北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第11569号
原告：北京鼎铭物业管理有限公司，住所地北京市东城区东直门外大街48号写字楼B1。
法定代表人：孙兵，董事长。
委托代理人：贾荳，女，1983年6月13日出生，北京鼎铭物业管理有限公司职员。
委托代理人：张爱霞，女，1980年4月5日出生，北京鼎铭物业管理有限公司职员。
被告：郑双静，女，1980年11月20日出生。
委托代理人：李伟，男，1967年10月26日出生，北京众合利电电气有限公司总经理助理。
原告北京鼎铭物业管理有限公司诉被告郑双静物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月10日立案受理。依法由审判员刘钧强独任审判，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京鼎铭物业管理有限公司的委托代理人贾荳与被告郑双静的委托代理人李伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告北京鼎铭物业管理有限公司诉称：2010年9月9日，被告与北京莎玛房地产开发有限公司签订《北京市商品房现房买卖合同》及补充协议，购买位于北京市东城区贡院西街×号×层×号房屋，建筑面积为159.89平方米。根据该合同第二十一条第一款约定，原告为被告房屋所在小区的物业服务企业。2009年10月21日，原告与北京莎玛房地产开发有限公司签订《北京市前期物业服务合同》，约定业主按其拥有物业的建筑面积，每年年初将本年度物业服务费一次性向原告交纳。自2011年10月1日起，被告开始拖欠物业服务费。经原告多次催交，被告至今仍未交纳。现原告起诉要求被告支付2011年10月1日至2013年10月17日的物业服务费39250.38元；被告按每日万分之五标准支付2011年10月1日至判决生效之日的违约金（截止至2014年8月31日的违约金为16541.74元）；本案诉讼费由被告承担。
被告郑双静辩称：原告与开发商所签订《北京市前期物业服务合同》的期限为3年。至2012年，该合同已履行届满。原告如果继续提供物业服务，应与业主代表签订合同。现被告对原告要求收取2012年后的物业服务费表示异议。原告要求被告支付2011年10月1日至2013年10月17日的物业服务费，已超过法律规定的诉讼时效期间。原告于2014年9月3日起诉，根据法律规定，2012年9月2日之前的物业服务费已超过诉讼时效期间。原告要求被告支付违约金，不符合法律规定。2010年10月21日，被告所购买的房屋交付使用。当时，被告发现房屋装修不合格，经双方协商，确定由原告在2010年底对房屋进行维修。该期间的物业服务费，被告已向原告交纳。2011年4月，原告对被告的房屋进行维修。至2012年5月底，原告将被告房屋修缮完毕。2012年7月3日上午，被告接到原告的电话，得知被告的房屋因上层房屋漏水导致被淹。此后，被告与原告协商赔偿事宜，但未达成一致。2012年7月底，被告起诉开发商要求赔偿。2013年5月，经法院调解，确定开发商在一个月内将被告房屋维修好。但开发商于2013年10月18日才将被告的房屋修好并交付使用。房屋交付后，被告向原告支付了2013年10月18日至2014年底的物业服务费。所以，被告不是恶意拖欠物业服务费。现被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2009年，原告与北京莎玛房地产开发有限公司签订《北京市前期物业服务合同》。该合同约定，北京莎玛房地产开发有限公司选聘原告为其开发建设的位于北京市东城区贡院西街×号（建国国际公寓）的物业服务企业，由原告为该小区提供前期物业服务。原告提供的物业服务内容为：根据法律、法规和《临时管理规约》的授权制订物业服务的有关制度；对物业共用部位的日常维修、养护和管理；对物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理；公共绿地、景观的养护；清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理；协助做好安全防范工作。消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等；负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案；按照法律、法规和有关约定对物业装饰装修提供服务；发现物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告；制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容；设立服务监督电话，并在物业区域公告栏等醒目位置公示；接受业主或使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，并合理收费。物业服务期限暂定三年，自2009年10月12日起至本物业区域的业主委员会代表全体业主与业主大会出任的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，自动终止。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积，每年年初将本年度物业服务费一次性交纳。住宅的物业服务费标准为每平方米每月8元。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。
