广西壮族自治区南宁市江南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江民一初字第529号
原告（反诉被告）广西南宁新动力太阳能科技有限公司。
法定代表人林广，总经理。
被告（反诉原告）龙德成。
委托代理人周沛俭，南宁市江南区法律服务所法律工作者。
原告广西南宁新动力太阳能科技有限公司（反诉被告，以下简称新动力公司）诉被告龙德成（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月27日受理后，反诉原告龙德成于2015年4月13日以新动力公司作为反诉被告提起反诉，本院依法合并审理，并于2015年4月30日适用简易程序第一次公开开庭进行了审理。本院在审理过程中，发现案件不宜适用简易程序进行审理，后依法转为普通程序，并组成合议庭，于2015年10月10日第二次公开开庭进行了审理。原告新动力公司的法定代表人林广，被告龙德成及其委托代理人周沛俭两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新动力公司诉称：原告的法定代表人林广于2011年10月23日从上一个承租人胡满青手中以14000元转让费获得了江南区星光大道55号楼下铺面使用资格。2011年10月24日胡满青带林广一起与被告龙德成签订了《铺面租赁合同》，合同期3年，租金每月2500元，每个季度一交，随即原告对铺面进行了装修并开通了网络，安装了固定电话，进行正常的业务经营。2012年底，由于原告业务调整需要更换经营场所，征得被告同意后，就开始转让铺面，直到2013年3月19日谈妥了一个新租户（曾某），同时原告也通知了被告，约定3月20日签合同。3月20日林广带新租户到被告家时，被告却改变了主意，说不愿意与新租户签合同，如果要与新租户签约也可以，房租要提高到3000元，这样新租户就不干了，林广又进一步与被告协商，被告答应让新租户与原告签合同，执行原告的合同。无奈，原告与新租户就签订了转让协议，并收取了新租户17000元转让费，当场又交了当月的租金。2013年3月22日下午新租户带着员工进驻铺面打扫卫生，整理原告还未搬走的物品。此刻被告强行进入铺面，更换了门锁，赶出了新租户。第二天新租户打电话通知林广后，林广就赶到亭子派出所报案，值班民警说：“这个房主经常与租客发生纠纷，最好通过法院起诉。”原告认为被告强行解除了合同，其违约行为造成了原告损失。特向法院起诉，请求判令：1、被告违约给原告造成的损失（转让费14000元，改造装修费8400元，购LED显示屏3680元，购空调3300元，购写字台、展台4**元）共计29840元整，由被告偿还原告；2、被告承担本案诉讼费。
被告龙德成辩称：1、被告不存在违约行为，原告的损失不应该由被告承担。转让费14000元并不是由被告收取的，被告也不知情。被告是在2011年10月24日才与原告签订《铺面出租合同》的，在2011年10月23日之前是由胡满青承租，被告与胡满清并没有签订租赁合同，只是不定期租赁。原告与胡满清未经被告同意，背着被告双方私下签订转让协议，双方的转让行为无效。被告既不知道原告与胡满清签订转让协议，也没有收取原告的转让费14000元，直至本案原告起诉，被告才知道有这回事，原告请求被告偿还其转让费14000元，没有事实和法律依据；2、原告让我方支付铺面的装修费8400元没有依据，铺面地板、吊顶都是原来旧样，在原告租赁之前被告的铺面就有的。原告也没有与被告说过需要装修和经得被告的同意。关于原告诉请的空调、展柜等被告没有争抢、抵押、损毁和使用，钥匙在原告手上，原告可以自行搬走和处理与被告无关。3、自2013年3月1日至今在原告一直未提交租金的情况下，原告未经被告同意，私自将铺面转让给下家，并收取转让费。被告不同意原告将铺面转让他人，因此原告将被告起诉至法院。
