北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第02260号
原告（反诉被告）北京新东安有限公司，地址本市东城区王府井大街138号。
法定代表人黄振华，董事长。
委托代理人彭松岩，北京市庆成律师事务所律师。
委托代理人刘丽冉，女，1988年12月23日出生，北京市庆成律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）北京思味浓餐饮管理有限公司，地址本市东城区建国门内大街19号中纺大厦三层3007号。
法定代表人王国庭，总经理。
委托代理人杨帆，女，1982年12月9日出生，北京绵世投资集团股份有限公司职员。
委托代理人雷杨，女，1978年11月12日出生，北京思味浓餐饮管理有限公司职员。
原告北京新东安有限公司与被告北京思味浓餐饮管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月24日立案受理。依法由代理审判员王晓峰担任审判长，与审判员王匀、人民陪审员潘和平组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人彭松岩、刘丽冉，被告之委托代理人杨帆、雷杨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告北京新东安有限公司诉称：2011年6月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》、《新东安广场租赁合同（店铺）》，约定原告将北京市东城区王府井大街138号新东安广场6层第626号店铺租给被告作为办公用房，租赁期限5年，自2011年8月26日至2016年8月25日。上述合同签订后，原告按照约定将租赁物业移交给被告使用，被告缴纳了合同押金171720元。自2013年4月起，被告开始拖欠租金、物业费。经原告多次催要，被告仍未交费。根据合同约定，原告于2013年6月18日向被告提供的住所发出解除租赁合同通知（双方约定终止合同通知发出15日后，本合同自行终止），解除了双方的租赁协议。2013年8月2日，被告将店铺交还原告。现起诉要求：1、判决确认原、被告之间的租赁合同于2013年7月2日解除；2、判令被告给付原告其拖欠的2013年4月1日至2013年7月2日的租金132387.1元；3、判令被告支付原告其拖欠的2013年4月1日至2013年7月2日的物业管理费43025.81元；4、判令被告给付原告清洗风机盘管费1350元；5、判令被告赔偿原告恢复原状费用25000元；6、判令被告支付原告违约金171720元；7、判令被告赔偿原告免租期损失86400元；8、判令被告支付原告2013年8月2日至2016年8月25日的预期租金损失1674720元；9、判令被告支付原告2013年7月2日至2013年8月2日的房屋占用费129600元；10、判令被告支付电费129元。本案诉讼费由被告承担。
被告北京思味浓餐饮管理有限公司辩称：双方就解除租赁合同事项签订了《补充协议书》，租赁合同已于2012年12月28日通过协议解除，由于是双方协议解除租赁合同，非因被告违约而原告单方面解除合同，故被告不应承担违约金，即使承担违约金，原告提出违约金也显著过高；因原告迟迟不履行《补充协议书》的内容办理租赁合同解除事宜，导致相关手续无法办理，被告既不能歇业，又不能撤场，还连续缴纳了2013年1月-3月的租金及物业管理费等费用。由于原告的不作为，本来就处在严重亏损之中的被告雪上加霜，最终无法继续承受每天都在产生的损失，为避免损失扩大，被告迫于无奈发函通知原告，停止缴纳2013年4月-5月的租金及物业管理费，并于2013年5月31日闭店。被告认为，原告主张的2013年4月1日至2013年7月2日期间的租金及物业管理费，是因为其长期拖延履行《补充协议》而产生的人为扩大损失，被告停止缴纳后续租金是对自身权利的合理救济，故相应租金和物业管理费不应由被告承担；在被告撤场后，原告立即与新的承租方签订新的租赁合同，所谓预期租金损失根本没有发生，也不应由被告承担。另外，原告按提前退租天数计算预期租金损失，明显违反公平合理的原则；原告提出的2013年7月2日-2013年8月2日的129600元实际占用费并非因被告原因导致，不应由被告承担，且按三倍租金计算的标准的占用费显著过高，违反公平合理原则；免租期是行业通用规则，且租赁合同和《补充协议书》中都没有约定被告应该承担免租期损失；原告主张的恢复原状费用没有实际发生，另外，施工方与原告办理了场地移交验收手续，原告已经签字认可，即使移交单上有个别细节问题，也不影响场地交还和正常使用，况且被告当初的装修方案是经过原告同意的，故不同意原告该项主张；原告主张的清洗风机盘管费用缺乏证据，不同意支付；同意支付129元电费。
