山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潍民一终字第1013号
上诉人（原审被告）张功美，居民。
委托代理人田宝，山东宝通律师事务所律师。
委托代理人宋丹丹。
被上诉人（原审原告）潍坊市奎文区北海路街道北胡社区居民委员会，住所地：潍坊市奎文区北海路西、福寿街南圣利巷内。
法定代表人李建，主任。
委托代理人田鲁东，山东鸢都英合律师事务所律师。
上诉人张功美因与被上诉人潍坊市奎文区北海路街道北胡社区居民委员会（以下简称北胡社区居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服潍坊市奎文区人民法院（2013）奎民一初字第444号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
经审理查明，2000年5月24日，北胡社区居委会（当时名称为潍坊高新技术产业开发区新城街道办事处北胡住村民委员会）作为甲方与作为乙方的张功美签订商品房租赁合同一份，约定北胡社区居委会将益利公司大院南新建商品房向村民出租，张功美租得33号商品房，面积22.46平方米，租期二十年，租金17280元，租金一次付清。合同第三条约定，乙方不准将所租房屋出租、转让，在租期内需要对房屋整修、改造须经村委同意，如出现事故，乙方自负。合同第四条约定，租赁期满后，乙方必须完好无损的向甲方交回房屋；在租期内，如果国家征用土地需要拆迁，征地方、租房户双方协商解决，甲方不作补偿和退还租金。
合同签订当日，张功美向北胡社区居委会交纳了约定数额的租金，北胡社区居委会为其出具了编号为0001274的开发区农村财务双代管专用收据。此后，张功美租用了争议房屋，并于使用过程中在房屋外搭建了院落。
2009年11月17日，奎文区城中村改造领导小组下发奎城中村发（2009）8号《奎文区城中村改造领导小组关于明确北海路商贸经济发展区北胡住村“城中村”改造范围的批复》，就北胡住村参与城中村改造的范围作出了规定。2010年5月16日，潍坊市人民政府下发了潍政复字（2010）216号《潍坊市人民政府关于奎文区北海路商贸经济发展区北胡住村城中村改造综合方案的批复》，对北胡住村城中村改造的相关事宜作出批复。
北胡社区居委会主张，张功美在租赁争议房屋后未经允许侵占集体土地，在租赁房屋外乱搭乱建，同时争议房屋所在土地已被列入政府拆迁征用范围，因此双方之间的租赁合同已不存在继续履行的条件，依法应予解除。为证明其主张，北胡社区居委会提供证据一，前述政府文件两份，北胡社区居委会以此证明张功美租赁房屋的土地被政府征用，北胡社区居委会作为集体土地管理者，应当根据政府文件，将土地收回后交付政府参与城中村改造。张功美经质证对两份文件的真实性提出异议，并认为文件内容并不能证明北胡社区居委会主张。证据二，照片一张，拍摄时间为2013年6月21日，北胡社区居委会称照片内容为张功美租赁房屋的现状，北胡社区居委会以此证明张功美违反约定，在租赁房屋前搭建了院落。张功美经质证对照片的真实性无异议，认为之所以对房屋外围进了改造搭建，是因为张功美租赁的房屋性质是商业用房，而北胡社区居委会未按约定提供相应的商业配套环境，张功美于2005年之后为使用方便才进行了搭建，且该搭建行为不能构成北胡社区居委会解除合同的条件。证据三，通知两份及通知贴在公开栏的照片两份，通知时间分别是2009年1月5日及2013年1月23日，通知内容为要求包括争议房屋在内的大院南商品房限期拆除。北胡社区居委会以此证明其向张功美履行了解除合同的通知义务。张功美经质证对证据的真实性提出异议，并主张张功美不存在对租赁合同的根本违约情形，北胡社区居委会不具备单方解除合同的权利。
