安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）瑶民二初字第02076号
原告：安徽民生物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区。
法定代表人：韩学文，该公司董事长。
委托代理人：张庆龙，该公司员工。
委托代理人：陈梦杰，该公司员工。
被告：王波，1981年4月2日出生，汉族。
委托代理人：王席林，合肥市少荃法律服务所法律工作者。
原告安徽民生物业管理有限公司诉被告王波物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员周燕平适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安徽民生物业管理有限公司委托代理人张庆龙、陈梦杰，被告王波及其委托代理人王席林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
安徽民生物业管理有限公司诉称：我公司于2007年5月与国轩假日小区开发商合肥国轩置业有限责任公司签订物业服务委托合同，合肥国轩置业有限责任公司委托我公司对国轩假日小区进行物业管理。我公司从2007年7月1日开始提供物业服务至今。2007年7月1日至2013年6月30日，我公司物业费收取标准为每月每平方1元，另收取照明公摊费每月每户20元。2013年7月1日，合肥市实施一费制，我公司收取物业费的标准为每月每平方1.35元。被告自2008年1月1日起至2015年6月30日长期无故拖欠物业费12995元，我公司多次催要未果。为维护自身和广大业主的合法权益，故向法院提起诉讼。请求法院判令：被告王波依法向原告安徽民生物业管理有限公司交纳拖欠的2008年1月1日起至2015年6月30日止的物业服务费12995元，本案诉讼费用由被告王波承担。
王波辩称：国轩假日小区房屋所有权人是我，我在该房屋内居住。国轩假日小区房屋面积大约是132平方米。安徽民生物业管理有限公司一直为国轩假日小区提供物业服务，我接收国轩假日小区房屋后，向安徽民生物业管理有限公司交纳了半年的物业费，我交纳的是2008年1月1日至2008年6月30日的物业费，原告诉请的物业费的起算时间是错误的。安徽民生物业管理有限公司所述2013年6月30日前按每月每平方1元，并每月每户收取照明公摊费每户每月20元我是知道的。但其2013年7月1日后按每月每平方米1.35元收取物业费我不知道，物业公司未通知过我，对该收费标准不认可。安徽民生物业管理有限公司物业服务存在很多问题，服务不到位，有重大瑕疵。如果法庭判决被告给付物业费，应当考虑物业服务存在瑕疵。安徽民生物业管理有限公司称已经进行催费，但是没有相关证据证明，被告也没有收到过相关的催费单。安徽民生物业管理有限公司前期物业费主张，超过诉讼时效。安徽民生物业管理有限公司诉请所依据的事实没有证据可以证实我有严重违约情况，没有法律依据，请求法院驳回安徽民生物业管理有限公司的诉请。
经审理查明：2007年，合肥国轩置业有限责任公司与安徽国轩物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》，约定：由合肥国轩置业有限责任公司将国轩假日小区委托安徽国轩物业管理有限公司实行物业管理。2007年11月20日，安徽国轩物业管理有限公司与王波签订一份《国轩假日管理服务公约》。安徽国轩物业管理有限公司自2007年入驻国轩假日小区提供物业服务至今。
经安徽省工商行政管理局核准，安徽国轩物业管理有限公司于2007年12月4日将企业名称变更为安徽民生物业管理有限公司。
合肥市物价局分别于2010年4月16日（有效期2010年4月至2013年3月）核准国轩假日小区高层住宅综合服务费收费标准中准价为每月每平方米为1.2元。2013年4月15日（2013年4月至2014年4月）、2014年3月27日（有效期2014年3月至2015年3月）、2015年3月25日（有效期2015年3月至2016年3月）核准国轩假日小区高层住宅综合服务费为每月每平方米1.35元。
王波系国轩假日小业主，房屋建筑面积为132.06平方米。2007年11月19日，王波向安徽民生物业管理有限公司交纳了2008年1月1日至6月31日的物业费792元，后未再交纳过物业费。王波欠付安徽民生物业管理有限公司2008年7月1日起至2015年6月30日物业费12196.8元（132平方＊1元／平方＊60个月＋132平方＊1.35元／平方＊24个月）。
