重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝三中法民终字第00529号
上诉人（原审被告）：曹世兰，女，1968年7月9日出生，汉族，农民，住重庆市武隆县。
被上诉人（原审原告）：重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司，住所地重庆市武隆县巷口镇芙蓉中路63号，组织机构代码67869419-X。
负责人：王中毅，经理。
委托代理人：廖贵萍，女，该分公司原经理，住重庆市九龙坡区。
委托代理人：李永建，重庆剑直律师事务所律师。
上诉人曹世兰与被上诉人重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司（以下简称庆业武隆分公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市武隆县人民法院（2014）武法民初字第01678号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明：XX城是位于武隆县的商业住宅综合小区，其中龙XX景、龙XX苑、龙XX家三个片区分别为XX城的第一、二、三期，建设单位均为重庆裕升房地产开发有限公司。XX城第一、二、三期在建时，建设单位重庆裕升房地产开发有限公司与庆业武隆分公司分别签订了前期物业服务合同，委托庆业武隆分公司为其进行前期物业服务，并在房地产行政管理部门进行了前期物业合同的备案登记。曹世兰是XX城X号楼X单元的业主，该物业建筑面积117.03平方米，用途为普通成套住宅，配备电梯。2009年8月17日，曹世兰接收该物业，并与庆业武隆分公司签订了《XX城前期物业合同》。该合同约定：“……第六条本物业管理区域的物业服务收费标准为包干制：根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，物业服务费用暂按以下标准收取（按建筑面积计算），最终按重庆市物价局审核批准的标准执行。（1）住宅：……电梯房0.50元／平方米·月。业主向甲方交纳物业服务费用后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第七条业主共用部位、共用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料）的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。据实分摊的共用数量必须是专表计量或正常情况下总表与各分表的差额。第八条业主应于每月5－20日交纳物业服务费用。逾期未缴纳者，管理处可依照法规向业主按日收取应缴费用3‰的滞纳金。第九条已竣工并已交房的，业主未接房或已接房未进行装修的，其物业服务费由业主按应缴费用的50%交纳，开始装修之日起，按全额交纳。……第二十三条本合同期限为三年，自接房之日起满三年年末最后一日的二十四时止。第二十四条本合同届满前一个月，业主大会尚未成立的，自动延长本合同期限；至乙方与业主委员会签定合同时，本合同自动失效。……第二十九条甲方物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。……”。合同签订后，曹世兰均按照约定交纳物业服务费、电梯费及公摊电费。从2010年7月起，曹世兰未向庆业武隆分公司支付2010年6月至2013年11月期间的物业服务费、电梯费及公摊电费。2014年9月9日，庆业武隆分公司诉至一审法院，请求判令曹世兰支付拖欠的物业服务费、电梯费、公摊费及违约金共计10285.90元。
另查明，XX城龙XX景业主共用部位、共用设备设施的电费由庆业武隆分公司代缴后按户据实分摊。2010年6月1日至2013年11月30日期间，曹世兰物业所在的X号楼X单元每户的公摊电费合计170.50元。
再查明，武隆县物价局制定了前期物业服务收费表，明确XX城龙XX景小区收费的执行标准为电梯房0.50元／平方米／月，电梯费按物业的楼层数和家庭人数另行收取。
还查明，2009年10月，原XX城业主委员会与武隆德信物业管理有限责任公司签订物业服务合同。2010年8月28日，该业委会公开选聘物管公司，并与重庆巨轮物业管理有限责任公司（以下简称巨轮公司）签订物业服务合同。2011年9月6日，武隆县国土资源和房屋管理局以该业委会未经多数人投票选举同意、有部分业委会成员不具备该物业小区业主身份等为由，作出了撤销XX城业主委员会备案的决定。
