广东省佛山市禅城区人民法院执 行 裁 定 书（2017）粤0604执异234号异议人（利害关系人）：黄辉，男，汉族，1976年11月27日出生，住浙江省杭州市下城区。申请执行人：广东南粤银行股份有限公司佛山分行，住所地广东省佛山市禅城区季华五路21号金海广场商铺第一层P1-P4单元和第二层P7单元，统一社会信用代码：91440604564578473R。负责人：邱文锐，行长。被执行人：佛山市信亚不锈钢有限公司，住所地：广东省佛山市南海区狮山镇松岗松夏工业园伟业路，统一社会信用代码：9144060576292498X7。法定代表人：蔡友春。被执行人：佛山市新盟金属有限公司（原称佛山市南海新盟金属贸易有限公司），住所地：广东省佛山市南海区狮山镇塘联燕溪村（土名）“水涡岗”地段自编2号，统一社会信用代码：91440605077935322U。法定代表人：赵孔钿。被执行人：陈宗新，男，1963年5月19日出生，汉族，住浙江省温岭市。被执行人：应素珍，女，1967年9月9日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。被执行人：陈峰，男，1990年1月17日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。本院在执行广东南粤银行股份有限公司佛山分行诉佛山市信亚不锈钢有限公司、佛山市新盟金属有限公司、陈宗新、应素珍、陈峰金融借款合同纠纷一案过程中，利害关系人黄辉向本院提出异议。本院受理后组成合议庭进行审查，现己审查终结。异议人称：2017年7月13日10时到7月14日10时，禅城区人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖浙江省宁波市海曙区药行街169号（房号：）（带租约拍卖）的房产（下称涉案房产），异议人以560万元拍下涉案房产，并承担涉案房产过户的所有税费。其中事先缴纳拍卖保证金112万元，余款448万元于2017年7月17日转账支付。现异议人发现拍卖公告存在重大瑕疵未告知竞拍人，因此对拍卖公告提出异议。理由有5点：1、涉案房产租金下降而拍卖公告未告知。按照法院公告的租约，租约合同有效期自2011年至2020年。2011年租金为393786.82元，此后每年递增4%。但2015年后，由于承租人经营萧条，出现严重亏损，经承租人与全体业主多次协商，承租人与所有业主对剩余租期的租金重新约定，拍卖房屋新约定租金为每年295304元。根据这一约定，承租人与包括被执行人在内的所有业主签订了2015年、2016年、2017年度的补充协议，2015年、2016年、2017年度每年分别支付被执行人295304元租金。这一重大情况变化，法院在公告中没有提及。法院公告的租约合同明示：2015年租金为460674元，2016年租金为479101元，2017年度租金为498265元，2018年租金为518196元，2019年租金为538924元，2020年租金为560481元。上述金额与补充协议约定租金差距很大，异议人因此将减少3年6个月的租金833170元。2、承租人已全部支付2017年租金给被执行人而拍卖公告未告知。竞拍成功后，2017年7月至12月的租金收益应为竞拍人享有。但承租人已分别在2016年11月25日、2017年3月9日将全年租金支付给被执行人指定收款人，并已函告法院。上述情况法院拍卖公告亦没有提及。买受人应取得的半年租金按补充协议为147652元，按原协议为249133元，已无法取得。3、承租人和被执行人降低租金的补充协议对异议人的利益构成重大影响。根据这一公告确定的租约，竞拍成功后，竞拍人2017年下半年取得的租金收入和2018年、2019年、2020年可以取得的租金收入合计1866735元。但按照补充协议重新约定的标准，异议人只能取得租金1033565元。4、上述重大瑕疵将引起诉讼和异议人财产损失风险。若法院执意裁定，将引起异议人与承租人就租金标准的诉讼，异议人与被执行人就2017年下半年租金返还的诉讼。