杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2007）下民一初字第554号
原告杭州传神装饰设计有限公司。
法定代表人黄浩。
委托代理人夏永平。
被告浙江恒基房地产土地资产评估有限公司。
法定代表人蒋文军。
委托代理人林军。
原告杭州传神装饰设计有限公司（下称传神公司）为与被告浙江恒基房地产土地资产评估有限公司（下称恒基公司）房屋租赁合同违约纠纷一案，于2007年4月5日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2007年6月11日公开开庭进行了审理。原告委托代理人夏永平、被告委托代理人林军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告传神公司诉称，2006年3月27日，原、被告签订一份租赁合同，被告将位于本市下城区建国北路138号2、3层房屋租赁给原告使用。被告在租赁合同中，谎称房屋属其所有，并拥有合法产权。合同签订后，原告要求被告提供产权证明，以变办理公司注册变更手续，但被告一直未向原告提供相关手续，致使原告注册地变更未果。2007年3月23日，原告委托律师给被告发函，要求被告提供办理变更注册所需的相关手续，但被告仍未提供，故原、被告之间的合同已通过律师函解除。鉴于被告的违约行为，原告请求法院依法判令被告1、返还保证金15000元；2、支付违约金90000元并承担本案诉讼费用。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、租赁合同，欲证明原、被告签订租赁合同的事实，被告有欺诈行为。
2、企业法人基本情况，欲证明被告租赁给原告的房屋，已被别的公司登记为住所地。
3、律师函，欲证明原告已通知被告解除合同。
4、EMS发单、EMS查单，欲证明被告已收到律师函的事实、合同已经依法解除。
5、收条，欲证明被告收到租房押金15000元的事实。
6、收款收据，欲证明原告按约交付租金的事实。
被告恒基公司辩称，原、被告签订的租赁合同是合法有效的。被告出租的房屋是委托中介公司进行租赁的。在签订租赁合同时，诉争房屋系被告转租这一事实原告是明知的。从原告自行将水电费、房租费交给潮鸣丝绸试样有限公司就可以看出。被告也应原告的要求提供了房屋的产权证明等相关文件。潮鸣丝绸试样有限公司和被告的租赁合同补充协议中也约定被告是可以转租的，被告的转租行为没有违反合同约定。故原告的诉讼请求没有事实和法律依据，双方签订的合同目前仍在履行中，要求驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：
1、租房合同及移交清单，欲证明原、被告之间的权利义务关系。
2、被告与产权人的租赁合同，欲证明被告可以将房屋转租。
3、产权单位的拆迁安置协议及地名办文件，欲证明诉争房屋的产权单位和新的地址。
4、发票，欲证明原告明知潮鸣丝绸试样有限公司是产权单位。
5、收条，欲证明原告收到了被告提供的关于诉争房屋相关资料。
6、证人证言，欲证明原告在签订合同时已知道房屋系转租。
上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
原告提交的证据1，被告对真实性无异议，对证明内容有异议，认为不存在欺诈。本院对该证据的真实性予以确认，但该证据对原告在签订合同时存在欺诈不具有证明力。证据2被告对真实性无异议，证明对象有异议，认为被告出租的是建国北路138号2楼和3楼而非1楼，故与该证据中记载的地址并不矛盾。本院对该份证据的真实性予以确认。证据3、4被告对真实性无异议，证明对象有异议，认为不能证明合同已解除。本院对两份证据的真实性予以确认。证据5被告对真实性无异议，但认为该款是定金而非押金。本院认为，根据合同约定，该定金在租期开始后即转为保证金，用于水、电的押金，而原、被告之间的租赁合同已实际履行，故该款已从定金转为押金，本院对该份证据的证明力予以确认。证据6被告无异议，本院予以确认。
