江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终4307号上诉人（原审被告、反诉原告）邵红卫，男，1969年3月7日生。上诉人（原审被告、反诉原告）徐瑛秋，女，1970年10月29日生。委托代理人邵红卫（系徐瑛秋丈夫），男，1969年3月7日生。被上诉人（原审原告、反诉被告）深圳市保利物业管理集团有限公司，住所地深圳市南山区高新园中区科技中三路5号国人大厦A栋四楼401室。法定代表人古明先，该公司执行董事。委托代理人陈长征，江苏天哲律师事务所律师。委托代理人孙菽蔓，江苏天哲律师事务所律师。上诉人邵红卫、徐瑛秋因与被上诉人深圳市保利物业管理集团有限公司（以下简称保利物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院(2016)苏0106民初431号民事判决,向本院提起上诉,本院于2016年5月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。保利物业公司原审诉称，2012年4月28日，保利物业公司与邵红卫、徐瑛秋所居住的小区业主委会签订了《天启花园物业管理服务合同》，约定高层住宅物业费为每平方米1.9元/月，2014年4月30日，合同期满后，保利物业公司未再继续向天启花园提供物业服务。针对邵红卫、徐瑛秋的反诉请求无事实和法律依据，邵红卫、徐瑛秋反诉的主张也已经超过了两年的诉讼时效。综上，请求法院判令邵红卫、徐瑛秋支付2014年1月至同年4月30日拖欠的物业服务费1093.72元，驳回邵红卫、徐瑛秋的反诉请求。邵红卫、徐瑛秋原审反诉称，邵红卫、徐瑛秋是天启花园某幢某单元401室的业主，2012年4月至2014年4月30日保利物业公司确实在本小区服务，服务标准为每平方米1.9元/月。但保利物业公司账目管理混乱，其在起诉时主张的物业费高达14218元，待他们提供了缴费票据后，保利物业公司才降低主张物业费。另外，保利物业公司在与业委会签订的《天启花园物业管理服务合同》中说明公摊水电费每两月向全体业主公布一次，但保利物业公司并未履行公布公摊水电费义务，同时在保利物业公司与业委会签订的《天启花园物业管理服务合同补充协议》中，保利物业公司承诺免收全体业主每年两次公摊水电费，依据前述合同及补充协议，邵红卫、徐瑛秋认为，保利物业公司应每年减免业主四个月的公摊水电费，可时至今日，保利物业公司从未予以减免，故要求保利物业公司返还多收取的2010年1月1日至2013年12月31日，每年4个月共计16个月的公摊水电费1603.04元，并承担反诉费用。原审法院经审理查明，2007年9月19日，保利物业公司与南京银河房地产开发有限公司签订《天启花园前期物业管理服务合同》，合同期限自2009年5月1日起至2012年4月30日。2012年4月28日，保利物业公司与南京市天启花园住宅小区业主委员会签订《天启花园物业管理服务合同》和《天启花园物业管理服务合同补充协议》，合同约定：高层住宅物业服务费为每平方米1.9元/月，合同期限为两年，自2012年5月1日至2014年4月30日止。其中对于公摊水电费每两月向全体业主和物业使用人公布一次。补充协议第1条约定：“作为乙方收费的补充条款及对天启花园广大业主的回报，自合同签订之日起，乙方将免收天启花园全体业主每年两次公摊水电费。”原审另查明，邵红卫、徐瑛秋系南京市湛江路59号0某幢某单元401室产权人，房屋建筑面积143.91平方米，2013年12月23日，邵红卫向保利物业公司支付了2013年1月1日至同年12月31日的物业服务费3281.14元和截止到2013年10月31日的公摊水电费1202.26元。原审再查明，2014年4月30日合同期满后，保利物业公司未再与南京市天启花园住宅小区业主委员会续签合同，并终止了天启花园的物业服务，至2014年4月30日，邵红卫、徐瑛秋欠缴物业服务费1093.72元。原审审理中，因双方当事人各执己见，故协调不成。以上事实，有双方当事人的当庭陈述，《天启花园前期物业管理服务合同》、《天启花园物业管理服务合同》、《天启花园物业管理服务合同补充协议》、房屋所有权证、缴费发票等证据在卷，足以认定。原审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，保利物业公司与建设单位、业主委员会所签订的《天启花园前期物业管理服务合同》、《天启花园物业管理服务合同》、《天启花园物业管理服务合同补充协议》不违反相关法律规定，合法有效，原审法院予以确认。关于保利物业公司的诉讼请求。原审法院认为，保利物业公司已按物业合同约定，为天启花园提供了物业服务，作为业主邵红卫、徐瑛秋理应承担合同所规定缴费义务，故保利物业公司的诉讼请求，原审法院予以支持关于邵红卫、徐瑛秋的反诉请求。原审法院认为，保利物业公司与天启花园业委会的合同及补充协议签订时间为2012年4月28日，合同及补充协议自此开始生效，并对双方具有约束力，故即使存在减免公摊水电费的情形，也应当自2012年4月28日起。至于补充协议中表述：免收天启花园全体业主每年两次公摊水电费。原审法院认为，从邵红卫、徐瑛秋所提供的2013年12月23日的缴费单据上可以清楚地表明，2013年的公摊水电费截止到2013年10月份，且庭审中保利物业公司认可双方2013年的公摊水电费已经了结，可见保利物业公司已免除了邵红卫、徐瑛秋2013年两个月的公摊水电费，对此邵红卫、徐瑛秋也未提出过异议，根据缴费习惯可以推定，补充协议中的“免收每年两次公摊水电费”应为每年减免两个月，故邵红卫、徐瑛秋的此项主张，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第五十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条第一款之规定，原审法院判决：一、邵红卫、徐瑛秋于判决生效之日起十日内一次性给付深圳市保利物业管理集团有限公司物业服务费人民币1093.72元。