山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民一终字第1200号
上诉人（原审被告）孙宪臣
委托代理人孙玉梅
委托代理人杨万民
被上诉人（原审原告）青岛吉祥市场经营服务有限公司
法定代表人王志，董事长。
委托代理人云万林，山东倡通律师事务所律师。
委托代理人卢伟红，山东倡通律师事务所律师。
上诉人孙宪臣因与被上诉人青岛吉祥市场经营服务有限公司（以下简称吉祥市场经营公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2012）黄民初字第2555号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员徐明担任审判长、代理审判员侯娜主审本案、代理审判员高仁青参加评议的合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙宪臣及其委托代理人杨万民，被上诉人吉祥市场经营公司的委托代理人卢伟红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吉祥市场经营公司在一审中诉称：2011年4月16日，吉祥市场经营公司与孙宪臣签订《租赁及管理服务协议》，约定孙宪臣租赁该公司吉祥商厦一楼外门头的一处网点，租赁期限为2011年5月20日至2012年8月14日。协议期满，孙宪臣不清理场地并拒将网点归还吉祥市场经营公司，该公司与其几次协商，其仍拒不交还。孙宪臣占用该网点的行为导致吉祥市场经营公司无法向他人交付网点，产生租金及违约金损失共计269882元。为维护合法权益，该公司诉请法院判令：1、孙宪臣将其占用的吉祥商厦一楼外门头网点清理干净并交还吉祥市场经营公司；2、孙宪臣赔偿吉祥市场经营公司租金损失75882元（截止案件判决之日止）；3、孙宪臣赔偿吉祥市场经营公司支付的违约金损失共计194000元；4、诉讼费用由孙宪臣承担。
孙宪臣在一审中辩称：1、本案诉讼主体和合同主体不一致，起诉状中的原告为吉祥市场经营公司，而租赁协议的主体是吉祥商厦办公室，吉祥市场经营公司不具备诉讼主体资格；2、吉祥市场经营公司要求其承担吉祥商厦办公室的租金和违约金损失缺乏事实和法律依据。
原审法院查明和认定的基本事实是：2007年4月28日，青岛隆和置业有限公司将其名下的位于青岛经济技术开发区长江中路358号的1-3层房屋出租给王志（吉祥市场经营公司法定代表人），后王志将上述房屋用于吉祥市场经营公司的商业经营。
2011年4月16日，孙宪臣（乙方）与吉祥商厦办公室（甲方）签订租赁及管理服务协议，约定：1、甲方将位于青岛经济技术开发区长江中路358号吉祥商厦一楼外门头号场地租赁给乙方经营使用，租赁期限自2011年5月20日至2012年8月14日止；2、乙方每年向甲方交纳租金40000元；3、乙方经营的项目及商品为针织品、冷饮；4、协议解除或期满后，乙方必须将本协议租赁场地内的可以活动的柜台、展架在甲方的指定日期内清理干净，将场地归还甲方。所有固定在墙上、地面上的（地板）装修归甲方所有。否则甲方将视此场地内所有遗留物品为乙方的放弃物，并予以清除，甲方对此不承担任何责任；5、本协议期满，乙方在商场规定的租金价格的前提下，并且在服从商场整体业态调整的安排下有优先续租权。如双方有意继续合作，在期满前三个月内双方开始协商订立新的合同，在原合同到期前乙方不得有转让行为。该协议签订后，吉祥市场经营公司向孙宪臣交付租赁房屋，孙宪臣已支付租赁期限内的房租。
