南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）白民初字第1283号
原告南京银城物业服务有限公司，住所地南京市鼓楼区。
法定代表人曹炼，总经理。
委托代理人杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。
被告赵桂兰，女，1952年9月27日生，汉族。
被告李运力，男，1948年8月11日生，汉族。
原告南京银城物业服务有限公司（以下简称银城物业公司）与被告赵桂兰、李运力物业服务合同纠纷一案，原告银城物业公司于2012年9月13日向本院起诉，并于2013年4月9日补齐诉讼材料，本院于原告补齐诉讼材料之日立案受理。依法由代理审判员濮瑞宝适用简易程序于2013年5月15日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭于2013年9月16日公开开庭进行了审理。原告银城物业公司的委托代理人杨焘，被告赵桂兰、李运力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告银城物业公司诉称，两被告为某某御道家园某室（以下简称407室）产权人，原告为该小区物业服务公司。根据《物业管理服务协议》，原告向包括两被告在内的业主提供物业服务，但两被告长期欠缴物业服务费及公摊水电费。407室房屋面积是129.25平方米，按照每月每平方米1.6元计算得出每个月被告应缴物业费是206.8元。2011年2月至2011年10月两被告欠缴物业的服务费1861.2元扣除上一期被告多交纳的104元为1757.2元、2012年1月至2012年12月欠缴物业服务费2481.6元；2009年7月至2012年12月欠缴的公摊水电费982.8元（2009年7月至2009年12月161.7元，2010年1月至6月是126.3元，2010年7月至12月是161.6元，2011年1月至6月是116.3元，2011年7月至12月是117.8元，2012年1月至5月是93元，2012年6月至12月是206.1元）；2011年3月3日至2012年6月4日所欠代缴水费212.8元（6月4日水表度读数为581度减去两被告最后一次交纳水费的读数505度为76度，再乘以2.8元得出）、2012年6月4日至2012年9月14日所欠代缴水费124元（9月14日水表读数621度减去6月4日读数581度后为40度，再乘以3.1元得出）；2012年1月至2012年12月欠缴垃圾费30元，以上被告欠交的物业费、公摊水电费、水费及垃圾费合计5692.4元。因原告多次催缴未果，为维护自身权益诉至法院，请求法院判令：1、两被告支付2011年2月至2011年10月欠缴物业的服务费1861.2元、2012年1月至2012年12月欠缴物业服务费2481.6元、2009年7月至2012年12月欠缴的公摊水电费982.8元、2011年3月3日至2012年9月14日所欠代缴水费336.8元、2012年1月至2012年12月欠缴垃圾费30元，以上费用合计5588.4元。2、本案诉讼费用由被告承担。
被告赵桂兰、李运力辩称，被告认可2011年2月至2011年10月、2012年1月至2012年12月物业费没有交。2011年的没有交纳，是因为407室墙体原始开裂、空鼓问题物业没有帮助处理被告才没有交物业费。2012年没有交物业费是因为被告没有看到原告与业委会签订的物业服务合同。公摊水电费应该是算在物业管理费里面，不应该另行交纳。代缴的水费也是因为墙体开裂的问题没解决所以没有交纳。2012年垃圾费没有交。原告按照1.6元／月／平方米的标准计算物业费过高，某某东苑小区物业服务很好，收费标准也不过是1.5元／月／平方米，被告认为御道家园小区最多按1.5元／月／平方米的标准收取。小区管理混乱，并没有达到1.6元的收费标准要求，如06幢楼顶安装了电信设施，该设施辐射伤害很大，很多小区楼道口放有鞋架等。请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年12月8日，御道家园业主委员会与原告签订《物业服务合同》，约定由原告对御道家园小区进行物业服务，合同期限为26个月，自2009年11月1日起至2011年12月31日止；在政府指导价的基础上，物业服务费按多层级小高层住宅1.6元／月／平方米收取。2012年8月22日，御道家园业主委员会再次与原告签订《物业管理服务合同》，约定由原告对御道家园小区进行物业服务，合同期限自2012年1月1日起至2013年12月31日止；2012年物业服务费按住宅1.6元／月／平方米收取；2013年物业服务费按住宅2元／月／平方米收取。两被告为御道家园小区407室业主，该房屋建筑面积129.28平方米。2011年2月至2011年10月以及2012年全年的物业费两被告没有向原告交纳。407室水费和垃圾费由原告代缴，上一次被告支付原告代缴的水费至水表读数505度，2012年全年的垃圾费被告尚未支付。2011年8月24日原告曾向被告交纳2011年1月至12月代收垃圾费30元。分别于2011年8月15日、11月25日向两被告发出《欠费催缴函》及《律师函》催缴欠费。
案件审理过程中，原告撤回要求被告支付公摊水电费982.8元的诉讼请求。
以上事实有《物业服务合同》、《物业管理服务合同》、《〈御道家园〉商品房买卖契约》、收据、《欠费催缴函》、《律师函》及当事人陈述等予以证实。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案原告依据与御道家园业主委员会签订的《物业服务合同》、《物业管理服务合同》对御道家园小区提供物业服务，两被告作为业主应当支付物业服务费。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。两被告提交的证据并不足以证明被告在辩称中主张的原告未尽义务之处给两被告的生活造成重大影响，因此两被告不能以原告未尽义务为由请求降低物业服务费的标准。如两被告认为原告在提供物业服务期间存在两被告辩称未尽义务之处，可另行要求原告承担继续履行、采取补救措施等相应的法律责任，亦不能以此为由拒交物业服务费或者要求降低物业服务费标准。两被告抗辩称房屋室内墙体原始开裂、空鼓等问题属于房屋质量问题，应另案主张，不能以此作为拒交物业费的理由。故对于原告要求两被告按照1.6元／月／平方米标准支付2011年2月至2011年10月欠缴物业的服务费1757.2元（1.6元／平方米／月×129.25平方米×9个月-104元）、2012年1月至2012年12月欠缴物业服务费2481.6元（1.6元／平方米／月×129.25平方米×12个月）的诉请，本院依法予以支持。两被告对于水费、垃圾费由原告代为交纳的事实认可，也承认水费交纳至505度，2012年全年垃圾费未支付，故对于原告要求两被告支付其代为交纳的水费336.8元以及2012年1月至12月垃圾费30元的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件法律问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告赵桂兰、李运力于本判决生效之日起十日内支付原告南京某某物业服务有限公司2011年2月至2011年10月、2012年1月至2012年12月的物业服务费4238.8元，代为交纳的水费336.8元，垃圾费30元，共计4605.6元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元由被告赵桂兰、李运力负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼支行；帐号：10105901040001276）。
审 判 长 濮瑞宝
人民审判员 鲁莉萍
人民陪审员 李秀英
二〇一三年九月二十三日
见习书记员 许梦姣