山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民四终字第1695号
上诉人（原审被告）：徐志广，农民。
上诉人（原审被告）：王香英，农民。
二上诉人共同委托代理人：王宝军，山东君腾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李培春，农民。
被上诉人（原审原告）：林晓燕，农民。
二被上诉人共同委托代理人：刘日明，山东正韬律师事务所律师。
上诉人徐志广、王香英因与被上诉人李培春、林晓燕确认合同有效纠纷一案，不服山东省栖霞市人民法院（2014）栖民一初字第131号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告李培春、林晓燕诉称，原、被告两家是东西邻居，2012年被告找到原告提出想改建开发自己家的房屋，由于开发建设需要，被告提出想侵占原告家一间房屋，经双方协商，2012年9月11日双方达成协议约定：被告在一年内将建设好的楼房从南数第一户给原告，但时值今日被告至今未按约定时间将房屋交付给原告，为了维护原告的合法权益，诉至法院，请求依法判令：1、依法确认原、被告于2012年9月11日签订的协议书有效，判令被告将协议书约定的楼房交付给原告，并协助原告办理土地证、房产证，费用由被告承担。2、依法判令被告承担违约金10万元。3、诉讼费用由被告承担。
原审被告徐志广、王香英辩称，原告诉请与事实不符，原被告2012年9月11日签订的协议书，违反了最高院关于《商品房买卖》有关解释，因此，原告请求的要求确认合同有效的诉请不应支持；第二，原告关于要求被告承担违约金10万元的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，请求法庭依法驳回原告全部的诉讼请求，维护被告的合法权益。
原审法院审理查明，被告徐志广、王香英在建房时与原告李培春、林晓燕产生分歧，双方经栖霞市亭口镇司法所、栖霞市亭口镇前亭口村民委员会进行调解，2012年9月11日，被告徐志广、王香英（合同中为甲方）与原告李培春、林晓言（合同中为乙方）签订协议书，内容为：甲、乙双方系亭口镇前亭口村东西邻居，甲方进行楼房开发建设，乙方因采光问题，双方发生争执，经司法所工作人员和村干部调解，甲、乙双方自愿达成协议如下：一、甲方在原开发地点可按有关部门批准的建设证要求，继续开发。楼房建设竣工后，甲方卖给乙方的楼房130平方米（二层）从南开始第一处。乙方不再追究采光一事。二、乙方付给甲方人民币壹拾贰万元整，再将现有的房产一间拆除（即由东向西平拆一间房的地方给甲方管理使用，顶楼十贰万余下的全部楼房款），拆除时间为协议签订之日八天内由乙方自行清理结束。三、甲方给乙方的楼房的质量必须和其他同时建的楼房质量一样，交接楼房时门窗齐全（窗的数量和北面第一处数量一样）甲方向乙方交接楼房期限为一年。甲方负责办房产证土地证，两证办好后，乙方一次性将楼房余下的款向甲方付清。四、甲、乙双方必须严格履行本协议，如甲方违约承担乙方的一切损失，并将甲方开发的给乙方楼房的地方和楼房归乙方所有，如乙方违约赔偿甲方的一切损失，甲方仍可按协议后的规划建设。五、甲、乙双方各自向见证机关交押金贰万元人民币，如乙方不按时拆清房屋等，押金作废（如按期拆迁结束押金转给甲方顶预付款），甲方如按协议履行协议押金到楼房交接时返还，否则押金作废。六、本协议自签定之日起生效，一式四份，甲、乙双方各执一份，见证机关、前亭口村委会各存档一份。甲方徐志广、王香英签字捺印，乙方李培春、林晓燕签字捺印，见证机关栖霞市亭口镇司法所盖章，栖霞市亭口镇前亭口村民委员会盖章。
经法院调查栖霞市亭口镇前亭口村委会主任李亚宁，其证实上述协议内容属实。调查栾桂鹏，其证实上述协议内容属实，同时徐志广收到了20000元并由王香英出具收条。收到条的内容为：今收到李培春预付买楼款2万元正￥20000元，收款人王香英，经手人栾桂鹏，2012年9月27日。
2012年7月25日，徐志广在栖霞市人民法院起诉李培春排除妨害纠纷，法院（2012）栖民一初字第993号民事判决书，审理查明，2011年10月24日，徐志广购买位于栖霞市亭口镇驻地使用面积为708平方米的亭口招待所，并取得土地使用权证，李培春家与老招待所西南相邻。2012年4月11日徐志广在拆除该招待所时，李培春阻止徐志广扒房，现老招待所仅靠李培春家的一段未拆除。2012年6月26日，徐志广取得建设用地规划许可证，后又取得建设工程规划许可证。经判决，李培春不得妨害徐志广使用位于栖霞市亭口镇的栖国用（2011）第282566号土地使用权证使用范围内的土地。
