四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绵民终字第1925号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘汉雄，男，汉族，生于1957年9月24日。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：四川九龙投资集团有限公司。
法定代表人：郭秦，该公司总经理。
委托代理人：杨清华，四川守信律师事务所律师。
委托代理人：佘向前，系该公司职员。
刘汉雄因与四川九龙投资集团有限公司（以下简称四川九龙公司）租赁合同纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院（2014）涪民初字第4102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月23日受理本案后依法组成合议庭于2014年11月14日进行了审理。上诉人刘汉雄，被上诉人四川九龙公司的委托代理人杨清华、佘向前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审查现有证据，能够认定如下事实：绵阳科远置业有限公司（以下简称“科远置业公司”）与刘汉雄于2013年1月5日签订《科远商城房屋租赁合同》，约定由刘汉雄承租科远置业公司所有的位于绵阳市涪城区临园路西段74号的科远商城一层B区10号商铺。该商铺建筑面积为27.6平方米，租金为每月每平方米45元，每年租金14936.40元。租赁期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止。其中，合同第十二条约定“1.合同期满时，乙方（刘汉雄）在同等条件下，拥有该商铺的优先租赁权。如乙方（刘汉雄）需续租，需在合同期满三十日前提出书面申请，经与甲方（四川九龙公司）协商一致另行签订租赁协议，并办理相关续租手续”。此后刘汉雄实际租用了该商铺。
另查明，科远置业公司为四川科远实业有限责任公司（以下简称“四川科远集团”）全资子公司，该公司已于2011年7月21日被四川省科学城工商行政管理局注销登记。2013年6月20日，中国工程物理研究院下发名为《关于四川九龙投资集团有限公司与四川科远实业有限公司整合的通知》（院军转民（2013）129号）的文件，明确由四川九龙公司“接收”四川科远集团，四川科远集团成为四川九龙公司的全资子公司，该集团资产整体划转至四川九龙公司。2013年10月24日，中国工程物理研究院经营资产管理办公室下发名为《关于九龙集团吸收合并科远实业及其子公司科远置业资产的通知》（资管（2013）1号）的文件，载明“科远置业公司为科远集团全资子公司，因公司己注销，科远置业公司所有的位于涪城区临园路西段74号的科远商城直接由九龙公司整合吸收”。2013年11月28日，四川九龙公司取得该房屋的产权证书。此后，四川九龙公司将“科远商城”更名为“九龙商厦”。在四川九龙公司接收科远置业公司案涉资产过程中，刘汉雄仍按上列《科远商城房屋租赁合同》约定使用案涉商铺。2013年11月1日，四川九龙公司向刘汉雄发出《通知书》，载明“根据近期绵阳市政府、消防大队、派出所、安监局等政府部门对九龙商厦的综合检查结果，结合我司对商厦的整体经营发展规划，我司决定对商厦的经营环境、经营项目进行整体升级改造。您与我司签订的《房屋租赁合同》于2013年12月31日到期，到期后将不再续租，请各承租户做好撤场准备，并于2014年1月10日之前撤场，撤场的相关手续到九龙商厦管理办公室办理”等内容。刘汉雄得知后，委托四川真道律师事务所杨春律师向四川九龙公司发出要求继续承租案涉商铺并愿意缴纳2014年度租金的函，但未能如愿。2013年12月31日，租赁合同到期后，刘汉雄未向九龙公司腾退案涉门面，四川九龙公司遂于2014年2月8日起中断了案涉商铺的水、电供应，并诉至法院，请求判令刘汉雄返还位于绵阳市涪城区临园路西段74号的科远商城一层B区10号商铺、按1244.7元／月给付从2013年12月31日起至实际返还之日止的损失、承担本案诉讼费用。刘汉雄在法定期间内提起反诉，要求确认其对位于绵阳市涪城区临园路西段74号的科远商城一层B区10号商铺享有优先承租权，判令四川九龙公司与其续签2014年1月1日起至同年12月31日的房屋租赁合同。
对于不再与刘汉雄续签租赁合同的原因，四川九龙公司称系因消防整改和业态升级的需要，并分别提供了2013年6月19日、2014年1月15日绵阳市涪城区公安消防大队责令限期改正通知书（以下简称“限期改正通知书”）2份、绵阳市涪城区朝阳街道办事处安全整改通知书（以下简称“安全整改通知书”）等证据予以证明，上述证据均载明九龙商厦需要进行消防整改等内容。其中，2014年1月15日的限期改正通知书中具体问题第l条处载明：“消防车通道上堆放货物，被占用”、“一层消防通道堵塞”。庭审中，四川九龙公司称“一层消防通道堵塞”系四川九龙公司为准确解释前述问题所添加的内容，刘汉雄则认为这是四川九龙公司在伪造证据，并称案涉商铺不需要进行消防整改，四川九龙公司只是欲装修后重新出租。
