四川省金堂县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金堂民初字第828号
原告曾沼福。
委托代理人崔忠兴，金堂县广兴法律服务所法律工作者。
被告王欣云。
委托代理人罗俊，四川英特信联合律师事务所律师。
第三人四川省鸿锐建筑有限公司。住所地：金堂县竹篙镇人民政府办公大楼*楼。
法定代表人唐发军，董事长。
委托代理人蒋增华，公司职工。
原告曾沼福诉被告王欣云，第三人四川省鸿锐建筑有限公司（以下简称鸿锐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员胡海适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾沼福及其委托代理人崔忠兴，被告王欣云及其委托代理人罗俊，第三人鸿锐公司的委托代理人蒋增华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾沼福诉称，原告与被告于2010年12月18日签订一份购房合同，原告将房屋交付给了被告，依据合同办理两证的税费由被告承担，被告尚欠余款5550元。经原告多次催收无果，诉请判令被告给付购房余款5550元，利息199元，违约金21921元。
被告王欣云辩称，被告已经付清购房款。原告提出的营业税、土地增值税等不属于办理两证应当缴纳的税费。合同约定办两证的税费由被告承担，但未约定全部由被告承担。驳回原告的诉讼请求。
第三人鸿锐公司陈述，竹篙镇下正街494号工程建设项目，是曾沼福投资修建，其房屋的权属归曾沼福，为方便业主办理分户，总证挂靠在鸿锐公司名下，再由鸿锐公司分户到各业主名下。
经审理查明，2010年12月18日，原告曾沼福与被告王欣云签订一份购房合同，主要内容：出售方：四川省鸿锐建筑有限公司（以下简称鸿锐公司）：曾沼福，简称甲方；认购方：王欣云，简称乙方。一、甲方将竹篙镇下正街修建的住宿四楼，面积约116平方米出售给乙方。二、出售价格每平方米1958元，面积计算以房产证登记为准。三、付款方式：可选以下两种方式，一次性付清可优惠3%（或免交房产证、土地使用证费用），交房时付清所欠余款，未付清购房款不交房；在规定时间内不领取房屋的，以签订合同之日起按日购房总额1‰收取滞纳金。1、一次性付清；2、分两次付清，第一次60%，第二次40%。六、外墙装修费用由甲方承担，室内地平砂浆找平拉毛，内墙刷白，厕所、厨房做防水处理，便盆一个，水、电、电视闭路三通，进门安防盗门一扇，水、电、电视闭路上户费由乙方承担。七、办两证税费由乙方承担，两证在交房后一年内办妥。九、违约责任，如无正当理由，违约方付购房款总额的10%违约金。甲方签字人为伍建林，乙方签字人为被告之妻贺凤敏。合同签订后，2012年2月23日，原告向被告出具一份收据，载明：收到王欣云购房4楼1号购房款，113.738×1958=222699元。优惠6699元，实付金额216000元。同日，原告向被告出具一份收据，载明：收到王欣云购房代收水、电、闭路上户费1700元，代收购房税费12000元，共计13700元。备注栏载明：税费凭票多退少补。
另查明，2010年12月22日，金堂县发展和改革局发出通知，准予曾沼福申请的金堂县竹篙下正街自建房项目备案，项目业主为曾沼福。并取得建筑工程施工许可证。2012年10月15日，金堂县发展和改革局发出通知，同意变更曾沼福自建房项目业主名称由曾沼福自建房项目变更为鸿锐公司。之后，取得了建筑工程施工许可证和建设工程规划合格证，建设单位均为鸿锐公司。2012年10月29日，金堂县城乡房产管理局向鸿锐公司颁发房屋所有权证书，登记的房屋所有权人为鸿锐公司，建筑面积为2439.37平方米。经金堂县城乡房产管理局核定，金堂县竹稿镇下正街494号工程建筑总面积2439.37平方米，被告王欣云所购买的4楼1号房屋面积为111.96平方米。
又查明，2012年12月6日，成都精正房地产评估有限责任公司根据鸿锐公司的委托，对金堂县竹篙镇上正街494号房屋作出评估报告，面积为92.31平方米的房屋评估价为120003元，面积为111.96平方米的房屋评估价为145548元。面积为92.31平方米的房屋共10户，收评估费6000元，面积为111.96平方米的房屋10户，收评估费7277元。2013年1月7日和9日，原告为给被告等25户购房人办理分户产权，以鸿锐公司之名向金堂县地方税务局申报缴纳了有关税费，及被告等25户购房人的契税。根据金堂县地方税务局出具的税收通用完税证载明：计税金额按评估价计税，销售不动产营业税按计税金额或销售收入的5%计收，城建税按实缴营业税的5%计收，教育费附加收入按实缴营业税的3%计收，地方教育费附加收入按实缴营业税的2%计收，普通住房土地增值税按计税金额或销售收入的5%计收，契税按计税金额的3%（减半征收）。经本院向金堂县地方税务局核实：以上纳税税种是在不动产发生交易时应由出售人应当交纳的税费。原告当庭放弃了利息的诉讼请求。
