宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬镇民初字第1520号
原告：宁波绿城物业管理有限公司，住所地：宁波市科技园区江南路1558号浙大科创大楼8005室。
法定代表人：方敏青，该公司总经理。
委托代理人：吕仕法，浙江新中大律师事务所律师。
委托代理人：郑波，浙江新中大律师事务所律师。
被告：葛建明。
原告宁波绿城物业管理有限公司（以下简称绿城公司）与被告葛建明物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月26日立案受理后，依法由审判员贾毅飞适用简易程序于2015年12月28日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭于2016年6月23日再次公开开庭进行审理。经双方当事人申请，本案庭外和解45天。本案现已审理终结。
原告绿城公司起诉称：原告系为被告所在的位于镇海区骆驼街道绿城桂花园小区提供物业服务的物业管理公司，被告于2008年12月26日办理了入住该小区31幢1003室房屋的相关手续，该房屋属小高层住宅，建筑面积213.71平方米。此前原、被告双方签订了前期物业管理服务协议一份，约定由原告为被告提供前期物业管理服务。小区业主委员会成立后，原告和业委会签订了《绿城桂花园物业服务合同》，约定由原告为被告所在的绿城桂花园小区提供物业管理服务。原告和业委会在2014年1月1日签订的物业服务合同中约定：1.2014年1月1日至2014年6月30日期间小高层住宅综合服务费为每平方米1.5元/月，2014年7月1日起调整为每平方米1.8元/月，小高层住宅日常维修费为每平方米2元/年，该两项费用均按照业主拥有物业的建筑面积计算；2.地下车位管理费30元/月；3.物业服务费及能耗费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬。物业服务合同还约定：业主或者物业使用人逾期支付物业服务费的，乙方（即原告）有权要求业主或物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金，对于欠费不缴纳的，乙方可向物业所在地人民法院起诉。上述物业服务合同签订后，原告均按照合同约定提供了相应的物业服务内容。但被告拖欠2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业综合服务费8848.2元、日常维修费854.8元、车位管理费720元，以及截止2014年12月31日的电梯公摊费336.7元。原告多次催讨无果，因此被告还应支付逾期交费的违约金。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：被告立即支付截止2015年12月31日的物业综合服务费8848.2元、日常维修费854.8元、车位管理费720元，截止2014年12月31日的电梯公摊费336.7元，以及逾期付款违约金7504元，合计18263.7元。审理中，原告放弃有关逾期付款违约金的诉请。
被告葛建明答辩称：被告是2008年买的房子，2009年装修前就有多处渗水，从交房到2013年，房屋因漏水多次进行维修，而且每次维修均说修过了，但不能保证是否修好。渗水导致被告家中多次受灾，2014年有1次，2015年有2次。2015年8月份台风天气，又有渗水，原告有去查看，但直到10月份原告才答复因为是雨季要晚点维修，10月份又遇到台风，被告家中因此受灾，被告向原告反映，但过了很久才有来维修。由于房屋渗水问题一直没有得以解决，因此被告不支付物业管理费用。
原告向本院提供的证据有：
1.业主基本情况登记表、房屋交付验收清单复印件各一份，欲证明被告是涉案房屋的业主。被告对该组证据无异议。本院对该组证据予以认定。
2.物业服务合同以及物业服务收费备案表复印件各一份，欲证明原告向被告提供物业管理服务的内容以及有关物业收费标准、交费时间、违约金等的约定。被告对该组证据无异议。本院对该组证据予以认定。
3.律师函、EMS邮件详情单、查询记录各一份，欲证明被告拖欠的物业服务费用的金额以及原告向被告进行催讨的事实。被告称并没有收到过催缴材料，且邮寄面单上的收件人是被告，但上面的手机号码不是被告的。被告认可原告向其催讨过物业管理费用，其称等房屋维修好后会支付物业管理费用。本院对原告向被告催讨物业服务费用的事实予以认定。
被告向本院提供桂花园31-1003渗水维修书面材料一份、维修方案一份，欲证明涉案房屋渗水问题一直存在。原告对桂花园31-1003渗水维修书面材料无异议；原告就维修方案称听说过房产开发商向被告出具过维修方案，但不确定是否是被告所出示的。本院对桂花园31-1003渗水维修书面材料的真实性予以认定，对房产开发商向被告出具过维修方案的事实予以确认。
为查明本案事实，本院向镇海区房地产管理中心调取了镇海区绿城桂花园小区31幢1003室的房产登记信息，并到现场勘查，拍摄照片10张。经质证，原、被告对该组证据均无异议，但原告称漏水可能是被告装修时造成的，且其中有一部分物业是不清楚的。本院对该组证据的真实性予以认定。
