广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终2960号
上诉人（原审被告）：王永贵，男，汉族，住福建省德化县。
委托代理人：周世杰，广东至高（南海）律师事务所律师。
委托代理人：陈杰，广东至高律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：佛山市顺德区金漫诗家具有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人：饶贵生，该公司执行董事。
委托代理人：吴承铭，广东康格律师事务所律师。
原审被告：佛山市顺德区秦鑫家具有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人：王永贵。
上诉人王永贵因与被上诉人佛山市顺德区金漫诗家具有限公司（以下简称金漫诗公司）、佛山市顺德区秦鑫家具有限公司（以下简称秦鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法乐民初字第1878号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
2015年11月3日，金漫诗公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1.解除金漫诗公司与王永贵于2013年7月30日签订的《商铺租赁合同》和《商铺管理协议》；2.王永贵、秦鑫公司立即退出位于“粤某家私城”B座二层3-13后仓商铺并返还给金漫诗公司；3.王永贵、秦鑫公司向金漫诗公司支付拖欠的租金及水电费（租金及水电费计至王永贵、秦鑫公司返还商铺时止，暂计至2015年10月拖欠租金223700元、水电费3316元）；4.王永贵、秦鑫公司向金漫诗公司支付迟延付款违约金，违约金按欠款金额及天数的每日千分之五计至还清欠款之日止，暂计至2015年9月30日止违约金为258758.73元）；5.本案诉讼费用全部由王永贵、秦鑫公司负担。
原审法院查明：1997年7月1日，佛山市顺德区乐从粤某实业有限公司（以下简称粤某公司）与新某工业实业公司签订一份《租用新某工业开发区土地协议书》，约定粤某公司向新某工业实业公司租用新某工业开发区土地共1421.9平方米，租用期30年。自1997年7月1日起至2027年7月1日止。后粤某公司在租用的土地上建设了“粤某家私城”A、B座。2012年3月1日，粤某公司出具一份《授权书》给饶贵生先生，注明“粤某家私城”租赁事宜，授权给饶贵生先生办理，粤某家私城具体租赁事宜由饶贵生先生全权负责。饶贵生为金漫诗公司的法定代表人。2013年7月30日，金漫诗公司作为出租方，王永贵作为承租方，双方分别签订一份《商铺租赁合同》和《商铺管理协议》，约定金漫诗公司将“金漫诗家具城”B座二层3-13后仓商铺出租给王永贵作家具销售经营使用，面积共计1789平方米，合同期限为三年，从2013年8月1日起至2016年7月31日止。合同还约定2013年8月1日至2013年9月30日为装修期，装修期间免交商铺租金及管理费，2013年8月1日至2014年7月31日，商铺租金、管理费合计20元／平方米，2014年8月1日至2015年7月31日，商铺租金、管理费合计22元／平方米，2015年8月1日至2016年7月31日，商铺租金、管理费合计25元／平方米，王永贵应于每月的1号至5号向金漫诗公司缴纳当月租金，每月1号之前由金漫诗公司派员对王永贵水、电用量进行抄表，经双方指定人员签名确认使用数量后，王永贵需在每月5号之前支付相应费用。王永贵向金漫诗公司租赁案涉商铺一直按约定向金漫诗公司缴纳租金及水、电费至2014年12月。2015年1月起，王永贵未按时向金漫诗公司缴纳租金及水电费。2015年5月23日，王永贵向金漫诗公司出具一份《关于王永贵的欠款和还款证明》，明确王永贵租赁金漫诗家具城B座二楼商铺共欠2015年1月至5月铺租共196790元，经双方协商作出以下具体的还款方案：1.王永贵于2015年6月10日前偿还2015年1月份租金欠款39358元；2.