湖北省荆州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂荆州中民三终字第00185号
上诉人（原审被告、反诉原告）：徐云舫。
委托代理人：王玉娟、徐荣勇，湖北子龙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张凡银。
委托代理人：张林，湖北忠直律师事务所律师。
上诉人徐云舫因房屋买卖合同纠纷一案，不服石首市人民法院（2015）鄂石首民初字第00441号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2015年10月14日公开开庭审理了本案。上诉人徐云舫及委托代理人王玉娟、徐荣勇，被上诉人张凡银及委托代理人张林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张凡银诉称：2014年4月20日，被告向原告购买位于笔架山办事处孙家拐村八组的房屋一套（142㎡），房款总额为369200元，被告于签订合同时付款269200元，余款100000元约定两个月付清。但到期后被告未按约付清该款。原告诉请：1、判令被告给付拖欠购房款100000元整，并承担欠款期间的银行利息，利息按同期贷款计壹万元整；2、本案诉讼费由被告承担。
被告徐云舫辩称并反诉称：一、张凡银以建于孙家拐村6组一排沙沟上的一栋四层楼房的所谓“门面房”（实批三层建了四层）为诱饵与反诉原告签下了一个极不合理合法又显失公平的合同（说明：12套房子共卖出3套，其余2套均为1000元／㎡），订合同时张凡银将早已打印好的欺诈合同要反诉原告签字，并未出示相关证件，合同条款中没把反诉原告的重大权益（办理房产证、土地证）列入条款，只是口头答复过两个月后给反诉原告办妥，反诉原告就留了100000元尾欠款作为抵押，并在字据上写下了“二个月办证”的字据，可至今张凡银未给反诉原告办好二证。二、张凡银不享有房屋所有权，致使房屋不能发生所有权转移。根据合同法第九十四条第一款第四项及《最高人民法院（关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释）》第三条第二款之规定，反诉原告对涉案《房屋买卖合同》享有法定解除权。三、张凡银将房屋交付后，具有法定办理房屋所有权转移的附随义务，不应以反诉原告是否知道能不能办理为条件。现张凡银不能为反诉原告办理房屋产权证，被告除享有法定解除权外，应依法赔偿损失。四、张凡银不具有开发资格，对外买卖违法，破坏市场交易秩序，损害社会公共利益，该交易不应受法律保护。故诉请：1、请求依法解除反诉人与被反诉人所签订的房屋买卖合同；2、判令被反诉人张凡银退还购房款269200元、一年利息27000元、装修费用110000元，共计406200元；3、案件受理费由被反诉人承担。
原告张凡银对被告徐云舫的反诉请求辩称：一、反诉被告与徐云舫之间的房屋买卖合同合法有效。该合同不具备合同无效的五种情形。该合同的签订经过了双方充分协商、平等自愿订立的，不存在显失公平和欺诈。二、该合同的签订是双方真实意思表示。徐云舫在购买该房屋时对房屋无产权证、土地证是明知的。协议第三条约定徐云舫在今后如需将该房屋卖给他人或征收，反诉被告积极配合。如果有产权证就会直接约定反诉被告协助徐云舫过户，而无需由反诉被告配合。徐云舫在购房时明知不能办理权属证件，只是因为便宜而购买，且用来经营。三、该房屋的交易符合法律规定。最高人民法院（1992）民他字第8号复函肯定了农村房屋买卖原则上不以所有权登记为生效要件，同时也间接地肯定了农村宅基地房屋是允许买卖的。四、徐云舫出具的欠条真实有效，徐云舫应当向反诉被告支付欠款及利息。欠条中写明两个月内付款，掉了一个付字，变成了“两个月内款”。字是徐云舫写的，反诉被告出于信任当时并未认真查看，因此也未要求徐云舫更正。
原审查明，2014年4月20日，张凡银作为甲方，徐云舫作为乙方，双方签订《房屋出让合同》一份，合同约定：“经甲乙双方协商，将甲方在孙家拐居委会八组（门面房）剩余房屋第一楼西户，出让给乙方，建筑面积约为142平方米，以每平方2600、价格为叁拾陆万玖仟贰佰元整，出让给乙方，具体协议如下：……二、付款方式甲乙双方签字乙方付清全部房款。三、……。3、……如乙方需将此房转让和征收，甲方必须根据乙方要求无条件配合并同意转让。……”同日，徐云舫支付了房款269200元，张凡银交付了房屋。2014年4月28日，徐云舫向张凡银出具欠条一份载明“欠到张凡银房款壹拾万元整（小写100000.00）两个月□□”。
原审另查明，徐云舫的户口性质为农业，系石首市笔架办事处孙家拐社区居民委员会居民。张凡银系以他人名义在石首市笔架办事处孙家拐社区购买台基，建造房屋出售。