反诉原告龙德成诉称：2011年10月24日，反诉原告与反诉被告签订《铺面出租合同》，由反诉被告租用反诉原告的铺面经商，租期为3年，从2011年11月1日起至2014年11月1日，租金每月2500元，租满2年后即自2013年11月2日起在原有租金上提10%，即每月租金为2750元。反诉被告承租后，没有按时交付租金，经常拖欠。直至2013年2月26日才交付2013年1月30日至2月30日的租金，自2013年3月至今的租金一直未交付。由于反诉被告在租赁期间，未经反诉原告同意，擅自把铺面转让给他人收取转让金，指示受让人来接租，反诉原告问后才知道反诉被告私自转让的情况，反诉原告为此明确反对并表示不同意转让，反诉被告才将已收取的转让费退还受让人。但反诉被告一直未将铺面钥匙交还反诉原告，也没有与反诉原告解除租赁合同，一直占用反诉原告的铺面至今，为次提出反诉请求，请予合并审理。请求判令：1、判令反诉被告支付自2013年3月1日至2015年4月1日铺面25个月租金62500元，递增租金自2013年11月1日至2014年10月30日止，共12个月，每月250元，共3000元。合计65500元。2、本案反诉费用由反诉被告承担。
反诉被告新动力公司辩称：反诉被告不同意反诉原告的说法。2013年3月的租金反诉被告已经交了，由于当时争论合同事宜没有来得及让反诉原告开具收条；在2013年3月之后不存在反诉被告拖欠反诉原告租金的事实，从2013年4月起反诉原告就将铺面租给了另外一个广告公司直到2015年2月。
根据原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的诉辩及陈述意见，本案的争议焦点为：1、原告将诉争房产转租给第三人曾某是否征得了被告的同意？2、被告是否存在违约解除合同的行为？原告诉请被告赔偿其损失是否合法有据？3、反诉原告诉请反诉被告支付2013年3月1日至2015年4月1日的租金是否合法有据？
原告（反诉被告）新动力公司提交的证据有：1、租赁合同，证明原告与被告签订书面租赁合同；2、收条，证明上一个承租人胡满清收取原告转让费14000元，原告获得空铺面的租赁权，代替胡满青租赁铺面；3、铺面改造装修合同书，证明原告经得了房东同意，对承租铺面进行吊顶、刷墙、铺地、线路改造、改造套间门等装修，请人施工花费8400元；4、购买LED显示屏收据，证明原告购买LED显示屏支出3680元，该显示屏安装在商铺门面卷拉帘上方用于显示滚动字幕广告；5、购买海尔空调收据，证明原告购买海尔空调支出3300元，该空调分体挂机安装在铺面中；6、转让协议，证明原告与第三人曾某签订了转让协议，将铺面转让给曾某，时间从2013年4月1日至2014年12月底；7、收条，证明原告将17000元退回曾某；8、当庭提交新租户（曾某）的书面证言，陈述整个租赁的经过，该证据是原告根据其与曾某的电话记录和短信内容来整理书写的，不是曾某写的；9、詹德祥名片和微信照片，证明在原告撤离后，巨惠广告公司承租该铺面，该照片是隔壁铺面的轮胎店老板拍摄到的，巨惠广告公司是由名片上的詹德祥经营的，该公司现在更名为广西南宁禾印凡工程装饰有限公司。
被告（反诉原告）龙德成提交的证据有：1、水电、房租缴费确认单，证明2013年3月至今原告没有交付房租的情况，该单计算内容为被告书写，由林广签字确认；2、房屋所有权证、土地证、建设用地许可证，证明被告龙德成拥有诉争铺面的所有权，其与原告签订的租赁合同合法有效。
案件审理过程中（第一次庭审结束后），本院组织双方当事人到诉争铺面进行现场勘查，证人陆某到勘查现场作证。随后通知相邻铺面经营轮胎店的唐某某到庭了解情况。
