江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏07民终1738号
上诉人（原审被告、反诉原告）：东海县远洲城市广场经营管理有限公司，住所地东海县牛山街道和平东路远洲城市广场西侧。
法定代表人陈本道，该公司总经理。
委托诉讼代理人蒋海荣，江苏蒋海荣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）瞿峰：。
委托诉讼代理人徐亮。
委托诉讼代理人王继宏，江苏四季青律师事务所律师。
上诉人瞿峰因与被上诉人东海县远洲城市广场经营管理有限公司（以下简称远洲公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2014）连东民初字第01613号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人远洲公司上诉请求：撤销原判，依法改判，上诉费用由瞿峰负担。事实与理由：第一，原审判决远洲公司支付瞿峰室内装潢折价款79130元，违反双方签订的租赁合同和法律规定。具体表现在双方合同第十一条第一款明确约定，甲方（上诉人）提供给乙方（被上诉人）该物业装修标准及设施状况，乙方可根据自己的经营特色进行专业装修，但不得破坏甲方原有之建筑结构、机电设备及管线、隐蔽工程和装修布置等。乙方自行装修、维保该物业所涉及的一切装修、维保费用均由乙方承担。关于物业交还方面，合同第十六条第2款第1项明确规定，合同结束（无论基于何种原因），甲方有权要求乙方无条件接受按下列方式交还物业。乙方自费将该物业内的所有动产（附属设施/设备除外）搬离该物业，商铺装修的顶、地、墙面等附属设施/设备不可拆除的部分属甲方所有，甲方无须给予乙方补偿。且合同法第九十八条明确规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。原审法院强行判决上诉人支付折价款违反了双方合同约定，也违反法律规定。第二，原审判决认定瞿峰占用租赁物的期限为其实际经营期限，混淆了两者期限的起止时间。瞿峰占用租赁物的期限是自2014年1月18日至实际搬离租赁物之前（至今仍非法占用），而瞿峰实际经营期限是自2014年1月18日至2014年4月30日自行停业，两者期限相差两年多。原审判决瞿峰只承担实际经营期间的租赁费用，对上诉人极不公平，既不合理也不合法。第三，原审判决认定商铺因消防整改被停电无法继续经营并停业，租赁合同已实际终止与事实不符。消防部门责任进行消防整改，并未导致瞿峰的商铺停业，其他商铺均没有受到影响一直在正常营业，瞿峰系自身经营亏损而主动停业，与消防整改没有关系。远洲公司进行消防整改后，瞿峰虽主动停止营业，但并未主动交出物业，搬离商铺，租赁合同并没有实际终止。第四，原审判决远洲公司返还瞿峰20274.25元，缺少事实和法律依据。
被上诉人瞿峰辩称：第一，关于上诉人提出的合同约定的清理条款有效与法相悖，根据合同法第四十条规定，格式合同采取的条款免除自己责任的，条款是无效的。本案中导致合同解除或者无效的问题是上诉人造成的，其要承担这种过错责任。第二，上诉人所称的合同终止的原因与事实不符，在合同实际履行期间即2014年1月18日到2014年4月30日，2014年5月1日双方不再履行合同，原因是上诉人租赁房屋所在的四楼消防验收不合格，两次被市消防支队要求整改并处罚。在这期间我们多次到市消防支队办理经营者的消防验收，市消防支队都不予办理，原因是消防涉及到整个远洲城市广场，人口密度大。楼层的消防验收不通过就不允许办理经营者的消防验收即不允许办理经营者的消防安全检查，我们无法经营。多次向上诉人反映，他们也收了我们的一些费用，但是也办不下来。发生矛盾后，上诉人将我们的电断了，我们也报案了，但是上诉人拒不供电，我们被迫停电。我们诉至原审法院请求确认合同无效，双方也同意不再履行合同。第三，费用方面原审法院已经计算的很清楚，我方无异议。第四，上诉人称租赁的房屋被我方长期上锁占用，与事实不符。经营场所是开放式的，不存在上锁的事实。上诉人的保安在看管我方的财物，原审法院审理期间和上诉期间，我方也要求到现场将可以活动的租赁物搬走，上诉人不让搬走。这样的损失应当由上诉人承担。
