北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）一中民终字第14323号
上诉人（原审原告）陈晓玮，女，1971年5月7日出生。
委托代理人刘书研，北京市博儒律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京商建房地产开发公司，住所地北京市西城区阜成门外大街42号。
法定代表人许丽明，总经理。
委托代理人李斌，男，1973年12月5日出生，该公司职员。
委托代理人黄岩，北京市大都律师事务所律师。
上诉人陈晓玮、北京商建房地产开发公司（以下简称商建房地产公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第3774号民事判决，向本院提起上诉。本院由审判长刘秋燕，代理审判员徐冰、范磊组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
陈晓玮在一审法院诉称：陈晓玮于2004年2月18日与商建房地产公司签订商品房购房合同，购买了位于北京市昌平区北七家冠雅苑房屋，并已支付了全部购房款及房屋所有权办理费用，且已实际入住至今。购房当时，商建房地产公司承诺360日内为陈晓玮办理房屋所有权证，但直至今日未办理，虽然陈晓玮屡次催促，商建房地产公司均以各种理由推托，未给陈晓玮办理房屋所有权证，造成了陈晓玮极大的经济损失和精神损害。
2011年11月2日陈晓玮基于所购房屋已被市一中院予以查封，已无法办理房屋所有权证的情况下，陈晓玮以案外人的身份向北京市第一中级人民法院提起异议书，获得一中院的支持（2011）一中执异字第374号。2011年3月17日的裁定书明确裁定”中止对北京市昌平区北七家冠雅苑小区的执行”予以解封。2012年4月5日，商建房地产公司给陈晓玮送达了承诺书。承诺于2012年9月为陈晓玮办理房屋所有权证。但直至今日，该项承诺又石沉大海。陈晓玮仍未取的房屋所有权证。按照最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷司法解释第18条第3款之规定，商建房地产公司应承担相应的法律责任，赔付违约金。违约金计算：商品房买卖合同标的物为已竣工的房屋，自合同订立之日起90日之后计算。陈晓玮与商建房地产公司购房合同签订之日为2004年2月18日，延后90日为2004年5月19日，至2012年11月30日总计为3117天。根据陈晓玮已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，商建房地产公司应支付违约金为：购房总额519460元＊0.0003＊3117=485747元。鉴于商建房地产公司目前的实际情况，陈晓玮采取极大的宽容态度，为维护陈晓玮的合法权益，特诉至贵院，请求法院依法判决：1、依法判决商建房地产公司为陈晓玮办理中华人民共和国房屋所有权证；2、依法判决商建房地产公司向陈晓玮支付违约金人民币壹拾万元；3、诉讼费由商建房地产公司承担。一审庭审过程中，陈晓玮将其诉讼请求变更为：依法判决商建房地产公司为陈晓玮办理中华人民共和国房屋所有权证
商建房地产公司在一审法院辩称：2004年2月18日，我公司与陈晓玮签订北京市内销商品房买卖契约。陈晓玮购买我公司开发的昌平区北七家镇冠雅苑小区房屋。因陈晓玮未能按期履行购房人办理房产证义务，导致至今不能办证。我方也不同意陈晓玮的诉讼请求，陈晓玮从买房到现在没有主张过违约金，已过了诉讼时效。此外，合同第15条，已经对无法在规定期限取得权属证书有约定。另外，涉案房屋有抵押权，不具备办理房产证的条件，商建房地产公司履行不能，请求法院驳回。对于违约金的问题，合同上没有约定违约责任和违约金，陈晓玮无法提供实际的损失数额。根据市场的行情，没有实际的损失，不能按照已经付房购房款的数额计算，请求法院驳回陈晓玮的诉讼请求。
北京市昌平区人民法院经审理查明：2004年2月18日，陈晓伟与北京商建房地产开发公司签订商品房买卖合同，陈晓玮购买了由商建房地产公司开发的位于北京市昌平区北七家冠雅苑房屋一套，该商品房建筑面积共149.27平方米，房屋总价款为519460元。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。
