黑龙江省海林市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第285号
原告任师锋，男，1985年3月10日出生，汉族，无职业。
委托代理人任恩嵊，（与原告系父子关系）海林市城区法律服务所法律工作者。
被告任虹，女，1981年6月25日出生，汉族，无职业。
委托代理人刘宝群，男，汉族，无职业。
委托代理人彭江，男，汉族，无职业。
被告刘奎花，女，1964年9月21日出生，汉族，无职业。
委托代理人梁品娟，巴彦县法律援助中心法律援助律师。
被告韩永盛，男，1981年12月15日出生，汉族，无职业。
原告任师锋与被告任虹、刘奎花、韩永盛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月12日立案受理。本案依法组成合议庭，并于2013年10月17日、2013年12月3日二次公开开庭审理了本案。2013年10月17日，原告任师锋及其委托代理人任恩嵊、被告任虹、被告刘奎花及其委托代理人梁品娟、被告韩永盛到庭参加诉讼。2013年12月3日，原告任师锋及其委托代理人任恩嵊、被告任虹及其委托代理人刘宝群、彭江、被告刘奎花及其委托代理人梁品娟、被告韩永盛到庭参加诉讼。2014年5月8日，经本院审判委员会研究决定。本案现已审理终结。
原告任师锋诉称：原告与第一被告是姐弟关系，其母亲
有一座二层楼，母亲于2005年5月5日去世，该房由姐弟俩共同继承，原告于2013年6月10日，听说二层楼要动迁，就找房照，没找到。原告找其姐要房照，第一被告说：“把房屋以买卖房屋形式抵押给第二被告了。”此种行为侵害了原告的合法权益。现请求：依法确认被告任虹与被告刘奎花签订的房屋买卖协议无效；确认被告刘奎花与被告韩永盛签订的房屋买卖协议无效。2、诉讼费用由被告承担。
被告任虹辩称：我对原告的诉求没有异议。我母亲留下的遗产确实与原告共同继承。是被告刘奎花诱导我，让我把楼房以买卖形式抵押给她，过户到她名下，她能拿房照贷出款来，然后拿一部分钱给我作生意，挣钱后，还我钱再把楼房返给我。当时我母亲已经过世，我以我母亲的名义与刘奎花办理了过户，这一行为是无效的。刘奎花在无效协议的基础上私自转移他是更是无效的。
被告刘奎花辩称：1、我花了11万元通过原告的父亲任恩嵊购买的该房，当时我不知道原告的母亲去世，也不知道房证是原告母亲的名字，过户是由任恩嵊负责。任恩嵊卖房时，原告与被告任虹均与其共同生活，不可能不知道此事，而且时隔8年，原告才知道也不符合常理。2、2005年10月我买了该房，2013年5月我将房屋卖给了被告韩永盛，并过户到他的名下。房价翻倍，因此，原告是见利忘义。3、原告的父亲任恩嵊和被告任虹占该房继承份额的六分之五，依据物权法的规定，不构成无权处分。并且房屋产权已过户，买卖协议已全部履行完毕。4、根据相关法律规定，出卖他人之物的合同应当认定有效，法院不应支持原告的无效主张。
被告韩永盛辩称：我是合理合法购买该房屋，属于善意取得的第三人，原告与被告之间的纠纷与我无关，请法院依法判决。
结合各方分歧意见，确定本案争议焦点为：1、第一被告与第二被告之间是买卖关系还是抵押关系；2、该两份合同是否符合法律规定的无效的相关条件。
审理中，原告任师锋为支持其主张，向法庭举证如下：
证据一、结婚证、户口本、继承证明、泡子村村委会证明各一份，证明1、任恩嵊与杜秀兰系夫妻关系；2、原告任师锋与被告任虹是任恩嵊和杜秀兰的子女；3、任恩嵊与杜秀兰系夫妻关系，有二位子女，二处房产，杜秀兰的遗产任师锋、任虹都享有继承权。杜秀兰是泡子村村民，父母早已去世。
被告任虹对该份证据无异议，遗产继承证明中房屋所有权系任恩嵊和杜秀兰夫妻共同财产，放弃继承权仅仅是杜秀兰的那部分财产，一半是任恩嵊个人财产，因此，我无权签订买卖合同，物权法明确规定，取得房屋所有权证才能进行买卖，我没有取得房屋所有权证所以买卖无效。
被告刘奎花对证据中的第1、2、4项无异议。对继承证明有异议，该继承证明是证人证言，证人需要出庭作证，任恩嵊是原告父亲又是委托代理人，该证据没有进行法庭质证，不具有证人身份，不具有证明效力。
被告韩永盛对该份证据无异议。
证据二、海林镇医院出具证明1份，证明1、杜秀兰是原、被告的母亲，于2005年5月5日病故；2、杜秀兰的遗产应由原告、被告任虹共同继承。
被告任虹对该份证据无异议。
被告刘奎花对该份证据有异议，证明是海林镇卫生医院出具的，距今有8年，该证据没有证明效力，应该出具死亡证、火化证明等证实。
