中华人民共和国
广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗海法民三初字第3370号
原告（反诉被告）毛某，住所地广州市越秀区。
被告（反诉原告）毛某某，女，1952年3月1日出生，美国公民，联系地址3803Barrington，#19D，SanAntonio，TX78217，USA，护照号码＊＊＊＊。
委托代理人黄奕、叶剑锋，均为广东品泓律师事务所律师。
原告毛某诉被告毛某某委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告毛某及被告的委托代理人黄奕、叶剑锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉和反诉答辩称：原告与被告就委托买卖海珠区华榕街8号3204房产生诉讼的（2012）穗海法民三初字第1341号案，海珠区法院于2013年作出判决，判原告败诉。购买涉案房屋的钱是原告出的，但由于原告与马某甲夫妇当时就装修工程业务上的事经常吵架，原告担心日后离婚，为了转移财产，在马某甲不知情的情况下，因当时被告正好有委托书，委托原告在广州寻购便宜的二手房，所以用了被告的名字填写自己所购买房屋的产权人一栏。现因海珠区法院根据委托书和房产登记判决涉案房屋归被告所有，亦即认定原告仅是受委托人，是代理被告购买房屋。那么，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十八条规定：委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。因此，被告需归还相关购房费用及其利息。马某乙安是原告与马某甲之子，由于原告当年年龄原因，无法长期贷款，所以用马某乙安的名字贷款。故起诉要求：1.被告归还由原告垫资代被告支付购买海珠区工业大道华榕街8号3204房的购房款即首期款294587元、交易税费9967元、装修费45043元、入伙缴费（房屋维修基金）9699元以及上述款项共359296元的利息共173539.97元（利息从2004年9月28日起至2014年3月30日止，按照个人购房借款合同约定的月利率千分之四点二的标准计算）、出售房屋的中介费6000元，以上共计538835.97元之98%即528059元。2.诉讼费由被告支付。
原告不同意被告的反诉请求，要求被告归还原告代其支付的物业管理公司收取的物业管理费及利息21141元、代理报酬及利息48022元，理由如下：1.被告的反诉请求与本案无关，是另一法律关系。2.本案仍在审理中，原告诉讼请求所涉及的款项谁属尚未有定论，更无从谈起其利息谁属。3.涉案房屋是被告出具委托书卖房的，其实被告非常清楚售房的情况。退一步说，被告表示其是2012年4月9日才知道房屋售出，其也一直没有主张售房款利息，现在才提出，已超出诉讼有效期，法院应不予理会。4.涉案房屋是被告与原告儿子马某乙安共有，由原告支付全部费用购买，也是由双方共同使用，被告回国探亲、处理生意也是在涉案房屋住，其物品也长期放置在此房屋内。对于双方共同使用房屋，被告从来没有反对，是默示同意居住。5.涉案房屋从2004年8月买入到2011年12月卖出长达近7年期间，被告均没有对该房屋共同使用表示反对，也没有对原告主张使用费。被告现在要求原告支付房屋使用费一事，既没有依据，也不合理，同时，也远超出诉讼时效，因此，请法庭驳回其诉讼请求。6.原告代被告支付了房屋持有期间全部物业管理费，现要求被告归还其应付物业管理公司收取的物业管理费及利息共21141元。7.原告一方除与被告共同使用房屋，并负担了对被告所拥有房屋的维护、保养、管理工作，因此，被告应向原告支付代理本案房屋买卖、装修、维护、保养、管理等工作的报酬及滞纳利息48022元。8.利息暂计算至2015年12月31日，实际以支付日计算。9.涉案房屋的售房款属于何人是由前案中院判决确认，即便要支付售房利息也并非从售房之日开始计算，即便原告要支付第1项反诉诉请的利息，也应当从2013年12月6日开始计算至原告将售房款划入海珠法院帐号之日止。另外该笔售房款还有原告诉保的90多万元，现在90多万元的所有人尚未确定，故应当扣除诉保的90多万元，该笔款项是本案涉及的原告支付的全部款项，该笔款项的归属应当由本案的判决确认。对被告第2项反诉诉请的答辩意见与答辩状一致。
