辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第02665号
上诉人（原审原告）：苏成志，1963年8月2日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
委托代理人：李永超，男，1970年10月26日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：沈阳市土产总公司，住所地沈阳市沈河区万寿寺街16号。
法定代表人：张清义，该公司总经理。
委托代理人：孙一尧，辽宁希光律师事务所律师。
上诉人苏成志与被上诉人沈阳市土产总公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2015）年皇民二初字第276字号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员周濛担任审判长，代理审判员朱闻天主审、审判员姜会军参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告苏成志诉称：要求法院判令：1、被告赔偿因被告侵害原告优先购买权从而给原告造成的经济损失137万元（被告如有异议最终以法院委托评估价格为依据）。2、被告承担诉讼费及诉讼期间实际发生的其他费用。
原审被告沈阳市土产总公司辩称：原告诉请无事实及法律依据，请求法院驳回。
原审法院查明：被告与沈阳市土产总公司皇姑分公司（以下简称土产皇姑分公司）系总公司与分公司的关系。2002年4月7日，沈阳鲲鹏房屋开发有限责任公司（以下简称鲲鹏房屋开发公司）作为甲方，土产皇姑分公司作为乙方，双方签订《拆迁协议书》一份，约定：“根据市政府指示，依据沈阳市房屋实施细则，甲方在鲲鹏地区进行拆迁改造、建设住宅小区。涉及乙方房屋拆迁事宜，经由拆迁办协调，双方达成如下协议：一、乙方现有被拆迁房屋建筑面积（直管房）255平方米、（自管房）72平方米，总计建筑面积327平方米。甲方同意待新区建成后，在临华山路1-2层立体切块安置乙方上述面积的门市房。二、乙方原直管房面积255平方米，产权不变。回迁后，乙方可继续与产权人建立租赁使用关系。乙方自管房72平方米由乙方向甲方缴纳每平米800元的新旧结构差价，即72＊800=57600元（此款在本协议中一次性扣除），此面积回迁后的房屋产权归乙方所有……。”2004年5月28日及2008年1月9日，鲲鹏房屋开发公司向沈阳市房产局交纳补偿费共计1819584元。2005年1月6日，土产皇姑分公司原动迁房屋回迁安置，回迁安置的房屋位于沈阳市皇姑区华山路238号17-2栋1门，面积为363.06平方米。2005年2月26日，被告作为出租人（甲方），原告作为承租人（乙方），双方签订《租赁合同》一份，约定：甲方同意将位于沈阳市皇姑区华山路238号一门的363.06平方米的门市房（即涉案房屋）租赁给乙方使用，租期为七年，从2005年4月1日起至2012年3月31日止；租金标准为2005年4月1日起至2007年3月31日止两年的每年度租金6万元，2007年4月1日起至2012年3月31日止，每年度租金8万元；乙方租赁甲方门市房经营，安置甲方4名员工（包括乙方本人）就业，负责支付3名员工（不包括乙方本人）工资。乙方为3名员工支付工资，也是乙方向甲方交付的部分租金，余下部分按季度交纳；甲方负责支付该门市房的采暖费、物业费，乙方负责支付水、电等费用；乙方在租赁期限内未取得甲方同意，不得对外转租。甲方同意对外转租，在租赁期限内，由此给转租的承租方造成损失，由乙方承担。合同签订后，被告将涉案房屋交付原告经营使用。2012年4月1日，被告作为出租人（甲方），原告作为承租人（乙方），双方就涉案房屋重新签订《租赁合同》一份，约定租期从2012年4月1日起至2014年3月30日，年度租金为8万元；安置甲方人员两人（不包括乙方本人），应付员工工资每月800元（员工开资后向甲方交纳个人应承担的养老保险、失业保险、医疗保险金），如员工不能按时向甲方交付个人应承担的三险，甲方有权停止向有关部门交纳该员工的三险，其后果自负；乙方（本案被告）在租赁期内所带员工中途如有退出，乙方不再为该员工开工资，乙方应将工资支出变为租金支付给甲方；自2012年4月1日起至2014年3月31日止，乙方负责支付该门市房的取暖费、物业费、以及水电等费用。2013年8月7日，被告作为出让方（甲方），鲲鹏房屋开发公司作为受让方（乙方），双方签订《房屋转让协议》一份，内容为：“沈阳市土产总公司（下属企业沈阳市土产总公司皇姑分公司）现坐落在皇姑区华山路238号17-2栋1门房屋系2005年回迁安置房，该房屋总建筑面积363.06平方米，其中：自有产权72平方米、原使用权255平方米、新增使用权36.06平方米。由于历史上多方面因素，现在既没有办理产权证也没有办理房屋租赁使用证。为了解决历史遗留问题，本着公正、公平、公开的原则，经甲乙双方协商，达成如下协议：一、甲方将该房屋72平方米产权和291.06平方米使用权一并转让给乙方，总价款1，999，134元。其中：1、自有产权72平方米，每平方米12，000元，计864，000元；2、新增使用权36.06平方米及原使用权255平方米，每平方米3，900元，计1，135，134元；3、经双方协商，免去甲方从2005年到2014年的使用权的房租费用。二、该房屋由土产总公司继续使用至2014年5月30日终止。三、该房屋交易产生的所有费用、税金全部由乙方承担。四、该房屋交易生效时乙方立即支付给甲方1799134元，其余款项200，000元在2014年5月30日房屋交接时一次性付清给乙方。”被告与鲲鹏房屋开发公司签订《房屋转让协议》前，就出卖涉案房屋一事未通知原告。2014年6月6日，本案被告将本案原告诉至本院，要求解除房屋租赁合同，本案原告支付其拖欠的租金48.8万元并腾房。