福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民终4397号
上诉人（原审原告、反诉被告）：林荣，女，1979年6月23日出生，汉族，住福建省长乐市。
委托诉讼代理人：陈本鹤，福建宇开律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：长乐市百达房地产有限公司，住所地福建省长乐市航城街道会堂路266号。
法定代表人：陈贵，该公司总经理。
委托诉讼代理人：管炜宏，男，该公司员工。
上诉人林荣因与被上诉人长乐市百达房地产有限公司（以下简称百达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省长乐市人民法院（2015）长民初字第4389号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
林荣上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判确认林荣与百达公司于2013年12月27日签订的《商品房认购书》无效；百达公司向林荣双倍返还定金200000元；百达公司向林荣返还购房款308383元及利息（按月利率1%从2013年12月27日计至百达公司还清全部购房款止）；2.本案诉讼费全部由百达公司承担。事实和理由：一、《商品房认购书》不仅内容记载不真实，而且多处违反法律规定，该认购书无效，一审认定合同已解除有误。首先，林荣向百达公司交付定金100000元的时间为2012年12月30日而非认购书记载的2013年12月27日。其次，认购书第三条第2款约定林荣应自认购书签订之日起7日内与百达公司签订《商品房买卖合同》，然而百达公司取得商品房预售许可的时间为2014年1月20日，该条款显然违反法律规定。认购书第三条第3款的内容根本不可能实现，签订合同前所有业主均未见过《商品房买卖合同》及相关文件。认购书第三条第4款系霸王条款，仅约定了百达公司的合同解除权，排除了林荣的合同解除权，该条款无效。该认购书限制了林荣的权利，免除了百达公司的义务，显然违背公平原则，在签订认购书之前百达公司也未尽提示、说明义务，因此该认购书无效。二、一审认为“因双方未能协商一致，导致未能签订《商品房买卖合同》，属于因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的情形”是错误的，本案造成双方未能签订《商品房买卖合同》的主要责任在百达公司一方，林荣不存在过错。林荣缴纳了定金及308383元购房款后即要求与百达公司签订《商品房买卖合同》。然而百达公司因未获得预售许可证一再拖延。另外，林荣看房后发现房屋面积比百达公司承诺的面积少了30多平方米，故多次提出抗议要求修改买卖合同，但百达公司一直没有协商解决的诚意，最后竟将涉案房屋转售给他人，其应承担退还购房款及双倍返还定金的法律责任。
百达公司辩称，签订《商品房认购书》后，百达公司在很短时间内就取得了预售许可证，林荣也知道百达公司的上述过错，但没有及时反对认购事宜，说明百达公司取得预售许可证后林荣仍然同意认购，应视为达成新的意思表示。百达公司取得预售许可证后，林荣长达一年多时间未至百达公司签定《商品房买卖合同》，严重违反双方的约定。就双方过错而言，百达公司过错仅占三成，林荣过错占七成，因此，关于林荣缴纳的100000元定金，根据过错比例，百达公司仍有权扣留40000元。
林荣向一审法院起诉请求：1.判令百达公司向林荣双倍返还定金200000元；判令百达公司返还林荣购房款308383元及利息72367.21元（按月利率1%从2013年12月27日暂算至2015年12月10日止，今后利息计算至百达公司返还全部购房款为止）；2.本案诉讼费由百达公司负担。
百达公司向一审法院起诉请求：1.确认双方之间签订的《商品房认购书》已经解除；确认百达公司有权没收林荣100000元定金；判令林荣向百达公司赔偿因林荣缔约过失而导致的利息损失103400元（利息损失为：林荣未支付的后续款项940000元按银行同期贷款利率每年6%标准，自2014年1月27日起计算至2015年11月27日止）；判令林荣向百达公司赔偿该套房屋的价差损失87333元；2.反诉诉讼费由林荣负担。
一审法院认定事实：2012年12月30日，林荣向百达公司预定由其开发建设的永荣拉菲郡二区1号楼901号房（以下简称涉案房屋），并支付100000元定金。2013年12月27日，林荣的胞弟林硕代其与百达公司签订《商品房认购书》及《永荣城市广场签约确认单》，确认认购物业为永荣拉菲郡二区1号楼901号房，建筑面积为116.25平方米，折前单价11880元，折前总价1381050元，成交单价11598.99元，成交总价1348383元，并约定：乙方（林荣）缴纳的100000元作为双方签订《商品房买卖合同》的担保；乙方应自认购书签订之日起7日内到甲方（百达公司）售楼部签署《商品房买卖合同》以及相关文件并支付约定之房款；不论何种原因，乙方未按照认购书约定的时间前往与甲方签署《商品房买卖合同》或在规定时间内未支付双方约定的任何款项，甲方有权选择将涉案房屋转售他人，且无需另行通知乙方，认购书自动解除，同时乙方同意其已经支付的定金作为对甲方的赔偿，不予退还；乙方在认购书中提供的联系地址为送达地址，甲方按认购书载明的乙方的联络地址发出的任何书面通知在投递邮戳日期后第3天视为乙方已收悉。