四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）成民终字第3969号
上诉人（原审原告）周后富。
委托代理人周佩，四川通典律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐育珍。
被上诉人（原审被告）周郑伟。
被上诉人（原审被告）周郑红。
被上诉人（原审被告）罗才欣。
被上诉人（原审第三人）中国银行股份有限公司成都金牛支行。住所地：成都市金牛区石灰街*号。
负责人高骏康，行长。
委托代理人钟嘉琪，该行职员。
委托代理人张毅，四川君士达律师事务所律师。
上诉人周后福因与被上诉人徐育珍、周郑伟、周郑红、罗才欣、中国银行股份有限公司成都金牛支行（以下简称中国银行金牛支行）确认合同无效纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2011）龙泉民初字第1803号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周后富及其委托代理人周佩，被上诉人罗才欣、中国银行金牛支行委托代理人钟嘉琪和张毅均到庭参加本案诉讼。被上诉人徐育珍、周郑伟、周郑红经本院合法传唤，无故未到庭参加诉讼。本院依法缺席开庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，周后富与徐育珍系同母异父兄妹关系，周郑伟与周郑红系同胞兄妹关系。2002年，周后富从赵燕手中购得位于十陵镇北路一单元四楼四号房屋，并于同年12月17日办理房屋权属过户登记（监证0059766）。2005年7月12日，周后富作为甲方，徐育珍、周郑伟作为乙方，签订了《协议书》，约定：甲方是位于成都市龙泉驿区十陵镇北路一单元四楼四号（权0042965）的房屋所有权人，现将该房屋过户到乙方名下，用于办理乙方向银行贷款，乙方未支付该房屋的所有购房款给甲方，待乙方偿还清银行的所有贷款后，乙方应无条件将该房屋过户到甲方名下。该房屋上所承载的所有权利均由甲方行使，乙方没有使用、租赁、抵押、买卖等权利。若乙方未能偿还完毕银行的贷款导致该房屋被银行作出法律处分，乙方应按该房屋当时的市场价格作价偿还给甲方。2005年7月13日签订的《房地产买卖契约》，甲方署名为周后富，委托代理人为余柱松，乙方署名徐育珍，委托代理人为刘芳。合同约定甲方将十陵镇北街1-4-4的房地产以59802元价格出售给乙方。2005年7月14日，十陵镇北路一单元四楼四号房屋过户到徐育珍名下（监证0089902）。2005年8月30日，徐育珍、周郑伟、戚亮（徐育珍之子）为甲方，周后富、王英（周后富的前妻）为乙方签订了《抵押合同》，内容为：由于甲方把乙方房屋的房屋所有权证抵押给中国农业银行代（贷）款现金12万。所以，甲方把龙泉驿区十陵镇204厂9栋4单元1—1住房一套74平方米、龙泉十陵镇北路紫伟圆串串香、汽车川AFE5**抵押给乙方作保证，等到中国农业银行的款还完后，甲方收回抵押合同。同时注明：五年还清如不还清上面的房屋一套、紫伟园串串香、汽车由甲方解决。周郑伟、徐育珍、戚亮作为抵押方予以签字。经周郑红委托，成都中华房地产评估咨询有限责任公司于2008年10月20日对十陵镇北路1单元4层4号住宅作出评估，该房总值为33.4万元。2008年12月5日签订的《房地产买卖契约》，甲方署名为徐育珍、周郑伟，乙方署名为周郑红、罗才欣，甲、乙方均有委托代理人署名。合同约定甲方自愿将十陵镇北路1-4-4的房地产以72000元的价格出售给乙方。同月8日，十陵镇北路1-4-4的房屋过户到周郑红名下（监证0152400），罗才欣为共同共有人。2008年12月17日，周郑红作为借款人，中国银行金牛支行作为贷款人，签订了《个人房屋贷款合同》，周郑红借款21万购买十陵镇北路1单元4-4的房产。同时，为担保贷款的清偿，周郑红、罗才欣将取得所有权的十陵镇北路1单元4-4的房产抵押给中国银行金牛支行，并办理了抵押登记。中国银行金牛支行按《个人房屋贷款合同》约定，将21万元贷款划入徐育珍的账户名下。因周郑红未按合同约定按期清偿借款，中国银行金牛支行已向原审法院申请执行（执行依据为公证债权文书），十陵镇北路1单元4楼4号的房产，现已被原审法院依法查封。十陵镇北路1单元4楼4号的房产现为周后富所居住。
