湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终2528号上诉人（原审原告）：潘雯，女，1990年3月27日出生，汉族，湖北省武汉市人，住湖北省武汉市东西湖区，委托诉讼代理人：刘文雄、马云，湖北太圣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉汽车公园实业有限公司，住所地武汉市江夏区庙山大道11号。法定代表人：缪红政，该公司总经理。委托诉讼代理人：李健，湖北炽升律师事务所律师。上诉人潘雯因与被上诉人武汉汽车公园实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2016）鄂0115民初373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案受理后，依法组成合议庭，因一审判决认定事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。潘雯上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、判决武汉汽车公园实业有限公司为潘雯办理位于武汉市江夏区江夏大道邬树村一号多功能展厅三层024号和080号商铺的产权证书，并支付逾期办证违约金及实现债权产生的费用。事实和理由：一、一审事实认定错误。1、一审判决认定潘雯已付购房款不足50%错误。2、一审认为《认购书》不能认定为《商品房买卖合同》错误。一审认定潘雯未完全取得两商铺的财产权利错误。二、一审判决适用法律错误。三、一审判决违背了当事人的意思自治原则及处分权利。四、一审程序严重违法，超过了简易程序的审理期限。武汉汽车公园实业有限公司辩称，一审判决事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。潘雯向一审法院提起诉讼请求：1、要求武汉汽车公园实业有限公司为潘雯办理位于武汉市江夏区江夏大道邬树村一号多功能展厅三层024号和080号商铺的房屋产权证书、土地使用权证书；2、要求武汉汽车公园实业有限公司支付逾期办证违约金127153元；3、要求武汉汽车公园实业有限公司支付潘雯主张诉权所产生的合理费用16000元。一审法院认定事实：2013年5月17日，潘雯与武汉汽车公园实业有限公司分别签订了编号为夏0000437和0000438号《武汉汽车公园汽车展厅商品房认购协议书》，约定：潘雯购买武汉汽车公园实业有限公司开发的位于武汉市江夏区江夏大道邬树村一号多功能展厅三层024号和080号商铺，建筑面积分别为76.61㎡、51.22㎡，购房总价款分别为716304元、521164元。认购书签订后，潘雯须向武汉汽车公园实业有限公司支付两商铺定金各3万元。付款方式，银行按揭贷款。认购书签订后30日内即2013年6月17日止，潘雯到武汉汽车公园实业有限公司营销中心签订《武汉市商品房买卖合同》，潘雯若逾期与武汉汽车公园实业有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》或逾期付款或逾期办理按揭手续的，武汉汽车公园实业有限公司有权取消给予潘雯的所有优惠权益，且在此情况下，武汉汽车公园实业有限公司有权单方面解除认购书，潘雯已付武汉汽车公园实业有限公司定金不予退还，双方签订《武汉市商品房买卖合同》的同时，认购书自动终止。双方在认购书中，就认购书生效问题、物业数据的最后核定标准、优惠、按揭资料还初步进行了约定。认购书再无其他约定事项。认购书签订时，潘雯支付了武汉汽车公园实业有限公司024号和080号商铺定金各3万元，于2013年6月底前按约分别分次支付024号和080号商铺购房首付款合计为319341元、226152元。2013年11月8日，潘雯与武汉汽车公园实业有限公司关联公司即武汉汽车公园商业运营管理有限公司就024号和080号商铺签订了委托经营管理合同书，签订该合同书同时，武汉汽车公园实业有限公司将024号和080号商铺交付了潘雯，潘雯接受商铺后交付武汉汽车公园商业运营管理有限公司从事经营，此后，武汉汽车公园商业运营管理有限公司每月支付潘雯两商铺的经营管理费。对购房余款，双方未办理银行按揭贷款付款，双方也未签订《武汉市商品房买卖合同》。一审法院经审理认定争议事实如下：潘雯在起诉时，于2016年1月29日与湖北太圣律师事务所签订了委托代理合同，约定由该律师事务所律师代其为本案诉讼至案件执行终止，代理费1.6万元（含保全费）。该事实有潘雯与湖北太圣律师事务所签订的委托代理合同和1.6万元代理费收费票据证实。对此，武汉汽车公园实业有限公司不予认可，也不同意承担。一审法院认为，潘雯有书证合同和收费票据证实，武汉汽车公园实业有限公司不认可，但未陈述充分理由，未提交反证反驳，故对潘雯陈述的该事实，予以采信并确认。一审法院认为，潘雯与武汉汽车公园实业有限公司签订的认购书系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，协议有效。认购书签订后，双方并未按约签订《武汉市商品房买卖合同》，未在产权登记部门办理合同备案手续。虽然双方签订了认购书，但该认购书不完全具备商品房买卖合同的主要内容，如房产的交付、面积差异处理、产权登记、违约等未约定，且潘雯未办理按揭贷款付清购房余款，故该认购书不能认定为商品房买卖合同，应认定为双方对商品房买卖的初步认识，商品房买卖合同尚未成立。在实际交易中，虽然武汉汽车公园实业有限公司已将认购书中约定的两商铺交付潘雯，但潘雯并未付清购房款，已付购房款还不足50%，双方交易实际未完成，潘雯未完全取得两商铺的财产权利。尽管武汉汽车公园实业有限公司在本案审理中同意为潘雯办理房屋产权的两证，但其违反了相应的法律规定，故潘雯要求武汉汽车公园实业有限公司办理024号和080号商铺的房屋产权证书和土地使用权证书，不予支持。由此，潘雯主张的逾期办证违约金和要求因主张诉权所产生的费用，缺乏法律依据，亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：驳回潘雯全部诉讼请求。本案受理费3664元，减半收取1832元，由潘雯负担。二审期间，双方没有新的事实及新的证据。二审经审理查明，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，潘雯与武汉汽车公园实业有限公司签订的两份《武汉汽车公园汽车展厅商品房认购协议书》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。认购协议书签订后，潘雯未按约与武汉汽车公园实业有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，未在产权登记部门办理合同备案手续。双方在认购协议书中对房款的支付、房产的交付、面积差异处理、产权登记、逾期付款和逾期办证等违约事宜均未进行约定。因此，双方签订的认购协议书不具备商品房买卖合同的主要内容，不能认定为双方就案涉房屋签订的商品房买卖合同。因双方没有签订正式的商品房买卖合同，没有在产权登记机关办理案涉房屋的合同备案手续，仅依据双方签订的认购协议书不能办理案涉房屋的产权证书，且双方在认购协议书中对案涉商铺办理产权证书的期限及违约责任等均未进行约定，故上诉人潘雯要求武汉汽车公园实业有限公司为其办理案涉商铺的产权证书，并支付逾期办证违约金及实现债权产生的费用的诉讼理由均没有合同及法律依据，本院不予支持。一审法院根据双方签订的认购协议书载明的商铺总价，认定潘雯实际向武汉汽车公园实业有限公司支付的购房定金和购房款之和不足房屋总价50%正确，根据认购协议书的内容及商品房买卖合同应具备的主要内容，认定双方签订的认购协议书不属于商品房买卖合同正确。上诉人潘雯认为一审判决认定事实和适用法律错误的诉讼理由不能成立，本院不予支持。一审法院适用简易程序审理本案虽超过了审理期限，但根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五条的规定，一审法院超过审理期限的情形不属于严重违反法定程序的情形，上诉人潘雯认为一审判决严重违反法定程序的诉讼理由不能成立，本院不予支持。综上，潘雯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3664元，由上诉人潘雯负担。本判决为终审判决。审判长 吴 焰审判员 申 斌审判员 张文霞二〇一七年七月十二日书记员 严 洁