广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗海法民三初字第1991号
原告(反诉被告)：杜子安，住广州市海珠区。
原告（反诉被告）：梁淑洁，住广东省佛山市顺德区。
两原告的共同委托代理人：林盛，广东启源律师事务所律师。
被告（反诉原告）：冯玉贞，住广州市越秀区。
委托代理人：苏玉鸿、吴少敏，均为北京市盈科（广州）律师事务所律师。
第三人（反诉第三人）：满堂红（中国）置业有限公司广州分公司，住所地广州市越秀区。
负责人：陈戎，总经理。
委托代理人：黄晓文、曾晓亮，均为第三人公司职员，联系地址同第三人公司地址一致。
原告（反诉被告）杜子安、梁淑洁诉被告（反诉原告）冯玉贞、第三人（反诉第三人）满堂红（中国）置业有限公司广州分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杜子安以及两原告的共同委托代理人林盛、被告的委托代理人吴少敏、第三人的委托代理人黄晓文、曾晓亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
两原告共同诉称：原、被告经第三人的工作人员王某平介绍，于2015年6月26日签订《广州市存量房买卖合同》，约定：原告将广州市海珠区工业大道南路金诚三街8号1903房卖予被告，总价1420000元；被告应于2015年6月26日支付房款（首笔定金）10000元、于2015年7月6日前支付房款（定金余款）40000元、于2015年7月10日前办理按揭贷款手续；逾期交房的违约金为每日按总房款的0.05%计算；逾期付款违约金为每日按未付房款的0.05%计算，逾期超过10日的，原告有权解除合同；被告不按约定买入房产的，应当向原告支付违约金，违约金为房款总价的10%；解除合同后，原告应将被告已支付的房款退还。涉案合同签订后，被告以资金未到位、合同约定户口迁出期间过长等为由，多次拒绝履行合同，不支付定金余款、不办理按揭贷款。迟至2015年8月14日，被告才支付房款40000元。2015年8月23日，原告向约定的被告送达地址邮寄《付款催告函》，要求被告依约支付逾期支付房款的违约金27495元，另催促被告依约办理按揭贷款手续并补足房款。但被告仍不履行合同义务。2015年9月29日，原告向被告寄送《解除合同通知书》。2015年9月30日，被告带上刀具，并声称携带了××人来到原告住处，威胁、恐吓原告家庭。原告报警求助。当日，原告、被告、王苑平三方前往广州市公安局海珠区分局瑞宝派出所处理。期间，被告再次向各方表示拒绝购买房屋。2015年10月20日，被告向原告寄送《律师函》，确认原告于2015年9月29日通知解除合同的事实，同时主张“由于满堂红公司怠于履行义务，致使双方的房屋买卖履行搁浅”。原告认为，被告逾期支付房款的行为已违约，根据涉案合同第十条第一款的约定，应向原告支付2015年7月6日至2015年9月29日的逾期付款违约金62430元。另外，被告以自己的行为表明不履行合同约定购买房屋的义务，根据涉案合同第八条第二款约定应向原告支付成交价10%的违约金142000元。而原告应向被告退还己支付的房款50000元。抵销后，被告仍应向原告支付违约金154430元，加之原告居间费损失5900元，合计160330元。故起诉要求判令：1、被告向原告支付违约金154430元；2、被告赔偿原告居间费损失5900元；3、本案诉讼费用由被告承担。
针对被告的反诉辩称：同意被告第三项反诉请求，但原告认为该5万元可以抵扣被告应向原告支付的违约金。对被告其他的反诉请求要求法院驳回。被告陈述的反诉事实及理由与事实不符，应以原告起诉状陈述为准。双方的买卖合同是没有变更的，一直是以原告提供的证据2为准，双方也是按照该合同来履行，没有变更合同的事实。被告称原告收取了4万元定金就视为双方对付款时间、条款进行变更是没有事实和法律依据的，被告支付该4万元不代表双方变更了合同。
被告答辩及反诉称：不同意原告全部诉讼请求，理由：一、被告已按约履行自身义务，未有任何违反合同约定的行为。原、被告于2015年6月26日所签订的广州市存量房买卖合同仅为意向合同，正式合同尚未签订，双方已于2015年7月5日协商一致变更了合同的付款方式及具体的付款时间，被告已积极按约履行自身义务。相反，原告违反双方约定，多次恶意阻止交易进行。被告从未通过任何威胁、恐吓等方式强迫原告交易，也未伤害原告及原告家庭。为了促成交易，被告试图与原告面谈，但原告多次通过报警的方式阻止。二、原告一直拒绝收取房款，被告为此多次要求原告提供收款账户以便向原告支付房款，均被原告拒绝。原告也未通过公证委托或书面委托第三人收取房款，致使被告一直无法向原告支付房款，并非被告故意拖延付款时间。三、原告要求的违约金过高。同时被告并非违约方，违约金系在补充对方损失时才产生，现原告并无任何损失，要求过高违约金与事实不符。