辽宁省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）辽民一终字第00271号
上诉人（原审原告）：沈阳秋林商贸有限公司。
法定代表人：卫东军，该公司董事长。
委托代理人：李桂军，辽宁金正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳市城市建设拆迁中心。
法定代表人：何为，该中心主任。
委托代理人：李阿金，辽宁申扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳市基础设施建设投资发展有限公司。
法定代表人：奏文军，该公司董事长。
委托代理人：李阿金，辽宁申扬律师事务所律师。
原审第三人：沈阳中山大厦有限公司，住所地沈阳市和平区中山路65号。
法定代表人：冯驰，该公司经理。
委托代理人：桑琳琳，该公司职员。
沈阳秋林商贸有限公司（以下简长秋林公司）诉沈阳市城市建设拆迁中心（以下简称拆迁中心）、沈阳市基础设施建设投资发展有限公司（以下简称基础设施公司）及第三人沈阳中山大厦有限公司（以下简称中山大厦公司）执行异议之诉，沈阳市中级人民法院于2013年8月6日作出[2013]沈中民二初字第28号民事判决，秋林公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对该案进行了审理。
一审法院查明：2011年秋林公司诉中山大厦商场债权转让合同纠纷一案，沈阳市中级人民法院作出（2011）沈民（3）初字第12号民事判决。判决中山大厦商场于本判决生效后10日内偿还秋林公司欠款1600万元及1600万元的利息、逾期罚息；利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从2007年1月23日起至本判决生效之日止。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
2011年10月13日，秋林公司向沈阳市中级人民法院申请执行，执行标的本金4133.90万元。
沈阳市中级人民法院在执行过程中，中山大厦公司法定代表人冯驰于2012年6月13日出具承诺书，内容为：我以沈阳中山大厦商场和中山大厦有限公司全部资产，承担沈阳秋林商贸有限公司申请执行一案中我方应承担的全部给付义务，因两个企业房产为一处建筑不可分割，所以日常工作由中山大厦公司统一经营管理。中山大厦公司法定代表人冯驰向沈阳市中级人民法院执行局出具承诺书内容为：沈阳秋林商贸有限公司与沈阳中山大厦商场在贵院的（2011）沈中执字第346号执行一案，沈阳中山大厦有限公司现承诺：愿以本公司现有的坐落于和�区中山路65号，图号南站37地号012274802，现有土地使用证国用（96）字第01010008号土地承担沈阳中山大厦商场给付沈阳秋林商贸有限公司执行一案的全部给付义务，并保证该土地无抵押、无查封。
2012年8月8日，秋林公司向沈阳市中级人民法院提交追加中山大厦公司为被执行人的申请，理由是：一、在1999年8月10日，沈阳中山大厦有限公司已经完成沈阳中山大厦商场的收购，将沈阳中山大厦商场全部资产并入沈阳中山大厦有限公司，同时承担沈阳中山大厦商场的全部债务。二、在本案执行过程中，作为沈阳中山大厦商场和沈阳中山大厦有限公司共同法人，以及沈阳中山大厦有限公司控股股东的实际控制人冯驰已向贵院出具了两份承诺书，明确表示由沈阳中山大厦有限公司承担沈阳中山大厦商场的全部债务。根据最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第八十条之规定，沈阳中山大厦有限公司应当承担本案被执行人沈阳中山大厦商场的全部债务。依法向贵院申请追加沈阳中山大厦有限公司为本案被执行人。
