吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉中民一初字第21号
原告：孙振华，住吉林省吉林市。
委托代理人：金钰，吉林证剑律师事务所律师。
被告：中信银行股份有限公司长春分行。住所：吉林省长春市。
负责人：李耀东，该行负责人。
委托代理人：高强，吉林功承律师事务所律师。
委托代理人：曾庆华，吉林功承律师事务所律师。
原告孙振华与被告中信银行股份有限公司长春分行（以下简称中信银行长春分行）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告孙振华及其委托代理人金钰，被告中信银行长春分行的委托代理人高强、曾庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙振华诉称：2011年6月，原、被告签订房屋租赁合同，约定孙振华将其所有的坐落于吉林市船营区昌茂花园B号楼房屋出租给中信银行长春分行，用以开办中信银行吉林分行作为经营场所。合同约定租金每年600万元，租期10年。合同签订后，孙振华将租赁房屋的钥匙交给中信银行长春分行并协助其办理了用电等手续。但中信银行长春分行没有交付房租。经计算，截至2014年6月中信银行长春分行共欠付原告租金1800万元。现来院告诉，请求：1.判令被告立即支付租金1800万元；2.判令被告支付欠款利息损失216万元（自2011年6月至2014年6月按银行同期贷款利息6%计算）；3.被告承担全部诉讼费用
被告中信银行长春分行辩称：1.原、被告双方虽签订了房屋租赁合同，孙振华没有将租赁房屋的钥匙交付给中信银行长春分行，未实际交付房屋给中信银行长春分行承租，双方至今也没有办理过租赁房屋的交付手续；2.房屋不具备交付条件。合同明确约定配电装置应达到500千瓦用电标准，但孙振华没有按照合同约定安装配电装置。500千瓦的配电装置是孙振华在2014年中旬重新对外出租时方配备到位；3.孙振华失联且未按约定条件和方式交付租赁房屋，被告已于2012年8月以原告可以知悉的方式通知其解除合同，双方房屋租赁合同应已在2012年8月解除。因孙振华违反合同约定致使合同目的无法实现，其无权要求给付租金。
经审理查明：中信银行长春分行为在吉林市设立中信银行吉林分行，特成立吉林筹备工作组，经对三处房屋实地考察对比，选定吉林市昌茂花园B号楼作为营业场所。2011年5月23日，中信银行长春分行与孙振华签订房屋租赁合同。合同约定：孙振华将其所有的位于吉林市船营区解放大路昌茂花园B号楼网点出租给中信银行长春分行使用，租赁房屋总面积13662平方米（其中有偿租用面积4555平方米，剩余9107平方米免费使用），租赁价格为年租金598万元，租赁期限为120个月（自2011年8月1日起至2021年7月31日止）。2011年7月31日之前期间属于免租期，期内中信银行长春分行无须支付租金、物业管理费、水费、电费、电话费、供暖费、空调延时使用费等。孙振华应于合同签订后以书面形式通知中信银行长春分行进行房屋交接。租金的具体支付方式为：在租赁期内第一年8月1日至12月31日的租金8月份支付，以后租赁期内每年分两次支付当年租金，即1月中旬前支付当年1～6月份租金，7月中旬前支付当年7～12月份租金。孙振华保证在交房时，确保消防主机、消防水箱、500千瓦用电配备到位，预留具备使用条件的水、电、气、外网接口。
涉案合同签订后，孙振华向中信银行长春分行吉林筹备工作组的工作人员陈安交付了房屋钥匙。2011年10月，孙振华因另案被限制人身自由，2011年12月9日被执行逮捕。2012年8月7日、8月16日中信银行长春分行以孙振华没有交付房屋为由以邮寄的方式向其发出解除房屋租赁合同书面通知，于8月8日、8月13日在房屋现场张贴了该通知，并分别于8月15日、8月21日在《吉林日报》予以刊登。2014年6月，孙振华将涉案房屋另行租赁给他人。
另查明，2007年，涉案房屋供水、排水、供热、消防、供电设施经有关部门验收合格。在涉案合同签订以前，应中信银行长春分行的要求，孙振华于2011年5月6日以自己的名义办理了房屋产权证。涉案合同签订时，吉林市昌茂花园小区建有5430千瓦容量用电设备，供电线路具备10千伏供电能力，涉案房屋500千瓦容量供电设备配备到位。中信银行长春分行接收孙振华交付的涉案房屋钥匙以后，没有向孙振华提供或向有关供电部门自行申报非居民新装用户用电的相关材料。本案拟成立的中信银行吉林分行于2013年获得银监部门批准。
认定以上事实有《房屋租赁合同》《（2012）吉长国安证民字第16303号、16304号、16305号、16306号公证书》《吉林日报2012年8月15日第三版、8月21日第7版报样》《房屋所有权证》高军、陈安谈话视频资料、陈安出具的情况说明《吉林市昌茂房地产开发有限公司情况说明》《吉林电业局船营供电局昌茂花园小区箱变明细》《国网吉林省电力有限公司吉林供电公司情况说明》《拘留证》《逮捕证》《工程竣工验收备案资料》以及当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为：中信银行长春分行为在吉林市设立吉林分行开展营业与孙振华签订房屋租赁合同，双方当事人意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。本案争议焦点是：1.涉案房屋是否已经完成出租实际交接；2.500千瓦用电容量是否配备到位并成为出租人是否存在根本违约进而导致涉案租赁合同解除的条件；3.孙振华的起诉是否超过诉讼时效期间；4.中信银行长春分行是否应付租金或应付租金数额。
