江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民初字第2502号
原告昆山市中照物业管理有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇前进西路1088号虹桥大厦1301室，组织机构代码69452253-1。
法定代表人朱进明，该公司总经理。
委托代理人朱珏丽，江苏沉浮律师事务所律师。
委托代理人张华，江苏沉浮律师事务所律师。
被告郭良。
委托代理人陈必谦，江苏朋德律师事务所律师。
被告相超。
原告昆山市中照物业管理有限公司与被告郭良、相超物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月30日受理后，依法由审判员郑羚独任审理。后因被告相超下落不明，本案转普通程序组成合议庭，于2014年9月10日、2014年11月24日、2015年5月24日公开开庭进行了审理。原告昆山市中照物业管理有限公司的委托代理人朱珏丽、张华、被告郭良的委托代理人陈必谦到庭参加诉讼，被告相超经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告昆山市中照物业管理有限公司诉称：原告系昆山市前进西路1088号房屋的物业管理公司。被告系该房屋的承租人，在该房屋处经营浴场。2011年3月25日，二被告以及张宇欣与昆山市小平物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定承租昆山市玉山镇前进西路1088号的房屋，房屋产权证面积为4741.89平方米，租赁期限十年。合同第五条第3款规定，租赁期间产生的水、电、煤气及物业管理费等费用由承租人自行承担。合同第十条规定，各承租人之间承担连带责任。后2014年4月30日，上述《房屋租赁合同》解除。2011年10月，原告与“昆山威尼斯”以及被告郭良签订《物业租赁管理合同》一份，约定原告每年收取物业管理费人民币142256.70元（按商铺产权证实际面积计算：4741.89平方米×2.5元／平方米×12个月）。上述合同签订后，被告刚开始还按约付款，但自2012年11月1日至2014年4月30日期间，被告仅支付物业管理费人民币50000元，仍结欠物业管理费人民币162800元未支付。原告认为，被告作为前进西路1088号房屋的承租人，根据约定自愿承担租赁期间的物业管理费，且就物业费标准及支付问题与原告签订合同，依法应当支付物业管理费。鉴于“昆山市玉山镇威尼斯浴场”（个体工商户）于2011年11月30日才注册成立，《物业租赁管理合同上》加盖的“威尼斯水城筹备处”的公章对其具有约束力。被告相超作为该个体工商户的经营者，同时也是房屋承租人之一，应当以个人财产承担还款责任。且被告相超应当承担连带还款责任。现原告诉至法院，要求1、被告支付物业服务费人民币162800元，二被告承担连带清偿责任；2、本案诉讼费由被告承担。
被告郭良辩称：1、我方认为主体不正确，原告起诉的依据是租赁合同，威尼斯浴场是由数名合伙人合伙经营的，如果基于此应该追究其他合伙人为共同被告包括杨宇，杨宇是本案合同签订的主要经办人；2、虽然相超没有到庭，本案同相超无关；3、虽然承租合同及物业合同约定的面积为4741.89平方米，根据杨宇和原告的协议，杨宇是有独立的费用需要交纳给原告，这部分费用不能作为本案被告应承担的物业费；4、物业费的收取标准高于政府出台的标准，要求按照政府规定的限额进行调整；5、原告计算的金额有误，被告在2012年11月之后支付了110000元的物业费。因为被告是个体工商户也是多人合伙的，以昆山威尼斯的名义进行经营，期间的控制人几经变化，有关账目也找不全，但对于诉状中在2012年11月1日之前的物业费已经付清予以认可，争议的是此日期之后的物业费。
被告相超未作答辩。
经审理查明：2011年3月25日，案外人朱福铭、昆山市小平物业管理有限公司将其分别所有的昆山市玉山镇前进西路1088号虹桥大厦X-
X室出租给被告郭良、相超及案外人张宇欣，两方订立《房屋租赁合同》一份，约定：房屋产权证面积4741.89平方米，房屋用途为商业；房屋作为浴场及配套使用，遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；被告郭良、相超及案外人张宇欣一方承诺其已经充分了解并清楚原杨宇、周敏、赵凤春三人与朱福铭、昆山市小平物业管理有限公司于2009年7月20日签订的《房屋租赁合同》及2010年4月22日签订的《解除房屋租赁合同协议书》，原杨宇、张乃新、潘耀防与朱福铭、昆山市小平物业管理有限公司于2010年4月23日签订的《房屋租赁合同》及杨宇、张乃新的继承人张宇欣、潘耀防于2011年3月23日签订的《解除房屋租赁合同协议书》的内容，且愿意承担2010年4月23日《房屋租赁合同》中承租方的所有义务，愿意承担租赁房屋因原承租人（即杨宇、周敏、赵凤春、张乃新、潘耀防）擅自装修所产生的一切法律责任。合同同时约定了交付期限和租赁期限、租金、支付方式和期限、定金、保证金及其他费用、房屋使用要求和维修责任、房屋返还时的状态、转租、解除合同的条件、违约责任等条款，并附上述四份《房屋租赁合同》及《解除房屋租赁合同协议书》。2014年3月12日，朱福铭、昆山市小平物业管理有限公司与被告郭良、相超及案外人张宇欣签订《房屋租赁合同解除协议书》一份，约定明确因威尼斯浴场的实际经营人发生变更（新承租人顾庆丰），上述2011年3月25日的《房屋租赁合同》于2014年4月30日解除。
