广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）0605民初第699号
原告：黄雪梅，女，汉族，住广东省韶关市武江区，公民身份号码×××2128。
委托代理人：姜加兵，广东捷顺律师事务所律师。
被告：林丽群，女，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码×××4329。
被告：曹巧葵，女，汉族，住广东省封开县，公民身份号码×××4342。
两被告共同委托代理人：陈文敬，广东泓涵律师事务所律师。
第三人：佛山云房数据信息技术有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区，注册号：XX662。
法定代表人：陈坚炜。
委托代理人：严碧芳，女，汉族，××年××月××日出生，住福建省福州市晋安区，公司员工。
原告黄雪梅诉被告林丽群、曹巧葵、第三人佛山云房数据信息技术有限公司（以下简称云房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员黄伟独任审判，并于2016年3月9日公开开庭进行了审理。原告、原告的委托代理人姜加兵、两被告的委托代理人陈文敬、第三人的委托代理人严碧芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2015年7月20日，原告黄雪梅通过第三人与林丽群签订的《房屋买卖合同》，约定：林丽群代理曹巧葵将其位于广东省佛山市南海区（房产权证号：00××92，所有权人：曹巧葵）以470000元价格转让黄雪梅，黄雪梅先后三次通过佛山云房数据信息技术有限公司向曹巧葵支付定金二万五千元。同时，《房屋买卖合同》还对付款方式、产权转移登记手续、税费缴纳、违约责任、争议解决、送达等合同事项进行了明确约定。林丽群作为曹巧葵代理人签署《房屋买卖合同》，向第三人及黄雪梅出具《保证函》保证“现本人受该房屋产权人曹巧葵之委托，代表产权人委托贵司出售该房屋兵代办涉及房屋买卖之一切事宜，包括提供该房屋权属证明原件及相关资料、签署房屋买卖合同、收取定金及楼款、办理产权转移登记等手续……本人接受该房屋产权人的委托是真实、合法、有效的……”。三方签订《房屋买卖合同》后，黄雪梅积极办理银行按揭、测绘等购房事宜。然截至起诉之日，曹巧葵仍未追认林丽群与黄雪梅签订的《房屋买卖合同》，且也未按照《房屋买卖合同》第十二条第三款约定30日内签订《佛山市存量房买卖合同》。2015年12月6日晚，黄雪梅接到第三人工作人员通知“业主不想卖那房子了”。2015年12月，黄雪梅先后两次致电林丽群，希望继续履行《房屋买卖合同》交易涉诉房产，林丽群均以“不关我事”为由推脱，且拒绝退还购房定金25000元。2015年12月16日，黄雪梅向林丽群发出《撤销合同通知函》，撤销《房屋买卖合同》并要求林丽群返还已收取的25000元定金。截至起诉之日，林丽群仍然置之不理。按照《房屋买卖合同》第八条第二款的约定，违约方应该按照房屋出售总金额的10%支付守约方违约金。特起诉，请求判令：1.确认原告与被告于2015年7月20日签订的《房屋买卖合同》关于房屋买卖事项的约定于2015年12月16日解除；2.被告林丽群向原告返还定金25000元；3.被告林丽群向原告支付违约金47000元；4.被告曹巧葵对第二、第三项诉讼请求承担连带责任；5.两被告承担本案的诉讼费用。
两被告辩称：原告起诉状里面要求撤销合同的理由是不成立的。种种迹象表明被告林丽群的代理行为是有效的，被告曹巧葵是确认该房屋买卖合同，以及房屋买卖的关系，并且已按合同的约定履行自己的义务，只是银行没有接受原告的贷款申请，违约责任在原告一方，请求驳回原告的全部诉讼请求。
