贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）筑民一终字第145号
上诉人（原审原告）向志远。
上诉人（原审原告）向志琼，务农。
上诉人（原审原告）向志芳，务农。
上诉人（原审原告）向志菊，务农。
上列四上诉人共同委托代理人王永华。
上列四上诉人共同委托代理人王琨涵。
被上诉人（原审被告）向志友，务农。
被上诉人（原审被告）罗明发（曾用名罗明华），务农。
委托代理人陈文元，贵州红枫律师事务所律师。
上诉人向志远、向志琼、向志芳、向志菊与被上诉人向志友、罗明发农村房屋买卖合同纠纷一案，贵州省清镇市人民法院于2013年11月13日作出（2013）清民初字第1323号民事判决，上诉人向志远、向志琼、向志芳、向志菊对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年1月3日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，向元明与王定珍系夫妻，两人先后生育长女向志芳、长子向志友、次女向志琼、次子向志远、三女向志菊。向元明与王定珍在婚姻关系存续期间共同修建了位于清镇市站街镇老胡村上组瓦房一栋三间，未办理有相关产权证照。1978年向元明因事故意外死亡。王定珍继续在该房屋内居住。2007年12月20日（农历冬月十一），王定珍与罗明发自愿达成房屋买卖口头协议，约定王定珍将位于清镇市站街镇老胡村上组寨子中间的房屋及其厕所、牛圈、院坝卖给罗明发，价款共计2200元。协议达成后，王定珍将该房交给罗明发管理使用，王定珍搬至向志友家居住。此后四原告经常探望王定珍，未对王定珍买卖房事宜提出反对意见。罗明发于2007年12月26日（农历冬月十七）、2008年6月18日、2009年6月22日分别支付200元，共计600元给王定珍。2010年王定珍因病死亡。2011年12月17日，向志友与罗明发补签了《房屋、地基及周边空地出让协议》，内容为“经双方自愿协商，老胡村老胡上组向志友将位于老胡寨老寨子中间的老房子、地基及周边空地转让给老胡村下组罗明华。一、四至界限：东抵寨子中大路（其中只是一条路），南抵郑春林、郑春海房屋，西抵郑春林、郑春海园子土，北抵罗明华房子前面的路。二、出让包含老房子、地基、院坝、原来老厕所、老牛圈所占位置、房屋右边的空地。出让方及付款情况：本协议所包含的房屋等共转让费贰仟贰佰元，于2011年12月17日一次性付清”。同日，罗明发将购房余款1600元支付给向志友。2013年涉案房屋被征拨，房屋总建筑面积为85.74平方米，置换房屋一套，面积107.63平方米，并补偿60911.92元，按全货币化方式补偿，应补偿219610.24元。因原告提出异议，涉案房屋征拨款至今未发放。另查明，向志芳结婚再该村一直居住至今，向志琼结婚到贵阳市观山湖区百花湖乡萝卜村下摆腊组居住，向元菊结婚到贵阳市乌当区红旗村上中寨组居住，向志远于2009年结婚，现居住在清镇市东风电厂宿舍。现四原告知道被告向志友将房屋出卖给被告罗明华后，认为侵犯其合法权益，起诉请求：一、判令两被告于2011年12月17日签订的《房屋、地基及周边空地出让协议》无效；二、判决原告享有位于清镇市站街镇老胡村上组瓦房房屋拆迁费共计175688.192元；三、诉讼费由被告负担。
原判认为，2007年12月王定珍与罗明发达成房屋买卖口头协议，约定王定珍将其与向元明的夫妻共同财产位于清镇市站街镇老胡村上组寨子中间的房屋及厕所、牛圈、院坝以2200元价款出卖给罗明发，并将该房屋交付给罗明发管理使用，此后四原告经常回家探望母亲王定珍，四原告从未向王定珍提出反对意见和对该房屋主张权利；在向志友与罗明发签订《房屋、地基及周边空地出让协议》时，四原告并未提出任何异议，可视为四原告对该房屋买卖行为的默许和效力的默认。王定珍作为该房产及附属设施的所有人，有权作出买卖的处分，罗明发作为善意第三人通过买卖取得该房及附属设施的管理使用权，并支付了对价，向志友与罗明发签订的《房屋、地基及周边空地出让协议》系对王定珍与罗明发口头买卖房屋协议的手续完善和买卖行为的追认，故罗明发与王定珍、向志友达成房屋买卖协议依法成立，受法律保护。对四原告诉请判令向志友与罗明发签订的《房屋、地基及周边空地出让协议》无效及享有该房屋拆迁费175688.192元的主张，因无事实与法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告向志远、向志琼、向志芳、向志菊的诉讼请求。案件受理费3814元，减半收取1907元，由原告向志远、向志琼、向志芳、向志菊负担。
