湖南省双牌县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1123民初654号
原告：永州市美佳物业管理有限公司。
法定代表人：李冠军，该公司总经理。
原告：李冠军，男，汉族。
二原告共同委托诉讼代理人：邓康智，湖南君义律师事务所律师。
被告：双牌县雅洁物业服务有限公司。
法定代表人：刘慧君，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘柱明（系刘慧君之父）。
被告：刘柱明，男，汉族，教师。
原告永州市美佳物业管理有限公司（以下简称永州美佳物业公司）、李冠军与被告双牌县雅洁物业服务有限公司（以简称双牌雅洁物业公司）、刘柱明债权债务概括转移合同纠纷一案，本院于2016年4月13日作出（2016）湘1123民初18号民事判决，原告不服上诉至永州市中级人民法院。永州市中级人民法院以（2016）湘11民终936号民事裁定，撤销湖南省双牌县人民法院（2016）湘1123民初18号民事判决，发回本院重审。本院于2016年10月8日对本案重新立案受理，依法适用普通程序，于2016年11月14日、2017年3月15日公开开庭进行了审理。原告永州美佳物业公司及原告李冠军的共同委托诉讼代理人邓康智、被告双牌雅洁物业公司的委托诉讼代理人即被告刘柱明到庭参加了诉讼，原告永州美佳物业公司的法定代表人即原告李冠军、被告双牌雅洁物业公司的法定代表人刘慧君经本院传票传唤，因事未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告永州美佳物业公司、李冠军向本院提出诉讼请求:⒈二被告给付二原告物业转让费110000元；⒉二被告给付二原告办公物品折价款6000元；⒊本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2014年4月，原告永州美佳物业公司因另有发展机会，与被告双牌雅洁物业公司在冷水滩河东签订一份书面协议，将双牌县紫金国际小区的前期物业管理业务转让给被告双牌雅洁物业公司，被告刘柱明作为该公司代表在协议上签名捺印。此协议明确约定：原告永州美佳物业公司在2014年4月1日前将紫金国际小区的物业管理相关事宜全部移交给被告双牌雅洁物业公司，后者一次性补给前者110000元，同时再支付办公物品折价款6000元。鉴于被告双牌雅洁物业公司在2014年3月下旬接管了双牌县紫金国际的物业管理业务后迟迟不予支付上述两笔款项，特提起诉讼。
被告双牌雅洁物业公司、刘柱明辩称：1．原告称将双牌县紫金国际小区前期物业管理业务转让给我公司经营，与事实不符。原告永州美佳物业公司在经营紫金国际小区物业管理的二年内，因管理不善、拖欠水电费等，给业主生活带来很大影响，双牌县社会矛盾纠纷调处中心多次协调关系。为解决问题，2014年3月底，开发商永州宏宇房地产开发有限公司解除了与被告永州美佳物业公司的前期物业管理合同，并由双牌县社会矛盾纠纷调处中心指定被告双牌雅洁物业公司接管紫金国际小区的物业管理业务，所以并非被告将紫金国际小区的前期物业管理业务转让给我公司。2．原告所称的116000元并非物业转让费。原告在2014年4月7日退出紫金国际小区时，由双牌县电力局、双牌县紫金供水有限公司现场卡断电表、水表数，然后由双方组织工作人员现场抄表，核算用电、用水情况。经核算，业主预交到原告永州美佳物业公司的水电费节余96556元（其中电费余款90736元、水费余款5820元），业主预交到原告永州美佳物业公司的装修押金23400元，此两项款均应退给业主，在移交协议上也明确要退给业主，由被告双牌雅洁物业公司代管。另2014年4月至2014年8月，业主宏达网吧交纳的物业费2000元、金贝贝幼儿园交纳的物业费840元，已由原告收走，应返回给被告。