宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）银民商终字第3号
上诉人（原审原告）李嘉宁，男，退休职工，住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人陈萍，宁夏正义达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）宁夏鑫荣房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县。
法定代表人田文荣，该公司总经理。
委托代理人郭满盈，男，宁夏鑫荣房地产开发有限公司职员。
上诉人李嘉宁因与被上诉人宁夏鑫荣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区永宁县人民法院（2014）永民商初字第4民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年1月12日公开开庭进行了审理。上诉人李嘉宁的委托代理人陈萍，被上诉人宁夏鑫荣房地产开发有限公司的委托代理人郭满盈到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年4月，宁夏回族自治区林业局委托宁夏鑫田建筑工程有限公司建设宁夏防沙治沙职业技术学院教职工住宅工程。后因宁夏鑫田建筑工程有限公司无开发资质，由注册成立的被告宁夏鑫荣房地产开发有限公司（以下简称鑫荣公司）作为威吉斯花园住宅小区的开发方，补办了房地产开发资质，完善了开发该商品房的各项手续，并于2010年12月取得商住用地使用权。2011年5-6月，银川长城建筑设计有限公司出具了设计补充修改通知单二份，意见一为“1.为了方便用户装修安装木艺，铁艺楼梯，原设计中现浇楼梯取消；2.甲方要求，将各户型连廊上部造型取消；3.原设计图中C，D，E户型客厅上部中空部分结构进行二次设计。”意见二为“1.各户型天然气主管引入户内，室内采暖系统取消，采暖系统根据住户需要，自行安装；2.各户型室内隔墙，除卫生间和厨房外，全部取消，住户根据装修需要自行分隔。”2011年6月25日，被告鑫荣公司与不属林业系统职工的原告李嘉宁签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的永宁县胜利乡金沙林场东侧威吉斯花园C座34-01号住宅，地上1-2层，建筑面积225.2平方米，总价628308元；交房期限及违约责任：被告应当在2011年12月30日前，将符合本合同约定商品房交付原告使用（一）住宅交付使用条件1.取得《银川市新建住宅交付使用证》；逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金；商品房达到交付使用条件后，被告应当通知原告办理交付手续。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的，一方当事人应当及时告知对方当事人。合同签订后，原告交付了房款。被告于2011年9月3日向原告出具278308元发票一张、9月16日出具6万元收据一张、9月27日出具29万元收据一张。自2010年10月份开始宁夏回族自治区纪律检查委员会在查处违法违纪案件中，根据查办案件工作需要，对宁夏鑫田建筑公司、被告开发的“威吉斯花园”楼盘开发建设手续、所有售房合同、两公司的财务票据、账册凭证，陆续予以扣押，直至案件调查工作结束后，专案组将扣押的上述资料于2012年12月26日返还给了被告。在此期间，被告于2012年7月25日在宁夏新消息报上刊登公告，内容为“为了将威吉斯花园打造成永宁县中高档生活休闲娱乐区，我公司在对威吉斯花园南片室外工程、小区环境、外墙的施工中精益求精，严把质量关，致使工期延长，造成部分房屋延期交房，给各位客户带来的不便通过在《新消息报》正式致以最深的歉意。您购买的房屋将在今年8-9月份交到您的手中，请您耐心等待我们的通知。…为了早日交房，我公司决定调整部分准现房销售价格：2012年8月20日前与本公司签订购房合同的客户执行原有房价，2012年8月20日后签订购房合同的，销售房价调整至每平方米3580元。…选购A区、B区、C区的住户，可在2012年8月1日前办理完相关手续，即可交房。本公告为购房合同的组成部分。”2013年9月6日，被告再次在《新消息报》上刊登公告，要求已经交清房款的住户将办理房产证所需的个人资料提交到被告公司，尽快办理房地产证件。2012年9月份办理了该住宅区工程竣工验收备案手续。后原、被告未办理涉案房屋的交接事宜。原告起诉请求被告向原告支付延期交房违约金223049.34元（算至2013年12月10日）；被告承担诉讼费。后增加诉讼请求要求违约金算至实际交房之日。
原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，系有效合同，原、被告均应按合同约定认真履行。原告购买房屋并交付购房款，被告应当按照合同约定的交房期限及时向原告交付符合约定的房屋。被告在合同约定的交房期间，因纪检部门调查案件的需要而扣押了与购房户签订的售房合同等相关手续，影响了被告按期交房，被告虽未能按照合同约定及时告知原告，但并不能否认影响按期交房的客观事实的存在，故交房时间应当按照纪检部门出具的证明证实扣除的期间予以顺延，至2012年12月26日纪检部门退回扣押资料后，被告应当在合理期限即十日内向原告交付房屋。但被告未能按顺延交房期限通知原告交付房屋，已构成违约，应当按照合同约定的日万分之五承担违约责任。但自被告于2013年9月6日发布公告后，原告未能提供证据证明已向被告催告交付房屋及被告拒绝交付或房屋主体质量不合格不能交付使用的事实，故被告自公告发布之日起不再承担违约责任。被告辩称涉案房屋迟延交付的原因是政府行为，永宁县数次调整小区建设规划并变更提高小区建设档次，小区手续不全被相关部门勒令停工，造成工期延误，不应当承担逾期交房的违约责任的意见，不予支持。被告辩称部分购房户不按时交房款，与被告向原告交付房屋并无直接的利害关系，故对该辩称意见，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条之规定，判决：被告宁夏鑫荣房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告李嘉宁逾期交房违约金78224.35元（违约金自2013年1月6日算至2013年9月6日）。案件受理费4646.00元，由被告宁夏鑫荣房地产开发有限公司负担。
