黑龙江省黑河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黑中民终字第232号
上诉人（原审被告、反诉原告）杨优，男，汉族，工人。
委托代理人李仁序，男，汉族，退休干部。
委托代理人庄建福，黑龙江明鉴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）侯静梅，女，汉族，干部。
委托代理人侯松岩，女，汉族，干部。
委托代理人尚玉为，黑龙江剑桥律师事务所律师。
原审反诉第三人黑河市林业局。
法定代表人房敏杰，该局局长。
委托代理人曲云龙，该局政策法规科科长。
上诉人杨优因与被上诉人侯静梅、原审反诉第三人黑河市林业局合同纠纷一案，不服黑河市爱辉区人民法院（2014）爱民初字第294号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人杨优及其委托代理人李仁序、庄建福，被上诉人侯静梅的委托代理人侯松岩、尚玉为，原审反诉第三人黑河市林业局委托代理人曲云龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告侯静梅在原审法院诉称，2007年4月�河市林业局建设经济适用性住宅楼，杨优听说后，找到侯静梅单位的张素颖，通过其介绍，侯静梅与杨优达成口头协议：杨优以侯静梅的名义在单位集资买房，杨优给付侯静梅好处费2，000.00元。2007年5月24日侯静梅以杨优的名义向黑河市林业局交纳了预交房款55，000.00元，同时给付侯静梅好处费2，000.00元，预交房款收据在杨优处。2008年11月黑河市林业局因规划设计调整，取消第一次分房，又进行了第二次分房，侯静梅听说单位要给每个职工住房补助20，000.00元，于是提出增加转让费至5，000.00元，双方未达成协议，无奈之下，侯静梅在第二次分房时放弃购房。侯静梅通知杨优将款项全部取回，杨优不予收取。现侯静梅诉至法院，要求杨优返还预交款收据；侯静梅返还给杨优房屋预付款、转让费及相应利息；诉讼费用由杨优承担。
原审被告杨优在原审法院辩称，侯静�所述事实不准确，不真实，主要体现在第二次转让的转让费上，事实上是侯静梅让杨优增加转让费到20，000.00元。双方之间是房屋购买权合同转让关系，虽然没有书面协议，但是合同已经成立，杨优已经给付了部分款项55，000.00元。侯静梅认为是经济适用房不能交易，这与本案不符，因为这个房屋的转让当时并没有取得所有权，不属于上市交易的情况，所以杨优不同意返还交付收款收据，并反诉要求侯静梅继续履行合同。
原审反诉原告杨优在原审法院反诉称，2007年4月，杨优通过侯静梅单位职工张素颖介绍，与其达成了黑河市林业局职工团购商品房转让协议，杨优根据侯静梅要求向其交付转让费2，000.00元，杨优以侯静梅的名义向黑河市林业局交付了55，000.00元的预交房屋款，黑河市林业局出具了交房款收据，杨优收取。2008年11月，侯静梅提出增加转让费至20，000.00�，双方未达成协议。根据杨优收集到的黑河市林业局团购黑河市昌辉房地产开发公司商品房的相关证据，足以证明侯静梅转让的是商品房而不是经济适用房。故杨优提出反诉，请求判令侯静梅履行房屋订购合同，保证杨优预定的82.8平方米住宅合同目的实现。案件受理费由侯静梅承担。
原审反诉被告侯静梅在原审法院辩称，杨优主张要求继续履行房屋订购合同，该合同已经被爱辉区人民法院（2012）爱民初字第609号民事判决书中和本案相同的案件判决为无效合同，所以侯静梅不同意继续履行该房屋订购合同。杨优所主张的82.8平方米的房屋，因合同为无效合同，该合同的目的违法，所以请求依法驳回杨优的反诉请求。
原审反诉第三人黑河市林业局在原审法院述称，2007年黑河市林业局响应黑河市政府号召，进行西部棚户区改造工程，也借此机会，为职工改善住房条件，经黑河市政府批准，黑河市林业局建设职工经济适用房。2007年5月份，黑河市林业局第一次分房，职工侯静梅报一户多层住宅，预交房款55，000.00元，后来因黑河市规划局调整规划设计，第一次分房作废。2008年末第二次重新分房（也是最后一次），侯静梅自愿放弃不要房。因此黑河市林业局当时按其自愿放弃处理。此外黑河市林业局不允许职工转让住房。
