安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）包民一初字第00590号
原告：张杰，男，1970年2月6日出生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县。
原告：崔芳，女，1970年2月4日出生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县。
原告：钟子期，男，1967年6月12日出生，畲族，住安徽省宣城市宣州区。
原告：陈红，女，1967年2月20日出生，汉族，经常居住地安徽省宣城市宣州区。
四原告共同委托代理人：张德霞，安徽巢阳律师事务所律师。
四原告共同委托代理人：何钧生，安徽巢阳律师事务所律师。
被告：合肥新维果娱乐有限公司，住所地安徽省合肥市包河区。
法定代表人：黄其浩，该公司总经理。
被告：彭玲，女，1977年9月10日出生，汉族，个体工商户。住安徽省合肥市包河区。
被告：许事艳，男，1967年5月25日出生，汉族，个体工商户，住福建省闽清县。
三被告共同委托代理人：余华坤，安徽润天律师事务所律师。
三被告共同委托代理人：张继斌，安徽润天律师事务所实习律师。
第三人：乔蔚岭，男，1974年3月22日出生，汉族，户籍地安徽省郑州市金水区南阳路***号**号楼**号，经常居住地安徽省合肥市包河区。
第三人：李荣军，男，1987年12月28日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。
原告张杰、崔芳、钟子期、陈红诉被告合肥新维果娱乐有限公司（以下简称新维果公司）、彭林、许事艳、第三人乔蔚岭、李荣军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月5日受理后，四原告在举证期限内申请追加乔蔚岭、李荣军为第三人，本院予以准许。本案依法组成合议庭于2015年4月10日公开开庭进行了审理。原告张杰、崔芳、钟子期、陈红的委托代理人张德霞、被告新维果公司、彭林、许事艳的共同委托代理人余华坤，第三人乔蔚岭到庭参加诉讼，第三人李荣军经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张杰、崔芳、钟子期、陈红共同诉称：2011年6月25日，案外人霍山贡林食品研究所将自己所有的位于合肥市包河区金寨路国元名都花园综合楼共七层，建筑面积6400平方米的房屋整体出租给被告进行商业经营使用，租期自2011年6月至2017年12月24日，租金按季提前一个月支付，即2011年6月25日前、2011年8月25日前每季度均为55万元，2011年11月25日前至2012年8月25日前每季度租金均为57.75万，以后每年每季度租金按5%递增支付，合同中并未确定每层租金具体数额，合同同时对违约责任作出明确约定。
2013年2月4日，原告通过拍卖方式购得案外人霍山贡林食品研究所所有的上述房产的101-201、102、301室共三层房产，2013年4月8日上述房产办理登记至原告名下。原告购得上述房产后，即与霍山贡林食品研究所、被告协商要求按合法、公正、公平原则分割上述房产每层租金，但遭到第三人、被告的推诿和拒绝。为此，原告诉至法院，请求法院确认每层租金具体数额，2014年4月21日合肥市包河区人民法院、2014年9月18日合肥市中级人民法院分别就上述房屋一至三层自2013年6月25日至2013年12月24日期间的房屋租金作出判决确认为700974元，同时对上述房屋一致七层租金比例系数进行司法评估确认。但截至2014年12月8日，经原告多次催要后，被告仅支付租金25万元，尚欠2013年6月25日至2013年12月24日期间的房屋租金450974元（原告将依据生效判决另行申请执行）、2013年12月25日至2014年12月24日期间租金1471999.5元未付，为此原告向被告发函要求限期付清拖欠租金，否则解除房屋租赁合同并收回房屋，但被告至今都以各种理由推辞拒绝。被告的行为侵犯了原告的合法权益，原告特提起诉讼，请求：一、判令解除原告与被告之间的房屋租赁合同关系（即位于合肥市包河区金寨路国元名都花园综合楼一至三层房屋）；二、判令三被告立即向原告支付拖欠租金1471999.5元并支付逾期付款期间利息损失88320元（自2013年12月25日-2014年12月24日期间租金及其以同期银行贷款年利率6%为标准计算期间逾期付款利息）；三、判令三被告向原告支付逾期支付房租违约金44160元（以1471999.5元为基数，每日按0.1%为标准，暂自2014年11月25开始计算至2014年12月24日，以后按被告未付合同约定租金为基数计算至判决确定解除合同还房屋给原告日时止，被告如若逾期交还房屋则按合同约定租金三倍支付逾期交房违约金给原告至实际交还房日时止）；四、本案诉讼费用全部由三被告承担。后原告将第一项诉讼请求变更为：判令解除原告与被告之间的房屋租赁合同关系，三被告及第三人乔蔚岭、李荣军将房屋腾空后交还原告（即位于合肥市包河区金寨路国元名都花园综合楼一至三层房屋），其他请求不变。
