西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雁民初字第05322号
原告：招商银行股份有限公司西安分行，住所地：陕西省西安市雁塔区高新区高新二路1号招商银行大厦。
负责人：任莉，该分行行长。
委托代理人：常小琴，陕西仁和万国律师事务所律师。
委托代理人：张倩，陕西仁和万国律师事务所律师。
被告：折建华。
委托代理人：郭云霞，系折建华之妻。
被告：郭云霞。
被告：陕西金源投资控股集团有限公司（原名：陕西金源房地产开发集团有限公司）。住所地：西安市碑林区火炬路企图时代*层。
法定代表人：马维强，该公司董事长。
委托代理人：任敏，该公司法务专员。
委托代理人：赵军刚，该公司法务专员。
原告招商银行股份有限公司西安分行诉被告折建华、郭云霞、陕西金源投资控股集团有限公司金融借款合同纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告招商银行股份有限公司西安分行委托代理人张倩、被告折建华委托代理人及被告郭云霞、被告陕西金源投资控股集团有限公司委托代理人任敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告招商银行股份有限公司西安分行诉称，2011年10月28日，原告与第一、第三被告签订《个人购房借款及担保合同》并约定：由原告向第一被告发放贷款共计85万元，用于第一被告购买西安市未央区文景路东凤城九路北金源·御景华府第13幢1单元14层11403号房产，借款期限自2011年10月28日至2041年10月28日，在此期间被告应按合同约定以等额还款法归还贷款本息。第三被告对第一被告的上述借款承担阶段性连带保证责任。同日，原告与第一、第二被告签订了《西安市房地产抵押合同》并约定，第一、第二被告以抵押合同中列明的房产担保其履行债务。上述协议签订后，原告依约向第一被告发放贷款85万元。自2013年11月15日开始，第一被告以种种理由拖延不予还款，截至2014年8月15日已连续逾期十期，尚有本金人民币834869.70元，利息47018.11元，罚息323.39元，复息1848.81元（合计884060.01元）未归还原告。根据借款合同第38条的约定，借款人连续三个月或累计六次未按约定按时足额还款，原告可宣布贷款提前到期，要求第一被告偿还已发放贷款的本息并要求其支付相关费用。第三被告对第一被告以上还款责任承担连带清偿责任。同时根据原告和第一被告之间的《抵押合同》关于抵押房产的约定，原告有权以抵押房产折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿。第二被告与第一被告作为夫妻，应当共同承担债务。现第一被告未予还款，严重损害了原告的合法权益。故诉至法院，请求判令：1、宣布贷款立即到期，第一被告偿还原告本金人民币834869.70元，利息47018.11元，罚息323.39元，复息1848.81元（合计884060.01元）及2014年8月15日后至贷款清偿之日新产生的利息、罚息、复息及实现债权的全部费用；2、请求判令第三被告对上述债务承担连带清偿责任；3、请求判令原告对第一、第二被告为本案借款提供的抵押房产变现所得享有优先受偿权；4、请求判令由三被告承担本案的诉讼费用。
被告折建华、郭云霞共同辩称，其向原告借款属实，之所以没有还款是因为现经济困难，无力还款，希望原告给予时间周转。
被告陕西金源投资控股集团有限公司辩称，其向原告承担的是阶段性担保责任，在其提供阶段性担保的期间，原告的债权既有其提供的保证，又有借款人自己提供的抵押，故物的担保责任优先，对不足部分才能由其承担保证责任；借款合同中，对要求其放弃让贷款人对抵押物先行处置的权利的条款系格式条款，原告未对风险条款进行释明，故该条款无效。
经审理查明，2011年10月28日，原告招商银行股份有限公司西安分行与被告折建华、郭云霞、陕西金源房地产开发集团有限公司签订《个人购房借款及担保合同》，约定：原告向被告折建华提供贷款850000元，用于被告购买西安市未央区文景路东凤城九路北金源·御景华府第13幢1单元14层11403号房产，贷款期限自2011年10月28日至2041年10月28日；贷款利率为以国家公布的贷款基准年利率7.05%上浮10%，即为年利率7.755%，合同有效期内，如遇国家调整贷款利率的，按照固定日调整，即从每年的1月1日开始执行国家公布的最新利率标准，1月1日前后分段按日计算，借款人未按照合同约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未清偿的贷款本金按日在合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止，对不能按时支付的利率，按罚息利率按日计收复息；还款方式为等额还款；若借款人折建华连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同提前到期，并提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用。该合同还约定：被告折建华、郭云霞愿意以西安市未央区文景路东凤城九路北金源·御景华府第13幢1单元14层11403号房产的全部权益抵押给原告作为偿还贷款本息及其他一切相关费用的担保；抵押担保的范围包括但不限于贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等；抵押期间为从本合同生效之日起至本合同项下贷款本息及其他一切相关费用债权诉讼时效届满的期间。陕西金源房地产开发集团有限公司自愿为被告折建华在本合同项下的债务提供连带责任保证，保证期间为合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或房地产他项权证交由原告保管之日为止；保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用等；保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。另，该合同第十条中以加大加黑字体注明“本合同的所有条款由各方进行了充分协商。银行已提请其他当事方特别注意有关免除或限制银行责任、银行单方拥有某些权利、增加其他当事方责任或限制其他当事方权利的条款，并对其作全面、准确的理解”。
