重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初1416号原告：重庆重客隆超市连锁有限责任公司，住所地重庆市渝中区较场口88号（得意世界）A塔14楼，统一社会信用代码9150010390287089XK。法定代表人：杨渝梅，总经理。委托诉讼代理人：张宏，男，1957年11月12日出生，汉族，住重庆市渝中区。被告：重庆玄鹏实业有限公司，住所地重庆市渝北区绣湖路1栋1-10，注册号500112000087787。法定代表人：孙加兴。原告重庆重客隆超市连锁有限责任公司（以下简称重客隆公司）与被告重庆玄鹏实业有限公司（以下简称玄鹏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月16日受理后，依法由审判员黄明真担任审判长，与人民陪审员代小戈、王先容组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告重客隆公司的委托诉讼代理人张宏到庭参加诉讼。被告玄鹏公司经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告重客隆公司向本院提出诉讼请求：1.被告返还已收取的2016年10月1日至2017年3月31日的租金73939.54元；2.被告支付原告承担的连带违约损失费43071.96元、租金损失10800元、场地原貌恢复费用39983元、三台空调12000元、租金差价9632.3元；3.被告支付违约金66756.48元；4.以上述费用合计256183.28元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍，自2016年12月1日起至付清之日止，被告向原告支付资金占用利息；诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年10月17日，原、被告签订《房屋租赁合同书》，原告租赁被告所有的位于重庆市渝北区龙山一路66号、68号、银桦路137号、139号4个商铺一层，建筑面积276.39平方米，租赁期限至2018年9月30日。2016年5月，被告隐瞒了与他人因借款纠纷导致租赁商铺被法院查封执行的事实，函告被告一次性支付10个月租金可享受2个月免租期。原告向被告支付了2016年4月1日至2017年3月31日的租金。2016年9月28日，重庆市第五中级人民法院告知原告，被告因借款纠纷，租赁房屋已经拍卖过户给了唐智华。2016年9月29日，被告租赁房屋的房地证被注销。原告秉承“买卖不破租赁”的原则主动联系了唐智华，但唐智华表示不承认原、被告的租赁合同继续有效。原告与唐智华对重新签订租赁合同的租金价格分歧较大，谈判破裂。期间唐智华多次上锁强行关闭原告门店大门，严重干扰原告的正常经营，原告被迫撤出租赁房屋，并向唐智华支付了2016年10月1日至2016年11月30日的租金55000元。2016年10月1日至2017年3月31日的租金90723.36元被告应予退还。原告被迫解除了与叶思能的合同，支付提前解除合同违约金43071.96元、退还了两家外租户2016年12月租金10800元、恢复房屋原貌产生费用39983元、抵扣空调三台作价12000元、向唐智华多支付的租金9632.3元，被告应予赔偿。故原告起诉来院。被告玄鹏公司未到庭，亦未提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。本院经审理认定事实如下：2013年10月17日，以玄鹏公司为甲方、重客隆公司为乙方，签订《房屋租赁合同书》，主要约定：乙方承租重庆市渝北区龙山街道银桦路125号圣地阳光商业门面4个商铺一层，分别为龙山一路66、68号、银桦路137号、银桦路139号，建筑面积276.39平方米，用于开办超市，租赁期为5年零3个月，记租期为2013年7月1日始，至2018年9月30日止；2013年7月1日至2013年9月30日的租金为每月每平方65元，2013年10月1日起租金为每月每平方68.9元，递增从2014年10月1日起每年在上一年基础上递增6%；租金按季度支付；第十条违约责任，甲方责任约定，甲方将房屋出卖、抵押、转让给第三方或收回房屋自营以及租赁主体变更等原因单方面提前退租的，或导致乙方不能按此合同继续正常经营的，视为违约，承担合同终止前三个月租金金额的违约金。合同签订后，双方按照合同约定履行。重客隆公司还与案外人叶思能签订了《房屋租赁合同书》，租赁了龙山一路58、60、62、64号。重客隆公司将上述8个门面打通，经营超市。2016年5月31日，玄鹏公司向重客隆公司发出《告知函》，载明：为回馈贵司，特告知贵司优惠政策：1.贵司一次性支付我司10个月租金，将赠送两个月免租期；2.