辽宁省昌图县人民法院
行 政 判 决 书
（2014）昌行初字第00043号
原告胡桂华，女，1949年12月25日生，锡伯族。
委托代理人马某某，男，1971年11月3日生，锡伯族。
被告铁岭市银州区人民政府。
法定代表人蔺宏声，该区政府区长。
委托代理人李某，该区政府法制办工作人员。
委托代理人李某某，辽宁某律师事务所律师。
原告胡桂华不服铁岭市银州区人民政府于2014年4月15日作出的铁银政征补（2014）第79号房屋征收补偿决定书，于2014年9月19日向本院提起行政诉讼。本院于2014年9月26日受理后，于2014年9月29日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2014年11月6日公开开庭审理了本案。原告胡桂华及委托代理人马某某、被告铁岭市银州区人民政府委托代理人李某、李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告铁岭市银州区人民政府于2014年4月15日作出的铁银政征补（2014）第79号房屋征收补偿决定书，该决定认定：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》）和有关法律法规规定，银州区人民政府决定对某百货道东地块进行旧城区改建，于2012年9月26日发布《房屋征收公告》。征收范围：东至广裕街、西至新华街、南至银州路、北至太平洋购物中心南墙（以划红线为准）。原告胡桂华在征收区域内有房屋建筑面积85.8平方米，证载设计用途为住宅。房屋所有权证为铁岭市房权证银州区字第211202-024296-2号。2012年9月27日被告由公证处公证以抽签方式选定铁岭市某房地产评估事务所对原告房屋进行了评估，并于2014年3月27日将铁国估征字第（2014）01-51号评估报告送达给原告。该评估报告认定原告所有的房屋在估价时点2014年2月10日市场价值单价为6770元／平方米，房屋总价值580866元（伍拾捌万零陆佰陆拾陆元整）。原告在法定期限内对该评估报告申请复核评估，铁岭市某房地产评估事务所于2014年4月8日对原告作出复核估价报告，复核结果为：估价依据，方法、参数、选取合理，测算正确，维持原估价报告出具的估价结果。其认定的房地产价值为580866元（伍拾捌万零陆佰陆拾陆元整），与补偿决定书中认定的价格相同。原告未在法定期限内向房地产价格评估委员会申请鉴定，被告与原告就货币补偿或产权调换等内容经多次协商未能达成协议，被告根据《征收条例》、《铁岭市国有土地上房屋征收与补偿办法》（以下简称《铁岭补偿办法》）、《某百货道东地块房屋征收与补偿方案》及《某百货道东地块房屋征收与补偿补充方案》等有关法律法规规定，对原告所有的房屋作出如下货币补偿或产权调换的决定：
一、对被征收人货币补偿的方式：
1、有照住宅从事商业经营应得到的补偿：该房屋评估单价与同地段同类住宅房屋评估单价的差价，乘以有房屋所有权证建筑面积，即2706元／平方米乘以85.8平方米，货币补偿金额为232175元（贰拾叁万贰仟壹佰柒拾伍元整）；同地段同类住宅房屋评估单价乘以有房屋所有权证建筑面，计4064元／平方米乘以85.8平方米，货币补偿金额为348691元（叁拾肆万捌仟陆佰玖拾壹元整）；新建安置房评估平均价格5290元／平方米与该户同类地段住宅房屋评估价格4064元／平方米差价的50%，计85.8平方米乘以613元／平方米补偿金额为52595元（伍万贰仟伍佰玖拾伍元整）。以上货币补偿款金额为633461元（陆拾叁万叁仟肆佰陆拾壹元整）。
2、因征收房屋造成的停产停业损失按每年被征收房屋评估价值的8%计算，一次性支付半年，补偿金额为23235元（贰万叁仟贰佰叁拾伍元整）。
