广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤17民终218号
上诉人（原审原告）：肖欣业，男，1964年10月14日出生，汉族，住广东省阳春市。
委托诉讼代理人：李柏桦，广东众君法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林进福，广东众君法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江门市政企业集团有限公司。住所地：广东省江门市蓬江区城区建设路**号金山大厦*楼。
法定代表人：区健强，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵剑客，国信信扬（江门）律师事务所律师。
原审被告：阳春市岗美新城房地产开发有限公司。住所地：广东省阳春市春城街道朝阳路美满家园*楼****号商铺。
法定代表人：陈文，该公司总经理。
原审被告：阳江市国源房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市西平路国源*楼。
法定代表人：陈文，该公司总经理。
原审被告：阳春市国源地产置业有限公司。住所地：广东省阳春市春城街道朝阳新城AH2-2美满家园***号。
法定代表人：陈文，该公司总经理。
原审被告：陈文，男，1955年12月27日出生，汉族，住广东省阳春市。
原审第三人：许瑞，女，1966年6月10日出生，汉族，住广东省阳春市。
原审第三人：梁大现，男，1963年3月18日出生，汉族，住广东省阳春市。
上诉人肖欣业因与被上诉人江门市政企业集团有限公司（以下简称江门市政公司）、原审被告阳春市岗美新城房地产开发有限公司（以下简称新城房地产公司）、阳江市国源房地产开发有限公司（以下简称阳江国源公司）、阳春市国源地产置业有限公司（以下简称阳春国源公司）、陈文、原审第三人许瑞、梁大现案外人执行异议之诉一案，不服阳春市人民法院（2017）粤1781民初1981号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
肖欣业上诉请求：一、撤销一审判决。二、确认位于阳春市春城街道1土地使用权[土地权使用证号：春府国用[（2011）特第2]归肖欣业享有。三、立即停止对位于阳春市春城街道1土地使用权[土地权使用证号：春府国用[（2011）特第2]的执行，并解除对该地产的查封。事实与理由：一、一审判决认为肖欣业与阳春国源公司没有签订合法有效的书面合同，不符合排除执行条件，曲解了相关法律，其该认定理由不成立。阳春国源公司已于2003年11月5日将涉案土地使用权分割给深圳市胜尚园艺有限公司（以下简称胜尚公司），随后胜尚公司将涉案土地转让给梁大现，梁大现转让给李练。2012年1月13日李练因资金周转困难，先后向肖欣业借款270万元，并约定将涉案土地抵押给肖欣业。2016年李练病逝，其妻子许瑞将涉案土地及地上临时建筑以抵顶债务方式转让给肖欣业。阳春国源公司知晓上述情况并同意，且转让涉案土地的事实均有合同可证实。相关法律及司法解释所称有书面合同并不是一定要求权利人（肖欣业）与被执行人有直接的书面合同，而是转让过程有合同可证实即可。二、肖欣业在查封之前已合法占有使用涉案土地的事实清楚。在肖欣业与许瑞签订《土地转让协议书》后，许瑞将涉案《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》原件、土地及地上临时建筑物交付给肖欣业，并告知土地及地上临时建筑物的承租人阳江申通物流有限公司，该公司自2017年1月1日起至今将租金3500元交付给肖欣业。三、肖欣业已实际上支付全部合同对价款的事实清楚。许瑞的丈夫李练尚欠肖欣业借款270万元，李练病逝后其妻子许瑞与肖欣业协商，将涉案土地通过以物抵债方式转让给肖欣业，即肖欣业已实际上支付了全部合同对价。原受让人梁大现、李练等人也已支付全部受让价款给合同相对方。四、涉案土地使用权至今未过户至肖欣业名下，非因肖欣业原因所造成，肖欣业对此没有过错。阳春国源公司转让涉案土地时承诺包办土地使用证、规划许可证等手续。李练也为此交付了相关办费过户费用给阳春国源公司，但因阳春市人民政府的相关政策限制公司将土地使用权过户至个人名下，造成涉案土地使用权至今未能过户至买受人名下。江门市政公司对阳春国源公司的情况非常了解，对涉案土地的流转及不能办理过户手续的情况亦清楚，肖欣业包括李练对没有过户的问题没有任何过错。五、一审判决列阳春国源公司作为本案被告错误，阳春国源公司应该作为本案第三人。阳春国源公司跟胜尚公司有合作关系，当初是将土地作为利润分红分给胜尚公司。虽然土地是挂名在阳春国源公司的名下，但是胜尚公司才是该土地的所有人，一审遗漏追加胜尚公司作为本案当事人，程序违法。综上所述，请支持肖欣业的上诉请求。
