江西省全南县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0729民初827号原告：陈志辉，男，1977年5月19日生，汉族，住全南县。委托诉讼代理人：邱国梁，江西全丰律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：江西广宸房地产开发有限公司，地址：全南县老车站广宸新天地售楼部。法定代表人：朱立，系该公司董事长。委托诉讼代理人：罗红保，江西国商律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告陈志辉与被告江西广宸房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案后，依法适用普通程序，于2017年12月11日公开开庭进行了审理。原告陈志辉及其委托诉讼代理人邱国梁、被告江西广宸房地产开发有限公司的委托诉讼代理人罗红保到庭参加诉讼。本案审理过程中，被告申请追加中企合（北京）投资管理中心为被告，本院经审查，认为被告的申请理由不成立，于2017年12月13日作出裁定，驳回被告的申请。本案现已审理终结。原告陈志辉向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付补偿款137558元，支付违约金57609.29元，合计195167.29元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月28日，原告与被告签订《赣州市商品房买卖合同》，合同规定原告购买被告在全老车站开发的广宸新天地1栋1-2-XXXX号房屋，面积116.22平方米。合同单价5918元，总价687790元。在签订合同前被告向原告提供了报价单，该报价单表明，被告还向原告补贴首付补贴137558元，原告实际只付首付34389元，被告向原告送家装主材82535元、送家电27512元、送人工费27512元。合同还规定交房时间为2016年8月30日前。补充合同约定逾期交房按原告已支付房款以每日万分之三计算违约金。合同规定发生纠纷由房屋所在地法院管辖。合同签订当日，原告向被告支付了首付款34389元。原告于2016年4月1日向被告支付了按揭款51万元，被告按规定补贴了首付款。可是被告迟延至2017年8月14日才将房屋交付给原告，逾期交房349天，应当支付违约金57609.29元（349天×日万分之三×550232元=57609.29元）。被告应当向原告补偿送家装主材82535元、送家电27512元、送人工费27512元，合计137558元，至今被告没有支付给原告，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告江西广宸房地产开发有限公司答辩称（根据答辩状和代理词综合）：一、原告请求支付补偿送家装主材82535元、送家电27512元、送人工费27512元，合计137558元，没有事实和法律依据，不应支持。理由：1、支付上述补偿款是中企合（北京）投资管理中心在涉案楼盘搞的一项公益乐居活动，根据答辩人和该管理中心签订的《定向捐赠协议书》第四条约定：补偿款由中企合（北京）投资管理中心支付，而不是答辩人支付。2、中企合（北京）投资管理中心未与原告签订协议书，《定向捐赠协议书》至今也未实际履行。原告无权主张支付上述装修等项补偿款。3、上述补偿款未写入到本案《商品房买卖合同》中，答辩人也未承诺要给予原告上述补偿款。4、被告实际已经优惠了原告20%的购房款，如果再补偿原告要求的装修款，那就存在两个20%的补偿款，而这是不存在的。二、（以下为代理词意见）原告实际未按照《商品房买卖合同》第六条约定付清房款687790元，无权要求被告支付违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条约定涉案房屋总价款为687790元，可是原告没有支付687790元，而是支付了544389元。这一事实原告在诉状中已经认可了的。根据“附件五补充协议”第2条约定：交房前买受人应按合同总价款100%付清之后方可办理交房手续。因此，原告至今都未交清房款，无权请求被告支付违约金。三、延期交房是全2015年、2016年雨水特别多，不可抗力的原因造成的，依法属于免责情形，答辩人不应承担本案的违约责任。2015年全降雨天数为173天，2016年降雨天数181天，有全气象局的相关证据来证实。降雨特别多，造成工期延期，未能按时交房，这属于法定的免责情形。因此，答辩人不应承担本案的违约责任。四、答辩人开发的涉案商品房实际早已竣工，具备了居住条件，只是未取得竣工验收备案表，这是当地政府相关部门办事拖拉造成的，责任不在于答辩人，实际答辩人也是损失的一方。原告不收房入住，原告自己也是有责任的，也应承担相应的责任。五、本案约定的违约金过高，答辩人请求减少。《商品房买卖合同》附件五《补充协议》第2条约定：超过20日至实际交房日起出卖人按买受人累计已付房款每日付万分之三的违约金。这样算来，每个月的违约金高达4952.08元（550232元×0.0003×30日/月=4952.08元/月），然而未按期交房原告的损失就是相应房屋的租金，全与涉案房屋同地段的月租金也就1000余元，两者相差近4000余元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，因此，原告损失远远低于违约金的数额，本案原告主张的违约金已经大大超过其损失30%以上，属于违约金约定过高的情形。