台州市黄岩区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台黄民初字第1350号
原某：翁金花。
委托代理人：卢法友。
被告：陈小辉。
委托代理人：钱一一。
原某翁金花与被告陈小辉为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月29日第一次公开开庭进行了审理。原某翁金花及其委托代理人卢法友、被告陈小辉及其委托代理人钱一一到庭参加诉讼。本案于2015年5月14日第二次公开开庭进行了审理，原某翁金花的委托代理人卢法友、被告陈小辉及其委托代理人钱一一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原某翁金花起诉称：2012年6月15日，被告与原某签订《租赁合同书》承租原某向他人租赁的坐落在黄岩区西城街道新城路2号的1号楼二层营业房场地，建筑面积729平方米。租赁期自2012年6月15日至2015年6月14日止，为期3年。租金计算年租金363680元，租金支付方式为第一年租金自原、被告签订《租赁合同书》时，被告即付第一年度租金，第二年、第三年租金在上一年度到期的一个月前付清下年度租金。被告在签订合同时支付了第一年租金363680元。2013年6月15日至2014年6月14日的租金被告已支付150000元，尚欠租金213680元未支付。现请求判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告立即搬出房屋；2、被告支付原某2013年6月15日至2014年6月14日房屋租金213680元和此后至实际出屋为止按30306元/月计算的房屋租金。
被告陈小辉答辩称：1、原某提供的《房屋租赁合同》系真实的，原某将坐落于黄岩岙岸村新城路2号1号楼的二层和西边简易房一间（作为上二楼的通道使用）出租给答辩人，但原某不是上述房屋的业主，也不具有合法的前提条件来租赁该房产，故其依据租赁合同取得合同利益不能成立；2、本案涉讼房屋不具有建设工程规划许可证，且缺乏建筑物合法的权利和财产凭证，其中的简易房未经依法批准的临时建筑，所以原、被告签订的租赁合同是无效合同，原某主张依据无效合同取得的房屋租赁费也属于非法利益，依法不能成立；3、原某于2014年4月擅自将楼下的简易房收回，不能再主张租赁费；4、在答辩人承租期间，原某采取中断水电供应、外挂门锁以及破坏扶梯通道等办法，强行控制了涉讼房屋，导致答辩人既不能使用又不能从上述房屋腾移的结果，致使合同目的不能实现；5、原某采取隐瞒和欺骗，声称经房屋产权人同意，未向答辩人声明涉讼房屋系违法建筑物，导致答辩人对承租物进行系统的装修，其中大部分装饰物已形成附合的状态，因合同无效导致巨大的损失。现答辩人承租的简易房因违法建筑被政府部门责令拆除，导致二楼承租房无法正常使用，达不到租赁的目的，致使合同目的不能实现，答辩人可以要求减少或不支付租金。
原某为支持其起诉主张的事实，向本院提交了以下证据材料：
证据1、原某身份证、被告户籍证明，证明原、被告诉讼主体适格。
证据2、原某结婚证、租赁合同书，证明2012年3月1日，原某（由丈夫王永松代签）向台州市黄岩区红旗特种材料工艺厂（以下简称红旗厂）租赁涉讼房屋的事实。
证据3、房屋所有权证，证明红旗厂合法拥有本案涉讼房屋的事实。
证据4、租赁合同书，证明2012年6月15日，原某将向红旗厂租赁的涉讼房屋出租给被告，以及双方约定年租赁金363680元，被告未缴纳租金超过一个月，每逾期一天按租金总费用1%支付违约金等条款的事实。
证据5、关于租赁合同书的租赁情况说明，证明红旗厂同意对出租房屋的租赁经营权与转租权由原某自行操作、处理的事实。
证据6、租赁合同书及收据一份，证明2014年3月13日，原某的合伙人郑某将涉讼房屋的西边简易房转租给任荣雨，郑某收取了任荣雨预付的房租费55000元的事实。
证据7、原某自行记录的电费清单一份，证明经原某公司财务每月摘录、计算，截止2014年3月，被告共欠电费51850.40元的事实。
