江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏商终字第0070号
上诉人（原审被告、反诉原告）淮安市金海螺纺织集团有限公司，住所地在江苏省淮安市富士康路80号。
法定代表人钱子驹，该公司董事长。
委托代理人邵兵。
委托代理人卢伯和，江苏岸庆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王鹏先。
委托代理人王建群，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。
上诉人淮安市金海螺纺织集团有限公司（以下简称金海螺公司）因与被上诉人王鹏先企业出售合同纠纷一案，不服江苏省淮安市中级人民法院（2013）淮中商初字第0237号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年3月12日公开开庭审理了本案。上诉人金海螺公司的委托代理人卢伯和、邵兵，被上诉人王鹏先及其委托代理人王建群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王鹏先原审诉称：2010年11月3日，王鹏先与金海螺公司签订资产处置协议一份，约定王鹏先收购金海螺公司资产，金海螺公司同意王鹏先继续使用金海螺公司企业名称，并将生产经营管理权全部交给王鹏先，金海螺公司负责在2010年12月底前将厂房及仓库交付给王鹏先，同时金海螺公司负责在2011年6月底前协助王鹏先办好土地证和房产证。协议签订后，王鹏先按约履行了义务，但金海螺公司却违反合同约定，未在协议约定的时间2010年12月底前将厂房交付给王鹏先，同时至今没有按照协议约定为王鹏先办理土地证和房产证。请求判令：1.金海螺公司立即为王鹏先办理土地证和房产证；2.金海螺公司将公司经营权交付给王鹏先（将公司公章、财务专用章、法人章交付给王鹏先）并将法定代表人变更为王鹏先；3.金海螺公司承担诉讼费用。
金海螺公司原审辩称：王鹏先没有依约给付1400万元价款和利息以及代付费用，金海螺公司有先履行抗辩权，王鹏先应当先履行义务，金海螺公司再履行义务。金海螺公司在办理土地证和房产证过程中，只是协助义务。王鹏先不是收购股权，也不是金海螺公司股东，没有资格担任金海螺公司法定代表人。因此，王鹏先的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。
金海螺公司原审反诉称：2010年11月3日，金海螺公司与王鹏先签订一份协议书，约定王鹏先收购金海螺公司的厂房、土地、设备，上述资产总价为2400万元，协议签订后3日内给付1000万元，剩余1400万元王鹏先分三次给付，分别是2011年4月底给付400万元，2011年6月底给付500万元，2011年12月底给付500万元。协议同时约定，金海螺公司将其与淮安经济开发区管委会签订的协议书转给王鹏先继续履行，后续费用由王鹏先承担。此外，协议还约定了逾期给付的利息等条款。合同签订后，金海螺公司将厂房、设备交付王鹏先使用，但王鹏先仅仅给付金海螺公司1000万元，其余1400万元没有按期给付，同时没有支付办理土地证的相关费用，导致相关权证没有办理完毕。请求判令：1.王鹏先给付金海螺公司房屋、土地款1400万元及协议约定的利息；2.王鹏先给付金海螺公司办理土地证的相关费用821937.47元；3.王鹏先承担本案的诉讼费用。
王鹏先针对反诉辩称：双方签订协议后，王鹏先已经依照合同约定支付了前期各项款项，而金海螺公司在约定的时间内没有将厂房交给王鹏先，已经构成先行违约，之后王鹏先发现金海螺公司没有取得转让土地的使用权，金海螺公司根本无权将该土地转让，因此，王鹏先依法可以不再支付转让款，因此金海螺公司要求王鹏先再次支付转让款以及相关利息没有事实及法律依据。金海螺公司要求王鹏先支付办理土地证的费用也没有事实和法律依据，按照协议约定，金海螺公司前期办理土地证、房产证的所有费用均应由金海螺公司承担，王鹏先只承担从金海螺公司名下办至王鹏先名下的费用。另外，王鹏先为金海螺公司支付的土地办证费用1780800元、环评费9000元、土地测绘费17470元、勘测费40元、测绘费1159元，均应由金海螺公司返还给王鹏先，而且，土地办证费用1780800元中的1268720元已经退还到金海螺公司账户上。综上，请求驳回金海螺公司的反诉请求。
