广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳中法民一终字第89号
上诉人（原审原告）：朱启霖，男，1984年4月18日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
委托代理人：谢汝用，广东真智律师事务所律师。
委托代理人：叶发展，广东真智律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：阳江市鹏超房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市江城区三环路名扬国际广场商业区*幢315。
法定代表人：李宗泽，该公司经理。
委托代理人：吴冰，女，该公司综合部经理。
委托代理人：谭广闻，广东东方昆仑律师事务所律师。
上诉人朱启霖因与被上诉人阳江市鹏超房地产开发有限公司（以下简称鹏超公司）商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2014年12月1日作出的（2014）阳城法民二初字第542号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年9月8日，朱启霖向鹏超公司支付定金50000元。2012年9月29日，朱启霖（买受人）与鹏超公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定：买受人向出卖人购买坐落于阳江市江城区甲路乙广场住宅区第a幢b层c房商品房一套，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字20××××8号，建筑面积共136.32平方米（其中套内建筑面积112.41平方米，公共分摊建筑面积23.91平方米），单价为每平方米3918.01元，房屋总价款为440424元，定于2013年10月31日前交付，出卖人交付时具备“该商品房经验收合格”条件，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用。逾期交房的出卖人需承担如下违约责任：1、逾期不超过90日，自2013年10月31日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买手人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签收房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意视为买受人已验收并接受该房。合同签订后，朱启霖于2012年9月29日支付了首期款90424元，余款300000元于2013年4月10日支付完毕。朱启霖认为鹏超公司没有按时交付经验收合格的商品房，遂于22014年9月2日诉至原审法院，请求：鹏超公司支付违约金12508.04元（暂计至2014年8月12日，违约金具体数额自违约之日起计算至商品房实际交付之日止）给朱启霖。
又查明，鹏超公司向原审法院提供《工程实体竣工验收报告》，拟证明涉案房屋已于2013年12月26日符合合同约定的交楼条件，并主张鹏超公司已在收楼现场张贴公告。朱启霖则回应称其没有见过该报告书，且该报告书不能作为符合交楼条件的依据。原审庭审中，鹏超公司提供收楼通知书、《楼宇交接记录表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》作为证据，据此主张其于2013年12月27日通过邮件方式向朱启霖送达《收楼通知书》，通知朱启霖应于2014年1月2日前来收楼，朱启霖收到《收楼通知书》后，于2014年1月4日到鹏超公司处领取了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并会同鹏超公司的工作人员进行楼宇交接。鹏超公司提供的《楼宇交接记录表》载明交接房屋的具体情况，其中朱启霖提出卫生间没有安装排污和排水管、杂物要搬出去、阳台外面墙砖破损等问题，并要求鹏超公司处理完毕后再致电其收楼。至朱启霖起诉时，朱启霖认为鹏超公司仍未解决朱启霖提出的房屋质量瑕疵问题，据此拒绝收楼。朱启霖在原审庭审中还主张《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是朱启霖在交付首期款时，根据鹏超公司的要求在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的“业主签名”一栏签名并捺指模的，并非鹏超公司所主张的朱启霖收楼时签署的。
另查明，涉案房屋的幢号为住宅区a幢，原幢号为n栋住宅，《工程竣工验收报告》中载明的n栋住宅与朱启霖购买房屋所在的a幢一致。