被告新维果公司、彭林、许事艳共同辩称：一、被告并非无故拖欠租金。因该涉案房原租金是整体平均计价，后因原业主被刑事关押并拍卖该房一至三层后又经法院评估改为分层计价，致被告转租的涉该案租金价格过低而亏损导致的，并不是被告无正当理由未支付或者迟延支付租金的，现被告已同意在一年内付完所欠租金，故原告要求被告支付违约金，法院不应支持；二、被告目前经营困难原告也了解，为此双方也曾协商好，原告同意被告租金在一年内分期付清，原告愿意放弃违约金及利息的诉讼请求；三、关于原告在变更诉讼请求中增加的清空房屋的诉讼请求，法院不应支持。被告已于2015年1月1日就把自用的3楼整层腾空了，而1至2层是在原告购买房屋之前己转租给第三人，转租也是经过原业主书面认可的，且转租发生在原告购买房屋之前，第三人的租赁合同也是签到2017年12月24日，且第三方投入了大笔资金对房屋装修、装饰用于经营。被告与原告协商过，被告可与第三承租方解除租赁关系，由原告直接和第三方商谈房屋租赁事宜。为此，被告已于2015年1月1日正式与第三人李荣军及乔蔚岭解除了租赁关系并签订了《解除租赁协议》，并告知从2015年1月1日起租金由第三人直接交给原告。原告可与第三人直接商谈该租赁事宜。所以，被告现无权要求第三方腾空房屋。
第三人乔蔚岭述称：系争房屋的一部分第三人承租后已经装修完毕，装修费用很高，故不同意腾空房屋。
第三人李荣军未答辩，亦未提交证据。
经审理查明：2011年6月25日，案外人霍山贡林食品研究所将自己所有的位于合肥市包河区金寨路国元名都花园综合楼共七层，建筑面积6400平方米，整体出租给被告进行商业经营使用，租期自2011年6月至2017年12月24日，租金按季提前一个月支付，即2011年6月25日前、2011年8月25日前每季度均为55万元，2011年11月25日前至2012年8月25日前每季度租金均为57.75万，以后每年每季度租金按5%递增支付，合同中并未确定每层租金具体数额，合同同时对违约责任作出明确约定。
2011年11月18日，被告彭玲将系争商业综合楼1#楼一层局部以及二层整体楼面转租给案外人胡兴宏用于经营金色大帝私人会所。2013年底，该综合楼1#楼一层局部以及二层整体楼面由第三人乔蔚岭接手承租经营。后该综合楼1#楼一层局部由第三人李荣军承租。
2013年2月4日，原告通过拍卖方式购得案外人霍山贡林食品研究所所有的上述房产的101-201、102、301室共三层房产，2013年4月8日上述房产办理登记至原告名下。原告购得上述房产后，因与霍山贡林食品研究所、三被告就房屋租金分配未能达成一致意见，于2014年1月8日诉至本院，要求在确认每层租金具体数额后由被告支付租金。本院受理后对系争房屋一至七层租金比例委托安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司进行司法评估，评估意见为：综合楼101／201／102的租金占整个七层楼的租金比例为46.692%，301室、401室、501室、601室的租金比例均为11.106%，701室的租金比例为8.884%，对该评估意见本院予以了认可。2014年4月21日，本院作出（2014）包民一初字第00558号判决，判决三被告支付四原告2013年6月25日至2013年12月24日期间的房屋租金700974元并支付延期付款利息。三被告不服判决提起上诉。2014年9月18日，合肥市中级人民法院作出驳回上诉、维持原判的终审判决。
2015年1月23日，被告彭玲与第三人乔蔚岭签订了《租赁合同解除协议》，约定：乔蔚岭与彭玲的房屋租赁合同自2014年12月31日协商解除，2015年1月份以后的房屋租金由房屋产权人收取；乔蔚岭于本协议签订之日起10日内将租赁房屋退还给彭玲，或直接与业主洽谈房屋租赁事宜，双方不再存有租赁关系；双方还约定了其他相关事项。2015年1月24日，彭玲与第三人李荣军签订了一份《租赁合同解除协议》，约定：双方房屋租赁合同自2015年1月31日协商终止，2015年2月份及以后房屋租赁事宜由李荣军与业主洽谈，双方不再存有租赁关系；李荣军需将租赁房屋内及后堂所有属于彭玲的实施、设备完好无损的交接给彭玲；李荣军于10日内将之前拖欠的所有费用，包括租金、水电费、物业费等一切费用到被告财务处结清。双方还约定了其他事项。
