上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0105民初5199号原告：姚建江，男，1979年4月11日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：赵振华，上海申浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：王春娥，上海申浩律师事务所律师。被告：丁银莲，女，1952年1月28日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：周明珠，女，1951年8月6日出生，汉族，住上海市长宁区。上列两被告共同委托诉讼代理人：赖小俊，上海嘉钰律师事务所律师。被告：周建明，男，1952年10月27日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：张振扬，上海嘉钰律师事务所律师。被告：钱伟国，男，1943年10月12日出生，汉族，住上海市长宁区。原告姚建江诉被告丁银莲、周明珠、周建明、钱伟国房屋买卖合同纠纷一案，于2016年3月11日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。姚建江的委托诉讼代理人赵振华、王春娥，被告丁银莲、被告周明珠的委托诉讼代理人赖小俊、被告周建明的委托诉讼代理人张振扬，被告钱伟国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚建江向本院提出诉讼请求：1、被告丁银莲、周明珠、周建明按照房屋买卖合同约定双倍返还定金(定金本金8.80万元已经退还，尚余1.20万元未退还，加上双倍返还定金10万元，合计为11.20万元)；2、被告丁银莲、周明珠、周建明退还原告已支付的购房款547,155元及逾期退款的利息(以547,155元为本金，自2015年7月21日起算至判决生效之日止，按年利息8.04%计算)；3、被告丁银莲、周明珠、周建明赔偿原告因周易房产不能履约给原告造成的损失10万元(实际损失按判决生效时同地段房屋评估单价乘以购房面积减去总房价计算)；4、被告钱伟国对被告丁银莲、周明珠、周建明履行上述1、2、3项义务承担连带责任。事实和理由：原告与上海周易房地产经纪有限公司(以下简称周易房产)于2013年7月20日签署了房屋买卖合同，后原告先后向周易房产支付定金10万元、购房款547,155元，合计647,155元。周易房产分别出具了收款凭证。但周易房产违约，未向原告交付所售房屋，且实际已不可能履行，并陆续向原告退款，累计退款8.80万元，尚有购房定金本金1.20万元及购房款547,155元未退还原告。周易房产的股东为丁银莲、周明珠，该公司已于2016年1月20日被注销登记。原告认为根据公司法的相关规定，股东会没有依法通知债权人，没有合法清算，股东应承担责任；被告周建明作为清算负责人，也应承担责任。被告钱伟国系挂靠在周易房产，是买卖房屋的实际经手人及收款人，故钱伟国也应承担连带责任。被告丁银莲、周明珠辩称，周易公司与被告钱伟国是合作关系，钱伟国介绍房源和客户，交易成功后，周易公司拿六成，钱伟国拿四成，所以收取费用后就加盖了周易公司的公章；周易公司的公章放在办公室的抽屉，钱伟国可以随意拿到公章；涉案房屋的交易情况，周易公司不知情，也没有收取钱款；周易公司也是受害人，本案系因案外人许某某诈骗引起，买卖合同是无效的；涉案房屋客观上并不存在，双方所签订的合同即使成立，也是居间合同，责任应由公司承担，不应由股东承担，股东对协议并不知情，也没有收取相关费用；公司注销严格按照法定程序进行，是合法注销，原告不是公司的债权人，不需要通知；如要承担，也是在剩余财产的范围内承担责任，现公司资产经清算后为零，无财产可供承担；原告也存在过错，明知周易公司不是产权人，动迁房屋尚未产生，还以远低于市场价的价格购买，导致被骗，故不同意原告的全部诉讼请求。被告周建明辩称，其为周易公司的员工，受公司委托办理清算的相关事宜，不应承担任何责任；原告明知周易公司对所购的房产没有所有权和处分权，仍然向钱伟国支付房款，本身就有过错。