江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣08民终857号
上诉人（原审原告、反诉被告）：遂川县惠民水稻种植病虫防治专业合作社，住所地江西省遂川县雩田镇任溪村，组织机构代码06349066-8。
法定代表人：袁硕华，该合作社总经理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：巫外国，男，1964年9月18日出生，汉族，住江西省石城县。
委托诉讼代理人：魏运科，广东华商（赣州）律师事务所律师。
上诉人遂川县惠民水稻种植病虫防治专业合作社（以下简称惠民水稻种植合作社）因与被上诉人巫外国土地租赁合同纠纷一案，不服江西省遂川县人民法院(2016)赣0827民初1188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
惠民水稻种植合作社上诉请求：撤销原判，依法改判，支持惠民水稻种植合作社在一审提出要求巫外国支付拖欠租金和押金的诉讼请求，驳回巫外国的反诉请求。事实和理由：惠民水稻种植合作社已依与巫外国签订的租田合同约定将水田交付给巫外国使用，但巫外国没有按照合同约定的时间交付全部租金和押金，拖欠租金30667.2元、押金30000元。巫外国耕种后水田遭到破坏需要复耕，其应按合同约定支付30000元押金，原判以没有证据证明水田遭到破坏不予支持给付押金的理由不成立。原判不但没有支持惠民水稻种植合作社要求巫外国支付拖欠的租金和押金，反而判令惠民水稻种植合作社返还巫外国租金26809.8元及赔偿巫外国损失28060元，这明显与事实和法律不符。因为惠民水稻种植合作社已经全部履行了合同约定的义务，把344.128亩水田交给了巫外国，合同没有全部履行系巫外国违约。即使有农户阻挠，其也应向侵权人主张赔偿损失；而且巫外国反诉的损失金额系其或合伙人一手编造，无合法合理性，完全不能采信；惠民水稻种植合作社多次口头和书面向巫外国催缴其拖欠的租金和押金，巫外国一直没有提出异议，也一直未提出要赔偿其所谓的损失，故对巫外国要求赔偿损失的主张不应支持。
巫外国辩称，惠民水稻种植合作社按合同交了344亩水田,但有100多亩无法使用，原因是当地农民认为种莲子会破坏以后种水稻而阻挠，导致合同没有全部履行；租赁结束后，种植过莲子的水田已种上了水稻，不需要复耕，所以不用再交复耕押金；造成的损失已在一审提交了证据，原判合法公正，请求驳回惠民水稻种植合作社的上诉请求。
惠民水稻种植合作社向一审法院起诉请求：解除双方于2016年2月1日签订的《租田合同书》，责令巫外国交还租赁水田、支付租金30667.20元、复耕保证金30000元。
巫外国向一审法院提出反诉请求：同意解除合同，判决惠民水稻种植合作社返还巫外国水田租金29250元，赔偿巫外国因枚江乡定口约110亩水田未种莲子而造成的犁田开支11000元（110亩×100元/亩）、筑田塍开支2500元、基肥4500元（3吨×1500元/吨）、除草剂1000元、施肥人员工资1000元、放水人员工资1600元/月、莲子种苗22000元（110亩×200元/亩）、管理人员工资1600元/月，合计45200元。
一审法院认定事实：惠民水稻种植合作社是一家从事水稻种植和病虫防治的农民专业合作社。2013年12月起，惠民水稻种植合作社陆续与遂川县枚江乡张塘村××高垅村、定口部分农户签订《农村水田承包协议书》，以每亩一年300元的价格承包水田种植高产水稻及养殖使用，承包期5年（自2013年12月29日至2018年12月29日），面积344.128亩。2016年2月1日，惠民水稻种植合作社与巫外国签订《租田合同书》，约定将惠民水稻种植合作社从张塘村××高垅村、定口承租的水田转租给巫外国种植莲子，租金每亩一年525元，租赁面积约340亩，全年租金178500元，具体数字以发放农户租金为准，多退少补，每年农历12月20日前一次性付清下年租金，租期3年（自2016年2月1日至2018年12月31日）。