上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初28858号原告：王文琼。委托诉讼代理人：施卓帅，上海海耀律师事务所律师。被告：单永文。委托诉讼代理人：陈某某，女，系被告单永文之妻。原告王文琼与被告单永文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案后，依法适用简易程序。本院受理后于2016年12月5日公开开庭进行了审理。原告王文琼的委托诉讼代理人施卓帅，被告单永文及其委托诉讼代理人陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王文琼向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原、被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》及相关协议，并限期被告配合原告将坐落于上海市闵行区×路×弄×号×室的房屋产权过户至原告名下；2、判令被告限期将坐落于上海市闵行区×路×弄×号×室的房屋交付给原告；3、判令被告向原告支付自2016年10月1日起至被告配合原告完成房屋过户手续之日止的每日按总房价的万分之五计算的逾期违约金。诉讼中，原告于2016年6月15日撤回了第三项诉请。事实与理由：原、被告在A公司的居间下于2016年6月27日签订《房地产买卖居间协议》，约定被告将其坐落于上海市闵行区×路×弄×号×室的自有房屋以人民币2,910,000元的转让价格转让给原告。2016年7月26日，原告与被告就前述房屋签订《上海市房地产买卖合同》及《协议书》。原告按约向被告支付首期房价款1,500,000元，并紧接着办理贷款申请。此后，由于前述房屋所在区域内的二手房挂牌价自今年8月份起不断大幅上涨，所以当原告贷款审核通过后向被告提出办理产权过户时，被告迟迟不肯配合原告办理过户，直至合同约定的办理过户登记的最后期限（2016年9月30日之前）届满，被告仍不肯配合。后来，原告在网上查询到被告于2016年10月份又将前述房屋在其他房产中介处挂牌。原告遂立即联系被告向其质询，而被告则明确表示其将不会按原合同所定价格将该房屋卖给原告。另根据买卖合同补充条款的约定，被告未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向原告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。原告认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及相关协议系双方的真实意思表示，依法有效，双方均应按约履行。被告如今因房价上涨而拒绝配合原告办理产权过户，显然已经构成违约，原告可依据合同法的规定要求被告承担继续履行的违约责任。遂，原告向法院提出上述诉请。被告单永文辩称，对于卖房子的事情家里意见不一致，因为基于用钱，故没有与妻子商量就将房屋出售了，但是目前家里矛盾很大，对此也和原告沟通过，但原告要求通过诉讼解决。本院经审理认定事实如下：座落于上海市闵行区×路×弄×号×室的房屋权利人为被告单永文，房屋建筑面积为65.96平方米。2016年7月26日由原告作为买受人（乙方），被告作为卖售人（甲方）签订合同编号：×6的上海市房地产买卖合同一份，合同约定：一、甲、乙双方通过A公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权；甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产；二、甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计2,000,000元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证；（附件三）付款协议约定：（一）、首期房价款：乙方应支付甲方首期房价款1,000,000元，该笔款项乙方不通过居间方资金托管；1、乙方已在甲、乙双方签订本合同前直接支付甲方定金50,000元，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款；2、乙方应于签订本合同并申请办理公证手续（若有）后当日内直接支付甲方部分首期房价款950,000元；（二）、第二期房价款：乙方应支付甲方第二期房价款1,000,000元。乙方通过如下方式支付：申请贷款：乙方应于签订本合同并申请办理公证手续（若有）后10日内向贷款银行申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付给甲方。贷款支付：乙方应于该房地产所在区房地产交易中心办理完成产权证明文件后三个工作日之内自行或委托他人领取并提供给贷款银行等配合放款，第二期房价款由贷款银行等支付，放款期限以贷款银行等为准，甲乙双方应积极配合贷款银行等提供所需材料。