哈尔滨市道里区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）里民三初字第1839号
原告翁建喜，男，1976年11月21日出生，汉族，无固定职业。
委托代理人王博，黑龙江大公律师事务所律师。
委托代理人金继哲，黑龙江大公律师事务所律师。
被告哈尔滨市机电设备总公司，代码71207639—6，住所地哈尔滨市道里区经纬街17号。
法定代表人范宏伟，经理。
委托代理人王虹，黑龙江王虹律师事务所律师。
委托代理人牛巍，黑龙江王虹律师事务所律师。
原告翁建喜与被告哈尔滨市机电设备总公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告翁建喜的委托代理人王博、金继哲，被告哈尔滨市机电设备总公司的委托代理人王虹、牛巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年7月8日，原告与被告签订房屋租赁协议书，约定被告将坐落于哈尔滨市道里区经纬街17号的企业用房1-3层整体出租给原告使用。双方签订合同后，原告向被告支付了第一笔房租款定金36万元，此后原告对该房屋进行了装修，并雇佣了员工。2014年8月8日，原告以被告名义委托黑龙江省寒地建筑科学研究院对租赁房屋的安全性进行鉴定，鉴定结论为危险房屋。被告出租的房屋无法达到使用标准，系危房，严重威胁承租人的使用安全，致使合同目的无法实现。原告要求：1、解除租赁合同，返还租金21.6万元，返还双倍定金28.8万元；2、赔偿原告因装修房屋造成的损失3万元；3、赔偿原告因雇佣员工支付的工资2400元；4、赔偿原告支付的鉴定费3万元。
原告为证明其主张的成立，在举证期内向本院提交并当庭出示了以下主要证据：
证据一、原、被告于2014年7月8日签订的房屋租赁协议书。证明原、被告于2014年7月8日签订租赁协议，约定被告将位于哈尔滨市道里区经纬街17号哈尔滨市机电设备总公司公企用房1-3层整体出租给原告使用，租期自2014年8月1日至2019年10月7日止，年租金72万元；
证据二、被告为原告出具的收条。证明原告2014年7月9日向被告支付定金144000元（72万元的20%），租金216000元，共计360000元；
证据三、装修拆除合同及收据。证明原告租赁房屋后，2014年7月26日与王强签订装修合同，合同约定价款25000元。被告在2014年8月1日未将租赁房屋交付原告，导致原告违反了与王强签订的装修合同约定，支付王强违约金5000元；
证据四、展柜制作合同。证明原告2014年8月5日与哈尔滨富尔康展示设计制作有限公司签订合同，制作展柜用于经营，合同总金额为456000元；
证据五、安全性鉴定报告及鉴定费票据。证明诉争房屋系危险房屋，导致合同目的无法实现，被告构成根本违约，原告花费鉴定费3万元；
证据六、工资收据5张。证明原告发现租赁被告房屋为危险房屋后，雇佣人员看管房屋，共支付工资2400元。
被告答辩并反诉称：1、原告要求解除租赁合同的诉讼请求无事实及法律依据。原告在签订租赁合同前已经多次实地考察，充分了解房屋的情况，房屋虽然是百年老房但是通过修缮加固可以正常使用，且在原告租赁前该房屋一直正常使用；2、原告提供的鉴定报告不是司法鉴定，不能作为定案依据。作该鉴定的目的就是在原告装修前对租赁房屋进行修缮加固，并且鉴定报告并没有说房屋主体存在问题，完全可以通过修缮解决。另外，在鉴定前原告已经对租赁房屋进行了野蛮拆扒，无法排除鉴定报告所指的危险系原告拆扒行为造成的；3、房屋租赁合同已经实际履行，被告不同意返还租金、定金及赔偿损失。双方签订的租赁合同真实有效，双方已经实际履行，故原告应向被告缴纳剩余房屋租金36万元；4、原、被告签订租赁合同前，租赁房屋已经分别出租且租赁合同均未到期，因被告将房屋租赁给原告，故被告退还了原承租人的租金并赔偿损失485000元。被告全面履行了自己的义务，原告亦应该继续履行合同；5、原告未经被告书面同意对租赁房屋进行拆扒，甚至将房屋取暖设施拆掉卖了，原告应当赔偿恢复房屋原状的费用。被告反诉要求：继续履行房屋租赁合同，原告给付被告本年度租金36万元。
