广东省汕头市澄海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汕澄法溪民初字第77号
原告中国农业银行股份有限公司汕头澄海支行，住所地汕头市澄海区益民路永华园10幢西侧1-4层，组织机构代码45596408-4。
负责人许广明，行长。
委托代理人黄伟东、谢昭凯，中国农业银行股份有限公司汕头澄海支行工作人员。
被告林秋荣，（基本情况略）。
被告陈卓芬，（基本情况略）。
被告汕头市澄海区协和房地产开发有限公司，住所地汕头市澄海区文祠东路公园后门城中花园第四幢一、二层01-02号，组织机构代码70804793-9。
法定代表人唐两松。
委托代理人许少泉，（基本情况略）。
原告中国农业银行股份有限公司汕头澄海支行（下称农业银行）诉被告林秋荣、被告陈卓芬、被告汕头市澄海区协和房地产开发有限公司（下称协和公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年7月7日受理后，依法由代理审判员陈宛阳适用简易程序独任审判，于2015年7月28日公开开庭进行了审理。原告农业银行的委托代理人黄伟东、谢昭凯，被告协和公司的委托代理人许少泉到庭参加诉讼。被告林秋荣、被告陈卓芬经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农业银行诉称：被告林秋荣以购房为用途向原告借款人民币330000元，并于2013年2月18日与原告签订了《个人购房担保借款合同》（编号44020120130021385号），约定贷款期限从2013年3月1日起至2028年1月31日止，年利率为5.895%，采用等额还款法，按月还款；被告林秋荣、被告陈卓芬以所购的汕头市澄海区溪南镇国道324线东侧与文化路南侧交界处和文雅居第XXX幢XXX号房（购房合同号：STSQNO.XXXXXX）为借款提供抵押担保，并已办妥抵押预告登记手续。“担保期间，抵押物被查封、扣押、监管或者采取其他强制措施”，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。同时，由被告协和公司提供阶段性担保，为该笔借款承担连带保证责任。上述合同签订后，原告依约履行了放款义务。现被告林秋荣、被告陈卓芬为该借款提供抵押的上述房产已被法院查封，且被告林秋荣借款后已超过3期未依约归还借款本息，原告催讨无效。同时，被告协和公司作为借款的保证人也没有履行担保责任。三被告的行为已构成严重违约，应承担相应的法律责任，为维护原告的合法权益，特依据相关法律规定，起诉请求：1、判令被告林秋荣立即付还原告借款本金人民币303245.93元，利息6975.07元（计至2015年6月1日止，此后的利息、罚息及复利按中国人民银行的有关规定及与我行签订的《个人购房担保借款合同》条款计至还款之日止）；2、判令原告对被告林秋荣、被告陈卓芬提供的抵押物（汕头市澄海区溪南镇国道324线东侧与文化路南侧交界处和文雅居第XX幢XXX号）享有优先受偿权；3、判令被告协和公司承担连带清偿责任；4、判令三被告承担一切诉讼费用。
原告农业银行对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：
1、原告营业执照、金融许可证、组织机构代码证、负责人身份证、证明书复印件各1页，证明原告的主体资格；
2、被告林秋荣、被告陈卓芬的身份证、结婚证复印件各1页，证明被告林秋荣、被告陈卓芬的主体资格及婚姻事实；
3、营业执照、组织机构代码证及法定代表人身份证复印件各1页，证明被告协和公司的主体资格；
4、《汕头市商品房买卖合同》复印件1份，证明被告林秋荣向被告协和公司购买了和文雅居第XX幢XXX号房及以该房为抵押向原告借款以及该房尚未办理房产证的事实；
5、《公证书》复印件1份，证明被告林秋荣向原告借款的事实以及其与被告陈卓芬以抵押人的身份将和文雅居第XX幢XXX号房抵押给原告，同时被告协和公司承担保证责任的事实；
6、《个人借款凭证》复印件1份，证明原告已按合同约定向被告林秋荣发放贷款的事实；
7、房地产预告登记证明复印件1份，证明该房产已办理了抵押权预告登记，同时尚未办理房产证；
8、（2015）汕澄法溪民初字第5号之一《民事裁定书》复印件1份，证明本案中借款的抵押物已被法院查封的事实；
9、结欠贷款本息清单及利率表原件各1页，证明被告林秋荣欠款的事实及计息的依据。
被告林秋荣、被告陈卓芬没有提出答辩状也没有提交任何证据材料。
被告协和公司答辩称：1、被告林秋荣、被告陈卓芬已以和文雅居第XX幢XXX号房为借款提供抵押并办理了抵押登记，原告应优先行使该担保物权；2、作为阶段性担保人，被告协和公司的保证期限已届满。
被告协和公司没有提交任何证据材料。
经审理查明：被告林秋荣、被告陈卓芬没有到庭参加诉讼，在法定期限内也未提出答辩意见和提供证据，本院视为其放弃答辩和举证、质证的权利。被告协和公司对原告提交的证据无异议。对原告所提供的上述证据，因没有相反证据予以反驳，也没有影响证据真实性的因素存在，本院予以采信。
综合当事人的陈述和本院采信的证据，本院认定如下事实：
被告林秋荣与被告协和公司于2012年11月6日签订《汕头市商品房买卖合同》（合同编号：STSQNO.XXXXXXX）1份，约定被告林秋荣向被告协和公司购买位于汕头市澄海区溪南镇国道324线东侧与文化路南侧交界处和文雅居第XX幢XXX号的商品房1套。合同订立后，双方于2012年12月19日在房地产登记部门办理了预购商品房预告登记，预告登记权利人为被告林秋荣，证号列粤房地预登澄字第2000028550号。
