十堰市茅箭区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂茅箭民一初字第01223号
原告：付余。
委托代理人：余永秀（系付玉母亲），女，汉族，1965年2月24日生。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解，代收法律文书。
委托代理人：王流成，湖北齐新达律师事务所律师。代理权限：一般诉讼代理。
被告：纪远霞。
委托代理人：刘合村，湖北天颐律师事务所律师。代理权限：一般诉讼代理。
原告付余诉被告纪远霞申请执行人异议纠纷一案，本院于2013年6月20日受理后，依法由审判员张京郧担任审判长，审判员徐照新、代理审判员李润青组成合议庭，于2013年9月4日公开开庭进行了审理。原告付余的委托代理人余永秀、王流成，被告纪远霞及其委托代理人刘合村到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告付余诉称：我于2012年6月14日申请对本案争议属于彭贵兰所有的位于十堰市茅箭区五堰香港街7号大都会1栋3-23号房屋（产权证号为：十堰房权证茅箭区字第××号）进行了诉前保全，经法院审理后，又对该房产申请了强制执行。而被告纪远霞谎称彭贵兰已在2011年11月16日将本案争议房产卖给了被告纪远霞，在办理房屋产权过户时，因房产被法院查封，从而无法过户，所以被告纪远霞向法院提出了案外人执行异议，而茅箭法院执行局未认真审查该异议就裁定案外人异议成立，并中止了执行程序，侵害了我的相关权利，据了解，被告纪远霞并未实际占有，也未实际使用该房产，所以请求法院依法判令：一、许可执行位于十堰市茅箭区五堰香港街7号大都会1栋3-23号（房屋所有权证号为：十堰房权证茅箭区字第××号）房屋。二、本案诉讼费由被告纪远霞承担。
原告付余为支持其起诉主张，向本院提供以下证据：
1、证明1份。由本案争议房产的物业公司出具，证明本案争议房屋依然属于彭贵兰所有。
2、银行转账凭证。系五堰好客来餐厅于2013年5月21日向彭贵兰支付本案争议房屋房租的转账凭证，证明该房产实际所有人为彭贵兰，现该房被五堰好客来西餐厅承租，并向彭贵兰支付房租，被告纪远霞并未实际占有该房屋。
被告纪远霞辩称：我已于2011年7月16日购买了本案争议的房产，并全额支付购房款，彭贵兰向我出具了收条，只是因为该房产之前在银行有抵押贷款所以未能办理产权过户，且自己对本案涉案房屋拥有实际所有权，对于涉案房屋的房租，均由彭贵兰代为收取后再转给我，所以我已经实际支付购房款，并收取房屋收益，故请求终止原执行程序并驳回原告的诉讼请求。
被告纪远霞为支持其抗辩主张，向本院提供以下证据：
1、《房屋买卖协议》。证明纪远霞购买了涉案房屋并实际交付了购房款350000元。
2、《房屋产权证书》。证明彭贵兰将本案争议房产的房产证交付给了纪远霞。
3、《土地使用证》。证明彭贵兰将本案争议房产的土地使用证书交付给了纪远霞。
4、《房管局查档证明》。证明本案争议房产的实际状况。
被告纪远霞对原告付余提交的证据真实性无异议，但证明目的均有异议，认为付余提交的证据不能证明涉案房产还由彭贵兰实际占有，且物业公司无权证明房屋所有权人及实际占有人是谁。
原告付余对被告纪远霞提交证据的真实性以及被告纪远霞是否实际支付了购房款均有异议，但未能提出相关反驳依据，而且付余认为购房合同约定应当在2012年5月16日前办理过户，在该期限内被告纪远霞未办理过户且未实际占有该房产，所以不能对抗原告付余申请的执行程序。
