河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀07民终918号
上诉人（原审原告）：中国人民解放军某部队。住所地：河北省兴隆县兴隆镇小东区村八楞山1号。
法定代表人：郝某，该部队政治委员。
委托诉讼代理人：蒋某，男，汉族，1983年7月2日出生，中国人民解放军某部队处长，现住河北省唐山市乐亭县。
委托诉讼代理人：潘某，北京市。
被上诉人（原审被告）：张家口市某学校。住所地：张家口市宣化区河子西乡宋家庄村。
法定代表人：某军，该学校校长。
委托诉讼代理人：袁某，女，1950年3月3日出生，汉族，张家口市某学校董事长，现住张家口市桥东区。
委托诉讼代理人：左某，北京市隆平律师事务所律师。
上诉人中国人民解放军某部队（以下简称解放军某部队）因与被上诉人张家口市某学校（以下简称纬伦综合学校）租赁合同纠纷一案，不服河北省张家口市宣化区人民法院（2017）冀0705民初2431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人解放军某部队的委托诉讼代理人蒋某、潘某，被上诉人纬伦综合学校的委托诉讼代理人袁某、左某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
解放军某部队上诉请求：1、依法撤销判决第一项。改判为上诉人立即将位于河北省张家口市宣化区宋家庄村编号为京冀字5966号和京冀字第6333号土地上的房屋、场地腾清并返还给上诉人；2、依法撤销判决第二项,改判为被上诉人向上诉人支付拖欠租金143.1万元人民币；3、依法判令被上诉人向上诉人支付逾期付款违约金137.58万元(以滞纳金额42.7万元为基数，每日千分之三计算，分别自2015年9月10日和2016年9月10日开始计算至实际付清之日止)；4、依法撤销第三项,改判为被上诉人向上诉人支付自2017年7月23日至实际腾退之日止的占地使用费；5、本案一审、二审的全部诉讼费用由上诉人承担。事实和理由：一、一审判决判令被上诉人于2018年6月30日之前腾退租赁场地,时间跨度过长，导致上诉人无法按时完成停偿任务。二、一审判决认定被上诉人拖欠上诉人租金仅41.1万元与事实不符，被上诉人拖欠租金应为143.1万元。1、该事实的关键性证据5（双方对账单）的真实性未能得到一审法院的认定，属于明显的法律适用有误。2、一审判决将上诉人部队提交的《偿还拖欠租金协议书》错误认定为被上诉人校方提交的证据,明显错误。该份证据可以证实：修理修缮义务并非部队的法定义务，而是被上诉人校方的约定义务。部队是基于对校方拖欠租金以及经济困难的一种帮助才同意减免45万元，并非履行法定义务，明确营院的维护建设由校方。本院查明部分“2012年，原告同意承担由被告垫资修缮原办公楼、招待所防水支出费用15万元及打井费用30万元，从所欠租金中扣除合计45万元。该描述与双方签署的《偿还拖欠租金协议书》内容极其不符。上诉人对该查明部分持有严重异议。被上诉人自始至终从来不存在为上诉人部队垫付任何费用的事实，且修理/修缮系被上诉人应履行的合同义务，根本不存在“垫付”问题。三、一审判决认为“因双方在租赁期间存在用租金抵顶修缮房屋、场地费用的情况,原告同意被告对原有锅炉进行改造,被告已实际支付了购置符合环保要求的锅炉款,因此被告不存存违约情况，原告要求被告支付137.58万元违约金的诉讼请求，本院不予支持。”属于法律关系混淆,与事实不符。首先,一审法院混淆了本诉与反诉的法律关系,本判决为部队本诉判决,校方反诉已经撤诉,本诉判决不应审理和体现反诉案件中的观点。其中“因双方在租赁期间存在用租金抵顶修缮房屋、场地费用的情况”属于被上诉人在一审反诉中主张的观点,故一审判决混淆了二者的法律关系，将反诉中涉及的观点及证据材料体现在本诉判决中，属于明显错识。其次,关于“原告同意……,因此被告不存在违约情况”的描述,与逾期付款支付违约金不存在任何前后因果关系。部队同意锅炉改造,并不代表同意支付改造费用。部队主张的是逾期付款违约金,只要校方存在逾期付款的情形,必然产生违约金,不需要存在任何附加条件。四、一审判决第三项认定的使用费截止时间仅考虑校方权益，有失偏颇。
