北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第19649号
原告北京东方跃龙科工贸集团有限公司，住所地北京市平谷区兴谷开发区11号区。
法定代表人贾瑞芹，总经理。
委托代理人杜江涛，北京策慧律师事务所律师。
原告张聚勇，男，1968年6月18日出生。
委托代理人杜江涛，北京策慧律师事务所律师。
被告北京合成房地产开发有限责任公司，住所地北京市怀柔区开放路78号楼二层。
法定代表人柳长青，董事长。
委托代理人郭跃，北京徐波律师事务所律师。
委托代理人徐波，北京徐波律师事务所律师。
原告北京东方跃龙科工贸集团有限公司（以下简称东方跃龙公司）、张聚勇与被告北京合成房地产开发有限责任公司（以下简称合成公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东方跃龙公司、张聚勇的委托代理人杜江涛、被告合成公司的委托代理人郭跃、徐波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告东方跃龙公司、张聚勇诉称：东方跃龙公司与合成公司是企业之间借贷关系，经过法院判决后，东方跃龙公司应付合成公司188万元，由于东方跃龙公司在判决下达后支付了合成公司62.7万元，剩余款及利息共计1667728元未付，东方跃龙公司、张聚勇、合成公司于2009年4月9日签订《房屋抵押借款协议》，于2009年5月18日又签订《补充协议》，协议内容约定，用东方跃龙公司所有的登记在张聚勇名下的位于朝阳区旺座中心公寓1207号房屋一套抵顶合成公司的欠款，东方跃龙公司、张聚勇基于朝阳区旺座中心公寓1207号房屋向昌平区中行支付的首付款及偿还的贷款共计147.7万元，用于抵顶东方跃龙公司所欠合成公司的1667728元的欠款，合成公司同意偿还张聚勇拖欠昌平区中行的2005年5月31日之后的所有本金及利息；东方跃龙公司、张聚勇负责协助合成公司办理产权转移登记手续，协议同时约定了任何一方违反合同约定应当承担的违约责任，上述协议签订后，东方跃龙公司依约向合成公司移交了房屋及购房手续，合成公司在实际控制上述房屋后，并未按照合同约定结清上述房屋2005年5月31日之后所拖欠银行的本金和利息，更未按期偿还房屋每月当期的银行按揭贷款，最终由于合成公司的恶意违约，导致昌平中行追债，并行使抵押权，将上述房产地低价拍卖，现东方跃龙公司、张聚勇要求合成公司按照每月28000元的标准支付朝阳区旺座中心公寓1207号房屋2009年5月18日起至2011年9月18日期间的使用费。
被告合成公司辩称：东方跃龙公司、张聚勇提交的2009年4月9日签订的三方《协议书》以及2009年5月18日合成公司与东方跃龙公司签订的《补充协议》虽然是东方跃龙公司、张聚勇与合成公司的真实意思表示，但是除了其中关于坐落于北京市朝阳区旺座中心公寓1207号的房产（以下简称涉诉房产）的所有权人是东方跃龙公司，东方跃龙公司在还清被告借款本息之前被告有权使用涉诉房产之外的内容均系无效约定，被告不同意东方跃龙公司、张聚勇的全部诉讼请求。一、本案争议的协议书及其补充协议的签订背景是：东方跃龙公司拖欠合成公司借款，北京市怀柔区人民法院作出（2008）怀民初字第01445号民事判决书，判令东方跃龙公司返还合成公司借款188万元，判决生效后东方跃龙公司依然未清偿债务，后东方跃龙公司、张聚勇与合成公司签订了本案争议的协议书及其补充协议。由前述事实可见，真正财产受损的是合成公司，合成公司的款项至今没有得到清偿，应由东方跃龙公司向合成公司承担给付义务，偿还欠款本息，合成公司无义务支付东方跃龙公司、张聚勇任何款项。协议书及其补充协议除了确定了涉诉房产的实际所有权人是东方跃龙公司之外，还涉及以下内容：一是东方跃龙公司、张聚勇转让中国银行股份有限公司北京昌平支行（以下简称中行昌平支行）享有抵押权的房产；二是东方跃龙公司、张聚勇转让拖欠的中行昌平支行的债务。