中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2013）民申字第1249号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：厦门东妮娅实业股份有限公司。法定代表人：陈木香，该公司总经理。委托代理人：江先路，该公司员工。委托代理人：宋滨，北京君合（海口）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：厦门市龙得经济发展有限公司。法定代表人：杨丽萍，该公司总经理。委托代理人：张盛利，福建厦门大道之行律师事务所律师。一审被告：江先路。一审被告：赵璟娅。一审被告：三明仙锦实业有限公司。法定代表人：赵成成，该公司总经理。一审第三人：厦门红美贵娱乐有限公司。法定代表人：赵成成，该公司总经理。一审第三人：厦门东妮娅酒店有限公司。法定代表人：江樟木，该公司总经理。一审第三人：官建海。一审第三人：陈木香。一审第三人：厦门锦雅宾馆有限公司。法定代表人：林先金，该公司总经理。再审申请人厦门东妮娅实业股份有限公司（以下简称东妮娅公司）因与被申请人厦门市龙得经济发展有限公司（以下简称龙得公司）以及一审被告江先路、赵璟娅、三明仙锦实业有限公司、一审第三人厦门红美贵娱乐有限公司、厦门东妮娅酒店有限公司、官建海、陈木香、厦门锦雅宾馆有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省高级人民法院（2012）闽民终字第582号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。东妮娅公司申请再审称：1.龙得公司在划拨土地上建设商务休闲会所进行出租，擅自改变划拨土地用途，违反法律、行政法规的强制性规定，签订的一系列租赁合同应认定为无效。龙得公司应承担合同无效的责任，并赔偿给东妮娅公司造成的损失。2.一审法院未依法受理东妮娅公司对龙得公司提起的反诉，程序违法。3.二审法院未依法传唤一审被告江先路，缺席判决，剥夺了江先路的诉讼权利。4.1F东西两侧门厅以及8F膜结构外露天区域是整栋租赁物的核心部分，龙得公司对该部分迟延交付，违约在先，且构成根本违约，无权收取租金。5.1F东西两侧门厅以及8F膜结构外露天区域系违章建筑，该部分租金不应得到保护。6.龙得公司并非3F产权所有人，无权收取“合作经营收益金”，一、二审法院对此未予审查错误。所谓“合作经营收益金”在龙得公司对租赁物采取断电措施后不应得到支持。7.双方一系列租赁合同未达到解除条件，二审法院判决解除合同错误。8.东妮娅公司提交了一系列证据应认定为“新的证据”，足以推翻原审判决。东妮娅公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项、第八项、第九项、第十项之规定申请再审。龙得公司提交意见称：东妮娅公司的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。本院认为，本案再审审查主要涉及以下问题：（一）关于案涉一系列租赁合同效力的问题第一，根据《中华人民共和国房地产管理法》第五十六条之规定，以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。可见，法律并未禁止将划拨土地上的建筑物出租，只是须将租金中土地收益金部分上缴国家。本案中，龙得公司提交了厦门市国土资源与房产管理局直属分局向其出具的厦门市房屋租赁收益金、房租专用票据两张，证明龙得公司已就案涉租赁物向国家缴纳土地收益金，东妮娅公司对该票据的真实性并未提出异议。可以认为，案涉建筑物出租的情况已得到土地与房管部门确认，并未被政府有关部门禁止。第二，经审查，案涉租赁物《厦门市土地房屋权证》上明确载明批准土地用途为“文体娱乐”，该租赁物实际亦被用来经营餐饮住宿、洗浴健身等休闲娱乐项目，东妮娅公司称龙得公司擅自改变土地用途，并无充分依据。