浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第2574号
上诉人（原审被告）：洪烨青。
被上诉人（原审原告）：郑奇。
委托代理人：汪小燕、陈丹丹。
上诉人洪烨青因与被上诉人郑奇房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2015）杭萧民初字第2764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月15日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：郑奇与严燕萍系萧山区宁围镇佳境天成人合苑1幢1单元401室业主。2011年11月28日，郑奇与洪烨青签订《房屋租赁合同》。合同约定，郑奇将上述房屋出租给洪烨青，租期自2011年12月20日至2016年12月19日，租金1200元／月，一年一付。5年内不得收回，如果收回，必须支付承租方所有装修费用，装修费由第三方机构评估。租期内所有房屋费用由承租方承担。合同签订后，洪烨青对房屋进行了装修。2014年4月23日，洪烨青岳父吴某以自已的名义与第三人刘双成签订《房屋租赁合同》。合同约定，洪烨青将案涉房屋出租给第三人刘双成，租期自2014年4月24日至2015年4月23日止，租金3300元／月，年租金39600元，半年一付，提前一个月支付，先付后用。2014年8月20日，洪烨青向郑奇出具保证书，保证书载明自2014年10月1日开始房屋不能出租给第三方，如发生此种行为，房东有权立即收回房屋。2014年12月，洪烨青付清了2015年房租14400元。2015年4月14日，郑奇方因与洪烨青就案涉房屋转租产生纠纷，报警后民警出警调解。次日，郑奇方前往萧山区宁围街道佳境社区居民委员会反映房屋转租一事。2015年4月23日转租合同到期后，刘双成从案涉房屋搬离。
2015年5月11日，郑奇起诉至原审法院，请求判令：解除郑奇、洪烨青双方签订的关于佳境天城人合苑1-1-401室的房屋租赁合同，洪烨青将承租的房产交还郑奇。
原审法院认为：郑奇、洪烨青之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，洪烨青的岳父将案涉房屋转租给第三人使用，洪烨青对此未提出异议，应视为洪烨青认可案涉房屋转租。洪烨青认为郑奇对其转租房屋是明知且同意的，但根据洪烨青出具的保证书，洪烨青承诺在2014年10月1日起不再将房屋转租，表明郑奇在发现房屋转租后即向洪烨青表明不同意转租，而次承租人实际于2015年4月才从案涉房屋搬离，故郑奇要求解除房屋租赁合同、腾退返还房屋的诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。洪烨青的抗辩缺乏事实及法律依据，该院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条第二款之规定，判决：一、郑奇与洪烨青签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日起解除；二、洪烨青在判决生效后二十日内将位于萧山区宁围镇佳境天成人合苑1幢1单元401室房屋腾退并返还给郑奇。案件受理费80元，减半收取40元，由洪烨青负担。
宣判后，洪烨青不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实、适用法律错误。原审判决认定：根据洪烨青出具的保证书，洪烨青承诺在2014年10月1日起不再将房屋转租，表明郑奇在发现房屋转租后即向洪烨青表示不同意转租，而次承租人实际于2015年4月才从案涉房屋搬离，从而认定郑奇诉讼请求符合法律规定。其实不然，洪烨青与郑奇2011年11月28日签订《房屋租赁合同》，约定：郑奇将房屋出租给洪烨青，五年内不得收回，如果收回，必须支付承租方所有装修费用，装修费由第三方机构评估。从上述事实可以看出，租赁合同约定：郑奇在租赁期内是无权回收租赁物的，如欲收回租赁物，除了经洪烨青同意外，还需要付洪烨青装修款。现所谓的保证书以及转租的出现，只是赋予郑奇收回租赁标的的事由，但解除合同的条件洪烨青并未放弃，也就是获取装修款的权利洪烨青并未放弃。原审法院以此剥夺洪烨青获取赔偿的权利没有依据，在解除条件不成就的情况下判令解除合同、归还租赁物没有法律依据。综上，请求：一、撤销（2015）杭萧民初字第2764号民事判决书。二、改判支持洪烨青一审诉讼请求；三、一、二审诉讼费由郑奇负担。
