广东省湛江市霞山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湛霞法民二初字第236号
原告湛江市霞山区金福都大酒楼，住所地：湛江市霞山区雄立购物广场*楼A03A商铺。
经营者黄长，男，汉族，住雷州市。
委托代理人邓映君，广东展望律师事务所律师。
被告湛江市雄立房产有限公司，住所地：湛江市霞山区。
法定代表人庞立芬，董事长。
委托代理人陈泽义，广东海东律师事务所律师。
原告湛江市霞山区金福都大酒楼（以下简称金福都大酒楼）诉被告湛江市雄立房产有限公司（以下简称雄立房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月17日立案受理后，依法组成合议庭，于同年12月30日公开开庭进行了审理。原告金福都大酒楼的委托代理人邓映君，被告雄立房产公司的委托代理人陈泽义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金福都大酒楼诉称，2012年11月15日，原告与被告签订《租赁合同》（以下乙方为原告、甲方为被告），合同约定：第一条，1、甲方将其拥有所有权属的雄立购物广场三楼A03A商铺设定为餐饮项目，通过招商引资同意租赁给乙方经营本合同所约定的项目，场地建筑面积约1116平方米；第二条，1、本合同约定的租赁期限自2012年4月15日起至2019年12月31日止（共7年8个月）；第六条，1、双方签署合同后，乙方应当在当日向甲方缴纳保证金120000元；第十三条，1、如甲方违约解除本合同，甲方退还乙方前期投入的装修费、设备费共计1000000元，并赔偿乙方因此造成的其他经济损失，同时全额退还保证金。合同签订后，原告积极完全地按约定履行了义务。双方为了经营上的需要，于2013年11月12日又签订了《商铺租赁合同》补充协议，该协议约定“二、甲方承诺于2014年1月31日装修全面完工，2014年春节前安装好直通电梯。并承诺以下事项：1、甲方承诺减半收取2013年10月31日前未缴给甲方的全部费用。2、甲方承诺免除2013年11月1日起共计4个月乙方承租的全部商铺租金及管理费，并承诺在商场实际装修完工及垂直电梯安装并正常使用之日前，甲方免收乙方的全部商铺租金及管理费。3、甲方承诺商场装修实际完工后给乙方一个月的经营恢复期，即装修完工后免除乙方一个月的租金及管理费。四、甲方电动步梯保证开通到一楼”2014年1月13日，双方又在《商铺租赁合同》补充协议上补充约定“甲方同意提供金福都酒楼西面消防通道楼梯旁面积30平方米给金福都酒楼作储物间使用，时间为三年，甲方承诺不收取乙方任何费用（水电费除外）”。
在合同履行期间，被告因自身经营状况恶劣，曾多次向原告借款，赊欠原告餐费40多万。2013年12月6日双方就商场垂直电梯安装事项签订《借款协议书》，其中协议书约定“一、借款金额：甲方向乙方借款90000元，电梯首付50000元，电梯到货现场付40000元。三、借款期限：从2012年12月10日到2013年8月31日止。四、还款方式：若甲方不能按时偿还该借款本金给乙方，甲方用租金和管理费来抵还向乙方借用的安装电梯款，该借款没有抵消完毕之前，甲方不能要求乙方支付场地租金及管理费。”签订此协议后，原告用黄浦的名义汇款到湛江市菱海电梯有限公司，但至今被告并没有在协议中指定的位置安装垂直电梯，以致严重影响原告的经营。原告经多次与被告交涉无果。为逼迫原告自动撤离，被告于2015年7月4日向商户发出通知，称“因本公司资金周转困难，现无法巩固电费，估计将近两天供电局停电”。原告为维持自家生意正常经营，不得已自己垫付电费。但被告于同年7月24日向原告发出通知，称“您酒店于2012年12月至今未缴交租金及管理费，共计1817190元，现我公司向贵酒店提出解除终止租赁合同，终止时间于2015年8月5日”为此，原告向被告发回一份函，表明没有拖欠被告的租金及管理费，被告尚欠原告餐费409767元，并要求与其法定代表人面谈协商。但被告以各种借口推诿。在被告每月预付50000元水电费的情况下，被告仍不能为原告提供水电。因被告威胁解除合同，导致原告员工离职，营业额下降，迫于无奈，原告于2015年8月26日停业。
