北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）顺民初字第03338号
原告张英，男，1966年6月9日出生。
委托代理人万有志，北京朗泰律师事务所律师。
被告康金婷，女，1982年11月12日出生。
原告张英与被告康金婷租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张英的委托代理人万有志到庭参加了诉讼，被告康金婷经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭应诉，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。
原告张英诉称：2009年12月14日，康金婷与王艳平签订《房屋租赁合同》，承租位于顺义区彩俸北区×号房屋，租赁期限为5年。康金婷承租后，又有意将该房屋对外转租，我因为经营需要有意承租该房屋，表示如果王艳平同意转租的情况下，愿意承租该房屋，康金婷表示已经取得王艳平同意。2011年10月12日我与康金婷签订《房屋出租合同》，约定：康金婷（甲方）将坐落于北京市的顺义区彩俸北区×号房屋出租给我（乙方）使用，租赁期限为24个月，甲方从2011年10月13日起将出租房屋交付给乙方使用，至2013年10月14日止，租金每年70000元。为确保王艳平同意房屋转租，我要求康金婷征求王艳平的意见，并签字确认。康金婷将合同拿走后找王艳平签字，随后康金婷将有王艳平签字的合同交付给我。合同签订后，我向康金婷支付20000元的房屋转让费，此后，我一直按时交纳房租，2013年1月22日，我又交纳房屋租金35000元。合同签订后，我向工商局办理工商登记，于2011年11月4日设立了北京句号殡葬服务有限公司，我任法定代表人。为经营需要，我对承租房屋进行了装修，包括喷漆、挂墙、添加了室内展板及背景墙等设施设备，制作了公司宣传图册及名片并在报纸上进行了宣传。2011年12月30日，公司经营一个月左右，王艳平以康金婷为被告，以我为第三人起诉至法院，要求解除与康金婷签订的租赁合同，并要求康金婷及我腾退房屋。理由是王艳平与康金婷于2009年12月14日签订有《房屋租赁合同》，并特别约定康金婷不得擅自将房屋转租给第三人，现康金婷未经过允许已经将房屋进行了转租，为此要求解除合同。2012年12月14日北京市顺义区法院作出了（2012）顺民初字第03044号民事判决书，判决解除王艳平与康金婷签订的租赁合同，康金婷与我在判决生效之日起30日内将占用的房屋腾退给王艳平，鉴定费7000元由我负担。至此，我才知道康金婷将房屋转租给我没有经过王艳平的同意，就是通过伪造王艳平的签名来欺骗我。判决生效后，我不得不另外租赁房屋，2013年3月开始对公司设备进行搬迁，并于3月26日与王艳平办理了房屋交接手续。康金婷行为违反了有关合同约定及相关法律规定，严重侵犯了我的合法权利，在合同没有到期的情况下，被王艳平解除了合同，更是导致我公司预期利益的损失，因此诉至法院，请求判令：1.被告返还顺义区彩俸北区×号房屋转让费20000元；2.被告支付因被告原因导致我负担的鉴定费7000元及律师费3000元；3.被告支付我装修费、添加设施设备费、广告宣传及搬迁等费用20000元；4.被告支付我2013年3月26日至2013年10月14日止的预期利益损失7×7000=49000元；5.被告返还剩余房屋租金29111.2元及其他费用电费161元、水费841元；6.本案案件受理费由被告负担。
被告康金婷既未作出答辩，亦未参加本院庭审。
经审理查明：
2009年12月14日，康金婷与王艳平婷签订《房屋租赁合同》，在该合同中约定康金婷承租王艳平坐落于北京市顺义区彩俸北区×号的房屋，用以经营医疗、保健；房屋租赁期自2010年1月1日至2014年12月31日，共计5年。并特别约定非经王艳平书面同意，康金婷不得在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人。合同签订后，王艳平将上述房屋交付给了康金婷，康金婷也向王艳平交纳了至2012年12月31日的租金。
2011年10月12日，康金婷与张英签订《房屋出租合同》，在该合同中约定：康金婷将坐落在北京市顺义区彩俸北区×房屋出租给张英使用；租赁期共24个月，康金婷从2011年10月13日起将出租房屋交付张英使用，至2013年10月14日；张英有下列情形之一的，康金婷可以终止合同，收回房屋：1.擅自将房屋转租，转让，转借，联营，或者与他人调剂交换的，2.利用承租房进行非法活动，损害公共利益的，3.拖欠租金一个月或空关一个月的；合同期满后，康金婷如果继续出租房屋的，张英拥有优先承租权，租赁合同期满而终止时，如张英续租，可与康金婷协商延长租赁期限；双方协定租金柒万元每年，不含物业暖气费用，物业暖气费由张英每年按时交到物业公司，房屋租金按每半年一付，由张英提前一个月交纳给康金婷，先付后用；双方如在合同期内解除出租合同，解除方需提前一个月通知对方，并支付一个月的房租作为违约金。在该合同签字页还载明，水费：剩余468.8吨水×6.21=2911元（实收1000元）；首次乙方交纳三个月房屋租金及一个月押金合计24000元。合同签订后，张英向康金婷交付了房屋转让费20000元，并交纳了3个月房屋租金及押金、水费共计24000元，并开始使用涉诉房屋。后张英又分别在2012年3月18日交纳租金35000元，2012年6月14日交纳租金17500元，2012年10月15日交纳租金17500元，2013年1月22日交纳租金35000元。
