北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终4971号
上诉人（原审被告）：北京幼狮科技有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路39号院24号楼22层2602。
法定代表人：彭某，经理。
委托诉讼代理人：陈�，北京市东卫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京美氏高食品科技股份有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇小汤山现代农业科技示范园内。
法定代表人：蒋某，总经理。
委托诉讼代理人：习永冲，北京德和衡（郑州）律师事务所律师。
上诉人北京幼狮科技有限公司（以下简称幼狮公司）因与被上诉人北京美氏高食品科技股份有限公司（以下简称美氏高公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初83706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月30日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
幼狮公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，依法改判幼狮公司不退还美氏高公司押金120628元；2.依法撤销一审判决第二项，依法改判美氏高公司违约，并�幼狮公司支付违约金人民币60314元；3.驳回美氏高公司的全部诉讼请求；4.一、二审诉讼费由美氏高公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.本案《房屋租赁合同》约定租赁期限为2016年7月12日至2018年7月11日；2.本案系美氏高公司提出提前解除合同，系美氏高公司违约，应按照美氏高公司违约处理本案纠纷；二、一审法院适用法律错误。美氏高公司向幼狮公司发送《退租说明》系向幼狮公司发出提前解除合同的单方要约，一审法院认定系美氏高公司发出协商意愿，系法律适用错误，本案提前解除双方《房屋租赁合同》系美氏高公司提出，合同第三条第4款之约定押金是美氏高公司合法履约保证金，在美氏高公司违约时幼狮公司有权不退，如造成的损失超过押金金额的，幼狮公司仍有权追偿，又根据该合同第五条第9款之规定美氏高公司提出解除合同应提前45天通知幼狮公司，美氏高公司没有按照合同约定提前45天通知系违约，美氏高公司应承担本案全部的违约责任，综上请求二审法院依法改判。
美氏高公司辩称：对幼狮公司的上诉请求均不予认可，同意一审判决。
美氏高公司向一审法院起诉请求：1.判令幼狮公司退还美氏高公司两个月押金120628元；2.判令幼狮公司支付美氏高公司违约金60314元。
一审法院经审理查明：2016年7月4日，周某（甲方）与美氏高公司（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》（下称《租赁合同》），合同落款处甲方的代理人为彭某，加盖北京幼狮科技有限公司公章，乙方代理人为蒋某。《租赁合同》约定乙方租赁甲方所有的位于北京市朝阳区工人体育场8号院1号楼13层01-1601号房屋，租赁期限自2016年7月12日至2018年7月11日。《租赁合同》第三条约定，承租房屋每月租金�60314元（包含物业管理费、取暖费），租金支付方式为押二付三。租金每三个月支付一次，于付款月起租日30天前支付下一次租金。押金相当于两个月的租金，即120628元，押金是乙方向甲方交付的合法履约的保证金。在乙方违约时，甲方有权不退还押金，如给甲方造成损失的超过押金数额的，甲方仍可向乙方追偿。《租赁合同》第五条第九款规定，乙方单方面解除合同，需提前45天通知甲方，否则需赔偿甲方除保证金外的一个月租金作为违约赔偿。《租赁合同》第七条约定甲方违约，甲方须退还乙方已支付保证金及剩余租期的租金，并以两个月的租金为标准向乙方承担违约责任；乙方违约，甲方扣除乙方已支付两个月租金的保证金作为违约金，违约金不足以补偿甲方损失的，甲方向乙方追偿额外不足部分的经济损失。《租赁合同》第八条约定本租约租赁期届满或提前终止（包括违约解除），乙方须在终止日内完成房屋的腾退并完好交付该房屋。逾期腾退的，甲方有权立即收回全部出租房屋及钥匙，包括采取换锁、对承租区域停水停电、控制人员从承租区域进出、组织乙方继续经营，同时可将屋内物品清出至第三方（物业公司、开发商库房等）位置存放或公证处提存等方式处理，乙方同意自行承担由此产生的全部后果和责任。2017年3月14日，美氏高公司向幼狮公司支付租金180942元，租金覆盖至2017年7月11日。就诉争房屋的租赁关系主体问题，幼狮公司表示其具有周某出租房屋的授权，且租金由其收取，其作为实际出租人与美氏高公司形成租赁关系，同意承担出租人的权利义务，美氏高公司对此不持异议，故法院对美氏高公司和幼狮公司之间存在房屋租赁关系予以认定。
