广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤02民终1753号
上诉人（原审原告）：欧奖敏，男，1969年11月7日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。
委托诉讼代理人：游北灵，广东众同信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶华丽，广东众同信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：邓宗友，男，1969年12月23日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。
委托诉讼代理人：胡燕凤，女，1984年7月21日出生，汉族，住广东省英德市。
原审第三人：曲江区马坝镇府前社区居委会石下角居民小组。
负责人：巫伟忠，小组长。
上诉人欧奖敏因与被上诉人邓宗友、原审第三人曲江区马坝镇府前社区居委会石下角居民小组（以下简称石下角居民小组）房屋买卖合同纠纷一案，不服韶关市曲江区人民法院（2016）粤0205民初226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案。上诉人陈滨的委托诉讼代理人游北灵、叶华丽、被上诉人邓宗友及其委托诉讼代理人胡燕凤到庭参加诉讼。本案因案情复杂，经本院院长批准，延长审理期限三个月，本案现已审理终结。
欧奖敏上诉请求：1、撤销一审判决第三项，判决邓宗友履行交付位于韶关市曲江区马坝镇阳岗路农贸市场门店2栋-l0号和位于韶关市××区环城路专业市场××楼梯××房给欧奖敏的义务，并无偿无条件为欧奖敏办理房产证等事宜的合同义务；2、判决邓宗友履行交付韶关市曲江区马坝镇阳岗路农贸市场门店7栋-l9号和位于韶关市××区环城路专业市场××楼梯××房给欧奖敏的义务，并无偿无条件为欧奖敏办理房产证等事宜的合同义务，同时交付房屋钥匙；3、邓宗友偿还迟延交付上述房屋的l4000元补偿款(租金)及顶层补助款(租金)12000元，共计26000元给欧奖敏；4、一、二审案件诉讼费、保全费由邓宗友负担。事实和理由：一、一审法院认定欧奖敏与案外人邓宗平签订的《门店房屋转让协议》，涉及案外人的权益，不一并处理，要求欧奖敏另觅合法途径主张，认定事实错误，于法无据。虽欧奖敏是与案外人邓宗平签订《门店房屋转让协议》，但实际上，欧奖敏按照该协议履行了支付l6万元的合同义务，也支付了3万元给邓宗友收执，邓宗友不仅认购了自己的两套房屋及门店，还一起认购了邓宗平一套房屋及门店的名额。尔后，石下角居民小组也将邓宗平名额下的一套安置门店和房屋一起分配在了邓宗友名额下，故邓宗友实际享有三套安置门店和房屋。邓宗友享受了邓宗平合同的权利，则合同实际履行人是邓宗友，邓宗友应履行合同义务，不存在涉及合同相对性及案外人(包括邓宗平的继承人)的权利的问题。而一审法院让欧奖敏另循合法途径主张，而房屋和门店的3万元转让款由邓宗友收取，房屋和门店也因为欧奖敏缴纳了l6万元而分配到了邓宗友的名下，邓宗友享有房屋和门店，邓宗平未收钱，更未分配到涉案房屋，如何涉及到案外人的权益，欧奖敏又可以找哪个案外人去主张合法权益？二、一审法院的判决与认定的事实，相互矛盾。一审法院判决欧奖敏与邓宗友签订的《门店房屋转让协议》合法有效，同时判决邓宗友交付农贸市场门店2栋-l0号和专业市场A5栋2楼梯303房的钥匙给欧奖敏，但就涉案房屋的过户手续，要求欧奖敏另循合法途径向邓宗友主张，相互矛盾。一审法院确认《门店房屋转让协议》合法有效，邓宗友也有协助欧奖敏办理房产证的义务，欧奖敏和邓宗友均应遵照合同约定执行。合同约定了，欧奖敏支付19万元给邓宗友，在安置房屋及门店完工后，邓宗友应无偿无条件协助欧奖敏办理房产证事宜，直至房产归至欧奖敏名下。现《门店房屋转让协议》合法有效，欧奖敏履行了支付l9万元的合同义务，安置房屋及门店也己完工，则邓宗友就应当无偿无条件协助欧奖敏办理房产证事宜。