江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终621号
上诉人（原审被告）南京六邦农牧有限公司，住所地南京市六合区横梁街道三友湖村汉塘水库旁。
法定代表人吴星宇，该公司董事长。
被上诉人（原审原告）南京市六合区横梁街道三友湖村民委员会，住所地南京市六合区横梁街道三友湖地区。
负责人王大科，该委员会主任。
委托代理人王传勇，江苏金长城律师事务所律师。
上诉人南京六邦农牧有限公司（以下简称六邦公司）因与被上诉人南京市六合区横梁街道三友湖村民委员会（以下简称三友湖村委会）土地租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2015）六东民初字第1168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月15日立案受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
三友湖村委会原审诉称，2007年4月28日，原六合区新篁镇林牧村与吴云光签订了一份《投资协议》（实为土地租赁协议），约定：林牧村将汉塘水库以北及荒地以160元／亩的价格租赁给吴云光使用（租金每五年上调10%），供其进行畜牧养殖，租金每年支付一次，先付后租。双方还对各自的其他权利义务等作了约定。合同签订后，林牧村按约履行了自己的义务，将相关土地交付使用（共162亩），六邦公司于2007年9月20日成立，吴云光为法定代表人，林牧村于2012年9月27日并入三友湖村。六邦公司成立后，承接了吴云光原合同的权利义务，如约支付了合同涉及的保证金、补偿费，并支付了2007年5月至2011年5月的租金158112元，但是此后的租金经三友湖村委会多次催要却推诿不付。六邦公司累欠四年租金不交，已构成根本性违约，故三友湖村委会诉至法院，要求：1、解除三友湖村委会与六邦公司之间的土地租赁协议；2、判决六邦公司给付2013年至2016年土地租金114048元。
六邦公司原审辩称：其不同意解除合同，租金应当从2014年9月开始计算，之前的租金已经超过诉讼时效。
原审法院经审理查明：2007年4月28日，原南京市六合区新篁镇人民政府林牧村民委员会（以下简称林牧村委会）与林牧村委会汉中组（以下简称汉中组）签订土地租赁协议一份，约定由林牧村委会租赁汉中组境内的汉塘水库及部分土地供福建投资者从事畜牧场建设及有机肥料生产加工，该协议由汉中组全体农户签名确认。2008年8月25日，林牧村委会（甲方）与吴云光（乙方）签订了《投资协议》一份，约定由林牧村委会将汉塘水库及汉塘水库北面的部分山地、土地租赁给乙方从事畜牧场建设及有机肥料生产加工项目，租赁期限为19年，自2007年4月28日起至2026年4月27日止。双方约定汉塘水库的租赁费为1万元／年；土地租赁费前五年为160元／亩／年，以后每五年为一个增加幅度，在前期的租赁费基础上增加10%。
原审法院另查明：上述协议签订后，吴云光于2007年9月20日投资成立了六邦公司，由六邦公司在租赁土地上实际生产经营。六邦公司许可经营项目为生猪养殖；一般经营项目为农作物、花卉、苗木种植、销售、生猪销售。后六邦公司按约支付了2007至2012年度的土地租金。
2012年，因行政区划调整，原林牧村委会合并入三友湖村委会。
在该案审理过程中，三友湖村委会和六邦公司一致确认涉案土地面积为162亩。
上述事实，有土地租赁协议、投资协议以及当事人的陈述等证据证实。
原审法院认为：《中华人民共和国土地承包法》第三十二条规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。第三十九条规定，承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包方与发包方的承包关系不变。根据上述法律规定，三友湖村委会在与汉中组签订土地流转协议后，将流转土地发包给第三方即六邦公司用于生产经营，合法有效。双方签订的《投资协议》具有法律效力，双方均应按照协议的约定履行自己的义务。三友湖村委会已将相关土地交由六邦公司使用，故六邦公司应支付相应的土地租金。至法庭辩论终结前（2015年10月15日），六邦公司合计应给付2013至2016年度租金114048元（176元／亩／年，162亩、4年）。六邦公司辩称2014年度9月份前的租金已过诉讼时效。对此原审法院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。因六邦公司的租金给付义务为按年分期支付，且双方约定的合同履行期限至2026年，故三友湖村委会对2014年度9月前租金的诉讼权利并未超过时效。鉴于六邦公司从事的经营项目为生猪养殖及农作物种植，该类型生产前期投入大，获益周期长，且六邦公司也已实际养殖了6000余头生猪及栽植了1000多颗苗木，如解除合同，双方损失均会很大，故解除合同对双方并无必要，双方应继续履行合同。
