广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终15328号
上诉人（原审被告）：王燕。
委托诉讼代理人：李够生，北京市铸成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李晓琳。
委托诉讼代理人：周明勇，广东华程律师事务所律师。
原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司。
法定代表人：李耀智，执行常务董事。
委托诉讼代理人：周青林，该公司员工。
上诉人王燕因与被上诉人李晓琳、原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1420号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
王燕上诉请求：一、撤销一审判决第二项，依法改判将王燕支付给李晓琳的违约金由546000元减少到73500元；二、全部诉讼费用由李晓林承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决在事实认定方面出现明显的错误。一审判决第6页第四行和第六行，有两个时间都为“2015年6月30日”，依照李晓琳提供的《二手房买卖合同》，这两个时间应为“2015年6月20日”。一审判决第6页倒数第七行，有一个时间为“2015年8月30日”，依照李晓琳提供的《二手房买卖合同》，这个时间应为“2015年7月20日”。2、一审判决第9页第一段认定“该违约金并未过分高于李晓琳因为王燕违约而导致的损失”，这是对关键事实的错误认定。王燕在一审中提交了《物业价值评价报告》，证实涉案房产在2015年6月26日（起诉之日）评估价值为2803500元。这证实了一审案件起诉之日的房屋市场价（2803500元）与双方约定的房屋买卖价款（273万元）之间的差价为73500元，李晓琳的损失就是73500元。涉案房屋买卖合同约定违约金高达54.6万，显然过分高于李晓琳的损失。一审判决中有提及这一证据，并没有否定这份证据的真实性、合法性和关联性，但又说王燕要求调整违约金没有依据，自相矛盾。王燕在一审中还提交了(2015)京方圆内民证字第XX号《公证书》，证实XX在2015年6月的平均价格为每平方米39028元，7月的平均价格为每平方米43614元。依照这个价格来算，涉案房产（70.44平方米）在2015年6月到7月的市场价范围为275万-307万之间，该房6月和7月两月的平均市场价为291万。3、一审判决第8页最后一行到第9页第一、二行的表述“同时综合考虑同地段房屋价格情况、王燕的违约程度以及王燕另售房产、李晓琳已在签约前出售自有房产以及李晓琳后续另行购买房产产生的实际损失等因数”中，对“同地段房屋价格情况”、“李晓琳后续另行购买房产产生的实际损失”的事实认定错误。一审根本就没有考虑“同地段房屋价格情况”，因为判决书里没有提及任何有关“同地段房屋价格情况”的证据，李晓琳也没有提交这方面的证据。一审通过李晓琳后续买房价格来认定其实际损失是不正确的。二、一审判决适用法律错误。合同法司法解释（二）第二十九条明确规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条规定的“过分高于造成的损失”。一审判决适用了合同法第一百一十四条，却不适用《合同法》司法解释（二）第二十九条，属于适用法律错误。本案中王燕已经证实了李晓琳的损失是7.35万元，130%的损失是9.55万元。合同约定的违约金为54.6万，明显高于实际损失。一审判令王燕承担54.6万的违约金，违反了公平原则。
李晓琳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回王燕的上诉请求。王燕的上诉意见不能推翻其违约的事实，以及造成李晓琳的实际损失。因王燕违约，导致李晓林购买其他房产多支付80万元。根据去年房地产上涨的情况，房地产上涨幅度为60%，王燕的违约金不足以弥补李晓琳的损失。
中原公司辩称，中原公司已充分履行通知、协助的居间义务，不存在过错。托管在中原公司的2万元定金由法院判决处理。
李晓琳向一审法院起诉请求：1、解除李晓琳与王燕于2015年4月26日签订的《二手房买卖合同》；2、王燕支付李晓琳违约金546000元（庭审时明确按购房总价的20%计算），并退还定金10万元；3、王燕承担本案诉讼费、保全费。庭审时，李晓琳明确表示，关于定金10万元，要求王燕返还定金8万元、中原公司直接返还托管定金2万元。
一审法院认定事实：2015年4月26日,李晓琳（卖方）与王燕（买方）通过中原公司的居间签订《二手房买卖合同》，约定:买卖双方交易的房产为位于深圳市福田区XX路XX区XX栋XX房产（以下简称涉案房产），建筑面积70.44平方米，成交价为273万元；买方同意在合同生效之日起当日内向卖方支付定金10万元，定金交由双方所约定第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或指定监管账号后，视为卖方本人已收讫定金，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效；定金之外的楼款以买方向银行按揭贷款方式支付，买方须于2015年6月30日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号，买方须于2015年6月30日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款所需的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺为准；若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函3个工作日内（含当日）补足；在买方按照本合同约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账户或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产原件之日起3个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2015年8月30日；该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起5日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其它相关手续，买方须协助卖方办理；经双方协商，买方自愿支付除逾期赎楼产生的多余费用以外的所有交易税费（包括赎楼担保费和短期利息）；如有一方未按合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如一方逾期履行超过5日，守约方可解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或适用定金罚则。同时，李晓琳与王燕及第三人签订《资金托管协议》，同意将定金10万元交由第三人托管。