我国《物权法》第一百九十一条规定抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。我国《合同法》第八十四条规定债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意，但本协议在签署时均未经债权人同意，依据前述法律规定，本案争议的协议书和补充协议涉及的两方面内容均违反了法律的强制性规定，故依据我国《合同法》第五十二条第（五）项的规定，协议书及其补充协议除确认房产的实际所有权人的内容之外的约定均应认定为是无效约定。二、东方跃龙公司、张聚勇无权依据无效约定的要求合成公司支付银行利息、复息、罚息等损失225959.18元；无权要求合成公司支付其租金78.4万元；无权要求合成公司支付违约金10万元和给付保证金6429272.78元。协议书和补充协议签订后，各方均未实际履行，据合成公司了解，因中行昌平支行申请执行，协议书涉及的房产已经被铁路运输法院依法拍卖，拍卖所得款项清偿了中行昌平支行的贷款本息，房产经拍卖后也转移到了第三方名下，故东方跃龙公司、张聚勇更是无权转让房产。我国《合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中东方跃龙公司、张聚勇主张的违约金和保证金是协议约定的内容，无效约定的义务无需履行，即使履行，跃龙公司、张聚勇也应当返还；跃龙公司、张聚勇主张的利息等损失是基于跃龙公司、张聚勇自中行昌平支行贷款产生的债务，跃龙公司、张聚勇应当予已偿还，不属于所谓的损失；跃龙公司、张聚勇所主张的租金与合成公司无关，合成公司未曾占用房屋，无义务支付房屋使用费。请求驳回跃龙公司、张聚勇的全部诉讼请求。
经审理查明：北京市朝阳区关东店南街2号旺座商务中心1207号（以下简称1207号）房屋系北京天亚物业开发有限公司（以下简称天亚公司）开发的房屋，张聚勇向天亚公司购买该房屋，并于2004年3月19日与天亚公司、中国银行股份有限公司北京昌平支行签订了《担保借款合同》，张聚勇向中国银行股份有限公司北京昌平支行贷款420万元用于向天亚公司支付剩余购房款。
张聚勇未能按期偿还贷款。2006年3月，中国银行股份有限公司北京昌平支行（作为申请人）向北京仲裁委员会申请仲裁，要求被申请人张聚勇、被申请人天亚公司承担责任。北京仲裁委员会于2006年6月29日作出（2006）京仲裁字第0557号裁决书，裁决：（一）解除申请人与二被申请人订立的《担保借款合同》；（二）第一被申请人偿还申请人贷款本金3832500元、利息52520.58元、罚息1205.11元，并按合同约定给付自2006年5月11日起至实际给付之日止的利息、罚息；（三）第一被申请人承担申请人为实现本案债权而已经实际支出的律师费947.37元；（四）第二被申请人对第一被申请人的上述债务承担连带保证责任；（五）本案仲裁费44096.82元由二被申请人共同承担。由于仲裁费已由申请人全额预交，故二被申请人应直接向申请人支付代其垫付的仲裁费44096.82元。
2009年4月9日，东方跃龙公司（作为甲方）与合成公司（作为乙方）、张聚勇（作为丙方）签订《协议书》，三方约定，甲乙双方之间的借款合同纠纷一案已经北京市怀柔区人民法院于2008年4月16日判决（案号为2008怀民初字第01445号），判定甲方在判决生效十日内偿还乙方借款188万元，延期不还的将追加支付延迟金和罚金。甲方于2008年8月4日偿还乙方借款62.7万元。剩余欠款（截止2009年2月28日本金加利息罚息共计1667728元）至今未还，在法院调解下，甲方同意用房屋（丙方是房屋登记人，但房产实际所有者为甲方，因当时甲方为了获得银行抵押贷款以丙方的名誉购买了北京市朝阳区旺座中心公寓1207号房产）抵顶剩余欠款，乙方原则上同意。故此，甲乙丙三方在平等自愿、协商一致的基础上签订本协议，以信共守。一、丙方同意甲方用其名下（该房产实际所有者为甲方）的位于北京市朝阳区旺座中心公寓1207号房产（面积251.69平方米）抵顶给乙方。