上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第2733号
上诉人（原审原告、反诉被告）温李英。
被上诉人（原审被告、反诉原告）上海露峰商贸有限公司。
法定代表人。
委托代理人董旭东，上海市君和律师事务所律师。
上诉人温李英因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月28日立案受理后依法组成合议庭，于同年9月8日公开开庭进行了审理。上诉人温李英，被上诉人上海露峰商贸有限公司（以下简称露峰公司）的委托代理人董旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2014年3月10日，露峰公司作为出卖方（甲方）与温李英作为买受方（乙方）通过A公司（以下简称A公司）（居间方）的居间介绍就上海市闵行区＊＊＊弄＊＊＊号房屋（以下简称系争房屋）签订《房地产买卖协议》，约定：一、总房价款：该房地产转让价款为6，500，000元（人民币，下同），上述房价款包括房屋固定装饰装修、车位车库（如有）。二、签订示范文本买卖合同：为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本协议签署后—日内共同委托居间方进行该房地产的网签备案锁定合同、并于2014年12月31日前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。签署约定期限届满日为甲、乙双方签订示范合同的最后日期。三、付款方式：1、首期房价款：乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后当日，支付甲方首期房价款（含甲方已实际收到的定金）3，900，000元。甲方应将收到的首期房价款优先用于偿还银行贷款（若有），并应于收到该笔房款同时偿还尚欠借款余额（若有不足，甲方自行补足），办理抵押注销手续。《房地产买卖协议》另约定了双方其他相关权利义务。同日，温李英向露峰公司支付定金200，000元。同年3月30日，温李英向露峰公司支付定金100，000元。
同年12月18日，A公司向温李英寄送《友情告知函》一份，告知函中记载：“您于2014年3月2日通过居间方A公司与上海露峰商贸有限公司签订购买＊＊＊弄＊＊＊号小区的《房地产买卖居间协议》（编号：FSJJ000076）和2014年3月10日签订《房地产买卖协议》（编号：FSMM000076），根据该买卖协议第3条规定，现友情告知您于2014年12月31日之前于A公司总部（上海市闵行区都市路＊＊＊号）签订为了过户之需的网签版的《上海市房地产买卖合同》……”嗣后，该《友情告知函》被温李英签收。
同年12月20日，温李英向露峰公司寄送《通知书》一份，上载：“……你公司未经过我的同意在房屋上设定了抵押，影响了房屋的买卖。请你公司在2014年12月31日前注销房屋上的抵押登记，以便我与你公司网签房屋出售合同。如已完成前述工作，请尽快告知我，谢谢。”该通知书于同年12月31日签收。
2015年1月20日，温李英向露峰公司发出《解除函》，上载：“……本律师认为，在与温李英女士签订买卖协议后，贵司未如实告知该房屋上的贷款抵押信息，且擅自又增设抵押的行为，不但违背诚实信用原则，而且已经导致双方无法按约履行买卖协议。鉴于贵司的严重违约行为，根据买卖协议第3条以及第12条等约定，本律师受托正式函告贵司如下：一、温李英女士于2015年1月22日正式解除买卖协议；二、买卖协议解除后，贵司应当立即返还（或要求A公司返还）双倍定金，共计600，000元；三、买卖协议解除后，贵司应当自行承担由此产生的所有其他法律责任，包括但不限于支付A公司居间服务费用等。”
2015年3月，温李英起诉至原审法院，要求判令：1、解除双方于2014年3月10日签订的《房地产买卖协议》；2、露峰公司向温李英退还定金300，000元；3、露峰公司向温李英支付违约金300，000元。审理中，露峰公司提起反诉，要求判令温李英支付露峰公司损失394，050元。
