北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民初230号
原告：黄爱如，男，1970年12月26日出生。
委托诉讼代理人：杨飞，北京国舜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕永启，北京浩鸿律师事务所律师。
被告：北京泰丰房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区水口村子甲1号。
诉讼代表人：北京泰丰房地产开发有限公司破产管理人。
负责人：曹春林。
委托诉讼代理人：李大鹏，北京市天正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸ，北京市海勤律师事务所律师。
原告黄爱如因与被告北京泰丰房地产开发有限公司（以下简称泰丰公司）一般取回权纠纷一案，本院于2016年6月20日立案后，依法适用普通程序，开庭进行了审理。原告黄爱如及其委托诉讼代理人杨飞、吕永启，被告泰丰公司的破产管理人负责人曹春林及其委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
黄爱如向本院提出诉讼请求：请求判令泰丰公司在条件具备时配合黄爱如行使取回权，并将北京市丰台区西客站南广场东区鸿坤国际大酒店1909、1925、1927、1929、1931、1933、1935、1937号房屋过户到黄爱如名下；诉讼费用由泰丰公司承担。事实和理由：2005年12月9日，黄爱如与泰丰公司签订1份《商品房买卖合同》（合同编号：0725020），泰丰公司向黄爱如出售位于北京市丰台区西客站南广场东区广安路1号中国企业家大厦（现名鸿坤国际大酒店）第19层1914、1915、1916、1917、1918、1919、1920、1925（现房号为1909、1925、1927、1929、1931、1933、1935、1937）号房屋。黄爱如于缔约当日一次性支付了全部房款5413308元，泰丰公司向黄爱如实际交付了房屋。《商品房买卖合同》约定，泰丰公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由泰丰公司提供的资料报产权登记机关备案。但泰丰公司未按照合同约定为黄爱如办理房屋产权登记手续。
北京市丰台区人民法院（以下简称丰台法院）（2009）丰民初字第12451民事判决，判决：北京泰丰房地产开发有限公司继续履行与黄爱如于二〇〇五年十二月九日签订的《商品房买卖合同》，并于判决生效后六十日内协助黄爱如办理北京市丰台区西客站南广场东区鸿坤国际大酒店1909、1925、1927、1929、1931、1933、1935、1937号房屋的产权登记手续。目前，泰丰公司已经进入破产程序。依照《中华人民共和国企业破产法》第三十八条，《最高人民法院关于审理破产企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项、第六项，《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，请贵院依法裁判。
泰丰公司辩称，对黄爱如主张的基本事实认可，但认为，黄爱如没有取得房产证，已经生效的判决不能作为物权的凭证，黄爱如应该去申报债权。黄爱如在与泰丰公司签订《商品房买卖合同》时，涉案房屋没有取得房屋预售许可证，且涉案房屋也与案外人存在权利冲突。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：
1、原告黄爱如提交的购房发票，证明黄爱如支付了购房款5413308.4元。泰丰公司认为，票据不足以证明支付了房款，黄爱如获得房屋是基于泰丰公司拖欠装修工程款以房抵债而获得的，且票据上记载的房号和黄爱如诉讼请求记载的房号不一致。本院认为，黄爱如支付购房款问题和房号不一致问题已经多份生效裁判文书查明认定，泰丰公司没有提出相反的证据足以推翻生效法律文书的查明事实，故本院对该份证据的真实性、关联性、合法性予以认可。
2、被告泰丰公司提交的《北京市商品房预售许可证》，证明黄爱如签订《商品房买卖合同》时泰丰公司已经没有了房屋销售许可证。黄爱如认为，真实性无法核实。本院认为，《北京市商品房预售许可证》加盖有北京市国土资源和房屋管理局的公章，在黄爱如没有提供相反证据的前提下，本院对该份证据真实性予以认可。
3、被告泰丰公司提交的《装修合同》4份，证明黄爱如没有支付房屋款，实际是泰丰公司拖欠上海比昂建筑装潢工程有限公司工程款，黄爱如获得房屋是基于泰丰公司拖欠装修工程款以房抵债而获得的。黄爱如认为该证据超出举证期限不予质证。本院认为，该4份合同的签约主体是泰丰公司和上海比昂建筑装潢工程有限公司，即使是存在以房抵债情形，也应是发生在二者之间。泰丰公司没有提供充分的证据证明泰丰公司与黄爱如之间存在以房抵债情形，且黄爱如支付购房款问题已经多份生效裁判文书查明。本院对该份证据的关联性不予认可。
4、被告泰丰公司提交的《房屋土地测绘技术报告书》、北京市高级人民法院（2009）高民终字第42号、《中国企业家大厦预售房屋登记备案情况》、照片，证明黄爱如主张的19层房屋实际为17层，且与其他债权人存在权利冲突。黄爱如认可该组证据的真实性，不认可证明目的。本院认为，庭审中，泰丰公司自认没有直接证据证明黄爱如购买的19层房屋实际上是17层房屋，本院对该组证据的关联性不予认可。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年6月18日，北京市第二中级人民法院作出裁定，受理申请人胡永进对被申请人泰丰公司的破产清算申请并指定北京市天正律师事务所为破产管理人。
