广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桂市民四终字第289号
上诉人（一审被告）广西和益房地产开发有限责任公司，住所地广西壮族自治区桂林市临桂县仕通路碧水山庄会所。
法定代表人于承暄，该公司执行董事。
委托代理人张文婷，该公司员工。
委托代理人蒋典良，广西东方意远律师事务所律师。
被上诉人杨金玉。
被上诉人彭天喜。
二被上诉人的委托代理人覃光星，广西漓江律师事务所律师。
一审被告广西和益房地产开发有限责任公司桂林临桂分公司，住所地广西壮族自治区桂林市临桂县仕通路碧水山庄会所。
负责人于承暄，该公司执行董事。
委托代理人张文婷，该公司员工。
委托代理人蒋典良，广西东方意远律师事务所律师。
上诉人广西和益房地产开发有限公司（以下简称和益公司）与被上诉人杨金玉、彭天喜，一审被告广西和益房地产开发有限公司临桂分公司（以下简称和益临桂分公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区临桂县人民法院（2014）临民初字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月2日受理后，依法组成由审判员於署光担任审判长，审判员陆建华和代理审判员黄赟参加的合议庭，于2015年6月8日公开开庭审理了本案。书记员秦婧担任记录。上诉人广西和益房地产开发有限公司的委托代理人张文婷、蒋典良，被上诉人杨金玉、彭天喜的委托代理人覃光星，一审被告广西和益房地产开发有限公司临桂分公司的委托代理人张文婷、蒋典良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2004年5月13日，王世洪以马成凤名义向被告和益临桂分公司预订其开发的位于临桂县临桂镇世纪大道的“碧水山庄”B6幢房屋，并于同日交50，000元订金。随后王世洪与被告和益临桂分公司于2005年12月16日签订《商品房买卖合同》，被告和益临桂分公司将“碧水山庄”B6幢房屋卖给王世洪，并约定交房时间为2006年1月31日。合同签订后，王世洪于2006年1月16日再交购房余款785，950元，至此王世洪已依法履行完支付全部购房款835，950元的义务。2009年9月29日，王世洪与原告方签订房屋转让协议书，王世洪把其购买的“碧水山庄”B6幢房屋连同追究被告和益临桂分公司逾期交房违约责任在内的《商品房买卖合同》的全部权利和义务转让给原告方，为此，原告方向王世洪支付了包括逾期交房违约金在内的转让价款，同时，被告方的法定代表人邓天雄还向原告方出具了委托书，承诺负责办好房屋的登记备案手续，及承诺仍按王世洪与被告和益临桂分公司原签订的合同约定与原告方签订《商品房买卖合同》。该合同约定：该房屋的套内建筑面积378.12平方米，总价款835，950元，付款方式为一次性付款。出卖人应在2006年1月31日前向买受人交付符合法律规定和合同约定交付使用条件的房屋；如不能按期交付房屋，逾期超过30日的，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。合同生效后，原告方履行完毕了支付房款的义务，被告和益临桂分公司却未履行交房义务。为此，原告方多次要求被告和益临桂分公司履行交房义务，但其以各种理由搪塞拖延，在明知交房的期限的情况下人为的造成逾期交房的周期不断延续。根据《商品房买卖合同》被告和益临桂分公司应承担每日的违约责任并支付因其明知违约而故意拖延违约期限的违约金。鉴于被告和益临桂分公司为被告和益公司的分支机构，不具备法人资格，不能独立承担民事责任，其民事责任应由被告和益公司承担。2012年8月，原告方向桂林市仲裁委员会申请仲裁，2013年3月28日（2012）桂仲案字第64号仲裁裁决书下达。2013年8月5日（2013）桂市民仲字第30号桂林市中级人民法院民事裁定书以程序违法为由，撤销桂林市仲裁委员会作出的（2012）桂仲案字第64号仲裁裁决书。鉴此，原告方为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求：1、判令被告交付符合法律规定和合同约定的位于广西临桂县临桂镇世纪大道碧水山庄第B6幢房屋；2、判令被告支付逾期交房违约金752，500元。（从2006年2月1日至2014年5月31日，计3010天；之后的违约金计至被告实际交房的日期为止原告保留诉权）；3、判令被告支付原告律师费25，000元。
