广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂09民终1292号
上诉人（一审被告）：蔡彪，男，1965年11月30日出生，汉族，住北流市。
委托诉讼代理人：黄晓霞，广西聪慧律师事务所律师
被上诉人（一审原告）：广西北流华容物业管理有限公司，住所地北流市富林路6-2号。
法定代表人：宋晓蓉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张婷，北流市法律事务中心法律工作者。
一审被告：刘忠瑞，男，1965年7月11日出生，汉族，住北流市。
上诉人蔡彪与被上诉人广西北流华容物业管理有限公司（以下简称华容物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北流市人民法院（2017）桂0981民初538号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
蔡彪上诉请求：1、撤销北流市人民法院（2017）桂0981民初538号民事判决；2、驳回被上诉人的诉讼请求；3、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、业主委员会无权代表业主与业主大会选聘物业企业，被上诉人与业主委员会签订的合同无效，对上诉人没有约束力；二、业主委员会与被上诉人签订的物业合同约定物业服务价格没有开过业主大会征求意见，价格不合理；三、被上诉人没有在2013年12月20日至2015年2月28日向上诉人提供服务，不应支付14个月的物业费，双方没有约定逾期支付利息，不应支付占用利息；四、被上诉人主张物业费按月缴交，诉讼时效应从每月结束日为计算起点，被上诉人的主张已超过两年诉讼时效。
被上诉人华容物业公司辩称：一、业主委员会与被上诉人签订的《金旺旺商贸城物业管理合同》符合法律规定，成立、有效，对各业主有约束力；二、被上诉人已经按合同约定履行了物业服务，上诉人应按约定支付物业费，上诉人主张没有提供物业服务的理由不成立；三、上诉人没有按约定支付物业费，已构成违约，应支付占用物业费的利息损失；四、被上诉人提供物业管理是连续性的，应从提供物业服务最后日期的次日计算两年诉讼时效，被上诉人的请求没有违反法律规定的诉讼时效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。
华容物业公司向一审法院提出诉讼请求：判令被告蔡彪支付原告自2013年12月1日起至2015年2月28日止所拖欠的物业费2648.1元（商铺总面积：220.67㎡×0.8元/月/㎡=176.54元/月×15个月=2648.1元）及逾期利息。利息计算以该商铺每月共应缴纳的物业费176.54元为基数，按年利率24%计，从2014年1月1日起至2015年2月28日，逐月计至清偿欠款日止；2、本案的诉讼费用由被告蔡彪承担。
被告蔡彪辩称：1、原告与北流市金旺旺商贸城业主委员会于2013年12月11日签订的《金旺旺商贸城物业管理合同》是无效合同，且原告并未在实际中提供物业管理服务，因此我方无需向原告缴纳物业管理费。2、原告以0.8元/月计算物业管理费以及年利率24%计付逾期利息无事实和法律依据。3、原告以我方长期占用巨额管理经费导致其不能继续经营为由终止物业服务合同，没有事实和法律依据。4、原告所主张的物业费已过诉讼时效。
一审法院认定事实：2013年12月11日，北流市金旺旺商贸城业主委员会代表北流市金旺旺商贸城小区的全体业主与原告签订《金旺旺商贸城物业管理合同》，合同约定：由原告向北流市金旺旺商贸城小区的1-4区的业主提供物业管理服务；物业服务费收费标准为，住宅每平方米0.45元/月，商铺每平方米0.8元/月。签订合同后，原告依约在2013年12月20日至2015年2月28日为北流市金旺旺商贸城小区1-4区的业主提供物业服务，2015年2月28日后原告退出了小区管理。被告所有的位于北流市金旺旺商贸城B3区2号楼3号商铺获得了原告提供的物业管理服务，却从未向原告交纳物业服务费，自2013年12月20日起至2015年2月28日共拖欠原告的14个月物业服务费2471.5元（220.67m2×0.8元/月/m2×14个月＝2471.5元）。经原告多次催收，被告仍无故拖欠至今。
另查明，北流市金旺旺商贸城业主委员于2013年11月8日依法成立。原告是依法成立的独立企业法人，具有物业服务资质。被告是北流市金旺旺商贸城B3区2号楼3号商铺的业主，该商铺的面积为220.67m2。
一审法院认为，本案的争议焦点如下：1、原告与被告蔡彪之间的物业服务合同是否成立有效？2、该合同是否已经实际履行？被告蔡彪应付支付本案原告主张的自2013年12月1日起至2015年2月28日止的物业管理费？物业费如何计算？逾期利息如何计算？3、原告所主张的物业费是否已经超过诉讼时效？
关于第一个争议焦点，被告蔡彪认为北流市金旺旺商贸城业主委员会无权单独与原告签订《金旺旺商贸城物业管理合同》，根据《物业服务企业资质管理办法》，原告是暂定三级资质的物业服务企业，并不能承接金旺旺商住小区的物业服务，该合同违反《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》的强制性规定属无效合同。本院认为，原告为独立的企业法人，北流市金旺旺商贸城业主委员会是依法成立的组织，其和原告签订的《金旺旺商贸城物业管理合同》的内容是合同双方的真实意思表示，被告蔡彪也未能提供证据证明原告与北流市金旺旺商贸城业主委员会签订《金旺旺商贸城物业管理合同》的过程中存在过错，该合同的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，因此原、被告之间的物业服务合同关系依法成立、有效。
