青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）青01民终1205号
上诉人（原审原告、反诉被告）：叶琳，女，汉族，1982年8月19日出生，无固定职业，住西宁市城西区
委托代理人:蒲富华，青海竞帆律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）:王永宁，男，汉族，1973年8月13日出生，无固定职业，住湟中县
委托代理人:赵小�，青海延辉律师事务所律师。
上诉人叶琳与上诉人王永宁租赁合同纠纷一案，叶琳于2016年3月22日向青海省湟中县人民法院提起诉讼。湟中县人民法院于2016年8月2日作出（2016）青0122民初881号民事判决，叶琳、王永宁不服提起上诉。本院于2016年9月23日受理后，依法组成合议庭，并于2016年11月2日公开开庭审理了本案，上诉人叶琳的委托代理人蒲富华、上诉人王永宁的委托代理人赵晓娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
叶琳上诉请求：撤销原判第一、二项，改判解除叶琳与王永宁签订的场地、建筑物、地磅租赁协议书，王永宁腾退租赁场地、建筑物、地磅等租赁物并恢复原状；王永宁支付2015年12月10日至2016年4月10日期间租赁费366666.67元及水、电、天然气、网络物业费24392.88元，并赔偿损失3060元。事实和理由：第一、原判认定双方不存在解除合同事由认定错误。1、王永宁未按约定支付租金是客观事实。双方约定在合同签订当日王永宁支付押金20万元、租金30万元，剩余80万元在20l6年1月l5日之前一次性支付，如逾期超过两个月叶琳可以解除合同。截止一审结束，王永宁支付租金及押金30万元，剩余l00万元未付；2、2016年1月14日，王永宁用铲车将租赁场地大门封堵禁止叶琳出入，说明该场地实际在被王永宁控制。20l6年1月l5日，王永宁应当支付租金80万元但未付，说明其没有履行合同的真意；第二、原判认为叶琳存在违约行为没有证据。1、场地内堆放石油焦王永宁认可，叶琳在王永宁交纳租金之前就已将石油焦清理完毕。协议约定租赁物品进行清点以现状为准。原判查明：“2015年l2月底叶琳将石油焦清理完毕场地腾空”、“对于腾出的场地双方一直未办理交付手续”，完全背离合同履行实际情况，该部分场地签订协议时叶琳确实存放了货物，但叶琳为了保证王永宁利用场地存放货物，为其临时提供了过度场地，叶琳将部分存放的货物移开，该场地就在王永宁的掌控之下无需移交，原判认定双方还需进行另外形式的交付没有合同依据；2、叶琳在腾退石油焦期间为王永宁提供置换场地为了更好的履行协议，但叶琳将场地全部腾空后，王永宁没有向场地堆放物品。原判将此认定为叶琳没有交付场地是错误的；3、原判认定叶琳交付场地仅为10亩没有依据。一审法院委托测绘机构进行测绘目的需要明确面积，叶琳要求应当将置换场地一并测量，但一审法院以置换场地内煤炭不存在无法测量为由未测量。测量目的说明叶琳提供了合同约定的场地和置换场地，未影响王永宁存放煤炭，该置换场地就是租赁场地的补充和重合，置换场地内是否存放煤炭和叶琳无关。原判认为置换场地面积不应包含在41.5亩场地内和事实相悖;4原判认为建筑物中的22间彩钢房只交付两间没有依据。实际是王永宁仅委派了李姓工作人员一人在使用房屋。叶琳使用办公室为四间。一审法院认为李工作员使用了两间办公室，就认为叶琳交付了两间，完全割裂了租赁合同的整体。租赁合同是一个整体，一审法院委托测量机构对存放煤炭测量，确定实际占用面积作为租赁面积计算租金缺乏基本常理；第三、原判第二项判决内容错误，双方约定租金为每年110万元，合计每月租金为9l666.7元，系按照整体估价得出。叶琳通过替换的方式完全交付了场地，王永宁不仅使用租赁物，而且还控制了租赁物，其将场地空置并非叶琳造成。原判认定事实错误，侵害叶琳合法权益。
