山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）烟民四终字第1306号
上诉人（原审原告）：周明杰，男，1972年11月2日出生，汉族。
委托代理人：姜兆江，烟台芝罘白石法律服务所法律工作者。
委托代理人：陈祺琦，烟台芝罘白石法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：华夏银行股份有限公司烟台分行。
负责人：鲍军民，该银行行长。
委托代理人：郭燕燕，山东同济律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：莱阳佳仪经贸有限公司。
法定代表人：郭新生，该公司经理。
委托代理人：潘铝东，男，1983年4月20日出生，汉族，该公司法律顾问。
上诉人周明杰因与被上诉人华夏银行股份有限公司烟台分行（以下称华夏银行）、莱阳佳仪经贸有限公司（以下简称佳仪经贸公司）物权纠纷一案，不服山东省莱阳市人民法院（2012）莱阳民三初字第599号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告周明杰在原审诉称，2004年6月，我与王义昌签订租赁合同，租赁王义昌位于莱阳市五龙北路220号楼房，面积约2840平方米，还租赁停车场约1200平方米，用于经营宾馆。宾馆的租赁期限为19年，停车场的租赁期限为30年，期限均至2023年6月1日。合同签订后，我一直经营、使用上列房屋及土地。之后王义昌与华夏银行因抵押担保贷款合同纠纷，被烟台市芝罘区人民法院于2011年3月22日将上述房屋及土地裁定给华夏银行。在芝罘区人民法院审理执行案件期间，我已将租赁合同交付法院，直到2012年6月中旬，被告佳仪经贸公司到我经营的场所要求我腾房时，才知晓华夏银行已将上述房屋及土地出卖给佳仪经贸公司。华夏银行在事先未通知承租人的情况下将诉争的房屋及土地出卖给佳仪经贸公司，侵犯了我的优先购买权。为维护我的合法权益，现诉至人民法院，请求：1、确认两被告侵犯了原告的优先购买权。2、撤销两被告之间的房屋及土地买卖合同。3、确认原告对诉争的房屋及土地有优先购买权。4、诉讼费用由被告负担。
原审被告华夏银行辩称，1、华夏银行通过拍卖的形式将涉案房产及土地出卖给佳仪经贸公司。在公开拍卖前，华夏银行及拍卖行通过电话通知、当面告知、齐鲁晚报公告的形式通知原告拍卖房屋及土地的有关事宜，已经尽到充分的通知义务，原告自动放弃优先购买权。2、依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条的规定，出租人委托拍卖人拍卖房屋的，应当在拍卖5日前通知承租人，承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。本案华夏银行及拍卖行的工作人员已履行告知义务，原告未参加竞拍，依据最高人民法院司法解释的有关规定，应认定承租人（原告）放弃优先购买权。
原审被告佳仪经贸公司辩称，我公司通过拍卖方式合法取得诉争房屋及土地，其他答辩意见同华夏银行。
原审法院审理查明，2002年7月19日，王义昌以莱阳森尼房地产开发有限公司（以后更名为山东北方建设工程机械有限公司）的名义，取得立交桥西2块土地的使用权，面积分别为337.68平方米（莱国用字2002字第84号）、865.32平方米（莱国用字2002字第85号），合计1203.18平方米，土地使用期限均至2052年6月23日。2004年6月1日，原告周明杰（乙方）与王义昌（甲方）签订了土地租赁出让合同1份，合同约定原物资局大院停车场面积1200平方米（莱国用字第84号、85号），甲方整体出租给乙方使用32年，自2004年6月1日至2036年6月1日，乙方在租赁期内以100万元的价格一次性买断停车场，甲方于乙方付清全部款项时将土地过户给乙方，甲方在租赁期内不准抵押、转让、变卖、转租。同日，原告周明杰（乙方）与王义昌（甲方）还签订房屋租赁协议1份，租赁协议约定周明杰租赁王义昌在莱阳市五龙北路220号宾馆1处（原物资局宾馆大楼，莱阳市房权证莱字第020487、00××60、009312、02290号），宾馆共4层楼，周明杰租赁宾馆1层101、102、104和2、3、4层，实际使用面积2840平方米。宾馆租赁时间19年，自2004年6月1日起至2023年6月1日止。
