广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠香法民三初字第2126号
原告：陆志华，女，汉族，1979年3月15日出生，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：刘英，广东谨行律师事务所律师。
被告：张小红，女，汉族，1973年3月27日出生，住广东省珠海市香洲区。
被告：高军利，男，汉族，1970年3月27日出生，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：张小红，女，汉族，1973年3月27日出生，住广东省珠海市香洲区，与被告张小红是夫妻关系。
原告：陆志华，女，汉族，1979年3月15日出生，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：刘英，广东谨行律师事务所律师。
被告：张小红，女，汉族，1973年3月27日出生，住广东省珠海市香洲区。
被告：高军利，男，汉族，1970年3月27日出生，住广东省珠海市香洲区，与被告张小红是夫妻关系。
委托代理人：张小红，女，汉族，1973年3月27日出生，住广东省珠海市香洲区拱北夏湾路***号*栋***房，公民身份号码3622281973********。
原告陆志华诉被告张小红、高军利房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴杰独任审判，公开开庭进行了审理。原告陆志华及其代理人刘英，被告张小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年10月25日，原告与被告通过珠海市飞骏房地产投资顾问有限公司提供的居间服务，就原告购买被告位于珠海市香洲区香海路143号x栋xxx号房屋一事，签订了《房地产买卖合同》。合同约定该房屋的成交价为165万元，首期款60万元，余款由原告以银行按揭贷款方式支付，被告需提供相关材料配合原告申请办理银行按揭并签署银行要求的相关文件；合同还约定原告应承担某几个税项，其余税项被告承担。原告在签约当日向被告支付了6万元定金。
签约后才几天，被告却提出因为国家二胎政策落实，学区房奇货可居，建议原告转择其他物业，双方自动解约。原告不肯，被告提出愿意双倍退还定金。经过中介的劝说，原告同意接受双倍定金，但被告又翻悔了，要求原告再加价15000元，遭到原告的拒绝。经过中介的协调，2015年11月10日原告与被告、中介一起到拱北银都中国银行提交了按揭手续所需要的资料，原告积极筹措了71万元，汇入银行指定的本人账户，卡号信息也给到了银行。按照银行的要求，发放贷款前需要对标的房屋进行评估，被告对评估无故拖延。2015年11月20日被告声称其为了避税进行了假离婚，是违法行为，要求解除本套房的房屋买卖合同。不久后，其又声称已经完成了她的另外一套房的过户避税手续，因无意继续出售本套房产，故己复婚，如果原告不同意解约，被告就要求原告承担全部税款，而原告认为这与合同约定不符，故不同意。
由于被告的拒不配合，原告无法取得银行出具《贷款承诺函》所必须的《房屋评估报告》，因此双方未能于2015年11月30日向珠海市房地产交易中心共同递交过户文件，责任全在于被告。2015年12月5日，眼看被告就要构成根本性违约，原告再次电话催促被告准许评估，但被告仍然抗拒，并通知原告合同取消。2015年12月7日晚，被告短信通知原告其正式解约，无视原告的经济损失高达35万元，只肯单倍退回定金。
因被告违法解约，原告向法院起诉，诉讼请求：1、确认被告解除合同违法；2、判令被告单倍返还定金人民币6万元；3、判令被告支付给原告违约金人民币33万元；4、由被告承担诉讼费用。
原告对其诉称提供以下证据：1、《房地产买卖合同》；2、银行转账凭证、6万元定金收据；3、住房公积金贷款审批额度的通知短信、《调取证据申请书》；4、电话录音光盘一个及对应的录音文字稿；5、《证明书》、被告通知解约的短信截图；6、《有薪年休假申请表》、《工资单》、《存放首期款借记卡历史交易明细清单》、《房屋买卖中介服务合同》、《催费通知书》、《委托代理合同》、律师费付款凭据、律师费发票、同小区、同面积的学区房销售广告截图；7、11月、12月骏开苑同面积的学区房出售广告；8、10月、12月怡景花园同面积的学区房出售广告；9、《珠海市二手房买卖合同》及购房定金收据；10、手机短信。
被告张小红、高军利辩称：一、被告不存在违约行为。双方所签合同约定165万元是被告实收价格，税收等费用由原告承担。为减少交易成本签合同时对方要求我方以离婚方式配合享受政策优惠规避个税费用，同时协商若产生个税无法享受优惠政策的话合同作废，定金全额返还，并在备注中体现。履行合同过程中，我方得知利用离婚方式是违法行为，而且还影响家庭关系，因此在2015年11月16日我方通知对方无法用此方法配合，要求对方依据合同约定出个税继续履行合同。原告不同意承担。
