江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第4046号
上诉人（原审原告）宁波银亿物业管理有限公司南京分公司，组织机构代码××，住所地南京市秦淮区大光路118号。
负责人付卓佳，该公司总经理。
委托代理人徐安银，江苏朗华律师事务所律师。
委托代理人项剑君，江苏朗华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京风雅钱塘阿英煲餐饮管理有限公司，住所地南京市建邺区文体路12号。
法定代表人丁伟，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）南京市白下区大光路生产服务管理站，组织机构代码××，住所地南京市秦淮区大光里8幢南二楼西二间。
法定代表人王玉兰，该管理站站长。
委托代理人马琳，江苏众盛律师事务所律师。
委托代理人李箕龙，江苏众盛律师事务所律师。
上诉人宁波银亿物业管理有限公司南京分公司（以下简称银亿物业南京分公司）因与被上诉人南京风雅钱塘阿英煲餐饮管理有限公司（以下简称阿英煲公司）、南京市白下区大光路生产服务管理站（以下简称生产服务站）物业服务合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第4092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
银亿物业南京分公司原审诉称，南京中兆置业投资有限公司选聘银亿物业南京分公司对金陵尚府商铺提供前期物业管理服务，2011年9月29日，双方签订《前期物业服务合同》，该合同对业主具有约束力。生产服务站系大光路118号商铺8幢7室（面积为502.93㎡，下称诉争房屋）业主。2011年10月26日生产服务站将诉争房屋出租于阿英煲公司使用。《前期物业服务合同》约定了前期物业服务标准、收费依据及计算方式；业主与物业使用人对物业服务费负担连带责任；业主按时交纳代收代交的共用水、电等能耗分摊费。生产服务站与阿英煲公司签订的《租赁合同》亦约定了阿英煲公司交纳综合管理费。阿英煲公司接受了银亿物业南京分公司的物业服务，但未交纳物业服务费。关于水电费，银亿物业南京分公司采取代收代交形式，截止2014年6月23日，阿英煲公司共拖欠户内和公摊水电费合计172982元。关于停车费，根据南京市办公商业区物业管理停车服务收费标准规定，小型汽车临时停车为5元／次，2011年10月26日至2014年3月31日，阿英煲公司尚欠银亿物业南京分公司10965元停车费未支付。2012年6月1日，银亿物业南京分公司以书面形式催缴物业服务费，至今仍未支付。为维护银亿物业南京分公司合法权益，故诉至原审法院，请求判令：1、阿英煲公司支付银亿物业南京分公司户内水费15662元、户内电费151540元、公摊水费958元、公摊电费4822元、停车费10965元，合计183947元；2、阿英煲公司与生产服务站对上述费用承担连带责任；3、阿英煲公司与生产服务站承担诉讼费用。
生产服务站原审辩称：1、银亿物业南京分公司的诉讼主体资格不适格，《前期物业服务合同》系南京中兆置业投资有限公司与宁波银亿物业管理有限公司签订，但本案原告系银亿物业南京分公司，诉讼主体不适格，生产服务站无法得知宁波银亿物业管理有限公司是否仍是物业管理公司，且《前期物业服务合同》约定的合同期限系2008年10月25日至2012年10月24日；2、生产服务站将诉争房屋出租于阿英煲公司，银亿物业南京分公司对此完全知晓，银亿物业南京分公司的诉求皆阿英煲公司所用，与生产服务站无关。阿英煲公司实际使用的水电费非生产服务站所能控制，生产服务站不应承担连带责任。3、银亿物业南京分公司曾于2012年6月1日向阿英煲公司主张水电费，后怠于行使权利，直至2014年8月18日才提起诉讼，已超诉讼时效。4、阿英煲公司对外经营的房屋实际系生产服务站和他人房屋共同组成，双方的水电表系混同的，并且实际上大功率水电设施的使用均不在生产服务站出租的房屋内，要求生产服务站承担连带责任明显不公。综上，请求驳回银亿物业南京分公司的诉讼请求。
阿英煲公司原审未答辩未举证。
