广东省广州市天河区人民法院行 政 判 决 书（2012）穗天法行初字第381号原告：陈春红，住江苏省扬中市。委托代理人：王宇，北京市观韬（广州）律师事务所律师。委托代理人：胡燕青，北京市观韬（广州）律师事务所律师。被告：广州市国土资源和规划委员会（原广州市国土资源和房屋管理局），住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：彭高峰，主任。委托代理人：彭慧，该委职员。委托代理人：王伟国，北京市盈科（广州）律师事务所律师。第三人：缪晓月（曾用名缪小月），住江苏省扬中市。第三人：邹聪，住广东省广州市海珠区。委托代理人：徐自力，住广东省广州市荔湾区。第三人：叶炎冰，住广东省广州市越秀区。委托代理人：匡广雄，广东明境律师事务所律师。委托代理人：关欣，广东明境律师事务所律师。原告陈春红诉被告广州市国土资源和规划委员会（以下简称市国土规划委）要求撤销房地产权证纠纷一案，于2012年11月13日向本院提起行政诉讼。本院受理后，于2012年11月20日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。第三人缪晓月、邹聪、叶炎冰与本案有利害关系，作为第三人参加本案诉讼。本案处理结果须以当事人之间就位于广州市天河区××房（以下简称案涉房屋）的房屋买卖纠纷案件处理结果为依据。原告陈春红经本院依法释明后，于2013年1月6日向本院提起相关民事诉讼。故本院依法于2013年1月25日裁定本案中止诉讼。中止诉讼的原因消除后，恢复诉讼。本院依法组成合议庭，于2015年9月23日公开开庭审理了本案。原告陈春红的委托代理人王宇，被告市国土规划委的委托代理人王伟国、彭慧，第三人叶炎冰的委托代理人匡广雄到庭参加诉讼。第三人缪晓月、邹聪经本院传票传唤，逾期未到庭应诉。本案现已审理终结。原告陈春红诉称：我与第三人缪晓月是夫妻关系。2009年6月，缪晓月未经我同意，私自将夫妻共有的案涉房屋出售给第三人邹聪，并于2009年6月9日办理房屋转移登记。我一直居住在案涉房屋。缪晓月与邹聪一直没有交付案涉房屋，致使我对其双方之间买卖房屋一事一直不知情。直至2012年9月3日，邹聪委托徐自力收回案涉房屋，我才得知案涉房屋已经被出售。缪晓月与邹聪买卖房屋明显存在恶意，我并不知情。邹聪并未向缪晓月支付房款，其买卖行为属于恶意串通。缪晓月与邹聪恶意买卖案涉房屋的行为严重侵犯了我的利益。《房屋登记办法》第十三条、第十八条均有明确规定，被告应对申请登记材料进行查验，查明申请登记房屋是否为共有房屋、房屋的共有权利人是否同意变更。在申请登记房屋为共有房屋的情况下，未经房屋共有人同意，被告不得向申请人颁发房屋产权证书。被告在没有得到房屋共有人同意，没有审慎查验申请登记材料的情况下，向邹聪颁发了房地产权证，其行为违反了《房屋登记办法》的相关规定，严重损害了我的合法权益。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第二款之规定，被告的行为违反了办理房屋登记的法定程序，依法应当撤销被告向邹聪颁发的房地产权证。且（2013）穗天法民四初字第117号民事判决、（2015）穗中法民五终字第2538号民事判决已认定缪晓月与邹聪买卖案涉房屋的交易合同无效，被告为案涉房屋办理过户确属违法。现起诉，请求法院判令：1.撤销被告颁发的粤房地权证穗字第××号《房地产权证》（以下简称案涉房地产权证，案涉房屋地址为天河区××房）；2.本案诉讼费用全部由被告承担。被告市国土规划委辩称：1.我委向邹聪核发案涉房地产权证有事实依据。邹聪与缪晓月于2009年6月3日在广州签订了《广州市房地产买卖合同》，根据该合同的约定，由邹聪出资800000元购买缪晓月拥有产权的案涉房屋，建筑面积133.43平方米，套内面积为114.4685平方米。2009年6月3日，我委根据邹聪、缪晓月的共同申请以2009交登字9006914号案件受理。