宁夏回族自治区银川市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）银执异字第17号
案外人杨菊花，女，1957年3月15日出生，回族。
委托代理人周兆喜，宁夏天盛律师事务所律师。
申请执行人王峰，男，1962年7月13日出生，汉族，银川晶峰玻璃有限公司总经理，住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人金礼军，男，1973年8月7日出生，汉族，银川晶峰玻璃有限公司财务部经理，住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人赵强，宁夏辅德律师事务所律师。
被执行人范永军，男，1969年11月20日出生，汉族，住宁夏回族自治区贺兰县。
被执行人黑玉美，女，1967年5月24日出生，回族，银川市国税稽查局干部，住宁夏回族自治区银川市。
被执行人宁夏元丰工业发展有限公司，住所地：宁夏回族自治区德胜工业园区。
法定代表人范永军，该公司总经理。
被执行人宁夏万乐祥物资有限公司，住所地：宁夏回族自治区青铜峡市煤业基地。
法定代表人范永军，该公司总经理。
本院在执行王峰申请执行范永军、黑玉美、宁夏元丰工业发展有限公司、宁夏万乐祥物资有限公司民间借款纠纷一案过程中，案外人杨菊花向本院提出书面异议。本院依法进行审查，现已审查终结。
案外人杨菊花称，案外人与被执行人黑玉美于2013年10月28日签订《房屋买卖合同》，约定案外人以黑玉美的名义购买位于银川市亲水大街以东、宝湖路景观水道以北亲水花园7号楼2单元604室房屋，建筑面积145.77平方米，单价3615元，总价款526959元。案外人于2013年11月1日前支付首付356959元素，剩余房款170000元由案外人在房屋交付前付清。案外人现已对该房屋进行了装修，并居住使用。由于该房屋系政府限价商品住房，购房人黑玉美为特定的政府公务人员，购买房屋五年内不得转让产权，为此，案外人才借用黑玉美的名义购买了上述房屋。在法院对该房屋采取查封措施前，案外人已付清了全部房款，也实际占有使用房屋、在购房行为中无任何过错，上述房屋不属于黑玉美所有，属案外人所有，根据相关规定，人民法院不得查封、冻结该房屋。
案外人杨菊花为证明其主张，向本院提交了下列证据：1.《房屋买卖合同》，证实杨菊花于2013年10月28日与黑玉美签订了房屋买卖合同；2.亲水花园项目销售合同，证实黑玉美于2013年12月24日签订了合同，代案外人杨菊花购买亲水花园7-2-604室；3.中国建设银行信息查询单，证实杨菊花通过中国建设银行以“货款”给黑玉美转款198000元；4.物业费收据，证实自2014年11月7日至2015年3月31日向宁夏温莎物业管理公司缴纳采暖费2671元，2015年1月1日至2015年12月31日缴纳物业费1817元，交款人杨菊花。
经审查查明，王峰与范永军、黑玉美、宁夏元丰工业发展有限公司、宁夏万乐祥物资有限公司民间借款纠纷一案，根据王峰的申请，本院于2014年5月12日查封了黑玉美名下位于亲水花园7-2-604室房屋买卖备案信息。经调解，当事人自愿达成调解协议，本院于2014年9月17日作出（2014）银民初字第99号民事调解书，内容是：一、被告范永军向原告王峰偿还借款本金及利息1650万元，于调解书生效后20日内还清。逾期偿还按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金；二、被告黑玉美、宁夏元丰工业发展有限公司、宁夏万乐祥物资有限公司对上述欠款承担连带清偿责任；三、案件受理费189034元，减半收取94517元，原告承担47259元，被告承担47258元（此款原告已经垫付，被告在支付上述款项时一并支付原告），保全费5000元由原告负担。在执行过程中，案外人杨菊花向本院提出执行异议。
另查明，被执行人黑玉美系银川市国税稽查局干部，与案外人杨菊花系亲戚关系。2013年10月28日，黑玉美与杨菊花签订《房屋买卖合同》，合同注明：鉴于黑玉美与杨菊花系亲戚关系，黑玉美享有购买政府限价商品房的购买资格，但黑玉美已有房屋不需要再购买房屋。经协商达成以下合同条款：一、杨菊花借用黑玉美名义购买房屋，由杨菊花支付房款，黑玉美与房地产开发公司签订商品房买卖合同；杨菊花购买的房屋位于银川市亲水大街以东、宝湖路景观水道以北，亲水花园7号楼2单元604室，建筑面积145.77平方米；房屋单价及支付方式以黑玉美与开发公司签订的商品房买卖合同为准，单价3615元，总价款526959，首付款356959元于2013年11月1日前支付，由杨菊花交于黑玉美后黑玉美向开发公司支付，剩余房款170000元由杨菊花于房屋交付前付清。
2013年12月24日，黑玉美与宁夏北方温和房地产开发集团有限公司签订《亲水花园项目销售合同》，约定由黑玉美购买亲水花园7号楼2单元604室预售商品房。
在黑玉美与杨菊花签订《房屋买卖合同》前，杨菊花于2010年11月16日通过建行以“货款”转给范永军198000元，次日黑玉美给杨菊花出具收到房款198000元的收条；2010年11月24日、29日、12月21日，杨菊花从其银行帐户上分别取款100000元、180000元和119000元，由黑玉美出具收到杨菊花房款29500元、45000元、30000元、119000元、70000元、19000元、22000元的收据。2015年1月8日，宁夏温莎物业管理有限公司的收据，注明收到7-2-604室151.38平方米2014年11月7日至2015年3月31日的采暖费2761元；收到2015年1月1日至2015年12月31日物业费1817元，交款人均为杨菊花。
本院认为，案外人杨菊花提供的证据，不能证实在本院查封涉案房屋前其已支付全部价款，且本院的查封行为早于杨菊花占有涉案房屋，故本院查封所有权登记在黑玉美名下房产的行为符合法律规定，案外人杨菊花所提异议不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案》第十七条第一款、第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人杨菊花的异议。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 田少珍
审判员 曾琳巧
审判员 张 婧
二〇一五年六月十八日
书记员 陈 曦
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。