浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）甬象民初字第943号
原告：蒋勇。
委托代理人：阮文良，浙江铭生律师事务所律师。
委托代理人：厉洁飞，浙江铭生律师事务所律师。
被告：宁波石浦半岛酒店有限公司。住所地：象山县石浦镇金山路***号。
法定代表人：卢国平，该公司董事长。
委托代理人：郑新安，浙江海册律师事务所律师。
原告蒋勇与被告宁波石浦半岛酒店有限公司（以下简称半岛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年7月23日立案受理后，依法由审判员陈俊独任审判，于2012年8月14日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2012年10月18日再次公开开庭审理了本案。原、被告各自委托代理人均到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解30日，本院予以准许。本案现已审理终结。
原告蒋勇起诉称：原、被告签订商品房买卖合同，原告向被告购买象山迎凤山庄6幢3号的别墅，根据合同第三条约定及物权法第七十四条的规定，出售车库等事项需另行约定，但被告却未告知或特别提醒原告，也无另行约定，在原告不知的情况下，将规划图纸中规划为车库的半地下层面积直接计算在合同约定的住宅面积内，按照住宅的价格出售给原告，并且在合同附有的商品房图纸中，变更了规划设计图，加上被告未告知，导致原告误以为半地下层与一层结构相同，直至拿到权证后才得知实情。另根据合同第九条、第十六条约定，被告应于2010年8月31日前将符合约定的房产交付原告、于2010年12月31日前取得初始登记权属证书交付原告，被告为原告代办权证，但被告直至2011年4月13日才取得建设工程竣工验收备案证明，原告自2010年9月5日实际收房后直至2011年10月20日方取得房屋权属证书。综上，被告违约交房已造成原告损失，而将半地下层车库当做住宅面积出售更是严重损害原告合法利益，逾期交证则违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原告经多次交涉未果，故诉至法院，要求判令被告返还附属用房（半地下层）差价98915元（按29.14㎡，暂以车库最高单价3000元与合同约定住宅单价之间的差价计算），支付违约交房的违约金100828元。审理中，原告变更、增加诉讼请求为：1.被告返还附属用房（半地下层）差价98915元；2.被告支付原告逾期取得房产权属证书的违约金95600元［
1493755×0.0002×320天（自2010年9月6日起算至2011年10月20日，并扣除90日）］；3.被告返还误比差超过3%部分的房款4126元［（7.89-241.49×3%）×6394.5］。
被告半岛公司答辩称：一、关于差价问题。订立合同时商品房主体已经建成，相关模型和资料在售楼处也有陈列，原告对房屋包括半地下层部分应该知晓，并在没有异议的情况下才跟被告签订合同，被告不存在欺骗，且被告的商品房计价方式符合国家规定，是原告自身对容积率的认识及地下部分、半地下部分的认识存有偏差。被告不同意支付差价；二、关于逾期交付房产权属证书违约金问题。关于所有权初始登记的证书被告确实延迟交付，但合同并无约定由被告代办证书，故不存在逾期办理的违约责任；原告变更后的诉讼请求系错误理解最高院有关司法解释所致，案涉合同中涉及商品房权属登记约定为被告在2010年12月31日之前取得初始登记权属证书，后由原告自行办理商品房转移登记，故原告主张被告支付逾期取得权属证书的违约金缺乏事实和法律依据；原告主张的违约金过高，权属证书取得之前系由被告向银行承担保证责任，证书有无取得对原告并无任何损失，且原告也未提供证据证明遭受的损失，请求法院参照有关法律关于违约金不能超过实际损失30%的规定酌情调低；三、关于误比差超过3%的房款，应根据房屋权证和实测面积来确定，如确实存在被告愿意按合同约定办理。综上，请法院根据实际情况判决。
原告就其诉称主张向本院举证及被告质证意见如下：
1.《商品房买卖合同》一份，证明原告的主体资格，合同约定的交房时间、条件、办证时间及违约金赔偿依据。被告对真实性无异议，但认为合同约定系由原告自行办理权属转移登记，并证明了被告答辩主张的已尽到告知义务、被告不存在代办证书等事实。
2.购房发票、契税证明各一份，证明原告已按约支付房款的事实。被告对真实性无异议。
3.房产证复印件一份，证明被告逾期交房及取得权属证书的事实。被告对真实性无异议，但认为与被告是否逾期交房无关联。