原审另查明，2014年2月28日之时涉案房屋存在两项抵押登记，分别记载的抵押权人是中国银行股份有限公司上海市徐汇支行，债权金额为3，000，000元，债务履行期限从2013年3月12日至2014年3月12日；另有抵押权人钱某，债权金额为400，000元，债务履行期限从2014年1月21日至2014年3月20日。嗣后由于温李英未支付其他房款，而露峰公司考虑到上述贷款履行期限已至，露峰公司称由于办理贷款的续贷手续未能得到银行同意，故在归还之前贷款基础上，重新办理借款抵押手续，故在2015年1月16日调取的涉案房屋抵押登记信息中载明有两项抵押登记，分别是抵押权人陈某，债权金额为3，150，000元，债务履行期限从2014年4月25日至2014年9月24日；另有抵押权人顾某，债权金额为500，000元，债务履行期限从2014年11月12日至2015年1月11日。嗣后温李英亦未再支付露峰公司其他房款，双方亦未于2014年12月31日前签订网上备案之《上海市房地产买卖合同》，遂涉讼。
原审另查明，温李英名下所有房屋包括：上海市闵行区莲花南路＊＊＊弄＊＊＊号201室、上海市徐汇区华发路＊＊＊弄＊＊＊号201室、上海市徐汇区老沪闵路＊＊＊弄＊＊＊号602室。温李英与案外人余某就上海市徐汇区华发路＊＊＊弄＊＊＊号201室房屋于2014年7月26日签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2053214），温李英以3，500，000元价格出售给案外人余某。
原审认为，温李英与露峰公司之间所签订的房地产买卖协议系双方当事人真实意思表示，依法成立、且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应依照买卖协议之约定全面善意地履行各自的合同义务。鉴于现在温李英诉请要求解除上述买卖协议，露峰公司亦表示同意，且反诉要求解除合同，即双方当事人均对解除系争买卖协议经协商达成一致，故法院确认双方于2014年3月10日签订的房地产买卖协议自露峰公司签收本案起诉状副本之日即2015年4月1日为系争协议解除之日。上述合同解除之后，尚未履行的终止履行，已履行的，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿。目前本案的争议焦点为导致上述买卖协议解除的违约责任方的确定。
针对上述争议焦点，双方为了合同的顺利履行虽经多次协商及往来信函，且在露峰公司书面明确主张要求温李英签订正式买卖合同后，温李英始终未能与露峰公司签订正式的买卖合同。而对于上述买卖合同未能履行的原因：温李英认为，其虽名下拥有多套房屋，但在上述合同履行过程中，其已出售一套自有房屋，故其不存在限购的情形，且认为其有充足的首付款资金。故认为是由于露峰公司在双方签订《买卖协议》后仍对涉讼房屋进行多次抵押导致了最终合同未继续履行；然露峰公司则认为其可以在原合同约定的网签合同签订前撤销抵押，其在合同履行过程中的抵押行为并不是导致合同无法继续履行的原因。真实的原因在于温李英存在限购情况，无法对房屋进行实际过户导致合同无法继续履行。经法院审理查明，温李英名下原有三套自有房屋，在双方签订《买卖协议》后，在双方约定的网签合同日之前，其出售了三套房屋中的一套，但即便如此，由于其名下仍有两套房屋，实际根本不可能对涉讼房屋进行过户。而对温李英提出的露峰公司存在多笔抵押导致合同无法继续履行的陈述，法院认为，根据《买卖协议》之约定，在2014年12月31日网签合同当日，由温李英支付露峰公司首付款后，再由露峰公司涤除涉讼房屋上的抵押。且合同约定露峰公司应在收到首付款之后优先用于偿还银行贷款，再行办理抵押注销手续，故温李英负有在2014年12月31日之前先行支付给露峰公司首付款3，900，000元的合同义务，然后再由露峰公司履行涉案房屋的抵押涤除义务，双方的合同义务之间存在履行的先后顺序，且温李英支付房屋首付款的合同义务在先，在温李英未能履行先合同义务即签订正式买卖合同并支付合同首付款的情况下，后履行义务的露峰公司有权拒绝其履行要求。