被告答辩和反诉称：被告不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.从证据、法律上及前两次诉讼看，被告没有看出原告提供出有效的委托买卖涉案房屋的委托书，这也是需要注意的事实。假设有委托书的情况下，被告从来没有要求原告在购房过程中主动垫资或者贷款。在买卖一个几十万元的商品房过程中，从缴纳首期款、税费、装修、入伙费用，原告从来没有向被告进行任何汇报。按照合同法第399、401、407条，被告认为原告有违反法律规定的行为，造成被告委托购房而额外付出了巨大的利息成本，该过程中原告本身的购房动机并非处于有利于被告作为出发点，所以原告主张的相关额外费用均不应当得到支持。2.原告主张按合同法第398条规定，认为受托人垫付了必要费用而要求被告返还也是不成立的。如前所述，一个几十万元的交易行为，假如原告没有收到任何预付费用的情况下，原告是不可能自行垫付的。购房资金被告一早就已经交由原告支配，并且购房资金也是足够一次性付款。涉案房屋在2004年买入，假设原告是代垫相关费用，从原告的起诉状中看出当时已经知悉费用的产生，原告已经确定本案是基于委托合同产生的债务纠纷，应当适用两年诉讼时效的规定。原告现在才主张返还该费用，已经超过诉讼时效。3.原告关于诉请的金额计算也与原告的证据有出入，有重复计算的嫌疑。
原告利用被告的授权文件，擅自变卖被告的房屋后，独吞了房款，经两级法院审理判令原告需向被告归还房款1960000元。然而原告在判决后一直拖延至2014年3月17日才履行，由此造成被告的重大损失。同时，涉案物业的产权自购买之日起已确认属被告所有（98%产权），原告一家三口占用房屋多年（从2004年9月11日至2011年12月5日），使房屋老化折旧，应参照同期租金标准支付房屋使用费作为赔偿。故反诉要求判令：1.原告支付迟延交付出售涉案房屋房款的利息246288元【从2011年12月5日起至2014年1月5日止，以196万元为本金、按同期银行贷款年利率6%的标准计算。2011年12月5日是指原告与购房人网签合同的时间；2013年12月6日是（2012）穗海法民三初字第1341号案终审判决的日期，一审判决原告在判决生效之日起30日内向被告支付房款196万元，所以利息的截止时间为2014年1月5日】给被告；2.原告支付从2004年9月11日起至2011年12月5日止的房屋使用费255241元（按104平方米计算，其中：2004年按20元／平方米／月计算使用费为7557元；2005年按20元／平方米／月计算使用费为24960元；2006年、2007年按32元／平方米／月计算使用费共为79872元；2008年按31元／平方米／月计算使用费为38688元；2009年按27元／平方米／月计算使用费为33696元；2010年按29元／平方米／月计算使用费为36192元；2011年按34元／平方米／月计算使用费至2011年12月5日为39485元）给被告；3、本案反诉费用由原告承担。
经审理查明，2004年1月5日，被告签署《委托书》，委托原告办理中国境内购买房地产及有关贷款还贷、租赁、销售、管理、修缮、纳税、诉讼、委托律师及中介等手续。
据签订日期为2004年8月26日的《光大花园认购书》记载：认购方（“①毛某某②马维安”）向广州市光大花园房地产开发有限公司购买广州市海珠区工业大道122号光大花园榕上居／苑C6栋1-3204单位，认购价544620元；付款方式为银行按揭付款，其中定金10000元须于签署本认购书时付清，首期楼款284620元须于2004年9月2日前付清（扣除定金），并支付首期税费9967元，按揭款250000元按出售方指定的日期、地点申请办理银行按揭手续；等。该《光大花园认购书》认购方签署（盖章）为“毛某某（毛某代签）”。
