广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗番法民三初字第941号
原告广州市番禺区国土资源和房屋管理局市桥城区房地产管理所，住所地：广州市番禺区。
法定代表人陈学谦。
委托代理人钟武平。
委托代理人张桂宇。
被告张雪辉，身份证住址：广东省陆丰市。
原告广州市番禺区国土资源和房屋管理局市桥城区房地产管理所诉被告张雪辉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行审理。原告广州市番禺区国土资源和房屋管理局市桥城区房地产管理所委托代理人张桂宇到庭参加了诉讼，被告张雪辉经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市番禺区国土资源和房屋管理局市桥城区房地产管理所诉称，原告是广州市番禺区国土资源和房屋管理局的直属单位，主要负责市桥城区四个街道的直管公房经营管理和房地产管理工作等。广州市番禺区沙头街是原告管辖的直属公房，并由原告依据其职能对上述房屋进行经营管理。2012年7月3日，原、被告签署的《广州市直管房租赁合同》（非住宅），合同约定由被告承租位于广州市番禺区沙头街物业，租赁期限为2012年8月1日起至2014年7月31日止，月租金为588元，租金按月计算，被告应在每月20日前将当月的租金以现金方式支付给原告。合同签订后，原告依照约定将上述物业交付给被告使用，被告接受房屋后，将其用作开办广州市番禺区沙头街实味食店。但被告自2013年4月1日起开始拖欠租金至今，为此原告多次要求被告履行支付租金合同义务，但被告不予理会。根据双方签订的租赁合同第四条第一款的约定，被告应当按时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，被告须按欠缴金额的2%支付违约金，逾期三个月的，原告有权终止合同并收回房屋。由于被告逾期交付租金已超过3个月，严重损害了原告的合法权益，原告要求按合同约定解除合同。另外，租赁合同约定合同期满后被告不交还商铺的，除按合同租金标准支付占用费外，同时还应再按租金标准100%收取违约金，因此原告要求自合同解除之日起按租金2倍标准向被告主张占用费。故原告提起本案诉讼，请求判令：1、解除原告与被告签署的合同编号为20120246号的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》；2、被告在合同解除后三日内腾空交还其承租的位于广州市番禺区沙头街沙头村沙南路95号的物业给原告；3、被告按每月588元的标准支付2013年4月1日起至合同解除日的租金（其中暂计至2013年8月31日的租金为2940元）及自2013年4月起在每月的21日开始分别以该月欠缴的租金总额588元为本金，按每日2%的标准支付违约金至清偿之日止；4、被告参照合同约定的租金标准的两倍即每月1176元支付合同解除之次日起至腾空交还房屋日止的使用费；5、由被告承担本案的诉讼费用。
被告张雪辉未答辩，亦未举证。
经审理查明：原告是位于广州市番禺区市桥街沙头村的土地使用权人。2000年5月，原告在征得原番禺市国土局、番禺市房管局同意后，在上述土地上建设了建设面积约2800平方米的临时简易用房用于对外出租。
被告为个体工商户广州市番禺区沙头街洋东日用杂品店的经营者，该个体工商户于2009年9月4日登记设立。
2012年7月3日，原告作为出租方，被告作为承租方，双方签订一份《广州市直管房租赁合同（非住宅）》合同约定，原告将房屋（以下简称“涉讼商铺”）出租给被告作为商铺使用，建筑面积共21平方米，租赁期限从2012年8月1日起至2014年7月31日止，租金按月计算，每月588元，每月租金由被告于当月20日前（遇20日为星期六、日，交租时间顺延）以现金方式支付，租赁保证金1764元、印花税14.11元；原告应当按约定时间交付房屋给被告使用；被告必须按时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期1日，被告须按拖欠租金额的2%向原告支付违约金，如逾期3个月，原告有权终止本合同并收回商铺，并有权追讨被告拖欠的租金和违约金，由此造成的损失，由被告承担；被告向原告交纳的保证金，在租赁期届满不再续租或终止解除本合同后，被告必须缴清与该商铺有关的水某、电费、电话费、通讯费、清洁费、物业管理费及其他费用，