湖南省祁东县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0426民初1110号
原告：李蓉，女。
委托诉讼代理人：陈大颖，湖南真诚律师事务所律师。
被告：祁东县祥云房地产开发有限公司。
被告：何人可（系周满意之子），男。
被告：何婕（系周满意之女），女。
被告：谭国太，男。
被告：李响华（系谭国太之妻），女。
原告李蓉与被告祁东县祥云房地产开发有限公司（以下简称“祥云房地产公司”）、何人可、何婕、谭国太、李响华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李蓉及其委托诉讼代理人陈大颖、被告谭国太、李响华到庭参加了诉讼，被告祥云房地产公司、何人可、何婕经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李蓉向本院提出诉讼请求：1、判令五被告继续履行房屋买卖合同并水电到户；2、由五被告连带承担协助原告将涉案房屋之房、地产权属证书登记至原告名下；3、因五被告违约逾期交付房屋产权证书以及水、电入户、应依约由五被告连带赔偿原告60,000元（20,000元/套×3套）；4、由被告谭国太、李响华连带承担其逾期交房的违约金146,472元；5、本案诉讼费由五被告承担。事实和理由：原告李蓉经朋友介绍认识了在祁东县城开办新区房地产中介的被告李响华，又通过李响华介绍认识了从事房地产开发的周满意。通过被告李响华的介绍，原告与周满意先后于2014年12月25日、12月27日签订了两份《房屋买卖合同》，并于2014年12月25日向周满意支付了第一笔购房款146,000元，后又于2015年1月1日向周满意支付了第二笔购房款284,800元。至此，原告已向周满意足额支付了430,800元购房款。原告与周满意签订的两份《房屋买卖合同》在第九条第（3）项均约定了：“甲方保证在阳历2015年5月30日，水、电和房产证能办好，否则扣办证款2万元，保证2015年5月30日前交房，否则按2分利息计息。谭国太，12.25/12.27。”2015年7月，原告向周满意购买的房屋已经竣工，因周满意发生意外事故死亡，祁东县人民政府维稳办接管周满意的房地产买卖后续事宜后，仍未按合同约定将房屋交付给原告，亦未将房屋的水、电和房产证办好。被告谭国太、李响华夫妇作为两份《房屋买卖合同》的担保人，被告何人可、何婕既是祁东县祥云房地产开发有限公司的股东，又系周满意的第一顺位法定继承人，在本案中均应承担责任。
被告祥云房地产公司、何人可、何婕均未予答辩。
被告谭国太、李响华共同辩称：1、本案的两份《房屋买卖合同》是原告和开发商周满意自行达成的协议，被告谭国太、李响华没有参与买卖双方的洽谈；2、本案的两份《房屋买卖合同》第九条第（3）项约束的是房屋出售人“甲方”即周满意，被告谭国太、李响华既不是合同“甲方”，也不是合同担保人；3、原告早已实际占有本案的三套房屋，不存在再行交付房屋的问题，房屋的水、电没有入户是原告本人违约未交水电安装费所致；4、原告及其母亲为了支付本案的购房款，曾向被告谭国太、李响华夫妇借款33,000元至今没有偿还，原告将谭国太、李响华作为被告起诉的目的是想赖掉二人的借款，原告诉请被告谭国太、李响华承担各种责任，无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告对被告谭国太、李响华的全部诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对于原告提交的2张购房款《收据》、9ＸＸ安银行汇款单及2ＸＸ安银行账户历史明细清单，被告谭国太、李响华提出了异议，本院认为，原告提交的该组证据形式、来源合法且能够证明本案待证事实，本院依法予以确认；2、对于被告谭国太、李响华提交的协议，原告李蓉提出了异议，本院认为，该协议系复印件，未加盖政府公章，不能达到二被告的证明目的，本院依法不予确认；3、对于被告谭国太、李响华提交的欠条，原告李蓉提出了异议，本院认为，该欠条与本案不具有关联性，本院依法不予确认；4、对于被告谭国太、李响华提交的房屋承建商周楚平出具的证明，原告李蓉提出了异议，本院认为，原告提交的该份证明形式、来源合法且与其他证据形成了证据链条，本院依法予以确认；5、对于本院依职权从祁东县国土资源局和祁东县城乡规划局调取的证据，原告对其关联性提出了异议，本院认为，该两份证据能够证明本案中周满意出售给原告的三套房屋未按规定办理国有土地使用权证和建设规划许可证的情况，与案件事实具有关联性，本院依法予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告祥云房地产公司系一家从事房地产开发销售的有限责任公司，公司法定代表人为周满意，公司股东为周满意、何婕、何人可三人，周满意与被告何婕、何人可系母女、母子关系。被告谭国太、李响华夫妇在祁东县城开办了祁东县新区房地产中介公司，原告母亲彭丽与被告谭国太、李响华夫妇系朋友关系。通过被告谭国太、李响华的介绍，原告李蓉于2014年12月25日与周满意签订《房屋买卖合同》，购买了周满意自建的位于祁东县原洪桥镇第六小学斜对面的房屋第三层后套房屋，该房屋建筑面积136㎡，成交价格为146,000元。