四川省乐山市沙湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙湾民初字第827号
原告：乐山市聚友物业服务有限公司，住所地：乐山市中心城区天星路。
法定代表人：曹勇军，总经理。
委托代理人：曹杰，该公司员工。
委托代理人：李德英，四川沫若律师事务所律师。
被告：乐山市昶星置业有限公司，住所地：乐山市沙湾区沙湾镇河口路27号。
法定代表人：陈秀云，董事长。
委托代理人：谭平，四川金顶律师事务所律师。
委托代理人：卢竹，四川金顶律师事务所律师。
原告乐山市聚友物业服务有限公司（以下简称聚友物业公司）与被告乐山市昶星置业有限公司（以下简称昶星公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月22日受理后，依法由审判员李丽梅适用简易程序于2015年10月23日、2015年11月18日、2015年12月9日公开开庭进行了审理。原告聚友物业公司的委托代理人曹杰及李德英，被告昶星公司的委托代理人谭平、卢竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告根据国务院颁布的《物业管理条例》第二十一条的规定，就公园一号项目商住小区提供物业管理服务，于2012年5月12日依法签订了《前期物业服务合同》。根据我公司与被告签订的《前期物业服务合同》第四章第十七条第2款的约定：“物业管理服务费标准：公园一号第1、2期物业，多层住宅为0.35元／月.平方米；电梯物业0.70元／月.平方米；商业物业0.80元／月.平方米。”第6款的约定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业……按照实际超过部分面积的60%收费，未出售的门市免收物业管理服务费。”第7款约定：“因房屋质量问题或者销售承诺不兑现等甲方原因，造成业主或物业使用人拒交物业服务费用的，其费用由甲方如实向乙方交纳。”第五十五条约定“本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，依法向乐山市沙湾区人民法院提起诉讼。”合同履行过程中，出现了双方订立的合同约定的属于被告责任的争议事由，按照合同约定，被告应支付我公司相应的物业服务费，我公司于2015年7月29日去函被告公司、沙湾区房管局、沙湾区沙湾镇政府、沙湾区观峨社区等上级部门，要求被告一次性支付我公司上述物业服务费用，但被告置之不理，违反了合同约定。原告为维护其合法权益起诉来院，请求人民法院依法判令：一、被告交纳拖欠原告的物业服务费用共计173，790.85元，具体为：1、公园一号项目未出售的电梯物业服务费8，403.40元；2、公园一号项目未出售的多层住宅及车库物业服务费为13，427.21元；3、公园一号项目1号楼因建筑质量问题应支付的物业管理服务费为78，143.11元；4、在房屋质量保修期内，因公园一号项目部对除1号楼以外�其他楼栋房屋同时出现的裂缝、渗水等问题，被告没有及时进行维修处理，致使该部分业主以此拒交物管费54，489.68元，依据合同约定应由被告支付；5、2014年11月公园一号项目7号楼房屋相继出现墙体裂缝、脱层等问题，致使该部分业主以此拒交物业管理服务费19，327.45元，依据合同约定应由被告支付。二、被告承担本案诉讼费用。
被告昶星公司未提交书面答辩状，在庭审中辩称：1、原告起诉的未出售房屋拖欠物业服务费的金额以及计算方式不符合合同约定，应按照原、被告的约定对已经竣工未出售房屋低于项目总建筑面积的10%的面积免收，高于项目总建筑面积的10%的面积按照60%收取。原告所列的未出售住宅统计表上的部分物业系已经出售的住宅，不应该收取物业管理费；2、对于车库的管理费原、被告没有协商，被告支付车库的物业管理费没�依据；3、对于要求支付的1号楼的物业费已经超过法定的诉讼时效，不应该支持；4、其他房屋楼栋不应该由被告承担。被告售出房屋后，是原告和业主的服务关系，业主是否缴纳物业费，被告一点都不知情，原告没有向被告提出拒交物业管理费。
原告为支持其主张，提供了以下证据：
1、《前期物业服务合同》1份，证明合同约定了物业管理服务费标准，对未出售房屋及房屋质量问题费用交纳均作了约定，被告应向原告支付物业服务费用；
