贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0523民初2351号原告：陶志云，男，1989年5月23日生，汉族，江苏省丹阳市人，住江苏省丹阳市，。委托诉讼代理人（特别授权）：王华，北京市中银（贵阳）律师事务所律师。被告：贵州坤元置业投资有限公司。地址：贵州省毕节市金沙县城关镇黎明路与长江大道交汇处。法定代表人：孔跃峰。统一社会信用代码：915205230784747838。委托诉讼代理人（特别授权）：唐波、包欣，贵州名城（金沙）律师事务所律师。原告陶志云与被告贵州坤元置业投资有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院2016年9月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陶志云委托诉讼代理人王华、被告贵州坤元置业投资有限公司委托诉讼代理人唐波、包欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶志云向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期交房违约金7703.29元（该违约金暂计算至2016年7月11日，之后的违约金按照合同约定计算至被告实际交付符合合同约定条件房屋之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年8月17日，原告与被告贵州坤元置业投资有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同主要约定：原告向被告购买其开发的位于金沙县××路××星城楼××号房屋，总价款为399134.00元，交房时间为2015年12月30日。该合同第十三条特别约定，如被告逾期交付房屋的，逾期在30日内，按全部已付房款的万分之一支付违约金；逾期超过30日的，原告有权退房，如原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定交付之日起至实际交付之日止，被告按全部已付房款的万分之一支付违约金。原告已按合同约定履行全部付款义务，但被告未按照合同约定向原告交付房屋。2016年7月1日，被告及其委托的物管公司张贴通知，告知正式交房，但原告与其他业主要求被告提供合同第十一条约定的相关交房手续，如建筑工程竣工合格证明文件、商品房面积实测技术报告书、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》，消防验收合格证明等，被告未提供前述文件，也未书面告知无法按期交房的原因，原告因此拒绝接房。被告贵州坤元置业投资有限公司承认原告在本案中主张的事实，但认为逾期交房的原因是不可抗力，其具体理由是：1、“美丽星城”10KV配电工程项目建设安装发生政策变化，供电部门不能及时审批安装导致建设项目不能如期验收交付。原告于2014年10月将该项目配电设施用电方案向金沙供电局报批未果，又于2015年3月5日再次向金沙县供电局提交《贵州坤元置业投资有限公司金沙县“美丽星城”供电方案的申请》，金沙县供电局于2015年3月24日予以批复，作出主供电源、备用电源、应急电源的搭接及供电的批复意见。2015年8月4日，被告按照供电部门要求与贵州大学勘察设计院签订《美丽星城10KV配电工程项目勘察设计合同》，由贵大勘察设计院完成美丽星城10KV配电工程勘察及施工项目设计。2、由于政策原因，供电部门审批权限升级，直至2015年8月8日，被告向毕节市人民政府提交《关于美丽星城配电设施建设有关问题的请示报告》，2015年8月27日，被告与毕节供电局签订《供配电设施建设协议》，该协议因政策原因未实际履行。具体为：贵州省人民政府150号令，自2014年3月1日起施行的《贵州省新建住宅供配电设施建设维护管理办法》，发改委黔发改价格[2014]1705号《关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》及贵州电网有限责任公司毕节供电局文件，毕供配套[2015]310号《毕节供电局关于贯彻落实公司对新建住宅区供配电设施建设有关工作要求的通知》等要求规定，其报批程序必须经过市级供电部门进行招投标，还应经发改委、能源局、住房城乡建设局、审计、监察、质监等部门进行监督管理，直至2016年3月15日上列行政主管部门才完成审批必经程序，在申请审批时隔一年半后被告才与贵州电网有限责任公司毕节供电局、贵州江河水利电力建设工程有限公司签订《供配电设施三方协议》，至此，该项目配电设施才得以建成。美丽星城项目于2015年10月楼盘封顶，主体验收合格，由于政府职能部门对新建住宅区供配电设施建设政策发生重大变化，延迟审批安装建设，最终导致被告2016年7月1日才得以交房，政策变化是被告无法预见、无法避免、不能克服，是不可抗力。3、双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定的逾期交房责任除不可抗力，合同中约定的“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，民法通则中也约定了不可抗力，在被告遭受不可抗力时已向买受方采用不同方式披露告知，并在交房时为每位业主缴纳500元的装修垃圾清运费。合同约定逾期交房违约金是按照合同签订时已付首期房款的万分之一计算，不能计算银行按揭余款。本院认为，原、被告签订的《金沙县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，原告已按照合同约定履行了支付全部购房款义务，但被告未按照合同约定在2015年12月30日前交付房屋，已构成违约，且被告承认逾期交付的事实，故应依约承担违约责任。对被告提出逾期交付的原因系不可抗力抗辩主张，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，其通常是指发生自然灾害、政府颁发新政策、法律和行政措施而导致合同不能履行的客观事件。被告提供了自2014年3月1日起施行的贵州省人民政府150号令即《贵州省新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》和2014年9月28日执行的黔发改价格[2014]1705号《贵州省发展改革委员会关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》，以上政策文件执行时间均在双方签订的《金沙县商品房买卖合同》之前，并未发生政策变化，被告也未提供充分证据证明发生不可抗力的客观情况，因此，对被告提出的逾期交付房屋的原因是不可抗力的抗辩主张不能成立，本院不予采信。对被告提出的逾期交房违约金是按照合同签订时已付首期房款的万分之一计算，不能计算银行按揭款的抗辩主张，双方签订的《金沙县商品房买卖合同》约定，出卖人逾期交付房屋的，自约定的交付期限届满之次日起，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，原告的银行按揭款在约定交付房屋前已通过中国农业银行划入被告指定账户，被告通知交房时间为2016年7月1日，该房屋在2016年7月1日前已经验收合格，因此，被告应从2015年12月31日起按日向原告支付已交付房价款万分之一违约金至2016年6月30日较为合理。其违约金为399134元×0.0001×181天=7224元，因此，被告提出的逾期交房违约金是按照合同签订时已付首期房款的万分之一计算，不能计算银行按揭款的抗辩主张于法无据，本院不予采信。综上所述，原告的诉讼的请求部分合法，合法部分予以支持，不合法部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告贵州坤元置业投资有限公司在本判决生效后十日内支付原告陶志云违约金7224元；二、驳回原告陶志云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告贵州坤元置业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院依法申请强制执行。代理审判员  张松二〇一六年十一月二十五日书 记 员  祁植