即使欧奖敏与邓宗友对房产办理的税费负担问题无约定，也不能就此认定邓宗友不用履行协助办理房产证的合同义务，或者要求欧奖敏待邓宗友领取房地产权属证书后，另循合法途径解决。办理两次权证过户，不仅会增加办证费用，还增加了欧奖敏的诉累。即使欧奖敏再次起诉，应当以什么事由起诉？再次起诉仍旧是本案的事实和诉请，根据一事不再理原则，人民法院应当驳回欧奖敏的诉请，欧奖敏又如何再次主张？退一步而言，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，虽然签订合同时，邓宗友尚未取得房地产权属证书，不构成将房地产直接转让给欧奖敏的条件，但至今已经可以办理过户手续，不存在不能办理的情形。而一审法院认定了合同有效，却不要求邓宗友履行协助办理过户手续的合同义务，自相矛盾。而且，现在已经具备办理房屋所有权证书的条件，只要人民法院判决房产归欧奖敏所有，要求邓宗友协助办理房地产权属证书，欧奖敏就可以通过石下角居民小组办理房地产权属证书，不存在一审法院认为的涉及到石下角居民小组在征地补偿分配中的处理程序问题。三、一审法院认定租金归邓宗友所有，认定事实不清，适用法律错误。租金是涉案房产迟延交付，石下角居民小组支付的补偿，应属法定孳息。根据《中华人民共和国物权法》第一百一十六条第二款规定：“法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。”本案中，因欧奖敏支付了转让款，所以邓宗友才取得房产所有权的权利，按照交易习惯，因房产所有权产生的收益，应当归欧奖敏所有。虽然欧奖敏与邓宗友签协议是买卖一套，实际履行却是两套，邓宗友也出具了两套房屋的收据，石下角居民小组出具的收据也是出卖了两套涉案房屋，应当结合实际买卖两套房屋的情况，确定双方实际交易是两套房屋，请求判决将两套房屋交给欧奖敏并过户。
邓宗友辩称，一、一审审理程序违法，应予撤销。一审庭审中欧奖敏并未变更诉讼请求，但一审判决显示欧奖敏变更了诉讼请求，而一审法院未依法询问邓宗友是否需要答辩期。按照欧奖敏的起诉状，其诉讼请求为：l、确认欧奖敏与邓宗友签订的《门店房屋转让协议》合法有效；2、判决邓宗友按合同的约定，履行交付房屋和门店的钥匙给欧奖敏，并无偿无条件为欧奖敏办理房产证等事宜的合同义务。3、判决邓宗友偿还迟延交付上述房屋的l4000元补偿款(租金)及顶层补助款(租金)12000元，共计26000元给欧奖敏。4、本案的诉讼费由邓宗友负担。后欧奖敏变更其诉讼请求为：1、确认欧奖敏与邓宗友签订的《门店房屋转让协议》合法有效；2、邓宗友按合同约定，履行交付农贸市场门店2栋-l0号和专业市场A5栋2楼梯303房、农贸市场门店7栋-l9号和专业市场A5栋1楼梯502房的钥匙给欧奖敏，并无偿无条件为欧奖敏办理房产证等事宜的合同义务；3、邓宗友偿还迟延交付上述房屋的l4000元补偿款(租金)及顶层补助款(租金)12000元，共计26000元给欧奖敏；4、邓宗友负担本案诉讼费。即欧奖敏变更了其诉讼请求第二项。按照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，本案适用的是普通程序，欧奖敏变更了诉讼请求，一审法院未给予邓宗友相应的答辩期和举证期，侵害了邓宗友的诉讼权益。一审法院违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第四款的规定，应撤销一审判决。二、一审判决自相矛盾，应予撤销。一审法院既认定双方签订的《门店房屋转让协议》合法有效，又认定涉案房屋及门店因不符合《中华人民共和国物权法》第十四条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、三十九的规定而驳回欧奖敏要求办理房产证的诉请，可见一审法院认可涉案门店房屋并未办理房产证的事实，未依法登记领取权属证书的房产依法不得转让。《门店房屋转让协议》已经违反了《中华人民共和国物权法》第十四条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、三十九的规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，《门店房屋转让协议》因违反了《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定应归于无效。