因此，被告对原告所有诉讼请求均不予确认，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。双方买卖合同签订后，被告依约履行了付款义务，于2015年6月26日向原告支付首期定金10000元，原告出具了《收款证明》。随后，被告主动联系原告要求支付定金余款40000元，但原告要求由第三人代收，拒绝领受。2015年8月14日，经双方协商决定继续履行合同，被告向原告支付定金余款40000元，原告出具了《收款证明》，此举应视为双方对定金余款支付时间达成变更。2015年8月14日，被告与原告共同协商变更合同支付方式，由分期支付变更为一次性支付，应视为双方对支付方式达成变更。同时，双方协商由第三人负责协调双方支付时间，并重新签署新的购房合同，故被告并无过错。2015年9月29日，原告向被告寄送《解除合同通知书》，单方面要求解除合同。被告认为，原告单方面解除合同的行为违反合同第七条和《中华人民共和国合同法》第八条的规定，应向被告承担相应的违约责任。根据涉案合同第八条第一款约定，原告应向被告支付房地产成交价10%的违约金142000元、退回被告已付的全部费用50000元并赔偿被告居间费损失7100元。被告为维护自身的合法权益，故反诉要求判令：1、解除被告与两原告签订的《广州市存量房买卖合同》；2、两原告支付被告违约金142000元；3、两原告返还被告已付房款50000元；4、原告赔偿被告居间费7100元；5、本案诉讼费由两原告承担。
第三人述称：原告的本诉请求以及被告的反诉请求均不涉及其公司，故不发表意见。
经审理查明：据广州市房地产档案馆于2015年10月17日出具的《房地产登记簿查册表》记载：海珠区工业大道南路金诚三街8号1903房产权人为两原告，建筑面积68.2229平方米。
2015年6月26日，两原告（卖方）与被告（买方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定：房地产地址为广州市海珠区工业大道南路金诚三街8号1903房，建筑面积68.22平方米；该房地产按套出售，总金额1420000元；双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐楼款后5天内交楼；（第八条交易不成的违约责任）1、甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；2、乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；（第十条逾期付款的违约责任）乙方未能按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已付的房款退还给乙方；（第十二条单方解除权的行使）甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；等。合同附件还约定，付款方式为按揭付款：1、定金10000元乙方须在2015年6月26日支付给甲方；2、定金余款40000元乙方须在2015年7月6日前支付给甲方；首期楼款380000元乙方须于递件成功当天支付甲方。乙方应于2015年7月10日前根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；甲乙双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日到房屋登记机关办理申请买卖手续……；4、楼价余款：（贷款银行批准按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入甲方在该贷款银行指定开设的帐户内。若因乙方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由乙方于递件成功后与首期楼款一并支付给甲方。乙方逾期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同；等。同日，被告向两原告支付了定金10000元，两原告开具了《收款证明》。2015年8月14日，两原告收到被告支付的定金余款40000元，并开具了《收款证明》给被告。
2015年6月26日，两原告、被告分别签署了《买卖代理费支付承诺书》与第三人。上述承诺书载明：两原告同意于签订《广州市存量房买卖合同》当天支付买卖代理费共5900元；被告同意于签订《广州市存量房买卖合同》当天支付买卖代理费共7100元；等。2015年8月15日，第三人开具了代理费5900元的发票给两原告。被告分别在2015年6月28日、2015年9月11日向第三人支付了代理费1000元、6100元，第三人开具了收款发票给被告。
2015年8月23日，两原告通过特快专递邮件向被告发出《付款催告函》，该函件称：双方于2015年6月26日签定了《广州市存量房买卖合同》，根据该合同条款第三条-