王永宁上诉请求，撤销原判第三项，改判叶琳支付王永宁场地平整费用人民币20万元及场地置换支出的运输费5�元，并由叶琳归还王永宁煤炭和赔偿损失50万元。事实和理由：协议签订后王永宁按约先行向叶琳交付押金及租金30万元，但叶琳未依约将场地全部交付而是自己占用了绝大部分。经法院委托第三方测量，叶琳仅交付4.19亩，与合同约定的41.5亩相比仅交付1/10，其余仍被叶琳占用。叶琳的场地管理人员陈述2015年底腾空场地将重新规划，经叶琳发送王永宁的信息也可看出，叶琳没有继续履行合同的意思，在签约后不久就发短信表示要撕毁合同，所以王永宁基于不安抗辩权要求叶琳先交付场地而非违约行为。王永宁即使未支付租金，叶琳也必须给王永宁留有合理的支付期限。但2016年1月14日，叶琳在没有任何提示的情况下禁止王永宁往3号的场地运煤，再次以自己的行为表示将不履行双方签的租赁协议。叶琳应举证证明其已履行要求王永宁支付租金的义务。其实租金要涨价�是叶琳不履行合同原因，其找借口违约。由于叶琳占有大部分场地，王永宁的煤无地可放，经协商叶琳给王永宁找了临时存放煤炭的地方，该场地不适合存放煤炭，叶琳承诺场地置换多出的费用由其承担，因此王永宁为平整场地支付的25万元由叶琳承担。叶琳起诉后，王永宁多次要求将存放在3号院的煤炭进行销售，王永宁针对该煤炭已经签订有购销合同，履行期限自2016年5月1号至2016年6月30日，场地煤炭价值150万元，而叶琳诉求394119.55元，其无权扣留超出诉求的煤炭。王永宁为履行与第三方合同而高价购买煤炭。该煤炭长时间暴露在空气中质量下降造成贬值，给王永宁造成损失。
叶琳向一审法院起诉请求：解除双方签订的场地、建筑物、地磅租赁协议书，由王永宁腾退租赁场地、建筑物、地磅等并恢复原状；由王永宁支付2015年12月10日至2016年4月10日期间的租赁费366666.67元，水、电、天然气、网络物业费24392.88元及赔偿损失3060元，以上共计394119.55元；
王永宁向一审法院反诉请求：判令叶琳全面履行双方签订的场地、建筑物、地磅租赁协议，并由叶琳支付王永宁场地平整费用20万元及场地置换支出的运输费5万元。
一审法院认定事实：2015年12月10日，叶琳、王永宁签订场地、建筑物、地磅租赁协议书，约定1、租赁场地地址：海鑫大道3号；2、租赁物及坐落和面积：（1）、租赁的仓储建筑面积为41.5亩27700平方米；（2）、租赁建筑物共计2层22间，建筑面积800平方米；（3）、场地东北侧建筑彩钢房一座，建筑面积为1100平方米；（4）、租赁的地磅型号为120吨，购买年限为2013年；（5）、其他租赁物见附表；（6）、如有损坏依照我公司制造价格赔偿；3、租赁期限：自2015年12月9日起至2020年12月9日，租赁期限�五年，租赁期满，王永宁具有优先承租权；4、租金及租金的交付方式：本合同签订后，王永宁向叶琳支付押金20万元，第一个年租金为110万元，此后每年租金在前一年的基础上增加10%，如在此期间承租方货物销量逐年下降，则双方再另行协商租金递增事宜，但每年租金不得低于110万元；其中第一年租赁费用为110万元，包括押金20万元，租金30万元，共计50万元在本协议签订的当日支付，剩余80万元在2016年1月15日前一次性予以支付；第二年的租赁费用在第一年租赁期限届满的前一个月一次性支付，此后租金依次进行交纳；5、叶琳的权利和义务：（1）、依据本合同约定向王永宁收取租金。