江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第6612号
上诉人（原审被告、反诉原告）南京锋尚房地产开发有限公司，住所地南京市鼓楼区姜家园20号。
法定代表人张在东，该公司董事长。
委托代理人王春艳，北京琨腾律师事务所律师。
委托代理人白小莉，北京琨腾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）陈亮，女，1979年12月8日生，汉族。
委托代理人赵仁明，江苏东恒律师事务所律师。
委托代理人李成龙，江苏东恒律师事务所律师。
上诉人南京锋尚房地产开发有限公司（以下简称锋尚公司）因与被上诉人陈亮房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第4351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月9日立案受理后，依法组成合议庭于2015年12月8日公开开庭审理了本案。上诉人锋尚公司的委托代理人王春艳、被上诉人陈亮的委托代理人赵仁明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈亮原审诉称，2011年4月21日，陈亮与锋尚公司签订《南京市商品房预售合同》，约定由陈亮购买锋尚公司开发的本市姜家园299号28幢房屋（以下简称涉案房屋），购房款为15785120元；交房日期为2011年6月30日，但锋尚公司至今未向陈亮交付该房屋，锋尚公司的行为已构成违约。陈亮多次要求锋尚公司交房未果，为维护自身合法权益，故诉至法院，请求依法判令锋尚公司向陈亮支付逾期交房违约金2625087元（自2013年11月1日至2015年6月30日），并承担本案诉讼费用。
锋尚公司原审辩称：1、双方约定的违约金标准过高，违约金应以补偿为原则，锋尚公司已就逾期交房行为向陈亮支付了违约金2020480.93元，陈亮未提供证据证明其损失超过锋尚公司已支付的数额，故陈亮主张的违约金不应支持；2、陈亮明知锋尚公司逾期交房系因规划部门一直未办理规划验收造成的，陈亮应当及时行使解除权，但陈亮从未要求解除合同。陈亮放任或者追求逾期违约金的行为有违诚信原则，因此陈亮即使有损失，也应由其自行承担；3、陈亮系按揭付款，锋尚公司为陈亮的贷款提供担保，陈亮支付的购房款是由首付款加已偿还部分的银行贷款构成，陈亮实际直接支付的房款为755万元。综上，请求依法驳回陈亮的诉讼请求。
锋尚公司原审反诉称，锋尚公司与陈亮签订《南京市商品房预售合同》以及《协议书》等事实属实。由于涉案房屋一直未通过规划验收，导致涉案房屋一直未能交付，至今已近五年时间。陈亮明知由于规划原因无法交付房屋，多年来持续要求给付巨额违约金，锋尚公司已全部支付。虽经锋尚公司多方努力，规划部门至今仍未就涉案房屋的规划验收事宜给出明确意见。至此，锋尚公司因规划验收未能通过，客观上无法向陈亮交付房屋，锋尚公司与陈亮之间的合同目的无法实现，依法应予解除。故依法提起反诉，请求判令：1、解除锋尚公司与陈亮于2011年4月21日签订的《商品房预售合同》及补充协议；2、解除锋尚公司与陈亮于2012年11月13日签订的《协议书》；3、陈亮协助锋尚公司注销预售合同的登记手续；4、陈亮承担诉讼费用。
陈亮原审反诉辩称，涉案房屋之所以不能按期交付系因规划验收迟迟未通过，该责任系因锋尚公司承担。陈亮自购买涉案房屋至今已经超过五年时间，南京市房屋市场发生了巨大变化，且锋尚公司并无证据证明涉案房屋根本上不能通过规划验收，锋尚公司据此要求解除双方的合同无事实和法律依据，请求依法驳回锋尚公司的反诉请求。
原审法院经审理查明，涉案房屋由锋尚公司开发建设。2011年4月21日，锋尚公司（预售人）与陈亮（预购人）签订了《南京市商品房预售合同》，约定由陈亮购买涉案房屋（含-1、1、2层），房屋总价款为15785120元；付款方式为首付款3165120元加商业贷款12620000元；锋尚公司应于2011年6月30日前交付房屋，迟延交付该商品房的，2011年11月30日后，锋尚公司须按陈亮已付价款的万分之一／天计算，支付迟延交付期间的违约金等等。上述合同签订后，双方办理了预售登记，陈亮依约向锋尚公司支付了首付款及商业贷款合计15785120元。
因锋尚公司未依约向陈亮交付涉案房屋，2012年11月22日，陈亮曾另案诉至原审法院【案号为（2012）下民初字第3305号】，要求锋尚公司支付逾期交房违约金。经原审法院调解，由锋尚公司支付陈亮2012年11月18日前的迟延交房违约金74.5万元。
