湖北省随州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂随州中民二终字第00082号
上诉人（原审被告）梅思海，男，1957年9月7日出生，汉族，广水市人。
委托代理人朱正宏（代理权限：一般代理），湖北英哲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）付红，女，1973年1月1日出生，汉族，广水市人。
委托代理人黄俊（代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解、和解，代为申请执行、代收法律文书等），湖北富阳律师事务所律师。
上诉人梅思海因与被上诉人付红分期付款买卖合同纠纷一案，不服广水市人民法院（2013）鄂广水民初字第02362号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年4月29日立案受理后，依法组成由审判员袁涛担任审判长，审判员吕丹丹、代理审判员孙峻参加的合议庭，于2014年5月27日公开开庭进行了审理。上诉人梅思海及其委托代理人朱正宏，被上诉人付红的委托代理人黄俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告付红诉称：2009年3月16日，我与梅思海签订了买卖车库合同。我以总价款32000元的价格分三次付款从梅思海处购得位于应山办事处三里塘村一组原苹果市场院内北部第三栋楼房自东向西第五间坐北向南的车库，并带卫生间。我于当日付款10000元，同年10月23日付款17000元，梅思海应于2009年底至2010年6月中旬，办理房产证交付给我，我交付余款5000元。时至今日，梅思海没有向我交付房产证。而且没有经过我同意，梅思海擅自将该车库转让他人。因梅思海的行为严重违约，给我造成了较大的损失，因此根据合同法及相关法律规定，要求确认车库买卖合同有效，梅思海向我交付房产证，并承担违约金20000元，赔偿损失70000元。
原审被告梅思海辩称：合同中约定的办理车库房产证违反了法律的规定应无效，付红未如约付清车库转让款属违约行为。我办理土地使用权证的行为是全面履约，但该证在交付付红之前没有公示，无公示则不产生效力，在未公示前我有权申请撤销该证。车库的交付为附条件的交付，三把钥匙我保留一把，付红违约则我有权收回车库。
原审查明：2009年3月16日，付红与梅思海签订分期付款买卖合同，约定：付红购买梅思海所有的位于广水市应山办事处三里塘村一组原苹果市场内第三栋自东往西第五间南半间（带卫生间）车库；梅思海转让的车库价款32000元，分三次付清，签订合同时付定金10000元，有关部门验收并交付付红使用后付款17000元，余款5000元在梅思海向付红交付房屋所有权证后给付；梅思海负责水、电安装到车库门口，门前路面及车库室内水泥地面，普通装修，安装铝合金卷闸门一副；梅思海于2009年6月前将车库交付付红使用，并在2009年底至2010年6月中旬交付房屋所有权证；任何一方不履行本合同，赔偿履约方20000元的违约金；合同一式二份，自签字之日生效，具有同等法律效力，双方各持一份。同日，付红付款10000元，梅思海在付红所持的合同下方书写了收到定金10000元的收据。2009年10月23日，付红又向梅思海付款17000元，梅思海将车库交付给付红使用。
因该车库层高低于2.20米，根据中华人民共和国国家标准GB∕T17986-2000《房产测量规范》的规定，不能办理房屋所有权证，梅思海遂在2010年7月为付红购买的车库办理了地号为231-1-5的土地使用权证。双方为房屋所有权证及余款发生争议。2013年3月，付红之夫张家忠和梅思海等人为买卖车库的后期问题进行了协商，约定：付红向梅思海付价款及违约金20000元后，梅思海向付红交付土地使用权证，但张家忠没有获得付红的书面授权，付红事后亦没有追认。
原审另查明：付红与张家忠于2009年12月31日登记结婚，付红购买车库的行为在其与张家忠结婚之前。买卖合同在2009年3月16日签订后，当日梅思海发现与付红签订的合同中无“甲方有权收回车库，并不退还预购款”的内容，便邀约付红，明确向付红告知了自己出卖车库的条件为在买受人违约的情况下行使车库取回权，于是在自己持有的合同中手写添加了该内容，付红所持的合同没有添加。
本案在诉讼中，梅思海陈述本案诉争车库其已经另行转让他人，但没有提供相关合同。原审法院至广水市国土资源局核实了土地使用权登记，诉争车库的使用权人为付红，没有进行变更登记。
原审法院认为：一、关于合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，“依法成立的合同，自成立时生效。”付红与梅思海签订合同时，双方均具有民事行为能力，意思表示真实，且不违反法律或者社会公共利益，因此本案的分期付款买卖合同合法有效。
二、梅思海在其持有的合同中手写添加“甲方有权收回房屋，不退还预购款”内容的效力及梅思海为车库办理房屋所有权证的问题。《中华人民共和国合同法》第一百三十四条规定，“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。”本条规定了在买受人没有履行支付价款义务时，出卖人可以约定对标的物所有权予以保留，为提示性条款。但《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条规定，“买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。”梅思海提出此内容的目的是为了担保债权实现，物权法中的预告登记制度足以满足买卖双方所需。该解释第三十六条规定，“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。”我国现阶段实行的社会主义市场经济形式，法律和相关行政政策的宗旨为鼓励交易，维护交易的相对稳定性，促进交易的进行。梅思海在合同中添加的内容隐含了解除合同的内容，不利于维护交易的相对稳定。因为买受人支付价款百分之七十五以上，出卖人的利益已经基本实现，其行使取回权会对买受人的利益影响更大，从而对出卖人的取回权予以限制，只要买受人已支付价款达百分之七十五以上，无论出卖人具有何种情形，取回权都应该予以限制。