辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终127号
上诉人（原审原告）：大连顺发房屋开发有限公司，住所地大连市甘井子区顺发路18号。
法定代表人：李明华，该公司经理。
委托代理人：ＸＸ西，该公司职员。
被上诉人（原审被告）：大连市甘井子房地产经营有限公司，住所地大连市甘井子区王家桥15号。
法定代表人：丁嘉斌，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：大连市国有房产管理中心，住所地大连市中山区北斗街**号。
法定代表人：李刚，该中心主任。
二被上诉人的共同委托代理人：陈刚，大连市甘井子房地产经营有限公司法律顾问。
原审原告大连顺发房屋开发有限公司（以下简称“顺发公司”）与原审被告大连市甘井子房地产经营有限公司（以下简称“房地产经营公司”、大连市国有房产管理中心（以下简称“国有房产管理中心”）所有权确认纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2015年11月3日作出（2015）甘审民初字第47号民事判决，顺发公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月2日公开开庭审理了本案。上诉人顺发公司的委托代理人ＸＸ西，被上诉人房地产经营公司和国有房产管理中心的共同委托代理人陈刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顺发公司一审诉称：案涉位于大连市甘井子区顺发路11号4单元2层1号的房屋，系原告于1995年3月完成开发建设的商品房，但一直未销售，也没有办理独立产权证。房屋建成后，原告将11号楼部分房屋包括涉案房屋委托给大连市房地产管理局甘井子房地产管理处即被告房地产经营公司的前身进行物业管理。在原告委托被告房地产经营公司物业管理期间，原告对该楼部分房屋收回后进行销售，并已办理产权过户手续。现原告因经营需要欲将案涉房屋办理独立产权，但被告房地产经营公司告知，案涉房屋现系国有直管公房，产权单位为大连市国土资源和房屋局下属的国有房产管理中心，被告房地产经营公司受托管理。因此，原告诉至人民法院，请求判令：1.确认位于大连市甘井子区顺发路11号4单元2层1号房屋归原告所有；2.被告国有房产管理中心配合原告办理案涉房屋过户手续。
被告房地产经营公司和国有房产管理中心一审辩称：不同意原告的诉讼请求。案涉房屋系直管公房，并不是原告未售商品房。对案涉房屋所在小区顺发小区是原告开发建设的没有异议，但是该开发项目发生在1992年至1994年之间，根据当时的房地产管理政策，原告销售房屋只能销售房屋使用权，不能销售房屋产权。原告开发顺发小区系拆迁薛家委原所有政府直管公房，根据当时房地产政策原告拆迁直管公房后新建房屋产权必须移交房管部门统一管理。1995年原告与原甘井子区房地产管理处签署住宅移交书，其真实的意思是将案涉房屋产权移交房管部门，而不是原告所说的物业管理权。另外原告在移交案涉房屋时，是带户移交而不是空房移交。在1995年之前我们国家根本就没有物业管理这一概念，物业管理是2000年之后才逐步建立起来的，对于原告1995年与原房管处签署的住宅移交书的性质必须放在当时的历史环境及政策环境下理解。第二，对于原告诉请请求确认案涉房屋归其所有，因原告系原集体所有制企业改制而来，在其改制当时案涉房屋包括顺发小区全部房屋在原告改制时审计评估并没有体现，所以案涉房屋也不归原告所有。
一审法院审理查明：1992年12月17日，大连市城乡规划局向大连渤海房地产开发公司颁发了建设用地规划许可证（编号大连-92123），内容为：根据《中华人民共和国城市规划法》第三十一条规定，经审核，本用地项目符合城市规划要求，准予办理征用划拨土地手续。用地单位为大连渤海房地产开发公司，用地项目名称为新建住宅、公建工程，用地位置为甘井子区（薛家委）低洼地段，用地面积46，000平方米。
