江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0982民初1415号原告：翟鸿雁，男，1963年8月13日生，汉族，住盐城市大丰区。委托诉讼代理人：张桂江，江苏涤非律师事务所律师。委托诉讼代理人：任进勇，江苏涤非律师事务所律师。被告：宋春梅，女，1987年4月13日生，汉族，住盐城市大丰区。原告翟鸿雁与被告宋春梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告翟鸿雁的委托诉讼代理人任进勇到庭参加诉讼，被告宋春梅经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告翟鸿雁向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除我与被告宋春梅之前签订的《房屋租赁合同》；2.被告宋春梅给付我第三年度租金315000元，并判令被告给付我自2017年3月31日起按照每日917.81元计算的实际占用费用（自2018年3月31日起按照日958.9元计算实际占用费用），并承担其经营期间应交的水电费8466元；3.判令被告承担按照合同总租金1970000的20%计算的违约金；4.本案诉讼费用由两被告承担。本案审理过程中，原告变更第二项诉讼请求为判令被告给付我第三年度租金315000元并给付我自2017年3月31日起至本合同被法院判令解除之日止按每日917.81元计算的占用费用。事实和理由:我系案涉盐城市大丰区大中镇人民中路人防大楼三楼房屋的所有权人，2014年3月13日，被告与我订立了《房屋租赁合同》，约定被告承租案涉房屋，租期6年（自2014年3月30日至2020年3月29日止），租金给付方式为先交后租，第一、二年为30万元，从第三年起每年按照5%递增，同时我与被告还对违约责任进行了约定。合同订立后，被告按约给付了第一、二年的租金，后第三年度的租金应于2016年3月30日前给付，但被告拖欠未付，目前第四年度租金依旧未能兑现。我曾多次向其索要租金，但其以各种理由推脱未能给付，为维护自己的合法权利，请求法院判如所请。被告宋春梅未举证、质证亦未答辩。原告翟鸿雁围绕诉讼请求提交了房屋产权证、土地使用权证书（复印件）、房屋租赁合同、催缴水电费通知书等证据，本院予以认定后留存在卷予以佐证。本院根据原告当庭陈述及提交的证据并结合被告宋春梅未到庭参加诉讼的情况，认定事实如下：原告翟鸿雁系盐城市大丰区人民北路东侧人防大厦1幢301室的房屋产权人。2014年3月13日，被告宋春梅承租原告翟鸿雁的房屋，双方签订书面的房屋租赁合同，载明“出租人（甲方）：翟鸿雁承租人（乙方）：宋春梅根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲乙双方在平等自愿的基础上，就甲方将房屋出租给乙方使用，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本合同。第一条房屋的座落、面积、装修、设施情况1、甲方出租给乙方的房屋位于大丰市区人民中路人防大楼三楼，面积约720平方米。……第二条租赁期限、用途1、甲方房屋租赁期限共6年。自2014年3月20日起至2020年3月29日止。2、乙方向甲方承诺，租赁上述房屋仅作为餐饮场所使用。……第三条租金及支付方式1、甲方房屋第一年的租金300000元（大写：叁拾万元整），第二年租金为300000（大写叁拾万元整）以后每年租金按百分之五递增。第三年租金315000元（大写：叁拾壹万伍仟元整）第四年租金为335000元（大写：叁拾叁万伍仟元整），第五年租金为350000元（叁拾伍万元整），第六年租金为370000元（大写：叁拾柒万元整），合计租金为1970000元（大写：壹佰玖拾柒万元整）。2、房屋租金的支付方式如下：经双方协商房屋租金为每年提前一次性支付，鉴于乙方第一年装修成本大，第一年租金分二次支付；2014年3月10日前支付第一年租金的一半；余数在9月10日前支付，第二年租金在2015年3月10日前支付，以后每年均按此时间支付。……第六条合同的变更、解除与终止1、双方协商同意，变更或终止本合同。2、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租转借承租房屋；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；（5）利用承租房屋存放危险品或进行违法活动；（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；（7）拖欠房租累计1个月以上。……第七条双方违约责任处理规定1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的40%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给予他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租累计一个月以上的。……3、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则按乙方日租金的4倍支付违约金。