安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铜中民二终字第00067号
上诉人（原审原告）：储诚熙，女，汉族，1992年9月15日出生，住安徽省铜陵市铜官山区。
委托代理人：储茂文，男，汉族，1936年6月21日出生，住安徽省铜陵市铜官山区，系上诉人储诚熙祖父。
被上诉人（原审被告）：铜陵县县城市政建设管理处，住所地安徽省铜陵县五松镇。
法定代表人：徐传胜，该管理处主任。
委托代理人：查日畅，该管理处职工。
委托代理人：程贺，安徽徽风律师事务所律师。
上诉人储诚熙因与被上诉人铜陵县县城市政建设管理处（以下简称县市政管理处）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服安徽省铜陵县人民法院（2014）铜民二初字第00910号民事判决，向本院提起上诉。本院受理案件后，依法组成合议庭，于2015年5月4日公开开庭审理了本案。上诉人储诚熙的委托代理人储茂文，被上诉人县市政管理处的委托代理人查日畅、程贺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告储诚熙一审诉请法院判令：1、储诚熙滨湖馨苑2栋42号安置房超面积21.35平方米，按4218元/平方米结算；2、滨湖馨苑2栋42号安置房公摊面积7.78平方米，县市政管理处应承担50%即3.89平方米结算；若县市政管理处不接受以上两项结算要求，请求判定县市政管理处履行2007年8月23日双方签订的《拆迁补偿安置协议》第四条第二款：储诚熙只要求还30平方米，要求县市政管理处将滨湖馨苑2栋42号安置房多出的面积隔开;本案诉讼费由县市政管理处承担。
原审被告县市政管理处在一审辩称：一、双方签订的城市房屋拆迁安置协议是双方真实意思表示，是合法的，关于超面积按市场价计算符合法律规定，如果按拆迁时的4218元/平方米进行计算不符合法律规定，且当时在协商过程中，口头也说了按回迁时的价格回迁，按照拆迁规定，要在24个月进行回迁，如果不能回迁，拆迁人支付2倍的安置费，在拆迁协议中表述的非常清楚。二、回迁房的公摊面积是测绘部门根据法律规范、技术规范测定，应该由被安置房人承担；三、储诚熙自愿选择了50多平方米的安置房，超过回迁面积10平方米以上，就要按照市场价格购买，县市政管理处不可能把房子多出来部分隔开。所以储诚熙在诉状中所称的市场价、安置房的公摊面积由拆迁人承担的主张，没有事实和法律依据，请求法院驳回。
一审法院审理查明：2007年因城市建设规划需要，储德胜坐落于铜陵县砖混营业房被列入拆迁区域。2007年4月25日，安徽天正房地产评估有限公司出具《房地产估价结果报告》并公示，该报告载明：一、估计委托方：铜陵县县城市政建设管理处；二、估价受理方：安徽天正房地产评估有限公司……三、估价对象：1、被拆迁房：估价对象房地产坐落于铜陵县建筑物，所有权人：洪力群。2、安置房：安置房坐落于铜陵县，原铜陵县塑料厂一片，……安置房目前还未建设，假设建成后为标准住宅小区……。3、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。四、估价时间：2007年3月5日。五、价值定义：本报告评估的是估价对象房地产的公开市场价值。……十、估价结果：等面积安置房：一层网点35.86平方米，评估价值人民币151256元，……十二、估价报告应用的有效期：估价报告应用的有效期截至于2008年3月。如超过有效期，本估价报告的房地产价值应作相应调整或重新估价……。2007年8月23日，储德胜与县市政管理处签订了《拆迁补偿安置协议》，该协议约定：拆迁安置单位：铜陵县县城市政建设管理处（甲方），被拆迁人：储徳胜（乙方）。一、拆迁期限：乙方保证在2007年3月5日之前搬迁完毕，并将钥匙交给甲方，由甲方拆除。二、被拆迁房屋状况：地点：玉带河21栋1011号；性质与建筑面积：营业房，砖混，30平方米。三、货币补偿：临时安置补助费：（1）搬家补助金额150元；（2）非住宅用房停产停业损失和住宅临时过渡补助金额30平方米×2950元/平方米×8%/月，合计补偿给乙方150元。四、产权调换：私房：（1）甲方提供等面积的房屋用于安置，并根据原房屋结构、成新等级直接找差价，即砖混400元/㎡；超面积部分按市场价由乙方自行购买。