3、支付给被征收人因征收房屋造成的搬家费1030元（壹仟零叁拾元整）。
上述货币补偿款共计657726元（陆拾伍万柒仟柒佰贰拾陆元整），已提存于专户。
二、对被征收人产权调换住宅的方式：
1、有所有权证房屋建筑面积85.8平方米，根据《某百货道东地块房屋征收与补偿方案》按该经营性质的住宅房屋评估单价6770元／平方米与征收区域该房屋评估价4064元／平方米的系数1.666折合建筑面积142.943平方米，再上浮10%后建筑面积为157.237平方米，在本征收区域回迁安置高层住宅楼房。差价结算按《某百货道东地块房屋征收与补偿方案》执行。
2、支付给被征收人因征收房屋造成的搬家费1030元（壹仟零叁拾元整）。
3、因征收房屋造成的停产停业损失按每年被征收房屋评估价值的8%计算，自搬迁之日起至通知回迁之日止，每年发放一次，补偿金额为46469元（肆万陆仟肆佰陆拾玖元整）。
三、搬迁期限：请于本决定书送达之日起7日内完成搬迁。
被告于2014年10月8日向本院提交了作出被诉具体行政行为的证据：
第一组证据：1、《征收条例》第四条、第二十六条。欲证明被告依据《征收条例》有权征收房屋并作出补偿决定。
第二组证据：2、《征收条例》第八条五项；3、征收前被告关于此地块的现场情况报告及照片；4、铁岭市建筑规划设计院规划图复印件一份。欲证明被告依据《征收条例》第八条五项旧城区改造的需要进行征收。
第三组证据：5、《某道东地块房屋征收与补偿安置方案》（征收意见稿）及相片3张（2012年5月21日）；6、《城市房屋拆迁调查登记表》及相片9张；7、《某百货道东房屋征收补偿方案征求意见稿反馈整理情况》（2012年6月20日）。欲证明被告对征收补偿方案进行了讨论并予以公布。征求了公众意见后进行公布，符合《征收条例》第十条、第十一条的规定。
第四组证据：8、《房屋征收社会稳定风险评估分析论证会存档资料》一份；9、铁岭银行账户余额打印清单复印件一份。欲证明被告进行了社会风险评估分析，并将征收补偿费足额专户储存到位，符合《征收条例》第十二条规定。
第五组证据：10、暂停办理铁岭某百货道东地块建设项目房屋征收范围内相关手续的通知；11、征收公告及相片2张；12、《某百货道东地块征收与补偿方案》及相片1张；13、《某百货道东地块房屋征收与补偿补充方案》公告及相片2张；14、某百货道东地块项目规划说明。欲证明通知、公告、补偿方案等贴到被征收区域，通知有关部门暂停办理相关手续，符合法律规定。
第六组证据：15、推选评估机构通知及相片2张；16、通告通知选票时间和地点、选票，告知由公证处公证选出评估机构并告知抽签时间及相片3张；17、《公证书》一份（2012年9月27日）；18、关于选定房屋评估机构的通告及相片7张（2012年9月28日）。欲证明被告根据法律规定提供三家评估机构供被征收人选择，由于未形成多数选票，由被征收人随机选定了铁岭市某房地产评估事务所为评估机构并进行了公证，符合《征收条例》第二十条的规定。
第七组证据：19、通告要求被征收人提供相关评估资料及相片1张；20、《房地产估价委托协议书》；21、铁岭市银州区城市房屋征收管理局房屋征收补偿报告初步估计结果的公示及相片1张。欲证明被告委托的评估机构对被征收房屋进行评估对评估结果进行公告，告知对结果有异议的法律救济途径，符合《征收条例》第十九条的规定。
第八组证据：22、房地产估价报告一份；23、房地产估价报告送达证；24、复核估价报告送达证。欲证明被告已将房地产估价报告及复核评估结果送达给原告。
第九组证据：25、房屋征收补偿决定书及送达证；26、被告与原告协商记录；27、征收工作人员与社区工作人员的工作证明。欲证明法律文件已合法送达。