2、《关于支付公园一号项目物业服务管理费的函》及物管费统计表附件1、2、3，证明在合同履行过程中出现了应由被告承担责任的事由，我公司已于2015年7月29日向被告发函进行了催告，被告依合同应支付的物业服务费既有双方的书面约定，又有事实依据；
3、关于公园一号2012年度至2015年度�物业费收费台账本4本，证明原告对公园一号进行物业管理的楼栋及业主的收费情况，被告应依约支付物业服务费的事实依据；
4、《乐山市沙湾区公园壹号A区1栋安全性鉴定报告》西堪（鉴）字2014第8074号，证明公园壹号1号楼经中国建筑西南勘察设计研究院有限公司于2014年7月25日对其房屋进行结构安全性鉴定，1号楼房屋整体安全性评定为Dsu级，严重影响整体承载，1号楼出现了质量问题，业主拒交物管费应由被告支付的事实依据；
5、公告，证明公园一号1号楼出现质量问题，被告于2014年7月13日向业主进行公告；
6、公园一号（一期）5、7号楼主体沉降观测、主体顶部水平位移监测报告：证明在合同履行过程中出现了应由被告承担责任的事由，被告依合同应支付的物业服务费既有双方的书面约定，又有事实依据；
7、乐山市沙湾区房管局查询到的公园一号商住小区未出售住宅物业统计表、四川省乐山市中级人民法院（2013）乐执保字第25号及（2014）乐执保字第145-2号协助执行通知书，证明公园一号部分未出售物业的事实；
8、2013年7月20日聚友物业服务公司提供的《函》及所附未出售住宅物业服务费计算明细表、2014年4月被告付款凭证，证明公园一号未出售房屋的计算依据和付款事实。包括了开办费、空置房的物管费，被告所谓的超过诉讼时效是不存在的；
9、公园一号《业主入住验房表》：证明业主来接收房子的时候，对房子的质量进行检验，发现有问题就会在《业主入住验房表》上签名，业主和原告物业管理人签名，证明1号楼以外的其他楼有些业主因房屋质量问题拒交物业服务费，按照合同约定应由被告承担；
10、公园一号1号楼公共设施移交清单，证明我们�理公园一号1号楼到2013年9月25日止；
11、乐山市沙湾区沙湾镇观峨社区居民委员会盖章的关于终止公园一号小区物业服务的报告及所附拖欠物业服务费统计表，证明原告向该社区发送过本报告涉及公园一号小区业主及被告支付物业服务费的问题，该社区居委会于2015年7月24日收到该报告，是在诉讼时效内进行催告；
12、乐山市沙湾区沙湾镇观峨社区居民委员会及沙湾区住房和城乡建设局的会议纪要，证明2015年7月24日原、被告及上述单位相关负责人就公园一号物业服务费欠付问题开会讨论，原告已向被告主张物业服务费的事实；
13、2013年9月15日签订的协议及2014年3月20日签订的补充协议，证明原告2012年6月至2013年9月15日对公园一号进行了管理，现在主张在诉讼时效内；
14、公园一号1号楼业主张可平、许罗、孙彬等12人身份证复印�及出具的证明，证明此12位业主住宅面积共计1249.01平方米因1号楼出现严重质量问题，从2012年起6月拒绝缴纳物业服务费的事实。
被告昶星公司为证明自己的主张，提供以下证据：
1、前期物业服务合同及2014年3月20日签订的补充协议，证明原告主张的空置房物业费用的计算方式有错误的依据，根据合同的第十七条第6款以及补充协议的第四条可看出对于没有出售的物业收费依据为低于项目总建筑面积百分之十免收被告的物业服务管理费，高于百分之十时按超过部分面积的60%收费；
2、2013年9月15日签订的协议，证明原告于2013年9月15日起就未再管理公园一号1号楼，且原、被告签订协议的时候，原告没有提出欠费问题，现在再要求公园一号2015年9月15日前业主欠费问题已经超过诉讼时效；
3、商品房买卖合同13份，证明空置房和原�所主张的附件1统计表当中的空置房部分不一致，其中有13套已出售并非空置房；
4、收款收据3张及领款单、说明，证明原告主张的附件3、附件4中即除1号楼外业主因保修原因及7号楼业主因质量问题拒交的物业费，其中据被告所知有部分业主是支付了物业管理费的，至于其他有没有缴纳我们不清楚；
5、天卓物业公司的收款收据3份，证明原告以7号楼业主因质量问题拒交物管费向被告主张，而天卓公司接手管理公园一号7号楼后有些业主却缴纳了费用，并不能证明7号楼房屋有质量问题，业主拒交物管费；