经审理查明：2011年10月23日，胡满清将其承租的南宁市星光大道55号铺面以14000元的转让费转租给林广。2011年10月24日，林广以原告新动力公司的名义与被告龙德成签订《铺面出租合同》，租用被告龙德成所有（共有人为覃泞）的位于南宁市江南区星光大道55号一楼左侧的一间铺面，合同约定：租期为3年，从2011年11月1日起至2014年11月1日止；租金为每月人民币2500元，租金按季度交纳，由原告在每季度第一个月的前五个工作日交付被告。在租期满两年后第三年在原有的租金上提高10%，以此类推；原告要给铺面装修、改造，应该先征得被告同意方可进行，费用由原告自理。被告无故终止合同，由此给原告造成装修、经营等方面的损失一概由被告负责赔偿原告。如原告逾期一个月无故不交房租，被告有权提前解除本合同并收回铺面，由此造成的损失原告自负等内容。2011年10月30日，原告与陆某签订《改造装修协议书》，约定由陆某对诉争铺面进行装修，装修费为8400元。
林广向被告龙德成交纳了2011年11至2013年2月的房租。林广称其向被告交纳了2013年3月的房租，被告不予认可。2013年3月19日，林广与曾某签订《转让协议》，将诉争铺面以17000元的价格转租给曾某，时间为2013年4月1日至2014年12月底，每月房租2500元，按季度交给房东覃泞。林广称其在取得房东的同意将诉争房屋转租给第三人曾某后，才与曾某签订合同，并收取曾某17000元转让费，2013年3月22日曾某在诉争商铺打扫卫生准备装修，整理林广还未搬走的物品，被告强行将诉争铺面换锁，赶走曾某，林广于2013年3月28日将转让费17000元退给曾某；房东赶走曾某三天后将铺面出租给一家广告公司直到2015年2月左右，原告的LED显示屏、空调、写字台、展台等物品一直放在诉争铺面未搬走。被告称原告未经其同意私自将诉争铺面转租给第三人曾某，并收取转让费，直至曾某来接租，经被告询问后得知原告私自将铺面转租给曾某，遭到被告强烈反对，不同意原告将铺面转租，后诉争铺面一直空置至今，原告自2013年3月1日起至今未交纳租金，对原告主张的LED显示屏、空调、写字台、展台等物品被告没有见过。
案件审理过程中，本院组织双方当事人到诉争铺面进行现场勘查，被告已将诉争铺面拆除准备进行装修，铺面现为毛坯房，无吊顶、地板砖已撬开、无装修，现场无空调、写字台、LED显示屏。证人陆某到勘查现场，承认林广曾经请其装修诉争铺面，费用为八千多元。
本院在现场勘查后，通知唐某某到庭了解情况，其所经营的轮胎店铺面与诉争铺面相邻，唐某某称2013年3月林广将铺面转给一位女士，该女士在装修设计铺面时，被告的老婆问其为什么会有钥匙，该女士说林广已经将铺面转让给她，被告的老婆说是两人私下转让铺面不予认可，并把被告叫来，被告借用唐某某的切割机把林广租赁铺面卷闸门的锁切掉，并把该女士赶走，该女士还问唐某某换锁的男人是谁，唐某某告诉其是房东。大概2013年4月左右，有一家叫巨惠广告的租赁了林广的铺面，该公司大约在2015年2-3月份搬走。唐某某当场向法庭出示其手机拍摄到的该公司的照片（展示在微信朋友圈），火补轮胎店旁边的店铺为巨惠广告，微信显示的时间为2013年7月23日、2014年9月21日。被告称不认识唐某某，诉争铺面有可能是原告转租给巨惠广告。
以上事实，有原、被告提供的证据和双方当事人、证人的陈述为证。
本院认为：原告与被告签订《铺面出租合同》，系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应严格遵守。原告在承租期间，原告的法定代表人林广与第三人曾某签订《转让协议》，将铺面转让给第三人曾某经营，并收取第三人曾某转让费，属于转租行为。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人”的规定，铺面转租合同生效的前提是要经出租人同意。现原告称其将诉争铺面转租给第三人曾某取得房东的同意，证人曾某未到庭接受质询，原告提交的证人证言为其所拟，对其提交的曾某证言不予采信，原告未能提交证据证明其转租取得出租人的同意，出租人龙德成及铺面的共有权人覃泞均否认事前同意原告将铺面转租，事后也拒绝追认，故本院对原告的主张不予采信，林广未经出租方同意擅自将铺面转租给第三人曾某的行为无效。
