北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第08315号
原告周松林，男，1947年2月20日出生。
被告吴瑞生，男，1957年10月22日出生。
委托代理人胡寿民，北京市康盛律师事务所律师。
原告周松林诉被告吴瑞生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月6日立案受理。依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周松林与被告的委托代理人胡寿民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周松林诉称：原、被告经北京中原房地产经纪有限公司提供居间服务，于2012年10月28日签订房屋买卖合同。原告按照合同约定按时将首付款支付被告。2012年12月20日，原告通知中介表示可以于2012年12月25日之前将房款全部付清，但中介表示被告要求面谈。后原告、被告与中介公司经纪人王×进行了面谈，被告表示不能按合同约定于2013年1月15日之前交房，希望天气暖和后再交房。原告表示同意，但提出先付款100万元，之后办理过户手续，过户后原告再将剩余购房款183.9万元一次性付清。被告同意原告的意见，并要求将100万元汇入其子吴×的账户中。双方未签订书面协议。被告于2012年12月31日下午将吴×的账号以短信的形式通知原告。原告于2013年1月1日将100万元汇入吴×的账户。付款后，原告要求办理过户手续，但被告拖延不办。原告遂于2013年1月25日将剩余购房款183.9万元汇至被告账户中，但被告仍不配合办理过户手续。春节过后，被告提出原告未按合同约定于2012年12月30日前付款，是违约行为，要求原告支付违约金。为使交易能够进行下去，在被告彻底否认了口头协议的情况下，原告于2013年3月11日将计算好的违约金24407元交到经纪人王×手中，后双方办理了过户手续。被告于2013年4月10日将涉诉房屋交给原告。2013年4月17日，原告向被告支付了违约金24907元。原告认为，在被告否认口头协议的情况下，原告按原合同约定向其支付了违约金，被告亦应按原合同约定向原告支付逾期交房违约金，故起诉要求1、被告支付逾期交房违约金51814元；2、被告返还向原告多索要的违约金1419.5元；3、被告承担诉讼费。
被告吴瑞生辩称：1、被告不认可原告所述双方存在口头协商的事实。在原告违约的情况下，被告有权行使后履行抗辩权，被告不存在违约行为；2、原告一开始就知道被告的账户，不存在被告不将账户告知原告的情况；3、双方签订的房屋买卖合同第七条第（一）款第1.2项约定的是逾期交房超过30日的，买受人有权解除合同，但原告未行使合同解除权；4、当时被告急需用钱，原告承诺全款一次性支付给被告，如原告认为其吃亏了，可以退房。综上，被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2012年10月28日，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于本市东城区×里×号院×号楼×单元×号房屋，建筑面积92.84平方米；成交价格为333.9万元；原告在签订合同的同时支付定金5万元；被告应当在2013年1月15日前将房屋交付原告；自合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋所有权登记手续。合同第七条第（一）款约定：“逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将房屋交付买受人的，按照下列第1种方式处理：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付房屋成交价的万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起3日内退还全部已付款，并按照房屋成交价的20%向买受人支付违约金”。
同日，原、被告签订《自行划转补充协议》，约定原告应于2012年11月10日前向被告支付首付款45万元；于2012年12月30日前向被告支付尾款283.9万元。
2012年11月8日，原告向被告付清定金及首付款共计50万元。
关于原告起诉状中所述双方于2012年12月底对付款及交房时间进行了口头协商一事，被告对此不予认可。本院向北京中原房地产经纪有限公司经纪人王×进行核实，王×称原、被告在签订房屋买卖合同后，原告确曾向中介公司表示可以于2012年12月25日将剩余购房款全部付清，后原、被告于2012年12月底有过协商，被告称其母年迈，希望延期交房3个月左右，待天气暖和后再交房，原告表示同意。王×曾提议原告将购房款一次性支付，但原告有疑虑，表示先支付100万元。当时被告要求将该笔款项打入被告之子吴×的账户中。这次协商之后，王×收到被告发来的告知吴×账户的短信后，将该短信发给原告，具体时间记不清了。春节过后，原、被告又进行了一次协商，原告同意向被告支付违约金，被告同意交房，违约金系双方自行计算。被告将物业费等费用全部结清后，原告同意将违约金支付给被告。被告认可其于2013年12月31日将吴×的账号告知原告，但认为原告一开始就知道被告本人的账号，是否知道吴×的账号不影响付款。
再查，原告于2013年1月1日向被告之子吴×的账户汇入购房款100万元，于2013年1月25日向被告的账户汇入购房款183.9万元。原、被告于2013年4月17日签署《物业交割单》，约定原告提供违约金24907元，室内物品费用1000元，水电燃气等费用3元；被告提供物业费370.36元；被告收到原告所有费用共计25539.64元。
关于原告主张的违约金51814元，原告称根据房屋买卖合同第七条的约定，被告应向其支付逾期交房30日内（自2013年1月16日至2013年2月14日）按照房屋成交价333.9万元的日万分之五计算的违约金50085元；逾期交房超过30日的（2013年2月15日至2013年4月9日，共计54日），原告主张按照已付购房款的中国人民银行活期存款利率计算的利息1729元。
关于原告主张被告应向其返还的违约金1419.5元，原告称因当时计算错误，其多向被告支付了逾期付款违约金1419.5元，故要求退还。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》，《自行划转补充协议》，《钱款交付书》，银行业务回单，收条，物业交割单及原、被告当庭陈述等证据在案为证。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据查明的事实，原、被告在签订《北京市存量房屋买卖合同》后，通过口头协商的方式对原告剩余购房款的交付时间及被告的交房时间进行了重新约定。但在口头协议的实际履行过程中，被告以向原告主张逾期付款违约金的方式明确表示不再履行双方的口头协议，原告为保证顺利过户及收房，按原合同约定向被告支付了逾期付款违约金。在此情况下，应视为双方的口头协议已解除。原告现主张被告应按原合同约定承担逾期交房违约责任，理由充分，本院予以支持。关于原告主张被告应向其返还计算错误的违约金的诉讼请求，因原、被告在《物业交割单》中对原告应支付的违约金有明确约定，原告亦表示该金额系其自行计算，其现以当时计算错误为由要求被告返还，理由不足，本院对其该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告吴瑞生于本判决生效后十五日内向原告周松林支付违约金五万一千八百一十四元；
二、驳回原告周松林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1130元，由原告周松林负担30元（已交纳），由被告吴瑞生负担1100元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赵世浩
代理审判员 高子惠
人民陪审员 纪淑英
二〇一三年十二月五日
书 记 员 王 松