（三）、交易过户：甲乙双方应于贷款审核通过（若有）、本合同公证书（若有）、借款抵押合同及公证书（若有）出具、抵押登记（若有）注销后15日内（不得晚于本合同第六条约定的时间）赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记（若有）。在交易过户前甲乙双方应积极配合按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续（若有）；（四）、交房时间：交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证且甲方已收到全部房价款后5日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，相关费用的结算日期以交接之日为准；……六、甲乙双方确认，在2016年9月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以闵行区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准；……九、乙方未按本合同约定期限付款的，按补充条款（一）约定处理；十、甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，按补充条款（一）约定处理；另买卖合同的补充条款（一）约定：1、该房地产上的维修基金、管理费押金、电话初装费、煤气初装费、有线电视申请费等费用（若有）均已包含在房价款内，不再另行结算，但以上各项的更名费用由乙方承担。室内固定装修及固定设施设备一并随同转让，价格均已包含在房价款内；2、若该房地产上有户口，则甲方应于签订本合同并申请办理公证手续（若有）于2016年11月30日前，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续。否则，每逾期一日，应按照本合同约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原户口迁出时止；……4、甲方保证有权出售该房地产，并在签订本合同时已征得其他权益人的同意（若有）；若因甲方无权处分或越权处分等原因造成本协议未能履行，甲方承诺按合同违约责任条款的标准向乙方承担违约责任。甲方及居间方已告知该房地产的基本情况及抵押情况等，乙方已知晓。甲、乙双方或其中任意一方未按约定支付居间方佣金的，居间方有权依据《合同法》相关规定行使同时履行抗辩权并要求拒付方履行相应合同义务，因此对于交易产生的任何不利影响均由拒付方承担；……6、甲方承诺其名下及其直系亲属名下无任何纠纷，若存在上述情况则乙方或居间方有权依据《合同法》相关规定行使不安履行抗辩权，乙方可迟延支付或通过居间方转付甲方应付房价款，因此对此交易产生的任何不利影响均由甲方承担。待甲方处理完成其纠纷且交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证后10日内乙方再行支付或通过居间方转付剩余房款；7、违约责任：（1）甲方未按照合同约定及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。甲方签订本合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方的；在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封；甲方未于签署本合同后五个工作日内办理还款申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料，并于办理产权过户手续前完成该房地产抵押登记的注销手续的；甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；甲方单方要求解除合同的，均视为甲方违约，乙方有权单方解除本合同，应当通知甲方，甲方除需支付十个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方应在接到通知之日起的三个工作日内退还已收到的全部房价款，并支付违约金和赔偿金；（2）乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；乙方单方要求解除合同的，均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方可从乙方已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款项于三个工作日内返还给乙方，已支付的款项不足支付违约金和赔偿金的，乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以赔偿。