福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第4007号
上诉人（原审原告）刘水金，女，1953年2月10日出生，汉族，住福建省连江县。
委托代理人胡建荣、马兰花，福建新世通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）福建省连ＸＸ庆房地产开发有限公司，住所地福建省连江县。
法定代表人黄世庆，总经理。
委托代理人陈松岭，系公司职员。
委托代理人张云俏，系公司职员。
上诉人刘水金因与被上诉人福建省连ＸＸ庆房地产开发有限公司（以下简称华庆公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省连江县人民法院（2014）连民初字第1603号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭适用第二审程序对本案进行了审理。在本案的审理中，本院曾依法对双方当事人的纠纷进行了调解，但调解不成。本案现已审理终结。
原审法院查明：2008年11月11日，原告向被告购买位于连江县xx号商品房，总金额人民币449856元，双方签订一份《商品房买卖合同》，约定“第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。……。第十四条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的零点零壹%向买受人支付违约金。……。第二十二条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。第二十三条本合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。……。第二十五条本合同自双方签订之日起生效。……”。另外，双方还签订一份附件六：合同补充协议。2008年9月1日和2008年12月30日，原告先后支付给被告购房款139856元和31万元，合计人民币449856元。被告于2009年12月31日将商品房交付原告使用。2012年3月22日，该商品房具备办理土地证条件。2014年3月6日，原告向原审法院提起民事诉讼。
原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，双方当事人均应按合同的约定享受权利和履行义务。
根据我国相关法律规定和人们对房屋产权的通常理解，一套商品房完整的权利包括房屋的所有权和房屋土地的使用权两项。现原、被告双方对《商品房买卖合同》第十四条所约定的房屋权属证书是否包括房屋所有权证和土地使用权证存在争议，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，买受人签订《商品房买卖合同》的目的是为了取得对该房屋的完整权利，包括房屋所有权和国有土地使用权，因此，《商品房买卖合同》第十四条所约定的房屋权属证书应包括房屋所有权证和国有土地使用证。现因被告原因致使原告未能在商品房交付使用后90日内取得国有土地使用权证，因此，被告已构成违约，应按合同第十四条的约定承担违约责任。
根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。……”、第一百三十九条“在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算”和第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，原告自商品房交付使用90日后应当知道其权利受到侵害，其诉求被告支付逾期办证违约金的诉讼时效应从商品房交付使用90日后开始每一日单独计算。2014年3月6日，原告向原审法院提起民事诉讼，诉讼时效中断，因此，原告请求被告支付逾期办证违约金，可保护的诉讼时效期间从2014年3月5日往前倒推2年，即自2012年3月6日起重新开始计算，至2012年3月21日该商品房具备办理土地证条件的前一日，计16天，被告应承担违约金人民币719.77元（449856元×0.01%×16天）。原告请求被告支付2012年3月6日前的违约金已超过诉讼时效，丧失胜诉权，不予支持。原告主张其于2013年7月份有就本案违约金问题向被告主张权利，但举证不能，不予采信。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、被告福建省连ＸＸ庆房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内向原告刘水金支付逾期办理国有土地使用证违约金人民币719.77元。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费人民币612元，由原告刘水金负担562元，被告福建省连ＸＸ庆房地产开发有限公司负担50元（该款已由原告预交，被告应在本判决生效之日起10日内迳付原告）。
上诉人刘水金上诉称：一、法律规定违约责任的诉讼时效期间仅指守约一方向法院提起诉讼的期间，并不是指违约方承担违约责任的期间。被上诉人逾期办证的违约责任并不因诉讼时效的中断而中断，应以其违约情形消失为计算违约责任截止时间，一审法院以诉讼时效规定来计算被上诉人承担违约责任的时间是错误的。二、讼争房屋虽然在2012年3月22日具备了办理土地证的条件，但上诉人系在2013年7月26日才得知，被上诉人并未及时履行通知义务。综上，请求撤销原审判决，依法改判，一、二审诉讼费用均由被上诉人负担。
被上诉人华庆公司答辩称：2014年2月22日，双方召开了座谈会，座谈会之前没有收到上诉人的任何诉求，工商局和建设局也明确说明没有收到任何投诉，本案不存在诉讼时效中断问题。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未向本院提交证据材料。
双方对原审查明的事实无异议，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为：根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，如因被上诉人原因导致上诉人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被上诉人应每日按上诉人已付款的万分之一向上诉人支付违约金。根据该约定，本案逾期办证违约金系按日产生的独立债权，故每日违约金的诉讼时效应独立计算。由于被上诉人于2009年12月31日履行了交房义务，根据合同约定被上诉人应当在2010年3月31日履行办证义务，但被上诉人无法履行该义务，此时应当视为上诉人知道或应当知道其合法权益被侵犯。但是上诉人迟至2014年3月6日才向本院提起诉讼主张，故2012年3月6日之前的逾期办证违约金已经超过诉讼时效。
上诉人主张讼争房屋虽然在2012年3月22日具备了办理土地证的条件，但其系在2013年7月26日才得知，被上诉人未履行通知义务。本院认为，上诉人的该主张与逾期办证违约责任的截止时间有关。但上诉人在一审起诉时仅主张逾期办证违约金计至2012年3月21日，故对上诉人关于被上诉人未履行通知义务应延长逾期办证违约金的截止时间的主张，本院不予采信。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2012修正）第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费612元，由上诉人刘水金负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 霞
代理审判员 张佳佳
代理审判员 雷晓琴
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 陈建彪