南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秦商初字第1761号
原告南京银行股份有限公司新街口支行，住所地南京市王府大街4号。
代表人黄咏花。
委托代理人金鑫，男。
委托代理人杨蓓蓓，女。
被告郭明，男，汉族，1986年6月12日生。
被告江苏保利宁祥房地产开发有限公司，住所地南京市栖霞区西岗街道摄山星城尤山路1号122室。
法定代表人胡在新，总经理。
委托代理人夏磊，江苏致邦律师事务所律师。
委托代理人刘熠倩，江苏致邦律师事务所律师。
原告南京银行股份有限公司新街口支行（以下简称南京银行新街口支行）与被告郭明、江苏保利宁祥房地产开发有限公司（以下简称保利宁祥公司）借款合同纠纷一案，原告南京银行新街口支行于2014年9月25日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序，于2014年11月10日公开开庭进行了审理。原告南京银行新街口支行的委托代理人金鑫、杨蓓蓓，被告保利宁祥公司的委托代理人夏磊、刘熠倩到庭参加诉讼。被告郭明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告南京银行新街口支行诉称，2013年1月，被告郭明为购买住房向原告南京银行新街口支行申请贷款，原、被告因此签订《个人购房借款合同》一份，约定：被告郭明向原告南京银行新街口支行借款人民币1170000元，借款到期日为2043年1月6日，贷款利率为月利率4.63958‰，还款方式为按月等额本息还款。被告郭明、保利宁祥公司与原告南京银行新街口支行签订了《南京市房地产抵押合同》，约定：被告郭明将其购买的位于南京市栖霞区仙林湖以北1号罗兰香谷花园xx幢x单元xxxx室的房屋抵押给原告南京银行新街口支行，作为前述《个人购房借款合同》项下债务履行的担保，被告保利宁祥公司为被告郭明的上述债务承担连带保证责任，担保期间自合同生效之日起至原告南京银行新街口支行领取前述抵押房产的房屋他项权证证书之日止。合同签订后，原告南京银行新街口支行按约发放了贷款，但被告郭明并未按约还款，已构成违约。原告南京银行新街口支行催收未果，故诉至法院，请求依法判令：1、被告郭明偿还原告南京银行新街口支行贷款本金1142177.59元及利息、罚息、复利（自2014年11月11日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利按《个人购房借款合同》约定的利率标准计算）；2、确认原告南京银行新街口支行对被告郭明用于抵押的位于南京市栖霞区仙林湖以北1号罗兰香谷花园x幢x单元xxxx室房产享有优先受偿权；3、被告保利宁祥公司对被告郭明的上述债务承担连带还款责任；4、被告郭明、保利宁祥公司承担本案诉讼费用。
被告郭明未作答辩，亦未向法庭提交证据。
被告保利宁祥公司辩称：1、案涉房屋已经实际交付且已经符合办理产权证书的条件，被告保利宁祥公司已经将办理权属证书的资料准备齐全，因被告郭明未依法履行办理产权登记的义务，导致被告保利宁祥公司保证义务一直存在，根据《中华人民共和国合同法》的规定，被告郭明怠于履行其义务，应视为被告保利宁祥公司的保证责任已经解除；2、根据抵押合同约定，办理抵押登记的义务方是被告郭明，原告南京银行新街口支行亦有配合的义务，并未约定作为开发商的被告保利宁祥公司的责任，因此，被告保利宁祥公司在抵押登记上并无任何过错或违约行为；3、本案抵押物已经办理了抵押登记，抵押效力应当得到法庭支持；4、如法院判定被告保利宁祥公司承担保证责任，请求法庭明确被告保利宁祥公司依法享有追偿权。
经审理查明，2013年1月，被告郭明为购买房产向原告南京银行新街口支行申请贷款，原告南京银行新街口支行（贷款人、抵押权人、甲方）与被告郭明（借款人、抵押人、乙方）、保利宁祥公司（保证人、丙方）因此签订《个人购房借款合同》（编号：C01050113010900019，以下简称借款合同），约定：被告郭明向原告南京银行新街口支行借款1170000元用于购买位于南京市栖霞区仙林湖以北1号罗兰香谷花园xx幢x单元xxxx室的房产；借款期间自2013年1月7日起至2043年1月6日止，实际借款期间以借款借据为准，借款借据为本合同的有效组成部分，与本合同具有同等法律效力；借款利率为月利率，执行浮动利率，在签订当日基准利率（指中国人民银行公布施行的同档次借款利率）水平上下调15%；在借款期间内，如遇中国人民银行调整基准利率，则在公布的次年第一日按新的基准利率和本款约定的上浮或下调幅度相应调整浮动利率；本合同项下借款逾期的罚息利率为在本合同约定的借款利率水平上加收50%；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；借款采用等额本息还款方式归还借款本息，按月还款；丙方自愿为甲方向乙方发放的借款提供连带责任保证担保；丙方保证担保的范围为本合同项下借款本金及利息（包括复利和罚息，下同）、违约金、损害赔偿金以及甲方实现债权的有关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、律师代理费、公证费、评估费、拍卖费等，下同）；丙方确认并接受，当乙方未按本合同履行其义务时，无论甲方对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于物权担保），甲方均有权先要求丙方在其保证范围内承担保证责任，而无须先要求其他担保人履行担保责任；保证期间为本合同生效之日起至办妥本合同项下借款所购房产抵押登记将他项权证交甲方执管之日止；乙方自愿以本合同第三条所列房产为其借款提供抵押担保，并与甲方签订相应的抵押合同；乙方应于本合同签订之日起三十三个工作日内积极协助甲方持本合同、抵押合同以及有关材料到相应登记机关办妥相应抵押登记手续，乙方取得房产权属证书后五日内，应积极协助甲方办妥相应抵押登记手续并领取他项权证；乙方未按本合同约定足额偿还借款本息，甲方有权提前收回本合同项下已形成的借款债权，并有权直接从乙方在甲方开立的任何账户（包括但不限于活期存款账户、定期存款账户、国债账户等）中扣收款项以清偿借款本息，或要求丙方相应提前履行保证担保责任，或依法处分抵押物；乙方不履行或怠于履行本合同，即构成违约，甲方有权提前收回借款并按照本合同约定计收罚息和复利，要求乙方承担违约责任，并赔偿甲方因此而遭受的任何损失和产生的任何费用和开支（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、鉴定费、财产保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等）。
