原、被告于2013年12月25日签订房屋租赁合同，约定被告向原告租赁坐落于上海市奉贤区奉城镇兰博路XXX号奉城商业广场S2三层房屋用于经营电影院，由原告负责电影院土建和消防施工、取得消防验收合格意见书并交付被告，被告则支付租金。嗣后，原告按约履行完成土建施工和取得消防验收合格意见书，通知被告验收交接，但被告予以拒绝，为此曾发出解除合同通知，被告的行为造成原告损失，损失金额以年租金383,250元基数，从2014年12月1日计算至2017年1月10日，共计809,550元。经协商未果，故提起诉讼。
被告大地影院发展有限公司辩称，原、被告签订房屋租赁合同是事实，根据合同约定，原告应完成电影院土建施工并取得消防验收合格意见书后向被告交付，但原告未按约完成并交付，直至2016年底才完成，违约一年多。同时按合同约定，原告应将房屋清理完毕并向被告发出通知，但原告未通知，违约方是原告。双方在框架协议中约定原告要与麦当劳或肯德基签约，原告也称已经与麦当劳签约，但事实上麦当劳无任何进场装修的迹象。被告不存在违约行为，而是原告违约，原告要求解除合同没有法定理由也不符合合同约定。2014年12月1日房屋尚未完工，即使原告交付房屋，被告仍有12个月的免租期，免租期届满后才开始计算租金，真正受损失的是被告而非原告，原告所谓的损失无法律和事实依据，要求驳回原告诉请。被告已付定金150,000元，原告如要解除合同则需双倍返还定金。
本院经审理认定事实如下：2013年12月25日，原、被告签订上海奉贤奉城商业广场电影院房屋租赁合同，约定：被告向原告租赁坐落于上海市奉贤区奉城镇兰博路XXX号集中商业建筑S2三层房屋，使用面积2073平方米，租赁用途为电影院经营；租赁期限从本合同签订之日起至被告按约交还租赁场所之日止，交场日预定为2014年12月1日，免租期自交接日起12个月，被告应于实际接场之次日起7个月内完成电影院装修工程施工，如原告达到附件3的交场条件后，应书面通知被告交场时间，被告接到通知10日内进行验收，验收合格签署书面交场确知书，实际交场日有提前的，以预定交场日为准计算免租期，实际交场日有延后的，以实际交场日为准计算免租期，计租期为自免租期满次日起计15年，如S2开业率不足60%的期间，免收租赁费，如被告不能在免租装修期内完成装修并开业，被告除应于免租装修期满次日起开始支付租赁费外，还应赔偿损失；被告基于2012年5月14日签订的框架协议已付定金150,000元，自动转为本合同项下定金，合同终止之日起30日内履行完各项义务并清偿各项费用后，无息返还被告；年租金383,250元，于每个月的10日前支付下个月的租金；原告负责完成电影院土建工程和影院建设工程消防施工至验收，取得建设工程消防验收合格意见书，清理租赁场所并交付被告，交付时间不得晚于2014年12月1日；本合同生效后，被告单方终止合同的，无权要求返还定金并赔偿损失2,000,000元；被告的违约行为造成原告重大损失，致合同无法继续履行或继续履行已无必要的，原告有权书面通知被告终止合同，被告应在收到通知书之日起5日内结清费用、赔偿损失并无权要求返还定金。2013年12月25日，原、被告双方签订建设协议，约定：合同签订次日起30日内，原告委托设计院完成土建工程施工图纸，经被告确认后形成施工蓝图完成规划报建工作；原告完成影院建设消防系统工程施工图纸后，由被告进行确认并报送消防部门审核；原告于2014年12月1日前完成电影院土建与建设消防工程，取得建设消防工程验收合格证，经被告确认后移交租赁场所。嗣后，原、被告之间陆续通过电子邮件往来进行图纸的沟通和修改，2014年12月9日和12月30日，被告方员工孙茂俊发给原告审图意见。2015年6月12日，原告将涉案项目进行建设工程竣工验收消防备案，该项目未被确定为抽查对象。2015年10月8日被告方员工孙茂俊发来最后一稿改造方案。2016年8月24日，原告向被告董事于欣发出通知，认为原告按合同约定和被告的新增改造要求进行施工，业已完成土建施工，也垫付了新增改造项目额外发生的费用，此前已数次催促被告办理验收交接手续和支付相关费用，但被告未予配合，现要求被告于发函7日内办理验收交接工作并支付相关费用，如拒绝则将解除合同并追索相关费用。2016年8月25日，于欣本人收取上述通知。2016年9月29日，原告向被告的法定代表人刘荣发出告知函，邮寄地址为被告注册地即广东省深圳市福田区沙头街道车公庙天安创新科技广场B412-17，认为原告按合同约定和被告的新增改造要求进行施工，业已完成土建施工，也垫付了新增改造项目额外发生的费用，此前已数次催促被告办理验收交接手续和支付相关费用，但被告未予配合，根据相关约定，已达交场条件，现要求被告于收函10日内办理验收交接工作并支付相关费用，如拒绝则将行使合同解除权并追索相关费用。该邮件由前台刘娟于2016年9月30日签收。被告未进行验收和办理交接手续。2017年1月9日，原告向被告的法定代表人刘荣发出解除合同通知书，邮寄地址为被告注册地即广东省深圳市福田区沙头街道车公庙天安创新科技广场B412-17，认为原告已按约完成土建施工等，已多次催促被告办理验收交接手续，但被告未予配合，属重大违约，根据合同法的相关规定，通知解除合同及相应附件。该邮件由前台朱丽于2017年1月10日签收。嗣后，双方经协商未果，故提起诉讼。
