广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法民一初字第1947号
原告梁淑坤，女，汉族，住所：佛山市南海区。身份证号码：×××6081。
被告佛山市正源房地产有限公司，住所：广东省佛山市禅城区（自编号之一），注册号：440600000019250。
法定代表人麦艳芳。
委托代理人韩晓东、胡明杰，、实习律师。
原告梁淑坤诉被告佛山市正源房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月20日立案受理后，依法由审判员田媛适用小额诉讼程序独任审判。被告在答辩期内向本院提出管辖权异议，本院经审查后于2015年11月5日裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议，并于同日公开开庭进行了审理。原告梁淑坤和被告的委托代理人韩晓东、胡明杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年5月25日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的佛山市禅城区东鄱南路5号3座301房，总价为902451元。合同第十五条约定商品房实际交付使用后360天内，被告应当向原告提交办理房地产权证所需资料，因被告原因造成逾期提供上述资料的，买卖双方约定不解除买卖合同，被告需自逾期之日起每日向原告支付已交付房款万分之一违约金。合同签订后，原告依约支付了全额房款并在2014年5月7日办理收楼手续。原告于2015年9月7日才从被告处领取了相关办证资料，根据合同约定，被告已构成违约。为维护原告的合法权益，请求判令：1、被告向原告支付逾期提供办理房地产权证所需资料的违约金11641元（总房款902451元，从2015年5月7日计至2015年9月7日，违约天数共计129天）；2、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，一、被告于2009年12月份通过土地一级市场公开交易取得涉案房屋所在土地的国有建设用地使用权，《国有建设用地使用权出让合同》第五条记载该宗土地用途为A地块城镇住宅用地、B地块商服用地、文体娱乐用地。然而被告在办理环评手续时却被告知由于周边的佛山东亚股份有限公司、佛山通宝精密合金股份有限公司、东鄱污水厂等污染企业的存在而不能通过环评。特别是通宝公司的液氨站的存在是涉案土地建设项目不能通过环评的主要原因。二、被告依法可依次办理立项、环评、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设工程施工许可等手续进行建设。但由于周边污染企业而卡在环评环节无法继续进行。同时政府表示其正在加快推进张槎街道中心区的连片改造，涉案土地周边企业属于改造范围，将于2013年前完成搬迁和改造，届时可补办环评手续。出于对政府的信任，被告在政府指导下越过环评步骤直接进入后面的建设施工阶段，后办理商品房预售许可证进行房屋销售。销售过程中，被告与最早一批业主约定的交楼期限是2013年5月30日，而政府对周边企业的搬迁和改造实际完成时间确是2014年10月。正是因为政府未对涉案土地环境进行调查、评价就轻易定性为城镇住宅用地、商服用地和文体娱乐用地，致使被告买入土地后不能按正常程序开发建设，再加上政府未按期完成搬迁和改造计划，导致被告最终逾期交楼办证的结果。所以被告认为如今局面应归责于政府，结果对于被告来说无法预见、无法避免、无法克服，应属不可抗力，被告应免责。三、被告之所以逾期交楼办证，一是因为政府总体规划中忽略了涉案土地建设住宅的环境可行性，二是政府未能如期完成涉案土地周边污染企业的搬迁和改造。上述两个原因说明被告逾期交楼办证都是政府行为导致，根据原、被告之间签订《补充协议》，被告无需承担赔偿责任。四、法律规定未经验收或验收不合格的，不得交付使用。被告虽之前将涉案房屋交付原告使用，但由于违反法律规定，该交付行为无效，真正的交付日期应从涉案房屋通过综合验收之日起算，即2014年12月3日。根据双方签订合同约定的360天期限推算，被告最后办证期限应是2015年11月28日。所以被告仍在约定的办证期限内，不构成违约，无需承担责任。五、被告已进入清算重整状态，无力承担包括原告在内的众多业主的巨额违约金。被告已于2015年9月6日在佛山日报刊登联合清算公告，宣布进入企业关闭和清算应急状态，现被告名下财产已全数被债权人查封。如仍要承担众多业主的巨额违约金，无疑雪上加霜。被告衷心希望可以得到原告及业主们的谅解，主动撤诉，况且原告已拿到房产证，已实现最终目的。综上，被告恳请法院综合考虑各方因素，查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告身份证复印件、被告企业机读档案登记资料、组织机构代码证。拟证明原告及被告的诉讼主体资格适格。
2、《广东省商品房买卖合同》。拟证明原、被告存在房屋买卖合同关系。
3、契税完税证明、房屋维修基金发票、物业管理维修基金存折。拟证明原告按照合同约定全额付清购房款、契税及物业维修基金。
