江苏省宿迁市宿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿城民初字第1350号
原告侯亚伟。
被告宿迁宝龙置业发展有限公司，住所地宿迁市西湖路36号。
法定代表人许××，董事长。
委托代理人解爽，该公司职工。
委托代理人胡光强，江苏一正律师事务所律师。
原告侯亚伟诉被告宿迁宝龙置业发展有限公司（以下简称宝龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月26日立案受理后，依法由代理审判员刘荣适用小额诉讼程序，于2015年6月12日、2015年7月6日公开开庭进行了审理。原告侯亚伟、被告委托代理人解爽到庭参加诉讼。本案在审理过程中，因原告对小额诉讼程序提出异议，本案转为简易程序，于2015年8月18日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法组成合议庭于2015年11月9日公开开庭进行审理。原告侯亚伟、被告委托代理人解爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告侯亚伟诉称：2011年9月12日，原被告签订了一份商品房买卖合同，约定，被告向原告出售宝龙城市广场27幢1020号商品房。该商品房综合价为256659元，该价款由商品房价款、太阳能热水器、天然气安装费三部分组成；交付期限为2013年11月30日；逾期交付违约责任为：自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按约支付了房款。但被告直至2014年8月12日才通知交房，逾期255天，被告应承担违约金19635元，但被告仅支付14684元，余款4969元，被告以种种理由拒付。除此之外，被告交付的房屋，没有安装太阳能热水器和天然气，卫生间窗户玻璃损坏，可视门铃不能正常使用，经原告与被告及物业多次协调，至今无人过问。故向法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即赔偿违约金4969元；2、被告立即安装太阳能热水器和天然气；3、被告立即更换卫生间窗户玻璃和可视门铃；4、诉讼费及其他一切费用由被告支付。
被告辩称：原告逾期付款，应承担违约责任。在给付原告逾期交房违约金时，扣除了原告应给付被告的逾期付款违约金，且逾期付款计算时间被告又减少了100天。故原告不应再给付被告逾期交房违约金。合原告所付房款256659元只有商品房价款，合同中太阳能热水器、天然气安装费用价款均被划掉。窗户玻璃损坏在交房时不存在，不应由被告来维修。综上，请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明：2011年10月4日，原被告签订《商品房买卖合同》一份，约定主要内容：原告以256659元价格购买被告开发的宿迁市宿城区宝龙城市广场27幢1020号房；计价方式与价款：“出卖人与买受人按建筑面积计算。本合同总价分别由以下部分组成1）商品房价款；2）太阳能热水器价款；3）天然气安装费。其中，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米5670.76元，总金额为256659元。太阳能热水器×元，天然气安装费×元。商品房销售发票由出卖人提供，但前款2）、3）、4）项的发票，可以由出卖人依照税法规定向买受人提供销售、安装或服务企业的发票。综上，该商品房总价为256659元”；买受人应于2011年9月3日前向出卖人支付购房款人民币106659元，其余房款共计人民币150000元，由买受人于2011年9月13日前以向银行申请按揭贷款的方式付清；出卖人应当在2013年11月30日前交付房屋；出卖人逾期交付房屋超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；买受人逾期付款超过30日后，出卖人同意继续履行合同的，自合同约定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；装饰、设备标准门窗为铝合金中空玻璃窗。
又查明：原被告于2011年10月4日签订合同补充协议约定：出卖人及买受人约定该商品房的保修责任为：出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，除此之外，出卖人不承担其它赔偿责任；合同签订后十日内，买受人应向出卖人提供符合按揭银行要求的全部按揭资料。按揭申请经按揭银行批准后，买受人应按照按揭银行的要求如期办理按揭贷款手续；如因买受人原因或非出卖人原因导致按揭贷款未获按揭银行批准，或按揭款无法于合同第六条第3款约定的时间支付至出卖人账户，则买受人应在上述时间内自筹款项付清剩余购房款。
另查明：被告于2015年5月14日向原告出具购房款发票（金额256659元）。
