北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第15396号
原告（反诉被告）盛敏，1970年11月1日出生。
被告（反诉原告）北京常通多维软件开发有限公司。
法定代表人王金林，董事长。
委托代理人刘嘉明。
委托代理人贺哲，男，1963年8月20日出生。
被告（反诉原告）北京中矿志成信息技术开发有限责任公司。
法定代表人陈文高，董事长。
委托代理人刘嘉明。
原告盛敏（以下简称盛敏）与被告北京常通多维软件开发有限公司（以下简称常通多维公司）、北京中矿志成信息技术开发有限责任公司（以下简称中矿志成公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈明荣独任审判，公开开庭进行了审理。盛敏，常通多维公司及中矿志成公司共同委托代理人刘嘉明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
盛敏诉称：2012年3月12日，我与常通多维公司及中矿志成公司签订了《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》各一份，约定常通多维公司及中矿志成公司共同承租我位于北京市朝阳区东四环中路78号楼大成国际大厦5层xxxx号房屋（以下简称622号房屋、623号房屋），租赁期自2012年3月20日至2015年4月19日止，租金每月80000元，应在每季度前10日内交纳，常通多维公司及中矿志成公司需要交纳押金共计225000元。2014年1月29日，常通多维公司及中矿志成公司提出提前退租，2014年2月20日常通多维公司及中矿志成公司按《租赁合同》第三条第二款规定，按原状返还房屋及附属物品。我现在起诉至法院，要求常通多维公司及中矿志成公司支付房屋租金120000元，支付损坏的空气净化器折价补偿款1000元。
常通多维公司及中矿志成公司共同答辩并反诉称：不同意盛敏的诉讼请求，622、623号房屋实际腾退时间是2014年1月7日。在2013年的10月我二公司已经跟盛敏告知要求解除合同了。盛敏主张的违约金过高，高于实际损失，要求法院予以酌减。另外我二公司提出反诉，要求盛敏退还押金158333.5元，支付租赁营业执照场地费用21000元，返还交纳的电费15066元。
盛敏针对反诉答辩称：押金数额跟合同约定的违约金数额相等，我有权扣留押金不予返还。营业执照是否迁入房屋并非合同成立的必备条款，且常通多维公司及中矿志成公司无法证明曾向我提出过要求迁入营业执照。常通多维公司营业地没有迁入房屋内是其自身没有迁入房屋的意思，一直没有进行变更。关于电费，并非交给我的，且我计算租金时已经扣减了电费。
经审理查明：2012年3月12日，盛敏（出租人、甲方）、中矿志成公司（承租人、乙方）、北京中原房地产经纪有限公司（居间人、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定乙方承租623号房屋，房屋所有权证书编号：朝字第712685。租赁期自2012年3月20日至2015年4月19日，其中2012年3月20日到2012年4月19日为免租期。租金标准为10000元／月，支付方式为每个到期日的前10日。押金为225000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。甲方未按约定交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达解除合同条件的，应当按225000元支付违约金；乙方未按约定时间返还房屋的（如进行了工商注册，以办理完毕营业执照迁出为最终返还时间），除应按225000元支付违约金外，还须向甲方支付办理营业执照迁出手续期间的租金。
2012年3月12日，盛敏（出租人、甲方）、常通多维公司（承租人、乙方）、北京中原房地产经纪有限公司（居间人、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定乙方承租622号房屋，房屋所有权证书编号：朝字第712683。租赁期自2012年3月20日至2015年4月19日，其中2012年3月20日到2012年4月19日为免租期。租金标准为30000元／月，支付方式为每个到期日的前10日。押金为225000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。甲方未按约定交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达解除合同条件的，应当按225000元支付违约金；乙方未按约定时间返还房屋的（如进行了工商注册，以办理完毕营业执照迁出为最终返还时间），除应按225000元支付违约金外，还须向甲方支付办理营业执照迁出手续期间的租金。
2012年3月12日，盛敏（甲方），中矿志成公司、常通多维公司（乙方）与北京中原房地产经纪有限公司（丙方）签订《补充协议》，约定：协议各方于2012年3月9日分别签订了承租622、623号房屋的租赁合同，现共同签订本协议；根据市场实际情况，增加租金40000元／月，此部分租金仅含物业费和供暖费，不包括开具房屋租赁发票的费用，乙方以现金方式支付，甲方提供收据给乙方，支付标准同原合同；常通多维公司与中矿志成公司为承租联合体，互相承担连带责任，任何一方违约行为均视为整体违约，需支付违约金2250000元。
合同签订后，常通多维公司与中矿志成公司向盛敏支付了房屋押金共225000元，常通多维公司与中矿志成公司于2014年1月19日前的租金均已向盛敏支付。各方均称房屋实际租金为622、623号房屋每月各40000元。