反诉原告北京思味浓餐饮管理有限公司诉称：2011年5月10日，反诉人向被反诉人缴纳了166320元（相当于三个月的租金和物业管理费总和）作为承租商铺的诚意金；2011年6月16日，双方签订《房屋租赁合同》，前述诚意金即转为合同押金；2011年6月20日，反诉人向被反诉人缴纳了质量保证金10000元；2013年2月25日，被反诉人宣称其物业管理费上涨，要求反诉人补缴合同押金，反诉人秉持诚实信用的原则，又缴纳了5400元作为合同押金。截止目前，反诉人共缴纳合同押金171720元、质量保证金10000元。根据双方于2012年12月28日签订的《补充协议书》，合同押金及质保金在扣除有关费用后按租赁合同规定的时间退回。根据租赁合同约定，被反诉人应在承租人交还店铺后90天内返还合同押金，在解除租赁合同之日起六个月内返还质量保证金。现提出反诉：请求法院判令被反诉人退还反诉人已支付的合同押金171720元、质量保证金10000元，共计181720元。本案诉讼费用由被反诉人承担。
反诉被告北京新东安有限公司辩称：被告拖欠费用构成违约，不同意被告的反诉请求。
经审理查明：2011年6月16日，原告（出租人）与被告（承租人）签订《房屋租赁合同》及《新东安广场租赁合同（店铺）》，约定“第一条、出租店铺。第一款：出租人将其所拥有的北京市东城区王府井大街138号新东安广场L6层L626号店铺，面积约180平方米租予承租人以SEVENANA为店名，经营该品牌餐饮……第二条、租赁期。第一款：本合同租赁期为5年，自2011年7月1日起至2016年6月30日止……第二款：自本条第一款规定之租赁期起60天为出租店铺装修期，装修期内免交租金，但须依照本合同规定交纳物业管理费的一半及其他费用。第三条、租金。第一款：自2011年8月31日起或承租人开始营业之日起收取租金（以两者中较早发生者为准）……第五款：承租人须按本合同规定的方式和时间，在每个日历月的第三个工作日前交纳租金、物业管理费和其他应付款项；逾期交纳须按逾期天数向出租人交纳滞纳金，滞纳金每日以应缴款额之千分之一计。如果逾期十五天仍未付款，出租人有权终止本合同并按合同第九条第三十款和合同第十七条规定执行……第五条、押金。第一款：承租人于签署本合同时，须向出租人缴纳合同押金，作为忠实履行本合同各项条款的保证金。合同押金总额相当于叁（3）个月基本租金（以租赁期内月基本租金较高者为基数）和物业管理费之和。第二款：如果承租人违反本合同的任何条款，出租人有权敦促其履约。若经敦促承租人仍不履行合同规定的义务或因承租人原因导致有关政府部门对出租人处罚或导致任何第三人向出租人索赔的，则出租人有权扣除全部或部分合同押金来赔偿出租人的损失。在出租人按本合同规定用合同押金充抵承租人应付的款项后，所持合同押金少于本条第一款规定的数额时，承租人须在接到出租人通知后立即将合同押金补足。第三款：在承租人全部履行本合同各项条款的情况下，于租赁期满和承租人按第十二条第二款规定交还已修缮好的出租店铺后九十天，或承租人因其违反本合同相应条款而向出租人清偿所赔款项后三十天内（以较后者为准），出租人将合同押金按与出租人收到时同数额同币种返还承租人，但不计利息……第六款：如租金或物业管理费在租赁期内有所递增，承租人应在出租人发出书面通知后七日内将合同押金补足。在租赁期内的任何时间，合同押金均应相等于叁（3）个月的基本租金（以租赁期内月基本租金较高者为基数）和物业管理费之和……第十二条、出租店铺的交还。第一款：租赁期满或本合同提前终止时，承租人应在本合同期满／终止当日或按出租人通知的日期交还出租店铺。因承租人的原因不能按时交还出租店铺的，则每逾期一日，应当向出租人支付出租店铺的实际占用费，并继续承担占用期间的物业管理费和其他费用。实际占用费按承租人正常租赁期限内租金标准的三倍计算……第二款：承租人在租赁期满或本合同提前终止时，应在合同期满／终止当日或按出租人规定的期限将店铺恢复至毛坯状（详见本合同附件八所述状态），且出租店铺内设备设施完好无破损，并能正常使用的出租店铺交还出租人，经出租人验收合格后，视为承租人已按本合同所述标准交还出租店铺，否则承租人须整改至出租人满意为止，由此发生的费用由承租人支付，同时出租人有权代承租人进行以上工作，所需费用从承租人已交合同押金中扣除。