2012年11月13日，锋尚公司作为甲方，包括陈亮在内的别墅购房人作为乙方，锋尚公司的法定代表人张在东作为丙方签订了《协议书》，约定甲方承诺在2013年2月8日前将别墅毛坯房交付给乙方，若届时逾期交付，按每户总房款百分之十年息支付违约金等等。
上述《协议书》订立后，锋尚公司仍未在约定时间交付房屋，陈亮另案诉至原审法院【案号为（2013）鼓民初字第6468号】，要求锋尚公司支付自2012年11月19日至2013年10月31日期间的逾期交房违约金1275481元。原审法院经审理后认为，双方订立的《南京市商品房预售合同》及《协议书》合法有效，陈亮的诉请符合合同约定，遂于2013年12月18日判决支持陈亮的上述诉讼请求。该判决已生效。
2013年5月7日，南京市规划局向锋尚公司发出《关于锋尚房地产公司申请尽快办理小桃园地块项目规划验收的复函》，要求锋尚公司将建筑退让间距、室外地坪及建筑高度以及幼儿园建设等问题整改完毕后，申报规划核实，南京市规划局将按要求做好规划核实服务。2014年1月3日，南京市规划局向锋尚公司发出《关于锋尚小桃园底层住宅项目规划审批及批后监管问题的报告》，指出锋尚公司存在的不符合法规及规划核准图等严重违法建设行为，并提出责令锋尚公司于2014年2月1日前按原规划核准图启动建设幼儿园等处理意见。锋尚公司在按照南京市规划局文件建设小区幼儿园时，相邻的本市百花小区居民持有异议，并阻止锋尚公司施工，致使幼儿园现在仍未建设。由于锋尚公司未按照规划部门要求完成小区项目建设，涉案房屋至今未通过规划验收，目前仍不具备交付条件，锋尚公司尚未向陈亮交付涉案房屋。
因双方协商未果，陈亮于2015年7月1日再次诉至原审法院，要求判如所请。锋尚公司认为双方之间的合同客观上无法履行，遂提出解除合同等反诉请求，原审法院予以合并审理。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，陈亮与锋尚公司之间订立的《南京市商品房买卖合同》以及补充协议、《协议书》等合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，双方之间的合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。
根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，陈亮已经按照合同约定履行了支付购房款的义务，锋尚公司应当按照合同约定履行交付房屋等义务。锋尚公司未履行交付房屋的义务违反了合同约定，依法应承担相应的违约责任。
关于锋尚公司请求驳回陈亮诉请的意见及其理由，原审法院认为，双方之间的《协议书》系锋尚公司在确已逾期交房的前提下另行与陈亮等购房人订立，明确约定逾期交房违约金按照总房款百分之十年息计算。该标准应是双方在充分协商的基础上订立，锋尚公司作为平等主体的合同一方，对于合同内容及其可能承担的违约责任应当明知，锋尚公司已支付的违约金并未超过该约定标准。锋尚公司在本次诉讼中以违约金约定标准过高、已支付违约金足以弥补陈亮损失等为由，请求驳回陈亮诉请的意见，不符合合同约定及法律规定，该违约金标准并非显著过高，故锋尚公司上述辩解意见，原审法院不予采纳。综上，陈亮要求锋尚公司支付2013年11月1日至2015年6月30日的逾期交房违约金合计2625087元的诉讼请求，符合合同约定，原审法院予以支持。
关于锋尚公司要求解除与陈亮之间的合同等反诉请求，原审法院认为，锋尚公司未能依约交房系因涉案房屋所在小区未通过规划验收，但目前并无证据表明涉案房屋客观上根本不能通过规划验收。故锋尚公司以涉案房屋客观上履行不能为由，要求解除与陈亮之间的合同等反诉请求，无事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上，为维护当事人的合法权益，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、锋尚公司于判决生效之日起十日内一次性给付陈亮自2013年11月1日至2015年6月30日的逾期交房违约金2625087元。二、驳回锋尚公司的反诉请求。如锋尚公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉案件受理费减半收取13900.5元、反诉案件受理费58255元，合计72155.5元，由锋尚公司负担。
