重庆市巫溪县人民法院民 事 判 决 书（2015）巫法民初字第00197号原告胡直勇，男，汉族。委托代理人胡直金，男，汉族。被告巫溪县万兴置业有限公司，组织机构代码55903507—9。法定代表人魏永健，该公司总经理。委托代理人王良能，重庆峡郡律师事务所律师。委托代理人（特别授权）陈诗开，该公司职员。原告胡直勇与被告巫溪县万兴置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员何太斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡直勇及其委托代理人胡直金、被告巫溪县万兴置业有限公司的委托代理人王良能与陈诗开到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡直勇诉称，2011年10月11日，原、被告签订房屋买卖“认购协议”，被告将在建的位于巫溪县城厢镇马镇坝春申大道万兴金地汇商业街B区403号商业用房预售给原告，房屋建筑面积442.54平方米，其中套内建筑面积336.57平方米，总成交金额1504636元（每平方米3400元），套内建筑面积单价为每平方米4470元。原告于2011年10月11日和2012年1月15日共计交付房屋预售款754636元。2012年1月18日，双方签订“重庆市商品房买卖合同”书。合同约定，依照国家和地方的有关规定，被告应将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房于2012年9月30日前交付给原告使用。原告对剩余房款选择了按揭贷款并交付了相关手续。合同第九条对被告逾期交房而合同继续履行的，由被告自合同约定交房之日第二天起至实际交付之日止，按原告已付房款万分之三支付违约金。被告没有按时交付房屋。2012年10月5日，原告前往看房，发现原告所购之房的另一通道需从三楼胡炽东屋内经过，不符合商业用房要求，被告承诺改道，要原告去办理贷款按揭手续，当原告按揭手续签字完毕之后，被告打电话通知银行停办，理由是待通道改建好以后通知原告接房和续办按揭手续。2013年4月22日，被告通知胡炽东与原告共同协商消防通道改建事宜，三方共同签订了《补充协议》，但被告迟迟不动工改建，拖延了交房时间，直到2015年1月15日被告才通知原告接房。原告与被告为违约金的支付产生纠纷，无法交接房屋和办理按揭贷款手续。请求判令被告支付迟延交房违约金201723.67元和双倍返还多收取的预付款85590元。被告巫溪县万兴置业有限公司辩称，对原告起诉的基本事实无争议，但原告主张计算违约金的计算时间应当从约定交房之日至《补充协议》签订之日止，同时对约定的违约金计算标准偏高，请求予以减少；对于原告请求双倍返还多收取的预付款85590元的事实不成立，实际交房面积小于合同购房面积部分，根据《补充协议》约定，原、被告尚需重新签订《重庆市商品房买卖合同》书，原告应交房款总额中减去予付房款金额即为后期办理按揭贷款金额，此项请求不符合合同约定，请求予以驳回。在审理中，原告胡直勇提交了以下证据：1、《认购协议》书一份和收款收据二份，拟证明原告于2011年10月11日与被告达成购房协议，建筑面积为442.54平方米，按建筑面积一次性付款单价每平方米3400元，原告分别于2011年10月11日和2012年1月15日向被告交付部分房款计754636元。2、《重庆市商品房买卖合同》书一份，拟证明原告与被告的房屋买卖合同关系成立并合法有效，商品房建筑面积为442.54平方米，每平方米单价3400元，总成交金额为1504636元，原告交清50％房款后，余下房款原告选择了贷款按揭；被告交房时间为2012年9月30日前。3、《补充协议》书一份，拟证明被告所建房屋的消防通道不符合商业用房要求，必须进行改建，并于2013年4月22日原、被告与胡炽东三方达成改建消防通道的《补充协议》，《补充协议》第五条确有胡直勇、胡炽东所购房屋面积待消防通道改建后以房管处实际测算为准重新与销售方签订商品房买卖合同，所购商吕房价格与原合同不变的约定，但并没有约定取消被告迟延交房给原告造成损失的违约责任，也没有约定交房的具体时间。4、巫溪县房产测量所2014年11月25日出具的房屋测算面积表一份，拟证明被告出售给原告的房屋面积与合同约定的购房面积减少了23.81平方米，多收了11.905平方米的预付房款40477元；根据合同约定，被告应当双倍返还80954元。5、胡直勇、胡炽东二人与被告送达的“关于支付逾期交房违约金的函”一份，拟证明胡直勇于2014年11月21日要求被告支付违约金的事实。6、被告给原告的通知一份，拟证明被告于2015年1月15日才通知原告接房的事实。7、巫溪县公安局消防大队溪公消审字（2014）第0023号建设工程消防设计审核意见书一份，拟证明2014年10月26日经公安消防大队验收，该建设工程消防设计审核合格；问题出在被告只能将3至4楼出售给一个购房户，不应当销售给两个购房户，因而客观上形成消防设计不符合商品用房的要求，这一过错的形成是被告造成的，与购房户无关。8、原告办理贷款按揭的相关材料一组，拟证明原告是按合同约定履行办理按揭贷款手续，是被告通知银行不予办理的事实。9、照片两张，拟证明2012年9月30日原告到所购房屋处发现上4楼要从3楼胡炽东屋内通过，此设计有问题，不符合商业用房要求。10、照片五张，拟证明2015年3月10日原告前往所购房屋处，被告对改建工程仍没有完工的事实。被告万兴置业公司提交了以下证据：1、企业法人营业执照、组织机构代码证各一份，拟证明被告诉讼主体适格。2、《补充协议》一份，拟证明原告所购房屋的消防通道、楼梯经三方协商改装，重新设计和建设；胡炽东同意胡直勇房屋新建消防通道和楼梯占用其所购房屋的面积；胡炽东、胡直勇所购房屋的面积以改装消防通道和楼梯后，以房管部门的实际测算为准；原告与被告应在房屋面积测算后重新签订《商品房买卖合同》，但房屋单价与原合同不变。