江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终7977号
上诉人（原审被告）：南京苏商投资发展（集团）有限公司，住所地南京市江宁滨江经济技术开发区。
法定代表人：陈家俊，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈飞，男，南京苏商投资发展（集团）有限公司职员，住南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：倪韶风，江苏天熙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：崔俊顺，男，1959年9月1日生，汉族，无业，住南京市秦淮区。
被上诉人（原审被告）：南京市供销合作总社，住所地南京市建邺区江东中路***号新城大厦*座**楼。
法定代表人：邵强，该合作社主任。
上诉人南京苏商投资发展（集团）有限公司（以下简称苏商公司）与被上诉人崔俊顺、南京市供销合作总社（以下简称供销合作总社）租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院(2016)苏0104民初5107号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。上诉人苏商公司的委托诉讼代理人倪韶风、陈飞，被上诉人崔俊顺到庭参加诉讼。供销合作总社经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
苏商公司上诉请求：l、撤销一审判决第一项；2、驳回被上诉人崔俊顺对上诉人的全部诉讼请求；3、被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审中，苏商公司和供销合作总社已经提出诉讼时效抗辩，崔俊顺虽进行了辩解，但其未能提供2007年至2012年5年期间其进行过主张的证据。一审法院认为崔俊顺的诉讼请求未过诉讼时效，既不符合相关法律规定，也无事实基础，请求二审法院依法予以纠正。二、崔俊顺起诉主体错误。本案争议合同的相对方是南京市农业生产资料城南公司（以下简称城南公司），城南公司是独立的法人，城南公司对崔俊顺如果承担债务，也是改制前产生的。城南公司改制时，其债权债务已在改制前清理完毕。城南公司的股东南京市农业生产资料公司（以下简称农资公司）在改制时，并未取得城南公司的任何资产。合同所依附的土地并未纳入改制资产。崔俊顺和供销合作总社对此都是没有异议的。2004年农资公司改制，崔俊顺未申报过债权，只能起诉原企业资产管理人(出资人)或出卖人。三、一审法院认定被拆除房屋系崔俊顺所建和已知事实和证据相冲突。上诉人提供了一份公有住房租赁契约，用以证明崔俊顺主张的450平方米房屋，属于其向城南公司租赁而来。崔俊顺辩称，自己所建450平方米房屋和租赁契约体现的450平方米房屋，不属于同一房屋，但未能提供两处房屋不是同一房屋的相关证据，应当承担举证不能的风险。四、一审法院判决上诉人承担648000元的赔偿数额，无事实依据，一审法院酌定房屋建设成本为每平方米1800元，无事实根据。崔俊顺若建设450平方米房屋被认定为违章建筑拆除，也和房屋所依附的土地性质之间没有必然的因果关系。本案争议的450平方米房屋被行政执法局强制拆除，正是因为该建筑未经规划部门批准而并非是未经房产土地部门批准出租的划拨用地所致。可见，争议违章建筑被拆除所导致的损失和合同是否有效之间无任何关联。五、关于崔俊顺真正的损失数额问题。本案争议的违章建筑被依法拆除，崔俊顺收到拆违补助46万元。此外，根据崔俊顺陈述，其建设违章建筑后每年有17万元的收益，那么违章建筑被拆除时，崔俊顺实际投入应该得到了弥补。崔俊顺自认和中华门街道签订过补偿协议，但拒绝提供该份补偿协议，应推定该主张成立。