原审法院审理查明：2010年11月3日，金海螺公司与王鹏先签订一份协议书，约定：王鹏先收购金海螺公司厂房、土地、设备及金海螺公司的生产经营权；金海螺公司同意将土地按323万元转让给王鹏先，并将金海螺公司与淮安经济开发区管委会签订的协议书转交给王鹏先继续履行，后续费用支付由王鹏先承担；双方明确场地的建筑物为两幢厂房和一幢仓库，房价共计791万元；金海螺公司负责按土建工程图纸内容完工后交付给王鹏先，水、电、道路、排水管道、绿化、消防等工程由王鹏先自行负责；围墙、土地平整、图纸设计、钻探等费用共计35万元；金海螺公司现有纺二设备按现状全部交付给王鹏先，因王鹏先已承包现有纺二全部生产设备用于生产经营，故双方无需再办理清点交接，双方共同确认设备交易总价为1000万元；王鹏先收购金海螺公司资产后，金海螺公司同意王鹏先继续使用金海螺公司企业名称，生产经营管理权金海螺公司全部交给王鹏先；如王鹏先生产经营管理需要重新注册企业，涉及金海螺公司的事务，金海螺公司应无条件配合王鹏先办理；王鹏先承担金海螺公司工程项目利息251万元；王鹏先收购金海螺公司上述资产总价共计2400万元；双方签订协议后3日内，王鹏先先行支付金海螺公司1000万元；从金海螺公司收到王鹏先1000万元款项日起，该协议开始生效；房屋及土地款等共计1400万元，王鹏先分三次支付给金海螺公司，即2011年4月底王鹏先支付给金海螺公司400万元，2011年6月底王鹏先支付给金海螺公司500万元，2011年12月底王鹏先支付给金海螺公司500万元；如果王鹏先不能按期支付金海螺公司价款，按年利息10%向金海螺公司支付利息，宽限期两个月，如果超出宽限期，王鹏先按欠款本息合计按年利息15%向金海螺公司支付利息；金海螺公司负责在2010年12月底前将厂房及仓库交付给王鹏先；金海螺公司负责在2011年6月底前协助王鹏先办好土地证和房产证等。
2010年11月16日，金海螺公司向王鹏先出具收到1000万元转让款的收据。
2011年10月18日，金海螺公司向王鹏先交付案涉厂房及仓库。
2013年3月29日，金海螺公司取得案涉土地使用权证。2013年11月19日，金海螺公司取得案涉厂房及办公楼建设工程规划许可证。
原审法院另查明：2012年4月，金海螺公司为案涉土地交纳税费合计579284.5元。2012年10月，金海螺公司为案涉厂区修理围墙支付费用35000元。2012年10月，金海螺公司为案涉厂房、仓库等支付测量费10000元。2012年12月，金海螺公司为案涉厂区支付场地平整费1798元。2013年10月，金海螺公司为案涉房屋交付2013年3月1日至2013年9月30日房产税68386.29元，滞纳金2139.52元，合计70525.81元。2013年11月20日，金海螺公司交纳人防异地建设费108745.92元。2013年11月20日，金海螺公司交纳规划费用16583.16元。
2010年11月29日，王鹏先分别以金海螺公司名义交纳土地测量费17470元和勘察费40元。2011年2月22日，王鹏先以金海螺公司名义交纳环评费9000元。2011年6月9日，王鹏先以金海螺公司名义交纳地形图测绘费1159元。2011年10月24日，王鹏先以金海螺公司名义向淮安经济开发区财政局支付案涉土地费用1780800元，2012年4月20日，上述1780800元中的1268720元退到金海螺公司账户上。
原审法院认为：一、双方在2010年11月3日协议中约定金海螺公司负责在2011年6月底前协助王鹏先办好土地证。金海螺公司已经于2013年3月办理好案涉土地使用权证，因此，对于王鹏先关于金海螺公司为王鹏先办理案涉土地使用权证的主张，该院予以支持。
二、由于案涉房屋所有权证首先要办到金海螺公司名下，而目前案涉房屋金海螺公司还未办好所有权证，金海螺公司立即为王鹏先办理案涉房屋所有权证尚不具备条件。因此，对于王鹏先关于金海螺公司立即为王鹏先办理案涉房屋所有权证的主张，该院不予支持。王鹏先可在金海螺公司将案涉房屋所有权证办至金海螺公司名下后，另行主张。
三、由于双方在2010年11月3日协议中只约定金海螺公司同意王鹏先继续使用金海螺公司企业名称，生产经营管理权全部交给王鹏先，但未明确约定将金海螺公司公章、财务专用章、法人章交给王鹏先，更未约定将金海螺公司法定代表人变更为王鹏先，且金海螺公司出售给王鹏先的经营资产和业务只是该公司总资产和业务中的一部分，因此，对于王鹏先关于金海螺公司将公司公章、财务专用章、法人章交付给王鹏先并将法定代表人变更为王鹏先的主张，该院不予支持。