4、收楼确认书。拟证明原告实际收楼时间为2014年5月7日，被告的办证时间为从该日起算360天。
诉讼中，被告提交以下证据：
1、国有建设用地使用权出让合同、佛山市国有土地使用权出让补充合同。拟证明被告是通过国有出让的程序投标购买涉案土地，开发商业金融住宅经营活动是合法的。
2、环境影响报告书修改清单。拟证明被告自向区政府拍得涉案土地后，因周边污染工程的存在使得涉案土地在中标时就存在建设住宅的瑕疵，不得通过环境评估，不具备环境可行性的条件。证明涉案开发项目的土地存在政府原因导致的不能及时验收、不能通过环评的问题，并非被告的原因导致不能按时交付。
3、佛山市禅城区环境保护和城市管理局关于星晖盛汇园建设项目环境影响报告书的审查意见。拟证明周边工厂液气罐的存在涉案楼宇无法通过环评，导致被告因环评影响导致无法通过综合验收。
4、禅城区政府《关于配合加快推进张槎街道中心区连片按规划改造的函》、《关于配合推进张槎街道中心区连片改造的复函》。拟证明政府告知被告并且承诺在2013年底前完成周边工厂的拆迁及通过综合验收，但实际到2014年12月才通过环评，证明并非被告原因导致未按照合同约定日期交楼。
5、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。拟证明被告在开发房地产相关手续中是严格按照法律及政策规定办理许可证，依法开发涉案小区，在开发涉案商品房过程中不存在违法及过错事实。
6、国有土地使用权证（佛府国用（2010）第06000735711号、佛府国用（2010）第06000735713号、佛府国用（2010）第06000735714号）、《商品房预售许可证》。拟证明被告在开发房地产相关手续中是严格按照法律及政策规定办理许可证，依法开发涉案小区，在开发涉案商品房过程中不存在违法及过错事实。
7、《禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书》（三份）。拟证明被告于2014年12月3日才通过环评和综合竣工验收的事实，涉案房屋所涉及的环评瑕疵问题一直到2014年12月才得到解决，导致影响涉案小区综合验收不能通过的液气罐是在2014年下半年迁走，涉案房屋的合法交付时间最早的起点应为2014年12月3日。
8、《补充协议》。拟证明原、被告在签订补充协议时候就明确约定因政府行为、不可抗力等不可归责于被告的原因导致逾期的，被告可免责的事实；这个约定基于合同的有效性对合同双方是有约束力的，原告违反了合同约定，原告明知是政府原因导致延期交房和办证。
9、《佛山市正源集团有限公司及属下关联企业联合清算公告》。拟证明因被告在涉案开发项目投标时不能预见的环评原因导致逾期交楼，承担巨额的违约赔偿以及各种诉讼干扰，对被告的经营产生重大影响，现在已进入企业关闭和清算应急状态，即使法院判令被告赔偿，被告现在也无力承担众多业主高昂的违约金索赔事实。
经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1、2、3，被告均无异议，本院予以采信；原告的证据4，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告的证据1、5、6，原告均无异议，本院予以采信；被告的证据2、3、7、8、9，原告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认；被告的证据4为政府公文，原告虽表示不清楚真实性，但未提供证据予以反驳，本院对该组证据的真实性予以确认。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2012年6月1日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买涉案佛山市禅城区东鄱南路5号三座301房，房屋建筑面积120.41平方米，总价款902451元。合同还约定：“……第八条、交付期限。出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经验收合格且买受人应支付的全部购房款（含违约金，如有）必须到出卖人账户，买受人方有权收房。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府行为导致出卖人无法按期取得有关验收文件；3、非出卖人所能控制或抗拒的其他事件。……第十五条、关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：商品房实际交付使用后360天内，出卖人应当向买受人提交办理房地产权证所需的资料；因出卖人原因造成逾期提供上述资料的，买卖双方约定不解除买卖合同，出卖人自逾期之日起每日按已付房款万分之一向买受人支付违约金直至排除出卖人原因为止；非因出卖人原因导致买受人延迟办理产权证手续的，出卖人不承担任何责任。……”。
