中华人民共和国
广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第792号
上诉人（原审原告）：佛山市百花物业管理有限公司,住所地广东省佛山市禅城区祖庙路33号百花广场29楼A区，组织机构代码19355527-1。
法定代表人：崔华坚，该公司经理。
委托诉讼代理人：黄镔，广东金信方正律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄毅杰，广东金信方正律师事务所律
师。
上诉人（原审被告）：林迪（英文名LINDI），男，1959年8月31日出生，美国公民，
上诉人佛山市百花物业管理有限公司（以下简称百花公司）因与上诉人林迪物业服务合同纠纷一案，均不服中华人民共和国广东省佛山市禅城区人民法院（2014）佛城法民一初字第1292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
百花公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.判令林迪向百花公司支付佛山市禅城区祖庙路33号4B3、4B4、4B5、4B12、4B13号商铺2012年1月至2013年11月10日、5E33、5E36号商铺2012年10月至2014年10月的物业管理费、推广费合计386670.83元及滞纳金（4B3、4B4、4B5、4B12、4B13号商铺滞纳金以各商铺每月物业管理费、推广费为本金，自2012年1月8日起按日万分之三标准分段累计计至判决确定的给付之日止；5E33、5E36号商铺滞纳金以各商铺每月物业管理费、推广费为本金，自2012年10月8日起按中国人民银行同期贷款利率分段累计计至判决确定的给付之日止。事实和理由：（一）百花公司在本案中所主张的违约金计算标准系经过林迪的多次确认，符合物业服务合同实际履行的需要。百花公司在起诉时考虑到林迪对违约金过高进行抗辩，已自行将合同约定的滞纳金计算标准从月1.8%和日0.3%调整为日万分之三。而且在一审庭审中林迪除了口头主张滞纳金过高外，并未提供任何证据证明该违约金远超百花公司的实际损失。故一审判决免除林迪绝大部分的滞纳金，直接损害了百花广场全体业主和百花公司的合法权益，纵容了林迪一再欠费的违约行为，应依法予以改判。（二）林迪作为业主与百花公司之间关于物业管理费的诉讼，前案已经执行完毕，对于新一期的物业服务费林迪继续以各种理由拒绝交纳，通过不合理的上诉请求拖延诉讼，迟延交付物业服务费。如果按照一审的判决计算违约金，还会导致其他业主也迟延交付物业管理费，损害百花广场全体业主的利益。
针对百花公司的上诉，林迪辩称，林迪没有拖延支付物业管理费；其他业主欠费与林迪无关。
林迪上诉请求：撤销一审判决，驳回百花公司的上诉请求，百花公司赔偿林迪经济损失。事实和理由：（一）涉案商铺的租户退场时百花公司未与林迪办理退场手续，也未将涉案商铺交还林迪。百花公司应向林迪提供涉案商铺现场退场清单和水电费确认书。（二）涉案商铺真正的租户是佛山韦博文化交流有限公司，百花公司提供的租赁合同上的租户不是真实的。百花公司应赔偿林迪所有真实租户交的租金以及诉讼费。（三）林迪已经在（2012）佛城法民一初字第608号民事判决中赔偿百花公司37万多元，加上律师费和飞机票费用等共45万元至46万元，林迪在本案中要求百花公司赔偿林迪该笔经济损失。
针对林迪的上诉，百花公司辩称，林迪要求百花公司赔偿损失超越一审的诉讼请求。
百花公司向一审法院起诉请求：1.林迪向百花公司支付商铺管理费348454.20元、推广费38676.80元（其中涉案4B3、4B4、4B5、4B12、4B13号铺位主张2012年1月-2013年11月的管理费、推广费；5E33、5E36铺位主张2012年10月-2014年10月管理费、推广费）；2.林迪向百花公司支付逾期支付商铺管理费和推广费的滞纳金合计114409.34元（4B3、4B4、4B5、4B12、4B13号铺位的滞纳金以每月发生费用为本金，从2012年1月8日起按日万分之五标准累计计算至林迪付清款项之日止；5E33、5E36铺位的滞纳金以每月发生费用为本金，从2012年10月8日起按日万分之五的标准累计计算至林迪付清款项之日止）。
一审法院认定事实：1999年1月8日，案外人佛山百花物业发展有限公司与百花公司签订《物业管理委托合同》，约定由百花公司对佛山市禅城区祖庙路33号商厦进行物业管理，委托管理期限自1999年1月1日开始，在业主委员会成立后，可按其要求根据国家及地方有关法规、程序进行解聘或另行签订合同。
