广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东三法民一初字第417号
原告东莞市三正物业服务有限公司，住所地：东莞市。
法定代表人莫金进，该公司执行董事。
委托代理人舒晴，女，1983年10月3日出生，汉族。
被告陈伟国，男，1970年9月20日出生，汉族，户籍登记地址：广东省东莞市。
原告东莞市三正物业服务有限公司诉被告陈伟国物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月25日立案受理后，依法由审判员黎杰安适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东莞市三正物业服务有限公司的委托代理人舒晴到庭参加诉讼，被告陈伟国经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告东莞市三正物业服务有限公司诉称，东莞市塘厦镇三正世纪新城小区是东莞市三正房地产开发有限公司（下称“开发商”）开发的商住小区，2003年4月19日被告与开发商签订《商品房买卖合同》合同编号GB／T17986.2-2000（0060697），购买了该小区3411号房（下称“该房屋”），建筑面积为40.59平方米。2003年4月19日被告签订《楼宇交接书》正式接收该房屋。三正世纪新城小区竣工后，开发商委托原告对该小区提供物业管理服务，根据原告与开发商签订的《前期物业管理服务委托合同》、《声明》及东莞市物价局《关于对塘厦镇三正世纪新城（一、二期）物业服务收费标准备案的复函》（东价塘备（2012）13号），该房屋物业服务费按建筑面积每平方米每月1.44元计收。但被告从2012年11月1日开始未支付物业服务费，虽经原告打电话及寄发法律意见函进行催收，但至今仍未缴纳，截至2015年3月共计欠交物业服务费1629元。又根据《前期物业管理服务委托合同》约定，未按时足额交纳物业服务费的，每逾期一日，应按欠费额的千分之一向原告支付滞纳金，因此被告应向原告支付滞纳金至付清物业服务费之日止（暂计至2015年3月18日为622元）。原告为维护其合法权益，特提出诉讼，请求判令：1、被告向原告支付物业服务费人民币1629元；2、被告应向原告支付欠交物业服务费滞纳金至付清欠交物业服务费之日止（暂计至2015年3月18日为622元），以上合计2251元；3、本案诉讼费由被告负担。
庭审中，原告明确其主张为2012年11月至2015年3月期间物业管理费1629元及滞纳金（计算至付清欠款之日止）。
被告陈伟国在法定期限内没有提出答辩，也没有提交任何证据。
经审理查明，原告三正物业公司原名称为东莞市三正物业管理有限公司，于2009年10月10日变更为现名，具有一级物业管理资质。2003年4月19日，被告与东莞市三正房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告向东莞市三正房地产开发有限公司购买建筑面积为40.59平方米的东莞市塘厦镇三正世纪新城3411号房，东莞市三正房地产开发有限公司于2003年4月19日将案涉房屋交付给被告使用。
2007年9月11日，东莞市三正房地产开发有限公司与原告签订了一份《三正世纪新城前期物业管理服务委托合同》，委托东莞市三正物业管理有限公司提供前期物业管理服务至案涉小区成立业委会或与其他物业管理公司签订新的物业管理服务合同生效时止。合同约定，物业服务费由乙方（原告）统一按建筑面积向业主或物业使用人收取，不带电梯的公寓按建筑面积1.20元／月／平方米，单层式商铺按建筑面积2.00元／月／平方米，复式商铺按建筑面积1.50元／月／平方米，管理服务费标准的调整，参照广东省及东莞市的相关收费的文件调整；业主和物业使用人及东莞市三正房地产开发有限公司逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之一收取滞纳金。同时，原告提供东莞市物价局《关于对塘厦镇三正世纪新城（一、二期）物业服务收费标准备案的复函》证明自2012年6月13日起案涉小区的物业管理费标准调整为多层住宅（无电梯）按建筑面积1.44元／月／平方米，小高层住宅（带电梯）按建筑面积1.76元／月／平方米，非住宅物业服务的收费由原告与业主协商约定。原、被告于2003年4月19日签订的《前期物业管理服务协议》，该协议约定物业管理服务的收费标准为住宅按建筑面积1.20元／月／平方米，单层商铺按建筑面积2.00元／月／平方米，双层商铺按建筑面积1.50元／月／平方米，缴费时间为每月10日前。