2012年9月11日，中山大厦公司法定代表人冯驰再次出具承诺内容为：沈阳中山大厦商场因无财产清偿沈阳秋林商贸有限公司1600万元本金及利息、罚息等（具体金额以法院判决为准）。经我公司研究，愿以我公司名下位于沈阳市于洪区北陵乡大韩村的土地使用权，面积10760平方米，地号为061103115，及房产一处面积为4862.9平方米，证号沈于村房字第6**号清偿债务。如不足以清偿，愿以我司其它财产担保清偿。秋林公司向沈阳市中级人民法院申请执行中山大厦公司名下，位于沈阳市于洪区北陵乡大韩村的土地使用权及房产。2012年8月23日，沈阳市中级人民法院执行局作出（2011）沈中执字第346号民事裁定�及协助执行通知书，查封中山大厦公司名下，位于沈阳市于洪区北陵乡大韩村的土地使用权，面积10760平方米，地号为061103115，2012年9月10日，沈阳市中级人民法院执行局作出（2011）沈中执字第346号民事裁定书及协助执行通知书，查封中山大厦公司名下，位于沈阳市于洪区北陵乡大韩村面积为4862.9平方米的7栋（仓库、厂房、办公室）房产。
2012年11月8日，拆迁中心、基础设施公司向沈阳市中级人民法院提出执行异议，内容为：1、贵院查封的沈阳中山大厦名下的位于沈阳市于洪区北陵乡大韩屯房屋（仓库），现系沈阳市基础设施建设投资发展有限公司的资产。2011年10月12日，沈阳市城市建设拆迁中心与沈阳市商业局签署《腾迁协议书》，并由沈阳市城市建设拆迁中心依约向沈阳市商业局支付了360万元拆迁补偿后，沈阳市基础设施建设投资发展有限公司依约取得了前述�屋及土地权属证书。十余年来，上述房地产经国家审计机关，已经列入国有资产序列。2、上述房地产权属证书没有更名，系因沈阳市政府关于原郊区村镇办颁发的农村房屋所有权证一律停止办理更名。但我们已经给付了对价，系善意取得，依法应当享有所有权。在执行中，拆迁中心、基础设施公司向法院提交了1998年拆迁中心与第三人的上级主管单位沈阳市商业局签订的《腾迁协议书》、基础设施公司与沈阳市商业局、中山大厦公司签订的《关于落实腾迁协议具体事项的备忘录》（以下简称备记录），《腾迁协议书》内容为：甲方，沈阳市城市建设拆迁中心；乙方，沈阳商业局。根据沈阳市城市建设总体规划和市政建设的需要，并考虑到城市建设拆迁成本逐年增加，越早拆迁，成本越低的实际情况，甲方对乙方所属中心大厦有限公司大韩屯仓库及用地实施腾迁，经双方协商，签订协议如下：一、甲方腾迁乙方位于长江街与白云路交界处西北方向的中山大厦有限公司大韩屯仓库及用地，该地的四至范围：南至沈阳市三建公司仓库，北至长江街老出口路，西至沈阳市北陵毛条厂，东至沈阳市毛线厂（规划黑山路穿过该地块）。二、乙方同意放弃该地国有土地使用权，国有土地证号为0611031**，图号大韩屯14，面积为10760平方米。三、该地地上车库、仓库、办公室总建筑面积4862.9平方米。甲方对乙方地上建筑物实行一次性货币补偿，参照沈政令第17号的有关规定，腾迁补偿费合计为360万元整（叁佰陆拾万元）。四、本协议签订后三日内，乙方应将土地使用证及房屋产权证原件交付沈阳市城市基础设施建设投资发展有限公司（以下简称城投公司），由城投公司负责办理有关土地变更手续，乙方应积极予以配合。五、在协议签订后三日内�乙方应将上述土地及地上建筑物列出清单，并将实物一并交付城投公司，由城投公司与市商业局共同验收。六、付款方工：本协议书签订后一周内，甲方向乙方支付拆迁补偿费360万元整（叁佰陆拾万元）。七、未尽事宜，甲乙双方另行协商解决。八、本协议一式八份，甲乙双方各持四份。九、本协议自签字盖章之日起生效。《备忘录》内容为：沈阳市城市建设拆迁中心（以下称甲方）与沈阳市商业局（以下称乙方）于2001年10月12日就沈阳中山大厦有限公司（以下称中山大厦）大韩屯仓库及用地腾迁事项签订了《腾迁协议书》（以下简称协议）。为进一步落实协议的各项内容，经沈阳市城市基础设施建设投资发展有限公司（以下称城投公司）与沈阳市商业局及中山大厦协商，达成备忘如下：一、中山大厦应按照2001年10月12日协议中规定的时限移交库房等地上附着物；�有实际困难，允许宽限至10月31日；宽限期满后，每逾期一日，按照留30万元的1％扣除；逾期30日后，所剩物品由城投公司处置。