广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民二终字第433号
上诉人（一审被告）：唐荣芳。
委托代理人：李铁勇，广西桂恒丰律师事务所律师
被上诉人（一审原告）：武鸣县粮油购销有限总公司。
委托代理人：苏庆革、郭诚伟，该公司职工。
上诉人唐荣芳因与被上诉人武鸣县粮油购销有限总公司（以下简称武鸣粮油购销公司）租赁合同纠纷一案，不服武鸣县人民法院（2013）武民二初字第159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月7日受理后，依法组成合议庭，并于2013年12月5日公开开庭进行了审理。上诉人唐荣芳的委托代理人李铁勇，被上诉人的委托代理人苏庆革、郭诚伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，武鸣粮油购销公司、唐荣芳于2011年11月15日签订《门面（仓库）租赁合同书》后，再无签订任何书面租赁合同。唐荣芳在2011年6月1日至2012年5月31日租用武鸣粮油购销公司铺面期间，亦未与武鸣粮油购销公司签订书面的租赁合同。2013年2月7日，唐荣芳向武鸣粮油购销公司交纳租金，该租金收款收据上载明：“唐荣芳（城西门面）交来2012年6月1日-2013年5月31日租金，4000元”。另查明，2011年11月15日武鸣粮油购销公司、唐荣芳双方签订的《门面（仓库）租赁合同书》中载明：“经甲乙双方协商同意，门面（仓库）租金为每年租金为4000元，租赁期限为壹年，即从2011年6月1日起至2012年5月31日止”，“付款方式为人民币现金按年支付，先交租金后承租，乙方须及时将租金付清”。
一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二十五条规定：“租赁期限在六个月以上的，应当签订书面协议。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。武鸣粮油购销公司、唐荣芳于2011年11月15日签订书面的《门面（仓库）租赁合同书》系双方真实意思表示的体现，合法有效，双方均应依约履行。合同到期后，双方未再续签书面合同，故武鸣粮油购销公司、唐荣芳之间的租赁合同应为不定期租赁合同。武鸣粮油购销公司诉称书面通知唐荣芳解除租赁合同，并要求唐荣芳退出216号铺面。唐荣芳辩称是以“先租后交”的方式实际履行租赁合同，且唐荣芳对武鸣粮油购销公司提交的证据3《通知书》的真实性不予认可并辩称没有收到该通知，对武鸣粮油购销公司要求解除租赁合同并让唐荣芳退出216号铺面的要求并不知情，租赁没有到期唐荣芳有权继续租用武鸣粮油购销公司的铺面。本院认为，对于武鸣粮油购销公司提交的证据3《通知书》中无唐荣芳签收日期，唐荣芳对证据中的签名真实性有异议，且武鸣粮油购销公司亦无其他证据佐证该份证据的真实性，故对该份证据，本院不予认定。但武鸣粮油购销公司于2013年7月15日就与唐荣芳租赁纠纷向法院提起诉讼，唐荣芳于2013年7月17日签收法院的应诉材料，唐荣芳应已明确知悉武鸣粮油购销公司要求解除租赁合同要求其退出铺面的诉讼请求。在不定期租赁合同中，当事人可以随时解除合同。出租人武鸣粮油购销公司要求解除合同亦在合理期限之前通知承租人唐荣芳，故唐荣芳该项答辩意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。现武鸣粮油购销公司要求与唐荣芳解除租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。