山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一终字第615号
上诉人（原审原告）：朱连国，无业。
上诉人（原审被告）：王继红，无业。
委托代理人：王文利，莱州市永安路法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：莱州莱辉地产有限公司。住所地：莱州市文昌北路***号。
法定代表人：冯光瑞，该公司经理。
委托代理人：胡晓玲，系该公司职工。
委托代理人：王凌燕，山东文景律师事务所律师。
上诉人朱连国、上诉人王继红因与被上诉人莱州莱辉地产有限公司（以下简称莱辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服莱州市人民法院（2014）莱州民初字第1438号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：莱州市莱州北路天地添香火锅城是经营餐饮的个体工商户，经营者是王继红。2008年3月30日，莱州莱辉地产有限公司（以下简称莱辉公司）与王继红签订租赁合同，合同约定：“一、租赁房产：1、座落于莱州市莱州北路原民生粮油食品厂北沿街楼，面积约3139.2平方米，不包括一层门洞及东侧楼梯间、卫生间、居委会房。该楼租赁期限自2008年4月1日至2018年3月31日止。租赁费为每年88万元，采用先交租金，后用房屋的办法，乙方应于每年的4月1日前一次性交清当年租赁费。2、原金海聚饭店楼房，面积约390平方米。租赁期限自2008年7月1日至2013年6月30日止。年租赁费为12万元，采用先交租金，后用房屋的办法，乙方应于每年的7月1日前一次性交清全年租赁费；二、租赁期间甲方不干涉乙方的正常经营。乙方应按合同约定期限交纳租赁费，逾期不交，每逾期一日，按应交租金的万分之五支付违约金，逾期30日不交，甲方有权单方解除合同，收回租赁财产，并有权要求乙方按合同约定承担违约责任”。合同第九条违约责任栏第2项约定：“单方违约，违约方应按合同未履行期租金总额的10%向对方支付违约金，并赔偿给对方造成的经济损失”。合同尾部的甲方处盖有“莱州莱辉地产有限公司”公章和冯光瑞私章，乙方处盖有“莱州市莱州北路天地添香火锅城”公章和王继红私章。
2013年1月15日，朱连国与王继红签订了转租赁“协议书”，合同的甲方是莱州市莱州北路天地添香火锅城，乙方是朱连国，协议书约定，“一、此前甲方承租了莱州市莱辉房地产有限公司位于莱州北路52号三层楼房一处，在第三层楼房开设了莱州市天地行商务宾馆，现甲方自愿将该宾馆的资产转让给乙方，转让价款为17万元，同时将该第三层全部楼房、第二层三个房间、第一层西门大厅及电梯一部、楼顶亿佳能太阳能一组租给乙方，年租金20万元。二、上述楼房租期限5年，自本协议签订之日起至2018年3月31日。三、上述楼房年租金20万元，乙方于每年1月15日前将当年度上半年租金交至甲方，于6月1日前将当年度下半年租金交至甲方，逾期乙方应每日向甲方支付年租金千分之一作为违约金，逾期30日的甲方有权解除本协议，并且乙方必须按照年租金的10%向甲方支付违约金。宾馆转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原租赁合同中与乙方承租物相关的权利义务（甲方应将原合同复印件签字确认后交给乙方一份），并且每年定期交纳该合同所约定的应由甲方交纳的与乙方承租物相关的电费及其他各项费用”，协议第十四条违约责任栏中第2项约定：“如果甲方违约，导致乙方不能正常使用电源、水源或停车位，则甲方应赔偿乙方通过其他途径获得电源、水源或停车位而花费的费用，且违约超过30日仍不能提供上述电源、水源或停车位，乙方有权解除本协议。如果因甲方违约导致乙方无法正常经营宾馆或无法使用转租赁物，应支付给乙方转让费及租金总额10%的违约金，且还应每日赔偿乙方2000元可得利益损失，超过30日仍不能解决，则乙方有权解除本协议”。合同尾部的甲方处签有王继红的名字，盖有“莱州市莱州北路天地添香火锅城”公章和王继红私章，乙方处签有朱连国的名字，莱辉公司在该协议上盖章，并标注“同意转租，权利义务莱辉地产仍针对原承租方天地添香火锅城”。