1999年8月14日，案外人佛山市百花广场业主委员会与百花公司签订《百花广场物业管理委托协议》，载明:佛山市百花广场业主委员会受百花广场全体业主的委托将佛山市祖庙路33号之物业——百花广场委托百花公司进行物业管理。有关委托事项，按佛山市百花物业发展有限公司与百花公司于1999年1月8日签订的《物业管理委托合同》中的条款实施。委托管理期限自1999年8月14日至2004年8月13日。
2000年7月17日，佛山市建设委员会出具佛建房字[2000]31号《关于同意成立百花广场业主委员会的复函》，同意成立百花广场业主委员会。
2004年8月14日，案外人佛山市百花广场业主委员会出具一份《证明》，载明：《百花广场物业管理委托协议》于2004年8月13日已经到期。为保证物业管理工作正常有序进行，在签订新的物业管理协议前，百花广场的物业管理工作继续由百花公司参照原《百花广场物业管理委托协议》进行管理。
2004年11月17日，案外人佛山百花物业发展有限公司（出卖人）与林迪（买受人）分别签订七份《广东省商品房买卖合同》，约定林迪向案外人佛山百花物业发展有限公司购买涉案佛山市禅城区祖庙路33号4B3、4B4、4B5、4B12、4B13、5E33、5E36号共七间铺位，双方在上述七份《广东省商品房买卖合同》第十一条中均约定：“1、自2008年1月1日起该商品房的管理费及推广费由买受人承担。2、作为买受人直接委托出卖人或出卖人指定的公司代为出租该商品房，出卖人或其指定公司将据当时实际情况决定租赁条件，并代为收取租金等相关费用，代收租金在扣除税费、代理手续费、管理费、推广费及其他相关费用后，在买受人办理收楼手续后无息退回。”另，上述七份《广东省商品房买卖合同》附件三《双方的其他约定》第三条均约定：“由佛山市百花广场业主委员会选定佛山市百花广场物业管理有限公司负责物业管理”；第四条均约定：“乙方接收该单元后，必须服从管理公司制定的大厦管理规定，并在每月七号前向管理公司缴纳当月管理费及推广费。签订本合同时，商铺管理费的收费标准为每月45.00元/㎡，推广费的收费标准为每月5.00元/㎡，……该单元之管理费及推广费从本合同第八条规定的交付日期（2008年1月1日）起计算……乙方必须准时足额缴付管理费用，否则甲方（百花公司）可按月息1.8%计算收取滞纳金。”上述七份《广东省商品房买卖合同》附件四《百花广场管理规则》第二条约定：“由佛山市百花广场业主委员会选定佛山市百花广场物业管理有限公司全权负责管理大厦。”上述七份《广东省商品房买卖合同》附件六《承诺书》由林迪签名承诺：“1、遵守大厦公契、《百花广场业主/租户手册》、《百花广场管理规则》及《百花广场业主（租户）消防安全责任书》等文件的有关规定；遵守管理公司对我所购买的楼宇单元所作出的任何分区管理的方法及规定；同意统一服务的提供，包括卫生清洁及租赁服务等……”后林迪分别签署六份《百花广场收楼确认书》，确认案外人佛山百花物业发展有限公司于2008年1月1日将涉案七间铺位全部交付林迪使用。
2008年4月17日，案外人佛山市百花广场业主委员会与百花公司签订《佛山市百花广场物业管理服务合同》，约定：业委会根据业主大会的决定，代表业主大会委托百花公司对百花广场提供物业管理服务。委托管理期限为十年，自2008年8月14日至2018年8月13日。合同第二十一条约定：“……物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：商场：每月45.00元/㎡；……推广费收费标准：对商场物业按5.00元/㎡收取。……业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、推广费或其他相关费用的，从逾期之日起，每逾期一天按欠费总额的千分之叁交纳滞纳金……”
2013年1月5日，百花公司通过EMS快递方式向林迪位于佛山市张槎大沙工业区大道2路2号的地址邮寄两份百花广场收楼确认书（承租人用），该两份确认书上载案外人佛山市冠一物业服务有限公司于2011年8月1日接收涉案5E33、5E36号铺位。2014年5月7日，百花公司通过挂号信方式向上述地址寄送《催告函》一份，对涉案七间铺位截至2014年3月的物业服务费、推广费、违约金等费用进行催收，并由广东省佛山市珠江公证处出具（2014）粤佛珠江第3684号公证书，对百花公司邮寄《催告函》及其过程进行证据保全。2015年1月20日，百花公司再次以挂号信方式向林迪的上述地址邮寄百花广场催款通知书。庭审中，林迪确认佛山市张槎大沙工业区大道2路2号是其委托人的地址，但林迪陈述均未收到上述资料。