王永贵于2015年7月10日前偿还2015年2月份租金欠款39358元；3.王永贵于2015年8月10日前偿还2015年3月份租金欠款39358元；4.王永贵于2015年9月10日前偿还2015年4月份租金欠款39358元；5.以上4个月欠款如王永贵能按时偿还，金漫诗公司可减免其2015年5月份租金欠款39358元，如不能遵守以上4款的约定，王永贵必须继续偿还2015年5月份的租金欠款39358元，并对不能按时偿还的欠款，按千分之五的滞纳金赔偿金漫诗公司；6.金漫诗公司同意王永贵缩小商铺面积并重新办理合同变更手续，缩小后的面积的租金应每个月10日前按时缴纳，否则视同前1-5条的违约责任，金漫诗公司可按第五条的约定视其违约。后王永贵未按上述还款方案履行，截至2015年11月尚欠租金及水电费合共246718元。金漫诗公司为此于2015年11月3日向原审法院提起诉讼。
另查明，2015年11月15日，金漫诗公司与粤某公司签订一份《关于粤某家俱城的移交确认书》，明确经双方协商达成以下条款：自2015年12月1日起，将金漫诗家具有限公司经营的粤某家俱城B座二层3-13后仓王永贵承租的物业，现由粤某实业有限公司直接向租户收取租金及管理费。
原审法院认为：本案首先要解决金漫诗公司与王永贵签订的《商铺租赁合同》和《商铺管理协议》是否有效的问题。本案中，金漫诗公司出租的商铺属于城市、镇规划区内的房屋，诉讼中金漫诗公司虽然提供了《用地许可证》，但是《用地许可证》明确注明用地单位或个人必须持该证到建设规划管理部门办理报建手续，金漫诗公司未能举证证明案涉的“粤某家私城”A、B座已取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，金漫诗公司与王永贵签订的《商铺租赁合同》和《商铺管理协议》无效，不受法律保护。该合同对双方自始不发生法律效力。另外王永贵于2015年5月23日向金漫诗公司出具的《关于王永贵的欠款及还款证明》是针对《商铺租赁合同》和《商铺管理协议》的补充协议，必须依赖于《商铺租赁合同》和《商铺管理协议》而存在，该份《关于王永贵的欠款及还款证明》也应属无效，对双方自始不发生法律效力。由于合同无效，金漫诗公司主张解除其与王永贵于2013年7月30日签订的《商铺租赁合同》和《商铺管理协议》没有依据，原审法院不予支持，但对于金漫诗公司主张要求王永贵立即退出位于“粤某家私城”B座二层3-13后仓商铺给金漫诗公司，原审法院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，金漫诗公司可主张要求王永贵参照合同约定的租金标准向金漫诗公司支付房屋占有使用费。庭审中，王永贵对截至2015年11月尚欠金漫诗公司的租金及水电费合共246718元无异议，原审法院予以确认，王永贵应向金漫诗公司支付房屋占有使用费及水电费合共246718元。金漫诗公司向原审法院提供的《关于粤某家俱城的移交确认书》已明确自2015年12月1日起粤某家俱城B座二层3-13后仓王永贵承租的物业由粤某实业有限公司直接向租户收取租金及管理费，因此金漫诗公司再主张2015年12月1日起的租金及水电费没有事实依据，原审法院不予支持。另外金漫诗公司主张要求王永贵支付迟延付款违约金，由于上述已认定《关于王永贵的欠款及还款证明》无效，且合同无效是由于金漫诗公司出租的房屋未取得建设工程规划许可证，因此对于金漫诗公司主张的迟延付款违约金，原审法院不予支持。同时，根据合同相对性原则，案涉的《商铺租赁合同》、《商铺管理协议》、《关于王永贵的欠款及还款证明》均是由王永贵与金漫诗公司签订，金漫诗公司主张要求秦鑫公司承担支付租金及水电费的责任，原审法院予以驳回。王永贵、秦鑫公司辩称要求退还押金，由于金漫诗公司提起的本案诉讼请求未涉及押金，不属于本案处理的范围，应由王永贵、秦鑫公司另行处理。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第五十二条第五款、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、王永贵应于判决发生法律效力之日起十日内退出位于“粤某家私城”B座二层3-13后仓商铺返还给金漫诗公司；二、王永贵应于判决发生法律效力之日起十日内向金漫诗公司支付房屋占有使用费及水电费合共246718元；三、驳回金漫诗公司的其他诉讼请求。一审受理费减半收取为4293.31元、财产保全费为2948.87元，合共7242.18元，由王永贵负担3680元，由金漫诗公司负担3562.18元。
