四川省西昌市人民法院民 事 判 决 书（2016）川3401民初1486号原告赖隆贵，男，1947年2月8日出生，汉族，四川省西昌市人。委托代理人陈荣，系四川月城律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告林丽，女，1966年7月12日出生，汉族，四川省西昌市人。被告王林耕，男，1988年10月16日出生，汉族，四川省西昌市人。原告赖隆贵诉被告林丽、王林耕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月24日立案受理后，依法由审判员牛丹适用简易程序，于2016年4月26日公开开庭进行了审理。原告赖隆贵的委托代理人陈荣、被告林丽到庭参加了诉讼，被告王林耕经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告赖隆贵诉称：2013年7月4日，原告与两被告签订了《房屋买卖合同》，约定：被告将其位于西昌市航天大道一环路东延线“公园2018”小区8幢1单元13层1号房屋以每平方米人民币5800.00元（以下币种均为：人民币）的价格出售给原告，房屋总价款为835316.00元；合同签订的当日原告须向被告支付400000.00元购房定金；合同签订后三个月内被告须将房屋交付给原告并将房屋产权登记过户到原告名下，否则需双倍返还原告给付的购房定金800000.00元。合同签订后，原告依约将400000.00元的购房定金交付给了被告，被告向原告出具了收条，但被告收取购房定金后没有履行合同约定的义务，至今未将房屋交付给原告，也未将房屋产权登记过户到原告名下。故原告提起诉讼，要求判决：1、原告与被告解除《房屋买卖合同》；2、两被告共同向原告给付以下款项：双倍返还原告给付的购房定金800000.00元、原告因实现本债权而支付的律师费40000.00元；3、本案诉讼费用由两被告承担。被告林丽辩称：原告的诉讼请求事项理由虚假，原告起诉要求双倍返还定金800000.00元的理由是双方于2013年7月4日签订了《房屋买卖合同》，该合同根本就是虚假的.首先，从合同的内容“银行按揭贷款抵押物”不能买卖，本身就证明了该合同是虚假的；其次，既然明知其买卖的房屋已经抵押银行贷款，充分证实双方的约定无效。实际上该合同是为了掩盖原告的永新融资公司放高利贷的事实真相，签订假合同的目的是为了应付财务做账和检查，以房屋买卖为名而行放高利贷之实。实际上原告是要被告用本案所涉的房屋做抵押向永新融资公司借高利贷400000.00元，月息5%，自2013年7月至2015年7月原告就非法收取了被告的利息450000.00元，原告仍不满足，继续以无效合同敲诈被告定金400000.00元。另外，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，合同约定了在合同签订后的三个月内即2013年10月3日之前，被告到银行付清贷款解除抵押将房屋过户给原告后，原告一次性向被告付清购房尾款435316.00元，既然被告未履行合同，原告自2013年10月3日起就应当知道权利受到侵害，依照法律规定，截止2015年10月3日原告的起诉已经超过诉讼时效，不受法律保护。综上，原告的诉讼请求事项因理由虚假，且已经超过诉讼时效，应当依法驳回原告的诉讼请求。被告王林耕未答辩。本案在审理过程中，原告赖隆贵为支持自己的诉讼请求提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》一份，证明被告王林耕与成都市盛博置业投资有限公司签订了买卖合同，被告王林耕对本案涉及的房屋拥有所有权，依法可以对该房屋进行处置；2、《房屋买卖合同》、《收条》、《银行转款凭证》各一份，证明原告与被告签订房屋买卖合同将本案涉及的房屋出售给原告，该合同是双方真实意思表示，被告收到了该购房定金400000.00元（其中380000.00元是银行转账，20000.00元是现金）后未按合同约定履行义务，按照合同的约定及合同法的相关规定，被告应当双倍返还原告给付的定金。被告林丽对原告赖隆贵提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性及证明目的均无异议；对证据2有异议，《房屋买卖合同》是虚假的，实际上双方是借贷关系，被告仅收到380000.00元的银行转账，没有收到20000.00元现金，这20000.00元现金是原告按利息扣除的。被告王林耕对原告赖隆贵提交的证据未质证。被告林丽为支持自己的反驳主张提交了电话录音光盘，证明原告与被告之间不是房屋买卖合同关系，而是借款关系，该录音很清楚的说明了原告赖隆贵与罗熙、周总以及本案原告代理人陈律师的关系。原告赖隆贵对被告林丽提交的证据发表如下质证意见：对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该录音不能达到被告想要证明的目的，原告与被告之间就是一个房屋买卖合同纠纷，该合同是双方真实意思的表示，两被告均在合同上签字确认，至于被告是否与他人存在借贷关系与本案无关，如果真的像被告说的双方是借款关系，那么被告应当提供相应的证据证明双方存在借贷关系，被告也应当有还利息的相关证据，在录音中被告在电话里与对方说“我记得我好像还了45万元的利息。”，然后对方马上就说“对，45万。”，这显然不符合逻辑，不是真实的。被告王林耕对被告林丽提交的证据未质证。被告王林耕未提交证据。根据双方当事人的上述举证、质证意见，本院对双方当事人提交的证据材料认证如下：原告赖隆贵提交的证据1因被告林丽无异议，本院对其真实性和证明力予以确认；证据2，被告林丽虽认为《房屋买卖合同》系虚假的，双方实际系借贷关系，但其未能提交证明双方系借贷关系的相关证据，本院认为被告林丽的质证主张不能成立，原告提交的《房屋买卖合同》、《银行转款凭证》、《收条》形成了证据锁链，能够证明原告与被告签订《房屋买卖合同》后，原告通过案外人罗熙的银行账户向被告林丽的银行账户转款380000.00元，同时支付了20000.00元现金，被告林丽、王林耕在收到购房定金400000.00元后向原告出具了收条，本院对该组证据的真实性和证明力予以确认。