江苏省常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民初字第289号
原告南京新华海科技产业集团有限公司，住所地江苏省南京市玄武区珠江路498号三层。
法定代表人段红飚，该公司董事长。
委托代理人庄卓，江苏法德永衡律师事务所律师。
被告四川卢米埃影业有限公司，住所地四川省成都市武侯区人民南路四段3号来福士广场3层3002、4层4004、5层5002、6层6001号，经营所在地北京市朝阳区五里桥1街1号非中心九号楼四层。
法定代表人JIMMYWU，该公司董事长。
委托代理人王璟，上海市友林律师事务所律师。
委托代理人吉兴华，上海市友林律师事务所律师。
原告南京新华海科技产业集团有限公司（新华海公司）与被告四川卢米埃影业有限公司（卢米埃公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月21日立案受理后，依法由审判员吴光前适用简易程序于2015年3月23日、2015年4月17日公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为适用普通程序，依法组成合议庭于2015年6月12日公开开庭进行了审理。原告新华海公司的委托代理人庄卓，被告卢米埃公司的委托代理人王璟、吉兴华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新华海公司诉称：原被告于2011年12月20日签订房屋租赁合同，约定被告承租原告开发的华海广场项目商业楼第四层建筑面积约为4044平方米的房屋开设电影院；租赁期限20年；暂定于2014年12月31日前交付房屋；交付后第一年至第三年租金为190.3万元／年，之后每三年租金递增一次。双方还对其他条款进行了约定。合同签订后，原告积极履行合同，设立了常州华海置业有限公司，自项目设计、规划、建设各个环节，均按照被告不断的变化要求。2013年1月30日，被告确认了最终的施工图，原告依照施工图为被告专属定制了一座电影院，目前房屋已建成。该租赁房屋经测绘部门测算，建筑面积为4004.56平方米。
因租赁房屋面积问题，被告在2014年3、4月间，多次向原告发函，声称交付面积不符合合同约定，以莫须有的理由要求解除合同，后经被告现场测绘，租赁房屋面积完全符合合同约定标准，被告发函撤销了解约通知。
2014年5月5日，在租赁房屋验收合格符合交付条件后，原告多次致函被告，要求被告办理房屋交接手续，但被告仍两次回函，不愿意按照合同约定接收房屋。鉴于被告的严重违约行为，原告不得已于2014年6月向常州市中级人民法院起诉，要求解除合同并赔偿损失。案件审理过程中，在常州市中级人民法院组织下双方达成和解协议，原告出于履行合同的最大善意，又对免租期、租金缴付、合同概括转移等方面做了很大让步。被告承诺于2015年1月1日前入场装修，否则向原告支付200万元违约金。和解协议签订后，原告撤回了起诉。
时至2015年1月1日，被告仍没有进场装修，以自己的行为表明不履行主要合同义务，原告无奈于2015年1月2日向被告发出解除合同通知书，现解除通知书已送达被告。
按照租赁合同和双方和解协议，被告应向原告支付2014年10月至2014年12月共计3个月租金471162元。应向原告支付未进场装修延迟违约金200万元。因被告违反合同导致原告解除合同的，被告还应向原告支付违约金500万元。综上所述，为维护自身合法利益，原告诉至法院，提出下列诉讼请求：1、判令被告向原告支付2014年10月至2014年12月的租金471162元；2、判令被告向原告支付违约金700万元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告卢米埃公司辩称：1、原告的诉讼主体不适格，涉案房屋权证的所有权人是常州华海置业有限公司，不是本案的原告，产权证的所有权人与本案的原告无关，即本案原告依约不具备交付房屋的条件。原告没有权利对涉案的建筑物享有所有权，所以不适合担任本案诉讼的原告。