上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民四（商）终字第995号
上诉人（原审原告、反诉被告）蔡锦桂。
上诉人（原审被告、反诉原告）上海鼎悦人家餐饮有限公司。
上诉人蔡锦桂、上诉人上海鼎悦人家餐饮有限公司（以下简称鼎悦人家公司）因企业承包经营合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民二（商）初字第3263号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于同年6月4日公开开庭审理了本案。上诉人蔡锦桂，上诉人鼎悦人家公司的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年11月1日，蔡锦桂与鼎悦人家公司签订《承包经营合同书》，内容涉及：鉴于双方与南光（上海）投资有限公司（以下简称南光公司）签订的《房屋租赁合同》，为承包经营场所，该房屋租赁合同中承租方之权利义务均由蔡锦桂承担。蔡锦桂实行自主经营、自负盈亏。承包期限五年。承包金前三年为660，000元（人民币，下同），第4、5年每年各递增5%。承包金每三个月支付一次，于付款期前三日付清。蔡锦桂每年向鼎悦人家公司另支付承包管理费12，000元，每年支付一次，于每年11月1日前支付。蔡锦桂需在合同签订后三日内交纳承包经营押金100，000元，合同到期后，如无异议一次性退还。蔡锦桂在承包经营期�内一切经营管理行为，包括签订购销协议、用工、工资福利、社保及发生的物业管理费、水煤电、电梯、税费等各项费用均由蔡锦桂负责，鼎悦人家公司有权监督。蔡锦桂不得延期拖欠承包费用，如蔡锦桂不能付清各项费用一个月以上，鼎悦人家公司有权收回蔡锦桂的承包经营权，所造成的一切损失均由蔡锦桂承担。
2011年11月4日，南光公司（出租方）与蔡锦桂、鼎悦人家公司（承租方）签署正式的《房屋租赁合同》。内容涉及：南光公司将位于浦东大道1525-1539号中国石化大厦裙房西二楼、西主楼二、三楼203、301、302室，共计面积1，512平方米的房屋出租给承租方用于餐饮使用，租期五年从2011年11月1日至2016年10月31日，给予4个月的装修期免租。年租金66万元，第4、第5年每年递增5%，每季度支付租金，首期租金（自2012年3月1日至5月31日）165，000元应在合同签订当日支�，第二笔租金在2012年5月24日前支付。合同签订日支付履约保证金55，000元。水电煤、电梯、通讯、物业管理费等由承租方支付。承租方逾期支付租金一个月或不支付物业管理费、水电煤等任一项费用连续15天或累计超过一个月，出租方可书面通知解除合同。
2011年11月，蔡锦桂向南光公司支付租金165，000元，押金55，000元。
2012年4月27日，上海市消防局浦东消防支队核发《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。蔡锦桂承包的鼎悦人家酒家开始营业。2012年7月11日蔡锦桂支付了租金55，000元。
2012年7月，浦东大道（民生路至金桥路段）进行市政施工，道路封闭。中石化大厦靠近浦东大道、民生路口。
2012年10月10日，上海公益拍卖有限公司贴出《告知书》。内容为该公司接受上海市高级人民法院沪高法（2007）委拍第1412号案委托即将执行浦东新区人民法�（2004）浦执恢复字第1057号关于浦东大道1527-1537号二层（裙房）西楼的拍卖事宜。
2012年10月29日，蔡锦桂发函给南光公司表示：因南光公司出租给其的房屋正在被法院查封拍卖中，已给其经营造成损失，并造成酒店继续运转陷入困难，有关问题请南光公司予以合法合理的妥善处理。
2012年11月2日，南光公司发“通知及回复函”给蔡锦桂。内容为南光公司拥有该房屋产权，即便发生产权变更，根据买卖不破租赁原则，蔡锦桂权利不会受到任何损害。蔡锦桂已欠付5个月租金27.50万元，并多次催讨。如再不付租金将停水、停电，并解除双方的租赁合同收回房屋。2012年11月13日，南光公司要求物业公司对涉案房屋停水、气、电。
2012年11月19日，鼎悦人家公司发解除合同通知函给蔡锦桂。内容为：因蔡锦桂存在严重违约，未按时支付南光公司租金已远远超过一个月，未支付�包押金10万元，未支付物业费、水电费，鼎悦人家公司根据承包合同行使合同解除权，通知如下：双方签订的承包经营合同自2012年11月24日解除；蔡锦桂需向鼎悦人家公司支付拖欠的承包费27.50万元；支付2012年10月、11月水、电、物业费共5.70万元；归还蔡锦桂的营业执照等全部经营文件；合理解决承包经营期间的员工工资、社保。2012年11月20日，南光公司发合同解除通知函给蔡锦桂、鼎悦人家公司，称：南光公司依据《房屋租赁合同》约定行使合同解除权，并要求按《房屋租赁合同》的相关规定承担违约责任。
