浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙绍民终字第791号
上诉人（原审被告）蒋华祥。
委托代理人（特别授权代理）张兆兴，浙江剡城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）朱海良。
委托代理人（特别授权代理）王伟民。
上诉人蒋华祥因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2014）绍越民初字第894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月17日立案受理后，依法组成合议庭于2014年10月9日公开开庭对本案进行了审理。上诉人蒋华祥的委托代理人张兆兴、被上诉人朱海良及其委托代理人王伟民到庭参加诉讼。因案情复杂，经本院院长批准，本案延长审限二个月。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2010年12月16日，原告朱海良委托其父朱幼祥（强）与被告蒋华祥签订租赁合同一份，双方约定原告朱海良将坐落于灵芝镇洛江村厂房租给被告蒋华祥开设针织厂使用，面积约为1500平方米，租赁期限暂定1年，从2011年1月18日起至2012年1月18日止；如国家需要征用原告朱海良厂房场地，被告蒋华祥须无条件在限期内搬迁完毕，原告朱海良除退还尚未到期限的租房款外不赔偿被告蒋华祥的任何损失（双方自行协商）。经查，2007年8月2日，绍兴市国土资源局向绍兴市镜湖新区港嘉针织厂出具行政处罚告知书，责令退还非法占用的1504.35平方米集体土地，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，并处非法占用土地每平方米25元的罚款，共计37608.75元。2007年9月17日，绍兴市镜湖新区港嘉针织厂全额缴纳了上述罚款。同时查明，2011年12月31日，绍兴市镜湖新区港嘉针织厂（乙方，业主为原告朱海良）与灵芝镇城中村改造办公室（甲方）签订非住宅房屋拆迁补偿协议一份，约定：乙方同意将坐落于灵芝镇洛江村地块建设面积为1840.26㎡的厂房实施拆迁，其中罚没面积为1170.15㎡，新增部分面积为670.11㎡；新增面积670.11㎡房屋按评估价补偿，补偿乙方搬迁费、提前搬迁奖两项经费；罚没面积为没收财产，归国家所有，甲方按罚没面积补偿乙方搬迁费、临时周转费、停产损失费、提前搬迁奖四项经费。同时约定，因该厂房系朱海良所有，补偿款项划入朱海良个人账户内。2013年1月11日，原告朱海良的父亲朱幼祥书面通知被告蒋华祥限期腾退厂房，被告在收到通知后书面予以复函。2013年4月24日，被告蒋华祥将租赁房屋归还给原告朱海良。另查明，2006年1月1日，原告朱海良与灵芝镇洛江村经济合作社签订土地租赁协议，由灵芝镇洛江村经济合作社将灵芝镇洛江村土地租赁给原告朱海良。原告朱海良于2007年5月22日设立绍兴市镜湖新区港嘉针织厂（个体工商户），该企业于2007年8月3日自行停业注销。原告已领取被告2012年部分租金6000元。
原审法院认为：经原告朱海良授权，被告蒋华祥与朱幼祥在自愿合法的基础上签订的房屋租赁协议为有效合同，应受法律保护。但该租赁协议中，部分房屋系未经批准非法占用集体土地建造的房屋（已被绍兴市国土资源局决定没收），另670.11平方米房屋系新建房屋，故该协议中涉及非法占用集体土地建造的房屋租赁内容应当认定为无效。根据法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，涉及非法占用集体土地建造的房屋租赁内容虽认定为无效，但原告请求按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，该院予以支持。被告认为其在租赁原告房屋后因需自行扩建了340平方米厂房，但其未提供相应的证据予以证明，故对该辩称意见不予支持。被告认为其已付清2011年1月19日至2013年1月18日的全部房屋租金的辩称意见，证据不足，该院亦不予以采纳。综上，租赁合同到期后，双方未另行签订租赁合同，且被告使用至2014年4月24日的事实清楚，故原告主张要求被告支付房屋租金（占有使用费）180000元的诉讼请求，该院予以支持，扣除被告蒋华祥已支付的6000元，被告蒋华祥尚应支付原告朱海良房屋租金及占有使用费174000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第二百三十六条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告蒋华祥应于判决生效之日起三十日内支付给原告朱海良房屋租金及占有使用费人民币174000元；二、驳回原告朱海良的其他诉讼请求。如果未按判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1950元，由被告蒋华祥负担812元，由原告朱海良负担1138元，于判决生效后三十日内结清。
