广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛顺法容民初字第2757号
原告林碧园，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。公民身份号码：×××6005。
委托代理人伍玉林，广东正帆律师事务所律师。
被告佛山市顺德区登图物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人冯嘉超。
委托代理人卢建衡、曹伟君，均为广东顺迪律师事务所律师。
被告佛山市顺德区澳德房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人曾伟强。
委托代理人卢建衡、曹伟君，均为广东顺迪律师事务所律师（代理权限自2015年6月23日起）。
原告林碧园诉被告佛山市顺德区登图物业管理有限公司（以下简称登图公司）、佛山市顺德区澳德房产有限公司（以下简称澳德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月10日立案受理，依法由审判员张燕婷适用简易程序独任审判，并于2015年1月22日进行了第一次公开开庭审理。第一次开庭审理时，原告的委托代理人伍玉林，被告登图公司的委托代理人卢建衡到庭参加了诉讼，被告澳德公司未到庭参加诉讼。后本案变更为由审判员刘德剑适用简易程序独任审判，并于2016年6月21日进行了第二次公开开庭审理。第二次开庭审理时，原告的委托代理人伍玉林及两被告共同委托代理人曹伟君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年被告澳德公司在发售创富商务公寓时以“返租10年、高回报、高收益”的方式推广，吸引不少投资者认购。原告在该宣传保证之下，于2009年10月12日与被告澳德公司签订《商品房买卖合同》，与被告登图公司签订《公寓委托经营管理协议书》，将位于佛山市顺德区容桂街道桂洲大道创富大厦1座505、507房（以下简称创富1座505、507房）在原告购买付款次日，就交两被告以酒店式公寓返租托管模式进行统一经营、出租及管理。经营管理及租赁期限自原告购买委托物业的楼款全部交付到被告澳德公司指定账户的次日起算至2020年10月31日，每房每月的租金回报均为2000元，每月10日前租金汇入原告账户。而被告澳德公司作为连带责任担保方。原告按约定履行了合同约定的各项义务，被告登图公司在合同履行后几年期间也能按合同约定管理租赁物并支付租金。然而被告登图公司却在2014年3月起以经营困难为由发函提出原约定的每月返还租金要在2014年3月至8月的半年时间里减租，同时用酒店消费券兑现。2014年7月15日，两被告未经原告同意擅自提出终止合同，要求原告于2014年10月14日收楼。原告于2014年10月14日到交楼现场，发现被告登图公司不但无法按《公寓委托经营管理协议书》第一条第二款约定的装修标准交还租赁物，甚至将原告购买的房屋与五楼其他房间打通作为通道空间或其他的功能室，导致原告及其他业主无法收楼。直至起诉时还是这种无墙无门无窗无水无电的状态。原告认为被告已经拖欠租金违约的行为下无权单方解除合同。两被告的违约行为不但让原告无法收楼，更别说另行出租了。导致原告重大经济损失。为维护原告自身合法权益，请求法院依法判令：一、两被告支付拖欠的租金18400元给原告（创富1座505房及507房的2014年7月租金1200元，2014年8、9、10、11月租金每月2000元，实际租金计至被告登图公司按合同约定的交付标准返还租赁房屋之日止）；二、两被告承担擅自终止合同造成原告损失140000元（以原告在2020年10月可收取的返租收益280000元的50%计算）；三、两被告按《商品房买卖合同》附件二的“装饰、设计标准”恢复原状，再按《商品房买卖合同》的附件《1座装修标准》装修后或以该标准予以折价补偿；四、本案诉讼费由两被告负担。
被告登图公司辩称，对第一项诉讼请求没有异议，对实际租金的交付由法院认定。对第二项诉讼请求有异议，没有法律依据，因为被告登图公司已提前三个月解除合同，被告澳德公司只对租金承担连带责任。对第三项诉讼请求，按照合同约定，如果被告登图公司没有恢复原状的话是没有意义，折价补偿应计算相应的折旧，被告澳德公司不承担连带责任。
