浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭江民初字第14号
原告（反诉被告）杭州有利服饰投资有限公司。
法定代表人卢海平。
委托代理人李岩、胡珊。
被告（反诉原告）金树杨。
委托代理人张永强。
委托代理人翁坚冰。
原告杭州有利服饰投资有限公司（以下简称有利公司）为与被告金树杨租赁合同纠纷一案，于2012年12月24日向本院起诉，后反诉原告金树杨向本院提起反诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年5月29日、2013年9月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）有利公司的委托代理人胡珊、被告（反诉原告）金树杨两次庭审均到庭参加诉讼，被告（反诉原告）金树杨的委托代理人柳雄飞第一次庭审到庭参加诉讼，被告（反诉原告）金树杨的委托代理人张永强、翁坚冰第二次庭审到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告有利公司诉称，原、被告于2008年10月20日签订市场一、二楼层营业房租赁经营合同，原告将有利公司所有的杭州某某时尚女装广场一楼1006、1007号摊位（营业房）出租给乙方作为经营服装使用。双方并就租期、租金、房屋用途、保证金、权利义务及违约责任等进行了约定。按照合同约定，被告向原告摊位承租期自2008年11月1日起至2012年10月31日止。租金总计611886元，但截止2012年12月被告只向原告支付了前二年租金305943元（折扣后实缴214160元），扣除原告缴纳的营业房租赁经营合同约定的保证金10000元、补充协议约定的保证金30000元，仍有到期租金265943元未支付。经多次催缴，对方仍拒不缴纳。综上所述，被告拒不支付租金已构成违约，应承担相应的法律责任。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求：1、判令被告立即支付拖欠的租金265943元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告金树杨辩称，双方签订案涉租赁合同是事实，被告已按照约定支付了首期租赁款，包括保证金和定金。关于违约的问题，双方签订案涉租赁合同有一个特殊背景，即当时被告在老四季青市场有多个摊位，原告看中了被告的经营规模，为了让新市场早日成熟，便让被告去新市场，故被告放弃了老市场。应该说，被告对原告大力配合，对新市场也作出了很大贡献。被告租赁了案涉商铺后，新市场没有达到经营的要求，整个市场八百多个商铺实际进驻的只有几十家，根本无法经营。在被告进驻期间，原告未正常供电、电梯也不运转。被告进驻市场后，没有实际经营过，很快就停业了，在处理善后问题。原告对被告和其他商户的处理上，没有采取公平措施。原告对其他商户进行了经济补偿，已经收取的租金都按照比例退还，而对开辟市场有贡献的被告提出了起诉，不但没有退还费用，还要求支付后期的费用，而事实上市场已经停业，没有理由再收取后期的费用。被告承租商铺是为了经营场所，原告有义务让市场达到经营的要求和标准，因此被告虽然与原告签订了案涉租赁合同，但现没有达到合同预期的目的，被告不应该支付后期的费用，而且前期已支付的费用也至少应该按照其他商铺的同等待遇处理，即返还45%。
