上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第3493号
原告（反诉被告）宫晓东。
委托代理人顾建峰，上海尊源恒律师事务所律师。
被告（反诉原告）周瑶。
委托代理人黄晓琳，上海市申达（苏州）律师事务所律师。
原告宫晓东与被告周瑶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月11日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告提起反诉，本院依法予以受理，并于2014年11月5日对本案公开开庭进行了审理。审理中，依原告申请，本院委托鉴定单位对原告承租期间对涉案租赁物所作室内装饰装修及室内手绘墙费用进行审价，鉴定单位于2015年2月4日出具了司法鉴定意见书。嗣后，因案情复杂，本院将本案转为适用普通程序审理，并于2015年4月8日再次公开开庭进行了审理。原、被告各自的委托代理人顾建峰、黄晓琳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告是松江区九亭镇沪亭北路XXX弄XXX号XXX室的房屋（以下简称系争房屋）所有人之一。2012年3月，原、被告签署租赁协议，约定由原告承租被告房屋，此后，双方均正常履行合同。2013年3月7日，被告称原租赁合同丢失，就与原告补签了编号为XXXXXXX的租赁协议，自此之后，被告编造各种理由要求解约，并让原告无条件搬离。原告不堪其扰，无奈在外另租了一套房屋。2014年5月28日23时左右，被告带领三名身份不明男子闯入系争房屋，并强行换锁。原告多次要求被告交出新钥匙，以便取出部分生活物品和画作，但被告置之不理。被告的行为已经严重影响原告对租赁物的正常使用，并造成原告直接经济损失，故诉至法院，请求判令：1、确认双方之间就系争房屋签订的《租赁合同》（编号为XXXXXXX）自2014年5月29日起解除；2、被告返还原告押金2，400元（人民币，以下币种同），并支付违约金2，400元；3、被告返还原告预付租金2，700元；4、被告赔偿原告已折旧的装修损失52，442元；5、被告赔偿原告重新租房的租金损失48，375元；6、被告赔偿原告对重新所租房屋进行装修的损失26，200元；7、被告赔偿原告搬场费2，000元。审理中，关于上述诉请5、6中损失金额的来源，原告解释称：系争房屋之外其先后租赁了两套房屋，第一套系向案外人黄某所租，原告支付了押金和一年的租金共计29，900元，另花费了租房所致居间佣金805元；第二套系向案外人魏某所租，共支付了一年的租金16，200元及花费了居间佣金1，470元，综上，其认为重新租房的租金损失即为48，375元（29，900元＋805元＋16，200元＋1，470元）。关于上述诉请6，原告称其对所租案外人黄某的房屋进行了装修，共计花费26，200元。
被告辩称：同意解除合同，但对原告所提合同解除的原因、解除日期及解除后果的处理均不予认可。合同解除的真实原因系原告未按约支付租金及未按约定用途使用系争房屋，责任在于原告，如果原告因合同解除遭受损失的话，也应当责任自负。
同时，被告反诉称：双方确实就系争房屋签订了租赁合同，并就租期、租赁用途、租金支付及违约责任等进行了约定。合同签订后，被告按约将系争房屋交付原告使用，但原告却未按约履行合同义务，自2013年8月始未按约及时、足额支付租金；同时，经物业告知，被告发现系争房屋内存在群租现象，违反了租赁物所在地政府部门的有关管理规定。为此，被告于2014年3月28日向原告寄送了《解除合同通知书》，告知因其存在上述违约行为，被告决定从即日起解除租赁合同，并要求原告在2014年4月6日前搬离并返还系争房屋，被告将于同年4月7日收回房屋。该通知书于2014年3月29日送达原告，但其却未按照通知书的要求及时搬离，并继续占有系争房屋。直至2014年5月28日，被告报警后才将门锁更换，实现了对系争房屋的占有。即便如此，因系争房屋内尚有原告所留的床、鞋、锅等生活用品存在，被告无法正常使用该房屋。为此，被告又于2014年7月11日向原告发出通知书，要求其于2014年7月18日前将上述物品搬离系争房屋，但仍未果，故而提起反诉，请求：1、确认原、被告之间就系争房屋所签的《租赁合同》于2014年3月29日已解除；2、判令原告立即搬离系争房屋；3、判令原告向被告支付自2014年3月29日起至实际完全搬离之日止的占有使用费（按4，500元／月计算）；判令原告向被告支付2014年5月的水费37.10元及2014年4、5月的电费97.70元。
