北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第11932号
原告（反诉被告）中宏恒大投资（北京）有限公司，住所地北京市海淀区知春路甲48号4号楼三层319室。
法定代表人叶夏良，总经理。
委托代理人郭小年，北京市兆泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京市大中家用电器连锁销售有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井路3号2号楼212房间。
法定代表人黄秀虹，董事长。
委托代理人杨翠兰，女，1979年7月17日出生。
委托代理人赵延文，男，1978年3月4日出生。
原告（反诉被告）中宏恒大投资（北京）有限公司（以下简称中宏恒大公司）与被告（反诉原告）北京市大中家用电器连锁销售有限公司（以下简称大中公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员程杰独任审判，公开开庭进行了审理。在审理过程中，大中公司向本院提出反诉，经审查，大中公司提出的反诉符合法律的规定，本院依法决定与本诉合并审理。中宏恒大公司的委托代理人郭小年，大中公司的委托代理人赵延文、杨翠兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）中宏恒大公司诉称：原告与被告于2011年12月9日签订房屋租赁合同，约定原告将位于北京市昌平区××镇××路××大厦××房屋租赁给被告，面积共计4500平方米。合同签订后，原告全面履行了合同义务，但被告却屡次违约，不但未如期交纳租金，甚至连电费和供暖费也拖欠不付，严重违约，为了维护自身的合法权益，原告于2013年向北京市昌平区人民法院起诉索要租金等费用，该案经历一审、二审、发回重审及再次二审程序，最终，北京市第一中级人民法院于2014年6月作出（2014）一中民终字第3096号民事判决，判决被告支付部分租赁费及供暖费，至于被告的违约责任、原告损失以及其他供暖费及水电费，则建议原告另案解决，故原告依据合同法的规定及房屋租赁合同之约定，提起诉讼，请求法院判令：一、被告支付违约金2381625元；二、被告支付供暖费367200元；三、本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）大中公司辩称：一、中宏恒大公司主张的违约金2381625元没有合同及法律依据，也无事实依据，应依法驳回。在答辩人与中宏恒大公司签订的租赁合同中，没有一项约定合同被法院判决解除，答辩人应向中宏恒大公司支付违约金及具体的违约金计算标准。二、中宏恒大主张的供暖费，违反了“一事不再理”原则，应依法予以驳回。昌平区人民法院（2013）昌民初字第14989号判决及北京市一中院（2014）一中民终字第3096号民事判决书均认定答辩人已在2013年1月5日将房屋交还给了中宏恒大公司，并仅支持2013年1月5日之前的房屋租金及供暖费，对于之后的供暖费，第一次诉讼时并未支持。因此，中宏恒大公司在本案中再次诉讼，违反了法律规定的“一事不再理”原则，应依法驳回。
反诉原告（被告）大中公司诉称：2011年12月9日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定反诉人承租被反诉人位于京市昌平区××镇××路××大厦××4500平米的房屋。为保证租赁合同的顺利履行，反诉人向被反诉人支付履约保证金1190812.5元。合同约定该履约保证金在合同期满或解除终止后，反诉人将房屋交还被反诉人后30日内一次性无息退还。2012年4月因房屋消防问题，双方发生纠纷，双方租赁合同被北京市第一中级人民法院判决解除（详见2014一中民终字第3096号判决书），并认定反诉人于2013年1月5日将房屋交还给被反诉人。为此，反诉人曾在第一次诉讼时要求被反诉人退还，北京市第一中级人民法院认为被反诉人可以在本案判决合同解除后，另行向被反诉人提出该项主张。现，反诉人与被反诉人之间的房屋租赁合同已被判决解除，反诉人已符合另行起诉的条件。故诉至法院，请求法院判令：一、被反诉人退还反诉人租赁保证金1190812.5万元及自2013年2月6日起至实际退还之日止按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息。二、本案诉讼费用由被反诉人承担。
反诉被告（原告）中宏恒大公司辩称，反诉原告的请求没有事实和法律依据。根据法院的生效判决，被告在履行合同的过程中屡次无正当理由拒付租金，数额巨大，属于严重违约，根据合同约定保证金的准确名称是履约保证金，详见房屋租赁合同第十二条等相关条款，既然被告没有履行合同约定，显然其无权要求返还履约保证金，因此被告的反诉请求应依法驳回。
经审理查明：2011年12月9日，中宏恒大公司（合同甲方）与大中公司（合同乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于京市昌平区××镇××路××大厦××4500平米的房屋租赁给乙方，租赁期限自2012年2月11日起至2019年11月14日止。租金为每月396937.5元，租赁费用采用先付后用的形式按季支付（即每三个月支付一次租赁费用）。具体支付时间为：（1）租赁费用：乙方应在每个付款期满前一个月向甲方支付下一期付款期租赁费用（如遇国家法定假期，则乙方应在法定假期前支付下一付款期租赁费用）。首期租赁费应在签订租赁合同后七个工作日内，由乙方向甲方支付三个月的租金（1190812.5元）及三个月履约保证金（1190812.5元），如乙方违约，保证金冲抵相应违约金，合同期满终止或提前终止，在乙方将租赁房屋交还甲方的30日内甲方应一次性无息金额退还乙方所交履约保证金。合同中还约定了水电费由甲方代收，供暖费计算方法为36元每平米，乙方应于每年11月15日前一次性向甲方缴纳当季（即当年11月15日至次年3月15日）的供暖费总计648000元。合同第13条约定，甲方在收取租赁费用后3个工作日向乙方提供正式租赁发票，否则乙方有权延期支付租赁费用且不承担任何责任，直至甲方提供正式租赁发票时止。合同第60条第2款约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，且乙方应向甲方交还租赁房屋，并应向甲方支付六个月租赁费用为标准的违约金，此赔偿为一次性终局性赔偿（1）如果乙方在本合同有效期内无正当理由迟延支付租金、履约保证金达30日，且乙方在收到甲方的书面通知后10个工作日内仍未支付的，乙方除应支付欠付的租金外甲方有权解除本合同。合同第65条约定：甲方和乙方按以下列地址交付本合同约定的各种文书、票据或发送通知，甲方地址为：北京市海淀区××路甲××号××号楼××室。合同签订后，大中公司向中宏恒大公司支付了履约保证金人民币1190812.5元及首期租赁费1190812.5元。中宏恒大公司将诉争房屋交付给大中公司使用。
