福建省泰宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0429民初91号
原告（反诉被告）泰宁县社会福利院，住所地泰宁县。
法定代表人杨道荣，该院院长。
委托代理人付慧健，福建付慧健律师事务所律师。
委托代理人袁丽阳，福建付慧健律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）福建华鹿农业综合开发有限公司，住所地福州。
法定代表人黄滨华，该公司董事长。
被告（反诉原告）泰宁县正御祥养老院，住所地泰宁县。
法定代表人黄滨华，该院理事长。
两被告共同委托代理人詹以堃，该公司总经理。
两被告共同委托代理人谢文健，福建业发律师事务所律师。
原告（反诉被告）泰宁县社会福利院（以下简称泰宁福利院）与被告（反诉原告）福建华鹿农业综合开发有限公司（以下简称华鹿公司）、泰宁县正御祥养老院（以下简称正御祥养老院）合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月27日、5月31日二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）泰宁福利院的委托代理人付慧健、被告华鹿公司、正御祥养老院（反诉原告）的委托代理人谢文健均二次到庭参加诉讼，原告（反诉被告）泰宁福利院的委托代理人袁丽阳到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。
原告泰宁福利院以被告华鹿公司、正御祥养老院在经营权转让期间擅自出租、至今未完成部分地面硬化和小面积绿化等配套设施、未完成3层楼的基建和装修，已构成违约为由诉至本院，要求判令：一、解除原告与被告华鹿公司签订的泰宁县社会福利院中心经营权转让合同；二、被告按照租赁物的性质使用后的状态返还租赁财产；三、被告按照《福利中心经营权转让前期投资及回收期测算表》确定的标准赔偿原告损失，截止2016年1月21日的损失为1134290元；四、被告承担本案诉讼费用。为证明自己主张的事实，原告提供以下证据：
1.原告事业单位法人证书、组织机构代码证复印件各一份、法定代表人身份证明原件一份，证明原告的主体资格；
2.泰宁县社会福利中心经营权转让合同复印件一份，证明双方签订合同及其内容；
3.租赁合同复印件二份，证明被告将1、2号楼对外出租的事实；
4.要求终止泰宁县福利中心经营权转让合同的请求、泰宁县民政局关于正御祥养老院要求终止泰宁县福利中心经营权转让合同的请求的答复复印件各一份，证明：（1）被告于2015年9月7日向泰宁县民政局提出终止经营的请求；（2）合同实际履行主体为正御祥养老院；
5.3号楼照片3张，证明被告未按合同约定完成3号楼基建和装修的事实；
6.综合楼与2号楼照片5张，证明租赁物现状不符合按照租赁物的性质使用后的状态；
7.建设工程规划许可证、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、泰宁福利院规划用地红线图、建设用地批准书复印件各一份，证明本案租赁物建设之前取得相关用地及建设规划许可的事实；
8.交接清单复印件一份，证明原告提前收回是经过双方协商并于2014年10月14日进行了交接。
被告华鹿公司、正御祥养老院辩称，1.根据原告与被告签订的泰宁县社会福利中心经营权转让合同第十一条第三款的规定，凡因本合同引起纠纷，应先由泰宁县民政局调解。原告未按合同约定先向泰宁县民政局提出调解，也未提供证据证明双方未能达成调解协议，原告直接向法院起诉，法院应予以驳回原告的起诉；2.原告与被告签订的《转让合同》无效，案涉标的物即福利院综合楼（1号楼）、2号楼，没有经过竣工验收、消防验收及取得产权证书，原告将上述标的物作为经营权转让并投入使用，违反了《建筑法》、《消防法》等法律的强制性规定，该合同无效；3.退一步讲，即使《转让合同》有效，原告违约在先，应当赔偿被告的经济损失；4.原告依据《回收测算表》仅仅是预期测算，不是实际损失，同时作为经营权标的物2号楼原告在2014年6月9日就已收回，《回收测算表》失去了测算的基础，何况入住率的预估严重背离实际情况。请求驳回原告的诉讼请求。为证明自己主张的事实，被告提供以下证据：
