江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第1611号
上诉人（原审被告）常州市新兆丰农机有限公司，住所地常州市新闸镇新昌路606号。
法定代表人张兆华，该公司执行董事。
委托代理人姜晓东，江苏常武律师事务所律师。
委托代理人章玲芝，江苏常武律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）常州市新怡华超市连锁有限公司，住所地常州市钟楼区荆川东路9-11号。
法定代表人王锁华，该公司总经理。
委托代理人孙如益，江苏中吴律师事务所律师。
上诉人常州市新兆丰农机有限公司（以下简称新兆丰公司）因与被上诉人常州市新怡华超市连锁有限公司（以下简称新怡华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2014）钟民初字第2513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月24日立案受理，并依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审情况：
新怡华公司诉称，2013年9月16日，其与新兆丰公司之间签订《房屋租赁合同》，约定由新怡华公司租赁新兆丰公司位于常州市新闸镇新昌路606号，建筑面积4，600平方米的房屋用于开超市。合同还约定租期从2014年1月1日起算，免租期为三个月，新兆丰公司应于2013年10月1日前将房屋交付给新怡华公司使用，若延期则该合同相关日期均顺延，但不得超过半个月；新兆丰公司保证出租房屋符合国家安全规定，并符合新怡华公司营业用房的安全要求；新兆丰公司在签约时应提供租赁房屋所有权证、消防验收合格证明。但合同签订后，新兆丰公司始终无法提供出租房屋的产权证、消防验收合格证明，致新怡华公司无法实现订立合同的目的，故请求法院判令：一、解除其与新兆丰公司于2013年9月16日签订的《房屋租赁合同》；二、新兆丰公司双倍返还定金200，000元；三、新兆丰公司支付新怡华公司违约金440，000元。四、案件诉讼费用由新兆丰公司承担。
新怡华公司向原审法院提交了以下证据：1、钟楼区新闸鲜香鱼火锅店营业执照；2、新兆丰公司的函（复印件）；3、倪俊与新兆丰公司高继成的短信往来记录；4、租赁房屋的照片19张；5、定金收据（复印件）。
新兆丰公司一审辩称，一、新怡华公司因合同目的不能实现提起诉讼，根据合同法的规定，新怡华公司行使的是形成权而非请求权，其行使该权利时，负有通知义务，但新怡华公司未通知解除合同，故程序上无权提起诉讼。二、房屋不能交付不是事实。1、合同签订后就对房屋安全进行了审定，结果符合商业使用，符合开办超市的用途；2、仙香鱼阁负责人倪俊出具了收到钥匙的收条；3、合同第十四条约定是在签约时新兆丰公司应提供相关证明，在新兆丰公司没有提供证明的情况下，新怡华公司仍与新兆丰公司签订上述合同，表明新怡华公司对新兆丰公司没有提供消防验收合格证明是认可的。综上，作为房屋租赁合同，租赁物的现状是固定的，作为承租人，对所租赁的房屋具有充分的认识，新怡华公司的诉讼请求没有依据，请求法院予以驳回。
新兆丰公司向原审法院提交了以下证据：1、房屋租赁合同；2、倪俊出具的收条；3、新怡华公司的宣传手册；4、新怡华公司制作的宣传光盘2张；5、现场照片5张；6、2014年7月31日新怡华公司的回复函；7、常州市房屋改造方案结构安全审定意见书；8、反映新怡华公司将货物存放到涉案租赁房屋的影像资料及照片9张；9、新怡华超市内的影像资料。
经原审庭审质证，双方当事人对新怡华公司提交的定金收据（复印件）的真实性、合法性、关联性均无异议，但对以下涉及案件争议焦点的证据持有异议：
