广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第1134号
上诉人（一审原告）：李毅聪，男。
委托代理人：李平，广东博厚律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：东莞市四季房地产开发有限公司。所在地：广东省东莞市长安镇横增路“健逸天地”雍景庭第*层。
法定代表人：莫开朋，该公司总经理。
委托代理人：钱静，广东方中天律师事务所律师。
上诉人李毅聪因与被上诉人东莞市四季房地产开发有限公司（以下简称“四季公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法民一初字第106号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
李毅聪一审时诉称：2013年11月12日，李毅聪与四季公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同第三条约定，四季公司将位于东莞市长安镇四季路1号莲湖四季豪园5幢2702号房（现房）卖予李毅聪，该房产建筑面积共173.83平方米，其中套内建筑面积139.67平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积34.16平方米。该房产总价款为人民币1926281元整。合同签订后，李毅聪一次性将购房款支付给四季公司，四季公司也依约将房产交付给了李毅聪。然而，李毅聪2014年10月拿到房产证时，发现建筑面积为171.12平方米，与合同约定的面积相比少了2.71平方米。李毅聪认为，在房产买卖合同中，数量（面积）和价款无疑是最重要的条款之一，李毅聪所购房产的实际面积比合同约定面积少了2.71平方米，至少说明四季公司存在违约行为，应当承担相应的违约责任，即四季公司应退还因房产面积“缩水”而多收的购房款人民币30030元。因李毅聪找四季公司协商多次未果，故李毅聪特诉至法院，请求判决：1.四季公司退还因房产面积“缩水”而多收的购房款人民币30030元；2.四季公司承担本案诉讼费用。
四季公司一审答辩称，依据《商品房销售管理办法》第十八条“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价”、第十九条“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。”的规定，李毅聪、四季公司双方于2013年11月12日所签《商品房买卖合同》第四条计价方式与价款明确约定：“出卖人与买受人约定按下列第3种方式计算该商品房价款：1、……2、……3、该商品房属现房，按【套】出售，总价款为（人民币）壹佰玖拾贰万陆仟贰佰捌拾壹圆整。”也就是说案涉房屋不是按建筑面积乘以单价的方式计算出房价款，而是按一套房屋多少钱的一口价方式计收房价款。对于面积误差处理，《商品房买卖合同》第五条：面积确认及面积差异处理，在括号中特别写明：“当事人选择按套计价的，不适用本条约定”。即案涉房屋，当事人已经约定不适用面积差异处理方式。综上，本案李毅聪、四季公司的约定符合《商品房销售管理办法》的规定，李毅聪诉请没有法律和合同依据，请求驳回李毅聪的诉讼请求。
一审法院经审理查明：2013年11月12日，李毅聪与四季公司签订了一份《商品房买卖合同》（该合同版本为广东省建设厅和广东省工商行政管理局出具的合同示范文本）。其中，合同第三条约定，四季公司将位于东莞市长安镇四季路1号莲湖四季豪园5幢2702号房（现房）卖予李毅聪，该房产建筑面积共173.83平方米，其中套内建筑面积139.67平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积34.16平方米。第四条约定该商品房属现房，按【套】出售，总价款为（人民币）壹佰玖拾贰万陆仟贰佰捌拾壹圆整。第五条约定面积确认及面积差异处理，对产权登记面积与合同约定计价面积发生差异的几种情形进行了约定，其中差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补，面积差异百分比＝［（产权登记面积－合同约定计价面积）÷合同约定计价面积］×100%。并括号中特别写明“当事人选择按套计价的，不适用本条约定”。该份《商品房买卖合同》还包括附件五份，其中附件一为房屋平面图，标示了详细尺寸，附件五为其他补充中第九条载明：“本合同及附件、房产认购书构成双方关于买卖该商品房单位的全部协议内容，并取代之前的一切讨论、声明、提供的资料、楼宇模型、样板房、广告宣传和其他协议……”，第十条载明：“出卖人已在本项目销售现场向买受人明示法律、法规规定应明示的文件、证书及重要提示，买受人已阅悉并理解上述明示的文件、证书及重要提示，且无异议；对所购物业的规划、相关状况、交易条件、周边环境已有充分了解”。李毅聪及四季公司并在每份附件后签章确认
合同签订后，李毅聪一次性将购房款支付给四季公司，四季公司也依约将房产交付给了李毅聪并开具了购房发票。2014年10月14日，李毅聪办理了房产证，该证上载明的建筑面积为171.12平方米，比合同约定的面积相比少了2.71平方米。李毅聪遂与四季公司协商面积差问题，后协商未果，李毅聪遂诉至一审法院。
一审法院认定上述事实，有《商品房买卖合同》、房产证、购房发票、当事人陈述及一审法院庭审笔录等附卷为证。
一审法院审理认为：《商品房买卖合同》为李毅聪与四季公司在平等自愿的基础上所签订的合同，并无违反法律及法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同中的有关约定确立各自的权利和义务。本案面积差异百分比为；（171.12-173.83）／173.83×100%=-1.56%。
