广西壮族自治区博白县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）博民初字第2040号
原告（反诉被告）冯淇鸿，男，汉族，医师。
原告冯继华，男，汉族，医师。
以上二原告共同委托代理人黄超华，广西纳百川律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘文英，女，汉族，农民。
委托代理人林强，广西顺运律师事务所律师。
委托代理人王志宽，博白县法律服务所法律工作者。
原告冯淇鸿与被告刘文英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月28日受理后，依法由代理审判员冯良志适用简易程序独任审判。被告于2014年10月20日向本院提起反诉，本院依法进行合并审理。审理中，本院依法通知冯继华为本案原告参加诉讼，并于2014年11月27日公开开庭进行了审理。书记员吴华保担任法庭记录。原告冯淇鸿、冯继华及其委托代理黄超华，被告委托代理人林强、王志宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯淇鸿、冯继华诉称，2006年农历8月29日，原告与被告及其丈夫冯宗华（已故）签订协议一份，约定原告出资给被告建造座落于大塘村大占坪公路边的房子，该出资款于农历2010年内还清，如超期不还，被告所建的房屋归原告所有。协议还约定，2014年农历6月30日后，如原告需要再租赁房屋时，被告必须优先出租给原告。经核算，原告共支付了42319元建房款，被告未在约定的期限内还清该款，且2014年农历6月30日后，被告不再出租该房屋给原告，构成违约，应承担还款义务及违约责任。为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求判令：一、被告返还42319元建房款给原告；二、被告支付违约金50000元给原告；三、本案诉讼费由被告负担。
原告向本院提供的证据有：
1、二原告的居民身份证，证明二原告的身份；
2、收条10份，证明原告共支付了42319元建房款给被告；
3、《租赁协议》一份，证明被告违约及双方约定有违约金的事实。
被告刘文英辩称并反诉称，2006年8月，被告夫妇与原告签订《租赁协议》一份，约定由原告出资给被告建造座落于大塘村大占坪公路边的房子，为补偿原告出资款的利息，从2007年农历正月初一至2014年农历6月30日，该房屋无偿给原告经营诊所及居住。协议签订后，被告已按协议约定将房屋交给原告无偿使用至2014年农历6月30日，建房款亦于2010年10月26日还清给原告，且双方约定于2010年内还清建房款，即使被告没有还清，亦已过诉讼时效。另外《租赁协议》中约定的是经济损失，没有约定违约金，且2014年农历6月30日后，被告没有将该房屋出租给他人，原告不享有优先承租权，原告据此请求被告支付违约金50000元无法律依据。被告不存在违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。2014年农历6月30日后，原告继续霸占该房屋，不肯退还给被告，严重影响被告居住和使用该房屋，被告提起反诉，请求法院判令：一、原告冯淇鸿支付占用该房屋4个月的租金，每月1000元，共4000元给被告；二、本案反诉诉讼费由原告负担。
被告向本院提供的证据有：
1、被告居民身份证，证明被告的身份；
2、买卖土地合同书、契约、租赁协议各一份，证明原、被告开始是想买卖土地，后改为由原告出资给被告建房及被告没有违反租赁协议的事实；
3、博白县顿谷镇人民调解委员会出具的调解笔录一份，证明被告已将建房款还清给原告的事实；
