河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀01民终9255号上诉人（原审被告）牛廷玉，男，1939年4月1日生，汉族，住石家庄市桥西区。委托诉讼代理人董富元，男，1949年8月28日出生，汉族，住石家庄市桥西区。被上诉人（原审原告）石家庄市银海物业服务有限责任公司。住所地：石家庄市桥西区滨河街**号。法定代表人刘江祥，该公司执行董事。委托诉讼代理人郭振宁，男，该公司员工。委托诉讼代理人倪丽菲，河北冀石律师事务所律师。上诉人牛廷玉因与被上诉人石家庄市银海物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院（2017）冀0104民初4383号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人牛廷玉及其委托代理人董富元、被上诉人的委托代理人郭振宁、倪丽菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牛廷玉上诉请求：请求撤销石家庄市桥西区人民法院（2017)冀0104民初4383号民事判决书的判决。2、由被上诉人承担全部上诉费用。事实和理由：1、确权业主委员会是执行机构。根据《国务院物业管理条例》、《石家庄物业条例》的相关规定，选聘解聘物业服务企业是业主大会的职责，业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；2、红旗办事处和红旗办事处物业科、汇丰路居委会、银海物业公司的公告是越俎代庖，是越权行为。住宅小区关系到广大业主利益的大事，必须由住宅小区全体业主决定，最低也得到二分之一以上的业主同意，业主大会是住宅小区的最高权利机构，红旗办事处的意见和公告是越权行为，是不合法的，对滨河新城小区的广大业主无约束力，桥西区法院认为红旗办和红旗办物业科有权代理滨河新城小区全体业主续签服务合同，这是无法律依据的；3、汇丰路居委会与银海物业公司签订的物业服务合同已于2012年8月31日到期，汇丰路居委会和2016年2月1日成立的业主委员会都没有与银海物业服务公司签订任何服务合同，事实是2012年8月31日后，银海物业应该撤出滨河新城小区，继续服务和收费都是不合法的，是强行服务，是强行收费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交、并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持，2012年8月31日汇丰路居委会与银海物业服务合同已经终止，相应的权利与义务也应终止，银海物业公司应该处理后事走人，我们不知道银海物业是怎样得到的红旗办事处的处理意见，这个意见办事处自己也不承认是合同的续签，是给银行物业公司参考的，这个意见在滨河新城小区所有地方都没有张贴过，所有人都不知道有个意见，所以对广大业主没有约束力；4、两年的诉讼实效问题。民法第一百三十五条规定请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效制度是民法上的一项重要制度，时效属于民事法律事实中的事件，它是基于一定事实状态在法律规定的一定期间内的持续存在而当然发生的，不为当事人的意志所决定。时效具有强制性，关于时效的法律规定属于强制性规范，当事人不得自行以协议加以变更或限制。诉讼时效为二年，是铁板钉钉的死规定，不允许变更和限制的，桥西区法院认为银海物业公司在2003年在小区一直服务，所以无诉讼时效，将诉讼时效变为猴皮筋可以随意解释，我认为这是违法的；5、关于发短信催讨物业费的证据，在法庭上我一再说，这样的证据中学生都可以做，怎么证明我已收到了他们的短息，被诉方提供的在我门上贴了纸条，并照了相，在法庭上我说过多次这个照片我没看到，审判员不知为何匆匆忙忙的把这个证据收藏起来，最终我也没有看到这个照片；6、关于业主委员会给银海物业公司两个通知，与本案无关，他不能说明银海物业公司在小区存在的合法性，2016年12月31日，业主委员会送给银海物业公司一份通知，令其在2017年元月1日，终止在小区活动，并做好各项交接工作，但至今也未撤出滨河新城小区。银海物业公司辩称，1、该小区业主委员为成立于2016年2月份，2016年12月份该业委会重新选聘新的物业公司，答辩人在该小区从2009年至2016年提供物业服务，我们诉的是2013年至2016年的物业费，因此从时间上本案和业主委员会选聘新的物业司没有任何关系。2、答辩人在该小区的物业服务合同是2012年8月份到期，当时没有业主委员会，经街道办事处、居委会等当地政府组织协调指定我方为该小区服务物业，因此，2012年8月后答辩人在该小区的物业服务合法合规，这一点我方可以提供在2016年业委会发给我公司的两份通知，证明事实上确实是我公司在该小区提供物业服务。3、关于诉讼时效，物业服务的工作具有连续性，答辩人在小区提供物业服务终止时间为20l6年12月份，没有超过两年，而且答辩人对该业主进行过多次催收，因此，请求法庭维持原判。银海物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即给付原告物业费1702元；2、诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2009年8月31日，滨河新城小区所属的汇丰路居委会与原告签订物业服务合同，约定物业管理的范围为坐落于滨河街18号的滨河新城小区内的42栋商住楼、学校及各企业事业单位的办公楼及其他公建配套设施；收费标准为每平方米0.4元，物业服务时间自2009年9月1日至2010年8月31日，如2010年8月31日滨河新城小区仍未成立业主委员会，该合同自动延期至2011年8月31日，本合同最终延长至2012年8月31日。