广�省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终4558号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杜金伟，男，1980年9月13日出生，汉族，住河南省新蔡县。
委托诉讼代理人：谢兴平，广东谷都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：戴晓琼，女，1987年5月2日出生，汉族，住广东省南雄市。
委托诉讼代理人：王小龙，广东威格信律师事务所律师。
上诉人杜金伟因与被上诉人戴晓琼房屋买卖合同纠纷一案，不服中山市第一人民法院（2017）粤2071民初4937号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
杜金伟上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判解除双方签订的房地产买卖合同；3.杜金伟返还8万元定金给戴晓琼。事实和理由：一、戴晓琼未足额�付定金的行为构成违约。戴晓琼将2万元定金交付给中介的行为不符合合同约定且未得到杜金伟的书面指引；二、涉案房屋尚未办理权属证书，故涉案合同无法继续履行。同时，戴晓琼未支付首期款，故杜金伟请求解除涉案合同理据充分。
戴晓琼辩称：一、其已依约全面履行了合同义务，将2万元定金交付于中介公司是按照杜金伟之指示作为办证费用，杜金伟亦出具了10万元定金的收据；二、涉案房屋尚未办理权属证书不影响合同的履行。
戴晓琼向一审法院起诉请求：1.判令杜金伟继续履行与戴晓琼于2016年4月11日签订的房地产买卖合同，即判令杜金伟立即履行办理房屋新产权变更登记手续、配合戴晓琼将涉案房屋从杜金伟名下变更登记到戴晓琼名下；2.杜金伟双倍返还定金20万元。一审诉讼中，戴晓琼撤回上述第1项诉讼请求中要求判令杜金伟立即�行办理房屋新产权变更登记手续、配合戴晓琼将涉案房屋从杜金伟名下变更登记到戴晓琼名下的内容及撤回第2项诉讼请求。
杜金伟向一审法院反诉请求：1.解除戴晓琼与杜金伟签订的房地产买卖合同；2.戴晓琼缴纳的定金8万元归杜金伟所有。
一审法院认定事实：2016年4月11日，戴晓琼与杜金伟及中介方郑建忠签订一份房地产买卖合同，约定：1.杜金伟将位于中山市三乡镇振华路88号雅居乐新城13期2区23幢2504房转让给戴晓琼，价格为人民币70万元；2.戴晓琼于2016年4月11日向杜金伟交付定金10万元（定金由中介方保管），杜金伟确认收到定金后应积极配合戴晓琼办理过户手续，在双方前往国土部门办理过户手续时戴晓琼向杜金伟支付首期款15万元，余款45万元戴晓琼通过银行按揭的方式支付；3.上述房产尚未出证，杜金伟领取房产证后15天内到银行还款�注销抵押，如有超期，作违约处理，双方积极配合办理银行按揭手续、出同贷书。合同还约定了其他条款。同日，杜金伟向戴晓琼出具一份收款收据，确认收到戴晓琼定金10万元。后杜金伟明确告知戴晓琼不同意继续履行合同，并擅自于2016年10月8日开始装修涉案房屋。2017年3月22日，戴晓琼诉至一审法院，提出前述诉讼请求。
一审法院另查明，戴晓琼称其交纳给杜金伟的10万元定金中有8万元是直接交付给杜金伟本人的，另外2万元是应杜金伟的要求支付给中介方郑建忠的。为此，戴晓琼提供的一份中介方中山市三乡镇海达房地产信息咨询服务部及郑建忠出具的收款证明，内容为：本公司应杜金伟的要求，为其缴纳上述房屋的契税，并要求戴晓琼直接将2万元定金交于本公司，作为办证费用，故收到戴晓琼为杜金伟交来的2万元。
一审法院再查明，上�涉案商品房尚未办理权属证书，仅销售备案登记在杜金伟名下。
一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，戴晓琼与杜金伟签订的房地产买卖合同，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应恪守履行。对于戴晓琼已按合同约定向杜金伟支付定金10万元的事实，有戴晓琼提供的中介方的收款证明及杜金伟出具的收款收据为证，一审法院依法予以认定。因此，一审法院认定戴晓琼已按合同约定向杜金伟履行了支付定金10万元的义务，并不存在违约行为。杜金伟反诉认为戴晓琼违约，要求解除合同并没收定金的诉讼请求，理据不充分，一审法院不予支持。戴晓琼要求继续履行合同的诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持。虽然现涉案房屋尚未办理权属证书，暂时无法办理过户手续，但戴晓琼可等涉案房屋办理了权属证书�，再另行提起诉讼要求办理过户手续。