2005年12月9日，黄爱如（买受人）与泰丰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》约定，泰丰公司将其开发的位于丰台区北京西客站南广场东区鸿坤国际大酒店（原中国企业家大厦）19层1914、1915、1916、1917、1918、1919、1920、1925号（现上述房号已变更为1909、1925、1927、1929、1931、1933、1935、1937）号房屋出售给黄爱如；房价款为5413308.4元；出卖人应当在2005年12月30日前将上述房屋交付给买受人；出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按补充协议第五条规定执行，即买受人须在签署《买卖合同》的同时向出卖人出具办理该房屋产权证的《授权委托书》，并预留相关证件复印件。双方确认，在办理房屋产权证过程中有关政府部门收取的税金及费用由出卖人和买受人各自依法承担，且买受人支付的税费应当在房屋交付使用时预先向出卖人交纳，并由出卖人向产权机关代缴。本条所称办理房屋产权时买受人应缴纳的税费，包括契税、印花税、交易手续费、工本费以及政府主管部门公示的办理房屋产权所需缴纳的其他税金和费用。在买受人完全履行本条上述约定的前提下，出卖人承诺：自房屋交付使用之日起两年内，为买受人代为办理并取得该房屋的产权证。在本条所述买受人各项义务得到履行的前提下，若因出卖人责任未能在上述期限内代买受人取得其所购房屋的产权证，出卖人继续为买受人办理产权证，并在办理产权证约定期限届满之日起每日内按已付房价款的万分之二向买受人支付违约金，双方签署的《买卖合同》继续履行。《商品房买卖合同》签订后，黄爱如按照合同约定向泰丰公司支付房价款5413308.4元，泰丰公司向黄爱如交付了上述房屋。
2009年上半年，黄爱如诉至丰台法院，要求泰丰公司为其办理涉案房屋的产权登记手续。丰台法院于2009年7月16日以（2009）丰民初字第12451号民事判决书判决：北京泰丰房地产开发有限公司继续履行与黄爱如于二〇〇五年十二月九日签订的《商品房买卖合同》，并于判决生效后六十日内协助黄爱如办理北京市丰台区西客站南广场东区鸿坤国际大酒店1909、1925、1927、1929、1931、1933、1935、1937号房屋的产权登记手续。该案件于同年8月8日发生法律效力。随后，黄爱如就上述案件向丰台法院申请执行。2010年12月15日，丰台法院作出（2010）丰执字第6686号执行裁定书载明，本案在执行过程中查明，北京泰丰房地产开发有限公司没有大产权证，不具备执行条件，应依法终结本次执行程序。
2013年8月20日，丰台法院做出（2013）年丰民初字第13067号民事判决书，判决泰丰公司自二〇〇九年十月八日起按已付房价款五百四十一万三千三百零八元四角的万分之二向黄爱如支付逾期办理产权证的违约金至其实际取得房屋产权证之日止；驳回黄爱如的其他诉讼请求。
另查，泰丰公司在与黄爱如签订《商品房买卖合同》时，泰丰公司持有的京房售证字（2002）1172号《北京市商品房预售许可证》已过期（2002年12月至2003年12月）。2003年12月以后，泰丰公司未办理过预售许可延期手续，亦未办理过竣工验收备案手续并获准现房销售。
再查，鸿坤国际大酒店已被北京市第二中级人民法院、丰台法院等多家法院查封。
本院认为，本案的争议焦点为黄爱如是否为涉案房屋的权利人，能否行使取回权。根据证据规则，当事人对自己的主张，有责任提供证据。本院结合查明的事实和法律规定，对案件争议焦点作如下评判：
一、涉案《商品房买卖合同》的效力问题。根据查明的事实，泰丰公司在与黄爱如签订《商品房买卖合同》时，《北京市商品房预售许可证》已经过期，此后泰丰公司未办理过预售许可延期手续，亦未办理过竣工验收备案手续并获准现房销售。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效”之规定，本案中黄爱如与泰丰公司签订的《商品房买卖合同》，应认定为无效。
二、涉案房屋的性质问题。黄爱如认为，涉案房产符合《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第六项规定的“尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”的情形，不应属于泰丰公司的破产财产。但该条适用的前提是卖方已取得合法的处分权并且以双方签订的《商品房买卖合同》有效为前提。本案中，泰丰公司至今未取得涉案房屋的所有权凭证且黄爱如和泰丰公司签订的《商品房买卖合同》应认定为无效，故本案涉案房屋不符合《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第六项规定的情形。
三、丰台法院（2009）丰民初字第12451民事判决能否作为黄爱如行使取回权依据问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据本院查明的事实，泰丰公司在与黄爱如签订《商品房买卖合同》时，没有取得合法有效的商品房预售许可证。同时，涉案房屋所在的鸿坤国际大酒店没有办理过竣工验收备案手续并取得相关产权手续。再者，涉案房屋所在的鸿坤国际大酒店已被北京市第二中级人民法院、丰台法院等多家法院查封。因此，黄爱如要求行使取回权并将涉案房屋过户到其名下的诉讼请求没有事实依据，也没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国破产法》第十八条、三十八条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条、第四十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回黄爱如的诉讼请求。
案件受理费49693.16元，由黄爱如负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判长 王国才
审判员 闫 飞
审判员 张 君
二〇一六年十一月十一日
书记员 张淨惠