黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑10民终634号
上诉人（原审被告、反诉原告）：牡丹江市辉鹏实业化工有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市阳明区。
法定代表人：张英辉，董事长。
委托诉讼代理人：周丹，黑龙江鑫鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：井春杰，黑龙江鑫鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘晓秀，女，1964年1月27日出生，汉族，住牡丹江市爱民区。
委托诉讼代理人：辛杰，女，1964年2月23日出生，汉族，住牡丹江市爱民区，由牡丹江市爱民区耐火社区居民委员会推荐。
委托诉讼代理人：李大富，黑龙江牡大律师事务所律师。
上诉人牡丹江市辉鹏实业化工有限公司（以下简称辉鹏公司）因与被上诉人刘晓秀房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院（2016）黑1004民初771号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人辉鹏公司上诉称：上诉人与被上诉人于2014年11月7日签订的《房屋租赁合同》到期后没有再签订租赁合同，因此，我公司有权随时解除双方之间的不定期合同。被上诉人未按我方通知时间搬出，直至2016年9月20日才搬出，并对房屋造成毁损，因此，计算返还租金时间应至2016年9月20日，并应赔偿房屋毁损的损失；被上诉人没有将租金80000元交付我方，因此，被上诉人无权返还租金。综上，请求撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人刘晓秀答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
刘晓秀向一审法院起诉请求：1.要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.要求被告返还保证金5000元及2016年6月8日至2016年12月1日期间的租金40000元，并赔偿因被告违约造成的经营损失100000元；3.诉讼费由被告负担。
辉鹏公司向一审法院提出反诉请求：1.要求反诉被告返还承租的房屋及场地；2.要求反诉被告支付电费607.93元；3.要求反诉被告支付占有使用费55232.88元；4.反诉费由反诉被告负担。
一审认定事实：2014年7月7日，原告刘晓秀与被告辉鹏公司签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于大庆街199号被告辉鹏公司院内除尘车间前全部场地、除尘西北侧简易仓库一处、除尘休息室一处、锅炉储存库边房一间、主生产车间门前全部场地（除甲方存放原料石头场地）、游艺活动室372平方米砖木结构平房一处及活动室门前原菜地空地一处出租给乙方；租期从2014年12月1日开始计算，为期一年，上打房租；租金本年为80000元，乙方需在本合同签订之日另缴纳保证金5000元，合同期满乙方没有给甲方造成损失时，甲方全额退还保证金；租期内上述区域内发生的水费、电费、卫生费等由乙方负责缴纳。王洪林代表被告在合同的甲方处签名捺印，原告在合同的乙方处签名捺印。2014年11月7日，被告的出纳王越收取原告保证金5000元，并向原告出具了收据。2014年12月1日，原告进入承租的房屋及场地经营停车场。原告称，被告的法定代表人张英辉于2015年10月15日同意将租期顺延一年，并收取了原告租金80000元；被告称，张英辉于2015年10月15日出具的同意顺延租期的证明及租金80000元的收条均不是由张英辉本人书写，张英辉系在空白纸上签的名，其未同意顺延租期一年，亦未收到租金80000元。对此，双方均向法庭举示了此份证明及收条。对于此份证据，因“张英辉”的名字系其本人所签，故本院对形式要件予以采信；此份证据能够证明被告的法定代表人张英辉于2015年10月15日向原告出具了书面证明，内容为：“辉鹏实业公司与刘小秀签订的房屋租赁合同我本人同意将租赁期顺延一年”并出具了收条，内容为：“收房租人民币捌万元整”的事实，本院予以确认；因张英辉已在此份证据中签名确认，被告未举示反驳证据证实张英辉系在空白纸上签名及此份证据不是张英辉的真实意思表示，故本院对被告举示此份证据证明的问题不予确认。
