海南省第二中级人民法院民 事 判 决 书琼97民终1247号上诉人（一审被告）：海南佳邦房地产开发有限公司，住所地海南省儋州市那大镇。法定代表人：黄志成，该公司总经理。委托代理人：王雄强，男，该公司总经理助理。被上诉人（一审原告)：倪天杰，男，1969年9月2日出生，汉族，住辽宁省葫芦岛市。委托代理人：陈良，男，北京大成（海口）律师事务所律师。委托代理人：陈婷，女，北京大成（海口）律师事务所实习律师。上诉人海南佳邦房地产开发有限公司（以下简称佳邦公司）与被上诉人倪天杰定金合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2016）琼9003民初2561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月19日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人佳邦公司的委托代理人王雄强，被上诉人倪天杰的委托代理人陈良、陈婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人佳邦公司不服一审判决，向本院上诉请求：一、判决撤销海南省儋州市人民法院（2016）琼9003民初2561号民事判决第一、二项；二、驳回倪天杰的诉讼请求。事实与理由如下：一、一审法院认定事实不清。双方所签订的《海南西部家居建材博览中心展位定金协议》（以下简称《展位定金协议》）内容实属佳邦公司与倪天杰正式建立租赁关系前的预租意愿招商行为。一审庭审中，倪天杰亦承认接到佳邦公司招商人员的多次电话及登门拜访通知，要求双方尽快签订正式的《租赁合同》及《装修协议》，让商场尽快达到开业条件（商场总建筑面积为7.5万平方米，尚存4万平方米未能招商出租落位，装修完成率未达80%标准，至今未达整体开业条件）。一审认定佳邦公司不通知对方来签订有关合同，显然与佳邦公司商场面临招商落位及开业难的客观存在事实不相符。该协议的第六条约定内容，实为针对凡于2014年8月8日提前率先带头签订正式《租赁合同》及《装修协议》最终落位的商户，佳邦公司给予优惠招商条件的条款，而并非一审法院所认定的双方合同签订交付铺面的起始履行日。因为新开业的商场众商户的情况繁杂不一，入驻存在前后，签订正式的《租赁合同》及《装修协议》以商品交付时间为准，计租日系以商场整体达到开业条件后的实际开业日起计租。招商系每个商场的长期性建制，都有不同的吸引商家入驻落位的优惠条件。可见一审法院对事实认定存在严重的错误。二、一审法院适用法律错误。佳邦公司自签订协议至今，完全具备签约资格，并已履行合同义务，不应承担任何违约责任。因倪天杰的自身经济问题导致在佳邦公司商场投资经营终止，造成其未能按协议约定继续与佳邦公司签订正式的《租赁合同》及《装修协议》，并非佳邦公司无能力、不作为所致。故佳邦公司要求倪天杰继续履行协议，双方签订《租赁合同》及《装修协议》的请求应得到支持，否则，倪天杰构成违约，定金不予返还。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不当，故恳请二审法院支持佳邦公司的上诉请求。被上诉人倪天杰答辩称，一、2014年7月25日，佳邦公司作为甲方，倪天杰作为乙方，双方签订了《展位定金协议》，约定倪天杰选定佳邦公司海南西部家居建材博览中心3楼3046、3047、3048号展位经营，租期3年，展位租金每月25元/平方米，展位管理费每月2.5元/平方米，展位面积约619平方米。该协议第三条约定，倪天杰同意在协议签订的同时支付定金3万元，并承诺在接到佳邦公司通知后五天内与佳邦公司签订正式《租赁合同》及《装修协议》，否则协议即行终止，上述定金佳邦公司作为违约金收取不予返还，佳邦公司并有权将倪天杰认租的展位另行出租。倪天杰在上述协议签订前，已于2014年1月2日委托葫芦岛市连山区阳光家居广场通过银行转账方式向佳邦公司支付了协议约定的展位定金3万元。佳邦公司至今未与倪天杰签订正式《租赁合同》及《装修协议》，亦未向倪天杰提供展位。此外，儋州市公安消防支队于2015年10月27日才向海南佳邦西部家居城建设工程出具《建设工程消防验收意见书》，载明：综合评定该工程消防验收合格，该场所属于公众聚集场所，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。儋州市住房和城乡建设局于2016年5月31日才向海南佳邦西部家居城颁发《建筑工程竣工验收备案证》。二、一审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决结果公平合理，佳邦公司上诉理由不成立。一审判决根据双方当事人陈述及有关证据，在查明案件事实的基础上，判决解除倪天杰与佳邦公司于2014年7月25日签订的《展位定金协议》，并判决佳邦公司向倪天杰双倍返还定金6万元。一审判决认定事实清楚、适用法律正确。三、根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”佳邦公司主张其已通知倪天杰签订正式合同，并未能提供证据加以证明，理应承担举证不能的不利后果。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。佳邦公司的上诉理由毫无事实根据和法律依据，依法应予以驳回。倪天杰的一审诉讼请求：一、解除倪天杰与佳邦公司于2014年7月25日签订的《展位定金协议》，佳邦公司双倍返还倪天杰定金共计6万元；二、全部诉讼费由佳邦公司负担。一审法院认定的事实：2014年7月25日，佳邦公司作为甲方，倪天杰作为乙方，双方签订了《展位定金协议》,约定乙方选定甲方海南西部家居建材博览中心3楼3046、3047、3048号展位经营套房产品，租期3年，展位租金每月25元/平方米，展位管理费每月2.5元/平方米，展位面积约619平方米。该协议第三条约定，乙方同意在本合同签订的同时支付定金3万元，并承诺在接到甲方通知后五天内与甲方签订正式《租赁合同》及《装修协议》，否则，协议即行终止，上述定金甲方作为违约金收取不予返还，甲方并有权将乙方认租的展位另行出租。该协议第六条约定，乙方在2014年8月8日之前与甲方签订正式合同，办理相关手续，依约缴纳相关款项并完成装修具备开业条件者，享受12个月的免租优惠。