同日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《补充协议》，约定：“……九、关于产权登记（补充合同第十五条）……2、出卖人根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，协助买受人办理该商品房的房地产权属证书，出卖人应在商品房实际交付使用日期后360天内提供相关资料给买受人。因出卖人原因造成逾期提供上述资料的，买卖双方约定不解除买卖合同，出卖人需自逾期之日起每日按已付房价款万分之一向买受人支付违约金，直至排除出卖人原因为止。3、若因政府行为、不可抗力、买受人行为等不可归责于出卖人的原因导致无法在约定的时间内取得办理房地产权所需资料的，出卖人不做任何赔偿。……十四、关于补充条款的效力（补充合同第二十一条）本补充协议与合同的内容如有冲突，以本补充协议为准……。”
2012年7月26日，被告向原告开具发票，确认收取原告支付的购房款902451元。
2014年5月7日，原、被告签订《星晖.盛汇园收楼确认书》，确认原告已于当天办理收楼手续。
2014年12月3日，佛山市禅城区建设工程竣工联合验收办公室联合相关部门出具《禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书》，确认包括涉案房屋所在楼宇在内的相关建设工程验收合格。
原、被告庭审中一致确认：被告已于2015年9月7日向原告交付办理房地产权证所需的资料。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》和《补充协议》均系双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依约全面善意地履行各自的合同义务。
根据涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条“商品房实际交付使用后360天内，出卖人应当向买受人提交办理房地产权证所需的资料；因出卖人原因造成逾期提供上述资料的，买卖双方约定不解除买卖合同，出卖人自逾期之日起每日按已付房款万分之一向买受人支付违约金直至排除出卖人原因为止”和《补充协议》第九条第2点“出卖人根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，协助买受人办理该商品房的房地产权属证书，出卖人应在商品房实际交付使用日期后360天内提供相关资料给买受人。因出卖人原因造成逾期提供上述资料的，买卖双方约定不解除买卖合同，出卖人需自逾期之日起每日按已付房价款万分之一向买受人支付违约金，直至排除出卖人原因为止”的约定，被告应在房屋实际交付使用后360天内向原告提交办理房地产权证所需资料，逾期提供的，应依约支付违约金。据前查明，原、被告于2014年5月7日办理了收楼手续，即被告将房屋实际交付原告使用的日期为2014年5月7日，按照上述合同约定，被告依约应于2015年5月2日前向原告交付办证所需资料。由于被告直至2015年9月7日才向原告提交，已构成违约，故被告应自2015年5月3日起，每日按已付房款的万分之一向原告支付违约金至2015年9月7日，经计算，被告应支付的逾期办证违约金为11551.37元（902451元×1／10000×128天）。原告诉请超出部分，本院不予支持。
被告抗辩主张系政府行为和不可抗力致其逾期交房和逾期交付办证资料，应按照涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条“非因出卖人原因导致买受人延迟办理产权证手续的，出卖人不承担任何责任”和《补充协议》第九条第3点“若因政府行为、不可抗力、买受人行为等不可归责于出卖人的原因导致无法在约定的时间内取得办理房地产权所需资料的，出卖人不做任何赔偿”的约定免责。由于被告并未提供有效的证据证明其上述主张成立，本院对该抗辩意见不予采纳。被告还主张其2014年5月7日的交楼行为无效、应以建设工程竣工联合验收日期作为涉案房屋的交付日期，经查，涉案《广东省商品房买卖合同》和《补充协议》约定的交付办证资料期限的起算点“商品房实际交付使用”指向的是事实行为，并不涉及该行为合法性的评判，原告以实际交楼日即2014年5月7日起算360天，符合合同约定，被告的上述主张与合同约定不符，本院不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告佛山市正源房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁淑坤支付逾期提交佛山市禅城区东鄱南路5号三座301房办证资料的违约金11551.37元；
驳回原告梁淑坤的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取46元，由被告佛山市正源房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判员 田 媛
二〇一五年十一月十一日
书记员 李若梅
附引用法律法规：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供依据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