二、对方存在违约行为。原因是：根据合同约定买方须于2015年11月10日之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料并配合银行进行调查、审查和审批等手续。实际2015年11月9日我主动联系中介要求去办理按揭手续，而对方2015年11月10日没有配合按揭手续夫妻双方同时到场办理手续，没有按照合同要求2015年11月10日前配合银行交齐资料。对方未按照合同约定支付首期款。合同约定最晚不得迟于2015年11月30日（含当日）共同申请办理递件过户手续，实际2015年12月4日下午才说要做房屋评估，已超过合同约定期限。
三、关于违约金。我方不存在违约行为，不需要支付违约金，对方违约，我方有权没收定金，对方主张的20%违约金，远远超过实际损失，原告提出违约金要求无依据。
综上，原告的诉讼请求于法无据，请求法院予以驳回。
被告对其辩称提供以下证据：1、房地产买卖合同；2、证人证明书；3、被告与中介蔡广金、与飞骏地产吴碧波、与对方陆志华的微信或短信记录、交房押金收据、被告与相关人员的通讯记录；4、《报警回执》；5、录音光盘及相关录音文稿三份。
经审理查明，2015年10月25日，原告陆志华（买方）与被告张小红（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定被告将珠海市香洲香海路143号1栋604房（99.65㎡）出售给原告，第二条约定，卖方自愿将该物业转让给买方，转让成交价为165万元整，该转让成交价不含税费，因本次交易所产生的相关税费根据本合同第八条的约定各自承担。第三条，买方同意在本合同生效之日起当日内向卖方支付定金陆万元，定金交由双方约定的第三方监管，监管方式、房款、退款条件等事项以买卖双方与第三方所签订的协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方影响买方出具定金收据，卖方拒绝出具收据的，不影响定金的生效。第四条，买方向银行按揭贷款支付本条约定房款，须于2015年11月30日前（含当日）将除定金、交房押金之外的剩余首期款60万元支付至双方约定的银行监管账号或其他第三方监管账号中。买方须于2015年11月10日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺为准。第五条，在买方按照本合同第四条约定将房款一次性支付至买卖双方指定的第三方账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须共同向房地产登记机构申请办理递件过户手续，但最晚不得迟于2015年11月30日（含当日）。…第八条，税费承担。按政府及有关规定，双方需支付税费由：（1）营业税；（2）城市建设维护费；（3）教育附加；（4）卖方印花税；（5）个人所得税；（6）土地增值税；（7）卖方房地产交易服务费；（8）土地使用费；（9）买方印花税；（10）契税；（11）产权登记费；（12）买方交易服务费；…（17）评估费；（18）律师费；…经双方协商，其中买方自愿支付上述5、7、10、11、12、17、18项（此处5被划掉）；卖方自愿支付上述／项。本合同履行过程中因政府部门原因发生税费种类、税率或征收标准、条件的变化导致税费增加，则按相关税费规定的缴纳主体由买卖双方各自承担，如减少则减免权益由合同约定的缴纳主体享有。…第十条，如买方未按合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按照日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过7日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价的百分之二十的违约金额承担违约责任或没收买方以支付的定金。第十一条，如卖方未按合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按照日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过7日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价的百分之二十的违约金额承担违约责任或双倍返还买方以支付的定金。合同还约定了房屋交付等事宜。在备注处手写：双方在交易办理过程中，如因遇到政策或存在不可抗拒因素导致双方无法正常交易合同则自动作废，定金全额退回。无论房产是张小红或是高军利名下都要正常履行该合同约定。合同卖方由张小红、高军利签名，买方由陆志华签名。
2015年10月25日，原告陆志华支付现金10000元，转账50000元，被告出具收据确认收到定金60000元。
