上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪一中民二（民）终字第3399号
上诉人（原审被告）张建明。
委托代理人吴季杨，上海市天华律师事务所律师。
委托代理人吴健，上海市天华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海远东不锈钢制品厂。
委托代理人彭芹根。
委托代理人唐桂华，上海市九鼎律师事务所律师。
上诉人张建明因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2013）奉民三（民）初字第905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月4日受理后依法组成合议庭，于2013年12月17日公开开庭进行了审理。上诉人张建明及其委托代理人吴健、吴季杨，被上诉人上海远东不锈钢制品厂（以下简称远东厂）的法定代表人彭建荣及其委托代理人彭芹根、唐桂华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，案外人上海联申建筑装璜工程有限公司（以下简称联申公司）系坐落于原奉贤县四名村使用总面积为1，457平方米的房地产的产权人。1992年10月29日，联申公司与远东厂签订了《双方承包协议书》一份，约定将上述房地产中的房屋四间和场田150平方米给远东厂使用，远东厂支付联申公司每年人民币（下同）壹万元整，从1992年11月1日开始至1993年10月底止，如无情况可延续等内容。
2008年1月18日，远东厂与张建明签订《车间租用协议书》一份，约定：远东厂把不锈钢车间租给张建明加工产品业务，但不得作为其他用途，张建明在加工产品期内各种产品加工款项必须汇入远东厂单位……；张建明在租用期内不得改造或拆毁……；租用费用每月3，000元，每年36，000元，付款方式先付款后使用；租用期限从2008年1月1日到2009年1月1日止为期壹年……。
2009年1月22日，联申公司的法定代表人彭芹根向张建明出具承诺书一份，载明：为了甲方的转制并考虑到张建明对联申公司的贡献，甲方对乙方（张建明）作出承诺如下：“一、2009年度张建明使用的车间、办公室、仓库做免费一年；二、2009年度管理费上缴为2%以开出增值税发票为准，……；三、乙方原投资款：行车2.8万元，管道1.2万元，电器电箱等7，500元，简易棚2，500元，计人民币伍万元整，经转制时由甲方补差给乙方；四、搬场费由甲方补偿给乙方。”落款“甲方签字”处由联申公司法定代表人彭芹根签字并加盖了联申公司的公章，“乙方签字”处为张建明的签名。
远东厂于2009年2月6日向张建明出具承诺书载明：“本厂决定，公司法人同意，从09年起将本厂厂房一半转让给张建明，如转让不成，则将由张建明免费使用十年”，并加盖了远东厂的公章。
2009年7月16日，张建明投资成立了一人有限责任公司即上海明隆药化设备有限公司。
2012年9月18日，联申公司向上海明隆药化设备有限公司（法人代表：张建明）发出催款函一份，称因从2009年1月1日在联申公司所租借的钣金车间、仓库、办公室等房屋到目前已有4年，但至今没付过车间等租借费，故请支付车间等房子租借费，付款内容为：1、钣金车间317平方；2、办公室30平方；3、仓库、宿舍45平方；4、厕所11平方；5、自行车棚30平方；6、场地200平方。上述内容付款金额每年为76，209元，乘以4年，合计304，836元。张建明收悉后于2012年9月24日向联申公司法人代表彭芹根复函，声明其是联申公司的合法股东；其与彭芹根有过口头协议，对联申公司的划分有过明确的态度，联申公司厂房、场地等各得一半；对其拥有的一半厂房有处置权等内容。
2013年3月27日，远东厂诉至法院，要求判令：1、张建明偿付远东厂厂房占用费304，836元；2、张建明搬离远东厂厂房；3、诉讼费用由张建明承担。庭审中，远东厂增加一项诉讼请求：要求判令解除远东厂、张建明之间的租赁关系，并明确：第1项诉讼请求即判决生效日前四年的租金；第2项诉讼请求即要求张建明搬离坐落于奉贤区川南奉公路8503号内317平方米的钣金车间、11平方米的厕所、45平方米的仓库宿舍、30平方米的办公室、30平方米的自行车棚、200平方米的场地。
经双方当事人一致确认，张建明实际租用的房地产为钣金车间317平方米、厕所11平方米、仓库宿舍45平方米、办公室30平方米、自行车棚30平方米和场地200平方米。
另查明，张建明自《车间租用协议书》租期届满之日起至今未向远东厂支付过任何租金。
原审认为，远东厂、张建明为本案《车间租用协议书》的签订人，该协议并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。据此，远东厂当然享有合同权利并承担合同义务。至于其非系争房屋的所有权人，并未影响到其应享有及承担的权利义务。且其使用系争房屋具有合同依据，房屋产权人联申公司也认可远东厂的转租行为，故远东厂为本案适格主体，张建明的辩称并无法律依据，法院不予采信。
关于远东厂、张建明之间是租赁关系还是承包关系的问题。法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据远东厂、张建明签订的《车间租用协议》，远东厂把不锈钢车间租给张建明，张建明向远东厂支付租用费的内容，即为对租赁关系的具体约定，故法院认定双方当事人之间是租赁关系。
