苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）园民初字第0195号
原告韩国忠。
委托代理人韩阿四牙。
被告朱辉。
被告刘欣欣。
本院于2014年1月13日立案受理了原告韩国忠诉被告朱辉房屋租赁合同纠纷一案，并适用简易程序进行了审理。审理中，经原告申请，本院依法追加刘欣欣为本案被告。因被告朱辉、刘欣欣下落不明，本院依法裁定本案转为普通程序，于2014年10月8日公开开庭进行了审理。原告韩国忠的委托代理人韩阿四牙到庭参加诉讼。被告朱辉、刘欣欣，经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告韩国忠诉称：被告朱辉于2012年10月23日将位于苏州工业园区枫情水岸商业�一号的一套商铺（该商铺所有权人为龙迪军）出租给原告，但未及时告知原告该商铺的真实情况（该商铺系被告朱辉向龙迪军所承租）。双方约定租期为2013年10月23日起至2014年6月15日止。原告随即交付被告朱辉转让费95000元、房租66000元以及押金5000元。后该商铺所有人龙迪军知晓后明确表示不同意被告朱辉的转租行为，同时要求原告立即搬离该商铺，现原告已经将该商铺腾出并归还龙迪军。原告认为，被告朱辉在未经出租人（龙迪军）同意情况下将涉案商铺转租于原告的行为依法当属无效，被告朱辉应将转租而取得的财产返还原告，同时因被告朱辉的过错行为，其还应赔偿原告相应损失。被告刘欣欣与被告朱辉系夫妻关系，应当就前述债务承担连带责任。综上，原告为维护自身合法权益，现诉至法院，请求：1、确认原告与被告朱辉2013年10月23日签订的《商铺租赁合�》无效；2、判令两被告归还原告转让费95000元、租房押金5000元、房租66000元；3、判令两被告赔偿原告各项损失共计63800元；4、判令两被告承担本案诉讼费用。
被告朱辉、刘欣欣均未作答辩。
经审理查明：朱辉原在枫情水岸商业街一号商铺（商铺地址为苏州工业园区枫情水岸花园49商幢101室）经营水果店。2013年10月23日，韩国忠（承租人、乙方）与朱辉（出租方、甲方）签订商铺租赁合同，约定：甲方因水果店生意不好，与乙方合伙开店，甲方占20%股份，乙方占80%股份。甲方将枫情水岸商业街一号商铺（面积80平方米）出租给乙方用于经营麻辣烫、兰州拉面，租赁期限为自2013年6月15日起至2015年6月14日止。甲方缴纳押金5000元，第一年租金为103000元、第二年租金为106000元。同时，双方还签订一份书面协议（朱辉为甲方，韩国忠为乙方），约定：“�方将座落于枫情水岸商业街一号商铺出租给乙方，甲方占20%股份，乙方占80%股份。于2013年10月23日起，上述地址的商铺交由乙方全权处理。商铺转让费合计￥95000元，房租押金合计￥5000元，房租由乙方交给甲方（期限为：2013年10月23日至2014年6月15日），合计人民币￥68667元，以上约定一经签订即生效。”同日，韩国忠根据前述协议向朱辉支付了166000元。其中，向刘欣欣银行账户支付了160000元，向朱辉现金支付了6000元。
另查明：涉案商铺即苏州工业园区枫情水岸花园49商幢101室房屋为朱辉向龙迪军所承租，双方约定，朱辉不得擅自转租。朱辉在未经龙迪军同意亦未向其告知的情况下将前述商铺转租给韩国忠用于经营兰州拉面店。
再查明：韩国忠与朱辉签订租赁合同后随即进场装修并在未取得工商营业执照的情况下开始经营。龙迪军发现该情况后�即向韩国忠提出不同意转租，且该商铺不能用于经营餐饮，要求其搬离，韩国忠拒绝搬离，双方交涉未果。后于2013年12月27日，韩国忠（乙方）与龙迪军（甲方）签订了一份协议书，约定：“鉴于甲方龙迪军于2012年6月15日将位于苏州工业园区枫情水岸49幢101商铺出租于第三人朱辉（身份证号，××）用于水果店经营，租赁期限为2012年6月15日起至2015年6月14日止。后朱辉于2013年10月23日在未告知甲方之情况下，并违反其与甲方签订之租房协议，将该商铺转租于乙方（韩国忠及其家属），后乙方实际于2013年10月23日将该商铺用于兰州拉面店经营。由于该商铺位于居民小区商住楼下，根据相关规定，该商铺不得用于餐饮经营，当地政府对此予以制止，现乙方之拉面店已停止经营。基于上述背景，甲乙双方达成协议如下：1、乙方（韩国忠及其家属）自本协议签订之日搬离位于�州工业园区枫情水岸49幢101商铺，将该商铺交还于甲方。2、乙方（韩国忠及其家属）搬出该商铺后，甲方立即向乙方支付10万元，甲方向乙方支付完毕该款项后，双方再无其他任何经济纠葛。3、乙方（韩国忠及其家属）其他所有经济损失，由乙方自行向朱辉主张。4、本协议一式三份，双方签字即生效。”双方签订该协议后，韩国忠将前述房屋交还了龙迪军。
以上事实，由原告提交的商铺租赁合同、银行交易凭证、公安询问笔录、协议书等证据及原告庭审陈述等在案佐证。