四、双方协议中约定的金海螺公司向王鹏先交付案涉厂房及仓库期限在王鹏先向金海螺公司支付1400万元房屋及土地款中第一笔400万元期限之前，金海螺公司协助王鹏先办好土地证和房产证期限和王鹏先向金海螺公司支付1400万元房屋及土地款中第二笔500万元期限都是2011年6月底，王鹏先向金海螺公司支付1400万元房屋及土地款中第三笔500万元期限在金海螺公司协助王鹏先办好土地证和房产证期限之后。因此，在金海螺公司向王鹏先交付案涉厂房及仓库之前，王鹏先有先履行抗辩权，即王鹏先有权拒绝向金海螺公司支付1400万元房屋及土地款中的第一笔400万元。金海螺公司在2011年10月18日才向王鹏先交付案涉厂房及仓库，虽然金海螺公司辩称提供老厂房替代履行，但与双方协议约定不符，双方也没有形成新的补充协议，王鹏先对于金海螺公司替代履行的辩称意见也不认可，因此，应认定金海螺公司迟延交付案涉厂房及仓库，构成违约。由于金海螺公司已经于2011年10月向王鹏先交付了案涉厂房及仓库，因此，对于本案中金海螺公司要求王鹏先支付1400万元房屋及土地款中第一笔400万元，该院予以支持。由于金海螺公司还未协助王鹏先办好案涉土地证和房产证，因此，王鹏先就1400万元房屋及土地款中第二笔500万元有同时履行抗辩权、就1400万元房屋及土地款中第三笔500万元有先履行抗辩权，即在金海螺公司协助王鹏先办好案涉土地证和房产证之前，王鹏先有权拒绝向金海螺公司支付该两笔房屋及土地款，因此，对于金海螺公司关于王鹏先向其支付1400万元房屋及土地款主张中的该1000万元，不予支持，金海螺公司可在履行其相关义务后另行主张。
五、由于金海螺公司迟延交付案涉厂房及仓库，同时，本案中金海螺公司也未提供证据证明其在向王鹏先交付案涉厂房及仓库后向王鹏先主张过1400万元房屋及土地款中第一笔400万元，因此，对于金海螺公司主张的利息，该院认定应以400万元为基数，从金海螺公司提出反诉之日即2013年8月28日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至判决确定的给付之日止。由于该院对金海螺公司关于王鹏先向其支付1400万元房屋及土地款主张中的1000万元不予支持，因此，金海螺公司关于王鹏先向金海螺公司支付该1000万元利息的主张，该院不予支持。
六、由于双方协议中约定案涉土地的后续费用支付由王鹏先承担，而且金海螺公司主张的案涉土地税费、厂房和仓库测量费、房产税、人防异地建设费、规划费支付时间均在双方协议生效和金海螺公司向王鹏先交付案涉厂房及仓库之后，因此，该费用应当由王鹏先承担。由于房产税的交纳主体是金海螺公司，因此房产税滞纳金2139.52元应由金海螺公司承担。由于双方在协议中约定的王鹏先应支付给金海螺公司的35万元中已经包括围墙、土地平整等费用，即使金海螺公司支付的是二次修理或平整费用，但由于金海螺公司负有修建、平整到位的义务，因此金海螺公司主张的围墙修理费、场地平整费不应由王鹏先负担。王鹏先以金海螺公司名义支付土地测量费、勘察费、环评费、地形图测绘费，以及2011年10月24日向淮安经济开发区支付案涉土地费用1780800元，均是在双方协议生效之后，由于双方协议中约定案涉土地的后续费用支付由王鹏先承担，因此，王鹏先关于这些费用应由金海螺公司返还给王鹏先的辩称意见，该院不予采信。但是，由王鹏先以金海螺公司名义向淮安经济开发区财政局交纳的1780800元案涉土地费用中的1268720元已经退到金海螺公司账户上，对于该1268720元，可以与王鹏先应当支付给金海螺公司的款项相冲抵。