山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）济民一终字第369号
上诉人（原审被告）济南聚利化纤有限公司，住所地济南市。
法定代表人ＸＸ，董事长。
委托代理人韩丕文，山东昌平律师事务所律师。
委托代理人梁赛，山东润耕律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）韩斌，男，1971年10月16日出生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人周桂华，山东正唐律师事务所律师。
委托代理人张晓庆，女，1987年9月18日出生，汉族，山东正唐律师事务所实习律师。
上诉人济南聚利化纤有限公司（以下简称聚利化纤公司）因与被上诉人韩斌租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2012）历民初字第688号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年5月20日、2013年9月23日公开开庭审理了本案。聚利化纤公司的委托代理人韩丕文和梁赛，韩斌的委托代理人周桂华和张晓庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2006年至2008年期间，韩斌先后两次出资在济南市历下区化纤厂路4号聚利化纤公司享有使用权的土地上建造临街房屋及厂房，双方约定所建房屋用于对外出租，2007年8月20日至2009年8月20日的房屋租金归聚利化纤公司所有，后八年由韩斌无偿使用。使用期间如遇拆迁，聚利化纤公司须对韩斌所建房屋给予补偿。房屋及厂房建成后，韩斌自2009年9月开始陆续将房屋及厂房对外出租。2011年12月1日，聚利化纤公司向各租房户下发通知，称因产业结构发生改变，此地块重新规划，请各租户自通知发布之日起5日内搬迁（12月6日以前）。2012年1月，涉案的房屋及厂房被拆除。对于建造房屋及厂房的成本，证人张某某出庭作证称，一、二期施工大约共建造了1300-1400平方米的房屋及厂房，平均造价600元／平方米，并指认了韩斌提供的三页施工图纸。案件审理过程中，韩斌向原审法院提出申请，要求对房屋的建造价值进行鉴定评估。因房屋及厂房已经灭失，韩斌提供的三页施工图纸聚利化纤公司又不予认可，此种情形无法进行房屋造价鉴定。原审法院向韩斌讲明无法鉴定的原因后，韩斌又向原审法院补充提供了卢某某的律师调查笔录、对账单及光盘，以证明建房面积为1284.38平方米，工程造价为770628元。另查明，2010年9月29日韩斌与聚利化纤公司签订的债权债务和解协议是聚利化纤公司聘用韩斌期间有关医疗费、工资、借款等事宜的和解协议，和解协议最后约定双方无任何债权债务纠纷。
韩斌为证明自己的主张，向原审法院提供了以下证据：1、身份证复印件一份，欲证明韩斌的主体资格；2、公司登记基本情况表一份，欲证明聚利化纤公司的主体资格；3、辅助协议一份，该协议由韩斌与聚利化纤公司的原法定代表人韩某某签名，欲证明韩斌与聚利化纤公司之间订立了土地租赁协议，聚利化纤公司承诺韩斌投资的建筑物拆迁时给予补偿；4、约定一份，上面有聚利化纤公司的盖章，欲证明韩斌租赁聚利化纤公司土地的租赁合同成立并已实际履行，聚利化纤公司收取了韩斌所建房屋前二年的租金，并承诺韩斌投资建设的房屋拆除时给予补偿；5、说明一份，上面有聚利化纤公司的盖章，欲证明韩斌支付给聚利化纤公司土地租金从韩斌供应的包装材料货款里冲抵，从而证明韩斌履行了支付租金的合同义务；6、聚利化纤公司与济南富源天成汽车维修服务站签订的协议书一份，欲证明韩斌通过转让租金的方式履行了向聚利化纤公司支付土地租金的合同义务，从而印证韩斌提交的证据4的真实性；7、国有土地所有权证复印件一份，是聚利化纤公司向韩斌提供，为韩斌办理营业执照所需，欲证明聚利化纤公司履行租赁合同的附随义务；8、搬迁通知一份，是聚利化纤公司向韩斌发出的，欲证明聚利化纤公司违约；9、照片五张，欲证明聚利化纤公司拆除了韩斌所建的房屋；10、施工图一份，是韩斌在聚利化纤公司享有使用权的土地上进行施工的施工图，欲证明韩斌所建厂房及经营性用房的面积；11、厂房租赁合同一份，房屋租赁协议四份，欲证明韩斌投资建设的厂房及经营性用房的面积及收益；12、解除房屋及厂房租赁协议三份，欲证明因聚利化纤公司强行拆除了韩斌投资建设的房屋，造成韩斌与第三人签订的房屋租赁协议无法履行并最终解除；13、收条两张，欲证明韩斌的损失；14、律师调查笔录一份，欲证明韩斌出资建房并对外出租收益和聚利化纤公司强行拆除房屋的事实；15、证人于某某、张某某、段某某、杨某某、方某某出庭作证的证言，欲证明韩斌出资建房并对外出租收益和聚利化纤公司强行拆除房屋的事实；16、调查通知书及行政处罚告知书，欲证明韩斌所建厂房没有被行政机关确认为违章建筑及列入强制拆除的范围。补充证据1、卢某某的律师调查笔录，证明涉案房产的建设过程及建房面积、造价等；补充证据2、对账单，证明涉案房产的造价；补充证据3、光盘，证明调查笔录及对账单是真实的。
