广东省深圳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）深中法房终字第1555号
上诉人（原审被告）：朱雪轶。
被上诉人（原审原告）：深圳市创佳礼品有限公司。
上诉人朱雪轶因与被上诉人深圳市创佳礼品有限公司（以下简称创佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法布民初字第239号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。
原审法院查明：2013年7月21日，创佳公司委托总经理冯伟强（乙方）与朱雪轶（甲方）签订一份《房屋租赁合同书》，合同内容主要如下：甲方将位于深圳市龙岗区坂田街道乔奥华厂房某房出租给乙方使用，建筑面积共345平方米；房屋租赁期自2013年8月1日至2015年7月31日止；租金、管理费、本体维修基金总额为8625元，租金支付方式为月度，第1期租金签订合同当日支付，并支出2个月押金和1个月租金，以后每期租金在每月5日前支付，如未能按时缴清，每超出1天，租户须支付每月租金千分之三的滞纳金；根据甲方要求乙方应支付甲方房屋押金17250元，待租赁期满结清费用后，甲方应于结清当日将押金全额退还乙方；在租赁期限内，甲方应保证出租屋房屋的使用安全；在租赁期内。乙方拖欠租金累计半个月以上的，甲方有权终止本合同，收回该房屋；在租赁期内，甲方因违反合同约定擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按月租金的两倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。
签订上述合同当日，创佳公司向朱雪轶支付了押金17250元，创佳公司另向房屋中介方交付中介费4300元。
2013年8月1日，创佳公司委托案外人艾相栋对涉案房屋进行装修，创佳公司为此通过银行转账方式向艾相栋支付装修费共计24960元。另，创佳公司在装修过程中支出空调（包括支架）安装费430元、监控安装费1000元、货架及办公桌安装费250元、防爆灯安装费880元、窗帘轨道安装费109元、窗帘费753元，以上共计3422元。
在履行租赁合同过程中，创佳公司已支付了2013年8月至10月期间的租金。
2013年10月24日，深圳市龙岗区坂田街道安全管理委员会办公室向大发埔社区德众工业区3号楼内的各企业负责人发出《通告》，称该楼由于建在地下箱涵（河套）上，目前经技术监测部门勘测，发现该楼底基发生严重变形，钢筋裸露，随时可能出现坍塌的危险，存在严重安全隐患，为此，特告知各相关企业：“一是各企业负责人要高度重视，三天内所有人员无条件迅速撤离；二是无关人员不得进入德众工业区3号楼；三是工业区相关负责人要积极做好应急救援准备工作。人命关天，安全第一，请大家积极配合，迅速行动。”
2013年11月26日，创佳公司通过银行转账方式向朱雪轶支付了水电费1203元。
创佳公司主张其于2013年11月23日搬离涉案地点，朱雪轶在答辩状中主张其于2013年11月26日搬离涉案地点。双方确认，创佳公司未支付朱雪轶2013年11月期间的租金。创佳公司称，其于2013年12月4日返回承租处发现涉案房屋内装修已经被拆除，正另行由他人装修，遂提起本案诉讼。
创佳公司在原审的诉讼请求为：1、朱雪轶退回创佳公司租金押金17250元；2、朱雪轶赔偿创佳公司各项经济损失合计36307元；3、朱雪轶承担本案诉讼费用。
原审法院认为，出租人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。涉案房屋经政府部门通告存在坍塌危险后，创佳公司根据政府的建议撤离了涉案房屋，并暂停止了支付2013年11月的租金，应属行使不安抗辩权。朱雪轶以创佳公司拖欠该部分租金为由，直接拆除创佳公司的装修，在未征询创佳公司的意见情况下便强制解除租赁合同，属于严重违约，应依法承担违约责任。创佳公司诉请退回租赁押金和赔偿经济损失，有理有据，原审法院予以支持。