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，原审法院判决：一、金海螺公司于判决生效之日起15日内将其名下的位于淮安经济开发区富士康路80号的土地使用权过户至王鹏先名下；二、王鹏先于判决生效之日起15日内向金海螺公司支付房屋及土地款400万元及利息（从2013年8月28日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至判决确定的给付之日止）；三、王鹏先于判决生效之日起15日内向金海螺公司支付金海螺公司为王鹏先代付的案涉土地税费579284.5元，案涉厂房及仓库测量费10000元，案涉房屋2013年3月1日至2013年9月30日房产税68386.29元，人防异地建设费108745.92元，规划费用16583.16元，合计782999.87元；四、王鹏先以金海螺公司名义向淮安经济开发区财政局支付后又退到金海螺公司账户上的1268720元，可以与判决第二、三项王鹏先的应付款项中的相应金额相抵销；五、驳回王鹏先的其它诉讼请求；六、驳回金海螺公司的其它反诉请求。如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，由金海螺公司负担40元，王鹏先负担40元；反诉案件受理费54637元，由王鹏先负担21716元，金海螺公司负担32921元。
金海螺公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决第一、二项内容错误。1.金海螺公司与王鹏先于2010年11月3日签订的协议书约定了双方权利和义务的履行顺序。根据协议书第二款第2条约定，王鹏先分三次支付金海螺公司1400万元款项，分别是2011年4月底前支付400万元，2011年6月底及12月底前各支付500万元。据此，在2011年6月底前王鹏先应支付900万元给金海螺公司，同时，金海螺公司在2011年6月底前协助王鹏先办理好土地使用权证和房屋所有权证。因此，金海螺公司在2011年6月底协助王鹏先办理好土地使用权证和房屋所有权证前，对2011年4月底王鹏先应支付的400万元享有先履行抗辩权，对2011年6月底王鹏先应支付的500万元享有同时履行抗辩权。虽然，在协议履行过程中出现厂房交付迟延的情况，金海螺公司存在违约情形，但不能否认原协议书中双方约定的履行顺序和方式。如按原审判决，在王鹏先没有支付900万元款项的前提下，金海螺公司即将土地使用权过户，金海螺公司面临债权落空的风险。因此，原审法院忽视了金海螺公司的先履行抗辩权及同时履行抗辩权，只判决王鹏先给付400万元没有事实依据。2.原审判决认定王鹏先在金海螺公司未协助办理好土地使用权证和房屋所有权证的情况下，就1400万元价款中的第二笔500万元的支付享有同时履行抗辩权，但就此作出的判决结果却与裁判理由矛盾，且在判决中未认定金海螺公司对应的同时履行抗辩权亦存在错误。（二）原审判决未支持金海螺公司对利息的主张错误。根据协议书约定，如王鹏先不能按期支付金海螺公司价款，应按年利息10%向金海螺公司支付利息，宽限期二个月，如超过宽限期，王鹏先按欠款本息合计按年利息15%支付金海螺公司利息。本案中，虽然存在延迟交房的情形，但只是双方权利义务履行期的顺延，并不影响迟延付款利息约定的效力。（三）原审判决第三项中的修围墙费35000元、场地平整费1798元，房产税滞纳金2139.52元不应由金海螺公司承担。综上，请求撤销原判，改判支持金海螺公司的全部反诉请求，驳回王鹏先的诉讼请求。
被上诉人王鹏先答辩称：王鹏先已按双方所签订的协议书履行了前期义务即支付前期费用。后因金海螺公司未按协议约定将厂房和土地交给王鹏先，导致双方产生纠纷，且王鹏先事后得知，金海螺公司在签订协议时并没有取得土地使用权证，金海螺公司的行为违反了国家法律的强制性规定和金海螺公司与淮安国土部门签订的土地出让协议。因此，案涉协议书无效，王鹏先在此情况下有权依据法律的规定，履行相关抗辩权，拒绝支付剩余的出让款。综上，请求驳回金海螺公司的上诉请求。
二审中，金海螺公司向本院提交以下证据：2010年10月至2011年10月，王鹏先承包经营金海螺公司期间缴纳电费的增值税专用发票及相关记账凭证。拟证明金海螺公司虽然延期交付新厂房，但仍提供旧厂房给王鹏先使用，王鹏先没有任何损失，故王鹏先以金海螺公司未交付新厂房为由，拒绝交纳转让款无依据。
王鹏先质证认为：对证据真实性、合法性无异议，但对金海螺公司的证明目的有异议。双方在签订协议书后，原承包经营协议已终止履行，淮安经济开发区管委会也已将该旧厂房和土地收回，由于金海螺公司未将新厂房交给王鹏先，导致王鹏先不能搬迁，金海螺公司提供的部分电费发票中有部分是王鹏先雇佣人员生活、拆装机器产生的电费，不是正常生产中产生的电费。
本院认为：因王鹏先对上述证据的真实性无异议，本院对金海螺公司提交证据的真实性予以确认。因金海螺公司提交上述证据的证明目的涉及争议焦点的认定，对该证据证明效力的认定本院在裁判理由部分论述。