原告认为，原告与被告之间的2013年10月30日前的管理费已经结清，2013年11月12日被告又承诺在商场实际装修完工及垂直电梯安装并正常使用之日前，甲方免收全部商铺租金及管理费。现被告以原告尚欠租金及管理费为由，强行停水停电，单方终止合同无理，严重损害原告的合法利益。原告为经营进行了大量投入，包括装修费、设备费约2000000元。但鉴于双方在《租赁合同》第十三条的约定，原告请求法院判令：1、被告向原告支付违约损失赔偿金1000000元（按2012年11月15日双方签订的《租赁合同》第十三条约定，包括原告前期投入的装修费、设备费1000000元）；，并向原告退还保证金120000元。2、本案的一切诉讼费用由被告承担。
被告雄立房产公司辩称，1、原告没有按约定向被告支付租金及管理费，原告称其积极完全履行双方于2012年11月15日签订的《租赁合同》中约定的义务不符合事实。2、原告在其诉状第2页明确表明其未能按约如期交纳租金及管理费。《商铺租赁合同》补充协议中约定将消防通道租赁个被告作为储藏间，违反了消防法的规定，该约定应属无效。3、因为原告拖欠我方租金，造成我方资金不足，因此才向原告借款。双方也在借款时约定，借款以租金及管理费冲减。4、未安装垂直电梯不能成为原告不交管理费的理由，不能成为原告违约的理由。原告的起诉的事实理由不成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告金福都大酒楼向本院提供的证据材料复印件及证明的事实为：
1、营业执照、餐饮服务许可证及黄长身份证明各1份，证明原告的主体资格；
2、工商登记资料1份，证明被告的主体资格；
3、《租赁合同》及《﹤商铺租赁合同﹥补充协议》各1份，证明原告与被告之间的合同关系；
4、商铺保证金收据1份，证明被告收到原告保证金120000元；
5结算收据1份，证明原告与被告已结清2013年10月31日前商铺管理费等综合费用；
6、收费通知单3份及收据15张，证明原告每月预付水电费，最后一次付款日期为2015年8月24日，金额为43000元；
7、借款协议书、转账凭证及合同各1份，证明被告与原告达成协议，由原告垫付安装垂直电梯90000元；
8、借据及说明各2份，证明被告多次向原告借款，原告为了正常经营也多次承诺向它借款；
9、通知2份、函书、复函、函及崔函各1份，证明被告因自身经营状况不良，无法维持整个商场的正常运作，有意逼走原告，遂以原告2012年12月至今未缴交租金及管理费为由，单方无理解除租赁合同，终止时间为2015年8月5日，原告为此与被告充分沟通未果，逼迫停业；
10、关于要求分离电表报告1份，证明原告为了自身经营需要，不为整个商场不交电费所累，要求供电部分分离电表；
11、协议书及授权书各2份，证明被告长期在原告酒家签单消费，现已欠款40多万元；
12、《公证书》2份，证明被告不按时缴交税费，导致原告停水及被告至今没按2013年11月12日双方签订的《﹤商铺租赁合同﹥补充协议》安装垂直电梯；
13、结算说明1份，证明2013年11月13日的收据中的“综合费用”包括除了水电费之外的租金、管理费及其他费用。
经庭审质证，被告雄立房产公司的质证意见为：对证据1、证据2、证据4、证据6及证据7的真实性、合法性及关联性无异议；对证据3的真实性及合法性无异议；对证据5的真实性、合法性及关联性有异议，因此时原告还拖欠我方租金，只是管理费结清，其他费用没有结清；对证据8中的借据的真实性、合法性及关联性无异议，对其中的说明的真实性、关联性有异议，因该证据财务无法确认，需进一步核实；对证据9中不是我司发出的通知的真实性、合法性及关联性有异议，对盖有我司公章的函件的真实性、合法性及关联性无异议；证据10是原告的单方行为，我司不清楚；对证据11的真实性无异议，但证明事项中的数额有异议，需要双方核算；对证据12的真实性无异议，对其所要证明的事实有异议，且对该公证书的形成程序有异议，因在现场只有原告及公证人员，没有他人，无法反映出停水的情况；因证据13没有原件，对其真实性有异议，对其所要证明的事实也有异议。
被告雄立房产公司向本院提供金福都大酒楼拖欠租金及管理费明细表1份，证明原告从2012年12月16日至2015年7月，共拖欠被告租金、管理费及包房管理费共计1817190元。
经庭审质证，原告对该证据的真实性及合法性有异议，因该证据是被告单方制作，未与原告核准，内容不属实，我方已结清2013年11月前的租金和管理费，2013年11月之后的租金和管理费在双方的《﹤商铺租赁合同﹥补充协议》中约定免除。
