山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民四终字第280号
上诉人（原审被告）：曲民怀，农民。
上诉人（原审被告）：刘成修，农民。
被上诉人（原审原告）：王福安，学生。
委托代理人：杨长林，山东昆嵛律师事务所律师。
委托代理人：徐晓，山东昆嵛律师事务所律师。
上诉人曲民怀、刘成修因返还财产纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院（2013）烟牟民一初字第365号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人曲民怀、刘成修，被上诉人王福安的委托代理人徐晓、杨长林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告王福安诉称：二被告系夫妻关系。位于牟平区武宁镇上武宁村北房产证号为牟集字第××号的房屋系原告从被告处购买的房产。房屋产权变更登记到原告名下后，二被告仍非法占用该房产。要求二被告立即停止侵权，将房产证号为牟集字第××号的房屋返还给原告。
原审被告曲民怀辩称：我与原告订立的合同无效。我因为两次单方肇事急需用钱和企业资金周转不灵，才同原告签订了房屋买卖合同，据此原告对该房屋并非善意取得，且原告至今未付我房款。
原审被告刘成修辩称：我与被告曲民怀系夫妻关系，因矛盾面临离婚诉讼。本案诉争的房屋系夫妻关系存续期间取得，我作为房屋的共同所有人，并未同意出卖该房屋，所以原告与被告曲民怀签订的房屋买卖合同应属无效。原告对该房屋不属于善意取得，不能同时满足物权法关于善意取得的三个条件，且原告并未支付房款。所以我方认为原告与被告曲民怀订立的房屋买卖合同无效。
原审查明：二被告系夫妻关系。2013年1月18日，原告王福安的父亲王敬军作为其代理人与被告曲民怀在烟台市牟平区行政审批中心房产交易中心工作人员的见证下签订了房屋买卖合同。被告曲民怀将登记在其名下的房产卖给原告王福安，合同对房屋位置、建筑面积、成交价格、付款时间、房产交付时间、房产过户时间及过户相关税费的承担等事项进行了约定，由双方当事人签字捺印，并将涉案房产过户登记到原告王福安名下。二被告对该合同订立的过程及房产证登记在原告王福安名下的真实性没有异议。2013年1月18日晚上，王敬军又与被告曲民怀签订了购房合同，合同内容为“购房合同甲方：王敬军（手写签名）乙方：曲民怀（手写签名并捺印）一、经甲乙双方友好协商同意：乙方自愿将位于上武宁村的厂房卖给甲方。二、甲乙双方已于2013年1月18日在牟平行政审批中心完成过户手续。三、甲方于2013年1月18日付清乙方房款壹佰零贰万伍仟元整（1025000.00元），双方钱款已清。四、乙方承诺于2013年5月1日前将厂房内设备搬清，并切（且）保证在搬清后保持厂房原貌。五、另有未尽事宜双方另行协商。王敬军（签名）曲民怀（签名捺印）2013年1月18日”。原告提交了被告曲民怀为原告出具的收条一份，内容为“收条今收到王敬军壹佰另（零）贰万伍仟元正（1025000.00元）收款人：曲民怀（捺印）2013年1月18日”。被告曲民怀对原告陈述的当日晚上签订购房合同的过程有异议，对原告提交的收条的真实性不予认可，申请进行司法鉴定，但未在限定的时间内提交书面鉴定申请。被告刘成修称对此并不知情，认为即使上述事实存在，也是原告与被告曲民怀恶意串通。2013年1月22日，烟台市正泰土地房地产评估有限公司为烟台市牟平区地方税务局出具了房地产估价报告，对涉案房产的评估价格为104.15万元。2013年1月24日，原告根据评估价格交纳了购买涉案房产的相关税费96646.41元。二被告称对原告提交的房地产估价报告及缴纳相关税费情况不知情，且该评估报告的时间是2013年1月22日，对原告与被告曲民怀订立买卖合同的价款不具有溯及力。原告提交了2013年6月24日烟台市公安局牟平分局武宁派出所出具的证明一份，证明原告曾于2013年5月27日报案二被告非法占用涉案房产的事实。二被告对其真实性没有异议，但认为这是原告的单方行为，派出所无权证明原、被告双方存在买卖关系的事实。
