广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法民三初字第541号
原告佛山市南海区罗村街联和村释石股份合作经济社，住所地：佛山市南海区罗村街道联和村。
负责人吴辉，任村长。
委托代理人赵海俊，系广东金石行律师事务所律师。
被告何绍华，住佛山市禅城区。
被告江庆衡，住佛山市南海区。
两被告的共同委托代理人刘敏，系广东龙浩律师事务所律师。
两被告的共同委托代理人黄绍仁，系广东龙浩律师事务所律师。
原告佛山市南海区罗村街联和村释石股份合作经济社诉被告何绍华、江庆衡土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月19日受理后，依法由审判员周桂颜独任审判，并于同年6月17日、7月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵海俊、两被告的共同委托代理人刘敏到庭参加两次庭审；原告的负责人吴辉到庭参加第一次庭审。诉讼中，双方当事人申请庭外和解，但未能达成和解协议，上述期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。
原告诉称，被告江庆衡在2002年8月份与原告协商，欲租用原告的土地用于投资建厂房，在同年8月12日，被告江庆衡用何绍华的名义与原告签订了《土地有偿使用合同》，租用原告名下18.801亩的地块用于投资建厂房。租期为25年从2003年1月1日至2027年12月31日，土地使用费在第十一年至第十五年每亩每年为13310元，缴费方式为在上一年十月份缴纳下一年全年的土地使用费，逾期超过两个月的，按年租金的10%计算滞纳金，逾期超过半年的，原告有权终止合同，收回土地和物业。合同签订后，被告江庆衡在前几年能按时交纳土地使用费，近几年出现逾期缴费的情况，2014年的土地使用费经原告多次催缴无果，被告的行为已损害了原告村民的利益。另《土地有偿使用合同》中盖章时原告的名称为南海市罗村镇联和村民委员会释石村民小组，由于行政规划变更，原来的村民小组变更为股份合作经济社。为此，请求判令：1、解除原告与被告何绍华在2002年8月12日签订的《土地有偿使用合同》；2、两被告共同承担支付原告的土地使用费125120.7元、滞纳金25024元；3、诉讼费由两被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、解除原告与被告何绍华在2002年8月12日签订的《土地有偿使用合同》；2、两被告返还《土地有偿使用合同》项下的土地予原告。3、两被告共同向原告支付2014年逾期交租的滞纳金25024元（以2014年租金总额250241.13元×10%计算）；4、本案的诉讼费用由被告承担。
被告何绍华辩称，要求继续履行合同：1、原告与被告何绍华已签订的有偿使用期为25年的租赁土地合同，现在才有偿使用十二年，被告且在涉案土地上已建有大量的建筑物，建筑物建筑成本达1000多万元。2、被告何绍华每年都有足额缴纳土地租金，且在2014年6月份即原告提起诉讼时，被告何绍华已支付该年年度的全年土地租金，原告已经出具收据确认。3、被告何绍华接收涉案土地至今已有十二年，被告何绍华一直以这种方式依约履行交租义务，原告一直都同意接受被告何绍华这种交租方式从未提出异议。被告何绍华以为原告也同意此种交租期限，即使被告何绍华交付租金有时有点迟延，但并没有造成原告任何经济损失，也没有造成不能实现本合同目的。4、被告何绍华与原告的村民关系多年来都相处很融洽，如建祠堂、重阳节等均有捐款，并于2010年主动捐款建桥，建桥费用达20余万元。被告何绍华从来没有恶意拖欠租金的意思，如原告要求一定按《土地有偿使用合同》约定的期限交租，被告也愿意以后按合同约定的期限履行。且直到提起诉讼之前，被告何绍华没有收到原告的任何通知。如解除合同，被告何绍华将遭受巨大的经济损失。5、被告何绍华同意支付原告诉请的滞纳金25024元。
被告江庆衡辩称，《土地有偿使用合同》双方当事人为原告与何绍华，被告江庆衡不是该合同相对人，不是本案的适格主体，不应该让被告江庆衡承担任何责任。
