苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）园民初字第03936号
原告（反诉被告）王云杰。
委托代理人王璟，北京大成（苏州）律师事务所律师。
委托代理人曹宁，北京大成（苏州）律师事务所律师。
被告（反诉原告）丁欢。
第三人杨艳。
第三人中国工商银行股份有限公司苏州工业园区支行，住所地苏州工业园区苏州大道西1号世纪金融大厦。
负责人徐云，行长。
委托代理人施杰，公司员工。
原告王云杰与被告丁欢房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月30日受理后由审判员陈建峰适用简易程序独任审理。诉讼过程中，被告丁欢提出反诉，本院依法予以一并受理，并经反诉原告丁欢申请，依法追加中国工商银行股份有限公司苏州工业园区支行（下称园区工行）为本案无独立请求权第三人参加诉讼。第三人杨艳作为有独立请求权的第三人申请参加诉讼，本院一并予以受理。本案于2015年11月6日、26日、12月18日公开开庭审理。原告王云杰及其委托代理人王璟、曹宁，被告丁欢、第三人杨艳、第三人园区工行委托代理人施杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王云杰诉称，2015年5月30日，原告与被告签订房屋买卖合同，原告将苏州工业园区东湖大郡花园129幢1101室以1565000元出卖给被告，原告已如约腾房交付被告，被告仅交付100000元房款，不肯支付剩余房款，故诉请：1、解除双方签订的房屋买卖合同；2、被告承担违约金156500元，扣除被告已支付的100000元购房款，被告还应支付56500元；3、被告承担自2015年7月1日起至返还房屋之日止按照每天150元的房屋租赁标准支付实际占用期间的房屋使用费；4、被告立即将房屋返还给原告；5、被告承担本案诉讼费用。
被告丁欢辩称：1、根据合同第四条第一项约定，被告不支付剩余房款的原因是原告未将房产证补办出来；2、双方交房时间是8月1日；3、不认可每天150元的房屋使用费标准。
反诉原告丁欢诉称，与王云杰签订房屋买卖合同后，其已按约履行付款义务。相反，王云杰至今未补办房产证，致使不能办理资金托管和网签合同及办理过户，已严重毁约。另外，其愿意代为归还诉争房屋银行贷款及支付剩余房款。故诉请：1、反诉被告立即履行合同，协调办理房屋过户；2、反诉被告赔偿违约金15.65万元，并按照合同约定每延期一天支付成交价的万分之五的标准，赔偿自2015年8月30日起至房屋实际过户期间的逾期履行金（782.5元／天）；3、反诉被告按照每日50元标准，赔偿自2015年9月1日起至房屋实际过户期间，每日往返6公里外的幼儿园接送小孩上下学费用；4、反诉被告承担本案诉讼费用。
反诉被告王云杰辩称，其自始自终并未违约，而是丁欢违约在先，且构成根本违约，请求驳回丁欢的反诉请求。
第三人杨艳认为，其一直不同意卖这个房子，也根本不知道什么时候签订的合同，对王云杰在合同上代签其名字的行为不予追认效力。另外，在房屋还没有完成过户的情况下就要交房违反二手房交易惯例，故请求法院裁判本案所涉房屋买卖合同无效。
第三人园区工行陈述，本案所涉房屋贷款属于正常还贷状态，只要受让人提前还清目前贷款余额及利息同意房屋过户，并且同意注销抵押权登记。
经审理查明：2015年5月30日，王云杰作为售房人，丁欢作为购房人，居间方千鸿不动产，三方签订房屋买卖（居间）合同，约定王云杰将苏州工业园区东湖大郡花园129幢1101室房屋出售给丁欢，房屋留下设施：房屋固定设施，包括：厨房油烟机、灶台、热水器；主卧挂机空调1台、柜子1个；小卧室空调1台；客厅柜机空调1台；窗帘、灯具全留下，以照片为准。房屋成交价格为1565000元，相关过户税费等由丁欢承担。付款约定：丁欢于2015年5月30日交付定金50000元；双方约定于2015年8月30日之前办理资金托管手续，王云杰若两证补出时间早于2015年8月30日，则依据其取得两证时办理资金托管（过户手续）；双方共同委托中介方以低于或等于1465000元进行资金托管。其他约定：此房王云杰征得共有人同意下出售的；王云杰承诺2015年7月30日腾空房屋交给丁欢，丁欢付房款50000元。任何一方拒绝履行合同，由违约方向另一方支付房屋成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。上述三方当事人均在合同下方签字或盖章，王云杰在售房人栏内代签“杨艳”字样。当日，丁欢支付王云杰定金50000元，王云杰对此出具相应收据。
