广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南市民一终字第384号
上诉人（原审被告）：高州市港兴实业有限公司。
法定代表人：梁仲荣。
委托代理人：庞才友。
委托代理人：杨通奎。
被上诉人（原审原告）：广西大学。
法定代表人：赵艳林。
委托代理人：韦志中。
委托代理人：张元强。
上诉人高州市港兴实业有限公司（以下简称港兴公司）因与被上诉人广西大学租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院（2011）兴民一初字第624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月31日受理后，依法组成合议庭，并于2014年4月29日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人港兴公司的委托代理人庞才友、杨通奎，被上诉人广西大学的委托代理人韦志中、张元强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2007年2月13日，广西大学（甲方）与港兴公司（乙方）签订了一份《租赁合同》，合同约定：广西大学将座落在南宁市邕武路16号广西大学林学院校区出租物整体出租给港兴公司使用；出租物的租期为二十年，即自2007年2月13日起至2027年2月13日止；该出租物租金自甲方交付给乙方之日起开始计算，甲方同意给乙方两个月维修期，免收维修期租金；第一年租金为人民币4050000元，以后每满五年在上一年度年租金的基础上增加百分之五；租赁期间，如广西壮族自治区人民政府公布的物价指数比上一年度上涨超过3.75％时，本年度及以后每年的年租金相应予以增加；增加部分的租金，由乙方在该年度6月1日前十日内向甲方一次性付清；租金支付为先交租，后使用；租金支付除第一年度租金另有约定外，以后每一年度的租金分两期支付，每期的租金额为六个月的租金额，乙方应当在上一年度的12月21日前支付下一年度第一期六个月的租金，在当年度6月21日前付第二期租金（即余下的六个月租金）；非经甲方书面同意，乙方迟延支付租金的，自逾期之日起每日按每半年应交付租金总额的5‰向甲方支付违约金，但违约金累计不超过一年的租金；乙方逾期三个月不交足租金的，甲方有权解除本合同，乙方所交纳的经营保证金也不予退还；甲方解除本合同后，乙方还应当另外赔偿甲方六个月的租金损失；为有效监督乙方的经营行为，乙方向甲方交纳经营保证金500000元；乙方在经营期间如有违反本合同约定的，除应按照合同规定承担责任外，乙方所交纳的经营保证金归甲方所有；本出租物于2007年5月30日前甲方向乙方交付；出租物交付时，由甲乙双方验收，如有异议，应在三日内提出，并根据实际情况顺延交付期限；甲方未能按合同约定的期限向乙方交付出租物的，自逾期之日起每日按每半年交付租金总额的5‰向乙方支付违约金，但该项违约金累计最多不得超过一年的房屋租金；乙方承租甲方的出租物后，仅限用于教育办学和直接为教育办学服务的其他服务项目；租赁期间，如乙方与第三方合作办学的，乙方须征得甲方同意；由于乙方原因中止承租合同时，乙方投资新建的房屋和附属设施、设备无偿归甲方所有；租赁期间届满或者依照本合同规定终止租赁合同的，乙方应当在三十日内向甲方交还出租物；乙方向甲方交还的出租物应当保持房屋及其配套设备、设施处于正常状态，不得存在影响房屋及占用场地作为教学正常使用；乙方应当按照《广西大学林学校区房屋、设备、设施清单》所列的全部有关设备、设施移交给甲方；甲乙双方任何一方未履行本合同约定的任何一项条款均被视为违约；任何一方在收到对方的具体说明违约情况的书面通知后，应在五个工作日内对此确认或提出书面异议或补充说明，如在五个工作日内不予书面回答，则视为其接受书面通知所述内容；双方应对通知所述内容进行协商，协商不成的，按本合同争议条款解决等。