……第九条争议解决本合同项下发生的争议，由双方协商或申请调解。协商或调解解决不成的，依法向大丰市人民法院提起诉讼处理。第十条本合同自双方签字后生效。本合同一式二份，双方各执一份，具有同等法律效力。甲方：翟鸿雁（签名）乙方：宋春梅（签名）”合同签订后，原告翟鸿雁按照该合同将案涉房屋交由被告宋春梅经营使用，被告宋春梅亦按照合同约定支付了租期内第一、二年度的租金共计60万元，后被告未能按约交纳第三年度的租金315000元。原告多次向其索要未果，遂于2017年3月8日诉至本院。因被告宋春梅失联无法向其直接送达相关诉讼法律文书，本院于2017年4月25日通过公告的方式向其送达了诉状副本，应诉、举证通知书，开庭传票，合议庭组成通知书，转普裁定书等诉讼材料。另查明，被告宋春梅在承租案涉房屋时拖欠原告自2016年3月至2016年5月份期间的水电费用金额计8466元。审理中，原告翟鸿雁向本院申请财产保全，要求对被告宋春梅价值75万元的财产采取保全措施，本院依法作出裁定并采取保全措施，原告为此支付保全费4270元。本院认为，合法的租赁关系受法律保护。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人建立租赁关系的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原告翟鸿雁将案涉房屋实际交付给被告宋春梅使用经营，被告宋春梅亦按约缴纳了合同期内第一、二年度租金，但其不按照合同约定足额缴纳第三年度房租其行为已构成根本违约，且被告宋春梅在原告翟鸿雁向其索要房屋租金时其依旧未能按照合同约定支付，故对原告翟鸿雁要求与被告宋春梅解除2014年3月31日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。被告宋春梅未按照约定给付第三年度租金，因被告宋春梅对此已构成违约，应当承担相应的违约责任，故对原告翟鸿雁要求被告宋春梅给付第三年度（2016年3月30日至2017年3月30日）房屋租金315000元的诉讼请求，本院予以支持。原、被告双方在房屋租赁合同中约定第四年度即自2017年3月31日至2018年3月30日的房屋租金金额计335000元（即每日按917.81元计算）应于2017年3月10日之前履行完毕，因被告未能按期履行，亦构成违约，应承担相应的违约责任，鉴于原告诉至法院要求解除合同，本院于2017年4月25日通过公告方式向其送达诉讼法律文书，公告期满之日则视为送达之日，故本院认定原告翟鸿雁与被告宋春梅解除合同通知之日即为2017年6月23日，故本院支持原告翟鸿雁要求被告支付自2017年3月31日起至案涉合同被解除之日即至2017年6月23日按每日917.81元计算租金计78013.85元的诉讼请求。被告宋春梅作为承租人在承租案涉房屋的水电费用，该水电费系承租人承租房屋经营使用所产生的费用，理应由承租人交纳，原告翟鸿雁代缴后，其有权向被告宋春梅进行追偿，故对原告要求被告宋春梅承担起经营期间的水电费8466元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，原、被告双方在房屋租赁合同中已对一方违约应承担的违约责任进行了明确约定，即违约方应当按照合同总价的40%向守约方承担违约责任。被告宋春梅作为承租人未按期交纳租金构成根本违约，应当承担相应的违约责任，但原告要求被告承担按照合同总租金1970000元的20%计39.4万元的标准给付违约金明显偏高，结合被告宋春梅违约的实际情况及原告所遭受的损失，本院认定其违约金的具体金额标准应以本院确定解除案涉房屋租赁合同上年度即第三年度的六个月的租金为宜。因此，本院支持原告要求被告宋春梅承担的违约金金额计157500元。被告宋春梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对举证、抗辩权利的放弃，由此产生的不利法律后果由其自己承担。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告翟鸿雁与被告宋春梅于2014年3月13日签订的《房屋租赁合同》。二、被告宋春梅支付原告翟鸿雁第三年度租金315000元，支付原告翟鸿雁自2017年3月31日至本院确定《房屋租赁合同》解除之日即2017年6月23日止按每日917.81元计算的租金78013.85元，并支付原告翟鸿雁代缴的水电费8466元。三、被告宋春梅给付原告翟鸿雁违约金157500元。上述二、三项被告宋春梅应履行的给付义务于本判决生效后10日内履行完毕。四、驳回原告翟鸿雁的其他诉讼请求。案件受理费9390元，保全费4270元，合计13660元，由被告宋春梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  王小平人民陪审员  吴 陈人民陪审员  肖书平二○二○一七年七月二十日法官助理杨志兵书记员朱琪玲附主要法律条文1.《民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。2.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。3.《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。