北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）顺民初字第9363号
原告史德忠，男，1949年10月8日出生。
委托代理人王海龙，北京智勇律师事务所律师。
委托代理人苟波，北京智勇律师事务所律师。
被告姜照远，男，1975年3月15日出生。
委托代理人齐军栋，北京市中调律师事务所律师。
委托代理人王世芳（姜照远之妻），1974年10月30日出生。
原告史德忠与被告姜照远房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告史德忠之委托代理人苟波、王海龙，被告姜照远及委托代理人齐军栋、王世芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告史德忠诉称：2008年10月20日，原、被�达成房屋租赁协议，约定原告将顺义区高丽营镇X村总面积约为500平方米的房屋20间出租给被告，租赁期限至2013年7月1日截止。后双方履行该协议，但2013年7月1日后，被告拒绝腾退房屋给原告，并至今一直使用该房屋。原告认为，原、被告之间的房屋租赁协议已经到期，被告应当依约将房屋腾退给原告。原、被告签订房屋租赁协议后，房屋租金大幅上涨，被告拒不腾退的行为使原告遭受了重大经济损失。诉讼请求：1.被告立即将顺义区高丽营镇X村X号腾退给原告；2.判令被告支付原告自2013年7月1日至实际腾退之日的房屋使用费，暂计算至2014年9月30日，共15万元；3.诉讼费由被告方负担。
被告姜照远辩称：请求法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明：
北京市顺义区高丽营镇东X村X号宅院（以下简称涉诉宅院）登记的土地使用者为史德忠，用地�积876.90平方米。后史德忠将涉诉宅院内500平方米房屋出租给姜照远，史德忠及姜照远均认可上述500平方米内史德忠建造房屋200多平方米，姜照远建造房屋270多平方米，并对史德忠所建部分房屋进行了装修。后姜照远以租赁场地为经营场所登记注册了字号为北京洁康浪屿洗浴中心的个体工商户营业执照。
史德忠陈述其将房屋租赁给姜照远的租赁期限至2013年7月1日，但姜照远在租赁合同到期后未腾退房屋，故要求姜照远腾退涉诉宅院并支付相应的占有使用费。为支持其诉讼请求，史德忠提交如下证据材料：
1.《房屋租赁协议》（以下简称月租金1500元合同）复印件1份。月租金1500元合同显示，史德忠将集体土地使用证内的房屋20间500平方米的房屋租赁给姜照远使用，租赁期限为5年，即2008年10月20日至2013年7月1日，月租金1500元。合同末尾处分别有史德�及姜照远的签名，落款日期为2008年10月20日。史德忠称月租金1500元合同原件已经丢失，但姜照远与史德忠一同到北京市顺义区高丽营镇政府就合同原件进行过备案。姜照远称其未签订过月租金1500元合同，但就此不申请鉴定。
2.证人证言。史德良出庭陈述，史德良与史德忠是街坊，目前东马各庄村门面房的租金标准大概是每天每平方米1.50元。史永怡出庭陈述，马头庄村冬季晚上9点之后因为怕管道冻坏停水，其余时间除非管道问题没有停过水。姜照远认为史德良的证言与本案没有关联性，史永怡的证言只是推测。
史德忠申请法院调取法院北京市顺义区高丽营镇人民政府备案的相关材料。调取的材料中包括房屋租赁协议复印件、姜照远身份证及暂住证复印件、经营场所证明复印件、房屋安全责任书复印件、村委会证明复印件、集体土地建设用地使用证复印件。北京市顺义区高丽营镇人民政府留存的房屋租赁合同复印件与史德忠出示的月租金1500元合同复印件一致。史德忠以此证明租赁期间为5年，并称姜照远和史德忠共同到高丽营镇政府办理的备案登记。姜照远称调取的合同为复印件，故不予认可，并称调取的材料均是史德忠一人所为，姜照远不知情。
姜照远陈述租赁期限为20年，目前租赁合同尚未到期，故不同意腾退涉诉宅院。为支持其诉讼请求，史德忠提交如下证据材料：
1.《房屋租赁合同》（以下简称年租金27000元合同）1份。该协议显示，史德忠将涉诉宅院产权房500平方米的房屋出租给姜照远经营使用，租赁期限自2008年7月1日至2028年6月30日，租期为20年，租金为每年27000元。该协议末尾处分别有史德忠及姜照远的签名，落款日期为2008年6月30日。史德忠不认可年租金27000元合同末尾处的�字为其所签，但就此不申请鉴定。
