上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉民三（民）初字第212号
原告上海旺禹实业有限公司，住所地上海市嘉定区曹安公路3293号1号楼。
法定代表人张加瑶，总经理。
委托代理人苏海燕，上海福一律师事务所律师。
委托代理人宋文静，上海福一律师事务所律师。
被告上海惠高国际物流有限公司，注册地上海市普陀区祁连山路689号1号楼177室，法律文书送达地址上海市徐汇区宜山路425号光启城1012室。
法定代表人张立新，董事长。
委托代理人陈绍军，公司员工。
委托代理人焦春伟，上海远业律师事务所律师。
原告上海旺禹实业有限公司（以下简称旺禹公司）诉被告上海惠高国际物流有限公司（以下简称惠高公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员庄羽凤独任审判，并于2013年8月28日、11月8日公开开庭进行了审理。原告之委托代理人苏海燕、被告之委托代理人陈绍军、焦春伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年12月29日原告从案外人罗才明处租赁了本案所涉某某公路477号厂房后，又于2011年4月12日与被告签订《租赁合同》，约定原告将上述厂房转租给被告，租赁期限自2011年5月1日至2017年1月31日，年租金1631550元，保证金140000元，被告拖欠租金应按日租金的10%收取违约金，拖欠超过15天的，原告有权解除合同。该合同签订后，被告仅向原告支付了押金及三个月租金。从2011年8月1日起，被告长期拖欠租金不付。为此，原告起诉要求：一、判令原、被告间《租赁合同》解除，被告立即搬离系争厂房；二、判令被告按照月租金135962元的标准支付原告自2011年8月1日至《租赁合同》解除之日止的租金，并支付从解除之日至实际搬离之日的使用费；三、判令被告按照每日447元支付原告自2011年8月1日起至租金实际支付完毕之日止的违约金。
被告辩称，不同意解除《租赁合同》。自被告入驻后，上海市第一中级人民法院就数次约谈被告，认为涉案房屋涉及其他案件需要拍卖，导致被告无法正常在厂房内经营运作，因此被告不应当支付租金，也不存在违约行为。请求法院驳回原告的全部诉请。
经审理查明，2010年11月11日，案外人建安公司与案外人某某公司签订一份《协议书》称，建安公司为某某公司建造4号厂房，由于某某公司尚欠建安公司大量工程款，为解决欠付工程款事宜，双方约定由建安公司承建的4号厂房及附房19208.2平方米自协议签订之日起归建安公司使用，使用期间的房屋使用费冲抵工程欠款，直至某某公司支付欠款完毕后一个月内归还。该协议书建安公司落款处由案外人罗才明签名并加盖了建安公司公章。同年12月29日，甲方罗才明、建安公司与乙方旺禹公司签订《房屋使用协议》，约定甲方将嘉定区安亭镇某某路477号房屋内4号厂房（占地面积7200平方米）整体租赁给乙方使用，期限自2011年2月1日至2017年1月31日，租金每月109500元，六个月一付，每次提前5天支付，押金为109500元。该协议甲方落款处由罗才明签名。该协议签订后，原告旺禹公司向罗才明支付了6个月租金和1个月押金后未再付款。
2011年4月12日，原、被告签订《租赁合同》，约定旺禹公司将嘉定区安亭镇某某路477号内建筑面积7450平方米厂房、空地一块租给惠高公司做物流、仓储使用见附图，厂房租赁期限从2011年5月1日至2017年1月31日，厂房租金每年1631550元，半年一付，每次提前15天支付，场地租金每年30万元，一年一付，每次提前15天支付，惠高公司在签约时需向旺禹公司支付厂房保证金14万元。在该合同最后的补充事项中约定：1、惠高公司在厂房北门边搭雨棚；2、允许空场地浇地（经过甲方同意）；3、证明空场地由罗才明租给惠高使用。该合同附图上注明本空地由罗才明出租给惠高公司使用，空地关系与厂房无关，期限与厂房同步，若发生违约，违约金30万元整由罗才明与张加瑶（旺禹公司法定代表人）赔偿给惠高公司（罗才明支付10万元，张加瑶支付20万元）。案外人罗才明在该附图上签名。上述合同签订后，同年4月13日，被告惠高公司向旺禹公司支付2011年5月1日至7月31日的租金407887元、押金14万元。
另查明，2006年9月30日，某某公司将其名下嘉定区安亭镇某某路477号房屋抵押给建设银行六里支行。经该行申请，2009年12月21日，上海市高级人民法院对4号厂房进行了轮候查封。2012年6月5日，上海市第一中级人民法院张贴拍卖清场公告，告知因某某公司无力偿还债务，嘉定区安亭镇某某路477号所有房屋将公开司法拍卖，并限期4号厂房的实际使用人于2012年6月30日前搬离。此后，2012年11月底，罗才明诉讼来院要求确认其与旺禹公司、惠高公司的两份合同解除，本案原告则于2013年2月诉讼来院要求判令解除与被告间《租赁合同》。案外人罗才明的诉讼中，罗才明于2013年11月6日申请撤回了起诉。
