上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪一中民二（民）终字第3213号
上诉人（原审被告）上海南勤企业发展有限公司。
委托代理人朱小路，上海潘登律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）上海哲舒贸易有限公司。
委托代理人杨贵永，上海恒杰律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）顾建华。
委托代理人王世喜，上海中夏旭波律师事务所律师。
委托代理人李雯，上海中夏旭波律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海留苑实业有限公司。
委托代理人王建轶，上海市金茂律师事务所律师。
原审第三人上海福满家便利有限公司。
委托代理人孙超，公司员工。
上诉人上海南勤企业发展有限公司（以下简称南勤公司）、上海哲舒贸易有限公司（以下简称哲舒公司）、顾建华因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2013）长民三（民）初字第63号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月12日受理后，依法组成合议庭，于2013年11月26日公开开庭审理了本案。上诉人南勤公司的委托代理人朱小路，上诉人哲舒公司的委托代理人杨贵永，上诉人顾建华的委托代理人王世喜、李雯，被上诉人上海留苑实业有限公司（以下简称留苑公司）的委托代理人王建轶，原审第三人上海福满家便利有限公司（以下简称福满家公司）的委托代理人孙超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，上海市长宁区虹桥路房屋登记的产权人为上海戏剧学院附属舞蹈学校（以下简称舞蹈学校）。2004年10月12日，舞蹈学校出具委托书，委托留苑公司全权代表舞蹈学校经营水城南路370号留苑楼物业。2009年5月30日，舞蹈学校出具委托书，委托留苑公司全权代表舞蹈学校经营水城南路372号留苑楼底层物业，委托期限自2009年6月1日起至2018年12月31日止。
2009年6月17日，留苑公司（甲方）与南勤公司（乙方）签订《物业租赁合同》一份，约定，甲方将涉讼房屋出租给乙方，涉讼房屋产权系舞蹈学校所有，现舞蹈学校全权委托甲方经营出租；租赁期限为2009年8月1日起至2018年7月31日止；年租金为2，400，000元（人民币，下同），五年不变，自第六年（2014年8月1日）起年租金每两年递增3%；房屋押金为480，000元；乙方同意在不改变房屋结构的情况下，对房屋重新装修，装修方案应事先征得甲方同意，费用由乙方负责。
关于合同的解除条件，合同第12.1条约定，在租赁期内，如遇不可抗力或有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：1、该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；2、该房屋因社会公共利益被依法征用的；3、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；4、该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的。
关于违约责任，合同第13.3条约定，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的2倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。
合同签订后，双方按约履行。
2009年9月1日，南勤公司与案外人鹿港（上海）餐饮管理有限公司（以下简称鹿港公司）签订《物业租赁合同》一份，约定南勤公司将上海市长宁区水城南路372号一楼建筑面积为200平方米的房屋出租给鹿港公司使用，期限自2009年9月3日起至2018年7月31日止。后鹿港公司将承租人的权利义务概括转让给顾建华。2009年11月1日，南勤公司与顾建华就上海市长宁区水城南路372-3号一楼建筑面积为200平方米的房屋重新签订了《物业租赁合同》一份，约定租赁期限自2009年9月3日起至2018年7月31日止，年租金为1，533，000元，前两年不变，自第三年起年租金每两年递增3%。合同约定，南勤公司擅自收回房屋的，应按提前收回天数的租金的2倍向顾建华支付违约金，若违约金不足抵付损失的，南勤公司还应负责赔偿。
