北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第05833号
原告王丽娜（反诉被告），女，1978年7月23日出生。
委托代理人王凤喜，北京市达奥律师事务所律师。
被告张传锋（反诉原告），男，1983年6月29日出生。
委托代理人陈淑华，北京市诺恒律师事务所律师。
原告王丽娜与被告张传锋房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员孔范宇独任审判，公开开庭进行了审理。原告王丽娜及其委托代理人王凤喜，被告张传锋的委托代理人陈淑华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王丽娜诉称：2012年9月12日，我同被告签订《商铺租赁合同》，我将自己所有的北京市通州区张家湾镇马营祥和乐园（张采路西侧）X号772.5平方米的商业用房出租给被告，被告做餐厅使用；租期自2012年11月13日起至2022年11月12日止，共计120个月；租金每年225000元，第一年分两次交纳，第二年起按年一次性支付；租赁期间的水电暖等物业费用由被告负担。合同签订后，我将房屋交予被告使用。但被告只交纳了半年租金，第一租赁年度后半年的租金及应缴纳的第二年租金，却迟迟不予交纳，且未交纳物业管理费，供暖费，垃圾费。该部分费用已由我代被告向物业管理部门予以交纳。现请求法院判令被告立即给付我2013年3月13日起至2014年9月12日止的租金337500元，2013年10月至2014年9月的物业管理费9573.3元，2013年11月15日至2014年3月15日的供暖费6701元，2014年度的垃圾费239元；诉讼费用由被告负担。我就被告反诉租赁合同纠纷案件，现做如下答辩：一、双方租赁合同附件就是马营村委会颁发的房屋所有权证，房屋的小产权性质被告是明知的。二、我出租的房屋是马营村旧村改造时所建的房屋，建设行为得到政府准予，如果是违反规划，属于非法建筑，那么，房屋不但建不起来，即便建设了也会被政府给拆违了的。三、被告租赁我的房屋，自己须承担经营的法律和商业风险。《合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”，我出租的只是房屋，所出租的房屋，只要不是因第三人主张权利或者被政府查封而导致被告无法正常使用租赁房屋，继而遭受损失的，被告选择经营项目的商业行为，所经营风险均须自行承担。再者，被告作为一名成年人，应当知道商业行为，需要政府相关部门批准才能确定开业与否，继而装修、购置设备，以便开业。被告不做前期市场调研、先行咨询如何办理审批手续，盲目投资，只能自担后果。四、被告不愿继续承租，须与我协商提前解除租赁合同及相关事宜。在我同意的前提下，租赁合同方可解除，但被告尚欠我的租金和其它我已然代缴的物业费用，必须给付我，且无权向我提出任何赔偿补偿要求！五、办理营业执照是被告的单方行为，我只是配合义务，不是必须的责任。我已然按照合同约定，提供了住所证明。六、被告没有提供其开业公司的名称工商核准，这是经营的大前提，继而才是申请开业的工商执照，而被告却未做这些工作，哪里谈得上我不配合？再者，诉争房屋周边的房屋性质与我的一致，都在开业之中，何来不能办理工商执照？七、被告一二层作为餐厅使用，三楼是被告经营其他工业产品的展厅，与餐饮无关。综上，被告单方违约，须自担一切法律后果！请法庭依法查明事实，驳回被告的全部反诉请求。
被告张传锋辩称：合同签订后我按照合同约定交纳了租金及2013年度的物业管理费、供暖费、垃圾费。因原告没有提交办理营业执照所需要的房屋住所证明，导致我无法正常经营，被卫生局责令停业整顿，原告现违反合同义务故我有权拒绝履行交纳租金及相关费用的权利。提出反诉，判令解除双方于2012年9月12日签订的《商铺租赁合同》；判令原告赔偿我的损失共计1121238.72元；判令原告承担本案全部诉讼费用。
经审理查明：2012年9月12日，出租方：王丽娜（以下简称“甲方”）与承租方：张传锋（以下简称“乙方”）签订《商铺租赁合同》一份，合同约定：“房屋坐落于北京市通州区张家湾镇祥和乐园（张采路西侧），房屋所有权证号为：房办字第壹拾号，门牌编号X；，建筑层数为叁层，建筑总面积为772.5平方米，使用性质为商业用房，甲方同意将该房屋内其他设施设备在现有状态下租给乙方作为餐厅使用。租赁期自2012年11月13日起至2022年11月12日，共计120个月。甲方同意给乙方提供免租期2012年9月13日起至11月12日，用于装修。自2012年11月13日起2022年11月12日每年租金为人民币225000元（大写：贰拾贰万伍仟元整）。第一年租金分两次支付，每次支付112500元（大写：壹拾壹万贰仟伍佰元整）租赁期间，乙方承担水费、电费、暖气费、物业费、装修改造后室内设施维修费等。甲方同意乙方对该租赁房屋进行装饰。（注：不损坏主体机构）。甲方有义务配合乙方及关联公司在北京市的工商管理部门等相关单位注册地址变更的所有相关事宜，甲方有义务协助乙方及关联公司取得变更登记需要的“住所证明”。”双方还对其余事项进行了约定。2012年9月12日，王丽娜向张传锋交付上述房屋。2012年9月12日，王丽娜为张传锋出具收据一份，载明：“今收到张传锋交来北京市通州区张家湾镇祥和乐园（张采路西侧）门牌编号X半年租赁费人民币壹拾壹万贰仟伍佰元整”。2012年12月29日，北京市祥和乐园物业管理中心为张传锋出具收据一份，载明：“今收到汇鲜阁（王杉）交来2013年物业费797.73㎡×1×12人民币玖仟伍佰柒拾叁元正。”2012年12月29日，北京市祥和乐园物业管理中心为张传锋出具收据一份，载明：“今收到汇鲜阁515㎡×28交来2012-2013年度供暖费257.5㎡×28×30%，25.23㎡×28×30%人民币壹万陆仟柒佰玖拾陆元正。”2012年12月29日，北京市祥和乐园物业管理中心为张传锋出具收据一份，载明：“今收到汇鲜阁交来2013年垃圾费797.73㎡×0.30人民币贰佰叁拾玖元正。”