2014年2月12日，盛敏（房主方）与常通多维公司、中矿志成公司（承租方）签订《退房交接记录》，约定应承租方要求，交接双方于2014年2月12日办理了房屋内设施及物品的清点移交手续，遗留以下问题未处理：1、中矿志成公司的工商营业执照注册地址变更尚在办理中，未按合同规定迁出；2、承租方之前应支付的2014年1月20日至2月12日的房租未支付；3、房屋内设施损坏待修的有：1）622入口门禁系统未接电，无法确认能否正常使用。2）………8）空气净化器1台被损坏。4、房屋内电表余数分别为：622（8900）623（6166）。双方签字确认损坏待修设施物品1）至7）项于2014年2月20日维修完成。
经查，常通多维公司的营业地址一直未变更为622号房屋。经询，常通多维公司称其营业执照自其公司成立之日起就未进行过地址变更，但在租赁期内本计划变更为622号房屋，但由于此前租户北京禹城和讯科技有限公司的营业地址一直登记为622号房屋故无法办理。中矿志成公司的营业地址于租赁期间内变更为623号房屋，中矿志成公司于2014年2月26日向北京市工商行政管理局申请了营业地址的变更，申请变更后的地址为北京市朝阳区西大望路15号院4号楼外企大厦B座8层802号，经查，现中矿志成公司的工商登记住所为北京市朝阳区朝来绿色家园来春园综合楼（十五号楼）3层41室。
以上事实，有《北京市房屋租赁合同》、《补充协议》、《退房交接记录》及双方陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。《北京市房屋租赁合同》、《补充协议》系双方真实的意思表示，内容合法有效，双方当事人均应按照约定履行合同项下之权利义务。现双方均表示同意将盛敏与中矿志成公司、盛敏与常通多维公司的租赁合同中一并在本案中解决，考虑到补充协议中对于中矿志成公司与常通多维公司约定为连带责任，故本案中将对于622、623号两套房屋的租赁合同纠纷一并作出处理。常通多维公司与中矿志成公司承担连带责任。
2014年2月12日，三方签订《退房交接记录》，该交接记录载明合同系因承租方即常通多维公司与中矿志成公司要求退房而进行交接。而维修列明损坏的设施物品完毕时间为2014年2月20日，故常通多维公司与中矿志成公司应支付至2014年2月20日的租金。根据租赁合同约定，如进行了工商注册，以办理完毕营业执照迁出为最终返还时间。直至盛敏主张623号房屋租金的时间节点2014年3月31日，中矿志成公司的注册住所仍为623号房屋，故中矿志成公司应支付直至此期限的623号房屋的房屋租金。现各方均确认剩余电费余额为15066元，盛敏于计算租金时已经予以扣除，本院对此不持异议。盛敏计算的租金数额未超过依约常通多维公司、中矿志成公司应支付租金的数额，本院对于盛敏要求常通多维公司、中矿志成公司支付租金的请求予以支持。盛敏主张的空气净化器折价补偿款，双方就折价款未能协商一致，本院结合该净化器购买时间、购买价格酌定数额。
常通多维公司与中矿志成公司主张盛敏退还押金，根据双方约定，押金应用于抵扣承租方应承担的费用、租金、违约赔偿责任外剩余部分返还。常通多维公司与中矿志成公司提前提出解除合同，故应当承担相关的违约责任。合同约定的违约金数额为225000元，考虑到双方的租金标准实际为两套房屋80000元／月，违约金数额不足3个月租金，故对于常通多维公司与中矿志成公司要求酌减违约金的答辩意见本院不予采纳。常通多维公司未将营业住所变更为622号房屋，双方合同中写有房屋产权证号，结合常通多维公司自2000年成立至今未办理过住所变更，本院难以认定住所未变更为622号房屋系因盛敏原因所致。常通多维公司主张盛敏支付租赁营业执照场地费用21000元的请求，本院不予支持。此外，即便常通多维公司无法办理营业住所的变更，也不影响中矿志成公司623号房屋的经营使用。常通多维公司与中矿志成公司单方提出解除合同，中矿志成公司的解除系明确的单方解除，应当承担违约责任，而补充协议中约定了常通多维公司与中矿志成公司为承租联合体，互相承担连带责任，任何一方违约行为均视为整体违约，需支付违约金2250000元。故本院认为盛敏将押金扣抵违约金合法有据。押金应用以抵扣违约金，故对于常通多维公司与中矿志成公司返还部分押金的反诉请求，本院不予支持。对于常通多维公司与中矿志成公司主张返还的电费，在盛敏的本诉请求租金中已予抵扣，不再重复处理。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）北京常通多维软件开发有限公司与被告（反诉原告）北京中矿志成信息技术开发有限责任公司于本判决生效后十日内连带给付原告（反诉被告）盛敏房屋租金十二万元、赔偿空气净化器折价补偿款八百元；
二、驳回原告（反诉被告）盛敏的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）北京常通多维软件开发有限公司与被告（反诉原告）北京中矿志成信息技术开发有限责任公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1360元，由被告（反诉原告）北京常通多维软件开发有限公司与被告（反诉原告）北京中矿志成信息技术开发有限责任公司负担【原告（反诉被告）盛敏已预交，被告（反诉原告）北京常通多维软件开发有限公司与被告（反诉原告）北京中矿志成信息技术开发有限责任公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）盛敏】。
反诉案件受理费2094元，由被告（反诉原告）北京常通多维软件开发有限公司与被告（反诉原告）北京中矿志成信息技术开发有限责任公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 陈明荣
二〇一四年六月十七日
书 记 员 顾 淼