上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初12342号
原告(反诉被告)孙建明，男，1960年11月12日生，汉族，户籍地上海市宝山区。委托代理人孙某某，1986年8月25日生，汉族，住址同上。委托代理人张莉，北京市中银(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)陈忠兵，男，1968年9月26日生，汉族，住上海市。被告(反诉原告)李红梅，女，1969年4月10日生，汉族，住址同上。上列两被告共同委托代理人张旭，上海市银星律师事务所律师。上列两被告共同委托代理人何凤仙，上海市银星律师事务所律师。原告(反诉被告)孙建明与被告(反诉原告)陈忠兵、李红梅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员戴筱岚独任审判，并公开开庭进行了审理。法官助理黄滢负责本案的审判辅助工作。原告(反诉被告)孙建明及其委托代理人孙某某、张莉、被告(反诉原告)陈忠兵、李红梅及其共同委托代理人张旭、何凤仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)孙建明诉称，2016年4月左右，经案外人上海家落房地产经纪事务所居间介绍，孙建明就出售上海市宝山区水产西路XXX弄XXX号XXX室房屋与陈忠兵、李红梅达成一致。陈忠兵、李红梅分别于2014年4月28日支付首期房款人民币102万元，于同年7月20日支付了第二期房款18万元。为办理系争房屋的过户手续，双方于2016年1月23日签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋价格为139.5万元，双方于2016年4月15日办理过户手续，陈忠兵、李红梅应当于过户当日支付第三期房款19.5万元。后经孙建明通过中介方多次联系对方办理过户手续及付款，但陈忠兵、李红梅一直拖延不予办理，已超过约定的过户时间15天。孙建明于2016年5月3日向两被告寄送挂号信，通知对方解除合同。综上，孙建明起诉要求解除与陈忠兵、李红梅于2016年1月23日签订的《上海市房地产买卖合同》，陈忠兵、李红梅支付20%房价的违约金27.9万元。被告(反诉原告)陈忠兵、李红梅辩称并反诉称，双方于2014年4月28日签订了房屋买卖合同，房价为139.5万元。截至2014年7月20日，陈忠兵、李红梅共计向孙建明支付了房款120万元，剩余19.5万元房款约定于过户当天支付。双方于2016年1月23日完成网签合同，合同约定双方于2016年4月15日前至房地产交易中心申请办理转让过户手续。现该期限已过，孙建明拒绝配合陈忠兵、李红梅办理过户手续。综上，陈忠兵、李红梅不同意孙建明的诉讼请求，反诉要求继续履行房屋买卖合同，由孙建明配合办理系争房屋的过户手续，孙建明按已付房款120万的日万分之五支付自2016年4月16日起至房屋实际过户之日止的违约金。经审理查明，2014年4月28日，孙建明及案外人孙某某、杨某某(甲方、卖方)与陈忠兵、李红梅(乙方、买方)签订房屋买卖协议，主要内容为，甲方同意将系争房屋转让给乙方，待将来甲方办出产权证后正式办理转让过户手续；转让价格为139.5万元；付款方式及交款方式：乙方于2014年4月17日支付2万元定金，于2014年4月28日当日支付100万元，于2014年7月20日前支付18万元，于过户当日直接支付尾款19.5万元；甲方应于2014年4月28日前将房屋交付给乙方使用。合同签订后，孙建明将房屋交付给陈忠兵、李红梅使用。陈忠兵、李红梅分别于2014年4月17日、4月28日和7月20日向孙建明支付房款2万元、100万元和18万元，共计120万元。2015年7月16日，孙建明经核准登记为系争房屋的房地产权利人。2016年1月23日，孙建明(甲方、卖售人)与陈忠兵、李红梅(乙方、买受人)签订《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方受让甲方自有的系争房屋，转让价款139.5万元，双方确认于2016年4月15日前共同向交易中心申请办理转让过户手续；其中补充条款第10条约定：在履行本合同过程中，甲乙双方任意一方若未按合同履行的，即为违约，违约方每逾期一日，应向守约方支付本合同约定总房价的万分之五作为迟延履行违约金；若逾期超过十五日的则守约方有权单方面解除本合同并追究违约方的违约责任，违约金按本合同约定总房价的20%计或要求违约方继续履行本合同且支付延迟履行违约金直至履行之日止；附件三付款协议第三条约定：甲方同意乙方于过户当日支付第三期房款19.5万元。另查明，2016年5月3日，孙建明向陈忠兵、李红梅寄发催告函，主要内容为：根据《上海市房地产买卖合同》约定，贵方须于2016年4月15日之前与我方至宝山区房地产交易中心办理产权过户手续，同时应于过户当日支付房款19.5万元。……现我方通知贵方，贵方在约定时间内未履行合同内所有条款，同时按照合同约定已经超过十五日，我方将单方面解除合同并追究贵方的违约责任，将从首付款中扣除合同总房价的20%违约金及其他相应的损失……。