原告杨金玉、彭天喜对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、桂林市中级人民法院（2013）桂市民仲字第30号民事裁定书，证明桂林市中级人民法院对本案涉及的问题作出的仲裁书做了处理，被告没有对本案的时效提出异议，且被告一直没有履行交付房屋的义务，所以不存在时效中断的问题；2、（2012）桂仲案字第64号仲裁裁决书，证明本案经过了桂林仲裁委的处理且其作出仲裁，证明内容同证据1；3、商品房买卖合同、收款收据、委托书、销售不动产统一发票、王世洪的委托书、房屋转让协议，证明商品房买卖客观真实，付款真实客观，原告方按约支付了房款、契税，合同是符合法律规定的要素的，是有效力的；4、律师费发票，证明本案的产生系被告方的原因造成，原告方为此聘请律师产生了合理费用，被告方应当承担。
被告和益临桂分公司、和益公司共同辩称，1、原告方起诉主张的事实没有任何依据。（1）原告方主张受让王世洪房屋没有事实依据。据原告所称，原告方是于2009年9月29日受让王世洪购买的B6幢别墅，但原告方并没有提供王世洪的《商品房买卖合同》，只提供了原告方与被告方签订的《商品房买卖合同》。因此，王世洪本人是否存在、王世洪是否与被告和益临桂分公司存在合同关系及王世洪与被告和益临桂分公司存在何种权利义务关系等根本无从得知。那么，原告方主张受让王世洪房屋同样是虚假难辨的。事实上，被告方从未与所谓的王世洪签订过任何《商品房买卖合同》，也未从王世洪处收到过任何房款。（2）原告方提供的《商品房买卖合同》与其所称的受让行为事件颠倒，违反规律，根本不成立，应不予采信。据原告方所称，原告方是于2009年9月29日与王世洪签订《房屋转让协议书》，那么根据自然规律，原告方即使要与被告方根据转让协议重新签订《商品房买卖合同》，也必须是在该时间之后，但事实上，根据对原告方提供的《商品房买卖合同》的鉴定意见的结论，该《商品房买卖合同》形成于2006年11月左右，在时间上存在巨大的矛盾，是一个从一开始就严重违背自然规律，客观上履行不能的合同。因此，本案原告方所称的受让行为存在时间颠倒，违反规律的矛盾，根本不成立。（3）、王世洪和原告方均没有向被告方支付房款。事实上，被告方本着对客户负责的态度，曾对被告和益公司的全部账务往来进行了整理清查，但结果发现，无论是原告方还是所谓的王世洪都没有向被告方支付过任何房款，也就是说原告方与被告方之间根本不存在任何事实上的支付关系。2、原告方的请求也已超过诉讼时效，依法应不予支持。如前所述，《商品房买卖合同》根本不成立，原告方也没有支付任何房款。即使根据原告《商品房买卖合同》的约定，交付房屋的时间为2006年1月31日，原告方一直以来没有向被告方主张任何权利，直至2012年8月提起仲裁，这已远远超过民法通则和民事诉讼法规定的两年诉讼时效，依法应不予支持。3、原告方要求被告方支付律师费无事实和法律依据。在《商品房买卖合同》中并没有对因诉讼或其他方面而支出的律师费进行约定，也没有相关的法律法规规定此类民事案件的律师费应由被告承担，因此，原告方的该项诉讼请求无事实和法律依据，应予以驳回。综上，请驳回原告反的诉讼请求。
被告和益临桂分公司、和益公司为其辩解在举证期限内提交的证据有：1、司法鉴定意见书，证明B6幢房屋的买卖合同的实际形成时间是2006年11月左右，与原告方所述存在严重的矛盾，合同是不真实的，不能成立，故转款也是不真实的。
