北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第17148号
原告（反诉被告）北京光大四方商务有限责任公司，住所地北京市朝阳区王四营乡官庄村村北。
法定代表人刘乃琳，总经理。
委托代理人陈俊海，北京市仁人德赛律师事务所律师。
被告（反诉原告）达凤茹，女，1956年9月28日出生。
委托代理人王明玺，北京华济融衡律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京光大四方商务有限责任公司与被告（反诉原告）达凤茹（以下分别简称光大四方公司、达凤茹）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。光大四方公司的委托代理人陈俊海，达凤茹及其委托代理人王明玺均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
光大四方公司诉称：2006年6月16日我公司与达凤茹签订《租赁合同》，约定我方将位于北京市朝阳区王四营大柳树商业街X1号商铺（以下简称X1号商铺）出租给达凤茹使用，房屋租金为每年26万，后变更为22万，租赁期限为2006年6月18日至2010年6月17日。2008年1月1日，双方将租金变更为年17.2万元。房屋租赁期满后，对方继续占用我方房屋使用，房租仅仅支付至2011年10月31日，其后也未支付任何费用。所以我方认为双方的租赁合同已经解除。我方多次要求对方腾退房屋，但对方拒不搬离。现诉至法院，要求确定双方的租赁合同关系于2011年10月31日解除，达凤茹腾退X1号商铺并交还给我方；比照原合同租金标准支付2011年10月31日起至实际腾房之日止的房屋占用费。
达凤茹辩称并提出反诉：北京达华旺运火锅城是个人工商户，我是经营者。我方没有收到对方任何要求我方搬离或者不同意我方继续租赁的书面说明，也未收到任何补偿款，我方不同意搬离，我方一直交纳租金，所以对方要求我方支付房屋占用费的诉讼请求不同意。如果对方不同意租，合同已经解除的话，就没有必要收我方的房租。另外对方所说要求双方合同签订情况及之后合同租金变更情况属实。而且对方口头答应每五年一续。综上请求法院判决驳回对方的诉讼请求。另外，在我方一直交纳租金的情况下，对方违反合同约定，从2013年4月份起就无故给我方停水停电，并在我方不知情的情况下将我方房屋拆毁，导致财物丢失，造成了巨大的经济损失。故要求判令对方赔偿我方2013年4月至2013年6月份的经济损失共计18万元，赔偿店内财产损失（含装修及物品）96.5万元，给付企业搬迁补偿费30万元。
光大四方公司针对反诉辩称：不同意对方的反诉请求，双方的租赁合同截止到2011年6月17日，后双方形成不定期租赁关系。2011年10月31日之后对方没有再缴纳租金，即使缴纳了也是之前欠缴的。我方在2013年多次要求对方腾退房屋。之前也通过电话和对方沟通过。基于对方一直没有交纳房租，我方认为双方不定期租赁合同事实终止。另外从2013年4、5月份对方就将店内物品腾空，在2014年3月房屋仅剩主体结构，店内没有任何物品，因此不存在财产损失。对方基于租赁合同关系所提出的企业搬迁补偿也没有事实和法律依据。而且对方就所述的损失没有提交证据。
经审理查明：2006年6月16日，光大四方公司作为甲方与达凤茹作为乙方签订《租赁合同》，约定甲方将X1号商铺以租赁的方式提供给乙方使用；租赁年限为伍年，租赁时间自房屋正式交付使用之日起计算以交房通知书下达后五日起自2006年6月18日至2010年6月17日止。双方约定甲方为乙方提供362平方米（首层）经营场所，年租金为26万元，自第二年始，乙方给甲方的租赁费在上年租赁费数额的基础上递增1%，以后每年如此方法均在原租赁费的基础上递增1%，上述租金月付；合同签订后付2.16万元，以后每年提前一个月缴付下期款项；如遇拆迁或其他问题，使乙方不能正常营业或停业，甲方应退还多收乙方的房租费。另合同就双方的权利义务、违约责任、争议解决等事宜亦进行了约定。