瞿峰一审起诉请求：1、解除瞿峰与远洲公司签订的《远洲城市广场（连云港大卫国际购物中心）租赁合同》；2、远洲公司退还费用54733元；3、远洲公司赔偿经济损失292878元。
远洲公司一审反诉请求：1、解除《租赁合同》；2、支付拖欠的租金（2014年4月18日----
2014年7月17日）39093元；管理费11340元、滞纳金9179元，合计59612元。3、瞿峰承担本案的全部诉讼费用。
原审法院经审理查明，2013年7月25日，远洲公司（甲方）与瞿峰（乙方）签订《远洲城市广场连云港大卫茂国际购物中心租赁合同》，合同约定，乙方承租甲方东海县牛山街道和平东路53号远洲城市广场X层XX号铺位（252平方米），乙方在该物业内经营自作主张香锅。租期自2013年12月18日起至2018年12月17日止，甲方暂定于2013年10月18日将物业交付乙方，并计划远洲城市广场于2013年12月18日整体开业。乙方有60天的开业准备期，自甲方交付该物业之日起至2013年12月17日止，乙方有一个月的营业免租期，为开业后的第一个月。开业准备期及营业免租期间，乙方无需支付租赁费用，但需承担乙方实际发生的水电费用、公摊水电费及装修管理费用等。租赁费用包括房屋租金、运营推广费等，由甲方或甲方指定的商业运营管理公司、产权方收取并开具相应发票。租赁费用按季度（3个月）支付，先支付后使用。第一年至第五年的纯租赁费用分别为156366元、156366元、165748元、165748元、175693元，每两年环比递增6%。管理费装修期间5元/月﹒平方米，履约期间15元/月﹒平方米。
原审法院另查明，2013年7月30日，瞿峰已向远洲公司缴纳租金26062元、管理费11340元、押金13031元，消防办证费用4300元，合计54733元。
原审法院又查明，瞿峰、远洲公司签订合同后，瞿峰对承租商铺进行装修经营自作主张香锅。远洲城市广场系新建工程项目，2014年2月、3月，远洲公司因为涉案商铺营业场所消防验收不合格，被消防部门进行行政处罚并责令整改，2014年5月远洲公司进行消防整改并对商铺停电，后与瞿峰发生矛盾分歧，瞿峰停业至今，后诉至原审法院。
原审法院还查明，在一审诉讼过程中，2014年10月15日，远洲公司申请对远洲城市广场新建及内部装修工程消防验收，2014年10月22日，连云港市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，验收范围为商业裙房1至5层，装修1至三层，消防验收意见为：该工程消防验收合格；建筑内疏散通道、安全出口、消防车道应保证畅通；对建筑消防设施、器材、和消防安全标示应定期组织维修保养，确保完好有效，消防控制室应保证每日24小时双人不间断值班，值班人员应持上岗证；该工程若需改建、扩建，应依法向我支队申请建设工程消防审核和验收，违者将依法查处；投入使用、营业前应向我支队申报消防安全检查，经消防安全检查合格后方可投入使用。
在一审诉讼过程中，瞿峰申请对商铺装潢及室内添附的财产损失进行鉴定，经实地勘察和鉴定，鉴定结论为；1、装潢重置价值105450元，综合成新率75%，评估损失79130元；2、餐饮设备及用品用具重置价值39240元，综合成新率73%,评估损失28570元，重置价值合计144690元，损失合计107700元。瞿峰支付本次鉴定费用6000元。
