北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第4415号
上诉人（原审原告、反诉被告）史东明，男，1957年11月4日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）苑荔，女，1969年9月19日出生。
上诉人史东明因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第9462-2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人史东明、被上诉人苑荔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
史东明在一审法院诉称：2013年1月12日，我与苑荔签订了《租房合约》，将我名下房屋租给苑荔居住使用。苑荔一家从2013年1月14日正式入住，但是直到1月26日才支付租金，且在合同履行中，苑荔不守诚信，未经我同意，将我原有的双人床、吃饭圆桌、大方桌、热水器等财产扔掉，并私自安装了新热水器和空调，损坏了房间的窗户玻璃及墙壁。另外，苑荔还私自在客厅墙壁上打孔和钉大钉子，装挂了大型木框玻璃罩字画。其上述行为给我造成了很大的财产损失和精神损害，我曾多次找苑荔协商赔偿问题及寻求解决办法，但是苑荔态度强硬。为维护我的合法权益，故诉至法院，请求法院依法判令苑荔赔偿我各种财产损失43400元，支付拖欠的物业相关费用216.1元，并承担本案的诉讼费。
苑荔在一审法院辩称：我在处理租赁房屋内物品以及安装空调、热水器前已经征得史东明的同意，我已经结清了居住期间的物业费用，故不同意其全部诉讼请求。另外，我提出反诉，要求史东明退还我押金3500元。
史东明针对苑荔的反诉辩称：不同意其反诉请求，因为苑荔根本没有支付押金。
一审法院经审理查明：史东明系北京市海淀区1409号房屋（以下简称1409号房屋）的产权人（产权证号：X京房权证海字第×号）。
2013年1月12日，史东明作为出租者（合同甲方）与承租者（合同乙方）苑荔就1409号房屋签订了《租房合约》，约定：甲方同意将1409号房屋出租给乙方，每月租金3500元整。从入住时起，预交房租3500元×3月=10500元，并交押金3500元（在合同终止时，如无违约事情发生，由甲方退还乙方）。两项合计1.4万元。乙方租用本房屋期间，要爱护本室财产，如有损坏和遗失，乙方负责赔偿。乙方租用甲方房屋期间，煤气、水、电、网络费用等自付，交本小区物业即可。另外，乙方在入住前需将保安费、余电结清等费共计300元一次交给甲方。本合约暂定为一年时间。签约后如果乙方有反悔情况发生，甲方将不予退还押金3500元。租金从2013年1月26日起支付。附1：本室原有财物：双人床1个、单人床1个、书架1个、饭桌1个、厨房做饭大桌1张、煤气灶1个、椅子2把、小凳2个、穿衣镜2面。2013年1月26日，苑荔向史东明名下银行卡账户内汇款10500元。
2013年4月25日，双方就1409号房屋完成交接，并签订《房屋交接清单》，注明：交接内容包括电卡一张、电表表底116度、机顶盒一套、燃气表表底数322、水表表底数431、钥匙3套、房屋所有设施使用正常，所有款项已结清，双方不再有任何关系。次日，双方经调解解除上述《租房合约》。
法院曾组织双方前往1409号房屋进行现场勘验，就1409号房屋内原有物品、新添置物品、苑荔就1409号房屋改动之处分别予以确认。结合现场勘验、庭审意见，分述如下：
1、对于1409号房屋内原有物品、现已无法找到的，史东明分别予以估价并要求苑荔予以赔偿：双人床一个，估价1600元；厨房做饭大桌一张，估价1100元；饭桌一个，估价280元；原有热水器一台，估价2330元、穿衣镜两面，估价分别为160元和130元，以上各项赔偿金额共计5600元。史东明未就上述物品价值提交相关证据。苑荔对此解释如下：双人床和穿衣镜经史东明同意后存放在楼道的公物间，现已无法找到；其他物品因严重破损无法使用，故自行购买新的物品予以替代。但苑荔未就上述抗辩意见提交相关证据。
2、苑荔在租住期间自行添置的物品包括：次卧内书桌1个、客厅内鱼缸1个、美的牌饮水机1台、小柜1个、钟表1个、字画1幅、门厅内简易衣柜2个、简易鞋柜1个、厨房内巧太太抽油烟机1台、万和热水器1台、简易储物柜1个、橱柜4个、卫生间内杂物架1个、次卧灯罩1个、客厅内格兰仕空调1台。其中，除客厅内格兰仕空调1台和万和热水器1台外，其余物品因史东明不要求保留而由苑荔搬出1409号房屋。对于客厅内格兰仕空调1台和万和热水器1台，苑荔表示愿意将其留给史东明。
3、对于苑荔就1409号房屋改动之处，史东明就所受损失估算并要求苑荔予以赔偿：因更换新的热水器在厨房阳台玻璃上打孔一处，赔偿估价200元；因安装空调和加挂空调外挂机，在客厅与阳台之间的横梁（隔墙）上打孔一处、阳台玻璃上打孔一处、在主卧东墙外立面打钉一处、在客厅西墙打钉一处，分别赔偿估价16000元、2000元、16000元和2000元；因悬挂字画在客厅东墙钉钉两枚，赔偿估价2000元。以上各项赔偿金额共计36400元。苑荔以安装空调、热水器等均已事先征得史东明同意为由拒绝支付赔偿款，但未能就此提交相关证据予以证明。
另，史东明以本应于2013年1月12日交纳租金、苑荔拖延12天支付为由，主张苑荔赔偿其租金损失1400元。对此，苑荔不予认可。
