南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2015）宁铁中民终字第33号
上诉人（一审原告）谢光煜。
委托代理人徐一川，广西南国雄鹰律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）广西链家家庭服务集团有限公司，住所地广西南宁市园湖路12-23号。
法定代表人蔡伟伟，该公司总经理。
一审第三人广西伟业我爱我家房地产经纪有限公司，住所地广西南宁市园湖路29号龙祥大厦附楼3楼。
法定代表人陆斌斌，该公司总经理。
被上诉人与一审第三人的共同委托代理人冯光进，广西金狮律师事务所律师。
被上诉人与一审第三人的共同委托代理人梁珺瑶，广西金狮律师事务所实习律师。
上诉人谢光煜因与被上诉人广西链家家庭服务集团有限公司（以下简称链家公司）、一审第三人广西伟业我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称伟业我爱我家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第100号民事判决�向本院提起上诉。本院于2015年9月9日受理后，依法组成由审判员张岚担任审判长，代理审判员黄雪、李灵参加的合议庭，于2015年10月15日公开开庭审理了本案。书记员符贵芳担任记录。上诉人谢光煜的委托代理人徐一川，被上诉人链家公司、一审第三人伟业我爱我家公司的共同委托代理人冯进光、梁珺瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：谢光煜与链家公司（原广西南房房地产交易集团有限公司）于2009年7月24日签订了一份《商铺租赁合同》，约定谢光煜将其名下位于青秀区青秀路9号盛天茗城地下室Ⅰ区Ⅱ区07号的商铺（房屋所有权证号：邕房权证字第××号）出租给链家公司从事房地产经纪业务，租赁期自2009年7月26日起至2019年8月25日止。合同第三条约定，如果链家公司在租赁期内不想继续经营，经谢光煜同意可以转租转包商铺给第�方，但需要向谢光煜支付商铺转让费用的10%，否则属违约，应承担违约责任。如链家公司私自转让商铺，谢光煜随时有权收回商铺，若需转让，需告知谢光煜书面同意。合同第八条约定，双方均要按合同履行，不能违约，若其中一方无论何种原因单方面终止合同，则属违约，需向对方支付违约金60000元。合同签订后，谢光煜即将商铺交付给链家公司使用。2014年5月4日，广西伟业我爱我家房地产经纪有限公司南宁市盛天茗城分公司（以下简称盛天茗城分公司）成立并经工商行政管理部门注册登记，企业住所地为青秀区青秀路9号盛天茗城地下室Ⅰ区Ⅱ区07号即本案涉案商铺，隶属部门为我爱我家公司，负责人蔡伟伟，经营范围为：商品房交易居间、代理、行纪；商品房信息咨询；房地产营销策划；房地产投资及投资咨询服务；家政服务。链家公司对涉案商铺进行装�后，以广西伟业我爱我家房地产经纪有限公司名义挂牌对外经营至今。2014年3月至本案诉讼期间，链家公司先后分别以向荣、何某名下银行账户向谢光煜名下银行账户支付商铺租金。
一审另查明，链家公司原名为广西南房房地产交易集团有限公司，成立于2002年3月5日，系经工商行政管理部门注册登记的有限责任公司，公司股东为何光明、向啟周、向荣、向隽，经营范围为：家庭服务（国家专项规定的服务除外）；家电维修服务；婚庆服务；销售；日用百货，五金交电（助力自行除外）；房屋租赁；商品房居间行纪、代理销售；提供置换房屋存量咨询服务；房地产营销策划及信息咨询服务；对房地产的投资、房地产投资信息咨询服务。于2011年11月14日变更名称为广西链家家庭服务集团有限公司。伟业我爱我家公司成立于2014年3月7日，系经工商行政管理部门�册登记的有限责任公司，公司股东为北京我爱我家房地产经纪有限公司、向荣。
一审法院审理认为：本案中的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应受其约束，并按约履行各自的义务。关于谢光煜以链家公司未经同意转租商铺为由请求解除合同是否应当得到支持的问题。所谓转租，是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或全部再出租他人，以获取租金的行为。链家公司在租赁铺面内经营过程中，又以盛天茗城分公司名义对外经营，链家公司并未与盛天茗城分公司签订转租合同。谢光煜一直收取由向荣名下账户转账支付的租金，向荣既是链家公司的股东，也是盛天茗城分公司的股东，无论向荣是以谁的名义向谢光煜支付租金，上述租金均是由谢光煜收取，而不是由链家公司收取�因此，本案不存在承租人在租赁期内将租赁资产出租给他人的行为。链家公司承租商铺后，对于商铺有独立自主选择或改变经营方式的权利，他人包括出租人均无权干涉。从经营范围来看，链家公司以盛天茗城分公司名义对外经营，并未改变原经营范围，链家公司的法定代表人与盛天茗城分公司负责人均为同一人，链家公司的行为仅属于经营方式的正常变化，未改变租赁经营性质，未构成转租行为。谢光煜请求解除合同的理由不能成立，一审法院不予支持。关于链家公司是否应当向谢光煜支付违约金的问题。双方在租赁合同第八条中明确约定了支付违约金的条款，即“若其中一方无论何种原因单方面终止合同，则属违约，需向对方支付违约金60000元。”链家公司未单方面终止合同，谢光煜也未能证实链家公司在履行合同过程中存在其他违约行为，因此，谢光煜该项诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：驳回原告谢光煜的全部诉讼请求。本案案件受理费1300元，减半收取650元由谢光煜负担。
