昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西法民初字第3717号
原告欧朱，男，1951年11月30日出生，汉族。
原告欧鸿钊，男，1990年1月9日出生，汉族。
两原告共同委托代理人孙雪峰，云南北川律师事务所律师，特别授权代理。
被告尹龙梅，女，1986年3月17日出生，汉族。
原告欧朱、欧鸿钊诉被告尹龙梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月22日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月27日、2014年3月24日公开开庭进行了审理。原告欧朱、欧鸿钊的委托代理人孙雪峰到庭参加诉讼。被告尹龙梅经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告欧朱、欧鸿钊诉称：2010年7月3日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于昆明市滇池卫城蓝湾x幢x单元xxx号房屋租赁给被告使用，约定被告逾期不缴纳租金，除补交外，还应该以合同月租金5%按日支付违约金；逾期30日视为违约，原告有权单方面解除合同。租赁合同到期后，原、被告达成口头约定按月租金2200元继续租赁房屋，被告租金支付到2013年7月1日，经原告多次催要被告仍然拖欠租金，为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判令：一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》并要求被告腾还房屋；二、被告向原告支付租金按每月2200元计算，从2013年7月1日起至腾还房屋之日止以及违约金按每天75元计算，从2013年6月2日起至腾房之日止；并要求被告支付物管费从2012年1月1日起至2013年6月30日止为1518.74元，水费计算至2013年10月18日为274元，电费计算至2013年10月17日为86.42元；三、诉讼费用由被告承担。
被告尹龙梅经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提出答辩意见。
原告欧朱、欧鸿钊就其诉讼主张，共同向本院提交了以下证据：
一、租赁合同一份，欲证明租赁期限、租金以及违约金的约定。
二、房屋摘抄表一份，欲证明两原告对租赁房屋享有所有权。
三、物管费发票、水电费发票，欲证明原告向被告主张拖欠物管费、水电费的金额。
四、通知一份，欲证明原、被告在终止租赁合同之后仍然在使用涉案房屋，形成不定期租赁关系。
五、接处警登记表一份，欲证明被告在租用房屋期间失踪，原告到派出所报案，民警与原告一同进入租赁房屋，被告的东西还放置在内。
被告尹龙梅未到庭就上述证据发表质证意见，亦未提交证据。
本院认为，民事诉讼证据是指能够证明民事案件真实情况的依据。民事诉讼证据的特征为真实性、合法性和关联性，三者相互联系，缺一不可。被告尹龙梅未到庭参加诉讼，视为其放弃了举证、质证的诉讼权利。本案中，原告所举证据一、二、四、五与证据原件核实一致，本院对上述证据予以采信，原告所举证据三中物业管理费发票一张，系被告租赁房屋期间所产生，该费用应当由被告承担，本院对该证据予以采信，至于证据三中其它证据，原告并没有举证证实费用产生在被告使用过程中，故对上述证据本院不予采信。
综上，结合庭审调查，本院确认本案法律事实如下：
2010年7月3日，原、被告在昆明荣城房地产经纪有限公司的居间下，签订《房屋租赁合同》，约定两原告将位于昆明市滇池卫城蓝湾x幢x单元xxx号房屋出租给被告使用，租赁期限从2010年7月3日起至2011年7月2日。租赁期限届满后，原、被告双方口头约定了新的租赁期限，但并未签订租赁合同。2013年7月14日，多次联系不到被告之后，原告欧朱向民族村派出所报案，在民警陪同下到租赁房屋内查看，查看结果为“经民警和物管、房东一同进屋查看房内一切正常，民警告知房东尽量与租户取得联系”。当天，原告在租赁物大门上粘贴《通知》一份，载明：“本人于2013年7月14日中午在民警与物管陪同下进入房间中，未曾挪动任何物品，如需续租，请联系13xxxxxxxxx，若在2013年7月25日前都未有人联系，本人将与物管、民警陪同下收回房屋。”至今，原告并未与被告取得联系。
另，2013年4月19日，原告向物管公司支付涉案房屋自2012年1月1日起至2013年6月30日止的物管费1518.74元。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原、被告于2010年7月3日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应当按照合同约定履行义务。合同履行期限届满后，原、被告口头约定，由被告继续使用房屋并支付原告租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”由此可以确认原、被告之间形成不定期租赁关系。原、被告一直按照月租金1500元履行合同，庭审中，原告并不能举证证实双方对租金做过调整和变更，应当按照1500元履行为宜。2013年7月14日，原告在小区物管以及派出所民警的陪同下进入涉案房屋，根据接处警登记表证实，屋内仍然存放着被告尹龙梅的相关物品，当天原告在大门上张贴《通知》一份，要求被告在2013年7月25日之前与之联系，商量续租问题，但被告至今占用涉案房屋，也并未与原告联系。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”现经原告催要租金后，被告并未出现商量与之续租或者是支付租金的事宜，故本院对原告要求解除双方不定期租赁关系的诉讼请求予以支持。”解除租赁关系后，被告应当向原告腾还房屋。至于原告按月租金的5%向被告主张违约金，本院认为庭审不能确认双方是否对租赁合同的条款做出过变更，是否对违约责任作出新的约定，结合本案查清事实，被告的确存在违约行为，本院酌情支持违约金1000元。原告要求被告支付2012年1月1日至2013年6月30日期间的物管费，因该时间段内房屋由被告占有使用，在原告已提交证据证实已代其垫付物管费的情况下，本院对原告要求被告支付物管费1518.74元的诉讼请求予以支持。原告向本院主张要求被告支付水、电费，仅提供打款凭证，并不能证明该水电费的支出是为涉案房屋支出，也不能说明费用系原告使用中产生，故对该项诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告欧朱、欧鸿钊与被告尹龙梅就昆明市滇池卫城蓝湾x幢x单元xxx号房屋于2011年7月3日形成的不定期租赁关系。
二、被告尹龙梅于本判决生效之日起十五日内腾还原告欧朱、欧鸿钊位于昆明市滇池卫城蓝湾x幢x单元xxx号房屋。
三、被告尹龙梅于本判决生效之日起十五日内支付原告欧朱、欧鸿钊自2013年7月1日起至实际腾还房屋之日止的租金（租金按每月1500元计算）以及违约金1000元。
四、被告尹龙梅于本判决生效之日起十五日内支付原告欧朱、欧鸿钊物业管理费1518.74元。
五、驳回原告欧朱、欧鸿钊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元（原告已预交），由被告尹龙梅承担（该款于本判决生效之日起十五日内支付原告）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
审 判 长 石晶晶
代理审判员 姚 琳
代理审判员 张宗波
二〇一四年四月十日
书 记 员 刘筱燕
沈思思