原审法院经审理查明，生产服务站系南京市秦淮区大光路118号8幢7室房屋的业主，诉争房屋建筑面积为502.93㎡。2011年9月29日，南京中兆置业投资有限公司（甲方）与宁波银亿物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由乙方为金陵尚府提供物业管理服务；物业收费标准采取包干制，商业用房的物业服务费按房屋的建筑面积计算，标准为5.5元／平方米／月；物业服务费按季度交纳，在每季的第一个月的第10日履行交纳义务；由乙方代收代交公共能耗费，其中物业公共区域能耗费由全体业主按产权证面积分摊、单元楼道内公共照明电费由单元内业主按产权证面积分摊、电梯运行电费由电梯房内地下一层及以上业主按产权证面积分摊、二次加压供水水泵电费由非直供水业主按用水量分摊、中央空调运行能耗费由地下一层全体业主按产权证面积分摊；合同期限自2008年10月25日起至2012年10月24日止，合同期限内，业主大会召开，业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。2011年3月1日，南京中兆置业投资有限公司出具《水电费代收代交委托书》，委托银亿物业南京分公司向南京中兆置业投资有限公司开发的商铺、办公楼代收代交水电费。2011年10月26日，宁波银亿物业管理有限公司（转让方）与银亿物业南京分公司（受让方）签订《前期物业服务合同及临时管理规约的权利义务转让协议》，约定2011年9月29日，转让方与南京中兆置业投资有限公司签订了《前期物业服务合同》及临时管理规约，南京中兆置业投资有限公司选聘转让方对其所属金陵尚府的商业、办公、住宅、酒店式公寓提供物业管理服务。转让方于2011年10月26日同意将《前期物业服务合同》及临时管理规约中的乙方权利和义务一并转让给受让方，由受让方继续履行《前期物业服务合同》及临时管理规约中约定的义务并享有相应的权利；协议自2011年10月26日开始执行。
2012年10月30日，南京市金陵尚府业主委员会（甲方）与银亿物业南京分公司（乙方）签订《2013年物业服务合同补充协议》，约定：双方经过多次协商，决定同意暂不终止前期物业服务合同，继续履行前期物业服务合同；补充协议以前期物业服务合同及收费标准、服务标准、2013年新《管理规约》为基础。2011年10月25日，生产服务站（甲方）与阿英煲公司（乙方）签订《金陵尚府商铺租赁合同》，约定：由甲方将诉争房屋出租给乙方使用；租赁期限自2011年10月1日起至2016年6月30日；乙方按季向物业管理公司交纳综合管理费，现行标准为11.5元／平方米／月，其中包含商业物业管理费5.5元／平方米／月及公共区域水电能源费（含线损）6元／平方米／月；公共能耗费为预缴费用，甲方委托的物业管理公司定期将实际能耗费用公示，并按实际发生费用多退少补。2012年6月1日，银亿物业南京分公司出具《催告函》，要求阿英煲公司交纳诉争房屋的2011年10月1日至2012年9月30日的公共服务费33193元、2012年4月16日至2012年5月15日的电费15508元、2011年4月1日至2012年4月30日的水费10652.2元、2011年4月1日至2011年9月30日的分摊水费462元。2014年12月26日，南京中兆置业投资有限公司出具《情况说明》确认，银亿物业南京分公司已向供电、供水部门缴纳了南京中兆置业投资有限公司所属的商业、办公楼等物业水电费，但因商业、办公楼用电的产权仍系南京中兆置业投资有限公司所有，故银亿物业南京分公司向供电、供水部门缴纳电费时，发票抬头仍是南京中兆置业投资有限公司。
2014年4月21日，银亿物业南京分公司起诉阿英煲公司及案外人宋香凤、缪剑，要求其支付拖欠8-8房屋内的物业服务费、水电费、停车费，法院判决阿英煲公司支付银亿物业南京分公司物业服务费62148元、公摊水费649元、公摊电费6316元、户内水费8709、户内电费59736元、停车费8226元，合计145784元；案外人宋香凤、缪剑与阿英煲公司对物业服务费62148元、公摊水费649元、公摊电费6316元承担连带清偿责任。2014年8月20日，银亿物业南京分公司因阿英煲公司未支付银亿物业南京分公司诉争房屋（8-7房屋）户内水电费、公摊水电费、停车费，再次诉至法院，要求阿英煲公司支付户内水费15662元、户内电费151540元、公摊水费958元、公摊电费4822元、停车费10965元，并要求阿英煲公司与生产服务站承担连带责任。