1993年5月4日，大连市城乡规划局作出《关于新建住宅楼及配套公建等位置批复》（大规建发（1993）60号），内容为：大连渤海房地产开发公司：你单位根据大建计字（93）594号通知单，申请在甘井子区甘周路红嘴子（薛家委）新建住宅及配套公建等。总建筑面积五万平方米（含商业网点一千四百平方米，厂房一千八百平方米）经我局研究同意申请建设位置栋数及层数（详见附图），有关建设要求如下：一、报工程设计总图（附经批准的详细规划）送审。建筑物立面造型及色彩要求新颖美观。采用坡屋顶，并保持距现有住宅楼1.5H，方案设计送审后再搞技施设计。二、涉及土地、环保、消防、电力、煤气、上下水、绿化、人防、公私房等事宜，首先到有关部门办理手续。有关人防工程按大规防发（89）63号文件执行。三、凡属影响实施规划、划X的原建筑物必须拆除。如果出现挡光户、动迁户由你单位负责解决，施工图（总图、建筑）经我局审定后发给建设工程规划许可证。经勘测、管理处放线、检查方可动工。四、主要建筑图纸报工程所在规划局一份。各项施工暂涉及临时建设用地到所在区规划局办理有关手续并按规定交费。五、工程竣工后，必须同时完善地面一切附属设施。
上述薛家委低洼地段改建工程于1994年完成，改建后形成顺发小区，案涉顺发路11号4单元2层1号房屋即位于该小区内。
1995年，大连顺发房屋开发公司（移交单位）与大连市房地产管理局甘井子房地产管理处（接收单位）签订《住宅移交书》，对位于甘井子区顺发街1、3-6、9-19号楼进行了移交。移交书记载了对于移交房产的工程质量情况及处理意见和工程遗留问题及处理意见。
1997年5月19日，大连渤海房地产开发公司向大连市房屋交易所出具了《关于项目移交报告》（大渤开（1997）8号）文件一份，内容为：大连顺发房屋开发公司在甘井子区薛家委低洼地改造项目，过去是以我公司的名义办理的各项手续。由于红旗镇过去的政策，镇内各单位在没有开发资格的情况下，都是以我公司的名义给各单位出手续，现鉴于镇内各单位都已有开发资格，过去以我公司名义办理的开发建设项目，甘井子区薛家委低洼地，我公司同意移交给大连顺发房屋开发公司自行组织建设改造和办理全部手续。特请贵部门批复。
大连顺发房屋开发公司为集体所有制企业，2000年8月10日，大连市甘井子区经济体制改革委员会作出《关于大连顺发房屋开发公司改制为大连顺发房屋开发有限公司的批复》，内容为：大连顺发房屋开发公司：你单位关于《大连顺发房屋开发公司改制为大连顺发房屋开发有限公司的请示》及附件：资产评估报告、资产确认书、改制方案、职工代表大会决议、公司章程、（附后）收悉。依据甘政发（1996）40号文件和《公司法》及产改基本工作程序的要求，经研究批复如下：一、同意大连顺发房屋开发公司改制为大连顺发房屋开发有限公司。公司住所：大连市甘井子区顺发路18号。公司注册资金为2000万元人民币。（经评估总资产8427万元，负债5904万元，净资产为2522万元）其中，大连顺发企业发展有限公司将净资产2522万元中1700万元抽回后，重新投资1700万元，控股85%；自然人赵燕霞出资300万元，持股15%。二、大连顺发房屋开发公司有下属企业。企业改制后原企业的债权与债务、经济纠纷及未尽事宜均由改制后的大连顺发房屋开发有限公司承担。三、原则同意公司章程。
2002年10月10日，大连市西岗区人民法院对原告林德胜诉被告韩军离婚一案作出（2002）西民初字第976号民事判决：一、准予原告林德胜与被告韩军离婚。二、婚生子林森由被告韩军抚养。原告林德胜负担婚生子抚育费每月100元，自2002年10月始，至婚生子独立生活时止。三、个人衣物归各人所有。共同财产：索尼牌25寸彩电一台、都乐牌电冰箱一台、飞利浦组合音响一套、照相机一台归被告所有。四、现住大连市甘井子区顺发路11楼4单元2层1号公房（甘租字第2405**号，建筑面积63.95平方米）一处由被告韩军承租，由原告林德胜暂住至另有房腾退时止。
