青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）青01民终1126号
上诉人（原审原告）：马国兴
委托代理人：周玮，青海乾润律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：西宁红场商贸有限公司
法定代表人：马春花，总经理。
委托代理人：张云峰，青海汇元律师事务所律师。
上诉人马国兴因与被上诉人西宁红场商贸有限公司（以下简称红场公司）租赁合同纠纷一案，不服西宁市城中区人民法院（2015）中民一初字第579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月2日受理后，依法组成合议庭于2015年9月23日公开开庭进行了审理，上诉人马国兴的委托代理人周玮，被上诉人西宁红场商贸有限公司的法定代表人马春花及其委托代理人张云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马国兴上诉请求：撤销原判，支持其一审的全部诉讼请求。事实与理由：原审判决认定事实不清，依据不足，适用法律错误，有失公平公正，应当予以撤销。一审法院对房屋租金的认定背离客观事实，租赁的二楼商铺一直处于闲置状态的事实无充分证据支持。一审法院调查取证的照片无法证实租赁的二楼商铺一直处于闲置状态，只能证明拍摄当天的状态。一审法院认为红场公司已经告知马国兴租赁房屋闲置的事实，但双方合同租赁期满为2013年5月31日，而邮箱信件往来的时间为2014年11月30日，二楼处于闲置状态只是红场公司单方面的说辞，客观状态无法证明。该信件双方谈论商议的是如何给付租金以及租金数额的问题，红场公司一直占有、管理商铺没有向马国兴退还，其告知马国兴处于闲置状态是降低租金数额的手段。一审法院对物业公司负责人马仲德所做笔录，马仲德并未出庭。红场公司、凯达公司、凯悦公司系兄弟姐妹之间的关联公司，具有利害关系不予考量，有失公平公正。一审判决认定租赁商铺二楼处于闲置事实的证据不充分，无法形成证据链，侵害马国兴的合法权益。一审法院支持三楼租赁商铺自2013年10月8日起至诉讼时的租金，是因三楼于该日期租出去了，红场公司自此开始使用不当。双方合同期满为2013年5月31日，期满后红场公司没有向马国兴返还，而是继续占有使用对外招租，至10月8日招租成功对外租赁。红场公司占有房屋如果10年招租不出去，也无需向马国兴承担任何责任，招租出去就按租出去的时间支付租金，招租不出去就不支付租金有失公平。一审法院忽视了红场公司在租赁合同期满后未向马国兴返还租赁房屋而是继续实际占有的事实，合同期满后，红场公司未向马国兴返还交付房屋，马国兴也没有提出异议，而是红场公司继续占有、控制、管理，双方曾就租金的支付与数额进行过协商。因双方均未提出异议，红场公司在合同约定的范围内如何使用、处置房屋与马国兴无关，双方租赁合同继续有效。一审法院对二楼、三楼做出了截然相反的认定，同样是没有向马国兴交付房屋，同样是红场公司继续占有二楼与三楼，能租出去就可以向马国兴交纳租金，租不出去就没有任何责任，致使红场公司占有租赁房屋期间的所有损失全部转嫁给了马国兴，有失公平公正。红场公司在合同期满后没有向马国兴返还房屋而是继续占有使用商铺，应当支付租金，马国兴催告后仍然不予支付，理应按照双方合同约定承担违约金，一审判决对违约金未予支持显属错误。
红场公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，马国兴的上诉理由不能成立。马国兴出租的房屋履行期届满已腾退，马国兴的房屋与其他商户的商铺没有明显分割，马国兴没有证据证明商铺已招租或租赁，一审法院确定三楼商铺从招租之日计算租金合情合理。
马国兴一审诉讼请求：1、判令红场公司向马国兴支付商铺租金190658.9元；2、判令红场公司向马国兴支付合同违约金32684元。
一审法院查明的事实：2011年10月4日，马国兴与红场公司签订三份《商铺租赁协议》，约定马国兴将位于西宁市城中区东大街39号二层247号建筑面积28.06平方米商铺、三层343号建筑面积30.62平方米商铺、三层359号37.19平方米商铺出租给红场公司，租赁期限2011年6月1日至2013年5月31日，其中二层247号商铺租金每平方米113元、三层343号和359号每平方米68元，房屋租金每半年支付一次，247号商铺半年租金19025元，343号半年租金12493元，359号商铺半年租金15174元。双方还约定，因一方致协议不能履行时，应承担年租金35%的违约金。在该协议的生效条款中约定，本协议及附件自双方授权的代表签字、盖章之日起生效，至协议期满自然失效。上述三份协议签订后，马国兴向红场公司交付了三间铺面，后因红场公司未向马国兴支付租金，马国兴向一审法院提起诉讼，要求红场公司支付协议签订后至期满时的租金186768元及违约金32684元，一审法院于2014年5月4日作出（2014）中民一初字第178号民事判决，判决红场公司向马国兴支付商铺租金186768元及违约金4310.79元。