上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初15515号
原告(反诉被告)：上海万风园艺有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：邓庆英，总经理。
委托诉讼代理人：徐荣，上海嘉富诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李婷，上海市锦天城律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海紫春园艺有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：陈之兵，执行董事。
委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何煦，上海龙元律师事务所律师。
原告上海万风园艺有限公司(以下简称“万风公司”)与被告上海紫春园艺有限公司(以下简称“紫春园公司”)土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月24日立案后，依法适用简易程序。期间，被告提起反诉，本院受理后决定与本诉合并审理，并需以它案审理结果为依据，中止诉讼。原告的法定代表人邓庆英及委托诉讼代理人徐荣、李婷，被告的法定代表人陈之兵及委托诉讼代理人杨生泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万风公司向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告土地租金880,000元；2、被告赔偿原告损失6,196,403元。庭审中，原告将诉请调整为：1、被告返还原告代案外人上海春之源园林工程有限公司(以下简称“春之源公司”)缴纳的土地租金321,750元；2、被告退还原告预缴的165亩土地租金531,968元；3、被告向原告支付未退还531,968元租金所产生的利息，按照日千分之三计算，从本案受理之日的2016年8月24日起至被告实际支付之日止；4、被告赔偿原告损失1,845,506.7元。事实和理由：2010年12月12日，原张施村民委员会与被告签订租赁合同，由被告承租坐落于张施村陆家队后、原奥林匹克绿化地、50万伏高压走廊下165亩土地用于种植绿化树木。2015年1月18日，原、被告签订租赁合同，由原告承租上述土地用于种植绿化树木。因被告恶意隐瞒、欺诈土地为基本农田且不得转租的信息与原告签订租赁合同，导致租赁合同因违反强制性法律规定而无效，被告存在明显过错，给原告带来重大经济损失。根据已经生效的(2015)松民三(民)初字第4021号(以下简称“4021号案件”)判决书确定的土地地上物损失为6,151,689元，其中张施居民委员会承担主要责任，并直接赔偿原告4,306,182.3元，剩余原告未获赔偿1,845,506.7元，应由该判决判令承担次要责任的被告承担。同时，自2014年7月起，165亩土地因政府土地政策适用受限未能实际使用，故被告应当返还与原告代案外人春之源公司已支付的租金。原告遂涉至法院。
被告紫春园公司辩称：原告向被告支付的租金并非基于双方签订的2015年1月18日的租赁合同，而是原告在被告与春之源公司租赁合同期间，受让春之源公司租赁权而支付的，原告实际占有了土地，故租金不应返还。原告也是4021号案件的当事人，其损失已经在该案判决确认；原告的损失不完全基于与被告签订的租赁合同，而是基于与案外人及其他股东的租赁权转让造成的，该损失原告也有过错，因此在4021号案件赔偿后，剩余的部分不应由被告承担。相反原告仍使用土地，应当支付使用费，故被告提出反诉，请求判令：１、原告支付自2015年12月28日起至实际返还之日止的土地使用费(按每年618,750元计算)；2、原告搬离并返还承租的165亩土地。被告庭审中自愿撤回第2项诉讼请求，并将反诉请求1的使用费截止到2016年11月3日。事实和理由：双方签订的土地租赁合同后，原告未支付任何使用费，故提出上述反诉请求。
针对被告反诉，原告辩称：2015年1月30日，泗泾镇政府办公室印发的《关于对出租农田加强监管的抄告》明确租赁土地属于基本农田，明确不得转租，不允许有造景、堆石、搭棚舍、绿化花卉苗木交易等违法改变土地使用性质的现象和行为。该抄告作出后，镇政府几次约谈原、被告，明确告知原告不得实际使用土地，不得在该土地上从事任何经营，并增派巡逻，限制原告使用，故原告未使用土地，无需支付使用费。
经审理查明：
