北京市第三中级人民法院
� � � 事 判 决 书
（2016）京03民终82号
上诉人（原审被告）北京博成房地产有限公司，住所地北京市朝阳区雅成三里5号楼底商115、201-203室。
法定代表人唐晓丹，经理。
委托代理人郎敬禹，男，1983年5月23日出生。
委托代理人张银侠，女，1983年4月19日出生。
被上诉人（原审原告）朱介南，男，1984年4月24日出生。
委托代理人唐长城，北京薛鹏律师事务所律师。
上诉人北京博成房地产有限公司（以下简称博成公司）因与被上诉人朱介南商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第28447号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2012年8月，朱介南起诉至原审法院称：2004年12月26日，我从博成公司处认购了北�市朝阳区××小区D户型房屋，于当日签订了《认购协议书》，并于当时交付了定金5万元，同时与广东富银建筑工程有限公司签订了编号为××号的房屋装修协议书，并支付了精装修工程备料款5万元。2005年，博成公司通知我称因楼盘存在拆迁纠纷，要求我办理退房手续，我拒绝退房。2006年11月12日，我收到博成公司于2006年11月10日发出的签约通知，要求我于11月13日到博成公司处签订《北京市商品房预售合同》，并要求我提供北京市房地产交易中心审批通过的购买经济适用住房的收入核定表原件。由于博成公司未提前通知，且未给我留下足够的时间去办理该核定表，虽然我于2006年11月14日取得了核定表，博成公司却以过了签约期为由拒绝与我签订商品房预售合同。随后，我与博成公司进行过多次交涉，并于2010年5月7日向博成公司发送了《关于购买××3#5-2703号经济适用房�今未签正式合同的情况说明》，要求博成公司给我原住房或者调换房屋或者按现价赔偿我的损失，但博成公司至今仍未给我答复。我认为，博成公司未按照《认购协议书》约定的条件将房屋出售给我是违约行为，经我多次与其协商，博成公司均拒绝履行合同，最近几年由于房价暴涨，致使我无力购买其他住房。故诉至法院，请求判令：1.博成公司返还定金5万元、装修备料款5万元；2.解除双方于2004年12月26日签订的《认购协议书》，博成公司赔偿我方房屋差价损失3118414元、评估费21530元。
博成公司辩称：我公司不同意解除与朱介南的认购协议书，我方认为因朱介南自身原因导致双方后期没有签订正式合同，认购协议书自动失效，认购协议书第五条对此也有规定。当时是因为朱介南自身原因导致双方合同不能正常履行，责任在朱介南。双方在《认购协议书》�明确约定认购方携带相关资料及首期楼款到指定地点签署商品房买卖合同及有关文件，其中需要朱介南提交的相关资料就包括了收入核定表，朱介南说我方没有及时通知是没有道理的。我方于2006年11月10日向朱介南发出签约通知，其中也再次明确了朱介南需要提交的相关资料。收入核定表是需要提前办理的，并不是我公司通知其签约时才办理，并且该核定表是有期限的，朱介南应当提前办理，朱介南未及时办理责任不在我方。朱介南由于自身原因缺少办理签约手续的资料导致双方不能按时签署商品房预售合同，其行为属于认购协议书认购条款第4条约定的情形，我方有权没收其缴纳的定金，并有权将该房屋另行出售。无论从哪个时间点起算，朱介南的起诉都已过诉讼时效，朱介南该项诉讼请求不应得到支持。5万元装修备料款的收款单位不是我公司，不同意该项诉求�我公司将房屋向谁出售都一样，不存在故意不卖给朱介南的事情，因此朱介南诉讼请求没有事实和法律依据。评估费不同意承担。
