北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民再5号
上诉人（原审被告）司新跃，女，1959年2月14日出生。
委托代理人刘淼，女，1974年11月6日出生。
被上诉人（原审原告）洪娴纯，女，1924年12月28日出生。
委托代理人华玉玲（洪娴纯之女），1951年12月24日出生，。
委托代理人郝保平，北京市汉明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）国家统计局机关服务中心（国家统计局机关服务局），住所地北京市西城区三里河月坛南街75号602室。
法定代表人朱玉利，主任。
委托代理人郑光远，北京市汉达律师事务所律师。
洪娴纯与司新跃、国家统计局机关服务中心（国家统计局机关服务局）（以下简称国家统计局）承租人优先购买权纠纷一案，北京市西城区人民法院于2011年6月17日作出（2011）西民初字第11357号民事判决。因司新跃不服，上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院于2011年9月13日作出（2011）一中民终字第12301号民事判决，驳回上诉，维持原判。后司新跃向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院于2013年10月18日作出（2013）高民申字第2382号民事裁定，指令北京市第一中级人民法院再审本案。北京市第一中级人民法院于2014年11月20日作出（2014）一中民再终字第944号民事裁定，撤销（2011）西民初字第11357号民事判决及（2011）一中民终字第12301号民事判决，将本案发回重审。北京市西城区人民法院于2015年9月15日作出（2015）西民再初字第00003号民事判决。司新跃不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。司新跃及其委托代理人刘淼，洪娴纯的委托代理人华玉玲、郝保平，国家统计局的委托代理人郑光远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
重审中，洪娴纯诉称：我于1972年开始承租北京市西城区×××的房屋。1985年8月，我的儿子华×与司新跃结婚后在该房居住。1993年11月，该楼402住户提出用其×××（即本案诉争房屋，以下称诉争房屋）与我的房屋交换，我同意并委托华×办理换房手续。换房后诉争房屋由华×和司新跃使用。1994年6月16日，我所在单位北京人民汽车修理厂与国家统计局签订了供暖协议，我按年交纳供暖费。2009年8月，华×告知我诉争房屋被他人做了手脚，私自办理了房屋所有权证，产权登记在司新跃名下。我当即提出异议，让华×告知司新跃将诉争房屋的所有权改到我的名下，但司新跃一直躲着不予解决。我认为，司新跃与国家统计局属恶意串通签订了诉争房屋的房屋买卖合同，损害了我作为承租人的优先购买权，故请求法院判决确认司新跃与国家统计局签订的房屋买卖合同无效。
国家统计局辩称：1994年6月17日，我单位为司新跃办理了诉争房屋的入住手续，因为诉争房屋的原承租人同意由司新跃承租诉争房屋，所以为司新跃出具了《职工住房通知单》。2004年12月25日，司新跃在补交完诉争房屋的供暖费后，与我单位签订了房屋买卖契约，购买了诉争房屋。洪娴纯并非诉争房屋的承租人，我单位与司新跃签订的房屋买卖合同未侵害洪娴纯的合法权益。另，洪娴纯的起诉超过诉讼时效，应予驳回。
司新跃辩称：换房时，华×告诉我洪娴纯同意将诉争房屋的承租人变更在我的名下，房子归我们一家所有，洪娴纯搬至香山居住。洪娴纯对诉争房屋不享有优先购买权。我于2005年取得诉争房屋的房屋所有权证，而洪娴纯在2011年起诉，超过了诉讼时效。