2、原告出具的《补充协议》不能作为其诉讼主张的依据。2014年6月，原告在涉案房屋不具备合同约定交房条件的情况下，为迫使被告交接房屋，在常州市中级人民法院提起不当诉讼，并查封被告2200万元。为避免诉讼时间过长及尽快解封冻结资金，被告被迫与原告达成《补充协议》，原告不当诉讼的目的，是迫使被告提前进场并收取租金。根据《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零七条的规定，被告认为该《补充协议》不能作为原告主张被告违约及支付违约金、租金的依据。3、被告在履行合同的过程中没有违约行为。本案租赁合同9.1条、9.2条明确约定了涉案房屋交付的条件及交付的程序，即原告在涉案房屋具备约定的交付条件后，应将房屋交由被告验收；验收合格后由被告签署交付确认书。该交付确认书的签署日期，即为涉案房屋的交付日期，进而在此基础上确定免租期和起租日。租赁合同约定于2014年12月31日前向被告交付涉案房屋，而补充协议所称的交房日（2014年7月1日）并非租赁合同约定的房屋交付日，因为此时原告欲交付的房屋并不具备合同及附件五约定的房产证等法律允许出租的文件、证照。同时，原告仍缺少合同约定的“标的房屋电影院建筑工程消防设计审核意见书”，故被告无法与原告办理交付涉案房屋手续。据此，原告称被告在2015年1月1日未进场装饰，以自己的行为表明不履行主要合同义务，既无事实依据，也无合同依据，被告依合同约定拒绝接受涉案房屋并无不当。4、原告要求被告支付2014年10月至12月的租金没有依据。《补充协议》不能作为原告主张租金及违约金的依据。2014年7月1日不能作为原告主张租金的基础日期，因为交房日不是交付日，不是起租计算的基础日期。退一万步讲，即便原告已依合同约定交付了涉案房屋，但按照合同7.3条约定截止至2014年12月30日“甲方商业物业的开业建筑面积未达到商业物业总建筑面积70%”直接影响被告开业，被告有权行使不安抗辩权，并在“甲方商业物业的开业建筑面积未达到商业物业总建筑面积70%”之前，拒绝进场装饰进而开业的行为合理合法，故原告要求被告支付租金没有依据，也有违公平。5、关于违约金条款的适用。原告提起诉讼的理由是被告不履行合同约定的接房义务。如果原告在约定的时间按约定的交付条件和程序向被告交付涉案房屋，而被告延迟接受或拒绝接受，原告应按照租赁合同9.3条的特别约定，向被告主张违约责任并有权解除合同，而不能依据19.1条的约定，更不能按《补充协议》的约定向被告主张违约责任，因为特别约定优于普通约定。
本院经审理查明：
2011年12月10日，出租方新华海公司（甲方）与承租方卢米埃公司（乙方）就房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同书》一份。该合同约定的相关内容如下：无论最终该物业名称如何，标的房屋位于江苏省常州市纺仪厂的由出租人持有的“华海广场”项目商业楼地上第四层，该房屋的实际建筑面积约为4044平方米。放映夹层部分，乙方有权将其作为电影院的一部分投入使用，乙方须负责放映夹层所有的消防验收及相关行政手续的报备。双方同意最终交房时附件中红线内圈定建筑面积与4044平方米相比，上下浮动不应超出3%。若红线圈定建筑面积上浮的幅度超出4044平方米的3%，则计算租金和物业管理费时，3%为上限，即对上浮超出4044平方米的3%的部分，乙方无需缴纳租金和物业管理费；若实际面积下浮的幅度小于等于4044平方米的3%，乙方按照实际测量面积支付租金和物业管理费；但实际面积下浮超过3%的，乙方有权根据实际情况对项目进行重新评估，并根据评估结果决定是否继续履行本合同；在乙方选择不再履行本合同的情况下，本合同将终止，甲方应自合同终止后10日内将乙方已经交纳的履约保证金无息退还乙方，此外任何一方将不负有任何责任，但乙方应在知道实际面积下浮的幅度超出4044平方米的3%后5日内，以书面方式告知甲方继续履行合同或者终止本合同的意见，逾期未书面告知的，视为乙方同意继续履行，双方按实际测绘面积计算租金和物业费。