原告胡桂华诉称，请求撤销铁岭市银州区人民政府作出的铁银政征补（2014）第97号房屋征收补偿决定；被告赔偿原告在征收中遭受的损失；本案一切诉讼费由被告承担。
事实及理由：一、被告铁岭市银州区人民政府无权作出房屋征收补偿决定。根据《铁岭补偿办法》第三十三条：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的期限内达不成协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请房屋征收决定的市人民政府依照本办法的规定，按照征收补偿方案作出征收补偿决定并在房屋征收范围内予以公告”的规定，作出征收补偿决定的主体应该是铁岭市人民政府，依据征收补偿方案作出征收补偿决定。银州区人民政府无权作出征收补偿决定，超越自身权限作出的具体行政行为无效，应予撤销。
二、被征收区域属于商业开发。财富广场是大型综合商场，早在2011年已经开始出售，征收此区域不是为了公共利益，违反《征收条例》第一、二条的规定。
三、被告单方委托评估机构，评估结果不公平。被告在评估前没有到现场勘查、照像、评估时点超期，只按照被告的意志评估，评估没有按照《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《评估办法》）的规定由三方签字，也没有按规定由两名评估师签字。评估方法采用比较法，原告与其他同楼的房屋评估结果相差很多。被告单方指派测绘部门对原告房屋的阳台进行测绘，测绘结果多出的4平方米在补偿决定书中没有体现。
四、被告剥夺原告的选择权。《铁岭补偿办法》第二十五条第五项规定住宅房照从事经营的，被征收人可以选择安置门市或选择安置住宅。被告不允许原告选择安置门市，也不允许原告选择补齐与门市的评估差价，按照门市的标准给予原告补偿，致使原告损失100多万。
五、征收补偿已经进行三年多了，但补偿决定书中的营业损失只给原告半年。《征收条例》第二十三条规定，对因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，根据房屋征收前的效益，停产停业的期限等因素确定。被告的征收补偿决定没有给予装修费用、无证房屋面积补偿。
六、划拨土地使用权没有给原告补偿。《铁岭补偿办法》第十八条规定划拨土地按照市国有土地地级基准地价的50%补偿，被告没有给原告补偿。
综上所述，被告作出的房屋征收补偿决定内容违法、缺项，评估程序违法，请求法院依法予以撤销。
原告为此向本院提供如下证据：
第一组证据：1、对于征收补偿不合理，原告多次去信访，对财富广场拆迁户的答复意见；2、去省、市信访局给原告的群众来访意见单。欲证明征收补偿不合理，原告多次去信访争取合法权益。
第二组证据：3、铁岭某评估事务所对胡桂华房屋作出的评估报告；4、光盘一张；5、复核评估的答复意见。欲证明评估违法，缺项，并且原告申请过复核评估。
第三组证据：6、营业执照；7、税务登记。欲证明被告对原告的补偿不合理，剥夺原告选择权。原告是住宅房照从事经营，可以选择补齐门市的差价。
第四组证据：8、《物权法》第七十七条。欲证明原告可以将住宅改为经营用房。
第五组证据：9、铁岭市某房地产评估事务所关于某百货道东地块回迁安置商服用房价格评估报告，价格是26197元；10、2010年7月6日铁岭日报。欲证明对原告的房屋评估价格低。根据《铁岭补偿办法》、《某百货道东地块征收与补偿方案》第二条、第七条的规定，原告的住宅房屋补偿应参照商业门市补偿的计算方法。
第六组证据：11、银州区城市管理行政综合执法局对胡桂华责令改正通知书；12、某百货道东地块征收补偿方案。欲证明原告房屋被认定为违建。《征收条例》第二十四条规定市县级人民政府应在征收补偿前认定原告是否为违建，在征收的末期认定已经超过时效，应为违法。