第三人称：原告签订的合同是真实的意愿表示，被告林丽群代被告曹巧葵签订房屋买卖合同，第三人已经告知被告林丽群要取得被告曹巧葵的书面授权，并办理公证，当时被告林丽群也答应办理，但是被告林丽群称被告曹巧葵人在国外，需要时间去办理。被告曹巧葵2015年9月6日回国，第三人要求被告曹巧葵去办理公证委托，但是被告曹巧葵本人表示会亲自配合办理。根据合同约定，在签约后90天内日，被告曹巧葵应将房产证原件交给第三人保管。上述两点一直没有完成。2015年11月，第三人要求被告在2015年12月7日回国协助原告签署银行贷款手续，但是2015年12月6日被告曹巧葵丈夫致电第三人，要求原告承担来往澳洲的飞机票费用，才同意继续交易。后来，由原告与被告方进行协商。两被告至今没有出具书面授权或者公证书。
庭审中，原告举证如下：
1．原告身份证复印件1份，用以证明原告诉讼主体资格。
2.两被告身份证复印件各1份，用以证明两被告诉讼主体资格。
3.佛山云房数据信息技术有限公司工商公示信息打印件1份，用以证明第三人诉讼主体资格。
4.房屋买卖合同以及附件原件1份。
5.保证函复印件1份。
6.居间服务费支付承诺书复印件1份。
7.刷卡凭条原件3份。
8.收款收据复印件1份。
9.网上银行交易电子凭证打印件（加盖第三人印章）1份。
证据4-9用以证明涉案房产具体交易情况及原告分三次通过中介向被告支付了定金25000元的事实。其中房屋买卖合同明确约定付款方式及办理按揭的具体要求。
10.二手房屋测绘委托合同原件1份。
11.佛山市南海区房地产测绘中心缴费通知书原件1份。
12.广东增值税普通发票原件1份。
证据10-12用以证明原告办理涉案房屋的测绘并支付了相应的费用。
13.通讯记录打印件7张，用以证明2015年12月6日晚原告接到第三人工作人员通知，称被告不想继续履行合同，原告与第三人协商如何与被告沟通，继续履行合同。
14.撤销合同通知函原件1份。
15.快递单复印件1份。
16.快递单运单追踪打印件2页。
证据14-16用以证明原告在与被告林丽群沟通未果后于2015年12月16日，通过顺丰快递向被告送达了撤销合同通知函，明确要求解除涉案房产合同。
17.通话录音打印件3页及光盘一个，用以证明通话录音1是2015年12月11日原告致电被告，要求继续履行房屋买卖合同，并在沟通过程中，将涉案房产履行所遇到的困难和障碍给予了相应的说明。通话录音2是2015年3月21日原告再次致电被告，表示愿意继续购买涉案房屋，希望被告林丽群能够居中沟通。
经质证，两被告对原告出示的证据1-3没有异议。对证据4，认为该合同是三方于2015年7月20日签订的版本，但2015年9月6日三方在合同补充了其他内容。对合法性没有异议，对关联性有异议，认为被告不存在不承认该合同的情况，被告不存在违约行为，原告按揭没有获得银行的批准，才是导致合同不能履行的原因，违约责任在原告一方。对证据5-6真实性，合法性没有异议，对关联性有异议，因为被告在本案中不存在违约的行为。对证据7真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，当天款项只是支付给第三人，并没有支付给被告，对证据8没有异议，证明了被告曹巧葵本人确认收取定金，也表明被告曹巧葵同意该房屋买卖合同及买卖关系。对证据9真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，因为被告在本案中不存在违约行为。对证据10-12真实性、合法性、关联性没有异议，当时被告确实同意测绘，进行交易。对证据13真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，聊天记录不能证明被告有违约行为，只是表明被告不想继续跟原告交易，原因在于原告存在违约行为，而非被告不确认授权。