根据原告的起诉及两被告的答辩，本庭归纳本案的争议焦点如下：两被告拖欠原告租金的具体数额是多少？原告要求两被告赔偿损失及房屋装修款有无事实及法律依据？针对上述争议焦点，原告提供的证据以及被告的质证意见如下：
1.原告的身份证复印件一份、两被告的企业信息登记资料打印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。
被告登图公司对该组证据无异议。
2.房产证二份，证明位于创富1座505、507的房屋属于原告所有。
被告登图公司对该组证据无异议。
3.终止合同通知书一份，证明被告登图公司于2014年7月15日向原告发出通知一份，擅自提前终止双方签订的《公寓委托经营管理协议书》。
被告登图公司对该组证据的真实性无异议。反映被告登图公司根据《公寓委托经营管理协议书》第七条第一款的约定行使解除合同的权利，为了减少损失提出的。
4.《公寓委托经营管理协议书》二份、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》复印件二份，证明原告就是在被告的“返租10年，高回报、高收益”宣传保证之下，当天同时与被告签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及《公寓委托经营管理协议书》，购买了涉案物业公寓，同时再交两被告以酒店式公寓返租托管模式进行统一经营、出租及管理。经营管理及租赁期限至2020年10月31日，每月10日支付上月的租金。在《商品房买卖合同》附件（二）的《装饰、设备标准》约定了房产的“内外墙、地面、门窗、卫生间、电视电话接口、独立水电表”等要求。在《商品房买卖合同补充协议》第五条第2款也约定：“交接楼房标准按《商品房买卖合同》附件（二）作为标准，乙方委托甲方按实际使用功能统一规划、设计后在全面进行装修（请参考附件《1座装修标准》及其说明），房价已包含装修费用”。在《公寓委托经营管理协议书》的第一条第二款中约定“协议终止时，甲方参考《商品房买卖合同》的附件《1座装修标准》返还给乙方。”但被告登图公司在擅自终止合同时并未按合同的约定的交付标准履行交付义务，被告澳德公司对交楼标准承担保证责任。
被告登图公司的质证意见：对真实性无异议。但原被告双方自签订了第二组协议后一直按照合同约定履行相关义务，之前的宣传资料自协议签订后应以具体合同为准，所有广告也不属于具体要约，一切的法律关系应当以签订的合同为准。
5.《确认函》复印件一份及《致业主的一封信》一份，证明被告早有已经有以代金券的方式减少租金的违约行为，将2014年2月至7月（共六个月，及支付期是3至8月份）每月租金减少到1200元或1740元不等。
被告登图公司的质证意见：对真实性无异议。但该组证据证明被告在经营困难情况下，依然尽力减少双方损失，履行合同。因此解除合同行为并非恶意。
6.《顺德农商行存折》一份，证明被告在2014年7月26日支付了6月租金后，就再没有支付过任何租金。
被告登图公司的质证意见：对真实性无异议。
7.《2014年11月25日现场照片》十六张，证明涉案物业公寓不符合双方合同约定的《商品房买卖合同》的附件《1座装修标准》的交付标准，被告登图公司一直故意拖延导致原告的损失进一步扩大。
被告登图公司的质证意见：真实性由法庭认定。该组证据是否属于涉案房产由法庭认定，从照片来看是存在一定装修，是否符合要求不能单纯从照片上判断。
8、《收楼要求》、《律师函》及邮寄凭证各一份，证明原告不同意被告的擅自提前终止合同行为，要求被告继续履行合同，即使提前终止也必须按双方约定的《商品房买卖合同》的附件《1座装修标准》的交付标准，同时要求被告澳德公司无条件承担保证担保义务，但被告无视原告的合理要求，继续违约不以理睬。
被告登图公司的质证意见：真实性、合法性由法庭认定。被告是按照合同约定行使解除权，原告不同意解除是不符合法律规定。
9.被告的网站资料及宣传资料一组，证明被告在顺德网（http：／／www.sd888.org／）及发售时的宣传资料中以“返租10年，高回报、高收益”“超高十年回报”等等的推广信息后，创富商务公寓虽然单价过万，但带返租发售，吸引不少投资者认购，原告就是在被告澳德公司的宣传保证之下才认购的，从另一方面证明被告已经给予原告有十年的利益回报的保证，是符合合同法第一百一十三条约定的当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。
