北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第16984号
原告（反诉被告）北京美景泰商务服务有限公司，住所地北京市海淀区厢红旗东门外1号一干所17号楼101室。注册号110108001019457。
法定代表人张海棠，经理。
委托代理人马跃，北京市高科律师事务所律师。
被告（反诉原告）中国人民解放军总参谋部军训部北京第四离职干部休养所，住所地北京市海淀区香山南路魏家村甲1号。
负责人刘召华，所长。
委托代理人赵彦广，北京市世纪律师事务所律师。
委托代理人王怡，女。
原告北京美景泰商务服务有限公司（以下简称美景泰公司）与被告中国人民解放军总参谋部军训部北京第四离职干部休养所（以下简称总参第四干休所）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告美景泰公司之委托代理人马跃与被告总参第四干休所之委托代理人赵彦广、王怡均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
美景泰公司诉称，2011年1月14日，我公司与被告签订《房屋租赁合同》，约定由我公司承租被告位于海淀区香山南路魏家村甲1号院内的34号楼及8号楼二层大教室，租期2年，房屋租赁用途为转租办公。合同签署后，原告花费26万元进行整体装修，向电力局申请拉电增容费3.6万元，花费4万元安装空调43台。双方于2012年12月6日就房屋续租事宜另行签署了《房屋租赁协议》，约定原告继续承租该大教室，租期3年，自2013年2月15日起至2016年2月14日止，租赁用途为转租办公。合同签署后，原告对承租房屋做进一步装修，花费7.8万元，同时缴纳了房屋租金30万元。2013年6月被告找到原告，要求对出租房屋进行涨价，原告未同意。被告于2013年7月22日将原告转租的租户驱离租赁场所，强占承租场地，并于2013年9月11日就涉案租赁场所公开招租。原告认为被告上述行为系单方违约，现诉至法院要求：一、请求判令解除双方于2012年12月6日签署的房屋租赁协议；二、被告返还原告预交房屋租金170959元和预交供暖费4万元；三、被告赔偿原告房屋装修损失414000元；四、被告赔偿原告可期利益损失100万元；五、被告支付违约金5万元；诉讼费由被告负担。
总参第四干休所辩称，原告有非法转租且被转租单位及人员存在大量违法经营行为，被告书面通知原告及被转租单位进行整改，后因原告不能积极配合督促被转租单位及人员整改，致被转租单位及人员大批自行搬离。2014年3月，被告在收取新的年度租金无望的情况下，另行对协议房屋重新进行招租，2014年6月20日将涉案房屋再次出租。因原告在使用房屋的过程中存在严重违法违约行为，并未按合同约定按期支付房屋，现我方提出反诉，诉讼请求：一、确认双方房屋租赁协议于2014年6月20日解除；二、确认被反诉人违约并判令向反诉人支付违约金5万元；三、被反诉人支付延期支付房租滞纳金27300元自2014年2月15日起至判决生效之日止的相应利息；四、被反诉人支付反诉人聘请律师费用58000元；五、驳回被反诉人的全部诉讼请求，判令由被反诉人承担全部诉讼费用。
对于总参第四干休所的反诉，美景泰公司辩称，对于反诉不认可，双方的合同已经实际解除，我公司无违约行为，反诉原告的诉讼请求无事实及法律依据，故不同意其诉讼请求。
经审理查明，2011年1月14日，出租方（甲方）总参军训和特种兵部北京第四干休所与承租方（乙方）美景泰公司签订《房屋租赁协议》，约定由美景泰公司承租位于北京市海淀区香山南路魏家村甲1号院内的34号楼及8号楼二层大教室，租期暂定为2年，从2011年2月15日起至2013年2月14日，房屋用途为转租办公。合同签订后，总参第四干休所将房屋交付给美景泰公司使用。美景泰公司与许春江签订了装修协议书，约定由许春江对34号楼内、外整体装修，装修内容为房间大小44间，加楼道、楼梯间、墙面修补、做两遍室内防水腻子，墙面，顶子刷涂料大约2400平方米，整楼上下两层修门刷漆、钢窗拆除，装塑钢窗共46个；所有地面刷红漆两遍，卫生间改造，西门外地面整理。两层电路更换、每户一表、漏电保护器、线槽明装。工程款为26万元。
合同到期后，总参第四干休所与美景泰公司于2012年12月6日再次签订房屋租赁协议书。约定的租期为3年，自2013年2月15日至2016年2月14日，房屋租金为第一年为30万元，以后每年租金比前一年增加1万元，取暖费每年4万元，一次性交清，双方约定的付款方式为支票或现金，未约定付款时间。双方在合同第七条中约定，租赁期内，甲方应当履行下列义务：（一）保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚，没有纠纷，若发生权属纠纷，负责处理；（二）负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续，申领《军人房地产租赁许可证》。在第十条中约定，甲方有违反本合同第七条约定行为的，乙方有权解除合同，同时甲方应当向乙方支付人民币5万元作为违约金。双方签订合同后，美景泰公司于2013年3月1日支付2013年度的房租20万元，3月6日又交纳房租款14万元，并由总参第四干休所注明本年度交齐。美景泰公司于2013年4月18日与许春江签订合同，约定由许春江对美景泰公司租赁的房屋8号楼内、34号楼楼道、楼梯部分房是铺地砖整体装修，内容为8号楼房间大小5间、楼梯间、墙面修补、墙面、顶子刷涂料大约330平方米，34号楼上下两层地面10间、楼道、楼梯间铺地板砖、踢角板。工程总价款为7.8万元。