原审法院重审查明，洪娴纯系华×之母，司新跃与华×原系夫妻关系。洪娴纯原承租北京市西城区×××房屋，与北京市西城区房管局展览路房管所签有《公有住宅租赁合同》。北京市西城区×××房屋即诉争房屋系国家统计局的房产，原住户是刘增桂。
1994年6月14日，洪娴纯全权委托华×与刘增桂互换上述各自的房屋，双方签订《换房协议书》，国家统计局在换房协议上盖章，并由国家统计局负责办理诉争房屋的入住手续，1994年6月17日，国家统计局为司新跃出具诉争房屋的《职工住房通知单》，载明起租时间是1993年11月30日。
2001年3月14日，华×与司新跃离婚。
2002年12月25日，司新跃与国家统计局签订《2002年房屋买卖契约》，购买了诉争房屋。
重审庭审中，洪娴纯称换房手续系由华×代为办理，但并未授权其将承租人变更为他人，并申请证人华×出庭作证，华×作证称：”×××房屋系由我父亲单位军委装甲兵分配而来。1985年，我与司新跃结婚，婚后无房，我二人居住在上述房屋。当时，房屋承租人为洪娴纯。1992年、1993年左右，楼上住户×××提出与我协商换至三里河房屋，换房手续由我办理，换房过程中承租人都是洪娴纯。入住通知单开的是洪娴纯的名字。入住后前两年，均由洪娴纯单位交纳供暖费。1994年、1995年左右，由司新跃交纳供暖费，期间变更了一次供暖协议。2001年3月，我与司新跃离婚；离婚后，我住在诉争房屋，司新跃回娘家居住。2003年我患肾癌，期间与司新跃保持来往，司新跃带着孩子回到×××房屋照顾我。我与司新跃商量后购买了诉争房屋，期间未告知洪娴纯。我认为买房后房屋产权人应为洪娴纯。购房事宜由司新跃办理，合同由其签订，具体的情况我未过问。2005年拿到房本后，我才知道产权人是司新跃，我当时提出异议，后因种种原因未再追究。2009年卖房时，我要求用卖房款再买房子，房本要写上我的名字，但双方未达成一致。2009年5月，我将上述情况告知了洪娴纯。”
另查，司新跃在本案原审中称换房手续是华×办理的，对于诉争房的承租人变更她本人名下不知情，2003年华×患病时告诉她的。
原审法院重审后认为，本案争议焦点是：一、洪娴纯是否同意将诉争房屋的承租人变更为司新跃，国家统计局将诉争房屋的承租人变更在司新跃名下有无合法依据；二、司新跃与国家统计局签订的《2002年房屋买卖契约》是否侵害了洪娴纯的优先购买权。
关于争议焦点一，洪娴纯是否同意将诉争房屋的承租人变更为司新跃，国家统计局将诉争房屋的承租人变更在司新跃名下有无合法依据。法院认为，洪娴纯在诉讼中主张仅委托其子华×办理换房手续，并未授权华×将诉争房屋的承租人变更为司新跃。为此，洪娴纯提供的证据是华×的证言，华×与洪娴纯系母子关系，双方有利害关系，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，其证言不能单独作为认定案件事实的依据，应结合本案其他证据及相关事实进行综合判断。
根据庭审查明的事实，首先，洪娴纯与诉争房屋的原住户签有换房协议，协议约定洪娴纯换至诉争房屋，也就是说，洪娴纯通过换房应成为诉争房屋合法承租人。司新跃不是换房协议的当事人，其作为洪娴纯的儿媳，若想成为诉争房屋的承租人应经洪娴纯同意，并在产权单位履行相应的变更手续。原审中，司新跃称当时对诉争房屋变更承租人的情况不知情，是多年后华×告知她的，也就是说洪娴纯与司新跃当时并未就诉争房屋承租人变更之事达成一致意见。但在本案重审中司新跃的答辩意见同原审截然相反，称变更承租人是经洪娴纯同意的。法院认为，司新跃作为成年人，在涉及自身房产利益的重大问题上作出截然相反的陈述不合常理，同时司新跃亦没有向法庭提交推翻原审答辩意见的证据，故对其重审答辩意见的真实性不予确认。
