浙江省奉化市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬奉民三初字第556号
原告：卢明伟。
委托代理人：宋颖莹。
被告：项志军。
委托代理人：陈意君。
原告卢明伟为与被告项志军房屋租赁合同纠纷一案，于2014年6月27日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由审判员袁雅雅适用简易程序独任审判，于2014年8月11日公开开庭进行了审理。原告卢明伟及其委托代理人宋颖莹、被告项志军及其委托代理人陈意君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告卢明伟起诉称：被告向原告承租原告所有的坐落于奉化市岳林街道岳林东路203幢9号一楼店面房，签订有《租房协议》一份，约定租期自2013年2月18日起至2014年2月17日止，租金每年33000元，协议期满后是否续订和租金事宜，双方另行商定，“在租期内遇到拆迁等与国家政策相抵触，乙方无条件归还甲方，甲方归还剩余租金”等。租期届满后，原告多次要求被告腾房，但是被告拒绝。原告认为，原、被告的租房协议已经于2014年2月17日到期，被告应在到期后应腾空房屋，将房屋交给原告。现被告违反约定逾期腾房，应支付相应的房屋占有使用费。为此，原告向法院起诉，要求法院判令：一、被告立即腾空坐落在奉化市岳林街道岳林东路203幢9号房屋并将房屋钥匙交还原告；二、被告立即支付按日租金91.67元标准计算的自2014年2月18日起至判决确定的履行之日止的房屋占有使用费。
被告项志军未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：第一、原告已经与拆迁部门签订了拆迁协议，不再是房屋的权利人，无权收取房屋的租金收益，本案原告主体不适格；第二、原告已经在2013年11月30日前与拆迁部门签订了《房屋征收拆迁补偿安置协议》，其中底层的店面房已经被调产，房屋租金自2014年1月1日起之后的2年6个月由政府部门支付给原告，故原告不能再向被告要求支付租金。第三、被告不是故意不腾房，而是因为被告是合法经营的个体工商户，因被强行拆迁而使得其无法正常经营，遭受重大损失。原告应将属于被告的相应拆迁补偿款给被告。
原告为证明自己的诉讼主张向本院提供下列证据：
1、《租房协议》一份，欲证明原、被告于2013年2月20日签订《租房协议》一份，租期自2013年2月18日起至2014年2月17日止，租金为33000元／年，协议期满后是否续订和租金事宜，双方另行商定，在租期内遇到拆迁等与国家政策相抵触，被告将房屋无条件归还原告，原告归还剩余租金的事实。
2、照片一份，欲证明被告一直占有涉案房屋，尚未腾房的事实。
被告向本院提供如下证据：
1、《个体户工商营业执照》一份（复印件），欲证明涉案房屋由被告承租用以经营的事实。
2、奉化市国土资源局、奉化市物价局文件一份（复印件），欲证明涉案的房屋虽然是住宅用房，但按照奉化市中山区块集体所有土地上房屋拆迁补偿方案的规定属住改商房屋范畴，根据该文件第11页第7条的规定，住改商的补偿价格参照本区块国有土地上房屋征收补偿政策执行、本拆迁补偿方案未明确的相关价格标准按《奉化市房屋征收拆迁补偿安置价格及有关补偿费用标准的规定》执行的事实。
3、奉化市人民政府关于中山区块房屋征收决定公告一份（复印件）、征收集体所有土地房屋拆迁公告一份（复印件），欲证明根据政府拆迁公告的规定，涉案房屋拆迁公告之日为2013年5月11日，最后的签约时间为2013年11月30日，最后的搬迁时间为2013年12月31日。在2013年5月11日到2013年11月30日期间，原告已经与拆迁部门签订了拆迁协议，那么该房屋的所有权就不属于原告，原告没有理由与依据向被告要求支付租金或者使用收益的事实。
4、《货币补偿结算清单》一份、《岳林东路沿街底层住改商货币结算测算案例》一份、卢明伟的店面房补偿清单一份，欲证明涉案房屋已经被调产安置及原告拆迁补偿款的计算组成方式。
上述证据经庭审质证，对被告提供的证据1，原告无异议，本院对上述证据欲证明的事实予以确认。对原告提供的证据1，被告提出异议，认为租房协议中所写出租房屋位于“奉化市岳林东路203幢10号”，实际上其承租的房屋为奉化市岳林东路203幢9号。本院认为，在庭审中被告已经确认原告系出租人，且对该租房协议的其余内容没有异议，原告称述门牌号码的出入系原告在借鉴邻居的租房协议时没有及时修改，故本院认为，门牌号码的差错系原告的笔误，实际租赁房屋为奉化市岳林东路203幢9号，双方对租房协议的其他条款均无异议，本院对该租房协议除门牌外的其他条款内容予以确认。对原告提出的证据2，被告对真实性无异议，但是提出房屋在2014年2月20日左右已经被停水停电。本院认为，被告对证据真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认。对被告提供的证据2，原告提出异议，认为对真实性无异议，但是与本案没有关联性。对被告提供的证据3，原告提出异议，认为对真实性无异议，但是仅凭两份公告无法证明原告已经与拆迁部门签订安置补偿协议的事实。