聊天记录有表明合同确实经过修改。对证据14-16真实性、合法性、关联性均有异议，但确认收到该通知函，撤销通知函内容是不真实的，原告主张撤销理由不成立，原告在本案存在违约行为，按揭没有取得银行的同意，所以一直没有交易。对证据17真实性、合法性关联性均有异议，不能证实是打的是被告的电话，从相关的内容来看，通话的录音也不能证实原告起诉所称的被告林丽群没有授权的情况，通话的内容可以反映出被告已经配合原告办理了银行按揭手续等，只是由于原告的贷款一直不能办理，所以被告才决定取消该合同，违约责任在原告方。在原告的通话内容里，原告也没有提及被告存在着无权代理等的内容，只是要求继续履行合同。
第三人对原告出示的证据1-17均没有异议。
诉讼中，两被告举证如下：
1.收款收据原件1份，用以证明被告于2015年9月6日出具收据给原告，确认收到原告认购房屋的定金，证实被告曹巧葵是确认该房屋买卖关系的。
2.房屋买卖合同原件1份，用以证明双方于2015年9月5日在房屋买卖合同上补充有关的内容，双方已签订确认，被告曹巧葵本人已确认该房屋买卖合同，房屋买卖关系。
3.东莞银行业务受理单原件6张，用以证明被告曹巧葵在2015年9月6日配合原告去办理申请按揭贷款的手续，履行自己的义务。
4.中国银行交易确认单原件3份。
5.中国银行个人账户开户及综合服务申请表、中国银行广东省分行个人金融业务风险提示原件各1份。
证据4、5用以证明被告曹巧葵在2015年11月2日配合原告到中国银行办理申请按揭贷款的手续，也证明被告按合同约定履行了自己的义务。银行没有接受原告的贷款申请，违约责任不在被告林丽群一方。
经质证，原告对两被告出示的证据1真实性没有异议，对关联性有异议，原告认为被告在2015年7月20日向第三方出具了业主收据及托管单，上面明确注明因房产证不在本地，被告林丽群向第三人提供房产证原件后才领取定金，原告已于2015年7月20日支付了25000元定金。原告于2015年12月10日从第三人处收到该份材料的照片。对证据2真实性没有异议，对关联性有异议，双方在合同第十三条注明的事项签字确认，仅能证明双方对合同条款达成一致，但无法证明被告主张内容。对证据3真实性没有异议，对关联性有异议，原、被告确认向东莞银行申请银行按揭，但由于客观原因（涉案房屋楼龄超过20年，银行收缩银根）导致原告未能成功办理按揭。对证据4、5真实性没有异议，对关联性有异议，只能证实被告在中国银行申请个人业务的相应手续，原、被告确认是在2015年9月28日在第三人处签订按揭协议，向中国银行广州分行申请银行按揭业务，但是由于原告的丈夫四张信用卡被盗刷（2012年已注销），导致原告个人征信受影响无法申请银行按揭。原告于2015年10月8日后接到第三人通知，才得知中国银行按揭没有办理成功。
第三人对两被告出示的证据1、3-5没有异议，对证据2的真实性、合法性、关联性没有异议，确认双方曾向东莞银行、中国银行申请按揭，但都未能成功。
诉讼中，第三人举证如下：
1.房屋买卖合同原件1份，用以证明第三方合同没有进行修改，约定签约后90天内，被告应该把产权证交到第三人处，但被告曹巧葵一直坚持持有原件，没有将原件交给第三人。
2.业主收据及托管单原件1份，用以证明2015年7月20日原告向第三人定托了25000元定金，因被告曹巧葵不在，所以第三人基于交易安全，没有将定金支付给被告林丽群。
3.收条原件1份，用以证明2015年9月6日被告曹巧葵亲自签收该款项。
经质证，原告对第三人出示的证据1-3没有异议。
被告对第三人出示的证据1真实性没有异议，但认为该合同是三方于2015年7月20日签订的版本，但2015年9月6日三方在合同补充了其他内容，应以2015年9月6日的合同为准。第一条第6款有修改的痕迹，该条款对履行买卖关系没有造成根本的影响。对证据2、3没有异议，可以证明被告曹巧葵确认该买卖合同。
