广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终15172号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广州鲜太健贸易有限公司,住所地广州市越秀区。
法定代表人：曾显扬，该司经理。
委托诉讼代理人：王友生，广东安国律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州裕生红基房地产实业发展有限公司,住所地广州市荔湾区芳兴路14-18号(双)2层自编205号。
法定代表人：邓裕宁，该司总经理。
委托诉讼代理人：吴存枚，刘鹤伟，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上诉人广州鲜太健贸易有限公司（以下简称鲜太健公司）与上诉人广州裕生红基房地产实业发展有限公司（以下简称裕生红基公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初1613号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人鲜太健公司上诉请求：1、撤销原审判决第四项，改判裕生红某公司向鲜太健公司返还收取的首月租金9282.8元及首月物业服务费605.40元；2、撤销原审判决第三项，改判裕生红某公司立即向鲜太健公司赔偿装修损失105951元；3、撤销原审判决第五项、第六项，改判驳回裕生红某公司的全部诉讼请求；4、裕生红某公司承担全部诉讼费用。事实与理由：一、本案中，消防部门已经责令“在消防验收合格之前，不得投入使用”。涉案商铺不具备使用条件，无法投入使用，在裕生红某公司存在过错的情况下，仍要求鲜太健公司按合同标明的租金及管理费标准支付是错误的，也不符合法律的社会引导功能。根据鲜太健公司与裕生红某公司的合同约定，虽然约定了起租时间，但根据实际情况，在裕生红某公司提供合格的商铺后，才开始计算租期及起租。裕生红某公司提供的商铺不具备起租条件，无需计算租金及管理费用。另鲜太健公司只是在2015年11月份应某红某公司的要求试营业不到一个月的时间，并没有能够一直使用商铺，原审法院未能查明涉案商铺的具体使用时间。二、针对装修问题，鲜太健公司已经提供了相应的证据包括装修合同及收据、装修方案等，证明鲜太健公司对涉案商铺的装修情况。已经完成了自己的举证责任。此时的举证责任应转移到裕生红某公司这边，由其举证证明装修费用的多少。原审法院酌情按照50％认定鲜太健公司的装修损失既无法律依据，也不符合案件客观情况。在明确了裕生红某公司的原因导致合同无法履行，应由裕生红某公司全部赔偿鲜太健公司的装修损失。三、原审法院在裕生红某公司未能完成举证责任证明鲜太健公司拖欠水电费的情况下，判令鲜太健公司支付水电费，没有任何的法律及事实依据，应予驳回。
上诉人裕生红某公司上诉请求：1、撤销原审判决第二项，判令鲜太健公司所缴纳的租赁保证金18565.60元、物业服务费保证金1210.80元、水电费预付款1000元、装修押金1000元、公共装修费30000元归裕生红某公司所有；2、撤销原审判决第三项；3、撤销原审判决第七项，判令鲜太健公司支付免租期间2015年3月28日至2015年4月27日的租金差额9552.41元；4、鲜太健公司支付2016年3月16日至2016年7月16日占有使用费37430.80元(计时4月零一天，按月租计费每月9282.80元)；5、鲜太健公司支付2016年3月16日至2016年7月16日物业服务费2441.16元(计时4月零一天，以605.40元／月计算)；6、鲜太健公司支付2016年1月6日至2016年7月16日欠缴租金、占有使用费、物业管理费、水电费等欠缴费用的滞纳金(按照每日支付欠缴费用总额的百分之三的标准计算)；7、鲜太健公司承担违约金18565.60元；8、诉讼费用由鲜太健公司承担。