据《银行进帐单》记载：2004年8月30日，原告从其银行帐户向广州市光大花园房地产开发有限公司的帐户汇入294587元，汇款事由记载为“C6-1-3204税费、首期”。
据签订日期为2004年9月9日的《商品房买卖合同》记载：买受人【毛某某（98%）、马维安（2%）】向出卖人【广州市光大花园房地产开发有限公司】购买上述房屋，总金额544620元；付款方式为银行按揭付款，其中定金10000元须于签署认购书时付清，首期楼款284620元须于2004年9月2日前付清（扣除定金），按揭款250000元按出售方指定的日期、地点申请办理银行按揭手续；附件三：装饰、装修标准为《榕上居豪华型装修标准》（C6）；等。该《商品房买卖合同》记载的买受人为“马某乙安、毛某某”，其中买受人的委托代理人签名为“毛某”。
2004年9月11日，原告以马某乙安代理人的身份，在中国农业银行广州市北秀支行办理了涉案房屋的《广州市物业维修基金专用卡帐户委托书》，其中载明：涉案房屋的建筑面积为104.1304平方米；维修基金应缴金额为10892.4元，缴交方式为分期缴交，首期金额3000元，每月应缴交104.1304元，直至缴足为止；等。同日，马某乙安签署了涉案房屋的《业主收楼确认书》，其中记载的业主姓名为“毛某某、马某乙安”。
2004年10月13日，广东省公证处作出（2004）粤公证内字第43872号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，内容：“兹证明借款人马维安、毛某某的代理人毛某与贷款人中国工商银行广州市工业大道支行的代表人陈汝威及保证人广州市光大花园房地产开发有限公司的代表人王继平于2004年9月23日在广州市自愿签订前面的《个人购房借款合同》。该合同上签约人的印章及签名均属实。”另据该公证书中所附的《个人购房借款合同》记载：借款人为“马某乙安、毛某某”，贷款人为“中国工商银行广州市工业大道支行”，保证人为“广州市光大花园房地产开发有限公司”；贷款人向借款人发放个人住房贷款250000元，用于购买上述房屋；贷款利率为月利率4.2‰，如遇人民银行贷款利率调整，按规定执行；借款人在中国工商银行开立活期一本通账户，户名马某乙安，账号36×××42；等。该《个人购房借款合同》及附件《抵押物清单》、《补充条款》落款处的借款人、抵押人签名均为“毛某某（毛某代）”、“马某乙安”。
据广州市光大花园房地产开发有限公司出具的《发票联》记载：收到预售商品房定金10000元（顾客名称记载为“毛某某、马某乙安”，开票日期为2004年9月6日）；收到预售商品房首期楼款284620元（顾客名称记载为“毛某某、马某乙安”，开票日期为2004年9月6日）；收到预售商品房房款250000元（顾客名称记载为“毛某某、马某乙安”，开票日期2004年11月10日）。
2005年3月4日，房管部门将涉案房屋的产权登记至马某乙安及被告名下，其中马某乙安占有的份额为2%，被告占有的份额为98%。
据广州市财政局第一分局于2005年3月15日出具的《契税完税证》记载：房地产位置“海珠区工业大道华榕街8号3204房”，纳税人名称“毛某某、马某乙安”，计税金额“544620元”，实纳金额“8170元”。
据账号36×××42（户名马某乙安）的存折记载，该账户内有“贷款还息”、“贷款还本”、“贷款”、“还贷”等支出。