考虑到原告永州美佳物业公司在紫金国际有部分物业费尚未收到，经双方协商，委托我公司代收，由我公司一次性垫付110000元物业费给原告，经双方工作人员核算，原告永州美佳物业公司应收的物业费为116000元，加上开发商补返租20000元，共计136000元，减去原告永州美佳物业公司应退还业主的水电费余额及装修押金等共计122796元，两抵应归13204元，其中原告永州美佳物业公司在开发商处已领走现金10000元，节余3204元，应由我公司付给原告。综上所述，原告要求我公司支付116000元物业转让费的诉讼请求是不符合事实的，我公司只能付给原告两抵后的余款3204元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
被告提交的《解除合同通知书》，拟证明原、被告双方不存在转让关系。原告对该证据的真实性无异议，对其关联性有异议，认为与本案无关联性，不是原告方赖着不走，只是原告公司与永州宏宇房地产开发有限公司未衔接好，过了几天才移交的。本院认为，该证据与本案有关联，且原告对其真实性无异议，本院予以采信。
被告提交的双牌县社会矛盾纠纷调处中心出具的《委托书》，拟证明被告方是代表双牌县社会矛盾纠纷调处中心到原告处接收业主预存的水电费余额、装修押金、欠缴水电费数额等。原告对该证据的真实性无异议，对被告的证明目的有异议。本院认为原告对该证据的真实性无异议，本院对其真实性予以采信，该证据证明了被告双牌雅洁物业公司是受协调小组委托接管紫金国际小区的物业管理，移交的主要内容为业主预存的水电费余额、装修押金、欠缴水电费数额等。对被告的证明目的不予采信。
被告提交的《紫金国际小区余电费数》表册、《水费余额》表册，拟证明原、被告移交时对紫金国际小区的余电数、水费余额进行过清查、核实，电费余额为90736元、水费余额为5820元。原告对该证据有异议，认为清单只写了2014年2月7日至4月7日的费用，实际上原告公司已结清，水费、电费没有明确的起止期间，也没有明确的用户名，同时也不能证实原告公司及上述用户与紫金国际小区的相关关系，不论电费、水费都无原告公司盖章确认。本院认为，被告方提交的电费余额数为90736元、水费余额数为5820元（业主预交给物业公司的电、水费余额），该证据虽没有经原告永州美佳物业公司盖章确认，但电费余额上有原告永州美佳物业公司工作人员蒋芸、李作勇、罗解云的签名确认，水费余额上有原告永州美佳物业公司的工作人员袁新艳的签名确认，且表册上登记造册了每栋每房业主每月的电、水费余额细数，能与《物业移交清单》上的数据相吻合、相互佐证，鉴于原告永州美佳物业公司作为移交方应提交相关证据证明其在移交紫金国际小区物业中电、水费余额数，而原告永州美佳物业公司并没有提交，故本院对该证据予以采信。
被告提交的国网湖南省电力公司双牌县供电分公司出具的证明，拟证明双牌供电分公司于2014年4月7日到紫金国际小区对电表进行了抄表，抄表时，原、被告都参加了，2014年4月7日之前的电费由原告缴纳，之后的电费由被告缴纳，该供电分公司负责追缴2014年2月7日至2014年4月7日原告欠缴的电费。原告对该证据的真实性无异议，对被告的证明目的有异议。本院认为，该证据与本案有关联，且原告对其真实性无异议，本院予以采信。
被告提交的《紫金国际物业移交协议》，拟证明原、被告移交、接手的时间。原告对该证据的真实性无异议，对被告的证明目的有异议。本院认为，该证据原告方亦向本院提供，双方均无异议，本院予以采信。
被告提交的《装修押金、电费押金》表册，拟证明业主的装修押金、电费押金数为22400元。原告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为被告未提交原告所开具的收据，且只是被告打印的一张表格，不能达到被告的证明目的。本院认为，被告方提交的该证据虽没有经原告永州美佳物业公司盖章确认，但能与《物业移交清单》上的数据相吻合、相互佐证，原告永州美佳物业公司作为移交方应提交相关证据证明其在移交紫金国际小区物业中装修押金、电费押金，而原告永州美佳物业公司并没有提交，本院对该证据予以采信。
