成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0191民初1858号
原告：覃利梅，女，1973年6月16日出生，汉族，住成都市武侯区。
委托代理人：林燕，四川东荣律师事务所律师。特别授权代理人。
委托代理人：周友琼，四川东荣律师事务所律师。特别授权代理人。
被告：成都高投建设开发有限公司，住所地：成都高新区天府一街1008号。
法定代表人：任正，该公司董事长。
委托代理人：李彦瑶，国浩律师（成都）事务所律师。特别授权代理人。
委托代理人：刘畅，国浩律师（成都）事务所律师。特别授权代理人。
原告覃利梅诉被告成都高投建设开发有限公司（以下简称：高投建设）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月16日收到原告起诉状后，因双方差距过大，先行调解未果，依法由本院审判员周寓先适用简易程序于2017年3月9日公开开庭进行了审理。原告覃利梅的委托代理人林燕、被告高投建设的委托代理人李彦瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告覃利梅向本院提出诉讼，请求依法判令被告返还房屋面积误差3%以内部分的房价款1043110.8元及利息6680元（利息按同期贷款利率从2016年11月8日起计算至实际付清之日止）；并双倍返还房屋面积误差3%以外部分的房价款3979418.4元。事实与理由：2012年3月，原、被告双方签订《成都高新区西部园区员工公寓三期集中商业3号楼认购协议》，约定原告认购被告所有的成都高新区西部园区员工公寓三期其中商业3号楼。所购房屋建筑面积为6982平方米，协议约定单价为4980元每平方米，合同总价为34770360元。协议第三条约定：房屋交付后，若该房屋产权登记面积与约定面积发生差异时以产权登记面积为准。房款总价仍以协议第二条之约定结算。协议第七条约定，原告按期支付购房款后，预计应于2013年将该现状房交付。协议签订后，原告积极按照协议的要求支付了相应的房款，但被告逾期办证及交付，直至2016年6月8日才履行交付房屋义务。此外，所购房屋经房管部门核发的房屋所有权证显示，房屋实际建筑面积为6373平方米，比约定面积少609平方米，误差率为8.72%。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，被告应当承担原告主张的责任。故原告起诉至院，请求人民法院判如所请。
被告高投建设答辩称，同意原告起诉的事实，但是根据双方当事人的协议，已经载明：“房屋交付后，若该房屋产权登记面积与本协议约定的建筑面积发生差异时以产权登记面积为准。房款总价仍以本协议第二条之约定结算。”而第二条约定合同总结为34770360元。故原告的诉请没有合同依据，请求人民法院依法判令驳回原告的诉讼请求。
原告覃利梅根据被告答辩认为，双方当事人合同第二条约定了两种计价方式、价格和价款。一是销售单价，为每平方米4980元；二是合同总价，为34770360元。依照合同第三条可以得出两种解释：一是房屋单价不变，按照约定结算为31737540元，二是总价34770360元。双方当事人对合同第三条的约定产生争议，原告认为约定不明，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定。原告的诉讼请求有事实及法律依据，请求人民法院予以支持。而且按照面积结合单价结算也是商品房交易的交易惯例。合同是由被告提供的格式条款，产生争议时应当采信于被告不利的解释，面积比约定少但是总价不变也违背了等价有偿原则，对原告而言是不公平的。
被告对此解释，房屋系签订合同之后再行修建，实际面积与预测面积存在差异属于正常，双方当事人签订面积变化总价不变并非不公平。同时该房屋系整栋出售给原告，合同是双方协商后，按照协商意见由被告提供的文本，并非格式合同。本案不是商品房买卖合同纠纷，不适用商品房按照面积结算的交易惯例。原告在2016年8月17日就知道了实际面积，但仍然于2016年10月20日向被告支付了尾款，由此可见，原告认可房屋总价不变。
原告据此陈述，于2016年10月20日向被告支付了尾款只是原告履行自己的义务，但并不代表对自己可以据实结算的权利的放弃。
经审理查明，原告起诉及被告答辩事实与查明一致，本院予以确认。另查明，双方合同约定了付款方式和付款期限，每笔均明确了应当支付房款的具体数量，总额相加为34770360元。本案的主要争议焦点为对合同的理解。
本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（××）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”商品房买卖合同的重要特征就是出售行为的社会化、公开化，但是本案中所涉房屋整栋均由原告购买，同时周边被告开发楼栋要么由被告自持、要么由少数人购买。本案案涉交易并不符合商品房买卖合同特征，属于一般房屋买卖合同。故原告要求适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，缺乏依据。本案还是应当回到对合同条款的解释上来。