原审法院经审理查明：2004年12月26日，朱介南作为认购方（乙方），博成公司作为出售方（甲方）签订《认购协议书》一份，约定朱介南认购位于北京市朝阳区××小区D户型（以下简称涉案房屋），单价为3800元／平方米（建筑面积），总价为512886元（建筑面积），付款方式为公积金贷款，应缴楼款首期定金50000元须于签署认购书时付清，第二期房款62886元须于签署《商品房买卖合同》时付清，第三期房款400000元须于签署《商品房买卖合同》当天办理银行按揭手续。“认购条款”部分约定：“1.定金50000元整，须于签署本认购书时付清；2.认购方须于签订本认购书之日起7日内，携同认购书原件及复印件1份、定金收据原件、身份证原件及复印件5份、户口本原件及复印件5份、《北京市城镇居民购买经济适用住房家庭和收入核定表》或《北京市机关工作人员、教师家庭购买经济适用住房审批表》或《北京市重点工程和危改区被拆迁居民家庭购买经济适用住房审核表》及首期楼款至出售方指定地点签署《商品房买卖合同》及有关文件。（定金作为首期楼款的一部分）。3.在未签署正式《商品房买卖合同》前，若因出售方原因致使该房屋不能出售时，出售方不受任何事先约束，只需退还所收之定金给认购方，而不需作出任何赔偿。4.如认购方在上述期限内未签订《商品房买卖合同》并缴付上述各期楼款，出售方除将认购方所付之款项（含定金）没收外，并有权将该房屋另行出售，无需事前通知对方。5.由于乙方原因，不能使甲方正常划款，视同乙方未认购此房，甲方有权出售乙方的房号，此认购书失�……”。
上述《认购协议书》签订前，朱介南已于2004年12月16日向博成公司交付了购房定金5万元。上述《认购协议书》签订当日，朱介南与广东省富银建筑工程有限公司（以下简称富银公司）签订《房屋装修协议书》一份，约定朱介南委托富银公司为其购买的××小区3#楼5-2703号经济适用房进行精装修，朱介南于当日向富银公司支付了装修备料款5万元，富银公司向朱介南出具了相应的收据。
庭审中，朱介南与博成公司均认可上述《认购协议书》的各项条款除朱介南向博成公司缴纳定金5万元之外均未实际履行。朱介南提交博成公司于2006年3月27日向其发出的“通知”一份，内容为告知朱介南其认购的××小区中区3号楼5单元2703房，在与博成公司签署认购协议书之时，3号楼没有取得预售许可证，现根据《建设部关于修改﹤城市商品房预售管理办法﹥的决定》，北京市建设工程和房屋管理监察执法大队责令博成公司限期退还已收的预付定金，鉴于此，博成公司决定退还朱介南已交的预付定金，并通知朱介南于接到通知之日起7个工作日内办理退款手续。博成公司对该“通知”的真实性不认可，但认可其上所盖博成公司公章，并称该通知中通知朱介南返还定金，朱介南没有要，说明朱介南已经放弃定金。朱介南称其收到上述“通知”后拒绝与博成公司解除认购协议书。
2006年11月10日，博成公司向朱介南发出《签约通知》一份，内容为通知朱介南于2006年11月13日，带齐下列相关资料及应缴纳的费用到朝阳区八里庄西里100号住邦2000商务中心B区22层博成公司处办理签署《北京市商品房预售合同》手续，过期不予办理。具体应当携带的资料和缴纳的费用包括：一、签署《北京市商品房预售合同》前，买受人须交纳�列费用及提供下列文件：1.签约当日须缴纳房款及印花税。2.认购书和定金收据原件；3.装修合同和装修备料款收据原件；4.身份证原件；5.北京市房地产交易中心审批通过的购买经济适用住房的核定表原件。……双方均认可上述《签约通知》系通过邮寄方式向朱介南送达的，朱介南称自己在2006年11月12日收到该通知，博成公司称对此不清楚。朱介南认为由于博成公司在2004年时未取得涉案房屋的预售许可证，致使《认购协议书》认购条款第2条无法履行，所以该签约通知实际上是对2004年12月26日《认购协议书》认购条款第2条和第4条的变更，博成公司对此不认可。
朱介南称其通过内部消息知道快要办理签约后于2006年11月8日从博成公司处领取了《北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表》并于当日提出相应的申请，于2006年11月14日通过北京市城市�设综合开发办公室审核通过取得相应的购房资格，但博成公司以过期为由拒绝与其签订涉案房屋的商品房预售合同。博成公司认为上述核定表可以从开发建设单位领取，可以复印，也可以到建委网站下载，朱介南既然知道办理手续就应该提前准备好核定表，由于朱介南自己不主动导致没有签订商品房预售合同的后果，责任不在博成公司。
经查，博成公司于2006年10月26日取得涉案房屋所在××小区中区3#楼的商品房预售许可证，于2006年12月7日与案外人张××签订编号为Y384722的《北京市商品房预售合同》，将涉案房屋出售给××，张××于2006年12月19日交纳了购房款514558元、印花税257元，该商品房预售合同于2007年3月27日在房地产交易管理部门办理了预售登记。另查，涉案房屋的性质为经济适用房，现尚未取得房屋所有权证。