二、中山大厦应按照2001年10月12日协议中规定的时限将该宗土地的使用证，房屋所有权证（原件）及实物清单移交给城投公司并结清在此之前的水、电等所有费用。三、乙方及中山大厦应积极配合城投公司办理土地使用证、房屋所有权证的更名手续，出具必要的文件和文字说明材料。四、乙方及中山大厦在履行协议中规定的主要义务后，甲方在三日内先期支付拆迁补偿费330万元，余款30万元待乙方及中山大厦履行协议的全部义务后支付。五、本备忘录是甲、乙双方于2001年10月12日签订的《腾迁协议书》的补充部分，具有同等法律效力。六、本备忘书一式四份，自签名盖章之日起生效。《腾迁协议书》及《备忘录》签订后，沈阳市国有资产公司向第三人支付了360万元，同时接收涉案土地及房产，拆迁中心、基础设施公司接收了房屋产权证及土地使用证。1998年二被告取得诉争房屋后一直使用至今。使用期间交由马抚沂管理，2011年6月30日，马抚沂将房屋出租给沈阳运输集团有限公司望花物流公司，租赁期限自2011年7月1日至2015年6月30日。
在审理中，秋林公司提供沈阳市商业国有资产经营有限责任公司作出的《关于解决中山大厦有限公司股权转让后遗留问题有关建议的报告》、《关于解决中山大厦有限公司股权转让后遗留问题有关建议的报告》的补充、《关于一揽子解决中山大厦员工遗留问题的协议书》，拆迁中心与沈阳市商业局签订的《腾迁协议书》、基础设施公司与沈阳市商业局、中山大厦公司签订《关于落实腾迁协议具体事项的备忘录》，主张涉案土地及房产在签署《腾迁协议书》时未进行评估，�协议无效。拆迁中心、基础设施公司辩称，中山大厦公司及原主管部门沈阳市商业局就大韩屯土地及房产出售，拆迁中心、基础设施公司受让，并给付对价款，该协议合法有效。中山大厦公司对秋林公司提供的证据无异议。
拆迁中心、基础设施公司提供秋林公司举证的证据外，还提供沈阳市商业国有资产经营有限责任公司作出的《关于协调解决中山大厦遗留问题资金来源的报告》、《关于解决中山大厦有关遗留问题的请示》、基础设施公司支付270万元、拆迁中心支付90万元的票据、中山大厦公司对以上证据无异议，承认收到360万元，用于安置职工。
2013年3月7日，沈阳市中级人民法院作出的（2011）沈中执字第346号中止执行裁定认为，案外人购买大韩屯村土地及仓库系沈阳市政府从维护社会稳定和职工利益的大局出发，而实施的收购行为。案外人支付了全部价款，�一直占有，虽未办理更名过户手续，但不影响其对前述土地及房产享有的权利。裁定中止对沈阳市于洪区北陵乡大韩屯村面积为10760平方米土地使用权及地上7栋房产的执行。
2013年4月2日，秋林公司向一审法院提起诉讼称：在沈阳市中级人民法院执行秋林公司与沈阳中山大厦商场债权转让合同纠纷一案中，中山大厦公司为中山大厦商场提供了执行担保。由于中山大厦商场未能履行生效法律文书所确定的义务，2012年9月18日，法院依法裁定在中山大厦商场应履行债务数额内强制执行中山大厦公司的财产并查封了其位于沈阳市于洪区北陵乡大韩屯村面积为10760平方米土地使用权（证号于洪国用（2000）字第78号，地号061103115，使用权类型划拨，用途仓储，办证日期2000年2月16日）及地上7栋房产（证号沈于村房字第6**号，所有权性质集体，面积4862.9平方米，办证日期1999年3月17日）。查封后，本案二被告于2012年11月8日对查封的土地及房产提出异议，主张被查封的财产为其所有。法院作出了（2011）沈中执字第346号执行裁定书，裁定异议成立，并裁定中止执行。根据民事诉讼法第204条，“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”的规定，向贵院提起诉讼。虽然拆迁中心与沈阳市商业局签署了《腾迁协议书》，商业局该地使用权……并获得地上建筑物补偿360万元；基础设施公司与沈阳市商业局、中山大厦公司签署了《关于落实腾迁协议具体事项的备忘书》�但时至今日上述文件仍未办理批准、登记手续。