2015年11月10日，原告与被告张小红曾共同到中国银行拱北支行去办理按揭手续，被告张小红认为原告2015年11月10日没有按照银行要求提供材料。
原告陆志华提供手机短信显示2015年12月4日收到珠海市住房公积金政务短信平台推送短信同意审批公积金贷款26万元。
关于合同中税费负担的第八条中为何在买方承担的项目中划掉第5项，被告张小红认为“交易价165万元是实收价格，原告要求被告已离婚方式配合卖方减少税费，离婚方式交易可以享受政策优惠，不需要任何人交个人所得税。”原告陈述“当时市价160万元，被告要卖165万元，已考虑了税的问题，合同还约定房屋给被告继续住半年至2016年7月15日，因此被告主动妥协说税费第5项原告不用承担，被告自己解决，原告与被告并未约定离婚的问题。”被告张小红庭审时陈述2015年11月16日正式通知原告不同意以离婚的方式交易，如果对方付个人所得税，被告就同意继续交易。原告认为个人所得税应由被告自行承担和解决。
被告张小红提供2015年12月4日下午与陆志华的电话录音显示，张小红：“我现在就是告诉你，你交个税我就卖，因为当时约定了如果产生个税的话合同自动作废。”陆志华：“我不交个税，合同就自动作废？为什么合同作废呢？合同上写着我这部分的税，那产生个税的话怎么就自动作废了呢？”张小红：“当时的时候，陆小姐、吴小姐、廖先生都在场，当时要把你那边的个税划掉的时候，我是不同意的。”陆志华：“你按手印了啊？”张小红：“我知道，但是我按手印的前提已经讲过了，前提是如果要产生个税，这个合同是自动作废的，然后蔡先生说用备注2对不对？”陆志华：“你离了婚的名义，你也让中介确认了，您离婚后确实不产生个税，人家中介也帮你确认了，离婚之后，您先生只有一套房是不产生个税的，对不对，人家中介帮您确认了，对吧，人家也告诉你结果了，是不是？然后你也同意了，我的房子确实是不产生个税了，您才按了手印签了字对吧？您11月25号又去复婚产生个税了，然后您就说您这个房子不卖了，那问题是您人为的。”
原告提交2015年12月5日与被告张小红电话通话录音显示：陆志华：“今天想约评估公司过来做评估。”张小红：“现在那个税的事情不说好的话，到时候费用各方面我跟你说不清楚。”“我要给你说，到税务局去交税的时候，合同是自动作废的。”……张小红：“我现在告诉你，合同作废，因为涉及到税的问题，你不跟我谈清楚这个事情。”陆志华：“我都说了按合同上走，合同上该谁交的税谁交。”张小红：“什么叫该谁交谁交，我当时说了不交。我还要怎么讲的，你怎么这样说的。”
原告提交短信记录显示，2015年12月7日，张小红向原告发送短信“陆志华，你好，2015年11月16日联络你，由于11月25日商谈用离婚方式不交个人所得税的方式是违法的，依照约定：1）卖方若要交个人所得税则卖方是不卖房的，2）以合同备注约定若无法享受政策优惠则合同自动作废，定金全额返还，至今你仍未取回定金，因此再次通知你终止合同，请取回定金。”
原告提交其中国银行的账户对账单显示2015年11月30日余额为660255.5元，2015年12月9日余额为715055.5元。
原告提交有薪年假休假申请表证明因房屋交易事宜及纠纷休假导致损失，被告对该申请表不予认可，认为存在涂改、记录天数矛盾等问题。
原告提供与飞骏公司签订的《房屋买卖中介服务合同》，委托该公司提供中介服务购买本案所涉房产，中介费用14000元。原告陈述该款项尚未支付。原告陆志华提供《委托代理合同》，证明因本案纠纷委托广东谨行律师事务所支付代理费15000元。
原告陆志华提供网页截屏显示在“房天下”网站2015年10月20日发布怡景花园101㎡房屋售价16337／㎡，2015年12月3日发布骏开苑98㎡房屋售价180万元（18367／㎡）。被告不认可该证据。原告陆志华提供《二手房买卖合同》，证明在2015年12月29日向他人购买珠海市香华路368号16栋2单元某房屋，90.72㎡，价格为170万元，并提供了支付部分房款的收据。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规强制性规定，内容合法有效。
关于个人所得税的负担，合同中将该项从原告支付的内容中划掉，即明确不由原告承担，被告在纠纷发生后认为应由原告陆志华承担个人所得税才能履行合同，没有合同依据。另，合同第二条约定转让成交价165万元不含税费，税费根据第八条承担，该约定明确清晰，被告理解为165万元的约定表示所有税费应由买方承担与该条约定不符，本院亦不予支持。从双方的通话录音和短信记录以及被告张小红的陈述中可以看出，签订合同时，被告张小红认为可因离婚因素不缴纳个人所得税，张小红也确实在合同签订后办理了离婚手续，而在之后被告办理了复婚手续，据此无法免除个人所得税的责任，应由被告张小红及高军利自行承担，被告因此产生税费拒绝继续履行合同，理据不足，本院不予支持。本案中如产生个人所得税的变化是因被告个人情况变化，而非政策或不可抗拒因素导致，被告以合同备注部分抗辩合同应作废，依据不足，本院不予支持。