经审核，原告出示的证据1-13、两被告出示的证据1-5、第三人出示的证据1-3均来源合法，内容真实，与本案相关联，相对方对其真实性均无异议，本院对其真实性均予以确认。原告出示的证据14-16可相互印证，且被告确认收到函件，本院对其真实性予以确认。原告出示的证据17，可反映与涉讼交易关联，被告虽有异议但无证据推翻，本院对其真实性予以确认。
综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
涉讼房屋为佛山市南海区XX房，为被告曹巧葵单独所有。
2015年7月20日，原告（乙方、买方）与被告林丽群、第三人签署《房屋买卖合同》（以下简称涉讼合同），载明甲方（卖方）为曹巧葵，代理人为林丽群。合同约定，买方向卖方购买涉讼房屋。房屋未设定抵押，甲方应于本合同签订之日起90日（含当日）内将房屋权属证明原件提交丙方保管。乙方应于合同签订当天支付房屋定金25000元，定金于乙方首次支付楼款时自动转为楼款的一部分。乙方应于本合同签订之日起七日（含当日）内向贷款银行申请个人住房抵押贷款总额为330000元，用于支付该房屋转让价款的余款，提供并签订办理按揭手续所需的全部资料并缴纳相关费用，如需甲方提供并签订相关资料的，甲方应无条件配合，否则视为根本违约。首期楼款115000元应于交易过户当天付清。如因乙方自身原因未能获得贷款或贷款额度不足，甲方同意乙方继续向其他银行申请贷款，乙方申请的银行不得超过两家，申办贷款过程中发生的各项费用由乙方自行承担。自第一次备齐资料办理银行贷款之日起超过30日未获得贷款审批或贷款额度不足，乙方应在得知未获贷款审批或贷款额度不足之日起5日（含当日）内以现金形式补齐，否则视为根本违约。甲乙双方协商同意在定金或其他房款中预留20000元作为该房屋交易之交房保证金，交由丙方托管。林丽群在合同落款代理人签名。
同日，原告与被告林丽群向第三人出具《保证函》，载明林丽群是涉讼房屋产权人之亲属，受该房屋产权人曹巧葵之委托，代表产权人委托第三人出售该房屋并代办涉及房屋买卖至一切事宜，包括提供该房屋权属证明原件及相关资料、签署房屋买卖合同、收取定金及楼款、办理产权转移登记等手续，林丽群并保证其本人接受该房屋产权人的委托是真实、合法、有效的，如因其没有代理权、超越代理权或滥用代理权导致产权人不予追认其代理行为而造成买卖合同无法履行，其如数退还已收取的款项，按买卖合同约定的违约责任赔偿买方，同时鉴于第三人已提供之居间代理服务，其愿向第三人赔付居间服务费10000元，并向第三人提供了其本人身份证原件及复印件。原告作为买方，确认第三人已明确告知此种交易风险所在，知悉上述情况并同意继续交易。
2015年9月5日，原告与被告曹巧葵在涉讼合同备注处加注：“双方约定支付房款首期当日缴清税费、电费，并交接房屋给买方”并签名确认。同时，被告曹巧葵向原告及第三人出示了房屋产权证件原件。
2015年9月6日，被告曹巧葵从第三人处收取涉讼房屋定金25000元。同日，被告曹巧葵配合原告办理东莞银行按揭贷款手续。
2015年11月2日，被告曹巧葵配合原告办理中国银行按揭贷款手续。
2015年12月17日，原告向被告林丽群发函，称经原告及第三人一再通知与催促，产权人曹巧葵始终未能亲自签署房屋买卖合同，亦未能出具正式的授权委托书，因林丽群未能出具实际产权人的合法授权，其代签合同的行为属于无权代理，根据合同法第四十八条的规定，原告正式通知林丽群其行使合同撤销权，自通知函到达之时，涉讼合同即告撤销，并通知林丽群在收到通知函后三日内或2015年12月25日前将已收取的定金25000元一次性全额返还给本人。
