福建省屏南县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）屏民初字第833号
原告苏秀芳，女，1973年1月18日出生，汉族，屏南县人，住屏南县。
原告苏容芳，女，1976年12月23日出生，汉族，屏南县人，住屏南县。
委托代理人孙翔，福建通享律师事务所律师。
被告屏南县房地产综合开发公司，住所地屏南县古峰镇富豪住宅区商住楼C幢2号。
法定代表人张瑾，经理。
委托代理人池哲斌，福建合立律师事务所律师。
原告苏秀芳、苏容芳与被告屏南县房地产综合开发公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年11月24日立案受理，依法由审判员苏枝贵适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏秀芳、苏容芳的委托代理人孙翔、被告屏南县房地产综合开发公司的委托代理人池哲斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年11月16日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告的佳垅新村第一幢一层车库11号房（店面），房屋总价款359584元，合同约定原告先支付房价款189584元，余款170000元分期30个月返还，每月返还5666.7元。《商品房买卖合同》签订后，原告按照约定先支付房价款189584元，余款170000元原告按约分期30个月返还，至2014年5月19日付清全部房价款。2011年11月16日，被告向原告收取了办理房屋权属登记各项费用800元，承诺为原告办理房屋权属证件（房产证、土地证），双方形成委托办理房产权属登记合同关系。被告同日交房给原告。被告交房后，原告持续要求被告履行合同义务，按规划设计要求完成小区各项建设，办理房屋权属证书，支付逾期违约金，并且不断到县政府、信访局上访。2013年5月20日上访时县政府常务副县长出面接访，被告答应两个月内为原告办理好房屋权属证件，但至今未果。被告收取了办理房屋权属登记各项费用800元，就负有为原告办理房产权属登记的合同义务；同时，被告原本就有协助原告办理房产权属登记的法定义务。然而被告至今即不履行办理义务，也不履行协助义务。《商品房买卖合同》第十四条规定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金……。”根据该规定，原告不能在2011年11月16日交房后90日取得房屋权属证书，被告应当自逾期之日起每日按房款0.01%支付违约金。现原告主张违约金从2012年11月14日计算到2014年11月24日，分段计算如下：一、2012年11月14日至2014年5月19日合计533日，2012年11月14日总共付款263242元（已还13个月分期款合计5666元×13=73658元，加上首付款189584元），至2014年5月19日付清房屋总价款359584元。此期间违约金计算为（263242元＋359584元）÷2×0.01%×533日=16598元；二、2014年5月20日至2014年11月24日为189日，此期间违约金计算为359584元×0.01%×189日=6796元；上述两个时间段违约金合计23394元（原告保留向被告主张2014年11月25日至取得房屋权属证书期间逾期违约金的权利）。综上所述，原告特依法起诉，请求人民法院依法判决被告支付原告违约金23394元。
被告辩称，一、原告诉求被告支付逾期办理房屋权属证书违约金已超过法定二年的诉讼时效，且不存在诉讼时效中断情形，应依法驳回原告的诉讼请求。1、原告在其诉状中明确陈述，本案讼争房屋的交房时间为2011年5月30日，依据讼争合同附件6《合同补充协议》第七条第4点关于“买卖双方同意将主合同第一十四条约定变更为-
出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”的约定，同时鉴于讼争合同系双务合同，作为合同一方当事人的原告，至2012年6月1日，就应该“知道或者应当知道权利被侵害”，而原告直至2014年11月24日才向法院起诉要求被告支付逾期办理房屋权属证书违约金，已超过法定二年的诉讼时效。2、从原告的举证来看，原告诉求被告支付逾期办理房屋权属证书违约金，并不存在我国《民法通则》第140条及最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十三、十四、十五条规定的诉讼时效中断情形。3、佳洋新居小区业主张才胜进行的信访事项（被告证据2）不能构成本案诉讼时效中断事由。理由如下：其一，张才胜的信访系受小区部分业主委托进行，其信访行为不能代表小区全体业主，这从信访报告的业主签名上不难发现（小区业主共有111户，实际签名的业主仅有38户，小区业委会也没有成立），且原告并未签名授权张才胜进行信访，属于典型的“被代表”情形；其二，《屏南县领导干部接待群众来访登记单》中的“反映主要问题”中所罗列的小区部分业主反映的六个问题中，并没有要求被告支付逾期办理房屋权属证书违约金内容，与此相对应的是，被告依据政府信访批件内容形成的《关于佳洋新居信访反馈报告》中答复的八项内容中，同样不存在被告就逾期办理房屋权属证书进行解释答复的内容。二、退一万步来说，既便假定佳洋新居小区业主张才胜进行的信访事项可以构成本案诉讼时效中断事由，根据相关法律规定和被告举证，原告也仅能主张自2013年5月21日起至2014年1月23日止期间的逾期办理房屋权属证书违约金。1、就本案来说，讼争合同第十四条明确约定逾期办理房屋权属证书违约金按日计付，依据福建省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第21点关于“按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算”的规定，原告主张的逾期办理房屋权属证书违约金应从2013年5月21日起算。2、被告举证的证据3屏南县房地产管理所《证明》明确载明“佳洋新居项目于2014年1月24日已具备办理商品房转移登记条件”，该证据表明原告主张的逾期办理房屋权属证书违约金最迟也只能计算2014年1月23日止，原告主张应计算至2014年11月24日明显缺乏事实与法律依据。3、本案中，原告请求违约金计算到2013年12月31日止，应可以视为该时点即属于福建省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第16点规定的“买受人知道或者应当知道出卖人完成报送资料义务之日”。
