安徽省亳州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）皖16民终126号
上诉人（原审被告）：孟进步，男，1972年9月10日出生，汉族，住安徽省涡阳县。
委托诉讼代理人：王浩，安徽智立律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：邓昌辉，男，1973年1月19日出生，汉族，住安徽省涡阳县。
委托诉讼代理人：王浩，安徽智立律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张云峰，女，1970年7月2日出生，汉族，住安徽省涡阳县。
委托诉讼代理人：张芳春，安徽乐行律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江丽，女，1962年11月22日出生，汉族，住安徽省涡阳县。
委托诉讼代理人：彭线旗，安徽彭线旗律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江伟，女，1951年6月9日出生，汉族，住安徽省涡阳县。
委托诉讼代理人：彭线旗，安徽彭线旗律师事务所律师。
原审被告：栗广龄，男，1952年12月26日出生，汉族，住安徽省涡阳县。
原审被告：刘春玲，女，1972年3月7日出生，汉族，住安徽省涡阳县。
原审被告：赵胜，男，1975年2月5日出生，汉族，住安徽省涡阳县。
上诉人孟进步、邓昌辉、张云峰、因与被上诉人江丽、江伟、原审被告栗广龄、刘春玲、赵胜物权保护纠纷一案，不服安徽省涡阳县人民法院（2016）皖1621民初1830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人孟进步、邓昌辉及二人的共同委托诉讼代理人王浩，上诉人张云峰的委托诉讼代理人张芳春，被上诉人江丽及江丽、江伟的共同委托诉讼代理人彭线旗到庭参加诉讼。原审被告栗广龄、刘春玲、赵胜物经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孟进步、邓昌辉上诉请求：依法改判驳回江丽、江伟的诉讼请求。案件受理费由江丽、江伟负担。事实与理由：原审将普通的共同诉讼合并审理，系程序违法。原审法院将合作开发房地产法律关系、物权确认法律关系和房屋租赁法律关系相互混同，认定事实错误。原审判决遗漏两个法律关系，江立兰作为联合开发协议的当事人，其于2011年4月10日去世，该案件还存在继承法律关系。原审法院依据江丽、江伟与江立兰等之间的内部约定判决，该内部约定的依据在哪里，是否合法有效并对联合开发协议的其他各方产生效力。
张云峰上诉请求：依法改判按照2011年12月1日租赁合同约定三间门面及对应二楼合计租金10万元为基数每年递增5%租金支付两被上诉人，或者发回重审。事实与理由：2011年10月1日张云峰、栗广龄与邓昌辉、孟进步签订的房屋租赁协议何合法有效。原审认定事实错误，江丽的房租已收取至2015年元月份，江伟的房租已收取至2014年12月1日。原审以安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司出具的评估报告作为判决主要证据，程序违法、显失公平。张云峰添置的卷闸门、公共电梯及门面房门前道路费用，两被上诉人应当承担。
江丽、江伟对孟进步、邓昌辉、张云峰上诉请求共同答辩称：一审合并审理并无不当，本案系基于同一租赁合同而发生，本案的被告系签订合同的双方当事人，基于同一事实而发生的纠纷合并审理是正确的。本案不存在多种法律关系相互混同问题，本案系因房屋租赁合同而引起的纠纷，房屋的取得系因房屋合作开发而取得，是审理租赁合同纠纷而必须审查的事实。江丽、江伟有各自的土地使用权证书，合作开发时取得了相关的准建手续，江伟、江丽对本案所涉及的房屋具有相应产权。被答辩人称租赁权益受法律保护无事实和法律依据。本案房屋所有权人并没有在租赁合同上签字，也没有授权任何人在租赁合同上签字，直到被答辩人提供租赁协议才知道有此租赁协议存在，故被答辩人主张租赁合同合法有效明显与事实和法律违背。被答辩人称栗广龄代江伟、江丽签订租赁协议无事实依据。被答辩人无任何证据证实其说法。案涉评估报告具有合法真实性，评估机构是涡阳县人民法院选定，评估机构的评估师到庭对相关问题进行了阐明，接受了法庭及当事人的质询。关于添置的卷闸门、电梯问题是交付房屋必须要有的设施，是开发房屋的人应尽的义务，此问题也不在本案审理范围。
张云峰对孟进步、邓昌辉上诉请求无异议，同意两人上诉意见。孟进步、邓昌辉对张云峰的上诉请求无异议，同意其上诉意见。
江丽、江伟向一审法院起诉请求：1.确认被告孟进步、邓昌辉与被告张云峰、栗广龄于2011年10月1日签订的房屋租赁合同对两原告没有拘束力；2.被告返还原告的房屋，并令被告给付原告自占有到搬离前的房屋租赁费用200万元；3.诉讼费用由被告负担。