附件第2条及第3条约定，被告须于2015年7月6日前支付人民币肆万元整，并应于2015年7月10日前向按揭银行提交全部贷款所需资料，并不迟于递件当天付清首期楼款人民币叁拾捌万元整。但直到2015年8月14日，原告通过第三人多次敦促，被告才于当天仅补齐定金余款人民币肆万元整，目前拖欠楼价尾款人民币壹佰叁拾柒万元。原告认为，被告在合同约定的期限内逾期支付房款行为，……特向被告发出如下催告，自收到本催告函之日起十日内：1、按照合同条款第十条计算须付清从2015年7月6日至2015年8月13日的逾期违约金;2、按照合同约定补齐全部贷款所需资料并补足楼价余额的差额人民币壹佰叁拾柒万元整；如被告在上述期限内仍未履行上述义务，视同被告主动放弃购买上述物业而构成合同违约；等。该邮件经中国邮政速递物流股份有限公司广州市分公司查询显示，已由本人签收。2015年9月29日，两原告又再次通过特快专递邮件向被告发出《解除合同通知书》，载明：直到2015年9月22日，原告接获第三人通知，被告明确表示拒绝向按揭银行提交全部贷款所需资料及拒绝继续履行合同约定支付剩余楼价尾款与相应违约金。有鉴于此，原告现根据合同条款第十二条约定向被告行使单方解除权以解除本合同，并依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条没收被告己支付的定金，等。被告在2015年10月1日收到两原告寄出的该通知书。
被告收到上述函件后，于2015年10月20日回复律师函给两原告称：1、被告如约支付定金，并未违反合同约定。被告于2015年8月14日支付两原告定金共4万元整，两原告出具《收款证明》，应视为双方对本案定金余额的支付时间达成变更。同时，2015年6月26日双方签订《广州市存量房买卖合同》为双方购房的意向合同，双方并未进行合同网签，双方可就合同的支付方式、支付时间进行变更。2．两原告单方面解除合同违反合同法规定。被告支付定金余额当天，即8月14日，与两原告协商变更合同支付方式，由分期支付变更为一次性支付，即己视为双方对本支付方式达成变更。当日，双方商定由第三人广州金某三分店经理王某平负责协调双方的支付时间。由于第三人怠于履行义务，致使双方的房屋买卖履行搁浅。因此，被告在本案的房屋买卖合同中并无过错，两原告出尔反尔，违反约定单方面解除合同，违反了合同法的规定。鉴于此，被告代理人根据《中华人民共和国合同法》规定向两原告郑重提出如下要求：1．自收到该律师函起双方签订《广州市存量房买卖合同》解除；2．两原告于收到该律师函三日内支付因违约解除合同应返还的双倍定金共计10万元整；等。诉讼中，两原告确认收到该函件。
2015年11月13日，两原告提起本案诉讼，被告在答辩期内提出反诉请求。诉讼中，原、被告双方均确认涉案买卖合同已于2015年10月1日解除，第三人表示没有意见。经本院释明，被告表示坚持其第一项反诉请求。庭审时，被告表示因为双方合意变更付款方式为一次性付款，故其没有去办理涉案合同约定的房屋按揭贷款手续。原告表示并未同意过被告变更付款方式为一次性付款，确认被告一直没有提交办理按揭手续的材料。第三人也表示原告没有明确说过同意被告变更付款方式为一次性付款。
被告为证明其主张，还提交了以下证据：1、王某平名片；2、报警回执；3、被告的退休证；4、被告与案外人签订的《广州市存量房买卖合同》；5、被告名下房屋的《房产证》复印件；6、被告的个人名下房产登记情况复印件；7、商谈变更房屋买卖合同情况记录；8、被告与案外人之间的转账记录银行回单；9、证人麦某、何某的身份信息及证言；10、林某身份资料复印件；11、被告账户存款历史明细交易单。两原告质证表示对证据1的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据2的真实性、合法性没有异议，被告主张其每次找原告面谈，原告都报警，这是不符合常理的，原告之所以报警，且之后被告又报警是因为被告带××人携带刀具到原告家中恐吓、威胁，第三人庭审中也确认了该事实；证据3与本案无关；对证据4、5的真实性无法确认，且与本案无关；对证据6的真实性、合法性没有异议，但与本案无关；对证据7的真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据8的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，该证据是2015年10月16日才产生，也就是说当时双方合同已解除，该证据与本案无关。被告称其资金充足、积极履行合同义务与事实不符，如果其资金充足的话在2015年7月6日就应履行付款义务；对证据9中证人的身份资料真实性没有异议，对证人证言的真实性不予确认，因为两位证人与被告是认识多年的朋友，但都不是本案的买卖合同当事人，他们不知道也不可能全程跟进买卖合同签订及解除的过程，证人是不清楚合同履行情况的。