上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第1464号
原告上海仁丰房地产经纪有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人高杰，总经理。
委托代理人莫晓明。
被告陈柏福，男，1970年5月21日生，汉族，住上海市宝山区。
第三人詹瑞莲，女，1976年3月13日生，汉族，住上海市。
原告上海仁丰房地产经纪有限公司与被告陈柏福居间合同纠纷一案，本院受理后，依法追加詹瑞莲为第三人参加诉讼，并由审判员陶芳独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海仁丰房地产经纪有限公司的委托代理人莫晓明、被告陈柏福及第三人詹瑞莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海仁丰房地产经纪有限公司诉称，2015年5月28日，原、被告签订了《房地产限时责任包售协议》，约定，被告并代理第三人将宝山区云西路XXX弄XXX号XXX室房屋委托原告独家出售。原告向被告支付了定金12，500元。签订协议后，原告通过自身优势积极为被告寻找客户并看房。原告在2015年7月，为被告找到了意向客户并支付了意向金，但始终无法联系到被告。该消极出售房屋的行为已属根本违约。故要求起诉要求解除与被告签订的包销协议，并要求被告返还定金，并承担总房价2%的违约金36，000元。
被告陈柏福辩称，关于与原告签订包销协议无异议，但没有收取过定金。系争房屋为被告与第三人共有房产，双方离婚协议中约定该房屋归被告所有，但之后双方未作房地产权利的变更手续，房屋仍登记在被告和第三人名某。被告于2015年3月曾委托原告出售系争房屋并收取了下家定金3万元，但在联系第三人予以配合时遭到第三人的阻挠，导致交易终止，被告将3万元返还给客户。因系争房屋的房地产权证原件一直被原告扣留，被告需要得到产证原件而对外融资60万元以注销设定在系争房屋上的银行抵押。原告开始允诺可以向被告借款60万元，故在其诱骗下签订了系争协议，并出具了定金收据。现系争房屋上的抵押权已经登记注销，但第三人一直在和被告谈补偿的问题。综上，原告对被告实施了欺骗，是黑中介，被告也不同意继续履行包销协议，同时不同意承担违约金和返还定金。
第三人詹瑞莲述称，系争房屋系被告和第三人共同共有，离婚协议的约定是真实的，但之后的变更权利过程中双方发生了点纠纷，一直未能解决。关于被告擅自对外签订委托出售协议的事实第三人从来不知，也不予以追认。关于原被告之间的纠纷，由法院作出判定。
经审理查明，2015年5月28日，委托人（甲方）被告、第三人与居间方（乙方）原告签订了《房地产限时责任包售协议》，约定，甲方委托乙方提供独家服务，居间出售本市宝山区云西路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积56.36平方米，权利人为被告及第三人。上述房屋的委托出售价格为180万元，该房屋满5年，本人承诺是唯一一套房屋，甲方同意高于到手价部分作为乙方的佣金。乙方支付甲方代理销售定金12，500元，此款若在代理期内未完成代理销售，则归甲方，若在代理期限内甲方单方面终止合同，要按定金额度退一赔一。佣金为该房地产实际成交总价款的2%，甲方应在与求购方签订房地产买卖合同或类似合同的当日，将佣金支付给乙方。在乙方为甲方提供服务的12个月内，甲方或其代理人、代表人、承办人等与甲方有关联的人与乙方介绍的求购方完成交易或者利用了乙方提供的信息、机会等条件但未通过乙方而与第三方完成交易的，以及在甲方的委托期内甲方擅自终止委托事项的，甲方都应按照委托房价款的2%向乙方支付违约金，乙方保留向甲方追究其他损失的权利。甲方确认，乙方为其独家代理委托的代理人。委托期限自2015年5月28日起至2016年5月27日止。合同落款处，甲方由被告并代第三人签字确认。同日，被告出具购房定金收据，载明被告收取定金12，500元。还是同日，被告出具承诺书，主要内容为，被告并代第三人承诺若在包销委托期限内单方面终止协议或不出售系争房屋，则本人将承担总房价1%的违约金，所收定金双倍返还并另同意将本人上述房屋的电子合同由原告确认。
另查明，2011年10月27日，被告与第三人签订了自愿离婚协议书，双方经协商自愿离婚，在第二条中约定，关于系争房屋离婚后归被告一人所有，第三人应配合被告办理房产去名手续。该房贷款由被告承担，第三人于离婚后十日内将户口从房屋内迁出。同日，两人登记离婚。
再查明，系争房屋原由被告及第三人共同共有。审理期间，即2015年11月2日，该房经核准变更登记为案外人王玉祥、周美英共同共有。
庭审中，被告提供一份房屋买卖居间协议、定金收据及佣金收据，证明在2015年3月27日，被告并代理第三人与原告和案外人签订了房屋买卖居间协议，被告收取了客户支付的3万元定金，但之后由于第三人不配合买卖，导致交易终止，定金也返还给客户，当时被告向原告支付了佣金5，000元，该款未返还。原告对该节事实予以认可，并表示，当时被告提供了其与第三人的离婚协议书并承诺可以在过户前办理好房屋权利变更的手续，在此情况下，原告才与被告签订了居间协议。
以上事实，有原告提供包销协议、房地产登记簿、定金收据、被告提供的居间协议、离婚证、离婚协议、及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，公民行使权利、履行义务应当遵循诚实、信用的基本民法原则。依照被告与原告签订的《房地产限时责任包售协议》，作为系争房屋的房地产权利人之一，被告并代第三人委托原告将系争房屋以一定的价格在一定期限内出售，该意思表示真实、有效，对双方具有约束力。根据法律规定，没有代理权、超过代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。审理中，第三人明确表示关于被告擅自对外签订包售协议并不知情，现得知后对被告的代理权也不予追认。故被告构成无权代理，因系争合同所产生的权利、义务法律关系约束于原告、被告之间，与第三人无涉。根据查明的事实，系争房屋在本案审理期间已经核准转移登记至案外人名某，属于案外人所有的房地产权利，即被告用其实际行动明示毁约，其行为直接导致与原告的包销协议再无继续履行的客观条件和事实可能。且在审理期间，被告从未披露过该节事实，严重违背诚信原则。据此，原告以被告根本违约为由要求解除协议并要求被告承担违约责任的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以准许。被告对定金收据落款的签名的真实性不持异议，但主张未拿到原告支付的定金，对此，被告未能提供任何证据予以佐证，本院对其抗辩不予采信。根据双方协议约定，若被告在委托期内擅自终止委托事项，其应按照委托房价款的2%向守约方支付违约金。故原告就此要求被告承担违约金，合法有据，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告上海仁丰房地产经纪有限公司与被告陈柏福签订的《房地产限时责任包售协议》；
二、被告陈柏福于本判决生效之日起十日内，返还原告上海仁丰房地产经纪有限公司定金12，500元；
三、被告陈柏福于本判决生效之日起十日内，支付原告上海仁丰房地产经纪有限公司违约金36，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
案件受理费减半收取506元，由被告陈柏福负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陶 芳
二〇一五年十一月十日
书记员 茅海灵
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
二、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。