本案审理中，就案涉土地使用权能否转让至王鹏先个人名下及案涉土地的地上建筑物未办理房屋所有权证，相应土地使用权能否单独转让至王鹏先名下等问题，本院依职权向淮安市国土资源局调查，该局称：企业受让的工业用地只要开发达25%以上，即可转让给他人，相关法律法规并未禁止土地使用权转让至个人名下，但如果工业用地上的建筑物已建成，则转让时须持房屋所有权证方能办理土地使用权转让。
双方当事人对淮安市国土资源局的答复均无异议，该答复系职能管理部门作出，内容证明了案涉协议的可履行性，本院予以采信。
二审庭审中，双方当事人对原审判决查明的事实均无异议，对双方当事人无异议的事实本院予以确认。
二审中，金海螺公司确认2012年4月20日收到淮安经济开发区财政局退还的1268720元，并同意将此款退还给王鹏先，本院予以确认。
本案二审争议焦点：1.金海螺公司与王鹏先之间的协议书是否合法有效。2.原审判决金海螺公司将案涉土地使用权证过户至王鹏先名下是否正确。3.王鹏先应否向金海螺公司给付协议约定的1000万元款项以及王鹏先对于应付款项利息的起算时间与标准如何计算。4.王鹏先应否向金海螺公司给付围墙修理费35000元、场地平整费1798元以及房产税滞纳金2139.52元。
本院认为：一、关于金海螺公司与王鹏先之间的协议书是否合法有效的问题
王鹏先在二审中认为案涉协议书无效，理由为《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2005年8月1日施行）第九条规定“转让方未取得出让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”；金海螺公司与淮安市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》第二十一条规定“金海螺公司按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国有土地使用证后，有权将合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押……”。根据上述规定，金海螺公司在案涉协议书签订时直至一审起诉前一直未取得土地使用权证，其转让行为也未获得相关人民政府的批准，故案涉协议书无效。
本院认为，案涉协议书系双方当事人真实意思，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，金海螺公司虽然未在王鹏先原审起诉前办理案涉土地使用权证，但并不违反《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，且该司法解释系2012年7月1日施行，晚于《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的施行时间，根据新法优于旧法的法律原则，应优先适用，且金海螺公司在本案原审期间已取得案涉土地的使用权证，故案涉协议书应认定为有效。王鹏先关于案涉协议书无效的答辩理由，本院不予采信。
二、关于原审判决金海螺公司将案涉土地使用权证过户至王鹏先名下是否正确的问题
根据协议书约定，房屋及土地款等共计1400万元，王鹏先分三次支付给金海螺公司。即2011年4月底，王鹏先支付给金海螺公司400万元，2011年6月底及12月底，王鹏先各支付金海螺公司500万元。金海螺公司于2010年12月底前将厂房及仓库交付给王鹏先，并于2011年6月底前协助王鹏先办好土地使用权证和房屋所有权证。因此，双方约定的履行义务的先后顺序为金海螺公司先将案涉厂房和仓库交给王鹏先使用，王鹏先在4个月内支付首期转让款400万元，此后2个月内金海螺公司将案涉土地使用权证及房屋所有权证办至王鹏先名下，王鹏先同时支付第二期转让款500万元，此后6个月内王鹏先再支付500万元。本案中，金海螺公司于2011年10月18日向王鹏先交付案涉厂房及仓库，晚于协议约定的2010年12月底前，金海螺公司虽提交证据主张其在迟延交付期间，仍提供旧厂房给王鹏先使用，未给王鹏先造成损失，但王鹏先对此予以否认，该证据亦不足以证明王鹏先存在实际使用旧厂房用于生产的事实，更不能推翻金海螺公司未按约定交付案涉厂房和仓库的事实。因此，金海螺公司迟延交付厂房及仓库构成违约，王鹏先可据此向金海螺公司主张相应违约责任。但在王鹏先已接受厂房及仓库并已实际使用，双方均未要求解除协议的情形下，双方仍应继续履行协议书，同时履行时间应相应推迟，即王鹏先应按协议约定在取得厂房及仓库后4个月内支付首期转让款400万元。现王鹏先未按期支付首期转让款400万元，构成违约，故金海螺公司有权拒绝履行协助将房屋所有权证及土地使用权证办至王鹏先名下的义务。原审判决王鹏先给付400万元与金海螺公司将案涉土地使用权证过户至王鹏先名下，同一时间履行错误。
