广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法三民一初字第561号
原告：吴冰凌，女，1972年5月29日出生，汉族，住广东省高州市。
委托代理人：欧谷山，系广东雅商律师事务所律师。
被告：林凯信，男，1952年8月28日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。
原告吴冰凌诉被告林凯信房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月19日受理后，适用简易程序于2014年8月8日、9月1日两次公开开庭进行了审理。原告吴冰凌及其委托代理人欧谷山，被告林凯信到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴冰凌诉称：本人于2013年3月5日经人介绍与被告林凯信签订《房地产转让合同》，约定被告将位于中山市板芙镇白溪村四队“＊＊”的房屋一幢转让给原告，价款80万元，分期支付。签订合同后15日内双方向房地产交易管理部门提交注销抵押登记资料当日，原告支付第一期款50万元，在涉案房屋交付原告之日，支付第二期款30万元，被告应于原告领取土地及房产证之日起二个月内交付房屋给原告，若未按约定交付，每逾期一日，被告应按已收购房款的千分之三向原告支付违约金，签订合同后，原告依约支付了购房款共53万元，并于2013年3月27日领取了涉案房屋的土地使用证及房产证。但至今，被告仍未将房屋交付原告。故诉至法院，请求：1.判令被告立即将房屋交付给原告；2.判令被告向原告支付逾期交房的违约金，从2013年5月27日起，每日按已付房款53万元的3‰计算至实际交付之日止，暂计至2014年5月26日共580350元；3.判令上述逾期交房违约金在原告未付的购房款中抵扣；4.本案诉讼费由被告承担。
原告吴冰凌就其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的主要证据有：1.原、被告身份信息；2.房屋产权证、国有土地使用权证；3.房地产转让合同及见证书；4.（2013）中一法三民一初字第727号民事判决书及补正裁定；5.房屋租赁合同一份及租金收据14张；6.出租备案登记回执及房屋所有权证复印件；7.案外人李淑仪、李泽球、黄岳南身份资料复印件。
被告林凯信辩称：1、原告与被告签订房地产转让合同时，已明确告知原告尚有案外人农某某居住在里面的事实，同意交易后让其搬走。2013年7月29日，原告将农某某诉至法院，案号为（2013）中一法三民一初字第727号，法院审理后判决农某某腾退房屋并支付占用期间的租金，现该判决已经生效并在强制执行中。2、既然法院已经判决农腾退房屋，也在强制执行中，那原告的权利已经得到保障，被告不应为此再承担违约责任。且每日千分之三违约金明显过高，农某某支付的占有租金足以弥补原告的损失。3、原告欠被告的房款应当支付，答辩人不同意抵偿。综上，原告的权利已经有生效判决书确定，只是在法院强制执行，其权利完全能够实现。原告要求被告交付房屋属于重复诉讼，被告也没有占有房屋，故无需交付。请求查明事实，驳回原告的诉讼请求。
被告就其辩解，亦向法院提交（2013）中一法三民一初字第727号判决书作为证据。
经审理查明：原告吴冰凌（作为乙方）经人介绍向被告林凯信（作为甲方）购买登记在林凯信一人名下位于中山市板芙镇白溪村四队“＊＊”的自建房屋［房地产权证号：粤房地权证中府字第01120045**号，土地使用权证号为：中府国用（2008）第易3001＊＊号］。双方于2013年3月5日在中山签订了书面的房地产转让合同，并在广东保信律师事务所进行了律师见证。根据该合同约定：房屋用途为住宅，建筑面积为245.99平方米，转让总价80万元。合同签订后15日内双方一同前往中山市房地产交易管理部门办理房产的注销抵押登记手续，买方支付第一期楼款50万元；在房产过户至买方名下后，在房产交付当日，买方支付剩余房款30万元。