山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第82号
上诉人（原审被告）李秋娟。
委托代理人王占军。
被上诉人（原审原告）韩治华。
上诉人李秋娟因与被上诉人韩治华房屋租赁合同纠纷一案，不服（2014）北民初字第2946号民事判决向本院提起上诉，本院于2014年12月22日受理后，依法组成由代理审判员苏勇担任审判长、代理审判员龙骞主审本案、代理审判员王蕾参加评议的合议庭，对本案进行审理。上诉人李秋娟及委托代理人王占军，被上诉人韩治华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
韩治华在一审中诉称，2011年11月29日双方签署《房屋租赁契约》，李秋娟租赁韩治华位于青岛市市北区辽源路128－×号网点房。约定合同租赁期限3年，自2011年12月1日至2014年11月30日止；租金第一年20万元，第二年22万元，第三年24.2万元，逾期支付视为违约，违约方支付违约金2万元；一方中止合同，需提前60天书面通知对方，并支付对方5万元补偿金，承租方即时无条件搬出。合同签订后，韩治华依约将房屋交付给李秋娟使用。李秋娟交纳了前两年的租金，第三年的租金未交付，以自己的行为不履行合同。为此诉至法院，请求：1、解除双方签订的租赁合同，依法判令李秋娟支付租金损失24.2万元；2、判令李秋娟支付延迟支付房租违约金2万元；3、诉讼费由李秋娟承担。
李秋娟在一审中辩称，韩治华的诉求无依据，请求驳回韩治华的诉讼请求。
一审法院经审理查明，韩治华与李秋娟于2011年11月29日签订房屋租赁契约，由李秋娟承租韩治华位于青岛市市北区辽源路128号－×号网点房。合同主要约定：租赁期限自2011年12月1日至2014年11月30日；租金，第一年20万元，第二年22万元，第三年24.2万元。合同签订付20万元，第二、三年租金于每年11月1日前支付；押金3万元作为李秋娟违约的保证金，在签订合同的同时一次性付清，租赁期满当天，经双方验收无误，韩治华应20天内返还押金；李秋娟应按合同约定按时支付租金，否则每延误一天，韩治华有权按逾期应付款金额的5%收取违约金；李秋娟逾期支付租金的，视为违约，应支付韩治华违约金2万元，逾期付款超过30天的，韩治华有权书面通知终止合同，则本合同自韩治华发出书面通知之日起即告解除。合同解除后，李秋娟保证金作为违约金归韩治华所有。第一年内双方均不得中止合同，一年后一方中止合同，需提前60天书面通知对方，并支付对方5万元作为补偿金。承租方即时无条件搬出，完好无损交出房屋，原装修不得拆除损坏。合同签订后，韩治华按约将房屋交付给李秋娟管理使用。李秋娟向韩治华支付了第一年及第二年的租金。后韩治华以李秋娟未交纳第三年租金为由诉至法院，请求判如所请求，即为本案。
一审中，双方争执的焦点是涉案房屋租赁合同是否解除，何时解除。韩治华认为，按合同约定，李秋娟应在2013年11月1日交纳第三年租金，但其至今未交纳，因此起诉要求解除合同，并要求李秋娟承担责任。韩治华为证明李秋娟一直占有使用涉案房屋并提交如下证据：1、2014年7月29日拍摄的照片一张，证明涉案房屋自2011年12月1日交付李秋娟使用至今，李秋娟使用期间门头为“星华源食品”；2、2014年7月21日青岛市物业经营有限公司新岭花园三期管理处出具的涉案房屋租户为李秋娟且欠2014年1月至12月份的物业费1602元的证明一份。证明涉案房屋仍然由李秋娟占有和使用。李秋娟对于照片的真实性无异议，并认为从照片上看涉案房屋已经张贴了租赁和出售广告。对于青岛市物业经营有限公司新岭花园三期管理处出具证明的真实性有异议，称没见过。李秋娟认为，其2013年7月份就多次与韩治华电话沟通，提出解除租赁合同，韩治华称双方共同对涉案房屋出租出售，说明韩治华同意解除租赁合同。2013年11月29日，韩治华又不同意解除租赁合同了，我方于2013年12月1日即撤离了涉案房屋，双方的租赁合同自该日起解除。
李秋娟在一审中为证实自己的主张，提供了如下证据：1、照片一张，证明涉案房屋的卷帘门上贴有租售的广告，证明涉案房屋一直在出租出售，出租出售的联系方式为手机号186××××0737.2、手机拍摄的电脑显示资料打印件一份，李秋娟称系其自行在易和佳不动产处拍摄。证明2012年11月23日，韩治华已经对涉案房屋进行出租出售。3、时间为2014年8月4日余藜签名的情况说明一份，该情况说明的内容是由李秋娟打印好后，由余藜签名。证明李秋娟2013年12月1日已经将涉案房屋腾出，房屋钥匙由国和药店店员余藜转交韩治华，因韩治华一直不出面，李秋娟打电话联系韩治华，韩治华不到场。4、书面短信记录一份，证明李秋娟向韩治华发送手机短信，从短信内容可以说明李秋娟已于2013年12月1日搬离涉案房屋。5、李秋娟雇佣的营业员于德秀出具的情况说明一份。内容也是李秋娟打印好后由于德秀签字。证明2013年7月份开始韩治华已经在对外出租涉案房屋，并带看房者前来看房。韩治华对于李秋娟提交的上述证据经质证认为，对于照片的真实性无异议，但照片上显示涉案房屋的门头仍然是李秋娟的经营门头，也说明了涉案房屋仍然由李秋娟占有使用。对于手机拍摄的电脑显示资料的真实性不认可。对于情况说明的真实性不认可，也不认识余藜，认为两份情况说明是伪造的。否认收到过李秋娟所发送的手机短信。韩治华否认双方就解除租赁合同进行过协商，只是打电话向李秋娟要房租。
