北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第11855号
原告(反诉被告)北京显像管总厂，住所地北京市东城区光明西路*号。
法定代表人韩燕强，厂长。
委托代理人刘燕，北京大成律师事务所律师。
委托代理人王力博，北京大成律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京龙湖酒店管理有限公司，住所地北京市东城区光明西街1号。
法定代表人金志刚，总经理。
委托代理人吴宁，北京市汉和律师事务所律师。
第三人汉庭星空（上海）酒店管理有限公司北京光明西路分公司，住所地北京市东城区光明西街1号。
负责人王海军，经理。
委托代理人吴月超（兼第三人汉庭星空（上海）酒店管理有限公司之委托代理人），北京夏安律师事务所律师。
第三人汉庭星空（上海）酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区杨高中路2108号2号楼五层。
法定代表人何晖，执行董事。
原告北京显像管总厂（以下简称原告）与被告北京龙湖酒店管理有限公司（以下简称被告）、第三人汉庭星空（上海）酒店管理有限公司北京光明西路分公司（以下简称第三人分公司）、第三人汉庭星空（上海）酒店管理有限公司（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月17日立案受理,依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，被告庭审中提起反诉，本院依法合并审理，现已审理终结。
原告诉称：2003年12月30日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将位于原崇文区光明西街×号屋（以下简称涉案房屋）出租给被告使用，租赁期限自2003年12月1日至2013年11月30日；合同另约定在未征得原告同意时，被告无权转租、转包他人，否则视为违约。合同签订后，双方又于2005年8月30日、2007年9月6日、2007年9月25日签订三份补充协议。合同履行中，被告有重大违约行为：第一、截止2010年12月31日，被告拖欠原告租金118万元；第二、被告在2010年将涉案房屋部分面积租于本案第三人分公司，并在与其签约过程中伪造了原告公章；第三、被告拖欠原告2012年1月1日至2012年6月30日期间的租金1675000元。原告认为被告的行为已经构成重大违约，故诉至法院，请求判令：1、确认被告向第三人及其分公司转租的行为是严重违约；2、被告支付拖欠租金118万（截止2010年12月31日）；3、被告支付因拖欠118万元租金及违法转租而产生的违约金502500元；4、被告支付2012年1月1日至2012年6月30日期间的租金1675000元，并支付滞纳金243880元、违约金251250元。5、确认原、被告之间的合同关系在2013年11月30日到期终止；
被告辩称：2003年12月30日，原告与被告签订《租赁合同》，原告将涉案房屋出租给被告，被告出资3900万元将1号楼、2号楼等陈旧厂房改造装修成为餐饮、酒吧、客房为一体的多用途建筑群体，将其中1号楼3-6层改造成龙湖温泉酒店。为给顾客提供更优质服务，经原告同意，2011年1月14日，被告与第三人签署《合作协议》，双方合作经营酒店。2011年3月30日，原告盖章进行书面确认，同意将上述房屋中5500平方米的房屋以合作方式提供给汉庭酒店使用，使用期限为8.5年，也是基于原告的盖章确认，在光明西街1号注册成立了第三人分公司并进行了工商登记。被告认为自己没有擅自转租，且和原告之间的合同没有到期，合同期应该至被告和第三人的合同履行完毕止，被告现在认可拖欠原告所述的租金118万元及自2012年1月1日至今未向原告支付租金，不认可原告所述的违约金。
另为改善酒店经营条件，2011年5月12日，被告向原告写了申请燃气改造的报告，原告同意改造，并于2011年5月23日在向北京市燃气集团有限公司第一分公司提交的《报装申请》上盖章确认（燃气公司只接受产权单位的报装）。在经原告及燃气公司同意的情况下，被告和第三人于2011年8月至10月间，进行了燃气改造的施工，并支付开口费20万元及设备款47万元（不包括人工费用）。在完成供暖设备改造后，进入供暖季，燃气公司要求原告作为产权单位在供气文件上加盖公章才能供气。但经被告多次要求，原告仍不同意在供气文件上加盖公章，直接导致酒店无法提供暖气而停业（2011年11月-2012年3月），造成实际营业收入损失384万元。现反诉要求：1、判令原告赔偿被告损失384万元；2、原告赔偿被告新建房屋损失200万元。
第三人及第三人分公司述称：原、被告之间的纠纷与第三人及第三人分公司无关。