一、新兆丰公司提交的房屋租赁合同，用以证明双方于2013年9月16日订立了房屋租赁合同，合同约定年租金为880，000元，如一方违约，应按照年租金的50%支付违约金。新怡华公司对合同的真实性没有异议，但认为根据合同的约定，新兆丰公司应当于2013年10月1日前交付房屋，如延期不得超过半个月，但直到2014年7月，新兆丰公司才寄来常州房屋安全管理鉴定中心的安全审定意见书，至今为止都无法向新怡华公司交付符合合同要求的房屋，证明新兆丰公司已违约。另外合同第十四条也约定除有明确约定外，新兆丰公司应在签约时提供消防验收合格证明。在双方签订合同之后，新兆丰公司未能提供该消防验收合格证明。根据消防法的规定，公众聚焦场所在投入使用前，应符合相应的消防要求，因此在对方没有收到消防验收合格证明之前，是不可能接收上述房屋的。对此，新兆丰公司认为，房屋系老厂房，不可能有消防合格证明，对此新怡华是明知的。合同约定是在签约时提供消防合格证明，新怡华公司作为大型连锁超市公司，对房屋的要求是在行和专业的，故签约时应当知道新兆丰公司没有消防合格证明，而新怡华公司仍然签订房屋租赁合同，表明新怡华公司已从法律上免除了新兆丰公司继续提供消防合格验收证明的义务。因双方对合同的真实性、合法性、关联性都没有异议，只是对合同解释存在争议，故原审法院对合同真实性、合法性、关联性予以认定。
二、新兆丰公司提交的倪俊出具的收条、新怡华公司的宣传手册、新怡华公司制作的宣传光盘2张，用以证明新怡华公司接收了涉诉房屋并进行了使用。新怡华公司认为倪俊不是新怡华公司员工，因此对于倪俊出具的收条真实性有异议。对于新怡华公司的宣传手册、宣传光盘，认为不管如何宣传，仙香鱼阁与新怡华公司在法律上没有关系。为证明仙香鱼阁与新怡华公司没有法律上的关系，新怡华公司提交了钟楼区新闸鲜香鱼火锅店营业执照，证明该店是由倪俊经营的个体工商户。新兆丰公司对证据真实性没有异议，但认为房屋租赁关系的建立，是由倪俊与新兆丰公司进行沟通，是代表新怡华公司的。新怡华公司认为倪俊只是介绍双方认识，未参与其他事项。原审法院认为，新怡华公司对倪俊出具的收条的真实性有异议，但未申请鉴定，故对收条的真实性予以确认；对于其他证据，双方当事人对真实性均无异议，对此也予以确认。
三、新兆丰公司提交的2014年7月31日新怡华公司的回复函、常州市房屋改造方案结构安全审定意见书，用以证明房屋改造方案结构安全审定等相关手续由新怡华公司在办理，表明房屋已交付给新怡华公司。新怡华公司对证据真实性没有异议，但认为这正表明房屋未能交付，并提供了新兆丰公司的函。新兆丰公司对函的真实性没有异议。因双方当事人对上述证据的真实性均无异议，故原审法院对上述证据的真实性予以确认。
四、新兆丰公司提交的现场照片5张、反映新怡华公司将货物存放到涉案租赁房屋的影像资料及照片9张、新怡华超市内的影像资料，用以证明现场已存放有新怡华公司的物品，并有工作人员在现场搬运物品，该搬运物品的工作人员是在新怡华超市工作。新怡华公司对照片及影像资料的真实性均不予认可。原审法院认为，新兆丰公司提供的影像资料中出现的物品及人员是否属于新怡华公司，没有其他证据证明，故对上述证据不予采信。
五、新怡华公司提交的倪俊与新兆丰公司高继成的短信往来记录，用以证明倪俊签收新兆丰公司的房屋与新怡华公司没有关联。新兆丰公司对短信的真实性没有异议，但认为倪俊将手机交给新怡华公司，证明双方之间存在非同寻常的关系，这些短信与倪俊出具的收条也是吻合的。因双方对证据真实性均无异议，原审法院予以确认。
六、新怡华公司提交的租赁房屋的照片19张，用以证明涉案房屋堆放了其他物品，不是由新怡华公司使用。新兆丰公司对其中6张外景照片没有异议，其他照片的真实性不予认可。原审法院认为，从6张外景照片不能看出涉案房屋堆放了其他物品，而其他照片是否为涉案房屋内部的照片无其他证据印证，故对上述证据不予采信。
原审法院根据上述认证查明，2013年9月16日，新兆丰公司作为甲方与新怡华公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于新闸镇新昌路606号（建筑面积4600平方米）的房屋（以下简称涉案房屋）租赁给乙方使用，从事各类零售、批发、超市经营，租赁期为壹拾年，即从2014年1月1日起至2023年12月31日止。租金为第1年至第3年（2014年1月1日-2016年12月31日）年租金为人民币88万元；第4年至第6年（2017年1月1日-2019年12月31日）年租金为人民币95万元；第7年至第10年（2020年1月1日-2023年12月31日）年租金为人民币104.5万元。