江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盐民终字第1938号
上诉人（原审被告、反诉原告）陈勇，个体工商户。
委托代理人刘庭。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张卫华，个体工商户。
上诉人陈勇因与被上诉人张卫华房屋租赁合同纠纷一案，不服盐城市亭湖区人民法院（2013）亭民初字第3541号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，2012年12月29日，张卫华（甲方）与陈勇（乙方）签订一份租赁合同约定，甲方将坐落于盐城市区县前路6号盐城浴室二楼北侧约700平方米的商业用房租赁给乙方经营动漫城，租期自2012年9月8日起至2017年8月7日止；每年租金19万元，第一年租金每半年结算一次，以后租金每年一次性支付，不足一年的按实结算，于每年租用前一个月支付，如逾期支付按欠缴租金的五倍支付租金；甲方让房给乙方装潢时间为2012年9月8日起至2012年11月5日止，在此期间乙方如能按约履行合同，甲方免收乙方此期间的租金；如乙方中途毁约，按应缴租金的五倍承担装潢期间的租金，同时追究乙方的违约责任；乙方承租时需向甲方缴纳抵押金25000元，以保证乙方水、电及租金正常给付，乙方自愿承担甲方为改造出租房屋楼梯及相关费用45000元；如有一方违约，违约金为年租金的20％。甲乙双方均在合同上签了名。该合同落款时间为2012年9月8日。乙方在合同上附加注明：“甲方见证方同意转租但不签字将来所造成的后果责任由甲方负责；甲方提供乙方办理证照的所有资料，否则造成后果由甲方负责承担，证照办齐为止。”张卫华于同年12月29日在该合同的背面注明：“请将款打到张春海在农业银行帐户。”合同签订后，陈勇将165000元汇至张春海在农业银行帐户，张卫华将房屋交付给陈勇，陈勇对上述承租房屋进行了装修，并购置经营动漫城的电子游乐设备。2012年12月26日，江苏省盐城工商行政管理局作出（09000349）名称预核登记（2012）第12260007号名称预先核准通知书，对陈勇、陈飞拟设立“盐城市玩益玩动漫游戏有限公司”的名称予以预先核准。现该公司未登记成立。被告在第一年租期的下半年未能依约支付租金。原告经催要未果，遂诉至法院。
另查明，盐城市亭湖区县前路6号盐城浴室房产坐东朝西，上下二层，房屋所有权证建筑面积2392.93平方米，所有权人为盐城市房产管理局。该房由盐城市致泰贸易有限公司（下称致泰贸易公司）承租使用。致泰贸易公司将盐城浴室二楼房屋转租给谢海平使用，盐城市房产管理局、致泰贸易公司同意谢海平转租部分房屋。谢海平遂将盐城浴室二楼房屋转租给张卫华，张卫华将承租房屋南北一分为二，改建了楼梯过道。经谢海平同意，张卫华将二楼北侧一半转租给陈勇经营动漫城。
本案在一审法院审理过程中，被告提交一份落款为2013年10月2日的解除合同通知书，主要内容为：1、解除与原告的房屋租赁合同；2、要求与原告商谈除提起反诉的10万元以外的损失。原告否认收到该解除合同的通知，但同意被告要求解除房屋租赁合同的请求，要求被告支付至法院判决确定合同解除时止的租金并返还承租的房屋。本案经一审法院多次调解，因双方当事人意见分歧较大，致调解未成。
陈勇在一审法院审理期间，自行以盐城市玩益玩动漫游戏有限公司的名义委托盐城正中联合会计师事务所对涉案房屋面积进行核查，该所于2013年10月9日作出盐正中核字（2013）055号《经营场所核查报告》，审核结果为：截止2013年10月8日经江苏天正工程造价咨询有限公司现场测量贵公司的经营场所建筑面积为482平方米，实际面积423.38平方米。陈勇还委托盐城正中联合会计师事务所对涉案房屋在陈勇承租后对房屋的装鉓、安装及消防工程造价进行审核。该所于2013年11月6日作出盐正中专字（2013）30号审核报告，审核结果为：该工程造价398473.54元。盐城正中联合会计师事务所在上述两报告后所附的该所营业执照中载明的经营范围“许可经营项目：审计查证、验证、咨询服务。一般经营项目：无。”开庭审理时，陈勇提交上述两报告，以证明其承租面积和装修工程造价；张卫华对此质证认为，鉴定系陈勇单方委托，鉴定程序不合法；鉴定房屋面积不属会计事务所的职责范围。一审法院审核认为，上述两报告的鉴定机构及鉴定人员均不具备相关的鉴定资格，故两报告不具有证明力。
一审法院认为，本案争议的焦点：（一）原告在履行房屋租赁合同中是否存在违约行为；（二）原告要求被告支付租金和违约金及返还租赁房屋的请求能否成立；（三）反诉原告的反诉请求能否成立。
（一）关于案涉房屋租赁合同的效力问题。原、被告签订的租赁合同，是双方的真实意思表示，且得到出租人和原承租人的同意，合同主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。
（二）关于原告在履行房屋租赁合同中是否存在违约行为问题。1、租赁合同约定出租房屋面积约700平方米，原告将房屋交付被告后，被告对房屋进行了装潢，安装了电子游乐设备，应当认定被告对其承租房屋的实际面积是明知的。2、案涉租赁房屋附近学校问题。经查，租赁房屋附近的学校在双方签订合同时业已存在多年，没有证据证明张卫华转租房屋时存在隐瞒附近有学校的故意。故陈勇辩称张卫华出租的房屋不足700平方米、隐瞒出租房屋附近有学校构成违约的意见不能成立，依法不能采纳。
