济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）历民初字第1516号
原告济南市天主教爱国会，住所地济南市。
法定代表人郭传真，主任。
委托代理人曹立营，山东安邦顺意律师事务所律师。
被告山东省地质探矿机械厂，住所地济南市。
法定代表人王繁荣，厂长。
委托代理人陈西阳，山东博睿律师事务所律师。
委托代理人贾学中，男，1938年11月1日出生，汉族，该单位法律顾问，住济南市。
原告济南市天主教爱国会（以下简称天主教爱国会）与被告山东省地质探矿机械厂（以下简称地质探矿机械厂）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人曹立营，被告委托代理人陈西阳、贾学中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天主教爱国会诉称，1994年9月1日，其与地质探矿机械厂签订了租约930128号房屋租赁契约，约定天主教爱国会将历城区洪家楼路17号房屋面积共计3373.24平方米房屋租给地质探矿机械厂使用。后天主教爱国会对平房改造楼房后，双方于2002年1月1日签订新的协议书，天主教爱国会将洪家楼17号院临街1幢楼东使用面积544.59平方米，一幢西楼使用面积531.21平方米，17号院内1号楼1单元和4号楼共计使用面积2164.03平方米，17号院内2号楼使用面积303.24平方米出租给地质探矿机械厂使用，上述房产共计使用面积3543.07平方米。合同于2005年1月1日到期后双方没有签订新的租赁合同，后地质探矿机械厂在交付2005年的房租后，自2006年1月1日至今再没有向天主教爱国会支付房租，经过天主教爱国会多次催缴，地质探矿机械厂采取拒不合作的态度推辞，由于双方没有签订新的租赁合同，且地质探矿机械厂欠缴房屋租金近5年之久，天主教爱国会要求与地质探矿机械厂解除房屋租赁合同。为此，请求判令：1、地质探矿机械厂支付2006年1月1日至2010年8月31日的房屋租金共计1998008.03元及其利息；2、判令解除双方的房屋租赁合同；3、诉讼费用由地质探矿机械厂负担。
原告天主教爱国会为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
证据1、济房权证历城字第0191**号房产证、046328号房产证、051416号房产证、051415号房产证、051417号房产证，证明天主教爱国会对地质探矿机械厂承租的房屋享有完整的所有权，天主教爱国会对上述房屋有依法处分、收益的权利；
证据2、双方于1994年9月1日、2002年1月1日签订的租赁合同，证明双方存在租赁关系，地质探矿机械厂租赁房屋的使用面积为3543.07平方米，2004年12月31日该租赁合同已到期；
证据3、国宗函（1995）059号规范性文件，证明涉案的房屋为宗教房产，不是公房，不应当按照公房的租赁标准交纳房租；
证据4，山东润泰房地产评估公司关于《济南市历城区洪家楼17号济南市天主教爱国会房地产租金价格房地产评估报告》，证明涉诉房屋的评估租金价格。
被告地质探矿机械厂辩称，其在1994年以前一直租用由济南市历下区房管局代管的公房，1994年其租用济南市历下区房管局洪家楼路17号公房（平房28间、楼房127间）共计建筑面积3373.24平方米，在落实党的宗教房地产政策中，济房房（1994）25号文件将以上房地产自1994年4月15日退还给天主教爱国会自管，在市政府落实宗教房产政策办公室协调下，天主教爱国会同意将上述房屋继续租给地质探矿机械厂使用，并签订租赁协议，地质探矿机械厂自1994年5月至2001年一直向天主教爱国会交纳租金。2002年1月1日，双方签订新的租赁协议，协议于2004年12月31日到期，虽然已到期，但是双方按原协议的租金履行至2005年12月31日，至此，未签订新的租赁协议，应按原协议租金价格履行，天主教爱国会提出的1998008.03元如此高的租金数额，于法无据。双方租赁关系不是一般的租赁关系，不是市场行为，而是建立在一定的政治原因和历史原因之上，形成的特殊的历史遗留问题。虽然地质探矿机械厂是承租人，但实际承租人是地质探矿机械厂单位的86户居民，解除租赁合同会使86户居民无家可归，而地质探矿机械厂目前又无力解决这些居民的居住问题，将会造成上访事件发生，不利于社会的稳定，更不利于构建社会主义和谐社会。地质探矿机械厂在履行合同中无任何过错，因此，诉讼费用由天主教爱国会承担。天主教爱国会在1994年至2005年期间，维修房屋及共用的基础设施维护由地质探矿机械厂负责。自2006年至今，天主教爱国会从未向地质探矿机械厂索要过租金，也从未过问过维修房屋及共用的基础设施维护。地质探矿机械厂多次与天主教爱国会协商一户一表改造、维修房屋及共用的基础设施的维护，地质探矿机械厂代天主教爱国会缴纳的水费等费用后，才将需支付给天主教爱国会的房屋租金抵顶了上述各项费用，综上，请法院作出公正判决。
