山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临民一终字第2482号
上诉人（原审被告）丁更新。
委托代理人韩祥升，山东正诚信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）崔建基，个体户。
委托代理人宋国民，山东拓成律师事务所律师。
原审被告张永林，居民。
原审被告彭焕迎，居民。
上诉人丁更新因撤销权纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2013）临兰民初字第1599号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，被告张永林、彭焕迎系夫妻关系。2007年2月12日，被告张永林向原告崔建基借款10万元，由被告彭焕迎提供担保，双方就借款形成借条一份，借条中除载明借款事项外，还约定借款人自愿以自己所有的位于兰山区朝阳小区16号楼2-××号房产一套（即原告诉状中所称兰山区考棚街22号16号楼2单元102室住房）、后十居委房屋一套（无房产证号）作为抵押，该两套房产没有办理抵押登记，借款经原告催要，二被告未偿还，原告于2007年9月11日向法院提起诉讼，案件受理后，原告申请对二被告共有的位于兰山区朝阳小区16号楼2-××号房产（房权证号为：临房权证兰山区字第××号）进行了保全，房产的查封期限自2007年9月20日至2009年9月20日。案件审理后，法院于2007年10月19日作出（2007）临兰民一初字第4227号民事判决书，判决被告张永林偿还原告借款10万元及利息，被告彭焕迎对借款10万元承担连带清偿责任。一审判决后，被告张永林、彭焕迎不服判决结果向临沂市中级人民法院提出上诉，临沂市中级人民法院于2008年4月11日作出（2008）临兰民一终字第292号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2008年10月11日，原告持生效判决向本院申请强制执行，执行案件案号为（2008）临兰执字第3828号。2008年11月13日，法院以（2008）临兰执字第3828号民事裁定书，裁定该执行案件中止执行。2009年9月21日，被告张永林、彭焕迎与被告丁更新签订《房地产买卖契约》一份，约定被告张永林、彭焕迎将其共有的位于兰山区朝阳小区16号楼2-××号房产以95，000元的价格转让给被告丁更新，该契约第三条第二款约定付款方式为：一次性付清，被告张永林、彭焕迎收取被告丁更新的相应房屋价款后，应当即时出具收款凭证；被告丁更新付清房屋价款后，被告张永林、彭焕迎应当及时、如数提供规范、合法的收款票据。契约签订后，三被告办理了相关手续，将上述房产的所有权转移到了被告丁更新的名下，于2009年9月25日办理出了新的房产证，房权证号为临房权证兰山区字第××号。原告称在上述案件执行过程中，原告向法院申请对被告张永林、彭焕迎所有的位于兰山区后十里堡居委146号房产一套（另外一套房产）进行评估拍卖，但未能进行处置，案件中止执行。2013年3月，原告要求恢复执行，原告于2013年3月26日到临沂市房产局查询被告张永林、彭焕迎的房产信息时，发现被告张永林、彭焕迎已于2009年9月21日与被告丁更新签订《房地产买卖契约》，将位于临沂市兰山区朝阳小区16号楼2-××号房产以95，000元的价格卖于被告丁更新，现被告张永林、彭焕迎的可供执行的财产只剩下临沂市兰山区兰山街道后十里堡居委的一套房产，导致拍卖程序无法继续进行，案件不能执行完结。原告认为被告张永林、彭焕迎以明显不合理的低价转让房产，严重侵害了原告的债权，依法应当予以撤销，遂行使撤销权，要求撤销三被告上述买卖房产的行为。
另查明，原告于2013年7月24日委托临沂博尔信价格评估有限公司对位于兰山区朝阳小区16号楼2-××号涉案房产一套进行了价值评估，该公司于2013年7月30日出具临博价评字（2013）第235号价估评估报告书，价格评估基准日为2009年9月21日，价格评估结果为委托标的物在价格评估基准日的公开市场价值合计为：壹拾陆万柒仟元整（￥167，000元）。原告为此支出评估费1，000元。被告丁更新对评估报告质证称：对评估的真实性有异议，但其未申请重新进行评估。
