上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）奉民三（民）初字第2910号
原告（反诉被告）上海北岳石材工程有限公司。
法定代表人刘涛，董事长。
委托代理人池振华，上海市锦天城律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海益乾实业发展有限公司。
法定代表人李其文，总经理。
委托代理人李斌，男，上海益乾实业发展有限公司工作。
委托代理人李岚，上海上华律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海北岳石材工程有限公司（以下简称北岳公司）诉被告（反诉原告）上海益乾实业发展有限公司（以下简称益乾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月26日受理后，依法适用简易程序，并于2014年12月9日、2015年1月8日，两次公开开庭进行了审理。北岳公司委托代理人池振华、益乾公司委托代理人李岚两次到庭参加了诉讼，益乾公司委托代理人李斌到庭参加了第一次庭审，益乾公司法定代表人李其文到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）北岳公司诉称，北岳公司与益乾公司于2014年7月7日签订了租赁合同，益乾公司将位于奉贤区平庄东路XXX号的厂房转租给北岳公司用于石材加工生产。
签订合同的同日，北岳公司向益乾公司支付了定金人民币100，000元（以下币种同）。2014年7月10日，北岳公司向益乾公司支付了2014年7月7日至2015年1月6日共6个月的租金393，750元。
然而，北岳公司在办理相关入住手续过程中，被相关部门告知租赁厂房属于违章建筑，使得北岳公司至今也无法使用该租赁厂房，对益乾公司的违约行为，北岳公司多次沟通无果。故北岳公司诉讼来院，要求：1、判令解除房屋租赁合同；2、判令益乾公司返还北岳公司已支付的定金和租金，共计493，750元以及上述金额的利息；3、判令益乾公司赔偿北岳公司经济损失，包括北岳公司代为支付的电费以及安保维护费用。审理中，北岳公司撤回对垫付电费的诉讼请求。
被告（反诉原告）益乾公司辩称，不同意北岳公司的诉讼请求。益乾公司系二房东，从原房东处取得。益乾公司在签订租赁合同时将房屋的产权证作为附件向北岳公司提供，益乾公司尽到告知义务，且不影响北岳公司对房屋的使用。
被告（反诉原告）益乾公司于2014年12月9日向本院提交反诉状，反诉称，益乾公司与北岳公司此前就争议房屋有六年的租赁合同关系。益乾公司与北岳公司于2014年7月7日经平等协商一致，签订了《房屋出租合同》合同约定：益乾公司将位于奉贤区平庄东路XXX号的厂房出租给北岳公司使用，合同期限为六年，至2020年7月6日止。
合同签订前及履行过程中，北岳公司对房屋的出租现状及房屋状况均是知悉的，益乾公司已将房屋产权证等材料交给北岳公司查验，由于北岳公司现已向贵院提起诉讼要求益乾公司解除合同返还租金及保证金。现益乾公司为了维护自己的合法权益，要求：1、确认北岳公司与益乾公司于2014年7月7日签订的《房屋租赁合同》有效；2、判令北岳公司支付益乾公司拖欠的水电费4，271.73元。
原告（反诉被告）北岳公司辩称，不同意益乾公司的反诉请求，双方租赁合同因无合法手续已经无效。水电费是益乾公司造成，应由益乾公司自行负担。
北岳公司为证明自己的本诉主张及反诉辩解意见，向本院提交如下证据：
1、《租赁合同》及《补充协议》各一份，拟证明原、被告双方的合同权利义务，北岳公司享有单方解除租赁合同权利的事实；
2、收款收据、支票、收据一组，拟证明北岳公司已支付定金和租金，以及定金和租金数额的事实；
3、上海市房地产登记簿（房屋状况及产权人信息）一份，拟证明系争租赁厂房无登记信息，属于违章建筑的事实；
4、银行签购单及电费发票一组，拟证明北岳公司因支付电费遭受损失的事实；
5、《劳动合同》及《2014年工资／职务补贴发放记录》各一份，拟证明北岳公司为管理租赁房屋聘请安保人员所支付的员工工资的事实；
6、原、被告之间的微信、邮件、短信通信记录一组，拟证明北岳公司因房屋瑕疵而无法办理营业执照以及环评手续，致使北岳公司无法在租赁房屋处进行生产经营，为此，北岳公司多次与益乾公司沟通，而益乾公司仍未履行租赁合同中约定义务的事实；
7、《通知书》及送达回证、《关于对贵司单方解除〈房屋租赁合同〉的回函》一组，拟证明北岳公司已通知益乾公司单方解除租赁合同，益乾公司已收到通知，租赁合同已经解除的事实；
益乾公司为证明自己的本诉辩解意见及反诉主张，向本院提交如下证据：
