江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）通中民终字第2538号 上诉人（原审被告）启东古德贸易有限公司，住所地启东市汇龙镇申港城上海街38号。 法定代表人杨铃锋，经理。 委托代理人王成，江苏东疆律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）启东市恒安物业管理有限公司，住所地启东市汇龙镇紫薇三村170号。 法定代表人茅雪群，经理。 委托代理人施陆健，启东市久隆法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）启东申龙泰富置业有限公司，住所地启东市汇龙镇申港城别墅66号。 法定代表人李丹，董事长。 上诉人启东古德贸易有限公司（以下简称古德贸易公司）因与被上诉人启东市恒安物业管理有限公司（以下简称恒安物业公司）、启东申龙泰富置业有限公司（以下简称申龙置业公司）物业服务合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2014）启民初字第0288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月4日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 原审查明，申龙置业公司系启东市申港城开发商。2012年8月22日，申龙置业公司（甲方）与古德贸易公司（乙方）签订了商铺租赁合同一份，双方约定甲方将坐落于申港城（除原定地点外另加上原工程部相邻商铺332及333号一二楼，面积4327.82平方米）具有自主产权的商铺出租给乙方，用于酒店餐厅及附属设施。租赁期限为10年，即自2012年8月22日零时起至2022年8月21日24时止。双方约定了各自的权利义务。其中就有关物业管理约定如下：乙方自行向物业管理公司交纳。 2010年6月26日，启东市申港城业主大会、业委会（甲方）聘请恒安物业公司对启东申港城区域的物业进行管理，与恒安物业公司（乙方）签订了《物业服务合同》，主要内容有：甲方将申港城委托于乙方实行物业管理，物业类型为住宅、商住综合小区，名称为“申港城”，占地面积为20万平方米，建筑面积为18万平方米，委托管理年限为3年，自2010年7月1日起至2013年6月30日止；委托服务事项主要有房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理等；物业服务费的收费标准为1、住宅：多层0.58元/月/平方米；小高层1.20元/月/平方米;独幢别墅1.60元/月/平方米;双拼别墅1.40元/月/平方米;多拼别墅1.30元/月/平方米；2、商业：1.15元/月/平方米；业主在物业公司公示收费之日起，三个月内交清物业管理费，业主逾期交纳物业管理费的，乙方按日加收千分之三的滞纳金。双方还就违约责任等作了约定。2013年6月19日，双方续签了《物业服务合同》，合同的主要内容除对委托管理年限约定至2014年12月31日及收费标准中增加高层1.60元/月/平方米、经营餐饮业不低于1.80元/月/平方米外，其余未作大的更改。2011年8月2日，启东市物价局向恒安物业公司发出启价管备〔2011〕33号价格事项备案通知书，对申港城物业管理费的上述收费标准予以登记备案。 2010年7月1日起，恒安物业公司按《物业服务合同》的约定对申港城小区进行了物业管理，古德贸易公司承租的商铺均在物业服务范围内。因古德贸易公司未履行交纳物业费的义务，恒安物业公司遂起诉来院。 原审法院认为，恒安物业公司与启东市申港城业主大会、业主委员会的物业服务合同合法有效，恒安物业公司已按合同约定向申龙置业公司等业主提供了公共区域的物业管理服务，古德贸易公司已享受了恒安物业公司提供的服务，故应按约及时向恒安物业公司交纳物业服务费。关于本案诉争的物业服务费，根据《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予以支持。申龙置业公司与古德贸易公司签订商铺租赁合同时，明确约定了物业服务费由古德贸易公司交纳古德贸易公司应承担其承租部分面积的物业服务费。恒安物业公司以1.15元/月/平方米的标准向古德贸易公司收取物业服务费未违反合同的约定，也符合其向启东市物价局报备价格的标准。古德贸易公司辩称恒安物业公司收费标准不明，与事实不符，法院不予采信。