乙方承租标的房屋用于开设“电影城”及其相关配套附属业务用途，其中“电影城”的设计规模应包括共约9个电影厅，约1214个座位。相关配套附属业务包括影院相关的小商品、纪念品、书籍、音乐、电影以及媒体相关产品、非正餐餐饮及小食品及饮料的零售服务。乙方如在标的房屋所在地成立独资经营公司使用承租房屋的，则乙方需将本租赁合同项下的全部权利义务转让给新成立的独资公司。该房屋的租赁期限为20年，暂定甲方于2014年12月31日前向乙方交付该房屋，并提前二个月通知乙方准确交场时间。交付日至起租日期间的3个月为乙方的装修及试营业免租期（交付租金的实际租赁期自免租期满之日开始起算，免租期满之日即为起租日；由于甲方的原因延误乙方装修或试营业的，免租期和租赁期限相应延长（7.1条）。起租日至次年的起租日对应日为第一个计租年度，以后计租年度依此类推。若因不可抗力导致乙方影城所在商业物业的开业建筑面积未达到商业物业总建筑面积的70%，乙方可在前述条件消失前相应延迟开业且不追究甲方的违约责任（7.2条）。本合同签订后15个工作日内，乙方向甲方支付70万元作为履约保证金。乙方所支付的履约保证金其中70万元用做租金抵扣，从计租日开始即按月扣除，直至扣完为止。租赁期限内租金计算方式：交付后3个月为装修及试营业免租期，第1年至第3年保底租金190.3万元，第4年至第6年租金为202.3万元……。租金采用先付后用的形式按季度支付，具体支付时间为乙方在前一期租赁费用期满前15日内向甲方支付下一期租赁费用。在本合同签订以后，甲方需按本合同第7.1条约定的交房时间和合同附件二的《影城项目交屋条件及分工界定》向乙方交付。交付时，甲方商业物业和租赁场地建设所需的各项法律手续应合法、有效、完备；租赁场地已经获得土地使用权证、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设工程施工许可等政府批准和权属证明及其他准许销售的相关证明文件；甲方应完成项目的建筑消防建设（取得建筑整体验收合格证及标的房屋电影院建筑工程消防设计审核意见书）；若交房时甲方不具备合法租赁的证明文件，乙方有权终止本合同，并且甲方应立即将乙方已交纳的履约保证金退还给乙方，并应赔偿由此对乙方造成的全部损失（9.1条）。甲方在具备房屋交付条件后，应书面通知乙方办理交接手续，租赁场地交付前，乙方应事先检查土建、结构、消防等工程的施工、铺设、安装工作，以协助甲方解决可能存在的错误、遗漏和质量问题。在收到甲方的交付通知后5个工作日内，乙方应派代表与甲方共同检查租赁场地状况，如租赁场地符合本合同约定的交付条件的，乙方应出具其格式与内容与附件三所相同的租赁场地交付确认书。如租赁场地确有不符合交付条件之处，乙方应在检查租赁场地后5个工作日内提出整改意见，甲方应根据乙方意见予以整改，并经乙方验收合格后，由乙方签署交付确认书；该交付确认书的签署日期，即为租赁场地的交付日期（9.2条）。甲方不能按交房条件附件二的要求交房，如整改后仍无法使用，乙方有权拒绝接收房屋，直至整改符合要求后方才接房，此时甲方应按照9.3条承担逾期交房责任（9.2.1条）。在本合同签订以后，如因甲方未按第7.1条约定交房逾期180日以内的，租赁期及免租期相应顺延，超过180日不能交房，乙方有权解除本合同，甲方应退还履约保证金并向乙方支付违约金100万元；如甲方按本合同第7.1条约定的交房时间和合同附件约定的条件向乙方交房，如乙方在90天内无故逾期接房，则视为免租期届满并起算租金；如乙方逾期接房超过180天的，甲方有权解除本合同，乙方已支付的履约保证金甲方不予返还，同时乙方应向甲方支付违约金100万元（9.3条）。经双方协商一致，可变更或解除本合同（16.1条）。本合同生效后，非依本合同约定或法定事由，双方均不得以其他事由为借口或无故单方解除合同，否则应按本合同的约定进行赔偿（16.4条）。因甲方违反本合同约定导致乙方解除合同的（本协议中已明确约定了违约责任的不适用本条约定），或者甲方擅自解除本合同的，甲方应向乙方支付违约金；双方同意，该违约金的金额为500万元；如实际损失超过违约金的，则按实际损失进行赔偿；因乙方违反本合同约定导致甲方解除合同或者乙方擅自解除本合同的，乙方应向甲方支付违约金。