一审法院违反证据规则的规定，认为上诉人无证据证明崔俊顺获得拆违补偿，属于适用法律错误。六、中华门街道应作为本案第三人参加诉讼。一审相关证据表明，中华门街道承担涉案土地拆迁过程中所有矛盾和所有拆迁遗留问题。中华门街道提供的异议书，和其诉讼之前出具的《关于联合接待崔俊顺的通知》相冲突，而该通知内容又和审理查明的，中华门街道承担涉案土地拆迁过程中所有矛盾和所有拆迁遗留问题的事实相吻合。因此，一审法院在未查清46万元补偿性质的基础上，又未依法追加中华门街道作为诉讼第三人参加庭审，显然系程序有误，应予以纠正。七、本案争议与划拨土地的租赁密不可分，而划拨土地未纳入改制资产，已由供销合作总社收回并享有和承担与其相关的权利和义务，且苏商公司对争议的起因及过程皆不知情也未参与，因此即使有人需承担责任也只是供销合作总社。一审法院让上诉人和供销合作总社另案解决城南公司的未尽债务，是增加讼累，不符合最高人民法院相关司法解释的规定。
被上诉人崔俊顺辩称:请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人供销合作总社未答辩。
崔俊顺向一审法院提起诉讼请求：1、供销合作总社、苏商公司赔偿崔俊顺剩余租赁期间的利润损失17年*20万元=340万元；2、供销合作总社、苏商公司赔偿违约金20年*5万元=100万元；3、供销合作总社、苏商公司赔偿崔俊顺投资损失117.1万元（包含已缴纳的3年零3个月的租金9.1万元、建房成本108万元）；4、供销合作总社、苏商公司承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2003年12月，崔俊顺（乙方）与城南公司（甲方）签订土地租赁协议，约定：由甲方城南公司将坐落南京市集合村路87号800平方米的土地租赁给崔俊顺使用，租赁期20年，年租金28000元；城南公司提供证明资料供崔俊顺建房使用，如遇到政府规划拆迁乙方配合甲方，拆迁赔偿归乙方；如一方违约赔偿另一方投资并赔偿违约金每年5万元。协议签订后崔俊顺支付了租金，并自建了房屋用于出租。2006年，南京市秦淮区人民政府决定：在集合村87号规划新建加油站，由于该地块属供销合作总社，用地性质为划拨土地，要求按程序办理土地挂牌出让手续，土地补偿费由供销合作总社与中石化南京分公司协商；规划新建的加油站范围内的房屋拆除由中华门办事处负责；中石化南京分公司给付供销合作总社拆迁补偿款660万元（不含土地出让金）。2007年1月22日，供销合作总社（甲方）与中石化南京分公司（乙方）、中华门街道（丙方）及南京实佳基础设施建设开发有限责任公司（丁方）签订《关于南京市集合村路87号地面建筑拆除场地出让的补偿及土地挂牌出让等相关事宜协议书》，就南京市集合村路87号地面建筑拆除补偿及土地挂牌出让等相关一揽子事宜达成如下协议：甲方获得该地块原有建筑物拆除及土地转让的补偿、转让金共660万元整，该款由乙方支付，不包含土地出让金及办理相关手续费用；乙方获得该地块国有土地使用权并进行加油站建设和经营，并向丙方支付委托拆除地面建筑物的费用195万元整；丙方负责拆除工作，并解决该地块因拆除地面建筑物而产生的所有矛盾的一切善后事宜；丁方向丙方支付拆除工作部分费用55万元，该地块的土地出让金总价超过400万元的部分由乙方和丁方各承担一半。2007年2月5日，南京市城市管理局行政执法局向崔俊顺发出强制拆除决定书，并于2月6日对崔俊顺在集合村路87号搭建的450平方米房屋强制拆除。同年8月27日，秦淮区人民政府中华门办事处（乙方）与南京市土地储备中心（甲方）签订协议，约定：由于集合村地块将于近期挂牌出让，该地块的拆迁工作由乙方负责，拆迁费由甲方筹措，甲乙双方共同认定该地块拆迁补偿总费用为910万元，乙方承诺在2007年11月30日前向甲方交付拆成自然平整的土地。