四川省广安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川16民终708号上诉人（原审被告、反诉原告）：四川广安天阳房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区。法定代表人：刘明生，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：郭文平，广安市广安区大众法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：唐朝芳，女，汉族，生于1969年8月4日，四川省广安市前锋区人。委托诉讼代理人（特别授权）：张炯，四川鑫泰律师事务所律师。上诉人四川广安天阳房地产开发有限公司(以下简称天阳公司)因与被上诉人唐朝芳商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省广安市前锋区人民法院(2016)川1603民初489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天阳公司的委托诉讼代理人郭文平、被上诉人唐朝芳的委托诉讼代理人张炯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天阳公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，改判被上诉人依照合同约定按房产证面积支付购房款；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人与被上诉人签订的《前锋紫荆宏城房屋买卖合同》第四条明确约定“1.以房屋产权证上的面积为依据进行面积确认；2.合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案双方当事人在合同中明确约定以产权证面积计算房屋价款，不存在约定不明的情况。一审法院认为该条款系约定不明错误，请求判如所请。唐朝芳答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。唐朝芳向一审法院起诉请求：1.判令天阳公司交付国有土地使用权证和房屋所有权证，并承担延迟交付两证的违约金；2.案件受理费由天阳公司承担。天阳公司向一审法院反诉请求：1.判令唐朝芳按照《前锋紫荆宏城房屋买卖合同》的约定向天阳公司支付购房尾款、税款、工本费等共计18488元；2.案件受理费由唐朝芳承担。一审法院认定事实：唐朝芳（买受方）与天阳公司前锋紫荆宏城开发经营部（出卖方）于2010年2月25日签订了《前锋紫荆宏城房屋买卖合同》。约定：出卖方以公开拍卖方式取得位于前锋镇广前大道，编号为前锋2号拍卖土地的地块使用权，土地总面积7882.8平方米，经批准建设商住房，现定名为“紫荆宏城”。唐朝芳购买该项目第B栋2单元4楼401号房，面积约109.54平方米；按建筑面积计算该房屋价款，以房屋产权证面积与合同单价进行结算；每平方米1460元，总金额159928元；签订合同时买受方付房款90000元，房屋修建到买方所买楼层时付房款61000元，尾款8928元（含下欠房屋总金额的%，套产权证上的面积与房屋单价后的价款之和），在出卖方把“两证”办理下来交给买受方时，买受方向出卖人一次性付清。出卖方应于2012年12月30日前将“两证”办好交付给买受方。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，唐朝芳按合同约定向天阳公司支付了购房款159928元，接收并使用该房屋。天阳公司以唐朝芳为所有权人办理了房屋所有权证（产权证号201601190XX**）和国有土地使用权证[前锋国用（2016）第002XX号]，房屋坐落于广安市前锋区广前大道XX号X幢X单元401室，建筑面积116.08平方米，用途为住宅。天阳公司至今未向唐朝芳交付“两证”。同时查明，该合同的第四条中对面积的确认及处理作出了约定：1.以房屋产权证上的建筑面积为依据进行面积确认；2.合同约定面积与产权面积登记面积有差异的，以产权登记面积为准。另查明，天阳公司代唐朝芳缴纳了3389元契税款，唐朝芳已向天阳公司支付了3190元契税款，契税款差额为199元。天阳公司在办理“两证”的过程中代唐朝芳支付了工本费113元，其中《国有土地使用权证》33元、《房屋所有权证》80元。一审法院认为，一、关于交付两证的问题。唐朝芳与天阳公司签订的《前锋紫荆宏城房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按合同履行。唐朝芳已按合同约定履行了缴纳房款的义务。