对被告提供的证据4，原告提出异议，对结算测算案例的真实性无法确定，对货币补偿结算清单、店面房补偿清单真实性无异议，但一楼店面房不是调产安置而是由拆迁部门先回购，待安置房屋建造好后再让拆迁户去购买，所以在目前无法立即交房的情况下，由政府支付了原告三年的利息。本院认为，被告提供的证据2-4的证明目的是涉案房屋面临政府拆迁，原告已经与拆迁部门签订拆迁补偿协议，已经不是房屋所有人，而原告获得的拆迁补偿费中有部分营业用房经济设施补贴应属于被告所有。而本院认为，涉案房屋至今仍未实际拆迁，被告在庭审中也陈述其至今仍保留该房屋钥匙，占有使用该房屋没有腾房，故不管原告作为涉案房屋所有人与拆迁部门是否签订拆迁补偿协议，只要被告占有使用出租房屋，原告作为房屋租赁人仍可以要求被告支付房屋占有使用费。另外，被告是否能取得部分拆迁补偿款与本案原告要求被告腾房，并催讨房屋占有使用费属于不同法律关系。故本院认为，被告提供的证据2-4与本案无关联性，本院不作认定。
经审理查明，原告卢明伟系奉化市岳林东路203幢9号房屋的所有权人。2013年2月20日，被告项志军与原告卢明伟签订书面租房协议一份，约定租期一年，自2013年2月18日起至2014年2月17日止。租金每年33000元，从签订合同后一个月内付清。协议期满后是否续订和租金事宜，双方另行协商。双方如果不租，要提前两个月通知对方。……在租期内遇到拆迁等与国家政策相抵触，项志军将房屋无条件归还卢明伟，卢明伟归还剩余租金。
另查明，奉化市岳林东路203幢9号一楼店面房被用于经营防盗门、进户门批发、零售，根据宁波市工商行政管理局奉化分局于2012年8月15日颁发的个体工商户营业执照记载，经营者为被告项志军。在2014年2月17日前的房屋租金被告项志军已经付清。
上述事实由原、被告的陈述及原、被告提供的证据予以证明。
本院认为，原、被告之间的房屋租赁关系有双方签订的租房协议为证，事实清楚。租房协议约定租期为一年（自2013年2月18日起至2014年2月17日止），“协议期满后是否续订和租金事宜，双方另行协商”，而租期届满后不久，原告即拉掉了房屋内的水、电，不同意再将涉案房屋租赁给被告，故本院认为到2014年2月17日双方约定的租期届满，双方的租赁关系结束。那么被告应该返还租赁房屋给原告，这与涉案房屋是否面临拆迁以及原告是否与拆迁部门签订拆迁补偿协议无关。至今，被告仍然保留房屋钥匙，并占用租赁房屋，于法无据，原告要求被告腾房的诉请，本院予以支持，被告应在合理期限内腾空涉案房屋并交还房屋钥匙给原告。另被告在租期届满后仍占有使用涉案房屋，其应向原告支付自2014年2月18日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费。考虑到被告租赁涉案房屋用于商业经营，但原告自2014年2月份起就拉掉租赁房屋的水、电，必然影响被告租赁房屋正常的经营使用，故本院认为应酌情降低租金及房屋占有使用费标准，以1000元／月较为合适，至于被告项志军是否能取得部分拆迁补偿款与本案无关。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第二百十二条、第二百十五条、第二百十六条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：
一、被告项志军于本判决生效之日起五日内腾空位于奉化市岳林东路203幢9号的一楼房屋，并将钥匙交还给原告卢明伟；
二、被告项志军于本判决生效之日起五日内支付给卢明伟按1000元∕月标准计算的自2014年2月18日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费；
三、驳回原告卢明伟的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费80元，减半收取40元，由被告项志军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，做自动放弃上诉处理。
审判员 袁雅雅
二〇一四年八月十二日
书记员 吴佳楠
附：一、本判决依据的法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十五条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百一十六条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
二、申请执行的规定
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干未问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。
3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：
第二十九条人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。第三十条查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。