应根据最高人民法院的这一司法解释和《合同法》第一百一十四条第二款的规定，支持答辩人减少违约金的要求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的原告身份证、赣州市商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、认购协议、装修许可证、金泰物业收款收据、付款凭证复印件，被告对其均无异议。对被告提交的营业执照、商品房预售许可证，原告对其均无异议，本院对以上无异议证据均予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提交的商品房买卖合同的附件五补充协议，被告对其真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，认为约定的（违约金）过高，不符合法律规定，原告不能以此主张权利，没有关联性，本院认为该商品房买卖合同附件五补充协议系当事人自愿达成，有双方当事人的盖章或签名确认，本院对其予以确认。2、对原告提交的公益乐居购房预算（原告称为报价单），被告对其真实性、合法性、关联性均有异议，认为这是中企合（北京）投资管理中心出的方案，这个方案中途就终止了，没有实施了，这项活动是作废的，这张表上的备注（手写）是我公司法定代表人朱立写的，我公司与中企合（北京）投资管理中心签订了协议，我们两公司联合制定了原告提供的该公益乐居购房预算方案，我们支付了10万元给中企合（北京）投资管理中心，但该公司没有履行合同，也没有与原告另行签订协议，如果按这个实施，补偿20%购房款也是由中企合（北京）投资管理中心来支付，不是由我公司支付。本院认为该公益乐居购房预算系由被告出具，有其公司盖章确定，有其法定代表人手写备注确认，故本院对其予以确认。3、对原告提交的收款收据4张，被告对其真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，认为原告没有按合同约定支付购房总价款687790元，至今尚欠部分购房款未付，无权要求我公司承担违约责任，本院认为，该证据系被告公司出具，其与本案有关联，故本院对其予以确认。4、对原告提交的承诺书，被告对其真实性、合法性、关联性有异议，本院认为证据未有被告公司盖章，故本院对其不予确认。5、对被告提交的全2015年至2016年降水量证明，原告对其真实性无异议，关联性有异议，认为不能以此证明不可抗力，本院认为该证据系由全气象局出具，本院对其真实性予以确认。6、对被告提交的《定向捐赠协议书》和《慈善捐赠协议》，原告对其真实性、合法性、关联性均有异议，本院认为《定向捐赠协议书》系被告与中企合（北京）投资管理中心签订，原告不是合同当事人，《慈善捐赠协议》未达成，故对该二份协议，本院对其均不予确认。7、对被告提交的《服务协议书》，原告对其真实性、合法性、关联性均有异议，本院认为该协议系被告与中企合（北京）投资管理中心签订，原告不是合同当事人，故本院对其不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告在全老车站转盘旁开发建设广宸·新天地楼盘项目，并以买房补贴首付20%和赠送装修费（内含送家装主材60%、送家电20%、送人工费20%）促销方案销售该楼盘房屋。2016年3月28日，原告陈志辉作为买受人与被告江西广宸房地产开发有限公司作为出卖人签订了一份《赣州市商品房买卖合同》，该商品房买卖合同约定：项目名称：广宸·新天地（坐落于全老车站转盘旁）。该合同第三条商品房基本情况：买受人购买的商品房房号为1栋1-2-XXX号，建筑面积116.22平方米（预测）。第六条计价方式与价款：计价方式为建筑面积，单价为5918元/平方米，总价为687790元。第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当同时符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2、该商品房相关设施已符合第十条约定的条件（商品房相关设施设备交付条件）；3、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》及其使用、保修等相关材料。第十一条交付时间和手续：（一）出卖人应当在2016年8月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九、十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理，即附件五合同补充协议的内容。该商品房买卖合同附件五合同补充协议第2条双方就出卖人逾期交房约定如下：在约定的交付期限第二天至20日内，出卖人按买受人累计已付房款的同期银行存款利率计算违约金，超过20日至实际交付日起出卖人按买受人累计已付房款每日付万分之三的违约金，合同继续履行。（注：交房前买受人应按合同总款100%付清之后方可办理交房手续）。