江门市政公司辩称：肖欣业提交的所有证据均不能证明其主张。一审法院没有曲解法律，一审判决认定的事实和判决的结果都基本是准确的，合法有据的。请驳回肖欣业的上诉请求。
阳春新城公司、阳江国源公司、阳春国源公司及陈文述称：同意肖欣业的意见。肖欣业陈述的土地流转过程基本属实。当时分配给胜尚公司的有一千多平方米土地，胜尚公司将土地全部转让给梁大现（土地是胜尚公司挂阳春国源公司的名卖的）。梁大现当时没有足够的工程款给李练，就从中划分出180平方米土地给李练抵顶工程款。至于没有办证的原因，在2003年土地是允许买卖的，而在2004年阳春市政府颁发文件不允许买卖土地。由于土地已经由阳春国源公司转让出去了，只能由阳春国源公司代建楼房转让给买主，再帮买主办理房产证。
原审第三人许瑞述称：没有意见，请法院依法判决。
原审第三人梁大现没有提交诉讼意见。
肖欣业向一审法院起诉请求：一、确认位于阳春市春城街道1土地使用权[土地权使用证号：春府国用(2011)特第2]归肖欣业享有；二、立即停止对位于阳春市春城街道1土地使用权[土地权使用证号：春府国用(2011)特第2]的执行，并解除对该地产的查封；三、江门市政公司、新城房地产公司、阳江国源公司、阳春国源公司、陈文承担一切诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年12月25日，广东省江门市蓬江区人民法院作出了(2015)江蓬法民二初字第1394号民事调解书，调解协议内容有：“一、岗美新城公司确认欠江门市政公司款项1600万元和违约金（暂计至2015年12月25日为580万元，之后的违约金以实际所欠的本金为基数从2016年1月1日按照月息2%计算至所有款项付清之日止），并定于2016年1月30日前偿还本金300万元，2016年6月30日前偿还本金300万元、违约金200万元，2016年10月30日前偿还本金300万元、违约金200万元，2016年12月30日前偿还本金700万元、违约金180万元。二、岗美新城公司确认欠江门市政公司律师费21万元，并定于2016年12月30日前付清。三、本案受理费140250元，减半收取70125元，保全费5000元，合共诉讼费75125元由岗美新城公司负担。四、阳江国源公司、阳春国源公司、陈文对上述债务承担连带清偿责任。五、上述还款条款，四被告如有一期未按时履行，江门市政公司有权就未支付的款项申请法院执行。”2016年2月，申请执行人江门市政公司根据生效的(2015)江蓬法民二初字第1394号民事调解书向江门市蓬江区人民法院提起执行申请，江门市蓬江区人民法院于2016年3月2日立案执行后，于2016年5月26日委托一审法院执行。一审法院在立案执行过程中，于2017年6月27日作出(2016)粤1781执710号恢字第1-2号民事裁定，裁定：一、查封被执行人阳春国源公司位于阳春市春城街道1土地使用权[春府国用(2011)特第2号]；二、查封期间，上述土地使用权由被执行人阳春国源公司管理，但不得转让、租赁、赠与、抵押、毁损等，查封期限为三年，即从2017年6月27日起至2020年6月26日止。2017年7月18日，肖欣业对一审法院查封上述财产提出书面异议，一审法院经审查后，于2017年8月4日作出（2017）粤1781执异46号执行裁定书，裁定驳回肖欣业的异议请求。肖欣业收到该裁定书后十五日内向一审法院提起执行异议之诉。
肖欣业向一审法院提供了如下证据：1、协议书、土地转让合同、土地使用权证、建设用地规划证，拟证明阳春国源公司已将涉案土地使用权转让给胜尚公司，该公司将之转让给梁大现，梁大现于2010年9月7日将该土地以163万元转让给李练；2、协议、借据，拟证明李练因建设工程缺乏资金周转，自愿以涉案土地使用权抵押向肖欣业借款270万元；3、土地转让协议书、补充协议，拟证明李练的法定继承人以270万元的价格将涉案土地及地上临时建筑物转让给肖欣业，转让款项抵顶李练所欠的借款270万元；4、收款收据、票据，拟证明李练于2012年1月份向阳春国源公司及阳春市国土资源局申请办理涉案土地使用权证，并交付了办证费用给阳春国源公司；5、厂房出租合同、证明，拟证明李练和许瑞取得该涉案土地后搭建临时厂房出租，肖欣业在争议地块查封之前已实际占有并使用；6、执行裁定书，拟证明肖欣业的执行异议被驳回；7、账户历史明细清单，证明阳江申通物流有限公司通过陶某兰的银行账号每月转账支付租金3500元给肖欣业，拟证明肖欣业已实际占有涉案土地。经质证，江门市政公司认为：合同的各方主体，及证据中出现的主体名称跟本案标的土地的权属人不一致，部分付款凭证未反映与本案标的土地的权属人有必然的关系，仅显示肖欣业可能与第三方之间存在某些约定或交易，上述证据并不能对抗江门市政公司的执行，故对这些证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。
另查明，2011年1月24日，阳春市人民政府颁发了春府国用(2011)特第0000031／1032832号土地使用权证给阳春国源公司，用地性质为住宅用地，用地位置为阳春市春城街道1，用地面积180平方米。至今该地块仍然登记在阳春国源公司名下。