根据已经认定的证据，结合原、被告庭审陈述，本院查明如下事实：位于镇海区骆驼街道绿城桂花园小区31幢1003室的小高层住宅（该房屋系顶层）系被告葛建明所有，房屋建筑面积为213.71平方米，被告另在该小区购买有地下停车位一个。绿城桂花园小区业主委员会和原告曾签订了该小区的物业服务合同，约定的主要内容有：1.原告自2014年1月1日起至2016年12月31日期间为绿城桂花园小区提供物业管理服务；2.原告提供的物业服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；业主共有的公共绿化的养护和管理；车辆停放管理，……；3.物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，2014年1月1日至2014年6月30日期间小高层住宅的综合服务费为每平方米每月1.5元，2014年7月1日至2016年12月31日期间小高层住宅的综合服务费为每平方米每月1.8元；4.日常维修费为每平方米每年2元，地下车位服务费每月30元；5.物业服务费中未计入高能耗共用设施设备（如电梯、增压水泵、中央空调、景观水系等）运行所需的能耗费用，该等能耗费用预收后按建筑面积据实向业主分摊；6.物业服务费用（及能耗费）每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬，业主应在约定交费时间内按时交费。涉案房屋自交付起多次出现渗水情况，2014年之前经多次维修，但未完全修复，至今仍会有渗水现象。渗漏水部位为屋顶和外墙。被告自认房屋在2014年进行过一次维修，但同在2014年，因就维修方案不能达成一致，被告曾有一次拒绝维修。之后，被告房屋未能再次进行维修。被告现以房屋渗漏水问题仍然存在为由拒绝交纳物业管理费用，原告向被告多次催讨无果，致使本案成讼。
本院认为：本案的争议焦点是被告以涉案房屋存在渗漏水情况，经多次维修未修好、且近两年未再维修为由不支付物业管理费用的抗辩是否成立。从被告提供的证据以及原告的庭审陈述来看，被告向原告反映渗漏水情况后，原告曾组织有关单位或个人对被告房屋进行了多次维修，被告房屋发生渗漏的房顶和外墙属于物业共用部位，按照原告和涉案小区业主委员会签订的物业服务合同，“物业共用部位的维修、养护和管理”属于原告的义务，因此原告之前多次就被告房屋的渗漏水问题进行维修应视为尽到了对物业共用部位维修、养护和管理的职责。现被告房屋的渗漏水问题仍有存在，被告称在2014年房屋进行过一次维修，并自认在2014年因就维修方案未达成一致，曾拒绝过一次维修，但2015再向原告报修，原告一直未维修，而原告就此在庭审中述称2015年是原告多次主动联系被告维修，均被被告拒绝，但原告并未就此提供证据予以证明，故本院认定自2015年以来，原告未尽到对被告房屋外墙物业共用部位进行维修、养护和管理的义务，由于物业管理服务涉及的范围比较广，对物业共用部位的维修、养护和管理只是物业管理的一个方面，综合考虑本案案情，本院酌定被告就2015年度的物业管理费用按照物业服务合同所约定的物业收费标准的70%向原告交纳，2015年之前的物业管理费用仍应全额交纳，以此计算，被告2014年1月至6月期间应支付的物业管理综合服务费为1923.4元（213.71平方米×1.5元/平方米·月×6个月），2014年7月至2014年12月期间应支付的物业管理综合服务费为元2308（213.71平方米×1.8元/平方米·月×6个月）；2015年1月至2015年12月期间应支付的物业管理综合服务费为3231.3元（213.71平方米×1.8元/平方米·月×12个月×0.7）；被告2014年度应支付的日常维修费为427.2（213.71平方米×2元/平方米·年×1年），被告2015年度应支付的日常维修费为299.2（213.71平方米×2元/平方米·年×1年×0.7）。被告应支付的2014年度和2015年度地下车位管理费为720元（30元/个×12个月）。另外，由于被告在庭审中对原告所主张的截止2014年12月31日的电梯公摊费336.7元予以认可，本院对此予以确认。以上各项费用合计9246元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告葛建明支付原告宁波绿城物业管理有限公司2014年度和2015年度的物业管理综合服务费、日常维修费、车位管理费以及截止2014年12月31日的电梯公摊费共计人民币9246元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；
二、驳回原告宁波绿城物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案案件受理费69元，由原告宁波绿城物业管理有限公司负担10元（已预缴），由被告葛建明负担59元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本法律文书生效后，有执行内容的部分，当事人应自法律文书确定的履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。
审 判 长 贾毅飞
人民陪审员 刘丽芳
人民陪审员 刘 群
二〇一六年六月二十七日
代书 记员 郑罗方