广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第904号
上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司深圳市分行。
负责人：刘军，行长。
委托代理人：李强，广东深天成律师事务所律师。
委托代理人：陆林，广东深天成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：朱波，男，汉族，1985年7月13日出生。
被上诉人（原审被告）：东莞市益田奥城房地产投资有限公司。
法定代表人：姚嫏，董事长。
委托代理人：钟志，男，汉族，1986年9月2日出生，该司员工。
上诉人中国建设银行股份有限公司深圳市分行（以下简称建行深圳分行）因与被上诉人朱波、东莞市益田奥城房地产投资有限公司（以下简称东莞益田公司）金融借款合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第2030号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，建行深圳分行在举证期限内举证如下：1、《个人住房（商业用房）借款合同》；2、《公证书》；3、《保证书》；4、个人贷款支付凭证；5、商品房他项权登记证明；6、个贷信息查询单。经开庭核对原件，原审法院对建行深圳分行提交的证据予以确认，建行深圳分行提交的证据充分、确凿，原审法院对建行深圳分行陈述的事实予以确认。
原审另查明，东莞益田公司于2010年11月17日向建行深圳分行出具了一份《保证书》，其中约定：保证人（即东莞益田公司）为建行深圳分行与债务人（即朱波）签订的《个人住房（商业用房）借款合同》所形成的债权提供连带责任保证担保，保证责任范围为上述借款合同项下全部贷款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向建行深圳分行支付的其他款项（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等等）；保证期间自借款合同生效之日起至办妥房地产抵押登记并将房产证交建行深圳分行保管之日止。
建行深圳分行在原审的诉讼请求为：1、解除建行深圳分行与朱波签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、朱波立即偿还建行深圳分行贷款本息合计587334.69元（其中本金578814.96元、利息8452.07元、罚息67.66、利息、罚息均暂计至2012年8月21日，之后利息、罚息按合同约定继续计算至全部借款还清之日止），并加倍支付延迟履行期间的债务利息；3、对抵押的房产处理后以所得之价款优先清偿建行深圳分行的贷款本息及实现债权的费用，不足部分由朱波继续清偿；东莞益田公司对朱波的债务承担连带保证责任；4、朱波、东莞益田公司承担本案一切诉讼费用（包括但不限于受理费、保全费、公告费等）。
原审法院认为，建行深圳分行与朱波之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》主体适格，意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人应全面履行合同义务。建行深圳分行依据合同约定向朱波发放了贷款，截至起诉之日，朱波累计3期未按合同约定履行还款义务，构成违约，应承担违约责任。建行深圳分行请求解除与朱波签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并请求朱波偿还贷款本金、利息、罚息，符合合同和法律规定，原审法院予以支持。建行深圳分行是涉案房地产的抵押权人，有权就依法处分抵押物所得之价款优先受偿。建行深圳分行认为《保证书》中对保证期间的约定为自借款合同生效之日起至办妥房地产抵押登记并将房产证交建行深圳分行保管之日止，但涉案房产并未办理房产证，因此东莞益田公司的保证期间并未届满，并请求东莞益田公司对上述《个人住房（商业用房）借款合同》项下的债务承担连带保证责任。但东莞益田公司与建行深圳分行在合同中约定的保证为附解除条件的保证，该解除条件即为涉案房地产办妥房地产抵押登记并交建行深圳分行保管之日止。涉案房产于2011年6月25日办妥房地产抵押登记，至该日止，解除保证责任的条件成就，东莞益田公司的保证责任解除，该解除条件的核心内容为“办妥房地产抵押登记”，只要实现了该条件，建行深圳分行就拥有优先受偿权，是否将房地产证交其保管，不影响其权利的实现。因此，建行深圳分行以涉案房地产证未交由其保管主张解除条件未成就的理由不成立，原审法院不予支持。综上，建行深圳分行对东莞益田公司承担连带责任的请求，不符合合同约定及法律的规定，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除建行深圳分行与朱波于2011年1月21日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、朱波应于判决发生法律效力之日起十日内偿还建行深圳分行贷款本金578814.96元、利息8452.07元、罚息67.66元（利息、罚息均暂计至2012年8月21日，之后利息、罚息按合同约定计至判决确定的还款之日止）；三、建行深圳分行有权对处置朱波名下的位于东莞市凤岗镇官井头村龙平街xxx花园一期xx栋xx单元xx房所得价款优先受偿，不足部分由朱波继续清偿；四、驳回建行深圳分行的其他诉讼请求。
