杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭余塘民初字第341号
原告（反诉被告）：秦国英。
委托代理人：钟华强。
委托代理人：戴思佳。
被告（反诉原告）：沈某。
委托代理人：朱勤。
原告秦国英为与被告沈某房屋租赁合同纠纷一案，于2015年7月1日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员孙莎独任审判。2015年7月10日，沈某提起反诉，本院于同日立案受理，并决定与本诉部分合并审理，于2015年9月14日组织双方进行证据交换，于2015年10月10日公开开庭进行了审理。秦国英的委托代理人钟华强、戴思佳，沈某的委托代理人朱勤到庭参加诉讼。审理过程中，经本院调解，原、被告约定于2015年9月17日办理房屋交接手续，后沈某未到场，故调解未果。本案现已审理终结。
秦国英起诉称：2014年4月21日，秦国英与沈某签订了两份《房屋租赁合同》，秦国英将位于杭州市余杭区绿城玉园润玉苑3幢3单元2001室和2101室租给沈某。合同约定：租赁期限从2014年5月5日起至2016年5月4日止，租金为第一年每套每月5000元，合计120000元，第二年每套每月6000元，合计132000元，方式为1年1付，租金支付时间为除第一次之外每次提前15天支付，履行保证金为10000元。若沈某未经秦国英同意中途退租，需向秦国英支付一个月租金作为违约金。
合同签订后，秦国英按照约定交付房屋，但沈某未能按约定在2015年4月19日前支付第二期租金13200元，经秦国英多次催促，沈某仍拒付剩余租金，也拒绝交还房门钥匙。此外，沈某在承租后使用房屋时，给房屋设施造成很大的损坏，预计修复费用将超过20000元。
沈某的上述行为严重违背了合同约定和法律规定，给秦国英造成了巨大的经济损失，严重侵害了其合法权益，依法应承担违约责任。为此秦国英诉至本院，要求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付2015年5月5日至2015年6月15日期间的租金15978元；3.判令被告向原告交还所租房屋的房门钥匙；4.判令被告向原告支付违约金12000元；5.判令被告向原告支付房屋损坏赔偿金20000元（其中墙布损失10000元，门损失5000元，床损失5000元）；6.判令被告承担诉讼费用。后秦国英变更诉讼请求为：1.判决解除双方签订的《房屋租赁合同》，并腾空房屋；2.判令沈某向秦国英支付2015年5月5日至判决确定之日止的租金（租金以每月12000元计算）；3.依法判令沈某向秦国英支付违约金11000元；4.依法判令沈某承担诉讼费用。
沈某答辩并反诉称：请求依法驳回秦国英的诉讼请求。2014年4月21日，沈某与秦国英通过第三人签订房屋租赁合同，租赁绿城玉园润玉苑3-3-2001、2101房屋，明确用于样板房和居住。沈某依据合同支付租金和保证金，但秦国英一直未按合同约定开通煤气等最基本居住设施，已构成违约。沈某多次通过电话、短信与秦国英和中介联系，但秦国英均未理睬。直至2015年4月初开始，终于通过中介，秦国英与沈某才最终商定，双方同意当即终止租赁合同，之后沈某已将所有家具、饰品搬空、墙纸修复以及打扫卫生后交付于秦国英，2015年5月1日、2日秦国英也两次来接收了房屋，但至今秦国英仍未退回沈某的房屋保证金。
沈某根据双方合同约定方式租赁房屋合理使用，发生墙纸等易耗品部分破损属正常情况，秦国英以此为由，在租赁合同已实际协商终止的情况下，不满意修复的墙纸并要求必须恢复原状；沈某和中介均已找过物业和当初的墙纸施工单位，答复均是该墙纸缺货，即便想换成一模一样的墙纸客观上也无法满足秦国英要求。但秦国英就是一味提出沈某态度不好、墙纸破损必须要原墙纸修复、赔偿大额损失等无理要求，在不能满足要求后，索性拒接沈某和中介的电话，拒绝退还租房保证金，拒绝接受钥匙，恶意让事情和损失扩大，意图让沈某承担不利后果。
