天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民五初字第93号
原告天津开发区恬园别墅物业管理服务中心。
法定代表人李斌。
委托代理人刘悦洲，天津高地律师事务所律师。
被告褚小钢。
原告天津开发区恬园别墅物业管理服务中心与被告褚小钢物业服务合同纠纷一案，本院于2014年2月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天津开发区恬园别墅物业管理服务中心的委托代理人刘悦洲到庭参加了诉讼。被告褚小钢经本院公告送达起诉状副本、举证通知书、应诉通知书及开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津开发区恬园别墅物业管理服务中心诉称，原告于2001年4月17日与天津经济技术开发区房地产开发公司签订了《物业管理委托协议》，委托期限自2001年5月1日至2004年4月30日，之后原告继续为泰达园小区提供物业服务，并于2010年5月28日、2012年7月30日与泰达园业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》，服务期限分别为2010年6月1日至2012年5月31日、2012年6月1日至2014年5月31日，约定由原告为泰达园小区全体业主提供物业服务，上述合同对原、被告双方的权利义务、物业服务内容、物业服务费用、违约责任等内容做出了明确具体的约定。合同签订后，原告依照合同的约定，为泰达园小区提供了完善的物业服务，被告作为泰达园小区的业主，应该交纳物业服务费。被告是泰达园房屋产权人，房屋建筑面积为116.33平方米。被告欠交2004年10月1日至2010年4月30日（除2005年4月1日至2005年6月30日未交纳外，其余时间每月已交纳50%）的物业服务费1425.23元和机电设施的运行、维护、管理费2646元。虽经原告多次催要，但被告至今未履行交费义务。现起诉：1、要求被告给付2004年10月1日至2010年4月30日的物业服务费1425.23元、机电设施的运行、维护、管理费2646元；2、诉讼费由被告承担。
原告天津开发区恬园别墅物业管理服务中心向本院提交证据如下：1、企业名称变更核准通知书，证明2005年7月26日原告变更名称并在工商局进行过登记；2、资质证书，证明原告具有提供物业服务的资质；3、收费许可证，证明原告为泰达园小区提供物业服务及收费标准；4、《物业管理委托协议》，证明天津开发区房地产开发公司委托原告为泰达园小区提供物业服务；5、《天津市住宅物业服务合同》一份，证明原告为小区提供物业服务的依据及服务内容、收费标准、交费时间和服务期限；6、2012年7月泰达园物业收费说明，证明原告自1998年10月一直为小区提供物业服务及具体收费标准；7、2011年9月20日泰达园业主委员会证明，证明原告提供的服务大多数业主比较满意及原告催费的方式；8、催交照片一组，证明原告向被告催交过物业费；9、商品房买卖合同，证明被告房屋情况。
被告褚小钢未出庭应诉，亦未向本院提交证据。
本院的认证意见：原告提交的证据内容客观、来源合法、与本案具有关联性，本院予以确认。
经审理查明，原、被告系物业服务合同关系。1999年11月1日天津市物价局出具收费许可证载明的收费标准为：住宅物业服务费按建筑面积计算每月每平方米0.35元，高层机电设施费双方协商议定。2001年4月17日原告与建设单位天津经济技术开发区房地产开发公司签订《物业管理委托协议》，约定委托时间为三年，自2001年5月1日起至2004年4月30日止。协议到期之后，原告一直为泰达园小区提供物业服务。2005年7月26日经天津市工商行政管理局核准，原告名称由天津开发区房地产开发公司恬园别墅管理服务中心变更为天津开发区恬园别墅物业管理服务中心。2010年5月28日原告与天津市河西区泰达园业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》，约定物业服务期限为两年，自2010年6月1日起至2012年5月31日终止，约定收费标准为：多层住宅、高层住宅物业服务费按建筑面积计算每月每平方米0.35元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积计算每月每平方米（一期）0.15-0.35元，（二期）0.35-0.65元。2012年7月，天津市河西区泰达园业主大会出具泰达园物业收费说明：“天津开发区恬园别墅物业管理服务中心自1998年10月至2012年5月接管泰达园小区以来，一直为泰达园小区提供物业服务，物业费收费标准一直未变。具体收费标准如下：…二期19-40门四层以上基础服务费0.35元；机电设施费0.65元…”。被告系天津市河西区永安道泰达园房屋产权人，《天津市商品房买卖合同》中约定的房屋建筑面积为117.80平方米。被告自2004年10月1日至2010年4月30日期间除2004年10月1日至2005年3月31日、2005年7月1日至2010年4月30日每月已交纳50%的物业服务费和机电设施的运行、维护、管理费外未交纳物业服务费1425.23元和机电设施的维护、运行、管理费2646元。
另查，天津市河西区泰达园业主大会于2011年9月20日出具证明为，自原告接管小区以来，一直以两种方式进行物业费的收取工作：一种为物业收费人员上门入户进行收费，另一种为每年不定期在小区公告栏以公告形式进行催缴。该物业接管小区以来小区变化很大，各项服务工作都比较好，大多数业主都比较满意。
本院认为，公民、法人的合法民事权益应予保护。本案中，原告与泰达园小区建设单位天津经济技术开发区房地产开发公司签订的《物业管理委托协议》和与泰达园业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》均系双方真实意思表示，内容符合法律规定，本院就其法律效力依法予以确认。被告作为泰达园小区的业主，上述协议及合同对其发生法律效力。2004年5月至2010年5月期间，原告实际为泰达园小区提供物业服务，与被告形成了事实上的物业服务合同关系。泰达园业主大会出具的证明表明原告已较好地履行了物业服务义务，被告应履行相应的交费义务，故原告要求被告给付2004年10月1日至2010年4月30日的物业服务费1425.23元及机电设施的运行、维护、管理费2646元的诉讼请求，本院予以支持。被告经本院公告送达起诉状副本、举证通知书、应诉通知书及开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃了在本次诉讼中对原告的诉讼请求、陈述的事实、提供的证据进行抗辩的权利。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起十日内，被告褚小钢给付原告天津开发区恬园别墅物业管理服务中心2004年10月1日至2010年4月30日期间的物业服务费1425.23元；
二、自本判决生效之日起十日内，被告褚小钢给付原告天津开发区恬园别墅物业管理服务中心2004年10月1日至2010年4月30日期间的机电设施的运行、维护、管理费2646元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告褚小钢负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（上诉费向天津市第二中级人民法院交纳），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 张宁宁
代理审判员 郝 鹏
人民陪审员 张兰芬
二〇一四年九月五日
书 记 员 张 颖
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（五）按时交纳物业服务费用。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。