贵州省贵阳市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0113民初3024号
原告：胡雪梅，女，1992年8月18日生，住所地贵州省贵阳市白云区。
委托诉讼代理人：卢延华，广西邦泰律师事务所律师，执业证号：14501200610767318。代理权限：特别代理。
委托诉讼代理人：朱竑俊，广西邦泰律师事务所律师，执业证号：14501201610900966。代理权限：特别代理。
被告：贵州金晟房地产开发有限公司，住所地贵阳市白云区云峰大道97号金泰大厦3层2号。
法定代表人：钱明礼，系该公司总经理。
委托诉讼代理人艾伦，贵州贵龙律师事务所律师，执业证号：15201199010736686。代理权限：特别代理。
原告胡雪梅诉被告贵州金晟房地产开发有限公司（以下简称金晟房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡雪梅及其委托诉讼代理人卢延华、朱竑俊，被告金晟房开公司的委托诉讼代理人艾伦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告胡雪梅向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间的《商铺买卖合同》；2.判令被告返还原告支付的全部购房款795800元及利息151202元（自2013年9月11日起按银行同类贷款利率计算至被告返还原告已付全部购房款止，现暂计至2016年11月1日）、维修基金7958元；3.判令被告支付原告违约金159160元（按双方约定收到房款总额的万分之一每日的标准计算，自2013年9月11日起暂计至2016年11月1日为883338元，原告主动调减为按收到房款总额的20%违约金为159160元）；4.判令被告承担原告已付购房款一倍的赔偿责任；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年9月11日，原告与被告达成以《承诺》为方式订立的商铺买卖合同，约定原告以795800元的价格购买被告开发建设的位于贵阳市××××号金晟·长山丽景新寓24栋2119号商铺。被告向原告出具了《承诺》约定：被告对原告已全额支付购房款的事实予以确认，承诺将尽快与原告订立书面的购房合同，并承诺“如出卖人收取买受人购房款无法签订购房合同的，出卖人按该商铺所收房款全额退还买受人，并自收到房款之日起按房款总额万分之十每日的违约金赔偿买受人”。原告于当日将全部购房款转账支付给被告指定账户，被告向原告出具了购房款与维修基金的收款收据，并于收款当日将商铺实际交付给原告使用。但被告一直未与原告签订《商品房买卖合同》，也未给原告办理房屋权属证书。2016年9月22日，原告向被告发出《关于办理房屋所有权证的催告函》，督促被告与原告补签正式的《商品房买卖合同》，并要求被告10日内向房产登记部门提交办理房屋所有权证的办证材料，协助原告取得商铺所有权，但被告拒不办理。经原告至房产部门查询，原告所购买的该商铺的所有权人登记为他人，并办理了按揭贷款的抵押登记。被告将其开发建设的商铺出售并交付给原告后，又出售给他人，并将商铺进行抵押，该行为构成“一房二卖”，导致原告无法取得该商铺所有权，严重损害了原告的合法权益，故原告诉诸法院，诉请如前。
被告金晟房开辩称，房子已交付原告是事实，但双方之间并未签订《商品房买卖合同》。未签订合同是由于之前被告为了申请银行贷款与李贵签订了《房屋买卖合同》，并办理备案登记。被告已告知原告需解除与李贵签订的《商品房买卖合同》才能与原告签订合同。后因李贵的债务问题，导致涉案房屋被查封，无法为原告办理过户。原告交付的款项系预付款。被告出具的《承诺》并不能代表双方签订了正式的《商品房买卖合同》。被告在原告付款后立即将房屋交付原告使用，原告将房屋出租获取了收益。被告同意退还原告预付款，并同意按同期同类银行贷款利率支付原告利息损失。原告提出的第二项诉讼请求与三项诉讼请求，只能选择其一，第四项诉讼请求被告不认可。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。双方对于事实部分争议的焦点为被告是否在出具《承诺》前已告知原告其已经与李贵签订了《房屋买卖合同》并办理备案登记，需先解除与李贵签订的《商品房买卖合同》才能与原告签订合同的事实。原告提交的《承诺》中载明：由于出卖人（金晟房开）原因，暂时不能签订商品房买卖合同特别做出以下承诺：……”。《承诺》上加盖了被告金晟房开公司及其法定代表人钱明礼的印章。可见，被告已告知原告暂时不能签订商品房买卖合同并做出了承诺，原告亦应该能够预见原、被告之间存在不能签订商品房买卖合同的风险，故应认定被告履行了告知义务。
