上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）初字第3244号
原告（反诉被告）张月芬。
原告（反诉被告）张小陆。
上列二原告委托代理人黄志宏，上海君典律师事务所律师。
上列二原告委托代理人朱娟娟，上海君典律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海松江礼品城有限公司。
法定代表人陈绍圣。
原告（反诉被告）张月芬、张小陆与被告（反诉原告）上海松江礼品城有限公司（以下简称“礼品城公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月9日立案受理后，依法适用简易程序于2014年1月9日、1月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张月芬、张小陆到庭参加第一次庭审，原告（反诉被告）张月芬、张小陆的委托代理人黄志宏到庭参加第一、二次庭审，被告礼品城公司的法定代表人陈绍圣二次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张月芬、张小陆诉称：原、被告于2003年签订了名为联建实为买卖房屋的协议，原告选定了上海国际礼品城D区37幢132号1-4层（以下简称“系争房屋”，现门牌号为38号123室、223室、323室和第四层）作为购买的商铺，并已支付了所有购房款。商铺建成后，因办理分户独立产权需要，双方于2007年12月8日签订了《礼品城联建房结转销售（办证）协议书》，并于同日签订了《礼品城商铺代（包）租赁合同》，该租赁合同约定：租赁期限自2008年1月1日起至2013年12月30日止；租金分别为2008年15，000元、2009年20，000元、2010年30，000元、2011年40，000元、2012年45，000元、2013年50，000元；各年度租金按两次支付，即分别于每年的3月30日和9月30日各支付50％，延误支付超过10天，被告应向原告支付应付未付租金每天千分之一的滞纳金。被告经常拖欠应支付的租金，经过原告及其他业主不断催讨、上访后，被告才支付过很少一部分。至今，被告仅支付过原告租金42，000元，扣除装修费23，000元后，尚有135，000元未付。为此，原告诉至法院，要求判令：被告向原告支付租金135，000元，以及直至付清为止的滞纳金（暂计至2013年12月10日为19，762.50元）。
被告礼品城公司辩称：原告所诉租金标的不符合实际，2008年至2013年被告应付租金为177，000元（200，000元扣掉装修费23，000元），被告已经支付了65，000元，尚欠112，000元。
同时，被告礼品城公司反诉称：被告每次向原告支付商铺租金时，原告均未提供发票。包括原告本次起诉的金额，原告应将合计金额为153，352元（具体计算方法：200，000元租金-
装修费20，000元-新增设施费用26，648元）的发票给付被告，再由被告支付原告租金，故请求法院判令：原告立即将2008年1月1日至2013年12月30日的金额为153，352元的租金发票交付被告。
原告张月芬、张小陆针对被告礼品城公司的反诉辩称：被告方提出的开具发票的请求都有诉讼时效，已付租金部分的诉讼时效从2008.1.1开始，超过二年不应获得法院支持。假如要开具租金发票的话也应当按照被告向我们实际支付的租金开具发票，没有支付的租金部分要求我们开具发票没有道理。按照双方的租赁关系，被告方的违约在先，应当承担支付租金以及违约金的义务，在这个基础上才谈到我们按照国家规定开具发票的问题。
经审理查明：2007年12月8日，原、被告签订了《礼品城商铺代（包）租赁合同》一份，约定由被告向原告租赁松江区洞泾镇长浜路XXX号上海国际礼品城D区37幢132号1-4层的房屋，租赁期限为2008年1月1日起至2013年12月30日止。合同第三条约定，每间商铺2008年租金为15，000元，2009年租金为20，000元，2010年租金为30，000元，2011年租金为40，000元，2012年租金为45，000元，2013年为50，000元；各年度租金按两次支付，即逢当年的3月30日和9月30日各支付50%的租金，被告延误支付租金超过十天的，还应向原告支付应付未付租金日千分之一的滞纳金。出租方的税金收入由其自行向税务部门缴税。合同另对其他租赁事宜作出约定。合同签订后，被告于2008年4月10日支付租金7，500元，2008年10月13日支付租金7，500元，2009年4月27日支付租金10，000元，2010年6月2日支付租金5，000元，2011年2月25日支付租金15，000元，2012年6月5日支付租金10，000元，2012年8月16日支付租金10，000元。
庭审中，原、被告确认原告是通过与被告签订联建协议，后又签订了联建结转销售办证协议而取得系争房屋，此后原告将系争房屋出租给被告。此外，扣除双方约定的系争房屋的装修费20，000元外（从被告应付2008年、2009年租金中抵扣），被告自2008年1月1日至2013年12月30日应支付给原告的租金为180，000元，被告已支付给原告的租金合计65，000元，被告尚需支付原告租金115，000元。
以上事实，由礼品城商铺代（包）租赁合同、费用结算清单及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告之间签订的礼品城商铺代（包）租赁合同系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人应按约履行各自义务。
首先，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，根据庭审查明的事实，被告尚拖欠原告截至2013年12月30日止的租金115，000元，该笔款项符合合同约定，支付条件也已经具备，被告应当支付给原告；至于被告主张的垫付消防、监控、电梯等设施费用合计26，648元应从租金中抵扣，与本案属不同的法律关系，双方可另行解决。
其次，债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务，数笔债务负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充，但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。本案中，因债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序并无约定，故本院确认被告支付的每笔租金应优先抵充已到期的租金。
再次，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原告主张的滞纳金，在性质上属违约金，现原告已自行调整滞纳金的标准，并无不当，本院予以支持。根据庭审中查明的被告逾期支付租金的情形，原告有关暂算至2013年12月10日止的滞纳金计算有误，故本院予以更正。
最后，因被告主张因原告未给付发票故未支付租金的意见，由于被告未提供在此之前向原告要求给付租金发票的依据，故其主张本院不予采信。但销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票，故本案中，原告在收取租金时应当向被告开具租金发票。现已查明，原告应向被告开具自2008年1月1日至2013年12月30日的租金发票金额为180，000元，现被告在本案中反诉主张的租金发票金额为153，352元，于法不悖，本院予以支持。其余26，648元的租金发票被告可另循其他途径解决。至于原告辩称的已付租金部分的发票诉讼时效从2008年1月1日开始，超过二年不应获得支持的意见，因双方对于何时开具租金发票并未约定具体时间，故被告在全部租金已届清偿期时向原告主张租金发票并未超过诉讼时效，原告应当将153，352元的租金发票交付被告。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）张月芬、张小陆截至2013年12月30日止的租金共计115，000元；
二、被告（反诉原告）上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内按照日万分之三的标准支付原告（反诉被告）张月芬、张小陆上述租金的逾期付款滞纳金（10，000元自2011年4月11日起至2012年6月5日止，10，000元自2011年4月11日起至2012年8月16日止，20，000元自2011年10月11日起、22，500元自2012年4月11日起、22，500元自2012年10月11日起、25，000元自2013年4月10日起、25，000元自2013年10月11日起均算至实际清偿之日）；
三、原告（反诉被告）张月芬、张小陆于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）上海松江礼品城有限公司自2008年1月1日至2013年12月30日金额为153，352元的租金发票。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3，395元、减半收取1，697.50元，反诉案件受理费40元，合计诉讼费1，737.50元，由原告（反诉被告）张月芬、张小陆负担240元（已付），被告（反诉原告）上海松江礼品城有限公司负担1，497.50元（已付40元，余款1，457.50元于判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 洪 飞
二〇一四年四月一日
书 记 员 苏晓星
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十条债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。