2004年，大连市房地产管理局甘井子房地产管理处经改制后变更为大连市甘井子房地产经营有限公司。同年9月7日，委托方（甲方）大连市国有房产经营管理公司与受托方（乙方）房地产经营公司签订《委托管理协议书》，协议书约定的委托管理资产范围包括，原大连市房地产管理局甘井子房地产管理处未进入改制审计、评估范围内的直管公房自管公房及附属设施、供暖设施及附属资产，委托管理期限为5年。后大连市国有房产经营管理公司更名为大连市国有房产管理中心。2010年1月1日，委托方（甲方）国有房产管理中心与受托方（乙方）房地产经营公司签订《委托管理协议书》，约定的委托管理范围包括，2009年12月31日前甲方委托乙方管理的直管公房自管公房及附属设施、附属资产等。委托管理期限为5年。
一审法院认为：案涉房屋所在的顺发小区系由薛家委低洼地段改造后建设形成，该项工程是由政府主导、企业参与施工的一项民生工程，因此，大连渤海房地产开发公司就上述项目所办理的是划拨土地手续，并未缴纳土地出让金。按照当时的管理规定，此类工程建成后的房屋产权归国家所有。虽然该项目由挂靠在大连渤海房地产开发公司名下的大连顺发房屋开发公司实际建设完成，但当时的大连顺发房屋开发公司是集体企业，尚未进行改制，1995年大连顺发房屋开发公司将案涉房屋移交给大连市房地产管理局甘井子房地产管理处，登记为直管公房。2000年，大连顺发房屋开发公司经改制成为大连顺发房屋开发有限公司，即本案原告。上述事实表明，在大连顺发房屋开发公司完成改制前，并没有就案涉房屋办理房改手续取得私有产权，而本案原告也没有提供证据证实，其在改制后所承接的原企业资产中含有案涉房屋的产权，现原告主张要求确认案涉房屋归原告所有，依据不足。综上所述，原告未能提供充分证据支持其诉讼请求，一审法院对原告的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院作出如下判决：驳回原告大连顺发房屋开发有限公司的诉讼请求。案件受理费7050元，其他诉讼费50元，合计人民币7100元，由原告负担。
顺发公司上诉的理由和请求是：一、大连市国有房产信息网所登记的不动产信息不应具有不动产登记的效力。大连市国土资源和房屋局是大连市人民政府负责全市市属直管公房管理工作的主管机关，大连市国有房产信息网是大连市国土资源和房屋局建立的国有房产登记系统。案涉房屋的登记是房地产经营公司和国有房产管理中心自己作出的登记，双方对案涉房屋所有权归属产生争议，不应以大连市国有房产信息网记载作为确认房屋所有权的依据，而应以其他证据证明所有权归属。二、顺发公司合法取得案涉房屋所依附的土地使用权，取得了开发建设的相关手续，是案涉房屋的开发者，理应取得案涉房屋的所有权。未缴纳土地出让金不是界定产权的依据，只要合法取得土地使用权和开发建设手续，就享有其开发建设房屋的所有权，不论土地使用权是出让取得还是划拨取得。三、顺发公司响应政府号召对薛家委低洼地进行改造，不仅承担全部改造费用，还免费为原低洼地住户提供回迁房，作为对顺发公司巨大投入的补偿，政府同意免收该低洼地的土地出让金。四、顺发公司是将案涉房屋的物业管理权移交给房地产经营公司，而并非是房屋所有权的移交。房屋移交书中的内容没有移交产权字样，且接受移交的房地产经营公司主体不适格。房地产经营公司不是代表大连市人民政府持有国有房屋的部门，没有权利接受产权移交。五、顺发公司企业改制对本案事实的审理没有关系。顺发公司改制前的企业性质为集体所有制企业，并非全民所有制或国有企业。即使案涉房屋没有被列入当时改制财产范围，案涉房屋的所有权也不属于国家。六、一审判决适用法律错误。顺发公司已经提交充分证据证明对案涉房屋原始取得所有权，房地产经营公司和国有房产管理中心主张对房屋享有所有权应提供更具优势的证据，但除了其自身登记及当时所谓的“管理规定”外，其再无其他证据，故应由房地产经营公司和国有房产管理中心承担举证不能的责任。另外，一审判决提到的“按照当时的管理规定，此类工程建成后房屋所有权归国家所有”中的“当时的管理规定”并没有明确援引具体的法律依据。综上，顺发公司请求撤销一审判决，依法改判。
