吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉中民一初字第57号
原告：王博，住吉林市。
委托代理人：李旭，吉林北豪律师事务所律师。
被告：姜维俊，住吉林省吉林市。
委托代理人：顾占忠。
第三人：国映红，住吉林省永吉县。
第三人：吉林省大和房地产开发有限公司。住所：吉林省长春市朝阳区繁荣路*****号。
法定代表人：任志刚，总经理。
第三人：吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司。住所：吉林省永吉县经济开发区吉桦路***号。
代表人：宋爱丽，经理。
原告王博与被告姜维俊，第三人国映红、吉林省大和房地产开发有限公司（以下简称大和公司）、吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司（以下简称国泰分公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王博及其委托代理人李旭、被告姜维俊的委托代理人顾占忠到庭参加诉讼。第三人国映红、大和公司、国泰分公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告王博诉称：2012年4月11日，原告王博与第三人国泰分公司签订《国泰·阳光丽景认购协议书》，购买了第三人开发的国泰·阳光丽景小区13号楼4单元1402号房。该房建筑面积91.95平方米，购房价为320814元，当日即付清房款，第三人国泰分公司为原告王博开具了收款收据。由于该房未竣工，第三人国泰分公司一直未向王博交付房屋。2012年11月21日，在被告姜维俊与第三人国映红、大和公司及国泰分公司借款合同纠纷一案中，吉林市中级人民法院作出（2012）吉中民二初字第98-2号财产保全裁定，查封了阳光丽景小区13号楼的28套房屋，其中包括原告王博购买的4单元1402号房屋。2013年3月，被告姜维俊申请执行。2014年1月，原告王博得知房屋被法院执行查封，立即向吉林市中级人民法院提出执行异议。2014年2月17日，第三人国泰分公司为原告王博出具证明，证实该房屋确系原告王博购买。法院审查之后，以原告不能证明购买房屋的真实性且未实际占有房产为由，作出（2014）吉中执外异字第27号执行裁定书，驳回了原告王博的异议请求。原告王博认为，其与第三人国泰分公司在平等自愿的前提下签订《认购协议书》购买4单元1402号房屋，且已付清全部房款。由于阳光丽景小区13号楼未竣工未交付，原告王博无法实际占有房屋，但这不能改变原告王博享有该房屋所有权的事实。为此向人民法院提起告诉，请求判令：1.停止对永吉县口前镇兴华街阳光丽景小区13号楼4单元1402号房屋的执行；2.确认原告王博享有永吉县口前镇兴华街阳光丽景小区13号楼4单元1402号房屋的所有权。
被告姜维俊辩称：原告王博所持有的购买阳光丽景小区13号楼4单元1402号房屋的《认购协议书》、收款收据均不是合法手续，其真实性也无法得到证明。原告王博未实际占有涉案房屋，人民法院对该房屋采取执行措施是完全合法的。请求驳回原告王博的诉讼请求。
第三人国映红、大和公司、国泰分公司均未到庭，亦均未提交书面答辩意见。
原告王博向本院出示如下证据：
证据1.2012年4月11日《国泰?阳光丽景认购协议书》《收款收据》各1份，房号为：13号楼4单元1402号房屋；证据2.吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司2014年2月17日出具《证明》1份；证据3.2012年4月11日《国泰?阳光丽景认购协议书》《收款收据》各1份，房号为：13号楼1单元1502号。证据1～3证明：原告王博购买了讼争房产，与第三人国泰分公司的买卖关系真实有效。
证据4.（2014）吉中执外异字第27号执行裁定书。证明：原告王博曾在执行过程中提出执行异议被驳回。
被告姜维俊质证称：对证据1和证据3的真实性、合法性均有异议，不符合房屋买卖合同交易的法定要件，所签订的合同不是相关机关要求采用的制式文本，开具的收据也不是销售不动产统一发票，不具备合法性，单凭认购协议和收款收据不能证明原告王博对涉案房屋真实购买。证据2是第三人国泰公司出具的证明，该公司与本案有利害关系，其出具的证明不具备法律效力。对证据4真实性、合法性均无异议。
证据5.证人吴某某的证言。证明：证人吴某某是第三人国泰分公司的财务人员。2012年4月，经理即第三人国映红告知公司财务部门说本案原告王博购买的房子调整到13号楼，要求财务部门做下手续。财务部门接到销售部门的合同后，由财务部门出具了一张临时收据，做了相应处理后录入电脑。
被告姜维俊质证称：证人吴某某是本案第三人国泰分公司被执行人工作人员，与本案有利害关系，证言不应采信。
证据6.三套楼房屋预售买卖合同书和房屋收据，房号分别为：12号楼3单元402、12号楼4单元201、12号楼4单元4楼左门。证明：原告王博购买12号楼房屋后调整到13号楼的过程。
被告姜维俊对证据6的真实性、合法性均有异议，认为三个房子总价是497250元，原告王博所称2012年调换了两处房子，调整后这两套房子总价是61万元，差额12万余元。
原告王博就被告姜维俊针对证据6的质疑解释称：原购房屋合同价格165750元一套，因为原告王博不是天天到售楼处去看价格，所以对委托销售房屋的价款并不清楚。当时房子能卖到2750元每平方米，原告王博只是按照2500元每平方米的价格向第三人国泰分公司要的卖房款，并以2500元每平方米的单价计算出之前购买的三套房屋的房款总价，最后以该总价调换的本案房屋。
