浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第3182号
上诉人（原审被告）丁健。
上诉人（原审被告）张玲。
委托代理人丁芳。
委托代理人桑叶青。
被上诉人（原审原告）绿城物业服务集团有限公司。
法定代表人李海荣。
委托代理人汪真燕。
上诉人丁健、张玲因与被上诉人绿城物业服务集团有限公司（以下简称绿城物业）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2014）杭西民初字第791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院认定：2009年，绿城物业与杭州兰桂花园业主委员会签订《兰桂花园物业服务合同》，约定由绿城物业对杭州兰桂花园提供物业管理服务；服务期限为2009年2月1日00：00时至2012年1月31日24：00时；物业服务费收费标准中，多层住宅的收费标准为1.0元／月·平方米，物业服务费每3个月预缴一次，预缴时间为每3个月的第1个月的15日前；合同期内，绿城物业可向杭州兰桂花园业主委员会提出调整物业服务费的收费标准，双方应根据当地的物业管理市场行情和绿城物业的服务标准进行协商，将协商调整后的收费标准向全体业主征求意见，达到法定条件后，公布调整后的收费标准，业主和物业使用人应按照调整后的收费标准交纳物业服务费。后绿城物业与杭州兰桂花园业主委员会又签订了《〈兰桂花园物业服务合同〉有关物业服务收费标准条款变更协议》（以下简称《变更协议》），约定自2011年4月1日起，多层公寓的收费标准调整为1.45元／月·平方米，调整后的收费标准自2011年4月1日开始执行，物业服务费调整后新的收费标准三年（2011年、2012年、2013年）价格不变；对于拖欠物业服务费的行为可以通过将欠缴费用的业主名单在物业管理区域内予以公布等合法手段催收并有权向业主按应缴纳额的日千分之二加收滞纳金。2012年10月28日，绿城物业与杭州兰桂花园业主委员会续签《杭州市兰桂花园物业服务合同》，约定由绿城物业继续为兰桂花园提供物业管理服务，合同期限自2012年2月1日起至2015年1月31日止。收费标准同《变更协议》，其余内容同2009年6月22日双方签订的《兰桂花园物业服务合同》。丁健、张玲系夫妻关系，均为杭州兰桂花园9幢b座201室房屋的业主，该房屋的建筑面积为126.03平方米。原审法院另查明：杭州市中级人民法院于2013年11月28日出具（2013）浙杭民终字第2749号判决书，确认本案中绿城物业提供的证据，即绿城物业与杭州兰桂花园业主委员会先后签订的《兰桂花园物业服务合同》、《杭州市兰桂花园物业服务合同》及《变更协议》系双方真实意思表示且不违反相关法律法规的强制性规定，应认定有效。自2011年1月1日起，丁健、张玲未交纳物业服务费，绿城物业多次催缴未果，遂诉至原审法院。绿城物业于2014年4月诉至原审法院，请求判令：1、丁健、张玲支付给绿城物业杭州市古墩路386号兰桂花园9幢b座201室的物业服务费7505.08元（自2011年1月1日起至2014年6月30日止）；2、丁健、张玲支付物业服务费滞纳金8686.66元（按应缴未缴物业管理服务费的千分之二每日计算，暂计至2014年4月15日，实际计算至付款之日）；3、本案诉讼费用由丁健、张玲承担。
原审法院认为，绿城物业与杭州兰桂花园业主委员会先后签订的《兰桂花园物业服务合同》、《杭州市兰桂花园物业服务合同》及《变更协议》的效力已被人民法院发生法律效力的裁判所确认。丁健、张玲主张《变更协议》无效，但未能提供足以推翻上述认定的证据，原审法院不予采纳。根据有关法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。杭州兰桂花园业主委员会作为杭州兰桂花园全体业主的代表，其签订的上述合同及《变更协议》对包括丁健、张玲在内的兰桂花园全体业主均有约束力。绿城物业在物业服务合同签订后对杭州兰桂花园一直进行物业管理服务，丁健、张玲作为杭州兰桂花园的业主，也一直接受绿城物业提供的物业服务，其理应支付物业服务费。现丁健、张玲自2011年1月1日起未交纳物业服务费，构成违约。依《物业服务合同》及《变更协议》之约定，2011年4月1日前多层公寓收费标准为1.0元／月·平方米，2011年4月1日至2014年6月30日期间别墅收费标准为1.45元／月·平方米。经计算，丁健、张玲拖欠绿城物业2011年1月1日至2014年6月30日住宅物业服务费7505.08元。根据《兰桂花园物业服务合同》第二十七条、《杭州市兰桂花园物业服务合同》第三十四条之约定，绿城物业有权对拖欠物业服务费的行为按应缴纳额的日千分之二向业主收取滞纳金。本案中，绿城物业多次向丁健、张玲催缴物业服务费，但丁健、张玲均未支付，故绿城物业关于滞纳金的主张符合合同约定和法律规定，原审法院予以支持。但绿城物业主张按日千分之二的标准计算明显过高，综合本案的合同履行情况、当事人的过错程度等因素，原审法院根据公平原则及诚实信用原则，酌情调整为1200元。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、丁健、张玲支付给绿城物业物业服务费7505.08元、滞纳金1200元，合计8705.08元，该款于判决生效之日起十日内付清。二、驳回绿城物业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费102元，由绿城物业负担47元，由丁健、张玲负担55元，其中丁健、张玲负担部分于判决生效之日起十日内支付至原审法院。