2005年7月5日，王义昌、高兰（王义昌之妻）以其房产作抵押，与华夏银行签订华夏卡自助贷款最高额抵押合同，抵押物评估价值7810600元。在该份抵押合同所附的抵押物清单中，王义昌否认抵押物已经出租。2006年7月11日，王义昌在被告华夏银行贷款400万元，抵押物是王义昌与高兰共有的房产及土地使用权。因王义昌在约定的期限内未能偿还借款，华夏银行向烟台市芝罘区人民法院起诉，要求借款人王义昌及担保人偿还借款400万元、利息510036.78元。2008年2月21日，芝罘区人民法院出具（2008）芝民二初字第84号民事判决书，判决王义昌应偿付华夏银行借款本金400万元及利息510036、78元；华夏银行对王义昌、高兰共同抵押的莱阳市五龙北路物资局办公楼北的房产及土地使用权经拍卖或者变卖后享有优先受偿权。因王义昌未在规定的期限内履行生效法律文书确定的义务，2011年3月22日，芝罘区人民法院出具（2008）芝执字第681-5号执行裁定书，裁定将王义昌、高兰所有的房屋所有权及土地使用权作价3672438元，交付华夏银行抵偿借款本金及利息。
2006年6月6日，华夏银行与山东北方建设工程机械有限公司签订最高额抵押合同，约定以莱阳市立交桥西约1200平方米的土地为烟台泰盛国际贸易有限公司（以下称泰盛贸易公司）100万元贷款提供担保；同日，华夏银行还与王义昌之女王莉签订个人最高额抵押合同，约定以王莉所有的莱阳市五龙北路物资局办公楼北1-101号房屋（房权证号为莱字第××号，建筑面积155平方米）及莱国用（2004）第309号土地使用权证项下的88.35平方米土地使用权为泰盛贸易公司100万元贷款提供担保。2006年6月14日，华夏银行向因泰盛贸易公司提供借款100万元。至2008年1月21日，泰盛贸易公司共欠华夏银行本金100万元、利息合69638.44元，保证人亦未履行保证义务，华夏银行向烟台市芝罘区人民法院起诉，要求借款人及保证人履行还款义务。经烟台市芝罘区人民法院调解，2008年4月7日，华夏银行与借款人及保证人达成调解协议，泰盛贸易公司于2008年4月30日前偿还华夏银行借款本金100万元及利息101065.5元。华夏银行对山东北方建设工程机械有限公司的莱国用（2002）莱字第84号、85号国有土地使用权证项下的土地经拍卖或者变卖后的价款享有优先受偿权。华夏银行对王莉莱字第××号房屋及莱国用（2004）第3009号国有土地使用权经拍卖或者变卖后享有优先受偿权。因借款人及保证人未履行生效法律文书确定的义务，2011年3月22日，芝罘区法院出具（2008）芝执字第954-4号执行裁定书，裁定将山东北方建设工程机械有限公司的莱国用（2002）第84号、莱国用（2002）第85号，王莉的莱国用（2004）第3009号土地使用权、莱字第0222920号房屋所有权作价1137307元，交付华夏银行抵偿债务。
2012年5月25日，华夏银行与山东正和拍卖有限公司（以下称正和拍卖公司）签订委托合同，委托正和拍卖公司拍卖上述房地产和土地使用权。2012年5月1日至31日，华夏银行工作人员蔡东礼曾4次电话通知过周明杰有关房地产及土地使用权拍卖事宜；正和拍卖公司的工作人员蒋某电话通知周明杰涉案房地产及土地使用权拍卖事实，就是否参与竞买问题征求周明杰的意见，周明杰还曾到正和拍卖公司咨询过拍卖的有关情况。因正和拍卖公司要求的保证金过高，周明杰表示不参与竞买。2012年5月28日，正和拍卖公司在齐鲁晚报发布拍卖公告，公告的内容：本公司于2012年6月5日公开拍卖莱阳市五龙北路的房地产及莱阳市立交桥西的土地使用权，有意竞买者于2012年6月4日到正和拍卖公司办理竞买登记手续，并交纳保证金200万元。2012年6月5日，在正和拍卖公司举行的公开拍卖会上，被告佳仪经贸公司以362万元的价格中标，取得了涉案房地产及土地使用权。
原审法院认为，本案原、被告争执的焦点是：第一，原告对于涉案1200平方米的土地使用权是否享有优先购买权？优先购买权的取得应依据法律规定，按现有法律规定，承租人优先购买权仅限于房屋。房屋租赁优先购买权是指在房屋租法律关系中，承租人按照法律规定所享有的、在出租人将租赁房屋出卖于第三人时，承租人得以同等条件优先于他人购买的权利。优先购买权的对象是租赁房屋及租赁房屋所占用的土地，本案原、被告争执的莱阳市立交桥西约1200平方米土地是独立的产权，与物资局大楼没有任何法律上的联系，故原告主张对1200平方米的土地享有优先购买权无法律依据，法院不予支持。第二，两被告是否侵犯了原告对涉案房屋的优先购买权？2004年6月1日，原告与王义昌签订房屋租赁协议，取得了莱阳市五龙北路220号物资局大楼的租赁权，之后王义昌因借款及为他人提供借款保证，导致该处房产及房产所涉及的土地使用权被人民法院裁定以物抵债。