上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民一（民）初字第4049号
原告吕甲。
委托代理人汤豪，上海市中天信律师事务所律师。
委托代理人朱丽敏，上海市中天信律师事务所律师。
被告郑某。
被告黄某某。
被告吕乙。
委托代理人黄某某。
原告吕甲与被告郑某、吕乙、黄某某共有物分割纠纷一案，本院于2015年5月26日受理后，依法适用简易程序，由审判员秦征独任审判，于同年6月25日、8月3日、9月8日公开开庭进行了审理。原告吕甲及委托代理人汤豪、朱丽敏，被告郑某、黄某某、吕乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕甲诉称，吕甲与郑某于2005年12月20日登记结婚，婚后双方共有上海市嘉定区芳林路XXX弄XXX号302室（以下简称302室）40%的产权份额，其余60%的产权份额由吕乙、黄某某共同共有，该部分登记在吕乙名下。吕乙、黄某某系吕甲之父母。2014年2月8日，吕甲与郑某经上海市嘉定区人民法院判决离婚，因上述房产系与吕乙、黄某某共有，故在离婚时未进行分割。现离婚判决已生效，吕甲与郑某不适宜再共同居住在该房屋中，鉴于该房产系原告在上海的唯一住所，而郑某除此之外在松江亦有住所，故由吕甲取得相应的房屋份额更为合理。因此，吕甲诉至法院要求302室由吕乙、黄某某占60%的产权份额，吕甲占40%的产权份额，吕甲支付郑某302室20%产权份额的折价款。
被告郑某辩称，郑某不同意吕甲的诉讼请求。吕甲所述与事实不符。郑某父母于2004年购入位于上海市闸北区中山北路XXX弄XXX号1705室（以下简称1705室），产权登记于郑某名下。2009年4月，郑某为达成吕甲与其父母同住的愿望，不顾父母的强烈反对出售了1705室，售房所得款项全部存入吕甲名下的银行账户内，并由其保管。同年，以按揭形式购入了302室。302室的出资总额共计人民币260万元（以下币种均为人民币），其中71万元源自郑某出售父母中山北路的房产所得，占出资总额的27.31%。118万元源自吕甲出售天津X**的房产所得，占出资总额的45.38%。部分购房首付款21万元源自郑某、吕甲婚姻关系存续期间的共有存款，光大银行的贷款余额50万元属于郑某、吕甲的夫妻共同债务，此两项合计71万元，占出资总额的27.31%。因此，郑某对302室实际出资106.5万元，占出资总额的40.96%。2009年10月，郑某、吕甲及其父母入住302室共同生活。为维持家庭和谐，吕甲于2010年9月如愿将其父登记为302室的权利人之一。在取得房产证后，郑某与吕甲、吕乙、黄某某签订了显失公平的房产份额协议，故该份协议不具有法律效力，不能作为房产分割的依据。综上，要求判决郑某在302室中享有40.96%的产权份额，撤销显失公平的房产份额协议；要求对附属物（装修、家具、家电等）依法享有与产权比例相当的所有权；维护郑某行使房产相应份额使用权的合法权益；要求吕甲按5000元／月进行补偿，直至郑某恢复行使该房产相应份额的使用权之日。
被告吕乙、黄某某辩称，吕甲所述属实，同意吕甲的诉讼请求。
根据双方当事人各自举证、质证意见及当庭陈述，本院确定如下事实：
吕甲与郑某原系夫妻关系，其于2005年12月20日登记结婚。吕乙、黄某某系吕甲的父母。
2004年9月16日，郑某购买了1705室。
2007年10月，吕甲、郑某、吕乙购买了302室。
2007年10月17日，吕甲向中国光大银行上海分行借款138万元，借款期限30年，抵押人吕甲、郑某、吕乙、黄某某。
2008年11月18日，黄某某因302室一次性还贷58万元。
2009年4月25日，郑某出售1705室，获得价款158万元。扣除该房屋的银行贷款，郑某实际获得房屋出售款115万元，其中50万元及359700元分别于2009年7月7日、2009年7月9日存入吕甲名下浦发银行的账户内。
