北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第02244号
原告全XX，女，1992年9月11日出生。
委托代理人梁志强，北京市君永律师事务所律师。
委托代理人李曰龙。
被告张XX，男，1963年12月31日出生。
第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人陆枫博，男，1989年2月24日出生。
原告全XX（以下简称姓名）与被告张XX（以下简称姓名）、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员童雪霏独任审判，公开开庭进行了审理。全XX的委托代理人梁志强，我爱我家公司的委托代理人陆枫博到庭参加了诉讼，张XX经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
全XX诉称：2012年11月19日，在我爱我家公司的居间下，我父亲全忠孝与张XX签署了房屋买卖合同，约定购买张XX名下位于北京市朝阳区光华西里XX号房屋，总房价276万元。签约后，全忠孝按约定向张XX支付了225万元，并支付了居间代理费60720元、保障服务费13800元。后因张XX不办理房屋的解押手续导致房屋迟迟未能过户，后张XX又称房本丢失需要补办，要求撤销网签、待补办房本后重新网签。全忠孝提出变更购房人为我及总房价30%作为违约金的条件。张XX同意，并要求提前支付购房款3万元。全忠孝于2013年8月21日提前支付了购房款3万元，并签署了变更购房人为我的《补充协议》。2013年9月2日，补办的房本下发，我爱我家公司随后进行了网签。虽经我多次催促，张XX至今不但不办理还款解押手续，还利用补办房本的机会偷偷将房屋另行抵押给担保公司，甚至明确表示解除合同房屋不卖了。张XX的恶意违约行为直接给我造成房价大幅上涨的巨大损失。现我起诉，要求解除双方之间的房屋买卖合同，张XX向我退还已收取的房款228万元；张XX向我支付违约金828000元；张XX赔偿房屋涨价的预期利益损失80万元、居间代理费60720元、保障服务费13800元。
张XX辩称：同意解除双方之间的房屋买卖合同并返还全XX购房款228万元；全XX主张的违约金过高；房屋预期利益损失，我不同意赔偿；如全XX提供证据证明其交纳了居间费、保障服务费，我同意赔偿。
我爱我家公司述称：认可全XX陈述。
经审理查明：北京市朝阳区光华西里XX号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人登记在张XX名下。
2012年11月19日，案外人全忠孝（买受人）、张XX（出卖人）签订编号为M12090731的《北京市存量房屋买卖合同》。约定：出卖人出售涉案房屋，房屋建筑面积72.8平方米，房屋成交价格为276万元；自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请房屋权属转移登记手续。
2012年11月19日，全忠孝（买受人）、张XX（出卖人）、我爱我家公司（丙方）签订《补充协议》。约定：甲方同意将涉案房屋出售给乙方；若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求违约方承担合同金额10%的违约金；签约当日乙方支付甲方购房定金5万元；于2012年12月10日前乙方支付甲方购房部分房价款100万元，甲方办理此房屋解押手续；于2012年12月25日前乙方支付甲方购房部分房价款120万元，甲方办理完毕此房屋解押手续；剩余房屋尾款51万元于此房屋过户当日乙方直接支付给甲方。
2012年11月，全忠孝（乙方）、张XX（甲方）、我爱我家公司（丙方）签订《居间服务合同》，约定乙方向丙方支付居间代理费60720元。
2012年11月19日，全忠孝（乙方）、张XX（甲方）、我爱我家公司（丙方）签订《房屋交易保障服务合同》，约定乙方向丙方支付保障服务费13800元；丙方提供办理房屋缴税手续及房地产权属转移登记手续、办理房屋解押手续、及时督促甲乙双方按约定履行合同义务等服务，甲、乙双方中任何一方违反买卖合同导致本合同无法履行的，违约方应向守约方承担违约责任，并赔偿守约方已支付的费用，丙方已收取的服务费、评估费不予退还。
上述合同签订后，全忠孝于2012年11月19日给付张XX定金5万元、于2012年11月28日给付张XX购房款50万元、于2012年12月6日给付张XX购房款50万元、于2012年12月19日给付张XX购房款120万元，并支付了居间代理费60720元、保障服务费13800元。后张XX未履行解除房屋抵押手续、为全忠孝办理房屋过户手续的合同义务，并告知全忠孝涉案房屋的所有权证丢失。
2013年8月21日，全忠孝给付张XX购房款3万元。
2013年8月21日，全忠孝（乙方）、张XX（甲方）、我爱我家公司（丙方）签订《补充协议》。约定：由于原编号为M12090731的《买卖合同》中乙方个人原因，需要在网签前变更购买人，现经甲乙丙三方友好协商同意，在网签前购买人由原乙方（全忠孝）变更为新乙方（全XX）；变更后的新乙方（全XX）完全承担并无条件履行原乙方（全忠孝）在编号为M12090731的《买卖合同》、《保障合同》、《居间服务合同》及《补充协议》中约定的所有责任和义务；同时原乙方（全忠孝）已缴纳的房款无条件变更为新乙方（全XX）缴纳的房款。