聚利化纤公司为证明自己的主张，向原审法院提供了以下证据：1、2010年9月29日韩斌与聚利化纤公司签订的债权债务和解协议一份、确认函一份，欲证明聚利化纤公司签署的协议均有法定代表人或经办人的签名并加盖公章，而韩斌提供的双方协议不具备上述条件，不是有效协议；同时证明和解协议签署后双方无任何债权债务纠纷；2、租赁协议两份，一份是聚利化纤公司与中国联通公司济南分公司签订的129平方米的房屋租赁协议，另一份是聚利化纤公司与济南齐登利驾校签订的年租赁费3000元的房屋租赁协议，欲证明聚利化纤公司连出租129平方米土地和年租赁费仅为3000元的房屋都要签订合同，更何况与韩斌存在2亩多地的出租更应该签订合同，从而证明韩斌所述不属实。
经庭审质证，聚利化纤公司对韩斌提供的证据1、2无异议，原审法院对证据1、2予以采信。聚利化纤公司对证据3有异议，认为该协议是辅助协议，应该还有一份主协议，在主协议未出示之前，辅助协议无任何意义；该协议也没有注明谁是甲方，谁是乙方，除了韩斌的签名外，另一方的签名非常潦草，无法辨认，不能确认是谁所签；对所承租的房屋、场地、大门的位置没有明确；本案是土地租赁合同纠纷，韩斌没有土地租赁的任何证据，辅助协议与本案没有关系。对证据4有异议，认为该证据无出具时间，无经办人签名，经询问公司全部人员，并未有人加盖过该公章。该证据由韩斌自己书写，韩斌曾经是聚利化纤公司的工作人员，怀疑是韩斌自行加盖的公章。对证据5、6有异议，认为聚利化纤公司从未出具过这两份证据。对证据7-16均不予认可，并且认为证人关于房屋建造时间、面积和施工人的陈述相互矛盾，缺乏可信度。对补充证据1-3均有异议，认为卢某某的律师调查笔录属于证人证言，按照法律规定，证人应当出庭接受双方当事人的质询，在证人不能出庭的情况下，证人证言不应采信；再者，补充证据与第一次开庭时证人张某某、段某某出庭作证的证言存在多处矛盾：1、张某某和卢某某均陈述自己是工程施工人，相互矛盾；2、张某某陈述的工程施工时间是2006年10月至2007年5月、2006年10月至2008年8、9月份，而卢某某陈述是2007年4月至2007年6月、2008年3月至2008年6月18日；3、张某某陈述签订了建房合同，因为时隔多年，合同丢失了，而卢某某陈述双方比较熟悉，根本没有签订建房合同；4、张某某陈述建房面积最少是1400平方米以上，卢某某则陈述两个建房面积：一个是899.36平方米，一个是385.02平方米。对于对账单，韩斌在第一次庭审时并未提交，后来补充提交该证据，聚利化纤公司认为该证据有重大伪造嫌疑。韩斌认为聚利化纤公司提供的证据1、2与本案无关。韩斌提供的证据3辅助协议内容为：“1、甲方提供的房屋、场地及大门的使用，必须经城建和城管及相关部门的同意和认可，满足乙方正常营业（如遇城建部门拆迁，甲方应负责赔偿）；2、在承租期内，如出现拆迁和马路扩展等因素，所造成的损失，政府赔偿甲方，甲方按乙方投入建筑的价值赔偿；3、甲方应为乙方提供厂房建设的必要条件，合同终止厂房按规定作价给甲方；4、如因使用面积变更，承租费另行协商。”辅助协议有韩斌的签名，另一方的签名属于艺术签名，经原审法院与聚利化纤公司提供的证据2租赁协议上聚利化纤公司原法定代表人韩斌的签名比对，属于同一人的签名，可以确定是聚利化纤公司原法定代表人韩斌的签名。韩斌提供的证据4的内容为：“现有韩斌承租聚利化纤有限公司土地，建房后出租给第三方，与聚利公司约定：在此土地上有韩斌一人出资建房，房屋所有权归韩斌，双方约定前两年房租2007年8月20日至2009年8月20日归聚利公司所有，并由聚利公司与承租人签合同（两年共计十一万整），现已由聚利公司收到。后八年由韩斌无偿使用，使用期间如遇拆除，聚利公司必须对韩斌所建房屋给予补偿。如果此房在使用期间由于停水停电，给承租人造成损失的，由聚利公司负责赔偿。未尽事宜，双方可协商解决。”该证据由韩斌自己书写，盖有聚利化纤公司公章，无经办人签名，未载明出具时间。原审法院经分析认为，该证据虽然没有经办人的签名和出具时间，但由于加盖了聚利化纤公司的公章，且聚利化纤公司无证据证明韩斌存在私自加盖公章的情形，故应当认定为有效证据。通过韩斌提供的证据3、4，结合韩斌提供的其他证据，可以确认韩斌在聚利化纤公司的土地上出资建房，并与聚利化纤公司约定对外出租和利益分成的事实。
