江苏省江阴市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）澄民初字第01412号
原告姚志平。
委托代理人常建平，江阴市良友法律服务所法律工作者。
被告中国银行股份有限公司江阴支行，住所地江阴市人民中路1号。
法定代表人何晓明，该行负责人。
委托代理人祝梅红，远闻（江阴）律师事务所律师。
委托代理人姚刚，远闻（江阴）律师事务所律师。
被告江阴市利东机械有限公司，住所地江阴市临港新城璜土利城村92号。
法定代表人曹东，该公司负责人。
被告曹东。
被告郭红霞。
原告姚志平与被告中国银行股份有限公司江阴支行（以下简称江阴支行）、江阴市利东机械有限公司（以下简称利东公司）、曹东、郭红霞案外人执行异议纠纷一案，本院于2015年9月29日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告姚志平及其委托代理人常建平、被告江阴支行的委托代理人姚刚到庭参加诉讼，被告利东公司、曹东、郭红霞经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告姚志平诉称：2003年左右，曹东开办了电器商行，因曹东与姚志平之间存在经济往来，后曹东结欠姚志平货款和借款合计145050元。在2005年年底，因姚志平要买房，向曹东索要欠款，并将需要买房的事情告诉了曹东，曹东说其没钱，可以将他即将分配的拆迁安置房抵给姚志平，于是双方就口头达成了房屋买卖的的协议，房屋根据拆迁安置价格作价133482元从曹东结欠的款项中扣除，并由姚志平派人参加了拆迁安置房的抓阄，其他差额款项双方另行约定了处理方案，双方也一直没有签订书面买卖协议。2006年之后，姚志平就对案涉房屋进行装修并实际入住，后姚志平去相关社区咨询过户事宜，相关社区陈述土地证需要统一办理，故只有房产证没有土地证无法办理过户手续，至今没有办理过户手续。2015年3月份，利东公司、曹东、郭红霞等因金融借款合同纠纷引发诉讼，之后在执行过程中江阴法院查封了江阴市利港镇兴港新村39幢201室的房屋（以下简称案涉房屋）。姚志平认为，根据《物权法》及最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称查封规定）第十七条的规定，案涉房屋所有权属于姚志平所有，法院不能执行，故诉至法院，请求判令：1、确认姚志平对案涉房屋拥有所有权，停止对案涉房屋的执行；2、本案诉讼费由江阴支行、利东公司、曹东、郭红霞负担。
被告江阴支行辩称：1、姚志平没有提供任何曹东结欠其款项的债务凭证，也没有提供任何房屋买卖的协议，对姚志平陈述的曹东结欠其款项、房屋买卖的情况不予认可，姚志平与曹东之间不存在以物抵债、也不存在房屋买卖的关系。2、即使姚志平确实居住在案涉房屋中，也不能证明姚志平是案涉房�的所有权人，姚志平依据什么法律关系占有案涉房屋江阴支行不清楚。3、根据物权法的规定，案涉房屋登记在曹东名下，故产权归曹东所有，曹东在领取房产证后可以立即办理过户手续，但没有办理，现曹东结欠江阴支行贷款，拒不归还，法院可以将案涉房屋按规定进行拍卖处理、继续执行。4、在2015年7月22日执行过程中姚志平提出执行异议时（以下简称执行异议时），姚志平陈述案涉房屋系抵偿曹东向姚志平的借款，且曹东也在执行异议书上签字认可系借款，现在陈述为抵偿货款，与事实不符。5、在姚志平提出执行异议时，姚志平陈述为在2005年就向曹东买房，现陈述为2006年4月份抵偿货款，也与事实不符。
被告曹东辩称：曹东与姚志平是朋友关系。2003年，曹东开办了电器商行，后来共结欠姚志平货款和借款合计145050元。2005年年底左右，因姚志平要买�，向曹东要钱，并告诉曹东想买房子，曹东正好有一套拆迁安置房即案涉房屋，就说将案涉房屋卖给姚志平，当时商量的卖房价格为133482元，这个价款是根据当时拆迁安置价格计算出来的，这个价款直接从曹东结欠姚志平145050元中的款项中予以扣除，其他145050元与133482元之间差额的款项，双方另行约定了处理方法。当时双方系朋友关系，所以没有签订书面合同，并且也是由姚志平的老婆去抓阄的，抓阄的结果与曹东无关。2006年，姚志平对涉案房屋进行了装修并实际入住至今。现在房屋仍没有办理房产证和土地证。后来，曹东结欠银行款项，银行就来查封了房子。曹东认为这套房子已经卖给了姚志平，是姚志平的房产，银行不能查封。
被告利东公司的意见与曹东的意见一致。
被告郭红霞辩称：案涉房屋的所有权人确实为姚志平，对案涉房屋不能执行。案涉房屋原系拆迁安置房，2006年4月份安置给曹东和郭红霞（曹东系上门女婿）。曹东曾开办电器商行，因曹东结欠姚志平货款145050元，故曹东与姚志平商量将欠款作为买房款，曹东将案涉房屋作价133482元卖给姚志平，由姚志平办理了抓阄手续，双方没有签订书面的卖房协议，其他差额款项双方另行约定了处理方案。到现在为止，曹东和郭红霞尚没有领取房产证，如果领取了房产证，就会给姚志平办理过户。姚志平在住进案涉房屋后也经常要求曹东、郭红霞办理过户手续，曹东、郭红霞也到社区咨询过，答复说房产证没办下来，无法过户。
经审理查明：案涉房屋系拆迁安置房，安置于曹东名下，并于2010年6月4日登记在曹东名下，现在仍登记在曹东名下。
另查明：2006年6月份左右，姚志平请人对案涉房屋进行了装修，于2006年9月份左右入住至今，并以自己的名义于2006年6月进行了有线电视的开户、以自己的名义办理了水费缴费卡。
再查明：江阴支行与利东公司、曹东、郭红霞金融借款合同纠纷一案，本院于2015年3月12日作出的（2015）澄商初字第0090号民事判决书，判决利东公司应归还江阴支行借款本息3529750.58元并支付该款的逾期利息，同时赔偿江阴支行的律师费损失157800元及承担诉讼费用41060元，曹东、郭红霞对利东公司的上述债务承担连带清偿责任。根据江阴支行的请求，本院于2015年4月16日立案执行。执行中，本院作出（2015）澄执字第2489号民事裁定书，查封曹东名下的本案案涉房产。
