北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第03311号
上诉人（原审原告）张洪彦，男，1959年7月2日出生。
委托代理人李宏伟，河北碩华律师事务所律师。
委托代理人黄共兴，河北碩华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李华刚，男，1966年8月29日出生。
委托代理人周涛，北京上泽律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）张瑞菊，女，1972年2月28日出生。
原审第三人张洪海，男，1950年1月17日出生。
原审第三人张洪江，男，1955年8月18日出生。
张洪海、张洪江共同委托代理人张淼，男，1985年12月1日出生。
上诉人张洪彦因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2013）石民初字第7348号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人张洪彦之委托代理人李宏伟、黄共兴，被上诉人李华刚之委托代理人周涛，被上诉人张瑞菊，原审第三人张洪海、张洪江之委托代理人张淼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张洪彦起诉至原审法院称：张洪彦在门头沟区75排2号有建筑面积总计815.47平方米房屋，与其母亲76号房屋合计面积889.07平米。2009年上述房屋被拆迁，张洪彦与北京市门头沟区龙泉镇人民政府签订《门头沟区采空棚户区改造房屋拆迁货币补偿协议》及《按照房屋置换方式进行调整确认单》，共补偿17套房屋，安置房面积960平方米。2012年2月19日，张洪彦与李华刚签订《北京市房屋买卖合同》，约定所售房屋坐落于门头沟区，建筑面积80平方米，房屋成交价格58万元。张洪彦认为双方所签买卖合同对房屋约定不明确，合同没有履行基础，亦违反了安置房屋买卖相关政策。为维护张洪彦合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、解除张洪彦与李华刚于2012年2月19日签订的《北京市房屋买卖合同》及补充协议；2、诉讼费用由双方共同承担。
李华刚在原审法院答辩称：不同意张洪彦诉讼请求。李华刚已经将房屋转卖给张瑞菊，并告知张洪彦，并由张洪彦之子张淼与张瑞菊办理房屋买卖手续。经张瑞菊要求，张洪彦之子张淼向张洪彦打电话确认同意将房屋转售张瑞菊事宜，并由张淼代表张洪彦签字。张洪彦已知晓转卖事宜，故应由张洪彦和张瑞菊履行房屋买卖合同。
原审第三人张瑞菊在原审法院答辩称：不同意张洪彦的诉讼请求。张洪彦与李华刚签订的房屋买卖协议合法有效，我方与李华刚所签转让协议亦合法有效。当时，已经通知张洪彦，买卖合同合法有效，应当继续履行。
原审第三人张瑞菊起诉称：2012年7月16日，张瑞菊和李华刚代理人胡×签订房屋买卖合同，约定将李华刚所购张洪彦名下石门营三居室卖给张瑞菊。合同签订后，张洪彦对该合同予以签字确认，并承诺如果反悔则承担合同额200%违约金。合同签订后，张瑞菊按照约定支付房款，但因张洪彦不履行约定，导致张瑞菊购房合同无法履行。张洪彦与李华刚所签房屋买卖合同合法有效，张瑞菊在此基础上与李华刚达成的房屋买卖合同亦合法有效。现为维护合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令张洪彦交付门头沟区石门营103室房屋进行管理使用；2、判令张洪彦按约定支付违约金30万元；3、诉讼费用由张洪彦负担。
