江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第4108号
上诉人（原审被告）张骏。
委托代理人朱骏、丁培培，江苏诺华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）常明。
委托代理人常杰。
被上诉人（原审被告）张敏。
委托代理人杨建林，江苏联勤律师事务所律师。
上诉人张骏因与被上诉人常明、张敏房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2013）建民初字第969号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2013年12月3日公开开庭审理本案。上诉人张骏的委托代理人朱骏、丁培培，被上诉人常明的委托代理人常杰，被上诉人张敏的委托代理人杨建林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
常明原审诉称，常明系本市建邺区沿河一村的房屋产权人。2010年2月，常明的哥哥接到南京市公证处的通知，被告知有人冒充常明的名义，通过办理假的授权委托书于2009年10月10日将上述房屋出卖给了张骏。常明认为张敏以假的授权委托书将房屋出卖给张骏侵犯了其合法权益，请求确认张敏以常明名义与张骏签订的涉案房屋买卖合同无效。
张骏原审辩称，诉争的房屋买卖合同是合法有效的，张骏是买卖诉争房屋的善意第三人，支付了相应的购房款，并取得了房屋的权属登记，请求驳回常明的诉讼请求。
张敏原审辩称，张敏并不是本案的适格主体。根据法律的规定，代理人的代理行为后果应由被代理人承担。张敏依据授权委托书行驶代理权，不具有超越代理权、代理权终止的情形，其代理权应受法律保护，请求驳回常明的诉讼请求。
原审法院经审理查明，位于本市沿河一村（以下简称涉案房屋）建筑面积为55.7平方米的房屋权属原登记在常明名下，为常明所有。案外人章晓锋和本案的张敏原有经济往来，2009年9月29日，案外人章晓锋伙同陶畅新持常明的身份证、户口本以及房屋所有权证等相关材料，由陶畅新假冒常明的名义在江苏省南京市公证处办理了编号为（2009）苏宁南证内字第18587号的《授权委托书公证》，该经公证的授权委托书载明：张敏作为常明的受托人代为办理常明位于本市沿河一村房屋买卖、代收房款等事宜。后，章晓锋联系本案的张骏，告知常明的上述房屋要出售，张骏在明知该处房屋当时的市场价值为40万元的情况下，通过和张敏以常明的名义签订《南京市存量房买卖合同》以27.2万元的价格买受该处房屋，并将买房款交付给张敏，张敏将其中的款项25.2万元交付给了章晓锋。上述房屋的权属由张骏于2009年10月10日申请变更到其名下。
原审法院另查明，南京市公证处于2010年9月13日出具（2010）宁南证复决字第5号《复查处理决定书》，载明：经查，陶畅新伙同章晓锋等人于2009年9月29日持常明的身份证、户口本、房屋所有权证等相关证明材料，由陶畅新假冒常明并以其名义申请办理了编号为（2009）苏宁南证内民字第18587号的授权委托书。根据《公证法》第三十九条和《公证程序规则》第六十三条的有关规定，决定撤销上述公证书，上述公证书自始无效。
以上事实有公证书、南京市公证处的复查处理决定书、房屋买卖合同、房屋所有权证书、南京市房屋权属登记申请书、原审法院从南京市公安局建邺分局南湖派出所调取的询问张骏和张敏的询问笔录、开庭笔录等证实。
原审法院认为，公民的合法财产受法律保护。涉案房屋的原所有权人常明在并不知晓的情况下，案外人章晓锋和陶畅新恶意串通并由陶畅新假冒常明的名义签订《授权委托书》，授权张敏出卖涉案房屋，损害了常明的合法利益，该授权委托书应属无效。张敏持该份无效的授权委托书将涉案房屋以常明的名义通过签订房屋买卖合同将涉案房屋出卖给张骏，并由张敏和案外人章晓锋实际取得了涉案房屋价款，该种买卖行为属于以合法的形式掩盖非法的目的，侵害了常明的合法权益，张敏以常明的名义和张骏之间签订的买卖合同无效。张骏作为房屋的买受人，在其明知涉案房屋的真实对价的情况下，仍然以远远低于市场价的价格买受涉案房屋，张骏的买受行为并非善意，其应当将涉案房屋协助变更登记回常明名下。综上，原审依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第三条、第五十八条的规定，判决如下：一、张敏以常明名义和张骏之间签订的《南京市存量房买卖合同》无效。二、张骏于判决生效之日起三十日内协助将位于本市沿河一村的房屋权属恢复登记在常明名下。一审案件受理费80元由张敏、张骏负担。
