上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）初字第692号
原告上海冠邦置业经纪有限公司。
法定代表人章志一。
委托代理人曾鑑清，上海曾鑑清律师事务所律师。
委托代理人刘响文，上海曾鑑清律师事务所律师。
被告上海仲骏房地产开发有限公司。
法定代表人陈必安。
委托代理人袁亚兴，上海宝恒律师事务所律师。
原告上海冠邦置业经纪有限公司与被告上海仲骏房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2013年2月27日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。被告于2013年4月11日提出管辖权异议，认为本案不属本院管辖。本院于2013年4月15日作出裁定，驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服本院裁定，于2013年4月25日提出上诉。上海市第一中级人民法院于2013年5月22日裁定驳回上诉，维持原裁定。在审理过程中，发现案情复杂，故于2013年8月6日转为普通程序审理。2013年11月5日，本案经本院分管院长批准延长审限3个月。期间，经对本案进行公开开庭审理，原告的委托代理人刘响文，被告的委托代理人袁亚兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海冠邦置业经纪有限公司诉称：被告系松江区泗陈公路二号地块所建房地产项目的开发商。2004年11月1日，原、被告签订《泗陈公路二号地块项目前期策划及销售总代理合同》，将其上述项目的策划及销售委托原告独家代理。2006年8月，原、被告重新签订《销售代理合同》。最终，双方约定：被告委托原告作为其开发项目的两家销售代理商之一，其房地产项目二期楼盘的占地面积129，376.13平方米，规划建筑面积约241，232.17平方米，销售佣金比例按原告实际完成销售金额的0.9%计算销售佣金。2012年10月26日，被告要求原告的销售人员退出销售现场。2013年3月6日，被告发函原告解除了双方签订的《销售代理合同》。故原告向法院提起诉讼，要求判令：被告赔偿原告直接经济损失1，040，344.19元、预期利益损失8，317，929.39元。
被告上海仲骏房地产开发有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。具体理由如下：1、双方于2006年8月签订合同，合同项目分为2期，一期是别墅，二期是高层公寓，一期结束之后，2012年10月底原告撤离项目地，现在二期还没有开盘。双方起因的根本原因是原告违约：不愿意履行合同第五条提供市场调研报告，并且多次提出额外收费、对现场的人员管理混乱和消极，所以被告书面提出解除合同。2、被告要求解除是有合同依据的，原告未合理完成合同约定，被告有权行使解除权，而且委托合同随时可以解除，所以被告提出解除合同。现在原告将法律赋予的解约权与违约解除权混同了，所以原告主张预期利益是没有事实和法律依据的，请求法院依法驳回原告诉请。
经审理查明：2004年11月1日，原、被告签订《泗陈公路二号地块项目前期策划及销售总代理合同》，约定被告委托原告为该项目前期策划顾问、营销策划顾问以及楼盘销售的独家代理。
2006年8月，原、被告签订《销售代理合同》，约定被告将位于上海市松江区泗陈公路二号地块的房地产项目委托原告提供销售代理；原告为该项目的销售代理商之一，与被告指定的其他销售代理商共同销售代理该项目的商品房；委托期限自合同生效日起至最后一期正式开盘日期后12个月止；原告需在开盘前3个月向被告提出销售计划及销售策略，并提供最新的市场销售调研报告及销售简易，并适时调整销售策略；原告需安排人员办理销售房屋合同的登记、公证、贷款手续及其他相关手续；凡签订承诺书、订购书及支付定金的房屋系由原告现场销售人员售出，则该套房屋属于原告完成的销售；买方自有资金结合银行按揭付款的情况下，买方签订合同支付首付款、就房价余款与银行签订借款合同并登记备案即达到请佣标准；买方自有资金付款的情况下，买方签订合同并支付全部放开且登记被案即达到请佣标准；双方同意根据实际成交情况，以成交额为技术按相应比率提取被告支付给原告的销售佣金，按照原告实际完成销售金额的1.5%计算佣金；每月月底按双方确认的实际成效金额提取本月销售佣金，原告在每月26日前提交本月请佣申请单；被告对原告提交的请佣申请单应在十个工作日内进行核实并签字确认，在确认后的三十个工作日内以支票形式支付相应销售佣金；合同签署前，被告已支付原告前期策划顾问费用475，800元，被告不再要求原告提供前期策划顾问服务，已支付的费用在被告将来支付的销售佣金中扣除；原告若未合同完成合同约定的责任或未达成销售目标以至于造成被告经济损失，原告应赔偿被告因此而遭受的损失，同时被告可通知原告解除合同；任何一方违反合同约定，造成另一方经济损失，另一方有权向违约方索取损害赔偿；双方签署的《泗陈公路二号地块项目前期策划及销售总代理合同》终止履行；双方另就其他相关事宜进行了约定。
