北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）房民初字第01071号
原告张春光，男，1963年7月29日出生。
委托代理人施易，北京市博维律师事务所律师。
被告孔令朋，男，1968年3月10日出生。
委托代理人董芙蓉，北京市翔鹰律师事务所律师。
原告张春光诉被告孔令朋农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员吕少罕独任审判，公开开庭进行了审理。原告张春光及其委托代理人施易，被告孔令朋及其委托代理人董芙蓉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张春光诉称：原告系北京市房山区X街道X村村民，2001年9月9日，原告与被告签订《房屋买卖协议书》，将原告所有的位于北京市房山区X街道X村X号宅院内房屋及地面附属物以6万元的价格卖给被告。双方各自履行。后，原告向法院起诉要求确认上述买卖协议无效，北京市房山区人民法院经开庭审理作出（2013）房民初字第03121号民事判决书，判决双方买卖协议无效。被告不服判决上诉至北京市第一中级人民法院，后于2013年6月5日撤回上诉。现（2013）房民初字第03121号民事判决书已经生效，原告属于房屋的所有人。原告认为，根据合同法相关规定，无效合同自始无效，因无效的合同取得的财产，取得财产一方应予返还。因此请求被告返还北京市房山区X街道X村X号宅院内房屋及地面附属物，后得知本案争议房屋已经被拆迁，故请求被告支付原告拆迁房屋的利益，包括拆迁款和拆迁房屋指标。理由是，原告系房屋所有人，被告无处置权，被告不是争议房屋的被拆迁人和拆迁受益人；被告未经原告同意私自和X村村民委员会签订拆迁协议，并让X村村民委员会拆除了房屋，严重侵犯了原告的权益。被告不能领取该房屋的拆迁补偿款及享有拆迁安置面积。该房屋的所有拆迁利益均为原告享有，因原告起诉要求确认合同无效，原告愿意返还被告原购房款6万元，给付被告房屋的区位补偿价21万。故请求：一、依法判令被告支付原告拆迁款50万元；二、给付160平方米的拆迁安置建筑面积，包括退还位于北京市房山区X街道X村回迁楼X号房屋。诉讼费由被告负担。
被告孔令朋辩称：不同意原告诉讼请求，1、北京市房山区X街道X村X号房屋及其附属物根据国家拆迁政策已全部拆除，现在不存在实际返还可能。2、房屋拆迁时根据国家拆迁政策X村委会和被告签订了拆迁安置补偿协议，这协议合法有效，被告是被安置人，根据协议被告得到的所有拆迁补偿应归被告所有。原告要求被告支付拆迁款无事实及法律依据。3、原告主张X村村委会和被告恶意串通私自拆除，这需要原告举证，如果原告认为是恶意串通原告应该起诉村委会和被告确定拆迁协议补偿协议无效，原告应该先起诉无效而不应该直接起诉本案被告。4、被告作为被安置人，在原有房屋被拆迁后政府对被告进行了安置，被告因此获得拆迁安置房屋是符合拆迁政策和法律规定，因此拆迁面积和原告无关。5、原告违反了法律规定诚实信用原则，致使房屋买卖协议无效，这是由原告过错造成的，考虑到因当时被告户口因其他原因没有迁到X村，涉及到宅基地转让造成协议无效，如果原告同意调解，被告可以考虑区位补偿价的30%补偿给原告。综上，原告是无理要求，不同意原告全部诉讼请求，请求驳回其诉讼请求。
经审理查明：1999年8月6日，张X1将其所有的位于X街道X村X号房屋一套卖于张春光所有。原告与被告签订《房屋买卖协议书》，将原告所有的位于北京市房山区X街道X村X号宅院内房屋及地面附属物以6万元的价格卖给被告。双方各自履行。后，原告向法院起诉要求确认上述买卖协议无效，北京市房山区人民法院经开庭审理作出（2013）房民初字第03121号民事判决书，判决双方买卖协议无效。被告不服判决上诉至北京市第一中级人民法院，后于2013年6月5日撤回上诉。现（2013）房民初字第03121号民事判决书已经生效，原告诉至法院要求被告返还房屋。后原告得知房屋已被拆迁，变更诉求要求被告支付拆迁利益。
