广西壮族自治区柳城县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）柳城民二初字第160号
原告韦荣来，男，1966年X月X日出生，壮族，大专文化，住广西柳城县大埔镇。
被告韦湘涛，男，1977年X月X日出生，仫佬族，大专文化，住广西柳城县大埔镇。
原告韦荣来与被告韦湘涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月23日受理。本院依法适用简易程序由审判员覃卫泽独任审判，由书记员宋正洁担任法庭记录，于2014年7月28日公开开庭对本案进行了审理。原告韦荣来、被告韦湘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2011年8月18日签订《房屋租赁合同》（以下称合同），约定：“原告将座落于柳城县金时代购物公园13栋3层1－4号共4间房屋租给被告使用，租期为2011年11月1日至2016年10月31日。2011年11月1日至2013年10月31日月租金为1600元，2013年11月1日至2016年10月31日月租金增加15%。租金支付方式及时间为，每3个月为一个季度，每季度支付一次，于季度前支付。拖欠租金一个月视为违约，原告可以终止合同，收回房屋，不返还押金，从拖欠租金开始按每日加收3‰滞纳金。租赁合同生效后，被告交押金5000元给原告。”等内容。原告依合同约定，将房屋交付给被告租赁使用，被告依合同约定，交5000元押金给原告。被告租赁使用原告的房屋后，支付租金至2013年1月，2013年2月至4月只支付租金3800元，之后支付2013年7月的租金1600元，尚欠2013年2月至4月租金1000元，2013年5月、6月、8月、9月、10月小计5个月租金8000元（5个月×1600元／月），2013年11月至2014年5月，小计7个月租金12880元（7个月×1840元／月）。被告欠租金合计21880元。被告未按合同约定支付租金，已构成违约。故请求：一、被告支付尚欠租金21880元；二、被告按合同约定支付违约金13223元（按拖欠租金数每日3‰计算，计算至2014年5月31日止）；三、确认被告交的押金5000元为原告所有；四、请求解除合同，被告交付租赁房屋给原告。
被告辩称，被告于2011年8月18日与原告签订合同，租赁原告的房屋是用于经营酒吧，办理消防许可证时，因工商营业执照登记投资经营人是梁某某，与房屋租赁主体不同一，未能办理消防许可证。与原告协商后，原告同意由梁某某与原告签订合同。梁某某与原告签订合同时，签订合同日期仍注明为2011年8月18日。梁某某签订的合同代替了被告签订的合同签订的合同，被告与原告之间的合同关系已经消除，原告以被告为合同当事人提起诉讼，被告主体不适格。另外，租用原告的房屋后，因经营原因，口头要求与原告提前解除合同，原告口头同意，并于2013年10月张贴门面招租广告。因此，同意支付2013年9月底之前尚欠的房屋租金，同意按合同约定计付违约金，但亦应计算至2013年9月底止。
综合诉辩双方的意见，双方当事人对以下事实无争议：一、原告与被告于2011年8月18日签订房屋租赁合同，之后原告又与梁某某签订房屋租赁合同，合同签订日期仍然注明为2011年8月18日。二、两份合同均约定，租期为2011年11月1日至2016年10月31日；2011年11月1日至2013年10月31日月租金为1600元，2013年11月1日至2016年10月31日月租金增加15%；租金支付方式为，每3个月为一个季度，每季度支付一次，于季度前支付；拖欠租金一个月视为违约，原告可以终止合同，收回房屋，不返还押金，从拖欠租金开始按每日加收3‰滞纳金。三、被告交押金5000元给原告。四、2011年11月至2013年1月的租金，被告已经支付给原告，2013年2月至4月的租金，被告只支付给原告3800元，2013年7月的租金，被告已经支付给原告。
本院对以上无争议的事实予以确认。
综合诉辩双方有争议的意见，本院归纳双方当事人的争议焦点如下：一、原告与被告是否存在房屋租赁合同关系，原告是否可以对被告提出诉讼请求。二、房屋租赁合同是否已经解除，何时解除。
