河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫15民终481号
上诉人（原审第三人）:刘建民，男，汉族，1961年7月2日出生，系信阳市展鹏企业营销策划有限公司法定代表人。
上诉人（原审第三人）:亓予叶，女，汉族，1963年11月26日出生。
共同委托诉讼代理人:王空,系信阳市展鹏企业营销策划有限公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：张彦前，男，汉族，1967年9月9日出生。
委托诉讼代理人：桂术宝，男，汉族，1967年7月20日出生。
被上诉人（原审被告）：张国录，男，汉族，1957年8月20日出生。
上诉人刘建民、亓予叶因与被上诉人张彦前、张国录房屋租赁合同纠纷一案，不服浉河区人民法院（2016）豫1502民初3327号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年1月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人刘建民、亓予叶及其委托诉讼代理人王空,被上诉人张彦前及其委托诉讼代理人桂术宝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘建民、亓予叶的上诉请求：1、请求二审撤销一审判决书中的第三条，并加改判二被上诉人赔偿第三人装修费138000元整。2、赔偿上诉人在租赁期间（2016年6月23日房租未到期）因张彦前闹事用汽车堵门并闯进女士美容房，给上诉人造成客户退卡损失77280元整。3、承担本案的上诉费用。事实和理由：一审判决要求上诉人返还房屋，却不返还第三人的装修费是不公平的。上诉人装修是经过与被上诉人协商并提出装修方案、被上诉人同意后进行的，房租未付是因多种原因造成，但既然要返还房屋却不赔偿装修费显失公平。
张彦前答辩称：1、一审法院判决根据合同约定判决二被答辩人和被上诉人张国录于本判决生效后十日内共同将涉案房屋交还给答辩人张彦前并无不当。2、因二被答辩人拒不缴纳房屋租金致解除租赁合同，由此产生的损失应由其自己承担，且其主张的138000元装修费没有依据，也与答辩人无关。3、被答辩人主张的77280元客户退卡损失没有依据，在一审时也没有提到，更没有就此提出反诉。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
张国录未做答辩。
张彦前向一审法院起诉请求：1、请求判决解除2014年7月31日原、被告《房屋租赁合同》，被告立即原状交还信阳市浉河区某某路某某小区某号楼某房屋；2、请求判令被告支付原告2016年8月1日至房屋交还期间房屋租金5764元（262元/日）；3、请求判令被告向原告支付房屋转租、改变房屋用途违约金19140元；4、本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。
一审法院认定事实：2014年7月31日，原告张彦前与被告张国录及案外人刘文凯签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于信阳市浉河区某某路某某小区某号楼某号房屋出租给被告张国录和刘文凯。租赁期限6年，自2014年7月31日起至2020年7月31日，该房屋用途为仅供被告开办公司办公使用，改变该用途的，被告应按剩余租金的20%向原告支付违约金，原告有权解除或终止合同，收回房屋，租金87000元/年，从2017年起每年租金在上年度租金的基础上递增10%，租金按年支付，先付后用，每年的6月30日缴纳下年租金，被告逾期交纳租金时，应按日租金额向原告支付逾期付款违约金，逾期缴纳租金超过15日的，原告有权解除合同，收回房屋。房屋押金20000元，租赁期满在被告不违约的情况下退还，物业管理、水电等费用由被告承担并按时交纳，逾期未交纳该费用给原告造成损害的，原告有权解除合同，收回房屋。未经原告书面同意，被告不得转租、转借该房屋，如被告转租、转借该房屋，被告应按剩余租金的20%向原告支付违约金，原告有权解除或终止合同，收回房屋。合同签订后，刘文凯退出，诉争房屋由张国录单独承租。被告已将房屋租金交至2016年7月31日，此后的房租及2015以后的水电费及物业费共4623元均未支付。2016年4月1日，信阳市平桥区广兴农林开发有限公司(甲方，被告张国录是该公司法人)与案外人信阳市展鹏企业营销策划有限公司（乙方）签订换房协议，约定甲方将其租用原告的房屋和乙方位于信阳市某某小区（某单元某号）互相调换。