原告在承租的房屋及场地经营停车场未办理工商注册登记手续。原告称，其停车场内每天停放30台至50台车辆，每天每台车的停车费为20元，挂车和气罐车的停车费为每天30元，经营收入为每天700元至800元，并向法庭提请了证人赵东坡、郭世腾出庭作证和举示了司机存根（记账）簿和停车场日报表。被告对此有异议，称两位证人出庭作证不是由原告提请的，且司机存根（记账）簿未记载具体年份，停车场日报表亦与本案无关。对于此组证据，因两位证人出庭作证不符合法定程序，故本院对两位证人出具的证言不予采信；因司机存根（记账）簿体现的是兴平路771号停车场12月份的车辆停放情况，该存根未记载车辆停放的具体年份，且停车场日报表体现的是原告在2014年3月份至2014年5月份期间的车辆停放情况，此时原告尚未承租涉案房屋及场地经营停车场，故此两份证据与本案无关，本院不予采信。在租赁期间，被告要求涨租金，原告不同意并表示不想继续承租。2016年6月1日，被告关闭了厂区大门，原告未再进入承租的房屋及场地继续经营。2016年6月8日，被告向原告发出通知，内容为：“若干月前你提出与牡丹江市辉鹏实业化工有限公司结束空场地存车业务关系，在5月中旬已经向你提出6月1日开始关闭厂区大门，停止一切车辆进出，现通知如下：1、请您于6月15日下午16时前搬离我公司场地；2、请将归您所有的一切物品及您所管辖的所有大小车辆于6月15日前搬离本公司厂区；3、请您将使用本公司的水、电等相关费用到财务室缴清交接至6月15日；4、请您将由于您所管理的车辆撞倒的我公司院内设施-
厕所给予维修，恢复至原样；5、请您将您置于我公司场地上的各种垃圾（包括炉灰）于6月15日前清理干净；6、请您将本公司承租您的房屋及场地内的各项设施恢复至承租前。以上事项，在您搬离本公司时将会有相关管理人员进行验收，未达到以上要求，本公司将相应的折价扣除所留保证金。自6月16日起，您在院内存放的车辆本公司将按每辆车每日的租金五十元整收取。”被告在该通知上盖章确认。被告称，因原告多次将其出入厂区的道路堵死，致使其无法进入厂区，经协商后原告提出终止租赁合同，被告对此未举证证实。2016年7月2日，被告收取了黑A53**号车停车费200元，并出具了收据。被告称，其分别于2016年7月16日和2016年8月5日向原告发出搬迁通知和告知，并向法庭举示了该通知和告知的复印件。原告对此有异议，称其未收到该通知和告知，且自2016年6月8日起其承租的房屋及场地已由被告实际占有和管理。对于此组证据，因系被告单方制作形成且系复印件，被告亦未举证证实其已向原告送达及原告已收到此组证据，故无法核实此组证据的真实性，本院不予采信。在2016年6月8日通知解除合同后，被告已将涉案房屋及场地出租他人。
另查，原告承租的房屋所有权人及土地使用权人均系张英辉。被告分别于2016年6月13日、2016年7月13日、2016年8月3日发出电费收缴通知单，内容为：截至2016年5月31日合计用电量为312+30度，电费金额为393.30元；截至6月30日合计用电量为91+3度，电费金额为173.03元；截至7月31日合计用电量为40度，电费金额为41.61元；上述费用合计607.94元。被告称，原告在承租期内将被告的厕所外墙撞坏，并向法庭举示了两张照片。原告对此有异议，称此组照片不能证明该厕所在原告承租的场地内及厕所外墙系由原告撞坏的。对于此组证据，因被告未举示相关证据佐证该厕所外墙受损系由原告造成的，故本院对被告举示此组证据证明的问题不予确认。