广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2678号
上诉人（原审被告）广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司（以下简称绿庭雅苑公司），住所地。
法定代表人邓锐标，该公司董事总经理。
委托代理人吴子敏，该公司会计。
委托代理人潘颖华�广东导正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李瑞连，女，1966年10月22日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。
委托代理人张燕妃，广东敏锐律师事务所律师。
上诉人绿庭雅苑公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第1039号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：绿庭雅苑公司是具有商品房开发、销售资质的企业法人。
201O年10月4日，李瑞连（买受人）与绿庭雅苑公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》（编号：20101011252x），约定李瑞连向绿庭雅苑公司购买位于广州市番禺区桥南街南庭路232号7座3梯602号房，建筑面积为86.9315元，总金额为698724元；李瑞连采取按揭贷款方式付款，自本预售合同网上签订之日起5日内（不超过5日），支付全部房价款�31.3％即金额218724元，剩余房款480000元须于2010年10月10日前申请办理银行按揭手续并按照按揭方式付款；绿庭雅苑公司应当在2011年12月28日前将作为本合同标的物的房屋交付李瑞连使用，绿庭雅苑公司向李瑞连交付房屋时，应当向李瑞连发出收楼通知书，绿庭雅苑公司委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续时，物业服务企业或其他中介机构应当向李瑞连出示绿庭雅苑公司出具的授权委托书；绿庭雅苑公司应当在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房的房地产初始登记；双方同意选择李瑞连、绿庭雅苑公司双方共同办理的方式办理涉讼房屋的产权登记，李瑞连、绿庭雅苑公司应当在该商品房交付之日起180个工作日内（不超过180个工作日）向房地产登记机构申请房地产转移登记；如因绿庭雅苑公司未履行义务造成李瑞连、绿庭雅苑公司�能按本合同第二十一条约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，绿庭雅苑公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款的0.05％的标准向李瑞连支付违约金，逾期时间达到120日的，李瑞连有权自该120日届满之日起半年内解除合同。在上述合同的附件四即《补充协议》第十条约定，李瑞连未能自接获绿庭雅苑公司书面通知之日起10个工作日内自行至绿庭雅苑公司售楼部向绿庭雅苑公司提交办理产权登记和《房地产权证》需要由李瑞连提供的全部证件资料并签署相关文件，绿庭雅苑公司可据实顺延办理产权登记和交付《房地产权证》的期限并不承担违约责任；第十六条约定，李瑞连、绿庭雅苑公司相互送达与《商品房买卖合同》及本补充协议有关的函件，除当面签收的情形外，均应以书面形式挂号邮寄或者特快专递送达；除《商品房买卖合同》及本补充协议约定的特殊情形外，一方寄出函件之日起（以邮递单位收寄日期为准）的第7日，视为该函件已送达对方且生效；送达地址以《商品房买卖合同》记载的通信地址为准，一方若变更通信地址应及时书面通知另一方，否则应自行承担由此引起的无法通知、迟延通知的后果。《商品房买卖合同》记载的李瑞连的通信地址为广州市番禺区市桥街东方花园又一村4座2梯305。
2010年9月11日，李瑞连向绿庭雅苑公司支付了涉讼房屋的部分购房款158724元，绿庭雅苑公司向其出具了相应的《销售不动产统一发票（电子）》（发票号码：08585864）。
2010年10月6日，李瑞连向绿庭雅苑公司支付了涉讼房屋的购房款60000元，绿庭雅苑公司向其出具了相应的《销售不动产统一发票（电子）》（发票号码：01596702）。
2010年11月19日，李瑞连向绿庭雅苑公司支付了涉讼房屋的剩余购房款480000元，绿庭雅苑公司向其出具了相应的《销售不动产统一发票（电子）》（发票号码：04512160）。
2012年3月24日，李瑞连向绿庭雅苑公司提交《住户装修申请表》，绿庭雅苑公司予以签章确认。