红场公司不服提起上诉，青海省西宁市中级人民法院于2014年9月25日作出（2014）宁民一终字第269号民事判决，维持原判。后马国兴申请强制执行，该案已执行完毕。后马国兴就继续租赁的租金事宜向红场公司提出意见，2014年11月30日，红场公司的委托代理人通过网络给马国兴的邮箱发信，内容为“关于您与红场贸易公司、凯达公司、凯越物业公司诉讼、非诉讼案，经初步接触，双方各谈了和解原则和意见，且您已经提出了《和解方案》，该方案已经呈报各公司负责人，现尚未取得会议研究答复。但初步了解，并与您商榷如下：一、商场二楼目前尚未招租成功。先前时段以78元/平方米转租、托管，现二楼处于闲置状况，具体租金或者托管标准，有待整体招租有望时，才能议定。二、商场三楼现已经出租，并签订合同，其租金标准为78元/平方米，给各业主实际返还该数额租金（税后），且约定前5年每年递增2%，后5年每年递增3%。且依据现在政策，直接税纳税义务不可转嫁，商场应代收代缴。三、为了协调一致各业主间商铺租金标准以及税负，敬请您再考虑租金标准。红场、凯达等公司认为，您提出的租金标准，现在执行有一定困难”。2013年11月19日，红场公司因其二层商场的经营情况，给予二层租赁合同履行期限未届满的商铺业主解除商铺委托管理协议的违约赔偿。2013年12月3日，红场公司给西宁凯悦物业管理有限公司出具说明，称其已交清二层商场2013年8月以前的物业等费用，并要求西宁凯悦物业管理有限公司对此后产生的费用与二层商铺业主进行商榷，同时称对二层商铺业主入驻商场没有意见。2015年4月30日，马国兴给红场公司发出《租金催收通知书》，称其与红场公司签订的三份《商铺租赁协议》截止到2013年5月31日租赁期届满，双方虽然未签订续租协议，但红场公司未将所涉商铺交还给马国兴，也未支付租金而是继续使用并收益，要求红场公司给其支付自2013年6月1日至2015年5月1日止的租金178987元。红场公司收到该催收通知后，于2015年5月18日给马国兴复函，称凯达公司已经与马国兴解除了本案所涉的三份《商品房现房买卖合同》，马国兴与凯达公司就商铺的相关事宜正在磋商过程中，红场公司没有使用物权、所有权属于马国兴的商铺，不存在向马国兴支付租金的事实和依据。马国兴向红场公司索要租金未果，向一审法院提起诉讼。2013年8月18日，红场公司承租的商场二楼商铺的业主给红场公司提交了一份标题为“要求把铺面在2013年8月18日退还给我们”的申请，要求红场公司将所承租业主的商铺交还给业主，红场公司的法定代表人于次日在该申请上签字。该申请中有马国兴的姓名，对此马国兴提出该签名非其本人所书写，并申请笔迹鉴定。在鉴定过程中，红场公司又称该签名系马国兴的弟弟所书写，故鉴定机构终止了此次鉴定，一审法院依职权对马国兴的弟弟进行调查，马国兴的弟弟均否认该证据中马国兴的名字系其所书写，对此，红场公司未要求进行笔迹鉴定。另查，马国兴与西宁凯达实业发展有限责任公司签订了三份《商品房现房买卖合同》，由马国兴购买该公司位于西宁市城中区东大街39号凯达购物广场247号（建筑面积28.06平方米）、343号（建筑面积30.62平方米）、359号（建筑面积37.19平方米）商铺，其中343号、359号商铺每平方米单价12474元，计845862.06元，247号商铺540587.96元，共计1386450.02元。马国兴已向该公司支付购房款716450元，该公司已将马国兴所购买的商铺交付给马国兴。又查，2015年10月14日，西宁凯达实业发展有限责任公司向一审法院提起诉讼，以马国兴未按照双方签订的三份《商品房现房买卖合同》支付购房款为由，要求解除双方所签订的三份《商品房现房买卖合同》，并由马国兴返还本案所涉的三间商铺，该案经一审法院审理作出一审民事判决，判决解除了西宁凯达实业发展有限责任公司与马国兴签订的三份《商品房现房买卖合同》。马国兴不服该判决提出上诉，经青海省西宁市中级人民法院审理，判决双方继续履行商铺买卖合同。再查，红场公司开设的二层及三层商场，依据红场公司制作的平面图，分别有商铺72间，对于每层的72间商铺并未进行划分间隔，处于整体状态。其中二层商场自2013年7月开始一直处于闲置状态。2013年10月8日，红场公司与西宁歌酷娱乐有限公司签订租赁合同，约定红场公司将三层商场出租给西宁歌酷娱乐有限公司，该商场建筑面积为2700平方米，租赁期限自2014年1月1日起至2023年12月31日止，第一年度租金为每平方米85元，前两年租金按季度交付，每季度租金为688500元，第二年度起，租金每年度按5%递增。租金起始时间为2014年1月1日。
