上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民三（民）初字第2958号
原告施健。
原告黄莉珊。
上列二原告共同委托代理人张莉，上海元竹律师事务所律师。
上列二原告共同委托代理人陈楚裕，上海元竹律师事务所律师。
被告上海新城金郡房地产有限公司。
法定代表人王振华，董事长。
委托代理人许法磊，在上海新城金郡房地产有限公司工作。
委托代理人赵鹏，在上海新城金郡房地产有限公司工作。
原告施健、黄莉珊诉被告上海新城金郡房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年8月5日立案受理后依法由审判员徐冬梅独任审判。本案诉前调解阶段中，根据原告方申请，本院依法委托上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋进行了质量问题及修复方案的鉴定。本案于2014年6月6日第一次公开开庭进行了审理，原告施健及两原告共同委托代理人陈楚裕，被告委托代理人许法磊、赵鹏到庭参加了诉讼。2014年8月12日本院依法组成合议庭适用普通程序进行审理。本案于2014年8月27日第二次公开开庭进行了审理，原告施健及两原告共同委托代理人张莉，被告委托代理人许法磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告施健、黄莉珊诉称：2012年3月27日，原被告签订上海市商品房预售合同一份，约定原告向被告购买坐落于青浦区某路115弄《某小区》20号4层401室房屋，若原告未按照合同约定时间付款，应按逾期未付款的日万分之五计算违约金，被告未按照合同约定交房的，亦应承担相应的违约责任。合同签订后，原告如约支付了所有的购房款。2012年7月30日，被告欲将系争房屋交付给原告，原告发现系争房屋存在墙面有裂缝、墙面严重倾斜等质量问题，为此被告承诺将该房屋修复后交付原告。但至今被告未能将系争房屋修复完毕并交付原告，为此原告诉至法院请求：1、判令被告修复坐落于青浦区某路115弄某小区20号4层401室房屋（修复标准按司法鉴定意见书中的修复方案，目前房屋尚未达到交房标准未交付给原告，要求被告履行交付前的修复义务）；2、判令被告支付逾期交房违约金暂计人民币（以下币种均为人民币）198，652.30元（以2，178，205元的日万分之三标准，自2012年8月1日起算至实际交付之日止）；3、诉讼费、鉴定费由被告承担。
被告上海新城金郡房地产有限公司辩称：根据合同约定，系争房屋的交付行为已经完成，原告关于逾期交房违约金的请求无事实及法律依据。（1）被告已按约通知原告办理交房手续，且在约定期限内被告开始办理了交房；（2）根据合同约定，交付中发现的任何不影响房屋主体结构的质量问题均不得作为原告拒绝收房屋的理由；（3）房屋质量瑕疵不影响主体结构安全且不影响合同目的的实现，原告因此拒不收房属于违约。故，被告已履行交房义务，原告以系争房屋质量瑕疵为由拒收房屋并要求被告承担逾期交房违约责任无事实及法律依据，本案房屋的交付行为已完成。根据预售合同补充协议第8条之约定，原告应在合同约定的时间内接收房屋；原告认为房屋存在质量问题的，除主体结构质量外，不得拒绝收房，否则被告可认为房屋交付已完成。2012年7月30日前被告已通知原告接收房屋，原告自己放弃了对房屋的接收及应当获取的房屋使用权，应视为其对房屋使用权利的放弃而无权要求被告承担迟延交房违约金，因为本案交付已视为完成。原告明确诉请的“修复”是指交付前的修复义务，既然原告认为房屋尚未交付，则房屋使用权所有权均不属原告所有而属于被告所有，在此情况下，被告对自己的房屋是否维修与原告无关，原告无权要求被告履行修复义务。既然原告主张交付前的修复义务，若被告能证明本案交付行为已视为完成，则原告两项诉请均不得支持。
经开庭审理查明：2012年3月27日，两原告（乙方）与被告（甲方）签订《上海市商品房预售合同》一份，合同约定：乙方向甲方购买青浦区某路115弄《某小区》20号401室房屋，据甲方暂测该房屋建筑面积为144.47平方米，其中套内建筑面积为117.81平方米、公用分摊建筑面积为26.66平方米；乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为15，074.08元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为2，177，753元。