浙江省温州市瓯海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温瓯梧民初字第150号
原告：陈晓东。
原告：郑云云。
两原告委托代理人：黄爱光。
被告：叶建国。
委托代理人：董利湖。
第三人：朱爱民。
第三人：陈丽。
上列两第三人委托代理人：董利湖。
第三人：夏烨敏。
原告陈晓东、郑云云与被告叶建国、第三人陈丽、夏烨敏、朱爱民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月20日立案受理，依法由审判员陈相隆适用简易程序公开开庭进行了审理，原告陈晓东、郑云云的委托代理人黄爱光，被告叶建国及其委托代理人董利湖，第三人陈丽及陈丽和朱爱民的委托代理人董利湖、夏烨敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈晓东、郑云云起诉称：2012年3月23日，原告陈晓东、郑云云与被告叶建国签订《店面租赁协议》，被告承租原告所有的位于温州市瓯海经济开发区梧慈路237号的五间店铺房屋，租期5年，租赁期间为2012年5月18日到2017年5月17日，第一年租金为248000元，后四年租金根据市场价协商。2014年3月，原、被告约定，2014年5月18日至2015年5月17日的租金为50万元，须于2014年4月18日前付清，后被告仅支付27万元，剩余23万元拒不支付。另，原告于2014年调查时得知，该店面市场价为每间每年12万元，同时被告未经原告同意将该店面分别非法转租给陈丽、夏烨敏、朱爱民经营。随后原告以短信、律师函及现场送达等多种方式通知被告依法解除《店面租赁协议》，并要求其于收到通知之日起15日内腾退房屋，但被告至今仍未腾退。故原告起诉请求：一、判令确认原、被告之间签订的《店面租赁协议》于2014年6月27日解除；二、判令被告、第三人立即腾退租赁房屋；三、判令被告叶建国支付原告延迟腾退房屋期间的房屋使用费（从2014年6月28日起按市场价60万元每年计算至实际腾空之日止）。
被告叶建国答辩及第三人朱爱民陈述称：一、叶建国并非实际承租人，实际承租人是浙江卡帝奥尼鞋业有限公司，以浙江卡帝奥尼有限公司股东朱爱民的名义设立卡帝奥尼专卖店。二、两原告知道并认可被告将部分店面转租的情况。三、双方已就2014年度租金协商确定，并已履行完毕。请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人陈丽陈述称：我于2013年4月向他人转租了叶建国的一间店面，租期3年，第一年租金85000元，第二年租金93000元，第三年已付3个月租金22500元。
第三人夏烨敏陈述称：2012年8月，我店员工潘建安与叶建国签订租赁合同，向叶建国承租两间店面，租期3年，第一年租金20万元，第二年租金22万元，第三年已付3个月租金60500元。
经审理，本院认定：2009年4月21日，两原告与被告签订店面租赁协议，约定被告承租两原告所有的坐落于温州市瓯海经济开发区梧慈路237号的五间店铺。2012年3月23日，原、被告签订《店面租赁协议》，约定被告继续承租该五间店铺，租期为5年，从2012年5月18日起至2017年5月17日止。第一年租金为248000元，以后的租金根据市场价格再定，并提前3个月协商价格，决定好续租事宜。
该5间店面坐东朝西，北首两间店面由第三人朱爱民经营卡帝奥尼品牌皮鞋，其余三间店面转租他人。
2012年8月23日，第三人夏烨敏的员工潘建安与第三人朱爱民的丈夫王忠强签订一份《店面租赁协议》，约定由潘建安承租涉诉店面的南面两间店面，租期为3年，自2012年8月16日至2015年8月15日止，第一年租金20万元，以后租金每年递增10%。审理中，夏烨敏确认潘建安与王忠强签订的《店面租赁协议》权利、义务均由夏烨敏承受，租金由夏烨敏支付给朱爱民，第一年已付租金20万元，第二年已付租金22万元，第三年已付3个月租金60500元。
2013年3月19日，第三人陈丽与被告叶建国签订一份《店面租赁协议》，约定由陈丽承租涉诉店面的中间一间店面。租期为3年，从2012年8月16日至2015年8月15日止，第一年租金85000元，以后按市场价格再定。陈丽第一年按85000元支付租金，第二年按93000元支付租金，第三年已付3个月的租金22500元，租金均由朱爱民收取。
原、被告间的租金均由第三人朱爱民支付，2012年3月支付第一年租金248000元，2013年4月支付第二年（2013年5月18日至2014年5月17日）租金27万元。平时，两原告定居香港，很少回温州。2014年3月，原告郑云云发短信通知被告叶建国支付定金，同年3月21日，朱爱民支付郑云云5万元。2014年4月，郑云云发短信通知叶建国支付租金，同年4月17日，朱爱民支付郑云云22万元。
2014年5月16日，郑云云发短信给叶建国，表示该年度租金50万元，要求叶建国支付其余租金23万元，叶建国未予答复。2014年6月26日，郑云云发短信给叶建国，表示解除租赁合同。同日，郑云云委托律师向叶建国邮寄《关于解除房屋租赁合同的律师函》，通知叶建国于收到该律师函之日解除合同，要求叶建国于解除租赁合同之日起15日内腾空店面。叶建国于2014年6月27日收到该律师函。2014年6月30日，叶建国委托律师回复，表示双方已商定租金27万元，其已履行支付租金27万元的义务，不同意解除合同。