综上，原审法院依照《中华人民共和国土地承包法》第三十二条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款之规定，判决：一、六邦公司于判决生效之日起十五日内给付三友湖村委会2013-2016年度土地租赁费用114048元；二、驳回三友湖村委会的其他诉讼请求。原审案件受理费2581元，减半收取1290.5元，由六邦公司负担（此款三友湖村委会已垫付，六邦公司在履行上述给付义务时加付此款）。
六邦公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一审判决认定事实不清、适用法律错误。原林牧村委会在与吴云光签订《投资协议》前隐瞒了相关情况。《投资协议》上明确写明，由林牧村委会将汉唐水库及该水库背面的部分山地租赁给吴云光，但林牧村委会在签订《投资协议》前已经将汉唐水库租给了林传贵，林传贵又将汉唐水库交给丁同才使用。林牧村委会隐瞒汉唐水库已经租赁给林传贵的事实，不仅违反了《投资协议》约定，更导致六邦公司面临丁同才的巨额索赔。且林牧村委会承诺给六邦公司提供道路、高压线架设等招商引资的政策也没有兑现。因此，六邦公司认为其不应支付其全额租金。另外，六邦公司土地租赁费每年支付一次，故每年租金的诉讼时效应单独计算。三友湖村委会主张的2013年至2014年9月前的租金已经超过诉讼时效，不应予以支持。综上，六邦公司请求本院依法改判或将本案发回重审。
被上诉人三友湖村委会辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求本院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
上诉人六邦公司对原审查明事实中双方当事人确认涉案土地面积为162亩有异议，认为其原租用土地170亩，2011年拆迁征用了16亩，自2011年4月27日起实际租用涉案土地面积为154亩。六邦公司对原审查明的其他事实没有异议。被上诉人三友湖村委会对原审查明的事实没有异议。本院依法对原审查明事实中双方当事人均无异议的部分予以确认。
二审期间，六邦公司提交其与林牧村委会于2011年4月27日签订的《补充协议》一份，用于证明其实际租用的土地亩数为154亩。三友湖村委会对《补充协议》没有异议。
二审中，双方当事人一致确认，自2011年4月27日起六邦公司实际租用涉案土地亩数为154亩，照此计算，六邦公司应向三友湖村委会支付2013至2016年度的租金81312元。
以上事实，有《补充协议》、本院的谈话笔录在案为凭。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，六邦公司租用三友湖村委会土地，应按约定向三友湖村委会支付租金，三友湖村委会要求六邦公司支付欠缴租金的诉讼请求应予支持。原审法院认为三友湖村委会主张的2013至2016年度租金系同一租金债务的分期履行，应以最后一期租金履行期限届满之日起计算诉讼时效，三友湖村委会主张的2014年9月之前的租金并未超过诉讼时效，该认定并无不当。
六邦公司上诉称林牧村委会与吴云光签订协议前隐瞒了汉塘水库已租赁给他人的情况，违反协议约定，也导致六邦公司面临他人的巨额索赔，且三友湖村委会未兑现给六邦公司提供道路、高压线架设等招商引资政策的承诺，违反了协议约定，属于欺诈，其不应向三友湖村委会支付全额租金。对此本院认为，三友湖村委会在本案中只向六邦公司主张154亩土地的租金，并未要求六邦公司支付水库的租金，协议签订后，六邦公司已实际取得涉案土地进行经营，故六邦公司应按约定向三友湖村委会支付相应土地租金。涉案协议中并无六邦公司所称的提供道路、高压线架设等招商引资政策的约定，六邦公司上诉称三友湖村委会违约构成欺诈，没有事实和法律依据。如六邦公司认为三友湖村委会因将水库另租他人而给六邦公司造成了损失，六邦公司可另行主张。
二审期间，六邦公司与三友湖村委会一致确认自2011年4月27日起六邦公司租用的涉案土地实为154亩，按协议每亩每年176元的租金标准计算，2013至2016年度的租金为81312元，本院对此予以确认。因二审中出现新的证据，原审法院计算的租金应予变更，本院依法予以改判。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市六合区人民法院（2015）六东民初字第1168号民事判决第二项；
二、变更南京市六合区人民法院（2015）六东民初字第1168号民事判决第一项为：南京六邦农牧有限公司于本判决生效之日起十五日内给付南京市六合区横梁街道三友湖村民委员会2013至2016年度土地租赁费用81312元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2581元，减半收取为1290.5元，二审案件受理费2581元，均由南京六邦农牧有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 孙成艺