宣判后，丁健、张玲不服，向本院上诉称：一、《兰桂花园物业服务合同》中案涉小区的多层公寓物业服务费每平方米为1元。被上诉人与案涉小区业委会主任相互配合，在原合同未到期又不交业主大会讨论的情况下，于2011年11月28日签订了2011年4月1日至2013年12月31日的物业服务合同，将多层公寓的物业费改为每平方米1.45元，后又通过补充协议，将该物业服务合同期限延至2015年1月31日。而前后三次签订合同皆为案涉小区业委会和被上诉人暗箱操作，从未经业主大会表决，也未向业主公布合同原文，上诉人和广大业主对此均不知情。上诉人直至西湖区法院一审判决之后才知道《兰桂花园物业服务合同》的有效期限。被上诉人如果拿不出提价45%的表决结果，那么提价是非法无效的。原物业服务合同提前终止、《变更协议》内容均应提交业主大会表决。二、2011年11月20日，第三届业委会任期届满停止工作，业委会的公章都交社区保管直至2012年3月18日第四届业委会上任工作。因此，2011年11月28日签订的所谓物业服务合同系周国柱个人在任期届满后，私盖公章签订的，属于非法无效的合同。2014年6月17日西湖区人民法院第一次开庭时，该举动被揭发后，被上诉人辩称这是笔误，而西湖区人民法院亦认同笔误一说，并且将2011年11月28日签订的合同认定为2011年10月28日签订的。三、上诉人从2011年1月起至今暂未缴纳物业费，不是不愿意缴纳，而是被上诉人胡乱提高物业费，违反了中央领导一再强调物价不能快速上涨的精神。起初案涉小区大批人反对大幅提高物业费，后在业委会主任周国柱和被上诉人的威逼下违心缴纳了，但至今仍有六位业主认为应待问题解决后再补缴。综上，上诉人请求撤销原判，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。
被上诉人绿城物业答辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。1、案涉小区业委会确与被上诉人签订了《变更协议》，根据该协议，自2011年4月1日起，多层公寓的收费由1元／月·平方米，变更为1.45元／月·平方米，该节事实已为（2013）浙杭民终字第2749号民事判决所佐证。2、《变更协议》的签订日期为2011年10月28日，若在被上诉人诉马文斌、曹丽华物业服务合同纠纷一案中的起诉状上将该日期写成2011年11月28日，则应是当时的笔误。该节事实被上诉人已经根据一审要求提交了包括从住建局物业管理科调取的《变更协议》在内的相关证据予以澄清。二、一审适用法律正确、程序合法，上诉人的上诉理由不能成立。1、原判对《变更协议》的效力认定是正确的，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，该协议对包括上诉人在内的兰桂花园全体业主均有约束力。2011年10月28日，案涉小区第三届业委会根据业主大会的决议结果，与被上诉人签订了《变更协议》，此时第三届业委会尚在任期内。2011年11月20日，第三届业委会才任期届满暂停工作，筹备选举第四届
业委会。第四届业委会成立后，仍执行2011年10月26日兰桂花园业主大会的决议结果，认可《变更协议》的内容，并与被上诉人签订了新的物业服务合同。依据《兰桂花园物业服务合同》第二十三条的约定，2011年10月26日兰桂花园业委会向全体业主公布《﹤关于调整物业服务收费标准及从经营性收入中补贴业主物业费的表决﹥结果的公告》之时，物业服务费的调整即已对全体业主具有约束力。《变更协议》的签订系对该调整后的法律关系的重复确认。2、一审判定上诉人应付滞纳金所适用的法律依据正确。综上所述，被上诉人请求驳回上诉，维持原判。
二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。
经审理，本院认定的事实与原审法院认定事实一致。
本院认为：关于《变更协议》的签订日期，虽被上诉人在其诉曹丽华、马文斌物业服务合同纠纷一案的起诉状中将《变更协议》的签订日期写成2011年11月28日，但被上诉人解释该日期系误写，且根据本案一审中被上诉人提交的西湖区住建局物业管理科于2014年6月9日盖章证明的《变更协议》，该《变更协议》的签订日期为2011年10月28日，而根据兰桂花园第三届业委会于2011年11月20日发布的公告，兰桂花园第三届业委会在2014年10月28日仍然在任，故丁健、张玲以《变更协议》的签订日期为两届业委会的空档期，业委会负责人无权签订该协议为由主张《变更协议》无效，与事实不符，本院不予支持。其次，根据上诉人一审提交的兰桂花园业委会于2011年10月26日发布《﹤关于调整物业服务收费标准及从经营性收入中补贴业主物业费的表决﹥结果的公告》，兰桂花园全体业主对于物业服务费的调整进行了投票表决，丁健、张玲主张案涉小区业委会未经业主大会表决而直接与被上诉人签订《变更协议》，未提交有效反驳证据予以证明，本院不予采信。被上诉人作为第三方，与代表全体业主的业委会签订的《兰桂花园物业服务合同》、《杭州市兰桂花园物业服务合同》以及《变更协议》，意思表示真实，且内容没有违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，丁健、张玲作为案涉小区业主，应受该三份合同效力的约束。而（2013）浙杭民终字第2749号曹丽华、马文斌与被上诉人的物业服务合同纠纷的生效判决也对《兰桂花园物业服务合同》、《杭州市兰桂花园物业服务合同》以及《变更协议》的效力予以了确认。一审根据合同约定，对丁健、张玲所欠物业服务费计算正确，综合各项因素，酌情确定的滞纳金也并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，实体处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由丁健、张玲负担。丁健、张玲于本判决生效之日起十五日内来本院退费。
本判决为终审判决。
审 判 长 王亮
审 判 员 韩昱
代理审判员 韦薇
二〇一四年十二月二日
书 记 员 周佳