江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第01898号
上诉人（原审被告）陈骏。
上诉人（原审被告）韩佩玉。
委托代理人朱剑星，江苏卓华律师事务所律师。（代理上述两上诉人）
被上诉人（原审原告）蒋新。
委托代理人温涛，江苏筹胜律师事务所律师。
上诉人陈骏、韩佩玉因与蒋新房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院作出的（2012）相民初字第1019号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：江苏省苏州市中新公证处于2011年5月30日作出公证书五份，分别为：1、（2011）苏中证民内字第9161号声明书公证书，钱雪梅声明自1984年10月16日与陈照兴离婚后至今未再婚。2、（2011）苏中证民内字第9162号委托书公证书，钱雪梅向陈德华出具委托书如下：“因委托人没有时间办理出售位于苏州市相城区北桥镇盛北花园7幢405室、7幢405阁楼及7幢车库28号、29号（房屋所有权编号：30003313号，国有土地使用证编号：（2008）第12051、12052、12053号，合计建筑面积：214.06平方米）和7幢30号车库的交易手续，特委托陈德华具体办理如下事项：一、代为查询上述房产的相关档案信息。二、与买受人签订或注销上述房屋的《存量房买卖契约》。三、与买受人签订或注销上述房屋的《存量房交易资金托管协议》。四、办理上述房屋过户登记至买受方名下的房屋所有权转移登记及国有土地使用权的变更登记手续。五、根据《存量房交易资金托管协议》办理托管资金申领手续，并如实申报纳税。六、根据房屋、土地登记部门的要求，如实陈述相关事实。受托人有转委托权。受托期限：上述事宜办理终结为止。受托人在其权限范围内签署的有关文件，委托人均予承认。”3、（2011）苏中证民内字第9163、9164、9165号公证书，对钱雪梅的身份证、户口本复印件以及苏州市沧浪区民政局出具《无婚姻登记记录证明》复印件予以公证。五份公证书均由钱雪梅签名确认。
2012年2月25日，钱雪梅（甲方）与蒋新（乙方）签订《房屋买卖合同书》，约定：甲方将苏州市相城区北桥镇盛北花园7幢405室房屋，合计建筑面积214.06平方米绝卖给乙方执业。房屋所有权证号：30003313，房屋土地证号：（2008）12051、12052、120**；房价费为人民币500000元，并按规定办理产权过户和缴纳税、手续费；出让房屋之装修及附属物：全新装修（留彩电二只、空调三只、沙发一套、餐椅一套、双门冰箱一只、全自动洗衣机一只、厨房齐全、热水器一只）；房屋产权过户有关房地产税、费由乙方负责交清，过户手续由甲、乙方办理；合同签订时付人民币伍万元整，余额肆拾伍万元于2012年4月30日之前一次性付清。2012年4月30日交房。蒋新在合同上签字，甲方由陈德华签名并注明代钱雪梅。
2012年2月25日，陈德华向蒋新出具收条1份，确认收取蒋新购房定金5万元。蒋新于同年4月21日、4月25日在招商银行股份有限公司苏州分行木渎支行取款20万元、25万元；陈德华于当日向蒋新出具收条2份，分别载明收取蒋新购房款20万元、25万元，并载明房款已清。蒋新称，因房屋过户时房管部门要求出卖人钱雪梅另行出具单身证明，钱雪梅迟迟不办而过户未成。
原审另查明，钱雪梅于2012年5月30日因结肠癌死亡；钱雪梅于1984年离婚后未再婚。韩佩玉系钱雪梅之母，韩佩玉之夫钱盘荣于2002年6月12日死亡，陈骏系钱雪梅的独子。
原审再查明，苏房权证相城字第××号房屋所有权证载明：房屋所有权人钱雪梅，坐落：相城区北桥镇盛北花园7幢405室，产别私有产；房屋状况：405、建筑面积104.60平方米，405阁楼、54.52平方米，车库28、30.52平方米，车库29、24.42平方米，合计214.06平方米，附记中载明：7幢30号车库一只。相国用（2008）第12051号、第12052号、第12053号国有土地使用证分别载明：405室房屋使用权面积44.0平方米、7幢车库28号使用权面积8.4平方米、7幢车库29号使用权面积为6.8平方米，使用权人均为钱雪梅，使用权类型均为出让。