被告提交的《物业移交清单》，拟证明原、被告移交的数据。原告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为被告未提交原告所开具的单据，且只是被告打印的一张表格，不能达到被告的证明目的。本院认为，该证据上有原告永州美佳物业公司工作人员蒋蓉的签名确认、原告永州美佳物业公司工作人员袁新艳的添加笔迹，能证明原告应收、应退款项，原告永州美佳物业公司作为移交方应提交相关证据证明其在移交紫金国际小区物业中应收、应退款项，而原告永州美佳物业公司并没有提交，对被告提交的《物业移交清单》予以采信。
被告提交的永州美佳物业公司的工资发放表、考勤表、罗解云简历表，拟证明2014年3月该公司工资发放表上的原告员工蒋蓉、袁新艳、罗解云、李作勇，在紫金国际物业相关移交核算表上签了名，其中袁新艳是原告的会计、出纳，也是原告李冠军的姨妹。原告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为原告公司没有盖公章予以确认。本院认为，被告方提交的该证据虽没有经原告永州美佳物业公司盖章确认，但能与其他证据相互佐证，能够证明蒋蓉、袁新艳、罗解云、李作勇是原告永州美佳物业公司的工作人员，本院对该证据予以采信。
被告提交的2013年5月10日永州美佳物业公司物业费收据，拟证明填票人蒋蓉是原告公司管理人员；2014年3月27日永州美佳物业公司电费收据，拟证明经手人袁新艳是原告公司管理人员。原告对上述证据的真实性无异议，对其关联性、合法性有异议。本院认为，该证据系原告永州美佳物业公司向业主收取物业费、电费的收据，上面有原告公司公章，分别有填票人蒋蓉签名、经手人袁新艳签名，可证明蒋蓉、袁新艳是原告永州美佳物业公司工作人员，本院对该证据予以采信。
被告提交的2014年3月自来水公司对紫金国际小区抄表数，拟证明蒋蓉作为永州美佳物业公司管理人员进行了签名确认。原告对该证据的真实性无异议，对其关联性、合法性有异议。本院认为，该证据证明内容能与其它证据相佐证，本院予以采信。
被告提交的2016年8月8日双牌县信访局的证明，拟证实2013至2014年，罗解云、邓明联、何永新、蒋蓉、袁新艳、李作勇是原告美佳物业公司的工作人员。原告对该证据的真实性无异议，对其关联性、合法性有异议。本院认为，该证据能证明案件事实，来源合法、本院予以采信。
被告提交的2016年8月1日双牌县紫金国际小区业主委员会及委员卢志高、黄世华证明及其身份证复印件，拟证明永州美佳物业公司管理该小区期间，袁新艳是永州美佳物业公司办公室出纳、收费人员，蒋蓉是办公室人员，罗解云是保安队长，李作勇是水电工；2016年8月2日蒋蓉证明，拟证明2013年至2014年4月，蒋蓉在原告永州美佳物业公司驻双牌县紫金国际小区物业管理办公室工作；2016年8月1日罗解云证明及其身份证复印件，拟证明罗解云在美佳物业驻紫金国际小区任保安队长、兼水电管理，蒋蓉、袁新艳、何永新、邓明联、李作勇是美佳物业的管理和工作人员；2016年8月4日邓明联证明及其身份证复印件，拟证明邓明联一直在永州美佳物业管理有限公司管理紫金国际花园小区保安工作，罗解云、何永新、袁新艳、蒋蓉是美佳物业管理有限公司的员工；2016年8月8日何永新证明及其身份证复印件，拟证明何永新在美佳物业公司从事保洁工作，蒋蓉、袁新艳是永州美佳物业公司的办公室人员，罗解云是该保安队队长，李作勇是该小区电工。原告对该证据的真实性无异议，对其关联性、合法性有异议，以上证人在移交之前是原告的工作人员，但移交后以均是被告的工作人员，应当考虑以上证据的证明力问题。本院认为，以上证人证言有相关证据相关佐证、且原告对其真实性无异议，本院予以采信。
被告提交的永州宏宇开发有限公司关于返租金的说明，拟证实开发商补20000元的来历。原告认为该证据与本案无关，与本案不是同一法律关系，亦不是同一主体，不能并案审理。本院认为，该证据涉及的金额是原、被告双方签订的《紫金国际小区物移交协议》的条款之一，与本案有关联，本院予以采信。