此外，合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，港兴公司按约定交付了2007年第一期六个月的租金2025000元，并按约定交付保证金500000元；此后又按约定交付了2007年第二期和2008年全年的租金，合计交纳了租金6075000元。关于当事人争议的出租物移交情况，广西大学于2007年4月30日移交82套教工宿舍。由于广西大学与港兴公司在2007年4月30日交付出租物时，约定有暂未搬迁户房屋和不能搬迁户房屋，双方为此又于2007年10月l7日签订了《林学校区移交清单的说明》作为补充协议。该补充协议约定：区域内现有房屋共有建筑面积47989.77m²；，其中4299.2m²；为单砖石棉瓦类简易平房和杂物房不计入移交面积，实际要移交面积为43690.57m²；。甲方林学校区的教工宿舍共计205套。其中，2-2栋102房已成危房和5l套住房暂不在出租物范围内，如果搬回学校则移交给承接方使用；另71套住房延至2008年7月30日前尽可能搬迁，在桩号l0053-l0054号间的外来户搭建3间简易房，由广西大学负责清理等。此后，广西大学在2008年4月21日向港兴公司移交了l8套教工宿舍（其中1-1栋4户、1-2栋4户、l-3栋3户、1-4栋1户、1-6栋1户、l-8栋4户），在2008年7月28日移交了36套教工宿舍（其中1-1栋7户、1-2栋8户、1-3栋4户、1-4栋3户、1-6栋8户、2-3栋1户、2-5栋1户、2-6栋2户、2-7栋2户），在2009年1月15日移交18套教工宿舍（其中1-2栋1户、1-3栋2户、1-4栋2户、1-6栋6户、1-7栋1户、2-5栋3户、2-6栋1户、2-7栋2户）。以上广西大学向港兴公司共移交了154套教工宿舍，其中包括部分上述51套里暂不在出租物范围内，如果搬回学校则移交给承接方使用的宿舍。而上述约定的71套住房中尚有28套（其中1-1栋4户、1-2栋2户、1-3栋6户、1-4栋1户、1-6栋2户、1-7栋2户、1-8栋2户、2-4栋1户、2-5栋1户、2-7栋7户），至今没有移交。广西大学、港兴公司在本案中均认可双方于2009年1月15日之后未再另行交接教工宿舍。
2007年5月28日，港兴公司向广西大学出具一份申请报告，认为未能移交的职工宿舍数量较多，迟延移交的时间长达一年，给其各项工作带来一定影响和造成一定经济损失，请求广西大学将仍留置在林学校区的打算转让给其的有关教学设备、学生宿舍物品无偿赠予给其等。这些物品，由双方在2007年4月30日清点，后广西大学陆续拆迁、搬走，于2008年3月17日，将上述物品搬迁完毕。2008年3月12日，广西大学发函给港兴公司，主张根据《租赁合同》第三条第3项的约定以及2008年广西壮族自治区政府通过《广西日报》公布的2007年物价指数为6.1％，港兴公司应当向广西大学支付2008年增加的租金95175元。同日，港兴公司复函广西大学，认为广西大学单方提出增加租金依据不足，要求其出示自治区人民政府关于公布物价指数的相关证明文件，经双方核准签字后才能执行等。2008年12月9日，广西大学复函主张自治区人民政府相关部门答复，按国家信息公开有关规定，人民政府公开发布的信息即是证明，不另行出示文件。港兴公司则认为广西大学没有提供自治区政府相关部门的答复函件，不能提供有关物价指数的确切数据，不存在要支付增加租金的义务。2008年12月12日，港兴公司发函给广西大学，认为其违约，要求将出租物的租金延至2009年2月13日起计算。广西大学于2008年12月17日复函否认存在违约行为，不同意延期计算租金。2008年12月22日，港兴公司又发函给广西大学，载明其认为广西大学违约的具体行为，并提出处理意见，即将港兴公司提前交纳广西大学尚未交付的部分出租物租金2323889.5l元滚动到2008年12月21日后作为港兴公司已交纳的租金。广西大学收到港兴公司的书面通知后，没有在五个工作日内予以书面答复。此后在2008年l2月31日，广西大学的复函写明其组织双方于2008年12月30日对《租赁合同》、《林学校区移交清单的说明》及相关文件进行进一步的解读和审查，并同意双方之间的分歧提交法律裁决，裁决前双方应按《租赁合同》及相关文件的约定执行等。
