北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初20008号
原告（反诉被告）：北京市海淀区六郎庄小学，住所地北京市海淀区六郎庄慈佑街*号。
法定代表人：李辉，校长。
委托诉讼代理人：周润丽，北京人富律师事务所律师。
被告（反诉原告）：徐秋红，女，1967年9月8日出生，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：赵忠林，北京市墨风律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京市海淀区六郎庄小学（以下简称六郎庄小学）与被告（反诉原告）徐秋红返还原物纠纷一案，本院于2016年6月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）六郎庄小学之委托诉讼代理人周润丽与被告（反诉原告）徐秋红及其委托诉讼代理人赵忠林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
六郎庄小学向本院提出诉讼请求：1、判令徐秋红腾退所占用的六郎庄小学校门东侧院墙内全部房屋；2、诉讼费由徐秋红承担。事实和理由：原告于1998年7月1日与尚杰签订《联合建房合同书》，合同约定在原告校门东侧南院墙内联合建设办公用房，占地面积约750平方米，规划设计面积约300平方米。房屋建成后，双方按5:5分成。原告获得房屋总面积的永久性产权，尚杰获得房屋总面积和院落面积50%的30年使用权。2007年3月，尚杰将上述合同中的全部权益转让给李德群。李德群又将合同中全部权益转让给徐秋红。此后，上述房屋所在地区作为北京市50个城乡建设重点村之一，面临搬迁腾退。原告于2013年6月向被告发出提前终止合同通知书，被告拒不配合。为此双方诉至法院，（2014）海民初字第2300号民事判决书判令解除双方的《联合建房合同书》。合同解除后，原告曾多次要求被告腾退上述房屋，被告以种种理由拖延。根据法律规定，双方之间的联合建房合同已经解除，被告已无权继续占有使用该房屋和院落。故诉至法院。
徐秋红辩称，不同意原告的诉讼请求。原告要求腾退房屋的诉讼请求，曾在2013年的诉讼中提出过。该案判决书中确认：由于双方对补偿没有达成协议，要求我方腾退房屋缺乏合理性，因此驳回了原告的诉讼请求。本案中，原告再次以同样的事实和理由提出诉请，属于一事不再理，双方之间仍未就腾退补偿情况达成一致意见，法院应驳回原告的诉讼请求。此外，根据海淀区委有关文件，六郎庄小学搬迁所遗留的住户由区教委负责协调解决，区政府可提供保障房予以安置。根据上述规定，向被告提出腾退主张的应该是海淀区教委，原告主体不适格。第三点，我承接涉诉房屋后，一直对外合法出租经营，且继续投入了大量资金。房屋中的物品都是我们的，承租人只是负责经营。根据双方合同约定，被告对房屋及院落的使用期限应到2028年6月。在使用期限未达到之前，被告在未得到合理安置补偿前，应合法享有对房屋和院落的使用、经营权利。鉴于本案现有情况，在双方合同确已解除的情形下，如果原告坚持要求我腾退房屋，我方就腾退房屋的安置补偿提出反诉请求：1、请求法院依法判令被反诉人自2017年至2028年6月30日，按照年租金8万元且每年递增10%的标准，向反诉人支付经营损失；2、请求法院判令被反诉人向反诉人支付搬家补偿费10万元；3、请求法院依法判令被反诉人向反诉人支付装修及物品补偿款30万元。
六郎庄小学针对反诉辩称，不同意反诉请求。合同解除不是基于我方的过错，是由于城市建设发展需要和政府安排，且反诉人主张的数额过高没有法律依据。从双方合同签订和履行过程来看，反诉人当初获得房屋的成本较低，且已经实际使用了大半时间，其损失主张过高。就搬家补偿，我方认为其主张没有政策和法律依据。至于装修损失，反诉人主张的装修时2014年进行的，而2013年学校已经要求其腾退房屋，2014年还因此发生诉讼，我方对其装修的真实性不予认可。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院根据证据情况认定如下事实：
1998年7月1日，六郎庄小学作为甲方与乙方尚杰签订《联合建房合同书》（以下简称联建合同），约定由尚杰全额出资，在学校校门东侧南院墙内建办公用房，建成后双方五五分成，即原告获得房屋总面积的永久性产权，尚杰获得房屋总面积和院落面积50%的30年使用权，30年后即2028年6月30日合同自行终止。此后，尚杰将上述联建合同权益全部转让给案外人李德群，转让费28万元。同日李德群又将合同权益转让给徐秋红，转让费28万元。徐秋红一直按照联建合同约定行使权利，履行义务。