人民法院生效的法律文书（包括执行裁定书）具有既判力，非经法定程序，其内容及效力不应被改变。根据烟台市芝罘区人民法院的民事判决书、民事调解书、执行裁定书，莱阳市五龙北路220号的房产及立交桥西2处土地的使用权均已经被裁定抵偿债务，华夏银行为实现债权，委托烟台正和拍卖公司拍卖涉案财产，华夏银行此时处于财产所有人的地位，其委托拍卖行拍卖涉案财产，系处分财产的行为。虽然拍卖是一种特殊的买卖合同关系，但《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。”依照该条的规定，租赁房屋被拍卖时，原承租人仍享有优先购买权。承租人参与拍卖的通知义务为出租人或者拍卖人，即华夏银行或者拍卖行均可履行通知义务，两者中的任何一方履行了通知义务，均可视为通知义务已经完成。承租人在规定的期限内未参加竞拍的，视为放弃优先购买权。本案被告华夏银行的工作人员及拍卖行的工作人员曾在拍卖前与承租人周明杰数次进行电话联系，在没有证据证明三方存在其他业务的情况下，按照一般生活常理推断，可认定华夏银行及拍卖行的工作人员已经履行了告知义务。华夏银行及拍卖行履行告知义务后，承租人周明杰未参加拍卖，也未以合理的方式让华夏银行或者拍卖行相信其具有履约能力，故应该认定周明杰放弃优先购买权。既然周明杰系自动放弃优先购买权，则不存在华夏银行与佳仪经贸侵犯其优先购买权的情形。第三，佳仪经贸公司与正和拍卖行签订的拍卖成交确认书是否应予撤销？《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”优先购买权是债权的一种形式，因而其不具有物权的排他性、对世性等特征，依照该条司法解释的规定，原告作为承租人，不能以其优先购买权受到侵犯为由，请求人民法院确认与涉案财产有关的房屋买卖合同无效。况且，本案被告佳仪经贸公司系通过拍卖的形式取得了涉案房屋及土地，并与正和拍卖行签订了拍卖成交确认书，佳仪经贸公司取得财产的行为符合相关法律规定，拍卖成交确认书的效力依法应予认定。
综上，原告周明杰对涉案的房屋已经放弃了优先购买权，对涉案土地不具有优先购买权，被告佳仪经贸公司与正和拍卖行签订的拍卖成交确认书合法有效，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十三条之规定，判决如下：驳回原告周明杰的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。
宣判后，上诉人周明杰不服原审判决，向本院提起上诉称，2004年上诉人签订租赁合同租赁莱阳市五龙北路220号所在的楼房2840平方米以及其旁边具有独立产权的约1200平方米的土地作为经营宾馆使用，被上诉人华夏银行通过法院判决及执行取得上列楼房及土地的所有权，上述过程均没有解除上诉人的租赁权。在2012年6月被上诉人华夏银行自行委托拍卖后，双方发生纠纷。原审判决认定基本事实错误，缺乏相应的法律依据，理由如下：一、原审判决在确认上诉人优先购买权时，将本为一个整体的租赁合同中的土地与楼房割裂错误，导致结果错误。上诉人签订合同的目的在于经营宾馆，是否有停车场所关系到宾馆经营收入、客源的关键，也正是因为此种考虑，上诉人不惜花费髙额租金租赁了目前尚有地上建筑的约1200平方米的土地作为停车场。如果没有此，上诉人也不会租赁正面临街（莱阳市五龙北路）门前毫无停车场所的楼房来经营宾馆。虽然各自均有独立产权，但二者为不可分割的整体，停车场为宾馆的附属经营场所。原审判决将停车场所涉及土地单独割裂缺乏法律依据。二、对于证据的认定，原审有失偏颇，直接导致的结果是剥夺了上诉人的优先购买权。从原审判决查明情况看，所依据的是被上诉人提交的证人证言。其中证人为被上诉人的工作人员蔡东礼、拍卖行的工作人员蒋某以及纪占胜。对该证据的认定有违公正，表现在：1、被上诉人工作人员的陈述与被上诉人自身的陈述没有任何不同，存在利害关系。2、拍卖行作为被上诉人的合同委托拍卖关系，存在利害关系。3、当庭的作证内容相互矛盾重重，且均不能做出解释。原审对所谓通话内容，在无任何证据证实的情况下即按照被上诉人所述予以确认，原审对证据的认定及采信存在瑕疵，违反《中华人民共和国民事诉讼法》和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的相关内容，导致认定事实错误。三、原审认定出租人或拍卖人任何一方通知均可视为履行了通知义务，显属错误。