广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗花法民三初字第890号
原告：雅居乐物业管理服务有限公司花都分公司，住所地广州市花都区。
负责人：黄咏东。
委托代理人：刘嫦玉，住广东省紫金县。系该公司员工。
委托代理人：彭雯静，住广东省陆河县。系该公司员工。
被告：陈燕辉，住广东省清远市清城区。
原告雅居乐物业管理服务有限公司花都分公司诉被告陈燕辉物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月17日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理。原告雅居乐物业管理服务有限公司花都分公司的委托代理人彭雯静、刘嫦玉到庭参加诉讼，被告陈燕辉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：被告于2011年6月13日与广州花都雅居乐房地产开发有限公司（下称“开发商”）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（下称“合同”），编号为：201106153587，根据合同第五条约定，由原告向被告所在的小区提供前期物业服务，物业服务合同期限为小区业主委员会重新聘请其他物业服务企业之日止。另，合同第十三条约定，收楼日期为2012年12月24日。原告接受开发商的委托于2012年12月12日发出收楼通知书，通知被告于2012年12月15日至2012年12月24日前来办理收楼手续。但是，被告并未按合同及收楼通知书的时间办理收楼手续。于是，原告于2014年8月3日向被告发出了律师函，要求被告配合办理收楼手续并支付物业管理费及其他费用。但被告至今无故不收楼。根据被告与开发商签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条规定之补充协议第八条第一项规定“若《商品房买卖合同》约定的交房期限届满，因乙方（即被告）原因该商品房未交付使用或乙方（即被告）未付清房价款且甲方愿意继续履行合同的，不论乙方（即被告）是否收楼，该商品房的风险责任自《商品房买卖合同》约定的交房期限届满之日起即转移给乙方”视为被告于2012年12月24日已收楼。及“符合第十四、十六、十七条约定的情形，视为乙方接收该商品房之日起，乙方应按约定向物业服务企业缴纳物业服务费及相关公摊费用”。被告是该小区4栋302单元（即花都区狮岭镇芙蓉新庄村雅居乐芙蓉坊4栋302房）的业主，该房屋的建筑面积为97.06平方米，为带电梯住宅。按原告与该小区开发商签订的《前期物业服务合同》第二十一条第一款的约定以及雅居乐芙蓉坊各项收费标准的规定，该小区电梯洋房住宅的物业管理费为每月2.5元／平方米，即被告每月需向原告支付物业管理费242.7元。自2012年12月25日起至2015年5月31日止，被告无故拖欠原告物业管理费30个月，共计人民币7335.8元。期间，原告多次催缴，并书面发函要求被告尽快支付物业管理费，但被告至今仍未付。根据前期物业服务合同第二十一条第四款的约定，如被告不按本协议约定的日期交纳有关费用，被告应从逾期之日起至实际清偿之日止，每天按欠费总额的千分之一向原告支付滞纳金。至起诉之日，滞纳金为809.5元。综上，被告的行为已构成违约，为维护原告及小区全体业主的合法权益，现特向贵院提起诉讼，请求判令：1、被告按每月242.7元的标准向原告支付自2012年12月24日起至实际付清之日止的物业管理费，现暂计至2015年5月31日，应付物业管理费为人民币7335.8元。2、被告从逾期付款之日起至全部费用付清之日，每天按欠物业管理费的千分之一向原告支付滞纳金。暂计至起诉之日，滞纳金约为人民币809.5元。3、被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、被告按每月242.7元的标准向原告支付自2012年12月25日起至2015年5月31日的物业管理费人民币7335.8元。2、被告从逾期付款之日（2012年12月25日）起至全部费用付清之日，每天按欠物业管理费的千分之一向原告支付滞纳金。暂计至起诉之日，滞纳金约为人民币809.5元。3、被告承担本案全部诉讼费用。
被告陈燕辉没有到庭参加诉讼，亦没有提交书面答辩意见。
经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区芙蓉大道北22号4栋302房，建筑面积98平方米，被告向案外人广州花都雅居乐房地产开发有限公司购买了涉案房屋。涉案房屋现确权在被告名下。
原告是雅居乐物业管理服务有限公司的分公司，原全称为中山市雅居乐物业管理服务有限公司花都分公司，于2011年3月10日变更登记为现名称。雅居乐物业管理服务有限公司已取得一级物业服务资质。原告于2010年3月30日成立并向广州市工商行政管理局申领了《营业执照》，核准的经营范围为物业管理服务。原告于2011年4月12日进入涉案小区进行物业管理。
2011年6月13日，被告（乙方）与案外人广州花都雅居乐房地产开发有限公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买涉案房屋。合同第五条约定：甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的雅居乐物业管理有限公司花都分公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务费为每月每平方米建筑面积（人民币）详见《雅居乐芙蓉坊各项收费标准》元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。