诉讼中，原告提供如下证据：
1、组织机构代码证、信息查询结果（各1份，复印件），用以证明原告的主体资格。
2、何绍华人口信息查询表（1份，原件），江庆衡户籍证明（1份，原件），用以证明两被告的主体资格。
3、土地有偿使用合同（1份，原件），村民评议（1份，原件），图纸（2张，原件），用以证明经村民同意，原告与被告何绍华签订土地有偿使用合同，合同约定被告应于上一年十月前支付下一年的使用费，被告至今尚未支付2014年的土地使用费。
4、2014年6月18日证明（1份，原件），用以证明原告的名称变更情况。
5、2014年6月19日证明（1份，原件），身份证（9份，复印件），用以证明2012年11月份原告9位村民找到被告催讨租金的事实。
6、告知（1份，复印件），用以证明由于被告没有支付租金，导致原告部分村民未能如期领取2013年分红的事实，也证明了被告延迟交租的事实。
经质证、辩证，两被告对原告出示的证据1、2的真实性无异议；对证据3的真实性无异议，但认为合同是合法有效的，涉讼土地属于企业用地。对证据4无异议；对证据5真实性无法确认，认为相关人员没有证据证明是原告村民，涉讼土地的承租人是何绍华，而不是江庆衡，原告相关村民向江庆衡催收租金而不是向何绍华催讨租金；对证据6真实性有异议，没有原件核对，认为与本案无关，告知书中所涉的金额将近250000元，而原告起诉被告支付的土地费仅120000多元，至于村民未能如期分红是其他原因。
诉讼中，被告何绍华提供如下证据：
1、集体土地使用证（1份，复印件，加盖佛山市南海区罗村街联和经济联合社公章），用以证明涉讼土地依法办理了土地使用权证，证载用途为拨用企业用地，使用面积近20000平方米。
2、石碣朗交租时间表（1份，打印件）。
3、南海区罗村街道集体组织收据（电子）（4份，原件）。
4、罗村街道村集体经济组织收据（3份，原件）。
5、2010年12月13日收据（1份，原件）。
6、罗村街道村集体经济组织收据（内部使用）（4份，原件）。
7、联和收据（2份，原件）。
证据2-7用以证明被告何绍华历年交租的时间、金额及原告出具的收取租金收据均有原告负责人签名确认，租金交纳至2014年12月30日止。
8、联和释石桥照片（2张，冲印件）。
9、联和释石桥清单（1份，打印件）。
证据8、9用以证明何绍华于2010年至2012年间为原告搭建桥梁，桥梁承载20吨，造价达20万元，是原告主要的通行道路。
10、厂房照片（2张，冲印件），用以证明涉讼土地已建造上盖物的情况，建筑面积达10000多平方米，投入资金1000多万元。
11、南建证2003年731、732、733号建设工程规划许可证报批表（3份，原件），用以证明涉讼土地上盖物的建筑面积及建筑时间，也得到相关部门的批准建设，是属于合法的建筑。
经质证、辩证，原告对被告何绍华出示的证据1的真实性、关联性无异议，确认涉讼土地全部位于证据1土地证项下的土地；对证据2-7的真实性无异议，但能证明被告交租时间一直没有按照合同约定的期间支付，被告每年都存在延迟交租时间，该行为没有得到原告的确认，2012年原告向被告提出按合同约定交租。因被告是向政府支付租金的，每年年底村民分红时才得知被告延迟交租；对被告提供的证据5-6中财务专用章认为是由联和居委会统一保管的，故证据5-6不是原告出具的，而是联和居委会财务处出具的，且出具人也不是原告的工作人员。对证据8、9的真实性无异议，但认为是江庆衡赞助的，桥价值7万元；对证据10的真实性无异议，认为建筑物价值有异议，建造厂房时不值1000多万元。对证据11的真实性无异议，对关联性有异议，认为只能证明被告申报了相关项目，但不能反映涉讼租赁物获得建设规划许可证。被告江庆衡对被告何绍华提供的全部证据均无异议。
被告江庆衡没有提交证据。
为查清本案事实，本院依法调取如下证据：
佛山市南海区国土城建和水务局关于（2014）佛南法民三初字第541-1号调查函的复函（1份，原件）。
经质证、辩证，各方当事人对本院调取的证据均无异议。