欧奖敏向一审法院起诉请求：1、确认欧奖敏与邓宗友签订的《门店房屋转让协议》合法有效；2、邓宗友按合同约定，履行交付农贸市场门店2栋-10号和专业市场A5栋2楼梯303房、农贸市场门店7栋-19号和专业市场A5栋1楼梯502房的钥匙给欧奖敏，并无偿无条件为欧奖敏办理房产证等事宜的合同义务；3、邓宗友偿还迟延交付上述房屋的14000元补偿款（租金）及顶层补助款（租金）12000元，共计26000元给欧奖敏；4、邓宗友负担本案诉讼费。
一审法院认定事实：邓宗友与案外人邓宗平系两兄弟，已各自成家分户，均是石下角居民小组的居民。邓宗平与前妻育有女儿邓燕华（1996年5月30日出生），有一养女邓文婕（未与邓宗平一起生活）。2014年5月，邓宗平因病去世。2010年，曲江区人民政府因城市建设需要，征收了石下角居民小组的土地。2010年9月18日，曲江区国土资源局（甲方）代表区人民政府，与石下角居民小组（乙方）签订《征收土地补偿协议书》，该协议主要约定：“……三、为解决村民征完地后的生产、生活出路，乙方提出本次征地的土地补偿、安置方案采用以土地置换门店和房屋的方式进行。乙方以本次征地面积每2亩土地置换各一间30平方米的门店和整体一套75平方米的房屋。以土地置换门店和房屋的补偿方案已经包含政府征地安置农民的10%留用地。四、门店和房屋的位置。门店和房屋的位置在城北新区政府新规划的专业市场或农贸市场（其中农贸市场门店不少于15间）。第一层为门店，第二、三层为房屋，具体建设由区政府统一规划、统一设计、统一建设，并以抽签的方式确定门店和房屋的位置。门店的水、电两证的办理，乙方每套承担300元，该款从该村青苗款中扣除，剩余费用及房产权证的办理由政府负责。五、……甲方在确保乙方49.76间门店和49.76套房屋的基础上，门店总建筑面积大于或少于1492.8平方米、房屋总建筑面积大于或小于3732平方米时采用货币补差方式处理，超出部分由乙方按门店每平方米3000元、房屋每平方米1200元补偿给甲方；少于部分由甲方按门店每平方米3000元、房屋每平方米1200元补偿给乙方。门店和房屋的面积计算以区房管所发证面积为准。……八、门店和房屋的交付日期。从乙方交地之日起18个月内交付给乙方，每推迟30日，由甲方按门店每间300元/月、房屋每套200元/月的租金付给乙方，并依次类推，直到交付乙方为止。……”根据该协议，房屋建设好后，政府共补偿50套门店和房屋给石下角居民小组。
为解决分配问题，石下角居民小组决定，由居民按每套160000元的价格申购门店和房屋，并于2010年10月将房款缴存至石下角居民小组账户内，石下角居民小组再根据每户居民的实际土地面积按每亩耕地80000元、自留地100000元的四成补偿给居民。方案的确认及分配均以户主的名义进行。2010年9月30日，邓宗友与欧奖敏、另案原告陈滨各签订了一份《门店房屋转让协议》，欧奖敏与邓宗平亦签订了一份《门店房屋转让协议》，根据此三份协议，欧奖敏缴存了320000元、陈滨缴存了160000元到石下角居民小组账户，由邓宗友以其名义认购了三套房屋及门店。其中欧奖敏与邓宗友签订的《门店房屋转让协议》约定:邓宗友因资金不足，经与全家人商量同意将韶关市曲江区人民政府安置于城北专业市场的房屋一套（每套约75平方米）和门店一间（约30平方米）等房产转让给欧奖敏，欧奖敏在9月30日前代邓宗友将每套现金160000元缴存至石下角村民小组银行账户，剩余部分待安置房产动工后一次性给3万元，安置房及门店完工后，邓宗友无偿无条件协助欧奖敏办理房产证事宜，直至房产权归至欧奖敏名下，由欧奖敏一次性付清余款。欧奖敏与邓宗平签订的《门店房屋转让协议》约定：邓宗平因资金不足，经与全家人商量同意将韶关市曲江区人民政府安置于城北专业市场的房屋一套（每套约75平方米）和门店一间（约30平方米）等房产转让给欧奖敏，欧奖敏在9月30日前代邓宗平将每套现金160000元缴存至石下角村民小组银行账户，剩余部分待安置房产动工后一次性给3万元，安置房及门店完工后，邓宗平无偿无条件协助欧奖敏办理房产证事宜，直至房产权归至欧奖敏名下，由欧奖敏一次性付清余款（叁万元）。