诉争房屋在签约前由王云杰、杨艳及双方的孩子、王云杰的母亲所居住。2015年8月1日，王云杰等将该房屋腾空交付丁欢，丁欢通过招商银行账户向杨艳账户转帐49722元，并结算支付王云杰房屋水电费用278元。嗣后，双方就支付剩余房款事宜产生争议，导致未能在8月30日办理房屋资金托管手续。9月2日王云杰委托律师向丁欢邮寄律师函，告知因王云杰妻子杨艳未在签约现场，也不同意将房屋出让给你，故买卖合同应视为无效合同。现房屋由丁欢居住使用至今。
另查明，诉争房屋于2009年5月26日登记于王云杰名下，权利份额为100%，建筑面积为105.84平方米。2009年5月13日抵押给中国工商银行股份有限公司苏州工业园区支行，抵押金额为62万元，抵押期限为2009年5月13日起至2029年5月13日止。2012年12月18日，王云杰与杨艳登记结婚，2014年生育儿子王苏阳。2015年4月15日，王云杰房屋所有权证挂失，并于4月17日在报刊刊登遗失声明：若有异议者，希在声明公布之日起五个工作日内将书面异议材料提交至苏州工业园区房地产交易管理中心。期满无异议的，本声明人将申请登记机构补发该房屋权属证书。但至今尚未补办相关权证，该房产权属登记簿显示也未发生权属登记变更信息。截止2015年10月30日，苏州市房屋权属登记信息查询结果显示未查到杨艳登记的有效住宅类房屋所有权登记信息。
再查明，根据苏州市住房和城乡建设局官网于2015年5月6日发布的存量房交易资金托关细则中签订资金托管协议：买卖双方签订《存量房买卖契约》后，凭《存量房买卖契约》原件及其复印件、《房屋权属证书》原件、《国有土地使用证书》原件、买卖双方身份证明及其复印件、买卖双方结算账户原件及其复印件，到苏州市房产交易登记管理中心办理资金托管手续，与苏州市房产交易登记管理中心签订《存量房交易资金托管协议》。
2015年12月13日，园区工行委托律师向王云杰发送律师函，称由于抵押房屋涉及权属诉讼，违反借款合同约定，宣布借款提前到期，要求其提前还款。
上述事实由合同、收据、转帐凭证、房屋权属登记簿、结婚证、户口本、遗失声明、查询单、律师函、网页、当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。
本案争议关键之一、房屋买卖合同的效力认定
本院认为，本案所涉房屋买卖合同系王云杰与丁欢真实意思表示，对双方产生法律约束力。由于杨艳对王云杰在合同上代签其名字的行为效力不予追认，该合同条款对杨艳没有约束力。根据法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案诉争房屋权属登记于王云杰与杨艳登记结婚之前，属于王云杰的个人婚前财产，王云杰应该具有完整的所有权和处分权。第三人杨艳以婚后共同还贷主张为房屋共有权人，由于未发生相应物权变动登记，与该房屋权属公示登记权利人不一致，也缺乏相应法律依据，故不足以对抗基于公示公信信赖的买受方。故此，该合同并不违反法律强制性规定，应属合法有效。丁欢在支付10万元房款后居住使用房屋的事实与合同第八条第6项约定内容相符，与二手房交易惯例不悖。同时，杨艳在履约过程中不仅收受房款，而且也按照合同约定配合腾空交付房屋，可推知其应是知道并同意出卖该房屋，现其以不同意、被迫参与和违反交易惯例为由主张买卖合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。
本案争议关键之二、房屋买卖合同的违约责任
王云杰认为，腾空房屋当日要求丁欢低于1465000元进行房屋托管，只托管100万，465000元直接给原告，用于偿还银行贷款，因为合同约定了双方共同委托中介以低于或者等于1465000元进行资金托管，丁欢没有同意。此后丁欢也未要求其共同去办理房屋过户手续，直至超过了2015年8月30日。而且，根据园区地税部门宣传信息第三条显示补办两证不是交易必备条件。
丁欢认为，王云杰违反合同第四条第二款未及时补办房屋权证，其支付房屋尾款的前提是王云杰补办出两证并办理资金托管手续。