6、公园一号1号楼基础加固工程监理工程师通知单，证明公园一号1号楼加固工程在2013年8月中旬就施工了，2013年9月8日就1号楼基础工程加固已开工动土，不存在原告2013年9月15日管理公园一号；
7、公园一号一期、二期工程实测面积汇总表及公园一号8幢住宅实测面积表，证明公园一号一期、二期工程项目建筑面积为65530.6平方米，其中电梯物业建筑面积19864.99平方米和多层物业建筑面积45665.61平方米。
以上证据，经庭审质证，原、被告的质证意见及本院认证意见如下：
对原告提交的证据，被告对证据1真实性、关联性无异议，对证明内容有异议；对证据2真实性无法确认，只有原告方盖章，没有被告盖章，不能证明原告的证明目的；对证据3真实性无法确认，没有被告和业主的签字确认；对证据4真实性无异议，但是不能达到原告所要证明的目的，安全性的鉴定时间是对于2014年7月25日对公园一号1号楼的鉴定，2013年就没有由原告方管理，这份鉴定报告和本案无关；对证据5真实性无异议，载明的内容是2014年7月之后对公园一号1号楼的相关处理，与本案争议事实无关，不能证明原告�证明的内容；对证据6真实性无异议，不能证明房屋有质量问题，不能达到原告的证明目的；对证据7真实性无异议，但不能证明原告所要证明的内容；对证据8中《函》的真实性无法确认，《函》上面只有原告的盖章，没有其他人或者被告的盖章和签字，另外《函》是2013年7月20号出具的，也不能证明原告所说的没有超过诉讼时效的证明内容；付款凭证的真实性无异议，但是不能证明原告所要证明的内容，这部分是公园一号2期空置房已交的物业管理费，和本案无关，有一份补充协议，1期和2期的物业管理费用是有差别的，不能达到原告所要证明1期1号楼没有超过诉讼时效的证明目的；对证据9没有客户亲自确认，不能对验收单的真实性予以确认，验收单所载内容属于保修范围，不能证明房屋质量存在问题，看不出业主有拒交物业服务费的依据。其中有部分是整改了的，�能达到原告所要证明的目的；对证据10真实性无法确认，只有原告方的公章，没有其他部门的盖章和签字，和本案无关，移交清单只有高依喜的签名，公司有这个人，是不是本人签名无法确认，且不能证明原告于2013年9月15日到2013年9月25日期间提供了物业管理；对证据11真实性有异议，该报告抬头是列的沙湾区房管局和沙湾镇政府，为什么会向居委会报告。另外主张物管费只能向相对方提出，向其他人提出不能起到终止时效的作用；对证据12真实性有异议，会议纪要列举的参会人员没有签字；对证据13有异议，不能证明原告的证明目的；对证据14，这上面写明是2012年6月未交物管费，过了诉讼时效；本案已经过了举证期，不能作为证据使用；对这12户真实性无法确认，即使真实也只涉及这12户，不能证明原告主张的表上所列其余51户及门市的情况。本院认为，对原告提交的证据1、4、5、7符合证据的真实性、合法性及关联性原则，本院予以采信，作为认定案件事实的依据；对证据2因系单方制作，没有对方签字确认，本院不予采信；对证据3系原告单方制作且被告不认可，不能单独认定相关案件事实；对证据6真实性予以认可，但该证据不能反映出5号楼及7号楼存在质量问题，无法达到原告的证明目的；对证据8中的《函》及所附未出售住宅物业服务费计算明细表因原告单方制作无被告签字确认，本院不予采信；2014年4月付款凭证是被告针对公园一号二期物业开办费及2013年度及2014年1-3月公园一号二期空置房按照2014年3月20日补充协议缴纳的物管费，符合证据的“三性”原则，本院予以采信；对证据9，只是业主入住验房时反映的情况，但无专业机构鉴定及被告签字确认，不能证明该房就存在相应的质量问题，不能达到原告的证明目的；对证据10，只能证明将公园一号1号楼相关设施设备移交给被告方的时间，不能证明对该楼实际管理到2015年9月25日，不能达到原告的证明目的；对证据11-13符合证据的“三性”原则，能否达到原告的证明目的本院在说理部分阐述；对证据14，经本院核实，其中有7套住房的业主建筑面积共726.72平方米出具的证明属实，本院予以采信，作为认定案件事实的依据；而另外5套住房的业主出具的证明内容与庭审核实事实相矛盾，本院不予采信。