综上，由于被告原因导致合同未能如约继续履行，被告构成违约，解除合同没有法律依据和合同依据。现原告被告均不同意继续履行合同，应视为合同已经解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。所以，原告要求被告返还定金60000元，符合法律规定，本院予以支持。
关于原告主张的违约金的问题。合同第十一条约定“如卖方未按合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按照日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过7日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价的百分之二十的违约金额承担违约责任或双倍返还买方以支付的定金。”按照该约定，原告有权依约向被告主张转让成交价的百分之二十的违约金即33万元，被告不认可违约的同时也认为超过原告的损失，约定过高。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中原告主张的损失主要为损失的中介服务费、律师代理费、误工费以及另行购置房产涨价的损失，原告提供同一小区（骏开苑）相近面积（98㎡）的房屋2015年12月3日的广告价格180万元，参照此价格，原告另行购买同等条件的房产约需多支付15万元，可以此差价衡量原告该部分的实际损失。另，原告支付律师费15000元，可予认定。原告主张的误工费，实际收入减少的证据不足，主张的中介费未实际支付，故可确定原告的损失约为165000元，违约金中超过上述损失30%的部分即超过214500元的部分，应认定过分高于违约造成的损失，同时考虑合同实际履行的程度以及被告的过错程度，过分高于损失的违约金予以调整，不予支持，被告应向原告支付违约金214500元。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、确认被告张小红、高军利解除合同不符合法律规定。
二、被告张小红、高军利于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告陆志华定金60000元。
三、被告张小红、高军利于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陆志华支付违约金214500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其它义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
本案受理费减半收取3625元、保全费2470元，共计6095元，由原告陆志华负担1305元，被告张小红、高军利负担4790元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 吴杰
二〇一六年三月十五日
书记员 杨悦
原告陆志华诉被告张小红、高军利房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴杰独任审判，公开开庭进行了审理。原告陆志华及其代理人刘英，被告张小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年10月25日，原告与被告通过珠海市飞骏房地产投资顾问有限公司提供的居间服务，就原告购买被告位于珠海市香洲区香海路143号1栋604号房屋一事，签订了《房地产买卖合同》。合同约定该房屋的成交价为165万元，首期款60万元，余款由原告以银行按揭贷款方式支付，被告需提供相关材料配合原告申请办理银行按揭并签署银行要求的相关文件；合同还约定原告应承担某几个税项，其余税项被告承担。原告在签约当日向被告支付了6万元定金。
签约后才几天，被告却提出因为国家二胎政策落实，学区房奇货可居，建议原告转择其他物业，双方自动解约。原告不肯，被告提出愿意双倍退还定金。经过中介的劝说，原告同意接受双倍定金，但被告又翻悔了，要求原告再加价15000元，遭到原告的拒绝。经过中介的协调，2015年11月10日原告与被告、中介一起到拱北银都中国银行提交了按揭手续所需要的资料，原告积极筹措了71万元，汇入银行指定的本人账户，卡号信息也给到了银行。按照银行的要求，发放贷款前需要对标的房屋进行评估，被告对评估无故拖延。2015年11月20日被告声称其为了避税进行了假离婚，是违法行为，要求解除本套房的房屋买卖合同。不久后，其又声称已经完成了她的另外一套房的过户避税手续，因无意继续出售本套房产，故己复婚，如果原告不同意解约，被告就要求原告承担全部税款，而原告认为这与合同约定不符，故不同意。
