宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民初字第3250号
原告（反诉被告）温晓强，男，1987年11月21日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人姜顺义，宁夏新中元律师事务所律师。
被告（反诉原告）傅子俭，男，1975年9月23日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人李婷，宁夏方和圆律师事务所律师。
原告温晓强与傅子俭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月8日立案受理。依法由代理审判员龙文臣适用简易程序于2015年6月8日公开开庭进行了审理。原告温晓强的委托代理人姜顺义，被告傅子俭到庭参加诉讼。因原告温晓强当庭增加诉讼请求，被告傅子俭于2015年7月23日提起反诉，本案转为普通程序，并依法组成合议庭于2015年8月4日、2015年9月15日公开开庭进行了审理。原告温晓强的委托代理人姜顺义，被告傅子俭的委托代理人李婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告温晓强诉称，2013年11月8日，原、被告签订租赁合同一份，约定被告将其承租的位于银川市兴庆区某营业房转租给原告使用，年租金为35000元，租赁期限暂定为一年（即2013年11月24日至2014年11月23日），并口头约定押金为10000元，分两次支付。同日，原告向被告支付了租金35000元及押金5000元。2014年2月底，被告傅子俭称其资金周转紧张，如原告想继续租赁涉案房屋，需提前交纳下一年度的房屋租金，考虑到原、告系老乡关系，且原告确实有意继续租赁涉案房屋，因此于2014年3月2日又将2014-2015年度的租金35000元及剩余押金5000元支付给了被告。2014年11月初，被告突然将涉案房屋上锁，致使原告无法继续经营。后原告多次找被告协商，被告一直以各种理由推脱，故诉至法院，请求判令：1.被告退还原告2014-2015年度房屋租赁费35000元及押金10000元；2.被告向原告返还营业房内属于原告的全部货物或者赔偿损失44451元；3.被告赔偿原告经济损失4965元；4.本案诉讼费由被告承担。
被告傅子俭辩称，原告所述与事实截然相反，请求驳回原告的全部诉讼请求。涉案房屋系被告从新宁社区居委会直接承租，2013年11月23日，被告将该房屋转租给原告使用，双方约定年租金为35000元，但并未约定押金事宜。合同签订后，原告未立即使用涉案房屋，而是到2014年2月底，原告通过被告介绍的装修人员对该房屋进行重新装修后才开始使用涉案房屋。另原、被告于2014年3月2日达成口头协议，约定被告将其遗留在涉案房屋内的设备以5000元的价格转让给原告，该费用与房屋租赁费35000元一起支付给被告，于是当天原告通过转账的方式向被告支付了2013-2014年度的房屋租金35000元、设备转让费5000元，共计40000元，因原告要求被告收据的出具时间须与合同的签订时间一致，被告当时并未防备原告后期的不正当目的，故答应原告的请求，原告实际仅缴纳了一笔租赁费，但却产生了收据出具时间与付款时间不一致的现实情况。此外，涉案房屋被告并未上锁，实际上锁的是原告本人，现合同期满后原告持续占有该房屋长达数月，为维护被告合法权利，现提起反诉，请求判令：1.反诉被告赔偿反诉原告租金损失26250元（按照年租金35000元的标准，自2014年11月24日计算至2015年7月24日，共计8个月）；2.本案诉讼费用由反诉被告承担。
经审理查明，2013年11月8日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定被告将其承租的位于银川市兴庆区某营业房租赁给原告使用，租赁期限为一年，自2013年11月24日起至2014年11月23日止，年租金为35000元。合同中，原、被告对于涉案房屋中的押金没有约定。原告向法庭提交被告傅子俭向原告出具收据一份，载明：“今收到某营业房交来租金壹年人民币（大写）肆万整，￥40000.00，收款人傅子俭，2013年11月8日”。2014年3月2日，原告温晓强通过中国农业银行网银向被告傅子俭转款40000元。庭审中，原告温晓强称该40000元是支付2014-2015年度的房屋租金，因双方在签订租赁合同时口头约定押金为10000元，分两次支付，因此2014年3月2日的40000元中包含剩余押金5000元。被告傅子俭称该40000元网银转款与2013年11月8日的40000元收条实际是同一笔钱，该40000元除去35000元房屋租金，剩余5000元是其将遗留在涉案房屋内的设备转让给原告的转让款，其是在2014年3月2日收到原告网银转款后按照原告温晓强的要求将收据的时间填写到签订合同之日即2013年11月8日。2014年11月，原、被告因租赁事宜发生争议，原告停止营业并离开涉案房屋。
