上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2946号
上诉人（原审被告）陈晨，＊生，汉族，住＊＊＊。
委托代理人管顺德，上海市光华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王爱珠，＊生，汉族，住＊＊＊。
委托代理人汤春林，上海市广懋律师事务所律师。
原审第三人张建英，＊生，汉族，住＊＊＊。
委托代理人管顺德，上海市光华律师事务所律师。
上诉人陈晨因排除妨害纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第9024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月29日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审经审理查明，2014年1月20日，王爱珠因裁决继承取得了系争的＊＊＊＊房屋所有权。鉴于系争房屋为陈晨实际占有，王爱珠便通过短信及信函的方式多次与陈晨交涉，要求陈晨搬离。因陈晨认为其系与张建英签订租赁合同而取得系争房屋承租权，并已将2016年5月2日之前的租金都支付给了张建英，故不同意搬离。王爱珠为维护自身权益，故提起本案诉讼，请求判令：1、陈晨搬离上海市xxxxx房屋，并将上述房屋返还给王爱珠；2、陈晨支付从2014年1月20日至实际搬离之日止的按照每月人民币（下同）2，000元计的房屋使用费；3、本案诉讼费由陈晨承担。
陈晨辩称：系争房屋原所有人为案外人王某某，王某某系张建英的舅舅。王某某于2011年2月10日去世后，张建英接受系争房屋所在地居委会的委托，对王某某的财产进行管理，后张建英将系争房屋出租给了陈晨，双方一共签订了三次租赁合同，第一次租赁期限为2011年5月3日起一年，第二次租赁期限为2012年5月3日至2013年5月2日，第三次租赁期限为2013年5月3日至2016年5月2日，且陈晨将2016年5月2日之前的租金都支付给了张建英，故不同意王爱珠的诉讼请求。
张建英述称：陈晨取得系争房屋的承租权依法有据，因为张建英与陈晨签订系争房屋租赁合同，当时因为原权利人去世后系争房屋的管理等由相关居委会指定张建英进行处理，张建英出租系争房屋也是保护原权利人王某某的权利。
原审中，王爱珠认为张建英从未取得合法授权，而且房屋的权利是由房屋权利人指定而不是由第三方即居委会指定，故所谓居委会指定是不合法的，租赁合同也是无效的，对王爱珠不产生效力。陈晨认为其是和张建英签订租赁合同并且支付租金，其承租房屋有合法依据，而且在王爱珠取得产权证之前其就已经取得房屋的承租权，故不同意搬离。张建英认为在王某某去世后其将系争房屋出租，该行为切实保护了王某某应得利益，而不是放置其财产不管，故其出租行为有相应依据。虽经法院主持调解，因双方各执己见，致调解未成。
原审认为，合法的民事权益依法受法律保护。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的诉讼后果。本案中，王爱珠于2014年1月20日成为系争房屋的所有人，故王爱珠对系争房屋享有占有、使用、处分、收益的权利。陈晨以与张建英签有租赁合同，且在王爱珠取得产权证之前其就已经取得系争房屋的承租权为由进行抗辩，王爱珠对此不予认同，并认为该租赁合同对其不产生效力。原审认为，陈晨与张建英签订的租赁合同未有王爱珠授权，且未取得王爱珠事后追认，对王爱珠不产生拘束力，故陈晨的行为已对王爱珠居住使用系争房屋造成妨碍，现王爱珠要求陈晨迁出并返还系争房屋，依法予以支持。另，王爱珠要求陈晨按照每月2，000元计算支付从2014年1月20日至实际搬离之日止的房屋使用费，尚属合理，故予以确认。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二○一四年九月二十三日作出判决：一、陈晨应于判决生效之日起十五日内迁出上海市xxxxx，将房屋交还给王爱珠；二、陈晨应于判决生效之日起十五日内按每月2，000元计给付王爱珠自2014年1月20日起至实际搬离之日止的房屋使用费。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由陈晨负担。