对于东莞银行按揭贷款情况。原告述称东莞银行以紧缩银根及楼龄超过20年，回复无法贷款330000元；被告只知道东莞银行贷款没有成功，但不清楚具体原因；第三人称东莞银行只同意放贷200000元，但原告需要贷款330000元，故没有继续办理。对于中国银行按揭贷款情况。原告述称因为其丈夫信用卡被盗刷，导致原告个人征信受影响无法成功办理；第三人称因为原告丈夫的征信有问题，故没有成功办理。三方确认原告与被告曹巧葵曾就继续办理按揭贷款进行协商，但因为原、被告对往返国内、外费用负担没有达成一致，故没有再继续办理按揭贷款。
双方对于合同部分条款理解有争议，原告、第三人认为只有因原告自身原因未获贷款才受贷款银行不得超过两家约定的限制；被告认为无论因什么原因，申请贷款银行都不能超过两家。
本院认为，虽原告及第三人均认为两被告应提供被告曹巧葵对林丽群的书面委托书或公证书，被告并认为曹巧葵未追认涉讼合同或其委托行为，但书面委托、公证委托并非委托所必须采取的形式，涉讼合同明确载明曹巧葵为卖方、林丽群为代理人，原告及第三人对此均清楚知悉，而曹巧葵本人在此后亲自参与涉讼房屋交易过程，包括亲自与原告磋商并补充合同备注内容、向原告及第三人出示房产证原件并签领定金、配合原告办理东莞银行及中国银行的按揭贷款手续等，足以证明被告曹巧葵委托林丽群签订涉讼合同并追认涉讼合同，故涉讼合同主体为原告、被告曹巧葵及第三人，应由该等主体进行清算。原告诉请被告林丽群承担本案责任没有事实及法律依据，本院不予支持。
本案争议焦点在于被告曹巧葵有无违约。原告认为被告曹巧葵未继续配合办理按揭贷款构成违约。但其一，签订涉讼合同后，被告曹巧葵已配合原告向东莞银行、中国银行申请按揭贷款，履行了其配合义务。即便如原告及第三人所称，东莞银行按揭贷款未能完成系因涉讼房屋楼龄过长等原因所致，亦不可归咎于被告；相反，原告应当自行了解涉讼房屋状况并承担相应的风险。其二，原告确认系通过第三人申办东莞银行按揭贷款，故本院对第三人有关东莞银行按揭贷款情况的陈述予以确认，即东莞银行实际上同意了原告部分贷款申请，只是因贷款额度未达原告要求而放弃办理贷款。至于中国银行按揭贷款，即使原告陈述属实，被告丈夫征信条件亦属于银行对于原告方贷款条件要求，因该原因导致无法成功办理贷款，属于原告方原因。综上，被告曹巧葵配合原告申办两家银行按揭贷款，已经适当履行其配合义务，两家银行贷款均因原告自身原因未能最终办妥。被告因原告不同意负担后续必要费用而未同意继续配合办理按揭贷款并未违反合同约定，被告并无违约行为。
涉讼合同约定，原告应在得知未获贷款审批或贷款额度不足之日起5日（含当日）内以现金方式补齐，否则视为根本违约。涉讼交易因原告原因未能办妥贷款，原告亦未能于合同约定期限内向被告补交房款，原告已经构成违约。原告作为违约方并无单方解除权，其请求确认涉讼合同于2015年12月16日解除没有事实及法律依据，本院不予支持。被告同意解除合同，原、被告对合同中有关买卖合同关系的内容解除达成合意，该部分内容应予以解除。原告有关返还定金及支付违约金的请求以被告违约为基础，均没有事实及法律依据，本院均不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告黄雪梅、被告曹巧葵与第三人佛山云房数据信息技术有限公司于2015年7月20日签订的《房屋买卖合同》中有关原告黄雪梅与被告曹巧葵房屋买卖合同关系的内容；
二、驳回原告黄雪梅的其他诉讼请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取800元（原告已预交），由原告黄雪梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 黄 伟
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 邓莹莹