江苏省无锡市南长区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民初字2146号
原告新港商业投资管理无锡有限公司，住所地无锡市南长区红星路299号，（组织机构代码证：79197490-0）。
法定代表人葛晨，该公司董事长。
委托代理人陈萍、徐而迅（均受该公司的特别授权委托），均系江苏法舟律师事务所律师。
被告吴莉，女，1986年10月13日生，汉族，无业。
委托代理人华杰（受吴莉的特别授权委托），男。
被告吴良，男，1982年11月8日生，汉族，无业。
委托代理人陶荷仙（系吴良之母、受吴良的特别授权委托）。
原告新港商业投资管理无锡有限公司（以下简称新港公司）与被告吴莉、吴良房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新港公司的委托代理人陈萍、被告吴莉的委托代理人华杰、被告吴良的委托代理人陶荷仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新港公司诉称：2010年9月21日，吴莉、吴良与新港公司签订租赁合同，约定由吴莉、吴良承租位于无锡市南长街241号的房屋，租赁期限为2010年10月8日起至2013年10月7日止，现租赁合同到期，新港公司已以公司函件及律师函的形式通知吴莉、吴良合同到期不再续租，要求吴莉、吴良在2013年10月7日前将房屋恢复原状，办理房屋退还等相关手续，但吴莉、吴良至今未将租赁房屋归还新港公司。现要求判令：1、吴莉、吴良立即从无锡市南长街241号房屋迁出；2、吴莉、吴良支付自2013年10月8日起至实际归还房屋之日止按每日486.3元计算的房屋使用费；3、吴莉、吴良承担本案诉讼费。
被告吴莉辩称：1、新港公司并不是无锡市南长街241号房屋的所有人，无权请求吴莉、吴良返还该房屋；2、双方实际履行的是2010年10月7日签订的租赁契约而不是2010年9月21日的租赁合同；3、自2013年10月8日起，新港公司就停电停水，吴莉也没有正常经营，因此不应承担房屋使用费；4、若租赁合同有效，吴莉享有优先承租权。
被告吴良辩称：双方约定租赁期届满后，吴莉仍可以优先承租，新港公司要求和吴莉、吴良解除合同之后，吴莉、吴良发函要求续租，但新港公司并未同意。
原告新港公司为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：
《江苏省无锡工商行政管理局公司准予变更登记通知书》1份，证明原无锡新港阳光物业管理有限公司企业名称变更为新港商业投资管理无锡有限公司。
《租赁合同》1份，证明新港公司与吴莉、吴良于2010年9月21日签订了无锡市南长街241号房屋的租赁合同，租赁期间为2010年10月8日至2013年10月7日。该合同第11条约定，合同期满后，吴莉应将房屋交还给新港公司，若逾期交还的，应由吴莉、吴良承担在合同终止后的第4天起至交还确认书签署之日止的租金，吴良对房屋租金及合同项下的其他权利义务提供连带保证责任。
通过EMS发送的关于合同到期终止的通知1份，证明2013年5月29日新港公司正式告知吴莉、吴良合同到期不再续签，要求吴莉、吴良在2013年10月8日18时前将房屋恢复原状，办理相关的交还手续。
通过EMS发送的律师函1份，证明2013年8月16日正式告知吴莉、吴良租赁合同到期后不再续签，要求吴莉、吴良尽快归还房屋。
通过EMS发送的关于房屋归还标准的通知1份，证明新港公司以书面形式通知吴莉、吴良于2013年10月8日前归还房屋，否则将不再提供水电。
2010年7月15日江苏古运河投资发展有限公司出具的证明1份，证明江苏古运河投资发展有限公司就清名桥历史街区内南长街（跨塘桥至金塘桥段）商业项目整体打包给新港公司进行对外商业运营，新港公司有权对外转租该项目。
（2012）南民初字第1565号民事判决书1份、（2013）锡民终字第354号民事判决书1份，证明在两份判决书中均已查明新港公司有权对外出租南长街的房屋。
