广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1972民初3977号
原告：东莞市厚街镇涌口股份经济联合社。住所地：广东省东莞市厚街镇涌口村委会。组织机构代码为61833701-9。
负责人：王吉辉，该联合社主任。
委托代理人：戚宇云，广东宇云律师事务所律师。
委托代理人：蔡锦凤，广东宇云律师事务所辅助人员。
被告：黄业文，男，汉族，1969年6月10日出生，住广�省广州市番禺区，
委托代理人：徐静，广东可园律师事务所律师。
原告东莞市厚街镇涌口股份经济联合社（以下称“涌口联合社”）与被告黄业文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月20日立案后，适用简易程序审理，后发现不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，于2016年9月13日公开开庭进行审理。原告的委托代理人戚宇云，被告的委托代理人徐静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告涌口联合社向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2015年4月至2015年11月的租金874800元、违约金262440元（874800元×30%）及律师费8000元，合计1145240元；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告申请变更第1项诉讼请求的“租金”为“房屋占有使用费”，本院予以准许。事实与理由：被告与东莞市厚街镇涌口水北股份经济合作社于2010年12月2日签订�份《租赁合同》，约定被告承租该合作社位于东莞市厚街镇涌口村富裕路5号的一栋厂房及配套设施等用于生产，租赁期限从2010年12月1日起至2015年11月30日止，每月租金120000元，于每月10日前支付当月租金。租赁期间，被告一直使用租赁物，从2015年4月起拖欠租金。而由于东莞市厚街镇涌口水北股份经济合作社合并至原告，其全部权利义务由原告承继，经原告催讨，被告于2015年8月3日向原告出具一份《承诺书》，确认从2015年3月起至2015年7月止共拖欠原告租金600000元，被告同意分期偿还，在2015年12月29日前付清全部欠款，另从2015年8月起至合同到期时止，由原告直接向被告的分租户收取租金，并从被告每月应付租金中抵扣，剩余部分的租金，由被告按照每月73200元的标准向原告支付；如没有按月支付，被告承担逾期支付总金额款30%的违约金及所有的诉讼费、律师费等。被告签订《承诺书》后，分两次向原告支付了租金共18000元，原告也依约向次承租人收取了四期租金共187200元，即原告一共收取了被告租金205200元，至合同到期，原告收回租赁物，被告尚欠原告2015年4月至11月的租金共874800元未付，故原告提起诉讼，请求判如所请。
被告黄业文辩称：第一，被告与原告之间不存在租赁合同关系，原告没有证据证明其对案涉租赁物享有权利。第二，《承诺书》是被告对租赁合同存在重大误解且受胁迫的情况下出具，不是被告的真实意思表示。第三，被告经营的东莞市盈创皮具有限公司已于2015年7月16日停止经营，自此没有继续使用案涉租赁物。因此，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2010年12月2日，被告与东莞市厚街镇涌口水北股份经济合作社签订一份《租赁合同》，约定被告承租该合作社位于东莞市厚街镇涌口村富裕路5号的一栋厂房及配套设施、厂房前一栋铺位的二、三、四层用于经营工厂，租赁期限从2010年12月1日起至2015年11月30日止，每月租金120000元，于每月10日前支付当月租金，逾期支付的，从欠租日起至付清时止，按每月应付租金5%计付违约金。同时，双方约定合同签订之日，被告须向东莞市厚街镇涌口水北股份经济合作社支付保证金300000元。
合同签订后，东莞市厚街镇涌口水北股份经济合作社向被告交付了租赁物，被告亦向东莞市厚街镇涌口水北股份经济合作社交付了保证金300000元。期间，由于进行农村集体股份经济组织体制改革，东莞市厚街镇涌口水北股份经济合作社的资产和资源并入原告，由原告集中管理，原告主张案涉合同出租人的权利义务由其承继，并提供厚委〔2011〕13号《关于印发厚街镇农村集体股份经济设立分社管理改革方案的�知》、厚府办〔2011〕50号《关于做好厚街镇农村集体股份经济组织有关工作的通知》及东莞市厚街镇涌口社区居民委员会和东莞市厚街镇人民政府农林水务局出具的《农村集体经济组织名称变更证明》等为证。但被告对此不予确认，称与原告之间不存在租赁合同关系。
原告主张被告从2015年3月起拖欠租金，并提供被告于2015年8月3日出具的《承诺书》为证。《承诺书》主要内容为：被告确认尚欠原告2015年3月至7月租金共600000元，同意分期偿还，于2015年12月29日前全部清偿，并同意次承租人在分租期间的租金每月46800元直接向原告支付，原告收款后，相应减少被告应付租金的数额，剩余租金由被告按照合同约定支付。若被告没有按照以上内容支付款项，原告有权收回租赁物，没收保证金，并要求被告承担逾期款项总金额30%的违约金及全部诉讼费、律师费等�原告称被告出具《承诺书》后，于2015年10月14日和2015年11月13日分两次向原告支付了租金共18000元，原告在2015年8月至2015年11月期间也向次承租人收取了四期租金共187200元，即原告一共收取了被告租金205200元，此后被告未再付款。2015年11月18日，原告委托东莞市厚街镇法律服务所的律师向被告发出《律师函》，要求被告履行债务，但被告未答复。故原告在2015年11月30日之后收回案涉租赁物，随后提起诉讼，并委托广东宇云律师事务所的律师代为诉讼，支付了律师费8000元。