监督王永宁依据本合同约定租赁物，保证电、道路通畅；（2）、相应的水电费用以及其他政府等部门收取的费用由乙方缴纳，并不得以此影响叶琳的相关权利；（3）、王永宁在叶琳的土地上新建、扩建、改建建筑物、构筑物，必须书面向叶琳提出申请，并经叶琳书面同意实施，如需办理审批手续的由王永宁办理叶琳配合，未经叶琳同意不得实施上述行为；（4）、本协议签订后双方对租赁物进行清点，以现状为准，租赁期间王永宁使用租赁物，应当予以爱护和维护，如有毁坏或者破损应当在7日内予以修复，修复费用由王永宁承担；6、王永宁的权利和义务……；8、如果王永宁不能按本合同约定交纳租金超过一个月的，叶琳可以以押金冲抵租金，逾期超过二个月的，叶琳可以直接解除合同；从逾期违约之日起，每日按应支付部分费用的5‰计算违约金。9、有下列情形之一的，叶琳有权解除合同：（1）、王永宁未经叶琳同意擅自转租、转借、或者利用租赁物实施违法行为，或者造成安全事故等给叶琳损失；（2）、损坏租赁物，经叶琳催告后未在1月内修复的；（3）、王永宁违反本协议规定欠交租金2月以上的；10、……。11、由于叶琳新的办公场所尚在建设当中，王永宁同意在租赁物中向叶琳提供4间作为办公室；12、……；13、本合同由双方签字盖章后生效。
协议签订当日，叶琳将协议约定的部分场地及房屋交付给王永宁使用，王永宁给叶琳交付押金20万元，租金10万元。在叶琳租赁给王永宁的租赁物中，其中一部分场地和建筑物仍由叶琳使用，并存放石油焦。因王永宁的煤炭无法存放，经双方协商，叶琳给王永宁找了临时存放场地，王永宁为了平整临时存放地，支出了相关费用。2015年12月30日左右，叶琳将石油焦运出，但对于腾出的场地，双方一直未办理交付手续。对于协议约定彩钢房共计2层22间，叶琳交付了二间，其余仍由叶琳使用。2016年1月14日，因存放煤炭双方发生分歧，王永宁用装载机将�琳位于海鑫大道3号院大门围堵，双方酿成纠纷。
一审法院认为，本案争议焦点为：1、双方当事人是否具有违约行为；2、双方签订的场地、建筑物、地磅租赁协议是否应当解除。本案中，叶琳、王永宁平等自愿协商后签订租赁协议，该协议书具备租赁合同的基本要件，且不违反法律的强制性规定，依法受法律保护。《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。叶琳作为出租人，应当按照合同约定向承租人交付全部租赁物，但叶琳未全部交付租赁物，王永宁作为承租人，应当按照合同约定按时向出租人缴纳租赁费，但王永宁亦未足额缴纳租金，双方在履行合同过程中均存在违约行为。鉴于双方约定的租赁期限从2015年12月9日起至2020年12月9日止，现并未�现租赁合同履行不能的客观条件，只是双方未正确处理矛盾纠纷而引起诉讼，只要双方在履行合同过程中，遇事互谅互让，对产生的分歧相互协商，共同解决，考虑到本案的实际情况，双方之间的租赁合同继续履行较为适宜，故对叶琳要求解除租赁合同的请求不予支持；对叶琳要求王永宁支付2015年12月10日至2016年4月10日期间的租赁费366666.67元的请求，因合同继续履行，双方应按照协议约定履行。审理中，因双方对王永宁实际占用的场地面积存在争议，经王永宁申请，原审法院委托青海星航测绘有限公司对实际占用场地进行测量。经测量，王永宁实际在海鑫大道3号院租赁的场地内占用4.19亩存放燃煤。22间彩钢房中叶琳只交付二间，对于置换场地中王永宁占用存放燃煤的面积，因双方未确定具体的亩数，现该置换场地中存放的燃煤已不存在，无法测量出置换场地王永�实际占用的具体亩数，且叶琳亦未提交相关的证据证明，但王永宁认可租赁场地和置换场地的亩数共为10亩，应按王永宁认可亩数计算租金，故2015年12月10日至2016年4月10日期间的租赁费应为（1100000元÷41.5亩÷12月×10亩×4月）88353元，现王永宁已交纳租金100000元，从已交纳租金中扣除4个月实际占用租赁场地的租金，其余租金按协议约定在继续履行合同过程中，双方另行计算缴纳；对于叶琳要求王永宁支付水、电、天然气、网络物业费24392.88元的请求，因租赁合同签订后，双方均共同使用租赁物，王永宁具体消耗水、电、天然气、网络物业费的数额无法确定，叶琳也未提供证据证明，对此不予支持；对于叶琳要求王永宁赔偿损失3060元的请求，因未提供相应证据予以证明，不予支持。