江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆民初字第4642号
原告（反诉被告）沈建章，男，汉族，1956年9月12日生。
委托代理人姚升传，江苏柏庐律师事务所律师。
委托代理人张传君，江苏柏庐律师事务所律师。
被告（反诉原告）昆山安绅酒店管理有限公司，住所地昆山开发区前进路南侧（以下简称“安绅酒店”）。
法定代表人蒋黎，该公司总经理。
委托代理人吴景贵，江苏王建华律师事务所律师。
本院于2013年11月8日立案受理了原告沈建章与被告安绅酒店房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员崇海燕独任审判，在答辩期限内被告安绅酒店提起反诉，本院依法合并审理，于2013年12月2日公开开庭进行了审理，原告委托代理人姚升传及被告委托代理人吴景贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈建章诉称：2011年5月11日，原被告签订《租赁合同》二份，合同约定：原告将其所有的位于昆山市前进东路1063号的捷利商务大厦—捷利.腾龙阁XX两处物业租赁给被告，自2011年5月11日起至2016年3月28日止；租金均为2470元每月，支付方式为先使用后付款，被告每三个月向原告支付一次租金；被告逾期未支付租金的，原告可按被告逾期未支付租金的万分之一每日的标准收取逾期付款滞纳金。后被告将租金支付至2011年6月28日即拒绝支付相应的租金。双方经多次协商无果，故原告诉至法院，要求判令被告支付原告捷利商务大厦—捷利.腾龙阁XX租金133380元（自2011年6月29日起至2013年9月28日止，每个月2470元计）和逾期支付租金的滞纳金（本金14820元，自2011年9月29日起，本金14820元自2011年12月29日起，本金14820元自2012年3月29日起，本金14820元自2012年6月29日起，本金14820元自2012年9月29日起，本金14820元自2012年12月29日起，本金14820元自2013年3月29日起，本金14820元自2013年6月29日起算至2013年9月28日止按日万分之一标准计算）。2、本案的诉讼费用由被告承担。
被告安绅酒店辩称：1、由于原告违反合同约定导致被告无法经营，且给被告造成重大损失；2、按照合同约定，在被告存在违约的情况下，原告需要发函进行通知，在催款函到达后15个工作日内未支付的才能计算滞纳金。因此请求法院驳回原告诉请。
反诉原告安绅酒店诉称：2011年，反诉原告与反诉被告签订租赁合同，在合同中约定，反诉被告应当配合反诉原告的经营管理活动，不得干扰反诉人的正常经营活动，但是反诉被告却将物业用砖块堵塞，致使反诉原告无法正常经营，反诉被告已经违反合同义务，由于反诉被告的严重破坏和干扰酒店导致酒店无法经营，故依据合同规定“实际情形已无法继续履行本合同的，则有权解除本合同”故提起反诉，要求判令1、解除反诉原告与反诉被告签订的租赁合同；2、本案诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告沈建章辩称：反诉原告的诉请没有事实法律依据，请求驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明：2011年5月11日，原被告签订租赁合同二份，约定：原告将其所有的位于昆山市前进东路1063号捷利大厦—捷利.腾龙阁XX物业管理的一切事项委托给被告处理，并同意被告用原告名义从事上述物业租赁经营管理的一切活动；本物业的租赁期限自2011年5月11日起至2016年3月28日止；被告在经营期间按照相关规定，按约定期向原告支付物业租赁租金，具体安排为按先用后付原则，每三个月向原告支付一次物业租赁租金，全年分4期支付，其中每期固定总收益均为2470元／月；被告应当在每期收益支付期期满后的5个工作日内按上述约定向原告支付扣除相关税费后的上期固定收益；顾及经营连续性和整体性，合同任何一方当事人不得擅自变更，解除本合同；被告逾期向原告支付物业租赁收益的，原告有权要求被告实际履行，若被告在收到原告催款函15个工作日内未支付的，自迟延履行之日起，原告可按被告逾期未付租赁收益款的万分之一每日的标准收取逾期付款滞纳金；本合同履行期限内，如遇有不可抗力及政府动迁、规划调整等情况，若因原告原因造成的物业损坏或灭失，被告对此不负修复或赔偿责任，若被告认为实际情形已无法继续履行本合同的，则有权解除本合同；本合同中列明的地址为相关法律文书送达的法定地址，一旦送达该地址，即视为已送达，除非一方已书面通知上述地址变更的，原告地址为XX，被告地址为昆山市开发区前进东路1063号。