合同的附件三中陈晓玮、商建房地产公司双方约定了付款方式，即陈晓玮（乙方）自2004年2月18日向商建房地产公司（甲方）交纳总购置房价款259460元，余款26万元由工商银行提供20年贷款。
2004年3月23日，商建房地产公司出具了涉案房屋的购房发票，主要内容为：付款人陈晓玮，项目为购房款，金额为259460元。
2007年4月18日，商建房地产公司出具了收据一张，内容为今收到陈晓玮交来冠雅苑办理产权证税费26329元整，交款人为陈晓玮，收款单位一栏有商建房地产公司的公章。
2011年3月17日，北京市第一中级人民法院出具（2011）一中执异字第374号执行裁定书，依法裁定中止对于北京市昌平区北七家冠雅苑房产的执行。后经陈晓玮多次催促，2012年4月5日，商建房地产公司给陈晓玮发送了一份通知，承诺2012年7月底前，商建房地产公司将抵押的房屋赎回，并到建委办理解押手续，九月将通知6号、15号楼业主办理产权证。
另查，2004年4月12日，商建房地产公司将北京市昌平区冠雅苑楼抵押给了建设银行总行，现陈晓玮所购买的房屋仍存在抵押权。
上述事实，有商品房买卖合同、发票、收据、北京市第一中级人民法院（2011）一中执异字第374号执行裁定书、通知及双方当事人陈述等在案佐证。
北京市昌平区人民法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。陈晓玮与商建房地产公司签订的商品房买卖合同系各方当事人真实意思表示，合同内容并未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。本案中，陈晓玮依照合同约定履行了自己的付款义务，商建房地产公司应当在商品房交付使用后360日内协助陈晓玮到房屋土地管理局的有关部门办理房屋所有权登记证书，但至今商建房地产公司未将陈晓玮所购房屋的产权证办理完毕，此行为已构成违约，故商建房地产公司应承担相应的违约责任。因诉争房屋现仍存在抵押权，法院认为诉争房屋尚不具备办理房屋所有权证书的条件，对此商建房地产公司应承担相应的责任。陈晓玮要求商建房地产公司支付违约金的诉讼请求，理由正当，金额适当，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、北京商建房地产开发公司于本判决生效后七日内向陈晓玮支付违约金十万元；二、驳回陈晓玮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
陈晓玮不服一审法院判决，向本院提起上诉，请求本院撤销一审判决第二项，改判商建房地产公司为陈晓玮办理诉争房屋的房屋所有权证。陈晓玮的上诉理由是，一审法院既然认定双方的《商品房买卖合同》有效，商建房地产公司就应该按照合同约定为我办理产权证书。我买房行为在前，商建房地产公司将房屋抵押属恶意抵押。
商建房地产公司不服一审法院的判决，向本院提起上诉，请求本院撤销一审法院判决第一项。商建房地产公司的上诉理由是，陈晓玮在一审期间已经放弃了要求我方支付违约金的请求。一审法院滥用自由裁量权，在判决书中对此未予理会。
陈晓玮、商建房地产公司均不同意对方的上诉请求和理由
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：人民法院的审理范围，应以当事人的请求为限。人民法院做出的裁判文书，不应超出当事人请求的范围。一审审理过程中，原告可以放弃或者变更诉讼请求。本案中，陈晓玮在一审庭审中放弃了请求商建房地产公司向陈晓玮支付十万元违约金的诉讼请求，此系当事人对自己诉讼权利的处分。一审法院对陈晓玮已撤回的诉讼请求进行审理并作出判决属适用法律错误，本院予以纠正。诉争房屋现仍存在抵押权，尚不具备进行转移登记的条件。陈晓玮上诉要求商建房地产公司为其办理房屋所有权证书，该请求缺乏事实依据，一审法院判决驳回陈晓玮的该项诉讼请求正确，本院予以确认。
综上所述，一审法院适用法律错误，应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第3774号民事判决；
二、驳回陈晓玮的诉讼请求。
一审案件受理费七十元，由陈晓玮负担（已交纳）。
二审案件受理费三十五元，由陈晓玮负担（本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘秋燕
代理审判员 徐 冰
代理审判员 范 磊
二〇一三年十二月十六日
书 记 员 赵梦芸