四川省兴文县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）兴古民初字第393号
原告李春梅。
委托代理人雷勇，四川石海律师事务所律师。
委托代理人李龙，四川法银律师事务所律师。
被告张帮贵。
被告赵世群。
二被告共同委托代理人杨宗桥，四川晏州律师事务所律师。
第三人兴文三鼎房地产开发有限公司，住所：兴文县古宋镇打鱼村五组财富苑。
法定代表人李跃奎，系该公司董事长。
委托代理人杨亮，四川晏州律师事务所律师。
原告李春梅与被告张帮贵、赵世群及第三人兴文三鼎房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭经公开开庭进行了审理。原告李春梅及其委托代理人雷勇、李龙，被告张帮贵、赵世群的委托代理人杨宗桥，第三人兴文三鼎房地产开发有限公司的委托代理人杨亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方在平等、自愿和协商一致的基础上，于2008年6月23日签订了一份《房屋买卖协议》，协议约定被告（卖方）将座落在兴文县古宋镇南门桥居委会12组新生路9号的房产（产权证号：兴中权字第07**号）转让给原告（买方）所有。由于当时该房屋已被列入规划拆迁范围，故买卖双方在协议中特别约定：“等拆迁开发时，由乙方（买方）全权负责给开放商协商并决定拆迁相关事宜和签订拆迁协议，甲方负责提供拆迁需要的相关法律手续并配合乙方与开发商及政府职能部门办理房屋产权等相关手续”。协议签订后，原告已按约定将全部购房款支付给了被告，被告也将房屋所有权证和国有土地使用证原件移交给了原告占有和控制。自被告将该房屋和房屋所有权证、国有土地使用证原件移交给原告占有和控制后至今已长达5年之久，现二被告有毁约言行，并声称与第三人已签订拆迁补偿协议。故诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告签订的《房屋买卖协议》有效；2、确认原告享有兴中权字第0736号房产被拆迁人的主体资格和独立享有被拆迁人的各项权利；3、确认原告享有坐落于兴文县古宋镇南门桥居委会12组新生路9号房产（产权证号：兴中权字第07**号）的所有权；4、本案的各项诉讼费用由被告承担。
原告为证明其主张，向法庭出示了以下证据：
1、房屋买卖协议，拟证明原、被告存在买卖关系的事实；
2、收条和银行回单，拟证明原告已按协议约定履行了付款义务的事实；
3、被告身份证复印件，拟证明被告主体资格；
4、土地证和房权证，拟证明被告已按协议约定将土地和房屋权属证书实际交付原告的事实；
5、被告出具的告知书和告知函，拟证明被告违约的事实。
二被告辩称，一、原、被告之间的《房屋买卖协议》违反了《房地产管理法》第三十八条依法收回土地使用权的房地产不得转让的强制性规定，系无效合同。理由是原、被告在签订《房屋买卖协议》时，本案争议房屋已列入兴文县旧城改造的拆迁范围，该房屋的土地使用权已被依法收回并重新出让给第三人，且第三人已取得国有土地使用权证和建设用地规划许可证。二、原、被告之间签订的《房屋买卖协议》不具有物权转让的效力。理由是根据《物权法》的规定，不动产物权的转移没有登记不发生物权变动效力，故原告仅可主张债权而不能主张物权，现被告愿意返还原告支付的购房款。综上，请求人民法院依法确认原、被告之间签订的《房屋买卖协议》无效。
二被告为证明其主张，向法庭出示了二被告身份证复印件，房屋产权登记档案和房权证复印件作为证据，拟证明争议房屋的所有权人系二被告，不动产物权并未发生转移的事实。
第三人辩称，一、原、被告之间的《房屋买卖协议》违反了《房地产管理法》第三十八条依法收回土地使用权的房地产不得转让的强制性规定，系无效合同。二、第三人作为房地产开发企业仅针对开发范围内房屋产权人进行安置和赔付，原告不具有本案争议房屋的合法产权，不具有被拆迁人主体资格，因此不能享受相应的拆迁补偿。
第三人为证明其主张，向法庭出示了以下证据：
1、建设用地批准书、建设用地规划许可证（兴建设建规字2003-067号）、国有土地使用权出让合同、协议、宗地图、兴文（中城）国用（03）字第0703号国有土地使用权证，拟证明宜宾市鑫宇房地产开发有限公司于2003年即已依法取得本案争议房屋的国有土地使用权，并办理了建设用地规划许可证的事实；
2、拆迁通告和平面图，拟证明本案争议房屋于2003年即列入拆迁范围，当时的县旧城改造指挥部发布了拆迁通告的事实；
3、开发权转让公告和公司变更登记，拟证明宜宾鑫宇房地产开发有限公司已将开发权转让给第三人的事实；
4、兴建设住建字2003-067（B-3）号建设用地规划许可证和兴国用（2013）第1695号国有土地使用权证，拟证明第三人已依法取得建设用地规划许可证和国有土地使用权证的事实。