上述协议签订后，朱连国交给王继红转让费17万元，按约定支付了租赁费30万元，并相继办理了税务登记证、个体工商户营业执照、特种行业许可证、卫生许可证等，经营“莱州市莱州北路鑫盛商务宾馆”。
2013年11月29日，王继红给莱辉公司出具了“承诺书”，内容为：“2013年4月1日起，天地添香火锅城承租的莱州莱辉地产房产，应交纳房租柒拾柒万伍仟元整，截止2013年11月28日已交壹拾万元整，尚欠房租陆拾柒万伍仟元整。欠交的房租承诺在2014年3月底前交清，逾期不交，按租赁合同约定执行”。
2014年3月27日，莱辉公司给王继红送达书面通知，内容为：“莱州市莱州北路天地添香火锅城暨王继红：你单位承租我公司莱州北路房产，2013年尚欠租赁费陆拾陆万伍仟肆佰贰拾捌元正（665428.00）。你单位暨王继红承诺于2014年3月底前交清，望你单位按期付款。预（逾）期不付，我公司将依法解除与你单位的租赁合同，收回全部租赁财产，收缴所欠租赁费。另根据租赁合同约定，你单位应于2014年4月1日前一次性交清当年租赁费玖拾叁万元整（930000.00），望你单位及时缴纳。否则我公司将依照租赁合同约定执行”。
2014年5月20日，莱辉公司与王继红签订了解除租赁合同协议书，协议的甲方为莱辉公司，乙方为“莱州市莱州北路天地添香火锅城暨王继红”，协议约定：“甲乙双方于2008年3月30日、2012年1月1日签订房屋租赁合同，乙方租赁甲方位于莱州北路房产（一二三层合计3401.3平方米），租赁期限至2018年3月31日，现乙方提出不再继续租赁。经双方协商，签订本协议：一、甲乙双方同意解除双方之间的房屋租赁合同。二、按照双方约定，一二层空调、餐桌、餐椅、电梯一部、厨具等所有物资乙方自动放弃，由甲方支配。乙方与（应为于）2014年5月20日将租赁房产交付给甲方”，协议第三条还约定，截止2014年5月20日，乙方欠甲方租赁费792928元，甲方愿为乙方减免592928元，剩余20万元，乙方保证分两次还清，分别于2015年12月30日前付5万元，于2016年12月30日前付15万元。合同尾部的甲方处盖有“莱州莱辉地产有限公司”公章和冯光瑞私章，乙方处盖有“莱州市莱州北路天地添香火锅城”公章和王继红私章。
2014年6月18日，莱辉公司给朱连国送达“通知”，内容为：“朱连国：我公司将位于莱州北路52号房产租赁给莱州市莱州北路天地添香火锅城，莱州市莱州北路天地添香火锅城又将三楼转租给你。因莱州市莱州北路天地添香火锅城拖欠租赁费提出解除租赁合同，并于2014年5月20日与我公司正式解除租赁合同，且已多次通知于你相关事宜。现我公司通知你，因租赁合同已解除，请你接到本通知十日内搬离并将房屋交还我公司”。
2014年7月10日，朱连国诉至原审法院，要求判令王继红、莱辉公司继续履行与其签订的房屋租赁协议，支付违约金27万元。原审审理中，朱连国增加诉讼请求，增加要求赔偿损失50000元及从2014年7月5日起每日按2000元到侵权事实消除之日的营业损失，赔偿停车费1500元。
