大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2015）甘民初字第7584号原告大连久佳物业管理有限公司委托代理人王万华，系该公司职员委托代理人谢敏，系该单位职工被告王波委托代理人于洁（系原告妻子）原告大连久佳物业管理有限公司与被告王波物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王万华、谢敏，被告王波及其委托代理人于洁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连久佳物业管理有限公司（以下简称“原告”）诉称，被告所居住的蓝天花苑小区系中国人民解放军93162部队（以下简称“93162部队”）所有，93162部队将该小区的前期物业管理委托给大连福港物业管理有限公司（以下简称“福港物业”）。2004年2月10日，被告与福港物业签订了《蓝天花苑物业手册》，约定由福港物业向被告提供物业服务，被告按建筑面积每月0.30元/平方米按期向福港物业缴纳物业费，逾期缴纳按规定加收3‰的违约金。后因93162部队与福港物业的委托合同到期，该部队将蓝天花苑的物业管理委托给原告并签订了物业管理交接协议。管理期限自2010年6月1日至2013年6月1日。原告与福港物业于2010年6月1日签订了《物业管理交接协议》，协议第四条第一款规定“甲方的债权债务由乙方承接（包括业主欠交物业管理费由乙方收取）”，原告与福港物业共同在小区公告栏发布了交接公告（致住户的公开信），自交接之日起，原告即已取得福港物业对于业主的债权（收取物业管理费及业主欠缴的物业管理费的权利）。被告自2005年7月起未缴纳物业费，至起诉之日止合计欠缴122个月，涉案房屋的建筑面积为89.56平方米，故被告欠缴的物业费为3,276元。经原告多次催促，被告仍拒不缴纳。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：被告给付自2005年7月起至2015年8月欠缴共计122个月的物业管理费3,276元；本案诉讼费由被告承担。被告王波（以下简称“被告”）辩称，不同意原告的诉讼请求。被告确系案涉房屋的业主，对原告所述的房屋座落、房屋面积、欠缴物业费的起止时间均无异议。被告不同意缴纳物业费的理由如下：第一，楼上住户在被告家通往楼上的楼梯道上安装了铁门，楼上住户在使用铁门的过程中产生的噪音等严重影响了被告家的生活，双方因此产生了很多矛盾，并最终导致动手打架，致被告受伤。在这件事上，物业没有起到监督、管理、协调的责任。第二，被告家厕所管道漏水，要求物业进行维修，物业以被告家未缴纳物业费为由不给维修。第三，楼上住户搬走后，铁门上锁，钥匙放在物业处管理，可是其家自来水管道漏水、热水器漏水，把被告家棚顶、衣柜等都淹了，被告联系物业开门，物业却不给钥匙开门，导致被告家损失扩大。今年冬天上暖气，暖气维修人员上门维修需要打开铁门上楼，但是被告联系物业，物业仍然不给开门，且物业人员服务态度恶劣，竟对业主说“你砸吧，把房门砸开跟我也没有关系”。综上，被告认为，物业没有尽到服务义务，要求物业将楼道内的铁门拆除，拆了就同意缴纳物业费。经审理查明，被告王波系大连市甘井子区蓝天街*号蓝天花苑小区*号楼的业主，房屋建筑面积89.56平方米。该小区原物业服务单位系福港物业，物业费为每月每平方米0.30元。2010年6月1日，93162部队将蓝天花苑小区共32栋楼的物业管理委托给原告。原告与福港物业签订了《物业管理交接协议》，约定福港物业的债权债务由原告承担（包括业主欠交物业管理费由原告收取）。之后，双方办理了交接手续，原告为被告居住的小区提供物业服务至今。但被告没有交纳自2005年7月至2015年8月房屋物业费，拖欠物业费合计122个月，共计3,277.90元。另查明，2011年1月，原告以自己的名义在蓝天花苑小区张贴了《致住户的公开信》，呼吁全体住户热爱蓝天花苑小区，积极支持物业工作，按时交纳物业管理费，遵守国家和军队关于房屋的有关法规，杜绝私拉乱建等违法行为，继续为小区建设各尽所能。2014年9月17日，原告取得蓝天花苑小区的收费许可证，收费标准为0.30元/月/平方米。还查明，案涉蓝天花苑小区分为一期、二期、三期，其中一期现由其他物业公司提供物业服务，二期、三期由原告提供物业服务。被告居住的房屋仍属原告物业服务的范围内。本院所确认的上述事实，有原告提供的《“蓝天花苑”物业管理委托合同》、物业管理交接协议、说明、资质证书、收费许可证复印件、《致住户的公开信》、《“蓝天花苑”业主公约》、专用收款收据、交费通知及本院庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应缴纳物业费。根据原告提供的收据和委托合同，被告房屋的物业服务费为每月每平方米0.30元，其自2005年7月至2015年8月依法应向原告缴纳房屋物业服务费3,277.90元(89.56平方米×0.30元/月/平方米×122个月)，借故拖欠无理。现原告仅要求被告支付拖欠的物业费3,276元，并未超出法律规定及双方约定，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。关于被告辩称楼上住户安装铁门影响被告家生活，要求拆除后缴纳物业费的观点。因违章建筑的拆除不能认定是原告提供物业服务的范畴，且原告已经多次制止楼上业主的私搭乱建行为，并已经协助业主将上述情况通知相关行政执法部门，故不能以此免除被告交纳物业费的义务。关于被告辩称厕所管道漏水，物业未予维修，因此不同意缴纳物业费的观点。经庭审查明，被告家厕所管道漏水部分不属于物业负责管理的主落水管，不属于物业服务的公共部分。因此，该部分的维修责任不在原告，被告以此拒交物业费缺乏事实及法律依据。关于被告辩称楼上住户家搬走后铁门钥匙由物业保管，在楼上住户家自来水管道漏水、热水器漏水，把被告家棚顶、衣柜等都淹了的情况下，以及暖气维修需要开铁门到楼上进行维修的情况下，物业不给开门，导致被告家损失扩大，因此不同意缴纳物业费的观点。庭审中，原告解释，因被告家与楼上邻居家关系多年紧张，在其楼上住户搬走后，物业为了日后维修管理的方便，多次协调、做工作，才将楼上铁门的钥匙留下一把备用，由于被告家同楼层的住户有两家，所以有的时候存在使用后没有及时返还给物业的情况，导致物业没有及时把钥匙交给被告，但是物业没有管理铁门钥匙的义务，也没有维修自来水管道和暖气管道的义务，被告将责任完全归结于物业公司没有道理。本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现的，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样。本案中，原告没有保管铁门钥匙的法定义务，这种保管行为不属于原告提供物业服务的范畴。尽管如此，原告仍尽力帮助业主协调解决问题，为业主提供方便。庭审结束后，原告又煞费苦心地与被告家楼上业主沟通，现已将安装多年导致邻里矛盾不断的铁门予以拆除。希望被告也能对原告的工作予以体谅和理解。综上，本院对被告的该项辩驳意见不予采纳。物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。物业服务单位也应当积极听取业主的呼声，多考虑广大业主的整体权益，不断提高服务质量。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，创造和谐美好的小区生活环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告王波于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连久佳物业管理有限公司拖欠的物业服务费3,276元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，其他诉讼费50元，合计人民币100元，由被告王波负担。被告负担部分，于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期限为二年。审 判 长  陈袁媛人民陪审员  李 伟人民陪审员  王景华二〇一六年五月十二日书 记 员  刘炜炜附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。