被上诉人房地产经营公司、国有房产管理中心二审表示服从一审判决。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院补充查明：1992年12月11日，《关于解决薛家委、椒南委涝洼区改造有关问题纪要》显示，大连市建委在1992年12月10日召开的解决甘井子区薛家委涝洼受灾住户搬迁会议上议定：薛家委、椒南委、甘南委涝洼区的改造，享受市政府给予红嘴子涝洼区改造的有关政策。规划局同意适当调整椒房委住宅规划面积，并把甘南委涝洼地改造任务规划给大连顺发房屋开发公司一并改造。根据涝洼地抢险救灾实际，免收土地使用出让金。
1994年12月15日，大连顺发房屋开发公司向甘井子房管处并公房科提出《关于直管公房停租申请》，主要内容为：“我公司根据九二年六月八日市建委办公会议决定和九二年七月四日振荣副市长的批示意见，于九二年七月份开始对薛家委涝洼区和王家桥14委实施了动迁改造工程。……在此期间，由于主观、客观方面种种原因，使该地区的拆迁批文一直没能发下来，故此，贵处直管公房的承租户及工商户一直在向贵处缴纳租金，经我们之间多次协商，承蒙贵处帮助，住宅承租户的租金已经停交。到目前为止尚有八家工商户的租金一直未停。这些工商户承租人在动迁期间和回迁后一直都在缴纳房租，意见很大。……我公司意见：呈请贵处并公房科能从本月开始，对工商户实行停租，有关问题待市拆迁批文正式下发后一并解决。此意见当否？请贵处协助。”
庭审中，顺发公司与房地产经营公司、国有房产管理中心均认可案涉房屋所在小区楼盘因特殊原因没有办理拆迁批复。
案涉房屋建成后由大连顺发房屋开发公司分配给其职工林德胜承租使用。后因林德胜起诉韩军离婚，经大连市西岗区人民法院判决案涉房屋由韩军承租。大连市国有房产信息网查询显示，案涉房屋产别为直管公产，承租人韩军。案涉房屋已取得公有住房租赁证，国有房产管理中心和房地产经营公司分别在“所有权单位”和“被委托管理单位”处盖章确认。
2011年6月22日，大连市国土资源和房屋局出具《大连市市属直管公房管修体制情况的说明》，主要内容为：大连市国土资源和房屋局是大连市人民政府负责全市市属直管公房管理工作的主管机关。因大连市直管公房管修体制改革需要和市机构编制委员会《关于成立大连市国有房产经营管理公司的批复》文件精神，大连市国土资源和房屋局成立大连市国有房产经营管理公司（现更名为大连市国有房产管理中心），具体负责市属直管公房的运营、管理和监督工作。大连国有房产信息网是国有房产管理中心为适应管理和信息化需要，研制开发的国有房产权籍管理系统，其记载内容具有不动产登记的效力。
本院另查明：大连顺发房屋开发公司于1995年移交给大连市房地产管理局甘井子房地产管理处的房屋中，既包含尚未销售的房屋，也包括大连顺发房屋开发公司已分配给其单位职工承租使用的房屋。案涉房屋所涉小区楼盘，有的房屋是大连顺发房屋开发公司按照商品房出售，有的房屋是由大连市房地产管理局甘井子房地产管理处以房改房形式出售。
上述事实，有《关于解决薛家委、椒南委涝洼区改造有关问题纪要》（1992年12月11日）、《关于直管公房停租申请》（1994年12月15日）、（2002）西民初字第976号民事判决书、大连市国有房产信息网查询信息、《大连市市属直管公房管修体制情况的说明》及当事人陈述笔录在案为凭，业经庭审质证及本院审查，可以采信。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，顺发公司主张其对案涉房屋享有所有权的主要依据是顺发公司取得了案涉房屋所依附的土地使用权和开发建设的相关手续，是案涉房屋的开发建设者。