广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）秀民初字第211号
原告（反诉被告）马俊平。
委托代理人秦维安，广西五和律师事务所律师。
委托代理人阳村发，广西五和律师事务所律师。
被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司。
法定代表人高忠鹏，总经理。
委托代理人谢继香，该公司法律顾问。
原告（反诉被告）马俊平与被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司（以下简称：广源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年2月23日受理后，依法适用简易程序于2012年12月20日、2013年12月10日公开开庭审理了本案。马俊平的委托代理人阳村发、广源公司的委托代理人谢继香到庭参加诉讼。在本案审理过程中，双方申请庭外和解二十个月。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）马俊平诉称，马俊平与广源公司于2009年10月28日签订了一份购买广源国际社区8-2-6.7-1号房的《商品房买卖合同》，合同约定：该房总价款754290元；广源公司应在2009年12月28日前交房，逾期交房天数未超过90日，按合同总价款的万分之一按日支付违约金。合同签订当日，马俊平即支付了人民币304290元，余款以按揭方式付清。但广源公司却没有按期交房，直至2010年3月18日登报通知马俊平收房，广源公司逾期交房天数达79天，依约应向马俊平支付违约金5958.9元，但广源公司至今仍拒绝承担违约责任。故诉至法院，请求判令：1、广源公司支付逾期交房的违约金5958.9元；2、本案诉讼费由广源公司负担。
原告（反诉被告）马俊平就本诉对其主张提供如下证据：1、商品房买卖合同，以证明双方的商品房买卖合同关系及约定交房时间为2009年12月28日，广源公司应承担延期交房的违约责任；2、销售不动产统一发票复印件2张，以证明马俊平于2009年10月28日支付了首付款304290元，余款以按揭方式付清；3、交房通知复印件，以证明广源公司于2010年3月18日登报通知原告于2010年3月19日至2010年3月25日期间办理收房手续。
被告（反诉原告）广源公司答辩及反诉称，广源公司于2009年11月18日与马俊平签订《商品房买卖合同》，马俊平以754290元向广源公司购买位于桂林市秀峰区中隐路9号广源国际社区第8栋2单元6、7层1号房一套。广源公司的交房时间虽然距双方合同约定的交房时间逾期两个半月，但是因为中、高考期间禁止噪声作业及暴雨干旱因素，马俊平亦未按合同约定付清可视对讲系统费用，广源公司可以延期免责，且马俊平的起诉已过诉讼时效，故马俊平的诉请无依据。根据合同第六条：“买受人需于签合同时付首付款人民币304290元，剩余房款450000元于2009年12月30日前办妥银行按揭”以及第七条：“逾期在90日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金；逾期超过90日后，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金”的规定，马俊平于2010年2月1日用按揭贷款支付剩余购房款450000元，马俊平已逾期付款31天，应向广源公司支付1395元逾期付款违约金。双方在签订《商品房买卖合同》的同时，签订了《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》，约定房屋交付时马俊平须一次性支付广源公司可视对讲系统费用1800元，但马俊平至今未支付该款项。故请求驳回马俊平的本诉诉讼请求，同时反诉请求判令：1、马俊平支付广源公司违约金1395元。2、马俊平支付可视对讲系统费用1800元；3、反诉费用由马俊平负担。
被告（反诉原告）广源公司就本诉与反诉对其辩解及主张提供如下证据：1、商品房买卖合同，以证明双方的商品房买卖关系以及房屋的交接手续、付款时间和违约责任；2、建设工程质量竣工验收意见书，以证明本案所涉商品房在登报通知交房前已达到交房条件；3、2010年3月18日桂林晚报刊登的交房通知，以证明广源公司于2010年3月18日已按合同约定登报通知买受人办理交房手续；4、2010年2月1日的银行借款凭证，以证明原告逾期支付购房款；5、桂林市建设与规划委员会市建规（2008）50号文件、桂林市气象局出具桂林气候基准站资料卡及桂林市2008年1-2月低温雨雪冰冻期逐日气温资料，以证明冰冻雨雪天气一律暂停施工；6、2010年6月1日的桂林晚报，以证明中高考期间禁止施工；7、2012年3月30日桂林晚报刊登的通知，以证明广源公司通知买受人交纳可视对讲系统费用、逾期收房违约金及逾期付款违约金；8、房屋验收交接单，以证明马俊平于2010年3月31日收房。
原告（反诉被告）马俊平对广源公司的反诉答辩称，马俊平不存在逾期付款，相关按揭手续是广源公司办理，故广源公司要求支付逾期付款违约金不合理。可视对讲系统费用不符合国家一房一价的政策，可视对讲系统费用已包含在购房款里，不应另行支付，且收房时广源公司未要求业主交纳这笔费用。此外，广源公司的反诉请求已过诉讼时效，不应支持。
原告（反诉被告）马俊平就反诉对其辩解提供的证据与本诉一致。
经过庭审质证，广源公司对马俊平提供的证据1、2、3真实性无异议。马俊平对广源公司提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8真实性无异议。本院对上述证据真实性予以确认。
