广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛顺法龙民初字第112号
原告佛山市顺德区森派家具有限公司，住所地佛山市顺德区龙江镇三联工业园三联路南侧03地块。
法定代表人廖池祥。
委托代理人李韵红，广东达声律师事务所律师。
委托代理人陈惠妍，广东达声律师事务所律师。
被告佛山市帝锋家具有限公司，住所地佛山市顺德区龙江镇旺岗村委会三联工业园瑞仙路4号。
法定代表人赖耀锋。
委托代理人麦丹丹，广东禅信律师事务所律师。
委托代理人李嘉怡，广东禅信律师事务所实习律师。
原告佛山市顺德区森派家具有限公司（以下简称森派公司）与被告佛山市帝锋家具有限公司（以下简称帝锋公司）、赖耀锋因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月23日立案受理。依法由审判员谢建军适用简易程序独任审判，在审理过程中，因工作调整原因，本案改由审判员邢早独任审判，同时原告撤回对被告赖耀锋的起诉，本院予以准许，并于2014年3月7日公开开庭审理了本案。原告委托代理人李韵红、陈惠妍，被告委托代理人麦丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
案件事实
综合原、被告举证、质证，结合其他庭审陈述，双方当事人对下列事实没有异议：
一、原告森派公司为位于顺德龙江三联工业园三联路南侧03-1地块的厂房的所有权人，房产登记显示，该厂房曾于2011年8月改建，为框架结构，层数6层，建筑面积17458.56平方米。
二、2011年2月18日，原告与被告签订《租赁合同》【合同编号：20110218（1）】及《补充合同》【合同编号：20110218（1-1）、合同编号：20110218（1-2）】，双方约定由被告承租原告上述厂房车间二，建筑面积约为5017平方米，租金60200元／月，租赁保证金240816元；2012年7月20日，原告与被告签订《租赁合同》【合同编号：20110718（1）】及《补充合同》【合同编号：20110718（1-1）】双方约定由被告承租原告上述厂房车间三，建筑面积约为9455平方米，空地面积约这1000平方米，租金115000元／月，租赁保证金460000元；2012年2月28日，原告与被告另行签订《租赁合同》【合同编号：20110228（1）】及《补充合同》【合同编号：20120228（1-1）】，双方约定由被告承租原告上述厂房车间三（1-8层）及车间二（第7层），建筑面积约为10410平方米，租金125500元／月，租赁保证金460000元。
三、双方就租赁期限、租金、保证金的金额、缴纳期限以及违约责任等作出约定：1.租赁期限从租赁物交付之日起至2014年12月31日止；2.被告帝锋公司应于每月5日前以转账方式向原告森派公司支付当月全部租金，如逾期支付租金的，每逾期一天，按欠缴金额5%的标准向原告支付违约金，逾期超过20天的，原告有权单方解除合同，被告除应继续计付上述违约金外，租赁保证金归原告所有，且被告应赔偿原告由此造成的一切损失；3.在本合同履行期限内，被告因经营和作为租赁物所产生的所有费用（包括但不限于水电费等）由被告自行承担。
四、上述合同签订后，原告依约向被告交付租赁厂房，被告向原告支付租赁保证金共计700816元，支付租金（2013年1-11月每月实付185000元）及水电费用等至2013年11月，尚欠2013年12月份以后的租金、水费及消防水费未付。
五、2013年12月份，被告停止经营，因涉及多起诉讼，其财产被法院查封。
据此，原告于2014年1月21日诉至本院，要求：1.解除原、被告签订的三份《租赁合同》【合同编号：20110218（1）、20110718（1）、20110228（1）】及《补充合同》【合同编号：20110218（1-1）、20110218（1-2）、20110718（1-1）、20120228（1-1）】，没收保证金700816元，被告返还涉案租赁厂房，搬离涉案租赁厂房的一切自有物品；2.被告支付拖欠租金（2013年12月-2014年2月租金555000元，余下租金计至被告返还涉案租赁厂房之日止）、2013年12月份的水费及消防水费1458.95元、违约金18648元（自2013年12月6日暂计至2014年2月28日，余下违约金按中国人民银行同期贷款利率四倍计于债务清偿之日止）；3.由被告承担本案的诉讼费用。本院于2014年1月26日依法向被告送达了起诉书副本。
被告在诉讼中同意原告要求解除合同的诉讼请求。
对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认；被告承认原告的诉讼请求部分，没有违反法律规定，本院予以支持。
在诉讼过程中，被告对下列案件事实或原告诉讼求提出异议：