一审法院认为，马国兴与西宁凯达实业发展有限责任公司签订《商品房现房买卖合同》，购买了该公司三套商铺，并与红场公司签订《商铺租赁协议》，将其所购买的三套商铺租赁给红场公司。马国兴虽未支付全部购房款，但并不影响马国兴作为出租人对外出租房屋，且西宁凯达实业发展有限责任公司已将马国兴所购商铺交付给马国兴使用，法律或者行政法规也无房屋出租必须取得房产证的强制规定，合同法第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”依据该项法律规定，出租人按照不定期租赁关系主张租赁合同期间届满后的租金，应当建立在租赁期间届满后承租人继续使用租赁物且出租人没有提出异议的基础上。马国兴与红场公司签订的《商铺租赁协议》约定租赁期限至2013年5月31日届满，此后双方未签订继续租赁的协议，原《商铺租赁协议》约定的权利义务就此终止。马国兴在原租赁合同届满后虽向红场公司发出过催收租金的书面通知，但经审理查明，红场公司所开设的二层商场自2013年7月份起即处于闲置状态，红场公司的委托代理人于2014年11月30日通过网络给马国兴的邮箱发信已明确告知马国兴二层商场处于闲置状态，同时言明对于二层商场的具体租金或者托管标准，有待整体招租有望时，才能议定，并将该意见告知马国兴，但马国兴并未对此作出表态。结合法院调取的红场公司经营场所中二层商场的现状及对红场公司所在地的物业公司的调查结果，能够证明马国兴、红场公司对于红场公司二层、三层商铺的后续租赁事项未达成一致意见，同时也能够证明红场公司就马国兴二层商铺租赁期满后并未使用包括马国兴二层商铺在内商场进行收益，故马国兴以其与红场公司签订的原租赁合同的约定要求红场公司支付租金及违约金的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。但马国兴出租给红场公司的三层商场的商铺，红场公司已于2013年10月8日与他人签订租赁合同，将包括马国兴出租给红场公司的三层两间商铺在内的三层商场整体出租收取租金，红场公司应当依据双方签订的三层商铺租赁合同约定的租金数额向马国兴支付其自2013年10月8日开始至马国兴起诉时止共计20个月零8天的三层两间商铺的占有使用费（具体为343号商铺12493元×18个月=37479元。12493元÷6个月=2082.17元×2个月=4164.34元。12493×2=27479元÷365天=68.45元×8天=547.60元。37479元+4164.34元+547.60元=42190.94元。359号商铺15174元×18个月=45522元。15174元÷6个月=2529元×2个月=5058元。15174元×2=30348元÷365天=83.15元×8天=665.20元。45522元+5058元+665.20元=51245.20元）。红场公司所持马国兴与西宁凯达实业发展有限公司签订的商铺买卖合同已经解除，其没有继续使用马国兴的三层商场的商铺，不存在向马国兴支付商铺租金和违约金的抗辩理由不能成立，不予支持。据此判决：一、红场公司于判决发生法律效力后十五日内给付马国兴位于西宁市东大街39号凯达购物广场343号、359号商铺自2013年10月8日至2015年6月15日期间的房屋占有使用费93436.14元。二、驳回马国兴的其他诉讼请求。案件受理费4650元，由马国兴承担2697元，红场公司承担1953元（该款马国兴已预付，红场公司承担的费用由红场公司随上述款项一并支付给马国兴）。
二审中，双方当事人均未提交新证据。对一审法院查明的事实双方均无异议，本院对当事人无异议的事实予以确认。
本院认为，马国兴与红场公司签订的《商铺租赁协议》已于2013年5月31日届满，双方权利义务自此终止。从红场公司给马国兴邮箱发信协商租金事宜可以看出，直至2014年11月30日双方对涉案商铺的租金数额还在协商当中，且马国兴没有证据证明红场公司在合同期满后继续使用包含247号商铺在内的二层商铺，故其要求红场公司支付二层247号商铺租金77685.40元的上诉请求无事实依据，不予支持。红场公司于2013年10月8日与西宁歌酷娱乐有限公司签订租赁合同，将红场公司三楼商铺整体出租给西宁歌酷娱乐有限公司，租赁期限自2014年1月1日至2023年12月31日止，足以证明红场公司在此期间实际使用了马国兴的三楼343号、359号商铺，红场公司应向马国兴支付自2013年10月8日至2015年6月15日的商铺使用费，因双方未继续签订《商铺租赁协议》，一审法院参照原协议约定的租金标准计算红场公司应向马国兴支付的商铺使用费93436.14元并无不当，应予维持。违约责任是当事人不履行合同义务所产生的民事责任，应以有效的合同关系为前提，如无合同关系存在，则无违约责任，在马国兴与红场公司签订的《商铺租赁协议》履行期限届满的前提下，马国兴要求红场公司按该协议约定支付违约金无合法依据不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4650元，由马国兴负担。
本判决为终审判决。
审判长 李娟
审判员 靳玲
审判员 王鹏
二〇一六年十月九日
书记员 葛艳
附审理本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；