最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干意见（试行）》规定应提前三个月通知承租人，最高人民法院规定出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖5日前通知承租人，《拍卖法》规定拍卖人在接受委托人的委托后规定的公告时间为拍卖前7日。此通知义务为专属于出租人与承租人之间的权利义务关系，拍卖人的公告等行为系其依拍卖法的规定必须履行的义务，针对此，被上诉人的证人蒋某当庭明确说明：其公告为针对不特定的竞买人。这与房屋出卖人的通知有着明显的区别，二者在通知的主体、对象、范围及目的等方面均不同，因此拍卖人不能代替出租人通知义务的履行。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，支持上诉人的请求。
被上诉人华夏银行辩称，被上诉人通过当面告知、电话告知、报纸公告已经充分通知了上诉人行使优先购买权，上诉人因为没有经济能力支付而放弃优先购买权。本案中拍卖行已经通过《齐鲁晚报》公告的形式和电话通知的方式通知上诉人，上诉人未参加拍卖，依据规定应当认定上诉人放弃优先购买权，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
被上诉人佳仪经贸公司辩称，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第四款的规定，被上诉人通过拍卖方式合法取得了该案诉争的房屋并已经办理了登记手续，可以对抗承租人的优先购买权。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人上诉请求。
本院查明的事实与原审查明的事实一致。另查明，被上诉人佳仪经贸公司与正和拍卖行签订拍卖成交确认书后，到有关部门办理了权属登记。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：1、上诉人对涉案土地的使用权是否享有优先购买权。2、两被上诉人是否侵犯了上诉人对涉案房屋的优先购买权。
关于焦点一，上诉人对涉案土地的使用权是否享有优先购买权。对此，本院认为，最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干意见（试行）》第一百一十八条规定：出租人出卖出租房屋，应提交三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。依据该规定，承租人的优先购买权仅限于房屋，优先购买权的对象是租赁房屋及租赁房屋所占用的土地。本案上诉人与被上诉人争执的莱阳市立交桥西约1200平方米土地是独立的产权，故上诉人主张对涉案土地享有优先购买权无法律依据，本院不予支持。
关于焦点二，两被上诉人是否侵犯了上诉人对涉案房屋的优先购买权。本院认为，上诉人与王义昌于2004年6月1日签订房屋租赁协议之后，王义昌因借款及为他人提供借款保证，导致涉案房产及房产所涉及的土地使用权被人民法院裁定以物抵债。根据烟台市芝罘区人民法院的民事判决书、民事调解书、执行裁定书，涉案莱阳市五龙北路220号的房产及立交桥西2处土地的使用权均已经被裁定抵偿了债务。华夏银行委托烟台正和拍卖公司拍卖涉案财产，系处分财产的行为。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权”之规定，租赁房屋被拍卖时，原承租人仍享有优先购买权。通过法院查证的情况，被上诉人华夏银行的工作人员及拍卖行的工作人员曾在拍卖前与上诉人周明杰通过电话数次联系，在没有证据证明三方存在其他业务的情况下，按照一般生活常理推断，应认定华夏银行及拍卖行的工作人员已经履行了告知义务。上诉人周明杰还曾到正和拍卖公司咨询过拍卖的有关情况。因正和拍卖公司要求的保证金过高，上诉人周明杰表示不参与竞买。另外，2012年5月28日，正和拍卖公司在《齐鲁晚报》发布了拍卖公告，华夏银行及拍卖行履行告知义务后，上诉人周明杰未参加拍卖，故应认定上诉人周明杰放弃优先购买权。上诉人主张被上诉人华夏银行与佳仪经贸侵犯其优先购买权，不能成立，本院不予支持。被上诉人佳仪经贸公司通过拍卖的形式取得了涉案房屋及土地，并与正和拍卖行签订了拍卖成交确认书，并到有关部门办理了权属登记，佳仪经贸公司取得财产的行为符合相关法律规定。综上，上诉人上诉主张，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人周明杰负担。
本判决为终审判决。
审判长 门 伟
审判员 王天松
审判员 于 青
二〇一三年十月九日
书记员 陈屹崧