安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）镜民二初字第00543号
原告：中国工商银行股份有限公司芜湖环城路支行，住所地安徽省芜湖市。
负责人：王湧，行长。
委托代理人：杨清，该行客户经理。
委托代理人：叶朝茂，安徽卓人律师事务所律师。
被告：孙学军，男，1988年7月14日出生。
被告：芜湖吉园投资担保有限公司，住所地安徽省芜湖市。
法定代表人：宗俊，总经理。
原告中国工商银行股份有限公司芜湖环城路支行（以下简称“工行芜湖环城路支行”）诉被告孙学军、芜湖吉园投资担保有限公司（以下简称“吉园担保公司”）借款合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告工行芜湖环城路支行的委托代理人杨清、叶朝茂到庭参加诉讼，被告孙学军、吉园担保公司经本院公告送达出庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行芜湖环城路支行诉称：2007年11月24日，原告与两被告签订一份《个人购房借款／担保合同》，约定被告孙学军向原告借款40万元用于购房，借款期限20年，贷款利率为6.6555%，被告孙学军以其购买的房产为上述借款作抵押担保，并办理了抵押登记手续。被告吉园担保公司对上述债务提供连带担保责任。合同签订后，原告依约发放了贷款，但被告孙学军却未能按约还款，故原告诉至法院请求判令被告孙学军立即归还借款本金347645.45元、利息（含罚息、复利）18967.93元（暂计至2012年12月29日），及自2012年12月30日起至实际付款之日止的利息、罚息和复利（均以合同约定的方式和利率计算）；被告孙学军承担原告实现债权费用15000元；原告对抵押房产享有优先受偿权；被告吉园担保公司对上述债务承担连带担保责任。
原告工行芜湖环城路支行为证明其诉讼主张向本院提交以下证据：
1、被告孙学军的身份证、户口簿、婚姻证明复印件，证明：被告孙学军主体适格；
2、个人借款／担保合同、房地产权证、房地产他项权证，证明：原告与两被告之间的抵押、担保借款合同关系，双方对借款金额、期限、利率、违约责任等均进行了约定；已办理了抵押登记；
3、借款凭证，证明：原告依约发放了贷款；
4、欠款本息详情单，证明：被告孙学军逾期还款情况及欠款的具体金额；
5、律师费发票，证明：原告为实现债权支出律师代理费15000元。
被告孙学军、吉园担保公司在答辩期内未提出答辩，亦未向本院提交证据。
经审理查明：2007年11月24日，原告工行芜湖环城路支行（贷款人）与被告孙学军（借款人、抵押人）、吉园担保公司（保证人）签订一份《个人购房借款／担保合同》，约定：贷款人向借款人发放贷款40万元用于购买房屋；贷款期限为20年，实际放款日与到期日以借据为准；贷款利率为浮动利率，以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮15%确定；贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；还款方式为按月等额本息还款；借款人未按约还款的，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定利率基础上加收30%确定；借款人连续三个月或累计六个月未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用；由于借款人没有按约还款，贷款人为实现债权而产生的律师费等所有费用由借款人承担；借款人以购买的房产为上述借款向贷款人提供抵押担保，担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、贷款人实现债权的费用；保证人自愿向贷款人提供连带责任保证；保证人承担全程连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、贷款人实现债权的费用和借款人其他应付费用承担连带保证责任等。合同签订后，原、被告就抵押房产办理了抵押登记。原告于合同签订当日即向被告孙学军发放了贷款40万元。但被告孙学军自2012年1月起未能依约还款，截至2012年12月29日，两被告尚欠原告借款本金347645.45元、利息（含罚息、复利）18967.93元。原告工行芜湖环城路支行遂诉至本院，并由此支出律师代理费15000元。
本院认为：原、被告签订的《个人购房借款／担保合同》内容合法，双方当事人意思表示真实，属有效合同，对合同双方均具有约束力。原告依约向被告孙学军发放贷款，被告孙学军应当按照合同约定的还款方式和期限向原告偿还借款本息，但其自2012年1月起未能依约还款，该行为已构成违约，原告有权要求其偿还所欠全部借款本息，并要求其赔偿原告实现债权的费用。故对原告要求被告孙学军偿还尚欠借款本金347645.45元、利息18967.93元及自2013年12月30日起至实际给付之日止的利息、罚息和复利（均按合同约定的方式和利率计算），并承担原告实现债权费用的诉讼请求依法予以支持。对于原告主张的实现债权费用的金额15000元，结合本案诉讼标的额、难易程度及相关规定，本院酌情调整为12000元。被告孙学军以其所有的房产为其上述借款向原告提供抵押担保并办理了抵押登记，原告对该抵押物依法享有优先受偿权。被告吉园担保公司作为担保人自愿为被告孙学军的上述欠款承担连带保证责任，故其应对被告孙学军的上述债务在物的担保清偿不足部分承担连带还款责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告孙学军于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司芜湖环城路支行借款本金347645.45元、利息18967.93元及自2012年12月30日起至本判决确定的给付之日止的利息、罚息和复利（均按合同约定的方式和利率计算）；
二、被告孙学军于本判决生效后十日内赔偿原告中国工商银行股份有限公司芜湖环城路支行实现债权的费用12000元；
三、原告中国工商银行股份有限公司芜湖环城路支行对被告孙学军所有的房产行使抵押权时，就该房产折价或者拍卖、变卖的价款在上述第一、二项债权范围内享有优先受偿权；
四、被告芜湖市吉园置换担保有限公司对被告孙学军的上述第一、二项债务在物的担保清偿不足部分承担连带清偿责任，承担保证责任后有权向被告孙学军追偿。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
本案案件受理费7270元，公告费560元，合计7830元，由被告孙学军负担（因原告已预付，被告孙学军于判决生效后十日内给付欠款时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审 判 长 胡年明
审 判 员 马甜甜
人民陪审员 许云峰
二〇一三年十月八日
书 记 员 刘淑芳
附：适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保是实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。