关于张建明对系争房屋是否享有十年免费使用的权利的问题。法院认为，首先，从承诺书的内容上看，“将本厂厂房一半转让给张建明，如转让不成，则将由张建明免费使用十年”的陈述过于简单，既未陈述厂房转让的原因，又未约定转让的标的、价款、履行方式等内容，且张建明亦未举证证明转让未果的原因系由远东厂所致；其次，从承诺书的形成时间来看，联申公司曾于2009年1月22日对张建明作出过“免费使用一年”的承诺，远东厂又于同年2月6日向张建明承诺“免费使用十年”，远东厂继联申公司之后重复承诺的行为有违常理且当事人间利益严重失衡。再者，远东厂非系争房屋的产权人，且张建明未能举证证明远东厂作出“免费使用十年”的承诺系征得了房屋产权人即联申公司的同意。基于以上理由，法院对该承诺书不予采信。
关于本案车间租用关系可否解除的问题。法院认为，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。远东厂、张建明的租用协议已于2009年1月1日到期，远东厂、张建明至今亦未签订书面的租赁合同，故远东厂、张建明之间自2009年1月2日起即为不定期租赁关系。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。张建明自2009年1月2日起未向远东厂支付过租金，长达四年之久，违背了租赁合同的根本目的，故远东厂要求解除与张建明之间的租赁关系的诉讼请求，有事实及法律依据，法院予以支持。租赁合同解除的，承租人应负腾房义务，故对远东厂要求张建明搬离租赁物的诉讼请求，法院依法予以支持。
关于合同解除的后果处理的问题。（一）租金标准的问题，因远东厂未就其主张的每年76，209元的标准向法院提供任何依据，故对远东厂的主张法院难以采信。鉴于远东厂、张建明未订立书面的租赁合同，故法院认为应参照远东厂、张建明原先签订的《车间租用协议书》中每年36，000元的标准计算租金为妥。审理期间，张建明向法庭递交的书面代理词称远东厂方从未以自己的名义向张建明催讨过诉讼中所称的租金，远东厂提起的诉讼请求已超过诉讼时效。对此，法院认为，远东厂虽未以自己的名义向张建明主张过租金，但就系争租赁物的租金，联申公司曾于2012年9月18日向张建明发出催款函进行过催讨，张建明收悉后亦进行了回函，故张建明对其占有使用系争租赁物所负的债务于当时应属明知。法律规定，延付或者拒付租金的时效为一年。对远东厂主张的2011年9月18日前的租金部分，因已过诉讼时效，法院不予支持。对自2011年9月18日起至判决生效日止的租金部分，法院依法予以支持。（二）张建明对租赁物的投资的问题。合同解除后，合同已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。根据张建明提交的2009年1月22日的承诺书载明，“乙方原投资款：行车2.8万，……，计人民币伍万元整，经转制时由甲方补差给乙方”，因双方当事人对该证据的真实性均不持异议，故法院认定张建明对系争租赁物的投资为50，000元，上述投资款应在张建明搬离租赁物的同时由远东厂补偿给张建明。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十一条、第二百一十五条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，于二一三年十月二十四日作出判决：一、解除上海远东不锈钢制品厂与张建明之间的车间租用关系；二、张建明于判决生效之日起十日内搬离坐落于上海市奉贤区川南奉公路8503号内317平方米的钣金车间、11平方米的厕所、45平方米的仓库宿舍、30平方米的办公室、30平方米的自行车棚和200平方米的场地；三、张建明于判决生效之日起十日内给付上海远东不锈钢制品厂自2011年9月18日起至判决生效之日止的租金，租金按每年人民币36，000元予以计取；四、上海远东不锈钢制品厂于判决生效之日起十日内补偿张建明人民币50，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5，872元，由上海远东不锈钢制品厂负担人民币4，485元，由张建明负担人民币1，387元。
判决后，张建明不服，上诉于本院，诉称：张建明与远东厂之间不存在租赁关系，仅为承包经营。远东厂出具的承诺书，作为张建明长期承包，双方协商的结果，原审法院应当对该承诺书予以认可。现要求二审撤销原判，改判驳回远东厂的原审诉请。
被上诉人远东厂辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为：张建明与远东厂签订的《车间租用协议》系双方真实意思表示，应当认定为合法有效。根据本案查明的事实，远东厂将不锈钢车间租给张建明使用至今，双方之间存在租赁法律关系。张建明主张双方仅存在承包关系不存在租赁关系，没有事实依据，本院不予采信。关于远东厂出具的张建明免费使用车间十年的承诺。对于该承诺书的真实性远东厂不予认可。本院认为，车间的权属属于联申公司，远东厂无权作出处分；且张建明也明知联申公司才有处分权，却从未要求联申公司作出追认。另该承诺书同联申公司的其他免费使用承诺有冲突，其存在的真实性、合理性存疑，张建明又无法合理解释，因此本院对该承诺书的证明效力亦不予认可。综上所述，上诉人张建明的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5，872元，由张建明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 吴 瑛
二〇一四年二月八日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……