安徽省亳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）亳民一终字第01020号
上诉人（原审被告）：陆景标，男，1966年6月10日出生，汉族，住安徽省太和县。
委托代理人：陆白雪。
上诉人（原审被告）：韩淑兰，女，1966年11月12日出生，汉族，住址同上。
被上诉人（原审原告）：熊水粮，男，1959年9月24日出生，汉族，住江西省奉新县。
被上诉人（原审原告）：邓明，男，1959年6月10日出生，汉族，住江西省奉新县。
以上二被上诉人共同委托代理人：熊建国，奉新县海华法律服务所律师。
上诉人陆景标、韩淑兰与被上诉人熊水粮、邓明农村建房施工合同纠纷一案，因不服安徽省利辛县人民法院（2015）利民一初字第1321号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人陆景标及其委托代理人陆白雪、上诉人韩淑兰，被上诉人熊水粮、邓明及其委托代理人熊建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2012年9月8日原告熊水粮、邓明与被告陆景标、韩淑兰签订了建房协议，协议约定：一、被告将位于韩寨村的一块土地以每亩人民币55000元永久性租给原告建村民住宅多套，每套建筑面积在195-200平方米之间，以施工图纸的设计为准，被告负责代收每幢住房不低于199980元；二、施工规划：原告负责土地无纠纷；建房占地多长被告负责修多长水泥路面；三、付款方式：倒完梁每幢付壹万元，倒完一层楼面付每幢30000元，倒完二层楼顶付50000元，直至收清每幢余额109980元为止，付款时以原告收据为准；四交付标准；住房砖混结构，楼面现浇，水泥砂浆粉刷，外墙刷漆、铝合金窗子。二楼平台装不锈钢护栏，装大门一片，围墙门一扇，此后楼房可交付给村民装修；五、补充协议：在保证房屋质量的前提下，原被告应认真执行双方达成的协议，原被告不得在中途以任何提出废除、修改协议，如有一方违约，违约方应向对方扣罚违约金100000元。2014年3月原告建成房屋四套交付给被告，占地1.25亩，被告交付给村民使用，被告给付了原告建房款426000元，被告房屋存在质量问题，拒付余款，为此原告诉讼要求二被告支付二原告建房款373920元及从2014年3月至付清止的利息；判令被告返还土地使用款69500元；并承担本案的诉讼费用。
原审法院审理认为，原、被告签订了建房协议，该协议未违反法律强制性规定，且原、被告均履行了部分协议内容，其建房协议内容合法、有效。原告履行了建房四套的内容，且约定每套房屋199980元，计款799920元；被告履行了给付建房款426000元，尚欠建房款373920元。被告应予偿还。原告建房四套用地1.25亩，用了租赁土地的二分之一，被告应返还租赁费69500元。原告要求偿还欠建房款的利息，因原、被告在协议中未约定，其诉讼请求不予支持；被告抗辩原告所建房屋不符合质量要求，未在举证期限内申请对房屋质量进行鉴定，其要求对房屋进行质量鉴定的申请不予支持。被告抗辩被告韩淑兰不是本案适格的被告，因被告韩淑兰在建房协议有签字画押，其抗辩理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百六十九条、二百八十六条的规定，判决：一、被告陆景标、韩淑兰于判决书生效之日起十日内给付原告熊水粮、邓明建房款373920元；返还土地租赁费69500元；二、驳回原告的其它诉讼请求。本案受理费7951元，由被告陆景标、韩淑兰承担7000元，原告熊水粮、邓明承担951元。
宣判后，陆景标、韩淑兰不服，向本院提起上诉称，一审认定事实错误，被上诉人并未按照图纸效果施工，且建房协议中并非199980元，而是199800元；协议中约定在保证房屋质量的前提下，才会给付剩余房款，但上诉人提交的照片亦能显示房屋质量严重不合格。被上诉人建房实际用地1.296亩，剩余1.204亩被上诉人挖坑用于污水排放终端，此终端经常满溢便会顺着管道再次进入购房人卫生间，购房人均拒付剩余房款且要求退房。协议中已经说明上诉人为代收，并不是偿还，上诉人与被上诉人之间并无债务关系，当购房人不履行付款义务时，被上诉人应向购房人主张购房款，若上诉人是建房人的话，上诉人完全不用将代收的建房款426000元交于被上诉人，韩淑兰与两被上诉人之间无直接利害关系，不是本案适格的被告。一审法院适用法律不当，严重损害了上诉人的利益，上诉人仅为代收，与被上诉人并无债务纠纷，不应承担所谓的偿还义务。请求二审法院依法改判或发回重审。