本院于2014年11月12日作出（2014）皇民二初字第1460号民事判决书，判令解除本案原、被告于2012年4月1日签订的《租赁合同》，本案原告向本案被告支付房屋租金80，000元并腾空涉案房屋交付给本案原告。2015年1月6日及2015年7月29日，沈阳市皇姑区房产局分别出具《情况说明》一份，载明：沈阳鲲鹏房屋开发有限责任公司系鲲鹏三期的拆迁单位，位于沈阳市皇姑区华山路238号17-2栋1门的房屋系该公司为沈阳市土产总公司皇姑分公司安置的回迁房屋，该房屋面积共为363.06平方米。其中，自有产权72平方米，产权人为沈阳市土产总公司皇姑分公司；原直管公房面积255平方米及新增使用权面积36.06平方米，产权人均为沈阳市房产局，使用权人均为沈阳市土产总公司皇姑分公司。沈阳市皇姑区房产局受沈阳市房产局的委托，管理该房屋中产权人为沈阳市房产局的部分。2004年5月28日及2008年1月9日，沈阳鲲鹏房屋开发有限责任公司通过沈阳市皇姑区房产局向沈阳市房产局交纳鲲鹏三期动迁的直管公房拆迁补偿费共计1，819，584元，其中包含上述房屋中直管公房部分的拆迁补偿费。在沈阳鲲鹏房屋开发有限责任公司交纳完该笔补偿费后，上述房屋中直管公房部分的产权即归沈阳鲲鹏房屋开发有限责任公司所有。涉案房屋至今未取得房屋权属证书。因被告向鲲鹏房屋开发公司出售涉案房屋时未通知原告，故原告以其优先购买权受到侵害为由，将被告诉至本院。
原审法院认为：本案的争议焦点为被告与鲲鹏房屋开发公司在签订《房屋转让协议》前，涉案房屋是否为该二者共同共有的问题。涉案房屋系鲲鹏房屋开发公司为土产皇姑分公司安置的回迁房屋，该房屋面积为363.06平方米，其中自有产权72平方米，原直管公房面积255平方米、新增使用权面积36.06平方米。鲲鹏房屋开发公司分别于2004年5月28日及2008年1月9日共向沈阳市房产局交纳1，819，584元补偿费，依据沈阳市皇姑区房产局出具的《情况说明》，鲲鹏房屋开发公司交纳补偿费后，涉案房屋直管公房的产权即归鲲鹏房屋开发公司所有。至此，虽因涉案房屋未能办理房屋权属证书，从而导致被告与鲲鹏房屋开发公司未取得该房屋的物权，但该二者通过相关法律行为已取得对涉案房屋物权的期待权，其可以通过履行相关手续而最终取得涉案房屋的物权。此时，被告与鲲鹏房屋开发公司应为涉案房屋的共同事实物权人，该二者对涉案房屋构成事实上共同共有。关于原告就涉案房屋是否具有优先购买权的问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条之规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权……”。本案中，鲲鹏房屋开发公司在与被告签订《房屋转让协议》前，其已通过向房产局交纳补偿费的方式，成为涉案房屋直管公房的事实物权人，其是涉案房屋事实共有人，在其行使优先购买权时，原告作为涉案房屋的承租人对该房屋没有优先购买权。故原告基于优先购买权而向被告主张损害赔偿，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：驳回原告苏成志的诉讼请求。案件受理费2，300元，由原告苏成志承担。
宣判后，苏成志不服，上诉至本院。其上诉请求：撤销原审判决，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、原审法院将被上诉人主体名称认定有误，请二审法院予以纠正。被上诉人主体名称为沈阳市土产总公司，但原审法院在判决中将被上诉人主体名称全部认定为沈阳市土产总公司，敬请二审法院予以纠正。二、涉案房屋非被上诉人与案外人沈阳鲲鹏房屋开发有限公司责任公司共同所有，当被上诉人对涉案房屋进行出售时，上诉人享有优先购买权，上诉人的优先购买权一旦受侵后，上诉人应当获得侵害赔偿。1、上诉人作为善意的房屋承租人，有理由相信涉案的房屋归属被上诉人一方所有，并不存在其他的共有人；2、根据被上诉人向原审法院提供的《拆迁协议书》显示的内容在此能够确认涉案房屋归属被上诉人所有。此外，被上诉人在出售该房屋是应当向上诉人履行通知义务的，但被上诉人并未履行该义务。被上诉人即构成违法，上诉人就应当获得损害赔偿的权利。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人沈阳市土产总公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人陈述及《拆迁协议书》、收款收据、《租赁合同》、《房屋转让协议》、《情况说明》等证据材料证明，本院结合当事人的陈述及质证意见，予以确定，并在卷佐证。
本院认为：根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条之规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权……”。本案中，涉案房屋系鲲鹏房屋开发公司为土产皇姑分公司安置的回迁房屋，该房屋面积为363.06平方米，其中自有产权72平方米，原直管公房面积255平方米、新增使用权面积36.06平方米，且争议房屋不可分割。鲲鹏房屋开发公司分别于2004年5月28日及2008年1月9日共向沈阳市房产局交纳了1，819，584元补偿费，依据该情况及沈阳市皇姑区房产局出具的《情况说明》，鲲鹏房屋开发公司交纳补偿费后，涉案房屋直管公房的产权即归鲲鹏房屋开发公司所有，因此原审法院认定被上诉人与鲲鹏房屋开发公司应为涉案房屋的共同事实物权人并无不当，被上诉人将房屋处分给鲲鹏房屋开发公司并不构成对上诉人优先购买权的侵害，故本院对上诉人提出的上诉主张，不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2，300元，由上诉人苏成志负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一五年十二月十日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。