新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）塔民一终字第101号
上诉人（原审原告、反诉被告）：塔城地区粮食局，住所地：塔城市杜别克街7号。
法定代表人：杨继超，系该局局长。
委托代理人：熊燕，新疆昌恒律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：李银玲，女，1971年6月18日出生，汉族，住塔城市。
委托代理人（特别授权）：吴百锁（系李银玲的丈夫），男，1969年2月24日出生，汉族，住址同上。
上诉人塔城地区粮食局（以下简称粮食局）因与上诉人李银玲房屋租赁合同纠纷一案，不服塔城市人民法院（2014）塔民一初字第624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月19日受理后，依法组成合议庭，于2015年2月9日公开开庭审理了本案。上诉人粮食局的委托代理人熊燕、上诉人李银玲及其委托代理人吴百锁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2009年5月5日，原告（反诉被告）粮食局与被告（反诉原告）李银玲签订租赁期为1年的《房屋租赁合同》，双方约定“租金签订合同时一次性付清，合同期满后，乙方（李银玲）如需续租，租金标准根据市场行情重新确定”，同时约定：粮食局负责“房屋外部、屋顶”维修，李银玲负责“房屋室内”维修。合同签订后，李银玲向塔城市城乡建设局提出扩建门面房内门、移围墙、开窗户的申请，塔城市城乡建设局批准其申请。李银玲于2009年6月29日对租赁房屋进行了扩建，支出开窗户费用2000元、移栏杆费用1300元，合计3300元。粮食局于2011年1月1日与李银玲续签了一年期租赁合同，约定合同截止日期为2011年12月31日。塔城地区粮食局允许李银玲重新安装一个大门、更换四组暖气片（全部房屋）、房屋增设隔断墙、安装吊顶、水路、电路，李银玲如需将增设物品带走，必须将房屋恢复至租赁前状态。李银玲向塔城市城乡建设局提出扩建门面房内门、移围墙的申请，塔城市城乡建设局批准其的申请。被告（反诉原告）李银玲于2011年4月29日支付不锈钢大门费用2400元、围墙费用1500元，合计3900元。2011年12月16日，粮食局与李银玲再次续签房屋租赁合同，仍约定租赁期限为一年，租赁合同于2012年12月31日到期，租金为每年12000元。租赁合同期满后，李银玲未再与粮食局续签屋租赁合同，从2013年1月1日起至今亦既未向粮食局缴纳房租，也未搬离租赁房屋。另审理查明，2012年-2013年间，粮食局先后将其位于其办公楼旁南边面临正街的门头出租给赵红、孙玉兰，租金分别为12000元、25000元。其与李银玲因续租房屋发生争议，于2014年4月将李银玲使用的自来水管掐断。现粮食局起诉要求判令李银玲：1、停止侵占并搬出涉案房屋；2、赔偿侵占房屋造成的房租及水费损失38225元；3、承担本案诉讼费。李银玲反诉要求粮食局：1、返还其增设的设施费16505元；2、赔偿因强行停水给李银玲造成的停业损失35892元，合计52397元。
原审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定，办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担。原告（反诉被告）塔城地区粮食局将房屋租赁给被告（反诉原告）李银玲使用，合同期满，粮食局不同意与李银玲续签合同，李银玲应当返还租赁房屋。现李银玲继续占据并拒绝返还租赁房屋，造成粮食局2013年1月1日至2014年6月的房租损失，因李银玲侵占行为一直处于持续状态，故粮食局主张的房屋租金损失并未超过诉讼时效，李银玲应当赔偿。粮食局与赵红、孙玉兰签订租赁合同时出租的标的物与出租给李银玲的标的物不同，其不能证实出租给李银玲的房屋与出租给赵红、孙玉兰的房屋相同且租金标准相当，故粮食局不能以与他人约定的标的物的租金标准向李银玲主张损失，只能按照其与李银玲约定的房屋租赁费12000元／年主张损失。被告（反诉原告）李银玲应当赔偿原告（反诉被告）粮食局一年半的房屋租金损失即18000元。粮食局要求李银玲停止侵占并搬出租赁房屋，支付房租损失38225元的诉讼请求，部分应予支持。