宁波市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬北庄民初字第253号
原告：钱茵。
原告：徐存伟。
两原告共同的委托代理人：仲沈鹤，浙江港湾律师事务所律师。
被告：游园。
委托代理人：王绕红，浙江鑫目律师事务所律师。
委托代理人：周俊奇，浙江鑫目律师事务所律师。
原告钱茵、徐存伟为与被告游园租赁合同纠纷一案，于2014年12月8日诉至本院，本院于同日受理后，依法由审判员邹娟适用简易程序审理。本案审理期间，应被告的申请对原告提供的《租房合同（续租）》是原件还是影印件进行了司法鉴定。本案于2014年12月29日公开开庭进行了审理，两原告共同的委托代理人仲沈鹤，被告游园的委托代理人王绕红到庭参加诉讼；2015年6月2日，本案再次公开开庭进行审理，原告钱茵及两原告共同的委托代理人仲沈鹤，被告游园及其委托代理人周俊奇到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解，但未能达成一致意见。本案现已审理终结。
原告钱茵、徐存伟共同起诉称：坐落于宁波市江北区万达商业广场1幢220号3-3、3-4（即江北万达公寓1号楼303、304室）的房屋及坐落于宁波市江北区宝庆路238号-1-382的汽车库为两原告所有。被告自2012年1月11日起租用两原告所有的上述房屋。2013年11月8日，双方就续租住宅签订租房合同，约定：租期三年，自2014年1月11日起至2017年1月10日止；租金每月3200元（第三年月租3300元），先付后用，提前15天支付；租住期间的水费、电费、有线电视费、天然气费、电话费、网络费、物业管理费等由被告承担；被告不按时交付租金，水电费、天然气费等应付费用，原告有权追讨，并有单方面解除合同、收回房屋的权利；原告在房屋内的固有设备有格力空调4台、美的电热水器2台、欧琳油烟机2台、燃气灶2个、海尔冰箱1台、全自动洗衣机1台、1.5米床1张、床头柜2个、三门衣柜1个、机顶盒1个。2013年12月8日，双方协议附加条款一项，即被告新租用地下车位（-382）一个，租金每月200元，三个月付一次，租期自2014年1月11日起至2017年1月10日止。2014年9月，物业公司在小区内张贴告示，年度物业管理费开始缴纳，同月24日原告向被告书面催告，要求被告支付当期物业费，此后又与被告电话和书面沟通，被告除支付第四季度房屋租金外，拒绝支付物业管理费和第四季度车位租金。10月15日，原告委托律师发函给被告，敦促被告付清物业管理费和车位租金，逾期原告有权单方解除合同。对此，被告仍不予理睬。此外，原告分别于2013年12月8日、2014年10月23日缴纳涉案房屋及车位2013年10月1日至2014年9月30日和2014年10月1日至2015年9月30日的物业管理费各4795元（其中包括综合服务费4201元、公共设施维修费234元和车位管理费360元）。原告认为，被告拒绝支付物业费和车位租金，在原告书面催告后仍拒绝支付，已构成违约，原告根据合同约定，有权单方解除合同，收回房屋和附属设施。请求判令：一、解除原、被告双方于2013年11月8日签订的租房合同，被告返还房屋及固有设备；二、被告立即付清物业管理费4795元及自2014年10月11日起至搬迁日止的地下车位租金（按每月200元计算）；三、诉讼费由被告承担。审理中，原告明确第一项诉讼请求为：解除原、被告双方签订的《租房合同（续租）》（包括租房合同上的车位租赁条款），被告返还房屋及固有设备（包括车位）。
被告游园答辩称：一、原告所述合同约定情况，除物业管理费和车位租赁条款不实外，其余均属实；二、双方在之前签订的租赁合同中并未约定物业管理费由被告支付，被告也从未支付过；在涉案合同的签订过程中，双方也曾提及物业管理费的承担问题，约定由原告承担，并在被告持有的合同中将被告承担的费用项目划去了物业管理费；三、原告提供的租赁合同中关于车位租赁的条款，其上署名并非被告签署，当初被告仅是在合同右下方写过“租车位一个，月租200”的字样，并且自2014年10月1日开始，被告无法再使用原告交付的车位门禁卡进入车位停车，根据被告核实，原告出租给被告的车位在庭审前已经出租给案外人，因此被告无需支付租金；四、物业公司在2015年4月才开始结算和催收物业费，原告起诉之日并不需要支付物业费，因此原告向被告要求支付物业费的条件并不成就；五、《租房合同（续租）》第9条约定被告不按时缴纳租金、水电费、天然