汕头市金平区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）汕金法民二初字第15号
原告（反诉被告）汕头市金辰房产代理有限公司，住所地汕头市嵩山路丰泽庄西区4幢101室。
法定代表人林须涵，该司总经理。
委托代理人郗可如，广东百泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）汕头市南海明珠轮船有限公司，住所地汕头市海滨路13号国信大厦7楼。
法定代表人陈海，该司总经理。
委托代理人苏泳生，广东介福律师事务所律师。
第三人汕头市金源资产经营有限公司，住所地汕头市海滨路13号国信大厦9楼902房。
法定代表人欧阳忠，该司董事长。
委托代理人郗可如，广东百泰律师事务所律师。
原告（反诉被告，下称原告）汕头市金辰房产代理有限公司与被告（反诉原告，下称被告）汕头市南海明珠轮船有限公司、第三人汕头市金源资产经营有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院2013年1月22日立案受理后，依法由审判员郭继忠适用简易程序于2013年4月16日、5月10日公开开庭进行了审理。原告汕头市金辰房产代理有限公司和第三人汕头市金源资产经营有限公司的委托代理人郗可如、被告汕头市南海明珠轮船有限公司的委托代理人苏泳生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2004年1月1日，第三人与被告签订《租赁协议书》，约定：将汕头市海滨路13号国信大厦七层全层510.39㎡出租给被告作为办公场所使用，租赁期限自2004年1月1日至2006年12月31日止，每平方米租金5元，每月租金2，552元，承租人必须在每月10日前缴清当月租金。合同期满双方未续签。2012年10月8日，第三人向被告发出《通知》：该房产由原告实施出租、签约及收取租金、争议解决，有权处理涉及该房产一切手续，要求被告于2012年10月10日前到原告处办理租赁有关手续。被告签收该《通知》后不予理睬。2012年10月11日，第三人与原告共同委托律师事务所向被告发出《限期腾退房产及债权转让通知的律师函》，通知被告：上述房产不再续租给被告，限被告2012年11月15日前腾退；第三人将《租赁协议》中的合同权利转让给原告，原告有权以自己的名义诉诸法律，向被告主张清退房产、占用费等。2012年11月15日，被告向原告递交《申请书》，表示同意腾退，但请求宽限期至2013年1月15日，超过宽限期仍不腾退的，原告有权按律师函向其主张权利。因此，原告要求被告腾退房产，并按照律师函主张房产占有使用费107，100元（2012年1月1日至11月15日），资金占用损失，按房产价的银行逾期贷款利率计算，从2012年11月16日计至实际腾退日，暂计至起诉日为58，530元（7，000元×510.39㎡×（6.55×1.5）%／12个月×2个月）。现请求判令：1、腾退房产，将房产返还原告；2、判令被告付给原告自2012年1月1日至11月15日的房产占有使用费107，100元，资金占用费按房价的银行逾期贷款利率计，自2012年11月16日起，计至实际腾退日，暂计至起诉日为58，503元。合计165，603元。
案件审理期间，原告主张第二项请求中自2012年11月16日起至实际腾退之日的租金，以房产证的契税价2，194，677元为基数，按银行逾期贷款利率计算租金。
被告反诉称：第三人与被告在2001年5月30日签订的《租赁合约书》约定的租期为10年，自2001年起至2011年止。由于第三人出租的房屋是毛坯房，被告的装修投入及维护费用较大，且第三人对被告的出资不足并抽回出资，故双方于2004年1月1日签订《租赁协议》，约定自2004年起调减租金数额。被告如何退迁必须经股东会议决议，但第三人在《租赁合约书》约定的租期届满后，拒绝履行股东义务，拒不就退迁问题与其他股东协商及决议，致退迁问题一直未能及时处理，第三人以债权转移的方式回避其股东身份，掩盖股东与公司之间的财产纠纷。被告于2012年11月15日将2012年1月至10月的租金交付给第三人。第三人出具的收据确认双方还是执行原来的租金标准，退迁期限内的租金应按原租金标准计算。反诉请求判令原告及第三人按原约定条件将本案房产继续出租给被告；若原告及第三人不同意继续出租，则给予被告至2013年12月底止的退迁期限。
原告和第三人针对被告的反诉辩称：不同意将房产继续出租给被告，已经给予被告的宽限期，不能再给予长达一年一个月的宽限期。请求驳回被告的反诉。