在执行过程中，姚志平于2015年7月22日提出执行异议，称：“姚志平与曹东一起长大。2005年，姚志平向曹东说计划在利港街道购买一套房子，希望曹东将借款145050元归还。曹东说他家已拆迁，但一直�有拿到合适的安置房，经其与妻子商量，建议将他们的拆迁房转让给姚志平，房款在向姚志平的借款中扣除。2006年3月，由姚志平妻子进行了抓阄，选定为案涉房屋。拿到钥匙后，双方协商一致，以143482元的价格（其中房款133482元、人头补助费1万元）将拆迁房卖给姚志平，当时双方关系较好，碍于情面，没有签订属书面协议，曹东也没有提供房款收据。拿到房子后，姚志平办理了相关水电手续并装修入住”。
本院于2015年8月25日作出（2015）澄执异字第25号裁定书（以下简称第25号裁定书），驳回了姚志平的执行异议。姚志平于2015年9月15日收到第25号裁定书。
截至目前，案涉房屋尚未执行完毕。
又查明：2015年7月23日，江阴市临港街道兴港社区居委会出具证明一份，载明：“兹有姚志平及其家属自案涉房屋交房并由其装修后一直居住于内�期间姚志平也多次向居委会咨询办理该住房的产权过户事宜，由于相关原因，至今未能办理过户手续。”2015年11月24日，江阴市临港街道兴港社区居委会出具补充说明一份，载明：“案涉房屋的产权证与土地证由政府统一办理，房屋产权证现已办理完毕，现房产证保管于社区，因房屋土地证手续未办理完毕，故未通知曹东与姚志平。”
以上事实，有第25号裁定书、执行异议书、水费卡、社区居委会出具的证明、补充说明、有线电视受理登记表、江苏有线电视江阴分公司的证明、相关邻居的证明、装修工人的证明及当事人陈述等在卷佐证。
本院认为，依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案系江阴支行申请执行曹东一案中，因案外人姚志平对人民法院查封的登记在曹东名下的房屋主张所有权所引起的纠纷。本案的焦点问题在于，姚志平对人民法院查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的所有权或者其他权利。
一、关于姚志平对案涉房屋是否享有所有权的问题。
姚志平、曹东均称双方之间系房屋买卖关系，姚志平因为要买房向曹东催要欠款，双方遂约定曹东将案涉房屋卖给姚志平，曹东结欠姚志平145050元中的133482元抵作买房款，尽管江阴支行对此不予认可，姚志平、曹东也没有提供相关书面证据，但姚志平与曹东之间法律关系只有该双方当事人最为清楚，现姚志平、曹东对曹东结欠姚志平款项、房屋买卖的内容陈述一致，郭红霞也没有异议，并且姚志平自2006年6月份装修并入住至今，故本院采信姚志平、曹东的主张，认定曹东与姚�平之间系房屋买卖关系，曹东将案涉房屋以133482元卖于姚志平，该款项从曹东结欠姚志平的款项中予以扣除。
买卖关系可以作为所有权继受取得的原因之一。对于不动产物权的继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，如欲取得具有排他效力的物权，将物权人从出卖人变更为买受人，应当履行法定的公示方式。也就是说，要将自己继受的不动产物权按照法定的方式对不特定的第三人进行昭示。对此，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，依据前述法律规定，不动产所有权的继受取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，包括买受人在内的受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。从本案查明的事实看，自人民法院查封始，案涉房屋一直登记在被执行人曹东名下，在不动产登记没有变更的情况下，案涉物权变动并未完成，姚志平尚不能成为物权法所指的房屋所有权人，其要求确认对案涉房屋享有所有权之诉求，依法不能支持。
二、关于姚志平对案涉房屋是否享有足以排除执行其他权利。
查封规定第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，曹东将案涉房屋卖给姚志平，房屋价款133482元从曹东结欠姚志平的款项中予以扣除，可以视为姚志平已向曹东支付了房屋的全部价款，同时，姚志平已于2006年就装修并实际入住至今，况且根据社区居委会出具的证明载明的“房屋产权证现已办理完毕，现房产证保管于社区，因房屋土地证手续未办理完毕，故未通知曹东与姚志平”，故案涉房屋没有办理物权变更手续不能归责于姚志平，因此，根据上述规定，姚志平有权要求人民法院对案涉房屋停止执行。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法�的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第二款之规定，判决如下：
一、停止对江阴市利港镇兴港新村39幢201室房屋的执行。
二、驳回原告姚志平的其他诉讼请求。
案件受理费3100元（原告姚志平已预交），由中国银行股份有限公司江阴支行负担，于本判决发生法律效力之日起十日内向姚志平支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省无锡市中级人民法院开户银行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05。
审 判 长 潘亚伟
人民陪审员 薛建平
人�陪审员俞小萍
二〇一五年十一月二十八日
书 记 员 唐 蕴
本案援引法律条款
《中华人民共和国物权法》：
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》：
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人�法院可以在判决中一并作出裁判。