一审法院认定事实：2010年5月30日，江丽、江伟、江立兰、程建华、姜峰作为甲方与作为乙方的赵品英签订了联合开发协议，协议约定略为“甲乙联合开发土地证编号为【2000】105836（江伟）、105840（江丽）、105837（江立兰），面积为840平方米的土地；……3.乙方还原给甲方一层、二层建筑，该楼层三、四、五、六产权归乙方所有，乙方有权销售转让，楼梯由甲乙双方共同使用，……。”甲方约定，该房屋自北向南第1间至第3间一、二层的房屋所有人为江伟，第4间至第6间一、二层的房屋所有人为江丽。该房屋办理了建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，但至今未办理产权证书。2011年10月1日张云峰、栗广龄与邓昌辉、孟进步签订了房屋租赁协议，协议约定略为“租用期限自2011年12月1日至2026年12月1日；房屋租金（门面房12间），合计78万元；付款方式为按年支付，每年递增5%……”。该房屋用于经营怡庭宾馆和联华超市。后邓昌辉、孟进步将自北向南第一间门面房的前半部分转租给赵胜，经营“久久鸭脖”；2014年5月1日，刘春玲从怡庭宾馆（邓昌辉）处转租了自北向南第4间门面，房屋租金为6.6万元/年，第3年开始递增10%/年。该幢房屋的租金均由邓昌辉、孟进步支付给张云峰，至今尚未完全支付。2011年12月24日、2013年1月3日张云峰分别转账给了江伟10万元和10.5万元房租；经张云峰委托王红燕于2014年1月17日转账给了江伟11万元房租。2013年1月9日张云峰转账给栗广龄312200元，用途为还款（房租）；2014年1月20日，马振坤转账给栗广龄33万元，用途为房租。因原告申请，经该院委托，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司针对案涉房屋一、二层出具了房地产估价报告，自2011年12月1日至2016年5月31日，两原告的房租金额分别为70.35万元。
一审法院认为，两原告的诉讼标的是同一种类，其中共同被告均为孟进步、邓昌辉、张云峰、栗广龄，两原告的诉讼作为共同诉讼进行处理，从诉讼经济的角度出发，便于节约诉讼资源。江伟虽否认收到的款项不是房租，但其并未举证其与张云峰之间存在其他经济往来的事实，故认定江伟已实际从张云峰处收取了3年租赁费用共计31.5万元。虽然江伟连续3年收到张云峰转账的房租，但本案中并无证据证明江伟知悉该协议的相关内容及江伟按照“房屋租赁协议”向各被告催要房租的情形。张云峰亦未证明其支付给江伟的房租系双方协商一致的结果，故张云峰支付房租的行为不能推定江伟对该“房屋租赁协”议存在默认的事实。
张云峰举证其（2013年1月9日）和马振坤（2014年1月20日）两次共计支付给栗广龄房租641200元，并陈述该款项中存在栗广龄代江丽收取租赁费用的事实。但即使马振坤支付给栗广龄的311200元系受张云峰委托而支付，如按照张云峰支付给江伟的租金计算方式，641200元中还应当包含了原系江立兰，后为栗广龄的自北向南第7间至第12间一、二层的房屋租金，而该一、二层共12间房屋自2011年12月1日至2013年12月1日止，租金应支付期限为3年，按照上述计算方式总金额应为63万元，张云峰亦未举证自2013年12月1日后又支付给栗广龄房租的事实，因此不能认定栗广龄收取的641200元即为江丽应当获得的租赁费用，同时本案中也并无证据证明江丽委托栗广龄代其收取或江丽已实际收取了相应租金的事实。邓昌辉、孟进步虽认为本案存在表见代理的情形，但建设施工相关许可手续中均注明为“江伟、江丽、江立兰”，合作开发协议中也没有张云峰和栗广龄的签名，同时该协议中亦注明了返还给土地使用权人一、二层建筑，本案中亦无证据证明张云峰、栗广龄对案涉房屋享有物权或者对案涉房屋的处理享有授权的情形。如其在租赁前对该建筑的物权进行审查的情况下，应当知悉该房屋所有人的实际情况，故对其认为存在表见代理情形的辩称，不予采信。案涉房屋虽未办理产权登记，但系合法建造，两原告依据合同约定及土地使用权获得各自房屋所有权的行为于法有据，其物权受到侵害，依法应予保护。2011年10月1日的房屋租赁协议，系被告邓昌辉、孟进步、张云峰、栗广龄签订，两原告不予追认。被告所举证据亦不足以认定两原告对2011年10月1日的房屋租赁协议存在授权、默认的情形，故被告张云峰、栗广龄将案涉房屋租赁的行为系无权处分，对两原告要求确认该协议对其不具有拘束力的诉讼请求，予以支持，案涉房屋依法应分别返还给两原告。
因租赁协议对两原告不具有拘束力，故孟进步、邓昌辉作为实际受益人应当按照本院采信的估价报告支付相应的房屋占有使用费，其实际已支付给张云峰的涉及案涉房屋的租赁费用，可另行主张权利。经参照估价报告后计算，江伟还应获取2011年12月1日至2016年5月31日的房屋占有使用费为38.85万元（估价报告70.35万元-