上述事实，由蒋新和钱雪梅的身份证复印件、陈骏、韩佩玉的常住人口信息，死亡证明书、户口注销证明、公安户籍底册，公证书5份、房屋所有权证1本、国有土地使用证3本，陈德华出具的收条3份、银行回单2份，《房屋买卖合同书》以及当事人陈述等证据予以证实。
一审中，蒋新明确表示放弃《房屋买卖合同书》中列明的装修及室内陈述物品，仅要求交付房屋和车库。
陈骏、韩佩玉提交如下证据：1、出院记录、病程记录，证明钱雪梅于2010年5月被确诊为肠癌并且进行手术，之后病情恶化，多次住院化疗，是一个濒临死亡的癌症病人，精神意志受到限制，故被欺骗出借房产证并且在违背真实意思的情况下签订了委托书；2、网上下载的合同签订期间的苏州市相城区盛北花园房屋价格表，均价为4800元，以证明本案房屋买卖的价格远远低于市场价格，作为受托人的陈德华侵犯了委托人钱雪梅的利益，并与蒋新恶意串通，陈德华与蒋新签订的房屋买卖合同应属无效；3、录音光盘以及根据录音整理的记录一份，证明陈德华与钱雪梅并不相识，案外人陈国庆利用钱雪梅，欺骗她用住房来为陈国庆向陈德华借高利贷做担保，后陈国庆逃逸，陈德华、钱雪梅以及钱雪梅的妹妹钱雪芬去找寻陈国庆；钱雪梅并非要真正委托陈德华出卖房屋，而是因为受骗签订了相关的公证委托书；陈德华是放高利贷的投资公司的老板；4、陈国庆向钱雪梅出具的借条复印件一份，证明陈国庆向钱雪梅借房产证和土地证，作为向他人借款的抵押，陈国庆承诺借款由其归还、与钱雪梅无关。
蒋新的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但主张尚不能证明钱雪梅向陈德华出具委托书时属无民事行为或限制民事能力的人；对证据2的权威性及公信力不予认可；对证据3的真实性无法判断，且与本案无关；对证据4的真实性无法确认，且与本案无关。
原审法院向钱雪梅的妹妹钱雪芬调查，钱雪芬陈述：钱雪梅当初购房时价格较便宜，只有一千八、九百一平方米；在钱雪梅的病房中，钱雪芬曾见到过陈德华一次；陈德华走后，其问钱雪梅何事，钱雪梅告知：闯祸了、房子飞掉了、卖掉了，原因是：钱雪梅经小姐妹“金俭俭”介绍认识了陈国庆，称陈国庆是大老板，有工程要开工但缺资金，要向钱雪梅借钱，无钱就以房子做抵押以便陈国庆向他人借款，并许诺等陈国庆工地开出后让钱雪梅的儿子陈骏到工地上开车、每月拿三千多元工资，钱雪梅就相信了，拿房屋作了抵押；现陈国庆下落不明、“金俭俭”据说因诈骗被关押。经质证，蒋新对笔录的真实性无异议，但认为涉及内容与本案无关；陈骏、韩佩玉认为，该份笔录证明陈德华为讨要借款将钱雪梅的房屋出卖、钱雪梅本人并无出卖房屋的真实意愿。
陈骏、韩佩玉主张钱雪梅并未收到购房款500000元；韩佩玉并不居住在涉案房屋中，陈骏一家三口平时在苏州租房居住，只有寒暑假，陈骏一家才住到涉案房屋。涉案房屋未向蒋新交付。
原审原告蒋新的诉讼请求为，请求依法判令：1、房屋买卖协议有效；2、陈骏、韩佩玉将盛北花园7幢405室、阁楼及车库28号、29号、30号交付给蒋新；3、陈骏、韩佩玉配合将上述房屋及车库的权属登记过户至蒋新名下。
原审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。钱雪梅签署委托书委托陈德华将涉案房屋出卖，并进行了相应公证；尽管钱雪梅当时身患重病，但尚无证据证明钱雪梅为限制民事能力或无民事能力的人，故委托应为有效。钱雪梅对陈德华的授权，代理事项、权限和期间、标的均明确、清晰，陈德华有权根据授权将涉案房屋及车库出卖，并可定价和收取价款，故陈德华与蒋新签订《房屋买卖合同书》、收取购房款并未超代理权；所签合同为当事人真实意思表示，且不违反法律规定，未损害他人利益，应为合法有效。