根据合同法司法解释（一）第9条规定：法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效，因此，上述两个协议尚未发生法律效力；土地及房产因至今仍未办理登记过户手续，故其仍为中山大厦公司所有，并没有发生物权转移。我国物权法第9条规定，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。这表明原则上不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。综上所述，请求法院：1、对已经查封的中山大厦公�名下国有土地使用证号为061103115，图号大韩屯14，面积为10760平方米土地使用权及4862.9平方米地上建筑物许可执行。2、判令二被告承担本案诉讼费。
拆迁中心辩称：一、本案中山大厦公司对大韩屯仓库及用地丧失了所有权及使用权，2000—2001年间，市政府及相关部委办局为解决中山大厦公司职工的群访案件，在多番协调下，中山大厦公司及其原主管部门市商业局（市商业国有资产经营有限责任公司）将仅有的、可变现的大韩屯仓库出让，用以获取安置职工的经费来源。市政府考虑到大韩屯仓库占地属于规划路用地，地面建筑迟早要拆迁的现实，决定以腾迁补偿的方式，令市建委筹措360万元现金，以补偿费的名义支付给市商业局，用以安置中山大厦公司职工。中山大厦公司通过签署相关协议，将大韩屯仓库出售变现，本案的被告依约支付了相应的合同对价。因此，大韩屯仓库作为不动产，其产权已经依照合同的约定发生了转移。迄今，近十三年间，中山大厦公司并没有提出过任何异议，也没有主张过任何权利。换言之，中山大厦公司用大韩屯仓库的出售变现款，安置了职工，现在其反而表示愿意以大韩屯仓库抵偿对秋林公司的债务，这岂不是在欺骗秋林公司之举？这是其一。其二，被告与市商业局（市商业国有资产经营有限责任公司）、中山大厦公司之间签署的协议、备忘书，中山大厦公司与沈阳市商业局之间签署的协议，均不违反我国法律法规的强制性规定。且上述合同、协议非法律规定的必须要经登记备案程序才能产生效力的合同、协议，所以该等合同、协议是具有法律约束力的，合同当事人均不得擅自反悔、变更或解除。中山大厦公司、市商业局等在合同、协议中，已经明示放弃大韩屯仓库及用地的所有权和使用权，�受了合同、协议约定的对价款，交付了不动产的证照。该等行为事实足以证明，不动产所有权已经在事实层面，完成了权利的转移。因此，中山大厦公司对大韩屯仓库及用地丧失了所有权及使用权。二、被告对大韩屯仓库及用地的持有，应属于物权法意义上的“善意取得”，被告对前述不动产所有权的取得，不因证照没有办理更名过户而丧失，被告的权利应该受《中华人民共和国物权法》第106条的保护。综上所述，秋林公司的诉求没有事实及法律依据，不应得到支持。请求法院维持（2011）沈中执字第346号民事裁定，保护国有资产不流失。
基础设施公司辩称：其答辩意见与拆迁中心一致。
一审法院认为，本案争议焦点是，涉案房产现在是否为第三人中山大厦公司所有，法院对已经查封的涉案房屋是否应许可执行。
秋林公司因对沈阳市中级人民法院作出的（2011）沈中执字第346号执行裁定不服，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，以拆迁中心、基础设施公司为被告提起本案执行异议之诉。本案系申请执行人执行异议之诉。拆迁中心与沈阳市商业局签订的《腾迁协议书》，基础设施公司与沈阳市商业局、中山大厦公司签订的《备忘录》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，二被告已履行了给付360万元补偿款的义务，中山大厦公司已将涉案土地及房产交付二被告使用，同时将涉案土地使用权证及房产证交给二被告。秋林公司认为案涉土地及房产为中山大厦公司所有，请求判定法院已经查封的中山厦公司名下国有土地使用证号为061103115，图号大韩屯14，面积为10760平方米土地使用权及4862.9平方米地上建筑物许可执行，其理由不能成立，一审法院对秋林公司的诉讼请求不予支持。综上一审法院判决如下：驳回秋林公司的诉讼请求。案件受理费35,600元，由秋林公司负担。
