浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙甬民二终字第405号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李伟。
委托代理人：张沈南。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王孟雷。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：乐盛慧。
两被上诉人的共同委托代理人：黄建洲。
两被上诉人的共同委托代理人：师立俊。
原审被告：李信花。
委托代理人：张沈南。
上诉人李伟因与被上诉人王孟雷、乐盛慧、原审被告李信花房屋买卖合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2014年5月5日作出的（2014）甬鄞民初字第388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年7月30日公开开庭进行了审理。上诉人李伟的委托代理人张沈南、被上诉人王孟雷、乐盛慧及其委托代理人师立俊、原审被告李信花及其委托代理人张沈南到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2013年8月26日，原告乐盛慧、王孟雷（甲方）与被告李伟（乙方）、中介方宁波高新区百胜诚信房地产经纪有限公司（丙方）签订《存量房屋买卖中介合同》一份，甲方将其位于江南一品花园217号805室建筑面积为162.35平方米的房屋出售乙方，总价款2760000元，合同签订后乙方即付定金20000元给甲方，乙方于2013年9月20日前支付房款1100000元给甲方，丙方于2013年9月20日前开始办理过户手续，甲、乙必须准时到场，剩余1640000元乙方应在9月20日前提供有效的按揭资料，并委托丙方办理20年银行组合按揭；甲乙双方商定2013年9月20日交房；涉案房屋交付前的物业管理服务费用由甲方承担，并向乙方提供最后一次物业管理服务费用交费凭据等，原告王孟雷在合同甲方一栏签字捺印，被告李信花代被告李伟在乙方一栏签字并在委托代理人一栏签字捺印。合同签订后，被告李信花现金支付定金20000元。2013年9月18日，原告乐盛慧、王孟雷将涉案房屋过户至被告李伟名下，办理过户手续时双方填写的房屋价款为2500000元。同日，被告李信花通过其账户向原告王孟雷汇款100000元、通过案外人李岱艳账户向原告王孟雷汇款1000000元。2013年10月29日，被告李信花向原告王孟雷汇款380000元，原告王孟雷出具手写收条一份，载明：今收到李伟、叶佩君购买江南一品花园217号805室房屋购房款壹佰伍拾万元整。2013年12月23日，中国工商银行向原告王孟雷账户发放贷款1000000元。同年12月24日，被告李信花向原告王孟雷汇款200000元，原告王孟雷出具手写收条一份，载明：今收到李伟、叶佩君购买江南一品花园217号805室购房款壹佰贰拾万元整。同日，被告李信花作为欠款人出具欠条一份，载明：今欠到王孟雷、乐盛慧出售的宁波市江东区江南一品花园217号805室房屋尾款陆万元整，此笔款项将于2013年12月31日前全款付清，期间利息以20元每天计算，计息日以2013年12月25日起，如此笔款项未在2013年12月31日前付清，则以每天40元利息计算。除上述收条外，原告乐盛慧、王孟雷还曾共同出具收条二份，该二份收条为打印格式，部分内容为原告乐盛慧填写，分别记载两原告收到房款500000元、1000000元，落款时间均为2013年9月18日，被告李伟将上述二份收条交中国工商银行办理按揭贷款。对于上述二份收条，两原告陈述均系为配合被告李伟办理按揭贷款手续而另行出具，与实际收款均无关联，其中500000元收条系两原告于2013年9月29日到中国工商银行宁波市分行营业部配合被告李伟办理按揭贷款时出具，原告王孟雷同时办理用于收取贷款的存折一份，2013年10月29日，被告李信花告知原告王孟雷因贷款收紧，只能贷款1000000元，因此，两原告在被告李信花汇款380000元后又出具一份1000000元的格式收条用于办理按揭贷款；被告李信花陈述：500000元收条系其于2013年9月18日过户当日在江南一品花园物业服务中心门口现金支付给两原告后出具的，过户后其又向原告王孟雷汇款1100000元，2013年10月10日左右，其带着500000元、1100000元收条到中国工商银行宁波市分行营业部办理按揭贷款手续并将上述收条复印件交给银行工作人员，过了两三天，银行工作人员告知可贷款60%（即2500000元×60%=1500000元，首付1000000元），需要一张1000000元的收条，因此在其要求下两原告到中国工商银行宁波市分行营业部书写1000000元、100000元收条各一份，1100000元收条两原告收回，到2013年10月20日左右，银行工作人员又告知因被告李伟并非首套房，只能贷款40%（即1000000元，首付1500000元），被告李信花因遗忘曾支付500000元的事实，又向原告王孟雷汇款380000元，并要求原告王孟雷出具1500000元收条，但并未将该收条交给银行。另查明，2013年9月18日，两原告将涉案房屋备用钥匙交给两被告，现涉案房屋由两被告使用。
