辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终2964号
上诉人（原审原告）：孙继刚，男，汉族，1982年11月1日出生，住沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：王月，辽宁金阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区中央大街29号。
法定代表人：刘迎春，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张莹，女，1989年7月17日出生，汉族，系该公司工作人员。
被上诉人（原审被告）：中国银行股份有限公司沈阳沈河支行，住所地沈阳市和平区十四纬路51号。
负责人：赵雪松，该行行长。
委托诉讼代理人：董博，辽宁盛恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨雨，辽宁盛恒律师事务所律师。
上诉人孙继刚因与被上诉人沈阳荣盛幸福大道房地产开发有限公司（以下简称“荣盛幸福大道房地产公司”）、中国银行股份有限公司沈阳沈河支行（以下简称“中国银行沈河支行”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院（2016）辽0191民初5668号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
孙继刚上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清，适用法律错误，案涉房屋买卖合同解除符合双方合同约定；二、上诉人依法享有案涉商品房买卖合同的法定解除权；三、上诉人的损失系由被上诉人的违约行为造成，依法应予支持。
荣盛幸福大道房地产公司辩称，1.房屋经验收合格，符合合同约定的交付条件。交付使用后，房屋的维修是瑕疵担保责任，应区别于严重质量问题导致无法正常居住使用；2.双方在2014年达成了赔偿协议书，上诉人已经接受了被上诉人3万元的赔偿，该赔偿协议书的签订时对商品房买卖合同对于合同约定解除权的放弃。被上诉人认为，上诉人在本案中不享有任意解除权，而房屋瑕疵担保责任也不是法定的合同解除权的理由。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。
中国银行沈河支行辩称，同意开发商的答辩意见。且我行与上诉人签订了贷款合同是双方真实意思表示，双方均依约履行合同至今。解除该合同没有事实和法律依据，我行也不同意解除该合同。请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
孙继刚向一审法院起诉请求：1、解除孙继刚同荣盛幸福大道房地产公司签订的《商品房买卖合同》，返还购房款201,447.12元；2、荣盛幸福大道房地产公司赔偿孙继刚因其逾期交房给其造成的租房损失81,600元；3、荣盛幸福大道房地产公司退还孙继刚因办理该商品房事宜的相关费用11,027.00元；4、荣盛幸福大道房地产公司承担因解除《商品房买卖合同》办理相关手续所产生的全部费用；5、荣盛幸福大道房地产公司向孙继刚支付因其未按时履行合同而给其造成的经济损失294,074.12元的利息（2011年10月31日至2017年7月5日，按银行同期贷款利率计算）；6、荣盛幸福大道房地产公司支付孙继刚交通费1,000元；7、解除孙继刚与中国银行沈河支行之间的贷款合同；8、本案的诉讼费由荣盛幸福大道房地产公司承担。
一审法院认定事实：2011年2月25日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告荣盛公司开发的位于沈阳经济开发区中央大街29-6号2-15-2号房屋，面积91.33平方米。该房单价为每平方米3,449.6元，总金额为315,052元。合同第八条约定：出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之1的违约金。
合同签订后，原告孙继刚按约定交付了首付款95,052元，并于2011年4月18日与被告中行沈河支行签订《个人一手住房贷款合同》，原告贷款22万元用于购买本案诉争房产。被告荣盛公司已收到22万元贷款。
2011年10月31日，原告自行到被告荣盛公司处看房，发现涉案房屋顶棚部分渗漏。被告荣盛公司确认此事并同意维修，同时承诺在对该房顶层做防水处理，确保合格且乙方（孙继刚）满意后方可接收该房屋。
由于此后该问题一直未得到有效解决，2014年2月18日被告荣盛公司与原告达成赔偿协议书，内容为：（赔偿原因）由于施工质量问题造成顶棚渗漏导致乙方（孙继刚）无法按合同约定日期正常入住。（解决办法）双方协商由甲方荣盛公司一次性补偿给乙方孙继刚3万元。（支付方式）2014年2月18日支付16,000元，2月19日支付14,000元。此外，双方约定因乙方房屋未经淋水检验，无法确定是否渗漏，待经淋水试验后不渗漏再收房。后被告荣盛公司按赔偿协议向孙继刚支付了3万元的赔偿款。