上述事实，有原告提交的房屋买卖合同、购房合同、收条、房地产评估报告、缴税发票、房产证、派出所出具的证明、当事人在法庭上的陈述笔录在卷佐证，并经庭审质证。
原审认为：被告曲民怀、刘成修对2013年1月18日房屋买卖合同的形成过程以及涉案房产于当日登记在原告名下的事实没有异议，原审法院对此予以认定。原告依照合同支付了购房款1025000.00元，提交了曲民怀出具的收条予以证实。被告曲民怀虽对由其签字的收条的真实性提出异议，但未提交反驳证据予以证实，原审法院对原告依约交付给被告曲民怀购房款1025000.00元的事实予以确认。参照烟台市正泰土地房地产评估有限公司2013年1月22日对涉案房产的评估价格104.15万元，原审法院认为原告支付的购房款是合理的。被告刘成修主张原告与被告曲民怀恶意串通，原告并非善意取得涉案房屋，但未提交相应证据予以证实，原审法院对被告刘成修的抗辩主张不予支持。被告曲民怀、刘成修除依约将涉案房产登记在原告名下外，还应按照合同约定将涉案房产交付给原告。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十一条之规定，判决：被告曲民怀、刘成修于判决生效后三十日内将房产证号为烟房权证牟集字第××号的房产交付给原告王福安。案件受理费9800元，由被告曲民怀、刘成修交纳。
宣判后，刘成修、曲民怀不服，向本院提起上诉称，一、一审判决认定事实错误，本案事实是：上诉人在上武宁村开办私营企业烟台市宏光铸造厂，该厂占地面积2321.81平方米，厂房面积1298.6平方米，共投资150余万元。因上诉人曲民怀遭遇二次车祸和企业不景气，资金周转困难，于2010年3月借梁河人民币七万元，月息10%，截止同年10月16日尚欠四万元。2011年3月11日，上诉人曲民怀又向梁河借款三万元，月息仍为10%。2012年1月4日，双方针对上述借款签订了一份借款协议书，本息合计曲民怀向梁河借款224000元。曲民怀于2010年12月2日向赵明借款一万元，2011年4月7日又向其借款六万元，月息均为10%。曲民怀在武宁信用社贷款393000元。梁河向上武宁村王敬军借款，于2012年11月2日将曲民怀在武宁信用社借款还清。2012年11月6日，把借梁河的224000元及利息90000元、梁河借王敬军的393000元及利息50000元、借赵明的268000元，合计1025000元，梁河、赵明写了一份借款合同，借款期限到2012年12月6日。借款到期后曲民怀仍无力偿还贷款，梁河找到曲民怀说：武宁信用社的借款393000元，是我借王敬军的，王敬军多次向我要借款，我也没有款还他，你把厂房过户给王敬军，不然的话，我每天安排人到你厂子里面住，叫＊派出所来弄你，这样对你影响不好，你也不用生产了，现在你借款还不上，把你开办的烟台市宏光铸造厂的厂房过户给王敬军，你不过户王敬军不同意，厂房过户只是暂时的，等你把款还上后，王敬军把厂房再退给你，你们是一个村的，王敬军还是村委会主任，你还不相信他吗？有什么事都好商量。曲民怀当时想：现在借款一百多万，借款还不上，债务越滚越多，梁河安排人或者叫派出所来闹腾，让我不能生产，借款不但还不上而且影响还不好，梁河说的也是个办法，先把厂房过到王敬军名下，还款后再过回来能缓和一下，等伤好了早日恢复生产，挣钱把债务还上，就同意了梁河的办法。2013年1月18日，曲民怀在梁河的劝说下，曲民怀与王福安的父亲王敬军签订了一份购房合同，当日到烟台市牟平区行政审批中心与被上诉人王福安办理了房屋过户手续。办理手续时，所有关系，王敬军和梁河都找好了，曲民怀只管在手续上签字。二、房屋买卖合同系无效合同。理由如下：1、曲民怀对涉案房屋无处分权。本案诉争之房屋，系上诉人刘成修、曲民怀婚后夫妻共同财产。曲民怀未征得房屋共有人刘成修的同意，擅自出卖共有房屋，房屋买卖合同刘成修未签名盖章，办理房屋过户手续，刘成修亦未到场，根据法律规定，曲民怀无权处分共有财产，共有人刘成修有权追回房屋。2、房屋买卖显失公平。曲民怀与王福安签订的房屋买卖合同，房屋价款600000元，而上诉人的厂房及土地，2011年7月19日烟台市牟平区人民法院委托烟台国诚资产评估所评估价值为1745500元。目前，上诉人的厂房及土地使用权价值已超过3000000元，双方买卖价格相差极大，明显不合理，显失公平。