原审原告王孟雷、乐盛慧于2014年2月14日诉至原审法院，请求判令：原审被告李伟、李信花共同支付购房款60000元，利息140元（2013年12月25日起以每天20元计算至2013年12月31日，为140元，2014年1月1日起按每天40元计算至判决确定的履行之日止）。
在审理过程中，上诉人李伟提起反诉，请求法院判令：50000元补偿款应由其享有，垫付的费用也应由两原审原告承担，故要求以上述费用抵销房款，如果还有差额部分，原审被告李伟同意支付给原审原告，并反诉要求两原审原告返还多支付的房款500000元。
原审法院经审理认为，被告李信花作为被告李伟的委托代理人与原告王孟雷签订了《存量房屋买卖中介合同》，原告乐盛慧虽未在合同上签字，但其协助被告李伟办理涉案房屋过户手续，以其行为表明对上述合同的认可，故《存量房屋买卖中介合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。双方对被告李伟现金支付20000元、汇款2680000元的事实无争议，予以确认。本案争议焦点在于2013年9月18日的500000元收条，两原告是否实际收取该款项。首先，从合同约定来看，合同约定签订合同时付定金20000元，2013年9月20日前支付房款1100000元，上述款项被告李伟均按约支付，而被告李信花陈述其于2013年9月18日先付现金500000元，再汇款1100000元，累积付款达到1620000元，与合同约定明显不符。其次，从收条形式来看，双方无争议的2700000元的收条均系原告王孟雷手写并由其一人签字，双方争议的500000元收条及该院调取的1000000元收条均系固定格式，且由原告乐盛慧、王孟雷共同签字并用于办理按揭贷款手续，可看出该500000元收条与原告王孟雷实际收款后出具的收条形式上明显不同，而与两原告为配合被告李伟办理按揭贷款出具的1000000元收条的形式相同。再次，从付款方式来看，2013年9月18日被告李信花分别汇款100000元、1000000元，同日却以现金形式支付高达500000元的款项，与常理不符。最后，根据被告李信花的陈述，其于2013年10月10日左右带着500000元收条及其他材料前去银行办理按揭贷款，到了2013年10月29日却遗忘支付500000元的事实又另行付款，亦与常理不符。综上，该院认为，被告李信花虽年纪较大，但其接受被告李伟的委托全程处理涉案房屋买卖、过户、付款、办理按揭贷款的相关事宜，具备相应的处理能力，其以遗忘为由主张多付500000元，显然与常理不符，实难采信，两原告陈述该500000元收条系办理按揭所出具与常理更为相符，因此，对被告李伟要求两原告返还500000元的诉讼请求，不予支持，故被告李伟应支付剩余房款60000元。对于被告李信花出具欠条的行为效力，被告李伟认为被告李信花系其代理人，出具欠条系代理行为，该院认为，涉案房屋买受人系被告李伟，被告李信花在签订合同时亦明确表明其身份为委托代理人，对此两原告也是知晓的，因此，被告李信花出具欠条系代理行为，由被告李伟对其代理人的行为承担民事责任，故对两原告要求被告李信花承担共同付款责任的诉讼请求不予支持。被告李伟应按欠条约定于2013年12月31日前支付剩余房款，逾期不付，应承担相应的违约责任。被告李伟抗辩认为两原告获得的806室业主支付的补偿款50000元应由其享有，应在剩余房款中予以扣除，原告认为该协议发生在原、被告签订合同前，且系806室业主给予的房价补偿，与两被告无关。该院认为，协议书未写明签订时间，但原、被告均认可发生在合同签订前，结合法院对张厚所作的调查笔录，因806室入户花园靠南封闭造成涉案房屋南北不通透，对其房价确有影响，而被告李伟是在封闭之后才购买，购买前也知晓806室靠南封闭的事实，故该补偿应由两原告享有，对被告李伟的抗辩意见不予采纳。车位管理费450元，两原告同意由其负担并在剩余房款中扣除，予以准许。705室、905室入户花园搭建费用，原、被告协商一致由两原告承担3000元并在剩余房款中扣除，予以准许。物业费624元，该款系两被告直接支付给原告王孟雷，且涉案房屋已于2013年9月18日交付给两被告，两原告主张其后的物业费由被告李伟负担并无不妥，故对被告李伟的该抗辩意见不予采纳。