2009年，南勤公司与原审第三人福满家公司签订《房屋租赁合同》一份，约定南勤公司将上海市长宁区水城南路372号一楼D室房屋出租给福满家公司使用，租赁期限自2009年9月25日起至2014年10月31日止。2009年10月10日至2009年10月31日月租金41，950.68元；2009年11月1日至2010年10月31日月租金58，000元，之后每年月租金递增2，000元。合同约定，违约解除合同的一方，应向另一方按违约当时月租金的2倍支付违约金，如有其他损失，违约方还应赔偿受损方的损失与违约金差额部分。
2011年3月11日，南勤公司与哲舒公司签订《商铺租赁合同》一份，约定，南勤公司将上海市长宁区水城南路372号-1房屋出租给哲舒公司使用，租赁期限自2011年4月25日起至2016年4月24日止。每月租金110，000元，前两年租金不变，自第三年起每两年递增5%。违约解除合同的，违约方应按月租金的2倍支付违约金，违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。
2012年4月27日，上海市发展和改革委员会向市教委发布沪发改社（2012）070号《上海市发展改革委关于上海国际舞蹈中心项目建议书的批复》，载明：“你委《关于报送上海国际舞蹈中心工程项目建议书的函》（沪教委发（2011）139号）收悉。经会商研究和咨询评估，现批复如下：一、为贯彻落实九届市委十六次全会精神，加快推进上海国际文化大都市建设，进一步优化本市文化设施重大布局，推动舞蹈教育和舞蹈文化发展，培育舞蹈人才，原则同意建设上海国际舞蹈中心项目。二、项目法人为上海戏剧学院附属舞蹈学校。项目选址于长宁区虹桥地区，现上海戏剧学院附属舞蹈学校、上海芭蕾舞团、上海歌舞团和刘海粟美术馆所在地块，具体四至范围以规划、绿化等有关部门最终审定的方案为准。总用地面积约3.91公顷（以实测为准）。……四、建设工程投资117，558万元（不含土地费），以及前期有关工程费用（刘海粟美术馆迁建工程费用），均由市级建设财力安排。……”。
2012年5月3日，留苑公司及舞蹈学校向南勤公司等承租人发送《通知书》，告知上海国际舞蹈中心项目已得到批准，该项目是政府工程，属于不可抗力，要求提前解除与南勤公司及其他承租人的租约，要求与南勤公司等承租人洽谈搬迁事宜。
2012年7月，留苑公司及舞蹈学校向南勤公司、哲舒公司、顾建华及原审第三人福满家公司发送《征询函》，就涉讼房屋的装饰评估初稿征询意见。南勤公司、哲舒公司、顾建华及原审第三人福满家公司不予认可评估结果。
2012年9月21日，上海市规划和国土资源管理局颁布建设用地规划许可证，许可用地项目名称为上海国际舞蹈中心，用地位置长宁区虹桥路，用地面积38，567.40平方米（以实测为准），建设规模85，283.40平方米（以审定的方案为准）。
2012年9月26日，上海市规划和国土资源管理局颁布建设工程规划许可证，建设项目名称为上海国际舞蹈中心地下车库及2号楼桩基工程，建设位置东至延虹绿地，南至延安西路，西至水城南路，北至虹桥路。同日，上海市建筑业管理办公室颁布建筑工程施工许可证，建设单位为舞蹈学校，工程名称为上海国际舞蹈中心地下车库及2号楼桩基工程（钻孔灌注桩1，208根）。
2012年10月11日，上海国际舞蹈中心建设工程指挥部向舞蹈学校发送《关于因工程需要切断用水用电的函》，告知该项目于2012年9月28日正式开工，为保证施工安全，将于2012年10月25日上午8时起，切断选址范围内所有建筑的用水用电。
2012年10月17日，南勤公司向留苑公司及舞蹈学校发送《告知函》，认为上海国际舞蹈中心建设工程指挥部发送的《关于因工程需要切断用水用电的函》函告对象为舞蹈学校，对于留苑公司提出的解除合同的要求，认为留苑公司方未能提供合法有效的动迁或征收文件，故双方租赁合同合法有效，要求继续履行租赁合同，如不能保证正常用水用电，南勤公司将采取合法手段维权。
2013年1月5日，留苑公司提起诉讼，要求判令：留苑公司与南勤公司签订的租赁合同立即终止，南勤公司、哲舒公司、顾建华和原审第三人福满家公司立即交还涉讼房屋。
