福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民终字第833号
上诉人（原审被告）福建百宏房地产开发有限公司。
法定代表人陈碧玲，任该公司总经理。
委托代理人庄荣皇，福建华晖律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）余丽珠，女，1977年4月4日出生，汉族。
委托代理人卓鹏乾，福建冠德律师事务所律师。
上诉人福建百宏房地产开发有限公司（以下简称百宏公司）因与被上诉人余丽珠商品房预售合同纠纷一案，不服福建省安溪县人民法院（2013）安民初字第2019号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决查明，2010年7月28日，原告余丽珠作为买受人与原泉州百宏房地产开发有限公司作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向原泉州百宏房地产开发有限公司购买安溪县河滨南路1515号百宏·滨江花苑第C幢27单元2705号房，总价款为423850元。合同第八条约定，出卖人应当在2010年9月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定的日期内未达到上述条件，买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。但如遇施工中重大技术问题或市政规划配套延期造成的工程延误；大雨及大风或市政停水、停电、因市政重要活动限制规定而造成无法施工的，出卖人可据实予以延期。第九条约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款0.01%的违约金。第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的材料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约支付了房价款423850元。2009年10月26日，原泉州百宏房地产开发有限公司变更为被告福建百宏房地产开发有限公司。被告开发的“百宏·滨江花苑”工程于2010年11月15日通过竣工验收，并于2011年2月1日通过消防复查验收。同年2月25日，被告向原告交付了房屋。2013年2月28日，被告才向安溪县住建局提交材料，办理其开发的“百宏·滨江花苑”建设工程竣工验收备案，而该局于同年3月11日即出具了竣工验收备案证明书。2012年9月13日，原告就起诉泉州百宏房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案向安溪县诉前人民调解委员会申请诉前调解。2013年1月4日，原告向原审法院提起诉讼，后于同年3月27日以被告泉州百宏房地产开发有限公司在本案起诉前公司登记信息发生变更为由提出撤诉申请。次日，原审法院作出（2013）安民初字第932号民事裁定书，裁定准许原告撤回起诉。同月29日，原告再次向原审法院提起诉讼，请求判令：1.被告向原告支付逾期交房违约金7163元（按已付总房款423850元的每日万分之一计，从2010年9月8日起计至2011年2月25日止，共169天）；2.被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金24287元（按已付总房款423850元的每日万分之一计，从2011年5月27日起计至房屋权属证书办理完毕之日止，暂计至起诉之日即2012年12月21日，共573天），并自2012年12月22日起至讼争房屋权属证书办理完毕之日止按月向原告支付逾期办证违约金。
原审判决另查明，原、被告共同确认合同期内可顺延的交房期间为15日。
原审判决认为，原告余丽珠与原泉州百宏房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合同合法有效。双方均应按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。根据合同第八条的约定，被告应于2010年9月8日前将商品房交付原告使用，扣除因双方认可合同期内顺延15日，被告应于2010年9月23日前将该商品房交付给原告使用，但被告于2011年2月25日才将该商品房交付给原告使用，已构成违约，应当承担违约责任。双方在合同中约定逾期交房违约金和逾期办证违约金按日计付，故其诉讼时效应当分别每一日单独计算。原告于2012年9月13日向安溪县诉前人民调解委员会申请诉前调解，应认定诉讼时效中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。因此，原告要求被告支付2010年9月13日之后的逾期交房违约金和逾期办证违约金，并没有超过二年的诉讼时效。根据合同第九条的约定及本案的实际情况，被告应支付原告2010年9月23日之后的逾期交房违约金为6570元（423850元×0.01%／日×155日）。被告主张不存在逾期交房的事实及原告请求支付逾期交房违约金和逾期办证违约金已超过诉讼时效，依据不足，不予采纳。被告虽主张延长房屋权属证书办理时间是因福建省建设厅的文件临时更改造成的，并否认2013年2月28日是向安溪县住建局办理竣工验收备案证明书的最初时间，但被告并无法举证证明其有在更早时间向安溪县住建局申请办理竣工验收备案证明书，因此，被告的该项主张，证据不足，不予采纳。被告逾期办证已构成违约，根据合同第十四条的约定，被告应当自2011年5月27起至履行完协助办证义务时止按被告已付房价款423850元的日0.01%向原告支付违约金。综上，原告诉讼请求合法的部分，予以支持。