张功美主张，北胡社区居委会未按约定提供商业用房相应的配套设施和条件，张功美是出于无奈和安全考虑才对其租赁房屋进行了搭建，并且在此过程中，北胡社区居委会并未提出异议。张功美在北胡社区居委会起诉前已向北胡社区居委会发出了可以就搭建物进行协商的通知，但北胡社区居委会未予回应。因此张功美的搭建行为不能构成对租赁合同的根本违约，北胡社区居委会不能以此解除争议合同。同时，北胡社区居委会提供的证据也不能证明包括租赁房屋下土地在内的相关土地已被政府征用，且即使是被国家征用，根据双方签订的租赁合同第四项，相关补偿应由征地方与租房户协商解决，北胡社区居委会也无权提出解除该合同。为证明其主张，张功美提供证据一，照片一张，张功美称照片内容为租赁房屋前的实际状况，张功美以此证明租赁房屋的外部环境存在脏乱差的现象，亦未形成发展第三产业的配套环境。北胡社区居委会经质证认为，1、照片不能显示出租赁房屋所在位置和环境脏乱差的关联性；2、造成照片显示环境的根本原因，是包括张功美在内的几个租赁户不退房，而周围的商品房均已拆迁完毕；3、北胡社区居委会每年都有专项资金和专门人员进行环境清理。证据二，2013年6月23日张功美通过邮政EMS和顺丰速运同时向北胡社区居委会寄送的关于商业房租赁事宜告知函及回执单2份。张功美以此证明在北胡社区居委会起诉之前，张功美同意就其搭建建筑物与北胡社区居委会进行协商，因此张功美不存在根本违约情形。北胡社区居委会经质证对该证据的真实性不予认可，同时否认北胡社区居委会收到过上述告知函。
另查明，北胡社区居委会在庭后发表调解意见，同意在双方解除租赁合同的情况下，除退还张功美尚未履行期间的租金外，另将其前期已履行部分的租金全部退还张功美，并放弃要求张功美赔偿损失的诉讼请求。
以上事实，有北胡社区居委会提供的房屋租赁合同、收款收据、奎城中村发（2009）8号文件、潍政复字（2010）216号文件及双方当事人的陈述等予以认定。
原审法院认为，本案双方当事人争议的主要焦点为：北胡社区居委会与张功美签订的房屋租赁合同是否可予解除。在北胡社区居委会、张功美签订的房屋租赁合同履行过程中，张功美在未取得北胡社区居委会同意的情况下私自对租赁房屋实施了加盖等改建行为，应认定张功美具有一定的违约情形。因包括租赁房屋在内的相关土地已被政府确认为城中村改造范围，且与租赁房屋相邻的同种情况房屋大部分已经拆除，争议房屋租赁合同已在客观上失去了继续履行的必要条件，因此，对于北胡社区居委会要求解除该租赁合同的诉讼请求予以支持，张功美应将租赁房屋交还北胡社区居委会，北胡社区居委会亦应退还张功美尚未履行期间的租金。根据双方20年租金17280元的约定，年租金应为864元，尚未履行期间为7年，共计6048元。北胡社区居委会在庭后发表调解意见，同意在双方解除租赁合同的情况下，将前期已履行部分的租金11232元全部退还张功美。因该意见系北胡社区居委会对于自己权益的自由处分，不违背法律规定，亦可对张功美因解除租赁合同产生的损失予以相应补偿，依法予以认定。张功美自行对租赁房屋进行的改造搭建行为，系违约行为，对于北胡社区居委会要求其拆除的诉讼请求，予以支持。因北胡社区居委会在庭后已放弃要求张功美赔偿其相关损失的诉讼请求，法院不再予以处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第五十一条、第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条及相关法律法规之规定，判决如下：一、解除北胡社区居委会与张功美的房屋租赁合同；二、张功美将其在租赁房屋外的自建建筑物拆除，并将租赁房屋交还北胡社区居委会；三、北胡社区居委会退还张功美租金6048元，并支付张功美补偿款11232元，共计17280元。以上判决第二、三项于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费1985元，由北胡社区居委会承担995元，由张功美承担990元。