合同第七条约定乙方若未按本合同约定时间付款，应向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之五计算，自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止；合同第十条约定该房屋交付必须取得《住宅交付使用许可证》，甲方对该房屋设定的抵押已注销、甲方已按规定缴纳了物业维修基金，甲方承诺在2013年1月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证，乙方有权单方面解除本合同；合同第十一条约定甲方定于2012年7月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权单方面解除本合同。合同第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起3天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲方提交钥匙。合同第二十二条约定甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。合同后附《补充条款一》第八条第（一）款交付条件约定：（1）买受人同意出卖人自己或委托合同中选聘的物业公司办理房屋交付手续，该房屋的交付条件仅以合同第十条约定为准，买受人在办理房屋交接手续过程中提出的任何不影响房屋主体结构的质量瑕疵，包括但不限于局部裂缝、局部渗水、局部损坏、局部污染、局部水电气不通、房屋部分装修与蓝图不一致但不严重影响居住生活等均不得作为买受人拒不办理房屋交接的理由，否则视为买受人逾期收房，由买受人承担逾期收房违约责任；（2）对出卖人及出卖人授权的工作人员另行出具的任何关于上述质量瑕疵的整改或维修或修复后通知等任何的口头或书面承诺或意见等，仅作为出卖人履行维修义务的意思表示，买受人不得据此主张出卖人逾期交房。交付条件、标准和日期仅以合同约定的条件、标准和日期为准，买受人如果以本条规定的不影响主体结构的质量瑕疵、出卖人维修或整改的意思表示或行为等理由拒不办理房屋交接手续或主张出卖人逾期交房时，或买受人如果拒不按照合同约定、交付通知书或催告交付通知书上载明的时间、地点、携带资料、交付程序前来办理交房手续的，出卖人不承担逾期交房的违约责任，且有权解除本商品房买卖合同并要求买受人承担逾期收房的合同总价款日万分之五的违约责任；（3）在房屋交付过程中，买受人除因出卖人不具备第十条约定的交房条件而拒绝接受交付外，不得以其他理由拒绝办理房屋的验收交接手续，交付过程中发现质量问题，买受人须在交付后根据本合同的有关约定要求出卖人承担修复责任；（4）出卖人书面通知买受人接收房屋的，买受人应当在合同约定或出卖人指定的时间接收房屋，买受人认为房屋存在影响交付的质量问题的，除依据政府主管部门认定的有资质的检测机构出具的该房屋存在主体结构质量不合格的合法证明件，并经出卖人确认外，买受人不得拒绝接收房屋，否则出卖人有权视为房屋交付行为已完成，买受人承担相应风险，对于上述未按照合同约定接收房屋的行为，出卖人有权要求买受人承担延期接收的违约责任。合同另对其他内容进行了约定。
合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款（含面积补差款）2，178，205元，被告亦开具了相应的发票。
合同约定的交付日前，被告依约向原告发送了房屋交付使用通知书，原告接被告发送的交付使用通知书亦于2012年7月29日前往收房，但因故交房收房手续流程未能完成。
又查明，2013年7月，原告以系争房屋存在诸多质量问题为由诉至本院，在本案诉前调解阶段，本院依据原告申请依法委托上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋进行了司法鉴定并出具了上房院司鉴（2014）建鉴字第2009号《司法鉴定意见书》。经司法鉴定：（1）房屋的一个承重墙柱（轴线位置：轴36×E）的垂直度偏差超过规范允许范围，为施工质量缺陷，由于该缺陷影响美观，建议在装修中予以弥补解决；（2）房屋的七个承重墙柱（轴线位置：轴36×H、轴37×B、轴35×B、轴29×D-E、轴33×C、轴37×E、轴36×E）的混凝土最小保护层厚度不满足规范要求，为施工质量缺陷；（3）以上质量问题不影响凡物主体结构安全，但墙柱混凝土最小保护层厚度不满足规范要求会对结构的耐久性产生一定影响，建议进行维修处理，经维修处理满足规范要求后，该房屋可正常使用。结合现场实际情况，该房屋的维修方案如下：（1）对存在质量缺陷的七个墙柱的粉刷层进行清除，至露出混凝土结构层为止，然后对混凝土面进行清洗；（2）涂刷界面剂并采用环氧砂浆对混凝土保护层进行修复，厚度约为10mm左右；（3）待砂浆硬化并达到设计强度后，再按照原设计要求重做装饰面层（施工工期约1个月）。原告为此鉴定支付了鉴定费20，000元。