原审法院认为：2006年至2008年期间，韩斌先后两次出资在济南市历下区化纤厂路4号聚利化纤公司享有使用权的土地上建造临街房屋及厂房，双方约定所建房屋用于对外出租，按出租收益分成，这一事实，原审法院根据相关证据足以确认。韩斌出资建设的房屋没有经过有关部门规划批准，所建房屋拆迁时不能获得任何补偿，从而给韩斌造成了经济损失，对此，韩斌和聚利化纤公司负有同等责任。韩斌的经济损失主要是房屋出资未收回的损失，即房屋出资应当在后8年内通过租金收回。关于房屋出资即建设房屋的造价，韩斌最初以张某某的证言证明造价在78-84万元之间（1300-1400平方米的房屋及厂房，平均造价600元／平方米），后又以卢某某的对账单证明房屋造价为770628元。虽然韩斌前后两次提供的关于建设房屋的证据在建设时间、建设面积、具体施工人、是否签订过合同等方面存在不完全一致的情形，但在房屋造价方面，张某某陈述的是估价，而卢某某的对账单是确定的数额，故原审法院以卢某某的对账单确定的数额为准。至房屋被拆迁时，韩斌已经使用了4个月，相应的房屋造价分摊后的数额为738518.50元（770628元×（96个月-4个月）÷96个月］。对此损失，韩斌与聚利化纤公司应当各承担50%，即369259.25元。2010年9月29日韩斌与聚利化纤公司签订的债权债务和解协议是聚利化纤公司聘用韩斌期间有关医疗费、工资、借款等事宜的和解协议，协议签订时，尚未发生房屋被拆迁的事实，故和解协议约定的“双方无任何债权债务纠纷”，不能抗辩因之后房屋被拆迁新形成的债权债务。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条的规定，判决：一、聚利化纤公司于本判决生效之日起10日内支付韩斌房屋赔偿款369259.25元；二、驳回韩斌超出部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，韩斌负担2300元，聚利化纤公司负担6500元；财产保全费3020元，由聚利化纤公司负担。
上诉人聚利化纤公司不服原审判决上诉称：一、原审判决认定事实不清，证据不足。原审判决认定事实所依据的韩斌所提交的证据存在巨大瑕疵。1、证据3辅助协议一份未提到聚利化纤公司的名称，租赁标的不明确。韩斌未能提交与辅助协议相对应的主协议。因此，辅助协议无法律效力。2、证据4约定一份系韩斌自行伪造，无签订时间、地点，无经办人签名。虽加盖有聚利化纤公司的公章，但经询问聚利化纤公司人员，均陈述未加盖过公章，韩斌亦不能陈述加盖公章的人员，因此，聚利化纤公司认为系韩斌私自偷盖公章伪造该约定。该约定的内容亦不属实，聚利化纤公司未收到约定中载明的租金11万元。3、证据5说明一份不是聚利化纤公司出具，公章也不是聚利化纤公司人员加盖。韩斌未能陈述清楚该说明中载明的从韩斌供应的包装材料货款中冲顶房租的数额。4、聚利化纤公司和济南富源天成汽车维修服务站签订的协议书与韩斌无任何法律关系，协议书中的标的物与韩斌承建的房屋亦无任何法律关系。聚利化纤公司无任何人员收到协议约定的两年租赁费55000元，且与韩斌陈述的两年租赁费11万元不符。5、证人张某某、证人段某某的证言与卢某某的律师调查笔录不一致。6、在原审第一次开庭时韩斌并未提交其与卢某某的对账单，且该对账单对建房的面积和房屋造价说得非常精确，试想韩斌与卢某某连建房合同都不签订，事后怎么会单独签订一份对账单，显然该对账单系伪造。二、按照原审判决的计算方式，从2009年9月出租房屋到2012年1月拆除房屋，韩斌收益应当是28个月，原审判决认定是4个月错误。三、聚利化纤公司出租的土地被政府收回属不可抗力，聚利化纤公司不存在违约行为，不应该承担违约责任。该土地被济南市土地储备交易中心收购时，收购范围内所有地上建筑物及被规划道路等公共用地不再补偿。在聚利化纤公司未获得政府补偿的情况下，聚利化纤公司没有理由赔偿韩斌损失。另外，从原审判决认定的事实可以看出，造成韩斌经济损失的原因是其出资建设的房屋没有任何合法的建设依据，其损失完全是其自身原因造成的。原审法院判令聚利化纤公司承担赔偿责任无事实及法律依据。综上，请求撤销原判，发回重审或依法改判。