被告登图公司的质证意见：对真实性、合法性由法庭认定。应以合同为准，所谓宣传资料仅仅为要约邀请，被告也确实为该项目投入资金和人力，确保双方合法收益。
10.《委托代理协议书》、《珠江商报广告发布合同书》及《发票》各一份，证明原告在得知被告要提前终止合同时，为防止损失的扩大，先在吉星房产代理有限公司租赁信息发布，后又在珠江商报进行刊登租赁广告，但至今未能出租给第三人。
被告登图公司的质证意见：真实性、合法性由法庭认定。该证据与本案无关，且该证据也证明了原告已经确认收回房产，委托第三人进行出租，是对自己房产的处分权，至于能否出租成功，是要综合考虑市场因素，并非法律所规定的直接损失。
第一次庭审中，被告澳德公司未到庭参加诉讼，放弃质证权利。
被告登图公司及被告澳德公司在诉讼中未提交证据。
本院在审理2014佛顺法容民初字第2753号案件过程中，依该案原告陈期立申请，经摇珠选定，本院委托广州金盛建工程项目管理咨询有限公司对创富1座504的房屋装修工程造价（包括：前期拆除及复原土建工程、装修及安装工程）、电器及相关家具用品价格进行评估。本案原告与两被告同意以2753号案涉案的创富1座504的评估标准作参照。该公司出具《工程造价鉴定意见书》一份。
原告的质证意见：对《工程造价鉴定意见书》无异议。对创富1座504所涉及的鉴定意见已经对商品房买卖合同附件二的装饰设备标准以及一座装修标准进行了评定。总价折合成每平方米的价格后，其他案件根据该案的平均造价予以核算。
两被告的质证意见：需要明确相关的评估报告只能作为参考，不能作为本案中被告登图公司向原告支付装修补偿的依据。因为根据原告与被告登图公司的约定，详见双方签订的《公寓委托经营管理协议书》第一条第二项第二点，协议终止时参考商品房买卖合同附件一座装修标准返还给原告，并按实际经营折旧，及具体使用功能交付。根据该约定，被告登图公司并不需要将案涉房屋恢复至原状交付给原告，而本评估报告所评估的内容恰恰是恢复原状。因此两被告不予认可。特别是对于项目名称中的“一、墙体重砌及抹灰恢复工程以及前期拆除工程”应当予以剔除。同时，相关的补偿还应考虑到物业现有的装修价值。相对公平的补偿方案应为，一、按照合同装修标准计算出完成装修的费用；二、根据案涉房屋的使用年限依照相关的会计折旧计算的方法结合租赁年限，计算出正常折旧的装修装饰残值；三、以计算出的残值对比物业现有装修价值计算出差价，再由被告按照差价进行补偿。另外，本评估报告所反映的工程造价不具客观性。一、相关的装修装饰型号以及标准的选择在评估报告中并没有详细的阐述认定的理由，其认定的类型也并非其所称属于按照常规或中级档次。二、评估的价格明显高于一般市场价格。另外，根据被告了解，在顺德地区同类型公寓的装修每平方1000元已经能够达到全新豪华装修的标准。但本评估报告评估的价格，已经高达2124.9元每平方，是正常市场价的两倍。因此该评估报告不具有客观性。
经过庭审辨证、质证，对原告提供的证据1-9，本院对上述证据的真实性均予以采信。对广州金盛建工程项目管理咨询有限公司出具《工程造价鉴定意见书》，是由有资质的评估机构，依据法定程序作出的，本院予以采信。
经审理查明，2009年10月12日，原告与被告澳德公司签订《商品房买卖合同》两份（合同编号：Y069948、Y069945），合同约定：原告向被告澳德公司购买创富1座505、507号公寓，总价均为358000元，房产套内建筑面积均为33.08平方米。2011年10月26日，该房屋登记在原告名下。2009年10月12日，原告与两被告签订两份《公寓委托经营管理协议书》，协议约定：原告将涉案房产委托被告登图公司进行统一管理，委托期限自原告购买涉案房产的楼款全部交付到被告澳德公司指定账户的次日起计算至2020年10月31日结束；委托经营期间，涉案房产的使用权、经营权、收益权归被告登图公司，被告登图公司有权将涉案房产转租给他方，在委托经营期间被告登图公司每房每月向原告支付回报2000元，在每月10日前支付上月回报；被告登图公司代收、代支物业所产生的物业管理费、水电费、电话及天线费；在本协议有效期内，如由于被告登图公司原因无法按时支付上述回报给原告时，则由被告澳德公司负连带责任，被告澳德公司应无条件代被告登图公司清偿逾期之款项；协议期间，被告登图公司欲中途终止协议，需提前三个月通知原告，且被告登图公司需赔偿原告由于被告登图公司违约而造成的经济损失；协议终止时，被告登图公司参考《商品房买卖合同》的附件《1座装修标准》返还给原告，并按实际经营折旧及具使用功能交付。