北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第14453号
原告刘喆，女，1977年3月3日出生。
身份证号×××。
委托代理人赵奎干，北京市景运律师事务所律师。
委托代理人李伟招（刘喆之夫），联想（北京）有限公司职员，住同刘喆。
被告郭伟，男，1974年5月26日出生。
身份证号：×××。
被告郭庆安，男，1961年10月1日出生。
身份证号×××。
被告北京建机资产经营有限公司，住所地北京市朝阳区管庄西院。
注册号：110000002034486。
法定代表人安志强，职务经理。
委托代理人李明，北京市蓝鹏律师事务所律师。
原告刘喆诉被告郭伟、郭庆安、北京建机资产经营有限公司（以下简称建机公司）第三人撤销之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘喆委托代理人赵奎干、李伟招与被告郭伟、郭庆安、建机公司委托代理人李明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘喆诉称，生效一审判决认定事实不清。（2014）海民初字第10539号生效民事判决中并未查明郭伟拆迁的事实及签订住宅租赁合同的事实，也未对被申请人郭伟及郭庆安所称伪造的相关证明进行查证是否确属伪造。更为重要的一点是，该案判决中郭伟陈述涉案房屋由于其在外地于2010年交由其叔叔郭庆安管理，是在郭庆安接手管理后伪造郭伟签字文件冒名购买了涉案房屋，郭庆安也予以认可；但原告有证据表明该涉案房屋在2009年所做的被告三参与确认的购买评估表中购买人即填写为郭庆安，也证明该房屋事实是归属于被告郭庆安所有的。
申请人有证据证明被申请人郭庆安因涉诉房屋多次进行虚假诉讼，意图拒不履行与申请人就该房屋所签订的房屋买卖合同。郭庆安在与申请人刘喆就涉诉房屋签订买卖合同后因房屋划为上地实验小学学区房而价格上涨较大，就意图违约不愿出售，先是提价，后又注销银行监管帐户。在申请人在海淀区人民法院提起诉讼要求履行合同限期办理房屋过户后，其一是让其妻子吴秋月以不知情侵犯共有权为由起诉至海淀区人民法院，在判决驳回郭庆安妻子吴秋月的诉讼请求后，郭庆安又伙同杨钰先是将涉案房屋办理了抵押登记，抵押登记的第二日即让杨钰后让在海淀区人民法院提起让郭庆安履行抵押担保合同的诉讼，企图转移涉案房屋。无奈申请人在海淀区人民法院提起诉讼要求确认抵押合同及抵押登记行为无效，而前案中还在积极主张权利的杨钰不予到庭，后经公告送达后判决抵押合同及抵押登记行为无效（2014海民初字第3750号）。但在海淀区人民法院山后法庭就涉案房屋几起诉讼中，海淀区人民法院山后法庭明知涉案房屋及郭庆安同时有其他未决诉讼，但在审理郭伟起诉的确认合同无效一案时，未通知有利害关系的申请人刘喆，一审法院也未尽到审慎的责任去审查为何郭伟及郭庆安这一具有血缘关系的人为何能够口径一致表明一位说是伪造，另一方就马上认可自己造假，在与申请人刘喆诉讼前被申请人郭伟就对这一巨额财产放任不管任其被侵占？而郭庆安的妻子吴秋月在房屋被以市场价出售时即主张侵犯其共有权为由诉讼至法院，为何在房屋确认归属于郭伟时就不置一词？此案实为虚假诉讼。
综上所述，原审法院仅以郭伟及郭庆安这具有血缘关系的人的口头陈述就认定涉案房屋原公有住房买卖契约无效实属荒唐，也无法令人信服，严重侵犯了原告的合法权利。因此，请求贵人民法院撤销（2014）海民初字第10539号生效民事判决，以维护原告的合法权利不受侵犯，更重要是维护法律的尊严不被二被告任意玩弄于股掌之中，同时并追究相关人员虚假诉讼的法律责任。
被告郭伟辩称，房子是我的房子，我以前住海淀西大街，95年3月我的房屋拆迁，后搬到那房子去住，房子是我个人的。不同意撤销判决。1995年9月我入住，安置的只有我，入住同期签定是住宅租赁合同、供暖协议，我每年都交纳租金。2010年6月我把房子交给郭庆安，因为我当时工作很忙，没有时间看这个房子，2010年我出国，2012年回国。2010年的证明我不知道情况。
