广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1109号
上诉人（原审被告）：广州市东急物流有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：王振强。
委托代理人：周蓓。
被上诉人（原审原告）：广州高力电缆附件有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：简咏良，职务：。
委托代理人：朱旻。
委托代理人：李明杰。
上诉人广州市东急物流有限公司因租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第30号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年3月15日，广州市东急物流有限公司（以下简称东急公司）与广州高力电缆附件有限公司（以下简称高力公司）签订《厂房租赁合同》（合同显示：甲方为东急公司，乙方为高某公司；以下简称《合同1》），约定：厂房地址为珠村东环路以西、珠村小学以北土名“鱼翁塘”地段珠村工业区；厂房面积为厂房2楼租用面积880平方米，归厂房使用空地面积184平方米；乙方租用甲方厂房使用；乙方所租用甲方的厂房及附带办公室由乙方自行管理，乙方按月支付租赁费、水电费、保安费；厂房租金、厂房使用空地租金、保安费即为总租金，总和16096元；本合同按双方签订之日起，乙方预付三个月的租金44880元作为厂房租赁押金；（第三条第5款）乙方每月的10日前结算当月的租金和上月的水电费用，逾期不交，加收每月租金和总水电费的3%／天作为滞纳金；若拖欠2个月仍未交清承租款，则视作为乙方违约，按违约条款处理；甲方有权单方解除终止合同，并收回厂房，还要乙方交清所欠甲方的款项；（第四条）租赁期限为4年，从2008年3月15日至2012年10月30日止；（第五条第11款）承租期满之日内，乙方必须把属于乙方的所有活动财产、机械设备、货物搬迁完毕；将厂房结构及水电设施恢复原样，完好正常地交回甲方，……若逾期不搬迁完毕，则视作乙方自愿将剩余物品无偿归甲方所有，废弃物品由乙方出资自行清理；超过期满10天，乙方仍未将现场的废弃什物清理完毕，甲方将在定金中扣减支付清理费后，余下定金退回给乙方；否则，由此而造成的经济损失，由乙方负责；（第七条）违约责任：1.甲方违约：本合同履行期间，甲方中途无理收回厂房承租权或因甲方自身的财务等问题致使乙方不能继续承租经营或者没有遵守履行本合同条款，致使乙方不能继续承租经营，甲方将定金3倍租返还给乙方，作为对乙方全部经济损失的补偿，……2.乙方违约：本合同履行期间，乙方中途退租或没有遵守履行本合同条款，定金归甲方所有，并要乙方交清所欠承租款，甲、乙双方办妥解除合同，乙方所承租的厂房甲方收回重新出租；乙方由接到甲方以书面通知搬迁之日起计，退期10天内将所有可运产机械设备、材料、产品、货物等搬迁完毕，逾期无偿归甲方处理；（第十二条）合同中的附件是合同执行前不可撤消的重要部分，当合同已在执行，附件自动失效等条款。于2008年2月2日签订的《合同1》的附件约定如下：本附件是租赁合同执行前的特别约定，当合同已在执行，本附件的约定自动失效；乙方现先付20000元予甲方作为租用甲方厂房的诚意押金；甲方收到乙方的款后必须开回正式收据给乙方；甲方对乙方的计算起租时间是2008年3月15日；甲方可将此款转为乙方应付给甲方的租金押金的一部分；甲方不能再将乙方要租的二楼厂房租给第三者等条款。
2008年2月22日，东急公司出具了收到高某公司支付二楼厂房押金20000元的《收据》。同日，东急公司还向某乙力公司出具收到押金24880元的《收据》。
2008年12月30日，东急公司出具了收到高某公司支付三楼厂房押金36960元的《收据》。
2009年1月1日，东急公司与高某公司再次签订《厂房租赁合同》（合同显示：甲方为东急公司，乙方为高某公司；以下简称《合同2》），约定：厂房地址为珠村东环路以西、珠村小学以北土名“鱼翁塘”地段珠村工业区；厂房面积为厂房租用面积880平方米，归厂房使用空地面积184平方米；乙方租用甲方厂房使用；乙方所租用甲方的厂房及附带办公室由乙方自行管理，乙方按月支付租赁费、水电费、保安费；厂房租金、厂房使用空地租金、保安费即为总租金，总和13456元；本合同按双方签订之日起，乙方预付三个月的租金36960元作为厂房租赁押金；（第三条第5款）乙方每月的10日前以支票结算当月的租金和上月的水电费用，逾期不交，加收每月租金和总水电费的3%／天作为滞纳金；若拖欠2个月仍未交清承租款，则视作为乙方违约，按违约条款处理；甲方有权单方解除终止合同，并收回厂房，还要乙方交清所欠甲方的款项；（第四条）租赁期限从2009年1月1日至2012年10月30日止；（第五条第11款）承租期满之日内，乙方必须把属于乙方的所有活动财产、机械设备、货物搬迁完毕；将厂房结构及水电设施恢复原样，完好正常地交回甲方，……若逾期不搬迁完毕，则视作乙方自愿将剩余物品无偿归甲方所有，废弃物品由乙方出资自行清理；超过期满10天，乙方仍未将现场的废弃什物清理完毕，甲方将在定金中扣减支付清理费后，余下定金退回给乙方；否则，由此而造成的经济损失，由乙方负责；（第七条）违约责任：1.