杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭上民初字第674号
原告：朱莹。
委托代理人：胡建敏。
委托代理人：林彦青。
被告：杭州风尚投资管理有限公司。
法定代表人：梁正明。
委托代理人：汤云周。
委托代理人：李斌。
原告朱莹为与被告杭州风尚投资管理有限公司（以下简称风尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2012年5月16日向本院起诉。本院立案受理后，依法适用简易程序，于2012年6月7日公开开庭进行了审理。原告朱莹的委托代理人胡建敏、林彦青，被告风尚公司的委托代理人李斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱莹起诉称：被告管理的杭州涌金时尚服饰城自2009年5月份开始招商。2010年4月，原、被告签订了杭州涌金时尚服饰城（市场）营业房（摊位）租赁合同一份，约定了原告向被告租赁该服饰城2层B－2168号商铺一处等事项。由于被告的多项违法、违约及不诚信行为导致原告至今不能按照租赁合同的约定营业，由此造成原告较大的经济损失。被告的过错与违约主要体现如下：被告在前期招商中，利用双方之间的信息不对等，对外宣称商铺基本招满，承诺在市场门口设立车站、开通免费班车等，以误导的方式，诱骗原告签订了显失公平的格式合同；在原、被告签订租赁合同阶段，被告隐瞒事实，将地段好、位置佳的商铺截留，仅推出地段、位置比较差、比较偏的商铺进行招租；原、被告签订合同时，被告以时尚服饰进行定位和宣传，将商场的布局分为一楼为小百货，二楼为男装、女装，三楼为童装和鞋类，租赁合同签订后，在未告知原告的情况下，被告擅自将商场的一楼变为小百货和零星的鞋类摊位；2011年9月，被告又擅自将杭州涌金时尚服饰城更名为杭州涌金服饰皮革城；在签订租赁合同后，原告支付了3000多元的广告费，但迄今为止，被告根本没有投入广告宣传方面的费用；杭州涌金时尚服饰城至今没有通过消防验收，没有配置合格的消防配套设施、消防通道；据了解，被告在未经消防管理部门同意的情况下还把原来的大店面改小，通道改窄，致使消防审核未能通过；原告在签订租赁合同之后，被告承诺原告等人的营业执照由被告在开业一个月内统一办理，被告也收集了原告的身份证等证件，但被告答应的统一办理营业执照一直未能办理，致使原告等人无法正常经营等。2011年9月18日，被告在商场内张贴通告，告知原告等人，决定解除与原告等人的租赁合同。综上，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告之间的租赁合同；2、被告退还房屋租赁费56868元；3、被告退还租赁合同履行保证金、广告费等8755元，庭审后，原告放弃部分诉讼请求，要求变更为8255元；4、被告支付违约金5686.8元；5、被告赔偿装修损失2504.9元；6、被告承担本案的全部诉讼费用。审理中，原告放弃第4、5项诉讼请求，本院予以准许。
原告为证明上述事实向本院提交了以下证据：
1、杭州涌金时尚服饰城（市场）营业房（摊位）租赁合同一份，证明原、被告双方存在租赁合同关系的事实。
2、收据四份，证明原告已经按照合同约定支付了两年的租金、合同履行保证金、照明及空调电费押金、广告费等费用。
3、2010年5月26日被告公告的通知及2010年12月8日杭州服饰皮革城公告的通知各一份，证明从2010年6月1日起至2010年11月30日为免租期的事实，同时证明被告擅自变更未获批准登记的市场名称，与原告的经营预期严重背离的事实。
4、杭州涌金流行前线名品广场工商登记资料一份，证明杭州涌金流行前线名品市场登记营业期限在2010年4月22日结束，杭州涌金时尚服饰城在营业前未依法办理工商登记，不具备从事经营活动资质的事实。
5、光盘（浙江经济频道、教育科技频道新闻报道）一份，证明被告向原告收取广告费，但被告没有实际投放；被告内部管理人员违法收取好处费，管理混乱，致使商场不能正常营业；被告管理混乱，不符合市场开业的条件，导致包括原告在内的商户不能办理营业执照和进行营业；被告于2010年9月18日、20日张贴布告，强行关闭市场大门，单方违约解除合同。
6、B2B电子商务刊登的涌金广场精品服饰城2010年新春招商的宣传一份，证明被告存在招商承诺与实际情况不符的事实。
7、浙江在线刊登的再一次开业的涌金广场能否“涌金”的报道一份。
8、上城网刊登的“又见新涌金--涌金广场新开业，为吴山商圈再添金”的报道一份。