被告（反诉原告）李银玲经原告（反诉被告）粮食局同意装饰装修，租赁期间届满，李银玲请求粮食局补偿附合装饰装修费用（更换四组暖气片、增设隔断墙、安装吊顶、水路、电路）的反诉请求，不符合法律规定，不予支持。虽然粮食局辩称合同约定只同意李银玲对租赁房屋进行装修，并未同意对租赁房屋进行扩建，但李银玲进行改扩建，其并未表示反对，应视为同意改扩建，双方对“开窗户、移围墙”的改扩建费用的承担没有约定，因李银玲经塔城市城乡建设局批准，并办理合法建设手续，故扩建造价费用7200元，应当由粮食局负担。李银玲要求原告粮食局返还增设设施费用的反诉请求，部分应予支持。李银玲向粮食局赔偿的费用与粮食局向李银玲支付的费用折抵后，李银玲应当向粮食局支付赔偿款10800元（18000元-7200元＝10800元）。李银玲在合同期满后在粮食局多次要求其搬出租赁房屋后仍拒绝搬出，且其于2011年就未向粮食局缴纳水费，在此情况下，粮食局掐断自来水管的行为属于自力救济行为，由此给李银玲造成的损失，由其自行承担，故对李银玲要求粮食局赔偿损失的该项反诉请求，不予支持。遂判决：一、被告（反诉原告）李银玲于判决生效之日起三十日内搬出原告（反诉被告）塔城地区粮食局的租赁房屋；二、被告（反诉原告）李银玲于判决生效之日起十五日内一次性向原告（反诉被告）塔城地区粮食局赔偿经济损失18000元；三、原告（反诉被告）塔城地区粮食局于判决生效之日起十五日内一次性返还被告（反诉原告）李银玲改扩建费用7200元。本案受理费756元、反诉费500元，适用简易程序审理减半收取378元、250元，邮寄费70元，鉴定费1300元，合计1998元，由被告（反诉原告）李银玲承担。
粮食局上诉称，1、原审判决李银玲赔偿粮食局房租损失18000元不当，应按涨价后的房屋25000元予以赔偿；2、原审判决粮食局向李银玲支付改扩建费用7200元错误，粮食局并未同意李银玲改扩建，其改扩建是擅自行为，改扩建后的受益人是李银玲，费用应当由其自行承担。
李银玲答辩称，房租应当按照合同约定的12000元履行；两次扩建都经过了粮食局的同意，且已经过塔城市城乡建设局的批准。
李银玲上诉称，1、李银玲于2009年5月至2012年每年都与粮食局签订《房屋租赁合同》，合同履行至2012年12月31日，租赁期满后，双方没有续订书面合同，粮食局也未提出异议，故李银玲继续租用至今，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，原租赁合同继续有效，但租赁期为不定期合同，原审认定李银玲侵占粮食局的房屋书认定事实错误，粮食局在未通知李银玲的情况下强行停水，属强制终止合同，该行为系无效行为，因停水给李银玲造成的35892元经济损失应由粮食局赔偿；2、李银玲改扩建是经粮食局同意和申请的，扩建、装修产生的费用应当由出租人粮食局承担。应当依据价格认证中心鉴定的数额作出判决；3、粮食局主张2013年租金超过诉讼时效，其未能提供证据证实诉讼时效中断，因此超过部分不受法律保护，李银玲只能向其支付2014年1月至今的租金。综上，请求撤销原判，改判粮食局向李银玲给付40494元并承担本案的一、二审受理费及鉴定费。
粮食局答辩称，1、停水是因李银玲欠水费造成，系粮食局的自救行为，造成损失应由其自行承担；2、扩建并未取得粮食局同意，扩建手续中没有粮食局的签字和盖章，没有书面同意的改扩建，视为不同意改扩建，且准建证的适用期限是两年，现已超过，租赁物的价值利益已被李银玲用尽，故产生的费用应当由李银玲自行承担；3、《房屋租赁合同》到期后一直由李银玲占有，诉讼时效一直在持续。综上，请求驳回李银玲的上诉请求，支持粮食局的上诉请求。
二审中，粮食局申请证人赵红出庭作证，用于证实粮食局出租的房屋租金统一涨为25000元，且已通知李银玲；相同地段房屋的租金在2013年已经涨到25000元。
上诉人李银玲对该证人证言不认可，证人陈述对李银玲房租情况并不知情，并不是粮食局所说的“统一涨价”；证人所租房屋的地段临街，而李银玲所租房屋在小巷子里，二者的房租不能相提并论；2012年后虽然双方未签订合同，按照《中华人民共和国合同法》的相关规定应视为不定期合同，粮食局对此未提出异议，故2012年合同内容继续有效，房租应当按照合同约定的12000元计算。