上述事实，有购房合同，收据，金堂县发展和改革局文件，施工许可证，规划许可证，房屋所有权证书，情况说明，房屋明细清单，纳税申报表，完税证，调查笔录，身份证复印件，组织机构代码证，企业法人营业执照，原、被告及第三人当庭的陈述等证据在案证实。
本院认为，原、被告签订的购房合同，其内容不违反法律、法规的禁止性规定，应当合法有效。虽然房屋所有权登记在鸿锐公司名下，但鸿锐公司已明确说明，房屋建设的投资人是曾沼福，为方便业主办理两证而将产权办在其公司名下，鸿锐公司愿意协助办理分户。本案的争议焦点为：一、被告是否应当给付原告在办理两证中支付的卖方所应承担的税费；二、欠付的金额多少；三、原告主张的违约金21921元应否支持。
一、针对被告是否应当给付原告在办理两证中支付的卖方所应承担的税费问题。原告认为，双方签订的购房合同明确约定办两证税费由买方承担，原告在为被告办理两证时已经支付了相应的税费，该税费应当由被告支付给原告。被告认为，合同约定办两证税费由买方承担，但没约定办两证税费全部由买方承担，并且原告出示营业税、土地增值税等，其纳税主体是鸿锐公司，不属于办两证的税费。原告起诉的是给付购房款，被告的购房款已经付清，原告提出的所欠税费与本案无关。本院认为，双方合同中“办两证税费由乙方承担”的约定，其字面意思是明确的，就是指在办理双方买卖房屋的房屋所有权和国有土地使用权的权属转移登记产生的税费由乙方承担，即被告承担。对被告提出原告所举的完税证，其纳税主体是鸿锐公司，不是办两证的税费的主张，因发改局的文件和规划的变更，原告投资修建的房屋登记在鸿锐公司名下，鸿锐公司也认可投资修建房屋的是原告，原告以鸿锐公司名义申报和缴纳有关税费属情理之中，经本院向税务机关核实，营业税、土地增值税等确属房屋买卖中应当交纳的税费，故被告所主张的事实与本院查明的事实不符，本院不予采信。对被告主张原告起诉的是给付购房款，所欠税费与本案无关。给付购房款和办两证的税费均是双方合同约定的被告应当给付的合同对价，原告依据合同向被告主张购房余款，也符合法律规定，故对被告提出所欠税费与本案无关的主张，本院不予支持。
二、关于欠付金额多少的问题。原告认为，被告房款216000元，减去多计算的面积款（113.738-111.96）×1958=3481.32元，水、电及闭路电视上户费1700元，应承担的税费20551.37元，评估费727元，合计235497.05元。减去被告已付房款216000元，水、电、闭路及预付税费共13700元。被告欠款5797.05元。被告认为，税费未约定全部由被告承担，契税4366.44元在原告将票据交给被告时该款已经支付给了原告。本院认为，根据完税证载明的计税金额及税率计算，营业税按计税金额的5%计收，145548元×5%=7277.4元；城建税按实缴营业税的5%计收，7277.4元×5%=363.87元；教育费附加收入按实缴营业税的3%计收，7277.4元×3%=218.32元；地方教育费附加收入按实缴营业税的2%计收，7277.4元×2%=145.55元；普通住房土地增值税按计税金额的5%计收，145548元×5%=7277.4元；契税按计税金额的3%计收，145548元×3%=4366.44元。以上税费合计19648.98元。评估费按票据每户727元，水、电及闭路电视上户费按票据每户1700元，房款按实际面积计算111.96×1958=219217.68元，减去优惠6699元，房款实为212518.68元，共计234594.66元。减去被告已经支付的房款216000元和水、电、闭路费及预付税费共13700元，被告实欠原告4894.66元。关于原告将契税票据交给被告时被告是否将4366.44元支付给原告的问题，被告之前已经预付了办两证税费12000元，在双方未结算的情况下，被告再给付契税4366.44元不合常理。故，对被告给付了契税4366.44元的主张，本院不予支持。
三、关于原告主张的违约金21921元应否支持的问题。本院认为，被告按房屋面积和单价给付了房款，并预付了大部份办理两证的税费，仅欠部份办证税费未给付。双方合同仅约定了办两证的税费由乙方承担，但对具体的给付时间未作明确约定。根据合同法第六十二条第（四）项的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。因此，原告要求被告给付违约金，其理由不能成立，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
被告王欣云于本判决生效之日起10日内给付原告曾沼福购房余款4894.66元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费246元，由原告曾沼福负担202元，由被告王欣云负担44元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 胡海
二〇一三年十一月八日
书记员 廖栩