江苏省徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）云商初字第1428号
原告铜山县农村信用合作联社。
法定代表人骆新超，该社理事长。
委托代理人梁敏，江苏敏言律师事务所律师。
委托代理人李东艳，江苏敏言律师事务所律师。
被告杜长红，女1966年1月17日生。
被告鹿士坤，男，1963年11月1日生，汉族。
原告铜山县农村信用合作联社与被告杜长红、鹿士坤借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并于2014年2月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人梁敏、李东艳到庭参加诉讼，被告杜长红、鹿士坤经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告铜山县农村信用合作联社诉称：2011年12月8日，原告与被告杜长红签订《最高额个人担保借款合同》，约定：原告向被告杜长红发放短期流动资金贷款160万元整，年利率11.88%，还款方式为按月结息、到期还本。为确保合同的履行，被告杜长红、鹿士坤以其位于贾汪区和兴小区4-4-102、4-5-201的合法房地产抵押给原告，且已办理抵押登记手续，被告鹿士坤自愿为被告杜长红履行上述还款义务承担连带保证责任。2011年12月23日，原告将160万元款项发放给被告杜长红，合同已于2012年12月10日到期，但二被告均未按照合同约定及时全面履行还款义务，利息仅偿还至2012年11月。为维护原告合法权益，请求法院依法判令被告杜长红立即偿还原告借款本金160万元，利息228724.72元（计算至2013年8月31日止，最终应付利息金额按照合同约定判令至被告实际给付之日），给付原告实现债权费用54975元；原告享有二被告所有的位于徐州市贾汪区和兴小区4-4-102、4-5-201（房产证号：徐房贾字第021371、0213**号）的合法房地产优先受偿权；第二被告对第一被告偿还上述债务承担连带保证责任；诉讼费由被告承担。
被告杜长红、鹿士坤未到庭，未行使抗辩权。
经审理查明：2011年12月8日，原告铜山县农村信用合作联社下属分支机构铜山县农村信用合作联社刘湾信用社与被告杜长红、鹿士坤签订《最高额个人担保借款合同》，合同约定：借款人杜长红向贷款人（铜山县农村信用合作联社刘湾信用社）申请借款，贷款人根据借款人的用款申请和贷款人的可能，分次向借款人发放贷款，担保人鹿士坤自愿为借款人杜长红自2011年12月8日起至2013年12月7日止，在贷款人处办理的最高本金余额不超过人民币壹佰陆拾万元整的借款提供担保。借款人每次提款的借款期限自借款人实际提款日起至约定还款日止，以借据的记载为准，但任何一笔提款的还款日不得迟于本条所确定的借款额度使用期限的终止日。在此期间和最高本金余额内，借款人可循环使用借款额度，不再逐笔签订借款合同，每笔借款的金额、期限、还款方式、借款用途等以借款凭证为准。在本合同约定的期限和最高额本金余额内，贷款人发放借款时无须逐笔办理担保手续。并约定年利率为11.88%，还款方式为按月结息；借款担保方式为最高额保证担保及最高额抵押担保，保证方式为连带责任保证，担保范围为本合同项下借款本金、利息、复利、罚息、违约金等贷款人实现债权的费用；保证期间为借款到期日起二年。借款人同时提供物的担保，保证人愿就本合同项下的全部债务先于物的担保履行保证责任。最高额抵押担保，约定抵押人同意以贾汪区和兴小区4-5-201、4-4-102作为本合同项下借款的抵押物，上述抵押物暂作价人民币叁佰零伍万肆仟元整，抵押物的最终价以抵押权是现实实际处理抵押物的净收入为准，担保范围为本合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金及律师费、抵押财产费、过户费等贷款人实现债权的费用，约定本合同项下的债务履行期限届满，贷款人未收清偿的，贷款人有权依法以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿，抵押人为两人以上的，抵押权人行使抵押权时有权处置任一、部分或全部抵押人的抵押物。借款人杜长红在借款人处签名，担保人处有杜长红、鹿士坤签字、捺印。
