广东省广州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）穗中法行终字第1303号
上诉人（原审原告）：广州市联成房地产有限公司，住所地：广州市海珠区。
法定代表人：王芮，职务：总经理。
委托代理人：晏婵娟，该司职员。
委托代理人：张宇，广东法制盛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市国土资源和规划委员会（原广州市国土资源和房屋管理局），住所地：广州市。
法定代表人：彭高峰，职务：主任。
委托代理人：梁映文、房丹玲，广东文领律师事务所律师。
上诉人广州市联成房地产有限公司因房屋登记管理一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法行初字第7号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2005年联盛发展有限公司通过拍卖竞买获得广州市荔湾区工业总公司、广州市荔都房地产开发有限公司所有的龙津中路459-471号、三圣四巷、五巷、福施坊地块的4817平方米土地使用权。联盛发展有限公司与广州市房地产交易中心签订的《广州市国有土地使用权出让拍卖成交确认书》中明确拟定项目公司名称为广州市联成房地产有限公司。2005年9月30日广州市联成房地产有限公司（即本案原告）成立。2006年7月26日，原告与被告签订《广州市国有土地使用权出让合同》，约定出让上述地块，其中合同第八条明确，乙方（即本案原告）应当在《拆迁许可证》规定的期限内完成拆迁，未按规定的拆迁期限完成房屋拆迁的，甲方（即本案被告）可以解除合同，已收取的出让金不予退还。2007年12月期间，原告与被告就土兴巷14号等多间房屋签订作价补偿协议，均有约定该地块所有人联成公司代为处理荔湾区工业总公司的遗留问题。后新建大楼建成后，原告领取了预售许可证开始出售房屋。由于该地块尚有部分被拆迁房屋的补偿未完成，被告根据原告提出的预留房号，将新建大楼“龙津世家”项目土兴巷13号自编A栋301、303、309、401、403、409、501、503、509、602、603、604共12间房屋在预售系统中作标注限制转让。
2014年8月29日，原告向被告发出《关于办理撤销“龙津世家”项目12间房屋注记手续的报告》，请求被告办理该12间房屋的撤销注记手续。2014年9月29日，被告发出穗国房物函（2014）83号《关于“龙津世家”项目直管房情况的复函》，认为涉案地块内还有三圣四巷6号、9号、19号2至4楼、土兴巷6号（旧：12号）、龙津中路166号、477、479号、土兴头巷6号、福施坊14号、三圣五巷8号、土兴巷14号等12间直管房尚未补偿，同意原告预留“龙津世家”项目土兴巷13号自编A栋301、303、309、401、403、409、501、503、509、602、603、604共12间房屋，为避免国有资产流失，暂不同意撤销相关注记。原告不服，提起本次诉讼，要求撤销被告作出的穗国房物函（2014）83号复函及撤销上述12间预留房屋的注记。
原审法院认为：经庭审质证，原告对被告负有本辖区内房地产行政管理职责没有异议，被告对原告本次诉讼主体资格没有异议，应予以认可。
本案的争议焦点是被告对涉案房屋作标注限制转让是否合法。首先从被告提供的补偿协议及查册表显示，涉案地块仍未得到补偿安置的房屋中有代管、经租等性质房屋，对这些房屋被告只是管理人的角色，在原房屋未得到拆迁补偿前，被告为保障权利人的合法利益限制新建大楼部分房屋转让，有利于维护原房屋产权人的利益；其次，双方签订的作价补偿协议中有明确约定，该地块所有人联成公司代为处理荔湾区工业总公司的遗留问题，即包括原拆迁人荔湾区工业总公司尚未完成的拆迁补偿问题；第三，从庭审陈述及复函内容显示，被标注限制转让的套间是原告向被告提供的，结合上面提到的作价补偿协议，原告对进行标注的后果即为限制转让这一点是清晰且同意的。综上，被告对原告作出的答复，并无不当。原告以限制转让侵害其权益为由，要求撤销复函并撤销注记手续，理由不成立。依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项规定，判决驳回原告广州市联成房地产有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告广州市联成房地产有限公司负担。
