北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终8065号
上诉人（原审原告）刘东梅，女，1973年11月22日出生。
委托代理人马毅，北京尚威润智律师事务所律师。
委托代理人王巍，男，1973年11月13日出生。
被上诉人（原审被告）任峰，男，1973年5月27日出生。
原审第三人北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路237号楼20层2302。
法定代表人缪寿建，总经理。
委托代理人徐英，女，1987年8月13日出生，北京麦田房产经纪有限公司职工，住北京市朝阳区。
上诉人刘东梅因与被上诉人任峰、原审第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第49338号民事判决，向本院提出上诉，本院于2016年7月4日受理后，依法组成由法官刘茵担任审判长，法官刘栋、法官张帆参加的合议庭，于2016年7月14日公开开庭进行了审理。上诉人刘东梅委托代理人马毅、王巍与被上诉人任峰，原审第三人麦田公司委托代理人徐英均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘东梅一审起诉称：2014年4月29日晚，刘东梅、任峰在麦田公司职工董×1的居间下商谈任峰名下位于北京市朝阳区朝阳公园路×号院×号楼×层×单元×××号房屋（以下简称涉案房屋）的买卖事宜。刘东梅、任峰一致协商确定涉案房屋的交易价格为一千六百万元后，任峰表示涉案房屋还没有产权证，刘东梅当即决定不购买此房。任峰为了达到出卖涉案房屋的目的，谎称涉案房屋的产权证于2014年5月即可办理下来，经董×1的再三劝说，刘东梅轻信了任峰及麦田公司，于当日与任峰签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。三方亦于当日签订了《居间服务合同》。
刘东梅依约于2014年4月30日向任峰支付了定金五十万元。因合同中约定涉案房屋产权证预计取得时间是2014年5月，因此，刘东梅支付定金后就催促任峰抓紧时间办理涉案房屋的产权证，任峰一再承诺又一再拖延，始终没有办理产权证。2014年7月23日，董×1与任峰协调后称：任峰和开发商沟通涉案房屋的违约金问题没有达成共识，所以现在通过朝阳区人民法院办理产权证，在2014年8月底之前办理下来产权证。如果任峰在2014年10月底之前还没办理下来产权证就是任峰违约，任峰愿意赔偿刘东梅双倍定金。刘东梅再次轻信了董×1所转达的任峰给出的答复，刘东梅就一直等了下去。
2014年11月10日，刘东梅、任峰及麦田公司就房屋产权一事进行洽商，任峰向刘东梅出示其与涉案房屋开发商诉讼的一些文件，说法院正在协调产权证办理工作，让刘东梅继续等待，刘东梅则向任峰表示因产权证至今未能办理，已超出合同约定的半年时间，刘东梅不买涉案房屋了，要求解除合同，任峰退还五十万元定金，然而任峰并未同意，称其与开发商的诉讼还没有结案，并以各种理由推辞。后麦田公司看任峰已经严重违约，于2015年春节退还刘东梅中介费五万元，此后就未再跟进涉案房屋买卖事宜。2014年12月，刘东梅让朋友王巍不断给任峰打电话索要五十万元定金，但任峰一直不接电话，把五十万元定金占为己有，至今刘东梅再也联系不上任峰。
任峰对于不能依照预期的时间办理涉案房屋产权证是预知的，且任峰与开发商的诉讼致使产权始终办理不下来，但任峰却虚构事实、隐瞒事实，以达到占有五十万元定金的目的。现任峰违反合同约定已构成违约，故刘东梅诉至法院，要求法院判决：1、解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、任峰返还定金五十万元。
任峰一审答辩称：由于刘东梅没有依照合同约定支付预付款，双方的合同已无法继续履行，故任峰也同意解除合同。现因刘东梅的违约行为导致合同解除，任峰不同意返还五十万元定金。
在合同签订之前，刘东梅就知道涉案房屋产权证还未办理下来，双方就此在合同中亦做了明确的约定。任峰没有在签订合同时承诺产权证于2014年5月即可办理下来，合同明确约定，涉案房屋还没有取得产权证，预计取得时间是2014年5月，具体时间视开发建设单位实际办理而定。也就是说，合同中约定的2014年5月只是预估时间，不是确定的时间。并且，任峰从未拖延办理产权证，而是积极履行涉案合同，并于2014年6月底起诉开发商要求办理涉案房屋产权证。任峰没有任何违约行为。
依据合同约定，刘东梅应在2014年7月1日前向任峰支付预付款四百五十万元，但刘东梅并未依约付款，就此任峰有权行使先履行抗辩权。应当由刘东梅先支付预付款，任峰再办理产权证，而并非如刘东梅所述因为任峰没有取得产权证所以刘东梅才不支付预付款。