就物业相关费用一节，史东明提交《北京育新物业管理公司付款通知单》一份，发单日期为2013年9月28日，上载费用期间分别为2013年1月15日、同月16日和同月21日的零修费四笔，金额分别为22元、140.8元、25.3元和28元，共计216.1元。史东明据此要求苑荔支付上述费用；苑荔则以不是由其保修、没有收到该付款通知单为由拒绝支付。
庭审中，苑荔称合同签订当天交付了押金3500元及保安费、余电结清等费用300元，但是史东明未向其出具收条。对此，史东明先是表示认可收到押金，并事后确认收到租金汇款，但后改称只收到租金汇款，没有收到押金。史东明就押金问题的前后表述不一致解释如下：认可收到10500元，其中有押金3500元和2个月租金，苑荔没有按照合同约定一次付3个月租金，其签约当天没有收到任何钱，误以为苑荔将押金及3个月租金一起汇入账户。
上述事实，有双方当事人陈述、《租房合约》、勘验笔录等证据材料在案佐证。
一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。史东明与苑荔于2013年1月12日签订的《租房合约》，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。因该协议中约定”租金从2013年1月26日起支付”，则史东明主张应自签约之日起支付租金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。
对于1409号房屋内原有物品、现已无法找到的部分，苑荔虽表示事先已征得史东明的同意进行相关处置，但未能就此提交证据予以证明，故法院对其该项抗辩意见不予采信。具体至赔偿金额，因史东明亦未就相关物品价值提供客观证据予以证明，故法院依法予以酌定。
对于苑荔就1409号房屋改动之处，苑荔亦未能提交证据证明事先征得史东明的同意，但鉴于加装的空调和热水器仍然留存于1409号房屋内继续使用，苑荔亦未就其加装的空调、热水器向史东明主张折价补偿，则由此在墙面上打钉、在墙壁和玻璃上打孔应视为使用上述空调、热水器所需改动，不宜直接认定为财物损失，故法院对史东明就此提出的赔偿主张不予支持；对于因悬挂字画在客厅东墙钉钉两枚，鉴于史东明所主张的赔偿金额明显超出了实际受损程度，故法院酌情予以调整。
就物业相关费用一节，因史东明提交的《北京育新物业管理公司付款通知单》显示相关零修费的发生时间系在苑荔租住1409号房屋期间，而苑荔的相关抗辩意见不足以对抗其付款义务，故法院对于史东明该项主张予以支持。
就苑荔反诉主张的押金一节，尽管史东明在庭审中先后表述不一，但是其解释尚有合理之处，且苑荔亦未能就此交相关证据予以证明，故法院对其该项反诉主张不予支持。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一条、第九十三条第一款、第九十七条，判决如下：一、苑荔于本判决生效后七日内向史东明支付赔偿各种财产损失共计人民币一千元，支付物业相关费用（零修费）共计人民币二百一十六元一角；以上合计人民币一千二百一十六元一角；二、驳回史东明的其他诉讼请求；三、驳回苑荔的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
史东明不服一审判决，向本院提起上诉，请求法院撤销原判，依法改判赔偿损失7526.1元。史东明的上诉理由是：一审法院漏判保安费等；苑荔未经我许可扔掉原来的家具，擅自拆除热水器；擅自在不正确的地方打洞安装空调，给我造成严重损失。
对此，苑荔答辩称，不同意对方的上诉请求。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为，史东明与苑荔于2013年1月12日签订的《租房合约》，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。
对于1409号房屋内原有物品、现已无法找到的部分，苑荔未经史东明的同意进行相关处置，应予赔偿。因史东明亦未就相关物品价值提供客观证据予以证明，一审法院依法予以酌定并无不当。关于热水器等损失，鉴于加装的空调和热水器仍然留存于1409号房屋内继续使用，苑荔亦未就其加装的空调、热水器向史东明主张折价补偿，不宜直接认定为财物损失，史东明主张的赔偿额缺乏充足的证据佐证。因此在墙面上打钉、在墙壁和玻璃上打孔应视为使用上述空调、热水器所需改动，对于因悬挂字画在客厅东墙钉钉两枚，一审法院酌情予以判定损失额并无不当。
史东明主张保安费等超过一审诉求的请求，不在本院的审理范围内。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，史东明的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费八百九十元，由史东明负担八百四十元（已交纳）；由苑荔负担五十五元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费五十元，由苑荔负担（已交纳二十五元，余款二十五元于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费五十元，由史东明负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
代理审判员 詹 晖
代理审判员 朱文君
二〇一四年六月十七日
书 记 员 杜 莹