甘肃省庆阳市西峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庆西民初字第1778号
原告庆阳恒隆商贸有限公司
法定代表人王鹏
委托代理人周志璞，甘肃凌东律师事务所律师。
被告李云芳
原告庆阳恒隆商贸有限公司（以下简称恒隆公司）与被告李云芳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员廉亚利适用简易程序公开开庭进行了审理。原告恒隆公司的委托代理人周志璞、被告李云芳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告恒隆公司诉称：原、被告于2012年6月18日签订了暂代合同使用并等同于正式合同法律效力的《合同审批表》，原告将坐落于庆阳市西峰区恒陇商城一层鞋区域的25.4平方米的商铺出租给被告用于经营“富高”品牌鞋，租赁期为三年，从2012年11月2日至2015年11月1日止；年度租金为54864元每年（每月4572元）。并将恒隆商城1层5号库房出租给被告使用，年度租金为1900元。被告在签约时缴纳了第一年度租金，遂进入恒隆商城正式经营。现第二年度租金及第三年度上半年租金支付日期已过，虽经原告多次上门催要，但被告至今未付。现向法院起诉，请求被告支付2013年11月1日至2015年3月13日止的租金、库房费62995.14元（已冲抵买断费、质保金）并自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率支付上述款项的逾期利息及案件诉讼费用。
被告李云芳辩称：1、事实部分。我自2012年4月份与原告达成房屋租赁合同，并在当月20日缴纳了一年房屋租金54864元，三年买断费11430元，合同保证金、质量保证金8000元，开业赞助费3000元，口头约定当年8月8日开业并计算房租，管理方式为商场统一宣传，统一管理，统一收费。原告实际开业时间为2012年11月2日，造成我的货品低价处理，损失20000元。2013年6月12日，因原告管理不善，商场1楼中厅玻璃破碎，致使雨水将我四节柜台及部分货物浸泡造成经济损失18000元。2014年11月1日合同到期后，我要求原告签订租赁合同，原告一直推脱，2015年3月13日，我自行搬离商城。2、原告要求2014年11月1日至2015年3月13日的场地租金、物业管理费、导购管理费无事实与法律依据。合同期满后，我一直找商场续签合同，原告一直拿不出房屋租赁方案，并且商场管理人员姚主管告知我合同未出来期间免收租赁费。原告对租金进行了调整，2014年11月1日至2015年3月13日的租金应当按照新标准每平方米120元计算。2014年11月1日后，原告再未对导购人员进行培训，导购管理费未实际发生。3、2013年11月1日至2014年10月31日期间的租金，商场向商户承诺减免3个月，对其他商户都以9个月计算房租，向我收取租金该期间的租金也应当减免3个月的费用。4、原告扣划了答辩人货款28864.82元应予以扣减。5、原告要求逾期利息无法律依据。
审理查明：恒隆公司系2012年3月1日成立的有限责任公司，经营范围是日用百货、服装鞋帽等。李云芳系原告恒隆公司的经营商户。2012年6月18日，原、被告签订了一份《合同审批表》，双方约定：原告将坐落在庆阳市西峰区恒隆商城一楼鞋区域25.4平方米的场地出租给被告用于经营“富高”品牌鞋，租赁期36个月，每平方米每月180元，摊位每月租金为4572元，合计年租金54864元；导购管理费每人每月50元。被告还向原告缴纳了经营权买断费11430元，合同保证金5000元，质量保证金3000元，店庆费3000元。双方还约定：经营权买断三年，合同期内租金不变；免收第一年物业管理费；合同正式生效日期自开业之日算起，即2012年11月2日至2015年11月2日止；费用合计77294元。《合同审批表》签订后，被告李云芳缴纳了第一年度的租金54864元、买断费11430元、合同保证金5000元、质量保证金3000元、店庆费3000元。2012年11月2日，原告恒隆商城正式开业，被告即在原告恒隆商城经营品牌鞋。2012年11月22日，恒隆公司与李云芳签订了《库房租赁协议》，约定将恒隆商城一层五号库房租赁给李云芳使用，租期一年，即2012年11月1日至2013年10月31日；租金为每年1900元。协议签订后，李云芳缴纳了库房租金1900元。库房租赁协议期满后，李云芳再未与恒隆公司续签租赁合同，也未缴纳库房租金，但仍继续使用该库房。第二年度经营期满后，包括李云芳在内的部分商户提出经营期间发生亏损，要求恒隆公司调整租金，但恒隆公司未进行明确答复。2015年3月13日，李云芳向恒隆商城递交撤柜声明，清理了货物，腾退了恒隆商城鞋区场地及库房。因李云芳现仍未缴纳所欠场地及库房租赁期间的场地租金、库房租金等费用，恒隆公司向本院提起诉讼。经查，恒隆公司扣划了李云芳货款28864.82元。另查，恒隆公司在向其他商户收取2013年11月1日至2014年10月31日期间的场地租赁费、导购管理费时，均减免了三个月费用。
