浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙甬民二终字第425号
上诉人（原审原告）：赵伟。
被上诉人（原审被告）：恒达高投资有限公司。
法定代表人：高路勇。
委托代理人：何方荣。
委托代理人：费建强。
上诉人赵伟因与被上诉人恒达高投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服宁波市江东区人民法院于2014年5月26日作出的（2014）甬东民初字第331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月30日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2011年6月13日，原告赵伟与被告恒达高投资有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于恒达高商务大厦14-15号房，该商品房的设计用途为办公用房，建筑面积为54.32平方米，每平方米20194.11元，总价款1096944元。该合同第九条“交付期限及条件”约定：“出卖人应当在2012年10月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件……”第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“……1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。①逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；②逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金……”等。第十一条“规划设计变更的约定”约定：“经规划设计单位同意，规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形（一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等）之一的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，未按期作出书面答复的，视同接受变更。……”第十四条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”约定：“出卖人交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准。达不到约定标准的，出卖人补偿装饰、设备差价，并承担违约责任如下：出卖人可根据本条约定补偿装饰、设备差价，除此之外出卖人不承担其他赔偿责任。”第十八条“保修责任”约定：“……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，出卖人不及时履行保修义务的，买受人可以自行维修，费用由出卖人承担。……”在该合同的《补充协议》中，原告与被告就装修及设备清单、房屋交付、合同解除等进行了补充约定。2011年6月14日，原告向被告支付房款1076944元。2012年3月，被告向宁波市住房和城乡建设委员会进行竣工验收备案。2012年11月7日，原告与被告签订《补充协议》一份，约定涉案房屋的单价变更为每平方米20102.06元，房屋总价变更为1091944元，同日，原告向被告支付房款13191元。后原告与被告根据《商品房买卖合同》约定于2012年11月初办理了涉案房屋交房手续。2012年11月12日，原告取得涉案房屋产权证书。涉案房屋所在的恒达高商务大厦内部装修工程系在双方签订的《商品房买卖合同》约定交房日后经消防验收合格。涉案房屋曾发生漏水情况，涉案房屋的住宅质量保证书中载有2013年10月30日房顶漏水、卫生间地面漏水做防水处理等内容。目前涉案房屋漏水情况已修复。
原审原告赵伟于2014年3月3日诉至原审法院，请求判令原审被告赔偿损失150000元。
原审法院认为：首先，当事人对自己诉讼请求所依据的事实和理由应提供证据予以证明。经释明，原告明确法律关系为合同关系，故原告应基于其与被告签订的《商品房买卖合同》的约定主张自身的权利。原告认为被告在交付涉案房屋时尚未通过消防验收，存在逾期交房的违约情形，但根据双方提供的证据及庭审陈述，原告在购房时对涉案房屋的性质应是明知的，其在验收房屋时可要求被告出示相应的许可备案文件等，现原告实际已按《商品房买卖合同》约定与被告就涉案房屋办理了房屋交付手续，且双方签订的《商品房买卖合同》亦未对房屋精装修须经消防验收作为房屋交付条件之一作出明确约定，故对原告关于被告存在逾期交房的违约行为的主张，不予采信。原告主张涉案房屋卫生间地面未按设计建造导致房屋漏水，被告亦存在改变卫生间位置的擅自变更规划设计的违约行为，但仅凭原告提供的房屋租赁合同无法证明房屋租赁合同是否因漏水实际终止履行及因漏水导致的原告实际损失等，且若交付使用的房屋存在质量问题，原告可要求被告承担相应的修复责任，而非直接主张赔偿损失。原告在庭审中明确本案诉讼请求的计算标准系根据《商品房买卖合同》第十条第②项确定的10%的违约金条款，但该违约责任条款适用的前提是被告存在逾期交房且原告主张解除合同的情况下，故在原告要求被告赔偿150000元的诉讼请求既缺乏合同项下违约责任承担方式的约定，又未能提供充分的证据证明其损失的明确计算标准，故对原告的上述请求不予支持。