对于武鸣粮油购销公司要求唐荣芳支付经济损失2000元的诉讼请求，唐荣芳辩称武鸣粮油购销公司提交证据7《市场摊位租赁合同》、《门面租赁合同》是位于武鸣县城其他地段铺面的租赁合同，武鸣粮油购销公司拟用该两份合同的租金类比武鸣粮油购销公司的经济损失2000元，没有可比性，不能作为武鸣粮油购销公司损失的依据，武鸣粮油购销公司的诉请没有事实依据，唐荣芳不应赔偿武鸣粮油购销公司。本院认为，武鸣粮油购销公司、唐荣芳双方虽未续签合同但并不代表双方没有合同，只是双方租赁期限不定期而已，至于合同中的其他条款，双方仍应继续履行。武鸣粮油购销公司、唐荣芳于2011年11月15日签订书面的《门面（仓库）租赁合同书》明确约定租金壹年为人民币4000元即平均每日租金人民币10.96元继续有效。现武鸣粮油购销公司要求与唐荣芳解除租赁合同，但唐荣芳一直未退出铺面，造成武鸣粮油购销公司损失的，武鸣粮油购销公司要求唐荣芳赔偿经济损失的诉请，有事实根据且符合法律规定，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第二百三十二条的规定，遂判决：一、解除武鸣县粮油购销有限总公司与唐荣芳签订的《门面（仓库）租赁合同书》；二、唐荣芳于本案判决生效之日起五日内向武鸣县粮油购销有限总公司退还租赁的铺面；三、唐荣芳赔偿武鸣县粮油购销有限总公司经济损失费（此计算从2013年7月15日起，按每日人民币10.96元计算）。案件受理费100元减半收取50元，由唐荣芳负担。
上诉人唐荣芳不服一审判决，上诉称：—、上诉人现占有使用的铺面并非属被上诉人所有，被上诉人无权诉请上诉人退还。被上诉人在一审提交的证据《房屋所有权证》、《广西壮族自治区武鸣县粮食局文件》，均不能证明出租铺面为被上诉人所有。首先，武房权证（1999）字第01101026**号《房屋所有权证》登记的房屋所有权人为武鸣县城厢镇粮食管理所，被上诉人并不是房产登记的所有权人。其次，被上诉人提交的武粮字（2004）4号《广西壮族自治区武鸣县粮食局文件》，是复印件，而非原件，上诉人对该文件的真实性不予认可，该证据不具有真实性。况且该文件的发文单位武鸣县粮食局也无权以发文件通知的方式撤销武鸣县城厢镇粮食管理所，应以工商行政主管部门的工商登记为准，被上诉人提交的证据《房屋所有权证》，相反证实了被上诉人不是出租铺面的所有权人。对于被上诉人提交的证据武政发（2003）53号《广西壮族自治区武鸣县人民政府文件》，该文件仅是武鸣县人民政府关于印发《武鸣县国有粮食企业改革实施意见》的通知，印发的《武鸣县国有粮食企业改革实施意见》只是对武鸣县国有粮食企业改革的方式、方法和步骤，职工安置，资产处置和债权债务处理等问题作出了原则性的规定，也不能证实武鸣县城厢镇粮食管理所已被注销，其资产已并归被上诉所有。二、一审判决主文第一项、第三项判项突破了被上诉人在一审时所提出的诉请，违反了“不告不理”的民事诉讼原则。被上诉人在提起本案诉讼时，其并没有诉请解除《门面（仓库）租赁合同书》，只承认双方分别于2010年、2011年签订了租赁期为一年的书面的《门面（仓库）租赁合同书》，且合同已2012年5月31日履行完毕，而且又否认双方在
2012年5月31日之后不存在“先租后交”的事实租赁合同关系。既然双方于2010年、2011年签订《门面（仓库）租赁合同书》已履行完毕，为此不存在合同解除的问题，一审法院在被上诉人没有提出诉请解除合同之情况下突破了当事人的诉请，没有依据。该判项应予撤销。一审判决书决判主文第三项判决也是变相地突破了当事人的诉请，违反了“不告不理”的民事诉讼原则。一审无权直接判决上诉人向被上诉人支付租金，况且如租金按从2013年6月1日起至退还上述租赁铺面之日止，按每日人民币10．96元计算，其租金总额可能会超出被上诉人所主张的2000元整，这也是变相地超出了当事人的诉讼请求。三、上诉人占有使用涉案铺面有合法依据。上诉人认为，2012年5月31日书面租赁合同履行完毕后，上诉人继续占有使用出租铺面，被上诉人没有提出异议，并于2013年3日收取上诉人交来的2012年6月1日至2013年5月31日租金的行为，应视为上诉人与被上诉人之间于2013年5月31日之后以实际履行的方式建立了“先租用，后交租金”的事实租赁合同关系。故此，上诉人依租赁合同关系具有继续占有使用出租铺面的权利。综上，恳请二审法院查明事实，依法驳回被上诉人所提出的全部诉讼请求或发回重审。