1、《租赁合同》及《补充协议》、上海市房地产权证、《房屋租赁合同》一组，拟证明原、被告权利义务以及当时益乾公司已经告知房屋性质，北岳公司对此已经知晓的事实；
2、《通知书》两份及《关于对贵司单方解除〈房屋租赁合同〉的回函》一份，拟证明益乾公司对双方的问题进行回复以及北岳公司擅自退租的事实；
3、电费发票若干，拟证明北岳公司拖欠2014年10月至11月电费的事实；
4、录音光盘及《平庄东路XXX号厂房房东李双花通话录音》文字版各一份，拟证明益乾公司与房东核实规划许可证问题，益乾公司在签订合同时无过错的事实；
5、视频录音光盘及《小李与平庄东路门卫视频录音记录》文字版各一份，拟证明系北岳公司自身原因导致合同不能履行的事实。
经当庭质证，益乾公司对北岳公司提供的证据1、2、3、4、6、7无异议，对于证据5真实性无法核实；北岳公司对益乾公司提供的证据1、2、3真实性无异议，对证据3的证明内容有异议，对证据4、5真实性及关联性均有异议。本院对双方当事人已认可对方提供真实、有效的证据予以确认。对北岳公司提供的证据5、益乾公司提供的证据4、5真实性无法核实，本院不予认可。
结合双方当事人的陈述意见以及上述的举证、质证情况，本院确认如下事实：
2014年7月7日，北岳公司与益乾公司签订《租赁合同》，约定由北岳公司向益乾公司租赁坐落于上海市奉贤区平庄东路XXX号的房屋。租赁期限自2014年7月7日至2020年7月6日。年租金为1，050，000元。合同约定：“甲方（即益乾公司）确保租赁厂房为合法建筑，房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、环保、卫生等方面的使用条件，不得危及人身安全；各项设施符合相关法律法规等要求。确保出租房屋无任何权利瑕疵，自本合同签订之日出租房屋不存在任何权利限制等情况，且对出租房屋有转租的权利，并能按时将出租房屋及房屋附属设施交付乙方（即北岳公司）使用。”合同第二条租金、保证金的支付方式：“B1、租金每月87，500元，租金应以6个月支付一次……B2、租赁协议签订后，乙方应向甲方支付100，000元作为租赁保证金，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除去用以抵充合同约定由乙方承租的费用外，剩余部分无息归还乙方。B3、乙方完成支付租金外，每月还需按照国家定价及时自行支付生产、生活用水费（吨）／人民币、电费每度／人民币计算，（当国家政府水电费调整时，按国家调整后的价格执行）环卫费每月／人民币（与房租同时缴纳），（甲方应协调乙方取得国家正规水电费发票即增值税发票。）”合同第三条C10：“由下列情形之一的，双方有权单方面解除合同：1、甲方违反合同约定，使乙方无法使用租赁房屋；2、未经甲方同意或有关部门批准，乙方擅自改变房租用途；3、未经甲方书面同意，乙方将出租房转租给第三方；4、乙方从事违法活动，违法合同约定的；5、乙方不支付或不按时支付租金超过15天以上者；……”。
后双方签订《补充协议》，约定租赁期限含45天的简单装修；租赁期限：从2014年7月7日至2020年7月6日，半年房租按393，750元支付（费用仅限2014年第一次支付）。附：1、提供厂房土地的产权证明；2、厂房平面图；3、甲方与房屋权利人的合同。合同签订后，北岳公司依约交付定金100，000元及租金393，750元，并接收租赁房屋。
2014年11月7日，北岳公司向益乾公司寄送《通知书》，内容记载为：“……因贵方（即益乾公司）原因导致我司（即北岳公司）一直无法合法使用租赁场地，只能通知贵司解除该租赁合同。请贵方于2011年11月9日之前与我司办理解除合同之后的场地管理、费用清退等交接手续。由于贵方继续拖延而产生的问题将由贵方自行负责。”益乾公司于2014年11月9日收到上述《通知书》。
2014年11月12日，北岳公司再次向益乾公司发出《通知书》，内容记载为：“……我司（即北岳公司）已经通知贵司（即益乾公司）解除该租赁合同并于2014年11月9日之前与我司办理解除合同之后的场地管理、费用清退等交接手续，但贵方收到通知后表示拒绝交接。由于双方之间的租赁合同已经解除，我方再次告知贵方请尽快办理相关手续，由于贵方继续拖延而产生的问题将由贵方自行负责。”益乾公司于2014年11月16日收到上述《通知书》。
2014年11月17日，益乾公司向北岳公司寄送《关于对贵司（即北岳公司）单方解除〈房屋租赁合同〉的回函》，内容记载为：“一、贵司单方解除合同理由不成立，贵司的行为构成违法解除：1、双方于2014年7月7日签订《租赁合同》及《补充协议》，租赁期限为2014年7月7日至2020年7月6日。现合同仍在租赁有效期内，贵司未经我司（即益乾公司）同意，单方解除合同构成违约。2、双方合同C10约定双方单方面解除合同的情形，目前均不具备单方面解除合同的情形，贵司陈述无法合法使用租赁场地没有任何依据也不符合客观实际，贵司突然单方面解除合同无事实和法律依据。贵司的单方解除行为系违法解除。二、双方合同C7约定：本租赁合同内乙方中途擅自退租的，甲方有权没收乙方租赁保证金，同时应按提前退租的天数租金以50%向甲方支付违约金。如贵司坚持解除合同，我司将没收贵司的租赁保证金，并要求贵司承担合同规定的违约责任。”后双方协商未果，致涉讼。
