吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延民初字第3771号
原告：金相钟，男，朝鲜族，延吉市玻璃总厂退休职工。
被告：延吉市延兴房地产开发有限公司，住所为延吉市建工街长白山路371号。
法定代表人：李春龙，该公司经理。
委托代理人：许哲，吉林延大律师事务所律师。
原告金相钟诉被告延吉市延兴房地产开发有限公司（以下简称“延兴公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月18日受理后，依法由助理审判员姜慧娟独任审理，于2014年10月21日，对本案第一次公开开庭进行审理，原告金相钟，被告延兴公司的委托代理人许哲到庭参加诉讼。2014年11月10日，依法组成合议庭，对本案第二次公开开庭进行了审理，原告金相钟到庭参加诉讼，被告延兴公司经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。2014年11月18日，本院对本案第三次公开开庭进行了审理，原告金相钟，被告延兴公司的委托代理人许哲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告金相钟诉称，2004年4月27日，原告和被告签订购房合同，购买位于延吉市天池路白兰小区6号楼北起第一层、建筑面积为85.5平方米的房屋，总房款为331740元。原告按照合同约定按时付清房款，并且将办理房照、税款、维修基金等相关费用合计13570元交付给被告。购房合同第三条明确规定，双方同意2004年11月30日交付房屋，并在工程正式竣工一年内由被告负责办理产权证和土地证。但被告延期交付房屋，在2005年7月份将该房屋钥匙交付给原告。原告自2006年起等待被告为原告办理房屋产权手续，但被告一直未办理，且找不到被告。2014年5月，原告得知被告将涉案房屋抵押给延吉市小营农村信用社，并签订了抵押担保借款合同。原告认为，房屋已交付原告使用10年，原告与被告签订的购房合同应当有效。故原告诉至法院，请求判令被告继续履行合同，立即为原告办理房屋产权证；被告支付原告迟延交付房屋违约金6955.20元（合同约定2004年11月30日交付房屋，但实际2005年7月份交付房屋，逾期8个月，每日33.18元，共计6955.20元），迟延办理房照违约赔偿金178851元（总房款331740元的5年定期利息为88425.5元＊2，根据本院的释明，原告要求按照相关法律规定主张迟延办理房照的违约金），诉讼费用由被告承担。
被告延兴公司辩称，被告有义务给原告办理房屋产权证，但不能支付其他费用。被告已经将房屋交付给原告，并且房屋一直由原告占有使用，不产生迟延办理房照的违约金。关于迟延交付房屋的违约金和迟延办理房照的违约金，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。因此请求法院驳回原告的诉讼请求。
本院在开庭审理时，原告为证明自己的主张，向本院提交的证据有：
1.原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；
2.房地产买卖契约复印件一份，证明原告同被告签订房地产买卖契约，购买位于延吉市河南街天池路白兰小区6号楼南侧厢房（18号楼）北起第一户1层、建筑面积85.5平方米的门市房1栋；
3.付款收据复印件两份，证明原告向被告缴纳办房照、税款、维修基金等相关费用，总计13570元及房款331740元；
4.通知复印件两份，证明被告通知原告缴纳办房照、税款、维修基金等相关费用，原告根据该通知向被告缴纳了13570元；
5.延吉市房地产抵押登记审批表及抵押担保借款合同复印件各一份，证明被告于2005年5月26日同延吉市小营农村信用合作社签订抵押担保借款合同，2005年6月1日被告将包括原告房屋在内的白兰小区14-2-8-278、建筑面积645.94平方米的房屋抵押给延吉市小营农村信用合作社；
6.延吉市河南街白川社区证明复印件一份，证明河南街道白川社区内的延兴房地产开发建筑的5栋楼，将近260户，2005年入住，9年时间，一直没有办理房屋权属证。
被告延兴公司未提交证据。
经庭审质证，对原告提交的6份证据，被告均无异议，本院予以采信。
本院根据庭审所采信的证据及当事人的陈述，综合认定如下事实：
2004年4月27日，原告同被告延兴公司签订《房地产买卖契约》，约定原告购买被告位于延吉市河南街天池路白兰胡同白兰小区6号楼南侧厢房（18号楼）北起第一户一层的房屋一套，建筑面积为85.5平方米，总房款为331740元。双方约定被告于2004年11月30日交付给原告房屋，工程正式竣工一年内，由被告负责办理该房屋产权证及土地使用权证。被告保证该房屋权属清楚，若发生与被告有关的产权纠纷或债权债务，概由被告负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给原告造成的经济损失，被告负责赔偿。原告不能按期向被告付清购房款或被告不能按期向原告交付房屋，每逾一日，由违约一方向对方给付相当于房屋价款千分之零点一的滞纳金。2004年4月28日，原告向被告交付购房款331740元。被告于2005年7月向原告交付房屋，2005年11月23日，原告根据被告的通知向被告缴纳办理房权证、土地使用权证、税款、房屋维修基金等相关费用，共计13570元。被告至今未给原告办理房屋的产权证照及土地使用权证。另查明，被告于2005年6月将包括诉争房屋在内的白兰小区14-2-8-278、建筑面积为645.94平方米的房屋抵押给延吉市小营农村信用合作社，抵押登记至今未解除，被告至今未给原告办理房屋所有权证、土地使用权证。
本院认为：原、被告之间签订的房地产买卖契约，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定有效。根据合同约定，原告已全面履行各项义务，被告应当根据合同约定为原告办理诉争房屋产权证。故原告要求被告继续履行合同，为原告办理诉争房屋的产权证的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告支付迟延交付房屋的违约金的诉讼请求，双方签订的购房合同中有关于迟延交付房屋违约金的约定，但违约事实发生在2005年7月，其间原告未向法院提起诉讼，亦未举出证据证明能够引起诉讼时效中断的事实。违约金属于合同之债，适用诉讼时效之规定，故被告关于诉讼时效的抗辩本院予以支持，原告的该项诉讼请求已超过诉讼时效，故本院不予支持。关于原告主张被告支付迟延办理房屋产权证的违约金的诉讼请求，因双方合同约定工程正式竣工一年内，被告负责办理房屋产权证、土地使用权证。但被告自2005年交付房屋至今仍未给原告办理房屋产权证、土地使用权证，违约事实持续存在。原告对于自起诉之日起两年前的违约金的主张已超过诉讼时效，故本院不予支持。但自起诉之日之前的两年内的违约金，原告主张未过诉讼时效，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，违约金本院按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、被告延吉市延兴房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起立即协助原告金相钟办理房屋（位于延吉市河南街天池路白兰小区6号楼南侧厢房（18号楼）北起第一户1层、建筑面积85.5平方米的营业用房）的产权证。
二、被告延吉市延兴房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起立即给付原告金相钟迟延办理房屋产权证的违约金（以购房款331740元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2012年8月18日起计算至被告履行完前款判决内容之日止）。
三、驳回原告金相钟的其他诉讼请求。
案件受理费6275元，其他诉讼费用80元（原告预交6355元），共计6355元，由被告延吉市延兴房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 李 春
审 判 员 金美兰
助理审判员 姜慧娟
二〇一四年十二月二十九日
书 记 员 李 娜