北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第13667号
上诉人（原审原告）许志振，男，1945年9月27日出生。
委托代理人许建国（许志振之子），男，1966年6月21日出生。
被上诉人（原审被告）许志安，男，1957年1月29日出生。
委托代理人许瑞（许志安之子），男，1982年1月16日出生。
委托代理人徐凤明，北京徐凤明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王凤祥，男，1957年3月27日出生。
上诉人许志振因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2015）房民初字第12942号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。
2015年8月，许志振起诉至原审法院称：在许志安诉宋淑兰、许志振房屋买卖合同纠纷一案中，许志安提交了2001年9月23日许志安与王凤祥签订的买卖房山区12号房屋（以下简称诉争房屋）的合同，并表示该合同自始至终是王凤祥签订。我认为许志安与王凤祥签订的购房协议书违反法律规定，是无效的。房屋买卖是以房屋产权过户和变更登记作为买卖行为完成的必要条件，房屋买卖只有在房屋产权过户或办理了变更登记后，才完成买卖行为。无法办理产权过户和变更登记的房屋是不允许买卖的。本案中，诉争房屋在转让过程中违反法律规定，没有办理房屋产权变更登记，且该房屋无法办理产权变更登记。许志安明知上述情况，所以，许志安与王凤祥签订的购房协议书违反法律规定，是无效的。在许志安诉宋淑兰、许志振房屋买卖合同纠纷一案中，许志安称2001年9月23日的购房协议书自始至终是王凤祥签订的，王凤祥应当是合同相对方。但在许志安与王凤祥签订的购房协议中明确注明，吴双金是该合同的相对方，王凤祥是代吴双金签订的，但王凤祥在签订购房协议书时没有吴双金的授权委托书，吴双金在签订后也没有书面对该买卖行为予以确认。许志安没有证据证明王凤祥签订购房协议书是吴双金的真实意思表示，王凤祥无权代理吴双金签订购房协议书，故请求判令：许志安与王凤祥签订的位于房山区12号房屋买卖的合同无效。
许志安辩称：许志振主体不适格，本案所涉及的合同是许志安和王凤祥签订的，我们认为与许志振没有关系。许志振已经将房屋出卖，其使用权和所有权已不在许志振手里，因此他也无权要求其他人签订的合同是否有效。王凤祥代表他人所签的合同，都是王凤祥代笔所签，进行房屋买卖，从房屋的性质讲并非是城镇商品房，是农村地上物私自盖的房屋，虽然没有产权，但从现行的司法解释和农村房屋政策讲，可以进行买卖，而且目前涉案房屋这个地区已经划归了工业区，所有这个地区的人员都划为非农户，因此从上述事实遗留的历史讲，房屋买卖是允许的，因此我们认为许志安和王凤祥代签的买卖合同是有效的，请求驳回许志振的诉讼请求。
王凤祥辩称：许志振和我是一个厂子的，吴双金是我爱人的舅舅，通过同事认识的许志振，花了4000元买的许志振这个房。许志振说吴双金在东北找不着，让我代笔，说以后再给楼房也不要，我就是代笔签了一个名，与我无关，当时买了这个房也没有人住都快塌了，有四个大窟窿，他也不打算在这住了，就回东北了，就给我岳母打电话委托我给卖了，又以4000元的价格卖的，吴双金当时没来，现在他已去世。
原审法院经审理认为：许志振与吴双金于1997年8月16日签订的购房协议书系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规规定，应合法有效。许志振已收到吴双金的购房款，吴双金亦取得了涉案房屋的所有权，双方权利义务终止。2001年9月23日吴双金与许志安签订的购房协议书，协议书中卖方处虽系王凤祥代吴双金所签，但双方已履行了支付房款和交付房屋的义务，事后双方并未就相关履行情况发生争执，且协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故该购房协议应为双方当事人真实意思表示，应合法有效。许志振主张该购房协议无效缺乏事实和法律依据，法院不予支持。据此，原审法院于2015年11月判决：驳回许志振的诉讼请求。