张洪彦针对张瑞菊的请求答辩称：不同意第三人张瑞菊的诉讼请求。张洪彦与第三人张瑞菊不存在房屋买卖合同关系，张瑞菊提供证据中签订合同当事人是胡文杰和张瑞菊，与本案李华刚无关，所以张洪彦和张瑞菊不存在买卖合同关系。假设法院认定张洪彦违约，则我方认为张瑞菊不存在实际损失，其主张违约金过高，请求法院不予支持或根据实际损失进行酌减。
李华刚针对张瑞菊的请求答辩称：同意第三人张瑞菊的起诉事实和诉讼请求。胡×是李华刚代理人，当时李华刚不在，李华刚亦认可胡×代理权限。张淼系代替张洪彦收取房款，李华刚转卖房屋时，张淼亲自给张洪彦打电话。即使张洪彦不同意售房，张淼作为张洪彦之子其行为也已构成表见代理，故各方所签房屋买卖合同均应为有效。
原审第三人张洪海、张洪江述称：不同意张瑞菊的诉讼请求。拆迁安置后，母亲去世，房屋应属遗产，张洪海、张洪江作为法定继承人对本案诉争房屋享有共同共有权利，未经共同共有人同意，张洪彦出卖房屋行为侵害了张洪海、张洪江合法权益。请求法院驳回第三人张瑞菊的诉讼请求。
原审法院经审理查明：乔×与张洪彦、张洪海、张洪江系母子关系，乔×于2012年12月9日去世。门头沟区75排2号宅基地使用权人为张洪彦，门头沟区安全上街76号宅基地使用权人为乔×。
2009年8月13日，张洪彦作为门头沟区75排2号房屋的被拆迁人及安全上街76号房屋被拆迁人乔×的委托代理人分别与拆迁人北京市门头沟区龙泉镇人民政府（以下简称龙泉镇政府）签订《门头沟区采空棚户区改造房屋拆迁货币补偿协议》（以下简称《采空棚户区拆迁补偿协议》）两份，其中载明：75排2号房屋建筑面积815.47平方米，补偿款总计3727365元；76号房屋建筑面积73.6平方米，补偿款总计432899元。上述协议未标注编号。
2011年8月11日，张洪彦作为被拆迁人与龙泉镇政府签订《按照房屋置换方式进行调整确认单》（以下简称《房屋置换调整确认单》），其中载明：被拆迁人房屋地址安全上街75排2号、76号；建筑面积815.47＋73.6＝889.07㎡；原安置协议编号054；实际安置面积一居室（40㎡）七套，二居室（60㎡）六套，三居室（80㎡）四套。
2012年2月19日，张洪彦与李华刚签订《北京市房屋买卖合同》将上述拆迁安置房屋中80㎡三居室一套售予李华刚，约定：第一条房屋基本情况出卖人所售房屋坐落为门头沟区，建筑面积80平方米；第二条房屋权属情况《采空棚户区拆迁补偿协议》及《房屋置换调整确认单》；第三条房屋成交价格58万元，定金2万元，买受人于2012年2月26日前支付预付款48万元。
当日，张洪彦（甲方）与李华刚（乙方）签订《补充协议》，约定：因本补充协议签订的安全上街76号的永定地区回迁房三居室80平米的房屋尚未交付，经甲乙双方协商一致，双方达成如下协议：1、甲乙双方本着平等自愿的原则，甲方把《采空棚户区拆迁补偿协议》《房屋置换调整确认单》上所涉及的75排2号所对应的回迁房石门营地区80平米3居室出售给乙方一套；2、乙方在2012年2月26日之前付甲方房款五十万元整，剩余八万元房款于2012年4月18日之前一次性付清，期间八万元出现的利息，每过一个银行固定还款日按每月1120元支付；3、乙方在签订本合同两个月内负责改名，甲方积极配合后，如乙方在两个月内改名失败，则等到房屋交付后再进行过户手续，所有在本合同签订后因本房屋发生的所有费用，如过户费、改名费、产权转移登记费等由乙方支付，甲方积极配合过户；4、无论将来本房屋价值涨或降，甲乙双方均不得反悔；5、本补充协议与《北京市房屋买卖合同》同样具有法律效力。
上述《北京市房屋买卖合同》与《补充协议》落款处均由张洪彦、李华刚签字并按捺手印，但以上两份合同文件抬头处出卖人及甲方处均为乔×、张洪彦。