2012年10月9日，红旗街道办事处出具了关于滨河新城小区物业服务合同到期问题的处理意见，载明“1、在滨河新城业主委员会没有成立之前，由石家庄市银海物业公司继续为滨河新城小区服务，并达到物业管理服务规定的三级标准；2、如果本小区业主四分之一以上或小区400户以上业主要求对银海物业公司合同重新签订或持其他意见的，我们将委托汇丰路居委会代理业主委员会职责召开业主大会，征求广大业主意见。”2016年1月29日石家庄市桥西区红旗街道办事处物业科、银行物业公司、汇丰路社区居委会联合出具公告，载明：“1、自2016年2月1日起，银海物业全面恢复滨河新城小区的物业服务；2、凡已缴纳2015年全年物业管理费的业主，由于银海物业暂停两个月服务，故可凭物业费交费票据减免2016年2个月的物业管理费。3、请广大业主无需再向非正规物业人员交纳物业相关费用”。被告系石家庄市桥西区滨河新城小区38栋5单元101号房屋的业主，房屋建筑面积94.51平方米。自2013年起被告未再缴纳物业费。原告于2017年5月3日向被告发短信催收物业费。滨河新城小区业主委员会于2016年2月1日成立。原告为证实其自2016年2月1日起恢复滨河新城小区物业服务，提交了2016年6月23日、2016年9月10日业主委员会向银海物业公司发出的两份通知，内容为取缔幼儿园、小学周围的一切摆摊设点和要求银海物业公司在38号楼西过道南墙开口处焊铁门并加锁。被告对此无异议。一审法院认为，虽原告与汇丰路居委会签订的物业服务合同载明合同最终延长至2012年8月31日，自此之后再未续签物业服务合同，但根据2012年10月9日红旗街道办事处出具的关于滨河新城小区物业服务合同到期问题的处理意见，在滨河新城业主委员会未成立之前，由原告继续为滨河新城小区提供物业服务，该文件是专门针对物业服务合同到期问题的处理意见，应视为物业服务合同的续签。原告认可2015年11月、12月至2016年1月暂停服务三个月，在此期间不应收取物业费。2016年1月29日红旗街道办事处物业科、汇丰路社区居委会及原告联合出具公告，决定自2016年2月1日起，原告全面恢复滨河新城小区的物业服务，该公告应视为物业服务合同的再续。另外，业主委员会向原告发出的两份通知亦可证实在此期间，原告为滨河新城小区正常提供物业服务，在此期间，原告有权收取物业费。被告主张其未享受物业服务的抗辩理由，理据不足，法院不予采信。关于被告提出的原告主张2013年、2014年的物业费已经超过诉讼时效的辩解意见，因物业公司作为提供物业管理服务的一方，其提供的服务具有连续性，诉讼时效应自最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算两年。因此，只有物业公司撤离所服务的小区超出两年未向业主主张物业费时，才会超出诉讼时效。本案中，原告作为物业公司至今仍在提供物业服务，故被告提出的原告的主张超过诉讼时效的抗辩理由，理据不足，不予采信。因此，原告有权向被告收取2013年、2014年、2015年1月至10月、2016年2月至12月的物业费，物业费的收费标准可参照2009年8月31日物业服务合同中约定的每月每平方米0.4元计。原告认可2015年11月至2016年1月未提供物业服务，故扣除三个月的费用外，被告共计应支付原告物业费1702元。综上，依据《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院》第六条之规定，判决：被告牛廷玉于本判决生效之日起十日内支付原告石家庄市银海物业服务有限责任公司物业费1702元。案件受理费25元，由被告牛廷玉负担。本案二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的事实同原审查明的事实一致。本院认为，物业管理属于公共事业管理的范畴，涉及到每一个住户的权利和生活质量及生存环境，本案被上诉人与汇丰路居委会签订的物业服务合同载明合同最终延长至2012年8月31日，自此之后再未续签物业服务合同，但根据2012年10月9日红旗街道办事处出具的关于滨河新城小区物业服务合同到期问题的处理意见，在滨河新城业主委员会未成立之前，由被上诉人继续为滨河新城小区提供物业服务，该文件是专门针对物业服务合同到期问题的处理意见，应视为物业服务合同的续签，且红旗街道办事处出具的该意见目的是为了广大业主的整体权利，应当认定为有效，且在滨河新城业主委员会成立之前，未发生该小区业主四分之一以上或小区400户以上业主要求对物业公司合同重新签订或持其他意见的情况。被上诉人认可2015年11月、12月至2016年1月暂停服务三个月，在此期间不应收取物业费，2016年1月29日红旗街道办事处物业科、汇丰路社区居委会及被上诉人联合出具公告，决定自2016年2月1日起，被上诉人全面恢复滨河新城小区的物业服务，该公告应视为物业服务合同的再续。另外，该小区业主委员会成立以后，向被上诉人发出的两份通知亦可证实在此期间，被上诉人确实在为滨河新城小区正常提供物业服务，在此期间，被上诉人有权收取物业费。关于被上诉人起诉是否超过诉讼时效的问题，原审以物业公司提供的服务具有连续性，诉讼时效应自最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算两年为由，认定本案起诉未超过诉讼时效，并无不妥。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人牛廷玉负担。本判决为终审判决。审判长  褚玉华审判员  李 伟审判员  杨根山二〇一七年九月二十日书记员  刘建烨