湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）怀中民一初字第26号原告王行洋。原告金润珍。原告罗尚红。原告黄联军。原告肖涛。原告梁丰。以上六原告共同委托代理人马建凌（特别授权），湖南诚怀律师事务所律师。被告怀化市和正置业有限公司,住所地:怀化市鹤城区长湾里6号。法定代表人李田光，该公司董事长。委托代理人尹晖（特别授权），湖南新英律师事务所律师。委托代理人向志刚，湖南新英律师事务所律师。被告李永年。委托代理人周述成，湖南新英律师事务所律师。被告怀化市城市建设投资有限公司，住所地:怀化市鹤城区锦溪北路113号。法定代表人王小明,董事长。委托代理人易建军，湖南五溪律师事务所律师。原告王行洋、金润珍、罗尚红、黄联军、肖涛、梁丰与被告怀化市和正置业有限公司、李永年、怀化市城市建设投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年9月3日立案受理后，依法组成由审判员冷旗帜担任审判长，审判员欧晓林、周永连参加的合议庭，于2015年1月6日公开开庭审理了本案。原告王行洋、金润珍、黄联军、肖涛、梁丰及其委托代理人马建凌、被告怀化市和正置业有限公司的委托代理人尹辉与向志刚、被告李永年及其委托代理人周述成、被告怀化市城市建设投资有限公司的委托代理人易建军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王行洋、金润珍、罗尚红、黄联军、肖涛、梁丰诉称：2013年2月6日,原告与被告怀化市和正置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告以1200万元价格购买被告怀化市和正置业有限公司开发的位于怀化市太平桥公路局院内第四栋7-12号门面，怀化市和正置业有限公司在2015年2月28日前将该门面交付原告使用，合同并约定被告李永年作为担保人对《商品房买卖合同》项下的权利义务承担连带责任。原告已按约向被告怀化市和正置业有限公司履行给付房款900万义务。时至今日，原告发现被告怀化市和正置业有限公司所售楼盘并未获得《建筑用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《商品房销售(预售)许可证》各项房屋报批手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，”第九条之规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；”原告特向贵院提起诉讼，请求判令:1、确认原告与被告怀化市和正置业有限公司签订的《商品房买卖合同》无效；2、判令被告怀化市和正置业有限公司退还原告购房款900万元及利息854007.00元，并支付逾期利息（按同期人民银行贷款利率标准从本案起诉之日起计算至被告怀化市和正置业有限公司退还原告购房款偿还之日止）；3、判令被告李永年对被告怀化市和正置业有限公司退还原告购房款900万元及利息854007元与逾期利息承担连带偿还责任；4、判令二被告承担本案一切诉讼费用。被告怀化市和正置业有限公司辩称：1、原告表面上与被告怀化市和正置业有限公司签订《商品房买卖卖合同》,实为向其投资,赚取利益,且六原告明知其未取得相关许可证，双方签订《商品房买卖卖合同》自始无效;2、六原告与被告怀化市和正置业有限公司的协议未约定利息，仅约定未按期交房的月息3%；3、担保人李永年列为本案被告与事实不符，李永年是六原告的担保人。总之，因六原告要求提前终止协议，是违约行为，不存在支付任何利息。被告李永年辩称：原告与被告怀化市和正置业有限公司经相互才协商签订的《商品房买卖卖合同》，与本人无关系，本人只是协助办理，在合同签订过程中，因怀化市和正置业有限公司原法定代表人要求本人作为担保人，才答应签订合同，且是为原告提供担保,将本人作为被告，实属冤枉。被告怀化市城市建设投资有限公司辩称：原告起诉被告怀化市城市建设投资有限公司,即缺乏事实根据又缺乏法律依据，应当驳回其起诉。原告王行洋、金润珍、罗尚红、黄联军、肖涛、梁丰为支持其主张，在举证期限内向本院提供以下证据:1、原告王行洋、金润珍、罗尚红、黄联军、肖涛、梁丰的身份证复印件;2、李永年的身份证复印件;3、怀化市和正置业有限公司的营业执照及组织机构代码证复印件，以上证据拟证实当事人的身份情况；三被告质证意见：无异议。4、2013年2月6日《商品房买卖卖合同》一份，5、《收据》及《银行转账凭证》；拟证明：六原告与被告怀化市和正置业有限公司签订《商品房买卖卖合同》、六原告已支付购房款900万元、由李永年作为担保的的事实；被告怀化市城市建设投资有限公司质证意见：真实性无异议，合法性有异议，且与其无关。被告李永年质证意见：真实性无异议，该合同是无效合同，李永年不是担保人。被告怀化市和正置业有限公司质证意见：真实性无异议，但不能证明原告观点。6、怀化市城市建设投资有限公司《安置区项目合作开发投资建设合同》一份；拟证实：怀化市和正置业有限公司与怀化市城市建设投资有限公司合作开发投资建设的事实；被告怀化市城市建设投资有限公司质证意见：有合作就要承担责任无法律依据，该公司是固定分成。被告李永年质证意见：与其无关。被告怀化市和正置业有限公司质证意见：真实性无异议，关联性有异议。7、《函件》二份，拟证实：原告向被告主张退款权利；被告怀化市城市建设投资有限公司质证意见：与其无关。被告李永年质证意见：与其无关。被告怀化市和正置业有限公司质证意见：真实性无异议.