本案在审理过程中，本院于2015年8月19日组织原、被告到位于银川市兴庆区某营业房对房屋内物品进行了清点。清点完毕后，原告温晓强向法庭出具收条一份，确认其第二项诉讼请求中要求被告傅子俭返还的货物已经全部收到并搬走，现再无争议。本院依据被告傅子俭的申请，向中山南街办事处社区服务中心主任肖胜军进行调查，肖胜军称原告温晓强曾于2014年11月初找过他，要求交纳涉案房屋2014-2015年度的租金。对此，被告傅子俭称，按照日常生活逻辑，如原告温晓强于2014年3月2日已经向被告支付了2014-2015年度的房屋租金，就不可能在2014年11月再找房屋的所有权人中山南街办事处新宁社区居委会要求交纳房租。原告温晓强称肖胜军的个人陈述没有其他证据予以佐证，且该份证据系传来证据，证明效力低于直接证据。
上述事实，有租赁合同、收据、中国农业银行网银单笔转账单、收条、询问笔录及原、被告的当庭陈述在案为凭，经本院开庭质证并审查，可以采信。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同为有效合同。合同约定租期一年，年租金为35000元，但根据原告提交的被告傅子俭出具的40000元的房屋租金收据载明为清和南街14号壹年租金，本院确认涉案房屋2013-2014年度年租金实际为40000元。被告傅子俭辩称以上两笔40000元系同一笔款项，并申请本院向中山南街社区服务中心主任肖胜军进行调查，但对该证言被告傅子俭未提交其他证据予以印证。此外，被告傅子俭还辩称原告支付的40000元中除租赁费35000元以外的5000元为被告向原告转让设备的转让费，亦未提交证据证明原、被告之间有转让事实的存在，故被告傅子俭的以上辩解意见证据不足，被告的现有证据不足以推翻原告提交的收据及中国农业银行网银单笔转账单。原告提交的收据及中国农业银行网银单笔转账单可以证明原告向被告支付了80000元。因原、被告均认可双方自2014年11月因租赁问题发生争议后，原告停止营业并离开涉案房屋，因此被告傅子俭应退还原告于2014年3月2日的转款40000元。对于原告温晓强主张的经济损失4965元，因原告未提交证据证明经济损失的存在以及实际损失的数额，故本院不予支持。因原告温晓强在停止营业并离开涉案房屋后，并未及时将留存于涉案房屋内的物品搬离，导致涉案房屋一直由原告实际占用，被告反诉要求原告温晓强按照年租金35000元的标准支付自2014年11月24日（合同约定租赁期限届满之次日）至2015年7月24日的房屋租金损失，本院予以支持。但依据该标准计算实际损失应为23333元（35000元÷12个月×8个月）。综上，依照《中华人民共和国合同法》九十七条之规定，判决如下：
一、被告傅子俭退还原告温晓强房屋租赁费40000元；
二、反诉被告温晓强赔偿反诉原告傅子俭的房屋租金损失23333元；
三、驳回原告温晓强的其他诉讼请求。
以上第一、第二判项折抵后，被告傅子俭于本判决生效之日起十日内支付原告温晓强人民币16667元。
如果被告傅子俭未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2164元，由原告温晓强负担1263元，被告傅子俭负担901元；反诉案件受理费228元，由反诉被告温晓强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 龙文臣
人民陪审员 张淑霞
人民陪审员 顾小红
二〇一五年十月二十六日
书 记 员 杨 媛
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。
第一百六十四条当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。
当事人不服地方人民法院第一审裁定的，有权在裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院提起上诉。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。