2009年该地块因属划拨土地，被南京市国土资源局挂牌出让，由中石化南京分公司取得该土地使用权，崔俊顺多次阻挠加油站施工，并至政府有关部门上访，要求赔偿其土地租赁合同的损失。因与供销合作总社、苏商公司无法协商，2015年3月31日崔俊顺诉至一审法院，要求供销合作总社、苏商公司赔偿利润损失340万元、违约金100万元（剩余租期20年*5万元）、投资损失117.1万元，一审法院于2015年9月21日作出（2015）秦民初字第1794号民事判决，判令苏商公司给付崔俊顺80万元，后供销合作总社、苏商公司不服一审判决，提起上诉。城南公司成立于1991年7月12日，唯一股东为农资公司；2012年9月13日，农资公司变更为南京汇盈商业管理有限公司（以下简称汇盈公司）；2013年4月20日，汇盈公司作出注销城南公司的决定；2013年5月3日，城南公司登记注销；2013年8月31日，汇盈公司股东会决议同意苏商公司吸收合并汇盈公司，合并后的唯一股东为苏商公司，合并后所有债权债务由苏商公司承继；2013年11月28日，汇盈公司登记注销。
对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1、关于中华门街道给予崔俊顺的46万元款项的事实，崔俊顺认为该款项为中华门街道对其全家户口迁出以及生活费用等的补偿，与本次拆除无关；供销合作总社、苏商公司认为该款项系中华门街道给予崔俊顺本次拆除的补偿款，崔俊顺已获得了相应的补偿，故不得再次主张补偿，并因此申请追加中华门街道为第三人参加诉讼。一审法院为此要求中华门街道明确其给予崔俊顺46万元款项的性质，中华门街道为此提交《异议书》，说明其不愿作为第三人参加诉讼，并明确因崔俊顺所建房屋为违章建筑，中华门街道按照市政府拆违的要求，于2007年将集合村路87号违章建筑拆除，后考虑到崔俊顺的实际生活困难，中华门街道决定给予崔俊顺46万元生活补助费并已实际发放到位。一审法院认为，本案系基于土地租赁引起的纠纷，与违章拆除及其补偿并无直接的关联性，现中华门街道已就该款项性质进行了说明，供销合作总社、苏商公司并无其他证据能够证明崔俊顺因土地出让已获得相应的补偿，故供销合作总社、苏商公司辩称崔俊顺就在中华门街道获得了补偿，不得再次主张补偿的意见，一审法院不予采纳。2、关于崔俊顺的起诉是否已过诉讼时效的问题，供销合作总社、苏商公司辩称崔俊顺于2015年起诉，距离2007年土地被收回及建筑物被拆除已逾诉讼时效；崔俊顺主张其一直在通过各种方式主张权利，并提供接处警记录等证据。一审法院认为，根据崔俊顺曾经阻挠加油站施工的接处警记录，及有关部门对其投诉信访的答复，可以认定崔俊顺一直在主张权利，其诉讼请求未过诉讼时效。
一审法院认为，原城南公司出租给崔俊顺使用的土地是国家划拨土地，依照《中华人民共和国城镇土地使用出让和转让暂行条例》的规定，划拨土地使用权，除经有关部门批准的情况外，不得转让、出租、抵押。供销合作总社、苏商公司未经有关部门批准将使用的划拨土地出租给崔俊顺使用，故崔俊顺与城南公司签订的土地租赁协议无效。因城南公司明知是划拨土地仍然出租给崔俊顺，并在合同中承诺协助崔俊顺办理建房手续，致使崔俊顺建在该争议地块上的450平方米房屋被行政执法局作为违章建筑予以拆除，城南公司存在过错，应对崔俊顺由此产生的损失承担相应的赔偿责任。关于崔俊顺主张的建房成本108万元，结合上述查明的事实可以认定，崔俊顺在该地块上加盖的违章建筑面积达450平方米，一审法院结合2004年南京市相似地段普通房屋建房成本，酌定崔俊顺的建房成本按1800元／平方米计算，合计为810000元。崔俊顺作为土地租赁合同的签约方，在签约时对于土地性质这一重要事项应负一定的注意及审查义务，但本案中，崔俊顺并未就其承租的土地性质进行任何形式的审查，故崔俊顺对于自身的损失亦应承担一定的过错责任，一审法院酌定，对于崔俊顺的建房损失，城南公司承担80%的责任即648000元，崔俊顺承担20%的责任即162000元。