（2）被拆迁人要求回迁的建筑面积约30平方米（左右）一室营业房；（3）房屋回迁时凭回迁证号码先后顺序回迁安置。五、实行产权调换的……非住宅过渡期不超过24个月，逾期未安置的，应当自逾期之月起按原标准的2倍支付临时安置补助费。七、其他事宜：1、回迁地点：塑料厂后；2、超面积部分由被拆迁人按市场价格自行购买；3、奖励款人民币叁仟元整。协议落款甲方处有县市政管理处盖章确认，乙方处有储茂文签字确认。2013年储德胜等拆迁户回迁的铜陵县滨湖馨苑网点房竣工。2013年4月26日，安徽天正房地产评估有限公司出具《房地产估价结果报告》并公示，该报告载明：一、委托方：铜陵县县城市政建设管理处。二、估价方：安徽天正房地产评估有限公司。三、估价对象：五松镇滨湖馨苑一层商业网点……四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。五、估价时间：2013年4月25日。十、估价结果：估价对象临建设东路部分单价：22000元／平方米……十三、估价报告应用的有效期：估价报告应用有效期自评估报告完成之日起为一年。期间，铜陵县房地产测绘队出具的《房屋测绘成果报告》，载明：五松镇滨湖馨苑2号综合B楼房号42，非住宅建筑面积51.35平方米，套内面积43.57平方米。2013年6月14日，县市政管理处下发了选房通知，公告了《营业房选房须知》：“现将回迁有关事项告知如下：……3、各户所选网点房面积，必须在协议签订的原面积之内选房。即：原房屋52平方米以内的，只能在52平方米以下房型中选择……4、回迁网点房超7平方米内的价格为9800元/平方米，再超按市场价19800元/平方米回迁……5、凡选定1号和45号网点房，一次性优惠8万元”。储德胜户按照选房规则，选定回迁滨湖馨苑2号综合楼42号，面积51.35平方米，超出储德胜原营业房面积21.35平方米。储德胜于2003年9月22日因车祸在安庆医院死亡，其继承人中配偶许书琴、父亲储茂文、母亲朱嗣银表示放弃对被继承人储德胜的遗产继承权，储德胜的女儿储诚熙表示要求继承被继承人储德胜生前与其妻子许书琴共同共有的位于铜陵县玉带河住宅楼21幢1011号房产一套，经中华人民共和国安徽省铜陵县公证处公证，证明被继承人储德胜的遗产由储诚熙一人继承。储诚熙认为营业房超面积部分结算价格过高，公摊面积过大，与县市政管理处产生纠纷，以致成讼。
一审法院审理认为：储德胜与县市政管理处签订的《拆迁补偿安置协议》，系双方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，该协议合法有效。双方应按照约定全面履行自己的义务。储德胜被拆迁房屋即铜陵县五松镇的玉带河21栋1011号砖混营业房产权经公证由储诚熙一人继承，依法享有被拆迁房屋的所有权，故储诚熙作为本案原告主体适格。本案争议焦点是：1、拆迁评估报告是否能作为安置的差价结算依据？拆迁合同约定的市场价是房屋回迁时的价格还是拆迁时的价格？2、测绘报告是否能作为证据使用，营业房的公摊面积，储诚熙要求县市政管理处承担50%的公摊面积是否合理？储诚熙诉求回迁二期滨湖馨苑2栋42号安置房超面积按2007年3月拆迁时由安徽省天正评估有限公司出具的《房地产拆迁估价报告》评估的4218元/㎡价格结算，但是该评估报告特注明：“估价报告应用的有效期截至于2008年3月。如超过有效期，本估价报告的房地产价值应作相应调整或重新估价”，储德胜回迁时间为2013年6月份，已超过该评估报告的有效期，双方在《拆迁补偿安置协议》中约定了网点房超面积按市场价由被拆迁人自行购买。这里的市场价虽没有明确约定是拆迁时还是回迁时，但县市政管理处对所有网点安置房回迁户均统一按市场价结算超面积部分，该方案并不违反法律、法规的规定，也符合交易习惯，储诚熙要求网点房超面积部分按拆迁时评估价结算的理由无事实及法律依据，故本院不予采信。关于公摊面积问题，铜陵县房地产测绘队按照国家质量技术监督局发布的《房产测量规范》和《铜陵市房屋面积计算实施细则》规定，对公摊面积进行了核算，合理公摊公用建筑面积，储诚熙认为该测绘报告存在不公正的可能，但未提供证据证明。双方签订的拆迁补偿协议中对公摊面积没有约定，储诚熙要求县市政管理处承担50%的公摊面积没有事实及法律依据，其理由不能成立，依法不予支持。储诚熙要求依据《拆迁补偿安置协议》第四条只回迁30平方米，县市政管理处将滨湖馨苑2栋42号安置房多出的面积隔开。