杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭上民初字第592号
原告：季芬。
委托代理人：姚凯丰，浙江泽大律师事务所律师。
委托代理人：赵崇樨，浙江泽大律师事务所律师。
被告：杭州欧维实业有限公司，住所地：浙江省杭州市上城区清江路126号。
法定代表人：王林，经理。
委托代理人：周忠伟，浙江金道律师事务所律师。
委托代理人：徐杨超，浙江金道律师事务所律师。
原告季芬与被告杭州欧维实业有限公司（以下简称欧维公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2014年5月6日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员吴媛媛担任审判长，由人民陪审员咸青央、赵惠建组成合议庭，于2014年6月11日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人姚凯丰、赵崇樨，被告的委托代理人周忠伟、徐杨超到庭参加诉讼。后本院变更合议庭成员，由审判员朱旭东担任审判长，与人民陪审员咸青央、赵惠健组成合议庭，于2014年7月14日公开开庭进行审理，原告的委托代理人赵崇樨，被告的委托代理人周忠伟、徐杨超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告季芬起诉称：2013年初，被告以开办服装市场为名对外公开招商。2013年4月23日，双方签订编号为346号的合同一份，约定由被告向原告提供位于杭州市清江路126号钱塘大厦3层c067号摊位用于经营服装，并对双方权利义务进行详细约定。合同签订后，原告依约交纳了各项租金、保证金和物管费等各项费用。但由于被告直至2014年1月底才获得工商管理部门颁发的市场登记证，导致原告无法办理市场商户（个体户）工商登记，从而无法正常、合法经营服装，导致原告签订涉案租赁合同的目的一直无法实现，造成重大损失。经原告多次与被告协商，被告不同意解除合同、退款，原告已经在1月书面通知其解除合同，并发出解除通知书，其行为也已严重损害了原告的合法权益。为此，原告提起诉讼，要求：1、确认原、被告双方签订的编号为346号租赁合同于2014年1月10日解除；2、判令被告返还原告租金（服务费）150414元及保证金15000元；3、判令被告返还原告物业管理费8514元；4、判令被告赔偿原告经济损失100000元；（以上合计273928元）；5、本案诉讼费由被告承担。
被告欧维公司答辩称：原告并未在2014年1月10日通知解除合同，仅是向被告提出解除合同的申请，请求被告能与原告协商并解除合同，其并无合同单方解除权，该申请并非单方解约通知，其诉请确认合同解除理由不能成立，且双方合同至今仍在继续履行，其相关的诉讼请求不能成立，请法院驳回原告的相关诉讼请求。
原告为证明其陈述的事实向本院提供了如下证据：
1、合同；
2、杭州电话银行支付交易凭条1份及收据2份；
证据1、2共同证明：1、原、被告双方签订合同一份，就双方权利义务事项进行约定；2、被告以服务费的名义收取原告租金150414元，保证金15000元，物管费及电费8514元，并支付了其他费用100000元。
3、退租申请方案（含对方签字确认）；
4、委托书；
证据3、4共同证明原告于2014年1月10日向被告提起解除合同、退租的申请方案，该材料已经送达到被告。
5、邮件，证明在被告取得市场登记证的前一天即1月21日，被告再次确认解除租赁关系，愿意赔偿10个月的租赁损失；
6、《退款框架协议》、《关于欧维女装中心部分商户要求退租的解决方案》及录音，共同证明双方签订的租赁合同于2014年1月21日解除，解除所产生的法律后果应当根据协议承担。
被告为证明其陈述的事实向本院提供了如下证据：
1、《合同》，证明原告擅自关门停业，应当承担按服务合同总服务费千分之二的违约金；
2、《钱塘大厦交付手续书》，证明涉案商铺于3月27日交付，服务期开始计算；
3、《市场名称登记证》，证明被告已于2014年1月21日取得《市场名称登记证》，原告不存在合同目的不能实现的事由；
4、考勤统计表；
5、照片；
证据4、5共同证明原告自2014年1月开始至今持续擅自关门。
6、光盘，证明原告在履行过程中没有履行诚实信用原则，采用了不正当手段对市场经营造成严重损害，佐证双方没有对合同解除达成一致，否则原告不需要闹事；
7、现场照片，证明原告不符合市场管理公约，室内仍有原告物品，房屋由原告占有使用，双方合同仍在履行的事实；
8、杭州市中院判决书，证明即使被告没有取得市场名称登记证，该违约也未达到不能实现合同目的的程度，原告要求单方解除合同还是协商解除合同，均无法律依据。
审理中，本院依法对双方当事人提供的证据经当庭质证，认证如下：