另外结合温李英的陈述，其虽然在上述合同履行过程中出售了一套其名下的位于徐汇区华发路＊＊＊弄＊＊＊号201室的房屋，即使其已经获得相应的房屋出售款，但是其在与中介公司人员樊某的信息沟通过程中，从未提及过其要求将该套房屋的出售款用于支付系争房屋的首付款。且即使温李英出售了上述房屋，目前温李英名下仍有两套房屋，并不具备购房的资格。且在温李英与中介公司人员樊某的沟通过程中，并未披露过其已经将徐汇区华发路＊＊＊弄＊＊＊号201室房屋出售获得房款具备首付款的条件，而是一再要求待其名下的闵行区莲花南路＊＊＊弄＊＊＊号201室的房屋以较高的价格出售之后再支付涉案合同中的首付款，事实上只有温李英在顺利出售该套位于闵行区莲花南路＊＊＊弄＊＊＊号201室的房屋之后，其才具备购买系争房屋的资格。更何况在二手房买卖过程中，房屋存在抵押的情况是较为普遍的，即使中介公司业务员在第一时间未披露涉案房屋存在抵押的事实，但是在之后的合同履行过程中，中介公司业务员已经将系争房屋存在抵押的事实予以明示，且温李英对于系争房屋存在抵押的事实也是知晓的，故综上所述，法院认为温李英仅因为涉讼房屋上有抵押为由要求解除合同且据此认为露峰公司存在违约行为，缺乏相应的事实与法律依据。而温李英作为具有完全民事行为能力的成年人，且在本市购买过多套住房，其对上海市相关的房地产政策及规定应当是较为熟悉的，法院有理由相信其在购买涉讼房屋前已经对相关购房政策和规定做到充分了解，事实上从温李英与中介公司业务员沟通的信息内容中也可以得知，其对目前本市的限购政策是了解的，其对如何正当、顺利、合法购买系争房屋所应当采取的措施也是明知的，中介公司业务员在整个过程中，也是提供了合理的建议及措施，但截至目前温李英仍不具备购房的资格，其属于本市房地产政策所限购的对象，虽然温李英认为其可以通过变更购买方的方式进行规避政策，但是这些规避措施完全有待于得到露峰公司的认可，故法院认为涉案合同无法继续履行的责任在于温李英，温李英在收到露峰公司发出的签订正式买卖合同的函件后理应及时与露峰公司签订正式的买卖合同，并且在签订正式买卖合同之后及时履行支付首付款的合同义务，事实上温李英违背了上述合同义务，其行为显然构成违约，其应对涉案合同无法继续履行承担违约责任。本案中温李英已经按约支付了定金，但由于温李英系违约方，根据定金罚则的规定，露峰公司作为守约方可以没收违约方温李英所支付的上述定金，法院对露峰公司的要求没收定金的辩称予以支持。由于最终认定的违约方仅是温李英，露峰公司并不存在违约行为，故温李英主张要求露峰公司承担其他违约责任缺乏相应的事实及法律依据，法院对温李英的其他本诉诉请不予支持。
另针对露峰公司所提出的反诉诉请，从其列出的损失明细可见，其主张损失的均为其在涉讼房屋上所做的抵押登记产生的借款利息。法院认为上述损失即使确实存在也是露峰公司为了自身资金需求所进行的对外借款，且依据买卖合同的约定其理应在收取温李英支付的首付款之后负有涤除上述抵押权的义务。但是在其尚未与温李英签订正式的买卖合同并由温李英支付房屋首付款的情况下，露峰公司仍然具有对涉案房屋的处分权，自然包括进行对外抵押的处分权，露峰公司所进行的抵押担保行为并无不当，但是这些抵押行为与涉案的房屋买卖合同的履行并无直接关联，且露峰公司进行上述抵押行为更多是出于自身公司的资金需求，故露峰公司要求温李英承担自身公司借款所产生的利息损失实于法无据，法院难以支持。
原审法院审理后于2015年5月25日作出判决：一、确认原告（反诉被告）温李英与被告（反诉原告）上海露峰商贸有限公司于2014年3月10日签订的《房地产买卖协议》于2015年4月1日解除；二、驳回原告（反诉被告）温李英其余诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）上海露峰商贸有限公司反诉诉讼请求。本诉案件受理费减半收取计4，900元，由原告（反诉被告）温李英负担；反诉案件受理费减半收取计3，605.38元，由原告（反诉被告）温李英负担2，900元，由被告（反诉原告）上海露峰商贸有限公司负担705.38元。