另查明：广西大学林学校区移交建筑面积统计表写明：教工宿舍1-1栋建筑面积为1372.04m²；；1-2栋为1569.92m²；；1-3栋为1759.68m²；；1-4栋为1418.04m²；；1-6栋为2046.1m²；；1-7栋为1304.43m²；；1-8栋为1186.8m²；；2-1栋为104m²；；2-2栋为331.85m²；；2-3栋为284.85m²；；2-4栋为764.36m²；；2-5栋为745.48m²；；2-6栋为753.52m²；；2-7栋为2020m²；。另根据2007年4月30日林学校区教工宿舍移交表、林学校区教工宿舍暂未搬迁住户表和林学校区教工宿舍不能搬迁住户表，上述教工宿舍各栋移交、暂未搬迁、不能搬迁住户户数为：1-1栋为24户；1-2栋为24户；1-3栋为24户；1-4栋为26户；1-6栋为30户；1-7栋为14户；1-8栋为12户；2-1栋为1户；2-2栋为1户；2-3栋为2户；2-4栋为8户；2-5栋为8户；2-6栋为8户；2-7栋为24户。此外据广西大学林学校区移交建筑面积统计表，各栋学生宿舍、各间教室、图书馆及两个食堂等建筑［表中第8（2092m²；）、9（2378m²；）、10（2346.2m²；）、11（1081m²；）、13（2094m²；）、14（2458m²；）、23（660m²；）、35（48m²；）、36（36m²；）、37（169.1m²；）、38（1078m²；）、39（136m²；）、41（2472m²；）、43（1853.2m²；）、44（381m²；）、46（1350m²；）、47（1658m²；）项］的面积为22290.5m²；。
2009年1月21日，港兴公司向南宁市中级人民法院起诉，请求判令：1、广西大学支付违约金2905875元（仅计算至2008年3月17日止，2008年3月l7日后的违约金另行起诉）；并判令广西大学退还港兴公司多付的租金2323889.5l元（其余已多交付的3251110.49元租金另行起诉），两项合计5229764.51元，抵作港兴公司应付的后续租金；2、广西大学在一个月内将租赁物全部移交完毕给港兴公司，租期和租金从移交完毕之日起计算；3、诉讼费用由广西大学负担。随后，广西大学提起反诉，请求法院判令：l、港兴公司支付因物价上涨2008年度增加的租金95175元；2、港兴公司支付2009年第一期六个月的租金2072587.5元；3、港兴公司支付违约金（自2008年l2月21日起至港兴公司付清拖欠的租金、违约金、租金损失赔偿之日止，每逾期一日按半年租金2072587.5元的5‰计算）；4、解除广西大学与港兴公司之间签订的《租赁合同》；5、港兴公司赔偿广西大学2009年六个月的租金损失2072587.5元；6、港兴公司所缴纳的经营保证金500000元归广西大学所有；7、港兴公司投资新建的房屋和附属设施、设备无偿归广西大学所有；8、港兴公司承担本案全部的诉讼费用。南宁市中级人民法院于2009年11月20日作出（2009）南市民一初字第13号民事判决书，判决：广西大学支付港兴公司违约金2905875元；广西大学退回港兴公司租金2191132.72元；港兴公司支付给广西大学2009年第一期六个月的租金1920850.15元；驳回港兴公司的其他诉讼请求；驳回广西大学的其他反诉请求。