其次，原告在庭审结束后提交申请书，要求增加诉讼请求并对涉案房屋地面进行检测等，但原告的上述请求均已超过法定的举证期限，且原告增加的关于要求被告承担违约责任的请求，亦属事实认定问题，缺乏诉的利益，故对原告的上述请求不予支持，原告可待明确损失范围后另行主张权利。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三第二款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：驳回原告赵伟的诉讼请求。案件受理费3300元，减半收取1650元，由原告赵伟负担。
宣判后，原审原告赵伟不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人建造涉案房屋所在的金东岸大厦，是以办公楼立项、设计、建造、验收，并非按住宅设计建造。后被上诉人未经规划设计单位同意和规划行政部门批准，擅自进行破坏性改造且未经验收以精装修住宅出售，被上诉人涉嫌欺诈，《商品房买卖合同》理应无效。二、2013年6月宁波市公安局消防支队对被上诉人作出处罚决定，认定涉案房屋所在的大厦室内装修未经消防验收，责令被上诉人停止投入使用。因此，一审法院认定双方签订的《商品房买卖合同》，未对房屋装修须经消防验收作为房屋交付的条件之一作出明确的约定，进而认定被上诉人没有违约，是完全错误的。即使如被上诉方的人员所说涉案房屋是在2013年7月通过消防验收，也逾期约定的交房时间超过60天。被上诉人在2012年10月30日前所谓的按时交房，实质违反了《商品房买卖合同》第九条的约定，应当被认定为逾期交房。三、被上诉人改变涉案房屋的卫生间位置而未通知上诉人，且卫生间地面未按设计低于房间地坪30厘米，也是违约行为。因房屋漏水，上诉人无法出租房屋导致租金损失。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，请求二审法院依法撤销一审判决，发回重审或查明事实后改判。
被上诉人恒达高投资有限公司答辩称：被上诉人不存在逾期交房的事实，上诉人提出的150000元损失没有依据。上诉人在使用中出现房屋质量问题，可以根据规定要求被上诉人承担保修责任，现被上诉人也已将涉案房屋修复完毕，上诉人不存在损失。一审法院判决正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
在二审审理期间，上诉人提供如下证据：1.照片复印件一份，证明被上诉人违约把混泥土地板打穿，损坏房屋的主体结构，造成房屋不能正常使用的事实。2.申请证人张惠英出庭作证，证明涉案房屋存在严重质量问题的事实。证人张惠英称：其系金东岸大厦1313室房屋的业主，当时其听上诉人说房屋漏水，就去上诉人的房子，看见屋顶漏水，有黑乎乎的洞，卫生间也漏水，卫生间地面与客厅的地面一样高，卫生间的位置换过了，与图纸不一样。其听上诉人问被上诉方的李工，为什么顶灯漏水，是不是因为打穿了混泥土，李工说是的。其买的1313室房屋也有相同的房屋质量问题。
被上诉人经质证，认为：证据1不属二审新证据，对其真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明涉案房屋出现质量问题的事实。证人张惠英是被上诉人的客户，其称其所购买的房屋也存在质量问题，故证人与被上诉人存在利害关系，其证言不能被采信。
本院经审查认为：上诉人提供的证据1并非原件，其真实性难以确定，本院不予认定。证人张惠英系涉案房屋所在的金东岸大厦1313室房屋业主，与被上诉人具有利害关系，故本院对其证言难以采信。
经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。上诉人主张该合同无效，于法无据，本院不予采信。上诉人认为，即使被上诉人于2013年7月对涉案房屋所在的大楼通过室内装修的消防验收，也逾期约定的交房时间超过60天，被上诉人应当承担逾期交房的违约责任。但根据双方签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》，涉案房屋室内装修的通过消防验收并非合同约定的交房条件，故原审法院认定双方未对房屋装修须经消防验收作为房屋交付的条件之一作出明确的约定，并无不当。双方实际于2012年11月初办理了涉案房屋的交付手续，且上诉人于交房当月取得了房屋产权证书，故上诉人主张被上诉人逾期交房缺乏依据，原审法院据此驳回上诉人的诉讼请求，并无不当。上诉人认为被上诉人将涉案房屋的卫生间位置作了变动、房屋与样板房存在较大差别、房屋存在漏水等质量问题，但这些事实与上诉人向被上诉人主张逾期交房的违约责任缺乏关联，上诉人可以另行解决。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不足，本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人赵伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄永森
审 判 员 赵保法
代理审判员 莫爱萍
二〇一四年七月十七日
代书 记员 汤李燕