第七组证据：13、2010年7月《铁岭日报》铁岭市国土资源局国有建设用地使用权出让公告。欲证明该区域土地是商业用地，不是公共性质。
第八组证据：14、原告的评估报告。欲证明评估报告没有评估师及当事人的签字及三方签字，评估过程缺项、缺少分户报告。15、房屋征收补偿决定。欲证明测绘结果不准确。
第九组证据：16、胡桂华房屋所有权证。17、土地使用权证。欲证明原告房屋建筑面积与套内面积均为85.8平方米，记载事项错误，原告房屋取得方式合法。
第十组证据：18、协商记录。欲证明原、被告双方进行协商与补偿的计算过程。
被告铁岭市银州区人民政府辩称，被告作出的铁银政征补（2014）第97号房屋征收补偿决定书，严格按照《征收条例》作出的。
一、根据《征收条例》第四条、第二十六条规定，被告有权作出征收补偿决定书。
二、被告根据《征收条例》第八条第五款进行旧城区改建，并不是商业开发。改造后修建任何建筑物都属于旧城区改建，符合法规规定，被告没有在2011年开始卖楼，2011年也未在此地修建大型商场，原告所述不实。
三、根据《评估办法》第二十二条规定，对评估有异议的应当依据《征收条例》第二十六条进行复议或诉讼。评估行为是单独的行政行为，不是本案的诉讼请求范围。原告在法定时间内没有对评估报告提出复议或诉讼，被告依据评估报告作出的补偿决定书符合《征收条例》规定。
四、因对征收区域内的新建商业用途房屋仅建筑一至六层大商场，没有单独商业用房，所以没有可用于商业门市产权调换的房屋。被告在2014年2月18日公告了《某百货道东地块房屋征收与补偿补充方案》。《补充方案》中告知如要调换房屋，可以选择用途为住宅的房屋。本案原告的房屋规划使用性质是住宅，根据《城乡规划法》规定改变规划的依据不应是自行经营改变。因住宅用地与商业用地年限不同，所以自行改变规划用途应属无效。原告的房屋估价为6770元／平方米，在铁岭市内的新房价格除别墅外没有超过此价格的，属于公平合理。根据协商记录原告要求征收部门支付100万元货币补偿，没有向被告提出过选择补齐门市价差，所以不存在被告不允许原告选择补齐门市价差的事实。银州区人民政府提供了置换住宅与货币补偿两种选择，没有剥夺原告的选择权。另外决定书中的价格是依据评估报告得出，原告的住宅评估价格为每平方米4064元，报告中的货币补偿为633461元，根据原告住宅面积85.8平方米计算，平均每平方米7383元，调换住宅为157.237平方米，是原告住房面积的1.833倍，被告认为按此补偿是公平合理的。原告实际经营面积仅为阳台，大部分面积使用性质为住宅。规划用途是不能自身改变的，原告没有合法改变规划用途的手续，被告按住宅调换房屋符合法律规定。
五、银州区人民政府在征收公告中已经说明征收日期。补偿的停产停业损失应当从原告搬出被征收房屋时起算，补偿期限已经在公告中说明。原告并没有对公告诉讼，被告依据公告内容补偿并没有遗漏，符合《征收条例》第十七条的规定。
六、根据《物权法》规定房屋与土地是一体的，不存在单独给付补偿的问题。根据《征收条例》第十三条三款规定：“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。”土地使用权收回应是无偿的。另划拨的土地是无偿使用的，政府征收时应无偿收回。原告的要求是不当得利。《铁岭补偿办法》与法律法规有冲突的地方不能适用，所以原告要求补偿划拨的土地使用权没有法律依据。
原、被告之间经多次协商仍不能达成协议，被告对原告作出补偿决定具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序，请求人民法院判决维持。