某学校辩称，解放军某部队的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
解放军某部队向一审法院起诉请求：1、判令被告立即将租赁位于张家口市宣化区宋家庄村的房屋、场地腾空并交付给原告；2、判令被告向原告支付从2007年4月1日至2017年7月22日期间拖欠的租金143.1万元；3、判令被告支付违约金137.58万元；4、判令被告按照每日1170元的标准向原告支付自2017年7月23日至实际腾退房屋、场地之日的占地使用费；5、本案诉讼费用全部由被告承担。
一审法院认定事实：被告从2007年4月1日与解放军某部队建立租赁关系，期间双方签订过三份《军队房地产租赁合同》，第一份合同约定，解放军某部队自愿将坐落在河北省宣化区宋家庄11409平方米的房屋、87614平方米的场地租赁给张家口吉林综合学校（张家口市某学校前身）用于开办学校，租赁期限为2007年4月1日至2010年3月31日，租金每年为40万元，租金于每年4月1日前10日内一次性付清；第二份合同约定，解放军某部队自愿将坐落在河北省宣化区宋家庄11682平方米的房屋、87614平方米的场地租赁给张家口市某学校用于开办学校，租赁期限为2012年10月1日至2013年9月30日，租金每年为40万元，租金于每半年支付一次；第三份合同约定，解放军某部队自愿将坐落在河北省宣化区宋家庄9610平方米的房屋、96403平方米的场地租赁给张家口市某学校用于开办学校，租赁期限为2014年7月22日至2017年7月22日，租金每年为42.7万元，租金于每半年支付一次。三份合同均约定，某学校在租赁期间不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要使用安全的前提下，确实需要改造、装修或者增扩设备，必须征得解放军某部队书面同意，费用自理，权属归解放军某部队所有，租赁期满后，或解除合同时，应当无偿移交解放军某部队。三份合同还约定，某学校逾期交付租金及有关费用，每逾期一日，解放军某部队按滞交金费总额的千分之三向某学校加收违约金。解放军某部队与某学校除上述三份合同约定的租赁期限外，双方未签订书面租赁合同，但某学校一直在租赁场地开办学校，双方口头约定，未签订书面租赁合同期间，租金仍按每年40万元执行。庭审过程中，经原、被告双方确认，从2007年4月1日至2017年7月22日，被告应向原告交纳租金合计408.1万元。租赁期间，被告向原告用货币交纳租金315元（包括2万元押金），2012年，原告同意承担由被告垫资修缮原办公楼、招待所防水支出费用15万元及打井费用30万元，从所欠租金中扣除合计45万元。2015年，原告同意承担被告支出的修缮费用7万元，从租金中扣除。因此，截止原告起诉前，被告通过不同方式，支付租金合计367万元。2015年9月25日，张家口市人民政府办公室下发《张家口市燃煤锅炉治理实施方案》，要求淘汰燃煤锅炉及茶炉，原告原有两台锅炉也在淘汰之列。2016年9月21日，原告给被告出具证明一份，同意被告对两台锅炉改造，之后，被告将两台燃煤锅炉淘汰，新购置了符合环保要求的锅炉，新锅炉款由被告支付。租赁合同到期前，原告于2017年6月20日、7月21日向被告送达了《租赁合同到期停租腾退通知书》，要求被告交纳租金并腾清、搬离租赁营区，被告收到通知后，以在校学生太多，暂时无能力腾退为由，使用租赁物至今。被告学校系张家口市教育局主管的可以开设小学、初中、普通高中、职高教育的民办非企业单位。根据被告提供的学生花名册，截止2017年9月，该校小学部在籍学生542人，初中部在籍学生471人。
一审法院认为，原、被告从2007年开始就建立租赁关系，租赁期间双方签订的租赁合同及实际形成的不定期租赁合同，均为有效合同，双方均应严格遵守。根据双方最后签订的租赁合同，租赁期限于2017年7月22日已届满，原告在租赁期限届满后要求被告腾清并返还租赁的房屋及场地的诉讼请求，法院应予支持。因被告已承租原告房屋开办学校十年之久，考虑被告在校学生多，整体搬迁再寻找新校址及安置学生住宿及教学过程中存在的实际困难，应给予被告合理的期限，结合部队对停止有偿服务的整体要求，被告应在2018年6月30日前腾清租赁的房产及场地并交付原告。