曹世兰辩称：庆业武隆分公司诉称其在2010年7月至2013年12月期间未支付物业费的事实属实。不支付物业费是因为业主委员会在武隆县XX镇人民政府的组织下选聘了巨轮公司进行物业服务，而庆业武隆分公司不撤场属于强行服务。该公司的服务态度差，管理存在严重缺陷，如小区存在乱搭乱建的情形，门禁系统未启用，楼道和电梯存在问题，影响业主的生活。该公司的收费标准过高，与小区的服务标准不符。对计算公摊电费有异议。请求驳回该公司的诉讼请求。
一审法院认为，双方当事人主要的争议焦点为：一、曹世兰应否向庆业武隆分公司支付物业服务费、电梯费，数额应如何确定；二、曹世兰应否向庆业武隆分公司支付公摊电费，数额应如何确定；三、曹世兰应否支付违约金，数额应如何确定。
关于焦点一。关于庆业武隆分公司在小区原业委会与巨轮公司签订合同后拒不撤场，是否属于强行提供服务的问题。经查，武隆县国土资源和房屋管理局已经以XX城业主委员会未经多数人投票选举同意、有部分业委会成员不具备该物业小区业主身份等为由，撤销了该业委会的备案，说明该业委会并非合法成立的民事主体，其行为不具有法律效力，不产生预期的法律效果。根据《物业管理条例》第二十六条的规定和双方合同第二十四条的约定，因XX城业主委员会解除前期物业服务合同的行为以及与他人签订物业服务合同的行为均不能对双方签订的《XX城前期物业服务合同》的效力产生影响，该合同亦不必然因约定的履行期限届满而自动失效，故该合同对双方仍具有法律约束力。曹世兰提出的庆业武隆分公司管理不善、收费标准不合法、侵害业主权利等违约行为的抗辩理由，因缺乏相应的事实和法律依据，不予采纳。双方的合同约定，物业服务收费按建筑面积计算，暂按住宅电梯房0.50元／平方米·月，最终按重庆市物价局审核批准的标准执行。而庆业武隆分公司举示的《重庆市前期物业服务收费表》系由价格主管部门核定许可并发布执行的前期物业服务收费标准，能够证明XX城龙XX景物业区域内的电梯房应另行收取电梯费。因此，对庆业武隆分公司主张曹世兰支付物业服务费及电梯费的诉讼请求，予以支持。
按照物业服务的行业习惯，物业服务费通常是在次月交纳。庆业武隆分公司主张的应当是2010年6月1日至2013年11月30日期间的物业服务费及电梯费。曹世兰辩称庆业武隆分公司物业服务费收费标准过高，与其服务资质不相符，但未举示充分有效地证据予以证明。双方已在合同中约定收费标准最终按物价部门审核批准的标准执行。根据《物业管理条例》第四十一条关于“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”的规定，庆业武隆分公司主张曹世兰的物业服务费按59元／月计算，电梯费按22元／月计算，符合双方合同的约定，该标准也在价格主管部门核准的收费标准范围内，且电梯费的收费标准低于《重庆市前期物业服务收费表》中确定的收费标准，故予以确认。因此，曹世兰应向庆业武隆分公司支付2010年6月1日至2013年11月30日期间的物业服务费2478元（59元／月×42个月）及电梯费924元（22元／月×42个月）。
关于焦点二。按照双方合同第六条的约定，业主共用部位、共用设备设施的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。曹世兰对庆业武隆分公司实施物业服务管理期间代缴全体业主公共部位的电费的事实无异议，故对庆业武隆分公司主张曹世兰支付这期间按户分摊的电费的诉讼请求，依法予以支持。对于公摊电费的具体数额，庆业武隆分公司主张曹世兰应支付公摊电费合计208.90元，虽并未举示相应的缴费凭据予以证明，但通过核对公摊电费表，并结合客观实际，依法确认曹世兰物业在2010年6月1日至2013年11月30日期间按户分摊的公摊电费合计为170.50元。对于庆业武隆分公司主张的其余部分，因无相关证据予以证明，不予支持。
关于焦点三。经查，庆业武隆分公司向曹世兰提供了相关的物业服务，履行了相应的义务，而曹世兰从2010年6月起未按时交纳约定的物业服务费及电梯费，故对庆业武隆分公司主张曹世兰支付违约金的请求，予以支持。庆业武隆分公司主张按照双方合同约定，按各月欠费金额每日千分之三的标准支付至2013年12月31日止，鉴于该约定标准过高，应当适当予以调整。根据案件事实，结合双方的履约情况及庆业武隆分公司的实际损失，酌定按中国人民银行同期贷款基准利率计算违约金，自曹世兰拖欠物业服务费、电梯费的次月21日即2010年7月21日起计算至2013年12月31日止，本金为每月截止当月21日曹世兰累计拖欠物业服务费及电梯费的金额。
