北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第17432号
原告北京亿城物业管理有限公司，住所地北京市海淀区长春桥路11号2号楼17层1701室，注册号：110108004557295。
法定代表人化向东，董事长。
委托代理人蔡晓霁，北京大成律师事务所律师。
被告吕某某，男。
法定代理人孙瑞敏，女。
委托代理人陈凤霞，北京市中唐律师事务所律师。
委托代理人王佳红，北京市京华律师事务所律师。
原告北京亿城物业管理有限公司（以下简称亿城物业公司）与被告吕某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告亿城物业公司之委托代理人蔡晓霁，被告吕某某之委托代理人陈凤霞、王佳红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
亿城物业公司诉称，2007年5月23日，吕某某与北京万城置地房地产开发有限公司（以下简称万城置地房地产公司）签订《北京市商品房预售合同》。双方约定，吕某某购买由万城置地房地产公司开发建设的北京市海淀区万柳万城华府海园某房屋一套，该房屋的实测建筑面积为285.53平方米。依合同约定，吕某某应支付的物业服务费为4.3元／月／平方米，按年支付，且其已详细阅读相关物业条款及附件七即《业主临时公约》的全部内容，同意由万城置地房地产公司依法选聘我公司提供前期物业服务并遵守业主临时公约。万城置地房地产公司向吕某某交付该房屋后，于2008年12月17日与我公司签订《万城华府玺园、海园前期物业服务合同》，依法选聘我公司提供前期物业服务。依该合同约定，业主应在交费季前一周内履行交纳义务，业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应从逾期之日起每日按照应交费总额的万分之四的标准支付违约金。在物业管理服务合同履行过程中，我公司全面适当地履行了各项义务，吕某某却长期拖欠物业管理费。期间经我公司多次催告，吕某某始终拒绝支付。故现我公司要求判令吕某某向我公司支付自2010年1月1日至2012年12月31日止的物业服务费44200.08元，同时支付拖欠物业服务费的违约金3315.01元。本案诉讼费由吕某某负担。
吕某某之法定代理人辩称，亿城物业公司主体不适格，双方从未签订过物业服务合同，我也未同意亿城物业公司提供物业服务。我从未接到过催缴物业费的通知，依据法律规定，物业公司必须以书面形式通知到业主，并给予合理期限，业主无故拖欠的，物业公司才能主张物业费。亿城物业公司请求判令我支付的2010年1月1日到2010年6月24日期间的物业费已经超过了2年的诉讼时效，请法院依法驳回。另外，亿城物业公司提供的物业服务未达到合同约定标准，更不符合万城华府海园业主手册中物业管理服务内容的承诺标准，业主有权提出抗辩，拒绝缴纳物业费。合同及附件还约定了物业公司对房屋二次装修的管理监督服务，及时制止任何破坏建筑主体、承重墙的行为、监督装修单位无危及房屋结构施工、每日巡视等职责。但是2010年隔壁邻居装修，严重违反法律规定，造成我家墙体开裂，产生安全隐患。我向亿城物业公司反映，但是该公司不加以制止也未协调，任由邻居违法装修不履行管理职责。依据《北京市物业服务收费管理办法》第二十一条规定，物业服务收费实行明码标价，但亿城物业公司并未就物业服务内容、标准、收费项目、收费标准进行公示，所以业主并不知道依照何种收费标准收取费用。依据物权法及相关司法解释规定，亿城物业公司提供物业服务应该向小区业主公开物业服务费用的相关明细，我作为小区业主，多次要求亿城物业公司公开物业服务费用的支出情况以及使用明细，但都遭到该公司拒绝，对此，我有权质疑该公司物业服务费用的合理使用情况。综上，请法院裁定驳回亿城物业公司的诉讼请求。