经审理查明，2011年11月16日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：一、合同第三条，原告购买被告的古峰镇佳垅新村的佳洋新居第一幢一层车库11号房，该房总价款359584元。二、合同第十四条，关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约全。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。当日原、被告双方签订了该《商品房买卖合同》的补充协议。补充协议相关约定：第七条第4项：买卖双方同意将主合同第十四条约定变更为：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。第八条、买受人声明其在签订主合同及补充协议时已对主合同及本补充协议的全部条款作了详细了解且不持任何异议，主合同及本补充协议的全部条款约定均系买受人与出卖人的真实意思表示。第九条、本补充协议自双方签字（盖章）之日起生效。本补充协议为主合同不可分割的一部分，本补充协议约定若与主合同不一致的，以本补充协议的约定为准。2011年11月16日，被告向原告收取了办理房屋权属登记各项费用800元。原告于2011年11月16日支付房价款189584元，余款170000元分期30个月返还，每月返还5666.7元，2011年11月至2014年5月19日付清全部房价款。房屋实际交房时间为2011年11月16日。
上述事实原、被告无异议，并有原告提供的《商品房买卖合同》及其补充协议、销售不动产统一发票、收款收据、材料收集单据等证据证明，本院予以确认。
本案的争议焦点：1.原告主张被告逾期办证违约金的诉求是否已超过诉讼时效问题。2.被告应否承担逾期办理房屋权属登记的违约责任及违约金计算问题。
一、原告主张被告逾期办证违约金的诉求是否已超过诉讼时效问题。
原告主张，其起诉被告逾期办证违约金的诉讼时效已于2013年5月20日中断。原告提供证据七（2013）屏民初字第728号民事判决书，以其中认定的事实：“另查明，1、2013年5月20日，佳洋新居小区张才胜等人以小区的全体业主的名义向屏南县政府领导反映被告未履行商品房买卖合同：……没有在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书及支付违约交付房屋权属证的违约金等情况。”来证明自己的主张。
被告认为，一、本案诉讼时效是否中断应以对张才胜信访资料本身证据效力认定为准，张才胜信访资料仅仅是佳洋新居部分业主（38户业主，整个小区共111户业主，且小区业委会未成立）的委托，并非代表全体业主，原告并没有在委托签名处签名，即没有授权张才胜进行信访，所以该信访文件不能代表原告。二、就信访文件本身而言，《屏南县领导干部接待群众来访登记单》中载明的“反映主要问题”中所罗列的小区部分业主反映的六个问题中，并没有要求被告支付逾期办理房屋权属证书违约金内容，与此相对应的是，被告依据政府信访批件内容形成的《关于佳洋新居信访反馈报告》中答复的八项内容中，同样不存在被告就逾期办理房屋权属证书进行解释答复的内容。但该判决书的该部分认定事实仅能作为佳洋新居小区逾期交房诉讼时效中断的证据使用，不能作为本案逾期办证诉讼时效中断的证据。提供证据二信访材料（即张才胜等人的信访件），证明本案诉讼时效没有中断。除了该证据以外，根据原告的民事起诉状载明的起诉日期与本案讼争房产的实际交房时间可以表明诉讼时效已超过。
原告认为，2013年5月20日的信访是代表小区全体业主的，信访材料中明确载明“我们是佳洋新居小区的全体业主。……五、屏南县房地产综合开发公司未履行合同中的第十四条规定，我们买受人并没有在商品房交付使用后的90日内取得房屋权属证书，并且出卖人也没有支付因违约交付房屋权属证书导致的0.01%……”，可以说明已经在信访时主张过逾期办证违约金。
本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条规定“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。”本案因张才胜等人以佳洋新居小区的全体业主的名义于2013年5月20日向屏南县领导及信访局反映被告未履行商品房买卖合同要求解决，其中内容“我们是佳洋新居小区的全体业主。……五、屏南县房地产综合开发公司未履行合同中的第十四条规定，我们买受人并没有在商品房交付使用后的90日内取得房屋权属证书，并且出卖人也没有支付因违约交付房屋权属证书导致的0.01%……”，以及本院生效的（2013）屏民初字第728号民事判决书认定的事实“……没有在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书及支付违约交付房屋权属证的违约金等情况”体现信访件已提出支付违约交付房屋权属证的违约金的请求，可以证明其已经提出保护相应民事权利的请求。由于被告持续性违约没有履行其所应尽的相关办证义务，因此原告主张被告逾期办证违约金诉讼时效从提出请求之日即2013年5月20日中断。
二、被告应否承担逾期办理房屋权属登记的违约责任及违约金计算问题。