承租人应负责出租店铺内的修补工作及费用并承担因将出租店铺恢复原状而直接或间接对出租店铺以外或第三方造成的损害。修补费用由承租人承担……第十六条、违约责任……第二款：租赁期间，非本合同规定的情况，承租人中途提前退租的，承租人应按提前退租天数的基本租金和物业管理费向出租人支付违约赔偿金。同时，承租人已交合同押金作为违约金不予退还。第十七条、终止合同……第二款：在下列情况下，出租人有权提前终止合同并收回出租店铺：1、租金、物业管理费和在本合同项下应付的其他款项在到期后十五天内仍未支付（不管有无正式要求支付）；……出现上述情况之一时，出租人有权向承租人发出提前终止合同通知。在上述书面通知发出十五日后，本合同自行终止。……如果承租人违约并导致出租人提前终止本合同，则承租人根据本合同第五条第一款的规定所缴付的合同押金及预付的租金作为其违约金，不予退还，同时承租人还应按本合同所述标准向出租人支付合同提前终止日至合同期满期间的租金、物业管理费作为违约赔偿金……”。同时，双方还在合同附件中约定“基本租金：第1-2年：人民币43200元／月或人民币240元／平方米／月；第3-4年：人民币46800元／月或人民币260元／平方米／月；第5年：人民币50400元／月或人民币280元／平方米／月；物业管理费每月人民币12240元，于每个日历月的第三个工作日前交纳。出租人有权依据实际开支需求，调整有关物业管理费。唯出租店铺的物业管理费所调整的百分比须于本建筑物之其他用户所付之百分比增减幅度相同，其评定的金额是最终的；承租人向出租人交纳1万元作为售出商品质量保证金，出租人与承租人一致同意，本合同终止时，承租人将商品质量保证金暂放在出租人处，该笔保证金将于承租人与出租人解除租赁合同之日起六个月后返还承租人；但在此期间，若有投诉与补偿发生，则出租人将于解除合同之日起十二个月后将该笔保证金扣除补偿费用后之余款（若有的话）返还承租人”。
2012年12月28日，原、被告双方签订《补充协议书》，约定“一、承租人同意自2012年12月15日起，出租人有权经15日提前书面通知无责终止626号店铺租赁合同。承租人须在出租人向承租人发出提前终止书面通知后，按通知指定的提前终止日期（出租人发出书面通知的15天之后，30天之内）交回626号店铺。二、承租人须按出租人书面通知的626号店铺提前终止日，将626号店铺按毛坯状态交还出租人。三、626号店铺所有应交费用计算至店铺合同提前终止日或实际交场日。承租人应交费用包括但不限于租金、物业管理费、电费、清洗风机盘管等费用收至店铺提前终止日或实际交场日。四、626号店合同押金人民币166320元及质保金人民币10000元，在扣除有关费用后（如适用）在按合同规定返还时间退回。双方签署的店铺租赁合同（合同编号01112／626#）继续有效，本协议未提及事宜仍按双方签署的租赁合同执行。本补充协议书与店铺租赁合同不相符之处，以本补充协议书为准”。
双方在租赁合同签订后，2011年5月10日，被告向原告缴纳了诚意金166320元（在2011年6月16日双方签订《房屋租赁合同》后，该诚意金即转为合同押金）；2011年6月20日，被告向原告缴纳了质量保证金10000元；双方在合同履行过程中，因物业管理费上调至每月14040元，2013年2月25日，被告向原告补缴合同押金5400元。另，双方均认可租金及物业管理费被告已向原告交至2013年3月31日，此后的至今没有交纳。
2013年6月18日，原告向被告发出解除租赁合同的通知，表示在被告长期欠缴租金、物业费并经多次催要无果的情况下，原告要求解除合同，并要求被告承担相应责任。被告认可收到了该通知。
2013年8月2日，被告将租赁标的移交给原告。原告称，被告移交租赁标的时没有完全恢复原状，要求被告支付恢复原状的费用2.5万元，但原告同时表示该笔费用未实际发生，原告亦未对此举证。被告不同意向原告支付恢复原状的费用2.5万元。原告称，其已于2013年8月12日将涉案租赁标的租予他人，并已经将租赁标的重新装修。原告要求被告支付清洗风机盘管费1350元，被告不同意原告的该项请求，原告未能就此举证。原告要求被告支付电费129元，被告同意原告该项请求。原告要求被告承担违约金171720元，并同意将收取被告的合同押金171720元抵作违约金。关于质量保证金1万元，原告同意在满足合同约定情况下退还被告。现原告诉至法院，诉如所请，被告坚持其答辩意见及反诉意见。
