福建省三明市三元区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）元民初字第789号
原告姚秀福，男，58岁，汉族。
原告曹爱莲，女，54岁，汉族。
以上二原告共同委托代理人黄伟，三明市三元区法律服务中心法律工作者。
被告陈爱娇，女，67岁，汉族。
被告林忠树，男，44岁，汉族。
被告林忠钦，男，39岁，汉族。
被告林忠增，男，37岁，汉族。
以上四被告共同委托代理人刘宜军、冯锦锡，福建元一律师事务所律师。
原告姚秀福、曹爱莲与被告陈爱娇、林忠树、林忠钦、林忠增所有权确认纠纷一案，本院于2014年3月11日立案受理后，依法由审判员周永熙适用简易程序审理于2014年4月28日公开开庭进行了审理。2014年6月9日，本案转普通程序审理，并依法组成合议庭于2014年7月2日公开开庭进行了审理。原告姚秀福及原告姚秀福、曹爱莲的委托代理人黄伟，被告陈爱娇、林忠树、林忠钦、林忠增的委托代理人冯锦锡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚秀福、曹爱莲诉称，原告与被告陈爱娇丈夫林迪生（已故）均系三明市第二运输公司职工，为邻居。2010年5月5日，被告陈爱娇及林迪生将其居住的位于三明市三元区工业南路112号1幢313室房屋所有权利转让给两原告，双方签订《房屋协议书》，约定：林迪生、陈爱娇自愿将坐落于工业南路原水陆社一幢313号（现三元区工业南路112号1幢303室）住房一间所拥有的所有权利全部转让给原告所有；今后若遇国家政策或政府行为需要征用或拆迁凡涉及到该住房的经济补偿或进行住房拆迁安置时，均由原告享有上述所有权利，与林迪生、陈爱娇无关，并保证其法定继承人无权主张对该房屋的继承权，其子女今后也无权以各种理由向原告提出享有该房屋所有权或其他权利主张。林迪生、陈爱娇在协议书签名，并且其儿子林忠增以见证人名义在协议书上签名。2013年12月，三元区规划建设局对讼争房屋进行棚户区改造拆迁，但是，被告陈爱娇却避开原告与三元区规划建设局签订协议，引起纠纷。原告认为，根据物权法第十五条规定，双方签订的《房屋协议书》合法有效，原告依据约定享有该房屋产权及拆迁补偿权。故诉至法院，要求判令：1、原、被告双方签订的《房屋协议书》有效；2、该房屋拆迁补偿权为原告所有。
被告陈爱娇、林忠树、林忠钦、林忠珍辩称，一、被告未取得讼争房产的所有权，该《房屋协议书》无效。陈爱娇、林迪生与原告签订的《房屋协议书》中涉及的坐落于三明市三元区工业南路112号1幢313室房产的所有权属于三明市第二运输公司。陈爱娇、林迪生只是该房屋的承租人，未经原所有权人同意的情况下，无权转让讼争房产的所有权。因此，双方签订的《房屋协议书》系陈爱娇、林迪生在未经所有权人同意的情况下与原告签订，属无权处分，依法应当认定为无效。二、原告明知陈爱娇、林迪生对讼争房产无所有权仍签订《房屋协议书》，致使《房屋协议书》无效，原告具有过错，无权要求答辩人承担违约责任或主张损害赔偿。三、《房屋协议书》未明确约定转让价款，原告依法应按照市场价格予以支付对价；但原告至始至终未向被告足额支付价款，该《房屋协议书》实际上未履行。故要求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，原告姚秀福、曹爱莲系夫妻关系，被告陈爱娇与林迪生（现已故）原系夫妻关系，被告林忠树、林忠钦、林忠增系陈爱娇与林迪生婚生子。2010年5月5日，被告陈爱娇及林迪生与原告姚秀福、曹爱莲签订《房屋协议书》一份，主要约定：一、陈爱骄、林迪生自愿将坐落于工业南路原水陆社一幢313号（现为三明市三元区工业南路112号1幢313室）住房一间所拥有的房屋所有权利全部转让给姚秀福、曹爱莲所有。二、因林迪生、陈爱娇已经自愿放弃工业南路原水陆社一幢313号住房的所有权利，并转让给林迪生、陈爱娇所有。