被告想证明合同作出变更，正常来讲应签订相关协议，而且如果变更的话，第三人也会草拟相关协议，但目前没有相关协议，双方根本没有谈到变更条款，故合同是没有变更的；对证据10的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据11的质证意见与证据8的意见一致。第三人质证表示，对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据2、3的真实性、合法性、关联性无法确认；证据4是被告与案外人签订的买卖合同，第三人不清楚，故对真实性、合法性、关联性无法确认；对证据5、6无法确认；对证据7不确认是何时、何人所写，经纪人也没有提供相关材料，故对该证据无法确认；对证据8不清楚，无法确认；证据9中的两位证人当时是否在场第三人不清楚。关于证人麦某的证言，在第二次7月5日的协商过程中，原、被告双方并无协商同意变更支付方式，也没有以书面的形式落实。在第三次9月10日谈的过程中，由于被告不愿意支付2万元的违约金，故双方没有继续履行合同。关于证人何某的证言，在第三次9月10日的过程中由于被告不愿意支付2万元的违约金，故双方没有继续履行合同。对证据10、11不清楚，无法确认。
本院认为：两原告与被告签订的《广州市存量房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，该合同自成立时生效。被告抗辩该合同仅为意向合同，正式合同尚未签订的意见，缺乏依据，本院不予采纳。现原、被告确认涉案买卖合同已于2015年10月1日解除，被告再反诉要求本院解除被告与两原告签订的《广州市存量房买卖合同》无理，本院依法予以驳回。合同解除后，被告已支付的定金50000元，两原告应予以返还，对被告的该项反诉请求两原告表示同意，本院予以支持。被告主张双方已经对合同约定的条款协商一致变更，但没有提供充分的证据材料予以证实，两原告及第三人对被告的陈述也均不予确认，故被告应承担举证不能的不利后果。故双方当事人均应按照《广州市存量房买卖合同》的约定切实履行。按照合同约定，被告须在2015年7月6日前支付定金余款40000元给两原告，且应于2015年7月10日前根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。现三方当事人均确认，被告在2015年8月14日支付了定金余款40000元给两原告，且没有去办理涉案合同约定的房屋按揭贷款手续。由于被告逾期支付房款的行为已构成违约，按照合同约定应每日按未付房款0.05%的标准向两原告支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，原告有权解除合同。由于被告逾期支付定金余款，故逾期付款违约金应以被告逾期支付定金余款40000元为本金，从2015年7月6日起计算至被告实际支付之日（即2015年8月13日）止。之后，由于被告怠于履行合同义务，两原告依约向被告发出解除合同通知，被告应承担交易不成的违约责任。两原告要求被告按照房地产成交价的10%（即142000元）向其支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。由于两原告已就被告的违约行为要求其承担交易不成的违约责任，再要求被告按照未付总房款计算逾期付款违约金不妥，本院不予支持。对于两原告主张超出的违约金部分，本院依法予以驳回。由于两原告主张的违约金已足以弥补其居间费损失，故两原告要求被告赔偿居间费损失5900元，本院不予支持。
如前述原因，被告反诉要求两原告支付违约金142000元及赔偿中介费损失7100元，缺乏依据，本院依法予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第三款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）杜子安、梁淑洁在本判决生效之日起五日内，返还定金50000元给被告（反诉原告）冯玉贞；
二、被告在本判决生效之日起五日内，支付逾期付款违约金（以40000元为本金，按照每日0.05%的标准，从2015年7月6日起计至2015年8月13日止）以及交易不成的违约金142000元给两原告；
三、驳回两原告的其他诉讼请求；
四、驳回被告的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案中本诉受理费3507元和反诉受理费2191元，由原告负担876元（其中本诉受理费351元和反诉受理费525元），被告负担4822元（其中本诉受理费3156元和反诉受理费1666元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄颖慧
人民陪审员 彭 海
人民陪审员 王颖仪
二〇一六年五月十一日
书 记 员 童 双
钱国雄