江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终9072号
上诉人（原审被告)南京利源物业发展有限公司，住所地江苏省南京市江宁经济技术开发区。
法定代表人：严陆根，该公司董事长。
委托诉讼代理人：苏超，该公司员工。
委托诉讼代理人：龚丽，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：徐柳，女，1982年10月1日生，汉族。
被上诉人（原审原告）：徐国铧，男，1955年2月14日生，汉族。
被上诉人（原审原告）：吴志华，女，1958年10月4日生，汉族。
上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：谢文俊，国浩律师（南京）事务所律师。
上诉人南京利源物业发展有限公司（以下简称利源公司）因与被上诉人徐柳、徐国铧、吴志华商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初4503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年12月7日公开开庭进行了审理。上诉人利源公司的委托诉讼代理人龚丽、被上诉人徐柳、徐国铧、吴志华的共同委托诉讼代理人谢文俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
利源公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实及理由：一、被上诉人一审诉讼请求实质是要求上诉人利源公司按其实际损失进行赔偿，而一审判决未查明被上诉人该诉讼请求的性质。二、一审判决缺乏法律依据。1.根据司法解释相关规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，而本案双方在合同中已明确约定了逾期交房的标准，故本案不适用该条规定；一审法院未按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准作为定案依据，仅依中介公司的询价结果作为租金标准的认定，缺乏相应法律的依据。2.根据合同法规定，合同约定违约金主要性质在于弥补、填平因一方违约而给另一方造成的损失，当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当举证证明其所遭受的损失数额，本案中，被上诉人未提交任何损失的证据。综上，请求二审法院依法支持其上诉请求。
徐柳、徐国铧、吴志华辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
徐柳、徐国铧、吴志华向一审法院起诉请求：判令利源公司向其支付逾期交房违约金（按每月3200元的标准，自逾期之日即2015年11月1日起计算至房屋实际交付之日止），并要求利源公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年4月1日，徐柳、徐国铧、吴志华（乙方）与利源公司（甲方）签订《百家湖西花园商品房预售合同》一份，约定由乙方购买甲方开发的南京市江宁区秣陵街道利源中路168号百家湖西花园伦敦城某幢905室含跃层室房屋一套（以下简称905室），建筑面积99.86平方米，总价为1430497元；甲方应于2015年10月31日前交付该商品房；甲方迟延交付该商品房的，应按照甲方迟延交付的实际天数，以5元/天计算，向乙方支付违约金。合同签订后，徐柳、徐国铧、吴志华向利源公司支付了首付款并办理了按揭贷款手续。徐柳、徐国铧、吴志华所购商品房为3居室房屋，经本院向多家中介服务机构询价，百家湖西花园新街坊3居室房屋的月租金为3200元。
一审法院认为，徐柳、徐国铧、吴志华与利源公司签订的《商品房预售合同》合法有效，应受法律保护，双方均应当遵照履行。双方在合同中约定，利源公司应于2015年10月31日前向徐柳、徐国铧、吴志华交付房屋，而利源公司未按期交付房屋，系违约行为，应负违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。双方合同约定5元/天的标准过低，徐柳、徐国铧、吴志华购买的商品房为3居室房屋，徐柳、徐国铧、吴志华可以参照同地区房屋租金标准即3200元/月向利源公司主张逾期交房违约金。故对徐柳、徐国铧、吴志华要求利源公司向其支付逾期交房违约金的诉讼请求，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、利源公司于判决发生法律效力之日起10日内按照3200元/月的标准向徐柳、徐国铧、吴志华支付自2015年11月1日起至905室房屋实际交付之日止的逾期交房违约金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取73元，由利源公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方争议的事实和证据，本院认定如下：1.上诉人提交38号楼《竣工验收备案表》及《建设工程规划核实合格书》，证明案涉房屋于2016年11月3日已具备交付条件；2.《整付零寄交清单》，证明上诉人已于2016年11月8日向业主寄出收房通知；3.《业主交付记录》，证明业主徐柳于2016年11月18日之前已经收房。被上诉人对上述证据的真实性予以认可，认可已经领取房屋钥匙，但认为其验房时提出了整改方案，案涉房屋存在烟道开裂、烟道与墙面之间的缝隙较大、一楼空调预留位置缺失、二楼烟雾报警器脱落、多媒体箱内光纤线未入户、二楼墙面空鼓、过道墙面开裂、过道墙面空鼓、进户门为防火门、无防盗门级别钢印等问题，上诉人应当完成整改通过验收才能视为交付。本院认为，上诉人提供的《竣工验收备案表》及《建设工程规划核实合格书》能够证明案涉房屋具备交付条件；《整付零寄交清单》能够反映出上诉人向业主寄出收房通知的时间；《业主交付记录》能够反映出业主徐柳收房验房的时间。
双方当事人对一审认定的其他事实不持异议，本院予以确认。
本案二审争议焦点为：一审认定上诉人向被上诉人支付的逾期交房违约金是否恰当。
本院认为，一审认定上诉人向被上诉人支付的逾期交房违约金并无不当。上诉人利源公司与被上诉人徐柳、徐国铧、吴志华签订的《商品房预售合同》合法有效，双方应按约履行。因上诉人未在合同约定的期限内向被上诉人交付房屋存在违约行为，故一审判决其向被上诉人承担逾期交房的违约责任，具有事实及法律依据。根据合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，被上诉人因上诉人延期交房客观上产生不能使用房屋的损失，而双方约定的5元/天的逾期交房违约金标准明显偏低，不足以弥补被上诉人的实际损失。一审法院虽未以有关主管部门公布的租金标准来确定损失，或向有资格的房地产评估机构申请对同地段同类房屋的租金价格进行评估，但一审法院通过向多家中介机构询价的方式同样能够客观反映涉案房屋的租金标准，故一审法院参照询价标准调整上诉人逾期交房违约金数额并无不当。本案一审判决上诉人向被上诉人承担逾期交房违约金计算截止时间为实际交付之日止，现上诉人在二审中提交新的证据，证明其已于一审判决后交付房屋。被上诉人虽主张上诉人交付的房屋存在质量问题，但其所陈述的质量问题均非影响使用的严重问题，其拒绝收房的理由不能成立，且其已实际受领房屋钥匙，故本院认定案涉房屋于2016年11月18日实际交付。但房屋交付时存在的质量瑕疵，上诉人仍应履行维修义务，因维修给被上诉人造成的损失，被上诉人可以另案主张。综上，因二审中出现新事实，上诉人在给付被上诉人违约金时，应按3200元/月标准自2015年11月1日支付至2016年11月18日止，本院不再改变一审判决结果。
综上所述，利源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币146元，由上诉人南京利源物业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 汪德全
审判员 白文虎
二〇一六年十二月十四日
书记员 汪海燕