河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）商民三终字第145号
上诉人（原审原告）刘更，男，1964年9月3日出生。
委托代理人程攀登，河南尊典律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）商丘市腾飞置业有限公司。
法定代表人张荷东，该公司董事长。
委托代理人王言岭，河南京港律师事务所律师。
上诉人刘更与被上诉人商丘市腾飞置业有限公司（以下简称腾飞置业公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，刘更于2013年7月1日向商丘市睢阳区人民法院提起诉讼，请求判令腾飞置业公司履行双方于2011年10月5日签订的拆迁补偿协议，按约定的位置编号向刘更交付门前有南北长于11.3米的经营场地、进深不低于15米、面积不少于42平方米的门面房及57平方米的住宅，腾飞置业公司向刘更支付2012年7月5日至2013年7月5日的房租损失24000元。该院于2013年9月11日作出（2013）商睢民初字第1271号民事判决，刘更对此判决不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年2月19日在本院第四审判庭公开开庭审理了本案。上诉人刘更及其委托代理人程攀登与被上诉人腾飞置业公司之委托代理人王言岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年8月5日，腾飞置业公司与包括刘更在内的位于商丘市宜兴路南侧钢材市场共19户门面房业主签订了《合作建房协议》。2011年10月5日，腾飞置业公司与刘更签订拆迁补偿协议，约定腾飞置业公司拆迁刘更位于商丘市宜兴路和九州路交叉口东南角，宜兴路南侧从�向西第29间正在出租的私有砖混结构门面房，该门面房面积83.82平方米，2层，房屋开间3.3米，进深12.7米。双方约定，腾飞置业公司在此处建筑楼盘朝北门面房中有进深不少于15米（内含楼梯间、电梯间）、面积不少于42平方米的门面房，所有权归刘更所有。另外腾飞置业公司再补偿给刘更住宅房屋面积57平方米，但未约定楼号与门牌号。双方还约定原门面房在拆除后的9个月后，腾飞置业公司置换给刘更的门面房应水通、电通，门窗安装齐全，如超过九个月，腾飞置业公司每月给付刘更2000元，如12个月后腾飞置业公司还不能满足刘更出租条件，刘更有权重新选择货币补偿或是另行选择置换房，并由腾飞置业公司赔偿刘更的一切损失。
原审法院另查明，刘更与其他18户业主一致协商每户应分得的房屋顺序及房号，刘更应分得从东向西第19户，但在腾飞置业公司施工过程�，因楼梯间加宽，占用30平方米左右的面积，腾飞置业公司将整个门面房的位置变动，致使19户业主不能分配到原来位置的门面房。腾飞置业公司为解决该问题，收购了业主余某乙的42平方米门面房进行调剂，现刘更应得的门面房应是从东向西第16户，刘更对此并无异议。
2012年5月1日，商丘市鼎业房产信息咨询有限公司宜鑫苑销售部下发交房通知。2012年8月1日腾飞置业公司下发交房通知，并由余某甲负责通知。庭审中查明，余某甲已完成通知工作，向19户业主进行通知。接到通知后，刘更因房屋墙壁损毁，以不符合交房标准为由不领取门面房钥匙。
对于合同中约定腾飞置业公司补偿给刘更57平方米住宅房屋问题，后经双方协商同意，双方达成协议，腾飞置业公司不再补偿给刘更57平方米住宅房屋，将上述房屋折款201000元由腾飞置业公司支付给刘更。2013年4月10日，腾�置业公司将房屋补偿款一次性汇款至余某甲名下，刘更于当天在余某甲处领取57平方米补偿款201000元整。
原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。刘更与腾飞置业公司签订的《合作建房协议》及《拆迁补偿协议》是真实意思表示，合同内容不违反法律法规等强制性规定，该合同合法有效。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。虽然合同中未约定腾飞置业公司应当交付给刘更的房屋房号及位置，但刘更与其他18户业主通过协商对每户应分得的房屋顺序观点是一致的，刘更对原应分得从东向西第19户调换成现应分得的门面房从东向西第16户这一事实并无异议且予以认可。从双方提交的有效证据中显示表明，腾飞置业公司已经按照合同约定通知刘更领取门前有南北长于11.3米的经营场地、进深不低于15米、面积不少于42平方米的门面房的钥匙，刘更应当及时�收房屋，对于刘更提出腾飞置业公司交付的房屋有瑕疵问题，因双方对房屋内部结构并无约定，刘更应当在接收房屋后另行协商解决或者提起诉讼，以房屋有瑕疵拒绝接收，导致了损失的发生，因此刘更在本案中负有一定责任，其要求赔偿损失24000元的请求不予支持。本案中，尽管腾飞置业公司已通知了刘更领取钥匙，由于刘更对该门面房未实际接收这一事实客观存在，因此，腾飞置业公司应当承担继续交付门面房的责任。因57平方米的住宅腾飞置业公司已以现金补偿的方式将补偿款交付给了刘更，其要求腾飞置业公司交付57平方米的住宅的诉讼请求，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告商丘市腾飞置业有限公司于本判决生效后10日内将位于商丘市宜兴路和九州路交叉口东南角，宜兴路南侧门前有南北长于11.3米的经营场地、进深不低于15米、面积不少于42平方米的门面房交付给原告刘更使用；二、驳回原告刘更的其他诉讼请求。一审案件受理费500元，由被告商丘市腾飞置业有限公司负担。