经审理查明，2007年5月23日，吕某某（买受人）与万城置地公司（出卖人）签订《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称买卖合同），购买万城置地公司开发的位于万柳万城华府海园某房屋（以下简称某房屋，建筑面积285.53平方米）。其中前期物业服务条款内容为：出卖人依法选聘的物业管理企业为国贸物业酒店管理有限公司。前期物业管理期间，物业服务收费价格为4.3元／月·平方米（建筑面积），由物业管理企业按照【年√】收取。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、设备设施及公众责任保险费、税金及物业管理酬金、政府允许的其他费用构成等。物业服务的内容和业主临时公约的内容见附件七。买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。同时，双方将物业服务内容作为附件七作了约定。其中约定：物业服务费为4.3元／平方米·月（官邸），另以业主临时公约确定：物业管理公司是指根据国家《物业管理条例》的规定，在业主委员会成立之前由开发商选聘的、根据《万城花园物业委托管理合同》从事为万城花园所有业主提供高品质前期物业服务与管理的专业管理企业。名称：国贸物业酒店管理有限公司。缴纳物业管理相关费用：业主在第一次缴纳费用时，物业管理公司将预收壹年的物业管理费，壹年期满后物业管理公司将以每六个月为一周期预收物业管理费。物业管理费计费起始日期：自开发商发出的入住通知书上载明的正式入住手续办理开始之日起。若因个人原因没有及时办理入住手续，业主仍需支付按入住通知书上载明的正式入住手续办理开始之日起计算的物业管理费。若业主未按期交纳物业管理费或其他应付费用，则每延期一天须承担欠缴金额3‰的滞纳金。业主违反本公约规定的，物业管理公司有权进行规劝和制止。拒不纠正的，物业管理公司可以采取以下措施：1、禁止装修施工人员进入物业管理区域；2、将违法、违规行为向行政主管部门举报；3、在事前通报前提下，拆除或搬移块违规构筑物或违规摆放物品；4、物业使用人违反公约的，由相关业主承担相应责任、5、直接向物业所在地人民法院提起诉讼。
2008年12月17日，万城置地公司（甲方）另与亿城物业公司（乙方）签订《万城华府玺园、海园前期物业服务合同》（以下简称物业服务合同），重新选聘小区前期物业管理公司为亿城物业公司。其中约定：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅官邸4.3元／月·㎡（按建筑面积）。业主应于收到《入伙通知书》后5日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。物业服务费用按半年交纳，业主或物业使用人应在交费季前一周内履行交纳义务。甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应从逾期之日起每日按照应交费总额的万分之四的标准向乙方支付违约金。本合同期限自2008年12月17日起至业主大会召开、业主委员会建立、选聘新的物业管理企业止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。因特殊情况需要延长合同期限时，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。物业服务合同签订后，亿城物业公司为该小区提供了物业管理服务，吕某某未向亿城物业公司交纳自2010年1月1日至2012年12月31日期间物业服务费。
庭审中，吕某某之法定代理人确认未曾向亿城物业公司支付物业服务费的事实，但其以《北京市商品房买卖合同》及附件中明确约定开发商选聘的前期物业服务企业为国贸物业酒店管理有限公司等为由，不认可亿城物业公司为其所在小区的物业服务企业。亿城物业公司向本院提供显示经万城置地公司与国贸物业酒店管理有限公司联合向业主发布的《关于万城华府玺园海园物业管理公司的变更的公告》，吕某某之法定代理人虽不予认可，亦未向本院提供相应反证。亿城物业公司另提供所谓上述公告文件于小区公告栏内公示的照片真实性亦未得到吕某某之法定代理人的认可，亿城物业公司未能就此公示事实向本院充分举证。
