广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第2076号
上诉人（原审被告）：范俭庭，男，汉族，1967�6月14日出生，住所地为广东省深圳市宝安区龙华华昱苑*栋B402，公民身份号码为4328281967********。
委托代理人：韩林，广东恒耐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谢辉，男，汉族，住所地为湖南省冷水江市，公民身份号码为×××7618。
委托代理人：刘瑞元。
上诉人范俭庭因与被上诉人谢辉定金合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法清民一初字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年12月22日，谢辉向原审法院提出诉讼，请求判令：1、范俭庭双倍返还谢辉定金20万元（已返还20万元除外）；2、范俭庭承担本案诉讼费。
原审法院经审理查明，谢辉与范俭庭分别于2014年9月18日及2014年9月26日签订了《定金协议》，其中2014年9月26日签订的《定金协议》是在2014年9月18日签订的《定金协议》的基础上增加及补充部分条款。2014年9月18日签订的《定金协议》的内容为“三中厂房出租条件：1.1—3F750㎡，宿舍1F，1200㎡；2.总租金10万元／月（包含管理费）；3.年限：8年，从第五年以后递增15%，房租总金额每月为11.5万／月；4.装修期，商场全部退出后开始计算，二个月免租期；5.电梯、消防甲方提供合格使用证，变压器过户给乙方自由使用；6.甲方负责厂房周边围墙设施，内容装修由乙方负责；7.方同意以上条件达成一至，乙方支付人民币20万元整做本厂房定金，如果乙方违约甲方无须退还定金，如甲方违约赔付两倍（40万）定金给乙方。补充：1.签定合同时间为2014年10月29日；2.假如乙方不是实体客，则算乙方违约。甲方：范俭庭，身份证：××，2014-9-26，乙方：谢辉，身份证：××，2014年9月26日。”谢辉主张其前后于2014年9月26日及9月27日共支付范俭庭定金20万元，并提供了范俭庭出具的收款收据予以证明其主张。该收款收据的内容为“2014年9月27日，今收到谢辉人民币￥佰贰拾万仟佰拾元角分（￥200000）摘由三中厂房订金。”范俭庭确认有收到谢辉支付的20万元，但对谢辉主张支付的是定金20万元不予确认，反驳称该20万元是订金，从谢辉提供的收款收据中也有显示是“订金”。谢辉主张，在支付定金后，多次要求范俭庭交付案涉厂房，但范俭庭拒绝履行双方签订的《定金协议》，并要求解除该协议。范俭庭主张，由于谢辉不是实体客违约在先，范俭庭不打算将案涉厂房出租给谢辉，遂于2014年11月17日将收到的订金20万元退还给谢辉，并提供了收款收据予以证明。范俭庭没有提供任何证据证明谢辉不是实体客，亦没有提供任何证据证明谢辉存在违约行为。
原审法院认定的上述事实依据有：收款收据、银行卡客户交易查询／打印、庭审笔录等。
原审法院认为，谢辉与范俭庭签订的《定金协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。本案的争议焦点为：范俭庭是否应当向谢辉双倍返还定金。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十条规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。”综上，交付定金的一方当事人有权要求收受定金的一方当事人双倍返还定金的情形有两种：一是收受定金的一方不履行合同约定的债务；二是收受定金的一方迟延履行或者有其他违约行为，致使交付定金的一方不能实现合同目的。本案中，双方在2014年9月26日签订的《定金协议》中有明确约定：“7.方同�以上条件达成一至，乙方支付人民币20万元整做本厂房定金，如果乙方违约甲方无须退还定金，如甲方违约赔付两倍（40万）定金给乙方。”该协议中明确载明的谢辉交付给范俭庭的20万元是定金，故对于范俭庭主张其收取的20万元是订金，原审法院不予采信。双方均确认谢辉已于2014年9月27日交付范俭庭20万元。后范俭庭主张谢辉不是实体客违约在先，于2014年11月17日将20万元退还给谢辉，并要求解除双方签订的协议。鉴于范俭庭并没有提供任何证据证明谢辉不是实体客或存在其他违约行为，原审法院对范俭庭的该主张不予采信。由于范俭庭单方要求解除双方签订的《定金协议》，致使合同目的不能实现，故对于谢辉诉请要求范俭庭双倍返还定金的主张，原审法院予以支持。因为范俭庭已于2014年11月17日返还了谢辉20万元，范俭庭仍应当返还谢辉20万元（20万元×2倍-20万元）。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：范俭庭应于判决发生法律效力之日起五日内向谢辉返还定金200000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延行履行期间的债务利息。本案受理费2150元，由范俭庭负担。
