云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民一终字第461号
上诉人（原审原告）赵丽娥，女，1967年2月15日生，汉族，云南省昆明市人。
上诉人（原审原告）杨思莹，女，1990年2月10日生，汉族，云南省昆明市人。
二上诉人共同委托代理人刘晓波，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）张蒙悯，男，1963年5月19日生，汉族，云南省昆明市人。
委托代理人张忠强，云南博宏律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）张磊，男，1986年10月10日生，汉族，云南省昆明市人。
委托代理人饶曙辉，云南恒鑫律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人赵丽娥、杨思莹因与被上诉人张蒙悯、张磊房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2013）官民一初字第2520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
一审法院经审理查明以下法律事实：2004年12月2日，原告赵丽娥以342，153.52元的价格购买了昆明市董家湾桂华新园二期·中产桂华·银杏廊亭5幢1-301号房屋，并于2005年4月11日获得昆明市房权证字第2005156**号房屋所有权证，该产权证上记载共有权人杨思莹等1人，共有权证号20053724。2008年3月13日，原告赵丽娥、杨思莹与被告张蒙悯签订委托合同，内容载明：原告赵丽娥、杨思莹系母女关系，共同拥有位于昆明市董家湾桂华新园二期·中产桂华·银杏廊亭5幢1-301号房屋（建筑面积：110.71，产权证编号昆明市产权证字第200515673号；共有权证号：昆明市房共字第20053724号）一套，该房屋抵押于工行南屏支行，双方约定因原告赵丽娥、杨思莹工作忙，不便亲自办理，故全权委托受托人被告张蒙悯代为办理下述手续，包括：1、代为偿还上述房屋在该银行的贷款；2、代为办理注销抵押登记及相关手续；3、代为领取上述房屋的《他项权利证》、《房屋所有权证》。在符合出售条件的情况下，代为办理下述事项：1、代售上述房屋，办理房屋手续；2、签订《房屋买卖合同》；3、代为《房屋买卖合同》公证；4、代办房屋产权过户手续及缴纳相关税、费；5、代收房款；6、若买方需要贷款，代为协助办理相关贷款手续；7、代为交接房屋；8、代办此房屋的水、电、气等一切相关更名事项；9、代为办理上述房屋的土地使用证以及变更的一切相关手续；10、如果交易不成功，包括代为办理撤件及相关手续。乙方受托人张蒙悯愿意接受上述委托。受托人在委托权限、期限内依法签署的有关文件，委托人均予以确认。委托期限自2008年4月10日起至上述事项办理完毕时止。原告与被告张蒙悯双方于委托合同签订当日向云南省昆明市国信公证处申请公证，云南省昆明市国信公证处出具（2008）云昆国信证字第5115号公证书，公证书上记载：“双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，合同书内容符合《中华人民共和国合同法》的规定，合同书上双方当事人的签名、捺印均属实。”2009年6月18日原告赵丽娥、杨思莹（卖方）的委托代理人张蒙悯与被告张磊（买方）的委托代理人王成海约定在平等自愿、等价有偿的基础上就买卖位于昆明市董家湾桂华新园二期·中产桂华·银杏廊亭5幢1-301号的房屋签订《房屋买卖合同》，合同约定：“上述出售的房屋成交价金额为人民币（大写）陆拾肆万肆仟元整，（小写）644000元。付款方式为：拿到产权处出具的收件收据当日首付129000元，余款515000元银行按揭一次性付清。”并在云南省昆明市国信公证处办理了该《房屋买卖合同》公证。同一天，原告赵丽娥、杨思莹（卖方）的委托代理人张蒙悯与被告张磊（买方）的委托代理人王成海就同一房屋签订另一《房屋买卖合同》，合同约定：“房屋的交易价：人民币叁拾万元整，小写：￥300，000元。……双方应共同到房屋产权管理部门办理产权变更登记，卖方应办理手续所需的各种证件，协助买方办理产权变更登记手续，上述房屋所有权自登记后转移为买方所有。卖方有义务协助买方办理上述过户手续，相关税费由买方承担。”并在云南省昆明市明信公证处办理了公证，云南省昆明市明信公证处出具了（2009）云昆明信证民字第14233号公证书。2009年6月22日，诉争房屋的房屋所有权人登记变更为被告张磊，房产证号为：昆房权证（昆明市）第2009442**号。2009年6月25日，被告张磊用该套房屋作抵押向交通银行股份有限公司云南省分行五华支行办理了个人住房商业性贷款，贷款515，000元，期限30年，现该房产抵押于昆明市产权处。2009年6月28日，被告张蒙悯向被告张磊出具收条，收条载明：“今收到张磊购昆明市董家湾桂华新园二期·中产桂华·银杏廊亭5幢1单元301室售房房款二次共计644，000元（陆拾肆万肆仟元整）落款为收款人：张蒙悯，时间：2009年6月28日”。原告诉至法院请求：1、判决确认被告张蒙悯代理原告与被告张磊签订的《房屋买卖合同》无效；2、判决限令被告30日内将桂华新园银杏廊亭5栋1单元301室房屋产权证恢复至原告名下；3、判令被告连带承担本案全部诉讼费用。
