浙江省嵊州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍嵊民初字第1463号
原告：杜海斌。
原告：应卫萍。
委托代理人（特别授权代理）：杜海斌。系应卫萍之夫。
被告：嵊州市雅邦房地产开发有限公司。
法定代表人：张善昌。
原告杜海斌、应卫萍与被告嵊州市雅邦房地产开发有限公司（以下简称雅邦房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月17日立案受理，依法由审判员吴校军适用简易程序于2014年8月12日公开开庭进行了审理。原告杜海斌（同时作为原告应卫萍的委托代理人）到庭参加诉讼，被告雅邦房地产公司的法定代表人张善昌经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杜海斌、应卫萍起诉称：原、被告于2010年3月17日签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告建设的位于城南新区高杨路江南春城的5幢4单元201室商品房一套。合同约定了房屋价款、付款方式、交房时间、产权登记等双方的权利义务关系，其中房屋价款为540000元。合同第十六条“关于产权登记的约定”中约定：“出卖人承诺于2012年7月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按下列约定处理：2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第2项处理：②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”合同签订后，原告履行了合同义务，分别于2010年3月18日、2010年7月12日向被告支付购房款170000元、370000元，共向被告付款540000元，已付清全部购房款。但由于被告的原因，至今未向原告交付涉案商品房的土地、房屋权属证书，已逾期近两年，显属违约，应承担违约责任。为促成被告尽快履行赔偿责任，原告自愿将被告应付的违约金从合同约定的每日按已交付房价款的万分之五计付，下调为每日按已交付房价款的万分之二点五计付。为维护原告的合法权益，提起如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2012年7月31日起至2014年6月30日止的逾期交付权属证书违约金94500元，并支付从2014年7月1日起至实际交付权属证书之日以购房款540000元的每日万分之二点五计算的迟延办证违约金；2、本案诉讼费由被告承担。在庭审过程中原告自愿调整违约金的计算期限为自2012年7月31日起至2014年3月25日止。
被告雅邦房地产公司未到庭，但书面答辩称：一、原告在被告处购买的商品房迟延取得房产证的原因不在于被告，而是由法律、政策及情势变动、政府行为迟延以及少数购房业主违章装修、部分业主不交纳物业专项维修资金所共同造成，原告的诉讼请求不能成立，应予驳回。1、法律、政策及情势变动原因。本案所涉商品房取得房产证迟延最主要的一个原因是建筑误差超面积900余平方米（计容积率部分）被迟延处理，建设工程竣工规划核实被延迟通过。在原告与被告签订合同之时（2010年10月1日之前），浙江省规制规划验收法律规范是《浙江省实施﹤中华人民共和国城市规划法﹥办法》与《浙江省建设工程竣工验收规划认可办法（试行）》，根据这两个规定，被告的违建行为只是轻微行为，只要补交土地出让金及规费即可完成补救，手续简单、处理时间很短。2010年10月1日《浙江省城乡规划条例》开始实施，原《浙江省﹤实施中华人民共和国城市规划法﹥办法》被废止，2011年4月1日《浙江省城镇建设工程竣工规划核实管理办法》开始实施，原《浙江省建设工程竣工验收规划认可办法（试行）》被废止。被告的违建行为被列为严重违法行为，违建部分须经行政处罚，应没收实物或违法收入，处理程序复杂、繁琐。法律规范的变动导致了情势的变更，新法的实施增加了办理房产证的复杂与繁琐程度，直接导致办理房产证时间的延长，大大超过了双方订立买卖合同时的预期。在实际操作中，嵊州市城市管理执法局从2011年8月开始行政处罚至土地复核验收结束用了一年八个月时间。2、政府行为迟延的原因。被告在2010年11月5日一期建设工程竣工、2011年1月14日二期建设工程竣工后即积极开展办理房产证工作，2011年3月申请竣工规划验收，测量后嵊州市城南建设管理委员会于同年6月17日告知被告有违建应处罚。