以上事实有当事人陈述、《商品房买卖合同》、购房发票、照片、收据等证据在卷佐证，本院予以认定。
本院认为：原告主张被告赔偿逾期交房违约金4969元（自2013年12月1日计算至2014年8月12日，合计19635元，扣除被告已给付的14684元）。被告辩称原告逾期给付购房款，应承担违约金4950元（在逾期付款违约责任上放宽100天计算），扣除该部分违约金，被告已付清原告逾期交房违约金。本院认为，原告主张被告已赔偿逾期交房违约金14684元，被告未持异议，本院予以确认。原告主张被告尚欠违约金4969元未予支付，被告辩称被告在给付原告违约金时扣除了4950元。本院认为，原告主张被告应付违约金19635元，但未能提供实际交房时间的证据，结合被告的辩称意见，本院认定被告尚有4950元逾期交房违约金未予给付原告。被告辩称原告应于2011年9月13日前付清按揭贷款15万元，原告未按上述时间付清房款，应承担违约金4950元。原告主张原告没有违约，不应当承担违约责任。本院认为，商品房买卖合同约定“其余房款共计人民币150000元，由买受人于2011年9月13日前以向银行申请按揭贷款的方式付清”，补充协议约定“合同签订后十日内，买受人应向出卖人提供符合按揭银行要求的全部按揭资料。按揭申请经按揭银行批准后，买受人应按照按揭银行的要求如期办理按揭贷款手续”。结合原被告合同签订签订时间“2011年10月4日”，本院认为，合同约定“其余房款共计人民币150000元，由买受人于2011年9月13日前以向银行申请按揭贷款的方式付清”应理解为，原告应于2011年10月14日（合同签订后十日内）前向被告提供符合按揭银行要求的全部按揭资料，而非指的是应于2011年9月13日前付清该15万元购房款。故被告辩称原告应于2011年9月13日付清按揭贷款15万元，本院不予支持。被告亦未能举证证明原告逾期提供按揭贷款申请资料，故被告主张原告承担逾期付款违约金4950元，证据不足，本院不予支持。综上，原告主张被告给付逾期交房违约金4969元，本院予以支持4950元。
原告主张被告立即安装太阳能热水器和天然气。被告辩称原告所付房款256659元只有商品房价款，合同中太阳能热水器、天然气安装费用价款均被划掉。原告主张应予驳回。本院认为，从合同约定的计价方式与价款看，房屋价256659元只包含商品房价款，并不包含太阳能热水器款、天然气安装费，且合同条款在太阳能热水器价款、天然气安装费后均用“×”标记，亦未注明太阳能热水器、天然气安装费无偿赠予原告的内容。故原告主张被告立即安装太阳能热水器、天然气无事实及法律依据，本院不予支持。
原告主张被告在交付涉案房屋时卫生间窗户玻璃即损坏，在交房材料上有相关记录为被告收取，现要求被告更换卫生间窗户玻璃。被告对此不予认可，主张在交付房屋给原告时，窗户玻璃没有损坏。本院认为，被告主张交付房屋时窗户玻璃没有损坏，但未能提供保管的交房验收材料，且即使交付房屋时窗户玻璃没有损坏，被告也应对涉案房屋质量问题承担保修义务。故原告主张，本院予以支持。
原告主张被告立即更换可视对讲门铃，但在庭审中主张可视对讲门铃并无损坏，但因为没有配套系统，导致无法使用。被告辩称合同并无约定被告要提供完整的系统给原告使用，并且该可视门铃问题原告并未向负责维修的人提出异议。本院认为，合同对可视对讲门铃内容没有约定，且原告陈述该对讲门铃并无损坏，故对原告主张被告立即更换可视对讲门铃，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告宿迁宝龙置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告侯亚伟给付逾期交房违约金4950元；
二、被告宿迁宝龙置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内维修好原告侯亚伟购买的宿迁市宿城区宝龙城市广场27幢1020号房屋卫生间损坏的窗户玻璃；
三、驳回原告侯亚伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费210元，由被告宿迁宝龙置业发展有限公司负担130元，由原告侯亚伟负担80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80）预交上诉案件受理费。
审 判 长 刘 荣
人民陪审员 王家荣
人民陪审员 陈玉侠
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 宋音音
法律提示：
本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。
申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
逾期申请的，人民法院不予立案执行。
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