双方同意，该违约金的金额为500万元；如实际损失超过违约金的，则按实际损失进行赔偿（19.1条）。任何一方根据本合同约定追究违约责任，违约方除承担本合同相关条款约定的责任外，还应赔偿守约方为追究违约方责任或追索债权所实际发生的费用（19.4条）。本合同签订时，本合同约定的该标的房屋尚在开发建设中，甲方尚未取得该租赁物业的预售、预租许可证，双方同意不因该标的房屋尚未取得预售预租许可证而影响本合同的生效。如甲方或甲方关联公司今后成立商业营运公司负责管理、经营本项目商业物业的，各方同意本协议中甲方的权利义务转移给商业营运公司承担和享有，但甲方应承诺对商业营运公司在本协议中的义务承担连带责任；本合同中所指的物业管理公司包括本条款中所指的商业营运公司（24.2条）。上述租赁合同还包含5个附件，其中合同附件二《影城项目交屋条件及分工界定》对交付房屋应具备的条件及双方分工进行了界定；附件五《双方的经营许可证和标的房屋的产权证明》列明的相关文件为：1、双方企业法人营业执照；2、甲方项目立项批文、建设用地规划许可证；3、甲方项目建设工程规划许可证，工程建设项目开工（施工）许可证；4、甲方国有土地使用权证书，房产证；5、影院规划批复；6、环境评估报告；7、一次（整体大物业）消防验收批文。
2014年8月15日，新华海公司（甲方）与卢米埃公司（乙方）在常州市中级人民法院的诉讼过程中，就上述房屋租赁合同达成如下补充意见：1、甲方同意给予乙方租金方面的优惠，租金起租日的第一年免半年租金，第二、三、四、五年，每年各免三个月租金，即第二年到第五年的租金按九个月标准平均分成12个月按月支付。免租装修期由3个月改为5个月。如因乙方过错提前解除合同，以上优惠甲方有权撤销。2、双方确认房屋交房日期为2014年7月1日，并以该日为基础计算免租期，补充协议签订后一个月内乙方应按照租赁合同的约定验收房屋。2014年12月1日为起租日。甲方应在乙方确定承租人名称后7个工作日内办理租赁备案证明。3、乙方同意于2015年1月1日前（含本数）入场装修，于2015年4月1日影院开业。如因乙方过错未能按期装修、开业，则甲方有权撤销本补充协议第一条约定的优惠，并有权要求对方承担延迟违约金200万元。4、乙方已交付70万元保证金，乙方在银行账户被法院解封后7日内再支付给甲方25.15万元保证金，该95.15万元保证金依约抵作第一年租金。5、甲方同意乙方将其在租赁合同及本补充协议中的所有权利义务概况转让给第三方，但第三方必须是知名连锁院线或影院管理公司。概况转让后乙方退出原租赁合同及本合同关系。6、本协议签订后，甲方撤回起诉并同意法院及时将乙方查封的账户解冻，案件受理费由甲方负担。
上述补充协议签订后，双方组织人员于2014年9月11日对华海广场2幢4层（即涉案租赁房屋）进行了二次验收。卢米埃公司验收检查后认为存在以下问题：机电图纸预留的空调百叶未安装、桥架跨接未安装、空调机房排水、防水未实施到位、垃圾、管线未清理等，同时要求新华海公司及时解决，并保证不影响其进场装修进程。针对卢米埃公司提出的问题，2014年10月14日，新华海公司向卢米埃公司发送《关于房屋验收中存在问题的回复函》一份，说明上述问题分别于2014年9月26日、2014年9月13日、2014年9月15日、2014年9月27日安装、施工到位，清理完毕。
2014年11月28日，卢米埃公司向新华海公司发送《关于要求提供租赁场地房产证等证照资料复印件的催告函》（以下简称催告函）一份，要求新华海公司提供加盖其公章的涉案租赁场地相关证照复印件，包括土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证以及房屋权属证明等。卢米埃公司以便在收到上述证照资料后尽快对租赁场地进行最终验收，并在符合交付条件的情况下签署《房屋交付确认书》。针对上述催告函，新华海公司于2014年12月9日向卢米埃公司发送《回复函》一份，并随函寄送土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等证照复印件，同时说明前述四证在常州市中级人民法院诉讼中已提供，卢米埃公司必须按照补充协议约定按时进场装修，否则，新华海公司将依法解除合同。