被告林丽提交的电话录音，因无法确定电话录音中谈话双方当事人的身份，且原告赖隆贵对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，本院对其真实性及证明力不予确认。根据双方当事人的举证、质证、本院认证及双方当事人在庭审中的陈述，本院查明以下事实：被告王林耕系被告林丽之子。2011年9月17日，被告王林耕与本案案外人成都市盛博置业投资有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于西昌市航天大道一环路东延线“公园2018”小区8号楼13楼1号房屋。2013年7月4日，被告王林耕、林丽与原告赖隆贵签订了《房屋买卖合同》，约定：二被告将西昌市航天大道一环路东延线“公园2018”小区8号楼13楼1号房屋卖给原告赖隆贵；该房屋每平方米5800.00元，房屋总价835316.00元；合同签订之日，原告赖隆贵须向二被告支付400000.00元作为购房定金，二被告在合同签订后三个月内（2013年10月3日之前）到银行付清贷款解除抵押将房屋过户给原告后，原告一次性向二被告付清购房尾款435316.00元；原告须按约定向二被告支付购房定金及尾款，否则支付违约金400000.00元，二被告须在合同签订后三个月内（2013年10月3日之前）到银行付清贷款并办理解除抵押的手续将房屋过户给原告，否则须向原告双倍返还定金共计800000.00元。合同签订当日，原告通过本案案外人罗熙的银行账户向被告林丽的银行账户转款380000.00元，同时向被告林丽、王林耕支付了现金20000.00元，被告林丽、王林耕在收到购房定金400000.00元后，向原告赖隆贵出具了内容为“今收到赖隆贵给付购房定金肆拾万元整。”的收条。被告林丽、王林耕在收到购房定金400000.00元后，未按《房屋买卖合同》的约定履行房屋过户的义务。上述事实有本院予以确认的证据和双方当事人的陈述在卷佐证。本院认为：虽然被告林丽称其与原告赖隆贵于2013年7月4日签订的《房屋买卖合同》系原告为掩盖双方之间借款本金为400000.00元，月息为5%的借贷关系而要求与被告签订的虚假合同，且被告已经向原告支付了450000.00元利息，但被告林丽未能提供证明双方系借贷关系的相关证据及支付利息的依据，本院认为被告林丽的该反驳主张不能成立，而原告赖隆贵提交的《房屋买卖合同》、《银行转款凭证》以及二被告向原告出具的《收条》形成证据锁链，本院对原告赖隆贵与被告王林耕、林丽之间的房屋买卖合同关系的真实性予以确认。原告赖隆贵与被告林丽、王林耕签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反国家相关法律法规的强制性规定，该房屋买卖行为合法有效。原告赖隆贵依照合同约定，向被告林丽、王林耕支付了400000.00元的购房定金，被告林丽、王林耕则应当按照合同约定履行过户义务，至今被告林丽、王林耕未履行过户义务，致使原告签订《房屋买卖合同》的目的不能实现，按照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告有权要求解除合同，故原告要求解除与被告林丽、王林耕于2013年7月4日签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。同时，按合同的约定被告应当向原告赖隆贵双倍返还购房定金合计800000.00元，但根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”的约定，双方约定的定金数额已经超过购房总价款835316.00元的20%，超过部分的定金本院不予支持，本案的定金数额本院认定为835316.00元×20%=167063.20元，剩余的给付金额232936.80元仅作为预付购房款不作为定金，该232936.80元不应双倍返还，仅需返还本数，为此，被告林丽、王林耕应当向原告双倍返还的定金应为167063.20元×2=334126.40元。原告赖隆贵要求被告林丽、王林耕支付因实现债权而支付的律师费40000.00元，因双方在《房屋买卖合同》中未对实现债权而产生的律师费的负担问题进行约定，且原告未提交律师费用的相关证据，本院对原告赖隆贵的该诉讼请求不予支持。被告林丽认为即使按照双方签订的《房屋买卖合同》的约定，被告应于2013年10月3日之前履行过户义务，则原告应于2015年10月3日之前起诉，原告的起诉已超过法律规定的诉讼时效，但本案原告于2015年7月2日就已向本院提起诉讼，后原告申请撤诉，本院作出（2015）西昌民初字第2329号民事裁定书，裁定准许原告赖隆贵撤回起诉，故本案所涉纠纷自2015年7月2日就已发生诉讼时效的中断，本案中，原告赖隆贵的起诉未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告赖隆贵与被告林丽、王林耕于2013年7月4日签订的《房屋买卖合同》。二、被告林丽、王林耕于本判决生效之日起15日内返还原告赖隆贵购房定金334126.40元，并同时返还原告赖隆贵购房款232936.80元，合计567063.20元。三、驳回原告赖隆贵的其他诉讼请求。案件受理费12200.00元，由被告林丽、王林耕负担（此款原告已垫付，被告林丽、王林耕在履行以上义务时径直给付原告）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员 牛 丹二〇一六年五月十一日书记员 孙衣呷附本判决所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条由下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形成约定。当事人在定金合同中应当约定支付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，由责任提供证据。当事人及诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。