浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍诸执异初字第20号
原告：郑培松。
委托代理人（特别授权）：蒋宇，浙江司正律师事务所律师。
被告：詹志平。
被告：王幼香。
原告郑培松为与被告詹志平、王幼香案外人执行异议之诉一案，于2015年5月18日诉讼来院，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月8日公开开庭进行了审理。原告郑培松及其委托代理人蒋宇、被告詹志平到庭参加诉讼；被告王幼香经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、合议庭组成人员通知书、开庭传票，届期，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑培松诉称，原告郑培松与被告王幼香及寿王顺、寿海明于2012年4月20日签署房屋买卖协议一份，约定：1、将坐落于诸暨市山下湖镇山下湖村201号房产（地号为911-3-620）出卖给原告所有；2、房屋价款为115万元，于2012年4月11日预付15万元，2012年4月20日支付60万元，余款40万元在土地证、房产证过户给郑培松后一次性付清；3、房屋及所有门锁应予2012年4月20日协议签订当日交付给郑培松。协议签订后，郑培松已按约支付购房款项75万元，王幼香也按约将房屋交付给郑培松使用。但因王幼香的原因导致未办理房屋产权过户手续。现涉案房屋因詹志平与王幼香民间借贷纠纷被诸暨市人民法院查封，并正在执行处置中，原告郑培松认为，1、郑培松与王幼香、寿王顺、寿海明在法院查封涉案房屋前已签订合法有效的书面买卖合同；2、郑培松在涉案房屋被法院查封前已合法占有该房屋；3、郑培松已按合同约定支付了75万元价款且同意将剩余款项40万元按照法院要求支付；4、涉案房屋未办理过户登记系王幼香的原因导致，非因郑培松的原因。因此，郑培松请求：1、确认涉案房产归其所有；2、停止对涉案房屋的执行。审理中，原告变更第1项诉讼请求为确认郑培松与王幼香、寿王顺、寿海明于2012年4月20日签订的房屋买卖协议有效。
被告詹志平在庭审中辩称，1、詹志平与王幼香民间借贷纠纷案中法院对涉案房屋进行查封，该查封早于郑培松与王幼香、寿王顺、寿海明在2012年4月20日签订的房屋买卖协议；2、王幼香仅将涉案房屋的钥匙交给郑培松，不能视为郑培松合法占有该房屋，3、涉案房屋购房款没有付清；4、涉案房屋在尚未办理房产证的情况下签订的房屋买卖协议不受法律保护；5、涉案房屋的土地使用权性质为集体土地，按照现有政策，该房屋不能买卖，且郑培松不具备买卖该房屋的条件。
被告王幼香未提出答辩意见。
原告郑培松为证明自己主张的事实，向本院提供的证据及被告的质证意见如下：
1、郑培松与王幼香、寿王顺、寿海明于2012年4月20日签订的房屋绝卖契（该房屋绝卖契经山下湖村民委员会确认情况属实，且于2012年8月17日在山下湖国土资源管理中心所报备），以证明涉案房屋王幼香及其家人已出卖给郑培松，郑培松于2012年4月11日预付15万元，4月20日付60万元及王幼香将房屋钥匙于2012年4月20日交付给郑培松的事实。经庭审质证，被告詹志平认为该房屋绝卖契是不真实的，可能是事后补写的，且仅凭房屋绝卖契不能认定郑培松已付购房款75万元的事实。
2、诸暨市山下湖村民委员会于2013年8月20日出具证明及诸暨市山下湖国土资源管理中心所于2013年8月23日出具查询情况证明一份，证明原告郑培松在山下湖村无住房、无宅基地土地使用证登记记录的事实。被告詹志平质证认为，对国土资源管理部门出具的查询情况证明没有异议，但认为郑培松与王幼香不属同一自然村，各自然村的土地登记和财务都相对独立。
3、浙江诸暨农村商业银行股份有限公司山下湖支行业务凭证（交易日期为2012年4月18日）一份，以证明郑培松为于2012年4月20日支付王幼香购房款60万元，筹备款项的事实。被告詹志平质证认为，仅凭该交易凭证不能证明郑培松交付60万元购房款给王幼香的事实。
4、2012年6月28日王幼香、寿海明出具给郭磊的委托书复印件一份，以证明王幼香、寿海明曾委托郭磊向郑培松催讨购房款余款40万元及郑培松已按约支付购房款75万元的事实。被告詹志平认为原告提供的系复印件，故不同意质证。
5、证人詹某甲（系郑培松外甥女婿）出庭作证的证人证言，以证明郑培松与王幼香签订房屋买卖协议是双方真实意思表示，郑培松按约支付75万元购房款，王幼香按约于2012年4月20日将房屋及钥匙交付给郑培松，郑培松已合法占有涉案房屋的事实，原告郑培松对该证人证言没有异议；被告詹志平质证认为证人詹某甲与郑培松系亲戚，存在利害关系，其证言的可信度较低。
