广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤07民终460号
上诉人（原审被告）：黎子明，男，1971年10月1日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，
上诉人（原审被告）：容艳敏，女，1976年8月5日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，
委托诉讼代理人：黎子明，男，1971年10月1日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，系容艳敏丈夫。
被上诉人（原审原告）：江门勤安物业管理有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区高尔夫球场西北侧（五邑锦绣豪庭会所内）。
法定代表人：陈克俭。
委托诉讼代理人：刘玉招，广东森德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：甄宝兰，广东森德律师事务所实习律师。上诉人黎子明、容艳敏因与被上诉人江门勤安物业管理有限公司(以下简称“勤安物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2017）粤0703民初2800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黎子明、容艳敏上诉请求：1.撤销一审法院(2017)粤0703民初2800号民事判决书，改判驳回勤安物业公司的全部诉讼请求；2.判令勤安物业公司承担一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.勤安物业公司无法举证证明何时交楼，依法应承担举证不能的责任。一审法院在判决书第十一页第二行法院认为”而容艳敏购买的xx号房屋于2011年5月31日竣工验收，此时房屋具备交付条件，容艳敏仍没有进行收楼，由此引起的法律责任应由容艳敏自行承担，因此，可以认定容艳敏于2011年5月31日起接收了xx号房屋”系认定事实错误。首先，在2011年5月31日房屋竣工验收后，勤安物业公司应当告知黎子明、容艳敏房屋已竣工验收，并安排时间让黎子明、容艳敏进行收楼，但勤安物业公司并没有通知黎子明、容艳敏，也无安排收楼，黎子明、容艳敏对房屋是否已竣工验收、房屋是否已达成收楼条件均毫不知情，更谈不上收楼。其次，黎子明、容艳敏一直房屋就迟延交楼、小区相邻住户严重违建、房屋里面及花园被堆满了垃圾和纸皮等问题，多次向开发商和勤安物业公司投诉，但问题一直没有解决，也没有回复，造成黎子明、容艳敏一直无法收楼，无法入住。最后，房屋系2011年5月31日完成竣工验收手续，但其应完成合法程序后，才能认定其具备交楼条件，房屋竣工验收备案日期系2011年6月23日，即房屋具备交楼条件应认定为2011年6月23日。上述多处事实均未查清的情况下，一审法院单凭竣工验收日系黎子明、容艳敏的收楼日，系认定事实错误。2.勤安物业公司在诉讼时效已过的情况下再向黎子明、容艳敏主张权利，依法不能认定为时效中断。一审法院在判决书认定事实错误。首先，上述多张缴费明细均系勤安物业公司单方制作的，黎子明、容艳敏偶然回到房屋查看的时候，从未见过勤安物业公司主张的“在容艳敏房屋公安门牌下张贴缴费明细”情况。根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，这里的“书面”，应由勤安物业公司提供证据证明，已经将该书面通知送达给了业主，而业主无正当理由拖延。黎子明、容艳敏在一审判决中没有提交证据证明其2013年3月3日、2014年9月10日、2015年12月6日在xx号房屋门口处张贴缴费明细举证证明黎子明、容艳敏己收到上诉缴费明细。勤安物业公司明知可以使用快递等方式可以将缴费明细直接送达黎子明、容艳敏，而不使用，明显违反常理。这点可以在勤安物业公司一审举证中可以看到，勤安物业公司以邮寄方式送达《交楼通知书》、《律师函》，但缴费明细反而选择在房屋门口张贴。且勤安物业公司在明知黎子明、容艳敏没有收楼及尚未入住的情况下张贴缴费明细，以上行为本为自相矛盾。很明显缴费明细就勤安物业公司是企图中断诉讼时效而后期单方制作的。其次，黎子明、容艳敏的确是收到过勤安物业公司的催缴电话，但都是在勤安物业公司2017年4月14日提起诉讼后通话的。即勤安物业公司在诉讼时效已经超过后再向黎子明、容艳敏主张，勤安物业公司提起诉讼前两年以外的物管费均属于超过时效主张，不应得到支持。黎子明、容艳敏在2011年至2017年4月14日前从未有接过勤安物业公司的催缴电话，更何况通电话的具体时间是何时，诉讼时效有否因为勤安物业公司的催缴电话造成部分或者全部被中断，一审法院理应查明，但一审法院在未查清该案件事实就认定没有超过诉讼时效，系认定事实错误。