甲方违约：本合同履行期间，甲方中途无理收回厂房承租权或因甲方自身的财务等问题致使乙方不能继续承租经营或者没有遵守履行本合同条款，致使乙方不能继续承租经营，甲方将定金3倍返还给乙方，作为对乙方全部经济损失的补偿，……2.乙方违约：本合同履行期间，乙方中途退租或没有遵守履行本合同条款，定金归甲方所有，并要乙方交清所欠承租款，甲、乙双方办妥解除合同，乙方所承租的厂房甲方收回重新出租；乙方由接到甲方以书面通知搬迁之日起计，退期10天内将所有可运产机械设备、材料、产品、货物等搬迁完毕，逾期无偿归甲方处理；（第十二条）合同中的附件是合同执行前不可撤消的重要部分；当合同已在执行，附件自动失效等条款。《合同2》的附件约定如下：本附件是租赁合同执行前的特别约定，当合同已在执行，本附件的约定自动失效；乙方先付10000元予甲方作为租用甲方厂房的诚意押金；甲方收到乙方的款后必须开具正式收据给乙方；乙方的起租时间是2009年1月1日；甲方可将此款转为乙方应付给甲方的租金押金的一部分；甲方必须承诺：“原保安房及其厨房、卫生间夷为平地，作为乙方的出口；……”；若甲方能做到以上承诺，则乙方承诺依时租用甲方所出租的三楼厂房，否则视为违约，……甲方不能再将乙方要租赁的三楼厂房租给第三者（除非乙方放弃）等条款。
高力公司于2013年12月24日向原审法院起诉称：高力公司为租用广州市天河区珠村东环路以西、珠村小学以北“鱼翁塘”地段珠村工业区D栋的二、三层物业，与东急公司先后于2008年3月15日、2009年1月1日签订《厂房租赁合同》，约定：高某公司向某甲急公司租用上述场地，租期至2012年10月30日止，高某公司需向某甲急公司支付租赁押金合计81840元。高某公司于2008年2月22日向某甲急公司支付了押金44880元，于2008年12月30日再向某甲急公司支付押金36960元。在租期结束后，高某公司已向某甲急公司结清全部租金，该场地的所有权人广州市天河区珠吉街珠村第五股份合作经济社在其与东急公司的租期届满后也已收回上述场地，但东急公司以其已变更股东和法定代表人但押金是原股东及原法定代表人收取为由，迄今为止未向某乙力公司返还押金。依照《中华人民共和国公司法》的规定，即使公司的股东和法定代表人发生变更，公司也仍需对债务承担责任，东急公司的违约行为已严重损害高某公司的经济利益。为此，请求法院判令：1.东急公司向某乙力公司返还押金81840元；2.本案诉讼费用由东急公司承担。
由于东急公司未能举证证明案涉场地所在物业已由相关主管部门核发权属证书，也未能举证证明其建设已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准。原审法院就案涉场地所在物业的产权情况和规划报建情况进行调查取证，但广州市规划局天河分局答复称：案涉场地所在的三层厂房，没有规划报建档案记录等；广州市国土资源和房屋管理局天河区分局则答复称：没有案涉场地所在物业的房产信息。此后，原审法院向某甲急公司与高某公司释明其双方分别于2008年3月15日与2009年1月1日签订的《合同1》、《合同2》均应认定为无效合同，并询问高某公司是否变更诉讼请求。高某公司表示坚持原诉讼请求，不予变更。
原审法院认为，由于作为出租人的东急公司未能举证证明案涉场地所在物业已由相关主管部门核发权属证书，也未能举证证明其建设已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准，且原审法院就上述问题进行调查取证后也未能查明案涉场地所在物业已经由相关主管部门核发权属证书或其建设已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，高某公司与东急公司分别于2008年3月15日与2009年1月1日签订的《合同1》、《合同2》均应认定为无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，现高某公司要求东急公司返还押金81840元，有事实和法律依据，予以支持。至于东急公司抗辩称其公司存在股权转让的情形并提供了显示由邹某与案外人（东急公司称该人是东急公司的法定代表人王振强）签订的《股份转让协议》和显示由邹某于2014年4月11日出具的《证明》予以证明的问题，原审法院认为，即使上述证据是真实的，也属于股权转让方和受让方的内部约定，在高某公司没有表示同意上述债务转由邹某个人承担的情况下，不能对抗高某公司要求东急公司返还上述押金的请求。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第八十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款的规定，于2014年12月24日作出判决：广州市东急物流有限公司于判决发生法律效力之日起10日内，向广州高某电缆附件有限公司返还押金