本案诉讼中，根据被告方的申请，本院于2014年4月11日委托广西科桂司法鉴定中心对原告杨金玉、彭天喜的合同编号：碧售B06#《商品房买卖合同》上第12页中盖印的广西和益房地产开发有限责任公司桂林临桂分公司的印文盖印时间进行鉴定。2014年9月28日本院收到广西科桂司法鉴定中心的司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、送检标称日期为“2005年12月16日”检材上盖印的广西和益房地产开发有限责任公司桂林临桂分公司印文与同名样本印文是同一枚印章盖印。2、送检标称日期为“2005年12月16日”检材上盖印的广西和益房地产开发有限责任公司桂林临桂分公司印文是在2006年11月10日（不含当日）至2006年12月5日（不含当日）期间盖印形成。同时，根据本案案情的需要，本院依职权向临桂县房地产管理所调取了被告和益临桂分公司开发的位于临桂县临桂镇世纪大道的碧水山庄预（销）售商品房许可证及涉案房屋的备案登记情况，查明涉案房屋已于2010年7月12日备案登记在原告方名下。向临桂县工商行政管理局调取了被告和益公司的工商登记变迁情况，查明2005年6月6日至2012年6月14日被告和益公司的法定代表人为邓天雄。2014年10月13日，本院依照原告方提交的付款银行信息向相关银行查询原告付款情况，查询到2009年10月10日，杨金玉从其卡号62×××10中取款2，042，500元，交易类型：转账取款，2009年10月10日，存入邓天雄的账号20×××77中，交易金额2，042，500元，摘要：转账存款。2009年10月10日，彭天喜从其账号62×××11中转账2，000，000元到邓天雄的账号20×××77中；以上款项共计4，042，500元。
经过开庭质证，原告方对被告方提供的证据1真实性无异议，但是不同意被告的证明内容，本案的公司是原来的公司，只是法定代表人不同了，被告对原来的法定代表人签署的合同予以否定，是不了解法律，原告方对鉴定结论有异议，鉴定比对的只有印章，没有对签订时间的笔迹的比对，鉴定结论是间接推断出的结论，应当由鉴定人出庭作证证明间接推断签字时间的形成，原告方质疑印章的来源。
被告方对原告方提供的证据1、2真实性、合法性无异议，但是证据只能证明法院对本案的程序进行了审理，并未就实体进行审理，原告提起仲裁时，2年的诉讼时效就已经经过了；证据3中的商品房买卖合同鉴定出来的形成时间是2006年11月，与原告方陈述的形成于2009年之后有矛盾，对证据的三性予以否认，委托书与《商品房买卖合同》存在时间上的矛盾且原告无法提供王世洪的《商品房买卖合同》，对其证据的三性无法核实，故予以否认，付款凭证中的总额与商品房的价值不相符，且因合同不成立，故其转账也不是真实的；证据4真实性、合法性无异议，但是被告方认为被告方不应当承担任何律师费，由于原告方无委托代理人合同，对代理费数额无法核实，及代理的真实性予以质疑。
原告方对本院依职权调取的材料均无异议；被告方对本院依职权调取的临桂县房地产管理所的材料及临桂县工商行政管理局调取的材料无异议，对银行的查询结果认为支付的房屋转让款是支付给邓天雄的，并不是支付给公司的，所以不是房款，且时间上与房屋买卖合同存在严重的分歧。
本院结合双方举证和质证及本院依职权调取的证据，认证如下：对双方确认的书证，予以确认并采信；对双方提出异议的书证，因各自无相反证据予以否定，且该类书证确与双方诉辨事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
综合全案的证据，本院确认以下法律事实：本案原告方为证明其与被告方存在商品房买卖合同关系，在本案诉讼中提供一份合同落款时间为2005年12月16日的原告方与被告和益临桂分公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：碧售B06#），上述《商品房买卖合同》约定被告和益临桂分公司将其位于临桂镇世纪大道碧水山庄第B6幢房屋（套内建筑面积378.12平方米，按套内建筑面积计算，每平方米2，210.806元，总房价款为835，950元）出售给原告方；被告和益临桂分公司应于2006年1月31日前将符合合同约定的房屋交付给原告方；合同第六条关于付款方式及期限约定：买受人一次性付款捌拾叁万伍仟玖佰伍拾元整。