对被告提交的证据，原告对证据1真实性无异议，不能达到被告的证明目的；对证据2真实性无异议；对证据3真实性无异议，卖给业主了，但是这13套的业主没有交房，也应由被告承担物业管理费；对证据4与本案无关；对证据5与本案无关；对证据6动工日期是2013年9月8日，但是不能证明动工加固与对小区实行物业管理相矛盾，与本案无�，2013年9月15日协议中双方已对此明确约定了；对证据7无异议；本院认为，被告提交的证据3、符合证据的“三性”原则，本院予以采信，作为认定案件事实的依据；证据1符合证据的真实性原则，但是否能达到被告的证明目的，本院在说理部分进行阐述；证据2是否能达到被告的证明目的，本院结合全案事实综合认定；证据4显示的是公园一号8-2-701号、16-2-602号、16-2-601号、11-1-501号房屋交物业管理费，而上述房号并未包含在原告主张的1号楼外业主因保修原因及7号楼业主因质量问题拒交物业费的房号清单中，故不能达到被告的证明目的；证据5与本案无关，本院不予采信；证据6只能证明2013年9月8日对1号楼基础工程加固已开工动土，但与原告实际管理1号楼无必然联系；证据7符合证据的“三性”原则，本院予以采信。
根据原告的陈述、被告的答辩以及上述有效�据，本院认定如下事实：
原告与被告于2012年5月12日签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告对被告开发修建的公园一号一期和二期工程提供物业管理服务。合同第二章对委托管理服务内容进行了约定；第四章对物业管理服务费用进行详细约定，第十七条第2款关于物业管理服务费标准为：多层住宅0.35元／月.平方米；电梯物业0.70元／月.平方米；商业物业0.80元／月.平方米。第6款约定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因被告方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用的交纳，低于10%的空置房免收物业管理服务费，高于10%按实际超过部分面积的60%收费。未出售的门市免收物业管理服务费。第7款约定，因房屋质量问题或者销售承诺不兑现等被告方原因，造成业主或物业使用人拒交物业服务费用的，其费用由被告方如实向原告方交纳。第五十条约定，原、被告双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。合同签订后，原告于2012年6月1日开始对公园一号一期工程进行管理，2012年12月对公园一号二期工程进行管理。其中一期工程包括第1栋、第2栋、第5栋、第6栋、第7栋及第8栋，项目建筑面积35604.63平方米；二期工程包括第9栋、第10栋、第11号、第12栋、第14栋、第15栋、第16栋及第17栋，项目建筑面积为29925.97平方米。其中第1栋、第2栋、第8栋的第1单元、第8栋的第2单元、第9栋为电梯住宅物业，建筑面积为19864.99平方米，其余楼栋及第8栋的第3单元为多层住宅物业，建筑面积为45665.61平方米。原告对1号楼外的其余楼栋管理至2015年9月12日。2013年9月8日公园一号1号楼基础加固施工工程已开工动土。2013年9月15日，原、被告双方签订协议，约定在�园一号商住小区1号楼加固施工期间，暂停物业服务所有事宜，且不收取物业服务费用；暂停物业服务期限为2013年9月15日至2014年9月15日止；从2013年9月15日起，公园一号商住小区1号楼所有的公共设施设备停止运行；其卫生、秩序、安全、绿化、公共设施维修保养等由被告负责；电梯年检和维修保养费用、消防设施的检查和维修保养费用、照明系统的维修保养费用等均由被告承担；从2013年9月23日起，物业管理办公室搬迁到17号楼的车库。2013年9月25日，原告将公园一号1号楼的相关设施设备移交给被告。公园一号1号楼共有63套住房，建筑面积为6652.73平方米。其中7套住户住房建筑面积共计726.72平方米从2012年6月起未交纳物业服务费。另原告主张1号楼拖欠物业服务费的6个门市建筑面积共为437.75平方米。2014年7月13日，被告向公园一号小区并1号楼业主发布公告，告知因公园�号1号楼存在地基沉降变形且并未趋于稳定，请1号楼居住的业主于2014年7月15日前搬离1号楼并另行协商处理赔偿事宜。2014年7月25日，中国建筑西南勘察设计研究院有限公司对乐山市沙湾区公园一号1号楼进行房屋结构安全性鉴定，鉴定结论为该房屋整体安全性评定为Dsu级，严重影响整体承载，必须立即采取措施。