安徽省阜阳市颍泉区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1204民初2461号
原告:裴玉玲，女，汉族，1962年9月10日出生，初中文化，住安徽省阜阳市颍泉区。
委托诉讼代理人：徐振东，阜阳市颍州区三十里铺法律服务所法律工作者。
被告：郭玉冬，男，汉族，1973年5月3日出生，住安徽省阜阳市颍泉区。
委托诉讼代理人：曹邓波，安徽天宽律师事务所律师。
被告：许晴，女，汉族，1981年2月18日出生，住安徽省阜阳市颍州区。
委托诉讼代理人：王云龙，安徽天宽律师事务所律师。
原告裴玉玲与被告郭玉东、许晴确认合同无效纠纷一案，本院2016年11月10日受理后，依法适用简易程序，由审判员王帅独任审判，于2017年3月21日公开开庭进行了审理，原告裴玉玲的委托诉讼代理人徐振东、被告郭玉冬的委托诉讼代理人曹邓波、许晴的委托诉讼代理人王云龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
裴玉玲向本院提出诉讼请求：1、确认二被告签订的《房地产买卖合同》无效；2、将位于颍泉区甜水井新村二期2号楼1栋401的房产恢复至裴玉玲的名下；3、两被告连带承担本案的诉讼费用、房屋价格评估费、房产交易有关税费。事实与理由：2015年3月31日，原告为他人借款提供颍泉区甜水井新村二期2号楼1幢401的房产担保。因到期后借款人未能还款，债权人要求原告出售房屋用于实现担保物权，并介绍被告房产经纪公司员工郭玉冬具体办理，在郭玉冬的带领和授意下，双方到阜阳市公证处办理了委托代理权的公证，委托代理权包括“办理银行或个人还款、解除抵押、注销他权、出售上述房产，签订出售（转让）合同、代收房款、办理上述房地产转移过户登记、调档查询、房地产权证等等”。2016年6月8日，被告郭玉冬、许晴在原告不知情的情况下，仅以387048元的价格签订了《房地产买卖合同》，缴纳了契税，并办理了过户登记。该房屋面积82.08平方米，位于市中心繁华地段且系豪华装修的学区房，合理价格应在80余万元。而被告仅以387048元的价格交易过户，明显低于同时点、同地段正常房屋价格，显属恶意串通。根据合同法第52条的规定，两被告之间签订的《房地产买卖合同》应为无效，因此，起诉至法院。
郭玉冬辩称，答辩人是在被答辩人同意的情况下与被答辩人一同到阜阳市惠颍公证处办理的公证，被答辩人办理公证书的行为是其真实意思表示。答辩人代被答辩人出售房屋的价格符合当时的市场价值，被答辩人不应当再以种种理由起诉答辩人，法庭应当依法驳回被答辩人的起诉。
许晴辩称，该买卖合同依法成立，且答辩人已支付购房款，该合同应为有效合同，被答辩人于2015年3月31日向答辩人借款35万元，约定借款期限6个月，即2015年9月30日之前还清欠款，其后2015年3月31日答辩人将上述35万元借款依约转到被答辩人指定的第三人刘立的农户账户，被答辩人为答辩人出具收条一份，然而，上述借款到期后，因被答辩人无钱偿还答辩人借款本息合计406000元，被答辩人便用自有房屋抵付上述借款本息，同时房屋过户所需过户费用均由答辩人承担，同时委托第三人代为办理房屋过户事宜。2016年6月8日，答辩人与被答辩人委托的郭玉冬签订商品房买卖合同一份，答辩人经考虑便同意被答辩人这一主张，于2016年6月8日与被答辩人签订一份《商品房买卖合同》该借款本息已经转化为购房款，该买卖合同的签订，本质上是一种代物清偿协议，依据民法基本原理，代物清偿作为清偿债务的方法之一，是以他种给付代替原定给付的清偿，以债权人等有受领权的人现实地受领给付为生效条件，在新债务未履行之前，原债务并不消灭，当新债务履行后，原债务同时消灭，因此，上述买卖合同的签订出于双方真实、有效的意思表示，且无合同法规定的无效情形，双方均已履行完毕，该合同应为有效合同。被答辩人的主张无事实依据，应依法予以驳回，皖首信（涉）字（2016）第0041号房地产估价报告，是依据2017年阜阳市房地产市场的价格来评估。然而，答辩人与被答辩人签订买卖合同时，系2016年6月8日，阜阳市房价当时虽有所上涨，但系小幅度上涨，但从合同签订后，阜阳市房地产市场大幅度上涨，该买卖合同约定的房屋系上世纪九十年代所建，据今已有20余年的历史，且房屋面积仅有82.08㎡，答辩人与被答辩人系以物抵债，合同签订时，被答辩人尚欠406000元本息，且房屋过户所需税费42000余元均是答辩人所缴纳，答辩人购买该房屋并未低于当时的市场价格，答辩人与被答辩人授权本案另一被告郭玉冬更无恶意串通情形，被答辩人主张答辩人与郭玉冬存在恶意串通，该主张究其原因，还是房地产市场大幅上涨所致。综上所述，被答辩人因到期无力偿还欠答辩人的借款，便用代物清偿的方式与被答辩人签订买卖合同，由于房屋已经过户至答辩人名下，该代物清偿协议已生效，双方之间债权债务已灭失，房屋所有权已转移，因该案的评估报告系现在的市场价格为依据来评估，其价格明显高于合同签订时的市场价格，而被答辩人对其主张并未能提供其他证据加以证实，其主张应依法不予支持，请求依法驳回原告的诉求。