1.营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书，证明二被告的主体资格。
2.泰公消（2015）06号文件、行政处罚决定书各一份，证明综合楼未经消防验收导致被告被处以36500元处罚；
3.通知一份，证明2014年6月原告就收回了二号楼，原告干预被告经营管理权，已构成违约；
4.情况反映、请求等报告一份，证明泰宁县政府为招商引资作出的承诺未能兑现，福利院3号楼施工过程中道路被切断，原告没有合同约定履行配合和协助义务，导致合同未能完全履行；
5.照片，证明2号楼于2014年6月9日原告收回后作为救助站使用，而且都是加盖一层，是违章建筑。
反诉原告以标的物无产权证书、未经竣工验收和消防验收、系违章建筑为由为由诉至本院，要求判令：一、反诉原告华鹿公司与反诉被告签订的泰宁县社会福利中心经营权转让合同无效；二、由反诉被告承担本案诉讼费。为证明自己主张的事实，反诉原告提供以下证据：
1.营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书，证明二被告的主体资格。
2.泰宁县社会福利中心经营权转让合同一份，证明反诉被告以福利中心综合楼和2号楼作为经营权转让标的物，该标的物没有经过竣工验收、消防验收、无产权证明，属违章建筑，该转让合同无效。
3.泰公消（2015）06号文件、行政处罚决定书各一份，证明综合楼未经消防验收导致被告被处以36500元处罚；
4.泰宁县民政局通知一份，证明2014年6月原告就收回了二号楼，原告干预被告经营管理权，已构成违约；
5.产权查询情况，证明原告没有产权证明；
6.照片，证明2号楼于2014年6月9日原告收回后作为救助站使用，而且都是加盖一层，是违章建筑。
反诉被告辩称，2008年6月26日至2010年5月8日期间，泰宁福利院取得陆续建设工程规划许可证、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、规划用地红线图、建设用地批准书，2012年5月，泰宁福利院综合楼及2号楼竣工验收合格，同年8月消防工程验收合格。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因此案涉经营权转让合同合法有效。华鹿公司、正御祥养老院请求确认无效，没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。为证明自己的主张，泰宁福利院提供以下证据证明：
1.建设工程规划许可证、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、泰宁福利院规划用地红线图、建设用地批准书复印件各一份，证明本案租赁物建设之前已取得相关用地及建设规划许可的事实；
2.福建省房屋建筑工程竣工验收报告（泰宁县福利中心综合楼、2号楼）复印件各一份，证明租赁物竣工验收合格的事实；
3.泰宁县公安消防大队建设工程消防验收意见书复印件一份，证明租赁物的消防工程已经验收合格的事实，同时说明，这证据的验收合格和反诉原告收到消防行政处罚，证明反诉原告收到行政处罚是因为其经营的特殊性而没有进行后续完善而导致受处罚的。
4、房产设施移交清单复印件一份，证明综合楼和2号楼在交接时已安装消防供水，消防工程验收合格。
经庭审举证、质证，华鹿公司、正御祥养老院对泰宁福利院提供的本诉证据质证如下：证据1、2、3、4、5、7的真实性没有异议，但认为证据2对合同双方约定内容证明原告方有协助的义务，对违约责任有明确约定，这合同若有纠纷应该先提交民政局调解，在调解不成时才可以向法院起诉；证据3是因为当时民政局要求出租出去的；证据4可以证明民政局已经应被告的请求在进行调解，所以认为原告直接起诉不合理，应该驳回起诉；证据7移交的前提是原告方强行收回；对证据5有异议，3号楼成为烂尾楼，是因为原告方未按合同约定履行协助配合的义务；对证据6的真实性和证明对象均有异议，因为照片模糊，不是使用后的结果。
泰宁福利院对华鹿公司、正御祥养老院提供的本诉证据质证如下：对证据1没有异议；对证据2的处罚是针对居住场所的特殊要求予以处罚的，属于经营性质要求，并且通过原告的协助协商，处罚决定书并没有真正执行；对证据3、5的真实性没有异议，但认为2号楼在双方协商一致后才通知收回的，没有违背对方意愿；对证据4的真实性有异议，都是被告方的单方面陈述，没有其它相关证据予以支持，且证据指向对象系政府。