案件审理中，朱介南申请对涉案房屋在2013年9月23日时的市场价值进行评估，经法院委托，北京国泰大正天平行土地房地产评估顾问有限公司于2013年12月13日出具评估报告，评估报告在考虑符合《北京市建设委员会关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》（京建住（2008）225号）有关规定的前提下，评估涉案房屋在估价期日2013年9月23日的市场价值为单价26817元／平方米，总价为363.13万元。朱介南支付评估费21530元。朱介南另申请对涉案房屋在2006年12月7日的市场价值进行评估，经法院向北京国泰大正天平行土地房地产评估顾问有限公司咨询，该公司回复称由于涉案房屋为经济适用房，在2006年买卖时的价格实行的是政府指导价，该时点的价值按照购房合同确定即可。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。此案朱介南与博成公司签订的认购协议书系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照认购协议书的约定履行签署商品房买卖合同的义务。根据查明的事实，认购协议书签订后，朱介南依约向博成公司支付了5万元定金，因涉案房屋在双方签署认购协议书之时尚未取得预售许可证，故双方均无法依照认购协议书约定的时间签订商品房买卖合同。在涉案房屋取得商品房预售许可证后，博成公司向朱介南发出签约通知，朱介南亦按照签约通知的要求积极准备，可见双方均同意继续履行之前签订的认购协议书，且博成公司向朱介南发出的签约通知已将认购协议书中签订商品房买卖合同的内容变更为签订商品房预售合同，故双方实际上已经对之前所签的认购协议书的内容进行了变更。综上，双方签订的认购协议书至博成公司2006年11月10日向朱介南发出签约通知时仍处于履行状�，仍属合法有效。双方签订认购协议书的目的是为了最终签订商品房买卖合同或商品房预售合同做准备，博成公司以朱介南未按签约通知要求的时间提供相关材料为由拒绝与朱介南签署正式的商品房预售合同，并将涉案房屋另行出售给他人，致使认购协议书在事实上无法继续履行，朱介南现要求解除认购协议书，法院对此予以准许。博成公司称因朱介南未及时办理签约所需收入核定表等相关资料而拒绝与其签署商品房预售合同，并进而认为认购协议书已经失效，但签约通知中并未对此约定，所以博成公司该意见没有相应的合同和法律依据，法院不予采信。综合双方的举证，法院认为博成公司以邮寄方式向朱介南发出签约通知时并未充分考虑该通知的在途时间，亦未给朱介南留出较为充分的办理收入核定表等准备时间，其在朱介南能够提供签约通知所要求的相关文件后仍拒绝与朱介南签署涉案房屋的商品房预售合同，并将涉案房屋擅自转卖与他人，致使认购协议书无法履行，博成公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同法的规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或应当预见的因违反合同可能造成的损失。此案朱介南与博成公司双方签订的认购协议书应当认定为预约合同。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予�持。因博成公司构成违约，朱介南要求其返还定金的诉讼请求，于法有据，法院支持。关于赔偿房屋差价损失问题，法院认为，相对于本约而言，违反预约的行为既是预约违约行为，也可以视为是本约的缔约过失行为，预约违约的损失在总体上应相当于本约的缔约过失责任范围，因此预约违约损失应相当于本约的信赖利益损失。此案中，除朱介南为准备签订买卖合同所受损失外，朱介南因与博成公司签订涉案房屋的认购协议书，放弃了在同时期与他人订立其他房屋买卖合同的机会，虽然涉案房屋属于经济适用住房，在双方签订认购协议书时价格为政府指导价，但因博成公司违约，致使朱介南无法实际购得涉案房屋，仍然会导致朱介南遭受信赖利益的损失。