原告作为委托人在协议书上签名并加捺指模，被告登图公司作为受托方、被告澳德公司作为担保方在协议书上加盖公章。2009年12月，原告将涉案房产交付被告登图公司使用。被告登图公司将原告购买的创富1座505、507公寓连同5层其他部分房间打通作为通道或其他功能室，形成没有独立墙体、门窗隔断的大空间。后因经营不善，被告登图公司从2014年7月开始拖欠原告租金。2014年7月15日，被告登图公司向原告送达终止合同通知书一份，通知书表明因被告登图公司经营原因，无法继续享有及履行《公寓委托经营管理协议书》而与原告解除协议，现根据有关法律规定及协议书约定，自本通知书发出之日起3个月，原告与被告登图公司签订的《公寓委托经营管理协议书》正式终止，有关合同履行的权利义务问题，请与被告登图公司联系。被告登图公司发出终止合同通知书后未向原告支付赔偿款。原告于2014年10月13日到上述房屋现场，因发现创富1座505、507公寓连同5层其他部分房间打通作为通道或其他功能室，形成没有独立墙体、门窗隔断的大空间，且处于无水电状态，拒绝收楼。2014年10月13日，原告委托广东正帆律师事务所向两被告送达律师函，要求两被告支付拖欠的租金、赔偿擅自解除合同的损失并按合同约定的交付标准完善设施和装修。两被告其后未支付租金、赔偿损失，亦未恢复设施和装修。原告为防止损失的扩大，先在吉星房产代理有限公司租赁信息发布，后又在珠江商报进行刊登租赁广告，但至今未能出租出去。原告于2014年12月10日向本院提起诉讼。
另查明，创富1座505、507公寓2014年6月30日之前的租金已经支付完毕，两间房的2014年7月的租金2400元及2014年8月1日后的租金，两被告未支付。在2015年1月22日的庭审中，原告确认表示同意解除《公寓委托经营管理协议书》。
再查明，本院在审理2014佛顺法容民初字第2753号案件过程中，依该案原告陈期立申请，经摇珠选定，本院委托广州金盛建工程项目管理咨询有限公司对创富1座504的房屋装修工程造价（包括：前期拆除及复原土建工程、装修及安装工程）、电器及相关家具用品价格进行评估。本案原告与两被告同意以2753号案涉案的创富1座504的评估标准作参照。该公司出具《工程造价鉴定意见书》，核定：1.墙体重砌及抹灰恢复工程造价14261.92元（单价每平方米407.02元）；2.前期拆除工程造价7958.73元（单价每平方米227.13元）3.室内装饰装修工程造价44860.81元（单价每平方米1280.27元）4.电器及家具部品30361.90元；上述合计97443.36元。
本院认为，原告将涉案房产交付给被告登图公司使用、收益，被告登图公司按月支付回报给原告，回报的性质实为租金，原告与被告登图公司之间的房屋租赁合同关系成立，受法律保护。
关于合同是否解除的问题。协议书明确约定若被告登图公司中途终止协议，需提前三个月通知原告，且被告登图公司需赔偿原告由于被告登图公司违约而造成的经济损失。也就是说被告登图公司解除合同必须提前三个月通知原告且赔偿原告经济损失方能解除。本案中，被告登图公司于2014年7月15日发出《终止合同通知书》，
虽然该通知表示自通知书发出之日依《公寓委托经营管理协议书》关于终止条款期限的约定协议终止，但按照上述约定，合同解除之日应为解除通知发出三个月后才发生合同解除的效力，而被告登图公司从2014年8月即开始未支付上月租金，故被告登图公司实际上并未依照合同约定履行提前三个月通知的义务，对于经济损失的赔偿问题也未有与原告进行商量，被告登图公司并非依照合同约定行使解除权。合同的解除因双方当事人协商一致或者当事人行使符合约定或法定的解除权而发生，当事人行使约定或法定解除权应当符合约定或法定的行使解除权的条件和方式。被告登图公司未依照合同约定条件行使解除权，故其所发出的《终止合同通知书》并不发生合同解除的效果。被告登图公司在《终止合同通知书》中已经明确其不再履行合同义务，且从2014年8月开始未支付上月租金，故其行为已经构成了严重违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，在履行期限届满前一方以自己的行为明确表示不履行主要债务的，守约方享有解除合同的权利，即本案中原告享有合同解除权。在2015年1月22日的庭审中，原告确认表示同意解除《公寓委托经营管理协议书》，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，原告与两被告签订的《公寓委托经营管理协议书》于2015年1月22日解除。