另查，本案被告毛某某以本案原告毛某及马某甲、马某乙安侵犯其财产所有权为由，于2012年5月29日向本院提起诉讼，要求毛某、马某甲、马某乙安支付出售房屋所得200万元给其。在该案诉讼中，各方当事人均确认：1、毛某、马某甲、马某乙安出售涉案房屋时间是在毛某某的委托期限内；2、毛某、马某甲、马某乙安出售涉案房屋没有征求或告知毛某某，事后也没有告知毛某某。毛某某表示其是于2012年4月9日查册时才知道毛某、马某甲、马某乙安出售涉案房屋的情况。本院经审查后，认为毛某某和某维安所占有的涉案房屋的产权份额应以房管部门登记的毛某某占98%的产权份额，马某乙安占2%的产权份额为准，遂于2013年8月14日作出（2012）穗海法民三初字第1341号民事判决书，判决：一、毛某在该判决生效之日起30日内向毛某某返还房款1960000元；二、驳回毛某某的其他诉讼请求。广州市中级人民法院于2013年12月6日以（2013）穗中法民五终字第3610号民事判决书维持了上述一审判决。该判决书生效后，毛某某向本院申请执行该判决内容，本院以（2014）穗海法执字第1080号立案。毛某于2014年3月7日将执行款2004564元交到本院。
再查，毛某、马某甲、马某乙安在（2012）穗海法民三初字第1341号案立案后，另案向本院起诉毛某某。毛某某在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院作出（2012）穗海法民三初字第1589-1号民事裁定驳回其异议，毛某某未提出上诉。后毛某、马某甲、马某乙安申请将马某乙安的诉讼地位由原告变更为第三人，并变更诉讼请求为：1、请求确认海珠区工业大道华榕街8号3204房屋从2004年8月26日（毛某、马黎明向开发商支付首期款的时间）至2011年12月14日（房管部门把房屋登记至案外人江某名下的时间）期间100%的产权归毛某、马某甲所有；2、毛某某承担本案受理费。在该案诉讼过程中，各方当事人均确认：1、毛某某和毛某是同胞姐妹关系，毛某和某黎某是夫妻关系，马某乙安是毛某和某黎某的儿子；2、2011年11月，毛某以马某乙安和毛某某的代理人的身份，和案外人江某签订了涉案房屋的买卖协议，将该房屋出售给江某，房管部门于2011年12月14日将房屋由马某乙安和毛某某名下转移登记至江某名下。本院经审查后，认为毛某、马某甲提交的证据不足以证实其主张的事实，遂于2013年6月20日以（2012）穗海法民三初字第1589号民事判决书驳回毛某、马某甲的全部诉讼请求。判后，毛某、马某甲、毛某某均不服该判决，提起上诉。后毛某、马某甲、毛某某在二审过程中均申请撤回对对方的上诉。广州市中级人民法院于2013年9月27日作出（2013）穗中法民五终字第2715号民事裁定书，裁定：一、准许毛某、马某甲撤回对毛某某的上诉。二、准许毛某某撤回对毛某、马某甲的上诉。该裁定书已于2013年9月27日生效。
原告于2013年12月5日提起本案诉讼。被告于2014年11月7日向本院邮寄民事反诉状。
原告为证明其诉讼主张还提交了以下证据：1、光大花园入伙费用清单，其中载明：煤气管道初装费3700元／户，可视对讲与防盗门安装费1500元／户，家庭智能化系统安装费3700元／户，纯净水入户初装费1800元／户，物业管理费1.55元／㎡／月×3（预收三个月管理费），水电费周转基金400元／户，物业维修基金3000元／户（由物业公司代收，收楼后按1元／㎡／月收取），垃圾处理费5元／户／月；等。拟证明原告代被告支付入伙的所有费用。2、原告以马维安代理人的身份于2004年9月11日在中国农业银行广州市北秀支行办理的涉案房屋的《广州市物业维修基金专用卡帐户委托书》，其中载明：涉案房屋的建筑面积为104.1304平方米；维修基金应缴金额为10892.4元，缴交方式为分期缴交，首期金额3000元，每月应缴交104.1304元，直至缴足为止；等。拟证明原告代被告支付物业维修基金。3、经手人为“李某”出具的《收据》，其中载明：毛某交来光大花园榕景路8号榕上居C61座3204房，装修工料费共45045元。4、《工程结算单》，其中载明：项目名称为光大花园榕上居C6-1座3204房；工程总造价为45044.86元；等。该结算单最后一行的工程总负责人处有“李某”的签名。