邹聪、缪晓月共同向我委提交了2009年6月3日签署的《广州市房地产买卖合同》、广州市房地产转移登记申请书、广州市房地产交易与权属登记询问记录表、身份证复印件、编号为穗房地证字第××号《广州市房地产证》、房地产平面附图、土地增值税纳（免）税证明等相关资料。我委受理邹聪、缪晓月的申请资料后，经我委审核，认为案涉房屋产权来源清晰，册记无查封、抵押、无其他共有人等限制转移的情形。我委遂于2009年6月9日核准登记，并于2009年6月26日向邹聪核发了案涉房地产权证。2．我委向邹聪核发案涉房地产权证有法律依据，符合《广东省城镇房地产权登记条例》第三条、第八条、第九条的规定。3．我委在整个登记过程中，程序合法，不存在违法情形。我委在办理案涉房屋转移登记过程中，已尽到了全部法定审查义务，在整个收件、受理、审查等诸多环节中，严格依法办理、依法审核、依法行政，没有超越或者滥用职权的行为，也不存在其他违反法定程序的情形。为此，我委作出的具体行政行为应当得到法律的保护和支持。4．原告在起诉书中指责我委违反相关规定，违法办理涉案房屋的登记行为，纯属不实之词。原告在起诉书中指责我委违反相关规定，为缪晓月、邹聪办理涉案房屋的转移登记，从而损害了原告的自身权益，这完全是原告在没有对相关事实和法律进行充分了解的情况下得出的错误认识。根据《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条之规定，我委已经明确告知当事人，我委作为不动产登记簿的管理人，只对不动产登记簿上记载的权利人及内容负责，并根据权利人对不动产的处分而依法给予登记和办理。而本案原告的名字并不在我委管理的案涉房屋登记簿之中，现仅凭其口头说其是案涉房屋共有权人明显缺乏事实和法律、法规依据。因此，原告的上述指责完全没有事实和法律依据。5．根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，人民法院在本案原告与第三人邹聪、缪晓月之间就案涉房屋的买卖合同纠纷未处理之前，应当中止本案的审理。6．案涉房地产权证核发的时间为2009年6月26日，登记日期为2009年6月9日。原告当庭提交的（2015）穗中法民五终字第2538号民事判决书尚未形成。原告以该判决书指责我委违法发出案涉房屋的房地产权证，二者不存在任何逻辑关系。且（2015）穗中法民五终字第2538号民事判决撤销了案涉房屋买卖合同，使得办证失去合法基础，但案涉房地产权证是否撤销应由人民法院裁决。原告在起诉状中认为我委违反相关法律规定，违法办证，我委对此不予认可。综上所述，我委作出的被诉具体行政行为认定事实清楚，法律依据充分，程序合法，原告提起的行政诉讼没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的起诉。第三人缪晓月未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面陈述意见或证据材料。第三人邹聪未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面陈述意见或证据材料。第三人叶炎冰述称：（2015）穗中法民五终字第2538号民事判决认定案涉房屋被设定抵押，亦即原告要将原来设定抵押权的1600000元返还给我，才能消除案涉房屋产权权属变更障碍。前述民事判决撤销了（2013）穗天法民四初字第117号民事判决书判项第二项。据此，我不同意原告的诉讼请求。经审理查明：缪晓月与陈春红为夫妻，双方于1985年5月19日结婚，位于广州市天河区××房的案涉房屋，于2000年6月13日核准登记在缪晓月名下，该房屋的原房地产权证号码为穗房地证字第××号。2009年6月3日，缪晓月和邹聪提供《房地产买卖合同》等资料向广州市国土资源和房屋管理局（现市国土规划委）申请上述房屋转移（买卖）登记，市国土规划委以09交登09006914号受理立案，于2009年6月9日核准登记，并于2009年6月26日向邹聪核发了粤房地权证穗字××《房地产权证》。后邹聪将案涉房屋抵押给叶炎冰。