浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙湖民终字第386号
上诉人（原审被告）德清县绿浪特产有限公司，住所地德清县武康镇余英坊48幢16-18号。
法定代表人杨慧群，该公司执行董事。
委托代理人王文炳。
被上诉人（原审原告）杭州开元商业经营管理有限公司德清分公司，住所地德清县武康镇余英坊30幢。
代表人黄颖毅。
委托代理人吴唤，浙江律信律师事务所律师。
上诉人德清县绿浪特产有限公司（以下简称绿浪公司）与被上诉人杭州开元商业经营管理有限公司德清分公司（以下简称杭州开元德清分公司）房屋租赁合同纠纷一案，浙江省德清县人民法院于2013年7月15日作出（2013）湖德武民初字第183号民事判决，绿浪公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，经过调查、阅卷和询问当事人，本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2008年12月，德清县开元投资管理有限公司将其在武康镇余英坊商业街东区38幢-72幢（61幢-63幢除外）拥有产权的物业出租给杭州开元德清分公司并签订租赁协议一份，约定租赁期为二年，自2009年1月1日至2010年12月31日，杭州开元德清分公司享有对租赁所得物业的转租权和经营管理权。上述合同期满后，德清县开元投资管理有限公司又与杭州开元德清分公司续签租赁协议一份，约定租赁期为五年，自2011年1月1日起至2015年12月31日，杭州开元德清分公司享有对租赁所得物业的转租权和经营管理权。2009年1月20日，杭州开元德清分公司与绿浪公司签订租赁合同一份，合同约定绿浪公司向杭州开元德清分公司租赁位于德清县武康镇余英坊48幢18号1-2层、48幢16-17号东南角1-2层商铺，租赁面积为216.08平方米，用于经营土特产、礼品。另约定，租赁期限：自2009年11月10日起至2014年11月9日止；租金：2009年11月10日-2010年5月9日为免租期，2010年5月10日-2011年5月9日为每天每平方米1元、2011年5月10日-2012年5月9日为每天每平方米1.2元、2012年5月10日-2013年5月9日为每天每平方米1.3元、2013年5月10日-2014年5月9日为每天每平方米1.5元、2014年5月10日-2014年11月9日为每天每平方米1.7元；租金付款方式：按照“先付后租”的原则每季度支付一次租金，且承租方应在每个租约期（每三个月为一个租约期）结束前10天一次性全额支付下期租金；履约保证金：绿浪公司应交纳给出租方履约保证金19879元，在租赁期限届满后，如在租赁期内未发生应当扣除履约保证金的情形，出租方在承租方注销以该物业为营业地的相应证照后15日内予以退还，在租赁期间，承租方拖欠应支付的款项（包括但不限于该租赁物的租金、水、电、电话等公用事业费用等），出租方有权扣除履约保证金抵作承租方应支付的款项；违约金：承租方逾期支付租金及其他款项，每逾期一日（无论出租方是否正式催款），承租方应向出租方支付应付款项总额万分之五的违约金，逾期期间超过15日的（无论出租方是否正式催款），每逾期一日，承租方应向出租方支付应付款项总额万分之八的违约金；合同还对其他内容作了约定，如承租方与出租方指定的物业服务公司（杭州开元物业服务有限公司德清分公司）另行签订物业服务合同，物业服务合同作为该租赁合同的附件。合同签订后，杭州开元德清分公司将租赁物余英坊48幢18号1-2层、48幢16-17号东南角1-2层商铺交付给绿浪公司，绿浪公司按约交纳了履约保证金19879元，并利用该租赁物进行经营。在绿浪公司的租赁期内，绿浪公司从2012年11月10日起未付租金，截至2013年5月9日共拖欠租金50843元。经杭州开元德清分公司多次催讨无果，双方纠纷成讼。