根据《中华人民共和国合同法》规定，承租人应当按照约定的期限支付租金，原告主张被告给付2017年7月22日前所欠租金41.1万元的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。原告主张被告提交的中国人民解放军通用收费票据与银行转账凭证存在80万元重复计算情况，根据原告向法院提交的15张租金支付凭证，包括中国人民解放军通用收费票据与银行转账凭证两种不同的收费凭证，原告亦承认两种交付凭证的效力，原告无证据证实被告提供的两种不同票据记载的系同一笔款，因此，原告的抗辩理由法院不予采信。由于被告不能在合同期满后返还租赁房屋及场地，被告在占用期间，应交纳租赁物使用费，原告要求被告按每日1170元支付占用费的诉讼请求，法院予以支持。被告主张于2014年2月7日给付原告工作人员闻雪波租金10万元无证据证实，法院不予采信。因双方在租赁期间存在用租金抵顶修缮房屋、场地费用的情况，原告同意被告对原有锅炉进行改造，被告已实际支付了购置符合环保要求的锅炉款，因此被告不存在违约情况，原告要求被告支付137.58万元违约金的诉讼请求，法院不予支持。判决：一、张家口市某学校于2018年6月30日前将位于河北省张家口市宣化区宋家庄村编号为京冀字第5966号和京冀字第6333号土地上的房屋、场地腾清并返还中国人民解放军某部队；二、张家口市某学校于本判决生效之日后30日内给付中国人民解放军某部队2017年7月22日前所欠租金41.1万元；三、张家口市某学校于2018年6月30日前付清2017年7月22日之后继续占用房屋、场地占用费（从2017年7月23日起计算至2018年6月30日，标准按每日1170元计算。如提前交付租赁物，按实际占用时间计算）；四、驳回中国人民解放军某部队的其他诉讼请求。
本院二审期间，某部队向本院提交关于被上诉人拖欠租金金额的租金账目证据，证明学校方确实是拖欠了143.1万元而不是41.1万元。账目的2007年至2010年租金给付情况双方没有争议，从2011年，部队主张了20万元，校方主张的是30万元。原因在2011年9月8号和10号，校方认为是两笔，但部队方面认为是同一笔，我方用票号可以证明为同一笔而不是两笔。2012年也是同样的情况，2012年3月8日是20万元。2013年是校方主张支付了80万，但我们的账单是40万元，也是重复计算了。2014年涉及到两笔，分别是3月和8月，3月这一笔是转账，但是开票是6月份，原始票号可以证明是20万的一笔，但是校方认为是两笔为40万。8月28日还有一笔，也是校方主张了20万元，我们的票号显示是10万。纬伦综合学校的质证意见为，针对2013年，我们主张转账和现金支付的租金一共是80万，在2月21日我们给的现金是10万元，另5月6日还有转账的10万元，如果按照上诉人逻辑，没有2月21日给打的收据，三个月后才打转账票的理由。一审中上诉方就已经提出记账联一式三联，有一联给校方，当时有部分没有给我们的那一联，就是后来给的记账联。我们没有重复计算，还有2013年是现金30万，转账30万，总计80万元。我们在一审中提供的证据可以证明2014年之前所欠的租金已经结清。
本院认为，上诉人上诉称一审判决判令被上诉人于2018年6月30日之前腾退租赁场地,时间跨度过长，损害了上诉人的合法权益。因被上诉人在本案的租赁合同期限届满前即收到了上诉人的通知书，要求被上诉人交纳租金并腾清、搬离租赁营区，被上诉人已经进行了一定期间的搬离准备工作，一审判决考虑了被上诉人学校学生较多及寻找学校的困难，并结合了部队停止有偿服务的整体要求，判决被上诉人于2018年6月30日前搬离，该搬离的期限应当再行考虑地方协助配合部队全面停止有偿服务的工作情况，本院酌情确定被上诉人于2018年5月31前搬离租赁上诉人的房屋、场地。上诉人上诉称一审判决认定被上诉人拖欠上诉人租金仅41.1万元与事实不符，其拖欠租金应为143.1万元。因上诉人主张该事实的关键性证据5（双方对账单）的真实性未能得到一审法院的认定，属于明显的法律适用有误。该对账单虽然有上诉人与被上诉人双方代表的签字，但被上诉人的代表人对其签字持有异议，上诉人对其主张认定该对账单的效力，向本院提供了相应的收到被上诉人租金账目的票据证据，本院就上诉人主张的该对账单载明的租金给付情况与上诉人提供的租金给付账目进行了审查核实，具体核实情况为，对上诉人主张的2011年认可校方向其给付租金20万元（2011年8月31收缴10万元，票号59672316；2011年11月1日收缴10万元），校方认可2011年11月1日的10万元，校方提供的支付凭证亦认可票号59672316已经支付。