湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第02660号
上诉人（原审被告）陈志强。
上诉人（原审被告）龙利霞。
两上诉人共同委托代理人谈建平，湖南云天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）湖南君悦环球发展有限公司，住所地湖南省长沙市开福区伍家岭路4号办公楼4楼。
法定代表人李勇超，该公司董事长。
委托代理人欧卫军，湖南麓和律师事务所律师。
委托代理人钟银意。
上诉人陈志强、龙利霞因与被上诉人湖南君悦环球发展有限公司（以下简称君悦环球公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2013）开民一初字第03284号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1981年6月，湖南省建湘瓷厂成立。2002年12月，湖南省建湘瓷厂经长沙市企业改革和发展领导小组办公室以长企改（2002）072号《关于同意湖南省建湘瓷厂改制为长沙雄屹工贸有限公司的批复》改制为长沙雄屹工贸有限公司（以下简称雄屹公司）。2012年6月，雄屹公司的公司名称由长沙雄屹工贸有限公司变更为长沙雄屹置业有限公司（以下简称新雄屹公司）。2013年3月，新雄屹公司决定公司名称由长沙雄屹置业有限公司变更为湖南君悦环球发展有限公司。2000年11月29日，原湖南省建湘瓷厂与陈志强签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定由陈志强承租湖南省建湘瓷厂位于伍家岭路西向的二层楼房一栋，建筑面积1140平方米，租赁期间从2000年12月28日至2010年12月27日止，租赁期10年，届期在同等条件下可以优先承租，租赁期间内转租的租赁期间限于2010年12月27日之前，租金一次性支付100万元，押金1万元；出租方所出租的房屋，基本水、电完好，承租方对房屋进行装修的费用，由承租方自负，并采取来修去丢的原则，合同期满如不再续租，除可拆运的设备并对房屋没有影响外，可自行拆除，原则上要保证房屋的完整性。在合同的其他约定事项条款中还约定，本房屋系内部粗粉刷、外部瓷面装修结构，所有门以及内部设施装修由承租方同意规划装修，所有费用概由承租方自负。2001年5月1日，湖南省建湘瓷厂与陈志强（合同抬头的乙方名称是活鱼村大酒店）就活鱼村大酒店制作间等场地租赁事宜又签订《租赁合同》一份，该合同约定租赁湖南省建湘瓷厂200平方米场地作为活鱼村大酒店制作间，由活鱼村大酒店出资建造，包括报建、承建、消防验收等所有费用由活鱼村大酒店承担。租赁期间自2001年4月18日起至2010年3月15日止，前4年免收租金，从2005年1月1日起按每月800元计收租金。租赁期满后，陈志强建设的房屋无偿归湖南省建湘瓷厂所有。该合同还约定，陈志强临时租赁湖南省建湘瓷厂所有的位于活鱼村大酒店南向门面一个，月租金800元，陈志强临时租赁湖南省建湘瓷厂综合楼与活鱼村大酒店之间的800平方米场地作为停车坪，月租金2000元，手续和费用由陈志强承担。停车坪和门面为临时租赁使用，湖南省建湘瓷厂可随时收回，陈志强无条件退出并不得提出任何补偿要求，但湖南省建湘瓷厂须提前15天通知陈志强。陈志强租赁上述场地后用于开办长沙市开福区活鱼村大酒店，龙利霞于2002年3月21日向长沙市开福区工商行政管理局申办了长沙市开福区活鱼村大酒店营业执照，登记性质是个体工商户，经营者是龙利霞。2010年12月27日，《房屋租赁合同》、《租赁合同》到期后，陈志强、龙利霞仍继续使用长沙市开福区活鱼村大酒店所占的场地。2012年6月，长沙雄屹工贸有限公司向陈志强、龙利霞发出《关于活鱼村大酒店到期搬离的函》，要求陈志强、龙利霞将长沙雄屹工贸有限公司租赁给陈志强、龙利霞的全部物业（包括活鱼村大酒店、酒店制作间、东南角门面、综合楼与活鱼村大酒店之间的停车场）腾空并移交给长沙雄屹工贸有限公司。龙利霞于2012年6月20日签收该文书。现在陈志强、龙利霞仍未腾空交付其租赁的场地。君悦环球公司遂向原审法院起诉，请求判令：一、龙利霞、陈志强立即将经营活鱼村大酒店所承租的位于开福区伍家岭路西侧的君悦环球公司房屋、场地移交给君悦环球公司；二、本案的诉讼费用由龙利霞、陈志强承担。