邓宗友与陈滨签订的《门店房屋转让协议》约定:邓宗友因资金不足，经与全家人商量同意将韶关市曲江区人民政府安置于城北专业市场的房屋一套（每套约75平方米）和门店一间（约30平方米）等房产转让给陈滨，陈滨在9月30日前代邓宗友将每套现金160000元缴存至石下角村民小组银行账户，安置房及门店完工后，邓宗友无偿无条件协助陈滨办理房产证事宜，直至房产权归至陈滨名下。上述三份协议均有石下角居民小组盖章见证。2010年10月1日，欧奖敏依约将320000元汇入石下角居民小组账户，并另外支付了60000元给邓宗友。对于该60000元，欧奖敏陈述：邓宗平有一个购房指标，欧奖敏与邓宗平签订了《门店房屋转让协议》后，邓宗友告知欧奖敏，邓宗平放弃了购房指标，邓宗平的购房指标归邓宗友，60000元是两套房产的余款，邓宗友30000元，邓宗平30000元，均由邓宗友收取。邓宗友则认为：60000元现金中的30000元是邓宗友与欧奖敏签订的《门店房屋转让协议》中约定的余款，另外的30000元是欧奖敏与邓宗平签订的《门店房屋转让协议》中约定的余款，其代邓宗平收取，因为邓宗平病重在医院治疗，该款项已经转交给邓宗平，分配房屋时，邓宗平已经去世，没有登记。2010年11月13日，石下角居民小组居民签订《石下角居民小组分配征地款方案》，方案第3条规定：“凡申报了门店和房屋的户主，在今次分配征地款中，扣除门店和房屋的所需款项（即壹拾陆万元）。为了分配资金到位，没有申报的部份门店和房屋由本居民小组干部及代表负责处理。”邓宗友领取了应得的征地款65760元，邓宗平领取了应得的征地款65760元。
房屋及门店建好后，曲江区马坝镇政府在2015年8月组织认购门店和房屋的居民进行抽签，并按抽签结果发放了门店和房屋的钥匙，邓宗友抽签选定了3套安置门店及房屋：1、农贸市场门店2栋-10号和专业市场A5栋2楼梯303房；2、农贸市场门店7栋-26号和专业市场A5栋1楼梯302房；3、农贸市场门店7栋-19号和专业市场A5栋1楼梯502房。2015年12月28日，石下角居民小组分配因政府延迟交付门店和房屋获得的租金补偿款，每套13000元，邓宗友名下的3套房屋及门店共获得39000元的补偿，由于邓宗友当时没有银行账号，所以该款由邓宗平女儿（邓宗友侄女）邓燕华代为领取。房产抽签后，欧奖敏要求邓宗友交付上述第1、3两套门店及房屋的钥匙，邓宗友认为欧奖敏应当支付房款每套32万元，而欧奖敏认为自己的购买价是每套22万元，双方发生争议。欧奖敏于2015年8月5日以物权确认纠纷为由诉至曲江区人民法院（以下简称曲江法院），请求：1、确认认购登记在邓宗友名下的农贸市场门店7栋-26号所有权归欧奖敏所有（价值300000元）。2、确认认购登记在邓宗友名下的专业市场A5栋1楼梯302房所有权归欧奖敏所有（价值200000元）。3、确认曲江区政府因迟延交付上述门店及楼房的赔偿款（租金）11000元归欧奖敏所有。曲江法院审理后认为涉案房屋及门店属不动产物权，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，未经登记，不发生效力。欧奖敏虽然与邓宗友签订了购买房屋及门店的合同，但涉案房屋及门店至今未办理房地产权证，邓宗友尚未依法登记领取涉案房屋及门店的权属证书，不具备将房屋及门店转让并登记在欧奖敏名下的法定条件。并且邓宗友在抽签表中有三套房屋及门店，而欧奖敏只购买了二套，其提交的转让协议中并未约定购买的具体房屋及门店。因此，涉案门店、房屋的物权效力处于待定状态，欧奖敏此时要求确认争议房屋及门店的所有权归其所有，不予支持。关于租金问题，欧奖敏主张租金归其所有，但其提交的《门店房屋转让协议》中，并未约定租金的归属，无法证实欧奖敏的主张，于2016年2月2日作出（2015）韶曲法民一初字第876号民事判决，驳回欧奖敏的诉讼请求。双方当事人均未对（2015）韶曲法民一初字第876号民事判决提起上诉，该判决已发生法律效力。后欧奖敏以房屋买卖合同纠纷为由提起本案诉讼，要求支持其诉请。
