山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民一终字第2300号
上诉人（原审原告）王召尧，男。
委托代理人傅红波，男，平度中义法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）孙庆典，男。
委托代理人杨生国，山东现河律师事务所律师。
原审第三人张泽英（曾用名张伟），女。
原审第三人平度市李园街道里半庄村村民委员会。
法定代表人王子军，该村委会主任。
上诉人王召尧因房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2013）平民一初字第1636号民事判决，于2013年8月29日向本院提起上诉。本院于2013年10月24日受理后，依法组成由代理审判员徐明担任审判长、代理审判员安太欣主审本案、代理审判员马喆参加评议的合议庭，于2013年11月11日公开开庭进行了审理。上诉人王召尧及其委托代理人傅洪波，被上诉人孙庆典及其委托代理人杨生国，原审第三人张泽英到庭参加诉讼。原审第三人平度市李园街道里半庄村村民委员会（以下简称里半庄村委会）经本院合法传唤无正当理由未到庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王召尧诉称，2010年7月27日，王召尧、孙庆典签订租赁合同，由孙庆典租赁王召尧使用的厂房及场地一处。因签订合同时合同所涉及的厂房场地十分破旧，无法立即使用，所以双方约定：“在甲方整理好房子等设施后，经乙方同意交付给乙方使用”。之后，王召尧花费数万元按照孙庆典的要求将废旧的房屋、场地修整好并经孙庆典同意后，于2010年9月10日交付给孙庆典使用。孙庆典使用厂房后，除按合同交付28600元，剩余10000元及2011年至2012年的租金未付。现在2012年至2013年的租金也应该交纳了。孙庆典一直使用房屋，但以种种借口拖延支付租金。故请求法院依法判令孙庆典支付以下款项：1、所欠2010年9月10日至2012年9月10日租金48600元；2、2012年9月11日至起诉至日的租金19300元及起诉后实际使用期间的租金；3、合同违约金33950元；以上共计101850元。
孙庆典答辩称，一、孙庆典已经付给王召尧28600元定金，但王召尧没有履行合同义务，故不同意支付其它租赁费及违约金；二、王召尧主张花费3万元整修房屋的事实不属实，孙庆典付给王召尧12000元修房费让其维修房屋，王召尧只是监工。王召尧将房子交付给孙庆典时没有修好，孙庆典自己找人重新整修。2011年12月，张泽英（张伟）给孙庆典停水停电，但孙庆典联系不到王召尧。为保证正常生产，孙庆典与张泽英签订租赁合同，并已经履行了2年。
第三人张泽英口头述称，本案争议的房屋是里半庄村委会的，我们向里半庄村委会交纳20万元定金准备搞开发，至今未动工，房屋由我使用。我将房屋租赁给王召尧，但房屋租赁到期后，王召尧没有给我租赁费。我给王召尧打电话他不接，发信息他也不回，我认为与王召尧的租赁合同已解除。2012年1月1日，我把房子租赁给了孙庆典。
第三人里半庄村委会口头述称，本案争议的房屋是我们村委会的，村委会与张泽英（张伟）之间的事情我们另行主张。
原审查明，2010年7月1日，第三人张泽英（张伟）将使用第三人里半庄村委会位于平度市郑州路与南京路路西厂房一处出租给王召尧，约定年租金为5000元，自签订合同之日起一次性交清。上半年房租费2500元（自2010年7月-2011年1月），以后的房租应每年提前15日内一次性交清下年度的房租费；王召尧在租赁期间要保护好原有的房屋设施，不能随意改动，如有损坏由王召尧负担；如遇国家政策变化，张泽英需对房屋进行改建、拆迁、拍卖，有权随时收回房屋并不承担任何经济责任。合同签订后，第三人张泽英将房屋交给王召尧使用。2010年7月，王召尧交付给第三人张泽英2010年7月-2011年1月的房租费2500元。2010年12月15日，王召尧交给第三人张泽英2010年12月1日-2011年12月1日的房租费5000元。
2010年7月27日，王召尧将承租第三人张泽英（张伟）的房屋转租给孙庆典。王召尧（甲方）与孙庆典（乙方）签订租赁合同，约定：一、乙方租赁甲方所属郑州路北端院内房屋20余间，建筑面积600平方米及三相二相电、自来水和小水井齐全。二、租赁费每年38600元，租赁期三年，三年后甲方继续对外租赁，乙方可优先租赁。三、双方的权利义务：1、甲方应保证乙方水电正常、房屋不漏及其他设施正常。保证及时维修。2、乙方在合同签订后及时上交租赁费。（在乙方正式使用之日起算。）3、双方在合同租赁期间平等协商，如任何一方以各种理由停止合同，违反方应给对方50%违约金。4、合同期满后，如双方终止租赁合同，乙方保证院内房屋基本完好。四、付款方式。乙方在甲方整理好房子等设施后，经乙方同意交付使用，乙方付清甲方28600元，一年期满付剩余10000元。双方约定合同生效期为：2010年9月10日。合同签订后，孙庆典交给王召尧房屋租金28600元，王召尧将房屋交付给孙庆典使用，孙庆典在承租房屋内开办服装加工厂。