被上诉人韩斌答辩称：一、聚利化纤公司对一审证据发表的质证意见，通篇都是推测、推理的意思表示，聚利化纤公司没有提供相反的证据推翻韩斌一审时提交的证据，因此聚利化纤公司的这些上诉理由不能成立。关于辅助协议，结合其他证据可以明显确定协议的甲乙双方，该辅助协议是基于聚利化纤公司和韩斌之前的口头约定。聚利化纤公司也没有任何证据证明韩斌提交的证据是伪造的。二、关于原审判决的计算方式问题，原审判决的计算方式是正确的。约定的租期是十年，前两年的出租收益归聚利化纤公司，后八年归韩斌，之所以减去四个月，是因为韩斌已经使用了四个月。三、双方口头约定的土地租赁协议是存在的，如果遇到拆迁，由聚利化纤公司对韩斌的损失进行补偿。根据合同的相对性，聚利化纤公司的土地被征收与韩斌无关，聚利化纤公司应该对韩斌的损失进行赔偿。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律适当，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另，本院应聚利化纤公司申请就本案事实向时任聚利化纤公司法定代表人韩某某进行调查。韩某某陈述其本人未见过涉案房屋对外出租前两年的租金11万元，也没有收到该11万元。关于聚利化纤公司与韩斌之间租赁土地建房出租的事实，韩某某以经过的时间太长，其已经记不清为由，不接受调查。
本院认为：根据韩斌提交的辅助协议、约定、说明等书证，结合当事人陈述、证人证言等，原审判决认定韩斌出资在济南市历下区化纤厂路4号聚利化纤公司享有使用权的土地上建造临街房屋及厂房，双方约定所建房屋用于对外出租，按出租收益分成的事实，本院予以认定。虽然聚利化纤公司对韩斌提交的辅助协议、约定、说明等证据不予认可，但是辅助协议上有时任聚利化纤公司法定代表人韩某某的签名，约定和说明上加盖有聚利化纤公司的公章，在聚利化纤公司无相反证据否定上述证据的情况下，原审判决依据上述证据及其他证据认定上述事实并无不当。关于建设房屋的造价，韩斌提交了其与建造方的对账单以证明建设房屋的造价，虽然聚利化纤公司对该对账单不予认可，但是聚利化纤公司无相反证据否定该对账单，且涉案房屋被拆除时未对房屋价值进行评估，而涉案房屋被拆除确实给韩斌造成了经济损失，原审判决依据该对账单确定建设房屋的造价并无不当。现由于韩斌在出资建设房屋时未经过有关部门规划批准，因此所建房屋在拆迁时未获得补偿，因而给韩斌造成了经济损失，该损失为未收回的建设房屋的出资，该建设出资应当通过韩斌与聚利化纤公司约定的租赁期间的后8年的租金收回。对于建设房屋未经过有关部门规划批准的事实，韩斌和聚利化纤公司均明知，负有同等责任，原审判决韩斌和聚利化纤公司对给韩斌造成的经济损失各承担50%的责任并无不当，本院予以确认。虽然聚利化纤公司辩称其享有使用权的土地被收储时未获得任何补偿，但聚利化纤公司是否获得补偿并不妨碍其承担给韩斌造成的经济损失。现涉案房屋于2012年1月被拆除，至涉案房屋被拆除时，实际使用涉案房屋28个月，计算韩斌的经济损失即分摊相应的房屋建设出资时应将该28个月予以扣除，因此韩斌的经济损失数额为545861.5元（770628元×（96个月-28个月）÷96个月］，聚利化纤公司承担50%为272930.75元。原审判决计算韩斌的经济损失有误，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销济南市历下区人民法院（2012）历民初字第688号民事判决；
二、上诉人济南聚利化纤有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿被上诉人韩斌损失272930.75元；
三、驳回被上诉人韩斌其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8800元，上诉人济南聚利化纤有限公司负担4800元，被上诉人韩斌负担4000元；财产保全费3020元，由上诉人济南聚利化纤有限公司负担。二审案件受理费8800元，上诉人济南聚利化纤有限公司负担4800元，被上诉人韩斌负担4000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 许海涛
代理审判员 王立强
代理审判员 唐鸣亮
二〇一三年九月二十六日
书 记 员 孙培培