由于当时《浙江省城乡规划条例》、《浙江省城镇建设工程竣工规划核实管理办法》的实施，须由嵊州市城市管理行政执法局进行处罚。同年8月17日嵊州市城市管理行政执法局发函给嵊州市城南建设管理委员会，要求在违法、违规行为处理未办结前暂缓办理相关手续，至2012年12月行政处罚的结束，耗时一年四个月之久，政府行政处罚行为的拖延与迟缓直接导致了办理房产证的迟延。3、少数购房业主违章装修原因。2011年8月17日嵊州市城市管理行政执法局发给嵊州市城南建设管理委员会的函中明确载明：经现场勘查发现，该商住楼尚存在违章扩建、违章装修等违法、违规行为，表明少数购房业主在房屋接收装修过程中有违章现象，直接延缓了规划验收的进行。4、由于部分业主对于专项物业维修资金应补交部分，经被告公示与发送短信催收仍拖欠，导致被告无法收齐全部专项物业维修资金，嵊州市住房与城乡建设局不予出具收齐全部专项物业维修资金证明。迟延办证的责任在于应补交专项物业维修资金而未补交的业主。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。……”该条规定强调的是未能取得房屋权属证书是由于出卖人原因造成的，则出卖人应承担违约责任。而本案造成房产证迟延取得的原因在于法律、政策及情势变动、政府行为迟延以及少数购房业主违章装修、部分业主不补交专项物业维修资金，而非作为出卖人的被告，因此，被告无须承担违约责任。虽然原、被告在合同中有约定交付房产的期限，但房产证并不是由被告意志决定颁发的。它是一个被告申请、政府颁证相结合的行为，被告履行积极申请义务，不存在过错，由于上述种种原因共同造成房产证取得迟延，将该迟延的责任归咎于被告显失公平。二、被告取得本案所涉土地使用权证是在2007年，嵊州市人民政府对于部分业主不补交专项物业维修资金问题作出专项协调会议纪要（内容为：不交专项物业维修资金的业主不予办理转移登记）后，嵊州市房地产管理委员会在2014年3月25日起至2014年4月14日办理完毕所有商品房原始登记证，故原告所诉与事实不符。三、退一万步讲，即使被告应按合同约定承担违约责任，原告对于违约金的请求虽按买卖合同约定的违约金已经下调，但该请求仍明显高于所造成的实际损失，应由法庭根据实际损失的情况进行相应的调减。被告承认迟延取得房产证会对原告在房地产权利行使上产生一点影响，但作为以金钱衡量的实际损失上，在商品房价格不断上涨的现实市场背景下，大部分原告购房系按揭贷款，房产证的迟延取得对原告在金钱利益上的损失几乎没有。故被告根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，请求法院对原告主张的违约金予以调减。
原告为证明其诉讼请求所依据的事实，提供的证据有：
证据1、浙江省商品房买卖合同1份，证明原告向被告购买了涉案商品房的事实。
证据2、销售不动产发票2份，证明原告已向被告支付了其购买房屋的全部房价款540000元及储藏室价款28500元的事实。
证据3、收款收据1份，证明原告已缴纳了物业专项维修基金、垃圾清运费等5147元的事实。
被告未到庭亦未提供书面质证意见。
对上述证据本院认证认为：对于证据1、2、3，内容真实、合法，与本案具有关联性，本院对上述证据的证明力予以认定。
被告提供了以下证据：
证据4、2011年3月2日的工程质量监督报告1份，证明被告的一期工程在2010年11月5日竣工验收，二期工程在2011年1月14日竣工验收。
证据5、2011年3月18日建设项目竣工规划验收申请表1份，证明被告在工程竣工验收后积极办理房产证等相关工作。
证据6、2011年5月23日嵊州城南建设管理委员会的告知单1份，证明被告开发的商品房有建筑面积误差。
证据7、2011年8月17日嵊州市城市管理行政执法局出具的关于暂缓办理商住楼项目相关手续的函1份，证明嵊州市城市管理行政执法局告知有建筑误差暂停办理房产证等手续。
证据8、2012年12月7日行政处罚决定书1份，证明嵊州市城市管理行政执法局对被告的建筑误差作出行政处罚，时间历时1年零4个月。
证据9、2013年1月28日浙江省建设工程规划核实确认书、建设工程规划许可证、嵊州市经营性用地竣工复核验收表各1份，证明在规划验收后历时2个月才进行土地规划验收。
证据10、土地使用权证1本，证明土地使用证已经办理。
证据11、嵊州市房地产管理委员会函1份，证明嵊州市房地产管理委员会于2013年9月16日发函通知被告可办理房屋总证，被告已具备除收齐房屋专项物业维修资金外的办理房产总证的条件，但因原告方的原因导致房屋专项物业维修资金无法缴齐。