被告钱伟国辩称，其与周易公司不是挂靠关系，而是周易公司的员工，交易完成后钱伟国拿四成，周易公司拿六成；其也是许某某诈骗行为的受害者，买卖合同应当无效；钱伟国与许某某是朋友，涉案房屋是许某某拿过来的，许某某要求出售，钱伟国去找买方，后找到原告，钱伟国将除了佣金和低买高卖差价款之外的钱都转给了许某某，剩余钱款由包括钱伟国在内的五人瓜分；后因许某某无法交付房屋，原告要求退款，钱伟国等退还了8.80万元；钱伟国已经将收取的钱款全部退还给了原告，故不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2013年7月13日，周易公司作为转让方，原告作为购买方签订售房定金协议书，约定周易公司同意向原告出售位于莲溪路XXX号房屋，总房价为87.885万元，原告分三次支付房款给周易公司，定金10万元，第二次付款为2013年7月20日付550,050元，第三次进户时付233,450元。钱伟国作为周易公司代表在该合同上签名。被告钱伟国陈述，许某某交给钱伟国一张收条，内容为，“今收到动迁户姚建江(身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX)定金伍万元整，分房为沪南公路、五星路南首，莲溪路东三小区C座703室，面积为56.7平方，单价5850元，2014年底交房。上海市浦东中环线动迁办公室2013年7月15日”。2013年7月20日，周易公司(甲方)与原告(乙方)在周易公司的安西路门店签订房屋买卖合同，约定甲方经物权人合法授权委托向乙方出售位于上海市浦东新区北蔡五星路南首莲溪路东三小区C座703室(建筑面积56.70平方米)，总价为87.885万元，甲方向乙方提供合法有效的物权凭证(预售许可、大产证、动迁安置的批文和委托人的动迁安置协议)；乙方于2014年6月30日前以分期付款的方式支付：第一期10万元，第二期20天内支付547,155元，第三期支付尾款231,695万元；预定于2014年6月30日为交房之日(含过户手续)；乙方所支付的10万元定金遵循定金法则；由于甲方的原因无法提供有效的物权凭证和符合交易的法律文件，致使本次履约的交易失败，甲方及物权所有人需归还乙方定金及预付款，利息为年利率8.04%，自付款的第二日起算。钱伟国也在该协议甲方处签名。2013年7月13日，周易公司及钱伟国出具收条确认收到原告3万元。2013年7月20日，原告转账617,155元给钱伟国，当日钱伟国出具收条两张，表示分别收到原告7万元以及547,155元。2013年6月11日，钱伟国转账7万元给许某某。同日，许某某出具收条“暂收钱伟国人民币壹拾万元整”。钱伟国称，该10万元(7万元系代原告垫付，另原告支付了现金3万元)是原告支付购买房屋的定金，其收取后转付给许某某了。2013年7月20日，钱伟国转账405,400元给许某某。当日，许某某向被告钱伟国出具收条，表示收到钱伟国405,400元，“余款：交房时付贰拾叁万壹仟陆佰玖拾伍元整”(两套房的定金不计金额)。2015年2月26日，长宁公安分局决定对钱伟国报案的许某某、张利根诈骗案予以立案。后因周易公司无法交付房屋，原告要求退款。2015年3月12日、2015年6月5日，钱伟国分别转账汇款5万元及3.8万元给原告。被告钱伟国陈述，其与周易公司之间并非挂靠关系，周易公司不发底薪也不给钱伟国交保险金，钱伟国的收入来源为佣金的分成；许某某提供了涉案房源，由钱伟国去找买方，钱伟国通过几个中间人最后找到原告；整个交易一共收取两笔款项，一是佣金，二是低买高卖的差价，差价由包括钱伟国及周建明在内的5个中间人分配；钱伟国收到原告支付的款项后，将扣除佣金以及低买高卖的差价之外的505,400元都转给了许某某；后来由于许某某未提供房屋，致交易未成功，中间人所收取的钱款都退给了原告。2015年年初，被告钱伟国告知原告涉案房屋可能是假房源，各方去核实情况，发现房屋确实不存在，被告钱伟国向公安局报案。目前许某某因涉嫌诈骗他人定金，被上海市公安局长宁分局逮捕，并被刑事起诉，该案现已判决并生效。