根据现在的证据，异议人难以胜诉，即使侥幸胜诉，也因被执行人负债累累，无法取得已支付给被执行人的租金收益。5、异议人根据并充分信任的拍卖公告存在重大瑕疵，致使异议人产生重大误解。异议人按拍卖要求及时支付了拍卖款，在拍卖中没有任何过错，没有任何违反拍卖公告确定的义务。拍卖公告公示租约的租金收入是异议人决定以560万元的价款并承担所有过户税费竞拍的主要依据。按照拍卖公告所附的租金标准，异议人2017年下半年、2018年、2019年、2020年的实际租金收入应为1866735元。且2017年租金无法取得的情况下，异议人只能取得租金885912元，两者差额为980823元，租期到期后的预期收益还有很大差距。上述差价是由于拍卖法院公告的财产的文字说明、照片展示及瑕疵说明严重失实造成的，这使异议人参与竞拍产生重大误解。为此，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，特向法院提出异议，请求撤销上述网络司法拍卖，竞拍款560万元退还至异议人汇款账号。经审查查明：原告广东南粤银行股份有限公司佛山分行诉被告佛山市信亚不锈钢有限公司、佛山市新盟金属有限公司、陈宗新、应素珍、陈峰金融借款合同纠纷一案，本院于2016年11月22日作出（2016）粤0604民初11004号民事判决书，判决：一、被告佛山市信亚不锈钢有限公司于本判决生效之日起五日内向原告广东南粤银行股份有限公司佛山分行归还借款本金9437168.72元及利息。二、被告佛山市新盟金属有限公司、陈宗新、应素珍、陈峰对上述债务承担连带清偿责任。三、就上述第一项债权，原告广东南粤银行股份有限公司佛山分行对被告陈宗新其名下位于佛山市南海区桂城街道华翠南路6号南海颐景园枕潮2座1503房，在1944100元本金及对应的利息范围内享有优先受偿权。四、就上述第一项债权，原告广东南粤银行股份有限公司佛山分行对被告应素珍名下位于浙江省宁波市药行街169号房，在1000万元本金及对应的利息范围内享有优先受偿权。上述判决生效后，因被告未能履行法律文书确定的义务，原告向本院申请强制执行，本院以（2017）粤0604执415号案立案执行。执行过程过程中，本院于2017年3月9日作出（2017）粤0604执415号执行裁定书，裁定冻结、扣划、提取被执行人佛山市信亚不锈钢有限公司、佛山市新盟金属有限公司、陈宗新、应素珍、陈峰的银行存款或收益人民币9900000元，或查封、扣押、拍卖、变卖其同等价值的其他财产。基于上述裁定，本院于2017年4月24日作出（2017）粤0604执415号执行裁定书，裁定拍卖被执行人应素珍名下位于浙江省宁波市海曙区药行街169号（房号：）房产（以下简称涉案房产）。拍卖前，本院委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司对涉案房产进行评估，涉案房产在价值时点2017年3月14日的评估价值为1000万人民币。本院对涉案房产第一次及第二次（带租约）拍卖的公告第一点拍卖标的物品中第一段载明：“浙江省宁波市海曙区药行街169号（房号：）带租约拍卖，租赁期自2011年1月1日至2020年12月31日止，买受人拍卖成交后应继受原业主与承租方所签订的《房屋租赁协议书》详见下图。”另外，拍卖公告中摘自广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司估价报告中估价对象第2点权属状况载明：“根据委托方提供的《租赁合同》（复印扫描件），权属人已将估价对象租赁给他人再租赁，租赁期自2011年1月1日至2020年12月31日止，租赁面积407.12平方米，第一年租金为393786.82元，自第二年开始每年以4%的比例递增，租赁费采用每季支付一次，先付后用的原则；另外，考虑到设备更换因素，出租房给予承租方继续使用两个月（相当于免租期），即到2021年2月28日交回商铺。”2017年4月27日，本院依法将涉案房产上传至淘宝网司法拍卖网络平台第一次公开拍卖，拍卖底价为700万元，第一次拍卖因无人竞价而流拍。