证据8、原某申请证人枣丽君出庭作证，证明原某并未对被告的承租房屋进行断电及被告支付电费的情况。枣丽君当庭陈述：我和原某是亲戚关系，从2012年5月开始在原某公司担任财务。原某在西城新城路公司每月电费都是我在抄表、记录、收取的。原某公司的房屋另出租给其他业主，是一户一表的，但西边简易房的电表是连接在二楼游戏厅（即被告承租房）电表的下面，电费也由被告支付的。我每月都会去抄表，被告第一次支付的电费321元、第二次支付了1580元、第三次支付了5万多元，是向郑某收取的，2014年3月前的电费基本付清。通往二楼游戏厅的楼梯通道有三条。
对原某提供的证据，被告质证后对证据1、3、4和2中结婚证的真实性均无异议。对证据5-8及2中的租赁合同书的真实性有异议，认为证据2中租赁合同书和原某提供的证据4的原某签字不一样，证据6系郑某出具，不是被告授权的范围。证据7系原某制作，不具有证明效力，且被告的游戏厅没有正式营业，不可能产生这么高额的电费。证据8的证人与原某有利益关系，证言有一定的倾向性。
被告申请证人蔡某、郑某出庭作证，以证明原某有断水
断电、外挂门锁等违约行为。蔡某当庭陈述：2012年10月1日至2015年6月14日，我向二楼游戏厅承租了西边的简易房，用来开饭店。2013年7月中旬，因二楼游戏厅水电费没有及时支付产生纠纷，原某要求我马上停止营业并搬离，因明天要断水断电。我无奈之下在第二天就结束了营业离开，但我没有看见原某是否已断水断电，用什么方法断水断电，我仅在中间回店里一趟，发现是断电状态的，我一直向游戏厅要求解决这个问题。2014年3月，我的店转租给任荣雨开水果店，任荣雨拿出100000元交给原某的财务，财务付了40000多元的转让费给我，剩余的钱财务留下。郑某当庭陈述：我受聘于陈小辉，负责管理游戏厅的日常事务。游戏厅仅试营业二、三天，没有正式开业。2013年7月，原某将二层游戏厅和一层简易房的电断了，是通过切断闸刀的方式断电的。一层简易房在2014年3月由原某转租给一个卖水果的，租赁合同和收据都是原某让我签的，但租赁费100000元是原某收取的。2013年7月，游戏厅的大门被原某用环形锁锁住，我只能从后门的铁匝门进出。游戏厅大门的楼梯是原某在2015年4月拆除的。原先电表是设置在二楼的，现在被原某移到1楼变电箱内，我估计是原某把电线的桩头拔了。对被告提供的证人证言，原某质证后认为均不符合事实。
经原、被告举证、质证和当庭陈述，本院审核证据后认为：原某提供的证据1、3、4和2中结婚证及证人枣丽君、蔡某、郑某证言中与原、被告陈述一致的内容，经当事人质证后对证据的真实性均无异议，本院予以认定；对原某提供的证据2中的租赁合同书及证据5，可以证明原某丈夫王永松代表原某向红旗厂租赁房屋，按照合同约定：“租赁期间，允许原某转让（租）”，现红旗厂对原某的转租行为没有提出异议，反为原某出具证据5和提供涉讼房屋的房屋所有权证，可以证实其认可原某转租房屋的行为，本院对原某提供的证据2中的租赁合同书和证据5予以认定。对原某提供的证据6，郑某本人当庭自认是其签字捺印，本院对证据的真实性予以认定。原、被告均称对方在2014年3、4月后将涉讼的简易房出租给任荣雨，现租赁合同书及收据均是郑某签字捺印，原某称郑某系被告的合伙人，被告称郑某是其雇员，无论合伙人还是雇员，均是被告一方，应认定被告方在2014年3、4月后出租简易房的事实，郑某称原某出租简易房，依据不足，本院不予认定。但证人蔡某的证言“2014年3月，我的店转租给任荣雨开水果店，任荣雨拿出100000元交给原某的财务，财务付了40000多元的转让费给我，剩余的钱财务留下”、证人郑某的证言“一层简易房在2014年3月由原某转租给一个卖水果的，租赁合同和收据都是原某让我签的，但租赁费10万元是原某收取的”与原某自己提供的证人枣丽君的证言“电费…….第三次支付了5万多元，是向郑某收取的，2014年3月前的电费基本付清”能够相互印证，证明原某于2014年3月收取了被告一楼简易房的转租费55000元的事实，对此，原某的解释是代被告支付电费，被告予以否认，原某提供证据7和证人枣丽君的证言予以证明，但证人枣丽君既系原某公司员工，又系原某亲戚，与原某有较紧密的利益关系，证言有较强的倾向性，其称自己制作的电费清单（证据7）未经被告签字确认，且原、被告均认可游戏厅仅试营业几天，期间到底产生多少电费，原某仍应提供其他证据予以佐证，现原某单方认定55000元为被告应缴纳的电费不能成立。综上，本院对证人证言中关于被告于2014年3月向原某支付55000元房租的事实予以认定，对证据7及证人枣丽君证言中关于55000元作为代付电费部分的证言不予认定。至于欠缴电费纠纷，原某如有证据可另行解决。
