呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内01民终642号上诉人（一审原告）郭建国，男，1951年11月6日出生，汉族，退休职工，户籍地内蒙古武川县，住河北省石家庄市。委托代理人谷永炜，河北英陆律师事务所律师上诉人（一审原告）任俊萍，女，1956年1月24日出生，汉族，户籍地内蒙古武川县，住河北省石家庄市。系郭建国妻子。委托代理人谷永炜，河北英陆律师事务所律师。被上诉人（一审被告）王瑞忠，男，1973年1月9日出生，汉族，无业，住武川县可镇。委托代理人孟三红，爱德律师事务所律师。被上诉人（一审被告）郭建忠，男，1961年11月13日出生，汉族，无业，住武川县可镇。上诉人郭建国、任俊萍因与被上诉人王瑞忠、郭建忠确认合同无效纠纷一案，不服武川县人民法院(2015)武民初字第00444号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月7日公开开庭审理了本案。上诉人郭建国及郭建国、任俊萍的共同委托代理人谷永炜，被上诉人王瑞忠及其委托代理人孟三红，被上诉人郭建忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2009年5月29日，郭建忠以个人名义将位于武川县可镇工业西街路南的三间半房屋及院落出售给王瑞忠，双方签订了购房协议，协议约定房款53000元。由王瑞忠先支付30000元，剩余23000元待房屋过户至王瑞忠名下时付清。郭建忠二哥郭建业作为证人在协议上签字作证。协议签订后，王瑞忠支付郭建忠30000元，郭建忠一直未按双方协议约定协助王瑞忠办理房屋过户手续。另查明，郭建国与任俊萍为夫妻关系，二人于1980年3月22日登记结婚。郭建国与郭建忠为兄弟关系。郭建国原系武川县房地产管理所（以下简称武川县房管所）职工，后调动到河北省石家庄市工作。郭建国在武川县房管所工作期间，租住单位坐落于武川县可镇公房。根据武川县房管所出具的证明，该房屋出售给承租人郭建国，但未办理过房屋所有权证。该证明未明确房屋出售时间及具体金额。郭建国到石家庄市居住后，房屋一直由郭建忠居住。郭建国得知郭建忠将该房屋及院落出售给王瑞忠后，与王瑞忠协商要求在原来房款的基础上增加10000元作为补偿。后，双方经多次协商未达成一致，郭建国与任俊萍诉至法院。郭建国、任俊萍的诉讼请求为：1、依法确认王瑞忠与郭建忠签订的《购房协议》无效；2、诉讼费用由王瑞忠、郭建忠承担。一审法院认为，依照《中华人民共和国物权法》第十七条之规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”该法律明确规定，不动产权属证书是权利人对其享有的不动产物权的证明。在本案中，郭建国、任俊萍虽提供了购房（款）收据、房屋租赁明细、完税证明、通知书等证据，该系列证据不是本案争议房屋的法定不动产权属证明，故对该系列证据的关联性不予认可；同时，对郭建国、任俊萍出示由武川县房管所出具的证明，因该证明也不是法定的不动产权属证明，故不予采信。经原审法庭调查，武川县房管所的不动产登记簿上也没有郭建国、任俊萍是房屋所有权人的记载。郭建国、任俊萍未能提供有效证据证明其主张，故郭建国、任俊萍的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告郭建国、任俊萍的诉讼请求。案件受理费100元由郭建国与任俊萍承担。郭建国、任俊萍不服一审判决，向本院提起上诉称，1、一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审查明郭建国和任俊萍为夫妻关系，于1980年3月22日登记结婚。郭建国原系武川县房管所职工，婚后一直租住单位公房主房两间，自建一间半，长16米，宽14米，总面积为224平方米的小院。1994年3月9日单位将公房出售给郭建国、任俊萍。