广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民二终字第778号
上诉人（原审被告）：张保来，男。
委托代理人：傅其友，广东鼎能律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：东莞市鑫源联合房地产经纪有限公司。住所地：广东省东莞市塘厦镇塘坑水库旁塘厦可居酒吧街（一期）酒吧街一区104。
法定代表人：陈永斌，总经理。
委托代理人：杨晓曼，女，系该公司员工。
被上诉人（原审被告）：叶万忠，男。
上诉人张保来因与被上诉人东莞市鑫源联合房地产经纪有限公司（以下简称鑫源公司）、叶万忠居间合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法民二初字第146号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
鑫源公司向原审法院起诉称：鑫源公司与张保来、叶万忠于2013年3月10日签订了《房地产转让合同》（合同编号2011212），约定叶万忠将座落于东莞市塘厦镇某某豪苑某某园11栋402的房产转让给张保来，鉴于经纪方已促成买卖双方签署本合同，买卖双方各自应支付佣金15000元给经纪方，上述佣金应于买卖双方签署本合同之日起10日内付清，任何一方延迟支付佣金的，每延迟一日须向经纪方支付相当于应支付佣金额的1‰为违约金，如买卖双方任何一方拒绝支付佣金，双方互相承担连带责任，经纪方有权要求买卖双方支付全部佣金及违约金。鑫源公司与张保来、叶万忠签订的《房地产转让合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。鑫源公司已经履行了己方促成买卖双方签订《房地产转让合同》的义务，给付佣金是张保来、叶万忠的义务。现张保来、叶万忠拒不支付佣金，严重损害了鑫源公司的合法权益，应当承担给付佣金及支付迟延履行违约金的义务并承担连带赔偿责任。鑫源公司诉至原审法院，请求判令：1.叶万忠支付鑫源公司佣金15000元，张保来支付鑫源公司佣金15000元，张保来、叶万忠互相承担支付佣金的连带责任；2.叶万忠、张保来支付鑫源公司违约金9000元；3.本案诉讼费用由张保来、叶万忠承担。庭审过程中，鑫源公司明确其违约金是从2013年3月20日起计至起诉之日止，每日按应支付佣金1‰的标准计算。
鑫源公司为支持其诉讼请求，向原审法院提交的证据有《房地产转让合同》。
叶万忠向原审法院答辩称：叶万忠与张保来已就案涉房屋签订了《房地产转让合同》，但鑫源公司没有协助办理过户手续，故叶万忠无需支付佣金。而实际上，叶万忠已经支付了佣金2000元。
叶万忠为支持其答辩主张，向原审法院提交的证据有收款收据。
张保来向原审法院答辩称：鑫源公司没有协助张保来、叶万忠完成最终的房地产买卖交易，案涉房产没有过户给张保来，鑫源公司无权要求支付佣金。
张保来没有向原审法院提交证据。
原审法院经审理查明：2013年3月10日，张保来（买方）、叶万忠（卖方）、鑫源公司（经纪方）签订一份《房地产转让合同》，约定张保来向叶万忠购买坐落于东莞市塘厦镇某某豪苑某某园11栋402的房产；该物业在银行抵押中，叶万忠自行筹集资金在2013年4月30日前赎出该物业的《房地产证》并注销抵押登记，产生的费用叶万忠自付；叶万忠保证对该物业享有完整的所有权，能完全支配及处理，有关该物业在本次产权转移过户之前已产生的产权纠纷、债务、税项、抵押及租贷清还等事宜，叶万忠应在过户完成前清理完毕，并保证产权转移过户后叶万忠无需对此负责，否则叶万忠应赔偿买方张保来及经纪方由此引起的一切损失；合同价款为1038000元；买卖双方于2013年5月31日前向有关房产管理部门办理该物业产权转移过户申请手续；叶万忠须将《房地产证》及其他相关资料交给经纪方暂管，作为办理该物业产权转移过户之用，且叶万忠需交纳5000元作为办理物业交接手续的保证金。合同第九条约定：鉴于经纪方已促成买卖双方签署本合同，卖方须支付15000元作为佣金给经纪方。买方须支付15000元作为佣金给经纪方，上述佣金应于买卖双方签署本合同之日起10日内付清，任何一方迟延支付佣金的，则每迟延一日须向经纪方支付相当于应付佣金额的1‰作为违约金。上述佣金支付方式由买卖双方共同协商达成，并共同承诺，如买卖双方或任何一方拒绝支付经纪方佣金，则买卖双方互相负连带责任，经纪方有权要求买卖双方其中任何一方支付上述全部佣金及违约金。涉案房产交易合同未最终履行，鑫源公司为追讨佣金诉至原审法院寻求解决。
原审庭审过程中，鑫源公司与张保来、叶万忠确认签订《房地产转让合同》时，案涉房屋已被法院查封，且至2014年3月4日本案庭审之日止，案涉房屋尚未解除查封措施。鑫源公司与叶万忠主张三方签订《房地产转让合同》时，叶万忠向张保来告知了案涉房屋被法院查封的情况，鑫源公司对该情况也知晓。张保来则主张签订合同时并不知晓案涉房屋被法院查封，后来张保来知道该情况，与叶万忠于2013年12月解除了《房地产转让合同》。