原审法院另查明，阿英煲公司在水晶街共承租商铺两间用于餐饮经营，除生产服务站所有的诉争房屋外，阿英煲公司还承租了南京市秦淮区大光路118号8幢8室房屋，该房屋建筑面积为664.68㎡。金陵尚府的业委会成立后并未委托银亿物业南京分公司向南京中兆置业投资有限公司开发的商铺、办公楼代收代交水电费。
关于公摊水费，银亿物业南京分公司主张撤销2011年4月1日至9月30日的公摊水费462元的诉请，撤销后银亿物业南京分公司仅要求阿英煲公司支付公摊水费496元。银亿物业南京分公司亦撤销2011年之前的停车费的诉请，只主张6261元，停车费的计算方式：2011年10月26日至2014年3月31日共计30个月的停车费25500元，除以阿英煲公司承租的8-8商铺（面积为664.68㎡）及8-7商铺（502.93㎡）的两个商铺总面积，银亿物业南京分公司于本案中主张8-7商铺的停车费，遂乘以8-7商铺的面积，得出停车费，因银亿物业南京分公司主张2012年10月31日至2014年3月31日，共计17个月的停车费，以上述得出的30个月的停车费乘以17／30，得出银亿物业南京分公司主张的停车费。对于公摊电费的计算方式为：总电量×单价1元每度／商铺总面积=平均到每户的公摊单价，再乘以8-7商铺的面积得出电费，2013年4月1日至2014年3月31日，供电部门按季度收取，实际2013年4月1日交的是2013年1-3月的费用。
原审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。宁波银亿物业管理有限公司已将关于《前期物业服务合同》的权利义务转让与银亿物业南京分公司，银亿物业南京分公司亦与金陵尚府的业委会签订的《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法、有效，对金陵尚府商铺业主具有法律约束力。银亿物业南京分公司在合同期内提供了相应的物业服务，且生产服务站与阿英煲公司在《租赁合同》中明确约定由阿英煲公司交纳公共能耗费，故对于银亿物业南京分公司要求阿英煲公司支付公摊电费4822元、公摊水费496元的诉讼请求，原审法院依法予以支持。银亿物业南京分公司在物业服务期间亦接受南京中兆置投资有限公司的委托，实际为阿英煲公司代交了诉争房屋的户内水、电费用，该笔费用理应由阿英煲公司负担，故对于银亿物业南京分公司要求阿英煲公司支付户内水费15662元、户内电费151540元的诉讼请求，原审法院依法予以支持。另阿英煲公司在其承租诉争房屋期间亦接受了银亿物业南京分公司提供的停车服务，故对于银亿物业南京分公司要求阿英煲公司支付停车费6261元的诉讼请求，原审法院亦予以支持。关于银亿物业南京分公司要求生产服务站对阿英煲公司应当支付的上述费用承担连带责任的诉讼请求，原审法院认为，尽管业主与物业使用人明确约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业仍有权要求业主承担连带责任，故生产服务站应当对阿英煲公司欠交的公摊水电费承担连带清偿责任。但关于阿英煲公司欠交的户内水、电费及停车费，原审法院认为，在物业合同中并未约定由银亿物业南京分公司代收代交各物业户内的水、电费用，且停车费亦是银亿物业南京分公司在为阿英煲公司提供物业服务期间因阿英煲公司的餐饮经营所产生的费用，故银亿物业南京分公司要求业主就阿英煲公司欠交的户内水、电费及停车费承担连带给付责任，无相应事实及法律依据，原审法院不予支持。银亿物业南京分公司于2012年6月1日向阿英煲公司催缴过物业服务费、水电费及停车费，且银亿物业南京分公司后续均为阿英煲公司提供物业管理服务，2014年4月21日银亿物业南京分公司亦因阿英煲公司未交纳8-8房屋内的物业服务费、水电费及停车费亦提起过诉讼，故关于生产服务站认为银亿物业南京分公司的诉请已过诉讼时效的抗辩主张，无事实及法律依据，原审法院不予采纳。关于生产服务站认为阿英煲公司于8-7房屋与8-8房屋的水电表混用致使水电费不明的抗辩主张，生产服务站未提供证据加以证明，原审法院不予采纳。银亿物业南京分公司主张撤销2011年4月1日至9月30日的公摊水费462元的诉请，符合法律规定，原审法院予以准许。