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2006年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、略；3、该商品房经分期综合验收合格；4、略；5、略”。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二违约金，合同继续履行；⑵逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅时，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、由于买受人原因未能送达交房通知单，由此产生的延期交房责任由买受人承担。2、至交房日止，买受人未能按本合同第六条的约定交付房款的，交房时间应从买受人交清房款及违约金之日起顺延。另，合同还对面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、关于产权登记的约定等进行了明确约定。
同时，原告方为证明其已履行了《商品房买卖合同》约定的付款义务，向本院提交了2张银行转账、汇款凭证、1份销售不动产统一发票、1份税收通用完税证。原告方提交的2张银行转账、汇款凭证的转账对象是被告方当时的法定代表人邓天雄，而非本案的被告方。本案诉讼中，经本院对原告方提供的上述证据进行审核，2009年10月10日，原告杨金玉向邓天雄转账2，042，500元；2009年10月10日，原告彭天喜向邓天雄转账2，000，000元；以上款项合计4，042，500元。原告方从被告和益临桂分公司处共计购买了三套房屋，分别是碧水山庄B2、B4、B6幢房屋，本案涉及的B6幢房屋的价格是835，950元。2010年7月8日，原告方自行到临桂县地方税务局开具了B6幢房屋的销售不动产统一发票，发票金额为835，950元。而被告方为证明原告方提交的《商品房买卖合同》不真实及原告方没有向被告方支付过房款，向本院申请司法鉴定，要求对原告提交的B6幢房屋的《商品房买卖合同》进行司法鉴定，后司法鉴定的结论为：1、送检标称日期为“2005年12月16日”检材上盖印的广西和益房地产开发有限责任公司桂林临桂分公司印文与同名样本印文是同一枚印章盖印；2、送检标称日期为“2005年12月16日”检材上盖印的广西和益房地产开发有限责任公司桂林临桂分公司印文是在2006年11月10日（不含当日）至2006年12月5日（不含当日）期间盖印形成。本案庭审中，被告方对于涉案房屋是否已经达到合同约定的交付使用条件没有提供证据证明，亦无证据证明涉案房屋已经交付给原告使用。
由于原、被告对相互之间的纠纷无法协商解决，2012年8月29日，原告方向桂林仲裁委员会提交仲裁申请书。2013年3月28日，桂林仲裁委员会作出（2012）桂仲案字第64号仲裁裁决书。2013年6月6日，被告和益公司及和益临桂分公司不服桂林仲裁委员会作出的（2012）桂仲案字第64号仲裁裁决书，向桂林市中级人民法院申请撤销仲裁。2013年8月5日，桂林市中级人民法院作出（2013）桂市民仲字第30号民事裁定书，撤销桂林仲裁委员会作出的（2012）桂仲案字第64号仲裁裁决书。2013年12月16日，原告杨金玉、彭天喜诉至本院，请求：1、判令被告交付符合法律规定和合同约定的位于广西临桂县临桂镇世纪大道碧水山庄第B6幢整栋房屋；2、判令被告支付逾期交房违约金752，500元。（从2006年2月1日至2014年5月31日，计3010天，之后的违约金计至被告实际交房的日期为止原告保留诉权）；3、判令被告支付原告律师费25，000元。
同时查明，涉案房屋碧水山庄第B6幢房屋已于2010年7月12日在临桂县房地产管理所办理了《商品房买卖合同》的备案登记且备案至原告方名下。被告和益公司从2005年6月6日至2012年6月14日期间的法定代表人为邓天雄。邓天雄与被告和益公司的实际股东之间曾就股权确认纠纷一案在桂林市中级人民法院和广西壮族自治区高级人民法院进行过处理。被告和益临桂分公司系被告和益公司的分支机构，不具备法人资格。