判决后，温李英不服，上诉至本院称，上诉人根本对于系争房屋之上存在除中国银行股份有限公司上海市徐汇支行的抵押权外，还有个人抵押的事情是毫不知情的。上诉人知道抵押情况后一直要求注销抵押，但被上诉人露峰公司法定代表人＊＊＊表示上诉人支付的首付款不是全部用于偿还抵押贷款，而是用于公司运营，其公司在澳门从事博彩行业。上诉人与被上诉人之间建立房屋买卖合同关系与限购资格毫无关系，上诉人拟打算将名下另一套房屋一并出售，以此消除限购资格，但由于上诉人与被上诉人就被上诉人擅自抵押系争房屋多次协商，无法达成最终协议，故上诉人将出售另一套房屋的事宜暂且搁置。故请求二审撤销原判第二项，并依法改判为支持上诉人的原审诉请。
被上诉人露峰公司辩称，其不同意上诉人温李英的上诉请求。系争房屋抵押是公示行为，上诉人可以自行去查询到抵押的情况。中介在第一时间告知上诉人房屋抵押的情况，从上诉人与中介的微信中可以看出，上诉人知道抵押的情况。《上海市房地产买卖合同》没有签订的原因是上诉人为限购对象，不具备购房资格。故请求二审驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，2014年3月25日，A公司人员樊某发送微信给上诉人温李英，内容为“温姐，我又催了房东做续约贷款的事情。今天我们休息，明天您过来吧，或者我们电话都可以。”温李英回复“好的，我知道了。”
本院认为，上诉人温李英与被上诉人露峰公司在履行《房地产买卖协议》的过程中产生争议，双方同意协议解除，故本案的争议焦点在于协议解除的责任归属。对此，上诉人称其对系争房屋上存在抵押的事实不知情，但本院注意到，其一，上诉人在本市购买过多套住房，积累了相当的经验，其在购买系争房屋前对房屋的权利状况应给予必要的关注，并且A公司给上诉人看过系争房屋产权信息，上诉人主张A公司刻意隐瞒房屋抵押情况，依据不足，本院难以采信；其二，根据上诉人与中介公司业务员的往来微信，在上诉人与被上诉人签订《房地产买卖协议》之后，上诉人知晓系争房屋存在抵押登记的事实，但上诉人于2014年3月30日继续向被上诉人支付定金100，000元，故从上诉人的行为表明，房屋存在抵押不足以构成《房地产买卖协议》履行的障碍；其三，《房地产买卖协议》约定，被上诉人应将收到的首期房价款优先用于偿还银行贷款（若有），并应于收到该笔房款同时偿还尚欠借款余额（若有不足，甲方自行补足），办理抵押注销手续，上诉人在签约时未对该条款提出异议，故上诉人应当知晓系争房屋上存在抵押，其事后又将注销抵押作为签订《上海市房地产买卖合同》的条件，依据不足，故本院认定《房地产买卖协议》未能履行的责任不在被上诉人。反之，上诉人在与被上诉人签订《房地产买卖协议》时并不具备购房资格，在上诉人出售华发路房屋之后，其仍然属于限购对象，并且从上诉人与中介公司人员樊某的沟通过程可见，上诉人一再要求待其名下的莲花南路房屋以较高价格出售之后再支付系争房屋首付款，因此，上诉人未能按时与被上诉人签订《上海市房地产买卖合同》系出于对自身限购的顾虑，并且截止目前上诉人仍属于本市房地产政策所限购的对象，原审据此认定《房地产买卖协议》无法继续履行的责任在于上诉人，并无不当，本院予以确认。鉴于上诉人未能按约与被上诉人签订《上海市房地产买卖合同》并支付首期房价款，其行为构成违约，根据定金罚则，被上诉人有权没收定金。原审判决并无不妥，应予维持。上诉人温李英的上诉请求，缺乏依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币9，800元，由上诉人温李英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
审 判 员 翟从海
代理审判员 潘俊秀
二〇一五年十月二十日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……