湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武昌民初字第02434号
原告：武汉兴昌国有资产投资管理有限公司，住武汉市武昌区荆南街14号。
法定代表人：李东辉，公司董事长。
委托代理人：袁和平、李博，湖北中和信律师事务所律师。
原告：武汉市武昌区国债服务部，住所地武汉市武昌区自由路124号。
法定代表人：吴齐昕，单位主任。
委托代理人：袁和平、李博，湖北中和信律师事务所律师。
被告：星辉房地产开发建筑（武汉）有限公司，住武汉市江岸区云林街31号中环大厦B座27号2604室。
法定代表人：方和友，公司董事长。
被告：方镱。
被告：武汉中环房地产开发有限公司，住武汉市江岸区劳动节办事处新村A栋1-3号。
法定代表人：方和友，公司董事长。
原告武汉兴昌国有资产投资管理有限公司（以下简称兴昌资产管理公司）、武汉市武昌区国债服务部（以下简称武昌国债服务部）与被告星辉房地产开发建筑（武汉）有限公司（以下简称星辉房地产公司）、方镱、武汉中环房地产开发有限公司（以下简称中环房地产公司）合同纠纷一案，本院于2015年5月27日立案受理后，依法由代理审判员姜黎适用简易程序于2015年6月29日公开开庭进行了审理。原告兴昌资产管理公司的委托代理人李博到庭参加诉讼，被告星辉房地产公司、方镱、中环房地产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。庭审后，原告武昌国债服务部于2015年11月26日申请作为本案共同原告参加诉讼，本院予以准许，并由代理审判员姜黎适用简易程序于2016年1月6日再次公开开庭进行了审理。原告兴昌资产管理公司和原告武昌国债服务部的共同委托代理人李博到庭参加诉讼，被告星辉房地产公司、方镱、中环房地产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告兴昌资产管理公司、原告武昌国债服务部共同诉称：2012年7月3日，被告星辉房地产公司计划拆除原告所有的位于武汉市古田二路北特1号华美超级娱乐城4层1号的商业房产，用于开发建设中环凯旋门项目，故与原告协商并签订《房屋拆除重建补偿协议》。协议约定：1、双方均认可原告上述房产价值为1500万元；2、原告同意星辉房地产公司将上述房屋拆除后开发建设中环凯旋门项目；3、原告可以选择由星辉房地产公司补偿1500万元或星辉房地产公司用该地块开发项目第4-8层的1734.16平方米房产补偿给原告；4、星辉房地产公司向原告提供800万元保证金。同日，为确保协议履行，被告方镱与原告签订《抵押合同》，以其所有的武汉市江岸区云林街31号中环大厦B座14层1301室、江岸区云林街31号中环大厦2层1、2、3室向原告提供抵押担保。2012年7月11日，原告与三被告签订《房屋置换（担保）协议》，该协议约定：1、星辉房地产公司以在武汉市硚口区古田二路北特1号“中环凯旋门”项目面积1734.16平方米的房产置换原告硚口区古田二路北特1号4层1号的房产，合同履行期限为2015年3月1日之前；2、若星辉房地产公司违约，不能如期交付房屋或将所涉房屋所有权证、土地使用证办理至原告名下，每逾期一月，应向原告支付违约金10万元，超过六个月以上，每逾期一月，应向原告支付违约金15万元，同时原告有权自行处置保证金并行使杜抵押房屋的抵押权；3、之前签署的《房屋拆除重建补偿协议》、《抵押合同》两份文件中，其约定内容与本协议不一致，以本协议的协议内容为准。此外，该协议还约定了担保方式：1、星辉房地产公司在合同签订当日向原告支付300万元保证金，若在2015年3月1日前未交付房屋及房屋产权，则需再支付500万元保证金；2、被告中环房地产公司对星辉房地产公司履行该协议提供连带责任保证；3、方镱以其所有的武汉市江岸区云林街31号中环大厦B座14层1301室、江岸区云林街31号中环大厦2层1、2、3室向原告提供抵押担保。