气费等应付费用，原告有权单方解除合同，该条款“等应付费用”中“等”字应理解为对前面“租金、水电费、天然气费”的收尾，而非对其他例如物业管理费、网络费、电话费的省略；从合同第6条也可以看出，该条约定“在租房期间，水费、电费、有线电视费、天然气费、电话费、网络费、物业管理费等由使用人（乙方）承担”，此处的“等”字也是对前述费用的收尾；另外从租赁合同自身来看，“租金、水电费、天然气费”是租赁合同中至为重要的费用，如果不按时支付构成根本违约，而其他如网络费、电话费、物业管理费等相对而言属次要的费用，即便没有按期支付也仅属一般违约，双方签订合同时正是考虑到这一点，所以在设定原告单方解除权的时候，仅将可能构成根本违约的“租金、水电费、天然气费”的迟延支付设定为原告可以单方解除合同的条件，因此即便被告没有支付物业费，原告也不能单方要求解除合同。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
结合原、被告的诉辩意见，本院认为双方对于事实的争议焦点在于：一、物业管理费应由谁承担；二、车位租赁条款是否真实。
对于第一个争议焦点，原告向本院提供了《租房合同（续租）》一份，被告对该合同的真实性有异议，并提出双方之前签订的租赁合同中物业管理费并未约定由被告承担，并且被告事实上也从未支付过物业管理费，双方在签订续租合同时曾明确被告无需支付物业管理费。被告基于对原告的信任仅将自己手持的合同中物业管理费划掉，没有划掉原告所持的合同中的此部分内容；另外，从双方往来的函件中也可以看出，原告之前在要求被告提前腾退时并未提及物业费要被告承担的问题，而是在律师介入之后，为了单方面解除合同，才寻求到合同中的疏漏，提及要求被告承担物业费，由此亦可印证双方在签订合同时，并没有让被告承担物业费的意思表示，因此物业费不应由被告承担。
被告向本院提交了以下证据材料：1.《租房合同》和《租房合同（续租）》各一份，用以证明双方第一次签订的租赁合同中物业管理费并非由被告承担，在续签合同时，双方已对租金进行了增加的调整，物业管理费也无需被告承担；2.付款明细一组，用以证明自2012年1月至2014年9月，被告按约履行全部合同义务，期间从未涉及物业费的支付；3.两原告分别于2014年9月6日、9月10日向被告发出的《出屋告知书》、《告知书》和被告于2014年9月12日向原告发出的《告知书》各一份，用以证明原告在要求被告提前腾退房屋或增加租金时并未提及物业管理费的情况；4.原告于2014年9月24日向被告发出的《告知书》和2014年10月15日委托律师发出的《律师函》各一份，用以证明因被告不同意提前腾退房屋和增加租金，原告才提出所谓的物业管理费问题。两原告对上述证据1中的《租房合同》没有异议，对《租房合同（续租）》中物业管理费有异议，认为系被告未经原告同意自行划去；对证据2的真实性没有异议，但双方前后签订了两份合同，前一份合同未曾约定物业管理费由被告支付，并不能由此推定后面的合同也应作出同样的约定；对证据3、4，两原告认为真实性无异议，但原告之前给被告发函未提及物业管理费，并非放弃主张，而是因为缴纳物业管理费的时间未到。
被告为证明原告提供的《租房合同（续租）》并非原件，在审理中向本院申请对上述合同为原件还是影印件进行司法鉴定，本院经审查予以准许，并委托宁波天童司法鉴定中心进行司法鉴定，该中心于2015年5月13日出具了《宁波天童司法鉴定中心文书司法鉴定意见书》（［2015］文鉴字第064号），该意见书认为：原告提供的《租房合同（续租）》中手写字迹出现的笔画边缘完整、光滑、清晰以及手写字体部分笔画露白、交叉处有立体感等特征，是区别复印还是原件依据，充分反映合同系原件的特点，故明确上述合同系原件。原告对该意见书没有异议，被告认为意见书不能采纳，理由如下：首先，意见书中第3页《特征比对表》左边最后一个样本为“日止。”，但鉴定意见书第2页分析中提及该样本为“月止。”，由此可见检材样本与鉴定意见无法对应，该鉴定意见书的客观真实性难以确定，意见书应为无效；其次，本案中双方对于合同是否为原件争议最大之处在于合同左下方车位租赁条款，审理中原告已经确认合同条款为原告所写，但是被告否认签名为被告所签，因此事实上被告游园在车位租赁条款处的签名才是至为关键之处，但鉴定意见中并未对被告在该处的签名进行取样，因此该鉴定意见书未能完整客观的反映双方争议的核心问题，与本案没有关联性；第三，两原告均系政府机构领导，具有较高的政治地位，不能排除涉案鉴定意见可能受到政治因素的干扰；第四，被告一再强调仅是在合同右下方空白处手写过“租车位一个，月租金200元”的字样，但原告提供的合同右下方并无该字样，而是出现了原告手写的一大段字，而鉴定意见书对于这一情况没有任何阐述；综上，涉案鉴定意见书不能采纳。