重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）万法民初字第01750号
原告夏治云，男，汉族，生于1985年2月28日，务工，住重庆市万州区太龙镇。
委托代理人冉启碧，重庆市万州区百安法律服务所法律工作者。
委托代理人熊建春，重庆市万州区百安法律服务所法律工作者。
被告重庆市万州丰达物业开发有限公司，住所地重庆市万州区胜利新路258号，组织机构代码71160200-8。
法定代表人聂代云，经理。
委托代理人冉振平，重庆市万州区龙都法律服务所法律工作者。
被告重庆满瑞房地产经纪有限公司，住所地重庆市万州区五桥上海大道196号（金鼎花园文华巷）门面，组织机构代码58145624-0。
法定代表人张永柱，经理。
委托代理人冉振平，重庆市万州区龙都法律服务所法律工作者。
原告夏治云与被告重庆市万州丰达物业开发有限公司（以下简称丰达物业开发公司），重庆满瑞房地产经纪有限公司（以下简称满瑞房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月4日受理后，依法由代理审判员吴起飞适用简易程序分别于2015年3月16日、3月31日、6月4日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，裁定转为普通程序，由审判员程地华担任审判长，与代理审判员吴起飞、人民陪审员魏钢组成合议庭，于2015年6月29日公开开庭进行了审理。原告夏治云及委托代理人冉启碧、熊建春，被告丰达物业开发公司、满瑞房产经纪公司的共同委托代理人冉振平到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。
原告夏治云诉称，2013年2月23日，原告在被告满瑞房产经纪公司的宣传下，向其交付了10000元诚意金购买被告丰达物业开发公司开发销售的万州区国际宝石饰品工贸园（二期工程）项目中的XX层XX号房（建筑面积约106.74㎡），双方约定在2013年2月25日前签订《房屋认购合同》。同日，二被告向原告出具了购房诚意金收据。2013年2月25日，被告满瑞房产经纪公司以被告丰达物业开发公司名义与原告签订了房屋认购合同（合同编号：201302040），合同约定被告以433257.00元的总价款（单价4058.99元／㎡）将位于万州区国际宝石饰品工贸园（二期项目）中的XX层XX号房（面积为106.74㎡的三室二厅一卫住房）出售给原告作住房使用（附该房装饰、设备标准表），交房时间为2014年12月31日前。2013年2月26日，原告按合同约定支付了房屋首付款20万元；后于2014年2月20日支付了10万元；2014年5月3日再行支付了10万元房款。余款33257.00元约定在交钥匙时支付。在原、被告签订房屋认购合同前，被告向原告宣传所售房屋系住房且能办理房产权证，在签订合同时被告向原告交付了“万州国际宝石饰品工贸园鸟瞰图”及原告所购住房的户型图和收款收据。2014年12月底，原告按合同约定时间前往被告处接房，才知晓二被告出售给原告的房屋并不是合同中约定的住房，现建成的房屋系单间配套商务用房且未竣工。经原告到万州区建委等有关部门了解，得知二被告出售给原告的房屋根本不是住房，而是经设计和建委审查通过的商务用房且不能办理住房产权证，该房不能对外出售，被告出具的收据有使用假章的行为。所售房屋报建单位为重庆市新兴宝石饰品有限公司，二被告没有售房资格。二被告在与原告签订合同之前相关项目并未动工，签订合同之时也未向原告出示任何合法手续和告知实情，向原告作虚假宣传，使原告受到欺诈在违背真实意思表示的情况下与二被告签订了房屋认购合同并支付了房款。现房屋系单间配套商务用房达不到原告购买住房的目的，原告多次与二被告协商退还房款并赔偿损失未果。请求人民法院判决原告与被告丰达物业开发公司签订的房屋认购合同无效；判令二被告返还原告已付购房款40万元整并按中国人民银行同期同类贷款利率4倍支付利息（从2014年5月3日起计算至付清之日止）；判令二被告赔偿原告损失19300元［房租费11000元、误工费8000元（80天×100元／天）、交通费300元］。
被告丰达物业开发公司辩称，被告收到原告支付的购房款34万元是事实，但被告在与原告签订房屋认购合同过程中不存在欺诈行为，被告亦有权对外出售本案所涉房屋且该房屋可以办理产权证。因被告在与原告签订房屋认购合同时并未取得房屋预售许可证，依照法律规定，该合同是无效合同。被告丰达物业开发公司同意返还原告已付购房款，但利息主张过高，应以中国人民银行同期贷款利率为基准，请求驳回原告的其他诉讼请求。
被告满瑞房产经纪公司辩称，被告是受丰达物业开发公司委托销售房屋，所售房屋收取的相应价款已全额转交丰达物业开发公司。被告是完成委托事宜，不应承担相应责任，请求驳回原告对被告满瑞房产经纪公司的诉讼请求。