一、涉案房屋已经完成出租实际交接。在房屋租赁合同履行过程中，将交付房屋钥匙作为实际交接出租房屋的方式系社会公众普遍认同的惯常做法。本案中，在房屋租赁合同签订以前，中信银行长春分行专门成立筹备工作组，通过实地考察和对比，在初选的三处房屋当中最终选定了孙振华所有的涉案房屋签订了租赁合同，说明中信银行长春分行对拟租房屋状况是否满足银行办公营业需要条件能够做到确定的了解。涉案租赁合同虽然约定以书面形式通知承租人进行房屋交接，但在合同签订后，中信银行长春分行即接受了孙振华交付的房屋钥匙，并在孙振华起诉以前从未提出房屋不具备承租条件的任何异议，该房屋钥匙至今也没有向孙振华返还。另外，涉案房屋相关验收手续齐全，满足建筑物正常使用的基本条件，完成个性化装饰装修后既可具备银行办公营业的使用条件。而中信银行长春分行亦未充分举证证明涉案房屋尚有需要交接验收的特别事项。中信银行长春分行接受房屋钥匙至今未予返还的行为应当视为其已经以自己的行为表示对房屋已经实际交接的接受。故中信银行长春分行以此作为租赁合同解除的事由不符合常理，涉案房屋没有实际交接的抗辩理由本院不予采信。
二、涉案房屋不满足500千瓦用电容量配备致租赁合同不能履行的抗辩理由不能成立。首先，涉案房屋所在昌茂花园小区供电线路满足10千伏供电能力，在涉案租赁合同签订当时已配有5430千瓦容量的供电设备。其中500千瓦容量的2号变电箱是该小区内距涉案房屋最近的变电箱。故作为昌茂花园小区建设开发单位吉林市昌茂房地产开发有限公司在本案中关于涉案房屋满足500千瓦用电容量配备专供的证言与客观条件相符，应予采信。其次，本案缺失否定涉案房屋不满足500千瓦用电容量配备的前提条件。中信银行长春分行租用涉案房屋是以开展银行办公营业需要为目的。作为正规的金融机构，在正常金融业务运营中，需要拥有长期稳定适合的办公营业场所，因此在用电费用支出上必然会以自己的名义办理用电开户手续，这样才能保证日常用电费用支出账目符合正规的财务管理制度和规程。而单位作为用电新装用户办理用电开户手续，需要向相关供电部门书面申请并同时提交产权证书、营业执照、法定代表人身份证明、经办人身份证明等材料，需要进行装饰装修的，还需提交施工图纸和施工方案等材料。本案中，中信银行长春分行始终没有在合同约定的装修免租期以及之后的起租期间直接或委托孙振华向相关供电部门提交上述材料办理新装用电开户审批手续。也正因中信银行长春分行没有履行上述新装用电开户审批手续，涉案房屋是否不满足500千瓦用电容量配备无从谈及。第三，从客观上讲，涉案房屋亦不存在不满足500千瓦用电容量配备的情况。一是在房地产开发领域或者用户用电办理方面，对于500千瓦用电容量配备的办理无论是新设还是增容，并非难以实现；二是孙振华在出租房屋以前已经应中信银行长春分行的要求，支出高额税费，将涉案房屋办理至自己名下，充分体现了孙振华履行涉案租赁合同的诚意和能力；三是如果涉案房屋确实存在不满足500千瓦用电容量配备的合同履行障碍，中信银行长春分行必然将此作为解除合同的事由。然而事实上中信银行长春分行解除合同的书面通知中不见该项事由。四是本案拟成立的中信银行吉林分行于2013年才获得银监部门批准。因此，综合以上情况考量，中信银行长春分行在本案中以其解除合同书面通知中不见的事由作为抗辩孙振华诉请的理由不能成立，本院不予支持。中信银行长春分行应向孙振华支付涉案房屋的租金。
三、孙振华的起诉不超诉讼时效期间。中信银行长春分行发出解除合同通知之时，孙振华因另案被限制人身自由，对于中信银行长春分行通知解除涉案租赁合同情况无从知晓，更无法向中信银行长春分行主张权利。另因中信银行长春分行解除合同的事由并不成立，本案阶段性房屋租金对应租期至2014年6月，因此孙振华的起诉不超诉讼时效期间。
四、根据公平原则合理确定中信银行长春分行应付租金数额。虽然中信银行长春分行解除租赁合同的主张不符合法定情形，且有逾期未付租金的行为，但其确未实际使用该房屋用于经营。同时，因孙振华另案被公安机关采取强制措施期间，中信银行长春分行也无法向孙振华履行交付租金的合同义务。鉴于中信银行长春分行已经另行选定办公营业地点，本案租赁合同已经不存在履行可能，孙振华在2014年6月已将该房屋另出租给法人并未造成实际损失的进一步扩大。因此本院本着公平原则，考量当事人双方的利益平衡，以涉案租赁合同约定的租金标准，合理确定应付租金从合同双方约定的起租日（2011年8月1日）起计算到中信银行长春分行通知合同解除日（2012年8月21日）合计658.62万元为宜，同时中信银行长春分行应当从2011年8月1日起至2014年6月1日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付孙振华利息损失。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告中信银行股份有限公司长春分行于本判决生效后7日内给付原告孙振华租金658.62万元及利息（从2011年8月1日起至2014年6月1日止按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；
二、驳回原告孙振华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费142600元，由中信银行股份有限公司长春分行负担5万元，由原告孙振华负担92600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审 判 长 徐 玖
审 判 员 王国峰
代理审判员 赵翠霞
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 王洋子