在2014年12月9日本院第一次庭审中，本院向原、被告释明本案系争合同为无效合同，询问双方是否愿意交接房屋。北岳公司表示同意交接，而益乾公司拒绝接收房屋。
另查明，《上海市房地产登记簿（房屋状况及产权人信息）》显示系争地块建筑面积为0.00，权利人为上海亿熙服饰有限公司。截止本案一审法庭辩论终结，益乾公司未提供坐落于上海市奉贤区平庄东路XXX号房屋建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的其他依据。
又查明，北岳公司自接收房屋后，未将机器设备等搬入租赁房屋。于北岳公司控制系争租赁房屋2014年10月至11月期间，益乾公司垫付电费4，271.73元。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现截止本案法庭辩论终结，益乾公司未提供坐落于上海市奉贤区平庄东路XXX号房屋建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的其他依据，故原、被告签订的《租赁合同》无效。对于益乾公司退还定金及北岳公司返还房屋，当无异议。对于北岳公司要求退还租金问题，本院认为，依据法律规定，房屋租赁合同无效后，承租人仍可参照合同约定的租金标准给付占有使用费。结合北岳公司使用租赁房屋的实际障碍以及原、被告对于合同无效的过错程度，本院酌情确定北岳公司应按照《租赁合同》租金标准的50%给付占有使用费。对于占有使用费的计算期间，应自北岳公司接收房屋起至益乾公司于审理中表态拒绝接收房屋止，即2014年7月7日起至2014年12月9日，需要指出的是，合同虽有免租期的相关约定，但该约定不应影响占有使用费的计算。而北岳公司虽寄送《通知书》要求益乾公司接收房屋，但由于彼时双方对合同效力存有争议，故不应以《通知书》的时间作为计算终点。而益乾公司于本院第一次庭审时，在本院释明系争合同为无效合同后，仍拒绝接收系争房屋，导致损失扩大的责任应由其自行负担。经计算，应给付的占有使用费为222，983.87元，结合已付租金393，750元，益乾公司应退还租金170，766.13元。
对于合同无效后的其他后果处理，本院依次认定如下：第一，对于北岳公司要求益乾公司给付自租金、定金给付之日起的利息损失，于法无据，本院不予认可；第二、对于北岳公司主张的安保费用，本院认为，租赁合同无效与否，均存在北岳公司在控制过程中对租赁房屋进行管理及维护，故北岳公司认为此项支出应由益乾公司负担，于法无据，本院不予认可。另外，对于益乾公司垫付的2014年10月至11月电费，北岳公司无异议，本院予以认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）上海北岳石材工程有限公司与被告（反诉原告）上海益乾实业发展有限公司签订的《租赁合同》及《补充协议》无效；
二、原告（反诉被告）上海北岳石材工程有限公司于本判决生效之日起十日内搬离坐落于上海市奉贤区平庄公路XXX号房屋并将上述房屋返还于被告（反诉原告）上海益乾实业发展有限公司；
二、被告（反诉原告）上海益乾实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）上海北岳石材工程有限公司定金及租金270，766.13元；
三、原告（反诉被告）上海北岳石材工程有限公司于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）上海益乾实业发展有限公司2014年10月至11月期间的电费4，271.73元；
四、驳回原、被告其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7，882元，减半收取计3，941元，保全费3，151元，反诉费25元，合计7，117元，由原告（反诉被告）上海北岳石材工程有限公司负担1，783元，由被告（反诉原告）上海益乾实业发展有限公司负担5，334元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 李楠
二〇一五年二月十一日
书 记 员 刘伟
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。