被告韩永盛对该份证据无异议。
证据三、杜秀兰的房屋档案1份9张，其中包括刘奎花房屋所有权证存根一份，证明1、杜秀兰的一座二层楼（116平方米）位于福利村，属于自建。房权证所有权人是杜秀兰。2、有房屋档案证实该房属于杜秀兰的遗产；3、该房屋应由原告与被告任虹共同继承；4、第一被告不经原告同意无权处分该房屋；5、第一被告与第二被告于2005年10月20日在杜秀兰去世后，在原告不知道的情况下私自签订以买卖房屋抵押的契约书。侵犯了原告的合法权利。按照法律规定应属无效合同；6、被告任虹与刘奎花出具的借条上明确，以房屋抵押借款，还清借款，返还房屋。契约书上甲方是杜秀兰，乙方是被告刘奎花，杜秀兰已故，又以杜秀兰名义签订，契约书显然不真实、不合法、再办理房屋登记过户根本无效；7、第二被告以欺诈手段骗取签订的假合同，而隐瞒真实情况，提供假材料骗取的房产执照，没有合法性和有效性。8、房屋买卖协议书上的签字不是向第二被告所说的是原告代理人任恩嵊所签的，可以申请对笔迹的司法鉴定；第二被告刘奎花与第三被告韩永盛签订房屋买卖协议，是刘奎花在取得无效的房屋产权证后与第三被告签订的，该合同是无效的，取得的房屋所有权证也是无效的。
被告任虹对该组证据无异议。
被告刘奎花对形式要件无异议，对证明问题有异议。该房屋档案中的房屋价格是4万元，双方真实价格是11万元，是为了配合原告少缴纳过户税。刘奎花和韩永胜的房屋交易的价格也是低的。
被告韩永盛与第二被告的质证意见一致。
对原告任师锋提供的证据，本院认为：证据一、对结婚证、户口本、村委会因被告无异议，本院予以采信。对于继承证明，是继承人任恩嵊亲自书写的放弃继承的证明，继承人有权放弃自己应继承的份额。本院予以采信。证据二、是海林镇医院出具的证明，本院予以采信。证据三、是本院依据原告的申请，到海林市房产局调取的证据，本院对形式要件予以采信，对证明的问题不予采信。
被告任虹为支持其主张，向法庭举证如下：
证据一、房产档案中契约书一份、房产档案第26页买卖合同一份、证明1、卖方签字“杜秀兰”不是房屋所有权人书写，本人已病故，属于无效买卖行为，卖方主体不合法；2、书写的房屋价款4万元，该4万元与第一被告答辩一致，不存在第二被告所称房价是11万元。该契约书依法应为无效。3、卖方刘奎花、买方韩永盛，与原告诉第一被告任虹与第二被告刘奎花房屋买卖无效，不存在关联性。4、该房屋买卖合同签订时间为2013年8月1日，而原告的起诉时间为2013年6月26日，该房屋买卖合同时间在后，诉讼时间在前，说明第二被告在实施其民事行为时隐瞒了诉讼争议的客观真实性。
原告对该份证据无异议，认为与事实相符，第二份证据原告起诉是6月份，第二被告在8月办理过户，是得知原告起诉之后，签订的该合同属于非法的。
被告刘奎花对真实性无异议，对证明内容有异议，该契约书是第二被告与第一被告的家人签订的，杜秀兰的签字不是现场签字，原告和第一被告是可以代表杜秀兰的。原告和第一被告如果不能证明杜秀兰是什么时间去世的，就证明该契约书是真实的，当时约定是原告负责办理过户，所以按照原告的意愿写低了价格。二被告签订该合同是2013年5月份，是原告起诉之前，过户是2013年8月，该房产没有查封或抵押，顺利的办理了过户手续，是双方真实意思表示，是合法的。
被告韩永盛与第二被告质证意见一致。
证据二、证人唐琪的出庭证言。证明：任虹抵押房屋的事情，2005年10月份我开车拉着任虹到海林市二中东侧二层楼，看到一位妇女，任虹叫她刘姨（被告刘奎花），刘姨对任虹说，你母亲不在了，你没有能力管理房屋，你把楼房抵押给我，我能拿房照给你贷款，拿出一部分贷款钱给你做买卖，挣钱是你的，楼房租学生挣钱是我的，写个买卖合同，写你母亲名字，过户到我名下，只是走个程序，等房屋动迁把动迁费都归你（指任虹）。
原告对证明的问题无异议。
被告任虹对证明的问题无异议。
被告刘奎花有异议，认为证人证言不真实，是谎话，被告刘奎花从来没有见过证人，整个房屋买卖过程都是跟任恩嵊联系的，除了在2005年2月28日在房产领证的时候见过任虹外，其他时间没有见过，更不可能在争议房屋处见过，时隔8年，证人与任虹只是普通朋友，一个普通司机不可能将当时情况记得如此清楚，是被告任虹教证人这样说的，证实的内容不真实。
被告韩永盛没有异议。
对被告任虹提供的证据，本院认为：证据一、对该组证据的形式要件，本院予以采信。对证明的问题，本院不予采信。证据二、该份证人证言因没有其他证据相佐证，被告刘奎花不认可该事实，本院不予采信。
