广东省江门市蓬江区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤0703执异444号
案外人：陈仕明，男，1968年6月13日出生，汉族，登记住址广东省江门市蓬江区。
委托诉讼代理人：曾超英，广东东方大卫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄钰霞，广东东方大卫律师事务所实习律师。
申请执行人：江门新会农村商业银行股份有限公司杜阮支行,住所地江门市蓬江区。
负责人:陈育新。
被执行人：江门市南昌企业(集团)有限公司,住所地江门市。
法定代表人:陈锦旋。
被执行人：鹤山市源荣贸易有限公司,住所地鹤山市沙坪镇。
法定代表人:胡义明。
被执行人：江门市蓬江区潮连街芝山股份合作经济联合社,住所地江门市。
法定代表人:陈仕明。
被执行人：陈锦旋,男，1962年12月28日出生，汉族，登记住址广东省江门市蓬江区。
本院在执行申请执行人江门新会农村商业银行股份有限公司杜阮支行（以下简称新会农商行杜阮支行）与被执行人江门市南昌企业(集团)有限公司（以下简称南昌集团公司）、鹤山市源荣贸易有限公司（以下简称源荣公司）、江门市蓬江区潮连街芝山股份合作经济联合社（以下简称芝山经济联合社）、陈锦旋金融借款合同纠纷一案中，案外人陈仕明于2018年5月6日对本院执行拍卖被执行人南昌集团公司名下位于“江门市蓬江区潮连侨乐新村59号*首层13-16A-D+2.2M13-152.0M+E-F+0.7M13-16F+0.7M-G轴*首层9-11A-C+2.75M1.0M+9-110.75M+D-G轴*首层11-13A-G轴”房屋提出书面异议，认为其对上述房屋拥有所有权。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人陈仕明提出异议称：2011年10月23日，陈仕明与南昌集团公司签订《房产转让协议》，约定南昌集团公司将其位于“潮连侨乐新村59号首层”的三个商铺（房地产权证号：粤房地证字第××*C0758575*C0758945）以每平方米6000元，共3518760元的价格转让给陈仕明，上述转让款全部冲减南昌集团公司委托陈仕明承包的有关工程，且从2011年11月1日将上述房屋移交给陈仕明使用及经营管理。2012年6月5日，陈仕明与南昌集团公司签订确认书，双方对账确认截止2012年6月5日，南昌集团公司应付陈仕明工程款为4230414.12元，冲减陈仕明购买上述房屋的转让金额3518760元，南昌集团公司还拖欠陈仕明1711654.12元。以上过程清晰可见，异议人早支付了涉案三间房屋的购房款，且已实际控制管理上述房产，新会农商行杜阮支行申请查封并拍卖上述房屋，是错误的，严重损害了陈仕明的合法权益，恳请法院中止执行涉案房屋并解封。
案外人陈仕明为证明其异议成立提供如下证据：1、江门市蓬江区人民法院拍卖通知书1份；2、《房产转让协议》1份；3、《确认书》1份。
申请执行人新会农商行杜阮支行述称：陈仕明的异议请求没有事实和法律依据。1、涉案执行拍卖的房屋先抵押给我行，然后南昌集团公司再与陈仕明签订《房产转让协议》。2011年5月11日，我行与南昌集团公司签订《最高额抵押担保合同》，并于2011年5月17日，就涉案执行房屋办理抵押登记手续。而根据陈仕明提供的《房产转让协议》，该协议的签订时间为2011年10月23日，显然该转让协议签订的时间晚于抵押的时间，根据《物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，陈仕明在未经我行同意或代偿债务的情况下，其与南昌集团公司之间的《转让房产协议》是无效的。2、根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外”的规定，本案中，虽然陈仕明与南昌企业（集团）公司之前签订过《房屋转让协议》，但由于陈仕明与南昌企业（集团）公司没有就上述房产办理过户登记手续，因此不产生物权变动效力。
综上所述，异议人陈仕明的执行异议申请时没有法律和事实依据的，请法院依法驳回其执行异议申请。
申请执行人新会农商行杜阮支行对其陈述的主张没有提供证据。