广西大学对该判决不服，上诉至广西壮族自治区高级人民法院，该院于2012年12月17日作出（2010）桂民一终字第30号民事判决书，判决：一、维持南宁市中级人民法院（2009）南市民一初字第13号民事判决第四项、第五项；二、变更南宁市中级人民法院（2009）南市民一初字第13号民事判决第一项为“广西大学支付港兴公司违约金600000元”；三、变更南宁市中级人民法院（2009）南市民一初字第13号民事判决第二项为“广西大学退回港兴公司租金733816.34元”；四、变更南宁市中级人民法院（2009）南市民一初字第l3号民事判决第三项为“港兴公司应支付给广西大学2009年第一期六个月租金1960623.91元及利息（利息计算：按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准，从2008年12月22日起计算至本判决确定的给付之日止）”。广西大学主张港兴公司至今未向其交纳租金，遂于2011年4月21日向法院起诉，请求法院依法判令：1、港兴公司支付2009年（下半年）第二期六个月的租金2025000元，并支付本期违约金2025000元；2、港兴公司支付2010年（上半年）第一期六个月租金2025000元，并支付本期违约金2025000元；3、港兴公司支付2010年（下半年）第二期六个月租金2025000元，并支付截止到2011年3月31日的违约金2025000元；4、港兴公司支付2011年（上半年）第一期六个月租金2025000元，并支付违约金2025000元；5、港兴公司支付2011年（下半年）第二期六个月租金2025000元，并支付违约金2025000元；6、港兴公司支付2012年（上半年）第一期六个月租金2025000元，并支付违约金2025000元；7、港兴公司支付2012年（下半年）第二期六个月租金2025000元，并支付违约金2025000元；8、港兴公司支付2013年（上半年）第一期六个月租金2025000万元，并支付违约金2025000元；9、港兴公司支付本案审理期间直至本案终审审结并执行清结时所拖欠的租金，并支付相应的违约金；10、解除租赁合同，并判令港兴公司赔偿广西大学六个月租金损失2055000元，港兴公司原缴纳的500000元保证金归广西大学所有，港兴公司在林学校区投资新建的房屋和附属设施、设备无偿归广西大学所有；11、港兴公司承担本案全部的诉讼费用。诉讼中，广西大学表示其解除合同的诉请中包含了要求港兴公司腾空并返还租赁场地的内容在内。
诉讼过程中，港兴公司反诉要求解除合同并要求广西大学支付违约金、退还租金、押金及投入建设费、赔偿损失。庭审过程中，广西大学当庭同意与港兴公司解除租赁合同。2013年9月4日，港兴公司向法院提交撤回反诉申请书，撤回反诉。法院于当天作出民事裁定书，准许港兴公司撤回其反诉请求。
一审法院经审理认为：广西大学、港兴公司于2007年2月13日签订的《租赁合同》以及2007年10月17日签订的《林学校区移交清单的说明》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，也没有损害社会公共利益，应认定为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。一方或双方当事人不按照合同约定履行义务或有其他违约行为，给对方造成损失的，应依法承担违约责任。
关于本案合同应否解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。”广西大学诉请要求解除其与港兴公司签订的租赁合同，港兴公司反诉亦要求解除合同且在庭审中亦对此予以同意，因此在本案开庭审理之日，双方当事人对合同解除事宜达成一致意见，故认定广西大学、港兴公司于2007年2月13日签订的《租赁合同》以及2007年10月l7日签订的《林学校区移交清单的说明》于2013年7月4日解除。合同解除后，港兴公司应当及时腾空南宁市邕武路16号广西大学林学院校区出租物并将其返还给广西大学，出租物以《租赁合同》和《林学校区移交清单的说明》中载明的地界、房屋、设施、设备为准。