原审认为，张凡银与徐云舫签订的农村《房屋出让合同》系双方当事人真实意思的表示，且涉案房屋的买卖并未导致该房屋所依附的宅基地流转至孙家拐社区集体经济组织以外，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。徐云舫以不能办理房屋权属转让为由，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定请求解除合同，该条文规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”对此，原审认为，徐云舫作为谨慎理性、有完全行为能力的买受人，在购买房屋时应当审查房产权属手续和预测相应交易风险，在购房前应经过了审慎考虑。且徐云舫作为孙家拐社区集体经济组织成员，对于涉案房屋能否办理房屋权属证书应当清楚。故对徐云舫所称因不能办理房屋权属转让致使不能实现合同目的主张不予支持。徐云舫称欠条上写明了两个月办证，原审认为，无论从书写习惯、交易习惯，还是合同约定上来看，均无法推定“两个月”后面的字为“办证”，故对徐云舫的这一意见不予采纳。徐云舫还依据《最高人民法院（关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释）》第三条第二款的规定请求解除合同，该条文规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”该条款系对无权处分情形下的违约救济条款，而本案中张凡银系有权处分，故本案不应适用该条之规定。
综上，张凡银已交付房屋，徐云舫理应按时足额支付购房款。故原审对张凡银要求被告支付拖欠购房款100000元的诉讼请求予以支持。张凡银已经履行了及时交付房屋的主要合同义务，不存在不履行、迟延履行债务或者其他违约行为，徐云舫也依约支付了大部分房款，其所称不能实现合同目的与事实不符。因此，徐云舫请求解除合同的理由不足，原审不予支持。徐云舫的其他反诉请求，因无事实和法律依据，原审亦不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、徐云舫应于本判决书生效之日起15日内向张凡银支付尾欠购房款100000元并支付利息（利息计算方式为：以100000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2014年6月29日起计算至本判决确定的履行之日止）；二、驳回原告张凡银的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告徐云舫的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2500元，减半收取1250元，财产保全费1070元，由被告徐云舫负担；反诉案件受理费3696.50元，由反诉原告徐云舫负担。
上诉人不服一审判决，向本院提出上诉，其主要的理由是：一、被上诉人张凡银并非孙家拐六组集体经济组织成员，对外转让集体土地为法律所禁止，其土地转让行为无效，双方所签《房屋出让合同》亦无效。原审认定其合同有效无法无据。二、原审法院认定上诉人不享有法定合同解除权理由依法不能成立，上诉人对该合同依法享有解除权。三、原审法院适用法律错误与认定事实错误。其欠条上明显为“办证”二字，而原审却没有认定。请求二审撤销原判，依法改判。
二审认定的本案事实与一审认定的一致。
二审中双方争义的焦点问题是：双方签订的《房屋出让合同》是否具有法律效力。
本院认为，双方签订的《房屋出让合同》具有法律效力，为有效合同。其理由是：一、双方签订的《房屋出让合同》是双方真实的意思表示，且没有我国《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形存在。二、上诉人为该房屋所在地孙家拐社区集体经济组织成员，双方的房屋买卖行为没有导致该房屋所依附的宅基地流转至孙家拐社区集体经济组织之外，该行为没有违反我国相关法律、法规中关于宅基地只能在同一集体经济组织内部流转的强制效力性规定。三、双方在签订的《房屋出让合同》中，没有对所涉房屋办理产权证书进行相应约定，且上诉人认为的其欠条上所书的“办证”二字无法得到确认。四、被上诉人所建涉案房屋是否具有相关审批手续，这涉及行政管理的范围，对本案中双方签订《房屋出让合同》的效力不构成影响。对此，在涉案房屋已实际交付使用，上诉人已向被上诉人支付大部分房价款且向被上诉人就所欠购房余款书写欠条的情况下，上诉人主张合同无效或者要求解除合同没有事实与法律依据，不能得到本院的支持。
综上，上诉人的上诉理由不能成立。原审认定事实清楚，适用法律及判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3696.50元，由上诉人徐云舫负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈时中
审判员 韩秀士
审判员 谢成勇
二〇一五年十一月二日
书记员 唐君玲