本院认为，案涉房屋确由大连顺发房屋开发公司于1994年改建完成。依据当时的法律法规，并不存在“谁开发建造即对其建造的建筑物享有所有权”的明确法律规定。在此情况下，案涉房屋的所有权应结合当时的房产管理政策和地方性规定具体分析。具体到本案，案涉房屋所在顺发小区属薛家委低洼地改建工程，该工程因特殊原因是在未办理拆迁批复的情况下进行的动迁改造。从1994年12月15日大连顺发房屋开发公司向甘井子房管处并公房科提出的《关于直管公房停租申请》中“贵处直管公房的承租户及工商户一直在向贵处缴纳租金”有关内容表述可知，案涉地块原直管公房当时亦由大连顺发房屋开发公司拆除新建。依据当时施行的《大连市城市房屋拆迁管理细则》第十七条“拆迁人拆除国有直管公房和拨用公房，应将全部新建房屋产权移交房管部门；不交房屋产权的，经房管部门同意，按拆迁房屋建筑面积作价补偿”之规定，大连顺发房屋开发公司拆除国有直管公房，应将全部新建房屋产权移交房管部门。并且，结合大连顺发房屋开发公司与大连市房地产管理局甘井子房地产管理处于1995年签订《住宅移交书》，将包含案涉房屋在内的位于甘井子顺发街1、3-6、9-19号楼进行了移交的事实来看，大连顺发房屋开发公司应系将其新建的包含案涉房屋在内的上述房屋产权移交给了房管部门。在此情况下，顺发公司仅以案涉房屋由其开发建设为由主张其对该房屋享有所有权，没有法律依据，本院不予支持。
关于顺发公司称该《住宅移交书》移交的应是所涉房屋的物业管理权而非产权一节，本院认为，本案的房地产经营公司虽系由大连市房地产管理局甘井子房地产管理处改制变更而来，但改制前大连市房地产管理局甘井子房地产管理处并非物业管理公司，而是大连市房地产管理局派驻到该区的房地产管理机构，负责所在行政区域内公有房屋的行政管理工作。而移交书中所记载的对移交房产的工程质量情况及处理意见和工程遗留问题及处理意见，也并非一般物业委托管理所应包含的内容。既然大连顺发房屋开发公司移交的房屋中既包含未销售的房屋，也包含其已分配给其单位职工承租使用的房屋；案涉房屋所涉小区楼盘中既有按商品房出售的房屋，又有按房改房出售的房屋，那么应具体分析案涉房屋属于哪种情形。从已查明的事实可见，案涉房屋是由大连顺发房屋开发公司分配给其职工林德胜承租使用，并办理了公有住房租赁证，国有房产管理中心和房地产经营公司分别在“所有权单位”和“被委托管理单位”处盖章确认，顺发公司对此从未提出过异议。另一方面，在大连顺发房地产开发公司改制为顺发公司的资产评估报告中亦未体现案涉房屋包含在顺发公司资产范围内，此与顺发公司所称案涉房屋归其所有的主张亦相矛盾。从上述事实分析，顺发公司所称大连顺发房屋开发公司于1995年移交给大连市房地产管理局甘井子房地产管理处的是案涉房屋的物业管理权而非产权，依据不足，本院不予采纳。
关于顺发公司提出大连国有房产信息网登记的不动产信息系国有房产管理中心自行登记，不应具有不动产登记效力的上诉观点，本院认为，大连市国土资源和房屋局作为大连市人民政府负责全市市属直管公房管理工作的主管机关，其出具的《大连市市属直管公房管修体制情况的说明》可以证实，国有房产管理中心系该局设立的机构，具体负责市属直管公房的运营、管理和监督工作。而大连国有房产信息网是国有房产管理中心为适应管理和信息化需要，研制开发的国有房产权籍管理系统，其记载内容具有不动产登记的效力。顺发公司所提出的观点，系混淆了国有房产管理中心作为民事主体的权利和行政管理部门的职能，故顺发公司此项观点不能成立。
综上所述，原审认定事实清楚，实体处理得当，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7050元（上诉人预交），由上诉人大连顺发房屋开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 侯学枝
审判员 刘冬艳
审判员 丁大勇
二〇一六年三月三十一日
书记员 王 晨