江西省南昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0121民初1897号
原告：游莺，女，汉族，1978年3月31日生，住江西省东湖区。
委托代理人：章耀民，江西求正沃德律师事务所律师。执业证号：13601200310286803。
委托代理人：张旭辉，江西求正沃德律师事务所律师。执业证号：13601201710013046。
被告：周红珍，女，汉族，1973年1月24日生，住江西省南昌市青山湖区。
委托代理人：蒋坤洪，南昌县法律服务所律师。执业证号：114012101170。
原告游莺诉被告周红珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案受理，依法组成合议庭，分别于2017年8月17日、2018年1月16日二次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告游莺及其委托代理人章耀民、张旭辉，被告周红珍及其委托代理人蒋坤洪到庭参加诉讼。第二次开庭原告委托代理人张旭辉，被告委托代理人蒋坤洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告游莺诉称：2017年2月13日，原告与被告签订了《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》编号：1620580。双方就买卖坐落于南昌市××半岛综合楼××室房屋达成协议。该交易房屋的权证编号为：2014-017341，建筑面积为59.9平方米，双方约定买卖价款为人民币肆拾伍万元整。合同第六条约定：“自银行解押之日起的伍个工作日内，共同到南昌市公证处手续”；第十二条约定：“签订本合同当日，乙方向甲方支付购房定金人民币壹万元，该定金由丙方代管，甲方向乙方支付履行保证金人民币壹万元，该履行保证金由丙方代管”；第十三条第二款约定：“如甲方违约或因甲方原因导致合同无法履行，丙方可优先从履行保证金中扣除佣金伍仟元，剩余定金及甲方支付的履约保证金给甲方”。现合同约定产权过户条件期限届满，被告于2017年5月10日的《声明书》明确表示拒不履行合同义务。综上所述，原告与被告签订的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》合法有效，原告已经按约定支付购房定金款，该房屋产权应当归原告所有。现被告恶意违反合同约定，拒不履行合同义务，给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令被告赔偿因房屋差价给原告造成的损失人民币108268元。本案诉讼费用由被告承担。
被告周红珍辩称：1、原、被告签订房屋买卖合同时，涉诉房屋尚未取得房屋所有权证，不具备上市交易条件；2、涉诉房屋系被告周红珍与其丈夫秦玉辉的夫妻共同财产，周红珍签订房屋买卖合同时未取得共有产权人秦玉辉的同意，且秦玉辉在事后亦未对周红珍房屋出卖的行为进行追认，故原、被告所签订的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》为无效合同，自始无约束力；3、被告在2017年5月10日已向江西省鸿基房产置换有限公司单方提出声明，要求终止合同并同意没收交纳的10000元定金作为对自身违约行为的惩处，原告可以直接去中介公司领取，根本没必要起诉至法院；4、原告对涉诉房屋进行保全措施，为此还交纳了保全费，因被告既没有违约责任，也不存在恶意终止合同，该保全完全是一种错误的保全，故对该笔费用被告不予承担，且依据法律规定，还应承担赔偿被告因保全所遭受损失的责任；5、原告执意对涉诉房屋进行司法评估，对因此产生的鉴定费用，被告不予承担。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2017年2月12日，游莺、秦玉辉分别通过POS机刷卡的方式向江西省鸿基房产置换有限公司（以下简称为鸿基公司）支付定金10000元，同日，鸿基公司向游莺、秦玉辉出具载明收款事由均为“代收保集综合楼402室购房定金”的收据各一张（收据编号分别为0108292号、0108293号）。2017年2月13日，游莺、周红珍及鸿基公司三方签订编号为1620580的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》一份，约定：1、甲方自愿将坐落于南昌市保集半岛综合楼402室房屋（建筑面积约59.9平方米）出售给乙方；2、房屋总价款为人民币450000元，该款于产权登记机构受理当日一次性向甲方支付；3、合同第七条：如甲方房屋已有按揭或抵押情形，经甲乙双方协商选择在甲方产权证后伍个工作日内由乙方替甲方还清贷款（冲抵购房款），···由乙方还贷的，还贷前甲方需要办理委托公证至乙方名下；4、合同第六条：甲乙方三方同意自银行解押之日起的伍个工作日内，共同到公证处办理委托公证手续；5、合同第十二条：签订本合同当日，乙方向甲方支付购房定金人民币10000元，该定金由丙方代管，甲方向乙方支付履约保证金人民币10000元，该履约保证金由丙方代管；6、合同第十三条：如甲方违约或因甲方原因导致合同无法履行，丙方可优先从履约保证金中扣除佣金伍仟元，剩余履约保证金及乙方支付的定金给乙方。游莺、周红珍在合同的甲、乙方栏上签字、捺印，鸿基公司在丙方栏上签字、盖章。2017年5月10日，周红珍向鸿基公司发出《声明书》一份，声明：“1、终止与游莺签订的位于保集半岛综合楼402室房屋买卖居间合同（合同号：1620580）；2、江西省鸿基房产置换有限公司保管的履约保证金壹万元整，本人同意按合同第十三条第2款约定由江西省鸿基房产置换有限公司和购房人游莺共同没收”。游莺因此于2017年5月31日诉至本院。2017年8月17日，游莺申请对涉诉房屋的市场价格进行司法评估鉴定并得到本院准许。2017年12月15日，江西中磊司法鉴定中心作出编号为赣中磊司鉴字2017-049号司法鉴定意见书，鉴定意见为：鉴定范围内的房地产鉴定价值为人民币558268元。鉴定费4000元已由游莺先行垫付。案经调解未果。
另查明，周红珍、秦玉辉为夫妻关系。涉诉房屋为周红珍单独所有。
以上事实有原告向法庭提供的身份证、《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》、收据、银行POS机刷卡存根、《声明书》、司法鉴定意见书、鉴定费发票，被告提供的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》、收据、银行POS机刷卡存根、《声明书》、不动产权证等证据予以证实。
本院认为：游莺、周红珍及鸿基公司三方签订的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》（以下简称为合同）系各方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，本院予以确认。周红珍以其签订合同未获得丈夫秦玉辉的授权及追认、合同签订时尚未取得房屋所有权证为由，辩称三方签订的合同无效，无法律依据，本院不予采纳。因周红珍单方做出终止合同的声明，致使合同无法履行，周红珍的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。游莺主张按涉诉房屋增值部分的价款作为计算违约责任的依据，周红珍则认为其已同意鸿基公司没收10000元履约保证金，即已按合同约定承担了违约责任，请求法院对游莺的诉请予以驳回。对此，本院认为，虽然合同中对违约责任已有约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，违约方还应承担因违约给对方造成损失的赔偿责任，包括直接损失和预期可得利益损失。房价市场的价格波动是游莺、周红珍在签订合同时理应预计到的情况，因周红珍的违约行为致使游莺无法购得涉诉房屋，造成游莺的损失。涉诉房屋经司法鉴定机构评估鉴定确定价值为558268元，与合同签订时约定的房价相差108268元，该损失应当由违约方周红珍承担。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
被告周红珍应在本判决生效之日起十日内向原告游莺赔偿房屋差价损失人民币108268元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5350元、保全费1770元、鉴定费4000元，共计11120元由被告周红珍承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 朱 琳
人民陪审员 李 娟
人民陪审员 熊莲娣
二〇一八年一月二十六日
书 记 员 黄聪灵