6、诸暨集用（2011）第91102536号集体建设用地土地使用证一本，乡字第330681200900595号乡村建设规划许可证一本，以证明王幼香在2012年4月20日收取约定的购房款75万元后将涉案房屋权属凭证交付给郑培松及将涉案房屋实际交付给郑培松占有的事实。被告詹志平对该组证据的真实性没有异议。
7、何迪明证明一份，以证明郑培松已合法占有涉案房产并在使用的事实。被告詹志平质证认为，涉案房屋2014年10月进行装修，因法院查封在前，故法院已责令停止装修。
8、（2014）绍诸执民字第2532号民事裁定书，以证明涉案房屋于2014年10月23日被法院裁定查封的事实。原告郑培松和被告詹志平对该裁定没有异议。
9、（2015）绍诸执异字第48号执行裁定书，以证明原告郑培松提出执行异议及提起本案诉讼的事实。被告詹志平对该裁定没有异议。
被告詹志平对其辩称主张未提供证据证明。
本院为查明本案事实，出示相关证据及到庭当事人的质证意见如下：
10、（2012）绍诸湄商初字第276号民事判决书，以证明本案执行依据事实。原告郑培松没有异议，被告詹志平没有异议。
11、（2012）绍诸湄商初字第276-1号民事裁定书、协助执行通知书及送达回证，以证明涉案房屋于2012年6月13日被本院裁定查封的事实。原告郑培松没有异议，被告詹志平没有异议。
12、涉案房屋所有权证存根，证明涉案房屋权属登记事实。原告郑培松没有异议，被告詹志平没有异议。
13、本院工作人员于2015年6月2日对诸暨市山下湖镇山下湖村民委员会主任詹迪忠的调查笔录，詹迪忠陈述，2012年4与20日，郑培松与王幼香、寿王顺、寿海明签订的房屋绝卖契是真实的，2013年8月20日村里出具证明前，詹迪忠向郑培松说明本村村民之间转让房屋村里同意的。原告郑培松对詹迪忠该陈述没有异议，被告詹志平对詹迪忠该陈述没有异议。
对以上原告提供及本院出示的证据，结合各方当事人的质证意见，本院评析如下：证据1，系郑培松与王幼香、寿王顺、寿海明签订的房屋绝卖契，该房屋绝卖契在见证人詹某甲、詹某乙的见证下签订，经山下湖村民委员会确认情况属实，且于2012年8月17日在山下湖国土资源管理中心所报备，故本院对该证据的真实性予以确认；证据2，山下湖村民委员会出具的证明内容与山下湖国土资源管理中心所查询情况证明内容相符，被告詹志平对该查询情况没有异议，本院对该证据的真实性予以确认；证据3，系詹某甲银行卡交易业务凭证，被告詹志平对其真实性没有异议，本院对其真实性予以确认；证据4，系王幼香、寿海明于2012年6月28日出具给郭磊的委托书复印件，因原告郑培松未能提供该证据原件，且被告詹志平不同意质证，故本院对该证据的真实性不予认可；证据5，系证人詹某甲证言，詹某甲系原告郑培松外甥女婿，同时也是涉案房屋买卖的见证人，其虽与本案存在一定的利害关系，但其证言内容与证据1、证据3相互印证，较为客观可信，故本院对该证据的证明力予以确认；证据6，系涉案房屋的权源凭证，被告詹志平对其真实性没有异议，本院予以确认；证据7，系何迪明证明一份，该证据性质属证人证言，因不符合证据的形式要件构成，本院对其证明力不予认可；证据8，系本院生效法律文书，原告郑培松和被告詹志平均没有异议，本院对其证明力予以确认；证据9，系本院执行异议审查裁定，其作为本案诉讼的前置程序，证明原告提出执行异议及本院审查过程的事实，本院予以确认，该执行裁定的效力，依据本案判决确定；证据10，系本院生效法律文书，即本案的执行依据，原告郑培松和被告詹志平均没有异议，本院予以确认；证据11，系本院生效法律文书及相关诉讼文书，原告郑培松和被告詹志平均没有异议，本院予以确认；证据12，系涉案房屋所有权存根，即涉案房屋权属凭证，原告郑培松和被告詹志平均没有异议，本院予以确认；证据13，系本院依职权对山下湖村民委员会主任詹迪忠的调查笔录，詹迪忠陈述内容与证据1相吻合，且表明村里对涉案房屋买卖行为表示同意的意见，原告郑培松和被告詹志平对其陈述没有异议，本院对其证明力予以确认。被告王幼香经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃质证权利。