2012年12月1日，长江国际拍卖有限公司、上海公益拍卖有限公司登报发布拍卖公告，公告对浦东大道1527-1537号二层东楼、西楼，浦东大道1539号301、302室及浦东大道1525号301、302室的房地产进行拍卖，注明系“带租约拍卖”。
2013年1月16日，蔡锦桂、鼎悦人家公司�上海市浦东新区洋泾街道人民调解委员会达成一份《人民调解协议书》。为缓解群体性劳资工资纠纷矛盾，由鼎悦人家公司为蔡锦桂筹资垫付35名员工工资112，945元，由调解方现场监管发放，待租赁合同诉讼终结后归还鼎悦人家公司。
2013年1月24日，（2004）浦执恢复字第1057号执行裁定书，裁定“上海市浦东大道1527-1537号二层，1525号301、302室，1539号301、302室房产的所有权及相关其他权利归买受人上海茸悦实业公司所有”。
另查，2012年11月29日，南光公司起诉蔡锦桂、鼎悦人家公司房屋租赁合同纠纷，案号（2012）浦民一（民）初字第39880号，以蔡锦桂、鼎悦人家公司未付租金等为由要求蔡锦桂、鼎悦人家公司立即搬出、腾空涉案房屋，并要求蔡锦桂支付拖欠的租金、租金利息、违约金、未付水、电、物业管理费、房屋占用费等。蔡锦桂在该案中反诉南光公司，以南�公司隐瞒房屋被拍卖和浦东大道施工的事实要求解除《房屋租赁合同》并要求南光公司赔偿损失。
原审法院于2014年3月31日对（2012）浦民一（民）初字第39880号作出判决，认为《房屋租赁合同》合法有效，房屋是否被查封属于公示信息，且房屋以带租约拍卖不影响房屋实际使用，故其解除理由不成立。南光公司解除合同有合同依据。但南光公司在合同尚未解除前收到蔡锦桂就房屋查封问题提出异议后，未将房屋登记及拍卖可能影响租赁使用的信息等予以充分沟通，即予以断电停水，违反了合同履行诚实信用原则，故合同的解除，南光公司亦有不当。判决：南光公司与蔡锦桂、鼎悦人家公司签订的《房屋租赁合同》于2011年11月4日解除；蔡锦桂、鼎悦人家公司搬离涉案房屋等等。
又查，根据鼎悦人家公司提交的鼎悦人家公司营业纳税申报表显示营业收入如下：2012年2�3，807元、3月69，266元、4月140，369元、5月169，955元、6月273，886元、7月284，410元、8月193，572元、9月217，175元、10月241，863.70元、11月155，982元。
原审法院认为，本案系承包经营合同纠纷，应适用我国《合同法》解决本案的纠纷。蔡锦桂、鼎悦人家公司签订的承包经营合同系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律强制规定，合法有效。蔡锦桂要求撤销承包经营合同的两点理由，即鼎悦人家公司的上级单位南光公司隐瞒房屋被查封拍卖及浦东大道封闭施工，均不能成立。本经营承包合同系依附于南光公司与蔡锦桂、鼎悦人家公司之间的房屋租赁合同。承包经营合同中的承包金即为房屋租赁合同中的房租。由于蔡锦桂未交租金、水、电、物业费用导致南光公司发函解除与蔡锦桂、鼎悦人家公司之间的租赁合同，鼎悦人家公司再发函解除与蔡锦桂之间的承包经营合同。现另案中已判决确认南光公司于2011年11月4日解除上述房屋租赁合同的效力，驳回蔡锦桂反诉要求撤销租赁合同的诉请。故在本案中，原审法院确认鼎悦人家公司发函解除与蔡锦桂之间承包经营合同的效力，对蔡锦桂诉请撤销承包经营合同不予支持。但鼎悦人家公司作为南光公司的关联企业以及发包方，在拍卖公司发送拍卖通知时，未与蔡锦桂充分沟通，违反诚信原则，故合同虽然解除，鼎悦人家公司亦负有一定责任。
蔡锦桂的损失请求分两部分，一部分是蔡锦桂在经营中投入的开支，包括员工工资、水、电、煤、汽、物业费、员工培训、宴请客户、赠券、广告策划费用、员工宿舍租金，另一部分是蔡锦桂经营酒店的可得利益。但是，蔡锦桂在经营中也有相应的营业收入，营业收入应与营业开支相抵。承包经营合同约定承包人自负盈亏，因此，蔡锦桂不能要求鼎�人家公司赔偿营业开支。蔡锦桂仅可要求赔偿合同提前解除后尚有四年未能经营的利润损失。但利润损失存在不确定性，且蔡锦桂自己对承包合同的解除负有主要责任。参考蔡锦桂在2011年5月至10月半年的营业收入以及餐饮行业的利润率，故酌情判决鼎悦人家公司赔偿蔡锦桂四年的利润损失40万元。
鼎悦人家公司要求返还其垫付的人工工资，蔡锦桂亦同意在得到赔偿后返还，故予以准许。
