广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法乐民初字第1078号
原告彭显昌
被告钱曼新
被告何海燕
委托代理人陶志伟，广东发正律师事务所律师。
被告杨生雄
委托代理人陶志伟，广东发正律师事务所律师。
原告彭显昌诉被告钱曼新、何海燕、杨生雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月23日立案受理，依法由代理审判员赖荣华适用简易程序独任审判，于2015年7月29日公开开庭进行了审理，原告彭显昌及委托代理人梁平，被告钱曼新，被告何海燕、杨生雄共同委托代理人陶志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原先在佛山市顺德区乐从镇沙滘东村商业大道＊号有房屋一间。2011年11月20日，原告与被告钱曼新签订《商铺租赁合同》，将上述房屋一楼出租给被告钱曼新作为商场用途，租赁期限至2014年11月底，合同约定了每月租金及相关内容。合同签订后，原告将上述房屋一楼交由被告钱曼新使用，被告钱曼新每月按时支付了租金。2013年4月，原告发现有人将该房屋一楼邻近东村商业大道7号的墙拆除了四个防盗窗，并开了一道门，便与施工人交涉，才得知被告钱曼新将该房屋一楼转租给了被告何海燕、杨生雄。当时被告何海燕、杨生雄还保证租赁期满后将房屋恢复原貌。租赁期限届满后，被告钱曼新未将该房屋一楼交还原告，原告要求被告钱曼新交还时，被告钱曼新才告知原告他将上述房屋一楼转租的期限是至2015年3月，并承诺在2015年3月底将该房屋一楼交还原告。原告要求被告钱曼新赔偿原告的租金损失，被告钱曼新承诺补偿原告2014年12月至2015年3月的房租差价共8000元。2015年4月，原告多次要求三被告将放置于该房屋一楼的物品全部搬走，但三被告一直拒绝搬走。原告于2015年4月15日与案外人签订《租赁协议书》，将上述房屋的一、二、三楼出租给案外人作为商铺用途，每月租金为38000元，租赁期限自2015年5月1日起。因三被告至今未将上述房屋一楼交还原告，案外人以此为由不支付租金给原告。为此，原告起诉至法院，请求：1.判令被告钱曼新支付2014年5月、6月的租金共40000元（2015年7月1日至被告将房屋交还原告之日的租金续计）；2.判令三被告赔偿原告2015年5月、6月的租金损失76000元（2015年7月1日至被告将房屋交还原告之日的租金损失续计）；3.判令三被告立即将放置于佛山市顺德区乐从镇沙滘东村商业大道＊号一楼的物品全部搬走，并将一楼恢复原状；4.被告承担本案诉讼费。
被告钱曼新辩称，2011年4月1日至2013年3月31日承租涉案房屋，2013年4月1日再次租赁涉案房屋，2014年11月到期，每月房租11000元；2012年3月1日起至2015年3月31日止被告钱曼新将房屋转租给王德勇。
被告何海燕、杨生雄辩称，被告何海燕、杨生雄于2012年7月1日起与王德勇签订了房屋租赁合同，期限为2年半，至2015年3月31日，被告何海燕、杨生雄租赁房屋时将其进行装修和改造，从2013年4月开始进行房屋改造，该改造得到原告的同意，并且双方就房屋的改造后房屋不续租的就把房屋恢复原貌，如续租就不用恢复，当时被告何海燕、杨生雄补偿原告5200元，补充隔壁房东5000元，并非原告所说未经其准许。我方租赁合同到期前，从2014年9月份被告对此与原告商谈续租问题，达成协议，一楼每月租金15000元，租期3年，在此期间被告何海燕、杨生雄购买40多万家具，合同到期后双方正式达成协议，按照原告要求我方于2015年4月4日向原告支付20000元定金，支付定金后第二天原告拿格式合同与被告何海燕、杨生雄签订协议，由于内容上需要稍微改动，需要重新打印，为此不能当场签订合同，但是从此之后就未与原告签订合同，直到收到法院传票。本案被告与原告的租赁合同已经生效，被告主张的变更和终止没有法律和事实依据；原告于2015年4月5日与第三人签订合同是单方违约行为，对被告不产生效力。原告所称的擅自转租、改造房屋是与事实相悖，请驳回原告第1、2、3、4项请求。
诉讼中，原告提供的证据及三被告的质证意见如下：
1.原告、被告钱曼新身份证复印件、被告何海燕、被告杨生雄流动人员信息登记表各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。
被告钱曼新质证认为，无异议。
被告何海燕、杨生雄质证认为，对真实性、合法性无异议，本案属于房屋租赁纠纷，该证据不能证明涉案房屋为原告所有。
