广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第767号
上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司东莞分行。住所地：广东省东莞市南城区莞太路某某路段**号。
负责人：罗健强，该单位行长。
委托代理人：刘坚，该公司员工。
委托代理人：陈智辉，该公司员工。
上诉人（原审被告）：广东众达律师事务所。住所地：广东省东莞市东纵大道***号盈锋广场商务楼**楼。
负责人：周广荣。
委托代理人：鲁浩强，广东嘉众律师事务所律师。
委托代理人：李文忠，广东嘉众律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审原告）：黄建兴，男。
委托代理人：张陇奎，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。
委托代理人：罗俊国，北京市惠诚（东莞）律师事务所辅助人员。
原审第三人：姬鑫，男。现于广东省武江监狱服刑。
上诉人中国工商银行股份有限公司东莞分行（以下简称工商银行东莞分行）、上诉人广东众达律师事务所（以下简称众达律所）与被上诉人黄建兴、原审第三人姬鑫因案外人执行异议之诉一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第10267号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
黄建兴因本案于2013年11月6日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.确认黄建兴对东莞市南城区某某村某某环路口北侧某某花园商住楼2单元1916号房产享有所有权。2.停止对前述房产的执行。
原审法院经审理查明，2007年12月20日，姬鑫与东莞市某某花园商住开发有限公司（以下简称某某公司）签订《商品房买卖合同》，购买某某花园商住楼2单元1916号房产，该合同于2008年1月29日在东莞市房地产管理所进行了备案登记。因姬鑫与工商银行东莞分行、众达律所之间的民事纠纷案件经法院裁判生效后进入执行阶段，经向东莞市房地产管理所查询姬鑫是否存在房产，显示姬鑫作为购房人签订了某某花园商住楼2单元1916号房屋的商品房买卖合同并进行了合同备案登记，故原审法院依据（2012）东一法执字第9310号执行裁定和（2012）东一法执字第10566号执行裁定，分别于2012年11月21日和2012年12月11日查封了某某花园商住楼2单元1916号房产。2013年3月19日，某某公司以姬鑫未支付购房款和未实际收楼并非房屋所有权人为由提出执行异议，要求中止对该房屋的拍卖执行程序。原审法院组织听证后，作出（2013）东一法执外异字第9号执行裁定，认为姬鑫与某某公司之间的商品房买卖合同关系未解除，姬鑫仍享有按合同取得案涉房产之物权期待权利，驳回某某公司提出的执行异议。对此，某某公司未就该裁定提出诉讼。2013年8月1日，黄建兴亦对前述执行查封提出执行异议，要求中止对该房产的拍卖执行程序，原审法院经过听证后，作出（2013）东一法执外异字第24号执行裁定，以黄建兴并非案涉房屋的善意买受人以及该房屋的买卖合同备案登记于姬鑫名下为由，驳回黄建兴的异议请求。黄建兴对此不服，提起本案诉讼。目前，姬鑫因职务侵占罪于广东省武江监狱服刑，案涉某某花园项目尚未完成大确权手续。
