杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭余余民初字第86号
原告：朱永军。
委托代理人：麻策。
委托代理人：刘大佳。
被告：杭州云恒置业有限公司。
法定代表人：董任远。
委托代理人：徐骏。
原告朱永军诉被告杭州元瑞置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年1月13日立案受理后，依法由审判员谈国永独任审判，于同年3月4日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人麻策、刘大佳，被告委托代理人徐骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2012年11月18日，原、被告签署《浙江省商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定原告向被告购买位于杭州市余杭区五常街道爱丁郡公寓6幢2单元702室的商品房。合同第三条第5款约定“该商品房建筑面积90.81平方米，其中套内面积78.38平方米，应分摊的共有建筑面积12.43平方米。”由此可以准确计算出双方约定的得房率为78.38÷90.81=86.31%。同时，合同附件八《补充协议书》第五条对合同第六条的补充第5款约定“该商品房电梯前室至入户门之间的空间，因具备独立使用的特点，故根据测量规范确定为该商品房套内建筑面积，买受人对此无异议”。但根据测绘机构最终出具的分层图显示，被告实际交付的商品房其电梯前室至入户门之间的空间却变成了分摊面积，被告已明显违约。而正是被告的上述违约行为导致涉案商品房建筑面积变为91.51平方米，套内面积变为69.72平方米，分摊面积变为21.79平方米，得房率也相应缩减为69.72÷91.51=76.18%，与购房合同约定的86.31%比较减少了10.13%，且低于被告公开承诺的80%以上的得房率。原告认为，被告的上述违约行为严重侵害了原告的合法权益。为此，原告起诉请求判令被告向原告赔偿损失115050.3元（按现交付的套内面积除以得房率86.31%，原告只需支付80.78平方米的房价，原告已多支付了10.73平方米房价，按每平方米10722.31元计算）。
为证明自己的主张，原告向本院提供的证据有：
1、《浙江省商品房买卖合同》及附件、补充协议各一份，证明：（1）原告向被告购买位于杭州市余杭区五常路街道爱丁郡公寓6幢2单元702室商品房事宜的合同约定，其中建筑面积90.81平方米，套内面积78.38平方米，应分摊的共有建筑面积12.43平方米；（2）合同第附件八《补充协议书》第五条对合同第六条的补充第5款约定“该商品房电梯前室至入户门之间的空间，因具备独立使用的特点，故根据测量规范确定为该商品房套内建筑面积，买受人对此无异议”，即原、被告双方已明确约定电梯前室至入户门之间的空间为套内建筑面积。
2、销售不动产统一发票一份，3、中国建设银行出具的个人贷款支付凭证一份，证明原告依合同约定支付了全部购房款的事实。
4、杭州市余杭临平同创房地产测绘有限公司出具的《房产分层分户平面图》，证明：（1）被告实际向原告交付的商品房，其建筑面积为91.51平方米，套内面积69.72平方米，公摊面积21.79平方米，套内建筑面积减少8.66平方米的事实；（2）被告实际向原告交付的商品房，其电梯前室至入户门之间的空间为公摊面积的事实，而非合同约定的套内面积。
5、爱丁郡负责人在相关媒体对该商品推广的视频资料（光盘）一份，证明被告承诺爱丁郡项目得房率高达80%的事实。
6、有关媒体对爱丁郡项目商品房套内建筑面积缩水问题的采访报道视频资料（光盘）一份，证明被告已明确承认因爱丁郡项目商品房存在套内建筑面积严重减少的事实。
7、余杭透明售房网网页资料一份，证明杭州余杭地区对于得房率及其计算方式有着非常明确的界定，被告对此也是知晓的。
8、拒收房通知书一份，证明原告对于得房率问题向被告提出异议的事实。
9、（2013）浙杭东证字第22063号公证书一份，证明被告在媒体上公开承诺爱丁郡项目商品房得房率80%以上的事实。
10、杭州市余杭区人民法院民事判决书（2013）杭余余民初字第851号，证明被告认可其在媒体上公开承诺爱丁郡项目商品房得房率80%以上的事实。
被告答辩称：本案原告提起诉讼是关于面积差异所产生的赔偿损失的诉讼，原告的起诉没有事实和法律依据。一、原告的起诉没有合同依据，根据双方签订的商品房买卖合同及相应的补充协议，已对该商品房发生面积差异如何处理进行了明确的约定，被告无须按合同约定承担任何的赔偿责任，理由：1、商品房买卖合同第6条有明确约定，以建筑面积作为计算的标准，双方当事人订立合同时已明确了面积的计算规则。2、补充协议第5条进一步明确对商品房建筑面积进行差异处理的，就不存在对套内面积或公摊面积进行处理问题，即补差的唯一标准就是建筑面积。在本案中，合同约定的建筑面积是90.81平方米，交付的建筑面积是91.51平方米，面积误差率为0.76，在合同约定的3%范围内。二、原告起诉没有法律依据，1、根据最高院的相关司法解释，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积不符合合同的，有约定的按合同约定处理，法律赋予了双方当事人对面积差异进行约定的权利，本案商品房买卖合同中的约定是有效的。2、根据住建部的管理条例，也明确规定了原、被告双方可以在合同中对面积差异处理进行自由的约定，并按照约定来进行处理。三、双方对该房屋面积差异处理的事宜已经进行了书面的确认，并且履行了相应房款的补差的手续，双方在2013年9月26日办理了商品房交接手续时，对该商品房的总建筑面积及总房价款都进行了确认。由此可以看出，双方对于商品房买卖合同已经履行完毕，对于面积差异处理一事也已经处理完毕，没有争议。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