综上，扣除两原告应承担的车位管理费450元、平台搭建费3000元，被告李伟尚应支付剩余房款56550元。关于逾期利息，欠条约定逾期利息自2013年12月25日起算至2013年12月31日为每天20元，2014年1月1日起为每天40元，现两被告认为上述利息约定过高，要求予以调整。该院认为，上述关于逾期利息的约定过高，结合两原告的实际损失，酌情调整为按中国人民银行同期贷款利率上浮30%，以欠条载明的2013年12月25日为起算时间剩余房款56550元为本金计算逾期利息。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，作出如下判决：一、被告李伟支付原告王孟雷、乐盛慧购房款56550元，并按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍支付逾期利息（自2013年12月25日起计算至判决确定的履行之日止），限判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告王孟雷、乐盛慧的其他诉讼请求；三、驳回被告李伟的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1304元，减半收取652元，由原告王孟雷、乐盛慧负担45元，被告李伟负担607元，反诉案件受理费4400元，由被告李伟负担。
宣判后，原审被告李伟不服，上诉至本院，称：一、原审判决事实认定错误，将涉案房屋靠南封闭这一外观瑕疵与在外墙上设定权利限制的瑕疵相混淆。在购买房屋时上诉人确已发现入户花园靠南封闭造成房屋南北不通透的事实，但当时认为只是房屋格局问题，可通过拆除或改造来改变。后上诉人准备对靠南房屋进行改造并安装空调时，遭到隔壁806室业主的阻止，方才知道被上诉人曾与其签订协议，并补偿其50000元，被上诉人则同意不得改变靠南封闭这一现状，并不得在外墙上安装空调等设施。且中介方宁波高新区百胜诚信房地产经纪有限公司出具的《证明》也确认了被上诉人未告知该权利瑕疵的事实。故因权利受限所产生的利益理应归上诉人所有。二、原审判决适用法律错误，对双方的举证责任分配有误。1.上诉人已提供证据证明其多支付500000元的事实，完成了举证责任；2.被上诉人提出实际未收到该500000元，但未能进行举证；3.原审判决在上诉人提供了500000元收条原件，而被上诉人未提供任何证据的前提下，对原审被告李信花在庭审中的陈述进行合理性分析，实际是再度要求上诉人举证，加重了其举证责任。三、被上诉人陈述的事实不合常理，该陈述不能自圆其说。1.被上诉人在只收到20000元定金的前提下即与上诉人办理过户手续，不合常理；2.被上诉人陈述系为配合上诉人办理贷款的需要而出具500000元收条，不合常理；3.被上诉人关于出具收条过程的陈述也不合常理；4.从双方的交易习惯看，被上诉人所述的未收回该500000元的收条原件，亦与常理不符。四、上诉人就一审法院认为不合常理的部分，包括2013年9月18日多付款500000元、就银行办理贷款所用的收条500000元及1000000元为固定格式、大额现金支付及遗忘支付等问题均已作了合理解释。综上，请求二审法院在查清事实的基础上，依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并判令俩被上诉人向上诉人返还多支付的购房款500000元。
被上诉人王孟雷、乐盛慧答辩称：一、上诉人李伟尚欠两被上诉人购房款56550元未付的事实清楚，证据确实充分。双方发生纠纷的真正原因是两被上诉人起诉要求上诉人支付欠款，才引致上诉人提出返还500000元的反诉。1.两被上诉人与相邻的806室业主签订协议书，由其补偿给两被上诉人50000元，系因该户业主装修入户花园影响了涉案房屋的通风、采光，进而影响了房屋的市场交易价值；2.涉案房屋的成交价格较正常市场交易价格偏低，且在交易时，上诉人一方对涉案房屋进行过实地勘察，了解并知晓相关情况。实际上，涉案房屋入户花园装修过程中也向705室、905室业主进行了一定补偿，且补偿款最终由两被上诉人承担；3.上诉人在安装空调时之所以遭到806室业主的阻止，原因并非是两被上诉人在涉案房屋上设定了权利限制，而是因为上诉人安装空调的行为涉嫌侵害806室业主的权益。二、上诉人李伟及原审被告李信花未曾向两被上诉人支付过现金500000元，一审法院驳回上诉人的反诉请求正确。1.虽然上诉人提交了500000元的格式收条，但此系为配合上诉人办理银行的按揭贷款所出具，真实的付款并未发生过。而且，合同中明确约定，2013年9月18日之前上诉人只需付款1100000元，被上诉人没有理由和依据要求对方多支付500000元。