被告地质探矿机械厂为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：
证据1、济南市房屋档案馆查档历一档第3097册一份，证明涉案房产的来龙去脉，其中济房房（1994）25号文件第6、7页中、9、10页中租赁协议中是为了落实党的宗教房产政策中涉及的历史遗留问题，同时，双方的房屋租赁关系也是在政府落实宗教房产政策办公室协调下达成的，双方的租赁关系不是一般的租赁关系，不是市场行为，而是建立在一定的政治原因和历史原因之上，形成的特殊的历史遗留问题；
证据2、2002年1月1日签订的协议书一份、济南市天主教爱国会盖章的2005年7月1日收取地质探矿机械厂2005年1－4月房租收据一张，天主教爱国会盖章的2004年7月29日收取地质探矿机械厂2003年9－12月房租收据及地质探矿机械厂记账凭证和银行转账支票存根。证明自2002年1月1日至2004年12月3日房租一直按每平方米1.45元计算的，院内小楼为每平方米1.25元计算，虽然协议在2004年12月31日期满，但地质探矿机械厂一直按5074.05元／月交至2005年12月31日，在此期间，地质探矿机械厂一直租赁涉诉房屋，天主教爱国会未提出异议，说明租赁协议继续有效；发票证明天主教爱国会收取地质探矿机械厂的房租，收据二张及地质探矿机械厂记账凭证和银行转账支票的存根，证明双方一直按2002年1月1日签订的协议书约定的租金履行。2005年已按原协议协议租金交纳了，天主教爱国会在诉状中也陈述按此租金数额交至2005年12月31日；
证据3、青岛金坤建筑有限公司收取一户一表改造费发票两张和天主教爱国会已收取的一户一表改造费收据二张，证明地质探矿机械厂代天主教爱国会已交纳一户一表改造费53200元；
证据4、建设工程施工合同、发票、收据各一份，证明地质探矿机械厂支付整修路面和排污管道费共计162793.8元，地质探矿机械厂只要求天主教爱国会承担104399.2元；
证据5、洪楼教会欠水费明细表及抄表底数三张，证明天主教爱国会欠地质探矿机械厂水费52491.5元；
证据6、山东金禹王防水材料公司出具的发票二张、地质探矿机械厂记账凭证三张及单据汇总情一张，证明地质探矿机械厂代天主教爱国会支出防水维修费19589.7元；
证据3－6，因洪家楼17号院不仅有地质探矿机械厂的职工住户，也有天主教爱国会及其他单位的职工住户，所以天主教爱国会应当承担上述费用，共计229680.4元。这是我方之所以欠天主教爱国会租金的理由，不是我方的反诉请求。
经审理本院认定，坐落于济南市历城区洪家楼路17号院（原179号院）的涉案房屋原系天主教的教会房产，于1958年私有房屋社会主义改造时被纳入改造，由历下区房管局接管，由省地质局探矿机械厂承租使用。该房产在公管期间，1980年11月省地质局探矿机械厂因新建宿舍楼，拆除平房13间，新建楼房竣工后厂方产权补偿给历下区房管局四层楼房东单元26间，其余两个单元由单位自管。1984年1月该厂又拆除43间，建起两幢五层宿舍楼，其中一幢建筑面积1941平方米产权归房管局补偿被拆除的产权，另一幢由单位自管。1994年2月27日，济南市房地产管理局下发济房房字（1994）25号文件，将179号院内平、楼房155间，建筑面积3373.24平方米退还教会自管。天主教爱国会因此办理了房屋所有权证。
1994年4月15日，历下区落实私房政策办公室给天主教爱国会发出通知：“根据济政发（1984）183号文件落实私房政策规定，确定将洪家楼179号房屋共155间，月租695.74元，由历下区房管局自1984年5月撤管停租，产权退还给你。鉴于以上退还房屋原系出租房，望接到通知后，在五天内会同原住户（省地质局探矿机械厂）到历下区房管局办理私房租赁契约。”1994年9月1日，天主教爱国会（甲方）与地质探矿机械厂（乙方）签订房屋租赁协议书，由甲方将上述3373.24平方米房屋出租给乙方使用，平房28间月租金471.24元，楼房127间月租金2902元，租赁期限自1994年8月30日至1997年8月30日。合同由济南市人民政府落实宗教房产政策办公室鉴证。
2002年1月1日，天主教爱国会与地质探矿机械厂又签订房屋租赁协议书，原告将包括洪家楼17号院临街东、西楼使用面积1073.9平方米，17号院内1号楼1单元和4号楼共计使用面积2164.03平方米，17号院内小楼使用面积303.24平方米的房屋租赁给地质探矿机械厂，租金总计5074.05元／月，由被告每月统一向原告缴纳，以上约定的租赁面积共计3561.17平方米。合同期限自2002年1月1日起至2005年1月1日止。合同到期后双方没有签订新的租赁合同，但双方仍按原协议约定的租金数额履行至2005年12月31日。此后，双方因租金价格未达成一致意见，未签订新的房屋租赁合同，自2006年1月1日至今地质探矿机械厂一直未再向天主教爱国会支付房租。地质探矿机械厂称租赁的涉诉房屋实际由其单位职工86户居民居住，因租赁期间房屋老化，地质探矿机械厂负责维修房屋及共用的基础设施维护，支付了相关费用。