原审法院认为，1、关于涉案租赁合同的效力及是否已经解除的问题。瞿峰与远洲公司签订涉案商铺租赁合同，系双方真实意思表示，该建设工程在一审诉讼过程中庭审辩论终结前经消防验收合格，故双方之间签订的房屋租赁合同应认定合法有效。瞿峰诉请要求解除租赁合同，远洲公司也不愿意继续履行租赁合同，并明确提起反诉要求解除租赁合同，应当认定双方对合同解除没有无争议，应予以解除。2、关于涉案租赁合同已履行期间部分的清算问题。虽然双方对房屋租赁合同解除无异议，但对解除合同后的结算和清理事项不能达成一致。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，实际租赁期限自2014年1月18日开始，瞿峰实际营业至2014年5月1日，扣除一个月的免租期，按照合同约定，瞿峰应向远洲公司缴纳租金31272元（13030元/月×2.4个月）和管理费9072元（15元/月﹒㎡×252㎡×2.4个月），另外装修管理费按照开业准备期2个月计算即2520元（5元/月﹒㎡×252㎡×2月），合计42864元。涉案商铺所在工程经消防验收不合格，于2014年2月和3月被消防部门进行行政处罚并责令整改，致使不能正常营业，对于不能正常营业的期间的租金和管理费，应当予以扣除。结合本案实际情况，原审法院酌定不能正常营业的期限为半个月，租金和管理费分别是6515.25元、1890元，合计8405.25元。综上，瞿峰应按照合同约定支付远洲公司租金和管理费34458.75元（42864元-8405.25元）。2014年5月1日，商铺因消防整改被停电也无法继续经营并停业，租赁合同已实际终止，故对于远洲公司反诉请求给付之后的租金和管理费，没有事实法律依据，原审法院不予支持。综上，瞿峰已合计向远洲公司缴纳54733元，其中关于押金及消防办证费用，远洲公司应予返还，与瞿峰应付租金和管理费34458.75元相互冲抵后，远洲公司返还瞿峰20274.25元（54733元-34458.75元）。3、关于瞿峰对商铺装修装饰物在合同解除后如何返还的问题。涉案租赁合同解除后，瞿峰应当向远洲公司返还涉案商铺，瞿峰在租赁商铺后进行装修，对于室内装修装饰物，远洲公司不能拆卸返还，但应折价补偿，一审诉讼过程中，经鉴定关于装潢部分的折价及评估损失的鉴定结论，原审法院予以采信。商铺室内的餐饮设备及用品用具，瞿峰自行清理带走。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，作出如下判决：一、解除瞿峰与远洲公司签订的《远洲城市广场连云港大卫茂国际购物中心租赁合同》；二、瞿峰于判决生效后二十日内清理东海县牛山街道和平东路53号远洲城市广场X层XX号铺位餐饮设备及用品用具后，向远洲公司按照装修后现状返还上述商铺；三、远洲公司于判决生效后二十日内返还瞿峰20274.25元；四、远洲公司东海县远洲城市广场经营管理有限公司于判决生效后二十日内赔偿瞿峰损失79130元；五、驳回瞿峰其他的诉讼请求和远洲公司其他的反诉请求。本诉案件受理费8840元，反诉案件受理费645元，鉴定费6000元，合计15485元，瞿峰、远洲公司各负担7742.5元（已由瞿峰垫付，远洲公司于判决生效后二十日内一并给付瞿峰）。
二审期间，双方当事人未提交新证据。经本院审查，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院另查明，双方合同第六条租赁费用及支付方式约定，支付方式为季付，租赁费用按3个月为一个支付期，先支付后使用。租赁期内各年按上述表格所示的租金交付。以后乙方必须在每个支付期开始前7个工作日内全额付清该期房租，甲方收到租金后应开具发票给乙方。第十九条乙方违约责任约定：19.1在租赁期内，乙方逾期交付租赁费用、管理费、运营推广费、水、电、空调及其他应付费用，经甲方书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一天，应按上述费用的2‰支付滞纳金。乙方累计3此逾期交付租赁费用、管理费、运营推广费、水、电、空调及其他应付费用或一次性逾期达30天以上的，甲方有权提前解除合同，因此造成的一切后果由乙方承担。……19.3在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除本合同，收回该物业，由此而造成甲方损失大额，乙方应予以赔偿：……19.3.7未经甲方书面同意，乙方中断、停止其经营活动连续3天（含3天）以上的。