本院认证认为：经庭审质证，三被告对六原告提交的证据真实性均无异议，本院对真实性无异议的证据部分予以采信；对4、6号证据的证明目的有异议，本院根据本案的诉讼请求及结合其它证据，予以综合审查。被告怀化市和正置业有限公司、李永年、怀化市城市建设投资有限公司未提供证据。本院根据当事人所举证据及当庭陈述，可以确认以下案件事实：2013年2月6日,六原告与被告怀化市和正置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定六原告以1200万元价格购买被告怀化市和正置业有限公司开发的位于怀化市太平桥公路局院内第四栋7-12号门面，被告怀化市和正置业有限公司在2015年2月28日前将该门面交付原告使用，六原告分别于2013年2月7日汇款650万元、3月1日汇款233万元，3月14日汇款17万元,三次共已支付被告怀化市和正置业有限公司购房款900万元。在《商品房买卖合同》尾部，附有手书“担保人对此合同项下的全部权利义务承担连带责任”，签名“担保人李永年”为李永年亲笔书写，李永年为被告怀化市和正置业有限公司总经理。至今为止，被告怀化市和正置业有限公司并未获得《建筑用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》各项房屋报批手续，也未获得《商品房销售(预售)许可证》，尚未对该楼盘进行开发。因未能按合同约定交房，双方遂发生纠纷。本院认为：2013年2月6日,六原告与被告怀化市和正置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，以及担保人李永年对此合同项下的全部权利义务承担连带责任，均是各方当事人的真实意思表示，但因被告怀化市和正置业有限公司至今并未获得《商品房销售(预售)许可证》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，”故六原告与被告怀化市和正置业有限公司于2013年2月6日签订的《商品房买卖合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，被告怀化市和正置业有限公司因该合同取得的财产，应当予以返还，即返还六原告已支付购房款900万元，同时，因被告怀化市和正置业有限公司并未获得《商品房销售(预售)许可证》，也未对该楼盘进行开发，不能按合同约定交房，具有一定过错，故应当赔偿六原告因此所受到的损失，六原告所受到的损失，可按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算利息，计息时间应从被告怀化市和正置业有限公司收到六原告购房款之日起，计算至返还六原告购房款偿还之日止。六原告与被告怀化市和正置业有限公司签订合同时，审查不严，也有一定过错，故不得主张其它损失。根据《中华人民共和国担保法》第五条之规定，主合同无效，担保合同无效，担保人李永年自愿对该合同项下的全部权利义务承担连带责任，也有一定过错，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条规定，应由李永年对该合同约定的权利义务，承担被告怀化市和正置业有限公司不能清偿部分三分之一即购房款300万元及利息的连带责任。被告怀化市城市建设投资有限公司与被告怀化市和正置业有限公司系依据合同的合作关系，《商品房买卖合同》系六原告与被告怀化市和正置业有限公司签订，且该《商品房买卖合同》为无效合同，依据合同的相对性原则，被告怀化市城市建设投资有限公司在本案中，可不承担民事责任。综上所述，原告王行洋、金润珍、罗尚红、黄联军、肖涛、梁丰诉请被告怀化市和正置业有限公司返还购房款900万元及承担利息并由担保人李永年承担相应连带责任的诉讼请求成立，本院依法予以支持。被告怀化市和正置业有限公司辩称原告系投资，要求提前终止协议，是违约行为，不存在支付任何利息的主张，依法不能成立，本院不予支持。被告李永年辩称原告与被告怀化市和正置业有限公司签订的《商品房买卖卖合同》与其无关是为原告提供担保的主张，依法不能成立，本院不予支持。被告怀化市城市建设投资有限公司辩称原告的起诉缺乏法律依据的主张成立，本院依法予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国担保法》第五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、原告王行洋、金润珍、罗尚红、黄联军、肖涛、梁丰与被告怀化市和正置业有限公司签订的《商品房买卖合同》无效；二、在本判决生效后十五日内,被告怀化市和正置业有限公司返还原告王行洋、金润珍、罗尚红、黄联军、肖涛、梁丰购房款900万元并支付利息，利息按中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准，从收款之日(2013年2月7日650万元、3月1日233万元，3月14日17万元)起计算至清偿之日止；三、被告李永年对被告怀化市和正置业有限公司应返还原告王行洋、金润珍、罗尚红、黄联军、肖涛、梁丰购房款的300万元及利息部分，承担连带偿还责任；四、驳回原告王行洋、金润珍、罗尚红、黄联军、肖涛、梁丰的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费80778元，诉讼保全费5000元，合计85778元，由被告怀化市和正置业有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审 判 长  冷旗帜审 判 员  欧晓林审 判 员  周永连二〇一五年一月七日代理书记员  向庆玲