杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0110民初3400号
原告：杭州经建房地产开发有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区东湖街道邱山大街611号7楼。
法定代表人：邓某某，董事长。
委托代理人：金涛，浙江金宏律师事务所律师。
委托代理人：方剑锋，浙江金宏律师事务所律师。
被告：吕某某。
委托代理人：许文洁，浙ＸＸ光律师事务所律师。
被告：杭州余杭区东湖街道赵某理发店，住所地：浙江省杭州市余杭区东湖街道邱山大街***********************号。
经营者：赵某。
原告杭州经建房地产开发有限公司（以下简称经建公司）为与被告吕某某、杭州余杭区东湖街道赵某理发店（以下简称赵某理发店）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年3月16日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员刘娟独任审判。本院于2016年4月14日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告经建公司的委托代理人方剑锋、被告吕某某的委托代理人许文洁到庭参加诉讼。被告赵某理发店经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告经建公司诉称，2014年10月20日，原告经建公司与被告吕某某签订《名门天第商铺租赁合同》一份，原告经建公司将位于丘山大街名门天地二层611-202-204号单元共计460平方米的商铺租赁给被告吕某某使用经营，合同约定：租赁期限为五年，自2014年10月1日起至2019年9月30日止，租金以季度形式支付，先付后用，每季度租金人民币51500元，租金自2016年10月1日起每年递增一次，在上一年的基础上增长5%，物业费及其他费用由物业公司按国家相关规定另行计收，水电煤等公用事业费根据实际发生的费用每月支付，若被告吕某某未经原告书面同意，逾期不支付租金累计超过30天，原告经建公司有权解除合同，履约保证金不退回。且被告吕某某需赔偿原告合同剩余租赁年限全额租金的20%违约金，合同第十四条约定：履约过程中产生争议的，双方协商不成任何一方可向租赁单元所在地人民法院提起诉讼。
2015年6月15日，原告经建公司与被告吕某某以及被告赵某理发店签订《补充协议》一份，约定因被告吕某某经营需要投资成立被告赵某理发店，故原告经建公司与被告吕某某所签订的租赁合同中被告吕某某的权利义务由被告赵某理发店继承。被告赵某理发店愿意全面履行《名门天地商铺租赁合同》中的所有内容，若违反合同约定的内容，原告经建公司有权视为违约，并解除合同要求被告吕某某及赵某理发店承担违约责任。
合同签订后，原告经建公司依约交付了商铺，然而两被告从2015年4月23日起就一直拖欠租金和相关的物业费用，经原告经建公司多次催讨，仍未支付，两被告的行为属于严重违约，故原告经建公司向法院起诉，请求判令：
1、解除原告于被告签订的《名门天第商铺租赁合同》和《补充协议》；
2、被告二立即腾房；
3、被告二支付原告2015年7月1日至2016年2月29日租金139050元；
4、被告二支付2016年3月1日起至2016年3月10日占有使用费5650元，此后至实际腾房之日的占有使用费按日租金565元的标准计算；
5、被告二支付原告2015年6月至2016年2月29日物业管理费及其他费用17098元；
6、被告二支付违约金（2016年3月1日至2019年9月30日租金总额的20%）共计155976元；
7、被告一对上述3-6项承担连带责任；
8、本案诉讼费由二被告承担。
原告经建公司为证明诉称事实，提供并陈述了如下证据材料：
1、《名门天第商铺租赁合同》一份，用于证明原告经建公司与被告吕某某签订《名门天第商铺租赁合同》一份，双方就相关的权利与义务做出约定的事实。
2、补充协议一份，用于证明2015年6月15日，原告经建公司与被告吕某某及被告赵某理发店签订《补充协议》一份，三方约定就《名门天第商铺租赁合同》中被告吕某某的权利义务由被告赵某理发店继承，被告赵某理发店若违反合同约定，则由两被告共同承担违约责任的事实。
3、房屋所有权证一份，用于证明案涉商铺系原告经建公司合法所有的事实。