事实与理由：一、根据双方约定，鲜太健公司明确知道该租赁物为现状交付、同意按此租赁该商铺，明确知道商铺二次消防的验收通过应由其自己承担，因此鲜太健公司解除合同违反了双方的约定，后果应由鲜太健公司承担。涉案商铺为沿街商铺，且鲜太健公司的商铺一直正常经营，裕生红某公司没有违反双方的约定。且消防机关对鲜太健公司自合同签订之日起一直至2016年7月16日的经营期间的经营并未进行限制或处罚，并未影响鲜太健公司商铺的正常经营。鲜太健公司解除合同真正的目的是想转嫁本应由其承担的商业风险。涉案商铺原审判决前己取得二次消防合格意见书，公共通道的二次消防是否通过并不影响涉案商铺二次消防的通过。同商场租户广州哲炬影城管理有限公司也已于2016年6月16目通过了消防验收。二、根据裕生红某公司二审提交的证据显示，涉案商铺的施工单位与原审判决认定的不符。原审法院对鲜太健公司提供的装修损失费的相关凭证认定错误，且该商铺装修费用报价特别高，应由鲜太健公司承担证明不利责任，这类装修损失不应该由裕生红某公司承担。三、鲜太健公司从2016年1月后没有交纳租金及物业服务费存在违约，根据双方约定，租赁期内鲜太健公司无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，或由于鲜太健公司的违约行为导致合同解除的，鲜太健公司自始不享受任何装修期优惠，须按标准于合同解除之日向某红某公司补缴租金差额，还应向某红某公司支付相当于当月租金两倍的款项作为违约金，裕生红某公司有权没收租赁保证金、物业服务费保证金、水电费预付款。四、鲜太健公司一直占有涉案商铺至2016年7月16日，裕生红某公司通过公证方式才办理了收铺手续。根据法律规定，鲜太健公司应当支付这段时间的占有使用费及物业管理费。五、根据约定，合同无法履行的原因不在裕生红某公司，鲜太健公司应当支付滞纳金，《公约》第三章第一条第6点也约定，租户欠费达一个月以上，且又无法联系到的，公司可通过旁证单方收回铺位，不再另行通知。六、鲜太健公司经营的并非餐饮业，符合涉案场地的环评要求。七、原审判决适用法律错误，鲜太健公司对租赁物的现状是明确知道的，合同解除的责任在于鲜太健公司，不应由裕生红某公司承担责任。
针对鲜太健公司的上诉，裕生红某公司答辩称：公共通道的二次消防验收由裕生红某公司负责，在原审期间已合格，即使未通过验收也不影响商户的经营和商铺的验收。裕生红某公司已按约定交付了租赁物，并未违约。
针对裕生红某公司的上诉，鲜太健公司答辩称：涉案商铺在未通过消防前，是不具备使用条件的。对装修问题，因为实际施工人不符合装修资质，所以找了其他人报备。对环保问题，涉案商场的中央空调也不符合环保要求。
鲜太健公司向原审法院起诉请求：1、裕生红某公司返还收取的各项费用，包括水电费预付款1000元、物业服务费保证金及首月服务费1816.2元、租赁保证金及首月租金27848.4元，装修押金3000元及上述费用利息（利息自起诉之日按照银行同期贷款利率计算）；2、裕生红某公司返还收取的入场费30000元；3、解除双方签订的《租赁合同补充协议》，裕生红某公司赔偿鲜太健公司装修损失105951元；4、裕生红某公司承担案件的全部诉讼费用。
裕生红某公司向原审法院反诉请求：1、确认裕生红某公司与鲜太健公司于2015年3月23日签订的《租赁合同补充协议》于2016年3月24日解除；2、鲜太健公司立即将涉案商铺腾空并归还给裕生红某公司；3、鲜太健公司向某红某公司支付免租期间2015年3月28日至2015年4月27日的租金差额9552.30元；4、鲜太健公司向某红某公司支付2016年1月1日至2016年3月21日的租金（暂计至2016年3月21日租金为24853.90元）和物业服务费（暂计至2016年3月21日的物业服务费为1620.90元），2016年2月电费669.60元和水费4.80元，以及滞纳金（滞纳金以欠缴费用总额为本金，按照每日百分之三的标准，从2016年1月6日开始，计算至付清所有费用止）；5、鲜太健公司所缴纳的租赁保证金18565.60元、物业服务费保证金1210.80元、水电费预付款1000元归裕生红某公司所有；6、鲜太健公司向某红某公司支付违约金18565.60元；7、鲜太健公司向某红某公司支付自2016年3月24日起至归还商铺之日止的商铺占用费及物业服务费；8、案件的所有诉讼费用由鲜太健公司承担。