另查明一：涉案佛山市禅城区祖庙路33号4B3、4B4、4B5、4B12、4B13、5E33、5E36号铺位，购房人均为林迪，建筑面积分别为57.19㎡、49.97㎡、41.70㎡、37.20㎡、37.94㎡、47.42㎡、61.81㎡，上述铺位均尚未办理产权登记。
另查明二：百花公司系有限责任公司，其经营范围包括物业管理、房屋租赁、房地产中介服务等。百花公司具备物业管理企业资质，其资质等级为一级。百花公司于2006年2月20日由佛山市百花广场物业管理有限公司变更名称为佛山市百花物业管理有限公司。
另查明三：2007年8月至2010年2月3日，林迪通过其委托代理人陆祺光、黄铁英及林迪本人与百花公司分别签订多份《佛山市百花广场物业委托代理合同》，对涉案七个商铺的出租事宜进行约定，并约定租户承租期间的物业服务费及推广费由租户（实际使用人）承担，物业空置期间的物业服务费及推广费等相关费用则由林迪承担。
另查明四：根据百花公司向一审法院提交的《佛山市百花广场租赁合同》（TD13001、TD13002、TD13003、TD13009、TD13010），涉案4B3、4B4、4B5、4B12、4B13号商铺于2013年11月10日签约出租，租赁期限为2013年11月11日至2019年11月10日。根据百花公司向一审法院提交的《百花广场租户退场通知》，涉案5E33、5E36号商铺租户于2012年9月30日退场。诉讼中，百花公司陈述：涉案4B3、4B4、4B5、4B12、4B13号商铺从2013年11月11日出租至今；涉案5E33、5E36号商铺于2012年9月30日退场后一直空置至今。
另查明五：一审法院于2012年1月13日立案受理百花公司诉林迪物业服务合同纠纷一案[案号：（2012）佛城法民一初字第608号案]，并判决林迪向百花公司支付4B3、4B4号商铺2011年8月至2011年12月的管理费及推广费、4B5号商铺2009年8月至2010年11月、2011年2月至2011年12月的管理费及推广费、4B12、4B13号商铺2009年1月至2011年12月的管理费及推广费、5E33号商铺2010年9月至2011年6月的管理费及推广费、5E36号商铺2010年9月16日至2011年6月的管理费及推广费及相应滞纳金。后该案经佛山市中级人民法院作出（2013）佛中法民一终字第803号民事判决予以维持原判。
一审法院认为，因林迪系美国居民，故本案属于涉外民商事案件，应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。本案系物业服务合同纠纷，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”,因双方未对适用的法律作出约定，而本案合同履行地在广东省佛山市禅城区，故中国内地法律与本案有最密切联系，故一审法院确定本案适用中华人民共和国内地法律。
本案系物业服务合同纠纷，百花公司与案外人佛山市百花广场业主委员会于2008年4月17日签订的《佛山市百花广场物业管理服务合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，上述合同对百花公司及涉案百花广场全体业主均具有约束力，百花公司以及作为涉案百花广场业主之一的林迪均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。林迪虽抗辩认为案外人佛山市百花广场业主委员会签订上述合同的行为不能代表全体业主，但未提供有效证据予以证明，一审法院不予采纳。百花公司、林迪双方虽未签订正式书面物业服务合同，但林迪作为涉案各商铺的业主，实际已接受百花公司提供的物业服务，且按照林迪与案外人佛山百花物业发展有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》附件三的约定，林迪亦应准时足额交付物业管理费和推广费。
关于百花公司主张林迪支付物业管理费和推广费的诉请。根据百花公司、林迪签订的《佛山市百花广场物业委托代理合同》，涉案商铺出租期间的物业服务费及推广费由租户（实际使用人）承担，空置期间的物业服务费及推广费等相关费用则由林迪承担。诉讼中，百花公司主张林迪支付涉案4B3、4B4、4B5、4B12、4B13号铺位2012年1月-2013年11月的物业管理费、推广费及涉案5E33、5E36铺位2012年10月-2014年10月的物业管理费、推广费，并提供《佛山市百花广场租赁合同》和《百花广场租户退场通知》等证据证实涉案4B3、4B4、4B5、4B12、4B13号商铺从2013年11月11日出租至今、涉案5E33、5E36号商铺于2012年9月30日租户退场后一直空置至今，故林迪应向百花公司交纳如下物业管理费、推广费：