2012年1月，因被告未能按时支付租金，原告在内的部分业主采用了拉横幅、搬砖头等方式至安绅酒店催款，被告于2012年1月8日与酒店承包人解除了承包经营合同，被告至今未能经营。审理中，被告认可至今未将涉案房屋钥匙归还原告。
上述事实有原告提供的房屋租赁合同两份、被告安绅酒店提供的公证书、承包经营合同书、承包解除协议及原被告在庭审中的陈述所证实。
本院认为：原被告签订的二份租赁合同系当事人的真实意思表示，双方均应恪守。
本案争议焦点一“租赁合同是否应当解除”。本案中租赁合同约定“本合同履行期限内，如遇有不可抗力及政府动迁、规划调整等情况，若因原告原因造成的物业损坏或灭失，被告对此不负修复或赔偿责任，若被告认为实际情形已无法继续履行本合同的，则有权解除本合同”。经查，因被告拖欠租金导致部分业主闹事致使酒店承租人退租，现实际情形被告认为其无法经营，故其依据合同约定行使解除权，本院予以准许。依据﹤﹤中华人民共和国合同法﹥﹥第九十六条规定“主张合同解除的，应当通知对方，合同通知到达对方时解除。”本案中，被告于庭审时提出要求解除租赁合同的反诉，故租赁合同应视为于该日解除，被告安绅酒店应当将涉案房屋予以返还并支付结欠的相应租金。至于被告解除合同给原告造成的损失，原告可另行向其主张权利。
争议焦点二“被告是否结欠原告自2011年6月29日起至合同解除之日止的租金及被告是否需承担逾期付款滞纳金”。经查，被告自2011年7月1日起至2011年12月31日期间的租金未支付，自2012年1月8日起即使被告不再经营，但至合同解除之日其也未能向原告交付房屋钥匙，涉案房屋仍由被告实际控制，故被告应当承担自2011年7月1日起至合同解除之日的房屋租金。
原告认为由于被告逾期支付租金，按租赁合同第八条之规定其应当承担滞纳金。原告并未提供证据证实其按照合同的约定催交租金，原告于2013年11月8日向本院递交本案诉状，故该期间前结欠的2011年7月1日至2013年9月28日的应付租金133380元（66690元＊2）的滞纳金自2013年11月24日起算。关于滞纳金计算标准，本案中当事人约定的逾期付款滞纳金实际为逾期付款的违约金，双方约定日万分之一的标准符合法律规定，本院予以准许。
据此，依照﹤﹤中华人民共和国合同法﹥﹥第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告昆山安绅酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈建章租金及房屋使用费（自2011年7月1日起至本判决生效之日止，按照月租金4940元计算）。
二、被告昆山安绅酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈建章逾期付款滞纳金（本金133380元，自2013年11月24日起至本判决生效之日止按日万分之一标准计算）。
三、解除反诉被告沈建章与反诉原告昆山安绅酒店管理有限公司于2011年5月11日签订的两份租赁合同。
四、反诉原告昆山安绅酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于昆山市前进东路1063号捷利大厦—捷利.腾龙阁XX房屋返还反诉被告沈建章。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果被告未按本判决指定的期间履行上述义务的，原告可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
本诉案件受理费3064元，减半收取1532元，由被告负担。该款原告已预交，本院不再退还，被告在支付上述款项时一并给付原告。
反诉案件受理费40元，由反诉原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；帐号：10-550101040009599。
审判员 崇海燕
二〇一四年一月九日
书记员 郑 煦
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。