沈某多次电话和书面通知，好言相劝秦国英，并多次让中介协助，希望秦国英以事实为基础、以合同为依据，以损失最小为原则，面对现实，友好协商，但秦国英执意要诉讼解决，故沈某也是逼不得已，另一并提起反诉，请求为：1.判令秦国英与沈某签订的租赁合同于2015年4月份已实际协商解除；2.判令秦国英归还沈某租房保证金1万元；3.判令秦国英未按合同约定开通煤气违约；4.判令秦国英支付沈某违约金12000元；5.本案的本、反诉费均由秦国英承担。
秦国英答辩称：一、关于房子交付的问题，沈某从未向秦国英交付房屋；二、关于开通煤气的问题，当时双方签订合同的时候口头约定只需要开通一套煤气就可以，秦国英是依约按时开通的；三、关于沈某主张一直都在催促秦国英开通煤气、电视的情况是不存在的，是一年租期快到的时候，沈某欲单方解除合同，在不愿意支付违约金的情况下找的借口。墙纸问题与本案关联性不是很大，案涉房屋在余杭区可以说是比较高端的物业，里面的损失是合理存在的。退一万步讲，沈某想提前解除合同也应该恢复原状，对相关损失进行赔偿，当然是基于秦国英同意解除合同的情况下。对于双方已协商解除合同的事实是不存在的。
秦国英为支持其本诉主张和反诉答辩主张，在庭审中出示并陈述了以下证据材料：
1.房屋租赁合同二份，用以证明秦国英与沈某签订《房屋租赁合同》，对租金、时间方面进行约定的事实；
2.收条二份，用以证明秦国英按照合同约定交付房屋的事实；
3.房屋所有权证二份（复印件），用以证明秦国英拥有该出租房屋的产权的事实；
4.律师函及挂号信信封各一份，用以证明因沈某不按期支付租金，秦国英进行催告的事实；
5.港华燃气城市居民供用气合同一份，用以证明秦国英依约开通煤气的事实；
6.录音光盘一份及文字整理稿一份（复印件），用以证明沈某因家居只需要开通一套房子煤气的事实；
7.银行卡客户交易查询单一份，用以证明沈某向秦国英一次性支付第一年两套房子的租金和履约保证金的事实。
沈某为支持其本诉答辩主张和反诉主张，在庭审中出示并陈述了以下证据材料：
1.房屋租赁合同二份（复印件），用以证明原、被告签订租赁合同，并明确约定用于样板房和居住，秦国英为沈某开通煤气等义务的事实；
2.处理过程说明一份，用以证明沈某于2015年4月委托黄某处理解除租赁房屋后墙纸修复事宜的过程说明。当时双方争议焦点是墙纸破损，但秦国英要求同型号的墙纸进行修复，但此型号墙纸没有了，发生语气上的争执的事实；
3.录音光盘一份及录音整理材料一份（打印件），用以证明沈某于2015年4月委托黄某分别与秦国英、中介电话联系，告知合同已协商解除、墙纸缺货、协商等事宜，但秦国英在要求不能得到满足后，索性拒接沈某和中介的电话，拒绝退还租房保证金，拒绝接受钥匙，恶意让事情和损失扩大等态度的事实；
4.调查取证申请及补交调查取证申请各一份，用以证明申请法院调查秦国英煤气未开通、双方合同于2015年4月协商解除、沈某搬离后，2015年4月底秦国英认为墙纸破损恢复但墙纸缺货，中介也联系过秦国英，但秦国英不满意沈某口气、态度，双方有纠纷后，拒接电话，拒退租房保证金，拒接钥匙，恶意让事情和损失扩大，故应由其自己承担责任等事实。
5.律师函一份（复印件）及邮寄凭证一份，用以证明沈某委托律师于2015年5月发函给秦国英，说明事实经过，希望秦国英协商解决、避免损失扩大等事实；
6.短信记录一份，用以证明原、被告5月2日的短信联系，原、被告就双方未履行合同义务，合同解除后恢复原状、退回押金和赔偿损失等事宜进行申明和沟通，也能证明合同在5月2日再次通知解除的事实；