综上，庆业武隆分公司与曹世兰签订的《XX城前期物业服务合同》，是在自愿、平等的基础上签订的，合同内容没有违反法律的禁止性规定，该合同依法成立，合法有效。曹世兰未依照约定支付物业服务费、电梯费及公摊电费，应当承担相应的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第二十六条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，判决：一、曹世兰于判决生效后五日内向重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司支付2010年6月1日至2013年11月30日期间的物业服务费2478元、电梯费924元、公摊电费170.50元，合计3572.50元；二、曹世兰于判决生效后五日内，按中国人民银行同期贷款基准利率向重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司支付违约金，违约金计算方式为：从2010年7月21日起以欠费81元为本金计付至2010年8月20日止；从2010年8月21日起以欠费162元为本金计付至2010年9月20日止；从2010年9月21日起以欠费243元为本金计付至2010年10月20日止；从2010年10月21日起以欠费324元为本金计付至2010年11月20日止；从2010年11月21日起以欠费405元为本金计付至2010年12月20日止；从2010年12月21日起以欠费486元为本金计付至2011年1月20日止；从2011年1月21日起以欠费567元为本金计付至2011年2月20日止；从2011年2月21日起以欠费648元为本金计付至2011年3月20日止；从2011年3月21日起以欠费729元为本金计付至2011年4月20日止；从2011年4月21日起以欠费810元为本金计付至2011年5月20日止；从2011年5月21日起以欠费891元为本金计付至2011年6月20日止；从2011年6月21日起以欠费972元为本金计付至2011年7月20日止；从2011年7月21日起以欠费1053元为本金计付至2011年8月20日止；从2011年8月21日起以欠费1134元为本金计付至2011年9月20日止；从2011年9月21日起以欠费1215元为本金计付至2011年10月20日止；从2011年10月21日起以欠费1296元为本金计付至2011年11月20日止；从2011年11月21日起以欠费1377元为本金计付至2011年12月20日止；从2011年12月21日起以欠费1458元为本金计付至2012年1月20日止；从2012年1月21日起以欠费1539元为本金计付至2012年2月20日止；从2012年2月21日起以欠费1620元为本金计付至2012年3月20日止；从2012年3月21日起以欠费1701元为本金计付至2012年4月20日止；从2012年4月21日起以欠费1782元为本金计付至2012年5月20日止；从2012年5月21日起以欠费1863元为本金计付至2012年6月20日止；从2012年6月21日起以欠费1944元为本金计付至2012年7月20日止；从2012年7月21日起以欠费2025元为本金计付至2012年8月20日止；从2012年8月21日起以欠费2106元为本金计付至2012年9月20日止；从2012年9月21日起以欠费2187元为本金计付至2012年10月20日止；从2012年10月21日起以欠费2268元为本金计付至2012年11月20日止；从2012年11月21日起以欠费2349元为本金计付至2012年12月20日止；从2012年12月21日起以欠费2430元为本金计付至2013年1月20日止；从2013年1月21日起以欠费2511元为本金计付至2013年2月20日止；从2013年2月21日起以欠费2592元为本金计付至2013年3月20日止；从2013年3月21日起以欠费2673元为本金计付至2013年4月20日止；从2013年4月21日起以欠费2754元为本金计付至2013年5月20日止；从2013年5月21日起以欠费2835元为本金计付至2013年6月20日止；从2013年6月21日起以欠费2916元为本金计付至2013年7月20日止；从2013年7月21日起以欠费2997元为本金计付至2013年8月20日止；从2013年8月21日起以欠费3078元为本金计付至2013年9月20日止；从2013年9月21日起以欠费3159元为本金计付至2013年10月20日止；从2013年10月21日起以欠费3240元为本金计付至2013年11月20日止；从2013年11月21日起以欠费3321元为本金计付至2013年12月31日止；三、驳回重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58元，由曹世兰负担18元，重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司负担40元。
