上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闸民二（商）初字第240号
原告（反诉被告）上海昌荣酒店有限公司。
法定代表人周嵩。
委托代理人周祝华，上海市尚实律师事务所律师。
被告（反诉原告）孔彩凤。
委托代理人张继红，上海申邦律师事务所律师。
原告上海昌荣酒店有限公司与被告孔彩凤企业承包经营合同纠纷一案，本院于2013年4月1日受理后，依法组成合议庭，于2013年5月21日、8月15日进行证据交换，于2013年10月11日、12月2日两次公开开庭进行审理，原告上海昌荣酒店有限公司的委托代理人周祝华、被告孔彩凤的委托代理人张继红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海昌荣酒店有限公司诉称，原告从案外人上海文通物业有限公司（以下简称文通公司）处承租了上海市闸北区汶水路XXX号XXX号楼内建筑面积为2106平方米的房屋。2002年原告向公安部门申请获准该房屋的门牌号为汶水路XXX号。2007年3月5日，原、被告签订《长期包房合同》，约定由被告承包经营昌荣酒店，期限为2007年3月5日至2009年12月31日，年承包费43万元。2010年1月1日原、被告双方再次签订《长期包房合同》，年承包费66万元，押金5.5万元，期限为2010年1月1日至2014年12月31日。2012年2月28日，上海市闸北区土地发展中心发文通知上海电气（集团）总公司，要求对汶水路XXX号的土地实施收购储备。2012年10月10日，原告与文通公司签订《搬迁协议书》，约定双方所签的租赁合同于2012年9月30日解除。原告曾于2012年6月26日、8月5日、10月17日、2013年2月21日四次发函通知被告停止营业，终止合同，返还房屋及设备。但因原、被告就补偿事宜未能达成一致，被告继续在昌荣酒店进行经营，且自2012年10月起未再向原告支付承包费。故原告诉至法院，请求：1、解除原、被告签订的《长期包房合同》，被告将其承包的汶水路XXX号属于原告的承租房（一楼大厅、二至五楼客房及房内设施、设备等）在10日内交付原告；2、被告支付原告2012年10月至2013年2月的承包费27.5万元；3、本案诉讼费由被告负担。审理中，原告称文通公司与被告签订了收房协议，2013年5月5日文通公司未经原告同意强行拆除了昌荣酒店所在的房屋，并且搬走了房屋内所有设施和设备，故本案中原告不再要求被告交付承租房以及房内设施、设备。此外，原告虽于2012年6月26日通知被告双方的合同于2012年9月30日解除，但被告不同意解除，且一直未停止营业，故双方的合同并未解除，被告应继续向原告支付承包费。但如果法院认定双方的合同已于2012年9月30日解除，那么原告要求被告支付2012年10月1日至2013年4月30日的使用费，使用费参照承包费标准计算。综上，原告变更其诉讼请求为：1、解除原、被告于2010年1月1日签订的《长期包房合同》；2、被告支付原告2012年10月1日至2013年4月30日的承包费38.5万元；如果法院认定原、被告双方于2010年1月1日签订的《长期包房合同》已于2012年9月30日解除，则要求被告支付原告2012年10月1日至2013年4月30日期间的使用费38.5万元。
原告为证明其主张提交以下证据材料为证：
1、原告与案外人陈某某签订的《上海昌荣酒店经营权转让协议》、《终止合同》、陈某某出具的收条2张，证明在被告之前原告曾将昌荣酒店承包给案外人陈某某经营；
2、原、被告于2007年2月11日签订的《长期包房合同》，证明被告自2007年3月5日起承包昌荣酒店，该合同已履行完毕；
3、原、被告于2010年1月1日签订的《长期包房合同》，证明双方的承包合同期限至2014年12月31日，每月的承包费为5.5万元，双方还约定当政府动迁致使合同无法履行时，原告有权解除合同；
4、上海市闸北区土地发展中心向上海电气（集团）总公司出具的《关于对汶水路XXX号的土地进行收购储备的函》，证明昌荣酒店所在地块被政府收购储备；
5、文通公司于2012年6月15日、9月25日发给原告的函，证明文通公司通知原告因汶水路XXX号地块整体规划的要求，文通公司将与原告提前解除合同；
6、原告于2012年6月26日、10月17日、2013年2月21日发给被告的函、原告于2012年8月5日发给旅客的通告，证明原告将昌荣酒店所在地块的市政规划情况告知了被告，并提出了解除合同，上述函中提出的“停止营业”就是解除合同；
7、原告与文通公司签订的《租赁合同》，证明原告从文通公司处承租了汶水路XXX号XXX号楼内建筑面积为2106平方米的房屋，除了其中一个12平方米的房间原告自用外，其余均租给了被告；