4、收款收据及费用清单打印件各一份，用于证明2016年2月29日，原告经建公司代两被告支付物业费、水电费、停车费等费用合计17098元的事实。
被告吕某某辩称，被告吕某某同意解除合同，也同意腾房，对原告经建公司提出的第三项诉请，被告吕某某已经支付了四个季度租金，应扣除其中51500元，剩余未支付的租金总额应当为87550元。对于原告经建公司的第四、五、六项诉请，被告吕某某不需要承担。被告吕某某不应当与被告赵某理发店承担连带责任。
被告吕某某为证明答辩事实，提供并陈述了如下证据材料：
1、招商银行转账记录三份，用于证明被告吕某某共计支付原告经建公司4个季度租金的事实。
2、转让协议一份，证明被告吕某某与被告赵某理发店已清楚约定关于案涉房屋相关的一切责任都是由被告赵某理发店承担的事实。
被告赵某理发店未作答辩，也未提供证据材料。
对原告经建公司提供的证据，被告赵某理发店未到庭质证，被告吕某某当庭质证，对于证据1、3三性均无异议；对证据2真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，被告吕某某不应该与被告赵某理发店承担共同的违约责任；对证据4三性均有异议，原告经建公司主张的水费、电费及物业费等应当是正式的发票。
对被告吕某某提供的证据，被告赵某理发店未到庭质证，原告经建公司当庭质证，对证据1真实性无异议，但不能证明被告吕某某的待证事实，原告经建公司认为被告吕某某2014年10月21日支付的三笔款项其指向应该是第一季度的租金及履约保证金，并不是被告吕某某所陈述的两个季度的租金；对证据2的真实性无法确定，且该证据与本案无关。
本院经审核后认为，原告经建公司提供的证据1-3均符合证据的采信规则，本院予以确认；对原告经建公司提供的证据4中的收款收据以及被告吕某某提供的证据1、2的真实性均予以确认，并根据其作为认定案件事实的依据；原告经建公司提供的证据4中的费用清单系打印件，本院不予确认。
本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2014年10月20日，原告经建公司（甲方）与被告吕某某（乙方）签订《名门天第商铺租金合同》。合同约定，原告经建公司将位于邱山大街名门天第二层611-202~204号单元租赁给被告吕某某，租赁期5年，自2014年10月1日起至2019年9月30日止。年租金为206000元整，被告吕某某以季度形式支付，每季度租金为51500元整。自2016年10月1日起每两年递增一次，租金递增幅度在上一年的基础上增长5%。物业管理费及其它费用由物业公司按国家相关规定另行计收。合同还约定如下内容：“八、租金及其他费用的支付。乙方须于本合同签署当日即支付给甲方首期租金51500元整，此后租金的支付期限为每季度一付，先付后用。乙方应提前一个月向甲方付清下一季度的租金。水、电、煤等公用事业费根据实际发生的费用每月支付。乙方逾期支付租金，每迟延一天，乙方应承担应付费用的千分之一作为违约金。逾期超过15天的，甲方有权解除合同，并要求乙方损害赔偿，且保证金不予退还。九、履约保证金。乙方须于本合同签署当日即支付甲方人民币51500元整作为履约保证金，如乙方到期未能支付，则本租赁合同自动失效。对于乙方所支付的履约保证金，甲方有权在乙方出现逾期支付和甲方代为支付水、电灯费用以及其他违约行为的情况下，从履约保证金中扣除逾期租金及其他费用或损害赔偿，并要求乙方在接到甲方扣款通知后15日内补足，逾期未补足的，甲方有权解除合同，并要求乙方损害赔偿，且履约保证金不予退还。”双方在合同第十三条对违约责任作出约定，其中第二款约定如下：“乙方有下列情况之一的，甲方有权单方面解除本合同，并停止向乙方供水、供电；履约保证金不予退回；由此造成甲方的损失全部由乙方负责，乙方另需赔偿甲方本合同剩余租赁年限全额租金的20%的违约金：……4、未经甲方书面同意，乙方逾期不支付租金累计超过三十天的。”合同还对双方的其他权利义务作了约定。
合同签订后，被告吕某某于2014年10月21日向原告经建公司转账103000元；于2014年12月31日向原告经建公司转账51500元；于2015年4月16日向原告经建公司转账51500元。
