西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0113民初258号
原告：招商银行股份有限公司西安分行，住所地：西安市高新区高新二路1号招商银行大厦。
负责人：任莉，该分行行长。
委托代理人：张朝兵，陕西锦园律师事务所律师。
委托代理人：张刘军，陕西锦园律师事务所律师。
被告：方某某，女，汉族。
被告：西安振业房地产开发有限公司，住所地：西安市浐灞生态区广安路800号振业泊墅东会所四层。
法定代表人：张东，该公司董事长。
委托代理人：刘巧芸，陕西恒达律师事务所律师。
委托代理人：屠明飞，陕西恒达律师事务所实习律师。
原告招商银行股份有限公司西安分行诉被告方某某、西安振业房地产开发有限公司（以下简称“振业公司”）金融借款合同纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告招商银行股份有限公司西安分行委托代理人张朝兵、被告振业公司委托代理人刘巧芸、屠明飞到庭参加了诉讼，被告方某某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院遂依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告招商银行股份有限公司西安分行诉称，2013年11月27日，原告与被告方某某签订《个人购房借款及担保合同》（以下简称《借款合同》），并约定：由原告向被告发放贷款64万元，用于被告购买位于西安市浐灞生态区浐三路以东振业浐灞住宅项目二期第1幢2单元11层21104号房产，借款期限自2013年11月29日至2038年11月29日，在此期间被告应按合同约定以等额还款法归还贷款本息，借款合同还约定，被告振业公司自愿作为借款人的保证人，对借款合同项下的债务承担连带保证责任。为确保《借款合同》的履行，原告与被告方某某于同日签订《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》（以下简称《抵押合同》），并向西安市房屋管理局办理了预购商品房贷款抵押登记备案，约定被告以《抵押合同》中列明的上述房产设定抵押担保其履行债务。上述协议签订后，原告依约向被告方某某发放贷款64万元。但自2015年4月28日开始，被告以种种理由拖延不予还款，截止2015年10月29日已经连续逾期7期，尚欠原告本金626616.51元，利息22004.04元，罚息163.37元，复息514.23元，合计649298.15元。被告拒绝还款的行为符合原告与被告签订的《借款合同》相关违约情形，即借款人连续三个月未按合同约定按时足额偿还贷款本息，故原告有权依据上述协议，要求被告偿还截止2015年10月29日之前拖欠的贷款本息及之后新产生的利息、罚息、复息和实现债权的全部费用。并有权根据原、被告之间关于抵押房产的约定，以抵押房产折价、拍卖或者变卖所得价款优先受偿，此外，被告振业公司作为保证人，依法应当承担连带保证责任。为收回贷款，保护原告的利益和银行信贷资金不受损失，故诉至法院，请求判令：被告方某某偿还原告本金626616.51元，利息22004.04元，罚息163.37元，复息514.23元，合计649298.15元（其中利息、罚息、复息暂计算至2015年10月29日，2015年10月29日算至实际清偿之日的利息、罚息、复息按照合同约定计算至实际偿还借款之日）；2、判令原告对被告方某某为本案借款提供的抵押房产变现所得享有优先受偿权；3、被告振业公司对上述债务承担连带清偿责任；4、二被告承担本案的诉讼费用。
被告方某某经本院合法传唤未到庭参加庭审，亦未提交任何口头或书面答辩意见。
被告振业公司辩称，原、被告签订的《个人购房借款及担保合同》合法有效，原告未行使解除权，该合同应继续履行；我方仅对买受人已经到期的、实际发生的债务承担保证责任；我方提供的担保为阶段性担保；在阶段性担保期间，如发生实现担保物权的情形，原告应当对买受人提供抵押担保的房产优先受偿，不足部分才由我方承担保证责任；我方在承担保证责任后有权向债务人追偿。综上，原告要求我方与买受人承担连带清偿责任及承担本案诉讼费的请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告对我方的起诉。
经审理查明，2013年11月27日，原告招商银行股份有限公司西安分行与被告方某某、振业公司签订《个人购房借款及担保合同》，合同约定：原告向被告方某某提供贷款64万元，用于购买位于西安市浐灞生态区浐三路以东振业浐灞住宅项目二期第1幢2单元11层21104号房产；贷款期限为300个月，自2013年11月27日至2038年11月27日，具体贷款期限以借款借据为准；贷款年利率为6.55%，按固定日调整，即从每年的1月1日起开始执行国家公布的最新基准利率标准，1月1日前后分段按日计息，借款人未按本合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；还款方式为等额还款；若借款人连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同提前到期，并采取提前收回已发放的贷款本息并要求支付费用，有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任等一种或多种措施。该合同还约定：抵押人愿意以其位于西安市浐灞生态区浐三路以东振业浐灞住宅项目二期第1幢2单元11层21104号房产全部权益抵押给原告，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保；抵押担保的范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等；抵押期间为抵押权设立之日起至本合同项下贷款本息及其他一切相关费用债权诉讼时效届满期间；保证人自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证；保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等；保证期间为自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由贷款人保管之日止；保证人确认对上述保证范围内的全部债务负有经济上、法律上的连带责任，保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利；保证人在此授权贷款人直接从保证人在贷款人的存款账户上扣款，直至付清本担保书项下借款人拖欠贷款人的贷款本息和其他有关费用；该合同借款人及抵押人落款处有被告方某某的签名及签章，保证人落款处盖有被告振业公司公章。