退一步说，即使房屋租赁合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。综上，东妮娅公司以合同效力为由拒绝支付租金，缺乏依据，不应予以支持。（二）关于一审法院对东妮娅公司的反诉请求不予受理是否错误的问题东妮娅公司在本案一审中对龙得公司提出反诉，一审法院认为不符合反诉条件，对其诉讼请求未予受理，东妮娅公司可以另行主张权利。但是在二审庭审中，东妮娅公司对其反诉时主张的改造费、加固费等请求作为抗辩理由向法院提出，以达到抵销租金的目的，二审法院对此一并进行了审理，并作出了相应认定。故一、二审法院并未损害东妮娅公司的诉讼权利和实体权利，东妮娅公司称其诉权被剥夺的主张缺乏依据，不能成立。（三）关于二审法院是否未依法传唤一审被告江先路，剥夺了江先路的诉权的问题经审查，江先路在一审时并未出庭应诉，而是委托其妻子赵璟娅作为诉讼代理人，代理权限包括代为承认、放弃、变更诉讼请求，提起上诉等实体权利，委托期限至本案审理终结止。一审结束后，江先路因涉嫌犯罪被采取刑事强制措施，二审法院依法向江先路邮寄送达了告知合议庭组成人员通知书、开庭通知书等法律文书，上述文书均由江先路羁押所在的厦门市第一看守所签收，故法院依法履行了通知义务。二审开庭时，赵璟娅提出江先路不再委托其参加诉讼，称其将于庭后提交撤回代理申请，但是至二审判决作出仍未提交，故二审法院将赵璟娅列为江先路的诉讼代理人并无不当。从江先路被解除强制措施后代表东妮娅公司向本院提交的证据来看，相关证据均不能推翻二审判决，故东妮娅公司称二审法院剥夺江先路诉权的主张，缺乏依据，不应得到支持。（四）关于龙得公司逾期交付1F东西两侧门厅、8F膜结构外露天区域等面积是否构成违约，是否无权收取全部租金的问题第一，双方于2009年6月23日签订的《房屋租赁及合作经营合同》载明，东妮娅公司已进行了实地考察，并对该物业及周边环境进行了充分了解并愿意承租该物业。合同第二条明确约定，大楼四方验收合格及一次消防验收通过，龙得公司发出交付通知时开始计租赁期和免租期。第四条约定，双方办理移交手续起即为交付日，从交付日开始计算12年零240天租期。第二，双方于2009年6月25日签订的《的补充协议》约定由龙得公司承担增加部分涉及的施工费用，但是并未约定完工时间，亦未约定以该增加部分竣工交付作为租赁期的起点。第三，龙得公司于2009年12月10日向东妮娅公司交付讼争房产，东妮娅公司于当日与龙得公司签署了移交明细单，并在移交明细单备注中确认“项目的租赁期自双方移交之日起开始计算”。该移交明细单其他事项里载明，“项目东西两侧的门厅2012年2月10日前完工”，可以视为龙得公司承诺了完工日期，但是仍未约定逾期完工的责任为何，亦未将完工与否与收取整栋租赁物的租金问题相关联。第四，双方于2010年4月7日签订《权利义务转让合同书》时，已经超出约定的完工时间，但是东妮娅公司并未追究逾期完工责任，反而在该合同书中约定，由于项目1F东西两侧门厅、8F膜结构外露天区域等增加的实际使用面积2756平方米，总面积在原合同约定的基础上增加2237平方米，双方同意调增租金，计租起算时间从2010年10月10日开始。可见，双方对该部分的逾期交付已经达成谅解。第五，龙得公司提交的双方往来工作函、工作联系函等证据可以证明增加面积系在项目主体交付后与东妮娅公司的二次装修同步交叉进行，该部分面积施工受到东妮娅公司自身的装修及多次对增加面积施工内容调整的影响，该延误并非完全龙得公司原因所致，且该增加面积的实际交付也在该部分面积开始计租的时间之前。第六，东妮娅公司自2010年4月份开始缴纳租金的行为，及龙得公司提交的东妮娅公司、江先路、赵璟娅先后于2011年4月至10月期间多次向龙得公司出具书面的承诺书、还款保证书、东妮娅与龙得公司租金明细等函件表明，东妮娅公司、江先路、赵璟娅均一再确认或承诺支付拖欠的房租，并表示愿意承担违约责任。