江苏省射阳县人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）射商特字第00019号
申请人江苏射阳农村商业银行股份有限公司，住所地江苏省射阳县合德镇解放路385号。
法定代表人臧正志，该公司董事长。
委托代理人李祥，射阳县沿海法律服务所法律工作者。
委托代理人杭建平，该公司职工。
被申请人焦冬芹，女，1984年12月31日生，汉族，工人，住江苏省射阳县。
被申请人焦春兰，女，1988年12月10日生，汉族，工人，住江苏省射阳县。
申请人江苏射阳农村商业银行股份有限公司于2015年9月24日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，依法由审判员潘高良进行了审查。
申请人江苏射阳农村商业银行股份有限公司称：2011年9月5日，申请人与胡国文、陆秀玲夫妻签订一份最高额个人借款担保合同，约定：胡国文、陆秀玲向申请人借款100万元，胡国文、陆秀玲用位于射阳县洋马镇北邗村、盘湾镇安石村的房地产进行抵押，并办理了抵押登记。2013年7月12日，我行向胡国文、陆秀玲发放了80万元的贷款，约定借款到期日为2014年5月10日，年利率为9%。现胡国文、陆秀玲均已死亡。被申请人焦冬芹、焦春兰为胡国文、陆秀玲的第一顺序继承人。为维护我行的合法权益，请求法院立即拍卖被申请人抵押给申请人的位于射阳县洋马镇北邗村、盘湾镇安石村的房地产，所得价款用于支付申请人借款本金800000元、利息189283.64元，合计989283.64元，以及自2015年9月16日起至实际给付之日止，以借款本金800000元为基数，按合同约定的利率计算的利息。
经查：2011年9月5日，申请人(××)与胡国文、陆秀玲夫妻签订了最高额个人借款担保合同，约定：合同约定借款人向贷款人申请借款，贷款人根据借款人的用款申请和贷款人的可能，分次向借款人发放贷款。担保人自愿为借款人自2011年9月5日起至2014年9月4日止，在贷款人处办理的最高本金余额不超过人民币1000000元的借款提供担保。合同项下逐笔贷款利率按甲方挂牌利率执行，以借据载明的利率标准为准。按月/季结息，到期还本，结息日为每月/季末月的20日。借款人须于每一结息日结息。如借款本金的最后一次偿还日不在结息日，则未付利息应利随本清。借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息。保证方式为用房地产抵押，担保范围为本合同项下借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金及律师费等贷款人实现债权的费用。本合同项下债务履行期限届满，××未受清偿的，××有权依法以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。
2011年9月16日，申请人与胡国文、陆秀玲到国土部门办理了土地使用权抵押登记，领取了：1、射他项（2011）第600766号土地他项权利证明书，该土地他项权利证明书载明：土地他项权利人为江苏射阳农村商业银行股份有限公司，义务人为胡国文，座落为洋马镇北邗村，权属性质为国有土地使用权，地类为仓储用地，使用权面积为3600平方米，使用权类型为出让，他项权利种类为土地使用权抵押权，他项权利范围为土地使用权不作价，抵押土地使用权证号为射国用（2006）第12848号。2、射他项（2011）第600768号土地他项权利证明书，该土地他项权利证明书载明：土地他项权利人为江苏射阳农村商业银行股份有限公司，义务人为胡国文，座落为盘湾镇塘南村，权属性质为国有土地使用权，地类为仓储用地，使用权面积为3051.4平方米，使用权类型为出让，他项权利种类为土地使用权抵押权，他项权利范围为土地使用权不作价，抵押土地使用权证号为射国用（2006）第12847号。2011年9月9日，申请人与胡国文、陆秀玲到房屋登记部门办理了房屋抵押登记，领取了：1、射房他证洋马字第201100**号房屋他项权证，该房屋他项权证载明：房屋他项权利人为江苏射阳农村商业银行股份有限公司，房屋所有权人为胡国文，房屋所有权证号为射房权证洋马字第××号，房屋坐落为洋马镇北邗村，他项权利种类为最高额抵押权设立，债权数额40万元。2、射房他证洋马字第201100**号房屋他项权证，该房屋他项权证载明：房屋他项权利人为江苏射阳农村商业银行股份有限公司，房屋所有权人为胡国文，房屋所有权证号为射房权证洋马字第××号，房屋坐落为洋马镇北邗村，他项权利种类为最高额抵押权设立，债权数额5万元。3、射房他证盘湾字第201100**号房屋他项权证，该房屋他项权证载明：房屋他项权利人为江苏射阳农村商业银行股份有限公司，房屋所有权人为胡国文，房屋所有权证号为射房权证盘湾字第××号，房屋坐落为盘湾镇安石村9组，他项权利种类为最高额抵押权设立，债权数额5万元。4、射房他证盘湾字第201100**号房屋他项权证，该房屋他项权证载明：房屋他项权利人为江苏射阳农村商业银行股份有限公司，房屋所有权人为胡国文，房屋所有权证号为射房权证盘湾字第××号，房屋坐落为盘湾镇安石村9组，他项权利种类为最高额抵押权设立，债权数额50万元。2013年7月12日，胡国文出具借款借据载明：“借款人胡国文，存款账户62×××90，借款用途收购蚕茧，借款金额80万元，年利率9%，归还日期2014年5月10日，还款付息方式每季21日结息”。同日，江苏射阳农村商业银行股份有限公司向胡国文发放了80万元的贷款。上述借款后已支付利息至2014年9月20日。