7.浙江电信客户话单明细一份以及中国移动通信客户详单一份（打印件），用以证明沈某致电房东（电话号码135××××2998）与中介（电话号码158××××1197）的事实。
本院根据沈某的申请，准许证人黄某出庭作证。证人黄某在庭审中陈述：黄某系沈某的员工。2014年4月初，沈某跟黄某说已经和房东打电话谈好不租了。让黄某打电话给房东确认下。黄某打电话给房东，2015年5月5日到期不租了，把房子里面的家具搬空。2015年4月中旬到4月底黄某等陆续把东西搬出，2015年4月30日把房子内的东西全部清空。2015年5月1日，房东过来收房，因房内墙纸有部分破损，房东要求修复。2015年5月2日、3日，沈某要求黄某等去房内修墙纸，4日黄某和油漆工去看墙纸基本已经修好，便通知房东过来看房，看是否可以收房。房东过来收房时表示墙纸不满意，要求全部换掉，后来黄某联系物业公司的物业管家，咨询相关修复墙纸的事情。物业管家也把之前做墙纸的施工人员叫过来看了一下，施工人员说目前这款墙纸没有货，修不了。之后黄某问物业公司和施工方，让他们告知墙纸的型号等信息，以便于其去市场里面找来给房东换。之后施工人员和物业管家也没有告诉其墙纸的型号，只是说去问问看，后来电话联系了几次，也没有问到墙纸的型号。后来黄某打电话给房东，说物业和施工人员不愿意告知墙纸的型号，是否可以让房东打电话给物业问问看。房东当时也不肯告诉墙纸的型号，让黄某去问中介吴玲，后来联系吴玲，她当时也没有答复墙纸的型号，经过几次沟通后也没有问到。因为一直没有问到墙纸的型号，在市场上也找了相似的花纹，但还是对不上号。后来黄某跟房东讲，其已经很努力在找相同型号的墙纸，想让房东早点收房。房东说既然找不到，就赔钱给他。他们自己来弄，赔偿的金额，之前物业的人员过来报过价，3000元一个房间，共6000元。因为黄某需要跟沈某协商，当时没有答复房东。后来沈某觉得房东的价格高了点，希望能不能少一点，后来几次主要围绕墙纸的赔偿问题意见不同，没有协商好。黄某后来也通过电话与房东、中介协商，房东说不跟其谈了，要上法庭。之后黄某联系中介吴玲，希望她协商一下，后来吴玲回复说房东不接她电话。2015年5月14日之后黄某就没有参与了。房子里的很多小钥匙是放在房子里的，有几张门禁卡黄某要给房东，但房东不肯收。
秦国英出示的证据，沈某经当庭质证，对证据1的真实性无异议，但此证据反证租赁合同二十七条约定两套房子都有煤气开通的义务；证据2的真实性有异议，收条上都没有沈某本人签名，存在物业管家或吴玲是否从秦国英手上拿了钥匙的情况，钥匙原来是插在门上，不能证明秦国英把所涉物品交给沈某的事实；证据3的“三性”无异议；证据4的真实性无异议，挂号信信封上载明退回，证明沈某没有收到。律师函内容第一条第二行到第三行可以反证本案当时已经发生中途退租的事实，秦国英发律师函过来争议的是装修损失，提前退租所造成一个月租金的损失，不是秦国英起诉时所主张的租金要支付到法院判决时止的事实；证据5的“三性”无异议，反证秦国英没有按照两份租赁合同约定开通煤气，只开通了一套；证据6的真实性无异议。中介说的话，他不是法律人士，跟法律条文对不牢；证据7的“三性”无异议。经审查，证据1、3、4、5、6、7符合有效证据的采信规则，故本院确认其作为认定本案事实的依据；证据2沈某虽有异议，但未提供相应的反驳证据，且沈某在庭审中亦认可秦国英将案涉两套房屋交付其使用，故本院对该证据真实性予以确认。
沈某出示的证据，秦国英经当庭质证，对证据1的真实性无异议，在签订合同时约定仅需要开通一套煤气；证据2的“三性”均有异议；证据3的真实性无异议，不能证明其待证事实，根据合同约定双方签订两年合同，与房东的录音不能表明双方已经协商解除合同。与中介的录音中，沈某提出协商解除合同，但秦国英没有同意，也证明双方签订合同时约定只要开通一套房屋的煤气；证据4由法庭决定；证据5的真实性无异议，对待证事实有异议；证据6的真实性无异议，不能证明其待证事实，证明秦国英向沈某催讨租金以及沈某没有按期交租金的事实；证据7的真实性无异议，不能证明其待证事实。