关于广西大学主张港兴公司支付2009年下半年至本案终审审结并执行清洁时止的租金问题，该主张实质上是包含了两个部分的内容，一是要求港兴公司支付合同解除前的租金，二是要求港兴公司支付合同解除后港兴公司逾期腾房所产生的占有使用费。港兴公司承租使用了广西大学的林学院校区，应当按照合同约定支付租金。由于《租赁合同》约定的每半年期租金2025000元是广西大学林学院校区整体出租的租金，而广西大学尚有28套教工宿舍至今没有移交给港兴公司，根据（2010）桂民一终字第30号民事判决书中所认定的这28套教工宿舍的半年期租金为61160.80元，可以计算得出每半年一期（六个月）的租金为1963839.20元（2025000元-61160.80元），故截止至合同解除之日即2013年7月4日，港兴公司应支付广西大学的租金计算为：1963839.20元／半年×8期（2009年7月1日至2013年6月30日）＋（1963839.20元／半年×2÷365天）×4天（2013年7月1日至2013年7月4日）=15753756.65元。至于合同解除后，港兴公司理应依照合同中“租赁期间届满或者依照本合同规定终止租赁合同的，乙方应当在三十日内向甲方交还出租物”的约定在三十日内将出租物返还给广西大学，该三十日是给予港兴公司搬离租赁场地的合理期间，但港兴公司至今未予返还，故港兴公司应从2013年8月4日起参照前述租金标准（1963839.20元／半年）向广西大学支付占有使用费，计算至港兴公司将南宁市邕武路16号广西大学林学院校区出租物返还给广西大学之日止。至于港兴公司辩称由于广西大学提出解除合同导致其不能使用租赁场地进行办学，其不交租金的行为不构成违约的问题，因解除合同系合同当事人的一项权利，广西大学作为出租人在港兴公司不按时交纳租金的情形下提出解除合同的要求，系其行使合同权利的一种行为，该行为不属于违约行为；至于港兴公司作为承租人，其主要合同义务就是交纳租金，在合同履行过程中，如港兴公司不同意广西大学提出的解除合同的要求，可以采取协商、诉讼等多种途径解决，但港兴公司以拒绝交纳租金的行为作为对出租人的抗辩，且该行为延续至今，已经超过了其行使抗辩权的合理范围，故港兴公司提出的抗辩理由不成立，不予支持。
关于广西大学主张港兴公司支付从2009年下半年起至本案判决生效并执行清结时止的违约金、赔偿六个月租金损失2055000元，以及港兴公司所缴纳的500000元保证金归广西大学所有这三项诉请，均系要求港兴公司承担违约责任的一种形式，目的在于对违约方违反合同诚信原则予惩罚以及对守约方预期损失予弥补，在性质上均属于违约金。由于合同中关于延迟支付租金的约定条款是“非经甲方书面同意，乙方迟延支付租金的，自逾期之日起每日按每半年应交付租金总额的5‰向甲方支付违约金，但违约金累计不超过一年的租金”，从这一条款的字面表述可知，该约定解释为以下内容较为合适，即港兴公司延迟支付租金不论多久所应支付的违约金累计不超过一年的租金总额4050000元，且港兴公司在庭审中明确表示认为该约定属于正常水平、违约金数额未过高。因此，结合合同约定以及港兴公司的意见，港兴公司不按照合同约定迟延支付租金，其应支付给广西大学违约金4050000元。基于上述理由，广西大学诉请港兴公司赔偿六个月租金损失2055000元以及港兴公司所缴纳的500000元保证金归广西大学所有的主张，不予支持。
关于广西大学主张港兴公司投资新建的房屋和附属设施、设备无偿归广西大学所有的问题。如前所述，港兴公司从2009年下半年至今未向广西大学交纳租金，尽管广西大学、港兴公司之间的合同纠纷处于诉讼过程中，但在广西大学已将大部分租赁物交付给港兴公司占有使用的情形下，港兴公司以此为由拒绝支付全部租金已超出了其拥有的抗辩权行使范围，也违背了诚实信用原则，应认定其构成根本违约。广西大学、港兴公司签订的租赁合同中约定“由于乙方原因中止承租合同时，乙方投资新建的房屋和附属设施、设备无偿归甲方所有”，虽然合同中使用了“中止”的字样，但根据合同该条款的整体内容并结合合同其他条款约定来看，该“中止”显然应作“终止”或“解除”合同之意，而且，如果仅片面的针对“中止”两字将其理解为“暂时停止”合同履行的话，就产生“乙方投资新建的房屋和附属设施、设备归甲方所有”的后果不符合常理，也不符合公平原则。