2013年2月18日，原告与被告林秋荣、被告陈卓芬、被告协和公司签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120130021385）1份，约定：一、被告林秋荣向原告借款330000元，借款期限自2013年3月1日起至2028年1月31日止，借款利率为浮动利率，即以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮10%计算。借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整的，借款利率自中国人民银行贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。借款逾期的，自逾期之日起按合同约定的利率上浮50%计收罚息。对应付未付的利息，依据中国人民银行规定计收复利。原告将借款330000元划入被告协和公司的银行账户。二、借款的还款方式为等额本息还款法，每月付还贷款本息，每期的还款日为借款发放日对应日，借款人的还款账号为62284XXXXXXXX42613。三、被告林秋荣、被告陈卓芬以购买的位于汕头市澄海区溪南镇国道324线东侧与文化路南侧交界处和文雅居第XX幢XXX号的房地产为上述借款提供抵押，抵押担保范围为该借款合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等为实现债权和抵押权发生的一切费用。四、被告协和公司提供阶段性保证，在原告借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥抵押登记之日止的期间内对借款人的债务承担连带清偿责任。合同订立后，当事人于2013年2月28日为上述房地产办理了预购商品房抵押权预告登记，权利人为原告农业银行，证号列粤房地预登澄字第2000026541号。2013年3月1日，原告向被告林秋荣发放贷款330000元。经核算，截止至2015年6月1日，被告林秋荣尚欠原告农业银行借款303245.93元及相应的利息6975.07元。
本院认为：本案是一宗金融借款合同纠纷。原告与被告林秋荣、被告陈卓芬、被告协和公司签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，双方均应依照合同约定履行义务。合同签订后，原告已依约发放贷款，履行其合同义务。被告林秋荣借款之后没有依约还款，其行为已表明其不履行合同义务，已构成预期违约。现原告在借款期限届满前要求被告林秋荣付还余下全部借款及相应利息、罚息、复息，请求合法，应予支持。被告林秋荣、被告陈卓芬自愿提供其购买的位于汕头市澄海区溪南镇国道324线东侧与文化路南侧交界处和文雅居第XX幢XXX号的房地产作为上述借款的抵押物，并已办理预购商品房预告登记及抵押权预告登记，该预告登记赋予权利人对将来发生不动产物权变动的请求权，限制了他人处分房产，属于准物权公示，故原告的债权优先于一般债权。本案借款合同中约定被告协和公司为被告林秋荣的借款提供阶段性保证担保，因被告林秋荣没有履行还款义务，且抵押物至今未办理权属证书，现原告要求被告协和公司承担保证责任，符合合同约定及法律规定，可予支持。但因本案借款既有物的担保又有人的担保，且系债务人自己提供物的担保，故原告应当先就被告林秋荣提供的抵押担保实现债权，被告协和公司对被告林秋荣、被告陈卓芬提供的抵押物不足以清偿原告上述债权部分承担连带保证责任。被告林秋荣、被告陈卓芬经本院合法传唤，无正当理由没有到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、《中国人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告林秋荣应于本判决生效之日起10日内付还原告中国农业银行股份有限公司汕头澄海支行借款303245.93元及利息6975.07元，并支付该款自2015年6月2日起至判决确定还款之日止的利息、罚息、复息（其中：利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率下浮10%计算；罚息按约定利率上浮50%计算；复息按中国人民银行的复息计算标准计算）。
二、原告中国农业银行股份有限公司汕头澄海支行对被告林秋荣、被告陈卓芬提供的位于汕头市澄海区溪南镇国道324线东侧与文化路南侧交界处和文雅居第XX幢XXX号的房地产享有优先受偿权。
三、被告汕头市澄海区协和房地产开发有限公司对被告林秋荣、被告陈卓芬提供的抵押物不足清偿上述被告林秋荣尚欠原告中国农业银行股份有限公司汕头澄海支行的借款本息部分承担连带清偿责任。
被告如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6000元减半收取3000元，由被告林秋荣、被告陈卓芬、被告汕头市澄海区协和房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。
代理审判员 陈宛阳
二〇一五年九月十六日
代理书记员 李育川
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
第九十条合法的借贷关系受法律保护。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。