3、房屋买卖不是曲民怀的真实意思表示。第一、该房屋买卖合同系被上诉人乘人之危签订的合同，曲民怀因车祸及资金困难无奈借下梁河、赵明高利贷。第二、梁河有胁迫行为。梁河称要安排人、叫派出所去闹腾。第三、梁河与王敬军有欺诈行为，王敬军、王福安非善意取得。第四、王敬军与梁河恶意串通，最终导致曲民怀将房屋以超低价格卖给王福安。三、一审判决适用法律错误。因一审判决认定事实错误，导致适用法律错误。我国《合同法》第54条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销；（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。根据上述规定，上诉人请求二审法院撤销曲民怀与王敬军、王福安签订的购房合同。四、判决结果错误。由于本案一审认定事实错误，适用法律不当，导致判决结果错误。请求依法撤销一审判决，改判上诉人与被上诉人房屋买卖合同无效，一、二审案件受理费由被上诉人负担。
被上诉人辩称，被上诉人对上诉人所称的借高利贷的事实不清楚，被上诉人已经取得房屋的物权，现基于物权要求上诉人返还财产，被上诉人的上诉理由与上诉人的诉讼请求不是同一法律关系。一审的判决事实清楚，结果正确，请求二审法院予以维持。
二审中，上诉人提交烟台国诚资产评估事务所烟国诚评鉴字第26号资产评估报告书复印件。该报告书载明，评估范围与对象：烟台市牟平区上武宁模具厂、曲民怀、刘承修占有的房屋及土地。评估结论：土地使用权及房屋合计：1745500元，其中：土地使用权501600元，房屋：1243900元。上诉人称2011年法院做的评估，因为当时我欠银行的款没还，评估之后拿着房产证做抵押，证明如果款还不上，就用房子做抵押，这是银行起诉我，法院委托了评估机构进行了评估，评估价格是1745500元。经质证，被上诉人称对评估报告的真实性没有异议，但是评估报告不能证明双方签订合同时显失公正，原审中提交的由税务机关委托评估的房地产估价报告，对涉案房产的评估价格为104.15万元，不包括土地的价值。
本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为，被上诉人王福安的父亲王敬军作为被上诉人的代理人与上诉人曲民怀签订房屋买卖合同，以102.50万元的价格购买上诉人名下的房产，并办理了房屋过户手续，事实清楚。依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，上诉人曲民怀名下的房产已过户至被上诉人王福安名下，被上诉人王福安依法取得涉案房屋的所有权，任何单位和个人不得侵犯。按照2013年1月18日晚王敬军与曲民怀签订的购房合同，房屋价款为102.50万元，烟台市正泰土地房地产评估有限公司为烟台市牟平区地方税务局出具了房地产估价报告，对涉案房产的评估价格为104.15万元，与房屋交易价格基本一致，上诉人称房屋买卖显失公平，并在二审中提交了烟台国诚资产评估事务所烟国诚评鉴字第26号资产评估报告书，该资产评估报告书对房屋评估价值为124.39万元，与房屋交易价格相比，差额并不悬殊；上诉人称曲民怀对涉案房屋无处分权，房屋买卖合同系无效合同。对此本院认为，在涉案房屋没有发生本案的买卖、过户之前，房屋登记在上诉人曲民怀的名下，并没有共有人的记载，被上诉人以合理的价格购买涉案房屋并已按法律规定进行了房屋过户登记，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，被上诉人取得涉案房屋的所有权，上诉人主张房屋买卖合同无效，其主张本院不予支持。上诉人称房屋买卖合同是在受到胁迫的情况下签订，系被上诉人乘人之危，不是上诉人曲民怀真实的意思表示，但上诉人未向本院提供证据证明其主张，故对此主张本院亦不予支持。综上，上诉人的上诉理由不成立，其上诉主张本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9800元，由上诉人曲民怀、刘成修负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑 勇
审判员 杨忠霞
审判员 于 金
二〇一四年五月四日
书记员 王 琪