原告应在被告缴清相关费用之日起1个月内将租赁保证金不计利息退回，因被告违约而终止或解除合同的，租赁保证金不予退回；本合同终止、解除后，被告必须在本合同终止或解除之日起3个月内将房屋人员户籍登记迁出，否则，造成的法律后果，由被告负责；租赁期满或解除本合同且原告要求收回房屋的，被告应交回原承租房屋和设备给原告，房屋交接后被告遗留在房屋内的物品，视为被告放弃所有权，原告有权自行处置；租赁期届满，原被告双方未续订合同而原告收回房屋，被告拒不交出承租房屋的，原告除要求被告限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取被告的违约金，违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期1天，按应付金额1%支付滞纳金；原告送达给被告的文件、通知等资料，处当面签收外，还可以邮寄方式寄往被告承租房屋或被告户口所在地，资料无法直接递交或邮寄的，在被告承租房房屋、户籍所在地房屋张贴公告，自公告之日起满30日，视为已送达，送达资料可由乙方近亲属或同住同户籍的成年人签收，经录音录像的口头告知亦视为法律意义上的送达。双方还在前述合同“其他事项”栏订明：原租赁合同期满，经审核符合租赁条件，同意续签。
2013年7月31日，原告委托广东武平律师事务所通过中国邮政特快专递按涉讼商铺的地址向给被告寄发律师函，向被告催缴2013年4月至7月的租金及违约金。经查，该邮件无人签收被退回。
2013年8月30日，原告以被告拖欠涉讼商铺租金为由，提起本案诉讼。
庭审中，原告称，涉讼商铺包含在前述2800平方米临时简易用房内，被告承租涉讼商铺用于经营个体工商户“广州市番禺区沙头街洋东日用杂品店”，双方在2012年7月3日签订的前述租赁合同是续签合同，原告此前已将涉讼商铺交付被告使用。续签合同后至2013年3月期间，被告均能按时交纳房租，但至2013年4月1日始，被告拖欠房租至今，原告曾致电被告催缴房租，被告称其不再理会涉讼商铺事宜，并表示原告可以自行收回该商铺，后来就再联系不上被告；原告还派工作人员于被告拖欠租金初期及2013年11月两次到涉讼商铺现场查看，发现该商铺一直关闭，没有经营，且商铺大门外还张贴着电费缴费通知单，通知单上显示被告从2013年4月份开始拖欠电费。就其陈述，原告提交了照片3张予以证明。该照片显示涉讼商铺大门关闭。
另，原告称被告已按照合同约定向其支付了租赁保证金1764元，并同意在本案中将该保证金1764抵扣被告所欠部分租金。
以上事实，有原告提交的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》、《番禺市村镇建设用地规划许可证申请书》、《建设用地规划许可证》、《关于自建临时简易用房的报告》、《国有土地使用证》、《律师函》、EMS邮寄回单、《企业注册基本资料》、照片及庭审笔录予以证实。
本院认为，原、被告签订的自编号为20120246号的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》主体适格、意思表示真实、内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。原告已按照合同约定将涉讼商铺交付给被告使用，被告也应按照合同约定向原告支付房租。现原告主张被告自2013年4月1日开始拖欠房租至今，并提供律师函、照片等证据予以证明，就原告该主张，被告没有提交有效证据予以反驳，应承担举证不能的不利后果。因此，本院采信原告前述主张，认定被告从2013年4月1日起拖欠原告涉讼商铺租金至今未付的事实。现原告以被告长时间拖欠租金的行为已达到合同约定的解除条件，要求解除双方签署的编号为20120246号的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，合法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，被告应将涉讼商铺腾空交还给原告管业。