由于被告的拒不配合，原告无法取得银行出具《贷款承诺函》所必须的《房屋评估报告》，因此双方未能于2015年11月30日向珠海市房地产交易中心共同递交过户文件，责任全在于被告。2015年12月5日，眼看被告就要构成根本性违约，原告再次电话催促被告准许评估，但被告仍然抗拒，并通知原告合同取消。2015年12月7日晚，被告短信通知原告其正式解约，无视原告的经济损失高达35万元，只肯单倍退回定金。
因被告违法解约，原告向法院起诉，诉讼请求：1、确认被告解除合同违法；2、判令被告单倍返还定金人民币6万元；3、判令被告支付给原告违约金人民币33万元；4、由被告承担诉讼费用。
原告对其诉称提供以下证据：1、《房地产买卖合同》；2、银行转账凭证、6万元定金收据；3、住房公积金贷款审批额度的通知短信、《调取证据申请书》；4、电话录音光盘一个及对应的录音文字稿；5、《证明书》、被告通知解约的短信截图；6、《有薪年休假申请表》、《工资单》、《存放首期款借记卡历史交易明细清单》、《房屋买卖中介服务合同》、《催费通知书》、《委托代理合同》、律师费付款凭据、律师费发票、同小区、同面积的学区房销售广告截图；7、11月、12月骏开苑同面积的学区房出售广告；8、10月、12月怡景花园同面积的学区房出售广告；9、《珠海市二手房买卖合同》及购房定金收据；10、手机短信。
被告张小红、高军利辩称：一、被告不存在违约行为。双方所签合同约定165万元是被告实收价格，税收等费用由原告承担。为减少交易成本签合同时对方要求我方以离婚方式配合享受政策优惠规避个税费用，同时协商若产生个税无法享受优惠政策的话合同作废，定金全额返还，并在备注中体现。履行合同过程中，我方得知利用离婚方式是违法行为，而且还影响家庭关系，因此在2015年11月16日我方通知对方无法用此方法配合，要求对方依据合同约定出个税继续履行合同。原告不同意承担。
二、对方存在违约行为。原因是：根据合同约定买方须于2015年11月10日之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料并配合银行进行调查、审查和审批等手续。实际2015年11月9日我主动联系中介要求去办理按揭手续，而对方2015年11月10日没有配合按揭手续夫妻双方同时到场办理手续，没有按照合同要求2015年11月10日前配合银行交齐资料。对方未按照合同约定支付首期款。合同约定最晚不得迟于2015年11月30日（含当日）共同申请办理递件过户手续，实际2015年12月4日下午才说要做房屋评估，已超过合同约定期限。
三、关于违约金。我方不存在违约行为，不需要支付违约金，对方违约，我方有权没收定金，对方主张的20%违约金，远远超过实际损失，原告提出违约金要求无依据。
综上，原告的诉讼请求于法无据，请求法院予以驳回。
被告对其辩称提供以下证据：1、房地产买卖合同；2、证人证明书；3、被告与中介蔡广金、与飞骏地产吴碧波、与对方陆志华的微信或短信记录、、交房押金收据、被告与相关人员的通讯记录；4、《报警回执》；5、录音光盘及相关录音文稿三份。
经审理查明，2015年10月25日，原告陆志华（买方）与被告张小红（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定被告将珠海市香洲香海路143号1栋604房（99.65㎡）出售给原告，第二条约定，卖方自愿将该物业转让给买方，转让成交价为165万元整，该转让成交价不含税费，因本次交易所产生的相关税费根据本合同第八条的约定各自承担。第三条，买方同意在本合同生效之日起当日内向卖方支付定金陆万元，定金交由双方约定的第三方监管，监管方式、房款、退款条件等事项以买卖双方与第三方所签订的协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方影响买方出具定金收据，卖方拒绝出具收据的，不影响定金的生效。第四条，买方向银行按揭贷款支付本条约定房款，须于2015年11月30日前（含当日）将除定金、交房押金之外的剩余首期款60万元支付至双方约定的银行监管账号或其他第三方监管账号中。买方须于2015年11月10日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺为准。第五条，在买方按照本合同第四条约定将房款一次性支付至买卖双方指定的第三方账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须共同向房地产登记机构申请办理递件过户手续，但最晚不得迟于2015年11月30日（含当日）。…第八条，税费承担。按政府及有关规定，双方需支付税费由：（1）营业税；（2）城市建设维护费；（3）教育附加；（4）卖方印花税；（5）个人所得税；（6）土地增值税；（7）卖方房地产交易服务费；（8）土地使用费；（9）买方印花税；（10）契税；（11）产权登记费；（12）买方交易服务费；…（17）评估费；（18）律师费；…经双方协商，其中买方自愿支付上述5、7、10、11、12、17、18项（此处5被划掉）；卖方自愿支付上述／项。