广西壮族自治区贺州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）贺民二终字第406号
上诉人（一审被告、反诉原告）：广西贺州市日月恒拓业有限责任公司，住所地：贺州市八步区八达西路1号。
法定代表人：黄稳，该公司董事长。
委托代理人：陈垚锜，贺州市八步区法律事务中心法律工作者。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：陈坚，男，汉族。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：李丹，女，汉族。
共同委托代理人：卢文德，广西桂东律师事务所律师。
上诉人广西贺州市日月恒拓业有限责任公司（以下简称“日月恒公司”）因商品房销售合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2014）贺八民二初字第600号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成由审判员苏少勋担任审判长，代理审判员蒙晓华、张依传参加的合议庭，于2015年10月16日公开开庭审理了本案。书记员李红担任法庭记录。上诉人日月恒公司委托代理人陈垚锜，被上诉人陈坚、李丹的委托代理人卢文德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2010年11月25日，原告陈坚、李丹与被告日月恒公司签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于贺州市八达西路的日月恒·八达广场第D座10层02号房出卖给原告，房屋总价款350000元。合同第八条约定：交房时间为2011年6月30日前；如下可延期：一是不可抗力，二是其他非出卖人能控制的因素，如政府有关庆典、计划性停水、停电、交通管制、施工时间限制等。逾期交房违约责任：最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；昼夜降雨量超过50mm，停水、停电、交通管制等造成无法正常施工扣除延期的原因、合同还对继续履行、规划变更等作了规定。商品房买卖合同签订后，原告支付完全部购房款350000元。2012年5月14日，被告将约定的商品房交付给原告。2014年3月11日，日月恒·八达广场的业主代表向被告日月恒公司主张逾期交房违约金，原来的负责人胡义华向代表承诺公司将依据实际情况予以回复。
2010年11月25日双方签订商品房买卖合同之日起至2012年5月15日交房之日止，被告在施工过程中，因降雨量超过50mm的天数5天，停水停电10天，高考停工天数3天，被告可据实予以延期的天数为18天。双方约定交房的2011年6月30起至实际交房时间2012年5月14日，共计319天，扣除被告可据实予以延期的18天，被告实际逾期交房天数为301天。至今被告没有为原告办理权属登记手续。
一审法院审理认为：一、本案是否超过诉讼时效的问题，从2012年5月14日双方实际交房之日起算，日月恒·八达广场的业主代表于2014年3月11日向被告主张逾期逾期交房违约金的请求，诉讼时效中断，原告的起诉并未超过法律规定的两年诉讼时效期间；二、关于逾期交房违约金的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》依法有效，双方均应依照合同约定履行自己的义务。原告依约支付了全部房款，被告未依约定交付房屋，应承担违约责任。被告可据实予以延期的天数为18天予以扣除，被告实际逾期交房天数为301天，应承担违约责任；三、被告主张的高温天气不属于合同约定的延期交房原因，该院不予认可；四、合同中虽然约定了设计变更构成延期交房原因，但因被告没有提供其他相关证据予以佐证，对于被告主张设计变更的105天，该院不予确认；五、被告辩称是政府相关部门原因，导致被告原来与案外人的土地置换手续无法完成，造成建设规划许可与土地使用权不一致，产权登记部门无法为原告办理产权登记的主张，是被告与案外人之间的法律关系问题，不构成可据实予以延期交房的事实，该院不予采信；六、被告应当按照合同关于产权登记的约定：在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供，的资料报产权登记机关备案。原告请求被告为其办理权属登记手续的主张，该院予以支持。逾期不办理的，根据《（最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干法律问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。