原审法院审理认为：德清县开元投资管理有限公司与杭州开元德清分公司、杭州开元德清分公司与绿浪公司签订的租赁协议，均系各当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。根据协议的约定，杭州开元德清分公司享有出租人的权利，绿浪公司应按租赁合同约定的时间向杭州开元德清分公司支付租金及水电费等费用。绿浪未按合同的约定支付租金，属违约，是引起本案纠纷的原因，绿浪公司应当承担违约责任。杭州开元德清分公司诉请绿浪公司支付租金50843元（2012年11月10日至2013年5月9日，每天每平方米1.3元计算），合法，该院予以支持，但根据租赁合同的约定，在绿浪公司拖欠应付的款项（包括但不限于租金、水、电、电话等公用事业费用等），杭州开元德清分公司有权扣除履约保证金抵作绿浪公司应支付的款项，故绿浪公司拖欠的租金应扣除已交纳的履约保证金19879元后予以支付，应为30964元。绿浪公司逾期支付租金，应当承担逾期付款违约金，杭州开元德清分公司请求的逾期付款违约金5522元，在租赁合同约定的范围内，属合理，该院予以支持。绿浪公司一直拖欠租金未付，致使双方之间的合同目的不能实现，符合合同解除的法定情形，杭州开元德清分公司要求解除与被告签订的租赁合同，合法有据，该院亦予以支持；绿浪公司辩称拖欠租金是因为物业管理上一系列问题，物业服务合同是租赁合同的附件，杭州开元德清分公司应对绿浪公司的损失予以赔偿，该院认为，虽物业服务合同作为租赁合同的附件，但物业服务合同的主体为杭州开元物业服务有限公司德清分公司，且与本案不属于同一法律关系，故对绿浪公司的上述辩称，该院不予采信，绿浪公司可以另行起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决：一、杭州开元德清分公司与绿浪公司于2009年1月20日签订的租赁合同解除。二、绿浪公司支付杭州开元德清分公司租金30964元、逾期付款违约金5522元，合计36486元，限判决书生效之日起十日内付清；三、驳回杭州开元德清分公司的其他诉讼请求。绿浪公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半交纳604.5元，由杭州开元德清分公司负担213.5元，绿浪公司负担391元，限在判决书生效之日起七日内交纳。
绿浪公司不服原审法院作出的判决，向本院提起上诉称：杭州开元德清分公司没有尽到安保义务，致使2011年3月其店内遭到抢劫，存在过错。杭州开元德清分公司2011年7月以及2013年3月两次对其采取停水停电措施，而杭州开元德清分公司并非供电供水单位，没有权利对其进行断水、断电，故存在过错。绿浪公司拒付租金的行为属于要求杭州开元德清分公司履行合同的抗辩，不属于违约。故请求二审法院撤销原判，依法改判驳回杭州开元德清分公司的诉讼请求。
杭州开元德清分公司答辩称：其在绿浪公司拖欠租金的情况下，依据合同约定采取断水、断电措施，不存在违约或过错行为。
各方当事人在二审中均未提供新证据。
经审理，本院二审查明的事实与原审认定的一致。对原审法院认定的事实，本院予以确认。
本院认为：绿浪公司与杭州开元德清分公司之间的租赁协议是双方真实意思表示，合法有效。杭州开元德清分公司将房屋交付绿浪公司使用，绿浪公司亦应当依照合同约定支付租金。现绿浪公司未支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。绿浪公司上诉称2011年3月，杭州开元德清分公司未尽到安保义务，致使店内遭到抢劫；2011年7月、2013年3月杭州开元德清分公司的断水断电措施也对其造成了损失，由于以上原因，其有权拒付租金。对此本院认为，双方在房屋租赁合同内并未就安保义务作相关约定，安保义务产生的纠纷与本案不属于同一法律关系，不在本案审查的范围之内。杭州开元德清分公司诉讼请求中主张2012年11月10日至2013年5月9日的房屋租金，绿浪公司上诉称2011年7月双方因水电问题产生纠纷而拒付上述租金，由于绿浪公司主张的纠纷发生在一年之前，此后绿浪公司正常使用租赁房屋，所以2011年7月的纠纷与2012年11月10日至2013年5月9日的房屋租金的支付之间不存在因果关系。2011年11月10日之后，绿浪公司使用租赁的房屋，其理应按合同约定支付租金。双方合同中约定，绿浪公司不能按时支付租金，杭州开元德清分公司有权采取断水断电措施，因绿浪公司欠付2012年11月10日之后的租金，杭州开元德清分公司于2013年3月指令物业公司断水断电符合双方合同约定，不存在过错。绿浪公司的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，二审应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1209元，由德清县绿浪特产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯杰民
代理审判员 周寅潇
代理审判员 陈晓宇
二〇一三年十月二十一日
书 记 员 贾艳红