一、2010年12月12日，原张施村民委员会(甲方)与被告(乙方)签订《土地租赁合同》一份，约定甲方将坐落于张施村陆家队后、原奥林匹克绿化地、50万伏高压走廊下约125亩土地(亩数以实地测量面积为准)租赁给乙方种植绿化树木，租赁期限35年，自2010年12月28日至2045年12月27日止，其中第一至第五年每亩年租金1,200元，第六至第十年每亩年租金1,350元，先付后用，每年一次性付清。2013年12月28日，双方又签订《土地租赁补偿协议》一份，约定甲方将坐落于原张施村康家队后、原奥林匹克绿化地125亩(已签订土地租赁合同)西面的40亩土地租赁给乙方种植苗木，租赁期限32年，自2013年12月28日至2045年12月27日止，租赁价格、付款方式等与原租赁合同相同。上述二份土地租赁合同签订后，双方即按约履行。
二、被告登记的法定代表人为陈之兵，别名陈源。案外人春之源公司登记的法定代表人为杨敏亮。2012年6月1日和2012年10月1日，陈源代表的紫春园公司与杨敏亮代表的春之源公司签订《租赁协议》两份，分别约定紫春园公司将坐落在张施村陆家队后、原奥林匹克绿化地、50万伏高压走廊下的土地约125亩和40亩(以实地测量为准)租赁给春之源公司种植绿化树木，租赁期限分别自2012年7月1日和2012年10月1日起至2045年12月27日和2045年9月30日；两协议并对租赁价格、付款方式等作出约定。
三、2014年，案外人叶强、原告法定代表人邓庆英等得知春之源公司拟将与紫春园公司所签《租赁协议》所取得的租赁权益对外转让，因陈树平与春之源公司法定代表人杨敏亮相互熟识，故联系陈树平，由陈树平出面协商受让该土地租赁权。
2014年8月4日，陈树平(乙方)作为叶强、邓庆英等的代表与春之源公司(甲方)签订《转让协议书》一份，约定：一、甲方将所租赁使用的紫春园公司165亩绿化苗木用地及上海万春园投资管理有限公司(以下简称“万春园公司”)132㎡办公房租赁使用权转让给乙方使用；转让费总价500万元，2014年7月28日乙方支付甲方诚信保证金100万元，余款400万元，乙方于2014年8月4日前支付甲方；三、乙方资金全部转入甲方账户内，甲方有责任协调紫春园公司、万春园公司办理重新签约事项；四、甲方所转让的所有内容以原甲方同紫春园公司、万春园公司签订的租赁协议为准；五、鉴于甲方目前在转让土地尚有部分苗木未处理，本转让协议签订后，乙方保证提供甲方十亩土地无偿使用五年。甲方免费使用的十亩土地由乙方进行安排，甲方在使用期间不得转让或对外出租，甲方承诺将留置的物资处理完毕后即归还上述土地。如无偿使用期限结束，甲方留置的物资仍未处理完毕，则按照当时的市场价租赁使用或全部撤离、搬迁；六、所涉及到同紫春园公司、万春园公司租赁费用，于2014年7月30日之前的由甲方负责，自2014年8月1日起全部由乙方负责承担，于2014年7月30日之前甲方在其租赁使用的土地范围内所涉及到的其他费用均由甲方负责承担；等等。2014年8月15日，陈树平与春之源公司再签订《协议书》一份，确认上述《转让协议书》内容外，春之源公司确认收到收购款500万元。该日，春之源公司还向邓庆英出具承诺书一份，载明：春之源公司租赁的紫春园公司165亩绿化苗木用地，自2014年8月4日起全权交由邓庆英等股东负责投资开发(原始租赁协议全部交给邓庆英)。该承诺书落款处，春之源公司法定代表人杨敏亮与邓庆英签字确认。
2014年8月4日，陈树平与春之源公司签订的《转让协议书》中转让费500万元，由叶强及叶强委托他人向春之源公司支付。后邓庆英于2014年8月4日至13日期间，分三次支付100万元给叶强，作为其应承担的出资份额。
四、2014年10月，因陈树平出资无法到位，退出参与受让春之源公司租赁权事务。经与春之源公司协商，由邓庆英与春之源另行签订《协议书》一份，内容与2014年8月15日陈树平与春之源公司签订的《协议书》一致，落款时间仍为2014年8月15日。
2015年1月15日，叶强(甲方)与邓庆英(乙方)签订《协议书》一份，载明：2014年8月15日，乙方邓庆英与春之源公司签订一份协议书，约定春之源公司将其租赁使用的紫春园公司165亩绿化苗木用地及万春园公司132㎡办公房租赁使用权转让给邓庆英使用。该协议书的签订者虽是邓庆英与春之源公司，但邓庆英乙方的实际投资人却是邓庆英与叶强两人，其中邓庆英占20%的股份，叶强占80%的股份。现甲、乙双方就股份转让事宜经友好协商达成如下协议：一、乙方自愿出资560万元收购叶强所有的上述80%股份；二、乙方于2015年1月15日支付甲方转让款200万元，2015年2月10日前支付甲方转让款360万元；等等。
2015年1月15日，邓庆英支付叶强199万元，2015年1月16日，邓庆英支付叶强1万元。
五、原告成立于2015年1月14日，为自然人投资的一人有限公司，股东为邓庆英。
2015年1月18日，紫春园公司出具的自制的付费单(抬头为万春园公司)显示，原告分别代春之源公司支付了：1、前述《协议书》中涉及的40亩土地自2014年10月1日至2015年9月30日止的租金144,000元、2015年10月1日至2015年12月27日止的租金34,718元；2、前述《协议书》中涉及的125亩土地自2014年7月1日至2015年12月27日止的租金675,000元；3、前述《协议书》中涉及的132㎡办公房自2014年10月1日至2015年9月30日止的租金38,904元。被告后于2015年11月6日、9日开具了上述租金的发票给原告。
