广东省梅州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梅中法民二终字第260号
上诉人（原审被告）：魏锋。
被上诉人（原审原告）：李雁。
委托代理人：张海龙，广东世纪华人（梅州）律师事务所律师。
上诉人魏锋因与被上诉人李雁土地租赁合同纠纷一案，不服梅州市梅县区人民法院（2015）梅县法民二初字第154号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现己审理终结。
原审法院经审理查明以下事实：2006年6月8日，李雁与梅县南口镇群达村民委员会签订一份《旱地承包经营合同》，双方约定：梅县南口镇群达村民委员会将位于梅县南口镇群达村横窝寨元窝面积约为8.6亩的旱地、山地发包给李雁经营，承包经营期限为50年，从2006年8月8日起至2056年8月8日止。
2014年8月25日，李雁（甲方）与魏锋（乙方）签订一份《土地使用权租赁合同书》，双方约定：“经双方友好协商，本着平等、自愿、诚信的原则，甲方同意将座落在梅县区南口镇荷泗群达村寨元窝的空地（原甲方的恒基砖厂）使用权租赁给乙方，经双方协商确认达成如下协议。经协商土地使用期限三年，从2014年9月15日至2017年9月14日止。经双方协商，该块租金按月计算每月1.2万元三年使用期内不递增，（乙方必须完成双方协商的清理工程，工程见附表，否则作乙方违约）。合同生效之日起，乙方必须交付物业使用期间押金3万元，待租赁使用期满后，无任何物业损坏和经济纠纷，甲方一次性不计息返还给乙方，乙方未到使用期满提前终止使用期押金不给返还。乙方进场前除交3万元押金外，另交1.2万元作第一个月租金，以后租金按每三个月交付一次共计：3.6万元，按甲方指定人开具的收款收据为准。乙方交租金期限应在每期的第三个月最后一天交付，不得逾期，逾期一天视作违约，甲方有权提前终止合同并罚款押金3万元。双方在执行本合同过程中，如有不尽事宜双方应当本着平等、自愿、诚信的原则，以书面的形式所签订的事项与本合同等同法律效力。如哪方违约，除赔偿由此造成哪方的一切经济损失外，还应按照本合同的违约金支付，并支付纠纷引起的律师费、诉讼费及其他一切费用。双方约定本合同违约金10万元”。合同签订后，魏锋向李雁交付了3万元押金；并支付了自2014年9月15日起至2015年1月15日共四个月的租金合计4.8万元。后魏锋因故不再使用上述土地，经李雁催收，魏锋也未按合同约定继续支付租金。为此，李雁向原审法院起诉，请求判令：1、解除双方于2014年8月25日签订的《土地使用权租赁合同书》；2、魏锋支付其拖欠的自2015年1月15日起至2015年5月15日止的租金人民币48000元（2015年5月16日起至租赁土地交还之日止的租金仍按同一标准继续计算）；3、魏锋支付违约金人民币10万元，并赔偿经济损失82800元；4、魏锋承担案件诉讼费。
本案在原审审理过程中，1、对于李雁提出的解除双方签订的《土地使用权租赁合同书》的诉讼请求，魏锋当庭表示：同意解除合同，实际是魏锋从2014年12月就开始主张与李雁解除合同，当时因李雁提出过分要求，魏锋不接受李雁的要求，李雁不肯解除合同。为此，魏锋当庭提交了一份与李雁的电话录音，但该电话录音的内容只显示出双方对于解除合同的事宜进行了协商，但未达成统一意见。2、关于涉案土地的处理问题，经原审法院询问，双方一致同意，自2015年8月27日起，魏锋将土地交还给李雁管理使用，此后所产生的租金李雁不再向魏锋主张。3、李雁在开庭后向原审法院提交《申请书》，表示依据本案事实和相关法律，决定撤回第3项诉讼请求中“并赔偿经济损失82800元的”诉讼请求，即第3项诉讼请求变更为“依法判令被告支付违约金人民币10万元”。
以上事实，有经过质证的《身份证》、《旱地承包经营合同》、《土地使用权租赁合同书》、《收据》、《公证书、通知》、电话录音、通话记录及当事人陈述等证据证明，予以确认。
原审法院审理认为：双方签订的《土地使用权租赁合同书》系双方在自愿、平等的基础上签订的，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，予以确认，双方均应按合同约定履行。关于李雁请求解除合同的问题，鉴于魏锋在庭审中明确表示同意，双方就解除合同已达成一致意见，因此依法予以准许。关于李雁请求魏锋支付所拖欠的租金问题，庭审中，双方均确认魏锋向李雁支付了自2014年9月15日起至2015年1月15日共四个月的租金合计4.8万元，虽然魏锋主张其在2014年12月15日向李雁提出了解除合同并撤场的决定，魏锋是在找各种理由不与其解除合同，从中骗取巨额的违约金和租金、押金，但是魏锋所提交的证据及申请出庭作证的证人，仅能证明双方对于解除合同的事宜进行了协商，但未达成统一意见，因此，魏锋的抗辩不予采纳。在双方合同尚未解除的情况下，魏锋应按照合同约定继续向李雁支付土地租金。鉴于本案在开庭后，经原审法院询问，双方一致同意，自2015年8月27日起，魏锋将土地交还给李雁管理使用，此后所产生的租金李雁不再向魏锋主张，因此，魏锋还应向李雁支付自2015年1月16日起至8月26日止共7个月零11天的租金合计88400元（日租金按合同约定12000元／月÷30天=400元／天）。关于李雁请求魏锋支付违约金10万元的问题，鉴于及时、足额地支付租金是承租人的主要合同义务，在双方合同尚未解除的情况下，魏锋经李雁催收仍然未履行支付租金的义务，现李雁根据合同约定要求魏锋支付违约金10万元，依法予以支持；而对于李雁撤回第3项诉讼请求中“并赔偿经济损失82800元的”的申请，是当事人自由处分自身权利的行为，予以准许。关于魏锋向李雁交付的3万元押金的处理，虽然双方在合同中约定如果魏锋未到使用期满提前终止使用期押金不给返还，该约定相当于将3万元也作为违约金进行处理，但是对于违约金双方在合同中明确约定为10万元，当事人约定押金的目的在于担保承租人因租赁所生债务的履行，因此，该3万元押金应作为抵对魏锋拖欠李雁的租金进行处理为宜。综上，在抵对3万元押金后，魏锋还应向李雁支付其拖欠的租金、违约金合计158400元（租金88400元＋违约金10万元-