2013年1月7日，被告郭明（抵押人、借款人）、保利宁祥公司（担保人、开发商）与原告南京银行新街口支行（贷款人、抵押权人）签订《南京房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》一份，约定：被告郭明将其向被告保利宁祥公司购买的位于南京市栖霞区仙林湖以北1号罗兰香谷花园xx幢x单元xxxx室房产抵押给原告南京银行新街口支行作为前述借款合同项下债务履行的担保；抵押担保的范围包括借款本金1170000元及其利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。2013年1月14日，上述抵押合同在南京市产权市场处办理了抵押预告登记，截至本案法庭辩论终结时止，原告南京银行新街口支行尚未取得抵押房屋的他项权证。
2013年1月15日，原告南京银行新街口支行按约向被告郭明发放贷款1170000元，被告郭明在借款借据上签名确认。借款借据载明：借款期限30年，到期日为2043年1月15日；借款月利率4.63958‰，还款方式为按月等额本息还款；被告郭明自2014年6月起未按约还款，连续逾期超过三个月。截至2014年11月10日，被告郭明尚欠原告南京银行新街口支行借款本金1142177.59元。
另查明，被告郭明所购位于“南京市栖霞区仙林湖以北1号罗兰香谷花园xx幢xxxx室”的房产，因地名变更，现地址为南京市栖霞区学森路xxx号xx幢x单元xxxx室。
以上事实，有原告南京银行新街口支行提交的《个人购房借款合同》、借款借据、《南京市房地产抵押合同》、南京银行个人贷款对账单及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。原告南京银行新街口支行与被告郭明、保利宁祥公司签订的《个人购房借款合同》、《南京市房地产抵押合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。原告南京银行新街口支行按约履行了发放贷款的义务，被告郭明亦应按约偿还贷款本息，被告郭明未按时足额归还借款本息，逾期超过三个月，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《个人购房借款合同》的约定，南京银行新街口支行有权提前收回借款并按照约定的罚息利率计收罚息和复利。原告南京银行新街口支行主张被告郭明偿还借款本金1142177.59元及利息、罚息、复利的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十七条规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。被告郭明以南京市栖霞区学森路xxx号xx幢x单元xxxx室房产为其与原告南京银行新街口支行的借款提供抵押担保，该房产尚处于在建状态，并未取得该房产的所有权。因此，原、被告签订《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》，并办理抵押权预告登记，在被告郭明未能依约履行偿还贷款本息义务的情况下，原告南京银行新街口支行有权处分被抵押的房产，优先清偿其贷款。故原告南京银行新街口支行主张对被告用于抵押的上述房产享有优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持。根据借款合同以及抵押合同的约定，被告保利宁祥公司对被告郭明在借款合同项下的债务承担连带保证责任，保证期间至原告南京银行新街口支行领取被告郭明购买的上述房产的他项权利（抵押权）证书之日止，本案中，因被告郭明至今仍未办理案涉房产的权属登记，造成原告南京银行新街口支行至今未取得房屋他项权证，仍在约定的保证担保期间，被告保利宁祥公司按约应承担连带保证责任。被告保利宁祥公司提出的案涉房产已经具备办理权属证书和他项权证的条件，因被告郭明怠于办理他项权证造成被告保利宁祥公司的保证期间被不当延长，应视为保证责任解除，以及被告保利宁祥公司对原告南京银行新街口支行未取得他项权证的事实不存在任何过错行为，不应承担保证责任的抗辩意见，无法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。被告保利宁祥公司在承担保证责任后，依法有权向被告郭明追偿。对被告保利宁祥公司提出的其在承担保证责任后有权向被告郭明追偿的辩解意见，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告郭明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告南京银行股份有限公司新街口支行偿还借款本金1142177.59元及利息、罚息、复利（自2014年11月11日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利，利息按中国人民银行规定的同期银行贷款基准利率的0.85倍计算，罚息、复利按中国人民银行规定的同期银行贷款基准利率的1.275倍计算）。
二、如被告郭明不履行上述第一项判决主文确定的债务，原告南京银行股份有限公司新街口支行有权依法处置被告郭明用于抵押的位于南京市栖霞区学森路xxx号xx幢x单元xxxx室的房产，并以折价或拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。
三、被告江苏保利宁祥房地产开发有限公司对上述第一项判决主文确定的被告郭明的债务承担连带还款责任。被告江苏保利宁祥房地产开发有限公司在承担保证责任后有权向被告郭明追偿。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15241元，财产保全费5000元，合计20241元，由被告郭明、江苏保利宁祥房地产开发有限公司负担（被告郭明、江苏保利宁祥房地产开发有限公司公司应负担的诉讼费用已由原告南京银行股份有限公司新街口支行向本院预交，被告郭明、江苏保利宁祥房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告南京银行股份有限公司新街口支行支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76）
审 判 长 陈学明
人民陪审员 刘福莲
人民陪审员 张春华
二〇一五年三月六日
见习书记员 孔凡燕