成都市双流县人民法院民 事 判 决 书（2015）双流民初字第9611号原告成都美馨居物业服务有限公司。住所地：四川省成都市天府新区华阳街道华阳大道四段双兴名居。法定代表人侯家明。委托诉讼代理人侯斌，男，系公司员工。被告张丽平，女，1976年12月26日出生，汉族，住成都市武侯区。委托诉讼代理人辛长洋，四川恒创律师事务所律师。原告成都美馨居物业服务有限公司（以下简称美馨居物业公司）诉被告张丽平物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周艳飞独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人侯斌、被告的委托代理人辛长洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美馨居物业公司诉称，原告与蓝岸丽景小区业主委员会签订了《蓝岸丽景物业服务合同》，合同约定从2013年9月5日起至2017年4月27日服务于小区业主。被告系位于蓝岸丽景小区×幢×单元×号房产的业主，该房屋建筑面积为128.36平方米。在原告为该小区提供物业服务期间，原告按照物业服务合同对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。但被告从2014年5月1日起，无故拖延缴纳物业服务费及相关费用，构成违约，截至2015年10月31日共拖欠物业服务费及垃圾处置费分别为2862元和90元；根据合同约定，该业主未履行缴纳义务，应从逾期之日起按每天千分之一缴纳违约金672元，以上各项费用共计3624元。原告多次催交仍拒不支付，2015年10月28日以挂号信方式通知被告限期支付，至今未予理睬。原告故诉至法院，请求：1、判令被告立即支付2014年5月1日至2015年10月31日物业服务费共计人民币2862元；2、判令被告支付垃圾处理费共计人民币90元；3、判令被告支付逾期缴纳物业服务费违约金672元。被告张丽平辩称，被告作为业主，根据合同法规定，应当向物业管理企业支付物业费，但是物业费应该按照合同约定的标准来计算，且支付物业费的前提是小区物业按照物业服务合同来提供服务，但原告主张的物业费与原告提供的物业服务不相符，故被告基于先履行抗辩权不予支付物业费，不认可原告主张的违约金，只认可原告主张的垃圾清运费90元。经审理查明，被告张丽平系双流县华阳蓝岸丽景小区×幢×单元×号房的业主，原告系该小区的物业管理公司。2013年9月5日，原告与双流县华阳蓝岸丽景建筑区划业主大会（以下简称蓝岸丽景业主大会）签订了《蓝岸丽景物业服务合同》，约定原告自2013年9月5日起至2017年4月27日止为蓝岸丽景小区提供物业服务，物业服务费用采取包干制方式计算，业主向物业公司支付物业服务费用，盈余或亏损由物业公司享有或负担。物业服务费用为每月每平方米1.1元，如业主不按合同约定的收费标准和时间缴纳相关费用，物业公司有权要求业主依法补交并从逾期之日起按每天千分之一缴纳滞纳金。合同第九条还约定，按照价格法相关规定，依据上年度成都市物价指数标准及物业服务质量的年平均业主满意度情况，物业服务收费标准可以相应上浮或下浮，具体调整比例由双方另行约定。合同签订后，原告按照合同约定向被告所在的小区提供了物业服务。2014年10月30日，蓝岸丽景业主委员会在小区各公告栏张贴《公告》，载明：请全体业主于2014年11月14日起至18日止参加小区重大决议表决投票，……，根据小区业主大会议事规则第十四条第五款，在规定期限内不反馈意见或不提出同意、反对、弃权意见的视为同意。2014年10月31日，蓝岸丽景业主委员会在《成都晚报》上刊登了上述《公告》。同日，蓝岸丽景业主委员会在小区各公告栏张贴《公告》载明：“我小区业委会于2014年9月4日收到美馨居物业公司申请上调物业费的报告及年财务报表。随后业委会成员杨静、彭松筠、赵学梅三人到天府新区房管局物管科查询到华阳以下十个电梯小区物业服务收费标准（房管局备案价）：都市港湾1.2元/㎡·月、凯莱·丽景雅筑1.5元/㎡·月、水印城1.5元/㎡·月……，等，以上十个小区均价为1.39元/㎡·月。综合以上平均价和《成都市中心城区物业服务等级政府指导价收费标准》三级服务标准/电梯住宅物业服务费为1.35元/㎡·月，浮动幅度±15%，经业主委员会研究讨论决定：因我小区今年九月被评为“成都市物业管理优秀院落”，加上近几年物价上涨等因素，同意物业服务费上调至1.35元/㎡·月，合同期内不再调整，上调时间为2015年元月1日起。（注：上调服务费必须由小区全体业主双二分之一表决通过后，方可执行。如未通过，则按原单价1.1元/㎡·月执行。）表决时间定于2014年11月14日-18日止，召开全体业主大会，集体表决以下事项：1、是否同意物业服务费自2015年1月1日起上调，住宅1.35元/㎡·月，商业2.00元/㎡·月（需双二分之一通过）；2、是否同意小区22个单元入户大厅改造，需双三分之二通过；3、是否同意新建非机动车车棚，需双三分之二通过”。该《公告》同时附《成都市中心城区物业服务等级政府指导价收费标准》一并张贴。2014年11月18日，蓝岸丽景业主委员会再次在小区公告栏张贴了《温馨提示》，通知业主积极参与小区重大事件投票表决，对已送达的表决票，业主在规定时间内不反馈意见或不提出同意、反对、弃权意见的视为同意，告知未领到表决票的业主及时到业主委员会领取表决票填写表决意见，投票截止日起为2014年11月18日24时止。2014年11月19日，在街道代表一人、楼栋长成员十二人、业主委员会五人的见证和参与下，根据回收的《业主书面意见表决票》计票结果，蓝岸丽景业主委员会统计出《蓝岸丽景业主大会表决事项得票数统计表》，公布的三项表决内容中上调物业费一项的表决结果为，同意票数为480票，不同意票数为352票，弃权为37票。