另查明，2009年7月24日，黄建兴与某某公司签订一份《补充协议》，载明双方于2008年6月18日签署借款协议，由黄建兴出借8000000元给某某公司，并以某某花园的70套房产作为抵押。由于借款期限延长至2009年7月18日后某某公司难以归还借款，双方同意原借款抵押70套商品房中的64套房（已签署《商品房买卖合同》）由该协议生效之日起按抵押价格（已签署购房合同中的价格）过户给黄建兴，并由某某公司开具相应的房款收据，今后黄建兴有权对房产作出处置。该《补充协议》后所附的《某某花园64套楼宇抵押销售房号统计表》载明了64套房屋的房号，其中包括本案争议的某某花园商住楼2单元1916号房产，该房产抵押价款为159061.50元。同日，某某公司向黄建兴出具了该房屋已收房款159061.50元的《收据》。黄建兴表示该《收据》是依照《补充协议》的约定出具，实际购房款由原来的8000000元借款转化，并提交了2008年6月18日由其通过银行转款8000000元给某某公司法定代表人尚尔丰的转账凭条。同时，黄建兴提交了部分其与某某公司签订的《商品房买卖合同》，主张该64套房屋中有部分房屋已经与某某公司签订了正式的《商品房买卖合同》，但其中有32套房屋（包括本案的2单元1916号房产）由于某某公司曾与案外人签订《商品房买卖合同》并进行备案登记尚未能办理撤销手续，故未能与某某公司重新签订《商品房买卖合同》。黄建兴提交的《收楼确认书》显示，其于2010年4月8日对2单元1916号房产予以收楼，并签订了《消防安全责任书》、《前期物业管理服务协议》等。从2010年6月开始至今，黄建兴将该房屋陆续出租给尹建伟、陈梅、徐月月等人，并一直由黄建兴支付物业管理费。
再查明，原审法院曾审理陈树行与某某公司、黄建兴商品房买卖合同纠纷案件，争议的房屋为本案中黄建兴提交的《补充协议》中后附《某某花园64套楼宇抵押销售房号统计表》中的10套商品房，但不涉及本案争议的2单元1916号房产。在上述案件的审理过程中，黄建兴亦提交了前述《补充协议》、银行转账凭证、收楼确认书、收据等证据主张其与某某公司之间存在以物抵债关系，并请求法院判令相关房屋权益归其所有。上述案件经审理后，法院认定黄建兴与某某公司之间存在以物抵债关系且享有相关房屋权益的事实。
原审法院认定上述事实的证据有：执行裁定书、补充协议、银行凭证、收据、收楼确认书、消防安全责任书、前期物业管理服务协议、物业费票据、商品房买卖合同、民事判决书以及本案原审庭审笔录等。
原审法院认为，本案系执行过程中发生的案外人执行异议之诉，本案审查的焦点为黄建兴要求停止强制执行的依据是否充分。
虽然姬鑫与某某公司于2007年12月20日就某某花园2单元1916号房屋签订了《商品房买卖合同》，并就该合同在房地产管理部门进行了备案登记，但工商银行东莞分行和众达律所据此主张该房屋属于姬鑫的财产，依据并不充分。理由如下：第一，从《城市房地产管理法》关于“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”的规定可知，商品房买卖合同的备案登记主要是为了对开发商预售行为合法性的审查，属于行政管理的范畴，其虽然在一定程度具有维护商品房预购人合法权益、防止开发商“一房二卖”的功能，但其与《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记制度存在本质的不同，并不产生登记请求权的物权效力，因此，姬鑫与某某花园签订的《商品房买卖合同》备案登记，不具有财产权属的效力。第二，对于案涉某某花园2单元1916号房产，姬鑫签订了《商品房买卖合同》，也对合同进行备案登记，但其仅支付了10000元定金，并未支付其他任何购房款，亦没有实际接收和使用房屋，因此，姬鑫作为《商品房买卖合同》的当事人，仅享有合同上的请求权，并不具有物权。第三，在执行异议阶段以及本案法庭调查过程中，姬鑫均明确表示其无法支付购房款购买案涉房屋，要求解除合同，且不主张所有权；某某花园公司在执行异议过程中亦表示因为无法联系姬鑫办理解除合同手续导致不能注销备案登记。据此，可以认定，虽然合同双方在哪方违约方面存在争议，尚未能正式签订书面解除合同协议，但双方对于不再履行该合同已经达成了一致的意思表示，因此，在此情形下，不宜以姬鑫享有的合同请求权中包括获得房屋所有权之期待权而认定其为房屋的所有权人。综上，工商银行东莞分行和众达律所以该房屋属于姬鑫的财产要求查封和执行，依据并不充分。