原审法院查明的事实：广州市荔湾区芳兴路14-18号（双）1-2层大楼是广州芳村-
新世界房地产发展有限公司开发建设的，该大楼的土建工程消防验收在2011年1月28日经消防部门验收合格。裕生红某公司向开发商承租了上述物业，租赁期限为2014年8月16日至2026年8月15日，开发商同意裕生红某公司对上述物业进行分租或转租。
2015年3月23日，鲜太健公司与裕生红基公司签订了《租赁合同补充协议》约定：裕生红基公司将广州市荔湾区芳兴路14-18号（双）1-2层逸彩新世界项目第二期C区（西湾荟购物广场）自编号102-103铺出租给鲜太健公司作商业用途使用，商铺面积为40.36平方米，现状是毛坯，经营范围是农产品、副食品、水产。租赁期限为2015年3月23日至2017年3月22日，装修免租期是2015年3月28日至2015年4月27日，每月租金为9282.80元。商铺交付日期为2015年3月27日，如因裕生红某公司原因责任致使在租赁期限起算日未能交付该商铺的，租赁期限相应顺延。裕生红某公司应在签订协议当日支付水电费预付款1000元，在租赁期满时，鲜太健公司结清应缴费用并无违约行为的，裕生红某公司30日内无息退还给鲜太健公司。租赁期内，物业服务费按照建筑面积计算每平方米15元，鲜太健公司应付物业服务费为每月605.40元。在签订协议当日，鲜太健公司应支付物业服务费保证金1210.80元和一个月的物业服务费。租金、物业服务费和水电费按月结算，鲜太健公司须在每月的5日前主动交纳。逾期交纳的每逾期一日，鲜太健公司需按应付未付款项总额百分之三的标准向某红某公司支付滞纳金。作为履行本协议的担保，鲜太健公司应在签订协议时交纳租赁保证金18565.60元。在租赁期满时，鲜太健公司结清应缴费用并无违约行为时，裕生红某公司30日内无息退回。如鲜太健公司需进行装修，装修费用由鲜太健公司承担。鲜太健公司在装修前应向某红某公司交纳装修押金3000元。鲜太健公司需足额缴交了装修押金后方可动工。如鲜太健公司没有违反本协议即有关装修规范的规定，于装修期届满且经裕生红某公司及有关部门验收合格后，并取得政府消防部门颁发的消防合格证书后一个月内，裕生红某公司向鲜太健公司无息返还装修押金等。严格按商铺的使用性质使用该商铺，如鲜太健公司需要增加其它用途的（包括但不限于餐饮），应向某红某公司提出书面申请并经裕生红某公司同意。除本协议约定鲜太健公司可经营餐饮行业外，鲜太健公司不得在商铺内预备食物和饮料，也不得使用器具煮或加热任何食物。租赁期内裕生红某公司无法定或约定的理由而单方提出解除协议的，或由于裕生红某公司的违约行为导致鲜太健公司依约解除协议的，裕生红某公司应无息退回租赁保证金、物业服务费保证金、水电费预付款和鲜太健公司已交但未发生的费用，还应向鲜太健公司支付相当于月租金两倍的款项作为违约金。租赁期内鲜太健公司无法定或约定的理由而单方提出解除协议的，或由于鲜太健公司的违约行为导致裕生红某公司依约解除协议的，鲜太健公司自始不享受任何装修期优惠，需按每月9282.80元的标准计算2015年3月26日至2015年4月25日的装修期租金，且应于合同解除日向某红某公司补缴租金差额，鲜太健公司还应向某红某公司支付相当于租金两倍的款项作为违约金，并且裕生红某公司要求没收租赁保证金、物业服务费保证金、水电费预付款。
2015年3月25日，裕生红某公司将商铺交付给鲜太健公司。鲜太健公司向某红某公司支付租赁保证金18565.60元、首月租金9282.80元、物业服务保证金1210.80元、首月物业服务费605.40元、水电费预付款1000元、装修押金3000元，公共装修费30000元（合同没有约定该款项）。之后鲜太健公司对房屋进行了装修。因鲜太健公司从2016年1月后没有交纳租金及物业服务费，裕生红某公司向鲜太健公司发出缴费通知单及律师函催收。因双方为合同能否继续履行产生纠纷，鲜太健公司在起诉前已没有在商铺经营。诉讼期间（2016年7月16日）裕生红某公司通过公证方式办理了收铺手续。