本院对原告金福都大酒楼上述证据材料审核认定为：因被告对证据1、证据2、证据4、证据6及证据7的真实性、合法性及关联性无异议，本院予以认定，可作为认定案件事实的根据；因被告对证据3的真实性及合法性无异议，且该证据是原、被告之间权利义务的约定，故对其真实性、合法性及关联性予以认可，可作为认定案件事实的根据；被告虽对证据5的真实性、合法性及关联性有异议，但未能提供证据予以推翻，故对该证据的真实性、合法性及关联性予以认可，可作为认定案件事实的根据；因被告对证据8中的借据的真实性、合法性及关联性无异议，本院予以认定，可作为认定案件事实的根据，而其中的说明没有被告的确认，也没有被告的盖章，对其真实性无法确认；证据9中的其中1份通知由湛江市雄立物业服务有限公司发出，对其与本案的关联性，本院不予确认，因被告对证据9中除通知之外的所有证据的真实性、合法性及关联性无异议，本院亦予认可；证据10是原告的单方行为，未经被告认可，也没有供电部门的签收证明，故对其真实性，本院无法确认；因被告对证据11的真实性无异议，本院对其真实性予以认可；被告虽对证据12的真实性有异议，但未能提供证据予以推翻，且该证据由国家法定的公证部门作出，故对其真实性、合法性及关联性，本院予以认可，可作为认定案件事实的根据；因证据13没有原件，被告也不予认可，故本院无法确认其真实性。
本院对被告雄立房产公司上述证据材料审核认定为：因该证据属于被告单方制作，原告也不予认可，故本院无法确认其真实性。
经审理查明，2012年11月15日，金福都大酒楼（乙方）与雄立房产公司（甲方）签订《租赁合同》，约定雄立房产公司将其所有的雄立购物广场三楼A03A号商铺出租给金福都大酒楼，租期从2012年4月15日起至2019年12月31日止。其中还约定：第四条：管理费、租金的标准及支付时间。1、租赁期内乙方交纳管理费标准：⑴2012年4月15日至2012年12月15日为装修筹备期，免收管理费，自用水电按表实收（注：原装修期限为2012年4月15日至2012年10月15日，甲方给予延长60天的装修免租期，但餐厅所需排烟过滤系统的安装及费用由乙方自行负责）。⑵2012年12月16日至2013年11月30日按月为单位向甲方交纳管理费39060元。⑶2013年12月1日至2015年11月30日按月为单位向甲方交纳管理费39060元。⑷2015年12月1日至2018年11月30日按月为单位向甲方交纳管理费39060元。⑸2018年12月1日至2019年12月31日按月为单位向甲方交纳管理费39060元。乙方应于每月5日前交纳当月费用（如遇节假日可顺延），不得拖欠，若推迟一天，则每日加收1%的滞纳金，如此类推，若拖欠一个月，则视乙方违约并收回铺位另作安排，并且甲方有权从保证金中扣除，甲方不作任何赔偿。2、合同期内乙方交纳租金标准：⑴2012年4月15日至2013年11月30日为装修试业期，免收租金。⑵2013年12月1日至2015年11月30日按月为单位向甲方交纳租金18972元。⑶2015年12月1日至2018年11月30日按月为单位向甲方交纳租金24552元。⑷2018年12月1日至2019年12月31日按月为单位向甲方交纳租金35172元。乙方应于每月5日前交纳当月租金（如遇节假日可顺延），不得拖欠，若推迟一天，则每日加收1%的滞纳金，如此类推，若拖欠一个月，则视乙方违约并收回铺位另作安排，并且甲方有权从保证金中扣除，甲方不作任何赔偿。第六条：保证金。1、双方签署合同后，乙方应在当日向甲方交纳保证金120000元。第十三条：违约处理。1、如甲方违约解除本合同，甲方退还乙方前期投入的装修费、设备费共计1000000元，并赔偿乙方由此而造成的其他经济损失，同时全额退还保证金金额。《租赁合同》签订前的2012年4月13日，金福都大酒楼向雄立房产公司支付保证金120000元。同年12月6日，金福都大酒楼的经营者黄长（乙方）与雄立房产公司（甲方）签订《借款协议书》，约定雄立房产公司向黄长借款90000元，电梯首付50000元，电梯到货现场付40000元，借款期限从2012年12月10日至2013年8月31日止，若甲方不能按时偿还借款本金给乙方，甲方用租金及管理费来抵还，在该借款没抵消完毕之前，甲方不能要求乙方支付租金及管理费。