湖南省中方县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）方民二初字第141号
原告湖南君天物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区韶山北路81号长勘院三楼，组织机构代码74062866-1。
法定代表人何坚，该公司总经理。
委托代理人蒋自然（特别授权），男，1958年9月30日出生，汉族，住长沙市，该公司项目经理。
委托代理人刘湘华，湖南环楚律师事务所律师。
被告赵涛，男，1994年2月21日出生，汉族，住湖南省怀化市。
原告湖南君天物业管理有限公司（以下简称君天物业公司）与被告赵涛物业服务合同纠纷一案，于2014年10月31日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员唐光礼担任审判长，审判员向小英、人民陪审员肖佐茹参加的合议庭，于2015年4月21日公开开庭进行了审理。书记员李波担任记录。原告君天物业公司的委托代理人蒋自然、刘湘华到庭参加诉讼，被告赵涛经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告君天物业公司诉称：2007年9月15日，原告由湖南万隆房地产置业有限公司（以下简称万隆房地产公司）依法选聘对万隆＆维也纳森林小区从事物业管理服务，原告严格依约履行了义务，但被告自2011年5月至今拒不缴纳物业服务费等费用，经原告多次催缴均无结果。请求法院判令被告赵涛缴纳拖欠原告的物业服务费12348元，违约金6174元，共计18522元。被告承担本案的诉讼费用。
原告君天物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据：
1、住宅前期公共性物业服务收费申报审核表2份，证明原告的物业服务收费经过了物价部门的审批；
2、房地产企业资质证书1份，证明原告具备物业服务企业二级资质；
3、万隆＆维也纳森林前期物业服务合同1份，证明原告经湖南万隆房地产置业有限公司选聘对万隆＆维也纳森林项目提供物业服务，双方对前期物业服务内容、违约责任等进行了约定；
4、商品房买卖合同1份，证明被告系万隆＆维也纳森林项目的业主，被告购房、交房的时间及房屋面积有关情况；
5、欠费清单，证明被告业主欠费的具体明细；
6、物业管理费缴费通知单，证明原告多次向被告进行物业费欠费的书面催缴；
7、结算书，证明被告业主与开发商于2013年12月19日办理了结算手续；
8、居民身份证，证明被告业主与其母亲的身份信息；
9、律师函及业主联系清单，证明在起诉前通过发送律师函及电话告知等方式催促被告业主交纳物业欠费，被告无正当理由仍拒绝交纳。
被告赵涛未做答辩，亦未向本院提供证据。
经庭审举证，本院对证据认定如下：原告提交的证据1、2、3、4、7、8、9来源合法，客观真实，与本案有关联性，本院予以采信；对证据5、6不予采信，该证据系原告单方制作未经被告认可，且没有其他证据印证。
根据当事人的举证及陈述，本院确认如下案件事实：
原告君天物业公司前身为长沙君天物业管理有限公司。2007年9月12日，原告君天物业公司与万隆＆维也纳森林小区的开发商湖南万隆房地产置业有限公司签订了《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》，合同对服务内容及质量、服务收费、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、违约责任及其它事项均做了约定，其中合同第七条约定：“业主应于开发建设单位书面通知买受人办理入住手续的次月开始交纳物业服务费用。因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方按60%交纳。……物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度最后一个月的25日之前，预交下一季度的物业费用。”合同第二十八条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方有权要求甲方向业主催促补交，并从逾期之日起按3‰的标准收取违约金。”合同签订后，原告君天物业公司对该小区进行物业管理服务，物业服务收费经物价部门核准为楼王别墅按每平方米1.20元收取。
2010年10月1日，被告赵涛与湖南万隆房地产置业有限公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定，赵涛购买万隆房地产置业有限公司开发的万隆＆维也纳森林第161幢V9099号房，面积为259.85平方米；交付日期为2011年4月30日前。该合同第十六条关于物业管理的约定：“经协商，买受人同意将所购房屋委托出卖人选定的物业公司进行物业管理，房屋交付使用后，买受人应遵守物业管理公司制定的物业管理规定，并按时缴纳物业管理费用及水电等费用。……”2013年12月19日，湖南万隆房地产置业有限公司与赵涛进行房屋交付结算，核准房屋面积为262.2平方米，双方签字“买卖双方确认，按照《商品房买卖合同》的条款已结算清楚，包括合同履行中的有关问题，双方均不再向对方提出另外的经济要求。但是房屋的质量问题及保修，出卖方仍按法律规定的条件承担义务。”赵涛接收房屋后，一直未入住，也未交纳过物业服务费用。原告君天物业公司向被告赵涛催收物业服务费用未果，双方形成纠纷。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的意见》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告君天物业公司与湖南万隆房地产置业有限公司签订的《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》，系合同双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对包括赵涛在内的全体业主具有约束力。在合同履行期间，原告君天物业公司依约为包括赵涛在内的小区业主提供了物业服务，被告赵涛应当按照合同约定履行交纳物业服务费的义务。原告君天物业公司诉称被告赵涛自2011年5月以来拒不缴纳物业服务费，无证据证明被告赵涛于2011年5月以前就接受或使用了万隆＆维也纳森林第161幢V9099号房物业。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，被告赵涛的物业费用，应从2013年12月19日湖南万隆房地产置业有限公司与赵涛确认房屋交付的次月即2014年1月起开始计算；被告赵涛收房后未入住，根据《湖南省物业服务管理办法》第十九条“已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳”的规定，被告赵涛拖欠原告君天物业公司的物业服务费用应为262.2平方米×1.20元×12个月（2014年1-12月）×90%＝3398.11元。《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》第七条约定，物业服务费按季交纳，在每季度最后一个月的25日之前预交下一季度的物业服务费用，未能按时足额交纳物业服务费用的，按合同第二十八条约定从逾期之日起按3‰的标准支付违约金。被告赵涛未按约定交纳物业服务费存在违约，因此应当承担支付违约金的责任。原告君天物业公司提出要求被告赵涛支付违约金的请求，本院予以支持。但在合同中没有约定违约金计算的时间单位，双方也未达成补充协议，参照金融机构计收逾期贷款利息的标准，故本院酌情认定被告赵涛按3‰／月的标准向君天物业公司支付违约金73.90元（按季度交纳，在每季度最后一个月的25日之前预交下季度物业服务费，即2014年1月25日前应交1、2、3月份的物业服务费的违约金为262.2平方米×1.2元／月×90%×3个月×3‰／月×11个月；2014年3月25日前应交4、5、6月份的物业服务费的违约金为262.2平方米×1.2元／月×3个月×90%×3‰／月×9个月……依此类推）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告赵涛在本判决生效之日起十日内支付原告湖南君天物业管理有限公司物业服务费3398.11元；
二、限被告赵涛在本判决生效之日起十日内支付原告湖南君天物业管理有限公司违约金73.90元；
三、驳回原告湖南君天物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费263元，由原告湖南君天物业管理有限公司负担200元，被告赵涛负担63元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 唐光礼
审 判 长 向小英
人民陪审员 肖佐茹
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 李 波
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。