被告为支持其抗辩理由及反诉主张的成立，在举证期内向本院提交并当庭出示了以下主要证据：
证据一、房屋租赁协议书。证明原、被告2014年7月8日签订租赁协议，约定租期5年，年租金72万元，该协议是双方真实意思表示，现原告仅支付了部分租金，应当继续履行合同义务，支付本年度剩余租金。
证据二、房屋租赁合同、搬运费用说明。证明被告已另行租赁办公地点并于2014年7月26日全部搬迁，被告已经履行了合同义务，交付了房屋。
证据三、房屋租赁协议5份、解除租赁合同谅解协议5份及票据6份。证明原、被告签订租赁合同时，该房屋已经分别出租，且租赁合同全未到期，因原告与被告签订合同整体出租，被告为了履行与原告签订的租赁合同，退还了原承租人租金并赔偿其损失共计485000元，被告另租赁办公地点以及搬迁的费用110000元，这个情况原告在缔约过程中是明知的，若原告不履行合同，将给被告造成重大损失。
证据四、租赁房屋在原告拆扒前后的照片。证明原告未经被告书面允许即对房屋进行了野蛮拆扒，导致房屋现已经无法正常使用，对不可移动文物造成了严重破坏。按照双方租赁协议第6条约定“乙方在进行涉及场区改造前应征得甲方书面同意”，而原告未经被告允许即对房屋进行野蛮拆扒，致房屋已经无法使用，违反了协议约定，应承担相应赔偿责任。
证据五、第三次全国文物普查不可移动文物登记表。证明1、租赁房屋为不可移动文物；2、按照法律规定对不可移动文物鉴定与普通民用房屋的鉴定应采用不同标准，因此不能按照普通民用建筑标准来衡量不可移动建筑；3、原告对房屋进行拆除违反法律规定，应赔偿被告恢复、修缮房屋的费用。《文物保护法》第二十六条之规定，使用不可移动文物，必须遵守不改变文物原状的原则，负责保护建筑物及其附属文物的安全，不得损毁、改建、添建或者拆除不可移动文物。
被告对原告提供证据的质证意见为：对证据一真实性无异议，对证明问题有异议，从协议内容来看只有租金并不存在定金，从协议12.2条来看，双方对房屋老旧部分有约定，原告对房屋状况有充分了解，并且在租赁房屋前，被告自己使用一部分，其他部分分别租赁给了好多家使用。双方第六条约定，原告在进行改造时应争得被告书面同意，但在对房屋进行拆扒时并未征得原告同意；对证据二真实性无异议，房屋租金72万元，分两笔给付，先给一部分租金，36万元给的是第一笔房租款；对证据三真实性有异议，双方从约定来说，进行房屋拆除应该告知被告，至于原告找谁来拆除房屋与本案无关；对证据四真实性、关联性均有异议，与本案无关，不能证明原告待证事实；对证据五真实性无异议，从报告内容来看，提出加固改善修缮意见，报告的主要目的是对房屋进行修缮加固。报告没有明确说明房屋危及了承租人的安全，不能正常使用，不能作为解除合同的理由。鉴定的完成日期是2014年8月15日，根据原告自己提供的证据来看，原告已经对房屋结构进行了破坏，报告的结果与原告对房屋进行拆除可能有关联性；对证据六真实性无异议，被告已经履行了合同，租赁房屋在原告处经营管理。
原告对被告提供证据的质证意见为：对证据一真实性无异议，对证明问题有异议，此房屋已经无法继续履行，危机到承租人的安全和健康，属可解除合同，无法继续履行合同；对证据二、三真实性无异议，与本案无关。对证据四真实性无异议，对证明问题有异议，合同中原、被告已经约定，原告可以对房屋进行装修，装修必须要把房屋原有装修废除，因为此房屋被鉴定为危房，合同无法履行，原告只是拆除原房屋上的旧的装修，并没有破坏房屋的结构，所以不存在违约的情形；对证据五真实性无异议，对证明问题有异议，文件是文物登记表，但并不是正式文本，无法说明此建筑物为全国或省、市、县的保护建筑，也无法证明该建筑已经作为文物进行保护，原告并没有对房屋进行改造破坏，在签订合同前也不知此房屋系文物保护建筑，如果知情的话原告是不会承租此类房屋，作为正常企业公司经营，原告要求房屋达到正常使用经营的目的，必须要对所要承租的房屋进行适当的装修或美化，如果达不到此合同目的，那么原告是不会与被告签订房屋租赁协议的。
