北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）顺民初字第17083号
原告北京西马坡物业服务中心，住所地北京市顺义区马坡镇西马坡村正街21号，组织机构代码69960161-8。
法定代表人陈广利，总经理。
委托代理人王晓玉，北京王晓玉律师事务所律师。
被告秦瑞兰，女，1942年9月4日出生，公民身份号码×××。
委托代理人徐宏泽（秦瑞兰之子），1974年5月21日出生。
委托代理人ＸＸ江（秦瑞兰之女婿），1972年7月8日出生。
原告北京西马坡物业服务中心（以下简称西马坡物业中心）与被告秦瑞兰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员孙春牛独任审判，公开开庭进行了审理。原告西马坡物业中心委托代理人王晓玉，被告秦瑞兰委托代理人徐宏泽、ＸＸ江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告西马坡物业中心诉称：秦瑞兰是北京市顺义区×1室、×2室两套房屋业主，房屋建筑面积分别47.68平方米、93.55平方米，物业费单价均为1.2元／平方米?月，生活垃圾清运费每年30元。2009年11月14日、2009年11月17日，被告就涉诉两套房屋就涉诉房屋与北京房修一慧中物业管理有限责任公司签订《前期物业服务合同》，按约定被告应提前一个月预交次年度物业服务费。2010年3月31日，北京房修一慧中物业管理有限责任公司名称变更为北京诚智慧中物业管理有限公司。2011年10月30日，原告与北京诚智慧中物业管理有限公司签订《佳和宜园住宅项目交接协议》，双方约定于2011年10月31日上午9：00办理交接工作，原告进驻涉诉小区提供物业服务，并承接原物业服务合同的权利义务。现被告违反合同约定，欠缴两套房屋自2011年12月1日至2015年12月31日期间的物业费5467.81元、生活垃圾清运费122.50元。原告多次催缴未果，为维护原告方合法权益，特提起诉讼，要求：1.判令被告足额支付所欠原告物业费8304.32元、生活垃圾清运费245元；2.案件受理费由被告负担。
被告秦瑞兰辩称：认可涉诉房屋情况、欠费期限及金额，但不同意交纳。被告与原告没有签订合同，被告是与原物业公司签的合同。原告与村委会签的合同，原告与谁签合同应当起诉谁。涉诉小区物业服务不合格，具体包括：涉诉小区门禁一直未启用；一层住户底商人员混杂；小区停车位的监控存在死角；路边停车混乱；绿地被圈占种菜；私搭乱建。综上，被告不同意给付物业费。
经审理查明：
秦瑞兰是北京市顺义区马坡地区×1室、×2室两套房屋业主，房屋建筑面积分别47.68平方米、93.55平方米。
2009年11月14日、2009年11月17日，被告就涉诉两套房屋与北京房修一慧中物业管理有限责任公司签订《前期物业服务合同》，按约定被告应提前一个月预交次年度物业服务费，物业费单价均为1.2元／建筑平方米·月、生活垃圾清运费30元／户·年。被告自2011年12月1日至2015年12月31日期间的物业费8304.32元、生活垃圾清运费245元均未交纳。2010年3月31日，北京房修一慧中物业管理有限责任公司名称变更为北京诚智慧中物业管理有限公司。2011年10月31日，原告与北京诚智慧中物业管理有限公司签订《佳和宜园住宅项目交接协议》，双方约定于2011年10月31日上午9：00办理交接工作，原告进驻涉诉小区提供物业服务，并承接原物业服务合同的权利义务。
2012年5月15日与2015年7月7日，顺义区马坡地区办事处×村村民委员会（以下简称×村委会）先后与西马坡物业中心签订物业服务合同，约定西马坡物业中心提供服务的受益人为本物业区域内的全体业主（村民）和物业使用人；×村委会有权要求西马坡物业中心按合同约定提供物业服务，并享有知情权、监督权等；业主应按时交纳各项费用，若业主无故拖欠应交费用，×村委会负责协助催交或以其他方式偿付，西马坡物业中心有权采取措施追索欠款。在对涉诉小区业主采用征求意见方式进行表决时，超过建筑总面积二分之一并且超过全体业主人数二分之一通过表决事项，即同意西马坡物业中心为涉诉小区提供物业服务。原告自交接物业至今一直在涉诉小区提供物业服务。涉诉小区现未成立业主委员会。
针对涉诉小区存在的物业服务问题，被告提交了现场照片加以证明，并表示涉诉小区还存在消防人员未持证上岗的问题，整个小区只有一个有证的，监控中心应当由消防人员24小时上岗。原告不认可照片的真实性，认为无法确认是涉诉小区。原告表示，认可绿地被个别业主圈占种菜、养鸡，其也进行了劝阻，由于该小区系回迁小区，管理上存在困难。涉诉小区消防人员都是持证上岗的。
上述事实，有双方当事人陈述、《前期物业服务合同》、名称变更通知、《佳和宜园住宅项目交接协议》、物业服务合同、佳和宜园业主及投票权数清册、征求意见表决结果、北京市顺义区佳和宜园物业服务区域业主（村民）决议、现场照片等在案佐证。
本院认为：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告就涉诉两套房屋与北京房修一慧中物业管理有限责任公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及相关规定，应为合法有效。双方均应依照约定履行各自的合同义务。现双方对该合同均予认可，本院予以确认。
北京房修一慧中物业管理有限责任公司名称后变更为北京诚智慧中物业管理有限公司。该公司又于2011年10月31日与原告签订了佳和宜园住宅项目交接协议，并完成了物业交接，西马坡物业中心承接了被告与北京房修一慧中物业管理有限责任公司所签前期物业服务合同的权利义务，并自物业交接后至今一直为涉诉小区提供物业服。因此，被告与原告之间已经形成事实物业服务合同关系，被告作为物业管理服务的受益人理应履行向原告交纳物业管理服务费及相关费用的义务。被告以其未与原告签订物业服务合同为由拒绝交纳原告主张的物业费和垃圾清运费，没有事实和法律依据，本院对其答辩意见不予采信。×村委会与原告所签物业服务合同系为维护本住宅区全体业主（村民）的合法权益，确保小区物业管理工作正常进行的情况下签订的，在双方间并不产生原告提供物业服务、×村委会交纳物业服务费用的权利义务内容约定，故被告关于原告应起诉×村委会交纳涉诉房屋物业费和生活垃圾清运费的辩解意见不能成立。被告是否应当被纳入村委会代缴物业费范围不属于本案处理的范围。
本案中，被告虽对欠缴物业费、生活垃圾清运费的事实和数额不持异议，但根据其辩解意见和原告当庭陈述，并结合本院审理的同一小区同期同类案件中所查明的事实，可以证明原告提供的物业服务确实在一定程度上存在瑕疵，故对原告要求被告全额交纳物业费的请求，本院予以适当调整。原告主张的生活垃圾清运费合理合法，本院予以支持。
针对本案诉讼过程中反映出的物业服务问题，本院建议西马坡物业中心增强服务意识、改善服务态度、提高服务质量。同时，小区业主也应及时按约交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定，判决如下：
一、被告秦瑞兰于本判决生效之日起七日内给付原告北京西马坡物业服务中心二○一一年十二月一日至二○一五年十二月三十一日期间的物业费、生活垃圾清运费合计七千八百八十五元。
二、驳回原告北京西马坡物业服务中心的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元，由被告秦瑞兰负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 孙春牛
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 罗佳旭