本院对该证人证言的真实性予以确认，但不能证实粮食局房屋统一涨价并已通知李银玲的事实，即与本案没有关联性，故不予采纳。
二审庭审后，本院在塔城市城乡建设局调取了2011年5月16日粮食局出具的《关于要求更换街道门面大门的报告》一份，内容为“向市城建局申请将原街面房内侧门更换成大门”；2011年7月29日粮食局出具的《证明》一份，内容为“经粮食局同意需将其单位楼下‘博荣小吃’（涉案门头）原有的小门换大门。“
粮食局对上述证据的真实性认可，但认为证据中反映的“小门换大门”与准建证中的内容不符，故对关联性不予认可。
李银玲对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。
上述证据系本院庭后调取，该证据能够证实准扩建系粮食局同意并书面提出申请的事实，应予采纳。
本院经审理查明，2011年10月12日《塔城市小型设施准建证》的申请人系粮食局。认定依据为本院调取的《关于要求更换街道门面大门的报告》及《证明》各一份。
本案的争议焦点为：1、原审判决李银玲支付18000元租金是否符合法律规定？粮食局主张按照25000元／年计算租金应否得到支持？2、因停水造成李银玲的停业损失35892元及扩建产生的费用应否由粮食局承担？3、粮食局主张2013年的租金是否超过诉讼时效？
本院认为，关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，本案中，李银玲在粮食局通知其搬出后仍继续占据并拒绝返还租赁房屋，造成粮食局2013年1月1日至2014年6月的房租损失，应当依法承担。因粮食局未能举证证实其出租给李银玲的房屋与出租给证人赵红的房屋相同或租金标准相当，亦未能证实其已于合同期满时书面通知李银玲即将涨房租的事实，故其不能以与他人约定的标的物的租金标准向李银玲主张损失，应按照其与李银玲在《房屋租赁合同》中约定的12000元／年主张。原审判决李银玲向粮食局支付18个月的租金18000元正确，应予确认，粮食局主张按照25000元／年计算租金不予支持。
关于争议焦点二，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”的规定，本案中，李银玲上诉称其停业系由于粮食局强行停水造成，但未能提供依据证实其已缴纳了相关水费，在此情况下，原审认定粮食局停水属自救行为正确，应予确认，对停水造成的停业损失应当由李银玲自行承担。二审调取的《关于要求更换街道门面大门的报告》及《证明》能够证实改扩建的申请主体为粮食局，其称并未同意改扩建，且改扩建手续也系李银玲私自办理的抗辩理由不能成立，不予支持，粮食局作为申请主体应当承担扩建产生的费用，即2009年6月支出开窗户费用2000元、移栏杆费用1300元以及2011年4月支付不锈钢大门费用2400元、围墙费用1500元，合计7200元。上诉人李银玲提出对增设的其他设施投入也应当由粮食局返还的请求，因该设施属于其为达到经营目的而增设，不是合同约定的范围，与粮食局无关，且该项内容与准建证内容不一致，故该项费用应当由其自行承担。
关于争议焦点三，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算”、《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：‘……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间；……’”的规定，本案中，双方于2013年1月1日最后一次签订了《房屋租赁合同》，由于李银玲占据租赁房屋的行为持续至今，故对2013年的房租，粮食局可以随时主张，该主张并未超过诉讼时效，李银玲应当赔偿。
综上所述，原判决认定事实有瑕疵，但适用法律正确，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费812元（李银玲预交），756元（塔城地区粮食局预交），投递费各70元，合计1708元，由上诉人塔城地区粮食局负担826元，上诉人李银玲负担882元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李学琳
审 判 员 李国兴
代理审判员 滕媛媛
二〇一五年四月十六日
书 记 员 马月平