宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）宁01民终391号
上诉人（原审原告）：赵红斌，男，汉族，1982年10月24日出生，住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：李海龙，宁夏天盛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：银川康民房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区银横路14号。
法定代表人：解刚，该公司董事长。
委托诉讼代理人：冯维刚，男1984年6月29日出生，汉族，该公司职员，住宁夏回族自治区银川市。
上诉人赵红斌因与被上诉人银川康民房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区金凤区人民法院（2017）宁0106民初1301号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。
上诉人赵红斌上诉请求：1.撤销一审判决，改判全部支持上诉人一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费用由被上诉人承担。
事实和理由：1.双方在《商品房买卖合同》中约定被上诉人于2014年12月20日交付房屋，房屋交付后90日内办理权属登记。被上诉人未按约履行权属登记的合同义务，一审对该行为认定系违约，但对上诉人要求被上诉人继续办理产权登记手续的诉讼不予支持，处理结果错误；2.被上诉人提供的格式合同中对逾期办理产权登记的违约责任约定不对等，约定被上诉人违约支付日万分之0.1的违约金，该约定与上诉人违约时应承担的日万分之1.5的违约金相比明显过低，应属无效条款，一审按此约定判处被上诉人承担违约金属适用法律不当。3.一审认定违约金天数623天错误，自2015年3月21日至起诉日应为720天。
被上诉人银川康民房地产开发有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审原告赵红斌一审诉讼请求：1.被告继续履行《银川市商品房买卖合同》，协助原告办理房屋所有权转移登记手续；2.被告向原告支付逾期办理产权登记证书违约金54712元（按中国人民银行同期贷款基准年利率4.35%自2015年3月29日暂计算至2017年3月15日，即：628873元×4.35%÷360×720），直至原告实际取得房屋所有权转移登记证书之日止；3.被告支付原告逾期交房违约金7523元（按中国人民银行同期贷款基准年利率4.35%自2014年12月20日计算至2015年3月29日，即：628873元×4.35%÷360×99）；4.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2014年5月27日，原告与被告签订《银川市商品房买卖合同》，约定被告将位于金凤区亲水大街东侧亲水人家4号住宅楼3单元402室出售给原告，建筑面积128.65平方米，房屋总价款631672元（首付261672元，商业贷款370000元）。合同第八条对买受人逾期付款违约责任约定为：买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之1.5的违约金。第九条约定出卖人应当在2014年12月20日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十条约定出卖人逾期交房违约责任为：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同第十七条关于产权登记第（一）款约定为：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属需由出卖人提供的材料，报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内办理房屋权属证书的，双方同意按以下约定处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内退还全部已付款，并按全部已付款的0.1%向买受人支付违约金；2、买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之日起至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金；3、上述1、2项约定不适用于已经办理公积金贷款或银行贷款且尚未清偿贷款的买受人。合同签订后，原告赵红斌按约定交付了房款。被告康民公司于2015年3月29日将房屋交付给原告赵红斌使用。2015年11月19日，被告康民公司出具的《建设项目竣工结算书》记载房屋面积为128.08平方米，总造价628873元。
一审法院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，合同当事人均应严格按合同约定履行各自的义务。对于双方争议事项，分述如下：一、关于逾期交房违约金。被告康民公司未能按合同约定于2014年12月20日前向原告交付房屋，应当按照合同第十条约定向赵红斌承担违约责任。现原告赵红斌认为合同第十条中约定的每日万分之0.5比例过低，要求提高按照同期银行贷款基准利率计算。《中华人民共和国合同法》第五条规定当事人应当遵循公平原则确定各自的权利义务，根据该原则，本案中逾期交房的违约金计算比例应当比照合同第八条逾期付款每日万分之1.5的比例予以确定，计算为9338元（628873元×1.5÷10000×99），原告现主张的违约金数额为7523元，两者相比较，本院以原告赵红斌主张的7523元为准。二、关于逾期办理产权登记证书违约金。因涉案房屋系被告康民公司开发建设，由原告赵红斌购买，根据现行房产登记的相关法律规定，需要先办理房屋所有权初始登记，再根据房屋买卖的事实办理房屋所有权转移登记。因康民公司使用涉案房屋的土地使用权在中国工商银行银川东城支行办理了在建工程抵押贷款，在康民公司没有清偿贷款的情形下，无法按照合同第十七条的约定按期办理房屋所有权初始登记，属于康民公司违约。双方在合同第十七条第（一）款第3项约定”上述1、2项约定不适用于已办理公积金贷款或银行贷款尚未还清贷款的买受人”，因买受人在支付房款时是否办理贷款或者是否将贷款清偿完毕，并不影响房屋所有权的初始登记，康民公司利用此条款，存在明显免除其责任的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，应属无效。康民公司作为房屋出卖人，将在建工程抵押贷款的事项在买卖合同中予以列明，原告赵红斌作为房屋买受人对此知晓，对能否按期办理房屋所有权初始登记的风险可以做出预先判断，故逾期办证违约金应当按照双方合同第十七条第（一）款第2项约定的日万分之0.1进行确定，自2015年7月1日暂计算至2017年3月15日，即3918元（628873元×0.1÷10000天×623天）。2017年3月15日以后的违约金，继续按此计算方法计算至房屋所有权初始登记办理完毕之日。三、关于协助办理房屋所有权转移登记手续。协助办理房屋所有权转移登记，属于康民公司应当履行的合同义务，但涉案房屋办理尚未办理房屋所有权初始登记，客观上无法履行，故法院对原告此项请求暂不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告银川康民房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告赵红斌逾期交房违约金7523元；二、被告银川康民房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告赵红斌逾期办理产权登记证书违约金3918元，2017年3月15日以后的违约金，继续按此计算方法计算至房屋所有权初始登记办理完毕之日；
三、驳回原告赵红斌其他诉讼请求。案件受理费1406元，由被告银川康民房地产开发有限公司负担。
二审中，上诉人赵红斌提交以下证据：（2017）宁0106民初1295号民事判决书一份，证明：1.银川市金凤区法院判令被上诉人为其他购房业主办理房屋所有权的登记证书；2.逾期权属登记违约金违约金按照年利率4.35%给予支持。
经质证，被上诉人银川康民房地产开发有限公司对证据的真实性无异议，对证明目的有异议。
经审查，该判决中双方在合同中对逾期办理权属登记违约金没有明确约定，不能证实上诉人的证明目的，不予采信。
本院二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案双方争议焦点为逾期办理产权登记证书违约金的认定标准及上诉人要求被上诉人协助办理房屋所有权转移登记手续是否应予支持。双方在《商品房买卖合同》中约定被上诉人于房屋交付后90日内办理权属登记备案并取得《初始登记证》。如逾期办理，被上诉人支付已付房款日万分之0.1的违约金，双方对违约责任约定明确。一审根据权利义务对等原则已将双方约定的逾期交房违约金进行了调整。现上诉人要求被上诉人按银行贷款利率向其承担逾期权属登记违约金无法律及合同依据。涉案房屋实际交付时间为2015年3月29日，一审认定逾期权属登记违约金自2015年7月1日起算至起诉时2017年3月15日为623天，并继续计算至房屋所有权初始登记办理完毕之日符合法律规定。关于协助办理房屋所有权转移登记手续。协助办理房屋所有权转移登记，属于康民公司应当履行的合同义务，但涉案房屋办理尚未办理房屋所有权初始登记，客观上无法履行，故一审对上诉人该项诉请暂不予支持并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1406元，由上诉人赵红斌负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈勇军
审判员 胡春燕
审判员 邢雪梅
二〇一八年五月十日
书记员 马 梅
附:本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。