黄建兴与某某公司之间存在8000000元的借款关系，且双方之间达成了以房抵债的协议，除了有银行转账凭证、补充协议等证据佐证外，原审法院审理的相关案件对此事实亦予以了确认。因此，黄建兴主张包括案涉房屋（某某花园2单元19**号）在内的房产由某某公司以以物抵债的形式转让，原审法院予以认定。虽然在黄建兴与某某公司达成以物抵债协议时，案涉房屋未办理解除商品房买卖合同备案登记，且黄建兴对此知情，但由于买卖合同双方当事人均无继续履行合同的意思表示，且该合同备案亦无物权公示的效力，故黄建兴与某某公司就案涉房屋达成以物抵债协议，并未影响其他人的合法权益，主观上不存在恶意。由于黄建兴已经支付了案涉房屋的对价且实际占有使用房屋，故在该房屋未进行确权的情况下，相关权益应归黄建兴。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于﹤适用中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条的规定，于2014年1月17日判决：一、确认黄建兴对东莞市南城区某某村某某环路口北侧某某花园商住楼2单元1916号房产享有权益。二、停止对东莞市南城区某某村某某环路口北侧某某花园商住楼2单元1916号房产的执行。本案原审案件受理费1791元，由工商银行东莞分行、众达律所共同负担。
众达律所不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）黄建兴对某某国际花园2栋1916号房产享有权益无事实与法律依据。1.姬鑫与某某公司签订的《商品房买卖合同》后，姬鑫逾期付款超过120日，某某公司有权解除合同。在解除事由发生之日起近五年的时间内某某公司未行使解除权，解除权消灭，因此案涉商品房买卖合同关系仍然存在。2.某某公司没有任何证据证明无法联系到姬鑫，且已进行过其他实质性的解除合同行为，本案《商品房买卖合同》备案登记未能解除的原因在于某某公司怠于行使其权利，应由其自行承担因此造成的不利后果。3.某某公司在未与姬鑫实际解除案涉《商品房买卖合同》前，无权再次处分案涉房产。4.黄建兴原为某某公司副总及总工程师，对案涉房产的相关信息非常清楚。其在与某某公司签订以物抵债协议时明确知道存在其他购买人（姬鑫），姬鑫与某某公司的《商品房买卖合同》已在房管局备案，在此情况下仍达成以物抵债协议，主观明显存在恶意。5.黄建兴以其已支付购房款，且实际占有案涉房产为由主张对案涉房产享有权益无任何依据。我国对物权的取得及受让实行严格的登记主义，未登记的不得对抗第三人，本案的案涉标的在东莞市房管局登记的购房人为姬鑫，黄建兴不能因占有案涉房产而主张享有所有权。另，因黄建兴主观上存在恶意，且未进行物权登记，故本案不适用《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，黄建兴已支付的购房款，应该视为其与某某公司的债权债务纠纷，与本案的案涉房产没有关联。（二）原审对案涉房产的查封、拍卖符合法律规定，应当继续执行。案涉房产的所有人是姬鑫，该房产权属人没有进行过变更登记，该登记从2008年至今都没有任何人提出过任何异议，因此案涉房产的权属人为姬鑫的事实是明确的。另，原审受理的某某公司与黄建兴对某某国际花园2栋B1916号房产执行异议纠纷两案［（2013）东一法执外异字第9号、（2013）东一法执外异字第24号］，原审已经作出裁定，认定姬鑫为某某国际花园2栋1916号房产所有人，确认法院对姬鑫该房屋的查封、拍卖符合法律规定，驳回某某公司及黄建兴的异议申请。本案与上述两案情况一致，上述两案的裁判结果对本案具有重要参考作用。据此，众达律所上诉请求本院：1.撤销原审判决第一项，依法改判黄建兴对东莞市南城区某某村某某环路口北侧某某花园商住楼2单元1916号房产不享有任何权益。2.撤销原审判决第二项，依法改判继续执行东莞市南城区某某村某某环路口北侧某某花园商住楼2单元1916号房产。