原告认为，被告收取原告办证费用800元，承诺为原告办理产权证，双方之间形成了委托办理房产权属登记合同关系。根据《商品房买卖合同》第十四条约定：原告不能在2011年11月16日交房后90日内取得房屋权属证书，被告应当自逾期之日起每日按房款0.01%支付违约金。现原告主张违约金从2012年11月14日计算到2014年11月24日，违约金为23394元。
被告认为，对合同真实性没有异议，违约金的计算方式以合同第十四条约定违约金的计算方式即按日支付万分之一。违约金的起算日期应以合同附件六补充协议第七条第四项约定为准。提供的证据二信访材料，证明佳洋新居小区业主张才胜受小区部分业主委托于2013年5月20日向屏南县人民政府进行信访，即便该证据构成原告诉讼时效的中断，鉴于双方在合同中约定的逾期办证违约金是按日计付及《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第21条规定，那么违约金的实际起算时间应从2013年5月21日起算；被告提供的证据三《证明》，证明佳洋新居项目于2014年1月24日已具备办理商品房转移登记条件，且部分业主已办结产权权属证书。书面证明的效力以政府职能部门依法备案的公章为准。同时，原告起诉状载明的内容也明确被告于2014年1月为原告申报办证的事实。
原告认为，对证据一、二的真实性没有异议，但不同意其待证内容。证据三没有法定代表人的签字，不具备证据的形式要件；在内容方面不符合事实，佳垅新居的房产分为套房和一层街面的店面，被告在出售本案店面时为规避有关费用，在合同上将店面写为车库，至今店面还不能办理产权登记。原告长期催被告办证，被告售楼部人员一直是告诉原告说店面缺少一个审批手续不能办证，并且说待可以办证时会打电话通知原告。退一万步讲，即使本案房产在2014年1月24日具备登记条件，但被告一直没有告知原告，被告没有尽到法定的协助义务，根据《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第16点规定的“出卖人已经将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，但未告知买受人，致使买受人未能及时申请办理房屋权属证书的，出卖人应当承担由此产生的逾期办证的违约责任”的规定，被告也应当承担违约责任，支付违约金的。
本院认为，被告提供的证据三没有屏南县房地产管理所法定代表人的签名，证据形式上存在瑕疵，且被告没有提供证据证明其于2014年11月24日前已尽到将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，告知买受人原告的义务。因此被告主张于2014年1月24日已具备办理商品房转移登记条件依据不足不予采纳。本案中，佳洋新居小区业主张才胜等人以佳洋新居小区的全体业主的名义于2013年5月20日向屏南县领导及信访局反映被告未履行商品房买卖合同要求解决，可以证明其已经提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日即2013年5月20日起中断。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议虽未明确约定由出卖人负责办理房屋权属证书，但被告于2011年11月16日出具收据向原告收取办理房屋权属登记各项费用800元，可证明原、被告之间形成口头委托办理房屋权属登记合同关系。退一步说，即使依合同约定被告方仅承担办证的附随义务，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的补充协议第七条第4点约定，买卖双方同意将主合同第十四条约定变更为：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。因此被告应于2012年11月14日之前将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料，报送房屋所在地房地产行政主管部门，并告知买受人原告。被告在2014年11月24日前，并没有提供证据证明其完成上述义务并已履行告知义务。因此从2012年11月14日起至2014年11月24日止，被告持续违约没有履行办证的相关义务，原告主张违约期间从2012年5月28日起计算至2014年11月24日止，本院予以支持。
综上所述，本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应全面履行合同的义务。原告主张被告逾期办证违约金诉讼时效已于2013年5月20日发生中断。被告持续违约没有履行办证的相关义务，原告主张违约期间从2012年11月14日起计算至2014年11月24日止，本院予以支持。被告逾期办证违约金为［（189584元＋5666元／月×13月）×741天＋（170000元-5666元／月×13月）×（552天÷2＋189天］×0.01%天=23986.13元，原告请求违约金23394元，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条的规定，判决如下：
被告屏南县房地产综合开发公司应于本判决生效之日起十日内向原告苏秀芳、苏容芳支付逾期办证的违约金23394元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费624元，减半收取312由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。
审判员 苏枝贵
二〇一四年十二月十九日
书记员 周少丹
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
附判决所引用的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条
权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。