二、一审法院适用法律错误。本案没有违约金条款，不应直接适用违约金的法律规定。一审法院在判决书第十三页第八行法院认为“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”系适用法律错误。首先，本法条调整的应为当事人双方已约定了违约金，违约金过高的情况，才适用本法条。而本案中，当事人双方对于逾期缴交物业服务费应如何承担违约责任没有直接约定的情况下，是不适用上述法条的。物业服务合同的各项条款系当事人双方的真实意思表示，应遵从当事人的意愿，而并不是由法院强加适用，更甚，黎子明、容艳敏没有收楼，也没有与勤安物业公司签订物业服务合同，就更谈不上违约金了。其次，即使非要认定黎子明、容艳敏逾期缴交物业服务费，但也只是造成勤安物业公司被占用资金的利息损失，根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准”，按勤安物业公司的诉求计算35061.58元系2011年11月至2016年11月（共61个月）的物业服务费，计算每月物业服务费为35061.58元/61个月=574.78元，同期银行贷款利率按年利率暂按6%计算，每月的违约金应为574.78*0.06/12=2.87元，而本案计算的违约金10518.47元/61个月172.43元，远超法律规定的逾期贷款利息，更重要的是勤安物业公司至今未能与黎子明、容艳敏确定具体的金额，即本案金额仍未审理清楚的情况下，无法计算违约金。
三、黎子明、容艳敏保留追究勤安物业公司迟延交楼等法律责任的权利。勤安物业公司在一审时先后举证三次（2017年4月7日、2017年6月26日、2017年8月16日），部分证据已过举证期，而且先后三次提供的证据都存在大量瑕疵，证据与证据之间、证据与勤安物业公司主张之间相互矛盾，漏洞百出。期次，如按勤安物业公司举证的2011年1月为交楼时间的，那么房屋已逾期交房超过2年，即730天以上。按《商品房买卖合同》第七条约定，开发商理应按285元/天向黎子明、容艳敏支付逾期交楼的违约金（即不少于208050元）。对于为违约金的问题，勤安物业公司的法定代表人一直予以回避和拖延，至今也未给予黎子明、容艳敏明确答复。勤安物业公司保留追究其法律责任的权利。综上，一审法院审理本案时适用法律错误、认定事实错误。为维护黎子明、容艳敏的合法权益，依照法律的相关规定，特向贵院提起上诉，请二审法院予以支持黎子明、容艳敏的上诉请求。在二审法庭调查期间，黎子明、容艳敏补充以下意见：本案涉及我方是否收楼的问题，涉及我方与开发商另一个法律关系，一审判决直接认定了我方已经收楼是明显错误的。即使在本案中，虽查清收楼的事实，也应当追加开发商作为第三人来查明本案事实。
勤安物业公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，黎子明、容艳敏称一审法院认定事实错误、适用法律错误没有事实与法律依据。一、根据《商品房销售管理办法》相关规定，开发商在交付时房屋未经验收合格的，应以实际符合交付条件之日作为交付日期，即竣工验收日期2011年5月31日为交付日期，一审法院对涉案房屋交付日期的事实认定正确。根据勤安物业公司一审提交的证据五《五邑锦绣豪庭交楼通知书》以及黎子明、容艳敏在一审庭审中的陈述，黎子明、容艳敏约于2011年1月29日收到勤安物业公司受开发商委托寄送的收楼通知书，黎子明、容艳敏当时以开发商逾期交楼为由拒绝收楼，勤安物业公司补充提交的涉案房屋《竣工验收备案表》显示竣工验收日期为2011年5月31日，开发商在交付时涉案房屋未经验收合格，根据《商品房销售管理办法》相关规定，涉案房屋应以实际符合交付条件之日作为交付日期，即竣工验收日期2011年5月31日为交付日期。二、本案并未超过诉讼时效，勤安物业公司2013年、2014年、2015年的催缴行为已构成诉讼时效中断,勤安物业公司于2017年4月14日提起诉讼要求黎子明、容艳敏交纳欠付物业服务费没有超过诉讼时效，一审法院适用法律正确。根据勤安物业公司一审提交的证据七《催收公示》及《律师函》，可证明勤安物业公司分别于2013年3月3日、2014年9月10日以及2015年12月6日在黎子明、容艳敏购买房屋门口处张贴了缴费明细，该明细有明确列明需交纳物业服务费的时间及金额，且勤安物业公司每年都会对欠费客户进行电话催告，黎子明、容艳敏也承认接收过勤安物业公司打来的电话催告。