81840元。案件受理费1850元，由广州市东急物流有限公司负担。
判后，上诉人东急公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决适用法律不全。原审法院只依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，认定东急公司与高某公司之间的租赁合同无效。却忽略了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”的规定。根据这一司法解释第五条的规定，即使是东急公司与高某公司之间的租赁合同无效。东急公司与高某公司之间的纠纷也应根据《合同法》的规定予以解决。二、高某公司十分清楚，涉案场地的实际出租人以及押金、租金的收取人是邹某本人，和东急公司没有关系。而且高某公司已经用实际行动证明自己同意将租金给邹某而不是东急公司。原审判决对高某公司对东急公司股权转让及涉案场地租金、押金仍由邹某收取持不知情不同意的认定是错误的。因此，请求判令：1、撤销原审判决；2、对本案重新审理，依法予以改判。
被上诉人高某公司答辩称：一、东急公司作为出租方有义务将符合国家法律法规规定的标的物出租给高某公司，现东流公司将违反国家法律法规强制性规定的标的物出租给高某公司，其应负过错责任。二、即使依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第五条规定，高某公司也支付了全部的相当于租金的房屋占用费。三、高某公司将租金支付给邹某是基于邹某是东急公司的法定代表人及其后东急公司于2012年8月14日出具的《委托书》和2012年8月15日出具的《证明》。邹某收取的高某公司支付的租金应视为东急公司收取。四、依据《中华人民共和国合同法》第八十四条关于“债务人将合同义务全部转移给第三人的，应当经债权人同意”的规定，在高某公司不同意债务由邹某承担的情况下，不能对抗高某公司要求东急公司返还押金的请求。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院二审另查明，原审法庭辩论的时间为2014年4月17日，广州市规划局天河分局答复原审法院的时间为2014年11月19日，广州市国土资源和房屋管理局天河区分局则答复原审法院的时间为2014年11月5日。
本院认为，关于《合同1》、《合同2》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。在原审法庭辩论后，广州市规划局天河分局、广州市国土资源和房屋管理局天河区分局向原审法院确认案涉场地尚未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。原审法院以高某公司和东急公司分别于2008年3月15日与2009年1月1日签订的《合同1》、《合同2》所涉场地未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，认定上述两合同无效于法有据，本院予以支持。东急公司提出即使合同无效，高某公司也应承担占有使用费和违约责任。由于东急公司在原审中并未提起反诉，在二审中提出以上诉讼请求属于新增加的诉讼请求，且未能与高某公司达成和解，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉……”，本案对此不予调处，东急公司可另循法律途径主张。
东急公司股权转让中对债权债务约定属于其内部约定，对高某公司不具约束力，高某公司依据合同关系向某甲急公司主张返还押金理据充分，原审法院据此认定东急公司不能以此对抗高某公司返还押金的要求并无不当，本院予以支持。
综上所述，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持；上诉人广州市东急物流有限公司的上诉理由不成立，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1850元，由上诉人广州市东急物流有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 万力平
代理审判员 曹佑平
二〇一五年四月××日
书 记 员 刘 纯