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”；第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》有原告本人及被告工作人员的签名捺印予以确认，是双方的真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，2014年7月7日的租赁合同中甲方处虽记载的是房主张英辉，但该合同系由王洪林代表被告与原告签订，原告承租的房屋及场地在被告厂区内，由被告管理和使用，且在2015年续订合同时，张英辉出具了内容为“辉鹏实业公司与刘小秀签订的房屋租赁合同我本人同意将租赁期顺延一年”的书面证明，即张英辉本人认可被告将涉案房屋及场地出租给原告及该出租行为系公司行为，原告交纳的租金和保证金亦由被告的财务人员收取，且解除租赁合同的通知系由被告作出，故原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，因被告在租期内要求涨租金，故原告表示不想继续承租，被告便于2016年6月1日关闭了厂区大门阻止原告进入承租的房屋及场地，并于2016年6月8日通知原告解除租赁合同，即在租期届满前被告明确表示并以自己的行为表明不履行主要债务，致使原告无法实现经营停车场的合同目的，故原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2016年6月8日解除，现原告诉请解除该租赁合同无事实及法律依据，本院不予支持。
关于原告诉请被告返还2016年6月8日至2016年12月1日期间租金40000元的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，原告已向被告支付2015年12月1日至2016年11月30日期间的租金80000元，但因租赁合同已于2016年6月8日解除，原告自此未再进入承租的房屋及场地继续经营，故被告依法应返还原告在2016年6月8日至2016年11月30日未经营期间的租金38155.25元。被告虽主张其未收到原告给付的租金80000元，但因原告举示的租金收条系由被告的法定代表人张英辉出具并已由其签名确认，故能够证实被告已收到此笔租金；被告虽主张张英辉系在空白纸上签的名，收条中的内容不是其真实意思表示，但被告对此未举示充分证据证实，故本院对被告的抗辩主张不予支持。
关于原告诉请被告返还保证金5000元的问题。因原告在合同签订后已向被告交纳保证金5000元，现租赁合同已解除，且该合同约定：“合同期满乙方没有给甲方造成损失时，甲方全额退还保证金”，故被告依法应将此款返还给原告，本院对原告的此项诉讼请求予以支持。被告虽主张原告在承租期间将其厕所外墙撞坏，但其举示的证据不足以证实其主张，故本院不予支持。
关于原告诉请被告赔偿经营损失100000元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，按照前述，因被告在租期届满前要求涨租金，后又阻止原告进入承租的房屋及场地继续经营并通知原告提前解除租赁合同，故被告的行为构成违约，其依法应承担赔偿损失等违约责任。被告虽在反诉状中称因原告多次将其出入厂区的道路堵死，致使其无法进入厂区，经协商后原告提出解除租赁合同，但其对此未举证证实，故本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，因原告在庭审中未举示有效证据证实其在2016年6月8日至2016年11月30日未经营期间的损失情况，其主张经营损失100000元系自行估算，被告对此不予认可，且其经营停车场未办理相关的工商注册登记手续，故原告诉请被告赔偿经营损失100000元依据不足，本院不予支持。
关于反诉原告诉请反诉被告返还承租的房屋及场地的问题。因反诉原、被告签订的租赁合同已解除，反诉被告作为承租人应向反诉原告返还承租的房屋及场地，但根据反诉原、被告的陈述及2016年6月8日的解除合同通知，反诉原告已于2016年6月1日关闭厂区大门，反诉被告因此未再占有使用承租的房屋及场地，且反诉原告在反诉状中自认反诉被告已将物品全部搬出，现反诉原告已将反诉被告承租的房屋及场地出租他人，故本院对反诉原告诉请反诉被告返还承租的房屋及场地不予支持。