本案中，付红已经支付总价款32000元中的27000元，向梅思海支付合同价款额达百分之八十四点三七五；在车库层高低于2.20米，不能办理房屋所有权证的情况下，梅思海在2010年7月办理了使用权人为付红的土地使用权证，已经完成车库所有权的转移登记，此后车库所有权发生变动。故即使双方在合同约定了车库所有权的保留，梅思海也不得行使车库的取回权。中华人民共和国国家标准GB∕T17986-2000《房屋测量规范》3.2.3规定，不计算建筑面积的范围：a）层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。因争诉车库层高低于2.20米，不符合办理房屋所有权证的条件，不可能办理房屋所有权证，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定的情形，因此双方在合同中约定办理房屋所有权证的条款无效。
三、双方的违约责任问题。付红以梅思海未交付车库房屋所有权证、梅思海以付红未给付价款为由，要求追究相对方的违约责任，但依相关规定，车库不能办理房屋所有权证，梅思海并无过错；因合同约定交付房屋所有权证后付红给付余款，付红以不能交付房屋所有权证对抗梅思海的索款理由，同样无过错。所以双方无违约行为。
四、本案合同的履行。如上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定的“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。梅思海应按约定向付红交付土地使用权证，付红按约定向梅思海交付价款余款5000元；水、电入户的费用按约定由付红交纳；因双方对车库变更登记的费用承担没有约定，由买受人付红按实际发生的费用负担较为恰当。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（五）项、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条、第三十六条的规定，判决：一、原告付红与被告梅思海之间签订的分期付款买卖合同合法有效。二、被告梅思海向原告付红交付车库的土地使用权证和该车库门锁的剩余钥匙一把，原告付红给付被告梅思海购车库余款5000元。三、原告付红所购买之车库的水、电入户及土地使用权证登记的费用，由原告付红凭票据金额承担。四、驳回原告付红的其他诉讼请求。上述二、三项于判决生效之日起十日内履行。如果未按照判决书指定的期间履行上述金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2200元，由原告付红、被告梅思海各承担1100元。
上诉人梅思海不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：一是原审判决认定事实不清：1、“甲方有权收回房屋，不退还预购款”虽系梅思海手写，但付红在上面按了手印。梅思海与他人签订的合同均约定了上述内容。2、付红未履行其丈夫张家忠代表付红与梅思海经过协商形成的调解意见。二是原审判决错误：1、梅思海在未完全交易成功前只交给付红涉案车库的一把临时钥匙，并非法律意义上的交付，原判认为是交付属错判；2、涉案车库在没有交付前，梅思海为涉案车库办理的土地使用权证就没有公示，不产生法律上的效力，梅思海随时可以申请撤销该证；3、付红现任丈夫张家忠经中间人调解形成的调解意见是有效的，原审判决以付红没有书面委托张家忠否定该调解意见是错误的。综上所述，请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人收回车库。
被上诉人付红答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提供新证据。
经审理查明：原审认定的事实属实。
本院认为：上诉人梅思海与被上诉人付红之间签订的《车库买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。上诉人梅思海与被上诉人付红均应当按照合同的约定履行相应的义务。本案双方当事人争议的焦点在于上诉人梅思海是否有权收回车库。经审查，首先梅思海收回车库的前提是付红存在违约行为，梅思海上诉称付红未履行其丈夫张家忠与梅思海之间达成的调解协议属违约。张家忠与付红虽是夫妻，但付红购买的车库是其婚前财产，梅思海也未提供证据证明付红同意将该车库作为夫妻共同财产，张家忠无权以自己的名义代付红处理与梅思海之间涉及车库的纠纷。故上诉人梅思海关于付红违约的上诉理由，应不予支持。其次梅思海上诉称在其持有的合同上手书“甲方有权收回房屋，不退还预购款”内容，经过付红认可。并提供两份证人证言证实，但某证人均未出庭接受质询，原审未予采信，符合法律的规定。另外上诉人梅思海在合同上手写的“甲方有权收回房屋”的约定亦不符合法律的规定。上诉人付思海称涉案车库不是不动产，仅是有停车功能的密闭空间。因该车库与土地相关联，不可移动，该车库虽不具备办理房产证的情形，但已办理了土地使用权证，属于法律意义上的不动产。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条规定“买卖合同当事人主张合同法第一百三十四第关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。”第三十六条第一款规定“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。”涉案车库属于不动产且已支付总价款的75%以上，均不适用所有权保留及取回制度。综上所述，上诉人梅思海无权收回车库，其上诉请求要求收回车库的理由不能成立，应不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费600元由上诉人梅思海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁 涛
审 判 员 吕丹丹
代理审判员 孙 峻
二〇一四年七月七日
书 记 员 李国才