天津市河西区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0103民初10463号原告:田垚，女，1981年1月26日出生，汉族，北京长迅商贸有限公司总经理，现住北京市朝阳区。被告：天津昆仑兆业投资有限公司，所在地天津市河西区宁波道46号。统一社会信用代码911201036630995662法定代表人：将传良，系该公司总经理。委托诉讼代理人：商莹，系该公司客服主管。原告田垚与被告天津昆仑兆业投资有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田垚、被告天津昆仑兆业投资有限公司的委托诉讼代理人商莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告田垚向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担逾期交房的全部违约责任，支付逾期交房违约金及房价款利息共计72279.63元（计至2016年2月5日）；2.判令被告承担逾期办理房屋初始登记的全部违约责任，支付违约金25298.09元（参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算,自2016年5月5日起计至2016年11月3日）；3.判令由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告系商品房买卖合同法律关系。原、被告双方于2014年4月27日订立商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的位于河西区××路××大厦××楼-617房屋，房屋总价款为809600元。原告已于合同订立当日交付被告首付款409600元，并于2013年8月8日一次性支付尾款400000元。按照合同第三条的规定，被告应于2014年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，但被告逾期交付，应按照合同第五条的约定，承担逾期交房违约金及房价款利息。自2014年12月31日至2016年2月5日止共计401天的违约金及已付款利息被告尚未支付。因被告于2016年2月4日取得《天津市建设工程竣工验收备案书》，至今没有到房屋登记机关办理房屋初始登记，不能办理《房屋所有权证》，更不能办理转移登记。根据建设部建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十六条及《商品房销售管理办法》第三十四规定，新建房屋开发商应该在竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，被告逾期办理，应赔偿逾期办理初始登记的违约金。自2016年5月5日起至2016年11月3日止，共计181天的违约金被告尚未支付。原告认为，被告违约事实明显，严重损害了原告的利益。故原告诉至法院，请求法院依法判决，以维护原告的合法权益不受侵犯。被告天津昆仑兆业投资有限公司辩称，（一）被告已于2015年1月给付原告截至2015年5月15日的补偿款23396元，双方于2016年1月24日办理房屋交接手续，故被告应负担自2015年5月16日至2016年1月24日的已付款利息和违约金；（二）双方合同没有约定利率的采纳标准，应按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率分段计算，且无论2015年1月的赔付基于何种原因选择7.205%的利率标准，并不意味着，被告认可之后仍按照该利率确定违约责任，应按照法律规定和合同约定计算；（三）不同意负担逾期办理初始登记违约金，因双方签订的合同没有约定该项违约金，该违约金也没有法律依据。原告依据的建设部《城市房屋权属登记管理办法》已经废止，新的《房屋登记办法》没有规定办理初始登记的具体时间。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交证据如下：1.天津市商品房买卖合同，证明原、被告商品房买卖合同权利义务关系；2.销售不动产统一发票，证明原告依约履行了支付房款的义务。被告对原告提交的证据发表质证意见如下：对证据1、2均无异议。被告向本院提交证据如下：物品资料签收单，证明原、被告双方于2016年1月24日办理了房屋交接手续。原告对被告提交的证据无异议。本院对原、被告提交的证据材料认证意见如下：原告提供的证据1、2，真实、合法，且与本案具有关联性，本院予以采信。被告提交的证据，真实、合法，且与本案有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2013年4月27日订立《天津市商品房买卖合同》（包括附件六份），合同约定原告购买被告开发的位于天津市河西区××路××大厦××楼××室房屋。房屋建筑面积为80.96平方米，总价款为809600元。合同约定，原告应于2013年5月3日前将首付款409600元给付被告，剩余价款通过贷款方式于7日内给付，后双方变更房款支付方式，约定原告于2013年5月3日支付首付款409600元，2013年8月8日前一次性付清尾款400000元。