如按照上诉人的说法，因事后知道无法办理60%的贷款，所以才多支付了500000元，但事实上双方在签订合同时及办理银行按揭贷款过程中都是按60%的比例来计算，其说法明显存在矛盾；2.由两被上诉人手写的真实收条与合同约定及银行汇款记录均相符，另外两张格式收条分别为1000000元和500000元，系为配合上诉人办理银行按揭贷款所出具，即作为首付的支付证明。且2013年12月24日双方又进行了最终结算，上诉人称忘记曾多支付过500000元的现金，显然不合情理。原审被告李信花多次强调自己做资金生意对外放贷，且在购房过程中，不论款项支付或其他手续均由其办理，与其所称因年龄大、健忘等，故遗忘曾支付现金500000元的事项不相符；3.从双方交易习惯看，无论款项大小基本都是通过银行转账进行，500000元用现金支付既与交易习惯不合，也与常理不符。综上，一审法院认定事实清楚，判决正确，请求二审法院依法维持。
原审被告李信花的答辩意见与上诉人的意见一致。
二审审理期间，上诉人李伟提交2013年至2014年期间其母亲即原审被告李信花在中国民生银行的个人存款对账单，证明2013年9月18日在银行存款有200多万，无需让两被上诉人出具假收条配合办理银行按揭贷款。
两被上诉人经质证后认为，对其真实性无异议，但对其关联性有异议，不能证明上诉人的证明目的。
本院经审查后认为，对其真实性予以认定，但与本案缺乏关联性，故不予认定。
经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：原审被告李信花作为上诉人李伟的委托代理人与被上诉人王孟雷签订了《存量房屋买卖中介合同》，被上诉人乐盛慧虽未在合同上签字，但以其后续的行为表明对上述合同的认可，故该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。本案主要的争议焦点有两个：一是上诉人李伟是否曾向两被上诉人多支付500000元款项；二是两被上诉人已收取的由806室业主支付的补偿款50000元应由谁享有。
对第一个争议焦点，关键是对上诉人所持的由两被上诉人书写的2013年9月18日500000元收条的认定问题。首先，从合同约定看，签订合同时付定金20000元，2013年9月20日前支付房款1100000元，上述款项上诉人已按约支付，而原审被告李信花陈述其在2013年9月18日先向两被上诉人支付现金500000元，再通过银行汇款1100000元，与合同约定明显不符；其次，从收条形式看，双方无争议的2700000元的收条均由被上诉人王孟雷手写并由其一人签字，而双方争议的500000元收条及原审法院调取的1000000元收条均系固定格式，且由两被上诉人共同签名及用于办理银行按揭贷款手续；再次，从付款方式看，2013年9月18日原审被告李信花通过银行分别给被上诉人汇款100000元、1000000元，同日又以现金支付其500000元的大额款项，不合常理；再次，根据原审被告陈述，其于2013年10月10日左右带着500000元收条及其他材料前去银行办理按揭贷款，至2013年10月29日却遗忘自己曾支付现金500000元的事实又另行付款，亦有悖常理；最后，2013年12月24日，双方对账后，由原审被告李信花作为欠款人向两被上诉人出具金额为60000元的欠条一份，明确将于2013年12月31日前付清。综上，根据上诉人李伟、被上诉人王孟雷、乐盛慧及原审被告李信花的陈述，结合上述分析，本院认为，原审被告李信花虽然年纪较大，但其接受上诉人李伟的委托全程处理涉案房屋买卖、过户、付款、办理按揭贷款的相关事宜，其以遗忘为由主张向两被上诉人多支付了500000元，既与常理不符，也缺乏其他相关的证据予以佐证，故对其所称难以采信。对上诉人请求两被上诉人返还500000元的诉讼请求，原审法院未予支持，并无不当。
对第二个争议焦点，上诉人李伟主张两被上诉人先前自806室业主处获得的补偿款50000元应由其享有，并在剩余房款中扣除。本院认为，双方当事人均认可该事实发生在签订涉案合同之前，且据原审法院对房产中介人员张厚所作的调查笔录，因806室入户花园靠南封闭造成涉案房屋南北不通透，对其房价确有影响，而上诉人系在封闭之后购买，购买前也查看过房屋，知晓806室靠南封闭的事实，故该补偿应由两被上诉人享有，对上诉人该主张，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人之上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由上诉人李伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄永森
代理审判员 莫爱萍
代理审判员 张颖璐
二〇一四年八月四日
代书 记员 闵群锋