湖北省武汉市江夏区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂江夏民二初字第00652号
原告（反诉被告）汤忠雨，退休人员。
委托代理人纪斌，自由职业。特别授权。
被告（反诉原告）李冬枝，个体户。
委托代理人黄建华，湖北君博律师事务所律师。特别授权。
委托代理人陈友四。特别授权。
第三人（反诉第三人）武汉家福缘房地产顾问有限公司。
法定代表人刘华，总经理。
原告（反诉被告）汤忠雨诉被告（反诉原告）李冬枝房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，因武汉家福缘房地产顾问有限公司（以下简称家福缘公司）与本案有法律上的利害关系，本院依法追加其作为第三人参加本案诉讼。本案由审判员陈玲霞适用简易程序于2014年12月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）汤忠雨及其委托代理人纪斌，被告（反诉原告）李冬枝的委托代理人陈友四、黄建华及第三人（反诉第三人）的法定代表人刘华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）汤忠雨诉称：我与李冬枝于2014年3月30日签订房屋买卖合同，约定李冬枝购买我所有的位于武汉市江夏区纸坊街北华街与文化路交汇处建材花园9栋1层10号门面房，因该房屋我已于2013年10月15日与案外人签订房屋租赁合同，合同于2014年10月15日到期，故合同约定我于2014年10月20日前将该房屋交付给李冬枝。合同签订后，李冬枝以定金、首付款、银行按揭等方式向我支付完了所有购房款，2014年5月13日，李冬枝取得了该房屋的土地使用权证和房屋所有权证。2014年5月9日，李冬枝向我借款3万元，并向我出具了欠条，签订欠条的时候约定最后一笔房款到账后，李冬枝应当收取租金，此时视为房屋已经完全交付李冬枝。且该房屋所有权已经转移至李冬枝，则从该房屋所有权转移之日起至2014年10月15日的租金由李冬枝所有，应从3万元中扣除，故李冬枝尚欠我25667元（30000元-1083元×4个月=25667元）。我曾多次向李冬枝催要该款项，但其以租户尚未腾退房屋为由，拒不偿还借款，为维护我的合法权益，诉至法院，要求：1、判令李冬枝偿还欠款25667元；二、本案诉讼费由李冬枝承担。因本案属欠款纠纷，李冬枝的反诉是针对房屋买卖合同的，属于两个不同法律关系，不应合并审理。
被告（反诉原告）李冬枝辩称并反诉称：1、汤忠雨提出的诉请不成立，请求驳回汤忠雨对我方的所有诉请。我方下欠房屋尾款25000多元属实，应当减去我方的损失，还支付5617元。2、本案案由应为房屋买卖合同纠纷。根据三方签订的房屋买卖合同约定内容，以及各方履行买卖合同的行为来看，汤忠雨起诉时，虽然房屋所有权证和国有土地使用权证已经办理至我名下，但房屋并未交付，故房屋买卖合同并未履行完毕。直至2014年12月2日，在我向房屋承租人何海军支付装修费和水电押金1200元后，其才将该房屋钥匙交付给我。汤忠雨代理人陈述“视为房屋已经交付”与三方合同约定的条款、内容不相符。3、汤忠雨诉称的3万元系“借款”不属实，我出具的欠条内容可以证实并非借款，而是欠款。4、关于租金，因诉争房屋尚有租户，故房屋买卖合同第十一条及三万元欠条均约定，我欠汤忠雨的款项与租户缴纳的租金相冲抵，并非汤忠雨代理人陈述的由我来收取租金。因汤忠雨延期交房，给我造成损失，据此，特提出反诉，请求：1、判令汤忠雨承担逾期向我方交房的违约金20500元；2、判令汤忠雨承担我向原承租人何海军支付的厕所装修费、大门维修费、水电押金共计1200元；3、本案反诉费由汤忠雨负担。