合同签订当日，原告李蓉向周满意支付了全部购房款146,000元，周满意向原告出具了收款收据，祁东县新区房地产中介公司在收据上加盖了印章。2014年12月27日，原告再次与周满意签订《房屋买卖合同》，购买了周满意自建的位于祁东县原洪桥镇第六小学斜对面的房屋第五层前后两套房屋，两套房屋建筑面积共计272㎡，成交价格为284,800元。原告于2015年1月1日向周满意支付了第二次的全部购房款284,800元。周满意向原告出具了收款收据，祁东县新区房地产中介公司在收据上加盖了印章。买卖双方在两份《房屋买卖合同》第五条均约定：“房屋办理水电入户、房地产证的一切税、费均由乙方（即本案原告）承担，但甲方（周满意）每套办证费用不得超过叁万元”。另外，在两份合同的第九条其他事宜部分，均由被告谭国太代笔补充了3项内容，其中第3项均约定：“甲方在在阳历2015年5月30日，水、电和房产证保证能办好交给乙方，否则扣办证款2万元，保证2015年5月30日前交房，否则按2分利息计息。谭国太，12.25/12.27。”2015年7月，原告向周满意购买的房屋基本竣工，2015年10月7日，周满意因发生意外事故死亡，尔后，祁东县人民政府成立了临时小组负责处理周满意死后的财产、债务及善后事宜。本案起诉时，原告虽已实际占有了涉案的三套房屋，但三套房屋的水、电尚未安装到户。另查明，本案中原告向周满意购买的三套房屋均未办理国有土地使用权证和建设工程规划许可证，周满意也未按合同约定为原告办理该三套房屋的产权证书。
本院认为，原告与周满意签订的两份《房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违背有关法律和行政法规的强制性规定，该两份《房屋买卖合同》当属有效合同。合同当事人应当按照合同约定履行合同义务，原告按约定向周满意支付了全部购房款，履行了自己作为购房者应尽的义务，周满意应当按合同约定时间履行向原告交付房屋并办理水、电入户及房、地产权证书的义务。周满意未在约定时间内向原告交付房屋（包括水、电入户）及房、地产权证书的行为构成了违约。而周满意因意外事故死亡后，其遗产的第一顺位继承人何人可、何婕未放弃对周满意遗产的继承权，依法应当在其继承的遗产范围内清偿周满意生前的债务，故对于原告的第一项诉请中要求被告何人可、何婕继续履行房屋买卖合同，将水、电安装入户及第三项诉请中要求被告何人可、何婕赔偿逾期交付房屋产权证书的违约金的部分，本院均依法予以支持，但双方在两份《房屋买卖合同》中约定关于办理房屋水、电入户及房产证的违约金均为20,000元，故原告诉请的60,000元违约金与双方合同约定不符，本院依法核定为40,000元。周满意向原告出售的三套房屋均未办理国有土地使用权证及建设工程规划许可证，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》关于违法建筑相关纠纷的处理意见：对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理属于国家有关行政机关的职权范围，当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理，已经受理的，驳回起诉。故对于原告的第二项诉请，本院依法不予支持。本案中，签订两份《房屋买卖合同》的双方当事人系原告李蓉和周满意，被告祥云房地产公司、被告谭国太及被告李响华既不是两份合同的当事人，也不是两份合同的担保人，对本案中周满意的违约责任无需承担连带责任，故对于原告要求被告祥云房地产公司、被告谭国太和被告李响华承担责任的诉请，本院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国继承法》第二条、第二十五条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告何人可、何婕负责将原告李蓉向周满意购买的三套房屋的水、电安装入户；
二、被告何人可、何婕在继承其母亲周满意的遗产范围内支付原告李蓉违约金40,000元；
三、驳回原告李蓉的其他诉讼请求。
上述第二项判决的款项限在本判决生效后十日内履行完毕，逾期未履行还款义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，依照中国人民银行同期借款利率，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4397元，由被告何人可、何婕负担800元，原告自负3597元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 曾 辉
人民陪审员 李 萌
人民陪审员 罗中杰
二〇一七年二月二十一日
书 记 员 王剑英
附本判决所适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
《中华人民共和国继承法》
第二条继承从被继承人死亡时开始。
第二十五条继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。
第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。