四川省万源市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）万源民初字第927号
原告韦伦彩，男，汉族，住四川省万源市太平镇。
委托代理人马俊举，四川法鑫律师事务所律师。
被告周继安，男，汉族，住四川省万源市太平镇。
被告朱登玉，女，汉族，住址同上，系被告周继安之妻。
上列二被告的委托代理人赵志强，四川法鑫律师事务所法律服务工作者。
原告韦伦彩诉被告周继安、朱登玉民间借贷纠纷一案，本院于2015年5月18日立案受理，依法由审判员高伟独任审判，于2015年6月3日公开开庭进行了审理。原告韦伦彩及其委托代理人马俊举，被告周继安、朱登玉及其委托代理人赵志强均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告韦伦彩诉称，二被告系夫妻关系。1997年9月17日，因被告周继安做生意需资金周转，向我借款20000.00元，约定借款期限为一年，并按月息2%计算利息，如到期未清偿，由我接收二被告所有的位于万源市太平镇环城南路1号1幢3单元5楼的住房一套。我向二被告支付了借款后，二被告给我出具了借条一张。借款到期后，因二被告未履行还款义务，双方于2000年2月10日达成协议，二被告以上述房屋作抵押，并将该房以年租金800元出租给我居住使用，租金抵扣部分利息，期间发生的房屋维修费用由二被告承担。我在占有使用期间，多次对该房屋维修，共花去维修费18937元，现因二被告不但拒不还款，相反还就抵押房屋提起侵权诉讼，故诉请人民法院依法判令：1、二被告立即偿还原告借款本金20000.00元、利息85200元（从1997年9月3日计算至2015年6月3日），合计105200元；2、二被告支付原告对该抵押房屋所开支的维修费18937元；3、判令原告对该抵押房屋拍卖、变卖的房屋价款享有优先受偿权。
被告周继安、朱登玉辩称，1、本案借款约定的还款期限届满后，双方达成房屋抵押协议，约定三年内付清，即到期日为2003年2月10日，从此时起计算诉讼时效二年，原告的诉请已经超过诉讼时效；2、本案抵押房屋未办理抵押登记，且签订抵押协议时，二被告还不享有该房屋的全部产权，故该抵押协议无效；3、借款当年二被告已经偿还原告借款本金4000余元；4、原、被告在2000年租赁房屋时约定的年租金800元在当年较为合理，但之后市场行情发生变化，该房租金明显偏低，应适用情势变更原则，将年租金调整为每年7000元抵扣借款本息；5、案涉维修费应由实际使用人即原告韦伦彩自行承担；6、租赁房屋时，双方口头约定的二被告原有的家具折价1200元，应由原告支付给二被告。
原告为支持自己的诉讼请求，向本院提供了以下证据：
1、原告身份证复印件。拟证明原告的身份信息；
2、借条。拟证明1997年9月17日原告给二被告出借现金2万元及约定每月偿还本金2000元，利息按月息2%计算，一年内付清，如付不清，由韦接手其住房一套的事实；
3、房产抵押使用协议。拟证明2000年2月10日，因二被告逾期未偿还借款，二被告以其自有房屋一套以年租金800元租赁给原告占有、使用，该租金冲抵二被告应支付原告的部分借款利息，期间所产生的房屋维修费用由二被告负担，并约定在近两、三年内还清借款后，韦伦彩退还房屋及该房相关手续等事实；
4、公有住房买卖合同书及购房相关手续复印件。拟证明二被告位于万源市太平镇环城南路1号1幢3单元5楼的住房一套，系被告周继安于1993年6月20日在原万源县瓷厂购买所得；
5、原告委托代理人对证人向伟、唐久国、龚建国、王洪军、邱桂州的调查笔录以及王大双、张国兰及相关照片。拟证明韦伦彩对该房屋在租赁期间进行了维修的事实；
6、本院（2015）万源民初字第708号民事裁定书。拟证明被告周继安向本院提起占有物返还纠纷诉讼，要求韦伦彩返还房屋，2015年4月24日周继安申请撤回起诉的事实。
以上原告提供的证据，经被告周继安、朱登玉质证，对证据1无异议；对证据2周继安于1997年10月8日晚1：45时在借条上批注“因韦目前资金紧，我在最近十一月内尽量付清”，是收到威胁书立的；证据3明确约定还款时间为三年，抵押内容包括租金、家具折价等；证据4证明该房系房改房，与本案无关联性；证据5证人均未出庭作证，其真实性无法核实，且维修费用并无正式发票予以佐证，不具有合法性；证据6无关联性。
被告为反驳原告的诉讼请求，向本院提交了如下证据：
二被告的身份证复印件。拟证明二被告的身份信息情况。
对被告提供的证据，经原告质证无异议。
原、被告提供的以上证据，本院结合庭审，分析认证如下：
经审查，原告提供的1、2、3、4、6组证据，符合证据的客观性、合法性、关联性，本院予以采信；对证据4即证人证言，因房屋维修无正式发票，无法形成证据锁链，维修开支费用无法核实其真实性，不予采信。对被告提供的身份证复印件，应予采信。
根据以上合法有效证据及庭审笔录所证明的事实，本院确认如下案件事实：