广东省佛山市禅城区人民法院
民事判决书
（2015）佛城法民一初字第1947号
原告梁淑坤，女，汉族，1981年12月15日出生，住所：佛山市南海区桂城街道叠南圣堂村391号。身份证号码：440682198112156081。
被告佛山市正源房地产有限公司，住所：广东省佛山市禅城区张槎三路35号德晖花园3号楼二层部分（自编号之一），注册号：440600000019250。
法定代表人麦艳芳。
委托代理人韩晓东、胡明杰，分别为广东东成律师事务所律师、实习律师。
原告梁淑坤诉被告佛山市正源房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月20日立案受理后，依法由审判员田媛适用小额诉讼程序独任审判。被告在答辩期内向本院提出管辖权异议，本院经审查后于2015年11月5日裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议，并于同日公开开庭进行了审理。原告梁淑坤和被告的委托代理人韩晓东、胡明杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年5月25日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的佛山市禅城区东鄱南路5号3座301房，总价为902451元。合同第十五条约定商品房实际交付使用后360天内，被告应当向原告提交办理房地产权证所需资料，因被告原因造成逾期提供上述资料的，买卖双方约定不解除买卖合同，被告需自逾期之日起每日向原告支付已交付房款万分之一违约金。合同签订后，原告依约支付了全额房款并在2014年5月7日办理收楼手续。原告于2015年9月7日才从被告处领取了相关办证资料，根据合同约定，被告已构成违约。为维护原告的合法权益，请求判令：1、被告向原告支付逾期提供办理房地产权证所需资料的违约金11641元（总房款902451元，从2015年5月7日计至2015年9月7日，违约天数共计129天）；2、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，一、被告于2009年12月份通过土地一级市场公开交易取得涉案房屋所在土地的国有建设用地使用权，《国有建设用地使用权出让合同》第五条记载该宗土地用途为A地块城镇住宅用地、B地块商服用地、文体娱乐用地。然而被告在办理环评手续时却被告知由于周边的佛山东亚股份有限公司、佛山通宝精密合金股份有限公司、东鄱污水厂等污染企业的存在而不能通过环评。特别是通宝公司的液氨站的存在是涉案土地建设项目不能通过环评的主要原因。二、被告依法可依次办理立项、环评、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设工程施工许可等手续进行建设。但由于周边污染企业而卡在环评环节无法继续进行。同时政府表示其正在加快推进张槎街道中心区的连片改造，涉案土地周边企业属于改造范围，将于2013年前完成搬迁和改造，届时可补办环评手续。出于对政府的信任，被告在政府指导下越过环评步骤直接进入后面的建设施工阶段，后办理商品房预售许可证进行房屋销售。销售过程中，被告与最早一批业主约定的交楼期限是2013年5月30日，而政府对周边企业的搬迁和改造实际完成时间确是2014年10月。正是因为政府未对涉案土地环境进行调查、评价就轻易定性为城镇住宅用地、商服用地和文体娱乐用地，致使被告买入土地后不能按正常程序开发建设，再加上政府未按期完成搬迁和改造计划，导致被告最终逾期交楼办证的结果。所以被告认为如今局面应归责于政府，结果对于被告来说无法预见、无法避免、无法克服，应属不可抗力，被告应免责。三、被告之所以逾期交楼办证，一是因为政府总体规划中忽略了涉案土地建设住宅的环境可行性，二是政府未能如期完成涉案土地周边污染企业的搬迁和改造。上述两个原因说明被告逾期交楼办证都是政府行为导致，根据原、被告之间签订《补充协议》，被告无需承担赔偿责任。四、法律规定未经验收或验收不合格的，不得交付使用。被告虽之前将涉案房屋交付原告使用，但由于违反法律规定，该交付行为无效，真正的交付日期应从涉案房屋通过综合验收之日起算，即2014年12月3日。根据双方签订合同约定的360天期限推算，被告最后办证期限应是2015年11月28日。所以被告仍在约定的办证期限内，不构成违约，无需承担责任。五、被告已进入清算重整状态，无力承担包括原告在内的众多业主的巨额违约金。被告已于2015年9月6日在佛山日报刊登联合清算公告，宣布进入企业关闭和清算应急状态，现被告名下财产已全数被债权人查封。如仍要承担众多业主的巨额违约金，无疑雪上加霜。被告衷心希望可以得到原告及业主们的谅解，主动撤诉，况且原告已拿到房产证，已实现最终目的。综上，被告恳请法院综合考虑各方因素，查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告身份证复印件、被告企业机读档案登记资料、组织机构代码证。拟证明原告及被告的诉讼主体资格适格。