2013年9月26日，李瑞连以绿庭雅苑公司未办妥涉讼房屋的房地产权证为由向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、绿庭雅苑公司立即为李瑞连办理位于广州市番禺区桥南街南庭路232号7座3梯602房屋的房地产权证；2、绿庭雅苑公司向李瑞连支付迟延办理房地产权证的违约金（计算方式为：以房屋总价款698724元为本金，按日万分之五的标准，从2012年9月12日起计算至办出房地产权证之日止，暂计至2013年9月24日约为131709.5元）；3、本案全部诉讼费用由绿庭雅苑公司承担。
2013年12月13日，广州市国土资源和房屋管理局核准了涉讼房屋所在的番禺区桥南街南庭路232号7座的房地产初始登记，登记字号：13登记02477628。
2014年1月9日，李瑞连向广州市番禺区地方税务局缴纳了涉讼房屋的契税20961.72元。
原审诉讼过程中，李瑞连、绿庭雅苑公司双方对于以下问题存在较大争议：
一、涉讼房屋交楼的时间问题。李瑞连主张认为2011年12月23日，绿庭雅苑公司通知包括其在内的7座业主于2011年12月28日至2012年3月30日期间携带身份证和有关购房资料去销售中心办理房屋锁匙交接手续，李瑞连在绿庭雅苑公司通知的期限内前往物业管理处办理了涉讼房屋的收楼手续，但不记得具体收楼时间，故认为其既已在绿庭雅苑公司规定的时间内办理了收楼手续，那么应视为已按合同约定收楼，交楼时间应以合同约定的2011年12月28日为准。为证明其上述主张，李瑞连提交了绿庭雅苑公司于2011年12月23日向案外人曾健阳（房屋地址为同小区的7座4梯203号房）发出的《房屋交付使用�知书》予以证实。绿庭雅苑公司对李瑞连提供的上述证据真实性无异议，但认为不能证明其向曾健阳发放通知书当天也向李瑞连在内的所有业主发放了收楼通知，故对于李瑞连的上述主张不予认可，涉讼房屋的交楼时间应为2012年3月13日。为证明其上述主张，绿庭雅苑公司提交了《房屋交付使用通知》原件和《业主收楼交接确认书》复印件，其中《房屋交付使用通知》是绿庭雅苑公司于2012年3月13日出具给涉讼小区的物业管理公司广州市番禺区雅图物业管理有限公司（以下简称雅图公司）的，主要内容为李瑞连于2010年11月19日向其购买了涉讼房屋，请该公司凭本通知为其办理房屋锁匙交接手续，锁匙7条，装修押金1500元，一次性余泥清运费300元及2012年5月份物业管理费；《业主收楼交接确认书》复印件载明，涉讼房屋经过质监部门验收合格，正式交付使用，请业主对所购买的单元进行验收，如对验收无意见，签名确认，如有意见则在验收意见栏注明，管理公司将在7天内派施工队跟进。2012年3月13日李瑞连于业主签名栏签名确认，并注明验收意见为：1、厕所窗未装；2、房窗、推拉窗修整；3、房窗开关太紧；4、大门（共用门）开关不顺；做好通知139××××3313。李瑞连则认为绿庭雅苑公司提交的上述《房屋交付使用通知》相对方是雅图公司，并非发给李瑞连，其并不清楚该通知的存在；而《业主收楼交接确认书》是复印件，且该复印件上的签名与李瑞连亲笔签名不一致，故对该确认书不予确认。
二、关于办理产权登记的义务范围问题。李瑞连认为，根据合同的约定，绿庭雅苑公司应当在涉讼房屋交付之日起180个工作日内为其办妥涉讼房屋的房地产权证。对此，绿庭雅苑公司则不予认可，其认为《商品房买卖合同》约定的是在房屋�付之日起180个工作日内向房地产登记机构申请房地产转移登记。故，绿庭雅苑公司认为其仅负有向房地产登记机构递交房地产转移登记申请的义务。
三、关于逾期办证的责任问题。绿庭雅苑公司主张认为，其向李瑞连发出了缴纳契税以及提交办证资料的《温馨提示》，20l3年11月10日绿庭雅苑公司又以中国邮政快递EMS的形式向李瑞连发出了缴纳契税的通知，但是李瑞连于2014年1月9日才缴纳了契税，时间明显是在涉案房屋所在楼宇获得大确权后。故，绿庭雅苑公司已履行通知义务，涉讼房屋逾期办证是由李瑞连迟延缴纳契税导致的。为此，绿庭雅苑公司提交了《温馨提示》及其寄送该提示的EMS单据和妥投证明以证实其于2013后11月1O日向李瑞连寄送《温馨提示》，该邮件于2013年11月2O日妥投。上述《温馨提示》的主要内容为经绿庭雅苑公司向广州市番禺区地税局契税征收�了解，李瑞连尚未缴纳涉讼房屋的契税，要求李瑞连迅速办理缴交房屋契税手续，并将缴交契税的《契税完税证》原件交到绿庭雅苑公司处，才能办理《房地产权证》，否则导致不能办理房产证的责任由李瑞连承担。对于绿庭雅苑公司的上述主张，李瑞连反驳认为绿庭雅苑公司应对李瑞连支付契税及提交办证资料承担通知义务，绿庭雅苑公司提交的妥投证明显示该信件是由他人签收，其从未签收，而其是在2014年1月7日才收到绿庭雅苑公司寄送的《温馨提示》，此前绿庭雅苑公司从未通知过李瑞连，李瑞连收到绿庭雅苑公司的提示后已于2014年1月9日缴纳了涉讼房屋的契税。