第十二条，交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公民消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条，房屋交付：甲方应当在2012年12月15日前支付本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十五条，房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存住宅专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。第十六条，交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。附件七《本合同补充协议》第六条约定：双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：甲方向乙方发出收楼通知书后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。第八条第1款，符合第十四、十六、十七条约定的情形，视为乙方接受该商品房之日起，乙方应按约定向物业服务企业缴交物业服务费及相关公摊费用。否则，物业服务企业有权向乙方追讨欠费及滞纳金。第十五条，如以邮件邮递形式进行，应以特快专递方式寄送，以邮局盖收邮戳之日为发出日，自发出之日起三天后视为送达。第十八条第5款，双方确认《商品房买卖合同》及补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，双方对条款内容已有充分的了解和共同的认识，并且充分理解了违反合同条款的责任及后果，补充协议如与《商品房买卖合同》不一致，以补充协议约定为准。
原告（乙方）与案外人广州花都雅居乐房地产开发有限公司（甲方）签订《雅居乐芙蓉坊物业管理委托合同》，合同约定甲方将涉案小区委托于乙方实行物业管理。合同第十七条约定：委托管理期限：自2011年4月12日起至小区业主委员会成立签订新的委托合同时止。第二十一条：1、本物业的管理服务费，由乙方按下面标准按建筑面积每月每平方米向业主或物业使用人收取。带电梯住宅每月每平方米2.5元。4、甲方、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天1‰交纳滞纳金。
涉案小区于2012年12月7日获得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。原告于2012年12月12日以特快专递形式按照《广州市商品房买卖合同》预留的地址向被告发出收楼通知书，通知被告于2012年12月15日至2012年12月24日前往涉案小区办理收楼手续，并于2014年8月3日向被告发出律师函，要求被告收楼并支付物业管理费及其他费用。被告至今未办理涉案房屋的收楼手续，也未向原告支付物业管理费。
原告声称，涉案小区是每月15日收取当月的物业管理费，逾期未交则从次月1日开始计交滞纳金。
本院认为：原告是雅居乐物业管理服务有限公司的分公司，双方系隶属关系。雅居乐物业管理服务有限公司已经依法取得一级物业服务管理资质，原告向广州市工商行政管理局申领了《营业执照》，具备物业服务与管理的经营范围与条件，其从事物业管理服务活动的行为并未违反法律、行政法规强制性规定。
根据被告与案外人广州花都雅居乐房地产开发有限公司签订的《广州市商品房买卖合同》第十二条、第十三条、第十五条、第十六条及附件七《本合同补充协议》第六条、第八条、第十五条、第十八条的约定，涉案小区已于2012年12月7日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，原告于2012年12月12日以特快专递形式向被告发出收楼通知书，要求被告于2012年12月24日办理收楼手续，但被告一直未办理收楼手续。现原告主张要求被告自2012年12月25日起向原告支付物业管理费，故本院认定，被告已于2012年12月24日收楼。现原告要求被告按照《雅居乐芙蓉坊物业管理委托合同》第二十一条约定的标准，向原告交纳自2012年12月25日至2015年5月31日止的物业管理费及滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。原告声称涉案小区是每个月15日前交纳当月费用，业主未按时交纳物业管理费的，从次月1日起需支付滞纳金，现原告要求滞纳金的起算期间从2012年12月25日起算，于法无据。滞纳金计算期间应从2013年1月1日起算至被告付清拖欠的物业管理费之日止。被告房屋的建筑面积为98平方米，故被告每月应交纳的物业管理费为245元，现原告要求被告按每月242.7元的标准交纳物业管理费，是原告对自己权利的处分，本院予以准许。经核实，被告拖欠的物业管理费为7093.3元，对于超出部分，本院不予支持。
被告陈燕辉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告陈燕辉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告雅居乐物业管理服务有限公司花都分公司支付自2012年12月25日起至2015年5月31日止的物业管理服务费7093.3元。
二、被告陈燕辉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告雅居乐物业管理服务有限公司花都分公司支付自2012年12月25日起至2015年5月31日止的物业管理服务费的滞纳金（滞纳金以每月应缴的物业服务费242.7元为本金，分别从欠缴次月1日起按每日千分之一计算至付清之日止，每月滞纳金以不超过当月物业管理服务费本金为限）。
三、驳回原告雅居乐物业管理服务有限公司花都分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，公告费560元，由被告陈燕辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递
交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 廖静文
人民陪审员 黄承裕
人民陪审员 袁伟峰
二〇一五年十月二十二日
书 记 员 朱婷欣
黄丽雅