根据上述确认事实，一审法院认为：本案双方当事人为确认合同无效法律关系。本案双方当事人争议焦点问题是：原告所委托的代理人被告张蒙悯与被告张磊委托的代理人王成海，于2009年6月18日签订的约定房屋交易价格为300000元的《房屋买卖合同》的效力问题。本案审理中，原告认为被告张蒙悯利用欺诈的方式令原告赵丽娥、杨思莹委托被告张蒙悯出售房屋，并与被告张磊在房屋买卖中恶意串通，损害其利益，要求确认价款为300000元的《房屋买卖合同》无效，而被告张蒙悯、张磊则认为原告赵丽娥、杨思莹经过委托公证由被告张蒙悯出售该房屋，并且该《房屋买卖合同》经过了公证，并且于2009年办理了房屋转移过户登记手续，原告的诉讼请求已超过了法定的诉讼时效，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。一审法院认为，依据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：……，（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条关于：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，本案中，原告主张被告张磊委托的代理人王成海于2009年6月18日签订的约定房屋交易价为300，000元的《房屋买卖合同》系恶意串通，损害其利益，应认定为无效。一审法院认为，原告赵丽娥、杨思莹与被告张蒙悯签订委托合同并申请办理公证，公证机构出具了（2008）云昆国信证字第5115号公证书，被告张蒙悯依据该委托出售原告房屋，虽然该委托合同没有明确出售房屋的价格，但并不影响受托人对房屋的处理。被告张蒙悯与被告张磊的委托代理人王成海签订的该房屋买卖合同是双方遵循意思自治原则，自愿协商签订，该合同经申请公证机构进行审查并出具了（2009）云昆明信证民字第14233号公证书，昆明市房屋交易产权管理处依据（2008）云昆国信证字第5115号公证书、（2009）云昆明信证民字第14189号、（2009）云昆明信证民字第14233号公证书办理了产权移转登记，产权人已变更为被告张磊，被告张磊又用该房屋向交通银行股份有限公司云南省分行五华支行按揭贷款，现该房屋抵押于昆明市产权处。一审法院认为，原告提交的证据不能证实两被告之间签订该份合同的行为属于恶意串通及损害到原告权益的行为，该合同并不违反法律规定，且诉争房屋已办理了转移登记手续现处于抵押状态，故该房屋买卖合同有效。被告张磊向被告张蒙悯实际支付了644000元房价款，该事实原、被告双方均认可。原告认为其权益有所损失，可向委托代理人张蒙悯另行主张。一审法院认为，关于被告张蒙悯、张磊提出本案已经超过法定的诉讼时效的问题，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条关于“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”，虽然原告赵丽娥自认房屋出售之前及出售之后几天被告张蒙悯均通知过其本人，但被告张蒙悯、张磊未能提供有效证据证实原告杨思莹已经知道其权利被侵害的时间，故对被告张蒙悯、张磊主张该案二原告的起诉已超过诉讼时效，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告赵丽娥、杨思莹的诉讼请求。案件受理费11800元，由原告赵丽娥承担。
一审判决宣判后，赵丽娥、杨思莹不服，向本院提起上诉，称：一、一审判决认为签订诉争房屋以30万元的价格转让的合同无法证实属于恶意串通的行为明显是不能成立的。两被上诉人分别签订了两份合同，一份转让价为30万元，一份转让价为64.4万元，双方系恶意串通。二、两被上诉人主张以低价出售房屋仅是“规避税款”，实际交易价格是64.4万元，故合同有效的说法不能成立。两被上诉人通过虚报价格申报偷逃税款的行为违反多项法律规定，根据《合同法》第五十二条的规定，应认定为无效合同。三、被上诉人张磊不是善意第三人，不应取得诉争房产。四、张蒙悯与张磊的委托代理人无权签订所谓“真实交易价格64.4万元”的房屋买卖合同，该合同无效。五、张蒙悯系采用欺诈的方式令上诉人签订了委托出售房屋的公证书，以抵押为名，行流押之实。六、昆明市明信公证处为成交价为30万元的买卖合同出具公证书的行为并不光彩。七、诉争房屋时上诉人母女唯一房产，失去该房产将使得上诉人居无定所，而被上诉人将获得巨额非法利益。