该案中，本院查明“2013年6月至7月间，被告人许某某向张利根预购本市北蔡地区沪南公路近五星路处2套动迁房，并通过上海周易房地产经纪有限公司钱伟国等中介加价后分别转卖给购房者姚建江、白贵峰。2013年6月11日至7月20日，被告人许某某通过钱伟国向2名购房者收取了定金共计人民币20万及部分房款共计人民币123万元。嗣后，被告人许某某仅将其中人民币10万元交予张利根用于支付2套房源的定金，张利根出具收条交由被告人许某某转交给白贵峰、姚建江。2014年12月，被告人许某某在得知房源无法落实的情况下，向张利根虚构2名购房者要求双倍退还定金的事实，从张利根处骗取购房定金共计人民币20万元并均占为己有。本院审理期间，被告人许某某在朋友的帮助下，退出了其从姚建江、白贵峰处收取的房款中的人民币20万元”。庭审中，许某某表示愿意将退出的20万元款项退还给姚建江和白贵峰(实际为孔美光)。后许某某被判诈骗罪，并判处罚金1万元。现前述21万元(包含罚金1万元)已经于2016年7月14日发还给姚建江，姚建江与孔美光根据各自的付款比例分别取得73,783元与136,217元。本院另查明，丁银莲、周明珠为周易公司的股东，其中丁银莲出资9万元，持股90%，周明珠出资1万元，持股10%。周易公司章程第40条载明，清算组应当自成立之日起十日内通知债权人，并于六十日内在报纸上至少公告三次。债权人应当自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自第一次公告之日起九十日内，向清算组申报其债权。周建明为周易公司的员工，同时也为丁银莲的丈夫。2015年10月20日，周易公司召开临时股东会议，由丁银莲提议召开并主持形成如下决议：解散周易公司，成立清算组，成员为丁银莲、周明珠、周建明，其中周建明为清算组负责人。2015年12月20日，周易公司出具注销清算报告，清算结果为公司债务已全部清偿，公司财产已处置完毕。丁银莲、周明珠作为股东，承诺，确认上述清算报告，公司债务已经清偿完毕，若有未了事宜股东愿意在法律规定的范围内继续承担责任。2016年1月14日，周建明代表周易公司提交注销登记材料，同年1月26日获准注销。股东丁银莲、周明珠承诺公司债务已经清偿完毕，如有未了事宜，股东愿意在法律范围内承担责任。审理中，被告表示公司所有的账册均保存在会计公司，现会计公司已经无法联系，无法提供财务账册；且公司经过清算后，资产为零。本院认为，本案主要存在以下争议焦点：一、合同的效力及性质问题。本院认为，周易公司与原告签订的房屋买卖合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的规定，应为有效。被告抗辩本案系许某某实施诈骗而引起，该买卖合同应归于无效，本院认为尽管本案与许某某的诈骗案有关联，但诈骗并不直接指向本案的买卖合同；依法成立的合同，自成立时生效，标的物是否客观存在，并不影响买卖合同的效力，故对于被告合同无效的抗辩，本院不予采纳。被告抗辩该份合同不属于买卖合同，应属于居间合同，对此本院认为居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，本案中周易公司作为出卖人在房屋买卖合同上签章，合同内容均为买卖双方的义务约定，并不涉及周易公司作为居间方居间促成买卖合同签订的相关内容；从字面上看周易公司已经获得产权人的合法授权代产权人向原告出售房屋，周易公司的地位已经转化为出卖人的身份，现因涉案房屋并不存在，故在产权人不存在的情况下，应由行为人即周易公司承担责任，故被告抗辩合同性质为居间，本院认为没有依据，不予采纳。二、合同无法履行，钱款应当由谁负责返还。合同签订后，原告按约向周易公司支付了647,155元，因周易公司无法向原告交付标的物，致合同无法继续履行。周易公司应当将收取的钱款547,155返还给原告，并双倍返还定金计20万元给原告。尽管周易公司仅在3万元的收条上加盖了公章，但从签订合同的地点、公章的加盖情况、带看类似房屋等，足以让原告有充分的理由相信钱伟国是周易公司的员工，因此钱伟国签收的其余钱款也应当视作周易公司收取。