重庆市巴南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）巴法民初字第00789号
原告重庆国强建筑工程有限公司，住所地重庆市巴南区鱼洞巴县大道55号，组织机构代码70939890-9。
法定代表人张宗超，董事长。
委托代理人郑忠明，男，1973年6月5日出生，汉族，该公司员工。
委托代理人余治发，重庆竞凯越律师事务所律师。
被告重庆市巴南区河畔名居B区业主委员会，住所地重庆市巴南区鱼洞街道办事处箭河路7号河畔名居B区。
负责人邹佳梅，主任。
原告重庆国强建筑工程有限公司（以下简称“国强建司”）与被告重庆市巴南区河畔名居B区业主委员会（以下简称“B区业委会”）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2013年1月14日受理后，依法适用简易程序，由审判员丁希来独任审判。同年1月24日，原告国强建司对其承建的重庆市巴南区河畔名居B区6栋（以下简称“B6栋”）外墙的造价申请司法评估，本院委托重庆道尔敦工程造价咨询有限公司（以下简称“道尔敦公司”）就原告国强建司申请的事项进行评估。道尔敦公司于2013年6月20日出具［重道造鉴字（2013）第10号工程造价报告书（以下简称“10号报告书”），同年11月12日出具关于B6栋外墙工程的补充说明，2014年3月4日，依法终结司法鉴定程序。因案情复杂，本院依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第170条的规定，于2014年3月4日将本案转为适用普通程序审理，由审判员丁希来担任审判长，与人民陪审员杨长珍、喻启平组成合议庭，共同负责对案件的审判。于同年3月28日公开开庭对本案进行了审理，原告国强建司委托代理人郑忠明、余治发与被告B区业委会负责人邹佳梅到庭参加庭审。本案现已审理终结。
原告国强建司诉称，2012年7月4日，原告与被告B区业委会签订河畔名居B区外墙维修施工协议（以下简称“施工协议”），约定原告就B6栋所有外墙进行维修施工，顶楼剔除脱落面砖基层和明显存在安全隐患的面砖及基层，重新做基层并改换成外墙质感漆，以上所有单元的外墙砖脱落、空鼓的工程暂定500㎡，结算以实际施工面积及竣工验收面积为准；质保期两年；清单单价为260元／㎡，结算时工程以实际收方签证为准；被告B区业委会在原告施工第二天支付2万元，竣工验收后支付结算款的95%，余款作为质保金，质保期满后付清。同年7月7日，双方签订补充协议，约定签订的B6栋外墙砖坍塌突破原约定300㎡达成如下补充协议，原双方估计修复面积300㎡，价格260元／㎡，现已严重超标，对300㎡外部分双方重新定包干价240元／㎡。施工协议签订后，原告组织进场施工，被告B区业委会支付工程款2万元。同年8月，被告B区业主以维修单价过高，并剪断吊篮电线阻止原告施工，同年10月10日，被告B区业委会函告原告要求将维修单价进行调整，在同年10月17日前不愿协商解决施工，就撤出机具和施工设备。原告收到函告后认为施工实际不能履行同意解除施工协议，撤出施工现场。原告遂诉请与被告B区业委会于2012年7月4日、7日签订的施工协议及补充协议于2012年10月10日解除；被告B区业委会支付工程款282784.07元。
被告B区业委会辩称，被告与原告国强建司签订施工协议及补充协议后，被告支付原告国强建司的工程款2万元属实。施工协议约定维修面积暂定500㎡，并经相关的报批及公示，但原告国强建司在施工过程中，扩大施工面积，部分业主阻止原告国强建司继续施工，2012年10月10日，被告函告原告要求将维修单价进行调整，在同年10月17日前不愿协商解决施工问题，就撤出机具和施工设备。嗣后，原告国强建司撤出施工现场。被告同意按道尔敦公司以2008《重庆市工程计价定额》计算工程造价146613元扣除已付款2万元后支付原告国强建司126613元，原告国强建司应对未完工部分施工完毕。
经审理查明，2012年7月2日，被告B区业委会及重庆市朝立物业管理有限公司河畔名居管理处因消防设施、设备不能使用以及B6栋外墙砖爆裂等向重庆市巴南区鱼洞街道办事处申请使用专项维修资金，对外墙砖爆裂等进行维修，预计外墙维修面积500㎡，单价260元／㎡，需维修资金约12万元，并经相应审批及公示。当日，原告国强建司进场组织机械、人员进场施工。同年7月4日，原告国强建司与被告B区业委会签订施工协议，约定原告国建司就B6栋所有外墙维修施工，顶楼剔除脱落面砖基层和明显存在安全隐患的面砖及基层，重新做基层并改换成外墙质感漆，以上所有单元的外墙砖脱落、空鼓的工程暂定500㎡，结算以实际施工面积及竣工验收面积为准；质保期两年；单价为260元／㎡，结算时工程以实际收方签证为准；被告B区业委会在施工第二天支付工程款2万元，竣工验收后支付结算款的95%，余款作为质保金，质保期满后付清。同年7月7日，原、被告双方签订补充协议，约定签订的河畔名居B区外墙砖坍塌突破原约定300㎡达成如下补充协议，原双方估计修复面积300㎡，价格260元／㎡，现已严重超标，对300㎡外部分双方重新定包干价240元／㎡。原告国强建司在施工中，被告B区业委会从业主进出的安全考虑，要求原告国强建司对B6栋进出处的两幅外墙砖全部剔除改为外墙质感漆，施工面积367.2㎡。