至今被告没有为原告办理权属登记手续，已超过了合同约定的期限。鉴于被告实际上已经超过合同约定的办理备案截止期限，该院给予被告90日的办理期限；七、原告以被告未按合同约定刮天花板腻子，要求被告支付天花装饰违约金的主张，没有充分证据予以证实，由负有举证责任的当事人承担不利后果，该院对原告的此项请求不予支持；八、被告反诉称原告没有按合同约定按时提供银行按揭贷款资料已构成违约，但没有充分证据予以证实原告逾期提交贷款资料的事实，该院对被告的反诉请求不予采信。综上，该院依照相关法律规定判决：一、被告广西贺州市日月恒拓业有限责任公司应支付原告陈坚、李丹逾期交房违约金10535元；二、被告广西贺州市日月恒拓业有限责任公司应在判决生效之日起90日内为原告办理房屋权属登记备案；同时应向原告支付逾期办理违约金（以350000元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2013年5月14日起计至判决生效之日止）；三、驳回原告陈坚、李丹的其他诉讼请求；四、驳回被告广西贺州市日月恒拓业有限责任公司的反诉请求。本案本诉受理费91元（原告已预交），反诉受理费25元（被告已预交），合计116元，由被告广西贺州市日月恒拓业有限责任公司负担。
上诉人广西贺州市日月恒拓业有限责任公司不服一审判决上诉称：一、一审法院判决认定被上诉人请求上诉人支付逾期交房违约金未过诉讼时效属于事实认定和法律适用严重错误。诉讼时效自当事人知道或应当知道之日起开始计算。商品房买卖纠纷的诉讼时效应当自纠纷涉及的合同中约定的期限届满之次日起2年内提起诉讼。逾期交房的诉讼时效亦应自合同约定交房期限届满之次日起2年内提起诉讼；一审法院认定的从侵权行为终结之日起（即双方实际交房之日）计算诉讼时效是没有法律依据的，逾期交房行为不应适用侵权法规则。应适用违约之债的法律规则。违约责任属于一时性债权，逾期交房违约责任请求权自合同约定的交付房屋期限届满之次日即已经确定，其符合一时性债权的特征；故，本案应根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中明确约定的上诉人应在2011年6月30日前将房屋交付给被上诉人使用的日期，即被上诉人主张权利就应在2013年6月30日前提起。
二、按照上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，上诉人按合同约定可以延期。如，高温天气不能作业是国家法律法规规章的强制性规定，按照《劳动法》、《防暑降温措施管理办法》、《防暑降温措施暂行办法》的规定，超过35℃的高温天气不能作业，一审判决没有扣除该因素导致的工期延误，明显错误。上诉人在一审时依法提供了相关合法延期的证据，包括“建筑工程施工图设计变更补充通知单”等等证据，证实上诉人可以延期344天，一审判决认定上诉人仅仅可以扣除18天作为延期日期，属于事实认定不清，应当予以依法纠正。
三、上诉人是由于政府相关部门原因，导致原来与案外人的土地置换手续无法完成，造成建设规划许可与土地使用权不一致，产权登记部门无法为被上诉人办理产权登记。且上诉人与第三人的置换行为取得国土部门、建设行政主管部门的同意，上诉人也按照合同约定履行了向相关部门递交了土地登记申请书、国有土地使用权证申请表等备案所需材料，导致逾期办理房屋权属登记备案的结果不属于上诉人故意行为造成的后果。上诉人不应对逾期办理房屋产权登记备案承担违约责任。
四、被上诉人依合同向法院主张按照房款的万分之一支付违约金，一审法院判决却以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，明显超出被上诉人陈坚、李丹主张的违约金，一审判决既违反了民事诉讼法的不告不理原则，也违反了合同法的意思自治原则。
五、一审没有依职权追加与本案有利害关系的第三人参加诉讼，导致本案事实无法查清，程序不当。
综上，请求二审法院撤销贺州市八步区人民法院（2014）贺八民二初字第600号民事判决主文第一、二项，依法改判驳回被上诉人该两项诉讼请求或发回重审；本案一审、二审诉讼费用由二被上诉人承担。
