南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2015)崇民初字第00446号原告俞五大，无业。委托代理人张峥嵘，江苏瑞慈律师事务所律师。被告刘彬，个体工商户。委托代理人张耀华，江苏友诚（南通）律师事务所律师。第三人南通恒业房地产开发有限公司，住所地南通市华�花苑1幢商办楼。法定代表人曹军，总经理。委托代理人邢飞鸿，该公司职员。委托代理人曹荣，该公司职员。原告俞五大与被告刘彬、第三人南通恒业房地产开发有限公司（以下简称恒业公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张峥嵘、被告及其委托代理人张耀华、第三人委托代理人邢飞鸿、曹荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俞五大诉称，2013年9月，原告经人介绍与被告认识，被告以转移经营地点为由，将其经营的南通市华侨花苑1幢商办楼3楼金华浴城以内部承包协议的方式转让给原告。2013年9月30日，原、被告双方签订了内部承包协议书，协议书约定转让费总额、支付方式、履行期限等，协议签订后，原告向被告支付转让费92万元，�告出具收条一份。后原告以被告的名义经营至2015年1月份。2015年1月14日，原告收到第三人南通恒业房地产开发有限公司的函件，要求原告对案涉房屋腾房，原告才得知被告不具有案涉房屋的转让权。同月18日，原告为减少纠纷，防止损失的扩大，与第三人办理了房屋交接手续。原告认为，被告未经出租人同意，擅自将房屋转让给原告，且在签订协议时并未向原告告知该房屋不得转租，导致原告无法按照协议继续经营浴城。现原告诉至法院，请求判令解除与被告的内部承包协议并要求被告立即返还转让费325800元。被告刘彬辩称，一、原、被告的内部承包协议合法有效，这点已经得到原告的认可。二、原、被告确实在2013年9月30日签订了内部承包协议，该协议第二条明确约定内部承包期限自合同签订起至2015年9月30日止，如果房东要加房租和其他事与甲方无关，一切由乙方承担。该内容表明原告已经知晓被告与房东协议的相关情况，房东作出其他决定与被告无关，由原告承担。三、被告将金华浴城交原告承包时，一并将营业执照交由原告使用，原告一直以南通市崇川区金华浴城的名义从事经营，2015年3月26日、4月1日被告发现原告仍然以金华浴城的名义从事经营。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法庭予以驳回。经审理查明，2007年8月6日，原告刘彬（乙方）与第三人南通恒业房地产开发有限公司（甲方）签订房屋租赁合同一份，约定：一、甲方出租房屋坐落于华侨花苑1幢商办楼三楼，建筑面积877.22㎡。二、租赁期限为三年，即从2007年10月1日起至2010年9月30日止，租赁费用为每年18万元，三年共计租金54万元。三、付款方式：乙方租房后租金按季平均支付，于每季第一个月的2日前以现金形式交至甲方账户，……。六、乙方的权利义务：5、未经甲方书面同意，乙方不得擅自处置资产，不得转租、转让、转包或用于抵押担保等，否则甲方有权解除合同，乙方承担一切法律及经济责任，并赔偿甲方的经济损失。……协议最后注明同意延期五年，并由第三人南通恒业房地产开发有限公司盖章确认。2013年9月30日，原告与被告签订内部承包协议一份，甲方刘彬将位于南通市华侨花苑1幢商办楼3楼金华浴城承包给乙方俞五大。协议约定：一、甲方将金华浴城给乙方承包经营，承包后所有经营收益归乙方所有，乙方协议确定缴纳承包费用。二、内部承包期限从合同签订起至2015年9月30日止之前，如果房东要加房租和其它事，和甲方无关，一切由乙方承担。乙方经营后对外继续以甲方名义经营，2015年9月30日甲方与房东租赁期满后，甲方协助乙方与房东签订租赁协议，�办理相关证照，到期房东不愿将房产租与乙方，由乙方自行与房东协商，甲方不承担任何责任和经济损失。如房东在甲方与房东房屋租赁到期后，房东不愿意继续将房屋承租给甲方的，甲方对乙方不负任何经济责任。三、承包费用总计壹佰贰拾捌万元整，乙方于双方办理交接时付款玖拾陆万伍仟元整，2013年12月30日、2014年3月30日、2014年6月30日、2013年9月30日、2014年12月30日、2015年3月30日、2015年6月30日前各支付肆万伍仟元整。四、本协议签订后，金华浴城内的所有物品和设施归乙方所有，甲方不得擅自处置，否则乙方有权要求甲方赔偿相关损失。