针对被告的反诉，原告辩称：对上述诉请1，被告所述不实，原告并无违约，关于合同解除的问题，坚持本诉意见。对上述诉请2，被告强行换锁后，原告无法进入系争房屋，更无法搬离。对上述诉请3，不予认可，且原告已按约支付了2014年5月31日前的租金。对上述诉请4，愿意支付水电费，但被告强行换锁后，原告被迫撤离了系争房屋，无法收到缴费通知单，故迟延支付水电费的责任不应由原告承担。
原告为证明自己的本诉主张，向本院提供证据如下：
1、上海市房地产登记薄、2013年3月7日租赁合同，证明被告系系争房屋的权利人之一，原、被告双方就系争房屋签订了租赁合同，约定了押金、违约金等事宜。
2、原告之妻与被告之间的短信照片、原告与案外人姚某某之间的电话录音笔录，证明（1）2013年9月4日，原告支付租金时，双方尚无矛盾；（2）2013年12月9日，被告告知原告其将出售系争房屋，要求原告不要再支付2014年的房租，并提前腾退房屋，但原告不同意；（3）2014年2月27日，原告与案外人姚某某通电话，姚某某在电话中确认解约的原因系被告要出售房屋。
3、2014年4月7日报警记录、被告所发解除合同通知书及照片，证明自2014年开始，被告制造各种理由，干扰原告使用系争房屋。
4、原告与案外人姚某某的短信照片、被告所发限期搬离函，证明（1）双方产生矛盾后，原告积极寻求与被告协商解决纠纷，但被告态度蛮横、不予回应；（2）2014年5月29日，被告换锁后，原告曾要求被告交出新钥匙，但被告未回应；（3）在2014年6月3日的短信往来中，原告对其分别于2014年3月15日、5月30日向被告支付7，800元和2，700元租金的原委进行了解释；（4）2014年6月4日，原告曾就涉案纠纷诉至法院，要求继续履行租赁合同，被告在该案中提起反诉，在该案审理中，被告一方面发函催促原告搬离，另一方面却不提供新钥匙，显然对解决涉案纠纷缺乏诚意。
5、被告银行卡明细，证明2014年5月30日原告向被告预付了2，700元租金。
6、装修合同书及相关材料、收据，证明原告承租系争房屋后，进行了装修及其他添附，共计花费了92，545元。
7、与案外人黄某的租房合同、佣金、租金、押金收据和2014年3月5日装修合同书及相关材料，证明原告不堪被告之扰，另行租房并装修，产生了经济损失。
8、与案外人魏某的租房合同及相关材料，证明2014年5月29日被告自行换锁后，原告被迫另行租房，产生了经济损失。
对上述证据，被告质证意见如下：对证据1，真实性无异议，原告确实支付了2，400元押金，但因其违约，故无权要求返还押金。对证据2，短信真实性无异议，但电话录音的真实性有异议。短信中所提出售房屋，仅仅是一种意向，双方的短信往来也只是一个磋商，并不能证明被告单方面解除合同。对证据3，真实性无异议，但因原告违约，被告已经于2014年3月28日发函解除合同，至于2014年4月7日的报警记录，已跟本案缺乏关联性，更不存在被告有意干扰原告正常使用房屋的问题。对证据4，真实性无异议，但不认可原告的证明内容。因原告违约，被告依法解除了租赁合同，但原告未能及时搬离，导致被告无法使用系争房屋，这才发函要求原告搬离。对证据5，真实性没有异议，被告确实收到了上述2，700元，但因合同已解除，故该2，700元已经不是租赁了，而是合同解除后、原告搬离前的占有使用费。对证据6，真实性无法确认，且装修合同书及相关材料上显示的房屋地址系争房屋产证上的坐落地址也不一致，被告不予认可。此外，未形成附合的物品原告应当搬走，不能纳入损失赔偿范围。对证据7、8，真实性不予认可，系原告与案外人之间发生的租赁关系，与本案无关。且证据7中的装修合同书订立日期为2014年3月5日，该日期位于被告向原告发出解除合同通知书之前，也足以说明并非因被告解除合同之故原告才另租房屋的。
本诉审理中，被告未向本院提供证据。
为证明自己的反诉主张，被告提供如下证据：
1、2013年3月7日《租赁合同》，证明被告将系争房屋出租给原告，双方对租赁用途、租金及相关费用支付、违约责任等进行了约定。
2、银行往来凭证，证明按照合同约定，原告本应于2014年2月22日前向被告支付下六个月的租金15，600元，但其实际只于2014年3月15日支付了7，800元，不仅逾期，而且未足额，被告依约可以解除合同。
3、解除合同通知书及邮寄凭证，证明因原告未按约支付租金和未按约定用途使用房屋，被告依约发通知解除合同，并要求原告限期返还房屋，该通知于次日送达原告。
4、水电费凭证，证明原告租赁期间尚有水电费未付及具体金额。
5、限期搬离的函及邮寄凭证，证明在原告收到被告的解除通知后，仍未及时将物品搬离，致使被告无法正常使用系争房屋，被告故而发函告知原告限期搬离。