在本案诉讼过程中，陈志强、龙利霞和君悦环球公司均向原审法院提出鉴定申请，要求对活鱼村大酒店的设施设备以及现状价值进行司法鉴定。就活鱼村大酒店室内装修以及改建费用和该酒店内的财产设施设备的价格，该院分别委托湖南省房协司法鉴定中心和长沙市价格认证中心进行司法鉴定。湖南省房协司法鉴定中心于2013年11月出具湘房协司鉴字第（2013）第16号《长沙市开福区伍家岭活鱼村大酒店室内装修以及改建费用司法鉴定意见书》，该鉴定结论是：长沙市开福区伍家岭活鱼村大酒店室内装修以及增砌费用是1205373元，改建费用为540988.48元，两项费用共计1746361元。长沙市价格认证中心于2013年12月出具长价认鉴（2013）第5568号《关于活鱼村饭店一批财产设备设施的价格鉴定结论书》，该鉴定结论是：在价格鉴定基准日的鉴定价格总额为153210元。君悦环球公司对上述两份鉴定结论的质证意见是作为证据保全之用，不代表君悦环球公司愿意补偿陈志强、龙利霞相关费用；陈志强、龙利霞认为该两份鉴定书中有相当一部分财物未列入评估范围，不能真实反映财物的价值，不能作为认定陈志强、龙利霞在活鱼村大酒店现有财产价值，并申请重新鉴定。另查，陈志强与龙利霞于1990年4月在长沙市原西区民政局登记结婚，于2012年7月在长沙市开福区民政局登记离婚，离婚时未向民政局申报财产以及债务状况。在诉讼过程中，陈志强、龙利霞向原审法院提出反诉，要求君悦环球公司赔偿陈志强、龙利霞的经济损失1000万元，该院向陈志强、龙利霞释明，因反诉的标的超出该院级别管辖范围，陈志强、龙利霞应向长沙市中级人民法院起诉。
原审法院认为，一、关于本案的主体问题。本案君悦环球公司的变更情况是：原湖南建湘瓷厂经长沙市企业改革和发展领导小组办公室以长企改（2002）072号《关于同意湖南省建湘瓷厂改制为长沙雄屹工贸有限公司的批复》改制为长沙雄屹工贸有限公司。2012年6月，长沙雄屹工贸有限公司的公司名称由长沙雄屹工贸有限公司变更为长沙雄屹置业有限公司。2013年3月，长沙雄屹置业有限公司决定公司名称由长沙雄屹置业有限公司变更为湖南君悦环球发展有限公司。上述变更情况经工商行政主管部门批准，君悦环球公司承继长沙雄屹置业有限公司、长沙雄屹工贸有限公司以及湖南建湘瓷厂的债权债务以及全部资产。故君悦环球公司当然承继湖南建湘瓷厂与陈志强、龙利霞签订的《房屋租赁合同》、《租赁合同》所确认的权利义务。至于陈志强、龙利霞所提到的君悦环球公司未履行债务的问题，该部分问题不属于本案审理的范围；陈志强与龙利霞于1990年4月结婚，在婚姻存续期间，陈志强与原建湘瓷厂签订两份租赁合同，龙利霞以自己的名义申请开办活鱼村大酒店，活鱼村大酒店的性质是个体工商户，其与陈志强共同经营，活鱼村大酒店的相关财产权利是陈志强、龙利霞的夫妻共同财产，在离婚时未对活鱼村大酒店的资产以及债权债务进行处理。现君悦环球公司就活鱼村大酒店的相关权利义务起诉陈志强、龙利霞并无不妥，陈志强、龙利霞提出的诉讼主体问题的主张，该院不予采信；二、本案中《房屋租赁合同》、《租赁合同》的问题。上述合同诉争房屋所涉土地为原湖南省建湘瓷厂资产，君悦环球公司承继长沙雄屹置业有限公司、长沙雄屹工贸有限公司以及湖南建湘瓷厂的债权债务以及全部资产，故君悦环球公司对于该幅土地享有相应的权利。根据地随房走的原则，原湖南省建湘瓷厂及君悦环球公司均有权对该地上附着物予以处置。2000年11月29日，原湖南省建湘瓷厂与陈志强签订《房屋租赁合同》，2001年5月1日，湖南省建湘瓷厂与陈志强签订《租赁合同》，到期日分别是2010年12月27日和2010年3月15日，且君悦环球公司承继了该合同权益，故《房屋租赁合同》、《租赁合同》到期后，陈志强、龙利霞仍继续使用长沙市开福区活鱼村大酒店所占的场地，故双方形成不定期租赁关系。本案涉及的租赁对象包括：活鱼村大酒店；酒店制作间；东南角门面；综合楼与活鱼村大酒店之间的停车场等。活鱼村大酒店和东南角门面是双方当事人在订立租赁合同时就早存在的建筑物，该处建筑物是原建湘瓷厂在自有的土地上建造的房屋，应属于历史性建筑范畴。酒店制作间是由原建湘瓷厂出场地，陈志强、龙利霞自行建造的建筑物，相关手续由陈志强、龙利霞办理。