2012年5月13日，张淼与李华刚代理人胡×签订《声明》一份，载明：“乔×、张洪彦和李华刚签定的76号的永定地区回迁房三居室80平米的房屋已交易完成，双方无争议。以有房款全部付清。卖房人：张淼买房人：胡×代李华刚日期：2012.5.13”。
2012年7月16日，李华刚委托胡×与张瑞菊、北京金城阜业房地产经纪有限公司（以下简称金城阜业公司）签订《房屋买卖居间合同》，将其从张洪彦处所购三居室房屋通过中介公司出售给张瑞菊，其中合同载明：出卖方（甲方）胡×买受方（乙方）张瑞菊居间方（丙方）金城阜业公司；第一条房屋基本情况门头沟区75排2号、76号房屋，回迁协议编号（拆）第054号，建筑面积80平方米；第二条房屋售价88万元，签订合同当天乙方支付甲方定金2万元，乙方于2012年8月20日前支付甲方第一笔房款20万元，于2012年10月1日前支付第二笔房款58万元，剩余房款8万元于房本下发过户当日同时支付；第三条产权转移及房屋交付甲方于房屋所有权证办理完毕后10个工作日内与乙方办理产权转移登记手续，房屋于开发商交钥匙前进行房屋交验，交验完毕当日将房屋钥匙交付乙方。
当日，胡×（甲方）、张瑞菊（乙方）、金城阜业公司（丙方）又签订《补充协议》，约定：房屋地址门头沟区75排2号、76号房屋，拆迁协议编号（拆）第054号，成交价格88万元；甲方承诺并配合为乙方直接办理一手产权证，一手房所需费用由乙方承担，如甲方不能将产权证办理到乙方名下，办理产权过户时所产生的税费由甲方承担；80㎡以上的面积由乙方补交，以开发商实际收费为准；合同一经签订如有一方违约，赔付守约方相当于总房款的百分之百。
以上《房屋买卖居间合同》及《补充协议》合同文件落款处均由胡×、张淼、张瑞菊签字，由金城阜业公司盖章并由其工作人员吴×签字，其中张淼签字内容为“张淼（代张洪彦）”，另张淼在《房屋买卖居间合同》封面“卖方”处签字。
合同签订当日，张瑞菊给付胡×定金2万元。上述合同文件签订后，张瑞菊经查询所售房屋权利人为张洪彦，故张瑞菊找到金城阜业公司，金城阜业公司与胡×进行约谈，经电话确认后由张洪彦之子张淼持载有张洪彦签名并按捺手印的授权委托书及户口簿、身份证来到现场，在《房屋买卖居间合同》及《补充协议》上签字，并于2012年7月26日签订《补充协议》，确认将三居室房屋售予张瑞菊，并共同委托胡×代办相关手续。《补充协议》约定：张洪彦（卖方，甲方）、张瑞菊（买方，乙方）甲方双方就产权一事，重新协商，双方认可此交易无论此房权属性质如何，双方终身不得对此房提出任何疑议或反悔，不得提出合同无效的无理要求，如有违约，违约方向守约方赔付相当于总房款的百分之二百，甲方张洪彦张淼委托胡×代办此房的一切手续（包括接受房款、领取钥匙及相关后续）。此《补充协议》落款处由张淼、张瑞菊、胡×签订，其中张淼签字内容为“张淼（代张洪彦）”，胡×以受托人身份签字。审理中，张洪彦表示并未接到关于出售房屋的电话。
庭审中，张瑞菊出示2012年2月19日张洪彦委托张淼售房的授权委托书和2012年7月26日李华刚委托胡×售房的授权委托书，两份委托书的委托人处签字“张洪彦”和“李华刚”均非张洪彦、李华刚本人所签，受托人处分别为张淼、胡×签字。张洪彦庭审中表示其未在授权委托书上签字，亦未委托张淼售房。李华刚在北京市门头沟区人民法院（以下简称门头沟法院）谈话笔录中表示未向胡×出具过授权委托手续，但李华刚在门头沟区法院和本案庭审中均认可胡×系其受托人，授权胡×出售房屋。
2012年7月30日，张瑞菊给付胡×房款14万元；2012年8月23日，张瑞菊给付胡×房款10万元；2012年10月20日，张瑞菊给付胡×房款54万元；含定金以上总计80万元
