江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民初字第1388号
原告徐有荣。
委托代理人汪磊，江苏传承律师事务所律师。
被告刘祥贵。
委托代理人滕锦林，江苏六典律师事务所律师。
第三人徐和平。
原告徐有荣与被告刘祥贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月1日立案受理后，由代理审判员朱诚独任审判，于2015年4月23日公开开庭进行了审理。原告徐有荣委托代理人汪磊，被告刘祥贵委托代理人滕锦林到庭参加诉讼。在审理过程中，根据原告徐有荣的申请，本院追加徐和平作为本案第三人参加诉讼。因案情复杂，本院转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年7月28日公开开庭进行了审理。原告徐有荣及委托代理人汪磊、被告刘祥贵委托代理人滕锦林到庭参加诉讼，第三人徐和平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告徐有荣诉称：2014年11月，被告刘祥贵向原告徐有荣了在租原告徐有荣位于昆山市世茂金街五区XX号门面，约定租金为每月10000元，被告刘祥贵在交付3个月租金后未支付任何租金，原告徐有荣多次催缴其租金未果。诉请判令：一、被告刘祥贵支付房租30000元（暂计至2015年6月30日，实际至解除合同之日止）。二、被告刘祥贵支付违约金10000元。三、双方解除租赁合同。四、案件诉讼费用由被告刘祥贵承担。
被告刘祥贵辩称：一、原告徐有荣并不是合法的房屋所有权人，原告徐有荣没有取得房屋所有权人同意转租的文件。二、被告刘祥贵为诉争房屋装修投资十余万元，成本较大，被告刘祥贵要求原告徐有荣减少房租。三、出租协议无效。原告徐有荣的出租行为不具备法律要件，出租行为无效，原告徐有荣多次闹事的行为已经实际造成合同解除，故被告刘祥贵无需向原告徐有荣继续支付租金，被告刘祥贵不存在任何违约行为，也不存在支付违约金的问题。原告徐有荣收取了被告刘祥贵100**元房屋押金，应当还返，被告刘祥贵保留追索的权利。综上，请法院查明事实，驳回原告徐有荣的诉请。
经审理查明：2014年11月，原告徐有荣与被告刘祥贵签订出租协议，约定：原告徐有荣将世茂金街五区XX号门面租给被告刘祥贵。经协商达成以下协议：一、原告徐有荣将门面房租给被告刘祥贵，每月10000元，3个月一交，押金一个月10000元，3年为限。二、被告刘祥贵承租时间内得转租给别人，租金每3个月前5天交清，不得告诉别人我们出租关系。三、被告刘祥贵装修不得损坏主体，按物业标准，物业费及其他一切费用都由被告刘祥贵承担。四、以上协议，原告徐有荣、被告刘祥贵不得违约，如有一方违约，须付另一方违约金10000元。如被告刘祥贵违约，原告徐有荣有权收回门面房。五、本协议原告徐有荣、被告刘祥贵签字生效，房租以2014年11月28日开始计算至2017年11月27日止。协议签订后，被告刘祥贵通过银行转账支付原告徐有荣租金30000元和押金10000元。因被告刘祥贵未按时缴付房屋租金，原告徐有荣遂向法院起诉。
另查明：2012年，徐静岚、第三人徐和平与昆山世茂房地产开发有限公司签订商品房购买合同，购买坐落于江苏省昆山市前进东路215号世茂国际商业城五区XXX号商铺一套。2012年7月3日，徐静岚和第三人徐和平支付购房款1908439元，昆山世茂房地产开发有限公司向徐静岚、第三人徐和平出具销售不动产统一发票。
2012年9月1日，第三人徐和平与原告徐有荣签订商铺租赁合同，约定：一、租赁标的。第三人徐和平向原告徐有荣出租标的物为江苏省昆山市前进东路215号世茂国际商业城五区XXX号商铺，面积50.55平方米。该房用途为商业用房，原告徐有荣拟经营服装零售。二、租金、租期及支付方式。1、租期三年，自2012年9月1日起至2015年8月31日止。2、第一年租金为每月5400元整，原告徐有荣通过银行转账方式向第三人徐和平支付，付3押2。3、首付3个月16200元，其中10800为押金，5400元为9月份租金，以后每期交付3个月租金，于上期租金到期日前5天支付。4、第二年月租金为5700元，第三年月租金为6000元。……