原审审理中，留苑公司对南勤公司的转租行为予以认可。南勤公司确认，次承租人原有四位，除哲舒公司、顾建华和原审第三人福满家公司外，另一位次承租人在2012年10月前停业，现已搬离，转租房屋已由南勤公司收回。目前哲舒公司、顾建华仍在经营中，原审第三人福满家公司已停业。南勤公司向留苑公司支付租金至2012年9月30日，哲舒公司向南勤公司支付租金至2012年6月24日，原审第三人福满家公司支付至2013年7月31日，顾建华支付至2013年6月2日。经法院释明，南勤公司表示在原审中不提起反诉，也不要求赔偿。
经法院现场勘查，原审第三人福满家公司已停业，房屋内尚留有经营物品若干，哲舒公司、顾建华尚在经营中。
另查明，上海市公安局长宁分局虹桥路派出所证实，舞蹈学校位于水城南路的留学生楼原门牌号为，现留学生楼底层用作商铺，经上海市公安部门核准由南至北门牌号分别为水城南路372号；372号-1；372号-2；372号-3。
原审认为，本案的争议焦点为：一、留苑公司主体资格是否适格。法院认为，留苑公司作为签署租赁合同的出租人，也是收取租金的主体，留苑公司作为诉讼主体资格并无不当。舞蹈学校作为委托人，在诉讼中配合留苑公司提供相关证据原件，对此并无异议。故南勤公司的抗辩意见，法院难以采信。
二、留苑公司、南勤公司双方的租赁合同是否应当解除。留苑公司主张，其要求解除合同的理由是因上海国际舞蹈中心项目的启动，涉讼房屋纳入该项目用地范围，该项目属于政府工程，故留苑公司不可预见、不可避免、不可克服，在此情况下，情势发生变更，故需解除双方的租赁合同。南勤公司及原审第三人认为，该项目属于舞蹈学校自拆自建，不能产生与政府征用、征收或拆迁相等的效力。法院认为，在案证据显示，该项目为市教委申报，市发改委批准同意实施的项目，相关建设资金均由市级财力承担。项目的批准实施是为贯彻市委关于加快上海国际文化大都市建设的要求，为配合优化上海文化设施重大布局的大局要求。项目的启动与否并非基于平等主体之间的协商，而是政府部门依据社会管理需要作出的行政决策。故南勤公司及原审第三人提出的该主张依据不足。况且，依据市规划部门颁布的用地规划许可证，该项目的用地规划已包含涉讼房屋所占土地。该项目也取得了前期工程的建设工程规划许可证和施工许可证。随着项目的推进，作为留苑公司、南勤公司双方租赁合同的标的物，涉讼房屋面临被拆除的结果，双方租赁合同存在客观的履行障碍，继续履行合同的基础丧失。为减少各方损失，租赁合同应予以解除为宜。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求或者采取其他补救措施，或者要求赔偿损失。留苑公司、南勤公司租赁合同解除后，南勤公司应当返还房屋，三位第三人作为次承租人，应当负有搬离义务。经法院释明，南勤公司在原审中不提起反诉，也不要求赔偿。双方对解除后的其他后果未有诉请，故原审对此不予处理，双方若有主张，可以另行协商，或者通过正当途径行使请求权。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百一十条第（一）项、第四百零二条之规定，于二○一三年八月十六日作出判决：一、留苑公司与南勤公司于2009年6月17日签订的《物业租赁合同》于判决生效之日解除；二、南勤公司、哲舒公司、福满家公司、顾建华于判决生效之日起十日内搬离上海市长宁区水城南路372号一楼房屋，南勤公司于判决生效之日起十日内将上述房屋返还给留苑公司。案件受理费人民币80元，由留苑公司、南勤公司各半负担。
原审判决后，南勤公司、哲舒公司、顾建华均不服，上诉于本院。南勤公司诉称：1、纠纷所涉政府行为不属不可抗力。在租赁合同履行期限内，舞蹈学校自行申报项目，此行为显属已知且可以预见、可以避免，被上诉人完全可待合同履行期限届满时起申报。故系被上诉人的行为导致合同目的不能实现，其应承担违约责任。同时，上海国际舞蹈中心项目系舞蹈学校的自拆自建行为。系争土地的使用权人和实际用途均未改变，项目法人即为舞蹈学校。基于房屋使用权仍属舞蹈学校，故不符合法定征收条件；2、原审认定合同解除的依据为《合同法》第九十四条第（五）项的兜底条款规定，但原审法院并未详述适用此依据的合理性，不符合民事诉讼法的相关规定。据此，要求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。