但在校方的2011年底票据中，多出解放军通用收费记账联，票号425653，校方解释该票号的记账联是部队用手机拍照片后传过来的，没有原件。因校方未持有该记账联票据的原件，部队的记账联应由部队持有保存，故应认定该记账联的10万元系重复计算，上诉人对2011年度校方支付20万元的主张成立，本院予以支持。部队主张校方2012年度校方给付租金10万（2012年3月21日收缴10万），提供的票据票号为000060341571、00425658，校方主张向部队给付30万元，认可000060341571的转账10万元，校方亦提供了00425658的记账联，该记账联校方没有原件，但主张部队对该10万元认可，经审查部队的开庭笔录，没有部队认可的记录，校方主张已给付该记账联的10万元系重复计算，本院不予认定。校方提供2012年3月10日部队的10万元收据一张，主张用现金给付的部队，部队给打的收条，部队不能作出合理解释，校方主张的该10万元用现金给付租金的主张应予支持。经审查校方提供的票据，2013年2月21日是一份收条，是当时交的现金，由部队给打得收条，与部队说得5月20日不是同一笔，部队方又说这一笔与5月6日的转账是同一笔，对此不予支持。另2013年9月22日部队记账联这一页校方说法时与部队一起将现金30万元存入工商银行，部队连同工商银行一联一起拍照发过来的。此项部队方认为和9月23日的转账为同一笔，但是当时的转账还是即时到账的，时间却对不上，因此有待查证，暂时不予认可。另2014年3月5日部队方认可转账10万元整，校方认为时20万元整，因没有任何证据可以证明，本院不予认可。至于2014年5月13日用于房屋押金的两万元，有票据予以证明，应予以认可。2014年6月24日收据显示有20万元，此项校方说是现金交付，部队方说于3月3日转账为同一笔，此项为逻辑混乱，部队没有证据证明此项，因此本院认为此项为两笔。
另部队方说名10月27日认可的转账为20万，校方说只转账了10万元，还有10月13日的现金10万，部队没有提，具体情况有待查明
上诉人主张的双方对账单与其提供的租金账目票据不能完全一致，存在出入。如2、一审判决将上诉人部队提交的《偿还拖欠租金协议书》错误认定为被上诉人校方提交的证据,明显错误。该份证据可以证实：修理修缮义务并非部队的法定义务，而是被上诉人校方的约定义务。部队是基于对校方拖欠租金以及经济困难的一种帮助才同意减免45万元，并非履行法定义务，明确营院的维护建设由校方。本院查明部分“2012年，原告同意承担由被告垫资修缮原办公楼、招待所防水支出费用15万元及打井费用30万元，从所欠租金中扣除合计45万元。该描述与双方签署的《偿还拖欠租金协议书》内容极其不符。上诉人对该查明部分持有严重异议。被上诉人自始至终从来不存在为上诉人部队垫付任何费用的事实，且修理/修缮系被上诉人应履行的合同义务，根本不存在“垫付”问题。三、一审判决认为“因双方在租赁期间存在用租金抵顶修缮房屋、场地费用的情况,原告同意被告对原有锅炉进行改造,被告已实际支付了购置符合环保要求的锅炉款,因此被告不存存违约情况，原告要求被告支付137.58万元违约金的诉讼请求，本院不予支持。”属于法律关系混淆,与事实不符。首先,一审法院混淆了本诉与反诉的法律关系,本判决为部队本诉判决,校方反诉已经撤诉,本诉判决不应审理和体现反诉案件中的观点。其中“因双方在租赁期间存在用租金抵顶修缮房屋、场地费用的情况”属于被上诉人在一审反诉中主张的观点,故一审判决混淆了二者的法律关系，将反诉中涉及的观点及证据材料体现在本诉判决中，属于明显错识。其次,关于“原告同意……,因此被告不存在违约情况”的描述,与逾期付款支付违约金不存在任何前后因果关系。部队同意锅炉改造,并不代表同意支付改造费用。部队主张的是逾期付款违约金,只要校方存在逾期付款的情形,必然产生违约金,不需要存在任何附加条件。四、一审判决第三项认定的使用费截止时间仅考虑校方权益，有失偏颇。
二审案件受理费30,378.0元。
本判决为终审判决。
审判员 马瑞云
二〇一八年三月三十日
书记员 施 洋