审理中，被告申请对合同解除后其添附物损失进行了评估。经审价，被告在租赁房屋内部的土建和安装工程造价为927347元。原告认为该报告中的评估价格过高，且被告进行室内添附未获得原告同意，部分室内活动板房是次承租人搭建，故原告不同意补偿。被告则对报告无异议，但认为其房屋租赁合同与土地租赁关系是整体租赁，应当一并考虑。
以上事实，有（2012）嘉民三（民）初字第993号庭审笔录、《租赁合同》、银行转账凭证、房地产登记信息、拍卖清场公告及当事人陈述等证据为证，本院依法予以认定。
本院认为，涉案《租赁合同》系原、被告真实意思表示，虽然租赁房屋被司法查封，但仅仅只是限制所有权转移登记，并没有证据证明房屋的使用权也受到了司法限制，因此原、被告就涉案房屋建立租赁关系并不违反法律、法规规定，当属有效。但由于司法限制在前，租赁关系在后，因此当司法查封转入拍卖程序、实现限制案件当事人权益时，原、被告间租赁关系不得与此相对抗。本案中，上海市第一中级人民法院于2012年6月5日在租赁房屋张贴了清场公告，限期实际使用人在2012年6月30日前搬离，故自该日起原、被告间租赁关系解除。对于被告抗辩认为房屋租赁与场地租赁系整体租赁不应当分开处理的意见，本院认为，首先双方合同中明确“空地关系与厂房无关”，且涉案房屋与场地由不同的出租人收取租金，不应混为一体，故对被告该项抗辩意见本院不予采纳。上述《租赁合同》解除前，被告欠付的租金，应当向原告支付；而解除后被告仍一直使用涉案房屋至今，理当比照原租金标准向出租方支付使用费损失。合同解除后，被告理当迁出租赁房屋，故对原告要求被告支付使用费并迁出租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持；原告则应当将收取的租赁押金返还被告。此外，对于原告要求被告支付逾期付租违约金，在合同解除之前的，具有法律依据，但违约金约定数额过高，被告拒绝承担的抗辩也可视为对违约金过高的抗辩，故本院酌情予以调整；解除之后的使用费，原告从未催告，故其无权主张违约金。对于解除后被告的添附物损失，本案《租赁合同》因司法查封拍卖清场而解除，由于司法查封具有公示性，原、被告应当知道涉案房屋上存有司法查封仍进行租赁，均对合同解除负有过错，考虑到出租人对其租赁物可否正常使用负有的义务，本院酌情确定原告应当承担被告在租赁房屋内添附物损失的70%。对于被告的添附物损失，参照鉴定结论、结合合同期限和实际履行期限予以确定。原告对鉴定结论提出的异议没有依据，且双方租赁合同中并未约定不允许被告进行装修，被告为日常经营进行的添附符合常理，故本院对原告的抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，判决如下：
一、确认原告上海旺禹实业有限公司与被告上海惠高国际物流有限公司签订的《租赁合同》于2012年7月1日起解除；
二、被告上海惠高国际物流有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离上海市嘉定区某某路477号租赁房屋；
三、被告上海惠高国际物流有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海旺禹实业有限公司自2011年8月1日起至2012年6月30日止的租金1495582元；
四、被告上海惠高国际物流有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海旺禹实业有限公司违约金50000元；
五、被告上海惠高国际物流有限公司应于本判决生效之日起十日内按照每月135962元支付原告上海旺禹实业有限公司从2012年7月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费；
六、原告上海旺禹实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海惠高国际物流有限公司押金140000元；
七、原告上海旺禹实业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付被告上海惠高国际物流有限公司添附物损失517433元；
八、驳回原告上海旺禹实业有限公司的其他诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费27314.8元，减半收取13657.4元，鉴定费25689元，合计诉讼费39346.4元，由原告上海旺禹实业有限公司负担17982.3元，被告上海惠高国际物流有限公司负担21364.1元，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 庄羽凤
二〇一三年十二月二十四日
书记员 顾 叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
……。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。