本院认为，原告杨金玉、彭天喜与被告和益临桂分公司签订的《商品房买卖合同》是否是真实的，以及原告方是否向被告方支付了房屋及车库的价款的问题。从本案查明的事实来看，原告方提供的合同落款时间为2005年12月16日的《商品房买卖合同》（合同编号：碧售B06#），合同上盖有被告和益临桂分公司的公章，并由被告和益临桂分公司于2010年7月12日向房管部门办理了备案登记。虽然2005年12月16日的《商品房买卖合同》上被告和益临桂分公司的印章盖印时间是在2006年11月10日（不含当日）至2006年12月15日（不含当日）期间盖印形成，但该份合同的盖印与被告提供的同名样本印文是同一枚印章盖印，盖印时间与实际签订时间虽不同时，但并不因此影响该合同的效力。被告方未能提供证据否定其真实性。因此，本院认为，原告方与被告和益临桂分公司是签订了本案所涉及的《商品房买卖合同》的，且合同内容合法，未违反法律强制性规定，为有效的合同，应受法律保护，对原、被告双方均具有约束力，双方应根据合同的约定履行各自义务。被告方对此提出的抗辨，与本案查明的事实不符，本院不予采纳。
同时，从原告方向本院提交的2张银行转账、汇款凭证、1份销售不动产统一发票、1份税收通用完税证，经本院审核，可以证明原告方对所购房屋是向被告方支付了房款的。虽然原告方提交的2张银行转账、汇款凭证的收款人是被告方当时的法定代表人邓天雄，但其收款行为最终得到了被告方的认可，即原告因此而到税务部门开具了B6幢房屋的销售不动产统一发票。众所周知，销售不动产统一发票是对收取他人款项的确认和凭证，且无被告方的协助是无法从税务部门开具的，同时，被告方无法否认本案所涉销售不动产统一发票的真实性，故其对此提出的抗辩，则缺乏了事实依据，本院不予采信。《商品房买卖合同》是出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。在履行《商品房买卖合同》中，买受人支付价款是其主要义务，而商品房的交付则是商品房出卖人即房地产开发企业履行《商品房买卖合同》的重要义务之一。在原、被告签订的《商品房买卖合同》第六条关于付款方式及期限约定：买受人一次性付款捌拾叁万伍仟玖佰伍拾元整。没有约定何时付清款项。第八条中对交房的条件、房屋的质量标准作了明确约定，即被告在2006年1月31日前将符合“该商品房经验收合格及该商品房经分期综合验收合格”的房屋交付给原告方。被告方在本案诉讼中没有向法庭提供相应的证据证明涉案房屋碧水山庄第B6幢房屋已经达到合同约定的交付条件，亦无证据证明该房屋已交付给原告，因此，被告方的行为已构成违约，应对此承担违约责任。故原告方要求被告方交付碧水山庄第B6幢房屋的诉请，与本院查明的事实和法律规定相符，本院予以支持。关于交付房屋的诉讼时效问题，被告方认为原告方要求被告交付房屋已过诉讼时效，不应支持，按原、被告合同的约定，被告方应当在2006年1月31日前交付符合约定的房屋给原告方，但被告方未提供相应的证据证明涉案房屋碧水山庄第B6幢房屋已经达到合同约定的交付条件，亦未提供证据证明通知原告方收房，应视为被告方交付房屋条件未成就，原告方要求被告方交付房屋的请求权一直延续。原告方要求被告方交付房屋没有超过诉讼时效，本院予以支持。被告方对此提出的上述抗辩理由，与本案事实和法律规定不符，本院不予采信。关于逾期交房违约金诉讼时效的问题，被告方认为原告要求支付逾期交房违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，应不予支持，按原、被告合同的约定，被告方应当在2006年1月31日前交付符合约定的房屋给原告方，但是被告方至今没有向原告方交付符合约定的房屋，即从2006年2月1日开始，被告方即存在逾期交房的违约行为，且一直持续至今。因此，原告方主张被告方支付逾期交房违约金没有超过诉讼时效，本院予以支持。被告方对此提出的抗辩理由，与本案事实和法律规定不符，本院不予采信。关于逾期交房违约金如何计算的问题。