关于崔俊顺主张的利润损失，因崔俊顺未提供相应的证据，应承担相应的举证责任，故一审法院不予支持。关于崔俊顺主张的违约金，因本案所涉土地租赁合同系无效合同，其中关于违约金的约定亦自始无效，故崔俊顺主张按双方约定的违约责任条款计算违约金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。崔俊顺关于已付租金应退还的主张，因其实际占有使用土地并在土地上加盖房屋用于出租，故应支付相应的土地使用的对价，该部分租金不因租赁合同无效而退还，故一审法院对于崔俊顺该项诉讼请求，不予支持。由于城南公司的主体发生变更，最终承继其权利义务的主体为苏商公司，故应由苏商公司向崔俊顺支付该648000元的款项。崔俊顺主张供销合作总社承担共同赔偿的责任，无事实和法律依据，一审法院不予支持。供销合作总社、苏商公司之间就原城南公司未尽的债务如何处理，属另一法律关系，应另行解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一项、第一百四十二条之规定，经一审法院审判委员会讨论研究决定，判决如下：一、南京苏商投资发展（集团）有限公司于判决生效之日起十五日内给付崔俊顺648000元。二、驳回崔俊顺的其它诉讼请求。
本院二审期间，苏商公司提交南京市秦淮区人民政府中华门办事处（以下简称中华门办事处）的答复一份，证明中华门办事处与崔俊顺的协议是真实存在，该份协议被上诉人拒不向法庭提供，视为该份证据对被上诉人不利。中华门办事处认为46万元是生活补助不能成立。崔俊顺质证认为协议书上的46万元就是困难补助金。
本院二审经审理查明的事实与一审一致。
本院认为，原城南公司与崔俊顺之间签订的土地租赁协议，因涉案土地系国家划拨土地，原城南公司未经有关部门批准将涉案土地出租给崔俊顺使用，违反了强制性法律规定，双方之间的土地租赁协议无效。苏商公司认为，崔俊顺起诉主体错误，对此，本院认为，城南公司于2013年5月3日由汇盈公司同意注销，注销前其唯一股东为农资公司，即变更后的汇盈公司，虽然汇盈公司在注销城南公司时在2013年4月28日出具说明，表示城南公司债权债务已于农资公司整体改制之前清理完毕，但汇盈公司作为城南公司的唯一股东，并于2013年11月27日被其股东苏商公司吸收合并，故城南公司的债权债务应当由苏商公司承继，本院对苏商公司该上诉理由不予采信。
苏商公司虽对涉案房屋是否为崔俊顺建设提出异议，但根据城南公司与崔俊顺所签土地租赁协议约定以及行政机关的拆违通知和中华门办事处出具的通知显示，崔俊顺应为涉案房屋的建设人。关于苏商公司应向崔俊顺赔偿损失的数额，因城南公司在合同中承诺其协助崔俊顺办理建房手续，故其对崔俊顺损失的造成存在过错，一审法院酌定按照建房成本，并判决城南公司承担其中80%的责任，系其依法行使自由裁量权，本院亦予以维持。
关于苏商公司上诉所称的中华门办事处给予崔俊顺46万元的性质，本院认为，本案系因租赁合同所引起的纠纷，苏商公司因崔俊顺在合同履行过程中所建的违章建筑被拆除，一审法院判决其应当给予补偿，中华门办事处并非租赁合同的主体，且苏商公司目前亦未提供证据证明崔俊顺所收取的46万元款项的性质，故本院对苏商公司该上诉理由亦不予采信。
关于本案的诉讼时效问题，本院认为，崔俊顺曾有阻扰加油站施工的接处警记录，有关部门对其投诉信访的答复，可以认定崔俊顺一直在主张权利，一审法院认为崔俊顺的诉讼请求并未超过诉讼时效，并无不当，本院依法予以维持。
综上所述，苏商公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10280元，由南京苏商投资发展（集团）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 付 双
审判员 许云苏
二〇一八年一月十六日
书记员 李丽玲
书记员 戴 苗