庭审中，金城阜业公司工作人员吴×、孟×出庭作证，并陈述：张瑞菊与胡文杰在我公司居间下签订房屋买卖合同后，张瑞菊向拆迁办查询发现房屋权利人为张洪彦，于是找到我公司；两三天后，我公司将胡×约来，胡×当场给张洪彦打电话，在电话中张洪彦知道卖房事宜，并称可以委托其子张淼来公司补签协议；两三天后，张洪彦之子张淼出面，并拿着张洪彦出具的授权委托书及户口簿、身份证，当场又给张洪彦打电话，经张洪彦同意后，张淼在合同文件上签字，并签订补充协议。
另查明，《房屋置换调整确认单》所载四套80㎡三居室现已交付张洪彦，房屋坐落分别为：201号房屋，于2013年5月20日办理入住手续；1404号房屋，于2013年5月20日办理入住手续；601号房屋，于2013年2月20日办理入住手续；103号房屋，于2014年1月2日办理入住手续。根据《门头沟区采空棚户区住宅房屋征收补偿安置方案》规定，上述安置房产权为按照经济适用住房产权管理的房屋。
审理中，张瑞菊申请财产保全要求查封冻结103号房屋。因103号房屋现已由张洪彦出租案外人，故本院通过向案外承租人送达民事裁定书及张贴公告的方式对上述房屋予以保全。
原审法院认定上述事实，有房屋买卖合同、补充协议、拆迁补偿协议、调整确认单、补偿安置方案、火化证明、房屋买卖居间合同、补充协议、身份证、声明、收条、银行凭单、授权委托书、权属证明、门头沟法院谈话笔录、调查笔录、工作记录、照片及各方当事人当庭陈述等证据，在案佐证。
原审法院判决认为：本案争议焦点为涉案房屋买卖合同相关文件的主体及效力、房屋买卖合同标的物是否明确并是否应予解除、房屋买卖合同标的物如何确定及第三人诉求能否支持，对此本院分析如下：
第一，关于涉案房屋买卖合同相关文件的主体及效力的判定。
2012年2月19日，张洪彦与李华刚签订了《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》，两份合同文件抬头处出卖人及甲方处均为乔淑兰、张洪彦，但张洪彦未提供证据证明其出售房屋时系受乔淑兰委托、未提供乔×的书面授权材料或其他使李华刚有理由相信其有代理权的材料，且张洪海、张洪江作为乔×法定继承人亦对张洪彦的行为不予认可，故张洪彦与李华刚所签《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》的合同效力不涉及乔×，张洪彦、李华刚应系合同当事人，二人形成了房屋买卖合同法律关系。
关于上述合同效力问题，法院分析认为：75排2号宅基地使用权人、被拆迁人为张洪彦，76号宅基地使用权人、被拆迁人为乔×；根据《采空棚户区拆迁补偿协议》载明：75排2号房屋建筑面积815.47平方米，安全上街76号房屋建筑面积73.6平方米，其中张洪彦占91.7%、乔×占8.3%；而两处房屋拆迁后依据原房屋面积而确认分配的安置房屋由2011年8月11日《房屋置换调整确认单》一并列明，即一居室（40㎡）七套、二居室（60㎡）六套、三居室（80㎡）四套；张洪彦与乔×并未对上述房屋进行家庭内部分配，根据原拆迁房屋面积比例，乔×应享有安置房屋约80平米左右；根据《补充协议》内容可知，张洪彦、李华刚在签订《北京市房屋买卖合同》时的买卖标的物76号房屋之80平米回迁安置房，张洪彦在无乔×授权的情况下签订76号房屋80平米回迁安置房出售合同的行为系无权处分，而签订《北京市房屋买卖合同》后张洪彦、李华刚又订立《补充协议》，对《北京市房屋买卖合同》进行了更改，约定张洪彦将《采空棚户区拆迁补偿协议》《房屋置换调整确认单》所涉及的75排2号所对应80平米回迁安置房一套出售给李华刚，此时张洪彦处分的回迁安置房屋系其作为被拆迁人所享有，故为有权处分，且《房屋置换调整确认单》所列回迁房数量较多，张洪彦处分80平米回迁安置房一套并不构成对乔×权利的实际影响；因此，张洪彦与李华刚签订的《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》内容不违法法律行政法规强制性规定，应属有效合同。
