江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第01068号
上诉人（原审原告）丁政华。
委托代理人王德立，江苏连政律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李华。
被上诉人（原审被告）孙振娟。
委托代理人吕洲，东海县牛山法律服务所法律工作者。
上诉人丁政华因与被上诉人李华、孙振娟房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2014）连东民初字第02669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月11日公开开庭审理了本案，上诉人丁政华及其委托代理人王德立，被上诉人李华、孙振娟的委托代理人吕洲到庭参加诉讼。2015年7月7日第二次开庭审理了本案，上诉人丁政华及其委托代理人王德立到庭参加诉讼，被上诉人李华、孙振娟经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
丁政华一审诉称：2014年4月17日，丁政华与李华、孙振娟在平等协商基础上签订《房屋买卖合同》，李华、孙振娟将自有的东海县牛山镇站前街65号xx室房产转让给丁政华，丁政华在双方签订合同时即将购房款足额支付给了李华、孙振娟。合同约定李华、孙振娟应当在合同签订一个月内协助丁政华办理过户手续。如违约，赔偿对方10万元。在此之前，丁政华要求李华、孙振娟协助到所在的房产登记部门办理过户手续，但是李华、孙振娟不予配合。房屋过户被无限期搁置，为维护丁政华的合法权益，特诉至法院，请求依法判令李华、孙振娟积极协助丁政华办理东海县牛山镇站前街65号xx室房产（东房权证牛字第××）产权过户手续；判令李华、孙振娟支付违约金10万元并承担本案的诉讼费等费用。
李华、孙振娟一审答辩称：我在信用社贷款29.5万元，该贷款到期了，丁政华帮我垫付信用社29.5万元的贷款，丁政华答应我继续帮我从信用社贷款29.5万元，我每个月都要支付丁政华5分的利息，但是至今没有贷款成功。当初签订这个合同的时候，丁政华说是为了防止万一。
原审法院经审理查明：2014年4月17日，李华、孙振娟作为甲方与丁政华作为乙方签订了《房屋买卖合同》，经双方协商一致同意，甲方将位于牛山镇站前街65号xx室卖给乙方。甲方约定于2014年4月17日还清全部贷款，保证此房无其他经济纠纷，配合乙方在一个月内办理完过户手续。1、甲方卖给乙方牛山镇站前街65号xx房产价格为叁拾万元整，小写¥300000，合同签订时乙方以现金方式一次性付清全款；2、甲方收到房款后，将所有手续交给乙方；3、甲方如果不能按时交房，同意赔偿乙方违约金壹拾万元整（¥100000）。双方签字生效，互不反悔，甲乙双方签名。同日，丁政华通过转账的方式向李华、孙振娟转账人民币295000元。后李华、孙振娟出具收条，称今收到丁政华购房款叁拾万元整（300000.0），注明房款全部付清，房产位于站前街65号xx室。
原审法院另查明，2014年8月21日，李华、孙振娟所涉房屋设定抵押权，权利价值240000元，权利人为范宜善、武丽梅，约定日期到2015年2月21日。
原审法院认为：根据本案查明的事实，本案涉案房产在丁政华向原审法院起诉前已设定了抵押权，并且在东海县房产管理局作了抵押权登记。根据物权设立、变更的公示、公信原则，本案丁政华诉求李华、孙振娟协助其办理本案涉案房产的过户手续无法实现，故其该诉求原审法院不予支持。丁政华诉求李华、孙振娟支付违约金，其依据为原李华、孙振娟双方签订的《房屋买卖合同》第3点：“甲方如果不能按时交房，同意赔偿乙方违约金壹拾万元整（¥100000）”，该约定的“交房”系交付占有还是办理房屋过户双方未作明确约定，故对其该诉讼请求亦不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回丁政华的诉讼请求。一审案件受理费2800元由丁政华承担。
上诉人丁政华不服原审判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人至今没有把房屋交付给上诉人，原审法院没有认定违约责任明显错误。2、目前涉案房屋的抵押权已经到期，根据情势变更原则，请求二审法院依法判决被上诉人协助涉案房屋过户到上诉人名下。3、原审法院没有追加抵押权人参加诉讼属于程序违法。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人李华、孙振娟答辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院依法予以确认。
另查明，涉案房屋目前仍由被上诉人李华、孙振娟实际居住。
本案在二审期间的争议焦点为：1、被上诉人李华、孙振娟是否存在违约行为；2、涉案房屋是否应过户至上诉人丁政华名下；3、原审法院程序是否违法。
关于第一个争议焦点，本院经审查后认为，李华、孙振娟作为甲方与丁政华作为乙方于2014年4月17日签订的《房屋买卖合同》中约定：“甲方将位于牛山镇站前街65号xx室卖给乙方。甲方约定于2014年4月17日还清全部贷款，保证此房无其他经济纠纷，配合乙方在一个月内办理完过户手续。1、甲方卖给乙方牛山镇站前街65号xx房产价格为叁拾万元整，小写¥300000，合同签订时乙方以现金方式一次性付清全款；2、甲方收到房款后，将所有手续交给乙方；3、甲方如果不能按时交房，同意赔偿乙方违约金壹拾万元整（¥100000）。双方签字生效，互不反悔。”从该协议的内容来看，双方明确约定了李华、孙振娟要保证此房无其他经济纠纷，且房屋过户的时间为2014年5月17日前。截至目前，被上诉人李华、孙振娟未履行过户约定，且与案外人在涉案房屋上设置了抵押权，因此李华、孙振娟的行为明显构成违约，应承担相应的违约责任。虽然合同中约定违约金为壹拾万元整，但涉案房屋的买卖的总价款为叁拾万元整，双方约定的违约金过高，同时被上诉人李华、孙振娟也向本院申请对违约金予以调整，本院经审查后认为，双方约定的违约金100000元明显过高，本院酌情调整为60000元。上诉人丁政华的该项上诉理由部分能够成立，本院依法予以支持。
关于第二个争议焦点，本院审查后认为，一审审理期间，原审法院在对涉案房产进行保全时发现该房产上又设置了抵押权，故未支持上诉人丁政华要求协助过户的诉求。本院认为，二审期间虽然该抵押权已到期，但案外人范宜善、武丽梅未能续期的原因不排除是因为涉案房屋因本案被法院保全而导致其无法续期。同时，二审期间，本院试图通知范宜善、武丽梅到庭参加调解，因无法联系到范宜善、武丽梅而未果。若此时判决被上诉人李华、孙振娟协助将涉案房产过户至上诉人丁政华名下可能会损害案外人范宜善、武丽梅的合法权益。因此上诉人丁政华请求二审法院判决被上诉人李华、孙振娟协助将涉案房产过户至上诉人丁政华名下的诉求不能成立，本院对该项上诉理由不予采纳。
关于第三个争议焦点，本院审查后认为，案外人范宜善、武丽梅并非必须参加诉讼的第三人，原审法院未通知上述两人到庭参加诉讼并不违反法律规定，上诉人丁政华的该项上诉理由不能成立，本院对该项上诉理由不予采纳。
综上，丁政华的上诉理由部分能够成立，对其成立部分，本院依法予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省东海县人民法院（2014）连东民初字第02669号民事判决；
二、李华、孙振娟于本判决送达之日起十日内向丁政华支付违约金60000元；
三、驳回丁政华的其他诉讼请求。
如果李华、孙振娟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2800元，由丁政华承担1000元，由李华、孙振娟承担1800元；二审案件受理费2800元，由丁政华承担1000元，由李华、孙振娟承担1800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一五年七月三十日
书 记 员 杨 慧
法律条文附录
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。