二、北京市朝阳区旺座中心公寓1207号房产截止2005年5月31日共计向北京市昌平区中行支付房屋首付款及偿还贷款共计147.7万元。丙方同意甲方以该款抵顶甲方所欠乙方余下欠款及迟延履行金。三、乙方同意丙方所欠北京市昌平区中行2005年5月31日之后的所有本金及利息均由乙方承担。甲方和丙方均应保证除该房屋贷款债务外不再存有其他的任何债务。四、甲方和丙方必须保证在旺座中心公寓大产权确权后三个月（90日）内将房屋过户登记到乙方名下，房屋过户登记所发生的费用由乙方承担。届时甲方若不能将房屋过户给乙方，甲方必须按法院判决偿还乙方剩余欠款共计1667728元（含履行支付延迟金）。若甲方不能偿还乙方全部剩余欠款，房屋使用权一直归乙方享有，直到甲方偿还乙方全部剩余欠款或将房屋过户到乙方名下为止。五、甲方和丙方于本协议签订之日将该房屋及该房屋所有购房手续包括但不限于购房发票、购房协议、贷款手续等全部交付给乙方，并保证该房屋能正常使用不存在质量安全等方面的问题。六、自本协议签订时（全部手续交付给乙方）对于该房屋所有权利和义务均由甲方和丙方转移给乙方享有和承担，甲方所欠乙方余款的利息不再加计。七、在本协议履行过程中，甲乙丙三方均应严格遵守本协议所约定的义务，否则违约方应向守约方支付违约金10万元。
2009年5月18日，东方跃龙公司（作为甲方）与合成公司（作为乙方）签订《补充协议》，双方约定：一、甲方承诺其已经支付了朝阳区旺座中心1207号房产的首付款人民币1057137元，并且截至2009年3月底已经偿还该房产项下银行按揭贷款、利息及罚息共计1062790.78元，首付款与已偿还银行按揭贷款、利息及罚息共计2119927.78元。二、甲方以第一条所述的首付款与已偿还银行按揭贷款总额中的一部分，即147.7万元抵顶所欠乙方的人民币1667728元债务。三、甲乙双方确认：在抵销完第二条所述债务后，乙方还应退还给甲方人民币642972.78元（该部分款项是甲方为该房产支付的保证金）。四、为了确保该房产的产权能及时办理，现甲方同意将第三条所述的人民币642972.78元作为办理该房产产权证的保证金。乙方同意在该产权证办理过户后10日内，即将保证金642972.78元退还给甲方。五、该房产项下的剩余银行按揭贷款义务由乙方承担（包括贷款本金、利息及罚息和诉讼费及律师费），如因该贷款不能按时偿还所造成的损失由乙方承担，但甲方和张聚勇必须保证该房产产权过户到乙方名下，否则甲方和张聚勇要承担全部责任，并全额赔偿给乙方所造成的损失。六、甲方在本协议签署当日将该房产交付给乙方使用（包括钥匙、水卡、电卡、气卡等相关手续），该房产交付使用后所发生的相关费用由乙方承担。
上述协议签订后，合成公司并未代替张聚勇向中国银行股份有限公司北京昌平支行支付任何费用。
因张聚勇未偿还（2006）京仲裁字第0557号裁决书所确定的费用，中国银行股份有限公司北京昌平支行于2006年9月申请强制执行，北京市高级人民法院指定该案由北京铁路运输中级法院执行。2012年7月16日，北京铁路运输中级法院作出（2011）京铁中执字第8号拍卖通知书，确定对1207号房屋进行拍卖。1207号房屋于2012年8月8日被拍卖，由北京四月紫藤商贸有限公司拍得。成交价840万元，用于支付张聚勇所欠款项4825305.01元及执行费等，余款发还给张聚勇。
合成公司已向北京市怀柔区人民法院申请恢复执行其对东方跃龙公司的相关债权。
本案审理过程中，东方跃龙公司、张聚勇称《补充协议》签订当日就将1207号房屋交付给合成公司，东方跃龙公司、张聚勇提交了合成公司与北京乐听动文化传媒有限公司签订的《房屋租赁合同》复印件及收条复印件，以证明合成公司将房屋出租给北京乐听动文化传媒有限公司，合成公司否认《房屋租赁合同》及收条的真实性，否认与北京乐听乐动文化传媒有限公司签订过《房屋租赁合同》。
经本院询问，合成公司否认占用过1207号房屋。
