重庆市巴南区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）巴法民初字第00493号
原告王祎，女，1988年1月12日出生，汉族，住重庆市南岸区。
委托代理人张喜春，重庆达美律师事务所律师。
被告重庆中泓房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区渝南大道111号，组织机构代码76592876-7。
法定代表人张巧龙，董事长。
委托代理人元劲松、刘俊，泰和泰律师事务所律师。
原告王祎与被告重庆中泓房地产开发有限公司（以下简称中泓房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年1月4日受理后，依法适用简易程序，由审判员丁希来独任审判。同年1月13日，原告王祎以本案必须以另案的审理结果为依据的理由，申请中止本案诉讼，本院作出（2012）巴法民初字第00493-1号民事裁定书，本案中止诉讼，后于同年10月10日恢复审理。因原告王祎申请对花园平台整改费用工程造价以及变更设计的工程造价差额进行司法鉴定，本院委托重庆金源工程建设咨询有限公司（以下简称金源公司）就原告王祎申请的事项进行评估。金源公司于2014年3月19日、7月27日出具重金源司鉴（2014）6-1、6-22号司法鉴定报告（以下简称6-1、6-22号鉴定报告）。原、被告在异议期限内均未提出书面意见，同年8月24日依法终结司法鉴定程序。因案情复杂，本院依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第170条的规定，于2014年6月24日将本案转为适用普通程序审理，由审判员胡俊担任审判长，与审判员丁希来，人民陪审员易如琴组成合议庭，共同负责对案件的审判。于同年7月9日、8月20日、12月12日适用普通程序公开开庭对本案进行了审理，原告王祎委托代理人张喜春与被告中泓房地产公司委托代理人刘俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王祎诉称，2009年5月8日，原告与被告中泓房地产公司签订重庆市商品房买卖合同（以下简称商品房买卖合同）及补充协议，约定原告购买被告中泓房地产公司开发建设的位于重庆市巴南区渝南大道111号68幢103号房屋（以下简称103号房）；被告中泓房地产公司应于2010年10月30日前向原告交付该房，逾期则按日向原告支付已付房款万分之一点五的违约金；被告中泓房地产公司应按批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。原告履行付款义务，在接房时发现被告中泓房地产公司擅自改变入户门、宅后花园结构、遮阳板、栏杆以及未按合同约定装修即部分门窗未安装中空玻璃等，严重影响所购商品房质量、使用功能、使用环境。原告拒绝接房，并诉请被告中泓房地产公司自2010年10月31日起至起诉之日即2011年12月26日止，按已付房款1163600元的万分之一点五计付的违约金73655.88元；赔偿未按设计施工、变更设计的损失11922.81元，宅后花园平台整改费用17057.22元，花园面积减少损失57031元。
被告中泓房地产公司辩称，双方签订商品房买卖合同及补充协议属实，原告王祎购买103号房已通过竣工验收备案登记，符合交房条件。被告中泓房地产公司于2010年12月15日向原告王祎发出接房通知，但原告王祎以交付房屋存在瑕疵及进行了设计变更等为由拒绝接房。被告认为涉案房屋的设计变更以及宅后花园斜坡，并非合同约定的交付条件，故原告王祎的拒绝接房理由不成立，同意承担2010年10月31日至2010年12月15日期间的逾期交房违约金。涉案房屋设计变更系根据修建房屋的实际需要而变更，合同约定的花园面积系小区公共区域部分，原告王祎仅有土地使用权，故原告王祎要求赔偿未按设计施工、变更设计造成的损失11922.81元，宅后花园平台整改费用17057.22元，花园面积减少损失57031元，不符合法律规定，要求驳回原告王祎不合理的诉讼请求。
经审理查明，2009年5月8日，原告王祎与被告中泓房地产公司签订商品房买卖合同约定：原告王祎购买被告中泓房地产公司开发建设的103号房，建筑面积223.75平方米，总成交金额为1163600元；原告王祎一次性付清房款；被告中泓房地产公司应当在2010年10月30日前，将已竣工备案登记的103号房交付原告王祎使用；在交房前，被告中泓房地产公司在项目所在地报媒体发布交房公告，并按原告王祎在商品房买卖合同中留下的通讯地址通知其交房的具体信息。若原告王祎未在被告中泓房地产公司公告的交房期限内前往办理交接手续，逾期超过七日，视为被告中泓房地产公司交付了房屋；逾期交房60日后，原告王祎要求继续履行合同的，应自2010年10月31日起至实际交付之日，由被告中泓房地产公司按日向原告王祎支付已交房款万分之一点五的违约金；合同第十五条规划、设计变更的约定，被告中泓房地产公司应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。