4、证人冯某甲出庭作证的证人证言及书面证言，主要内容为：其是冯宗华的大哥。2010年12月26日，在大占坪公路边冯淇鸿租赁的诊所内（即涉案房屋，下同），冯宗华将42320元交给其清点后交给冯继华清点，冯继华找回一元交给冯宗华，之后冯继华将钱放进抽屉里。其要求冯继华退回收条或写收据，冯继华不肯，并要求额外给点利息。因是无偿租赁房屋7年半抵利息，其和冯宗华不同意另外给利息。后来经王某劝说，无偿租7年半房屋已算抵利息，不写收条也不要紧，有那么多人在场，就没有再要求冯继华写收据。当时在场的还有冯科信（已故）、冯继彬、冯某乙、冯科有等大点坪村民。
5、证人冯某乙出庭作证的证人证言及书面证言，主要内容为：其与冯宗华同村。2010年12月26日，在大占坪公路边路铺（即本案争议的房屋），冯某甲将建房款交还给冯继华，冯继华要收取额外利息，冯某甲、冯宗华不同意，冯继华收钱后没有写收据，也没有退回收条。
6、证人王某出庭作证的证人证言，主要内容为：原、被告签订的《租赁协议》是其起草的。冯宗华、冯某甲等人还钱给冯继华时其在场，冯继华清点后将钱放进抽屉里。还钱后冯继华不肯写收条，其就说有这么多人在场见证，不用写收条了。还钱后冯宗华等人就去吃饭了。
7、证人冯某丙出庭作证的证人证言，主要内容为：其系风木岭队的，离原告家不远，经常去原告家。2010年12月，冯宗华拿钱去还给冯继华，冯继华不肯收，后经王某劝说才将钱收下。冯继华收钱后不肯写收条，王某就说有那么多人在场见证，不用写收条也可以。
8、冯科有、冯开清、梁成惠、冯开芳、冯友、冯有荣、冯飞华、冯南共8人分别出具的书面证明各一份，主要内容均为：2010年农历12月26日，冯宗华等人在大占坪公路边冯淇鸿租赁的诊所内将42319元返还给冯继华，冯继华没有退回收条及写收据给冯宗华。
原告冯淇鸿针对被告刘文英的反诉辩称，2014年农历6月30日后，被告锁住该房屋，致使原告无法将屋内的物品搬出，并非原告故意占用该房屋。原、被告发生纠纷后，博白县公安局顿谷派出所曾来调解，但调解不成，派出所就封了该房屋，至今双方均不能使用。原告没有侵占该房屋，请求法院驳回被告的反诉请求。
经过开庭质证，被告对原告提交的证据1、3的真实性无异议，但认为证据3不能证明被告违约，对原告提交的证据2，认为收款人冯宗华已去世，收条的真实性无法认定，但其对收到原告42319元建房款的事实无异议。原告对被告提交的证据1、2、3的真实性无异议，但认为《买卖土地合同书》、《契约》与本案无关，证据3亦证明了原告一直向被告追偿欠款，本案没有过诉讼时效。本院对上述证据的真实性予以认定。原告对被告提供的证据4、5、6、7、8有异议，认为证据4、5、6、7中的证人与被告有利害关系，证人陈述不属实，不能采信，证据8中的证人无正当理由不出庭作证，证人证言也不能采信。本院认为，被告提供的证据4、5、6、7均为证明冯宗华、冯某甲曾于2010年农历10月26日到位于大占坪公路边冯淇鸿租赁的诊所内欲还钱给冯继华的事实，对该事实冯继华予以承认，但冯继华认为其没有收下该笔钱，冯宗华将钱放在桌子上后又返回将钱拿走，本院对2010年农历10月26日冯宗华、冯某甲到位于大占坪公路边冯淇鸿租赁的诊所内欲还钱给冯继华的事实予以确认，对证人陈述的冯宗华已将42319元建房款返还给冯继华的事实不予认定。证据8的证人无正当理由不出庭作证，证人证言的真实性无法查明，本院不予采信。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认本案法律事实如下：
2006年元月20日，原告冯继华与冯宗华签订《买卖土地合同书》一份，约定由冯宗华将位于博白县顿谷镇大塘大占坪队公路边约70多平方米的土地卖给冯继华。2006年3月21日，原告冯淇鸿与冯宗华签订《契约》一份，约定将上述土地卖给冯淇鸿。2006年8月29日，原告冯淇鸿、冯继华与冯宗华、被告刘文英签订《租赁协议》一份，约定上述《土地买卖合同书》、《契约》作废，并约定由原告出资给被告在前述土地上建房，该出资款于农历2010年内还清，如超期不还，被告所建的房屋归原告所有，为补偿原告出资款的利息，从2007年农历正月初一至2014年农历6月30日，该房屋无偿给原告经营诊所及居住，2014年农历6月30日后，如原告需要继续租赁该房屋时，被告必须优先出租给原告，租金由双方根据当时当地的市场物价进行确定，如一方违约，则赔偿另一方经济损失50000元。