上诉人谢光煜不服一审判决，上诉称：1、一审判决依据的证据不足、事实不清。一审判决仅陈述了谢光煜提交的照片以及链家公司提交的《广告牌制作安装合同书》、七张银行转账单据这些证据的双方举证质证意见，但对于其他证据的质证判决书中没有提及，没有对采信或不予采信作出分析、认定。2、一审判决认定链家公司与伟业我爱我家公司之间是合作经营的关系，不构成转租行为是错误的。链家公司与伟业我爱我家公司法律上是两个不同的独立法人，有独立的意志和行为，不能相互混淆和取代，链家公司不能因为有共同的股东或者共同的负责人就可以当然地又以伟业我爱我家公司的分公司名义对外经营。不能仅仅依据经营范围是否一致、租赁经营效应是否提高、是否签订转租合同、由谁支付或收取租金等认定是否构成转租行为，即使向荣直接代表伟业我爱我家公司支付租金，没有获取差价，但链家公司不参与经营，由伟业我爱我家公司直接经营和单独使用涉案商铺，同样是变相转租。3、一审判决混淆了各方的举证责任，导致错误认定链家公司没有转租行为。链家公司和伟业我爱我家公司都未提供双方合作经营的协议，不能证明他们之间是合作经营关系。从商铺的装修、租金的支付、商铺内悬挂的营业执照均体现是伟业我爱我家公司在使用该商铺，伟业我爱我家公司向工商管理部门提供的场地使用证明材料是一份伪造的《商铺租赁合同》。4、不管是有偿使用还是无偿转借或者是因合作而由第三人使用，都属于转租。转租都必须经出租人同意，未经出租人同意，都是对出租人权利的侵害，出租人都有权解除合同。因此，即使链家公司与伟业我爱我家公司存在合作经营关系，但其在既未告知谢光煜也未获得谢光煜同意的情况下将该商铺转移给伟业我爱我家公司使用的行为实质上就是转租行为，谢光煜可以依法依约解除合同。请求二审法院判令：1、撤销（2015）南铁民初字第100号民事判决，依法改判支持谢光煜的一审诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由链家公司承担。
被上诉人链家公司、一审第三人伟业我爱我家公司共同答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，谢光煜的上述理由不能成立。链家公司与伟业我爱我家公司之间是合作经营关系。两家公司的�东发起人中都有向荣，且链家公司的负责人与盛天茗城分公司的负责人均为蔡伟伟。2014年链家公司与伟业我爱我家公司合作经营并开始以盛天茗城分公司的名义在讼争房屋处进行经营活动，只是以不同的名义对外经营，链家公司实质就是在承租商铺后改变了商铺的名称，并未改变租赁经营的性质和范围，雇佣的员工都没有改变，不存在转租行为。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人谢光煜为证实其主张向法院提交了如下新的证据：证据1、商铺租赁合同1份，证据2、场地使用证明1份，共同证明链家公司伪造谢光煜的签名与伟业我爱我家公司签订虚假合同，伟业我爱我家公司承认其承租了涉案商铺，链家公司与伟业我爱我家公司恶意串通，将涉案商铺非法转租或转让给他人的行为。
被上诉人链家公司、一审第三人伟业我爱我家�司对上诉人谢光煜二审期间提供的新证据提出如下质证意见：证据1、2均是真实的，链家公司曾与谢光煜协商在涉案房屋登记注册伟业我爱我家公司，但谢光煜以已经与链家公司签过租赁合同为由不再与伟业我爱我家公司签租赁合同。为了办理伟业我爱我家公司的工商登记手续，链家公司单方制作了该两份材料，但不存在转租或转让涉案商铺的行为。
被上诉人链家公司二审期间向法院提交了如下新的证据：合作协议书、附件及声明书，共同证明链家公司在涉案房屋成立伟业我爱我家公司是为了使用“我爱我家”品牌进行经营。伟业我爱我家公司是通过链家公司成立的，所有职工均没有变化，只是变更了公司名称。
上诉人谢光煜对被上诉人链家公司提交的新证据提出如下质证意见：对该组证据的真实性均不予认可，签订合作协议的甲乙丙丁四方均与链家公司存在利害关系，亦不能证明新公司成立之后仍旧使用原班工作人员。丁方向荣只是链家公司和伟业我爱我家公司的股东、投资人、所有权人之一，不是法定代表人或者董事长，将资产无偿赠与伟业我爱我家公司使用是不合法的。协议中“无偿赠与”说明链家公司与伟业我爱我家公司之间是转让关系，链家公司存在非法转让行为。且该组证据材料均于2013年11月27日签署，在一审期间已经存在却未提交，不符合二审新证据的规定，不属于新证据。