被告为此，向本院申请重新鉴定。针对被告提出的第一、二点异议，本院发函要求宁波天童司法鉴定中心作出说明，该中心于2015年6月23日复函本院，对被告提出的异议回复如下：1.“日止。”二字因系草写手写体字迹，鉴定人员误看为“月止。”，对鉴定结论没有影响；2.鉴定中心对原告提供的整张样材上的打印文字和手写字迹进行了全面检验，对于选用所割取的几个单字，目的是放大后用于粘贴在比对表中供鉴定案有关人员直观了解，不存在漏检，鉴定人无需对每个手写体字迹检验结果都在鉴定意见书中和比对表中进行表述和呈现……针对鉴定机构的复函，原告未在本院规定的时间内提出质证意见，被告不认可该复函。
对上述原、被告提供的证据，以及鉴定机构出具的鉴定意见书，本院综合认证如下：1.对于被告针对鉴定意见书提出的第一、二点异议，鉴定机构在复函中对出现“月止。”的问题进行了合理说明，并明确表示系对整个合同全面检验后得出合同系原件的结论，并不存在遗漏车位租赁条款下“游园”签名的检验问题；被告提出的第三点异议没有任何证据予以证实，本院不予采纳；对于被告提出的第四点异议，本院认为鉴定机构仅需对合同是否为原件进行技术上的鉴定，其在鉴定意见书中未对被告第四点异议中的内容进行阐述，并不影响其鉴定结论；综上，本院对被告提出的重新鉴定申请不予准许，并对《宁波天童司法鉴定中心文书司法鉴定意见书》（［2015］文鉴字第064号）的结论予以采纳，依法确认原告提供的《租房合同（续租）》的真实性；2.原、被告提供的《租房合同（续租）》第6条均约定“在租赁期间，水电、电费、有线电视费、天然气费、电话费、网络费、物业管理费等由使用人（被告）承担”，两份合同的区别在于原告提供的合同中物业管理费未划掉，被告提供的合同中物业管理费已被划掉，本院认为被告不能提供证据证明其持有的合同中“物业管理费”系原告划掉或者经过原告同意划掉，该条款不能约束原告，即《租房合同（续租）》第6条约定被告承担的费用应包含物业管理费；3.对被告提供的证据2、3、4的真实性本院予以确认，本院认为，虽然原、被告第一次签订的《租房合同》中约定物业管理费不由被告承担，且被告在履行前面的《租房合同》中也并未支付物业管理费，但不能由此推定双方在续签合同时对于物业管理费做出了与之前相同的约定；并且原告在之前的《告知书》中未提及物业费也并不意味着放弃主张物业管理费的权利。综上，本院认为被告主张物业管理费不应由其支付，依据不足，本院不予采纳。
对第二个争议焦点，原告提供了《租房合同（续租）》一份。被告认为该份合同中左下角关于车位租赁的部分，条款并非被告所写，签名也非被告本人所签，故对其真实性有异议，并在审理中向本院申请对签名的真实性进行鉴定，后因被告经本院通知未到本院进行笔迹采样，也未向本院提供同期的其他笔迹样本，鉴定机构以样本不足退回鉴定。本院认为，虽然被告对签名的真实性提出异议，但未能向本院提供证据予以证实，且在申请鉴定后未能提供笔迹样本和进行笔迹采样导致鉴定退回，被告应承担举证不能之法律后果；结合被告提供的付款明细，确实曾经支付每月200元的车位租金，故本院对该条款的真实性予以确认。
除上述原、被告提供的证据外，原告还向本院提交了房屋所有权证三份、2013年和2014年度的物业管理费收款收据、银行交易明细账、告知书、律师函等证据用以证明涉案相关事实，本院依法予以确认。
根据原、被告的陈述以及对原、被告提供证据和宁波天童司法鉴定中心出具的《宁波天童司法鉴定中心文书司法鉴定意见书》的认证情况，本院对原告陈述的事实予以确认。审理中，本院还查明：2014年10月期间，因涉案车位的车位管理费没有及时缴纳，原告交付给被告的地下车位门禁卡无法继续使用。2014年10月23日，原告向物业公司缴纳了上述车位管理费。目前涉案车位的门禁卡仍由被告持有。原告钱茵、徐存伟系夫妻。本案原告的起诉状副本及提供的证据于2014年12月9日送达被告。
