新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）乌中行终字第48号
上诉人（原审第三人）：乌鲁木齐市沙依巴克区人民政府八一街道办事处。住所地：乌鲁木齐市阿勒泰路***号。
负责人：韩炜，乌鲁木齐市沙依巴克区人民政府八一街道办事处主任。
委托代理人：李黎，新疆旭光律师事务所律师。
委托代理人：师兵，乌鲁木齐市沙依巴克区人民政府八一街道办事处副书记。
被上诉人（原审原告）：郭玉梅
委托代理人：马遥，新疆金桥律师事务所律师。
委托代理人：杜坤尧，新疆金桥律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：乌鲁木齐市住房保障和房产管理局。住所地：乌鲁木齐市西虹东路***号。
法定代表人：李东民，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局局长。
委托代理人：李尚勇，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局房屋产权交易管理中心干部。
上诉人乌鲁木齐市沙依巴克区人民政府八一街道办事处（下称八一街道办）因与被上诉人郭玉梅、被上诉人乌鲁木齐市住房保障和房产管理局（下称乌市房产局）房屋行政登记一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2014）新行初字第6号行政判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月20日受理后，于2014年6月26日公开开庭审理了本案。上诉人八一街道办的委托代理人李黎、师兵、被上诉人郭玉梅的委托代理人马遥、被上诉人乌市房产局的委托代理人李尚勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，1993年2月26日，乌鲁木齐县人民政府对二宫乡中营宫三队自建房向郭玉梅作出房屋登记并发放了《所有房屋所有权证》。房屋面积：254.75平方米，结构：土木、砖，用途：住宅。1993年8月26日，郭玉梅领取了新颁发的房屋证书（房产证号：9303001**号）。1994年1月26日，乌鲁木齐县人民政府根据乌鲁木齐市沙依巴克区八一地区法律服务所出具的房屋转让协议证明及八一街道办的房屋过户登记申请将郭玉梅上述房屋办理移转登记至八一街道办名下（房产证号：乌政房字（1994）第00098**号）。2004年12月14日，八一街道办向乌市房产局申请遗失补证。2004年12月28日，乌市房产局根据八一街道办的补证申请及所需相应材料向其作出分证登记并换发新证（产权证号：乌房权证乌市新市区字第20040187**号、2004018734号、2004018735号、20040187**号）。2013年5月，郭玉梅向乌鲁木齐市新市区人民法院提起民事诉讼，请求确认郭玉梅、八一街道办1993年12月2日的房屋过户协议无效，并将房屋所有权恢复至郭玉梅名下。2013年10月8日，乌鲁木齐市新市区人民法院作出（2013）新民三初字第527号民事判决书，认定郭玉梅举证不能，判决驳回郭玉梅的诉讼请求。郭玉梅向原审法院提起行政诉讼。
原审法院认为，办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，须按下列要求提交证件：……（二）购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证；（三）……。买卖城市私有房屋，卖方须持有房屋所有权证和身份证明，买方须持有购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。乌市房产局作为房产管理部门负责房屋权属登记管理工作，对申请人提交材料的审核，应当合理审慎。乌市房产局提供的将郭玉梅名下乌市新市区二宫中营宫三队房屋移转登记原始档案材料中，行政机关作出转移登记的依据仅为一份案外人的书面证明及八一街道办的移转登记申请书。既未有郭玉梅与八一街道办之间签订的房屋转让协议、买卖合同或郭玉梅签名确认的证明材料，也没有郭玉梅到场并提供的身份证明等办理房屋过户登记的必备材料。据此，乌市房产局未尽到合理审慎的审查职责情形下，于1994年1月26日将位于乌市新市区二宫中营宫三队原登记在郭玉梅名下房屋移转登记至八一街道办名下（房产证号：乌政房字（1994）第00098**号）并向八一街道办颁发房屋产权证书（现已分证证号为：乌房权证乌市新市区字第20040187**号、2004018734号、2004018735号、20040187**号）的行政登记行为，认定事实不清、违反法定程序，应予撤销。此外，一审庭审中八一街道办提出，郭玉梅的诉讼请求已经超过时效期间，人民法院应不予受理。原审法院认为，《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十二条：“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。”对此，郭玉梅的起诉尚未超过法定的时效期间，对于八一街道办的抗辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第3目之规定，原审判决：撤销乌鲁木齐市住房保障和房产管理局于1994年1月26日将乌市新市区二宫中营宫三队原登记在郭玉梅名下房屋移转登记至乌鲁木齐市沙依巴克区人民政府八一街道办事处名下（房产证号：乌政房字（1994）第00098**号）并颁发房屋产权证书（现已分证证号为：乌房权证乌市新市区字第20040187**号、2004018734号、2004018735号、20040187**号）的行政登记行为。
