南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）秦民初字第3341号
原告南京宁南普迪混凝土有限公司，住所地南京市雨花台区凤台南路152号。
法定代表人沈国平，董事长。
委托代理人马天保，江苏通雅律师事务所律师。
委托代理人邱建伟，男。
被告江苏天客贸易有限公司，住所地南京市正洪街18号26层D座。
法定代表人周裕静，董事长。
委托代理人成为鹏，女。
委托代理人陈荣花，女。
第三人江苏永嘉置业有限公司，住所地南京市建邺区江东中路305号2004室。
法定代表人陆锦元，董事长。
委托代理人曹明，男。
原告南京宁南普迪混凝土有限公司（以下简称普迪公司）与被告江苏天客贸易有限公司（以下简称天客公司）以及第三人江苏永嘉置业有限公司（以下简称永嘉公司）物权保护纠纷一案，原告普迪公司于2013年5月21日向本院起诉，并于2013年8月27日补齐诉讼材料。本院于原告补齐诉讼材料当日立案受理，依法组成合议庭于2013年9月12日公开开庭进行了审理。原告普迪公司的委托代理人马天保、邱建伟，被告天客公司的委托代理人陈荣花到庭参加诉讼。后被告天客公司向本院申请追加永嘉公司为本案第三人，本院依法通知永嘉公司作为第三人参加本次诉讼，并于2013年10月28日公开开庭进行了审理。原告普迪公司的委托代理人马天保、邱建伟，被告天客公司的委托代理人成为鹏，第三人永嘉公司的委托代理人曹明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告普迪公司诉称，南京市正洪街东宇大厦26层A、C、D房屋（以下简称诉争房屋）原为永嘉公司所有和使用。因永嘉公司拖欠原告混凝土款，诉争房屋被南京市中级人民法院依法查封拍卖，后因无人竞拍，于2012年2月1日，被南京市中级人民法院依法裁定归原告所有，用于偿付永嘉公司拖欠原告的部分债务。原告取得房屋所有权后，始终未能进驻并使用诉争房屋，虽经多方联系，但房屋始终被不明身份人员占用。为此，原告于2013年4月16日在诉争房屋门口张贴《通知》，要求房屋内现在的使用人立即搬出。2013年4月17日，原告收到被告天客公司寄来的函件，称其对诉争房屋拥有租赁权，但拒绝提供房屋租赁合同。在原告将被告诉至法院后，被告提供了其与原房屋产权人永嘉公司签订的房屋租赁合同，租赁期限截止2023年12月20日。原告认为，天客公司与永嘉公司签订的租赁合同是不真实的。首先，从原告调取的工商资料来看，天客公司和永嘉公司在签订租赁合同时的实际控制人均为陆挺，两公司之间存在关联关系和利害关系。其次，该份租赁合同的约定来看，不符合常理。比如双方租赁的标的为新街口地段的办公用房，总面积为约700平方米，但是总租金仅为10万元一年；约定租期为20年，中间没有租金的调整；所有20年的房租在签订合同之日起两个月内一次性付清等等。第三，从租赁合同的履行来看，合同约定的租金支付时间为签订合同之日起两个月内。但根据被告提供的证据，大部分租金直到合同签订之后的两年即2005年12月才完全支付，如此严重的违约行为，天客公司竟然不用承担任何违约责任。且天客公司向永嘉公司支付房租的方式是本票，但只有一张本票注明支付的款项是租金，其余本票均未注明支付的是什么款项。综上，天客公司和永嘉公司关于诉争房屋的租赁合同不真实，但原告本着简化纠纷解决的原则，请求法院判令：1、被告自2012年3月8日起按每月租金38458元，全年461497元的市场价向原告支付南京市正洪街东宇大厦26层A、C、D房屋租金（38458元租金是参照新街口周边扬子大厦的租金价格，每平方米每天1.7元计算得出的）；2、被告承担全部诉讼费用。
被告天客公司辩称：被告与第三人签订的租赁合同是20年，法律并不禁止合同签订年限为20年，也没有禁止不允许20年租金一次性付清，即双方的租赁合同不是必须要有租金的增长方案等内容，被告与第三人签订合同时有经营方式与策略等因素。原告以极低的价格购买了诉争房屋的所有权，在购买诉争房屋时，原告是明知该房屋上存在有20年的租赁期限等因素的。被告已经按照合约付清了20年租金给第三人，不应当再重复缴纳原告提出的2012年3月8日之后的租金。原告向被告主张房屋租金，就表明原告已经认可被告与第三人之间的租赁合同在本案中的效力。既然原租赁关系无法更改，应按照原租赁合同履行。根据原房屋租赁合同，被告已经全部支付了合同约定的20年租金，没有义务、责任再另行支付租金给原告。另外，原告要求增加租金，没有相应的法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉请。
第三人永嘉公司述称：根据第三人与原告之间在南京市中级人民法院执行案件中的相关材料记载，原告在以698.25万元的价格买下诉争房屋时，是明知该房屋上存在长期租赁且租金已经一次性付清等瑕疵因素的。第三人收到了诉争房屋的20年租金。其他意见同被告天客公司的上述辩称意见。
