北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第03338号
上诉人（原审被告）王海英，女，1961年4月22日出生。
委托代理人秦淑香，北京市擎天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李亚君，男，1966年6月23日出生。
被上诉人（原审原告）许海霞，女，1982年6月15日出生。
二被上诉人委托代理人贾大华，河南团结律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京市怀柔区雁栖镇下庄村村民委员会，住所地北京市怀柔区雁栖镇下庄村。
法定代表人王金琳，村主任。
委托代理人孙海涛，男，1980年9月29日出生。
上诉人王海英因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2013）怀民初字第05912号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人王海英及委托代理人秦淑香，被上诉人李亚君、许海霞的委托代理人贾大华到庭参加诉讼，被上诉人北京市怀柔区雁栖镇下庄村村民委员会（以下简称下庄村委会）经依法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
李亚君、许海霞在原审法院诉称：二原告系夫妻关系，2008年，准备开一个饭店，就从被告王海英转了一个兴英饺子馆，该饺子馆房屋三间，位于北京市怀柔区×号一层，用途为经营。二原告重新装修开了东北一家人饺子城。当时以许海霞之名与被告王海英签订为期三年的合同，每年租金为35000元，这些租金包括营业执照的使用权。合同到期后，李亚君与被告王海英重新订立为期3年的合同，租金50000元。由于明年雁栖湖需要举办国际会议，国家对于111国道两侧进行改造，被告北京市怀柔区雁栖镇下庄村村民委员会需要对该房屋收回，并且进行入户调查、评估，对于我方租赁的房屋赔偿营业损失以及搬迁补助。二被告签订腾退商户补偿补助协议书，双方约定被告北京市怀柔区雁栖镇下庄村村民委员会共支付给被告王海英补偿款85万余元（包括我们经营的地方）。二原告找二被告，被告王海英称营业执照属于她的这部分损失应当给付她，不应当赔偿二原告，而被告北京市怀柔区雁栖镇下庄村村民委员会以二原告与被告王海英有纠纷需要自己去解决。二原告认为该饭店的实际经营者是二原告，国家对与经营性损失补助以及装修补偿应当给付给二原告。李亚君和被告王海英签订租赁合同之时，房屋租金已经包括营业执照的使用权，故该部分损失以及搬家补助应当给付给二原告。我要求的数额和项目根据二被告签订腾退商户补偿补助协议书的项目和数额、被告北京市怀柔区雁栖镇下庄村村民委员会提供的明细对应要求的。现我诉至法院，要求被告王海英退还二原告租金25000元，判令二被告支付二原告停产停业的营业损失、装修损失、空调移机损失、搬家补助费、腾退配合奖励费共计140000元，诉讼费由二被告承担。
王海英在原审法院辩称：针对二原告起诉的请求与理由，第一、不同意二原告的诉讼请求；第二、二原告的诉讼主张缺乏依据，请求依法驳回二原告的诉讼请求；第三、双方之间房屋租赁合同期限2014年4月10日，二原告租金还欠5000元没交齐，二原告实际使用房屋到2013年12月9日，才从房屋搬出，二原告要求退还租金25000元是没有依据的。关于二原告要求第二项诉讼请求，给付搬家费、租房补助、腾退奖励，自行拆除的这项请求缺乏依据，下庄村委会依据政府的要求，要求村委会承租集体房屋经营商户进行统一的腾退，村委会对持有营业执照的个体商户给补偿，村委会商户补偿的对象他持有营业执照的，没有营业执照的不给补偿；我与村委会之间存在合同关系，也持有营业执照的，符合要求，下庄村委会与我签订了腾退商户补偿协议书，并不是对二原告的补偿，而二原告要求二被告补偿缺乏依据，我在营业期间向相关机关交纳经营所得税，这些事实都可以证实我是合同经营者和管理者，根据原告李亚君与我签订的合同约定，附属建筑补偿是归我所有的，我同意将补偿明细中的广告牌、木隔、灯泡、包门、两个空调的移机费的补偿给二原告。
下庄村委会在原审法院辩称：这个实际腾退的工作是因为迎接明年会议需要提升111国道两侧商户的营业业态，是一个政府工程，腾退是工程的前提；第二根据政府的相关文件，鉴于有实际经营者的存在，只与村委会承租的第一手签订补偿协议，第一手承租人再与实际营业者商谈，有利于工作更好地解决；第三、被告王海英实际与我方签订了三份租赁合同，我方只和被告王海英签订了一份的腾退补偿协议，作评估的时候都做到一起了，为了这个案件我方提供出来一个明细，可以让双方确认，明细表里面差了两个空调移机费，一个是300元。因为被告王海英第一手承租户2013年9月23日和我签订的腾退补偿协议，是三个租赁合同的补偿的总额，现在这个钱只是给了被告王海英一部分，原告李亚君是2013年12月9日将房屋主动交还给我方。
