上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民三（民）初字第879号
原告上海石油商品应用研究所。
法定代表人程利民。
委托代理人严寒，上海利好律师事务所律师。
被告上海市虹口金属材料公司。
法定代表人张明文。
委托代理人杨范民。
原告上海石油商品应用研究所（以下简称石油研究所）与被告上海市虹口金属材料公司（以下简称金属公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员华琴独任审判，公开开庭进行了审理。原告石油研究所的委托代理人严寒、被告金属公司的法定代表人张明文及委托代理人杨范民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告石油研究所诉称：上海市通州路XXX号底层房屋系原告向上海北外滩物业管理有限公司承租的直管公房。自2001年11月起，原告将该房屋出租给被告使用，双方签订多份租赁合同。最后一份《房屋租赁合同》于2006年10月8日签订，合同约定：租赁期限为3年，自2006年8月10日起至2009年8月10日，年租金为10万元，按季度支付，先付后用。该租赁合同到期后，双方未再续签合同，被告继续使用租赁房屋并支付租金至2012年底，之后未再支付租金。2014年1月原告书面通知被告搬迁，被告置之不理。现原告起诉要求：1、确认原、被告就上海市通州路XXX号底层房屋签订的《房屋租赁合同》于2014年3月11日解除；2、被告清空、搬离上海市通州路XXX号底层房屋并将该房屋返还原告；3、被告支付原告2013年1月1日起至2014年3月11日的租金119，444元及2014年3月12日起至被告搬迁之日止的房屋使用费（按每年10万元计算）。审理中，原告称合同到期后，双方从未口头约定合同继续履行至房屋拆迁止。合同解除后，同意返还被告安全保证金2万元，另2，000元押金在抵扣被告欠付的水、电、煤费用后，如有多余，同意返还被告。除安全保证金2万元及押金2，000元以外，原告未再收取被告其他押金。
被告金属公司辩称：原、被告自2001年11月起建立租赁关系，期间被告从未无故拖欠原告房租。2009年8月10日合同到期后双方未续签书面合同，但双方口头约定合同继续履行至房屋拆迁止。事实上，租赁房屋一直由被告使用至今，原告每季度上门收取被告租金。2013年1月起原告不再上门收取被告租金，非被告不支付租金。2013年3月，原告提出收回租赁房屋用以改建为集体宿舍，并与被告达成协议，由被告承建宿舍改造工程以弥补被告的损失，后被告获悉租赁房屋即将动迁并告知原告，致租赁房屋改建工程搁置。期间，原告从未向被告催讨租金，被告也未收到原告的搬迁通知。被告在租赁房屋内经营废品回收已近15年，该行业属特殊行业，如原告在2009年8月10日合同到期后收回房屋，被告可以有足够的时间将经营场所迁至他处，原告现在要求被告搬迁，给被告造成巨大损失。且租赁房屋即将拆迁，被告按规定可获取相应的拆迁补偿。除安全保证金2万元及押金2，000元以外，被告在2001年起租时还支付原告一笔2万元押金，但目前收据找不到。现被告不同意解除租赁合同，不同意搬迁，同意按每年10万元的标准支付原告2013年1月1日起至今的租金。如合同解除，在本案中不要求原告补偿房屋装修损失。
经审理查明：上海市通州路XXX号底层房屋系原告向上海北外滩物业管理有限公司承租的公有非居住房屋。自2001年11月起，原告将该房屋出租给被告使用，双方签订多份租赁合同。期间，原告于2004年9月收取被告安全保证金2万元。
2006年10月8日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定，原告将本市通州路XXX号743.5平方米房屋出租给被告作为经营场所，租房期限为3年，自2006年8月10日至2009年8月10日止；年租金为10万元，按季度缴纳，先付后租，每季度支付2.5万元；原告提供水、电、煤，每月凭账单向被告收取费用，并预付押金2，000元；合同期满后，财产按谁投资谁收回的原则处理，被告装修投资的拆除不能破坏房屋结构，不能拆除部分归原告所有。合同签订后，被告向原告支付押金2，000元，双方按合同履行。
合同到期后，双方未再续签合同，被告继续使用租赁房屋并向原告支付租金至2012年底，之后未再支付租金。现原告要求收回房屋，遭被告拒绝。原告遂诉至本院。
上述事实，由租赁证明、转租证明、《房屋租赁合同》、收条及原、被告陈述等证据佐证。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。双方所签租赁合同于2009年8月10日到期后，虽未续签合同，但被告继续使用租赁房屋，原告未提异议并收取被告租金，故双方的租赁关系仍然存在，为不定期租赁。关于被告辩称双方口头约定合同继续履行至房屋拆迁止的意见，因缺乏依据，本院不予采信。鉴于原、被告之间为不定期租赁，原告主张解除租赁合同并要求被告搬离租赁房屋，依法应予支持。合同解除的时间为本案诉状副本送达被告之日2014年4月10日，合同解除后原告应给予被告合理的期限搬迁。关于原告主张的租金及使用费，合同解除前发生的是房屋租金，合同解除后发生的是使用费，被告作为承租方应当支付使用房屋期间的租金及使用费，故对原告该项请求，依法予以支持。另合同解除后，原告应将安全保证金2万元返还被告，2，000元押金在抵扣被告欠付的水、电、煤费用后，如有多余，也应返还被告。关于被告辩称除安全保证金2万元及押金2，000元以外，被告在2001年起租时还支付原告一笔2万元押金的意见，因无证据证明，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、原告上海石油商品应用研究所与被告上海市虹口金属材料公司就上海市通州路XXX号底层房屋签订的《房屋租赁合同》于2014年4月10日解除；
二、自本判决生效之日起45日内，被告上海市虹口金属材料公司清空、搬离上海市通州路XXX号底层房屋，将该房屋交还原告上海石油商品应用研究所；
三、自本判决生效之日起10日内，被告上海市虹口金属材料公司支付原告上海石油商品应用研究所2013年1月1日起至2014年4月10日的租金127，739.73元；
四、被告上海市虹口金属材料公司支付原告上海石油商品应用研究所2014年4月11日起至被告搬迁之日止的房屋使用费（按每年10万元计算）；
五、原告上海石油商品应用研究所返还被告上海市虹口金属材料公司安全保证金2万元；
六、原告上海石油商品应用研究所将押金2，000元扣除被告上海市虹口金属材料公司未付的水、电、煤费用（以有效单据为准）后的余款返还被告上海市虹口金属材料公司；
上述第四、五、六项，均于被告上海市虹口金属材料公司迁出上海市通州路XXX号底层房屋之日前履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2，800元，减半收取1，400元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 华 琴
二〇一四年五月二十三日
书记员 芮永祺
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。