一、被告于2013年12月份停产，其财产因涉及多起诉讼而被法院查封，无法搬离，因此不应支付2014年1月份以后的租金；
二、原告主张被告承担违约责任，只能就违约金及没收保证金二选其一，违约金约定标准过高，高于实际损失，法院应予以调低，保证金不应予以没收；
三、被告拖欠2013年12月水费属实，但原告提供证据不足以证明拖欠的金额；
四、案涉租赁物车间二的第7层、车间三的第7-8层属违章加建，未取得房产证及验收合格证明。
对于双方争议的第三个问题，原告向本院提交2013年12月份水费及消防水费发票、2013年1月至11月租金收据，证明被告缴纳租金、水费及拖欠水费情况。被告对上述证据的真实性没有异议，本院对该组证据予以确认。从发票来看，水费发票顾客名称：廖惠发，用户地址：龙江镇旺岗三联工业区；消防水费发票顾客名称：森派公司，用户地址：龙江镇旺岗三联路南侧03地块，收据显示，2013年1至11月份，被告每月支付水费及消防水费除2013年2月份为805元，其余最少1195.20元，最多1994.18元。被告认为上述发票地址、抄表数与收据记载并不吻合，无法证明被告拖欠水费的金额。原告认为原告出租厂房只是车间二、车间三，上述欠费金额是从车间二、三的的分表上摘抄而来，数据客观真实。本院认为原告提供收据系原告单方制作，不能单独作为认定事实的依据，原告提供发票不足以证明其请求的金额，但考虑到被告欠费属实，且被告也承认欠费的事实，但双方均不能提供充分证据证明欠费的具体金额，综合考虑被告2013年支付水费、消防水费情况，依据公平原则，本院酌定被告拖欠原告水费、消防水费共计1000元。
对于双方争议的第四个问题，原告向本院提交房产证一份，房产证载明：涉案厂房于2011年8月改建，为框架结构，层数6层，无法证明车间二第7层、车间三第7-8层已取得房产证。
裁判理由及结果
本院认为，本案为租赁合同纠纷，本案争议焦点在于：一、合同的效力以及解除；二、被告应承担的民事责任。
一、关于本案合同的效力以及解除问题。原告对案涉地址厂房车间二1-6层、车间三1-6层办理了房屋所有权证，其所有权受法律保护，其对该车间二1-6层、车间三1-6层具有占有、使用、出租、抵押等收益、处分的权利。原告就该厂房车间二1-6层、车间三1-6层向被告出租，双方并签订一系列《租赁合同》、《补充合同》，该合同涉及该车间二1-6层、车间三1-6层的内容，体现了双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应按约履行各自权利义务。原告出租该厂房车间二1-6层、车间三1-6层的目的在于获取租金收益，而被告却未依约支付租金。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告有权提出解除合同。根据《合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，原告的起诉书副本可视为解除合同的通知，本案《租赁合同》、《补充合同》中涉车间二1-6层、车间三1-6层的内容于2014年1月26日即本院向被告送达起诉书副本时解除。根据《合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除；……”的规定，本案《租赁合同》、《补充合同》中涉车间二1-6层、车间三1-6层的相关权利义务亦于2014年1月26日终止。涉及车间二的第7层、车间三的第7-8层因原告未办理房屋所有权证，属违法建筑，根据《商品房屋租赁管理办法》第六条规定“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；……。”原告将上述车间二的第7层、车间三的第7-8层向被告出租，其租赁合同中涉及车间二的第7层、车间三的第7-8层的内容无效。
二、被告应负的民事责任问题
根据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对案涉厂房车间二1-6层、车间三1-6层，原告未依约支付租金，应承担违约责任。对原告要求被告搬离，返还租赁物的诉讼请求，于法合理，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，案涉租赁合同中所涉车间二第7层，车间三第7-8层的内容，虽为无效，被告仍应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。为方便计算，被告应向原告支付2013年12月以及2014年1月1日-26日即合同解除前的租金以及占有使用费（合同有效部分所涉租赁物的租金、合同无效部分所涉租赁物的占有使用费）共计345333元（185000＋185000÷30×26），另向原告支付拖欠水费、消防水费共计1000元。故对原告要求被告支付租金（实为合同有效部分所涉租赁物的租金、合同无效部分所涉租赁物的占有使用费）、水费、消防水费的诉讼请求，本院就合同解除前的合理部分予以支持。合同解除以后，权利义务终止，原告可要求被告承担其他违约责任以弥补损失，包括按租金标准要求被告支付占有使用费、没收保证金等，上述违约责任已基本可以弥补原告损失（详见下述）。