8、2012年10月18日被告致文通公司的函，证明被告知晓昌荣酒店所在地块即将被动迁，被告向文通公司提出了650万元的补偿要求；
9、文通公司的档案机读材料，证明文通公司的企业基本信息；
10、原告与文通公司签订的《搬迁协议书》，证明原告与文通公司约定双方的租赁合同于2012年9月30日解除，原告于2012年11月15日之前搬离。
被告孔彩凤辩称，2010年1月1日原、被告签订《长期包房合同》，约定每月承包费5.5万元，押金5.5万元，期限自2010年1月1日至2014年12月31日。该合同还约定，如汶水路XXX号昌荣酒店因不可抗力（政府动迁等因素）使合同无法履行，有关事宜另补充协议，但原告需提前2个月通知被告，并退还被告押金。2012年6月26日，原告发函通知被告双方的合同于2012年9月30日解除，被告同意解除，但双方对搬迁补偿事宜存有争议，故被告未搬离。至于承包费，原告与文通公司的租赁合同于2012年9月30日解除，自2012年10月1日起原告不再是房屋的承租人，原、被告之间的《长期包房合同》也已于2012年9月30日解除，故原告无权再收取承包费。2012年10月起，文通公司未再向原告收取房屋租金，即使被告须支付房屋占用费，也应向文通公司支付，而非支付给原告。另，原告不断地在被告承包的房屋内张贴搬迁通告，甚至进入客房通知房客动迁事宜。由于原告的无理阻挠，导致被告在2012年10月1日之后无法正常经营，没有营业收入，故不同意支付承包费，也不同意支付使用费。同时，被告对原告的证据材料质证称：对证据1中的《终止合同》以及收条的真实性无异议，原告与案外人陈某某签订的《上海昌荣酒店经营权转让协议》，因原告未提供原件，故不予认可，另上述证据均与本案无关；对证据2无异议，该份《长期包房合同》已经履行完毕；对证据3、证据4的真实性均无异议；对证据5的真实性有异议，原告未将这两份函件交付给被告；对证据6中2013年2月21日函的真实性有异议，其余均无异议；对证据7无异议，原告从文通公司处租赁的房屋，除了其中一个7、8平方米左右的房间原告自用外，其余均由被告使用；对证据8的真实性无异议；对证据9无异议；对证据10的真实性无异议。
被告为证明其主张提交以下证据材料为证：
1、文通公司出具的《证明》，证明文通公司自2012年10月1日起未向原告收取租金；
2、2012年10月至2012年12月昌荣酒店月度会计报表，证明被告上述期间的营业收入；
3、2013年1月至4月昌荣酒店水电费收据，证明被告已经支付了上述期间的水电费；
4、2012年10月至2013年4月期间的发票，证明被告2012年10月的收入为19，526元、11月的收入为796元，2012年12月之后再无收入。
被告孔彩凤反诉称，根据双方签订的《长期包房合同》，原告应退还被告押金。故被告提起反诉，要求原告返还被告押金5.5万元。
被告为证明其反诉主张提交以下证据材料为证：
1、原、被告于2010年1月1日签订的《长期包房合同》，证明合同解除后，原告应当返还押金5.5万元；
2、收据，证明原告收取被告押金5.5万元。
原告上海昌荣酒店有限公司针对被告孔彩凤的反诉请求答辩称，的确收取了5.5万元押金，同意返还。同时，原告对被告提供的证据材料质证称：对证据1《证明》的真实性无法确认，但文通公司目前的确未向原告收取2012年10月1日之后的租金；对证据2昌荣酒店月度会计报表，认为系被告自行制作，不能证明被告的真实情况；对证据3中2013年5月14日的2张水电费收据不予认可，其余3张收据予以确认；对证据4的真实性无异议；对被告为证明其反诉主张所提供的2份证据均无异议。
经审理查明，2009年10月21日原告与案外人文通公司签订《租赁合同》，约定由原告租赁上海市汶水路XXX号XXX号楼部分建筑面积为2106平方米的房屋，租赁期限自2010年1月1日至2015年12月31日，第一年租金为每日每平方米0.40元，租金、物业管理费的递增以及场地租金等费用的承担按补充条款约定。上述合同的《补充条款及其他相关附件》约定2011年1月1日至12月31日期间的租金为每日每平方米0.46元，2012年1月1日至12月31日期间的租金为每日每平方米0.52元，2013年1月1日至12月31日期间的租金为每日每平方米0.56元。本案审理中，原、被告以及案外人文通公司均确认汶水路XXX号XXX号楼就是汶水路XXX号。