东妮娅公司于2011年7月28日确认的《东妮娅与龙得公司租金明细》也显示龙得公司延期交房的违约责任东妮娅公司已经进行了追究并从租金中进行了抵扣，说明关于延期交付的责任已经进行了处理。因此，东妮娅公司以增加部分延期交付为由拒绝支付拖欠的租金，缺乏依据，不应支持。（五）关于东妮娅公司提出1F东西两侧门厅、8F膜结构外露天区域等属违章建筑，不应计算租金的问题根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，即使该部分面积未取得审批，东妮娅公司对该部分占有使用，仍应按租金标准支付占有使用费，东妮娅公司的该项主张不能成立。（六）关于租赁物3F“合作经营收益金”是否应支持的问题东妮娅公司主张，龙得公司对租赁物3F部分无权收取“合作经营收益金”，即使有权收取，自2012年4月13日断电后也不应继续收取。本院认为，双方签订的《房屋租赁及合作经营合同》第三条第1款约定，3F为双方合作经营，龙得公司不参与管理，固定收取合作经营收益金。根据上述条款，对于3F，龙得公司未进行投资，不参与管理，双方之间名为合作，实为租赁关系，在2013年7月17日龙得公司接管租赁物之前应计取租金。东妮娅公司主张龙得公司对3F部分无权收取租金，并未提出证据予以证明，本院不予支持。（七）关于讼争合同是否具备解除条件的问题根据双方签订的《房屋租赁及合作经营合同》第十条第2款的约定，东妮娅公司逾期缴纳租金及合作经营收益金达60天以上的，龙得公司可采取停水停电措施及解除合同。东妮娅公司自2010年10月1日开始拖欠租金以后，龙得公司多次向东妮娅公司进行催讨，东妮娅公司及其保证人也先后多次向龙得公司承诺支付欠款，但直至诉讼阶段，东妮娅公司及其保证人仍未按承诺的内容支付租金，已经达到《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条规定的合同解除之情形，龙得公司解除合同的主张符合法律规定和合同约定。（八）关于东妮娅公司向本院提交的一系列证据是否属于法律规定的新证据，足以推翻原审判决的问题东妮娅公司向本院提交的证据材料主要分为三部分。第一部分主要包括政府对案涉租赁物建设用地的相关批复、《建设用地规划许可证》、《土地房屋登记审批表》、有关部门出具的《消防处罚决定书》等，以证明龙得公司擅自改变土地用途，案涉租赁合同应为无效；新增加面积部分系违章建筑，龙得公司无权收取租金。第二部分主要包括二次装修施工资料、东妮娅公司与案外人签订的一系列装修合同、消防验收资料等，以证明因龙得公司对增加面积部分逾期完工，影响东妮娅公司后续装修和正常开业，造成损失。第三部分主要包括有关报纸、照片、视频截图的复印件，以证明龙得公司对东妮娅公司强行断电、殴打其员工、通过媒体对其进行不良宣传，致使其无法继续经营的情况。本院认为，第一，如前所述，本案租赁合同有效与否，并不影响龙得公司向东妮娅公司收取租金。第二，增加面积部分房屋的逾期交付问题在合同履行过程中已经解决，并不影响整栋建筑物的租金收取。第三，根据合同约定，东妮娅公司拖欠租金超过60天，龙得公司有权采取断电措施。东妮娅公司如有证据证明龙得公司存在侵权行为，可另行主张。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第十条之规定，东妮娅公司提交的相关证据不符合原审庭审结束前已客观存在庭审结束后新发现，或原审庭审结束前已经发现，但因客观原因无法取得或在规定的期限内不能提供的情况，不能认定为“新的证据”，且不能推翻二审判决，故东妮娅公司以存在新的证据为由申请再审，本院不予支持。综上，东妮娅公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项、第八项、第九项、第十项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回厦门东妮娅实业股份有限公司的再审申请。审 判 长  魏文超审 判 员  李京平代理审判员  金丽娟二〇一三年十一月二十四日书 记 员  杨 婷