本合同履行过程中因政府部门原因发生税费种类、税率或征收标准、条件的变化导致税费增加，则按相关税费规定的缴纳主体由买卖双方各自承担，如减少则减免权益由合同约定的缴纳主体享有。…第十条，如买方未按合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按照日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过7日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价的百分之二十的违约金额承担违约责任或没收买方以支付的定金。第十一条，如卖方未按合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按照日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过7日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价的百分之二十的违约金额承担违约责任或双倍返还买方以支付的定金。合同还约定了房屋交付等事宜。在备注处手写：双方在交易办理过程中，如因遇到政策或存在不可抗拒因素导致双方无法正常交易合同则自动作废，定金全额退回。无论房产是张小红或是高军利名下都要正常履行该合同约定。合同卖方由张小红、高军利签名，买方由陆志华签名。
2015年10月25日，原告陆志华支付现金10000元，转账50000元，被告出具收据确认收到定金60000元。
2015年11月10日，原告与被告张小红曾共同到中国银行拱北支行去办理按揭手续，被告张小红认为原告2015年11月10日没有按照银行要求提供材料。
原告陆志华提供手机短信显示2015年12月4日收到珠海市住房公积金政务短信平台推送短信同意审批公积金贷款26万元。
关于合同中税费负担的第八条中为何在买方承担的项目中划掉第5项，被告张小红认为“交易价165万元是实收价格，原告要求被告已离婚方式配合卖方减少税费，离婚方式交易可以享受政策优惠，不需要任何人交个人所得税。”原告陈述“当时市价160万元，被告要卖165万元，已考虑了税的问题，合同还约定房屋给被告继续住半年至2016年7月15日，因此被告主动妥协说税费第5项原告不用承担，被告自己解决，原告与被告并未约定离婚的问题。”被告张小红庭审时陈述2015年11月16日正式通知原告不同意以离婚的方式交易，如果对方付个人所得税，被告就同意继续交易。原告认为个人所得税应由被告自行承担和解决。
被告张小红提供2015年12月4日下午与陆志华的电话录音显示，张小红：“我现在就是告诉你，你交个税我就卖，因为当时约定了如果产生个税的话合同自动作废。”陆志华：“我不交个税，合同就自动作废？为什么合同作废呢？合同上写着我这部分的税，那产生个税的话怎么就自动作废了呢？”张小红：“当时的时候，陆小姐、吴小姐、廖先生都在场，当时要把你那边的个税划掉的时候，我是不同意的。”陆志华：“你按手印了啊？”张小红：“我知道，但是我按手印的前提已经讲过了，前提是如果要产生个税，这个合同是自动作废的，然后蔡先生说用备注2对不对？”陆志华：“你离了婚的名义，你也让中介确认了，您离婚后确实不产生个税，人家中介也帮你确认了，离婚之后，您先生只有一套房是不产生个税的，对不对，人家中介帮您确认了，对吧，人家也告诉你结果了，是不是？然后你也同意了，我的房子确实是不产生个税了，您才按了手印签了自对吧？您11月25号又去复婚产生哥睡了，然后您就说您这个房子不卖了，那问题是您人为的。”
原告提交2015年12月5日与被告张小红电话通话录音显示：陆志华：“今天想约评估公司过来做评估。”张小红：“现在那个税的事情不说好的话，到时候费用各方面我跟你说不清楚。”“我要给你说，到税务局去交税的时候，合同是自动作废的。”……张小红：“我现在告诉你，合同作废，因为涉及到税的问题，你不跟我谈清楚这个事情。”陆志华：“我都说了按合同上走，合同上该谁交的税谁交。”张小红：“什么叫该谁交谁交，我当时说了不交。我还要怎么讲的，你怎么这样说的。”
原告提交短信记录显示，2015年12月7日，张小红向原告发送短信“陆志华，你好，2015年11月16日联络你，由于11月25日商谈用离婚方式不交个人所得税的方式是违法的，依照约定：1）卖方若要交个人所得税则卖方是不卖房的，2）以合同备注约定若无法享受政策优惠则合同自动作废，定金全额返还，至今你仍未取回定金，因此再次通知你终止合同，请取回定金。”
原告提交其中国银行的账户对账单显示2015年11月30日余额为660255.5元，2015年12月9日余额为715055.5元。