在双方协议中被拆迁人要求回迁的建筑面积为约30平方米，协议还约定“超面积部分由被拆迁人按市场价自行购买”，即表明签订协议时对于安置房可能超出被拆迁面积的情况，储德胜知晓并且认可安置房超面积的补价方式；同时回迁二期滨湖馨苑2栋42号安置房，也是被拆迁人自愿选择的，储诚熙未证明是县市政管理处逼迫所致；因此储诚熙该项诉讼请求不符合协议约定，亦不具有履行可能性，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告储诚熙的诉讼请求。案件受理费6141元，适用简易程序审理减半收取3070.50元，由原告储诚熙承担。
上诉人储诚熙不服一审判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人在订立协议时，故意将协议内容不写明确糊弄上诉人，其实质是利用订立协议的合法途径达到其非法目的。最重要的是被上诉人将协议必备的“违约责任”和“争议解决方式”条文删除，协议变成了被上诉人一方解读的霸王条款，剥夺了上诉人平等履行协议的权利。协议补偿标准不是依据拆迁法规按程序评估的市场价，而是依据县政府违反了行政法规强制性规定，其协议主要内容和协议必备要件，违反了《合同法》第五十二条第（五）项、国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条、国务院办公厅（国办发2004）46号《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》第五条、第六款和《安徽省城市房屋拆迁管理办法》第十一条的强制性规定，因而协议无效，但一审法院认定有效，没有法律依据。一审法院适用法律错误，约定适用《合同法》第五十二条第（五）项规定。2、协议期限：协议自2007年3月5日至2009年3月5日止两年。被上诉人已经违约六年，给上诉人八年不能营业的经济损失将由谁来承担？3、安置房结算价格。协议约定安置房超面积部分按市场价，但没有明确约定按何时时间点的市场价，价款的适用不明确。上诉人诉求按2007年4月25日依拆迁程序评估的安置房市场价4218元/平方米结算，有《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条、第二十五条和《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》第三条第二款、合同法第六十二条第（二）项规定为依据，是有法授权的诉求。一审法院判决支持被上诉人没有法律依据，不在协议履行期限内的法无授权的2013年4月19800元/平方米结算的价格，显失公平。一审判决书存在适用法律错误，应当适用合同法第六十二条第（二）项的规定。4、公摊面积达到26%的责任，是被上诉人将原计划和经核准的拆迁要建好的安置房（民俗文化村）变卖给了井湖集团，造成回迁安置严重超期，被上诉人为此从楼堂馆所房型中分割一部分来作为安置房，造成公摊面积过大，被上诉人应当承担责任。一审法院为掩盖被上诉人这一违规行为，不知从哪弄来“原告认为测绘报告有存在不公的可能，但未提供证据证明”，将被上诉人违规造成的后果和损失全部要求上诉人承担，明显偏向被上诉人。被上诉人中途改变安置房型，违反通知第二条第六款、第六条第四款的规定，一审判决书适用法律错误。5、上诉人在万般无奈的情况下，提出按原没有公摊面积30平方米分割回迁，这是双方的约定，但超面积按市场价由乙方自行购买，这里的“自行”购买不是勉强，而是有选择余地。由于价格不合理，上诉人提出不购买超面积部分，而一审法院判决认定不符合协议约定，这是强行剥夺上诉人的选择权。上诉人要求分割30平方米房屋，被上诉人又说不能分割，这是被上诉人的责任。协议约定回迁安置按回迁证序号顺序先后回迁，上诉人是1号，被上诉人违反上述约定程序于2013年6月22日将序号在上诉人后面的12户好房拿走，在2013年6月25日上诉人拿房号时，上诉人由1号变成13号，已没有30平方米的房型，这完全是被上诉人造成，但一审判决只字未提，存在判决不公。综上，一审判决掩盖事实真象，存在判决不公且适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，并依法作出公正判决，案件受理费由被上诉人负担。