上诉人广州市联成房地产有限公司不服原审判决，上诉至本院称：一、一审法院不仅回避了案件的基本事实，而且遗漏大量重要案件情形，并作出了具有明显倾向性的错误判决，依法应予纠正。（一）一审法院回避了在上诉人从被上诉人处竞得该宗土地时，被上诉人对于该宗土地上存在的瑕疵是否尽到告知义务。荔湾区龙津中路459-471号、三圣四巷、五巷、福施巷地块属125宗烂尾地块之一，2005年7月，上诉人通过拍卖竞价从荔湾区人民法院取得该宗土地，上诉人承担了该宗土地拍卖过程中的一切税费并按荔湾区人民法院的要求将该宗土地的全部拍卖款9050万元支付给荔湾区人民法院，并与被上诉人就该地块签订了《国有土地出让合同》，2008年2月被上诉人向上诉人核发了该宗《国有土地使用证》（穗府国用（2008）字第1100021号），在此前的《拍卖公告》中及办理该块地过户手续的过程中，被上诉人并未告知上诉人该宗土地上尚存在待解决的拆迁补偿问题，直到上诉人向被上诉人申请办理《商品房预售许可证》时才被告知该宗土地上存在前业主荔湾区工业总公司遗留下来的12户直管房拆迁补偿未得到落实，并胁迫上诉人同意注记“龙津世家”项目土兴巷13号自编A栋301、303、309、401、403、409、501、503、509、602、603、604共12间房，上诉人在一审中所提交的拍卖公告、成交确认书、土地出让合同、收据等证据均可以证明上诉人在取得该宗土地之前并不知晓该宗土地上存在未决的拆迁补偿遗留问题，被上诉人在主持该宗土地拍卖活动时自始至终均未告知上诉人该宗土地上是否存在瑕疵，该行为的本身就违反了《拍卖法》的相关规定，然而一审法院在一审判决书中却一一回避。（二）一审法院回避了该宗土地的拆迁义务主体及拆迁工作早已完成的具体情况。根据广州城市房屋拆迁管理办公室于2006年8月28日对该宗土地的拆迁人荔湾区工业总公司签发的《房屋拆迁结案意见书》（穗房拆结字（2006）15号）显示，该宗土地的拆迁义务主体应为荔湾区工业总公司，且广州城市房屋拆迁管理办公室已于2006年8月28日同意该宗土地房屋拆迁结案，并明确批示，被拆迁人原与荔湾区工业总公司签订的拆迁补偿安置协议由广州市荔湾区人民法院依法处理，另龙津中路479号、龙津中路477号、土兴巷8号、三圣五巷8号、福施巷14号等房屋，房屋使用人己迁出原址房屋，原房屋已被拆除，但没有办理拆迁补偿协议的备案手续，该部分房屋的补偿问题，由荔湾区人民法院负责依法处理，既然广州城市房屋拆迁管理办公室已确认该宗土地的房屋拆迁结案，就不可能存在尚未了结的拆迁问题，只不过应由被上诉人与荔湾区人民法院协商解决，然而一审法院在一审判决书中将该重要的事实予以回避，而是机械地引用上诉人与被上诉人所签订的《国有土地出让合同》格式条款第八条，并未查明《拆迁许可证》的义务主体是谁及拆迁工作早已完成的具体情况，并在引述上诉人与被上诉人所签订的有关协议条款时断章取义，凡是对上诉人有利的条款一概不予引述，例如，一审法院在引述上诉人与被上诉人所签订的《城市房屋拆迁作价补偿协议书》的有关条款时，只引述由该地块所有人代为处理荔湾区工业总公司的遗留问题，而对于上述合同中房屋拆迁补偿款由荔湾区人民法院从9050万元拍卖款中支付的条款不予引述，并且含该条款的城市房屋拆迁作价补偿协议书只有四间，而并非遗留下来的12户直管房均如此约定，正是由于一审法院对上述问题予以回避和有意曲解，才导致其作出错误的认定。（三）一审法院回避了该宗土地所涉12间房拆迁补偿的具体情况。