另查，讼争大楼经广州市环境保护局进行了竣工验收，验收意见为：大厦项目不设中央空调和餐饮，项目竣工环保验收合格。2016年1月21日裕生红某公司向消防部门申请对西湾荟1-2层公共通道装修工程进行验收，消防部门在2016年2月21日作出穗公某消验字[2016]第0009号《建设工程消防验收意见书》，结论为建设工程现场与消防设计不相符、申请资料部分内容不准确，综合评定为消防验收不合格；你单位应当进行对存在问题进行整改，整改完毕后重新申报验收；该工程未经验收合格不得投入使用。诉讼过程中，裕生红某公司再次对西湾荟1-2层公共通道装修工程申请验收，消防部门于2016年6月6日作出穗公某消验字[2016]第0022号《建设工程消防验收意见书》，结论为工程消防验收合格。
2016年广州市荔湾区综合行政执法局向讼争大楼芳兴路16号自编130A铺广州渡兴餐饮有限公司发出《行政处罚决定书》，内容为因违反《建设项目环境保护管理条例》第十六条、第二十三条的规定，责令立即停止餐饮项目的生产并处罚3万元。2016年广州市荔湾区综合行政执法局向讼争大楼芳兴路14号自编219-222铺经营者龚芙蓉发出《行政处罚决定书》。
庭审中，鲜太健公司认为自己存在装修损失，向原审法院提供了以下证据：一、2015年4月28日广州市番禺区石某艺装饰工程部开具的《广州鲜太健水果店工程结算表》，记载工程金额总计105951元；二、西湾荟102铺、103铺设计说明。裕生红某公司对鲜太健公司上述证据均不予认可，认为结算表没有鲜太健公司签名或盖章，也没有正式发票，无法证明装修实际支付情况；设计说明缺少鲜太健公司及设计方签名、盖章，缺乏真实性。由于裕生红某公司对鲜太健公司所主张的装修损失不予确认，而经原审法院释明，征询双方是否申请对装修物价值进行评估以作为装修损失的依据，双方当事人均表示不愿意对店铺装修进行评估。
在水电费方面，裕生红某公司主张鲜太健公司未缴纳2016年1月水电费，并以缴费通知单为证，2016年1月电费669.60元，水费4.80元。鲜太健公司认为水电费已结清，但未作相关举证。
原审法院认为，鲜太健公司与裕生红某公司签订的《租赁合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。根据法律规定，出租方提供的租赁物需符合法律、行政法规有关房屋使用条件的规定及合同的约定。《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。国务院颁布的《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定，建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。因讼争场地是大型商场，是人流聚集的公众场所，裕生红某公司作为场地的整体经营者，有义务对讼争场地整体经营所需进行的消防安全保护工作进行申报检查。根据穗公某消验字[2016]第0009号《建设工程消防验收意见书》的结论，讼争商铺在出租时尚未通过消防安全检查，不符合投入使用经营的条件。因此，在裕生红某公司验收检查合格前（即2016年6月6日前）交付给鲜太健公司的商铺并不符合使用的条件。在商场的环保验收方面，虽然讼争场地的环保验收合格，但环保验收意见书中已明确该商场不设置餐饮功能，行政管理部门也对经营餐饮的商户进行了处罚和责令停止营业或停止建设。在明知讼争场地不设置餐饮功能的情况下，裕生红某公司仍将部分商铺出租给小商户经营餐饮，存在明显的过错，也是导致合同无法履行的原因之一。由于讼争场地消防检查不合格，部分商铺不能作餐饮功能，导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，鲜太健公司因此提出解除合同符合法律规定，原审法院予以支持。