朱连国主张，王继红的行为导致朱连国不能正常经营，按照转租赁协议的约定，王继红应支付给朱连国转让费17万元和租金总额100万元的10%的违约金，二者为27万元，王继红还应按每日2000元赔偿朱连国的营业损失至侵权事实消除之日、支付停车费1500元，5万元是朱连国预计的经济损失。王继红对朱连国主张的赔偿数额未作抗辩，只是表示其与莱辉公司解除租赁合同后与朱连国再没有任何关系。朱连国提交了上述2013年1月15日其与王继红签订的“协议书”、莱辉公司于2014年6月18日给其送达的“通知”，经质证，莱辉公司无异议，认为转租协议中对朱连国和王继红的转租行为做了特殊约定，莱辉公司关于租赁合同的权利义务仍针对原承租方王继红，与转租方不发生法律关系。王继红对转租协议书无异议，对“通知”表示不知情。
朱连国主张，莱辉公司同意将房产转租给朱连国用以经营宾馆，自2014年7月对其承租的宾馆予以停电、停水，砸损楼房，就其该主张提交了莱辉公司出具的证明1份、莱州市公安局文昌派出所出具的证明3份。其中莱辉公司出具的证明内容为：“兹证明莱州市莱州北路52号房产为我公司房产，不占用农耕地，已租与天地添香火锅城，同意天地添香火锅城转租与朱连国用于宾馆经营。特此证明2013-4-27”；莱州市公安局文昌派出所出具的证明之一内容为：“2014年7月5日6时30分，文昌派出所接鑫盛宾馆朱连国报称，莱辉将楼上门砸开后上楼施工，朱连国主张无法经营并报警”，之二内容为“2014年7月7日10时34分接周家北流村朱连国（男，34岁）报称：9时30分许，其在莱州北路经营的鑫盛商务宾馆被停电、停水，无法营业，原因不详，朱与电业局联系，电业局称线路未停电，经现场勘查，宾馆的电闸都合着，宾馆内没电没水”，之三内容为“2014年7月25日10时01分文昌派出所接110指令：朱连国（男，居民身份证号码：××）因合同纠纷，房主（莱辉地产）将鑫盛宾馆楼顶防水层破坏，经现场勘查，鑫盛宾馆三楼客房十几个房间及走廊严重漏水，吊顶塌落”。
经质证以上证据，莱辉公司对本公司出具的证明真实性无异议，主张该证明是朱连国办执照时要求莱辉公司为其出具，对派出所出具的3份证明有异议，认为该证明都是证实朱连国自己报案称发生了什么情况，而不是派出所的调查结论。
朱连国还提交了盖有“莱州市悠阁布丁宾馆”公章的收据2张，其中记载的交款人是“莱州市莱州北路鑫盛商务宾馆”，内容为停车费，金额共计1500元。经质证，王继红、莱辉公司未提出异议。
王继红提交了2008年3月30日其与莱辉公司签订的租赁合同、2014年5月20日其与莱辉公司签订的解除租赁合同协议书，经质证，莱辉公司对此无异议。王继红主张，其与莱辉公司签订解除租赁合同协议书时，朱连国在场并同意，朱连国对此不认可，并主张，王继红、莱辉公司商谈时朱连国在场但没同意，王继红、莱辉公司签订解除租赁合同协议书时朱连国不在场。王继红对此未提出反驳证据，莱辉公司提供了证人张某、邢某到庭作证。两名证人是与朱连国承租房屋相邻的悠阁布丁宾馆的工作人员，到庭证明的事实基本相同：2014年5月19日接到单位的通知，到天地添香火锅城做水电表数的交接，天地添香火锅城的老板、莱辉公司的胡经理等人在场，鑫盛宾馆的朱经理（即朱连国）记的水表数，没听说过朱经理和王继红解除租赁合同的事。经质证该证人证言，王继红无异议，朱连国认可曾到场帮忙抄水表，但认为两证人在某工作，与其经营的鑫盛宾馆有竞争，也是租莱辉公司的房屋，与其本人和莱辉公司都有利害关系，而且证人没有证明朱连国与莱辉公司、王继红之间解除了转租赁合同。
莱辉公司提交了上述2008年3月30日与莱州市莱州北路天地添香火锅城签订的租赁合同、王继红于2013年11月29日出具的“承诺书”、2014年3月27日给王继红送达的书面通知，以证实王继红欠交租赁费、莱辉公司向王继红催要租赁费的事实。经质证，王继红对上述证据的真实性无异议；朱连国以不知情为由对上述证据不发表质证意见。
莱辉公司还提交了莱州市住房和规划建设管理局核发的关于对莱州北路668号房屋进行加层、改造的建设工程规划许可证1份，并主张，朱连国承租的楼房三楼以上进行加层改造已经经过合法审批，加层必然需要破坏三楼的屋顶，不管租赁合同是否解除，都必然导致三楼的房屋无法正常经营使用。朱连国则主张，这仅是有关部门同意莱辉公司改造，对是否可以侵犯别人的权利无法做约定。