2、《广东省商品房买卖合同》。拟证明原、被告存在房屋买卖合同关系。
3、契税完税证明、房屋维修基金发票、物业管理维修基金存折。拟证明原告按照合同约定全额付清购房款、契税及物业维修基金。
4、收楼确认书。拟证明原告实际收楼时间为2014年5月7日，被告的办证时间为从该日起算360天。
诉讼中，被告提交以下证据：
1、国有建设用地使用权出让合同、佛山市国有土地使用权出让补充合同。拟证明被告是通过国有出让的程序投标购买涉案土地，开发商业金融住宅经营活动是合法的。
2、环境影响报告书修改清单。拟证明被告自向区政府拍得涉案土地后，因周边污染工程的存在使得涉案土地在中标时就存在建设住宅的瑕疵，不得通过环境评估，不具备环境可行性的条件。证明涉案开发项目的土地存在政府原因导致的不能及时验收、不能通过环评的问题，并非被告的原因导致不能按时交付。
3、佛山市禅城区环境保护和城市管理局关于星晖盛汇园建设项目环境影响报告书的审查意见。拟证明周边工厂液气罐的存在涉案楼宇无法通过环评，导致被告因环评影响导致无法通过综合验收。
4、禅城区政府《关于配合加快推进张槎街道中心区连片按规划改造的函》、《关于配合推进张槎街道中心区连片改造的复函》。拟证明政府告知被告并且承诺在2013年底前完成周边工厂的拆迁及通过综合验收，但实际到2014年12月才通过环评，证明并非被告原因导致未按照合同约定日期交楼。
5、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。拟证明被告在开发房地产相关手续中是严格按照法律及政策规定办理许可证，依法开发涉案小区，在开发涉案商品房过程中不存在违法及过错事实。
6、国有土地使用权证（佛府国用（2010）第06000735711号、佛府国用（2010）第06000735713号、佛府国用（2010）第06000735714号）、《商品房预售许可证》。拟证明被告在开发房地产相关手续中是严格按照法律及政策规定办理许可证，依法开发涉案小区，在开发涉案商品房过程中不存在违法及过错事实。
7、《禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书》（三份）。拟证明被告于2014年12月3日才通过环评和综合竣工验收的事实，涉案房屋所涉及的环评瑕疵问题一直到2014年12月才得到解决，导致影响涉案小区综合验收不能通过的液气罐是在2014年下半年迁走，涉案房屋的合法交付时间最早的起点应为2014年12月3日。
8、《补充协议》。拟证明原、被告在签订补充协议时候就明确约定因政府行为、不可抗力等不可归责于被告的原因导致逾期的，被告可免责的事实；这个约定基于合同的有效性对合同双方是有约束力的，原告违反了合同约定，原告明知是政府原因导致延期交房和办证。
9、《佛山市正源集团有限公司及属下关联企业联合清算公告》。拟证明因被告在涉案开发项目投标时不能预见的环评原因导致逾期交楼，承担巨额的违约赔偿以及各种诉讼干扰，对被告的经营产生重大影响，现在已进入企业关闭和清算应急状态，即使法院判令被告赔偿，被告现在也无力承担众多业主高昂的违约金索赔事实。
经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1、2、3，被告均无异议，本院予以采信；原告的证据4，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告的证据1、5、6，原告均无异议，本院予以采信；被告的证据2、3、7、8、9，原告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认；被告的证据4为政府公文，原告虽表示不清楚真实性，但未提供证据予以反驳，本院对该组证据的真实性予以确认。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2012年6月1日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买涉案佛山市禅城区东鄱南路5号三座301房，房屋建筑面积120.41平方米，总价款902451元。合同还约定：“……第八条、交付期限。出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经验收合格且买受人应支付的全部购房款（含违约金，如有）必须到出卖人账户，买受人方有权收房。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府行为导致出卖人无法按期取得有关验收文件；3、非出卖人所能控制或抗拒的其他事件。……第十五条、关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：商品房实际交付使用后360天内，出卖人应当向买受人提交办理房地产权证所需的资料；因出卖人原因造成逾期提供上述资料的，买卖双方约定不解除买卖合同，出卖人自逾期之日起每日按已付房款万分之一向买受人支付违约金直至排除出卖人原因为止；非因出卖人原因导致买受人延迟办理产权证手续的，出卖人不承担任何责任。……”。