其已获取的31.5万元）；江丽应获取2011年12月1日至2016年5月31日的房屋占有使用费为70.35万元。之后至2016年12月1日的房屋占有使用费一层均按照19.5万元/年/3间计算，二层均按照1.8万元/年3间计算，再之后的租赁费用因无相关数据参照，两原告可在实际发生后或者提供新证据后另行主张权利。两原告举证的鉴定费发票，因其诉讼请求中未包含该款项，且其不属于诉讼费用的范围，本案中不予处理，两原告可另行主张。一审法院判决：一、2011年10月1日被告孟进步、邓昌辉与被告张云峰、栗广龄签订的房屋租赁合同对两原告不具有拘束力；二、被告孟进步、邓昌辉、张云峰、栗广龄连带返还给原告江伟建筑工程施工许可证编号341621201006020101“（江伟、江丽、江立兰）商住楼”自北向南第1间至第3间一、二层的房屋；三、被告赵胜连带返还给原告江伟其现经营“久久鸭脖”所使用的自北向南第1间门面房屋；四、被告孟进步、邓昌辉、张云峰、栗广龄连带返还给原告江丽建筑工程施工许可证编号341621201006020101“（江伟、江丽、江立兰）商住楼”自北向南第4间至第6间一、二层的房屋；五、被告刘春玲连带返还给原告其现经营“沙县小吃”所使用的自北向南第4间门面房屋；六、被告孟进步、邓昌辉支付给原告江伟2011年12月1日至2016年5月31日期间的房屋占有使用费38.85万元，之后至2016年12月1日前房屋实际返还完毕止的房屋占有使用费一层门面房按照19.5万元/年计算、二层房屋按照1.8万元/年计算；七、被告孟进步、邓昌辉支付给原告江丽2011年12月1日至2016年5月31日期间的房屋占有使用费70.35万元，之后至2016年12月1日前房屋实际返还完毕止的房屋占有使用费一层门面房按照19.5万元/年计算、二层房屋按照1.8万元/年计算；八、上述判决内容于本判决生效之日起10日内履行完毕；九、驳回两原告的其他诉讼请求。案件受理费22800元，由两原告共同负担10351元；由被告孟进步、邓昌辉、张云峰、栗广龄共同负担12449元；两原告已预交但不应负担的案件受理费12449元，于该判决生效后予以退还。
本院审理查明，2010年5月30日，江丽、江伟、江立兰、程建华、姜峰作为甲方与作为乙方的赵品英签订了联合开发协议，协议约定甲乙联合开发国有土地使用证编号为[2000]105836（土地使用者江伟）、105840（土地使用者江丽）、105837（土地使用者江立兰）号，面积为840平方米的土地。乙方负责办理一至六层所有准建及房屋产权证相关手续，税费乙方承担，乙方负责设计图纸，费用由乙方承担。乙方还原给甲方一层、二层建筑，该楼层三、四、五、六产权归乙方所有，乙方有权销售转让，楼梯由甲乙双方共同使用。该协议经签字公证后生效。该联合开发的房产建成后，并未办理相关房屋产权登记证书。2011年10月1日张云峰、栗广龄与邓昌辉、孟进步对该房产签订了房屋租赁协议，约定对协议约定租用期限自2011年12月1日至2026年12月1日；房屋租金（门面房12间），合计78万元；付款方式为按年支付，每年递增5%。该房屋用于经营怡庭宾馆和联华超市，协议签署后邓昌辉、孟进步一直租用该房产至今，后江丽、江伟因对2011年10月1日张云峰、栗广龄与邓昌辉、孟进步签订的房屋租赁协议有异议诉至法院。
本院认为：案涉争议房产系江丽、江伟、江立兰、程建华、姜峰作为甲方与作为乙方的赵品英协议联合开发，协议中约定的是乙方还原给江丽、江伟、江立兰、程建华、姜峰五人一、二层的建筑，并未明确约定江丽、江伟主张的最北侧六间一二层房产归江丽、江伟所有。案涉房产系甲方五人联合乙方开发，并非江丽、江伟单独开发。从江丽、江伟提供的证据看，不足以证明联合开发协议中的甲方已对还原的一、二层房产每间房屋的具体权利主体进行了约定。江丽、江伟也未举证证明两人主张拥有的房屋与江立兰在该还原的一、二层房产中拥有的房屋不存在冲突，且经过江立兰的所有合法遗产继承人的认可。根据本案现有证据不足以认定江丽、江伟系二人主张的案涉房屋的所有人，二人可待案涉房屋权属明确后再行主张权利，江丽、江伟在本案中不是适格的原告。另江丽、江伟不是2011年10月1日房屋租赁协议的合同当事人，其要求确认该合同对两人无拘束力的请求不予审查。
综上，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十条规定，裁定如下：
一、撤销安徽省涡阳县人民法院（2016）皖1621民初1830号民事判决；
二、驳回江丽、江伟的起诉。
一审案件受理费228000元，退还江丽、江伟；上诉人孟进步、邓昌辉预交的二审案件受理费14628元、上诉人张云峰预交的二审案件受理费14628元予以退还。
本裁定为终审裁定。
审判长 刘 强
审判员 王艳东
审判员 周甜甜
二〇一七年四月一日
书记员 张宇楠
附相关法律条文：
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。