宣判后，原审原告李嘉宁不服提起上诉称，原审法院已经认定了被上诉人延期交房构成违约的基本事实，但减免了被上诉人的违约金。其依据是被上诉人提交的两个证据：一是自治区纪检委出具的《证明》，证明被上诉人公司的财务票据、建设手续及售房合同自2011年1月至2012年12月26日由自治区纪检委暂扣，属于不可抗力的免责情形，据此应减免违约金；二是公告两份，证明被上诉人以公告的形式通知了上诉人交付房屋，公告发布之日起不再承担违约责任。此判决违背了法律，与事实不符，不能成立。理由如下：原审法院采信自治区纪检委出具的《证明》系证据采信错误，该《证明》形式上不具备合法性，缺乏法定的必备形式要件。被上诉人因其法定代表人涉嫌犯罪被采取强制措施，过错在于被上诉人，完全是被上诉人的主观原因造成，而非原审法院认定的不可抗力。原审法院依据被上诉人于2012年7月25日、2013年9月6日刊登的两份公告认定被上诉人具备交房条件，遗漏了是否符合合同约定这一实质要件的审查，得出“被告自公告发布之日起不再承担违约责任”的结论当然错误。合同约定的交付条件并未成就。购房人基于安全的考虑，在房屋未取得《银川市新建住宅交付使用证》前，拒绝接收未经验收合格的房屋是在合法行使权利。原审法院认定事实错误，判决结果错误。综上，请求：1.撤销原审判决第一项，变更为：被上诉人鑫荣公司支付上诉人李嘉宁逾期交房违约金317295.54元（自2011年12月31日至2014年12月10日）；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人鑫荣公司在二审庭审中辩称，原审法院判决事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。上诉人并没有提出新的证据和事实，被上诉人在原审向法庭系统的提出了答辩意见和主张，也提交了确实充分的证据证明案件事实。上诉人对纪律检查委员会的证明有意见，此上诉理由超出被上诉人权利范围，请法庭予以认定。关于公告交房效力的问题，在未交房前，双方曾多次电话沟通协商交房事宜，上诉人在接到电话通知后到现场看过房屋，公告是在被上诉人催促上诉人接收房屋无果之下作出，被上诉人已履行了通知交房的义务。没有《银川市新建住宅交付使用证》是因为永宁县尚未实施交房使用证制度，这不是被上诉人的责任，其他的证明文件在上诉人接收房屋时会一并交付。原审法院限定被上诉人在公告后5日内向上诉人交房已属苛刻，但原判结果被上诉人仍然接受。
二审查明的事实同原审判决查明的事实一致，予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋交付期限为2011年12月30日前，交付条件为取得《银川市新建住宅交付使用证》，所购商品房为住宅的，还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被上诉人未能在约定的期限内向上诉人交付符合约定条件的房屋，已构成违约。纪检部门自2010年10月起陆续扣押被上诉人开发的“威吉斯花园”楼盘的开发建设手续、所有售房合同、财务票据、账册凭证等，直至2012年12月26日才返还。原审法院认为上述扣押行为影响了被上诉人按期交房，故认定交房期限顺延。本案中，根据被上诉人在原审庭审出具的证明，纪检部门自2010年10月起就已经开始扣押被上诉人公司的资料，而被上诉人于2011年6月25日与上诉人签订《商品房买卖合同》时，仍将交房期限约定在2011年12月30日，说明被上诉人并不认为扣押行为会影响其交房，故对被上诉人辩称纪检部门的扣押行为系不可抗力的理由应不予采纳。被上诉人未能按期交房的根本原因是至今其仍未取得《银川市新建住宅交付使用证》。被上诉人辩称永宁县并未施行办理新建住宅交付使用证制度，但未提供证据证明。综上，被上诉人的违约期限仍应按照合同约定认定，被上诉人应向上诉人支付自2011年12月31日至2013年12月10日（上诉人起诉之日）止的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销宁夏回族自治区永宁县人民法院（2014）永民商初字第4号民事判决，
二、被上诉人宁夏鑫荣房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付上诉人李嘉宁逾期交房违约金223049.34元（违约金按每日万分之五自2011年12月31日计算至2013年12月10日）。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
一审案件受理费4646元，由被上诉人宁夏鑫荣房地产开发有限公司负担；二审案件受理费5400元，由被上诉人宁夏鑫荣房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈 瑜
代理审判员 高卫国
代理审判员 解 杰
二〇一五年三月四日
书 记 员 王 兰
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定的方式依法改判、撤销或者变更；
……
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。