呼和浩特市玉泉区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玉民一初字第00673号
原告刘新德，男，1987年10月22日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古和林格尔县。
委托代理人张惠珍，内蒙古昭君律师事务所律师。
被告呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯大街养鱼池巷西2号。
法定代表人张文斌，该公司董事长。
委托代理人包玉龙，该公司员工。
原告刘新德诉被告呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司（以下简称蒙海和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月13日立案受理，依法由代理审判员赵静适用简易程序于2014年12月2日公开开庭进行了审理。原告刘新德及其委托代理人张惠珍、被告蒙海和公司的委托代理人包玉龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘新德诉称，2010年12月16日，原告就购买位于玉泉区昭君路西玉泉区政府北侧《玉泉南郡》项目1区六单元1702户住宅房屋（以下简称”诉争房屋”）事宜与被告签订了《玉泉南郡（玉泉总部基地）内部认购协议（住宅）》（以下简称”《购房协议》”）。协议约定，房屋总价款为334410元，首付款为134410元，其余200000元采取银行按揭贷款方式支付。根据原、被告签订的上述《购房协议》，原告分别于2010年12月16日、2010年12月22日向被告交清购房首付款，被告应于2012年8月30日前交付诉争房屋，若被告逾期交房，将给予原告所交全部款项银行同期利率双倍的补偿。合同签订后，原告依约履行了付款义务，而被告却未按合同约定时间交付房款。经原告多次催促，截止今日，被告亦未履行交房义务，并对原告的退房要求不予配合，给原告造成很大损失。不仅如此，被告从售房一开始，就向原告谎称诉争房屋”五证齐全”，可至今为止，被告仍然没有”五证”。故，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法：1.确认原、被告于2010年12月16日签订的《玉泉南郡（玉泉总部基地）内部认购协议（住宅）》无效；2.判令被告返还原告已付购房款人民币134410元；3.判令被告支付原告违约金61828元（134410元×6%÷12个月×46个月×2）；4.判令被告承担本案诉讼费。
原告刘新德为支持其主张向本院提供以下证据：玉泉南郡（玉泉总部基地）内部认购协议（公寓）及收据两张，欲证明原告与被告于2010年12月16日签订了玉泉南郡（玉泉总部基地）内部认购协议（公寓），按约定原告向被告支付了购房款134410元。
被告蒙海和公司对上述证据无异议。
被告蒙海和公司辩称，原告在与被告签订购房合时就知道我方暂无五证的情况，当时我们公司的工作人员告诉原告，原告所购的房屋是有房本的，不是小产权房，如果买的话可以先签订内部认购协议，原告和我们签订合同的时候是知道房屋的情况的，我方没有欺骗，原告方明知我方五证不全和我们签订的合同，根据相关法律规定，原、被告都有过错，应当各自承当各自的责任，我方没有欺骗的事实，原告与我方自愿签订购房协议，是双方真实意思的表示，我方同意退还购房款但是不同意支付违约金。
被告蒙海和公司未提供证据。
经审理查明，2010年12月16日，刘新德与蒙海和公司签订《玉泉南郡（玉泉总部基地）内部认购协议（住宅）》，约定刘新德向蒙海和公司预定位于玉泉区昭君路路西玉泉区政府北侧《玉泉南郡》项目Ⅰ区六单元1702户公寓房屋，建筑面积94.2㎡，单价为3550元／㎡，房屋总价款334410元。同时约定蒙海和公司应当于2012年8月30日交付房屋，如逾期未交付，蒙海和公司将给予刘新德所交全部款项银行同期利率双倍的补偿。付款方式为按揭贷款：原告于2010年12月16日支付定金20000元，3日内补齐首付款人民币134410元。其余房款人民币200000元办理银行按揭。双方商定，买方在接到卖方电话通知（或书面通知）七日内到玉泉南郡售楼处与卖方签订正式《商品房买卖合同》，双方的权利与义务最终以《商品房买卖合同》为准。协议签订后，刘新德按约定交付了购房款134410元。
但蒙海和公司至今尚未取得商品房预售许可证，上述房屋至今未交付。
本院认为，本案的争议焦点是双方签订的《玉泉南郡（玉泉总部基地）内部认购协议（住宅）》（以下简称《内部认购协议》）的性质是预约合同还是商品房预售合同。原被告双方签订的《内部认购协议》就商品房基本状况、销售方式、价款支付方式、付款时间、交付使用日期、面积差异的处理方式等有关事宜等作了明确约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容中的大部分内容，且蒙海和公司已经按照约定收受了购房款，因此依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，该协议书应当认定为商品房预售合同。
虽然该协议书系双方真实意思表示，但是由于蒙海和公司至今未取得商品房预售许可证明，因此双方签订的协议书因违反法律强制性规定而无效。刘新德主张按照双方约定，双倍计算已付购房款的利息，因双方签订的《内部认购协议》无效，因此该约定亦不能得到支持。协议无效，蒙海和公司应当返还刘新德已经支付的购房款134410元，并按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率承担上述款项的利息32048元（134410元×6.22%÷12个月×46个月），以上共计166458元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告刘新德与被告呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司于2010年12月16日签订的《玉泉南郡（玉泉总部基地）内部认购协议（住宅）》无效；
二、被告呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起三日内返还原告刘新德已支付的购房款134410元及利息32048元，上述费用共计166458元；
三、驳回原告刘新德的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2113元，由原告刘新德负担298元，由被告呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司负担1815元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
代理审判员 赵静
二〇一五年一月二十日
书 记 员 赵忠
附：相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。