二审庭审中，瞿峰、远洲公司均认可瞿峰已缴纳的租金为2个月的租金，考虑远洲城市广场实际开业日期为2014年1月18日，开业之后第一个月免租期，瞿峰的租金实际交至2014年4月18日。
本院认为，二审期间的争议焦点为：第一，涉案商铺终止营业的原因是什么，双方合同是否因商铺终止营业而实际终止，原审法院认定瞿峰占用租赁物的期间起止时间是否正确；第二，瞿峰与远洲公司签订的合同第十六条是否是格式条款，原审法院判决远洲公司返还装潢折价款79130元及其他费用20274.25元是否违反法律规定。
对于第一个争议焦点，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明其事实主张的，由承担举证责任的当事人承担不利后果。按照《中华人民共和国消防法》的相关规定，涉案的远洲城市广场属于必须经过消防验收合格后方能投入使用的建筑。本案中，瞿峰与远洲公司于2013年签订《远洲城市广场连云港大卫茂国际购物中心租赁合同》，而涉案的远洲城市广场于2014年10月22日方才经过消防验收合格，对于属于强制消防验收的建筑，未经验收合格禁止投入使用，涉案租赁合同应属无效，但鉴于一审期间远洲公司已经过连云港市公安消防支队的验收合格，涉案房屋已具备使用条件，故涉案合同效力可以认定为有效。根据双方合同的约定，瞿峰的租金已经缴纳至2014年4月18日，瞿峰如要继续经营，需在该日之前的七个工作日内缴纳下一季度的租金。上诉人远洲公司主张涉案商铺系因被上诉人瞿峰自身经营不善、不缴纳租金而自主停业，既未提供证据予以证实，也不能提供按合同约定其曾通知瞿峰要求缴费的书面材料就直接停电，该行为明显不当。涉案商铺于2014年5月1日停电后，瞿峰无法继续经营，原审法院认定双方合同实际于该日终止并无不当，远洲公司要求瞿峰继续支付租金无法律依据。
对于第二个争议焦点，本院认为，瞿峰与远洲公司签订的《远洲城市广场连云港大卫茂国际购物中心租赁合同》文本，系远洲公司为了出租远洲城市广场的房屋时重复利用而预先拟定，且在与商户签订协议时未与商户协商就形成的文本，该合同文本属于格式合同，其中的非填写式条款亦属于格式条款。合同第十六条系非填写式条款，约定无论合同因何种原因终止，对于不可拆除部分均归远洲公司所有，远洲公司无需赔偿，明显存在远洲公司在自身过错情况下导致合同终止而免除己方责任、排除商户权利的情形，该条款应为无效条款，原审法院不适用该条款并无不当。在此情况下，应视为双方对于租赁合同解除时，对于已形成附合的装饰装修物的处理没有约定。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，对于已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。一审审理期间，经鉴定，瞿峰的装潢折价款为79130元，故原审法院判决远洲公司支付瞿峰折价款79130元并无不当。
至于其余20274.25元的返还是否恰当的问题，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。涉案商铺因远洲公司过错而停电导致无法经营，双方均同意解除合同，对于瞿峰已缴纳的租金、管理费、装修管理费、消防办证费中未使用完的部分应终止履行、予以返还，本院对上诉人称该20274.25元不应返还的理由不予采纳。
综上，上诉人远洲公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3845元（远洲公司预交），由上诉人东海县远洲城市广场经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乙 斌
代理审判员 万子榕
代理审判员 程 艳
二〇一六年十一月三日
书 记 员 武 圣
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。