山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁02民终10002号上诉人（原审被告）：葛会玲。被上诉人（原审原告）：青岛华泰鸿昌物业有限公司。法定代表人：栾同意，董事长。委托诉讼代理人：矫爱庆，山东畅海律师事务所律师。上诉人葛会玲因与被上诉人青岛华泰鸿昌物业有限公司（以下简称华泰公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2016）鲁0214民初1517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月21日受理后，依法组成合议庭于2016年12月13日组织双方当事人对有关事实和证据进行核对。上诉人葛会玲、被上诉人华泰公司的委托代理人矫爱庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人葛会玲上诉请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：华泰公司与涉案物业开发商签订的《前期物业管理委托合同》系华泰公司与开发商私自单方制作，对葛会玲没有约束力。华泰公司与青岛华泰房地产开发有限公司分公司系关联公司，公司法定代表人系同一人，其制作该份合同轻而易举。而且，华泰公司提交的《前期物业管理委托合同》从未向葛会玲公示过，也从未经葛会玲认可过，该合同对葛会玲不具有约束力。葛会玲与华泰公司签订过物业服务合同，本案应当以该份服务合同的约定为准。华泰公司并未按约提供物业服务，对其所主张的2015年底之前的物业费，葛会玲不应交纳。2014年8月30日，葛会玲交过一次水费，金额为176.9元。交房时葛会玲向物业交纳了800元装修押金，承诺无违规装修押金返还，至今未返还。葛会玲预交水费200元，电费300元，但电费一直是自己在网上交费，预交电费应予返还，水费需要在所欠物业水费中扣除。对讲机一直不能用，请求尽快修好，小区监控尽快完善。涉案房屋交房时是按照单栋验收合同交房的，交房时，小区内无任何道路、绿化。交房之后直到葛会玲起诉前小区内的绿化一直未完工，华泰公司也未按照约定提供保安和保洁服务，小区内随处均可见垃圾，小区监控不好用，也无保安人员对小区巡逻保护，小区内每年都会发生多起盗窃案件。小区楼体及照明设备多有损坏，华泰公司也未提供维修服务。开发商和物业阻碍业委会成立。以上问题在葛会玲提供的证据中均可体现。被上诉人华泰公司辩称，本案前期物业委托管理合同合法有效，并且华泰公司对涉案小区履行了物业服务业务，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。华泰公司一审起诉请求：1、判令葛会玲支付华泰公司2013年2月份至2016年3月份物业服务费（含电梯运行费）3195.7元、滞纳金3886.7元、水费395.2元，共计7477.6元；2、诉讼费用由葛会玲负担。原审法院认定的事实，2011年3月1日，华泰公司与青岛华泰房地产开发有限公司分公司签订《前期物业管理委托合同》。该合同约定：华泰公司为青岛市城阳区308国道22号山水家园D区18号楼提供物业服务，服务期限为2011年3月1日起至该小区成立业主委员会止。华泰公司的物业管理服务费的收费标准为：高层住宅按建筑面积每月每平方米1.2元（含电梯运行费0.4元）。业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，自逾期之日起按照应交金额的0.3%按日交纳滞纳金。同时该协议对双方的其他权利义务等事项做出了约定。原审另查明，葛会玲系青岛市城阳区308国道22号山水嘉园小区某户业主，房屋户型为高层，房屋建筑面积是88.9平方米。葛会玲与华泰公司长期存在物业服务合同关系，2013年4月份至2016年3月份期间，按照合同约定的标准葛会玲应交纳的物业管理服务费，即36个月的物业管理服务费（含电梯运行费）为4503.9元（物业管理服务费：88.77平方米*0.8元每月每平方米*38个月=2556.6元；电梯费：88.77平方米*0.4元每月每平方米*18个月=639.1元，共计3195.7元）及水费395.2元。华泰公司于2016年3月1日向葛会玲发出催交物业管理服务费的书面通知。原审再查明，山水嘉园D区18号楼属于山水嘉园4期，该小区存在分期建设，房屋交付后配套设施不完善，物业服务不达标的问题。原审认为，本案系物业服务合同纠纷案件。青岛华泰房地产开发有限公司分公司与华泰公司签订的《前期物业管理委托合同》合法有效，对葛会玲具有约束力。华泰公司为葛会玲提供物业管理服务，在华泰公司向葛会玲书面催交后，葛会玲应按约定的期限及时支付物业管理服务费。鉴于该小区存在分期建设，房屋交付后配套设施不完善，小区物业服务不达标的问题，原审认为2013年4月份至2016年3月份的物业服务管理费收费标准按照《前期物业管理委托合同》标准的80%收取为宜，故葛会玲应缴纳的物业服务费（含电梯运行费）为2684.4元（物业管理服务费：88.77平方米*0.8元每月每平方米*36个月*80%=2045.3元；电梯费：88.77平方米*0.4元每月每平方米*18个月=639.1元，共计2684.4）。因物业公司提供的物业服务不达标，属于违约在先，故华泰公司主张的滞纳金，不予支持。葛会玲对于水费的抗辩主张未向法庭提交证据予以证明，故对葛会玲关于水费的抗辩主张不予认可。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、葛会玲于判决生效后十日内支付青岛华泰鸿昌物业有限公司物业管理服务费（含电梯运行费）2684.4元及水费395.2元，共计人民币3079.6元；二、驳回青岛华泰鸿昌物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由葛会玲承担。二审期间，双方当事人均无新证据向法庭提交。另查明，经本院询问，葛会玲对于原审认定的物业费计算数额及水费欠缴金额均无异议。本院查明的其他事实与原审一致。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。华泰公司受开发商的委托对涉案小区从事前期物业服务，符合法律规定，其与开发商之间签订的前期物业服务合同对全体小区业主具有法律约束力。葛会玲认为华泰公司物业服务存在诸多瑕疵，应当减免相应的物业费。根据上述司法解释第三条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。由此可见，对于物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的义务，业主有权要求物业服务企业继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。本案中，根据当事人提供的证据及相关陈述可以认定，因涉案项目存在分期建设，业主入住时，小区道路、绿化等配套工程仍在施工过程中，因此必然会给业主造成生活不便。原审法院未全部支持华泰公司主张的物业费，并且未支持华泰公司主张的滞纳金，已经考虑到本案的实际情况，处理结果基本妥当。华泰公司应当认真履行合同义务，对于业主提出的需要改进和维修的问题及时进行整改，避免引发新的纠纷。葛会玲对于原审认定的欠交物业费和水费数额无异议，本院予以确认。综上，葛会玲的上诉理由不足，本院不予支持。原审查明事实清楚，判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人葛会玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  董则明审 判 员  李晓波代理审判员  苏 勇二〇一六年十二月二十日书 记 员  韩明玉书 记 员  吴苗苗