连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0703民初1629号
原告中国农业银行股份有限公司连云港连云支行，住连云港市连云区中华西路43号。
法定代表人卞利军，行长。
委托代理人韩明，该行员工。
被告邱柏东，男，1961年10月22日生，住。
被告龚金凤，女，1964年5月30日生，住址同上。
原告中国农业银行股份有限公司连云港连云支行（以下简称农行连云支行）诉被告邱柏东、龚金凤金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月13日立案受理后，依法由审判员刘勇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人韩明到庭参加了诉讼。被告邱柏东、龚金凤经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。现已审理终结。
原告农行连云支行诉称，被告邱柏东、龚金凤于2009年8月7日与我行签订编号为No32105200900069976的个人购房担保借款合同约定了借款的金额、利率以及担保的方式和违约责任等，同月20日我行按照合同约定向两被告发放贷款26万元，该26万元发放至被告邱柏东中国农业银行连云港连云支行的账户，账号为62×××15。该笔贷款，被告用于购买连云区海棠北路217号龙门山庄43栋2009室，期限为2009年8月20日至2019年7月19日，约定按月等额本金递减还款。该笔贷款现已逾期，经多次催要无果，现提起诉讼，请求判令：1、被告邱柏东、龚金凤偿还银行借款本金人民币98185.75元及利息（利息计算自2015年11月21日至实际给付之日止，利息的计算方式和标准按照原告与两被告在2009年8月7日签订的编号为No32105200900069976的个人购房担保借款合同第一部分通用条款第1.4.1（1）款、第1.4.2条以及第二部分特别条款第1.4.1（1）款、第12.1（1）款执行）；2、请求判令原告对两被告共同共有的坐落于连云区海棠北路217号龙门山庄43栋2009室的抵押房产在拍卖或变卖后享有优先受偿权；3、两被告承担本案案件受理费2284元。
被告邱柏东、龚金凤均未作答辩。
经审理查明：邱柏东、龚金凤夫妻二人因购买位于连云港市连云区海棠北路217号龙门山庄43栋2009室的房产（丘号05491114-198）向农行连云支行申请个人住房贷款。2009年8月7日，农行连云支行（贷款人）与邱柏东（借款人、××）、龚金凤（××）签订《个人购房担保借款合同》，该合同第一部分通用条款第1.4.1（1）款内容为：浮动利率：借款利率在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上浮或下浮一定比例，执行约定的年利率。借款发放前如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自调整生效日起以调整后的人民币贷款基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度重新确定合同的借款执行利率；第1.4.2条内容为：浮动利率下借款发放后或混合利率下借款进入利率浮动期，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，按以下一种方式进行利率调整，方式选择见特别条款：（1）自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率，不另行通知借款人、保证人、××。（2）利率调整以特别条款中约定的月数为一个周期。自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的下一个周期首月的借款对应日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行利率，不另行通知借款人、保证人或××。无借款对应日的，基准利率调整后的下一个周期首月的最后一日视为借款对应日。该合同第二部分特别条款第1.4.1（1）款内容为借款利率采用以下第（1）种方式确定：（1）浮动利率：在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮30%，执行年利率4.158%；第12.1（1）款内容为对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾（大写）计收利息。合同另约定：借款金额为人民币26万元；借款用途为归还购买房产的借款；借款期限自2009年8月7日至2019年8月7日止，共计120个月；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮30%后确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自调整后的次年1月1日起调整。贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率，不另行通知借款人、保证人或××。还款方式为等本递减还款法，还款周期为一个月。本合同采取抵押担保。××邱柏东、龚金凤以连云区海棠北路217号龙门山庄43栋2009室的房产（丘号05491114-198）设定抵押。违约责任条款约定：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。本合同有效期内，发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放贷款，提前收回已发放贷款，有权提前行使担保权：借款人未足额偿还借款本息超过90天。合同落款借款人处有邱柏东签名并按捺手印，××处有邱柏东、龚金凤的签名并按捺手印。
个人借款凭证载明：借款日期为2009年8月20日，借款金额26万元，还款方式为等额本金递减还款，执行利率年利率4.15800%，逾期利率6.237%。
2009年8月7日，邱柏东（甲方，××）、龚金凤（甲方，××）与农行连云支行（乙方，抵押权人）签订《房地产抵押合同》，合同约定：甲方为清偿债务将合法拥有的座落于连云区海棠北路217号龙门山庄43栋2009室的房地产作抵押物，向乙方提供经济担保。担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼仲裁费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；抵押物的评估价值分别为38.5万元；合同还就其他相关事宜作了约定。
双方于2009年8月13日就上述抵押房产办理了房屋他项权证（他项权证号为连房连他字第L00022100号），房屋他项权证载明的权利种类为抵押权，权利价值为26万元。合同签订后，农行连云支行按照约定发放了26万元贷款。
另查明：从2015年11月21日后借款人就未有再还款。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、《房地产抵押合同》、房屋他项权证和当事人陈述等证据在卷证实。
本院认为，原告农行连云支行与被告邱柏东、龚金凤之间签订的《个人购房担保借款合同》、《房地产抵押合同》是当事人双方之间的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对当事人具有约束力。合同签订后，原告农行连云支行履行了付款义务，而借款人即被告邱柏东、龚金凤从2015年11月21日起未按约向原告履行还款义务。根据借款合同约定，在合同有效期内，借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放贷款，提前收回已发放贷款，有权提前行使担保权。现原告要求被告邱柏东、龚金凤偿还借款98185.75元及利息（利息计算自2015年11月21日至实际给付之日止，利息的计算方式和标准按照原告与两被告在2009年8月7日签订的编号为No32105200900069976的个人购房担保借款合同第一部分通用条款第1.4.1（1）款、第1.4.2条以及第二部分特别条款第1.4.1（1）款、第12.1（1）款执行）的诉求，本院认为，原告的该诉求，符合双方合同约定，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以支持；本案中，虽然借款人即被告邱柏东、龚金凤提供了自己的房产作为抵押担保，对原告要求对被告邱柏东、龚金凤提供抵押担保的位于连云区海棠北路217号龙门山庄43栋2009室的房产享有优先受偿权的诉求，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条的规定，担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权情形，依法享有就抵押担保财产优先受偿的权利。因该抵押担保是××和抵押权人双方的真实意思表示，且已经办理了抵押登记手续，原告的该诉求符合双方约定和法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十一条、第一百七十二条、第一百七十八条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告邱柏东、龚金凤于本判决生效之日起十日内偿还所欠原告中国农业银行股份有限公司连云港连云支行借款本金人民币98185.75元及利息（利息计算自2015年11月21日至实际给付之日止，利息的计算方式和标准按照原告与两被告在2009年8月7日签订的编号为No32105200900069976的个人购房担保借款合同第一部分通用条款第1.4.1（1）款、第1.4.2条以及第二部分特别条款第1.4.1（1）款、第12.1（1）款执行）。
二、原告中国农业银行股份有限公司连云港连云支行对被告邱柏东、龚金凤提供抵押担保的位于连云区海棠北路217号龙门山庄43栋2009室的房产（丘号05491114-198）拍卖、变卖后的价款在抵押限额人民币26万元范围内享有优先受偿权。
案件受理费2284元，由被告邱柏东、龚金凤共同负担（因原告已预交，被告于给付上述款项时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费2284元，并将交款凭证一并交于本院。户名：江苏省连云港市中级人民法院，开户行：农业银行苍梧支行，帐号：10×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审判员 刘 勇
二〇一六年七月二十一日
书记员 蒋汶轩
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十一条债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。
第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十八条担保法与本法的规定不一致的，适用本法。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。