江西省上饶市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）饶中民二终字第213号
上诉人（原审第三人）徐年华。
被上诉人（原审原告）陈柳。
委托代理人余飞，江西带湖律师事务所律师，特别授权。
原审被告徐张虹。
委托代理人徐华。
上诉人徐年华因房屋租赁合同纠纷一案，不服上饶市信州区人民法院（2013）信民二初字第178号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，书面审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2011年7月25日，原、被告签订一份《店面租赁协议书》。合同约定：原告同意将其位于上饶市信州区五三大道延伸段东方帝景小区27、29号2幢1-11商铺租赁给被告使用；租赁期限1年，从2011年8月11日至2012年8月10日，合同期满，若原告继续出租该店面，被告享有优先承租权，但被告须在合同期满前一个月与原告协商并重新签订《店面租赁协议书》，否则按自动弃权处理，原告有权另行出租；租金为每月1，250元，一个季度支付一次，下一个季度的租金提前一个月付清；房租押金2，000元；原告保证按合同规定的时间将房屋交给被告使用，店面交付时，原告须负责水、电到位；合同未尽事宜，双方共同协商解决。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告将店面交付给了被告，被告按合同约定向原告支付了押金2，000元和租金。2012年8月10日，合同期满，原、被告未续订合同，但双方口头约定，合同继续履行，并从2012年8月11日起租金由原来的每月1，250元增加到1，550元。2013年5月8日，被告未经原告同意，擅自将向原告承租的店面转租给第三人经营水果生意。原告知道后向被告以及第三人表示不同意被告和第三人之间转租，但被告和第三人对原告的意见置之不理。第三人向被告支付了店面转让费45，000元及租金后于2013年5月8日用该店开始营业，营业的店名为“帝景水果超市”。2013年5月25日，因原、被告就该店面转让问题不能协商一致，原告向被告以及第三人送达了《解除合同通知书》。通知书载明：自2013年5月25日起双方解除租赁合同，被告须于2013年5月31日前返还原告店面，并由被告向原告支付2013年5月11日至店面返还之日的店面占用费。被告收到通知书后未提出异议，也未向人民法院或者仲裁机构要求确认解除合同的效力。被告至今未将店面返还原告，也未向原告支付店面占用费。该店面至今仍由第三人用于经营“帝景水果超市”。
一审法院认为，2011年7月25日，原、被告协商签订的《店面租赁协议书》和2012年8月10日合同期满，原、被告口头约定合同继续履行并从2012年8月11日起将每月租金1，250元增加为1，550元，均是原、被告双方的真实意思表示，且内容不违反法律规定，合法有效，原、被告应当按照合同约定（含口头约定）全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八第二款的规定，2013年5月初，被告未经原告同意，擅自将店面转租给第三人，属违法转租，该转租合同无效，原告可以与被告解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，2013年5月25日原告向被告送达了《解除合同通知书》，原、被告之间的《店面租赁协议书》于2013年5月25日即已解除。合同解除后，被告应当将店面返还原告，但被告至今未返还，故被告应当赔偿原告店面被占用期间所造成的经济损失。综上，原告要求确认被告与第三人之间的租赁合同无效，并由被告支付2013年5月11日至店面返还之日的店面占用费（按每月1，550元计算）以及由被告和第三人返还店面的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告称其与原告解除合同的前提必须由原告补偿其店面转让费损失45，000元的抗辩意见，没有法律依据，不予采纳。由于被告和第三人之间的转租属违法转租，故第三人称被告与第三人之间的租赁合同有效的抗辩意见，不符合法律规定，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第九十七条和第九十八条的规定，判决：一、被告徐张虹和第三人徐年华的租赁合同无效；二、被告徐张虹、第三人徐年华于本判决生效之日起三日内返还原告陈柳位于上饶市五三大道延伸段东方帝景小区27、29号2幢1-11号店面；三、被告徐张虹于本判决生效之日起三日内按每月1，550元支付原告陈柳2013年5月11日至2013年5月25日的租金以及2013年5月26日至店面返还之日止的店面占用费；四、驳回原告陈柳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费170元，减半收取即85元，由被告负担。
