山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）市民初字第2059号
原告（反诉被告）济南龙泉物业管理有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人刘国光，总经理。
委托代理人于金鲁，男，济南市中明泽法律服务所法律工作者，住济南市。
被告（反诉原告）成涛，男，1968年1月2日生，汉族，无业，住济南市。
原告（反诉被告）济南龙泉物业管理有限责任公司与被告（反诉原告）成涛物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李江独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）济南龙泉物业管理有限责任公司法定代表人刘国光的委托代理人于金鲁，被告（反诉原告）成涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告济南龙泉物业管理有限责任公司（以下简称龙泉物业公司）诉称：被告自入住济南市市中区王官庄小区三区12号楼2单元503室后，于1999年12月11日与原告签订了物业服务合�。此后，被告部分履行了缴费义务，自2005年5月至2013年3月，该被告共欠交物业费2649.30元。原告曾于2013年4月12日向被告发出告知函一份，通知被告于7日内到物业服务中心说明情况并据实交纳物业服务费，但被告仍拒绝补交。原告多次催交未果，诉至法院，请求法院依法判令被告成涛补交拖欠的物业服务费2649.10元，承担本案的诉讼费用。
被告成涛辩称：我于1999年购买了涉诉房屋，在入住后发现在雨季时地下室渗水，导致地下室无法使用和居住。我和我们楼上的业主曾多次到物业公司及开发商济南市房地产开发总公司反映问题，在协商多次后，开发商提出必须我们交清物业费后才给我们维修房屋，所以，我在无奈之下交纳了1800元的物业费。此后，开发商为我们维修了房屋，但一直没有修好，地下室在雨季仍然渗水无法使用。我们继续找物业公司反映情况，但没有�果。我们认为地下室有属于公共面积的部分，应属于物业服务的范围，这期间物业公司没有尽到维修服务的义务，才导致问题拖到现在得不到解决。我们业主作为弱势群体，没有其他的办法，只能不交物业费。不但我不应当交物业费，而且原告龙泉物业公司还应当退还给我已经交纳的1800元物业费，而且原告的诉讼请求超过了法律规定的诉讼时效，不应得到法院支持，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
反诉原告成涛诉称：1999年12月，我与反诉被告龙泉物业公司签订了《物业服务合同》，该合同未加盖反诉被告的任何印鉴，应为无效合同。我自入住以来，倍受地下室（住宅）积水、渗水、墙皮发霉、脱落之苦。后经与反诉被告反复磋商，于2003年9月达成协议，该协议条款清楚明确地注明由反诉被告对地下室渗水问题进行维修，以达到地下室不再渗漏。然而13年过去了�我所居住的地下室（住宅）依然常年积水，依然浸泡在水中无法使用。中间我曾多次与反诉被告交涉，要求继续履行2003年达成的协议，但反诉被告拖延至今依然不履行协议约定的维修义务。此种行为不能不说是反诉被告企业道德和企业信誉的缺失。由于我的地下室（住宅）一直无法正常使用，反诉被告从未进行过管理和服务，所以我认为反诉被告起诉我应交的2649.10元物业服务费属于乱收费。综上所述，反诉被告不履行2003年所签订协议中约定的维修义务，造成我家中的地下室常年渗水、积水无法使用，给我造成极大的财产损失和精神损失，故反诉至法院，请求法院依法判令反诉被告龙泉物业公司对我家中的地下室进行维修，以达到不再渗漏的标准；判决反诉被告退还我已交纳的物业费1800元；判决反诉被告赔偿我无法使用地下室造成的经济和财产损失115760元；赔偿我精神损失14400元，本案全部诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告龙泉物业公司辩称：反诉原告成涛要求返还已交纳物业费1800元的诉讼请求，没有事实和法律依据，且其未提交已交纳上述物业费的凭据，故我方对反诉原告成涛的此项诉求，不予认可。物业公司已为全体业主进行了物业服务，故业主应当及时交纳物业服务费用。反诉原告成涛的其他请求，与本案不是同一法律关系，我公司并不是当然的诉讼主体，反诉原告的诉求与我公司无关，且反诉原告的诉讼请求也超过了法律规定的诉讼时效。综上，请求法院依法驳回反诉原告成涛的反诉请求。
经审理查明：原告济南龙泉物业管理有限责任公司原名称为济南市房地产开发总公司物业公司，成立于1993年4月12日，2004年4月5日其名称变更为济南市龙泉物业管理公司，为独立法人企业，属济南市房地产开发总公司的子�司。2007年4月20日，原告济南市龙泉物业管理公司被中华人民共和国建设部授予物业管理一级资质。2010年12月31日，济南市龙泉物业管理公司变更为现名称，即济南龙泉物业管理有限责任公司。济南市市中区王官庄小区三区系原济南市房地产开发总公司开发建设的住宅小区，被告成涛系该小区12号楼2单元503室业主。1999年12月11日，被告成涛与原济南市房地产开发总公司物业公司王官庄小区管理委员会签订《王官庄小区物业管理服务合同》一份，该合同中约定的收费标准为：“按照《济南市物业管理服务收费标准》执行”，原告龙泉物业公司在2005年12月之前在此小区的物业服务费收取标准为：按套内面积收取，每平方米每月0.3元；在2006年以后至今，该公司的物业服务费收取标准为：按建筑面积，收取每平方米每月0.35元。