山东省滕州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滕民初字第3666号
原告（反诉被告）朱绍全，男，1967年2月7日出生，汉族，居民，住滕州市。
委托代理人张俊海、渠成杰，山东滕国律师事务所律师。
被告（反诉原告）山东善国房地产开发有限公司，住所地：滕州市。
法定代表人崔秀权，经理。
委托代理人ＸＸ，男，1985年11月12日出生，回族，该公司职员，住枣庄市。
委托代理人燕磊，山东法扬律师事务所律师。
原告朱绍全与被告山东善国房地产开发有限公司（以下简称善国公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，善国公司提起反诉，经审查，符合法律规定，本院依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）朱绍全及其委托代理人渠成杰、张俊海、被告（反诉原告）善国公司的委托代理人ＸＸ、燕磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）朱绍全就本诉部分诉称，原、被告于2011年签订了商品房买卖合同，约定朱绍全购买善国公司商品房一套，价值445750元，善国公司应于2012年4月30日交付房屋，合同还约定了每逾期一日交房，应按照已付房款的万分之一支付违约金。被告于2012年9月29日才将房屋交付原告使用，构成违约，原告诉请法院判令被告支付违约金6775元，并由被告承担诉讼费用。针对反诉部分，反诉被告辩称，反诉被告根据合同约定的付款方式，已经履行了自己相应的义务，不存在违约情形。反诉原告的诉讼请求已经超出诉讼时效，不应再得到支持。
被告（反诉原告）善国公司就本诉部分辩称，双方签订的商品房买卖合同属实。善国公司是按照合同约定履行的交房义务，不存在迟延交房的情形，没有违约行为。对于朱绍全主张的违约金及计算方式不予认可，且朱绍全在诉前并未向善国公司主张过权利，被告不应承担违约金，更不应承担诉前期间的利息。并且认为，合同约定的交房时间是2012年4月30日，如果善国公司的反诉请求超出诉讼时效，那么朱绍全按照该交付时间主张违约金，同样超出诉讼时效。反诉部分，反诉原告诉称，依据双方之间的合同，反诉被告应于机打收据开具60日内支付剩余房款，而反诉被告逾期付款21天，构成违约，根据合同应向反诉原告按未支付房款的日万分之一支付违约金。由于被反诉人已经提起违约之诉，鉴于其根据同一合同关系亦有违约行为，故提起反诉，诉请反诉被告支付反诉原告逾期付款违约金420元，并由反诉被告承担反诉费用。
经审理查明，2011年12月10日，原告（反诉被告）朱绍全与被告（反诉原告）善国公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）开发的府东农贸市场（名仕豪庭）一期商品房一套及储藏室一间，总价款为445750元，同时约定出卖人应于2012年4月30日前交付房产。合同第十一条约定，逾期交房超过60日的，买受人享有合同解除权，如买受人选择继续履行合同，“自合同确定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金”。合同第十三条（三）2约定买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、契税、物业服务费、燃气初装费、有线电视初装费等相关费用，并于接收商品房的同时将上述税费交给出卖人。合同补充协议约定买受人以公积金方式付款，应于2011年12月10日前交纳首付房款245750元，余款应于出卖人提供专用首付款收据后60日内交齐，如因公积金管理部门原因不能按时付款的，买受人需出示公积金管理部门的证明，如于7日内仍未提交完备的证明资料的，则视为买受人逾期履行付款义务。合同第九条规定，逾期在60日内，买受人自应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过60日，善国公司享有合同解除权；双方继续履行合同的，自约定的应付款日期届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金。
合同签订后，原告（反诉被告）如期支付245750元，被告（反诉原告）为其出具245750元房款收据一张，日期记载为2011年12月10日。2012年3月27日，善国公司为朱绍全出具首付款245750元的正规收据用于申请公积金贷款。2012年6月17日，朱绍全支付剩余房款200000元，被告（反诉原告）为其出具200000元购房收据一张。买受人未在合同约定的期限内向出卖人出示因公积金管理部门原因不能按时放款的相关材料，其从银行获取的贷款与其申请的贷款支付的数额相一致。原告（反诉被告）为证明被告（反诉原告）逾期交付房屋，提供其向物业公司交纳物业费、电梯运行费、地暖铺设费、垃圾清运费、专项维修资金的收据，其上日期记载均为2012年9月29日。经原告（反诉被告）申请，本院向名仕豪庭小区的物业公司、滕州市翔宇物业管理有限公司调取原告（反诉被告）首次交纳物业费的时间，显示为2012年9月29日。被告（反诉原告）辩称善国公司是按照合同约定的期限交付的房屋，但未提供相应证据予以证明，亦未提交证据证明有其他不可抗力或特殊原因的免责事由。双方就对方应否支付违约金问题产生争议，朱绍全于2014年8月22日诉来本院，善国公司于2014年9月23日口头提起反诉，并于2014年10月8日提交书面反诉状。善国公司自认在朱绍全逾期付款行为发生后，直至本案诉前，原、被告双方就房屋交付等违约责任进行过多次协商。诉讼中，朱绍全撤回违约金利息部分的诉讼请求。本案经本院多次调解未果。