以上事实，由原、被告的陈述及预售合同、发票、司法鉴定意见书等予以证明，并经当庭质证属实，本院予以确认。
审理中，原告称：2012年7月29日下午，原告按交付通知书约定的时间前往小区办理交接手续。按被告提出的交房流程需：1）身份验证、2）房款结清、3）物业收费、4）物业手续、5）物业验房，原告不同意在未看到房屋的情况下先行办好全部流程手续。经协商，被告方同意在原告结清房款（含面积补差款、维修基金）后可以进行房屋查验。随即在物业人员的陪同下入室查验，发现房屋有诸如墙角倾斜、门打不开、拼缝不对整等问题。查验完房屋后，原告即向物业记录人员陈述了所有问题要求整改。记录表的原件由被告方的物业人员收掉了，原告处仅有复印件，且被告物业人员拒绝在记录表上进行签字。查验及陈述记录完一系列问题后已临近下班时间，后续的交接手续未办理完，但约定好待修复完后通知原告再进行后续手续的办理。当时物业人员表示二周左右时间就可以修复好并会给予通知的。事实上直到2012年11月份，在未得到通知的情况下原告自行联系物业、在物业陪同下前去查看房屋维修，发现房屋并未进行维修。原告便将原记录问题的表格复印件再次复印重新提交给物业人员要求维修，物业人员再次表示两周内修复。2012年12月2日，原告收到物业电话，称所有问题已修复并催交原告物业费。接电话后，当日原告方即前往查看房屋，发现所有问题均未得到整改，倒是漏水方面进行了维修，但防水修理后尚未恢复原状。原告原有问题连同新发现的问题一并提交物业公司，物业人员表示两周内修复。2012年12月22日原告接物业电话通知说房屋墙角偏差在20毫米范围内是合理的、不需要修复。原告随即前往房屋现场与被告处吴姓工程人员进行沟通，现场查得房屋墙角偏差在35毫米。当时被告工程人员提出先铲除墙体粉饰层再检查混凝土现浇结构是否存在偏斜情况，对此方案原告表示同意，但当天未进行施工，说是铲除敲开后再进行现场双方确认。约一周之后被告通知原告前往现场确认墙体敲开后混凝土的偏斜情况，原告发现混凝土倾斜程度比初始的35毫米还要严重，随即要求被告方工程技术人员提供修复方案，待原告确认修复方案后再由被告进行施工修复，甚至原告会派人前往监督施工情况，对此被告技术人员也是同意的。之后，原告曾在2013年1月12日、2013年1月15日两次询问和索要修复方案，物业均称未准备好方案。2013年1月17日原告再次询问，物业谎称已准备好修复方案随时可拿，但待原告到场后物业却又拿不出方案来，原告要求要钥匙看房，物业又说看不了房。2013年1月20原告再次要求查看房屋现场，发现在原告未拿到任何修复方案的情况下，被告已自行进行维修了一个问题最严重的墙角，其他问题均未维修。原告随即提出要求被告出具具体的施工流程，表示原告需要了解被告修复的过程及说明。2013年1月24日原告与被告张经理协商，要求被告将修复文件、程序及修复结果的书面说明交付给原告，但被告拒不同意提供这样的文件。2013年1月24日原告再次与被告张经理协商，提出要求按正常国标流程进行修复（出方案－监理认可－处理－检查验收）。因后续与被告协商均无果，2013年2月24日原告将情况投诉至青浦区建委，建委接待人陆科长也同意原告让开发商出具相关文件的提议。但经协商，原告同意开发商仅出具修复的施工方案。但之后被告仍未出具方案，2013年3月4日原告再次投诉至建委要求出具方案并将上次修复的保护层敲除以显示混凝土倾斜程度。2013年3月8日原告又向建委重申要求。2013年3月13日原告与开发商负责人一同敲除了后补的部分粉饰层，且开发商交付给原告的相关修理文件没有公章、拒绝加盖公章。2013年3月13日下午原告又去建委投诉，要求开发商敲除所有粉饰层、要求开发商交付的施工方案具有日期、位置等细节、要求由出具方案的工程师签字、公司盖章。2013年3月18日原告与开发商一同现场敲除所有后补粉饰层，与建委人员一同确认混凝土现浇结构敲除后的状态。同时，原告再次重申需要有施工内容细节、工程师签字、公司盖章的修复方案。2013年3月30日开发商拿出了盖有公章的修复方案，但方案中描述的问题与现场不符、也没有出具方案的工程师签字、施工日期也未注明。最后这份方案又由被告收回。2013年4月7日再与开发商张经理沟通，对方称不能直接提供施工方案，方案只能给建委，由原告向建委索要方案。原告又向建委沟通，建委称开发商法务部不同意出具这样的书面方案直接交由原告，可由建委转交给原告。但之后始终未收到建委转交的修复方案，建委称开发商未提交给建委。2013年4月12日后原告再未与开发商或建委沟通，准备诉讼至法院。现经鉴定房屋倾斜等质量问题仍然存在。