关于拖欠的租金。原告与两被告签订的《公寓委托经营管理协议书》于2015年1月22日解除，依据协议书约定，本月10日前支付上个月租金，被告登图公司自2014年8月开始未支付租金（2014年7月每房租金拖欠1200元），即被告登图公司尚拖欠原告2014年8月至2015年1月22日的租金以及2014年7月的租金2400元。被告登图公司应向原告支付该段期间的租金合计25238元（2000元／月／间×5个月＋2000元／月／间÷31天×22天＋1200元）×2间。此外，合同约定，如被告登图公司无法按时支付相关款项给原告时，则由被告澳德公司负连带责任，故原告主张被告澳德公司对上述债务承担连带责任的诉请，本院予以支持。对于合同解除后所产生后果，合同法第九十七条作出了相应的规定。根据该条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案因被告登图公司违约而导致合同解除，故原告有权要求登图公司赔偿损失。本案合同双方约定的履行期限并未届至，而被告登图公司中途违约导致合同解除，原告对登图公司返还的房屋重新出租或予以其他处分需要相应的时间和相当的商业机会，故在此期间其必然存在相应的损失。且考虑到，涉案的创富1座505、507公寓连同5层其他部分房间打通为通道或其他功能室，形成没有独立墙体、门窗隔断的大空间的实际状态，此种状态将加大再次出租的时间成本，甚至原告需要对该公寓进行厘清和重新装修。本院综合考虑上述实际情况，依法酌情确定被告登图公司应按照五个月的租金标准赔偿原告的损失，即为20000元（2000元／月／间×5个月）×2间。上述经济损失20000元系因被告登图公司违约而导致的原告租金收入减少的损失，被告澳德公司对被告登图公司的该笔债务应承担连带清偿责任。
关于恢复原状和折价补偿的问题。原告于庭审中主张涉案房产的装修标准与售楼宣传资料、房屋装修实景图约定的装修标准不一致，本院经审查后认为，售楼宣传资料的性质系被告澳德公司发出的要约邀请，系希望他人据此向自己发出要约的意思表示，《商品房买卖合同》与《公寓委托经营管理协议书》对于涉案房产装修标准的约定，才系原告与两被告就涉案房产的装修标准达成一致的内容，对双方均具有约束力。被告澳德公司与原告签订的商品房买卖合同中，约定对于涉案房屋在交付时应当具备相应的装饰装修标准，同时，被告登图公司与原告在《公寓委托经营管理协议书》中约定原告购买涉案房屋所在大厦带装修及酒店式公寓配置的房产，委托物业内的配置作为委托物业的附属部分，须一并交给被告登图公司，双方在合同中还以附表形式列明了装修、设备标准，并明确约定合同终止时，登图公司应返还给原告合理磨损及合理折旧后的委托物业内设施设备及物品。澳德公司、登图公司应按照双方约定的标准装饰装修房屋，登图公司应在合同终止时返还房屋内合理磨损和折旧后的设施设备及物品。从实地勘查和当事人的陈述来看，涉案公寓连同5层其他部分房间打通作为通道或其他功能室，形成没有独立墙体、门窗隔断的大空间，故被告登图公司在经营管理期间，并未将涉案租赁房屋装修成合同约定的公寓。故涉案租赁房屋在房屋结构、空间和装饰装修方面均存在不符合双方合同约定的情况，房屋内亦无家电和家具设备。故登图公司应当恢复成公寓的房间结构及约定的装修装饰标准，附带约定的家具电器。综合考虑原、被告发生争议的实际状况，从方便执行的角度出发，本院采取折价补偿的方式进行处理，即由被告赔偿原告恢复公寓房间结构、装修装饰和家具电器的所产生的费用。本院参照广州金盛建工程项目管理咨询有限公司针对创富1座504（套内建筑面积35.04平方米）出具的《工程造价鉴定意见书》以及案涉房屋的套内建筑面积（33.08平方米）来综合认定上述费用的具体金额。