浙江省温州市瓯海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温瓯梧民初字第188号
原告：郑少华。
委托代理人：林传黄。
被告：温州市泊岙老人公寓有限公司。
法定代表人：胡兆光。
委托代理人：薛进军。
原告郑少华为与被告温州市泊岙老人公寓有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年8月18日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序由审判员王晓明独任审判。2015年9月21日，本院公开开庭进行了审理。原告郑少华的委托代理人林传黄、被告温州市泊岙老人公寓有限公司的委托代理人薛进军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑少华起诉称：2010年10月11日，原告与被告达成房屋长期租赁合同。合同约定，原告向被告承租位于温州市瓯海区丽岙街道下章村侨都山庄11号楼B单元四层401室、11号楼B单元四层402室，房屋租赁期限为50年（2009年11月19日至2059年11月18日），租金为1109800元，2013年12月31日前被告交付原告所租赁的上述房屋。原告在签订合同当天向被告预付租金30万元，于2011年12月14日支付332940元，于2013年4月1日支付10万元，共计支付732940元。之后原告多次要求被告按合同约定时间交付上述租赁房屋，但被告至今无故拒绝交付。原告认为50年租期不合法，依法律规定同意支付20年的租金，即合同约定总租金的40%，即443920元，并要求退还289020元及赔偿利息损失。故请求判令：一、确认原被告签订的《房屋租赁合同》的租赁期限超过20年的部分无效；二、被告退还租赁无效部分租金289020元及利息损失（按年利率6.9%，从2011年12月14日计算至判决确定的履行之日止）；三、依法责令被告立即向原告交付其租赁的两套房屋。
被告温州市泊岙老人公寓有限公司答辩称：1.原告起诉要求认定超过20年租赁期限无效的请求缺乏依据，因租赁合同签订时尚不明确交付时间，无法在合同中固定期限，租赁合同第二条仅是告知原告土地使用权的期限为50年，即房屋的使用年限为交付之日起至2059年1月18日，并非租赁期限的约定，即使按照合同签订之日到2059年，也没有50年期限的说法。关于租期的约定双方应当签订补充协议明确；2.被告经营的房屋出租存在长期租赁和短期租赁两种，长期租赁的定价是根据房屋坐落的层数和面积为依据，并根据法律规定的最长租赁期限20年予以计算，当时周边商品房的价格是每平方米2-3万元左右，为体现养老服务的福利性，原告承诺在20年租赁期限届满后无偿继续给原告使用；3.原告在签订合同时对房屋及土地的性质、概况都是如实了解，双方均明知法定的最长租赁期限不得超过20年的前提下签订本协议的。合同约定原告有权对涉案房屋进行转租，也存在一定的投资意图，现出尔反尔违背诚实信用原则；4.原告在交清尾款后，被告才能交付房屋；5.被告要求返还已付的租金及利息损失没有依据。
经审理，本院认定事实如下：2010年10月11日，原告与被告签订《房屋长期租赁合同》，合同内容载明“甲方（即被告）依法取得‘侨都山庄’（原泊岙老人公寓）所有权和经营权，参照所有权和使用权分离的经营模式，将侨都山庄的使用权长期出租。第一条，房屋坐落于温州市瓯海区丽岙街道下章村侨都山庄11号楼B单元四层401室、11号楼B单元四层402室，建筑面积共计143.2平方米，本合同所约定的面积为合同约定面积。交付使用时以房管部门实测面积为准。如合同约定面积与实测面积不一致，据实测面积结算房租。第二条，本合同所涉‘侨都山庄’用地已经温州市国土资源局批准并获得国有土地有偿使用权五十年（公元2009年11月19日至2059年11月18日止）。期满后，乙方（即原告）可继续使用该房，但须按当时法律、法规及地方政府规定的政策处理，由此发生的一切费用由原告自行负责，甲方不再另外收取租金。乙方承租的房屋若今后政策允许产权分割时，所有权归乙方，则产生的一切费用均由乙方承担。第三条，本合同规定乙方租赁的房屋出租价格为每平方米7750元，总价1109800元。乙方应于合同订立之日先付定金30万元。于工程基础完工时预付总价的30%即332940元，于房屋建造结顶时预付总价的40%即443920元。房屋交付时先期交付的30万元定金及预付款即转为租金，剩余尾款一次性结清。第四条，甲方应于2013年12月31日将房屋交付乙方使用，如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实延期。第七条，乙方承租的房屋可以转租、继承、赠与，房屋有增值收益归乙方所有，亏损由乙方自负。第八条第五项，乙方所承租的房屋享有长期使用权，不享有产权，故该房屋不得作为抵押物。合同未尽未详事宜，由甲乙双方友好协商解决，并另立补充合同。
原告在签订合同当天向被告预付租金30万元，于2011年12月14日支付332940元，于2013年4月1日支付10万元，共计支付732940元。
另查明，2009年11月19日，被告与温州市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，取得温州市泊岙老人公寓地块的土地使用权，用途为医卫慈善用地。2009年12月30日，被告取得建设用地规划许可证，用地性质为公共设施用地。
2011年8月30日，被告取得建筑工程施工许可证，工程名称为温州市泊岙老人公寓，合同开工日期为2011年6月18日，合同竣工日期为2013年5月18日，后该工程于2014年12月9日完成竣工验收备案。2014年1月20日，被告取得该地块的国有土地使用证，地类用途为医卫慈善用地，使用权类型为出让，终止日期为2059年11月18日。2015年2月28日，被告取得该地块上房屋的所有权证，规划用途为住宅、其他用房。
以上事实由原告提供的《房屋长期租赁合同》、收款收据及被告提供的竣工备案表、国有土地使用权证、房屋所有权证及原被告的陈述予以证实。本院认为上述证据均客观、真实，依法予以认定。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。从上述法律规定分析，房屋租赁是指在一定期限内不转移房屋所有权的情况下，承租人取得出租人房屋的使用权和收益权的法律关系。本案中，原被告签订的《房屋长期租赁合同》主要内容是原告支付价款并长期使用被告名下的房屋直至土地使用权终止，如今后政策允许产权分割，所有权归原告。结合该合同的其他条款及“温州市泊岙老人公寓”（侨都山庄）项目的土地使用权用途为医卫慈善用地、建设规划用地性质为公共设施用地等实际情况分析，双方签订的《房屋长期租赁合同》不能简单定性为单纯的房屋租赁合同，还包括不同于房屋租赁性质的其他权利义务的约定。因此，原告仅以租赁合同的有关法律规定主张合同部分无效的诉讼请求，理由不充分，本院不予支持。对于原告主张因合同部分无效而应退还部分租金289020元及赔偿相应利息损失的诉讼请求，本院亦不予以支持。《房屋长期租赁合同》约定在房屋结顶时原告除支付30万元定金外，还应支付总价70%的款项，即被告交付房屋的前提是原告已经支付上述款项，现原告未按照合同约定支付款项即要求被告交付房屋的诉讼请求，不符合《房屋长期租赁合同》的约定，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决如下：
驳回原告郑少华的诉讼请求。
本案受理费6676元，减半收取3338元，由原告郑少华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审判员 王晓明
二〇一五年十二月七日
书记员 王 舒
附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项
一、判决适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
二、当事人应知的相关事项
1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。
2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。
3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。
4.当事人一方拒绝履行的，对方当事人可以在履行期限届满后的二年内向第一审人民法院申请执行。逾期申请的，人民法院不予受理执行。
5.拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的；隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。