根据被上诉人于2014年9月29日所签发的《关于“龙津世家”项目直管房情况的复函》显示，龙津中路477、479号、土兴头巷6号、三圣五巷8号共4间房屋己签订拆迁货币补偿协议，协议约定由荔湾区人民法院9050万元的拍卖款中支付；龙津中路三圣四巷6号、9号、19号2至4层、土兴巷6号共5间房屋（合计建筑面积747.4052平方米）系被上诉人与广州市荔湾区工业总公司约定作产权调换及货币补偿，其中258.7138平方米作货币补偿，已由荔湾区人民法院支付给了被上诉人，另有488.6914平方米仍按协议作产权调换补偿，广州市荔湾区工业总公司仍未完善上述房屋的移交接管手续；龙津中路166号尚未签订拆迁补偿协议，该房屋是否存在，一审法院未予查明，即便存在，根据广州城市房屋拆迁管理办公室于2006年8月28日对该宗土地的拆迁人荔湾区工业总公司签发的《房屋拆迁结案意见书》（穗房拆结字（2006）15号）显示，该房屋的拆迁补偿应由荔湾区人民法院从9050万元的拍卖款中支付，一审法院对此也未予查明；福施坊14号房屋已于2009年以撤字第643号撤销无主代管注记，需由产权人自行与拆迁单位协商补偿问题，从上述事实可以看出，该宗土地上拆迁补偿问题与上诉人无关，上诉人在本案并不负有任何拆迁补偿方面的义务。二、从法律关系来讲，被上诉人与原业主荔湾区工业总公司签订了何种回迁、补偿协议均为被上诉人与原业主之间的民事法律关系，上诉人不是该法律关系的当事人，根据合同的相对性原理，协议对上诉人无任何法律约束力，因此产生的法律纠纷应由协议的一方当事人被上诉人与协议的另一方当事人原业主自行解决，然而，被上诉人利用行政权利锁定上诉人预售房源，无任何法律及政策依据，是乘人之危的滥用职权行为。三、如前所述，上诉人已将龙津项目地块的全部拍卖款支付给了广州市荔湾区人民法院，广州市荔湾区人民法院在收到款后己将有关款项予以预留（见荔湾区人民法院发给被上诉人的《关于继续办理龙津中路459-471号地块土地使用权过户手续函》），同时广州城市房屋拆迁管理办公室于2006年8月28日对该宗土地的拆迁人荔湾区工业总公司签发的《房屋拆迁结案意见书》（穗房拆结字（2006）15号）也明示，拆迁补偿问题应由荔湾区人民法院从拍卖款中解决，由此可见，拆迁补偿问题，应由荔湾区人民法院解决，且一审法院已告知被上诉人尽快提起诉讼以便将有关款项移交给被上诉人，被上诉人已知晓却不自行积极主张让法院移交该款而选择通过其行政手段迫使上诉人帮其解决，这显然是不当的，同时上诉人既无法定义务也无合同义务帮其解决该问题。四、上诉人在一审中提供的拍卖公告、成交确认书、土地出让合同、收据都证明上诉人是善意的第三人买家，同时所有的文件、证据均证明上诉人无额外的义务，上诉人无须承担拍卖公告、土地出让合同约定以外的责任，被上诉人要求上诉人承担前业主所应承担义务缺乏事实与法律依据。（一）上诉人取得该宗土地的程序合法，且已完全履行了自己应尽的义务。如上所述，龙津项目地块系由广州市荔湾区人民法院委托被上诉人于2005年6月进行公开拍卖而上诉人参加竞买取得的，且上诉人己将全部的拍卖款支付给了广州市荔湾区人民法院，广州市荔湾区人民法院已确认收到该款并向上诉人出具了广东省法院系统代管款（物）收据作为上诉人的支付凭证，至此，上诉人在取得该宗土地中的义务已全部履行完毕，在事实上及法律上并不存在任何未尽的义务。（二）在当时法院的拍卖公告中及随后的土地成交确认书及土地出让合同中均没有涉及到12户直管房拆迁补偿方面的问题，故在本案中无论是否存在原业主遗留下来12户直管房拆迁补偿的问题，这些问题均与上诉人无关。（三）退一步讲，即便存在原业主遗留下来12户直管房拆迁补偿未解决的问题，也是因被上诉人的失职行为所导致的，该后果不应由上诉人承担。被上诉人作为该宗土地的管理方及该宗土地的拍卖会主办人在拍卖时理应将该宗土地上的有关情况予以公示告知，并且房管局与原业主于1999年-2000年签订补偿协议，补偿房屋移交时间定于2003年年底，项目地块于2005年拍卖时房管局就己知道原业主未移交补偿房屋，房管局完全可以在地块拍卖前要求原业主移交补偿房屋或追究原业主的相关责任。被上诉人作为政府机关，其对社会的公某是不言而喻的，上诉人正是基于对被上诉人作为政府机关公某的信任而参与该宗土地的竞拍并与之签订了土地出让合同取得了该宗土地的使用权，然而在上诉人前往被上诉人处办理该项目《商品房预售许可证》时却被告知该宗土地上原业主遗留下来12户直管房拆迁补偿未得到落实，故据此迫使上诉人同意注记了该项目的12套房，这明显属于趁人之危的乱用职权的行为，同时也丧失了政府部门所应有的诚信。