河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）信中法民初字第39号
原告光山县筑成房地产开发有限公司。
住所地光山县正大街***号*楼。
法定代表人张洁，该公司经理。
委托代理人易善良、易海燕，河南紫弦律师事务所律师，代理权限特别授权。
被告西亚和美商业股份有限公司。
住所地信阳市浉河区鲍氏街B区商业中心。
法定代表人沈世泉，该公司经理。
委托代理人鲁伟，男，汉族，1987年11月11日生，住浉河区北京路127号，系公司员工，代理权限特别授权。
委托代理人黄沙，河南天风律师事务所律师。
原告光山县筑成房地产开发有限公司诉被告西亚和美商业股份有限公司租赁合同纠纷一案，原告光山县筑成房地产开发有限公司于2015年2月15日向本院提起诉讼，请求1、判令被告赔偿原告停车场改建为地下商场增加费用损失6749000元；2、被告赔偿原告因建地下商场购买安装变压器费用损失506100元；3、判令被告赔偿原告人防工程易地建设费损失3054700元；4、判令被告赔偿原告的租赁费损失694511元；5、判令被告向原告支付约定的违约金200万元。共计13004311元。6、本案诉讼费用及鉴定费用由被告承担。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告光山县筑成房地产开发有限公司的委托代理人易善良、易海燕，被告西亚和美商业股份有限公司的委托代理人鲁伟、黄沙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告光山县筑成房地产开发有限公司诉称，2012年3月22日，原告通过转让取得位于光山县东城二环路西编号码为09-046号的地块的土地使用权。2012年4月26日，光山县规划局对该地块进行了修建性详细规划，项目为尚峰国际商城、地下一层为地下室（用于人防工程和地下停车场）、地上十七层。2012年9月4日原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将待建成的人防工程和地下停车场改建为地下商场，和一、二、三层部分门面楼房租赁给被告用于商业经营。租期为20年，自2013年至2033年，租金为地上部分每年154872元，地下部分为第年839232元。合同约定，如果一方违约除赔偿实际损失外，向守约方承担违约金200万元。合同签订后被告支付原告定金50万元。合同签订后，原告与规划人防部门交涉，要求改变地下结构，将人防工程易地建设。为此，原告向人防部门交纳人防易地建设费3054700元。后原告按照合同要求设计承建房屋，将本来房屋高度为3米的地下停车场建造成5.5米高的地下商场。消防通道、消防设施、电器设备、空调系统、供电、供水系统全部按大型商业服务用场建造和配备。为此，原告额外增加投资近千万元。但当原告按照合同要求承建完租赁物后，多次以电话、书面通知函要求被告前来领受租赁物时，被告却迟迟不来领取。2013年12月3日，被告单方向原告发出《房屋租赁补充协议》，要求终止原、被告所签订的《房屋租赁协议》。随后，原告于2013年12月6日委托河南紫弦律师事务所向被告发函，再次通知被告前来领房。虽知被告于2014年5月向光山县人民法院起诉，以原告没有消防、建筑合格证为由要求解除合同。在诉讼中原告发现，被告在距原告租赁物不到500米的地方购买了地皮，自己建一大型超市，目前超市正在建设中。此时原告才终于明白被告要求解除合同的真正原因。光山县人民法院审理认为：对于迟延交付租赁物，依合同约定，筑成公司应自逾期之日起按西亚和美公司已交定金50万元承担15﹪年利率给付西亚和美公司，而不是解除合同。2014年3月6日光山县公安消防大队对地下室验收消防备案，检查合格。从筑成公司提交给光山县建筑工程质量监督站地下室验收报告和主体竣工验收合格证，可以证明筑成公司为了取得该证，已进行了申报。因此责任不在筑成公司，属没有预见的情况。但这并不能证明双方订立合同的目的并非无法实现。在此情况下，对和美公司要求解除合同的请求，从其发给筑成公司的交房催告函到单方发出的补充协议内容，证明是和美公司不愿继续履行合同，如若要求其继续履行已无实际意义，而且会造成租赁物闲置带来的更大损失，故本院认为应当解除合同。