并支付工程款2万元。2012年8月，被告B区业委会的业主以原告国强建司对未爆裂的外墙砖剔除，肆意扩大维修施工面积为由，采取剪断吊篮电线等方式阻止施工，原告国强建司完成B6栋6幅外墙中的5幅外墙砖改为外墙质感漆施工，1幅外墙抹灰部分施工、未做外墙质感漆等工序。同年10月10日，被告B区业委会函告原告国强建司，因在施工中对未爆裂的外墙砖仍进行剔除维修施工，扩大维修施工面积为由，要求将维修价按大面积施工的市场价即80元／㎡进行调整，10月17日前不愿协商解决施工，就撤出机具和施工设备。原告国强建司收到函告后认为施工协议实际不能履行，同意解除施工协议，撤出施工现场。原告国强建司遂诉请与被告B区业委会于2012年7月4日、7日签订的施工协议及补充协议于2012年10月10日解除；被告B区业委会支付工程款282784.07元。
另查明，被告B区业委会于2012年2月1日经政府房屋行政主管部门备案。道尔敦公司于2013年6月20日出具的10号鉴定意见书，鉴定意见1、据原告国强建司及被告B区业委会签订的施工协议及补充协议和现场勘查记录，B6栋外墙工程已完工程量的造价为264679.20元；2、据现场勘查记录，B6栋六栋外墙工程已完工程量套用2008《重庆市工程计价定额》的造价为146614.53元。同年11月27日出具补充说明，B6栋外墙施工的工程量套用2008《重庆市工程计价定额》计算，已完成外墙涂料工作部分施工面积1077.83㎡，工程造价128509.68元，单价119.23元／㎡；只完成部分外墙涂料工作部分施工面积340.2㎡，工程造价18104.87元，单价53.21元／㎡。原告国强建司垫付鉴定费5000元。
上述事实，有双方当事人陈述及并经庭审质证的下列证据在卷为凭，本院予以采信。
原告国强建司提交：施工协议及补充协议、外墙砖爆裂报告、业委会函、10号报告书及补充说明、鉴定费发票等；
被告B区业委会提交：外墙砖爆裂报告、函告等。
本院认为，被告B区业委会于2012年2月1日经政府房屋行政主管部门备案的非法人组织，系业主大会的执行机构，代表业主大会行使权利。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”本案中，被告B区业委会未举示该B6栋外墙维修，使用建筑物及其附属设施的维修资金经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的相关证据，原告国强建司系取得房屋建筑施工、建筑装饰工程承包资质的企业，理应对此未履行审查义务，故原告国强建司与被告B区业委会签订的施工协议及补充协议无效。原、被告在施工协议履行过程中，因对施工面积等发生争议，B6栋部分业主阻止施工，导致原告国强建司停止施工，现尚未建设完成。最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“解释”）第二条规定“建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持”，本案中，原告国强建司维修外墙工程量，经现场勘查已完工部分面积1077.83㎡，未完工部分面积340.2㎡。鉴于在施工中，被告B区业委会要求将进出楼栋的两幅外墙砖改为质感漆、原告国强建司实际施工面积超过预计施工面积918.03㎡，外墙施工后由B6栋全部业主受益，以及原告国强建司在签订施工合同时未尽审查义务亦存在过错等情形，结合实际情况，本院酌情对原告国强建司已完工部分施工面积1077.83㎡，其中300㎡内按补充协议约定单价计算工程价款78000元（300㎡×260元／㎡），超出预计施工面积300㎡外即777.83㎡按2008《重庆市工程计价定额》计算工程价款92740.67元（777.83㎡×119.23元／㎡）；未完工部分施工面积340.2㎡，按按2008《重庆市工程计价定额》计算工程价款18102.04元（340.2㎡×53.21元／㎡），共计工程款188842.71元。被告B区业委会扣除已支付原告国强建司工程款2万元后，还应支付工程168842.71元，故原告国强建司要求被告B区业委会支付工程款的部分诉讼请求，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、被告重庆市巴南区河畔名居B区业主委员会支付原告重庆国强建筑工程有限公司工程款168842.71元；
二、驳回原告重庆国强建筑工程有限公司的其他诉讼请求。
上述第一项，限被告重庆市巴南区河畔名居B区业主委员会本判决生效之日起10日内履行，逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3125元，鉴定费5000元，共计8125元，由被告重庆市巴南区河畔名居B区业主委员会承担，此款已由原告重庆国强建筑工程有限公司自愿垫付，被告重庆市巴南区河畔名居B区业主委员会于本判决生效之日起10日内径付原告重庆国强建筑工程有限公司，本院预收的受理费不作清退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期限的最后一日起计算。
审 判 长 丁希来
人民陪审员 喻启平
人民陪审员 杨长珍
二〇一四年五月九日
书 记 员 陈俊良