法院参照涉案房屋周边普通商品房自双方订立认购协议书至博成公司违约拒绝与朱介南签订房屋预售合同时的�格变化情况并结合认购协议书中的房屋价款情况酌情支持朱介南所主张的房屋差价损失。朱介南主张以涉案房屋2013年9月23日的市场价格与认购协议书的定价之间的差价作为其损失，超出了博成公司在订立认购协议书时所能预见的因违反合同可能造成的损失范围，且该损失并非朱介南实际购房发生的经济利益损失，故朱介南主张的该项损失没有法律依据，法院不予支持。装修备料款系基于朱介南与富银公司之间所签订的房屋装修协议书所发生，且该款项系富银公司收取，朱介南要求博成公司退还，没有事实和法律依据，法院不予支持。
据此，原审法院于2015年10月判决：一、解除朱介南与北京博成房地产有限公司二○○四年十二月二十六日签订的《认购协议书》；二、北京博成房地产有限公司于判决生效之日起十日内返还朱介南定金五万元；三、北京博成房地产有限公司于判决生效之日起十日内赔偿朱介南损失三十万元；四、驳回朱介南的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，博成公司不服，向本院提起上诉称：朱介南起诉已过诉讼时效，且因其自身原因导致双方未能签订《商品房预售合同》，责任应由朱介南承担，原审法院判决认定事实不清，适用法律处错误，赔偿损失过高，显失公平。请求二审法院依法撤销原审判决第二项、第三项并依法改判。朱介南同意原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异。经本院核实，朱介南于2011年12月向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，要求博成公司履行合同。法院依其申请进行诉前调解，因双方差距较大未能达成和解。朱介南于2012年5月10日撤回诉前调解申请并申请立案。双方对上述情况认可。
上述事实，有《认购协议书》、定金收据、《房屋装修协议》、装修备料款收据、《签约通知》、《北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表》、通知、商品房预售许可证、《北京市商品房预售合同》、购房款发票、现金缴款单、预售登记网上查询结果等书证及当事人庭审陈述等在案佐证。
本院认为：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。朱介南因向博成公司提出要求及向法院提起诉讼导致诉讼时效中断，故博成公司关于朱介南起诉已过诉讼时效的主张本院不予采纳。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。朱介南与博成公司签订的认购协议书系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照认购协议书的约定履行签署商品房预售合同的义务。在涉案房屋取得商品房预售许可证后，博成公司于2006年11月10日向朱介南发出签约通知，朱介南亦按照签约通知的要求积极准备，博成公司仅以朱介南比签约通知指定的日期2006年11月13日晚1天，即2006年11月14日准备齐资料来签约为由，单方认为认购协议书已经失效，拒绝与朱介南签订商品房预售合同，却在2006年12月7日将涉案房屋出售给案外人张德光，不合常理且有违合同约定。原审法院认定博成公司违约，判令双方解除《认购协议书》、博成公司返还朱介南定金并赔偿朱介南损失，认定事实清楚、适用法律正确、酌定赔偿数额适当，博成公司相关上诉意见没有相应的合同和法律依据，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费31747元，由朱介南负担1747元（已交纳），北京博成房地产有限公司负担30000元（朱介南已预交，北京博成房地产有限公司于本判决生效后七日内给付朱介南）。
二审案件受理费6550元，由北京博成房地产有限公司负担（已交纳）。
评估费21530元由朱介南负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张清波
代理审判员 束建华
代理审判员 史晓霞
二〇一六年二月二日
书 记 员 席 颖