勤安物业公司的催缴行为已构成诉讼时效中断，故勤安物业公司于2017年4月14日提起诉讼要求黎子明、容艳敏交纳欠付物业服务费没有超过法律规定的诉讼时效。三、违约责任是法律规定的，当事人可以约定具体承担违约责任的方式和计算赔偿额的方法，当事人没有约定违约责任条款不影响守约方提出对方承担违约责任的请求,且本案中勤安物业公司主张的违约金数额并未超过法律规定损失的百分之三十，一审法院适用法律正确。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，虽然勤安物业公司与黎子明、容艳敏对逾期缴交物业服务费应如何承担违约责任没有直接约定，但此是因黎子明、容艳敏在不具备法定理由情形下拒收房屋导致的，且未按时缴交物业服务费，也实际造成勤安物业公司的损失，勤安物业公司主张违约金按欠付物业服务费总额的30%计算符合事实和法律规定，一审法院适用法律正确。四、本案中勤安物业公司对黎子明、容艳敏不负按时交楼的义务，更不存在向黎子明、容艳敏承担逾期交楼的违约责任。黎子明、容艳敏就开发商逾期交楼的违约行为追究勤安物业公司的责任，无事实与法律依据。本案中黎子明、容艳敏是与涉案房屋的开发商签署的《商品房买卖合同》，对黎子明、容艳敏负有按时交楼义务的是开发商，并非勤安物业公司，勤安物业公司只是开发商委托的涉案房屋的物业管理单位，对黎子明、容艳敏负有提供物业管理服务的义务，黎子明、容艳敏就开发商逾期交楼的违约行为追究勤安物业公司的责任，无事实与法律依据。综上所述，黎子明、容艳敏的上诉理由无事实与法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决合法、合理。请求二审人民法院依法驳回黎子明、容艳敏上诉，维持原判。
勤安物业公司向一审法院起诉请求：1.容艳敏向勤安物业公司支付物业服务费35061元及违约金10518.3元（35061元×30%）；2.黎子明对容艳敏负担的上述债务承担连带清偿责任；3.黎子明、容艳敏承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：勤安物业公司提供的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》载明：“企业名称：勤安物业公司，资质等级：三级，发证机关：江门市住房和城乡建设局，有效期：2013年10月8日至2015年10月7日…。”容艳敏与江门市金华房地产开发有限公司于2008年11月13日签订《商品房买卖合同》，主要约定：“出卖人：江门市金华房地产开发有限公司，买受人：容艳敏，买受人购买的商品房为五邑锦绣豪庭翠景路xx号全部房屋，建筑面积共242.68㎡，出卖人应当在2008年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续…由于买受人原因，未能按期交付的，出卖人用书面或电话通知买受人，如买受人在15天内不办理交接手续，由此产生的法律、经济等一切责任，由买受人承担…。”勤安物业公司于2011年1月27日作出《五邑锦绣豪庭交楼通知书》，载明：“容艳敏购置的五邑锦绣豪庭翠景路xx号定于2011年1月27日至2月28日交楼，请到勤安物业公司办理交楼手续…。”勤安物业公司勤安物业公司与江门市金华房地产开发有限公司于2011年1月1日签订《委托物业管理合同》，主要约定：“甲方（委托方）：江门市金华房地产开发有限公司，乙方（受委托方）：勤安物业公司，经双方友好协商，达成如下协议，以便共同遵守。甲方将位于江门市北环路五邑锦绣豪庭的物业委托给乙方实行前期物业管理服务。委托管理事项包括：房屋的使用、维修、养护…从签合同之日起，乙方靠收取管理费来维持日常的开支…委托管理期限为捌年，自2011年1月1日时起至2018年12月31日时止…。”勤安物业公司提供的《前期物业管理服务协议》载明：“甲方（业主）：容艳敏，乙方（物业管理公司）：空白，双方就甲方已购买的五邑锦绣豪庭翠景路xx号商品房交付使用后乙方提供物业管理服务的有关问题达成一致意见，特订立本协议…乙方按甲方所购该商品房的房屋建筑面积每月每平方米1.5元，花园面积每月每平方米0.5元标准向甲方收取物业服务费，甲方所购该商品房花园面积为421.5㎡…甲方逾期交纳物业服务费，每逾期一天需向乙方交纳所欠物业服务费的0.5%违约金，逾期二个月不交者将予公布，情况严重时，乙方可依法向人民法院起诉…落款：甲方（盖章、签名）：空白，乙方（盖章）：勤安物业公司。”