同日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《补充协议》，约定：“……九、关于产权登记（补充合同第十五条）……2、出卖人根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，协助买受人办理该商品房的房地产权属证书，出卖人应在商品房实际交付使用日期后360天内提供相关资料给买受人。因出卖人原因造成逾期提供上述资料的，买卖双方约定不解除买卖合同，出卖人需自逾期之日起每日按已付房价款万分之一向买受人支付违约金，直至排除出卖人原因为止。3、若因政府行为、不可抗力、买受人行为等不可归责于出卖人的原因导致无法在约定的时间内取得办理房地产权所需资料的，出卖人不做任何赔偿。……十四、关于补充条款的效力（补充合同第二十一条）本补充协议与合同的内容如有冲突，以本补充协议为准……。”
2012年7月26日，被告向原告开具发票，确认收取原告支付的购房款902451元。
2014年5月7日，原、被告签订《星晖.盛汇园收楼确认书》，确认原告已于当天办理收楼手续。
2014年12月3日，佛山市禅城区建设工程竣工联合验收办公室联合相关部门出具《禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书》，确认包括涉案房屋所在楼宇在内的相关建设工程验收合格。
原、被告庭审中一致确认：被告已于2015年9月7日向原告交付办理房地产权证所需的资料。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》和《补充协议》均系双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依约全面善意地履行各自的合同义务。
根据涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条“商品房实际交付使用后360天内，出卖人应当向买受人提交办理房地产权证所需的资料；因出卖人原因造成逾期提供上述资料的，买卖双方约定不解除买卖合同，出卖人自逾期之日起每日按已付房款万分之一向买受人支付违约金直至排除出卖人原因为止”和《补充协议》第九条第2点“出卖人根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，协助买受人办理该商品房的房地产权属证书，出卖人应在商品房实际交付使用日期后360天内提供相关资料给买受人。因出卖人原因造成逾期提供上述资料的，买卖双方约定不解除买卖合同，出卖人需自逾期之日起每日按已付房价款万分之一向买受人支付违约金，直至排除出卖人原因为止”的约定，被告应在房屋实际交付使用后360天内向原告提交办理房地产权证所需资料，逾期提供的，应依约支付违约金。据前查明，原、被告于2014年5月7日办理了收楼手续，即被告将房屋实际交付原告使用的日期为2014年5月7日，按照上述合同约定，被告依约应于2015年5月2日前向原告交付办证所需资料。由于被告直至2015年9月7日才向原告提交，已构成违约，故被告应自2015年5月3日起，每日按已付房款的万分之一向原告支付违约金至2015年9月7日，经计算，被告应支付的逾期办证违约金为11551.37元（902451元×1／10000×128天）。原告诉请超出部分，本院不予支持。
被告抗辩主张系政府行为和不可抗力致其逾期交房和逾期交付办证资料，应按照涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条“非因出卖人原因导致买受人延迟办理产权证手续的，出卖人不承担任何责任”和《补充协议》第九条第3点“若因政府行为、不可抗力、买受人行为等不可归责于出卖人的原因导致无法在约定的时间内取得办理房地产权所需资料的，出卖人不做任何赔偿”的约定免责。由于被告并未提供有效的证据证明其上述主张成立，本院对该抗辩意见不予采纳。被告还主张其2014年5月7日的交楼行为无效、应以建设工程竣工联合验收日期作为涉案房屋的交付日期，经查，涉案《广东省商品房买卖合同》和《补充协议》约定的交付办证资料期限的起算点“商品房实际交付使用”指向的是事实行为，并不涉及该行为合法性的评判，原告以实际交楼日即2014年5月7日起算360天，符合合同约定，被告的上述主张与合同约定不符，本院不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告佛山市正源房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁淑坤支付逾期提交佛山市禅城区东鄱南路5号三座301房办证资料的违约金11551.37元；
驳回原告梁淑坤的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取46元，由被告佛山市正源房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判员田媛
二○一五年十一月十一日
书记员李若梅