涉案房屋系现房，李毅聪作为完全民事行为能力人，对于涉案房屋的状况负有谨慎审查的义务。李毅聪经实地勘察涉案房屋后，与四季公司约定涉案房屋按套出售，符合《商品房销售管理办法》第十八条关于“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价”的规定。根据《商品房买卖合同》第五条的约定及附件五中第九条、第十条的补充内容，应视为双方当事人已约定涉案房屋出现产权登记面积与合同计价面积发生差异时，不适用《商品房买卖合同》第五条约定的差异值在±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的多退少补处理方式。上述约定是双方当事人的真实意思表示，是对房屋购房款的计价方式作出的特别约定，对双方均有约束力。
另根据《商品房销售管理办法》第十九条的规定：“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”本案双方并未约定误差范围，但根据按套销售简单、便捷的交易方式来看，其与按建筑面积及按套内面积销售的方式应有所区别，可允许相对较大的误差范围。本案面积差异百分比为-1.56%，本院酌定属于合理误差范围。故四季公司无须支付李毅聪因房产面积“缩水”而多收的购房款人民币30030元。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，参照《商品房销售管理办法》第十八条、第十九条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款及第一百四十四条的规定，判决：驳回李毅聪的全部诉讼请求。案件诉讼费275元，由李毅聪承担。
一审宣判后，李毅聪不服，向本院提起上诉称：本案所涉《商品房买卖合同》约定李毅聪从四季公司购买的商品房建筑面积为173.83平方米，但2014年10月李毅聪获得的房产证显示，该商品房的建筑面积仅为171.12平方米。可见商品房实际建筑面积比合同约定面积“缩水”2.71平方米（-1.56%），超过国家法定误差限值（±0.6%）的2倍有余，国家相关规章对商品房“缩水”的问题已有相应规定，此等情况下，法院应参照该规定进行裁判，不应随意自由裁量。一审法院在审理上述纠纷中，酌定上述“缩水”部分为合理误差，不需退还价款，实属自由裁量无度。故请求：1.撤销（2015）东二法民一初字第106号民事判决，判令四季公司退还因房产面积“缩水”而多收的购房款人民币30030元。2.判令四季公司承担一审、二审全部诉讼费用。
被上诉人四季公司答辩称：一、李毅聪要求退还房款的请求违反了合同约定，也与相关司法解释规定相悖。案涉《商品房买卖合同》第五条约定房屋按套计价的，不适用面积确认及面积差异处理条款。因此，不论双方在合同中约定的面积比产权登记面积大还是小，双方均不得要求多退少补或是退房。李毅聪以房屋建筑面积比产权登记面积少2.71平方米为由，要求退还房款，违反了约定，也与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照合同约定处理；合同没有约定或约定不明确的，按照以下原则处理”的规定相悖。二、分摊建筑面积的减少不影响李毅聪对案涉商品房的使用，从公平角度讲，也不应调整购房款。案涉商品房约定的套内建筑面积与产权登记的套内建筑面积相比，并未减少，反而略有增加，减少的建筑面积是公共部分与公用房屋分摊的建筑面积，对李毅聪的使用不会产生影响。三、参照《商品房销售管理办法》第十九条的规定，李毅聪也无权要求退还房款。参照该规定，在套型以及套内面积基本一致的情况下，应当维持总价款不变。综上，四季公司请求：驳回上诉，维持原判。
经过阅卷及法庭调查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审争议的焦点是：四季公司是否应退还因房产面积“缩水”而多收的购房款给李毅聪。
对此本院认为，案涉的商品房虽然实际建筑面积比合同约定的建筑面积“缩水”2.71平方米（-1.56%），超过国家法定误差限值（±0.6%）的2倍有余，但本案是现楼买卖，且李毅聪与四季公司约定涉案房屋按套出售，根据《商品房销售管理办法》第十九条第一款的规定：“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款”，李毅聪所称的实际交付的商品房与约定的建筑面积差异值在±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的多退少补处理方式只适合按套内建筑面积或者建筑面积计价的情况，而不适合本案的情况。同时，一审认为按套出售与按建筑面积及按套内面积销售的方式应有所区别，可允许相对较大的误差范围，以及认为本案面积差异百分比为-1.56%属于合理误差范围并无不当。因此，四季公司无须支付李毅聪因房产面积“缩水”而多收的所谓购房款。
综上所述，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持，上诉人李毅聪的上诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条及上述援引法律条文之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币551元，由上诉人李毅聪承担（已预交）。
本判决为终审判决。
审判长 张善华
审判员 郭婧儿
审判员 何 飞
二〇一五年六月十五日
书记员 吴斯恒
附录相关法律：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
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