湖北省武汉市汉阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂汉阳民一初字第00215号
原告（反诉被告）：苏云峰。
委托代理人：张汉芝，正义法律服务所法律工作者，一般授权代理。
被告（反诉原告）：谢志斌。
委托代理人：杨春，湖北谦顺律师事务所律师，特别授权代理。
被告：湖北立天房地产有限公司，住所地：武汉市江岸区万隆小区七一寄宿学校5单元特1号。
法定代表人：林荣华，该公司董事长。
第三人：湖北福信电缆有限公司，住所地：湖北省汉川市马口高湖路特1号。
法定代表人：郭又成，该公司董事长。
本院于2014年5月4日立案受理了原告苏云峰诉被告谢志斌、湖北立天房地产有限公司以及第三人湖北福信电缆有限公司房屋买卖纠纷一案，依法适用普通程序，由审判员戴猛担任审判长，与人民陪审员周佩芳、刘国凤组成合议庭，并于同年12月8日、2015年2月13日公开开庭进行了审理。原告苏云峰及委托代理人张汉芝，被告谢志斌及湖北立天房地产有限公司的委托代理人杨春到庭参加了诉讼。第三人湖北福信电缆有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）苏云峰诉称：2010年9月11日，原告看到被告在湖北楚天都市报上刊登产权房低价出售信息后，遂与被告谢志斌联系洽谈房屋买卖事宜，并与两被告签订了购房协议书，双方约定原告出资395000元购买被告汉阳区阳新路特1号3层建筑面积84平方米的房产，原告根据协议于当日支付了定金10000元，于2010年9月18日支付了购房款300000元。被告湖北立天房地产有限公司出具收据，余款85000元口头约定被告办理了房产过户手续时一并支付。交易过户费各付50%，否则违约方支付违约金10000元。被告收到房款后，将房屋交付原告使用至今，但被告未能在2个月内办理过户手续，所以，原告至今未付清余款85000元。武汉市汉阳区人民法院（2013）鄂汉阳民一初字第00038号民事判决书查明位于武汉市汉阳区阳新路特1号3层（建筑面积966.6平方米）房屋的原房屋所有权人为武汉市汉阳区城建综合开发总公司。2010年3月30日，谢志斌与武汉市汉阳区城建综合开发总公司签订房屋买卖合同，购买了上述房屋，现该房屋登记在湖北福信电缆有限公司名下，该公司表示谢志斌有权处置上述房屋。原告自购买此房屋后，发现房屋漏水，多次要求被告维修，被告于2011年维修一次，但没有彻底修好，漏水现象越来越严重，导致原告从2010年12月开始在外租房。两被告收受房款后迟迟不为原告办理房产过户手续，构成违约。有鉴于此，原告提起诉讼，请求法院：1、判决原、被告签订的购房协议书有效；2、判令位于武汉市汉阳区阳新路特1号3层，建筑面积84平方米房屋归原告所有；3、两被告共同支付违约金10000元，并赔偿租房经济损失50000元；4、判令本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）谢志斌答辩并反诉称：1、本案是房屋买卖合同纠纷，本案原告诉讼请求涉及了两个法律关系，原告要求赔偿租金损失的诉讼请求不应当在本案房屋买卖合同纠纷案件中审理。2、签订合同的事实确实存在，但诉争房屋的土地使用权性质是划拨土地，现在房屋不能办理过户手续的原因就是土地性质及用途为办公，不能办证的原因和被告谢志斌无关。3、因为房屋的土地性质为划拨性质，双方签订的合同系无效合同，应双返。4、如果原告要求继续履行合同，原告应当按照合同的约定，完全履行合同约定的支付全部购房款的义务。5、本案房屋出卖方为被告谢志斌，和湖北立天房地产公司没有关系，该公司只是代为收款。2010年9月11日，原、被告签订购房协议，并于当年9月18日实际交付房屋，原告未依约支付全部购房款，尚欠人民币85000元。故请求：1、判令原告向被告支付剩余的购房款人民币85000元，并支付该款的资金占用损失人民币21000元（按照同期贷款利率计算，从2010年10月18日起至该款实际支付之日止，现计算至起诉之日止。）2、本案反诉案件受理费由原告承担。
被告湖北立天房地产有限公司答辩意见与被告谢志斌一致。
第三人湖北福信电缆有限公司未到庭陈述意见。