合同还约定，被告应于2014年12月31日前办理房屋交付手续，将房屋交付原告。合同签订后，被告分别于2013年4月27日、2013年8月8日为原告开具了金额为409600元、400000元的销售不动产统一发票。原、被告双方于2016年1月24日办理房屋交接手续，被告将符合合同约定的房屋交付原告。在此期间，被告赔付原告23396元。另外，双方签订的《天津市商品房买卖合同》第五条约定，除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下述的第一种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之零点五向乙方支付违约金。本院归纳本案争议焦点，一、被告已赔付原告23396元的性质。二、被告应负担违约金及已付款利息的时间段及具体数额。三、被告是否应负担逾期办理房屋初始登记违约金。本院分别讨论如下：原、被告双方签订《天津市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方应当按照约定全面履行法律义务。本案中，原告依约履行了房款交付义务，被告应依约履行房屋交付义务，但迟延履行，应按照合同约定负担违约金和已付款利息。被告主张，已赔付原告23396元，应为截至2015年5月15日的违约金和已付款利息。本院认为，双方对清偿抵充问题没有约定情况下，应当允许义务人在不损害债权人的情况下，单方指定清偿的性质。被告应自2015年1月1日起负担已付款利息，并自2015年4月1日起负担违约金。经计算，截至2015年5月15日，被告应负担已付款利息及违约金共计19776.6元。被告已赔付的数额23396元明显高出应负担的自2015年1月1日至2015年5月15日的已付款利息和违约金。故被告主张此款为截至到2015年5月15日的已付款利息和违约金并无不当。关于已付款利息和逾期交房违约金计算的起止日期。如前所述，被告已经赔付原告截至2015年5月15日的已付款利息和违约金。双方于2016年1月14日办理房屋交付手续，被告将符合合同约定的房屋交付原告，故被告负担自2015年5月16日至2016年1月24日的已付款利息和违约金。关于已付款利息采用的利率，合同第五条第二款约定为“银行同期贷款利率”。原告主张采用其向上海浦东发展银行贷款的利率，被告主张采用中国人民银行公布的同期贷款利率。本院认为，该条款为格式条款，对格式条款发生争议的，应当通常理解予以解释。通常认为“银行同期贷款利率”应当为中国人民银行公布的同期贷款基准利率。由于被告逾期时间尚未超过一年，应当适用中国人民银行公布的一年至三年期贷款基准利率。经查，中国人民银行分别于2015年5月11日、2015年6月28日、2015年8月26日、2015年10月24日分别对一年至三年期贷款基准利率进行了调整，调整后的利率分别为5.50%、5.25%、5.00%和4.75%。计算已付款利息应当在利率调整后，按照调整后的利率分段计算。本院核算已付款利息及逾期交房违约金如下：自2015年5月16日至2015年6月27日，共43天，被告应负担已付款利息5318.62元；自2015年6月28日至2015年8月25日，共59日，被告应负担已付款利息6965.93元；自2015年8月26日至2015年10月23日，共59日，被告应负担已付款利息6634.22元，自2015年10月24日至2016年1月24日，共93日，被告应负担已付款利息9934.47元，共计28853.24元。自2015年5月16日至2016年1月24日，共逾期254日，应负担逾期交房违约金为10281.92元。已付款利息及逾期交房违约金共计39135.16元。违约金应由双方当事人约定或者根据法律确定。双方当事人签订的《天津市商品房买卖合同》未约定被告逾期办理房屋初始登记应负担违约金。原告所引用的《城市房屋权属登记管理办法》已经废止，《房屋登记办法》及《商品房销售管理办法》亦没有规定开发商逾期办理初始登记应承担给付违约金的违约责任。故原告要求被告负担逾期办理房屋初始登记违约金的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。综上所述，本院认为原告的诉讼请求部分符合法律规定，应予部分支持，超过部分，本院不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：被告天津昆仑兆业投资有限公司于本判决生效之日起五日内，向原告田垚支付自逾期交房违约金及已付款利息39135.16元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2239元，由被告天津昆仑兆业投资有限公司负担898元，由原告田垚负担1341元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉权）。审 判 长  孙开军人民陪审员  于志民人民陪审员  张 伟二〇一七年五月二十五日书 记 员  何雪菲本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十一条对各式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。