被告郭庆安辩称，原告提供的证据部分都不是生效判决，另外我与她的关系是债务关系，可以通过其他途径解决，房子确实不是我的，通过判决已经将房子的来龙去脉查清楚了，不存在虚假的情况，以前的案子跟这个没关系。刘喆要求履行合同的案子一审驳回，二审中止后发回。房屋是拆迁安置来的，拆的是郭伟。2010年10月5日出具的证明是我伪造的，10月5日当天签订租赁合同、供暖合同。2010年10月23日签订房屋买卖协议，2010年12月23号卖于郭庆安，2011年7月16日下发房产证，载明权利人是郭庆安，没有其他权利人，房产证现在在我这。
被告建机公司辩称，经过企业改制整合、撤销。当时房屋出售的所有资料、经办人都没有的，只有一份2010年10月5日开具的证明，落款是郭伟的，但是当时是否为郭伟本人去的不清楚。当时单位考虑签字的真伪鉴定，但是由于郭庆安、郭伟均认可是郭庆安代郭伟签的，我公司就没有进行鉴定。根据庭审情况作出了公司不承担责任，公有住宅买卖契约法院判为无效，我方认为按照法律程序进行审理，对于效力问题尊重法院判决。10539号判决是否撤销，需要法院认定，我方没有意见。
经审理查明，2012年5月25日，原告刘喆与被告郭庆安经北京我爱我家房地产经纪有限公司中介，刘喆作为房屋买受人与作为房屋出卖人的郭庆安签订了《北京市存量房屋买卖合同》，该合同双方主要约定房屋基本情况：刘喆购买郭庆安位于海淀区马连洼北路1号院2区4号楼1单元501号房屋，建筑面积为71.47平方米，该房屋规划设计用途为住宅，该房屋所有权证证号为：X京房权证海字第2615**号。合同履行过程中，双方发生纠纷，刘喆以郭庆安涨价拒绝协助办理为由，将其诉至法院，要求郭庆安继续履行2012年5月25日双方签订的房屋买卖合同限期协助办理位于北京市海淀区马连洼北路1号院2区4号楼1单元501号房屋权属过户手续。2013年5月10日，本院作出（2013）海民初字第1543号民事判决书，认定上述交易违反法律对于房屋承租人优先购买权保护的有关规定，驳回刘喆要求郭庆安继续履行双方于二〇一二年五月二十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》中约定的限期协助其办理位于北京市海淀区马连洼北路一号院二区四号楼一单元五〇一号房屋权属过户手续的诉讼请求。后刘喆上诉，2014年10月11日，北京市第一中级人民法院作出（2013）一中民终字第8878号民事裁定书：一、撤销北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第1543号民事判决；二、发回北京市海淀区人民法院重审。该案尚处审理过程中。
2013年10月21日，郭庆安与杨珏办理了501号房屋的抵押登记，杨珏取得了房屋他项权证书。2013年10月22日，杨珏以民间借贷纠纷为由将徐太祥、郭庆安诉至本院，要求徐太祥、郭庆安偿还杨珏借款本金260万元、违约金60万元，若借款人徐太祥无偿还能力，请求法院判令将担保人郭庆安的501号房屋过户给杨珏，用于补偿杨珏债权。该案审理过程中，杨珏提交了一份借款抵押合同，其上记载：甲方（抵押人）郭庆安，乙方（出借人、抵押权人）杨珏，丙方（借款人）徐太祥；丙方与乙方因借款事宜需申请抵押权设立登记，经三方友好协商一致，特订立本合同，本合同同时包括借款和抵押条款；第一条借款用途为购房投资，借款金额300万元，债务履行期限自2011年6月27日起至2013年10月31日止，借款利率为年利率不高于人民银行利率的4倍；第二条抵押房屋权属证书号为X京房权证海字第2615**号，抵押房屋坐落为海淀区马连北路1号院2区4号楼5层501号，建筑面积71.47平方米，被担保主债权数额300万元，抵押担保范围为本金、利息及违约金；等等。落款处有郭庆安、杨珏、徐太祥签名，日期为2011年6月27日。同时，杨珏提交一份借款借条，其上记载：今出借人杨珏借给借款人徐太祥300万元，借款期限自2011年6月27日起至2013年10月31日止，共27个月，年利率7.55%，利息共计49.075万元，全部本息于2013年10月31日前偿还。如不能按期足额归还借款，借款人应向出借人支付违约金60万元。担保人郭庆安确认同意为借款人的上述债务向出借人承担连带责任保证，承诺愿意以自有权处分的房产作为抵押担保，保证期限为借条出具之日起到借款偿还期限届满后两年时止，担保范围及于所有借款本息、违约金、出借人实现债权的费用。本确认条款的效力独立于借条，借条无效不影响本确认条款的法律效力。落款处有郭庆安、杨珏、徐太祥签名，日期为2011年6月27日。该案原告撤回起诉。