勤安物业公司提供的《前期物业管理服务协议》（两份）载明：“甲方（业主）：陈泽，莫永忠，乙方（物业管理公司）：空白，双方就甲方已购买的五邑锦绣豪庭翠景路6号，21号商品房交付使用后乙方提供物业管理服务的有关问题达成一致意见，特订立本协议…乙方按甲方所购该商品房的房屋建筑面积每月每平方米1.5元，花园面积每月每平方米0.5元标准向甲方收取物业服务费，甲方所购该商品房的房屋建筑面积为套内建筑面积353.09㎡，242.68㎡，花园面积为401㎡，321㎡…甲方逾期交纳物业服务费，每逾期一天需向乙方交纳所欠物业服务费的0.5%违约金，逾期二个月不交者将予公布，情况严重时，乙方可依法向人民法院起诉…落款：甲方（盖章、签名）：陈泽，莫永忠，2011年9月13日，2014年6月10日，乙方（盖章）：勤安物业公司。”勤安物业公司提供的《江门市五邑锦绣豪庭管理服务收费公示》载明：“物业服务收费实际收费标准计价方式：高层住宅每平方米1.8元/月，别墅每平方米1.5元/月，公共水费电费高层每平方米0.2元/月，别墅每平方米0.5元/月按花园面积收…。”勤安物业公司分别于2013年3月3日、2014年9月10日、2015年12月6日出具《五邑锦绣豪庭物业管理费缴费明细》（三份），载明：“时间：2011年11月—2013年3月、2011年11月—2014年9月、2011年11月—2015年12月，建筑面积242.68×1.5元，花园面积421.5㎡×0.5元，请接此通知后，对物业管理费进行确认，按合同约定支付相关费用…。”勤安物业公司提供的《物业服务收费备案表》载明：“申请单位：勤安物业公司，备案物业基本情况：小区名称（地址）：江门市蓬江区五邑锦绣豪庭，别墅标准：原执行标准：1.5元，高层住宅：1.8元，江门市蓬江区物价局，2012年5月7日…。”
容艳敏提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明：“建设单位：江门金华房地产开发有限公司，备案日期：2011年6月23日，工程名称：江门五邑锦绣豪庭住宅小区会所、E1-E3、E15-E21.F18-F19型住宅，工程地点：蓬江区高尔夫球场西北侧地段，竣工验收日期：2011年5月31日，住建局加盖‘同意备案’章，2011年6月23日…。”在庭审中，容艳敏陈述其约于2011年1月29日收到勤安物业公司发出的收楼通知书，但没有收到开发商发出的收楼通知书，其收到勤安物业公司发出的通知后，其没有前住收楼，因容艳敏认为开发商已超出合同约定时间两年后才通知交楼，且容艳敏向勤安物业公司反映其房屋内堆放垃圾，应清理，其房屋的对面房屋存在违章建筑，应处理，但勤安物业公司一直没有处理，故容艳敏一直没有前往收楼，容艳敏在2016年8月已将其房屋另行出售，该房屋产权现已转移至他人名下。勤安物业公司陈述其每年年底都通过电话、在容艳敏房屋的门口张贴物业服务费明细的方式向容艳敏催收物业服务费，在勤安物业公司提起诉讼前，若业主前来缴费，则不要求业主支付滞纳金（违约金），但直到本案起诉之日容艳敏也没有交纳物业服务费，勤安物业公司才主张违约金，因双方对此没有约定计算标准，故勤安物业公司主张按容艳敏欠付的物业服务费的总额的30%计算违约金。容艳敏陈述其有接到过一两次勤安物业公司打电话来催收物业服务费，但容艳敏认为其没有收楼，也没有与勤安物业公司签订物业服务合同，容艳敏不需要缴交物业服务费，故容艳敏一直没有缴交过物业服务费，容艳敏有时到其房屋但一直没有看到其房屋门口有张贴物业服务费明细或告示。黎子明、容艳敏陈述其两人是夫妻关系，其夫妻在婚姻存续期间对财产、债权及债务如何分配或承担没有特别约定，当时本案房屋登记至容艳敏名下。
一审法院认为，综合分析当事人的举证、陈述以及上述查明的事实，勤安物业公司提供的《商品房买卖合同》、《委托物业管理合同》《前期物业管理服务协议》等证据有原件，容艳敏虽不确认《委托物业管理合同》《前期物业管理服务协议》的真实性，但未能提供有效证据予以反驳，故确认上述证据的真实性。由此，从勤安物业公司提供的上述证据及陈述可以相互印证勤安物业公司于2011年11月1日起接受五邑锦绣豪庭开发商的委托为该小区提供物业服务至今，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”可以认定勤安物业公司与容艳敏之间建立物业服务合同关系，上述合同关系已在勤安物业公司与容艳敏之间真实发生，没有违反法律的强制性规定，依法具有法律效力，双方均应依合同约定履行各自义务。对容艳敏认为其没有与勤安物业公司签订物业服务合同，其双方不存在合同关系等的意见理据不足，不予采纳。