泰宁福利院对华鹿公司、正御祥养老院提供的反诉证据1、2、3、4、6质证意见同本诉证据的质证意见一致，对证据5没有异议。
华鹿公司、正御祥养老院对泰宁福利院提供的反诉证据质证如下：对证据1、2、3、4真实性无异议，但认为证据3能够证明只验收了4层，说明消防只是部分验收，没有全部验收，而且建筑规划设计是4层而非5层，这是与法律相违背的；对证据4只证明是对双方物品进行移交，无法证明是经过双方协商一致的结果。
本院认为，华鹿公司、正御祥养老院对泰宁福利院提供的本诉证据1、2、3、4、7的真实性没有异议，本院对其真实性予以采信。对证据5的真实性予以确认，但无法证明3号楼成为烂尾楼系因为原告方未按合同约定履行协助配合的义务造成的；对证据6的真实性予以确认，但其证明对象应由其他证据进一步佐证。泰宁福利院对华鹿公司、正御祥养老院提供的本诉证据1没有异议，予以采信；对证据2、3、5的真实性无异议，予以采信；证据4系华鹿公司、正御祥公司单方陈述，无其他证据予以佐证，且其中部分陈述与本案无关联，不予采信。
华鹿公司、正御祥养老院对泰宁福利院提供的反诉证据1、2、3、4真实性无异议，予以采信。泰宁福利院对华鹿公司、正御祥养老院提供的反诉证据1、6没有异议，予以采信；对证据2、3、4、5的真实性无异议，予以采信。
依据上述有效的书面证据及庭审笔录，本院认为可以确认法律事实如下：
2012年10月12日，原告（反诉被告）泰宁福利院（甲方）与被告（反诉原告）华鹿公司（乙方）签订泰宁县社会福利中心经营权转让合同（以下简称经营权转让合同），约定主要内容为：一、经营权转让标的物：甲方同意将座落在泰宁县城区张家坊现有的福利中心综合楼和2号楼（不含两幢楼的地下室，2号楼的一层只包含大厅后面的2间作为医疗室，2号楼一层的其他房间仍归甲方使用）及周边空地作为养老服务的经营权转让给乙方（总占地面积6992平方米）。3号楼由乙方负责投资建设，其产权属甲方、经营权转让给乙方；二、转让经营内容：乙方在转让经营期限内，其经营内容为集食、宿、医、乐、健身、日间照料为一体的综合性养老服务机构；三、经营权转让期限20年，时间从乙方开始营运起计算，具体起止时间届时订立补充合同确定。但开始营运时间，不得超过本合同签订时起的1年内；四、转让经营前期投资项目：1.乙方负责投资经营所需的家电等设备，合同终止时归乙方所有；2.乙方应负责投资机构内部的道路、绿化、围墙等设备设施建设，必须自合同签订时起1年内完成，2年内完成3号楼基建和装修，规模不得小于3号楼，产权属甲方。在终止转让经营时以上必须保持原样无偿移交甲方。若遇特殊情况提前中止经营权转让合同、且不违约的情况下，甲方按设定的投资回收期3号楼基建投资未回收部分给予乙方补偿；3.以上投资额不得低于710万元，其中第2项投资不低于550万元；4.设定前期投资回收期为21年（附投资回收期测算表）；五、经营权转让费及付款方式：第1-10年免经营权转让费，第11-20年每年交纳转让费3万元人民币，按年度交纳，于每年6月30日前交纳当年度经营权转让费；六、乙方在民政部门登记成立1个民办非企业单位负责对福利中心进行经营管理，该民办非企业与乙方互相承担全部的连带清偿责任。七、违约责任：1.甲方违约或非法干预，造成乙方无法正常经营，经泰宁县民政局或司法部门调解，甲方仍不改正的，乙方有权终止合同并要求赔偿经济损失。给乙方造成经济损失的，甲方需给予赔偿；2.乙方未能按规定时间完成前期投资项目即道路、绿化、围墙、落地式变压器等配套设施建设和3号楼建设的，改变养老服务的性质、内容及整体二次转让转租和分割转让转租行为的，甲方有权解除合同外，乙方还应负经济赔偿责任，其投资部分甲方不予补偿；八、凡因本合同引起的任何争议，甲乙双方自行协商未果者，均应提交泰宁县民政局调解，调解未达成协议均可向泰宁县人民法院起诉解决。合同还对双方的其他权利义务作了具体约定。
合同签订后，泰宁福利院将其托养的6名老人移交华鹿公司，华鹿公司以正御祥养老院的名义陆续接收社会上的老人。2013年3月1日，泰宁福利院又将综合楼、2号楼房产及设施移交正御祥养老院。2014年6月30日、7月30日，华鹿公司分别取得其设立的泰宁县正御祥养老院的民办非企业单位登记证书、组织机构代码证。