关于2013年4月1日至合同解除日期间的租金和违约金。原告于2013年8月30日起诉请求解除其与被告就涉讼商铺之间的租赁合同关系，故本案判令解除合同关系的裁判文书生效之日应为合同解除日。现租赁合同约定，涉讼商铺每月租金为588元，被告应于当月20日前支付该月租金，逾期支付的，每逾期1日，须按拖欠租金额的2%向原告支付违约金，因此原告请求被告按每月588元标准支付2013年4月1日至合同解除日期间的租金合法有据，本院予以支持。原告已在本案中明确表示同意将被告已付租赁保证金1764元用以抵扣被告所欠租金，故被告应向原告支付3013年7月1日至合同解除日期间的租金。因被告拖欠前述期间的租金至今未付，按照合同约定和法律规定，应从每月租金应付期限届满次日（即当月21日）起向原告支付相应的违约金，至于违约金计算标准，原告请求按照合同约定的每日欠租总额2%的标准计算，但按该标准计算的违约金总额明显过高，而原告没有举证证明其因被告拖欠租金所遭受的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故本院认为调整为以中国人民银行公布的同期同类贷款利率为标准计算违约金比较公平合理，即被告应向原告支付2013年7月1日至合同解除日期间拖欠租金的违约金计算为分别以每月588元为本金，以中国人民银行公布的同期同类贷款利率为标准，从2013年7月1日开始的每月21日起计算至款项付清之日止，每月违约金金额以588元为限。
关于合同解除之日起至涉讼商铺实际交还原告管业之日期间的商铺占用费。虽然从原告的陈述来看，被告可能已经没有经营使用涉讼商铺，但由于没有证据证明被告已与原告进行商铺交接手续，将商铺交还原告管业，且从照片来看，商铺大门紧锁，可见商铺仍处于被告掌控中，原告无法对涉讼商铺进行管业。按照等价有偿、公平合理的民法原则，被告应向原告支付合同解除之日至涉讼商铺实际交还原告管业之日止的占用费。至于占用费标准，原告主张按每月1176元的标准计算，理由是合同约定了若合同解除后被告拒绝归还商铺的，除须按合同约定的租金标准支付占用费外，还应支付相当于占用费总额100%的违约金，故该占用费应按照合同约定租金标准的2倍即1176元计收。本院认为，占用费与违约金不是同一个法律概念，不能混同，现合同已经约定了按原租金标准即每月588元计算合同解除后涉讼商铺的占用费，故原告请求按照每月1176元的标准计算占用费没有合同依据和法律依据，故合同解除之日起至涉讼商铺实际交还原告管业之日期间的商铺占用费应按照原合同约定的每月588元的标准计算。
被告经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为自动放弃举证、质证和抗辩的诉讼权利。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款的规定，判决如下：
一、解除原告广州市番禺区国土资源和房屋管理局市桥城区房地产管理所与被告张雪辉于2012年7月3日签订的编号为20120246号的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》；
二、被告张雪辉应于本判决生效之日起十日内将其租赁的位于房屋腾空返还给原告广州市番禺区国土资源和房屋管理局市桥城区房地产管理所管业；
三、被告张雪辉应于本判决生效之日起十日内向原告广州市番禺区国土资源和房屋管理局市桥城区房地产管理所支付2013年7月1日起至本判决生效之日期间的租金及相应违约金（其中租金计算标准为每月588元；违约金分段计算为以每月588元为本金，以中国人民银行公布的同期同类贷款利率为标准，从2013年7月1日开始的每月21日起分别计算至款项付清之日止，每月违约金以588元为限）；
四、被告张雪辉应于本判决生效之日起十日内向原告广州市番禺区国土资源和房屋管理局市桥城区房地产管理所支付本判决生效次日至被告张雪辉履行完毕上述第二项判决内容期间的占用费，占用费计算标准为每月588元；
五、驳回原告广州市番禺区国土资源和房屋管理局市桥城区房地产管理所的其余诉讼请求。
如被告张雪辉未按本判决指定的期间支付上述应支付款项，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告张雪辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
权利人在义务人不履行生效判决确定的义务时，有权根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定向有管辖权的人民法院申请强制执行。
审 判 长 区 韶
人民陪审员 陈东冬
人民陪审员 区洁芳
二〇一四年七月十五日
书 记 员 范津津
书 记 员 李会兰