关于创佳公司诉请的损失，其中装修费（24960元＋3422元）及佣金4300元不仅有收据证明，还包括合同、照片、当事人的陈述等佐证，以上损失共计32682元原审法院予以采信。其余经济损失均只有收据予以证明，因无法核实这些收据的真实性，原审法院不予支持。朱雪轶的相关辩解无事实和法律依据，原审法院不予采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条第一款第（四）项、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决：一、朱雪轶应于原审判决生效之日起五日内向深圳市创佳礼品有限公司退回押金17250元；二、朱雪轶应于原审判决生效之日起五日内赔偿深圳市创佳礼品有限公司经济损失32682元；三、驳回深圳市创佳礼品有限公司的其他诉讼请求。案件受理费569元（深圳市创佳礼品有限公司已预付），由深圳市创佳礼品有限公司负担39元，朱雪轶负担530元。
朱雪轶不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）朱雪轶出租深圳市龙岗区板田街道德众工业园3栋408房的合同是与冯伟强签订，并未与创佳公司签订过《房屋租赁合同书》，本次诉讼的主体与《房屋租赁合同书》的乙方不一致，创佳公司没有主体资格。另外，《房屋租赁合同书》中有关乙方责任的8.3条中明确约定，乙方要提供单位机构设立文件或营业执照，法定代表人证明书原件（提供原件并留复印件）等资料，合同中的乙方从未向朱雪轶提供此资料，属于违约行为。
（二）2013年10月24日，深圳市龙岗区坂田街道安全管理委员会办公室发布《通告》称，因德众工业园3号楼地下箱涵出现安全隐患，要求该楼的客户在3日内迁出。但事后，街道办二次召开协调会，听取大家意见，没有强制客户迁出。事后朱雪轶、物业管理处、业主方与相关部门协调，建议多考虑经营者的困难，生产和修复工程同步进行。此后，街道办也采纳此意见，所以至今其他客户一直在此楼办公，并没有迁出。创佳公司在起诉状中说明其在2013年11月23日搬离涉案物业，就足以说明事情的原由，此事件不能作为退还押金的理由。
朱雪轶的现场工作人员闫英英曾多次上门劝说，街道办已经在考虑大家的困难，无需搬离物业，但承租人不听劝阻，坚持要搬离，也没有任何书面申请。朱雪轶自始至终没有强制创佳公司撤离租赁场地，并不存在行使不安抗辩权的前提情形，所以朱雪轶不存在违约，而创佳公司撤离场地应视为其与其行为终止或解除租赁合同，属于创佳公司的违约行为。
（三）《房屋租赁合同书》中第4.2条、第5.2条和第8.1.4条约定：如承租人每月5日前未交租金，拖欠租金累计半个月以上，朱雪轶有权解除合同，收回该房屋，由此而造成朱雪轶损失的，承租方应予以赔偿，朱雪轶有权拒还押金。承租人提供的谈话录音证据中说明，承租方有拖欠租金行为。另外，承租人实际搬离时间是11月26日，其在11月26日交付了水电费后才搬离涉案物业，没有交清所欠房租，朱雪轶有银行出据的转账凭证为证。
（四）创佳公司在搬离房屋前，未提供任何书面申请保留租赁房屋，其搬离时只支付了水电费，拒绝支付当月和次月房租。按照《房屋租赁合同书》约定，如承租人每月5日前未交租金，拖欠租金累计半个月以上，朱雪轶有权解除合同，收回该房屋。《房屋租赁合同书》第10.1条约定，退租后固定装修部分归甲方所有，不得破坏该单位原有装修。如因乙方违约造成合同提前解除或终止，则固定装修部分归甲方所有，并且乙方不得向甲方要求装修费用。原审判令赔偿装修和经济损失错误。
据此，朱雪轶请求本院判令：1、撤销原判，驳回创佳公司的起诉；2、驳回创佳公司的诉讼请求。
