杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭下民初字第725号
原告：沈建斌。
委托代理人（特别授权代理）：孙丽琴。
被告：赵华芳。
委托代理人（特别授权代理）：郦章明。
原告沈建斌诉被告赵华芳房屋买卖合同纠纷一案，于2013年5月15日提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员章幼戎独任审判，于2013年6月24日公开开庭进行了审理。嗣后又组成由人民陪审员王惠民、郑义参加的合议庭后，于2013年9月17日公开开庭进行了审理。在第一次庭审中被告经本院传票传唤未到庭应诉，在第二次庭审中原告委托代理人孙丽琴、被告赵华芳及其委托代理人郦章明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈建斌诉称，原、被告系朋友关系，经原告介绍，被告于2006年8月17日以XXX万元的价格将杭州市下城区三华园X幢XXXX室房屋出售给廖某，双方未签订书面合同。廖某当场支付房款60万元，被告出具收条并将房屋三证交付给廖某。后因被告无法及时交房，故廖某不要该房了，因此经原、被告协商，被告同意将房屋卖给原告，原告立即支付给廖某60万元房款，另支付给廖某20万元利息损失等，余款由原告和被告结算，廖某收到80万元后把房屋三证交给了原告，双方也没有签订书面合同。2007年7月1日，被告以贷款为由从原告处借走本案房屋三证，并答应一年后归还给原告。2008年11月，因该房屋租期到，原承租人搬走，被告就把房屋钥匙交付给原告。后因2009年开始房屋价格大涨，被告认为讼争房屋卖XXX万元太便宜了，所以拒绝给原告办理过户手续，并于2010年10月发律师函给原告，要求原告将房屋返还给被告，因原告没有归还，被告于2010年12月6日起诉于贵院，要求原告腾退杭州市下城区三华园X幢XXXX室，并赔偿被告租金损失16万元，该案经一二审法院审理，均已确认原、被告就讼争房屋存在买卖关系，原告已支付部分房款并实际使用讼争房屋，虽然双方没有签订书面合同，但一方已履行了主要义务，对方也已接受，故该买卖合同成立。为此诉请判令确认原、被告对坐落于杭州市下城区三华园X幢XXXX室房屋的买卖有效，由被告协助原告办理上述房屋的过户登记手续并承担本案诉讼费。
被告赵华芳辩称，诉争房屋归答辩人所有，2004年11月1日至2008年10月31日期间答辩人曾将该房屋出租，而廖某于2006年12月17日经原告介绍，在明知房屋出租期满要到2008年10月31日后才能交房的情况下，愿意以XXX万元购买该房，并预付60万元，答辩人为表诚意，将房屋三证交于廖某保管。但2007年3月廖某借故不购买该房屋了，并由本案原告转告答辩人。2007年7月1日答辩人因借贷需要，通过沈建斌向廖某要回房屋三证，之后一直用作银行贷款抵押。直至2008年11月房屋租赁期满收回后，原告又谈起买房的问题，以其家属要先看房再做决定为名将房屋钥匙拿走，之后原告擅自更换了进户门锁，并以此行为占有该房。答辩人因与原告是远房亲戚和朋友，故虽觉原告的行为过分，但在之后两年中一直希望能和原告按照杭州市场价格协商解决，然而原告却一直没有协商的诚意，不得已答辩人于2010年10月8日向原告发出律师函要求其搬出，但原告既不回复，又不搬走。2010年11月18日答辩人以原告擅自霸占其房产的行为提起侵权之诉。直至2013年5月13日答辩人还发函限原告在2013年6月18日前将购房款按照现市场价一次性支付，而原告竟然在函文中抹掉“按现市场价”五个字。答辩人认为，上述事实证明，被告和廖某对于诉争房屋转让的口头协议撤销了，答辩人向原告要回房屋三证是理所当然的。如果原告需要购买，需要重新协商价格，签订合同。房屋买卖合同系要式法律行为，其成立必须符合法律规定的要件，本案中原、被告仅有口头合约，所以房屋买卖合同不能成立，更谈不上合法有效。综上，要求判令驳回原告的诉讼请求。
