陕西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）陕民一终字第00216号
上诉人（原审被告）：横山县国土资源局，住所地：横山县城环城北路。
法定代表人：姚广林，系该局局长。
委托代理人：谢文博，男，汉族，系该局职工。
委托代理人：薛亚丽，陕西文星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：榆林市蓝杉房地产开发有限公司，住所地：榆阳区德静路路口幢l02室。
法定代表人：高小军，系该公司总经理。
委托代理人：高万正，男，汉族，系该公司副总经理。
委托代理人：郭富裕，陕西尊尚律师事务所律师。
上诉人横山县国土资源局因与被上诉人榆林市蓝杉房地产开发有限公司（以下简称蓝杉房地产公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服榆林市中级人民法院（2014）榆中民三初字第00322号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。横山县国土资源局委托代理人谢文博、薛亚丽，蓝杉房地产公司委托代理人高万正、郭富裕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年9月29日，被告横山县国土资源局作为出让方委托陕西东信拍卖有限公司，将位于横山县城南大街自强东路北侧泰安小区约4.29亩的国有土地使用权公开进行拍卖。同日，原告蓝杉房地产公司以1400万元的价格竞得该宗土地，并与陕西东信拍卖有限公司签订了《拍卖成交确认书》，拍卖过程由横山县公证处全程进行监督公证。2012年2月15日，原告与被告签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定了出让土地的交付与出让价款的缴纳、土地的开发建设与利用、国有建设用地使用权转让、出租、抵押、期限届满、不可抗力、违约责任等内容。其中第六条约定，出让人同意在2012年3月1日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地是该宗地达到第（二）项规定的土地条件：现状土地条件。该合同第十三条约定：建筑容积率不高于3.5不低于l。合同第八条、第九条约定了出让价款及定金。合同第三十七条约定了逾期交付的违约金标准及损失赔偿。合同签订后，原告按照合同约定向被告缴纳了出让金、征地补偿费、有偿使用费、管理费等共计1400万元，并按照规定交纳了契税42万元、耕地占用税5.12万元等相关税费。出让合同签订后，双方并未签订《国有建设用地交地确认书》。2012年2月20日，经原告方申请，横山县人民政府向原告颁发了横国用（2012）第6957号土地使用权证，并进行了土地初始登记。2014年1月原告依法办理了泰安小区项目的建设用地规划许可证和建设工程许可证。其中，建设工程规划许可的规划指标：层数为三层，标容积率为1.06，建筑密度为35.4%。2013年6月，横山县城建部门安设的排洪管道经该宗地通过。现该宗地存在部分临时建筑，尚有几户居民居住。后原告向横山县政府反映容积率和土地存在权属争议等问题，未得到答复。2014年9月29日，原告以被告横山县国土资源局作为出让方没有依据法律规定净地出让，与相邻方有土地权属争议，在该土地上修建排水管道，同时存在规划变更等根本违约问题，导致原告的土地使用权无法实现，已达到合同约定和法律规定的解除条件为由提起诉讼，并提出前述诉讼请求。
原审法院认为，本案双方当事人对于2011年原告以1400万元的价格竞买得该宗土地，并于2012年双方签订了《国有建设用地使用权出让合同》，以及合同签订后，原告方按照合同约定交纳了土地价款和相关税费的事实无争议。本案争议的焦点是被告横山县国土资源局是否履行了交付土地的义务，是否构成根本违约。关于被告横山县国土资源局是否履行了交付土地的义务。我国《物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定进行登记。本案中，双方签订的建设用地出让合同第六条约定，“出让人同意在2012年3月1日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地是该宗地达到第（二）项规定的土地条件：现状土地条件。”2012年2月横山县人民政府将该宗地登记在原告名下，并向原告颁发了国有土地使用权证，原告取得该宗土地的使用权。被告虽在约定的期限内以法定的登记方式，向原告履行了交付土地的义务，但该宗地目前尚存在部分临时建筑，有住户在此居住，属于土地现状交付。根据1999国土资源局《闲置土地处理办法》第二十一条规定，市县国土资源管理部门供应土地应当符合下列要求：（一）土地权利清晰；（二）安置补偿落实到位；（三）没有法律经济纠纷；国土资源部文件《国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知》第二条：实行建设用地使用权“净地”出让，出让前，应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发，防止土地闲置浪费。