后，中宏恒大公司与大中公司因合同履行发生纠纷，双方曾就纠纷进行过书面磋商，在双方的信函往来过程中，中宏恒大公司使用的地址为北京市石景山区××座××室。2012年12月17日中宏恒大公司向大中公司发出回复函，除了对大中公司提出的消防问题予以答复外，还向大中公司催要拖欠的租金及电费。2012年12月27日，大中公司致函中宏恒大，称其已将商品全部撤出，要求中宏恒大公司于2012年12月31日12时前往办理交房手续。北京市长安公证处出具的公证书显示，2012年12月31日，大中公司对其承租的场所现状拍摄过程及内容进行了证据保全。拍摄的照片显示诉争房屋已腾空。2012年12月31日，大中公司在北京市长安公证处的公证下，向中宏恒大公司寄送《解约函》，要求解除双方的租赁合同。2013年1月5日，在北京市方圆公证处的公证下，大中公司将诉争房屋钥匙以特快专递的方式邮寄给了中宏恒大公司。邮寄地址为北京市石景山区××座××室，中宏恒大公司在庭审中表示对上述两份函件及诉争房屋的钥匙其并未收到。经本院查询大中公司寄出的钥匙于2013年1月7日由他人代为签收。
2013年2月，中宏恒大公司以房屋租赁合同纠纷起诉至本院，中宏恒大公司要求大中公司继续履行房屋租赁合同，支付房屋租金2381625元及依据逾期天数按日支付千分之一的违约金，支付电费167774.3元，水费1093.4元，支付暖气费648000元（即2012年11月15日至2013年3月15日整个供暖季的供暖费）。大中公司认为中宏恒大公司违反合同义务，提起反诉请求法院确认《房屋租赁合同》已于2012年12月31日解除，要求中宏恒大公司支付履约保证金1190812.5元，支付相当于三个月租赁费用标准的违约金1190812.5元。该次诉讼庭审中，双方一致认可大中公司已将上述房屋的租金交至2012年11月10日。本院审理后于2014年1月17日作出（2013）昌民初字第14989号民事判决书，判决解除双方签订的《房屋租赁合同》，并判决大中公司支付中宏恒大公司（自二〇一二年十一月十一日至二〇一三年一月五日）租金七十四万零九百五十元以及（自二〇一二年十一月十五日至二〇一三年一月五日）供暖费二十八万零八百元。大中公司不服判决提出上诉，北京市第一中级人民法院于2014年6月19日作出（2014）一中民终字第3096号民事判决维持原判，并明确因中宏恒大公司未就解除房屋租赁合同提出相关主张，一审法院未予以处理并建议另行解决。同时指出，本判决驳回大中公司要求返还履约保证金的反诉请求，仅是因为大中公司以行使解除权为由要求返还履约保证金没有事实根据，并不代表大中公司丧失对该款项主张返还的权利，大中公司可在本案判决合同解除后，另行向中宏恒大公司提出该项主张。
上述事实，有北京市第一中级人民法院（2014）一中民终字第3096号民事判决书、《房屋租赁合同》、附件及补充协议、保证金收据、北京银行电子回单、2012年11月13日回复函、2012年12月17日回复函等证据及原被告双方的当庭陈述在案予以佐证。
本院认为：依法成立的合同对于当事人具有法律约束力。本案中双方签订的租赁合同及补充协议是双方当事人真实的意思表示，且不具备法定无效之情形，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告大中公司无正当理由逾期支付房屋租金达30日，且在收到中宏恒大公司的书面通知后10个工作日内仍未支付，符合双方《房屋租赁合同》第六十条第2款第（1）项约定之情形，中宏恒大公司要求被告大中公司支付违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，但该违约金的约定过高，本院予以酌情减少，确定为三个月的租金；关于中宏恒大公司要求大中公司支付供暖费367200元的诉讼请求，因支付暖气费的诉讼请求已被（2014）一中民终字第3096号生效判决确认，本院对此不再作出处理；关于大中公司要求中宏恒大公司退还履约保证金1190812.5元的诉讼请求，因双方在《房屋租赁合同》第十二条明确约定如大中公司违约，保证金冲抵相应违约金，现本院确定的违约金数额与履约保证金的数额相等，相互冲抵后中宏恒大公司不用在退还大中公司的履约保证金，因此本院对大中公司的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：
一、北京市大中家用电器连锁销售有限公司给付中宏恒大投资（北京）有限公司违约金一百一十九万零八百一十二元五角零分，用北京市大中家用电器连锁销售有限公司已交纳的履约保证金冲抵；
二、驳回中宏恒大投资（北京）有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回北京市大中家用电器连锁销售有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费一万五千零七十一元，由中宏恒大投资（北京）有限公司负担七千五百三十六元，已交纳；由北京市大中家用电器连锁销售有限公司负担七千五百三十五元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费七千七百五十九元，由北京市大中家用电器连锁销售有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 程杰
二〇一四年十二月十六日
书记员 张焱