并提出处理建议为因该房屋地基基础和上部承重结构存在较大安全隐患，对房屋进行加固改造费用较高，建议拆除。2014年3月20日，原、被告双方签订补充协议，协议对公园一号商住楼二期项目的前期物业服务开办费和未出售物业的物业服务费事宜达成补充协议：关于公园一号商住楼二期项目2013年1月至12月，未出售物业的物业服务费和前期物业服务开办费，由被告一次性支付原告40，000.00元；公园一号商住楼二期项目2014年1月至12月未出售物业的物业服务费，被�按每月3，000.00元的标准支付给原告方。关于公园一号商住楼二期项目2014年12月份以后未出售物业的物业服务费双方另行协商。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因被告原因未能按时交付给物业买受人的物业的面积，低于项目总建筑面积10%时原告免收被告物业管理服务费。本协议与原、被告双方签订的《前期物业服务合同》的相关条款约定不一致的，以本补充协议为准，但不影响《前期物业服务合同》其他相关条款的法律效力。补充协议签订后，2014年3月24日，被告按照该协议约定的内容给付原告公园一号二期项目2013年1月至12月份未出售物业的物业服务费及前期物业服务开办费40，000.00元，并支付原告公园一号二期项目2014年1月
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3月未出售物业物管费9，000.00元。双方对于2015年度未出售物业物管费的收取方式并未另行协商且被告未支付2015年度1-8月的未�售物业的物业管理费。审理中，原、被告双方一致认可关于公园一号商住小区未出售住宅物业面积共计8233.74平方米，其中有14套为未出售的电梯物业，面积合计为1827.67平方米；56套为未出售的多层住宅物业，面积合计为6406.07平方米。另未出售的车库共计14个，面积合计为329.02平方米，其中原告认可被告将面积为27.13平方米17-7号车库作为原告的办公用房。审理中，被告认可原告提交的公园一号商住小区1号楼物业服务费统计表中的住宅及门市的户数及各户的建筑面积。另查明，2015年7月24日，原告就被告及部分业主拖欠公园一号物业管理费向乐山市沙湾区房地产管理局、沙湾镇人民政府及沙湾镇观峨社区居委会报告，上述部门为此专门召集原、被告召开协调会议。2015年8月28日及2015年9月3日，四川星辰空间信息技术有限公司对公园一号5号楼及7号楼就主体顶部水平位移监测及主体沉降观测出具变形监测位移变化报表，报表显示分别在二级水准测量及二级导线测量的技术条件下位移变化不显著。
审理中原告明确第一项诉讼请求为：被告交纳拖欠原告的物业服务费用共计156，484.02元，具体为：1、公园一号项目未出售的电梯物业服务费5，526.87元；2、公园一号项目未出售的多层住宅物业服务费为9，685.98元；3、公园一号项目未出售的14个车库物业服务费为497.48元；4、公园一号项目1号楼因建筑质量问题应支付的住宅物业管理服务费为72，182.00元；5、公园一号项目1号楼因建筑质量问题应支付的门市物业管理服务费为3，457.50元；6、在房屋质量保修期内，因公园一号项目部对除1号楼以外的其他楼栋房屋同时出现的裂缝、渗水等问题，被告没有及时进行维修处理，致使该部分业主以此拒交物管费47，427.79元，依据合同约定应由被告支�；7、2014年11月公园一号项目7号楼房屋相继出现墙体裂缝、脱层等问题，致使该部分业主以此拒交物业管理服务费17，706.40元。
本院认为，原、被告双方签订的《前期物业服务合同》及2013年9月15日、2014年3月20日签订的协议系双方的真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应依照约定全面履行。本案的争议焦点为原告主张的各项物业费是否具有事实和法律依据。
关于公园一号小区未出售的住宅及车库物业管理费。