①4B3号商铺：2012年1月至2013年11月10日的物业管理费57475.95元（57.19㎡×45元/㎡×22个月+57.19㎡×45元/㎡÷30天×10天）、推广费6386.22元（57.19㎡×5元/㎡×22个月+57.19㎡×5元/㎡÷30天×10天）；
②4B4号商铺：2012年1月至2013年11月10日的物业管理费50219.85元（49.97㎡×45元/㎡×22个月+49.97㎡×45元/㎡÷30天×10天）、推广费5579.98元（49.97㎡×5元/㎡×22个月+49.97㎡×5元/㎡÷30天×10天）；
③4B5号商铺：2012年1月至2013年11月10日的物业管理费41908.50元（41.70㎡×45元/㎡×22个月+41.70㎡×45元/㎡÷30天×10天）、推广费4656.50元（41.70㎡×5元/㎡×22个月+41.70㎡×5元/㎡÷30天×10天）；
④4B12号商铺：2012年1月至2013年11月10日的物业管理费37386元（37.20㎡×45元/㎡×22个月+37.20㎡×45元/㎡÷30天×10天）、推广费4154元（37.20㎡×5元/㎡×22个月+37.20㎡×5元/㎡÷30天×10天）；
⑤4B13号商铺：2012年1月至2013年11月10日的物业管理费38129.70元（37.94㎡×45元/㎡×22个月+37.94㎡×45元/㎡÷30天×10天）、推广费4236.63元（37.94㎡×5元/㎡×22个月+37.94㎡×5元/㎡÷30天×10天）；
⑥5E33号商铺：2012年10月至2014年10月的物业管理费53347.50元（47.42㎡×45元/㎡×25个月）、推广费5927.50元（47.42㎡×5元/㎡×25个月）；
⑦5E36号商铺：2012年10月至2014年10月的物业管理费69536.25元（61.81㎡×45元/㎡×25个月）、推广费7726.25元（61.81㎡×5元/㎡×25个月）。
上述七笔合计物业管理费348003.75元、推广费38667.08元，共计386670.83元。百花公司诉请超出部分，无事实依据，一审法院不予支持。林迪虽抗辩认为百花公司未能有效管理涉案铺位的出租事宜，致涉案部分铺位丢空、损害林迪权益，但本案所涉法律关系为物业服务合同关系，林迪不能以此抗辩其依约履行支付管理费、推广费的合同义务，林迪可另循法律途径解决上述纠纷，故一审法院对林迪的该抗辩意见不予采纳。
关于百花公司主张林迪支付滞纳金的诉请。依据涉案《广东省商品房买卖合同》附件三《双方的其他约定》第四条的约定，因林迪未依约按时交纳物业管理费及推广费，故百花公司有权向林迪收取滞纳金。诉讼中，百花公司主张以每月欠费金额为本金，按日万分之五自林迪欠费之日起向林迪分段累计计收滞纳金，鉴于该计算标准比较高，林迪亦持异议，故依据公平原则，一审法院酌定以各欠费时段的欠费总额为本金，自当月8日起按中国人民银行同期贷款利率分段累计计算滞纳金。百花公司诉请超出部分，一审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、林迪于判决发生法律效力之日起十日内，向百花公司支付佛山市禅城区祖庙路33号4B3、4B4、4B5、4B12、4B13号商铺2012年1月至2013年11月10日、5E33、5E36号商铺2012年10月至2014年10月的物业管理费、推广费合计386670.83元及滞纳金（4B3、4B4、4B5、4B12、4B13号商铺滞纳金以各商铺每月物业管理费、推广费为本金，自2012年1月8日起按中国人民银行同期贷款利率分段累计计至判决确定的给付之日止；5E33、5E36号商铺滞纳金以各商铺每月物业管理费、推广费为本金，自2012年10月8日起按中国人民银行同期贷款利率分段累计计至判决确定的给付之日止）；二、驳回百花公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8815元、财产保全费3028元，合计11843元，由百花公司负担1812元，林迪负担10031元。