在合同履行过程中，因泰宁县救助管理站开展救助管理机构等级达标创建工作需要，2014年6月9日，泰宁县民政局通知正御祥养老院，收回二号楼用于救助安置城市流浪乞讨人员。2014年12月26日，正御祥养老院与泰宁县救助管理站办理2号楼及综合楼会议室电器设备归还手续。
2015年6月18日至23日，泰宁县公安消防大队根据《泰宁县人民政府关于引发夏季消防检查工作实施方案的通知》，联合泰宁县民政局对正御祥养老院进行消防安全检查。2015年7月8日，泰宁县公安消防大队向泰宁县民政局作出泰公消（2015）06号《泰宁县公安消防大队关于对养老院检查及处理情况的函》，主要内容为：“一、检查发现以下问题：1.综合楼验收意见书与实际情况不符；2.综合楼地下一层为仓库，地上为养老院养老场所，属于三合一场所；3.综合楼未安装火灾自动报警系统；4.综合楼一层有2个出口，其中一个出口疏散门不符合要求，另一出口在安全出口1.4米内未设置踏步；5.综合楼地上地下未做分隔。二、处理情况：责令正御祥养老院停止使用，并处罚款36500元。”
2015年7月17日，泰宁县公安消防大队对正御祥养老院作出泰公（消）行罚决字（2015）0016号《行政处罚决定书》，决定责令停止使用正御祥养老院，并处罚款36500元。
2015年9月7日，正御祥养老院向泰宁县民政局请求要求终止泰宁县福利中心经营权转让合同，主要内容为：“1.根据泰宁县公安消防大队［泰公消（2015）06号和公泰（消）行罚决字（2015）0016号］文件规定，这说明当时泰宁县福利中心经营权转让合同应当是无效的合同。为了避免消防事故的隐患，我院决定于2015年9月30日前停止养老院经营，已经通知我方招收的老人于2015年9月30日前全部接回，贵局寄养的人员请在2015年9月30日之前全部接管回去；2.因为经营权转让是按照投资额来测算投资回报的，贵局于2014年6月9日用通知形式，强行收回2号楼，也违反了经营权转让合同。综上，正御祥养老院要求停止养老院经营和取消当时泰宁县福利中心经营权转让无效合同，并进行清理清算。”
2015年9月21日，泰宁县民政局向被告正御祥养老院要求终止经营权转让合同的请求作出答复，主要内容为：“鉴于你院3年来承包经营县福利中心过程中出现的违约行为和管理不善问题，决定自2015年10月1日起，解除2012年10月12日县社会福利中心与华鹿公司签订《经营权转让合同》，请你院于9月30日前与县泰宁福利院办理合同解除手续。合同解除后，县福利院将接管正御祥养老院的7名由泰宁福利院托管的老人，请你院积极配合做好交接工作，其余托管老人请你院自行妥善处理。资产清算和其他事物工作待下一步双方充分沟通协商，严格按照合同规定，依法清算处理。”后泰宁福利院、正御祥养老院双方未办理合同解除等相关手续。
在庭审中，泰宁福利院确认对泰宁县民政局的行为予以认可。
另查明，2009年9月6日，原告泰宁福利院获得建设用地规划许可证，2010年1月11日，原告获得一期建设工程规划许可证，2010年5月18日，原告获得建设用地批准书。2012年5月，案涉综合楼、2号楼竣工验收合格，层数五层。同年8月30日，泰宁县公安消防大队对案涉综合楼、2号楼进行消防验收，并作出泰公消（验）字（2012）第0010号建设工程消防验收意见书，综合评定为该消防验收合格。
还查明，2013年5月18日，被告正御祥养老院将2号楼第3、4、5层共30间出租给福建省泰宁县金湖建设有限责任公司丹霞美地项目部，租金每年85000元，租赁期限36个月，自2013年6月1日起至2016年6月1日止。2015年10月9日，被告正御祥养老院将1号楼第3层出租给案外人刘明海，租金每年8万元，签订合同时一次性支付，租赁期限12个月，自2015年10月10日起至2016年10月10日止。
原、被告争议的焦点：一、案涉《经营权转让合同》的性质、效力；二、关于案涉《经营权转让合同》的解除条件是否成就的问题；三、关于《经营权转让合同》解除后，泰宁福利院损失赔偿的认定问题。
一、案涉《经营权转让合同》的性质、效力
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在本案中，根据《经营权转让合同》的合同条款约定，泰宁福利院将经营权转让给华鹿公司，华鹿公司除了承担转让费的支付义务之外，还承担承建3号楼基建和装修、内部道路、绿化、围墙、落地式变压器等配套设施建设的义务，且在合同转让期届满时需无偿移交给泰宁福利院。合同约定的内容表明《经营权转让合同》不具有租赁合同的法律属性，系经营权转让合同，为无名合同。无名合同适用合同法总则，并参照合同法分则或者其他法律最相类似的规定。泰宁福利院主张《经营权转让合同》为租赁合同的意见，不予采纳。
