拟稿单位
拟稿人范藜拟稿
时间2015.12.17核稿
意见（印12份）领导
批发
广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第2302号
原告（反诉被告）覃海嵘，女，壮族，身份证住址深圳市南山区。
委托代理人陈艳枝，广东盛唐律师事务所律师。
委托代理人杨理娣。
被告（反诉原告）许海坤，男，汉族，身份证住址深圳市宝安区。
原告覃海嵘诉被告许海坤房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告覃海嵘的委托代理人陈艳枝、杨理娣，被告许海坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年5月4日，原告、被告签署了《房产买卖合同》。合同中约定买方购买卖方位于宝安区花样年花郡家园x座xx的房产，建筑面积为27.53平方米，价格为938000元。《房产买卖合同》中第八条约定：房产过户税费承担约定：买卖双方按规定应付税费、可能发生的费用及税费承担约定如下：卖方应付税、费及买方应付税、费均由买方承担。然而，在交易过程中，原告先后为被告垫付了担保费2425元、银行补偿金1454元、担保费11590元。在原告配合办理完房产过户手续后，经原告多次催促，被告仍拒绝返还。房产过户后，原告发现被告在其尚未结清上述款项亦未告知原告的情况下，擅自破坏房产原有门锁，并在更换门锁后，占用了宝安区花样年花郡家园F座4I的房产。截止起诉日，已产生了相应的物业费用共计256.47元。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告支付原告为其垫付的担保费14015元、银行补偿金1454元共计15496元及利息159.27元（自2015年7月30日暂计至2015年10月18日，实计至付清款项之日止，依据人民银行同期贷款利率计算）；2、被告支付房屋使用费2719.96元，（自2015年6月24日暂计至2015年10月18日）；3、被告支付原告为其垫付的物业费用共计256.47元；4、被告支付因其违约导致原告发生的律师费7000元；5、被告承担本案诉讼费用。
被告许海坤答辩并反诉称，2015年5月4日，被告与原告签署了《房产买卖合同》和《深圳市二手房交易提示》，原告恶意提供证据时候并没提交《深圳市二手房交易提示》，此提示第三点关于佣金、代办费用（此费用须在过户前付清），被告已付且已过户，同时原告在被告不知情和未取得反诉人同意的情况下改变了赎楼方式：担保公司到银行作担保由银行赎楼（注：银行短贷利息由此产生）改变为原告直接向担保公司借款赎楼（注：无银行短贷利息产生）。经与原告协商无果后，被告依据《房产买卖合同》第十一条约定在通知原告的情况下更换了房锁。综上请求法院判决：1、原告赔偿迟延交付违约金3752元；2、原告赔偿公积金贷款转商业贷款补偿金1600元；3、原告承担诉讼费用。
经审理查明，2015年5月4日，原告覃海嵘（卖方）与被告许海坤（买方）签订一份《房产买卖合同》，约定原告将其位于深圳市宝安区花样年花郡家园x座xx物业（深房地字第××号）转让予被告，转让成交价938000元；该房产赎楼方式约定为委托担保公司赎楼，卖方应在签订本合同后七日内作委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付担保公司用于办理赎楼、过户等；买方应于合同签订之日支付定金50000元；买方应于2015年5月23日前预付首期款以银行实际监管为准，到买方贷款银行作资金监管，依据监管合同存入监管账户，卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议；卖方应在买卖双方办理首期购房款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准，如银行承诺的贷款少于应交房款余额的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内向第三方或监管银行补足首期款，卖方应一同办理首期款监管手续并配合买方办理按揭申请手续，并签署《收款账户确认书》等银行要求签署的相关文件；买卖双方按规定应付税费、可能发生的费用及税费承担约定为买方承担所有税、费，如在合同正常履行过程中，因国家或地方政策原因，增设税费种类或提高税、费的，双方约定由买方承担，如因卖方房产逾期供楼或断供导致多出的赎楼费用，由卖方承担；在买方贷款银行出具贷款承诺输及卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记日起三日内，买卖双方需签订《深圳市二手房