浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙03民终3931号
上诉人（原审被告、反诉原告）：温州富乔商务宾馆有限公司。住所地：乐清市城南街道双雁路2号（乐清市恒富电气有限公司内），统一社会信用代码91330382552889688J。
法定代表人：刘乐珍，系公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：郑加飞，乐清市柳泰法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：乐清市恒富电气有限公司。住所地：乐清市城南街道宁康西路228号，统一社会信用代码913303826807444912。
法定代表人：王碎秀，系公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：叶海滨，浙江嘉瑞成（乐清）律师事务所律师。
上诉人温州富乔商务宾馆有限公司（以下简称富乔宾馆）因与被上诉人乐清市恒富电气有限公司（以下简称恒富公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省乐清市人民法院（2017）浙0382民初4632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的法定代表人刘乐珍及、委托诉讼代理人郑加飞，被上诉人的委托诉讼代理人叶海滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
富乔宾馆上诉请求：（1）撤销一审判决第二、四项，改判支持反诉请求；（2）一审、二审诉讼费用由被上诉人恒富公司承担。事实和理由：恒富公司明知涉案房屋属于工业性质，仍出租给上诉人商用，明显存在过错。上诉人提供的照片以及现场可以判断涉案房屋是危房，一审法院对鉴定申请未予准许，属程序违法。2017年1月14日恒富公司突然采取断电措施，导致上诉人无法搬离、腾空。事实上4月26日已经腾退，一审判决认定腾空时间为7月31日没有依据。一审判决支持已付租金及占有使用费不当。上诉人支付的30万元租金已经包括了税款，恒富公司应当将税务发票开具给上诉人。
恒富公司辩称，合同明确涉案房屋为厂房，上诉人富乔宾馆明知为工业性质。双方租赁关系始于2009年，装修均由富乔宾馆自行负责，若漏水也是其装修或施工不当造成。其一边主张危房一边要继续履行合同，不合常理。即便断电，也是被上诉人的私力救济，富乔宾馆一直未腾空，应当支付占有使用费。
恒富公司于2017年5月5日向一审法院起诉请求：（1）解除原告恒富公司、被告富乔宾馆于2015年6月1日订立的《房屋租赁合同》；（2）被告向原告支付逾期支付租金期间的滞纳金17480元（以380000元为基数，按照每十日千分之五的利率自2016年6月2日起计算至2016年9月2日）；（3）被告立即腾退涉案房屋，并支付涉案房屋占用费（自2016年10月24日起按照680000元/年的标准计算至实际腾退之日，暂计算至2017年4月26日为344657.53元）；（4）被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：恒富公司与富乔宾馆于2015年6月1日签订《房屋租赁合同》，约定恒富公司将其所有的坐落于乐清市区双雁路2号大楼及附属设施（包括水、电、排污等设施）出租给富乔宾馆用作商务宾馆及休闲会所等用途；租赁期限为三年，自2015年6月1日至2018年6月1日；每年税后租金计680000元，租金按年预付，于每年6月1日前一次性付清一年租金，房屋在租用期间产生的税费均由富乔宾馆负责缴纳；租赁期内水、电、卫生费均由富乔宾馆承担；合同期满不续租或双方协商一致解除合同，电梯、空调、电视、电脑、床、柜、桌、椅、沙发、窗帘、楼顶的水塔、空气能、发电机等归富乔宾馆所有，其他装修和配套设备归恒富公司所有。合同签订初期，双方均按约履行合同义务。关于2016年6月1日至2017年6月1日期间的租金，富乔宾馆仅向恒富公司支付了300000元。2016年7月16日，富乔宾馆向恒富公司以短信形式发送解除房屋租赁合同的通知，恒富公司于2016年9月2日复函：同意解除房屋租赁合同，租期到期时间为2016年10月24日，逾期支付租金的滞纳金（2016年6月1日至2016年7月16日）计8550元，于2016年10月24日腾空房屋，且不得损坏依据合同约定应当归属于恒富公司的装修和配套设施，延期腾空的，应当支付占用期间的使用费用。2016年9月19日，富乔宾馆向恒富公司复函称：提前解除房屋租赁合同的时间定于2016年10月28日，已全额支付了截至2016年10月28日的租金，不存在滞纳金一说，定于2016年10月28日前腾空房屋，并拆除电梯和部分装修设备，但不会破坏租赁房屋的原有结构和设施。庭审中，双方一致确认解除房屋租赁合同的日期为2016年10月28日。然而，富乔宾馆直至2017年7月31日才从涉案房屋内腾空完毕。本案经多次主持调解而未果。
另查明，双方之间就涉案房屋的租赁合同关系始于2009年6月1日，富乔宾馆自行负责房屋装修、外墙粉刷、电梯安装、搭建储水塔、挖建化粪池。