一审法院认为：本案肖欣业主张其是涉案执行标的的合法买受人，在一审法院裁定查封之前已合法占有该土地，且其对涉案执行标的未办理过户登记不具有过错，故要求停止对该执行标的执行。根据《最高人民法院关于人民法院加强执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，肖欣业主张阻止本案执行标的的执行，理由不成立：一、本案即使肖欣业诉称涉案不动产是由阳春国源公司分割给胜尚公司，胜尚公司转让给梁大现，梁大现再转让给李练，李练病故后由其妻子以物抵债方式转让给肖欣业的事实成立，但肖欣业自认其与涉案执行标的的不动产登记人阳春国源公司（被执行人）没有签订合法有效的书面合同，因此，肖欣业的主张不符合上述法律第（一）项的规定；二、即使本案肖欣业具备第二十八条规定的第（一）（二）（三）项规定的条件，涉案不动产至一审法院裁定查封之前一直登记在阳春国源公司名下，从阳春国源公司于2011年1月24日取得不动产权利证书至一审法院裁定查封之时，长达6年多时间里，肖欣业所称的涉案不动产受让人一直没有要求阳春国源公司办理过户登记手续，而且本案没有证据证明是执行标的未办理所有权转移登记手续是因办理登记存在客观障碍、登记机关原因等案外人（买受人或受让人）意志之外的原因造成的，即本案不动产未能办理过户登记至肖欣业名下并非出于肖欣业自身以外的其他原因，依法应认定肖欣业具有过错。因此，肖欣业的主张也不符合上述法律第（四）项的规定。综上，肖欣业的诉讼请求不符合法律规定，依法予以驳回。
岗美新城公司、阳江国源公司、阳春国源公司、陈文经一审法院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃应诉抗辩权利，不影响一审法院依据所查明的事实依法作出裁判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条的规定，作出判决：驳回肖欣业的诉讼请求。一审案件受理费28400元，由肖欣业负担。
二审中，肖欣业提交下列证据：证据一、《阳春市控制城区私人建房规定》，拟证明涉案土地未能过户至肖欣业或原出让人许瑞（李练）名下，是因阳春市人民政府禁止将房地产开发企业的土地过户至个人名下建房所致，肖欣业没有过错。证据二、《合作开发协议书、协议书》，拟证明阳春国源公司、阳春市雅园置业有限公司、胜尚公司、阳春国源公司经营合作开发阳春市朝阳路至三桥路项目事实。证据三、《证明》，拟证明阳春国源公司按协议将涉案土地使用权作为投资回报划分给胜尚公司，该土地实际使用权人已不是阳春国源公司。证据四、《借记卡账户历史明细清单》，拟证明从2017年1月至今涉案土地承租方阳江申通物流有限公司每月支付3500元租金给肖欣业，肖欣业已实际占有使用涉案土地。证据五、《银行账户交易明细》，拟证明肖欣业已交付借款给李练的事实。江门市政公司质证意见为：针对证据一，如果该文件属实，正好证明双方的行为是法律禁止的，同时该证据不能证明肖欣业的主张。针对证据二，对其真实性不予确认，且从该文件的主体来看，该合同不符合买卖合同有效的基本条件。针对证据三，对其真实性不予确认，胜尚公司不是本案的当事人，该证据与本案无关。针对证据四、五，对其真实性、关联性、合法性均不予确认。岗美新城公司、阳江国源公司、阳春国源公司、陈文的质证意见是：证据一是真实的，李练对不能过户没有过错；证据二、三都是证据是真实的；对证据四、五不清楚，由法院依法认定。许瑞主张该证据由法院依法认定。
本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议的焦点是肖欣业对位于阳春市春城街道1的土地使用权是否享有足以阻却执行的实体权益。肖欣业主张其已以地抵债的形式受让讼争土地使用权，在讼争土地查封前已合法占有使用讼争土地，且对土地不能办理过户至其名下没有过错，其对讼争土地享有的实体权益足以阻却执行。肖欣业主张受让讼争土地是基于以地抵债协议，则其据此享有的权利是请求相对方办理抵顶土地使用权变更登记手续，该权利属于债权请求权。在讼争土地完成不动产登记之前，该土地使用权不发生物权变动的效果。另外，以地抵债协议是以消灭金钱债务为目的，交付土地仅为双方履行以地抵债协议的一种方式，与不动产买卖合同中的买受人基于不动产买卖对不动产的占有而产生的物权期待权不同，因此以地抵债协议对土地的实际占有并不足以形成优先于一般债权的利益，肖欣业所享有的权益不能阻却执行。综上所述，肖欣业的上诉理据不足，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费28400元，由肖欣业负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 飘
审 判 员 姜玉华
审 判 员 施震宇
二〇一八年四月二十六日
法官助理 李凤霞
书 记 员 曾秋霞