6、照片一组，证明原告在租赁期间未按照合同约定的租赁用途使用系争房屋。
对上述证据，原告质证意见如下：对证据1，真实性无异议。对证据2，真实性无异议，但7，800元系在被告要求原告不要再支付2014年租金且不断骚扰原告的情况下，原告为缓和矛盾才支付的；2，700元也是原告为缓和矛盾、避免己方违约而支付的。对证据3，真实性无异议，但不认可被告的证明内容。被告不顾事实解除合同，原告对此并不认可。另外，被告指责原告未按约定用途使用房屋亦不属实，原告承租房屋用作画室，而绘画创作经常需要夜以继日，房屋内有一些简单的生活用品只是为了短暂休息之用，并非将房屋用途改为居住。对证据4，真实性无异议，但从水电的用量上亦可看出系争房屋不存在群租。对证据5，真实性无异议，但不认可被告的证明内容。对证据6，真实性有异议，不予认可。
反诉审理中，为证明自己的主张，原告提供如下证据：1、原告收到被告所发解除通知书后与被告进行沟通的短信和邮件（注：邮件系当庭拆封），证明原告对被告要求解除合同的无理要求表示拒绝，并委托律师通过短信、发送邮件等方式予以回复，但邮件遭被告拒收。2、2014年5月29日凌晨派出所询问笔录，证明双方当时爆发矛盾的经过。对此，被告质证意见为：对证据1，真实性无法确认，即便真实，也是原告单方陈述，与本案无关；邮件被告从未收到过，经当庭拆封，被告认为邮件里材料上所载内容仍为原告单方陈述，被告不予认可。对证据2，真实性无异议。
经审理查明：系争房屋位于上海市松江区九亭镇沪亭北路XXX弄XXX号XXX室，登记的权利人为被告和案外人姚某某。
原、被告于2013年3月7日签订《租赁合同》，约定由原告承租系争房屋，租赁用途仅作画室使用。租赁期为五年，租期从2012年3月1日起至2017年3月1日，月租金为2，400元，租金每年递增100元每月，从2013年3月1日开始递增。首付6个月租金，另付相当于一个月租金的押金2，400元。租金每六个月结算一次，提前七天支付下次租金、押金不变，被告在收到租金、押金后必须开具收据给原告。原告承租期间，实际使用的水、电、煤气、电话、清洁、治安、有限电视费等费用由原告承担。租期内被告未经原告允许，不得随意进出系争房屋。原告应按合同约定按时支付租金及其他费用，如有拖欠，被告有权收回房屋，室内设施应按无主处理。双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后方可办理退房手续，并同时向对方支付违约金2，400元。若被告违约，除退还原告押金外，还须支付上述金额违约金，反之，若原告违约，则被告有权不退还押金。补充条款载明：因旧合同丢失，以此合同为准。该合同另对其他事宜进行了约定。
合同签订后，双方各自履行合同义务。2013年12月9日，被告曾向原告方发送短信，告知系争房屋欲出售，故原告无需缴纳下一年房租，并可考虑搬离事宜。原告在短信回复中未对此表示同意。
2013年9月4日，原告通过转账方式向被告支付租金15，000元。2014年3月15日，原告通过转账方式向被告支付租金7，800元。审理中，被告认为，原告按约本应于2014年2月22日前支付下六个月的租金15，600元的，现其只于2014年3月15日支付了7，800元，由此可见，原告未按约支付租金。但原告对此不予认可，其认为系因被告要求其不支付2014年租金且不断对其骚扰的情况下，为缓和矛盾并为双方协商解决纠纷留足时间，才支付了三个月租金即上述7，800元。
2014年3月28日，被告以邮政快递方式向原告发出解除合同通知书，通知书载明因原告擅自改变房屋用途及未按约支付租金，故而解除合同，另要求原告限期搬离并返还房屋。该邮件于次日妥投。收件后，原告通过手机短信等方式与被告进行了沟通，表示不同意解除合同。
2014年4月7日，原告因纠纷而报警，接报部门为上海市公安局松江分局九亭派出所（以下简称“九亭派出所”），该所出具的案件接报回执单上载明：报警人为原告，报称：其与被告就系争房屋签订了房屋租赁合同，租期五年，2014年2月27日被告要求收回房屋，不愿再租给原告，原告要求被告补偿一部分装修费但对方不同意，故而产生矛盾；另被告经常到原告居住地闹事，要求原告尽快搬离，严重影响了原告的正常工作和生活。