宣判后，张功美不服，向本院提起上诉称：一、上诉人在向原审法院提交的《关于商品房租赁事宜告知函》中明确表示，不同意返还租金，并要求双方继续履行《房屋租赁合同》。但该证据在原审中未予认证。该证据可以证明双方并没有失去合同继续履行的条件。二、原审认定上诉人的搭建行为系违约，没有合同依据和法律依据。上诉人对租赁房屋的搭建行为是经过村委同意的，且最近几届村委均未提出异议。上诉人修建院墙的真正原因是被上诉人未按协议约定提供相应的商业配套设施，即搭建院墙是被上诉人违约在先造成的。退一步说，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》中仅约定不能对房屋本身进行修理和改造，没有约定不能搭建院墙，且上诉人在被上诉人起诉前已向被上诉人发出了可以就搭建物进行协商的通知，但被上诉人未予回应。故上诉人不存在违约行为。三、原审认定城中村改造使房屋租赁合同无法继续履行，没有证据和事实依据。首先，被上诉人未提供潍政复字（2010）216号文件原件，提出的规划方案仅仅是方案，未经政府批准，且是复印件，不是合法有效的证据。根据法律规定，证据材料为复制件，提供人拒不提供原件或原件线索，没有其他材料可以印证，对方当事人又不予承认的，在诉讼中不得作为认定事实的根据。其次，大部分房屋已拆除的认定与现状严重不符。本案类似的相关诉讼共有11起，目前正在审理过程中，争议租赁房屋均未拆除。四、原审适用法律错误。原审是依据合同法第九十四条规定作出解除合同的判决，但该条是合同的法定解除事由。原审认定合同解除依据主要有二个，一是合同失去继续履行的条件，但原审法院未依据合同法定解除的事由进行判决，同时，本案未构成“因不可抗力致使不能实现合同目的”的合同法定解除条件。即使该地块需要拆迁，根据双方租赁合同约定，也应由承租人和开发商直接协商补偿，而现状是没有任何组织或单位进行补偿的问题，亦没有规划许可、发布拆迁公告等。二是上诉人搭建院墙的行为违约。通过前述分析，搭建行为不构成根本违约，且搭建院墙系侵权之诉，与本案不一致，需另案处理，原审认定上诉人违约系适用法律错误。综上，原审认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人北胡社区居委会辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院认为，上诉人与被上诉人之间的商品房租赁合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，为合法有效合同，双方应按约履行。上诉人在原审中提交的《关于商品房租赁事宜告知函》，原审法院已组织双方当事人进行质证，因该函系上诉人对租赁合同履行情况提出的意见，在被上诉人要求解除合同的情况下，该函不能单独作为双方合同是否失去继续履行条件的依据，上诉人关于原审对该证据未予认证的上诉理由不成立，本院不予支持。根据原审中被上诉人提供的照片，可以证实上诉人对涉案房屋进行了搭建，上诉人称搭建时已获得村委领导的同意，但未提供相应证据予以证明，本院不予采信。上诉人主张其搭建院墙是被上诉人违约在先造成的，被上诉人不予认可，上诉人亦未提供相应证据证实，本院不予采信。因上诉人既未提供证据证实经与被上诉人协商后被上诉人认可其搭建行为，又未主动拆除搭建物，原审认定其搭建行为违反合同约定，并无不当，本院予以确认。被上诉人为证明涉案房屋已被列入城中村改造项目，在原审中提供了潍政复字（2010）216号《潍坊市人民政府关于奎文区北海路商贸经济发展区北胡住村城中村改造综合方案的批复》复印件等证据予以证明，其中载明包括涉案房屋在内的相关土地已被政府确认为城中村改造范围，上诉人虽对上述证据不予认可，但未提供反驳证据予以推翻，故上述证据可予以采信；结合与涉案房屋同样情况的房屋已大部分被拆除的情况，足以证明被上诉人关于涉案房屋需被拆除的主张，故涉案租赁合同失去了继续履行的客观条件。综上，原审法院认定涉案租赁合同符合解除条件并无不当，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。上诉人在二审中提出的本案应中止审理的申请，不符合法律规定，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1985元，由上诉人张功美负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 栾桂秀
审 判 员 杨景达
代理审判员 贾元胜
二〇一四年九月十七日
书 记 员 王 新