上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初13474号原告：蔡思权，男，1980年6月30日出生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：毛东涛、沈华连，上海普世律师事务所律师。被告：胡志龙，男，1971年4月21日出生，汉族，住浙江省舟山市。委托诉讼代理人：王胜海，浙江品正恒联律师事务所律师。第三人：中国人民解放军海军上海军职以上退休干部休养所，住所地上海市广中路XXX号。负责人：汪立平，所长。原告蔡思权与被告胡志龙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法通知中国人民解放军海军上海军职以上退休干部休养所为第三人参加诉讼。本院首先适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人沈华连，被告胡志龙及其委托代理人王胜海到庭参加诉讼。第三人中国人民解放军海军上海军职以上退休干部休养所经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。因案情复杂，本院转换为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人沈华连到庭参加诉讼，被告胡志龙和第三人中国人民解放军海军上海军职以上退休干部休养所经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告蔡思权向本院提出诉讼请求：判令原、被告之间的房屋租赁合同于2015年3月19日解除，被告向原告退还押金36,000元，赔偿装修损失836,912.86元，并支付违约金100万元。事实和理由：原、被告于2012年5月25日签订房屋租赁合同，约定被告将其承租的上海市广中路XXX号一楼东边间和二楼整层房屋(以下简称系争房屋)转租给原告，租期到2021年3月31日。原告进行了装修并在此开设旅馆。2015年3月18日，原告突然接到出租人的强制腾房通知，被迫停止营业，遭受了巨大经济损失。故起诉。被告胡志龙辩称，被告并没有解除合同的意思，并未违约，导致合同无法履行的原因是出租人即部队提前终止了租赁合同，将出租房屋一起收掉了。当时被告与部队之间的第一份租赁合同约定2010年8月1日开始执行，故到期日也应当顺延，到2015年3月尚未履行完毕。虽然还签订过第二份合同，但那是为了部队审批需要，被告此前一直不知道第二份合同已经经过了部队的审批。原告收到过被告与部队之间的第一份合同，对租赁期限是明知的。因此对于原告的损失被告认为应该由部队承担。不同意原告诉请。第三人中国人民解放军海军上海军职以上退休干部休养所述称，第三人与被告之间的租赁合同已于2014年12月31日到期，所以在2015年3月收回了房屋。第一份合同约定2010年8月1日开始执行是指开始收房租，到期日还是2014年12月31日，并没有顺延。第二份租赁合同只是把不规范的合同在原合同基础上重新规整。经审理查明，上海市广中路XXX号房屋为军产房。2009年12月24日，被告与中国人民解放军海军东海舰队司令部直属工作处签订一份军队房地产租赁合同，约定被告承租上海市广中路XXX号房屋建筑面积880平方米，租期自2010年1月1日至2014年12月31日。合同第十七条约定，因房产在整修，具体合同执行时间以脚手架拆除结束时间计算，脚手架拆除后四个月装修期不计房租。该条下方在2010年7月31日又补充了“该房产于2010年7月26日由甲方整修完毕，7月31日交付乙方，本合同于2010年8月1日起开始执行”的内容，近旁有双方签名盖章。2012年12月31日，被告又与中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处上海办事处就上海市广中路XXX号房屋签订军队房地产租赁合同，约定租赁期限自2013年1月1日起至2014年12月31日止。2012年5月25日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告将系争房屋转租给原告，用于经营餐饮、旅馆及其他商业；租期自2012年8月1日至2021年3月31日，前两年月租金53,000元，之后每两年递增5%；押金为两个月租金。合同第十条约定，一方有擅自解除合同等违约行为的，应支付100万元违约金。合同列明十项附件，其中有第一房东与被告的租赁合同复印件。合同签订后，原告将系争房屋进行装修，开设旅馆经营。2014年12月3日，原、被告签订补充协议，约定原告将一楼部分房屋退还给被告，租金变更为每月18,900元，减少押金等等。原告原先缴纳的部分押金即用于抵扣租金，还剩余押金36,000元。后军队内部将广中路XXX号门面房转由第三人负责管理。2015年3月18日，第三人发出通知，称按上级要求，因广中路XXX号门面出租合同到期，要求将该房屋交回，逾期未退房将采取停水停电、上锁封门等措施强制收回。原告随即于次日将系争房屋交还第三人，其3月起的租金尚未支付。2015年11月10日，第三人向被告发出通知，称上海市广中路XXX号经营的宾馆在终止租赁关系时，尚欠水电费64,005.50元(数额与第三人提交的1-3月欠付水电费相符)。2015年12月10日，原告向被告发函，要求被告承担违约责任。本案审理中，原告表示对于装修相关的合同及单据已遗失无法提供，申请对装修残值进行鉴定。