2015年1月2日，新华海公司向卢米埃公司发送《解除合同通知书》一份。该通知书言明卢米埃公司的行为已构成根本违约，要求解除双方之间的《房屋租赁合同》及补充协议。庭审中，双方都同意并确认涉案合同已经解除。
2015年3月25日，常州华海置业有限公司出具《情况说明》一份。该说明载明：新华海公司是我公司的控股股东。华海城市广场4层房屋虽登记在我公司名下，但新华海公司可以以自己的名义对外出租经营。
另查明，涉案地块于2012年3月23日取得国有土地使用权证，土地使用权人登记为常州华海置业有限公司。该地块于2012年6月12日取得《建设用地规划许可证》（该许可证载明工程名称为1#-7#楼及地下室工程），于2012年9月13日取得《建设工程规划许可证》（该规划证载明7#楼包括影剧院），于2012年9月28日取得《建筑工程施工许可证》，建设单位为常州华海置业有限公司。2014年4月29日，常州市公安消防支队对常州纺仪厂地块新建6#、7#、部分地下室及华海城市广场负一层至第二层内装修工程进行了消防验收。2014年5月5日，该支队出具《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收合格。2014年5月29日，涉案房屋所属工程竣工验收合格。华海城市广场2幢401号房屋（涉案房屋）于2014年12月3日取得房屋所有权证，登记房屋所有权人为常州华海置业有限公司。华海城市广场2幢总建筑面积为13669.90平方米，华海城市广场2幢401号（即涉案标的房屋）建筑面积为4004.56平方米，与租赁合同约定的面积4044平方米相比少了近40平方米。新华海公司陈述，其在计算租金时，以实际面积作为计算依据。
庭审中，卢米埃公司提供了三份《情况说明》。该三份说明的主要内容为：2014年9-10月间，浙江星光电影院线有限公司、金太郎（北京）文化发展有限公司、浙江德信三杰影视策划有限公司就涉案影院转让一事作了初步接触，因种种原因，后终止了对该影院转让项目的进一步谈判。卢米埃公司提供该情况说明的目的是用以证明被告在签署补充协议后根据补充协议第5条约定，积极履约，介绍引进第三方院线对该场地进行考察，但均由于其租金水平及商业的招商情况、竞争环境等与其实际所称产出的效益、条件不符，最终不能达成进一步的转让。
上述事实，有《房屋租赁合同书》、《补充协议》、《关于要求提供租赁场地房产证等证照资料复印件的催告函》、《回复函》、《解除合同通知书》、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、房产证、房屋勘测报告以及当事人庭审陈述等证据证实。
本案争议焦点为：1、新华海公司是否具有原告诉讼主体资格；2、卢米埃公司是否构成违约；3、如果卢米埃公司的行为构成违约，租金和违约金应如何计算。
本院认为，新华海公司和卢米埃公司签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，该租赁合同合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
1、关于诉讼主体资格问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼，只有合同当事人才能享有合同规定的权利并承担合同规定的义务。涉案租赁合同的当事人是新华海公司和卢米埃公司，因此新华海公司有权基于涉案租赁合同的约定作为合同的相对方提起诉讼。卢米埃公司根据合同关于“如甲方或甲方关联公司今后成立商业营运公司负责管理、经营本项目商业物业的，各方同意本协议中甲方的权利义务转移给商业营运公司承担和享有”（第24.2条）的约定以及涉案房屋登记的所有权人为常州华海置业有限公司，认为常州华海置业有限公司才是适格原告，但本案中并没有证据证明已经成立了新的商业营运公司对涉案物业进行经营管理，更没有证据证明双方已经同意将涉案合同中新华海公司的权利义务转移给商业营运公司承担和享有，而且常州华海置业有限公司明确表示新华海公司可以以自己的名义对外出租经营，因此，卢米埃公司认为新华海公司并非适格原告的抗辩意见，因缺乏事实依据和法律依据，本院不予采纳。