如规划、设计变更导致商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率变化，影响到原告所购商品房质量、使用功能或使用环境的，被告中泓房地产公司应在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知原告王祎。原告王祎应在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。15日内未作出书面答复的，视同接受变更；原告王祎不退房的，应当与被告中泓房地产公司就变更事项另行签订补充协议，给原告王祎造成损失的，由被告中泓房地产公司赔偿；若被告中泓房地产公司未在合同约定时限内通知原告，原告王祎有权退房。同时，双方对交付房屋装修标准约定为：外墙为文化石、外墙涂料，外墙作保温处理；入户门为钢制防盗门；室内通花园、阳台、露台的门为彩色铝合金门，配中空玻璃；宅前花园植物绿化由开发商统一实施，由物业管理公司统一维护，业主不可改变；宅后（侧）花园采用绿篱笆围栏，地面植草皮，每户赠送至少一棵乔木；原告王祎同意购买底层附带花园、顶层附带屋顶平台的商品房买受人对其商品房附带底层花园、屋面平台享有独立的使用权。
合同签订后，原告王祎按约支付房款1163600元。2010年12月13日，原告王祎所购103号房办理建设工程竣工验收备案登记。当日，被告中泓房地产公司于重庆时报发布交房公告，通知原告王祎于12月15日起办理交房手续。原告王祎收到接房通知后，以被告中泓房地产公司擅自改变花园结构、遮阳板、栏杆等，严重影响所购商品房质量与使用功能为由拒绝接房，并于2011年12月26日起诉来院，提出如上诉请。
另查明，建成后的103号房与最初的设计图纸不符，主要表现为：建施图设计的外墙上门窗遮阳板为浅茶色木作油漆，装饰铁片应为铁钉，现更改为混凝土预制；部分文化石变更为外墙漆；减少防腐木花架，室内二楼两扇门及负一层未按合同约定安装中空玻璃。被告中泓房地产公司对上述设计变更情形未通知原告王祎。金源公司出具6-1号鉴定报告，对被告中泓房地产公司变更设计的工程造价差额以及未完成施工部分的工程造价进行鉴定，鉴定意见11922.81元（其中高档木质防盗子母门与钢制防盗门的差价为800元）；6-22号鉴定报告，对J轴外3米内的负7.2米层平台未修建，导致宅后花园系斜坡，因原告王祎及被告中泓房产公司均未提供该户型结构施工图，参照同类型房屋的结施图进行鉴定，负7.2米层平台的挖孔桩及平台外边纵轴起向内3米地梁的工程造价金额17057.22元。原告王祎垫支鉴定费3000元。
上述事实，由双方当事人当庭陈述以及提交的下列证据在卷并经当庭质证，足以认定。
原告王祎提交：商品房买卖合同及补充协议、户型图、购房发票及收据、绿化总平面图、规划总平面图、照片、会议纪要、建设工程规划许可证附页，规划许可证附图，E3F3型建施图，6-1鉴定报告等；
被告中泓房地产公司提交：建设工程竣工验收备案登记证、重庆时报、设计变更单、十里蓝山E3F3（一期）工程施工图，重庆市第五中级人民法院（2012）渝五中法民终字第1368号民事判决书等。
本院认为：商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告王祎与被告中泓房地产公司签订的重庆市商品房买卖合同，是双方当事人在自愿协商一致的基础上达成的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方应按合同约定全面履行各自义务。据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。房屋开发商向购房者交付的房屋应当满足基本使用功能和安全的要求。如果房屋存在严重质量问题，影响正常居住和使用，在符合合同约定及法律规定的情况下，购房者可以解除商品房买卖合同，并要求赔偿损失。如果房屋仅存在一般的质量问题或者瑕疵，不影响房屋的基本使用，购房者可通过要求开发商修复、赔偿损失等方式主张权利。因此在房屋仅存在一般的质量问题或者瑕疵的情况下，购房者不能拒绝接房。本案中，原告王祎购买103号房办理了建设工程竣工验收备案登记，被告中泓房地产公司向原告王祎交付的房屋在交付条件上已满足合同约定，即涉案房屋中的设计、规划变更并不涉及商品房结构、户型、空间尺寸、朝向、容积率，关于花园斜坡或者面积缺失问题，原告王祎与被告中泓房地产公司签订商品房买卖合同和补充协议中约定购房者同意购买底层附带花园、顶层附带屋顶平台的商品房买受人对其商品房附带底层花园、屋面平台享有独立的使用权，未明确约定花园面积以及花园形态系平台还是斜坡，况且花园又无明确的规划、设计。综上，被告中泓房地产公司于2010年12月13日在重庆时报发布交房公告，通知于同年12月15日起办理交房手续，本院认定被告中泓房地产公司于2010年12月15日交房，其完成了通知义务，王祎不能拒绝接房。据双方签订的商品房买卖合同中对交房的约定，应视为被告中泓房地产公司于2010年12月15日向原告王祎交付了房屋。被告中泓房地产公司向原告王祎交房时间已超过合同约定的交房时间，应按照关于逾期交房违约责任的约定，承担2010年10月31日至同年12月15日期间以已付房款1163600元为基数以每日万分之一点五标准的逾期交房违约金8028.84元。