2009年5月29日在郭建国、任俊萍不知情的情况下郭建忠将此处院落出售给王瑞忠，侵害了郭建国、任俊萍的合法财产权。一审法院明知此房还未办理房屋产权的事实，作出判决，属于适用法律错误；2、一审法院完全可以确认王瑞忠和郭建忠签订的《购房协议》无效。通过一审庭审，郭建国、任俊萍出示的四组证据，可以证实此处院落属于郭建国、任俊萍所有，这些证据已形成了证据锁链，可以确认王瑞忠和郭建忠签订《购房协议》侵害了郭建国、任俊萍的合法财产权，应属于处分无效，依法确认《购房协议》无效。一审法院以上述四组证据不是不动产权属证明为由，判决驳回起诉是不对的，第四组证据是武川县房管所出具的，能够证明该房屋出售给郭建国、任俊萍的事实；3、武川县房管所至今不给郭建国、任俊萍领取房屋产权证，就是因为这个无效的《购房协议》造成的；4、诉争房产属于郭建国、任俊萍夫妻婚后共同财产，郭建忠未经郭建国同意私自处分郭建国、任俊萍夫妻共同财产，属于处分无效；5、郭建国、任俊萍出具的证据形成的证明郭建国、任俊萍合法相关权益的不动产登记簿完全可以证实争议院落属于郭建国、任俊萍所有。根据内蒙古自治区住房制度改革领导小组关于印发《内蒙古自治区向个人出售公有住房的暂行规定》的通知第15条规定，付清全部房款并住满5年后允许出售，原售房单位有优先购买权，根据这一规定，郭建忠和王瑞忠之间的购房协议应属无效。王瑞忠的取得也不属于物权法第一百零六条规定的善意取得，因此，所有权人郭建国有权依法追回房屋。请求二审法院撤销一审判决，予以改判，支持郭建国、任俊萍的诉讼请求。王瑞忠答辩称，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案涉案房屋原属武川县房管所的公有住房，经改制后转为个人所有，但郭建国没有交纳相关费用，没有取得房屋产权证照，也没有办理国有土地使用权证，所以不能证明该房屋属郭建国、任俊萍所有。一审中郭建国、任俊萍先后通过房管所出具了有关房屋的多份证据，但是证据之间相互矛盾，就连房屋的面积、四至都无法确定，王瑞忠、郭建忠在签订房屋购买协议时，房屋已经灭失，仅存南房的部分建筑物，土地使用权因没有交纳土地出让金不归郭建国所有，因此一审法院认定其不享有相关的物权权利是正确的；2、即使郭建国、任俊萍对争议房屋享有所有权，王瑞忠、郭建忠的购房协议也是成立的。郭建国已经将该房屋转让给了郭建忠，允许其自由处分，郭建忠将自有住房出售后，在该房屋连续居住并以自己的名义立户，以自己的名义交纳水电费并以自己的名义交纳购房款500元；3、郭建国、任俊萍知晓并同意出售该房屋，但在王瑞忠办理土地使用权证以及房屋所有权证时，郭建国利用其武川县房管所职工的身份，故意阻碍王瑞忠办理证照，要求王瑞忠再支付1万元购房款，在武川县房管所组织下双方达成协议，但在签订协议时郭建国再次反悔提出更高的要价，导致争议至今。郭建国、任俊萍的行为是反悔行为而不是不知情，关于这一点有武川县法院和武川县公安局笔录为证；4、王瑞忠购买房屋时房屋已经灭失，王瑞忠花费了25万元建造，该房屋是王瑞忠个人建造的，与郭建国没有关系，不具有返还可能，如果支持郭建国、任俊萍的请求，将使矛盾更加激化，郭建国、任俊萍的请求也不现实；5、郭建国与郭建忠属于直系近亲属，存在特殊的身份关系。郭建忠答辩称，认可郭建国、任俊萍的上诉请求和理由。在二审审理过程中，当事人均未向法庭提交新证据。经二审审理查明,郭建国与任俊萍为夫妻关系，二人于1980年3月22日登记结婚。本案诉争的三间半房屋位于武川县可镇，其中两间原为郭建国所在单位武川县房管所的公房，由郭建国一家租住。另一间半房屋为郭建国在其租住的公房旁自行修建的房屋。上世纪八十年代末、九十年代初，郭建国调动到河北省石家庄市工作，全家搬离争议房屋后郭建国的五弟郭建忠在该房屋中居住多年。1994年武川县房管所将郭建国租住的公房出售给郭建国。1994年3月9日由他人代郭建国向武川县房管所交付购房款1700元，2005年4月11日由郭建忠代郭建国再次交付购房款500元。2009年5月29日，郭建忠与王瑞忠签订一份《购房协议》，内容为：“1、甲（郭建忠）乙（王瑞忠）双方防止纠纷，特定此协议。