北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第11250号
原告葛×1，女，1944年8月22日出生。
原告葛×2，女，1947年11月21日出生。
二原告共同委托代理人高嵩，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。
二原告共同委托代理人陈x（葛×1之夫)。
被告霍x，男，1945年6月7日出生。
被告唐×1，女，1949年2月26日出生。
二被告共同委托代理人霍x2（霍x与唐×1之子）。
被告唐×2，男，1952年1月22日出生。
原告葛×2、葛×1与被告霍x、唐×1、唐×2确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告葛×2、葛×1及其委托代理人高嵩、陈x，被告霍x、唐×1共同委托代理人霍x2，被告唐×2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告葛×2、葛×1诉称，我们是姐妹，我们的父亲是葛x，生母是刘x。我们的母亲刘x早在1950年去世，1961年葛x与唐x再婚，唐x与前夫育有唐×1、唐×2两个子女，我们和唐×1、唐×2与葛x、唐x共同生活，形成抚养关系，享有对葛x和唐x遗产的继承权。葛x的父亲葛x3在北京市西城区x号有私房十间半在文革期间由房管部门接管，后被挤占。1985年，为了发还葛x3之自住私房，北京市落实私房政策办公室分配了葛x位于北京市海淀区xx园x号楼x层x单元102室房屋（以下简称102室房屋）一套并由葛x立户。1990年葛x去世后，我们曾告知唐x102室房屋应当由葛×1、葛×2继承，不得转借、转让。2001年9月25日，唐x按照当时的政策并借用了葛x的工龄、工资、收入等购买了102室房屋，该�屋系葛x的祖产。2010年11月10日，唐x在我们不知情的情况下将102室房屋以不正常低价和虚假房款往来等手段转移到了唐×1的丈夫霍x名下。2014年8月29日唐x去世，我们直到唐x去世之后的2014年9月4日才知道该事实。唐x私自转移房产的行为属于无权处分，她与霍x的行为侵犯了我们的继承权，由于唐x已经去世，故追加她的继承人唐×1、唐×2为本案被告。现我们诉至法院，要求判令唐x与霍x于2010年11月10日签订的《存量房屋买卖合同》无效。本案诉讼费由霍x、唐×1、唐×2负担。
被告霍x、唐×1、唐×2共同辩称，不同意葛×2、葛×1诉讼请求。一、唐×1夫妻一直照顾唐x、葛x夫妇及葛x的母亲刘x2，唐x想把房屋赠与唐×1夫妇。唐x经常参加社会活动，唐×1夫妇为了让唐x的晚年生活宽裕，决定以买卖房屋的方式给唐x一笔钱。唐x与霍x于2010年签订《存量房屋买卖合同》，唐x与�x已经履行了房屋买卖合同。二、2011年唐x购买公房，符合法律规定，2011年唐x按照北京市公改政策，购买主体资格适格，唐x购买涉案房屋后，涉案房屋为唐x私产，唐x有权处分。三、唐×1夫妇于1974年结婚后，一直照顾唐x、葛x夫妇及葛x的母亲刘x2，刘x2生活不能自理，唐×1夫妇积极照顾刘x2，为刘x2养老送终，后葛x重病住院，也是唐×1夫妇照顾，至其离世；葛×1大学毕业后，先后在沈阳、深圳工作定居，没有照顾过老人，葛×2也没有照顾过三位老人，三位老人全是唐×1夫妇负责养老送终，唐×1也因照顾老人把身体累垮了。综上，请求驳回葛×2、葛×1的诉讼请求。
经审理查明,葛x之父为葛x3，葛x3于1970年4月18日死亡，生前无遗嘱。葛x与前妻刘x生育二女即葛×1、葛×2。刘x于1950年死亡。葛x于1961年与唐x再婚，唐x与前夫生育一子一女，即唐×1、唐×2；葛x与唐x婚�未生育子女，葛x与唐x再婚时，葛×1、葛×2、唐×1、唐×2均未成年，均与葛x、唐x共同生活，形成抚养关系。唐×1与霍x系夫妻。葛x于1990年1月1日因死亡注销户口，生前无遗嘱。唐x于2014年8月29日死亡。102室房屋原系葛x、唐x承租公房，葛x死亡后，唐x于2001年5月15日按照房改房政策从北京市城市建设开发集团总公司处购买了102室房屋，于2001年9月25日取得房屋所有权证。