另查明，被告（反诉原告）善国公司是一家房地产开发有限公司，对于涉案商品房办理了土地权属凭证并获得了建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设工程施工许可、商品房预售许可等。其中关于名仕豪庭一期工程竣工日期的记载为2013年6月。
上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、房款收据、相关上房费用收据、土地使用权属证书复印件、建设用地规划许可证复印件、建设工程规划许可证复印件、建设工程施工许可证复印件、商品房预售许可证复印件、首期物业费收取时间证明、庭审笔录等证据在卷为凭。
本院认为，原、被告（反诉原告）之间的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示、不违反法律、行政法规的禁止性规定，且被告（反诉原告）作为房地产开发单位获得了相应的开发、销售许可，具有相应资质，该合同合法、有效。原告（反诉被告）提供其交纳各项上房所需费用的收据，其上日期记载均为2012年9月29日，该日期与原告（反诉被告）主张的被告（反诉原告）实际交房的日期相一致。虽与滕州市翔宇物业管理有限公司出具的收取原告（反诉被告）所购房产物业费的起始时间有一天差距，但原告（反诉被告）于商品房出卖人向买受人交付商品房、买受人办理上房时，同时缴纳物业费、电梯运行费等相关费用，符合合同中关于交房时买受人需同时交纳相关税费的约定，且被告（反诉原告）未提供证据证明其实际交房时间并未逾期，故本院认定被告（反诉原告）交房日期为2012年9月29日。依据合同约定，被告（反诉原告）应于2012年4月30日前交付房产，被告（反诉原告）逾期交房（且未提交证据证明有其他不可抗力或特殊原因的免责事由），故构成违约。违约金计算方式应当按照双方合同约定的“自合同确定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金”。被告（反诉原告）实际违约152天，自2012年5月1日至2012年6月16日，违约金应以245750元为基数，以日万分之一的比率计算47天，为1155.26元；自2012年6月17日至2012年9月29日，违约金应以445750元为基数，以日万分之一的比率计算105天，为4680.9元，违约金合计5836.16元。朱绍全要求善国公司支付6775元逾期交房的违约金，其中5836.16元符合合同约定和法律规定，本院予以支持；对超出部分，缺乏事实依据，本院不予支持。诉讼中，朱绍全撤回违约金利息部分的诉讼请求，是其对自身权利的处分，本院予以准许。
买卖双方合同约定买受人通过公积金贷款的方式支付房款，买受人于合同约定的期限内足额支付了首付款，出卖人于2012年3月27日出具正规发票，依据合同约定，买受人应于60日内，即2012年5月26日前支付余款200000元。至2012年5月26日，买受人仅支付245750元，余款200000元于2012年6月17日付清，且买受人未提交有其他不可抗力或免责事由的证据，故构成违约。买受人逾期付款22天，违约金应以200000元为基数，以日万分之一的比率计算，为440元。反诉原告诉请判令反诉被告应向其支付21天的违约金420元，系其对自己权益的处分，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。
关于诉讼时效问题，善国公司于2012年9月29日完成交房义务，朱绍全于2014年8月22日诉来本院，善国公司自认在2012年4月30日至2014年8月22日原告起诉期间，双方就相关的房屋交付等违约责任问题多次协商，构成诉讼时效的中断，故善国公司关于朱绍全诉讼请求超出诉讼时效的主张，本院不予采信。朱绍全逾期付款，从其付清200000元余款时，违约状态终止，违约金数额确定，虽合同约定买受人应于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，但因善国公司逾期交房超过60日，买受人在接收房屋前可以随时解除合同，故合同是否继续履行，需双方新的合意，至2012年9月29日善国公司向买受人交付房屋时，朱绍全接受，表明朱绍全未行使合同解除权，合同已经确定继续履行，双方应就面积价差、应付款或应退款等问题进行结算。而买受人在与善国公司结算时，未向善国公司支付违约金，故此时善国公司应知道自己的权利受到了侵害，普通诉讼时效起算。善国公司于2014年9月23日提起反诉，未超出诉讼时效。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第六十六条、第七十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）山东善国房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）朱绍全逾期交房违约金5836.16元；
二、原告（反诉被告）朱绍全支付被告（反诉原告）山东善国房地产开发有限公司逾期付款违约金420元；
三、驳回原告（反诉被告）朱绍全的其他诉讼请求。
上述判决一、二项于本判决生效后十日内履行完毕。
如果原告（反诉被告）或被告（反诉原告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元由被告（反诉原告）山东善国房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费50元，由原告（反诉被告）朱绍全负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本5份，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审 判 长 刘 莉
审 判 员 李纪增
人民陪审员 李世勇
二〇一五年八月十一日
书 记 员 陈 琛