2、甲方将工业西街三间半房产卖与乙方，地基16米×14米＝224平方米。南房现存，正房倒塌椽檩砖瓦俱在，其余院内东西都归买主。3、双方商定价格伍万叁仟元整（包括过户）。4、乙方先付甲方叁万元，剩余一月之内交清，甲方同时转交房产证。甲方郭建忠，乙方王瑞忠，中介郭二（郭建业，系郭建国的二弟）、张承新”。协议签订后，王瑞忠交付郭建忠购房款3万元，郭建忠将其控制的院落及房屋交付王瑞忠。2009年王瑞忠将争议的院落及房屋进行了重建和维修。武川县房管所2014年11月4日出具了《情况说明》，内容为：“经查阅‘房屋租赁明细帐’和‘财务档案’，坐落于武川县可镇东临曹生财房屋（北房2间39平方米，凉房3间23平方米）共62平方米，之前属武川县房管所公房，后出售给承租人郭建国，但未办理过房屋所有权证”。王瑞忠曾于2011年对郭建忠提起诉讼，要求其履行《购房协议》。在该诉讼中，一审法官就案件事实对郭建业进行了询问，制作了问话笔录。郭建业陈述：“房主是老大郭建国的，老五（郭建忠）说老大把该房子给了他了，他有权卖。我就是给介绍了一下，与我没关系。那两间房当时已经破的不行了，卖的价格也值当时的价……”。2014年10月11日一审法院开庭审理本案过程中，郭建忠陈述：“买卖房子时没通过老大（郭建国），我们两口子下岗没钱，房子是我大哥（郭建国）的，我一直居住了6年，交的电费。正房顶子拆了，后墙裂开了，不能住人，西边那间裂开了，我住的那间还行。出售的时候以我的名义出售的，说我大哥给我了”、“没有真给我，我当时骗人的。交了房产5万（笔误，应该为“百”）（购房款）是我给我大哥交的。谁去交写谁的名字”。本院认为，本案争议的焦点为诉争的房屋买卖合同是否有效。根据查明的事实，武川县房管所于1994年将诉争房屋出售给郭建国，郭建国交纳了购房款2200元，其在调动到石家庄工作前一家人一直居住在该房屋中。郭建国、任俊萍已经实际取得了诉争房屋。郭建业和郭建忠的陈述以及《购房协议》中对转交房产证的约定可以印证证明以下事实：一、郭建国、任俊萍没有将诉争房屋赠与郭建忠，郭建忠没有取得诉争房屋的所有权或者处分权；二、郭建忠向郭建国、任俊萍隐瞒了其将诉争房屋售于他人之事，郭建国、任俊萍对王瑞忠与郭建忠买卖诉争房屋的事实不知情；三、郭建忠在签订购房协议时向王瑞忠谎称其取得了房屋的所有权，郭建忠对诉争房屋没有所有权或者处分权王瑞忠不知情。故郭建忠在签订《购房协议》时对诉争房屋没有所有权或者处分权，其未经郭建国、任俊萍同意对诉争房屋的处分属于无权处分。但郭建忠与王瑞忠签订的《购房协议》，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，且最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款明确规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故王瑞忠与郭建忠签订的《购房协议》有效，郭建国、任俊萍要求确认该协议无效的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。在签订《购房协议》过程中，王瑞忠对郭建忠没有诉争房屋的所有权或者处分权并不知情，为善意买受人，没有过错。郭建忠明知其没有诉争房屋的所有权或者处分权而隐瞒事实，将该房屋出售于他人，应当承担相应的过错责任，郭建国、任俊萍由此受到的损失可向郭建忠主张。一审判决程序合法、判决结果正确，但认定部分事实及适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、最高人民法院《关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由郭建国、任俊萍负担。本判决为终审判决。审 判 长  靳宝维审 判 员  刘 艳代理审判员  张 浩二〇一六年六月七日书 记 员  董 丽