2006年6月16日，光大四方公司作为甲方与达凤茹个人经营的个体工商户北京达华旺运火锅城作为乙方签订《租赁合同》，约定甲方将X1号商铺以租赁的方式提供给乙方使用；租赁年限为伍年，租赁时间自房屋正式交付使用之日起计算以交房通知书下达后五日起自2006年6月18日至2010年6月17日止。双方约定甲方为乙方提供362平方米（首层）经营场所，年租金为22万元，自第二年始，乙方给甲方的租赁费在上年租赁费数额的基础上递增1%，以后每年如此方法均在原租赁费的基础上递增1%，上述租金月付；合同签订后付1.833万元，以后每年提前一个月缴付下期款项；如遇拆迁或其他问题，使乙方不能正常营业或停业，甲方应退还多收乙方的房租费。另合同就双方的权利义务、违约责任、争议解决等事宜亦进行了约定。
光大四方公司与达凤茹一致认可双方先行履行的是光大四方公司作为甲方与达凤茹作为乙方签订的《租赁合同》，而后在2007年履行的是光大四方公司作为甲方与达凤茹个人经营的个体工商户北京达华旺运火锅城作为乙方签订的《租赁合同》。
2008年1月1日，光大四方公司作为甲方与达凤茹经营的个体工商户北京达华旺运火锅城作为乙方签订《补充协议书》，约定甲方同意乙方将租用X1号商铺原面积362平方米，退出62平方米；原租金22万元／年，改为17.2万／年；时间自2008年1月1日起执行。
后光大四方公司将涉案场地交付给达凤茹经营使用，达凤茹交纳相应的租金。光大四方公司称达凤茹租金一直交纳到2011年10月31日，之后的房租没有再行交纳，并提交达凤茹交纳租金的收条予以证明；达凤茹称其租金一直交纳到2013年6月底，但是因光大四方公司对X1号商铺进行强拆，故仅提交部分票据，其余的票据均已经丢失。
查，2013年5月16日，北京市朝阳区人民政府防汛抗旱指挥部办公室下发关于清理大柳树沟沿线违法建设的通知，针对各违法建设单位、个人指出“2012年7月21日特大暴雨造成大柳树沟沿线区域严重积水，给区域居民生命财产带来严重损失，引起了市委、市政府高度关注。为彻底解决周边区域积水，改善周边居民生活环境，实现防汛安全，区委、区政府贯彻市委、市政府的指示精神，决定对大柳树沟沿线两岸河道管理范围内一切违法建设开展清理工作，同时开展河道内清淤、清障、防洪建设等综合治理工程。大柳树沟治理工程计划8月30日完成主体工程建设，请你单位（个人）接到通知后，立即与村委会、乡政府对接意见，并于6月15日前主动完成拆除工作。我办将于6月15日后组织全区有关部门对沿线违法建设情况进行彻底检查，并对未自行拆除违法建设进行协助拆除。”
又，2014年3月份，光大四方公司对X1号商铺进行拆迁，光大四方公司称拆迁前通知了达凤茹，达凤茹予以否认，并陈述其报警，王四营派出所的警察也出警了。经查，王四营派出所有2014年3月23日的报警记录，报警人张振华系达凤茹的经理，派出所称当时没有制作笔录。X1号商铺主体建筑已经被拆除，但须后续清理，因拆迁补偿问题未解决，达凤茹仍对于X1号商铺进行控制。
庭审中，达凤茹提交照片若干张，欲以证明X1号商铺拆迁前及拆迁后的情况，光大四方公司认可拆迁后情况，不认可拆迁前的情况，称拆迁时屋内物品已经清空。达凤茹提交其与其称系光大四方公司时任法定代表人陆志光的短信记录，欲以证明光大四方公司未提及拖欠房租一事，仅是关于拆迁补偿事宜的协商，要求达凤茹等通知；光大四方公司不认可，称陆志光当时是公司员工，现已离职。达凤茹申请证人胡×、姜×及刘×出庭作证，欲以证明达凤茹在X1号商铺的经营情况；光大四方公司就证人证言的真实性不予认可。