经审查，原告出示的证据1-4及被告何绍华出示的证据1-11，相对方对真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。原告出示的证据5为原告所属村民作出的有利于原告方的证人证言，可信度不高，本院对其证明效力不予确认。原告出示的证据6为复印件，且为原告自行制作，未经被告认可，本院其真实性不予确认。
根据以上采信的证据，结合双方的陈述，本院确认以下事实：
2002年8月12日，原南海市罗村镇联和村民委员会释石村民小组（甲方，以下简称为“释石村民小组”）与被告何绍华（乙方）签订一份《土地有偿使用合同》，约定甲方有偿提供位于联和大道侧，嘉禾新城以西一块土地（以下简称为“涉讼土地”）租用给乙方投资建厂使用，面积为18.801亩，有偿使用期为25年，即从2003年1月1日至2027年12月31日止，自本合同签订之日起，五个月为乙方招租及基建期，即从2002年8月1日至2002年12月31日，乙方无须交纳有偿使用费。从2003年1月1日开始，乙方应向甲方交纳有偿使用费，起步当年有偿使用费为每年每亩11000元，以五年为一个计算时段，每个时段有偿使用费以前一时段为基础递增10%，直至使用期满。即第一至第五年，有偿使用费为每年每亩11000元，第六年至第十年，有偿使用费为每年每亩12100元；第十一年至第十五年有偿使用费为每年每亩13310元；第十六至二十年，有偿使用费为每年每亩14641元，第二十一年至第二十五年，有偿使用费为每年每亩16105.1元。交纳方式：乙方应每年分一次向甲方缴交土地有偿使用费，上一年10月缴交下一年有偿使用费（即全年租金100%），逾期交款超过二个月，按年租金的10%计收滞纳金。欠款逾期超过半年，甲方有权终止合同，收回提供的土地和物业，乙方不得把厂房、土地和物业抵押给银行。双方同时约定其他税费承担、违约责任等。原南海市罗村镇联和村民委员会（以下简称为联和村委会）作为鉴证方在该合同中盖章确认。
2003年5月12日，行政部门核发南府集用（2003）字第090＊＊4号集体土地使用证，将位于佛山市南海区罗村镇联和工业大道西侧“石碣塱”、地号为09＊＊4的土地使用者登记为原南海市罗村镇联和经济联合社，土地所有者登记为联和村委会，土地用途为221工业用地（批准拨用企业用地），面积为19909.9平方米。
涉讼土地于2002年8月交付被告何绍华使用。被告何绍华在涉讼土地上经行政部门规划许可起建9640平方米的上盖物。
被告何绍华于2006年1月10日缴纳2005年度租金，于2007年1月18日缴纳2006年度租金，于2008年1月16日缴纳2007年度租金，于2008年12月19日缴纳2008年度租金，于2009年7月29日、10月15日缴纳2009年度租金，于2010年4月28日、12月13日缴纳2010年度租金，于2011年8月8日、12月12日缴纳2011年度租金，于2012年8月22日缴纳2012年度租金，于2013年1月31日缴纳2013年度租金，于2014年5月23日缴纳2014年度租金。原告从2006年至2014年向被告何绍华出具的收据均载明交款人为被告何绍华。
2014年5月19日，原告向本院提起诉讼。
2014年6月18日，佛山市南海区罗村街联和社区居民委员会出具一份《证明》，证实应政府整合各村小组要求，已收回释石村民小组公章到公安局。
诉讼中，双方确认涉讼合同的出租方变更为原告。双方当事人确认涉讼土地全部位于南府集用（2003）字第090154号集体土地使用证核定的范围内。
诉讼中，本院向佛山市南海区国土城建和水务局（国土部门）发函调查，该部门函复认为根据《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》（粤府（2003）51号）和《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（粤府令第100号）的规定，从2003年6月24日起，农村集体建设用地使用权可享有城镇国有土地使用权同等的权益，但涉讼土地的出租时间为2002年8月份，此时未有集体建设用地使用权流转方面的政府文件，我局亦无法就该协议及其租赁期限超20年部分的效力提供意见。