秋林公司上诉请求及理由：一、我国物权法第9条规定，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。这表明，原则上不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。本案所涉土地及房产因至今未办理登记过户手续，并没有发生物权转移，故其仍为中山大厦公司所有，应予以许可执行。二、二被上诉人虽然持有所谓的腾迁协议，但因秋林公司诉请许可执行的涉案土地及房产未经评估作价程序，故二被上诉人的占有是非法的。因为涉案房地产的处置当时是为了解决中山大厦商场和中山大厦公司转制后遗留的职工安置问题由沈阳商业局代中山大厦公司处置�案所涉房产，市政府相关领导对该方案所做批示明确要求有关各方要对土地及房产予以评估作价后才能腾迁。但事实上，商业局与二上诉人并未按照领导批示处理该问题，而是以安置职工的资金缺口为标准主观臆断的方式对房产及土地予以定价，由中山大厦公司予以确认。因此，二被上诉人对涉案房地产的占有是非法的。三、二被上诉人没有支付涉案房地产的全部对价却非法占有了全部的房地产，存在侵权行为。庭审中，中山大厦公司明确表示862.9平方米的地上建筑物是不包括在360万元对价之内的，因此二被上诉人对该部分地上建筑物不享有所有权，该部分房产就应该作为执行标的由法院依法执行给秋林公司。四、秋林公司就许可执行的土地及不动产获得“准物权”，应该优先于二被上诉人的债权优先受偿。如前三点所述，二被上诉人既没有支付全部的对价，也�有经过评估作价程序占有土地及房产，更没有依照物权法的规定进行更名过户，因此，二被上诉人自始未取得本案所涉土地及房产的所有权。且支付的360万元应理解为针对上述不动产交易未成功而生成的债权。秋林公司已经在执行程序中对上述房产及土地申请查封，因此秋林公司就许可执行的土地及不动产获得“准物权”，应该优先于二被上诉人的债权优先受偿。故请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。
拆迁中心及基础设施公司辩称：一、我国《物权法》颁布于涉案土地及房产腾迁之后，且当时中山大厦公司为解决职工上访问题，在市政府多次协调下签订了涉案的腾迁协议并履行完毕，现秋林公司主张涉案房地产仍归中山大厦公司所有系不尊重客观事实的诡辩。二、涉案的“腾迁补偿”系中山大厦公司认可，市政府多次协调的价位，且当时的立法�无必须经评估作价程序的强制性规定，故违法一说不能成立。三、涉案《腾迁协议》中对360万元补偿款对应的土地及房屋有明确规定，秋林公司主张我方侵权没有事实根据。四、我方与中山大厦公司的《腾迁协议》除中山大厦尚未履行协助我方更名过户的合同义务外其余权利义务已履行完毕。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决，驳回秋林公司的上诉请求。
本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，一审判决对涉案房产至今未办理更名过户至基础设施公司名下的原因及未更名过户的过错责任未予查清。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市中级人民法院[2013]沈中民二初字第28号民事判决；
二、发回沈阳市中级人民法院重审。
依照《诉讼费用交纳办法》第二十七条规定，二审案件上诉费35,600元，退还沈阳秋林商贸有限公司。
审判长 黄立君
审判员 张宝华
审判员 刘新忠
二〇一四年一月二十日
书记员 孙梦依