被上诉人熊水粮、邓明答辩称，两答辩人建房是按照设计图纸进行施工，之前的前期准备工作都是由上诉人提供，包括通水、通电、通路。每幢住房价格双方协议中有明确约定，即每幢住房不低于199980元，上诉人所谓的199800元不知从何而来。两答辩人完全按照协议约定履行了修路义务，不存在违约行为。两被答辩人所建四幢住房已达到使用条件并已交付，不存在质量问题。因建房四幢仅使用上诉人提供土地面积的一半即1.25亩，在此之前按2.5亩交纳了土地租赁费139000元，根据协议第一条规定，其理应退回多收取款项69500元。另一半土地答辩人并未建房使用，不存在实际使用的事实。从建房协议看，答辩人只负责建房，上诉人负责支付建房款给答辩人，并非为答辩人代收房款。韩淑兰作为合同主体一方参与建房协议的协商与签订，在建房协议上有签名及按印，在协议上韩淑兰与陆景标均承诺以自己购买的宾馆作为对未付房款的抵押担保，怎么不是本案适格的被告？请求二审法院驳回上诉，维持原判。
根据上诉人的上诉请求及理由和被上诉人的答辩意见，本案争议的焦点是：一、上诉人是否按图纸施工，每幢住房的价格是多少？二、被上诉人所建房屋质量是否合格？三、上诉人建房用去多少土地？四、双方是合作建房还是上诉人只负责代收房款？五、韩淑兰是否本案适格被告？
一、上诉人与被上诉人双方签订协议后，按照协议约定被上诉人进行建房，房屋建成后，2014年3月被上诉人将四套房屋交给上诉人，上诉人也给付被上诉人建房款426000元，足以说明上诉人对被上诉人所建房屋是认可的，上诉人称被上诉人未按图纸建房，理由不能成立。协议第一条约定每幢住房不低于199980元，上诉人称房价并非199980元而是199800元，无证据证明，本院不予采信。
二、被上诉人将房屋建成交给上诉人后，上诉人已支付被上诉人部分房款，并且被上诉人所建四套房屋中，已有三套房屋由购房者实际占有使用。上诉人称，房屋质量严重不合格，理由不能成立。
三、陆景标、韩淑兰上诉称，被上诉人建房实际用地1.296亩，剩余1.204亩被上诉人挖坑用于污水排放终端。但上诉人对其主张亦未提供证据予以证明，本院难以认定。
四、2012年9月8日，双方签订的建房协议第三条载明，付款方式：倒完梁每幢付壹万元，倒完一层楼面付每幢叁万元，倒完二层楼顶付五万元，直至收清每幢余额109980元为止。（如有未付清的款项由陆景标、韩淑兰以本人在沙河中路买王志民、刘淑真的宾馆抵押），此款约定确定了上诉人有支付房款的义务。因此，一审判决两上诉人支付剩余款项并无不当。
五、2012年9月8日，双方签订的建房协议中，有韩淑兰的签字，韩淑兰对此无异议，上诉人称韩淑兰与两被上诉人之间无直接利害关系，与上述事实相矛盾，故该上诉理由不能成立。
综上，原审判决陆景标、韩淑兰给付熊水粮、邓明建房款及返还土地租赁费并无不当。但《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，因此，2012年9月8日熊水粮、邓明与陆景标、韩淑兰签订的建房协议应属无效协议。一审认定其建房协议合法、有效不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法民事诉讼法》的解释第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费7000元，由上诉人陆景标、韩淑兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 苏维丽
审判员 刘秋菊
审判员 许 林
二〇一五年九月二十二日
书记员 刘哓曼
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