本院认为，原告与被告何绍华签订的《土地有偿使用合同》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，且国土部门对该合同约定租赁期限超过20年的效力未提出异议意见，登记土地权属人联和村委会亦通过盖章鉴证的方式对原告出租权利及涉讼合同效力予以肯定，故该合同合法有效，双方应依照合同约定的内容全面履行各自义务。涉讼合同为原告被告何绍华之间签订，且原告历年来出具的租金收据均反映付款方为被告何绍华，被告何绍华是案涉租赁关系的相对方，没有证据显示被告江庆衡与涉讼租赁合同有关联。即使被告何绍华在承租期间曾委托被告江庆衡处理涉讼租赁土地事宜亦是两被告之间的关系，并不能改变被告何绍华作为承租人的合同主体地位，原告认为涉讼土地的实际承租人为被告江庆衡并要求其承担本案责任没有法律依据，本院不予支持。
有关原告主张解除合同问题。本院分析如下：首先，原告与被告何绍华签订的合同虽约定“上一年10月缴交下一年有偿使用费”，但根据被告何绍华提供的证据2-7显示被告何绍华已接收涉讼土地使用至今逾十年，历年实际交付租金的时间并不固定，且多次交租超过合同约定期限半年，原告亦一直同意接收被告何绍华交付的租金，对于被告何绍华未按合同约定期限交租的行为从未提出异议，被告何绍华有一定理由相信租金支付的交易习惯已被出租方接受，被告何绍华迟延交租的行为不构成根本违约。其二，被告何绍华虽逾期支付2014年度租金，原告在起诉前并未向被告何绍华发出催缴通知，被告何绍华在原告起诉后，立即支付了2014年全年度租金，且在庭审中表示今后按合同约定期限支付租金，从其积极补缴租金的行为可推断被告不属恶意延付租金。其三，涉讼租赁土地面积庞大，租期较长，被告何绍华接收土地后起建了大量建筑物，且该建筑物均经规划报建，其为履行合同而对租赁土地的投入较大，故合同中有关一方当事人有权单方解除合同的约定宜限定在任何一方当事人根本违约的情形中适用，否则任何一方当事人基于一般违约情形而任意解除或终止合同，将另一方当事人因信赖合同长期履行所作较大投入变成高额经济损失，显失公平。其四，双方对于承租人迟延缴租已明确约定相应违约金，足以弥补原告因迟延收租而遭受的经济损失，原告亦没有证明被告何绍华迟延支付租金导致原告发生了资金占用利息之外的其他损失，也没有举证证明被告何绍华存在其他根本违约行为，导致双方的合同目的不能实现。综上，本院认定被告何绍华迟延缴租属于一般违约，不构成根本违约，原告以被告何绍华迟延于合同约定期限缴租构成根本违约为由请求解除合同，本院不予支持。如前所述，双方应根据合同约定继续履行合同，本院对原告主张返还案涉土地的诉请不予支持。被告何绍华存在迟延交租行为，应承担相应违约责任，原告请求被告何绍华按合同约定支付逾期交租违约金25024元，被告何绍华亦同意支付，本院对原告的该项诉请予以支持。本案诉讼因被告何绍华违约引起，案件受理费应由被告何绍华负担。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告何绍华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金25024元予原告佛山市南海区罗村街联和村释石股份合作经济社。
二、驳回原告佛山市南海区罗村街联和村释石股份合作经济社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼中，原告变更诉讼请求，受理费减半收取为212.8元（原告已预交），由被告何绍华负担。被告何绍华负担的受理费应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
对原告多预交的受理费1438.65元，在本判决发生法律效力后经原告申请，本院予以退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 周桂颜
二〇一四年八月十二日
书记员 李柳媚