同年12月16日，黄长通过名称为黄浦的账户向湛江市菱海电梯有限公司汇入电梯款50000元。2013年5月7日，雄立房产公司向金福都大酒楼借款50000元。同年11月12日，金福都大酒楼又与（乙方）与雄立房产公司（甲方）签订《﹤商铺租赁合同﹥补充协议》。《﹤商铺租赁合同﹥补充协议》与本案争议相关的主要条款为：二、甲方承诺于2014年1月31日装修全面完工，2014年春节前安装好直通电梯。并承诺以下事项：1、甲方承诺减半收取2013年10月31日之前乙方未缴给甲方的全部费用。2、甲方承诺免除2013年11月1日起共计四个月乙方承租的全部商铺租金及管理费，并承诺在商场实际装修完工及垂直电梯安装并正常使用之日前，甲方免收乙方的全部商铺租金及管理费。签订《﹤商铺租赁合同﹥补充协议》次日，雄立房产公司向金福都大酒楼出具收据。收据写明“金福都交来综合费用（截止2013年10月31日之前商铺管理费已结清）107200.3元。”2014年5月3日，雄立房产公司又向金福都大酒楼借款50000元，并约定该借款在每月租金扣除。
2015年7月24日，雄立房产公司向金福都大酒楼发出《通知》，主张从2012年12至《通知》发出日止，金福都大酒楼未交交租金及管理费共1817190元，要求解除租赁合同，终止时间为同年8月5日，金福都大酒楼如有异议，于本月提交相关资料及要求经双方商议，否则视为金福都大酒楼同意无条件解除租赁合同，雄立房产公司于同年8月5日起停水停电并清理场地。同年同月26日，金福都大酒楼就《通知》向雄立房产公司发出《函书》，称不存在金福都大酒楼欠雄立房产公司租金及管理费1817190元，并要求与雄立房产公司的法定代表人面谈关于2015年8月5日解除合同、停水停电及清理现场的有关事项。同年同月29日，雄立房产公司就《函书》向金福都大酒楼发出《复函》，要求金福都大酒楼于本月内带齐雄立房产公司开出的收租金、管理费、收水电费收据、借款凭证及吃饭签单依据等，到雄立房产公司财务部核实确认，后再商议，否则按其公司发出的《通知》执行。同年8月4日，雄立房产公司又向金福都大酒楼发出《崔函》，再次要求金福都大酒楼于三日内带齐雄立房产公司开出的收租金、管理费、收水电费收据、借款凭证及吃饭签单依据等，到雄立房产公司财务部核实确认，否则视为金福都大酒楼承认欠其公司1817190元，并按《通知》执行。同年8月26日，金福都大酒楼向雄立房产公司发出《关于我司酒楼停业的函》，称经其老板与雄立房产公司的法定代表人电话联系，未能面谈。因雄立房产公司向其发出的《通知》，导致其员工人心惶惶，员工纷纷离职。且雄立房产公司无法确保正常提供水电，其酒楼决定于近期停业，并要求与雄立房产公司的法定代表人面谈水电分离的问题。
2014年5月30日至2015年8月12日期间，金福都大酒楼与雄立房产公司协议同意雄立房产公司及其的授权委托人在金福都大酒楼消费产生的费用从金福都大酒楼应付的租金中扣减。广东省湛江市港城公证处根据金福都大酒楼的申请，分别于2015年8月3日及同年8月31日对金福都大酒楼的委托代理人对金福都大酒楼的电梯位置的拍摄行为及金福都大酒楼的停水现状进行公证，并于同年8月11日及9月11日分别出具《公证书》，证明金福都大酒楼的委托代理人对金福都大酒楼的电梯位置所拍摄的照片与现场实际情况相符及对龙头的情形拍摄的照片与现场实际情况相符。根据该两份《公证书》所附的照片显示，金福都大酒楼的电梯位置没有安装电梯及金福都大酒楼处于停水状态。
另查明，雄立购物广场至今没有按照垂直电梯。金福都大酒楼于2015年8月26日停业。
本院认为，本案的租赁标的物为房屋，根据民事案件案由的适用规则，本案应适用更加具体的第四级案由，即房屋租赁合同纠纷。《租赁合同》及《﹤商铺租赁合同﹥补充协议》是合同当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同的双方当事人均应依法享有合同的权利和履行合同的义务。本案的主要争议焦点为：原告是否存在拖欠被告租金及管理费的违约行为及被告是否应赔偿给原告1000000元。