2.字条3张。3张字条内容如下：“姜照远应付房租08年7月1日-12年7月1日均已交齐。收款人史德忠。2014年元月4日。”“今收到姜照远交来12年7月1日-12月31日房租款壹万伍仟元整。史德忠7月2日。”“今收到姜照远交来2013年1-6月份房租壹万伍仟元，卫生费（2012年）度1200元整。收款人史德忠。2013年元月元日。”姜照远陈述租金半年一交，史德忠口头说涨房租，姜照远同意了，故2009年7月1日后涨至每年3万元，交至2013年7月1日，除已出示的字条外，其余字条史德忠说先放他那，姜照远就放在史德忠处了，姜照远欲交2013年7月之后的租金，史德忠说只能给定金收条，不能给租金收条，姜照远就没有交。史德忠对上述字条予以认可，亦认可租金交至2013年7月前，但不认可其余租金收条在其手中。史德忠陈述，月租金1500元标准没有实际履行，双方直接口头变更租金标准为每年27500元，2012年下半年口头变更租金标准为3万元每年。
3.录音录像。姜照远以此证明涉诉宅院空地上的房屋为其所建，租金自每年27000元涨至每年3万元，姜照远欲交租金，史德忠拒收。史德忠对上述证据不予认可。
4.证人证言。陈书勇出庭陈述，2008年6月陈书勇给姜照远挖过下水道，2008年7月底8月初陈书勇对姜照远建造完的房屋进行了装修。姜照远以此证明合同的履行时间从2008年7月1日开始。史德忠陈述认为陈书勇没有提供证据证明其曾进行过施工，对其证言不予认可。张新出庭陈述，张新是姜照远的朋友，2009年6月份，姜照远向张新借款3万元，姜照远说用于交房租27000元，姜照远给张新看了租赁合同，合同中写的租期是20年，租金是27000元或者27500元，姜照远与张新之间未签订借款合同，钱款用现金方式给付。姜照远以此证明租期为20年，史德忠对此不予认可。
审理中，姜照远申请法院调取北京洁康浪屿洗浴中心办理税务登记时在北京市顺义区地方税务局留存的房屋租赁合同。北京洁康浪屿洗浴中心办理税务登记时留存《房屋租赁合同》（以下简称年租金5000元合同）复印件1份。年租金5000元合同显示史德忠将涉诉宅院产权房500平方米的房屋出租给姜照远，租赁期限自2008年7月1日至2028年6月30日，租期为20年，租金为每年5000元。该协议末尾处分别有史德忠及姜照远的签名，落款日期为2008年6月30日。姜照远以此证明姜照远及史德忠在办理税务登记时递交的备案合同租赁期限是20年。史德忠对此不予认可，亦不认可其曾与姜照远共同办理税务登记，并要求姜照远出示原件，史德忠称年租金5000元合同与年租金27000元合同粗体比划完全一致，证明有一份合同是伪造的。姜照远称到北京市顺义区地方税务局办理登记时为了避税，将年租金27000元的条款遮挡后复印，后再复印件上书写5000元，故形成备案合同。
审理中，经本院释明，史德忠表示，如法院认定合同应当继续履行，史德忠不将使用费的诉讼请求变更为租金，坚持请求使用费。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁协议》、字条、备案登记材料及证人证言等证据在案佐证。
本院认为：
本案的争议焦点为姜照远与史德忠之间约定的租赁期限。无法与原件、原物核对的复印件、复制品不能单独作为认定案件事实的依据。本案中，史德忠主张双方约定的租赁期限为2008年10月20日至2013年7月1日，但其提供的月租金1500元合同为复印件，故在姜照远对此不予认可的前提下，对于史德忠依照复印件主张的租赁期限本院不予支持。史德忠不认可�租金27000元合同中的签字为其所签，但明确表示就此不申请鉴定，故本院对其意见不予采信。故根据年租金27000元合同中约定的条款，本院认定姜照远与史德忠约定的租赁期限为20年。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因此，对于史德忠在租赁期限尚未界满之时要求姜照远腾退的诉讼请求本院不予支持。
租赁合同存续期间，姜照远应承担的合同义务为向史德忠支付租金而非使用费。经本院释明，史德忠明确表示如法院认定合同应当继续履行，其坚持请求姜照远支付使用费不予变更，故本院对其诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条之规定，判决如下：
驳回原告史德忠的全部诉讼请求。
案件受理费三千三百元，由原告史德忠负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 牛佳雯
人民陪审员 梁玉春
人民陪审员 李 金
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 马春阳