湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘04民终528号
上诉人（原审原告）：梁治国
上诉人（原审原告）：李芳容
被上诉人（原审被告）：耒阳市深发房地产开发有限公司
上诉人梁治国、李芳容因与被上诉人耒阳市深发房地产开发有限公司（以下简称深发公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院(以下简称一审法院)（2017）湘0481民初1736号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2018年3月16日立案，依法组成合议庭于2018年4月23日公开开庭进行了审理，上诉人梁治国、李芳容共同委托的诉讼代理人李小平，被上诉人深发公司的委托诉讼代理人曾海霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
梁治国、李芳容上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令被上诉人继续履行合同，立即向上诉人交付符合交房条件的房屋；3.改判被上诉人自2012年11月1日起以197788元购房款为基数，按照每天万分之三的标准向上诉人支付逾期交房违约金，直至被上诉人实际交付符合约定的房屋之日止（暂计算至2017年7月1日，违约金为101049.89元）；4.判令被上诉人根据合同约定，履行提交资料、办理房屋权属证书的义务；5.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人未向上诉人移交符合法律规定、合同约定的房屋，其交房义务并未完成，应当承担逾期交房的违约责任。逾期交房�约金应为每日按购房款的万分之三计算，不应调整。办理房屋权属证书是被上诉人的合同义务之一，该义务是十分明确的。
深发公司辩称：上诉人已接受房屋，并装修入住，说明上诉人认可合同的变更。违约金是可以根据实际调整的，不违反法律规定。合同没有约定由被上诉人为住户办理产权证书。
梁治国、李芳容向一审法院起诉请求：1.继续履行合同，立即向原审原告交付符合合同约定的房屋；2.原审被告自2012年11月1日起以197788元购房款为基数，按照每天万分之三的标准向原审�告支付逾期交房违约金，直至原审被告实际交付符合约定的房屋之日止（暂计算至2017年7月1日，违约金为101049.89元）；3.原审被告根据合同约定，履行提交资料、办理房屋权属证书的义务；4.案件受理费、保全费等诉讼费用由原审被告承担。
一审法院认定事实：2011年10月3日，原审原告与原审被告签订了《耒阳市商品房买卖合同》，约定：1.买受人（即原审原告，下同）购买出卖人（即原审被告，下同）开发的和谐花园15号楼606室住房一套[预售许可证：耒预许字（2011）第044号]，建筑面积共83.33平方米，总价款197788元。首付款应支付59788元，贷款138000元，逾期付款在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额�付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金；2.出卖人应于2012年10月31日前向买受人交付经综合验收合格的商品房。逾期交房不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内返还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金；3.出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属证书需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原审原告实际向原审被告支付了全部购房款197788元，原审被告于2014年7月1日向原审原告出具了销售不动产统一发票。但原审被告未在2012年10月31日前向原审原告交房。2013年10月8日，和谐花苑15栋的买受人代表冯海峰代表原审原告在内的买受人与原审被告达成《和谐花苑15栋业主与耒阳市深发房地产开发有限公司协议书》，�定：1.出卖人必须在2013年12月31日前将房交付买受人，若超过此期限，出卖人须按购房合同规定自交房日期起始至实际交付之日止，按已交总房款每日万分之三的标准向买受人支付违约金；2.出卖人若于2013年12月31日交房，出卖人须按购房合同规定自交房日期起始至实际交付之日止按日向买受人支付已交总房款万分之二的违约金。涉案房屋至今未通过验收并作验收备案登记，但原审原告在协议约定的期限到期之后，接收了原审被告交付的约定房屋，2013年9月24日，原审原告向物业管理人耒阳市佳美物业管理有限公司申请装修；2017年6月12日，原审原告向湖南有线耒阳网络有限公司为涉案房屋登记安装了宽带、有线电视；2014年2月14日，原审原告在《15栋业主领取钥匙、楼宇对讲机等物件签名表》上已签名。经该院2017年9月23日现场勘验，原审原告已为和谐花苑15栋606号房屋�涉案房屋装修入住。由于原审原告不承认已接收房屋，为此要求原审被告继续承担逾期交付房屋的违约责任，多次向有关部门投诉，从而引起纠纷。2017年3月13日，经湖南丹阳律师事务所委托，耒阳市价格认证中心作出耒价认定（2017）238号价格认定结论书，评定耒阳市和谐花苑15栋商品房中建筑面积在83.33平方米的商业房，2013年度的租金为400元/月。