经查，2013年12月14日，就位于北京市房山区X街道X村X号房屋，北京市房山区人民政府X街道办事处X村村民委员会（甲方）与孔令朋（乙方）签订《燕房线土地储备项目（轨道交通用地）X段房屋拆迁补偿安置协议（安置地块宅基地）》，其中约定：”甲方向乙方支付拆迁补偿款共计635414元，包括宅基地区位补偿价300000元、房屋重置成新价182919元、装修及附属物补偿款54207元、周转费60000元、搬家补助费2453元、提前搬家奖励费5000元、工程配合奖20000元、未抢建抢修奖励费5000元、电话移机费235元、空调移机费1600元、有线电视移机费300元、热水器300元、宽带400元、一次性煤炭损失费3000元。应安置建筑面积为160平方米。”当天，双方又签订补充协议，甲方支付乙方补偿款132453元，其中包括提前搬家奖60000元、独生子女家庭奖励40000元、房屋安全拆除奖20000元、二次搬家补助费2453元、水毁10000元。在被告签订拆迁协议后，涉案房屋被拆除完毕。2013年12月17日，北京燕房新城投资有限公司（甲方）与孔令朋（乙方）签订《安置房认购协议书》，乙方认购位于北京市房山区X街道X小区X号房屋，认购安置房总建筑面积为91.42平方米，楼层单价2000元，房款182840元。2004年1月21日，孔令朋交纳购房款182840元。
经询问，被告在与X村村民委员会签订协议时，原告并不知情，被告亦未取得原告授权委托。
审理中，原告张春光于2014年1月3日向本院提出财产保全的申请，并已提供担保，申请对被告孔令朋在中国农业银行房山城关支行开户的，账号为×××的账户中存款冻结460720元。本院依法予以冻结。后因该账户为定期户，银行无法部分冻结，实际冻结了635414元。孔令朋提出异议，提供反担保。我院依法冻结被告孔令朋在中国农业银行房山城关支行开户的账号为×××的账户中存款460720元。
上述事实有当事人陈述，原告提交的人口信息查询打印表、（2013）房民初字第03121号民事判决书、（2013）一中民终字第5913号民事裁定书，被告提交的收据、认购房协议书，以及我院调取的拆迁估价报告、房屋拆迁补偿安置协议及补充协议、安置房认购协议书等证据在案佐证。以上证据经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。
本院认为：无效的合同自始没有法律效力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告违反诚实信用原则，起诉要求确认房屋买卖合同无效，具有过错，应承担主要责任。因法院确认双方买卖合同无效，且被告在本案中未提交充足证据证明被告系争议宅院宅基地使用权人，故被告不应享有争议宅院的宅基地使用权。原告有权要求被告返还房屋及附属物，但因被告与X村村民委员会签订拆迁协议，房屋已经被拆迁完毕，实质上不能返还，原告可以按照拆迁利益要求折价补偿。但被告作为房屋的实际居住人与X村村民委员会签订拆迁补偿协议，在补偿项目中关于装修及附属物补偿款、周转费、搬家补助费、提前搬家奖励费、工程配合奖、未抢建抢修奖励费、电话及空调、有线电视移机费、热水器、宽带、一次性煤炭损失费、独生子女家庭奖励、房屋安全拆除奖、二次搬家补助费、水毁等费用均系针对居住人的，原告无权要求。关于折价补偿的问题，为平衡买卖双方的利益，参照购房款、房屋重置成新价、宅基地区位补偿价情况，结合买卖双方过错程度，本院酌定由被告补偿原告十万元。应安置建筑面积是基于争议宅院宅基地使用权确定，安置房屋安置对象是特定的，不属于农村房屋买卖合同处理范畴，与本案不属同一法律关系，可另行解决。原告合理诉求，予以支持，不合理、过高部分，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、被告孔令朋于本判决生效之日起十日内给付原告张春光房屋折价款十万元。
二、驳回原告张春光其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四千四百元，由原告张春光负担三千五百二十元（已交纳），被告孔令朋负担八百八十元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期限届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 吕少罕
二〇一四年六月十八日
书 记 员 安 雪