陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西中民二终字第00522号
上诉人（原审被告）艾丹，西安市工商局雁塔分局含光路工商所干部。
委托代理人康亚坤，陕西睿群律师事务所律师。
委托代理人迟波，陕西睿群律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）刘广文，陕西建工集团机械施工有限公司员工。
委托代理人李琦，陕西尚格印象文化传播有限公司员工。
被上诉人（原审原告）魏雪松，邮电部第十研究所员工。
委托代理人王浩，陕西海瑞律师事务所律师。
上诉人艾丹、刘广文与被艾丹魏雪松房屋买卖合同纠纷一案，西安市碑林区人民法院于2014年4月24日作出（2014）碑民初字第00780号民事判决，艾丹不服，向本院提起上诉。本院于2014年8月29日以原审判决事实不清为由作出（2014）西中民二终字第01085号民事裁定，撤销（2014）碑民初字第00780号民事判决，发回重审。西安市碑林区人民法院于2015年1月29日作出（2014）碑民初字第03982号民事判决，艾丹、刘广文不服，向本院再次提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人艾丹及其委托代理人康亚坤、迟波，上诉人刘广文及其委托代理人李琦，被上诉人魏雪松及其委托代理人王浩均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，艾丹原系西安市纺织品进出口公司职工，1995年3月2日预交购房款6600元分得位于本市体育馆东路27号2幢2单元20102室房屋一套。2004年魏雪松承租该房屋。2005年9月19日，魏雪松、艾丹签订《房屋买卖合同》，由魏雪松一次性付款63000元购得该房屋。因该房屋未取得房产证，合同约定，如因艾丹原因造成不能过户的，艾丹负担责任；魏雪松有权要求艾丹解除合同，收回房屋总价款。艾丹负责办理房产证过户，魏雪松负担过户费。签订合同后，魏雪松支付了购房款63000元，并继续在该房屋内居住。2012年9月13日，西安市纺织品进出口公司通知艾丹上述房屋系房改房，公司享有67.6%的产权，按照西安市住房保障和房屋管理局市房发（2011）217号文件的批复，需要补交购房款优惠价55659.13元。2013年6月19日该房办理产权证（编号西安市房权证碑林区字第1100106020II-8-20102-1），房屋性质房改房，建筑面积50.01平方米，产权所有人艾丹，产权人占100%。2013年10月25日艾丹补缴了55659.13元。对补交款项的承担问题，双方未能协商一致达成合意。
2014年3月10日，魏雪松向碑林区人民法院提起诉讼，请求确认上述房屋归其所有，判令艾丹履行房产证过户登记义务。艾丹提出反诉称签订合同时对产权比例有重大误解，要求撤销房屋买卖合同。原审法院认为，魏雪松、艾丹签订的房屋买卖合同系双方当时在自愿的基础上的真实意思表示，且无违反法律禁止性规定的情形，应为合法有效的合同，双方均应严格按约履行。艾丹反诉称其签订合同时存在重大误解，但在庭审中表示当初签订买卖合同时系将房屋的全部产权出售给魏雪松，且艾丹如对此存在重大误解应最迟于2012年12月5日其单位通知缴纳二次购房款时知道撤销事由，其并未在法律规定的一年期限内行使撤销权，故其反诉要求撤销房屋买卖合同的请求依法不予支持。因双方在本诉和反诉中对艾丹补交的购房款55659.13元应由谁负担并未主张，故不予涉及。原审法院于2014年4月24日作出判决，判令：1.原告魏雪松与被告艾丹于2005年9月19日所签订的房屋买卖合同有效，继续履行；2.本判决生效之日起三十日内被告艾丹将现登记在其名下的位于西安市碑林区体育馆东路27号2幢2单元20102室房屋一套过户至原告魏雪松名下，过户费由原告魏雪松负担；3.驳回被告（反诉原告）艾丹要求撤销其与原告（反诉被告）魏雪松于2005年9月19日所签订的房屋买卖合同的反诉请求。2014年4月29日原审法院向被告艾丹送达了民事判决书。宣判后被告艾丹不服，向西安市中级人民法院提起上诉。