被上诉人县市政管理处在二审答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人在上诉状中所说的协议期限、结算价格、公摊面积等具体内容在一审法院依据双方提供的证据已经认定准确，被上诉人认为一审法院审判程序合法，查明的事实确凿，作出的判决公正，上诉人在上诉状所称的所谓理由的相关事实，没有事实和法律依据，请求二审法院判决驳回上诉。
上诉人储诚熙在二审提交以下证据：1、观湖广场第二期回迁滨湖馨苑一期网点房统计表，证明二期安置网点房总共有35户；2、观湖广场二期回迁统计表，证明6月22日被上诉人拿回迁户的名单；3、观湖广场二期回迁滨湖馨苑网点顺序表，证明6月25日拿回迁房号的23户名单；4、县政府办公室2007年2月2日，关于铜陵县观湖广场二期拆迁补偿安置方案以及拆迁安置房的补偿标准和产权调换标准，证明标准不是评估所得；5、铜陵市中级人民法院（2014）铜中民三终字第00072号民事判决书，证明现在的安置房地点是后来调整的。
被上诉人县市政管理处的质证意见：1、证据1是我方工作时的草稿表，并不是正式的统计表，门面房回迁总共35户是事实，没有异议；2、证据2是不是12户未经核实，回迁时与回迁户已经进行了协商，所有的门面房都给回迁户回迁，后面的房子回迁条件优厚一点；3、证据3真实性无异议。4、对证据4没有异议；5、对证据5判决书没有异议，该案件判决书和本案属于同一类型。
被上诉人县市政管理处在二审未提交新证据。
根据当事人的陈述及提供的上述证据，对本案证据认证如下：被上诉人对上诉人提交的五份材料的真实性无异议，本院对其真实性予以认定。
双方所举其他证据与一审相同，质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。
综合双方举证、质证及诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点是：一、天正公司出具的拆迁评估报告能否作为本案作为回迁安置房超面积21.35平方米价格的结算参考依据？拆迁合同约定的市场价是房屋回迁时的价格还是拆迁时的价格？二、上诉人要求被上诉人承担公摊面积的一半以及要求对滨湖馨苑2栋42号安置房超出30平方米面积的部分房屋隔开，能否得到支持？
本院认为：上诉人储诚熙认为二期滨湖馨苑2栋42号的回迁安置房超面积21.35㎡，按照2007年3月旧房拆迁时安徽省天正评估有限公司出具《房地产拆迁估价报告》评估的4218元/㎡价格结算，但该评估报告载明应用的有效期截止到2008年3月，而本案上诉人储诚熙新房回迁时间为2013年6月，且该报告的估价限制条件“仅作为房屋拆迁时的价格参考”，不得用于其他房地产活动。故安徽省天正评估有限公司出具的《房地产拆迁估价报告》不能作为本案回迁安置房超面积部分结算的参考依据。同时，当事人双方在《拆迁补偿安置协议》中约定网点房“超面积部分由被拆迁人按市场价自行购买”，即表明签订协议时对于安置房可能超出被拆迁房屋面积的情况，被拆迁人知晓并且认可安置房超面积的补价方式。超面积部分市场价虽没有明确约定是拆迁时还是回迁时的市场价，但县市政管理处对该批次所有网点安置房回迁户均统一按市场价结算超面积部分，该方案并不违反法律法规的规定，且符合交易习惯，故上诉人储诚熙要求回迁的网点房超面积部分按拆迁时的评估价结算，于法无据，本院不予采纳。对回迁房的公摊面积，铜陵县房地产测绘队按照国家质量技术监督局发布的《房产测量规范》、《铜陵市房屋面积计算实施细则》的相关规定，对公摊面积进行了核算，合理公摊公用建筑面积。因合同双方在签订《拆迁补偿安置协议》时对回迁房的公摊面积没有约定，上诉人储诚熙现要求被上诉人县市政管理处承担50%的公摊面积，如果达不到以上两项结算的上诉请求，即要求对滨湖馨苑2栋42号安置房超出30平方米面积部分的房屋隔开，均无事实和法律依据，其上诉理由不能成立。据此，上诉人储诚熙的上诉请求，依据不足，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6141元，由上诉人储诚熙负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 骏
审判员 迟友林
审判员 程 毅
二〇一五年六月十一日
书记员 王 淼
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。