青海省西宁市城西区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）青0104民初125号
原告（反诉被告）：唐吉庆，男，汉族，1957年4月29日生。
委托诉讼代理人：张明华，方圆第二法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）：任筠，女，汉族，1962年12月22日生，。
委托诉讼代理人：张明华，方圆第二法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：段国庭，男，汉族，1971年11月23日生。
委托诉讼代理人：蒋郁，青海西海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙少峰，青海西海律师事务所律师。
原告（反诉被告）唐吉庆、任筠与被告（反诉原告）段国庭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐吉庆、任筠及其委托诉讼代理人张明华、被告（反诉原告）段国庭委托诉讼代理人蒋郁、孙少峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
唐吉庆、任筠向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》，恢复房屋原状；2.判决被告立即支付拖欠原告房屋租金98550元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2005年11月开始将自有的位于城西区古城台博纳广场4号楼一层商铺54.14平方米，出租给被告经营“泉儿头杂碎”至2016年11月，累计共欠原告租金98550元。自2014年原告因急需用钱催促被告结清租金，被告借故推诿拒不支付引起不愉快，但还是于2016年8月支付了三万元之后再没支付。在原告催促之下，被告承诺将铺面转让后一次付清下欠租金98550元。原告得知被告于2016年11月已将铺面转让给张亚运经营后，找被告给付租金时却说什么也给不了，原告迫不得已诉至法院。
段国庭辩称，2016年11月唐吉庆、任筠已将案涉房屋租赁给案外人张亚运，其与唐吉庆、任筠的合同已经终止，恢复房屋原状影响现在承租人的权益，欠付租金98550元并不属实。
段国庭向本院提出反诉请求：1.判令二被反诉人承担位于西宁市城西区古城台博纳广场4号楼一层商铺的装修费20万元；2.本案诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2012年12月2日反诉人与被反诉人签订了《房屋租赁合同》，约定被反诉人将位于城西区古城台博纳广场4号楼一层54.14平方米的商铺租赁给被反诉人经营，期限自2013年5月15日至2015年5月14日，协议期满在同等条件下，反诉人有优先租赁权。合同签订后经被反诉人同意，反诉人对商铺进行装修，共花费20万元。由于装修费用较大2015年5月14日合同到期后，反诉人找到被反诉人协商签合同事宜，被反诉人表示签合同麻烦，要反诉人交房租就可以。2016年11月被反诉人未与反诉人协商征得其同意的情况下将该商铺低价出租给他人。被反诉人违反了商业惯例和商业道德的行为，给反诉人造成了巨大的经济损失。
任筠、唐吉庆辩称，段国庭对承租的房屋进行装修是单方面的行为，无权主张赔偿，并且已经收取了张亚运的转让费；段国庭装修时将唐吉庆、任筠所有的54.14平方米的铺面与案外人詹海梅的130.46平方米的铺面形成了一个不可分割的整体，段国庆向外转让时只转让了詹海梅的铺面，唐吉庆、任筠不得已降低房租以每月3000元的价格将铺面出租给张亚运，造成了租金损失。
本院经审理认定事实如下：唐吉庆、任筠为夫妻，唐吉庆名下有西宁市城西区西关大街37号（即博纳广场）54.14平方米房屋（朝向博纳广场内部、不临街），该房屋与案外人詹海梅所有的130.46平方米的房屋（朝向街道、临街）相邻，均为博纳广场的商铺，为改善经营，以前的承租人将两房屋之间的隔墙拆除，作为一个整体商铺使用。2012年12月2日，唐吉庆、任筠（甲方）与段国庭（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于本市城西区古城台博纳广场四号楼一层商铺房（54.14平方米）租给乙方，租赁期“二年（2013年5月15日至2015年5月14日）”（注：租赁期“二年”的“二”上后被手写添加一横成为“三”）；年租金为61700元，租金一季度一交。合同签订后，段国庭对前述两房屋形成的整体商铺进行了装修，在此经营“泉儿头”餐厅。唐吉庆、任筠自认，自2013年5月15日起至今，段国庭共支付租赁费117410元。2016年11月10日，段国庭（甲方）与案外人张亚运（乙方）签订《餐厅转让协议书》，载明双方就博纳广场4号楼一层第六间铺面“泉儿头”餐厅转让一事达成协议，甲方将现在经营的“泉儿头”餐厅以人民币350000元的总价转让给乙方；该协议后有手写补充协议，约定：转让房屋为詹海梅所有房屋部分，面积为130.46平方米。2016年11月，唐吉庆（甲方）与张亚运（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其位于西宁市城西区西关大街37号（博纳广场内）的房屋租给乙方用于经营，租赁期为二年即2016年11月15日至2018年11月14日，该房屋面积为54平方米，月租金3000元。