因此，根据合同这一条款的约定，本案租赁合同虽然系在双方协议一致的情形下解除的，但在合同履行过程中，港兴公司长期迟延交纳租金的行为构成根本违约，且港兴公司在法院的释明下不申请对其投资新建的房屋和附属设施、设备的现值进行评估，现广西大学诉请该些房屋和附属设施、设备无偿归广西大学所有，符合合同约定，予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十七条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、广西大学与港兴公司于2007年2月13日签订的《租赁合同》以及2007年10月17日签订的《林学校区移交清单的说明》于2013年7月4日解除，港兴公司腾空南宁市邕武路16号广西大学林学院校区出租物并将其返还给广西大学（出租物以《租赁合同》和《林学校区移交清单的说明》中载明的地界、房屋、设施、设备为准）；二、港兴公司支付广西大学2009年7月1日至2013年7月4日的租金15753756.65元；三、港兴公司支付广西大学占有使用费（占有使用费计算：从2013年8月4日起计至港兴公司将南宁市邕武路16号广西大学林学院校区出租物返还给广西大学之日止，按1963839.20元／半年计）；四、港兴公司支付广西大学违约金4050000元；五、港兴公司在南宁市邕武路16号广西大学林学院校区内投资新建的房屋和附属设施、设备归广西大学所有；六、驳回广西大学的其他诉讼请求。案件受理费216425元，由广西大学负担75802元，港兴公司负担140623元。
上诉人港兴公司不服一审判决上诉称：一、一审判决解除上诉人与被上诉人于2007年2月13日签订的《租赁合同》和2007年10月17日签订的《林学校区移交清单的说明》无事实和法律依据，属错误判决。1．区高院的生效判决书已认定广西大学解除合同无法律依据。2．一审以被上诉人起诉提出解除合同，上诉人在反诉和庭审时曾同意解除合同为由，认定双方已就合同解除事宜达成一致意见，毫无法律依据。被上诉人在起诉的诉讼请求中提出要求解除合同，上诉人在答辩中已明确表示被上诉人提出解除合同无法律依据，明确表示要求被上诉人继续履行合同，并按区高院判决移交租赁物和协助上诉人办学。而在上诉人的反诉请求中，虽然也要求解除合同，但是，那是与其他诉讼请求即要求退还租金、押金及投入的建设费、赔偿损失等一起提出的，在被上诉人满足其他反诉请求的情况下，上诉人可以解除合同。在庭审过程中，被上诉人对解除合同没有异议，但是对其他反诉请求却完全不同意。在此情况下，上诉人撤回了反诉请求，即不同意解除合同，明确表示按答辩意见要求被上诉人继续履行合同。显然，即便上诉人在庭审中说过同意解除合同，在上诉人已撤回反诉、明确表示不同意解除合同的情况下，也不应以此为由认定上诉人已同意解除合同。二、被上诉人违约事实确凿，应承担违约责任。l、被上诉人未按《租赁合同》约定交付租赁物，已构成违约。被上诉人没有在2007年5月30日前交付清租赁物，直至现在，尚有26户教工宿舍没有交付给上诉人使用，被上诉人的违约事实，已经区高院（2010）桂民一终字第30号民事判决书认定确认。2、被上诉人未协助上诉人申报办学事宜，实属违约行为。上诉人承租该出租物后，为充分利用场地，扩大办学规模，2009年上诉人拟在原来已经举办南宁市东盟电子职业技术学校的基础上，又再举办一所以高中学历教育为主的“南宁市美澳高级中学”。有关办学手续已经进入报批程序，需被上诉人出具“办公住所证明”，被上诉人不予出具，并百般阻挠审批致使项目无法实施。上诉人承租出租物的目的就是为了教育办学使用，被上诉人对上诉人的办学要求不予同意和支持，实际就是限制上诉人对出租物的使用，显属违约行为。