该合同第九条约定：巫外国在使用土地时，须交30000元押金给惠民水稻种植合作社，租赁期满，如没损坏耕地和不影响农户种植水稻复耕的情况下，惠民水稻种植合作社如数退还给巫外国。同年3月11日，惠民水稻种植合作社向巫外国送达《催告函》，要求其在2016年3月15日前将2016年度的租金付清。同年3月15日，巫外国向惠民水稻种植合作社支付100000元，3月29日支付50000元，剩余租金未付。支付款项后，巫外国陆续在张塘村××高垅村栽种莲子，当巫外国准备在定口栽种莲子时，遭到该村出租农户的抵制，造成该村约109.48亩租赁水田无法栽种莲子。同年4月18日，惠民水稻种植合作社向巫外国送达《解除租田合同通知书》。一审法院认为，惠民水稻种植合作社与巫外国签订的《租田合同书》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。现双方一致同意解除该《租田合同书》，系对自身权利的处分，予以支持。根据合同的约定，巫外国本应在每年的农历12月20日前一次性付清下年度租金，因双方同意解除合同，尚未履行的，终止履行，故对惠民水稻种植合作社要求巫外国支付水田剩余租金的诉讼请求，不予支持。因惠民水稻种植合作社与出租农户的矛盾，导致农户阻挠巫外国在定口栽种莲子，造成损失，违约责任在于惠民水稻种植合作社，故巫外国无需支付该片租赁水田的租赁费，因此，惠民水稻种植合作社应将定口未栽种莲子的水田租赁费予以返还。对惠民水稻种植合作社要求巫外国支付水田押金30000元，因该押金实质上系水田复耕保证金，目前惠民水稻种植合作社未提供相关证据证明该水田遭到破坏，需要复耕，故不予支持。因惠民水稻种植合作社与农户签订的《农村水田承包协议书》明确约定惠民水稻种植合作社承包农户水田用于种植高产水稻及养殖使用，后惠民水稻种植合作社违反约定用途，转租给巫外国栽种莲子，导致农户阻挠，造成巫外国损失，故该损失也应由惠民水稻种植合作社赔偿。巫外国反诉要求惠民水稻种植合作社赔偿定口未种植莲子造成的损失44200元，因其中有些损失系巫外国未采取补救措施导致，故对扩大的损失予以核减。上述损失中，犁田支出11000元、筑田塍支出2500元、放水工资1600元实际发生，予以支持；施肥人员16人，每人每天60元，实际为960元；基肥、除草剂虽明确数量，但无单价，酌定2000元；莲子种苗在定口遇阻不能种植，但可采取转卖等措施避免损失扩大，巫外国未采取相关措施，导致损失扩大，故予以酌定10000元；以上合计28060元。巫外国种植莲子在定口的管理人实际系阮长汀，为合伙人之一，故管理人员工资不予支持。依照《中华人民共和合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十九条第一款、第一百二十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、惠民水稻种植合作社于判决生效之日起十日内返还巫外国因枚江乡定口未种植成莲子多收的水田租金26809.80元[150000元-(344.128-109.48)亩×525元/亩]。二、惠民水稻种植合作社于判决生效之日起十日内赔偿巫外国因枚江乡定口未种植莲子造成的犁田支出11000元、筑田塍支出2500元、放水工资1600元、施肥人工工资960元、基肥、除草剂2000元、莲子种苗10000元，合计28060元。三、驳回惠民水稻种植合作社的诉讼请求。四、驳回巫外国的其他诉讼请求。案件受理费1318元，反诉费818元，合计2136元，由惠民水稻种植合作社、巫外国各负担1068元。
