浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬慈浒民初字第73号
原告：华某甲。
委托代理人：华某乙。
被告：慈溪市某某宫。
法定代表人：周某某。
委托代理人：冯剑锋。
委托代理人：高骊莲。
原告华某甲诉被告慈溪市某某宫房屋租赁合同纠纷一案，于2014年3月3日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员蒋君亚适用简易程序于2014年3月25日公开开庭进行审理，原告华某甲的委托代理人华某乙、被告慈溪市某某宫的委托代理人冯剑锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华某甲起诉称：被告于2012年11月9日向原告租用了位于慈溪市浒山街道环城北路182号、183号店面作为营业用房，租期10年，第一年租金200000元，原告同意被告两个月装修期不收房租。第二年房租被告至今未支付。2014年1月10日，被告告知原告由于经营不善再续租一个月就不租用了。原告认为，若只订立一年合同，原告不会同意因装修免除两个月房租，而被告也没有提前两个月通知原告不再租赁房屋，故原告诉至本院，请求判令：1.解除原、被告2012年11月9日签订的《租房合同》；2.被告赔偿原告损失66666.7元；3.本案案件受理费由被告承担。
被告慈溪市某某宫未作书面答辩，但在庭审中辩称：原、被告双方经过协商已经解除了双方的租赁合同，且经过协商补偿了原告所受的损失；双方的权利、义务已经全部履行完毕，因此，原告起诉没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。
原告华某甲为证明其诉称的事实成立，向本院提供了以下证据：
A1.《租房合同》一份，证明原、被告租赁关系，因租赁期限为10年，原告才同意给予被告2个月的装修期；
A2.房屋产权证明一份，证明被告承租的房子系原告所有。
被告慈溪市某某宫为证明其辩称的事实成立，向本院提供了以下证据：
B1.电汇凭证一份，证明原、被告双方订立的租赁合同的要求及在租赁合同之外双方口头的约定，支付给原告房屋租金200000元及租房押金10000元，一共21×××00元的事实；
B2.信汇凭证一份，证明双方协商解除合同后，根据协商的内容，被告赔偿给原告15×××50元损失的事实；
B3.发票9份，证明被告已经在解除合同后，结清了到2013年12月份的水电和物业费用。
对原、被告提供的证据，原、被告质证意见及本院认定意见如下：
被告对原告提供的证据A1真实性无异议，对其待证对象有异议。本院的认定意见为，对证据A1的真实性予以确认。对证据A2无异议，本院予以确认。
原告对被告提供的证据B1无异议，本院予以确认。原告对被告提供的证据B2真实性无异议，但认为这笔款项不足以补偿其损失。本院的认定意见为，对证据B2的真实性予以确认，对被告主张的待证内容，本院将结合其余证据综合分析认定。对证据B3的真实性无异议，但认为水电和物业费用结清至2013年12月底。本院的认定意见为，对证据B3的真实性予以确认。
综上，根据本院认定的有效证据和原、被告在庭审中的陈述，本院查明事实如下：
2012年11月9日，原、被告签订了《租房合同》一份。合同约定，原告将位于慈溪市浒山街道第四实验小学后环驰景观5号楼环城北路182-183号房屋出租给被告，租期自2012年11月9日至2023年1月8日，第一年前两个月为装修期不收费。第一年的租金为200000元，第二年租金为189000元，以后每年递增5%，租金于每年的12月9日付清；水电、物业费押金10000元，待合同期满，被告付清水电、物业费用后，原告应退还所交押金。同时，合同载明，任何一方违约，给对方造成损失的，都应赔偿相应的损失。合同签订后，被告于2012年11月12日向原告账户汇入21×××00元（200000元租金和10000元水电、物业费押金）。2014年1月中旬，被告的工作人员将房屋钥匙交给原告方。2014年1月14日，被告将15×××50元款项汇入原告账户。
本院的争议焦点为：原、被告签订的《租房合同》是否已经解除，原告要求被告赔偿损失的请求是否符合法律规定？对此，原告认为，被告只在2014年1月中旬将钥匙交给原告，并表示若能招募到生源要继续租赁房屋，并没有明确表示要解除双方签订的《租房合同》。现被告不支付房租，要求解除合同并赔偿四个月的房租损失66666.67元；被告认为，双方签订的《租房合同》已经合意解除，被告在2014年1月中旬，将房屋钥匙交给了原告并腾空了房屋，并将原水电、物业押金10000元和2014年1月14日汇入原告账户的15×××50元，合计25750元作为损失赔偿给原告，故原告再要求赔偿损失，无任何事实和法律依据。本院认为，被告在2014年1月中旬将钥匙交付原告，根据原告陈述，并作出了“如果有生源，要继续租赁，如果没有生源，也同意其将房子转租”的意思表示，该行为应理解为被告已经以自己的行为表明不再承租原告房屋，且解除双方之间《租房合同》意思表示。但至于被告辩称，双方就赔偿问题已经协商完毕，且10000元押金和2014年1月14日汇入原告账户的15×××50元，合计25750元作为损失赔偿给原告，双方权利、义务已经理清，无任何证据证明，本院不予以采纳。但作为原告，在被告违约后，应采取适当的措施防止损失的扩大，原告在诉状中自认“2014年1月10日，被告电话通知由于经营不善再续租1个月就不租用了”，并称，曾于2014年1月13日就向本院起诉，至该时，原告应采取扩大防止扩大损失的举措，如确认被告不再租赁房屋，解除双方租房合同，并积极张贴出租公告等，而不是任凭涉案房屋空置。综上，结合双方签订的合同期限并免除两个月装修期房租的事实和现在房屋出租的市场环境等因素，对原告造成的损失，本院酌情认定以合同约定的当年租金189000元计算的三个月房租损失。
本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。本案中，被告将房屋钥匙交付原告，原告予以接收之时，应视为双方已经合意将签订的《租房合同》解除。合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。原、被告签订了租赁期限长达十年的租房合同，原告也为此给予了两个月装修期间房租免除的优惠，但是当租房合同解除后，原告应采取一定措施，防止损失扩大，故原告诉请要求被告赔偿四个月的房租损失过多，本院酌情认定以合同约定的当年租金计算的三个月房租损失即47250元为宜，被告已经支付了15×××50元，应予以扣除，故被告再应支付31500元。至于被告尚在原告处的水电、物业费押金10000元，待双方结算该些费用后，可另行理直。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告慈溪市某某宫应于本判决后生效后七日内赔偿原告华某甲因解除双方签订的《租房合同》造成的损失31500元；
二、驳回原告华某甲的其余诉讼请求。
本案案件受理费1470元，减半收取735元，由原告华某甲负担385元，被告慈溪市某某宫负担350元，于本判决生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 员 蒋君亚
二〇一四年四月二日
代书记员 陈奕瑾
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。