苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2015）吴民初字第448号原告（反诉被告）苏州保利隆胜置业有限公司，住所地苏州市吴中大道1368号吴中科技园研发楼A楼7楼。法定代表人赵慎海，该公司董事长。委托代理人蒋少华、何亚兵，江苏智择律师事务所律师。被告陈鋆（反诉原告）。委托代理人杨菊华，江苏政纬律师事务所律师。原告苏州保利隆胜置业有限公司诉被告陈鋆商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月30日立案受理。依法由审判员鲁超适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，被告陈鋆向本院提起反诉，本院予以合并审理。原告的委托代理人何亚兵，被告陈鋆及其委托代理人杨菊华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州保利隆胜置业有限公司诉称，2011年11月30日，原、被告签订了商品房买卖合同一份。约定：被告向原告购买尹山湖景花园12幢1002室房屋，总价为1015399元；付款方式为合同签订前支付20000元，2011年12月25日前支付183080元，2012年6月30日前支付203080元，2012年12月31日前结清余款。合同第七条约定，被告逾期付款超过60天，原告有权解除合同并要求被告承担房屋总价10%的违约金。合同签订后，被告仅支付购房款20000元，尚欠购房款995399元未支付。经原告多次催告，被告仍未支付剩余购房款。故请求法院判令解除编号为苏吴合同201111300065号商品房买卖合同；被告配合原告办理网签注销手续；被告向原告支付违约金101539.9元。被告陈鋆辩称，原、被告之间不存在商品房买卖合同关系。被告是原告的员工。原告为了冲销量要求员工购买涉案楼盘的房屋。原告预付了20000元定金，但其并非实际有购买涉案房屋的意愿，后续原、被告双方并没有签订正式的商品房买卖合同。综上，应驳回原告的诉讼请求。另，其提起反诉，要求反诉被告退还20000元定金及利息4700元。针对反诉原告提起的反诉，反诉被告苏州保利隆胜置业有限公司辩称，原、被告签订了正式的商品房买卖合同，并当日进行了网签备案。故应驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明，2011年5月24日，原、被告签订销售认购协议书一份，约定：被告购买原告开发的位于尹山湖景花园12幢1002室房屋；建筑面积（预测）为125.07平方米；每平方米单价9081元，总价款1135823元；付款方式为一次性付款；定金为20000元。上述协议书相关约定中：其中第一条约定，在签订协议书时，认购人已经充分了解其认购房屋的详细情况，并已仔细阅读出卖人公示的商品房买卖合同示范文本（含补充条款及附件内容）及销售现场公示其他文件，并确认没有异议；第二条约定，认购人应于本协议签订之日起14日内，即2011年6月8日前，携带本认购协议、应付房款、所有认购人有效证件原件及其他相关资料亲至观湖国际接待中心现场与出卖人签署商品房买卖合同，并根据约定付款方式一次性付清房款或付清首付款；如认购人逾期不与出卖人签署商品房买卖合同或未足额支付购房首付款，出卖人有权在上述期限届满的次日自行解除本认购协议而无需通知认购人，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。出卖人如在通知规定的签约日期前将该房屋转售他人的，则出卖人双倍返还认购人定金。当日，被告向原告支付上述定金20000元。后涉案房屋于2011年11月30日进行网上预售备案。另，原、被告均确认被告曾系原告的员工，从事营销策划，于2011年1月入职，后于2013年3、4月份离职。以上事实由原告提供的销售认购协议书、收据、合同备案查询单及庭审笔录等予以证实。审理中，原告为证明原、被告签订了正式的商品房买卖合同，还提供了如下证据：1、保利观湖国际项目签约确认单。该确认单载明了涉案房屋认购总价为1135823元，签约总价为1015399元；首付比例为20%即203080元，贷款金额为812319元；另载明了被告的身份信息等内容。该确认单客户签字栏中签有被告的姓名。经质证，被告称其未签过该份确认单，上面的签名并非其本人所写。另，原、被告确认签约确认单仅是在签订正式的商品房买卖合同之前，对买受方个人信息的确认。因该份证据上被告的签字笔迹与销售认购协议书中原告确认的被告签字的笔迹明显不一致，经本院释明，原告表示就该证据所载明的被告姓名的真实性不申请鉴定。2、商品房买卖合同文本（草稿）。该草稿形式上与商品房买卖合同示范文本相一致，载明了原、被告信息、涉案房屋的具体位置、价款、面积、付款方式、交付期限等内容。第一页即原、被告信息一页，签有被告的姓名。付款方式为买受方在签署本预售合同当日需支付首付款203080元，余款812319元，由买受方自主办理贷款。第二十七条约定本合同自双方签章之日起生效，同时明确了网上备案及公证不代表合同生效。对此，原告称因为原、被告签订的商品房买卖合同需要进行网上备案登记，且一旦登记将无法修改，故双方交易流程之中首先由双方确认合同条款，主要是对房屋位置、价款以及付款方式，违约责任等进行约定；其将签署草稿件提供给被告进行核对，如果被告确认无误后在草稿件上签字确认，之后，原告根据被告确认的草稿件信息进行正式的网上备案登记以及打印正式的商品房买卖合同；草签合同与正式的商品房买卖合同内容上会有些差异。经质证，被告称当时被告将上述合同草稿件给其，要其确认上面的身份信息，其确认之后就在第一页签了字，但之后并没有签订正式的商品房买卖合同。3、网页截图。网页内容为合同编号：201111300065商品房买卖合同一份。