原审法院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。原、被告双方在栖霞市亭口镇前亭口村委会、亭口镇司法所签订的协议是双方当事人真实意思表示，应为有效合同，原、被告双方应按照协议约定履行各自义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中原、被告之间的诉讼均为公民个人，且被告徐志广、王香英已经将建成的房屋进行销售，并不适用上述司法解释。关于本案原告是否适格问题，在纠纷发生时，被告徐志广、王香英一直与原告协商并达成协议，始终未对原告使用居住房屋的事实提出异议，在原告起诉被告排除妨碍的判决书中，已经认定原告是涉诉房屋的所有权人，并承担判决履行的义务，因此，原告属于适格原告，被告对此的辩称理由不当，法院不予支持。原告按照协议，已经将房屋拆除，被告得以将房屋建成并以销售，同时原告付给被告两万元款项，已经按照合同履行完毕。被告在合同履行过程中已经违约，实属不当，原告诉讼请求中关于违约金的数额，协议中并未约定，对此法院不予支持，其余理由正当，法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第一百零七条之规定，原审法院于2015年4月25日判决：
一、原告李培春、林晓燕与被告徐志广、王香英于2012年9月11日签订的协议书有效，被告应将所建房屋最南上下两层的楼房自判决生效之日起十日内交付给原告，并协助原告办理房产、土地的过户手续。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费2400元，由被告徐志广、王香英负担。
宣判后，上诉人徐志广、王香英不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实错误。1、被上诉人并非协议中拆迁房产和土地的权属人，也就是说被上诉人与本案不具有财产权益关系，因此被上诉人对上诉人开发建设的房屋主张权利明显缺乏事实根据。2、即使被上诉人对协议中拆除的房产能够主张权利，但因其严重违约并未按双方合同约定条件和时间履行义务，因此其诉讼主张也无事实根据。3、本案中上诉人尽管并非经注册成立的房地产开发企业，但上诉人的开发建设行为都是经过规划部门严格考核审批的。因此在认定涉案的商品房预售合同上应严格依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》相关规定，对上诉人与被上诉人之间2012年9月11日签订的协议书应依法认定无效。二、原审判决适用法律错误。原审判决错误地认定本案相关重要案件事实，导致判决上诉人对本案承担主要义务，而对于被上诉人应履行的合同义务避而不谈，导致判决显失公平，严重侵犯了上诉人合法权益。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人李培春、林晓燕答辩称，1、被上诉人系拆除房屋所有人，是分家所得。且经（2012）栖民一初字第993号判决书确认被上诉人拥有被拆除房屋产权这一事实。2、被上诉人不存在任何违约行为，完全按照2012年9月11日双方签订的协议书履行了全部义务。只是本案上诉人至今未履行交付房屋及办理产权手续的义务。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院审理期间，上诉人主张被上诉人对协议中拆除房屋不享有所有权，房屋登记在李天亭名下，土地登记在李培东名下。对此二审时提供了该房屋房产证复印件一份，原审时提供了该房屋集体土地建设用地使用证一份。经质证，被上诉人对两份证据的真实性均无异议，称在2001年分家时，该套房产分给了二被上诉人；土地证办在李培东名下是因办证时其父亲李天亭已去世，被上诉人李培春未成年，所以办在李培东名下的。被上诉人对其主张提供了2001年3月1日分书一份，经质证，上诉人称对分书的真实性及所证明的内容不清楚，也不了解，对房产和土地权属的认定应该以产权证为准。上诉人认可其开发建设的楼房已对外销售。
本院审理查明的其他案件事实同原审法院查明事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人双方于2012年9月11日所签订的协议是双方当事人真实意思表示，该协议合法有效，双方应按照协议约定履行各自义务。上诉人上诉主张被上诉人对协议约定中的拆除房屋不具有所有权，该协议无效。对此原审时提供了该房屋集体土地建设用地使用证，二审时提供了该房屋房产证复印件为凭。被上诉人对两份证据的真实性无异议，主张该房屋系2001年分家所得，对此提供了分书一份。本院认为，通过被上诉人提供的证据，并结合业已生效的（2012）栖民一初字第993号民事判决，能够证实协议中约定拆除房屋归被上诉人所有。上诉人上诉主张被上诉人对该房屋不具有所有权理由不成立，本院不予支持。上诉人与被上诉人签订协议书的目的是要解决双方之间的纠纷，保障上诉人对开发楼房进行施工建设。该协议书签订后，上诉人完成了开发楼房的施工建设，被上诉人也按照协议约定支付了2万元押金。上诉人上诉主张被上诉人对该协议构成违约，证据不足，本院不予支持。上诉人对其开发建设的楼房具有合法的产权，且已对外销售，上诉人不能以其开发建设的楼房没有办出商品房预售许可证，协议违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》的相关规定为由，主张与被上诉人签订的协议无效，拒绝向被上诉人交付房屋，上诉人应按照协议约定履行。综上，上诉人上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2400元，由上诉人徐志广、王香英负担。
本判决为终审判决。
审判长 门 伟
审判员 于 青
审判员 徐怀育
二〇一五年十月十六日
书记员 肖 婷