江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初7015号原告：南京图腾置业发展有限公司，统一社会信用代码913201007512873211，住所地江苏省南京市鼓楼区江东北路419号。法定代表人：林乃轩，该公司总经理。委托诉讼代理人：芮敏，江苏法德永衡律师事务所律师。被告：朱青，女，1984年3月9日出生，汉族。原告南京图腾置业发展有限公司(以下简称图腾置业公司)与被告朱青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月22日公开开庭进行了审理。原告图腾置业公司的委托诉讼代理人芮敏、被告朱青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。图腾置业公司向本院提出诉讼请求：１.判令朱青向图腾置业公司支付自2015年10月16日起至2016年4月15日止的租金、商管费30484.5元、公共能耗费7688.4元，自2015年8月起至2016年1月止水电费3885元，合计42057.9元；2.判令朱青向图腾置业公司支付房屋占用费（自2016年4月16日起至办理交接手续止，按原租金标准一倍计算）；3.判令朱青向图腾置业公司支付违约金19336.32元，并没收履约保证金5000元。诉讼过程中，图腾置业公司增加诉讼请求：质量保证金5000元待朱青将客户处理完后再退还。事实和理由：2015年4月3日，双方签订了《大观·天地MALL商铺租赁合同》，约定：图腾置业公司将大观·天地MALL二层B119-1、B119-2号商铺（建筑面积128.14平方米）出租给朱青经营甜蜜和蛋糕；租赁期限自2015年4月16日至2016年4月15日止，共12个月；租金按季度支付，租金为0.65元/平方米/天，商管费为0.65元/平方米/天，电费1元/度，水费4元/度，公共能耗费1281.4元/月。合同签订后，朱青即进场经营，但其自2015年10月起未按约支付租金等费用，2016年1月25日擅自停止经营，造成大量会员到图腾置业公司处投诉，严重影响了图腾置业公司的声誉。图腾置业公司催告朱青支付租金，办理商铺交接手续，并处理会员事宜均未果，故图腾置业公司诉至法院。朱青辩称，第一，朱青对于图腾置业公司主张租金和公共能耗费，水、电费没有异议。第二，朱青不应当支付房屋占有使用费。2015年12月15日左右，图腾置业公司停水、停电导致朱青无法经营情况下，朱青停止经营，但图腾置业公司不同意朱青搬商铺的物品。第三，朱青不同意支付退还违约金，并要求退还保证金。本院经审理认定事实如下：坐落于南京市鼓楼区建宁路300号2002室及2号、3号储藏室登记的所有权人为图腾置业公司。2014年4月3日，图腾置业公司（甲方）与朱青（乙方）签订《大观·天地MALL商铺租赁合同》，合同约定：乙方自愿向甲方承租坐落于南京市下关区（现鼓楼区）建宁路300号大观·天地MALL二层B119-1、B119-2商铺为经营场所用于经营甜蜜的蛋糕、甜蜜吧;建筑面积约为128.14平方米（含公摊面积），本合同中的租金、商管费、公共能耗费、物业管理费、装修管理费以该建筑面积作为计算标准；租赁期限从2015年4月16日至2016年4月15日，共12个月，乙方按照租金0.65元/平方米/天、商管费0.65元/平方米/天的标准向甲方支付租金和商管费，并按照先付后租的方式按季度支付，乙方应当在每个交租期前20日向甲方一次性足额支付下个交租期租金；乙方在合同签订之日向甲方支付租赁定金5000元，乙方承租该物业正式营业后，租赁定金转为乙方按约履行本合同并合法经营的履约保证金；电费1元/度，水费4元/吨，由乙方在收到甲方付款通知后7天内支付给甲方；乙方在租赁期内还需向甲方缴纳物业管理费和公共能耗费，物业管理费交纳标准未填写，公共能耗费为1281.4元/月，以上公共能耗费、物业管理费按先支付后使用的原则执行，与租金同期支付；乙方需向甲方交付售后服务质量保证金5000元，本合同期满后满100个工作日，甲方不计利息返还乙方；乙方应按本合同规定按时交付租金、商管费、公共能耗费、物业管理费等其他费用；如乙方逾期支付，甲方按照每日最高费用的千分之三向乙方收取逾期滞纳金，直至乙方付清所拖欠的款项、逾期滞纳金及其他费用；逾期超过45天，甲方有权提前终止本协议并收回该物业，没收履约保证金，并可向乙方追索尚存合同期内的租金等费用损失；甲方有权随时扣留并单方出售乙方商品或其他财产，如出售所得未能补足欠款，甲方有权向乙方继续追偿。