首先关于收费面积的确定。现原告主张按照低于10%的空置房面积免收，高于10%的空置房面积按实际超过部分面积的60%收取费用，10%的基数以空置房的总面积为准。而被告庭审抗辩应当按照低于10%的项目总建筑面积免收，高于10%的项目总建筑面积按实际超过部分面积的60%收取费用。对�10%的基数的理解问题，根据双方签订的《前期物业服务合同》第十七条第6款约定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用的交纳，低于10%的空置房免收物业管理服务费，高于10%按实际超过部分面积的60%收费。未出售的门市免收物业管理服务费。该条对低于10%或高于10%的基数并未明确。而2014年3月20日双方签订的《补充协议》第四条对此进行明确约定，低于项目总建筑面积10%时原告免收被告物管费。第五条约定本补充协议与《前期物业服务合同》相关条款约定不一致的，以本补充协议为准，但不影响《前期物业服务合同》其他条款的法律效力。结合上述约定，本院认定双方关于空置房的收费标准为：低于项目总建筑面积10%的空置房免收物管费；高于项目总建筑面积10%的空置房按照实际超过面积的60%收费。被告的抗辩具有事实依据，本院予以采信。
其次，关于未出售的车库是否属于被告支付物业服务费范围。因双方《前期物业服务合同》第七条约定将附属建筑物、构筑物的维护、养护和管理，包括道路、室内上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等纳入物业管理服务。因车库系属于有独立产权的建筑，不属于附属建筑物范畴，是否纳入物业管理范围没有约定；另双方所签订的《前期物业服务合同》只是对于多层住宅、电梯住宅及门市收费标准进行约定，而车库与多层住宅是两个概念，故该合同对于车库是否收取物管费及收费标准亦未进行明确约定。因此原告主张未出售车库物业面积的物业服务费缺乏事实依据，本院不予支持。
最后，关于收费金额的确定。双方合同约定电梯住宅按0.7元／㎡.月，多层住宅按0.35元／㎡.月收费。庭审查明公园一号未出售的电梯物业14套，物业合计面积为1827.67平方米。因低于电梯物业项目总建筑面积19864.99平方米的10%即1986.50平方米，则该部分电梯物业免收物业管理费。另未出售的多层住宅物业56套，物业合计面积为6406.07平方米，其中低于多层住宅物业项目总建筑面积45665.61平方米的10%即4566.56平方米免收物管费，则余下1839.51平方米需按60%收取物管费，收费金额为1839.51㎡×60%×0.35元／㎡.月×8月=3，090.38元。故被告应当支付原告2015年1月-2015年8月期间公园一号未出售的住宅物业面积物管费合计为3，090.38元。
关于公园一号小区1号楼物业管理费是否应由被告承担。
首先，关于原告主张1号楼2012年6月至2013年9月期间的物管费是否超过诉讼时效。庭审中被告以原告从未向被告主张，甚至双方2013年9月15日签订关于1号楼暂停物业服务期限的协议时原告也未向其主张，故原告向法院起诉主张该项请求超过诉讼时效为由提出抗辩。根据法律规定，请求保护民事权利的诉讼时效期间一般为2年，从知道或者应当知道权利被侵害时起算。本案是原告就公园一号1号楼出现质量问题业主拒交物管费而向被告主张权利，2013年9月15日原、被告双方正式签订关于公园一号1号楼加固施工，暂停物业服务期限的协议，至此说明被告对1号楼出现质量问题表示认可，原告此时就应当知道1号楼出现质量问题可享有向被告主张该栋楼业主拒交的物业服务费的权利，而1号楼业主从2012年6月拖欠物管费直至2013年9月15日，该行为具有持续性，故原告主张1号楼2012年6月至2013年9月期间的物管费的诉讼时效应从2013年9月15日被告认可1号楼出现质量问题起开始起算。经庭审查明，原告于2015年7月24日已就被告及部分业主拖欠公园一号物业管理费向乐山市沙湾区房地产管理局、沙湾镇人民政府及沙湾镇观峨社区居委会报告，且上述部门为此专门召集原、被告召开协调会议，其中包括公园一号1号楼业主拖欠物业费的问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条规定，权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。故原告主张1号楼2012年6月至2013年9月期间的物管费未超过2年的诉讼时效，被告的抗辩缺乏事实依据，本院不予采信。