证据12、嵊州市人民政府办公室嵊政办批（2014）35号文件1份，证明部分业主不补交专项物业维修资金导致办证迟延，经嵊州市人民政府办公室协调后才能办理的事实。
原告质证称对被告提供的证据由法院予以审核。
对上述证据本院认证认为：经本院审核，对证据4-12的真实性予以认定，本院将其作为认定本案事实的有效证据予以收集。
经审理查明，2010年3月17日，原告与被告签订了商品房买卖合同一份，约定原告向被告购买位于嵊州市城南新区高杨路江南春城5幢4单元201号房，房价款为540000元。合同第十六条规定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明；出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证；出卖人承诺于2012年7月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第2项处理：②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金等内容。2010年3月18日、2010年7月12日原告分别支付被告购房款170000元、370000元，合计540000元。2011年5月23日嵊州城南建设管理委员会告知嵊州市城市管理行政执法局，认为江南春城商住楼项目存在超面积行为，建议依法处理。同年8月17日嵊州市城市管理行政执法局函告嵊州城南建设管理委员会，对江南春城商住楼项目的违法违规行为已立案查处，暂缓办理相关手续。2012年12月7日，嵊州市城市管理行政执法局对被告作出了行政处罚决定书。2013年4月13日，嵊州市国土资源局对江南春城用地项目进行竣工复核验收，同意办理分割土地使用证。2013年9月16日，嵊州市房地产管理委员会发函被告，要求其抓紧提供现有登记资料，以便提前审核，缩短办证登记时间。2014年2月12日，嵊州市人民政府办公室批复同意为江南春城房产项目办理房产总证，并为交齐物业维修金的小业主办理房产分证。原告已缴纳专项物业维修基金。
另原告认可，被告雅邦房地产公司已于2014年3月25日办理了讼争商品房的初始登记。
本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同，其内容未违反法律的强制性规定，应属有效合同，合同当事人应依照约定全面履行各自的义务。原、被告在合同签订后，原告已向被告交付了全部房屋价款，但被告却未能按合同约定的期限向原告交付土地、房屋权属证书，被告应当依约承担相应的违约责任。被告虽辩称由于法律、法规及情势变动、政府行为迟延以及少数购房业主违章装修所共同造成了房产证的迟延取得，原因不在被告处，但本院认为，根据合同相对性原理，被告仍应当向原告承担违约责任，其与第三人之间的纠纷，可另行按照法律规定进行处理。至于违约金的计算数额，双方当事人在合同中明确约定为每日按已付房价款的万分之五计付，现原告已自行将违约金数额下调为每日按已付房价款的万分之二点五计付，本院对此予以支持；被告要求再行下调违约金数额的主张与法律不符，本院不予采纳。被告雅邦房地产公司于2014年3月25日才办理讼争商品房的初始登记，故原告要求被告支付自2012年7月31日起至2014年3月25日止的逾期交付权属证书违约金81405元（540000元×0.025%×603天）于理有据，本院依法予以支持。被告雅邦房地产公司的法定代表人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
嵊州市雅邦房地产开发有限公司支付杜海斌、应卫萍逾期交付房屋权属证书违约金81405元，款限本判决发生效力之日起十日内付清。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1835元，依法减半收取917.50元，由被告嵊州市雅邦房地产开发有限公司负担（款限被告于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内应预缴上诉案件受理费1835元，款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。如逾期按自动撤回上诉处理］。
审判员 吴校军
二〇一四年八月十八日
书记员 徐烽平
本案引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。