2012年7月30日前，原告按照合同约定将所有的上述房屋的房屋所有权证、国有土地使用证原件交给星辉房地产公司，由其予以注销，并将上述房屋整体移交给星辉房地产公司。截止2015年3月17日，星辉房地产公司未交付《房屋置换（担保）协议》约定的武汉市古田二路北特1号地块上开发的“中环凯旋门”新建商住楼，也未交付第二笔保证金500万元。2015年3月18日原告发函要求其履行约定，星辉房地产公司回复称因“中环凯旋门”项目无法实施，原合同已无法履行。为此，两原告诉至法院，请求判令：1、被告星辉房地产公司向两原告支付赔偿金1200万元及违约金20万元；2、被告方镱在担保财产范围内向两原告承担担保责任；3、被告中环房地产公司对被告星辉房地产公司的债务承担无限连带责任；4、本案全部诉讼费用由三被告承担。
被告星辉房地产公司、被告中环房地产公司共同辩称：起诉书中所述事实属实，对此无异议；关于被告与武昌国债服务部于2012年7月11日签订的《房屋置换（担保）协议》，因原合同下标的物“中环凯旋门”项目无法实施，因原合同下标的物“中环·凯旋门”项目无法实施，公司唯一的资产位于硚口区古田二路北特1号一宗13214.19平方米土地使用权于2015年2月26日被武汉市中级人民法院强制拍卖，致使原合同无法履行，为此公司同意将抵押给国债服务部名下四套房产（中环大厦A-201室156.47㎡、A-202室167.81㎡、A-203室172.12㎡、B-1301室132.60㎡，合计建筑面积629平方米）及300万元保证金来抵偿债务；我公司主要负责人方和友身患重症，无力处理此事务，因公司经营不善所有员工工资自2013年10月起，停发至今。
被告方镱未作答辩，视其放弃答辩权利。
被告星辉房地产公司、方镱、中环房地产公司未举证、质证，视其放弃举证、质证权利。
经审理查明：
2012年7月3日，因项目建设需要，被告星辉房地产公司作为甲方与原告武昌国债服务部作为乙方、原告兴昌资产管理公司作为代理人签订《房屋拆除重建补偿协议》。协议约定：乙方房屋位于硚口区古田二路北特1号4层1号，建筑面积为1734.16平方米，房屋所有权证证号为武房权证硚字第××号，国有土地使用证证号为硚国用（2006）第××号，土地使用面积为390.13平方米，乙方允许甲方拆除该房屋，甲方应对乙方进行补偿；甲乙双方认可乙方的房屋价值为1500万元，甲方应对乙方支付1500万元补偿款；甲方承诺在2012年12月30日前办理完毕该地块开发项目的建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证，并于当日向乙方支付完毕全部补偿款；为保证甲方按约向乙方支付补偿款，甲方应先期向乙方支付800万元保证金，并提供相应的房产进行抵押担保，保证金可以抵付补偿款；甲方在取得该地块开发项目的建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证后，乙方可以选择由甲方提供相应的房产抵偿1500万元补偿款；若乙方选择甲方用房产抵偿，甲方同意用该地块开发项目的第4-8层的1734.16平方米的房屋进行补偿，具体部位由乙方选定；甲方在取得项目预售许可证后15个工作日内，与乙方签订《商业用房买卖合同》并办理合同备案手续；甲方将置换房屋交付乙方后，乙方退还甲方800万元保证金；甲方承诺不转让古田二路北特1号地块的土地开发权，如确需转让该宗土地的开发权，需提前二个月书面告知乙方，征得乙方书面同意；本协议自双方加盖公章后生效。该协议有星辉房地产公司、武昌国债服务部、兴昌资产管理公司加盖公章，并有法定代表人签字或加盖名章。