证据3、4拟证明原告代被告支付全部装修费。4、广东合富房地产置业有限公司于2011年12月2日出具的发票，其中载明：付款方名称为毛某；收款方名称为广东合富房地产置业有限公司；开票项目说明为中介代理费及咨询费（出售地址：海珠区工业大道华榕街8号3204房）；金额为5000元；等。拟证明原告代被告支付中介费。5、《广州市光大花园物业管理有限公司装修工程申请表》（复印件），其中载明：申请时间为2004年9月11日；业主姓名为马某乙安；单元号为C6幢1座3204房；装修队为艺丰鸿腾建筑装饰有限公司，负责人为马某甲；装修期限由2004年9月11日至2004年10月15日；装修申请项目为换木地板、增加插座、增加灯、更换大厅地砖、阳台墙面装饰、移座厕、换洗手台、少量木工装饰；工程部审批意见为同意以上申报装修，审批时间为2004年9月11日；等。拟证明原告从2004年9月11日开始对涉案房屋进行装修，装修的内容在装修申请项目处有列明。6、原告和马黎明出具的《光大花园华榕街8号3204房（即C6-1座-3204房）装修情况照片说明》及照片若干张。拟证明原告对涉案房屋全屋进行大规模装修并支付装修款，该证据中的全部照片是从合富置业公司电脑中打印出来，照片1-8、A、B是涉案房屋售房时由中介公司拍摄的装修情况；照片9-13是3101房业主出售房屋时中介拍摄的出售照片；照片15-19是2702房售房时中介拍摄的照片，3101和2702房在售房时仍然是开发商交房时的装修，也证明涉案房屋经装修后与3101和2702房的装修不一致。7、合富置业经纪欧某的名片及欧某在2014年11月26日出具的《业主委托放盘照片说明》。拟证明证据6中的照片是由合富置业的欧某提供的。
被告质证表示：证据1没有出具单位的盖章，故无法确认该证据的真实性、合法性和关联性；不知道证据2中的公章是否真实，故无法核实该证据的真实性，假如原告缴纳了维修基金，缴纳前应告知被告，且被告没有看到任何的缴纳凭证；无法核实证据3、4的真实性，原告陈述涉案房屋是一手楼，工程结算单里边有关于拆除全屋木门及厨厕门的内容，假设是新楼，不明白为何原告作为受委托人帮被告购买新的商品房就马上进行大修改的工程且没有告知被告，没有要求被告去支付相关费用，被告至今也不清楚房屋当时购入的状况，不清楚是带装修还是毛坯状态，如果是带装修买入，为何要进行工程结算单上相关的项目，且没有专业机构和公司出具相关票据，只是个人出具的收据，故对该证据的真实性、合法性和关联性均不认可，从该证据上可以看出原告并非出于维护被告利益进行委托事项；对证据5的真实性、合法性和关联性均不认可，被告无法核实该证据的真实性，发票指向出售房屋产生的费用并非基于被告意愿，是由原告单方行使，被告有提供证据予以证明，发票开具时间是2011年12月2日，大家都知道中介市场通常是由购买方支付中介费，不是由出售方支付中介费；证据6没有原件，故对该证据的真实性、合法性和关联性均不确认，而且买卖合同第39页附件3上明确列出涉案房屋是具有豪华型装修标准，证明涉案房屋在出售时已经带豪华装修，故交楼时不需要另行装修，至今原告有无进行此装修被告也无法确认；即使原告有自行装修，原告没有理由把豪华装修再重新铲除并装修，从原告的证据可以说明原告的主张不合理，而且原、被告是属于委托关系，被告是属于投资买房的性质，原告自行装修是违背被告意愿的，假设原告有自行装修也是基于个人意愿进行装修，故原告的添附行为产生的成本不应当摊分到被告头上；证据7中照片的地点、来源、出处及指向对象均无法确认，故对证据7的真实性、合法性和关联性均不确认；对证据8的真实性、合法性和关联性均不确认，从该证据可以看出原告与合富置业的员工关系密切，因为原告在出售房屋时就是通过合富置业出售，双方存在密切关系，而且被告无法得知欧某是否具有经纪执业资格且是否为合富置业员工，在该基础上欧某陈述的证人证言及说明均不应当被采纳；对房屋的情况说明，被告认为应当是由合富置业公司出具相关说明，而不应当由个人出具。