本案审理过程中，本院向北京乐听动文化传媒有限公司调查，调取合成公司与北京乐听动文化传媒有限公司签订的《房屋租赁合同》及收条，在《房屋租赁合同》中，双方约定合成公司将1207号房屋出租给北京乐听动文化传媒有限公司，租赁期间为2010年9月1日至2011年8月31日，年租金为24万元。在北京乐听动文化传媒有限公司的回函中，确认该公司从2009年9月至2011年8月期间向合成公司租赁1207号房屋。
针对本院调取的上述《房屋租赁合同》及收条，合成公司又认可与北京乐听动文化传媒有限公司签订过相应合同，承认占用过1207号房屋，称签订《补充协议》后大约20天，房屋交付给合成公司，后来房屋就拍卖了。
本案审理过程中，东方跃龙公司、张聚勇、合成公司均同意解除双方所签订的《协议书》、《补充协议》。
东方跃龙公司、张聚勇起诉时，还要求合成公司支付违约金、保证金、银行利息、复息、罚息损失等，后又撤回相关诉讼请求。
上述事实，有当事人提交的《协议书》、《补充协议》、（2006）京仲裁字第0557号裁决书、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。
本院认为：东方跃龙公司、张聚勇与合成公司签订《协议书》、《补充协议》，约定以张聚勇名下的1207号房屋抵销东方跃龙公司所欠合成公司的债务，由合成公司代张聚勇向中国银行股份有限公司北京昌平支行偿还剩余贷款以获得该房屋的所有权，考虑到张聚勇与天亚公司及中国银行股份有限公司北京昌平支行之间的《借款担保合同》早已被解除，中国银行股份有限公司北京昌平支行申请执行，1207号房屋已被人民法院依法拍卖，《协议书》、《补充协议》已无法履行，东方跃龙公司、张聚勇、合成公司均同意解除，本院对此不持异议。
当事人在民事活动中应遵循诚实信用原则，在民事诉讼活动中亦应遵守上述原则，做到不欺不诈。《协议书》、《补充协议》签订后，张聚勇已将1207号房屋交付给合成公司占用使用，合成公司将该房屋出租牟利，合成公司否认曾占有该房屋，否认将房屋出租给他人，在本院调取相关证据后，合成公司又改口承认，合成公司的行为有悖于诚信原则，本院对合成公司予以批评。根据本案现有证据，可以认定2009年5月18日至2012年8月8日期间，合成公司实际占用1207号房屋并曾将房屋出租。因《协议书》、《补充协议》予以解除，张聚勇有权要求合成公司支付2009年5月18日起至2011年9月18日期间的使用费，本院参照合成公司出租费的标准支付上述期间的使用费56万元。东方跃龙公司、张聚勇要求按照月租金28000元的标准支付没有依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告北京东方跃龙科工贸集团有限公司、原告张聚勇与被告北京合成房地产开发有限责任公司之间签订的《协议书》、《补充协议》；
二、被告北京合成房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告张聚勇二〇〇九年五月十八日至二〇一一年九月十八日期间的房屋使用费五十六万元；
三、驳回原告北京东方跃龙科工贸集团有限公司、原告张聚勇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11640元，由原告北京东方跃龙科工贸集团有限公司、原告张聚勇负担2240元（已交纳），由被告北京合成房地产开发有限责任公司负担9400元（北京东方跃龙科工贸集团有限公司、张聚勇已交纳6698元，北京合成房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内支付北京东方跃龙科工贸集团有限公司、张聚勇6698元，余款2702元，北京合成房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内交至本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 雷恩强
人民陪审员 席久义
人民陪审员 索永强
二〇一四年五月二十三日
书 记 员 朱仁琳