武昌国债服务部作为抵押权人（甲方）、兴昌资产管理公司作为代理人与被告方镱作为抵押人（乙方）签订《抵押合同》。合同约定：为确保甲方与星辉房地产公司于2012年7月3日签订的《房屋拆除重建补偿协议》的履行，保障甲方债权的实现，乙方愿意以其所有的房屋作为抵押物抵押给甲方；抵押财产为武汉市江岸区云林街31号中环大厦B座14层1301室，江岸区云林街31号中环大厦2层1、2、3室，上述抵押物评估总价为701.75万元；担保的主债权及担保范围为，乙方只对《房屋拆除重建补偿协议》约定的1500万元主债权中的700万元进行担保，担保的范围包括700万元本金及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用（包括但不限于催收费用、诉讼费、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它费用）；乙方应在本合同签订后三日内，立即向登记机关办理本合同项下抵押物的抵押登记手续，并在登记手续办妥后三日内将他项权利证明交抵押权人保管。该合同有武昌国债服务部和兴昌资产管理公司加盖公章及法定代表人签名或盖章，并有方镱签名。
同日，武昌国债服务部出具授权委托书，载明：“兹委托武汉兴昌国有资产投资管理有限公司及公司办公室主任许洁全权办理我部名下位于武汉市硚口区古田二路北特1号4层1号（《房屋所有权证》证号为：武房权证硚字第××号，《国有土地使用证》证号为：硚国用（2006）第××号）房产的处置事宜（包括拍卖、出售、转让、租赁、资产转换等），特此授权”。
2012年7月11日，星辉房地产公司作为甲方与武昌国债服务部作为乙方、兴昌资产管理公司作为丙方（丙方经授权债权处置乙方的国有资产）、及中环房地产公司、方镱作为担保方签订《房屋置换（担保）协议》。协议约定：担保方中环房地产公司对甲方履行本协议项下全部义务承担连带责任保证；担保方方镱自愿以房产抵押给丙方，作为对甲方履行本协议项下全部义务的担保。第一条，乙方置换房屋的基本情况为，乙、丙方置换的房屋位于武汉市古田二路北特1号华美超级娱乐城4层1号，建筑面积1734.16平方米，房产用途为商业服务，建筑结构为混合结构，房屋所有权证证号为武房权证硚字第××号，土地性质为综合用地，土地使用面积为390.13平方米，国有土地使用证证号为硚国用（2006）第××号，地籍号C0××-1；甲、乙、丙、担保方一致认可乙方的房屋价值为1500万元。第二条，置换方式为，甲方以在武汉市硚口区古田二路北特1号“中环凯旋门”项目的部分房产与乙、丙方上述房产进行产权置换；甲方承诺在2015年3月1日前，无条件将“中环凯旋门”的新建商住楼中建筑面积为1737.16平方米的房屋产权办理至乙方名下，以此作为对乙方前述房屋和土地的置换对价。第三条，担保方式为，甲方向乙、丙方支付800万元保证金，合同签订当日支付300万元，2015年3月1日支付500万元，在此日期前交付了房屋及房屋产权，可不支付；中环房地产公司为甲方履行本协议提供无限连带责任保证担保；方镱自愿将江岸区云林街31号中环大厦B座14层1301室面积为132.06平方米的房产，以及江岸区云林街31号中环大厦2层1、2、3室面积为496.4平方米的房产办理他项权证抵押给乙方，作为对甲方履行本协议项下义务的担保，上述抵押物评估总价为701.75万元；甲方如有违约行为，乙方、丙方享有甲方、担保方不可抗辩的对保证金及抵押房产的所有权。第四条，甲方及担保方完成本协议第三条约定的全部义务后，乙、丙方同意配合甲方完成“中环凯旋门”项目的前期报批手续。第五条，在收到甲方缴纳的首期300万元保证金及抵押房产的房屋他项权证后，乙、丙方同意配合甲方办理乙方名下的上述房产房屋所有权证及土地使用证的注销手续。第八条，甲、乙、丙、担保方原签署的《房屋拆除重建补偿协议》、《抵押合同》二份文件中，其约定内容如与本协议不一致，以本协议的约定内容为准。第十条，违约责任为，若甲方违约，不能如期交付房屋或将所涉房屋所有权证和土地使用权证办理至乙方（丙方）名下，每逾期一月，甲方应向乙方（丙方）支付违约金10万元，超过六个月以上，每逾期一月，应向乙方（丙方）支付违约金15万元，同时乙方（丙方）有权自行处理保证金并行使对抵押房屋的抵押权。第十二条，甲方将300万元保证金交付给乙方（丙方）指定账户，并且押抵人方镱将抵押房屋办理抵押登记，并将房屋他项权证交付乙方（丙方）名下后，本协议书正式生效。该协议有武昌国债服务部、兴昌资产管理公司、中环房地产公司、星辉房地产公司加盖公章、法定代表人签字盖章及方镱的签字。