为证明其诉讼请求所依据的事实，原告沈建斌向本院提交以下证据：
1.（2010）杭下民初字第1813号民事判决书、（2011）浙杭民终字第2308号判决书，欲证明被告于2006年8月17日以XXX万元的价格将杭州市下城区三华园X幢XXXX室房屋出售给廖某，后因廖某不要该房，经被告同意将房屋卖给原告，即原、被告之间房屋买卖合同成立；
2.被告给原告的函及原告给被告的函各一份，欲证明被告于5月13日发函要求原告支付购房余款以及原告同意支付房款余款；
3.快递单3份、退单记录3份，欲证明原告在6月4日寄给被告同意支付房款余款的函，但被告及其律师拒收；
4.录音资料及光盘2份，欲证明原告代理人在寄函给被告的前一天打电话给被告和其律师，要求被告前来拿房屋余款或者给原告一个银行卡号，但被告拒绝拿房款也拒绝给银行卡号；
5.原、被告的短信记录，欲证明原告一再要求向被告支付房款余款，但遭到被告拒绝。
上述证据经庭审出示，被告发表质证意见如下：对证据1认为民事判决书不属于证据，不具备书证的客观性和及时性，不能证明原被告之间已经完成房屋买卖的要式法律行为，本院认为该组证据为生效判决，所涉及的事实与本案纠纷有关，故具有证据效力。对证据2中去函真实性无异议，但认为这并非是被告承认了房屋买卖合同已经成立、有效，因为至今双方就房屋买卖的总价款没有达成一致，且原告将该函件中关键的字据涂掉了。对回函认为没有收到，且不具有证明力。本院认为“去函”的真实性被告并无异议，对其证据效力予以认定。而“回函”结合原告所提交的证据3，确定被告确无收到，故对其证据效力不予认定。对证据3真实性没有异议，认为当时被告本人在外地，所以没有收到，对其证据效力本院予以认定。对证据4、5本身真实性无异议，证明对象有异议，认为不能证明房屋价款是XXX万元，也不能证明双方的房屋买卖合同成立。本院认为该两组证据反映了原、被告就本案纠纷的联系过程，对其证据效力予以认定。
为证明答辩意见所依据的事实，被告赵华芳提交了下述证据材料：
1.2010年10月赵华芳给沈建斌的律师函，欲证明诉争房屋自2008年11月起就被沈建斌占用，在长达二年里双方未就房屋价款达成一致；
2.沈建斌在（2010）杭下民初字第1813号案件中提交的《答辩状》附购房情况说明、收条，欲证明沈建斌辩称廖某要求将购房权利转让给他，价格仍是XXX万元等陈述是虚假的。
上述证据经庭审出示，原告发表质证意见如下：对证据1的真实性没有异议，但认为只是被告的单方意思表示，相关事实两份判决均已认定。本院认为该证据1即原告所提交证据2中的“去函”，双方对真实性并无异议，故对其证据效力予以认定。对证据2关联性有异议，认为对相关事实已经在两份判决书中予以认定，双方已经就房屋的买卖达成了口头合同，且被告代理人已经自认双方已经协商了房屋买卖的事实和对XXX万元房屋价款达成一致的事实。本院认为原告该质证意见成立，该证据与本案纠纷缺乏必要关联性，对其证据效力不予认定。
根据上述有效证据及有关当事人陈述，本院认定案件事实如下：