原审法院依据朱连国提交的2013年1月15日签订的“协议书”、莱辉公司出具的“通知”、王继红提交的租赁合同、解除租赁合同协议书、莱辉公司提交的王继红出具的“承诺书”、2014年3月27日给王继红送达的书面通知及各方当事人的当庭陈述等认定上述事实。
原审法院认为：本案中朱连国提交的2013年1月15日其与王继红签订的转租协议书、王继红提交的2008年3月30日其与莱辉公司签订的租赁合同、2014年5月20日其与莱辉公司签订的解除租赁合同协议书均具有真实性，予以采信。
莱州市莱州北路天地添香火锅城是王继红经营的个体工商户性质的企业，在2008年3月30日莱辉公司与王继红签订租赁合同中，莱辉公司是出租人，王继红是承租人。朱连国与王继红于2013年1月15日签订的转租赁协议书，经作为出租人的莱辉公司盖章同意，该转租赁协议合法有效，相对于莱辉公司与王继红签订的租赁合同，朱连国是次承租人。依据合同相对性理论，出租人与承租人的租赁合同和承租人与次承租人的转租赁合同，是完全独立的两个合同，次承租人与出租人之间并不发生直接关系，次承租人的主张也不能对抗出租人，无过错的次承租人只能向承租人主张合同不能履行的违约责任。本案中，莱辉公司与作为次承租人的朱连国之间并没有合同权利义务关系，且在转租协议中亦标注有“同意转租，权利义务莱辉地产仍针对原承租方天地添香火锅城”，故在本案中莱辉公司对于朱连国不应承担合同违约责任。
王继红与朱连国签订了转租协议，在未与朱连国解除该转租协议的前提下与莱辉公司解除租赁合同，致使朱连国不能实现合同目的，王继红应当赔偿朱连国因此造成的经济损失。王继红主张，其与莱辉公司签订解除租赁合同协议书时，朱连国在场并同意，朱连国对此不认可，王继红对此未提出反驳证据，莱辉公司提供的证人证言亦没有证明王继红主张的事实，对王继红的该抗辩理由不予支持。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿”，朱连国知道莱辉公司与王继红解除租赁合同，其应当行使请求权以阻止双方租赁合同的解除，而其没有行使。现王继红、莱辉公司之间的租赁合同已经解除，朱连国与王继红之间的转租协议已经不能实际履行，朱连国要求继续履行转租协议，不予支持。
《中华人民共和国合同法》第113条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，第114条第1款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，王继红与朱连国签订协议时即已预见到其作为转租方违约时可能给朱连国造成的大约损失数额，双方在转租协议书第十四条第2项中约定，如果甲方违约，导致乙方不能正常使用电源、水源或停车位，甲方应赔偿乙方通过其他途径获得电源、水源或停车位而花费的费用，如果因甲方违约导致乙方无法正常经营宾馆或无法使用转租赁物，应支付给乙方转让费及租金总额10%的违约金，还应每日赔偿乙方2000元可得利益损失，该约定是签约双方的真实意思表示，朱连国要求王继红依照该约定给付转让费17万元、支付违约金10万元，并按每日2000元赔偿可得利益损失，支付停车费1500元，予以支持，但依照转租协议第十四条第2项的约定，如果因甲方违约导致乙方无法正常经营宾馆或无法使用转租赁物超过30日仍不能解决，乙方有权解除转租协议，朱连国应在违约事实发生30日后行使合同解除请求权，而朱连国未提出解除转租协议，对朱连国主张的可得利益损失按每日2000元计算30天。