收据3份、记账联2份，证明吴莉于2011年9月9日缴纳了2011年9月1日至2012年2月28日期间的租金86158.98元，于2012年4月13日缴纳了2012年3月1日至2012年8月31日期间的租金86158.78元，于2012年9月6日缴纳了2012年9月1日至2013年2月28日期间的租金88497.45元，于2013年3月12日缴纳了2013年3月1日至2013年8月31日期间的租金88743.72元，于2013年8月30日缴纳了2013年9月1日至2013年10月期间的租金18194.49元。
经质证：吴莉、吴良对证据1的真实性无异议；对于证据2认为并未实际履行，实际履行的是2010年10月10日双方签订的租赁契约；对证据3在本案简易程序开庭时吴莉、吴良认为真实性没有异议，对内容也认可。2014年3月10日本案普通程序第一次开庭时吴莉、吴良认为没有收到过该通知。2014年4月17日普通程序第二次开庭时吴莉认为没有收到过该通知，吴良表示通知寄送的时候店里没有人，扔在门缝里，没有注意，当垃圾扔掉了；对于证据4的真实性无异议，确认收到过此份律师函，但在收到该律师函之前，吴莉已经写过书面材料给新港公司要求续租；对证据5的真实性没有异议，确认收到过该通知；对证据6的真实性及有效性均有异议；对证据7的真实性没有异议，但对证明目的有异议，该证据只能证明新港公司与判决书上载明的其他被告所签的租赁合同有效，但不能证明新港公司与吴莉、吴良所签的租赁合同有效；对于证据8的真实性没有异议，但支付的是房屋使用费而不是租金。
被告吴莉为支持其抗辩主张，向本院提供如下证据：
2010年10月10日签订的房屋租赁契约1份，证明新港公司与吴莉之间实际履行的是该份租赁契约而不是新港公司提供的租赁合同。
通过EMS发出的续租通知函1份，证明吴莉于2013年6月20日向新港公司发出合同邀约，要求继续租赁南长街241号房屋。
经质证，新港公司对证据1的真实性没有异议，但对该证据的关联性、证明目的均有异议，该份证据的租赁期限是到2011年10月9日，当时签订该份证据的目的是为了工商备案，实际履行的还是新港公司提供的租赁合同。对证据2的真实性无异议，对证明目的及关联性均有异议，新港公司与吴莉并未就续租事宜达成一致，且在该通知函上明确显示了租赁合同将于2013年10月7日到期。吴良对证据1、2的真实性均无异议。
吴良未向本院提供证据。
为查明案件事实，本院依法调取了无锡市房屋登记簿证明2份、关于无锡市南长区241号的《无锡市城市住宅房屋拆迁补偿、安置协议书》2份、中共无锡市委锡委发（2008）59号文件、江苏古运河投资发展有限公司出具的委托书1份。经质证，新港公司对上述证据均无异议。吴莉认为房屋登记簿证明上载明的南长街241号的房屋所有人与拆迁协议上的房屋所有人不一致。两份房屋拆迁补偿安置协议不能证明江苏古运河投资发展有限公司对南长街241号房屋有所有权且协议上乙方被拆迁人是吴智雄，但最后签字是庄庆生，法院应审查拆迁协议的有效性。对市委文件真实性无异议，认为与本案无关。江苏古运河投资发展有限公司出具的委托书里面有两个文件，但不知道文件的内容，从目前的情况看，江苏古运河投资发展有限公司委托他人开发清名桥历史文化街区没有法律依据。吴良认为房屋登记簿证明及拆迁协议表明无锡市南长街241号是拆迁，是私有财产改为商业用途，而吴莉、吴良与新港公司签订的是租赁合同，实际是与新港公司发生关系。对市委的文件无异议。
经审理查明：无锡市南长街241号房屋产权原登记为他人所有。因建设清明桥历史文化街区项目需要，江苏古运河投资发展有限公司委托无锡市仕振拆迁公司对无锡市南长街241号房屋实施拆迁，无锡市仕振拆迁公司与被拆迁人签订两份《房屋拆迁补偿、安置协议书》，双方明确协议签订后，产权归江苏古运河投资发展有限公司所有。2010年7月，江苏古运河投资发展有限公司与无锡新港阳光物业管理有限公司（以下简称新港物业公司）就清名桥历史文化街区内南长街（跨塘桥至金塘桥段）商业项目签订打包租赁合同，由新港物业公司进行整体商业运营，并按照该项目的整体商业规划及业态功能定位进行招商转租。