2015年1月18日，被告与原告还签订《租赁协议》，约定被告将坐落在张施村陆家队后、原奥林匹克绿化地、50万伏高压走廊下的土地共165亩(以实地测量为准)租赁给原告种植绿化树木，期限为30年，自2015年12月28日至2045年12月27日；租金第一期(五年)2015年12月28日至2020年12月27日每亩每年3,750元、每年租金618,750元，租金第二期(五年)2020年12月28日至2025年12月27日每亩每年3,900元、每年租金643,500元……;原告在租赁土地上不能建造任何建筑物，不能铺设水泥地面，不能移做他用，否则被告将终止合同，并拆除一切违规障碍物，一切损失原告负责，被告不补偿损失；租赁期间，如有国家和政府需要，原告无条件积极配合，及时让出土地、房屋，相关事宜另行协商议定。合同另对其他事宜作出约定。上述合同约定的租金原告至今未付。
六、2011年10月12日，上海市松江区人民政府批复同意撤销泗泾镇张施村村民委员会建制，成立张施居民委员会，并要求泗泾镇人民政府认真清理好张施村的集体资产、债权债务。
2014年6月23日，泗泾镇政府办公室印发《关于张施居民区内实施郊野单元规划暂停基础设施建设及装饰项目的抄告》抄告单一份，言明泗泾镇郊野单元近期减量规划范围为官泾河北，泗泾塘以南区域，涉及张施居民区内住宅、企业等用地规模、功能结构布局和生态环境建设等方面需要进行统筹和安排，考虑到有利于今后规划的实施，同时减少不必要的工程项目支出，暂停张施居民区内一切基础设施建设及装饰工程等项目，签收单显示被告法定代表人陈之兵之子陈凯于2014年7月1日签收。该证据材料在本案2016年10月14日的第一次庭审时被告对此真实性无异议，但之后又否认签收单上为陈凯本人签名。基于此，本院在(2015)松民三(民)初字第4022号案件中委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心(以下简称“司鉴中心”)对该签收单“陈凯”签名与样本签名是否同一人所写。2017年6月12日，司鉴中心出具鉴定意见，认为签收单“陈凯”签名与样本签名之间的笔迹特征既有符合也有差异，考虑到检材签名书写不正常的情况，故根据现有材料，无法判断两者笔迹特征总和是否同一人所写。
2015年1月30日，泗泾镇人民政府办公室作出《关于对出租农田加强监管的抄告》发社治办、张施村委、城管、规土所、派出所等机关，载明：张施居委会，你居委会(合作社)与万春园陈源所签订的租赁土地协议(范围：官泾河北侧共120亩土地)，该地块属国家基本农田，也在经上海市规土局批准的泗泾镇郊野单元规划区域内。请你们严格按照要求，指定专人加强日常监管，明确不得转租，不允许有造景、堆石(物)、搭棚舍、绿化花卉苗木交易等一切违法改变土地使用性质的现象和行为，如发现上述现象，以违约处置，立即终止租赁协议。同时镇党委、政府将按照相关法律法规和问责要求，追究居民区党政负责人及相关人员责任；等等。
2015年7月7日，上海市松江区规划和土地管理局泗泾所出具《情况说明》一份，载明：坐落于泗泾镇张施居委会内(南至官泾和北侧水泥路，东至长施公路，北至农村小路，西至嘉金高速，50万伏高压走廊下)的土地性质为农用地。2015年12月31日，上海市松江区规划和土地管理局向本院出具复函，本案所涉土地的利用规划为基本农田。
七、在本院已生效的4021号案件判决书显示，该案原告上海市松江区泗泾镇张施居民委员会(以下简称“张施居委会”)诉被告紫春园公司、第三人万风公司土地租赁合同纠纷一案。该案审理中，经司法鉴定，除墙面粉刷外老年活动室装修部分现值44,714元，其余地上物及老年活动室墙面涂料部分现值6,151,689元。法院结合当事人的过错程度、履行情况，酌情确定原告应赔偿被告的金额分别为31,299.8元和43,061,823元(按70%计算)。最终判令：张施居委会与紫春园公司于2010年12月12日签订的《土地租赁合同》以及于2013年12月28日签订的《土地租赁补充协议》无效；紫春园公司、万风公司返还张施居委会涉案的165亩土地132平方米的办公楼；紫春园公司支付张施居委会使用费；张施居委会赔偿紫春园公司损失31,299.80元、赔偿万风公司损失43,061,823元(系紫春园公司同意万风公司直接享有的赔偿)，等内容。
2016年11月3日，万风公司与张施居委会办理了165亩土地的返还手续。