三、关于王鹏先应否向金海螺公司给付协议约定的1000万元款项以及王鹏先应付款项利息的起算时间与标准问题
根据协议书约定，王鹏先给付第二期转让款500万元同时，金海螺公司协助其办好土地使用权证及房屋所有权证，之后6个月内王鹏先给付第三期转让款500万元。庭审中，双方一致确认，金海螺公司已取得案涉土地所有权证，尚未取得案涉厂房及仓库的房屋所有权证。对此，本院认为，根据本院调查情况，案涉土地及地上建筑物应同时转让。现金海螺公司虽未办理案涉房屋所有权证，但双方均未证明该证存在无法办理的情形，因此，双方应按协议书约定履行。根据前一争议焦点分析，因王鹏先未交付首期400万元转让款，故金海螺公司对协助办理土地使用权证及房屋所有权证的义务具有先履行抗辩权，但王鹏先支付第二期转让款500万元的同时，金海螺公司负有协助办理土地使用权证及房屋所有权证的义务，双方应同时履行各自义务。双方履行前述义务后，王鹏先应在取得上述权证后6个月内给付剩余转让款500万元。
关于王鹏先应付款项利息的起算时间与标准如何计算的问题。根据双方协议书约定及前述分析，王鹏先迟延支付400万元，构成违约，金海螺公司有权行使先履行抗辩权，案涉协议书未按期履行应由王鹏先承担责任，且王鹏先自2011年10月18日已实际占有并使用案涉房屋及土地，因此，王鹏先应按约支付逾期付款利息。根据协议约定，该利息应以1400万元为基数分期分档计算，具体为第一笔400万元从其接受厂房及仓库之日起4个月期满次日起开始计算，第二笔500万元从其接受厂房之日起6个月期满次日起开始计算，第三笔500万元从其接受厂房之日起12个月期满次日起开始计算。对于利息标准的问题，根据协议书约定，王鹏先不能按期支付金海螺公司价款，按年利息10%向金海螺公司支付利息，宽限期2个月，如果超出宽限期，王鹏先对欠款本息合计按年息15%向金海螺公司支付利息。二审庭审中，王鹏先认为该利息约定标准过高，应予调整。对此，本院认为，本案中双方约定的迟延付款利息的性质实际为逾期付款违约金，从协议实际履行情况看，王鹏先在2011年10月18日起即开始实际使用案涉厂房及仓库的情形下，未按约支付金海螺公司转让款，在此期间金海螺公司就该厂房及仓库并未取得其他对价，未取得转让款也必然存在相应资金的利息损失，王鹏先认为利息约定标准过高的主张缺乏事实与法律依据，不予支持。同时，协议约定宽限期后计算利息的基数为欠款本息，因金海螺公司依法无权收取复利，故宽限期后计算利息的基数仍应为欠款本金。综上，王鹏先应当支付利息的计算期间及标准应为，第一笔400万元利息的计算期间及标准应从其接受厂房及仓库之日起4个月期满次日起开始计算，即2012年2月19日起至2012年4月18日止按年利息10%计算，2012年4月19日起至给付之日止按年利息15%计算。第二笔500万元利息应从2012年4月19日起至2012年6月18日止按年利息10%计算，2012年6月19日起至给付之日止按年利息15%计算。第三笔500万元利息从2012年10月19日起至2012年12月18日止按年利息10%计算，2012年12月19日起至给付之日止按年利息15%计算。
四、关于王鹏先应否向金海螺公司给付围墙修理费35000元、场地平整费1798元以及房产税滞纳金2139.52元的问题
