杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2007）下民一初字第927号
原告杭州近湖物业管理有限公司。
法定代表人叶家明。
委托代理人宋子良。
被告杭州中艺经贸有限公司。
法定代表人许劲。
委托代理人（特别授权代理）楼永茂。
原告杭州近湖物业管理有限公司为与杭州中艺经贸有限公司物业管理合同违约纠纷一案，于2007年6月14日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员章幼戎独任审判，于2007年8月22日公开开庭进行了审理。原告委托代理人宋子良、被告委托代理人楼永茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州近湖物业管理有限公司诉称，原告受双牛大厦业主委员会委托，在2005年5月1日和2006年5月1日分别与双牛大厦业主委员会签订了物业管理服务合同，并于合同签订同日进驻于杭州市凤起路与建国北路交叉口西南端的双牛大厦，为该大厦全体业主提供物业服务。被告是该大厦裙楼第五层（建筑面积3085.14平方米）房屋的业主。原告一直按照物业服务合同的约定。对被告提供服务，已履行了合同约定的全部义务，但被告拒不交纳物业管理费，虽经原告多次催缴仍未果，被告的行为已构成违约。故请求法院判令1、被告向原告支付物业管理费费193900元（计算至2007年4月30日）；2、被告向原告支付滞纳金129645元（暂计算至2007年1月30日）；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、杭州市中级人民法院（2004）杭法执字第183、307号民事裁定书，欲证明双牛大厦裙房第五层部分房屋产权人是被告。
2、杭州建国北路281号在建工程部分房产拍卖特别须知，欲证明被告在双牛大厦裙房第五层的建筑面积为3085.14平方米。
3、中标通知书，欲证明原告通过招标取得双牛大厦的物业管理服务资格，是合法有效的。
4、杭州市双牛大厦物业管理服务合同，欲证明原告根据委托合同对双牛大厦进行物业管理服务及原告的收费依据与标准。
5、物业管理服务合同备案受理单，欲证明原、被告双方签订的物业管理服务合同经过备案。
6、照片，欲证明双牛大厦裙房诸业主早已实际使用大厦房屋。
7、营业执照、煤气管道安装协议，欲证明双牛大厦裙房四楼业主早在2005年10月前已经实际使用该房屋，双牛大厦早就可以交付使用。
8、（2007）杭钱证民字第4416号公证书，欲证明被告早已实际使用涉案房屋并同时在对外出售涉案房屋。
被告杭州中艺经贸有限公司辩称，被告拍得的双牛大厦裙房五楼后，因开发商和房管部门的原因，该房产中的800余平方米至今仍被中国农业发展银行浙江省分行占用，杭州中院曾限期该行腾空所占房屋，也明确告知其所占的800余平方米为裙楼第五层的一部分，由于该行提出异议，杭州中院至今未作裁决，导致涉案房产的电梯、空调等均不能使用，同时被告也不可能接受缺少使用功能及800余平方米的房产。根据相关法律规定，尚未交付给物业买受人的物业，其物业费不应由买受人承担。而且收案房产未通过竣工验收，依法不得使用，并非属于房屋交付后的空置房。此外，原告的主张已经超过诉讼时效。即使被告要支付给原告物业管理费，根据原告与双牛大厦业主委员会签订的物业服务协议规定，第一笔物管费应当在2005年5月1日交付，而原告到2007年5月28日才向法院提起诉讼，已超过诉讼时效。综上，被告认为，被告虽是涉案房产的所有权人，但该房产未通过竣工验收，有关部门也未交付被告使用。所以，被告没有义务承担原告提出所谓的物业管理费，要求判令驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其答辩理由，向本院提交了限期腾空占用房屋的通知，欲证明双牛大厦裙房五楼杭州中院整体没有交付被告使用。
上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
原告提交的上述8证据的真实性均无异议，对其中证据4、5、6、7的关联性提出异议，对于证据8，认为恰恰证明被告只使用了其中30余平方米房屋，被告购买的是3000多平方米。本院对认为上述证据中除证据7与本案缺乏关联性之外，其他证据均真实且与本案存在关联性，对其证据效力本院予以确认。
对被告提交的证据，原告认为不能证明杭州中院没有将涉案房屋交付被告，上面也没有说明有多少面积是由农业银行在使用。本院认为该证据与本案当事人所争议的事实具有关联性，对其证据效力予以认定。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：
2005年5月1日、2006年5月1日原告和杭州双牛大厦业主委员会分别签订了物业管理服务合同，合同约定：由原告对双牛大厦进行物业管理服务。委托管理期限自2005年5月1日至2006年4月30日，2006年5月1日至2007年12月31日止。合同期间，物业管理费按建筑面积每月每平方米2.8元计收。一次预收三个月，以后每期缴费日定在上期末月15号至每期的首月15号前。逾期缴纳物业管理费的，原告可从逾期之日起按应缴纳费用的每日千分之二加收滞纳金。2004年6月22日，被告杭州中艺经贸有限公司经杭州市中级人民法院（2002）杭法执字第183、307号民事裁定书裁定，取得双牛大厦裙房第五层房产所有权及相应土地使用权，该物业建筑面积约为3085.14平方米。在被告拍得该处房屋所有权后，对其中部分房产案外人一直拒不腾空交付，对已交付的部分被告虽未进行分割装修使用，但在其中摆放有餐桌椅、煤气灶具等物品。由于被告在原告开始提供物管服务后一直未支付物业管理费，故引起诉争。
本院认为，原告与双牛大厦业主委员会签订的《双牛大厦临时物业管理委托协议》，系双方真实表示，合法有效。该协议对双牛大厦业主均具有约束力。被告自2004年4月起通过拍卖取得双牛大厦裙房第五层房产，虽未进行物权登记，但其所有权已经法院的生效裁判文书确定，依据物业管理条例的规定，业主有按时足额交纳物业服务费的义务，原告向被告主张权利并无不当，对被告所提出房屋尚未全部交付，故不应交纳物管费的抗辩本院不予采信。双牛大厦因开发商的原因至今未通过竣工验收，但其实际已交付使用，原告受业主委员会委托，依据双方签订的合同实行物业管理，为双牛大厦提供物管服务，业主及物业使用人作为被服务的对象，应按照合同约定缴纳物业管理费及其他相关费用，逾期缴纳，应承担相应的滞纳金。被告认为该房屋尚未经过竣工验收，不得使用，故不应交纳物管费的意见理由欠当，本院不予采纳。因合同约定上述费用每三个月预收一次，因此2005年5月1日至2005年7月30日三个月的费用原告应在2005年5月1日前收取，被告逾期不缴，原告应在二年内即2007年5月31日前主张权利，原告于2007年6月14日向本院提起诉讼，已超过法律规定的诉讼时效，对该部分诉请，本院不予支持。对原告主张的2005年8月1日至2007年4月30日的物业管理费本院予以支持。综上，《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条第二款、第一百三十五条之规定，判决如下：
一、被告杭州中艺经贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杭州近湖物业管理有限公司支付物业管理费167985元（2005年8月1日至2007年4月30日）；
二、被告杭州中艺经贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杭州近湖物业管理有限公司支付物业管理费的滞纳金96992元；
二、驳回原告杭州近湖物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币3077元，由原告杭州近湖物业管理有限公司负担557元，被告杭州中艺经贸有限公司负担2520元（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费3077元（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 章幼戎
二〇〇七年九月十日
书记员 吴恒杰