广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第1257号
原告深圳市仁贵投资发展有限公司，住所地广东省深圳市福田区车公庙
法定代表人刘学文，该公司董事职务。
委托代理人杨鹿
委托代理林虹欣，该公司员工。
被告陈特霖
上列原告深圳市仁贵投资发展有限公司诉被告陈特霖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月5日立案受理后，依法由本院代理审判员吴颂、人民陪审员陈绍粦、蒋如秋组成合议庭适用普通程序，于2015年10月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨鹿到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2010年09月30日签订了编号为FST-
AI-B2-020A-01的《丰盛地下阳光街房屋租赁合同书》，以及登记（备案）号为福0456723的《深圳市房屋租赁合同》（以下合并简称”合同”〉，且于2011年03月17日签订了《外摆补充协议》（以下简称”协议”）合同约定：被告承租原告拥有的丰盛町地下阳光街B区-2层B2-020A、B2-020B号房产，租赁期限自2010年10月10日至2015年10月09日止；租金计算方式为保底租金和营业额提成租金两者取高为准，保底租金：第一和第二租赁年度租金为每月22400元，第三租赁年度租金为每月24192元，第四租赁年度每月租金为26127元，第五租赁年度租金为每月28217元；营业额提成租金：整个租赁期间—内均按税前营业额的18%计算提成租金。若被告延迟缴交包括但不限于租金、物业管理费、水电费、空调使用费、宣传推广费及其应缴费用，每逾期一日，须按逾期未缴金额的0.3%向原告支付违约金；若被告拖欠租金或其他任何费用超过还款日七日，则原告有权选择提前终止合同而无需承担任何违约责任，并且要求被告赔偿其遭受的一切损失。协议约定：乙方在租赁期间，须向甲方支付该外摆位使用费，费用标准为7200元／年，即600元／月。合同及协议签订后我公司严格按照合同约定履行相关义务，但是被告于2014年10月起开始拖欠各项应缴费用，经我司发函催款未果。后我司于2015年01月19日向被告发出《解除租赁合同通知》，明确我司决定单方终止合同，合同终止日为2015年01月20日。截至2015年05月21日，被告拖欠我司租金、外摆使用费、物业管理费、推广费、水电费、空调服务费、垃圾、污水处理费、燃气燃油加工费及因迟延交纳租金和物业服务费用产生的违约金共计175912.47元，且被告至今仍未履行其付款义务。请求法院判令：1、被告向原告支付逾期租金75245.33元及其逾期违约金38，117.61元（暂计至2015年05月21日，具体应计算至租金实际支付完毕之日）、外摆使用费1，600元；2、被告支付原告代付的物业管理费、推广费、水电费、空调服务费、垃圾污水处理费、燃气燃油加工费共计50248.56元，及其违约金10700.97元（暂计至2015年05月21日，具体应计算至实际支付完毕之日）；3、被告承担本案诉讼费用。
被告未答辩，开庭时缺席。
经审理查明，2010年9月30日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《丰盛町地下阳光街房产租赁合同书》，约定甲方将位于深圳市福田区车公庙深南大道南侧丰盛町地下阳光街第B区-2层B2-020A／B2-020B号房产出租给乙方使用，租赁房屋套内面积35.08平方米，建筑面积37.12平方米；乙方经营的类别为饮食，品牌为十一区东西烧，种类为风味小吃；租赁房屋的租金计算方式为保底租金和营业额提成租金两者取高为准；保底租金第一和第二租赁年度（2010年10月10日至2012年10月9日止），每月保底租金为22400元；第三租赁年度（2012年10月10日至2013年10月9日）每月保底租金为24192元；第四租赁年度（2013年10月10日至2014年10月9日）保底租金26127元；第五租赁年度（2014年10月10日至2015年10月9日）保底租金28217元；营业额提成租金在租赁期间按税前营业额的18%计算提成租金；乙方应于每月5日之前向甲方支付当月保底租金并于次月5日之前支付上月的提成租金高于上月保底租金的差额；乙方如期支付保底租金、提成租金、物业管理费、水电费等合同约定应交的费用达七天，甲方有权单方终止合同而无需承担任何违约责任，要求乙方立即支付所欠租金和费用，乙方已经交纳的租赁保证金不予退还；乙方应在合同签订之日起五天内向甲方缴纳相当于三个月租金数额的租赁保证金67200元；甲方应于2010年10月10日前将租赁房屋交付乙方使用；合同期内，乙方需按实际用量向甲方交纳空调使用费、电费、税费、污水处理费、垃圾处理费；物业管理费标准为按套内面积65元／平方米／月收取，合计为3640元；乙方应于租赁房屋交付之日向物业管理公司交付相当于3个月物业管理费数额的保证金10920元；合同期内，乙方按租赁房屋套内面积每平方米10元／月合计560元向物业管理公司缴纳宣传推广费；乙方应于每月15日向丰盛町商业管理中心缴纳相关费用。如乙方延迟缴纳包括但不限于租金、物业管理费等应缴费用的，每逾期一日，须按逾期未缴金额的0.3%向甲方支付违约金。