虽然原、被告在《商品房买卖合同》中约定“逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”，但若按照此计算逾期交房违约金，则明显过高，且显失公平，同时，被告方在本案中虽只抗辩逾期交房违约金超过诉讼时效应不予支持，并未明确请求人民法院予以调整，但从其抗辩中可以确定被告方是对逾期交房违约金的支付提出了异议，应视为对违约金的调整提出了请求。因此，根据公平原则，并依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，本院应对逾期交房违约金予以适当调整。由于原告方没有举证证明其因被告方违约造成的损失数额，故本院根据公平原则酌情按照原告方已付购房款数额的30%予以确定违约金，即由被告方按835，950元×30%＝250，785元支付逾期交房违约金给原告方。而原告方在本案中诉请要求被告方支付违约金752，500元（从2006年2月1日至2014年5月31日，之后另计），其要求过高，对于超过250，785元的部分逾期交房违约金，本院不予支持。至于原告方诉请要求被告方支付律师费25，000元，由于原、被告在《商品房买卖合同》中对此未作约定，且被告方不予认可，本院不予支持。同时，由于被告和益临桂分公司系被告和益公司的分支机构，不具备法人资格，不能独立承担民事责任，故该公司在本案中所承担的民事责任由被告和益公司承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告广西和益房地产开发有限责任公司交付位于临桂镇世纪大道碧水山庄第B6幢房屋给原告杨金玉、彭天喜；二、西和益房地产开发有限责任公司支付逾期交房；三、约金250，785元给原告杨金玉、彭天喜；驳回原告杨金玉、彭天喜的其他诉讼请求。本案案件受理费19，321元，由原告杨金玉、彭天喜负担6，299元，被告广西和益房地产开发有限责任公司负担13，022元。
和益公司不服一审判决，上诉称：一、原审法院依职权调取证据违反法定程序。在原审审理过程中，原审法院依职权调取了房产局的备案登记记录以及上诉人的工商登记变更情况，上诉人认为原审法院的做法不符合诉讼程序，理由是：1、该证据不属于人民法院依职权调查取证的范围，法院不得主动调查；2、根据谁主张谁举证的原则，应当由承担举证责任的当事人承担举证不能的不利后果；3、法院的该行为不符合《证据规定》，也不符合中立审判者的立场。因此，原审法院违反审判程序调取的证据不能作为认定本案事实的依据。二、包含涉案房屋在内的碧水山庄建设工程于2007年5月20日通过五方竣工验收合格，在2007年5月20日之后已经达到了《商品房买卖合同》约定的交房标准，为确保包含被上诉人在内的业主的合法权益，上诉人于2009年9月25日通过报纸“公告”通知交房、2012年6月30日通过报纸“公告”通知办理房屋产权证，本案自始至终不存在延期交房的问题。三、原审法院判决上诉人承担违约金的认定是错误的。1、双方签订的《商品房买卖合同》已经约定了明确的交付时间，从上诉人没有按合同约定交房的时间起，被上诉人应当向上诉人主张交付房屋和承担违约责任，但被上诉人直到2012年提起仲裁，已经超过了本案合同约定的交房时间不止2年，导致超过诉讼时效；2、违约作为广义上的侵权，其侵权状态是由一种即时行为引发的，从合同角度讲，违约与否是一种客观事实，违约行为有其起算点。按照合同约定，到履行期限届满时，义务人没有履行义务即构成违约，诉讼时效开始计算。本案中，上诉人在合同约定的交房时间没有交房，被上诉人就已经知道自己的权利受到侵害，诉讼时效已经起算，一审法院以违约状态持续为由，认定上诉人承担违约金是错误的。3、诉讼时效是一种特殊的时效，即使存在逾期交房问题，最多只能计算两年的违约期限，不应全部计算违约期限，超过两年的部分已经超过两年诉讼时效，不受法律保护；4、原审法院按已付购房款的30%判决被上诉人支付逾期交房违约金，属于对法律条文的理解错误，本案的违约金计算标准应当以“有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准”为准。四、被上诉人并未支付全部涉案房屋购房款，在案证据下按时，首付款并没有支付给上诉人，上诉人有权要求被上诉人支付首付款、违约金，并有权另行向人民法院起诉解除双方签订的《商品房买卖合同》，并追究违约责任。