广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民一初字第213号
原告李XX，男，壮族，住广西贵港市港北区。
被告杨XX，女，汉族，住南宁市青秀区。
委托代理人龚坚国，广西和清律师事务所律师。
原告李XX诉被告杨XX房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王强独任审判，并公开开庭进行了审理。原告李XX、被告杨XX及其委托代理人龚坚国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李XX诉称，2012年6月5日，原告与被告协商签订《房屋买卖合同》，合同约定：被告向原告购买南宁市青秀区XX大道XX号（XX湖畔）XX栋X单元XX号住房（面积129.15平方米），成交价908000元，被告支付定金、房款共288000元，原被告双方办理房产过户，余款620000元由被告使用银行贷款方式支付，被告须在房产过户后五个工作日办理抵押，原告在收到所有房款后将房屋交给被告使用。被告在2012年9月10日去房产局办理房产过户手续，9月25日领取了已经变更到其名下的房屋产权证，经小区物业公司证实，被告于9月25日开始使用该房屋。按照合同约定，被告应在9月30日前办理房产抵押相关手续，虽经原告多次敦促，被告仍拖延到10月24日才去房产局办理抵押、12月10日才把抵押所需资料交给银行，原告直到2013年1月4日才收到620000元余款，且被告本应在支付完房款后才使用房屋，但被告强行换锁并占用该住房。综上，被告应承担违约责任并支付违约金，其未付清房款但强行使用房屋应支付费用。故原告为维护自身合法权益，起诉至法院，请求法院依法判令：1、被告支付逾期办理房屋抵押登记及未能履行支付余款的违约金21792元（自2012年9月30日起至2012年10月24日止共24天，按成交价的千分之一计算：908000×0.1%×24=21792）；2、被告支付未付清房款而提前使用房屋的费用9512元（自2012年9月25日起至2013年1月4日止共100天，未付房款额620000元，按照银行贷款年利率5.6%计算：620000×5.6%×100／365=9512）；3、本案诉讼费由承担。
被告杨XX辩称，1、原、被告双方签订《房屋买卖合同》后，2012年7月25日，被告与建设银行签订了借款合同并递交了相关材料，于同年9月25日取得了涉案房屋产权证书。后申请办理户籍迁入涉案房屋手续时，得知原告在事先未与被告协商的情况下于同年9月3日将其户籍迁入该房屋，使得被告将户籍迁入的目的无法实现，减损了被告购买该套房屋的价值；2、2012年9月30日至10月7日期间为法定国庆假期，无法办理抵押手续，而直到同年10月18日，原告才将其户籍迁出，被告于同月23日到派出所查询才得以确认，且确认次日即到相关部门办理了手续并按规定递交了全部材料；3、《房屋买卖合同》第4条明确约定被告所负义务系抵押登记，至于银行何时放款被告无法控制，银行审查核实及房款期限不应计入违约时间内；4、被告于2012年9月25日取得涉案房屋产权登记证书后已成为该房屋所有人，原告无权限制被告何时装修使用房屋，且合同中约定的使用应指居住，被告虽于9月26日申请了装修手续，但直到10月26日才获批准，且直到2013年1月10日以后才开始装修，至今仍未入住，因此不存在违约行为。综上，被告认为原告诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。
经审理查明，2012年6月5日，原告与被告协商签订《房屋买卖合同》，合同约定：被告向原告购买南宁市青秀区XX大道XX号（XX湖畔）XX栋X单元XX号住房（面积129.15平方米），成交价908000元，被告在签署合同时支付50000元定金，被告在2012年6月17日之前将首付款238000元整一次性支付给原告，剩余尾款使用银行贷款方式由银行一次性支付；被告须于南宁市房屋产权交易中心受理通知单（登记种类：转移登记）规定答复日期后五个工作日内去办理抵押登记，否则，每逾期一天，被告按成交价的千分之一向原告支付违约金；原告应负责在得到所有房款后将房屋交付被告使用。合同签订后，被告向原告支付了定金、首付款共计288000元后，于2012年7月25日与中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，9月10日去房产局办理房产过户手续，9月25日领取了已经变更到其名下的房屋产权证（第0224XX**号）并到广西人和物业服务有限公司办理了涉案房屋的入伙手续，次日办理了装修手续。10月24日，被告到房产局办理了抵押登记。2013年1月4日，被告支付620000元余款给原告。原告认为被告逾期办理银行抵押、支付房款属违约，遂向本院起诉，并提出上述诉讼请求。
另查明，原告于2012年9月6日将户口迁入涉案房屋，后于同年10月18日将户口迁出。
本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》是当事人真实意思表示，内容并不违反法律禁止性规定，合法有效。关于违约金的问题，《房屋买卖合同》第4条明确约定被告“须于南宁市房屋产权交易中心受理通知单（登记种类：转移登记）规定答复日期后五个工作日内去办理抵押登记”，该答复日期结合本案案情应系领取房屋产权证之日即2012年9月25日，故涉案房屋抵押登记的办理期限为2012年9月26日至9月30日，考虑到最后一日9月30日为法定节假日，故顺延至2012年10月8日。而被告却迟至同年10月24日才到房产局办理抵押登记，已经构成违约，应承担违约责任。双方约定的违约金为每逾期一天“按该物业转让成交价的千分之一”向原告支付违约金，根据最高人民法院《关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，本院认为《房屋买卖合同》约定的违约金过高，应按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算违约金。
关于原告要求被告支付提前使用涉案房屋费用的问题，本院认为，被告于2012年9月25日已经完成房屋过户并领取了房屋产权证，被告已成为涉案房屋合法的所有权人，被告到该房屋物业处办理入伙手续并无不当。况且，原告在双方签订《房屋买卖合同》后、房屋过户前将其户口迁入涉案房屋，直到被告领取房屋产权证成为房屋所有人之后的10月18日才把户口迁出，其行为有违诚实信用原则的规定。故对于原告的第二项诉请，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第十七条和最高人民法院《关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：
一、被告杨XX支付给原告李XX逾期办理房屋抵押登记并支付余款的违约金（计算方法：以本金908000元为基数，自2012年10月9日起至2012年10月24日止，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮30%计算）；
二、驳回原告李XX其他诉讼请求；
本案受理费287元，由原告负担250元，被告负担37元。此款原告已预付，被告应承担部分由被告在履行上述义务时一并付清给原告。
上述应尽义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费，款汇：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；帐号：010201011887017。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 王 强
二〇一三年三月二十五日
书记员 朱微微
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国物权法》
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
最高人民法院《关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。