麦田公司一审述称：本案与麦田公司没有关系，不发表意见。
一审法院审理查明：2014年4月29日，刘东梅、任峰与麦田公司签订了《居间服务合同》，三方约定刘东梅、任峰委托麦田公司买卖涉案房屋。
同日，刘东梅、任峰订了《北京市存量房屋买卖合同》及两份《补充协议》。在《北京市存量房屋买卖合同》中，双方约定：由刘东梅购买涉案房屋，房屋总价款为一千六百万元；任峰已与开发建设单位北京明达房地产开发有限公司（以下简称明达房地产公司）就涉案房屋签订商品房买卖（预售）合同，任峰确认已向明达房地产公司支付全部购房款；涉案房屋目前尚未取得产权证，预计取得时间为2014年5月，具体时间视开发建设单位实际办理而定；刘东梅在签订合同一个工作日内支付五十万元定金，于2014年7月1日前支付预付款四百五十万元；任峰应于2014年9月30日将涉案房屋交付刘东梅。此外，合同还约定，任峰保证房屋没有产权纠纷，未被法院查封……因任峰原因造成该房屋不能办理产权登记的，由任峰承担相应的责任；如因任峰的责任致使该房屋自合同签订之日起半年内未取得一手房屋所有权证，刘东梅有权选择终止合同。在《补充协议》中，刘东梅、任峰约定：任峰同意将涉案房屋的权属过户至刘东梅指定的任意人员（具备在北京购房条件的人员）作为涉案房屋购买人办理网上签约备案手续，并作为该房屋的产权人；双方同意在2014年9月30日前办理涉案房屋的权属转移登记手续。
2014年4月30日，刘东梅通过中国工商银行向任峰名下账户转账支付五十万元定金。
庭审中，刘东梅提交刘东梅的委托代理人王巍与麦田公司职工董×1的短信往来记录，用以证明刘东梅一直催问涉案房屋产权证的办理事宜，其中，2014年7月23日，董×1向王巍发短信称“……任先生和开发商沟通9号公寓房子的违约金问题，没有达成共识，所以现在通过朝阳区法院进行办理，周期是在8月底之前办理下来，任先生也很着急，他既然拿出来卖肯定是想第一时间把交易完成拿到全款，按照合同内容，如果业主在10月底之前还没有办下来房本，那就是业主违约，他愿意赔偿您定金的双倍，所以您和刘姐好好说说，任先生他也很理解您，担心房本办理不下来，所以他告诉我们说让刘姐放心，一定可以办理下来在8月底，只是时间的问题……”。任峰对该证据的真实性不予认可，认为刘东梅对短信内容存在截选和删除；麦田公司表示董×1已离职，无法核实真实性。
经查，2014年6月30日，任峰以房屋买卖合同纠纷将明达房地产公司诉至一审法院，要求明达房地产公司为其办理涉案房屋的产权证。2014年8月28日，一审法院作出（2014）朝民初字第28797号民事判决，查明任峰早已在2008年2月3日即已依约支付了全部购房款及印花税，故判决明达房地产公司于判决生效之日起三十日内为任峰办理涉案房屋的产权证。经任峰申请，一审法院于2014年9月20日向明达房地产公司发出执行通知，但明达房地产公司在指定期限内不予履行法律文书确定的义务，故一审法院于2014年12月29日向北京市朝阳区房屋管理局发送《协助执行通知书》，要求将涉案房屋过户至任峰名下。2014年12月30日，涉案房屋的产权登记在任峰名下。
一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，依据合同信守原则，当事人应按照约定全面履行合同义务，而不得擅自变更或者解除合同。本案中，《北京市存量房屋买卖合同》是刘东梅、任峰的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应依照合同履行。
《北京市存量房屋买卖合同》中，刘东梅、任峰明确约定：涉案房屋目前尚未取得产权证，预计取得时间为2014年5月，具体时间视开发建设单位实际办理而定。可见在刘东梅、任峰签订房屋买卖合同时刘东梅即已知道涉案房屋尚未办理产权证，且合同明确约定“2014年5月”仅为预计取得产权证的时间。现刘东梅主张因任峰违反《北京市存量房屋买卖合同》第十三条第（二）项“如因出卖人的责任致使该房屋自本合同签订之日起半年内未取得一手房屋所有权证，买受人有权选择终止本合同”的约定而要求解除合同的依据不足，一审法院认为，何为“出卖人的责任”应结合第十三条第（一）项进行综合理解。《北京市存量房屋买卖合同》第十三条第（一）项约定：“如因开发商的责任造成出卖人取得一手房产证的时间拖延，出卖人从该房屋开发建设单位处所获违约金及赔偿款归买受人所有”，可见“出卖人的责任”指的是非因开发商的责任，而是因出卖人自身原因导致未依约取得房产证。本案中，任峰系主动提起诉讼，要求明达房地产公司为其办理涉案房屋产权证，且根据该案查明的事实，任峰已支付了全部购房款及印花税，并非因任峰原因导致涉案房屋未取得产权证。并且，（2014）朝民初字第28797号民事判决于2014年8月28日作出后，经任峰申请，一审法院于2014年9月20日即向明达房地产公司发出了执行通知，在这一连串行为中，并不存在任峰拖延办理产权证的情形。故而涉案房屋的产权证未在《北京市存量房屋买卖合同》签订后半年内取得并非因任峰原因所致。