上诉人蒋华祥不服原审判决，提出上诉称：一、原审法院把已经消灭的用益物权及在财产所有权已经转移的条件下，认定双方存在租赁关系是事实认定不清。原审法院认定事实的错误在于：一是把占总额64%的国家所有的财产认定为被上诉人所有的出租财产；二是被上诉人已经消灭的用益物权，即财产所有权已经转移为国家所有的情况下，让被上诉人侵占了国家的收益权。二、被上诉人的原告主体不适格，被上诉人不享有自2012年1月19日至2013年4月期间的出租人的权利。三、原审法院适用法律错误。根据本案实际，原审法院适用《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条及《合同法》第八条、第九条的规定是错误的。请求：1、撤销（2014）绍越民初字第894号民事判决书；2、查明事实后依法改判为驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审；3、诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人朱海良答辩称：国土资源局未出具裁决书，没有没收财产的权力。上诉人提出的征收征用导致权属灭失没有法律依据，补偿协议中第三、四点有明确规定。被上诉人已经使用了讼争房屋五年之久，行政机关未有任何异议，并补偿了相关费用，且房屋是由于被上诉人一直没有搬迁，才直到2013年4月25日才搬迁。在另案诉讼中上诉人已经支付给被上诉人28万元左右，上诉人现陈述的上诉理由自相矛盾，对被上诉人是不公平的。上诉人提出的行政问题，是被上诉人与行政机关的关系，与上诉人无关。虽然租赁合同无效，但根据最高人民法院的规定，按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费是符合规定的。请求驳回上诉，维持原判。
上诉人蒋华祥在二审中向本院申请至绍兴市镜湖新区管委会、国土资源局调取绍兴市镜湖新区港嘉针织厂所涉地块的拆迁公告、征用公告，本院经审查后认为，上诉人申请调取的证据对本案事实有实质性影响，故予以准许。本院向绍兴市国土资源局镜湖新区分局调取了《绍兴市人民政府征收土地方案公告》（2012）第29号1份，向绍兴市镜湖新区管理委员会房屋征收办公室调取了《拆迁公告》1份。上诉人认为上述证据可以证明涉案房屋的土地所有权早已转移，归国家所有。被上诉人质证认为对真实性无异议，但土地征收方案与本案土地使用权是两种法律关系，无关联性，而且应是先征用再拆迁。对拆迁公告有异议，被上诉人并不知道，对于拆迁公告表明涉案房屋已被征用，不符合事实，且该公告与拆迁补偿协议及强制拆迁的时间均不一致，不能达到上诉人的证明目的。本院认证认为，上述证据系本院依当事人申请向相关职权部门调取，具有相应的证明效力，依法予以认定。
被上诉人朱海良在二审中提交证明1份，以证明涉案房屋系被上诉人自愿拆迁，拆迁后的建筑材料仍归被上诉人个人所有。上诉人质证认为，不属于新的证据，印章不真实，该证明属证人证言，证人应出庭作证。本院认证认为，被上诉人提交的证据不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项之规定，不属于二审中的新的证据，故不予认定。
本院除认定一审查明的事实外，另查明：2011年5月4日，绍兴市镜湖新区管理委员会发布《拆迁公告》绍市镜拆公字（2011）1号文件，对洛江村城中村改造工程涉及的灵芝镇洛江村的部分房屋实施征用拆迁的拆迁范围、搬迁腾空期限、可安置人口、补偿安置方案等进行了公告。2012年2月12日，绍兴市人民政府发布《绍兴市人民政府征收土地方案公告》（2012）第29号文件，载明：2012年1月31日，浙江省人民政府根据《中华人民共和国土地管理法》第46条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第25条和《浙江省土地管理实施办法》的有关规定，以浙土字h（2011）-0450号批准征收集体土地30.5230公顷。其中涉及到灵芝镇洛江村土地面积8.3425公顷，同时对建设用地项目名称、征收土地位置、土地补偿安置标准、被征收土地所涉及的农业人员安置办法等进行了公告。