一审法院认为，恒富公司与富乔宾馆订立的房屋租赁合同内容真实、合法，对双方均具有约束力。我国合同法第九十三条第一款规定，“当事人协商一致，可以解除合同”。恒富公司与富乔宾馆在履行房屋租赁合同过程中，经协商一致同意提前解除合同，且经庭审一致确认合同解除日期为2016年10月28日，与法律规定相符，故应予以确认。根据房屋租赁合同约定，富乔宾馆本应于2016年6月1日前一次性支付2016年6月1日至2017年6月1日期间的租金680000元，富乔宾馆仅支付300000元虽已构成违约，但恒富公司于2016年9月12日复函同意解除租赁合同，且恒富公司收取的300000元足够承担至2016年10月的租金，故恒富公司诉请富乔宾馆支付逾期支付的380000元租金的滞纳金，应不予支持。庭审中，富乔宾馆提出除电梯外，其他物品均已于2017年5月26日腾空，但根据一审法院主持调解过程中知悉的富乔宾馆于2017年7月27日至2017年7月31日仍在对电梯、储水塔、空气能（热水器）进行腾退，恒富公司确认涉案房屋于2017年7月31日腾退完毕，与客观事实相符，故应予以确认。富乔宾馆在合同解除后一直占用涉案房屋，给恒富公司造成了损失，恒富公司诉请按原租赁合同约定的年租金680000元支付占用期间的费用，有事实和法律依据，应予以支持。恒富公司将税金计入已收取的300000元租金内，并主张租金付至2016年10月24日，与合同约定不符，故应当予以调整，富乔宾馆自认300000元系付至2016年10月28日止的租金，系对自己民事权利的处分，未损害恒富公司的利益，故应予以认定。因而，富乔宾馆应支付自2016年10月29日至2017年7月31日共占用276天的使用费，经计算为514191.78元（680000元/年÷365天×276元得出）。
关于反诉部分，富乔宾馆反诉要求恒富公司赔偿因房屋漏水等质量问题造成的经济损失50000元，并提供了租赁房屋外墙及内部装修受损的照片予以佐证，一审法院认为虽然照片可以反映出涉案房屋有漏水情况，但其未能举证房屋漏水的原因，故对其提出的因房屋漏水造成的损失进行鉴定的申请不予准许，基于此富乔宾馆主张由恒富公司赔偿因房屋漏水等质量问题的经济损失50000元，依据不足，难以支持。富乔宾馆又反诉要求恒富公司赔偿因采取强行断电措施造成的经济损失120000元，根据其提供的通话录音资料、供电箱照片结合证人林某关于断电部分的证言，可以反映出2017年1月14日李云桂（从2009年3月26日的房屋租赁合同中可以反映出系恒富公司的股东）对富乔宾馆采取断电措施并对供电箱上锁的事实，故认为富乔宾馆申请一审法院向110报警台调取因宾馆被强行断电措施而报警的相关记录已无必要，应不予准许。但鉴于双方之间的房屋租赁合同已于2016年10月28日解除，后续又无法达成新的合意，恒富公司在占用使用费无法收回的情况下采取断电措施系私力救济，且富乔宾馆提供的工资表、日常用品购货单据、税金单据、退押金单据、费用损失单据等证据，真实性无法认定，且无法证明系因断电行为产生的损失，故对富乔宾馆辩称2017年1月14日后无需再支付使用费，及反诉要求恒富公司支付强行断电的损失120000元的主张，均不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决“一、确认乐清市恒富电气有限公司与温州富乔商务宾馆有限公司于2015年6月1日签订的《房屋租赁合同》已于2016年10月28日解除。”“二、温州富乔商务宾馆有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付乐清市恒富电气有限公司占用涉案房屋期间的使用费514191.78元。款交本院民一庭转付。”“三、驳回乐清市恒富电气有限公司的其他诉讼请求。”“四、驳回温州富乔商务宾馆有限公司的全部反诉请求。”“如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”“本诉受理费9117元，减半收取4558.5元，由恒富公司负担87.5元、富乔宾馆负担4471元；反诉受理费3700元，减半收取1850元，由富乔宾馆负担。”
本院二审期间，恒富公司没有提交新证据，富乔宾馆围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，并经过对当事人在一审期间提交的证据的审核，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院另认定：
恒富公司于2017年1月14日对富乔宾馆实施断电并将供电箱上锁。
本院认为，富乔宾馆关于合同解除后于2016年10月28日前腾空房屋并拆除电梯和部分装修设备，已经明确向恒富公司作出意思表示，则其在该日之后继续占用房屋，故应支付占有使用费。关于腾空，富乔宾馆主张除电梯外，其他物品均已于2017年5月26日腾空，恒富公司确认涉案房屋于2017年7月31日腾退完毕。本院认为，电梯系富乔宾馆明确表示应该拆除的设备，2017年5月26日后电梯未拆除，故可以采纳恒富公司主张的腾空时间。但恒富公司于2017年1月14日实施的断电行为，对涉案房屋的使用及腾空客观上造成困难。因此，一审判决对占用天数认定正确，但认定占有使用费时未考虑此情节不当，本院酌定减除3个月占有使用费170000元（680000÷12×3），即富乔宾馆应支付的占用使用费为371191.78元（514191.78-170000）。关于对富乔宾馆的反诉主张，一审判决处理正确，本院予以确认。综上所述，富乔宾馆的其他上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持浙江省乐清市人民法院（2017）浙0382民初4632号民事判决第一项、第三项、第四项；
二、变更浙江省乐清市人民法院（2017）浙0382民初4632号民事判决第二项为“温州富乔商务宾馆有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付乐清市恒富电气有限公司占有使用费371191.78元”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉受理费9117元，减半收取4558.5元，由乐清市恒富电气有限公司负担；反诉受理费3700元，减半收取1850元，由温州富乔商务宾馆有限公司负担。二审案件受理费14492元，由温州富乔商务宾馆有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨宗波
审 判 员 刘宏杰
审 判 员 蔡蓓蓓
二〇一七年十一月十三日
代书记员 蔡瑞洁