西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）雁民初字第04585号
原告（反诉被告）：西安新都实业发展有限公司，住所地西安市长安南路123号。
法定代表人：刘某，系该公司总经理。
委托代理人：白文军，西安市雁塔区大雁塔法律服务所法律工作者。
委托代理人：白玉洁，西安市雁塔区大雁塔法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：曹某某，男，汉族。
委托代理人：曹某某，女。
委托代理人：马翰元，陕西原宝元律师事务所律师。
第三人：陕西省公安厅交通警察总队，住所地西安市未央路120号。
负责人：杜某某，该总队队长。
原告（反诉被告）西安新都实业发展有限公司与被告（反诉原告）曹某某、第三人陕西省公安厅交通警察总队租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）西安新都实业发展有限公司及被告（反诉原告）曹某某到庭参加了诉讼，第三人经法庭合法传唤未到庭应诉，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，其与被告曹某某于2012年5月11日签订租赁合同，原告将位于西安市雁塔区长安南路123号xx楼出租给被告使用，合同约定，该房屋租赁期为6年，自2012年5月14日起至2018年6月29日止。第一年租金在合同签订后五日内付清合同生效，第二年每半年支付一次，提前2个月以现金或转账方式汇入甲方所指定的账户。合同签订后，双方各自履行自己的权利和义务，但是被告不按合同约定交付租金及水电空调费用，第一年交款就违约迟迟不愿意交清合同中约定的数额，多次催要才交清了第一年欠款，按合同约定，第二年应提前2个月即2013年3月14日交纳房租，但被告至今逾期两个月还不支付，故诉至法院要求诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告的租赁合同；2、请求被告清偿截止2013年10月24日五、六、七层欠费（水电、物业、空调、电话费）190××0.26元，及2013年10月25日至2014年3月30日五层的物业费、水电费、空调费1782.01元共计222612.27元；3、被告清偿房租截止2013年10月24日五、六、七层租金471627.40元及2013年10月25日至2014年3月30日五层房屋租金227109.55元共计人民币698736.95元；4、恢复原状及承担违约金30万；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）曹某某辩称，原告所说诉请中第一项中的三万余元不知道怎么来的，其于2013年9月1日就一直停业，只有一个看门的在那里，怎么会有三万元的水电费，其他的190××0.26元需要与原告核实。第二项诉请中原告的房屋不具备出租条件，消防不合格，原告到现在都没有提供产权证，所以没有理由支付房租。原告的经营权只到2015年但是原告却与其签了6年的合约截止到2018年，而且关于违约金合同中的第六条第二款有写明，未满三年不承担违约金，所以其不应承担违约金。陕西省公安厅交通警察总队是该涉案房屋的所有权人，原告只是拍卖竞得了经营权，所以原告要求增加陕西省公安厅交通警察总队为第三人参加诉讼。除了第一项不得已情况下同意解除合同，其他诉请均不同意。理由是原告违约在先，在签订合同时隐瞒了消防未验收合格，存在安全隐患的事实，导致被告从开始就处于不利地位，由于原告隐瞒重大事实，为合同履行埋下隐患，因此在合同履行当中，第一年就出现了问题，使被告无法正常履行合同，合同目的无法实现。因此是原告违约失信在先，故被告不同意原告其他诉请，关于空调水电物业费，由于原告对于房屋面积不实，导致增加了被告这些费用的负担，被告在履行合同期间，一直与原告在交涉，直到2013年1月，原告才将房屋面积核实，原告应该退还原告多交的费用。由于原告所提供的空调制冷效果差，冬天供给时间少且温度达不到，给被告造成了严重的损失，导致客户投诉退单，原告应当给被告予以赔偿，综上被告提起反诉，请求1、依法解除合同；2、请求依法判处因被反诉人过错导致合同不能实际履行给反诉人造成的直接损失165.38万元。（反诉人因经营需要改造装修费用137.25万元，减去一年折旧，共计114.38万元；为经营需要配置的生活服务设施20.75万元；因合同不能履行的其他投资包括宣传、网络改造、监控等30.25万元。）3、被反诉人承担诉讼费用。
原告（反诉被告）西安新都实业发展有限公司对反诉辩称：其请求解除合同，是因被告违约在先造成的，且被告已经将所承租的六、七楼交付原告，证明合同已经实际解除。被告要求原告赔偿损失没有法律依据和事实依据，只是出租房屋，至于经营与原告无关。原告经营的酒店现正常经营，且为现状出租，装修及办理手续与原告无关。综上，要求法院驳回被告的反诉请求。
第三人陕西省公安厅交通警察总队经法院合法传唤未到庭应诉，向法庭出具书面意见书称：一、西安新都实业发展有限公司即西安新都公司与曹某某的房屋租赁合同合法有效，西安新都公司有权出租，第三人同意出租，其不干涉其经营。二、关于西安新都公司与曹某某所签订的合同到期的时间，其同意并延长至租赁期限。三、他们双方之间的租赁合同履行与否与其无关，其也同意解除合同。其不参加诉讼。