第三人（反诉第三人）家福缘公司述称：1、汤忠雨、李冬枝及我公司于2014年3月30日签订房屋买卖合同，合同对于交房时间、房屋价格均进行了约定。因诉争房屋内尚有租户，房屋租赁到期时间是2014年10月15日，故双方协商交房日期为2014年10月20日前。2、2014年5月9日，汤忠雨与我公司法定代表人到诉争房屋与租户洽谈，告知其房屋已经出售，建议其另行寻找门面。2014年10月15日租赁快到期前，汤忠雨、李冬枝及我公司三方又到诉争房屋协商，告知租户尽快腾退房屋，但租户要求汤忠雨支付1200元损失，汤忠雨当时并未表态，并表示想把租户赶出来后将房屋交付给李冬枝。3、关于汤忠雨陈述的欠条。由于当时银行贷款金额有限，故首付款下欠3万元未支付，李冬枝与汤忠雨协商在2014年10月20日交付房屋时，将尾款3万元一次性支付，李冬枝当场还支付500元利息给汤忠雨。当时汤忠雨与李冬枝还约定，从银行贷款到账时间开始至2014年10月20日之间的租金由汤忠雨退给李冬枝。4、李冬枝曾多次电话和我公司联系，要求汤忠雨出面和租户洽谈，后通过李冬枝上门和租户洽谈，2014年12月2日，租户答应退房但要求汤忠雨或李冬枝支付安装门、厕所的费用1200元，为了房屋能够尽快交付，于是我公司借了1200元给李冬枝支付该款项。5、在订立合同时，汤忠雨向我公司缴纳了押金一万元，待该房屋全部手续办理完毕后，应退回给汤忠雨。汤忠雨和李冬枝的中介费均已经支付。
经审理查明，2014年3月30日，汤忠雨（卖方）、李冬枝（买方）、家福缘公司（居间方）签订《房地产买卖合同》，约定：汤忠雨将其所有的位于武汉市江夏区纸坊街北华街与文化路交汇处建材花园9栋1层10号门面，建筑面积46.3平方米，套内面积43.92平方米，房屋所有权证号武房权证夏字第××号，国有土地使用权证号夏国用（商2010）第3476号，出售给李冬枝，房屋价格为586000元。付款方式为，签订合同时买方交付定金20000元，首付款316000元，尾款250000元通过银行贷款。合同第十一条约定，卖方须在2014年10月20日前交房，卖方房租以买方全款到账之日起算，退还买方租金。合同还约定了其他事项。合同签订当日，李冬枝向汤忠雨支付了20000元定金，2014年5月9日，支付了首付款351000元。因银行贷款有限额，只能贷款185000元，李冬枝于同日向汤忠雨出具一张欠条，写明“今欠汤忠雨购房尾款人民币叁万元整（￥30000.00），此笔尾款在交房当日支付（注：前期此房屋租金在此尾款中扣除）（租金返还期为银行到账到汤忠雨账户内当日起至交房日止）。”李冬枝和汤忠雨均在该欠条上纳印。出具欠条当日，李冬枝向汤忠雨支付上述欠款利息500元。2014年5月9日，诉争房屋办理了银行贷款手续，2014年5月12日和13日，李冬枝取得了诉争房屋的房屋所有权证和土地使用权证，2014年6月15日，银行贷款185000元汇入了汤忠雨账户。2014年10月16日，汤忠雨和李冬枝办理了诉争房屋的用电过户手续。
还查明，2013年10月15日，汤忠雨（甲方）将诉争房屋出租给案外人何海军（乙方），双方签订有《租房合同》，约定“租期为一年，从2013年10月15日至2014年10月15日止，租金13000元，其他费用由乙方自理，甲方收取乙方押金200元整，合同解除之日，由甲方退还给乙方”。该合同下面还备注房租现金10月8日到位。上述租赁合同到期后，汤忠雨多次要求租户何海军退房，但其拒不腾退。后经李冬枝和租户何海军协商，2014年12月2日，在家福缘公司见证下，李冬枝向家福缘公司借款1200元支付给租户何海军后，其将诉争房屋的钥匙交付给李冬枝，并向李冬枝出具“情况说明”和“声明”，其中情况说明写明，厕所维修费500元、大门维修费500元、水电押金200元，共计1200元。
以上事实，有各方当事人的当庭陈述，租房合同、房地产买卖合同、收条、欠条、情况说明、声明、汇款凭证等书证，并经当庭质证，足以认定。本案在审理过程中，李冬枝提供一组送货单和一组动物检疫合格证明，拟证实因汤忠雨延期交房给其造成了损失。汤忠雨认为该证据与本案无关。家福缘公司对该证据，请求法院裁判。李冬枝于2014年12月23日向本院撤回其反诉第二项诉讼请求。