本院认为，本案所涉协议书系资产转让协议，双方对于资产交付时的状况有明确约定。金海螺公司在2011年10月18日即向王鹏先交付了厂房、仓库及案涉土地，王鹏先亦未提出异议，应认定相关厂房、仓库及土地符合双方协议的约定。现案涉围墙修理费及场地平整费发生于2012年10月、12月，此时王鹏先实际占有、使用相关厂房、土地，且其亦未举证证明前述费用根据协议属于金海螺公司承担的范围，因此，该费用应由王鹏先负担。原审判决对此认定错误，本院予以纠正。对于2013年3月1日到2013年6月30日的房产税滞纳金2139.52元应否由王鹏先负担的问题，金海螺公司对其作为纳税主体，应向相关部门缴纳房产税并无异议，仅认为王鹏先未及时将税款支付给金海螺公司，导致产生滞纳金。对此，本院认为，金海螺公司作为纳税主体负有向相关部门缴纳税款的义务，该义务并不因其与王鹏先之间关于税款负担的约定而免除，且2012年4月20日，淮安经济开发区财政局即将王鹏先支付的土地使用费1780800元中的1268720元退到金海螺公司账户，金海螺公司并未将该款项退还给王鹏先，该款项亦足以支付相关房产税，因此，迟延支付房产税的责任应由金海螺公司承担。
综上，金海螺公司关于王鹏先应支付转让款1400万元及相应利息、并承担围墙修理费、场地平整费的上诉请求成立，本院予以支持。根据本院依职权调查基础上查明的新事实，原审判决对于相关权证办理过户的处理不当，对于双方当事人权利义务的履行顺序以及部分费用的负担等事实认定亦存在错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第六十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省淮安市中级人民法院（2013）淮中商初字第0237号民事判决。
二、王鹏先于本判决生效之日起15日内向金海螺公司支付房屋及土地款400万元并支付相应利息（利息计算期间及标准为400万元从2012年2月19日起至2012年4月18日止按年利息10%计算，2012年4月19日起至给付之日止按年利息15%计算），王鹏先支付400万元后2个月内金海螺公司按协议约定办理案涉土地的土地使用权及该土地范围内的二幢厂房、一幢仓库的房屋所有权登记至王鹏先名下的手续，王鹏先在取得上述权证的同时给付金海螺公司房屋及土地款500万元并支付相应的利息（利息计算期间及标准为500万元从2012年4月19日起至2012年6月18日止按年利息10%计算，2012年6月19日起至给付之日止按年利息15%计算），取得上述权证6个月内王鹏先给付金海螺公司房屋及土地款500万元并支付相应的利息（利息计算期间及标准为500万元从2012年10月19日起至2012年12月18日止按年利息10%计算，2012年12月19日起至给付之日止按年利息15%计算）。
三、王鹏先于本判决生效之日起15日内向金海螺公司支付金海螺公司为王鹏先代付的案涉土地税费579284.5元、案涉厂房及仓库测量费10000元、案涉房屋2013年3月1日至2013年9月30日房产税68386.29元、人防异地建设费108745.92元、规划费用16583.16元、围墙修理费35000元、场地平整费1798元，合计819797.87元。
四、王鹏先以金海螺公司名义向淮安经济开发区财政局支付后又退到金海螺公司账户上的1268720元，金海螺公司于本判决生效之日起15日内予以返还，该款可与本判决第二项、第三项王鹏先应付款项中的相应金额相抵销。
五、驳回王鹏先其他诉讼请求。
六、驳回金海螺公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费80元，由王鹏先负担；反诉案件受理费54637元，由王鹏先负担52000元，金海螺公司负担2637元。金海螺公司预交反诉案件受理费中的剩余部分52000元由原审法院退还，王鹏先应承担的反诉案件受理费52000元于本判决生效之日起10日内向原审法院交纳。二审案件受理费54637元，由王鹏先负担52000元，金海螺公司负担2637元。金海螺公司预交的二审案件受理费中的剩余部分52000元由本院退还，王鹏先应承担的二审案件受理费52000元于本判决生效之日起10日内向本院交纳。
本判决为终审判决。
审 判 长 段晓娟
代理审判员 林 佳
代理审判员 王 强
二〇一四年六月三日
书 记 员 缪 芳
本案所附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法﹤javascript：SLC（6384，0）﹥》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同效力无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。