原告主张被告应缴的物业管理费标准自2012年6月13日调整为1.44元／月／平方米，合计58元／月，2012年11月缴纳了部分物业管理费，仍拖欠5元没有缴纳；自2012年12月起再没有向被告缴纳物业管理费，共计拖欠物业管理费1629元，且应自逾期之日按拖欠物业管理费的每日千分之一计算滞纳金至实际清偿之日止。
以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《楼宇交接书》、《前期物业管理服务委托合同》、《声明》、《关于对塘厦镇三正世纪新城（一、二期）物业服务收费标准备案的复函》、国内特快专递详情单及法律意见函、《世纪新城3411房欠费明细》、《核准变更登记通知书》、《资质证书》、《前期物业管理服务协议》及本案庭审笔录附案证实。
本院认为，被告陈伟国经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，也没有向本院说明正当理由，视为放弃质证与抗辩的权利，被告应当承担由此产生的不利法律后果。
本案中，东莞市三正房地产开发有限公司作为发展商与原告签订的《三正世纪新城前期物业管理服务委托合同》以及原、被告签订的《前期物业管理服务协议》没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，同时，原告经东莞市物价局批准复函，对物业管理费的收费标准进行调整，也符合法律规定，本院亦予以确认。被告是东莞市塘厦镇三正世纪新城的业主且从《楼宇交接书》可以证明东莞市三正房地产开发有限公司于2003年4月19日已经将案涉房屋交付被告使用，《三正世纪新城前期物业管理服务委托合同》、《前期物业管理服务协议》以及《关于对塘厦镇三正世纪新城（一、二期）物业服务收费标准备案的复函》对其具有约束力，应按照合同约定全面履行义务，承担案涉物业的管理费。原告主张被告拖欠物业管理费，要求依照合同约定的管理服务费标准支付物业管理费，现被告未能举证证明已履行上述付款义务，故对原告的该项诉请，本院予以支持。案涉物业建筑面积为40.59平方米，按1.44元／月／平方米核算每月应缴物业管理费为58.45元，现原告主张按58元／月计算，系其自主权利的处分，本院予以确认，据此核算2012年12月至2015年3月期间的物业管理费58元／月×28个月=1624元；同时，原告主张被告拖欠2012年11月物业管理费5元没有缴清，因此，被告应向原告支付2012年11月至2015年3月期间物业管理费共计1624元＋5元=1629元。
至于滞纳金，由于被告没有依照合同约定在每月10日前缴交物业管理费，原告可以依照该合同的约定从逾期之日起每日按应缴费用千分之一加收滞纳金，同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，上述滞纳金应以拖欠物业管理费数额为上限，具体计算方式为：1、2012年11月的物业管理费滞纳金以5元为基数按每日千分之一自2012年11月11日起计算至实际清偿之日止，并以5元为上限；2、2012年12月物业管理费滞纳金以58元／月为基数按每日千分之一自当月11日起计算至实际清偿之日止，且以58元为上限，2013年1月至2015年3月期间的滞纳金具体计算方式同上。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第四十二条的规定，判决如下：
一、被告陈伟国应于本判决生效之日起五日内支付原告东莞市三正物业服务有限公司2012年11月至2015年3月期间的物业管理费1629元；
二、被告陈伟国应于本判决生效之日起五日内支付原告东莞市三正物业服务有限公司2012年11月至2015年3月期间物业管理费滞纳金（具体计算方式为：1、2012年11月的物业管理费滞纳金以5元为基数按每日千分之一自2012年11月11日起计算至实际清偿之日止，并以5元为上限；2、2012年12月物业管理费滞纳金以58元／月为基数按每日千分之一自当月11日起计算至实际清偿之日止，且以58元为上限，2013年1月至2015年3月期间的滞纳金计算方式同上）；
三、驳回原告东莞市三正物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由原告东莞市三正物业服务有限公司负担5元，被告陈伟国负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 黎杰安
二〇一五年六月十八日
书记员 肖 亮
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩，人民法院不予支持。