上诉人锋尚公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院对于违约金的调整认定事实错误，适用法律错误。上诉人历年来已付的违约金足以弥补其实际损失，双方签署按照总房价款的10%的年息支付逾期交房违约金标准过高，上诉人请求减少违约金有事实依据；2、依据合同法及相关司法解释，以及江苏省高级人民法院的相关规定，上诉人请求将违约金减少到0元有法律依据。二、原审法院未支持上诉人要求解除合同的主张，有违公平原则。1、上诉人原审反诉请求解除双方之间的合同及协议，有事实依据：一是上诉人和被上诉人在商品房预售合同中约定了严格的房屋交付条件，上诉人不能按照未通过规划验收现状交付房屋，被上诉人也不接受以现状收房，导致房屋交付不能；二是上诉人在建设涉案房屋时，与南京市规划局的个别工作人员产生纠纷，导致涉案房屋在南京市规划局办理相关事项难度增加；三是涉案房屋建设初期因规划红线划进河里，无法准确确认退让间距，导致规划验收不能通过，本案中上诉人为此付出较长时间及巨大经济成本才得以解决，但今后是否会因此无法通过规划验收情况不明；四是上诉人在进行小区幼儿园配套建设时，屡次受到相邻百花小区居民的阻挠，且上诉人已采取各种救济途径无力解决诉争小区幼儿园配套建设问题，导致规划部门拒绝对诉争楼房进行验收。2、上诉人原审反诉请求解除双方之间的合同及协议，有法律依据。一是根据合同法相关规定，上诉人从事实上已不能履行合同，被上诉人已享有合同约定的解除权并明知房屋客观上无法交付，而不行使合同解除权；二是如双方继续履行合同明显对锋尚公司不公平，造成利益失衡，有违合同法公平原则和诚实信用原则；三是依照合同法第94条之规定，锋尚公司有权要求解除合同。三、按照双方签署的协议书，上诉人不仅要面对规划无法验收的后果，每年还要承担逾期购房款10%的逾期交房违约金，如法院不能判决解除双方的合同，最终导致上诉人破产；如法院判决解除双方合同，被上诉人可以另行购买其他房屋居住，也无需承担诉争房屋永远无法办理规划验收的后果。综上，原审判决缺乏事实根据和法律依据，应予撤销，上诉人的合法权益应当得到维护，请求二审法院撤销原审判决第一、二项，依法改判：一、驳回陈亮原审要求其承担逾期交房违约金的诉讼请求；二、支持锋尚公司原审全部反诉请求；三、判令陈亮承担本案全部诉讼费用。
被上诉人陈亮辩称：一、关于违约金的问题。1、双方在协议书中对于逾期交房违约金明确约定按照10%年息计算，双方签订的合同约定违约金按照已付房款日万分之一计算，2013年2月8日双方签订补充协议，将违约金由日万分之一调整为年息10%，说明上诉人对违约金的承受能力是明知且有预判的，符合预期结果；2、本案诉争的产品为别墅，被上诉人损失不仅是租金还有潜在的投资收益，被上诉人将近2000万元的购房款交付给上诉人已达6年之久，上诉人也使用该款项进行了投资或另行开发，按照上诉人年息10%的融资成本来看并不算高，随着南京房价的上涨，被上诉人投资损失也是严重的；3、违约金具有补偿性和惩罚性的特点，本案涉案房屋之所以无法交付，是由于上诉人违反规划红线，该问题直到2014年才解决，目前配套的幼儿园无法建设，但该问题也属于第三方的侵权所致，上诉人不能因为第三方的侵权而免除对被上诉人的违约责任，被上诉人是受害方，并无明显过错；4、上诉人至目前为止，怠于行使继续交房的义务，不采取任何措施，被上诉人及其他业主多次要求上诉人的法定代表人到南京沟通，共同与规划局协调，但被上诉人的法定代表人拒绝配合，如果法院支持上诉人降低违约金标准的主张，将使上诉人更怠于行使义务，被上诉人也将失去权利救济的措施。二、关于合同解除问题。上诉人是违约方，违约方没有合同解除权，且上诉人所称的客观情况无法履行不成立，上诉人故意不履行，不涉及政府拆迁或归责双方的原因。涉案房屋的交付必然会解决，只是时间问题，如果上诉人的该主张得到支持，一旦涉案房屋通过规划验收，上诉人转卖将获得巨大利益，被上诉人将蒙受巨大损失，且上诉人至今没有提出具体的合同解除方案，上诉人的该主张只是为了达到其自身目的的表现，因此，被上诉人认为上诉人不具备合同解除权。综上，原审法院认定事实准确，适用法律正确，恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
双方对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中，被上诉人陈亮提交以下证据：一、江苏省高级人民法院（2015）苏民终字第450号民事判决书和从互联网上查询的《钟山国际高尔夫别墅区预售方案》，证明涉案房屋的价值除商品房预售合同中约定的价格外还应加上建筑节能系统解决方案协议中约定的价格，房价远高于钟山国际高尔夫别墅；二、从house365网站上查询的一组南京市范围内别墅招租信息，其中钟山国际高尔夫别墅区900平方米别墅月租金价格为150000元（约167元／平方米·月）；江宁区玛斯兰德小区560平方米别墅月租金价格为60000元（约107元／平方米·月）；河西中央公园内550平方米欧式独栋别墅月租金价格为142000元（约258元／平方米·月）。上诉人锋尚公司对此质证称，对判决书的真实性不持异议，但对《钟山国际高尔夫别墅区预售方案》和证据二的租金信息均不予认可。