被告关于驳回原告的诉讼请求的答辩，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告福建百宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告余丽珠逾期交房违约金6570元；二、被告福建百宏房地产开发有限公司应自2011年5月27日起按房价款423850元的日0.01%向原告余丽珠支付逾期协助办证违约金（其中截至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起10日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至被告向安溪县房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的材料交付原告时止，若未满一年按实际天数计算）；三、驳回原告余丽珠的其他诉讼请求。
宣判后，被告百宏公司不服，向本院提起上诉。
上诉人百宏公司上诉称，一、上诉人于2007年3月份开发建设诉争的楼盘，至2010年9月30日止，经安溪县气象局天气情况的历史统计，不可抗力的天气原因合计221天，几年来还有政府强制禁止施工的时间10多天，不可抗力原因近7个月时间，虽然合同约定上诉人应当在2010年9月8日前交房，但根据合同约定有权据实延期近7个月在2011年3月份交房，所以上诉人于2011年2月25日交房并没有违反合同约定，且被上诉人主张逾期交房违约金已超过诉讼时效，上诉人不应承担逾期交房的违约责任。二、商品房房屋所有权初始预登记和权属证书至今没有办理，并不是上诉人主观故意或过失造成，上诉人不应承担任何责任。上诉人在开发建设百宏·滨江花苑小区楼盘时，按当时福建省建设厅的文件规定，对商品房工程质量抽检试块的检测机构可以异地检测，达到检测合格才能到建设局办理房屋权属证书手续。但当上诉人将异地检测合格材料送交安溪县规划建设局时，却被告知要求商品房工程质量抽检试块的检测机构必须选择在安溪本县的检测机构。由此，延长房屋权属证书办理时间的原因是福建省建设厅的文件临时更改造成的，并不是上诉人的违约责任造成；三、上诉人一审提供的安溪县住房和城乡规划建设局出具的《关于百宏·滨江花苑工程竣工备案情况说明》以及二审提供的《关于百宏·滨江花苑办理房屋所有权初始登记的情况说明》证实了上诉人在2011年3月起陆续交付商品房给业主至8月份基本完成交房时，曾向安溪县住房和城乡规划建设局申请办理房屋所有权初始登记手续，因政府文件执行问题而延误，直至2013年3月13日才取得竣工备案证明，因欠缺竣工备案证明，导致房屋所有权初始登记未能按期办理，上诉人在2011年8月至2013年3月13日期间是不存在任何过错，原审判决认定上诉人直至2013年2月28日才向安溪县住房和城乡规划建设局提交材料办理竣工备案手续，系认定事实错误。综上，被上诉人请求上诉人对逾期交房及延期办证承担违约责任没有任何事实与法律依据，请求撤销原判，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求，或发回重审，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人余丽珠答辩称，一、一审庭审中，经双方确认在合同期内可顺延的交房期间为98天，上诉人应支付逾期交房违约金。二、本案商品房预售合同只对合同当事人产生约束力，上诉人应按照合同约定承担逾期办证的违约责任。上诉人虽提出第三方安溪县住房和城乡规划建设局的因素抗辩，但该因素并不属于合同约定的被上诉人可以免责的事由，且根据《合同法》第121条的规定，若上诉人认为逾期办理产权证系第三方安溪县住房和城乡规划建设局的原因造成的，可另行向第三方主张权利，但本案仍须由上诉人承担责任。三、根据《房屋登记办法》的规定，上诉人只有提交了用地证明文件、建设规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收材料等相关证明材料给房地产权属登记部门，并取得登记部门出具的收件单等证明材料，才可认定上诉人完成了房屋初始登记的义务。上诉人一、二审提供的安溪县住房和城乡规划建设局出具的《关于百宏·滨江花苑工程竣工备案情况说明》只是对竣工验收的说明，而非对房屋初始预登记的说明，对其他的证明文件被上诉人均未提交，应当承担举证不能的不利后果，且情况说明所述的情况疑点重重，开工日期与《竣工验收备案证明书》的认定自相矛盾，不能采信。四、即便本案存在“异地检测”问题，但根据上述情况说明的内容，上诉人在未办理施工许可证之前提前施工，本身就存在过错，且本案《商品房买卖合同》签订时间在福建省建设厅的文件有关规定之后，更是在上诉人工程开工之后，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》之前就应当知晓并预见本案工程在桩基材料检测方面可能存在的问题，但上诉人未明示告知，也未与被上诉人补充签订协议，轻信可以避免或及时解决，因此上诉人存在合同过错，应当承担违约责任。综上，上诉人应当承担逾期交房、办证的违约责任，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人争议的焦点为：1.上诉人是否应当承担逾期交房、逾期办证的违约责任；如构成违约，违约金的数额应如何确定；2.被上诉人要求上诉人支付逾期交房违约金是否已超过诉讼时效。除上述争议焦点所涉事实外，双方当事人对原审判决查明的其余事实均无异议，本院对当事人无异议的事实依法予以确认。