支付时间从2016年4月1日至2017年1月31日，租金实际支付219105.48元（其中：2016年4月1日至2016年9月30日租金128382.12元，2016年10月1日至2017年1月31日租金90723.36元）；3.免租期时间从2017年2月1日至2017年3月31日止；4.因我司原因，暂时无法开具增值税专用发票给贵司，特请贵司在支付租金时按18.5%扣除税费后再支付给我司。重客隆公司扣除18.5%的税费后，向玄鹏公司支付了租金178552.9元，玄鹏公司给重客隆公司开具了219105.48元的收据，载明收到2016年4月1日至2017年4月31日租金。2016年9月26日，重庆市第五中级人民法院作出（2016）渝05执196号执行裁定书，载明已委托重庆集成拍卖有限责任公司拍卖被执行人玄鹏公司所有的位于重庆市渝北区龙山街道龙山一路66号圣地阳光7幢1/2-商业15、渝北区龙山街道银桦路137号圣地阳光7幢1/2-商业14、渝北区龙山街道银桦路139号圣地阳光7幢1/2-商业13、渝北区龙山街道龙山一路68号圣地阳光6幢1/2-商业1房产，2016年9月13日，唐智华以6414100元的最高价竞得。裁定上述房屋的所有权及相应的其他权利归买受人唐智华所有，财产权自本裁定送达买受人唐智华时转移，将上述房屋的所有权变更登记到唐智华名下，注销原权属登记证书。2016年9月28日，重庆市第五中级人民法院在租赁房屋张贴了公告，公告内容是，重客隆公司所租赁的房屋由唐智华竞得，法院将上述房产裁定过户给唐智华，现令以上房屋的占有人于公告之日起十日内搬离上述房产或与新权利人唐智华联系，逾期未搬离或未与权力人唐智华达成相关协议的，由此引起的法律责任自行负责。2016年9月29日，重庆市渝北不动产登记中心在租赁房屋张贴公告，内容是玄鹏公司租赁房屋的土地房屋权属证书自公告之日起注销。其后，重客隆公司与唐智华多次协商继续租赁事宜，因提高租金，未能达成一致意见。2016年11月11日，重客隆公司与唐智华签订《协议书》，主要约定：因不能达成续租协议，重客隆公司决定不再租赁该物业，与唐智华达成如下协议：一、重客隆公司按98元/平方米/月为基价支付唐智华，若在11月15日前全部拆除租赁屋，应在11月14日一次性支付租金5.5万元；二、双方同意，重客隆公司向唐智华支付1.8万元用于隔墙的新建、出渣、拆除多余墙体及生鲜区域的地面，费用支付后重客隆公司不再承担隔墙及地面修建的相关费用；三、由于重客隆公司在2012年7月进场装修时，将原门面（137号、66号、68号）3块电表合并为一块电表，并将多余电表拆除，现经双方协商同意，重客隆公司安装的三台空调转给甲方，在装修时安装的灯带和线路、地下网线、137号排水管道、66号未到位的水表、137号和66号的两块电表重客隆公司不再负责拆除和安装，由唐智华自行负责拆除和安装。2016年11月11日，重客隆公司和唐智华形成《交接清单》，将租赁房屋交付给了唐智华，并确定：重客隆公司2013年7月进场时安装的空调、灯带等不再拆除，移交给唐智华，其中重客隆公司三台麦克维尔牌5P吸顶式空调作价12000元抵给唐智华，作为恢复水电表的费用。重客隆公司还按照《协议书》的约定向唐智华支付了租金55000元、拆除费用18000元。麦克维尔牌空调的购买价格为7933.33元/台。另查明，2016年11月20日，重客隆公司与叶思能签订了《提前终止的协议》，主要约定：因唐智华要收回房屋，而重客隆公司所经营的门面包含了叶思能的房产，退还唐智华门面后致使重客隆公司无法继续经营，故重客隆公司与叶思能于2016年11月30日终止双方签订的租赁合同，重客隆公司已支付的2016年12月租金43071.96元作为提前终止租赁合同的违约金，叶思能不再退还；重客隆公司负责按原状恢复125号圣地阳光商业门面4个商铺一层的隔墙、配电箱、空开和电表等，费用由重客隆公司负担。重客隆公司与重庆品巷建筑装饰有限公司签订《电缆线路安装承包合同》，对125号的线路等进行了恢复，支付费用22258元。还查明，重客隆公司租赁案涉房屋后，分别将部分面积转租给夏叶森、冉柏林，租赁期限从2016年1月1日起至2016年12月31日止。夏叶森和冉柏林均向重客隆公司支付了全部租金。租赁期间因重客隆公司搬迁，重客隆公司提前于2016年11月31日解除了与夏叶森、冉柏林的租赁合同，重客隆公司将其收取的夏叶森、冉柏林支付的2016年12月的租金9000元、1800元分别退还给了夏叶森、冉柏林。上述事实，有当事人的当庭陈述和举示的《房屋租赁合同书》、告知函、收据、付款回单、执行裁定书、公告、《协议书》、《交接清单》、发票、发票说明、《提前终止的协议》、《电缆线路安装承包合同》、《租赁合同》、撤场报告等证据为证，足以认定。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行合同义务。《房屋租赁合同书》第十条约定，甲方将房屋出卖、抵押、转让给第三方或收回房屋自营以及租赁主体变更等原因单方面提前退租的，或导致乙方不能按此合同继续正常经营的，视为违约，承担合同终止前三个月租金金额的违约金。