2011年12月，第三人张泽英因王召尧未交纳2012年的租赁费，给孙庆典停水停电，不让其使用厂房。2012年1月1日，第三人张泽英将涉案房屋出租给孙庆典，并于2012年2月补签租赁合同，约定：租期3年，自2012年1月1日至2014年12月31日，年租金20000元，于每年12月20日交下年房租。本合同签订实施之前，张泽英承诺已解除曾与王召尧之前签订的租赁合同。合同签订后，孙庆典向第三人张泽英支付了2012年、2013年的房屋租金。第三人张泽英提交手机信息内容，证明给王召尧发信息解除租赁合同。王召尧不认可收到过第三人张泽英的手机信息，认为其与第三人张泽英的租赁合同尚未解除。
王召尧主张，承租第三人张泽英的厂房时，房屋已无法使用，自己花费30000元将房屋重新换门、窗及檩条，重新砌南墙、北墙，整修好后转租给孙庆典，并为此提交整修房屋收据25份、证人王某甲证言予以证明。孙庆典对王召尧提交的证据不予认可，认为整修房屋的费用由自己支付，王召尧只是帮忙监工，且房屋并未修好，自己找人重新整修的房屋。第三人张泽英对王召尧整修房屋的事实不予认可，认为自己将房屋出租给王召尧时的厂房可以正常使用，且合同约定不能随意改动房屋。
原审认为，第三人里半庄村委会是涉案房屋的所有权人。第三人张泽英自2010年7月开始将涉案房屋对外出租，第三人里半庄村委会没有明确表示反对，超出六个月未提出异议，应视为同意第三人张泽英对外出租。因此，第三人张泽英与王召尧签订的《房屋租赁合同》应认定为有效合同。第三人张泽英与王召尧在合同中只约定“起始时间为2010年7月，以后每年提前15日交清下年度租赁费”，该合同应为不定期租赁合同。王召尧交纳租赁费至2011年12月1日，在合同有效期内有权使用房屋。王召尧于2010年7月27日将涉案房屋转租给孙庆典，约定合同自2010年9月10日生效，租赁期限为3年。第三人张泽英超过六个月未提出异议，应视为第三人张泽英同意王召尧转租房屋，但王召尧对外转租房屋的期限应当在其剩余的租赁期限内，超出部分应为无效。因此，孙庆典在王召尧合法使用房屋期限内（2010年9月10日至2011年12月1日）应当按照双方约定交纳租赁费。孙庆典支付王召尧租赁费应为47165元（38600元÷365天×446天），扣除已付28600元，剩余18565元应当支付。王召尧请求孙庆典支付其他租赁费，不予支持。王召尧未按约定交纳2012年的租赁费，第三人张泽英给孙庆典停水停电，并承诺与王召尧的租赁合同已解除，王召尧未出面解决与张泽英之间的租赁关系，孙庆典有理由相信第三人张泽英与王召尧之间的租赁合同已解除。因此，孙庆典与第三人张泽英签订房屋租赁合同不能认定违约。王召尧请求孙庆典支付违约金33950元，不符合合同约定及法律规定，不予支持。王召尧主张投资30000元整修房屋，孙庆典及第三人张泽英不予认可，其证据不足，且在本案中未要求处理，可在证据充足时另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律如干问题的解释》第一条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：一、孙庆典于判决生效后十日内支付给王召尧租赁费18565元。如果孙庆典未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回王召尧的其他诉讼请求。案件受理费2337元，邮寄费60元，共计2397元，王召尧负担1877元，孙庆典负担520元。因王召尧已预交，限孙庆典于判决生效后十日内随同案款一并交付给王召尧。
宣判后，王召尧不服一审判决，向本院提起上诉称：1、王召尧是按照孙庆典的要求对涉案危房进行改造，并为此投入了大量人力、物力，该事实有证人王某乙的证言为证。因此，孙庆典应当按照诚实信用原则向王召尧履行交纳房租的义务。2、一审期间，里半庄村委会陈述了其不同意张泽英（张伟）使用涉案房屋的意见，即张泽英无权使用该房屋，故其与王召尧签订的房屋租赁合同无效。但原审却认定张泽英与王召尧之间的合同有效且为不定期租赁合同，既无事实依据，也不符合《合同法》第二百一十五条关于不定期租赁的规定。因里半庄村委会不反对王召尧使用涉案房屋，即王召尧因其同意而合法取得该房屋的使用权，故王召尧与孙庆典签订的租赁合同合法有效。而且，孙庆典无充分证据证明其与王召尧之间的合同已解除，故其应当依约履行，并应当承担向王召尧支付租金及违约金的责任。因此，原审判决认定事实不清，适用法律错误，故请求二审撤销原判，并依法改判。