证明一份，中国南方电网的发票四份，证明涉案房屋是属于原告所有。
被告钱曼新质证认为，无异议。
被告何海燕、杨生雄质证认为，该证据不能证明涉案房屋为原告所有
租赁协议书一份，证明2011年11月20日原告与被告钱曼新签订租赁协议书将涉案房屋第一层出租给被告钱曼新作为商场用途，租赁期间为3年，租赁期限至2014年底，并约定续租需提前三个月签订合同，被告钱曼新可以合伙，但不能转租。
被告钱曼新质证认为，无异议。
被告何海燕、杨生雄质证认为，由法院审查。
4、保证书一份，证明2013年4月20日原告发现涉案房屋第一层被开了4个窗和一个门，经与工人交涉才知道被告钱曼新将房屋转租给被告何海燕、杨生雄，经双方协商被告何海燕、杨生雄支付原告5200元补偿金，并保证合同期满后，房东不再续租的，被告何海燕、杨生雄负责恢复原状。
被告钱曼新质证认为，无异议。
被告何海燕、杨生雄质证认为，对真实性、合法性无异议。
5、承诺书一份，证明在租赁合同期满后，被告钱曼新没有按时将房屋交还给原告，经乐从司法所调解，原告同意延长租期4个月，并由被告钱曼新补偿租金差价8000元给原告。
被告钱曼新质证认为，无异议。
被告何海燕、杨生雄质证认为，请法院核实。
6、租赁协议书一份，证明原告于2015年4月15日与案外人冯洪平签订租赁协议书，将包括涉案房屋的1至3层租赁给冯洪平作商场用途，期限从2015年5月1日起，每月租金38000元，但因为三被告没有将一楼交还给原告，导致该租赁协议无法履行，原告造成损失。
被告钱曼新质证认为，无异议。
被告何海燕、杨生雄质证认为，对三性不予认可，该租赁协议并无原告本人签名，该协议未实际履行，属于假的协议书。
诉讼中，被告钱曼新提供的证据及原告、被告何海燕、杨生雄的质证意见如下：
租赁合同复印件、承诺书、租赁协议、收条各一份，证明被告钱曼新承租原告的房屋，后转租给王德勇，租赁期限自2015年3月31日止，被告钱曼新向原告补偿了租金8000元。
原告质证认为，对于承诺书、收条的真实性无异议。对于租赁协议的真实性有异议，原告当时在合同的下部分加写了合伙可以，不能转租；对于租赁合同真实性由法院审核，原告承认收到被告钱曼新的8000元补偿租金，如果租赁合同真实的，被告钱曼新未经原告许可将涉案房屋转租给第三人是违反原告与被告钱曼新签订的租赁协议，且在2015年3月31日之后被告钱曼新仍未将涉案房屋交还原告。
被告何海燕、杨生雄质证认为，请法院审查核实。
诉讼中，被告何海燕、杨生雄提供的证据及原告、被告钱曼新的质证意见如下：
1、租赁合同一份，证明被告何海燕、杨生雄向王德勇承租涉案房屋，被告何海燕、杨生雄不知道王德勇不能转租涉案房屋。
原告质证认为，对真实性无异议，但是王德勇是无权转租的，被告何海燕、杨生雄在签订租赁合同时理应先审查王德勇是否有权转租。
被告钱曼新质证认为，无异议。
2、水电费收据四份，证明原告实际上默认了被告承租行为是合法的。
原告质证认为，对真实性无异议，但不能证明该费用由被告支付该费用。
被告钱曼新质证认为，无异议。
3、保证书复印件一份，证明被告何海燕、杨生雄对涉案进行改造是经过原告的同意，并承诺合同期满后不续租将恢复原状，并非原告所称擅自改造。该转租行为时经过原告事后同意的，保证书的恢复原状是附条件的法律行为，新的租赁协议已经达成。
原告质证认为，对真实性无异议，被告何海燕、杨生雄将涉案房屋开门窗后，形成既定事实，原告方无奈之下才同意支付赔偿金，且已明确合同期满后，原告不续租，被告何海燕、杨生雄应将其恢复原状。
被告钱曼新质证认为，无异议。
4、银行转账凭证一份，证明原、被告在达成续租协议后，应原告的要求，被告何海燕、杨生雄向其支付20000元定金，双方的房屋租赁合同已经成立，实际履行。
原告质证认为，对真实性无异议，该款项是被告方支付4月份的租金，当时4月1日原告要求被告清场，被告称要求需要一个月时间才能清场，被告何海燕、杨生雄要求支付该一个月租金20000元，并不表示同意将该房屋租给被告。
被告钱曼新质证认为，无异议。
经过庭审对上述证据的辩证、质证，本院对证据作如下认证：
1.原告提供的证据1、2、3、4、5，客观真实、来源合法，与本案具有关联性，且被告对其真实性无异议，本院予以采信。
2.原告提供的证据6，因原告未提供证据以证明合同相对人的身份，故本院不予采信。
3.被告钱曼新提供的证据因其能与原告的证据相印证，且该组证据能形成证据链，本院予以采信，原告虽认为被告钱曼新提供的租赁协议不真实，因其上无原告加写的“合伙可以，不能转租”内容，然该内容是由原告添加的，原告不能以此为由否认被告钱曼新提供的租赁协议的真实性。