对原告筑成公司的损失，可另行主张权利。后光山县人民法院判决解除合同。目前，该判决已生效。从法院判决明显可以看出判决解除合同是因为被告不愿履行合同造成的，是被告根本违约，并不是原告违约造成的。被告应当全额赔偿原告的损失，并承担约定的违约责任。原告光山县筑成房地产开发有限公司为支持自己的主张提供如下证据：第一组：1、《企业法人营业执照》，证据来源：光山县工商行政管理局。2、《组织机构代码证》，证据来源：光山县质量技术监督局。第一组证明目的：筑成公司具备原告主体资格。第二组：3、《国有土地使用证》，证据来源：光山县国土资源局。4、《建设用地规划许可证》，证据来源：光山县城乡规划管理局。5、《建筑工程施工许可证》，证据来源：光山县住房和城乡建设局。6、《商品房预售许可证》，证据来源：光山县住房和城乡建设局。7、《国有建设用地使用权转让合同》，证据来源：筑成公司合同档案。第二组证据证明目的：筑城公司租赁物的相关用地、建设手续齐全。第三组：8、《房屋租赁合同》，证据来源：筑成公司合同档案。9，《尚峰国际规划图》，证据来源：光山县规划局。10、人防工程易地建设费收费票据两张（3054700元）。证据来源：光山县人民防空办公室。证明目的：⑴、原被告存在租赁合同关系。⑵、如一方违约，应向守约方承担200万违约金和因此造成的实际损失（第17条第3项）。⑶、租金计算标准2724元／天。⑷、规划负一层主要用于人防工程，平时用作停车场及设施。由于被告租赁后，为了取消人防工程原告交人防易地建设费3054700元。第四组：11、光山县人民法院（2014）光民初字第00914号民事判决书。证据来源：光山县人民法院。12、《上峰国际商城前期物业服务合同》。证据来源：筑成公司合同档案。13、《接管通知》，证据来源：光山县翔宇物业有限公司。14、《接管验收邀请函》证据来源：筑成公司档案，15、《验收通知》，证据来源：光山县翔宇物业有限公司，16、《物业入住通知书》，证据来源：筑成公司档案，17、《新建房屋验收表》，证据来源：光山县翔宇物业有限公司，18、《小区公共设施及道路设施验收单》，证据来源：光山县翔宇物业有限公司19、《小区公共绿化验收单》，证据来源：光山县翔宇物业有限公司。20、《通过验收证明》，证据来源：光山县翔宇物业有限公司。21、《新建房屋一览表》。证据来源：筑成公司档案。22、《新建房屋交接责任书》，证据来源：光山县翔宇物业有限公司。23、《新建房屋具备接管验收条件审核单》。证据来源：筑成公司档案。证明目的：⑴、原、被告所签的《房屋租赁合同》已依法解除。⑵、导致合同解除的原因，被告应当承担全部责任。⑶、租期计算期间：2014年3月6日至2014年11月21日，共225天。⑷、租赁物具备交付条件。第五组：24、《司法鉴定意见书》和鉴定费票据，证据来源：信阳市三维资产评估事务所。证明目的：原告实际损失金额：10309800＋60000=10369800元。
被告西亚和美商业股份有限公司答辩称，我公司曾于2012年9月14日就因商业需要与被答辩人订立了房屋租赁合同，合同就租赁物业、交付条件、租赁时间、租金及定金支付、违约责任等做了明确的约定。但在已过交房日后，被答辩人所建物业达不到法定及合同约定的交房条件且不去完善条件。无奈我公司向光山人民法院提起诉讼，要求解除合同。光山县法院经审理以（2014）光民初字第00914号民事判决书结案（已生效），判决解除双方租赁合同。现被答辩人起诉我公司违约进而要求赔偿是不应得到法律的支持。具体如下：被答辩人要求赔偿的前提是认为我公司违约，这不符合事实与法律。合同订立后，我公司已尽付定金义务，无违约行为。合同解除是依法进行的，且光山县人民法院予以支持。光山县法院判决中虽然未认定被答辩人违约但是也未认定我公司违约，故本案中被答辩人无要求我公司承担违约赔偿的权利。依我国法律的相关规定及双方合同的明确规定，被答辩人至今还达不到交付租赁物的条件，超过交付期已达一年半之久，符合双方合同第十七条第1项的违约规定，属于明显违约行为。对光山县法院认定被答辩人已申报验收合格证即不为违约的看法我公司不予认同，因为违反了行政法规且会产生从事大型商业活动中的人身财产安全的重大隐患。之所以我公司没有上诉，是为了息讼解纷和气生财之考虑。但不能证明被答辩人没有违约甚至认为我公司违约。至于双方订立合同时已经考虑到的为大型商业方便被答辩人增建改建物业所支出的费用，我公司认为：只要是双方认可、实际发生且属实事求是的费用，我公司可以考虑予以适当补偿。综上：被答辩人要求我公司承担违约赔偿责任无事实依据，不符合法律规定，依法予以驳回。
