四川省峨眉山市人民法院民 事 判 决 书（2017）川1181民初2106号原告：峨眉山市天道物业管理有限公司，住所地：峨眉山市。法定代表人：伍雪平，总经理。委托诉讼代理人：魏洪平，四川仙山律师事务所律师（特别授权）。被告：朱成凡，男，生于1986年12月23日，住峨眉山市。被告：李燕玲，女，生于1987年3月5日，住峨眉山市。原告峨眉山市天道物业管理有限公司（以下简称天道物业公司）与被告朱成凡、李燕玲物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案后，依法适用简易程序于2017年10月16日公�开庭进行了审理。原告天道物业公司委托诉讼代理人魏洪平、被告朱成凡到庭参加了诉讼。被告李燕玲经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告天道物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决二被告立即支付原告物业服务费用1736元并按日3‰标准向原告支付违约金至款项付清之日止（2015年度347元自2015年7月16日起算，2016年度1389元自2016年7月30日起算）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年6月5日，原告与乐山市城际房地产开发有限公司签订了《东湖半岛前期物业服务合同》，约定由原告对峨眉山市东湖半岛小区提供前期物业服务，期限自2013年5月1日起至全体业主通过业主大会选聘新的物业公司止。双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定逾期交纳物业管理费用的，业主及物业实际使用人应按照3‰的标准向原告支付违约金。后被告购买了位于峨眉山市东湖半岛小区12栋1单元704号房屋（建筑面积为96.49㎡），并确认接受了前述物业服务合同，享受了原告提供的物业管理服务。但被告自2016年4月1日未缴纳物业管理费，截止2017年6月30日，共欠物业费用1736元至今未缴。原告多次以多种方式催要，被告皆不理睬，故诉至法院请求判如所请。被告朱成凡辩称：我对欠物业费的事实没有意见，但原告的诉请不合理，我没有得到原告提供的相关物业服务。小区杂草丛生，小偷泛滥，车辆乱停乱放导致交通堵塞，交1块钱就能够随意进出，消防通道被堵塞，物业公司不作为。物业公司明确提出周末不能装修，我们给物管打电话，但是物管把责任推到业主身上。�告李燕玲未答辩，也未提交证据材料。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月5日，原告（乙方）与乐山市城际房地产开发有限公司（甲方）签订了《东湖半岛前期物业服务合同》，约定由原告对峨眉山市东湖半岛小区提供前期物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅1.2元/月/平方米。业主应于每月5日前交纳当月服务费用。交纳周期为每一年交纳一次。甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向乙方支�违约金。被告朱成凡、李燕玲与乐山市城际房地产开发有限公司于2013年3月27日签订商品房买卖合同，被告购买峨眉山市绥山镇东湖半岛12栋1单元704号房屋，建筑层数为11层，其中地上11层，地下0层，建筑面积96.49平方米。2014年9月8日，被告朱成凡、李燕玲办理了房屋入住手续。2017年1月30日、2017年7月2日，原告通过在被告住宅门口张贴催费函、律师函的方式向被告朱成凡、李燕玲催收2016年度以及截至2017年6月30日的物业服务费用。被告自2016年4月1日未缴纳物业管理费，截止2017年6月30日，共欠物业费用1736元至今未缴。原告故诉至法院，请求判决1.请求判决二被告立即支付原告物业服务费用1736元并按日3‰标准向原告支付违约金至款项付清之日止（2015年度347元自2015年7月16日起算，2016年度1389元自2016年7月30日起算）；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告天道物业公司确认被告朱成凡、李燕玲物业服务费欠费期间为2016年4月1日至2016年6月30日,2016年7月1日至2017年6月30日。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业纠纷司法解释》）第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告与乐山市城际房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对被告朱成凡、李燕玲在内的全体业主具有约束力。依法成立的合同应受法律保护。被告朱成凡对欠费事实不持异议，但认为原告天道物业公司未尽物业管理服务职责，提供的物业服务不符合合同约定的标准。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，因被告朱成凡对其辩称意见未举证加以证明，故应按法律规定承担举证不能的法律后果。因此，鉴于原告公司已经按照《物业纠纷司法解释》第六条规定进行了书面催收，被告朱成凡、李燕玲应依约支付相应的物业管理费。根据物业合同的约定，原告收取物业费的标准为按房屋建筑面积每月每平方米1.2元，故自2016年4月1日至2017年6月30日，被告朱成凡、李燕玲共计欠费1736元。对于逾期付款违约金，原告与乐山市城际房地产开发有限公司签订的物业服务合同约定按拖欠费用每日3‰的比例，已超过实际损失的30%，故本院依法按照年利率6%的1.3倍确定本案违约金计算标准为每日万分之二。对于物业服务费逾期交纳的起算时间，鉴于实际履行过程中业主是一年交纳一次物业服务费，同时结合被告收房时间来分析，物业服务费逾期的起算时间应为次年的9月8日。具体到本案中，被告欠缴的2015年度物业服务费347元逾期起算日为2016年9月8日，2016年度物业服务费1389元逾期起算日为2017年9月8日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告朱成凡、李燕玲应在本判决生效之日起十日内向原告峨眉山市天道物业管理有限公司支付物业服务费1736元及违约金（违约金分段计算如下：以347元为基数，按每日万分之二为标准从2016年9月8日起计算至款清之日止；以1389元为基数，按每日万分之二为标准从2017年9月8日起计算至款清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告朱成凡、李燕玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审判员  张玲二〇一七年十月十六日书记员  师考附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和�民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。