签订合同当日，李晓琳向中原公司转账定金10万元，王燕开具收据确认收到定金10万元。庭审时，各方确认王燕实际收到定金8万元，其余2万元仍在中原公司托管。
2015年6月16日，李晓琳将72万元转入招商银行深圳分行的资金监管账户进行监管。当日，李晓琳向王燕发短信告知已向银行递交贷款资料并已打入首期款进行资金监管，要求王燕尽快到银行办理相关手续。
之后，李晓琳向王燕发出履约催告函，要求王燕于2015年6月25日前依约继续履行合同。
2015年6月17日，王燕将涉案房产转售案外人冯军、李敏，并于2015年6月25日完成了产权过户登记手续。庭审时，王燕表示，涉案房产系交由担保公司进行出售，其对包括价格在内的出售情况不知情。
2015年6月30日，因涉案房产交易失败，应李晓琳申请，招商银行深圳分行向李晓琳原路退回二手楼监管资金72万元。
又查，李晓琳于2015年4月9日与案外人签订房产买卖合同，出售了其名下原有房产。涉案房产交易失败后，2015年7月3日，李晓琳与案外人签订房产买卖合同，以360万元的价格购买了位于深圳市福田区XX路交汇处的XX花园XX栋XX号房产，建筑面积80.17平方米；后于2015年7月22日完成了产权过户登记手续。
另，受王燕的诉讼代理律师事务所委托，深圳市公平衡资产评估有限公司对涉案房产进行价值评估，评估结论为：在2015年6月26日，涉案房产的评估价值为2803500元。
一审法院认为，李晓琳与王燕签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。李晓琳依约支付定金并存入首期款监管资金后，王燕应依约配合李晓琳办理银行按揭贷款手续，但王燕未予配合，且在合同履行过程中将涉案房产另行出售，导致合同无法继续履行，其行为构成根本违约，李晓琳据此有权依约解除合同、要求王燕退还定金并以支付违约金的方式承担相应的违约责任。关于解除合同的时间，没有证据显示李晓琳曾在起诉前明确通知王燕解除合同，故解除合同时间应为李晓琳的诉状送达至王燕之日即2015年8月25日。关于定金10万元，因其中2万元仍在中原公司托管，且中原公司也明确表示愿意根据法院判决配合处理，为便利当事人及减轻当事人诉累，该院认定托管在中原公司的定金2万元由中原公司直接返还李晓琳，其余定金8万元由王燕返还李晓琳。关于李晓琳主张的按转让成交价20%计算的违约金546000元，该请求符合合同约定，同时综合考虑同地段房屋价格情况、王燕的违约程度以及王燕另售房产、李晓琳已在签约前出售自有房产以及李晓琳后续另行购买房产产生的实际损失等因素，该违约金金额并未过分高于李晓琳因王燕违约而导致的损失，亦符合诚信和公平原则，王燕辩称损失过高，缺乏依据，且单独考虑某一因素而有失偏颇，因此，对李晓琳提出的要求王燕支付违约金546000元的诉请，该院予以支持。王燕辩称李晓琳不符合购房资格和贷款资格，缺乏事实依据，且没有证据证明李晓琳存在导致合同难以继续履行的情形，故对该抗辩主张，该院不予采纳；王燕辩称李晓琳不同意承担赎楼担保费和短期利息，但没有证据证明在已产生该费用的情形下李晓琳拒绝承担的事实并影响了交易的正常进行，故该主张同样不能作为王燕违约的抗辩理由，该院亦不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认李晓琳与王燕于2015年4与6日签订的《二手房买卖合同》于2015年8月25日解除；二、王燕应于该判决生效之日起10日内向李晓琳支付违约金546000元；三、王燕应于该判决生效之日起10日内向李晓琳返还定金8万元；四、中原公司应于该判决生效之日起10日内向李晓琳退还定金2万元。如果当事人未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33808元、保全费3750元，合计37558元（均已由李晓琳预交），由王燕负担。
本院查明，王燕与李晓琳签订的《二手房买卖合同》约定：“买方须于2015年6月20日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行为准）支付至买卖双方约定的银行监管帐号或其他第三方的监管帐号，买方须于2015年6月20日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款所需的相关资料……”，“买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2015年7月20日。”一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，王燕与李晓琳于2015年4月26日签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效，双方均应严格履行约定。本案二审的争议焦点是：一审判令违约金为546000元是否妥当。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。”本案中，合同签订后，买方李晓琳依约支付了定金，并将首期款打入监管账户。而卖方王燕不但没有履行该合同，还在2015年6月17日将涉案房产出售给案外人，并于2015年6月25日完成了产权过户手续，导致本案合同无法继续履行，王燕的行为属于根本性违约。王燕将涉案房产出售给案外人，却在一审庭审和二审法庭调查中称对包括价格在内的出售情况不知情，该陈述明显不符合常理。在此情况下，王燕还上诉要求法院采信其提交的涉案房产《物业价值评估报告》等证据，以证明涉案房产仅有轻微价格上涨，本院认为这些证据不应予以采信。二审调查后，王燕才提交与案外人的《房屋转让合同书》、《二手楼交易资金监管协议》、《二手楼按揭贷款确认书》等证据，这些证据应属于卖方王燕早已持有的证据，而其逾期不提交，主观过错明显，故本院不予采纳。综合考虑上述因素以及双方合同的约定，本院认为一审判令支持违约金为房价的20%公平合理，本院予以维持。
综上，王燕的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9260元，由上诉人王燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年十一月二十四日
书 记 员 谢文琦（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。