本院认为，合法有效的合同，对双方当事人均有法律约束力，双方均应如实全面履行。根据市政府关于存量房交易资金托管细则规定，签订资金托管协议时必须出具房屋权属证书原件及国有土地使用证书原件。根据存量房交易流程，先由房产交易管理中心审查买卖双方签订的网签协议、资金托管协议、房屋权属转移登记申请等材料后出具会办单，双方当事人凭会办单原件及其他资料（包括两证复印件）至税务部门依法纳税，然后再凭纳税单交由房产交易管理中心审查过户。根据双方合同约定：2015年8月30日之前办理资金托管手续；出卖方若两证补出时间早于2015年8月30日，则依据取得两证时办理资金托管手续。双方共同委托中介方以低于或等于1465000元进行资金托管。由此可见，合同约定内容符合国家相关规定。首先，诉争房屋两证的补办，既是资金托管协议得以按约提前时间签订的前提，也是该合同得以顺利履行的必备条件。王云杰仅以税务部门需要两证复印件抗辩补办两证不是交易必备条件，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。其次，托管资金数额低于或等于1465000元的约定，体现双方对以等于或低于1465000元进行托管达成共识；对以低于1465000元进行资金托管的具体金额未磋商一致，该条款意思表示明确而且可以履行。王云杰以丁欢拒绝先行支付部分房款并以低于1465000元的房款进行资金托管即构成违约，缺乏事实依据，本院不予采信，其相应本诉的诉讼请求也应予驳回。相反，王云杰在诉争房屋权属证书具备补办条件，且即使补办两证需要清偿银行贷款，由于双方在房屋买卖合同中并未约定由买受人先行支付该部分款项，在双方事后就此磋商不成的情况下，根据法律规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，王云杰应当及时涤除该抵押权。其至今未予补办，缺乏正当理由，属于阻却房屋买卖合同交易正常进行的行为，构成根本违约，理应承担相应违约责任。丁欢据此拒付剩余房款，具有合同依据，构成合理抗辩。
综上，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。诉争房屋虽然已设定抵押权，但法律规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。现抵押权人园区工行表示：受让人提前还清目前贷款余额及利息则同意房屋过户，并且同意注销抵押权登记。丁欢亦同意代为还贷，故本院应予准许。同时，由于丁欢尚结欠王云杰房款1465000元，丁欢在诉讼中表示愿意在扣除垫付的相应贷款本息后将剩余房款支付王云杰，故此其反诉请求王云杰协助过户及赔偿相应违约金，合法有据，应予支持。此外，虽然合同约定违约金为房款的10%，但法律规定违约金应当与守约方由此遭受的损失相当，结合本案原告实际损失情况，本院对违约金酌情支持20000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第十七条、第一百九十一条第二款，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、驳回本诉原告王云杰的全部诉讼请求；
二、反诉原告丁欢于本判决生效之日起七日内代反诉被告王云杰向第三人中国工商银行股份有限公司苏州工业园区支行归还诉争房屋苏州工业园区东湖大郡花园129幢1101室项下贷款本息（以不超过1465000元为限），第三人中国工商银行股份有限公司苏州工业园区支行在上述贷款清偿情况下七日内协助出具还贷金额证明给反诉原告丁欢并协助注销房产抵押登记手续；
三、反诉原告丁欢于上述第二项判决内容履行完毕（以第三人中国工商银行股份有限公司苏州工业园区支行注销抵押登记证明为准）之日起七日内将剩余房款（以1465000元扣除上述还贷金额证明载明金额为限）支付反诉被告王云杰；
四、反诉被告王云杰在收到反诉原告丁欢支付上述第三项款项后七日内协助反诉原告丁欢将苏州工业园区东湖大郡花园129幢1101室房屋权属登记过户至反诉原告丁欢名下；
五、反诉被告王云杰于本判决生效之日起七日内支付反诉原告丁欢违约赔偿金20000元；
六、驳回反诉原告丁欢的其它诉讼请求。
七、驳回第三人杨艳独立的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取为8993元，由本诉原告王云杰负担。反诉案件受理费4497元，保全费5000元，合计9497元，由反诉被告王云杰负担。此款反诉原告已预交，本院不再退还，由双方当事人在履行上述义务时一并结算。独立请求权案件受理费4497元，由第三人杨艳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审判员 陈建峰
二〇一五年十二月十八日
书记员 姜 平