一审法院认为，双方当事人就青岛市市北区辽源路128号－×号网点房所签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应依约履行。本案中，虽然李秋娟称已于2013年12月1日搬离涉案房屋，与韩治华解除了租赁合同，但韩治华否认，且李秋娟所提交的证据也不足以证明其主张，因此对于李秋娟所称双方租赁合同于2013年12月1日解除的主张不予采信。至于李秋娟所称已将涉案房屋钥匙由案外人转交韩治华，房屋未使用不应支付租金的陈述，因韩治华否认收到涉案房屋钥匙，且李秋娟也无充分证据证明韩治华已收到房屋钥匙，因此对该陈述，一审法院不予采信。根据双方租赁合同的约定，李秋娟应于2013年11月1日交纳第三年的租金，但李秋娟至今未支付，已构成违约，韩治华要求解除租赁合同、支付所欠租金及支付违约金2万元，符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条之规定，判决：一、韩治华与李秋娟就青岛市市北区辽源路128号－×号网点房所签订的房屋租赁合同自2014年10月13日解除；二、李秋娟自判决生效之日起十日内支付韩治华2014年1月1日至2014年10月13日期间房屋租金209622.72元（242000元÷12个月×10个月＋242000元÷365天×12天）；三、李秋娟自判决生效之日起十日内支付韩治华违约金20000元；四、李秋娟自判决生效之日起十日内将青岛市市北区辽源路128号－×号网点房交付给韩治华。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5230元、诉讼保全费1520元均由李秋娟承担。
宣判后，李秋娟不服一审判决提起上诉。
上诉人李秋娟上诉请求：撤销原审判决，依法改判。其主要事实和理由为：双方当事人在2013年11月30日见过面，当时李秋娟告知韩治华支付20000元再加30000元保证金作为终止合同的补偿金，韩治华当时答应并将20000元收下，但李秋娟要求韩治华写终止合同，韩治华却不同意书写，双方因此发生争执。此事件已经证明韩治华清楚李秋娟告知其终止合同。而且李秋娟已经搬出涉案房屋。
被上诉人韩治华辩称，一审查明事实清楚，李秋娟至今未按一审判决要求迁出涉案房屋，李秋娟的上诉请求应当予以驳回。对于李秋娟的上诉理由，韩治华称当天系李秋娟给其打电话说要支付房租而约见，见面之后其说其支付困难，说要先支付2万元房租，后面有钱了再支付，从来未谈解除合同的问题，之后韩治华就给其写了2万元房租收条，其他的房租1个月内再支付，2万元房租李秋娟先给付了，后来又抢回去了，之后要房租的时候就联系不到对方了。合同约定有3万元保证金，第一年支付房租的时候因对方金额不足，3万元就抵顶了房租，所以不存在保证金3万元。
二审查明的事实与一审查明一致。
二审经调解双方当事人未能达成一致。
本院认为，双方当事人就青岛市市北区辽源路128号－×号网点房所签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应依约予以履行。李秋娟主张其于2013年12月1日搬离涉案房屋，并已将涉案房屋钥匙由案外人转交韩治华，但韩治华予以否认，李秋娟也无充分证据证明韩治华已收到房屋钥匙，因此，一审对于李秋娟主张的租赁合同解除时间不予采信，认定并无不当。而根据双方租赁合同的约定，李秋娟应于2013年11月1日交纳第三年的租金，但李秋娟至今未支付，已构成违约，韩治华要求解除租赁合同、支付所欠租金及支付违约金2万元，符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持，认定得当，本院予以维持。对于李秋娟的上诉理由，韩治华不予认可，李秋娟又无有效证据予以佐证，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4744元，由上诉人李秋娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 勇
代理审判员 龙 骞
代理审判员 王 蕾
二〇一五年二月二十六日
书 记 员 李珊珊
书 记 员 王庆光