阿英煲公司经原审法院合法传唤，无正当理由未到庭，根据法律规定，应视为其放弃了质证和反驳的权利，并应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，原审法院判决：一、南京风雅钱塘阿英煲餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付宁波银亿物业管理有限公司南京分公司公摊水费496元、公摊电费4822元、户内水费15662元、户内电费151540元、停车费6261元，合计178781元。二、南京市白下区大光路生产服务管理站对南京风雅钱塘阿英煲餐饮管理有限公司应当支付的公摊水费496元、公摊电费4822元承担连带清偿责任。三、驳回宁波银亿物业管理有限公司南京分公司的其他诉讼请求。原审案件受理费3979元，公告费600元，合计4579元，由南京风雅钱塘阿英煲餐饮管理有限公司、南京市白下区大光路生产服务管理站负担。
银亿物业南京分公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、生产服务站应当对阿英煲公司欠付的户内水电费、停车费承担连带给付责任。生产服务站是涉案房屋的业主，是该房屋户内水电费缴纳的最终责任人，亦是上诉人银亿物业南京分公司代缴水电费的最终受益者，应当与作为承租人的阿英煲公司承担连带清偿责任。如果银亿物业南京分公司没有代缴户内水电费，那么户内水电费最终仍要由业主即生产服务站承担，供电部门不会向承租人追缴水电费，而是只会向房屋所有权人，即向生产服务站追缴。按照原审的判决结果，生产服务站只享受收取租金的权利，却不承担户内水电费的支付义务，甚至不需要承担因承租人不愿缴纳或者无法缴纳水电费而需自行缴纳的风险；生产服务站因银亿物业南京分公司代缴水电费的行为而获益，银亿物业南京分公司却因此利益受损，生产服务站已构成不当得利，原审判决显失公平。二、银亿物业南京分公司为业主提供物业服务时，一直都是由其代缴公摊和户内水电费等费用，业主一般也会及时向银亿物业南京分公司支付已由其代缴的费用。这种情况是由银亿物业南京分公司与所有业主约定俗成而形成的一种交易习惯，其正是基于所有业主的信任一直为生产服务站代缴了其所有的房屋的户内水电费，这种基于互相信任而产生的交易习惯，不违反法律法规的强制性规定，反而为业主和供电部门提供极大的便利，提高了生产生活的效率，也应该得到法律保护。因此，生产服务站对其所有的房屋户内水电费负有支付义务，理应与阿英煲公司承担连带清偿责任。综上，请求二审法院撤销原判，改判生产服务站对阿英煲公司的全部债务连带清偿责任。一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。
被上诉人阿英煲公司未到庭，亦未答辩。
被上诉人生产服务站辩称，原审认定事实清楚，电费和水费实际使用人为阿英煲餐饮公司，生产服务站没有因为代缴获利，也没有和上诉人银亿物业南京分公司有过代缴约定，请求驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与原审查明的一致。
本院认为，上诉人银亿物业南京分公司曾系案涉金陵尚府商铺的物业管理人，其在管理案涉房屋期间，被上诉人阿英煲公司欠付的摊水电费、停车费，及上诉人银亿物业南京分公司代阿英煲公司支付的户内水电费等费用，应由阿英煲公司承担。但案涉的停车费系阿英煲公司基于银亿物业南京分公司提供的停车服务而应当承担的费用，此项费用与生产服务站并无直接合同关系；而户内水电费用系何英煲公司在实际经营中产生的费用，生产服务站作为案涉房屋的产权人，其并未委托银亿物业南京分公司代为交纳户内的水电费用，银亿物业南京分公司签订的物业服务合同中对此亦无约定，故银亿物业南京分公司要求生产服务站对阿英煲公司应当承担的停车费和户内水电费承担连带给付责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3769元，公告费300元，由上诉人银亿物业南京分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一五年十一月九日
书 记 员 朱亚芳