被告刘奎花为支持其主张，向法庭举证如下：
证据一、房屋契约书、收条、房屋所有权证第24页各一份，证明：契约书是原告代理人任恩嵊亲笔签订的房屋买卖合同。2005年10月28日，任虹领取的过户到刘奎花名下的房证，也参与了房屋买卖，是原告家人的真实意思表示。
原告有异议，认为这组证据证实了被告刘奎花的欺诈行为，她与任虹签订协议不让告诉家里的任何人，2005年10月20日，刘奎花对任恩嵊（原告父亲）说，尚志有人跟他合伙搞木材，并欠她20万，让任恩嵊给她写个契约书去要账。杜秀兰去世，被告刘奎花参加了葬礼。收条是任恩嵊亲笔写的，是基于上述情况才写的，收款人是杜秀兰不是任恩嵊，所以是无效的。
被告任虹对该组证据有异议，该契约书是否有效，应以房产登记的为准，一个房屋不可能有2份契约书。2份契约书相互矛盾，书写日期都是2005年10月20日，并且9万元整的收条，书写年月日有变更的痕迹，是2002年改为2005年。自相矛盾不能作为定案依据。该契约书甲方是杜秀兰，说明被告刘奎花对争议房屋的产权人是谁是明知的，在没有委托的情况下，由他人代替签名的情况，是违法的。该收据不能证明是购房款，不能证明是杜秀兰本人收到9万元，应属于无效。
被告韩永盛对该组证据无异议。
对被告刘奎花提供的证据，本院认为：证据一、房屋契约书、收条，原告的委托代理人任恩嵊承认是其本人书写，并签杜秀兰的名字，本院予以采信。对产权人为刘奎花的房屋所有权证存根，是在房产部门调取的，本院予以采信。
被告韩永盛未向法庭提供证据。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
1974年3月5日，原告的母亲杜秀兰与其父亲任恩胜结
婚。婚后育有一子原告任师锋和一女被告任虹。2005年5月5日，杜秀兰在海林镇中心卫生院因病去世。杜秀兰生前在其名下有一处房产，建筑面积为116平米的二层房屋。作为法定继承人之一的任恩嵊书面声明自己放弃应当继承的份额，该房屋由其子女任师锋与任虹共同继承。2005年10月20日，案外人任恩胜以其妻子杜秀兰的名义与被告刘奎花签订了一份房屋买卖契约书，以11万元的价格将该房屋卖给被告刘奎花，刘奎花先付款9万元，其余2万元由对方办理过户后再给付。同时，原告的父亲任恩胜以杜秀兰的名义为被告刘奎花出具了9万元的收条一张。在办理过户时，被告任虹以其母亲杜秀兰的名义与被告刘奎花签订了一份房屋买卖契约书，将该房屋以4万元的价格（实际价格为11万元）卖给了被告刘奎花。2005年10月28日，该房屋过户到被告刘奎花的名下，并将房屋交付给刘奎花，刘奎花将房屋对外出租。2013年8月1日，被告刘奎花与被告韩永盛签订房屋买卖合同，将该房屋以174000元的价格（实际价格为32万元）卖给韩永盛，将房屋交付给韩永盛，并于当日将房屋过户到韩永盛名下。
本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告要求确认被告任虹与被告刘奎花签订的房屋买卖协议无效，本案中，被告刘奎花与被告任虹签订房屋买卖契约后，房屋和房款都已交付，而且已经办理了过户手续。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，原告的请求不予支持。被告韩永盛与被告刘奎花签订房屋买卖合同，交付合理价款并办理了过户手续，符合《中华人民共和国物权法》关于善意取得的法律规定。故原告要求：确认被告任虹与被告刘奎花签订的房屋买卖协议无效；确认被告刘奎花与被告韩永盛签订的房屋买卖协议无效的主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，第一百零六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告任师锋对被告任虹、被告刘奎花、被告韩永盛的诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金额义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费800元，由原告任师锋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审 判 长 李卫忠
代理审判员 张丽霞
代理审判员 林 红
二〇一四年五月八日
书 记 员 陈 莹