经过庭审质证，本院对证据作如下确认：被告对原告出示的十组证据均有异议。对于第一组证据，被告认为此证据能证明原告在维护权益，但与本案无关联，不能证明被告作出补偿决定书错误。对于第二组证据，被告认为证据与本案无关联。被录音者不知其被录音的情况，不符合证据合法性要件。被录音者没有充分准备，并不是对咨询的正式解答，其表述逻辑性不强，不能真实表示其工作意图。对于证明目的，原告认为采用比较法的评估价格差距大，不能通过录音中的对话予以证明。原告与其对门费某某的情况不同，费某某所有住宅面积都用于经营，通过协商记录、现场勘查发现原告的房屋只有小部分面积用于经营，大部分面积仍是住宅。原告提供的咨询录音不能认定评估违法。评估报告没有签字即无效并没有法律、法规对此予以规定。原告想证明补偿决定中没有确认测绘面积，此录音中没有体现原告申请测绘以及测绘面积大小。原告认为住宅房屋价值每平方米4064元与本案无关联。实际上，被告给原告的评估报告和补偿决定的评估价格远高于每平方米4064元，此证据不能证明被告的行为违法。对于第三组证据，被告认为原告“在收到决定书之日起五日内……选择补偿方式”，原告属于主动放弃权利。在协商中原告要求其房屋全部面积都应按经营性质补偿100万，在庭审中要求补偿260万，原告选择货币补偿，未选择产权调换。原告房屋面积85.8平方米，被告为其置换157平方米的住宅是合理的，原告的房屋只是阳台部分用作经营，其余部分都属于住宅，不具有按门市补差兑换的条件，被告把补偿的单价从4000元／平方米提高到7000元／平方米，来补偿原告的部分经营面积是合理的。对于第四组证据，被告认为原告如果要改变规划用途应有相应的行政变更手续，但原告并未提供，应认定为原告自身改变，而不是合法改变，对其不应予以认可。原告不是所有的面积都用于经营，而是原告房屋大部分功能还是住宅性功能，所以被告给出的评估数据及决定书中的货币补偿金额是合法的。对于原告提出的经营补偿应是每平25000元，被告认为没有具体的计算依据。根据《补偿条例》第二十一条二项的规定，应当提供改建地段或者就近地段的房屋，原告房屋是住宅功能，所以被告在产权调换时可以对其选择调换住宅。对于原告每平方米25000元的产生是重复计算，每平方米15000元的标准没有合法来源，不具有合理性和合法性。对于第五组证据，被告认为报纸载明的是房屋面积兑换181万，并未说明房屋的地理位置和状况与本案无关，不能作为认定本案房屋评估价格是否合理的依据。不能作为此地块回迁安置商服用房临街一层商铺用房价格为每平方米26000元参考来补偿原告。原告依照《征收条例》第二十一条的评估属于产权调换房屋的价格，而不是被征收房屋的价格。对于第六组证据，被告认为整改通知书不能证明原告的违建合法，根据《征收条例》第二十四条对违法的或超期的临时建筑是不应补偿的，原告不能提供合法的手续，所以补偿决定书对此未予补偿。对于第七组证据，被告认为国土资源局国有建设用地使用权出让时没有《征收条例》，当时属于发布拆迁令进行拆迁是合法的。被征收地段挂牌出让，2011年《征收条例》实施后并没有实施完毕，不能以此证明是商业用地。建商业区并不是商业目的，而是对规划的改造，根据可行性报告此块规划会增加经济效益、提供5000个就业岗位等，并非是商业开发目的。对于第八组证据，被告认为与原告没有切身利益，秦某某属于住宅房屋，另一个商业房照的门市，与原告房屋的性质不同。对于第九组证据，被告认为根据《物权法》房随地走，地随房走的规定，征收中房屋及土地应一并征收，土地不给补偿是合理的。对于第十组证据，营业损失被告严格按照公告对停产停业损失进行补偿，起止时间应当是以原告交出住宅时间为起算点。不存在因被告的行为造成原告的损失，被告行政行为合法，不存在赔偿。