经审理查明，2010年3月15日，重庆新兴宝石饰品有限公司取得万州区百安坝荔塘小区建设用地规划许可证。2011年11月9日取得万州区百安坝荔塘小区国有土地使用权。2012年12月17日，重庆新兴宝石饰品有限公司（甲方）与被告丰达物业开发公司（乙方）签订《重庆新兴宝石饰品有限公司综合楼项目建设协议书》，约定由甲方提供项目工程建设出让土地及与该宗土地有关的税、费，由乙方提供项目全部资金（包含方案设计费和施工图设计费、工程建设费、配套费、地下停车场与地下室等建设资金与费用、人防费等和建设工程税费及其他一切相关建设工程与手续费用）共同建设重庆新兴宝石饰品有限公司宝石综合楼项目，甲方确保该宗土地使用权合法，无产权争议，并取得建设用地许可证符合城区规划，甲方配合乙方改变设计方案，费用由乙方承担。双方还就项目概况、项目建设总体原则、项目工程款支付办法及其他相关权利义务进行了相应约定。2013年7月11日，重庆新兴宝石饰品有限公司取得万州区百安坝荔塘小区建设工程规划许可证。2013年9月10日取得万州区百安坝荔塘小区建设工程施工许可证。2014年11月17日，重庆新兴宝石饰品有限公司（合同称甲方）与丰达物业开发公司（合同称乙方）签订《新建国际宝石饰品工贸园（移民就业园）项目（二期）宿舍楼、综合楼分配协议》，约定该项目工程房屋建成后，宿舍楼全部归乙方所有；综合楼联合建房第1-4层商务办公用房及第5层归甲方所有，第6-23层居住用房归乙方所有。同时双方还就综合楼其他房屋设施的分配、房屋产权证的办理及其他相应权利义务进行了约定。2014年11月27日，重庆新兴宝石饰品有限公司与丰达物业开发公司在重庆市万州区公证处对前述“分配协议”申请办理了公证。
2013年1月30日，被告丰达物业开发公司（合同称甲方）与被告满瑞房产经纪公司（合同称乙方）签订《房屋销售代理合同》，约定甲方将其开发的万州国际宝石饰品工贸园（移民就业园）二期工程第六至二十三层期房［预售商品房］委托乙方代为销售，乙方受托销售房屋共计144套，乙方进行房屋销售产生的权利义务由甲方承担，乙方按销售业绩及约定获取报酬。同时，双方对房屋销售价格、销售房屋代收款项支付方式、代收服务费计算方式及结算方式、支付期限等及其他相关权利义务进行了约定。
2013年2月23日，被告丰达物业开发公司（合同称乙方）向原告夏治云（合同称甲方）出具购房诚意金收据，载明：“乙方收到甲方诚意金10000元，甲方愿出价448308.00元整（大写：肆拾肆万捌仟叁佰零捌元）购买乙方代理销售的XX层XX号房屋。甲方自愿首付180000.00元整（9.9折，首付20万元），余款按签订《房屋认购合同》约定付清。在售房方同意出售后2013年2月27日前签订《房屋认购合同》，待购售双方签订《房屋认购合同》后，此款冲抵房款。”2013年2月25日，原告夏治云（认购人）与万州国际宝石饰品工贸园（出卖人）签订《房屋认购合同》，约定：“认购人购买万州区国际宝石饰品工贸园（二期工程）项目中的XX层XX号房（建筑面积约106.74平方米，结构和装饰根据设计图纸和设计变更），该房单价4058.99元／平方米，总金额（人民币）433257.00元整（不含水、电、气开户费）；房屋交付后产权登记面积与合同面积发生差异，双方同意据实结算房价款；认购人在合同签订时支付合同价款200000.00元整，主体十层修完后支付100000.00元整，房屋主体封顶支付合同价款100000.00元整，交钥匙时支付合同价款33257.00元整；出卖人应在2014年12月31日前交钥匙；认购人如未按合同规定的时间付款，逾期超过10日后，出卖人有权解除合同，认购人应按房款总金额的1%向出卖人支付违约金；出卖人逾期交房超过180日，认购人有权解除合同，认购人解除合同的，出卖人应当自认购人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按认购人累计已付款的1%向认购人支付违约金；出卖人应当在该房交付使用后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料统一报产权登记机关备案；合同还就其他相应权利义务进行了约定。”被告丰达物业开发公司在该《房屋认购合同》尾部出卖人处加盖公章，万州国际宝石饰品工贸园未在合同上盖章，原告夏治云父亲夏才兴代其在认购人处签字。同时被告丰达物业开发公司向原告提供所购房设计鸟瞰图及户型图。2013年2月26日，原告夏治云向被告丰达物业开发公司支付了购XX层XX号房首付款20万元。2014年2月20日，原告夏治云向被告丰达物业开发公司支付购购XX层XX号二次付款10万元。2014年5月3日，原告夏治云向被告丰达物业开发公司支付了购19层B1号房三次付款10万元。原告已付款项40万元含2013年2月23日交购房诚意金10000元。
庭审中，原告夏治云提供2015年1月3日与与李军、唐美容）签订《房屋出租协议》及收条，证明支付房屋租金11000.00元；并提供农村、城市公交专用发票4张，证明支付交通费40元，经质证，被告不认可。
