青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民初字第10721号
原告梁鹭。
委托代理人侯安清，山东新和律师事务所律师。
委托代理人董晓峰，山东新和律师事务所律师。
被告青岛齐海置业有限公司。
法定代表人孙福新，职务董事长。
委托代理人殷启峰，山东文康律师事务所律师。
委托代理人王英，山东文康律师事务所律师。
原告梁鹭诉被告青岛齐海置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人侯安清、董晓峰、被告青岛齐海置业有限公司的委托代理人王英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年9月7日，原、被告双方签订《商品房预售合同》，原告购买被告的伊莎贝拉国际公馆商品房两处，房屋总价款为2717000元。被告自房屋交付之日起360日内取得房地产权属登记证明，由原告办理房地产权证，被告提供必要的协助。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告于2010年12月28日通知交房，直到2013年3月6日通知原告办理房地产权证，其行为违反了合同的约定，侵害了原告的利益。故原告起诉要求被告支付逾期办证违约金，以合同约定价款为本金，按银行同期贷款利率，自2011年12月24日起至2013年3月5日止。诉讼费由被告负担。
被告辩称，1、原告主张与其办证的期限是错误的，合同约定办证期限为480天，不是360天。实际办证期限的计算起点为房屋实际交付之日，不是通知交房之日。2、被告无逾期行为，所谓逾期办证是因杨宗强的侵权行为所导致。3、从合同约定来看，合同未约定逾期办证的违约责任，原告亦未举证证明其实际损失，被告不应承担违约赔偿责任。4、原告主张的逾期办证责任不应适用《最高院审理商品房买卖合同司法解释》第十八条的规定。该司法解释的适用前提是“由于出卖人的原因”，是指出卖人具有过错的情况，不得扩大使用范围。本案即使存在逾期办证的问题，也是由于杨宗强擅自搭建违章建筑的侵权行为所致。被告已穷尽所有合法手段阻止侵权行为，并无过错，不应适用该条规定。该司法解释的本意是惩罚开发商故意拖延不办理房产证的情况，而被告一直积极履行办证义务，协调多部门拆除，无果后向法院起诉，并申请法院强制执行，不属于司法解释惩处的对象，因此该司法解释不应强行适用本案。同时，司法解释的规定是“参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，因此原告主张的违约金计算方法有误。逾期办证并非被告原因造成，杨宗强侵权行为占用的时间应从办证期限中予以扣除，扣除后被告并无逾期办证行为。5、即使原告主张被告承担违约办证违约金，也不应超过逾期交房违约金的标准，且应扣减自身过错部分。本案中，原告作为小区业主，对杨宗强的侵权行为完全消极对待，放任损失扩大，应承担自身过错部分，扣减违约金数额。
经审理查明，一、2009年9月7日原（乙方）、被告（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定乙方向甲方购买位于青岛市市南区瞿塘峡路11号伊莎贝拉国际公馆（1-4号楼）1号楼2单元XXXX户和XXXX户，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款分别为1016000元和1701000元，合计2717000元。甲方定于2010年12月31日前将该房屋交付给乙方。房屋的交付要求是：取得单体楼毛坯房工程验收合格证明后，由甲方进行精装修后交房。合同另约定，在甲方取得了房地产权属登记证明后30日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向青岛市房地产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。合同《补充条款》另约定，甲方自房屋交付之日起，360日内取得房地产权属登记证明，由乙方办理房地产权证，甲方提供必要的协助。原、被告双方均在该合同上盖章确认。合同约定，补充条款与主合同及附件内容更不一致时，以补充条款为准。
合同签订后原告交付了购房款。
后被告通知原告于2010年12月28日交房。2010年12月28日，被告向原告交付房屋，双方签订《商品房交接书》。
2013年2月5日，青岛齐海置业有限公司取得该楼盘的房地产权证。
因房屋存在面积差，被告通知原告补交房屋面积差价款。2013年3月8日，被告为原告开具购房发票。
2013年3月5日，被告通知原告可办理涉案房屋的房地产权证。
二、2010年12月28日，伊莎贝拉国际公馆部分业主向被告公司提出异议，认为其购买的瞿塘峡路伊莎贝拉国际公馆2号楼房屋，“因产权纠纷所以暂时无法办理交接手续：即在交房通知下达前有人抢占了楼顶平台，并在屋顶平台上私建违章建筑，现已将天井加高了约3米……我们要求从速把楼顶平台的产权关系依法弄顺，保证平台不被别人私自占有，立即拆除违章建筑，恢复原有设计结构，此时我们方能办理房屋的交接手续；而且我们不承担延期交接的责任。希望不要影响房屋的尽早使用。”
后针对业主的情况反映，被告公司出具说明一份，内容为：“我单位开发建设的伊莎贝拉项目现已竣工投用，原来在2#楼9层上人平台天井顶部设有玻璃顶盖，2010年12月16日我公司工作人员发现该处顶盖被拆除，并有人再次擅自施工加高墙体，经落实为该楼906室业主所为，我公司工作人员当即阻止施工，但该业主我行我素、置之不理，因此阻止未能奏效。……为维护公司和业主的合法权益，在我公司多次与业主沟通协调无效后，分别于2010年12月31日、2011年1月7日，两次组织施工人员在城管部门协助下进行拆除，但均因为906室业主组织多人进行阻挠未能实施。……”