其次，关于公园一号1号楼63户住宅业主（2012年6月至2013年9月）及6个门市业主（从2012年6月-2013年6月不等至2013年9月）是否未交物业管理费的问题。经查，本案中公园一号1号楼2013年9月出现质量问题，加固施工工程开工动土，2014年经鉴定确实存在较大安全隐患整改困难，建议拆除。根据双方签订的《前期物业服务合同》第十七条第7款约定，因房屋质量问题或者销售承诺不兑现等被告方原因，造成业主或物业使用人拒交物业服务费用的，其费用由被告方如实向原告方交纳。为此，原告应当提供证据证实1号楼63户住宅业主（2012年6月至2013年9月）和6个门市业主（从2012年6月-2013年6月不等至2013年9月）未交物业管理费的客观事实。庭审中，原告提供了其自行制作的收费台账本证实其主张，根据证据的内涵及认证原则，原告自行编制的收费台账本，严格意义讲同样属于原告的主张，在没有其他证据佐证的情况下其真实性无法确认，单一的自行编制的收费台账本不具有证据的证明效力。原告在庭审中提供了1号楼12户住宅业主未交2012年6月至2013年9月物管费的证明，虽然证据有瑕疵，但经本院核实其中有7户住宅业主未交物管费客观真实存在，对1号楼7户住宅业主未交物管费的事实予以确认；对另外5户住宅业主出具的证明内容与庭审核实事实相矛盾，本院不予认定。综上，本院依现有证据认定上述7户住宅业主（建筑面积726.72平方米）未交2012年6月至2013年9月物管费，对公园一号1号楼其他56户住宅业主（2012年6月至2013年9月）及6个门市业主（从2012年6月-2013年6月不等至2013年9月）未交物业管理费的问题，因原告未提供证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，此部分主张本院不予支持。
最后，关于被告应当承担公园一号1号楼业主拒交所产生的物管费金额。庭审查明，1号楼未交物管费的7户住宅业主物业面积合计726.72平方米，其属于电梯住宅，收费标准为0.7元／㎡.月。因原、被告双方2013年9月15日签订协议明确约定2013年9月15日至2014年9月15日暂停物业服务期限，暂停物业服务期间不收取物业服务费用。故原告向被告主张1号楼2012年6月1日至2013年9月15日期间的物业服务费部分具有事实依据，本院予以支持。本院认定被告承担公园一号1号楼业主未交所产生的物管费为726.72㎡×0.7元／㎡.月×15.5月=7，884.91元。
三、关于公园一号1号楼外的其他楼层业主因房屋保修原因及7号楼业主因房屋质量问题拒交物业服务费的承担。因原告没有提供确实充分的证据证明上述楼房存在质量问题以及业主拒交物管费的事实，故原告应当承担举证不利的法律后果，其向被告主张该部分物业管理费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条、第三十六条第一款、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告乐山市昶星置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告乐山市聚友物业服务有限公司的物业管理费10，975.29元；
二、驳回原告乐山市聚友物业服务有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3，776.00元，减半收取1，888.00元，原告乐山市聚友物业服务有限公司承担944元（已交），被告乐山市昶星置业有限公司承担944元（在本判决生效后七日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐�市中级人民法院。
审判员 李丽梅
二〇一五年十二月十五日
书记员 杨 敏
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
附：本案适用法律
《中华人民共和国合同法》
第八条?依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条?当事人应当按照约定全面履行自己的义务�当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣�但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。