福建省三明市梅列区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）梅民初字第3139号
原告陈桂花，男，1952年3月3日出生。
原告陈华，女，1961年6月19日出生。
原告陈凯，男，1983年6月1日出生。
三原告共同委托代理人王先群，三明市梅列区法律服务中心法律工作者。
被告蔡克俭，男，1971年12月4日出生。
被告陈育珍，女，1972年4月10日出生。
原告陈桂花、陈华、陈凯与被告蔡克俭、陈育珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月24日立案受理，依法由审判员陈奕光适用简易程序公开开庭进行了审理。三原告及其委托代理人王先群，二被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
三原告诉称，2005年10月11日，原、被告双方经协商就位于三明市梅列区群英二村17幢A座204室房产转让事宜达成一致，双方签订《协议书》，约定被告将其所有的位于三明市梅列区群英二村17幢A座204室房产转让给原告，原告应当支付给被告房票款39000元外，还应支付所有购房款及配套设施所需款项。协议签订当日应支付房票款10000元、购房款21000元，共31000元，剩余款项在交付房屋时付清。原告依照协议约定，于2005年10月11日支付31000元，于2005年12月20日将剩余房票款29000元及购房款40761.82元支付给被告。协议还约定，被告在取得房产权证及土地使用权证后10日内必须将房产过户给原告，逾期办理即构成违约，被告应当支付20000元给原告。期限届满后，被告不按照《协议书》约定协助原告办理房产的过户手续，却提出要求原告再支付50000元才同意办理过户手续。被告的要求没有任何事实和法律依据，原告依约已支付全部购房款，于2006年将该房产装修后入住至今。原告多次要求被告办理该房产过户手续，被告拒不协助办理，故诉至法院请求判令：确认原、被告双方于2005年10月11日签订的《协议书》合法有效；二被告协助将位于三明市梅列区群英二村17幢A座204室房产过户给三原告；二被告支付给三原告违约金20000元；本案诉讼费由二被告负担。
二被告辩称，1.请求确认其与三原告于2005年10月11日签订的《协议书》无效，该协议书属于伪造合同，签订合同的主体是二被告与原告陈桂花、陈华之间，并没有与原告陈凯产生任何法律关系，而三原告提供的《协议书》中陈凯的签名是未经二被告同意私自添加的，属于恶意串通伪造合同，不产生任何法律效力，依法应驳回陈凯的诉讼主体资格并认定三原告提供的《协议书》为无效合同。二被告与原告陈桂花、陈华签订的《协议书》的合同标的为二被告未来所有的房屋，适时该房屋并不存在，且尚未取得任何预售许可及相关手续，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。本协议书类似于商品房买卖合同，应按国家法律相关规定认定为无效合同。讼争房产为被告蔡克俭单位为解决职工住房问题所修建，带有一定的福利性质，且国家的法律法规明确规定该集资房建成后5年内不得销售。原告陈桂花、陈华明知买卖该房屋存在风险，仍然与二被告签订相关协议，属于原告陈桂花、陈华与二被告恶意串通，损害单位集体利益，以《协议书》这一合同形式掩盖其将单位明确禁止买卖的房屋进行买卖的目的，依法应确认该合同无效。2.该房产为二被告合法所有，房屋登记及相关手续均登记在被告名下，双方所签订的《协议书》为无效合同，应驳回三原告要求二被告将位于三明市梅列区群英二村17A幢204室房产进行过户的无理请求，依法判令三原告将该房产的相关证件及将该房产退还给二被告。三原告对该房产所进行的装修等费用应视为三原告这几年来占用二被告房产所给予的补偿。3.双方签订的《协议书》无效，《协议书》中违约金条款与法律规定相冲突，二被告不必支付违约金20000元。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
本案经开庭审理，查明以下事实：