其次，国家统计局是诉争房屋的产权单位，在办理换房过程中负有对换房手续进行严格审查并对换房材料备案的义务。根据庭审查明的事实，国家统计局在换房协议上加盖了公章，证明其对洪娴纯换至诉争房屋是知情的，应为洪娴纯办理诉争房屋的入住手续，但国家统计局却为司新跃办理入住手续，对此，国家统计局应向法庭提交为司新跃办理诉争房屋入住手续的合法依据，但国家统计局未向法庭提交证据证明，故对其行为的合法性无法确认。国家统计局称承租人变更为司新跃是依据诉争房屋原住户的意思，对此法院认为，原住户不是诉争房屋的产权人，无权对诉争房屋进行处分，国家统计局的说法既不符合房屋管理的要求，亦不符合常理，法院不予认定。
根据证人华×的证言并结合上述对案件事实的分析，法院认定，洪娴纯未作出将诉争房屋承租人变更为司新跃的意思表示，国家统计局将诉争房屋的承租人变更到司新跃名下无合法依据。
关于争议焦点二，司新跃与国家统计局就诉争房产签订的《2002年房屋买卖契约》是否侵害了洪娴纯的优先购买权。法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期间内，通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。根据庭审查明的事实，洪娴纯系用其原住房换至诉争房屋，对诉争房屋享有合法的承租权利，根据上述法律规定，洪娴纯对诉争房屋享有优先购买的权利。司新跃与国家统计局就诉争房产签订的《2002年房屋买卖契约》侵害了洪娴纯的承租人优先购买权。
洪娴纯于2009年5月得知诉争房产所有人为司新跃，到起诉时未超过两年的期间，故司新跃与国家统计局主张洪娴纯的起诉超过诉讼时效，依据不足。综上所述，法院认为，洪娴纯的诉讼请求有事实及法律依据，法院予以支持。据此，北京市西城区人民法院于2015年9月15日作出（2015）西民再初字第00003号民事判决：确认司新跃与国家统计局机关服务中心（国家统计局机关服务局）签订的《2002年房屋买卖契约》无效。
判决后，司新跃不服向本院提出上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销一审判决，改判驳回洪娴纯的诉讼请求。具体理由为：1、司新跃为诉争房屋承租人，洪娴纯并不是诉争房屋的承租人，洪娴纯无权主张房屋买卖合同无效。2、一审法院在没有新证据的情况下支持洪娴纯的诉讼请求显然错误。3洪娴纯的起诉已超出诉讼时效。洪娴纯同意一审判决。国家统计局同意一审判决，并表示尊重法院依法裁判。
本院二审经审理查明，本案一审重审期间，原审法院调取1994年6月14日洪娴纯作为换房人与诉争房屋原承租人×××签署的《换房协议书》一份，该协议书由国家统计局盖章并负责办理诉争房屋的入住手续。原审法院调取1994年6月14日的×××与展览路房管所签订的《公有住宅租赁合同》载明：洪娴纯与×××两户互换，洪娴纯换到三里河回迁楼1号楼809号，于1994年6月14日办理手续。各方对上述证据均表示认可。本院庭审中，国家统计局出示了署名为司新跃的《职工住房通知单》原件，司新跃表示认可，洪娴纯则认为该通知单未加盖国家统计局公章，不认可真实性。
另，本院庭审中，司新跃表示是在2003年由华×告知诉争房屋承租人变更在其名下，1994年换房由华×具体办理，当时洪娴纯表示换房后诉争房屋由华×、司新跃一家居住。司新跃认为华×把诉争房屋承租人变更至其名下可能是华×与洪娴纯商量同意的结果。对此，洪娴纯予以否认，表示1994年其只授权华×办理换房事宜，并未授权华×变更承租人。
此外，国家统计局在本院审理过程中还出示了北京市人民政府房改办公室等部门《关于2002年向职工出售公有住宅楼房的价格及政策的通知》以及《国家统计局2002年向职工出售公有住宅楼房实施办法》两份文件。国家统计局表示该局系依据上述文件对诉争房屋进行房改售房，售房对象仅限”合法承租人”，不具有合法承租人的资格即无权购买诉争房屋。司新跃、洪娴纯对此均表示认可。
国家统计局及司新跃在本院审理中还表示《2002年房屋买卖契约》实际签订日期为2004年12月25日。原审法院查明的事实基本属实，本院二审予以确认。