2007年2月11日，原告作为发包方与作为承包方的被告签订《长期包房合同》，约定被告有权根据需要以原告名义自主经营原告在上海市汶水路XXX号经营范围内的客房业务，承包期限自2007年3月5日至2009年12月31日，承包费每年43万元。合同到期后，原、被告于2010年1月1日又签订了一份《长期包房合同》，约定原告将位于上海市汶水路XXX号的上海昌荣酒店客房部及一楼接待大厅长包给被告使用，承包期限自2010年1月1日至2014年12月31日；承包费每年66万元，付3个月押1个月，第一次支付22万元整（含1个月押金）；合同到期后，原告应及时将押金退还给被告；如汶水路XXX号昌荣酒店因不可抗力（政府动迁等因素使协议无法履行），有关事宜另补充协议，但原告需提前2个月通知被告，并退还被告押金及剩余承包金。2011年1月17日，被告向原告支付了22万元，原告出具了收据，收据中记载的收款事由是“付2011年1月1日至3月30日房租16.5万元并押金5.5万元”。
2012年2月28日，上海市闸北区土地发展中心向上海电气（集团）总公司发出《关于对汶水路XXX号的土地进行收购储备的函》，拟对汶水路XXX号的土地实施收购储备，并要求于9月底前将汶水路XXX号的土地交地给上海市闸北区土地发展中心。
2012年6月15日，文通公司向原告发出《告知函》，称根据上级对汶水路XXX号地块整体规划的要求，2012年9月底前该地块将腾房让地，文通公司拟在2012年9月30日前提前终止租赁合同，所涉合同提前终止事宜，望原告在接到本告知函后尽快与文通公司洽谈协商，妥善解决。
2012年6月26日，原告向被告发出《告知函》，称：“汶水路XXX号昌荣酒店所在地因市政规划，昌荣酒店将于2012年9月30日停止营业，我公司与贵方签订的长期包房协议将无法履行。望贵方接到本告知函后快与我方洽谈，妥善解决。”
2012年8月5日，原告在汶水路XXX号昌荣酒店门口张贴《通告》，内容为：“接到上级通知汶水路XXX号昌荣酒店所在地因市政规划将于2012年9月1日停业搬迁。望各位旅客重新安排好住宿。”
2012年9月25日，文通公司再次向原告发出《告知函》，告知汶水路XXX号房屋从2012年10月10日起停水、停电，希望原告接到本函后尽快制订搬迁方案，并就搬迁补偿事宜抓紧洽谈。
2012年10月10日，原告与文通公司签订《搬迁协议书》，约定因政府决定征收地块，原告与文通公司之间的租赁合同于2012年9月30日解除，租金支付到搬离之日；原告同意于2012年11月15日之前搬离；鉴于原告因提前解除合同发生的停工停业、装修、搬迁等损失，文通公司同意一次性补偿原告650万元；如逾期20天交房，文通公司不再向原告支付补偿款；同时，原告同意文通公司可采取任何措施收回上述物业，并同意遗留在租赁厂房、场地内的物品作无主处置，由此所引起的一切经济损失或法律责任以及员工善后事宜均由原告承担。
2012年10月17日，原告向被告发出《告知书》，称：“因汶水路XXX号地块已纳入闸北区新体育中心建设用地范围，本公司曾于2012年6月26日、8月5日分别以《告知函》和《通告》的形式，明确本公司将于9月30日之前停业搬迁。鉴于保证2012年10月30日之前返还租赁标的物且停业搬迁，10月22日起将停水、停电。”本案审理中，原、被告双方确认实际并未停水、停电。被告一直在汶水路XXX号经营，直至2013年5月5日上述房屋被拆除。被告于本案审理中向原告返还了原告的营业执照、卫生许可证及发票专用章。
另查明，被告向原告支付承包费至2012年9月，2012年10月起的承包费未再支付。而原告向文通公司支付房屋租金至2012年9月，2012年10月起的房屋租金目前尚未支付。
审理中，本院就相关事实向文通公司了解情况，文通公司称因原告未按《搬迁协议书》约定的时间搬离，而根据协议书的约定，逾期20天交房，文通公司不再向原告支付补偿款，故文通公司未将协议中约定的650万元补偿款支付给原告。文通公司还称，虽然2012年10月1日之后的房屋租金目前其未向原告收取，但根据《搬迁协议书》的约定，这部分租金原告仍应当支付，具体费用可能在今后的动迁补偿款中一并结算。另文通公司表示，虽然2012年10月1日之后汶水路XXX号实际由被告占用，但根据《搬迁协议书》的约定，租金应由文通公司向原告主张，文通公司不会向被告主张2012年10月1日之后的租金。
关于被告的承包面积，原告称其从文通公司处承租的房屋面积为2106平方米，除了其中一个12平方米的房间原告自用外，其余都给了被告使用。被告则称，原告的确只留了一个房间自用，但面积大约为7、8平方米。
以上事实有《租赁合同》、《长期包房合同》、《关于对汶水路XXX号的土地进行收购储备的函》、《告知函》、《通告》、《搬迁协议书》、《告知书》及庭审笔录、谈话笔录等证据为证。