上诉人刘更不服原审判决，上诉称，1、至上诉人起诉时，应交付上诉人的房屋与邻居之间没有墙壁，根本无法单独使用或单独租赁，因被上诉人的原因致使合同目的不能实现，不是简单的瑕疵问题。被上诉人根本性违约在先，上诉人完全有理由拒收房屋，被上诉人应当按照合同约定赔偿上诉人每月2000元的房租损失至二审判决时。2、被上诉人提交的第二组证据均没有上诉人的签字，其中两份通知有余某甲的签名，但余某甲并没有通知上诉人交房，开庭时余某甲的证言也�有有过通知上诉人收房一事，并且余某甲不是上诉人的代理人，也不是19户被拆迁人的代表，仅是中间协议人，其签字不能代表被上诉人通知了上诉人交房。请求撤销原审判决第二项，改判被上诉人向上诉人支付从2012年7月5日至二审判决时每月2000元的房租损失。
被上诉人腾飞置业公司未提交书面答辩意见，庭审中口头答辩称，上诉人的上诉没有事实及法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。
根据双方当事人的诉辩意见，本院确认本案的争议焦点为：被上诉人是否构成违约，应否承担赔偿上诉人房租损失的责任，如应承担，应如何赔偿上诉人的房租损失。
双方当事人对此争议焦点均无异议，并进行了论辩。
二审中，上诉人刘更提交涉案房屋照片两张，证明房屋与他人房屋之间没有墙壁，无法安全使用。
被上诉人腾飞置业公司质证对该两张照片的真�性没有异议，但认为不能达到其证明目的。
被上诉人腾飞置业公司提交工程竣工验收备案证书一份，证明工程已经竣工并经验收备案。
上诉人刘更质证认为，该证据是复印件，对其真实性待被上诉人提交原件后再予以质证。如果该备案证书是真实的，按照该证据显示的备案时间是2013年2月6日，因此，2013年2月6日才符合交房条件。但双方约定的交房时间是2012年5月份，因此，按备案日期计算，被上诉人也是存在违约情形。
本院经审查认为，上诉人刘更提交的照片能够显示涉案房屋与邻居房屋之间没有墙壁，且被上诉人腾飞置业公司对此照片的真实性无异议，本院予以采信。被上诉人腾飞置业公司提交的工程竣工验收备案证书系复印件，无法核实其真实性，且不属于本案新证据，本院不予采纳。
本院经审理查明的事实与原审认定的事实相一致。
本院认为，当事�一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，上诉人刘更与被上诉人腾飞置业公司签订的《拆迁补偿协议》对应向刘更交付的门面房面积、标准以及逾期交房的违约责任进行了明确约定。该拆迁补偿协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，为有效合同，双方当事人均应严格按照该协议的约定充分履行自己的义务。被上诉人虽然通过余某甲向上诉人进行通知交房，但涉案房屋与相邻门面房之间没有墙壁，无法独立使用，因此，该门面房并不符合交付的条件，刘更有权拒绝接收房屋，并要求被上诉人腾飞置业公司继续履行向其交付内部结构完整，符合交房标准房屋的义务。因被上诉人腾飞置业公司提供的门面房内部结构不完整，不符合交付条件，明显存在违约行为，应当按照《拆迁补偿协议》的约定承担向刘更支付每月2000元租金损失的违约责任。因此，上诉人刘更请求被上诉人腾飞置业公司履行双方于2011年10月5日签订的《拆迁补偿协议》，向上诉人刘更交付门前有南北长于11.3米的经营场地、进深不低于15米、面积不少于42平方米的门面房，并给付2012年7月5日至2013年7月5日的房租损失24000元符合相关法律规定及双方合同约定，应当予以支持。上诉人刘更上诉要求被上诉人腾飞置业公司向其支付2012年7月5日至二审判决时每月2000元的房租损失超出了其一审诉讼请求，本院不予评判。
综上所述，原审认定事实清楚，证据充分，但适用法律错误，认定上诉人刘更在本案中负有一定责任，其要求赔偿损失24000元的请求不予支持不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第�百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持商丘市睢阳区人民法院（2013）商睢民初字第1271号民事判决第一项，即商丘市腾飞置业有限公司于本判决生效后10日内将位于商丘市宜兴路和九州路交叉口东南角，宜兴路南侧门前有南北长于11.3米的经营场地、进深不低于15米、面积不少于42平方米的门面房交付给刘更使用。
二、撤销商丘市睢阳区人民法院（2013）商睢民初字第1271号民事判决第二项，即驳回刘更的其他诉讼请求。
三、商丘市腾飞置业有限公司于本判决生效后10日内赔偿刘更自2012年7月5日至2013年7月5日的损失24000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费500元，二审案件受理费500元，共计1000元，由商丘市腾飞置业有�公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王保中
审判员 盛立贞
审判员 高纪平
二〇一四年三月二十一日
书记员 邵 甜