胡国文于2014年5月14日死亡，陆秀玲于2013年6月13日死亡。被申请人焦冬芹、焦春兰系胡国文、陆秀玲的女儿。
本院认为，申请人与胡国文、陆秀玲签订的最高额自然人担保借款合同是当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的禁止规定，应确认有效。资产抵押合同中的抵押物已经办理了抵押登记，申请人对该抵押物依法享有抵押权。胡国文借款后未依约偿还，故申请人实现担保物权的条件已经成就，申请人的请求符合法律规定。胡国文、陆秀玲死亡后被申请人焦冬芹、焦春兰应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以被继承遗产实际价值为限。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，第一百九十五条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》、第一百九十六条、第一百九十七条的规定，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百七十四条规定，裁定如下：
准予对胡国文生前抵押给申请人江苏射阳农村商业银行股份有限公司的位于射阳县洋马镇北邗村的房屋（射房他证洋马字第201100**号房屋他项权证，债权数额40万元；射房他证洋马字第201100**号房屋他项权证，债权数额5万元）、射阳县盘湾镇安石村9组的房屋（射房他证盘湾字第201100**号房屋他项权证，债权数额5万元；射房他证盘湾字第201100**号房屋他项权证，债权数额50万元）以及位于洋马镇北邗村的射他项[2011]第600766号土地他项权利证明书登记的土地使用权、位于盘湾镇塘南村射他项[2011]第600768号土地他项权利证明书登记的土地使用权进行拍卖、变卖，申请人江苏射阳农村商业银行股份有限公司对上述房屋和土地使用权拍卖、变卖所得价款，在设定抵押债权数额内就胡国文、陆秀玲生前所欠申请人借款本金800000元、利息189283.64元，合计989283.64元，以及自2015年9月16日起至实际给付之日止，以借款本金800000元为基数，按月利率13.5%计算的利息享有优先受偿权。
申请费13974元，减半收取6987元，由被申请人焦冬芹、焦春兰在继承的遗产范围内承担。
当事人对本裁定有异议的，应当在收到本裁定之日起十五日内，利害关系人有异议的，自知道或者应当知道其民事权益受到侵害之日起六个月内向本院提出。
本裁定为终审裁定。
审判员 潘高良
二〇一五年十一月三日
书记员 徐晓鸣
附录法律条文
1.《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为××，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，××可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
××与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，××可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
2.《中华人民共和国继承法》
第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十六条申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
4.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第三百七十四条适用特别程序作出的判决、裁定，当事人、利害关系人认为有错误的，可以向作出该判决、裁定的人民法院提出异议。人民法院经审查，异议成立或者部分成立的，作出新的判决、裁定撤销或者改变原判决、裁定；异议不成立的，裁定驳回。
对人民法院作出的确认调解协议、准许实现担保物权的裁定，当事人有异议的，应当自收到裁定之日起十五日内提出；利害关系人有异议的，自知道或者应当知道其民事权益受到侵害之日起六个月内提出。