2011年1月10日，青岛市工程质量监督站市南区占相被告公司发布《建设工程（质量）》整改通知》，认为伊莎贝拉国际公馆2号楼8层顶高度超出涉及标高（上人平台天井顶部）达不到验收标准，待整改后竣工验收。竣工验收前禁止交付使用。
2011年1月25日，被告向本院提起诉讼，要求906室业主杨宗强立即拆除擅自加高的墙体，将2号楼9层上人平台恢复原状。案经一、二审，判决杨宗强立即拆除违章建筑，恢复平台原状。2012年6月7日，被告通过申请法院强制执行将上述违章建筑予以拆除。
2012年6月21日，在被告将杨宗强搭建的违章建筑强制拆除后，被告依法取得伊莎贝拉项目的竣工验收备案表。
被告主张因杨宗强的侵权行为，导致被告无法办理竣工验收证明，因此导致被告直至2012年6月21日方才办理完成竣工验收证明，并最终于2013年2月5日取得整个楼盘的房地产权证，于2013年3月为原告办理房地产权证。而被告已穷尽一切办法拆除杨宗强的违章建筑，因此被告并无过错，不应承担逾期办理房地产权证的责任。
原、被告间经多次协商，未达成一致意见。
上述事实有商品房预售合同、发票、商品房交际书、交房通知、报纸、会议纪要、房屋所有权证登记审核表、土地使用权、房地产权证、交接备忘录、业主违章建设有关设施的说明、民事判决书、执行裁定书、建设工程（质量）整改通知单、竣工验收备案表、青岛市办理房屋所有权初始登记及新建房屋所有权转移登记的材料规定、过户许可证、照片、房地产测绘服务指南照片、办证通知及原、被告当庭陈述为凭，且已经过本院质证及审查。
本院认为，双方当事人在自愿基础上签订的协议，其内容不违反法律规定，双方当事人均应履行合同义务。当事人违反合同约定给对方造成损失，应当承担相应的违约责任。违约责任的计算，有约定的按照合同约定计算，无约定的，应以实际损失为限。同时，法律以保护守约方及无过错方为基本原则，遵循公平原则确定各方的权利和义务，对于采取措施降低损失发生的行为应予肯定，在考虑违约责任承担上可酌情调整。
依据合同补充协议的约定，被告自交付房屋之日起360日内应协助原告办理房地产权证。本案中，原、被告于2010年12月28日进行房屋交接，则被告最迟应于2011年12月23日协助原告办理房地产权，但被告直至2013年3月方才通知原告办理房地产权证，迟延履行办证义务，违反了合同约定，应承担违约责任。
关于被告主张的杨宗强的侵权行为导致办证迟延的抗辩理由，本院认为，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。依据合同相对性，被告应先行向原告赔偿违约损失，再另行向杨宗强进行协商或追偿。被告以此主张不应承担违约责任，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。
综上，应由被告承担逾期办理房地产权证的责任。
但结合本案具体情况，依据庭审审查可知，本案中被告已于2010年12月28日完成房屋施工并通知原告进行房屋交接，青岛市工程质量监督站市南区站向被告公司发布《建设工程（质量）》整改通知》也明确指出杨宗强的违章建筑是不能完成竣工验收的原因。依据相关法律规定，竣工验收证明是办理房地产权证的必备材料。在2012年6月7日原告完成拆除违章建筑后，被告迅速于2012年6月21日完成竣工验收，更可进一步证明，杨宗强的侵权行为是造成被告无法正常履行办证程序的原因。面对案外人的侵权行为导致的后果，被告一直通过各种积极手段进行维权，包括协商、报警、法院起诉、申请强制执行等。应认定，被告为完成合同约定的办证义务，一直采取积极措施，并未故意拖延或消极对待，避免了损失的进一步扩大，对此行为，本院依法予以肯定，故在违约责任的承担上，可依法酌情降低。
因合同未对逾期办理房产证的违约责任进行约定，原告也未提交证据证明其实际损失数额，故可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。考虑被告的行为及过错程度，本院依法酌情减至同期银行贷款利率的70%标准计算违约金。
因在原告未实际补足房屋面积差额的情况下，实际付款数额为2717000元，故应以此为本金计算，原告自愿要求自2011年12月24日起计算至2013年3月5日止，系对其权利的处分，本院依法予以认可。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十六条、第一百零七条、第一百二十一条的规定，判决如下：
一、被告青岛齐海置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告逾期办证违约金，以2717000元为本金、按照同期银行贷款利率的70%计算，自2011年12月24日起计算至2013年3月5日止。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1545元，诉讼保全费4186元，由被告承担。因原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告5731元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 于 梦
人民陪审员 徐丽华
人民陪审员 韩丽华
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 刘成荫