4.被告何海燕、杨生雄提供的证据1、2、3、4，原告与被告钱曼新对其真实性均无异议，本院予以采信。
经审理查明，被告钱曼新素来租赁原告座落于乐从镇沙滘东村商业大道五号地下。2011年11月20日，原告与被告钱曼新再次签订租赁协议书一份，双方约定由被告钱曼新承租原告座落于乐从镇沙滘东村商业大道五号地下作为商场用途，租赁期限延续至2014年11月底止，房租每月11000元。2012年2月16日，被告钱曼新与王德勇签订了租赁合同一份，约定被告钱曼新将上述租赁物转租给王德勇，租赁期限为自2012年3月1日起至2015年3月31日止。2012年7月1日，王德勇与被告杨生雄签订租赁合同一份，约定王德勇将上述租赁物转租给被告杨生雄，租赁期限自2012年7月1日起至2015年3月31日止。之后，被告杨生雄与何海燕对商场进行装修，并该房屋一楼邻近东村商业大道7号的墙拆除了四个防盗窗，并开了一道门。原告知悉该情况后，与被告杨生雄与何海燕交涉，被告杨生雄与何海燕于2013年4月20日向原告出具保证书一份，承诺“由于商场装修合并占用开门费用补偿伍仟贰佰元正（5200），合同期满后如房东不续租，由本租方恢复原貌，注明：防盗窗四个，墙修复好，大门一道还原东村商业大道＊号”。之后原告收取了被告杨生雄与何海燕交来的5200元补偿款。后被告钱曼新与原告协商，双方同意将租赁合同期限延续至2015年3月31日止，租金为每月13000元，被告钱曼新补偿了原告租金差价每月2000元，共计8000元。2015年3月31日合同到期后，被告何海燕、杨生雄未向原告交还租赁物，并与原告进行了协商，原告同意被告杨生雄与何海燕的租赁期限延长至2015年4月底。之后被告杨生雄与何海燕向原告的账户汇入了20000元。
本院认为，本案双方当事人的争议焦点为一、被告钱曼新是否应向原告支付租金40000元；二、被告何海燕、杨生雄与原告在2015年3月31日之后是否形成合同关系。
关于争议焦点一，被告钱曼新与原告签订的合同本来于2014年11月底到期，但其后双方协商同意合同延期至2015年3月31日止。虽被告钱曼新将涉案房屋转租给了王德勇，而王德勇再将房屋转租给了被告何海燕、杨生雄，然原告应最迟于2013年4月20日就知道转租的情况，原告并未对转租行为提出异议，转租行为应有效。而原告确认在2015年4月份与被告何海燕、杨生雄协商，同意由被告何海燕、杨生雄租赁至2015年4月底止。由此可知，被告钱曼新与原告的合同关系已经结束，之后是由被告何海燕、杨生雄与原告形成的新的租赁合同关系，即使涉案房屋未交还，也与被告钱曼新无涉，原告请求被告钱曼新支付2015年5月与6月的租金无理，本院不予支持。
关于争议焦点二，因原告与被告何海燕、杨生雄于2015年4月达成了口头协议，原告同意被告何海燕、杨生雄承租涉案房屋至2015年4月底，即双方于2015年4月份已经形成了租赁合同关系，之后的5月份与6月份应视为该租赁合同的延续。因被告何海燕、杨生雄未提供证据证明所支付的20000元为定金，故本院认定被告何海燕、杨生雄支付的是租金，因被告何海燕、杨生雄在庭审中确认2015年4月份的租金为15000元，而原告也未提供证据证明2015年4月的租金为20000元，所以本院认定2015年4月份的租金为15000元。因原告与被告何海燕、杨生雄未签订书面租赁合同，即双方的租赁合同应为不定期租赁合同，原告有权随时请求终止，所以原告请求被告何海燕、杨生雄将放置于涉案房屋的物品全部搬，并将涉案房屋恢复原状有理，本院予以支持。
关于原告诉请的租金损失，原告未提供充分的证据证明其2015年5月、6月存在租金损失，更未证明该损失在原告与被告何海燕、杨生雄在形成租赁协议时的预期之内。故原告该项损失本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告何海燕、杨生雄于本判决发生法律效力之日起二十日内将放置于佛山市顺德区乐从镇沙滘东村商业大道＊号一楼的物品全部搬走，并将一楼恢复原状；
二、驳回原告彭显昌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为1310元（原告彭显昌已预交），由被告原告彭显昌负担655元，由被告何海燕、杨生雄负担655元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 赖荣华
二〇一五年八月七日
书 记 员 吴国艺
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