一审期间，欧奖敏申请财产保全，曲江法院作出（2016）粤0205民初226号民事裁定，查封了涉案的位于韶关市曲江区马坝镇阳岗路农贸市场门店2栋-10号和专业市场A5栋2楼梯303房、农贸市场门店7栋-19号和专业市场A5栋1楼梯502房，冻结了邓燕华在韶关市曲江区马坝农村信用社账号80×××41的存款26000元（曲江区政府因延迟交付上述房产而赔偿的租金补偿款）。欧奖敏明确与邓宗友所签协议对应要求交付的是农贸市场门店2栋-10号和专业市场A5栋2楼梯303房，与邓宗平所签协议对应要求交付的是农贸市场门店7栋-19号和专业市场A5栋1楼梯502房。
一审法院认为，根据欧奖敏、邓宗友的诉辩，本案争议焦点为：一、本案是否可以处理涉及邓宗平的协议及房地产；二、欧奖敏与邓宗友签订的《门店房屋转让协议》是否合法有效；三、欧奖敏要求交付房屋和门店钥匙及办理房地产权证是否应予支持；四、涉案补偿租金归谁所有。
关于焦点一，本案《门店房屋转让协议》共有两份，其中一份是欧奖敏与邓宗友签订的，另一份是欧奖敏与案外人邓宗平签订的。根据合同的相对性原则，欧奖敏与案外人邓宗平签订的《门店房屋转让协议》，涉及案外人的权益，欧奖敏要求在本案中一并处理该协议及对应的房产和租金，该院不予支持，欧奖敏可另循合法途径主张。
关于焦点二，涉案门店和房屋是政府征收石下角居民小组的土地而补偿的，总共50套，虽然只有石下角居民小组的居民才有资格购买，但该门店和房屋并不是直接按户分给居民，而是由有需要的居民通过缴交160000元/套的方式申购，即不缴交则没有门店和房屋。而邓宗友全家应得的征地款65760元已经领取，因此，涉案门店和房屋并不属于邓宗友家庭共有财产。邓宗友为了牟利，与欧奖敏签订《门店房屋转让协议》，利用自己石下角居民资格申购了门店和房屋，邓宗友因此获得的门店和房屋，是欧奖敏支付的申购款，在本次交易中，欧奖敏购买规划中的房产，邓宗友获取中间差价，双方自愿签订的《门店房屋转让协议》，符合公平原则，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”规定的情形，应属合法有效之合同。关于邓宗友辩称协议中约定的具体门店及交易价款不明确，从而导致协议不生效的问题，首先，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”、第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。……”的规定，合同价款的不明确，可依据法律规定予以处理，并不能导致合同无效。其次，邓宗友抽签共取得了3套房屋和门店，协议中没有约定具体的编号，欧奖敏可根据协议主张3套中的任意一套，现欧奖敏及另案原告陈滨起诉时分别要求交付的是不同编号的房屋和门店，不存在重叠。因此，对邓宗友该抗辩，该院不予采纳。
关于焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，欧奖敏、邓宗友签订的《门店房屋转让协议》中约定：由欧奖敏代邓宗友将160000元缴存至石下角居民小组账户，房屋及门店完工后，邓宗友无偿无条件协助欧奖敏办理房产证事宜，直至房产权归至欧奖敏名下，由欧奖敏一次性付清余款。现欧奖敏按约履行了缴存160000元的义务，房屋及门店也已完工且经抽签分配到邓宗友名下（房门钥匙已交付给邓宗友），邓宗友应依约履行将房屋及门店交付给欧奖敏的义务。因此，欧奖敏诉请邓宗友交付房屋及门店的钥匙，该院予以支持。关于房产证的办理，根据协议约定，邓宗友有协助欧奖敏办理房产证的义务，但由于涉案房屋及门店至今未办理房地产权证书，根据《中华人民共和国物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”、第三十九条第三款“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”的规定，邓宗友此时未取得房地产权属证书，不构成将房地产直接转让给欧奖敏的条件；而且房地产权属证书的办理涉及到曲江区政府和石下角居民小组在征地补偿分配中的处理程序问题，以及欧奖敏与邓宗友房产交易中产生的税费负担问题，因此，欧奖敏此时要求邓宗友办理房产证，该院不予支持。欧奖敏可根据实际情况与邓宗友协商处理，或者待邓宗友领取房地产权属证书后再另循合法途径向邓宗友主张。