上述协议到期后，吉祥市场经营公司与孙宪臣之间未签订新的租赁合同。2012年8月28日，孙宪臣向吉祥市场经营公司发出书面通知，内容为“商城负责人：我现在没有精力考虑撤场！全家人精力都投入给老人治病，因那天惊吓腰椎骨折，又导致心脏病复发，等老人病情有结果再考虑店里的问题”。
经吉祥市场经营公司申请，原审委托青岛贝斯特房地产评估咨询有限公司对涉案房屋自2012年8月15日起的月均租金进行评估。2013年3月6日，青岛贝斯特房地产评估咨询有限公司出具（2013）黄鉴字第33号房地产评估报告，认定涉案房屋自2012年8月15日起的月均租金为4970元。
另查明，青岛吉祥商厦市场的主办单位为吉祥市场经营公司。
在案件审理过程中，吉祥市场经营公司主张因孙宪臣拒不腾房，致使该公司无法向他人交付涉案网点，从而导致该公司向案外人支付违约金194000元，该违约金应由孙宪臣承担。为证明上述主张，吉祥市场经营公司提交该公司与案外人李杰龙签订的租赁协议以及李杰龙出具的收到194000元违约金的收条。孙宪臣对吉祥市场经营公司的上述主张及其提交的证据均不予认可。
原审法院认为：双方当事人争议的焦点在于：1、吉祥市场经营公司要求孙宪臣腾退并交还房屋，应否得到支持；2、孙宪臣应否向吉祥市场经营公司赔偿租金损失75882元（截至案件判决之日止）；3、孙宪臣应否向吉祥市场经营公司支付违约金损失194000元。
1、关于房屋的腾退及返还。吉祥市场经营公司法定代表人从青岛隆和置业有限公司租赁青岛经济技术开发区长江中路358号1-3层房屋用于吉祥市场经营公司的经营，吉祥市场经营公司作为吉祥商厦的主办单位，又以吉祥商厦的名义将长江中路358号一楼外门头房屋（位于一楼东北角）出租给孙宪臣使用。吉祥市场经营公司以自己的名义起诉孙宪臣，要求孙宪臣腾退并返还房屋，其诉讼主体适格。
租赁及管理服务协议约定租赁期限为2011年5月20日至2012年8月14日。租赁期满后，吉祥市场经营公司与孙宪臣未对新的租金价格达成一致，亦未签订新的租赁合同。在此情况下，吉祥市场经营公司要求孙宪臣腾退并返还房屋，符合法律规定，原审予以支持。
2、关于租金损失。房屋租赁协议到期后，孙宪臣继续占有使用房屋，应向吉祥市场经营公司支付自2012年8月15日起的房屋占有使用费。因双方未对新的租金价格达成一致，相关占有使用费可按评估部门认定的月租金价格予以计算。截至案件判决之日（2013年3月21日），孙宪臣应向吉祥市场经营公司支付房屋占有使用费35912.26元（4970元／月×（7＋7／31）月］。
3、关于违约金损失。吉祥市场经营公司要求孙宪臣支付违约金损失194000元，但其提交的租赁协议、收条等证据不足以证实该公司向案外人支付违约金194000元的事实。吉祥市场经营公司可待证据齐备后，另案主张违约金损失。
据此，原审法院判决：一、孙宪臣于判决生效之日起十五日内将青岛开发区长江中路358号一楼外门头房屋（位于一楼东北角）腾出并交还吉祥市场经营公司；二、孙宪臣于判决生效之日起十五日内向吉祥市场经营公司支付2012年8月15日至2013年3月21日的房屋占有使用费35912.26元；三、驳回吉祥市场经营公司其他诉讼请求。案件受理费5348元、鉴定费2000元（吉祥市场经营公司已预交），由吉祥市场经营公司负担6370元，孙宪臣负担978元。宣判后，孙宪臣不服，上诉至本院。
