江西省余江县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）余民一初字第634号
原告黄卫华，男，1968年6月7日出生，汉族，江西省余江县人，高中文化，个体户，住余江县。
被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司，地址南昌市青云谱区井冈山大道683号，组织机构代码：26179113-8。
法定代表人赖学升，职务总经理。
被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司余江弘景明珠项目部，地址余江县邓埠镇交通东路B栋8号，组织机构代码：07901277-5。
负责人单明船，职务经理。
两被告委托代理人王昔，江西商海律师事务所律师。
两被告委托代理人李丽梅，女，1992年8月15日出生，汉族，江西省乐安县人，住乐安县。系被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司员工。
原告黄卫华诉被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司、南昌铁路天集房地产开发有限责任公司余江弘景明珠项目部房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄卫华到庭参加了诉讼，被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司、南昌铁路天集房地产开发有限责任公司余江弘景明珠项目部委托代理人王昔、李丽梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年3月4日，原告和南昌铁路天集房地产开发有限责任公司余江项目部（现已注销，以下简称余江项目部）签订《弘景明珠店面和住宅楼认购协议书》，原告认购余江项目部开发的弘景明珠店面5栋楼整体间，住宅楼5栋整体2层，平均价为4500元／平方米（总面积在协议书中没有明确约定，应为1000多平方），并于签订协议书当天交纳定金100万元整，另协议书中约定，2011年5月1日之前付清50%房款剩余50%房款银行按揭贷款。2011年4月底，原告为履行自己义务，前往余江项目部探询情况，但余江项目部根本没有动静，连地基都没动一下，每次被问及此事，他们总说快了快了，就这样一直拖了好几年，原告到现在才明白，余江项目部开发的这个项目，直到2013年7月17日县建设局才做出规划设计，2014年6月余江项目部才做出实际预算情况，直到现在也没有完全办妥手续。综上，余江项目部完全是抱着不负责任的态度来做事的，连规划设计都没批下来就敢跟购房户签订店面和住宅楼认购协议书，在后来明知开发事项一时难以办妥的情况下，仍敷衍了事，强占他人巨额资产不予返还。原告作为普通劳动者，这么大款额的资金都是通过支付高利息才借来的，长达4年半的时间让原告实在是欲哭无泪，为此特具此状，要求：1、终止协议，两被告双倍返还原告的购房定金，共计200万元整；2、本案诉讼费由两被告承担。
原告为支持其诉讼请求，在本院规定的举证期限内提交了下列证据材料：
1、身份证，证明原告身份；
2、认购协议书，证明原告认购事实；
3、收据，证明原告缴纳定金事实；
4、预算，证明本案项目实际是存在的；
5、土地使用权复印件，证明被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司取得了土地的使用权限；
6、规划设计通知书，证明被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司已经和政府进行了接触和洽谈，协议是有效的；
7、承诺书复印件，证明本案争议土地是属于被告的，只不过后来被政府收了回去；
8、报告复印件，证明认购协议书是有效的。
被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司、南昌铁路天集房地产开发有限责任公司余江弘景明珠项目部答辩称：一、《认购协议书》无效，双方签订协议书时，被告未取得商品房预售许可证，根据法律规定，协议无效，协议中的定金条款同样无效，原告损失主要是所交款项的利息损失，这笔损失应当由双方分担；二、退一步说，即使定金条款有效，根据协议约定，只有在我方违约将店面出售给他人的情况下，我方才需要双倍返还，本案不属于此种情形；三、本案中，导致项目无法开发建设的原因是政府部门不同意，属于不可归责于当事人双方的理由，我方应承担的责任就是将收取的定金返还给原告。
被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司、南昌铁路天集房地产开发有限责任余江弘景明珠项目部在本院规定的举证期限内提供了下列证据材料：
1、函件，证明被告未取得本案争议土地的使用权，属于不可归责于双方当事人的事由。
经庭审质证，两被告对原告提交的证据1、3无异议，对证据2的合法性有异议，认为协议书无效，对证据4的关联性有异议，认为这只是预算，并没有实施，不能证明我方已经在施工5号楼了，对证据5的关联性有异议，认为这份土地使用权证不包括本案争议的5号楼的2号土地，对证据6没有异议，只是补充说明能够证明当时设计的2号地块没有通过审批，对证据7、8都没有异议，但是认为并不能达到原告的证明目的。原告对两被告提交的证据有异议，认为自己签订的协议书就是有效的。
经审核，原告提供的证据1、3、6、7、8被告无异议，本院依法予以采纳。原告提交的证据2上有原、被告双方的签字盖章，系双方真实意思表示，合法成立，能够客观公正的证明案件相关事实，本院依法予以采纳。原告提交的证据4、5缺乏证据的关联性，本院依法不予采纳。被告提交的证据系有权机关提供，能够相互印证，符合证据的客观性、合法性和关联性，本院依法予以采纳。
综上所述，本院对下列事实予以确认：2011年3月4日，原告黄卫华与被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司余江项目部（被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司余江弘景明珠项目部变更前名称，被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司余江弘景明珠项目部系被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司依法设立并领取营业执照的分支机构）签订了《弘景明珠店面和住宅楼认购协议书》，原告黄卫华认购被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司余江弘景明珠项目部开发的部分店面与住宅，认购均价为每平方米4500元，原告黄卫华于协议书签订当日交纳了100万元定金，双方还约定了后续房款的支付方式和其他相关事项。被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司余江弘景明珠项目部在协议书签订当日以及本案原告起诉之前尚未取得原告黄卫华从其处认购的房屋的预售许可证明，亦未主动将未取得商品房预售许可证明的事实主动告知原告黄卫华，双方因此产生纠纷，被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司余江弘景明珠项目部至今未将原告黄卫华向其交纳的100万元定金返还原告。
本院认为，本案争议的焦点在于双方签订的认购协议是否有效以及原告的损失该如何承担。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司余江弘景明珠项目部与原告黄卫华签订协议之时以及在原告黄卫华向本院起诉之前未取得双方交易房屋的预售许可证明，因此应当认定为双方签订的《弘景明珠店面和住宅楼认购协议书》无效。关于原告的损失承担问题，关键在于导致协议无效的原因是否可归责于当事人双方。本院认为，双方基于真实意思表示签订的《弘景明珠店面和住宅楼认购协议书》依法成立，可以认定为被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司余江弘景明珠项目部的预售行为。而开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发经营企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。本案中被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司余江弘景明珠项目部在明知自己没有取得商品房预售许可证明的情况下，仍然将房屋进行预售，此行为已构成违法，且预售时未主动告知承购人原告黄卫华，在双方的民事法律行为中存在重大、明显过错，是导致双方签订的协议无效并进而导致双方未能订立商品房买卖合同的重要原因，其当庭辨称导致该协议无效的原因不可归责于己方的理由不合法，其行为自始违法，于法无据，应当承担相应的法律后果。本院认为，收受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司余江弘景明珠项目部作为被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司依法设立并领取营业执照的分支机构，其民事责任依法应当由被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司共同承担。原告黄卫华诉求符合法律规定，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条、《城市商品房预售管理办法》第六条、第九条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，判决如下：
被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司、被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司余江弘景明珠项目部于本判决生效后十五日内双倍返还原告黄卫华定金200万元整。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22800元，由被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司、被告南昌铁路天集房地产开发有限责任公司余江弘景明珠项目部承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。
审 判 长 范跃胜
人民陪审员 王文萍
人民陪审员 王小花
二〇一五年十一月十日
书 记 员 熊淑芳