因此，出让的国有建设用地是否属于无权利瑕疵的净地，涉及到受让人合同目的能否顺利实现。本案中，被告横山县国土资源局对该宗出让的国有建设用地进行土地现状交付，违反上述法律法规的规定，导致原告不能正常开发建设、利用土地，合同目的无法实现，构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，依法应当解除合同。故原告蓝杉房地产公司诉请解除合同的理由成立，依法应予支持。合同解除后，被告应承担向原告返还土地出让金1400万元，并承担银行同期的贷款利息损失的责任，原告请求按照月息1分计算利息损失，不符合法律规定，依法不予支持。原告请求双倍返还定金400万元的诉讼请求，因出让合同第九条约定200万元定金抵作土地出让价款，且被告方在约定期限内以登记的法定方式履行了交付土地的义务，未构成合同第三十七条约定的双倍返还定金的情形，故原告所持双倍返还定金的请求不能成立，依法予以驳回。关于被告是否存在规划变更、修建排水管道的违约问题。本案中，双方在《国有建设用地使用权出让合同》第十三条约定：建筑容积率不高于3.5不低于l.0。原告上报备案审批文件将容积率上报为3.0，2014年经横山城建局审批的建设工程规划许可证中规划指标为：层数为三层，容积率为1.06，虽然该指标没有按照申报要求审批，但审批属于行政行为，容积率指标在合同约定的范围之内，故被告并不构成违约，原告所持被告存在规划变更的违约主张不能成立，依法予以驳回。关于在该宗地上修建排水管道的问题，根据双方合同约定受让人同意政府为公用事业而铺设的各种管道与管线进出、通过、穿越受让宗地，但由此影响收入宗地使用功能的，政府或者共用事业营建主体应当给予合理补偿。故2013年横山城建部门安设的排洪管道经该宗地通过，被告并未构成违约。综上，该院认为，被告横山县国土资源局违反规定现状出让国有建设用地，导致合同目的不能实现被解除，依法应承担赔偿损失的责任，故原告主张被告赔偿其已交纳的拍卖佣金、契税、耕地占用税、教育附加费、公证费、测绘费、勘察费等直接损失1252880元的诉讼请求，有理有据，依法应予支持。被告所持没有违约事实，不承担支付利息和赔偿损失的辩解理由，依法不予采纳。本案合同签订时间在2012年2月，约定交付土地的时间为2012年3月1日前，后原告曾多次与被告协商，并于2013年7月书面向横山县政府反映有关问题，已经构成诉讼时效中断，原告在2014年9月提起民事诉讼，并未超过诉讼时效，故被告辩称超过诉讼时效的理由，依法不能成立。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条之规定，经合议庭评议，并报该院审判委员会讨论决定，遂判决：一、原、被告双方于2012年2月15日签订的《国有建设用地使用权出让合同》有效，依法予以解除。二、由被告横山县国土资源局在本判决生效后30日内返还原告榆林市蓝杉房地产开发有限公司支付的土地价款1400万元及其利息（利息从2012年3月1日起至支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）三、由被告横山县国土资源局赔偿原告榆林市蓝杉房地产开发有限公司经济损失125.288万元。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费146000元，由被告横山县国土资源局承担。
横山县国土资源局不服原审判决，向本院提起上诉。
横山县国土资源局上诉称，一、原审判决解除合同无充分的事实依据，双方目前仍然具备合同履行的条件，合同目的能够实现。虽然土地交付并非“净地”（合同约定以现状交付），但地上的临时建筑物及个人部分住房均能得到妥善处理，上诉人正在为地上建筑物积极寻求解决办法，最终不会影响被上诉人对土地利用。而且以土地现状出让交付的约定和行为虽然违法相关法律规定，但并不必然导致合同目的无法实现。引发本案诉讼的原因为规划许可容积率1.06与被上诉人申报的3.0差别很大，以及城建部门在宗地安设排洪管道，再加上房地产市场的变化，让被上诉人感到竞买土地的根本目的无法实现。但无论那一种情形出现都是双方合同约定的合理情形，并不违反双方合同约定且上诉人未违约，不能作为合同目的无法实现要求解除合同的理由，因此，按照合同约定，双方合同目的完全能够实现。二、上诉人不应当承担利息及其他损失责任。一审认定合同有效，则证明上诉人在签订合同过程中没有过错。根据合同自由原则，以现状出让交付是双方自愿并在合同中明确约定的，上诉人按照合同约定按时交付了土地。未按“净地”出让没有违反合同约定。被上诉人明知并自愿同意以现状交付，如果是由于现状交付而导致合同无法继续履行，则被上诉人自身明显存在一定的过错和责任，损失应当自己承担。三、被上诉人起诉超过了诉讼时效。被上诉人是2011年9月29日竞得该宗地，在法定两年诉讼时效内，被上诉人未以任何方式提出异议，不具有时效中断事实。综上，请求撤销原审判决，改判双方继续履行合同。