后刘喆将郭庆安、杨珏、徐太祥诉至法院，要求确认郭庆安、郭庆安与杨珏所作抵押行为违法，侵犯了我的合法权益，其行为明显是恶意串通，损害第三人合法权益，依据合同法第52条规定，双方之间依据担保合同在涉案房屋上设定抵押的行为应为无效。故我诉至法院，请求判令确认郭庆安、杨珏、徐太祥签订的抵押借款合同及依此作出的抵押行为均无效。本院作出（2014）海民初字第3750号民事判决书：一、被告郭庆安、杨珏、徐太祥于二Ｏ一一年六月二十七日签订的借款抵押合同无效；二、被告郭庆安、杨珏就北京市海淀区马连洼北路一号院二区四号楼五层五零一号房屋办理的抵押行为无效。后该案经2015一中民终字第01445号民事判决书二审维持原判。
2014年郭庆安之妻吴秋月将郭庆安、刘喆起诉至法院，要求法院依法确认郭庆安与刘喆于2012年5月25日就北京市海淀区马连洼北路1号院2区4号楼5层501室房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。
吴秋月诉称，我与郭庆安系夫妻。2012年5月25日，郭庆安在我不知情且未取得我授权的情况下，与刘喆就北京市海淀区马连洼北路1号院2区4号楼5层501室的房屋签订存量房屋买卖合同。我认为，上述房屋系夫妻共同财产，郭庆安的行为属于无权单方处分行为，违反了婚姻法关于夫妻对共同所有的财产有平等处理权的规定以及夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定时夫妻双方应当平等协商取得一致意见的规定要求法院依法确认郭庆安与刘喆于2012年5月25日就北京市海淀区马连洼北路1号院2区4号楼5层501室房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。后被法院（2014）海民初字第06643号民事判决书驳回吴秋月的全部诉讼请求。该案吴秋月提出上诉后，经（2014）一中民终字第4159号民事裁定书认定事实不清，撤销北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第06643号民事判决，发回北京市海淀区人民法院重审。后该案按自动撤诉处理。
2014年郭伟作为原告起诉被告建机公司、郭庆安，要求确认合同无效纠纷一案，2014年5月20日本院作出的（2014）海民初字第10539号民事判决书认定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，合同有效，未经追认或者订立合同后也未取得处分权，合同无效。郭庆安未经郭伟同意伪造相关证明，与建机公司签订公有住房买卖契约后，未经郭伟追认，未取得处分权，公有住房买卖契约应无效，据此认定北京建机资产经营有限公司与郭庆安于二Ｏ一Ｏ年十二月二十三日签订的关于海淀区马连洼北路1号院2区4号楼5层501公有住房买卖契约无效。
2014年7月30日，郭伟不服被告北京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）作出的房屋登记行为，向本院提起行政诉讼。经审理法院认定：因《公有住房买卖契约》是市住建委作出501房屋所有权转移登记行为的主要事实依据，故在《公有住房买卖契约》被确认无效的情况下，市住建委作出的房屋所有权转移登记行为已无存在的事实依据，应当予以撤销。并判决：撤销被告北京市住房和城乡建设委员会于二○一一年七月十八日作出的将位于北京市海淀区马连洼北路一号院二区四号楼五层五○一的房屋所有权人登记为第三人郭庆安的房屋登记行为。
现争议房屋的房屋所有权证载明权利人仍为郭庆安。
上述事实，有双方当事人陈述、（2013）海民初字第1543号民事判决书、（2013）一中民终字第08878号民事裁定书、（2014）海民初字第3750号民事判决书、（2015）一中民终字第01445号、（2014）海民初字第6643号民事判决书、（2014）一中民终字第4159号民事裁定书、（2014）海民初字第10539号民事判决书、（2015）海行初字第458号行政判决书等证据在案佐证。