经质证、认证，二被告对原告提供的1、2号证据真实性无异议，但认为本案争议房屋在签订合同时已被依法收回国有土地使用权并出让给了第三人，系无效合同，且原、被告签订合同意在规避国家税收，存在恶意；对3号证据无异议；对4号证据真实性无异议，但认为是因为未能达成拆迁协议，二被告的房屋和土地权属证书才未被收回；对5号证据真实性无异议，但认为二被告与第三人不存在恶意串通行为。
第三人对原告提供的1、2、3号证据均无异议；对4号证据真实性无异议，但认为原、被告之间交易房屋的国有土地使用权已被收回，并已依法出让给了第三人；对5号证据认为与第三人无关。
原告对二被告提供的证据真实性无异议，但认为该证据证明了二被告至今仍然系本案争议房屋的权利人。
第三人对二被告提供的证据真实性无异议，但认为第三人已依法取得本案争议房屋的国有土地使用权。
原告对第三人提供的证据认为政府向第三人颁发国有土地使用权证并不表明二被告丧失土地使用权，本案争议的土地和房屋至今均未获得任何拆迁补偿，土地主管部门也未以任何形式告知原告和二被告国有土地使用权已被收回，更未对国有土地使用权证予以注销。
二被告对第三人提供的证据均无异议。
本院认为，原告提供的1、2、3、4号证据均来源合法、且二被告及第三人也对真实性无异议，本院予以采信；5号证据系被告张帮贵出具的函件，本院对真实性予以采信。
二被告提供的证据来源合法，且与原告提供的4号证据相互印证，本院予以采信。
第三人提供的证据系政府及其主管部门颁发的相关证书、签订的合同和发布的公告等，来源合法，本院予以采信。
经审理查明，被告张帮贵与被告赵世群系夫妻关系。2008年6月23日，原告与被告张帮贵签订房屋买卖协议，约定原告以40万元的价格购买被告张帮贵位于兴文县古宋镇南门桥居委会12组新生路9号的房产；被告张帮贵应于收到原告首付房款之日将交易的房产全部交付给原告使用（包括该房屋的土地证和房权证），被告张帮贵房屋属于兴文县城镇规划拆迁范围，等拆迁开发时，由原告全权负责给开发商协商并决定拆迁相关事宜和签订拆迁协议，被告张帮贵负责提供拆迁需要的相关法律手续并配合原告与开发商及政府职能部门办理房屋产权等相关手续。被告赵世群在该房屋买卖协议上以被告张帮贵配偶身份签名捺印。该房屋买卖协议签订后，原告按协议约定付清了40万元房款，被告张帮贵按协议约定将房屋的土地证原件和房权证原件交给原告，并将房屋交付原告居住使用至今。2013年7月28日，二被告向原告发出《告知书》，告知原告自己签订协议时不知道拆迁范围的房屋不应转让，现转让的房产不能办理产权变更手续，且开发商多次联系自己协商拆迁事宜，故认为2008年6月23日签订的房屋买卖协议无效，愿意将购房款退还原告。
另查明，2003年4月10日，兴文县国土资源局与四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司签订《国有土地使用权合同》，将包括本案争议房屋土地在内的6894.31平方米土地出让给四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司。2003年4月16日，兴文县人民政府与四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司签订《关于出让第五期旧城改造一号小区国有土地使用权有关问题的协议》，其中第三条约定拆迁安置房的建设由四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司承担，安置房在兴文县人民政府指导下安置拆迁户，其安置房的使用及其它参照相关文件执行，兴文县人民政府负责为四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司完善建设中的相关手续。2003年4月23日，兴文县建设局向四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司颁发《建设用地规划许可证》。2003年4月24日，兴文县国土资源局向四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司颁发《建设用地批准书》（兴国土出（2003）中城字第1002号），批准书有效期为2003年4月至2004年8月。2003年4月29日，兴文县县城改造工程指挥部发布《兴文县县城改造工程指挥部五期工程一号小区拆迁通告》，通告载明拆迁人为四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司（拆迁许可证为兴拆许字（2003）第6号）。2003年6月26日，兴文县国土资源局向四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司颁发6894.31平方米的《国有土地使用证》。