原告向本院提供以下证据：
1、原告与被告于2011年8月18日签订的合同。主要内容：“被告与原告签订合同，租赁原告的房屋，租赁期限2011年11月1日至2016年10月31日。”用于证明原告与被告存在房屋租赁合同关系，合同约定被告租赁原告的房屋期限为2011年11月1日至2016年10月31日。
2、证明。主要内容：“租金欠2－4月1000元，欠5、6月租金3200元。落款签名为韦湘涛，落款日期为2013.8.6。”用于证明合同履行人是被告。
被告向本院提供以下证据：
原告与梁某某于2011年8月18日签订的合同。主要内容：“梁某某承租原告的房屋，租期、月租金、租金支付时间、违约责任等内容的约定，与原告与被告于2011年8月18日签订的合同相同。”用于证明原告与被告签订的合同已经由原告与梁某某签订的合同取代，被告不是合同当事人。
被告对原告提供的证据质证意见如下：
对证据1认为，梁某某签订的合同已经取代了被告签订的合同。对证据2的真实性无异议，但认为被告当时是以梁某某的合伙人、经营管理人的身份出具的证明。
原告对被告提供的证据质证意见如下：
与梁某某签订的合同是为了被告办理相关经营证件需要而签订，合同实际履行人仍然是被告。
经庭审质证，本院认为，原告、被告提供的证据客观真实，本院予以确认。
经审理查明，原告与被告于2011年8月18日签订《房屋租赁合同》，约定：“原告将座落于柳城县金时代购物公园13栋3层1－4号共4间房屋租给被告使用，租期为2011年11月1日至2016年10月31日。2011年11月1日至2013年10月31日月租金为1600元，2013年11月1日至2016年10月31日月租金增加15%。租金支付方式及时间为，每3个月为一个季度，每季度支付一次，于季度前支付。拖欠租金一个月视为违约，原告可以终止合同，收回房房屋，不返还押金，从拖欠租金开始按每日加收3‰滞纳金。租赁合同生效后，被告交押金5000元给原告”等内容。之后，被告办理消防许可证时，因工商营业执照登记投资经营人是梁某某，与房屋租赁主体不同一，未能办理消防许可证。与原告协商后，原告同意由梁某某与原告签订合同。梁某某与原告签订合同时，签订合同日期仍注明为2011年8月18日。梁某某签订的合同代替了被告签订的合同签订的合同，原告与被告签订的合同亦未协商解除。原告依合同约定，将房屋交付给被告使用，被告交5000元押金给原告。2011年11月至2013年1月的租金，被告已经支付给原告，2013年2月至4月的租金，被告只支付给原告3800元，2013年7月租金1600元，被告已经支付给原告。被告于2013年8月6日写证明给原告，证明欠2013年2－4月租金1000元，欠2013年5月、6月租金3200元。被告由于经营原因，对原告口头请求提前解除合同。原告于2013年10月张贴门面招租广告。2014年3月原告收到被告交付的租赁房屋钥匙。2014年7月28日，本院组织原、被告到租赁房屋查看时，房屋内有被告的吧台2张、吧柜1个、吊灯2盏，被告原雇请的保洁员仍然在房屋内居住。被告当场表示，房屋内存放的物品一律不要，同意交付房屋给原告，原告同意接收。
本院认为，当事人采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。双方当事人争议焦点之一，双方是否存在房屋租赁合同关系，原告是否可以对被告提出诉讼请求。本院认为，原告与被告于2011年8月18日签订的合同，是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是依法成立、合法有效的合同，双方之间已经形成房屋租赁合同关系。之后原告虽又与梁某某签订相同的合同，因未注明梁某某签订的合同代替被告签订的合同，也未解除被告签订的合同，应视为一房两租。一房两租有两份合同的，原告可以选择请求履行其中一份合同。原告认为被告履行了合同，但履行不符合约定，构成违约的，可以对被告提出诉讼请求。双方当事人争议焦点之二，合同是否已经解除，何时解除。本院认为，被告在履行合同过程中，由于经营原因已经口头对原告提出提前解除合同，之后原告于2013年10月张贴招租广告，2014年3月又同意接收被告交的租赁房屋钥匙。通过原告的行为，可以视为对被告提出提前解除合同作出承诺，因此应视为双方对提前解除合同协商一致，视为合同已于2014年3月原告同意接收被告交钥匙时解除。