2010年9月21日，新港物业公司作为出租方，吴莉作为承租方，吴良作为担保人，三方签订《租赁合同》1份，三方约定：新港物业公司将坐落于无锡市南长区南长街241号铺出租与吴莉，而吴莉同意承租。该房屋之出租面积为131.14平方米。新港物业公司将该房屋出租给吴莉作为经营茶楼的用途，经营范围为休闲餐饮，经营品牌为壹玖捌陆，租赁期为自2010年10月8日起至2013年10月7日止。第一年月租金为14359.83元，自2010年10月8日至2011年10月7日止；第二年租金为14359.83元，自2011年10月8日至2012年10月7日止；第三年月租金为14790.62元，自2012年10月8日起至2013年10月7日止。租金按半年支付，自2010年11月22日起计算收取，依据先付后租原则，每期到期日之前十日将下期租金付至新港物业公司指定账户。合同签订当日支付一个月的房屋租金作为本合同的保证金，即14359.83元。合同期满或合同解除后，吴莉将租赁房屋交还新港物业公司，逾期未交还的，吴莉须向新港物业公司支付在本合同书解除或终止后第肆天起至交还确认书签署之日止的租金，同时，吴莉还应当向新港物业公司支付逾期交还期间的违约金，违约金之金额为逾期天数乘以5.4元乘以合同面积。吴莉对租赁房屋的装潢、改善及增设的设施不可移动部分完好归新港物业公司所有，能移动部分吴莉自行移走。如吴莉需继续承租，应提前三个月书面通知新港物业公司，且在同等条件下，吴莉有继续承租的优先权，但需与新港物业公司协商一致并另订租赁合同，否则视为放弃继续承租。为使合同履行的可能，吴莉应以其家庭财产及其配偶或担保人的财产作为相应的担保并承担责任，以保障新港物业公司、吴莉双方合法权利。吴良自愿为吴莉提供连带保证担保。
2010年10月10日，新港物业公司作为出租方，吴莉作为承租方，双方签订房屋租赁契约1份，约定：新港物业公司自愿将坐落在南长街241号的房屋出租给吴莉使用。上述房屋的年租金为6万元，租赁期间自2010年10月10日至2011年10月9日止。租金按季度结算，由吴莉在对应结算期间起算日的前10日内交付给新港物业公司。
2013年5月29日，新港公司通过邮政特快专递的方式向吴莉、吴良寄送了关于合同到期终止的通知，该通知载明：根据吴莉、吴良和新港物业公司于2010年9月21日签订的《租赁合同》，吴莉、吴良所承租的位于无锡市南长街241号经营品牌为壹玖捌陆之约定房屋，将于2013年10月7日到期，基于吴莉、吴良整体经营状况及新港公司各相关部门反馈意见，经新港公司研究约定，《租赁合同》到期后不续约。2013年6月20日，吴莉通过邮政特快专递的方式向新港公司寄送续租通知函，该函载明：因贵司与我方于2010年9月21日签订的关于承租位于无锡市南长区南长街241号铺的租赁合同将于2013年10月7日到期，现我方按照合同的约定，特向贵司提出书面续租通知。2013年8月16日，江苏法舟律师事务所接受新港公司委托通过邮政特快专递的方式向吴莉、吴良寄送了律师函，该律师函载明：1、合同到期后不再续签，终止双方的租赁关系；2、请吴莉、吴良在合同到期前做好撤场的准备；3、请吴莉、吴良在2013年10月7日前将房屋恢复原状并清理干净，且保证物业及全部附属设施完好无损，办理房屋退还等各项手续。2013年9月25日，新港公司通过邮政特快专递的方式向吴莉、吴良寄送了关于房屋归还标准的通知，该通知载明：1、2013年10月8日18时前将房屋恢复原状并清理干净，且保证该房屋及全部附属设施完好无损，以良好的可以使用的状态交还给新港公司，并办理房屋退还手续等事项；2、自2013年10月9日10时起，基于合同已到期，新港公司不再提供南长街241号房屋内的水、电等供应；3、若截止2013年10月9日10时止，吴莉、吴良仍未按上述标准归还该房屋，届时吴莉、吴良在南长街241号房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为已放弃了所有权及一切权利，新港公司有权自行予以处置。
另查明：吴莉向新港公司缴纳了自2011年9月1日至2013年10月期间房屋租金367753.62元。吴莉向新港公司缴纳了保证金14359.83元。
又查明：2010年11月，无锡新港阳光物业管理有限公司变更为新港商业投资管理无锡有限公司。
审理中，新港公司明确房屋每日使用费的计算方式为第三年的月租金14790.62乘以12个月除以365天得到每日房屋使用费486.27元。