2012年7月17日，星辉房地产公司向兴昌资产管理公司支付300万元保证金。
2012年7月26日，武汉市房产交易和登记发证中心填发房屋他项权证，证号武房他证市字第20120063**号，载明，房屋他项权利人为武汉市武昌区国债服务部，房屋所有权人为方镱，房屋所有权证号为武房权证字第20××29、20××56、20××28、20××69号，国有土地使用证号为岸国用（商2010）第××号、岸国用（商2008）第××号，房屋坐落于江岸区云林街31号中环大厦2层1、2、3室，B座14层1301室，他项权利种类为抵押权，债权数额为700万元。
2012年7月30日，星辉房地产公司、中环房地产公司、方镱、武昌国债服务部、兴昌资产管理公司共同出具《关于硚口区古田二路北特一号4层1号房的交接清单》，交接项目包括：1、星辉房地产公司《房屋置换（担保）协议》首期保证金300万元汇入兴昌资产管理公司；2、江岸区云林街31号中环大厦2层1、2、3室，B座14层1301室房屋他项权证原件，移交给兴昌资产管理公司；3、江岸区云林街31号中环大厦2层1、2、3室，B座14层1301室房屋所有权证原件，移交给兴昌资产管理公司；4、武昌国债服务部名下位于硚口区古田二路北特1号4层1号房屋所有权证、国有土地使用证原件，移交星辉房地产公司；5、硚口区古田二路北特1号4层1号现场及配套设施现状整体移交给星辉房地产公司。
2015年3月17日，兴昌资产管理公司向星辉房地产公司出具函件。载明，截至2015年3月17日，星辉房地产公司未交付《房屋置换（担保）协议》约定的武汉市硚口区古田二路北特1号地块上开发的“中环凯旋门”的1734.16平方米新建商住楼，按《房屋置换（担保）协议》约定星辉房地产公司应于2015年3月1日前支付兴昌资产管理公司第二笔保证金500万元，要求星辉房地产公司收到此函后3个工作日内付清。
2015年3月20日，星辉房地产公司向兴昌资产管理公司复函称：兴昌资产管理公司2015年3月17日来函收悉；因《房屋置换（担保）协议》项下标的物“中环凯旋门”项目无法实施，原合同无法履行，现公司陷入多起债务纠纷，唯一资产位于硚口区古田二路北特1号的土地使用权被债权人拍卖，公司拟申请破产，进入破产清算程序；公司主要负责人身患重疾，无力处理此事务，建议将公司抵押给兴昌资产管理公司名下的四套房产，按当时评估市值达700多万元，进行处置来抵偿债务。
另查明，武昌国债服务部于2006年1月17日取得武汉市硚口区古田二路北特1号4层1号房屋的所有权证，证载建筑面积为1734.16平方米，设计用途为商业服务。
以上事实，有原告提交的《房屋拆除重建补偿协议》、《抵押合同》、《房屋置换（担保）协议》、收据、房屋他项权证、房屋所有权证、授权委托书、交接清单、函件、复函及庭审笔录予以证实。
本院认为，《房屋拆除重建补偿协议》、《抵押合同》、《房屋置换（担保）协议》均系各方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效，合同各方均应依约履行。
武昌国债服务部依《房屋拆除重建补偿协议》和《房屋置换（担保）协议》约定将其所有的硚口区古田二路北特1号4层1号房屋交付星辉房地产公司用于项目建设，已履行合同义务，星辉房地产公司应依合同约定向武昌国债服务部交付置换房产或支付补偿款。《房屋置换（担保）协议》约定的合同履行期限于2015年3月1日届满，因星辉房地产公司计划开发的项目用地已被拍卖，无法按《房屋拆除重建补偿协议》约定交付置换房产，星辉房地产公司亦未按《房屋拆除重建补偿协议》支付补偿款，已构成违约，除应继续履行合同义务外，还应承担违约责任。原、被告均认可武昌国债服务部交付的上述房屋价值1500万元，星辉房地产公司已支付300万元保证金。武昌国债服务部要求星辉房地产公司支付扣除300万元保证金后的补偿款1200万元，有事实和法律依据，本院予以支持。《房屋置换（担保）协议》约定星辉房地产公司违约每逾期一月，支付违约金10万元，现武昌国债服务部仅要求星辉房地产公司支付违约金20万元，本院予以支持。