上诉人徐年华对一审判决不服，提出上诉，请求依法撤销上饶市信州区人民法院（2013）信民二初字第178号民事判决，第一、第二、第三项判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。其理由主要有：上诉人与原审被告人在2013年4月底达成店面租赁的意思后，于5月初上诉人就开始对店面进行装修改造，在装修过程中被上诉人经常到店里玩，在此过程中上诉人明确告知了其店面转租的事实，被上诉人当时并没有提出过任何异议，说明被上诉人当时是默认同意双方转租行为的。
被上诉人陈柳答辩称：1、一审法院认定原审被告将答辩人房屋转租给上诉人的事实清楚。一审中，答辩人、原审被告以及上诉人对店面已经转租的事实均无争议，其中，上诉人向一审法院提交了向被告交纳转租费45000元的收据一张，结合上诉人当庭陈述其店面已于2013年5月8日开张营业，证明了原审被告已于2013年4月29日将答辩人店面转租给上诉人的事实。
2、上诉人上诉称答辩人知道转租事实而主张答辩人默认同意转租行为不符合本案事实和法律规定。首先，答辩人自始至终未同意原审被告将店面转租给上诉人。在一审的庭审中，上诉人也陈述双方一直在进行协商，但未达成一致，这也充分说明了答辩人至今未同意原审被告转租。其次，原审被告没有任何证据证明其转租行为得到了答辩人的同意。答辩人知道原审被告转租后，已经明确告知了原审被告和上诉人不同意转租；第三、上诉人在明确知道答辩人不同意转租的情况下仍然装修并开业，答辩人在制止无果的情况下，及时向原审被告、第三人发出了书面的解除合同通知书；如果答辩人是默认转租行为，又为何主张解除合同，收回租赁房产。因此，从上述事实可以证明，答辩人自始不同意原审被告将店面进行转租，上诉人主张答辩人默认双方转租不符合本案事实。
3、一审法院认定原审被告转租行为无效并判令原审被告、上诉人返还店面符合法律规定。首先，原审被告与上诉人的转租行为无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给上诉人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，原原审被告的租赁合同在2012年8月10日已经到期，根本不存在剩有租期的情形。因此，原审被告将答辩人店面转租给上诉人的行为因违反法律规定而无效的。其次，答辩人主张解除合同符合法律规定。根据合同法第二百二十四条，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第三、答辩人已经将解除合同的主张书面告知原审被告，并给予了原审被告、上诉人合理的搬迁期限。答辩人于2013年5月25日向原审被告发出了解除合同通知书，并限期在2013年5月30日迁出租赁房产。原审被告、上诉人并没有提出异议，故答辩人解除合同通知书已经发生法律效力，双方租赁合同关系已经解除。一审法院确认原审被告和上诉人转租行为无效，并判令原审被告、上诉人将店面返还给答辩人符合法律规定。
4、一审法院判令原审被告及上诉人腾出房屋并按1550元／月向答辩人支付从2013年5月11日起至房屋腾出之日止的占有使用费符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，原审被告在原合同到期后，房屋租金为1550元／月。在答辩人要求解除合同的情况下，一审法院判令原审被告和上诉人均负有腾出房屋的义务并按1550元／月的标准向答辩人支付占有使用费符合法律规定。
综上所述，一审法院认原审被告和上诉人转租行为无效并判令原审被告、上诉人返还租赁物及支付店面占有使用费事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
二审法院认定的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，被上诉人陈柳与原审被告徐张虹于2011年7月25日，协商签订的《店面租赁协议书》和2012年8月10日合同期满后双方口头约定合同继续履行并从2012年8月11日起将每月租金1，250元增加为1，550元，均是双方的真实意思表示，且内容不违反法律规定，合法有效，原审被告徐张虹未经被上诉人陈柳同意，擅自将店面转租给上诉人，属违法转租，该转租合同无效，被上诉人陈柳可以与原审被告徐张虹解除合同。上诉人徐年华上诉称，被上诉人陈柳默认同意双方转租行为，没有证据证实，上诉人的上诉理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下；
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费170元，由上诉人徐年华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李赣江
审 判 员 徐迎峰
代理审判员 徐志峰
二〇一三年十一月二十七日
书 记 员 邱露莹