2012年7月16日胡×与张瑞菊、金城阜业公司签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，约定将从张洪彦处所购80平米回迁安置房出售给张瑞菊，虽然《房屋买卖居间合同》及《补充协议》合同文件落款处出卖方均为胡×签字，但因80平米回迁安置房为李华刚所购，而2012年7月26日胡×又向张瑞菊出示由李华刚委托胡×售房的授权委托书，即胡×表示其系受托人，虽然委托人处“李华刚”签字并非李华刚本人所签，但庭审中李华刚均认可胡×系其受托人，授权胡×出售房屋。因此，胡×系受李华刚委托与张瑞菊、金城阜业公司于2012年7月16日签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，李华刚与张瑞菊即形成了房屋买卖合同关系。
因2012年2月19日张洪彦与李华刚签订的《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》系有效合同，且李华刚已向张洪彦付清房款，故李华刚将80平米回迁安置房转卖给张瑞菊的行为不违反法律行政法规强制性规定，应属有效合同。
因李华刚系将80平米回迁安置房转售张瑞菊，而交易过程中张瑞菊经查询所售房屋原始权利人为张洪彦，故张瑞菊通过金城阜业公司与胡×及张洪彦之子张淼进行约谈，并由张淼持载有张洪彦签名并按捺手印的授权委托书及户口簿、身份证来到约谈现场。虽然授权委托书委托人处签字并非张洪彦本人所签，张淼、胡×等进行电话确认的相对人是否为张洪彦本人亦无法确认，但张瑞菊在核对上述授权委托书、户口薄、身份证并进行电话确认的情况下，张瑞菊已经完成了适当、合理的注意义务和审查义务，张瑞菊有理由相信张淼有代理权，张淼已构成表见代理，故依法张淼作为张洪彦代理所实施的民事法律行为对张洪彦具有法律效力，即张淼在2012年7月16日《房屋买卖居间合同》及《补充协议》上签字的行为应视为张洪彦认可李华刚与张瑞菊的房屋买卖合同的权利义务内容。
约谈过程中，2012年7月26日，张淼作为张洪彦代理人与张瑞菊签订《补充协议》，确认将三居室房屋售予张瑞菊，并共同委托胡×代办相关手续。虽然此《补充协议》抬头处写明张洪彦为卖方、张瑞菊为买方，但张洪彦与张瑞菊并未签订房屋买卖合同，双方并无房屋买卖合同价款等主要合同内容，此《补充协议》双方真实意思表示应为张洪彦确认、同意由李华刚将房屋转卖给张瑞菊，并以房屋原始权利人的身份同意配合办理房屋过户等相关手续。但此处应当指出，张淼向张瑞菊承诺如张洪彦违约则应直接赔偿张瑞菊向李华刚购房总款200%违约金的约定，属于张淼代张洪彦的重大权利处分行为，此项约定较张淼代张洪彦认可李华刚转售房屋的民事法律行为应具有更高的审查义务，在张瑞菊与张洪彦未见面的情况下，仅以现有证据法院无法认定张淼的此项行为构成表见代理，故此违约金条款对张洪彦不发生法律效力，法院对张瑞菊要求张洪彦赔偿违约金的请求不予支持。
第二，房屋买卖合同标的物是否明确并是否应予解除问题。
庭审中，张洪彦主张其与李华刚所签房屋买卖合同标的物为80平米房屋一套的约定不明确，合同无履行基础。对此，法院认为根据《房屋置换调整确认单》记载回迁安置房屋中80平米三居室共有四套，因签订合同时回迁安置房屋并未进行实际安置，故双方均无法确定房屋坐落。现查明四套房屋已由拆迁单位交付张洪彦，具有明确的房屋坐落，所以合同约定对80平米三居室进行买卖实质应系房屋买卖合同中的种类物买卖，而根据种类物履行原则和方式，种类物债务人须于全体种类物中任取某个或某些别物给付即可，故张洪彦应依据诚实信用原则将201号、1404号、601号、103号任一一套房屋作为买卖合同标的物按照合同约定予以履行。张洪彦在以上四套房屋中确定所售房屋后，本案房屋买卖合同标的物即应转变为特定物买卖，因此，张洪彦主张买卖标的物不明确、要求解除合同的请求，无事实和法律依据，不予支持。