由于裕生红某公司也同意解除合同，故原审法院确认双方签订的合同于起诉之日即2016年3月15日解除。合同解除后鲜太健公司应将讼争商铺交还给裕生红某公司。鉴于鲜太健公司、裕生红某公司双方在诉讼期间自行办理了商铺交还手续，裕生红某公司已收回了商铺，故原审法院对裕生红某公司反诉要求收回商铺的诉讼请求不作处理。对鲜太健公司要求裕生红某公司返还已收取的各项费用问题，因鲜太健公司客观上使用了裕生红某公司的商铺经营，也接受了裕生红某公司提供的物业服务，故鲜太健公司应按合同约定支付起诉前产生的租金、物业服务费、水电费。对于鲜太健公司已交纳的租赁保证金、物业服务费保证金、装修押金、整体公共装修费、水电费预付款，因裕生红某公司对合同无法履行存在过错，故裕生红某公司则应按约定返还给鲜太健公司。鲜太健公司要求裕生红某公司支付保证金、押金的利息缺乏合同依据，原审法院不予支持。对于鲜太健公司提出的装修损失，因裕生红某公司对鲜太健公司提供的工程结算表不予认可，双方当事人均不申请评估，根据商铺事实上有进行装修的实际情况，原审法院根据鲜太健公司提供的单据酌情按照50%认定鲜太健公司的装修损失，即鲜太健公司的装修损失为52975.5元。由于裕生红某公司有过错导致合同无法履行，故裕生红某公司应对鲜太健公司的装修损失进行赔偿。对于裕生红某公司要求支付免租期的租金差额，因裕生红某公司对出租商铺有过错，故对裕生红某公司该项反诉请求，原审法院不予支持。对裕生红某公司要求支付2016年1月1日至归还商铺之日止的租金、物业服务费、水电费问题，如上所述，鲜太健公司在起诉前已没有使用商铺，故该费用应支付到起诉之日止，之后的租金、物业服务费，原审法院不予支持。水电费是鲜太健公司使用水电产生的费用，鲜太健公司应返还给裕生红某公司。对裕生红某公司要求鲜太健公司支付滞纳金和违约金问题，因合同无法履行的原因在于裕生红某公司，裕生红某公司是违约方，该诉讼请求缺乏法律依据，原审法院不予支持。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条第（四）款、第九十七条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款的规定，于2016年8月26日作出判决：一、确认广州鲜太健贸易有限公司与广州裕生红某房地产实业发展有限公司签订的《租赁合同补充协议》于2016年3月15日解除。二、自判决发生法律效力之日起七日内，广州裕生红某房地产实业发展有限公司向广州鲜太健贸易有限公司返还租赁保证金18565.60元、物业服务费保证金1210.80元、装修押金3000元、公共装修费30000元、水电费预付款1000元。三、自判决发生法律效力之日起七日内，广州裕生红某房地产实业发展有限公司向广州鲜太健贸易有限公司支付房屋装修损失赔偿款52975.5元。四、驳回广州鲜太健贸易有限公司的其它诉讼请求。五、自判决发生法律效力之日起七日内，广州鲜太健贸易有限公司向广州裕生红某房地产实业发展有限公司支付自2016年1月1日至起诉之日即2016年3月15日的租金（按每月9282.80元计算）和物业服务费（按每月605.40元计算）。六、自判决发生法律效力之日起七日内，广州鲜太健贸易有限公司向广州裕生红某房地产实业发展有限公司支付2016年1月水电费共674.4元。七、驳回广州裕生红某房地产实业发展有限公司的其它诉讼请求。案件本诉受理费696元由广州鲜太健贸易有限公司负担100元。广州裕生红某房地产实业发展有限公司负担596元。反诉受理费1441元由广州裕生红某房地产实业发展有限公司负担1158元，广州鲜太健贸易有限公司负担283元。
经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
另查明，裕生红某公司二审表示上诉请求如果有超出原审反诉请求内容的仅作为对对方诉讼请求的答辩。