宣判后，向志远、向志琼、向志芳、向志菊对该判决不服，向本院提起上诉称，本案争议房屋是因破旧而无法居住，王定珍便搬到向志友处居住，而四上诉人均外出打工，即使回家探望王定珍，也不能说明四上诉人知道房屋的情况，原判以四上诉人经常回家探望王定珍，就推定四上诉人知道其母亲王定珍出卖房屋给罗明发没有事实依据；根据《中华人民共和国继承法》的规定，该争议房屋是被继承财产，在上诉人的父亲向元明死后，该房屋就应由四上诉人与被上诉人向志友及王定珍共同继承，在王定珍去世后，该房屋应为四上诉人与被上诉人向志友的共同财产。被上诉人向志友在2011年12月17日未经四上诉人同意的前提下将本案争议的房屋（父母遗产）及附属设施以2200元的价格出售给被上诉人罗明发，系无权处分，侵犯四上诉人的合法权益，且出售价格显失公平。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人罗明发答辩称，王定珍将涉案房屋出卖并交付给答辩人管理、使用、收益是该房屋所在地周围的寨邻众所周知的，向志友与答辩人签订的协议，是对王定珍与答辩人之间就涉案房屋存在买卖的事实进行的完善和确认，而非向志友私自出卖，上诉人与王定珍系母子、母女关系又是同村组的成员且常来常往，原判认定上诉人知情是符合事实和正确的；本案涉案财产即使是王定珍与向元明的夫妻共同财产，但在向元明死亡后，王定珍享有大部分权利是毋庸置疑的，即使王定珍无权处分也并不导致买卖合同当然无效，因答辩人与王定珍之间并不存在恶意串通损害上诉人利益的情形；在答辩人购房时，涉案房屋破旧不堪，购买价格也不存在显失公平的问题，而显失公平也非导致合同无效的法定事由。答辩人与王定珍就涉案房屋的买卖行为是双方的真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，应受到法律保护，上诉人因涉案房屋遭拆迁价值暴涨主张买卖合同无效违反诚实信用原则，其主张不应当得到支持。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人向志友答辩请求依法判决。
二审查明的事实与原审查明的事实一致。本案事实，有当事人的陈述、证人证言、《房屋、地基及某并经质证，本院予以确认。
本院认为，在被上诉人向志友与罗明发签订的《房屋、地基及周边空地出让协议》中，虽然形式上载明对涉案房屋的出让人为向志友，买受人为罗明华（罗明发），但就该协议的性质而言，应当根据协议双方的真实意思予以认定，根据被上诉人向志友的陈述，签订该协议的原因是知道其母亲王定珍在世时已将涉案房屋出卖给罗明发，在王定珍去世后罗明发要其完善手续，故与罗明发签订该协议，其母亲王定珍在卖房的一年后告诉过自己将涉案房屋卖给罗明华的事实，罗明发也主张在签订该协议前，其就与王定珍达成以2200元的价款买卖涉案房屋的口头协议，并分三次已支付600元。从双方的陈述可知，双方签订该协议的目的是为完善王定珍与罗明发的口头买卖手续。而双方的陈述又可以从协议签订后的付款情况（即向志友虽出具给罗明华（罗明发）的收条载明“收到2200元”，但双方均认可是支付的余款1600元）、房屋的交付情况（即涉案房屋也从2007年后就一直交由被上诉人罗明发管理、使用收益）、证人作证情况（多位证人均称“听说过王定珍将涉案房屋出卖给罗明华”）中得以印证，因此，可以认定王定珍将涉案房屋曾以口头协议的形式出卖给罗明华的事实，签订该《房屋、地基及周边空地出让协议》时双方的真实意思实际上是对王定珍与罗明发就达成口头买卖协议的确认和履行，而本协议本身不具另行买卖房屋的意思表示，也不产生权利义务。就王定珍与罗明发之间的口头买卖协议是否有效的问题而言，本案交易房屋虽然涉及农村房屋买卖，但买受人罗明发同属房屋所在地集体经济组织成员，其买卖行为并不为法律所明令禁止；另外，即使王定珍出卖的涉案房产属于王定珍与上诉人等人的共同财产，但上诉人没有举证证明王定珍与罗明发之间买卖存在《》第“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”所规定的无效情形，而根据《》第第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，仍可以认定王定珍与罗明发之间就涉案房屋的口头买卖协议有效。因此，原判认定罗明发与王定珍之间就买卖涉案房产的协议有效并无不当，本院应予认定。被上诉人罗明发是基于有效的合同取得买卖标的物的管理、使用收益等权利，故涉案房产经征收后取得的补偿款也应当归属被上诉人罗明发所有。至于上诉人认为双方的买卖显失公平的理由，因显失公平并非合同无效的法定事由，至于该合同是否存在显失公平也应根据交易当时的标的物状况确定，对此上诉人也未举证，故本院不予认定。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，其诉讼主张本院不予支持。原判认定基本事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3814元，由上诉人向志远、向志琼、向志芳、向志菊共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 新
代理审判员 李泽梅
代理审判员 衷进全
二〇一四年三月十七日
书 记 员 龙 珑