根据双方约定活鱼村大酒店的装修按照来修去丢的原则，可拆运的设备并对房屋没有影响外，可自行拆除；酒店制作间无偿归君悦环球公司所有；东南角门面和综合楼与活鱼村大酒店之间的停车场，君悦环球公司可随时收回，陈志强、龙利霞不提出任何补偿要求。故陈志强、龙利霞与君悦环球公司形成不定期租赁关系后，君悦环球公司可以随时要求陈志强、龙利霞退还租赁场地，2012年6月，长沙雄屹工贸有限公司向陈志强、龙利霞发出《关于活鱼村大酒店到期搬离的函》，要求陈志强、龙利霞将长沙雄屹工贸有限公司租赁给陈志强、龙利霞的全部物业（包括活鱼村大酒店、酒店制作间、东南角门面、综合楼与活鱼村大酒店之间的停车场）腾空并移交给长沙雄屹工贸有限公司。龙利霞于2012年6月20日签收该文书，故陈志强、龙利霞应当在合理时间内腾空并交付租赁场地给君悦环球公司，至今陈志强、龙利霞仍占用租赁场地，君悦环球公司要求陈志强、龙利霞腾空并交付租赁场地的诉求，该院予以支持；关于《长沙市开福区伍家岭活鱼村大酒店室内装修以及改建费用司法鉴定意见书》和《关于活鱼村饭店一批财产设备设施的价格鉴定结论书》的问题。双方对活鱼村大酒店的装饰装修以及改建等问题有明确约定，关于陈志强、龙利霞投入的装修装修的费用，该院在本案中不予支持；可拆运的设备并对房屋没有影响外，陈志强、龙利霞可自行拆除。对于陈志强、龙利霞就合同的效力问题提出异议，该院认为对于合同所涉房屋虽存在产权瑕疵，但根据地随房走的原则，君悦环球公司、长沙雄屹置业有限公司、长沙雄屹工贸有限公司以及原湖南省建湘瓷厂均因对于该幅土地的权益而取得了对于该幅土地上诉争房屋的处置权，且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》是最高人民法院于2009年9月1日公布施行。本案涉及的《房屋租赁合同》、《租赁合同》已经到期并已经履行完毕，到期后，陈志强、龙利霞仍继续使用长沙市开福区活鱼村大酒店所占的场地，故基于对于土地的权利，本院认为君悦环球公司与陈志强、龙利霞双方此时才形成不定期租赁关系，故对于陈志强、龙利霞提出的该项抗辩事由该院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：陈志强、龙利霞在本判决生效之日起20日内将租赁的君悦环球公司位于长沙市开福区伍家岭路西侧长沙市开福区活鱼村大酒店占用的房屋、场地腾空并移交君悦环球公司。本案受理费15000元，由陈志强、龙利霞负担。
上诉人陈志强、龙利霞不服原审判决上诉称，原审判决事实认定错误，适用法律不当，程序违法。一、湖南省建湘瓷厂的成立时间为1954年，而非原审判决认定的1981年。二、原审判决认定君悦环球公司具有原告主体资格错误。1、上诉人与湖南省建湘瓷厂签订了租赁合同，但湖南省建湘瓷厂改制及之后的数次主体变更均未通知上诉人，故这些主体之间的权利义务转让对上诉人不发生任何法律效力；2、君悦环球公司没有举证证明其受让企业国有产权是有效的，应承担举证不能的法律后果；3、君悦环球公司承继原企业债权，未尽附随义务，被上诉人于2005年1月4日以《长沙雄屹工贸有限公司人员分流安置办法》替代长企改（2002）072号规定的义务，不履行《社会保险费征缴暂行条例》等规定的法定责任；4、2005年1月6日，原雄屹公司董事长等与君悦环球公司现股东订立《股权转让协议》，以规避法定程序和条件，逃避国家税收，该股份转让协议应为无效。三、原审判决认定租赁合同有效及未判令君悦环球公司承担过错责任系认定错误。1、君悦环球公司出租房屋时并未取得所有权证和建设工程规划许可证，依照最高人民法院的司法解释，应当认定租赁合同无效。2、陈志强、龙利霞改扩建及维修行为均经过君悦环球公司认可，且陈志强、龙利霞建设的经营用房建筑施工完毕后又被原出租人的副厂长通知拆除，原审判决没有判令君悦环球公司承担赔偿责任系认定错误。四、原审判决适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的租赁合同系无效合同，上诉人改扩建及维修费用应按照司法解释的规定由君悦环球公司进行赔偿。五、一审中司法鉴定结论遗漏了部分财物，上诉人申请重新鉴定，但一审法院并未采信上诉人意见，且未组织双方对原鉴定意见进行质证。综上，请求二审法院撤销原审判决，发回重审或者依法委托司法鉴定机构重新鉴定，并依照重新鉴定的结论支持上诉人在一审中的反诉请求。