原告（反诉被告）苏云峰针对被告（反诉原告）谢志斌的反诉答辩称：被告要求原告支付剩余购房款85000元没有异议，但对于支付利息21000元有异议。因房屋存在严重的漏水问题，无法居住，被告维修几次后，仍不能解决，致使原告在外租房居住，被告对此知晓。原告多次提出退房或退款，但被告置之不理。被告隐瞒房屋质量问题及不能办理过户问题，自觉理亏，所以在长达4年的时间内从未向原告主张剩余购房款。所以，被告要求原告支付占用损失不成立，也没有法律依据。请求驳回支付21000元诉讼请求。
经审理查明：位于武汉市汉阳区阳新路特1号3层（建筑面积966.38平方米）房屋的原房屋所有权人为武汉市汉阳城建综合开发总公司，设计用途为办公性质。2004年9月14日，武汉市汉阳区国有资产管理办公室下发阳国资办（2004）23号文《关于同意武汉市汉阳城建综合开发总公司改制方案的批复》。2004年10月29日，武汉市汉阳区国有资产管理办公室与湖北福通电缆厂签订了《国有产权转让合同》，出让人为武汉市汉阳区国有资产管理办公室，受让人为湖北福通电缆厂，双方约定，出让人持有的武汉市汉阳城建综合开发总公司整体国有产权，同意以人民币650，000元的价格，将武汉市汉阳城建综合开发总公司整体国有产权转让给受让人，受让人同意受让。2006年，湖北福通电缆厂更名为湖北福信电缆有限公司。2010年3月30日，被告谢志斌（乙方）与武汉市汉阳城建综合开发总公司（甲方）签订《房屋买卖合同》，双方约定：一、甲方所有房屋，坐落于武汉市汉阳区阳新路特1号现状，为钢混结构，建筑面积966.38平方米，用地面积143.32平方米。房屋所有权证号为武阳字第200504062号。二、经甲、乙双方协商一致，上述房屋买卖成交价格为人民币叁佰肆拾万元整。三、具体付款方式如下：1、甲、乙双方签订房屋买卖合同，乙方应付定金人民币贰拾万元整给甲方，甲方需给乙方收条，同时甲方应将房屋所有权证、土地使用证给乙方，乙方需出具收条给甲方……等条款。同日，谢志斌支付给武汉市汉阳城建综合开发总公司定金贰拾万元。同年5月5日，双方签订《补充协议》，约定：因乙方需将房屋改造，暂不办理交易过户手续，现补充协议如下：一、甲方全权委托乙方谢志斌办理阳新路特一号3楼房产交易过户手续；二、乙方2010年5月5日交付人民币300万元整购房款给甲方，甲方将房屋所有权证、土地使用证和房产所交易手续给乙方，乙方进场将房屋改造；三、甲、乙双方同意2010年5月30日将阳新路特1号3楼房产交付乙方使用；四、甲方有责任和义务协助乙方提供房产分割所需的交易手续；五、乙方留存甲方贰拾万元购房款，作为甲方承担的房产交易税费。2010年12月10日，位于武汉市汉阳区阳新路特1号3层（建筑面积966.38平方米）房屋的所有权人变更为湖北福信电缆有限公司。
2010年9月11日，苏云峰（乙方）与谢志斌（甲方）签订《购房协议书》，双方约定：一、乙方自愿购买甲方位于武汉市汉阳区阳新路特1号的房产，建筑面积84平方米（以产权证为准）；二、乙方对该房产权属相所处环境、用途、内部结构、设施等情况均已知悉，并无任何异议；三、甲方保证该房屋证件齐全，无纠纷，如出现纠纷由甲方负责解决；四、乙方以成交价人民币395，000元认购甲方房产；五、签订本协议时，乙方向甲方支付购房定金人民币10000元，协议签订后7日内乙方付房款385，000元人民币，同时甲方向乙方交房屋钥匙；六、有关交易过户费由甲、乙双方共同承担，甲、乙双方各付50%；七、本协议签订之日起2月内甲、乙双方共同办理有关交易过户等手续。房地产管理部门受理过户出具收件单之时，乙方即向甲方支付购房余款；八、甲、乙双方签订协议后，不得违约，否则违约方须向守约方支付违约金人民币10000元。谢志斌和苏云峰在该购房协议书上签名，甲方同时盖有湖北立天房地产有限公司印章。同日，苏云峰支付购房定金人民币10，000元，谢志斌出具了收条。同年9月18日，苏云峰支付购房款人民币300，000元，湖北立天房地产有限公司出具收据，收据上同时有谢志斌签名。谢志斌收到房款后，将房屋交付给苏云峰，苏云峰将房屋装修后使用。
以上事实有当事人陈述及购房协议书、收条及收据、民事判决书、房屋所有权证等证据证实，可作如上认定。