（三）原告要求被告支付租金和违约金及返还租赁房屋的请求能否成立问题。1、原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，双方应履行合同约定的义务。因被告陈勇拖欠房租，故原告要求被告支付租金的诉讼请求成立。原、被告在本案审理过程中均同意解除合同，本院予以确认。2、虽然合同实际签订时间为2012年12月29日，但租赁合同约定租金计算起始时间为2012年9月8日，扣除被告已实际支付的半年租金95000元，被告应当支付从2013年3月9日起至判决确定之日被告欠原告13个月租金，计205833元，扣除押金25000元，被告尚欠原告租金180833元。被告未依合同约定支付原告租金，应依合同约定按年租金的20％支付违约金38000元，现原告主张的5000元违约金不超过合同约定金额，依法应予支持。3、鉴于双方当事人均同意解除合同，故原告要求被告返还承租房屋的请求成立。
（四）关于反诉原告的反诉请求能否成立问题。1、由于双方均同意解除合同，且得到一审法院认可，故反诉原告要求解除合同的诉讼请求成立。2、关于反诉请求的10万元损失。经查，陈勇未能提供有效证据证明张卫华对陈勇的损失造成存在过错。故陈勇要求张卫华赔偿10万元损失的诉讼请求不能成立。
综上，原告张卫华要求被告陈勇支付租金和违约金及返还租赁房屋的诉讼请求，反诉原告陈勇要求解除其与反诉被告张卫华签订的房屋租赁合同的诉讼请求，依法应予支持；反诉原告陈勇要求反诉被告张卫华赔偿10万元损失的反诉请求，依法不能支持。遂判决：一、被告陈勇应于判决生效之日起十日内给付原告张卫华租金180833元。二、被告陈勇应于判决生效之日起十日内支付原告张卫华违约金5000元。三、解除反诉被告张卫华与反诉原告陈勇签订的房屋租赁合同。四、被告陈勇应于判决生效之日起十日内将其承租的盐城市亭湖区县前路6号盐城浴室二楼北侧房屋返还给原告张卫华。五、驳回反诉原告陈勇的其他诉讼请求。案件受理费4020元，由被告陈勇负担；反诉案件费1150元，由反诉原告陈勇负担1100元，反诉被告张卫华负担50元。
上诉人陈勇不服一审判决，向本院提起上诉称：1、双方合同约定的租赁房屋面积是700平方米左右，但被上诉人交付的面积只有482平方米，致使上诉人合同目的落空，一审对该事实不予认定导致事实认定错误；2、双方在合同中约定被上诉人提供上诉人办理动漫城证照的所有资料，但被上诉人在签订合同时隐瞒了附近有学校的事实，构成违约。3、因被上诉人的违约行为，导致上诉人价值数百万元的设备不能安装，上诉人已经发出解约函，故应当支持上诉人要求解除合同并赔偿损失的反诉请求。4、案涉房屋经过多重转租，依照相关规定应该追加出租人作为第三人参加诉讼。5、一审判决对双方合同的解除适用协商解除的规定明显不当。综上，原判决认定事实错误，适用法律不当，导致作出错误的判决，请求二审法院撤销一审判决，将本案发回重审或直接改判认定被上诉人违约，并承担相应的违约责任，本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人张卫华答辩称：1、关于房屋面积问题，房屋是南北走向的房屋，约好一人租一半，面积约700平方，北边一侧是租给上诉人的，南边一侧是被上诉人自己承租的，中间有楼梯过道，界限清楚，不存被上诉人故意占用房屋少交面积的问题。上诉人对房屋进行了装潢，在装潢结算时也应当知道房屋面积，设备是否能够放下等等，均表明上诉人应当知道房屋面积，因此被上诉人不存在违约，而上诉人故意拖欠租金构成违约。2、庭审中双方都同意解除合同，故原审认定双方自愿解除合同并无不当。3、被上诉人作为出租方，义务只是交付房屋，没有义务保证房屋正常经营或办手续，上诉人营业执照办不下来与被上诉人无关。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同系双方真实意思表示，其转租行为得到了出租人和原承租人的同意，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。因本案系转租合同的双方因为合同的履行产生的纠纷，并非因转租行为本身产生的纠纷，相反，转租行为得到了出租人和原承租人的认可，因此本案无需追加出租人作为第三人。
关于被上诉人是否存在违约的问题。首先，从庭审查明的事实来看，上诉人在租赁案涉房屋时已经进行过实地考察，其对房屋的坐落及面积应该有基本的认知。其次，从双方合同约定来看，约定“甲方将坐落于盐城市县前路6号盐城浴室二楼北侧约700平米的商业用房租赁给乙方经营动漫城”，说明双方当时在订立合同时对房屋的面积并未明确具体确定，而且上诉人在看房时二楼的公共通道楼梯已经存在，被上诉人租用的另一侧也已经在装潢过程中，上诉人在接收房屋后也进行了装饰装潢，上述事实说明上诉人对实际承租的面积应该是明知而且认可的。第三，学校属于社会公共教育机构，不具有隐蔽性的特征，案涉租赁房屋附近的学校在双方签订租赁合同时已经存在多年，被上诉人作为出租房屋的一方其义务是交付租赁物，而非负责周边环境的考察，因此上诉人认为被上诉人存在故意隐瞒附近有学校的理由不能成立。综上，上诉人认为被上诉人存在违约行为的理由不能成立。
关于合同解除问题。上诉人虽然主张其已经发出了解除通知，但未能举证证明被上诉人已经收到其发出的解除通知。诉讼过程中，上诉人提出解除合同的反诉请求，而且庭审中也双方都同意解除，因此一审法院认定双方对合同的解除达成合意并无不妥。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5170元，由上诉人陈勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 曙 光
代理审判员 胡廷霞代理审判员谢超亮
二〇一四年十月九日
书 记 员 成 以 琴