经天主教爱国会申请，本院委托山东泰润房地产评估有限公司对涉诉房屋的租金价格进行了鉴定，该公司于2012年11月27日作出了《济南市历城区洪家楼17号济南市天主教爱国会房地产租金价格房地产评估报告》，该报告载明涉诉房屋2006年1月至2010年8月的评估租金总额为2502408元，其中涉诉房屋2010年1月至8月的租金评估单价为153元／年.㎡，折合0.42元／天.㎡。天主教爱国会垫付鉴定费39000元。
2010年8月17日，原告天主教爱国会诉至本院。
本院认为，本案涉诉房屋原系公有住房，其实际使用人是地质探矿机械厂的86户职工，地质探矿机械厂在1994年2月27日前就已与原济南市历下区房管局建立了公房租赁关系。天主教爱国会根据济房房字（1994）25号文件取得涉诉房屋的产权时，涉诉房屋上已经附着了上述房屋租赁关系，该租赁关系使天主教爱国会对涉诉房屋的所有权产生了限制。天主教爱国会与地质探矿机械厂签订的房租租赁协议书、地质探矿机械厂及其86户职工缴纳房租并居住的事实，均应为该租赁关系的确认，故即使房屋租赁协议书约定的租赁期限届满，天主教爱国会也不能单方解除涉诉房屋的租赁关系。况且，若该租赁关系解除，地质探矿机械厂86户职工及家属将居无定所，恐将产生严重的社会问题，不利于社会秩序的稳定。人民法院处理民事案件，在尊重法律的情形下，也应考量案件的现实情况以及是否有利于社会稳定的大局。故本院综合本案实际情况，对天主教爱国会请求解除租赁合同的诉讼请求，暂不予支持。
租赁合同到期后至天主教爱国会起诉前，天主教爱国会未对租金标准提出过书面异议，故原租赁合同继续有效，形成不定期租赁合同，故天主教爱国会主张的2006年1月1日至2010年8月31日的房屋租金及利息，不能认为超过诉讼时效。2006年1月1日至2010年8月17日期间的租金应按照原合同约定的标准计算，2010年8月18日至2010年8月31日的租金，可按评估价格计算，对于天主教爱国会主张的2010年8月31日之后的租金损失，可以另行主张权利。地质探矿机械厂主张的为天主教爱国会垫付的维修费、水费等费用，也可向天主教爱国会另行主张权利。故地质探矿机械厂应支付天主教爱国会2006年1月1日至2010年8月17日涉诉房屋的租金5074.05元／月×55个月＋5074.05元／月÷30天×17天=281948.05元；2010年8月18日至2010年8月31日的租金0.42元／天.㎡×3561.17㎡×14天=20939.68元，以上合计302887.73元。
综上，经审委会研究，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、驳回原告济南市天主教爱国会要求解除其与被告山东省地质探矿机械厂房屋租赁合同关系的诉讼请求；
二、被告山东省地质探矿机械厂于本判决生效之日起10日内支付原告济南市天主教爱国会2006年1月1日至2010年8月17日的房屋租金281948.05元；
三、被告山东省地质探矿机械厂于本判决生效之日起10日内支付原告济南市天主教爱国会2010年8月18日至2010年8月31日的房屋租金20939.68元；
四、被告山东省地质探矿机械厂于本判决生效之日起10日内支付原告济南市天主教爱国会房屋租金利息（2006年1月1日至2010年8月17日期间的租金利息，以每月5074.05元递增为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2006年1月1日计算至本判决生效之日止；2010年8月18日至2010年8月31日的租金利息，以20939.68元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2010年9月1日起计算至本判决生效之日止）；
五、驳回原告济南市天主教爱国会超出部分的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币25000元，由原告济南市天主教爱国会负担人民币6000元，由被告山东省地质探矿机械厂负担人民币19000元。鉴定费39000元，由被告山东省地质探矿机械厂负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张海涛
人民陪审员 李荣伟
人民陪审员 李 波
二〇一三年六月三日
书 记 员 王恩辉