被告提交的证据1，原告无异议。本院予以确认。证据2原告对关联性有异议。本院结合被告的待证内容，对其证据效力予以确认。证据3原告认为与本案没有关联。本院认为该证据与本案具有关联，对其证据效力予以确认。证据4原告对证明对象有异议。本院认为该证据不能证明原告在签订合同时即明知产权单位，故对其证据效力不予确认。证据5原告对真实性无异议，但认为收到的资料并非原告需要的资料。本院对该份证据的真实性予以确认。证据6原告有异议。本院认为证言不足以证明原告在签订合同时即已知道被告非房屋的产权人，故其证据效力不予确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：
2006年3月27日，原、被告签订一份租赁合同，被告将位于本市下城区建国北路138号2、3层房屋租赁给原告作办公使用。合同约定：被告方对其所出租的房屋拥有合法产权且无争议，房屋面积为440平方米。租赁期限自2006年4月17日起至2009年4月16日止，租金每月15000元，按六个月为一期支付，第一期租金于2006年4月17日付清，以后每期租金支付时间为上期租金到期限前的7天支付，先付后用。原告应于2006年3月27日支付定金15000元，租期开始后，该定金自动转为保证金，主要用于水电费押金。除合同另有约定外，被告应于租赁关系消除且在原告将房屋完好地向被告交割清楚、并付清所有原告应付费用后二天内将保证金全额无息退还原告。原、被告如未按本合同条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金90000元。合同签订后，原告向被告支付了定金15000元及一年租金180000元。2007年3月23日，原告发函给被告称，由于被告不能提供合法的产权证明，导致原告原公司无法办理住所变更登记，而新成立的公司则无法登记在租赁房屋，致使被告在拥有空置房的前提下，不得不另行租赁房屋作为注册用房。另被告拖延出具租金发票。该问题已将近一年未能得到妥善处理。希望被告在本函发出5天内，将房屋得到工商部门认可的满足公司注册、变更需要的相关手续及租赁发票，提供给原告，否则期限届满，租赁合同即告解除，原告不再另发解除通知，并将追究被告的违约责任及赔偿损失。被告收到函件后，于2007年3月28日向原告提供了杭州市潮鸣丝绸试样厂回迁执行协议、房屋租赁补充协议、杭州潮鸣丝绸试样厂改制批复、杭州潮鸣丝绸试样有限公司原门牌号更改地名说明（原件）各一份。另查明，诉争的本市下城区建国北路138号2、3层房屋系杭州市潮鸣丝绸试样厂（改制后变更为杭州潮鸣丝绸试样有限公司）回迁安置所得，被告于2005年12月23日向杭州潮鸣丝绸试样有限公司承租后转租给原告使用，杭州潮鸣丝绸试样有限公司同意被告将该房屋转租。
本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效。合同约定被告对其出租的房屋拥有合法产权，而事实上该房屋的产权人是杭州潮鸣丝绸试样有限公司，但由于被告的转租行为已获得产权人的确认，因此即使被告不拥有诉争房屋的合法产权，原、被告之间的租赁合同仍可以继续履行，不会影响原告将房屋作为办公用房使用这一合同目的的实现。至于被告能否确保原告领取营业执照，并非被告的合同义务，原告也未提供证据证明被告的转租必然导致其无法办理营业执照。因此，原告以此作为解除租赁合同的理由，不符合法律规定的解除合同的事由。同样，由于双方未在合同中约定一方解除合同的条件，原告不能行使合同解除权，原告在律师函中向被告发出的催告，只是其单方意思表示，并非双方达成的合意，事实上被告在收到律师函后在规定期限内也向原告提供了相关的材料，原告称该材料不符合其要求，但至今未提供证据加以佐证。因此原告在既无法定事由，也无约定条件的情况下单方行使解除权的行为不具有法律效力。原告要求被告退还保证金及承担违约金的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告杭州传神装饰设计有限公司的诉讼请求。
本案受理费人民币2400元，由原告杭州传神装饰设计有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费2400元（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 叶东晓
人民陪审员 严维鹏
人民陪审员 冯新钢
二〇〇七年九月十八日
书 记 员 吴恒杰