被上诉人陈坚、李丹辩称：上诉人日月恒公司的上诉请求没有任何事实和法律依据。一、上诉人认为过了诉讼时效理由不成立，一审已经提交了证据予以证明，未过诉讼时效，且上诉人没有办理产权登记，综上，起诉及延误办证违约金请求均未过诉讼时效；二、关于扣除天数的问题，一审扣除的停水停电扣除天数不正确，仅仅是媒体报道，没有供电部门的通知，上诉人一审也未提供证据予以证明，且认为一审计算扣除停水停电天数多了；三、关于逾期办理产权登记违约金的问题，上诉人认为是与恒业公司原因扣除逾期天数，这是不成立的，根据合同相对性及根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷年检法律问题的解释》第18条规定，本案逾期与恒业公司的问题，与被上诉人方无关，延期后果应由上诉人承担，不应扣除。且上诉人要求追加案外人为本案当事人理由是不成立的；四、逾期办证违约金问题，一审判决至判决生效之日起90内是不正确，应计算到办理产权登记之日起；五、一审判决程序合法。
二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：一、本案是否已经超过诉讼时效。二、逾期无法办理产权登记是否属于由于政府相关部门的原因。三、一审判决以房款总数的为基数，按银行逾期贷款利息标准支付逾期办理房屋权属登记备案违约金是否错误。四、一审未追加第三人是否程序不当。
一、关于本案是否已经超过诉讼时效的问题。双方签订的商品房买卖合同及其补充协议，内容合法，意思表示真实，为合法有效合同。对双方当事人均具有法律约束力。上诉人未能如期交房，应当承担违约责任。诉讼时效是在一方明确表示不履行义务，或者以实际行动不履行义务之后，为了督促权利人主张权利而规定的超过2年丧失胜诉权。本案房屋在交房之前违约一直处于持续状态，违约金尚未完全确定。至实际交房之日，违约金额已经确定，上诉人仍未向被上诉人支付违约金，诉讼时效起算点应为实际交房之日。所以一审法院以实际交房日来作为确定诉讼时效的起点并无不当。上诉人主张本案已过诉讼时效无法律依据，本院不予采信。
二、关于逾期无法办理产权登记是否属于由于政府相关部门的原因的问题。导致逾期无法办理产权登记的原因在于日月恒公司与案外人置换土地用于建设商品房，而案外人用于置换的土地处于抵押状态，造成建设规划许可与土地使用权不一致，无法办理产权登记。此系由于日月恒公司与案外人之间的法律关系引起，不属于政府相关部门的原因。
三、关于一审判决以房款总数的为基数，按银行逾期贷款利息标准支付逾期办理房屋权属登记备案违约金是否错误的问题。根据商品房买卖合同第十五条：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”以及合同附件第六条：“合同第十五条补充如下6.1买受人不退房，出卖人按已支付房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，一审法院判决按银行逾期贷款利息标准支付逾期办理房屋权属登记备案违约金违反当事人意思自治以及不告不理的原则。上诉人的此上诉意见有理，本院对此予以变更为按已支付房款的日万分之一支付违约金。一审法院给予被告90日的办理权属登记期限不违反法律规定，本院予以维持。
四、关于一审未追加第三人是否程序不当的问题。本案是上诉人双方之间的商品房买卖合同关系，且根据上诉人日月恒公司所提供的材料可以确定本案无法办理备案登记是由于案外人与其用于置换的土地处于抵押状态，导致土地置换审批手续无法完成造成的，是上诉人日月恒公司与案外人之间的问题，无必要追加第三方作为当事人，上诉人日月恒公司的此上诉主张无理，本院不予支持。
综上所述，一审认定事实属实，适用法律不当，实体处理欠妥，上诉人的上诉理由部分有理，对其有理部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百七十五条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、维持贺州市八步区人民法院（2014）贺八民二初字第600号民事判决第一、三、四项；
二、变更贺州市八步区人民法院（2014）贺八民二初字第600号民事判决第二项为上诉人广西贺州市日月恒拓业有限责任公司应在判决生效之日起90日内为被上诉人陈坚、李丹办理房屋权属登记备案；同时应向被上诉人陈坚、李丹支付逾期办理违约金（以350000元为基数，按日万分之一的标准，从2013年5月27日起计至判决生效之日止）。
一审案件本诉受理费91元，反诉受理费25元，二审案件受理费63元，合计179元，由上诉人日月恒公司负担116元，被上诉人陈坚、李丹负担63元。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏少勋
代理审判员 蒙晓华
代理审判员 张依传
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 李 红