原审法院认为，一、经法庭询问，周后富明确其第一项诉请为：请求法院确认基于周后富与徐育珍2005年7月13日所签订房地产买卖契约的房屋转让行为无效。原审法院认为，周后富所提交的协议书和抵押合同，在印证周后富无出卖十陵镇北路1单元4楼4号的房产意思表示的同时，也证明了周后富同意将房屋过户至徐育珍名下用于徐育珍贷款的事实。因此，本案十陵镇北路1单元4楼4号房产的物权变动，非基于周后富与徐育珍于2005年7月13日所签订的房地产买卖契约，而是基于周后富与徐育珍协议将十陵镇北路1单元4楼4号房产过户至徐育珍名下的合意。该合意不违反法律强制规定，其所产生的物权变动效果也应为法律所维持。因此，周后富的第一项诉请，原审法院不予支持。二、周后富与徐育珍、周郑伟于2005年7月12日签订的协议书中，所约定的徐育珍、周郑伟没有抵押、买卖等权利。原审法院认为，该约定中涉及物权限制部分，不能对协议书订立主体之外的第三人产生法律约束力，即该约定仅具有债的效力。因此，周后富主张徐育珍、周郑伟转让十陵镇北路1单元4楼4号房产的行为系无处分权行为，原审法院不予支持。周后富的第二、三项诉请，原审法院不予支持。三、物权登记，不仅是一种权属固定，其本身是一种取信于社会公众的外部表现方式。其产生的社会效果就是促进交易便捷及安全。因此，中国银行金牛支行作为债权人，在接受债务人提供的抵押时，基于对物权公示（本案为不动产登记）的信任，并不负有对设定抵押权的财产的来源，甚至前手交易情况，负有高度审慎审查义务。因此，周后富的第四项诉请，原审法院不予支持。
综上，原审法院遂依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条；《中华人民共和国物权法》第九条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决：驳回周后富的诉讼请求。案件受理费100元，由周后富负担。
宣判后，原审原告周后富不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，发回重审或改判，其上诉理由为：一、原判认定所涉房屋是基于协议过户至被上诉人徐育珍名下的事实严重错误；二、原判认定被上诉人徐育珍、周郑伟向被上诉人周郑红、罗才欣转让该房产是有效的民事法律行为属于严重认定事实错误；三、原判认定被上诉人中国银行金牛支行的抵押权有效亦属于适用法律错误。
被上诉人徐育珍、周郑伟、周郑红未到庭参加诉讼，亦未向本院递交书面答辩意见。
被上诉人罗才欣、中国银行金牛支行辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持。
二审经审理查明的事实与一审一致，且到庭各方均无异议，本院予以确认。
本院认为，首先，根据上诉人周后富与被上诉人徐育珍、周郑伟2005年7月12日签订的协议书内容以及事后上诉人将房产证原件交付给徐育珍的行为，足以认定上诉人系自愿将本案争议房产过户给徐育珍，虽然周后富辩称其没有出卖该住房的意思，但过户给徐育珍以及随后的抵押贷款事宜均为上诉人所明知，且上诉人在2005年7月12日的协议中对由此可能导致的不利后果明确表示愿意承担，即一旦房屋被债权银行作出法律处分，上诉人有权按房屋当时的市场价格向徐育珍、周郑伟索赔。换言之，上诉人明知房屋过户给徐育珍后将产生物权变动的法律效果。房产过户，买卖为最主要的形式，在上诉人没有签署赠与协议等其他文书的情况下，被上诉人选择中介机构操作过户乃是可以理解的选择，上诉人在相当长的时期内也从未就此向被上诉人徐育珍、周郑伟提出过异议或者主张过权利。客观地讲，2005年7月13日的《房地产买卖契约》仅是房产过户的形式，即使该《房地产买卖契约》存在上诉人所称的瑕疵，因上诉人自愿过户的意思真实、房产证原件真实，加之过户登记时也要出具上诉人的身份证原件等，故本院不能对2005年7月13日的《房地产买卖契约》的效力作否定性评判。
其次，自然人有维护自身权益的当然义务。上诉人2005年7月将房产证书交付给徐育珍后，理当了解、跟踪徐育珍的贷款金额、还款情况、抵押登记的注销情况等等，但其怠于行使2005年7月12日协议书载明的合同权利，导致徐育珍于2008年12月5日将房产变卖给周郑红、罗才欣。虽然上诉人对2008年12月5日的《房地产买卖契约》有诸多怀疑，但作为房产登记机关，并不具备辩识签名是否为一人书写的能力。约定的成交价格是否过低，是否损害国家税收，属于行政机关的行政权利，司法权不宜过度干涉，况且，周郑伟与周郑红之间系亲兄妹关系，半卖半送也符合常情常理。因此，在2008年12月5日买卖双方过户意思真实的前提下，原审法院认定2008年12月5日的《房地产买卖契约》合法有效并无不当。
第三，房地产抵押担保，是现实中最普遍的一种借贷担保方式。过于苛求抵押权人的注意义务，既增加社会成本、交易成本，也与房地产登记机关的职能相悖。中国银行金牛支行信赖登记机关公示的物权登记，完成抵押权登记时具备必须的形式要件、实质要件，即使贷款银行没有对拟抵押的房产评估、实地查勘，也只是违反了银行内部的管理规范，并不因此否定抵押登记的效力。
综上所述，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，上诉人周后富的上诉理由均不成立，本院对上诉人的上诉请求均予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担方式不变，二审案件受理费100元，由上诉人周后富负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 红
审 判 员 苟学恩
代理审判员 毛 星
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 胥琢莹