被上诉人武鸣粮油购销公司答辩称：一审判决正确，请求二审法院维持一审判决。
双方当事人除陈述诉辩主张外，二审未提交新证据。
二审查明的事实与一审一致，本院直接予以确认。
二审另查明：2004年3月30日，武鸣县粮食局颁发了武粮字（2004）4号《武鸣县粮食局关于撤销县粮食储备库等粮食企业的通知》载明：“……县组建成立了县粮油购销总公司。经局行政办公会研究，决定将合并到县粮油购销总公司的原县粮食储备库等23家粮食企业进行撤销。”在撤销的23家粮食企业中包括了武鸣县城厢镇粮食管理所。
本案争议的焦点：上诉人唐荣芳与被上诉人武鸣粮油购销公司是否存在租赁关系？武鸣粮油购销公司是否有权解除涉案租赁合同？一审判决是否超出武鸣粮油购销公司的诉讼请求？
本院认为：本案双方当事人在平等自愿、协商一致的基础上签订的《门面（仓库）租赁合同书》，意思表示真实，合同并未违反国家强制性法律、法规，属合法有效。合同逾期后双方未再续签租赁合同，但唐荣芳仍继续使用该门面，武鸣粮油购销公司亦在收租金。依据我国法律规定应视为不定期的租赁合同关系，在该种情形下，武鸣粮油购销公司是租赁合同的相对方，其有权可以随时解除合同。现武鸣粮油购销公司诉请解除租赁关系，既有合同依据亦有依法有据，本院予以支持。2004年3月30日武鸣县粮食局颁发了武粮字（2004）4号《武鸣县粮食局关于撤销县粮食储备库等粮食企业的通知》，明确了组建成立了被上诉人后，将合并到被上诉人公司的原县粮食储备库等23将粮食企业进行撤销，该23家企业中就包含武鸣县城厢镇粮食管理所。《中华人民共和国民法通则》第四十四条第二款“企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担”。唐荣芳以武鸣粮油购销公司所持的证据武房权证（1999）字第01101026**号《房屋所有权证》，证明了房屋所有权人为武鸣县城厢镇粮食管理所，其所租赁的铺面所有权人为武鸣县城厢镇粮食管理所，武鸣粮油购销公司不具有出租权及解除合同主体资格的上诉理由，因武鸣县城厢镇粮食管理所已撤并入武鸣粮油购销公司，武鸣粮油购销公司合法承接了武鸣县城厢镇粮食管理的债权债务，也是该铺面的合法所有人。故唐荣芳上诉理由与本案所查明的事实不符，本院予以驳回。参照双方所订立的合同“先交租金后承租”的方式，唐荣芳所交的租金截止至2013年5月31日，武鸣粮油购销公司诉请在此之后所欠交付的租金，有事实依据。唐荣芳认为双方以实际履行的方式变更了双方订立的合同，改为了“先租用，后交租金”的事实租赁合同关系的抗辩理由，没有合同依据，本院不予采纳。武鸣粮油购销公司诉请唐荣芳退出铺面并要求赔偿损失，一审判决据实处理，并未超出诉请范围。综上所述：一审法院判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。唐荣芳上诉无理，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2431元，由上诉人唐荣芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙曹文
审 判 员 汪秋红
代理审判员 韦 婷
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 姜圆梦
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。