湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0121民初4689号原告湖南君天物业管理有限公司，住所地：长沙市芙蓉区韶山北路81号长勘院三楼。法定代表人何坚，总经理。委托代理人吉建军，男，1971年2月16日出生，汉族，住长沙市雨花区，系公司工作人员。委托代理人袁晓红，湖南环楚律师事务所律师。被告胡英，女，汉族，1982年8月25日出生，住长沙市望城区。原告湖南君天物业管理有限公司（以下简称君天物业）与被告胡英物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告君天物业的委托代理人吉建军到庭参加了诉讼，被告胡英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告请求本院判令：1.被告缴纳拖欠的物业服务费6456.7元，水费280.3元，违约金15980.3元，共计22717.3元；2.由被告承担本案的诉讼费用。被告胡英答辩要点：1、原告从2014年1月1日起提供物业服务，原被告在此之前无合同关系，2014年前湘楚家园业委会采取自治方式管理，未公布任何费用无法确定权利，业委会无权转让该费用，该转让亦未通知被告，原告要求被告支付2013年12月31日之前的物业服务费无合同与法律依据，且该期间费用已过诉讼时效，应不予支持；2、原告并未按物业服务合同约定提供物业服务，已构成根本违约，被告有权拒交物业费，故亦不构成违约，违约金不应支付；3、被告未拖欠水费。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实被告胡英购买了位于长沙县××办事处××家园××号房屋，房屋建筑面积为99.64㎡，已验收入住。胡英交付了2011年12月31日之前物业费和2015年1月1日至2015年6月30日的物业服务费。2、2013年12月31日，君天物业（乙方）与长沙县湘龙街道湘景社区湘楚家园业主委员会（甲方）签订《湘楚家园物业服务合同》，约定由君天物业为湘楚家园小区提供物业服务，服务期限为五年，从2014年1月1日起至2018年12月31日，物业费按每月每平米建筑面积1.2元计算，自来水费基价2.03元／吨，二次加压后水费2.48元／吨，水费价格按照国家政策调整；物业服务费按季交纳，乙方有权要求业主或物业使用人在每季的最后一个月交纳下季度物业服务费用,若业主或者物业使用人没有按约定交纳物业费等，每逾期一天按应缴费总额的日千分之三的标准累计计算违约金。合同还约定，乙方进驻湘楚家园小区前，小区的物业费等欠费，由乙方享有债权，对相关欠费主体进行催缴，甲方提供必要的协助。胡英未交纳的从2012年1月1日至2014年12月31日的物业服务费和从2015年7月1日至2016年12月31日的物业服务费6456.7元（1.2元/月/平方米×54个月×99.64平方米=6456.7）。3、君天物业（乙方）与长沙县湘龙街道湘景社区湘楚家园业主委员会（甲方）签订《湘楚家园物业服务合同》之前，湘楚家园小区物业由长沙县湘龙街道湘景社区湘楚家园业主委员会自行管理。二、双方当事人有争议的事实1、原告君天物业是否有权收取2012年、2013年的物业服务费。被告胡英认为原、被告在2014年1月1日前无合同关系，湘楚家园业委会亦无权转让该费用，且该转让未通知被告，君天物业无收取2012年、2013年物业服务费的主体资格。本院认为，2012年、2013年湘楚家园小区由湘楚家园小区物业湘楚家园业主委员会自行管理，据湘楚家园业主委员会提供的欠费明细表载明2012年1月1日至2013年12月31日1.2元／月的物业服务费标准亦未违反法律法规之规定。湘楚家园业主委员会与君天物业签订的《物业服务合同》，符合我国有关物业管理法律法规的规定，合法有效。故2012年、2013年物业服务费收取权转让给君天物业合法有效。但债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。原告君天物业未提供证据证实签订的《物业服务合同》时对债权的转让湘楚家园业主委员会及君天物业履行了通知义务，故该转让对被告胡英不发生效力。君天物业不具备向胡英收取2012年、2013年物业服务费的主体资格。原告君天物业诉请收取2012年、2013年的物业服务费是否已过诉讼时效。被告胡英陈述原告君天物业在2015年年底2016年年初左右才主张过要求被告胡英交纳2012年、2013年的物业服务费，故君天物业诉请收取2012年、2013年的物业服务费的诉讼时效已过。本院认为，2012年、2013年的物业费交纳虽无合同约定，但湘楚家园业主委员会与君天物业签订的《物业服务合同》，物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在每季的最后一个月交纳下季度物业服务费用。且依通常之惯例，物业服务费用的交纳也为合同约定之时间，即使有例外之约定，每季度的物业服务费最迟也应在每季的最后一个月交纳。现君天物业未提供证据证实湘楚家园业主委员会向胡英主张过该权利，亦未提供充分证据证实君天物业在胡英陈述的2015年年底前对其进行过催收且已催收通知已送达，亦无证据证实胡英在前述时间催收时同意交纳，无时效中止、中断事由。故君天物业诉请要求胡英交纳2012年及2013年1-9月的物业服务费已过诉讼时效。但2013年10-12月的物业服务费的诉讼时效因君天物业主张权利而中断，故尚在诉讼时效内。3、原告君天物业是否按约提供了物业服务管理义务。被告胡英认为原告君天物业未按合同约定投入资金安装监控、未公布管理费用收支明细、消防设备未进行安检、维修保养等，原告未按合同约定尽到物业服务管理的义务，导致小区管理混乱和存在安全隐患。原告不予认可，主张原告按约提供了物业服务管理义务。本院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据，被告主张原告未按约提供物业服务，仅有口头陈述，未提供证据证实，本院不予采信。判决理由与结果本院认为：一、被告胡英经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利，不影响本院根据查明的事实依法作出裁判。二、湘楚家园业主委员会与君天物业签订的《物业服务合同》，符合我国有关物业管理法律法规的规定，合法有效。该合同效力及于小区内全体业主。原、被告分别作为物业管理受托方和业主应分别履行物业管理和缴纳物业管理费的义务。因2012年、2013年1-9月的物业服务费收取的诉讼时效已过，且2012年、2013年物业服务费收取权的转让对胡英不发生效力，故君天物业要求胡英交纳2012年、2013年的物业服务费，本院不予支持。但君天物业要求胡英交纳2014年、2015年7月1日至2016年12月31日共计3587.04元（1.2元/月/平方米×30个月×99.64平方米=3587.04元）物业服务费，事实清楚，证据确实充分，未违反法律规定，本院予以支持。三、关于违约金的问题，胡英逾期缴纳物业费，构成违约，应承担违约责任，君天物业诉请主张每逾期一天按应缴费总额的日千分之三的标准累计计算违约金，标准过高，本院酌情认定违约金1000元。四、君天物业公司要求胡英支付2015年3月至2016年9月的水费280.3元，被告辩称已经缴纳水费。经本院核实，被告确已缴纳，故对该诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第八十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：限被告胡英在本判决生效后十日内支付原告湖南君天物业管理有限公司物业服务费3587.04元，违约金1000元，共计4587.04元；二、驳回原告湖南君天物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费368元，减半收取184元，由原告湖南君天物业管理有限公司负担130元，被告胡英负担54元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 蔡 明二〇一七年四月七日书记员 郭懿慧附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证据证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。