对此，被告表示：原告所述夹杂着其与物业、与被告所谓的沟通经过，但物业公司与被告公司是两个不同的主体，对原告陈述的物业公司的陈述被告不认可。原告已于2012年7月29日至现场办理交接，故不存在被告需再次发送催告函进行催交的问题。2012年7月29日原告现场查验了房屋，原告确实提出过墙角倾斜、混凝土保护层略有瑕疵的问题，但原告当天提出要求赔偿而非修复。原、被告是因赔偿谈不拢，所以未能完成下一步的交接手续。因为房屋已达交付条件，被告业已通知原告验房，原告提出的理由不是主体结构问题或其他严重影响居住使用的问题，被告就已完全履行交房义务。现在原告既要求交付前的修复，又要求迟延交房违约责任，本身就是相互矛盾的。被告认为房屋交付标准应以合同约定为准，房屋已通过验收、符合交付条件，被告也从未作出过任何关于维修后再向原告交付房屋的承诺。事实证明原告所反映的问题后经鉴定也都不是主体结构问题，是完全可能修复的。原告购房后若被告迟延交房，原告可行使合同解除权。若被告拒绝修复房屋，原告可委托第三方修复，而原告均未这么做，而是放任损失扩大。原告发现的问题根据鉴定结论明确仅仅影响美观、通过装修可以弥补解决，不影响主体结构安全，不能作为拒绝收房理由，因此原告提出的拒绝收房的理由不能成为要求被告支付逾期交房违约金的依据，被告不同意支付逾期交房违约金。考虑到房屋确实需要维修，被告愿意补偿原告一个月维修时间的租金1，200元，当然租金标准可适当予以上浮调整。
原告则认为主张的日万分之三标准已经过低了，因为约定的逾期付款违约金标准为日万分之五；系争房屋不是用来出租的，不能按照租金来计算，原告也不清楚同地段的租金标准。
根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的上海市商品房预售合同是双方真实意思的表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同履行各自的义务。
本案中，原告向被告支付了全部购房款，被告理应按照合同约定向原告交付质量合格的房屋。现经司法鉴定被告交付的房屋存在因施工原因所致的质量问题，被告理应按照司法鉴定机构出具的修复方案进行维修。
但经鉴定可见，房屋存在的施工缺陷主要影响美观、不影响房屋主体结构安全，完全可以通过维修后正常使用。本院认为原告以此施工缺陷为由尚不足以构成拒收房屋的理由，因此原告要求被告承担逾期交房违约责任的主张本院不予支持。但，即使原告不可拒收房屋，也不能免除被告应在原告提出修复主张后及时修复房屋的维修义务。被告未能及时予以修复给原告造成不能使用房屋的，理应赔偿原告实际遭受的损失。从原告陈述中可见，被告在原告多次交涉后已同意并实际进行了维修，但双方之后又因被告是否需在出具原告要求的书面的、详细的维修方案后再行开展维修事宜存在争议而致维修搁置。本院认为，原告要求被告出具征得其同意的维修方案再行维修的意见没有合同依据和法律依据，之后致损失的扩大不可再归责于被告。因此，本院综合考虑被告未对房屋及时维修给原告造成的、被告在签订合同时可预见的实际损失以及被告实际履行修复期间给原告造成的房屋使用不能损失，酌情确定被告应支付原告损失费25，000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、被告上海新城金郡房地产有限公司应于本判决生效之日起三十日内按上海市房屋建筑设计院有限公司出具的上房院司鉴（2014）建鉴字第2009号《司法鉴定意见书》中列明的修复方案对原告施健、黄莉珊购买的位于上海市青浦区某路115弄《某小区》20号4层401室房屋存在的质量问题予以修复；
二、被告上海新城金郡房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告施健、黄莉珊损失费人民币25，000元；
三、原告施健、黄莉珊的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币4，353元，由原告负担人民币3，848元，由被告负担人民币505元；鉴定费人民币20，000元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 徐冬梅
代理审判员 林 青
人民陪审员 蔡锦珠
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 夏朝羡
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。