广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2888号
上诉人（原审原告）：胡小俊。住所地：江苏省金坛市。
被上诉人（原审被告）：洪汉滨，住所地：广东省广州市天河区。
上诉人胡小俊因与被上诉人洪汉滨房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省增城市人民法院（2015）穗增法民三初字第142号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院查明：涉案房屋位于增城市新塘镇永和荔湖城三叠院一街17号201房，产权人是洪汉滨，产权登记时间为2012年2月29日。
2013年8月19日，洪汉滨（出租方、甲方）与胡小俊（承租方、乙方）签订《租房合同》，约定甲方将涉案房屋及其设施租赁给乙方作居住使用，租赁期自2013年8月19日起至2014年8月18日止，租金为每月2000元；签订合同时乙方应支付甲方两个月租金的押金，租房合同终止时退还乙方，若乙方不履行租赁合同，则押金不予退还，如甲方不履行合同，则双倍退还乙方押金；乙方拖欠租金达15天或拖欠管理费以及水电费三个月以上的，甲方可以终止合同，收回房屋，押金不予退还；租赁期满，甲方对房屋进行验收，如房屋及设备无乙方使用不当原因造成损坏，乙方也无其他违约行为，甲方应退还押金，否则甲方有权酌情扣除押金，并保留采取法律措施的权利；等等。签订上述合同，胡小俊向洪汉滨支付了两个月押金4000元，洪汉滨收款后在《租赁合同》上手写载明：“备注：已收两个月押金”。
2014年5月22日，胡小俊向洪汉滨发出微信“洪生你好，上次燃气改造以后，热水器没有换，只是免费换了个零件一直使用不正常，我父母在四月底回去了，我也不常去住宿，我想在五月底退租给你，也方便你出售房子，房租算到月底，到五月份管理费从押金里扣除，如果可以的话，回复给我。”，洪汉滨回复“先交了管理费吧，押金到时一并退给你，房子一定帮我保养清理干净”，胡小俊回复“好的，我交完管理费就准备搬，五月底一起来交接”，洪汉滨回复“好的”。2014年5月28日，胡小俊向洪汉滨发出微信“洪生你好！我月底前都比较忙，没有时间搬家，还是到六月十几号前再搬走，明天我再付一个月房租给你，管理费我31号才有空去交掉，胡”。2014年5月29日，洪汉滨回复胡小俊“好的”。2014年6月16日，胡小俊向洪汉滨发出微信“洪生，这两天有空去交接一下房子，提前通知我”，洪汉滨回复“好”。2014年6月17日，洪汉滨向胡小俊发出微信“可否星期六？上次去了房子较脏乱麻烦清理打扫下，另管理费还没交请先交了”，胡小俊回复“好的”。2014年6月20日，胡小俊向洪汉滨发出微信“明天上午有空吗？”，洪汉滨回复“好，几点”，胡小俊回复“十一点左右，我就到了”，洪汉滨回复“好的”。2014年6月21日11时34分，胡小俊向洪汉滨发出微信“我在管理处等你”；洪汉滨回复“好”；12时46分洪汉滨发“把合同还给我”；13时洪汉滨向湖小俊发出以下微信“可否星期六？上次去了房子较脏乱麻烦清理打扫下，另管理费还没交请先交了”、“好的”、“这是之前的对话”、“算了吧，你过来结了，我自己搞卫生”、“不要浪费大家时间”。2014年6月22日，胡小俊向洪汉滨发出微信“关于租房合同中止执行和解约的声明函洪汉滨：你的行为侮辱了你自己的智商，也侮辱了我的人格，按照双方约定提前解约交接房屋时，你以卫生理由拒绝收房，并在言语中侮辱我的人格，拒收业主卡燃气卡和钥匙，也拒绝结算电费，并拒绝退还租房押金，对此我声明，首先对你侮辱我人格的言语强烈抗议，其次，我当时收房的卫生状况十分恶劣，前后院子和室内地面均有大量垃圾。