《商品房认购书》签订当天，林荣向百达公司支付首付款308383元。后林荣发现涉案房屋实际面积与百达公司宣传的使用面积约151平方米的内容不一致而未与百达公司签订《商品房买卖合同》。百达公司多次催促并分别于2015年4月7日、2015年7月31日发律师函催促林荣签订《商品房买卖合同》，但均无果。2015年11月27日，百达公司向林荣发《告知函》，告知林荣认购书已自动解除，且无需退还定金，并将房屋另售他人。2015年12月10日，百达公司以总价1261050元的价款将涉案房屋另售他人。双方产生纠纷，林荣遂诉至一审法院，百达公司亦提起反诉。另查明，百达公司开发的永荣拉菲郡二区1#楼房屋于2014年1月20日获准[2014]长建房许字第04号预售许可证。
一审法院认为，百达公司于2014年1月20日取得涉案房屋预售许可证，故双方签订的《商品房认购书》的内容中除“乙方应自认购书签订之日起7日内到甲方售楼部签署《商品房买卖合同》以及相关文件并支付约定之房款”外，系双方真实意思表示，应认定为有效。而上述条款限定林荣于2013年12月27日签订《商品房认购书》后7日内签署《商品房买卖合同》，违反法律强制性规定，应认定无效。本案认购书约定了双方在一定期限内签订商品房买卖合同且收取了定金，属于商品房预约合同的范畴。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，因购买商品房是重大生活支出，面积大小也是决定购买商品房的重要因素，林荣主张在其弟代其签订《商品房认购书》后发现涉案房屋实际面积与宣传面积不一致而与百达公司协商解决，符合常理，因此，其在协商未果的情况下未与百达公司签订《商品房买卖合同》不构成违约。百达公司多次发函要求林荣前来签订《商品房买卖合同》，说明百达公司也对林荣发出协商的要求，在协商未果且经合理催告后，百达公司将涉案房屋另售他人，亦不存在过错。因双方未能协商一致，导致未能签订《商品房买卖合同》，属于因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的情形，故林荣支付的100000元定金及购房款308383元，百达公司应予返还；林荣要求双倍返还定金及要求支付购房款利息的请求，依据不足，一审法院不予支持。百达公司请求确认双方签订的《商品房认购书》已经解除，可予支持；其主张的其他诉讼请求，依据不足，一审法院亦不予支持。为此，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认林荣与长乐市百达房地产有限公司之间于2013年12月27日签订的《商品房认购书》已经解除；二、长乐市百达房地产有限公司应于本判决书生效后十日内返还林荣定金100000元；三、长乐市百达房地产有限公司应于本判决书生效后十日内返还林荣购房款308383元；四、驳回林荣的其他诉讼请求；五、驳回长乐市百达房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费9610元，由林荣负担2184元，长乐市百达房地产有限公司负担7426元；反诉案件受理费5661元，由长乐市百达房地产有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于《商品房认购书》的效力问题，该认购书系林荣与百达公司协商一致自愿签订，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定。虽然2013年12月27日该认购书签订时百达公司尚未取得涉案房屋预售许可证，其与林荣约定7日内签署《商品房买卖合同》系与客观事实存在冲突，存在一定瑕疵，但2014年1月20日预售许可证即已实际取得，此时双方具备了签订正式《商品房买卖合同》的条件，与签订认购书的间隔时间较短，因此，上述瑕疵并不影响合同目的之实现，林荣主张《商品房认购书》无效的依据不足，本院不予采信。
关于林荣主张百达公司应双倍返还定金及赔偿其已付购房款的利息依据是否充分的问题，本院认为，林荣与百达公司签订《商品房认购书》的目的是订立正式《商品房买卖合同》，该认购书签订后，林荣与百达公司一直就涉案房屋的面积进行协商，百达公司作为收受定金的一方，并没有拒绝订立主合同的意思表示，还多次发函给林荣，在尽合理催告义务后才将涉案房屋出售给案外人，因此，本案百达公司并不存在过错，林荣主张百达公司应双倍返还定金及赔偿其已付购房款的利息缺乏事实与法律依据，本院不予采信。
综上所述，林荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9610元，由林荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
代理审判员 陈 嘉
代理审判员 雷 敏
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 王 惠