经审理查明，第三人陕西省公安厅交通警察总队系该出租房屋的所有人，原告通过法院拍卖取得该涉案房屋的经营权。原告与被告曹某某于2012年5月11日签订租赁合同，原告将位于西安市雁塔区长安南路123号xx层出租给被告使用，原被告合同约定，该房屋租赁期为6年，自2012年5月14日起至2018年6月29日止。第一年租金（2012年5月14日—2013年6月30日）租金为人民币壹佰肆拾万元整，第二年（2013年6月30日至2014年6月30日）租金为人民币壹佰肆拾捌万肆仟元整。第一年租金在合同签订后五日内付清合同生效，第二年每半年支付一次，提前2个月以现金或转账方式汇入甲方所指定的账户。合同签订后，双方各自履行自己的权利和义务，被告对房屋进行了装修。被告按合同约定第一年租金应在合同签订后五日内付清，但被告迟迟未付清，原告曾在2012年6月14日向原告发出催收租金的函，后被告向原告缴清了第一年的租金。按照合同约定，第二年的租金应在2013年4月30日前缴纳，但被告迟迟未向原告缴纳，后原告于2013年5月19日向被告出具催款通知，但被告仍迟迟未交，故原告诉至法院要求被告交付租金及水电空调费用，被告在案件审理中于2013年10月24日将xx层已返还原告，五层被告还未返还原告一直占用至今，但现在未经营。被告的物业费、水电费、电话费交至2013年4月30日，2013年5月1日之后的物业费、水电费等费用未向原告缴纳。经询问原告，原告表示不接收利用被告承租房屋的装修现状。
另查明，被告承租房屋装修后，原告曾向被告发出《关于酒店楼层消防通道、防火门不得随意改造的联系函》，称被告不得随意改造楼层防火门及占用防火通道。2013年6月8日西安市雁塔区公安消防大队临时查封决定书和整改通知书，因新都酒店自动喷水灭火系统无法正常运行，室内消火栓系统无法正常运行，防烟楼梯间的门损坏率超过20%，5、6、7层设置月子会所。查封期限为三十天2013年6月8日至2013年7月8日，要求新都酒店立即组织整改火灾隐患。
上述事实，有《房屋租赁合同》、催费通知单、联系函、收据、查封决定书、整改通知书庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭核对无异。
本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，该承包合同合法有效。依法成立的合同受法律保护。双方均应依合同约定履行，合同签订后原告按时交付了房屋，被告经原告催要后支付了第一年房屋租金，被告承租经营月子会所并营业但第二年的租金被告迟迟未按期支付，被告辩称是因为原告所出租的房屋消防设施未达标而造成的，使被告房屋承租的目的不能实现，但被告未提交直接证据证明其是由于原告房屋消防设施问题导致承租的楼层为xx层的房屋合同目的不能实现，以致被告一直未办理下工商营业执照，使被告经营不利的意见，双方在合同中并未约定该项义务，该答辩意见本院不予采纳，对由于被告未按照合同的约定支付房屋租金，存在违约，但经西安市雁塔区公安消防大队检查后出具了临时查封决定书查封整改30天，对于此30天的查封，被告应予免去租金。故原告要求被告支付2013年6月30日至2013年10月24日xx楼租金471627.40元及五楼的租金227109.55元的请求减去2013年6月8日至2013年7月8日一月的租金，即2013年7月租金应予免除（2013年6月30日至2014年6月30日一年租金为148.4万元，平均到一个月为123333元。），其余被告应予支付。被告承租该房屋，按照合同约定承担承租房屋的水、电费及物业费，空调费等费用，因原告所提交的空调服务有瑕疵，对于此空调费用被告酌情承担，截止2014年3月30日水电费共计,41155.3元、物业费17750元、电话费342.57元、空调费6111.75元，共计102360.62元被告应予缴纳。双方在合同履行一年多以后，原告房屋经消防大队定期检查，存在消防安全问题，消防大队要求整改，原告交付的房屋在使用过程中存在瑕疵，但该瑕疵不至于导致合同不能履行，被告称因原告原因导致合同不能履行的答辩意见，本院不予采纳，且被告损失中包含的为经营需要配置的生活服务设施20.75万元，现仍在该承租的五层房屋内。被告为其经营投资的宣传、网络改造、监控等30.25万元系为其经营的目的的花费，此费用属于被告经营性花费，与本租赁合同履行没有直接关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；原告明确表示不利用被告的装修并要求被告恢复原状，故对被告请求原告赔偿其装修损失的反诉请求，本院不予支持。原告要求被告恢复五楼原状的请求，本院释明要求原告提交五楼原来的图纸及式样，但原告迟迟未向法庭提交，根据《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故对原告要求被告恢复五楼原状的请求，本院不予支持。对于原告请求被告支付违约金30万元的请求，因原告向被告提交的房屋存在瑕疵，致使合同的正常履行存在一定的影响，故对原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定判决如下：
一、原告（反诉被告）西安新都实业发展有限公司与被告（反诉原告）曹某某签订的租赁合同解除。
二、被告（反诉原告）曹某某于本判决生效后支付原告（反诉被告）西安新都实业发展有限公司2013年6月30日至2013年10月24日xx层租金348294.40元及五楼的租金227109.55元共计575403.95元及物业费、水电费、空调费等费用共计102360.62元。
三、驳回被告（反诉原告）曹某某的其余诉讼请求。
四、驳回原告（反诉被告）西安新都实业发展有限公司的其余诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费76898元，由原告承担8395元，由被告承担68503元。因原告已预交，被告应在本判决生效之日起15日内将其应承担的诉讼费直接给付原告。本案反诉费9892元由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 殷 瑞
人民陪审员 贾泉俊
人民陪审员 张津立
二〇一五年六月十日
书 记 员 王 璐