2012年2月，王艳平以康金婷为被告，以张英为第三人，起诉至本院，要求解除与康金婷签订的租赁合同，并要求康金婷及张英腾退房屋。理由是康金婷未经其允许擅自将房屋进行了转租，为此要求解除合同。2012年12月14日，本院作出了（2012）顺民初字第03044号民事判决书，判决解除王艳平与康金婷2009年12月14日签订的房屋租赁合同；康金婷与张英于该判决生效之日起30日内将占用的北京市顺义区南彩镇彩俸北区×室房屋腾退给王艳平。判决生效后，张英、王艳平于2013年3月26日对上述房屋进行了交接，王艳平为此出具了收条，在收条中载明电表里有剩余电量337度，水表里还有301.5吨（累计数为494.50）。
张英称自己在租赁房屋时，给了康金婷房屋转让费20000元，现在租赁合同已经被判无效，自己也将房屋腾退了，因此康金婷应当退还房屋转让费20000元；张英还称自己为了公司经营，还花费了装修费、设施设备费、广告宣传费及搬迁费等共计20000元，现由于合同被解除，自己被迫腾退房屋，因此康金婷应当赔偿自己上述损失。为证明上述损失的存在，张英提交了支付房屋装修收据、宣传费收据、律师费收据、搬家费收据予以证实。上述收据显示张英支付了门头喷绘850元，喷漆、刮墙费3900元，室内展板、背景墙、反光贴刻字4710元，广告费500元，彩页、不干胶、名片费4060元，共计14020元。
张英称自己为了在租赁的房屋内安装开通网络，向康金婷支付了2000元的费用，因此要求康金婷予以退还，并提交了支付该费用的银行转账单予以证实。在该转账单中显示，2011年11月3日向康金婷支付了2000元。
张英承租涉诉房屋后，其于2011年向工商部门申请办理工商登记，设立了北京句号殡葬服务有限公司，并领取了营业执照，张英为该公司的法定代表人，该公司登记的住所地即为涉诉房屋所在地。
张英主张因为租赁合同无效，房屋被腾退，自己在此开办的公司也被迫搬迁，因此导致产生公司的预期经营收益损失，要求康金婷按照每月7000元、共计7个月的标准赔偿自己的预期经营收益损失，但张英对此未能提供相关证据予以证实。
另查，在（2012）顺民初字第03044号案件的审理过程中，因三方当事人就张英提交的工商登记材料中“王艳平”签名是否为王艳平本人所签存有争议，王艳平向本院提出笔迹鉴定申请。后经鉴定该材料中的“王艳平”与样本中的王艳平签名字迹不是同一人书写。王艳平预付鉴定费4000元。张英亦向本院提出笔迹鉴定申请，要求对该案2011年12月30日民事起诉状上“王艳平”的签名、2009年12月14日王艳平与康金婷签订的房屋租赁合同中“王艳平”的签名以及2011年10月12日康金婷与张英签订的房屋出租合同中“王艳平”的签名是否为同一人所写进行鉴定。经本院释明，张英申请的鉴定内容非本院所要求鉴定的项目，亦非本院要求张英举证的范围，如果坚持申请鉴定，不利后果将由自己承担。对此，张英表示坚持申请鉴定。后经鉴定，鉴定意见为：1.送检的2011年12月30日《民事起诉状》与2009年12月14日《房屋租赁合同》中“王艳平”签名字迹是同一人所写。2.送检的2011年12月30日《民事起诉状》与2011年10月12日《房屋出租合同》中“王艳平”签名字迹不是同一人所写。3.送检的2009年12月14日《房屋租赁合同》与2011年10月12日《房屋出租合同》中“王艳平”签名字迹不是同一人所写。张英支付鉴定费3000元。
再查，在本院（2012）顺民初字第03044号案件的审理过程中，康金婷到庭参加了诉讼，并且康金婷在该案庭审中称其在租赁涉诉房屋期间，对房屋进行了装修，故其转租张英时要了2万元的转让费，现在张英所交房租不计算押金截至庭审已经给到2012年10月12日，在涉诉房屋内有其一个吧台，现由张英在使用；张英认可涉诉房屋内有康金婷一个吧台，但表示其没有使用该吧台。
上述事实，有当事人的陈述、房屋出租合同、租金收条、收据、交接收条、转账凭证、（2012）顺民初字第03044号民事判决书、谈话笔录、庭审笔录等证据在案佐证，可以作为认定事实之依据。
本院认为：
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人对对方当事人陈述的事实和提交的证据有答辩和质证的权利。康金婷经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利，因此本院对原告张英提交证据的真实性依法予以确认。