合同第五条约定，自买方领取该房产权属证书之日起二个月内，卖方须将房产交付给买方。合同第一条“总则”及第八条“其他事项”均注明“该房产交易时有第三人居住及使用，但没有出租给第三人，不存在影响本合同项下房地产转让给乙方的其他法律障碍。”第3款，甲方保证居住在该房产的第三人在乙方领取过户至其名下的房产证及土地证之日起二个月内搬离该房产。第九条“违约责任”第3款之约定腾空该房产交付给乙方的，则每逾期一日，乙方有权要求甲方按已收取的购房款的千分之三支付违约金，逾期超过十五日的，乙方有权要求解除本合同，并要求甲方返还已收取的购房款及利息......双方还约定了其他事项。
合同签订后，因该房交易前已抵押给案外人廖志明作借款担保，为办理注销抵押，原告吴冰凌于2013年3月5日通过银行转帐方式代出卖方林凯信支付给案外人抵押借款45.4万元及支付林凯信本人现金款4.6万元，4月12日另向林凯信支付房款3万元，共计53万元。其后双方到房产管理部门办理了产权登记过户手续，2013年3月27日，该房登记过户至原告吴冰凌名下，原告领取了新的房地产权证书【证号为：粤房地权证中府字第02130203**号】及国有土地使用权证【证号为：中府国用（2013）第易30000＊＊号】。
另查：在原告与被告签订前述房地产转让合同时，该房屋内已有案外人农某某及家人居住，被告林凯信与农某某因双方矛盾，被告将房产（即案涉房屋）转让给本案原告，待原告取得该房屋的房屋及土地使用权证后，向卖方林凯信要求按合同约定期限交付房屋时，被告知该住户农某某拒绝搬出。三方多次协商未果，原告遂于2013年7月31日在卖方林凯信协助下，以该住户农某某为被告，提起占有物返还之诉，诉至法院。案号为（2013）中一法三民一初字第727号（以下简称727号案），主张判令农某某立即迁出案涉房屋并支付2013年5月26日起至实际搬迁之日止的占有租金损失（按2000元每月计）。案件经审理后，判决：被告农某某于判决生效之日起十日内搬离案涉房屋，并支付自2013年9月21日起至实际搬离之日止房屋占用租金（按2000元每月计算）。双方当事人均未上诉，该判决已于2013年11月5日生效。
后因农某某未在限期内搬离，权利人吴冰凌向本院申请强制执行，案号为（2014）中一法执字第24号，该案在执行过程中，被执行人农某某就案涉房屋产权，以林凯信为被告向本院另案提起确权之诉，案号为（2013）中一法三民一初字第927号（以下简称927号案）。该案审理过程中，农某某与林凯信达成调解协议，但因林凯信在签收调解书后反悔并不按调解协议履行，农某某故继续拒绝搬迁。截止原告提起本案诉讼时，前述727号案未执行终结，农某某继续占有居住在案涉房屋内。原告多次要求被告主动履行927号调解协议或敦促农某某搬迁未果，故再次诉至法院，提出前述诉讼请求。
另查明：原告与丈夫黄岳南及全家在中山经营零售业，自2012年8月起与他人签订《房屋租赁合同》用于存货和居住，每月支付租金4000元。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，因交易过程中，房屋已经办理了物权转让手续，即原告已经取得了标的房屋的所有权。故原告基于房屋买卖交易房屋未交付的违法行为产生了两个方面的请求权。一是基于买卖合同的违约之诉，请求合同相对方履行交付义务及承担违约责任；二是基于侵权行为的提起侵权之诉，要求侵权人排除妨碍并赔偿损失。即一个法律事实或法律行为同时产生两个法律关系，受害人可以选择两者之中有利于自己的一种提起诉讼，但不能分别以不同的诉因提起两个诉讼。具体到本案中，争议焦点即1.原告的起诉与关联727号案是否构成重复起诉，是否违反我国民事诉讼法关于“一事不再理”的诉讼原则？2.如不构成重复起诉，被告应承担何种责任？具体分析如下：
关于焦点一是否重复起诉问题。两案虽都基于房屋交付的同一法律事实，但诉因不同，被告不同，承担责任的主体不同，故不构成重复诉讼。