综上，戴晓琼的诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：杜金伟应于一审判决生效之日起继续履行其与戴晓琼于2016年4月11日签订的房地产买卖合同。案件受理费4300元，减半收取为2150元，财产保全费1520元，合共3670元（戴晓琼已预付），由杜金伟负担，杜金伟应于一审判决发生法律效力之日起五日内将应承担的案件受理费及财产保全费共计3670元支付给戴晓琼；反诉案件受理费900元，由杜金伟自行承担。
二审中，当事人均没有提交新证据。
一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：一审期间，杜金伟为证明戴晓琼未向其足额支付约定的定金10万元，提供了其与戴晓琼的通话录音佐证。该录音有如下内容“杜：当初我是签了10万的收据，但其实我只收到8万元，而且有凭据的，其中的那2万元你是转给了海达老板了。戴：那个2万是你叫我给海达老板的，我才给的，这个其实是小事，但是10万确实是给到你们的。”
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。故本案二审争议焦点有二：一是涉案房地产买卖合同能否继续履行；二是若涉案的房地产买卖合同能够继续履行，则戴晓琼是否存在违约行为。
关于争议焦点一，即涉案房地产买卖合同能否继续履行的问题。双方签订的房地产买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律及行政法�的强制性规定，为合法有效的合同。双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。杜金伟主张，因涉案房产尚未办理房产证，其尚未取得涉案房产的权属证书，依据《城市房地产转让管理规定》第六条的规定，涉案房产不得转让，涉案合同无法继续履行，应予解除。但上述规定仅系针对房产转让过户条件所作的限定性规定，并不影响当事人签订的房屋买卖合同的效力。本案中，双方当事人对于涉案房产尚未办理房产证的情况均已知晓，并针对此种情况约定杜金伟领取房产证后15天内到银行还款并注销抵押登记，以继续涉案合同的履行。双方的上述约定实质上系属附生效条件的合同条款，即涉案房产办证至杜金伟名下后，双方按照合同约定继续履行合同。双方的上述约定及所附条件并不违反法律的规定，所附条件亦存在实现的可能性。而双方约定的条件成就后，涉案�同仍能够继续履行。故杜金伟以涉案房产未办理房产证为由主张涉案合同无法继续履行，应予解除，理据不足，本院不予支持。
关于争议焦点二，即戴晓琼是否存在违约行为的问题。杜金伟上诉主张，因戴晓琼仅向其支付定金8万元，尚欠2万元定金未付，戴晓琼的行为已构成违约，故其有权解除涉案合同。但杜金伟已出具的收据载明其已在2016年4月11日收到戴晓琼支付的购房定金10万元。虽然杜金伟提供的电话录音显示戴晓琼确认其直接向杜金伟支付的定金为8万元，另外2万元定金系支付给中介方。但戴晓琼在电话录音中亦明确表示支付给中介方的2万元定金系按杜金伟的指示所操作。同时，根据双方签订的房地产买卖合同可知，双方合同已明确约定戴晓琼支付给杜金伟的定金交由中介方保管，中介方亦出具了相关的收款证明证实其收取戴晓琼支付的2万元定金系杜金伟的要求。由此可见，戴晓琼向中介方支付的2万元定金应视为杜金伟收取，戴晓琼不存在欠付定金的情况。杜金伟以戴晓琼未足额向其支付定金为由，主张戴晓琼存在违约行为，并据此请求解除合同，理据不足，本院亦不予支持。
至于杜金伟所称，戴晓琼未向其支付首期款的问题。因双方合同已明确约定，支付首期款的时间为双方到国土部门办理涉案房产的过户手续之日。现杜金伟尚未取得涉案房产的房产证，涉案房产尚未能办理过户，故戴晓琼支付首期购房款的时间尚未届至。杜金伟以戴晓琼未向其支付首期购房款为由主张解除涉案合同，理据不足，本院不予支持。对双方未上诉部分，本院不予审查。
综上所述，杜金伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事�讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11600元（杜金伟已预交），由杜金伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 刘 通
代理审判员 马燕清
二〇一七年十一月十五日
书 记 员 易嘉璇
廖博睿