2014年4月30日，艾丹与第三人刘广文签订《房屋买卖协议》，约定由刘广文以每平方5800元的价格购买诉争房屋。房屋总价款为290058元，刘广文办理过户前支付14万元，办理过户手续后支付6万元，在房产证办至刘广文名下后支付5万元，剩余部分收房后一次性付清。该协议第三款为：该房目前一直出租，艾丹同意在房屋过户至刘广文名下后，由刘广文收取之后的租金，是否续租由刘广文自行商定。2014年5月5日、5月6日、6月6日刘广文分三次向艾丹转账支付部分购房款共计250000元。2014年5月29日艾丹与刘广文办理了房产登记手续，产权证（编号1100106020II-8-20102-2），所有权人变更为刘广文。
原审法院庭审中艾丹承认将房屋卖给刘广文时并未告知刘广文就该房屋魏雪松、艾丹之间签订过《房屋买卖合同》且尚处于诉讼中的事实。当刘广文提出看房要求时，因为该诉争房屋一直由魏雪松实际占有使用，故艾丹串通该小区其他房屋房主，由房主扮演承租人，带刘广文到非诉争的房屋内看房。在房产交易登记接受行政登记人员询问时，艾丹亦对上述事实予以隐瞒。
另查，刘广文经熟人介绍与艾丹签订了《房屋买卖协议》，在购买该诉争房产时对房产证进行了核实，在艾丹带领其看房时，未对房号、房型进行详细的核实。在房产交易登记接受行政登记人员询问时，亦隐瞒了与艾丹在《房屋买卖协议》中约定房屋承租情况，填写空房接收。转移登记时备案合同与其与艾丹签订的《房屋买卖协议》对房屋总价款、违约金等约定均不一致。现诉争房屋房产证载明的所有权人为刘广文。
魏雪松诉至碑林区人民法院称，其与艾丹于2005年9月19日就艾丹名下的位于本市南门体育馆东路27号一号楼二单元1层中户房屋一套达成买卖合意，并签订房屋买卖合同一份。约定魏雪松以6.3万元购买该房，魏雪松已于合同签订后支付了款项；艾丹也将该房交付魏雪松居住使用至今。因艾丹卖房时尚未取得房产证，故长期未能按合同约定过户至魏雪松名下，2013年10月艾丹已取得本案所涉房屋产权证书，具备过户条件，但艾丹却拒不履行合同所约定的过户义务。2014年4月30日艾丹在诉讼期间又将房屋卖给第三人。故起诉请求判令：1.确认本案所涉房屋归魏雪松所有；2.艾丹履行合同约定的房屋产权过户义务；3.确认艾丹与第三人签订的房屋买卖协议无效；4.诉讼费及其他费用由艾丹负担。
艾丹辩称，其与魏雪松签订的房屋买卖合同签订时有重大误解，并不知晓单位有67.6%的产权，不同意魏雪松的诉讼请求。其已于2014年4月30日将诉争房屋卖给了第三人刘广文，并办理了房屋登记手续。其现在已经无法履行与魏雪松之间合同约定的过户义务。
第三人刘广文辩称，2014年4月30日其与艾丹签订了《房屋买卖协议》，并依约于2014年5月5日、5月6日、6月6日转账支付部分购房款共计250000元。2015年5月29日办理了房产登记，取得房产证。其在与艾丹签订房屋买卖合同时，并不知晓该房的处于诉讼中，其在房产登记部门查阅了房屋登记，确认在艾丹名下才与其交易的，且房价为合理的市场价，并已支付了大部分房款，办理了房屋过户手续。故按照善意取得的相关规定，应由其取得房屋的所有权。
原审法院认为，本案的争议焦点为两份房屋买卖合同的效力、第三人是否构成“善意取得”及补缴购房款的承担。