上诉人建行深圳分行不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决第四项，依法改判东莞益田公司对朱波的债务承担连带保证责任；2、东莞益田公司承担二审诉讼费及其他相关费用。事实与理由：一、建行深圳分行向东莞益田公司主张保证责任有充足的合同依据及事实依据。本案中，原审依法确认了朱波严重违约的事实，据此判决解除借款合同，朱波偿还建行深圳分行的借款本金及利息。但原审法院还同时查明，东莞益田公司向建行深圳分行出具了《保证书》，约定：东莞益田公司为建行深圳分行与朱波签订的借款合同所形成的债权提供连带责任保证，保证责任范围为借款合同项下的全部贷款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、朱波应向建行深圳分行支付的其他款项。保证期限根据《保证书》第四条第一款第三项的约定，应为“从借款合同生效之日起至办妥房地产抵押登记并将房产证交贵行保管之日止”。上述保证期间的约定是东莞益田公司真实意思表示，对东莞益田公司具有法律约束力。按照原审对东莞益田公司保证责任的解释，该约定为东莞益田公司的保证责任确定了一个解除条件，即“为涉案房地产办妥房地产抵押登记并交建行深圳分行保管之日止”，若该条件成就则东莞益田公司的保证责任解除。现涉案房产只办理房地产抵押登记，并未办下房产证，更未交付给建行深圳分行保管。因此，按照原审判决的解释，保证责任解除条件仅仅部分成就，并未全部成就，东莞益田公司的保证责任并未解除。原审称“解除保证责任的条件成就”完全不符合事实，也前后矛盾。
二、原审认为解除条件的核心内容为办妥房地产抵押登记的说法没有依据，剥夺了建行深圳分行的重要权利。原审认为“解除条件的核心内容为办妥房地产抵押登记，只要实现了该条件，建行深圳分行就拥有优先受偿权，是否将房地产证交其保管不影响其权利实现”的说法，没有任何依据，歪曲了东莞益田公司与建行深圳分行之间的合意，缩短了东莞益田公司的保证期间，损害了建行深圳分行的权益。首先，建行深圳分行既要求朱波提供物的担保，又要求东莞益田公司提供连带责任保证不违反法律规定，两项权利并不冲突，并无“核心”与“非核心”之分。依照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》的相关规定，对于同一债权，可以一并提供物的担保（抵押或质押）及人的担保（连带责任保证），并非有了物的担保就无需提供人的担保。建行深圳分行在朱波办理了房产抵押手续、提供了物的担保后仍然要求东莞益田公司提供连带责任保证至“房产证办理且交贵行保管之日止”并不违反法律规定。现行法律也未规定物的担保是“核心”，两种担保方式均是担保权人依法享有的重要权利。原审应当严格按照当事人约定及法律规定确定权利义务，无权剥夺建行深圳分行的任何一项权利；其次，在实践中，尤其是贷款发放后的头几年中，购房者的房产抵押担保与开发商提供的连带责任保证对于维护贷款银行的权益具有十分重要的作用。一方面，因按揭贷款期限长，购房者前几年还款金额大部分为利息、少部分为本金，购房者违约、银行解除借款合同后，购房者需偿还的本息和罚金不会比贷款金额低多少。同时，在房地产司法拍卖中，费用高且成交价格远低于市场价，因此银行通过诉讼、执行程序实现抵押权后，很多时候并不能全额收回违约购房者的欠款，本案中即存在该种可能性。另一方面，在贷款发放后的几年中，购房者拖欠贷款大多是因为开发商未能及时办证或其他过失导致购房者还款意愿降低，若此时开发商不为贷款提供连带责任保证，则是将开发商过失造成的风险将转嫁给银行。因此，开发商作为银行提供贷款的直接受益者，为银行贷款提供一定期限的连带责任保证已经是业内惯例，也是开发商邀请银行为其楼盘提供贷款支持的而作出的重要承诺。至于开发商的连带责任保证期限具体截止何时，则是根据开发商信用、楼盘前景、借款人的违约规律等多项因素由银行与开发商协商确定，而不仅仅是考虑有无其他担保。对于银行而言，在房产抵押担保无法完全保证贷款安全的情况下，开发商提供连带责任保证一直是银行维护自身资金安全的重要手段，并非是可有可无的非核心权益，开发商提供连带责任保证期限长短也因此成为了银行是否发放贷款、按照何种条件发放贷款的重要考量。综上，请求二审法院依法改判，支持建行深圳分行的合理诉讼请求，维护建行深圳分行的合法权益。