二审中，裕生红某公司提交了以下证据：1、《物业管理公约》1份，拟证明解除合同的主要责任在鲜太健公司；2、《装修申请表》等材料，拟证明鲜太健公司装修商铺的施工单位与原审法院认定的不符；3、《西湾荟购物广场一楼平面图》1份，拟证明鲜太健公司的商铺属于沿街铺面，距公共通道有很长一段距离，其正常经营与公共通道是否通过消防验收无关；4、《店面减租申请》《西湾荟二楼美食区租户协商关于降低亏损处理函》各1份，拟证明鲜太健公司解除合同的原因是想转嫁商业风险，与公共通道是否通过验收无关；5、《场地租赁合同》《营业执照》《承诺书》《滘口逸彩新世界上影影城消防工程协议》等材料，拟证明涉案商铺的消防验收合格无须裕生红某公司公共通道消防验收取得验收合格；6、《收款收据》5张（NO.0071122共三联，其中一联有裕生红某公司盖章，记载收到曾显扬交来102/103铺装修保证金3000元；NO.0071128共两联，记载收到曾显扬交来102/103铺装修保证金3000元退回2000元，实为1000元，但无裕生红某公司盖章），拟证明裕生红某公司于2015年4月14日收到鲜太健公司装修保证金3000元，于2015年5月22日退还鲜太健公司装修保证金2000元。鲜太健公司对证据1的真实性没异议，但认为裕生红某公司不具备物业管理资格，无权收取相应费用，且裕生红某公司也没按照规定提供服务。对证据2真实性无异议，具体意见与答辩意见一致。对证据3的真实性、关联性无法确认，是裕生红某公司单方制作的，且可以看出涉案铺位已经转租。对《店面减租申请》真实性无法确认，没有鲜太健公司盖章，既不是鲜太健公司法定代表人签名，也无法确认该签名是谁的。《西湾荟二楼美食区租户协商关于降低亏损处理函》与鲜太健公司无关，没有任何鲜太健公司盖章或者签名。对证据5，因鲜太健公司并不是合同的当事人，与本案没有关联性，也达不到裕生红某公司所称的证明目的。对证据6中NO.0071122收据三联的真实性没有异议，但对NO.0071128号收据两联的真实性不予确认，没有鲜太健公司的盖章或者有权代表的签名，仅仅是裕生红某公司单方制作的材料。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕双方提出的上诉请求进行审查。
关于鲜太健公司与裕生红某公司租赁合同无法履行的责任归属问题。根据《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场地所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。裕生红基公司于2015年3月25日将位于广州市荔湾区芳兴路14-18号（双）1-2层西湾荟购物广场内的涉案商铺出租给鲜太健公司使用，应确保涉案商铺及其公共部位符合房屋使用条件强制性规定。但根据2016年1月21日穗公某消验字【2016】第0009号《建设工程消防验收意见书》内容显示，西湾荟1-2层公共通道装修工程消防验收不合格，消防部门要求裕生红某公司应当对存在问题进行整改，该工程未经验收合格不得投入使用。为此，原审法院认定裕生红某公司在公共通道装修工程消防验收合格前交付给鲜太健公司的商铺不符合房屋使用条件正确，裕生红某公司对由此导致合同无法履行的结果负有过错责任。裕生红某公司上诉提出涉案商铺内部的消防责任应由鲜太健公司负责，意在混淆其作为出租方负有的确保商铺公共部位消防验收合格、适于使用的合同责任，本院不予采纳。原审法院认定裕生红某公司对合同无法继续履行负有责任，判令裕生红某公司退还鲜太健公司支付的租赁保证金、物业服务费保证金、装修押金、公共装修费（入场费）、水电预付款的处理并无不当，本院予以维持。裕生红某公司以鲜太健公司违约导致合同解除为由主张鲜太健公司应支付免租期间的租金，以及应承担租金两倍的违约金、支付逾期支付租金、物业服务费、电费产生的滞纳金等，均缺乏必要的事实基础和合同依据，一审法院予以驳回处理并无不当，本院予以维持。