今后若遇国家政策或政府行业需要征用或拆迁，凡涉及到该住房的经济补偿款或者进行住房拆迁安置时，均由姚秀福、曹爱莲享有上述所有权利，与林迪生、陈爱娇无关。三、林迪生、陈爱娇自该房屋转让给姚秀福、曹爱莲名下后，林迪生、陈爱娇保证所转让给姚秀福、曹爱莲的住房，林迪生、陈爱娇的法定继承人无权主张对该房屋的继承权；林迪生、陈爱娇子女今后也无权以各种理由向姚秀福、曹爱莲提出享有该房屋所有权或者其它权利。被告儿子林忠增以见证人名义在协议书上签字。协议签字当日，原告便将转让款人民币1000元支付给被告陈爱娇夫妇，并由林迪生出具收条给原告，该收条写明：“兹收到原水陆社楼房313室转让费人民币壹仟元整（1000.00）。此据收款人：林迪生2010年5月5日”。2013年7月24日，林迪生因病死亡。2013年下半年，该房屋列入三元区白坂路棚户区改造范围。2013年12月11日，三明市第二运输公司向三元区政府拆迁办出具证明，确认该房为公司的分配房，同意林迪生参加三元区白坂路棚户区改造。2013年12月16日，根据三元区白坂路棚户区改造的相关文件规定，被告陈爱娇与三明市三元区住房和城乡规划建设局签订《房屋征收补偿安置协议书》，被告陈爱娇选择产权调换的方式，三明市三元区住房和城乡规划建设局将该房屋予以征收。
上述事实，有原告提交的原告身份证复印件、房屋协议书、收条原件、户口注销证明及法院调取的房屋征收补偿协议书、三明市第二运输公司证明等书证及庭审笔录相印证，本院予以认定。
在本案审理期间，根据原告姚秀福、曹爱莲的申请，本院依法冻结被告陈爱娇在三元区拆迁办的临时安置费5000元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力，受法律保护。原告姚秀福、曹爱莲与被告陈爱娇签订的《房屋协议书》系双方当事人真实意思表示，内容并未违反有关法律规定，合法有效。双方当事人均应按照协议约定履行各自的义务。被告认为双方签订《房屋协议书》时该房屋的所有权是属于三明市第二运输公司所有，被告并不是所有权人，因此其无权出售该房产，双方签订的《房屋协议书》无效。从三明市第二运输公司出具给三元区拆迁办的证明可以认定该房屋是公司分配给林迪生的居住房，根据现有政策，其可以参加此次棚户区改造。被告亦与相关部门签订了房屋征收补偿协议，故应认定林迪生、陈爱娇对该房屋享有处分权。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故被告该主张本院不予采信。双方签订的《房屋协议书》亦明确约定“今后若遇国家政策或政府行业需要征用或拆迁，凡涉及到该住房的经济补偿款或者进行住房拆迁安置时，均由姚秀福、曹爱莲享有上述所有权利，与林迪生、陈爱娇无关”，故原告姚秀福、曹爱莲要求确认双方签订的《房屋协议书》有效及该房屋拆迁补偿权为原告所有的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：
一、原告姚秀福、曹爱莲与被告陈爱娇于2010年5月5日签订的关于三明市三元区工业南路112号1幢303室的《房屋协议书》有效。
二、三明市三元区工业南路112号1幢303室房屋拆迁补偿权为原告姚秀福、曹爱莲享有。
案件受理费2700元，由被告陈爱娇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。
审 判 长 周永熙
代理审判员 傅瑞芳
人民陪审员 王朝阳
二〇一四年十一月七日
书 记 员 李 帆
附本判决书依照的法律条文：
1、《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
2、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。
3、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。