为证明自己的主张，被告向本院提供的证据有商品房交接书一份，证明2013年9月26日原、被告双方对该房屋的建筑面积、房价款进行了确认，双方对本案争议事项已处理完毕的事实。
对于原、被告双方提供的上述证据，经庭审质证，对原告提交的10项证据，被告除对证据8的真实性有异议，认为从未收到过该通知外，对其余九项证据的真实性均没有异议，仅对部分证据的证明对象有异议；对被告提交的证据，原告对真实性也无异议，但对关联性有异议，认为只是对房屋交付的确认，并不代表原告对房屋得房率作出确认。经审查，本院认为，原告提供的证据8并无其他向被告送达的证据相印证，故该证据仅是原告的单方陈述，对原告的主张不具有证明力；其余原、被告提供的全部证据均符合有效证据条件，本院予以认定，本院将根据证据所载明的内容作相应的事实认定。
根据以上有效证据及当事人的有关陈述，本院认定本案事实如下：2012年11月18日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议书》各一份，《浙江省商品房买卖合同》约定原告向被告购买位于杭州市余杭区五常街道爱丁郡公寓6幢2单元702室商品房一套，建筑面积共90.81平方米，其中套内建筑面积78.38平方米，应分摊共有建筑面积12.43平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10722.31元，房屋总价973693元，其中首付款293693元，剩余68万元通过银行按揭贷款方式予以支付。合同第六条面积确认和面积差异处理中规定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。1、当事人选择【√建筑面积】【×套内建筑面积】（本条款中均简称面积）作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。……”。《补充协议书》第五条对合同第六条的补充中规定：“1、该商品房的合同约定面积系按现行房产测量规范及有关补充文件预测所得，在该商品房交付前，如因政府的相关房产测量规范、文件调整导致合同约定面积与产权登记面积产生差异的，不视为出卖人违约，也不适用本条款之面积差异处理方式，而按产权登记面积据实结算房屋价款。2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内建筑面积或公摊面积单项差异的处理。……5、该商品房电梯前室至入户门之间的空间，因具备独占使用特点，故根据测量规范确定为该商品房套内建筑面积，买受人对此无异议”。《补充协议书》第二十五条关于广告、楼书等宣传资料的约定中规定：“出卖人的广告、楼书、沙盘及其他宣传资料为买受人在选择楼盘时的参考，属于要约邀请，不作为合同的组成部分。双方同意，以上宣传资料如与合同约定有冲突的，以合同约定为准”。
该商品房竣工后，经杭州余杭临平同创房产测绘有限公司测绘，由于将商品房电梯前室至入户门之间的空间调整计入分摊共有面积，故实际测得的建筑面积为91.51平方米，套内面积为69.72平方米，分摊面积为21.79平方米。2013年9月26日，原、被告办理房屋交接手续，并签署《商品房交接书》，双方对房屋实测建筑面积91.51平方米及房屋总价款981199元原告支付完毕予以确认。另查，被告在商品房开发过程中，在相关媒体宣传推广时曾有得房率达80%以上的表述。
本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实的意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，应认定其合法有效，双方均应依照上述约定履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案双方当事人在《商品房买卖合同》中已约定当合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，并选择建筑面积单价作为商品房价款的计价方式。原、被告在办理房屋交接时签署的《商品房交接书》所确认的事项符合双方约定和法律的规定。众所周知，商品房预售合同约定的建筑面积、套内建筑面积及分摊共有面积均系预测绘数据，而实际交付时房屋面积与合同约定一般会产生差异，故所谓的“得房率”（即套内建筑面积与建筑面积的比例）也非不变值。而原、被告双方在合同中并未明确约定“得房率”的数值范围及其相关的违约责任，虽然被告在相关媒体中存在得房率达80%-85%的宣传，但依据《补充协议书》的约定，该宣传属于要约邀请，不作为合同的组成部分，对双方不具有约束力。因此，原告以被告实际交付房屋的得房率低于合同约定的得房率为由，主张被告构成违约而应承担赔偿责任，无合同依据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告朱永军的诉讼请求。
本案案件受理费2601元，减半收取1300.50元，由原告朱永军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费2601元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 谈国永
二〇一四年三月三十一日
书记员 高莲珠