依据合同约定，天阳公司应当按合同约定于2012年12月30日前将“两证”办好交付给唐朝芳，唐朝芳收到“两证”后才应付清尾款，故对天阳公司有关房屋尾款付清后才应交付“两证”的辩称意见，不予支持；现天阳公司没有证据证实唐朝芳存在违约及未履行协助义务的情形，故对唐朝芳要求天阳公司交付“两证”的请求，予以支持。二、关于唐朝芳要求天阳公司支付逾期交付“两证”违约金的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”、第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。…”的规定，本案唐朝芳起诉时已超过法定的诉讼时效期间，且唐朝芳举示的证据不足以证明在此期间存在诉讼时效中断、中止的法定事由，故天阳公司关于唐朝芳起诉已过诉讼时效的抗辩意见成立，应予以采纳。对唐朝芳的该项诉讼请求，不予支持。三、关于购买的房屋面积约定问题。唐朝芳与天阳公司之间签订的《前锋紫荆宏城房屋买卖合同》第二条对购买的房屋的面积虽表述为：“该房屋面积约为：住宅109.54平方米”，但其应当视为对出售房屋作出了明确、具体的约定。因为本案所涉及的标的物为商品房，其应有准确的规划图纸，并提交相关部门备案后，方可修建。天阳公司在与唐朝芳签订合同时就应向唐朝芳提供准确的出售房屋面积，故唐朝芳与天阳公司交易房屋的面积应为109.54平方米。对于该合同中第四条，唐朝芳、天阳公司之间关于面积确认及处理的约定：“1.以房屋产权证上的建筑面积为依据进行面积确认。2.合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”。在此条款中，合同双方虽约定房屋价款按产权证上的实际面积结算，但未对产权面积与合同约定面积的误差比例及处理方法有明确的约定，故不应当视为唐朝芳、天阳公司双方对误差处理另行进行了约定，仍应按照法律及司法解释的规定处理。另在此交易中，合同的提供者天阳公司处于强势地位，此条款无疑加重了房屋购买者的责任，故该条款视为约定不明。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，唐朝芳应向天阳公司支付购房尾款为1460元/㎡×109.54㎡+1460元/㎡×（109.54×3%）㎡－151000元＝13731元。关于诉争房屋契税等问题。天阳公司要求唐朝芳支付契税款差额253元的诉求，此差额虽包含了面积误差比在3%部分外的契税，但此费用的实际受益人属于房屋够买者唐朝芳，天阳公司只是垫交，故对天阳公司的该项诉讼请求，予以支持。对天阳公司要求唐朝芳向其支付在办理“两证”过程中产生的工本费113元的诉讼请求，是办证中实际产生的费用，予以认可。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：一、天阳公司于本判决生效后十五日内将位于广安市前锋区广前大道XX号X幢X单元401室以唐朝芳分别为使用权人、所有权人办理的国有土地使用权证、房屋所有权证交付给唐朝芳；二、唐朝芳于本判决生效后十五日内向天阳公司支付房屋尾款13731元、契税差额款199元、工本费113元；三、驳回唐朝芳其他诉讼请求。案件受理费181元，唐朝芳负担140元，天阳公司负担41元。二审中，双方当事人均未提供新证据。本院二审审理查明的案件事实与一审审理查明的案件事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《前锋紫荆宏城房屋买卖合同》第二条和第四条对被上诉人购买房屋的面积及出现合同约定面积与实际交付使用的房屋建筑面积存在误差时如何确定房屋面积进行了明确的约定是实。该合同第三条一方面约定“以产权证面积与合同单价进行结算”的方式确定房屋销售价款，另一方面又对房屋总价款进行了明确约定，但合同并未约定实际交付使用的房屋建筑面积与合同约定面积不符时，房屋总价款应随实际交付使用的房屋建筑面积增减而作相应调整，且第五条约定的分期付款总金额与第三条约定的总金额一致，尾款金额亦是明确的，故应视为对合同约定面积与实际交付使用的房屋建筑面积出现误差时如何确定房屋总价款的约定不明。现上诉人主张该约定明确了房屋最终价款就是以房产证记载产权面积乘以合同约定单价、当事人之间签订的合同对误差面积如何计算房屋价款有明确约定，与客观事实不符。故一审法院认定双方当事人对出现合同约定面积与实际交付使用的房屋建筑面积存在误差时如何计算房屋价款的约定不明，并根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定对本案进行处理并无不当。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费262元，由上诉人四川广安天阳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑绍刚审判员  蒋 丽审判员  张 波二〇一七年五月二十五日书记员  周甜甜