2012年5月10日，因六郎庄小学所在地区涉及城乡建设村腾退，学校接到当地村委会通知要求腾退。为此，六郎庄小学于2013年6月24日向李德群发出提前终止合同通知书，要求其于2013年7月1日前腾退与尚杰相关的联合建房合同约定的有关房屋。针对上述通知，徐秋红于2013年7月4日向六郎庄小学送交“对六郎庄小学提前终止合同通知书的复函”（以下简称复函）。表示不同意终止合同。六郎庄小学于2014年以合资、合作开发房地产合同纠纷为由将徐秋红诉至本院，要求解除联建合同，腾退房屋。本院经审理，于2014年10月18日作出（2014）海民初字第2300号民事判决书，判决解除联建合同。一审判决做出后，双方均未上诉，现上述判决已发生法律效力。在该生效判决中，就六郎庄小学要求徐秋红腾退房屋的诉讼请求，本院认为：“由于涉诉房屋及院落的实际占有人系根据与徐秋红签订的租赁合同的约定占有使用涉诉房屋及院落，而在六郎庄小学就解除合同所可能涉及的赔偿问题尚未与徐秋红达成协议的情况下，在未对徐秋红进行任何补偿的情况下，要求徐秋红腾退涉诉房屋缺乏合理性，因此对于六郎庄小学要求徐秋红腾退涉诉房屋的诉讼请求，本院暂不予支持。在合同解除后，当事人可以根据履行情况，对后续可能涉及的赔偿问题及腾退问题进行协商，协商不成的，可以另行通过诉讼解决。”
在该案中，本院查明：自2009年起，徐秋红将涉诉房屋及院落出租。徐秋红最后一次与承租人就涉诉房屋及院落签订租赁合同系于2014年1月28日，合同约定的履行期限自2014年1月28日起至2016年1月27日止。
本案中，徐秋红就其主张的装修损失，提交了一份其与某装饰建材公司签订的《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》。该合同显示工程地点为“北京市海淀区六郎庄小学东侧南院墙内”，装饰装修面积“5间房屋135平方米及院落200平方米”，合同总价款287000元。
就涉诉房屋及院落的出租情况，徐秋红向本院提交了多份前后相继的租赁合同极部分租金交纳收据，合同显示自2011年起，徐秋红与同一承租人连续签订租赁合同，年租金从最初的每年5万元，逐年递增，至2014至2016年租赁期，租金已达每年60500元。最后一份租赁合同签订于2016年1月29日，显示租赁期限为2016年1月29日至2019年1月26日，显示年租金为8万元。但该份合同并无相应租金支付凭证。
六郎庄小学对上述装修、租赁证据材料的真实性不予认可，并提出，双方就腾退房屋，解除合同早在2013年即发生争议，此后徐秋红还继续装修、出租涉诉房屋，不合理扩大损失，主张赔偿缺乏法律依据。
本院认为，根据生效判决，六郎庄小学与徐秋红之间的联建合同关系已经解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。
在（2014）海民初字第2300号双方的合同纠纷案件中，之所以没有支持六郎庄小学提出的腾退房屋主张，该案民事判决书中已经将法院的理由充分写明，并在判决书中明确告知双方当事人可以就补偿自行协商或另行诉讼。故在双方协商不成的情形下，六郎庄小学另行就腾退房屋提起诉讼，不属于一事不再理，也不存在主体不适格的情形，徐秋红对本诉的相关抗辩主张，本院不予支持。
由于双方合同解除，双方因合同解除而终止履行。考虑到徐秋红为取得合同权益已经在受让合同权益时支付了全部对价，而因合同解除，未能获取合同全部收益，因此在合同解除后，徐秋红作为权益受侵害一方，有权要求合同相对方，即六郎庄小学赔偿损失。
在反诉请求中，徐秋红就其损失提出了三项主张包括：房屋租金损失、搬家补偿费以及装修、物品损失。根据法律规定，合同解除后，不影响合同中结算和清理条款的效力。对照联建合同，合同未就现有状况下的合同解除约定结算和清理条款。进一步审查徐秋红就其主张提交的证据材料。有关租金情况，现有证据反映2016年1月之前，涉诉房屋及院落出租及收取租金的情况，且仅有租金交纳收据，并无其他资金交付、收取的辅助证据。因此上述证据材料，不能证明此后租金情况。而徐秋红在双方就腾退事项已经发生争议，特别是在法院已经判决双方解除合同关系的情形下，继续与他人签订租赁合同或进行装饰装修，显然有违于合同的诚实信用原则，有未合理防止损失扩大的倾向。故相关证据材料，不足以证明其赔偿主张。
但考虑到，因为合同解除，徐秋红原本依据合同对部分涉诉房屋享有的长期无偿使用权无法全部实现，虽然涉诉房屋被拆迁腾退并不属于六郎庄小学违约，但考虑到合同履行情形，六郎庄小学作为实际受益方，按照公平原则，应对徐秋红因合同解除而遭受的损失承担相应的赔偿责任。故徐秋红反诉提出的损失赔偿主张，符合相应的法律规定，具体赔偿数额由本院根据合同履行情况和合同解除原因，依法判定。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、徐秋红于本判决生效之日起六十日内，将依据《联合建房合同书》而占有使用的位于原北京市海淀区六郎庄小学校门东侧院墙内全部房屋腾空，交还北京市海淀区六郎庄小学。
二、北京市海淀区六郎庄小学于本判决生效之日起六十日内，给付徐秋红补偿金十万元。
三、驳回徐秋红的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
公告费二百六十元，由北京市海淀区六郎庄小学负担。
本诉案件受理费七十元，由北京市海淀区六郎庄小学负担三十五元，已交纳；由徐秋红负担三十五元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费一万八千三百元，由北京市海淀区六郎庄小学负担元，于本判决生效后七日内交纳；由徐秋红负担元，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 王继延
人民陪审员 闫 洪
人民陪审员 郭 枫
二〇一七年十月三十日
书 记 员 王若同