4.象山县建设局于2011年4月13日出具的备案证明复印件一份，证明由于被告的原因造成办证延期。被告对真实性无异议，对关联性有异议。
5.半地下层平面图、总平面图各一份，证明半地下层的规划功能为车库，及根据规划图纸记载，小区建筑面积为40346㎡，地下面积3400㎡，且不计入容积率，实房中的半地下层即为车库，也即规划图纸中记载的地下车库，不应该按住宅面积出售。被告对真实性无异议，但认为原告系错误读图，图纸中的地下面积3400㎡只包括地下部分面积，不包括半地下层面积。
6.剖面图一份，证明车库层高是2.4米，住宅层高是2.8米，且图纸上明确为车库的标志。被告对真实性无异议。
7.收款收据一份，证明办证费用已由被告收取，办证是被告负责的。被告对真实性予以认定，但认为被告代收各项费用是根据合同约定，并不因此形成委托关系。
8.（2009）甬象行初字第19号行政判决书、（2009）甬象行初字第6号行政裁定书、（2009）浙甬行终字第161号行政裁定书、关于印发《宁波市建筑工程竣工验收备案管理实施意见》的通知各一份，证明：办理房屋产权登记须取得房屋建筑工程备案证明，出具综合验收合格证书也应该在取得该证明之后，被告提供的房地产项目竣工综合验收备案函，属内部告知行为，不属于其交房的必备函，与法律规定的备案证明书不一样。被告认为上述行政判决书（裁定书）不是证据，没有证明案件事实，与本案没有关联；判决书确认了原告所起诉的诉讼请求不属于具体行政行为。至于《宁波市建筑工程竣工验收备案管理实施意见》属于规范性文件；原告所提到的实施意见只是宁波市建设局发的通知，实施意见第17条规定宁波市对2000年9月1日前后开工是区别对待的，被告的验收不需要按照这个备案意见。
9.建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证正副本各一份，证明：总建筑面积43746㎡，其中地下为3400㎡，结合预售许可证可售面积40346㎡，可售范围不包括地下（含车库）部分。被告对真实性无异议，但认为原告解读错误。建筑工程规划许可证中记载的不是建筑面积而是建设规模，这不同于计算容积率的建筑面积，总建筑面积等同于建设规模，包含计容积率和不计算容积率的建筑面积，地下建筑物一般不计容积率。副本是建筑开工前的，正本中记载建设规模是43746㎡，地下3400㎡，半地下建筑包含在40346㎡之内，是计入容积率的，总的容积率是40346㎡除以土地面积即1.2，是包括半地下部分建筑的。
被告就其抗辩意见向本院举证及原告质证意见如下：
1.照片三张，证明签订合同时，售楼处展示了规划平面图、预售许可、规划许可、沙盘模型等，及该时房屋主体也已基本建成，原告是在现场察看后无异议才跟被告签订合同，故对半地下室、地下室规划方案等都是明知的。原告对照片的真实性不予认可，认为购房当时仅有沙盘模型，原告也未去小区现场，签订合同时房子并未建好，对被告的证明目的不予认可。
2.规划设计总平面图及竣工图复印件各一份，证明总建筑面积中包含了半地下面积。原告对真实性无异议，但认为被告证明内容有误。
3.房屋所有权证书、房屋权属登记申请书、房屋权属登记审批表、象山县房地产管理处开具的登记费收费票据、商品房委托代办合同各一份，证明被告取得权属证书的时间是2011年6月21日，原告的证书是中介机构代办领取的。原告对权属证书、委托代办合同的真实性无异议，但对房屋权属登记申请的真实性无法确认，总证办出来的时间应是2011年6月27日，收费票据等证据跟本案无关。
4.象山县建筑工程质量监督报告、房地产项目竣工综合备案证明各一份，证明有关部门于2010年2月27日即同意被告的备案申请，但直至2011年2月28日才把备案证明发给被告。原告对真实性无异议，但认为合同约定的不是这个备案证明，质检报告与备案证明无关。
5.房屋钥匙交接单、交房流转单各一份，证明原告于2010年9月5日向被告办理收房。原告对真实性无异议。
6.挂号信收据（复印件）、交房通知书、交房须知各一份，证明被告按合同约定通知原告结算房款、交付房屋，原告实际占有了房屋。原告认为没收到书面通知，是被告电话通知交房的。
7.象山县石浦房管所于2012年5月28日出具的《迎凤山庄业主办理房地产变更（换证）需要资料及程序》一份，证明套内面积均是计价依据，包括地上房屋和半地下房屋。原告认为与本案无关联，对上面载明地上房屋和半地下房屋统一为住宅不予认可，办证程序对本案逾期办证没有影响。
本院对原告提供的全部证据及被告提供的证据1-5、证据7的真实性均予以确认，至于原、被告双方对部分证据在关联性或证明目的提出的质证意见，实系对同一证据在法律适用层面上的不同解读，本院将结合其他证据予以综合认定。本院对被告提供的证据6不予确认，但结合原告的陈述，对原告系接到被告通知去办理交房的事实予以认定。