合同依法成立后，被告应按合同约定履行义务。被告未按合同约定支付租金，已构成违约，应承担违约责任。原告请求被告支付尚欠租金，本院予以支持。合同已于2014年3月解除，租金应计算至2014年2月。之后，被告仍然占用房屋存放物品未交付房屋的，原告可以计算被告占用行为造成原告的经济损失，请求被告赔偿。因原告未请求赔偿经济损失，故本院对该项不予审理。依照合同约定，2013年2－10月租金按1600元／月计算，应付租金14400元，已付5400元，尚欠9000元。2013年11月至2014年2月租金按1840元／月计算，应付租金7360元，被告尚未支付。两项合计被告尚欠租金16360元，原告请求被告支付尚欠租金21880元，本院只支持16360元，多余部分不予支持。违约金既具有填补损失的性质，又具有惩罚的性质。被告不但不按合同约定支付租金，而且一直拖欠租金，因此原告请求违约金按拖欠租金数每日3‰计算，计算至2014年5月，符合合同约定和法律规定，本院予以采纳。被告对原告请求按合同约定每日3‰计算违约金无异议，未申请调整，故本院对违约金的高低不予调整。经计算，2013年2－4月欠租金数为1000元，违约金为1440元（1000元×3‰×16个月×30天，以下类推）；2013年5、6、8、9、10月每月租金数为1600元，违约金分别为1872元、1728元、1440元、1296元、1152元，小计违约金7488元；2013年11、12月及2014年1、2、3、4、5月每月租金数为1840元，违约金分别为1159.20元、993.60元、828元、662.40元、496.80元、331.20元、165.60元，小计违约金4636.80元。前三项合计应支付违约金13564.80元，原告只请求被告支付违约金13223元，故本院判决被告支付违约金数为13223元。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金。因原告与被告约定押金的归属具有定金性质，故对未按合同约定支付租金的违约行为，既约定支付违约金又约定押金归原告所有的，原告只能选择适用其中一项违约责任。原告选择被告支付违约金的诉讼请求，本院已经予以支持，原告又请求确认被告交的押金归原告所有，本院对该项诉讼请求不予支持，被告交的押金5000元应折抵尚欠的租金。解除合同的，被告应同时交付房屋给原告，原告请求被告交付房屋，本院予以支持。鉴于合同已经解除，本院只确认合同于2014年3月解除，不再判决解除合同。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告韦湘涛支付尚欠房屋租金16360元给原告韦荣来。
二、被告韦湘涛支付违约金13223元给原告韦荣来。
三、确认原告韦荣来与被告韦湘涛于2011年8月18日签订的合同，于2014年3月解除，被告韦湘涛将房屋交付给原告韦荣来。
四、驳回原告韦荣来请求确认被告韦湘涛交的押金5000元为原告韦荣来所有的诉讼请求。被告韦湘涛交的押金5000元用于折抵应支付的租金。
以上第一项、第二项判决与第四项判决相抵后，被告韦湘涛应支付24583元给原告韦荣来。
义务人于本判决生效后十五日内履行义务完毕，逾期不履行的，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在生效判决确定履行期的最后一日起二年内向本院申请执行。
案件受理费778元（原告已预交），减半收取389元，由原告韦荣来负担89元，由被告负担300元（限本判决生效后七日内到本院财务室交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审判员 覃卫泽
二〇一四年八月四日
书记员 宋正洁