判决后，许志振不服，上诉至本院称：本案涉及的是农村土地上的房屋买卖，原审判决对此未予查明；诉争合同违反了法律行政法规强制性规定，应属无效，根据北京高院的纪要和通知，农房买卖合同应认定无效，原审判决未予认定，适用法律错误；综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持我的诉讼请求或者发回重审。许志安同意原审判决。王凤祥二审未答辩。
经审理查明：1997年8月16日，吴双金与许志振签订购房协议书，约定为解决购房后可能出现的问题，经双方商洽，协议如下：一、房权转移，房主燕化公司动力厂工人许志振，愿将自己私房卖出。买主齐市富区钢管厂离休干部吴双金，自愿购许房安度晚年。二、房屋状况：坐落东岭地区路北，面积五间，结构砖木瓦结构，房前小院约200米左右，大小椿槐树六株。四至：东至有墙外小过道为界，邻许志奇之母；西至有邻许庆小房后墙为界；南至有墙外道为界；北至自己房后墙排水沟（含排水沟）为界，其邻许庆。三、房价，房、院、树等全部价4000元整。四、房权转移时间：从房主收到房款、签发收据日期，房权正式转移给买主。（见房款收据日期）。五、双方义务。卖方，对已出售的房屋任买方自由建设或转让出售，不许干涉。对临界四至如发现问题纠纷主动出面排解。对国家如若占用，仍以原房主名义，代替购方出面联系解决有关事宜。对国家占用赔补，无论平房、楼房，价格高低，均由购方享用，与卖方无关。买方，遵守当地政府土地房屋管理法规。搞好生活环境、人际关系、文明卫生。许志振、吴双金均在协议书中签字确认。王凤祥作为中证人亦在协议书上签字。1997年9月11日，许志振为吴双金出具收条，内容：今收到吴双金购房款4000元整。
2001年9月23日，吴双金与许志安签订购房协议书，约定为解决购房后可能出现的问题经双方商洽，协议如下：一、房权转移，房主：齐市富区钢管厂离休干部吴双金愿将自己私房卖出。买主：许志安。二、房屋状况，坐落东岭地区路北，面积五间，结构砖木瓦结构，房前小院约200米左右，大小椿槐树六株。四至：东至有墙外小过道为界，邻许志奇之母；西至有邻许志振、许志泉小房后墙为界，南至有墙外道为界；北至自己房后墙排水沟（含排水沟）为界，其邻许庆。三、房价，房、院、树等全部价4000元整。四、房权转移时间：从房主收到房款、签发收据日期，房权正式转移给买主。（见房款收据日期）。五、双方义务。卖方，对已出售的房屋任买方自由建设或转让出售，不许干涉。对临界四至如发现问题纠纷主动出面排解。对国家如若占用，仍以原房主名义，代替购方出面联系解决有关事宜。对国家占用赔补，无论平房、楼房，价格高低，均由购方享用，与卖方无关。买方，遵守当地政府土地房屋管理法规。搞好生活环境、人际关系、文明卫生。协议人处卖方由吴双金之外甥王凤祥代为签名，买方由许志安之叔许广代签。中证人处许亮、王凤祥签字确认。2001年9月23日，王凤祥为许志安出据收条，内容：今收到许志安购房款4000元整。
二审审理中，本院前往中国石化集团资产经营管理有限公司北京燕山石化分公司（以下简称燕化公司）调取京房国用（2007划）第00241号土地使用权证，该证书记载房山区东风街道东万路北侧（东岭自然村）土地使用权人为燕化公司，许志振、许志安均认可诉争房屋所在土地使用权人为燕化公司。
上述事实，有当事人的陈述、1997年8月16日购房协议书、2001年9月23日购房协议书、土地使用权证等证据在案为证。
本院认为：根据当事人的陈述和诉争购房协议书的约定，许志振所起诉要求确认无效的合同，系王凤祥代理吴双金签订，合同当事人应系吴双金与许志安，现许志振以许志安和王凤祥为被告要求确认合同无效，因王凤祥并非诉争合同当事人，其与许志安之间并未成立诉争的买卖合同关系，故许志振的诉请，无事实依据，本院不予支持。
综上所述，许志振的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决适用法律不当，但裁判结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由许志振负担（已交纳）。二审案件受理费50元，由许志振负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 珊
代理审判员 陈雨菡
代理审判员 杜传金
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 孙辰姝