根据上述投票结果，2014年12月1日，蓝岸丽景业主大会、蓝岸丽景业主委员会发布《蓝岸丽景小区业主大会会议决议》，该决议载明：根据《成都市物业管理条例》、《蓝岸丽景业主大会议事规则》，蓝岸丽景小区于2014年11月14日-18日24时止，召开业主大会开展对小区重大事件业主表决工作，并于2014年11月19日完成业主意见统计工作，2014年11月28日完成统计纠正。其中：1、“物业服务费上调表决事项，业主大会表决同意物业服务费上调表决项目投票权数和投票面积均超过二分之一，自2015年1月1日起，蓝岸丽景小区物业服务费将上调至住宅1.35元/㎡·月，商业2.00元/㎡·月；2、……”。上述决议公布后，蓝岸丽景小区部分业主因反对费用上调，未积极履行缴纳物业服务费的义务。本案被告张丽平自2014年5月1日起未缴纳物管费，原告多次催收无果，遂起诉来院，提出前述诉讼请求。另查明，1、蓝岸丽景小区共有住户1291户；2、原告提交了其2014年度业主满意度调查表及统计表，载明2014年度原告取得的业主满意度为96.25%；3、蓝岸丽景小区被成都市城乡房产管理局评为“2014年度成都市物业管理优秀项目（类型：商品住宅区）”。上述事实有原、被告身份证明，《蓝岸丽景物业服务合同》、公告、张贴公告照片、刊登公告当天的《成都晚报》、《温馨提示》、《业主书面意见表决票》、《蓝岸丽景业主大会表决事项得票数统计表》、《蓝岸丽景小区业主大会会议决议》，《物业服务费催费函》，成都市城乡房产管理局颁布的优秀项目牌匾照片，原、被告的委托代理人的当庭陈述意见等证据材料附卷佐证。本院认为，原告与蓝岸丽景业主大会签订的《蓝岸丽景物业服务合同》系双方当事人的真实意思，且不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同。被告张丽平作为蓝岸丽景小区业主，应当按照法律规定和合同约定向原告缴纳物业服务费。本案中双方争议的焦点主要是物业服务费收费标准的问题，被告认为应当按照物业服务合同约定的收费标准1.1元/平方米·月计算，但原告主张自2015年1月1日起应按照新的收费标准即1.35元/平方米·月计算。对此，本院认为，物业服务收费标准应当保持相对稳定，但确有调价必要的，经物业服务企业与业主委员会协商，并报经业主大会同意，对物业费收费标准可予以调整；原告与业主大会签订的合同第九条也约定，按照价格法相关规定，依据上年度成都市物价指数标准及物业服务质量的年平均业主满意度情况，物业服务收费标准可以相应上浮或下浮，具体调整比例由双方另行约定。因上调物业费属于与业主权利密切相关的重大事项，应由业主召开业主大会会议共同决定。原告作为物业管理企业，对小区业主自治管理事项并无权利参与；但原告已举证证明小区业主委员会通过多次张贴公告、在报纸刊登公告等方式告知业主以书面方式反馈对小区重大事项的意见，并最终依据反馈的书面意见统计结果形成了《蓝岸丽景小区业主大会会议决议》，决定上调住宅物业费至1.35元/平方米·月。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。从上述条文可知，业主应遵守业主大会或业主委员会作出的决定，如对决定有异议，认为其侵害合法权益的，可向人民法院请求撤销；但在被撤销之前，业主大会或业主委员会作出的决定应当对全体业主均具有法律约束力。因此，蓝岸丽景小区业主大会和业主委员会发出的关于上调物业费的决议对全体业主具有约束力，业主均应按照决议确定的标准履行支付物管费的义务。被告张丽平自2014年5月1日起未缴纳物管费，故被告应向原告缴纳自2014年5月1日起至2014年12月31日止按1.1元/平方米·月计算的物管费和自2015年1月1日起至2015年10月31日止按1.35元/平方米·月计算的物管费，共计2862元。被告张丽平对原告主张的18个月垃圾处理费90元无异议，本院予以确认。关于原告主张的逾期缴费违约金，本院认为，《蓝岸丽景物业服务合同》第十条约定，如业主不按合同约定的收费标准和时间缴纳相关费用，物业公司有权要求业主依法补交并从逾期之日起按每天千分之一缴纳滞纳金；依据上述约定，业主如逾期缴纳物业服务费，应当缴纳违约金。但本案中，物业费收费标准自2015年1月1日已上调，因费用上调致原合同关于违约金条款之基本内容发生重大变更，因此，该条款效力不能及于合同内容变更后的行为，故对原告方主张的逾期缴费违约金，本院仅支持自2014年5月1日起至2014年12月31日期间的部分；对违约金计算标准，本院认为，物业服务合同约定的按日千分之一的标准计算违约金明显过高，本院依法予以调整，违约金应以人民银行同期同类银行贷款利率计算为宜。被告张丽平主张原告提供的物业服务与物业费不相符，但并未提交相关证据予以证明，依法应承担举证不能的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第七条第一款、第十五条第一款第（二）项、第四十二条第一款，《四川省物业管理条例》第五十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告张丽平于本判决生效之日起五日内支付原告成都美馨居物业服务有限公司物业服务费2862元、垃圾处理费90元及逾期缴费违约金（逾期缴费违约金自2014年1月1日起以未缴款项为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计至2014年12月31日止）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张丽平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  周艳飞二〇一六年八月十二日书 记 员  王 洁