哲舒公司诉称：1、原审以所谓的政府工程项目作为解除合同的理由和依据，没有充分的法律依据。系争租赁房屋及其土地使用权属于舞蹈学校，建设项目的法人也是舞蹈学校，所有的项目行政审批手续主体也是舞蹈学校，原审径自否认项目的自拆自建性质，且未对工程项目的建设属性予以定位，无事实和法律依据；同时，上诉人与被上诉人、第三人之间的租赁合同存在履行基础且能够继续履行。政府决策启动国际舞蹈中心项目不属于合同中约定的终止情形。即使是政府项目，也必须依法办理房屋土地征用手续才可解除租赁合同，否则显属违法行政；2、原审判决程序违法。被上诉人在起诉时以不可抗力为由要求解除合同。在原审审理中，被上诉人又增加情势变更理由。原审判决已超越被上诉人的起诉范围，违背了不告不理原则。据此，要求撤销原审判决，驳回被上诉人的原审诉讼请求。
顾建华诉称：1、原审认定情势变更解除租赁合同不当。首先，认定上海国际舞蹈中心项目既无事实依据，也无法律依据；其次，该项目不属于合同中约定的终止情形；再次，政府项目应依法进行，政府应与包括上诉人在内的合法租赁经营者协商并签订补偿协议后方可推进项目；2、原审适用法律错误。原审在各方未商定补偿的情况下即判决解除租赁合同，违背公平原则。原审引用《合同法》第九十四条第（五）项和第一百一十条第（一）项之规定，系对法律的扩大解释。3、原审判决不公。上诉人与被上诉人签订的租赁合同合法有效，但原审却错误判决“未协商补偿，先判决搬离”，损害了上诉人的合法权益。被上诉人在租赁合同尚未解除、相关补偿尚未商定的情况下，擅自评估、非法断水断电，其行为违法且已给上诉人造成经济损失。据此，要求撤销原审判决，依法驳回被上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人留苑公司辩称：原审判决认定事实、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人福满家公司述称：其同意三位上诉人的上诉请求。
经审理查明，原审法院认定事实无误，法院依法予以确认。
二审庭审中，哲舒公司表示公司目前处于停业关闭状态。
本院认为，本案的争议焦点在于系争租赁合同是否可予解除。根据查明的事实，涉及本案房屋租赁关系的上海国际舞蹈中心项目建设，系作为上海市重大教育文化项目由上海市教育委员会申报、上海市发展和改革委员会批准建设，项目建设工程投资以及前期有关工程费用均由市级政府财力安排。同时，该项目所涉规划范围不仅包括系争房屋的权利人舞蹈学校，还包括上海市芭蕾舞团、上海歌舞团和刘海粟美术馆等其他文化单位所在地块。因此，上诉人南勤公司等主张上海国际舞蹈中心项目建设系舞蹈学校可自主决定、自行申报并自拆自建的建设工程项目，缺乏充分的事实依据，本院难以认同。上述政府行为的决策实施，在本案当事人签订系争租赁合同之时均不在双方的可预见范围内；而目前，该项目建设已经启动施工、打桩拆建，房屋的实际使用人中，哲舒公司、福满家公司及另一家次承租人亦已停业关闭或者搬离，合同履行的基础环境发生变化，合同目的客观上已无法实现。如果继续履行，显然将给各方均造成巨大损失。由此，原审认为系争租赁合同应予解除为宜，本院予以认同。
本院同时认为，本案租赁合同的解除系基于政府重大文化设施建设的行政行为，不可归责于双方当事人，但对于承租人南勤公司的损失应予合理、充分的补偿。现上诉人南勤公司经法院释明后明确表示在本案中不要求赔偿，故其可通过协商途径或另行起诉进行主张。至于南勤公司与各次承租人的转租合同，因其与留苑公司之间租赁合同的解除，事实上已无法继续履行。原审结合本案的具体情况及房屋现状，判决哲舒公司、顾建华搬离并由南勤公司返还房屋，亦无不当。根据合同相对性原则，各次承租人的损失可向南勤公司另案主张。综上所述，原审判决所作处理并无不当，对于上诉人南勤公司、哲舒公司、顾建华的相关上诉请求，本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币80元，由上诉人上海南勤企业发展有限公司、上海哲舒贸易有限公司、顾建华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 蒋辉霞
代理审判员 吴 瑛
二〇一四年二月八日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……