综上，无论从事实上还是法律上来讲，上诉人在取得该宗土地过程中均为善意的第三人，其合法权益依法应受到国家法律的保护，被上诉人强行要求上诉人承担额外的合同义务缺乏事实与法律依据，该行为明显违法，依法应予纠正。五、一审法院未予审查被上诉人所作出的具体行政行为是否具有法律依据。一审法院在一审判决书第4页归纳本案争议的焦点为被上诉人对涉案房屋作标注限制转让是否合法，但一审法院在判决书中所表现出来并非为居中裁判的裁判者的角色，而是具有极其片面的倾向性，理由如下：首先，一审法院认为，从被上诉人所提供的补偿协议及查册表显示，仍有代管及经租性质的房屋未得到补偿，限制新建大楼部分转让，有利于维护原产权人的利益，一审法院却不管上诉人是否应该承担该方面的义务。其次，一审法院认为，双方签订的补偿协议中有明确约定该地块所有人代为处理荔湾区工业总公司的遗留问题，即包括原拆迁人荔湾区工业总公司尚未完成的拆迁补偿问题（该表述为一审法院自行添加的，协议中并无该表述），一审法院却不管协议中己明示该房补偿款由荔湾区人民法院从9050万元的补偿款中支付。再者，一审法院认为，从庭审陈述及复函内容显示，被限制转让的套间是由上诉人向被上诉人提供的，结合上面提到的作价补偿协议，上诉人对进行标注的后果即为限制转让这一点是清晰且同意的，一审法院却不管上诉人在庭上已声明当初为了不影响其他房子的销售而被迫同意的，且对该“自愿”注记行为是否符合常理，以及被上诉人的注记行为是否有法律依据也不予审查。最后，一审法院在归纳上述理由的基础上认定被上诉人的注记行为并无不当，却未指出注记行为有何法律依据而并无不当，否则，无法律依据的具体行政行为就是违法的，依法应予撤销。综上，被上诉人注记上诉人龙津项目的12个单元房屋的行为无任何法律依据，该行为侵害了上诉人合法权益，是滥用职权的违法行政行为，依法应予撤销，一审判决缺乏事实与法律依据，故上诉人上诉请求：撤销一审判决并支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人广州市国土资源和规划委员会答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律法规正确，应当驳回上诉人的上诉，维持一审判决。具体理由如下：第一、被上诉人对涉案房屋作标注限制转让是合法的。被上诉人与涉案地块原土地使用权人签订了产权调换的拆迁补偿协议书，原土地使用权人拆除了被上诉人共509.473平方米的房屋，至今补偿房屋仍未移交。上诉人购买了原土地使用权人的地块，成为新的土地使用权人，承受了原土地使用权人对涉案地块上的权利和义务，享受涉案地块带来的利润，地块上遗留的拆迁责任应当由上诉人承担。因此，上诉人与被上诉人就土兴巷14号等多间房屋签订《广州市作价补偿协议书》，协议书第七条均约定上诉人代为处理原土地使用权人遗留的拆迁补偿问题。地块上“龙津世家”新建完成后，因部分拆迁房屋的补偿未完成，上诉人与被上诉人经过多次会议协商，上诉人提出预留“龙津世家”土兴巷13号自编A栋301、303等12间房屋作为拆迁509.473平方米房屋的补偿，于是为了防止被拆迁业主的权益和国有资产的流失，被上诉人对该12间房屋作了限制转让的标注。被上诉人是房产管理机构，作标注限制转让是在履行法律赋予的房产管理职能。第二、上诉人提出其拍卖地块时不知道地块上有遗留拆迁问题并不能免除上诉人的拆迁补偿责任。上诉人拍卖时是清楚知道涉案地块遗留有拆迁补偿问题的。上诉人自己提交的证据——《广州市荔湾区国有土地使用权出让拍卖公告》第7条已告知竞拍人“有关出让地块的详细资料及拍卖文件可于公告发布之日起到交易中心306室索取或在国际互联网上浏览”。上诉人的证据——《广州市国有土地使用权出让拍卖成交确认书》第2条“按规定竞买人有权查阅有关拍卖标的资料。本确认书之买受人视作己行使该权利并认可拍卖标的现状”。