2017年6月26日，本院在原拍卖价的基础上降价20%进行第二次拍卖，保留价为560万元，降价后第二次拍卖由异议人黄辉于2017年7月14日以人民币560万元竞得。异议人黄辉向本院缴纳了全部款项后，本院于2017年8月18日作出裁定解除对涉案房产的查封，将涉案房产所有权及相应的其他权利归异议人黄辉所有。另查明一，上述涉案房产登记在应素珍名下，权证号为20130066390，建筑面积407.12平方米，该房屋已设立抵押权，抵押登记时间为2015年3月27日，抵押权人为广东南粤银行股份有限公司佛山分行，债权金额1000万元。另查明二，2010年6月7日，陈宗新（应素珍配偶）作为出租方与承租方宁波海曙亿茂市场经营服务有限公司（海曙亿茂公司）签订了租赁合同，约定将涉案房产出租给海曙亿茂公司使用，租赁期为十年，从2011年1月1日起至2020年12月31日止；第一年租金以每日每平方米建筑面积2.65元计算，第一年总租金为393786.82元，自第二年开始每年以4%的比例递增，即自租金起计日起每满十二个月按递增比例调整一次年租金标准，以此类推；出租方给予承租方两个月不计租金优惠，作为乙方对商场中央空调、电梯、消防设施等设备更换及更换期的补偿；租金支付采取每季度支付一次，先付后用的原则等。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产”的规定，本院对被执行人应素珍名下的涉案房产采取拍卖措施依法有据。关于异议人提出拍卖公告中未提及涉案房产租约存在补充协议、租金下降且2017年租金承租人已全部支付给被执行人等，拍卖公告存在重大瑕疵，致使异议人存在重大误解，因此请求撤销拍卖的异议。经审查，首先，异议人提供的三份租赁合同补充协议书均为复印件，且有两份协议书没有落款日期、一份落款日期为2017年3月9日，涉及的租赁期限分别为2015年、2016年、2017年，上述补充协议书涉及的时间段均是在涉案房产抵押给申请执行人之后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，即使存在上述租赁合同补充协议书，由于协议书在设立抵押权后，法院应当去除租赁合同补充协议书进行拍卖。因此，异议人提供的三份租赁合同补充协议书不能对抗拍卖程序，即使真实存在也应当去除上述三份补充协议书后，进行拍卖。其次，假如异议人主张的补充协议真实存在，其中租赁期限为2015年、2016年的补充协议书，按照补充协议书约定，已经实际履行完毕，对异议人的实际权益不存在任何影响。存在影响的仅是2017年3月9日签订的租赁协议补充协议书，且仅是影响异议人成功拍卖取得涉案房产之后的期间即2017年9月至12月。该期间租金收益与拍卖公告中的租金相差较小，异议人也可以通过其他法律途径解决，基于交易秩序安全、交易稳定的考虑，假如存在该瑕疵，也属于细微瑕疵，不影响整个拍卖交易。至于2018年之后的租金与拍卖公告的租赁合同约定租金完全一致，异议人是否能按照拍卖公告载明的租赁合同实际收取到2018年之后的租金属于正常的商业风险，不能成为取消拍卖结果的正当理由。再次，本院在裁定拍卖成交前，委托评估及两次拍卖过程中，被执行人及涉案房产的承租人海曙亿茂公司均未提出其双方另行签订了补充协议，即使租赁合同补充协议书存在，法院在两次拍卖公告中未披露补充协议书，并无过错。最后，本院在拍卖涉案房产时，已经依法履行法定的义务，对拍卖财产进行了评估，查明拍卖财产的现状、权利负担等内容，通知了当事人即优先购买权人，制作并发布了拍卖公告等，拍卖成交后，也及时作出裁定书及协助执行通知书等。因此，本次拍卖不存在重大瑕疵，程序合法，结果公正，对异议人的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：驳回异议人黄辉的异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按对方当事人的人数提出副本，向广东省佛山市中级人民法院申请复议。审判长  苏毅清审判员  吴小明审判员  丁保国二〇一七年九月二十六日书记员  廖 旋