本院认为，汤忠雨与李冬枝、家福缘公司签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，未违反我国法律的禁止性规定，合法有效，对各方均具有约束力。
对于本案的争议焦点，本院评判如下：
一、关于本案案由。汤忠雨认为本案应为欠款纠纷。李冬枝认为属于房屋买卖合同纠纷。根据“欠条”内容显示，所欠款项系购房尾款，涉及房屋买卖、交付等问题，根据《民事案件案由规定》第82项规定，本案案由应为房屋买卖合同纠纷。
二、关于拖欠购房款问题。汤忠雨陈述，在扣除4个月租金（2014年6月15日-2014年10月15日）后，李冬枝尚欠房屋尾款25667元。李冬枝对该金额予以认可。《房地产买卖合同》第十一条及“欠条”约定，汤忠雨房租以李冬枝全款到账之日起算，退还李冬枝租金，租金返还期为银行款项到汤忠雨账户内当日起至交房日止，本案中，银行贷款到帐日为2014年6月15日，汤忠雨和李冬枝当庭均认可上述合同和欠条约定的交房日即为租赁到期日2014年10月15日，租户何海军一年租金为13000元，据此，本院确认李冬枝尚欠购房尾款25667元（30000元-（13000元÷12）×4=25667元）。
三、关于诉争房屋实际交付时间。汤忠雨认为李冬枝已经收取租金，且诉争房屋权属证书已经办至李冬枝名下，应视为房屋已经实际交付。李冬枝认为在租户何海军2014年12月2日将诉争房屋钥匙交付时，房屋才实际交付。《房地产买卖合同》第十一条约定，汤忠雨须在2014年10月20日前交房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，汤忠雨认为李冬枝已经收取租金，但根据《房地产买卖合同》第十一条及“欠条”的约定，该租金并非由李冬枝收取，而系汤忠雨和李冬枝所作的特别约定，在李冬枝3万元欠款内予以抵扣，且在诉争房屋所有权证办至李冬枝名下时，因诉争房屋尚有租户未腾退，李冬枝并未实际占有该房屋，直至2014年12月2日，租户才将诉争房屋钥匙交付给李冬枝，此时，诉争房屋才实际交付，故对于汤忠雨的意见，本院不予采信。
四、关于李冬枝主张的违约金如何计算问题。《房地产买卖合同》约定交房时间为2014年10月20日之前，但实际交房时间为2014年12月2日，逾期交房42天。《房地产买卖合同》并未明确约定逾期交房违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定，李冬枝的损失可以参照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，诉争房屋2014年租金为13000元／年，据此，本院酌定违约金为1495元（13000元÷365天×42天）。故对于李冬枝要求按照其每天营业金额计算违约金的意见，本院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十七条第三款之约定，判决如下：
一、由被告（反诉原告）李冬枝向原告（反诉被告）汤忠雨支付购房尾款25667元；
二、由原告（反诉被告）汤忠雨向被告（反诉原告）李冬枝支付违约金1495元；
上述二项相抵，由被告（反诉原告）李冬枝于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）汤忠雨支付24172元；
三、驳回被告（反诉原告）李冬枝的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费221元（减半收取），反诉费171元（减半收取），共计392元，由原告（反诉被告）汤忠雨负担21元，被告（反诉原告）李冬枝负担371元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费1156元，款汇湖北省武汉市中级人民法院。户名武汉市财政局非税收入汇缴专户-
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审判员 陈玲霞
二〇一五年二月十一日
书记员 杨 宏