安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第01267号
上诉人（原审被告）：安徽中天保安服务有限公司，住所地安徽省合肥市安庆路233号建材大楼。组织机构代码58150481-2。
法定代表人：张传林，董事长。
委托代理人：轩玉红，女。
委托代理人：许三业，男。
被上诉人（原审原告）：合肥市庐阳区人民政府三孝口街道办事处，住所地安徽省合肥市庐阳区益民街23号。组织机构代码59265094-6。
法定代表人：唐永龙，主任。
委托代理人：帖雯，北京德恒（合肥）律师事务所律师。
委托代理人：张荣荣，北京德恒（合肥）律师事务所律师。
上诉人安徽中天保安服务有限公司（以下简称中天公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2014）庐民一初字第01556号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明：位于合肥市跃进路盛安大厦拆迁恢复楼第5、6层、建筑面积690平方米的办公用房及位于合肥市永红路15号安徽省医学科学研究所2幢第1层、建筑面积315.6平方米的办公用房原属合肥市庐阳区光明街道办事处所有。2012年3月8日，合肥市人民政府下发合政秘（2012）31号文件即《关于同意调整庐阳区街道管辖范围及命名的批复》，批准设立合肥市庐阳区人民政府三孝口街道办事处（以下简称三孝口街道），将原光明街道整建制划归三孝口街道管辖。此后，上述办公用房由三孝口街道经营管理。
2013年3月，合肥市建设轨道交通2号线，需要拆除中天公司在合肥市长江中路396号承租的办公用房（房租为20元／平方米／月）。中天公司要求三孝口街道帮助解决过渡性临时办公用房，该街道遂将上述路进路房屋和永红路房屋提供给中天公司使用，双方口头约定前期免费使用。同年5月开始，中天公司使用上述房屋。
中天公司无偿使用房屋3个月后，三孝口街道要求该公司支付房租并就过渡性用房有关问题给予明确意见。2013年8、9月，中天公司向三孝口街道两次发函称该公司尚有困难，要求宽限时间并降低房租。同年10月，三孝口街道回函表示其提供用公用房的使用时间已过，要求中天公司就租赁问题给予明确书面意见。同年11月，中天公司向三孝口街道发函表示该公司准备用停业损失费抵付3个月房租的计划无法实现，建议下调房租并将免租期延至年底，同意让出永红路房屋。同年12月，三孝口街道向中天公司发函称永红路房屋的使用时间已过，要求该公司支付该房2013年8月1日至11月30日的房租30800元；如该公司继续使用跃进路房屋，应签订房屋租赁合同。中天公司回函称该公司继续使用跃进路房屋，同意让出永红路房屋。此后，三孝口街道继续发函要求中天公司支付永红路房屋2013年8月1日至12月30日共计5个月房租38500元并签订跃进路房屋的租赁合同。因中天公司未交还房屋，三孝口街道于2014年3月13日向该公司发出通知，要求该公司于同年3月19日搬出永红路房屋，并支付2013年8月1日至2014年2月28日共计7个月房租53900元。
2014年4月3日，中天公司向三孝口街道转帐支付58400元。同年4月11日，三孝口街道向中天公司发出律师函，确认扣除该街道应向中天公司支付的保安费52000元及该公司已付的58400元，该公司尚欠116800元未付，要求该公司于同年4月14日前支付。同年4月23日，三孝口街道起诉至原审法院，请求判令：1、中天公司归还位于合肥市跃进路盛安大厦拆迁恢复楼第5、6层和位于合肥市永红路15号2幢1楼的两处房屋，并支付2013年8月1日至2014年3月31日期间的房屋占用费227200元（之后计算至实际归还之日）。2、中天公司承担本案全部诉讼费和财产保全费用。
案在原审期间，三孝口街道同意用其欠中天公司的保安费冲抵该公司应付的部分房租。2014年5月28日，中天公司向三孝口街道交还腾空后的永红路房屋，双方办理房屋移交手续时书面确认该房系三孝口街道提供的临时性用房（使用时间3个月），实际还房时间为2014年5月27日。
案在原审期间，安徽新安资产评估有限公司经原审法院委托，评定跃进路盛安大厦拆迁恢复楼第5、6层房屋的租金单价为28元／平方米／月，永红路2幢1楼办公用房的租金单价为19元／平方米／月。
原审法院经审理后认为：三孝口街道提供的政府文件、房地产权证等证据能够证明跃进路房屋归其所有。虽然三孝口街道尚未取得永红路房屋的产权证，但其提供的政府文件、房屋买卖合同、房款收据、银行进帐单等证据及其向中天公司交房的事实，能够证明三孝口街道通过政府行为合法取得永红路房屋，其对该房享有使用权。三孝口街道因城市建设需要将两处房屋交给中天公司使用，双方仅口头约定前期免费使用，未明确约定免费使用的期限，鉴于三孝口街道在中天公司无偿使用房屋3个月后要求该公司支付房租并给予明确意见，以及双方在办理永红路房屋移交手续时确认临时性用房的使用时间为3个月，故该院确定两处房屋的免费使用期限为2013年5月1日起之后的3个月，即中天公司应于2013年8月1日起支付房屋使用费。双方在诉讼中均确认双方就两处房屋形成了租赁关系，因双方至今未签订书面租赁合同，故该院确定双方之间存在不定期租赁合同关系。在中天公司不支付房租却继续占用房屋的情况下，三孝口街道有权解除租赁合同，并要求该公司交还房屋、支付房租。鉴于永红路房屋在诉讼中已由双方交接完毕，故该院仅对三孝口街道要求归还跃进路房屋的诉请予以支持。关于房租价格问题，按照鉴定报告评定的租金标准，确定跃进路房屋2013年8月1日至2014年9月30日期间的房租为270480元（28元／平方米／月×690平方米×14个月），永红路房屋在2013年8月1日至2014年5月27日期间的房租为59184元（19元／平方米／月×315.6平方米×9.87个月），合计329664元。扣除三孝口街道应向中天公司支付的保安费52000元及该公司已付的房租58400元，该公司尚欠房租219264元（329664元-52000元-58400元）。跃进路房屋2014年9月30日之后的房租按照28元／平方米／月顺延计算至实际还房之日。