本案原告主张被告提供格式文本。按照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”对涉案合同属于格式条款原告并未提供证据支持。相反查明事实表明，被告使用该合同文本范围有限，并非出于重复使用之目的，而仅仅在于出售有限数量的房屋。
合同解释应当遵守文义解释、目的解释，通过文字和合同条款目的相互借鉴，确定合同解释。
从文义解释上，单纯看待第三条内容：“房屋交付后，若该房屋产权登记面积与本协议约定的建筑面积发生差异时以产权登记面积为准。房款总价仍以本协议第二条之约定结算。”再查看合同第二条有销售单价（4980元每平方米）和合同总价（34770360元）两种方式。而且结算具有两种解释：一是总结清算；二是核算了结。所以，单纯从文字上看确实难免产生两种理解：一是按照总价核算了结；二是按照单价总结清算。但是应当看到第三条的总体名目为“面积确认”，第三条的主要目的在于确认面积。在原、被告签订合同时修建的房屋实际面积只能预估，于是双方当事人通过合同确定产生面积差异的处理，也属自然。第三条约定产生面积差以后，接着强调“房款总价仍以本协议第二条之约定结算”，从中可以看出，房屋面积发生变化当事人更为强调不变的内容，如果当事人仅仅强调单价不变，存在逻辑上的断裂，因为面积变化影响的是总价，而不是影响单价。同时第三条强调房款总价，第二条载明合同总价，在房屋买卖合同中房款总价等同于合同总价，同时合同第五条约定了房款付款方式和期限，每笔均明确了应当支付房款的具体数量，总额相加为34770360元。如果双方当事人对于房款总价的真实意思表示在于依照面积据实结算，双方当事人将不会对每笔支付的款项予以细化，也无法细化。故从文字及条款目的上看，虽然个别条款确实存在两种解释，但是整体上探究合同，认定面积差异但房屋总价不变更符合合同所体现的当事人真实意思表示。
关于原告陈述房屋面积变化房屋总价不变的公平性问题。本院认为，当事人意思自治是民法的基本原则，按照当事人之间设定的合同确定当事人的权利义务一般情形下就能得出公平的结果。除非当事人的意思自治受到了限制或制约。质言之，法律强调的公平一般在于意思自治本身，而并非意思自治的结果。当然如果意思自治的结果严重违背当事人的预期，法律也会进行有限干涉。本案中，原、被告在房屋面积尚不能确定，只能进行大体估计之时就签订了合同，这样的合同，修建房屋面积与实际面积存在差异就是合同的当然风险，当事人之间提前对该风险进行安排，并没有意思自治本身的不公平。等价有偿也并非是当事人之间绝对的价格相当，恰恰是因为合同主体主观评估自身能够从交易中获得收益才有交易的可能，所以，等价有偿具有主观性，这种主观性就体现在意思自治的过程之中。案涉合同签订后，被告需要接受房屋修建后实际面积超过预估的风险，而原告也需要接受房屋修建后实际面积小于预估的风险。
当然，前述判断不能绝对，因为如果修建面积远远超过预估或者修建面积远远小于预估，仍然要求当事人承担原价格，这是不公平的。因为双方当事人在做出这样的风险安排时，并非完全射幸，而应该有一定的承受程度。换言之，当事人接受这种风险安排的前提在于其双方均相信实际与预估的面积误差不会是过分的。
在本案中，实际与预估面积误差为8.72%，参照人民法院在决定违约金是否应当调整的标准，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院认为，人民法院因交易结果介入当事人的权利义务安排应当必须特别谨慎，如果交易结果不是显著过分就不应当介入，以维护意思自治。
因双方对文本条款单独理解确实存在分歧，故诉讼费用本院决定分担。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：
驳回原告覃利梅的诉讼请求。
本案案件受理费减半收取23502元，由原告覃利梅负担11751元、被告成都高投建设开发有限公司负担11751元（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内向原告支付11751元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
根据《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第二十八条第二款之规定：“人民法院已经告知当事人领取裁判文书的期间和地点的，当事人在指定期间内领取裁判文书之日即为送达之日；当事人在指定期间内未领取的，指定领取裁判文书期间届满之日即为送达之日，当事人的上诉期从人民法院指定领取裁判文书期间届满之日的次日起开始计算。”本庭指定领取判决书时间为签署该庭审笔录后七日起十日内到本院第七法庭领取书面判决，逾期不领取视为送达。上诉期限从第十一日起计算（第十一日为节假日的，从节假日后的第一日起计算）。原告要求按照当事人地址确认书邮寄判决书，但不影响本庭指定的文书送达时间。
审判员 周寓先
二〇一七年三月九日
书记员 陈思芸