2009年6月6日，302室开始装修，同年10月30日竣工验收。2009年8月2日，吕乙、黄某某存入装修款20万元到吕甲名下浦发银行的账户内。
2009年8月3日，黄某某因302室一次性还贷30万元。
2010年6月19日，由郑某起草，原、被告（甲方：吕乙、黄某某，乙方：吕甲、郑某）就302的产权份额达成协议：一、由甲、乙双方于2007年共同出资购买的302室归双方共有，并共同居住使用；二、甲、乙双方同意上述房产的产权按各自出资购买及装修时所投资金比例进行分配，具体为：甲方60%，乙方40%；三、此协议双方签字生效后，购房合同及产权证不再作为产权所有权分配依据；四、乙方购房时的银行贷款偿还责任由乙方继续承担、履行，偿贷利息均由乙方自行承担。上述协议附有郑某书写的出资及计算依据：购房款及手续费等199万元、装修款61万元，共计260万元，甲方出资80万元（首期）＋58万元（二期）＋20万元（装修）=158万元，乙方出资260万元-158万元=102万元。产权比例：158万元／260万元=60%（甲方），102万元／260万元=40%（乙方），另契税6万元，甲、乙双方各自按产权比例出资，其中甲方3.6万元，乙方2.4万元。
2010年6月29日，从吕甲名下浦发银行账户内划出247300元以归还黄某某一次性还贷30万元。
2010年9月28日，上海市嘉定区房地产登记处登记302室的权利人吕甲、吕乙、郑某，建筑面积179.30平方米，沪房地嘉字（2010）第027950号。
2012年6月至2013年11月间，郑某、吕甲共同还贷45230.22元。
2013年8月26日，吕甲诉至本院要求与郑某离婚，经审理，本院于2014年2月8日以（2013）嘉民一（民）初字第5656号民事判决书判决准予双方离婚。
2013年12月至2015年8月间，吕甲每月还贷2500.80元，共计还贷52516.80元。
截至2015年8月止，302室尚余贷款429136.34元。
目前，302室由吕乙、黄某某、吕甲居住。
吕甲认为与郑某已解除婚姻关系，遂诉至本院要求分割302室。
2015年3月2日，因吕甲申请，上海富申房地产估价有限公司接受上海市高级人民法院的委托对302室的市场价值进行了评估。经评估，302室的房地产市场价值为470.27万元，折合单价为26228元／平方米。
以上事实，有（2013）嘉民一（民）初字第5656号民事判决书、协议、出资及计算备忘、上海市房地产权证、1705室的预售合同、上海市房地产买卖合同、浦发银行对账单、估价报告、个人贷款还款通知单、个人贷款合同、当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据确实。
本院认为，郑某、吕甲与吕乙、黄某某于2010年6月19日签订的协议书，系双方的真实意思表示，该协议合法有效，双方均应依约履行。郑某认为该协议显失公平，而显失公平的构成要件主要有以下两项：（1）、客观要件，即在客观上当事人之间的利益不平衡；（2）、主观要件，即一方当事人故意利用其优势或者另一方当事人的草率、无经验等订立了合同。首先，协议的起草人系郑某；其次，从协议内容来看，无法反映双方当事人之间的利益不平衡；再次，郑某也没有证据能够证明其他家庭成员当时利用其缺乏经验而签订了协议。相反，从原、被告各自对系争房屋享有的产权份额的计算方式来看，郑某签订协议并非草率而为，而是经过慎重考虑的。综上，上述协议不存在显失公平等可撤销合同的行为。