美氏高公司主张，2017年4月即口头提出不再续租，使用房屋至2017年7月11日，但就此未提交证据，法院不予采信。2017年6月7日，美氏高公司向幼狮公司提交《退租说明》：“北京美氏高食品科技股份有限公司承租三里屯A座1601室，因个人原因，不能再继续承租此房，申请退租。”美氏高公司表示，其于2017年4月底5月初曾口头向幼狮公司表示退租，要继续使用诉争房屋到7月11日，并于6月7日发出了书面说明。幼狮公司主张，美氏高公司没有按照约定提前45日通知解除租赁合同，幼狮公司于2017年6月7日收到该《退租通知》，于6月12日收回房屋并开始装修。美氏高公司认为，其租金已经交纳至2017年7月11日，幼狮公司自行收回房屋导致其不能使用房屋，属于违约。经法院询问，美氏高公司认为因幼狮公司2017年6月12日收回房屋，致使美氏高公司无法使用，《租赁合同》实际解除。
一审法院认为：依法成立的合同，对当�人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行己方义务。美氏高公司、幼狮公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。
当事人的争议焦点，系哪方违约导致《租赁合同》解除。2017年6月7日美氏高公司向幼狮公司发出书面《退租说明》，幼狮公司以此作为美氏高公司违约解除《租赁合同》的依据。法院认为，该《退租说明》中仅载明“不再继续承租，申请退租”，表示了与幼狮公司就提前解除《租赁合同》与幼狮公司进行协商的意愿，不是明确的解除通知；即使对该《退租说明》是否为单方解除《租赁合同》的通知理解存在争议，考虑到双方有提前通知的约定，且美氏高公司交纳的房屋租金已经覆盖至2017年7月11日，幼狮公司未进行任何回应、未通知美氏高公司办理交接即自行收回房屋，属于违约行为。幼狮公司收回房屋的行为致使美氏高公司不能继续使用房屋，无法实现合同目的。美氏高公司诉讼请求虽未提出确认解除《租赁合同》，但其事实理由及当庭陈述表示认为2017年6月12日双方租赁合同实际解除，法院对此予以认定。
《租赁合同》第七条约定甲方违约，甲方须退还乙方已支付保证金及剩余租期的租金，并以两个月的租金为标准向乙方承担违约责任。现美氏高公司主张幼狮公司退还保证金，未主张退还剩余租金，主张支付一个月租金标准的违约金，本院予以支持。
据此，一审法院于2017年12月判决：一、北京幼狮科技有限公司于判决生效之日起七日内退还北京美氏高食品科技股份有限公司保证金（两个月押金）十二万零六百二十八元；二、北京幼狮科技有限公司于判决生效之日起七�内赔偿北京美氏高食品科技股份有限公司违约金六万零三百一十四元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应依约履行。涉案《租赁合同》系双方的真实意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。
依据双方签订的《租赁合同》第五条第九款的规定，美氏高公司单方面解除合同需提前45天通知幼狮公司，否则需赔偿幼狮公司除保证金外的一个月租金作为违约赔偿。根据本案查明的事实，《租赁合同》约定的租赁期限至2018年7月11日，美氏高公司缴纳租金至2017年7月11日。2017年6月7日美氏高公司向幼狮公司申请不再续租，并且未按照合同约定的时间于2017年6月12日缴纳下期租金，应视为其单方面解除合同。故按照上述合同约定，其应在2017年7月11日的45天前提出解除。美氏高公司虽主张其于2017年4月底5月初口头向幼狮公司表示退租，但幼狮公司对此不予认可，美氏高公司亦未提交相应证据予以证明，故对其该项意见，本院不予采纳。美氏高公司未提前45天提出解除的行为，违反了合同约定，应向幼狮公司承担违约责任。
依据《租赁合同》第七条约定，幼狮公司违约的，须退还美氏高公司已支付保证金和剩余租期的租金，并以两个月的租金为标准向美氏高公司承担违约责任。幼狮公司作为出租人，有保障美氏高公司正常使用租赁房屋的义务。美氏高公司虽于2017年6月7日提出退租申请，但其已缴纳租金至2017年7月11日，且并未作出剩余期限内放弃使用涉案房屋的意思表示，故幼狮公司应保证美氏高公司正常使�房屋至2017年7月11日。但幼狮公司于2017年6月12日提前一个月收回了涉案房屋，影响了美氏高公司对租赁房屋的正常使用，亦构成违约，应向美氏高公司承担违约责任。
鉴于双方均存在违约行为，综合考虑双方的违约情节、合同违约责任条款及美氏高公司剩余租期的租金损失等因素，本院认定幼狮公司应向美氏高公司支付十二万零六百二十八元。
综上所述，幼狮公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初83706号民事判决；
二、北京幼狮科技有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京美氏高食品科技股份有限公司十二万零六百二十八元；
三、驳回北京美氏高食品科技股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1959元，由北京幼狮科技有限公司负担1306元（于本判决生效后七日内交纳），由北京美氏高食品科技股份有限公司负担653元（已交纳）。
二审案件受理费3919元，由北京幼狮科技有限公司负担2613元（已交纳），由北京美氏高食品科技股份有限公司负担1306元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 江 惠
审 判 员 胡新华
审 判 员 陈 静
二〇一八年四月二十七日
法官助理 冯 妍
书 记 员 杨艳娇