湖北省嘉鱼县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂1221民初1135号
原告：嘉鱼县供销合作社联合社。
住所地：嘉鱼县鱼岳镇发展大道***号。
组织机构代码：70703282-3。
法定代表人：沈将，系该联合社主任。
委托诉讼代理人：张燕，系该联合社副主任。代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人：耿协洲，湖北宁华律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告：董卫华，男，1967年10月15日出生，汉族，个体经营，住嘉鱼县。
第三人：尹辉，男，1988年1月6日出生，汉族，个体经营，住嘉鱼县。
本院于2017年9月12日立案受理原告嘉鱼县供销合作社联合社与被告董卫华、第三人尹辉房屋租赁合同纠纷一案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张燕、耿协洲，被告董卫华，第三人尹辉均出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉鱼县供销合作社联合社向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告董卫华于2013年11月20日签订的《资产租赁合同》；2、依法确认第三人与被告方签订的《店面租赁协议》无效；3、判令被告及第三人立即腾退租赁房屋；4、判令被告补交2016年11月21日至2017年11月20日的租金60500元，并按照当年租金20%的比例支付违约金12100元；5、诉讼费由被告和第三人负担。事实和理由：2013年11月20日，被告与原告签订《资产租赁合同》，由原告将其负责管理的“棉花大楼”二楼东侧及一至二楼楼梯间通道约250平方米租赁给被告经营茶座，租期为五年。合同约定：租期内第一、二年年租金为5万元，从第三年起，租金按10%递增，合同签订之日交纳第一年租金，从第二年度起，每年租金在上年度租金到期前一个月交纳。合同还约定：如不按期交纳租金或擅自改变合同规定将租赁的财产转租他人使用，甲方可以解除合同；任何一方违反合同，给对方造成经济损失，违约方除赔偿等额损失外，并按照当年租金的20%向对方支付违约金。2014年1月10日，原、被告签订补充协议，将租期届满期限由2018年11月20日延长至2019年2月18日。2014年7月8日，被告方在原告不知情的情况下，与第三人签订《店面租赁协议》，将被告租赁财产中的楼梯间一楼通道转租给第三人经营理发业务。且被告从第四年度（2016年11月21日至2017年11月20日）开始即未交纳租金。被告的行为已严重违约，依据合同第七、八条的约定和《合同法》第九十三条、第二百二十四条的规定，特向人民法院起诉，请依法判处。
原告为证明其所诉事实成立并请求法院支持其主张，向本院递交了如下证据：
1、原告的《事业单位法人证书》、《组织机构代码证》、租赁房屋的《房权证》、《土地使用权证》复印件各一份（均与原件核对无异），证明原告是适格的民事诉讼主体。
2、被告董卫华、第三人尹辉的《户籍证明》各一份，证明被告及第三人的身份及主体资格。
3、2013年11月20日原、被告签订的《资产租赁合同》一份和2014年1月10日签订的《资产租赁合同补充协议》各一份，证明原、被告间存在资产租赁关系，被告已严重违约的事实。
4、2014年7月8日被告方以皮远巧名义与第三人签订的《店面租赁协议》，证明被告方违反合同不得转租租赁财产的约定，原告享有约定的合同解除权。
5、租金收据两份，证明被告已交清2016年11月20日前的证据，2016年11月21日以后的租金至今未交纳的事实。
被告董卫华辩称：1、欠交租金是因出资人即实际经营人暴病亡故，茶座被迫停业所致，非主观恶意欠租；2、被告得知实际经营人亡故，茶座停业不能按期交纳租金后，即于2017年清明节时将承租屋大门钥匙交给原告，解除与原告的租赁合同，并向原告出具了“退租承诺书”，于理，租赁合同已解除了半年；3、于情，原告对乙方租期顺延期半年的补偿和被告垫付修漏等费用可以抵减半年租金；4、被告在承租房屋内投资12万元建有钢梁结构阁楼及单间房十间，亦可评估计价抵偿租金。故被告同意解除与原告签订的《资产租赁合同》，并已交出了租赁房屋的钥匙，对原告要求补交一年租金及违约金的主张，请求法院依法、于情于理、人性化，据实判决，予以考虑。
被告董卫华未向本院递交证据。
第三人尹辉辩称：我是2014年7月8日与皮远巧签订的《店面租赁协议》，经营三年来，原告也清楚我租楼道经营理发，没有制止，我每年按时交纳了房租，并没有违约，所以我认为租赁协议是有效的。
第三人未向本院递交证据。
经庭审质证，被告及第三人对原告递交的全部证据均无异议，本院认定为有效证据。