原审法院判决：一、鼎悦人家公司在判决生效后十日内赔偿蔡锦桂可得利润损失40万元；二、蔡锦桂在判决生效后十日内返还鼎悦人家公司垫付的员工工资112，945元；三、驳回蔡锦桂其他诉讼请求。本诉案件受理费73，574元，由蔡锦桂负担66，274元，鼎悦人家公司负担7，300元；反诉案件受理费1，279元，由蔡锦桂承担。
蔡锦桂上诉称：本案《承包经营合同书》和另案《协议》、《房屋租赁合同》，都是鼎悦人家公司恶意串通其上级公司，擅自非法出租已被法院查封拍卖房产而策划的连环欺诈合同，鼎悦人家公司作为承包合同发包人和房屋招租负责人，未依法履行房屋瑕疵书面告知义务，蒙骗蔡锦桂签订《承包经营合同》牟利，鼎悦人家公司出于主观恶意和直接故意实施的欺诈行为，理应赔偿其全部经济损失。原审判决认定事实和适用法律不当。故请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持其原审诉讼请求，驳回鼎悦人家公司的反诉请求；一、二审案件受理费均由鼎悦人家公司负担。
鼎悦人家公司辩称：不同意蔡锦桂的上诉请求和理由，其在履行合同过程中不存在任何过错。故请求二审法院驳回蔡锦桂的上诉请求。
鼎悦人家公司上诉称：首先，原审判决已认定《承包经营合同》合法有效，这意味着其不存在任何过错，也不应当承担任何责任。其次，蔡锦桂租赁的房屋产权属于南光公司，租赁合同是蔡锦桂与南光公司签订的，房租也是由南光公司收取，有关拍卖公告之事其没有告知义务，且由于蔡锦桂拖欠租金，而被南光公司实施停电措施与其无关。综上所述，原审判决认定事实和适用法律不当。请求二审法院撤销原审判决第一项，改判驳回蔡锦桂原审诉讼请求。
蔡锦桂辩称：不同意鼎悦人家公司的上诉请求，坚持其上诉主张。
蔡锦桂为证明其上诉主张，向本院提供拍摄于南光公司住所地的招租广告照片三张，以证明鼎悦人家公司法定代表人王德林常年负责商铺招租，王德林明知系争房屋被法院查封拍卖和道路要封闭施工。
鼎悦人家公司经质证认为，公司有房产进行招租是很正常的，与本案没有关系。鼎悦人家公司未提供新的证据材料。
本院认证认为，三张照片拍摄于南光公司门口，内容为办�房出租，该内容未体现鼎悦人家公司法定代表人负责房屋招租事宜，也无法证明涉案房屋周边道路要封闭施工的事实。故对蔡锦桂提供的证据，本院不予采纳。
本院经审理查明：原审法院查明的事实有相应的证据予以佐证，本院予以确认。
本院认为：蔡锦桂与鼎悦人家公司于2012年11月1日签订的《承包经营合同书》系双方真实意思表示，合法有效。引起本案纠纷系蔡锦桂认为鼎悦人家公司、南光公司在签订《房屋租赁合同》时，隐瞒了租赁房屋已被查封拍卖、浦东大道周边道路被封闭以及南光公司实施了断电，从而给其造成巨大经济损失。对此，本院认为，南光公司在与蔡锦桂签订《房屋租赁合同》时已告知租赁房产被查封的事实。对南光公司而言，如能及时告知则最为妥当。而鼎悦人家公司为南光公司关联公司，其法定代表人王德林应当知道租赁房屋被查封的�实，如能告知蔡锦桂会避免可能发生的纠纷。当然，租赁房屋明确为“带租约拍卖”，故该拍卖行为不一定会给租赁房屋和承包经营带来极大的影响。鉴于鼎悦人家公司在拍卖公司发送拍卖通知时，未与蔡锦桂充分沟通，原审从诚实信用原则的角度出发，判令鼎悦人家公司向蔡锦桂赔偿可得利润损失40万元并无不当。鼎悦人家公司就本案的上诉主张，本院难以支持。而蔡锦桂提起本案诉讼主要基于鼎悦人家公司上级公司南光公司擅自出租被法院查封、拍卖房产，并恶意蒙骗、欺诈，企图对其掩盖真相，且南光公司又强行断电给其造成巨大经济损失。对此，本院认为，蔡锦桂与鼎悦人家公司签订的系《承包经营合同》，而房屋租赁合同系蔡锦桂、鼎悦人家公司与南光公司签订，蔡锦桂提起本案诉讼的理由为房屋租赁履行过程中南光公司的不当行为，而鼎悦人家公司在履行合同过程中除原审已认定有违诚信原则的情形外，鼎悦人家公司并无其他不当行为，故蔡锦桂的上诉主张依据不足，其上诉请求，本院不予支持。综上所述，原审判决并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人蔡锦桂预缴的二审案件受理费人民币72，053元，由其自行负担；上诉人上海鼎悦人家餐饮有限公司预缴的二审案件受理费人民币7，300元，由其自行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 峥
审 判 员 赵喜麟
代理审判员 徐进峰
二〇一四年九月五日
书 记 员 陈 颖
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条
第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。