河南省开封市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0204民初621号
原告中国建设银行股份有限公司开封分行。
委托代理人武某某、轩某某，该公司员工。代理权限为特别授权。
被告李某某。
被告吴某某。
被告尉氏县金河海汇置业有限公司。
原告中国建设银行股份有限公司开封分行（以下简称建行开封分行）诉被告李某某、吴某某、尉氏县金河海汇置业有限公司（以下简称金河海汇公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行开封分行的委托代理人武某某到庭参加诉讼，被告李某某、吴某某、金河海汇公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。
原告诉称，被告李某某、吴某某于2013年9月6日因购买位于尉氏县***号楼*号房，与原告签订编号为2032-2013******8个人住房（商业用房）借款合同，从原告处取得贷款人民币壹佰伍拾贰万元整，期限壹佰贰拾个月（截止2017年1月31日，该笔贷款本金余额为1180005.49元）。2013年9月23日因购买位于尉氏县***号楼*单元复式*号房，与原告签订编号为2012-2013******8个人住房（商业用房）借款合同，从原告处取得贷款人民币柒拾贰万元整，期限壹佰贰拾个月（截止2017年1月31日，该笔贷款本金余额为547941.26元）。按上述借款合同第七条、第三十三条之约定，被告两笔贷款还（扣）款时间为每期期末日（每月月末日）之前10天，采取委托扣款方式，采用等额本息还款方法，每期（月）归还相应金额贷款本息。并约定如果被告不依约按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权采取宣布合同提前到期等在内的救济措施。同时，根据借款合同的约定被告将购买房屋办理了商品房抵押登记抵押给原告作为借款担保。合同签订后，原告于2013年09月17日、10月10日依约履行了两笔贷款的放款义务。被告李某某、吴某某自2014年3月份，两笔贷款开始出现未按时足额归还原告贷款情况，已累计拖欠期数18期，经原告催收，在给予一定的宽限期内，被告都能及时补交欠款。自2016年10月至2017年1月底，被告又拖欠4期，拖欠应还未还款本金66975.56元，利息35342.05元。原告向被告多次催收，被告均以各种理由推脱至今未还，根据原告和被告所签订借款合同第十五条之约定，已经构成根本违约。另据原告核实，贷款发放后，被告李某某、吴某某未经原告允许擅自将位于“****”上述两套抵押房产改变房屋结构与用途。其中，合同编号为2012-2013******8“****”*号楼*单元复式*号房，合同约定借款用途为购买“商品住房”，而被告在贷款发放后与他人合伙经营浴池洗浴生意，将抵押房屋擅自改造房屋结构并用做商业经营，严重违背了原告和被告所签订的借款合同第十三条第七款（一）条、第二十七条第二款之约定。根据原告与被告尉氏县金河海汇置业有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定，被告尉氏县金河海汇置业有限公司应对本债务承担连带责任。综上所述，为维护原告的合法权益，根据原告和被告李某某、吴某某所签订借款合同第十六条之约定，以及与被告尉氏县金河海汇置业有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定；根据合同法、担保法及民事诉讼法相关规定，特向贵院提起诉讼:1、请求法院确认原告与被告李某某、吴某某之间的借款合同提前到期，被告偿还所欠贷款利息、罚息35342.05元；提前收回两笔下欠贷款本金1727946.75元，并支付至贷款本息全部清偿之日止的利息、复利、罚息及结清费用；2、依法处置抵押物，以其所得价款优先受偿；3、请求法院判令被告尉氏县金河海汇置业有限公司承担连带责任；4、二被告承担本案诉讼费等相关费用。
被告李某某、吴某某及金河海汇公司均未到庭，视为自动放弃答辩权利。
经审理查明，被告李某某与被告吴某某系夫妻关系，2013年1月21日，被告金河海汇公司与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，合同约定由被告金河海汇公司对因购置坐落于尉氏县******项目所属之“****”房产而向原告借款的债务人的债务承担连带责任保证。2013年9月6日，被告李某某、吴某某为购买位于尉氏县******号楼*号房与原告签订了编号为2032-2013******8的《个人住房（商业用房）借款合同》，两被告向原告按揭贷款1520000元，借款期限为120个月，还款方式为等额本息。关于违约情形，双方在合同第十五条第一款约定：“借款人发生下列任一情况，均构成违约：1、借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项······关于违约救济措施，合同第十六条约定，出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利······2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系······。”合同签订后，被告将涉案房产抵押给原告，并在房产部门办理了抵押登记，抵押价值为1520000元。同年9月23日，被告李某某、吴某某为购买位于******号楼*单元复式*号房与原告签订合同编号为2012-2013******8的《个人住房（商业用房）借款合同》，向原告借款720000元，合同具体内容同上。合同签订后，被告将涉案房产抵押给原告，并在房产部门办理了抵押登记，抵押价值为720000元。原告先后于2013年09月17日、2013年10月10日向两被告发放了贷款。在合同履行过程中，因被告未严格按照合同约定履行还款义务，且自2016年10月开始不再还款，原告遂诉至本院。截至2017年2月22日，其中第一笔借款即1520000元下欠贷款余额1180005.49元未清偿，第二笔借款即720000元下欠贷款余额547941.26元未清偿。
以上事实有借款合同、保证合同、申请表、支付凭证、抵押登记证明、对账单等证据予以证明。
本院认为，被告李某某、吴某某为购买房产与原告签订借款合同，双方意思表示真实，且不违反法律规定，应为有效合同。合同签订后，原告依约向被告发放了贷款，而被告未按约定还款是造成本次纠纷的主要原因。本案中，两被告自2016年10月开始不再继续偿还借款本息，该行为已构成违约，故原告主张解除与被告的借款关系，收回借款本金及相关利息等符合法律规定，本院予以支持。因被告下欠借款本金合计1727946.75元未清偿，本院对此予以认定，关于利息及罚息，按双方合同约定利率据实结算。对原告主张涉案房产的优先受偿权，因该房产已办理抵押登记，原告系该房产的抵押权人，其主张对涉案房产享有优先受偿权符合法律规定，本院对此予以支持。关于被告金河海汇公司的责任，依据原告与被告金河海汇公司签订的保证合同，被告金河海汇公司对上述借款承担连带保证责任，故原告主张被告金河海汇公司承担连带清偿责任符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零一条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十五日内，被告李某某、吴某某共同偿还原告中国建设银行股份有限公司开封分行借款本金1727946.75元及利息、罚息（利息、罚息按双方合同约定据实结算）；
二、被告尉氏县金河海汇置业有限公司对上述第一项款项承担连带还款责任；
三、原告中国建设银行股份有限公司开封分行对位于尉氏县******号楼*号房产在抵押价值1520000元内享有优先受偿权；对位于尉氏县******号楼*单元复式*号房产在抵押价值720000元内享有优先受偿权。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20669元，减半收取10334.50元，由被告李某某、吴某某共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。
代理审判员 王晓光
二〇一七年五月二日
书 记 员 魏葆华