在审理过程中，原告夏治云军于2015年3月23日向本院提出财产保全申请，要求对被告重庆市万州丰达物业开发有限公司所有的位于重庆市万州区胜利新路XXX号房屋（房权证XXX字第XXXXXXXX**号）房屋中的106.74平方米予以查封。本院于2015年4月1日作出裁定，查封了“重庆市万州区胜利新路XXX8号房屋（房权证XXX字第XXXXXXXX**号）房屋”。2015年6月18日，重庆市万州区房地产管理局向本院函告，前述房屋已于2011年11月18日出售给8个案外人并分别办理了产权转移登记（附8份分割后的房屋登记薄复印件）。2015年6月26日，原告夏治云向本院提交变更财产保全标的物申请书，要求对被告丰达物业开发公司开发修建的位于万州区国际宝石饰品工贸园（二期工程）采取保全措施。根据原告的申请，本院于2015年6月29日作出（2015）万法民初字第01749号附5号民事裁定书，对“重庆市万州区国际宝石饰品工贸园（二期工程）综合楼”建筑物进行了一并查封。
上述事实，有原、被告提交的相关书证并经庭审质证及双方当事人当庭陈述相佐证，本院予以确认。
本院认为，本案所涉《房屋认购合同》首部出卖人虽载明为万州国际宝石饰品工贸园，但被告丰达物业开发公司在该合同签章处加盖了其单位印章，认可该合同真实性，收取原告所交购房款，万州国际宝石饰品工贸园未在合同上签章，故该合同应认定为原告夏治云与被告丰达物业开发公司所签订。前述《房屋认购合同》对买卖房屋座落的位置、房号、面积、单价、付款方式、交房期限、违约责任等均进行了约定，符合《商品房销售管理办法》第十六条的相关规定，原告已按合同约定支付房款，该合同应当认定为商品房买卖合同。虽然合同约定房屋所属万州区国际宝石饰品工贸园（二期工程）综合楼项目取得了相应土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等，但在销售时并未竣工验收，是预售商品房，截至法庭辩论终结时，被告丰达物业开发公司仍未取得万州国际宝石饰品工贸园（移民就业园）项目（二期）预售房许可证，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，双方签订的《房屋认购合同》违反法律禁止性规定，是无效合同。原告要求确认与被告丰达物业开发公司签订的《房屋认购合同》无效的诉讼请求，符合法律规定，被告无异议，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告丰达物业开发公司对返还原告已付房款没有异议，本院依法予以确认。原告在与被告丰达物业开发公司签订《房屋认购合同》时，对被告丰达物业开发公司是否取得建设工程规划许可及商品房预售许可证等材料应注意审查并可要求被告出示，有谨慎审查义务。被告丰达物业开发公司与原告签订认购合同时没有将房屋所属项目尚未取得预售房许可证的实际情况告知原告，且在法庭辩论终结前仍未取得商品房预售许可证，是导致合同无效的根本原因，其行为有过错，应承担民事责任。被告丰达物业开发公司长期占用原告所交购房款，对原告造成一定的资金占用损失，根据本案的实际情况，本院酌情确定由被告丰达物业开发公司以原告已支付购房款为基数，从2014年5月3日起至付清购房款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算向原告赔偿资金占用损失，原告要求被告按中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算资金占用损失于法无据，也不符合双方当事人的约定，本院不予支持。被告满瑞房产经纪公司不是《房屋认购合同》相对人，未收取原告的购房款，是代理行为，应由被代理人对代理人的行为承担民事责任，根据合同相对性原理，被告满瑞房产经纪公司在本案中不向原告承担民事责任。因《房屋认购合同》无效，合同对签约双方当事人自始没有约束力，原告自始不能取得合同中所约定的房屋物权，原告主张的房屋租金、误工损失及交通费损失不是合同无效造成的损失，原告要求被告赔偿房租费、误工费、交通费损失的诉讼请求与法律规定不符，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、确认原告夏治云与被告重庆市万州丰达物业开发有限公司于2013年2月25日签订的关于买卖重庆市万州区国际宝石饰品工贸园（二期工程）项目中的XX层XX号《房屋认购合同》无效；
二、由被告重庆市万州丰达物业开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告夏治云购房款40万元及赔偿资金占用损失（从2014年5月3日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；
三、驳回原告夏治云在本案中的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9000元，财产保全费2820元，合计11820元，由被告重庆市万州丰达物业开发有限公司负担。原告已预交7320元，经批准缓交4500元，被告重庆市万州丰达物业开发有限公司迳付原告案件受理费及财产保全费合计7320元，在执行中优先扣交案件受理费4500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决即发生法律效力。
本判决生效后，当事人应当自觉履行判决所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 程地华
代理审判员 吴起飞
人民陪审员 魏 钢
二〇一五年六月三十日
书 记 员 聂登超