上述事实，有双方当事人陈述，《房屋租赁合同》，《新东安广场租赁合同（店铺）》，《补充协议书》，解除租赁合同的通知，场地移交单等在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》、《新东安广场租赁合同（店铺）》及《补充协议书》均系双方真实意思表示，相关约定合法有效，对双方具有约束力，双方均应按约定全面履行自己的义务。
《补充协议书》是双方对继续履行合同及合同解除条件、合同解除后责任承担的补充约定，而非被告主张的系双方已经协议解除租赁合同之约定。故被告关于双方已于2012年12月28日通过《补充协议书》协议解除租赁关系之抗辩意见，本院不予采纳。因被告的租金及物业管理费仅交至2013年3月31日，按照约定，被告已经构成违约，原告依据约定要求解除租赁合同，本院予以支持。因原告于2013年6月18日向被告发出解除合同的通知，依据双方合同之约定，双方的租赁合同应于书面通知发出十五日后，即2013年7月4日解除。被告应按合同约定的标准向原告支付2013年4月1日起至2013年7月3日止的租金及物业管理费；因被告于2013年8月2日将租赁房屋交还原告，故被告应向原告交纳合同解除之日即2013年7月4日至2013年8月2日期间的房屋占用费。但原告要求按月租金三倍的标准支付房屋占用费，显著过高，本院不予支持，房屋占用费的标准应相当于同期租金及物业管理费之和；原告要求被告支付电费129元，被告同意原告该项请求，本院不持异议；原告要求被告支付清洗风机盘管费1350元及恢复原状费用25000元，因被告不同意原告该两项请求，原告亦未能进一步举证，故对原告的该两项请求，本院不予支持；因被告违约，原告要求被告承担违约金171720元，符合双方合同约定，本院予以支持。原告要求将被告交纳的租房押金171720元冲抵其应承担的违约金，本院不持异议。关于原告要求被告支付2013年8月2日至2016年8月25日预期租金损失的请求，因被告交纳的押金已经作为其应承担的违约金，且被告明确提出双方约定的违约金标准过高，原告亦认可涉案租赁标的已经另行租予他人，故原告的该项请求，本院不予支持；原告要求被告支付免租期损失，缺乏依据，本院亦不予支持。关于被告的反诉请求，其要求原告退还押金171720元，本院不予支持；被告要求原告退还质量保证金1万元，现已达到双方合同约定之条件，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告北京新东安有限公司与被告北京思味浓餐饮管理有限公司所签订的《房屋租赁合同》、《新东安广场租赁合同（店铺）》、《补充协议书》于二Ｏ一三年七月四日解除；
二、被告北京思味浓餐饮管理有限公司向原告北京新东安有限公司支付自二Ｏ一三年四月一日起至二Ｏ一三年七月三日止的租金十三万三千七百八十元六角（于本判决生效后七日内履行）；
三、被告北京思味浓餐饮管理有限公司向原告北京新东安有限公司支付自二Ｏ一三年四月一日起至二Ｏ一三年七月三日止的物业管理费四万三千四百七十八元七角（于本判决生效后七日内履行）；
四、被告北京思味浓餐饮管理有限公司向原告北京新东安有限公司支付自二Ｏ一三年七月四日起至二Ｏ一三年八月二日止的房屋占用费五万五千三百九十三元五角（于本判决生效后七日内履行）；
五、被告北京思味浓餐饮管理有限公司向原告北京新东安有限公司支付电费一百二十九元（于本判决生效后七日内履行）；
六、被告北京思味浓餐饮管理有限公司向原告北京新东安有限公司支付违约金十七万一千七百二十元（由合同押金冲抵，已履行完毕）；
七、原告北京新东安有限公司退还被告北京思味浓餐饮管理有限公司质量保证金一万元（于本判决生效后七日内履行）；
八、驳回原告北京新东安有限公司其他诉讼请求；
九、驳回被告北京思味浓餐饮管理有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费24914元，由原告北京新东安有限公司负担16914元（已交纳12457元，余款于本判决生效后七日内交纳），被告北京思味浓餐饮管理有限公司负担8000元（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费1967.2元，由原告北京新东安有限公司负担25元（于本判决生效后七日内交纳），被告北京思味浓餐饮管理有限公司负担1942.2元（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王晓峰
审 判 员 王 匀
人民陪审员 潘和平
二〇一四年七月十七日
书 记 员 刘 勃