同日，原告与被告折建华、郭云霞签订《西安市房地产抵押合同》，约定二被告愿以其贷款所购房产提供抵押担保，借款人未能清偿债务，原告有权以抵押物折价或依法拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿，实现抵押权。2014年7月30日，该抵押房产取得预购商品房贷款抵押登记备案证明。该房产现尚未办理房屋他项权利证书。
2011年11月15日，原告向被告折建华发放贷款850000元。自2013年11月起，被告折建华未按合同约定向原告按期足额偿还贷款。截至2014年8月15日，被告尚有本金余额人民币834869.70元，尚欠利息47018.11元，罚息323.39元，复息1848.81元（合计884060.01元）。诉讼期间，被告折建华向原告支付部分款项，截至2014年12月15日，被告尚欠借款本金825365.86元，尚欠利息48430.01元，罚息177.43元，复息2143.77元（合计876117.07元）。另查，被告折建华、郭云霞为夫妻关系。
上述事实，有《个人购房借款及担保合同》、《房地产抵押合同》、预购商品房贷款抵押登记备案证明、借款借据、客户逾期清单、商品房买卖合同及庭审笔录等在卷作证，并经当庭核对，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为，原告招商银行股份有限公司西安分行与被告折建华、郭云霞、陕西金源房地产开发集团有限公司签订的《个人购房借款及担保合同》，被告折建华、郭云霞与招商银行股份有限公司西安分行签订的《房地产抵押合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，具有法律约束力。合同签订后，原告依约向被告折建华发放贷款，履行了合同义务，被告理应按照合同约定向原告按期还款，但其自2013年11月起累计超过六次未能按照合同约定按期足额还款，其行为已构成违约，根据合同约定，原告有权要求被告折建华提前归还贷款。故原告主张合同解除，收回借款本金、支付利息的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持，但诉讼期间原告接收的被告还款部分应当扣除，被告应向原告支付剩余本金825365.86元及利息48430.01元，罚息177.43元，复息2143.77元（截至2014年12月15日）及之后新产生的利息、罚息、复利。被告郭云霞与被告折建华系夫妻关系，所借款项用于购买房产，故被告郭云霞应对上述债务承担共同还款责任。关于原告诉请中主张的被告偿还实现债权的全部费用，因原告庭审中未提供证据证明实现债权发生的费用种类及金额，故本院不予支持。根据抵押合同的约定，因第一被告未按期还款，原告有权对第一、第二被告提供的位于西安市未央区文景路东凤城九路北金源·御景华府第13幢1单元14层11403号房产变现所得享有优先受偿权，原告该项诉请于法有据，本院予以支持。庭审中，第三被告陕西金源投资控股集团有限公司辩称其仅应对担保物优先受偿后不足部分承担担保责任，根据法律规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务，债权人应当按照约定实现债权。本案中，借款合同约定保证人自愿放弃要求原告首先对抵押物先行处置之权利，该合同条款属于双方约定的实现担保条款，亦符合物权法的相关规定，第三被告辩称该条款系无效格式条款，其仅应对抵押物不足部分承担保证责任的观点，本院依法不予采信。第三被告作为该笔贷款连带保证人，原告诉请要求其按照约定对该笔借款承担连带清偿责任于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，判决如下：
一、被告折建华、郭云霞应当于本判决生效之日起十日内向原告招商银行股份有限公司西安分行归还本金人民币825365.86元，利息48430.01元，罚息177.43元，复息2143.77元（截至2014年12月15日），合计876117.07元，并按合同约定支付自2014年12月16日起至债务实际清偿之日的利息、罚息及复息。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、如被告折建华、郭云霞未履行上述义务，原告招商银行股份有限公司西安分行有权对抵押物西安市未央区文景路东凤城九路北金源·御景华府第13幢1单元14层11403号房产拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权。
三、被告陕西金源投资控股集团有限公司对本判决第一项被告折建华、郭云霞的债务承担连带清偿责任。被告承担保证责任后，有权向被告折建华、郭云霞追偿。
四、驳回原告其余诉讼请求。
本案案件受理费13424元，由三被告共同承担，因原告已预交，被告在支付上述款项时，一并向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 雷翕萍
人民陪审员 史洪锡
人民陪审员 顿纪斌
二〇一五年五月七日
书 记 员 丁丹丹
打印：扈艳红校对：黄丹2015年月日送达