被告提交的2016年11月8日袁新艳的证明及说明、物业管理收费表，拟证明2014年4月前袁新艳在原告美佳物业公司负责财务工作，2014年4月7日前移交前的水、电余额数均是袁新艳与蒋蓉认真核算的，装修押金是袁新艳核算的，移交清单及清单上用圆珠笔补写的字为袁新艳所写。2014年4月至2014年8月宏达网吧物业费2000元、金贝贝幼儿园物业费833元已由原告美佳物业公司收走，另有两户装修押金1000元，在袁新艳统计时遗漏，钱在原告美佳物业公司手中，已由被告双牌雅洁物业公司退给业主。原告对该证据的真实性无异议，对其关联性、合法性有异议，认为该证据原告公司未盖章确认，袁新艳现在被告公司做事与被告有利害关系，应当考虑以上证据的证明力问题。本院认为，证人袁新艳既曾是原告永州美佳物业公司的工作人员负责财务工作，又是现在被告双牌雅洁物业公司工作人员，还是原告李冠军的姨妹，参与了原、被告双方移交时水费、电费、装修押金余额的核算，其出具的证明、说明与本案事实相符，本院予以采信。
经审理查明：自2013年始，由于原告永州美佳物业公司经营管理双牌县泷泊镇紫金国际小区（简称紫金国际小区）物业不善，给该小区业主的生活造成了影响，导致该小区部分业主多次向双牌县人民政府反映，为此，双牌县人民政府指派其下属机构双牌县社会矛盾纠纷调处中心成立工作组进行协调处理。2014年4月1日，经双牌县社会矛盾纠纷调处中心工作组协调，永州市宏宇房地产开发有限责任公司（紫金国际小区建设单位，简称宏宇公司）向原告永州美佳物业公司送达《解除合同通知书》，解除了其于2011年6月1日与原告永州美佳物业公司签订的《物业管理委托合同》，紫金国际小区物业由被告双牌雅洁物业公司接管。2014年4月5日，原告永州美佳物业公司（甲方）与被告双牌雅洁物业公司（乙方）签订《紫金国际小区物业移交协议》，原告李冠军和被告刘柱明分别代表双方签字，该协议约定：“⒈甲方按照宏宇公司《解除合同通知书》之规定，从2014年4月1日起不再行使对紫金国际小区的管理权，并在三日内向乙方移交紫金国际小区的物业资料（包括办公设备），并退出本小区；⒉甲乙双方在4月7日内由电力局和自来水公司到场核好水电费，4月7日前的水电费由甲方负责偿还，与乙方无关；⒊业主预缴到甲方的水电余额由双方抄表核算后，甲方退给乙方保管；⒋业主的装修或水电等押金，甲方退给乙方保管；⒌2014年4月1日以前，甲方所有尚未收到的物业费等，全部移交给乙方收取，由乙方一次性补给甲方人民币110000元，双方自负盈亏，不再有异议；⒍甲方必须负责在4月8日前交清所欠的水电费，并负责将水电过户给乙方；⒎2014年4月1日前，甲方与小区有关的一切债务和纠纷由甲方负责处理，与乙方无任何关系；⒏本协议一式三份，甲乙双方各一份，政府工作组一份，签字生效。补充2条：⒐步行街未收到的物业费，由开发商宏宇公司承担20000元补给甲方（说明：全部未收到的物业费用连同雅洁物业承担的共计人民币130000元）；⒑美佳物业在小区所有的办公物品移给雅洁，由雅洁补给美佳6000元。”该协议签订后，原告永州美佳物业公司向被告双牌雅洁物业公司移交了紫金国际小区物业，并由双方工作人员核算了原告永州美佳物业公司应退、应收款项。现二原告以二被告未支付物业转让费和办公物品折价款为由，诉至本院。
本院认为，本案主要存在如下三个争议焦点：一、原、被告签订的《紫金国际小区物业移交协议》的性质以及效力？二、⒉业主预缴的水电费余额，交纳的装修、电费押金是否在原、被告之间进行抵扣及具体数额的确定？三、⒊该协议第9条“步行街未收到的物业费，由开发商宏宇公司承担20000元补给甲方（说明：全部未收到的物业费用连同雅洁物业承担的共计人民币130000元）”是否纳入本案审理？