证人黄某的证言，秦国英认为证人与沈某是员工与老板的关系，可信度不高，不适合做证人，对真实性、合法性、关联性存在异议，其说明的东西也是其猜想猜测的。
经审查，证据1、3、5、6、7符合有效证据的采信规则，故本院确认其作为认定本案事实的依据；证据2及证人黄某的证言，因证人系黄某的员工，与其存在利害关系，且除黄某于2015年5月14日与房东、中介有过电话联系的事实外，其他内容并无证据佐证，故本院仅对黄某于2015年5月14日与房东、中介有过电话联系的事实予以确认；证据4系调查取证申请，不符合书证的采信规则，本院不予确认。
本院根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定如下事实：
2014年4月21日，秦国英与沈某签订房屋租赁合同二份（合同编号：0013959、0013960），约定秦国英将坐落于杭州市余杭区绿城玉园润玉苑3幢3单元2001、2101室的两套房屋（以下简称2001、2101室房屋）出租给沈某使用；沈某保证租赁房屋仅作为样板房和居住使用；租赁期均为自2014年5月5日起至2016年5月4日止；两套房屋租金均为两年132000元，付款方式为年付，第一年租金5000元一个月，共60000元，于2014年4月21日支付，第二年租金6000元一个月，共72000元，提前15天支付；租房保证金均为5000元，待租赁期满结清费用后，沈某结清水电等所有相关费用，秦国英全部退还保证金；在租赁期限内，如沈某因使用不当造成房屋或设施损坏的，沈某应立即负责修复或予以经济赔偿；在租赁期内，沈某未经秦国英同意中途退租，沈某应向秦国英支付壹个月租金作为违约金；秦国英负责开通该房屋煤气、华数，开通费由秦国英承担，使用费沈某出，门禁卡两张，物业费由秦国英承担。双方还就其他事项进行了约定。
合同签订后，秦国英按约将2101、2001室两套房屋交付沈某使用，沈某亦按约向秦国英支付两套房屋的第一年房租及租房保证金。2015年4月6日，秦国英向沈某寄送律师函一份，该律师函因查无此人而被退回。2015年5月2日，秦国英方通过手机短信通知沈某第二年房租支付时间已到，要求其若不租的，于2015年5月5日前办理退租手续。同日，沈某通过手机短信提出解除合同、退还押金及部分房租，赔偿经济损失的要求。2015年5月14日，沈某的员工黄某与中介吴玲及秦国英方通过电话沟通退租事宜。2015年5月27日，沈某向秦国英寄送律师函一份。
另查明，2101、2001室两套房屋为秦国英与杜金坤共同共有。2014年6月11日，秦国英与杭州港华燃气有限公司签订城市居民供用气合同一份，开通2001室房屋的燃气。
庭审中，沈某表示案涉房屋已腾空。秦国英与沈某均表示案涉房屋的钥匙尚未交付给秦国英。
本院认为，秦国英和沈某签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方都应按照合同约定履行。本案争议焦点主要有三：