本院认为：位于武汉市汉阳区阳新路特1号3层（建筑面积966.38平方米）房屋的原房屋所有权人为武汉市汉阳城建综合开发总公司，2010年3月30日，谢志斌与武汉市汉阳城建综合开发总公司签订《房屋买卖合同》，购买了上述房屋，现该房屋的产权人登记在第三人湖北福信电缆有限公司名下，第三人亦表示谢志斌有权处置上述房屋。后苏云峰与谢志斌签订了购房协议书，约定将其中一套建筑面积为84平方米的房屋卖给苏云峰，该协议书是双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。诉争房屋的土地性质为划拨土地，土地的划拨性质并不影响合同的履行，仅是在办理过户前需要将划拨土地转为出让土地，合同当事人缴纳相应的土地出让金后即可办理过户手续。谢志斌及湖北立天房地产有限公司辩称划拨土地上房屋不应进入市场流通，案涉合同应为无效的辩称理由本院不予采信。因双方尚未办理房屋所有权过户登记手续，苏云峰尚未取得上述房屋所有权，故对其要求判令该房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。苏云峰在签订合同后，按约支付了大部分购房款，尚有余款人民币85000元没有支付，依双方所签购房协议书之约定，自协议签订之日起2个月内甲乙双方共同办理有关交易过户等手续，房地产管理部门受理过户出具收件单之时，乙方即向甲方支付剩余尾款，此系支付尾款所约定的条件。现原告愿意支付该笔余款，本院予以照准。双方至今尚未办理该房屋过户手续，条件尚未成就，因此，被告反诉要求原告支付利息损失的诉讼请求，本院不予支持。谢志斌已将房屋交付给苏云峰使用，苏云峰没有充分证据证明其因该房屋无法居住使用所受损失，故对其要求赔偿租房损失的诉讼请求，本院不予支持。依购房协议书之约定，甲方保证该房屋证件齐全，无纠纷，如出现纠纷由甲方负责解决，谢志斌在订立合同时明知案涉土地为划拨土地，此后也未积极办理相应土地出让手续，谢志斌不能为苏云峰办理房屋过户手续，构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国民法通则》第八十七条的规定，被告湖北立天房地产有限公司在购房协议书和收取苏云峰的购房款收据上盖章，应视为其作为售房人与谢志斌都负有清偿债务的义务，应承担连带清偿责任。故对原告要求两被告连带支付违约金人民币10000元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、原告（反诉被告）苏云峰与被告（反诉原告）谢志斌及被告湖北立天房地产有限公司于2010年9月11日签订的购房协议书有效；
二、原告（反诉被告）苏云峰于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）谢志斌支付购房余款人民币85000元；
三、被告（反诉原告）谢志斌与被告湖北立天房地产有限公司向原告（反诉被告）苏云峰连带支付违约金人民币10000元；
四、驳回原告（反诉被告）苏云峰的其它诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）谢志斌的其它反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费人民币9，944元（原告苏云峰已预交），由被告（反诉原告）谢志斌承担，被告（反诉原告）谢志斌于本判决生效之日起十日内将应承担的诉讼费直接支付给原告（反诉被告）苏云峰。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。（上诉人在提交上诉状时预交案件受理费9，944元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户武汉市法院诉讼费分户；账户：07×××45；开户行：农行武汉直属支行830178；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 戴 猛
人民陪审员 周佩芳
人民陪审员 刘国凤
二〇一五年四月八日
书 记 员 王朝阳