综上，本院经审理查明事实如下：原告郑培松与被告王幼香同属诸暨市山下湖镇山下湖村村民。被告王幼香于2009年取得涉案房屋乡村建设规划许可证，于2011年9月2日办理涉案房屋集体建设用地土地使用权证。2012年4月19日涉案房屋在房管部门经初始登记办理房屋所有权证，2012年5月25日该房屋所有权证由山下湖村工作人员从房管部门领取。2012年4月20日，王幼香及其家人寿王顺、寿海明与郑培松经见证人詹某甲、詹某乙见证签订房屋绝卖契，约定王幼香及其家人将坐落于诸暨市山下湖镇山下湖村东湖新农村地块别墅一幢（面积360平方米，三层楼水泥结构，地号为911-3-620）以价款115万出让给郑培松，于2012年4月11日预付15万元，4月20日支付60万元，房屋所有门锁于当天（2012年4月20日）交付郑培松，余款40万元在土地证、房产证过户给郑培松后一次性付清。该房屋绝卖契经山下湖村委会确认情况属实，并于2012年8月17日向诸暨市山下湖国土资源管理中心所报备。郑培松按约于2012年4月11日预付购房款15万元，于2012年4月20日支付购房款60万元后，王幼香于当日将涉案房屋乡村建设规划许可证，集体建设用地土地使用权证及钥匙交付给郑培松。王幼香因故于2012年4月下旬离开山下湖村后至今下落不明，涉案房屋至今未办理过户登记。
詹志平与王幼香民间借贷纠纷一案，本院于2012年6月13日立案受理后，同日作出（2012）绍诸湄商初字第276-1号民事裁定查封涉案房屋。该案于2012年10月18日作出（2012）绍诸湄商初字第276号民事判决，判决确定：王幼香应归还詹志平借款本金人民币50万元，并支付相应利息，款限判决生效之日起十日内付清；王幼香负担诉讼费1570元。判决生效后，王幼香未自觉履行，詹志平向本院申请执行。本院在执行中于2014年10月23日作出（2013）绍诸执民字第4796号民事裁定，继续查封涉案房屋，并拟对该房屋进行拍卖。郑培松向本院提出执行异议，认为该房屋系其从王幼香、寿海明、寿王顺处购得，请求本院停止执行。本院经审查认为郑培松的执行异议理由不成立，裁定驳回郑培松的执行异议。郑培松遂向本院提起本案之诉，要求本院支持其诉请。
审理中，经本院要求，原告郑培松已于2015年11月14日将购房余款40万元缴入本院指定账户。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定之外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案原告郑培松与被告王幼香及其家人寿王顺、寿海明于2012年4与20日签订的房屋绝卖契，系双方真实意思表示，该房屋转让虽涉及集体土地使用权，但其内容未违反法律法规禁止性规定，应属有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告郑培松在本院2012年6月13日查封涉案房屋前已于2012年4月20日与王幼香及其家人签订合法有效的书面买卖合同，并于2012年4月20日接收涉案房屋的权源凭证和钥匙，可视为其合法占有该不动产；原告郑培松于2012年4月20日合同生效时已支付购房款75万元，并将购房款余款按照本院要求交付执行；涉案房屋的房屋所有权证在2012年4月19日进行初始登记后于2012年5月25日由山下湖村工作人员从房管部门领取，而被告王幼香已于2012年4月下旬离家外出至今下落不明，致涉案房屋未办理过户登记非因买受人郑培松自身原因。综上分析，原告郑培松基于其与被告王幼香及其家人于2012年4月20日签订的房屋绝卖契产生的权利可以阻却执行，其要求对涉案房屋停止执行的诉请，理由正当，本院予以支持。被告詹志平对其辩称主张，未提供相应的证据证明，也不符合相应法律规定，本院不予采信。被告王幼香经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，鉴于本案事实已查明，依法可作缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告郑培松与被告王幼香、寿王顺、寿海明于2012年4月20日签订的房屋绝卖契有效；
二、停止对坐落于诸暨市山下湖镇山下湖村201号以王幼香、寿海明为房屋所有权人、房权证诸字第××号房屋的执行。
案件受理费15150元，由被告王幼香负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费15150元，具体金额由绍兴市中级人民法院确定（多余部分以后退还），款汇绍兴市预算外资金财政专户，帐号：09×××13－9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审判长 郭幼芬
审判员 许 君
审判员 叶 江
二〇一五年十二月十五日
书记员 俞哲萍