案涉《经营权转让合同》应为有效合同。其理由：第一，2009年9月6日至2010年5月18日期间，泰宁福利院相继获得建设用地规划许可证、一期建设工程规划许可证、建设用地批准书，说明案涉标的物在建设之前经过相关建设部门的审核，取得相关用地及建设规格许可。同时也表明，泰宁福利院虽未取得综合楼、2号楼的产权证，但上述证据可以确认案涉标的物的所有权人为泰宁福利院，合同标的物合法，泰宁福利院有权处分；第二，2012年5月21日，案涉综合楼、2号楼竣工验收合格，其中包含消防工程。同时在2012年8月30日，泰宁县公安消防大队又专门针对消防工程验收，质量合格。二被告在合同履行过程中，泰宁县公安消防大队根据《泰宁县人民政府关于引发夏季消防检查工作实施方案的通知》对综合楼、2号楼进行消防安全检查发现消防存在问题，系二被告在经营养老事业过程中不符合消防安全具体要求，责任在于二被告。且二被告混淆了标的物竣工、消防验收合格与养老经营消防安全合格的概念。故华鹿公司、正御祥养老院以标的物无产权证书、未经竣工验收和消防验收、系违章建筑为由，主张《经营权转让合同》无效的反诉请求，与事实不符。
二、关于案涉《经营权转让合同》的解除条件是否成就的问题
本院认为，首先，根据《经营权转让合同》第十条第七款的约定“乙方（华鹿公司）如有改变养老服务的性质、内容及整体二次转让转租和分割转让转租行为的，甲方（泰宁福利院）有权解除合同”。本案中，正御祥养老院分别于2013年5月18日、2015年10月9日将综合楼、2号楼部分房间出租给案外人，并收取租金，违反了该合同条款约定，泰宁福利院有权解除合同。其次，在合同履行过程中双方出现诸多矛盾和问题，双方之间失去相互信任合作的基础，继续履行合同无益于养老院的发展和老人的稳定。从解决纠纷及若继续履行合同将难以实现合同目的方面考虑，解除合同更有利于维护双方的利益。再次，在本案纠纷发生后，华鹿公司、正御祥养老院于2015年9月7日向泰宁县民政局请求终止合同，同年9月21日，泰宁县民政局同意解除合同。基于此，双方均以明确意思表示不再继续履行《经营权转让合同》。因此，原告要求解除合同的条件已成就。
三、关于《经营权转让合同》解除后，泰宁福利院损失赔偿的认定问题
泰宁福利院认为，原、被告双方在合同中约定的《回收期测算表》是最低预计利率和收益，原告据此计算损失有事实和合同依据。合同履行至今，原告未获得任何利益，至少失去了租金和经营利益。被告应当赔偿原告损失。
华鹿公司、正御祥养老院认为，1.泰宁福利院没有实际损失；2.《回收期测算表》是华鹿公司回收投资的依据，不能作为原告损失的计算标准，况且《回收期测算表》对入住率的60%的预测不科学，不符合实际；3.原告提前收回2#楼，《回收期测算表》计算的基础依据发生变化，原告要求按这测算表来计算损失，要求被告赔偿，没有事实根据。
本院认为，根据本院查明的事实，泰宁福利院请求赔偿损失的计算标准无事实依据。根据原、被告签订的《经营权转让合同》第五条第四款“五、转让经营前期投资项目：4、设定前期投资（测算投资共710万元）回收期为21年（附投资回收期测算表）。”的约定，该合同条款约定的是被告投入与产出的关系，即被告前期投入应按照合同约定达到一定的数额标准，然后在合同期限内测算华鹿公司前期投资的回收期。由此可见，《回收期测算表》仅是华鹿公司前期投资的回收期的测算或预算，并不是双方损失赔偿的计算标准和赔偿的具体数额。从原告泰宁福利院在转让前与转让给被告华鹿公司后的实际经营情况看，养老院接收的老人实际入住率均很低，与《回收期测算表》测算的入住率要达到60%相差甚远，若以《回收期测算表》为标准作为原告赔偿损失的计算标准，会导致合同双方利益的显著失衡。因此，该《回收期测算表》不能作为确定合同解除后原告损失的赔偿依据和计算标准。本案中，泰宁福利院并未提供充分证据证明在经营权转让给被告华鹿公司期间，其存损失的事实。综上，泰宁福利院请求赔偿实际损失的证据不足，在本案中不予认定。