上诉人范俭庭不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）谢辉违约在先，其诉求没有事实与法律依据。范俭庭与谢辉签订协议时，明确约定承租方需是实体客才享有承租权，谢辉只是一名从事房产中介事务的从业�员，并不具备实体客的资格，并没有自己的公司和实业。谢辉隐瞒了自己不是实体客的身份，导致范俭庭在不知实情的情况下与谢辉签订了协议。范俭庭在知道谢辉不是实体客的情况下，要求谢辉提供5个月共计50万元的押金，谢辉不同意并要求退回20万元的订金，范俭庭将收到的订金如数退还给了谢辉。范俭庭不存在任何过错。（二）原审判决适用法律错误。首先，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》的规定，双方签订的《协议》应属无效协议，定金条款作为《协议》的一部份，亦属于无效条款。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应予以返还。范俭庭没有任何过错，不需承担任何责任。（三）案涉《定金协议》并没有生效，范�庭收取谢辉20万元的订金，无需双倍返还。《中华人民共和国担保法》第90条规定，当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。范俭庭从未收取谢辉的“定金”，也不存在返还定金的问题。范俭庭与谢辉于2014年9月26日虽然签订了两份《定金协议》，但是交付订金的时间为2014年9月27日，也就是说双方于2014年9月26日签订的《定金协议》并没有生效，同时也说明双方对租赁房屋相关事项并没有达成一致意见，其中包括定金条款，后来双方协商一致下，才达成补充意见，约定正式签订合同的时间为2014年10月29日。范俭庭在知道谢辉不是实体客的身份后，已经通过银行转账的方式返还给了谢辉，范俭庭无需再承担任何责任。原审法院以未生效的定金作为判决依据，判决范俭庭返还定金系错误的。综上，请求本院撤销原审判决，驳回�辉的全部诉讼请求。
被上诉人谢辉口头答辩称：（一）谢辉依约履行了《定金协议》约定的义务，范俭庭没有将租赁物交付给谢辉使用，谢辉没有将租赁物转租给第三人。（二）范俭庭称谢辉是一名从事房产中介的从业人员，并不具备承租权，不具备实体资格为由作为抗辩理由不能成立，范俭庭应当承担违约责任。退一步讲，即便谢辉系一名从事房产中介的人员，法律并没有禁止谢辉不能从事另外的行业，公民有选择职业的权利，故谢辉不构成违约，不用承担违约责任，况且范俭庭在原审期间并没有证据证明谢辉不是实体客。根据案涉《定金协议》第七条约定，范俭庭收取的20万元定金应当双倍返还给谢辉。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求本院维持原判。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
二审期间，范俭庭向本院提交了两组新证据，第一组证据为东莞市清溪镇三中村湖笃尾村民小组出具的证明，拟证明案涉房屋没有办理建设工程规划许可证，未办理房产证；第二组证据为东莞市伟合实业投资有限公司（以下简称伟合公司）的工商登记机读档案登记资料、“谢辉”的名片复印件、招租的照片；伟合公司的机读档案资料显示“住所地为东莞市清溪镇大利村大窝路，经营范围为实业投资、物业投资、物业租赁、物业管理。”。“谢辉”的名片内容为“谢辉，总经理，东莞市伟合实业投资有限公司，手机：139××××3188，地址为东莞市清溪镇大利大窝路3号……”。招租照片显示一栋厂房门口贴有招租横幅，横幅内容为“厂房招租、可分租，139××××3188，谢生”。范俭庭提交上述证据拟证明谢辉经营的伟合公司系经营物业租赁的，而招租照片则证明谢辉是专门从事中介业务，故谢辉不是实体客。谢辉认为上述证据不属于新证据，不予质证，对其真实性、关联性及合法性均不予认可，与本案无关。
另查明，本院询问谢辉是否有经营伟合公司，是否从事中介项目，案涉名片是否为谢辉所有，谢辉确认伟合公司是其与他人一起经营的，其有从事中介项目，案涉名片是其本人的，目前仍为伟合公司的经理，伟合公司主要经营物业租赁、管理，但其承租案涉厂房是打算自己经营，做手机充电宝，定金协议已经明确约定不是实体客就构成违约，故其不可能转租案涉厂房。招租照片上的招租公告是其本人张贴，但照片的厂房与案涉厂房无关，张贴招租公告是因为其与他人合伙建了厂房，所以才张贴招租公告。
本院认为，本案系定金合同纠纷，原审定为房屋租赁合同纠纷有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕范俭庭上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是谢辉要求双倍返还定金有无依据。
案涉双方就拟订立租赁合同进行磋商，谢辉并给付20万元作签约保证，双方成立定金合同关系。范俭庭在收到定金后又将定金退回给谢辉，理由是谢辉不符合案涉定金协议约定的实体客的身份。结合范俭庭二审提交的“谢辉”的名片、伟合公司的工商登记机读档案资料、招租照片等证据以及谢辉自认系伟合公司的经理，从事中介项目的事实，故本院认为范俭庭的主张成立，即谢辉不符合实体客的身份，故范俭庭有权不再履行定金协议。案涉定金协议在范俭庭退回订金之日已解除，双方的权利义务归于消灭，谢辉诉请双倍返还定金没有事实依据，本院不予支持。
�上所述，原审判决认定事实有误，适用法律不当，本院予以纠正。范俭庭上诉请求依据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法清民一初字第8号民事判决。
二、驳回谢辉的全部诉讼请求。
本案一审受理费2150元，二审受理费4300元（范俭庭已预交），均由谢辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 倩
代理审判员 钟 雯
代理审判员 廖志明
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 伦润玲
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处�：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……