庭审中，对于王波提出的住宅楼下饭店烟囱产生大量油烟以及歌厅噪声污染问题，安徽民生物业管理有限公司解释称：楼下饭店油烟问题，我公司已多次与经营者进行协商，我公司工作人员也向市长热线等相关部门反映，相关部门也派人看过现场，但是没有解决，作为物业公司我们没有采取强制措施的权利。王波从未向我公司反映过歌厅噪声污染问题。
上述事实有原告提供的企业法人营业执照复印件、税务登记证复印件、资质证书复印件、组织机构代码证复印件、收费许可证复印件、服务价格登记证复印件、物业委托合同、被告身份证复印件、国轩假日管理服务公约、收费台账复印件以及原、被告当庭陈述载卷证实，本院予以确认。
本院认为：作为国轩假日小区开发商，合肥国轩置业有限责任公司有权选择物业服务企业签订前期物业服务合同，其与安徽民生物业管理有限公司签订的《物业管理委托合同》以及安徽民生物业管理有限公司与王波签订的《国轩假日管理服务公约》均系双方真实意思表示，合法有效。业主在选聘新的物业服务企业之前，应受前期物业服务合同的约束。因此，安徽民生物业管理有限公司与王波之间的物业服务合同关系成立，双方均应按合同约定履行应尽义务。安徽民生物业管理有限公司作为企业，在从事物业管理服务工作中，应摒弃管理意识、树立服务理念、不断聆听小区业主关于物业服务工作的各种意见和建议，不断改进自己的工作方式和方法，力争让业主感到满意。王波作为业主，也应从相互体谅的角度出发，了解物业公司的难处。作为物业管理企业如果无法收取相应的物业服务费用，自然影响服务质量，更加无法为业主提供完善的服务，这是一个相辅相成的过程。针对本案中王波提出的物业管理中存在的问题，本院认为，王波提交的证据以及陈述的问题只能证明安徽民生物业管理有限公司提供的服务存在瑕疵和不足，不能完全以此为理由，拒绝支付物业费。王波作为业主，应按约履行交纳物业服务费的义务。安徽民生物业管理有限公司认为王波2007年11月19日交纳的半年物业费对应的时间为2007年7月1日至2008年12月30日。而王波与安徽民生物业管理有限公司签订管理服务公约的时间为2007年11月20日，故王波此时交纳的物业费应为该日期之后的物业费，故认为该费用对应的时间应为2008年1月1日至2008年6月30日，王波至2015年6月30日欠付安徽民生物业管理有限公司物业费数额应为12196.8元（132平方＊1元／平方＊60个月＋132平方＊1.35元／平方＊24个月）。因安徽民生物业管理有限公司在物业服务中存在瑕疵和不足，故对于安徽民生物业管理有限公司主张的物业服务费本院支持80%，数额为9757.44元。王波当庭提出安徽民生物业管理有限公司诉请中部分物业费超过诉讼时效，本院认为安徽民生物业管理有限公司与合肥国轩置业有限责任公司签订的《物业管理委托合同》中未明确物业费交纳的具体时间，且安徽民生物业管理有限公司自2007年一直为国轩假日小区进行服务，并未间断，故诉讼时效应从安徽民生物业管理有限公司向王波催要物业费时起算。王波当庭陈述安徽民生物业管理有限公司在起诉前从未催要物业费，诉讼时效应从诉讼时计算，故原告诉请的物业费均未超过诉讼时效。王波对安徽民生物业管理有限公司2013年7月1日后按1.35元每月每平方米收取物业费不认可，但该收费标准与物价部门核定的标准相符，本院认为2013年7月1日后按1.35元每月每平方米收取物业费合法，对此予以认定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：
一、被告王波于本判决生效之日起十五日内向原告安徽民生物业管理有限公司支付2008年7月1日至2015年6月30日物业服务费9757.44元；
二、驳回原告安徽民生物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》的二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费120元，减半收取60元，由原告安徽民生物业管理有限公司负担12元，被告王波负担48元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 周燕平
二〇一四年十月八日
书 记 员 冯 叶
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。