本院认为，当事人一方依照法律规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原、被告于2010年1月1日签订的《长期包房合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方形成了承包合同关系。原告于2012年6月26日通知被告因市政规划，昌荣酒店将于2012年9月30日停止营业，双方签订的《长期包房合同》将无法履行。原告称其在通知中所述的“停止营业”就是解除合同的意思。被告在收到上述通知后并未请求法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，且审理中明确表示对于合同于2012年9月30日解除并无异议。因此，原、被告之间的《长期包房合同》已于2012年9月30日解除。现原告起诉，再要求解除上述合同并要求被告支付2012年10月1日至2013年4月30日期间的承包费，本院不予支持。
《长期包房合同》解除后，被告继续占用昌荣酒店的场地，应当向原告支付使用费。至于使用费的标准，昌荣酒店所在地块被政府收购储备，原告也在昌荣酒店内张贴通告，告知住客昌荣酒店将停业搬迁，这势必会对被告的正常经营造成影响，故原告要求被告按正常承包期间的承包费标准支付使用费，本院难以支持。2012年10月1日至2013年4月30日期间，被告占用昌荣酒店的场地，而昌荣酒店的场地系原告从案外人文通公司处租赁，虽然原告与文通公司之间的租赁合同已于2012年9月30日解除，但原告与文通公司签订的《搬迁协议书》明确约定原告须承担搬离之前的租金。本案审理中，文通公司也表示虽然其目前尚未向原告收取2012年10月1日之后的租金，但这部分租金原告仍应当支付，具体费用可能在今后的动迁补偿款中一并结算。另文通公司还表示，虽然2012年10月1日之后汶水路XXX号实际由被告占用，但其不会向被告主张权利。综上，2012年10月1日至2013年4月30日期间被告应支付的使用费，本院参照原告与文通公司约定的租金标准计算，即2012年10月1日至12月31日期间为每日每平方米0.52元，2013年1月1日至4月30日期间为每日每平方米0.56元。至于被告的承包面积，原告从文通公司处承租的房屋面积为2106平方米，审理中原、被告双方均确认原告留了一个房间自用，故在计算被告的实际占用面积时应扣除原告自留的部分。然，原、被告双方对原告自留面积陈述不一，原告主张自留面积为12平方米，被告则主张为7、8平方米。鉴于昌荣酒店已被拆除，原、被告双方对其各自陈述也均未能提供证据，故自留面积本院酌情按10平方米确定。综上，本院确定被告应向原告支付2012年10月1日至2013年4月30日期间的使用费241，123.84元。
至于被告要求原告返还押金的反诉请求，双方所签订的《长期包房合同》明确约定因政府动迁等因素使协议无法履行的，原告需提前2个月通知被告，并退还被告押金。《长期包房合同》已于2012年9月30日解除，原告应当返还被告押金。现原告对于被告的反诉请求亦无异议，故对被告要求原告返还押金5.5万元的反诉请求，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十四条第（一）项、第九十六条第一款之规定，判决如下：
一、原告上海昌荣酒店有限公司与被告孔彩凤于2010年1月1日签订的《长期包房合同》已于2012年9月30日解除；
二、被告孔彩凤于本判决生效之日起十日内向原告上海昌荣酒店有限公司支付2012年10月1日至2013年4月30日期间的使用费241，123.84元；
三、原告上海昌荣酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向被告孔彩凤返还押金55，000元；
四、驳回原告上海昌荣酒店有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费为5，525元（原告上海昌荣酒店有限公司已预缴），由原告上海昌荣酒店有限公司负担608.14元，被告孔彩凤负担4，916.86元，被告孔彩凤于本判决生效之日起十日内给付原告上海昌荣酒店有限公司4，916.86元；反诉案件受理费为587.50元（被告孔彩凤已预缴），由原告上海昌荣酒店有限公司负担，原告上海昌荣酒店有限公司于本判决生效之日起十日内给付被告孔彩凤587.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 夏 玲
代理审判员 王 婧
人民陪审员 邵桂英
二〇一三年十二月二十四日
书 记 员 吴鹏展
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
因不可抗力致使不能实现合同目的；
……。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……。