被上诉人郑奇答辩称：一、首先，对于本案基本事实郑奇与洪烨青均无异议，一审法院认定事实清楚。洪烨青承租郑奇的房产，在租赁期限内未征得郑奇同意的情况下，洪烨青岳父吴某以自己的名义与案外人刘双成签订租赁协议擅自将租赁房产转租给刘双成，租赁期限为2014年4月24日起至2015年4月23日止，洪烨青对其岳父以自己名义将涉案房产转租这一事实，是知道或应当知道的，后郑奇发现租赁物被转租后便与洪烨青联系向其表明不同意转租并且要求其停止转租行为，洪烨青在2014年8月20日向郑奇出具保证书，承诺2014年10月1日以后不能将涉案的租赁房产转租他人，否则郑奇有权收回房产。但在2014年10月1日以后洪烨青仍然将涉案的租赁房产转租给他人使用直至2015年4月23日。《合同法》第二百二十四条第一款、第二款规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”根据该条款内容承租人如未经出租人同意擅自转租那么出租人可以行使解除合同的权利。本案中郑奇一审提交宁围镇派出所的出警记录、佳境天城社区居委会的证明及保证书等一系列证据证明郑奇并不同意洪烨青将涉案房屋转租他人，故洪烨青应当按照《保证书》承诺的内容在2014年10月1日前终止履行与案外人刘双成签订的房屋租赁合同，并将租赁物收回自用，但事实上洪烨青未履行《保证书》的承诺。洪烨青的违约行为系郑奇可以行使合同解除权的法定事由，郑奇行使合同解除权系合同的法定解除，并不需要征得洪烨青同意。其次，洪烨青向郑奇主张赔偿装修损失于法无据，况且其主张装修损失系一个独立的诉讼请求，应在一审中提起反诉或另行起诉，而在本案一审中其并未提起反诉，故其诉称“一审法院剥夺其获得赔偿的权利”更是与事实相悖。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，如因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。结合本案，本案系郑奇因洪烨青违反合同约定擅自将租赁房产转租他人而行使合同解除权解除双方签订的《房屋租赁合同》，故根据该条款规定洪烨青无权向郑奇主张装修损失，况且法院只能按照当事人提出的诉讼事实和主张进行审理，对超过当事人诉讼主张的部分不得主动审理。但在本案一审中洪烨青并未提起反诉，故其诉称的剥夺其获得赔偿的权利与事实相悖。二、洪烨青诉请贵院“依法改判支持洪烨青的一审诉讼请求”与事实不符，本案中郑奇系一审原告，洪烨青系一审被告，郑奇向一审法院提出了具体的诉讼请求并得到了一审法院支持，而洪烨青作为一审被告也未提出反诉，其所谓“上诉人的一审诉讼请求”子虚乌有。综上，请求驳回上诉，维持原判决。
二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。
本院认为：案涉房屋租赁合同合法有效，对双方当事人均有约束力。根据该有效合同的约定，承租人洪烨青未经出租人郑奇的同意，不得转租案涉租赁房屋，擅自转租的，出租人有权解除合同。况且，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条也规定承租人未经出租人同意擅自转租的，出租人可以解除合同。一审中，郑奇已经提供有效证据证明洪烨青有擅自转租行为，故无论是依据合同的约定还是法律规定郑奇行使合同解除权的条件均已成就，原审判决支持郑奇解除合同的诉讼请求并无不当。洪烨青上诉认为郑奇只有在赔偿了其装修损失的情况下，才能行使合同解除权无合同和法律依据，本院不予采纳。另，洪烨青在一审中是被告，并未提起反诉，在一审过程中并无诉讼请求，故其上诉要求支持其一审诉讼请求无请求基础，本院亦不予采纳。综上，洪烨青的上诉理由不成立，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由洪烨青负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 吴梦姣