本院认为，对当事人双方的诉讼标的，第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。
首先，依据以上法律规定，第三人撤销之诉应符合以下主体与程序的条件：1、主体为有独立请求权的第三人或无独立请求权的第三人但与案件处理有利害关系。2、第三人因不能归因与自己的原因未参加诉讼。3、第三人知道或应当知道其权益受损六个月内。本案中，刘喆所购房屋在权属初始登记时合同效力产生诉讼，而刘喆依据该房屋物权登记为基础，购买房屋，享有依据合同约定的交付房屋、办理过户等合同权利，建机公司与郭庆安之间协议效力问题可能波及物权登记的权利变动，上述变动必然波及基于郭庆安为房屋所有权证权利人的购买人刘喆的利益，刘喆虽对该房屋是否享有物权尚未经司法途径或行政行为确认，还不具备排他性权利，但其购房享有的履约权利与其指向的郭庆安与建机公司订约效力问题的处理结果息息相关，刘喆未参加诉讼原因并不在自身，其认为上述判决的内容错误致其损害，在法定时限内提出本案诉讼，应确认刘喆所举诉求主体适格，并无不妥。
其次，第三人撤销之诉亦应符合相应实体条件：1、撤销对象为已发生法律效力的判决、裁定和调解。2、有证据证明发生法律效力的判决书、裁定、调解书部分或全部内容错误。3、生效判决、裁定、调解的错误内容损害第三人民事权益。
依据本院查明事实，本案争议指向的（2014）海民初字第10539号民事判决书也已发生法律效力，郭伟作因为拆迁安置原因成为争议房屋的承租人，其享有依据住宅租赁合同赋予的房屋的承租权，在该房屋具备条件后应出售与郭伟，郭伟在该出售过程中享有承租人的优先购买权，而建机公司将该房屋出售于郭庆安的事实显然属于是否侵犯郭伟继续承租的权利和优先购买的权利问题，并非无处分权的人处分他人财产的行为，（2014）海民初字第10539号民事判决书所作“无权处分”的认定有误。
进言之，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条作出规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”依据上述司法解释与事实可以分析得出：建机公司作为出租人将争议房屋出卖于承租人以外的他人后，郭伟作为承租人可主张损害赔偿请求权，但并不必然得出建机公司与郭庆安订约无效的结论，故原审判决书内容有误。
上述错误的后果也影响到刘喆的民事权益。第一、不动产登记是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明，刘喆作为购房人，其基于物权登记公示公信效力，与不动产登记权利人郭庆安进行交易，其购房选择的交易对象无误，刘喆不应承担所谓郭庆安冒用郭伟名义购房的后果。第二、（2014）海民初字第10539号民事判决书确认郭庆安与建机公司订约无效使得郭庆安取得该房屋初始登记的基础不复存在，势必导致刘喆购房无果，应认定该判决结果损害刘喆民事权益。
以上分析可见，刘喆所举诉求符合第三人撤销之诉的主体条件、程序条件与实体条件，本院应予支持。而反观郭庆安出卖房屋后恶意设定抵押、抵押人要求行使抵押权，其配偶不知情为由确认买卖合同无效、确认建机公司出售协议无效等等诉讼与行为，均为阻却刘喆购房签约合同的继续履行，本院撤销（2014）海民初字第10539号民事判决书，符合第三人撤销之诉保护受错误生效裁判损害而未参加原诉第三人利益的救济功能与本案客观实情。
综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百九十二条、第二百九十五条、第二百九十六条之规定，判决如下：
撤销北京海淀区人民法院二零一四年五月二十日作出的（2014）海民初字第10539号民事判决书中“北京建机资产经营有限公司与郭庆安于二Ｏ一Ｏ年十二月二十三日签订的关于海淀区马连洼北路1号院2区4号楼5层501公有住房买卖契约无效”主文内容。
案件受理费七十元（原告刘喆预交），由郭庆安负担，于本判决书生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 汪 懿
审 判 员 刘志勇
代理审判员 周志辉
二〇一五年七月三十一日
书 记 员 王 璇