上诉人王永贵提起上诉称：（一）原审法院既然认定王永贵与金漫诗公司签订的《商铺租赁合同》和《商铺管理协议》无效，那么不应直接依照无效合同的条款认定王永贵使用该铺位的费用，而应从公平合理的角度，参照王永贵与租赁场地的所有人粤某公司签订的其他铺位的租赁合同约定的5元／㎡／月的标准认定王永贵使用铺位的费用。（二）金漫诗公司已收取王永贵两个月的租金71560元作为押金，双方签订的合同无效，金漫诗公司应向王永贵予以退还，王永贵在庭审中已明确要求退还，故该押金应从租金中予以扣除，原审法院要求王永贵另行处理错误。综上，请求撤销原审判决，依法改判，本案一、二审诉讼法由金漫诗公司承担。
被上诉人金漫诗公司答辩称：（一）原审判决王永贵支付房屋占有费及水电费合计246718元，认定事实清楚，适用法律正确。王永贵对截至2015年11月尚欠上述费用并无异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，原审判决王永贵依照合同约定的标准支付房屋占用费正确。（二）金漫诗公司提起本案的诉讼请求中未涉及押金，王永贵亦未就退回押金提出反诉，系双方当事人对自己民事权利和诉讼权利的处分，根据民事诉讼不告不理的原则，原审认为押金不属于本案处理范围，依法有据，并无不当。（三）秦鑫公司向新某村租赁的租金与本案无关，因租赁物不同，且金漫诗公司出租给王永贵的租金包含了管理费，故王永贵要求以金漫诗公司向业主承租的租金标准支付本案租金没有事实和法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人王永贵在二审期间向本院提交了王永贵与粤某公司签订的租赁合同一份，拟证明同一地段的租金标准与涉案合同约定的标准相差很大，王永贵请求按照提交的该份合同约定的5元／月／平方米标准计算租金。
被上诉人金漫诗公司质证认为：该合同所涉租赁物并非本案租赁范围，与本案无关。
被上诉人金漫诗公司在二审期间未向本院提交新证据。
经审查，王永贵提交的租赁合同的签订时间晚于《商铺租赁合同》和《商铺管理协议》，且王永贵在二审法庭调查期间确认该租赁合同约定的租金标准并未实际履行，故该证据不能证明王永贵主张的证明内容，本院不予确认。
经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”在本案中，金漫诗公司、王永贵均未提供证据证明涉案商铺已取得建设工程规划许可，因此，双方签订的《商铺租赁合同》和《商铺管理协议》无效，王永贵应将涉案商铺返还给金漫诗公司并支付占有使用费。关于占有使用费的计算标准，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，金漫诗公司请求参照《商铺租赁合同》和《商铺管理协议》约定的标准计算占有使用费符合法律规定，本院予以支持。王永贵上诉请求以5元／月／平方米的标准计算没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于押金问题，因人民法院审理民事案件是围绕当事人提出的诉讼请求适用法律作出相应的判决，在本案中，金漫诗的诉讼请求不包含请求处理王永贵支付的押金问题，王永贵在一审中亦未针对请求金漫诗公司返还押金的问题提起反诉，故押金问题不属于本案处理的范围，本院不予审理，王永贵可另案主张。
综上，王永贵的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8586.62元，由上诉人王永贵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
审 判 员 郑正坚
代理审判员 吴媛媛
二〇一六年七月十二日
书 记 员 许佩珊