综合以上证据和庭审笔录，本院确认本案如下法律事实：2009年11月18日，马俊平作为买受人与广源公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，购买广源·国际社区第8幢2单元6、7层1号房房屋一套，房屋总金额为754290元。该合同约定（节录）：“……第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：……3.其他方式：银行按揭付款，买受人需于2009年10月28日签订本合同时付清首付款共计人民币叁拾万肆仟贰佰玖拾元整（￥：304290），剩余房款人民币肆拾伍万元整（￥：450000）于2009年12月30日前办妥银行按揭。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2、3、4种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期在90日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的壹%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。……第八条交付期限。出卖人应当在2009年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4.该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因国家重大政治、经济、政策影响，导致延期；3.雨季、旱季因政府有关部门要求停水、停电，中高考等要求停工，导致工程延期的；4.在施工过程中，如出现规划部门批准的设计变更，或不可预见的异常施工困难及重大技术问题，导致工期延长的；5.签订合同后，由于政府颁布新法律法规，或修改原法律法规而影响交房的；6、交房时买受人尚未付清全部应付款项的。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按办合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列1、2种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的壹%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”同日，双方签订了《商品房买卖合同》附件三《装饰、设备标准》，附件四《合同补充协议》。其中附件三装饰、设备标准约定：1、外墙：高级涂料，面砖或石材，……10、其他：户内预留电视、电话和宽带接口，单元入户设可视对讲电控门。附件四《合同补充协议》第8条约定：房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：（1）公共维修基金：按所拥有物业的建筑面积交纳，设电梯楼（含住宅和非住宅）70元／㎡、非电梯楼（含住宅与非住宅）50元／㎡计5079.-；（2）可视对讲系统：1800元／户；（3）有线电视网入网费：336.-元／户（代广电网络公司收取）；（4）办理产权证费用500.-元（按政府有关部门规定收取，多退少补）。等等。马俊平于2009年10月28日支付了首付款人民币304290元。2009年11月24日，广源公司将经桂林市房产管理局备案的《商品房买卖合同》交付中国工商银行股份有限公司桂林市西城支行。马俊平于2010年2月1日通过银行按揭贷款支付房款人民币450000元。2010年3月20日，马俊平到广源公司领取了经桂林市房产管理局备案的《商品房买卖合同》。2010年2月6日，施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收广源国际社区8#楼合格，并出具《建设工程质量竣工验收意见书》。2010年3月18日，广源公司在桂林晚报刊登交房通知，通知广源·国际社区8#楼已达到交房条件，定于2010年3月19日至2010年3月25日办理交房手续。马俊平于2010年3月31日与广源公司办理了交房手续，但收房时未向广源公司交纳1800元的可视对讲系统费用。马俊平与广源公司在履行《商品房买卖合同》的过程中发生纠纷，遂于2012年2月23日诉至本院提出前述诉请。在本院进行立案调解过程中，广源公司于2012年3月19日主张了可视对讲系统费用1800元。2012年3月30日，广源公司在桂林晚报刊登通知，通知尚未交纳可视对讲系统费用、逾期收房违约金及逾期付款违约金的业主，于2012年4月2日前到其公司予以缴清。
本院认为：马俊平与广源公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律的规定，应属于有效合同，对双方当事人均具有约束力。本案争议的焦点为：一、广源公司是否应支付马俊平逾期交房违约金；二、马俊平是否应支付广源公司可视对讲系统费用1800元；三、广源公司诉请马俊平承担逾期支付购房款违约金是否超过诉讼时效。
一、广源公司是否应支付马俊平逾期交房违约金。