原审法院认为，李瑞连与绿庭雅苑公司签订的《商品房买卖合同》及《（商品房买卖合同）补充协议》，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于涉讼房屋交付的时间问题。首先，根据绿庭雅苑公司于2012年3月13日出具给涉讼小区的物业管理公司雅图公司的（（房屋交付使用通知》显示，可以看出绿庭雅苑公司要求该公司为李瑞连办理房屋锁匙交接手续，锁匙7条，即该日之前李瑞连并未取得涉讼房屋的钥匙；其次，根据李瑞连向雅图公司提交的《住户装修申请表》显示，李瑞连于2013年3月24日才向涉讼小区的物业管理公司申请对涉讼房屋进行装修；再次，虽然《业主收楼交接确认书》仅为复印件，但是其内容和时间与绿庭雅苑公司提交的《房屋交付使用通知》相互印证，形成证据链；最后，李瑞连虽然反驳绿庭雅苑公司的上述主张，认为其在绿庭雅苑公司通知案外人曾健阳收楼的同时期内办理了收楼手续，即应视为其在合同约定的交楼时间2011年11月28日收楼，但是李瑞连对此无法提供其已在上述时间接收涉讼房屋的相应证据予以证明。因此，根据李瑞连、绿庭雅苑公司双方的举证情况，绿庭雅苑公司所提供证据的证明力明显较大，故绿庭雅苑公司主张2012年3月13日为涉讼交楼时间较为合理，予以采信。根据《商品房买卖合同》关于产权登记的约定，双方同意选择李瑞连、绿庭雅苑公司双方共同办理的方式办理涉讼房屋的产权登记，李瑞连、绿庭雅苑公司应当在该商品房交付之日起180个工作日内（不超过180个工作日）向房地产登记机构申请房地产转移登记。因此，绿庭雅苑公司应当于自2012年3月13日涉讼房屋交付之日起180个工作日内（即2012年11月29日前）向房地产登记机构申请房地产转移登记，且绿庭雅苑公司的办证义务在于协助李瑞连向房地产登记机构申请办理产权登记，并非为其办妥《房地产权证》。现绿庭雅苑公司未能举证证明其已全部完成了协助李瑞连向房地产登记机构提出产权登记申请的工作，因此需承担协助李瑞连申请办理房屋产权登记手续的合同义务。
关于李瑞连是否迟廷缴交涉讼房屋的契税的问题。根据绿庭雅苑公司提交的EMS单据和妥投证明可知，绿庭雅苑公司于2013年11月9日向李瑞连在前述《商品房买卖合同》中记载的通讯地址“广州市番禺区市桥街东方花园又一村4座2梯305”寄送了的缴纳契税的《温馨提示》，该信件于2013年11月20日妥投。虽然李瑞连反驳主张该妥投证明显示该信件是由他人签收，其从未签收，直至2014年1月7日才收到绿庭雅苑公司寄送的关于缴纳契税的《温馨提示》。但是，根据《商品房买卖合同》补充协议第十六条的约定，李瑞连、绿庭雅苑公司双方同意就相互送达与《商品房买卖合同》及本补充协议有关的函件除当面签收外的情形外，采取书面形式挂号邮寄或者特快专递送达，并且约定一方寄出函件之日起（以邮递单位收寄日期为准）的第7日即视为该函件已送达对方且生效，鉴于李瑞连在该合同中所记录的通讯地址为广州市番禺区市桥街东方花园又一村4座2梯305，绿庭雅苑公司提供的证据足以证实其按上述约定向李瑞连送达了缴纳契税的通知。而且李瑞连亦无法提供相应的证据证明其于2014年1月7日才收到绿庭雅苑公司寄送的要求其缴交契税的《温馨提示》。故，对于李瑞连的上述主张，缺乏理据，不予呆信。
关于绿庭雅苑公司应当向李瑞连支付违约金的问题。如前所述，绿庭雅苑公司应当在2012年11月29日前向房地产登记机构申请涉讼房屋的转移登记。然而，《房地产权属证明》（即大确权）和契税的完税证明都是办理涉讼房屋产权转移登记的必备资料，绿庭雅苑公司于2013年12月13日才获广州市国土资源和房屋管理局核准了涉讼�屋所在楼宇的房地产初始登记，即2012年11月30日至20l3年12月13日期间，绿庭雅苑公司根本不具备履行为李瑞连向房地产登记机构申请办理涉讼房屋的产权登记义务的条件，即便是李瑞连缴纳了契税，其亦无法为其申请办理涉讼房屋的产权登记，应当承担该期间逾期办证的违约责任。此外，根据《补充协议》第十条约定，李瑞连未能自接获绿庭雅苑公司书面通知之日起10个工作日内自行至绿庭雅苑公司售楼部向绿庭雅苑公司提交办理产权登记和《房地产权证》需要由李瑞连提供的全部证件资料并签署相关文件绿庭雅苑公司可据实顺延办理产权登记和交付《房地产权证》的期限并不承担违约责任。李瑞连于2013年11月20日收到绿庭雅苑公司寄送的关于缴纳契税的《温馨提示》后，并没有及时地缴纳契税并将完税证明提交给绿庭雅苑公司，直至2014年1月9日才前住广州市番禺区地方税务局缴纳了相关的契税，导致2013年12月13日绿庭雅苑公司取得了涉讼房屋所在楼宇的大确权后仍无法申请办理涉讼房屋的产权转移登记。故，对于2013年12月14日至2014年1月9日期间，绿庭雅苑公司提出的延期办证的责任在于李瑞连的抗辩主张，予以采纳。