厨房墙壁积累大量油污，油烟机因油污积压不能使用，冰箱内蛆虫滋生，为此我花费了大量费用和人力清理后才能正常居住，在约定交房时卫生状况比我收房时大有好转，你以卫生状况为由拒绝收房的理由，我坚持反对，对此我决定冻结合同执行，不再承担租金和物业费用支付义务，在问题未解决期间，你我双方均无权进入房屋处置该房。关于我居住期间时，因为电路，燃气改造，你委托我处理，因此产生的额外费用和误工费，保留向你追诉权。你在收到此声明函三天内，做到第一条对你侮辱我人格的言语书面道歉，第二条退还租房押金，第三条承担电路、燃气改造成本以外的费用，我将交付业主卡，燃气卡，钥匙和未结算电费，并同意租房合同提前解约，如果不能完成上述三条要求，我将向人民法院提起诉讼，依法冻结合同执行和解约，追诉租房押金和其他费用，并由你承担因此产生的所有费用及司法费用，以维护我的合法权益。请告知你的收件地址，正式声明函文本随后快递给你。胡小俊2014年6月19日”、“日期更正为2014年6月22日”。2014年6月28日，胡小俊向洪汉滨发出微信“洪汉滨”、“你恶意拒绝退租房押金，经过催促仍不悔改，已经违反合同，将双倍返还”、“据此我已经写好诉状，将于2014年6月30日向增城区人民法院提交诉讼，特此通知”。2014年11月3日，胡小俊向洪汉滨发出短信“对洪汉滨再次通知，关于你恶意拖欠租房押金一事，再次通知，于本月五日前，退还押金肆仟元，不追究其违约责任，如果拒不退还，依照合同你违约在先，应双倍返还押金计捌仟元整，如果仍不退还双倍押金，将依提起诉讼，并承担所有司法费用！胡小俊2014年11月3日”。
胡小俊认为的洪汉滨不返还押金的行为已构成违约，遂于2014年12月16日向原审法院提起诉讼，请求判令：一、洪汉滨双倍返还两个月押金8000元；二、本案诉讼费由洪汉滨承担。
本案一审过程中，一、胡小俊陈述，其在2014年5月向洪汉滨提出解约，洪汉滨回复要求其先交管理费，再退押金，双方还约定2014年6月21日到房屋现场交接；交接当天，洪汉滨要求其搞好房屋卫生再交接，其认为不存在卫生问题不同意搞卫生，其当时比较气愤就拿了房屋钥匙、房卡和燃气卡就走了；双方已发生矛盾，因此对于洪汉滨于2014年6月21日向其发出微信同意自行搞卫生，叫其过去结算的内容没有回复，其也不同意与洪汉滨再行结算；因为洪汉滨未退还押金，所以其至今未交还房屋钥匙、房卡和燃气卡。二、洪汉滨陈述，是胡小俊向其提出解约，其回复要求胡小俊交清管理费及搞好房屋卫生才同意交接房屋和解除合同，双方协商于2014年6月21日到房屋现场办理交接，但交接当天，双方因房屋卫生问题发生争议，为此胡小俊拒绝交房，还将房屋钥匙、房卡等全部拿走，胡小俊还向其表示不退房了。三、胡小俊主张双方签订的租房合同在2014年6月21日已解除。洪汉滨不认可胡小俊的上述主张，认为胡小俊在2014年6月21日向其提出不退租，亦未交还房屋钥匙和房卡，之后其多次发微信给胡小俊要求办理交接，胡小俊也没有回复，因此租房合同还在继续履行。四、胡小俊主张，其多次向洪汉滨提出返还押金，但洪汉滨没有返还，洪汉滨不返还押金的行为违约，依据租房合同第七条约定，洪汉滨应双倍返还押金。洪汉滨抗辩认为其不存在违约，不需要双倍返还押金，胡小俊从2014年6月19日起没有交纳房屋租金，胡小俊已违约。五、胡小俊与洪汉滨确认胡小俊已向洪汉滨付清至2014年6月18日止的房屋租金、管理费和水费。洪汉滨主张胡小俊未付清电费。胡小俊称确实还有6月份的电费未付，其提出在交接时与洪汉滨结算电费，从押金中扣除，但洪汉滨不同意退还押金，因此未结清电费。
原审法院认为：胡小俊与洪汉滨签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，属合法有效，双方均应恪守履行。