2005年12月17日至2007年1月11日期间，原告冯淇鸿分十次共向冯宗华支付了42319元用于建房，冯宗华分别出具了十份收条给冯淇鸿收执。房屋建好后，被告依约将该房屋交给原告无偿使用至2014年农历6月30日。2010年农历12月26日，冯宗华、冯某甲（冯宗华之哥哥）来到该房屋欲还钱给冯继华，但双方因是否应支付利息意见不一，冯继华没有收下该笔钱。2014年农历6月30日后，原、被告因该房屋产生纠纷，经博白县公安局顿谷派出所调解未果，该房屋遂闲置至今，双方均未使用。经原告申请，博白县顿谷镇人民调解委员会于2014年7月29日召集原、被告进行调解未果。2014年9月28日，原告诉至本院，要求被告偿还建房款42319元及支付违约金50000元给原告。被告于2014年10月20日向本院提起反诉，要求原告支付从2014年6月30日至10月31日期间占用该房屋4个月的租金共4000元。
另查明，原告冯继华、冯淇鸿系父子关系；被告刘文英与冯宗华是夫妻关系，冯宗华于2014年3月4日死亡。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点是：一、被告是否已偿还42319元建房款给原告；二、本案是否超过诉讼时效。关于第一个争议焦点，从庭审查明的事实来看，原、被告对2010年农历12月26日冯宗华曾到原告冯淇鸿租赁的诊所欲还款的事实无异议，但对冯继华是否收到42319元建房款有争议。对此，原告认为冯继华当时不同意也没有收过款，之后冯宗华又将钱拿走，被告认为冯宗华将钱放下后就走了，没有再回头将钱拿走。本院认为，冯宗华出具给原告的十份收条现仍由原告持有，该收条的证明力明显大于被告提供的证人证言，根据日常生活经验，原告主张冯继华没有收过款的真实性远大于被告主张冯继华已收款的真实性，因此，本院对2010年农历12月26日冯宗华到原告冯淇鸿租赁的诊所欲还款但冯继华不同意也没有收过款的事实予以认定，原告据此请求被告偿还建房款42319元，于法有据，本院予以支持。原告请求被告支付违约金50000元，因双方当事人在《租赁协议》中无关于违约金的约定，本院不予支持，但鉴于被告在租赁期限届满后未能及时将建房款偿还给原告，被告应从租赁期限届满之日起按银行同期贷款利率赔偿利息损失给原告。关于第二个争议焦点，原、被告在《租赁协议》中虽然约定原告支出的建房款被告必须于2010年内还清，但双方同时还约定，如超期不还清，所建房屋归原告所有；为补偿建房款的利息，该房屋于2007年农历1月1日至2014年农历6月30日无偿出租给原告使用。综合原、被告的上述约定及协议的履行情况，本案诉讼时效期间应从租赁期限届满之日即2014年农历6月30日起算，至原告起诉之日止，没有超过二年的诉讼时效期间，被告主张本案已过诉讼时效，与事实不符，本院不予以支持。被告反诉请求原告支付房屋租金4000元，无事实根据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
1、被告刘文英偿还42319元建房款给原告冯淇鸿、冯继华；
二、被告刘文英赔偿利息损失给原告冯淇鸿、冯继华（利息计算：从2014年7月27日起计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期同类贷款利率分段计算）；
三、驳回被告刘文英的反诉请求。
本案本诉受理费2108元，减半收取1054元，反诉受理费50元，减半收取25元，合计1079元，由原告冯淇鸿、冯继华负担525元，被告刘文英负担554元。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费（受理费户名：广西玉林市中级人民法院诉讼费专户，账号：20×××07，开户行：中国农业银行玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
代理审判员 冯良志
二〇一四年十二月二十九日
书 记 员 吴华保