另查明，绍兴市灵芝镇城中村改造办公室于2012年1月7日向被上诉人朱海良支付了拆迁补偿款479000元，于2012年9月8日又支付了479000元拆迁补偿款。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。依照本条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书、人民政府的征收决定等原因引起的物权变动，不经登记或交付，可以直接发生法律效力，即产生物权设立、变更、转让或者消灭的法律后果。同时《中华人民共和国物权法》第四十二条规定了人民政府进行征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产的严格的程序和条件，规定在征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益。本案中，2011年12月31日，绍兴市镜湖新区港嘉针织厂（乙方，业主为被上诉人朱海良）与灵芝镇城中村改造办公室（甲方）签订非住宅房屋拆迁补偿协议一份，协议明确载明乙方即被上诉人朱海良服从镜湖新区建设需要，同意将坐落于灵芝镇洛江村地块建设面积为1840.26㎡的厂房实施拆迁，其中罚没面积为1170.15㎡，新增部分面积为670.11㎡。同时灵芝镇城中村改造办公室按照镜湖新区（镜委发2009）19号文件精神，根据政策、评估、协商结果，补偿被上诉人朱海良各项费用总额958980元。被上诉人朱海良保证在2012年1月15日前搬迁腾空房屋，经灵芝镇城中村改造办公室确认后，由灵芝镇城中村改造办公室负责拆除。嗣后，绍兴市灵芝镇城中村改造办公室分别于2012年1月7日、9月8日向被上诉人朱海良支付了拆迁补偿款479000元、479000元，合计958000元。同年2月12日，绍兴市人民政府发布《绍兴市人民政府征收土地方案公告》，该公告确定了征收地块的范围为灵芝镇洛江村土地面积8.3425公顷，包括本案涉及的绍兴市镜湖新区港嘉针织厂地块。因此，纵观本案，朱海良作为绍兴市镜湖新区港嘉针织厂的业主，于2011年12月31日与灵芝镇城中村改造办公室签订了非住宅房屋拆迁补偿协议，获得拆迁补偿权利。2012年1月31日，绍兴市人民政府经浙江省人民政府批准，对包括绍兴市镜湖新区港嘉针织厂地块在内的灵芝镇洛江村集体土地作出了征收土地方案，并于2012年2月12日对该征收土地方案进行了公告。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条、第四十二条之规定，因人民政府的征收决定，涉案绍兴市镜湖新区港嘉针织厂厂房、集体土地权属于2012年2月12日已发生变动，即由绍兴市人民政府依法享有，被上诉人朱海良不再对绍兴市镜湖新区港嘉针织厂厂房享有权利。被上诉人朱海良诉请要求上诉人蒋华祥支付2012年1月19日至2013年4月的房屋租金，因2012年2月12日起被上诉人对绍兴市镜湖新区港嘉针织厂厂房不再享有权利，故自2012年2月13日至2013年4月的房屋租金，被上诉人要求上诉人支付无事实与法律依据。至于2012年1月19日至2012年2月12日的租金，被上诉人仍对涉案厂房享有权利，上诉人主张的部分厂房面积被国土部门处罚，不属于出租面积的上诉意见，本院认为，原审法院已确定租赁协议中涉及的该部分未经批准非法占用集体土地建造房屋的租赁合同无效，但仍应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费用，并无不当。该部分租金及房屋占有使用费本院参照年租金144000元为标准确定，为9863元。综上，上诉人蒋华祥提出的上诉理由部分成立，本院予以采纳，对其提出的上诉请求合理部分，本院予以支持。由于二审中出现新的证据，导致原审判决认定事实错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更浙江省绍兴市越城区人民法院（2014）绍越民初字第894号民事判决第一项为：上诉人蒋华祥应于本判决生效之日起三十日内支付给被上诉人朱海良房屋租金及占有使用费人民币9863元；
二、驳回被上诉人朱海良的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取1950元，由上诉人蒋华祥负担107元，由被上诉人朱海良负担1843元；二审案件受理费3780元，由上诉人蒋华祥负担214元，由被上诉人朱海良负担3566元。款于本判决生效之日起三十日内向法院交纳。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁林阳
审 判 员 冯勤伟
代理审判员 夏 鸿
二〇一四年十月二十八日
书 记 员 陆琪瑜