原审法院判决认定，2007年4月，黑河市林业局需建设经济适用性住宅楼，杨优经黑河市林业局职工张素颖联系侯静梅，双方达成口头协议：侯静梅将自己在单位应得的购房资格转让给杨优，杨优给付侯静梅转让费2，000.00元。2007年5月24日，杨优将购房款首付55，000.00元及转让费2，000.00元交给侯静梅，侯静梅向黑河市林业局财务交纳首付款55，000.00元，黑河市林业局给侯静梅出具了写有侯静梅名字的交款收据，侯静梅将该收据交给杨优。杨优以侯静梅名义在黑河市林业局预定82.80平方米的房屋，因房屋一直未开发建设，此后未再缴纳房款。至2008年11月，黑河市林业局因规划设计调整，第一次分房计划取消，又进行第二次分房，在此次分房前，因侯静梅听说黑河市林业局要给职工每人住房补助20，000.00元，侯静梅认为此款是给职工的补助，遂向杨优要求增加转让费，但双方未达成协议，故在黑河市林业局进行第二次分房时（2008年11月）侯静梅明确向黑河市林业局表示放弃购房，并告知杨优房子不管了找黑河市林业局解决。此后杨优一直找黑河市林业局及信访部门解决购房问题，但均未解决。2013年末，侯静梅代理人电话告知杨优取回购房款及好处费，杨优未取。
原审法院判决认为，杨优与侯静梅达成口头转让协议时，黑河市林业局职工住宅楼尚未开工建设，房屋所在的楼层、面积等均未确定。侯静梅作为黑河市林业局的职工，在履行交纳集资建房款等义务后，所享有的仅仅是集资建房的请求权，并非房屋的所有权。侯静梅所享有的黑河市林业局集资建房请求权，是基于其黑河市林业局职工身份关系而享有的，其性质决定是不得转让的权利，杨优与侯静梅的口头转让协议无效，故侯静梅要求将购房款、转让费返还杨优并要求杨优返还交款收据的请求，法院予以支持。杨优反诉要求侯静梅交付房屋的诉讼请求，法院不予支持。因导致侯静梅、杨优口头协议无效主要过错在侯静梅，故侯静梅应返还杨优购房款、转让费，并赔偿杨优利息损失。杨优并非黑河市林业局职工，又明知侯静梅转让的房屋系黑河市林业局职工集资建房，在未征得黑河市林业局同意的情况下与侯静梅达成口头转让协议，也存在一定过错，故其应自行承担20%的利息损失，利息�杨优交付购房款及转让费起至侯静梅向法院起诉要求返还购房款及转让费止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算。据此判决，一、侯静梅返还杨优购房款及转让费57，000.00元，支付利息19，809.26元（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2007年5月24日起至2014年1月17日止，利息为24，761.57元，杨优自负20%利息），合计79，549.41元。二、杨优将2007年5月24日黑河市林业局出具的交款收据返还侯静梅。三、驳回杨优的反诉请求。本诉案件受理费100.00元、邮寄费50.00元，由杨优负担；反诉案件受理费50.00元，由杨优负担。
判决宣判后，杨优不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由：1、原审法院认定本案转让房屋是集资房不当，该房屋是商品房。黑河市林业局职工团购的房子在办理房产证时，必须由房屋开发公司出具房产证明等手续。该房屋建设用地的取得方式为出让。建�项目的规划许可证、土地使用证注明的房屋类型均为商住楼，2、原审法院认定本案房屋是集资建房，而集资建房属经济适用住房的组成部分。根据规定，黑河市林业局不具备法定建房的主体资格，其无论是建设商品房还是经济适用住房都是违法的。在此情况下，原审法院认为侯静梅是基于黑河市林业局职工身份而享有的权利，其性质不得转让，认定杨优与侯静梅达成的口头协议无效不当。3、原审法院认定杨优与侯静梅达成口头协议时明知是职工集资建房，未征得黑河市林业局同意不得转让，无事实根据和法律依据。黑河市林业局没有提供合法有效的证据证明其不准转让。4、杨优与侯静梅达成的转让协议有效，本案房屋的性质是商品房，是一种可期待物权，具有财产关系的属性，侯静梅有权转让。请求撤销原审法院判决，改判支持杨优的原审诉讼请求。由侯静梅承担诉讼费用。
经本院审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，杨优对侯静梅为黑河市林业局职工，并通过侯静梅身份在黑河市林业局购房的事实无异议。侯静梅作为黑河市林业局的职工，其享有黑河市林业局职工住宅楼的购房资格。侯静梅与杨优达成口头转让协议时，因房屋尚未建成，侯静梅并未取得房屋所有权，仅是对其享有购房资格的转让。而该购房资格系基于侯静梅是黑河市林业局的职工身份及工作情况而取得，具有人身属性。因双方达成的口头协议未经黑河市林业局同意，黑河市林业局亦未对该转让行为进行追认。故原审法院认定侯静梅与杨优的口头转让协议无效并无不当，杨优要求侯静梅继续履行合同的上诉请求，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元、邮寄费120.00元，由上诉人杨优负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 代柳怡
审 判 员 曹 伟
代理审判员 张 岩
二〇一五年七月十七日
书 记 员 仇长城