本院对原告提供证据的认证意见：对证据一、二、五、六的真实性、关联性、合法性本院予以认定。对证据三、四真实性本院不予认定。
本院对被告提供证据的认证意见：对证据一、四、五真实性、关联性、合法性本院予以认定，对证据二、三的关联性本院不予认定。
根据原、被告当庭陈述和辩解及提供证据的分析认定，本院确认如下事实：
2014年7月8日，原告与被告签订房屋租赁协议书，约定：1、被告将坐落于哈尔滨市道里区经纬街17号的企业用房1-3层整体出租给原告使用；2、租期为2014年8月1日至2019年10月7日，年租金为72万元；3、被告预留给原告两个月装修期，从2014年10月8日核算租金；4、原告在进行涉及场区改造前应征得被告书面同意。2014年7月9日，原告向被告支付了36万元租金。此后原告对租赁房屋的门窗、暖气、灯具、天花板、地面及装修装饰进行了拆扒，并雇佣了员工看管场地。2014年8月8日，被告委托黑龙江省寒地建筑科学研究院对租赁房屋的安全性进行鉴定，鉴定结论为：哈尔滨市机电设备总公司所属经纬街17#楼安全性评定为Dsu级，即为危险房屋。应立即采取加固措施。原告为此鉴定支付鉴定费3万元。
另查明，租赁房屋为日本宪兵队道里分部旧址，系不可移动文物。因原告在未经审批的情况下对租赁房屋进行拆扒、装修，哈尔滨市文化和新闻出版局于2014年7月30日，向被告出具责令整改通知书，要求其立即停止施工行为。
本院认为，原告与被告签订的租赁合同真实有效，但因租赁房屋为文物，其装修及修缮均有严格要求并需经相关文物部门审批方可进行，且该租赁房屋已被鉴定为危房，不具备使用功能，故本院对原告要求解除租赁合同的请求予以支持，对被告反诉要求继续履行合同的请求予以驳回。关于原告要求被告返还租金21.6万元及定金28.8万元的诉讼请求，虽然原告出具的收条上有“房租定金”的字样，但也有“第一笔房租款”的字样，且此款并不具有定金性质，故该款应为租金而非定金，据此被告应向原告返还租金36万元，本院对原告要求被告返还定金的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告赔偿装修房屋损失3万元的诉讼请求，因原告未按照合同约定在装修前征得被告书面同意，擅自对租赁房屋进行拆扒、装修，且无正规票据证实支出3万元装修款的事实，故本院对此项诉讼请求不予支持。关于原告要求被告赔偿雇佣员工费用2400元及鉴定费30000元的请求，因被告对原告上述支出的真实性无异议，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十三条之规定，判决如下：
一、解除原告翁建喜与被告哈尔滨市机电设备总公司签订的房屋租赁协议书，被告哈尔滨市机电设备总公司于本判决生效后十日内返还原告翁建喜房屋租金36万元，原告翁建喜于本判决生效后十日内从坐落于哈尔滨市道里区经纬街17号的房屋中迁出；
二、被告哈尔滨市机电设备总公司于本判决生效后十日内赔偿原告翁建喜雇佣员工损失2400元、鉴定费30000元；
三、驳回原告翁建喜的其他诉讼请求；
四、驳回被告哈尔滨市机电设备总公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行迁出义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9464元，反诉费3350元，由原告翁建喜负担2278元，被告哈尔滨市机电设备总公司10536元（其中7186元原告翁建喜已预交）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本三份，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 康广泉
代理审判员 李春宇
人民陪审员 孙贵鹏
二〇一五年三月十一日
书 记 员 孙晓宇