本院认为：原、被告之间签订的《租房合同（续租）》（包括合同上补充增加的车位租赁条款）系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。对于合同第6条约定的物业管理费，由于车位和房屋并不必然结合在一起，因此根据通常理解，此处的物业管理费仅指与房屋有关的综合服务费及公共设施维修费，并不必然涵盖车位管理费，并且原、被告在2013年11月8日签订《租房合同（续租）》时被告并未承租原告的车位，因此本院认为此处的物业管理费不包括涉案车位的管理费；原、被告在合同签订之后另行补充约定由被告承租原告的车位一个，租金每月200元，租期从2014年1月11日起至2017年1月10日止，该条款中对于车位管理费的承担没有明确约定，而在通常的房屋、车位的租赁合同中管理费由承租人承担也并非惯例，正如原、被告之间关于房屋的租赁合同中对于房屋物业管理费的承担也是以约定的形式进行明确，因此本院认为原告要求被告承担涉案车位的管理费依据不足，本院不予支持。
合同中约定物业管理费由被告承担，虽然合同中对于物业管理费的缴纳时间并未明确约定，但物业费的缴纳通常是年度初始时先付，并且本案中原告已经在2013年12月8日、2014年10月23日向物业公司缴纳了2013年10月1日至2015年9月30日的物业管理费，其中涵盖了被告租期的第一个租赁年度即2014年1月11日至2015年1月10日，即原告已代被告缴纳了上述期间的物业管理费，此种情况下原告要求被告支付，合情合理，应予支持。
合同第9条约定，被告不按时交纳租金、水电费、天然气费等应付费用，原告有权单方解除合同，被告辩称此处并未明确提及物业管理费，并且此条款中的“等”字应为对前面租金、水电费、天然气费的收尾，并非对合同第6条中其他费用的省略。本院认为，“等”字在汉语中表示列举通常有两种用法，一种表示列举未尽，有省略或替代未列举部分的作用，例如“本次列车开往深圳，途径石家庄、郑州、武汉等地”；一种是列举后煞尾，有语气停顿、加以强调的作用，后面往往带有前列各项合计的确切数字，例如“长江、黄河、黑龙江、珠江等四大河流”，从语法上讲，本案合同中第6条和第9条中的“等”字均属于列举未尽的用法；本案中合同第9条约定是在合同第6条对于被告应付费用有一个明确约定的前提下产生，因此该条“乙方不按时交付租金、水电费、天然气费等应付费用”中的“等”字系对其他应付费用的省略，即被告不按时缴纳合同第6条约定的应付费用，原告就有权单方解除合同。本案中，被告经原告催告，未及时缴纳物业管理费，并在原告已经代其向物业公司支付了物业管理费之后，在庭审中明确表示不同意缴纳，原告依据双方合同约定要求解除合同，被告返还房屋及其固有设备，本院予以支持。《租房合同（续租）》上补充增加的车位租赁条款，原告要求一并解除并要求被告返还车位，本院亦予支持。
对于车位租金，本院认为自2014年10月1日起，由于原告未能及时缴纳车位管理费，导致被告无法使用车位，被告可不支付租金；原告在2014年10月23日补缴了车位管理费，虽原告未能提供证据证明在补缴之后及时通知了被告，但原告起诉之后本院在向被告送达副本之后，被告应该已经知晓原告缴纳车位管理费，并且车位可以正常使用的情况，被告在此种情况下仍不归还原告车位门禁卡，原告要求其按照约定支付租金，本院予以支持。审理中，原告同意租金起算时间顺延10天，本院予以准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原告钱茵、徐存伟与被告游园于2013年11月8日签订的《租房合同（续租）》（包括2013年12月8日补充增加的车位租赁条款）于本判决生效之日起解除；
二、被告游园于本判决生效之日起十日内将坐落于宁波市江北区万达商业广场1幢220号3-3、3-4的房屋（即江北万达公寓1号楼303、304室）和屋内固有设备（格力空调4台、美的电热水器2台、欧琳油烟机2台、燃气灶2个、海尔冰箱1台、全自动洗衣机1台、1.5米床1张、床头柜2个、三门衣柜1个、机顶盒1个）以及坐落于宁波市江北区宝庆路238号-1-382的车位返还原告钱茵、徐存伟；
三、被告游园于本判决生效之日起十日内支付原告钱茵、徐存伟2014年1月11日至2015年1月10日的物业管理费4435元，并自2014年12月20日起按每月200元的标准支付原告钱茵、徐存伟车位租金至实际腾退之日止；
四、驳回原告钱茵、徐存伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告钱茵、徐存伟承担5元，被告游园承担20元；鉴定费2400元，由被告游园承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 邹 娟
二〇一五年七月三十一日
代书记员 李丹阳