3、被上诉人在诉讼期提出解除合同，导致上诉人在诉讼期间无法继续办学，造成重大经济损失。综上，一审判决既无法律依据，也与区高院生效判决相冲突，实属错误判决。请求撤销一审判决的第一、二、三、四、五项，维持第六项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，并判令被上诉人按区高院（2010）桂民一终字第30号民事判决书履行合同，移交租赁物，承担不按期移交租赁物和不协助上诉人办学的违约责任。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人广西大学答辩称：一、一审判决解除双方的租赁合同属认定事实清楚，适用法律正确。1、区高院（2010）桂民一终字第30号民事判决是针对2009年第一期租金纠纷所做的判决，与本案无关。本案是被上诉人在2011年4月针对上诉人自2009年6月21日以来至今没有支付租金的违约事实所提起诉讼。上诉人以区高院的判决、以2009年第一期租金是否应当支付的问题来主张不应当解除《租赁合同》，显然没有事实和法律依据。2、上诉人长期恶意拖欠租金已经构成根本违约，无论上诉人是否主张或者同意，都应当解除《租赁合同》。因此，被上诉人根据我国合同法的规定单方面解除合同，根本不需要上诉人主张或者同意，更何况在本案中，上诉人在2013年4月27日的反诉状及庭审中均明确表示请求和同意解除合同。二、上诉人违约事实清楚，应当承担违约责任。如前所述，上诉人长期恶意拖欠租金已构成根本违约，应当依照《租赁合同》的规定承担违约责任。一审对上诉人违约事实和违约责任的认定有充分的事实和法律依据。三、上诉人提出被上诉人违约的抗辩属于恶意抗辩，没有事实和法律依据。1、上诉人以26户教工宿舍没有交付认定被上诉人违约，没有事实和法律依据。首先，根据租赁合同第六条第四项的规定，被上诉人应当移交的教工宿舍为153套，在合同履行中，被上诉人实际移交的教工宿舍为154套，上诉人分别予以签字确认，也没有按照合同的约定在三日内提出任何异议。其次，在移交的时间方面，如果上诉人认为被上诉人存在违约，其应当举证证明被上诉人哪一套教工宿舍搬迁后未移交，才能认定被上诉人违约。最后，关于26户教工宿舍，区高院已经做了判决。上诉人以此提出抗辩同样缺乏事实和法律依据。2、在协助上诉人申报办学事宜的问题上，被上诉人也不存在违约。《租赁合同》并没有规定被上诉人负有出具办公场地证明的义务，《租赁合同》本身就是办公场所证明。四、解除租赁合同是合同和法律赋予被上诉人的权利，上诉人长期恶意拖欠租金，被上诉人不但有权解除合同，而且必须应当解除合同，否则必然会导致国有资产的严重流失和浪费。综上所述，上诉人违约的事实清楚，应当依照合同约定承担违约责任，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院依法予以驳回。
当事人争议的焦点是：一、涉案合同是继续履行还是解除？二、上诉人港兴公司是否存在违约行为？应否承担违约责任？三、被上诉人广西大学的诉讼请求是否依法有据？
双方当事人除依据在一审提交的证据陈述诉辩主张外，均未提交新证据。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审认定的事实予以确认。
二审还查明：广西大学、港兴公司于2013年元月收到区高院（2010）桂民一终字第30号民事判决书后，广西大学于2013年2月1日向港兴公司发出《关于执行林学校区租赁纠纷案高院判决的函》，请求港兴公司向广西大学支付如下款项：一、港兴公司应当支付诉讼费15390元；二、港兴公司应当支付租金1960623.91元，广西大学应付给港兴公司的违约金及退回港兴公司租金两项合计1333816.34元，两者相抵后港兴公司应支付广西大学的租金为626807.57元；三、港兴公司应支付给广西大学逾期贷款利息为926871.09元。港兴公司于2014年2月5日向广西大学支付641197元。