本院二审期间，惠民水稻种植合作社围绕要求巫外国支付复耕押金的上诉请求依法提交了出租水田今年种植水稻的现状照片，显示水稻中间生长大量的莲子植物。本院组织当事人进行了证据交换和质证，巫外国对水田种植莲子后再种植水稻会生长出莲子植物影响水稻产量的事实予以认可。对二审当事人争议的事实，本院认定如下：巫外国租赁的水田种植莲子后，将对水稻种植产生不良影响，是客观存在的事实，予以确认；巫外国为证明其损失，在一审提供了6张白条，一是周？？（名字辨认不清）2016年9月10日签名证明莲种腐烂损失为22100元的证明条，二是王四秀2016年9月15日出具16人每人每天80元共2天筑田塍工资2560元的证明条，三是陈奕洲2016年8月16日出具收到耕田工资11000元（每亩100元）的收条，四是彭秋香2016年9月18日出具16人每人每天60元施肥、打除草剂工资960元的证明条，五是阮长汀2016年5月5日出具领到3月15日～4月14日管理工资1600元的领条，六是郭显？（该字辨认不清）2016年6月15日出具领到放水工资1600元的领条，合计39820元，除阮长汀的管理工资、郭显？的放水工资外，各项开支均为事后出具的名似书证实为证言且为孤证所证，同时证人均无身份信息，除阮长汀外均未出庭作证、质证，无法判断其真伪，无法证明其已实际发生。阮长汀虽然出庭作证，但其系巫外国租田种莲子的合伙人，与本案有利害关系，其证言必然有利于巫外国而不利于惠民水稻种植合作社，如采信则不公，故对巫外国反诉的损失本院不予认定。二审查明的其余事实与一审认定的事实一致。本案二审争议的焦点为：巫外国应向惠民水稻种植合作社交纳多少租金，是否应该支付复耕押金；惠民水稻种植合作社赔偿巫外国的损失是否有事实依据。
本院认为，巫外国应当依据合同约定按照实际交付的面积向惠民水稻种植合作社交付租金和复耕押金。巫外国与惠民水稻种植合作社签订的《租田合同书》合法有效，对双方具有约束力。合同第八项虽然约定总面积约340亩、全年租金为178500元，但又约定了具体数字以发放农户租金为准、多退少补，即租田面积以实际面积为准，无论面积超过或少于340亩均不构成违约，租金当然应当按照本条约定以实际租赁面积支付，共123190.2元（234.648亩×525元/亩），巫外国实际支付租金150000元，惠民水稻种植合作社应退还巫外国租金26809.8元，一审判决第一项合法正确，应予支持；惠民水稻种植合作社上诉要求巫外国按合同面积支付尚欠租金的请求，理由不成立，不予支持。合同第九条规定，巫外国在使用土地时，须交叁万元复耕押金给惠民水稻种植合作社，合同已实际履行交付了土地，且种植莲子对种植水稻存在影响，巫外国应当依此约定支付复耕押金；鉴于实际交付的面积少于合同面积，从公平出发，巫外国可按实际面积与合同面积的比例支付复耕押金20704.24元（234.648亩÷340亩×30000元），原判对此认定事实错误，应予纠正；惠民水稻种植合作社对此的上诉请求部分成立，对成立部分应予支持。至于巫外国反诉要求赔偿的损失，因无客观、充分的证据证实，缺乏事实依据而不予支持；原判对此认定事实错误，判决第二项应予撤销；惠民水稻种植合作社对此的上诉请求理由成立，应予采信。
综上所述，惠民水稻种植合作社的上诉请求部分成立，原判决认定事实部分存在错误。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定判决如下：
一、维持遂川县人民法院（2016）赣0827民初1188号民事判决第一项；
二、撤销遂川县人民法院（2016）赣0827民初1188号民事判决第二项；
三、变更遂川县人民法院（2016）赣0827民初1188号民事判决第三项、第四项为：巫外国向遂川县惠民水稻种植病虫防治专业合作社支付复耕押金20704.24元；
四、准予双方解除合同；
五、驳回遂川县惠民水稻种植病虫防治专业合作社和巫外国的其他诉讼请求。
以上款项，限本判决书送达之日起十五日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2136元，二审案件受理费1318元，合计3454元，由遂川县惠民水稻种植病虫防治专业合作社负担1949元，巫外国负担1505元。
本判决为终审判决。
审判长 陈治美
审判员 杨思铭
审判员 彭 箭
二〇一七年八月一日
书记员 王 婷