2011年12月29日，原、被告签订《销售代理合同补充协议》，约定占地面积变更为129，376.13平方米，建筑面积变更为241，232.17平方米；销售佣金比例变更为按原告实际完成销售金额的0.9%计算销售佣金。关于该项目一期销售佣金，原告主张金额为8，361，349元并提供了发票，被告主张金额为8，837，149元，双方计算差额为475，800元，原告明确扣除了前期策划顾问费用475，800元。
2012年10月25日，被告向原告发出电子邮件，称因系争项目已被金地集团收购，故要求原告销售人员离开售楼现场，同日，原告搬离销售现场。
2013年初，原、被告就原告是否应在被告指定的期限内无偿为被告提供《大泗泾片区房地产发展潜力分析》及《泗泾项目营销策划汇报》发生争议。
2013年3月6日，被告向原告发出《公函》，载明因原告提交的报告不符合被告的要求且不应存在费用，故被告认为原告的行为已构成违约，告知原告双方签订的《销售代理合同》自2013年3月6日解除。
原告为证明该项目的二期销售价格，提供了网上房地产网页上该项目的相关内容，载明了该项目销售信息等内容。对此，被告认为网上信息缺乏公信力，故不予认可。原告同时提供了相应考勤表、工资表等证据证明其直接损失，被告均未认可。
另查明：2013年8月2日，被告取得山水四季城二期项目的商品房预售许可证，被告提供的编号为松江房管（2013）预字XXXXXXX号商品房预售许可证载明的地上部位建筑面积为71，621.04平方米。
以上查明的事实，由《泗陈公路二号地块项目前期策划及销售总代理合同》、《销售代理合同》、《销售代理合同补充协议》、电子邮件、《公函》、商品房预售许可证及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
原、被告签订的《销售代理合同》及补充协议系委托合同，它的订立和履行是基于双方当事人之间的相互信任，一旦这种信任发生动摇，根据《中华人民共和国合同法》的规定，双方均可以解除合同。因此，原、被告在合同履行中，被告解除对原告的委托合同关系，属于行使法定解除权，但该解除行为给原告造成损失的，被告依法应当承担相应的赔偿责任。被告主张其解除合同的理由系因为原告未按照其要求完成相关报告，对此，本院认为双方销售代理合同约定的原告的主要义务为完成该项目的销售，已完成的一期销售中，原告亦按照被告要求完成了销售目标，被告以原告未提供报告为由解除合同不符合双方合同的约定亦不符合相关法律规定，同时，被告发送给原告的电子邮件亦确认该项目被收购从而要求原告离场，故对被告的辩解意见本院不予采信。
原告主张直接损失及预期利益损失这两项诉求如何处理上，本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，一方面从房屋实际的销售情况来看，所涉的房屋并未销售完毕。虽然合同的预期利益不以本案实际销售为计算依据，但在本案的处理中也应考虑上述的因素。另一方面，从实际销售的情况看，原告所主张的预期利益是现实存在的，故被告理应在本案中赔偿原告预期利益损失。另外，根据损益相抵原则，如果考虑了代理费及溢价损失，那么前期投入就是上述预期利益的必要投入，不应再作为损失考虑。审理过程中原告未按照本院要求提供该项目一期的相应利润，原告计算直接损失和预期利益仅依照自行计算，并未提供相关财务账册等材料，故依据并不充分。
综上，结合本案的实际情况，本院对原告主张的损失即直接损失及预期利益损失作综合酌情处理（不作分项处理），由原、被告分别各自承担部分的预期利益损失。经酌定，被告应赔偿原告损失300万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第四百一十条之规定，判决如下：
被告上海仲骏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海冠邦置业经纪有限公司损失3，000，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费77，308元，由原告上海冠邦置业经纪有限公司负担46，508元（已付），被告上海仲骏房地产开发有限公司负担30，800元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨惠星
审 判 员 张 丹
人民陪审员 黄坤生
二〇一四年二月十日
书 记 员 仇 知
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除委托合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。