倪天杰于2014年1月2日向佳邦公司支付了展位定金3万元。佳邦公司至今未与倪天杰签订正式《租赁合同》及《装修协议》，亦未向倪天杰提供展位。另查明，儋州市公安消防支队于2015年10月27日才向海南佳邦西部家居城建设工程出具《建设工程消防验收意见书》，载明：综合评定该工程消防验收合格，该场所属于公众聚集场所，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。儋州市住房和城乡建设局于2016年5月31日才向海南佳邦西部家居城颁发《建筑工程竣工验收备案证》。在庭审中，双方均认可2014年8月8日为订立正式《租赁合同》的时间。现佳邦公司要求与倪天杰签订正式《租赁合同》，倪天杰明确表示不愿意。一审法院认为，倪天杰与佳邦公司签订的《展位定金协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。根据该协议第三条约定，佳邦公司负有通知倪天杰订立正式合同的义务，虽然该协议未明确约定订立正式合同的具体日期，但双方在庭审中均认可2014年8月8日为订立正式《租赁合同》的时间。故佳邦公司依约应于2014年8月8日之前通知倪天杰与其订立正式《租赁合同》，但佳邦公司未通知倪天杰前来签约，且至今未与倪天杰订立正式《租赁合同》，也未将展位交付倪天杰使用。佳邦公司抗辩主张其多次通知倪天杰前来签订正式合同而倪天杰拒签，但其未能提供充分证据予以证明。事实上，工程直至2016年5月31日才通过竣工验收备案，2014年8月8日之前不具备出租条件。综上，双方未能正式签约及交付展位的责任在佳邦公司方，佳邦公司的行为已经构成迟延履行，导致双方订立合同的目的不能实现。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。故倪天杰主张解除协议，予以支持。佳邦公司抗辩主张解除合同超出《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定的一年的解除期间。上述司法解释是针对商品房买卖合同纠纷，双方当事人的纠纷为定金合同纠纷，不适用该司法解释的规定。双方没有约定合同解除权行使期限，佳邦公司也没有举证证明其已催告倪天杰行使合同解除权，故对佳邦公司该项抗辩意见，不予支持。双方在《展位定金协议》中约定了定金条款，倪天杰已按照约定向佳邦公司支付了定金3万元，现因佳邦公司违约导致合同解除。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。故倪天杰主张佳邦公司双倍返还定金6万元，有法可依，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百一十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除倪天杰与海南佳邦房地产开发有限公司于2014年7月25日签订的《海南西部家居建材博览中心展位定金协议》；二、海南佳邦房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内，向倪天杰双倍返还定金6万元。如果海南佳邦房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，由海南佳邦房地产开发有限公司负担。本院二审审理期间，各方当事人均没有提供新的证据。本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实相一致。本院认为，双方当事人争议焦点为：一、佳邦公司是否有催告倪天杰前来签订《租赁合同》的事实；二、解除《展位定金协议》的条件是否成就，是否应继续履行合同；三、是否适用双倍返还定金罚则。关于佳邦公司是否有催告倪天杰前来签订《租赁合同》的事实问题。倪天杰与佳邦公司签订的《展位定金协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约遵守，履行各自的义务。根据双方当事人签订的协议第三条约定，佳邦公司负有通知倪天杰前来订立正式合同的义务，虽然协议未明确约定订立正式合同的具体日期，但双方均认可2014年8月8日为订立正式《租赁合同》的时间，故佳邦公司依约应于2014年8月8日之前通知倪天杰前来与其订立正式《租赁合同》，但佳邦公司没有通知。佳邦公司抗辩主张已经通知倪天杰前来与其订立正式《租赁合同》，倪天杰不予认可，佳邦公司又未能举证证明该事实，故应当承担举证不能的不利后果。关于解除《展位定金协议》的条件是否成就，是否应继续履行合同问题。佳邦公司兴建的海南西部家居建材博览中心工程于2015年10月27日才通过消防验收合格，于2016年5月31日才取得竣工备案。该协议第六条约定，倪天杰于2014年8月8日之前与佳邦公司签订正式《租赁合同》，而2014年8月8日之前，事实上不具备出租条件。佳邦公司的行为已经构成迟延履行，延误了倪天杰的商机，导致双方订立合同的目的不能实现。双方未能正式签约及交付展位的责任在佳邦公司，倪天杰主张解除合同条件成就，应予支持。佳邦公司抗辩主张继续履行合同，理由不能成立，不予支持。三、关于是否适用双倍返还定金罚则问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》等一百二十条规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定除外。”佳邦公司的行为已经构成迟延履行，延误了倪天杰的商机，导致双方订立合同的目的不能实现，双方未能正式签约及交付展位的责任在佳邦公司，倪天杰主张双倍返还定金，符合定金罚则，应予支持。佳邦公司抗辩主张不适用双倍返还定金罚则，理由不能成立，不予支持。综上所述，佳邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费650元，由上诉人海南佳邦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 符嘉华审 判 员 孔凡勇审 判 员 龙蜀娟二〇一六年十一月三十日法官助理 平英梅书 记 员 王雪娟附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。