叶炎冰于2012年8月22日取得案涉房屋的抵押权。陈春红认为缪晓月和邹聪签订《房地产买卖合同》处分案涉房屋的行为侵害其合法权益，市国土规划委在进行房屋转移登记时未审慎查验申请材料，遂起诉要求撤销粤房地权证穗字××《房地产权证》。在本案审理过程中，陈春红经本院依法释明后，于2013年1月6日向本院起诉缪晓月、邹聪、叶炎冰，请求确认缪晓月与邹聪于2009年6月3日签订的关于案涉房屋的《房地产买卖合同》无效。2015年1月5日，本院作出（2013）穗天法民四初字第117号民事判决，认为根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条的规定，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产，一般认定无效。而案涉房屋属于陈春红与缪晓月夫妻共有财产。目前邹聪所举证据不足以证明其实际支付了《房地产买卖合同》中约定的购房款，且其主张与其对房屋共有情况的不知情相矛盾。故认定缪晓月与邹聪签订的《房地产买卖合同》违反上述法律规定，该合同无效。案涉房屋应依法恢复登记在缪晓月名下。遂判决：一、缪晓月与邹聪于2009年6月3日签订的关于案涉房屋的《房地产买卖合同》无效；二、自该判决发生法律效力之日起10日内，邹聪协助缪晓月到广州市房屋行政管理部门将案涉房屋恢复登记至缪晓月名下。邹聪和该案第三人叶炎冰不服，上诉至广东省广州市中级人民法院。广东省广州市中级人民法院于2015年7月13日作出（2015）穗中法民五终字第2538号民事判决，认为缪晓月与邹聪签订《房屋买卖合同》的行为属于恶意串通，损害了陈春红的利益，故认定《房屋买卖合同》无效。邹聪据此本负有将案涉房屋恢复登记至缪晓月名下的义务，但由于在案涉房屋登记在邹聪名下期间，案涉房屋被设定了抵押。在案涉房屋的抵押没有被涂销之前，案涉房屋不能办理权属变动手续。故陈春红主张的将案涉房屋恢复登记到缪晓月名下的诉请，目前存在着履行障碍，故该院不予支持。遂判决：维持（2013）穗天法民四初字第117号民事判决第一项；撤销该判决第二项；驳回陈春红的其他诉讼请求。本院认为：《广州市城镇房地产登记办法》第三十条第一款规定：“经登记的房地产有下列情形之一的，由当事人在有关法律文件生效或者事实发生后申请转移登记：（一）买卖……”第五十四条第一款规定：“有下列情形之一的，房地产行政主管部门可以撤销原房地产登记：……（三）当事人提交的权属来源证明文件被撤销的。”本案被诉具体行政行为是市国土规划委根据缪晓月与邹聪提交的《房地产买卖合同》等材料申请房屋转移登记而核发的粤房地权证穗字××《房地产权证》。据以作出该房地产转移登记的权属转移证明文件是缪晓月与邹聪签订的关于转让案涉房屋的《房地产买卖合同》。由于上述房屋买卖行为已被广东省广州市中级人民法院（2015）穗中法民五终字第2538号生效民事判决认定为无效，该《房地产买卖合同》无效。合同无效的法律效果溯及至合同订立之初，自始无效。故该房地产转移登记依据的权属转移证明文件自始不具有法律效力，房地产转移登记的合法性基础丧失。据此，被诉具体行政行为应予撤销。叶炎冰认为陈春红应向其返还原设定案涉房屋抵押权的1600000元才能消除案涉房屋产权权属变更的障碍的主张。本院认为，案涉房屋抵押权与所有权属之间是独立的法律关系，本案审查对象是市国土规划委于2009年6月9日对案涉房屋的转移登记行为。案涉房屋存在抵押权不构成不予撤销被诉具体行政行为的法定事由。第三人缪晓月、邹聪经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决如下：撤销被告广州市国土资源和规划委员会于2009年6月9日核准登记的粤房地权证穗字××《房地产权证》。本案受理费50元由被告广州市国土资源和规划委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  苏 扬人民陪审员  廖凤如人民陪审员  曾霓芳二〇一五年十一月九日书 记 员  曾 妍杨子倩