关于魏雪松、艾丹之间签订的《房屋买卖合同》的效力。1995年3月，艾丹交付购房款后，与单位就诉争房屋形成了共有关系。个人占32.4%产权，单位占67.6%产权。2005年9月19日魏雪松、艾丹签订《房屋买卖合同》时，魏雪松、艾丹对此共有关系均不知晓。双方认为通过《房屋买卖合同》处分了全部产权，魏雪松、艾丹在庭审中对此予以自认。结合当时房屋的市场行情和诉争房屋的新旧程度，亦可以印证。合同签订后，魏雪松履行了付款义务，艾丹交付了房屋并由魏雪松实际占有使用多年。艾丹作为房屋的共有人，在未征得占三分之二以上产权的共有人同意的情况下，擅自处分了该房产，侵犯了共有人的财产权利，属无权处分行为。该房共有人西安市纺织品进出口公司在魏雪松、艾丹就诉争房屋买卖交付后的多年内对此并未提出异议，可视为默认了此交易。事后艾丹取得该房屋的全部产权，艾丹、魏雪松签订的《房屋买卖合同》有效。艾丹辩称其与魏雪松之间的《房屋买卖合同》因违反《西安市公有住房出售管理办法》（市政发（2002）95号）之规定，诉争房屋属不得出售的房屋范围一节。因《西安市公有住房出售管理办法》第七条“产权未定”的房屋不得出售的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据，故对艾丹此辩称不予采纳。未办理房屋产权登记手续，并不影响买卖合同的效力，只是合同标的物房屋所有权未发生转移。因此魏雪松、艾丹签订的《房屋买卖合同》有效。
艾丹与第三人之间签订的《房屋买卖协议》的效力。艾丹将诉争房屋出卖且实际交付给魏雪松，后又以重大误解为由，取得房屋产权证时不给魏雪松办理房屋过户登记而产生纠纷引发诉讼，其在与魏雪松房屋买卖合同一案的一审判决后，二审审理过程中又将房屋出售给第三人刘广文，并将房屋产权及时过户给第三人，明显存在恶意损害魏雪松利益的行为。第三人刘广文辩称并不知道诉争房屋已经出售给魏雪松，是善意第三人，应取得房屋产权。本院认为当适用善意取得的对象为不动产时，对受让人的“善意”应当采用较为严格标准加以衡量。按一般常理来说，购置房产是个人生活中重大的交易，第三人刘广文在购买艾丹的房屋时理应尽到作为购房人的注意义务，对所购房屋的状况作出详尽的了解。而当艾丹带领其到非诉争房屋内查看时，第三人刘广文却浑然不知，迄今也无法确认所购房屋的内部结构、实际的租赁状况等，这与一般的社会认知和生活常理相悖，其辩称因信赖登记簿的记载、且支付合理对价款而主张自己为善意，证据不足且与常理不符，对第三人的该项辩称不予采纳。此外，艾丹与第三人刘广文之间签订的《房屋买卖协议》是在魏雪松、艾丹签订《房屋买卖合同》且实际入住多年之后所为，其缔约、履行情况及合同内容中存在诸多不合常理之处，与日常生活的经验法则及房产交易习惯相悖。再次，在艾丹与刘广文办理房产过户登记中，双方均存在制造“黑白合同”、隐瞒房屋租赁现状的情形，可推定艾丹与刘广文之间就房屋买卖合同存在恶意串通，损害了魏雪松的利益，其买卖合同应属无效。
本案中，魏雪松、艾丹签订的《房屋买卖合同》有效，艾丹应依合同约定履行过户的义务。但艾丹在收取了房屋价款且交付魏雪松之后，又补缴了购房款55659.13元亦是客观事实，从交易公平的原则考量，该费用由魏雪松承担为妥。庭审中魏雪松表示愿意承担此费用，与法不悖，予以准许。艾丹辩称诉争房屋的交易价格还应包含单位对其福利的成分。原审法院认为，在2005年9月魏雪松、艾丹签订《房屋买卖合同》时艾丹向单位缴纳6000元购房款后以63000元卖出成交，房价的溢价部分就是对其福利的体现。同时考虑到魏雪松愿意承担补缴购房款，另就本案诉争房屋产生的“多重买卖”中艾丹负有过错责任，故对艾丹该项辩称不予采纳。
综上所述，诚实信用原则是民事法律关系中的帝王条款，民事法律关系的双方当事人都应当遵守。魏雪松与艾丹于2005年9月19日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定。虽签订合同时艾丹仅占有部分产权，属无权处分人，但事后艾丹取得全部产权，该合同因无权处分人事后取得处分权而成为有效合同，且双方当事人均已履行了合同约定的主要义务。魏雪松、艾丹因诉争房屋过户而产生纠纷引发诉讼中，艾丹违背诚实信用原则，将房屋再次卖出、过户登记给刘广文，造成“多重买卖”，明显存在恶意损害魏雪松利益的行为。刘广文辩称善意取得证据不足且其在合同缔约、履行及合同内容中存在诸多不合常理之处，违反了一般的社会认知、生活经验和房产交易习惯。