江西省赣州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0791民初117号原告：赣州福荣实业有限公司，住所地赣州经济技术开发区迎宾大道杨梅渡大桥西引道北侧，统一社会信用代码913607036834691737。法定代表人：王金惠，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘传标，江西南芳律师事务所律师。被告：何晓燕，女，1974年3月21日出生，汉族，住赣州市章贡区。原告赣州福荣实业有限公司与被告何晓燕房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘传标到庭参加诉讼，被告经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与被告于2014年6月18日签订的《赣州市商品房买卖合同》；判令被告向原告支付违约金141000元；确认被告所购××南区××室的房屋归原告所有；被告应返还原告为被告代偿的招商银行股份有限公司赣州分行贷款本息324667.14元，该款项及前述违约金，从需返还给被告的购房款中优先扣除；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年6月18日，原告与被告签订了《赣州市商品房买卖合同》，被告购买原告开发建设的位于赣州市开发区××大道与××路××室的房屋。合同约定的房屋总价款为470000元，付款方式为按揭付款，首付款为141000元，应按揭贷款329000元。2015年3月24日，原告、被告与案外人招商银行股份有限公司赣州分行（以下简称招商银行）签订了《个人购房贷款及担保合同》，由被告向招商银行贷款329000元，原告作为保证人提供担保，并在该贷款合同上盖章，并对被告的购房贷款承担连带保证责任。截至2016年12月6日，被告已累计逾期6期未按合同约定还款，导致招商银行从原告的保证金账户中扣款代被告还款，现原告已为被告还款324667.14元。期间，原告多次向被告催款，未果。根据买卖合同约定，原告在为被告代为清偿银行贷款后，有权解除合同，被告并应按照合同总额的30%向原告支付违约金，合同解除后，房屋归原告所有。综上，原告特起诉至法院，并提出上述诉讼请求。被告未进行答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告并未到庭进行质证。本院对原告提交的证据认定如下：1、营业执照、法定代表人证明书、法定代表人身份证复印件，可以证明原告的主体资格，本院予以采纳；2、被告身份证复印件，可以证明被告的身份，本院予以采纳；3、《赣州市商品房买卖合同》、预收款收据，本院已核对原件，可以证明原告与被告签订了购房合同以及对付款方式、逾期付款违约责任等相关事实进行了约定，本院予以采纳；4、《个人购房贷款及担保合同》，可以证明被告在招商银行贷款329000元，原告提供担保的事实，本院予以采纳；5、招商银行履行连带保证责任通知书、招商银行客户资金扣划通知、挂账单，本院已核对原件，可以证明被告逾期还按揭款，导致原告为被告偿还本息324667.14元的事实，本院予以采纳。本院结合当事人的陈述内容及审查认定的证据对本案事实认定如下：2014年6月18日，被告（买受人）与原告（出卖人）签订一份《赣州市商品房买房合同》（合同编号：20140602237），该合同约定：被告向原告购买位于赣州市开发区××大道与××路××室的房屋，房屋价款为470000元，支付方式为按揭付款，于签订合同当日付首付款（含定金），余款在接原告通知10内到指定银行办理按揭手续。该合同的补偿协议第二条约定：买受人采用银行按揭方式付款的，在银行按揭手续办理完毕后，应按照贷款合同的规定按期还本付息，若买受人不按时供款（还按揭款）致使贷款银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人在履行保证责任后有权向买受人收取因履行担保责任产生的相关费用款项及滞纳金（按每日万分之五计算）；买受人连续三期或累计六期未偿还银行本息及滞纳金，且经催告后三个月内仍未履行的，出卖人有权单方面解除本买卖合同，且买受人须按总房款的30%向出卖人支付违约金；本合同解除后，该房产转归出卖人所有，出卖人有权另行处置该房产；买受人已付房款不足以支付前述违约金的，出卖人有权继续向买受人追偿，因上述原因解除《商品房买卖合同》而产生的一切费用均由买受人承担。合同签订后，被告依约向原告支付了首付款141000元。2015年3月24日，招商银行（贷款人）、被告（贷款人、抵押人）、原告（保证人）签订了《个人购房贷款及担保合同》，合同约定：被告以位于赣州市开发区××大道与××路××室房屋的房地产作抵押担保，向招商银行贷款329000元用于购买上述涉案房地产，贷款期限20年；被告授权招商银行将上述贷款一次性划入原告的指定账户；被告每月按等额本息还款法偿还贷款本息；原告为被告的上述贷款提供连带责任保证，保证范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用等。合同签订后，招商银行依约发放了贷款329000元并转入原告指定的账户中。