被告为证明其主张也提交了以下证据：1、经过公证认证的原、被告之间的往来邮件（包括被告于2010年4月10日向原告作出的《关于解除委托的声明》，其中载明：委托人毛某某，受委托人毛某；房产广州市海珠区工业大道华榕街8号3204房；解除委托事项：任何及所有有关上述房产的买卖、抵押借贷、租赁、及为该房产销售委托律师或中介等事项；我，毛某某在此正式声明并知照所有相关人、公司、单位、或机构：本人自即日起终止并撤消就有关上述房产的买卖、抵押借贷、租赁、及为该房产销售委托律师或中介等事项对受委托人所作过的任何及所有授权或委托，本人签署的所有有关广州市海珠区工业大道华榕街8号3204房，的委托书同时失效；受委托人在此之前已经实施委托行为的责任由委托人承担，尚没有实施的撤销有效；特此声明；等。）。拟证明被告曾要求原告交还房屋管理权并解除委托，但遭到原告的拒绝和要挟。2、借方马某甲、毛某于2001年2月31日出具的《借据》，主要内容：毛某的弟弟毛某出于对姐姐一家（马某甲、毛某、马某乙安）居住环境的关心，出资在广州购买房屋并借给毛某一家居住，将来若毛某一家自行购买住宅，则本借据所指住宅归还毛某；现以毛某于2001年1月12日由美国汇入之肆万美元（折合人民币331518.47）购入位于广州市东山区东园新街25号602房屋并办理了银行按揭，供楼所需款项以同为毛某第四兄弟姐妹拥有之物业：西园岗2号之2、西园岗2号之4物业出租收入供楼；等。拟证明所购的涉案房屋的资金原属案外人毛某所有，原告用毛固的钱买入东园路房屋，后卖出并买入光大花园，并按照毛某的授意登记于被告名下，原告一家代为操作买入手续。3、美国银行电汇记录及毛某收款账户。拟证明毛某曾出资购买广州的房屋，并由原告一家居住，出资额为4万美金，按当时的汇率计算折合人民币331518.47元。4、（2012）穗海法民三初字第1341号、（2012）穗海法民三初1589号案上诉状及补充证据。拟证明原告在与被告之前的诉讼中，已经书面明确涉案房屋的资金来源并非其一家，而是毛某所有。5、毛某和RichardGu，Mao（卖方）与龚某（买方）于2010年3月16日签订的《资产买卖协议》。拟证明原告和毛某合伙做生意，原告一直有个邮箱与毛某保持联系，也证明该协议中所列的卖方收件人的邮箱就是原告的邮箱。6、毛某在2014年11月26日出具的《证人证言》，内容为：本人与毛某、毛某某为亲姐弟关系；本案所涉物业光大花园的购买资金并非毛某、马某甲一家出资，而系本人与毛某某合资并通过毛某某名义出资购买，光大花园的出资、出售后所得权利均应由毛某某支配；2001年，本人向毛某汇款4万美金折合当时人民币333200元，用于购买东园新街25号602房，不足部分以银行按揭贷款支付，供款以本人，毛某某与原告毛某共同拥有的祖屋租金支付；毛某及马某甲当时已经明确，东园新街的房屋系属于本人所有；后在2004年，经本人及毛某某同意，毛某一家卖出东园新街25号602房，并以本人及毛某某的资金买入光大花园华榕街8号3204房；而按照毛某向毛某某、本人所述，卖出东园路的房屋资金足够支付光大花园而不需要另行贷款；现由于姐弟间出现分歧，毛某在明知毛某某、本人反对的情况下，私下卖出光大花园企图侵吞卖房所得，后经法院判决其败诉后，又扭曲事实，把购房出资捏造为其家庭出资；事实上，上述房屋的出资全部为本人与毛某某合资出资，本人同意毛某某在本案中以本人对房屋的出资，对毛某一家的诉讼请求行使抗辩的权利。拟证明在本诉中，原告向被告主张的购房款其实是毛某以及被告出具的资金，该资金是由原告一家买入东园新街25号602房再卖出该房的款项投入购买涉案房屋的，所以购买涉案房屋的款项并非属于原告的。
