上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初8904号
原告李士德，男，1958年5月5日生，汉族，住安徽省淮南市。原告金西秀，女，1957年8月9日生，汉族，住安徽省淮南市。二原告共同委托代理人李颖。被告上海威氏信息技术有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人张威华，经理。委托代理人周芝均，上海市诚至信律师事务所律师。原告李士德、金西秀与被告上海威氏信息技术有限公司(以下简称“威氏公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案受理后，依法适用简易程序于2016年6月29日公开开庭进行了审理。原告李士德、金西秀的共同委托代理人李颖、被告的委托代理人周芝均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李士德、金西秀诉称：2014年5月18日，二原告与被告威氏公司签订《智慧领地合同》一份，约定被告将位于松江区长谷路XXX弄XXX号XXX-
XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出租给二原告，租赁期限为20年，租赁期满后自动顺延至土地使用期到期为止，该房屋无需另外支付房款。同日，二原告按约向被告支付了房款346,000元，但被告未能按时交房。后二原告的委托代理人李颖于2014年11月21日填写《退房申请表》，要求被告退房，然被告至今仍有50%的房款未退还，据此，请求法院判令：1、被告返还原告剩余租赁款173,000元；2、被告支付原告的利息损失(以173,000元为本金，自2014年5月18日计算至实际退还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)。被告威氏公司辩称，被告已返还原告房款173,400元，同意返还原告购房余款172,600元，但原、被告间就系争房屋签订的《智慧领地合同》是无效的，因此合同双方均有过错，据此不同意支付已付款利息。经审理查明：位于松江区永丰街道长谷路XXX号XXX-
XXX幢房屋为被告所有，该房屋所在地用途为工业用地，土地使用期限为1997年9月18日至2045年3月8日。2014年5月18日,被告作为甲方(出租方)、二原告作为乙方(承租方)签订《智慧领地合同》。合同前言载明：鉴于甲方为松江区《智慧领地》项目的产权人，并已取得该项目所在地块的土地使用权。土地性质：工业用地。现甲乙双方根据相关法律法规的规定，并在乙方充分了解、清楚甲方项目现状的基础上经友好协商，就租赁位于上海市松江区《智慧领地》房屋之相关事宜达成一致意见，自愿签订本合同以兹双方共同遵守。合同第一条“租赁标的及用途”约定，租赁房屋位于上海市松江区长谷路118弄。乙方承租的房屋为长谷路XXX弄XXX号XXX-
XXX室，该房屋建筑面积65.82平方米。合同第三条“租赁年限”约定，房屋租赁期限共20年，自2014年12月31日至2034年12月30日止。租赁期满后，自动顺延至土地使用期到期为止，该房屋无需另行支付租金。甲方应于2014年12月31日前将该房屋交付乙方使用。乙方应根据甲方要求，至物业公司办理相关入户手续。合同第四条“租金及其支付方式”约定，乙方应支付甲方房屋总额为346,800元。2014年5月18日付346,800元。合同第七条“违约责任”第2款约定，甲方如未按本合同约定的期限交付房屋，则自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，甲方应按日向乙方支付已付租金的万分之一的违约金。若甲方逾期交房超过180日内，乙方有权单方解除本合同。乙方解除合同的，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起七天内向乙方退还剩余租期的租金，并按照租金总额5%的标准向乙方支付违约金。若违约金不足以弥补乙方损失的，则甲方应赔偿乙方因此所遭受的一切损失。第3款约定，在土地使用期限内，甲方不得单方面解除本合同，不得将该房屋另行租赁。第八条“租赁物的使用”约定，甲方同意在租赁期限内乙方有权转租该房屋。乙方转租或继承的，均应与甲方办理相关手续。第九条“其他事项”约定，1、在土地使用期限内如遇政策拆迁，甲方所享受的权利归乙方，同时甲方也不承担相应义务。2、在土地使用期限内如国家政策许可产权转让的，乙方享有优先受让权。转让应按照按转让时的相关法律、法规、政策办理，由此所产生的相关费用均由乙方承担。3、在土地使用权终止到期后，国家相关法律、法规允许土地使用权延续的，则乙方有权续租该房屋，但应按规定办理相关续租手续，其中由此所产生的相关费用按政策由甲乙双方各自承担。该合同还对其他费用的承担、房屋交付条件等进行了约定。2014年5月10日，被告开具载明二原告委托代理人李颖交款10,000元的收据。2014年5月18日，被告开具载明二原告委托代理人李颖交款336,800元的收据。2014年10月28日，被告发出《告知函》一份，载明因项目进展迟延，造成未能按期交房的处理方案。2014年11月21日，二原告的委托代理人李颖向被告提交退房申请表一份。2015年7月7日，被告以银行转账方式向原告李士德账户返还房款69,360元。2015年11月17日，被告以银行转账方式向原告李士德账户返还房款104,040元。另查明，被告威氏公司与案外人易旭资产管理(上海)有限公司曾共同出具《谅解备忘录》一份，载明：“将还未清退的居民及来沪人员的已付房租……给予适当补偿，补偿标准是6%/年(补偿金额=租房款×0.06÷360×已付天数……”庭审中，二原告确认被告已返还其购房款为173,400元。以上事实，有《智慧领地合同》、收据、签购单、退房申请表、谅解备忘录、客户借记回单、上海市房地产权证及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：认定合同性质应当从合同约定的全部条款内容综合分析判断。原、被告就系争房屋签订了《智慧领地合同》，该合同形式上看双方间存在租赁合同关系。然而从该合同履行期限上看，系争房屋土地使用期限从1997年9月18日起至2045年3月8日止，而租赁合同的期限为20年，且期满后自动延续至土地使用期限届满之日止；从该合同金额及付款方式看，原告应在合同签订当日一次性全额支付租赁期间全部租金346,000元；从拆迁赔偿约定上看，在土地使用期限内遇政策性拆迁，被告所享有的权利归原告，同时被告也不承担相应义务。综上，本院认为原、被告签订的合同尽管以租赁方式体现，但实际内容并不符合租赁合同正常的租金、租期、动迁等权利义务关系，其本质为房屋买卖合同关系。关于《智慧领地合同》之效力。因系争房屋其性质系工业用地上的工业用房，不能作为具有独立物权的单套商品房予以出售。威氏公司亦未提供证据证明其已取得房地产开发经营资质证书、系争房屋已取得商品房预售许可证，现其向不特定的社会公众进行销售，违反了法律强制性规定，原、被告签订的《智慧领地合同》应属无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的按照过错比例承担损失。现被告不具备预售条件而出卖系争房屋，二原告要求被告返还房款应予以支持。另综合原、被告过错程度，并结合被告实际长期占有和使用二原告已付房款的事实，对二原告要求被告支付自付款日起按照中国人民银行贷款利率计算的利息损失的主张，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：一、被告上海威氏信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李士德、金西秀购房余款172,600元；二、被告上海威氏信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李士德、金西秀利息损失(以172,600为本金，自2014年5月18日起计算至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,752元，减半收取1,876元，由被告上海威氏信息技术有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 朱金彪
二〇一六年八月十日
书记员 朱小芳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。