在本案审理过程中，经葛×1、葛×2申请，本院至北京市住房和城乡建设委员会查询了102室房屋的原始来源，北京市住房和城乡建设委员会出具查询结果告知单载明：经查：产权人葛x3生前在西城区x6号（旧址：29号）有私房10.5间，文革期间由房管部门接管，房主的自住房被挤占。1983年12月落实私房政策时，4间由政府作价收购后按公产接管，其余房屋全部带户发还给了其妻刘x2、儿子葛x等6个继承人自管。对于该院被挤占的房主自住房腾退问题，葛x提出公房安置私房收购的要求，1985年5月经领导批准，由北京市落实私房政策办公室安排葛x海淀区塔院xx园x号楼x单元102号一套2居室、安排刘x2塔院xx园x号楼x单元503号一套2居室，共计2套2居室公房，原私产全部由政府作收购后按公产接管。葛x的母亲刘x2文革中被挤到西城区福绥境x号住用的公房1.5间，在公房安置房主时，按照安置公私房互相折抵政策进行了相抵。因此，该处私房落实政策问题已经处理结案。唐x生前于2010年10月20日留有自书遗嘱一份，主要内容为：······二十多年来幸亏有唐×1夫妇坚持多方照顾，儿子唐×2也经常多方照料，使我能够幸福地安度晚年。他们较好地尽到了赡养之责，因此我决定把现住房留给唐×1夫妇，其他遗物（如画作等）由儿子唐×2与唐×1协商处理。2010年11月11日，唐x与唐×1之夫霍x签订《存�房屋买卖合同》，约定唐x将102室房屋出售给霍x，房屋面积54.1平方米，价款340830元，当日，102室房屋过户至霍x名下。唐×1、霍x主张房屋价款已经实际给付唐x，未提交相应证据证明，葛×1、葛×2亦予以否认。葛×1、葛×2对唐x与霍x之间的房屋买卖合同不予追认。
上述事实，有双方当事人陈述及葛×1、葛×2提供的派出所证明信、公证书等证据，霍x提供的房屋所有权证、《出售自管公有住宅楼房协议》等证据以及本院调取的北京市住房和城乡建设委员会查询结果告知单、102室房屋的房屋租赁契约等证据材料在案佐证。
本院认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。公民的合法继承权，受法律保护。本案中，根据北京市住房和城乡建设委员会出具的查询结果告知单，102室房屋是由葛x之父葛x3的遗产即位于西城区福绥境x号（旧址�29号）私房转化而来，属葛x、唐x的夫妻共同财产。虽然葛x死亡后，唐x在2001年按照房改政策以自己的名义购买了该房屋，但房屋的性质没有改变，仍为葛x与唐x的夫妻共同财产。葛x死亡后，102室房屋中属于葛x的产权份额，应作为其遗产，由包括葛×1、葛×2在内的葛x继承人进行继承，但唐x与霍x签订的《存量房屋买卖合同》，系在未对102室房屋中葛x的遗产份额进行析产继承的情况下签订，且合同约定的房屋价款远远低于102室房屋买卖当时的市场价格，霍x亦未向唐x支付相应价款，故霍x与唐x签订《存量房屋买卖合同》并非善意。唐x在未取得葛×1、葛×2同意的情况下将涉案房屋以买卖的形式过户到霍x名下，葛×1、葛×2对此不予追认，唐x与霍x的行为侵害了葛×1、葛×2的继承权，损害了葛×1、葛×2的利益，故唐x与霍x签订的《存量房屋买卖合同》应为无效。唐×1、霍x虽主张房屋价款已经实际给付唐x，但未提交相应证据证明，葛×1、葛×2亦予以否认，本院对于唐×1、霍x的主张不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》五十二条之规定，判决如下：
唐x与霍x签订的《存量房屋买卖合同》无效。
案件受理费六千四百一十二元（葛×1、葛×2已预交三千二百零六元），由唐×1、唐×2各负担二千一百三十七元，由霍x负担二千一百三十八元，均于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费六千四百一十二元，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 孟昕伟
人民陪审员 闫 洪
人民陪�员康和凤
二〇一五年八月二十五日
书 记 员 徐 斌