2、涉案房屋是否具备交房条件。涉案租赁房屋地块已于2012年分别取得国有土地使用权证、《建设工地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。涉案房屋所处工程于2014年5月5日被综合评定为消防验收合格，于2014年5月29日竣工验收合格。涉案房屋已于2014年12月3日取得房屋所有权证。上述证照表明涉案房屋已经具备交付条件。虽然涉案房屋登记的所有权人登记为常州华海置业有限公司，但该权利主体的归属并不影响新华海公司交付房屋及卢米埃公司对租赁房屋的占有使用。卢米埃公司亦于2014年8月15日签订合同时明确将2014年7月1日定为交房日，该交房日是双方对租赁合同约定的交房日（2014年12月1日前）的进一步确定。且卢米埃公司在确定交房日后对涉案房屋进行了验收，新华海公司也对卢米埃公司提出的问题进行了整改。因此，按照合同的约定，涉案房屋已经具备交付条件，卢米埃公司应当按照约定接收房屋。
3、卢米埃公司是否存在违约行为。涉案租赁合同约定的交房日期为暂定于2014年12月31日前。后因双方发生争议，在常州市中级人民法院的诉讼过程中，新华海公司与卢米埃公司又达成了新的《补充协议》，双方明确交房日为2014年7月1日，并以该日为基础计算免租期。同时，卢米埃公司承诺于2015年1月1日前入场装修，于2015年4月1日前影院开业。由于补充协议于2014年8月15日签订，交房日期确认为2014年7月1日，这说明卢米埃公司在签订补充协议时知晓涉案房屋具备交房条件，否则不可能在签订协议时确认一个先于该签订日的交房日期。涉案房屋亦于2014年12月3日取得房屋所有权证。在涉案房屋具备交房条件的情况下，卢米埃公司应该按照约定接收房屋。然而，综合案件整体情况和卢米埃公司的具体行为看，其未能按照约定接收房屋，也未能在约定的时间内进场装修，其以自己的行为表明不履行主要合同义务，卢米埃公司的行为违反了合同的约定，构成违约，应当承担相应的违约责任。由于卢米埃公司不接收房屋，不履行合同义务，新华海公司遂于2015年1月2日向卢米埃公司发送《解除合同通知书》。庭审过程中，双方一致同意、确认涉案合同已经解除。卢米埃公司认为《补充协议》是被迫与新华海公司签订的，不能作为原告主张被告违约及支付违约金、租金的依据。从协议约定的内容看，该协议是对租赁合同相关内容的补充、变更，是对合同条款的进一步细化和完善，既有对卢米埃公司有利的约定，也有对新华海公司有利的约定，是双方协商一致修正的补充结果，总体上是一个双赢的协议，是双方真实意思的表示，故对卢米埃公司的上述辩解意见，本院不予采纳。关于出租率，合同约定“若因不可抗力导致乙方影城所在商业物业的开业建筑面积未达到商业物业总建筑面积的70%，乙方可在前述条件消失前相应延迟开业且不追究甲方的违约责任”，从约定的内容看，出租率的多寡影响的是影院的开业而非接收房屋和装修，且前提是因不可抗力，故卢米埃公司以未达到70%的出租率为由拒绝进场装饰的抗辩意见缺乏合法依据，本院不予采纳。
4、关于租金和违约金的计算
（1）关于租金。租赁合同约定，交付租金的实际租赁期自免租期满之日开始起算，交付后3个月为装修及试营业免租期，第1年至第3年保底租金190.3万元。《补充协议》约定免租装修期由3个月改为5个月；如因乙方过错提前解除合同，以上优惠甲方有权撤销；双方确认房屋交房日期为2014年7月1日，并以该日为基础计算免租期；乙方同意于2015年1月1日前（含本数）入场装修，于2015年4月1日影院开业。如因乙方过错未能按期装修、开业，则甲方有权撤销本补充协议第一条约定的优惠。根据租赁合同和补充协议的约定，涉案房屋的交付日期为2014年7月1日，免租期为5个月，起租日为2014年12月1日，即在正常情况下，卢米埃公司应自2014年12月1日起支付租金。但由于卢米埃公司违反约定，因此按照协议约定5个月的免租期予以撤销，应按租赁合同计算3个月的免租期，所以租金应从2014年10月1日计算至12月31日共3个月，即卢米埃公司应支付租金为1903000元／12个月＊3个月＊（4004.56㎡／4044㎡）=470992元。