2011年3月17日，原告与被告签署《补充协议》，协议约定原告在被告租赁时间内，提供给被告可使用的外摆位置为：B2-020A／B2-020B号商铺门前扶手电梯下，面积大约12平方米；被告在租赁期间，须向原告支付该外摆位使用费，费用标准为7200元／年，即600元／月。被告在每月向原告支付租金时一并支付该费用。
因被告拖欠原告租金和物业公司的费用。2015年1月19日，原告向被告发出《解除租赁合同通知》，通知内陈述：截止2015年1月20日，被告累计欠原告款项141299.13元；其中包括2014年10月份-2015年1月20日的管理费13268.39元、推广费2041.29元、水电费27916.17元、空调服务费6123.87元、垃圾污水处理费361.18元、燃气燃油加工费537.68元以及2014年11月至2015年1月20日的租金75245.33元和外摆使用费1600元。以及租金和物业费用的违约金。
2015年5月21日，深圳市丰盛町物业服务有限公司向原告发出催收函向原告催收被告承租物业的费用50248.56元及截止2015年5月21日止的违约金10700.97元，合计60949.53元。收到该催收函后，原告于2015年5月22日通过转账的方式向深圳市丰盛町物业服务有限公司丰盛町商业管理中心支付60949.53元。
本院认为，原告与被告之间的租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效。被告未按照合同约定缴交租金和相关费用构成违约，原告有权要求被告支付尚欠的租金75245.33元及违约金、外摆使用费1600元、原告代被告支付的物业管理费等费用50248.56元及违约金。
关于原告诉请租金和物业管理费的违约金的计算标准问题。合同虽约违约金的计算标准为每日千分之三，但该标准明显过高，也有违公平原则。本院酌情调整为按照每日万分之五的标准进行计算。其中租金违约金的计算方法为：2014年11月份的租金28217元的违约金从2014年11月6日起开始计算，2014年12月份的租金28217元的违约金从2014年12月6日起开始计算，2015年1月1日至1月20日的租金18811.33元（28217元÷30天×20天）的违约金从2015年1月6日起开始计算，均计算至实际付清之日止。
关于物业管理费、推广费、水电费、空调服务费、垃圾污水处理费、燃气燃油加工费的违约金的问题。对于原告实际已代被告向物业公司缴纳的截止至2015年5月21日止的违约金10700.97元，被告理应向原告返还。对于此后的违约金，如前所述的，被告应向原告支付自2015年5月22日起按照每日万分之五的标准，以50248.56元为计算基数，计算至实际付清上述费用之日止的违约金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陈特霖应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市仁贵投资发展有限公司支付租金85245.33元及违约金（其中28217元的违约金自2014年11月6日起开始计算、28217元的违约金自2014年12月6日起开始计算，18811.33元的违约金自2015年1月6日起开始计算，均按照每日万分之五的标准，计算至实际付清所有款项之日止）；
二、被告陈特霖应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市仁贵投资发展有限公司支付物业管理费、推广费、水电费、空调服务费、垃圾污水处理费、燃气燃油加工费50248.56元及违约金（违约金以50248.56元为计算基数，自2015年5月22日起按照每日万分之五的标准，计算至实际付清所有款项之日止）
三、被告陈特霖应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市仁贵投资发展有限公司支付截止至2015年5月21日止的物业管理费、推广费、水电费、空调服务费、垃圾污水处理费、燃气燃油加工费违约金10700.97元；
四、驳回原告深圳市仁贵投资发展有限公司的其他诉讼请求。
如被告未在本判决指定的期限内履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3818元（已由原告预交），由原告负担724元，由被告负担3094元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并在领取预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴 颂
人民陪审员 陈 绍 粦
人民陪审员 蒋 如 秋
二〇一五年十一月三日
书 记 员 俞婷婷（代）
茶丽梅
附法律法规条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行的合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的应违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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