综上举证、质证及本院认证情况，并结合原、被告庭审陈述，本院认定本案基本事实如下：
2010年1月11日，原、被告经协商签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告将获准预售的位于石浦镇凤落路东侧万泰机电城北侧迎凤山庄11幢1-302号的联排多层住宅一套售予原告，建筑面积共计241.49㎡，计价方式按建筑面积计算，单价为每平方米
6394.5元，总价款为1544208元；买受人于2010年1月11日支付
464208元，余款1080000元进行商业按揭；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。面积误比差超过3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积小于合同约定面积，面积误比差绝对值在3以内（含3%）部分的房价由出卖人返还买受人，超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；出卖人应当在2010年8月31日前，将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用；出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺2010年12月31日前取得上述土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在约定期限内交付权属证书，双方同意按下列约定办理：1.约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房款的千分之五承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第①②项处理：①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还买受人，并自约定日起至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。该合同附件一房屋平面图表明房屋有半地下层及地上三至四层；附件八补充协议内容中记载：在签订合同之前，出卖人已将本合同有关事项真实、完整的向买受人陈述，买受人已充分咨询、查看商品房及小区的客观状况并确认无异议；原告并于同日签署具结书：本人确定已详细阅读了本合同的所有条款，并与开发商就合同条款内容达成合意。
合同签订后，原告按约支付了房款。2010年8月底，被告通知原告办理交房。9月2日，原告与宁波市至诚房地产事务代理有限公司签订《商品房委托代办合同》一份，约定由该公司为原告代办房屋权属证书。9月5日，原告与迎凤山庄物业管理公司确认并签署交房流转单及钥匙交接单各一份。根据房管部门测绘房屋实际面积减少的情况，原告应支付房款总计变更为1493755元，原、被告于交房时就减少部分面积办理房款找补手续。2011年10月20日，案涉房产登记至原告名下，根据房屋所有权证记载，其建筑面积为233.6㎡，较合同约定减少7.89㎡，其中，地上部分的规划用途为住宅、半地下部分的规划用途为附属用房。
另查明，2010年8月17日，象山县建筑工程质量监督站针对“半岛?迎凤山庄”工程出具象山县建筑工程质量监督报告，于同日盖章同意备案申请。2011年2月28日，象山县建设局向象山县房地产管理处出具房地产项目竣工综合备案证明。2011年4月13日，象山县建设局出具备案证明书一份。2012年5月28日，象山县石浦房管所出具《迎凤山庄业主办理房地产变更（换证）需要资料及程序》一份，要求迎凤山庄别墅、复式房业主如办理房产证变更换证（将地上房屋和半地下房屋用途统一登记为住宅）须提供相关资料：房屋所有权证原件、承诺书（自愿要求变更登记的承诺）、身份证、申请书、已抵押的房产须先注销《他项权证》。
本案审理中，经本院向象山县规划局核实，讼争半地下层车库面积包含在预售许可证记载的预售面积40346㎡之内，该预售面积不包含总平面图中记载的地下面积3400㎡。经质证，被告对该核实结果无异议，原告认为该解释存在矛盾之处，但未提供相关依据。原告另又向本院申请对半地下层（车库）单价进行评估，并向象山县规划局调取建设工程规划许可证的证书正本、暂用证书原件及其所涉面积的组成及相关依据材料，规划图纸中40346㎡是否含地下层3400㎡的相关依据材料。
本院认为，本案争议焦点主要为：被告将半地下层按住宅相同的价格出售是否违反合同约定或法律规定；原告主张的逾期取得房屋权属证书的违约金是否具有合同或法律依据；案涉房屋是否存在面积误比差超过3%的情形，应否找补房款。