被告对原告提交的证据1合同的三性无异议，请法庭注意违约条款；对证据2物管费、电费、保证金和租金予以认可，其他费用原告应提供原件；对证据3、4本身真实性无异议，对其证明对象有异议，是原告提出的单向申请，从委托书可以看出，双方是否终止合同由商户签字确认；对证据5真实性无异议，认为确实发过这份邮件，但性质是回函，不是确认解除函，邮件中的“沟通、达成共识”字样说明双方对合同是解除还是继续履行在协商，对原告证明目的不予认可；对证据6《退款框架协议》有异议，认为该协议中的“此件已收到”系公司胡宁所写，“以上事实无误”是原告姚凯丰律师添加书写而成，该框架协议系原告应望江街道的要求出具，被告签名仅代表收到该协议，并不代表对该协议内容予以认可；对《关于欧维女装中心部分商户要求退租的解决方案》及录音真实性予以认可，是被告提交给望江派出所的，该解除方案也是有前提的，原告没有在该方案所规定的时间内和被告签订解约协议，故该证据不仅不能证明双方未解除合同，恰能证明双方是否还在协商解约，证明原告还在履行合同；对光盘录音的原意恰能表示解除时间和谈判基础都不确定，双方仍在继续沟通，录音文稿中的括号是原告自行添加。
本院对原告提交的证据1予以确认；对证据2中明确有原告打入被告账户的费用予以确认；对证据3、4真实性予以确认，能证明原告向被告提出退租的申请；对证据5真实性予以确认，能证明双方曾有协商，对原告意证明的目的不予确认；对证据6中《退款框架协议》的打印内容予以确认，对“以上事实无误”的表述不予认定，对《关于欧维女装中心部分商户要求退租的解决方案》的真实性予以确认，对录音的文字稿不予认定，对证明目的结合本案其他证据综合考虑。
原告对被告提交的证据1真实性、合法性无异议，双方对于租赁的用途未明确，是展销或者展示未约定，不能证明待证事实，类似市场均实际以批发为主，若仅仅是展示点，是不需要支付如此高额的租金的；对证据2三性均有异议，是内部流转单，虽然有商户签字，但无具体时间，无法证明待证事实；对证据3真实性无异议，对合法性、关联性有异议，是2012年1月22日申领的临时登记证，被告取得时间晚于合同签订时间，即使被告登记证领取后也不满足商场化市场的要求，今后也无法满足要求，因为经营户都是批发商，不是零售商；对证据4、5、7三性均有异议，是被告自行制作的统计数据，对统计时间、如何统计、是否科学均有异议，该统计表确认原告没有实际经营，但不能证明待证事实；对证据6的真实性无异议，系在多次交涉过程中被告确认解除、答应赔偿，但又拖延履行，后又回避所有承诺的情况下产生的，是多数商户对于被告的行为进行的私力救济，该责任应当由被告承担，不应由商户承担；对证据8的真实性无异议，对判决书第6、7页已确认被告的交付不符合法律规定，构成违约，二审鉴于被告取得了市场名称登记证才予以改判，证明如被告没能办理市场登记证，会导致合同目的自始不能实现。
本院对被告提交的证据1真实性予以确认，对证明目的结合本案事实综合考虑；对证据2、3、8予以确认；对证据4、5予以确认；对证据6真实性予以确认，能证明双方对合同是否解除存在争议；对证据7真实性予以确认，证明原告仍占有诉争摊位，也未开张经营的事实。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认案件事实如下：
位于杭州市清江路126号房屋（即钱塘大厦），建筑面积19462.34平方米，房屋所有权人为浙江省电信公司杭州市分公司（原为杭州市电信局）。该房屋由所有权人交由浙江钱塘旅业资产经营管理有限公司无偿使用，使用期限为无限期，并同意其出租。2012年6月20日，浙江钱塘旅业资产经营管理有限公司将该房屋及附属经营设施设备以拍租方式出租给义乌市鸿顺制衣有限公司使用，约定了年租金2850万元，义乌市鸿顺制衣有限公司可在其经营范围内进行分租等事项，双方签订房屋租赁合同。同年9月1日，义乌市鸿顺制衣有限公司将该房屋及附属经营设施设备部分转租给被告欧维公司作酒店经营与管理及法律法规允许并经义乌市鸿顺制衣有限公司同意的行业使用，出租部分房屋建筑面积为16000平方米，租赁期限为2012年9月1日至2022年8月31日止，年租金2000万元，并约定了其他租赁有关事项。浙江钱塘旅业资产经营管理有限公司在该合同盖章，并书写有“同意转租”字样。同年11月19日，浙江钱塘旅业资产经营管理有限公司、浙江省电信实业集团公司资产管理分公司、义乌市鸿顺制衣有限公司及欧维公司签订协议书一份，约定四方同意将2012年6月20日签订的合同中的出租方、承租方变更为浙江省电信实业集团公司资产管理分公司、欧维公司，原合同条款内容不变等事项。2013年3月15日，浙江省电信实业集团公司资产管理分公司与欧维公司又签订了补充协议一份，约定了因租赁面积减少，租金变更为25470400元及从2015年起递增3%等事宜。在上述合同履行过程中，欧维公司将杭州市清江路126号钱塘大厦1-6层作为欧维（钱塘）女装中心经营使用，分割成各个商铺进行招租。
2013年4月23日，欧维公司与季芬签订合同一份，约定由欧维公司提供杭州市清江路126号钱塘大厦3层c062号物业（即商铺）给季芬经营使用，并提供相应服务、收取服务费用，季芬坚持将该物业作为服装展示的场所；建筑面积为14.19平方米，服务期限自物业交付之日起2年，交付期限暂定为2013年3月31日，具体时间以欧维公司书面通知为准，如交付期限发生变更的，服务期限相应变更；服务费为每年75207元，保证金为15000元；季芬逾期支付服务费、物业管理费、水电、空调、维修等费用，须依逾期交付金额的千分之一按日向欧维公司支付违约金；为维护欧维公司的整体运行形象，季芬依法承诺合同期内无特殊原因均正常营业；未经欧维公司书面同意，擅自关门停业的，季芬按日向欧维公司支付合同总服务费千分之二的违约金等事项。