本院查明：第三人系汕头市海滨路13号国信大厦701号房的房地产权属人，房产的契价为2，194，677元。被告于2001年改制设立，第三人系被告的股东，被告于2001年5月30日与第三人订立《租赁合约书》，租用汕头市海滨路13号国信大厦701号房，约定租期为10年，自2001年6月1日至2011年5月31日止。合同签订后，该租赁的房产作为被告的办公场所使用。2004年1月1日，第三人（合同甲方）与被告（合同乙方）签订《租赁协议书》，约定：“一、甲方同意将汕头市海滨路13号国信大厦七层全层（面积510.39㎡）租给乙方作为办公场所使用，每平方米月租金为￥5元，合计月租金为人民币贰仟伍佰伍拾贰元正（￥2，552.00）。……三、租赁期限自2004年1月1日至2006年12月31日止。租金交付方式，乙方必须在每月10日前缴清当月租金。”合同签订后，被告继续使用租赁的场地，租赁期限期满后，双方未续签合同。2012年10月8日，第三人向被告发出《通知》，称：“我司已将位于汕头市海滨路13号国信大厦七层全层房产授权委托由汕头市金辰房产代理有限公司实施出租、签订合约及代表我司收取、催收租金、争议解决等相关工作，并有权处理涉及该房产的一切纠纷。请你于二Ｏ一二年十月十日前到汕头市金辰房产代理有限公司办理有关手续。”2012年10月11日，广东百泰律师事务所受原告和第三人委托，向被告发出《限期腾退房产及债权转让通知的律师函》，通知被告：“1、上述房产不再续租给贵司，限贵司于2012年11月15日之前腾退，将租赁房产返还金源资产公司；2、如果贵司在上述2012年11月15日前腾退的，则自2012年1月1日起至2012年11月15日止的房产占用使用费可继续按原租金金额收取，即每月2，552元；3、如果贵司在上述期限未退出房产的，则自2012年1月1日起至2012年11月15日止的房产占用使用费按照市场行情每平方米20元收取，即每月10，200元，押金不予退还。2012年11月15日后，还有权向贵司主张资金占用损失，按该房产价的银行逾期贷款利率计算，计至实际腾退日；4、金源公司现将《租赁协议》中的合同权利转让给金辰公司，在此之前已经通知贵司，上述期限内贵司未腾退房产，则金辰公司有权以自己的名义诉诸法律，要求维护合法权利，清退贵司并主张房产占用费及损失赔偿，金源公司及金辰公司不再做进一步通知。”被告于2012年11月15日向原告递交《申请书》，称：“我司原承租贵司位于海滨路13号国信大厦七楼的房产，现按贵司要求同意腾退，请求宽限期至2013年1月15日，宽限期内租金按原租金支付，若超过宽限期仍不腾退，贵司有权按贵司律师函向我司主张权利。”同时，被告向第三人交纳25，520元，第三人在出具的《收款收据》的摘由载明：“收市国信大厦七楼（2012年1～10月份）租金”25，520元。
因被告没有按《申请书》要求的期限腾退房产，原告遂于2013年1月22日向本院起诉，提出前述的诉讼请求。案件审理期间，本院根据原告的申请，于2013年7月17日依法作出（2013）汕金法民二初字第15号之一《民事裁定书》，裁定冻结或者查封、扣押被告价值以15万元为限的财产，并于2013年7月22日执行该裁定，冻结被告的银行存款。
以上事实，有原告提供的第三人与被告于2004年1月1日签订的《租赁协议》、房地产权属人为第三人的汕头市海滨路13号国信大厦701号房《房地产权证》（粤房地权证汕字第10000865**号）、第三人于2012年10月8日发给被告的《通知》、《限期腾退房产及债权转让通知的律师函》、被告于2012年11月15日给原告的《申请书》、第三人于2012年11月15日收取被告2012年1～10月租金的《收款收据》；被告提供的第三人于2012年11月收取被告2012年1～10月租金的《收款收据》、被告公司设立的工商登记资料、第三人与被告于2001年5月30日签订的《租赁合约书》、第三人于2002年12月30日收到被告退股金290万元的《收款收据》；本院的《庭审笔录》等证据在卷为证，足资认定。
本院认为：第三人与被告签订的租赁合同，其内容不违反法律法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方都应按约定履行各自的合同义务。2001年5月30日订立的《租赁合约书》虽约定租赁期限为10年，但双方在2004年1月1日又签订了《租赁协议书》，对原《租赁合约书》作了变更，故双方因租赁房产产生的权利义务应以《租赁合约书》的约定为准，即第三人负有将租赁的房产交付被告使用并保证租赁物具有适租性的合同义务，同时享有收取租金和在被告未按合同约定履行义务时追究被告的违约责任直至收回租赁物的合同权利。《租赁协议书》约定的期限于2006年12月届满后，被告继续使用租赁的房产，第三人也没有提出异议，应认定双方原订立的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，第三人在给予合理的通知期限后有权随时解除合同。第三人在2012年10月8日向被告发出《通知》，是将其在租赁合同中享有的权利转让给原告，该转让行为不违反法律的规定，合同的权利转让有效，被告在接到通知之后，该权利转让行为遂对被告发生法律效力，因此，原告享有《租赁协议书》约定的合同权利，有权向被告收取租金。