被告成涛所居住的12号楼2单元503室房屋的建筑面积为79.13平方米，套内面积为75.08平方米，地下室建筑面积为14.47平方米。自2005年5月起至2013年3月止，被告成涛未向原告龙泉物业公司交纳物业服务费共计2589.70元（其中，2005年5月-2005年12月的金额为：0.3元×75.08平方米［套内面积］×8个月＝180.19元；2006年1月-2013年3月的金额为：0.35×79.13平方米［建筑面积］×87个月＝2409.51元；合计2589.7元）。原告龙泉物业公司曾于2013年4月12日，向被告成涛发出书面《告知函》一份，内容为：“根据济南市龙泉物业管理有限责任公司信息系统提供的信息，你自2005年5月至2013年3月欠缴物业管理费2649.10元。请你自接此通知后七日内到物业服务中心说明情况，并据实缴纳物业管理费，逾期管理方将依法主张权利。”该《告知函》被告成涛称从未收到过，也没有物业服务人员向其催要过物业费。原告龙泉物业公司诉至法院，请求请求法院依法判令被告成涛补交拖欠的物业服务费2649.10元，承担本案的全部诉讼费用
另查明，2003年9月22日，王官庄小区三区12号楼部分居民代表与济南市房地产开发总公司签订了《协议书》一份，内容为：就12号楼地下室渗水问题，由该公司以业主所购地下室面积每平方米200元的标准对业主进行补偿。然后由开发公司对该楼的地下室渗水问题进行维修，以达到不渗漏为标准。此后，济南市房地产开发总公司组织施工人员对12号楼地下室进行了维修，但现该楼的地下室仍有渗水现象。
再查明，庭审中，原告龙泉物业公司代理人表示同意被告补交物业费所依据的房屋建筑面积按79.13平方米计算，撤回超出部分的诉讼请求。
以上事实，有物业服务合同、工商登记材料、告知函、协议书及原、被告当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：合同是平等主体的自�人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。原告龙泉物业公司名称变更前与被告成涛签订的《王官庄住宅小区物业管理服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同。我国《合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定合同履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告为被告所居住的王官庄小区提供了物业服务，被告就应当及时向原告交纳物业服务费。对于被告辩称原告所提供的物业服务存在严重瑕疵的问题，本院认为，由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，�务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。但是从被告所提交的证据来看，尚不足以证明原告的物业服务存在重大瑕疵；原告龙泉物业公司与开发商系两个不同的法人主体，被告的地下室出现渗水的质量问题属于开发商保修的范围，如给被告造成了财产损害，被告可另案起诉开发商要求损害赔偿，但不能以此为由拒交物业费，故对被告成涛的上述抗辩理由，本院不予采信。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。关于诉讼时效的问题，本院认为，在一个合同期间内产生的所有的物业管理费应当视为一个整体，而业主在每个交费期内缴纳物业费则应视为整体债务的分期履行。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。故本案中，物业服务费的诉讼时效应自物业管理服务合同约定的最后一期物业服务费缴纳期限届满之日起开始计算。原告龙泉物业公司从小区建设完毕至今一直在该小区内从事物业服务，且原告提供证据证实其曾在2013年4月向被告主张过权利，根据最高人民法院上述司法解释的精神，应视为原告龙泉物业的诉讼请求未超过诉讼时效，故对被告成涛提出的原告的诉讼请求超出诉讼时效的抗辩，本院不予支持。对于被告成涛反诉要求原告龙泉物业公司退还已交纳物业费的请�，本院认为，被告成涛未能提交其曾经交纳过1800元物业服务费的相关证据，且被告成涛提出的拒绝交纳物业费的证据和理由均与原告无关，也不是由于原告的原因给其造成的损害，故被告成涛的此项反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告成涛的其他几项反诉请求，与本案不是同一法律关系，本院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第八十条第一款、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）成涛于本判决生效之日起十日内向原告济南龙泉物业管理有限责任公司补交2005年5月至2013年3月的物业服务费2589.7元元。
二、驳回被告（反诉原告）成涛的反诉请求。案件受理费25元、反诉费25元均由被告（反诉原告）成涛负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 员 李江
二〇一三年九月四日
代理书记员 孙靖