同日，甲、乙双方签订《协议书》一份，协议约定：1、在甲乙双方已签订的该房地产《上海市房地产买卖合同》（合同编号：×）中，约定的房价款为2,000,000元，现乙方所需支付的合同房价款仍按照买卖合同附件三付款协议所列方式支付给甲方；2、现经甲乙双方协商，乙方应在支付该房地产的合同总房价款外，再直接支付给甲方装修补偿款910,000元，该笔款项乙方通过以下方式支付：（1）乙方应于签订买卖合同后2日内直接支付甲方首期装修补偿款500,000元；（2）乙方应于办理产权过户手续当日内（先付款后交易过户）直接支付甲方部分装修补偿款计360,000元；（3）乙方应支付甲方剩余部分装修补偿款50,000元，作为户口迁出保证金；交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证且甲方已收到除尾款外的其他款项后5日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，相关费用的结算日期以交接之日为准。待甲方办理完毕原有户口迁出手续后3日内，乙方直接支付甲方上述户口迁出保证金。若甲方未按本合同约定时间办理完毕原有户口迁出手续的，则乙方有权不支付户口迁出保证金并按本合同约定追究甲方相应违约责任；甲、乙双方一致约定该房地产此次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由乙方承担。本协议第1条和第2条所述价格合计为2,910,000元，为甲方出售该房地产净到手价格；3、甲方提供该房地产原始购进时完整的《上海市房地产买卖合同》或类似合同原件、购房发票原件、契税单原件，并于申报税费当日提供。若因甲方无法提供所需材料原件的责任还有甲方承担。致多出的应由甲乙双方缴纳的税费，由甲方承担。甲乙双方一致约定该房地产此次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由乙方承担；4、若《上海市房地产买卖合同》约定的合同价计2,000,000元未能通过该房地产所在地税务机关或税务局机关指定及认可的第三方机构审核，甲乙双方同意按税务机关或税务局机关指定及认可的第三方机构核定价征收。多出的税费由乙方承担；5、若买卖合同无法正常履行，则甲方应于无法正常履行之日起或收到书面退款通知后的一日内将上述装修补偿款计910,000元无息一次性返还给乙方，以实际支付为准；6、甲乙双方其他事项仍依《上海市房地产买卖合同》约定履行；7、本协议书与《上海市房地产买卖合同》不一致的以本协议书为准。上述买卖合同签订当日，原告支付给被告款项1,000,000元，其中50,000元以现金方式支付；另原告于当日支付给被告500,000元装修补偿款，原告合计已经支付给被告房款金额为1,500,000元。另查明，原告于2017年5月25日向本院汇入代管款1,480,000元，用于支付上述买卖合同中的剩余房款1,410,000元，另自愿额外补偿给被告70,000元。本院认为，原、被告就涉案房屋的买卖已达成合意，从双方所签订的《协议书》中可以确定作为出售方的被告以2,910,000元的净到手价格出售涉案房屋，交易中双方应缴的所有税费均由原告承担。然而双方所签订的《房地产买卖合同》中约定房价为2,000,000元，确属做低房价，目的为规避税费。但是即使避税条款认定无效，也不影响《协议书》及《房地产买卖合同》中其他合同条款的效力。即原、被告双方签订的《房屋买卖合同》及《协议书》合法有效，其中所涉的避税条款是虚假的意思表示且侵害了国家利益，认定为无效，但仍应按照双方真实的意思表示进行房屋交易。本案中规避税费的受益者是原告，然而被告作为出售方明知做低房价但仍与原告签署了该买卖合同，且双方在履行合同过程中，原告已经按约支付了大部分房款。被告以房屋价格上涨过快，故要求原告额外补偿180,000元，但被告并不拒绝与原告继续履行该份买卖合同，只是双方针对补偿款未能达成一致。综上所述，本院认为虽然买卖双方签订的《上海市房地产买卖合同》中约定了虚假的房价，但双方就2,910,000元房价进行交易的意思表示是真实的，故双方应当按照真实的交易价格2,910,000元进行交易。现原告要求被告履行交易，协助办理过户手续的请求，于法有据，本院予以支持。现原告亦将剩余部分的房款以现金形式直接支付至本院，同时给予被告部分补偿款70,000元，说明其完全具备实际履行交易的付款能力，故在涉案买卖合同具备履行可能的前提下，双方之间的买卖交易仍应继续履行。而被告亦应在收到原告的剩余房款后及时将涉案房屋交付给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告王文琼与被告单永文就坐落于上海市闵行区×路×弄×号×室房屋的买卖继续以2,910,000元的价格进行交易，被告单永文于本判决生效之日起十日内协助原告王文琼办理涉案房屋的产权过户手续，本次交易所产生的税费由原告王文琼负担；二、被告单永文于第一项中所约定的产权过户手续完毕后且其收到上述剩余房款及补偿款1,480,000元后的十日内，将坐落于上海市闵行区×路×弄×号×室房屋交付给原告王文琼。案件受理费减半收取计15,040元，财产保全费5,000元，合计20,040元，由被告单永文负担（并于本判决生效之日起十日内直接支付给原告王文琼）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一七年六月二十九日书记员 许婵娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。