上述事实，有各方当事人陈述及《换房协议书》、《公有住宅租赁合同》、《职工住房通知单》、《2002年房屋买卖契约》、《供暖协议书》、《关于2002年向职工出售公有住宅楼房的价格及政策的通知》、《国家统计局2002年向职工出售公有住宅楼房实施办法》、（2001）西民初字第1898号民事调解书等证据在案佐证。
本院认为，本案的争议焦点有四个：一是诉争房屋在换房后的承租人如何认定，二是承租人的变更是否有合法依据，三是国家统计局与司新跃签订的《2002年房屋买卖契约》是否有效，四是本案是否适用诉讼时效。
第一，诉争房屋在换房后的承租人如何认定。在各方当事人认可的《换房协议书》以及《公有住宅租赁合同》上均载明，换房双方为洪娴纯及诉争房屋原承租人，国家统计局对二人的换房行为予以盖章确认，据此可以认定，洪娴纯依据换房行为承继原承租人对诉争房屋的权利义务，与国家统计局形成了新的公房租赁关系，故换房后诉争房屋的承租人应为洪娴纯。
第二，承租人的变更是否有合法依据。司新跃主张其作为诉争房屋承租人办理入住手续系经洪娴纯同意并授权华×办理，而洪娴纯否认授权给华×变更承租人，称仅委托华×办理换房手续，对此司新跃并未提供证据证明承租人的变更系得到洪娴纯的同意及授权。司新跃在本院庭审中表示在2003年前对诉争房屋变更承租人的情况并不知情且未要求洪娴纯将承租人变更至其名下，也就是说当时司新跃与洪娴纯之间未就变更承租人达成一致的意思表示。在此情况下，司新跃表示其成为房屋承租人系得到洪娴纯同意并授权，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
另外，国家统计局作为诉争房屋的产权单位，在办理换房过程中负有对换房手续进行严格审查并对换房材料备案的义务。根据庭审查明的事实，国家统计局在换房协议上加盖了公章，证明该局对洪娴纯换至诉争房屋是知情的，应为洪娴纯办理诉争房屋的入住手续，但却为司新跃办理入住手续，对此，国家统计局应向本院提交为司新跃办理诉争房屋入住手续的合法依据，但国家统计局未向本院提交证据证明，故本院对其行为的合法性无法确认。综上，本院认为国家统计局将承租人变更至司新跃名下并无合法依据，故诉争房屋的合法承租人仍应为洪娴纯。
三是国家统计局与司新跃签订的《2002年房屋买卖契约》是否有效。本案诉争房屋为国家统计局的自管公房，依照国家关于公房出售的相关政策及公有住房的社会福利属性，公房的出售仅面向特定对象出售，不能自由选择交易对象。现各方当事人均认可依据相关政策诉争房屋的出售对象仅限于”合法承租人”，只有具备合法承租人的资格才有权购买诉争房屋。因现本院不能认定司新跃为合法承租人，故司新跃不具备购买诉争公房的资格，其与国家统计局签订的《2002年房屋买卖契约》违反了法律规定及国家政策应属无效。洪娴纯的诉讼请求依法有据，本院予以支持。
四是本案是否适用诉讼时效。合同效力的认定，实质是国家公权力对民事行为合法性、正当性所做的评价。合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。当事人请求确认合同无效，不应受诉讼时效期间的限制，故司新跃关于洪娴纯的起诉超出诉讼时效的上诉主张，本院依法不予支持。
综上，司新跃的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。一审法院综合考虑全案情况，认定事实清楚，适用法律正确，作出的判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由司新跃负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费70元，由司新跃负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 盈
代理审判员 刘忠伟
代理审判员 陈捷鹰
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 刘 杉