上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第3667号
原告上海东兴置业（集团）有限公司。
法定代表人唐雪明，董事长。
委托代理人张先旺，男，在上海东兴置业（集团）有限公司工作。
委托代理人张文均，北京市君泰律师事务所上海分所律师。
被告车民良，男，1964年7月24日出生，汉族。
委托代理人朱黎萍，女，1969年12月15日出生，汉族。
被告马福珍，女，1935年7月13日出生，汉族。
委托代理人车民族，男，1961年11月7日出生，汉族。
被告车民族，男，1961年11月7日出生，汉族。
被告车梅（曾用名“车妹”），女，1956年2月16日出生，汉族。
委托代理人车民族，男，1961年11月7日出生，汉族。
原告上海东兴置业（集团）有限公司（以下简称“东兴公司”）诉被告车民良、车和生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月15日立案受理后，依法由代理审判员金艳独任审判。本案于2014年11月6日和12月31日两次公开开庭进行了审理，原告委托代理人张文均、被告车民良的委托代理人朱黎萍、车和生的委托代理人马福珍、车民族到庭参加诉讼。审理中，原告申请对车和生是否具有民事行为能力进行司法鉴定，本院依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心（以下简称：“司法鉴定中心”）进行鉴定。因车和生于2015年8月19日死亡，本院依法追加马福珍、车民族、车梅作为被告。本案于2015年12月4日第三次公开开庭进行了审理，原告委托代理人张先旺（原委托代理人吴佳舟变更为张先旺）、被告车民良的委托代理人朱黎萍、被告车民族（并作为被告马福珍和车梅的委托代理人）、被告马福珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海东兴置业（集团）有限公司诉称：被告车民良与车和生系父子关系。2000年1月19日，被告车民良与原告签订《购房合同》（实为房屋置换合同），约定被告车民良以位于上海市青浦区城东新村商12幢404室及13幢403室两套房屋向原告置换位于上海市青浦区沪青平公路4607弄华骥苑9号房屋，并向原告补交相应差价。合同签订后，双方对房屋进行了置换交付，但因被告原因导致至今未办理房屋过户手续。故原告诉至法院请求判令：1、被告车民良将位于上海市青浦区城东新村商12幢房屋过户至原告名下；2、车和生将位于上海市青浦区城东新村13幢房屋过户至原告名下；3、被告配合原告将位于上海市青浦区沪青平公路4607弄华骥苑9号房屋过户至被告名下。本案诉讼费由被告承担。审理中，原告表示鉴于车和生已去世，要求四被告履行过户义务，第三项诉讼请求中原告同意过户给被告车民良，具体由法院依法判决。
被告车民良辩称：同意原告的第一项诉讼请求，不同意第二项诉讼请求。被告车民良与原告在2000年1月19日签订过购房合同，当时本打算用城东新村的两套房屋置换一套华骥苑的房屋，但是因车和生不同意，且原告也告知如果该合同上没有车和生签字不生效，故该购房合同并未实际履行。2000年1月28日，被告车民良以自己名下的城东新村商12幢404室与原告置换了华骥苑的房屋，并以个人名义与原告签订了购房合同，原告开具了购房发票。原告应当将华骥苑的房屋过户至被告车民良个人名下。
被告马福珍、车民族和车梅共同辩称：城东新村13幢系车和生合法拥有的房屋，由车和生与马福珍共同居住使用。1991年车和生为了照顾儿子车民良，将该房屋与车民良自有的面积较小的城东新村商12幢房屋进行调换居住，1999年车和生和马福珍又移居至城东新村39号至今。被告在收到法院的诉材后才得知被告车民良擅自将车和生所有的城东新村13幢房屋进行置换，并与原告签订了购房合同。原告与被告车民良签订的购房合同未经车和生同意或书面授权委托，系非法合同，应依法确认为无效合同。被告马福珍坚决要回城东新村13幢403室房屋，不同意与车民良共同居住。
经开庭审理查明：上海市青浦区城东新村商12幢房屋产权登记在被告车民良名下，建筑面积37.23平方米。上海市青浦区城东新村13幢房屋登记在车和生名下，建筑面积55.51平方米，上海市青浦区沪青平公路4607弄（华骥苑）9号房屋产权登记在原告名下，建筑面积112.95平方米。
