四川省郫县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）成郫民初字第2151号
原告周勇。
原告文春云。
原告委托代理人许辉，四川法锐律师事务所律师，特别授权代理。
原告委托代理人祝枝利，四川法锐律师事务所律师，一般授权代理。
被告成都兴元建设有限公司，住所地：四川省郫县郫筒镇北外街110号。
法定代表人余元才，系该公司总经理。
委托代理人李元旦，四川子归律师事务所律师，一般授权代理。
原告周勇、文春云与被告成都兴元建设有限公司（以下简称兴元建设公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年9月10日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员徐晓莉独任审判，于2013年10月12日、2013年10月28日两次公开开庭进行了审理，原告文春云及原告周勇、文春云的委托代理人许辉、祝枝利，被告兴元建设公司的委托代理人李元旦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周勇、文春云诉称，2009年9月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定原告以277288元的价格购买被告位于郫县友爱镇顺安村蜀风庭院11幢5单元5楼10号面积为114.20平方米住房一套，同时还约定了付款方式及期限、交房时间、产权登记、水的基础设施、违约责任等内容。合同签订后，原告按约履行了支付房款的义务，但被告除履行交房义务后，未按约定期限给原告办理产权证和土地证，也未按照约定实现小区由自来水公司供水。因此，原告以被告违约为由，诉至本院，请求判决：被告为其办理并交付坐落于郫县友爱镇顺安村1、2社“蜀风庭院”11幢5单元5楼10号房屋国有土地使用权证；被告支付原告截止交付房屋所有权证书期间的违约金24900元；被告为原告的上述住房实现市政用水。
被告兴元建设公司辩称，由于原、被告原签订的是“小产权房”买卖合同，后来因为享受地震灾后重建的政策，相应房屋转为商品房性质，原、被告才重新签订《商品房买卖合同》。涉讼房屋土地涉及性质的转化，相应权证能否及时办理与当时的政策有关，不受兴元建设公司的控制。因此，买受人要求其支付逾期办理权证登记的违约金，没有事实和法律依据。即便法院认定兴元建设公司构成违约，由于相应权证的逾期登记并未给买受人造成实际损失，买受人主张的违约金过高，请求予以调低。“蜀风庭院”小区的市政供水需要相关主管部门的设计、规划、建设等，非出卖人能够控制，且合同没有约定出卖人为买受人实现市政供水的义务，买受人要求出卖人对该小区实现市政供水的请求，没有事实和法律依据。兴元建设公司认为合同没有约定出卖人负有办理涉讼房屋国有土地使用权证的相关义务，买受人主张其办理相应权证，没有事实依据。
经审理查明，成都蜀风庭院工程管理有限公司（以下简称蜀风庭院公司）和兴元建设公司于2007年合作在郫县友爱镇顺安村1、2社的集体土地上，投资建设新居工程及相关配套设施。2009年6月4日，当地县政府召开全县“小产权”专题研究会，确定将“蜀风庭院”项目作为全县可通过调规办理手续的47个项目之一，对该项目在规划区内的部分按现行城市规划办理。
2009年7月27日，成都蜀风庭院工程管理有限公司与原告周勇签订《合同书》，约定该公司将位于郫县友爱镇成灌高速石家桥出口200米处“蜀风庭院”一期11栋5单元5楼10号房屋出卖给被告周勇，单价2126.86元每平方米，总价273791元，交房日期为2009年8月30日前等内容。当日，双方补充约定原告按揭付款的相关事宜。上述合同签订后，双方未实际履行。
兴元建设公司就“蜀风庭院”小区于2009年7月31日取得建设用地规划许可证、2009年8月3日取得国有土地使用权证，2009年8月25日取得成都市建设工程规划许可证，于2009年8月27日取得建筑工程施工许可证，于2009年9月5日取得商品房预售许可。郫县建筑工程质量监督站于2011年9月7日对“蜀风庭院”4-8及10-12栋工程质量情况报告，载明该监督站对兴元公司提交的鉴定报告（由兴元建设公司委托四川省科信建设工程质量检测鉴定有限公司对蜀风庭院”4-8及10-12栋住宅楼建筑主体结构的安全性和使用性作的技术鉴定，结论为：相应房屋地基基础稳定可靠，主体结构安全，施工质量符合国家相关施工质量验收规范要求，能满足正常使用功能要求）进行了审查，认为其鉴定程序合法，结论有效，相应房屋在满足鉴定报告的要求下，可以正常使用。
买受人周勇、文春云与出卖人兴元建设公司于2009年9月8日重新签订《商品房买卖合同》。该合同载明：