另查：截止2014年12月8日，被告支付租金25万元。本次诉讼过程中，三被告又支付租金20万元，合计45万元。
上述事实，有当事人陈述、安徽省六安市中级人民法院执行裁定书、合肥市房屋所有权登记转让审核表、《关于同意房屋招租、招商的函》、《房屋租赁合同》两份、安徽省合肥市包河区人民法院（2014）包民一初字第00558号判决书、安徽省合肥市中级人民法院（2014）合民一终字第02321号民事判决书、被告与案外人胡兴宏签订的《房屋租赁合同》、被告彭玲与第三人乔蔚岭签订的《租赁合同解除协议》等证明。
本院认为：原告作为系争房屋的所有权人，有权向房屋承租人即三被告主张房屋租金，因双方就系争房屋每层租金比例未能达成一致发生诉讼，已经本院和合肥市中级人民法院作出的生效判决予以了确定。根据法院认定的房屋每层租金比例，系争房屋2013年12月25日至2014年12月24日的房租为1471999.5元，被告未能及时支付。2012年6月25日至2013年12月24日的租金700974元，被告仅支付45万元，被告的行为已构成了违约，故对原告要求解除与三被告租赁合同关系及被告支付租金1471999.5元的诉讼请求，本院予以支持。原、被告因系争房屋每层租金比例发生争议并经法院予以认定，被告最迟应当在合肥市中级人民法院作出判决后履行支付租金义务，被告未能及时支付租金，根据合同约定及法律规定，被告应当向原告支付逾期付款利息，另原告主张被告逾期付款违约金的起诉时间为2014年11月25日，故2014年9月18日至2014年11月25日期间原告的逾期支付租金利息损失为15787.19元（按中国人民银行同期贷款利率计算）。原告主张2014年11月25日后被告按年利率6%支付其逾期付款利息并按日0.1%支付逾期违约金过高，本院支持按中国人民银行同期贷款利率四倍计算逾期支付租金利息损失及违约金。被告分别于2015年1月23日、24日与第三人乔蔚岭、李荣军解除了租赁关系，两第三人理应及时腾空所承租的房屋，三被告应当及时将房屋腾空后交付给原告。第三人乔蔚岭述称，其承租房屋后投入了大量资金进行装修，不应腾空房屋，本院认为，原告作为系争房屋所有权人在承租人即三被告严重违约的情况下，有权解除双方租赁关系，乔蔚岭的辩称理由不应对抗并无过错的原告，且其已与被告达成《租赁合同解除协议》。如乔蔚岭认为自身权益受到侵害，可依法向相关过错方另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告张杰、崔芳、钟子期、陈红与被告合肥新维果娱乐有限公司、彭林、许事艳就合肥市包河区金寨路国元名都花园综合楼一至三层房屋的租赁合同关系；
二、被告合肥新维果娱乐有限公司、彭林、许事艳及第三人乔蔚岭、李荣军于本判决生效之日起三十日内腾空位于合肥市包河区金寨路国元名都花园综合楼一至三层各自所承租的房屋并交付给原告张杰、崔芳、钟子期、陈红；
三、被告合肥新维果娱乐有限公司、彭林、许事艳于本判决生效之日起十日内支付原告张杰、崔芳、钟子期、陈红2013年12月25日至2014年12月24日期间的房屋租金1471999.5元、逾期支付房屋利息损失15787.19元并支付延期付款利息及违约金（以1471999.5元为基数自2014年11月25日起至本判决确定履行期限届满之日止按中国人民银行同期贷款利率四倍计算）。2014年12月25日后的房屋占有使用费由三被告参照合同约定标准支付致交还房屋之日止（2014年12月25日至2015年12月24日的房屋占有使用费为267.4万元，2015年12月25至2016年12月24日280.8万元，2016年12月25至2017年12月24日294.84万元）；
四、驳回原告张杰、崔芳、钟子期、陈红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费65032元，原告张杰、崔芳、钟子期、陈红共同负担1241元，被告合肥新维果娱乐有限公司、彭林、许事艳共同负担63791元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 干思尧
人民陪审员 王 翔
人民陪审员 朱 琦
二〇一五年四月二十日
书 记 员 朱 艳
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。