根据胡小俊与洪汉滨的陈述，是胡小俊先向洪汉滨提出提前解除租房合同，双方对此亦协商好于2014年6月21日办理房屋交接及结算，由于房屋卫生问题双方发生争议，胡小俊拿回了房屋钥匙、燃气卡和业主卡等物品自行离开了房屋，为此，洪汉滨向胡小俊发微信表示同意自行搞房屋卫生，要求胡小俊回来结算，但胡小俊未回应，并当庭表示不同意与洪汉滨进行结算。同时，胡小俊于2014年6月22日向洪汉滨发出微信，要求洪汉滨必须做到其提出的三点要求，方同意提前解约及交还房屋钥匙、业主卡、燃气卡和未付电费。综上查明事实可见，胡小俊与洪汉滨在交接房屋时发生争议，且胡小俊至今仍未交还房屋钥匙及房卡、燃气卡等物品给洪汉滨，表明双方就租赁房屋提前解约的交接及结算事宜未达成一致意见，故胡小俊主张双方签订的《租赁合同》在2014年6月21日已经解除，原审法院不予采纳。鉴于胡小俊与洪汉滨签订的《租房合同》并未解除，且胡小俊至今仍未返还房屋的钥匙及业主卡等物品给洪汉滨，应视为胡小俊仍在继续租赁及占用房屋，但胡小俊并未向洪汉滨支付2014年6月19日之后的房屋租金及租房合同约定的相关费用；同时，胡小俊于2014年6月22日发出的微信内容亦承认未付清房屋电费给洪汉滨。根据双方签订的租房合同约定，胡小俊拖欠租金达15天或拖欠管理费及水电费三个月以上的，洪汉滨可以终止合同，收回房屋，押金不予退还。鉴于胡小俊拖欠租金及电费的行为已构成违约，现胡小俊诉请要求洪汉滨双倍返还押金8000元，显属无理，且于法无据，原审法院依法予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回胡小俊的诉讼请求。案件受理费25元，由胡小俊负担。
胡小俊不服上述判决，向本院提起上诉称：双方签订的《租房合同》及双方的微信往来记录足以证明，从合同签订到履行到提前解约到交接房屋，被上诉人同意退还押金，在此期间我方不存在任何过错；而直到一审时被上诉人都没有就退还押金作出表态，这就是被上诉人构成违约的事实根据。原审法院对此未作认定，并错误认定上诉人拖欠电费、未返还房屋钥匙房卡、燃气卡等物品构成违约，属审查不清，判决失误。综上，请求：1、撤销原审法院（2015）穗增法民三初字第142号民事判决；2、依法改判或发回原审法院重新审理；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。
洪汉滨口头答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。我方没有任何过错，坚持一审意见。
本院经审理，对原审判决查明的事实予以确认。
本院认为：胡小俊与洪汉滨签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方于2014年5月22日通过微信，就提前解除房屋租赁关系达成一致意见；但双方在办理房屋交接及结算手续过程中发生了争议，至胡小俊提起本案上诉时止，双方尚未办结房屋交接及结算手续。原审判决认定双方签订的《租房合同》未解除、并在此基础上认定胡小俊违约，确有不当之处，本院二审予以纠正。胡小俊以洪汉滨违约为由起诉要求洪汉滨双倍返还押金，但至今为止却未能向法院提交足以证明洪汉滨在双方合意解除涉案《租房合同》之前存在违约行为的证据，故其认为洪汉滨违约并以此为由起诉要求洪汉滨双倍返还押金，缺乏事实根据和法律依据，原审判决予以驳回正确，本院二审予以维持。至于双方解除租赁关系之后涉案房屋的交接及有关费用的结算等事项，双方当事人可另行处理。
综上，原审查明事实清楚，适用法律正确存在瑕疵，但判决结果正确，本院予以维持；胡小俊提出的上诉请求，理据不足，本院予以驳回。依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由胡小俊负担。
本判决为终审判决。
审判长 张尚清
审判员 叶惠莲
审判员 汤 琼
二〇一五年六月××日
书记员 周夏如