朱连国主张的其他损失50000元是其本人估算，没有相关依据，且已支持其主张的违约金和可得利益损失，对其该请求项不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第113条、第114条第1款、第224条第1款的规定，原审法院于2015年2月12日判决：一、驳回朱连国要求与王继红、莱州莱辉地产有限公司继续履行转租赁协议的诉讼请求。二、王继红于判决生效后十日内支付给朱连国转让费17万元、违约金10万元、营业损失6万元、停车费1500元，合计331500元。三、驳回朱连国对莱州莱辉地产有限公司的诉讼请求。四、驳回朱连国要求王继红、莱州莱辉地产有限公司赔偿其他损失50000元的诉讼请求。案件受理费14084元，诉讼保全费1870元，共计15954元，由王继红负担。朱连国已交纳15864元，由王继红于判决生效后七日内直接付给朱连国15864元，同时交纳原审法院90元。
一审宣判后，上诉人朱连国、王继红不服，均向本院提出上诉。上诉人朱连国提出上诉称，一、朱连国与被上诉人之间的房屋转租协议应该继续履行。1、朱连国与王继红的合同仍在履行期内，未经任何法定程序予以解除，故朱连国在一审中要求履行合同应获得支持。2、从稳定市场经济秩序，保障交易安全的角度出发，转租协议应该继续履行。如果承认转租合同随着租赁合同的解除而解除，实际上是认可租赁合同的双方当事人可以通过自己的行为决定转承租人的合法租赁权益，这就违背了任何人不得以自己的行为损害他人合法权益的基本法律原则。现代社会注重交易安全和善意第三人利益的保护，对合法有效的合同应得到全部适当履行，对善意第三人的保护意味着第三人不应因自己过错以外的原因受到非法侵害。3、租赁合同与转租合同并不是完全独立的两个合同，二者有一定的关联性。朱连国作为房屋的次承租人是经过出租人莱辉公司同意，莱辉公司对朱连国与王继红之间五年转租期是清楚的，在莱辉公司与王继红租赁合同终止履行后，转租合同依法可继续履行，鉴于实际情况，王继红在上述租赁合同中的权利义务，应由莱辉公司承受。故一审法院判决第一项驳回朱连国要求继续履行租赁协议的诉讼请求是错误的。二、一审法院只支持朱连国30天的可得利益损失显失公平。转租协议约定王继红违约超过30天后，朱连国有权解除协议，是赋予朱连国的一项合同权利，朱连国有权要求履行合同，也可以要求解除合同，现朱连国一直要求王继红履行合同也是对自己权利的维护，而一审法院却驳回朱连国的诉讼请求后，剥夺朱连国应享有的要求履行合同的权利，一审法院又将朱连国的损失只计算30天，明显侵犯朱连国权利，一审判决滥用自由裁判权。况且，即便一审判决可得利益损失以30天计算是正确的，那么朱连国主张的违约金就过低，6万元根本不足以弥补因王继红违约造成的损失。根据相关规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人有权请求人民法院予以增加。本案中，因王继红的根本违约行为导致转租合同不能履行，朱连国的实际损失远远高于合同约定的违约金，朱连国要求至少再有5个月的合理寻找替代房屋（含装修）周转期间所受到的可得利益损失。三、一审判决侵犯朱连国的权利。朱连国在合同签订后，又贷款一百多万元对房屋进行装修、添置各项设备，直到2013年6月才开始正式营业，期间又两次装修，实际经营不到一年。王继红和莱辉公司在未告知朱连国的情况下解除了租赁合同，莱辉公司突然通知朱连国搬离，在问题没有得到解决前，莱辉公司安排人员将房屋房顶掀开、停电、停水，导致朱连国损失严重，无法正常经营。在莱辉公司许可下朱连国与王继红2013年1月15日签订合同，而王继红在2013年4月1日起开始拖欠莱辉公司房租，如果莱辉公司及时告知朱连国，或依合同（合同约定为一个月）及时解除与王继红的合同，朱连国的损失尚能得到部分挽回，而朱连国基于对莱辉公司的信任，对承租房屋进行大量投入。而王继红与莱辉公司拖至一年后，减免60万元房租，协商解除合同，将朱连国陷入进退两难境地。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判继续履行房屋转租协议，并判令王继红与莱辉公司承担违约责任，赔偿朱连国经济损失。