根据《商品房买卖合同》第六条：“……买受人需于2009年10月28日签订本合同时付清首付款共计人民币叁拾万肆仟贰佰玖拾元整（￥：304290），剩余房款人民币肆拾伍万元整（￥：450000）于2009年12月30日前办妥银行按揭”以及第八条：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……6、交房时买受人尚未付清全部应付款项的”的约定，马俊平于2010年2月1日才将购房款付清，未能在约定的交房日期（即2009年12月28日）前付清房款，在马俊平未付清房款的情况下，广源公司可顺延交付房屋，广源公司房屋交付日期应顺延至2010年2月1日马俊平付清全部房款后，广源公司在该日后未交付房屋即属违约，依照合同约定应当承担相应违约责任。直至2010年3月18日，广源公司才将涉诉房屋交付马俊平，故马俊平要求广源公司支付至2010年3月18日逾期交房违约金符合法律规定，本院予以支持。马俊平在自已购房款未付清的情况下，未扣除合同约定的未付清全部应付款项导致房屋顺延交付的期间，而要求广源公司按照房屋总价款支付约定交房日后的违约金，无合同依据也无法律依据，超出合理请求部分，本院不予支持。从马俊平付清购房款之日后即2010年2月2日至2010年3月18日天数为44天，按照《商品房买卖合同》第九条的约定，应按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金3318.9元（754290元×0.1‰／天×44天）。广源公司辩称由于中、高考期间禁止噪声作业，及暴雨干旱因素，且马俊平未按合同约定付清可视对讲系统费用，故广源公司可以延期免责。本院认为，暴雨、干旱需政府有关部门要求停电、停水才能免责，广源公司也未提交中高考等要求停工的证据；此外，《商品房买卖合同》附件四中约定：“8、房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：（2）可视对讲系统：1800元／户”。此条款约定的“交房时”，双方并未明确是合同约定的交房之时还是实际交房之时，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，此处的“交房时”应理解为实际交房之时，而非合同约定的交房时间，因此，广源公司提出马俊平未交付可视对讲系统费用不能作为其延期交房的抗辩理由，故对广源公司关于延期免责的辩解意见本院不予采纳。广源公司又辩称，马俊平的该诉讼请求已过诉讼时效。本院认为，违约金与普通债权相比是有区别的，违约金是违约责任的承担形式，并不是独立存在的债权。广源公司于2010年3月31日将涉诉房屋交付马俊平，应当认定其“同意履行义务”，诉讼时效从广源公司将涉诉房屋交付马俊平起中断。本院于2012年2月23日受理了本案，其请求权未超过两年的诉讼时效，故对广源公司主张马俊平的诉讼请求已过诉讼时效的辩解意见本院不予采纳。
二、马俊平是否应支付广源公司可视对讲系统费用1800元。
马俊平与广源公司签订的附件四《合同补充协议》是对《商品房买卖合同》未尽事宜的补充，亦是双方的真实意思表示，对双方亦具有约束力。该协议第8条第二项第（2）目约定：房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：……可视对讲系统：1800元／户。在广源公司交房时，按照双方的约定，马俊平即应当向广源公司支付1800元的可视对讲系统费用，但马俊平至今未支付此项费用，现广源公司要求马俊平支付此项费用，符合法律规定，本院予以支持。马俊平辩称可视对讲系统费用已包含在购房款里，根据国家有关规定，不应另行支付。本院认为，附件四即合同补充协议已明确说明可视对讲系统费用是1800元／户，马俊平的上述辩解理由无法律依据，故本院不予采纳。另马俊平辩称广源公司该项诉请已过诉讼时效，不应支持。本院认为，《商品房买卖合同》附件四中约定：“8、房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：（2）可视对讲系统：1800元／户”。如前所述，此条款约定的“交房时”应理解为实际交房之时，广源公司于2010年3月31日将涉诉房屋交付马俊平，后于2012年3月19日在本院立案调解过程中主张了可视对讲系统费用1800元，诉讼时效中断，此后广源公司于2012年4月26日提出反诉请求，并未超过两年诉讼时效期间，故马俊平的上述辩解理由，本院不予采纳。
三、广源公司诉请马俊平承担逾期支付购房款违约金是否超过诉讼时效。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”马俊平于2010年2月1日用按揭贷款支付剩余购房款450000元后，付清了全部购房款，广源公司此时就知道或应当知道马俊平逾期支付购房款，其合法权益受到侵害，诉讼时效开始计算，其应自此时起两年内主张权利。广源公司直至2012年3月30日才在桂林晚报刊登通知，通知买受人交纳逾期付款违约金，其刊登通知向马俊平主张逾期付款违约金的时间不在诉讼时效期间内，不构成诉讼时效中断。广源公司直至2012年4月26日才向本院提出反诉请求，亦未能提供诉讼时效中断、中止的相关证据，其请求权已经超过二年的诉讼时效，由此丧失胜诉权。故广源公司的该诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）马俊平逾期交房违约金3318.9元；
二、原告（反诉被告）马俊平支付被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司可视对讲系统费用1800元；
三、驳回原告（反诉被告）马俊平的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司的其他反诉请求。
本案本诉案件受理费50元，反诉案件受理费50元，因本诉、反诉合并审理而分别减半收取。本诉案件受理费25元（原告马俊平已预交），由被告桂林市广源房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费25元（被告桂林市广源房地产开发有限公司已预交），由原告马俊平负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件本诉案件受理费25元、反诉案件受理费25元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审判员 莫远红
二〇一三年十二月二十日
书记员 陆 玮
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