二、驳回邵红卫、徐瑛秋的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉案件受理费50元，减半收取25元，由邵红卫、徐瑛秋负担；原审反诉案件受理费50元，减半收取25元，由邵红卫、徐瑛秋负担。上诉人邵红卫、徐瑛秋不服原审判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人证据无法证明上诉人拖欠物业费。被上诉人于2016年1月16日起诉上诉人拖欠2010年1月1日至2014年4月30曰物业管理费14218.31元、公摊电费145.29元、公摊水费6.44元，滞纳金70．53元，共计14440．568元，并出示了物业管理合同，业主资料卡等相关证据，而上诉人提供了2013年12月23曰物业费与公摊水电费发票一张，这说明被上诉人在为上诉人提供物业管理服务期间管理不善，账目混乱，证据失信，诉讼行为有悖法理。被上诉人未提供证据证明被上诉人拖欠2014年1月1日～4月30日的物业费。二、习惯不能代替证据，被上诉人多收公摊水电费的行为证据确凿。原审法院认为《天启花园物业管理服务合同补充协议》签订的时间为2012年4月28日，减免公摊水电费应当从此时间开始，上诉人认为公摊水电费是如何收取和免除的无法知晓，被上诉人应当提供《天启花园前期物业管理服务合同》。原审法院认为上诉人提供的2013年12月23日的缴费单据已表明2013年公摊水电费截止到2013年10月31日，以此认定被上诉人已免除了上诉人两个月的公摊水电费，无任何证据证明此为免收行为。而上诉人2013年支付的公摊水电费高达1202.26元，每月公摊水电费高达100.19元，明显有悖常理。根据《天启花园物业管理服务合同补充协议》第1条约定，被上诉人已明确承诺免收全体业主每年两次公摊水电费，而《天启花园物业管理服务合同》又明确说明了公摊水电费两月向全体业主公布一次，这些事实足以证明每年两次的免收应为每年免收4个月的公摊水电费。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判支持我方原审反诉请求，驳回对方原审诉讼请求或者发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人保利物业公司答辩称，上诉人所陈述的与事实不符，根据民事诉讼法及相关的证据规则，已缴费的事实应当由具有缴费义务的人承担举证的义务，该事实不应由被上诉人来举证。天启花园前期物业服务合同，保利物业公司在原审中已经向法院提交，并且该份合同已经原审法院另案生效判决予以认可。公摊水电费用为每个小区必然发生的费用，每年一千多元是符合常理的。综上，恳请二审法院根据公平合理的原则，驳回上诉，维持原判。二审中，除了上诉人对原审查明的“至2014年4月30日邵红卫、徐瑛秋欠缴物业服务费1093.72元”有异议外，双方当事人对原审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、上诉人是否欠付被上诉人物业服务费1093.72元；二、如何理解免收天启花园全体业主每年两次公摊水电费。一、关于上诉人是否欠付被上诉人物业服务费1093.72元问题。本院认为，物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，被上诉人保利物业公司与南京银河房地产开发有限公司于2007年9月19日签订的《天启花园前期物业管理服务合同》、2012年4月28日，保利物业公司与南京市天启花园住宅小区业主委员会签订《天启花园物业管理服务合同》及《天启花园物业管理服务合同补充协议》内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。由于被上诉人保利物业公司已按约履行了物业服务义务，上诉人邵红卫、徐瑛秋依约应当按期交付物业费，现上诉人邵红卫、徐瑛秋并无证据证明已支付拖欠的物业服务费1093.72元，理当承担举证不能的法律责任。据此，原审法院判令邵红卫、徐瑛秋向保利物业公司支付物业服务费1093.72元并无不当，本院依法予以维持。上诉人称被上诉人无证据证明其拖欠2014年1月至4月30日的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二、关于如何理解免收天启花园全体业主每年两次公摊水电费问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，保利物业公司与南京市天启花园住宅小区业主委员会签订的《天启花园物业管理服务合同补充协议》第1条约定：“作为乙方收费的补充条款及对天启花园广大业主的回报，自合同签订之日起，乙方将免收天启花园全体业主每年两次公摊水电费。”据此，原审法院根据《天启花园物业管理服务合同补充协议》约定减免公摊费用自合同签订之日起并无不当，本院依法予以维持。上诉人邵红卫、徐瑛秋称每年两次的免收应为每年免收4个月的公摊水电费，但《天启花园物业管理服务合同补充协议》并无每年免收4个月的公摊水电费的约定，从邵红卫、徐瑛秋原审提供的2013年12月23日缴费单内容来看，保利物业公司收取的公摊水电费截止到2013年10月，且保利物业公司原审亦认可双方2013年的公摊水电费已经结清。因此，双方实际履行中，系每年免除两个月的公摊水电费，据此，原审法院根据交费习惯认定补充协议中的免收每年两次公摊水电费为每年减免两个月并无不当，依法应予以维持。上诉人称每年应免收4个月公摊水电费的意见不能成立，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人邵红卫、徐瑛秋负担。本判决为终审判决。审 判 长 涂 甫代理审判员 吴 勇代理审判员 付 双二〇一六年六月十四日书 记 员 朱亚芳