星辉房地产公司未履行合同义务，方镱和中环房地产公司作为担保人应在担保范围内承担保证责任。《抵押合同》约定方镱以其所有的位于江岸区云林街31号中环大厦2层1、2、3室，B座14层1301室房屋对《房屋拆除重建补偿协议》约定的1500万元中的700万元进行担保，担保范围包括700万元本金及利息、违约金等。《房屋置换（担保）协议》约定方镱以其所有的上述房产作为对星辉房地产公司履行该协议项下义务的担保，同时该协议约定“《房屋拆除重建补偿协议》、《抵押合同》二份文件中，其约定内容如与本协议不一致，以本协议的约定内容为准”。另上述抵押房产办理了他项权证，他项权利登记于武昌国债服务部名下。本院认为，《房屋置换（担保）协议》对方镱的担保责任由《抵押合同》约定的在700万元债务范围内承担保证责任，变更为对《房屋置换（担保）协议》中星辉房地产公司的全部合同义务承担保证责任，故本院认定，方镱应以上述抵押财产对星辉房地产公司的1200万元债务及20万元违约金承担保证责任。《房屋置换（担保）协议》约定中环房地产公司为星辉房地产公司履行该协议提供无限连带责任保证担保，故中环房地产公司应对星辉房地产公司的全部债务承担连带保证责任。
武昌国债服务部授权兴昌资产管理公司办理其名下位于武汉市硚口区古田二路北特1号4层1号房产的处置事宜，兴昌资产管理公司以代理人身份签订《房屋拆除重建补偿协议》和《抵押合同》，其虽以丙方身份签订《房屋置换（担保）协议》，但该协议中明确载明“丙方经授权全权处置乙方的国有资产”，仅有协议中“乙方、丙方”、“乙方（丙方）”的表述并不足以证明兴昌资产管理公司系合同权利的受让方。故本院认定，兴昌资产管理公司在本案所涉合同中，均系武昌国债服务部的委托代理人，本案所涉合同的权利义务应由武昌国债服务部享有和承担，对兴昌资产管理公司和武昌国债服务部要求星辉房地产公司向兴昌资产管理公司支付补偿款和违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条、第四十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告星辉房地产开发建筑（武汉）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告武汉市武昌区国债服务部支付补偿款12000000元及违约金200000元；
二、被告武汉中环房地产开发有限公司对被告星辉房地产开发建筑（武汉）有限公司的上述债务向原告武汉市武昌区国债服务部承担连带清偿责任；
三、被告方镱以其所有的位于武汉市江岸区云林街31号中环大厦2层1、2、3室（房屋所有权证：武房权证字第20××29、20××56、20××28号），武汉市江岸区云林街31号中环大厦B座14层1301室（房屋所有权证：武房权证字××号）的房屋对被告星辉房地产开发建筑（武汉）有限公司的上述债务向原告武汉市武昌区国债服务部承担保证责任；
四、驳回原告武汉市武昌区国债服务部、武汉兴昌国有资产投资管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费95000元，减半收取47500元，由被告星辉房地产开发建筑（武汉）有限公司、武汉中环房地产开发有限公司、方镱共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇至武汉市中级人民法院。收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书、当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。逾期不申请的，即丧失向法院申请强制执行的权利。
代理审判员 姜 黎
二〇一六年一月二十二日
书 记 员 周永梅