天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第0011号
上诉人（原审被告）天津合生珠江房地产开发有限公司，住所地天津市宝坻区京津温泉城珠江南路1号，现办公地址天津市南开区霞光道1号宁泰广场17层。
法定代表人赵玉亭，总经理。
委托代理人王××，该公司法律部职员。
被上诉人（原审原告）石砾。
委托代理人杨顺国，天津万钧律师事务所律师。
委托代理人李晓慧，天津万钧律师事务所律师。
上诉人天津合生珠江房地产开发有限公司因与被上诉人石砾商品房买卖合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2013）宝民初字第2152号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院查明，2010年12月2日石砾与天津合生珠江房地产开发有限公司签订商品房买卖合同（合同编号：2010-9156694）约定，石砾购买天津合生珠江房地产开发有限公司开发的天津市宝坻区周良庄镇京津温泉城上京康园240-101住宅。商品房价款为3882270元，主合同约定石砾于2009年5月12日前一次性给付全部房款；补充合同约定石砾应于2009年4月19日前给付天津合生珠江房地产开发有限公司首付款1164681元，于2009年5月19日前支付房款2717589元。商品房竣工经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付，天津合生珠江房地产开发有限公司于2010年5月30日前将符合上述条件的房屋交付石砾使用。商品房交付时天津合生珠江房地产开发有限公司应当书面通知石砾办理商品房交接手续，提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。主合同第五条约定：除遇不可抗力外，天津合生珠江房地产开发有限公司如未能按合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，石砾有权向天津合生珠江房地产开发有限公司追究已付款利息，利息自合同约定天津合生珠江房地产开发有限公司应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；如超过上述期限合同继续履行，赔偿同期贷款利率。合同同时约定了交楼标准（精装修）。补充合同第十六条约定，关于产权办理双同意变更为：石砾委托天津合生珠江房地产开发有限公司办理房屋所有权转移登记手续，天津合生珠江房地产开发有限公司在商品房交付使用并办理完初始登记之日起180天内为石砾办妥房屋所有权转移登记，并将房屋所有权证交付石砾，否则每逾期一年，天津合生珠江房地产开发有限公司向石砾支付已付房价款1%的违约金，石砾应按天津合生珠江房地产开发有限公司的要求及时向天津合生珠江房地产开发有限公司提供全部办理产权的相关资料并缴纳相关费用，如因石砾原因不能在约定时间内取得房屋所权证，出卖人不承担责任。合同对其他权利义务进行了约定。天津合生珠江房地产开发有限公司于2010年10月24日向石砾出具收取康园240-101#房屋房款3882270元的发票一张。关于合同约定付款日期、交房日期均在合同签订之前，庭审中双方均称，因诉争房屋是先行出售给案外第三人，退房后，石砾购买，故此仍然用原来合同条款，合同签订后双方口头约定将交房日期变更为2011年5月30日前。另查，2009年8月3日天津合生珠江房地产开发有限公司与天津市南洋装饰工程公司签订康园（15#地）室内装修施工工程合同（一），主要内容为：工程为天津市宝坻区上京康园（15#地）E1b、E3b、F1b、F2b、E5b、E7b户型已售出别墅室内精装修施工工程，其中包括宝坻区周良庄镇京津温泉城上京康园240-101，该房屋工期为2010年4月30日前，合同对承包范围和内容、承包方式和价款、工程质量及验收、付款方式等权利义务进行了约定。2010年10月20日包括宝坻区周良庄镇京津温泉城上京康园240-101在内的第一批115幢别墅室内装修工程经承建、监理、设计、建设单位四方竣工验收。2010年4月27日天津合生珠江房地产开发有限公司取得宝坻区周良庄镇京津温泉城上京康园240-101竣工验收备案书，同年5月25日天津合生珠江房地产开发有限公司取得该房屋的天津市新建住宅商品房准许交付使用证。2012年3月6日石砾以诉争房屋存在客厅地砖有裂缝等质量问题为由未收房。2012年5月19日天津合生珠江房地产开发有限公司将诉争房屋交付给石砾。庭审中天津合生珠江房地产开发有限公司方称2011年5月27日向石砾发出了书面收楼通知书，但没有证据予以证实。石砾否认收到上述通知，同时称因为天津合生珠江房地产开发有限公司没给石砾书面通知，经电话联系对方称装修尚未完工，因此未在约定日期收楼；此外天津合生珠江房地产开发有限公司交付房屋时装修没有完工，完工部分质量存在问题，中水、温泉水不通。另查，诉争房屋产权证尚未办理。
一审法院认为，公民、法人或其他组织从事民事活动，应当在不违反国家法律、政策及不违反社会公共利益的前提下进行，同时遵守诚实信用及公平原则，全面履行各自的义务。本案中双方签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，法院予以确认。石砾按合同约定支付了房款，天津合生珠江房地产开发有限公司应按约定日期将符合同约定标准及法定条件的商品房交付给石砾；诉争房屋在合同签订之前经竣工验收备案、取得准许交付使证，并且装修已经竣工验收，因此符合了法定及约定交付条件；石砾在2012年3月6日验房时以房屋装修存在质量问题为由拒收，属于受领迟延，此后不应再由天津合生珠江房地产开发有限公司承担逾期交房的违约责任，同时因天津合生珠江房地产开发有限公司不能举证证实此前按合同约定书面通知石砾收房，故认定自2011年5月31日至石砾验房前一日即2012年3月5日，天津合生珠江房地产开发有限公司逾期交付房屋，应当按约定承担逾期交房的违约责任，给付石砾已付房款利息，数额按上述逾期期间、石砾已付房款数额及中国人民银行同期贷款利率计算利息数额（利率附后）。