买卖合同》，并办理房产过户手续，如任何一方需委托第三方办理过户手续，应当在过户前3日内作好授权委托手续给第三方；在房产过户收文回执载明的回复日期届满之日起三日内，买卖双方应办理缴纳税费的手续，买方应在办出其名下新房产证后当日内无条件到抵押登记部门办理银行贷款抵押登记，否则买方应承担由此造成卖方及担保人等其他方一切损失；因买方或卖方中某一方原因导致合同本条约定的签订国土部门现售合同及递件迟延的，每延迟一天应向另一方支付迟延履行违约金一千元；房产过户到买方名下后，因买方过错未办理抵押登记导致银行不发放按揭款超过五日的，卖方有权要求买方以银行未付款项总额为基数，按日万分之五支付延期付款违约金，合同继续履行；卖方应当在收到除交房保证金及担保公司结算尾款以外的房款后五日内，将房产按合同约定的条件交付给买方，如卖方拒绝交房，买方有权依据有效房产权利证明，在书面通知管理处后直接收楼，房产内卖方的个人物品暂保管七日，经买方通知后仍拒不领取的，视为丢弃物处理，如缺少应当交付的家私家电等设施、物品的，买方仍有追索权；如卖方收到除交房保证金及担保公司结算尾款以外的放款后拒绝交房，因客观原因导致买方没有依据上款约定收楼的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方应按房产转让价的日万分之五支付延期交房违约金；如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十的违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十的违约金。
合同签订后，被告履行了支付定金、监管首期款、办理银行按揭等义务；原告履行了委托赎楼、过户等义务。涉案房屋已于2015年6月23日过户到被告名下。
2015年6月6日，案外人深圳市中诚致信融资担保有限公司向原告出具收款收据称收到原告交来花样年物业之担保费2425元。
2015年7月31日，案外人深圳市中诚致信融资担保有限公司向原告出具收款收据称收到原告覃海嵘花样年花郡家园F座4I担保费11590元。
2015年6月12日，建设银行向原告收取补偿金1454.59元。
2015年7月、8月，原告共计支付物业管理费178.56元。
2015年10月14日，原告与广东盛唐律师事务所签订委托代理合同；2015年10月20日，原告向广东盛唐律师事务所支付律师费7000元。
2015年8月19日被告明确表示不再出售涉案房产。
另查，2015年6月6日，深圳市中诚致信融资担保有限公司向被告许海坤出具了收款收据称，收到许海坤交来花样年花郡家园F座4I物业之担保费9700元、手续费300元。
2015年6月29日，被告许海坤在深圳市房地产权登记中心缴纳了过户所需交纳的各项税、费。
2015年8月10日6：04，被告许海坤向原告发送短信称要求原告与2015年8月10日17：00之前协助办理水电过户和移交钥匙等一切交楼手续，逾期未协助办理以上业务将按合同条款接收房子，由此而产生一切费用由原告承担。同日6：06，原告向被告回复短信称由于实收到手费用与合同上费用不符，待收到费用结清，会立即办理交房手续。
以上事实，有《房产买卖合同》、收款收据建设银行业务收费凭证、中国银行交易明细、房产过户信息、物业管理费收费通知、物业管理费缴费信息、委托代理合同、律师费发票、过户税费发票及票据、被告交纳担保费及手续费收据、手机短信截图等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
有关合同效力。原告与被告签订的《房产买卖合同》系原被告双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。
有关原告主张的其垫付的担保费共计两笔14015元及利息。经审查，涉案合同约定，涉案房产买卖涉及的实际发生的税、费由被告承担，故原告垫付的担保费用应当由被告承担。被告以其已经交付了9700元的担保费和300元的手续费，已足额交付了深圳市二手房交易提示中约定的费用作为抗辩。本院认为，原被告签署的《深圳市二手房交易提示》中，在注意事项中明确表述：“上述费用以国土局、公证处、银行、地产经纪公司、评估公司、按揭公司、担保公司实际收取费用为准，本提示所列出的费用仅作参考，不做最终依据”。因此被告依据上述《深圳市二手房交易提示》中列举的参考费用主张已足额缴纳赎楼担保费用，缺乏事实和法律依据。原告提供了案外人深圳市中诚致信融资担保有限公司出具的收款收据，证明其支付了上述共计14015元的担保费用，被告应当对其已偿还上述费用承担举证责任。现被告没有证据证实其已支付上述费用，应当承担举证不能的不利后果，上述费用应当清偿。