东莞益田公司答辩认为，一、根据担保法第二十八条第一款的规定，同一债权具有保证又有物的担保，保证人对物的担保以外的债权承担担保责任，既然朱波已进将房屋抵押给建行深圳分行并办理了抵押登记，建行深圳分行应行使抵押权实现债权，而不应要求益田奥城公司对朱波的债务承担连带清偿责任；二、本案解决的是债权人如何实现债权问题，在存在债务人抵押和第三人保证的情况下，从现实角度和避免浪费诉讼资源的考量，债权人应就抵押物行使抵押权。如果债权人一味追究保证人责任，无视物的担保，抵押就没有存在必要了。建行深圳分行与东莞益田公司签订的保证合同是建行深圳分行提供的格式合同，无论是保证期间还是保证范围的约定对东莞益田公司来说是不公平的。因房产证是业主本人去办理的，东莞益田公司不参与。至于业主朱波是否有将房产证提交给银行，东莞益田公司无从得知。一旦债务人恶意逃避债务，债权人就向保证人追究保证责任，对于保证人很不公平；三、涉案抵押物位于交通便利、商业发达的区域，建行深圳分行直接行使抵押权完全可以收回欠款。建行深圳分行发放贷款也是直接的受益者，不存在东莞益田公司受益的情况。银行在发放贷款时需要审查借款人的资质和还债能力，应该考虑到贷款安全的问题，不存在开发商将风险转嫁给银行的问题。因此，建行深圳分行在本案中直接行使抵押权对其实现债权没有弊端。综上，无论是法律规定、事实认定，还是从公平的角度来看，债权人都应当行使抵押权，不应该要求东莞益田公司承担连带责任。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明，东莞益田公司出具的《保证书》第七条第二项约定，无论银行主合同项下是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、银行是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，本保证人在本保证书下的保证责任不因此减免，银行均可以直接要求本保证人依照本保证书约定在保证范围内承担连带保证责任，本保证人不提出任何异议。
本院认为，建行深圳分行与朱波签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及东莞益田公司向建行深圳分行出具的《保证书》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效，各方当事人均应全面履行。借款人朱波未按期足额偿还借款，已构成违约。建行深圳分行有权解除合同并要求朱波承担违约责任。
本案二审争议的焦点是东莞益田公司应否对朱波的借款债务承担连带保证责任。本院认为，首先，“将房产证交银行保管”的约定属于条件而非期限，原审将东莞益田公司《保证书》中“保证期间”条款视为保证责任的解除条件正确，本院予以确认。按照《保证书》第四条第三项的约定，东莞益田公司的解除保证责任须同时具备两个条件，一是办妥房地产抵押登记，二是向银行交付房产证。因东莞益田公司至今未向建行深圳分行交付涉案房产的房产证，其解除保证责任的条件尚未成就，应继续承担保证责任；其次，东莞益田公司系具有完全民事行为能力的商事主体，该《保证书》承诺的内容由其审核后向银行出具，由此产生的法律后果应由东莞益田公司自行承担。东莞益田公司辩称其不清楚房地产证的办理情况，该理由不能免除其保证责任；再者，涉案借款既有物的担保又有人的担保，东莞益田公司在《保证书》第七条第二项中承诺其承担的连带保证责任不受其他担保方式的影响，系双方对债权实现方式的明确约定。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，债权人可以按照约定实现债权，故建行深圳分行有权要求东莞益田公司就朱波借款合同项下的全部债务承担连带保证责任。东莞益田公司辩称建行深圳分行在行使抵押权后不得再要求东莞益田公司承担保证责任，与合同约定和法律规定不符，本院不予采纳。
综上，上诉人建行深圳分行的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。原审判决认定事实清楚、但适用法律不当、处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百九十八条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第2030号民事判决第一、二、三项；
二、撤销深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第2030号民事判决第四项；
三、东莞市益田奥城房地产投资有限公司对朱波的上述债务承担连带清偿责任。东莞市益田奥城房地产投资有限公司承担清偿责任后，有权向朱波追偿。
若未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费9673元由朱波负担，二审案件受理费9673元由东莞市益田奥城房地产投资有限公司负担。东莞市益田奥城房地产投资有限公司对朱波应负担之诉讼费承担连带偿付责任。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 力
审 判 员 杨潮声
代理审判员 吴思罕
二〇一三年十二月十七日
书 记 员 李全慧
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；