次日，陈忠兵、李红梅向孙建明发函，主要内容为：我方提供所有过户资料后，并非不配合去过户，造成超过合同约定时间三方都有不可推卸责任。最后一期房款应在过户完成后支付，所以我方违约是不成立的。现我方要求贵方继续履行合同，并在三日内配合我方至交易中心办理过户手续。2016年05月12日，孙建明就本案纠纷起诉来院。庭审中，孙建明表示，2016年3月20日孙建明发短信给中介公司催问何时过户，中介公司称陈忠兵回老家，户口簿不在身边无法配合过户，又说理财产品要到四月中旬到期。4月10日孙建明又通过中介公司催，中介公司称陈忠兵、李红梅不配合过户。4月11日孙建明将房产证送到陈忠兵、李红梅家中，让两人去审税，后来就一直没有答复了。陈忠兵、李红梅表示，没有按时过户是由于孙建明不配合。中介公司4月12日通知陈忠兵、李红梅到交易中心审税，又通知陈忠兵、李红梅4月30日去拿审税结果。后来5月1日、2日放假，5月4日就收到了孙建明的解约函。审理中，原告提供2016年5月4日被告向原告发的短信，证明被告表示将其余房款先支付给原告，到房产证满三年后再过户，否则要多交十多万元税。被告称该短信只是被告与原告商量，但不一定要三年后过户。为证明己方主张，陈忠兵、李红梅提供一份2016年4月13日房地产状况查询结果(限售查询专用)，证明两人符合购房条件，是可以交易的。孙建明表示，真实性无异议，2016年4月13日审税也是在孙建明的催促下进行的。在本案审理过程中，陈忠兵、李红梅于2016年9月1日将剩余房款19.5万元支付至本院账户代管。以上事实，有孙建明提供的《上海市房地产买卖合同》、催告函，陈忠兵、李红梅提供的房屋买卖协议、房屋状况查询结果，及双方当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，可以认定。本院认为，原、被告签订的房屋买卖协议及《上海市房地产买卖合同》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。双方在合同中约定于2016年4月15日前共同至交易中心申请过户。根据查明的事实，孙建明于2016年4月11日将房产证送到陈忠兵、李红梅家中，让对方去审税，陈忠兵、李红梅于2016年4月12日至交易中心查询房屋限购状况及审税，并于4月30日拿到审税结果。根据交易惯例，限购查询及审税都需要一定的时间，双方显然无法在4月15日前完成这些过户前置程序，因此合同的履行必然需要顺延相应的合理期间，对此双方都应当是明知的。况且，系争房屋早已于2014年4月就交付陈忠兵、李红梅使用，陈忠兵、李红梅已支付了大部分房款，只欠少部分房款，陈忠兵、李红梅次日即回函明确表示要求继续履行合同，也在2016年5月4日短信中表示将其余房款支付给原告，上述情况证明被告有履行能力，不存在故意恶意违约的情形。孙建明于2016年5月3日即依据合同补充条款第10条的约定向陈忠兵、李红梅发函要求解除合同，本院难以准许。鉴于陈忠兵、李红梅已将19.5万元存入法院账户，足以支付本次交易的剩余房款，陈忠兵、李红梅反诉要求继续履行合同，本院可予准许。由于陈忠兵、李红梅未能合理安排查询及审税时间，并表示想延期过户而少交税，导致双方未能于约定的期限内办理过户，对迟延过户有一定责任，故其要求孙建明支付违约金，与法无据，本院不予支持。同理，鉴于陈忠兵、李红梅有一定过错，应向孙建明支付相应的违约金，本院综合双方的实际情况及过错，酌定由陈忠兵、李红梅支付孙建明违约金2万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)孙建明与被告(反诉原告)陈忠兵、李红梅就上海市宝山区水产西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、原告(反诉被告)孙建明于本判决生效之日起十日内，配合被告(反诉原告)陈忠兵、李红梅办理上述房屋的过户手续，将上述房屋的房地产权利转移给被告(反诉原告)陈忠兵、李红梅；三、被告(反诉原告)陈忠兵、李红梅于上海市宝山区房地产交易中心受理上述房屋过户申请当日，向原告(反诉被告)孙建明支付剩余房款19.5万元；四、被告(反诉原告)陈忠兵、李红梅于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)孙建明支付违约金2万元；五、原告(反诉被告)孙建明的其余诉讼请求，不予支持；六、被告(反诉原告)陈忠兵、李红梅的其余反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取为2,742元，反诉案件受理费减半收取为8,677元，由原告(反诉被告)孙建明负担2,854元，被告(反诉原告)陈忠兵、李红梅负担8,565元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 戴筱岚
二〇一六年九月二十一日
书记员 茅海灵
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。