第三，房屋买卖合同标的物如何确定及第三人诉求能否支持问题。
因张淼已在2012年7月16日《房屋买卖居间合同》及《补充协议》上签字，并构成表见代理，故应视为张洪彦认可李华刚与张瑞菊房屋买卖合同的权利义务内容。现李华刚与张瑞菊约定的房屋交付条件为“开发商交钥匙”进行房屋交验，交验完毕当日将房屋钥匙交付张瑞菊。现四套房屋均已由张洪彦办理完毕入住手续，在张洪彦已取得李华刚房款和张瑞菊已按约定支付李华刚房款的情况下，依据2012年7月16日《房屋买卖居间合同》及《补充协议》和2012年7月26日《补充协议》，张洪彦应向张瑞菊交付房屋。
现经法院释明，在合同不予解除的情况下张洪彦对张瑞菊诉讼请求亦不予同意。因法院依张瑞菊申请财产保全，法院依法已对103号通过向案外承租人送达民事裁定书及张贴公告的方式予以保全，故法院在四套回迁安置房中确定张洪彦应将103号房屋交付张瑞菊管理使用，即张洪彦为张瑞菊办理房屋交付及与案外承租人的交接管理手续，法院对张瑞菊的此项诉讼请求予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决：一、张洪彦于本判决生效后七日内将103室房屋交付张瑞菊管理使用，李华刚予以协助；二、驳回张洪彦的诉讼请求。三、驳回张瑞菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，张洪彦不服原判，上诉至本院。要求二审法院撤销原判第一、二项，依法解除上诉人张洪彦与李华刚之间、李华刚与张瑞菊之间的两份房屋买卖合同，驳回张瑞菊的全部诉讼请求。主要上诉理由为：第一，张洪彦与李华刚以及李华刚与张瑞菊之间签订的两份合同不成立。因为标的物没有特定化，两份合同没有网签，所以不成立。第二，案件所涉及房屋还有共有人，处分行为无效。第三，李华刚、张瑞菊都不具有在北京购房的资格，即使合同有效，因为根本就不能履行合同应当解除。第四、原审法院判决103号房屋交付张瑞菊管理使用无事实及法律依据。第五，张洪彦的妻子与案件有关，应当成为当事人，原审法院程序错误。第六、现在被保全的房产不是张洪彦的，应是乔×的，当时的拆迁政策是一层房屋安置给老人，属于老人的。第七，没有证据证明张淼是带着身份证、户口本去现场的。即使带了身份证、户口本也不能证明张淼的行为就构成表见代理。第八、张瑞菊不应是有独立请求权第三人享受权利。
李华刚同意原判，不同意张洪彦的上诉请求。
张瑞菊同意原判，不同意张洪彦的上诉请求。
张洪海、张洪江对原判有意见，同意张洪彦的上诉请求。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
另，在本院审理期间，张洪彦提供了门头沟房屋征收大厅出具的对特殊群体进行安置通知，用以证明年龄在75岁以上的高龄老人享受特殊安置照顾，因此，涉案103号房屋系安置给乔×的。李华刚不认可该证据的真实性，认为该证据上没有房屋征收单位的盖章，亦不认可证明目的。张瑞菊不认可该证据的真实性，认为乔×已经死亡。张洪海、张洪江认可张洪彦提供的上述证据。
另，在本院审理期间，相关房屋主管部门对张瑞菊家庭在京购房资格进行核验，结果为：“初步核验通过”。经询问各方当事人对此结果均无异议。