根据上述证据和当事人陈述，本院认定本案事实如下：
2012年3月1日，原某由丈夫王永松代理与红旗厂签订了一份《租赁合同书》，红旗厂将坐落于台州市黄岩区西城街道新城路2号1号楼（北面六层楼）、2号楼（中间西边三层楼）、3号楼（南面五层楼）出租给原某，双方约定：“面积共计10300平方米，年租金85万元整，租期为8年，租赁期间，允许乙方（原某）转让”等条款。2012年6月15日，原某与被告（签署林立纪名字）签订了一份《租赁合同书》，原某将上述房屋中的1号楼二层营业房及西边简易房一间出租给被告，双方约定：“一、甲方（原某翁金花）出租给乙方（被告陈小辉）岙岸村新城路2号1号楼二层营业场地建筑面积729平方米。一号楼西边简易房一间作为上二楼通道使用，乙方客人不得从甲方大厅出入；二、租赁期限、用途：该房屋租期为3年，租期自2012年6月15日起至2015年6月14日止。乙方承租甲方房屋开设游戏业务，不得开设与甲方所出租房屋相同的项目……三、租金及支付方式：房屋租金：简易房一间，年租金75000元整。二层与简易房一间共年租金为363680元整。租金支付期限及其方法：实行分年度逐年一次性付清的方法，即第一年度的租金，必须在签订《房屋租赁合同》时一次性付清全年租金。自第二年度开始，承租方必须在上一承租年度到期的一个月前一次性付清下一年度的全部房屋租金；四、乙方责任：……乙方经营所需要办理的营业执照、卫生许可证、消防验收等相关证照手续均由乙方自行办理，若需甲方协助的，甲方应给予必要的协助。乙方在合同期内，由于意外事故引起经济损失等一切问题，乙方自己承担全部责任，给甲方造成的经济损失由乙方负责赔偿……五、租赁期间相关费用：1、乙方应承担的责任：水电费按月结清。电每度1.25元，水费每吨5.00元，如国家水电价调整甲方向乙方收费相应的调整；6、房屋以及设备的修缮与使用：1、乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方书面同意后方可施工。租赁期满后，依附于房屋的装修归甲方所有，乙方不得拆除或变相拆除不可移动装修。设备、设施由乙方自行调配。2、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方视为乙方违约，甲方有权解除合同，收回出租房屋。……（6）逾期未交纳租金超过一个月或逾期未支付按约定应由乙方交纳的各项费用……”等条款。合同签订当日，被告即支付了第一年租金363680元。被告对涉讼房屋进行系统的装修后，添置各种游戏机试营业了2、3天，但因原某未办理各种证照，此后游戏厅未正式营业。被告租赁该简易房后开始作为楼梯通道使用，2012年10月，被告将该房转租给蔡某用于开设餐馆，租赁费由被告收取。第一年房租到期后，被告又支付第二年房租金150000元。2014年3月13日，被告又将涉讼简易房转租给任荣雨用于开设水果店，由郑某代表被告与任荣雨签订租赁合同书，约定租期至2015年6月14日（即被告租期届满之日），房租费55000元/年，首期房租费55000元由郑某出具收条收取后支付给原某。后原某因多次催讨欠缴租金无果，遂于2014年7月2日诉至本院。本院在审理过程中，进行了多次调解。2015年4月，简易房被原某提前收回。2015年5月7日，为减少损失扩大，原、被告在本院的主持下，就合同解除和腾房达成妥协，约定：“原、被告的租赁合同于2015年5月7日解除，被告于2015年5月12日前腾空涉讼房屋内的所有物品，将该房屋交还给原某。”原、被告均已按期履行完毕。