一审第三人伟业我爱我家公司对被上诉人链家公司提供的新证据均无异议。
一审第三人伟业我爱我家公司二审期间未向法院提交新的证据。
经质证，对上诉人谢光煜在二审期间提交的新证据，本院认为，链家公司与伟业我爱我家公司对该两份证据的真实性均予以认可，确认是链家公司单�制作的，对上诉人谢光煜提交的两份证据本院予以采信，但综合全案证据来看，这两份证据还不能达到证实链家公司存在转租或转让涉案商铺的证明目的。对被上诉人链家公司在二审期间提交的新的证据，本院认为，该组证据既有原件予以核对，又涉及到链家公司与案外人北京我爱我家房地产经纪有限公司的商业合作，谢光煜也并未提供相应的证据对其真实性予以反驳，对其真实性和证明目的本院予以采信。
上诉人谢光煜对一审查明的事实提出如下异议：1、涉案商铺不是链家公司装修的，而是伟业我爱我家公司进行装修的。2、不能确定向荣、何某以个人账户向谢光煜支付的款项是链家公司支付的商铺租金。
被上诉人链家公司、一审第三人伟业我爱我家公司对一审查明的事实无异议。
针对上诉人谢光煜对一审查明的事实提出的异议，�据伟业我爱我家公司与广西南宁华鼎广告有限公司于2014年2月5日签订的《广告牌制作安装合同书》可以认定，伟业我爱我家公司对涉案商铺的门头广告灯箱进行了装修，谢光煜主张的该项事实本院予以采信。依据银行电子回单中备注的付款用途中记载的内容看，以何某的个人账户向谢光煜支付的款项，用途是为盛天茗城分公司的租金，谢光煜提出无法确认上述款项是链家公司支付的租金的异议成立，本院予以支持。谢光煜不认可以向荣个人账户支付的款项是链家公司支付的租金，但未提交相关证据予以反驳，对其异议本院不予支持。
一审查明的其他事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：1、链家公司是否存在转租或转让行为，谢光煜是否可以就此解除租赁合同；2、链家公司是否存在违约行为�是否应当向谢光煜支付违约金人民币6万元。
关于第一个争议焦点，本院认为，第一，从合同的目的、履行情况来分析，谢光煜与链家公司之间因签订了房屋租赁合同而形成了租赁合同关系，双方基于自愿、平等、公平等原则下，协商一致签订了租赁合同，双方的合法权益均应受到法律的保护，行为亦应当受到合同的约束。在房屋租赁合同关系中，合同的主要目的就是承租人使用房屋，出租人收取租金。谢光煜作为涉案商铺的出租人，在租赁合同履行过程中的最基础利益就是收取租金，而链家公司作为涉案商铺的承租人，最基本的义务就是按照合同约定支付租金。本案中，从双方履行合同的情况来看，双方当事人都能按照合同的约定履行自己的义务。另外，合同中并未对支付租金的付款账号、付款人等具体事宜进行约定，以向荣、何某个人的名义支付租金、更换涉案商铺悬挂的广告招牌，不能直接证实链家公司存在转租或转让涉案商铺的事实。第二，从承租人租赁房屋的根本利益和目的角度来分析，链家公司租赁和使用涉案房屋的最核心目的就是用于经营获取利益。链家公司在使用涉案房屋进行经营期间，对其自身的经营方向、策略、方式等相关事宜有独立的决策权，在此过程中，链家公司有权利根据市场的变化和自身发展的需要，在合理限度内进行规划和变更，趋利避害，争取更多更大的盈利。如果对承租人的合同权利限制过于严苛，不利于合同双方的利益平衡，同样会对合同的顺利履行产生不良影响。第三，从股东和实际负责人的关联性来分析，向荣是链家公司的股东，链家公司与谢光煜签订租赁合同时，在合同的乙方签章处亦有向荣的签章。同时，伟业我爱我家公司的股东为案外人北京我爱我家房地产经纪�限公司和向荣，这也印证了链家公司所称为了使用“我爱我家”这个品牌，链家公司与案外人北京我爱我家房地产经纪有限公司合作，而另行成立了伟业我爱我家公司。另一方面，链家公司的法定代表人、盛天茗城分公司的负责人均是蔡伟伟。综上可见，链家公司与伟业我爱我家公司的实际出资人、控制人和管理人员存在重合一致的情况，链家公司将涉案商铺用于设立盛天茗城分公司，属于一种经营行为，是自身经营的需要，本院认为不宜认定为转租或转让行为。谢光煜以链家公司转租或转让涉案商铺为由，主张解除双方于2009年7月24日签订的《商铺租赁合同》的请求不能成立，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，本案《商铺租赁合同》第八条明确约定：“……若其中一方无论何种原因单方面终止本合同，则属违约。需向对方支付违约金陆万元人民币�”链家公司不存在单方面终止本合同的行为，谢光煜主张链家公司应向其支付60000元违约金，没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人谢光煜的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元（上诉人已预交），由上诉人谢光煜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 岚
代理审判员 黄 雪
代理审判员 李 灵
二〇一五年十二月十日
书 记 员 符贵芳