原告提交有薪年假休假申请表证明因房屋交易事宜及纠纷休假导致损失，被告对该申请表不予认可，认为存在涂改、记录天数矛盾等问题。
原告提供与飞骏公司签订的《房屋买卖中介服务合同》，委托该公司提供中介服务购买本案所涉房产，中介费用14000元。原告陈述该款项尚未支付。原告陆志华提供《委托代理合同》，证明因本案纠纷委托广东谨行律师事务所支付代理费15000元。
原告陆志华提供网页截屏显示在“房天下”网站2015年10月20日发布怡景花园101㎡房屋售价16337／㎡，2015年12月3日发布骏开苑98㎡房屋售价180万元（18367／㎡）。被告不认可该证据。原告陆志华提供《二手房买卖合同》，证明在2015年12月29日向他人购买珠海市香华路368号16栋2单元某房屋，90.72㎡，价格为170万元，并提供了支付部分房款的收据。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规强制性规定，内容合法有效。
关于个人所得税的负担，合同中将该项从原告支付的内容中划掉，即明确不由原告承担，被告在纠纷发生后认为应由原告陆志华承担个人所得税才能履行合同，没有合同依据。另，合同第二条约定转让成交价165万元不含税费，税费根据第八条承担，该约定明确清晰，被告理解为165万元的约定表示所有税费应由买方承担与该条约定不符，本院亦不予支持。从双方的通话录音和短信记录以及被告张小红的陈述中可以看出，签订合同时，被告张小红认为可因离婚因素不缴纳个人所得税，张小红也确实在合同签订后办理了离婚手续，而在之后被告办理了复婚手续，据此无法免除个人所得税的责任，应由被告张小红及高军利自行承担，被告因此产生税费拒绝继续履行合同，理据不足，本院不予支持。本案中如产生个人所得税的变化是因被告个人情况变化，而非政策或不可抗拒因素导致，被告以合同备注部分抗辩合同应作废，依据不足，本院不予支持。
综上，由于被告原因导致合同未能如约继续履行，被告构成违约，解除合同没有法律依据和合同依据。现原告被告均不同意继续履行合同，应视为合同已经解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。所以，原告要求被告返还定金60000元，符合法律规定，本院予以支持。
关于原告主张的违约金的问题。合同第十一条约定“如卖方未按合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按照日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过7日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价的百分之二十的违约金额承担违约责任或双倍返还买方以支付的定金。”按照该约定，原告有权依约向被告主张转让成交价的百分之二十的违约金即33万元，被告不认可违约的同时也认为超过原告的损失，约定过高。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中原告主张的损失主要为损失的中介服务费、律师代理费、误工费以及另行购置房产涨价的损失，原告提供同一小区（骏开苑）相近面积（98㎡）的房屋2015年12月3日的广告价格180万元，参照此价格，原告另行购买同等条件的房产约需多支付15万元，可以此差价衡量原告该部分的实际损失。另，原告支付律师费15000元，可予认定。原告主张的误工费，实际收入减少的证据不足，主张的中介费未实际支付，故可确定原告的损失约为165000元，违约金中超过上述损失30%的部分即超过214500元的部分，应认定过分高于违约造成的损失，同时考虑合同实际履行的程度以及被告的过错程度，过分高于损失的违约金予以调整，不予支持，被告应向原告支付违约金214500元。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、确认被告张小红、高军利解除合同不符合法律规定。
二、被告张小红、高军利于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告陆志华定金60000元。
三、被告张小红、高军利于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陆志华支付违约金214500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其它义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
本案受理费减半收取3625元、保全费2470元，共计6095元，由原告陆志华负担1305元，被告张小红、高军利负担4790元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员吴杰
二○一六年三月十五日
书记员杨悦