另认定：涉讼房屋坐落于台州市黄岩区西城街道新城路2号，其中二层楼的营业房于2010年11月1日向有关部门办理了房屋所有权证，所有权人为红旗厂，1楼的简易房至今未办理房屋所有权证。2015年4月，因有人举报，本案涉及的简易房违章问题正在处理中。
本院认为：原、被告签订的租房合同，是当事人的真实意思表示，其中涉讼房屋的二层楼营业房办理了房屋所有权证，该部分房屋租赁关系应为合法有效，原、被告均应按约履行。一楼简易房未取得建设工程规划许可证，故原、被告就该简易房的租房合同部分无效，但原、被告在租赁合同中约定该简易房作为客人上二楼游戏厅的通道使用，现该房不但作为通道，且被告转租给他人收取租金，原某要求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费至2015年4月（即原某收回之时）有理，本院予以支持。原某与红旗厂约定的租赁房屋坐落于“黄岩后洋新城路2号”，本案租赁房屋坐落于“黄岩岙岸村新城路2号”，经查系同一地方，被告的相关抗辩理由不能成立。原某的转租行为事实上也得到红旗厂的认可，故本案原某的诉讼主体适格。被告提供了蔡某、郑某的证言，蔡某表示原某要求其停止经营、搬离租房，因明天开始要断水断电，郑某表示原某通过关闭电箱闸刀的方式断电，并有外挂门锁、破坏楼梯通道的行为。按情理分析，原某可能曾实施过断水断电等行为，但原某实施该行为是被告长期拖欠房租等费用引发，更为重要的是，被告开设的游戏厅仅试营业几天即因证照不全无法经营，涉讼房屋一直被被告当成仓库使用存放大量游戏机，原某的断水断电等行为，虽有不当，但发生在被告未正式营业期间，与被告的损失之间没有直接的因果关系。被告据此要求减少租金或不支付租金，理由并不充分，本院不予采纳。被告称简易房系违章建筑影响被告对二楼营业房的租赁利益。经了解，涉讼简易房于2015年4月，因有人举报，有关部门正在查处中。被告对二楼游戏厅的装潢是在2012年，2012年至2015年4月，简易房虽系违章建筑但有关部门并未对其采取措施，按照合同约定被告也仅将其作为通道使用。因此，被告主张涉讼简易房属于违章建筑造成其租赁利益的损失，缺乏事实依据。综上所述，原某要求支付拖欠的房租金及房屋占有使用费，合理合法，本院予以支持。现被告实际租赁二楼房屋时间从2012年6月15日至2015年5月12日，按288680元/月计算，房租费共计839940元；一楼简易房实际使用时间为2012年6月15日至2015年3月31日，按75000元/月计算，场地占有使用费共计209384元，以上共计1049324元，扣除被告已支付的568680元（363680元+150000元+55000元），被告仍应支付给原某480644元。鉴于在审理过程中，原、被告已达协议解除租赁合同，被告已腾空涉讼房屋将其交还原某，对原某相应的诉讼请求，本院不再处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第九十三条第二款、第二百二十七条和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：
一、被告陈小辉在判决生效后10日支付给原告翁金花拖欠的房租费、房屋占有使用费共计人民币480644元。
二、驳回原告翁金花其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9156元，由原告翁金花负担940元，被告陈小辉负担8216元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。[在递交上诉状后至上诉期满后七日内，先预缴上诉案件受理费9156元，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，帐号：19900001040000225089001。在预交上诉案件受理费后，及时将收据复印件送交本院]
审 判 长 苏 威
人民陪审员 官忠勇
人民陪审员 颜荷芳
二〇一五年六月十五日
代书 记员 章盼盼