同日，铜山县农村信用合作联社刘湾信用社（抵押权人）与被告杜长红、鹿士坤（抵押人）签订两份《徐州市房地产抵押合同》，约定为确保（354）农信高保个借字（2011）第12008号借款合同的履行，抵押人杜长红、鹿士坤愿意以其位于徐州市贾汪区和兴小区4-4-102与徐州市贾汪区和兴小区4-5-201的合法房地产抵押给抵押权人铜山县农村信用合作联社刘湾信用分社。抵押房地产为现房，权利证明房贾字021371、房贾字021370，房屋建筑面积316.77＋160.92平方米，用地面积52.8＋26.82平方米。被告杜长红、鹿士坤在抵押人处签名。经评估机构，该两处房地产价值3054000元。抵押人与抵押权人约定，权利价值为1600000元，约定期限均自2011年12月8日至2013年12月7日止。
2011年12月14日，铜山县农村信用合作联社刘湾信用社与杜长红分别办理徐房他证贾字第0098**号、徐房他证贾字第0098**号他项权证。
合同签订后，原告2011年12月23日，向被告杜长红发放借款1600000元，但被告杜长红未按合同约定向原告履行偿还借款本息的义务，被告鹿士坤亦未按合同约定履行担保义务。截止至2013年8月31日，被告杜长红尚欠原告借款本金1600000元，利息228724.72元。
另查明，原告为实现该笔债权与江苏敏言律师事务所签订委托代理合同，并支付了律师费54975元。
本院认为：铜山县农村信用合作联社作为铜山县农村信用合作联社刘湾信用社的法人单位，有权就本案提起诉讼。铜山县农村信用合作联社刘湾信用社与被告杜长红、鹿士坤签订的《最高额个人担保借款合同》合法有效，当事人均应全面履行合同所约定的义务。原告已按合同约定向被告杜长红履行了发放贷款的义务，被告杜长红未按合同约定，履行偿还借款本息的义务系违约行为，故，对于原告要求其偿还借款本金及所欠利息的诉讼请求，本院予以支持。被告杜长红、鹿士坤以其所有的坐落于徐州市贾汪区和兴小区4-4-102、4-5-201房地产抵押给铜山县农村信用合作联社刘湾信用分社，作为抵押权人的原告就上述房产，应享有优先受偿的权利，因此，对于原告主张其对被告杜长红位于徐州市贾汪区和兴小区4-4-102、4-5-201的房产折价、或者拍卖、变卖所得价款的享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持，但应以合同约定的权利价值1600000元为限。被告鹿士坤作为担保人，在杜长红未履行还款义务时，未按照合同约定履行保证义务，原告要求被告鹿士坤承担连带保证责任的请求成立，本院予以支持。根据双方的借款合同约定原告为实现债权支出的律师费应当由借款人及担保人承担，且原告亦提供委托代理合同及代理费票据予以佐证，能够证实委托费用已经实际产生。但根据江苏省物价局、司法厅《关于调整律师服务收费标准的通知》规定，本案的借款本息为1828724.72元，相应的委托代理收费金额为应当为26987元。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二百零三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，被告杜长红偿还原告铜山县农村信用合作联社借款本金1600000元，利息228724.72元（计算至2013年8月31日），并自2013年9月1日起至被告还清借款本息之日止按照合同约定向原告支付利息、罚息。
二、本判决生效之日起十日内，被告杜长红给付原告铜山县农村信用合作联社为实现债权而支付的律师费26987元。
三、原告铜山县农村信用合作联社对被告杜长红、鹿士坤坐落于徐州市贾汪区和兴小区的4-5-201、4-4-102房产，通过折价、拍卖或者变卖等方式所得价款，在160万元限额内享有优先受偿权。
四、被告鹿士坤对于上述判决内容承担连带担保责任。
案件受理费21754元，由被告负担（因原告已预交，被告随上述款项一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省徐州市中级人民法院的开户银行为：建行徐州市永安支行，账号为：32001718336058068002。）
审 判 长 杨 伟
审 判 员 王蓓蓓
人民陪审员 张 惠
二〇一四年三月二十六日
书 记 员 侯亚菲