本院在现场勘查后通知经营火补轮胎店的唐某某到庭了解情况，在原告租赁诉争店铺期间唐某某在相邻铺面从事经营，与本案无利害关系，其证言客观真实，本院予以采信。原告未经被告同意擅自将诉争房屋转租给第三人，而根据唐某某所述及其提交的手机微信照片，被告在得知原告转租给第三人后表示不同意转租，将诉争铺面卷闸门的锁切掉予以更换后赶走第三人，并将诉争铺面租给巨惠广告，而原告在得知被告赶走第三人、换锁并转租后未与被告协商继续履行合同，默许了被告收回铺面的行为，双方的合同目的已经无法实现，原、被告均以自己的行为表示不再继续履行合同，可以视为双方已经达成解除合同的合意。对于合同的解除时间，结合林广与曾某签订合同的时间、林广返还曾某转让费的时间与唐某某证言，双方发生转租争议并换锁的时间约在2013年3月底，故本院酌定双方的合同于2013年4月1日起解除。
关于原告主张的转让费14000元，该费用系其为取得诉争铺面的承租权向案外人胡满清支付的费用，被告未收取该费用，原告向被告主张该费用，依法无据，本院不予支持。关于原告主张的购LED显示屏3680元、空调3300元、写字台及展台4**元，在被告换锁并转租后，原告未及时主张权利取回自己财物，在本案的审理过程中，经现场勘查，未在诉争铺面发现上述物品，被告亦予以否认原告尚有上述物品存放在诉争铺面，根据原告所提交的证据本院无法确认原告有上述物品留置在诉争铺面，对原告主张被告赔偿上述物品损失，本院不予支持。关于原告主张的装修费8400元，根据原告与被告签订的《铺面出租合同》，原告需征得被告同意方可进行装修，费用由原告自理，现原告没有举证证明其装修行为取得被告同意，且原告未经出租人同意擅自转租，对合同的解除存在过错，对原告提出被告赔偿装修费用8400元的诉请，本院不予支持。
对于反诉原告主张的2013年3月1日至2015年4月1日铺面租金65500元，因本院认定原、被告之间签订的《铺面出租合同》于2013年4月1日起解除，故反诉原告主张的2013年4月1日至2015年4月1日的铺面租金，依法无据，本院不予支持。反诉被告主张其已支付2013年3月的租金，未能提供收据、转账单等证据予以证明，反诉原告及房屋的共有权人覃泞又不予认可，本院对反诉被告的主张不予采信，反诉被告新动力公司支付反诉原告龙德成2013年3月铺面租金2500元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、反诉被告广西南宁新动力太阳能科技有限公司支付反诉原告龙德成2013年3月铺面租金2500元；
二、驳回原告广西南宁新动力太阳能科技有限公司的诉讼请求；
三、驳回反诉原告龙德成的其他诉讼请求。
本诉案件受理费546元，由原告广西南宁新动力太阳能科技有限公司负担500元，被告龙德成负担46元；反诉案件受理费719元，由反诉原告龙德成负担692元，反诉被告广西南宁新动力太阳能科技有限公司负担27元。
上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级之被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时，上诉人应在上诉期限届满之日起七日内，向南宁市中级人民法院预交上诉案件本诉受理费546元、反诉受理费719元，汇款：待结算财政款项中院诉讼费专户；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行（网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）；账号：20×××17。逾期不交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李姗姗
人民陪审员 饶保祥
人民陪审员 陆 敏
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 刘露聪
附：
《中华人民共和国合同法》
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。