2000年1月19日，原告（甲方）与被告车民良（乙方）签订《购房合同》，约定乙方以两套房屋总面积92.74平方米置换华骥苑9号房屋，新房建筑面积约110平方米，单价每平方米人民币2，106元，总价231，660元。乙方再补17.26平方米，差价额为36，349.56元。合同另约定了其他权利义务。被告车民良在合同上签名。
2000年1月28日，原告（甲方）与被告车民良（乙方）签订《上海市内销商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买华骥苑9号房屋，建筑面积110平方米，单价2，106元，总价231，660元。甲方应于2000年5月31日前将房屋交付乙方。合同另约定了其他权利义务。
上述合同签订后，原告将华骥苑9号房屋交付被告车民良居住使用至今。被告车民良将城东新村商12幢和城东新村13幢交付原告至今。
2002年12月27日，原告开具了华骥苑9号房屋的购房发票和配套设施费收据，金额分别为113，942.19元和27，672.75元。
另查明，车和生与被告马福珍为夫妻关系，双方育有两子一女，即被告车民良、车民族、车梅。车和生于2015年9月9日死亡，其法定继承人为四被告。
1991年，车和生和被告马福珍从城东新村13幢搬至城东新村商12幢404室，1999年又搬至城东新村39号至今。
又查明，2014年3月27日，案外人程越起诉东兴公司和车和生，要求将城东新村13幢房屋过户至其名下，本院以（2014）青民三（民）初字第1275号（以下简称“1275号案件”）案件予以受理。在该案中，本院依法追加车民良作为第三人参加诉讼。2014年9月程越撤回起诉。
在1275号案件中，2014年5月30日，车民良来本院陈述，其与东兴公司签订合同，房屋差价已经支付完毕。双方就房屋及办证、缴税等事宜另有一份协议，约定东兴先把华骥苑的房屋办到其名下，其再将小房子过户给东兴公司。当日车民良提供了2002年1月31日与东兴公司签订的协议，内容为：因上海东兴置业（集团）有限公司（甲方）急需本人车民良（乙方）的商12-和城东13-，所以现甲方与乙方协商达成以下决定：一、关于2户住房的房产证需到东兴置业（集团）有限公司为车民良办好房产证（华骥苑）后再过户给甲方。关于办房产证的税，原有部分由甲方出具证明给予办理。如有损失，由甲方负责赔偿。二、换房差价原以2，106元／平方米结算，现以2，000元／平方米结算。三、原房92.74的维修基金以后根据实际结算时协商解决。四、乙方商12-和城东13-过户一切费用（包括税、过户等）由甲方东兴置业（集团）有限公司承担，与乙方车民良无关。
在1275号案件中，2014年7月18日，车民良的妻子朱黎萍来本院陈述：车民良与其结婚后，大概在1991年左右，车和生夫妇将面积较大的城东新村13幢房屋让给车民良居住，车和生夫妇搬至车民良的城东新村商12号居住。1999年其在电视广告中看到，可以找东兴公司调换房屋，因为当时其住的城东新村房屋面积较小，就找东兴公司换房。当时换房是征得车和生同意的，不然不可能去换房，并且换房至今已经十几年了，家里人都是知晓的，车和生也是最近几年才神志不清的。换房的事情车民良是经办人，东兴公司与车民良签订了正式的房屋买卖合同，但是因为东兴公司的原因，一直没有过户。如果当时就及时过户，车和生神志清楚，就不会发生现在的这些矛盾了，对此东兴公司应当承担责任。现在马福珍为了晚年居住有保障，不同意将房屋过户，也是情有可原的，由法院依法处理。
再查明，审理中依据原告的申请，本院依法委托司法鉴定中心对车和生是否具有民事行为能力进行鉴定，鉴定中心于2015年4月13日进行鉴定，之后出具鉴定意见书，鉴定意见为：1、被鉴定人患有器质性精神障碍。2、被鉴定人车和生目前应评定为无民事行为能力。原、被告对鉴定意见书均无异议。原告为此垫付了鉴定费4，251元。
以上事实，由原、被告的陈述、原告提供的购房合同、房地产登记簿、起诉状、传票、发票、收据、鉴定意见书、被告提供的购房合同、上海市内销商品房预售合同、发票、死亡殡葬证、房产证、本院调取的谈话笔录、协议、户籍证明等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