另查明：2010年5月8日，案外人昆山市玉山房产开发有限公司与原告昆山市中照物业管理有限公司签订《昆山市前期物业管理委托合同》一份，约定：物业名称为虹桥大厦，坐落位置前进西路1088、1098、1078号，总建筑面积60540.58平方米，其中住宅18287.03平方米，商场4741.89平方米，办公楼8682.95平方米，酒店17193.07平方米，停车场11635.64平方米；在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收，根据下述约定，按照建筑面积向业主收取物业服务费，住宅1.6元／月／平方米，办公楼2.5元／月／平方米，商业2.5元／月／平方米，会所2.5元／月／平方米，其中电梯水泵运行费1元／月／平方米；合同又约定了其他相关条款。2010年10月28日，原告昆山市中照物业管理有限公司与昆山威尼斯、被告郭良签订《物业租赁管理合同》一份，约定：由原告昆山市中照物业管理有限公司为昆山市玉山镇威尼斯浴场提供物业管理服务，合同期限五年，自2010年10月28日至2015年10月27日，每年收取物业管理费142256.70元（按商铺产权证实际面积计算：4741.89平方米×2.5元／月／平方米×12个月），应当开具发票，以后每年自订立合同起10日内缴付下一年度的物业费；合同又约定了双方的义务、水电费用、停车位使用、违约责任等条款。原告昆山市中照物业管理有限公司加盖公司章、法定代表人签字，被告郭良签字、昆山市玉山镇威尼斯浴场筹备处盖章。庭审中，原告昆山市中照物业管理有限公司与被告郭良一致确认2012年11月1日至2014年4月30日，被告结欠物业服务费162800元。
又查明：2011年2月28日，被告郭良与案外人杨宇、张素兰签订《合作投资协议》一份，三方共同出资合作投资昆山市威尼斯水城大浴场项目，项目包括四个部分：威尼斯水城大浴场、足浴、宾馆、美容美发；项目总股本12113800元，各方的出资额及持股比例为郭良出资6300000元，持股比例为52%，杨宇出资2893415元，持股比例为23.89%，张素兰出资2920385元，持股比例为24.11%；协议又约定了股东的具体职务、财务管理、分红、装修、股东的消费优惠额度、退股及股权转让等条款。2011年6月3日，被告郭良与案外人杨宇、张素兰及周剑、黄少军签订《补充协议》一份，约定：周剑、黄少军入伙，项目总股本15743000元，调整后各方的出资额及持股比例为郭良出资7945000元，持股比例为50.50%，杨宇出资3068000元，持股比例为19.50%，张素兰出资3100000元，持股比例为19.70%，周剑、黄少军出资额1630000元，持股比例为10.30%。具体实际出资情况不明。昆山市玉山镇威尼斯浴场系个体工商户，经营者相超，于2011年11月30日开业，2013年8月6日注销。
上述事实由房产证、土地证、《房屋租赁合同》及《解除房屋租赁合同协议书》、《昆山市前期物业管理委托合同》、《物业租赁管理合同》、《合作投资协议》、《补充协议》、个体工商户营业执照及当事人在庭审中的陈述所证实。
本院认为：原、被告之间订立物业管理服务合同，双方应当按照合同约定履行相应的义务，现两被告拖欠2012年11月1日至2014年4月30日的物业管理费，故本院对于原告昆山市中照物业管理有限公司主张被告郭良、相超支付拖欠的物业管理费的诉讼请求，予以支持。被告郭良在庭审中提出应当追加其合伙人杨宇、张素兰、周剑、黄少军等人参加诉讼，共同支付拖欠的物业管理费，本院认为，被告郭良与他人订立合伙关系及设立昆山市玉山镇威尼斯浴场（对外为个体工商户），其内部合伙人几经变更，被告郭良仅提供部分内部合伙情况的证据，无法确定目前内部合伙的具体情况，故应当按照合同相对性原则处理，由签订合同一方的被告郭良、相超承担相应的合同责任，至于其内部合伙人对于债务的承担及分担，应当由其自行另案主张，本案中不予理涉。对于本案结欠物业管理费的金额经原告昆山市中照物业管理有限公司与被告郭良一致确认2012年11月1日至2014年4月30日结欠物业服务费162800元，本院予以确认。
据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告郭良、相超于本判决生效后十日内共同支付原告昆山市中照物业管理有限公司物业管理费162800元。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费3556元，由被告郭良、相超负担，此款原告昆山市中照物业管理有限公司已预交，本院不再退还，被告郭良、相超于本判决生效后十日内支付原告昆山市中照物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；帐号：10×××99。
审 判 长 郑 羚
人民陪审员 陈菊英
人民陪审员 俞雪花
二〇一五年六月二十三日
书 记 员 蒋淳纯