关于黎子明、容艳敏应否向勤安物业公司交纳物业服务费的问题。依照《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，因容艳敏约于2011年1月29日收到勤安物业公司发出的收楼通知书，当时容艳敏购买的上述xx号房屋尚未竣工验收，容艳敏又陈述其收到收楼通知书后，因其认为开发商逾期交楼达两年应承担违约责任等，故其一直没有收楼，而容艳敏购买的xx号房屋于2011年5月31日竣工验收，此时房屋具备交付的条件，容艳敏仍没有进行收楼，由此引起的法律责任应由容艳敏自行承担，因此，可以认定容艳敏于2011年5月31日起接收了xx号房屋。对容艳敏认为因开发商逾期交楼达两年应承担违约责任以及勤安物业公司没有为其处理房屋内的垃圾及对面房屋的违章建筑等而拒收房屋等的意见，因该意见不构成可以拒收房屋的法定理由且未能举证证明，故不予采纳。由此，勤安物业公司自容艳敏于2011年5月31日接收房屋起已进驻五邑锦绣豪庭小区，为该小区业主提供物业服务至今，而本案未有证据显示容艳敏在勤安物业公司提供物业服务后从2011年11月1日至2016年11月30日有交纳过物业服务费，容艳敏也陈述没有缴交过物业服务费，而勤安物业公司提供的证据也显示勤安物业公司有将缴费明细张贴于xx号房屋门口处，容艳敏又陈述接收过勤安物业公司打来一两次电话催收物业服务费，黎子明、容艳敏为夫妻关系，其夫妻在婚姻关系存续期间对财产、债权及债务没有特别约定，故勤安物业公司主张经其多次催促黎子明、容艳敏仍未交纳上述期间的物业服务费，要求黎子明、容艳敏支付物业服务费的请求合法有据，予以支持。对于物业服务费的金额，依据容艳敏与五邑锦绣豪庭开发商签订的《商品房买卖合同》，勤安物业公司与五邑锦绣豪庭开发商签订的《委托物业管理合同》，勤安物业公司提供的《缴费明细》、《服务收费公示》、《物业服务收费备案表》以及与容艳敏同类型房屋的《前期物业服务协议》等证据，xx号房屋的房屋建筑面积为242.68㎡，花园面积为421.5㎡，故勤安物业公司主张容艳敏支付物业服务费为35061元〔即按每月应付的物业服务费574.77元（242.68㎡×1.5元/㎡＋421.5㎡×0.5元/㎡）×未缴的时间61个月（2011年11月1日至2016年11月30日）〕的请求合法合理，予以支持。对容艳敏认为其与勤安物业公司没有签订物业服务合同，其没有看到xx号房屋及小区公告栏有张贴缴费明细及收费公示，勤安物业公司计算物业服务费的标准没有依据，其不应缴交物业服务费等的意见，因未能举证予以反驳，且与上述查明的事实相悖，不予采纳。对容艳敏认为勤安物业公司的起诉已超过诉讼时效的意见，因勤安物业公司分别于2013年3月3日、2014年9月10日、2015年12月6日在xx号房屋门口处张贴了缴费明细，该明细有明确列明需缴交物业服务费的时间及金额，容艳敏也陈述其接收过勤安物业公司打来一两次电话催交物业服务费，故勤安物业公司在上述时间催交物业服务费后于2017年4月14日提起本案诉讼没有超过法律规定的诉讼时效，容艳敏的上述意见依据不足，不予采纳。
关于勤安物业公司主张的违约金如何确定的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失…。”以及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法…约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，虽勤安物业公司、容艳敏针对容艳敏逾期缴交物业服务费应如何承担违约责任没有直接约定，但因容艳敏在不具备法定理由下拒收房屋，并导致双方未能签订《前期物业服务协议》，也未按时缴交物业服务费，且容艳敏逾期缴交物业服务费确实造成占用勤安物业公司资金的损失，由此，勤安物业公司主张黎子明、容艳敏支付违约金的请求合法合理，予以支持。对于违约金的计算，因勤安物业公司、容艳敏对此没有进行具体约定，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，勤安物业公司主张违约金按容艳敏欠付的物业服务费总额的30%计算即人民币10518.3元（35061元×30%）的请求没有超出上述规定的范围，也没有超出按中国人民银行同期同类贷款利率计算的范围，依法予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：黎子明、容艳敏应自判决生效之日起十日内向江门市勤安物业发展有限公司支付物业服务费人民币35061元以及支付违约金人民币10518.3元。被告黎子明、容艳敏如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费940元，由黎子明、容艳敏全部负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理……”的规定，本院二审中仅围绕黎子明、容艳敏的上诉请求进行审查，对于各方当事人均未提出上诉的问题不予审查。