吕某某之法定代理人另以亿城物业公司物业服务未达到合同约定标准为由拒绝交纳物业服务费。其中，吕某某之法定代理人主要依据显示由万城置地公司出具的《住宅使用说明书》及国贸物业酒店管理有限公司出具的《业主服务手册》、《装修指南》、现场照片等，主张存在红外幕帘监控系统没有安装、一卡通门禁系统至今未实现一卡通控制、私自搭建阳光棚和遮阳棚、路灯、庭院灯完好率未达约定的98%、垃圾没有清洁人员清理等物业管理服务瑕疵。庭审中，亿城物业公司均逐项进行了澄清，除主张开发商未向其移交红外幕帘监控系统外，对吕某某之法定代理人主张的其他物业管理服务事实及责任范围亦未予认可，吕某某之法定代理人未能就其主张的相关事实向本院充分举证。吕某某之法定代理人另称1018号房屋墙体因邻居装修导致开裂，且经向亿城物业公司反映却未得到该公司答复，亿城物业公司反驳称曾对装修方进行过劝阻并表示愿协助其通过诉讼维权，以此主张已履行了相应的管理服务义务，吕某某之法定代理人亦未就其该项主张向本院充分举证。
吕某某之法定代理人另提出诉讼时效抗辩，主张亿城物业公司一直未向其催要过物业服务费，即自2010年1月1日至亿城物业公司起诉之日2010年6月24日期间的物业服务费已超过了两年诉讼时效。亿城物业公司则主张曾先后于2010年9月13日、2011年7月15日、2012年10月15日以在5018号房屋户门上张贴《客户缴费通知单》形式向吕某某催缴，并向本院提交相应照片及沟通记录为据。吕某某之法定代理人对该证据的真实性不予认可，亿城物业公司未能就催缴事宜向本院充分举证。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市商品房买卖合同》、《万城华府玺园、海园前期物业服务合同》、《关于万城华府玺园海园物业管理公司的变更的公告》、《住宅使用说明书》、《业主服务手册》、《装修指南》、照片等证据材料在案佐证。
本院认为，合法的债权债务关系受法律保护。本案中，吕某某购买万城置地公司开发的万城华府海园1018号房屋，其中约定在小区业主委员会成立前，物业管理服务由万城置地公司选聘的前期物业管理公司承担。万城置地公司先前曾选聘国贸物业酒店管理有限公司从事该小区的物业管理服务，后该公司变更与亿城物业公司签订了前期物业服务合同，委托亿城物业公司对该小区提供前期物业管理服务。合同签订后，亿城物业公司提供了物业服务，与吕某某形成事实上的物业服务关系，由此产生的债权债务关系受法律保护。庭审中，吕某某之法定代理人否认亿城物业公司为万城华府海园的物业服务企业，除针对亿城物业公司出具相应证据未能提供反证外，吕某某之法定代理人亦确认双方曾就物业管理事项进行过沟通的事实，故本院对吕某某之法定代理人的上述主张不予采信。万城置地公司与亿城物业公司所约定的物业服务费标准等内容未超出原合同范围，且并不违反法律规定，吕某某之法定代理人应就亿城物业公司提供的物业管理服务支付相应的物业服务费。吕某某之法定代理人另以亿城城物业公司提供的物业管理服务存在诸多瑕疵进行抗辩，亿城物业公司于庭审中进行了逐项澄清，吕某某之法定代理人现提供的证据不能充分证明其所主张的相关事实，且不能全面反映亿城物业公司的物业管理服务工作，尚不足以对抗缴纳物业服务费的请求。关于吕某某之法定代理人主张部分物业服务费已超过诉讼时效一节，虽亿城物业公司未能提供进一步的催缴证据，但亦无证据证明该公司明显怠于主张相应物业服务费，故本院对抗辩理由不予采信。但有鉴于亿城物业公司就上述物业管理公司变更公示及催缴事实未能充分举证及由此可能产生各自权利、义务的自觉、全面地行使及履行之影响，本院对亿城物业公司赔偿违约金之主张不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、本判决生效后七日内，吕某某之法定代理人孙瑞敏支付北京亿城物业管理有限公司自二○一○年一月一日至二○一二年十二月三十一日间的物业服务费人民币四万四千二百元零八分；
二、驳回北京亿城物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费九百八十八元，由吕某某之法定代理人负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黎 健
人民陪审员 王权洁
人民陪审员 梁铭全
二〇一三年十一月二十七日
书 记 员 孙婉仪