被告西亚和美商业股份有限公司为证明自己的主张向法庭提供以下证据。第一组，房屋租赁合同。证明双方租赁关系成立交付物业时间及必备条件违约情形；第二组，物业规划图。证明报规划时间及各项建设要求；第三组，光山县人民法院判决书，证明双方租赁纠纷已有法院判决；第四组，息县西亚公司人防条件、立项批复，证明同类工程人防要求；第五组，省人防收费文件，证明人防收费情况。
经审理查明，2012年3月22日，原告通过转让取得位于光山县东城二环路西编号码为09-046号的地块的土地使用权。2012年4月26日，光山县规划局对该地块进行了修建性详细规划，项目为尚峰国际商城、地下空间为地下室（主要用于人防工程、平时用作停车场及设施），IF（-4.5M），地上十七层。2012年9月4日原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将待建成的人防工程和地下停车场改建为地下商场，合同约定，房屋高度地下一层为5米。应于2013年9月1日前将租赁物交付被告，2012年12月6日被告付定金50万元。原告将原设计为200KVA的电量的变压器改为500KVA的变压器，价值506100元。约定的交付期限到期后，原告并未竣工，不能交付标的物。被告起诉原告解除租赁合同，2014年11月6日光山县人民法院作出（2014）光民初字第00914号民事判决，解除双方2012年9月4日签订的合同，双方服判已发生法律效力。故原告起诉来院请求1、判令被告赔偿原告停车场改建为地下商场增加费用损失6749000元；2、被告赔偿原告因建地下商场购买安装变压器费用损失506100元；3、判令被告赔偿原告人防工程易地建设费损失3054700元；4、判令被告赔偿原告的租赁费损失694511元；5、判令被告向原告支付约定的违约金2000000元。共计13004311元。6、本案诉讼费用及鉴定费用由被告承担。2015年4月14日被告申请对租赁合同而增加的改建、设施的费用进行司法鉴定，2015年5月21日移交技术处司法鉴定。2016年1月4日河南世纪工程造价咨询有限公司司法鉴定意见书鉴定意见为1551584.82元。原告为支付民工工资为解决双方的纠纷，经本院协调，2016年2月6日被告支付原告人民币500000元。另查明，河南省发展计划委员会、河南省财政厅、河南省人民防空办公室豫计收费（2003）1178号文件，关于规范人防建设有关收费问题的通知：一、关于防空地下易地建设收费问题（一）凡在本省行政区域内的城市（含县城）规划区（包括开发区、工业园区、保税区和重要经济目标区）范围内新建的民用建筑（指除工业生产厂房及其配套设施以外的所有非生产性建筑），必须按照以下规定修建防空地下室：1、新建10层（含）以上或者基础（含桩基）埋置深度超过3米（含）以上的民用建筑，按不少于地面首层建筑面积修建6级以上防空地下室。2、新建除一款规定和居民住宅以外的其他新建民用建筑，在2000平方米以上的，按地面积总建筑面积2-4%修建6级以上防空地下室外。其中，一类人防重点城市按照不少于地面总建筑面积的4%修建；二类人防重点城市按照不少于地面总建筑面积的3%修建；三类人防重点城市和其他城市（含县城）按照不少于地面总建筑面积的2%修建。（三）按照前条规定经有审批权的人民防空主管部门批准易地建设的，结合我省人防工程实际造价，建设单位必须按应建防空地下室面积缴纳防空地下室易地建设费，其征收标准为：一类人防重点城市按每平方米2200元收取；二类人防重点城市按每平方米2000元收取；三类人防重点城市和其他城市（含县城）按每平方米1800元收取，以上标准为最高标准化。具体标准化由各市价格部门会同计划、财政、人防部门结合当地防空地下的造价、按人防建设与经济建设协调发展的原则制定。