第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于郫县友爱镇顺安村1、2社地块的国有土地使用权，上述地块国有土地使用证号为郫国用（2009）第116号，上述地块使用面积为32155.35平方米……。
第二条商品房销售依据。经郫县房产管理局批准，对上述地块上商品房进行预售，其预售许可证号为成房预售郫县字第510号。
第三条买受人所购商品房的基本情况。位于本项目11幢5单元5层10号为5层砖混结构的住宅，建筑面积128.23平方米，套内面积114.20平方米，套内建筑面积单价2428.09元每平方米，总价277288元……
第五条付款方式及期限。买受人采用贷款方式付款……
第十条交付条件。出卖人应于2009年9月30日前交付房屋；出卖人交付该房屋时，应取得规划验收合格证，有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告，还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
第十一条市政基础设施和其他设施的承诺。出卖人应于2009年8月30日达到冷暖水管预埋到户，户外集中设置水表等内容。如果在约定期限内未达到上述条件，出卖人应继续完善相应市政基础设施，由此产生的逾期交房责任由出卖人按照本合同第十二条承担违约责任。
第十二条逾期交房责任。出卖人未按照约定期限和条件交付房屋，逾期30日内从约定交付期限届满次日起至实际交付之日止按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，逾期超过30日（双方继续履行合同）从约定交付期限届满次日起至实际交付日止按已付房款的日万分之二向买受人支付违约金，均应于房屋实际交付之日起7日内予以支付……
第十九条产权登记。（一）初始登记。出卖人应在2011年2月30日（本月仅至28日）前取得房屋所在楼栋的权属证明，逾期未取得相应证明且双方继续履行合同的，出卖人应自约定取得相应证明期限届满次日起至实际取得日按已付房款日万分之一计算违约金，并于买受人实际取得相应证明之日起7日内予以支付。（二）转移登记。房屋交付后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋权证书且双方继续履行合同的，出卖人应自买受人应当取得房屋所有权证书期限届满次日起至实际取得房屋所有权证书日按已付房款日万分之一计算违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内予以支付等内容。
上述合同签订后，原告按照约定支付了房款，并及时将办理相关权证的手续交给了被告。被告于2009年9月30日将房屋交付原告，于2009年9月21日将《商品房买卖合同》向郫县房产管理局备案，分别于2012年5月22日、2013年1月24日向郫县房产管理局递交了办理本案所涉房屋的楼栋权证与房屋所有权证的资料。兴元建设公司于2012年6月12日取得本案所涉房屋的楼栋权属证，原告于2013年1月24日取得本案所涉房屋的所有权证。
另查明，蜀风庭院工程管理公司与兴元建设公司的法定代表人均是余元才，两者是不同的法人单位；因政策原因，兴元建设公司未能及时办理本案所涉房屋的楼栋所有权证及房屋所有权证；争议房屋当前因政策原因无法办理国有土地使用权证。
以上事实，原告的身份证、被告的营业执照、蜀风庭院工程管理公司的营业执照及公司章程、《合同书》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同摘要》、购房发票、申请、楼栋权属证、房屋所有权证、全县“小产权”专题研究会会议纪要、交件查询单两份、国有土地登记审批表、国有建设用地使用权出让合同、地块国有土地使用证、商品房预售许可证、建设工程规划许可证、成都市建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、关于蜀风庭院新型社区4-8及10-12栋工程质量情况的报告、友爱镇新居工程项目投资合作协议以及当事人的一致陈述等证实，足以认定。原告提供的照片，与本案不具关联性，本院不予认定。
本院认为，关于《商品房买卖合同》效力问题。原、被告对该合同均无异议，相应内容系其真实意思，且不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同当事人应当按照合同约定履行各自的义务，享有各自的权利。