《租赁协议书》约定的期限已经届满，原告和第三人的委托代理人于2012年10月11日向被告发出《限期腾退房产及债权转让通知的律师函》，既是解除租赁关系的通知，也是一份要约，被告于2012年11月15日给原告的《申请书》是一份承诺，该承诺对要约的宽限期作了修改，属于对要约的内容作出非实质性变更，原告和第三人不仅没有表示反对，且第三人还按被告的承诺向被告收取2012年1～10月租金，故该承诺有效；合同的内容应以承诺的内容为准，即被告在2013年1月15日之前的租金应按《租赁协议书》约定的标准计算，如未按时腾退，应按《限期腾退房产及债权转让通知的律师函》提出的条件承担违约责任。被告没有按其承诺在2013年1月15日腾退交还租赁的房产，已构成违约，逾期部分的租金应按该房产价值的银行逾期贷款利率计算。现原告提出判令被告腾退租赁房产的请求合法，可予照准；被告在2012年10月之前的租金已付还第三人，2012年11月至2013年1月15日的租金应按《租赁协议书》约定的标准计算，2013年1月16日至腾退之日应按房价的银行逾期贷款利率计算租金，故对原告提出的判令被告支付租金的请求中未超过部分可予支持；原告提出的以房地产权证所载的契税价2，194，677元确定为房产价值的主张可予照准，根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》［银发（2003）251号］的规定：“逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％。”本案的逾期贷款利率可取其下项，即月租金可按短期贷款基准利率（年5.6%）的1.3倍计算，2，194，677元×（5.6%×1.3／12个月）=13，314元，被告在2013年1月16日至腾退归还租赁房产之日的租金应按13，314元计付还原告；被告在给原告的《申请书》中已确定腾退的时间，现反诉提出至2013年12月才腾退归还房产的请求，依据不足，依法应予驳回。被告提出第三人抽回出资、拒绝履行股东义务，与公司之间存在财产纠纷等问题，属于被告与股东之间的纠纷，与本案的房屋租赁合同纠纷法律关系的性质不同，本院不作审理，被告可通过其他合法途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第三十一条、第六十条第一款、第八十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条、第二百三十六条的规定，判决如下：
一、被告汕头市南海明珠轮船有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内搬离汕头市海滨路13号国信大厦701号房，将该房产交还原告汕头市金辰房产代理有限公司。
二、被告汕头市南海明珠轮船有限公司搬离汕头市海滨路13号国信大厦701号房时，不得损坏房屋的结构。
三、被告汕头市南海明珠轮船有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向原告汕头市金辰房产代理有限公司支付租金；2012年11月1日至2013年1月15日按月租金2，552元计算，2013年1月16日至交还房产之日按月租金13，314元计算。
四、驳回被告汕头市南海明珠轮船有限公司的反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费减半收取为12，739元由原告汕头市金辰房产代理有限公司负担2，739元，被告汕头市南海明珠轮船有限公司负担10，000元，财产保全费1，270元和反诉受理费100元由被告汕头市南海明珠轮船有限公司负担；被告汕头市南海明珠轮船有限公司负担的本诉受理费和财产保全费于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。
审判员 郭继忠
二〇一三年八月二日
书记员 袁诹敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：
（一）内容具体确定；
（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
第三十一条承诺对要约的内容作出非实质性变更的，除要约人及时表示反对或者要约表明承诺不得对要约的内容作出任何变更的以外，该承诺有效，合同的内容以承诺的内容为准。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。