被上诉人张蒙悯答辩称：两被上诉人签订的房屋买卖合同是真实意思表示，签订30万元的合同是为了避税，实际合同转让价是644000元。本案房屋买卖合同合法有效，张蒙悯是有权处分，不适用善意取得制度。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人张磊答辩称：一、两被上诉人签订的30万元转让价格的合同没有侵害上诉人的合法权利，且实际成交价格是644000元，并不是恶意串通。二、张蒙悯是有权处分，上诉人称张蒙悯采用欺诈方式令上诉人签订委托出售合同，属于另一法律关系。三、张蒙悯根据委托合同，以市场价格转让该诉争房屋并无不当，不适用善意取得制度。
二审中，上诉人向本院提交以下证据：1、赵丽娥与张蒙悯电话录音；2、起诉前张蒙悯与赵丽娥因欠款问题算账的草稿。被上诉人张蒙悯、张磊针对上述证据质证认为：对真实性、合法性、关联性不予认可。
被上诉人张蒙悯、张磊未向本院提交新证据。本院认为，上诉人提交的证据无法核实真实性，且与本案无关，本院不予确认。
二审经审理查明的法律事实与一审法院所确认的法律事实一致，本院予以确认。补充确认以下事实：一、2007年9月19日，赵丽娥向张蒙悯出具《借条》，载明“今借张蒙悯现金人民币伍万元整（50000）”。二、2008年3月17日，赵丽娥与张蒙悯签订《借款协议》，约定赵丽娥向张蒙悯借款400000元，赵丽娥在借款期间自愿将涉案房屋产权抵押给张蒙悯，并到公证处办理公证，如到期无力偿还借款，则按委托协议的法定程序变卖赵丽娥该房屋的产权清还张蒙悯。三、2009年6月17日，赵丽娥向张蒙悯出具《借条》，载明今借张蒙悯现金人民币351540元，用于归还工行贷款，利息7030元，于2009年6月26日归还。四、张蒙悯代赵丽娥归还了工行贷款。张蒙悯明确陈述，其收取的张磊的购房款未向赵丽娥支付。张蒙悯、赵丽娥一致确认，赵丽娥尚欠张蒙悯借款未还清。五、涉案房屋仍由上诉人居住使用。
本院认为：根据本案查明的事实，赵丽娥与张蒙悯之间存有借款关系，因赵丽娥未在借款期限内偿还借款，双方按照约定即由赵丽娥向张蒙悯出具《委托合同》，出售涉案房屋。首先，上诉人主张其与张蒙悯所签的《委托合同》系张蒙悯采用欺诈方式取得，但根据查明的事实，赵丽娥与张蒙悯所签的《借款协议》明确约定了赵丽娥若不按期偿还借款即向张蒙悯出具《委托合同》，且实际上，赵丽娥确实未向张蒙悯按期足额偿还借款，因此赵丽娥与张蒙悯按照约定签署《委托合同》是双方的真实意思表示，系合法有效的行为。其次，张蒙悯依据该《委托合同》有权代上诉人办理委托事宜，即代售涉案房屋、签订《房屋买卖合同》、办理过户手续等，故张蒙悯与张磊所签的《房屋买卖合同》系有权代理，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。虽然本案中出现了两份《房屋买卖合同》，但实际的履行的是合同标的为644000元的《房屋买卖合同》，若张蒙悯与张磊签订的合同标的为300000元的《房屋买卖合同》涉违法之嫌，亦属于另外法律关系，与本案无关。最后，上诉人主张张蒙悯与张磊系恶意串通，双方所签的《房屋买卖合同》应为无效。根据上述评判理由，双方实际履行的是合同标的为644000元的《房屋买卖合同》，而赵丽娥明确陈述买卖当时涉案房屋的市场价值应为700000元以上，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条关于“对于第规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价……”之规定，故涉案房屋交易价格并未明显低于市场价格，并未损害被代理人即赵丽娥、杨思莹的合法权益，该理由不成立，本院不予支持。
综上，上诉人赵丽娥、杨思莹的上诉请求不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，处理正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币11800元，由上诉人赵丽娥承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 汤名哲
审 判 员 郑会利
代理审判员 蔡 芸
二O一四年是八月八日
书 记 员 马 娜