上述事实，有原、被告陈述、《合同审批表》、收款收据等证据在卷作证，本院予以确认。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同有书面形式、口头形式和其他形式”。原、被告签订的《合同审批表》符合合同的基本要件，是原、被告真实意思表示。该《合同审批表》中，原、被告对租赁的商铺位置、面积、价格、租赁期限等都作了约定，双方应按照约定履行自己的义务。2015年3月13日，李云芳向恒隆商城递交撤柜声明，清理了货物，腾退了恒隆商城鞋区场地。应当认定为被告李云芳于2015年3月13日做出了解除场地租赁合同的意思表示，原告恒隆公司未提出异议，原、被告双方之间的场地租赁合同已经解除。《合同审批表》已被原、被告双方认可并已实际履行，被告在腾退场地之前未缴纳的租赁费用、导购管理费，应按原约定的标准予以支付。关于原告恒隆公司要求被告李云芳按照每月每平方米10元的标准支付物业管理费的问题，因双方签订的《合同审批表》中并没有明确约定物业管理费，现要求被告李云芳承担该项费用没有依据，故不予支持。原告恒隆公司与被告李云芳签订了租赁期限为一年的《库房租赁协议》，合同期满后，原、被告双方未续签合同，被告李云芳继续使用库房，双方形成了不定期租赁关系。不定期租赁合同，合同当事人均享有随时解除合同的权利。2015年3月13日，李云芳向恒隆商城递交撤柜声明，清理了货物，腾退了库房。应当认定为被告李云芳于2015年3月13日做出了解除库房租赁合同的意思表示，原告恒隆公司未提出异议，原、被告双方之间的库房租赁合同已经解除。关于不定期租赁期间的租赁费计算问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故对被告李云芳自2013年11月1日至2015年3月13日占用库房期间的租赁费应当按照原合同内容确定。因为恒隆公司在向其他商户收取2013年11月1日至2014年10月31日期间的场地租赁费、导购管理费时，均减免了三个月费用，故对于被告李云芳在该期间内的场地租赁费、导购管理费也应当相应减免三个月。关于原告恒隆公司要求被告李云芳自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期利息的请求，因为双方发生纠纷后，权利处于待定状态，该请求没有合法根据，不予支持。关于被告李云芳提出恒隆商城曾口头许诺新合同签订之前免收租赁费的辩解理由，因被告李云芳对自己的主张未提供相关证据证明，故不予采信。庭审中，原、被告双方对恒隆公司扣划了被告李云芳货款28864.82元的事实均无异议，同意该部分货款自被告李云芳应缴纳的租赁费中予以扣减。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、由被告李云芳向原告庆阳恒隆商贸有限公司支付2013年11月2日至2014年11月1日期间的场地租赁费41148元（4572元/月×9月，包括恒隆公司扣划的李云芳货款28864.82元）、导购管理费450元（50元/月×9月）、2013年11月1日至2014年10月31日期间的库房费1900元，合计43498元；
二、由被告李云芳向原告庆阳恒隆商贸有限公司支付2014年11月2日至2015年3月13日期间的场地租赁费19841.23元（180元/㎡×25.4㎡×12月÷365天×132天）、导购管理费216.99元（50元/月×12月÷365天×132天）、2014年11月1日至2015年3月13日期间的库房费692.33元（1900元/年÷365天×133天），合计20750.55元；
三、原告庆阳恒隆商贸有限公司退还被告李云芳缴纳的买断费11430元、合同保证金5000元、质量保证金3000元；
四、驳回原告庆阳恒隆商贸有限公司的其他诉讼请求。
上述给付内容限本判决生效后三十内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1375元，由被告李云芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。
代理审判员 廉亚利
二〇一五年八月十日
书 记 员 罗世东
本案引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。