1997年9月17日前，被告周继安因做生意需周转资金，向原告陆续借款，截止1997年9月17日，共计向原告韦伦彩借款20000.00元，双方通过算账，由被告周继安、朱登玉夫妇给原告出具了借条一张，内容为：“借条，接原协议款共计2万元正，贰万元正。此款计划每月还本金2000.00元，利息按2%计算月息，一年内付清，如付不清，原抵房产证，由韦接手并使用现有住房一套。此款由周继安夫妇共同偿还。注：原协议欠条作废，利息从本年度9月3日开始计息。借款人：周继安、朱登玉。97.9.17”。同年10月8日晚1：45时，原告向被告催收借款，周继安在借条上批注：“因韦目前资金紧，我在最近十一月内尽量付清”。2000年2月10日，因二被告在借款到期后仍未偿还，原、被告双方达成以被告位于万源市太平镇环城南路1号1幢3单元5楼的住房一套作抵押的协议，主要约定：“韦伦彩在使用该房之日起以每年租金800元计算；房租费作为借款利息的一部分；期间的房屋维修费由二被告负担，水电费在韦住房之前的由二被告负责；如二被告在近两、三年内还清韦的借款后，韦应立即退还房屋及借款依据和房产手续”。原、被告就二被告在该房屋内的家具等财产进行了清点，并登记于该协议之中，家具清单为：摇摆机一部、烂电扇一台、桌子一张、椅子一把、高组合一套、冰箱（需维修）一个、旧床一架、叉角电视柜一个、旧席梦思一床。自此，二被告将该房交由原告居住使用至今。原告在租赁期间，除闲置过几年，便陆续对外出租，租金有1200元／年和1600元／年不等，2014年原告自住至今。2015年4月，被告周继安向本院提起诉讼，要求原告韦伦彩返还房屋。之后，周继安申请撤诉，本院于2015年4月24日作出（2015）万源民初字第708号民事裁定书，准许周继安撤回起诉。原告韦伦彩遂提起本案诉讼。
本院认为，案涉借款系原、被告达成借款合意，用于被告周继安做生意周转，二被告亲笔书立借条，借贷法律关系明确，依法应受法律保护。被告周继安、朱登玉应按约定履行清偿义务，其怠于履行，违反了我国诚实信用的法律原则，依法应承担清偿原告债务的民事法律责任。原、被告之间形成的由原告占有、使用二被告的住房一套，并支付年租金800元抵扣借款部分利息的协议，从内容上看，每年的房屋租金固定不变，且在被告还清借款后原告立即退还房屋，其实质是被告将该房交付原告作为借款抵押并实现收取借款利息的真实意思表示，名为租赁，实为抵押，并交付抵押物由原告有偿使用，故该协议应认定为抵押关系而非租赁关系，协议内容并不违反法律法规强制性、禁止性规定。至今，原告仍继续占有该房屋，其诉讼权利一直处于持续状态，故二被告反驳原告的债权已超过诉讼时效的理由，依法不能成立。被告提出的在抵押交付房屋时，当时的房屋租赁市场行情为800元较为合理，但随着经济发展，房租市场价格上涨，应当适用情势变更法律原则的诉讼请求，我院认为，情势变更的法律特征是指合同有效成立之后，履行之前，出现不可归责于当事人的客观变化，若继续履行合同会给当事人造成显失公平的结果，其前提条件系出现不可预见、无法克服的事由，但二被告作为完全民事行为能力人，应当对市场行情提前预判，且案涉房屋系用于借款抵押，其目的是为了督促二被告及时归还借款，而非通常情况下的按市场价格对外出租，故二被告的辩解理由依法不能成立。原告据此有偿占有、使用该抵押房屋，期间，虽然也对外进行了出租，且价格亦高于双方约定的住房使用费800元／年，但考虑到该房原告空闲多年未获得利益的事实，且原告在被告处有偿占用后，自行出租时，二被告是明知的，亦未提出异议，故仍应按协议从2000年2月10日起，以双方约定的“年租金”800元标准计算至原告退还房屋之日止，其“租金”折抵本案借款部分利息。被告辩解的用该房屋设立抵押时，二被告对该房不享有全部产权，且未办理抵押登记，原告不享有优先受偿权，经庭审查明，该房通过房改后，二被告现已获得该房全部产权，双方设立的抵押合同有效成立，但因双方未办理房屋抵押登记手续，故原告不享有法律意义上的抵押优先受偿权，原告主张的优先受偿请求，于法无据，本院不予支持。原告主张的房屋维修费18937元，抵押协议中虽明确约定由二被告负担，但原告仅提供了证人证言及维修人员所出具的收条，缺乏必需维修的证据和维修开支账务，亦未提供税务机关的正式发票，其真实性无法核实，同时，二被告也未得到原告要求维修房屋的相关通知和及时与二被告核实结算维修费用的相关事实，故原告所开支的维修费用，因证据不足，本院不予支持。被告辩称的在借款当年，已偿还原告借款本金4000余元，因二被告未提供证据，本院亦未调查收集到相关证据，故其辩解理由不能成立。被告辩解的在交付抵押房屋时，双方口头约定二被告房屋内的现有家具折价1200元，原告应予支付。对此，经本院当庭核实，原家具现仍存放在该房屋内，并未灭失，同时，家具折价1200元无证据证明，原告又否认该折价事实，故该辩解理由依法不能支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条（一款）、第六十条、第一百零七条、第一百九十八条、二百零五条、二百零六条、《中华人民共和国担保法》第四十二条（二）项、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十条（一）项、第一百八十七条、《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第一条、第九条之规定，判决如下：
一、被告周继安、朱登玉在本判决生效后十日内清偿原告韦伦彩的借款20000.00元及利息。（利息从1997年9月17日起按双方约定月息2%标准计算利息至付清之日止。原告有偿使用二被告所有的位于万源市太平镇环城南路1号1幢3单元5楼住房一套的使用费从2000年2月10日起按年使用费800元的标准计算住房使用费至原告退还该房屋之日止，其住房使用费在本案借款利息中予以扣除）
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，自本判决确定的履行期限届满的次日起加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告韦伦彩的其他诉讼请求。
案件受理费2782.00元，减半收取1391.00元，原告负担391.00元，被告周继安、朱登玉负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。
审判员 高 伟
二〇一五年六月三十日
书记员 任媛媛