2014年12月10日，被告吕某某与被告赵某理发店的经营者赵某签订转让协议一份，约定被告吕某某（甲方）将位于杭州余杭区邱山大街二层611-202-204Nine造型、护肤、SPA、理发店，以壹拾伍万元整转让给赵某。2014年12月10日前店内的所有经济债务由被告赵某理发店（甲方）承担，自2014年12月10日起店内（含卡金、房屋租金、水电费、物业费等）一切费用由乙方承担，与甲方无关。乙方承诺2014年12月10日付款伍万元整，2015年2月10日付款伍万元整，2015年5月10日余款伍万元整付清。租房合同待余款付清之日起转交乙方。
2015年6月15日，原告经建公司（甲方）与被告吕某某（乙方）及被告赵某理发店（丙方）共同签订补充协议，约定如下：“1、因乙方承租甲方的营业房系用于经营，并投资成立丙方，故原甲、乙双方所签的租金合同中乙方的权利、义务由丙方承继；2、原《名门天第商铺租赁合同》中约定的租赁费由丙方按合同约定的时间，直接支付给甲方，并由甲方直接开具收款凭据给丙方；3、丙方已明确《名门天第商铺租赁合同》中所有的内容，愿无异议地全面履行，不以任何理由违反合同约定的内容，否则，甲方有权视为违约，并解除合同和要求乙方、丙方承担违约责任；4、在甲方承继、履行原《名门天第商铺租赁合同》期间，如有违约或其他不当使用造成房屋损毁、甲方经济损失的，乙方和丙方互负连带赔偿责任。后因两被告未按约支付租金及其他费用，双方未能协商解决，原告经建公司向本院起诉，望判如所请。
另查明，位于杭州市余杭区东湖街道邱山大街名门天第611-202、611-203、611-204房屋共21层，建筑面积625.40平方米，房屋所有权人为原告经建公司。后被告吕某某及被告赵某理发店自2015年7月起均未支付过涉案商铺的租金。原告经建公司代为支付了2015年6月至2016年2月29日的物业管理费等其他费用共17098元。
本院认为：原告经建公司与被告吕某某签订的《名门天第商铺租赁合同》以及原告经建公司与两被告签订的《补充协议》均系各方当事人真实意思表示，内容不违法法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，对各方当事人均具有约束力。
本案的争议焦点之一是被告吕某某2014年10月21日支付给原告经建公司的103000元的款项性质；争议焦点之二是被告吕某某是否需承担连带责任。关于争议焦点一。原告经建公司认为被告吕某某于2014年10月21日支付的103000元系履约保证金及一个季度的租金。被告吕某某认为其支付的上述款项系两个季度的租金。根据原告经建公司与被告吕某某在《名门天第商铺租赁合同》中的约定，涉案商铺的租金支付形式系按季支付，被告吕某某应当在合同签订当日向原告经建公司支付首期租金51500元以及履约保证金51500元，被告吕某某应当提前一个月向原告经建公司付清下一季度的租金。结合合同签订的时间以及被告吕某某的付款时间，本院认定被告吕某某2014年10月21日支付给原告经建公司的103000元系2014年第四季度的租金51500元及履约保证金51500元；于2014年12月31日支付的51500元系2015年第一季度的租金；于2015年4月16日支付的51500元，系2015年第二季度的租金。关于争议焦点二。原告经建公司认为其与两被告签订的补充协议中明确约定，在被告赵某理发店承继、履行原《名门天第商铺租赁合同》期间，如有违约或其他不当使用造成房屋损毁、原告经建公司经济损失的，被告吕某某和赵某理发店互负连带赔偿责任。据此原告经建公司要求被告吕某某承担连带责任。被告吕某某认为其与被告赵某理发店已经签订了转让协议，商铺实际由被告赵某理发店经营，相关费用应当由被告赵某理发店承担。本案中，补充协议系原告经建公司与两被告三方签订，对各方均具有约束力，而被告吕某某虽抗辩其与被告赵某理发店签订了转让协议，但上述协议系其内部权利义务的约定，并不具有对抗第三人即原告经建公司的效力，故被告吕某某应对被告赵某理发店的应付款项承担连带责任。