2014年5月28日夜，因涉案纠纷原、被告之间再起争执并报警，九亭派出所接警后在其所内对原告代理人顾建峰、案外人姚某某分别进行了询问并制作了询问笔录，关于事情的详细经过，顾建峰在其笔录中称：2014年5月28日22时50分许，其接到原告妻弟刘博的电话，称被告及其母亲带了三名男子准备强行把系争房屋内属于原告的家具搬出。其接到电话后，迅即赶往系争房屋。赶到时，刘博已在屋内。其经过敲门，由姚某某出来开了门，并对其言“合同已经解约了，现在马上搬出去”，其回复“合同没解约，房租也没欠”，之后姚某某让其把家具搬出，但其不肯，并躺在床上以示抗议。随后姚某某报警。对此，姚某某在其笔录中则称：2014年5月28日23时30分许，其在系争房屋门口换门锁，突然有两名男子闯入，并躺在床上不肯离去，经其规劝仍不愿意离去，双方僵持了30分钟后，其见二人仍不肯走，遂报警。关于警方所提因何事发生纠纷的询问，顾建峰在其笔录中称：原告将租房一事全权委托于其，其有权制止被告将原告的家具搬出；而姚某某在其笔录中则称：其本将系争房屋租给原告用于画室，半年以后得知原告将房屋群租，其知晓此事后欲收回房屋，但原告一直避而不见，无奈只能在物业公司人员的见证下把门锁换了。
2014年5月30日，原告又以银行转账方式向原告支付了2，700元。
嗣后，原告曾诉至法院，要求继续履行租赁合同，该案中，被告亦提起反诉，要求解除合同。在该案审理中，被告以邮政快递方式向原告发出限期搬离房屋内物品的函，再次敦促原告限期将物品搬离系争房屋，以及如不按期搬离，将按房屋所在地同地段、同户型房屋的市场租金标准收取占有使用费。原告收函后对被告函告内容并不认可。该案最终以双方申请撤诉并获本院准许而终结。
此后，原告以前述事由提起本案诉讼，审理中，被告也以前述事由提起反诉。本案诉讼中，双方一致确认：2014年11月14日，原告已将系争房屋内属于己方的未形成附合的财物全部搬走了。
审理中，原告申请对其在系争房屋上所做的室内装饰装修及室内手绘墙费用进行造价鉴定，被告对将手绘墙费用列入鉴定范围提出异议，其认为系争房屋租赁用途为画室，但正常情况下并不需要在墙上作画，故原告绘制手绘墙明显是多余的。对此，原告解释称：手绘墙上所绘系儿童画，原告把系争房屋用于儿童画创作，为营造气氛，故而绘制，该费用理应纳入鉴定范围。另外，原告租用期间，被告也从未对该手绘墙提出过异议。
后依原告申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海大华工程造价咨询有限公司对系争房屋内由原告所做室内装饰装修及室内手绘墙费用进行审价。
2015年2月4日，鉴定部门出具司法鉴定意见书，明确鉴定意见为：系争房屋内由原告所做室内装饰装修及室内手绘墙工程造价为75，943元。另鉴定意见书中明确：装饰装修折旧年限为五年，残值为零，则每月折旧1，265.72元。
上述鉴定意见书出具后，原告对此无异议。被告提出如下异议：1、卫生间中的浴霸（涉及金额1，320元）非形成附合的装饰装修物，原告应予拆除，不应纳入造价范围；2、鉴定意见书中预算书部分第1页所列客厅、卧室里乳胶漆刷了三遍以及第6页第89-94项所列内容均为通过外观无法判断之事项，希望鉴定部门明确测算方法和依据；3、因原告仅提供了装修费用收据而未提供发票，故鉴定意见书中所列的税金应从总造价中扣除。对此，鉴定部门意见为：对上述异议1，该浴霸系安装在吊顶上的，拆除后应可再利用，至于其费用应否从造价中剔除由法院裁判。对上述异议2，乳胶漆刷三遍系相关施工工艺之要求，而上述89-94项所列内容亦是鉴定部门结合房型图及实地踏勘数据进行的测算，即便从外观上看不出，这些内容均可通过相关规范进行测算。对上述异议3，关于税金，鉴定部门系采用本市相关规定计取，是否开具发票不在考虑之列。
关于浴霸问题，审理中，双方一致确认：该浴霸系原告装修时安装，安装位置在卫生间的吊顶上。对此，原告认为，一则经询价，该浴霸的回收成本高于残值；二则原告确实无处安放该浴霸，考虑到物尽其用的原则，故而未拆走。但被告坚持要求原告将浴霸拆走。
上述事实，由租赁合同、手机短信、被告银行卡明细、水电费凭证、解除合同通知书及邮寄凭证、上海市公安局案（事）件接报回执单、九亭派出所询问笔录、大华公司司法鉴定意见书及双方当事人陈述为证，并经庭审核实无误。
本院认为：原、被告之间于2012年3月7日签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。本案中，双方对租赁合同应予解除均不持异议，主要争议事项则为合同解除的事由认定及合同解除的后果处理问题。