另查明，2013年7月29日，上海市奉贤区规划和土地管理局在征询联系单上盖章，对涉案商业房建设项目设计文件通过审查。同日，上海市奉贤区公安消防支队对涉案商业房建设项目设计文件通过审查。2013年11月30日，原告取得建筑工程施工许可证，合同工期从2014年4月30日至2015年8月15日。2015年10月14日，原告取得建设工程竣工验收备案证书。2015年12月21日，原告取得涉案租赁场所的房地产权证。
在审理期间，原告确认：2016年8月24日的通知由被告总经理于欣收取，2016年9月29日的告知函和2017年1月9日的解除合同通知书均邮寄至被告注册地，一般均由公司前台收取，即使在所在大楼的收发处也会送达至被告；未曾收到被告按合同约定应支付的定金；坐落于上海市奉贤区奉城镇兰博路XXX号的建筑（含S2）于2013年7月29日业已办理规划报建工作和消防部门审核，集中商业建筑S2三层房屋原本在设计时就准备用于开设电影院，房屋租赁合同涉及的土建等系属装修范围，未涉及主体结构和外立面的改动，经咨询相关部门后，故未重新办理规划报建工作和消防部门审核；电影院一次装修（含土建）后于2015年6月12日办理的消防备案，如未被确定为抽查对象即为消防验收合格；S2建筑地上部分面积为6965.52平方米，2016年9月至11月期间已出租4056.65平方米。被告确认：未收到2016年8月24日、2016年9月29日和2017年1月9日的邮件，被告方并无叫刘娟和朱丽的工作人员，前台也是所在大楼的前台，被告未曾委托前台收发邮件，解除合同通知书于2017年过年后收取，系原告违约，其无权解除合同；现同意解除合同；对S2建筑出租情况不认可。针对原、被告双方的争议，本院至规划部门和消防部门调查，规划部门工作人员确认：电影院工程在业已办理规划报建工作的情况下，如未涉及主体结构和外立面的改动，不需要重新进行规划报建工作。消防部门工作人员确认：电影院工程在业已办理规划报建工作和消防部门审核的情况下，如涉及主体结构和外立面的改动，需要重新进行规划报建工作和消防部门审核；根据2015年6月12日的建设工程竣工验收消防备案材料，电影院一次装修（含土建）后如该项目未被确定为抽查对象则视为消防验收合格，后续的电影院二次装修需更严格的消防审核。
以上事实，由上海奉贤奉城商业广场电影院房屋租赁合同、建设协议、电子邮件公证文书、建设工程竣工验收消防备案、通知、告知函、解除合同通知书、征询联系单、房地产权证、建筑工程施工许可证、建设工程竣工验收备案证书、调查笔录、工商资料及庭审笔录等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据相关证据和当事人的陈述，原告业已按合同约定完成电影院土建与建设消防工程并取得建设消防工程验收合格证，虽时间存在延迟，即合同约定时间为2014年12月1日前，但该时间点综合合同约定内容为预估时间，充许存在可变因素并做相应调整，同时原、被告双方在2013年12月25日签订上海奉贤奉城商业广场电影院房屋租赁合同及附件后一直在进行图纸的沟通和修改，被告对图纸的最终确认时间为2015年10月8日，至原告完工后于2016年8月24日通知被告验收交接并未超出合理时间范围，被告在接到验收交接通知后拒绝履约，构成根本违约，原告据此于2017年1月9日向被告发出解除合同通知书，该解除合同通知书被告确认于2017年2月3日收取，故原、被告双方签订的上海奉贤奉城商业广场电影院房屋租赁合同及附件于该日解除。由于被告违约，合同中明确的原告业已收取的定金不予返还。原告认为未收取定金无依据，被告认为原告违约应双倍返还定金亦无依据，均不予采信。而针对原告要求赔偿损失的请求，认为根据合同约定，原、被告双方交接租赁场所后存在12个月的免租期，同时双方约定如S2开业率不足60%的期间应免收租赁费，在此情况下，原告未能提供充分有效的证据证明S2开业率已满60%，故对原告的赔偿损失请求难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告上海楷诚置业有限公司与被告大地影院发展有限公司于2013年12月25日签订的上海奉贤奉城商业广场电影院房屋租赁合同及附件于2017年2月3日解除；
二、驳回原告上海楷诚置业有限公司的其余诉讼请求。
案件受理费11,896元，由原告负担5,948元，被告负担5,948元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 顾煜麟
审 判 员 裴孙英
人民陪审员 倪梅英
二〇一八年二月十二日
书 记 员 王春阳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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