原审法院认为，依法成立的合同自成立时生效。原告与被告王海英签订的合同系双方真实意思表示，原告李亚君与被告王海英应当严格履行。在发生房屋所有权人收回房屋的情形时，被告王海英应当退还未履行部分的租金，被告王海英亦认可，未履行部分的租金计算点，应当是被告王海英与房屋所有人签订腾退补偿协议解除租赁合同时为计算点，故对原告要求退还租金25000元，本院予以支持。被告王海英主张原告李亚君未全额支付租金，未提供证据证明，且租赁合同中有先付后用的内容，故对被告王海英的该项主张无法认定。二原告主张装修损失，被告王海英认可包门1个600元、灯泡6-7个544.80元、木隔1087.64元、广告牌1584元返还二原告，对此本院不持异议，二原告要求其它装修费，因租赁合同中约定如遇拆迁或政府占地，所有建筑归被告王海英所有，故对其它装修费用本院无法支持。二原告要求营业损失，确系合同解除后造成的损失，在合同中未明确进行约定，结合被告王海英得到的停产停业综合补助费数额，及二原告系实际经营者应适当得到补偿，对此本院依法酌情确定为38000元；二原告要求的腾退奖励费，在合同中未做明确约定，系二原告作为实际经营者为被告王海英能顺利拿到补偿和落实腾退提供帮助的情况下而产生的，对此本院予以支持，具体数额依法酌情确定4900元；二原告要求的搬家费、搬家补助费，系合同解除后实际经营者搬家的花费，在合同中未明确进行约定，结合被告王海英得到的搬家费、搬家补助费数额，对此本院依法酌情确定为20000元。被告北京市怀柔区雁栖镇下庄村村民委员会非二原告的合同相对人，故对二原告对被告北京市怀柔区雁栖镇下庄村村民委员会的请求不予支持。2014年1月3日，原审法院判决：一、被告王海英于本判决生效后十五日内退还原告李亚君、许海霞租金二万五千元。二、被告王海英于本判决生效后十五日内支付原告李亚君、许海霞停产营业损失、腾退奖励费、搬家费、搬家补助费、装修费共计六万六千七百一十六元四角四分。三、驳回原告李亚君、许海霞其它诉讼请求。
王海英不服判决，上诉请求撤销原审判决，驳回李亚君、许海霞的诉讼请求。上诉理由为原审事实不清，适用法律不当。
李亚君、许海霞认可原审判决，不同意上诉人的上诉请求。
二审期间下庄村委会未出庭应诉，只提交书面答辩书，表示一审法院已审理清楚，希望中级人民法院依法裁决。
经审理查明：李亚君、许海霞系夫妻关系。2008年3月7日，王海英、许海霞订立《房屋租赁协议》，约定由王海英将其自下庄村委会承租下庄村西北楼一层三间房屋转租给许海霞。租赁期限届满后，李亚君（乙方）与王海英（甲方）订立《房屋租赁合同》，约定租赁期限至2014年4月10日届满，每年租金50000元，由乙方在每年4月9日之前以现金形式付清租金，先付后用。如遇拆迁或政府占地，所有建筑归甲方所有，与乙方无关。租赁期间，李亚君夫妇以北京兴英饭店（照主王海英）名义从事餐饮经营。2013年8月，当地政府为提升改造涉案租赁地区商户商业配套服务设施，决定实施腾退涉案地区商户。2013年9月23日，下庄村委会（甲方）与王海英（乙方）订立《腾退商户补偿补助协议》，双方确认解除租赁关系且完成了房屋装修装饰的补偿，并与全部（次）经营者签订相关协议，停止被腾退房屋的经营活动。乙方承诺其与向乙方租赁被腾退房屋所有租赁者及实际经营者之间引发的全部纠纷由乙方承担。协议经双方签名盖章后生效。该协议腾退范围包括本案所涉房屋。经有关部门评估，双方争议的租赁房屋，腾退补偿明细为：装修补偿44622.34元（包括包门1个600元、灯泡6-7个544.80元、木隔1087.64元、广告牌1584元）、停产停业综合补助费64449元、搬家补助费27000元、搬家费2301.75元、奖励费6918.65元，共计145291.74元。另有两个空调移机费600元。同年12月11日，李亚君夫妇向下庄村委会履行了腾退交付义务。后李亚君夫妇与王海英就补偿金的再分配发生纠纷，李亚君夫妇持诉称理由向原审法院起诉，遂成讼。现双方在王海霞应否返还李亚君夫妇未到期的租金和拆迁补偿利益方面仍存在分歧。本院为双方主持调解，但未达成一致。
以上事实，有双方当事人陈述、租赁合同、商户补偿补助协议、交接单、装修评估单、补偿明细等证据在案佐证。
本院认为：李亚君、许海霞与王海霞和下庄村委会因房屋租赁合同发生纠纷。当事人李亚君、许海霞与下庄村委会无合同权利义务关系，李亚君、许海霞要求下庄村委会承担相应责任无事实和法律依据。本案因涉案房屋经营期限届满前被腾退，承租人王海英与实际经营人李亚君夫妇因返还租金及分割腾退利益产生纠纷。依照李亚君与王海霞订立的《房屋租赁合同》约定，承租人租赁经营期限应为2014年4月10日届满。而王海英与下庄村委会订立《腾退商户补偿补助协议》，王海英确认已与经营者签订相关协议，停止被腾退房屋的经营活动。故该日应视为王海英与李亚君夫妇解除《房屋租赁合同》、且李亚君夫妇停止经营之日。诉讼中，王海英未出示李亚君解除《房屋租赁合同》的相关证据，故对李亚君夫妇已交付又未使用期间的租金，出租人王海英应予返还。原审法院判决由其返未履行期间的租金符合法律规定，并无不妥。王海英不同意返还的上诉请求本院不予支持。关于李亚君、许海霞应否获得停产营业损失、腾退奖励等费用问题，根据查明，王海英与下庄村委会订立《腾退商户补偿补助协议》后，确由实际经营者李亚君夫妇履行了相应义务。王海英应将所获补偿利益适当分割给对方。原审法院考虑到租赁双方实际状况，兼顾双方权益所作判决，无失当之处。王海英不同意分割该项权益的上诉请求，本院不予采纳。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1788元，由李亚君、许海霞负担388元（已交纳）；由王海英负担1400元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费3576元，由王海英负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 伟
审 判 员 付 辉
代理审判员 李 丹
二〇一四年五月十三日
书 记 员 申峻屹