对王永宁要求叶琳支付场地平整费用20万元及场地置换支出运输费5万元的请求，因置换场�是双方协商一致达成的合意，王永宁亦未提交叶琳承诺该场地置换支出费用由其承担的证据证明，对其请求不予支持。遂判决一、叶琳与王永宁于2015年12月10日签订的场地、建筑物、地磅租赁协议书继续履行；二、王永宁向叶琳支付2015年12月10日至2016年4月10日期间的租赁费88353元，从已交纳的10万元租金中予以扣除；三、驳回叶琳、王永宁的其他诉讼请求。
二审中，叶琳申请证人曹昌龙出庭作证，拟证明叶琳与王永宁经曹昌龙介绍签订的租赁合同，曹昌龙对租赁合同签订过程及租金等的协商情况了解。曹昌龙证明：叶琳与王永宁在签订合同时涉案租赁场地3号院内叶琳存放有石油焦，所以叶琳又将另一场地提供给王永宁存放煤炭，因王永宁不付租金，叶琳不让王永宁将煤炭运入3号院。叶琳及王永宁对曹昌龙证言均认可。
对一审查明的基本事实除�琳认为租赁场地部分交付是经王永宁同意且彩钢房并非只交付了2间，剩余16间是王永宁未使用及2016年1月14日是王永宁用装载机将3号院大门由内封堵，不让叶琳方进入3号院有异议外，对其他事实均无异议。王永宁对一审查明事实无异议，本院对当事人无异议的事实予以确认。
二审查明，王永宁与叶琳在签订租赁协议前，王永宁已经占有、使用涉案租赁场地3号院。叶琳在3号院场地存放石油焦的情况王永宁是明知的，双方签订租赁协议后，因叶琳的石油焦尚未运出3号院，就租赁场地面积不足一节，双方经协商采用叶琳另行将其它场地提供给王永宁存放煤炭的方法进行弥补不另行计取租金，王永宁亦接受该场地并占有、使用至2016年4月底。2016年1月14日，叶琳及王永宁因场地使用及租金问题产生矛盾后，王永宁将3号院内所占用彩钢房腾空并搬离。叶琳于2016年1�22日将存放在3号院内的石油焦全部运出并腾空所占场地。3号院中至今存放的是王永宁于2016年1月14日之前运进的煤炭。
叶琳诉请的关于水、电、天然气、网络物业费及赔偿损失的请求，在庭审时叶琳表示在本案中放弃。
本院认为，关于涉案租赁协议是否解除的问题，叶琳与王永宁签订的租赁协议合法有效，王永宁在合同签订前已经在占有、使用租赁场地3号院，所以租赁协议签订后叶琳无须再将租赁物交付王永宁。王永宁理应按约在签订合同当日，即2015年12月10日给付叶琳押金20万元、租金30万元，但王永宁仅支付押金20万元、租金10万元，未按约支付租金存在违约。而至2016年1月15日时，王永宁按约应支付叶琳租金80万元，但王永宁分文未付再次违约。王永宁的违约行为，不仅存在过错，而且使叶琳对王永宁履行合同的能力产生怀疑。虽租赁场地3�院内叶琳存放石油焦在2016年1月22日前尚未清理，占用了部分场地，但对场地面积不足一节双方经协商采用叶琳另行将其它场地提供给王永宁存放煤炭的方法进行弥补，王永宁亦接受该场地并占有、使用。双方的此解决方案实际是对原协议的补充和变更，具有法律约束力，所以叶琳未全部交付租赁场地3号院并不构成违约，王永宁以叶琳交付场地部分面积不足为由拒付租金缺乏依据。双方约定王永宁逾期交纳租金超过2个月，叶琳可以直接解除合同，根据本案协议履行情况王永宁逾期交付租金事实存在，叶琳可以根据双方约定行使解除权，终止与王永宁的租赁协议。叶琳以起诉的方式通知王永宁解除合同，诉状副本送达王永宁之日即2016年3月24日，就是合同解除时间。合同解除之前尚在履行中，所以按合同约定年租金110万元计算，王永宁应承担租金为31.78万元（110万÷360天×104天），叶琳要求解除租赁协议及支付租金的请求符合协议约定，王永宁应腾退租赁场地、建筑物、地磅等并恢复原状。王永宁支付的押金20万元按协议约定应先行抵充王永宁应支付租金，叶琳无需再另行退还。