此外，刘东梅所述的“如果业主在10月底之前还没有办下来房本，那就是业主违约，他愿意赔偿您定金的双倍”并非任峰的意思表示，一审法院不予采信。现因双方均要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及两份《补充协议》，故一审法院判决《北京市存量房屋买卖合同》及两份《补充协议》解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因刘东梅系根本违约方，其无权要求任峰返还定金，故对于刘东梅要求任峰返还定金的诉请，一审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、刘东梅与任峰于二零一四年四月二十九日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及两份《补充协议》判决生效之日解除；二、驳回刘东梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
刘东梅不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。刘东梅上诉称：一、一审法院认定事实不清。1.本案一审法院没有对涉案房屋的实际交付问题进行细致的调查研究和取证，刘东梅按合同要求交付50万元定金后，一直没有对涉案房屋实际占有、使用，任峰也始终没有向刘东梅交付房屋的钥匙，该案件《北京市存量房屋买卖合同》解除后并不产生房屋的实际返还，赔偿损失的情况。2.刘东梅的本意就是要实际购买房屋，很诚意地交付50万元定金是为了保证《北京市存量房屋买卖合同》的有效履行。刘东梅是在自身能够了解的购房信息范围内签订《北京市存量房屋买卖合同》的，这些信息就是任峰承诺刘东梅的“按照正常程序办理下来房产证”；合同中所述的“具体时间视开发建设单位实际办理而定”。刘东梅的理解也是“任峰一一按照常规程序办理，而不是与开发建设单位通过诉讼方式才办理下来该房屋的房产证”。
二、一审法院适用法律错误。1.刘东梅没有违约，也不构成根本违约。根本违约方是任峰而不是刘东梅。从任峰提供的（2014）朝民初字第28797号民事判决书上看，开发商于2009年9月将涉案房屋交付给任峰，可是直到2014年4月任峰和刘东梅签订《北京市存量房屋买卖合同》共计5年时间内，任峰也没有通过诉讼方式向开发商主张办理房产证事宜，是任峰自己怠于行使诉讼权利，且上述信息是刘东梅起诉任峰后，任峰才出示与开发商的民事判决书，由此证明任峰的行为是一种欺诈的行为；在《北京市存量房屋买卖合同》订立之前任峰应当有把握、有预见、有掌控地实施操作签订《北京市存量房屋买卖合同》的过程，而直到《北京市存量房屋买卖合同》签订后，直至2014年6月下旬任峰发现不可控制，任峰为了逃避承担《北京市存量房屋买卖合同》中所约定的更严格的违约责任，才向开发商提起民事诉讼，通过诉讼方式要求办理房产证。实际情况是任峰的责任，开发商拖延是开发商的问题，而任峰几年前就没有行使权利。且任峰有充足的时间办理，而任峰并没有主动去主张行使，所以是任峰的过错，是任峰违约。刘东梅没有违约，也谈不上根本违约，上述事实说明并不是一审法院所认定的“一连串行为中，不存在任峰拖延办理产权证的情形”。2.刘东梅知道任峰通过起诉开发商来办理产权证后，为了保护刘东梅的个人权利，没有继续交“诚意金”，是行使刘东梅的“先履行抗辩权”，即：对方不履行，刘东梅有权不履行。因为在签订《北京市存量房屋买卖合同》的时候，任峰承诺涉案房屋不存在诉讼和纠纷，任峰起诉开发商后，该房屋存在着不确定因素，刘东梅没必要冒着风险继续履行合同而支付“诚意金”，是任峰不诚意，刘东梅有权、有理由不继续支付。
三、一审法院判决对刘东梅不公平。刘东梅起诉的目的只是要求任峰返还刘东梅已经支付的定金50万元，对履行行为刘东梅行使的是“先履行抗辩权”，并没有按《北京市存量房屋买卖合同》中约定要求任峰双倍返还定金或者要求任峰承担其他违约责任。因为是任峰的过错，不积极办理房产证才导致合同无法继续履行。任峰在进入诉讼程序后，也不积极和刘东梅协商下面如何继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，任峰只是听之任之事态的发展，所以刘东梅认为任峰是不诚信的，且失信在先，刘东梅没必要继续购买该房屋；任峰在签订《北京市存量房屋买卖合同》的时候欺骗了刘东梅，对该房屋房产证办理的实际情况对刘东梅作了隐瞒，责任在任峰，而不是刘东梅，一审法院并没有查清该案的事实，没有作出深入的调查而错误的定性，如此判决有失公平。故同意一审判决第一项内容，请求撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第49338号民事判决第二项，依法改判任峰返还刘东梅已经支付的定金共计人民币50万元。