本院调取了被告于2017年5月1日向原告递交的《承诺书》复印件一份（由原告提供），被告向原告承诺：如嘉鱼县供销社将位于原棉花公司二楼办公室及一楼一间门面通过招租的方式出租给他人，在嘉鱼县供销社对外公开招租期间，本人现暂放置于该租赁房内的所有物品偌以任何形式发送损坏或丢失，均与嘉鱼县供销社无关，本人自愿承担所有责任和经济损失，该门面内所属本人的所有物品请求县社允许暂时存放于现有营业场内，如招租产生的承租户认为该门面内部分物品适合他用，我可当面与其协商价格，如果认为该门面内的部分物品不适合该承租户经营需要，我将所有物品在三个工作日内全部清理出门面，保证腾空门面交给供销社，不再提出任何异议。若在接到嘉鱼县供销社通知后的三个工作日无法将嘉鱼县供销社要求清理转移的物品清理转移出门面的，嘉鱼县供销社有权以任何方式处理室内所有物品，本人放弃对该上述物品的一切权利。对该《承诺书》的真实性原告没有异议，但认为《承诺书》中没有明确写明解除合同。
根据当事人陈述及采信的有效证据，结合庭审查证的情况，本院认定案件基本事实如下：
2013年11月20日，被告与原告签订《资产租赁合同》，由原告将其负责管理的“棉花大楼”二楼东侧及一至二楼楼梯间通道约250平方米租赁给被告经营茶座，租期为五年。合同约定：租期内第一、二年年租金为5万元，从第三年起，租金按10%递增，合同签订之日交纳第一年租金，从第二年度起，每年租金在上年度租金到期前一个月交纳。合同还约定：如不按期交纳租金或擅自改变合同规定将租赁的财产转租他人使用，甲方可以解除合同；任何一方违反合同，给对方造成经济损失，违约方除赔偿等额损失外，并按照当年租金的20%向对方支付违约金。因合同签订时他人承租的一楼楼梯间的彩票销售点尚未收回需耗费耗时，二楼装修亦延误开张营业，2014年1月10日，原、被告商定并签订补充协议，将租期届满期限无偿顺延90天，租赁届满期由2018年11月20日延长至2019年2月18日。被告租赁该房屋后，自己并未实际经营，而是转由张卓毅、皮远巧等经营茶座，2014年7月8日，皮远巧未经原、被告认可，即将承租范围内的一楼楼梯间通道以每年2万元的价格转租给第三人经营理发店。在茶座经营期间，以被告名义交纳了2014至2016年合同对应日的租金，2015年春节后实际经营人张卓毅因病去世，茶座歇业，后张卓毅之母皮远巧欲重启茶座，也因故放弃。被告得知茶座停业后，于2017年4月与原告协商退租事宜，经商谈后，被告将租赁房屋其中一把一楼大门钥匙交给原告方，并于2017年5月1日以被告董卫华和经营人皮远巧的名义向原告出具了《承诺书》，后原告欲重新招租，碍于被告方经营期间的物品未迁出，导致招租受阻，原告因此而诉至本院。
另查明，第三人至今仍继续在从被告方转租的棉花大楼一楼楼梯间通道内营业，2017年至2018年合同对应日的租金尚未交纳。
本院认为，原、被告间签订的《财产租赁合同》系有效合同，双方均应遵守。被告方在合同履行期间出现意外情况导致合同不能继续履行，虽情有可原，但不能因此而免除全部责任；被告方擅自向第三人转租原告的财产（门面）违反了《资产租赁合同》第八条的约定，该转租协议无效；2017年4、5月间，被告向原告交出租房钥匙一把和承诺书，原告实际已收取，该承诺书虽没有使用“解除合同”或退组的词汇，但合同解除的意思清晰，原告也采取了招租行为，应推定租赁合同自2017年5月1日解除，租金应计算至该日期截止；《补充协议》约定的补偿期90日不应因合同的解除而废止，而应抵减被告3个月的租金；被告方已向第三人收取的解除合同后租金属不当得利，应当将收取的租金返还给权利人原告。据此计算，被告应补交自2016年11月20日至2017年4月共5个月租金，扣除补偿期3个月，实际应补交2个月租金10833.33元（60500元÷12×2）；被告应返还原告自2017年5月至2017年7月的不当得利5000元（20000÷12×3）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认嘉鱼县供销合作社联合社与董卫华于2013年11月20日签订的《资产租赁合同》自2017年5月1日解除。
二、第三人尹辉与皮远巧于2014年7月8日签订的《店面租赁协议》无效，自始不具法律效力。
三、董卫华、尹辉须在本判决生效之日起五日内将合同约定的租赁房屋腾空并交付给嘉鱼县供销合作社。
四、由被告董卫华向原告补交2个月租金10833.33元，向原告返还因收取第三人租金（合同确认解除后）取得的不当得利款5000元。限于本判决生效后十日内履行。
原、被告间的《资产租赁合同》确认无效后，第三人继续占用原告一楼楼道门面期间，自2017年8月至迁出之日的租金比照第三人与被告方签订的《店面租赁协议》的标准计算由第三人向原告交纳。
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1615元，由原告嘉鱼县供销合作社联合社负担800元，被告董卫华负担815元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户银行：中国农业银行咸宁市金穗支行；账号：17×××50。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 秦成奎
二〇一七年十一月二日
书记员 蔡卫国
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民法通则》
第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。