根据当事人所陈述的意见，以及（2015）江蓬法民二初字第1414号、（2018）粤0703执恢63号案件档案材料，本院查明，2011年5月11日，南昌集团公司与新会农商行杜阮支行签订“农信高抵字[杜阮]第1048F号《最高额抵押担保合同》”，合同约定南昌集团公司将其所有的位于“江门市潮连侨乐新村59号”的6间房屋（面积合计1868.83平方米，其中包含涉案执行拍卖的3间房屋）设定抵押给原告，为南昌集团公司自2011年5月11日至2019年5月10日期间在原告办理各类融资业务所形成的债务的最高余额1715.71万元提供抵押担保，双方并就上述约定办理了抵押登记。
事后，由于南昌集团公司不能依约偿还贷款，新会农商行杜阮支行于2015年12月28日向本院提起诉讼，请求判令南昌集团公司偿还借款本金3560万元及支付约定利息，并对南昌集团公司提供抵押的抵押物享有优先受偿的权利。该案经本院审理，作出（2015）江蓬法民二初字第1414号《民事判决书》，该判决发生法律效力后，新会农商行杜阮支行根据该判决书向本院申请执行，本院于2017年9月17日立案执行，该执行案案号为（2017）粤0703执3068号，该案在执行过程中，由于涉及抵押物的权属争议而未能处理，本院作出（2017）粤0703执3068号之四《执行裁定书》，裁定终结本次执行。该案在新会农商行杜阮支行申请下于2018年4月19日恢复执行，执行案号为2018粤07**恢执63号，执行过程中，本院作出裁定拍卖南昌集团公司名下部分财产，其中包括陈仕明提出异议认为其拥有所有权的位于“江门市蓬江区潮连侨乐新村59号*首层13-16A-D+2.2M13-152.0M+E-F+0.7M13-16F+0.7M-G轴240.66平方米（粤房地证字第××号）*首层9-11A-C+2.75M1.0M+9-110.75M+D-G轴173.45平方米（粤房地证字第C0758575号）*首层11-13A-G轴172.35平方米（粤房地证字第C0758945号）”房屋。
另查明，案外人陈仕明与南昌集团公司于2011年10月23日签订一份《房产转让协议》，主要约定：南昌集团公司将其名下位于“江门市蓬江区潮连侨乐新村59号*首层13-16A-D+2.2M13-152.0M+E-F+0.7M13-16F+0.7M-G轴240.66平方米（粤房地证字第××号）*首层9-11A-C+2.75M1.0M+9-110.75M+D-G轴173.45平方米（粤房地证字第C0758575号）*首层11-13A-G轴172.35平方米（粤房地证字第C0758945号）”房屋，以每平方米6000元，共3518760元的价格转让给陈仕明。因南昌集团公司已将上述转让房屋抵押给新会农商行杜阮支行，因此，上述转让商铺至今仍登记在南昌集团公司名下。
本院认为，案外人陈仕明对本院执行拍卖南昌集团公司名下位于“江门市蓬江区潮连侨乐新村59号*首层13-16A-D+2.2M13-152.0M+E-F+0.7M13-16F+0.7M-G轴*首层9-11A-C+2.75M1.0M+9-110.75M+D-G轴*首层11-13A-G轴”房屋提出异议，主张对上述拍卖房屋享有所有权，该异议属于案外人异议。
对于陈仕明的该异议是否成立，首先要认定陈仕明对上述涉案执行拍卖的房屋是否享有所有权。对此，陈仕明提供了其与南昌集团公司于2011年10月23日所签订的《房产转让协议》来证明，但没有提供相关的不动产权属证书来证明。而从（2015）江蓬法民二初字第1414号案件材料显示，涉案执行拍卖的房屋登记在南昌集团公司名下，于2011年5月11日抵押给新会农商行杜阮支行并办理了抵押权登记。按现有证据时间推算，显然的抵押在前，签订转让协议在后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，陈仕明与南昌集团公司所签订的《房产转让协议》并不能据此令涉案执行拍卖的房屋发生产权转移的效果。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，⋯⋯”的规定，涉案执行拍卖的房屋的所有权仍属于南昌集团公司所有。现有证据并未显示陈仕明对涉案执行拍卖的房屋拥有所有权，陈仕明仅凭与南昌集团公司签订的《房产转让协议》来主张所有权，难以令人信服，因此，对陈仕明提出的异议意见，本院不予认定和采信。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项的规定，裁定如下：
驳回案外人陈仕明的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 赵慈云
审判员 陈坚荣
审判员 陈纪豪
二〇一八年五月二十八日
书记员 曾 胜