浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温瑞商初字第2117号
原告中国建设银行股份有限公司瑞安支行，住所地瑞安市安阳街道万松东路383号。
负责人夏诒恒，行长。
委托代理人（特别授权）何茂才，系原告单位职员。
被告刘景托。
被告华龙控股集团有限公司，住所地瑞安市安阳街道瑞虹景园1幢1-3层。
法定代表人李振华。
委托代理人（特别授权）赵劼、方顺坤，浙江安阳律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司瑞安支行（以下简称建设银行）与被告刘景托、华龙控股集团有限公司（以下简称华龙公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年5月25日立案受理后适用普通程序审理，依法由代理审判员陈也峰担任审判长，与人民陪审员曹隆金、陈继苗组成合议庭，于2015年9月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人何茂才、被告华龙公司委托代理人方顺坤到庭参加诉讼，被告刘景托经本院依法公告传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年3月23日，原告与被告刘景托、华龙公司签订了编号为330026127-011-2011002352的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：1、原告向被告刘景托发放个人购房借款156万元；2、借款期限为360个月，即从2011年9月23日至2041年9月23日；3、贷款利率以基准利率水平为基础上浮20%；4、借款逾期的罚息利率为以合同执行的贷款利率为基础上浮50%；5、借款人采用等额本息还款方法，每一个月归还本息金额11950.85元；6、若借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，即构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；7、本合同项下的担保方式为抵押和保证，抵押物为被告刘景托购置的坐落于瑞安市瑞祥新区华龙一品园5幢2504室的房产，并办理了预购商品房抵押权预告登记手续，保证人为被告华龙公司，保证方式为连带保证。
合同签订后，原告按约发放了借款，但被告于2015年1月25日开始拖欠本金和利息构成违约。原告请求判令：一、合同编号为330026127-011-2011002352的《个人住房（商业用房）借款合同》项下债务立即全部提前到期；二、被告刘景托偿还所欠借款本金1515618.81元、利息38271.9元、本金罚息85.65元、利息罚息557.38元（暂算至2015年4月28日）以及从2015年4月28日起至判决确定履行之日止按月利率9.225‰计算的各种利息（包括利息和罚息，利率为浮动利率，按当年人民银行基准利率上浮20%再上浮50%计算，于次年1月1日调整）；三、原告有权就被告刘景托所有的坐落在瑞安市瑞祥新区华龙一品园5幢2504室房屋折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿；四、被告华龙公司对被告刘景托的上述债务承担连带清偿责任；五、本案诉讼费用及其他费用由被告承担。
原告在本院指定的举证期限内提供了以下证据：
证据一、原告金融许可证、营业执照、组织机构代码证各一份（均系复印件），证明原告主体资格；
证据二、被告刘景托身份证、户口簿、无婚姻登记记录证明、未婚声明书各一份（均系复印件），被告华龙公司营业执照、组织机构代码证各一份（均系复印件），证明各被告主体资格；
证据三、编号为330026127-011-2011002352的《个人住房（商业用房）借款合同》、借款借据、个人贷款支付凭证各一份，证明被告刘景托向原告借款的事实；
证据四、预购商品房抵押权预告登记证、预购商品房预告登记证各一份，证明被告刘景托提供预购房产作抵押担保的事实；
证据五、个人贷款对账单一份，证明被告刘景托拖欠本息的事实；
证据六、过期催款通知书一份、履行保证责任通知书一份、快递投递单两份，证明原告催讨欠款的事实。
被告刘景托未作答辩，在本院指定的举证期限内也未提供任何证据。
被告华龙公司答辩称：1、对于原告诉称的借款、抵押、担保的事实没有异议；2、被告华龙公司的保证期间已过，《个人住房（商业用房）借款合同》第三十六条对于被告华龙公司提供保证的保证期间有明确的约定，本案中，抵押物已于2011年9月27日办妥了抵押权预告登记，被告华龙公司的保证期间已过，不需要承担保证责任；3、结合该借款合同第三十七条第三点来看，借款合同第三十六条中的抵押登记是指预告登记。
经庭审质证，被告华龙公司认为，原告提供的证据一、二、三、四的真实性、关联性、合法性无异议，证据五系原告单方制作，具体由法院核对，证据六中的快递华龙公司并没有收到，至于刘景托是否有收到，华龙公司并不清楚。被告刘景托未到庭应诉，又未能提供证据，视为其放弃举证、质证的权利。原告提供证据一、二、三、四、五内容真实、来源合法，与本案有关联性，本院依法予以采信；证据六，无法证明其证明对象，本院不予采信。