钱雪梅作为被代理人应对代理人陈德华的代理行为承担民事责任。现蒋新支付了购房款500000元，应依合同取得房屋。因钱雪梅已死亡，应由钱雪梅仅有的第一顺序法定继承人陈骏、韩佩玉在继承遗产范围内承担责任，故蒋新要求陈骏、韩佩玉交房、办理登记变更手续的请求应予支持。交房的范围包括：盛北花园7幢405室、阁楼及车库28号、29号、30号；蒋新自愿放弃纳入买卖范围的装修及室内物品，可予准许。陈骏、韩佩玉辩称蒋新与陈德华串通、损害被代理人钱雪梅利益，但对此未提供相应证据，原审法院不予采纳。陈骏、韩佩玉主张陈德华将房屋贱卖，损害钱雪梅的利益，原审法院认为，如陈骏、韩佩玉认为陈德华不履行职责给被代理人钱雪梅造成损害，可依法追究陈德华的责任；同理，陈骏、韩佩玉认为钱雪梅未收到购房款500000元，亦可向陈德华追讨。至于钱雪梅为何委托陈德华出卖房屋，不属本案审理的范围。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第三十三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、原告蒋新与钱雪梅之间关于苏州市相城区北桥镇盛北花园7幢405室、7幢405阁楼及7幢车库28号、29号、30号车库（房屋所有权编号：苏房权证相城字第××号，国有土地使用证编号：相国用（2008）第12051号、第12052号、第12053号）的《房屋买卖合同书》有效。二、被告韩佩玉、陈骏将上述第一项所涉房屋和车库于判决生效之日起三个月内交付原告蒋新。三、被告韩佩玉、陈骏在判决生效之日起一个月内协助原告蒋新将上述第一项所涉房屋及车库的权属登记变更至原告蒋新名下，过户费用由原告蒋新负担。案件受理费8880元，由原告蒋新负担。
上诉人陈骏、韩佩玉不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实、判决依据有误。陈德华与蒋新签订的房屋买卖合同非钱雪梅真实意思表示。案外人陈国庆以给陈骏安排工作为幌子，欺骗钱雪梅为陈国庆借款提供担保并在委托书上签字。公证时钱雪梅与陈德华并不认识，委托事项非钱雪梅本意。钱雪梅并未授权陈德华确认房价这一重要事项，陈德华擅自将价值百万的房屋以五十万元出售明显损害了钱雪梅的利益；委托书仅授权陈德华签订符合房产政策的《存量房买卖契约》，并未授权其签订不符合政策的房屋买卖合同。恶意串通损害第三人利益的行为应属无效，陈德华与蒋新的缔约行为构成无权代理。委托书委托陈德华与买受人签订或注销涉案房屋的《存量房交易资金托管协议》，可见委托事项是按照房地产政策网签并进行资金托管，诉争的房屋买卖合同违反了限购令等法规。蒋新在2012年4月份和陈德华到医院找钱雪梅催其配合过户，但未提及房屋买卖事宜，未将定金及售房款交给钱雪梅，双方见面了还由陈德华代收有悖常理，明显可见蒋新与钱雪梅恶意串通。陈德华等按照放贷规则拉钱雪梅办理委托公证实质为合法外衣下的违法行为，上诉人对上述事实的真实性予以认可。原审判决认定陈德华可以定价并收取房款有误。原审认定上诉人如认为陈德华的行为造成损害可进行追讨，可以看出原审基本认定陈德华存在损害钱雪梅利益的行为，但未作出公证判决。合同价款显失公平，应当撤销。原审判决程序违法，从立案到判决长达两年时间，远超法定审限。综上，请求撤销原判，改判驳回蒋新的诉讼请求；一、二审诉讼费用由蒋新承担。
被上诉人蒋新辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求均不能成立。第一，上诉人在上诉状中陈述的观点与在本案开始时陈述的观点矛盾，上诉人认为本案是无效合同，而现在又认为是显失公平的合同，显然两种类型的合同具有不同的法律后果，希望上诉人明确观点，便于被上诉人答辩。第二，被上诉人认为本案的合同真实有效，应履行，被上诉人按照合同的约定履行了合同项下的付款义务，有权要求上诉人交付房屋并配合过户。请法庭查清事实，依法驳回上诉人全部诉讼请求。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条之规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为；代理人在代理权限内以被代理人名义实施的民事法行为的后果由被代理人负担。