在过户登记中双方均有隐瞒房屋真实现状，缔结“黑白合同”的情形，可推定艾丹与刘广文之间就房屋买卖合同属恶意串通，损害了魏雪松的利益，其买卖合同应属无效。艾丹与刘广文在魏雪松、艾丹房屋买卖合同纠纷一案的二审审理过程中对所购房屋进行了过户登记，但不影响二人之间买卖合同无效。现诉争房屋登记在刘广文名下，艾丹已无法直接履行过户义务，魏雪松可待本案生效后，到相关房产管理部门办理房屋产权过户登记手续。本案经原审法院审判委员会研究讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第七条、第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项、第五十四条、第五十五条、第五十八条、第五十九条之规定，判决如下：一、位于本市碑林区体育馆东路27号2幢2单元20102室房屋归原告魏雪松所有；二、原告魏雪松于本判决生效之日起15日内一次性向被告艾丹支付55659.13元；三、被告艾丹与第三人刘广文于就位于本市碑林区体育馆东路27号2幢2单元20102室房屋签订的《房屋买卖合同》无效。案件诉讼费2212.5元，由原告魏雪松负担737.5元，被告艾丹负担1475元。（原告已预交1475元，被告已预交737.5元，被告应在本判决生效之日起15日内直付原告737.5元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，艾丹、刘广文均不服上诉民事判决，向本院提起诉讼。
艾丹上诉称，1.原审法院适用法律错误，程序违法。在同一个案件中先后就两个完全没有联系的，且当事人也不一致的案件作出判决结果，违反了诉讼法规定的一案只审理一种法律关系的审判原则，属程序违法；2.原审法院认定事实错误。2005年艾丹与魏雪松签订涉案房屋买卖合同时，该房屋尚未进行房改，虽2013年6月19日艾丹取得了该房所有权，但艾丹的配偶黄一峰并未对此合同进行追认。故，艾丹是在无权处分的情况下与魏雪松签订房屋买卖合同，应认定为无效合同；3.经不动产产权登记，刘广文已经合法取得本案所涉房屋，根据《物权法》规定的“物权优于债权”的原则，本案所涉房屋所有权应归刘广文所有。综上，上诉请求：1.撤销西安市碑林区人民法院（2014）碑民初字第03982号民事判决；2.驳回魏雪松的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由魏雪松承担。
魏雪松辩称，1.原审法院确认追加无独立请求权的第三人参加诉讼符合法律规定；2.原审法院并不存在艾丹所称的在同一案件中涉及两个诉的问题；3.艾丹诉请认为艾丹与魏雪松之间的房屋买卖合同系无效合同，且为夫妻共同财产，其所为为无权处分行为，没有法律依据；4.本案所涉房屋不应归属于刘广文，刘广文依法不应为善意取得人。
刘广文答辩称，同意艾丹的上诉请求及事实理由。
刘广文上诉称，1.原审法院适用法律错误。魏雪松在原审的诉讼请求涉及不同的法律关系，原审法院却在同一诉讼中一并处理；2.原审法院认定事实错误。其与艾丹所签房屋买卖合同应合法有效。艾丹已经尽到合理的注意义务，按市价支付购房款，并办理过户登记，应善意取得该房屋；3.其已合法取得涉案房屋产权，房屋物权业已设立，魏雪松基于买卖合同产生的债权请求权不能对抗刘广文已设立的物权。上诉请求：1.撤销原判；2.驳回魏雪松在原审中请求确认艾丹与刘广文所签房屋买卖合同无效的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由魏雪松承担。
魏雪松辩称，1.原审法院确认追加无独立请求权的第三人参加诉讼符合法律规定；2.原审法院并不存在刘广文所称的在同一案件中涉及两个诉的问题；3.艾丹诉请认为艾丹与魏雪松之间的房屋买卖合同系无效合同，且为夫妻共同财产，其为无权处分行为，没有法律依据；4.本案所涉房屋不应归刘广文，刘广文不是善意取得人；5.刘广文在购置房屋时对房屋的朝向、楼层、面积等未进行实地考察，仅通过房地局的产权登记情况来确认相关信息，这有悖于社会认知和生活常理，其与艾丹之间存在制定黑白合同的情形，不属于善意取得；6.艾丹与刘广文之间存在恶意串通，二人所签合同应属无效合同，所办理的房屋产权转移手续也应撤销，并不存在物权与债权的矛盾。