本院二审期间，百花公司没有提交新证据。林迪向本院提交如下证据：证据1.佛山市顺高贸易有限公司、佛山韦博文化交流有限公司企业机读档案登记资料、韦博国际英语宣传单，拟证明百花公司提交的涉案商铺租赁合同中的承租人佛山市顺高贸易有限公司不是真正的承租人，真正的承租人佛山韦博文化交流有限公司签订的涉案商铺租赁合同林迪无法取得。证据2.诉求书，拟证明百花广场的很多其他业主对百花公司的物业管理合同有同样的意见和情况。证据3.租赁合同书，拟证明对比其他商铺的租赁合同，百花公司的收费标准不合理，高出市场价。证据4.相片，拟证明林迪未出租的两个商铺被百花公司封锁了，百花公司将该两商铺作他用后没有恢复原状。百花公司没有履行管理义务，不应该收取林迪的管理费。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，林迪提交的照片在一审庭审中已经提交并经百花公司质证，且一审法院已对林迪的该证据予以认证，该证据不属于本案二审的新证据，本院不予审查认定。林迪提交的佛山市顺高贸易有限公司、佛山韦博文化交流有限公司企业机读档案登记资料、韦博国际英语宣传单、诉求书、租赁合同书与本案的处理结果无关，故本院对林迪提交的上述证据不予采信。
经审理，本院除对一审判决认定事实中第11页第17行“上述铺位均尚未办理产权登记”外的其他事实予以确认。
本院认为，根据百花公司、林迪的上诉请求，本案二审的争议焦点为：林迪应否向百花公司支付涉案4B3、4B4、4B5、4B12、4B13号商铺2012年1月至2013年11月10日、5E33、5E36号商铺2012年10月至2014年10月的物业管理费、推广费及相应违约金。
关于第一个争议焦点。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”百花公司与佛山市百花广场业主委员会于2008年4月17日签订的《佛山市百花广场物业管理服务合同》，对作为百花广场业主之一的林迪具有约束力。由于百花公司已实际履行物业管理服务之义务，林迪亦实际上接受了相应的服务并享受利益，因此林迪应依约向百花公司支付相应物业管理费、推广费。又根据百花公司与林迪签订的《佛山市百花广场物业委托代理合同》，约定涉案商铺出租期间的物业服务费及推广费由租户（实际使用人）承担，空置期间的物业服务费及推广费等相关费用由林迪承担。一审中，百花公司提供《佛山市百花广场租赁合同》和《百花广场租户退场通知》等证据以证明涉案4B3、4B4、4B5、4B12、4B13号商铺自2013年11月11日出租至今、涉案5E33、5E36号商铺自2012年9月30日租户退场后一直空置至今，林迪对此虽提出异议但其未能提供相反的证据予以反驳。据此，一审法院支持百花公司关于林迪按照涉案商铺每月45元/㎡、推广费5元/㎡的标准支付涉案4B3、4B4、4B5、4B12、4B13号铺位2012年1月-2013年11月的物业管理费、推广费及涉案5E33、5E36铺位2012年10月-2014年10月的物业管理费、推广费共386670.83元（其中物业管理费348003.75元、推广费38667.08元），并无不当，本院予以支持。林迪上诉主张百花公司未向其提供真实的租赁合同，未向其提供现场退场清单和水电费确认单，未向其支付全部的租金，林迪无需向百花公司支付物业管理费、推广费，理由不成立，本院不予支持。林迪上诉主张百花公司应赔偿林迪经济损失。经审查，由于林迪在本案中未提起反诉，其在二审中提出该上诉请求，属于二审期间新增加的诉讼请求，本院对此不作审查处理。
关于第二个争议焦点。林迪至本案二审期间仍未向百花公司支付涉案物业管理费、推广费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。百花公司上诉主张以每月欠费金额为本金按日万分之三自林迪欠费之日起向林迪分段累计计收违约金，林迪对此提出异议，由于百花公司未能举证证明其因林迪违约造成的损失，一审法院综合考虑林迪的违约情节、过错程度、百花公司因林迪违约造成的损失，酌定以各欠费时段的欠费总额为本金，自当月8日起按中国人民银行同期贷款利率分段累计计算违约金，公平合理，本院予以维持。对于百花公司上诉主张一审判决认定的违约金计算标准低以及林迪上诉主张其无需支付违约金，本院均不予支持。
综上所述，百花公司、林迪的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9274元，由上诉人佛山市百花物业管理有限公司负担459元，上诉人林迪负担8185元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理审判员 潘伟丹
二〇一六年十二月十五日
书 记 员 覃心怡