上诉人八一街道办不服原审判决，向本院提起上诉称，一、我单位于1993年12月从郭玉梅及其丈夫处购买了争议房产并支付了购房款56558.05元后，其将私房所有权证交于我单位后自行搬离。我单位于1994年1月26日持相关凭证依法申请办理了房屋过户登记，并占有、使用至今。现郭玉梅要求撤销的该产权登记尚有争议，根据相关法律规定，郭玉梅应先经诉讼确定房屋所有权后，再提起行政诉讼，即先民事后行政的原则。原审法院在未经民事确权诉讼的情况下，迳行作出撤销登记的行政判决，有悖于法定程序，应予纠正。二、郭玉梅自1994年将原房产证交至我单位并搬离的行为，均证实房产交易行为如约完成，现事隔20年提起行政诉讼，自称其对过户行为不知情，显然与本案事实不符，属于虚假陈述，郭玉梅的诉讼请求已经超过2年诉讼时效。原审法院适用20年的诉讼时效有误；三、我单位取得房屋产权并占有使用已近20年，郭玉梅的行为显属滥用诉讼权利。综上，请求二审撤销原判。
被上诉人郭玉梅答辩称，一、“先民后行”原则的前提是买卖等法律关系无效或应予撤销，而我方提起行政诉讼的理由是登记机关未履行法定审查义务的前提下，办理的房屋权属变更行为违法，且我方在之前已提起过民事诉讼，意在让八一街道办事处提交房屋买卖协议等证据，但诉讼中无任何证据反映双方有买卖事实。故八一街道办事处主张“先民后行”的上诉理由既无事实根据亦无法律依据。二、我方的起诉未超出20年的起诉期限，八一街道办事处主张我的起诉超过了起诉期间，没有事实证据和法律依据。三、八一街道办事处所称享有争议房屋物权缺乏根据。综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院维持原判。
被上诉人乌市房产局答辩称，一、本案是房屋买卖引起的纠纷，双方应先解决民事纠纷的问题，我局认为应当遵循“先民后行”的原则，先民事确权后再打行政官司。二、争议房屋的转移登记是由乌鲁木齐县人民政府办理完成的，应追加乌鲁木齐县人民政府参加诉讼以便查清事实。三、我局的行政行为符合当时的法律法规，并无过错。请求二审法院依法裁判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。
以上事实有房屋产权申请登记（换发）审批单、审批表、房屋所有权证存根、证明、乌鲁木齐县房屋产权登记（换发）证申请书、个人建房用地清理登记表、登报公告、备考表、乌鲁木齐市新市区人民法院立案受理案件诉讼收费票据、乌鲁木齐市新市区人民法院（2013）新民三初字第527号民事判决书及原审法庭审理笔录、二审法庭审理笔录等证据为证。
本院认为，（一）、1983年国务院《城市私有房屋管理条例》第七条第一款第二项规定，办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，须按下列要求提交证件：（二）购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证。第九条规定，买卖城市私有房屋，卖方须持有房屋所有权证和身份证明，买方须持有购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。本案，乌市房产局提供的郭玉梅乌鲁木齐市新市区二宫中营宫三队房屋移转登记原始档案中，当时的乌鲁木齐县人民政府房屋登记机构仅依据乌鲁木齐市沙依巴克区八一地区法律服务所出具的房屋转让协议证明及八一街道办的房屋过户登记申请，即为八一街道办颁发了房屋所有权证，既未提供郭玉梅与八一街道办之间签订的房屋转让协议、买卖合同或郭玉梅签名确认的证明材料，也没有郭玉梅到场并提供身份证明等办理房屋过户登记的必备材料，据此，乌鲁木齐县人民政府房屋登记机构未尽到合理审慎的审查职责，其为八一街道办办理的房屋移转登记（房产证号：乌政房字（1994）第00098**号，乌市房产局已分证登记），事实不清、违反法定程序，依法应予撤销。（二）、《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十二条：公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。根据本案查明事实，没有证据证明郭玉梅知道具体行政行为的内容，其主张权利时尚未超过法定的时效期间，八一街道办上诉称郭玉梅的起诉已经超过法定时效期间的上诉理由不能成立，本院不予支持。（三）、郭玉梅于2013年5月向原审法院提起民事诉讼，请求确认其与八一街道办1993年12月2日的房屋过户协议无效，并将房屋所有权恢复至郭玉梅名下，该院已经判决驳回郭玉梅的诉讼请求，八一街道办上诉称郭玉梅应先经诉讼确定房屋所有权后，再提起行政诉讼，其该上诉理由没有法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元（乌鲁木齐市沙依巴克区人民政府八一街道办事处已预交），由上诉人乌鲁木齐市沙依巴克区人民政府八一街道办事处负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘瑞东
代理审判员 韩 璟
代理审判员 王海亮
二〇一四年七月十八日
书 记 员 李 聃