证据7－8共同证明涌金广场1－3楼在浙江涌金创安房地产开发有限公司出售时，有商铺375间，共约300个业主。2009年12月1日，杭州涌金时尚服饰城成立，拟建的总商户为1711家。由此可知，被告对商场进行了重大改建的事实。
9、杭州日报刊登的“涌金广场重开业不到一月又起纠纷”的报道一份，证明被告没有按合同约定履行广告宣传的义务；杭州风尚投资管理有限公司统一为市场商户办理营业执照；免租期延长三个月的事实。
10、杭州网刊登的“涌金广场服装城试营业起纠纷”的报道一份，证明被告没有按合同约定履行广告宣传的义务。
11、杭州网刊登的“涌金服饰城消防通道难畅通”的报道一份。
12、浙江省公安厅消防局建筑工程消防验收意见书，浙公消检［2010］035号关于耀江涌金广场项目消防验收合格的意见书一份。
证据11－12共同证明杭州涌金时尚服饰城在进行重大改建后，没有通过消防设计审核、消防验收和消防安全检查，消防设施存在严重缺陷，不能提供安全场所的违约事实。
被告风尚公司答辩称：1、涉案租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，涌金广场建造使用后，已经消防验收合格。2、被告依法履行合同义务，已经依约将商铺交付原告使用，原告已经实际占有使用商铺两年多；3、作为市场经营者应持续开门经营，市场生意不是靠市场管理者，而需要经营者开业经营，原告未依约持续开门经营，导致被告经营困难；4、被告已经尽到积极招商、制定管理制度、进行广告宣传等义务，未违反合同相关约定，不存在诉状中所称的违法、违约及不诚信行为；5、涉案商铺现仍由原告占用，原告应交纳占用期间的占有使用费。
被告风尚公司未提交证据。
经庭审举证、质证，本院对原告提交的证据认证如下：
证据1、被告对真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，认为办理营业执照的义务在于原告，本院认为，该证据可以证明原、被告之间存在租赁关系的事实，对此证据，本院予以确认；证据2，被告对真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，认为500元并非押金，而是冲到电卡中用于取电的，本院认为，该证据可以证明原告缴纳租金等费用的事实，对此事实，本院予以确认；证据3，被告对三性有异议，本院认为，因原告未提交证据原件，不符合证据的形式要件，对此证据，本院不予确认；证据4，被告对三性及证明对象有异议，本院认为，原告提交证据中的市场名称和开办单位与涉案市场的现名称及开办者均不同，不能证明原告的待证目的，对此证据，本院不予确认；证据5-12，被告对三性有异议，认为不符合证据的形式要件，本院认为，被告关于证据形式的异议成立，对此证据，本院不予以确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认案件事实如下：2010年4月3日，原告与被告签订杭州涌金时尚服饰城营业房（摊位）租赁合同一份，合同约定了被告将杭州涌金时尚服饰城（系被告开办的市场）2层B-2168号使用面积共6.77平方米的商铺一间出租给原告，用于营业，租赁期限5年，自2010年6月1日起至2015年5月31日止；每年租金28434元，第一期租金两年一付，在合同签订当日支付；合同履行保证金5000元；支付的其他费用为电费押金500元，综合服务费（包括广告费、治安、保洁等）3155元，铺位灭火器100元；原告应在开业前办妥工商等手续；若有违约，违约一方应向另一方支付租金总额的10%的违约金；原告应承担违约责任的情形为一年内连续停业三天以上或累计停业十天以上、连续两个月未交纳应交相关费用等，被告应承担违约责任的情形为未按合同提供商铺和服务等事项。合同签订后，原告向被告缴纳了两年租金56868元，合同履行保证金5000元，其他费用3755元。被告向原告交付了商铺，并出具了收据。
另已经生效的本院（2011）杭上民初字第278号等民事判决书查明：2010年5月5日，涉案市场开业后，经营状况较差，双方就市场的经营管理发生矛盾。2010年5月26日，被告通知决定从2010年6月1日至2010年9月1日三个月为经营户免租期，在2010年5月28日至同年7月1日有过处罚的经营户享受二个月的免租期。2011年9月18日，被告在市场门口向经营户张贴了解除合同通告。次日，被告将市场关门停业。