对此，被告称因案涉租赁物没有房地产权证、建设工程规划许可证或主管部门批准建设的证明，原、被告之间签订的《租赁合同》无效，因此基于该合同而作出的《承诺书》亦属无效；其次，《承诺书》是在原告阻止被告搬离租赁物内物品，逼迫被告的情况下签订，因此并非被告的真实意思�示。被告还称其于2015年7月16日停止经营，自此没有继续使用案涉租赁物，但被告没有提供证据证明其于上述时间返还租赁物给原告。此外，被告在诉讼过程中提出抵扣保证金的主张。
以上事实，有《租赁合同》、厚委〔2011〕13号《关于印发厚街镇农村集体股份经济设立分社管理改革方案的通知》、厚府办〔2011〕50号《关于做好厚街镇农村集体股份经济组织有关工作的通知》、东莞市厚街镇涌口社区居民委员会和东莞市厚街镇人民政府农林水务局出具的《农村集体经济组织名称变更证明》、《承诺书》、交款明细、《律师函》、《委托代理合同》、发票联及本院谈话笔录、开庭笔录等在卷佐证。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。根据原告提供的厚委〔2011〕13号《关于印发厚街镇农村集体股份经济设立分社管理改革方案的通知》、厚府办〔2011〕50号《关于做好厚街镇农村集体股份经济组织有关工作的通知》及东莞市厚街镇涌口社区居民委员会和东莞市厚街镇人民政府农林水务局出具的《农村集体经济组织名称变更证明》，可以证明因农村集体股份经济组织体制改革，东莞市厚街镇涌口水北股份经济合作社的资产和资源并入原告，由原告集中管理，原告主张案涉《租赁合同》出租人的权利义务由其承继，本院予以采信，则原告的主体适格。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉租赁物未取得房地产权证、建设工程规划许可证或主管部门批准建设的证明，原、被告就该租赁物签订的《租赁合同》，违反了法律的强制性规定，属于无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条及上述司法解释第五条第一款的规定，合同无效，承租人实际占有使用案涉租赁物的，应参照合同约定的租金标准向出租人支付房屋占有使用费。本案中，原告主张被告未支付2015年4月至2015年11月的房屋占有使用费874800元（600000元+120000元×4-18000元-46800元×4），有《承诺书》、交款明细等为证。被告对此不予确认，主张《承诺书》无效及被告是受逼迫签订，并且被告于2015年7月16日已返还房屋给原告，均没有事实和法律依据，也缺乏必要的证据予以证明，故本院不予采信。依法本院确认被告应付的2015年4月至2015年11月的房屋占有使用费为874800元。其中，由于被告在诉讼过程中提出了抵扣保证金的主张，该保证金属于原告因合同无效取得的财产，应予返还，故本院对被告该项主张予以采纳。则抵扣后，被告实际应付原告房屋占有使用费574800元。
关于违约金的问题，因该费用为《租赁合同》有效时原、被告约定的违约责任，现《租赁合同》无效，该违约条款自始不具有法律约束力，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。关于律师费的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十七条规定，该费用承担属于独立存在的有关解决争议方法的条款，因此案涉《租赁合同》无效不影响其效力。原告主张律师费8000元，有《委托代理合同》及发票联为证，本院予以确认，被告应支付该款给原告。
综上所述，原告的诉讼请求成立的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十二条的规定，判�如下：
一、被告黄业文于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市厚街镇涌口股份经济联合社支付房屋占有使用费574800元；
二、被告黄业文于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市厚街镇涌口股份经济联合社支付律师费8000元；
三、驳回原告东莞市厚街镇涌口股份经济联合社的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15108元，由原告东莞市厚街镇涌口股份经济联合社负担7403元，被告黄业文负担7705元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 卢秀文
人民陪审员 李秋月
人民陪审员 李慧霞
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 陈捷乐
附：相关的主要法律条文（节选）
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能�还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第一百四十二条法庭辩论�结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。