石砾主张诉争房屋在交付时装修未完成，此时诉争房屋的装修早已竣工验收，石砾上述理由不能成立，若确实存在质量问题、温泉水、中水未通的事实，石砾可依据合同约定，向天津合生珠江房地产开发有限公司另行主张违约责任。关于逾期办证的责任问题。虽然合同双方并未明确办理商品房初始登记的具体期间，但根据《天津市商品房管理条例》第十四条第一款：“房地产开发企业应当自商品房竣工验收合格之日起三十日内，按照国家和本市规定，申请办理商品房所有权初始登记。”本着有约定从约定、无约定从法定的原则，天津合生珠江房地产开发有限公司应在法律规定期间内申请办理商品房所有权初始登记，后按合同约定为石砾办理商品房所有权转移登记。天津合生珠江房地产开发有限公司虽主张商品房初始登记未能办理系政府原因所致，但未提供充分证据证明，客观上未按约为石砾理商品房所有权转移登记，应属违约，应当承担逾期办证的违约责任。关于逾期办证违约金的起算时间及数额问题。合同约定“天津合生珠江房地产开发有限公司在商品房交付使用并办理完初始登记之日起180天内为石砾办妥房屋所有权转移登记，并将房屋所有权证交付石砾”，因天津合生珠江房地产开发有限公司应于商品房竣工验收完毕三十日内申请所有权初始登记，故此天津合生珠江房地产开发有限公司应于诉争房屋交付之日起180日内为石砾办妥房屋所有权转移登记，并将房屋所有权证交付石砾。故此逾期期间应自实际交付诉争房屋之日起180天后起算，即自2012年11月16日起暂计算至2013年6月15日，并按合同约定计算违约金数额。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《天津市商品房管理条例》第十条、第十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、天津合生珠江房地产开发有限公司于判决生效后五日内给付石砾已付购房款利息192867元（自2011年5月31日至2012年3月5日按石砾已付房款3882270元及中国人民银行同期贷款利率计算）；二、天津合生珠江房地产开发有限公司于判决生效后五日内给付石砾逾期办证违约金22647元（自2012年11月6日起暂至2013年6月5日并按已付房款3882270元、每年1%计算数额）。三、驳回石砾其他诉讼请求。天津合生珠江房地产开发有限公司如果未按上述期限履行给付义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6044元已减半收取3022元，由石砾负担962元，由天津合生珠江房地产开发有限公司负担2060元，天津合生珠江房地产开发有限公司负担部分于判决生效后五内缴纳。
一审法院判决后，上诉人天津合生珠江房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。天津合生珠江房地产开发有限公司认为原审判决认定事实不清，适用法律错误。其主要理由是：第一，上诉人与被上诉人于2010年12月2日签订房屋买卖合同，约定上诉人应于2011年5月30日前将符合条件的房屋交付被上诉人使用。诉争房屋在签订商品房买卖合同之时已具备交付条件，上诉人并不存在逾期交房。上诉人已履行交房义务，被上诉人于2012年5月19日经多次催促才确定收楼，上诉人不应承担逾期交房的违约责任。第二，办理房屋产权证的条件是需房屋交付使用并办理初始登记，涉诉访房屋于2012年5月19日交付被上诉人使用，上诉人于2013年7月完成初始登记，应于2014年1月前办妥房屋所有权证，故上诉人不存在任何违约行为，不应承担逾期办证的违约责任。故上诉人天津合生珠江房地产开发有限公司请求二审法院：1、依法撤销天津市宝坻区人民法院（2013）宝民初字第2152号民事判决；2、诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人石砾辩称，上诉人的上诉请求及理由没有事实和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。故被上诉人请求二审法院：依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。双方当事人在本院二审期间均没有提出新的证据。
本院认为，上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。天津合生珠江房地产开发有限公司并未提供充分证据证实其按合同约定书面通知石砾收房，应承担举证不能的不利后果，一审法院认定自2011年5月31日至石砾验房前一日即2012年3月5日，天津合生珠江房地产开发有限公司逾期交付房屋，按约定承担逾期交房的违约责任，并无不当。另，一审法院认定上诉人逾期办理诉争房屋所有权证的逾期期间自实际交付诉争房屋之日起180天后即自2012年11月16日起算，符合有关规定和合同约定。上诉人主张不应承担逾期办证的违约责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人天津合生珠江房地产开发有限公司的上诉请求，理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4827元，由上诉人天津合生珠江房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷 焱
代理审判员 刘剑腾
代理审判员 张炳正
二０一四年一月二日
书 记 员 刚继斌
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……