原告对被告出示的第三组证据无异议，对其他证据均有异议。对于第一组证据，原告认为按照《征收条例》第十二条授权市、县人民政府，并没有给银州区政府授权，区政府没有法定职权。对于第二组证据，原告认为被告不是征收是拆迁，不应适用公益事业的《征收条例》。这些证据不能证明此处征收符合公益事业。对于第四组证据，原告认为对存款补偿金额只有500万，没有足额到位，对社会风险稳定评估保留意见。对于第五组证据，原告认为此地段从2011年6月开始征收，被告是在2012年9月接收的，被告继承了权利未继承债务和责任，给原告造成了营业损失。对于第六组证据，原告认为此区域的房屋在2011年已经开始出售。原告没看到照片，认为选择评估机构的选票是后做的，承认公证书的效力。对于第七组证据，原告认为评估不公正，公告决定日期是2012年9月26日，被告给原告的评估报告日期是2014年2月24日，评估时点超过期限，评估报告中没有原告、被告以及评估机构的三方签字。违反《评估办法》第十二条规定整体评估报告及分户评估报告应有两名以上评估师签字，以印章代替签字评估违法。对于第八组证据，原告认为依据《评估办法》第九条规定，评估报告应由评估所作分户评估，然后在征收区域内公布，被告没有分户评估报告；评估时应有专业的评估师现场解释，这些程序被告都没有进行。被告提供的是住宅的公示报告，并不是针对原告的分户初步报告。对于第九组证据，原告认为协商记录不完整。原告在协商过程中曾经提出补偿每平方米1万元，被征收房屋共130平方米，按照《征收条例》规定的计算方式应补偿260万。
本院认为，对于原告提交的第一组证据，证明原告信访的过程与本案具体行政行为无关联，本院不予采信。对于第二组证据，能够证明原告申请过复核评估的事实。但是录音光盘不具有合法性和关联性，不能认定评估报告违法缺项，本院不予采信；对于第三、四组证据，能够证明原告房屋从事经营的事实，被告在补偿中明确说明原告有权选择货币补偿或者产权调换以及停产停业损失的补偿，并没有剥夺原告选择权，本院对此证据予以采信。对于第五组证据，两份证据涉及的房屋与本案中的房屋位置及房屋性质不同，与本案没有关联性，不予采信。对于第六组证据，能证明原告的部分房屋为违建的事实，本院予以采信。对于第七组证据，与本案房屋补偿决定不具有关联性，本院不予采信。对于第八组证据，结合原告提交的第二组证据原告已经对评估报告申请复估，铁岭市某房地产评估事务所对原告作出复核估价报告，已经发生效力，此评估报告不能证明原告的证明目的，本院予以采信。对于原告提交的秦某某的补偿决定书与原告房屋性质不同，与本案无关联性，不予采信。对于第九组证据，原告房屋产权证及土地使用权证，客观真实，本院予以采信。对于第十组证据，原被告双方之间的协商记录，可以证明双方协商的过程，本院予以采信。对于被告提交的第一、二组证据能够证明被告作出补偿决定符合《征收条例》的规定。对于被告提交的第三组证据，原告无异议。对于被告提交的第四、五组证据能够证明被告作出征收决定前征求意见并进行论证和公告以及进行了社会风险稳定评估并将征收补偿费足额专户储存到位的事实，对于被告提交的第六、七组证据能够证明评估机构的产生符合法律规定，对于被告提交的第八、九组证据能够证明被告已将评估报告和复核结果及补偿决定送达给原告的事实，本院对以上证据均予以采信。