2015年11月5日原告向一审法院提起诉讼，一审法院于2015年10月19日作出（2015）经开民初字第482号民事判决书，被告荣盛公司不服该判决结果，上诉至沈阳市中级人民法院。2016年8月4日，沈阳市中级人民法院作出(2016)辽01民终6793号民事裁定书，撤销原民事判决，发回一审法院重审。审理中，原告表示房屋没有交付的原因是漏水严重，未能达到入住条件。被告表示已经对房屋进行维修且因原告不配合，被告单方进行的淋水检验。
一审法院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合同合法有效，双方均应恪守。关于合同应否解除的问题，合同的解除分为法定解除和约定解除。合同的解除权是一种形成权，行使该项权利须具有严格的解除事由及时间限制。本案原、被告双方虽然在商品房买卖合同中约定交付房屋时间为2011年10月31日，逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。但2014年2月18日，原告与被告荣盛公司就房屋漏水问题达成了赔偿协议书，约定被告一次性赔偿原告3万元补偿款，被告继续对房屋进行维修。现原告已接受了被告支付的3万元补偿款，原告与被告签订赔偿协议书的行为系对其合同约定解除权的放弃，故本案约定解除的条件已经不存在。同时涉案房屋已经相关单位验收合格，具备交付条件。房屋漏水为被告维修义务范畴，并不构成法定解除合同的事由。故原告要求解除与被告的商品房买卖合同，理由不当，一审法院不予支持。
关于原告主张的其他诉讼请求中的第3、4、5、7项均系基于解除合同产生，故对原告的此类诉讼请求，一审法院亦不予支持。
关于原告交通费及租房损失的问题，原告与被告荣盛公司就房屋漏水问题达成了赔偿协议书，约定被告荣盛公司一次性赔偿原告3万元补偿款。被告荣盛公司对原告损失进行赔偿，原告再次主张赔偿，无事实及法律依据，一审法院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：驳回原告孙继刚的诉讼请求。案件受理费5,546元，由原告孙继刚负担。
二审中，当事人均未提供新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉荣盛幸福大道房地产公司与孙继刚于2011年2月25日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应恪守执行。
本案双方当事人的诉争焦点为：1.案涉《商品房买卖合同》应否予以解除；2.孙继刚的一审诉讼请求应否得到支持。
一、关于案涉《商品房买卖合同》应否予以解除的问题。
虽庭审中，孙继刚提出解除案涉买卖合同符合双方合同约定及法律规定，一审判决不予解除是错误的上诉主张，但本院认为，首先，合同的解除分为法定解除和约定解除。合同的解除权是一种形成权，行使该项权利须具有严格的解除事由及时间限制。如果享有解除权的当事人长期不行使解除的权利，就会使合同关系处于不稳定状态，影响当事人权利的享有和义务的履行。而商品房买卖合同中解除权的行使期限为经双方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月；对于当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。本案中，孙继刚在行使解除权之前并未进行催告，亦未在行使解除权的期限内行使该项权利，即其已丧失了合同约定的解除权；其次，双方于2014年2月18日就房屋漏水问题已达成《赔偿协议书》，且该协议已实际履行。此举，不仅表明孙继刚同意继续履行合同，亦视为其对合同约定解除权及法定解除权的放弃；第三，至于孙继刚提出其对涉案《商品房买卖合同》依法享有法定解除权的问题，因房屋漏水为开发商维修义务范畴，并不构成法定解除合同的事由。鉴于此，一审法院驳回孙继刚要求解除案涉合同的诉请并无不当。本院对孙继刚的该项上诉主张不予支持。
关于孙继刚要求给付逾期交房而发生租金损失的上诉主张，本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，虽案涉房屋存在顶棚部分渗漏等房屋质量问题，但孙继刚并无证据证明该房屋存在严重的质量问题而无法正常居住，且事后开发商亦同意维修并承诺对房屋顶层做防水处理。同时，通过一审中开发商提供的竣工验收备案书等证据显示，案涉房屋业已经五方验收合格，符合合同约定的交付条件。因此，孙继刚不能以此作为拒绝收房的理由。本院对孙继刚的该项上诉主张不予支持。
关于孙继刚提出开发商应对其违约行为造成的损失予以赔偿的上诉主张，本院认为，因开发商在双方签订的《赔偿协议书》中对房屋漏水问题给予孙继刚一次性补偿，因此，孙继刚再行主张该项权利无事实和法律依据。如孙继刚有证据证明开发商仍没有对案涉房屋进行维修或维修未达到能够正常使用的结果，其可自行维修，维修费用由开发商承担。故对孙继刚的该项上诉主张，本院亦不予支持。
综上所述，孙继刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5,546元，由上诉人孙继刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 姜会军
审 判 员 韩彩霞
二〇一八年四月二十三日
法官助理 訾丽静
书 记 员 张潇元
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。