另查，直至2016年11月将“泉儿头”餐厅整体转让给案外人张亚运前，段国庭一直使用案外人詹海梅的房屋进行经营。
经本院调查，段国庭承租期间将前述两房屋组成的整体商铺装修成为两层，商铺门头在詹海梅所属房屋临街一侧，一楼有门厅、吧台、后厨及用餐区域，二楼为用餐区，唐吉庆、任筠所有的房屋位于整体商铺的东南角，该区域结构为两层，有用餐小隔断及桌椅，后厨的一部分亦位于该区域。
本院认为，本案的争议焦点有以下两点：第一，唐吉庆、任筠与段国庭之间的租赁关系存续时间。唐吉庆、任筠与段国庭于2012年12月2日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，根据该合同，租赁期限自2013年5月15日至2015年5月14日；2015年5月15日起，段国庭继续使用该房屋进行经营，唐吉庆、任筠未表示反对，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，双方签订的合同继续有效，租赁期限为不定期。对于该租赁关系实际存续期间，段国庭未提交证据证明其曾向唐吉庆、任筠交还案涉房屋，由于该房屋与案外人詹海梅的房屋早已被装修成为不可独立使用的一个整体商铺，亦不存在单独交还案涉房屋的现实可行性；段国庭认可其将“泉儿头”餐厅转让出去之前一直在使用詹海梅的房屋，故本院认定唐吉庆、任筠与段国庭之间的租赁关系存续至段国庭向张亚运转让餐厅之前，即2016年11月9日。
第二，唐吉庆、任筠是否应当向段国庭返还装修费用。首先，唐吉庆、任筠明知段国庭租赁房屋用于经营餐厅，应当能够预测到段国庭将进行装修，而未明示不同意，故推定唐吉庆、任筠同意段国庭对案涉房屋进行装修。其次，由于段国庭已将餐厅转让给案外人张亚运，唐吉庆、任筠亦已与张亚运重新订立租赁合同，双方行为表明案涉《房屋租赁合同》已实际解除，唐吉庆、任筠要求解除《房屋租赁合同》的诉求已无实际意义。根据已查明的事实，可以得知合同解除原因是段国庭向外转让其经营的餐厅，而非是唐吉庆、任筠未与段国庭协商征得其同意的情况下将该商铺低价出租给他人。且在唐吉庆、任筠的房屋只能依附于詹海梅的房屋进行使用的情况下，段国庭仅向张亚运转让詹海梅的房屋部分的行为违反诚实信用的原则，其对于解除与唐吉庆、任筠的租赁合同具有过错。本案双方签订的《房屋租赁合同》第六条约定“乙方如要转让、转租、须先和甲方协商”，唐吉庆、任筠称其到店铺查看才发现段国庭已将餐厅转出，段国庭未提交证据证明其曾与唐吉庆、任筠协商转让事宜，结合唐吉庆、任筠降低租金将房屋另行出租的事实，本院认定段国庭未与唐吉庆、任筠协商转让事宜，其直接转让餐厅的行为已构成违约。对于已形成附和的装饰装修物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，因承租人段国庭违约导致合同解除，其请求出租人唐吉庆、任筠赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，本院不予支持；对于未形成附和的装饰装修物，法律规定可由承租人拆除，段国庭要求唐吉庆、任筠返还未形成附和的装饰装修物的价值没有法律依据。故，对段国庭要求承担位于西宁市城西区古城台博纳广场4号楼一层商铺的装修费20万元的诉讼请求，本院不予支持。
对于唐吉庆、任筠要求恢复房屋原状的诉求，由于案涉房屋已由案外人张亚运依法租赁、正在使用，恢复房屋原状将严重侵害案外人的合法权益，故对该诉求不予支持。对于唐吉庆、任筠要求段国庭支付拖欠原告房屋租金98550元的诉求，自2013年5月15日至2016年11月9日，段国庭实际租赁唐吉庆、任筠的房屋41个月零26天，根据双方关于年租金61700元的约定，共产生租赁费215203元（61700÷12×41+61700÷365×26），扣除段国庭已支付的117410元租赁费，段国庭应当按照合同约定支付唐吉庆、任筠租赁费97793元，对该金额本院予以支持。第二百零七条【逾期利息】借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）段国庭于本判决生效后十五日内向原告（反诉被告）唐吉庆、任筠支付租赁费97793元；
二、驳回原告（反诉被告）唐吉庆、任筠要求解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》、恢复房屋原状的诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）段国庭要求原告（反诉被告）唐吉庆、任筠承担位于西宁市城西区古城台博纳广场4号楼一层商铺的装修费20万元的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费2264元，减半收取1132元，反诉诉讼费4300元，减半收取2150元，由被告（反诉原告）段国庭负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。
审判员 强亚茹
二〇一七年六月五日
书记员 杨敏琴
附：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条第二项承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。
第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
第一百六十一条人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。