2009年10月1日，原告与北京莎玛房地产开发有限公司经协商，将物业服务费调整为每平方米每月10元。
2010年9月9日，被告与北京莎玛房地产开发有限公司签订《北京市商品房现房买卖合同》及补充协议，约定被告购买北京莎玛房地产开发有限公司开发建设的位于北京市东城区贡院西街×号×层×号房屋，建筑面积为159.89平方米。在该合同第二十一条约定，北京莎玛房地产开发有限公司选聘原告为被告房屋所在小区的物业服务企业；前期物业管理期间，物业服务收费价格为每平方米建筑面积每月10元；原告按照年收取物业服务费，被告应当在每年的12月15日前交费；原告已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由北京莎玛房地产开发有限公司依法选聘的物业管理服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约。
2010年10月，被告所购买的房屋交付使用。被告按每平方米每月10元的标准向原告交纳了截止至2011年10月1日前的物业服务费。
因房屋装修存在问题，原告为被告的房屋进行维修。至2012年5月，维修完毕。
2012年7月3日，北京莎玛房地产开发有限公司所有的东城区贡院西街×号×层×号房屋发生漏水，导致被告的房屋被淹。
2013年3月7日，被告郑双静将北京莎玛房地产开发有限公司诉至本院，要求该公司进行赔偿。经本院调解，双方达成协议：一、北京莎玛房地产开发有限公司于2013年8月3日前对郑双静名下的北京市东城区贡院西街×号×层×号房屋及其装饰、设备以双方签订的《商品房现房买卖合同》的第十三条及该合同附件六《贡院×号装修标准》作为依据恢复原状并交付郑双静居住使用；二、北京莎玛房地产开发有限公司于2013年6月14日前一次性给付郑双静经济补偿款人民币50000元；三、案件受理费1980元，由郑双静负担990元，北京莎玛房地产开发有限公司负担990元。
2013年10月18日，北京莎玛房地产开发有限公司将被告的房屋维修完毕。被告向原告交纳了当日至2014年年底的物业服务费。
因被告未向原告交纳2011年10月1日至2013年10月17日的物业服务费39250.38元，原告持诉称理由诉至本院。
庭审中，原告提供照片和催缴通知书，证明其于2014年7月17日、2014年8月13日将催缴通知书张贴在被告房门上，要求被告支付拖欠的物业服务费。被告表示没有见到上述材料。
上述事实，有当事人的陈述及《北京市前期物业服务合同》，《北京市商品房现房买卖合同》，事项说明，北京市东城区人民法院（2013）东民初字第04273号民事调解书，房屋档案材料和庭审笔录等在案为证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。物业服务企业与建设单位订立的前期物业服务合同对业主具有约束力。根据本案查明的事实，原告受涉诉房屋所在小区建设单位北京莎玛房地产开发有限公司的委托成为该小区的物业服务单位，并约定物业服务费的收费标准为每月每平方米10元，上述约定对被告具有拘束力。原、被告虽未订立书面物业服务管理协议，但形成了事实上的物业服务关系，被告应当据实交费。故被告应当按照约定标准向原告支付2011年10月1日至2013年10月17日的物业服务费。关于被告所称原告主张的部分物业服务费已超过法律规定的诉讼时效期间的抗辩意见，因原告一直向被告提供物业服务，且被告于2013年10月18日向原告支付了自该日至今年年底的物业服务费，故上述行为应视为原告持续向被告主张权利，其要求被告支付物业服务费没有超过法律规定的诉讼时效期间。故被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。至于被告所持其他抗辩意见，不能成为其拒绝支付物业服务费的理由。关于原告主张的逾期付款违约金一节，因被告对原告提供的物业服务不满意，系本案成讼原因，故原告要求被告给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告郑双静于本判决生效后十日内给付原告北京鼎铭物业管理有限公司二Ｏ一一年十月一日至二Ｏ一三年十月十七日的物业服务费人民币三万九千二百五十元三角八分；
二、驳回原告北京鼎铭物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费597元，由原告负担206元，被告负担391元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘钧强
二〇一四年十一月十九日
书记员 田 甜