上述事实，有“安置通知”、“购房核验查询结果单”、双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。对双方均有拘束力。双方依照合同享受相应权利，承担相应义务。
张洪彦与李华刚签订的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效。张洪彦与李华刚签订的《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》所涉及的回迁安置房为75排2号所对应的80平方米房屋一套，75排2号房屋的被拆迁人为张洪彦，故张洪彦有权对上述2号房屋的拆迁安置房进行处分。《房屋置换调整确认单》所列回迁房数量较多，张洪彦仅处理一套80平方米安置房亦未构成对其他被安置人权利的侵犯，张洪彦作为本案主体进行诉讼，原审法院未将葛汝义列为本案当事人并无不妥。
双方买卖合同中所涉房屋系拆迁安置房，依此类房屋特殊性，拆迁安置协议中虽未明确房屋的坐落，但安置利益是确定的。在双方买卖合同中未进行排除性约定以及该合同并未损害他人利益的情况下，在四套三居室回迁安置房屋的坐落已经明确后，其中的任一套即为房屋买卖合同中指向的标的物。上诉人张洪彦所述买卖合同的标的物没有特定化主张合同并未成立一节，本院不予采信。因是否进行网签不是合同成立的要件，上诉人张洪彦所述合同未进行网签故合同并未成立一节，本院不予采信。
在李华刚与张洪彦签订房屋买卖合同以及补充协议后，李华刚与张瑞菊、金城阜业公司签订《房屋买卖居间合同》、《补充协议》约定将李华刚从张洪彦处购买的80平方米回迁安置房出售给张瑞菊的行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同亦为有效。张淼在上述合同及协议中签字的行为应视为认可李华刚与张瑞菊房屋买卖合同约定的权利义务。现有证据能够证实张淼向张瑞菊出具了授权委托书，户口薄、身份证并进行了电话确认的事实，故原审法院认为张瑞菊有理由相信张淼有代理权，张淼的行为已经构成表见代理并无不妥。张洪彦在办理完毕入住手续，张洪彦、李华刚均已分别依合同取得房款的情况下，张洪彦负有向张瑞菊交付房屋的义务。虽然乔×对安置房屋享有权利，现有证据不能证明103号房屋是对乔×进行的安置，上诉人所述103号房屋系安置给乔×一节，本院不予采信。故原审法院依张瑞菊的申请查房冻结103号房屋并无不妥；原审法院判令张洪彦将103号房屋交付张瑞菊管理使用亦无不妥。
张洪彦将房屋出卖给李华刚，李华刚又将房屋出卖给张瑞菊，张瑞菊已经依约履行了给付房款的义务，张瑞菊对于两份买卖合同中涉及的合同利益享有独立的实体权利，因此张瑞菊作为有独立请求权第三人适当，张洪彦认为张瑞菊不是有独立请求权第三人之主张没有法律依据，本院不予采信。
应经审核，张瑞菊具备在京购房的资格，张洪彦所述张瑞菊不符合在京购房资格一节，本院不予采信。
综上所述，上诉人张洪彦的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费九千六百元，由张洪彦负担（已交纳四千八百元，其余四千八百元于本判决生效后七日内交纳）。
一审案件受理费二千九百元，由张瑞菊负担二千八百六十五元（本判决生效后七日内交纳），由张洪彦负担三十五元（本判决生效后七日内交纳）。
财产保全费五千元，由张洪彦负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费九千六百三十五元，由张洪彦负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘国俊
代理审判员 刘 磊
二〇一五年五月十四日
书 记 员 赵 彤