反诉原告金树杨反诉称，反诉原告原在其他市场从事服装经营，2008年6月份，反诉被告开始招商，主动联系反诉原告，邀请反诉原告到其投资建办的杭州某某时尚女装广场经营。在反诉被告提供的市场管理手册中，反诉被告作了大量宣传、承诺。反诉原告遂与反诉被告于2008年10月20日签订市场一、二楼层营业房租赁经营合同，反诉被告将杭州某某时尚女装广场一楼1006、1007号营业房交付给反诉原告经营，反诉原告为此支付给反诉被告租金214160元。合同签订后，反诉原告在资金压力极大的前提下，根据反诉被告的要求，对营业房进行了装修，并在装修完毕后开始经营。在此过程中，反诉原告发现反诉被告招商十分不成功，整个市场一楼签约率不足三成，真正装修营业的只有两、三家，门庭冷落，相当萧条，成交量几近于零，完全没有一个服装专业市场应有的经营氛围。为此，反诉原告多次与反诉被告沟通，希望反诉被告能根据之前的承诺，努力创建亲商、扶商、利商的投资环境。但是反诉被告并没有按照之前的承诺，努力扭转市场招商失败、经营不利的局面，反而停开中央空调、扶手电梯，缩减卫生服务人员，导致经营户与反诉被告之间产生了更深的矛盾，市场正常经营秩序和环境荡然无存，形成恶性循环，反诉原告的合同目的完全落空，为避免产生更大损失，反诉原告不得不在2008年底停止经营活动。综上所述，由于反诉被告招商失败，且未能对已经入驻经营的反诉原告履行招商时的承诺，反诉被告的租赁经营义务完全变成了单纯的出租行为，导致反诉原告的合同目的完全落空，反诉被告应当承担违约责任。为维护反诉原告的合同权利，提起的反诉，请求：1、判令反诉被告退还反诉原告租金214160元；2、反诉案件受理费由反诉被告承担。
反诉被告有利公司辩称，一、反诉原告诉称双方当事人的经营合同目的落空，按照合同法的相关规定，合同目的无法实现，当事人有权解除合同，反诉原告行使解除权应当以通知方式行使，而非以诉讼的方式。现反诉原告未经通知直接提起诉讼，不符合法律规定。二、反诉原告诉称其在2008年年底即停止经营活动，即反诉原告在2008年就知道应当行使解除权，被告怠于行使自己的权利即为放弃该权利，现反诉原告提起反诉无依据。三、根据民事诉讼法规定，反诉必须在举证期限届满前提出，反诉原告提起反诉已超过举证期限，法院应该驳回反诉原告的反诉请求。
原告（反诉被告）有利公司提交了以下证据：
1、营业房租赁经营合同及补充协议各1份，拟证明原、被告之间的租赁合同关系及双方对于租期、租金、违约等内容进行约定的事实；
2、2010年10月19日通知、邮件交寄清单、某某时尚女装广场09年新春答谢会签到单各1份，拟证明原告按照约定通知被告交纳第二期租金。
上述证据经庭审质证，对有利公司提交的证据1，金树杨无异议，能证明双方就杭州某某时尚女装广场一楼1006、1007号营业房签订租赁经营合同及补充协议的事实，予以确认。对有利公司提交的证据2，金树杨表示未收到2010年10月19日的通知，签到单系过年吃饭时所签；本院认为，有利公司提交的证据2证明力不足，不予确认。
被告（反诉原告）金树杨提交了以下证据：
1、营业房电表照片8份，拟证明市场停了电，几乎没有经营；
2、监控视频7份，拟证明市场未提供经营环境；
3、谈话录音及文字稿各1份，拟证明市场几乎没有正常经营；
4、网页打印件1份，拟证明2011年6月17日杭州某某时尚女装广场就已经停业；
5、承诺书1份（打印件），拟证明双方曾在信访部门调解过，该协议因有利公司未签字故双方未调解成功；
6、证人毛某证言，陈述其因承租杭州某某时尚女装广场一楼营业房与有利公司签订租赁合同，租期为2008年11月1日至2012年10月31日，签订上述合同之后，第一个月系正常经营，之后因市场没人气，便让清洁工开、关店门，大概持续了7、8个月后便自行关店，在租赁期限内，市场的电梯不运转、中央空调关闭，有经营户的公共照明开启，没有经营户的公共照明关闭；
7、证人郑某证言，陈述其因承租杭州某某时尚女装广场营业房与有利公司签订租赁合同，租期大概四年，签订上述合同之后，自己经营了半年后便自行关店，在租赁期限内，市场大门未关，但扶手电梯停了、公共照明未开。
上述证据经庭审质证后，对金树杨提交的证据1-5，有利公司对三性均有异议；本院认为，金树杨提交的证据1系各营业房的电能表，能证明各商铺的用电情况，但不能证明市场停电的事实，故不予确认；金树杨提交的证据2-4，证明力不足，不予确认；金树杨提交的证据5，因有利公司亦认可曾与金树杨等承租户调解、协商过，故该证据能证明双方曾调解、协商过但未达成一致意见的事实，予以确认。对金树杨提交的证据6、7，有利公司对证人陈述的市场一直对外营业的事实没有异议，对其他陈述有异议；本院认为，两位证人系杭州某某时尚女装广场的实际承租人，其对市场及商铺经营状况的陈述可信，本院对上述证据予以确认。