2012年9月4日，兴文县住房和城乡规划建设局发布《关于旧城改造五期工程一号小区B区三号楼开发建设项目开发权转让的公告》，公告载明原拆迁人四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司将五期工程一号小区B区三号楼拆迁及开发建设权转让给第三人。2013年7月29日，兴文县人民政府向第三人颁发颁发《国有土地使用权证》（兴国用（2013）第1695号），使用权面积为1816.02平方米（含本案争议房屋土地）。2013年7月30日，兴文县住房和城乡规划建设局向第三人颁发用地面积为1816.02平方米的《建设用地规划许可证》。2013年8月2日，兴文县住房和城乡规划建设局向第三人颁发拆迁许可证（拆许字（2013）第1号），拆迁范围包括本案争议房屋。
再查明，2003年4月29日，兴文县县城改造工程部发出的兴文县县城改造工程指挥部五期工程一号小区拆迁通告未载明兴文县城五期工程一号小区范围内的国有土地使用权被依法收回；2008年6月23日，被告提供给原告的兴中权字第0736号房屋所有权证、兴国用（中城）字第0525号国有土地使用证上未注明作废字样。
本院认为，公民从事民事活动应当遵循诚实信用的原则，合同缔约方均应按照诚实信用原则全面履行合同约定的义务。本案原、被告签订买卖协议涉及的兴文县古宋镇新生路9号房屋被列入旧城改造拆迁范围，兴文县人民政府于2003年4月将该宗国有土地出让给四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司，并向鑫宇公司颁发了《国有土地使用证》。2012年9月，四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司将本案争议房屋的拆迁及开发建设权转让给第三人，故第三人主体资格适格。2008年，被告提供给原告的兴中权字第0736号房屋所有权证、兴国用（中城）字第0525号国有土地使用证上未注明作废字样，且兴文县人民政府及其相关部门面向社会发布的拆迁公告、通告等均未载明列入拆迁范围内的原国有土地使用权被依法收回。2008年6月23日，原、被告自愿协商签订《房屋买卖协议》，原告按照协议约定支付了房屋价款，被告也将房屋及其两证交付原告，由原告实际占有使用该房屋至今。被告及第三人提出该买卖协议违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（三）依法收回土地使用权”之强制性规定，系无效合同的抗辩意见。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”之规定，本案争议房屋虽被列入旧城改造拆迁范围，但国家法律并未明文禁止拆迁范围内的房屋不能买卖，故该房屋买卖协议并未违反国家效力性强制性规定，本院对被告及第三人该抗辩理由不予支持，依法确认原、被告签订的《房屋买卖协议》有效。
原、被告在签订《房屋买卖协议》时就知晓买卖标的物属于旧城改造拆迁房屋，且在协议中明确了拆迁相关事宜；随后原告也实际占有使用该房屋至今，但在诉讼中原告一直未能向法院提供房屋产权变更登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”、第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”和《城市房屋拆迁管理条例》第四条“本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人”之规定，原告不是兴中权字第0736号房产权利证书上登记的所有权人，不符合国家法律对被拆迁人的主体界定，且现目前兴文县人民政府通过公开拍卖方式将该宗国有土地出让给第三人，并向第三人颁发了《国有土地使用证》，故原、被告签订的《房屋买卖协议》对于产权变更的合同目的根本无法实现，本院对原告诉请确认其享受兴中权字第0736号房产被拆迁人的主体资格和独立享有被拆迁人各项权利和享有兴文县古宋镇新生路9号房屋所有权的请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国土地管理法》第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条和《城市房屋拆迁管理条例》第四条之规定，判决如下：
一、原告李春梅与被告张帮贵、赵世群于2008年6月23日签订的《房屋买卖协议》有效；
二、驳回原告李春梅的其他诉讼请求；
案件受理费7300元，由原告承担3000元、被告承担4300元。此款原告已全额预交，由被告直接支付原告4300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审判长 陈 练
审判员 王庸鸿
审判员 郑玉珍
二〇一四年十一月十八日
书记员 李林霖