原审法院认为：本案是鹏超公司作为出卖人将正在建设中的商品房预先出售给朱启霖，朱启霖支付房屋价款，鹏超公司向朱启霖交付房屋过程中产生的纠纷，属商品房预售合同纠纷。朱启霖、鹏超公司在平等自愿、协商一致的基础上签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，主体适格，内容合法；本案涉案预售的商品房亦已领取商品房预售许可证，该合同合法有效，双方应按照合同的约定履行各自的义务。朱启霖、鹏超公司在《广东省商品房买卖合同》中明确约定：出卖人定于2013年10月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。本案中，朱启霖主张鹏超公司至起诉之日尚未履行交付商品房的义务，鹏超公司已构成违约；鹏超公司亦承认其确实存在违约情形，其应在2013年10月31日前履行交房义务，因此，鹏超公司存在迟延交房的违约事实，对此应予以确认。根据朱启霖、鹏超公司的主张，本案的争议焦点为：一、合同中约定的“商品房经验收合格”的交楼标准是什么；二、若鹏超公司构成违约，应如何计算违约金。对于焦点一，朱启霖、鹏超公司双方签订的《商品房买卖合同》约定涉案房屋应符合“商品房经验收合格”的条件，但未约定涉案房屋需以办理工程质量备案作为交付条件。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十条与《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，商品房竣工经验收合格后方可交付使用，这是我国法律对商品房交付使用的强制性规定，而验收合格是指质量竣工验收合格，不能等同于“办理验收备案手续”，是否办理验收备案手续，应当是作为商品房出卖人是否要承担行政责任的标准，因此，“商品房经验收合格”的交楼标准是建设方鹏超房地产公司组织勘查、设计、施工、监理、建设等单位验收合格，并作出《工程实体竣工验收报告》。鹏超公司所出售的房屋于2013年12月26日即符合交楼条件。朱启霖主张应以鹏超公司办理了《工程竣工验收备案表》作为交楼条件，理据不足，应不予采纳。对于焦点二，若鹏超公司构成违约，应如何计算违约金的问题。根据合同约定，在商品房已达到交付使用条件后，鹏超公司应当书面通知朱启霖办理交付手续。鹏超公司主张其已于2013年12月27日向朱启霖发出《收楼通知书》，通知朱启霖于2014年1月2日前收房。鹏超公司认为已履行了通知朱启霖收楼的义务，朱启霖亦收到鹏超公司发出的《收楼通知书》，因此，鹏超公司迟延交付房屋的违约金最多计至2013年12月30日。鹏超公司提供的证据已证明其在涉案房屋达到交付条件后已通知朱启霖收楼，但因双方一直对涉案房屋是否达到交楼条件存在争议，朱启霖也承认其于2013年12月28日收到鹏超公司发出的《收楼通知书》，且在收到上述通知书后于2014年1月4日与鹏超公司进行房屋交接。另外，朱启霖在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的“业主签名”一栏签名并指模，说明朱启霖亦收到了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。鹏超公司无法举证证明在朱启霖向鹏超公司收楼时，鹏超公司已向朱启霖出示可以证实“商品房经验收合格”的《工程实体竣工验收报告》。但根据一般生活常理，鹏超公司亦没有道理在涉案房屋已达到交楼条件后故意拖延交楼，故推定朱启霖在涉案房屋达到交付条件后一个月的合理期限内，即2014年1月26日前已经知道涉案房屋可以交接，此后产生的延期收楼损失应当由朱启霖自行承担。综上，鹏超公司的迟延交楼期间为2013年11月1日至2014年1月26日，共计86天，迟延交楼违约金为440424元×0.0001元／天×86天=3787.65元。因此，鹏超房地产公司应当支付违约金3787.65元给朱启霖。另外，朱启霖认为鹏超公司仍未解决朱启霖提出的房屋质量瑕疵问题，据此拒绝收楼。对此，原审认为，商品房质量存在瑕疵，鹏超公司应承担的是质量违约责任及保修责任，不同于本案的法律关系，买受人据此拒绝收领房屋，理据不足，应不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、阳江市鹏超房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金3787.65元给朱启霖；二、驳回朱启霖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费68元，由朱启霖负担47元，阳江市鹏超房地产开发有限公司负担21元。
上诉人朱启霖不服原审判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人未按合同履行交房义务，被上诉人应支付违约金给上诉人。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》后，上诉人已依约付清购房款。按照《商品房买卖合同》第八、十一条约定被上诉人应于2013年10月31日前向上诉人交付商品房，并且同时出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证明文件，但被上诉人至今仍未履行该义务，行为已构成违约，自违约之日起计算至2014年8月12日止，被上诉人已经延迟交付284天，根据《商品房买卖合同》第九条第1项第（2）项的约定，上诉人可请求被上诉人承担给付违约金并且继续履行合同的责任。根据上诉人的请求，至2014年8月12日被上诉人应支付上诉人违约金12508.04元（440424元×284天×0.000l元／天）。二、原审判决处理错误。上诉人认为，根据广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法（2012）240号）第6条“房屋买卖合同或者房屋租赁合同对房屋的交楼标准有约定的，按约定办理；如该约定违反《城乡规划法》第45条、《建筑法》第61条、《消防法》第13条等法律、行政法规的强制性规定的，应认定该条款无效，但不影响合同其他部分的效力。出卖人交付的商品房应满足基本的安全条件和买受人的基本居住要求，具体把握标准可审查房屋电梯、水电、煤气等是否可以正常使用。”