关于焦点四，《门店房屋转让协议》中没有约定租金归欧奖敏所有，欧奖敏购买的是邓宗友的房地产，在房地产未过户给欧奖敏前，因该房地产取得的所有收益（租金）仍属邓宗友所有。欧奖敏要求邓宗友偿还租金，于法无据，该院不予支持。据此，一审法院判决：一、欧奖敏与邓宗友于2010年9月30日签订的《门店房屋转让协议》合法有效。二、邓宗友应于判决生效后7日内将韶关市曲江区马坝镇阳岗路农贸市场门店2栋-10号和专业市场A5栋2楼梯303房的钥匙交付给欧奖敏。三、驳回欧奖敏的其他诉讼请求。案件受理费7390元、财产保全费3520元，合计10910元，由欧奖敏负担5050元，邓宗友负担5860元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：本案二审审理期间，涉案门店及房屋仍未办理房地产权证。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，本院仅对欧奖敏上诉请求的有关事实和法律适用进行审查，针对欧奖敏的上诉意见，本案争议焦点是：一、欧奖敏与邓宗平签订的《门店房屋转让协议》应否在本案处理；二、法院应否直接判决邓宗友将房地产权证登记在欧奖敏名下；三、迟延交付房产的租金归谁所有。
一、关于欧奖敏与邓宗平签订的《门店房屋转让协议》应否在本案处理的问题。虽然欧奖敏与邓宗平签订了《门店房屋转让协议》，但邓宗平名下并未登记有安置门店及房屋。邓宗友名下所登记的三间门店及房屋是否包括邓宗平名下的一间门店及房屋，并不能确定。退一步而言，即使邓宗平名下登记有安置门店及房屋，由于邓宗平已经去世，邓宗平有女儿邓燕华等继承人，在邓燕华等人未作为当事人参加诉讼的情况下，直接处理该门店及房屋，可能会侵犯邓燕华等人的权益。其次，合同是邓宗平与欧奖敏签订，根据合同相对性的原则，欧奖敏只能向邓宗平或者邓宗平的继承人主张权利。因此，一审法院在本案中未对涉及邓宗平的协议及房产进行处理，并无不当，本院予以维持。
二、关于法院应否直接判决邓宗友将房地产权证登记在欧奖敏名下的问题。《门店房屋转让协议》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，属于合法有效的合同。欧奖敏及邓宗友均应按照合同约定履行义务。欧奖敏已经履行了交付约定房款的义务，邓宗友应履行协助欧奖敏办理房地产权属证书的义务。即使法院未判决邓宗友履行协助欧奖敏办理房地产权属证书的义务，根据《门店房屋转让协议》的约定，邓宗友仍要履行该义务。由于该房产属于征地安置房，办理房地产权属证书可能涉及到曲江区政府和石下角居民小组在征地补偿分配中的处理程序问题；考虑到办理房地产权属证书系行政机关的职能，是否能够直接将房地产登记在欧奖敏名下、如何交纳费用等，应由相关的行政机关依职权办理，不属法院民事审判的范围。因此，一审法院对该问题的处理妥当，本院予以认同。
三、关于迟延交付房产的租金归谁所有的问题。首先，《门店房屋转让协议》未约定租金归欧奖敏所有，且房产的权属仍未登记在欧奖敏的名下，因此，该房产所得的租金仍属于邓宗友所有；其次，该租金是由于政府迟延交付房产而支付给村民的补偿，该补偿是经过石下角居民小组召集会议研究，分配给每户村民的，欧奖敏只是实际的购房者，并非石下角居民小组村民，无权获得此补偿款。因此，一审法院判决迟延交付房产的租金归邓宗友所有，于法有据，本院亦予维持。
综上所述，欧奖敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费7390元，由欧奖敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 韩文锋
审判员 李 罡
审判员 梁晓芳
二〇一七年五月三日
书记员 李 盈