甲方的代表为张国录，乙方的代表为刘建民，双方约定，甲乙双方分别与原房东签订的合同在双方调换协议达成后由对方执行，如双方调换协议达成不能履行与原房东签订的合同，违约方将承担一切责任，甲方在乙方与互换所租房房东未签订新的租房协议之前，乙方与甲方原房东所发生的一切租房纠纷，由甲方负全部责任，乙方在甲方与互换所租房房东未签订新的租房协议之前，甲方与乙方原房东所发生的一切租房纠纷由乙方付全部责任。甲乙双方2016年4月中旬左右完成换房行为。目前诉争房屋由第三人刘建民和亓予叶共同经营。2016年8月9日，原告张彦前给被告张国录送达解除合同通知书,要求被告交付租赁房屋、结清水电物业等费用、支付合同违约金。2016年7月8日后，原告多次和第三人刘建民联系，要求其支付租赁费，两第三人均未支付，原告为此诉至法院，提出上列诉讼请求。另查明，原告提交与被告签订的租赁合同中被告的签名系“张国录”与原告提交的被告的身份证上的姓名一致。但在被告与第三人签订的换房协议中，被告的签名是“张国禄”，根据原告向被告送达的解除合同通知书和原被告之间的短信记录及信阳市平桥区广兴南路开发公司的营业执照等证据，可以确定“张国录”与“张国禄“系同一人。一审法院认为，原被告签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方当事人应按合同约定履行各自的义务。第三人抗辩称被告张国录不是合同当事人，对此，法院认为，原告提交的合同最后一页有被告张国录签字认可，且在原告给被告发送的解除合同通知函中表明刘文凯已退出，诉争房屋由被告张国录一人承租，张国录对此并未提出异议，因此被告张国录是适格被告。该房屋虽由被告和第三人互相调换，但调换后原告并未与第三人签订租房协议，在原告向第三人催要租金无果的情况下向被告主张权利符合常理，且依照第三人与被告签订的换房协议的约定，被告在第三人与互换所租房房东即原告未签订新的租房协议之前，第三人与原告所发生的一切租房纠纷，由被告负全部责任，因此原告可以向被告主张权利。双方约定的租金支付日期为每年的6月30日之前，现被告及第三人未按约定日期支付租金导致原告无法实现自己的权利，被告的行为已构成违约，原告可以依据合同约定行使合同解除权，并要求被告承担相应的违约责任。因此，法院对原告要求解除原、被告双方于2014年7月31日签订的房屋租赁合同并要求支付自2016年8月1日起至实际搬离之日止的房屋租金的诉讼请求予以支持。原告另要求被告支付逾期缴纳租金违约金和擅自转租违约金共19620元，因截止2016年11月6日被告尚欠租金25676元，因此原告请求的违约金过高，法院酌定调整为实际欠付租金的20%支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告张彦前与被告张国录于2014年7月31日签订的租赁合同。二、被告张国录于本判决生效后十日内向原告张彦前支付水电及物业费4623元和房屋租金及违约金，租金具体计算方法为：从2016年8月1日起至被告实际交付之日止，其中2016年8月1日至2016年12月31日期间的租金按每年87000元计算，以后每年在87000元/年的基础上增加10%；违约金的计算方法为：上述实际支付租金的20%。三、被告张国录和第三人刘建民、亓予叶于本判决生效后十日内共同将位于信阳市浉河区某某路某某小区某号楼某号房屋交还给原告张彦前。四、驳回原告张彦前的其他诉讼请求。本案案件受理费423元，由被告张国录承担。
二审查明的主要事实与一审认定的事实一致。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。被上诉人张彦前和被上诉人张国录及案外人刘文凯签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效合同。案外人刘文凯在签订合同后退出，诉争房屋由被上诉人张国录一人承租，该事实已经一审法院查实，判决后各方当事人均未提出异议，被上诉人张国录应按照合同约定全面履行自己的合同义务，但张国录并未如期支付房屋租金，且诉争房屋的实际占有人刘建民、亓予叶在被上诉人张彦前的催要下亦未支付房屋租金，故张彦前有权按照合同约定要求解除合同，一审法院判决解除被上诉人张彦前和被上诉人张国录签订的房屋租赁合同，并要求张国录和房屋实际占有人刘建民、亓予叶返还房屋并无不当。上诉人刘建民、亓予叶上诉要求张彦前和张国录赔偿其装修费和客户退卡损失，因一审并未提出反诉，二审依法不予审查。
综上所述，上诉人刘建民、亓予叶的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费423元，由上诉人刘建民、亓予叶承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 宏
审 判 员 余多成
代理审判员 任明乐
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 张 静