经审理查明：2003年12月30日，原、被告签署《租赁合同》，合同约定原告将涉案房屋租于被告，租期为2003年12月1日至2013年11月30日，租金依次递增，其中2011年1月1日至2013年12月31日期间的租金为年335万元，被告采取押二付一的方式支付租金，被告交纳10万元保证金；合同还约定被告应按约定交纳租金及水电燃气费等，如果不按期支付，须交纳滞纳金，迟延一个月后每天滞纳金为年租金的千分之五，从交滞纳金开始原告有权采取必要的措施，包括停止各种动力供应，如果被告累计三个月不能支付房租及水电燃气费的，原告有权终止合同，被告损失自负；合同还约定被告不得擅自转租、转包他人，否则视为违约；合同另约定合同终止后，被告必须保证楼房完好无损交给原告，不准拆卸与楼体连接的附着物，如果必须拆卸要恢复原样，保证楼房的完整；合同还约定双方必须严格遵守合同条款，否则按违约处理，违约方应接受对方按年租金总额的15%罚款。
2005年8月30日，原、被告签署《补充合同》，就涉案房屋的附属用房另租给被告进行了约定。
2007年7月2日，原、被告签订《补充协议》，约定被告于1999年在涉案房屋中的2号楼6层上方投资改造增建的酒店7层产权归原告所有，原告不另收租金，归被告自行经营和管理，租期以主合同为准。
2007年9月6日，原、被告及案外人徐明良签署《补充协议》，三方明确截止2007年9月1日，被告拖欠原告租金110万，被告承诺在2007年12月31日之前付清，否则另付违约金45万元，同时被告承诺在2008年3月31日之前支付主合同约定的保证金；案外人徐明良为被告提供连带担保。
2007年9月25日，原、被告签署《租赁补充协议》，约定原告将自己的临建房交予被告用作办公用房，期限暂定2007年10月1日至2010年9月30日。
2010年12月30日，被告向原告出具承诺书，称“被告因连续多年经营亏损，截止2010年12月共欠原告租金118万元整，被告争取在2011年12月底全部偿还”。截止本案法庭辩论终结，被告仍未支付该笔欠款。
2011年初，被告和第三人签署《合作协议》，约定被告将涉案房屋中约5500平米的面积房屋与第三人合作进行酒店经营，合作期为8年，始于2011年1月20日，免租期为3.5个月。后，第三人分公司于2011年4月在涉案房屋登记注册成立，并在此经营汉庭连锁酒店。在第三人分公司成立时向公司行政部门提交的企业住所（经营场所）证明上，产权人同意将位于涉案房屋5500平米的房屋以合作方式提供给第三人分公司使用，使用期限8.5年，在产权单位盖章确认处盖有原告公章。经司法鉴定，该处原告公章字样与原告在相关部门留存的公章不一致，原告称系被告伪造原告公章加盖，被告称确系原告加盖，并称原告加盖公章的行为视为同意被告与第三人之间的合作。
2011年5月，原告向北京市燃气集团公司申请在涉案房屋内增加2台商用热水器和一台中餐炒菜灶。被告庭审中称其在2011年8月至10月间进行了燃气设备的改造施工，但称原告在后续供暖季到来后却不同意燃气公司供气，直接导致被告经济损失，但第三人并没有因为停止供气少交合作费给被告。被告另提供一份落款时间为2004年10月12日的《协议书》一份，协议约定原告同意被告在酒店西侧新建食堂及更衣间，一切费用及手续由被告负责，所建房屋使用年限与被告酒店租用年限同步，不再发生房租费用，如果双方终止酒店合同，此协议也同时终止，被告应将新建房屋完好无损的交给原告。
另查，第三人及第三人分公司称被告在2011年1月20日就将经营场地交给第三人分公司，第三人分公司在2011年4月份就开始经营，第三人每年支付被告费用，被告不参加第三人分红也不承担亏损。
2013年7月24日，原告曾致函二第三人，称被告擅自于2010年底将涉案房屋部分面积转租给第三人，原告已明确表示不会谅解。
再查，原告曾就本案所涉纠纷于2011年12月起诉至本院，本院于2012年12月以本案涉嫌刑事犯罪，裁定驳回了原告及被告的反诉。原告不服一审裁定提起上诉，二审裁定驳回上诉，维持原审裁定。原告不服向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院指令北京市第二中级人民法院再审，北京市第二中级人民法院裁定撤销本院原一审裁定及原二审裁定，并指令本院重审。
又查，本案诉讼中，被告申请就新建房屋申请工程造价鉴定，后因被告无法提供鉴定所需材料，故鉴定单位做退案处理。
上述事实，有租赁合同，补充协议及原、被告的当庭陈述等证据在案为证。
本院认为：原告和被告签署的《租赁合同》及后续签订的几份补充合同均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效的协议，各方均应秉着诚实信用原则，忠实履行各自权利义务。