被告姜维俊向本院出示如下证据：
证据1.（2012）吉中民二初字第98-2号民事裁定书。证明：涉案房屋经被告姜维俊申请于2012年11月21日被吉林市中级人民法院依法查封。证据2.（2012）吉中民二初字第98号民事调解书及执行法律文书生效证明。证明：被告姜维俊与被执行人之间的民间借贷案件已经调解结案，调解书于2013年1月24日生效。证据3.（2013）吉中民执字第14号执行立案通知书。证明：被告姜维俊申请强制执行（2012）吉中民二初字第98号民事调解书，吉林市中级人民法院于2013年3月12日立案。以上证据综合证明被告姜维俊申请人民法院对涉案房屋采取保全措施及强制执行措施完全合法。
原告王博对证据1～3的真实性无异议，认为法院执行行为不能对抗原告王博购买涉案房屋的事实。
第三人国映红、大和公司、国泰分公司均未对原告王博和被告姜维俊出示的证据发表书面质证意见，亦未向本院提交证据。
本院对原、被告出示的证据综合评判如下：
原告王博出示的证据1、2、3、5、6之间内容相互关联，相互印证，经本院庭审后调查，其中证据1中的涉案房屋收款收据与第三人国泰分公司财务记账凭证相符，涉案房屋由先前购买后经调换而成的相关信息在第三人国泰分公司财务部门电脑记载清楚具体。证据4是本院制作法律文书，故本院对原告王博出示的证据均予以采信。
被告姜维俊出示的证据1～3均系本院制作的法律文书，原告王博对其真实性无异议，本院予以确认。
本院经审理查明：原告（本案被告）姜维俊与被告（本案第三人）国映红、大和公司、国泰分公司民间借贷纠纷一案本院受理后，原告（本案被告）姜维俊申请诉讼财产保全，本院于2012年11月21日作出（2012）吉中民二初字第98-2号民事裁定，依法查封了被告（本案第三人）国泰分公司开发建设的永吉县口前镇兴华街阳光丽景小区13号楼包括涉案房屋在内的28套房屋。该案经本院主持调解，原告（本案被告）姜维俊与被告（本案第三人）国映红、大和公司、国泰分公司达成调解协议，本院于2013年1月23日作出（2012）吉中民二初字第98号民事调解书，确认原告（本案被告）姜维俊对被告（本案第三人）大和公司和国泰分公司享有债权，被告（本案第三人）国映红对其中部分债权承担连带给付责任。该调解书发生法律效力以后，被告（本案第三人）大和公司、国泰分公司以及国映红未自动履行，原告（本案被告）姜维俊向本院申请强制执行。本院就该案在强制执行过程中，案外人（本案原告）王博以执行标的物范围内的阳光丽景小区13号楼4单元1402号房屋已经由其实际购买为由，向本院提出执行异议申请，本院作出（2013）吉中执外异字第27号执行裁定，驳回了案外人（本案原告）王博的异议申请。案外人（本案原告）王博不服，向本院提起诉讼。
另查明，2010年8月28日，原告王博购买了第三人国泰分公司开发建设的永吉县口前镇兴华街阳光丽景小区12号楼三套房屋。其中两套（3单元4层402号；4单元2层左门）由原告王博以其本人名义、另外一套（4单元4层左门）以案外人王赞学名义与第三人国泰分公司签订了《房屋（预售）买卖合同书》。房屋建筑面积均为85平方米，房屋单价1950元／平方米，房屋总价165750元／套。其后，受原告王博委托，第三人国泰分公司将该三套房屋进行了出售，售房款被其占用。2012年4月11日，原告王博与第三人国泰分公司协商用已售房款另行购买该小区13号楼两套房屋（13号楼4单元1402号，建筑面积91.95平方米，单价3489元／平方米，总价320814元；13号楼1单元1502号，建筑面积88.69平方米，单价3578元／平方米，总价317333元）。双方就新购房屋分别签订了《国泰?阳光丽景认购协议书》，第三人国泰分公司向原告王博出具了《收款收据》各1份。
又查明，截至本院对涉案房屋采取强制执行措施之时，阳光丽景小区13号楼没有竣工，不能实际交付使用。
本院认为，本案争议焦点是原告王博作为案外人对涉案房屋主张权利是否能够阻却法院的强制执行。《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”经审查，原告王博在法院查封之前就已经交付全款实际购买了第三人国泰分公司开发建设的阳光丽景小区12号楼三套房屋，并于法院查封之前，又以该三套房屋的委托销售款另行购买了涉案房屋（阳光丽景小区13号楼4单元1402号）。被告姜维俊抗辩，原告王博与开发商没有签订正式的商品房买卖合同，也不能提供正式的不动产发票，据此认为原告王博购买房屋虚假。对此本院认为，签订正式的商品房买卖合同和开具不动产发票系开发商应当履行的重要合同义务，开发商未能及时履行产生的后果不能归责于购房者。因阳光丽景小区13号楼在法院采取诉讼保全和强制执行措施之时工程尚未竣工，客观上不具备实际占有使用条件，对此，原告王博并无过错。故原告王博关于请求停止对涉案房屋继续执行的理由成立，本院予以支持。
此外，原告王博关于确认其对涉案房屋享有所有权的诉讼请求与本案不属同一法律关系，本院在本案中不予审理。
综上，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
停止对坐落于永吉县口前镇兴华街阳光丽景小区13号楼4单元1402号房屋的执行。
案件受理费6112元，由被告姜维俊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审 判 长 徐 玖
审 判 员 郝 奇
代理审判员 宫兆伟
二〇一四年八月十二日
书 记 员 王洋子