3、巫溪县公安消防大队建设工程消防验收意见书一份，拟证明胡直勇房屋原消防设计是合格的，改造胡直勇房屋消防通道和楼梯并非原消防通道和楼梯不合格造成，而是胡直勇、胡炽东为了满足对房屋使用更好、更高的个人要求，与被告协商一致后签订《补充协议》进行的改装。4、面积测算报告书一份，拟证明原告房屋于2014年11月25日由房管部门进行了面积测量。5、重庆市建设工程竣工验收建竣备字（2014）06号备案登记证一份，拟证明该建设工程已于2014年6月24日经巫溪县城乡建设委员会工程竣工验收合格。6、通知一份，拟证明2015年1月15日被告已书面通知胡直勇到被告处办理按揭贷款手续和房屋交接事项。被告万兴置业公司对原告胡直勇所举证据的综合质证意见为：认购协议已由之后的商品房买卖合同所取代，交款收据是真实的，对补充协议的真实性无异议，但补充协议明确约定双方待消防通道完工后需重新签订新的房屋买卖合同，实际上是对原签合同书的变更，违约时间应当终止于补充协议签订之日，之后不应当计算违约金，改装消防通道客观上需要时间，新的购房合同没有签订，原告要求按原合同约定事项计算违约金和双倍返还少建房屋面积款与补充协议的约定不符，被告多次催促原告前来办理按揭贷款手续和交接房屋，被告总是以被告没有支付违约金为由拒不办理。原告胡直勇对被告万兴置业公司所举证据的真实性无异议，但用所签《补充协议》证明中止违约金计算的证明目的有异议，认为造成被告不能如期交房的过错责任是被告不应当只能将3至4楼的商业用房卖给一个购房户使用而卖给了两个购房户，客观上造成消防通道不能共用的事实，不得不必须重新设计和改建，且被告对改建消防通道消极怠工，时间长达一年多，给原告造成重大经济损失。违约金的约定是双方当事人的真实意思表示，每日万分之三只相当于银行的贷款利率，且被告并未出现特殊情形可以适当减少违约金的事由。购房面积的减少超出了双方约定的浮动比率，被告应当双倍返还。经审理查明，2011年10月11日，原、被告签订房屋买卖“认购协议”，被告将在建的位于巫溪县城厢镇马镇坝春申大道万兴金地汇商业街B区403号商业用房预售给原告，房屋建筑面积442.54平方米，其中套内建筑面积336.57平方米，总成交金额1504636元（每平方米3400元），套内建筑面积单价为每平方米4470元。原告于2011年10月11日和2012年1月15日共计交付房屋预售款754636元。2012年1月18日，双方签订“重庆市商品房买卖合同”书。合同约定，依照国家和地方的有关规定，被告应将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房于2012年9月30日前交付给原告使用；原告对剩余房款选择了按揭贷款并交付了相关手续；合同第九条对被告逾期交房而合同继续履行的，由被告自合同约定交房之日第二天起至实际交付之日止，按原告已付房款万分之三支付违约金。被告所建工程于2014年6月24日通过巫溪县城乡建设委员会工程竣工验收合格，取得备案登记证，没有按时交付房屋。2012年10月，原告查看所购房屋，发现所购之房的另一通道需从三楼胡炽东屋内经过，不符合商业用房要求，遂与被告交涉，被告承诺改道重建。2013年4月22日，被告通知胡炽东与原告共同协商消防通道改建事宜，三方共同签订了《补充协议》，但被告对改建工程行动迟缓，拖延了交房时间，直到2015年1月15日被告才通知原告接房。原告与被告为违约金的支付产生纠纷，遂向本院提起诉讼。本院认为，合同约定的交房时间为2012年9月30日前，但建设工程直到2014年6月24日才通过巫溪县城乡建设委员会工程竣工验收合格，取得备案登记证。被告在销售的过程中，不应当将3至4楼的商业用房卖给两个购房户，按规划设计只能出卖给一个购房户，客观上造成消防通道不能共用，造成必须重新改建的责任完全在于被告。在达成补充协议后，被告对于改建工程行动迟缓，直到2015年1月15日才正式通知原告接房。因此，被告的违约事实成立，应当依照合同约定承担违约责任，违约时间应从2012年10月1日起至2015年1月22日止（通知发出一个星期为收件的合理期间），共计873天。《补充协议》是对改建消防通道需占用3楼房屋面积所涉及的相关事宜作出的协商意见，并未对因改建消防通道而终止计算迟延交房违约金的重大事项作出明确说明，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”的规定，被告主张违约时间的计算应截止《补充协议》签订之日，本院不予采纳。被告请求减少违约比率问题，因没有出现特殊情形适合减少的约定或法定事由，其约定迟延交房按每日万分之三计算违约金只相当于银行贷款利率每月9‰，没有超出法律的规定，违约金的计算标准应当按照双方的约定执行。根据《商品房买卖合同》附件四补充协议第三条第一款第一项“商品房交付时以房产测绘机构实测面积为准，若实测建筑面积与预测建筑面积存在误差，双方同意据实结算房价款，多退少补”的约定，原告的购房款实际只交付了50％，下剩部份按揭贷款并未完成，不存在多付购房款和双倍返还的问题，原告请求双倍返还多付预购房款的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第七十八条、第一百零七条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：一、被告巫溪县万兴置业有限公司自本判决生效后十日内向原告胡直勇支付违约金197638.47元。二、驳回原告胡直勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案依法收取案件受理费10403.62元，由被告巫溪县万兴置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  何太斌二〇一五年四月十四日书记员  曹先敏