工商银行东莞分行亦不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）根据东莞市南城房地产管理所的登记信息显示，姬鑫于2008年1月29日对位于东莞市南城区某某村某某环路口北侧某某花园商住楼2单元1916号房产进行了备案登记，登记权属人为姬鑫，该登记信息具有对抗他人的法律效力，黄建兴并非案涉房屋的权属人，不享有该房屋的财产权利。（二）黄建兴与某某公司并无签订正式的《商品房买卖合同》，同时黄建兴作为某某公司及案涉房屋所在物业公司的高层管理人员，在明知案涉房屋登记在姬鑫名下、存有瑕疵的情况下，仍同意以物抵债，在主观上存在过错。且案涉房屋无办理正式的过户登记，其本人不享有房屋所有权，其对案涉房屋占有使用并不等于其是合法的房屋所有权人。（三）本案至今，姬鑫与某某公司的购房合同仍未解除，也未办理备案登记注销手续，虽然姬鑫未完全取得案涉房屋的物权，但姬鑫对案涉房产享有债权请求权，享有所有权的一种期待权利。备案登记制度通过公示登记形式来保护购房人的合法权益，与预告登记制度同样具有公信力。据此，工商银行东莞分行上诉请求本院撤销原审判决，改判驳回黄建兴的诉讼请求。
针对众达律所、工商银行东莞分行的上诉，黄建兴答辩称：（一）姬鑫跟某某公司一直对双方解除合同不持异议。对不再履行合同已经达成共识。（二）姬鑫与某某公司签订的合同因零首付违反法律规定，以及恶意串通损害第三人利益，属于无效合同，不能因此合同违法蒙蔽房屋登记机关而有效。（三）《中华人民共和国物权法》已经明确规定了预告登记制度，不能将合同网签等同于预告登记，否则预告登记就失去设立的意义。（四）姬鑫自始至终对案涉房屋不主张所有权，黄建兴善意合法占有该房屋多年，该房屋应该归属黄建兴所有。综上，原审认定的事实清楚，适用法律正确，应该予以维持。
本院经审理查明，原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案为案外人执行异议之诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对众达律所、工商银行东莞分行上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人的上诉和答辩，本案争议焦点是黄建兴就案涉房屋享有何种权利，该权利能否对抗众达律所、工商银行东莞分行的执行主张。
黄建兴主张其拥有案涉房屋所有权，系基于其与某某公司曾存在民间借贷关系，后因某某公司无偿还能力，遂以包括案涉商品房在内的64套房产抵偿债务，以上事实，除有黄建兴自述，亦有生效判决予以佐证。某某公司因经营出现问题，相关房产未完成大确权手续，黄建兴客观上不可能取得案涉房产的权属登记，但据已查明事实，可以认定黄建兴已全额支付案涉房产对价并已实际占有使用。众达律所及工商银行东莞分行主张姬鑫享有案涉房产所有权，依据是姬鑫与某某公司签订了购房合同，该合同由房管局进行了备案登记且至今未被解除。但姬鑫自认只交纳了10000元定金，未再履行合同义务，且因缺乏履行能力，希望解除合同。该合同在房管局的备案属通常所称的“网签”，并不具备产权预告登记的效力，故众达律所及工商银行东莞分行仅凭一纸合同主张案涉房产属姬鑫可供执行的财产，没有事实及法律依据，原审认定案涉房产相关权益由黄建兴享有并无不当。
同时，鉴于姬鑫并非案涉房产的权属人，众达律所、工商银行东莞分行因与姬鑫的民事纠纷案件而申请执行案涉房产缺乏事实与法律依据，应予停止执行。
综上所述，众达律所、工商银行东莞分行的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费众达律所上诉部分为1791元，工商银行东莞分行上诉部分为1791元，分别由众达律所、工商银行东莞分行各自负担（均已预缴）。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑月嫦
代理审判员 陈巧玲
代理审判员 陈锦波
二〇一四年十二月五日
书 记 员 邓嘉荣
附相关法律条文（节选）：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……