关于原告是否存在拖欠被告租金及管理费的违约行为的问题。根据《租赁合同》第四条第1款及第2款的约定，免收管理费及租金的期间分别为2012年4月15日至2012年12月15日及2012年4月15日至2013年11月30日。根据《﹤商铺租赁合同﹥补充协议》第二条第1款的约定，被告承诺减半收取2013年10月31日前原告未缴给被告的全部费用。签订的《﹤商铺租赁合同﹥补充协议》次日，被告向原告出具收据，写明2013年10月31日前的商铺管理费已结清。因至2013年10月31日，原告仍处于免付租金期间，故认定至2013年10月31日止，原告没有拖欠被告的租金，而原告应向被告支付的管理费已付清。根据《﹤商铺租赁合同﹥补充协议》第二条第2款的约定，被告承诺免除2013年11月1日起共计4个月原告承租的全部商铺租金及管理费，即2013年11月1日至2014年2月28日，被告免收原告的租金及管理费。所以，截止2014年2月28日，原告没有拖欠被告的租金及管理费。原、被告双方争议较大的是2014年3月1日后的租金及管理费，原告是否负有向被告支付的义务。根据《﹤商铺租赁合同﹥补充协议》第二条第2款的约定“甲方承诺免除2013年11月1日起共计四个月乙方承租的全部商铺租金及管理费，并承诺在商场实际装修完工及垂直电梯安装并正常使用之日前，甲方免收乙方的全部商铺租金及管理费。”庭审中，原、被告双方均确认至今没有安装垂直电梯，故2014年3月1日后的租金及管理费，原告不负有向被告支付的义务。被告主张根据该约定，即使2014年3月1日前没有安装垂直电梯，原告也应向被告支付租金及管理费因没有证据支持，故不予采纳。所以，原告不存在拖欠被告租金及管理费的违约行为。原告主张其于2015年8月26日停业，《租赁合同》亦于同日解除。对此，被告不持异议。故本院认定《租赁合同》于2015年8月26日解除。因原告不存在拖欠被告租金及管理费的违约行为，故在《租赁合同》解除后，被告应将收取原告的保证金120000元退还给原告。
关于被告是否应赔偿给原告1000000元的问题。根据《租赁合同》第十三条第1款的约定，如被告违约解除《租赁合同》，被告应退还乙方前期投入的装修费、设备费合计1000000元。而本案中，分析《租赁合同》的解除是否因被告违约造成是处理该问题的关键。原告主张被告于2015年8月26日停水停电，单方解除《租赁合同》。对此，被告虽对《租赁合同》于2015年8月26日解除没有异议，但对原告主张的被告于2015年8月26日停水停电不予认可。根据广东省湛江市港城公证处于2015年9月11日作出的《公证书》，只能证明金福都大酒楼于2015年8月31日处于停水状态。且被告虽向原告发函称如双方协商不下，将于2015年8月5日停水停电，但被告称其实际上没在2015年8月5日停水停电，原告并实际经营至2015年8月26日，故可说明被告没有依其发出的函单方于2015年8月5日对原告停水停电。所以，原告主张被告违约于2015年8月26日停水停电，单方解除《租赁合同》，因证据不足，不予采纳。因原告提供的证据不足以证明被告违约解除《租赁合同》，故对其主张被告赔偿1000000元的请求，予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第九十七条，以及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告湛江市雄立房产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将保证金120000元退还给原告湛江市霞山区金福都大酒楼。
如果被告湛江市雄立房产有限公司未按上述第一项判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告湛江市霞山区金福都大酒楼的其他诉讼请求。
案件受理费14880元，由原告湛江市霞山区金福都大酒楼负担13285.71元，被告湛江市雄立房产有限公司负担1594.29元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并提出副本一式六份，上诉于广东省湛江市中级人民法院
审 判 长 黄细曼
审 判 员 苏 兴
人民陪审员 梁钟和
二〇一六年三月十四日
书 记 员 冉晓璇
附相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力.当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。