经审理查明，本案诉争的本市正洪街东宇大厦26A座建筑面积253.1平方米，26C座建筑面积250.49平方米，26D座建筑面积250.49平方米。2012年2月1日，南京市中级人民法院作出（2012）宁复执字第2号民事裁定书，该裁定书记载：江苏汉唐资产拍卖有限公司应本院委托，对本市正洪街东宇大厦26A、C、D房地产举行三次拍卖，均未成交而流拍。普迪公司在对该房地产第三次拍卖流拍后，向本院提交以物抵债的书面申请，以第三次拍卖底价6982500元抵偿永嘉公司所欠其在本案中的部分债务。南京市中级人民法院裁定将永嘉公司所有的本案诉争房屋作价6982500元为普迪公司所有，以抵偿永嘉公司所欠普迪公司执行案件中的部分债务，其产权自本裁定书送达普迪公司时转移。同年3月8日，普迪公司将诉争房屋产权登记至其名下。2013年4月16日，普迪公司在诉争房屋处张贴《通知》，要求诉争房屋现有使用人立即搬离。同年4月17日，天客公司向普迪公司发出《敬告函》，称天客公司与永嘉公司签订有诉争房屋的租赁合同，租期为20年，根据买卖不破租赁的法律规定，普迪公司无权要求天客公司搬离。同年4月26日，普迪公司向天客公司发出《回告函》，要求天客公司于2013年5月6日前将与永嘉公司签订的租赁协议提供给普迪公司。
另查明，2003年12月20日，永嘉公司（出租方）与天客公司（当时公司名称为江苏天客广告传媒有限公司，承租方）签订《房屋租赁合同》，将诉争房屋中的26D座出租给天客公司作为办公房，租赁期限自合同签订之日起计算20年，租赁期满，出租方有权收回出租房屋。租金为每年40000元，承租方须在协议签订后两个月内一次性付清全部租金800000元。租赁期间，出租方有权依照法定程序转让该出租房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和承租人继续有效。同日，永嘉公司（出租方）与南京艺兰斋艺术有限公司（承租方，以下简称艺兰斋公司）签订《房屋租赁合同》，将诉争房屋中的26A、26C座出租给艺兰斋公司作为办公房，租赁期限自合同签订之日起计算20年，租赁期满，出租方有权收回出租房屋。租金为每年60000元，承租方须在协议签订后两个月内一次性付清全部租金1200000元。租赁期间，出租方有权依照法定程序转让该出租房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和承租人继续有效。现诉争房屋由被告天客公司及案外人艺兰斋公司实际使用。
再查明，2008年6月23日，江苏省天平拍卖行有限公司（以下简称天平拍卖行）向南京市中级人民法院发出《南京市正洪街18号东宇大厦26层房屋情况汇报》。该汇报中第二条的内容为：“拍卖房产（本案诉争房屋）的长期租赁问题，是本次拍卖的重大瑕疵。根据资料显示，永嘉置业公司在2003年12月20日已将房产分别租赁给江苏天客广告传媒有限公司（天客公司原名称）和南京艺兰斋艺术有限公司，租期20年，租金已于签约后一次性付清。”2011年9月7日、9月28日、10月19日，江苏汉唐资产拍卖有限公司（以下简称汉唐拍卖公司）先后三次向南京市中级人民法院发出《拍卖流标报告》，三次报告中提及的流标的主要因素中均包括“标的（诉争房屋）存在长期租赁且租金一次性付清”。10月19日的报告中还提到“申请人南京宁南普迪混凝土有限公司提交了参与竞买的申请报告，办理了竞买登记手续”。2011年10月17日，普迪公司向南京市中级人民法院和汉唐拍卖公司发出《申请报告》，申请参加10月18日汉唐拍卖公司对诉争房屋的拍卖。
以上事实有双方当事人陈述、《通知》、《敬告函》、《回告函》、（2012）宁复执字第2号《民事裁定书》、房屋产权证、两份《房屋租赁合同》、《公司准予变更登记通知书》、《情况汇报》、三份《拍卖流标报告》、《申请报告》等证据予以证实。
本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，诉争房屋作为永嘉公司与普迪公司之间债务纠纷的执行财产，已在南京市中级人民法院的执行案件中经历过多次评估、拍卖程序。其间，评估机构和拍卖公司亦将诉争房屋上存在20年的长期租赁合同、租金已一次性付清等瑕疵进行了通告。原告普迪公司在获得诉争房屋的所有权之前，参加了诉争房屋的拍卖，应该知道作为拍卖标的的本案诉争房屋上存在着上述瑕疵。原告普迪公司未在上述执行案件过程中对诉争房屋上存在的20年的租赁合同、租金已一次性付清等瑕疵提出执行异议或另案诉讼，而是向南京市中级人民法院申请以考量过上述瑕疵因素后的拍卖底价将诉争房屋以物抵债，并最终获得诉争房屋的产权，其行为应视为对诉争房屋上存在的20年长期租赁合同、租金已一次性付清等事实的认可。故对于原告要求被告支付2012年3月8日之后租金的诉请，本院不予支持。待2023年12月19日租期届满后，原告可向被告行使其作为所有权人的各项权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告南京宁南普迪混凝土有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费46793元，由原告南京宁南普迪混凝土有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼分理处，帐号：10×××76）。
代理审判员 濮瑞宝
人民陪审员 李秀英
人民陪审员 乔秀华
二〇一四年二月二十五日
见习书记员 濮瑞宝