……2013年9月30日，原告向被告支付92万元，被告刘彬向原告出具收条一份，载明兹收到俞五大转让金华浴场费用，92万（玖拾贰万元整）。2015年1月12日，第三人南通恒业房地产开发有限公司委托江苏李华律师事务所�师李华向被告发送律师函，该律师函载明：2015年1月初，恒业公司发现你将房屋擅自以所谓“内部承包”的形式转租给俞五大，并收取了巨额转让费。你的行为已经违反了房屋租赁合同的约定，构成违约。现恒业公司特委托本律师告知你，自2015年1月12日起，恒业公司与你终止房屋租赁合同，收回房屋，并追究你的违约责任，被告于2015年1月13日收取该函件。2015年1月16日，第三人恒业公司向原告俞五大发送腾房通知，告知其依据恒业公司与刘彬签订的房屋租赁合同，合同约定刘彬未经恒业公司书面同意转租的，恒业公司有权解除合同。现恒业公司发现刘彬擅自将该处房屋转租于你，恒业公司认为刘彬的行为已构成根本违约。恒业公司已于2015年1月12日向刘彬发出律师函，已解除与刘彬的房屋租赁合同。要求原告于接到该通知之日起2日内立即将南通市华侨花苑1幢商办楼三楼的房屋返还于恒业公司，如逾期拒不返还该房屋，恒业公司将授权律师，通过法律程序处理，届时将要求原告承担逾期腾房期间的占有使用费及其他涉案损失。2015年1月18日，原告俞五大与第三人恒业公司签订房屋返还交接单，载明：交房人俞五大于2015年1月15日接到收房人恒业公司的腾房通知后，交房人俞五大即与刘彬联系，核实华侨花苑1幢商办楼三楼的房屋租赁事宜。现确认恒业公司与刘彬之间的房屋租赁合同的真实性，交房人为较少纠纷，防止损失扩大，故与收房人联系，双方同意今日办理华侨花苑1幢商办楼三楼的房屋返还手续。双方对华侨花苑1幢商办楼三楼的房屋进行现场勘查，收房人认为该房屋符合返还条件，予以接受。诉讼中，原、被告双方确认金华浴城的实际承包费为92万元，承包协议中约定的其余费用为房屋的房租，2013年9月27日刘彬已支付2013年第四季度的房屋，所以双方约定自办理交接手续时付款96.5万元，其中的4.5万元即为2013年第四季度的房屋，之后的房租一直由俞五大直接向第三人恒业公司交纳。诉讼中，被告刘彬提供了2015年3月26日在金华浴城的消费发票及2015年4月1日的照片，证明案涉金华浴城至2015年4月1日仍在经营，被告对此不予认可，称其在2015年1月已将房屋交换第三人恒业公司。第三人恒业公司代理人邢飞鸿对发票和照片不予认可，但其在2015年6月17日回答法庭提问时称“要给原告腾房的时间，现在是否营业不清楚。我们给的腾房时间是在3个月内。现在房子还在原告手里。”第三次庭审时其代理人曹荣称房屋已于2015年1月收回，收回后出租给了李刚。上述事实，有内部承包协议书、收条、腾房通知、房屋租赁合同、房屋产权证明、律师函及送达回执、房屋交接单照片、发票及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告间订立的内部承包协议系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人均具有约束力。本案的争议焦点为，被告是否应当返还原告的承包费用。协议签订后，原告按照协议的约定支付了承包费92万元，原、被告均认可协议签订以后的房屋租金由原告按时支付给了第三人恒业公司，第三人恒业公司在两次庭审中对案涉房屋何时交接做出了截然不同的两种陈述，其陈述可信度明显较低。原、被告双方承包协议签订后，案涉房屋租金自2013年12月30日起一直由原告俞五大缴纳，第三人恒业公司称其并不清楚房屋租金实际由谁缴纳，却在今年1月向原告送达了腾房通知并办理房屋交接，明显有违常理，第三人应当知道案涉浴城由被告刘彬承包给原告俞五大经营。由于第三人直接向原告收取案涉房屋的房租，在第三人发出腾房通知后原告未经过被告刘彬直接与第三人进行房屋交接的行为，与被告无涉，对原告要求解除与被告之间的内部承包协议并由被告返还承包费的诉讼请求，本院难以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决如下：驳回原告俞五大的全部诉讼请求。案件受理费人民币6187元，保全费2270元，合计8457元，由原告俞五大负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费6187元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82）。审 判 长  曹卫华代理审判�周继鹏人民陪审员  马 莉二〇一五年九月九日书 记 员  陈枫茜