经审理查明：2015年3月31日，裴玉玲向许晴借款35万元，并出具借条一份，借款期限为6个月，且在借款当日许晴将该款根据双方的约定转至刘立的账户。借款到期后裴玉玲未能还款，借款当日，郭玉冬和裴玉玲双方到阜阳市惠颍公证处办理了委托代理权的公证，委托代理权包括“办理银行或个人还款、解除抵押、注销他权、出售上述房产，签订出售（转让）合同、代收房款、办理上述房地产转移过户登记、调档查询、房地产权证等等”。2016年6月8日，郭玉冬以裴玉玲的委托代理人与许晴签订了一份《房地产买卖合同》，该合同约定裴玉玲将位于颍泉区甜水井新村二期2号楼401室房屋82.08平方米房屋以387048元的价格出售给许晴，并办理了过户登记，许晴缴纳了相关税费41027.09元。购房款并未支付。2016年5月16日，裴玉玲委托安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司对裴玉玲将位于颍泉区甜水井新村二期2号楼401室房屋82.08平方米做出《房地产抵押估价报告》，估计市场价为65.66万元。起诉至法院后，郭玉冬申请对裴玉玲的房屋申请重新评估，经安徽首信房地产土地评估咨询有限公司皖首信（涉）字（2016）第0041号《房地产估价报告》评估，确定估价对象在价值时点二〇一六年十二月二十九日的客观市场价格总价为589300元，郭玉冬支付评估费5800元。
综合双方的诉辩主张，本案争议焦点为：该合同的效力问题；是否应当确认合同无效。
本院认为：郭玉冬与许晴双方签订的《房地产买卖合同》性质问题，郭玉冬是以裴玉玲委托代理人的身份与许晴之间签订了《房地产买卖合同》，郭玉冬的行为应为代理行为。代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。双方签订买卖合同后，许晴并未支付购房款，许晴主张以物抵债，但双方并未签订以物抵债协议，且双方2016年6月8日签订《房地产买卖合同》将房屋价格定为387048万元，2016年12月29日房屋评估价格为589300元，二被告并未提供证据证明从2016年6月至12月房屋价格大幅上涨的证据，因此以该价格出售房屋应属于恶意串通，损害第三人的合法权益，该合同应为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因许晴并未支付购房款，不存在返还购房款，因本案二次评估支出的评估费、房产交易税费由二被告自担。关于第一次裴玉玲自己支付的评估费，因其并未提供该评估费依据，且其单方委托的评估报告本院并未采信，因此裴玉玲单方评估费应由其自担。因此，依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第三款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下：
一、确认郭玉冬以裴玉玲代理人名义与许晴2016年6月8日签订的《房地产买卖合同》无效。
二、将位于阜阳市颍泉区甜水井新村二期2号楼1栋401房屋恢复登记在裴玉玲名下。
三、驳回原告裴玉玲的其他诉讼请求。
案件受理费80元，减半收取40元，有被告郭玉冬与许晴承担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审判员 王帅
二〇一七年五月十日
书记员 李楠
附：（2016）皖1204民初2461号民事判决书适用的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。
代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。
第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。