本院认为，2012年9月4日原告将待建的人防工程和地下停车场（地下空间为地下室，主要用于人防工程、平时用作停车场及设施），改建为地下商场与被告签订《房屋租赁合同》，该合同有效，合同签订后，原告未对地下空间高度的变更向规划部门申请变更，仍依原规划设计进行施工。在合同履行过程中，被告未按时交纳定金，原告未按约定时间交付标的物，双方均有违约行为。被告起诉原告解除该租赁合同，已经光山县人民法院判决，解除合同已发生法律效力。现原告请求被告赔偿因建地下停车场改建为地下商场所增加费用的损失6749000元和因建地下商场购买安装变压器费用的损失506100元。但该项改建增加费用，被告只认可从4.5米到5米之间的费用，由于原告起诉之前，单方委托评估，而不是鉴定工程造价费用，被告不予认可，经被告申请，双方同意本院委托河南世纪工程造价咨询有限公司司法鉴定，司法鉴定该工程造价为1551584.82元，本院予以采信。
关于原告要求被告承担人防工程易地建设费损失3054700元理由是否能成立问题。依据河南省财政厅、河南省人民防空办公室豫计收费（2003）1178号文件，关于规范人防建设有关收费问题的通知：凡在本省行政区域内的城市（含县城）规划区（包括开发区、工业园区、保税区和重要经济目标区）范围内新建的民用建筑（指除工业生产厂房及其配套设施以外的所有非生产性建筑），必须按照以下规定修建防空地下室：新建10层（含）以上或者基础（含桩基）埋置深度超过3米（含）以上的民用建筑，按不少于地面首层建筑面积修建6级以上防空地下室；新建除一款规定和居民住宅以外的其他新建民用建筑，在2000平方米以上的，按地面积总建筑面积2-4%修建6级以上防空地下室外。其中，一类人防重点城市按照不少于地面总建筑面积的4%修建；二类人防重点城市按照不少于地面总建筑面积的3%修建；三类人防重点城市和其他城市（含县城）按照不少于地面总建筑面积的2%修建；建设单位必须按应建防空地下室面积缴纳防空地下室易地建设费，其征收标准为：一类人防重点城市按每平方米2200元收取；二类人防重点城市按每平方米2000元收取；三类人防重点城市和其他城市（含县城）按每平方米1800元收取。依照上述规定，交纳防空地下室易地建设费与双方签订的《房屋租赁合同》交与不交，交纳多少，没有直接的利益关系，而防空地下室易地建设、交费，是依据地面一层总建筑面积所修建和交纳费用。因此，原告的该项请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于原告请求的租赁费694511元损失是否支持问题。该项损失在合同中虽有约定，也属既得利益损失，是在违约后产生的损失，因双方均有过错。原告的该项损失请求，无法律依据，本院不予支持。
关于原告要求被告赔偿支付约定的违约金2000000元问题。双方虽然在合同中有约定，且双方均有过错，被告违约在先，可酌情由被告承担原告为增加地下室建设的损失1551584.82元的30%计算违约责任，即465475.26元。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告西亚和美商业股份有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告光山县筑成房地产开发有限公司因地下停车场改建为地下商场增加费用损失1551584.82元（扣除2016年2月6日已支付500000元后，实际应支付1051584.82元）；
二、被告西亚和美商业股份有限公司于本判决生效后十日内向原告光山县筑成房地产开发有限公司支付违约金465475.26元。
三、驳回原告光山县筑成房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费99826元，原告光山县筑成房地产开发有限公司承担59895.60元，被告西亚和美商业股份有限公司承担39930.40元。鉴定费30000元，由被告西亚和美商业股份有限公司承担（原告光山县筑成房地产开发有限公司预交的上述费用，本院不予退还，待本判决发生法律效力后，由被告西亚和美商业股份有限公司付给原告光山县筑成房地产开发有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。
审判长 朱 峰
审判员 邱世财
审判员 李 虎
二〇一六年三月九日
书记员 高 星