本院认为：本案原、被告双方的争议焦点为:1.《承诺》是否应认定为《商品房买卖合同》；2.原告关于利息损失与违约金的诉请能否同时得到支持；3.被告是否应承担购房款一倍的赔偿责任。
关于《承诺》是否应认定为《商品房买卖合同》。经查明，原、被告之间达成房屋买卖的合意后，被告向原告出具《承诺》，内容为：买受人胡雪梅在贵州金晟房开购买2119号商铺，面积40.4㎡，总价795800元，并于2013年9月11日付清，由于出卖人原因暂时不能签订商品房买卖合同特别做出以下承诺：1.贵州金晟房开在收到买受人购房款后加快工作进度完善该房产手续……。3.出卖人收取买受人购房款无法签订购房合同的，出卖人按该商铺所收房款全额退还买受人，并收到房款之日起按房款总额万分之十每日的违约金赔偿买受人。被告在该《承诺》中已告知原告暂时不能签订商品房买卖合同，并约定了无法签订购房合同的赔偿责任，可见该《承诺》只是一种商品房认购或者预订协议。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。显然，被告出具的《承诺》中只包含了当事人名称、房屋价款、付款时间及因暂时不能签订商品房买卖合同所做的承诺，商品房买卖合同应当明确的主要内容中大部分内容未囊括，故本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的情形，被告出具的《承诺》不应认定为商品房买卖合同。故原告诉请解除原、被告之间的《商铺买卖合同》，本院支持为解除原告与被告之间的商品房预订合同关系。
关于利息损失与违约金的诉请能否同时得到支持。被告承诺收取原告购房款无法签订购房合同的，按所收房款全额退还买受人，并自收到房款之日起按房款总额万分之十每日的违约金赔偿原告。可见，原、被告双方约定了以支付违约金的形式承担不能签订购房合同的赔偿责任。且被告收取房款后将房屋实际交付原告使用，原告出租房屋获取了租金收入，弥补了原告的利息损失，故本院对原告关于利息损失及违约金的诉请，仅支持违约金部分。原告主动将违约金调减为已付房款的20%（795800元×20%=159160元），本院从其自愿，予以支持。
关于被告是否应承担购房款一倍的赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案中，原、被告之间并未签订《商品房买卖合同》，双方之间仅为商品房预定关系，不满足承担已付购房款一倍赔偿责任的前提条件，故本院对原告的该诉请不予支持。
关于原告要求被告返还其购房款795800元、维修基金7958元的诉请，被告无异议，本院予以支持。被告关于房屋已交付原告经营，原告每月获取租金收入，按银行贷款利率支付原告利息足以弥补原告资金损失，原告诉请的违约金过高的辩解意见，因被告在《承诺》中承诺因原告在未签订商品房合同的情况下已支付完房款，该商铺的使用权归买受人。可见，被告在原告交付房款后，已将房屋使用权转让给了原告，原告出租房屋收取租金系交付房款获得的对价，与被告应承担的违约责任并非基于同一事实，故被告的该辩解意见，本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三、四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，判决如下：
一、解除原告胡雪梅与被告贵州金晟房地产开发有限公司之间的房屋预订合同关系；
二、被告贵州金晟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告胡雪梅房款795800元、维修基金7958元，共计803758元；
三、被告贵州金晟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告违约金159160元；
四、驳回原告胡雪梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14828元，减半收取7414元，由原告胡雪梅负担1006元，被告贵州金晟房地产开发有限公司负担6408元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
代理审判员 石玉
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 李莎