被上诉人孙庆典答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
原审第三人张泽英陈述意见称：请求维持原判。
原审第三人里半庄村委会未陈述意见。
二审期间，被上诉人孙庆典提交收款条一份，以证明王召尧与案外人崔长林于2010年8月5日收到其支付的租金1万元。经质证，上诉人王召尧对该证据的真实性有异议，认为出条人系“崔昌林”，而非崔长林，故该收款条不是崔长林出具的，且上面没有写明年份；张泽英则对此无异议。
本院二审查明，一、2010年7月27日，王召尧与案外人崔长林将涉案房屋转租给孙庆典使用，并作为共同出租人与孙庆典签订了租赁合同。一审期间，崔长林在接受原审法院调查时，明确表示其放弃在本案中的实体权利，并不参加本案诉讼。
二、里半庄村委会主任王子军于2013年7月26日在原审法院开庭时当庭表示：该村两任之前的村委会与张伟（张泽英）签订了期限8年的租赁协议，张伟现已使用涉案房屋7年了。王子军同时称上述房屋租赁协议系其两任之前的村委会主任利用空白介绍信与张伟签订的，但未对此提交相应证据予以证明。张泽英对里半庄村委会的上述主张不认可。
二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本案经调解，各方当事人未能达成协议。
本院认为，综合各方的诉辩主张，本案的焦点问题是：1、王召尧与张泽英之间的租赁合同的性质及效力应如何认定；2、孙庆典应否交纳2011年12月1日之后的租金并承担违约责任。
一、关于王召尧与张泽英之间合同的性质及效力问题。原审第三人张泽英于2010年7月1日将涉案房屋对外转租给王召尧使用，第三人里半庄村委会作为该房屋的所有权人无证据证明其曾在六个月内提出过异议，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条关于“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，应视为其同意张泽英对外转租，故原审认定张泽英与王召尧签订的租赁合同为有效合同，并无不当。但该合同仅约定房屋租赁的起始时间为2010年7月，而未约定终止时间，且王召尧又无证据证明其与张泽英已就转租赁期间达成了补充协议，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条关于“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁”之规定，该合同应当认定为不定期租赁合同。王召尧上诉称原审认定其与张泽英之间的合同有效且为不定期租赁合同系错误认定，无事实及法律依据，本院不予采纳；其称有权使用涉案房屋，因涉及里半庄村委会对其房屋的处分问题，本案不予处理。
二、关于孙庆典应否交纳2011年12月1日之后的租金并承担违约责任问题。由于王召尧对其与张泽英之间签订不定期租赁合同的事实以及双方合同关于“应每年提前15日内一次性交清下年度的房租费”的约定系明知的，故其应当能够预见到不依约交纳租金的后果，但其仅向张泽英交纳了2011年12月1日之前租赁费，而未交纳2011年12月1日之后租赁费，故原审认定王召尧在2011年12月1日之前有权使用涉案房屋并无不当。鉴于王召尧于2010年7月27日将涉案房屋转租给孙庆典，张泽英无证据证明其在六个月内对此提出过异议，依法应视为其同意王召尧转租房屋。因王召尧与孙庆典约定该转租合同生效日期为2010年9月10日，故孙庆典在其合法使用房屋期限内（自2010年9月10日至2011年12月1日），应当按照双方约定交纳租赁费。因此，原审在查明事实的基础上，判决孙庆典支付王召尧上述期间尚欠租赁费18565元（年租金38600元÷365天×446天-已付租金28600元）。王召尧请求孙庆典支付2011年12月1日之后的租金，无事实及法律依据，原审不予支持并无不当。因王召尧未按约定向张泽英交纳2012年的租赁费，导致张泽英直接与孙庆典签订租赁合同，最终造成王召尧与孙庆典之间的租赁合同无法继续履行，应由王召尧自行承担相应后果，故原审对王召尧要求孙庆典支付违约金的请求不予支持亦无不当。至于王召尧所称整修房屋的投资款问题，因与本案并非同一法律关系，本案不予处理。
另外，关于孙庆典在本案二审期间所主张的其向案外人崔长林支付款项的问题，因崔长林未参加本案诉讼，无法查明其主张的事实，且王召尧也不认可孙庆典该项的主张，故本案不予处理。孙庆典待有相关证据后可另行主张。
综上，王召尧的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1882元，由上诉人王召尧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 明
代理审判员 安太欣
代理审判员 马 喆
二〇一四年一月八日
书 记 员 孔 怡
书 记 员 李 勇