原审法院认为，法律规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。被告张永林、彭焕迎欠原告崔建基欠款10万元的事实，已经法院生效判决确认，判决生效原告申请强制执行后，被告张永林、彭焕迎作为被执行人未履行偿还欠款的义务。张永林、彭焕迎拖欠原告借款10万元及利息无力偿还，在原告不知晓的情况下，将名下所有的位于兰山区朝阳小区16号楼2-××号房产以明显不合理的价格转让给被告丁更新，被告丁更新在2009年9月21日购买涉案房产的价格是95，000元，而根据评估报告涉案房产交易时的市场价值为167，000元，被告丁更新作为一完全民事行为能力人，对涉案房产的市场价值、房产的状况应有一个大致的了解，其在明知张永林、彭焕迎以明显不合理低价出售房产的情况下仍然购买，可以推定三被告在签订二手房买卖合同时具有恶意，三被告的行为已对债权人即原告的利益造成了损害。原告于2013年3月26日得知三被告转让涉案房产，原告在一年内行使撤销权，原告行使撤销权的时间距被告转让房产的行为发生之日起未超过5年，故原告撤销权的行使系在法律规定的期限内，原告要求撤销三被告的房地产买卖契约，理由正当，符合法律规定，法院予以支持。对被告丁更新主张原告行使撤销权已超过一年的除斥期间，与法院查明的事实不符，法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第七十四条、第七十五条，《中华人民共和国合同法解释（一）》第十九条第二款，第《中华人民共和国合同法解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、撤销被告张永林、彭焕迎与被告丁更新于2009年9月21日签订的兰山区朝阳小区16号楼2-××号房产的房地产买卖契约；二、被告张永林、彭焕迎、丁更新于本判决发生法律效力之日起十日内向原告崔建基支付评估费1，000元。案件受理费100元，诉讼保全费520元，由三被告共同负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
丁更新不服上诉称，1、一审判决认定上诉人以95，000元价格购买张永林、彭焕迎位于兰山区朝阳小区16号楼2-××号房产与事实不符，实际交易价格为152，000元，在买卖契约中标为95，000元，是为了减少部分税费。张永林共欠上诉人20多万元，以此房折价152，000元冲抵相应欠款。2、被上诉人崔建基未在一年期内主张权利，申请撤销的权利已经超过了法律的强制性规定。请求二审法院依法予以改判。
被上诉人崔建基答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉理由不成立，二审应驳回上诉，维持原判。
原审被告张永林答辩称，的确欠上诉人26万余元，把房子卖给上诉人，卖了152，000元，契约中写的95，000元是为了逃税。
原审被告彭焕迎未到庭答辩。
二审查明，涉案房屋买卖后，原审被告张永林、彭焕迎并未将房屋向上诉人交付，先是由张永林母亲居住，现在由其三弟居住。上诉人丁更新持有张永林给其写的借条两张，本金26万元。
其他查明的事实同一审一致。
本院认为，债务人以明显不合理的低价转让其财产，受让人应当知道该情形，且对债权人合法权益造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的转让行为。本案中，原审被告张永林对被上诉人崔建基负有债务，并被法院依法执行，但执行未果，涉案房产亦被法院查封。原审被告张永林、彭焕迎作为被执行人，却在查封期限到期后的第二天将涉案房产以95，000元卖给上诉人丁更新，致使被上诉人的债权难以实现，损害了债权人崔建基的合法权益；而该交易价格明显低于当时的市场价格167，000元，可以推定丁更新明知涉案房产超低价出售仍然购买。上诉人和张永林虽然均陈述涉案房产的实际交易价格为152，000元，并以此房折抵了张永林的相应欠款，但被上诉人对此不予认可。上诉人和张永林陈述的证据效力，不能对抗他们之间签订的房屋买卖契约的证据效力，且该契约已在房产登记部门备案，结合上诉人仍然持有张永林的欠款欠条、没有占有使用涉案房产的情节，原审判决撤销涉案房地产买卖契约并无不当。
房地产买卖契约签订时间为2009年9月21日，被上诉人于2013年3月26日得知房产被转让，于2013年4月向法院提起诉讼，行使撤销权，并不违背《中华人民共和国合同法》第七十五条的规定，故上诉人主张的被上诉人未在一年期内主张权利、超过法律制性规定的上诉理由与事实不符，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，判决结果恰当，应予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人丁更新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹凤成
审 判 员 张法勇
代理审判员 王玉波
二〇一五年三月十三日
书 记 员 郇小雪
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。存在