艾丹答辩称，同意刘广文的上诉请求和理由；在同案中处理两个不同法律关系的诉请应予纠正；艾丹及其配偶将夫妻共有财产处分给刘广文是真实意思表示，符合法律规定，并无恶意串通情形。
经审理查明，二审查明事实与原审查明事实一致。2006年3月22日，艾丹与黄一峰结婚。
本院认为，诚实信用原则是民事法律活动中的一项基本原则，民事法律关系的双方当事人都应当遵守，在追求自身利益的同时不损害他人和社会利益，该项原则要求民事主体在民事活动中维持双方的利益以及当事人利益与社会利益的平衡。
本案的焦点一是：刘广文为本案第三人参与诉讼是否违反法律程序的问题。本案诉争房产为艾丹与魏雪松所签《房屋买卖合同》之标的物，亦为艾丹与刘广文所签《房屋买卖协议》之标的物，艾丹与魏雪松因房屋买卖合同纠纷诉至法院，案件的审理结果同刘广文有法律上的利害关系，故原审法院列刘广文为本案第三人参与诉讼并无不妥。
本案的焦点二是：艾丹与魏雪松之间签订的《房屋买卖合同》是否无效的问题。1.2005年9月19日，艾丹与魏雪松在双方协商的基础上自愿签订的《房屋买卖合同》，明确约定了房屋的地点、面积、价款、房产过户等事宜。魏雪松依约向艾丹交付了全部房款，并一直占有使用该房。2013年6月19日，涉案房屋办理了产权证，产权所有人为艾丹。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”2.2006年3月22日，艾丹与黄一峰结婚，而艾丹处分该房屋的时间是2005年9月19日，故艾丹将涉案房屋卖给魏雪松无需黄一峰的追认。
综上，艾丹与魏雪松之间签订《房屋卖合同》意思表示真实，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。
本案的焦点三是：关于刘广文是否善意取得？合同是否有效的问题。艾丹违背诚实信用原则，在本案诉讼中，将房屋再次在诉讼期间卖出、过户登记给第三人刘广文，恶意明显，损害魏雪松利益。刘广文在合同缔约、履行及合同内容中存在诸多不合常理之处，违反了一般的社会认知、生活经验和房产交易习惯，不符合法律规定的善意取得构成要件。故，艾丹与刘广文签订的《房屋买卖协议》属恶意串通，损害了魏雪松的利益，其买卖合同应属无效。
本案焦点四是：按照‘物权优于债权’原则，刘广文是否已合法取得涉案房屋的问题。本院认为，艾丹与魏雪松签订的《房屋买卖合同》所产生的法律关系是债权债务关系，其建立的基础是双方当事人的意思表示，在双方当事人订立该合同的意思表示达成一致时，合同即产生约束力，即债权法上的约束力。但是，由于债权法上的权利只是一种相对权、对人权，不具有排他的效力，故而物权的变动必须依赖物权变动中的公示行为，即不动产标的物的登记。本案中，虽刘广文办理了房产登记手续，所有权人也变更为刘广文，但由于刘广文与艾丹所签的《房屋买卖协议》为无效合同，无效合同从本质上违反了法律规定，自始无效，对已履行的，应当通过返还财产、赔偿损失等方式恢复到合同订立前的状态。故二上诉人称的所谓“物权”是非法取得，自始无效的。“物权优于债权”原则的适用前提是同一物上同时并存合法取得的物权与债权，物权优先于债权才得以实现，故本案不适用“物权优于债权”原则。
综上，艾丹、刘广文的上诉理由均不能成立，其二人的上诉请求依法不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2213元，由艾丹承担（已预交）；二审案件受理费100元，由刘广文承担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 浩
审 判 员 肖晓通
代理审判员 王学堂
二〇一五年五月二十七日
书 记 员 常 菁