广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）柳市民二终字第249号
上诉人（一审被告）：雷渭东。
委托代理人：张代娣，广西天际律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：柳州市飞鹅路逸夫小学。
法定代表人：刘娜，校长。
委托代理人：詹家笔，柳州市柳南区人民政府（公职）律师。
上诉人雷渭东因与被上诉人柳州市飞鹅路逸夫小学（以下简称逸夫小学）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2011）南民初（一）字第1251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月11日受理后，依法组成合议庭于2013年11月4日公开开庭审理了本案。上诉人雷渭东及其委托代理人张代娣、被上诉人逸夫小学的委托代理人詹家笔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年1月1日，逸夫小学与柳州市雷龙办公设备经营部签订《租用门面协议书》约定逸夫小学提供飞鹅路71号一楼西面第4间门面约25平方米给柳州市雷龙办公设备经营部使用，月租金1000元，租用期限为2009年1月1日至2010年12月31日。《租用门面协议书》的乙方法人代表处为雷渭东的签名。2011年7月7日，逸夫小学以因雷渭东违约，逸夫小学多次通知雷渭东不再出租，雷渭东至今仍占用门面为由，诉至法院要求：1、雷渭东搬离其所占用的逸夫小学门面；2、雷渭东支付逸夫小学截止2011年5月31日的房屋使用费（租金）28900元；3、雷渭东承担本案全部诉讼费用。在逸夫小学提交的《欠租情况统计表》中，逸夫小学主张雷渭东欠租金数额为28900元，租金缴纳截止期为2009年12月至2011年5月。雷渭东于2011年9月5日申请对2009年12月31日止的《租用门面协议书》上落款“雷渭东”三字是否为其笔迹进行鉴定，柳州市中级人民法院司法鉴定中心于2012年2月16日出具的（2011）柳市中法鉴外委字第430号退卷函，表示因逸夫小学无法提交2009年12月31日止的《租用门面协议书》原件，雷渭东在规定时间内不交纳有关的鉴定费用，也不配合有关的鉴定工作，致使鉴定工作无法进行。庭审中，雷渭东自认其至今未搬离从逸夫小学处承租的门面。雷渭东在2013年1月17日的谈话笔录中，自认其系柳州市雷龙办公设备经营部的经营者，租赁门面的名称为柳州市雷龙办公设备经营部，并表示该门面的地址在《租用门面协议书》上为飞鹅路71号一楼西面第4间门面，其从2009年开始按照每月1100元交门面的租金。逸夫小学在2013年2月18日的谈话笔录中，对于雷渭东从其处承租的门面为柳州市飞鹅路71号一楼西面第4间门面及月租金为每月1100元表示认可。
一审法院另查明：柳州市柳南区教育局于2009年12月3日下发柳南教字（2009）54号《关于限期收回出租校舍场地的通知》，内容为：为加强学校的管理，维护学校正常的教学秩序，要求对已将校舍、场地和门面出租的学校，必须于2010年3月31日前收回。逸夫小学曾因与雷渭东的租赁合同纠纷诉至该院，于2010年12月6日申请撤回起诉，该院于2010年12月7日作出（2010）南民初（一）字第1655号民事裁定书裁定“准许逸夫小学柳州市飞鹅路逸夫小学撤回对雷渭东的起诉”。
一审法院审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。逸夫小学、雷渭东签订的《租用门面协议书》已于2010年12月31日到期，雷渭东自认其至今未搬离位于柳州市飞鹅路71号一楼西面第4间门面，故对于逸夫小学要求雷渭东搬离该门面的主张，该院予以支持。对于逸夫小学诉请雷渭东支付的租金，实为雷渭东因占用涉案门面而应当支付的使用费，逸夫小学主张雷渭东支付截止2011年5月31日的房屋使用费共计28900元（每月1700元×17个月），因逸夫小学、雷渭东一致认可租金为每月1100元，逸夫小学主张2009年12月至2011年5月31日期间的房屋使用费，雷渭东作为租赁合同中租金交付义务的履行方，依法应当对自己在该期间内是否履行了合同义务承担证明责任，但雷渭东对此没有举证予以证明，故雷渭东应支付给逸夫小学截止2011年5月31日的房屋使用费18700元（每月1100元×17个月）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，一审法院判决如下：一、雷渭东搬离逸夫小学位于柳州市飞鹅路71号一楼西面第4间的门面；二、雷渭东支付逸夫小学截止2011年5月31日的房屋使用费18700元。案件受理费1023元（逸夫小学已预交），由逸夫小学负担361元，雷渭东负担662元。