一是合同有无解除。对此，沈某主张两份合同已于2015年4月经双方协议解除，秦国英主张其并未同意解除合同，现沈某未按约支付房租违约，要求解除合同。本院认为，并无证据表明双方于2015年4月就解除合同达成合意，故沈某的主张不成立，本院不予支持。根据合同约定，承租人未经出租人同意中途退租，应当向出租人支付一个月租金作为违约金，且根据法律规定，当事人一方根据合同约定的解除条件行使解除权的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。现沈某于2015年5月2日回复秦国英的短信中明确提出解除合同，故两份租赁合同应已于2015年5月2日起解除。故秦国英要求解除合同，沈某要求确认合同已于2015年4月份解除的诉讼请求，理由均不成立，本院不予支持。现房屋租赁合同已解除，秦国英有权要求沈某腾空房屋，并按约支付因提前退租而产生的违约金11000元。因双方就墙纸修复问题仍有争议，且租赁合同中约定租房保证金待租赁期满结清费用后，沈某结清水电等所有相关费用，秦国英全部退还。故沈某要求秦国英返还租房保证金10000元的反诉请求，理由不成立，本院不予支持。
二是秦国英未开通燃气有无违约。沈某主张秦国英未按约定将两套房屋的燃气开通故要求提前退租，而秦国英主张双方口头约定只需开通一套房屋的燃气。本院认为，在秦国英已经为一套房屋办理开通燃气手续的情况下，为另一套房屋一并办理开通燃气手续不存在障碍，亦并无证据表明沈某在长达一年的租期内曾向秦国英要求开通燃气的事实以及未开通燃气导致合同目的无法实现的情形，且结合黄某与中介的电话录音来看，只开通一套房屋的煤气是符合双方本意的。故秦国英未开通燃气并未违约，沈某据此要求确认秦国英违约并要求其支付违约金12000元的反诉请求，理由不成立，本院不予支持。
三是钥匙交付问题。秦国英主张系沈某要求其退还10000元租房保证金才肯交付钥匙，而沈某主张系秦国英因墙纸问题不肯接收钥匙。本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，出租人也应该及时接收租赁物，双方都有避免损失扩大的义务。从2015年5月14日黄某与房东及中介的电话录音来看，沈某确有提出交付房屋的意向，但房东却未予以明确答复，故秦国英对于合同解除后房屋占有使用费的产生负有责任。后秦国英于2015年7月1日起诉要求沈某交还房屋钥匙，但沈某至今未交还，且经本院调解，在双方已自行确定办理交房手续时间、地点的情况下，沈某未到场，并明确表示不同意将钥匙直接交给秦国英，故沈某对此后房屋占有使用费的产生负有责任，其应向秦国英支付自其收到起诉状副本之日，即2015年7月2日起至本判决确定履行之日止的房屋占有使用费。
综上，秦国英的本诉请求，对其合理部分，本院予以支持。沈某的反诉请求，理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告沈鹤峰于本判决生效后十日内将坐落于杭州市余杭区绿城玉园润玉苑3幢3单元2001、2101室的两套房屋腾退给原告秦国英；
二、被告沈鹤峰于本判决生效后十日内支付原告秦国英自2015年7月2日起至本判决确定履行之日止的房屋占有使用费（按每月12000元的标准）；
三、被告沈鹤峰于本判决生效后十日内支付原告秦国英违约金11000元；
四、驳回原告秦国英其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告沈鹤峰的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉部分案件受理费75元，减半收取37.5元，由被告沈鹤峰负担，于本判决生效后七日内交纳本院；反诉部分案件受理费350元，减半收取175元，由反诉原告沈鹤峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费425元。对财产案件不服提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨支行，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）。
代理审判员 孙莎
二〇一五年十月十日
书 记 员 沈晨