杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭余余民初字第851号
原告：陈建明。
委托代理人：麻策。
委托代理人：刘大佳。
被告：杭州云恒置业有限公司。
法定代表人：董任远。
委托代理人：徐俊。
原告陈建明诉被告杭州元瑞置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年10月14日立案受理后，依法由审判员吴舒卓独任审判，于同年11月5日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人麻策、刘大佳，被告的委托代理人徐俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2011年5月28日，原、被告签署《浙江省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买爱丁郡公寓9幢2单元502室商品房，建筑面积为89.72平方米，其中套内面积为75.58平方米，应分摊共有建筑面积为14.14平方米。双方合同约定的套内面积与建筑面积的比例，即得房率为84.24%。后原告依约支付了全部购房款。但经过测绘机构测绘，被告交付的商品房建筑面积实际为88.63平方米，其中套内面积70.05平方米，应分摊面积18.58平方米，套内建筑面积减少5.53平方米，得房率缩减为70%，减少了约5.25%，严重侵害了原告的合法权益。原告认为合同条款已固定了商品房的得房率，被告在对该楼盘的宣传中承诺爱丁郡得盘率的下限为80%，当然包括诉争的商品房。该承诺是导致原告签订合同购买房屋的关键。被告违约导致原告不能完整行使物权，还多支付房款，应承担相应的违约责任。为此，原告向法院提起诉讼，要求被告返还购房款81270元。在庭审中，原告变更诉讼请求，要求被告赔偿购房损失80455元。
为证明所述事实，原告向本院提交证据如下：
1、《浙江省商品房买卖合同》及附件、补充协议各一份，证明原告向被告购买涉案房屋，建筑面积为89.72平方米，其中套内面积75.58平方米，应分摊共有建筑面积14.14平方米的事实。
2、《销售不动产统一发票》一份，证明原告依合同约定支付了全部购房款的事实。
3、《房产分层分户平面图》（复印件）一份，证明经测绘，诉争房屋建筑面积实际为88.63平方米，其中套内面积70.05平方米，应分摊面积18.58平方米，导致原告实际使用面积大幅减少的事实。
4、爱丁郡负责人在相关媒体对该商品推广的视频资料光盘一份，证明被告承诺爱丁郡得房率高达80%的事实。
5、媒体对爱丁郡商品房室内面积减少的采访视频资料一份，证明被告承认爱丁郡商品房室内面积减少的事实。
6、网页资料一份，证明余杭地区对于得房率有着明确界定的事实。
7、拒收房通知书、快递单一份，证明原告对于得房率问题向被告提出异议的事实。
8、公证书一份，证明被告在媒体上对得房率予以承诺的事实。
被告答辩称：原告的起诉没有合同和法律依据，应该予以驳回。双方订立的购房合同第六条及补充合同第四条已经对面积出现差异如何处理做了规定。根据现有相关法律规定，面积出现差异应该以合同约定具体的误差处理方式来处理，原告所说的“违约情形”不属于违约，而是属于合同中已经约定的对于面积的调整。原告所有主张是基于一个假想的“得房率”。在商品房买卖合同中，没有约定得房率，计算得房率有关的室内面积和套内面积、公摊面积都可能发生变化、调整，都以最后实测为准，出现差异的以合同约定进行补差，“得房率”不是锁定的，不然合同中就应该明确约定不管面积如何变化得房率不变。原告的请求权是基于对商品房买卖合同第三条的信赖，但原告举出的合同内容只是其中的一部分，没有进一步明确当这些数字发生变化情况下，如何处理。事实上，原告已经处分了当面积发生变化如何处理的权利，因此原告的请求权没有合同基础及法律基础。原、被告双方对面积差异处理已经履行完毕，在被告提供的房屋交接书中可以看到双方对房屋最终面积和价款已经做了确认，争议已经履行完毕。原告的诉请没有法律依据应该依法驳回。
为证明所述事实，被告向本院提交证据如下：
商品房交接书（复印件）一份，证明2013年7月5日原、被告双方对诉争房屋实测面积和房价做了确认，并开具了发票，表明对面积差异已经按照合同约定进行处理的事实。
上述证据，经庭审质证，本院认证如下：