因协议书已明确了各方的投资比例及所占的产权份额，基于双方对产权份额的约定，故系争房屋应确定为郑某、吕甲与吕乙、黄某某按份共有。原、被告为按份共有人，按照约定的份额对系争房屋享有所有权，即郑某、吕甲占40%的产权份额，吕乙、黄某某占60%的产权份额。按份共有人可以随时请求分割。至于郑某、吕甲在302室中所占的40%产权份额，因郑某、吕甲当时系夫妻关系，原则上应当对其所占的份额均等进行分割。上述不动产因价格较高，在分割不动产时，郑某婚前房屋的部分出售款投入302室，其贡献较吕甲大等因素，理应成为分割吕甲、郑某所占产权份额的考量因素之一。综上，本院公平合理地酌定吕甲、郑某分别获得302室产权份额的15%、25%。郑某辩称其婚前房屋出售款中的71万元已全部投入302室。首先，郑某未提供充足证据予以证明；其次，从吕甲提供的浦发银行的账户信息看，郑某婚前房屋的部分出售款划入吕甲名下的银行账户后，与吕甲名下的其他存款发生混同。此后，部分款项转出到郑某名下，部分款项用于理财投资，也有部分款项用于房屋的还贷、装修等等，故本院难以精确计算出郑某婚前房屋出售款中具体有多少款项实际投入了302室的购买及装修。基于购房在吕甲、郑某婚姻关系存续期间，而且双方均是产权人之一，故退一步讲，即使有71万元的投入，也不能认为该部分款项所对应的份额为郑某个人所有。对于原、被告双方约定比例的系争房屋的分割，应按照评估公司确定的价格，采取折价的方式予以分割。考虑到系争房屋的实际居住情况，本院确定302室由吕乙、黄某某占60%的产权份额，吕甲占40%的产权份额，郑某则应获得302室的折价款XXXXXXX元。至于系争房屋的尚余贷款429136.34元，属于夫妻共同债务，郑某、吕甲各应负担214568.17元。至于郑某、吕甲离婚后，自2013年12月起至2015年8月止，吕甲以个人财产支付的贷款本息52516.80元已实际发生，故郑某应补偿吕甲上述款项的一半，计26258.40元。综上，郑某应补偿吕甲贷款本息240826.57元。此后，系争房屋的剩余贷款则应由吕甲负责偿还。本案所涉的是302室房产及装潢的分割，吕甲支付的房屋折价款中已包含了装潢的残值。郑某主张分割302室中的家具、家电，郑某若有证据，可另行诉讼。另外，郑某要求行使302室中相应份额使用权的合法权益，并要求吕甲按5000元／月进行补偿的诉讼请求，因缺乏相应的法律依据，故本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十九条、第一百条第一款及第一百零二条之规定，判决如下：
一、坐落于上海市嘉定区芳林路XXX弄XXX号XXX室（含装潢），由原告吕甲占40%的产权份额，被告吕乙、黄某某占60%的产权份额；
二、原告吕甲应于本判决生效之日起十日内支付被告郑某房屋折价款人民币XXXXXXX元；
三、被告郑某应于本判决生效之日起十日内补偿原告吕甲贷款本息，共计人民币240826.57元，上海市嘉定区芳林路XXX弄XXX号XXX室的剩余贷款由原告吕甲负责偿还；
上述第二、三项相互折抵后，原告吕甲应于本判决生效之日起十日内给付被告郑某人民币934848.43元；
四、被告郑某应于原告吕甲履行上述付款义务后的十日内协助原告吕甲、被告吕乙、黄某某办理上海市嘉定区芳林路XXX弄XXX号XXX室的产权变更登记手续。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费44421.60元，减半收取22210.80元，评估费12700元，合计人民币34910.80元，由原告吕甲负担5236.62元，被告郑某负担8727.70元，被告吕乙、黄某某负担20946.48元。被告郑某、吕乙、黄某某负担之款，应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 秦 征
二〇一五年九月二十三日
书记员 周晓琼
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
……
第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。