关于原告要求确认原、被告之间的合同关系在2013年11月30日到期终止的诉讼请求，本院认为原、被告所签订的《租赁合同》中对于租赁期限有明确约定，即租期为2003年12月1日至2013年11月30日，无论第三人分公司在成立时向行政部门提交的企业住所（经营场所）证明上是否是原告的真实盖章，均不能视为是对原、被告之间租赁合同的延续，因原、被告双方对租赁合同到期后是否续期并无其他明确约定，故本院依法确认双方之间的租赁合同关系已于2013年11月30日到期终止。
关于原告要求被告支付2010年12月31日之前的拖欠租金118万元及2012年1月1日至2012年6月30日期间租金1675000元的诉请，理由正当，本院予以支持，被告应立即予以支付。关于原告另持被告因拖欠上述租金而产生违约金及滞纳金并分期、分别主张的诉请，本院认为被告长期拖欠原告租金，其行为已经构成违约，故被告理应向原告支付违约金；但因双方合同约定的条款即“双方必须严格遵守合同条款，否则按违约处理，违约方应接受对方按年租金总额的15%罚款”对被告是否需对每期未付租金分别计算违约金没有明确约定，且原告并未举证证实其确因被告拖欠租金的行为遭受了何种程度的实际损失，故本院认为被告应付违约金的具体数额宜由本院根据被告的违约情节、欠租的时间长度、双方的合同约定等因素后予以综合酌定；因滞纳金在性质上与违约金有重合之处，故本院一并在被告应付的违约金数额中予以处理，不再重复处理。
至于被告和第三人合作经营是否违约及是否需要向原告支付违约金的问题，本院认为第三人分公司在2011年4月份即已开始营业，所经营的酒店亦树立有汉庭连锁酒店大幅字样招牌，根据社会经验常识，原告对此不可能不知情。因庭审中原告并未提供证据证实其对被告行为在合理时间内提出过异议，直至2011年12月，原告才将被告诉至法院，本院认为原告的主张已过合理期间，故本院对原告该部分诉请不予支持。
至于被告要求原告赔偿其经营损失384万元的反诉请求。首先，被告长期无故拖欠原告大额租金，故即使原告不同意给被告继续供气的事实属实，原告的行为也是行使合理抗辩权，并非违约行为；其次，第三人分公司实际经营的酒店并没有因为被告所述的停止供气而少交被告相关费用，且酒店的实际经营人是第三人分公司，并非被告，故被告实际经济损失无从谈起。由此，本院认为被告此项反诉请求无事实及法律依据，不能支持。
至于被告要求原告赔偿新建房屋损失200万元的反诉请求。首先，新建房屋的工程造价鉴定因被告原因无法继续，被告应承担不利责任。其次，原、被告在租赁合同中明确约定“合同终止后，被告必须保证楼房完好无损交给原告，不准拆卸与楼体连接的附着物，如果必须拆卸要恢复原样，保证楼房的完整”，从这约定可以认定原告在合同到期终止后没有赔偿被告新建房屋损失的义务。再次，被告提供的落款时间为2004年10月12日的《协议书》中亦有明确约定，即原告同意被告在酒店西侧新建食堂及更衣间，一切费用及手续由被告负责，所建房屋使用年限与被告酒店租用年限同步，不再发生房租费用，如果双方终止酒店合同，此协议也同时终止，被告应将新建房屋完好无损的交给原告。由此，本院认为原告无赔偿被告新建房屋损失的义务，被告此项反诉请求亦无事实及法律依据。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、确认原告(反诉被告)北京显像管总厂和被告（反诉原告）北京龙湖酒店管理有限公司之间的租赁合同关系已于二Ｏ一三年十一月三十日终止；
二、被告（反诉原告）北京龙湖酒店管理有限公司于判决生效后十日内支付原告(反诉被告)北京显像管总厂二Ｏ一Ｏ年十二月三十一日之前拖欠的租金一百一十八万元；
三、被告（反诉原告）北京龙湖酒店管理有限公司于判决生效后十日内支付原告(反诉被告)北京显像管总厂二Ｏ一二年一月一日至二Ｏ一二年六月三十日期间的租金一百六十七万五千元；
四、被告（反诉原告）北京龙湖酒店管理有限公司于判决生效后三十日内支付原告(反诉被告)北京显像管总厂违约金七十六万元；
五、驳回原告(反诉被告)北京显像管总厂其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）北京龙湖酒店管理有限公司所有反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费37622元，由北京显像管总厂负担9971元（已交纳），北京龙湖酒店管理有限公司负担27651元（已交纳）；反诉案件受理费26340元，由北京龙湖酒店管理有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后，未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李成博
代理审判员 李双庆
人民陪审员 赵 强
二〇一六年一月十三日
书 记 员 闫 薇