上诉人雷渭东不服一审判决，上诉称：第一、一审判决保护非法所得的观点违反法律规定。一审判决返还门面并支付使用费没有依据。根据柳南区教育局（2009）54号文件，可认定逸夫小学租赁的门面属国家所有的学校校舍、场地，而逸夫小学从1993年开始至今，将校舍、场地擅自无照出租而收取的租金属违反《中华人民共和国义务教育法》、《广西义务教育实施办法》有关规定的非法所得，根据《民法通则》等法律法规，非法所得是不受法律保护的。第二、一审判决认定本案符合《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十六条的规定的观点错误。首先，逸夫小学对于租赁标的物违反《中华人民共和国义务教育法》等法律、法规，将要被取缔这一后果应早就预见，因此本案不存在不可预见的情况。其次，柳州市柳南区教育局下发的（2009）54号《关于限期收回出租校舍场地的通知》并没有对未到期的租赁合同要求收回，因此，本案不存在不可抗力的事实。第三、一审判决认定事实错误。事实上，逸夫小学曾以与雷渭东合同纠纷为由诉至法院，并在起诉及租赁期限届满之前不停干扰雷渭东的经营，其行为符合未经双方协商单方终止协议的情形。依据约定，逸夫小学应向雷渭东支付违约金。第四、一审判决逸夫小学不退回押金（保证金）于法无据。第五、逸夫小学一直未能提供证据证明其对租赁门面具有产权，一审判决雷渭东承担责任的观点没有依据。据此，请求二审法院依法撤销一审判决，驳回逸夫小学的诉讼请求，并由逸夫小学承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人逸夫小学答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，雷渭东的上诉缺乏事实依据，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人雷渭东对一审查明的事实有如下异议：一审判决遗漏查明2010年8月26日逸夫小学曾以与雷渭东合同纠纷为由诉至法院，之后自行撤诉；柳南区教育局于2010年4月23日下发的《关于逸夫小学门面收回工作的通知》并没有对未到期的租赁合同要求收回。为此，雷渭东在二审期间向本院提交《关于逸夫小学门面收回工作的通知》复印件一份，拟证明逸夫小学于2010年8月26日起诉时，双方的租赁合同没有到期，因此逸夫小学的起诉是错误的。
被上诉人逸夫小学对一审查明的事实无异议，亦未在二审期间向本院提交新证据。逸夫小学对雷渭东二审提交的新的证据认为与本案不具有关联性，逸夫小学现收回租赁门面是由于雷渭东长期不缴纳租金的违约行为导致。
经质证，本院认为：柳州市柳南区教育局于2009年12月3日下发的柳南教字（2009）54号《关于限期收回出租校舍场地的通知》，明确要求逸夫小学必须于2010年3月31日前将出租门面一律收回，故雷渭东提交的新的证据未能达到其证明目的，本院对其证明目的不予采信。
对上诉人雷渭东针对一审查明事实提出的异议，本院认为：此部分内容并非本案审理的争议焦点，故本院对此部分事实不再查明。据此，一审法院查明的事实属实，本院依法予以认定。
本院认为：逸夫小学与雷渭东于2009年1月1日签订的《租用门面协议书》是双方在平等自愿的基础上协商而成，为当事人的真实意思表示，其形式和内容均未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的协议，受法律保护。根据诉辩双方当事人的意见，本案的争议焦点为：一、雷渭东是否应搬离承租门面？二、雷渭东是否应向逸夫小学支付门面占有使用费？
关于第一个争议焦点：双方约定的租赁期限是从2009年1月1日至2010年12月31日，现合同约定的租赁期限已经届满，故逸夫小学要求雷渭东返还门面的主张符合法律规定，本院予以支持。
关于第二个争议焦点：雷渭东在占有使用房屋期间未按时支付占有使用费，实属不当，雷渭东应承担向逸夫小学支付门面占有使用费的义务。虽双方在《租用门面协议书》中约定的租金为每月1000元，但在实际履行该协议的过程中，双方协商每月租金为1100元，双方已经以实际行为对《租用门面协议书》中约定的租金数额进行了变更。故逸夫小学主张雷渭东按照每月1100元的标准支付从2010年1月至2011年5月31日的房屋占有使用费共计18700元合法有据，一审判决并无不当，本院依法予以维持。
综上所述，上诉人雷渭东的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，审判程序合法，判决并无不当，本院依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1023元（上诉人雷渭东已预交），由上诉人雷渭东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 钢
代理审判员 温清华
代理审判员 李婷婷
二〇一三年十一月十九日
书 记 员 莫妮旎