证明上述事实的证据有，原、被告及第三人的陈述，原告提供的《店面租赁协议》、银行账户交易明细、律师函、商务函件投递单、邮件跟踪查询单、叶建国回复的律师函、ems快件单、快递查询信息、陈丽与叶建国签订的《店面租赁协议》、收款收据、温州市瓯海经济开发区金妍儿服装店工商登记信息、潘建安与王忠强签订的《店面租赁协议》、王忠强身份证复印件、产权证、温州市瓯海区经济开发区东珂鞋店工商登记信息、土地收益金收据、现金存款凭条、温州市瓯海开发区卡帝皮鞋店工商登记信息、照片、手机短信、香港居民身份证、护照、批准逗留证。被告叶建国及第三人朱爱民提供的店面租赁协议复印件、2012年至2014年租金支付凭证、个体工商登记情况查询证明、店面租赁协议、付款凭证、律师函。上列证据经庭审出示质证，本院经审查均予以认定。
本院认为：根据当事人的诉辩意见，本院对本案争议焦点评析如下：一、关于租金约定的问题。原告认为2014年5月18日至2015年5月17日的租金约定为50万元，被告则认为该年度租金为27万元，双方对此应举证说明，但双方均不能举证说明各自主张的事实，故本院对双方各自主张关于租金约定的事实均不予认定。根据原、被告提供的证据及庭审陈述可认定，平时两原告居住在香港，2014年4月，被告支付租金27万元时并没有告知原告其中三间店面年租金30多万元的事实，同年5月，原告得知该情况后认为5间店面的市场价应是50万元，即发短信给被告要求继续支付租金，被告不予理睬。从上述事实分析，可认定原、被告对该年度的租金没有协商一致。二、关于租赁合同是否解除的问题。根据租赁合同的约定及双方交易习惯，被告应按店面的租赁市场价与原告协商并支付租金。涉诉五间店面中的3间店面2014年的年租金30多万元，显然，5间店面的租金市场价远远高于年租金27万元，原告根据店面的租金市场价要求被告应继续支付该年度的租金，符合合同的约定，也符合情理。被告应积极与原告协商并根据协商的结果支付剩余的租金，但被告不予理睬，违反了合同的约定，构成违约。另外，原、被告签订的租赁合同并没有约定原告同意被告转租，被告也不能举证说明其转租行为已经过原告同意，原告有权解除合同。原告基于上述两方面的原因提出解除租赁合同，符合法律规定，原告主张租赁合同自被告收到解除合同通知之日即2014年6月27日解除，符合《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，本院予以确认。三、关于腾退店面及赔偿损失的问题。根据合同的相对性原则，涉诉租赁合同由被告签订，应由被告履行合同义务，因此被告是否涉诉店面的实际承租人不影响被告对租赁合同的履行。租赁合同解除后，被告应退还涉诉5间店面，并应赔偿占用期间的租金损失，考虑5间店面整体出租不同于单间店面出租及被告需对转租进行管理等因素，本院酌情认定5间店面占用期间的租金损失按年租金45万元计算，原告请求以年租金60万元计算租金损失过高，本院予以调整。原告请求从2014年6月28日开始按市场价计算租金损失，故2014年6月28日前的租金可按前年度租金27万元计算为3万元，在被告已支付的27万元中扣除，其余24万元折抵租金损失，多退少补。第三人陈丽、夏烨敏、朱爱民店面的使用人，应承担腾退店面的民事责任。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十四条第二款、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、确认原告陈晓东、郑云云与被告叶建国于2012年3月
23日签订的《店面租赁协议》于2014年6月27日解除。
二、被告叶建国于本判决生效之日10日内退还原告陈晓东、郑云云坐落于温州市瓯海经济开发区梧慈路237号的五间房屋（店面）。
三、第三人夏烨敏于本判决生效之日10日内腾空坐落于温州市瓯海经济开发区梧慈路237号的五间房屋（店面）中的南首两间房屋。
四、第三人陈丽于本判决生效之日10日内腾空坐落于温州市瓯海经济开发区梧慈路237号的五间房屋（店面）中的中间一间房屋。
五、第三人朱爱民于本判决生效之日10日内腾空坐落于温州市瓯海经济开发区梧慈路237号的五间房屋（店面）中的北首两间房屋。
六、被告叶建国应于本判决生效之日起10日内赔偿原告陈晓东、郑云云占用房屋期间的租金损失（从2014年6月28日起按年租金45万元计算至实际腾空之日止，被告已付的27万元，3万元折抵2014年6月28日前的租金，其余24万元多退少补）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案受理费300元，由被告叶建国负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审判员 陈相隆
二〇一四年十一月二十五日
书记员 王 舒
附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项
一、判决适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十四条第二款：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、当事人应知的相关事项
1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费）。
2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。
3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。
4.当事人一方拒绝履行的，对方当事人可以在履行期限届满后的二年内向第一审人民法院申请执行。逾期申请的，人民法院不予受理执行。
5.不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的；隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。