还查明：2012年7月26日，科远商城与东辰集团等九公司在绵阳晚报上发表了《联合声明》，声明如下：1.政府从来没有提出花园市场拆除及搬迁的任何决定和提议；2.目前，花园商圈几大主要市场运营管理方，自持物业占比超过50％，未来还会长期持有，将不会实施任何破坏商圈繁荣的搬迁；3.希望广大市民朋友和商圈经营者，不听信谣传、不盲动，为自己利益着想，珍惜目前来之不易的经营环境和平台，安心经营；4.我们几大市场运营管理方共同承诺：将加大市场升级改造力度，不断完善经营设施，营造更良好的经营环境，永葆商圈活力。基于如上声明，刘汉雄认为四川九龙公司已向其承诺享有商铺的长期租赁权。四川九龙公司则对刘汉雄的该项观点不予认可，并称其正是为履行声明内容，才决定对商城进行整改升级，故改造升级与声明内容不矛盾。
再查明：案涉商铺目前仍由刘汉雄占有。四川九龙公司称未将该商铺另行出租，刘汉雄也未提供证据证明该商铺已由四川九龙公司另行出租或正在对外招租。
上述事实，有当事人的陈述，科远商城房屋租赁合同、收据、说明、责令限期改正通知书、安全整改通知书、责令立即改正通知书、通知书、公证书、房屋所有权证书、九龙置业关于公布九龙商厦一层铺面清场实施方案的通告、四川真道律师事务所关于九龙商厦一层全体承租人将于12月23日支付2014年度租金的告知函、九龙置业关于《要求继续承租科远商城（九龙商厦）一层铺面的告知函》的公告及复函、关于花园商圈告全体市民的联合声明等证据材料经庭审质证属实，在卷佐证，足以认定。
原判认为：当事人签订的《科远商城房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效，各方均应按照合同约定履行义务。该合同第十二条约定：“合同期满时，乙方（刘汉雄）在同等条件下，拥有该商铺的优先租赁权。如乙方（刘汉雄）需续租，需在合同期满三十日前提出书面申请，经与甲方（九龙公司）协商一致另行签订租赁协议，并办理相关续租手续”。从该约定来看，租赁合同期满后，刘汉雄可续租该商铺的前提条件为：1.九龙公司准备继续将该案涉商铺出租；2.第三人欲租赁该商铺；3.刘汉雄愿意以与第三人相同的条件租赁该商铺；4.在合同期满三十日前以书面方式向九龙公司提出申请；5.当事人双方协商一致，并签订新的协议。从本案查明的事实可知，现四川九龙公司未准备继续出租案涉商铺，即刘汉雄续租的前提条件不成就。因此，本案的争议焦点在于四川九龙公司不出租案涉商铺的理由是否成立。四川九龙公司提出的理由有二：1.九龙商厦存在消防隐患需要整改；2.九龙公司拟对九龙商厦进行业态升级。刘汉雄辩称案涉商铺无需进行消防整改。对此，原审法院认为，虽然四川九龙公司提供的2014年1月15日责令立即改正通知书中有其自行添加的“一层消防通道堵塞”等内容，但该内容与“消防车通道上堆放货物，被占用”的表述含义一致，不存在故意伪造证据的情形。且结合四川九龙公司提供的2013年6月19日责令限期改正通知书和安全整改通知书等证据，足以证明九龙商厦确实存在消防隐患的事实，故四川九龙公司决定对该商厦进行整改符合相关法律规定。其次，四川九龙公司作为九龙商厦的所有权人，依法对该商厦享有占有、使用、收益、处分的权利，其因对该商厦进行整体业态升级改造的需要，暂不将案涉商铺对外出租，不违反法律规定。综上，四川九龙公司不将案涉商铺出租的理由成立。故刘汉雄关于主张确认其享有优先承租权，并要求四川九龙公司与其签订租赁合同的诉讼请求，与事实不符，于法有悖，不予支持。合同约定的租赁期满后，刘汉雄继续占有、使用案涉商铺，无法律依据和事实依据，应当向四川九龙公司承担返还商铺的责任。故四川九龙公司的该项诉讼请求，于法无悖，予以支持。刘汉雄无权占用四川九龙公司的商铺至今，拒不返还，必然给四川九龙公司造成相应的损失，四川九龙公司主张由刘汉雄按2013年度租金标准支付商铺占用费的主张，与其实际损失基本相符，予以认可。此外，刘汉雄还称四川九龙公司在《联合声明》中已承诺其享有长期租赁权，故不得收回案涉商铺，但从该声明内容来看，四川九龙公司未就此作出明确的意思表示，刘汉雄的该项辩称，与事实不符，不予采信。为依法保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国公司法》第一百七十五条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第一百零七条、第二百二十九条、第二百三十五条之规定，遂判决：一、刘汉雄在本判决生效后立即将位于绵阳市涪城区临园路西段74号的九龙商厦一层B区10号的商铺返还给九龙公司，并承担自2014年1月1日起至实际返还之日止按照每月1244.7元（27.66平方米×45元／平方米）的标准计算的商铺占用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回反诉原告刘汉雄的反诉请求。本案案件受理费减半收取25元，反诉案件受理费25元，合计50元，由刘汉雄承担。