另外，叶万忠主张其已向鑫源公司支付了佣金2000元，并提交了收款收据拟证实其主张。收款收据载明收到叶万忠交来款项2000元，备注“交房保证金：某某豪苑某某园11栋402”字样，收款单位盖章处加盖了鑫源公司的公章，落款时间为2013年3月19日。鑫源公司主张该2000元是交房保证金，并非佣金。张保来、叶万忠还主张三方口头约定鑫源公司协助双方办理案涉房屋过户手续后才支付佣金，但张保来、叶万忠未就此举证。
以上事实，有《房地产转让合同》、收款收据、原审法院庭审笔录等附卷为证。
原审法院认为：本案中，张保来、叶万忠作为买卖双方与作为经纪方鑫源公司三方签订的《房地产转让合同》是居间合同和房地产买卖合同的混合合同，合同内容是当事人的真实意思表示，虽然合同签订时合同标的物即坐落于东莞市塘厦镇某某豪苑某某园11栋402的房屋被法院依法查封，但房屋被查封产生的后果仅是不得在查封期间办理房产过户手续，并无法律法规禁止房屋所有人与他人签订房产买卖合同，故合同依法成立并发生法律效力。根据《房地产转让合同》第九条之约定，经纪方鑫源公司促成买卖双方即张保来、叶万忠订立房地产转让合同之日起10日内即2013年3月19日前，张保来、叶万忠应分别向鑫源公司支付佣金15000元，张保来、叶万忠对佣金的支付互相承担连带清偿责任。在《房地产转让合同》项下的房地产买卖合同中，叶万忠（出卖人）与张保来（买受人）就房地产买卖的价款、方式、履行期限等主要条款进行了约定，该合同具备了一般房地产买卖合同的主要条款，且房地产转让合同的双方当事人均在合同书上签名确认，故鑫源公司已经促使叶万忠（出卖人）与张保（买受人）来之间的房地产买卖合同成立，张保来、叶万忠应依照《房地产转让合同》第九条的约定向鑫源公司支付佣金。至于张保来、叶万忠后来是否解除房地产买卖合同，并不影响鑫源公司依照《房地产转让合同》收取佣金。而张保来、叶万忠主张三方口头约定鑫源公司应于协助张保来、叶万忠办理房地产过户手续后再收取佣金，并未提交证据证实其主张，鑫源公司亦予以否认，原审法院不予采信。叶万忠抗辩其已向鑫源公司支付了佣金2000元，并提交了收款收据拟证实其主张。但收款收据载明收到的款项为交房保证金2000元，鑫源公司亦否认该款项是佣金，叶万忠的该抗辩缺乏事实依据，原审法院不予采信。故张保来、叶万忠应分别向鑫源公司支付佣金15000元，且相互间承担连带清偿责任。张保来、叶万忠未依照《房地产转让合同》向鑫源公司支付佣金，已经构成违约，理应承担违约责任。根据《房地产转让合同》第九条之约定，逾期支付佣金的每迟延一日须向鑫源公司支付应付佣金的1‰作为违约金，如买卖双方或任何一方拒绝支付佣金，则买卖双方互相承担连带责任，经纪方有权要求买卖双方其中任何一方支付上述全部佣金及违约金。故张保来、叶万忠应付的违约金均是从2013年3月20日开始计算，计算至鑫源公司起诉之日（2014年1月17日）分别为4545元（15000元×1‰／日×303日=4545元），张保来、叶万忠应支付的违约金之和为9090元。鑫源公司仅请求张保来、叶万忠共同支付违约金9000元，是鑫源公司对自身权利的合理处分，并未损害他人利益，原审法院予以支持。由于鑫源公司是专业的房地产经纪公司，其明知张保来、叶万忠之间交易的房屋已被法院依法查封，而鑫源公司没有告知张保来签订合同的风险，反而引导张保来与叶万忠签订了房地产转让合同并导致合同最终被解除，如张保来认为鑫源公司或者叶万忠存有过错造成张保来损失的，可以另案起诉主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决如下：一、限叶万忠于判决发生法律效力之日起五日内向鑫源公司支付佣金15000元，限张保来于判决发生法律效力之日起五日内向鑫源公司支付佣金15000元，张保来、叶万忠对各自的前述债务相互承担连带清偿责任；二、限叶万忠、张保来于判决发生法律效力之日起五日内向鑫源公司支付违约金9000元。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费388元，由叶万忠、张保来负担。
上诉人张保来不服原审判决，向本院提起上诉称：一、案涉合同是鑫源公司单方制作的格式合同，佣金条款无效。鑫源公司是中介公司，其一再承诺会负责协调双方将整个交易完成，在交易的整个过程中，鑫源公司也一直协调买卖双方，特别是卖方出现问题后，鑫源公司多次联系卖方，在此期间，鑫源公司从未提出索要中介费。但是合同约定，签了合同就要缴纳佣金以及买方还要为卖方的佣金承担连带责任。鑫源公司没向张保来解释或明示这些条款，故这是无效条款。二、鑫源公司隐瞒事实，恶意欺骗张保来。签订案涉合同前，鑫源公司并没有向张保来说明案涉房屋在2012年9月就已经被法院查封。对于被法院查封的物品，法律是禁止买卖的，在此情况下，鑫源公司无权收取佣金，且张保来还保留向鑫源公司主张损失的权利。综上，张保来上诉请求：1.撤销原审判决并改判驳回鑫源公司、叶万忠的全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费由鑫源公司、叶万忠承担。