原告质证表示：对证据1不确认，与被告无关，只是与毛某有关，且是否有经过改动和杜撰原告不确认；对证据2的真实性确认，确认原告在（2012）穗海法民三初1589号案案二审中有提交过该证据，即便是提交过也与本案无关；对证据3的真实性确认，但该证据与本案无关；对证据4的真实性没有异议，确认该证据是原告提供过的，但与本案无关；对证据5的真实性确认，也确认该协议中所写的毛某的邮箱就是原告的邮箱，但该证据与本案无关；证据6没有原件，故对真实性无法确认，该证人证言中反映的内容部分真实，确认毛某确实给了原告4万美元，但原告用于购房是原告的自主行为，毛某当年是基于毛某外出多年、原告照顾重病母亲而给的该笔款项，但该笔款项与本案无关；确认该信函中陈述的原、被告与毛某的关系；证人证言中陈述的其他内容不属实且与本案无关。
诉讼中，原告变更其诉请中的中介费金额为5000元。
另外，原告表示：1、入伙费肯定已经支付完毕才能够收楼，根据被告出具的委托书，当时其是受委托人，可以代理收楼的事务，所以该费用实际上是其缴付的，但是现在有关收据已经遗失；2、其认为其在出售涉案房屋时是产权人，所以当时其有权收取售房款；确认其于2011年12月5日收到案外人支付涉案房屋的购房款200万元，假如法院认为其需向被告支付房款利息的话，对被告主张的利息计算截止时间和标准没有异议，但被告的该主张已超过诉讼时效；3、2004年9月11日至2011年12月5日期间涉案房屋由原告一家三口和被告共同使用。
被告则表示：1、开发商是可以不收齐楼款就交楼的，所以其无法确认入伙费是由原告支付的，事实上马某乙安也是房屋共有人之一，该费用有可能是马某乙安支付的，日后如果马某乙安另案起诉其，其可能又要承担多一次费用；2、在之前的诉讼案件中，原告已承认自购买涉案房屋后原告已经居住在该房屋，而其一直居住在美国，从未使用过涉案房屋。
本院认为，生效的判决书已认定原告以被告的委托代理人的身份代被告办理了涉案房屋的购房手续及抵押贷款手续，并向有关部门明确了被告及案外人马某乙安各自所占房屋的份额，故被告与原告之间属于委托代理关系。现原告要求被告返还其代垫的购房款等相关费用及利息，属于因委托合同引起的纠纷。
关于本诉部分。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十八条规定，委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。被告并未举证证明其支付过购买涉案房屋的有关费用，应承担不利的后果，故对被告关于其有出资购房该房屋的意见，本院不予采纳。涉案房屋是由原告作为被告和某维安的代理人与开发商签订认购书和买卖合同的，截至2004年8月30日止，购买涉案房屋的首期房款294620元（含定金10000元）及税费9967元是原告支付的，故本院对原告代垫上述费用的事实予以认定。虽然被告认为原告未经其同意出售涉案房屋，但其此前要求原告返还属其所有的售房款1960000元的请求已得到生效判决的支持，因此根据公平合理原则，原告要求被告返还代垫的首期房款294587元和税费9967元的98%即298462.92元及相应利息（从2004年9月28日起至2014年3月30日止，以298462.92元为本金计算），并无不当，本院予以支持，利息应按银行同期贷款利率的标准计算，并以原告主张的按月利率千分之四点二的标准计算的金额为限。因原、被告之间对代垫费用的结算时间并无进行约定，故原告随时可向被告主张返还。被告以原告的该项诉请超过诉讼时效为由所作抗辩，缺乏依据，本院不予采纳。
原告表示其在代办涉案房屋的收楼手续时支付了入伙费用9699元，但是现在有关收据已经遗失。被告表示无法确认入伙费用是由原告支付的，有可能是马某乙安支付的。对此，本院认为，原告对其代垫入伙费用的事实主张，并无提供相关付款凭证予以证实，故原告要求被告返还入伙费用9699元的98%及相应利息的请求，因证据不足，本院不予支持。