根据（2012）顺民初字第03044号民事判决书所确认的事实，康金婷在从王艳平处租赁了涉案房屋后，明知双方签订的《房屋租赁合同》已经明确约定转租须经王艳平书面同意，在未取得王艳平同意的情况下，擅自将涉案房屋转租给张英，并最终导致房屋租赁合同被解除，张英也被迫将涉案房屋腾退予王艳平，故张英与康金婷之间的房屋租赁合同实际上也无法再履行，因此康金婷因其擅自转租行为而给张英所造成的合理损失，应当承担赔偿责任。因此，本案的焦点在于如何界定张英合理损失的范围。
对于张英要求返还的房屋转让费20000元，虽然康金婷并未到庭发表答辩意见，但在本院（2012）顺民初字第03044号案件的审理过程中，康金婷到庭参加了诉讼并称其在租赁涉诉房屋期间，对房屋进行了装修，因此其在转租时双方才达成了支付20000元转让费的协议，因此该转让费系对康金婷装修费用及获得房屋使用机会的一种合理补偿。按照张英与康金婷所签订的房屋出租合同，租赁期限为24个月，从2011年10月13日至2013年10月14日止，但实际上该合同并未能全部履行完毕，张英对涉诉房屋使用截止至2013年3月26日即与房主王艳平办理了房屋交接手续，因此，尽管张英并未能按照原约定期限使用房屋，但其毕竟已经对涉案房屋实际占有使用了一段时间，因此张英要求全额退还房屋转让费缺乏依据，应当根据当初双方合同约定的租赁期限与实际使用时长的比例来确定康金婷应当退还的房屋转让费。经核算，康金婷应当退还的房屋转让费为5500元。
张英要求康金婷赔偿在（2012）顺民初字第03044号案件审理过程中由其承担鉴定费7000元，对于因不认可张英提交的工商登记材料中“王艳平”签名为王艳平本人所签而由王艳平提出笔迹鉴定申请并预交的4000元鉴定费，根据鉴定结果两者并非同一人所签，因此张英应当对此承担不利后果，由此而产生的鉴定费用应当由其自行承担；而对于张英自己申请笔迹鉴定而产生的鉴定费3000元，在本院已经向其释明其申请的鉴定内容非本院所要求鉴定的项目，亦非本院要求其举证的范围，如果坚持申请鉴定，不利后果将由其自己承担的情况下，仍然坚持要求鉴定，由此产生的鉴定费显然应当由其自行承担。因此上述两笔鉴定费用共计7000元，均非康金婷的擅自转租行为给张英所造成的合理损失，张英要求康金婷予以赔偿，缺乏法律依据，本院不予支持。至于张英所主张的律师费3000元，系其为进行诉讼活动而自愿花费的费用，要求康金婷予以赔偿，亦缺乏法律依据，本院不予支持。
对于张英主张的装修费、设施设备费、广告宣传费、搬迁费等费用，张英虽提交了相关收据予以证实，但是并未能提供正规的发票，因此本院根据其实际情况，并结合涉案房屋的实际使用期间，酌情确定康金婷给付装修费、设施设备费、广告宣传费、搬迁费等费用补偿金3000元。
对于张英主张的2013年3月26日至2013年10月14日期间的预期营业收益损失，其既未能提供证据加以证实，也缺乏相应的法律依据，因此对于其主张的预期营业收益损失，本院不予支持。
根据本院已查明的事实，张英累计向康金婷交付了租金共计129000元，而其对涉案房屋实际使用至2013年3月26日，而按照康金婷与张英签订的房屋出租合同的约定，涉案房屋的房租为7万元／年，租赁期限为2011年10月13日至2013年10月14日，因此经核算，应当退还的房租为27356.17元。
对于张英要求退还的电费、水费，根据房屋交接收条的记载，张英腾退房屋时尚余电量为337度，因此张英要求退还电费161元未超过法律规定的标准，本院予以支持。至于张英要求退还的水费841元，根据房屋出租合同的记载，存在当时剩余水量为468.8吨，每吨6.21元，共计2911元，实际支付了1000元，而交接时还剩余水量301.5吨，经核算，其已支付数额未高于应支付的数额，因此其要求退还水费的请求，本院不予支持。
对于张英主张的网络安装使用费用2000元，张英要求全额退还缺乏依据，应当根据当初双方合同约定的租赁期限与实际使用时长的比例来确定康金婷应当退还的网络安装使用费，经核算应当退还张英网络安装使用费550元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告康金婷退还原告张英房屋租金、电费、网络安装使用费共计二万八千零六十七元一角七分，均于本判决生效之日起七日内执行；
二、被告康金婷退还原告张英房屋转让费五千五百元，于本判决生效之日起七日内执行；
三、被告康金婷赔偿原告张英装修费、设施设备费、广告宣传费、搬迁费等费用补偿共计三千元，于本判决生效之日起七日内执行；
四、驳回原告张英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千八百八十二元，由原告张英负担二千零六十六元（已交纳），由被告康金婷负担八百一十六元，公告费五百六十元，由被告康金婷负担，均于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 罗旭华
人民陪审员 赵光玉
人民陪审员 杨凤利
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 冯 月