在本合同履行期间，乙方如有违反本合同规定的行为，严重损害甲方利益的，甲方有权终止本合同、收回该物业、没收履约保证金，并要求乙方支付违约金（违约金数额为上个月3倍月租金、商管费、公共能耗费、物业管理费用），并赔偿对方的直接经济损失。合同签订后，朱青使用涉案商铺。朱青已向图腾置业公司支付了履约保证金5000元和售后服务质量保证金5000元，并已将租金、商管费、公共能耗费支付至2015年10月15日，后未支付相关租赁费用。朱青还欠水、电费3885元。审理中，图腾置业公司同意售后服务质量保证金5000元同意冲抵租赁费用。对于上述当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于停止经营和停电的时间问题。图腾置业公司陈述朱青于2016年1月12日开始无人经营，但朱青辩称其已于2015年12月15日搬走了。图腾置业公司为此提交2016年1月22日函和邮件退件，证明朱青于2016年1月12日起无人经营，图腾置业公司于2016年1月15日断电，通知解除合同，该邮件被退回。对此，本院认为，朱青未能就其辩解意见提供证据予以证明，应自行承担不利的法律后果。图腾置业公司所提交的函件载明了商铺无人经营的时间以及停电的时间，该邮件被退回，其函件具有可信度，故本院对该证据予以确认。因此，本院认为朱青自2016年1月12日停止经营，图腾置业公司于2016年1月15日实施了停电行为。二、关于图腾置业公司是否存在阻止朱青搬商铺物品的问题。朱青称图腾置业公司不允许朱青搬商铺物品，但图腾置业公司对此不予认可。图腾置业公司陈述其为了防止朱青物品被盗，后将商铺锁门；要求朱青办理交接时先付一部分钱或给一个期限再把东西搬走。对此，本院认为，图腾置业公司将商铺锁门，并要求先付一部分钱再把东西搬走，应认定图腾置业公司阻止朱青将商铺物品搬走。本院认为，双方之间的签订的《大观·天地MALL商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，该合同依法成立并有效，该合同对双方均具有约束力，双方应按照约定全面履行自己的义务。朱青应按协议约定向图腾置业公司支付租金、商管费、公共能耗费、水、电费，朱青对此亦无异议，故本院予以确认。为便于计算，售后服务质量保证金直接冲抵租金和商管费，余额由朱青继续支付。关于房屋占有使用费。本院认为，由于图腾置业公司阻止朱青搬走商铺物品，致使商铺无法交接，图腾置业公司应自行承担扩大的损失。故图腾置业公司的该项诉讼请求，本院不予支持。关于违约金和没收保证金的问题。现朱青未按协议约定支付相关费用，已构成违约，应按约定支付违约金，并没收履约保证金，故图腾置业公司该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，朱青应当支付2016年4月15日前租金、商管费、公共能耗费和水、电费，并支付违约金；图腾置业公司有权没收履约保证金；驳回图腾置业公司的其他诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、朱青于本判决发生法律效力之日起十日内给付南京图腾置业发展有限公司租金、商管费30484.50元、公共能耗费7688.40元、水、电费3885元、违约金19336.32元，合计61394.22元；二、南京图腾置业发展有限公司没收朱青已支付的履约保证金5000元；三、驳回南京图腾置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1810元，减半收取计905元，由南京图腾置业发展有限公司负担237元，朱青负担668元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  张广鲁二〇一六年十月十八日见习书记员  沈 婷