同日，原告与被告方某某签订《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，合同约定被告方某某自愿以其贷款所购房产向原告提供抵押担保，抵押人违反主合同约定未能按期归还借款达壹期以上的，抵押权人有权提前处分抵押物实现抵押权；该合同落款处有被告方某某的签名及签章。2014年2月27日，原告就该抵押房产取得预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明（编号为市房预抵字201402806346号）。
根据原告提供的个人贷款借款借据显示，2013年11月29日，原告向被告方某某发放贷款64万元，借款期限自2013年11月29日至2038年11月29日，贷款执行年利率6.55%，扣款日为每月28日。根据原告提供的客户逾期清单显示，自2015年4月28日起，被告方某某未按合同约定向原告按期足额偿还贷款，截止2015年10月29日，被告方某某尚欠原告贷款本金626616.51元，利息22004.04元，罚息163.37元，复息514.23元，合计649298.15元。
上述事实，有《个人购房借款及担保合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、招商银行个人贷款借款借据、预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明、客户逾期清单及庭审笔录等在卷作证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原告招商银行股份有限公司西安分行与被告方某某、振业公司签订的《个人购房借款及担保合同》，原告与被告方某某签订的《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》均系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，具有法律约束力。合同签订后，原告依约向被告方某某发放贷款，履行了合同义务，被告理应按照合同约定向原告按期还款，但其自2015年4月28日起已经连续三个月未能按照合同约定按期足额还款，其行为已构成违约，根据合同约定，原告有权要求被告方某某提前归还贷款，故原告主张被告方某某偿还借款本息的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。根据抵押合同的约定，因被告方某某未按期还款，原告有权对其提供的位于西安市浐灞生态区浐三路以东振业浐灞住宅项目二期第1幢2单元11层21104号房产变现所得享有优先受偿权，原告该项诉请于法有据，本院予以支持。根据《个人购房贷款及担保合同》的约定，被告方某某未按时足额偿还贷款本息，原告有权宣布本合同提前到期，并采取提前收回已发放的贷款本息并要求支付费用，有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任等一种或多种措施，故被告振业公司关于原告未行使解除权，该合同应继续履行，且其仅对买受人已经到期的、实际发生的债务承担保证责任的辩称，本院不予采信；因涉案房产尚未办理房屋他项权利证书，其保证责任仍然存续，根据法律规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债权人应当按照约定实现债权，本案中合同明确约定，保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利，故被告振业公司辩称原告应当对买受人提供抵押担保的房产优先受偿，不足部分才由其承担保证责任，没有事实依据，本院不予采信；被告振业公司作为该笔贷款的连带责任保证人，担保合法有效，且处于担保期限内，故原告诉请要求其按照约定对该笔借款承担连带清偿责任于法有据，本院予以支持。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，判决如下：
一、被告方某某应当于本判决生效之日起十日内向原告招商银行股份有限公司西安分行归还贷款本金626616.51元，利息22004.04元，罚息163.37元，复息514.23元，合计649298.15元（截止2015年10月29日），并按合同约定支付自2015年10月30日起至债务实际清偿之日的利息、罚息及复息。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、如被告方某某未履行上述义务，原告招商银行股份有限公司西安分行对被告方某某提供的抵押物位于西安市浐灞生态区浐三路以东振业浐灞住宅项目二期第1幢2单元11层21104号房产拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权。
三、被告西安振业房地产开发有限公司对本判决第一项被告方某某的债务承担连带清偿责任。被西安振业房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。
本案案件受理费10293元，由被告方某某、西安振业房地产开发有限公司共同承担，因原告已预交，故二被告在支付上述款项时，一并向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 孟元元
人民陪审员 李俊毅
人民陪审员 王德峰
二〇一六年七月二十二日
书 记 员 薛 丹