被告辩称其未搬离的原因在于其财产被法院查封，因此不应支付2014年1月份以后的租金。本院认为，根据《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。从上述规定来看，只有在发生不可抗力的情况下，才能减轻或免除被告违约责任。而法院对被告的财产采取财产保全措施，其一是法院依法采取，其措施合法适当，被告未向法院提出任何执行异议；其二是保全措施的起因是被告在其他案件中拖欠债务，因此被告本身具有过错，且被告完全可以避免、克服；其三是经当事人申请或提交其他反担保，并经法院同意，法院完全可以变更保全措施，使被告搬离得以实现，但被告并未积极采取其他措施使搬离得以实现。因此法院的保全措施不属于不可抗力的范畴，被告完全可以预见、避免、克服。故此被告辩解应不予支付2014年1月以后的租金，其理由不足，本院不予采信。
《合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原、被告约定被告向原告交付一定数额的租赁保证金作为履行债务的担保，从合同约定来看，该保证金应具有定金的性质。本案中所涉租赁物为车间二1-7层、车间三1-8层，但涉及车间二、三1-6层方为有效合同，车间二第7层、车间三第7-8层为无效合同，2012年2月28日合同约定租赁物为车间三1-8层，车间二第7层，租赁保证金460000元，由于每层厂房的具体面积无法界定，本院推定每层面积相同，即9层楼每层保证金约为51111元，其中有效合同涉及的车间三1-6层保证金约为306666元，另加车间二1-6层部分保证金为240816元（2011年2月18日合同），合共547482元，对该部分保证金，原告有权依合同约定没收保证金。无效合同涉及的3层即车间二的第7层、车间三的第7-8层保证金约为153334元。无效合同部分因合同无效，其所约定的保证金不具有法律约束力，原告应返还被告。
根据《合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。因此违约金条与定金只能二选一。本案合同虽然同时约定有违约金条款，但不能同时适用。为弥补原告的损失，结合原告的庭审意见，且没收保证金已足以弥补原告损失，故此，本院对原告要求没收保证金的请求，就有效合同涉及部分即547482元予以支持。且没对原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、原告佛山市顺德区森派家具有限公司、被告佛山市帝锋家具有限公司签订的《租赁合同》【合同编号：20110218（1）、20110718（1）、20110228（1）】及《补充合同》【合同编号：20110218（1-1）、20110218（1-2）、20110718（1-1）、20120228（1-1）】于2014年1月26日解除；
二、被告佛山市帝锋家具有限公司于本判决生效之日起十日内搬离佛山市顺德区龙江镇三联工业园三联路南侧03-1地块厂房车间二1-7层、车间三1-8层，向原告佛山市顺德区森派家具有限公司返还上述租赁厂房；
三、被告佛山市帝锋家具有限公司向原告佛山市顺德区森派家具有限公司支付2013年12月、2014年1月1日-26日租金345333元，水费、消防水费1000元，扣除原告佛山市顺德区森派家具有限公司应返还保证金153334元，合共192999元，上述款项于本判决生效之日起十日内付清；
四、被告佛山市帝锋家具有限公司于本判决生效之日起十日内向原告佛山市顺德区森派家具有限公司支付2014年1月26日后的占有使用费（自2014年1月27日起至搬离并返还案涉租赁厂房即佛山市顺德区龙江镇三联工业园三联路南侧03-1地块厂房车间二1-7层、车间三1-8层时止，按185000元／月计付）；
五、原告佛山市顺德区森派家具有限公司没收被告佛山市帝锋家具有限公司租赁保证金547482元；
六、驳回原告佛山市顺德区森派家具有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取4775.53元，由原告负担668.57元，被告负担4106.96元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
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审判员 邢 早
二〇一四年三月十四日
书记员 李素婷