关于争点一，经审查，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律、行政法规的效力性禁止规定，依法有效，双方均应按约履行。基于合同附件一房屋平面图明确表明案涉房屋含半地下层，附件八补充协议明确记载在签订合同之前，出卖人已将本合同有关事项真实、完整的向买受人陈述，买受人已充分咨询、查看商品房及小区的客观状况并确认无异议；原告并于同日签署具结书：本人确定已详细阅读了本合同的所有条款，并与开发商就合同条款内容达成合意；结合开发商通常在售楼现场展示的楼盘模型、楼书等，本院确认原告在签订合同时对所购房屋中含半地下层应予明知。根据预售许可证记载内容及本院向规划部门、房地产行政管理部门等核实的情况，半地下层属于房地产行政管理部门核准许可的销售范围，根据销售许可及原告对房屋结构的认知，双方约定计价的建筑面积应包含半地下层的建筑面积在内。至于半地下层的使用功能，亦应属于双方明知的范围，权证对半地下层的功能记载，不会使半地下层的实际使用功能发生变更，且事实上，根据房管部门的意见，对业主要求将半地下室面积变更用途记载亦可予以办理。被告交付的房屋，其结构及与房屋所有权证记载的建筑面积也与合同相符，法律也无规定对附属用房应限价出售，故原告主张被告在未明确告知的情况下将半地下层按住宅用房相同价格出售，应返还该部分差价，依据不足，本院不予支持，对上文中原告要求对半地下层（车库）单价进行评估及调取规划相关依据的申请依法不予准许。
关于争点二，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，由于出卖人的原因，买受人自房屋交付使用之日起90日未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律、行政法规的效力性禁止规定，依法有效，双方均应按约履行。依照合同第十六条约定，被告承诺于2010年12月31日前取得土地使用权初始登记及商品房所有权初始登记证书交付给买受人，由买受人自行办理该商品房转移登记。事实上，原告也已将办理权证事项委托代办公司办理。综上，应视为原、被告对房屋权属证书的办理有特殊约定，故原告依据上述法律规定主张自房屋实际交付之日起90日后的违约金，理由不足，本院难以支持。但鉴于被告确实未按合同约定期限完成案涉楼盘的初始登记，客观上导致原告取得权属证书时间的滞后，故对该时段因被告未按约交付初始登记权属证书的违约责任应由被告依约承担。审理中，原、被告对房屋初始登记的完成时间陈述不一，鉴于被告未就其主张提供证据，本院采原告认可的2011年6月27日为被告完成初始登记的时间。故被告应依约承担违约金53177.68元［房屋总价款1493755×0.0002×178天（自2011年1月1日至2011年6月27日）］。被告主张违约金超过原告实际损失30%以上应予调低，依据不足，本院不予采纳。
关于争点三，根据原告提供的购房发票及房屋所有权证的记载，案涉房屋的实际建筑面积233.6㎡较合同约定的241.49㎡减少7.89㎡，面积误差比为3.267%，鉴于双方已就实际面积结算房款，现原告主张返还超过0.267%部分的一倍房款4126元，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定及案涉合同第六条约定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告宁波石浦半岛酒店有限公司于本判决生效后十五日内支付原告蒋勇违约金53177.68元；
二、被告宁波石浦半岛酒店有限公司于本判决生效后十五日内返还原告蒋勇房款4126元；
三、驳回原告蒋勇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4295元，由原告蒋勇承担3062元，被告宁波石浦半岛酒店有限公司承担1233元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，开户银行为宁波市中国银行营业部，账号：81×××01，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，如义务人拒不履行，权利人可在判决书确定的履行期间最后一日起两年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地的人民法院申请执行。
审 判 长 谢 敏
审 判 员 黄仙方
审 判 员 王云奖
二〇一三年二月四日
代书记员 夏时群