本院委托万隆建设工程咨询集团有限公司就原告对系争房屋装修的残值及现值进行鉴定。根据鉴定报告，系争房屋内可确定的装修残值为693,883.57元，现值为793,758.64元。双方存在争议的内容有：被告对内墙满批腻子乳胶漆工程、二层所有地面地砖工程、消防工程、现浇混凝土工程、外墙乳胶漆及使用外墙脚手架工程、轻钢龙骨吊顶基层工程均不认可为原告所施工，认为系转租之前已存在，争议的装修残值为143,029.29元，现值为155,584.93元，鉴定部门无法作出明确判断。经庭审质证查明，系争房屋原用作饭店使用，原告装修为旅馆时，重新分隔过房间；二层地砖系架高铺设，下方有按旅馆要求重新布设的排水管道；房屋装修完成后经过消防验收合格；鉴定人对混凝土工程、外墙乳胶漆无法判断新旧程度；所做吊顶为建筑通用类型。此后原告称找到了2012年签订的室内装饰工程合同、结算书及消防合同，另有部分装修工程的合同仍没有找到。原告提供的室内装饰工程合同记载工程地点为广中路XXX号，发包方为周琳(原告称系与蔡思权合作开设旅馆的股东之一)，有提及地面抬高、吊顶等内容，但无施工明细及工程量的记载。结算书记载了工程增加项目，其中有涉及二楼平台现浇和外墙的内容与工程量。消防工程合同记载工程地点为广中路XXX号，发包方为周琳。对于合同的付款凭证，原告表示已无法找到。被告质证中对上述证据均持异议不予认可。上述事实，有原告提供的房屋租赁合同及补充协议、通知、函件、消防合格证、证人证言、室内装饰工程合同、结算书、消防合同，被告提供的军队房地产租赁合同及相关附件、水电费通知，第三人提供的军队房地产租赁合同、水电费明细，以及双方陈述等证据为证。本院认为，被告与出租人就上海市广中路XXX号签订过两份租赁协议，均约定租期到2014年12月31日止。虽第一份协议中补充约定合同自2010年8月1日开始执行，变更了原定的租期起始时间，但并未约定租期届满时间相应顺延。而此后双方签订的第二份协议仍确定租期到2014年12月31日，可见双方当时对租期届满时间意思一致，并无争议。被告辩称根据第一份协议上的补充约定，其与出租人的租期已顺延至2015年7月31日，无事实依据，本院不予采信。故被告与出租人之间的租期已于2014年12月31日到期，原、被告之间转租合同约定的租期超过了被告与出租人之间租赁合同约定的剩余租期，超过部分的约定依法无效。则自2015年1月1日起，原、被告之间的转租合同已经丧失效力，自然不存在解除问题。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现系争房屋已被第三人收回，原告应向被告支付2015年1-3月欠缴的水电费及2015年3月1日起至交还房屋之日止的房屋使用费，其已支付的押金可先行抵扣上述费用。对抵扣押金后仍欠付的费用，原告表示以装修赔偿金进行抵消，与法不悖，予以照准。原告在合同履行期间均根据第三人提供的数额缴纳水电费，本案中却提出第三人提供的水电费数额与实际不符，又无法提供证据予以证明，本院不予采纳。但对2015年4月的水电费，因当时第三人已收回房屋，无法认为系原告所欠付。被告称原告还另外欠付其水电费6万余元，已由第三人以被告的押金抵扣，但所提供的抵扣收条无法证明系原告另行所欠水电费，本院不予采纳。对于转租合同租期超过租赁合同租期，原、被告双方均有过错。对系争房屋被出租人收回造成原告的装修损失，依法应根据双方过错程度予以分担。起先原告表示无法提供任何装修相关材料，故通过鉴定机构对装修损失进行了鉴定。在鉴定报告的争议项中，二层地砖为架高铺设，下方有与旅馆用途相适应的排水管道，可推定应为原告施工；内墙乳胶漆和消防工程，根据饭店改装修为旅馆的常理，也可推定原告必然进行过施工，只是鉴定价格为按毛胚房装修计算，无法确定原告是否以及多大程度上利用了原有装修；对其余争议项则无法推定由原告施工，应由原告承担举证不能的责任。此后原告虽补充提供了室内装修合同及消防合同，但签约主体不符，又缺乏工程明细，无法与鉴定报告核对，也无付款凭证等证据与其印证，难以完全采信。据此，本院以鉴定报告为基础，结合实际情况，根据双方过错程度，对被告应赔偿的原告装修损失数额予以酌定。综上所述，本院酌情确定在抵消相关费用后，被告还需赔偿原告装修损失45万元。原告所主张的违约金，因2015年起的租期已处于无效，且原告自身对此也有责任，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、原告蔡思权与被告胡志龙之间的《房屋租赁合同》自2015年1月1日起的租期约定无效；二、被告胡志龙应于本判决生效之日起10日内赔偿原告蔡思权装修损失45万元(已抵消扣除押金后的水电费和房屋使用费)；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22,800元，由原告负担12,000元，被告负担10,800元；鉴定费41,000元，由原告负担15,000元，被告负担26,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  高行玮审 判 员  尹 灿人民陪审员  毛济平二〇一七年四月十二日书 记 员  王梦熊附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。4、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。