王继红针对上诉人朱连国的上诉意见答辩称，一审认定事实不清，适用法律错误。王继红不存在继续履行协议的义务。对朱连国要求王继红承担违约责任和赔偿责任，王继红不同意赔偿，也不应承担违约责任。
被上诉人莱辉公司针对上诉人朱连国的上诉意见答辩称，一、一审判决不支持朱连国要求继续履行转租协议的诉讼请求符合法律规定，朱连国要求继续履行转租协议没有事实和法律依据。第一，基于合同相对性原理，莱辉公司与朱连国之间没有租赁合同关系，双方也不发生直接权利义务关系。朱连国作为次承租人，无权直接向莱辉公司提出合同主张。朱连国以转租协议经过莱辉公司同意为由，要求莱辉公司直接承担转租协议约定的责任违背事实和法律，因为莱辉公司与朱连国之间存在两个完全独立的合同，且对朱连国与王继红的转租行为，莱辉公司和二人作了特别约定，在转租协议上明确注明“同意转租，权利义务莱辉地产仍针对承租方”，对该约定朱连国是认可的。因此朱连国无权直接要求莱辉公司承担合同责任。第二，莱辉公司与王继红之间租赁合同因为王继红欠交租赁费已经解除，对王继红欠交租赁费及解除合同情况，朱连国自始至终知道，一审庭审中朱连国自己承认莱辉公司与王继红商谈解除合同时自己在场。根据法律规定，作为次承租人的朱连国如果不同意莱辉公司与王继红解除合同，就应当请求代王继红支付欠交的租赁费，但朱连国明明知道因为王继红欠交租赁费解除合同，却没有行使请求权来阻止合同的解除，其已经丧失要求继续履行合同的权利。实际情况是莱辉公司与王继红解除租赁合同时朱连国在场，并且同意，事后三方又配合进行水电等交接工作。第三，本案转租协议已没有继续履行的可能。莱辉公司出租的房屋经过莱州市住房和规划建设管理局批准，已经进行加层改造，朱连国转租的房屋现已无法正常使用。二、朱连国主张的损失数额没有法律依据。根据朱连国与王继红签订的转租协议约定，朱连国应当在无法正常经营宾馆或无法使用转租物超过30日仍不能解决，有权解除合同。也就是说朱连国应当在约定期限内提出解除合同以防止损失扩大，但朱连国未及时行使自己的权利，无权提出合同约定之外的诉求。三、导致转租协议不能继续履行的过错在王继红欠交租赁费，一审判决据此判令王继红承担违约责任符合法律。王继红主张导致转租协议无法履行的侵权人在莱辉公司，完全是在歪曲事实，违背法律。莱辉公司与王继红解除租赁合同的原因是王继红违约，拖欠租赁费，致使莱辉公司不得不解除合同，而王继红与朱连国之间的转租协议对莱辉公司不直接发生关系，莱辉公司进行规划改造是在解除租赁合同之后，不存在侵权之说。王继红将朱连国缴纳的转让费、租赁费全部据为己有，即不缴纳莱辉公司的租赁费，其行为是恶意违约。综上，一审判决王继红承担违约责任有法可依。上诉人的上诉请求违背客观事实，更没有法律依据，请求二审法院依法驳回。
上诉人王继红提出上诉称，一、王继红与莱辉公司解除合同，朱连国在场，并未提出异议，也未在合理期限行使请求权，因此一审法院判决王继红支付给朱连国违约金是错误的。王继红与莱辉公司于2008年3月30日签订租赁合同，期限10年，在合同履行期间，经征得莱辉公司同意，将原三楼宾馆资产转让给朱连国。王继红、莱辉公司的租赁合同与王继红、朱连国的转租协议，虽然是两个完全独立的合同，但是也是相互制约的，对其协议中的租赁期限莱辉地产是认可的，且朱连国在承租房屋经营，莱辉公司未提出异议。王继红与莱辉公司解除合同时，朱连国在场并没有行使合同解除权也未阻止双方解除合同，且朱连国、莱辉公司也同意另行签订合同。