原告徐有荣转租给被告刘祥贵时，第三人徐和平不知情，但2015年2月底，第三人徐和平得知原告徐有荣将房屋转租给被告刘祥贵，对于转租的行为是默认的，对于转租的期限超过第三人徐和平与原告徐有荣签订的租赁合同的期限不予认可。
上述事实，有房屋出租协议、房屋买卖合同、不动产销售发票、商铺租赁合同、当事人当庭陈述等证据予以证实。
本院认为：原告徐有荣未经第三人即房屋所有人徐和平的同意将承租的房屋转租给被告刘祥贵，对于约定的租赁期限超过原告徐有荣与第三人徐和平租赁合同的期限部分依法认定无效。对于原告徐有荣与被告刘祥贵签订的房屋出租协议在原告徐有荣与第三人徐和平租赁合同的期限内的部分，依法成立，合法有效，对双方有约束力，双方应按约全面履行。原告徐有荣将符合约定的房屋交付被告刘祥贵后，被告刘祥贵应按照约定支付房租。因被告刘祥贵未按约定支付房租，原告徐有荣有权根据出租协议的约定，要求被告刘祥贵支付违约金10000元。因被告刘祥贵迟延履行主要债务，经原告徐有荣催告后，被告刘祥贵在合理期限内仍未履行，原告徐有荣有权解除合同，故对于原告徐有荣要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。根据本案的具体情况，本院确认原告与被告的租赁合同于2015年8月31日解除。原告徐有荣与被告刘祥贵合同解除后，被告刘祥贵应将房屋返还原告徐有荣，并支付违约金10000元。关于被告刘祥贵应付租金的数额，自2015年11月28日至2015年8月31日，被告刘祥贵应付原告徐有荣租金90000元，扣除被告刘祥贵已付租金30000元，尚欠租金60000元需支付。被告刘祥贵预交的押金10000元可不予退还，冲抵租金。关于被告刘祥贵提出房屋租金高，应减少租金的辩解意见，因被告刘祥贵并未提供证据证明其与原告徐有荣签订出租协议时存在重大误解、显失公平的情形，也未提供证据证明双方在签订出租协议时存在违背被告刘祥贵真实意思表示的情况下订立合同的情形，且被告刘祥贵在签订合同后，已经根据合同的约定向原告徐有荣支付租金30000元和押金10000元，被告刘祥贵部分履行合同的行为亦印证了其签订合同时的真实意思表示行为，故被告刘祥贵该项辩解意见不能成立，本院不予支持。关于被告刘祥贵提出其与原告徐有荣签订的出租协议无效，其不存在违约行为，不应支付租金的辩解意见，与本院查明事实不符，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：
一、原告徐有荣与被告刘祥贵签订的房屋出租协议于2015年8月31日解除。
二、被告刘祥贵支付原告徐有荣2014年11月28日至2015年8月31日的商铺租金90000元、违约金10000元，扣除被告刘祥贵已支付的租金30000元和预付的押金10000元，余款60000元于本判决生效后十日内支付原告徐有荣。
（如采用转账方式，请汇入原告徐有荣指定账户或本院账户，账户名：昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号：32×××60。）
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费1300元，由被告刘祥贵负担。该款原告徐有荣已预交，本院不再退还，由被告刘祥贵于判决生效后十日内支付给原告徐有荣。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 朱 诚
人民陪审员 邹玲珍
人民陪审员 汤永兴
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 王筱倩