综上，本案事实认定如下：
2008年10月20日，有利公司（甲方）与金树杨（乙方）签订《市场一、二楼层营业房租赁经营合同》1份，约定：甲方将一楼1006、1007号摊位（营业房）使用面积为38.1平方米的使用权出租给乙方作为经营服装使用；租赁期限为四年，自2008年11月1日起至2012年10月31日止；四年租金总额为人民币611886元，租金分二期缴付，乙方应于本合同签订时一次性缴付第一期（前二年）租金305943元，则甲方承诺给予第一期租金30%优惠折扣（即计91783元），据此，享受优惠后乙方实际缴付租金为214160元，租金优惠举措及相关权利义务按补充协议执行，第二期（后二年）租金仍应按时一次性缴清，不再享受优惠；按市场划行归市的要求，双方确认，乙方所承租的摊位（营业房）其经营用途（业态）为经营女装；甲方向乙方收取保证金壹万元；等等。
同日，有利公司（甲方）与金树杨（乙方）又签订《享受租金优惠举措的权利义务补充协议》1份，约定：一、签订四年期租赁经营合同的一楼和二楼承租人，应于合同签订时，一次性交清前二年全部租金，则甲方给予该两年租金总额的30%折扣优惠。乙方交付保证金叁万元，作为履行前两年内自己经营、不得转让、出租、出借摊位的担保，如违约保证金不予退还，归甲方所有。乙方按主合同约定应交付的合同履行保证金仍按主合同规定执行。五、本协议所涉保证金在保证期满后可抵扣交款人应缴的营业房租金，由甲方直接抵扣并告知乙方；等等。
上述租赁经营合同及补充协议签订以后，金树杨获取案涉营业房钥匙，并支付有利公司关于杭州某某时尚女装广场一楼1006、1007号营业房2008年11月1日至2010年10月31日的租金共计214160元、保证金4万元。此后，金树杨未再支付有利公司上述营业房租金。
另查明，杭州某某时尚女装广场自开业以来生意冷清，多数营业房承租户在经营数月后便关店，而且，杭州某某时尚女装广场存在扶手电梯停运、部分区域公共照明关闭的情况。有利公司曾与杭州某某时尚女装广场的商户就2008年至2012年的营业房租赁事宜进行了协商，有利公司与大部分商户达成如下协议：对完全履行合同的商户的履约保证金（保证金、定金、押金）全额予以退还，并返还已缴租金的45%费用；对未完全履约的商户，返还全部金额的45%费用。
本院认为，市场的举办者将市场营业房出租给商户之后，其应履行保障市场正常经营的义务。本案中，有利公司与杭州某某时尚女装广场商户金树杨签订租赁经营合同之后，未履行其应尽的义务，造成金树杨一定的损失，有利公司应承担相应的违约责任。结合有利公司与其他商户协调结果及本案具体情况，本院对有利公司主张的要求金树杨支付拖欠租金265943元的本诉请求不予支持，对金树杨的反诉请求，酌情确定为有利公司返还金树杨已支付租金214160元的45%费用，即为96372元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、杭州有利服饰投资有限公司返还金树杨2008年11月1日至2010年10月31日的租金人民币96372元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
二、驳回杭州有利服饰投资有限公司的本诉请求；
三、驳回金树杨的其他反诉请求。
本诉案件受理费人民币5289元，由杭州有利服饰投资有限公司负担；反诉案件受理费人民币2256元，由杭州有利服饰投资有限公司负担人民币1104.5元，由金树杨负担人民币1151.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币7545元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 宋伟锋
代理审判员 钱 姣
人民陪审员 姚若超
二〇一三年十一月四日
书 记 员 蒋敏芝