据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及双方合同约定“外墙：文化石、外墙涂料；室内通花园、阳台、露台的门为彩色铝合金门，配中空玻璃；窗为彩色铝合金窗，配中空玻璃”等和规划、设计变更的约定，被告中泓房地产公司未按照合同约定安装中空玻璃、变更部分设计，致使建成房屋与设计不符，理应承担民事赔偿责任。因双方对交付房屋室内装修标准约定为入户门为钢制防盗门而并非高档木质防盗子母门，其差价800元不应主张，应予以扣除。对金源公司6-1号鉴定报告鉴定意见工程造价差额以及未完成施工部分的工程造价鉴定的金额11922.81元，扣除入户门差价800元，实际变更设计损失11122.81元，本院予以采信即确认被告中泓房地产公司变更设计的损失11122.81元，被告中泓房地产公司应赔偿原告王祎。鉴于施工设计图中103号房剖面图J轴外黑色实线部分属室外环境，况且设计总说明中已载明设计不包括室外环境和绿化。另原告王祎未举示103号房户型结构施工图，未能证明被告中泓房地产公司应对J轴外3米内的负7.2米层平台的挖孔桩及平台外边纵轴起向内3米地梁进行施工，应承担举证不能的法律后果，故金源公司6-22鉴定报告参照同类型房屋结构施工图对J轴外3米内的负7.2米层平台的挖孔桩及平台外边纵轴起向内3米地梁的工程造价金额17057.22元，本院不予采信。原告王祎诉请被告中泓房地产公司赔偿花园平台整改费用17057.22元，本院不予支持。
据原告王祎与被告中泓房地产公司签订的商品房买卖合同中的建筑、装饰、设备标准中宅前（后）花园载明“宅前花园植物绿化由开发商统一实施，由物业管理公司统一维护，业主不可改变；宅后（侧）花园采用绿篱笆围栏，地面植草皮，每户赠送至少一棵乔木”。补充协议中约定“原告王祎同意购买底层附带花园、顶层附带屋顶平台（该花园及平台均不计产权）的商品房买受人对其商品房附带底层花园，业主对不计价面积有独立使用权；被告中泓房地产公司的售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府部门批准的文件为准，如有变化不另行通知；售楼书、模型及样板房所展示房屋功能仅为空间布局导向，仅作为购房行为参考，并非要约，双方对所实现的约定均以商品房买卖合同及附加为准”。本院确认原告王祎与被告中泓房地产公司补充协议未约定花园面积以及花园形态，且花园又无明确的规划、设计。原告王祎举示的价格明细表系复印件，被告中泓房地产公司对其真实性不予认可，原告王祎未举示相应的证据予以佐证，本院无法核实该证据真实性，不予采信。原告王祎举示的销售户型图上虽标注负一层花园，但结合双方签订的补充协议约定，该证据并非要约，均应以商品房买卖合同及附件为准，故原告王祎被告中泓房地产公司赔偿减少花园面积损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，原告王祎诉请被告中泓房地产公司支付逾期交房违约金、赔偿未按设计施工、变更设计造成的损失，本院予以部分主张。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：
一、被告重庆中泓房地产开发有限公司支付原告王祎位于重庆市巴南区渝南大道111号68幢103号房屋的逾期交房违约金8028.84元；
二、被告重庆中泓房地产开发有限公司赔偿原告王祎位于重庆市巴南区渝南大道111号68幢103号房屋变更设计的工程造价差额以及未完成施工部分的损失11122.81元；
三、驳回原告王祎的其他诉讼请求。
上述第一、二项，限被告重庆中泓房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费570元，鉴定费3000元，共计3570元，由被告重庆中泓房地产开发有限公司承担。此款已由原告王祎自愿垫付，被告重庆中泓房地产开发有限公司于本判决生效后十日内径付原告王祎，本院预收的受理费不作清退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期限的最后一日起计算。
审 判 长 胡 俊
审 判 员 丁希来
人民陪审员 易如琴
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 陈俊良