押金3万元）。案经调解无效，据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十七条的规定，作出如下判决：一、解除李雁与魏锋于2014年8月25日签订的《土地使用权租赁合同书》；二、魏锋应支付其所拖欠的租金（自2015年1月16日起至8月26日止）及违约金合计158400元给李雁，限于自判决生效之日起七日内付清；如果魏锋未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4862元，减半收取2431元，由李雁负担763元，魏锋负担1668元。
上诉人魏锋不服原审法院作出的上述民事判决，向本院提出上诉称：一、在本案一审过程中，魏锋向原审法院提交了一份与李雁的电话录音，该录音内容的1-3分钟体现了双方在2014年12月15日有谈到搬厂，解除租赁合同。李雁也与魏锋说了3万元在合同中的作用，如果魏锋离开，3万元就不归还魏锋，若李雁租赁给他人，该3万元的押金就赔偿给魏锋。该录音35分钟30秒至36分40秒中又再次提到终止合同的事宜，李雁同意终止合同，但要求魏锋平整土地，且说了不要3万元就可离开。该录音的内容已经足以证明双方达成了解除合同的一致意见，该《土地使用权租赁合同书》已解除。至于平整土地问题则属于双方在达成解除合同合意后的实际履行问题，原审法院认定该录音“仅能证明双方对于解除合同的事宜进行了协商，但未能达成统一意见”，属于认定事实错误。二、因李雁提供的水电无法满足魏锋的要求，所以魏锋才要求解除合同。三、本案中原审法院判令魏锋支付10万元违约金过分高于魏锋造成的损失。本案中，魏锋只是未向李雁支付租金，并不存在造成李雁损失的问题，因此不应当要求魏锋承担10万元的违约金。据此，请求：1、撤销梅州市梅县区人民法院（2015）梅县法民二初字第154号民事判决第二项；2、驳回李雁要求魏锋支付拖欠的租金及违约金10万元的诉请；3、案件受理费由李雁负担。
李雁答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与原审查明的事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为：本案属土地租赁合同纠纷。双方签订的合同系双方在自愿、平等的基础上签订的，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按合同约定履行。根据双方当事人诉辩主张及理由，本案二审争议焦点是：1、双方是否曾经就解除合同达成一致意见；2、李雁提供的水电设施是否不符合魏锋要求而导致合同无法履行；3、10万元违约金是否过高。
关于双方是否曾经就解除合同达成一致意见问题。魏锋提供了一份电话录音，认为该份录音中双方均达成解除合同的一致意见。经查，双方均认可在该份电话录音中双方谈到解除合同问题，但双方均承认在该电话中李雁对于解除合同有相关的条件。双方二审庭审中均承认，在该通电话之后，双方亦曾经就解除合同问题多次反复沟通和协商，且双方并未就解除合同另行签订协议。现李雁不认可双方已经协商同意解除合同，因此，魏锋仅通过一通电话录音就认为双方已经就解除合同达成一致意见，证据不足，理由不充分，不予支持。
关于李雁提供的水电设施是否不符合魏锋要求而导致合同无法履行问题。魏锋认为李雁提供的水电设施不足以承担其洗砂的工作负荷，所以才导致合同无法继续履行。经查，合同第二条第（3）款已经明确约定“甲方的现场物业含地上物按乙方所需，以清单为准，如需增加另行计费”，清单中亦列明有潜水泵、电表等设施，李雁和魏锋在合同上签名确认，即是认可清单中李雁所提供的设施符合合同要求，且魏锋在一审中并未就水电设施问题提出抗辩，因此，魏锋二审认为李雁提供的水电设施不符合其要求而导致合同无法履行，理由不充分，不予支持。
关于10万元违约金是否过高问题。经查，合同第三条第（7）款明确约定违约金为10万元，魏锋作为完全民事行为能力人，其在签订合同之时就应当知道签订合同所产生的法律效力，而且双方对于违约金的约定并未超过法律规定范围，因此，魏锋认为10万元违约金过高，理由不充分，不予支持。
综上，上诉人魏锋上诉理由不充分，证据不足，其上诉请求不予支持。原审法院认定事实清楚，处理恰当，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3468元，由上诉人魏锋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶自辉
审 判 员 罗锡芳
代理审判员 黄伟玲
二〇一五年十二月十日
书 记 员 朱 棋