一、关于合同解除的事由认定问题。审理中，当事人均指责系因对方违约造成合同解除，原告认为被告意欲卖房、刻意骚扰并强行换锁导致合同解除，被告则认为原告未按约支付租金及未按约定用途使用租赁房屋而致合同解除。对此，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，原告所称被告刻意骚扰以及被告所称原告未按约定用途使用系争房屋等情事皆无充分证据予以证明，本院不予采信。至于原告所称被告意欲卖房、强行换锁之情事，因其提供了相应证据加以证明，本院予以采信；至于被告所称原告未按约支付租金一事，虽然属实，但结合原告提供的证据来看，未按约支付租金确系“事出有因”，并非恶意拖欠。退一步讲，即便原告确实存在迟延支付租金的情形，也难以认定其构成根本违约，被告在未经催告的情况下径直以发解除通知书的形式解除合同尚缺乏法律依据。故统合双方证据，本院认为，被告指责系因原告违约导致合同解除依据不足，而其强行换锁的行为则足以导致租赁合同难以继续履行，原告主张合同解除的理由成立。
二、关于合同解除的后果处理问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。结合上述分析，合同解除的责任在于被告违约，故应当向原告承担相应的责任。首先，原告支付的押金2，400元理应返还；其次，因被告违约，需按约向原告支付违约金2，400元；第三，原告于2014年5月30日预付的2，700元租金，因其已无法占有使用系争房屋，故被告应将该款返还，故本院对原告的上述诉请均予以支持。关于被告要求原告支付房屋占有使用费反诉请求，因被告解除合同的理由并不成立，且原告并未欠付租金，故本院对该诉请不予支持。关于水电费的问题，审理中原告表示愿意支付，故本院对被告的该项反诉请求予以支持。
最后，关于原告诉请被告赔偿的其他损失问题。首先，关于系争房屋的装修补偿，根据相关司法解释的规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，经鉴定，原告所为室内装饰装修及室内手绘墙费用的造价为75，943元。对此，被告虽认为手绘墙及卫生间内浴霸之费用不应纳入造价，但本院认为，双方将系争房屋租赁用途明确约定为画室，而根据原告在审理中对手绘墙绘制目的所做的解释，该手绘墙的添附尚在实现合同目的所需之列，故该费用应可比照装饰装修物纳入上述造价中作为损失由违约方作出相应赔偿；而根据浴霸安装的部位并结合本案情形来看，该浴霸亦应纳入装饰装修物的范围予以考量。故本院对被告所提异议不予采纳。再结合鉴定部门在鉴定意见书中已明确涉案装饰装修折旧年限为5年、每月折旧1，265.72元的意见，并考虑到涉案租赁合同约定的租期为5年，而原告占用使用租赁房屋时间为26.9个月（从2012年3月1日至2014年5月28日，折算为月数），本院认定上述室内装饰装修及室内手绘墙费用的残值为41，895.13元，该费用应当由被告予以赔偿。其次，至于原告诉请的重新租房的租金及装修损失、搬场费等其他损失，一则缺乏合同和法律依据，二则原告已按约主张了违约金，故本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）宫晓东与被告（反诉原告）周瑶于2013年3月7日签订的《租赁合同》已解除；
二、被告（反诉原告）周瑶于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）宫晓东押金2，400元、租金2，700元；
三、被告（反诉原告）周瑶于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）宫晓东违约金2，400元；
四、被告（反诉原告）周瑶于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）宫晓东就上海市松江区九亭镇沪亭北路XXX弄XXX号XXX室的房屋所做装修的损失41，895.13元；
五、原告（反诉被告）宫晓东于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）周瑶水电费134.80元；
六、驳回原告（反诉被告）宫晓东的其余诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）周瑶的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3，030元，反诉案件受理费295元，鉴定费5，400元，合计诉讼费8，725元，由原告（反诉被告）负担2，045元（已付），由被告（反诉原告）负担6，680元（已付375元，余款6，305元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨惠星
代理审判员 方美玲
人民陪审员 范幼芳
二〇一五年六月四日
书 记 员 邵玲玲
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。