一审法院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方签订的《耒阳市商品房买卖合同》、《和谐花苑15栋业主与耒阳市深发房地产开发有限公司协议书》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。原审原告依据合同已向原审被告支付全部购房款，因原审被告未按商品房买卖合同约定时间交付房屋，逾期交付房屋，酿成纠纷，应当承担违约责任。原审原告在有权可选择解除合同或继续履行合同的情况下，选择继续履行合同，并接收了未作验收备案登记的涉案房屋，是原审原告对其民事权利的合法处分，予以认可。原审原告诉称原审被告至今仍未交房，与事实不符，不予采纳。对原审原告请求判令原审被告立即交付符合合同约定房屋的诉讼请求，不予支持。关于交房时间，原审原告已在2013年9月24日向物业管理人申请了房屋装修，可见原审原告此时已有实际管理涉案房屋的能力，因此，应认定原审原告已在2013年9月24日接收了涉案房屋，原审被告逾期交房时间为11个月。关于逾期交房违约金，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'”，原审原告未提供证据证实因原审被告逾期交房给其造成的损失具体情况，故该院确定原审原告的损失为涉案房屋的租金损失，原审被告提供的证据可以证实涉案房屋2013年度所在的地段租金为每月400元，故原审原告请求按日万分之三计算的逾期交房违约金1780元/月（197788元×0.03%×30天），明显高于每月租金的30%[（1780元-400元）÷400元=345%]，应予调整，原审被告共逾期11个月交付房屋，故本案逾期交房违约金调整为5720元[（400元+400元×30%）×11个月]。原审原告要求被告支付逾期交房违约金101049.89元中的5720元，符合法律规定，予以支持；过高部分不符合法律规定，不予支持。原审原告请求的原审被告应根据合同约定，履行提交资料、办理房屋权属证书的义务，因原审原告要求原审被告提交的资料内容不明确�故不予支持。原审被告关于已向原审原告交付了房屋的主张，与查明的事实相符，予以采纳；关于请求适当降低逾期交房违约金的主张，符合法律规定，予以采纳；关于原审原告的诉讼请求已经超过诉讼时效的主张，不符合法律规定，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第十六条、第十七条、《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>》第二条之规定，判决：一、深发公司向梁治国、李芳容支付逾期交房违约金5720元，限本判决生效之日起十日内付清；二、驳回梁治国、李芳容的其他诉讼请求�如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5784元，减半收取2892元，由原审原告负担100元，原审被告负担2792元。原审原告已垫付2792元,原审被告应在执行中清偿。
二审中，上诉人提交一份营业执照信息，拟证明耒阳市佳美物业管理有限公司于2016年11月30日变更为耒阳市顺发物业管理有限公司，被上诉人在一审中提交耒阳市佳美物业管理有限公司在公司名称变更后出具的证明不具备真实性。被上诉人对该证据的真实合法性提出异议。由于该证据来源于国家企业信用信息公示系统，该系统公示依据为政府信息公�条例、企业信息公示暂行条例等法律法规的规定，本院确认耒阳市佳美物业管理有限公司名称变更的真实性。被上诉人提交一份衡阳市公安消防支队的证明，拟证明案涉楼房的消防符合验收标准。上诉人对该证据的真实合法性无异议，但不认可其关联性。本院依法确认该证明内容的真实性。一审查明的事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为，上诉人对案涉房屋已实际占有，一审根据上诉人对房屋装修时间、领取房屋钥匙时间、以及一审法院到现场进行勘验等情况，认定上诉人于2013年9月24日已接收案涉房屋并无不当。由于被上诉人在一审中以约定的逾期交房违约金过高为由请求减少，一审参照耒阳市价格认证中心对同地�同类房屋租金的认定价格确定本案逾期交房违约金亦无不妥。关于上诉人要求被上诉人履行提交资料、办理房屋权属证书义务的问题，由于房屋权属登记涉及行政机关的具体行政行为，且对登记条件有明确规定，本案上诉人并没有提交案涉房屋已符合权属登记条件的相关证据。综上，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2183.25元（预交5784元），由上诉人梁�国、李芳容共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 任志恒
审判员 张华清
审判员 张 健
二〇一八年五月七日
书记员 陈 浅
附：相关法律条文
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。