至于利息的起算时间，应当自原告垫付款项的次日起计算，现原告主张自最后一次支付担保费的2015年7月30日起计算系其对自身权益的合法处分本院予以支持。故对于原告主张的被告支付原告垫付的担保费及利息的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告主张的银行补偿金1454元及利息。本院认为，从原告提交的证据看，原告的确向建设银行支付了银行补偿金1454元，但没有证据证实该笔款项系因涉案合同而产生，在涉案合同约定的税、费中亦没有银行补偿金一项。故对于原告主张的上述银行补偿金及利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于物业管理费，原告提交的证据显示，原告已经支付了2015年7月和8月的物业管理费共计178.56，缴费日期为2015年7月9日和2015年8月12日。但被告实际更换门锁和占有房产的时间为2015年8月11日，故上述费用系被告实际占有房产之前发生的费用，且原告一直没有依照合同约定配合被告办理水电、物业等过户手续，上述物业管理费用应当由原告自行承担。故对原告提出的应由被告支付物业管理费共计256.47元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于房屋使用费。涉案房产完成过户后，被告自登记之日起享有涉案房产的所有权，包括占有、使用、收益、处分的权利。故原告主张被告支付自2015年6月24日之后的房屋使用费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于律师费，因合同没有对诉讼过程中的律师费进行约定，且律师代理制度并非我国民事诉讼过程中的强制性规定，故原告主张由被告支付律师费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于延迟交房违约金。合同约定卖方应当在收到除交房保证金及担保公司结算尾款以外的房款后五日内，将房产按合同约定的条件交付给买方，如卖方拒绝交房，买方有权依据有效房产权利证明，在书面通知管理处后直接收楼，房产内卖方的个人物品暂保管七日，经买方通知后仍拒不领取的，视为丢弃物处理，如缺少应当交付的家私家电等设施、物品的，买方仍有追索权。因此原告应当于收到涉案房产尾款70万元后五日内将涉案房屋交付给被告。经核实，原告于2015年7月29日收到尾款70万元，依照合同约定，原告应当于2015年8月3日交付涉案房产。现原告因担保公司结算款项与合同约定不符拒绝交付涉案房产，构成违约，应当承担相应的违约责任。依据合同约定，如卖方收到除交房保证金及担保公司结算尾款以外的放款后拒绝交房，因客观原因导致买方没有依据上款约定收楼的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方应按房产转让价的日万分之五支付延期交房违约金。因被告在通知原告后于2015年8月11日自行收房，故原告应当支付自2015年8月4日至2015年8月11日的延迟交房违约金共计3752元（938000元×0.0005×8）。对被告的此项反诉请求，本院予以支持。
有关被告主张的公积金贷款转商业贷款补偿金。被告主张原告曾承诺支付上述费用，并提交了通话录音予以佐证。原告对上述录音不予认可。经审查，即便被告提交的录音是真实的，在录音中，原告代理人亦没有承诺支付1600元的补偿金，仅表示以后再行结算。本着谁主张谁举证的原则，被告提交的证据不足以证实其主张，应当承担举证不能的不利后果。故对其该项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告许海坤于本判决生效之日起三日内向原告覃海嵘支付原告垫付的担保费14015元及利息（以14015元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2015年7月30日起计至本院指定支付之日止）；
二、原告覃海嵘与本判决生效之日起三日内向被告许海坤支付违约金3752元；
三、驳回原告的其他诉讼请求；
四、驳回被告的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费220元，由原告负担100元，被告负担120元；反诉费25元，由原告负担18元，被告负担7元，上述费用原、被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 范 藜
二〇一五年十二月二十五日
书记员 刘 佳 鹏
书记员 银海莹（兼）
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。