双方解除合同后朱连国仍在继续经营，导致本案诉讼的主要过错人是朱连国和莱辉公司，而非王继红，因此王继红不应承担违约金及营业损失。二、转租协议无法履行的主要侵权人是莱辉公司，而非王继红。一审庭审中朱连国为了证实自己主张，提交2013年4月17日莱辉公司出具的证明及2014年7月5日、7月25日报警记录，可以看出莱辉公司对王继红转移给朱连国用于宾馆经营的事实存在，而故意非法采用停电、停水、损害楼顶防水等手段，导致朱连国无法正常使用，又以建设工程规划许可为由规避侵权行为，一审法院不予制止，而将违约责任强行归于王继红是错误的。三、一审判决王继红支付朱连国转让费17万元，在转租协议中载明的是宾馆资产价款为17万元，转租协议签订后王继红按约将资产全部交付朱连国，朱连国已使用一年之久，王继红所得17万元，实际是买卖资产取得的费用，与本案争议焦点是租赁房产发生的纠纷，属于两种法律关系，如按朱连国的要求返还资产转让费，是基于买卖合同产生的纠纷，如因王继红无权转让或转让无效，至合同无效，朱连国完全可以要求返还价款17万元的资产，而该合同已履行一年多，王继红与朱连国之间不存在转让无效行为，为此一审法院判决王继红支持资产转让费是错误的。综上，一审法院认定事实不清，判决错误，一审法院判决王继红支付给朱连国转让费17万元、违约金10万元、营业损失6万元、停车费1500元没有事实和法律依据，请求二审法院查明事实，依法撤销一审判决。
朱连国针对上诉人王继红的上诉意见答辩称，一、莱辉公司与王继红解除合同我方不同意，我的权益得不到保护。二、王继红和莱辉公司都是直接侵权人，我在签订合同时受到他们的欺骗，明明当时王继红欠莱辉公司房租，莱辉公司同意转租并盖章。2013年1月15日我与王继红签订合同并支付转让费和租金，而2013年4月1日王继红还欠莱辉公司77.5万元，由此可见，王继红一直欠付莱辉公司租金。我方当时正在装修，如果莱辉公司当时能说明，我方的损失会小很多。正因为莱辉公司与王继红隐瞒事实导致我继续投资，损失越来越大。三、合同中17万是转让费，该费用在合同中明确表示，双方都签字认可，17万包含原宾馆装修，我方重新装修投入100万余元。正因为莱辉公司与王继红违约导致合同无法履行，我方没有过错。故王继红应按原协议书的约定退还转让费。至于转让费中的物品，因为莱辉公司强行砸破楼顶防水层被水浸泡。况且我方已经被逼搬走。王继红可以向莱辉公司追偿。无法移动的物品还留在租赁房屋内。
被上诉人莱辉公司针对上诉人王继红上诉意见的答辩与针对上诉人朱连国上诉意见的答辩相同。
本院二审审理过程中，上诉人朱连国提交2014年5月12日国网山东莱州市供电公司供电专用收据一份，证明朱连国缴纳租赁涉案房屋的电费是直接缴纳到莱辉公司的户头，其是按照莱辉公司的指示打入指定的账户。王继红对该证据的真实性及证明内容无异议。莱辉公司对该证据真实性无异议，但对证明内容有异议，主张莱辉公司从未收过朱连国的电费，也未指定朱连国到任何部门缴纳电费，莱辉公司只是告知王继红缴纳电费，朱连国电费缴纳到莱州供电公司。王继红提交其与莱辉公司的工作人员胡晓玲的电话录音一份，证明王继红与莱辉公司解除合同后，莱辉公司与朱连国同意继续履行转租协议，另行签订转租合同。朱连国对该电话录音不予认可，认为王继红所提供的录音是在其起诉之后，并且是王继红与莱辉公司之间的录音，有恶意串通证据的嫌疑，且也不能证明任何问题。莱辉公司认可该录音材料中的胡经理确实是该公司胡晓玲，对真实性没有异议，但认为王继红提供的该录音资料不属于新的证据，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第41条对“新的证据”的规定，该录音资料形成时间是在一审法院第一次开庭之前；莱辉公司主张因王继红欠交租赁费，莱辉公司提出解除租赁合同时，王继红、朱连国均在场，在莱辉公司办公室王继红、朱连国均同意解除合同，朱连国当时提出再让他经营一个月然后他搬走，可以签订个协议，莱辉公司同意，但朱连国事后反悔，只承认协商解除合同时他在场，不承认他同意解除合同。