现恒安物业公司主张古德贸易公司应交纳的2012年8月22日至2013年12月31日间物业服务费为81288元〔4327.82平方米×1.15元/月/平方米÷30×10日（2012年8月22日至2012年8月31日）+4327.82平方米×1.15元/月/平方米×16个月（2012年9月1日至2013年12月31日）〕，法院予以确定。申龙置业公司作为业主对古德贸易公司上述应交纳的物业服务费理应承担连带责任。据此，依照《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，原审判决：一、古德贸易公司于判决生效之日起十日内给付恒安物业公司2012年8月22日至2013年12月31日间的物业服务费81288元。二、申龙置业公司对古德贸易公司的上述债务承担连带清偿责任。本案受理费1832元，依法减半收取916元，由古德贸易公司负担。 宣判后，古德贸易公司不服，向本院提起上诉称，恒安物业公司以1.15元/平方米的标准收取物业服务费事实依据不足。古德贸易公司承租的房屋一层是商铺、二层是库房、三层是设备层。全部按照商铺的收费标准明显不合理。恒安物业公司直接向法院起诉主张物业管理费程序有瑕疵。恒安物业公司没有完全履行维修、养护、管理的义务，应承担赔偿责任。恒安物业公司与启东环卫处存在重复收费的情况，应当在物业管理费中扣除。申龙置业公司交付租赁物不符合酒店用途，在整改到位前的物业管理费应当由申龙置业公司承担。请求撤销一审判决，依法改判。 被上诉人恒安物业公司辩称，恒安物业公司按照1.15元/月收取商铺物业服务费除有物业服务合同约定外，还经启东市物价局备案，该收费标准适用整个小区。恒安物业公司与申龙置业公司订立的商铺租赁合同虽就物业管理费收费标准另有约定，但该协议经约束合同当事人，不对第三人即上诉人产生法律效力。上诉人作为实际使用人应当缴纳物业管理费。上诉人即使支付启东环卫处垃圾处理费，也是为了自身酒店经营的需要。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人申龙置业公司未应诉答辩。 本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。二审中，古德贸易公司提供如下证据：1、所租赁房屋的房产证复印件，证明上诉人承租的房屋一层是商户，二层是库房，三层是设备层，被上诉人恒安公司全部按照商铺的收费标准收费明显不合理，一楼是商户，二楼以上可以参照多层住宅的物业费标准。2、启东市容环境卫生管理处有偿服务合同书复印件，证明每年缴纳垃圾代运费4000元。恒安物业公司质证认为：1、对房产证复印件真实性没有异议，但房产证上面的标记是为了办理产权证而写的，古德贸易公司已经全部按照商铺来经营，按照商铺收物业管理费是按照合同的规定进行的，如果按照酒店的标准来收取物业费会更高。2、垃圾代运费是政府对酒店另外收取的费用，与物业费无关。本院对上述证据真实性、合法性予以确认。 本院认为，恒安物业公司与启东市申港城业主大会、业主委员会签订的物业服务合同合法有效。该合同中明确约定物业服务费区分为住宅和商业两类，商业用房为1.15元/月·平方米。古德贸易公司承租恒安物业公司位于启东市申港城的商铺进行酒店经营，库房与设备层属于酒店经营不可分割组成部分，应视为商业用房，适用商业用房的物业服务费标准。古德贸易公司未提供证据证明恒安物业公司没有完全履行维修、养护、管理的义务，其赔偿损失的主张本院不予支持。关于垃圾代运费与本案不属于同一法律关系，即使存在也不能抵扣物业服务费。关于古德贸易公司主张申龙置业公司交付租赁物不符合酒店用途，与本案亦不属于同一法律关系，不属于本案审查范围，如该事实存在古德贸易公司可另行主张权利。综上，原审判决认定基本事实清楚，实体处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1832元，由上诉人启东古德贸易有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  罗 勇 审 判 员  季建波 代理审判员  陈 程 二〇一五年一月二十六日 书 记 员  秦建波 附：《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，以判决裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；