原告认为钱伟国与周易公司系挂靠关系，因未提供证据，本院难以采信；被告丁银莲、周明珠认为钱伟国与其系合作关系，双方是各自独立的，本院认为钱伟国在周易公司工作，以周易公司的名义对外从事居间合同，签订合同、收取款项均盖有周易公司的公章，居间成功后拿40%的提成，可见钱伟国虽无底薪，实质上是以提成代替薪金，更接近于员工与公司的关系。即使如被告所述双方为合作关系，但对外周易公司仍是第一责任人，周易公司可在承担责任后再行向钱伟国追偿。至于钱伟国将收取的大部分钱款未交给周易公司，而是随即直接将大部分钱款转付给案外人许某某，是经过周易公司的同意，还是擅自转款，需由周易公司及钱伟国等另行解决。因此，本院认为对于原告来说，钱伟国是代表周易公司从事本次交易，相关责任应由周易公司承担，原告要求被告钱伟国对款项的支付承担连带责任，没有事实和法律依据，本院不予准许。鉴于原告已经获得退款161,783元，故周易公司还应当向原告返还585,372元。根据合同约定，如因周易公司原因致交易失败的，周易公司应当向原告返还定金及预付款，并支付利息，现因周易公司无法提供房源，原告要求被告返还房款并支付利息，本院认为于法有据，予以准许。至于原告要求被告赔偿不能履约的损失，尽管系因周易公司的原因导致合同无法继续履行，但因双方意图交易的房屋最终并不存在，而房屋属于特定物，一房一价，故也无法确定一个并不存在的房屋上涨的损失；同时，根据我国《合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。周易公司在订立合同时能够预见到的因违反合同给原告可能造成的损失是利息损失，原告要求其支付房屋涨价的损失，本院难以允许。三、周易公司注销后，责任承担主体。根据最高人民法院《关于适用若干问题的规定(二)》第十一条的规定，清算组未按规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。本案中，周易公司清算组既未按章程的规定通知债权人原告，也未在报纸上至少公告三次，显然未按规定履行通知和公告义务，导致原告未及时申报债权而未获清偿。根据公司法的规定，清算组成员均应对原告的损失承担赔偿责任，故丁银莲、周明珠以及周建明应依据上述法律规定对原告尚未退还的款项及利息承担赔偿责任。综上，原告与周易公司签订了房屋买卖合同，后因周易公司无法提供房屋，致合同无法实际履行而终止，原告要求周易公司按照合同约定双倍返还定金并返还房款及利息，本院认为于法有据，予以准许。至于原告要求被告赔偿房屋上涨的损失，没有事实和法律依据，本院难以支持。鉴于周易公司的清算组成员未能按照法律及公司章程的约定进行清算，致原告受损，原告要求清算组成员即丁银莲、周明珠及周建明承担赔偿责任，本院依法予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院关于《关于适用若干问题的规定(二)》第十一条之规定，判决如下：一、被告丁银莲、周明珠、周建明应于本判决生效之日起十日内支付原告姚建江定金38,217元；二、被告丁银莲、周明珠、周建明应于本判决生效之日起十日内返还原告姚建江547,155元及利息(以547,155元为本金，自2015年7月21日起算至判决生效之日止，按年利息8.04%计算)；三、驳回原告姚建江的其余诉讼请求。财产保全费3,320元，由被告丁银莲、周明珠、周建明负担。案件受理费11,711.20元，由被告丁银莲、周明珠、周建明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  胡桂霞人民陪审员  杨耀丰人民陪审员  尹明华二〇一六年九月十二日书 记 员  徐晓敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、最高人民法院关于《关于适用%26lt;中华人民共和国公司法%26gt;若干问题的规定（二）》第十一条公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解算清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以准许。