关于房屋装修损失的问题。鲜太健公司提交了结算表主张其装修损失为105951元，裕生红某公司认为鲜太健公司报备的装修公司与该结算显示的装修公司并不一致，也没有实际支付的凭证，对该结算表不予认可，且双方当事人均不申请评估，因此鲜太健公司依据结算表认为其装修损失为105951元，本院不予采信，但是鉴于鲜太健公司对涉案商铺事实上有进行装修，原审法院根据鲜太健公司提供的单据酌情按照50%认定鲜太健公司的装修损失为52975.5元属原审法院的自由裁量,在没有相反证据推翻的情况下,本院予以维持。如前所述，裕生红某公司有过错导致合同无法履行，原审法院认为裕生红某公司应对鲜太健公司的装修损失进行赔偿，本院予以支持。鲜太健公司认为其装修损失为105951元及裕生红某公司主张装修损失不应由其承担均缺乏充分理据，本院不予采纳。
关于租金的问题。虽然裕生红某公司对导致合同无法履行负有过错，但鲜太健公司客观上使用涉案商铺，也接受了裕生红某公司的物业服务，其主张其仅仅试营业了一个月，但并未举证予以证实，也没有履行向某红某公司交还商铺的义务，原审法院支持鲜太健公司按合同约定支付起诉前产生的租金、物业服务费、水电费并无不当，鲜太健公司要求返还已收取的首月租金和物业服务费没有依据。根据日常生活经验法则，使用涉案商铺必然产生水电费，原审法院采信水电费为674.4元亦属合理，本院予以认可。鲜太健公司主张其已结清水电费，但并未举证证实，本院不予支持。至于裕生红某公司主张鲜太健公司支付合同解除之日至收回商铺之日的占用费及物业服务费，考虑到双方起诉时都要求解除合同，鲜太健公司起诉前已没有在涉案商铺经营，且实际上裕生红某公司也于2016年7月16日通过公证方式收回了涉案商铺，裕生红某公司主张鲜太健公司支付该期间的占用费及物业服务费，理据不足，不应支持。
关于装修押金的金额问题。鲜太健公司主张其已经支付了装修押金3000元，但并未能提供收款收据等付款凭证，裕生红某公司则认为其是收取了3000元的装修押金，但退还了其中的2000元，实际只收取了1000元装修押金。对此本院认为，鲜太健公司作为装修押金付款的一方，负有举证证实已付款及付款金额的责任，现其并没有任何相关的证据，反观裕生红某公司，3000元收款收据的三联全部在其手中，虽然鲜太健对退还2000元的收款收据不予认可，但结合举证责任及鲜太健公司因本案的其他付款也提供了收款收据等凭证，本院采信裕生红某公司的主张，裕生红某公司应向鲜太健公司退还的装修押金为1000元。
综上所述，鲜太健公司的上诉请求不成立，本院不予支持；裕生红某公司的上诉请求有理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条、第五条第二款的规定，判决如下：
一、维持广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初1613号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项、第六项、第七项；
二、变更广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初1613号民事判决第二项为：自本判决送达之日起七日内，广州裕生红基房地产实业发展有限公司向广州鲜太健贸易有限公司返还租赁保证金18565.60元、物业服务费保证金1210.80元、装修押金1000元、公共装修费（入场费）30000元、水电费预付款1000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费1846元，由广州鲜太健贸易有限公司负担699元、由广州裕生红基房地产实业发展有限公司负担1147元；反诉受理费851元，由广州鲜太健贸易有限公司负担304元，由广州裕生红基房地产实业发展有限公司负担547元。二审案件受理费5143元，由广州鲜太健贸易有限公司负担1433元，由广州裕生红基房地产实业发展有限公司负担3710元。
本判决为终审判决。
审判长 蔡粤海
审判员 曹佑平
审判员 闫 娜
二〇一六年十二月二十日
书记员 吴 桐