经审理查明，根据《征收条例》和有关法律规定，经过铁岭市规划设计院规划，银州区人民政府决定对铁岭某百货道东地块进行旧城区改建，于2012年9月26日发布《房屋征收公告》。征收范围：东至广裕街、西至新华街、南至银州路、北至太平洋购物中心南墙（以划红线为准）。原告胡桂华在征收区域内有房屋建筑面积85.8平方米，证载设计用途为住宅。房屋所有权证为铁岭市房权证银州区字第211202-024296-2号。2012年9月27日被告由公证处公证以抽签方式选定铁岭市某房地产评估事务所对原告房屋进行了评估，并于2014年3月27日将铁国估征字第（2014）01-51号评估报告送达给原告。该评估报告认定原告所有的房屋在估价时点2014年2月10日市场价值单价为6770元／平方米，房屋总价值580866元（伍拾捌万零陆佰陆拾陆元整）。原告在法定期限内对该评估报告申请复核评估，铁岭市某房地产评估事务所于2014年4月8日对原告作出复核估价报告，复核结果为：估价依据，方法、参数、选取合理，测算正确，维持原估价报告出具的估价结果。其认定的房地产价值为580866元（伍拾捌万零陆佰陆拾陆元整），与补偿决定书中认定的价格相同。原告未在法定期限内向房地产价格评估委员会申请鉴定，被告与原告就货币补偿或产权调换等内容经多次协商未能达成协议，被告根据《征收条例》、《铁岭补偿办法》、《某百货道东地块房屋征收与补偿方案》及《某百货道东地块房屋征收与补偿补充方案》等有关法律法规规定，对原告所有的房屋作出如下货币补偿或产权调换的决定：
一、对被征收人货币补偿的方式：
1、有照住宅从事商业经营应得到的补偿：该房屋评估单价与同地段同类住宅房屋评估单价的差价，乘以有房屋所有权证建筑面积，即2706元／平方米乘以85.8平方米，货币补偿金额为232175元（贰拾叁万贰仟壹佰柒拾伍元整）；同地段同类住宅房屋评估单价乘以有房屋所有权证建筑面，计4064元／平方米乘以85.8平方米，货币补偿金额为348691元（叁拾肆万捌仟陆佰玖拾壹元整）；新建安置房评估平均价格5290元／平方米与该户同类地段住宅房屋评估价格4064元／平方米差价的50%，计85.8平方米乘以613元／平方米补偿金额为52595元（伍万贰仟伍佰玖拾伍元整）。以上货币补偿款金额为633461元（陆拾叁万叁仟肆佰陆拾壹元整）。
2、因征收房屋造成的停产停业损失按每年被征收房屋评估价值的8%计算，一次性支付半年，补偿金额为23235元（贰万叁仟贰佰叁拾伍元整）。
3、支付给被征收人因征收房屋造成的搬家费1030元（壹仟零叁拾元整）。
上述货币补偿款共计657726元（陆拾伍万柒仟柒佰贰拾陆元整），已提存于专户。
二、对被征收人产权调换住宅的方式：
1、有所有权证房屋建筑面积85.8平方米，根据《某百货道东地块房屋征收与补偿方案》按该经营性质的住宅房屋评估单价6770元／平方米与征收区域该房屋评估价4064元／平方米的系数1.666折合建筑面积142.943平方米，再上浮10%后建筑面积为157.237平方米，在本征收区域回迁安置高层住宅楼房。差价结算按《某百货道东地块房屋征收与补偿方案》执行。
2、支付给被征收人因征收房屋造成的搬家费1030元（壹仟零叁拾元整）。
3、因征收房屋造成的停产停业损失按每年被征收房屋评估价值的8%计算，自搬迁之日起至通知回迁之日止，每年发放一次，补偿金额为46469元（肆万陆仟肆佰陆拾玖元整）。
三、搬迁期限：请于本决定书送达之日起7日内完成搬迁。
被告向原告送达补偿决定后原告不服经过复议后于2014年9月19日向本院提起本案诉讼。
本院认为，依照《征收条例》第四条、第二十六条的规定，被告铁岭市银州区人民政府有作出房屋征收补偿决定的法定职权。被告与原告在征收补偿方案确定的签约期限内未达成补偿协议，被告银州区人民政府按照《征收条例》、《铁岭补偿办法》、《某百货道东地块征收与补偿方案》及《某百货道东地块房屋征收与补偿补充方案》规定的标准作出补偿决定，该决定符合铁岭市城市规划，并按有关规定进行了社会稳定风险评估，被告委托房地产评估公司对原告的房屋及附属物进行评估，根据评估结果给付原告胡桂华货币补偿或产权调换房屋的计算方式，因征收房屋造成的搬迁费、停产停业损失费用的补偿。该决定证据充分，适用法律正确，符合法定程序。