辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第931号
上诉人（原审原告）：于龙，男，1989年9月19日出生，满族，无职业，住址辽宁省新民市胡台镇。
委托代理人：冯德宾，男，1980年8月4日出生，满族，无职业。
委托代理人：关凤坤，女，1961年7月10日出生，满族，无职业。
被上诉人（原审被告）：辽宁信大房屋开发有限公司，住所地沈阳市铁西区北二东路29号。
法定代表人：肇崇玉，该公司总经理。
委托代理人：刘静，女，1985年10月11日出生，汉族，该公司工作人员。
上诉人于龙与被上诉人辽宁信大房屋开发有限公司（以下简称信大公司）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区（2014）沈铁西民二初字第2436号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉、代理审判员相蒙参加评议的合议庭，于2015年3月24日开庭公开审理了本案，上诉人于龙及其委托代理人冯德宾、关凤坤，被上诉人信大公司的委托代理人刘静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告于龙诉称：原告购买被告开发的网点一处，双方约定房屋交付时间为2009年11月30日前，此后原告向被告支付了全部购房款及相关费用，并于2010年7月26日与被告补签了《商品房买卖合同》，而被告直至2012年3月才通知原告交房。原告于2012年3月24日办理交房手续时，发现房屋被与被告存在施工纠纷的赵珠岩一家非法占用，导致原告直至2014年6月底才获得所购房屋。故请求法院判令被告向原告支付2014年1月1日至2014年6月30日期间逾期交房的违约损失3.75万元，并承担本案全部诉讼费用。
一审被告信大公司辩称：我公司认为原告的起诉主体有问题，应该起诉再次占房的那家，不是我公司。因为我公司于2013年5月29日已经请求铁西区法院执行局将占房的住户清出，并且于2013年7月24日把逾期交房违约金交给于龙家。由于董森一家再次占房，是原告与董森之间的事，与我公司无关。
一审法院经审理查明：原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的座落于沈阳市铁西区北三东路26-5号14幢1层4门的网点一处，总价款431，750元，交房时间为2009年11月30日前。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：“逾期超过50日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。”原告按照合同约定向被告交纳了全部购房款。另查明，被告向本院申请调取《询问笔录》一份，该笔录由本院在（2013）执字1016号案件中对原告代理人关凤坤做出。根据该笔录内容，涉案房屋经本院依法强制执行，已经于2013年5月29日腾空并交付给原告于龙，原告确认已经收到了涉案房屋的钥匙并已将房屋门锁上；房屋内原有物品已经全部搬出并交由原告保管；原告代理人关凤坤对上述内容表示认可并在《询问笔录》中签名确认。原告在本案法庭审理时陈述，涉案房屋里的东西清出后就把房子锁上，但当天赵珠岩将门砸开又住进涉案房屋，一直占用到2014年6月26日。再查明，原、被告双方于2013年9月30日在沈阳市铁西区霁虹派出所的调解下签署《和解协议书》一份，针对涉案房屋逾期交房的问题，其中第二条约定：“甲、乙双方协商，甲方（被告）支付乙方（原告）2013年4月1日至2013年12月31日止违约金及房租3万元整。”原告据此主张，被告向原告支付2013年5月29日以后的违约金，证明被告的违约行为于2013年5月29日并未终止。
一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，系有效合同。对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案中，涉案房屋经本院依法强制执行，已经于2013年5月29日腾空并交付给原告。原告取得房屋钥匙并将房屋门锁上的行为，可视为原告已经实现对房屋的占有。对于原告所主张的赵珠岩将门砸开又住进涉案房屋，与本案属于不同的法律关系。故2013年5月29日应认定为被告的实际交房日期，被告逾期交房的违约行为于此日期终止。原告主张2014年1月1日至2014年6月30日期间逾期交房违约损失，缺少事实依据。对于原告主张被告在《和解协议书》中同意向原告支付2013年5月29日以后的违约金，证明被告的违约行为于2013年5月29日并未终止的意见。本院认为，被告在《和解协议书》中同意向原告支付2013年5月29日以后的违约金仅仅是一种和解行为，并不足以证明被告在2013年5月29日以后具有事实上的违约行为及相对应的违约金给付义务。故原告的该项主张，本院不予采纳。原告的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，一审法院判决如下：一、驳回原告于龙的诉讼请求。二、案件受理费738元，减半收取369元，由原告于龙承担。
宣判后，于龙不服原审法院判决，向本院提出上诉。上诉请求：一、撤销一审法院民事判决。二、判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。主要上诉理由：一、上诉人未能取得所购房屋是由被上诉人造成的，被上诉人应承担上诉人由此造成的损失，一审判决认定上诉人主张被上诉人承担损失缺乏事实依据是错误的。上诉人在一审过程中出示《判决书》、《报警记录》、《纠纷解决协议书》、《和解协议书》等证据及被上诉人的陈述已证明上诉人未能取得所购房屋是因被上诉人与案外人赵珠岩一家存在施工纠纷所造成的，被上诉人在庭审过程中及《和解协议书》中对此认可且未提出异议。二、（2013）执字1016号案件与本案是独立的案件，一审判决以执行案件已执结为由认定被上诉人违约行为终止是错误的。上诉人及被上诉人在一审庭审过程中，出示的证据及本案起诉状均证明（2013）执字1016号案件系上诉人向被上诉人主张2013年3月31日前未取得所购房屋的损失，而本案系上诉人向被上诉人主张2014年1月1日至2014年6月30日期间未能取得所购房屋的损失，两案系独立存在的案件，不存在重合。至于关凤坤虽是上诉人的母亲，但其并不是上诉执行案件的委托代理人及法定代理人，一审在“已明确询问关凤坤是否为执行案件代理人并得到上诉人的否认答复且明知上诉人对关凤坤签字及案件执结不予认可”后仍凭空认定“关凤坤为执行案件代理人，进而认定关凤坤在执行案件中签字的效力及案件已执结”明显违反法律规定。
被上诉人信大公司答辩称：同意一审法院判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
上述事实，有《商品房买卖合同》、购房发票、《和解协议书》等证据材料及当事人陈述，经一审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在一审卷宗佐证。
本院认为，本案的争议焦点为被上诉人信大公司向上诉人于龙实际交付房屋的时间。上诉人于龙主张案涉房屋的交付时间为2014年6月24日，即案外人赵珠岩把东西清空的时间。被上诉人主张房屋交付时间为一审法院执行笔录记录的时间即2013年5月29日。本院认为，在沈阳市铁西区人民法院（2013）沈铁西执字第1016号卷宗笔录中，上诉人于龙的母亲关凤坤签字确认案涉房屋已经腾空并交付给于龙，于龙亦收到房屋钥匙并将房门锁上，在该笔录中明确表明上诉人收到房屋时间为2013年5月29日，其后2013年7月24日，上诉人于龙及其母亲关凤坤出具收条一份，该收条注明于龙收到信大公司给付损失赔偿金1万元及利息1046元，同意法院结案。至此表明（2013）沈铁西执字第1016号执行案件已经结案。因此一审法院认定2013年5月29日为被上诉人向上诉人交付房屋的时间是正确的，本院予以确认。故对上诉人所提关凤坤并非于龙在执行案件的代理人，不能认定其签字效力的主张，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。针对房屋交付之后案外人赵珠岩的再次占用房屋行为造成上诉人方的损失，上诉人可另行向案外人主张权利。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费738元，由上诉人于龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 冬
代理审判员 郑竹玉
代理审判员 相 蒙
二〇一五年三月二十五日
书 记 员 那萌萌
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；