关于第二个争议焦点，被告蔡彪认为原告作为物业服务公司在管理该小区期间未履行义务提供地面清洁、绿化维护和保安巡查等管理服务，进而拒交物业费。本院认为被告蔡彪与原告物业服务公司之间存在的是物业服务合同关系，原告应对业主所有的房屋和环境进行正常的管理和服务，原告提供了证据证明在进驻该小区期间向业主提供了物业服务，被告蔡彪未能提供相反证据证明原告没有提供物业服务，故本院对被告蔡彪主张原告没有提供实质的物业管理服务不需支付物业管理费的抗辩意见不予支持。被告蔡彪作为涉案商铺的业主，原告实际为被告蔡彪所有的商铺提供物业服务，被告蔡彪没有按照《金旺旺商贸城物业管理合同》的约定支付物业管理服务费给原告构成违约，应承担相应的违约责任。但《金旺旺商贸城物业管理合同》对逾期利息没有约定，视为不支付利息。原告多次追讨，被告蔡彪至今未缴纳物业费，占用了原告的资金，造成原告的利息损失，被告蔡彪应从原告主张权利之日（即2017年1月22日）起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息给原告。原告请求被告蔡彪以0.8元/月每平方计算支付拖欠自2013年12月20日起至2015年2月28日止14个月的物业管理服务费2471.5元的诉讼请求，事实清楚、理由正当、证据确实，符合合同约定和法律规定，依法应予以支持。
关于第三个争议焦点，原告与金旺旺商贸城业主委员会签订的《金旺旺商贸城物业管理合同》中并未约定明确的物业费交纳时间和期限，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，因此根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，本案的诉讼时效应从起诉之日起开始计算，原告要求被告支付物业管理费并未超过两年的诉讼时效期间。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十二条第一款第四项、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告蔡彪支付自2013年12月20日起至2015年2月28日止的物业服务费2471.5元给原告广西北流华容物业管理有限公司；二、被告蔡彪支付资金占用期间的利息给原告广西北流华容物业管理有限公司（利息的计算：以2471.5元为基数，从2017年1月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止）。案件受理费50元（原告已预交25元），由被告蔡彪负担。
二审期间，上诉人蔡彪提供刘忠瑞的租房协议书，欲证明物业费由刘忠瑞缴纳。
经组织质证，被上诉人华容物业公司对该份协议的真实性和合法性有异议，因为刘忠瑞未到庭无法证明是刘忠瑞签订的，不能证明物业费由刘忠瑞负担。本院认为，该协议不能证明上诉人的证明内容，不能直接证明物业费已经缴纳，不能作为本案证据使用。
经本院审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，北流市金旺旺商贸城业主委员会依法成立，华容物业公司是依法成立的企业法人，经营范围为物业管理。北流市金旺旺商贸城业主委员会与华容物业公司签订《金旺旺商贸城物业管理合同》，是双方的真实意思表示，合同的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，且已经履行，亦无异议，依法认定双方签订的物业管理合同成立、有效。上诉人主张北流市金旺旺商贸城业主委员无权与华容物业公司签订物业管理合同，物业管理合同无效的理由不成立，依法不予支持。一审判决认定物业管理合同对业主具有约束力，上诉人蔡彪与被上诉人华容物业公司发生物业服务合同关系成立、有效并无不当，依法应予支持。被上诉人已经提供了物业管理服务，上诉人应按合同的约定支付物业服务费用，上诉人没有支付物业服务费，已构成违约，应承担违约责任。上诉人逾期支付物业费造成了的利息损失，双方没有约定，应从被上诉人主张之日起计算。物业服务是连续性的行为，被上诉人为上诉人提供的物业服务的最后日期是2015年2月28日，诉讼时效应从2015年3月1日起至2017年3月1日两年内，被上诉人在2017年1月22日向一审法院提起诉讼主张权利并没有违反法律规定的两年诉讼时效。上诉人主张没有得到华容物业公司的物业服务，请求支付物业服务费的价格及数额不合理，且已超法律规定的两年诉讼时效没有事实和法律依据，依法不予支持。一审判决认定上诉人应支付尚欠的物业服务费及占用资金期间的利息给华容物业公司是正确的，依法应予维持。综上所述，上诉人蔡彪上诉无理，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人蔡彪已预交），由上诉人蔡彪负担。
本判决为终审判决。
审判长 吕海欢
审判员 李小莉
审判员 谭泉清
二〇一七年十一月三十日
书记员 邱鹏程