创佳公司答辩称：（一）涉案租赁合同合法成立，签署合同的是创佳公司的总经理，朱雪轶是厂房招租，整栋都是面向企业出租，创佳公司也已明确告知朱雪轶是企业租用，并且在租赁之后进行了装修，在租赁门面注明了企业名称，朱雪轶收取租金时应当可以看到。所以涉案租赁合同是创佳公司委托总经理以其自己名义与朱雪轶签订，该租赁合同已经成立的。
（二）创佳公司搬离涉案房屋是因为在2013年10月24日街道办安全管理委员会向3号楼整栋发出通知，告知整栋楼出现塌方塌陷的危险，要求整栋的企业撤离。安检部门出具了公告，足以证实朱雪轶提供的租赁物存在安全隐患，创佳公司撤离是符合常理的。
（三）租赁合同的主要目的体现在出租人要向承租人提供可安全使用的房屋，如果朱雪轶无法提供安全的房屋，合同也无法履行，这符合《合同法》关于不安抗辩权的规定，创佳公司有权行使。
经查：（一）创佳公司成立于2013年3月18日，属自然人独资有限责任公司，股东及法定代表人为黎小厘。涉案《房屋租赁合同书》系由朱雪轶与案外人冯伟强于2013年7月21日签订，经本院二审调查，创佳公司称在签约时曾口头告知朱雪轶由冯伟强代表创佳公司承租，但没有出具书面授权委托书。
案外人王嘉希于2013年10月8日向朱雪轶转账支付9853.6元时，付款附言为“创艺10月租金”。
（二）创佳公司于本案二审时向本院提交了其与冯伟强、王嘉希分别签订的两份《深圳市劳动合同》，其中：冯伟强任职总经理，劳动合同期限为2013年4月18日至2018年4月17日，王嘉希的合同期限为2013年4月25日至2018年4月24日。因冯伟强、王嘉希均系香港居民，经本院释明后，创佳公司向本院提交书面说明称前述二人未在内地办理就业许可证，但与该二人存在雇佣关系。
本院经审查认为，案外人冯伟强作为香港居民并未取得内地就业许可，根据《最高人民法院关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释（四）》第十四条的规定，不能认定创佳公司与冯伟强之间存在劳动关系，进而也不能认定冯伟强系创佳公司的工作人员。在冯伟强亦非创佳公司法定代表人的情况下，创佳公司主张其为涉案租赁合同当事人，不符合《中华人民共和国民法通则》第四十三条的规定，本院不予支持。因涉案《房屋租赁合同书》系由案外人冯伟强以自己名义与朱雪轶签订，故本院认为涉案租赁合同的当事人应为冯伟强和朱雪轶。
创佳公司虽辩称冯伟强在签约时已口头告知朱雪轶其系代表公司签约，但朱雪轶对此不予认可，且创佳公司除其单方陈述外，并无其他证据予以证明，本院依法对创佳公司该辩解不予采信。虽然案外人王嘉希于2013年10月8日向朱雪轶转账支付9853.6元时，曾附言为“创艺10月租金”，但此系案外人自行填写，而本案现有证据并不能体现朱雪轶曾作出过同意将合同当事人变更为创佳公司的明确意思表示，参照《中华人民共和国合同法》第七十八条的规定，仅以创佳公司为涉案房屋实际使用人的事实，尚不足以改变在法律上对涉案租赁合同主体的认定。
依合同法之合同相对性原理，仅合同当事人之间有权向对方主张承担合同责任，创佳公司在并非合同当事人的情况下以自己名义向朱雪轶提出的本案合同之诉，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项关于原告应与本案有直接利害关系的规定，其本案起诉依法应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：
一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法布民初字第239号民事判决；
二、驳回深圳市创佳礼品有限公司的起诉。
本案一审案件受理费569元，由原审法院全额退还深圳市创佳礼品有限公司；二审案件受理费19188元，由本院全额退还深圳市创佳礼品有限公司。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 邱 裕 华
审 判 员 杨 潮 声
代理审判员 唐 毅
二〇一五年三月十日
书 记 员 李欢（兼）