综上，请求二审法院：1、依法改判原审判决的第二项判决或发回重审；2、依法判令由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人杨金玉、彭天喜答辩称：一、一审法院依职权调取证据没有违反法律规定。一审法院是基于上诉人的答辩意见，为查清上诉人的答辩是否成立以及本案是否侵害他人合法权益和是否要追加第三人依职权调取相关证据，且上诉人在一审中对一审法院依职权调取的证据质证时是无异议的。据此，上诉人认为一审法院依职权调取证据违反法定程序的上诉理由不能成立。二、关于违约金是否超过诉讼时效及违约金标准的问题。根据本案当事人签订的《商品房买卖合同》中，已经明确了上诉人交房给被上诉人的条件及逾期交房违约金的计算方法，该约定并未违反法律强制性规定。由于上诉人至今未按照合同约定的条件交房，逾期交房的过错在于上诉人，那么上诉人就应当按照约定的违约金支付方式支付违约金给被上诉人。关于本案违约金计算依据问题，双方在合同中约定的违约金计算方式为日万分之五，由于上诉人违约事件较长，按照合同约定计算出来的违约金数额过高。一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条判令上诉人承担违约金，并没有违反显示公平原则，本案应当依据上述司法解释来计算违约金。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
一审原告和益临桂分公司答辩称：上诉人和益公司的上诉理由于法有据，请求二审法院予以支持。
本案各方当事人对一审判决认定的事实存在以下异议：1、被上诉人是否支付了购房首付款给和益临桂分公司；2、上诉人是否已经交付了涉案房屋。
二审期间上诉人和益公司对争议事实提交的新证据：1、2009年9月27日《桂林日报》刊登的公告一份，拟证明上诉人于2009年9月25日通过报纸公告通知业主携带身份证明等材料，到销售中心办理房屋交房手续。2、2012年7月1日《桂林晚报》刊登的公告一份，拟证明上诉人于2012年6月30日通过报纸公共通知业主携带身份证、户口本、购房合同等证明材料，到物业办公室办理房屋产权证的登记手续。3、竣工验收备案表一份，拟证明包含涉案房屋在内的碧水山庄建设工程于2007年5月20日通过“勘察、设计、施工、监理、建设”等五方竣工验收合格，已经达到了合同约定的交房标准。4、广西中实房地产评估顾问有限公司房地产评估报告一份，拟证明上诉人在二审期间已委托有资格的房地产评估机构对涉案房屋租金作出了专业的评估报告，应以该评估报告确定租金标准计算损失。
被上诉人对上诉人提交的证据的质证意见：1、报纸公告所涉的标的与本案讼争的标的不一致，对证据1、2的关联性不予认可；2、房屋租金与本案所诉的违约金不属于同一概念，对证据4的关联性不予认可；3、对证据3未发表质证意见。
一审原告和益临桂分公司对上诉人提交的证据的质证意见：对证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。
本院对当事人争议事实的分析和认定：1、上诉人提交2009年9月27日《桂林日报》刊登的公告通知交付的房屋为G3-1#、G3-2#，非本案讼争的房屋，本院对该证据关联性不予认可；2、2012年7月1日《桂林晚报》刊登的公告内容为通知业主办理产权证，该通知不能证明上诉人实际交付了讼争房屋，因此本院对该证据的证明力不予认可；3、竣工验收备案表仅证明包含涉案房屋在内的碧水山庄建设工程于2007年5月20日通过五方竣工验收合格，已经达到了合同约定的交房标准，亦不能证明上诉人已经实际履行了交房义务，故本院对该证据的证明力不予认可；4、因房屋租金与本案讼争的违约金不属于同一法律概念，故本院对该证据的关联性不予认可。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因上诉人对争议事实未能提交充分证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果。综上分析，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：1、一审法院依职权调取证据是否违反法定程序；2、被上诉人请求支付违约金的主张是否超过诉讼时效及违约金的计算标准。