经审理本院认定的事实和原告诉称及补充陈述一致。另查明，《个人住房（商业用房）借款合同》约定：采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息11950.85元；约定还款日为借款起始日在每月的对日，如当月没有对日，则当月最后一日为约定还款日；贷款利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上浮幅度，在每年的1月1日调整一次；本合同项下借款在计息时，每月的计息天数按30天计算；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。
又查明：1、原告于2011年10月25日向被告刘景托发放贷款156万元，后被告刘景托陆续支付本金44381.19元，支付利息至2014年12月25日；2、2011年9月27日，被告刘景托与原告办理了关于瑞安市瑞祥新区华龙一品园5幢2504室房屋的预购商品房抵押权预告登记，2013年9月30日，上述房产办理产权登记手续［产权人：华龙公司，产权证号：瑞安市房权证瑞（房）字第002753**号，房屋坐落：瑞安市安阳街道华龙一品园5幢2504室］；3、本院依法于2015年8月13日向被告刘景托送达本案起诉状等法律文书；4、2014年11月22日，中国人民银行调整五年以上中长期贷款基准年利率为6.15%；5、截至2015年9月17日，被告刘景托尚欠借款本金1515618.81元、利息81204.98元、利息罚息3044.83元、本金罚息476.66元。
本院认为，原告与被告刘景托、华龙公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》依法成立，基本条款完整、明确，行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，没有违反法律、行政法规的强制性规定或者社会公共利益，属于有效合同。被告刘景托应按照约定支付借款本息，其未按期支付借款本息，应承担相应的违约责任，原告据此可以宣布合同提前到期，提前收回已发放的借款，原告未提供相应的证据证明其向被告刘景托宣布合同提前到期的事实，则应以本院向被告刘景托送达起诉状之日作为提前到期日，被告刘景托应于该日归还借款本金并支付拖欠的利息、罚息及相应正常利息的复利，原告在庭后自愿将合同提前到期日变更至2015年9月17日，有利于被告，本院予以确认。
本案中，虽然被告刘景托与原告仅办理了预购商品房抵押权预告登记，但是预告登记使得被登记的请求权具有了物权的效力，可以对抗普通债权人，而原告在法庭辩论终结之日前对抵押物仍无法进行正式的抵押登记，且无法登记非基于原告的原因导致，故原告有权按照合同约定在抵押担保范围内对该房屋享有优先受偿权。阶段性保证的设立初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设、积极协助办理产权登记手续。被告华龙公司已完成涉案房屋开发建设，并已完成产权初始登记手续，不存在怠于建设、办理产权过户等情形，应免除其保证责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第二百零三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告刘景托于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司瑞安支行借款本金1515618.81元、期内利息81204.98元、罚息（截至2015年9月17日为476.66元，其余以本金1515618.81元为基数按年利率11.07%计算至实际履行完毕之日止）、复利（截至2015年9月17日为3044.83元，其余以期内利息81204.98元为基数按年利率11.07%计算至实际履行之日止）；
二、被告刘景托不履行本判决第一项义务，原告中国建设银行股份有限公司瑞安支行有权对登记在被告华龙控股集团有限公司名下的坐落于瑞安市安阳街道华龙一品园5幢2504室的房产［产权证号：瑞安市房权证瑞（房）字第002753**号］折价、拍卖或变卖后所得的价款享有优先受偿权；
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司瑞安支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费18791元，由被告刘景托负担（限于本判决生效之日起三日内缴纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费18791元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还）；逾期按自动撤回上诉处理）。
本判决发生法律效力后，如被告拒绝履行，原告可以向本院申请执行；申请执行的期限为二年，从判决书规定履行期限的最后一日起计算。
审 判 长 陈也峰
人民陪审员 曹隆金
人民陪审员 陈继苗
二〇一五年十一月二十六日
代书 记员 方 瑜