关于焦点二被告应承担何种责任。原告基于房屋买卖合同约定要求被告承担逾期交付房屋的违约责任符合合同约定及法律规定。虽然房屋未能交付的直接原因系案外人农某某拒绝搬迁，但该案外人拒绝搬迁，在被告出售该房屋时理应处理好居住在房屋内人员的工作，避免产生纠纷。出售后，在案外人农某某拒绝搬迁造成违约，且与其产生财产纠纷诉至法院时，没有积极处理，采取适当措施防止损失扩大，还在与案外人达成调解后又反悔，致使房屋关联的727号生效判决及927号调解书至今无法顺利履行，亦存在过错。虽然本案原告作为涉案房屋的产权人已基于损害物权提起了占有物返还之诉（即727号案），部分损失亦通过前述案判决得到支持。但正如前述分析，合同中房屋未能交付的原因并非不可抗力亦非原告违约所致，被告存在过错，且在违约情形产生后，没有积极采取措施防止损失扩大。根据《合同法》第一百二十一条，当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，可依照法律规定或约定解决，故不能因此免除被告的合同义务及违约责任。但原告亦不能因此而获得双倍赔偿。根据《合同法》第一百一十三条，一方不履行合同义务或不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。同时第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。即合同违约责任即主要采取的是损失补偿原则，兼顾惩罚功能。具体到本案中，原告虽在727号案中就房屋被非法占用的损失进行了处理，但赔偿主体并非本案被告，且与本案并非同一法律关系。故，原告基于房屋未交付（或物权受到损害）的损失总额不能超出合同约定的违约责任或订立合同时可预见的损失总额。原告除举证另行租房产生了租金损失之外，并未举证尚有其他损失。而双方在合同中约定的按已付购房款每日支付3‰违约金，已远远高于前述租金损失、银行同期逾期贷款利率损失，甚或民间借贷依法可保护的利率范围内损失。明显过高，且被告提出异议，应予调整。另，原告在购买该房屋时，知晓房产居住使用现状，但未进一步了解，存在选择不慎的过失，亦应自担一定风险。综合关联三案案情及被告的过错程度、原告的实际损失、案涉房屋所处位置、面积等因素，本院以每月租金总损失4000元为限予以支持。被告应就案外人农某某已承担部分之外的损失承担赔偿责任。具体为：自逾期交付之日即2013年5月28日起至727号案件判决侵权人农某某限令搬迁届满之日即2013年11月16日止，按每月2000元向原告承担违约赔偿责任；其后，因既有生效判决强制执行效力的原因，又有原告选择侵权之诉风险原因（即第三人侵权），非被告可以预见并避免，亦非被告单一违约行为所致，故根据公平原则，酌定由被告按每月1000元标准承担赔偿责任。原告虽尚欠被告购房款，但被告未在本案提起反诉，两款性质不同，且非合同到期债务，双方在实际履行过程中可迳行处理，但不便判令抵扣。故对原告该项诉求，本院不予支持。
综上所述，原告的诉求部分符合法律规定，本院予以支持；部分理据不足，应予驳回。但具体起算期间以本院核定为准。被告的辩解部分有理，本院部分采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告林凯信于本判决生效之日起七日内向原告吴冰凌支付逾期交付违约损失，【其中2013年5月28日起至2013年11月15日止按每月2000元计，2013年11月16日起至案涉房屋［房地产权证号：粤房地权证中府字第02130203**号，国有土地权证号：中府国用（2013）第易30000＊＊号］实际交付给原告之日止，按每月1000元计付】；
驳回原告的其他诉讼请求。
如被告林凯信未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9604元，减半收取4802元（原告已交），由原告负担4652元，被告林凯信负担150元（被告林凯信于判决生效之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。
审判员 伍青花
二〇一四年九月十九日
书记员 王莉森