曹世兰不服一审判决，向院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回庆业物业武隆分公司要求其支付物业服务费、电梯费及违约金的诉讼请求。理由是：1.双方无物业服务关系。小区业委会选聘巨轮公司后，被上诉人拒绝退出，属强行服务，其不应支付物业服务费。2.双方合同约定的是包干制，被上诉人另行收取电梯费，不符合合同约定。武隆县物价局（2008）45号文件已过期，不能作为收取电梯费的依据。3.其不存在违约行为，不应支付违约金。
庆业物业武隆分公司辩称：1.双方存在前期物业服务关系。小区原业委会虽另行选聘了巨轮公司，但因程序不合法，武隆县国土资源和房屋管理局已撤销了该业委会的备案登记，且新的业委会产生后尚未选聘新的物业公司，故双方签订的前期物业服务合同仍然有效。2.合同明确约定最终以行政主管部门核定的标准为准，电梯费已经过相关部门核定，不存在乱收费问题。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
本院二审查明：XX城综合小区已选举产生了新的业主委员会，但尚未与庆业物业武隆分公司签订合同，也未选聘新的物业服务公司。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，当事人在二审中争议的焦点是：曹世兰应否向庆业物业武隆分公司支付物业服务费、电梯费和违约金。
经查，曹世兰于2009年8月17日与庆业武隆分公司签订《XX城前期物业服务合同》，双方建立了前期物业服务关系。虽然曹世兰所在小区XX城的原业主委员会在2010年8月28日重新与巨轮公司签订了物业服务合同，但因该业委会的产生程序不合法，武隆县国土资源和房屋管理局已于2011年9月6日作出了撤销该业委会备案的决定。由于该业委会不是合法的民事主体，故其与巨轮公司签订的物业服务合同自始无效，不能对抗曹世兰与庆业武隆分公司签订的前期物业服务合同的效力。根据该合同的约定，合同期限暂定三年，但在业主委员会与庆业武隆分公司签订合同（本意应还包括选聘新的物业服务公司）之前，该合同仍然有效。现该小区的业主委员会虽已经重新选举产生，但尚未与庆业物业武隆分公司签订合同，也未选聘新的物业服务公司，故该合同仍然有效，对双方具有约束力。庆业物业武隆分公司按约履行了相应的物业服务义务，曹世兰亦应当按约履行支付物业服务费的义务。
双方签订的合同虽对物业服务费暂时约定为包干制，未约定收取电梯费，但第六条约定“最终按重庆市物价局审核批准的标准执行”。2008年5月武隆县物价局发布了XX城龙XX景小区收费标准，明确了物业服务费及电梯费的收费标准，故庆业物业武隆分公司据此对曹世兰收取电梯费，符合双方合同约定。该标准虽为截止2008年12月31日的前期物业服务收费标准，但此后物价部门未出台新的标准，庆业物业武隆分公司与曹世兰也未对电梯费的标准作出新的约定，庆业物业武隆分公司仍按原标准收取电梯费并无不当，且曹世兰在2009年9月至2010年6月交纳电梯费的行为，也应视为双方就电梯费的收取达成了合意，其在之后拒绝支付电梯费，没有充分合理的理由及法律依据。
双方签订的合同第二十九条约定，违反合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向对方支付违约金。曹世兰因种种原因未按时足额缴纳物业服务费，已构成违约，应按约向庆业物业武隆分公司支付违约金。一审根据曹世兰的要求，结合本案实际对过分高于损失的违约金进行了适当调减，符合法律规定，本院予以确认。
综上所述，曹世兰的上诉理由不能成立，对其上诉请求院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费108元，由曹世兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李山中
代理审判员 王 利
代理审判员 张海瑞
二〇一五年六月十一日
书 记 员 文 杰