合同签订生效后，先付定金10万元人民币，交房时转为房租金，之后每半年一付。先付后用，提前一个月付租金。甲方保证出租房屋符合国家安全规定，并且符合乙方营业用房的安全要求。并见常州市房屋安全质量鉴定中心检验结果，确认可作商业房使用。房屋免租期叁个月。甲方于2013年10月1日前将房屋交付给乙方使用，若延期则本合同相关日期均顺延，但不得超过半月。如遇到春节，免租期延长一个月。甲方违约造成本协议无法履行、或因协商不成单方面终止协议的，甲方应按年租金的50%支付违约金给乙方，并赔偿乙方装饰损失费、消防损失费人民币伍佰万元整。如乙方违约，乙方应按年租金的50%支付违约金给甲方。装饰的不动产无偿留给甲方。合同第十四条还约定：除有明确外，甲方应在签约时提供下列附件：…附件二：消防验收合格证明…，合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，新怡华公司于2013年9月16日向新兆丰公司支付定金100，000元。合同签订后，以新怡华公司为委托人委托常州市房屋安全管理鉴定中心对涉案房屋改造方案结构安全进行了审定，2014年5月27日，常州市房屋安全管理鉴定中心作出常房改审字（2014）第73号审定意见书，审定意见为：在正常使用条件下，该超市用房第1项改造方案满足安全要求，第2项改造方案（情况）不满足安全要求。2014年6月30日，常州市房屋安全管理鉴定中心又作出常房改审字（2014）第92号审定意见书，审定意见为：在正常使用条件下，该超市用房改造方案基本满足安全要求。2014年7月26日，新兆丰公司向新怡华公司发出函，载明：经过我们双方的共同努力，市房屋安全管理鉴定中心目前下达了关于房屋改造方案，结构安全审定意见书：常房改审字（2014）第92号。该意见书确认：“在正常使用条件下。该超市用房改造方案基本满足安全要求”。该结论表明我公司已按合同约定履行了相关义务，敬请贵司接此函后亦合同约定履行相关义务。请速回函。新怡华公司于2014年7月31日回函，载明：贵公司于2014年7月26日来函已收悉。特回复如下：我公司一直努力办理相关手续。但由于房屋本身原因，困难很大，特别是经营相关较大的商业。特此回复，余事面洽，请安排时间商谈。
原审另查明，2014年1月9日，倪俊向新兆丰公司出具收条，载明：二O一三年十一月六日接收常州市新兆丰农机有限公司房屋钥匙，暂作仙香鱼阁及新怡华新闸店仓库用。钟楼区新闸仙香鱼火锅店为个体工商户，经营者为倪俊。新怡华公司曾在其宣传资料中宣称仙香渔阁连锁系其旗下餐饮店。
原审再查明，2014年11月23日，新兆丰公司高继成向倪俊发送短信，载明：“倪俊你好；如果承认物品是新怡华公司的事实，是不会向你收取租金的，现在新怡华不承认你与他有任何关系，那我必须收你的租金了，但谁也没有承诺存放不收你一分钱。至于你是否收到我们的工作函我们已收到快递公司倪俊签收回执视为你接收。今天你接到我的信息后今天必须将你公司所有物品搬离。你身体有碍你按排其他人来做。但是要记住来时可要带钱来呀！在把你的收条带回去。新兆丰高继成-
兄弟我做梦也没有想到咱兄弟俩在王总的按排中兵绒相见，我理解你的处境更了解你的内心难处。我也很难受过几天哥去看你。祝你早日康复！”，倪俊于当日回复高继成，载明：“高继成：你好！见到你的信息我十分惊奇，你信息中提到什么“如果承认物品是新怡华公司的事实，是不会向你收取租金的，现在新怡华不承认你与他有任何关系，那我必须收你的租金了；但谁也没有承诺存放不收你一分钱，”，还提到什么“新兆丰高继成-
兄弟我做梦也没有想到咱兄弟俩在王总的按排中兵绒相见；我理解你的处境更了解你的内心难处。”。看过你的短信内容，现在我不得不告诉你：1、人要手摸着良心讲话，我倪俊和新怡华公司没有任何关系，要尊重事实。2、什么在王总的按排中兵绒相见；我也是仙香鱼火锅店的老板，王总与我倪俊没有任何关系。3、你老高被单位所逼，现在要收我存放物品的租金，违背当时不收一分钱的承诺，我也得提醒你一下，当时我并不是没有花代价的，你我心中有数，别把我逼急了。4、就搬离物品一事，你叫我一时到哪里找地方，现阶段我身体不好，过段时间，我会搬走。5、另外我确实没有收到你的工作函”。