关于兴元建设公司是否违约的问题。按照双方的约定，被告应在2011年2月30日前取得房屋所在楼栋所有权证，应在2011年9月20日前取得房屋所有权证。因相应权属证的办理主体是相关行政部门，而非被告，因此，被告应在上述约定期限内完成向相关部门递交办理权证所需资料的义务。被告超过约定期限分别于2012年5月22日、2013年1月7日向当地房产管理局递交办理房屋所在楼栋权属、房屋权属的相关资料，相应行为已经违约。因此原告要求被告承担违约责任的请求，有事实和法律规定，本院予以支持。被告提出其无违约事实的抗辩，与本案查明的事实相悖，本院不予采纳。
关于违约金数额的问题。本案中，出卖人与购房人就完成房屋初始登记时间与完成房屋转移登记时间分别作了约定，并就该两种登记的逾期责任分别作了约定，由此会导致出卖人超过约定转移登记时间尚未完成房屋初始登记的情况下，出卖人在超过约定的转移登记时间至实际完成转移登记的期间要承担双重的违约责任。由于房屋初始登记是否完成是房屋转移登记能否办理的前提条件，两者具有连续性，且对房屋进入市场交易产生实质影响的是房屋是否完成转移登记，而非初始登记（初始登记的所有权人是出卖人），同时，房屋初始登记与转移登记性质相同，基于公平原则，出卖人在逾期办理房屋转移登记时初始登记尚未完成的情况不应承担双重的违约责任。因此，本案的违约金为18661元{总价277288元×逾期673天（2011年3月1日至2013年1月23日扣除2012年5月22日至6月12日行政部门办理期间）×日万分之一}。对此，被告提出原告主张的违约金过高，请求本院予以减少。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，尽管违约金的支付以违约行为发生为条件，但衡量违约金约定是否过高应以实际损失为基础。本案中，原告未提交证据证明被告逾期办理产权登记对其造成的损失，本院依据本案合同实际履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，认定原告主张的违约金过高，本院酌情将违约金调整为3700元。
关于办理国有土地使用权证的问题。尽管原、被告在《商品房买卖合同》中未就办理房屋国有土地使用权证的相关问题进行约定，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权证登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，兴元建设公司有义务协助原告办理本案所涉房屋的国有土地使用权证。因政策原因，本案所涉房屋的国有土地使用权证暂无法办理。因此，原告主张兴元建设公司为本案所涉房屋办理国有土地使用权证的请求，本院不予支持。若相应房屋办理国有土地使用权证的条件成就，原告可以另案向兴元建设公司进行主张。
关于兴元建设公司是否有义务实现“蜀风庭院”小区市政供水的问题。原、被告在《商品房买卖合同》第十一条约定，被告应于2009年8月30日前达到冷暖水管预埋到户，在户外集中设置水表等内容，但并未约定被告对小区负有实现市政供水的义务。因此，原告要求被告为其实现房屋市政供水的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告成都兴元建设有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周勇、文春云支付逾期取得郫县友爱镇顺安村蜀风庭院11幢5单元5楼10号房屋所在楼栋所有权证及其房屋所有权证的违约金共计3700元。
二、驳回原告周勇、文春云的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费422元，因适用简易程序减半收取211元，由被告成都兴元建设有限公司负担。此款已由原告周勇、文春云预交，被告成都兴元建设有限公司应在履行本案第一项判决义务时一并予以支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 徐晓莉
二〇一三年十月二十八日
书记员 叶雪莲
附本案适用相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡定，并作出裁决。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。
当事人交纳诉讼费用确有困难的，可以按照规定向人民法院申请缓交、减交或者免交。
收取诉讼费用的办法另行制定。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时作出判决。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履金。