判决后，陈晨不服，上诉于本院，诉称：1、原审判决认定王爱珠通过短信及信函方式多次与陈晨交涉要求陈晨搬离系争房屋，缺乏依据。事实上，陈晨与王爱珠从未谋面，也从未收到过王爱珠所发短信。2、原审判决认定张建英与陈晨签订的租赁合同未经王爱珠授权，且未取得王爱珠的事后追认，故对王爱珠不产生拘束力，属于主观臆断的错误认定。2011年2月10日，系争房屋的原产权人王某某（张建英的舅舅）自杀死亡。在抢救期间，张建英多次致电王爱珠（王爱珠、张建英的母亲王某某、案外人王某某与王某某系兄弟姐妹关系），而王爱珠不予理睬，也未曾前来探视。对王某某的生前照顾、住院护理、死后安葬等均由张建英办理并垫付相关费用。由于王某某系非正常死亡，其去世后相关事宜处理由其住所地的派出所和居委会主导。因王某某的妻子金某某已于2010年8月29日死亡，双方生前未生育子女，故派出所、居委会共同将系争房屋交由张建英保管，张建英基于此向居委会出具王某某过世后的事宜由其全权负责的《承诺书》，该《承诺书》有居委会干部、相关亲属签名。张建英在接受居委会委托后成为王某某遗产事实上的管理人，对王某某的遗产进行合法管理，使之增值。从2011年2月10日王某某死亡至2014年1月20日王爱珠取得系争房屋产权证将近3年的时间里，王爱珠从未主动与张建英有过联系，且在张建英至无锡市王爱珠家中与其商量王某某遗产处理事宜时，王爱珠当时的态度是放弃遗产，不参与处理。张建英取得系争房屋管理权后，于2011年5月1日与陈晨签订租赁合同，陈晨对系争房屋的上述情况并不知情。张建英在与陈晨签订租赁合同时出示了系争房屋的产权证和张建英向居委会出具的《承诺书》，陈晨有理由相信张建英有权出租系争房屋，而当时王爱珠并未成为系争房屋的产权人，故张建英在签订合同当时不可能获得王爱珠的授权及事后追认。在王爱珠取得系争房屋产权证之前，张建英与陈晨签订的租赁合同应认定为有效。3、陈晨已将承租期间的租金支付给了张建英，故其没有义务再向王爱珠支付房屋使用费，且原审法院认定的使用费标准高于租赁合同约定的标准缺乏依据。由此，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回王爱珠的原审全部诉请。
被上诉人王爱珠辩称：张建英并非系争房屋的产权人，所谓的承诺书无论从形式还是内容看都不构成张建英享有出租系争房屋权利的依据，故张建英与陈晨签订的系争房屋租赁合同对王爱珠不发生效力。陈晨应承担占用系争房屋给王爱珠造成的房屋使用费损失，根据当地市场行情应为每月2，000元。故不同意陈晨的上诉诉请。
原审第三人张建英表示同意陈晨的上诉诉请。
经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，系争房屋的原产权人王某某与王爱珠、案外人王某某及王某某系兄弟姐妹关系。张建英系王某某的女儿。
王某某于2011年2月10日报死亡。2013年11月29日，原审法院就原告王爱珠诉被告王某某、王某某法定继承纠纷一案作出（2013）浦民一（民）初字第42456号民事调解书，载明该案双方当事人自愿达成如下协议：一、系争的上海市xxxxx房屋归王爱珠所有；二、王爱珠于调解书生效之日起九十日内分别给付王某某、王某某房屋折价款各330，000元；三、案件受理费13，800元，按诉调对接案件收费标准收取计1，380元，由王爱珠负担。
本院又查明，张建英与陈晨就系争房屋出租事宜共签订过三份租赁合同，约定张建英将系争房屋出租给陈晨，第一份租赁期限自2011年5月3日起至2012年5月2日止，月租金为1，700元；第二份租赁期限自2012年5月3日起至2013年5月2日止，租金为每三个月5，000元；第三份租赁期限自2013年5月3日起至2016年5月2日止，三年房屋租金共计60，000元。张建英于2013年5月3日出具收条，确认收到陈晨支付的2013年5月3日起至2016年5月2日止的三年租金60，000元整。
原审时，陈晨曾提供张建英于2011年2月10日出具的《承诺书》复印件一份，载明：“王某某过世后的事宜由我全权负责。身后财产，大家协商解决。（所有男女双方亲属协商解决）。”落款为“外甥女张建英”。王某某部分亲属、好友及居委会相关工作人员作为见证人在该《承诺书》落款处签字确认。二审审理期间，本院至上海市某某居民委员会（以下简称某某居委会）就该份《承诺书》原件及本案相关事宜进行调查核实。某某居委会向本院提供该份《承诺书》的原件进行核对，并同时表示该份《承诺书》并不表明存在其指定张建英为王某某财产管理人的情况，对《承诺书》中作为见证人的其工作人员的身份予以确认。对此，陈晨与张建英表示，根据二审法院调查情况，《承诺书》的真实性应予认定，且可以证明由于王某某系非正常死亡，派出所和居委会没有人管理其财产，故交给张建英管理。王爱珠则表示，该份《承诺书》并无居委会指定张建英为王某某财产管理人的意思表示，故张建英称其是王某某财产管理人于法无据。