坐落于杭州市下城区三华园X幢XXXX室的房屋现登记于被告赵华芳名下，2006年12月17日被告赵华芳经原告沈建斌介绍，与案外人廖某达成口头转让协议，将该房屋以XXX万元的价格转让给廖某，廖某当场支付60万元，赵华芳出具收条并将房屋三证交付给廖某。后因廖某不想再购进该房，经协商原、被告同意由沈建斌购买，廖某支付的60万由沈建斌负责归还，余款由沈建斌与赵华芳结算，但是双方也未签订书面协议。2007年7月1日，赵华芳以贷款为由从沈建斌处拿走房屋三证，并答应一年后归还。2008年11月，因涉案房屋原承租人搬走，赵华芳将房屋钥匙交给沈建斌。2009年期间原、被告就涉案房屋的价格及余款的给付问题多次协商无果。2010年10月，赵华芳发律师函给沈建斌，要求沈建斌返还房屋。2010年12月赵华芳提起诉讼，要求沈建斌返还房屋。后经法院审理认为，根据双方当事人陈述，可以认定双方就案涉房屋达成口头协议，即沈建斌以XXX万元向赵华芳购买案涉房屋，该口头协议已经具备了房屋买卖合同的必备条款。赵华芳认为转让款如何支付，房屋何时交付，税款如何承担，何时办理过户手续等条款均系合同必备条款于法无据，其认为双方未具体确定前仅为买卖意向的理由不成立。而赵华芳交付案涉房屋钥匙的行为视为其已经履行了房屋交付义务，该义务系出卖方主要义务，且沈建斌已经接受。据此认为双方对案涉房屋达成的口头合同成立。故而判决驳回赵华芳的诉讼请求。该判决生效后，赵华芳于2013年5月13日致函沈建斌，要求沈建斌在2013年6月18日前一次性将购房款支付给赵华芳，否则将在2013年6月19日解除双方就杭州市下城区三华园X幢XXXX室房屋达成的口头合同。沈建斌收到赵华芳该函件后，通过电话、函件（函件因赵华芳在外地未收到）告知愿意支付余款XXX万元，要求赵华芳告知银行账号，而赵华芳认为在事隔几年后再按照该数额支付不合理，未告知沈建斌付款办法。现沈建斌提起诉讼。
本院认为：对于原、被告双方就诉争房屋达成有房屋转让协议、被告已经实际交付房屋履行合同的事实，生效判决已有认定，本案中被告再就此提出不同意见不当，本院不予采信。原、被告就诉争房屋达成的口头转让协议，意思表示真实，内容不违反法律禁止性规定，依法具有合法效力，对于合同双方均具有约束力。被告以房屋买卖为要式法律行为为由，认为未订立书面契约，房屋转让合同就不生效的意见不成立，在房屋转让行为当中确因产权变更登记要求当事人应该向有关部门提供书面合同并交纳税费，但上述要求均属于行政管理行为，当事人未完成上述行为并不影响房屋转让民事行为本身的合法效力，对原告关于确认案涉合同合法效力的请求本院予以支持。协助办理房屋过户手续为房屋出让一方的合同义务，由于原、被告双方在2008年11月涉案房屋原承租人搬走，赵华芳交付房屋钥匙后对于房款支付问题存在争议，余款XXX万元一直未予支付，对于客观上被告因之所承受的损失，如原告存在过错的，被告可另行向原告主张权利。在原告同意支付房屋余款XXX万元的情况下，被告应在原告交付完毕后履行协助原告办理房屋过户的手续。综上。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第一百一十一条之规定，判决如下：
一、确认原、被告就杭州市下城区三华园X幢XXXX室房屋的买卖行为合法有效；
二、原告沈建斌于本判决生效之日起10日内履行给付被告赵华芳房款XXX万元的义务，被告赵华芳在原告沈建斌全部履行该付款义务后10日内协助原告沈建斌办理杭州市下城区三华园X幢XXXX室的房屋过户登记手续。
案件受理费21000元，由被告赵华芳负担（于本判决生效之日起10日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费21000元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：XXX2024409008802968】。
审 判 长 章幼戎
人民陪审员 王惠民
人民陪审员 郑 义
二〇一三年十月十六日
书 记 员 夏梦秋