上述事实，有租赁合同、江苏省无锡工商行政管理局公司准予变更登记通知书、关于合同到期终止的通知、律师函、关于房屋归还标准的通知、无锡市城市住宅房屋拆迁补偿安置协议书、江苏古运河投资发展有限公司出具的证明、（2012）南民初字第1565号民事判决书、（2013）锡民终字第354号民事判决书、收据、记账联、房屋租赁契约、续租通知函等书证及当事人陈述附卷佐证，本院予以确认。
本院认为：结合锡委发（2008）59号《中共无锡市委、无锡市人民政府关于加快清名桥历史文化街区保护性修复工程建设的实施意见》、无锡市城市住宅房屋拆迁补偿、安置协议书及江苏古运河投资发展有限公司出具的证明可以确定新港公司有权对外出租无锡市南长街241号房屋。综合三方所举证据及陈述进行分析可以确定新港公司与吴莉、吴良三方实际履行的是2010年9月21日签订的《租赁合同》理由如下：首先，就两份合同的内容而言，2010年9月21日签订的《租赁合同》条款具体、明确、规范，各项约定详细到位，体现为标准的合同文本。2010年10月10日签订的《租赁契约》系工商档案中所存，内容简单条款甚少，且租期仅为一年，故相比较而言，前份合同应系双方真实意思表示；其次，吴莉于2013年6月20日向新港公司发出的续租通知函中明确写明“因贵司与我方于2010年9月21日签订的关于承租位于无锡市南长区南长街241号铺的租赁合同将于2013年10月7日到期”，可见吴莉亦认可双方实际履行的是2010年9月21日签订的《租赁合同》；再次，吴莉自2011年9月1日起至2013年10月向新港公司所缴纳的租金符合2010年9月21日签订的《租赁合同》中对于租金缴纳的规定；最后，在新港公司向吴莉、吴良发出的《关于合同到期终止的通知》、《关于房屋归还标准的通知》及江苏法舟律师事务所发出的律师函中均表明双方于2010年9月21日签订的《租赁合同》于2013年10月7日到期，对此吴莉、吴良均未提出异议。故应认定2010年9月21日签订的《租赁合同》真实合法有效，该租赁合同约定租赁期限为2010年10月8日至2013年10月7日。根据《租赁合同》约定，吴莉继续承租本案诉争房屋必须与新港公司协商一致并另订租赁合同，但2013年6月20日吴莉向新港公司发出续租通知函后，吴莉与新港公司并未协商一致，新港公司也于2013年8月16日以律师函的形式明确告知吴莉、吴良合同到期后不再续签，终止双方的租赁关系。故吴莉与新港公司的租赁合同关系在租赁期限届满后已经终止。现租赁期限届满，新港公司据此要求吴莉立即从无锡市南长街241号房屋中迁出并支付租赁期限届满后的房屋使用费，符合法律规定，依法予以支持。吴良在合同中明确自愿为吴莉提供连带保证担保，故吴良应承担相应的保证责任。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下：
一、吴莉于本判决发生法律效力之日起十日内从无锡市南长街241号房屋迁出，将该房屋返还给新港商业投资管理无锡有限公司。
二、吴莉于本判决发生法律效力之日起十日内向新港商业投资管理无锡有限公司支付房屋使用费（自2012年10月8日起至实际返还房屋之日止，按每日486.3元的标准计算；吴莉已交保证金14359.83元予以相等金额抵扣）。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2175元（已由新港公司预交），由吴莉、吴良承担。吴莉、吴良在本判决生效后十日内将负担的诉讼费直接给付新港公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本2份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（无锡市中级人民法院开户银行及账号：中国工商银行无锡城中支行，1103020129200024805）。
审 判 长 鲍钰鸣
代理审判员 李琪霖
人民陪审员 刘艳婷
二〇一四年四月十八日
书 记 员 曹敏珠
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国担保法》：
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。