另查明，原告根据被告提供的补贴首付金额20%计137558元的促销方案支付了购房款550232元（购房价687790元-补贴首付金额20%137558元）给被告，具体付款时间：2016年3月28日，原告陈志辉向被告交纳了房款首付款40232元（收据金额为40231元），当日，被告向原告出具收到1栋2单元XXX室首付款40231元的收款收据一张（盖有被告公司公章），2016年4月1日，原告陈志辉向被告支付了按揭款510000元，当日，被告向原告出具收到1-2-1503室信用社按揭款510000元的收款收据一张（盖有被告公司公章）。2017年8月14日，原、被告就原告购买的广宸?新天地1栋1-2-1503号房办理了房屋交接手续，原告同意接受房屋并领取钥匙。被告至今未按促销方案赠送装修费137558元（内含送家装主材60%即82535元、送家电20%即27512元、送人工费20%即27512元）给原告。2017年9月1日至20日期间，中国人民银行活期存款年利率为0.35%。再查明，2015年2月6日，被告取得广宸?新天地项目的商品房预售许可证[（赣）房预售证第2015－001号]。至庭审时，被告仍未取得广宸·新天地项目的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，被告表示正在积极办理中。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于补偿款的问题。本案中，原告提供的广宸·新天地公益乐居购房预算系被告销售其开发的广宸·新天地项目房号为1-2-XXX房屋时的促销方案，属要约，原告接受并按要约内容支付购房款的行为，属通过行为作出承诺，原、被告已通过要约、承诺方式订立合同，故该广宸·新天地公益乐居购房预算属于原、被告双方商品房买卖合同的组成部分，原、被告应按约履行。根据该购房预算可知，被告除应补贴首付金额20%即137558元给原告外，还应赠送装修费137558元（内含送家装主材60%即82535元、送家电20%即27512元、送人工费20%即27512元）给原告，原告已按购房预算表中的购房价687790元在核减被告应补贴给其的首付补贴20%即137558元后支付了550232元给被告，原告已履行了其义务，被告亦应按约履行赠送装修费137558元的义务，故原告要求被告支付补偿款即赠送装修费137558元的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。关于违约金的问题。商品房买卖合同约定，被告应在2016年8月30日前交付房屋，但原、被告双方实际于2017年8月14日才办理房屋交付手续，被告逾期交房，原告要求被告按合同约定支付违约金，符合法律规定，本院予以支持。被告提出本案约定的违约金日万分之三远远大于原告的实际损失，属于过高的违约金，请求减少的意见，因原、被告约定的违约金不属于损失赔偿的违约金，被告未提供证据证明原告实际损失多少，且日万分之三（日利率0.03%）折算为年利率即为10.8%，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条，未超过年利率24%，符合法律规定，故对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。综上，根据“交付期限第二天至20日内，出卖人按买受人累计已付房款的同期银行存款利率计算违约金，超过20日至实际交付日起出卖人按买受人累计已付房款每日付万分之三的违约金”之约定，从2016年9月1日起至9月20日，逾期20日，从2016年9月21日至2017年8月14日，逾期328天，违约金应分别计算，合计为54248.35元[550232元×0.35%÷365天×20天+550232元×0.03%×328天]，故对原告要求支付违约金57609.29元的诉求，本院支持54248.35元，超过部分，本院不予支持。对于被告提出补偿款应由中企合（北京）投资管理中心支付，而不是其支付的意见，本院认为，原告购买涉案房屋是基于被告对其开发的广宸·新天地楼盘的宣传促销活动，与原告签订房屋买卖合同的合同相对人是被告，中企合（北京）投资管理中心不是原、被告间商品房买卖合同的相对人，被告的该意见不符合合同的相对性原则，故本院不予支持。对于被告提出的延期交房是全2015年、2016年雨水特别多，不可抗力原因造成的，属于免责情形的意见。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”，本案中，被告作为房地产开发企业，其在与原告约定交房期限时，理应考虑到雨水等客观天气对房屋建设工程工期的影响，而不应在延期交房后再以此抗辩，故对被告该意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告江西广宸房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈志辉支付补偿款即赠送装修费137558元。二、被告江西广宸房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈志辉支付逾期交房的违约金54248.35元。三、驳回原告陈志辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4203元，由被告江西广宸房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  曾永明人民陪审员  陈勤英人民陪审员  谭洪考二〇一八年一月五日书 记 员  李 琪