鄂托克前旗人民法院民 事 判 决 书（2017）内0623民初275号原告鄂托克前旗鑫正物业管理有限责任公司，公司住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市鄂托克前旗敖勒召其镇沙日塔拉东街凯祥家园9#-5底商。法定代表人ＸＸ，系该公司执行董事兼经理。委托代理人李茂林，男，1962年6月13日出生，蒙古族，系该公司总经理，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市鄂托克前旗敖勒召其镇盛泰小区7-2-102室。被告张凤霞，女，出生年月不详，汉族，农民，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托代理人卢永强，男，1981年10月25日出生，汉族，农民，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市，系被告张凤霞丈夫。原告鄂托克前旗鑫正物业管理有限责任公司（以下简称鑫正物业公司）与被告张凤霞物业服务合同纠纷一案，于2017年2月17日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理。依法适用简易程序由审判员边子仙独任审理，于2017年4月10日公开开庭进行了审理。原告鑫正物业公司的委托代理人李茂林及被告张凤霞的委托代理人卢永强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告鑫正物业公司诉称，2011年至2016年，我公司与敖镇安祥小区业主委员会签订了《物业服务合同》。根据合同约定，由我公司承担该小区全部的物业管理与服务工作，期限从2011年10月1日至2016年12月31日止。合同签订后，我公司依约按时保质保量的为该小区的业主进行着全方位的物业管理与服务工作。而被告张凤霞系该小区业主，至今拖欠物业费9090元拒不缴纳，经我公司多次索要未果，以致严重影响我公司的正常运行，故原告诉至人民法院，请求：1、由被告支付2012年1月1日至2012年12月30日的物业费184.76平米×0.7元×12个月=1552元；2013年1月1日至2013年12月30日的物业费184.76平米×0.8元×12个月=1774元；2014年1月1日至2014年12月30日的物业费184.76平米×1.2元×12个月=2660元；2015年1月1日至2016年12月30日的物业费184.76平米×0.7元×24个月=3104元。2、本案诉讼费由被告承担。被告张凤霞辩称，房屋平米数是正确的，原告的服务不到位，2011年就已经和我收取过物业费了，我的房屋大约是2012年5月20号开发商给我交的钥匙，我的店是2012年6月份开业的。在我的房屋还没有使用的时候，物业公司就已经收取了物业费。楼房的外挂楼梯就在我的房顶上，由于踩踏的多了，所以造成了房屋漏水，物业公司和房管局都推脱的不给处理，到现在也没有给处理。另外物业公司的服务不到位，物业公司没有打扫过卫生，垃圾都是我自己倾倒的，物业公司可能就是给处理了污水，其他的服务我都没有享受到，主要的问题还是房屋漏水。原告提供的证据情况及被告质证意见：2013年至2016年物业服务合同书四份，用以证明物业公司的服务范围，并且物业公司已经完成了服务项目，收取的费用是合同约定的。被告质证称签订合同的时候我们东底商的业主就没有参加过，收费标准我们不清楚。2012年的时候东底商开业的就三两家，其中就有我们家。另外物业公司的服务中有一两年的时间倒垃圾的根本就没有。被告张凤霞未向法庭提供证据。经审查，本院对上述原告提供的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。经审理查明，从2013年1月1日至2016年12月30日，原告公司与敖勒召其镇安祥小区业主委员会签订了四份物业管理服务合同，合同的主要内容为物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的使用与维护、违约责任及其他事项。其中2013年1月1日至2013年12月30日约定商业物业服务费为0.8元/月·平方米，2014年1月1日至2014年12月30日约定商业物业服务费为1.2元/月·平方米，2015年1月1日至2016年12月30日约定商业物业服务费为0.7元/月·平方米。被告张凤霞系安祥小区4号楼4号底商的所有权人，房屋面积为184.76平方米。另查明，被告房屋屋顶有漏水现象，原告认可被告曾向其反映过此事，在2015年7月商量准备动用两公基金，但有包括被告在内的部分业主不同意，房管局的物业办就没有批准，双方亦就此事未作处理。又查明，被告自认开发商于2012年5月20日交付了该房屋钥匙。本院认为，安祥小区业主委员会与原告鑫正物业公司签订的物业服务合同，符合现行法律、法规的规定，依法成立并生效，对包括被告在内的小区全体业主均具有法律约束力。原告按照合同为安祥小区提供服务，被告作为该小区的业主理应按照合同约定交纳相应的物业服务费，被告欠费未付的行为显属不当，现原告要求被告张凤霞支付物业服务费的诉请，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告张凤霞支付2012年1月1日至2012年12月30日的物业服务费，本院认为原告未向法庭提供被告于2012年1月1日应交物业费的依据，也未向法庭提供2012年12月30日前的物业服务合同，故应负举证不能的法律后果；本院确认被告张凤霞现欠原告2013年1月1日至2016年12月31日的物业服务费7538.21元。其中2013年1月1日至2013年12月30日的物业费184.76平米×0.8元×12个月=1773.70元；2014年1月1日至2014年12月30日的物业费184.76平米×1.2元×12个月=2660.54元；2015年1月1日至2016年12月30日的物业费184.76平米×0.7元×24个月=3103.97元。关于被告所提房屋漏水的问题，因系另一法律关系，如被告有证据证明其漏水原因可另案起诉。关于被告认为原告服务质量差，拒交物业费的抗辩，本院认为对于原告在服务中存在瑕疵与不足，需要完善改进，但并未构成根本性违约，业主拒交或少交物业费，可能会助长少数业主的欠费行为，不利于多数缴费业主的权益和小区的整体利益的维护，也不利于物业服务产业的正常发展。物业合同作为一种持续性、服务性，通过物业公司员工的劳动对业主提供服务的合同，在实践中，不可能是完美的。正是基于物业服务合同的特点，业主如果发现物业公司存在服务瑕疵的时候，应该通过及时有效的方法沟通解决问题，物业公司也应当切实履行自己的职责，对业主的合理要求应当及时回应并尽最大努力改正自身的不足，不断提高自己的服务质量。但是业主如果通过不交纳物业费的方式来应对物业公司的服务瑕疵，则势必会进一步导致物业服务质量的降低，损害的不仅是自己的利益更会影响小区全体业主的利益。本案中，本院结合双方陈述及同期涉诉小区物业服务合同纠纷案件来看，原告所提供的物业服务与双方约定的服务标准存在一定的差距，故对原告主张的物业费本院将予以酌减，具体以欠费总额的10%酌减，故被告应向原告交纳2013年1月1日至2016年12月30日的物业费7538.21元的90%，即6784.39元。应当指出，物业管理企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业管理企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取所在小区业主的理解和配合；同时业主也应对物业管理企业给予一定的详解，尽可能的看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。希望双方通过共同努力，营造更加和谐美丽的小区环境。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张凤霞于本判决生效之日向原告鄂托克前旗鑫正物业管理有限责任公司交纳2013年1月1日至2016年12月31日的物业服务费6784.39元；二、驳回原告鄂托克前旗鑫正物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张凤霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审判员  边子仙二〇一七年五月九日书记员  王 蕾