福建省南平市延平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0702民初31号
原告郭娟娟，女，汉族，1982年7月1日出生，住南平市延平区。
被告郭毅，男，汉族，1987年5月21日出生，住南平市延平区。
原告郭娟娟与被告郭毅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理，依法由代理审判员王茜适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭娟娟到庭参加诉讼。被告郭毅经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭娟娟诉称，原告于2015年9月26日取得位于南平市延平区新建二路159号202室的房屋所有权。2015年10月1日，在原房主和房屋中介人员的见证下，原告与被告签订了《房屋租赁合同》一份，该合同约定：原告将诉争房产租赁给被告，租赁期限为叁年，自2015年5月5日至2018年5月5日止，第一年租金为每月3000元，房租按每年5%递增，租金按月缴纳。租期内的水费、电费、物业费等一律由被告自理，被告逾期未交房租、水电费等，除了应如数补交之外，还应支付违约金10000元给原告，原告有权终止合同，收回房屋。因原告的房屋与203室的房屋连通，被告应在合同期满恢复202室与203室的隔墙楼梯位，费用自理。否则被告在房屋内所有配置的家电设备一律不得移动。被告自签订《房屋租赁合同》后，从未向原告交纳过房租，且擅自违约拆除了房屋内的设备，未将房屋恢复原状。被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，故请求人民法院依法判令：1、被告郭毅向原告郭娟娟支付拖欠租金及水电费12000元，房屋还原维修费15000元。2、解除原、被告之间的《房屋租赁合同》。
被告郭毅未作答辩。
经审理查明，原告郭娟娟（合同中为甲方）与被告郭毅（合同中为乙方）于2015年10月1日签订了《房屋租赁合同》一份，该合同上主要约定：“一、原告将新建二路159号二楼二层住宅202室，面积为81.61㎡的房产出租给被告使用。二、租金及付款方式：每月租金3000元，押金10000元，期满时若无违约，房屋无损坏，如数退还。三、租期叁年。从2015年5月5日至2018年5月5日止。租金第一年每月3000元，第二年租金递增5%。四、租期内的水费、电费、物业费等一律由被告自理，被告逾期未交房租，水电费等，除应如数补交外，还应支付违约金10000元给原告，原告有权终止合同，收回房屋。五、房屋二连通质量良好。被告若要对租房进行改动、装饰，需经原告同意，所需费用由被告自理。期满退房时，应保持房屋完整无损坏、清洁、干净，水电费交清无欠款，否则除按本合同第四条处置外，还应从押金处扣除维修费，清理费……同时被告应恢复202室与203室的隔墙，费用自理。否则被告已配置在屋内的家电设备一律不得移动。”合同签订后，被告未按时交纳租金，亦未支付水电费，原告多次向被告催讨无果，遂诉至本院。
另查明，诉争房产南平市延平区新建二路159号202室（产权证号：201506867号）系登记在原告郭娟娟与案外人方千传的名下。原告郭娟娟与被告郭毅签订的《房屋租赁合同》实际租赁期限为2015年10月1日至2018年5月5日。租赁期内，被告使用诉争房产产生的电费为125.07元（自2015年11月至2016年1月），水费为43.64元（自2015年10月至2015年11月）。
上述事实，有原告提交的《房屋租赁合同》原件一份，所有权登记查询信息一份，水电费票据九张，照片复印件五张，以及庭审笔录在案佐证。
本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人应按照合同约定的内容全面履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原告已按照租赁合同的约定将诉争房产交付给被告使用，被告应按照合同约定履行义务。现被告未按照约定履行支付租金及交纳水电费的义务，已构成违约，应承担违约责任。故原告主张解除与被告之间的《房屋租赁合同》，符合合同和法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”因原告起诉之前未提交相应的证据证明曾向被告发出过解除合同的通知，故本院确定以本案中被告收到起诉状副本的时间（即2016年1月16日）为合同解除之日。因此，原告的主张要求被告支付自2015年10月至2016年1月的租金12000元，符合法律规定，本院予以支持。同时，根据《房屋租赁合同》约定，租赁期间的水费、电费等因被告租赁所产生的费用，一律由被告负担。被告自2015年10月1日起未支付房屋的水费、电费，原告有权要求被告履行支付义务。故本院对原告要求被告支付拖欠的水费、电费的诉讼请求予以支持。
关于房屋维修费问题。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，诉争房屋尚未进行维修，原告亦未提供相应的证据证明维修房屋需产生15000元的费用，故本院对原告的该项主张不予支持。原告可待实际费用发生后，另行向被告主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告郭娟娟与被告郭毅于2015年10月1日签订的《房屋租赁合同》，被告郭毅应于本判决生效之日起三日向原告郭娟娟支付自2015年10月至2016年1月的租金12000元及水电费168.71元。
二、驳回原告郭娟娟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币238元，由被告郭毅负担53元，由原告郭娟娟负担185元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
代理审判员 王 茜
二〇一六年四月一日
书 记 员 李闽洲
本判决依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
申请执行提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间。