中天公司抗辩三孝口街道不是涉案房屋的产权人、无权收回涉案房屋，因三孝口街道已提供证据证明其通过政府行为取得永红路房屋，而中天公司现无证据证明该房属于他人所有，该院对中天公司的抗辩理由不予采信。中天公司抗辩房屋免租期至2013年底，无事实依据，该院不予采信。
该院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条的规定，判决：一、安徽中天保安服务有限公司于判决生效之日起20日内搬离并向合肥市庐阳区人民政府三孝口街道办事处返还位于合肥市跃进路盛安大厦拆迁恢复楼第5、6层的房屋；二、安徽中天保安服务有限公司于判决生效之日20日内向合肥市庐阳区人民政府三孝口街道办事处支付房租219264元（跃进路房屋2014年9月30日之后的房租按照28元／平方米／月计算至实际还房之日）；三、驳回合肥市庐阳区人民政府三孝口街道办事处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9108元，减半收取为4554元，保全费1656元，均由安徽中天保安服务有限公司负担。评估费35000元，由合肥市庐阳区人民政府三孝口街道办事处、安徽中天保安服务有限公司各自负担17500元。
中天公司上诉称：我公司虽与三孝口街道未签订书面的房屋租赁合同，但我公司事实上原租赁房屋位于合肥市长江中路三孝口原安徽省高级人民法院办公用房，因地铁2号线建设征地拆迁需要，在包括三孝口街道内相关政府部门的协调下，为解决我公司过渡性办公用房的问题，才搬迁至现诉争位于合肥市三孝口跃进路盛安广场五、六楼办公用房，三孝口街道当时即承诺给予我公司不少于半年的免租期，并在租金上给予优惠，原因在于我公司承受了巨大的经济、商誉等损失，实际上是对我公司一定形式的补偿，故我公司认为即使起算租赁期限也应当从2014年1月1日起算。截止三孝口街道起诉之日，我公司已支付租金58400元，再加上三孝口街道同意用租金抵扣所欠我公司的保安费52000元，我公司仅欠三孝口街道少部分租金未付，故三孝口街道无权解除双方的租赁合同关系，更无权收回租赁房屋。另，双方就租金标准问题一直通过函件、电话、会谈等形式进行协商，我公司对于三孝口街道单方申请委托鉴定的租金标准持有异议，对原审法院按690平方米计算租金亦有异议。请求二审法院查清事实后，撤销原判，改判驳回三孝口街道原审诉讼请求。
三孝口街道辩称：原审法院认定事实正确，应予维持。
本院认为：三孝口街道与天安公司就涉案两处房屋虽未签订书面租赁合同，但双方间就涉案两处房屋形成房屋租赁关系的事实均不持异议，本院予以确认。三孝口街道将涉案两处房屋交给中天公司使用，双方口头约定前期免费使用，未明确约定免费使用的期限。原审法院依据三孝口街道在中天公司无偿使用房屋3个月后要求中天公司支付房租并给予明确意见以及双方在办理永红路房屋移交手续时确认临时性用房的使用时间为3个月，认定涉案两处房屋的免费使用期限为2013年5月1日起之后的3个月并无不当，本院予以维持。故涉案两处房屋的租金应从2013年8月1日起算。中天公司上诉称三孝口街道在其搬迁时承诺给予其不少于半年的免租期，其在二审中并未提供相关新证据予以证明。中天公司上诉要求对涉案两处房屋的租赁期限从2014年1月1日起算，缺乏事实依据，本院不予支持。
案在原审期间，原审法院已委托安徽新安资产评估有限公司对涉案两处房屋的租金标准进行评估，并依据该评估报告确定的租金标准以及三孝口街道提供的产权证和房屋买卖合同上载明的房屋面积计算出天安公司应付的租金于法有据，本院予以维持。天安公司上诉称对三孝口街道单方委托鉴定的租金标准以及对跃进路盛安广场五、六楼办公用房面积持有异议，其在二审中未提供相关新证据予以反驳，本院不予采信。
本案双方当事人之间形成的是不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同。三孝口街道于2014年3月13日向中天公司发出解除合同通知，中天公司同日已收到该通知。因中天公司在2014年3月13日之前未向三孝口街道支付过房租却一直占用涉案两处房屋，故三孝口街道有权解除合同并收回房屋。中天公司上诉称三孝口街道无权解除合同及无权收回房屋，理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费9108元，由安徽中天保安服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陆建群
代理审判员 方玮韡
代理审判员 余海兰
二〇一五年四月十四日
书 记 员 鲍晶晶
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。