《城乡规划法》第45条“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”《建筑法》第6l条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。”《消防法》第13条“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”按照规定及约定，商品房需验收合格才能交付，而根据上述会议纪要和《城乡规划法》第45条及《消防法》第13条，建设工程规划验收及消防验收是法律强制性规定，上述两项验收必须合格的商品房才有可能达到交楼标准，且按照阳江市住房和城乡规划建设局下发《关于进一步规范我市市区房地产开发经营行为的通知》精神，商品房的交付还需满足在住建部门办理工程竣工验收备案的条件。因此上诉人认为商品房必须经过以下验收才达到交楼标准：建设工程规划验收、消防验收、建设工程施工质量验收及办理验收合格手续。而本案中被上诉人组织交楼时既未经建设工程规划验收，也未经消防验收，更没有办理工程验收备案手续，因此本案商品房并未达到法定交楼标准，被上诉人理应承担延迟交楼的违约责任。综上，请求：一、请求原审判决，改判被上诉人支付违约金12508．04元给上诉人（暂计至2014年8月12曰，违约金确切数额自违约之日起计至商品房实际交付之日止）或发回重审。
被上诉人鹏超公司答辩称：一、被上诉人因施工原因未能在合同约定的2013年10月31日交楼，在房屋2013年12月26日符合合同约定的交楼条件后，被上诉人考虑到确实存在一定的逾期交楼期间，同意按照合同的约定向上诉人支付逾期交楼的违约金，并在2013年12月27日书面及电话通知上诉人在2014年1月2日前来收楼（据快递公司反馈上诉人电话答复在其居住小区物管处领取《收楼通知书》），上诉人收到被上诉人寄出的《收楼通知书》后，于2014年1月4日前来收楼，并签名确认了《楼宇交接记录表》，同时领取了《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，但其拒绝接收入户门钥匙、信箱钥匙、可视对讲面板以及前述的违约金。故上诉人称被上诉人未按照《商品房买卖合同》第八、十一条履行交房及同时出示《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》的义务与事实明显不符。二、被上诉人在通知全体业主收楼时，已经取得建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，并且房屋的电梯、水电、煤气等条件均已具备。按照双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第六条第（二）项约定“商品房交付时，买卖双方一致同意出卖人现场公示建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》复印件即可，出卖人公示后，买受人即应办理收楼手续，否则视为由于买受人的原因未能按期交付，该商品房从约定交付之日起视为已经交付。”双方已经就涉案房屋的交付进行了详细约定，同时也就买受人导致未能按期交付房屋的责任进行了约定。上述约定没有免除被上诉人按照《城乡规划法》、《消防法》、《建筑法》等法律的规定履行相关的备案、报批程序的义务，被上诉人事实上也履行了上述全部行政程序，因此被上诉人与上诉人有关交楼条件的约定没有违反法律的规定，双方应当按照合同的约定履行交楼以及收楼的义务。在具备合同约定的交楼条件后，被上诉人已经明确通知并告知上诉人房屋已经符合合同约定的交楼条件，上诉人也领取了收楼所需的主要文件，但上诉人仍拒绝收楼，属于上诉人的原因导致未能收楼，双方应按照《商品房买卖合同》第十一条的约定，视为上诉人已经验收并接受房屋。因此被上诉人仅应在2013年10月31日至2013年12月30日承担逾期交楼的责任，超过上述期限上诉人未收楼的，相应的责任应由其自行承担。此外，被上诉人通知上诉人收楼时，涉案房屋已经完成实体验收，符合建筑工程的规划条件，同时具备消防备案的条件，符合《商品房买卖合同》及其《补充协议》约定的条件，并且当时涉案房屋的电梯、水电、煤气等均已经具备使用条件，而被上诉人的建筑工程已经在住建部门进行了竣工验收备案，因此，不存在违反《建筑法》、《城乡规划法》、《消防法》的情形。三、被上诉人拟交付给上诉人的房屋符合约定，不存在质量问题，上诉人的主张与事实不符。综上，被上诉人与上诉人就交楼的条件及标准进行了详细的约定，并且相关约定没有违反或者排除法律的规定，双方应当遵照执行，上诉人在被上诉人依约通知收楼的情况下，拒不收楼，其应自行承担逾期收楼的后果及责任。
本院经审理查明：原审查明的基本事实清楚，本院予以确认。
另查明，朱启霖自认收到鹏超公司的收楼通知书的时间是2014年1月4日。
上诉人在二审期间提交以下证据，证据一、照片14张，证明诉争的房屋在事实上存在质量问题，不符合交楼标准，上诉人催促被上诉人履行修复义务，但是被上诉人不理会；证据二、阳江市住房和城乡规划建设局下发《关于进一步规范我市市区房地产开发经营行为的通知》（阳住建通（2014）117号）复印件一份，证明商品房交付使用的条件不但包括竣工验收合格，还应当包括在当地住建部门办理竣工验收备案等相关义务。被上诉人对上诉人提供的证据一的关联性不予确认，上诉人提供的照片不能证明房屋存在质量问题，房屋是否存在质量问题应由相应具备资质的检验机构出具报告，上诉人提供的房屋已经竣工验收，房屋符合双方的约定；对证据二、被上诉人认为双方签订的《商品房买卖合同》和补充协议第六条第（二）项约定了交房的标准，同时也就未能按期交付房屋的责任进行了约定。