上诉人的证据——《广州市国有土地使用权出让合同》第8条：“上诉人应当在《拆迁许可证》规定的期限内完成拆迁，上诉人未按规定的拆迁期限完成房屋拆迁的，被上诉人可以解除合同，己收取的出让金不予退还”。以上三点，都可证明上诉人知道涉案地块上尚存在拆迁补偿问题。第三、地块上还存在补偿没到位的情况，拆迁工作就没有完成。上诉人用《房屋拆迁结案意见书》来说明拆迁工作己经完成与事实相违背。广州城市房屋拆迁管理办公室出具《房屋拆迁结案意见书》的标准是什么上诉人并不知道，实际上是只要签订了协议，不管补偿到不到位，都有可能出具《房屋拆迁结案意见书》。此外，《房屋拆迁结案意见书》提到没有办理拆迁补偿协议的备案手续，该部分房屋的补偿问题由荔湾区人民法院负责依法处理，对这一点，广州市城市房屋拆迁管理办公室并没有安排法院干活的权利，而法院是司法机关不是行政机关，负责司法事务而不负责房屋的拆迁补偿。第四、上诉人认为是被上诉人“胁迫”，其在“非自愿”的情况下才提出预留该12间房屋作为补偿，但上诉人并没有任何证据能够证明，这只是上诉人的片面之词，事实上该12间预留的房屋是上诉人自己提出的。上诉人在添加注记时不提出异议，现在项目开发完善可以销售了，是为了获取更多的经济利益不想承担拆迁补偿责任而出尔反尔。
经审理查明，原审法院认定事实清楚，本院予以确认。
另查明：2007年12月28日，上诉人和被上诉人签订的《广州市城市房屋拆迁作价补偿协议书》中第七条规定：“双方另行商定的其它款项：1、该房屋原属于荔湾区工业总公司的拆迁范围，由于该地块因各种原因无法开发下去，故被荔湾区人民法院依法拍卖，联成公司于2005年7月21日以9050万元竞得。2、由该地块所有人联成公司代为处理荔湾区工业总公司的遗留问题。3、该房屋的拆迁补偿款由荔湾区法院从9050万元里支付。4、经委托市房地产估价所评估，该地段住宅房屋均价为4200／㎡，合计补偿款总额为991339元。”
本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第三十四条第一款规定：“被告对作出的行政行为负有举证责任，应当提供作出该行政行为的证据和所依据的规范性文件。”被上诉人作出的涉案复函中对其现在“龙津世家”项目土兴巷13号自编A栋301、303、309、401、403、409、501、503、509、602、603、604共12间房屋在预售系统中作标注限制转让和不同意撤销上述限制转让的注记没有提供任何法律依据。且2007年12月28日上诉人和被上诉人签订的《广州市城市房屋拆迁作价补偿协议书》中第七条第三点明确约定涉案拆迁地块的拆迁补偿款由荔湾区人民法院从9050万元里支付，故该条第二点中所约定的“该地块所有人联成公司代为处理荔湾区工业总公司的遗留问题”应不包括拆迁补偿款问题。在上述房屋房产证的权利状态未发生法定变改的情况下，被上诉人以注记的形式限制上诉人的产权转移，显然没有合法依据，属适用法律法规错误，故对上诉人主张撤销被上诉人作出的涉案复函的诉请，本院予以支持。被上诉人理应对上诉人要求办理撤销涉案12间房屋的注记手续的申请依法重新作出处理。综上，原审法院适用法律错误，本院予以纠正。上诉人的上诉有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（二）项、第八十九条第一款第（二）项的规定，判决如下：
1、撤销广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法行初字第7号行政判决；
2、撤销被上诉人广州市国土资源和规划委员会2014年9月29日作出的穗国房物函（2014）83号《关于“龙津世家”项目直管房情况的复函》；
3、被上诉人广州市国土资源和规划委员会自本判决生效之日起60日内对上诉人广州市联成房地产有限公司2014年8月29日的申请重新作出处理。
一、二审案件受理费各50元，均由被上诉人广州市国土资源和规划委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 毅
代理审判员 余秋白
代理审判员 唐 勇
二〇一五年十月二十二日
书 记 员 周芷诺