对于原告提出被告无权作出房屋征收补偿决定的意见，依照《征收条例》第四条，第二十六条的规定，市、县级人民政府负责本行政区内的房屋征收与补偿工作。银州区人民政府与县级人民政府是同级人民政府，被告有权，原告的意见本院不予支持。作出补偿决定。对于原告提出的征收某百货道东地块行为属于商业开发，不是为了公共利益的意见，经查被告征收原告房屋经铁岭市规划设计研究院规划，并进行规划说明为了旧城区改建的需要，符合公共利益的目的。此地段被征收人共363户，大部分都已搬迁，现在只剩10余户仍未搬迁，可以认定征收此区域房屋符合大多数人的认可，符合《征收条例》第八条第五款公共利益的目的。被告于2012年9月26日对该区域房屋作出征收决定，并进行了公告，告知了被征收人的法律救济途径。《征收条例》第十四条规定：“被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼”。原告及该区域的被征收人未在法定期限内对被告作出的征收决定申请行政复议或行政诉讼，该征收决定已经发生法律效力，原告的意见本院不予支持。对于原告提出被告单方委托评估机构，评估结果不公平的意见，经查，被告在没有形成多数选票的情况下通过公证处公证以抽签的方式选定房地产评估机构符合法律规定，原告已经对评估结果申请复核评估，该评估机构对原告作出复核估价报告，维持了原评估报告，原告未在法定期限内申请专家委员会鉴定，该评估报告已经发生法律效力，原告的意见本院不予支持。对于原告提出被告剥夺其选择权的意见，经查，该区域没有独立商业门市房屋，原告房屋性质为住宅，补偿决定中给付原告自愿选择货币补偿或产权调换住宅的权利，因此原告的意见本院不予支持。对于原告认为补偿决定中的营业损失只给半年的意见，根据《铁岭征收办法》第二十六条规定：“停产停业损失按照下列标准补偿：（一）非住宅房屋和住宅房照从事商业经营（征收前已依法取得工商营业执照，征收时正在营业，依法纳税）房屋选择货币补偿的，每年按照被征收房屋评估价格的8%计算补偿，一次性支付半年；（二）非住宅房屋和住宅房照从事商业经营（征收前已依法取得工商营业执照，征收时正在营业，依法纳税）房屋选择产权调换的，每年按照被征收房屋评估价格的8%计算补偿，自搬迁之日起至通知回迁之日止，每年发放一次。如果超过安置协议约定的回迁期限，自超过约定的回迁日期起按照逾期当年的标准增加50%支付临时安置补偿。”被告是按照方案的标准对原告的补偿并无不当，原告的意见本院不予支持。原告认为土地使用权应予补偿的意见，经查原告土地使用权面积为130.41平方米，房屋面积为85.8平方米，共用分摊面积44.61平方米，按照《铁岭征收办法》第十八条规定“征收房屋收回国有土地使用权的，对被征收人房屋以外和利用国有土地生产经营的国有土地使用权，按照市国土资源部门划定的地级确定补偿类别及标准予以适当补偿。”本案原告土地证记载共用分摊的面积并非是房屋以外和利用国有土地生产经营的国有土地使用权的面积，因此原告的意见没有事实依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条（四）项之规定，判决如下：
驳回原告要求撤销被告铁岭市银州区人民政府于2014年4月15日作出的铁银政征补（2014）第79号《房屋征收补偿决定书》的具体行政行为的诉讼请求。
案件诉讼费50元由原告胡桂华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于铁岭市中级人民法院。
审 判 长 李 倩
审 判 员 丁尚可
人民陪审员 何桂梅
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 杨 阳