原告就其代被告支付涉案房屋装修费45043元的事实主张，仅提供了《工程结算单》和《收据》为证，被告对此不予确认。对此，本院认为，《商品房买卖合同》的附件三中已载明了涉案房屋的装饰、装修标准为豪华型装修标准，表明该房屋是带豪华装修标准交付的。原告在本案中没有提供发票证明其有对涉案房屋进行装修及付款的事实，也未能举证证明该装修是经被告同意进行的，而原告一家人在2004年9月11日至2011年12月5日期间也在该房屋中居住。鉴于上述情况，原告要求被告返还代垫装修费45043元的98%及相应利息的请求，依据不足，本院不予支持。
从生效判决查明的事实来看，原告并未征得被告同意出售涉案房屋，故原告要求被告返还代垫中介费5000元的98%及相应利息的请求，缺乏依据，本院不予支持。
关于反诉部分。原、被告均确认原告在2011年12月5日收到案外人支付的涉案房屋的购房款2000000元，故本院对该事实予以认定。被告在（2012）穗海法民三初字第1341号案中表示其于2012年4月9日查册时才知道原告出售涉案房屋的情况，另外被告在同年5月29日已向本院提起要求原告返还购房款的诉讼。也就是说，被告最迟在2012年4月9日就知道其权利被侵害。被告在（2012）穗海法民三初字第1341号案中并无提出要求原告支付延付购房款利息的请求，其直至2014年11月7日才在本案中提出该项反诉请求，应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于二年诉讼时效的规定。被告未能举证证明在其提起反诉前存在诉讼时效中断的法律事实，故被告要求原告支付延付购房款的利息246288元（从2011年12月5日起至2014年1月5日止，以1960000元为本金、按同期银行贷款年利率6%的标准计算）的反诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。原告关于被告该反诉请求超过诉讼时效的抗辩意见有理，本院予以采纳。
根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百三十三条第二款规定，反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。被告在本案中提出要求原告支付房屋使用费的第2项反诉请求，属于因物权保护产生的纠纷，与本案委托合同纠纷不属同一法律关系，故本院对被告的该项反诉不作合并审理，被告可另案主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项、第三百九十六条、第三百九十八条、第四百零四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百三十三条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告毛某某在本判决生效之日起15日内，返还298462.92元及利息（从2004年9月28日起至2014年3月30日止，以298462.92元为本金、按银行同期贷款利率的标准计算，并以原告主张的按月利率千分之四点二的标准计算的总额为限）给原告毛某。
二、驳回原告的其余诉讼请求。
三、驳回被告要求原告支付延付购房款的利息246288元（从2011年12月5日起至2014年1月5日止，以1960000元为本金按同期银行贷款年利率6%的标准计算）的反诉请求。
本案受理费9071元，由原告负担1216元，被告负担7855元。本案财产保全费5000元，由原告负担670元，被告负担4330元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行判决时将其应负担的受理费直接支付给原告。本案反诉费2497元，由被告负担。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件诉讼费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴洁苹
人民陪审员 李伟坚
人民陪审员 李卓文
二〇一五年六月三日
书 记 员 许珊珊
刘淼