合同标的系涉案房屋，买受人为被告，出卖方为原告。其中就付款方式载明：分期付款，买受方在签署本预售合同前支付总房款的1.9%，计20000元；在2011年12月25日前再支付总房款18.1%，计183080元；在2012年6月30日前再支付总房款的20%，计203080元；余款60%，计609239元，在2012年12月31日前付清。原告称其按照与被告签订的正式的商品房买卖合同进行了网签备案。经质证，被告对上述证据真实性没有异议，但认为备案系原告单方行为。4、2011年11月30日，被告与原告及上海保利物业酒店管理有限责任公司签署的保利·尹山湖景花园（一期）小区临时管理规约及被告出具的承诺书。经质证，被告对上述证据真实性没有异议，但称上述材料是原告提前准备好的，都是标准的模板，可以提前签的，当时原告要求其签，其认为不存在风险，所以才签的字。5、落款日期为2013年9月29日的律师函及相关邮寄凭证、查询单。其中律师函主要内容为原告委托江苏智择律师事务所向被告催交购房款；查询单显示为物业代收。经质证，被告对上述证据真实性没有异议，但称其于2013年夏天搬到新的住所，并未收到上述材料。6、2015年3月10日的苏州日报，其中遗失启示一栏中载明：原告遗失与被告签订的关于购买保利尹山湖景花园12-1002的出卖方合同（并签订网签合同）合同编号为201111300065作废。被告为证明双方并未签订商品房买卖合同，提供如下证据：1、房屋产权证。该证载明坐落于苏州工业园区九华路88号33幢602室房屋系被告所有，产权登记日期为2010年4月13日。被告称其名下已有一套房屋，依据2011年底2012年初的限购政策，被告如要购买涉案房屋首付需要达到60%以上，其根本没有能力购买。经质证，原告对上述证据真实性没有异议，但认为根据双方网上备案的商品房买卖合同，被告的付款方式为分期付款，而不是按揭贷款，不存在被告所称的不能以首付20%来购买涉案房屋的情况，且根据合同补充条款第2条的约定，即使被告选择以按揭贷款的方式来支付购房款，其也应当根据银行的政策来增加首付款的比例以达到银行关于按揭贷款申请的要求。合同还约定，若因为银行贷款不能发放（含不同意贷款），被告应当以自有资金在约定期限内付清房款。2、网站截图，主要内容为保利观湖国际小区擅自变更规划，遭到业主反对。被告称2011年，涉案房屋所在小区就存在规划变更的情况，也是其不愿购买涉案房屋的原因之一。经质证，原告对上述证据真实性未持异议。审理中，被告称涉案楼盘系原告的重要项目，因为当时房子卖的不好，原告的总经理及营销副总倡议员工来购买房子，当时有很多员工签了认购协议书，领导说先签，以后可以更名，但之后有的人没有签正式的商品房买卖合同，将房子退掉了;其之前向原告表示不买涉案房屋，但没有人具体去负责。本院认为，就本诉而言，原告主张其与被告之间就涉案房屋存在买卖合同关系，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明的责任。原、被告于2011年5月24日签订销售认购协议书约定，原、被告在2011年6月8日前就涉案房屋签订正式的商品房买卖合同，故上述销售认购协议书性质上属于预约合同而非正式的房屋买卖合同。被告按照上述约定已向原告支付定金20000元，由此可以证明被告在当时有购买涉案房屋的意愿，该销售认购协议书成立并成效。就之后双方是否签订正式的买卖合同，本院认为原告提供的证据尚不足以证明双方存在商品房买卖合同关系，主要理由如下：1、原告提供的商品房买卖合同草稿并非双方签订的房屋买卖合同。形式上看，被告仅在上述草稿第一页签字，之后数页均未有被告的签字，与合同签字习惯不符。对此，被告解释称其签字仅是确认其个人信息，具有一定的合理性。另，原告也自述上述草稿件系为网签备案及打印正式的商品房买卖合同所用，与正式的商品房买卖合同内容上有差异。该草稿第二十七条也明确了合同自双方签章之日起生效，网上备案及公证并不直接导致合同生效。由此，被告在上述合同草稿上的签字不代表其认可草稿全部内容，亦不导致该合同生效。2、网签系原告单方可以完成的行为。实践当中，商品房买卖合同进行网签，性质上属于预售备案，并不以相关行政机关审核网签内容真实性为前提，故网签备案内容并不能当然的反映原、被告真实的合同关系，且在上述合同草稿中亦明确了并不以网签作为合同生效要件。除上述证据之外，原告提供的其他证据均为间接证据，不足以反应原、被告之间曾签订正式的商品房买卖合同以及相应的合同内容。另，如原告所述网签备案的合同内容与正式的商品房买卖合同内容一致，则在该合同约定的付款期限以及房屋交付期限内，双方均未履行相应的合同义务，亦无法印证原告的陈述。综上，应认定原、被告双方并未就涉案房屋买卖订立商品房买卖合同。基于合同未成立，该合同相应网上备案应予注销。原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，因无事实依据，故本院不予支持。关于反诉部分，反诉原告自述其不想购买涉案房屋的原因在于其没有购买能力以及涉案房屋所在小区涉嫌要变更规划的情况，但上述原因并非阻碍其与被告签订正式的商品房买卖合同的正当理由，故应认定双方未能签订商品房买卖合同的原因在于反诉原告，其要求归还20000元定金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、驳回原告苏州保利隆胜置业有限公司的全部诉讼请求。二、驳回反诉原告陈鋆的全部诉讼请求。本诉案件受理费减半收取为人民币6970元，由原告苏州保利隆胜置业有限公司负担。反诉案件受理费减半收取为人民币209元，由反诉原告陈鋆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。审判员 鲁 超二〇一五年六月二十六日书记员 周亚雅