被上诉人鑫源公司向本院口头答辩称：请求维持原判。张保来在签订合同时已经知道案涉房屋已被查封。
被上诉人叶万忠向本院口头答辩称：签订合同时各方都已经知道案涉房屋已被查封，鑫源公司从没向叶万忠追索佣金。
本院经审理对原审法院查明的事实予以确认。另查明：张保来于二审期间向本院提交如下证据：1.转款申请书及执行款分配方案，拟证明案涉房屋已经被拍卖了；2.东莞市塘厦房地产管理所的查询结果及查询费票据，拟证明张保来于2013年6月7日才知道案涉房屋被查封的情况。鑫源公司确认转款申请书及执行款分配方案的真实性，但不确认查询结果及查询费票据的真实性，认为张保来提交的证据均与本案没有关联性。叶万忠不确认前述证据的真实性和关联性。鑫源公司和叶万忠都确认没有书面证据证明签订合同时张保来已经知道案涉房屋被查封了，案涉合同条款中没有注明房屋被查封的情况。鑫源公司、叶万忠在庭审中承认其清楚知道已查封的房屋无法办理过户手续。
以上另查事实，有转款申请书及执行款分配方案、东莞市塘厦房地产管理所的查询结果及查询费票据及本院二审庭审笔录附卷为证。
本院认为：本案为居间合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院依法对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，本案二审争议焦点为：张保来是否应向鑫源公司支付佣金及违约金。
案涉房产的买方张保来、卖方叶万忠与经纪方鑫源公司共同签订《房地产转让合同》，约定由鑫源公司提供居间服务，促成双方买卖合同成立，故鑫源公司属报告订立合同机会和提供媒介服务的居间人，张保来及叶万忠与鑫源公司之间存在居间合同关系。前述合同为三方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，各方理应按照合同约定履行义务。
鑫源公司主张其在签订、履行合同的过程中并无过错，张保来应按约支付佣金，而张保来则主张鑫源公司和叶万忠在订立合同时隐瞒案涉房屋被查封的事实，提供了虚假情况。《房地产转让合同》中约定买卖双方了解并已检查清楚物业所有状况，但在合同条款中并没有注明案涉房屋被查封的情况。鑫源公司和叶万忠都确认其在签订案涉合同时已经清楚房屋被查封的情况，也清楚已查封的房屋无法办理过户手续。本院认为，叶万忠作为出卖方，理应如实向买受方告知房屋的所有情况，而鑫源公司作为专业的中介机构，理应审核与订约、履约有直接影响的重大事项，并如实报告。鑫源公司和叶万忠均主张张保来在签订合同时已经清楚知道案涉房屋被查封的情况，但均未能提交证据予以证明，本院对其该项主张不予采信。案涉房屋产权是否有瑕疵，能否在合理期限内办理房产证是双方协商同意签订合同的重要条件，鑫源公司应予审查并告知当事人，否则构成隐瞒与订立合同有关的重要事实而违反居间人的如实告知义务。鑫源公司未在订立合同时告知张保来房屋已被查封的重要事项，导致房屋无法过户，合同无法履行，且张保来和叶万忠已经解除案涉房屋买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款之规定，鑫源公司无权要求张保来给付报酬。原审法院对此事实认定有误，本院予以纠正。
另，原审法院判令叶万忠仍需向鑫源公司支付佣金15000元及违约金4545元，叶万忠并未对此提起上诉，本院依法予以维持。因案涉合同约定了买卖双方对佣金互相承担连带责任，因此张保来应按约对叶万忠应付的佣金及违约金承担连带责任。张保来承担连带责任后，有权向叶万忠追偿。
综上，张保来的上诉请求部分具有事实及法律依据，本院予以部分支持。原审判决对鑫源公司是否履行如实告知义务的事实认定有误，本院予以纠正。依照前述援引法条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法民二初字第146号民事判决；
二、限叶万忠于本判决发生法律效力之日起五日内向东莞市鑫源联合房地产经纪有限公司支付佣金15000元及违约金4545元；
三、张保来对上述第二判项中确定的债务承担连带清偿责任；
四、驳回东莞市鑫源联合房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审诉讼费388元，由东莞市鑫源联合房地产经纪有限公司承担194元，由张保来、叶万忠承担194元；二审诉讼费775元，由张保来承担387.5元，由东莞市鑫源联合房地产经纪有限公司承担387.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓潮辉
代理审判员 邹凤丹
代理审判员 万思露
二〇一四年九月十一日
书 记 员 卢婕婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者建法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。