审理中：（1）韩国忠于庭审结束后向本院提交了装修合同、报价单、相关装修费用收据等材料，以证明其存在装修费用等损失。（2）本院向龙迪军进行了调查询问，龙迪军述称：其于2012年6月6日与朱辉签订了3年期的商铺租赁合同，将商铺出租给朱辉用于经营水果店。合同约定不能�租。后朱辉曾与其丈夫协商想要把商铺转让做麻辣烫生意，其丈夫表示不同意，并告知小区不能经营餐饮。后朱辉在未经其同意的情况下就将商铺转租。其于2013年10月29日早上发现朱辉店里已经搬空。过了一两天后韩国忠就进场装修。其与韩国忠交涉，表示不同意韩国忠转租及装修，韩国忠不同意搬走，仍继续装修，双方为此发生纠纷，其报警处理。韩国忠进场约4、5天后，其将商铺停电。停电以后，韩国忠自行购买了发电机发电装修。装修10余天后即开业经营兰州拉面店。韩国忠经营以后一直用发电机发电，声音严重扰民。经小区居民投诉反映后，相关政府部门介入调查处理，取缔了韩国忠的店铺，强制搬离了店内物品。后来在相关部门的协调下，其与韩国忠签订协议，支付韩国忠及其家属10万元以解决双方纠纷。朱辉已经向其交纳了第二年即2013年6月15日至2014年6�14日期间的房屋租金105000元，其支付韩国忠的10万元中已经包含了退还的租金。纠纷解决后，其将商铺另行出租。一开始其无法联系上朱辉，后公安部门介入调查，朱辉到公安派出所接受调查处理，但朱辉一直表示没有钱，不愿意退款。其曾于2013年11月8日在派出所向朱辉出具通知书通知朱辉解除租赁合同，朱辉拒绝签收，后又在2013年12月23日向朱辉邮寄了解除通知书。龙迪军还向本院提交了其与朱辉签订的租赁合同、解除通知书等材料。（3）韩国忠主张朱辉与刘欣欣系夫妻关系，但未能向本院提供相关证据，本院为此分别向朱辉与刘欣欣户籍所在地的婚姻登记机关调查，均未能查询到两人的婚姻登记信息。
本院认为，原告与被告朱辉签订的租赁合同及协议中虽有合伙开店、股权转让等表述，但根据合同及协议的内容，两人之间实为房屋租赁合同关系。两人签订的房屋租赁合同及协议系双方真实意思表示、不违反法律强制性规定，亦不存在其他会导致合同无效的情形，具有法律效力。虽被告朱辉的转租行为未经房屋所有人同意，但并不影响原、被告之间租赁合同的效力。原告请求确认租赁合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。房屋租赁合同合法有效，合同双方均应按照合同约定履行自己的合同义务。原告按照合同约定向被告交纳了租金，被告应当按约向原告提供房屋使用。被告朱辉违反与龙迪军签订的租赁合同进行转租，龙迪军据此收回涉案房屋，从而导致原告与被告朱辉之间的合同目的无法实现，原告可以据此解除合同。原告起诉至本院要求被告退还租金并赔偿损失，已明确了要求解除合同的意思表示，故本院确认原告与被告朱辉之间的租赁合同解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告于2013年12月27日与龙迪军签订协议后，已将涉案房屋交还给龙迪军。被告朱辉应当将租房押金及已经缴纳的该日后的房屋租金退还给原告。此前房屋由原告实际占有使用，该期间的租金应由原告承担。被告朱辉亦应当将收取的转让费按照合同未履行租期与合同约定租期的比例退还原告。经酌情核算，本院确认被告朱辉应当返还原告押金5000元、租金49463.5元（170／236＊68667）、转让费84550元（534／600＊95000），以上共计139013.5元。
就原告主张的损失63800元，本院认为应当结合原告的实际损失大小及原、被告双方的过错程度等予以确定。原告于庭审结束后才向本院提交装修合同及收据的相关证据材料，未经庭审质证，不具有证明效力，但原告在合同解除前已经对租�房屋进行了装修使用，装修费用等损失依据常理推断系必然发生，对该部分损失仍应以认定。本院酌情根据原告的经营情况、租赁房屋的面积、相关费用的市场价格等因素确定原告损失的大小。被告朱辉未经出租人同意，擅自转租涉案房屋，是导致合同解除的主要原因，但原告在承租房屋时，对房屋权属是否明晰、被告朱辉有无转租权未进行审查，且在房屋所有人主张权利后仍继续装修、经营，其对相关损失的产生亦存在一定的过错。综上，本院综合考虑前述情况，酌情确定被告朱辉应当赔偿原告各项损失共计30000元。
原告主张被告朱辉与被告刘欣欣系夫妻关系，但未能就此举证证明，本院经调查亦未查询到两被告的婚姻登记情况，故原告主张两被告系夫妻关系，本院不予采信。原告要求被告刘欣欣承担连带责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。被�朱辉、刘欣欣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃相应的抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条、第一百一十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告朱辉于本判决生效之日起十日内返还原告韩国忠房屋押金、租金、转让费共计139013.5元；
二、被告朱辉于本判决生效之日起十日内赔偿原告韩国忠损失30000元；
三、驳回原告韩国忠的其余诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4747元、财产保全费1320元，由被告朱辉负担，被告朱辉应于本判决生效之日起十五日内交至本院�本院诉讼费账户名称为：苏州工业园区非税收入财政汇缴专户，开户银行：中国建设银行苏州工业园区支行，账号：32×××00；公告费690元，由被告朱辉负担，此款已由原告韩国忠预交，由被告朱辉于本判决生效之日起十日内向原告韩国忠支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 刘佳政
人民陪审员 蒋克勇
人民陪审员 陈学珠
二〇一五年三月二十四日
书 记 员 陆倩倩