王永宁应承担的31.78万元租金中扣减其已支付叶琳的30万元后，还尚需支付1.78万元。关于王永宁主张的场地平整费20万元及因场地置换支出的5万元运费是否由叶琳承担的问题，如若王永宁需对场地平整是须征得叶琳同意的情况下才可以实施，虽王永宁提交购买矸石收据欲证实其为平整场地支付20余万费用，但其未提交叶琳是否同意平整场地的相关证据，即使购买矸石情况真实存在，亦不能证明购买矸石平整场地是经叶琳同意且同意承担费用。王永宁主张因场地置换支出5万元运费的问题，庭审时其认可运费5万元系估算，所提交收据与主张缺乏关联性，不能证实其主张，所以王永宁主张的场地平整费20万元及因场地置换支出的5万元运费证据不足，不予支持。关于王永宁要求叶琳返还其煤炭并赔偿损失50万元的问题，因王永宁一审反诉诉求中并无此项主张，所以本案中对王永宁的该项诉讼请求不予审理。综上所述，叶琳主张解除双方签订的场地、建筑物、地磅租赁协议，由王永宁腾退租赁场地等并恢复原状的上诉请求成立，应予支持。王永宁主张撤销原判第三项，改判由叶琳支付王永宁场地平整费用人民币20万元及场地置换支出运输费5万元的上诉请求不能成立，应予驳回。原判认定事实不全面，导致判决结果错误,应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条第二款、第二百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：
一、撤销青海省湟中县人民�院（2016）青0122民初881号民事判决；
二、叶琳与王永宁签订的场地、建筑物、地磅租赁协议于2016年3月24日解除，王永宁于判决生效之日起30日内腾退租赁场地等并恢复原状；
三、王永宁于判决生效之日起30日内支付叶琳自2015年12月10日至2016年3月24日的房屋租金1.78万元（已扣除押金、租金30万元）；
四、驳回王永宁主张继续履行场地、建筑物、地磅租赁协议及叶琳支付王永宁场地平整费用20万元及场地置换支出的运输费5万元的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费9737元，由王永宁负担。叶琳预交的二审案件受理费9737元，退还叶琳。
本判决为终审判决。
审 判 长 �靳玲
审 判 员 李 娟
代理审判员 张 洁 琼
二〇一六年十一月十四日
书 记 员 古 超
附：审理本案适用的法律
《中华人民共和国合同法》
第九十一条、有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十三条、当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百二十三条、承租人经出租人同意，可以对租赁物�行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条、第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百九十九条、当事人对已经发生法�效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
第二百零五条、当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。
第二百二十四条、发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条、申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条、被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。