（一）对原告提交的证据1，被告对真实性没有异议，对证明对象有异议，认为该合同第六条载明了以建筑面积作为计价方式，放弃套内建筑面积作为计价方式，补充协议第四条是对合同第六条的补充，第二款规定只对商品房的建筑面积差异处理，不对商品房的套内面积、公摊面积进行处理的事实。对于证据2、3无异议。对证据4、8的真实性无异议，对关联性及与待证事实有异议，认为该视频资料是对笼统的整个项目的表述，并不是针对具体的房屋，根据法律解释，本案中对外宣传不构成要约，面积误差应该以原、被告合同约定为准。对证据5、6的表面真实性没有异议，但认为对于房屋面积套内面积如何处理还是要根据合同约定来处理。对证据7真实性没有异议，拒收房通知书是在2013年7月2日，但是在三天后原告就办理了领房手续，交接书中对于原告提及的面积差异处理做了进一步确认。上述证据，本院予以确认相关事实。
（二）被告提交的证据，原告对真实性无异议，对关联性有异议，认为表面上只是对建筑面积进行了明确，但并没有向原告就套内建筑面积、分摊面积进行说明，原告如果不签交接书，将无法入住导致更大的损失；该证据仅说明被告按照房屋现状进行了交付，并非原告放弃了补偿的权利。上述证据本院予以确认相关事实。
根据以上有效证据及当事人的陈述，本院认定本案事实如下：
2011年5月28日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议书》各一份，《浙江省商品房买卖合同》约定原告向被告购买位于杭州市余杭区五常街道爱丁郡公寓9幢2单元502室商品房一套，合同第四条规定：该商品房建筑面积共89.72平方米，其中套内建筑面积75.58平方米，应分摊共有建筑面积14.14平方米。合同第六条规定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。1、当事人选择建筑面积作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。……”。《补充协议书》第四条规定：“对合同第六条的补充。1、该商品房的合同约定面积系按现行房产测量规范及有关补充文件预测所得，在该商品房交付前，如因政府的相关房产测量规范、文件调整导致合同约定面积与产权登记面积产生差异的，不视为出卖人违约，也不适用本条款之面积差异处理方式，而按产权登记面积据实结算房屋价款。2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内建筑面积或公摊面积单项差异的处理。……”。该商品房经杭州余杭临平同创房产测绘有限公司检测，实际建筑面积为88.63平方米，套内面积为70.05平方米，分摊面积为18.58平方米。原告于2013年7月2日出具《爱丁郡房屋拒收通知书》给被告，就得房率、套内面积减少等问题提出异议。同年7月5日，原、被告办理房屋交接手续，签署《商品房交接书》，原告购房款1302517元支付完毕，被告亦开具了购房发票给原告。另查，被告在宣传资料中曾有得房率达80%-85%的表述。
本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实的意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，应认定其合法有效，双方均应依照上述约定履行各自的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案双方当事人在《商品房买卖合同》及《补充协议》中约定以建筑面积作为产权登记面积与合同约定面积发生差异时的计价方式。虽然被告的宣传资料中存在得房率达80%-85%的宣传，原告主张的“得房率”是其以套内面积除以建筑面积而得出的结论，而实际交付时房屋套内面积、建筑面积与合同是有差异的，合同并未明确约定“得房率”是多少，而是明确约定了面积差异的处理方式，可视为对得房率进行了变更。现原告以锁定得房率来要求赔偿，无合同依据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告陈建明的诉讼请求。
本案案件受理费1811元，减半收取905.50元，由原告陈建明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1811元。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号1202024409008802968）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求，由本院书面通知预交。
审判员 吴舒卓
二〇一三年十一月十九日
书记员 沈 晨