然而，在李瑞连缴纳了涉讼房屋的契税并将完税证明提交给绿庭雅苑公司，涉讼房屋已经具备了办理产权转移登记的条件后，绿庭雅苑公司仍未为李瑞连向房地产登记机构申请办理涉讼房屋的产权登记，已违反了《商品房买卖合同》及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》的约定，理应承担相应的违约责任。李瑞连于2014年4月9日缴纳了涉讼房屋的契税，根据公平合理的原则，同样应当给予绿庭雅苑公司10个工作日的合理期限即2014年1月23日前向房地产登记机构申请办理涉讼房屋的产权登记。因此，绿庭雅苑公司应当向李瑞连支付自2014年1月24日至其向房地产登记机构申请办理涉讼房屋的产权登记且由房管部门出具受理回执之日止的逾期办证违约金。故，根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，绿庭雅苑公司应当向李瑞连支付从2012年11月30日至2013年12月13日、自2014年1月24日至其向房地产登记机构申请办理涉讼房屋的房地产权转移登记之日止的逾期办证违约金（违约金以698724元为本金，按每日万分之五的标准计算；总额以698724元为限）。
综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司应当在本判决发生法律效力之日起七日内协助原告李瑞连办理位于广州市番禺区桥南街南庭路232号7座3梯602号房的产权登记手续；二、被告广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司应当在本判决发生法律效力之日起七日内向原告李瑞连支付自2012年11月30日至2013年12月13日、自2014年1月24日至其向房地产登记机构申请办理涉讼房屋的房地产权转移登记之日止的逾期办证违约金（违约金以698724元为本金，按每日万分之五的标准计算；总额以698724元为限）；三、驳回原告李瑞连的其余诉讼请求。如被告广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2934元，由原告李瑞连负担615元，被告广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司负担2319元。
判决后，绿庭雅苑公司不服，向本院提起上诉称：1、上诉人在约定的时间内已向有关部门提交完备的办理房地产权属证明的申请文件，故可认定上诉人已履行完毕其应承担的合同义务和法定义务，因政府行为导致的逾期办证可作为上诉人逾期办证的免责事由。2、被上诉人李瑞连实际上在购买涉讼房屋之时就已知晓该楼宇因历史遗留问题可能办不了房产证，但被上诉人仍愿意购买，其应承担不能办证或迟延办证的法律风险，原判避开该问题而认定上诉人承担全部的违约责任有失公平。综上，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人李瑞连答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
上诉人绿庭雅苑公司及被上诉人李瑞连在二审中均没有新证据提交，亦对一审查明的事实均无异议，二审对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，原判认定上诉人绿庭雅苑公司与被上诉人李瑞连签订的《商品房买卖合同》及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》合法有效正确，本院予以确认。
原判已就上诉人绿庭雅苑公司应于2012年11月29日前向房地产登记机构申请涉讼房屋的转移登记、上诉人绿庭雅苑公司应承担逾期办证违约责任的理据作了充分论述，并无不当，本院不再赘述，予以维持。上诉人绿庭雅苑公司上诉认为其已经按时向有关部门提交办证的申请文件，因政府行为导致其逾期办证可以作为免责事由，但上诉人绿庭雅苑公司对此未能举证证明，原审法院不予采信该抗辩理由正确，现上诉人绿庭雅苑公司在未能提供新证据的情况下，上诉再次提出该抗辩，本院不予采纳。至于被上诉人李瑞连是否知晓涉案楼宇的历史遗留问题与上诉人绿庭雅苑公司应履行的办证义务无关，双方权利义务的确定应以合同约定的内容为依据，故上诉人绿庭雅苑公司该抗辩理由本院不予采信。
综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2934元，由上诉人广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
代理审判员 刘 卉
代理审判员 李 焕
二〇一四年七月二十八日
书 记 员 党春婷