1.2005年10月11日，原告陈桂花、陈华与二被告签订《协议书》，约定二被告将位于三明市梅列区群英二村17A幢204室房产转让给原告陈桂花、陈华，该房产为三钢集资房，尚未竣工。原告陈桂花、陈华除支付39000元房票价款外，还应支付该房产所有购房款项及配套设施所需款项，并由原告陈桂花、陈华支付办理过户手续的有关费用。约定协议签订之日，原告陈桂花、陈华应支付房票款10000元及购房款21000元给二被告，剩余款项在交付房屋时付清。另约定二被告在取得房产证及土地证后，应在10日内将房产过户给原告陈桂花、陈华，逾期办理即构成违约，应支付20000元违约金给原告陈桂花、陈华。协议还对其他事项作出约定。该《协议书》双方各执一份。当日，原告陈桂花支付给二被告房票款10000元及购房款21000元，合计31000元。2005年12月20日，原告陈桂花支付给二被告房票款29000元及购房款40761.82元，合计69761.82元。随后，原告陈桂花、陈华与二被告一同前往三钢房产公司交纳购房款，二被告仅取得售房票款39000元。该房产竣工后，原告陈桂花、陈华与二被告办理交房手续，随之将房产装修后由原告陈凯居住至今。2006年底，原告陈桂花、陈华将上述由其保留的《协议书》上添加原告陈凯的名字，但二被告保留的《协议书》上未添加原告陈凯的名字。
2.2009年7月9日，讼争的位于三明市梅列区群英二村17A幢204室房产登记在被告蔡克俭名下，该房产权属证上的产权来源载明为集资建房。同年10月14日，被告蔡克俭取得该房产的土地使用权证。随后，被告蔡克俭将该房产的房产证和土地证交由原告陈桂花、陈华保管至今。2014年7月起，原告陈桂花、陈华与二被告协商房产过户事宜未果，故诉至本院。
3.原告陈凯系原告陈桂花、陈华的儿子。
上述事实，有原告陈桂花、陈华与二被告签订的《协议书》，二被告出具的收据、收条，原告陈凯交纳物业服务费的凭据，梅列区群英社区居委会出具的证明，三原告的户口簿，以及原、被告双方在庭审中的陈述等材料予以证实。
本院认为，原告陈桂花、陈华与二被告就讼争房产签订的《协议书》系双方真实意思表示，原告陈桂花、陈华与二被告双方应当遵循诚实信用原则，严格按照协议约定全面履行各自的义务。原告陈凯系原告陈桂花、陈华的儿子，原告陈凯未经二被告同意私自在《协议书》上签名，该行为无效，但并不影响整个《协议书》的效力，陈凯不是本案的适格原告。协议签订后，原告陈桂花按照协议要求支付给二被告房票款39000元并支付全部购房款，二被告也将位于三明市梅列区群英二村17A幢204室房产交付给原告陈桂花、陈华，并由原告陈凯居住至今。根据《经济适用住房管理办法》第三十条规定，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。本案中三原告将二被告诉至本院时该讼争房产获准登记已届满5年时间，已符合上市交易条件，因此，二被告应协助办理该讼争房产的过户手续。根据原告陈桂花、陈华与二被告签订的《协议书》约定，二被告在取得房产证及土地证后，应在10日内将房产过户给原告陈桂花、陈华，逾期办理即构成违约，应支付20000元违约金给原告陈桂花、陈华。该约定不符合《经济适用住房管理办法》第三十条规定，因此，原告主张要求二被告支付违约金20000元的诉讼请求，本院不予支持。该协议部分无效，并不影响其他部分效力，其他部分仍然合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《经济适用住房管理办法》第三十条、第三十五条之规定，判决如下：
一、确认原告陈桂花、陈华与被告蔡克俭、陈育珍于2005年10月11日签订的《协议书》部分合法有效。
二、被告蔡克俭、陈育珍应于本判决生效之日起五日内协助将位于三明市梅列区群英二村17A幢204室房产过户给原告陈桂花、陈华。
三、驳回原告陈桂花、陈华的其他诉讼请求。
四、驳回原告陈凯的诉讼请求。
案件受理费2900元，因适用简易程序审理，减半收取1450元，由被告蔡克俭、陈育珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 陈奕光
二〇一五年一月三十日
书记员 陈丹丹
附：本判决所依据的具体法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《经济适用住房管理办法》
第三十条经济适用住房购房人拥有有限产权。
购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。
第三十五条单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。