2001年11月27日，耀江涌金广场项目经浙江省公安厅消防局消防验收合格。2005年10月1日、2006年5月1日，《高层建筑设计防火规范》、《建筑设计防火规范》分别进行了修订，对市场疏散宽度进行了调整，导致原合法建筑不符合新规范的要求。2010年2月，被告向杭州市消防局申报消防审核，并通过消防设计审核，市场首层于2010年6月通过消防检查合格，市场二层于同年12月通过消防检查合格。
本院认为，根据查明的事实，本案的争议焦点为：
一、合同的效力。《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》指出：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全检验合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。原《中华人民共和国消防法》第十条规定：按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程，设计单位应当按照国家工程建筑消防技术标准进行设计，建设单位应当将建筑工程的消防设计图纸及有关资料报送公安消防机构审核；未经审核或者经审核不合格的，建设行政主管部门不得发给施工许可证，建设单位不得施工。经公安消防机构审核的建筑工程消防设计需要变更的，应当报经原审核的公安消防机构核准；未经核准的，任何单位、个人不得变更。按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。本案中，2001年11月，耀江涌金广场项目竣工时经浙江省公安厅消防验收合格，故不能适用函复第一条而认定为租赁合同无效。因此，本院认为，涉案商铺的租赁合同系原告与被告的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
二、关于双方当事人在合同履行期间就市场经营管理等问题发生的矛盾问题。其根本原因主要在于吴山商圈尚未成熟，市场定位不准，未能形成足够的人气和商业氛围，致使经营户盈利困难，各种矛盾积累和激化，对此并不能完全归责于风尚公司。根据双方签订的租赁合同，风尚公司违约情形为未提供商铺和服务。原告认为的被告发布招商信息与实际情况不符，因招商信息的内容并未写入合同，如原告认为有误解亦应在一年内行使撤销权；办理营业执照的义务合同亦约定为原告；市场名称的更名合同未作约定，且风尚公司亦经工商部门同意。风尚公司作为管理者，在管理中确存在一定的欠缺，但其已尽到基本的义务包括招商、制定制度、实施管理、广告宣传等，未违反合同根本义务，故原告认为被告严重违约无依据，而原告作为经营者亦应当有预见和承担经营风险、经营商铺、积极配合被告管理工作的义务。
综上所述，本院认为，2011年9月18日，被告在市场张贴解除租赁合同通告并在次日关闭市场大门，原告看到解除通知后三个月内未向人民法院提起效力异议之诉，可认定租赁合同于2011年9月18日解除。合同解除后，合同的权利义务终止，尚未履行的，终止履行。故被告已收取的合同解除之后的租金、合同履行保证金，被告应予以归还。同时，被告承诺免租的三个月租金，因被告未提交证据证明原告不在享受减免条件范围内，故原告也应享有，原告相应的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告返还综合服务费的诉讼请求，因双方在合同中未约定需要结算，并且双方签订合同到解除已满一年，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告就本案提出的抗辩意见，因未提交证据证实，或不属于本案处理范围，故被告的抗辩意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告杭州风尚投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告朱莹租金27032元、合同履行保证金5000元；
二、驳回原告朱莹的其他诉讼请求。
预收案件受理费1645元，实收714元，由原告朱莹负担363元，由被告杭州风尚投资管理有限公司负担351元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1428元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968，开户银行：工商银行湖滨分理处）。
审判员 周 蓓
二〇一二年六月十八日
书记员 程佳佳