二审期间，上诉人提供以下证据：1.安溪县住房和城乡规划建设局出具的《关于百宏·滨江花苑工程竣工备案情况说明》，以此证明上诉人于2011年7月15日已向安溪县住房和城乡规划建设局申请办理工程竣工验收备案，同时证实延长房屋权属证书的办理期间是因福建省建设厅的文件临时更改造成的，是政府行为产生的逾期办证，上诉人不应当承担逾期办证的违约责任；2.安溪县住房和城乡规划建设局出具的《关于安溪百宏·滨江花苑办理房屋所有权初始登记的情况说明》，以此证明上诉人于2011年8月交房时向安溪县住房和城乡规划建设局申请办理房屋所有权初始登记手续，因欠缺《工程竣工备案证明书》，故未能在规定期间内办理房屋所有权初始登记。被上诉人质证后认为，上诉人提供的二份证据与原审法院向安溪县住房和城乡规划建设局调查的《办理建设工程竣工验收备案一次性告知单》相矛盾，根据原审法院调查的证据，上诉人于2013年2月28日才向安溪县住房和城乡规划建设局提交竣工备案证明，上诉人本身具有过错。
另查，原审法院于2013年10月22日向安溪县住房和城乡规划建设局进行调查，该局向法院提供了一份于2013年2月28日出具给上诉人的《办理建设工程竣工验收备案一次性告知单》，该告知单体现上诉人于2013年2月28日向安溪县住房和城乡规划建设局申请办理竣工验收备案，上诉人提交的竣工验收备案材料仍然欠缺设计单位出具的质量合格文件、桩基检测报告、环保部门出具的认可文件等七项重要材料。安溪县住房和城乡规划建设局于2013年3月11日出具安建备案字（2013）005号《竣工验收备案证明书》给上诉人，该证明书内容载明：百宏滨江花苑A.B.C.D幢工程经建设单位百宏房地产发展有限公司于2010年11月15日组织勘查、设计、施工监理和有关部门验收，于2013年3月11日通过备案。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，主体适格，双方当事人意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据双方当事人一审中共同确认的事实，合同期内可顺延交房的时间为15日，扣除上述顺延期间，上诉人应于2010年9月23日前将该商品房交付给原告使用。上诉人关于可顺延交房时间近7个月的上诉主张，证据不足，不予采纳。被上诉人于2012年9月13日向安溪县诉前人民调解委员会申请诉前调解，应认定诉讼时效中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金，并没有超过二年的诉讼时效。上诉人于2011年2月25日才将商品房交付给被上诉人，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，上诉人应支付被上诉人2010年9月23日之后的逾期交房违约金6570元。根据《房屋登记办法》的规定，上诉人向登记机关申请办理房屋所有权初始登记，应提交建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、测绘资料等相关证明文件，取得了登记部门出具的收件单等证明材料，才可认定上诉人完成了房屋所有权初始登记义务。因此，《工程竣工备案证明》等相关材料是办理房屋所有权初始登记所必须提交的证明。上诉人在一、二审中均未能提供充分证据证明其已依约向登记部门提交了所有办证材料并完成了初始登记，并将办理权属登记需由上诉人提供的材料交付被上诉人，应承担举证不能的法律后果。上诉人主张逾期办证的原因是政府行政行为（福建省建设厅有关“异地检测”文件不一致）造成的，但本案商品房买卖合同签订时间是在上述“异地检测”文件施行之后，即使有存在“异地检测”文件不一致的事实，也应当属于上诉人应当预见的问题，其提供的安溪县住房和城乡规划建设局出具的情况说明只能证明上诉人曾经申请过竣工验收备案，在申请办理所有权初始登记时因欠缺《工程竣工备案证明书》，导致不能在规定期间内办理房屋所有权初始登记。而根据原审法院向安溪县住房和城乡规划建设局调取的《办理建设工程竣工验收备案一次性告知单》这份证明，可以证实上诉人直至2013年2月28日向安溪县住房和城乡规划建设局申请办理竣工验收备案，且在提交的竣工验收备案材料仍然欠缺包括桩基检测报告在内的七项重要材料，而安溪县住房和城乡规划建设局于2013年3月11日出具的《竣工验收备案证明书》明确载明诉争工程是于2013年3月11日通过备案，以上事实足以证明在2013年2月28日之前，诉争工程无法通过竣工验收备案是上诉人自身原因造成的，上诉人主张逾期办证的原因是政府行政行为造成的，证据不足，本院不予支持。综上所述，根据《商品房买卖合同》第十四条“上诉人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的材料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”之规定，上诉人应当在2011年5月27日前履行协助上诉人办理取得房屋所有权证的义务，否则应当承担逾期办证的违约责任。现上诉人逾期办证行为已构成违约，应当自2011年5月27日起至履行完协助办证义务时止按被上诉人已付房价款423850元的日0.01%向被上诉人支付违约金。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决并无不当，应予维持。上诉人的上诉请求及理由，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉人福建百宏房地产开发有限公司的上诉，维持原判。
二审案件受理费690元，由上诉人福建百宏房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 傅家顶
审判员 倪德利
审判员 邱旭锋
二〇一四年四月二十八日
书记员 徐镇城