其中，墙体重砌及抹灰恢复工程造价为26928.33元（14261.92元÷35.04平方米×33.08平方米）×2间，前期拆除工程造价15027.1元（7958.73元÷35.04平方米×33.08平方米）×2间。上述费用，是将当前房屋结构恢复成合同约定公寓房屋结构的费用，本院予以确认。关于室内装饰装修工程及电器及家具部品告价的问题。考虑到涉案公寓已经实际使用多年，房屋装修、电器家电亦随着使用年限的延长而不断的损耗、折旧。折旧价值在本质上实为获取租金收益的成本之一。虽然涉案房屋未实际进行装修，但原告在被告登图公司经营管理期间收取了租金收益，亦意味着收取了委托经营管理期间分摊的折旧成本。委托经营期间因被告登图公司违约而提前于2015年1月22日终止，故剩余的装修装饰和家具电器的价值是为被告登图公司应当支付的金额。本院按照10年计算装修装饰和家具电器的折旧率，也就是说10年后装修和家具电器失去价值。从2009年12月计至2015年1月的折旧率计算为62个月／120个月=0.517。被告登图公司应支付的装修装饰款计算为（44860.81元×（1-0.517）÷35.04平方米×33.08平方米］×2间=40911.52元。因家具电器的配置按套配备，创富1座504与案涉的1座505、507的面积相差不大，在使用功能上均属一套，家具电器的配备可按相同标准配置。故家具电器的折价补偿款计算为29329.6元（30361.90元×（1-0.517）×2间］。综上共计112196.55元（26928.33元＋15027.1元＋40911.52元＋29329.6元）。原告主张被告澳德公司对被告登图公司的上述债务承担连带清偿责任，本院经审查后认为，依据双方签订的《公寓委托经营管理协议书》，被告登图公司应该按照附表（一）的规定返还合理磨损及合理折旧后的委托物业设施设备及物品，但双方并未约定被告澳德公司负有此项义务，且本案纠纷为房屋租赁合同纠纷，被告澳德公司与原告签订的系《商品房买卖合同》而非租赁合同，依据租赁合同被告澳德公司对被告登图公司的支付装修补偿款的债务并不承担连带责任，综上，对原告要求被告澳德公司对装修补偿款的支付承担连带责任的诉请，本院不予支持。
关于为涉案房产安装民用独立水表、电表的问题。原告要求被告澳德公司为涉案房产安装民用独立水表、电表，本院经审查认为，原告与被告澳德公司签订的《商品房买卖合同》附件2《装饰、设备标准》中约定，被告澳德公司应为涉案房产提供独立供水计量表一个，独立电表一个。《公寓委托经营管理协议书》约定被告登图公司在协议终止时参考《商品房买卖合同》附件1《1座装修标准》返还租赁物，并未约定按附件2《装饰、设备标准》返还，故原告要求被告登图公司安装独立水、电表的诉求，无合同依据，本院不予支持。原告与被告澳德公司之间系商品房买卖合同关系，而本案处理的系原告与被告登图公司、澳德公司的房屋租赁合同关系。原告的该项诉请，本院在本案中不作处理。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告佛山市顺德区登图物业管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告林碧园支付2014年7月1日至2015年1月22日的租金合计25238元及经济损失20000元；
二、被告佛山市顺德区澳德房产有限公司对上述判决第一项确定的债务承担连带清偿责任；
三、被告佛山市顺德区登图物业管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告林碧园支付折价补偿款112196.55元；
四、驳回原告林碧园的其他诉讼请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为1734元（原告林碧园预交），由原告林碧园负担100元，由被告佛山市顺德区登图物业管理有限公司负担1634元（被告佛山市顺德区澳德房产有限公司对其中的680元承担连带清偿责任）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
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审判员 刘德剑
二〇一六年七月十二日
书记员 宋晓贲
书记员 刘庆明