（2）关于违约金。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，新华海公司已经按照租赁合同的约定建成租赁标的物，但卢米埃公司未能按照约定接收房屋，导致涉案合同解除，因此，卢米埃公司应当依据合同约定承担赔偿损失等违约责任。根据双方的约定，因违约产生的损失赔偿额的计算方法共有三条：1、如乙方逾期接房超过180天的，甲方有权解除本合同，乙方已支付的履约保证金甲方不予返还，同时乙方应向甲方支付违约金100万元（合同9.3条）。2、因甲方违反本合同约定导致乙方解除合同的（本协议中已明确约定了违约责任的不适用本条约定），或者甲方擅自解除本合同的，甲方应向乙方支付违约金。双方同意，该违约金的金额为500万元。如实际损失超过违约金的，则按实际损失进行赔偿。因乙方违反本合同约定导致甲方解除合同或者乙方擅自解除本合同的，乙方应向甲方支付违约金。双方同意，该违约金的金额为500万元。如实际损失超过违约金的，则按实际损失进行赔偿（合同19.1条）。3、乙方同意于2015年1月1日前（含本数）入场装修，于2015年4月1日影院开业。如因乙方过错未能按期装修、开业，则甲方有权撤销本补充协议第一条约定的优惠，并有权要求对方承担延迟违约金200万（补充协议第3条）。新华海公司认为，卢米埃公司的行为属于根本违约，其应根据19.1条的约定支付500万元违约金，同时根据补充协议第3条的规定支付200万元违约金，共计700万元。卢米埃公司认为，即使其存在违约行为，其应支付的违约金也应该按照9.3条的约定计算而非19.1条，19.1条系一般约定而9.3条系特别约定，且19.1条载明“本协议中已明确约定了违约责任的不适用本条约定”，因此应按照9.3条的约定计算赔偿金为100万元，同时认为补充协议不能作为本案诉讼的依据。
本院认为，从9.3条约定的内容来看，该条主要是对逾期接收房屋如何处理的约定，即适用该条违约责任的前提条件是“逾期接房”。就本案而言，卢米埃公司显然不存在逾期接收房屋的问题，而是以自己的行为和确认合同解除的方式明确表示不再租赁使用该房屋，故适用该条违约责任的基础丧失，卢米埃公司的抗辩意见不成立。如上所述，在新华海公司具备交房条件的情况，卢米埃公司违反本合同的约定不接收房屋，不履行合同主要义务从而导致合同解除，故卢米埃公司应按照19.1条的约定承担违约责任，即按照该条的计算方法向新华海公司支付违约金500万元。同时，卢米埃公司未能按照补充协议约定的时间对涉案房屋进行装修，其应对自己的违约行为承担责任，故卢米埃公司应按约定承担延迟违约金200万元。
综上，新华海公司的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条的规定，判决如下：
一、四川卢米埃影业有限公司卢米埃公司于本判决生效后十日内向南京新华海科技产业集团有限公司支付2014年10月1日至2014年12月31日的租金470992元。
二、四川卢米埃影业有限公司于本判决生效后十日内向南京新华海科技产业集团有限公司支付违约金700万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费64099元，财产保全费5000元，合计69099元，由四川卢米埃影业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 吴光前
人民陪审员 戴建平
人民陪审员 邱小路
二〇一五年六月十二日
书 记 员 李 倩