蓝杉房地产公司答辩称，一、原审判决判令解除原、被告之间签订的国有建设用地使用权出让合同，既有事实依据，又有法律规定，且符合双方的合同约定，完全正确、合法，应当依法予以维持。本案中，原被告之间签订的国有建设用地使用权出让合同，其最核心的履行内容为原告交付土地出让金，被告交付土地，但被告一致未能向原告交付出让土地。该出让土地上还有他人的建筑物没有拆迁，与相邻方存在土地权属争议，与此同时，相邻方为了抢占该土地，又在该土地上修建了排水管道，致使该出让土地彻底丧失了交付条件。导致原告的土地使用权无法实现，更无法继续履行合同，双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》目的无法实现。《城市房地产管理法》等相关法律法规对净地出让作出了规定，故非净地出让的会导致受让人的合同目的不能实现。双方合同也明确约定被告应在2012年3月1日将出让宗地交付给原告，但至今无法交付土地。二、1.被答辩人认为目前仍然具备合同履行条件，合同目的能够实现的观点不能成立。首先，被告无法交付土地严重违约，确保用于出让的土地符合现行的法律和政策规定、不存在不利于合同目的实现的障碍和瑕疵，是被告的基本合同义务。其次，由于出让土地有权利瑕疵、安置补偿没有到位，地上建筑尚未茶钱，而且存在土地权属争议，导致原告不能正常开发建设和管理、使用土地，合同目的无法实现。同时该出让土地已经不具备任何履行条件，客观上也已无法继续履行。再次，从原告以拍卖方式竞得该地至今已近四年时间，但该土地上的问题一直未解决，而且在客观上，被告也无法解决。2.被答辩人认为其不应当承担利息及其他损失责任的观点不能成立。被告明知土地无法交付，但却将该土地出让给原告，具有完全过错。合同签订后被告也未按合同约定交付土地。故被告作为该合同的违约方和过错方，应当依法承担利息及其他损失的赔偿责任。3.被答辩人认为原告诉请超过诉讼时效的观点不能成立。2011年9月29日，原告以拍卖方式竞的该宗土地，2012年2月15日，双方签订出让合同，并约定2013年3月1日交付土地。由于土地有问题，原告曾无数次通过口头、书面的形式向被告及其上级横山县政府反映，后原告于2014年9月提起诉讼，诉讼时效一直处于中断过程，并未超过诉讼时效。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。另查明，蓝杉房地产公司因涉案事由于2014年3月6日在互联网发表材料。
本院认为，关于应否解除合同以及横山县国土资源局是否应承担利息及其他损失的问题：双方于2012年2月15日签订的《国有建设用地使用权出让合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。在土地使用权出让合同关系中，作为受让方的合同目的，是支付出让金为对价取得土地使用权，通过对土地进行开发、使用和经营等活动，实现一定的经济利益。本案中，自2011年9月29日蓝杉房地产公司以拍卖方式竞得涉案土地至本案审理之日已经四年有余，但涉案土地上的第三方建筑物并未得到有效解决，导致蓝杉房地产公司不能实现开发利用涉案宗地的合同目的，合同应予解除。故横山县国土资源局关于不应解除合同的上诉理由不能成立，原审法院认定并无不当。对于横山县政府是否应承担利息及损失的问题，为了保证合同目的能够实现，确保用于出让的土地符合现行法律和政策规定、不存在不利于合同目的实现的障碍和瑕疵，是提供土地使用权一方当事人的基本合同义务。根据国土资源部国土资电发（2007）36号《国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知》第二条的规定：“实行建设用地使用权净地出让，出让前，应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系…”，及《闲置土地处置办法》第二十一条的规定：“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：（一）土地权利清晰；（二）安置补偿落实到位；（三）没有法律经济纠纷…”，故横山县国土资源局的基本合同义务为以净地交付。另外，拆迁安置是政府依法享有的公权力，政府以外的任何自然人、法人无权实施。因此，虽然双方约定以现状交付，但并不能否定横山县国土资源局拆迁安置的法定义务。由于横山县国土资源局不履行自己的法定义务，导致合同解除，存在过错，横山县国土资源应向蓝杉房地产公司返还土地出让金及利息并赔偿损失，故上诉人关于不应当承担利息及其他损失的上诉理由不能成立，原审法院认定亦无不妥。
关于是否超过诉讼时效的问题：蓝杉房地产公司称其多次向横山县国土资源局口头主张权利，并于2013年7月向横山县国土资源局及当地政府书面反映了情况，但均未果，无奈其于2014年3月6日在互联网发表了相关材料。对于蓝杉房地产公司所称的2014年3月6日前多次口头主张且于2013年7月书面主张的事实，其虽未能提供有效证据证明，但符合常理，本院予以认定。故上诉人关于超过诉讼时效的上诉理由不能成立，原审法院认定正确。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费113317元，由横山县国土资源局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 田 伟
代理审判员 张 玮
代理审判员 滕欣燕
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 刘 敏