宣判后，刘汉雄不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判驳回四川九龙公司的诉讼请求，确认上诉人的优先承租权，并续签2014年1月1日至2014年12月31日的房屋租赁合同，案件诉讼费由被上诉人承担。刘汉雄的主要上诉理由为：一、一审认定事实不清，上诉人从2008年起至今就承租该铺面；九龙商厦是否需要消防整改，行政相对方是被上诉人，后果应当由被上诉人承担；《中物院科研后勤中心关于改造升级九龙商厦清场的答复意见》明确是因消防整改的要求，导致“升级改造和业态改变”；上诉人并没有否认商城需要消防整改，但《限期整改通知》显示属极小的消防隐患，只需要对占道的摊位及堆放的货物清理即可，不需要停业整顿。二、原判决适用法律不当，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，双方在数次签订的租赁合同中均约定“合同期满后，乙方在同等条件下，拥有该商铺的优先承租权”，该条款属受法律保护的有效约定，上诉人有权要求续签合同，被上诉人有义务与上诉人续签合同。被上诉人明确表示不续签租赁合同属严重的违约行为。上诉人从2008年就开始承租案涉门面，房屋租赁合同一年一签，最后一次合同的租赁期限至2013年12月31日，上诉人的本意是计划长期租赁该铺面经营，被上诉人明知这层意思，故特别在其指定的格式合同中明确约定了优先租赁权。租赁期间，上诉人严格按照合同约定缴纳租金及各种税费，遵守相关的管理制度，诚信经营，构建了一个良好的小商品市场。面临周边新生商城的竞争压力，商户大量流失的紧迫情况，被上诉人联合三汇公司、东辰集团、花园批发市场、东辰新天地、三汇装饰、东辰花园商城等企业于2012年7月26日在《绵阳晚报》上向全市人民和上诉人等九龙商城一层商户发出了联合声明，并承诺让上诉人等安心经营。被上诉人本应珍惜来之不易的经营环境，依据“公平”、“诚实信用”的原则，与上诉人签订2014年的铺面租赁合同。但被上诉人却在2013年11月1日通知上诉人不再续签租赁合同。被上诉人以消防整改为由，仅提前两个月通知上诉人清场，以达到驱逐上诉人等一层商户的目地，显然属于严重不诚信的行为。
被上诉人四川九龙公司答辩称：一、我公司一直未否认上诉人的优先承租权，但优先承租权是建立在续租的基础上，在期限届满后，我方可以收回自用，不再出租该房屋。二、我公司与上诉人签订的房屋租赁合同已到期，我公司要求收回房屋的诉讼请求符合法律规定。请求维持一审判决。
本院认为：双方当事人签订的《科远商城房屋租赁合同》系其真实意思表示且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。本案争议焦点有：
一、关于四川九龙公司是否应与刘汉雄续签合同的问题。刘汉雄称根据消防大队出具的《整改通知书》上没有要求对一楼进行消防整改，故四川九龙公司不能以整改的名义要求承租人搬离商铺。对此，本院认为四川九龙公司作为案涉商铺的产权人，有权行使对该商铺的占有、使用、收益、处分的权利。即四川九龙公司暂不将案涉商铺对外出租，不违反法律规定并有权在租赁合同到期后对商铺进行升级改造。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，合同约定的租赁期限届满前，四川九龙公司已于合同到期前两个月提前书面告知刘汉雄合同期满后不再续租，现租赁期限已满，合同即告终止，承租人应当返还租赁物，故刘汉雄请求不返还案涉商铺，要求续签租赁合同的上诉请求，本院不予支持。
二、关于刘汉雄的优先承租权的问题。刘汉雄称根据双方签订的《科远商城房屋租赁合同》第十二条“1.合同期满时，乙方在同等条件下，拥有该商铺的优先租赁权。乙方如需续租，在合同期满三十日前提出书面申请，经与甲方协商一致另行签订租赁协议，并办相关续租手续”的约定内容，请求确认其对九龙商厦一层B区10号商铺享有优先承租权。因九龙商厦一层要进行升级改造，该商铺后期情况处于不确定的状态，故刘汉雄要求确认对九龙商厦一层B区10号铺面享有优先承租权的上诉请求本院不予支持。如该商铺升级改造完成，刘汉雄的优先承租权受到实际侵害后可另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由刘汉雄承担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 谦
审判员 李华峰
审判员 肖玉生
二〇一四年十一月二十五日
书记员 蒋思琪