任峰针对刘东梅的上诉答辩称：同意一审判决，不同意刘东梅的上诉请求。第一，签订购房合同以后约定了两个工作日内给任峰50万定金，对于价值两千万的房子，50万定金不足以锁定房屋那么长时间。三方约定7月1日前买方需要支付400多万的买房诚意金。任峰一直没有收到诚意金。刘东梅也通过麦田公司问过任峰房产证的事情，刘东梅、任峰在签订买卖合同的时候就已经约定的非常清楚，是有办理期限的，所以任峰办理房产证的期限是在刘东梅给任峰诚意金之后。因为签订合同的时候任峰强调了这一点。开发商欠任峰两百多万延期交房违约金，房产证没有任何办理障碍，只是开发商不给任峰出手续。开发商跟任峰说放弃违约金可以马上办理房产证。任峰考虑卖房的情况也可以同意。所以签订合同的时候任峰强调了诚意金。刘东梅迟迟不交诚意金。麦田公司确实催过任峰几次。至于不接电话的问题是因为任峰收到了很多谩骂的短信。违约就是因为刘东梅没有在7月1日前交纳诚意金，导致合同存在根本违约情形。任峰不存在违约行为。房子月租金应该在5万元左右，因为刘东梅买房签订了协议，一直到诉讼前房屋一直空着，给任峰造成了一定的损失。房产证如果任峰早放弃违约金早就可以办下来，因为刘东梅没有交纳诚意金，没有履约诚意。所以任峰没有积极跟开发商交涉办理产权证。
原审第三人麦田公司针对刘东梅的上诉述称：诉讼主体为买卖双方，根据居间合同第一条第二款，麦田公司居间服务在签订买卖合同时已经履行完毕，麦田公司不是买卖主体，不应作为诉讼当事人。房屋买卖情况与任峰所陈述的情况基本一致，任峰陈述基本属实。麦田公司问过任峰何时可以办理产权证，任峰说可以积极办理，只要刘东梅积极交纳诚意金，刘东梅因为房产证没有下来所以没有交纳诚意金，任峰一直与开发商积极沟通。而且起诉了开发商要求办理产权证。当时跟店经理说过了，店经理也告诉了客源方。双方见面协商过关于合同是否继续履行，刘东梅表示合同不再继续履行，刘东梅要求任峰返还定金，双方没有达成一致意见，回去之后任峰同意退还定金，但是刘东梅要了任峰电话，然后激怒了任峰。以上是麦田公司了解到的情况。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
以上事实，有当事人当庭陈述以及《居间服务合同》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、银行转账凭证、（2014）朝民初字第28797号民事判决书等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，对双方具有法律约束力，双方均应全面履行合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案双方核心争议焦点为导致合同不能继续履行的根本违约方是哪一方。对此，双方各执一词，刘东梅认为其系守约方，任峰未按常规程序而采用诉讼途径办理房产证，是为了逃避违约责任，因诉讼存在不确定因素，故其实行“先履行抗辩权”未按期足额支付第二笔款项，任峰系违约方。任峰认为其系守约方，签约时其已告知刘东梅未取得产权证并在合同中约定了预计取得时间，其采取诉讼方式办理产权，是担心刘东梅不能按期足额支付第二笔款项，因刘东梅最终在2014年7月1日前未支付第二笔款项构成根本违约，导致合同不能继续履行。本院认为双方合同中约定了涉案房屋未取得所有权证书和预计取得时间，并约定了具体时间视开发建设单位实际办理而定，且以特别约定的形式约定了因开发商责任或出卖人责任未能依约取得房产证的赔偿条款。任峰在此期间虽可与开发商协议解决房产证但采取了诉讼方式解决，并无明显过错，刘东梅在明知任峰未取得房产证情况下，仍与任峰签约，并约定了第二笔款项的支付时间而未附加任何条件，结合特别约定的保障条款，其应依约履行支付义务，其虽以“先履行抗辩权”抗辩未支付第二笔款项，但依据不足。一审法院认定刘东梅系根本违约方，无权要求任峰返还定金，认定正确，本院予以维持。刘东梅上诉主张缺乏依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费58900元，由刘东梅负担（已交纳）。二审案件受理费8800元，由刘东梅负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 茵
代理审判员 刘 栋
代理审判员 张 帆
二〇一六年八月二十五日
书 记 员 田亚男
书 记 员 佳 丽