2013年8月21日，全XX（买受方，乙方）、张XX（出卖方，甲方）、我爱我家公司（见证方，丙方）签订《补充协议》。约定：甲方同意将涉案房屋出售给乙方；若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担金额30%的违约金；若丙方违约，则甲乙双方有权要求丙方退还全部已支付代理费；由于甲方不慎将此房屋房产证原件丢失，导致此房屋不能正常办理房屋缴税、过户事宜，需要撤销甲乙双方已签署房屋网签合同C663896，经甲乙双方协商一致，甲乙双方同意撤销此网签合同，甲方承诺在本协议签署后的25个工作日内，将标的房屋的新《房屋所有权证》办理完毕，同时甲方在办理完毕后1个工作日内必须立即将新《房屋所有权证》等产权转移登记所需资料交给丙方，用于丙方协助甲乙双方办理产权转移登记手续；如甲方未按本条款约定时间完成《房屋所有权证》的办理以及相关文件资料的移交工作，则视为甲方违约，甲方应按照约定承担合同金额30%的违约金，并于1个工作日内支付给乙方，丙方已收取代理费用不予返还；因标的房屋处于抵押中，甲方无力自行还清债务；甲方获得国家相关部门核发的新《房屋所有权证》后，甲方承诺于20个工作日内用乙方已支付甲方购房部分房款228万元，甲乙丙三方共同前往甲方的贷款行和相关部门办理完毕还款和解抵押手续；在标的房屋解抵押完毕后，甲方需要立即将房产证等产权转移登记必要文件交给丙方用于办理产权转移登记手续，如甲方未按照本条款约定时间移交相关资料，则视为甲方违约，甲方应按照约定承担合同金额30%的违约金，并于1个工作日内支付乙方，丙方已收取代理费用不予返还；甲方获得国家相关部门核发的新《房屋所有权证》且房屋还款和解抵押手续完成、签署新的网签合同后，甲乙双方应于2个工作日内配合丙方办理此房屋缴税、过户手续；于2013年9月30日前，甲方将此房屋钥匙交付于乙方，甲乙双方办理此房屋物业交验手续；本协议为《买卖合同》及《居间合同》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《买卖合同》及《居间合同》相抵触，以本协议为准。
2013年8月21日，全XX（乙方）、张XX（甲方）签订《装修款补充协议》。约定：甲方出售给乙方的标的房屋总价款为276万元，其中包含标的房屋的配套设施折价款为126万元，除房屋配套设施折价款以外的金额，为房屋的过户价款150万元。
合同签订后，张XX于2013年9月2日补办了涉案房屋的所有权证，此后张XX未履行合同约定的其他义务。
审理中，全XX表示对房屋涨价的预期利益损失不申请评估。
上述事实，有相关书证、双方当事人的陈述等在案为证。
本院认为：全XX与张XX之间的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张XX在签订合同后未履行合同义务，存在违约行为，导致全XX合同目的不能实现，故全XX享有合同解除权。对全XX要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，张XX应向全XX退还购房款。因张XX违反合同约定，故应承担违约责任。张XX以全XX主张之违约金过高作为抗辩理由，因双方约定的违约金并未违反法律法规的强制性规定，且未高于给全XX造成的损失，故对张XX的抗辩意见，本院不予采纳。对全XX要求张XX支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。全XX要求张XX赔偿房屋涨价的预期利益损失，因支付违约金与损害赔偿都是承担违约责任的形式，如果支付违约金不足以补偿受害人所遭受的经济损失，债务人还要承担损害赔偿责任以弥补违约金的不足部分，但在两者并用的情况下，应以实际损失作为责任的最高限额，故全XX该项诉讼请求过高，具体数额由本院根据实际情况予以酌定。全XX要求张XX赔偿居间代理费、保障服务费损失合理，本院予以支持。张XX经本院传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告全XX与被告张XX之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》。
二、被告张XX于本判决生效后七日内退还原告全XX购房款二百二十八万元。
三、被告张XX于本判决生效后七日内支付原告全XX违约金八十二万八千元。
四、被告张XX于本判决生效后七日内赔偿原告全XX预期利益损失二十万元。
五、被告张XX于本判决生效后七日内赔偿原告全XX居间代理费损失六万零七百二十元、保障服务费损失一万三千八百元。
六、驳回原告全XX其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19330元，由原告全XX负担2400元（已交纳），由被告张XX负担16930（其中16432元原告全XX已交纳，被告张XX于本判决生效后7日内给付原告全XX；另498元于本判决生效后7日内交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按不上诉处理。
审判员 童雪霏
二〇一四年三月三日
书记员 余 洋