被上诉人君悦环球公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回陈志强、龙利霞的上诉请求。1、双方的房屋租赁合同已到期，被上诉人告知了陈志强、龙利霞本案涉案房屋不再出租，因此陈志强、龙利霞继续占用房屋、土地没有法律依据。2、被上诉人系原湖南省建湘瓷厂改制而来，在改制后，陈志强、龙利霞也一直向被上诉人交付租金。3、被上诉人不应向陈志强、龙利霞承担赔偿责任，合同约定，租赁合同到期后，制作间归被上诉人所有。即使合同无效，陈志强、龙利霞的利益也没有损失，被上诉人也无需赔偿。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
在二审审理过程中，被上诉人君悦环球公司向本院提交一组证据，包括企业注册登记资料一份、工业企业开业申请登记表一份、工商企业注册资金申报审核表一份，拟证明原湖南省建湘瓷厂的成立时间为1954年。
上诉人对该组证据的真实性、合法性和关联性均无异议。
本院经过对被上诉人提交的证据进行审核，确认以下事实：根据工商企业开业申请登记表上载明，湖南省建湘瓷厂的开业日期为1954年。
本院二审查明的其他事实与原审认定的事实一致。
本院认为，一、关于本案的主体问题。原湖南省建湘瓷厂改制为长沙雄屹工贸有限公司，后公司名称变更为长沙雄屹置业有限公司，之后公司名称变更为湖南君悦环球发展有限公司，上述变更情况经工商行政主管部门批准。君悦环球公司承继长沙雄屹置业有限公司、长沙雄屹工贸有限公司以及湖南省建湘瓷厂的债权债务以及全部资产，故君悦环球公司当然承继湖南省建湘瓷厂与陈志强、龙利霞签订的《房屋租赁合同》、《租赁合同》所确认的权利义务。雄屹公司和君悦环球公司均根据《房屋租赁合同》、《租赁合同》向陈志强、龙利霞收取过租金，陈志强、龙利霞向雄屹公司和君悦环球公司交纳租金后，雄屹公司和君悦环球公司亦开具了发票给陈志强和龙利霞，故本院认为陈志强、龙利霞认为君悦环球公司并未告知其工商变更情况，其不知道主体变更情况的上诉理由不成立。关于陈志强、龙利霞上诉称君悦环球公司受让企业国有产权不合法，君悦环球公司的前身原雄屹公司董事长等与被上诉人现股东订立《股权转让协议》无效，且君悦环球公司不履行《社会保险费征缴暂行条例》等规定的法定责任，本院认为该部分问题不属于本案审理的范围。故本院认为陈志强、龙利霞提出的君悦环球公司存在诉讼主体问题的上诉理由不能成立。
二、关于龙利霞、陈志强是否应当将本案涉案房屋、场地腾空并移交君悦环球公司的问题。湖南省建湘瓷厂的开业日期为1954年，本案涉案房屋系湖南省建湘瓷厂的历史性建筑，2000年11月29日，陈志强与湖南省建湘瓷厂签订《房屋租赁合同》，2001年5月1日，陈志强与湖南省建湘瓷厂签订《租赁合同》，该两份合同到期且已履行完毕，因此本院认为无论该两份合同是否有效，陈志强、龙利霞继续占用本案涉案房屋、场地已无依据，故一审判令龙利霞、陈志强将本案涉案房屋、场地腾空并移交君悦环球公司并无不当。在一审中，陈志强、龙利霞认为君悦环球公司应承担赔偿责任，并就损失提出反诉，但因反诉标的超出一审法院的级别管辖范围，一审法院释明陈志强、龙利霞应向本院起诉，故对于陈志强、龙利霞要求君悦环球公司进行赔偿的请求，本院不予支持，陈志强、龙利霞可另行起诉主张权利。
三、关于陈志强、龙利霞对一审中进行的司法鉴定提出异议的问题。本院认为，该司法鉴定结论并没有作为本案一审判决的依据，不属于本案审查的范围。故本院认为陈志强、龙利霞的该项上诉理由不能成立。
据此，原审判决事实认定基本清楚，判决得当，上诉人陈志强、龙利霞的上诉理由不成立。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费15000元，由上诉人陈志强、龙利霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 黄 琦
二〇一四年八月十二日
书 记 员 周葛子
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。