另查，2014年2月26日，北京市祥和乐园物业管理中心为王丽娜出具收据一份，载明：“今收到王丽娜（X）交来2014年物业费797.76㎡×1×12人民币玖仟伍佰柒拾叁元叁角正。”2014年2月26日，北京市祥和乐园物业管理中心为王丽娜出具收据一份，载明：“今收到王丽娜（X）交来2014年垃圾费797.76㎡×0.30人民币贰佰叁拾玖元正。”2014年2月26日，北京市祥和乐园物业管理中心为王丽娜出具收据一份，载明：“今收到王丽娜（X）交来2013-2014年度供暖费797.76㎡×28×30%人民币陆仟柒佰零壹元正。”
再查，2012年9月20日，发包人（甲方）：（全称）汇鲜阁与承包人（乙方）：全称北京四方汇鑫装饰有限公司签订《北京市装饰装修工程施工合同》一份，约定由北京四方汇鑫装饰有限公司对张传锋所租赁的上述房屋进行装修。2012年9月22日，北京四方汇鑫装饰有限公司为张传锋出具收据一份，载明：“今收到汇鲜阁酒楼交来装修款人民币（大写）贰拾伍万贰仟捌佰玖拾捌元贰角正。”2012年10月20日，北京四方汇鑫装饰有限公司为张传锋出具收据一份，载明：“今收到汇鲜阁交来装修款人民币（大写）贰拾玖万伍仟零肆拾柒元玖角整。”2012年11月18日，北京四方汇鑫装饰有限公司为张传锋出具收据一份，载明：“今收到汇鲜阁交来装修款人民币（大写）贰拾伍万贰仟捌佰玖拾捌元贰角整。”
本案审理过程中，经本院明示，王丽娜、张传锋均不要求对涉案房屋的装修价值进行价值评估。
上述事实，有双方当事人的陈述、《商铺租赁合同》、收据、《北京市装饰装修工程施工合同》等证据在案佐证。
本院认为：公民、法人合法的民事权益受法律保护。根据查明的事实，王丽娜与张传锋签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示且不违反相关法律、法规的规定，应属合法有效，双方均应按照协议约定履行各自义务。但在合同履行过程中，因涉案房屋为小产权房屋，王丽娜未能协助张传锋取得进行工商登记需要的“住所证明”，现张传锋要求解除其与王丽娜签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，事实清楚，理由正当，本院予以支持；对于王丽娜要求张传锋支付2013年3月13日起至2014年9月12日止的租金337500元的诉讼请求，因王丽娜于2012年9月12日将上述租赁房屋交付予张传锋使用，扣除《商铺租赁合同》约定的免租期2012年9月13日至11月12日及张传锋已支付的半年房租，至张传锋实际腾退租赁房屋之日止的房租应由张传锋负担；对于王丽娜主张的要求张传锋支付2013年10月至2014年9月9573.3元物业费的诉讼请求，张传锋自2012年9月12日承租上述房屋后一直实际使用租赁房屋，但张传锋已经向北京市祥和乐园物业管理中心交纳2013年度物业费，张传锋应负担2014年1月1日起至实际腾退房屋之日止的物业费；对于王丽娜主张的要求张传锋支付2013年11月15日至2014年3月15日的供暖费6701元的诉讼请求，因张传锋实际使用上述租赁房屋，王丽娜的该项主张事实清楚，理由正当，本院予以支持；对于王丽娜主张的要求张传锋支付2014年度的垃圾费239元的诉讼请求，张传锋实际使用上述租赁房屋，应当负担相应的垃圾费，应当负担自2014年1月1日起至实际腾退房屋之日止的垃圾费；对于张传锋主张的要求王丽娜赔偿其损失共计1121238.72元的诉讼请求，经本院明示，王丽娜、张传锋均不申请对张传锋装修部分的价值进行评估，本案无法处理张传锋主张的上述损失，双方可另案诉讼解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
一、解除原告王丽娜与被告张传锋于二〇一二年九月十二日签订的《商铺租赁合同》；
二、被告张传锋于本判决生效之日起七日内向原告王丽娜支付房屋租金（从二〇一三年五月十三日起计算至实际腾退清为止，房屋租金标准按照日租金二百一十六元四角四分计）；
三、被告张传锋于本判决生效之日起七日内向原告王丽娜支付物业管理费（从二〇一四年一月一日起计算至实际腾退清为止，物业管理费标准按照日物业管理费二十六元二角三分计）；
四、本判决书生效之日起七日内，被告张传锋支付原告王丽娜二〇一三年十一月十五日起至二〇一四年三月十五日止的供暖费人民币六千七百零一元；
五、被告张传锋于本判决生效之日起七日内向原告王丽娜支付垃圾费（从二〇一四年一月一日起计算至实际腾退清为止，垃圾费标准按照日垃圾费六角五分计）；
六、驳回被告张传锋的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费三千三百零五元，由被告张传锋负担，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费七千四百四十六元，由被告张传锋负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 孔范宇
二〇一四年六月九日
书 记 员 凤双双