原审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。双方在合同中约定在签约时应提供消防合格证明，新兆丰公司因涉案房屋本身原因，无法取得消防合格证明，致使新怡华公司开办大型超市的合同目的不能实现，其请求解除合同的诉讼请求成立，故予以支持。新兆丰公司认为双方约定为签约时提供消防验收合格证明，新怡华公司明知无消防验收合格证明仍然签约，已免除了新兆丰公司的该项义务。因开办大型超市消防验收合格是必备条件，新怡华公司在签约时免除新兆丰公司该项义务不符合常理，从其后双方函件往来中，也可看出双方在补办相关手续，因此不能以此判定新怡华公司已免除新兆丰公司提供消防验收合格证明的义务，故对该辩解意见不予采纳。关于新怡华公司请求双倍返还定金及请求新兆丰公司承担违约金的诉讼请求，新兆丰公司未提供消防验收合格证明是因涉案房屋本身的原因，并非新兆丰公司不履行合同，故不属违约，新兆丰公司应返还定金，但不需双倍返还及承担违约金。关于新兆丰公司认为新怡华公司程序上无权提起诉讼，因新怡华公司在符合合同解除条件时，直接向法院起诉符合起诉的条件，新兆丰公司的该答辩意见没有法律依据，故不予采纳。关于新兆丰公司认为涉案房屋符合开办超市的安全要求及房屋已交付给新怡华公司，不影响新怡华公司解除合同条件的成立，故不予采纳。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、解除常州市新怡华超市连锁有限公司与常州市新兆丰农机有限公司于2013年9月16日签订的《房屋租赁合同》。二、常州市新兆丰农机有限公司于本判决生效之日起十日内向常州市新怡华超市连锁有限公司返还定金100，000元。三、驳回常州市新怡华超市连锁有限公司的其他诉讼请求。案件受理费10，200元，由常州市新兆丰农机有限公司负担1，594元，由常州市新怡华超市连锁有限公司负担8，606元。
上诉人新兆丰公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、被上诉人不具有合同解除权。被上诉人在双方没有约定解除条件的情况下，以《中华人民共和国合同法》第九十四条的法定解除条件即不可抗力为由主张解除合同，应当通知对方。而本案中被上诉人并未通知上诉人，故不享有合同解除权。二、双方约定的消防义务属于先合同义务，贯穿于合同缔约过程中，止于合同生效前，故被上诉人明知没有消防证明而选择签订合同即表明免除上诉人该义务。综上，请求二审依法驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人新怡华公司答辩称，上诉人的上诉理由不能成立，关于消防验收上诉人应当提供验收合格证明，这是明确写在双方签订的房屋租赁的协议里面的，双方并没有对其进行过另外约定。原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，请求二审驳回上诉人的上诉请求。
二审审理中，双方当事人均未提供新的证据。
二审查明的本案事实与原审一致，本院依法予以确认。
本院认为，新怡华公司租赁新兆丰公司的涉案房屋用于开办超市，根据《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。双方在合同中约定在签约时应提供消防合格证明，新兆丰公司因涉案房屋本身原因，无法取得消防合格证明，致使新怡华公司开办大型超市的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，新怡华公司可请求法院确认解除合同的效力。新兆丰公司以新怡华公司签订合同即表明免除其提供消防验收证明义务的主张，没有法律依据，本院不予采信。综上，上诉人新兆丰公司的上诉理由依据不足，本院不予采纳，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币10，200元，由上诉人常州市新兆丰农机有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 飞
代理审判员 张 玺
代理审判员 刘岳庆
二〇一五年十一月十日
书 记 员 汪芫朗