另，陈晨在二审期间补充提供了2011年至2013年期间其为客户、以系争房屋为受理地址的有线网络维修单、业务申请表、客户账单、业务受理单等，以此证明陈晨在租赁合同所涉期间实际居住使用系争房屋。王爱珠对由有线网络公司出具的相关业务受理单及账单的真实性没有异议，但表示对陈晨实际居住系争房屋的时间其不清楚，且该些证据也不能证明王爱珠在当时即知晓陈晨居住系争房屋。
二审审理期间，就陈晨已经支付给张建英的至2016年5月2日的租金，张建英表示愿意将2014年1月20日起的全部租金返还给陈晨；陈晨表示愿意按照其与张建英租赁合同约定标准向王爱珠支付自2014年1月20日起的房屋租金。
另，王爱珠在二审中陈述，自2011年2月10日王某某去世至其取得系争房屋产权期间，系争房屋应为王某某的三个法定继承人即王爱珠、王某某、王某某共同共有，2013年11月29日继承案件调解书作出后系争房屋即归王爱珠所有。对王爱珠取得产权之前系争房屋的实际使用情况，王爱珠表示其不清楚，也没有具体了解过。
本院认为，鉴于本案系排除妨害纠纷，故本案争议焦点即为陈晨占用系争房屋是否具有合法的依据。陈晨主张其系根据与张建英签订的租赁合同占用系争房屋，其亦按约向张建英支付租金，故其占用系争房屋依法有据。王爱珠则认为，张建英并非系争房屋的权利人而无权出租系争房屋，张建英与陈晨签订的租赁合同对其没有约束力，故陈晨占用系争房屋缺乏依据。对此，本院认为，首先，虽然张建英并非系争房屋的权利人，但根据前述《承诺书》载明的内容及本院向某某居委会所作调查情况可以表明，张建英作为系争房屋原权利人王某某的外甥女，其在王某某去世后取得系争房屋产权证并实际管理、出租系争房屋确曾经过其家庭内部及相关部门的协调过程。其次，陈晨根据原权利人的产权证、前述《承诺书》与张建英就系争房屋签订过三次租赁合同，陈晨提供的前述有线网络业务受理单、客户账单等所涉期间与上述三份合同所涉租赁期间相吻合，故陈晨依据上述租赁合同实际使用系争房屋的事实亦可确认。第三，在王爱珠取得系争房屋产权证之前，陈晨已实际使用系争房屋两年半有余，王爱珠并未提供证据证明在王某某去世后至其取得系争房屋产权证之前，其抑或王某某的其他法定继承人就陈晨长期使用系争房屋曾提出过任何异议，而王爱珠在该期间作为权利人之一对系争房屋不闻不问显然有违常理。第四，根据王爱珠在原审时主张的系争房屋使用费标准，陈晨与张建英所签三份租赁合同约定的租金标准并无明显不合理之处。虽然最后一份租赁合同所涉三年租金由陈晨于签订合同当日一次性支付给张建英而有别于交易惯例，但本院也注意到三份租赁合同约定的租金标准第二份较第一份略低，第三份与第二份的租金标准一致，而在当前房地产市场价格普遍上涨的情况下陈晨以一次性付款方式换取相对低廉的租金亦在合理尺度范围内，且第三份合同所涉租赁期间起始时间系在王爱珠与案外人就系争房屋归属达成调解协议之前近半年。综合以上几点，本院认为，陈晨有理由相信张建英有权代表系争房屋权利人出租系争房屋，而陈晨与张建英就系争房屋签订的三份租赁合同亦无法律、法规规定的其他无效情形，故陈晨据此占用系争房屋并无不当。在成为系争房屋产权人之前作为权利人之一的王爱珠并未对陈晨长期使用系争房屋的情况提出异议，此亦可视为王爱珠对系争房屋实际使用情况系知情且认可，故在陈晨承租系争房屋期间尚未届满的情况下，王爱珠以排除妨害为由要求陈晨迁出系争房屋并按照其主张的标准支付房屋使用费，缺乏依据，本院对此不予支持。原审判决未查明本案相关事实并综合考虑相关因素，由此所作判决失当，本院对此予以纠正。鉴于王爱珠在第三份租赁合同所涉租赁期间取得系争房屋产权，张建英在二审中表示愿意将2014年1月20日起的租金退还陈晨，陈晨亦表示愿意按照与张建英约定的标准即一次性向王爱珠支付2014年1月20日起至2016年5月2日止的租金，张建英、陈晨的上述意见于法不悖，本院予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第9024号民事判决；
二、驳回王爱珠的原审全部诉讼请求；
三、陈晨于本判决生效之日起十日内支付王爱珠2014年1月20日起至2016年5月2日止的租金人民币45，657元；
四、张建英于本判决生效之日起十日内返还陈晨2014年1月20日起至2016年5月2日止的租金人民币45，657元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币80元，二审案件受理费人民币80元，共计人民币160元，均由王爱珠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 盛伟玲
二〇一五年一月十六日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
……