本案二审中，本院向涉案房屋周边房产中介公司咨询周边房屋的租赁价格，涉案房屋周边没有别墅，其他房屋每月租金价格均在90元／平方米·月以下。
另查明，原审中，上诉人锋尚公司提交从house365网站上查询的南京市北京西路两处民国别墅的招租价格，其中面积为365平方米的别墅月租金价格为46000元（约126元／平方米·月），面积为350平方米的别墅月租金价格为45000元（约128元／平方米·月）。
再查明，双方当事人签订的《南京市商品房预售合同》第一条第四款约定，该商品房的建筑面积524.08平方米。
以上事实，由（2015）苏民终字第450号民事判决书、钟山国际高尔夫别墅区预售方案、钟山国际高尔夫别墅区出租信息、江宁区玛斯兰德小区租金信息、河西中央公园欧式独栋别墅租金信息、南京市商品房预售合同、原审庭审笔录、本院二审谈话笔录及开庭笔录等在卷证实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，陈亮与锋尚公司之间订立的《南京市商品房预售合同》、《补充协议》和《协议书》等合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，双方之间的合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。
关于逾期交房违约金问题。本案双方签订《南京市商品房预售合同》及《补充协议》后，又另行签订《协议书》，约定2013年2月8日后逾期交房违约金按总房款10%年息计算，但从本案双方签订预售合同后的履行情况看，上诉人一直未能按期交房，其行为虽不符合双方合同约定，但也存在一定的客观原因导致其暂不能按期向被上诉人交房。现上诉人已经实际支付大额前期逾期交房违约金，并在本案中请求调减逾期交房违约金标准，本院综合考虑被上诉人的实际损失、本地区类似房屋租金标准、本案合同的履行情况和双方当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法酌定上诉人按160元／平方米·月租金标准支付被上诉人逾期交房违约金，故本案上诉人应当支付被上诉人2013年11月1日至2015年6月30日逾期交房违约金数额为1677056元（160元／平方米·月×524.08平方米×20个月），原审法院判决不当，本院依法予以纠正。
关于双方签订的《南京市商品房预售合同》、《补充协议》和《协议书》是否应当解除的问题。因上述协议均系双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行，故上诉人主张解除上述协议需符合双方合同约定或者法律法规的相关规定。现上述协议并未约定上诉人在其逾期交房的情况下有权解除合同，上诉人主张涉案房屋根本上不能通过规划验收亦无事实依据，且本案也不存在法律法规规定的其他当事人可以解除合同的情形，故上诉人主张解除以上协议本院不予支持，相应的其要求被上诉人协助办理涉案房屋预售合同的登记备案和预告登记的注销手续亦无依据，原审判决未支持锋尚公司的反诉主张并无不当。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第4351号民事判决第二项；
二、变更南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第4351号民事判决第一项为：南京锋尚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付陈亮自2013年11月1日起至2015年6月30日止的逾期交房违约金1677056元。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费减半收取13900元、反诉案件受理费58255元，合计72155元，由上诉人南京锋尚房地产开发有限公司负担67135元、被上诉人陈亮负担5020元；二审案件受理费86056元，由上诉人南京锋尚房地产开发有限公司负担76016元、陈亮负担10040元。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 白文虎
二〇一六年五月二十九日
书 记 员 孙雪松