本案中，合同签订后，原告经建公司按约向被告吕某某交付了涉案房屋，而两被告未按照合同约定及时支付租金，导致纠纷产生，应当承担相应的民事责任。《名门天第商铺租赁协议》中约定被告吕某某逾期不支付租金超过30天的，原告经建公司有权单方面解除合同，且庭审中被告吕某某亦表示同意解除合同。故对原告经建公司要求解除与被告吕某某签订的《名门天第商铺租赁协议》的诉讼请求，本院予以支持。而《补充协议》中也约定《名门天第商铺租赁协议》中的被告吕某某的权利义务由被告赵某理发店承继，被告赵某理发店未按约支付租金，已超过30天，故对原告经建公司要求解除与被告吕某某、赵某理发店签订的《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告赵某理发店应当将涉案商铺腾空并交付给原告经建公司，故对原告经建公司要求被告赵某理发店腾房的诉讼请求，本院予以支持。《名门天第商铺租赁协议》约定的租赁期限系2014年10月1日起至2019年9月30日，被告吕某某支付了履约保证金及2014年第四季度、2015年第一、二季度的租金，自2015年7月1日起的租金均未支付。故对于原告经建公司要求被告吕某某、赵某理发店支付2015年7月1日起至2016年2月29日止的租金139050元的诉讼请求，本院支持137333.33元。对于原告经建公司要求被告赵某理发店按照565元／天的标准支付自2016年3月1日起至实际腾空之日止的占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。双方在《名门天第商铺租赁协议》中约定物业管理费及其他费用由物业公司按国家相关规定另行计收。原告经建公司称已替被告赵某理发店先行垫付水、电费、物业费、停车费共计17098元，并提供杭州经建物业管理有限公司盖章的收款收据予以证明，故对原告经建公司要求被告赵某理发店支付水、电费、物业费、停车费共计17098元的诉讼请求，本院予以支持。
对于本案中的履约保证金及违约责任。原告经建公司主张违约金155976元，且履约保证金不予退还。被告吕某某认为违约金过高，应当予以调整。本案中双方在《名门天第商铺租赁协议》中约定，在被告吕某某具有逾期支付租金的违约情形时，原告经建公司有权解除合同且履约保证金不予退还。本院认为，履约保证金是为确保合同双方按约履行合同义务而设立，具有一定的担保的性质。本案中双方除履约保证金外也另行约定了违约金，且违约金的数额系剩余租赁年限全额租金的20%。本院综合考虑本案的实际情况、原告经建公司的实际损失，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素后认为，被告吕某某已支付的履约保证金51500元足以弥补原告经建公司的损失，故对原告经建公司主张违约金155976元的诉讼请求，本院不予支持。被告吕某某的抗辩意见，合理部分，本院予以采纳。被告赵某理发店经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告杭州经建房地产开发有限公司与被告吕某某于2014年10月20日签订的《名门天第商铺租赁协议》以及原告杭州经建房地产开发有限公司与被告吕某某、杭州余杭区东湖街道赵某理发店于2015年6月15日签订的《补充协议》自本判决生效之日起解除；
二、被告杭州余杭区东湖街道赵某理发店于本判决生效后十日内腾空位于杭州市余杭区邱山大街名门天第二层611-202~204房屋；
三、被告杭州余杭区东湖街道赵某理发店于本判决生效后十日内支付原告杭州经建房地产开发有限公司2015年7月1日起至2016年2月29日止的租金137333.33元；
四、被告杭州余杭区东湖街道赵某理发店于本判决生效后十日内按日租金565元／天的标准支付原告杭州经建房地产开发有限公司房屋自2016年3月1日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费；
五、被告杭州余杭区东湖街道赵某理发店于本判决生效后十日内支付原告杭州经建房地产开发有限公司水、电费、物业费、停车费共计17098元；
六、被告吕某某对上述第三、四、五项承担连带责任；
七、驳回原告杭州经建房地产开发有限公司的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费6066元，减半收取3033元，由原告杭州经建房地产开发有限公司负担1532元；由被告杭州余杭区东湖街道赵某理发店负担1501元，于本判决生效后七日内付清，被告吕某某承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共三份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费6066元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。
代理审判员 刘 娟
二〇一六年六月七日
书 记 员 宣雅萍