后因被告累计6期未按合同约定还款，招商银行于2016年12月6日向被告发出《履行连带保证责任通知书》，该通知书载明：截至2016年12月6日，被告上述贷款已累计逾期6期，贷款结清金额合计317305.32元；因被告失联，无法按时偿还银行贷款利息，经与原告协商，招商银行将直接扣划原告公司账户（保证金账户）中的资金结清该笔贷款。2016年8月31日招商银行从原告账户中扣划2110.53元、2016年10月20日扣划4343.85元、2016年12月27日扣划313868元、2016年12月31日扣划4344.76元，合计324667.14元。至此，原告已代偿完毕贷款合同项下的所欠全部本金、利息及罚息。后原告向被告追偿无果，遂诉至本院。另查，原告尚未将涉案的房屋交付给被告使用，目前该房屋仍初始登记在原告名下。本院认为，原告（出卖人）与被告（买受人）签订的《赣州市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，合法有效，双方均应恪守履行。关于涉案商品房买卖合同能否解除的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，合同补充协议第二条约定，被告不按时供款致使银行要求原告承担担保责任的，原告承担担保责任后，有权单方解除买卖合同。根据双方上述合同约定，本案解除合同条件已成就，因此，对原告要求解除与被告于2014年6月18日签订的《赣州市商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据合同约定，《赣州市商品房买卖合同》解除后，涉案的房屋应归原告所有，故对原告要求确认赣州市开发区××大道与××路××室房屋归原告所有的诉讼请求，本院予以支持。因此，被告已经支付的购房款470000元，应当由原告返还。现因被告违约，导致原告为被告垫付银行贷款本息324667.14元，根据合同约定，被告应返还原告该垫付的本息，故原告要求被告偿还代为垫付的本息324667.14元的诉讼请求，本院予以支持。关于该诉讼请求中原告主张按总合同价款的30%计算违约金计141000元的诉讼请求：原、被告双方签订的《合同补充协议》中虽约定“如买受人连续三期或累计六期未偿还银行本息及滞纳金，出卖人有权单方面解除本买卖合同，且买受人须按总房款的30%向出卖人支付违约金”，但按该方式计算的违约金过高，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，应按照原告实际损失的30%核定违约金。对于原告的实际损失，本院审查认为，被告已依约向原告支付了购房首付款141000元并采用银行按揭贷款的方式向原告支付了剩余购房款329000元，故不应以总房款来计算原告的损失，又因原告未向本院举证证明其是否因被告违约而造成了房屋价值贬损或产生了其他经济损失，故本院以原告因被告违约而实际支出的款项来确定原告的损失，即被告因未归还银行贷款本息而使原告因履行担保责任而代被告向银行偿还的324667.14元款项为原告的实际损失。据此，本院核定违约金为97400.14元（324667.14元×30%）。因被告仍对原告负有归还原告代偿的银行贷款本息及支付违约金的债务义务，且该债务义务也是基于双方之间的合同关系而产生的，故被告应向原告给付的款项可从原告应返还的购房款中扣除。经抵减，原告仍应向被告返还47932.72元（购房总价款470000元－原告代偿的银行贷款本息324667.14元－违约金97400.14元=47932.72元）。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院说明正当理由，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，并承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告赣州福荣实业有限公司与被告何晓燕于2014年6月18日签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：20140602237）；二、确认位于赣州市开发区××大道与××路××室的房屋归原告赣州福荣实业有限公司所有；三、被告何晓燕应偿付原告赣州福荣实业有限公司代其向招商银行股份有限公司赣州分行归还的贷款本息324667.14元及被告何晓燕应向原告赣州福荣实业有限公司支付的违约金97400.14元，合计422067.28元，在原告赣州福荣实业有限公司向被告何晓燕返还的购房款470000元中扣除后，原告赣州福荣实业有限公司应于本判决生效后十五日内返还给被告何晓燕47932.72元；四、驳回原告赣州福荣实业有限公司的其他诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8285元，公告费600元，合计8885元，由原告赣州福荣实业有限公司承担773元，由被告何晓燕承担8112元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  刘海英审 判 员  侯晓翔人民陪审员  廖优萍二〇一七年十月十九日代理书记员  周易红