张骏不服原审判决，向本院提起上诉称，1、原审判决超出常明的原审诉请。常明的诉讼请求仅要求确认合同无效，并没有要求张骏将涉案房屋的权属变更登记至常明名下，原审法院却判决张骏承担权属变更登记的义务，应当予以纠正。2、张骏系善意第三人，理应获得涉案房屋的产权，原审法院认定张骏非善意，系认定事实错误，具体理由如下：（1）在购房前张敏提供了诉争房屋的房产证、土地证、常明身份证、授权张敏出售房屋的授权委托书的公证书，张骏完全有理由相信张敏的代理行为是常明本人的真实意思表示，是合法有效的。张骏在购买该诉争房屋时完全不知道张敏代理常明卖房的授权委托书公证是由他人假冒常明的名义进行的。在张敏代理行为手续齐全，并且有常明本人三证的情况下，张骏才与之谈房价购买房屋。（2）原审法院没有证据证明该诉争房屋当时的市场价是40万左右，只凭借南湖派出所的《询问笔录》中一句问话，并没有纵观整个笔录，也没有考虑到张骏当时结婚急需房屋的事实情况和普通大众都爱占便宜的心理，就认为张骏知晓该房子当时的市场价为40万左右，并依据该存在很大瑕疵的证据认定张骏以远远低于市场价的价格购买该房屋非善意存在严重错误。章晓锋刚开始找张骏买房时要的价格就是32万，虽然稍低于市场价，但房子是老房子，房主又急于用钱，张骏完全相信这是合理价格。后因为上诉人张骏一直与售房人谈价格，章晓锋也征得房主同意，并要求张骏一次性付款、提前付款，所以张骏才得以27.2万元的价格买了诉争房屋。张骏是以征得房主同意的价格购买房屋的，并无恶意。（3）上诉人张骏已支付全部价款并已经取得该房屋的房产证，其对房屋的合法所有权得到了行政机关的认可和确认。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人常明的诉讼请求。本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人常明辩称，1、上诉人主张原审法院超诉请判决无任何依据。既然已经确认合同无效，理应将涉案房屋返还。2、上诉人张骏购买诉争房屋并非善意，理由是：（1）上诉人在购房前从未与房主联系，也没有实际看房，对房屋当时的状况根本不了解。（2）上诉人在办理诉争房屋产权后，从未要求常明交付房屋，常明入狱后，诉争房屋一直被常杰所控制，上诉人亦未向任何人主张过交付诉争房屋。（3）上诉人购房价格明显低于当时的市场价，诉争案房屋2009年市场价，每平方米单价为6000-7000元，面积是55.7平米，总价应在33-40万之间。而上诉人购买房屋的价格仅仅20多万元，而且上诉人自己支付的房款仅2万多元，其他的都是别人支付的。3、常明没有挂牌出售过涉案房屋。章晓锋亦是通过欺骗的手段从常明处获取诉争房屋权属证书的。综上，原审事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人张敏辩称，我方只是作为代理人，行为在代理权限内，该代理行为经过公证处的公证。故我方与本案的诉争并无关联，不是本案的适格主体。
二审中，上诉人张骏对原审判决第2页倒数第2行表述的“张骏在明知该处房屋当时的市场价值为40万元的情况下”有异议，对于原审法院查明的其他事实，上诉人张骏没有异议。被上诉人张敏对于原审判决第3页第2行表述的“张敏将其中的款项25.2万元交付给了章晓锋”有异议，并提供了落款为章晓锋的收条原件一张，其上载明收到金额为27.2万元。张骏、常明均以不知情为由对该收条的真实性不予质证。对于原审法院查明的其他事实，被上诉人常明没有异议。对于张骏、常明、张敏均无异议的原审法院已查明的事实，本院依法予以确认。
另查明，张骏作为诉争房屋的买受人，在被询问买房前是否前往诉争房屋了解过房屋状况时，张骏称由章晓锋陪同前往，但对当时看房状况未作明晰表述。对于购房款272000元如何支付问题，张骏本人在2011年6月30日接受建邺分局南湖派出所询问时，称其本人支付22000元定金给张敏，另250000元通过案外人凌克非银行账户支付。
又查，诉争房屋于2009年10月10日产权变更登记至张骏名下，但诉争房屋未实际交付给张骏。在被询问是否就诉争房屋交付问题主张过权利时，张骏称向章晓锋主张过，但对方一直以各种理由推诿。
再查明，在“常明”出具给张敏的《授权委托书》上没有代收购房款的授权，仅载明了代领房款支票。
本院认为，本案的争议焦点有二：一是上诉人张骏是否为善意买受人的问题，二是原审判决是否超出常明原审诉请的问题。
关于第一个争议焦点，本院认为，作为诉争房屋的买受人张骏未能提供证据证明其在购买诉争房屋之前对诉争房屋的状况进行充分了解，以及办理诉争房屋产权变更登记手续后其就诉争房屋的交付主张过权利，张骏作为房屋买受人此举明显不合常理。同时张骏所支付的购房价格明显低于市价，且在明知张敏仅有代收房款支票权限的情况下，仍以现金和银行转账的方式向张敏支付275000元。基于以上事实，本院认为原审法院认定张骏为非善意买受人并无不当。南京市公证处于2010年9月13日出具（2010）宁南证复决字第5号《复查处理决定书》，撤销了其作出的编号为（2009）苏宁南证内民字第18587号的授权委托书，并列明撤销原因系陶畅新冒用常明名义申请办理对张敏的授权委托，故被上诉人张敏并非接受诉争房屋权利人常明的委托出售诉争房屋，张敏在未得到常明授权的前提下将诉争房屋出售给非善意的购房人张骏，此行为实已侵害诉争房屋实际权利人常明的合法权益，原审判决确认张敏与张骏就诉争房屋签订的买卖合同无效并无不当。因张敏为非善意买受人，诉争房屋权利人常明有权向其追回诉争房屋，张敏理应将诉争房屋的权属恢复登记至常明名下。
关于第二个争议焦点，虽然常明的原审诉请仅要求确认涉案合同无效，但原审法院为了减少当事人讼累，节约诉讼成本，在确认合同无效的基础上，判决张骏协助将诉争房屋权属恢复登记至常明名下亦符合司法效益之原则。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费80元，由上诉人张骏负担。
本判决为终审判决。
?
审 判 长 邹小戈
代理审判员 吴 勇
代理审判员 涂 甫
二〇一三年十二月九日
书 记 员 崔 鸣