综上所述，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告（反诉被告）泰宁福利院与被告（反诉原告）华鹿公司订立的《经营权转让合同》的内容系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，合法有效。华鹿公司、正御祥养老院违反合同约定将标的物出租，合同约定的解除条件已成就。故泰宁福利院要求解除《经营权转让合同》，有事实依据，予以支持。庭审中，原、被告确认案涉标的物的范围为综合楼、2号楼，其中2号楼被告已于2014年6月9日归还原告，本院予以确认。合同解除后，二被告应当返还经营权并将标的物即综合楼腾空后返还原告。原告要求被告赔偿损失，却未提供充分证据予以证明，在本案中不予支持。泰宁福利院若有新证据，可另行主张。被告正御祥养老院系被告华鹿公司设立的非企业单位，根据《经营权转让合同》第九条第二款第一项的约定，被告正御祥养老院与被告华鹿公司互相承担连带责任。被告（反诉原告）要求确认《经营权转让合同》无效的反诉请求，与查明的事实不符，不予支持。本案纠纷发生后，华鹿公司、正御祥养老院于2015年9月7日向泰宁县民政局请求终止合同，要求清算资产。同年9月21日，泰宁县民政局回复二被告同意解除合同，要求二被告在9月30日前与泰宁福利院办理合同解除手续，资产清算和其他事物工作待下一步双方充分沟通协商，按照合同规定依法清算处理。该事实说明原、被告双方产生矛盾纠纷且自行协商未果后，已提交泰宁县民政局协调处理，泰宁县民政局对二被告的请求亦作出明确答复，符合原、被告发生纠纷后，由泰宁县民政局先行处理的约定。但被告正御祥养老院在2015年10月9日，又将综合楼出租给案外人，说明被告无视泰宁县民政局的处理，在这种情形下，泰宁福利院诉至本院解决纠纷，并未违反泰宁县民政局先协调处理后诉讼的约定。被告以原告未按合同约定先行提交民政局调解为由，请求驳回原告的起诉的意见，与查明的事实不符，不予采纳。原告泰宁福利院的诉讼请求未涉及3号楼的处理，被告华鹿公司、正御祥养老院反诉请求仅要求确认合同无效，并明确对3号楼等经济损失赔偿问题另案起诉，鉴于3号楼的建设情况不影响本案的处理结果，故在本案中本院对3号楼的建设情况的事实未予认定，涉及3号楼的纠纷由原、被告双方另行处理。据此，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）泰宁县社会福利院与被告（反诉原告）福建华鹿农业综合开发有限公司签订的《泰宁县福利中心经营权转让合同》。
二、被告（反诉原告）福建华鹿农业综合开发有限公司、泰宁县正御祥养老院于本判决生效之日起十日内将案涉综合楼腾空后交还原告（反诉被告）泰宁县社会福利院。
三、驳回原告（反诉被告）泰宁县社会福利院的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）福建华鹿农业综合开发有限公司、泰宁县正御祥养老院的反诉请求。
本案本诉受理费15009元，由原告（反诉被告）泰宁县社会福利院负担7504.50元，由被告（反诉原告）福建华鹿农业综合开发有限公司、泰宁县正御祥养老院负担7504.50元。反诉受理费15009元，由被告（反诉原告）福建华鹿农业综合开发有限公司、泰宁县正御祥养老院负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
如有上诉，应在递交上诉状七日内预交上诉费15009元，逾期不交费亦未提出申请的，按自动撤回上诉处理。（缴款方式：1、直接到福建省三明市中级人民法院立案庭现金缴纳；2、通过银行缴纳，收款单位：福建省三明市中级人民法院，开户银行：福建省三明市建设银行新泉分理处，银行账号：35001647136050001346。）
审 判 长 丁敬香
人民陪审员 邓源秀
人民陪审员 万祥爱
二〇一六年七月十四日
书 记 员 江圣恩
附：
判决书所引用的主要法律条文
1.《中华人民共和国建筑法》
第六十一条第二款建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
2.《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
3.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。