关于黎子明、容艳敏应否向勤安物业公司交纳物业服务费的问题。综合本案的证据，涉案房屋于2011年5月31日竣工验收，已具备交付的条件，黎子明、容艳敏没有对涉案房屋进行验收收楼，由此引起的法律责任应由其自行承担。本案中的证据《委托物业管理合同》显示勤安物业公司于2011年11月1日起接受五邑锦绣豪庭开发商的委托为该小区提供物业服务至今。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，《前期物业管理服务协议》对黎子明、容艳敏具有约束力。该协议约定“商品房交付使用后勤安物业公司提供物业管理服务的有关问题达成一致意见，特订立本协议…”，即涉案房屋交付使用后，该协议对双方均产生约束力，双方应当遵守上述协议的约定。2011年5月31日视为涉案房屋已经交付给黎子明、容艳敏使用，其应当按照协议的约定履行其义务，应当按时交纳物业服务费。结合本案的证据，涉案房屋的房屋建筑面积为242.68㎡，花园面积为421.5㎡，即黎子明、容艳敏应当向勤安物业公司交纳物业服务费35061元〔即按每月应付的物业服务费574.77元（242.68㎡×1.5元/㎡＋421.5㎡×0.5元/㎡）×未缴的时间61个月（2011年11月1日至2016年11月30日）〕。黎子明、容艳敏上诉主张开发商逾期交楼达两年应承担违约责任，这是另外的法律关系，不属于本案物业服务合同纠纷的调整范围，黎子明、容艳敏可另寻法律途径解决。故其以开发商逾期交楼、勤安物业公司没有为其处理房屋内的垃圾及对面房屋的违章建筑而拒收房屋等意见作为拒交物业服务费的理由不成立，本院不予支持。
关于勤安物业公司的主张是否超过诉讼时效的问题。勤安物业公司分别于2013年3月3日、2014年9月10日、2015年12月6日在涉案房屋门口处张贴了缴费明细，该明细有明确列明需缴交物业服务费的时间及金额，且黎子明、容艳敏在一审庭审中陈述其接收过勤安物业公司打来一两次电话催交物业服务费，黎子明、容艳敏知道其拖欠物业服务费，诉讼时效因勤安物业公司的催收而导致中断，且故勤安物业公司在2017年4月14日向一审法院提起诉讼没有超过法定的诉讼时效。黎子明、容艳敏主张诉讼时效已过没有依据，本院不予支持。
关于黎子明、容艳敏应否向勤安物业公司支付逾期交纳物业服务费违约金的问题。由于黎子明、容艳敏一直拒收涉案房屋，导致黎子明、容艳敏与勤安物业公司没有签订《前期物业服务协议》，双方对逾期交纳物业服务费应如何承担违约金没有书面约定。根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……”的规定，黎子明、容艳敏作为业主应当履行按时交纳物业服务费的义务，其拖欠物业服务费实质是占用了勤安物业公司的资金，必然导致勤安物业公司资金的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”的规定，本案法律适用可以参照适用买卖合同的有关规定。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，结合本案，黎子明、容艳敏逾期交纳物业服务费，勤安物业公司要求其支付违约金，该违约金的性质实质是要求黎子明、容艳敏赔偿逾期付款导致勤安物业公司的损失，故可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。经一审法院核算，逾期付款的损失为10518.3元并未超过上述规定范围，予以维持。黎子明、容艳敏上诉认为因未确定具体未交纳物业服务费的金额而无法计算违约金的主张，没有依据，本院不予支持。
综上所述，黎子明、容艳敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费940元，由上诉人黎子明、容艳敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁宇俊
审 判 员 甄锦源
审 判 员 肖文文
二〇一八年四月十一日
法官助理 梁淑珍
书 记 员 陈惠玲