本院认为：广西大学与港兴公司在平等、自愿的基础上签订的《租赁合同》、《林学校区移交清单的说明》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，也没有损害社会公共利益，一审认定合同合法有效正确，本院予以维持。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。
关于涉案合同是继续履行还是解除的问题。广西大学主张从2009年至今，港兴公司拖欠的租金每一期均已逾期超过三个月，根据涉案合同约定，其享有合同解除权。从查明的事实看，广西大学在2011年4月提起诉讼要求解除合同，即广西大学通过诉讼已向港兴公司发出解除合同的通知，港兴公司于2013年4月反诉要求解除合同。由此可见，双方对解除涉案租赁关系已达成合意。尽管港兴公司后因故撤回反诉，但从合同行为上讲，双方达成解除合同的合意不因港兴公司撤诉而予以解除。故一审认定双方签订的《租赁合同》、《林学校区移交清单的说明》于2013年7月4日解除并无不当，本院予以维持。合同解除后，港兴公司应当及时腾空标的物并将其返还给广西大学。
关于港兴公司是否存在违约行为、应否承担违约责任的问题。广西大学、港兴公司于2013年元月收到区高院生效判决后，港兴公司已知道如何履行合同交租义务，但至今为止，港兴公司既未向广西大学补交2013年之前的租金，也未交纳2013年之后的租金，上述每期应交租金期限均已超过三个月，港兴公司的行为已构成违约，依法应承担违约责任。广西大学主张港兴公司支付从2009年下半年起至本案判决生效并执行清结时止的违约金、赔偿六个月租金损失、港兴公司所缴纳的保证金归广西大学所有，因上述三项诉请，在性质上均属于违约金，根据涉案合同第四条约定，港兴公司延迟支付租金应支付的违约金累计不超过一年的租金总额4050000元，港兴公司在一审庭审中亦明确表示该约定的违约金数额未过高。故一审据此判定港兴公司向广西大学支付4050000元违约金、驳回广西大学另二项诉请并无不当，本院予以维持。
关于港兴公司应如何支付租金的问题。港兴公司作为承租人，应当按照合同约定向出租人支付租金。因广西大学尚有28套教工宿舍至今没有移交给港兴公司，根据生效的（2010）桂民一终字第30号民事判决书，一审认定每一期的租金为1963839.20元（2025000元-61160.80元），截止至合同解除之日，港兴公司应支付广西大学15753756.65元租金并无不当。根据涉案合同房屋之交还约定条款，终止租赁合同后，港兴公司有三十日搬离租赁场地的合理期间，故一审从2013年8月4日起参照前述租金标准（1963839.20元／半年），判令港兴公司向广西大学支付占有标的物使用费，计算至港兴公司将涉案出租物返还给广西大学之日止并无不当，本院予以维持。
关于广西大学主张港兴公司投资新建的房屋和附属设施、设备无偿归广西大学所有的问题。根据涉案合同约定，由于港兴公司的原因导致合同终止的，港兴公司投资新建的房屋和附属设施、设备无偿归广西大学所有。前述已论，在广西大学已将大部分租赁物交付港兴公司占有使用、港兴公司已收到区高院生效判决书的情况下，港兴公司仍拒绝支付租金，超出了其拥有的抗辩权行使范围，构成新的违约事实。故一审认定由于港兴公司违约导致合同终止理由成立。广西大学的诉请符合合同约定，一审予以支持并无不当，本院予以维持。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费216425元，由上诉人港兴公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 农虹菲
代理审判员 陈 杨
代理审判员 吴 宁
二〇一四年七月三十日
书 记 员 骆春利
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。