审理中，原告提供了售房审定单，表示华骥苑9号，原面积110平方米，核定面积112.95平方米，单价2，106元，审定价141，614.94元，其中配套27，672.75元，发票价113，942.19元。其中，城东新村13幢403室作价61，061元，商12幢404作价40，133.94元，总作价101，194.94元，加上配套费27，672.75元，故发票价为113，942.19元。房屋面积差价为20.21平方米，按照单价2，000元／平方米计算，差价40，420元。被告车民良表示其签字仅认可面积、单价、总金额及增加名字，其余内容是原告自行添加，时间比较久，不记得签字的时候上面有哪些内容。其余被告表示该证据与购房合同无关，无法证明车和生与原告存在合同关系。
被告车民良表示其用城东新村商12幢一套房屋与原告进行置换，其已经向原告支付了购房发票上的全部房款，差价部分有4.5万元未付款。其将城东新村13幢房屋出租给原告使用，租金抵扣房屋差价中未付的4.5万元。双方未签订书面协议，也没有约定租赁期限。
被告马福珍、车民族和车梅表示：被告马福珍和车和生仅有一套房屋，即城东新村13号，目前马福珍居住的城东新村39号的产权人是被告车民良。车和生生前未提及过房屋置换一事，不清楚车和生是否知晓这件事情。但是车和生未在合同上签字，该合同中针对13幢房屋的置换是无效的。被告马福珍表示被告车民良有精神病史，说过要将其现在住的房子卖掉，让其想不通到大海边去看看等话，故为了晚年生活保障，其坚决要回自己的房屋。
根据庭审查明的事实，本院认为：根据1275号案件中被告车民良来本院所作的谈话笔录和提供的协议，结合合同签订后房屋已交付原告十多年的情况，本院认定被告车民良是以城东新村商12幢和城东新村13幢两套房屋与原告置换购买了华骥苑9号房屋，故对被告车民良主张的以一套房屋进行置换的抗辩意见不予采信。
四被告认为车和生未在购房合同上签名，故针对车和生名下房屋的约定无效。然被告也表示车和生生前未提及过房屋置换一事，对车和生是否知晓被告也不清楚。车和生和四被告系家庭成员关系，虽合同上仅有被告车民良的签名，但是该合同签订履行至今已有十多年，之前四被告均未提出过异议。且车和生和马福珍夫妇自1999年至今均居住在城东新村，与车和生名下的房屋在同一小区，其主张仅有这一套住房需要作为养老之用，却在十多年里对房屋的使用状态毫不知情，有违常理。被告车民良的妻子朱黎萍在1275号案件中也陈述置换房屋是征得车和生的同意的。综上，对被告认为合同上无车和生的签字而无效的抗辩理由本院不予采信。
原告与被告车民良于2000年1月19日签订的《购房合同》、2000年1月28日签订的《上海市内销商品房预售合同》及2002年1月31日签订的《协议》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规禁止性规定，依法应当被确认为合法有效。现原告确认房屋差价已经支付完毕，双方均应履行房屋过户义务，其中城东新村两套房屋过户至原告名下的税费根据协议约定应当由原告负担。因车和生已去世，故其权利义务由其法定继承人承继。华骥苑房屋的预售合同是原告与被告车民良签订的，原告依约过户给被告车民良，至于该房屋其余被告是否拥有权益，是其家庭内部纠纷，当事人可另行主张。鉴于被告马福珍年事已高，其子女理应承担赡养老人的义务，保障其居住生活。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告上海东兴置业（集团）有限公司应于本判决生效之日起十日内配合被告车民良将上海市青浦区沪青平公路4607弄华骥苑9号房屋过户至被告车民良名下（过户所需的税费依法各自负担）；
二、被告车民良应于上述第一项履行完毕后十日内配合原告上海东兴置业（集团）有限公司将上海市青浦区城东新村商12幢404室房屋过户至原告名下（过户所需税费均由原告负担）；
三、被告车民良、马福珍、车民族、车梅应于上述第一项履行完毕后十日内配合原告上海东兴置业（集团）有限公司将上海市青浦区城东新村13幢房屋过户至原告名下（过户所需税费均由原告负担）。
本案受理费240元，减半收取计120元，由原告和被告车民良各半负担；鉴定费4，251元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 金 艳
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 赵晖晖
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。