审理中，原告认为其代春之源公司支付的土地使用费仅自2014年7月1日至2015年1月17日，之后的费用应为其与被告签订租赁合同项下预缴的使用费，因此提出诉请1、2，原告仅主张土地租赁的使用费，房屋使用费未在本案主张；而诉请3主张的利息标准，原告参照2015年1月18日原、被告之间《租赁协议》中关于原告逾期支付的租金的违约金标准。被告则认为原告支付的使用费均为代春之源公司承租期间应付费用，原告类推违约金标准缺乏依据，且日千分之三的标准过高。
以上事实，由《土地租赁合同》、《租赁协议》、《土地租赁补偿协议》、民事判决书、抄告单及签收单、评估报告、承诺书、发票及付费单、司法鉴定书、交接书、当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。根据已经生效的4021号案件民事判决书，本案所涉租赁土地为基本农田，而根据我国土地管理法的规定，禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼，被告向原告出租土地用于种植绿化树木，违反法律、行政法规效力性强制性的规定，故原、被告于2015年1月18日签订的《租赁协议》属于无效合同。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
首先，关于租赁土地的返还问题。因原告已将土地另行返还案外人，被告也撤回了相应的反诉请求，故本院已无处理必要。
其次，关于过错责任及损失赔偿问题。被告作为出租人比原告应更清楚土地性质、用途，而原告作为承租人也应充分了解拟租赁土地的相关情况，审慎签约，故导致合同无效的后果被告应当承担主要过错，原告应承担次要过错。同时，本院注意到，涉及2014年7月1日的抄告单上被告法定代表人陈之兵之子陈凯签名真实性问题，被告曾在本案审理中承认该事实，本院应当予以确认。但之后被告又反言推翻，并申请笔迹鉴定，但司鉴中心的鉴定意见又无法判断是否系陈凯本人所写，应视为被告未有相反足以推翻前述反言的证据，故对其辩称签收单上非陈凯本人签名的意见，本院不予采纳。基于此，被告在明知不能进行基础设施及装修建设的情况下，与原告签订了长期而实际履行期间较短的租赁合同，故导致合同无效的损失，应承担主要过错责任。本院酌情确定被告应承担80%损失赔偿责任。根据生效4021号案件判决确定，涉及原告名下的现值损失为6,151,689元，其中70%部分原告已经获得赔偿。故本院根据结合本案原、被告过错程度比例计算，被告仍应赔偿原告损失615,168.90元。
第三，关于使用费问题。原告主张已付租金予以返还，但从相关的支付凭证来看，均系其代案外人春之源公司支付属于春之源与被告之间租赁合同项下的土地使用费，故相关的权利应由春之源公司主张，原告主张部分系预缴的其与被告签订租赁合同的租赁费，依据不足，本院不予支持。故对原告相应的利息主张，本院亦不予支持。而被告反诉主张的使用费，作为合同无效后无法返还租赁利益而支付的对价，于法有据，原告认为上述期间未实际使用土地，但仅提供了政府部门有关抄告文件，未提供证据证明造成土地使用的现实影响，故对原告的相关意见，本院难以支持。经计算，自2015年12月28日起至2016年11月3日止的使用费为527,209元。
据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第三十六条第三款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)上海紫春园艺有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海万风园艺有限公司损失615,168.90元；
二、原告(反诉被告)上海万风园艺有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海紫春园艺有限公司自2015年12月28日至2016年11月3日止的使用费527,209元；
三、驳回原告(反诉被告)上海万风园艺有限公司其余诉讼请求；
四、驳回被告(反诉原告)上海紫春园艺有限公司其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费28,393.80元，减半收取14,196.90元，反诉案件受理费9,988元，保全费5,000元，合计诉讼费29,184.90元，由原告(反诉被告)上海万风园艺有限公司负担13,757.11元(已付12,400元,其余1,357.11元于本判决生效之日起七日内交付本院)，被告(反诉原告)上海紫春园艺有限公司负担15,427.79元(已付14,988元，其余439.79元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 孜
二〇一八年二月二十八日
书记员 邵玲玲
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国土地管理法》
第三十六条……
禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。