经审理查明，2012年6月14日，本院经原告付余申请，对登记在彭贵兰名下的位于十堰市茅箭区五堰街办香港街7号大都会1栋3-23号房屋（该房屋系商业用房，建筑面积52.41㎡，所有权证号为：十堰房权证茅箭区字第××号）进行了诉前保全。2012年6月28日，我院受理了付余诉彭贵兰、陈世军民间借贷纠纷一案，并于2012年9月3日作出（2012）鄂茅箭民二初字第00306号《民事判决书》，判决：彭贵兰、陈世军（系彭贵兰前夫，两人于2012年5月25日离婚）自判决生效之日起十日内向付余偿还借款300000元及利息（自2011年9月19日起至本判决生效之日止，按月利率2%计付）。该判决书生效后，付余向本院执行局申请对彭贵兰名下的位于十堰市茅箭区五堰街办香港街7号大都会1栋3-23号房屋进行强制执行。我院于2013年6月25日向彭贵兰送达了（2012）鄂茅箭执字第1200号执行裁定书，告知彭贵兰、陈世军，本院因付余申请，将拍卖上述房产，彭贵兰、陈世军未对该执行裁定提出异议。
被告纪远霞在获知该房产将被本院执行拍卖，便向本院执行局提出了案外人执行异议，认为上述房屋已由彭贵兰于2011年11月16日出售给纪远霞，纪远霞已经支付全部购房款。本院执行局经审查，认为异议成立，遂裁定中止执行。原告付余对该中止执行的裁定不服，在法定期限内向本院提起了申请执行人异议之诉，要求继续执行该房产，引发诉讼。
另查明，2011年11月16日，房屋登记所有权人彭贵兰与被告纪远霞签订了一份《商品房买卖协议》，协议约定：1、彭贵兰自愿将位于五堰街办香港街7号1幢3-23的商业用房卖给纪远霞，房屋所有权证号“十堰房权证茅箭区字第××号”，国有土地使用证号“十堰市国用（2010共）第0003618-15号”。2、房屋作价三十五万元，在协议签订后十日内付清。3、房屋所有权证、国有土地使用证在六个月内办理完毕，办理产权过户费用双方按国家规定由双方分别承担。在该合同底部空白处，彭贵兰手写“收到现金叁拾伍万圆整”并签名，但未署日期。在审理过程中，纪远霞答辩称该购房款是以现金方式多次给彭贵兰，在交清购房款后，彭贵兰在合同上写的收条。通过庭审，双方当事人均认可本案争议房屋的承租人是将租金直接支付给彭贵兰。
本院认为，被告纪远霞与彭贵兰于2011年11月16日签订了《房屋买卖协议》，但一直未办理过户手续，本案争议房产至今仍登记在彭贵兰名下。且从该房产的实际承租人将房租直接支付给彭贵兰可以证明被告纪远霞并未对该争议房产实际占有、使用、收益。对于被告纪远霞辩称彭贵兰收到房租后将房租给了被告纪远霞，因未提交相关证据证明，对于该抗辩理由，本院不予采信。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案争议房产登记在彭贵兰名下，被告纪远霞是否在本院采取诉前保全措施之前支付了全部购房款，因其提供的彭贵兰所写收条未署明时间，所以无法证实，且其对该房产也未实际占有、使用、收益，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条所规定的条件，故对于原告付余要求许可执行位于十堰市茅箭区五堰香港街7号大都会1栋3-23号（房屋所有权证号为：十堰房权证茅箭区字第××号）房屋的诉讼请求，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
许可原告付余在本院（2012）鄂茅箭执字第01200号执行案件中，对彭贵兰所有的位于十堰市茅箭区五堰香港街7号大都会1栋3-23号房屋（所有权证号为十堰房权证茅箭区字第201292**号房屋）的执行。
案件受理费100元，由被告纪远霞承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：十堰市财政局非税收入汇缴结算户；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰五堰支行；帐号：17×××33。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理通知书）。
审 判 长 张京郧
审 判 员 徐照新
代理审判员 李润青
二〇一三年十一月十八日
书 记 员 颜 雯