关于反诉原告诉请反诉被告支付电费607.93元的问题。根据电费收缴通知单记载，截至2016年5月31日电费总额为393.30元，该电费系在反诉被告承租经营期间产生，且租赁合同中约定：“租期内上述区域内发生的水费、电费、卫生费等由乙方负责缴纳”，故反诉被告应将此部分电费支付给反诉原告；因反诉被告自2016年6月1日起未再占有使用承租的房屋及场地进行经营，且租赁合同已于2016年6月8日解除，故电费收缴通知单中记载的截至6月30日的电费173.03元及截至7月31日的电费41.61元不是由反诉被告产生的费用，故本院对反诉原告诉请反诉被告支付此部分电费不予支持。
关于反诉原告诉请反诉被告支付2016年6月份至2016年8月份期间占有使用费55232.88元的问题。因反诉被告自2016年6月1日起未再占有使用承租的房屋及场地，且租赁合同已于2016年6月8日解除，反诉原告于2016年7月2日收取了停放在其厂区内的车辆停车费，这说明自2016年6月份起反诉被告承租的房屋及场地已由反诉原告实际占有、使用和收益，反诉原告举示的证据亦不足以证实2016年6月份至2016年8月份期间的房屋及场地占有使用费为55232.88元，反诉被告对此不予认可，故本院对反诉原告的此项反诉请求不予支持。判决：一、被告牡丹江市辉鹏实业化工有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘晓秀保证金5000元及2016年6月8日至2016年11月30日期间的租金38155.25元；二、驳回原告刘晓秀的其他诉讼请求；三、反诉被告刘晓秀于本判决生效后十日内给付反诉原告牡丹江市辉鹏实业化工有限公司截至2016年5月31日的电费393.30元；四、驳回反诉原告牡丹江市辉鹏实业化工有限公司的其他反诉请求。上述第一、三项给付款互抵后，被告（反诉原告）牡丹江市辉鹏实业化工有限公司应给付原告（反诉被告）刘晓秀42761.95元。如果被告牡丹江市辉鹏实业化工有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3400元，减半收取计1700元，原告刘晓秀负担966.36元，被告牡丹江市辉鹏实业化工有限公司负担733.64元；反诉费598元，反诉原告牡丹江市辉鹏实业化工有限公司负担548元，反诉被告刘晓秀负担50元。
本院二审期间，上诉人牡丹江市辉鹏实业化工有限公司提交刘宝龙出具的证明一份，证明内容“兹刘晓秀租赁我公司游艺室期满后所剩余物品由刘晓秀的委托代理人刘宝龙全部运走。签字：刘宝龙2017、5、13日”。上诉人意在证明被上诉人刘晓秀最后搬出租赁场地和房间的时间为2017年5月。
经质证，被上诉人刘晓秀对证据形式要件和证明问题均有异议，且认为该证人未依法出庭接受质询，不能作为定案依据。
本院认为，该份证据不能合法有效的证实上诉人所要证明的问题，本院对该份证据不予采信。
被上诉人刘晓秀未提交新证据。
根据当事人的诉请主张、法庭陈述及举证、质证情况，结合本院及一审对事实与证据的分析认定，本院认定事实与一审一致。
本院认为，2015年10月15日上诉人辉鹏公司法定代表人张英辉在同一页面上签有法定代表人张英辉及收款人张英辉的字样，该页面所载明的内容，能够反映出张英辉同意将与刘晓秀房屋租赁合同租赁期顺延一年，收取房租80000元整的事实。现上诉人辉鹏公司提出其2015年10月15日没有与被上诉人刘晓秀签订租赁合同，没有收到80000元租金的上诉主张未提交证据予以证实。而关于被上诉人刘晓秀搬离租赁场地的时间问题，上诉人辉鹏公司在一审反诉请求及一审庭审中所主张的搬离时间与上诉所主张2016年9月20日才搬出的时间均不一致，且上诉人辉鹏公司对其关于搬离时间及房屋造成毁损的上诉事由亦未提供合法有效的证据予以证实。因此，上诉人辉鹏公司的上诉理由无事实依据，其上诉请求不能成立，本院依法不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2265元，由上诉人牡丹江市辉鹏实业化工有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张亚亮
审判员 张继凯
审判员 钱大龙
二〇一七年七月十三日
书记员 张重阳