关于一审法院依职权调取证据是否违反法定程序问题
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款规定，当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十六条规定，民事诉讼法第六十四条第二款规定的人民法院认为审理案件需要的证据包括：（一）涉及可能损害国家利益、社会公共利益的；（二）涉及身份关系的；（三）涉及民事诉讼法第五十五条规定诉讼的；（四）当事人有恶意串通损害他人合法权益可能的；（五）涉及依职权追加当事人、中止诉讼、终结诉讼、回避等程序性事项的。除前款规定外，人民法院调查收集证据，应当依照当事人的申请进行。本案一审审理过程中，上诉人曾主张被上诉人是与上诉人原法定代表人邓天雄恶意串通签订的《商品房买卖合同》，且认为被上诉人并未实际支付购房款，被上诉人与邓天雄的行为损害了上诉人的合法权益。一审法院为了查清上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》的行为是否存在恶意串通及本案是否需要追加第三人而依职权调取了相关证据，该行为未超越“人民法院认为审理案件需要的证据”的规定的范畴，因此一审法院依职权调取证据的行为并未违反法定程序。其次，一审法院依法对调取的证据进行了质证，上诉人对一审法院调取的证据并无异议。综上，一审法院依职权调取证据并未违反法定程序，不影响其在裁判过程中的中立地位，故上诉人的上诉理由本院不予支持。
二、关于被上诉人请求支付违约金的主张是否超过诉讼时效及违约金计算标准问题
关于被上诉人请求支付违约金的主张是否超过诉讼时效问题。本案上诉人与被上诉签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，该合同合同法有效，双方当事人应当依照合同的约定履行各自的义务。双方当事人在该《商品房买卖合同》中对交房时间做出了明确的约定，上诉人应当按照合同约定的期限履行房屋交付义务，但上诉人至今未能依约履行，违约行为持续存在，故本案的诉讼时效应从违约行为终止时起算。因此，被上诉人法院起诉请求支付违约金的主张并未超过诉讼时效，上诉人主张只能计算两年的违约期限，超过两年的部分因已超过两年诉讼时效而不受法律保护的上诉理由没有法律依据，本院不予支持。
关于逾期交房违约金如何计算的问题。虽然双方当事人在《商品房买卖合同》中约定“逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”，一审法院在案件审理过程中综合考量双方当事人的利益，认定若按照合同约定计算逾期交房违约金，则明显过高，且显失公平，并依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，对逾期交房违约金予以适当调整，酌情按照被上诉人已付购房款数额的30%予以确定违约金，该判决并无不当，本院予以维持。上诉人主张应当以“有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准”为准计算违约金没有法律依据，本院不予支持。
综上所述一审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律及实体判决正确，本院予以维持。上诉人广西和益房地产开发有限责任公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费13565元，由上诉人广西和益房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 於署光
审 判 员 陆建华
代理审判员 黄 赟
二〇一五年七月一日
书 记 员 秦 婧