孙宪臣上诉称：1、根据《租赁及管理服务协议》和《吉祥商厦管理规定》的有关条款，双方须于租赁期满前三个月协商确定是否续租，且在商场规定的租金价格及服从商场整体业态调整安排的前提下其享有优先续租权。吉祥市场经营公司未提前三个月与其协商是否续租，在合同到期后，该公司未提出解除，也未要求其撤场，应视为双方默认原租赁合同继续履行。2012年8月21日，吉祥市场经营公司派人将孙宪臣的店铺砸坏，将其母亲打残，至今不管不问。且其于2012年8月28日向吉祥市场经营公司发出书面通知，表达了其继续租赁房屋的诚意。因此，一审判决其腾房属认定事实错误；2、在原合同继续履行的情况下，其应按合同约定缴纳租金，一审判决按评估部门认定的月租金价格计算租金数额错误。请求：撤销原审判决第一项，改判孙宪臣向吉祥市场经营公司支付2012年8月15日至2013年3月21日的房屋租金24086元；一、二审诉讼费用由吉祥市场经营公司承担。
被上诉人吉祥市场经营公司答辩称：租赁协议期满前三个月，吉祥市场经营公司几次与孙宪臣协商期满后双方能否继续合作的事宜，但孙宪臣既不同意合同到期后按商场规划统一调整到西侧网点，也不同意按商场调整后的租金继续履行租赁协议。协议期满后，吉祥市场经营公司书面通知孙宪臣撤场，但其不清理场地，拒绝向该公司归还网点。孙宪臣称吉祥市场经营公司将其店铺砸毁并将其母亲打伤，此事已经青岛市黄岛区长江路派出所调查核实，完全与事实不符。自2012年8月15日协议到期至今，孙宪臣未向吉祥市场经营公司支付任何房租，原审法院根据鉴定机构出具的鉴定意见判令孙宪臣承担房屋租金合理合法。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
经审理查明，吉祥市场经营公司在二审审理期间称：根据商场业态调整的需要，包括涉案商铺在内的区域要集中从事餐饮或超市，需将6号网点、7号网点（即涉案商铺）打通后进行整体承租，若孙宪臣同意承租，则吉祥市场经营公司同意优先承租给孙宪臣；且吉祥市场经营公司称已多次口头告知孙宪臣，若其不同意开超市，可调整至商场西侧统一经营针织品的区域继续租赁。孙宪臣称：不同意将6、7号网点进行整体承租，也不同意租赁其他区域，仅同意在租金合理的情况下继续租赁涉案商铺，且孙宪臣称如双方协商将老人事情处理完毕就同意搬离。吉祥市场经营公司不同意孙宪臣仅继续租赁涉案商铺，双方未对续租达成一致意见。经本院组织调解，吉祥市场经营公司称：若孙宪臣同意搬离涉案商铺，则吉祥市场经营公司同意将孙宪臣就涉案商铺截止到现在所欠的房屋使用费共计6万余元予以折抵孙宪臣所主张的老人因受伤所支付的医药费。孙宪臣称：同意医药费进行折抵，但不同意搬离涉案商铺。
二审查明的其他事实与一审查明事实一致。
本案经调解，双方当事人未能达成协议。
本院认为，孙宪臣与吉祥市场经营公司签订的《租赁及管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应依约严格履行。该协议第十五条约定：“本协议期满，乙方（孙宪臣）在商场规定的租金价格的前提下，并且在服从商场整体业态调整的安排下有优先续租权”。因此，孙宪臣对涉案商铺享有优先续租权的前提是：在协议期满后，要服从商场整体业态调整。现吉祥市场经营公司根据经营需要，对商场进行统一的业态调整，而孙宪臣不同意吉祥市场经营公司整体出租的规划安排，也不同意调至其他区域继续租赁，应视为其放弃优先承租权。因此，在租赁协议期满后，孙宪臣理应返还涉案网点，并支付占有期间的房屋使用费。原审根据评估部门认定的租金价格判令孙宪臣向吉祥市场经营公司支付房屋使用费，并无不当，本院予以维持。
综上，孙宪臣的上诉理由不成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5348元，由上诉人孙宪臣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 明
代理审判员 高仁青
代理审判员 侯 娜
二〇一三年九月二十三日
书 记 员 孔 怡
书 记 员 郇小雪