上述约定没有免除被上诉人按照《城乡规划法》、《消防法》、《建筑法》等法律的规定履行相关的备案、报批程序的义务，被上诉人事实上也履行了上述全部行政程序，因此被上诉人与上诉人有关交楼条件的约定没有违反法律的规定。被上诉人在二审期间提供一份上诉人与被上诉人于2012年9月29日签订的《商品房买卖合同补充协议》，该协议第六条第（二）项约定“商品房交付时，买卖双方一致同意出卖人现场公示建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》复印件即可，出卖人公示后，买受人即应办理收楼手续，否则视为由于买受人的原因未能按期交付，该商品房从约定交付之日起视为已经交付。”证明双方当时约定只要完成竣工验收即符合交楼条件。上诉人对被上诉人提供《商品房买卖合同补充协议》的真实性没有异议，但对其合法性和关联性有异议，并认为该证据不属新证据，不具备证明效力，且该补充协议与法律的强制性规定相违背，不具有法律效力，被上诉人至今都未向被上诉人出示过《竣工验收报告》。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，双方争议的主要焦点一是《商品房买卖合同》约定的“商品房经验收合格”的交楼标准是什么；二是若被上诉人构成违约应如何承担违约责任。关于争议焦点一、上诉人与被上诉人在2012年9月29日签订的《商品房买卖合同》中约定交付使用的商品房应符合“商品房经验收合格”的条件，同日双方亦签订了《商品房买卖合同补充协议》，该协议第六条第（二）项约定“商品房交付时，买卖双方一致同意出卖人现场公示建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》复印件即可，出卖人公示后，买受人即应办理收楼手续，否则视为由于买受人的原因未能按期交付，该商品房从约定交付之日起视为已经交付。”双方未在合同中约定涉案房屋除经质监机构确认的五方竣工验收外，还需加其他项目验收合格及办理工程质量备案作为交付条件，故按照双方的约定房屋交付使用条件“验收合格”是指建设单位组织的建设、监理、施工、勘察、设计单位五方确认的竣工验收合格。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”及《中华人民共和国建筑法》第六十条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，商品房竣工验收合格后方可交付使用这是法律的强制性规定，双方在《商品房买卖合同补充协议》中约定的房屋交付条件并无违反上述法律的强制性规定，应属合法有效。此外，“商品房经验收合格”与“商品房办理竣工验收备案手续”具有不同的内涵，是否办理备案是属于行政管理性规定，两者并不等同，上诉人主张“经验收合格”应包括办理验收备案手续理据不足。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，其内容没有违反法律禁止性规定，应属合法有效，双方当事人应按合同约定来履行。
关于争议焦点二，被上诉人所出售的房屋于2013年12月26日经建设、监理、施工、勘察、设计单位验收合格，具备交付条件。被上诉人称已于2013年12月27日向上诉人发出《收楼通知书》，通知上诉人于2014年1月2日前收房，上诉人承认在2014年1月4日收到该通知并于该日来办理房屋交接手续，但因房屋是否达到交付条件问题发生争议而拒收房屋钥匙。因双方在合同约定的交房时间是2013年10月31日，而房屋于2013年12月26日才验收合格，被上诉人于2013年12月27日通知上诉人收楼确存在逾期交付的行为，上诉人请求被上诉人支付逾期交房违约金理据充分，应予支持。但对于逾期交房违约金如何计算的问题，上诉人主张与被上诉人在2014年1月4日进行房屋交接时，被上诉人未按合同约定出示《工程实体竣工验收报告》，同时本应在交房时才出具的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》被上诉人要求上诉人在交付首期款时提前签收，并将签收日期写为“2013年10月31日”违反合同约定，且房屋质量存在问题不符合交付标准，故上诉人拒绝收楼，并认为违约金应计至符合交楼条件之日。如前所述，被上诉人虽未能举证证明在上诉人办理房屋交接手续时已向其出示《工程实体竣工验收报告》，但涉诉房屋已于2013年12月26日经竣工验收已符合交付使用条件，被上诉人没道理故意不出示竣工验收报告而拖延交楼，而《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是否存在提前签收对房屋是否符合交付使用条件并无影响，原审认定2014年1月26日为房屋可以交接的时间，即迟延交楼期间为2013年11月1日至2014年1月26日共计86天，并确认交楼违约金为3787.65元，该处理并无不妥，没有损害到上诉人的合法权益，而2014年1月26日后上诉人的延期收楼损失应由其自行承担，上诉人上诉请求违约金应暂计至2014年8月12日理据不足，本院不予支持。至于上诉人提出的房屋存在质量瑕疵问题可通过另行诉讼解决，而不应以此为理由拒绝收楼。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，审判程序合法，本院予以维持。朱启霖上诉理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人朱启霖负担（上诉人朱启霖超额预交的63元二审案件受理费，由本院予以退还）。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 飘
审 判 员 何桂霞
代理审判员 施震宇
二〇一五年三月三十一日
书 记 员 陈予昕