欧维公司出具证据两份，表明收取季芬服务费150414元、保证金15000元。2013年3月27日双方办理摊位交付手续。
2014年1月10日，包括原告在内的三十六户商户委托律师向被告提交退租申请方案，提出：1、结束双方租赁合同关系，书面确认退还36户商户租金；2、以现金形式优先支付入场费、好处费等租金外费用；3、再行退还二年租金（全部租期）；4、如不能支付现金，承诺以免租期折抵，免租期为剩余租期二倍；5、对第四条不同意签的，依旧由欧维公司支付现金方式出具欠条及还款计划。2014年1月20日被告向杭州市工商行政管理局上城分局领取《市场名称登记证》，市场名称：杭州欧维女装中心，商品种类：物业管理、服装设计、网上销售及批发零售、服装、服饰、鞋类、箱包、日用百货、产品展示，营业期限自2014年1月22日至2016年1月21日。
2014年3月19日，原告所委托的律师代表40余位承租商户向被告送达退款框架协议一份，认为双方于2014年3月18日在望江派出所达成退款框架，具体协议为：一、只有租赁费（包含押金）的商户，及其他类型商户关于租赁费及押金退款事宜，可以先行统一处理退赔，本框架协议形成一周内退赔协议，按照不少于10个月租金为补偿基础进行退赔，欧维公司在退赔协议签订后一个月左右完成第一部分商户退赔事宜；二、除租金外有进场费的商户，如进场费打入被告账户的，被告应予与租金一并返还；三、除租金外有进场费又有择库费（好处费）的商户，如进场费打给被告员工的，被告应提供员工劳动合同，由三方协商由谁进行返还，被告具有连带还款义务；四、上述二、三项目双方有争议的，以法院裁定为准，双方愿意按照法院裁定来执行；五、本协议一式四份，双方各执一份，代表签字（或被告盖章）即生效。该协议下方被告代表注明“此件已收到”并签名，原告代表注明“以上事实无误”并签字。
2014年3月20日，被告出具“关于欧维女装中心部分商户要求退租的解决方案”，认为考虑到商户的实际利益，为妥善解决本案，被告经商议，在被告面临破产危局的情况下，对于确定想要解除合同的商户，可按如下政策协商解除合同：1、被告不追究上述违约商户的违约金，同意解除合同；2、被告同意在前款基础上，向确定要解除合同的商户退三个月的房租；3、其他费用不予考虑。上述方案为被告的正式解决之方案，之前可能存在的调解方案如与本方案有冲突的，以本方案为准，如确需与被告解除合同的商户，请在2013年4月15日与被告签订解约协议，过期未签订解约协议，本解除方案不再适用，被告视为双方继续履行原合同，不再安排时间进行调解，如双方未能达成解约协议，为了公平、合理解决本纠纷，被告愿意以事实为基础，以法律为准绳，在司法解决之前提下，接受法院公正、合法之判决结果。
本院认为，原、被告在平等、自愿的基础上协商签订案涉合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律法规的强制性规定，属合法有效。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。案涉合同签订后，季芬支付相关费用，并于2013年3月27日办理摊位交接手续并使用至今。本案中原告提供的2014年1月10日向被告提交退租申请方案仅是原告要求解除合同的申请，原告并无证据证明2014年1月21日被告已承诺同意原告的退租方案，结合原告提交的证据框架协议及录音资料恰能证明之后双方对是否解除、如何解除在协商洽谈过程中，而本案中原告并不具有单方解除合同的约定，故原告要求本院确认双方签订的合同已于2014年1月21日解除缺乏事实依据，对该诉请不予确认。原告以欧维公司在2014年1月20日之前未取得市场名称登记证，导致原告无法办理市场商户（个体户）工商登记，从而无法正常、合法经营服装，导致原告签订涉案租赁合同的目的一直无法实现，故而要求解除合同。但鉴于欧维公司已于2014年1月21日取得市场名称登记证，季芬主张的经营障碍已经消灭，从鼓励交易，维护交易稳定角度考虑，欧维公司上述违约情形尚未达到合同法第九十四条第（四）项所规定的“致使不能实现合同目的”的程度，季芬要求退还费用、赔偿损失的依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百一十二条、第九十四条第一款第（四）项之规定，判决如下：
驳回原告季芬的全部诉讼请求。
预收案件受理费5409元，由原告季芬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费用5409元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处；户名：浙江省杭州市中级人民法院；账户：12×××68）。
审 判 长 朱旭东
人民陪审员 咸青央
人民陪审员 赵惠健
二〇一四年十月八日
书 记 员 韩文涛