钱雪梅以公证形式授权案外人陈德华代为办理涉案房屋及车库的出售事宜，委托权限包括与买受人签订或注销涉案房屋的买卖契约、签订或注销资金托管协议、办理房屋所有权及土地使用权的移转登记、办理托管资金申领手续并申报纳税的事实，由经过公证的《委托书》、单身证明、钱雪梅身份信息等证据予以证实，本院予以认定。陈俊、韩佩玉主张钱雪梅系受案外人陈国庆欺诈在委托书上签字，委托事项非钱雪梅本意，但未提供有效证据予以证实，且不属于本案审理范畴，本院对上诉人的该项主张不予支持；陈德华系钱雪梅授权的委托代理人的事实可以认定。
钱雪梅对陈德华的授权范围涵盖了缔约、收款、过户等房屋出售所可能涉及的全部内容，故陈德华以钱雪梅名义签订《房屋买卖合同书》并收取售房款50万元的行为均未超出钱雪梅的授权范围，前述民事法律行为产生之法律后果应由委托人钱雪梅负担。陈俊、韩佩玉关于陈德华无权确定房屋价格的主张与陈德华可以与买受人签订房屋买卖合同的授权内容相悖，本院不予支持。蒋新就涉案房屋的买卖虽未与陈德华办理买卖合同的网签及资金托管手续，但根据苏州地区二手房交易的惯例，通过中介机构签订买卖合同系办理网签的前置程序，故陈德华代为缔约的行为并未超出钱雪梅的授权范围；陈德华享有申领托管资金的代理权，故蒋新将售房款支付给陈德华并无不当。陈德华以钱雪梅名义签约、收款的行为均系有权代理，相应的法律后果应由钱雪梅负担。
陈俊、韩佩玉自认蒋新曾于2012年4月份和陈德华到医药要求钱雪梅配合过户；钱雪芬在接受原审法院调查时也陈述陈德华曾到医院找过钱雪梅，钱雪梅告知其房子飞掉了，卖掉了；可见，钱雪梅对陈德华将涉案房屋出售的事实是明知的。至于钱雪梅基于何种原因授权陈德华出卖涉案房屋，陈德华是否将售房款交付给委托人钱雪梅，系陈德华与钱雪梅之间的内部关系，不属于本案的审理范畴，本院不予理涉。陈俊、韩佩玉以陈德华无代理权，钱雪梅系受到陈国庆诱骗签订委托书，蒋新与陈德华存在恶意串通情形为由主张合同无效，但未提供有效证据证实上述事实的存在，也未提供证据证实蒋新在购房时对前述事实是明知的，故陈俊、韩佩玉的相关上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于诉争的买卖合同约定的价款50万元是否显失公平的问题，陈俊、韩佩玉未提交有效证据予以证实；即便合同价款显失公平，当事人一方应当依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条之规定在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，否则撤销权消灭。陈俊、韩佩玉未提供证据证实其在法定期限内行使了撤销权，本院对陈俊、韩佩玉的该项主张不予支持。
关于原审程序是否违法的问题。本案一审审理过程中出现了当事人一方死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼；当事人一方申请调查取证等依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十六条、第一百五十条规定之应当中止审理、延期审理的法定事由，并办理了相关的审限变更手续；故陈俊、韩佩玉关于原审判决程序违法的主张无事实依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人陈俊、韩佩玉关于钱雪梅受他人蒙骗签订委托书，陈德华无相应的委托权限，陈德华与蒋新恶意串通合同无效，诉争的买卖合同显失公平应当撤销的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8880元，由上诉人陈俊、韩佩玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 周 军
代理审判员 王君英
二〇一四年八月十八日
书 记 员 田思诗