2013年7月8日，总参第四干休所向美景泰公司的承租户下发了通知，称将对了租房进行清理整治，重点对不符合规定及证照不全等违法经营的公司及其人员进行清理整治：1、无企业营业执照者；2、企业营业执照未进行年检者；3、企业营业执照与本地址不相符者；4、经营范围与证照不符者；5、工作人员无身份证、无暂住证者；6、经营项目对部队生活、安全、环境、声誉等造成影响者；7、不服从、不配合干休所管理者；8、其他不符合军队房地产租赁管理规定政策要求及违法经营者。对经审核后符合相关要求的承租单位（人）可以考虑重新签订协议。并表示从7月11日起，将采取相关措施进行清理。7月10日，总参第四干休所对22位承租户进行了检查，总体问题有营业执照过期未年检，注册地与经营地不符、员工无身份证、暂住证，并同时提出了在10天日进行整改的要求。
2013年7月22日，总参第四干休所在部分承租户的房屋外张贴了封条。2013年8月8日，总参第四干休所向美景泰公司法定代表人张海棠发了通知，限其在8月10日前将存在的问题解决完毕，否则签订的租赁协议届时作废。其中有部分承租户与总参第四干休所直接签订了租赁合同。
总参第四干休所检查房屋时出租的房屋为32间，共22个单位，年房租为679200元。
审理中，总参第四干休所未能提交美景泰公司有违反合同约定的违约行为，亦未提供证据证明承租户有违法经营的充分证据。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋产权证、《房屋租赁协议》、收条、装修协议书及收条、通知、出租房屋整改通知、《房租赁合同》等证据在案佐证。
本院认为，美景泰公司与总参第四干休所签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的相关规定，合法有效，双方均应按约定行使权利及履行义务。本案中，美景泰公司在签订合同后，按约定支付了房租，履行了合同约定的义务，而总参第四干休所以承租户存在违法经营行为为由，且未在告知美景泰公司的前提下，将出租的房屋进行封门，以行动表示不再继续履行合同，造成美景泰公司不能正常使用标的物，合同无法履行。总参第四干休所的行为已构成违约，其应承担违约责任。
现出租标的物已被总参第四干休所收回，双方的合同已实际解除，合同解除的时间本院确定为总参第四干休所收回租赁物时即2013年7月22日为准。合同解除后，鉴于总参第四干休所违约，故其应当退回合同解除后的租金及相应供暖费。一方当事人不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，故美景泰公司主张总参第四干休所赔偿预期利益的请求本院予以支持，具体数额本院根据美景泰公司出租房屋的出租价格收取的利润以及应当支出的成本综合计算。对于违约金部分，双方在合同中有约定，本院予以支持。美景泰公司虽进行的装修，但装修应作为其经营成本，故本院不予支持。对于总参第四干休所的反诉主张，因系总参第四干休所系违约一方，其反诉请求本院均不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、北京美景泰商务服务有限公司与中国人民解放军总参谋部军训部北京第四离职干部休养所于二0一二年十二月六日签订的《房屋租赁协议》于二0一三年七月二十二日解除；
二、中国人民解放军总参谋部军训部北京第四离职干部休养所于本判决生效后十日内退还北京美景泰商务服务有限公司房屋租金及供暖费二十万零九百五十九元；
三、中国人民解放军总参谋部军训部北京第四离职干部休养所于本判决生效后十日内赔偿北京美景泰商务服务有限公司预期可得利益二十三万二千伍佰元；
四、中国人民解放军总参谋部军训部北京第四离职干部休养所于本判决生效后十日内赔偿北京美景泰商务服务有限公司违约金五万元；
五、驳回北京美景泰商务服务有限公司其他诉讼请求；
六、驳回中国人民解放军总参谋部军训部北京第四离职干部休养所全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一九千八百七十四元，由北京美景泰商务服务有限公司负担一万三千零四十九元，已交纳九千九百三十四元，余款于本判决生效后七日内交纳；由中国人民解放军总参谋部军训部北京第四离职干部休养所负担六千八百二十九元，于本判决生效七日交纳。
反诉案件受理费三千零六元，由中国人民解放军总参谋部军训部北京第四离职干部休养所负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 刘 艳
代理审判员 李晓馨
代理审判员 马跃然
二〇一五年七月二十八日
书 记 员 王 莹