关于争议焦点一，由于原告永州美佳物业公司经营管理紫金国际小区物业不善，导致宏宇公司与原告永州美佳物业公司所签订的《物业管理委托合同》被解除，紫金国际小区物业由被告双牌雅洁物业公司接管。原告永州美佳物业公司与被告双牌雅洁物业公司签订的《紫金国际小区物业移交协议》系双方当事人的真实意思表示，且该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。该协议事实上是将有关紫金国际小区物业管理的债权债务及相关权利义务概括转移给了被告双牌雅洁物业公司，而不是为转让紫金国际小区物业管理达成的协议，因此二原告关于将紫金国际小区物业管理业务转让给二被告的诉称，与事实不符。
关于争议焦点二，原告永州美佳物业公司与被告双牌雅洁物业公司签订的《紫金国际小区物业移交协议》既然是债权债务及相关权利义务概括转移合同，业主预缴的水、电费余额，交纳的装修、电费押金数涉及原、被告的权利义务，应在原告永州美佳物业公司、被告双牌雅洁物业公司之间进行抵扣；关于业主预缴的水电费余额，交纳的装修、电费押金数额的确定，现因原告方未提供任何结算数据，由其承担举证不能的不利后果，本院以被告方提供的数据予以确定。
关于争议焦点三，该协议的第9条、第10条是协议双方增加的条款，经双方签字、捺印确认，是协议的组成部分，与其它条款具有同等效力，原告永州美佳物业公司在主张第10条权利的同时，排除第9条权利，是将双方签订的《紫金国际小区物业移交协议》进行分割，本院不予支持；该协议第9条涉及的仍是未收到的物业费，其实质是原告永州美佳物业公司、被告双牌雅洁物业公司双方约定由第三人开发商宏宇公司向原告永州美佳物业公司履行债务，现第三人未履行完毕，其责任应由被告双牌雅洁物业公司承担，故被告双牌雅洁物业公司愿意将第三人开发商宏宇公司承担的10000元支付给原告永州美佳物业公司，本院应当允许，原告关于该协议的第9条与本案不是同一法律关系，亦不是同一主体的辩解不予支持，该协议第9条应纳入本案审理。
综上所述，原告永州美佳物业公司、被告双牌雅洁物业公司根据《紫金国际小区物业移交协议》的内容享有权利的同时还需履行自己的义务。本院对被告双牌雅洁物业公司的辩称意见，予以采纳。根据协议约定的内容，原告永州美佳物业公司有要求被告双牌雅洁物业公司履行该协议第5、10条约定义务的权利，即由被告双牌雅洁物业公司给付原告永州美佳物业公司物业费110000元、办公物品折价款6000元、开发商补返租款未给付的10000元，合计126000元，但根据权利义务相统一原则，原告永州美佳物业公司亦应履行该协议约定的义务即第3、4条，将水、电余额及装修、电费押金退给被告双牌雅洁物业公司保管。现被告双牌雅洁物业公司提交的相关证据证明了原告永州美佳物业公司应退给被告双牌雅洁物业公司电费余额为90736元、水费余额为5820元、装修、电费押金22400元、遗漏2户装修押金1000元、退还幼儿园物业费833元、退还宏达网吧物业费2000元，共计122789元。收支两抵，被告双牌雅洁物业公司还应给付原告永州美佳物业公司3211元。同时，因签订《紫金国际小区物业移交协议》的主体系原告永州美佳物业公司和被告双牌雅洁物业公司，原告李冠军、被告刘柱明只是分别代表双方签字，因此原告李冠军、被告刘柱明不是本案适格原告、被告。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下:
一、由被告双牌县雅洁物业服务有限公司在本判决生效后10日内给付原告永州市美佳物业管理有限公司3211元；
二、驳回原告永州市美佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2620元，由原告永州市美佳物业管理有限公司负担2570元，被告双牌县雅洁物业服务有限公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 邓江凌
代理审判员 张成杰
人民陪审员 林德祥
二〇一七年三月十五日
书 记 员 周 瑛
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十五条当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。