本院查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，2008年3月30日王继红与莱辉公司签订的租赁合同、2013年1月15日朱连国与王继红签订的转租协议书、2014年5月20日王继红与莱辉公司签订的解除租赁合同协议书均是各方当事人的真实意思表示，内容不违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，各方应按合同履行各自义务。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定，因承租人王继红拖欠出租人莱辉公司的租金，莱辉公司提出解除租赁合同时，朱连国作为次承租人可以请求代承租人王继红支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人莱辉公司的合同解除权，但是朱连国没有行使该请求权以阻止莱辉公司与王继红之间租赁合同的解除。现莱辉公司与王继红已经解除双方之间的租赁合同，朱连国上诉请求继续履行房屋转租赁协议，于法无据，本院不予支持。
王继红与莱辉公司协商解除租赁合同时，朱连国承认其虽在场，但不认可同意解除转租赁合同，王继红提供的证据亦不足以认定朱连国同意解除转租赁合同，王继红的行为致使朱连国不能实现合同目的，构成违约的事实清楚，应依法承担相应的违约责任。根据合同相对性原则，莱辉公司与朱连国之间并无合同权利义务关系，朱连国、王继红主张莱辉公司承担相应的违约责任于法无据。
朱连国与王继红签订的转租赁协议书第十四条对违约责任进行了明确约定，原审法院认定王继红应支付给朱连国转让费17万元、违约金10万元、停车费1500元，并无不妥，本院予以确认。关于营业损失，朱连国与王继红在协议中约定，如果因王继红违约导致朱连国无法正常经营宾馆或无法使用转租物，除应支付给朱连国转让费及租金总额10%的违约金，还应每日赔偿朱连国2000元可得利益损失，超过30日仍不能解决，则朱连国有权解除协议，现因王继红的违约行为导致朱连国无法继续经营宾馆，应给予朱连国合理期限另行寻找他处继续经营，该期限以90日为宜，故王继红应向朱连国支付营业损失按每日2000元计算90日，即18万元。朱连国其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
综上，上诉人朱连国的上诉意见中合理部分本院予以支持，不合理部分不予支持。上诉人王继红的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第二百二十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持莱州市人民法院（2014）莱州民初字第1438号民事判决第一、三、四项；
二、变更莱州市人民法院（2014）莱州民初字第1438号民事判决第二项为：王继红于判决生效后十日内支付给朱连国转让费17万元、违约金10万元、营业损失18万元、停车费1500元，合计451500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费14084元，二审案件受理费14084元，由上诉人朱连国负担2870元，由上诉人王继红负担25298元。一审诉讼保全费1870元，由上诉人王继红负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨卫东
审判员 吴继辉
审判员 陈晓彦
二〇一五年十月十五日
书记员 林重霄