又，达凤茹称其在2012年对X1号商铺的门头、包房、厨房、吧台、后厨进行了装修，并另建有违建的四间小平房作为员工宿舍，光大四方公司不予认可。达凤茹称因拆迁，其不能提交施工合同、交费票据等证明。经询，达凤茹称2013年6月得知拆迁一事，但是没有准确的信，因此在等通知，因为光大四方公司没有给钱，所以物品都放在X1号商铺内。达凤茹就其主张的经营损失、店内财产损失（含装修及物品）、企业搬迁补偿费损失均未举证。
经本院释明，光大四方公司及达凤茹在本院认定双方租赁合同无效的情况下仍然坚持各自的诉讼请求及反诉请求。
上述事实，有相关书证及当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，光大四方公司将没有取得规划手续的租赁标的租赁给达凤茹，该行为违反法律的强制性规定，双方签署的租赁合同应属无效。因而光大四方公司要求确认双方租赁合同关系于2011年10月31日解除无事实和法律依据，本院不予支持。
就双方对合同无效的过错问题，光大四方公司将涉案标的出租给达凤茹的行为具有明显过错，达凤茹未对涉案标的的合法性进行审查，对于合同无效亦具有过错。本院将结合案情酌情认定双方对合同无效的过错责任。
关于光大四方公司主张的达凤茹腾退X1号商铺并交还给光大四方公司，光大四方公司虽对X1号商铺进行强拆，但就拆迁后的X1号商铺达凤茹依然进行控制，而且考虑到双方所签合同无效，光大四方公司的此项诉讼请求符合法律规定，本院予以准许。
关于光大四方公司主张的占用费问题，考虑到光大四方公司对涉案标的进行强拆，达凤茹主张其已交纳了相应的费用，并提交了部分票据，但其余的票据遗失，该抗辩成立。而2013年5月后租赁标的就停水停电，租赁场地不再具有实际使用价值，故就光大四方公司主张相应的房屋占用费，本院不予支持。
关于达凤茹主张的经营损失、店内财产损失（含装修及店内物品）及企业搬迁补偿费事宜，就经营损失及企业搬迁补偿费无证据证明，本院不予支持；就店内财产损失，达凤茹就此亦未举证，称系因光大四方公司的强拆而不复存在。需要强调的是光大四方公司的强拆行为是违法的，应当受到谴责，因而就达凤茹主张的店内财产损失，达凤茹虽未举证，本院将根据双方在合同无效上的过错责任酌情予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条及第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）北京光大四方商务有限责任公司与被告（反诉原告）达凤茹于二ＯＯ六年六月十六日签订的租赁合同及原告（反诉被告）北京光大四方商务有限责任公司与被告（反诉原告）达凤茹负责的个体工商户北京达华旺运火锅城于二ＯＯ六年六月十六日签订的租赁合同、二ＯＯ八年一月一日签订的补充协议书无效；
二、被告（反诉原告）达凤茹于本判决生效之日起三十日内将本判决书第一项所涉租赁合同及补充协议书项下位于北京市朝阳区大柳树商业街X1号商铺腾退并交还给原告（反诉被告）北京光大四方商务有限责任公司；
三、原告（反诉被告）北京光大四方商务有限责任公司于被告（反诉原告）达凤茹履行本判决书第二项之时给付被告（反诉原告）达凤茹店内财产损失三万元；
四、驳回原告（反诉被告）北京光大四方商务有限责任公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）达凤茹的其他反诉请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7456元，由原告（反诉被告）北京光大四方商务有限责任公司负担7431元（已交纳），被告（反诉原告）达凤茹负担25元（于本判决书生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费8903元，由原告（反诉被告）北京光大四方商务有限责任公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 熊 攀
人民陪审员 牛大浩
人民陪审员 卢维东
二〇一四年十二月一日
书 记 员 韩 龙