玄鹏公司出租的房屋被法院拍卖给唐智华，导致租赁主体变更。唐智华要求提高租金，双方不能达成一致，重客隆公司无法按原合同继续经营，致唐智华与重客隆公司于2016年11月11日签订《协议书》，解除了《房屋租赁合同书》。该情形符合《房屋租赁合同书》第十条的约定，玄鹏公司应按照合同约定向重客隆公司支付违约金。《房屋租赁合同书》于2016年11月11日解除，玄鹏公司应向重客隆公司支付2016年2016年8月12日至2016年11月11日三个月租金金额的违约金，即21397元/月×1.7个月+22680.84元/月×1.3个月=65860元。因出租方变更和合同提前解除，重客隆公司向唐智华支付的拆除费用18000元、空调抵作12000元，向叶思能赔偿的违约金43071.96元、恢复费用22258元，均是玄鹏公司违约给重客隆公司造成的损失，玄鹏公司应予赔偿。故重客隆公司诉请的要求玄鹏公司赔偿连带违约损失费43071.96元的诉讼请求本院予以支持，重客隆公司诉请的赔偿空调费用12000元的诉讼请求本院予以支持，重客隆公司诉请的赔偿场地原貌恢复费用39983元，系对自身权利的处分，本院予以认可。按照《房屋租赁合同书》的约定，2016年10月1日至2016年11月30日期间的租金应为22680.84元/月×2个月=45361.68元。因唐智华涨租金，重客隆公司实际向唐智华支付租金55000元，多支付的租金9638.32元属于玄鹏公司违约给重客隆公司造成的损失，应予赔偿。重客隆公司仅要求赔偿租金差价9632.3元，系对自身权利的处分，本院予以认可。重客隆公司退还给夏叶森、冉柏林2016年12月的租金，因租赁合同已提前解除，2016年12月的租金重客隆公司本就不应收取，不属于重客隆公司的损失范围。故重客隆公司要求玄鹏公司赔偿租金损失10800元的诉讼请求本院不予支持。重客隆公司已向玄鹏公司支付了截至2017年1月31日的租金，2017年2月1日至2017年3月31日系玄鹏公司给予重客隆公司的免租期，未收取租金。2016年10月起，案涉房屋产权已系唐智华所有，故玄鹏公司收取的重客隆公司支付的2016年10月至2017年1月的租金即22680.84元×4个月=90723.36元应予退还。重客隆公司仅要求玄鹏公司退还租金73939.54元系对自身权利的处分，本院予以认可。玄鹏公司应在合同解除后向重客隆公司退还租金73939.54元，逾期未退还的还应支付资金占用损失。重客隆公司要求按照中国人民银行同期贷款利率的4倍计算资金占用利息于法无据，本院酌情按照中国人民银行同期贷款利率予以计算。故玄鹏公司应以73939.54元为基数，从2016年12月1日起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率向重客隆公司支付资金占用利息。损失赔偿及违约金重复计算资金占用损失于法无据，本院不予支持。被告玄鹏公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃各项诉讼权利，应自行承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告重庆玄鹏实业有限公司在本判决生效后立即返还原告重庆重客隆超市连锁有限责任公司2016年10月至2017年1月的租金73939.54元；二、被告重庆玄鹏实业有限公司在本判决生效后立即支付原告重庆重客隆超市连锁有限责任公司违约损失费43071.96元；三、被告重庆玄鹏实业有限公司在本判决生效后立即支付原告重庆重客隆超市连锁有限责任公司场地原貌恢复费39983元；四、被告重庆玄鹏实业有限公司在本判决生效后立即支付原告重庆重客隆超市连锁有限责任公司空调费12000元；五、被告重庆玄鹏实业有限公司在本判决生效后立即支付原告重庆重客隆超市连锁有限责任公司租金差价9632.3元；六、被告重庆玄鹏实业有限公司在本判决生效后立即支付原告重庆重客隆超市连锁有限责任公司违约金65860元；七、被告重庆玄鹏实业有限公司在本判决生效后立即支付原告重庆重客隆超市连锁有限责任公司资金占用利息，以73939.54元为基数，从2016年12月1日起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；八、驳回原告重客隆超市连锁有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告重庆玄鹏实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5143元，由被告重庆玄鹏实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  黄明真人民陪审员  代小戈人民陪审员  王先容二〇一七年十月十六日书 记 员  陈 实