海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼96民终903号上诉人（一审原告）：吴晓卫。委托代理人：袁自强，海南大兴天泰律师事务所律师。委托代理人：唐治，海南大兴天泰律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：海南永泰金缔房地产开发有限公司。住所地：海南省陵水黎族自治县光坡镇香水湾开发区B区。法定代表人：马强，该公司总经理。委托代理人：戴庆博，该公司职员。委托代理人：张燕峥，该公司职员。上诉人吴晓卫因与被上诉人海南永泰金缔房地产开发有限公司（以下简称金缔公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省陵水黎族自治县人民法院（2016）琼9028民初264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月25日受理本案后，依法组成合议庭，于2016年6月16日在本院公开开庭审理了本案。上诉人吴晓卫的委托代理人袁自强、被上诉人金缔公司的法定代表人马强、委托代理人张燕峥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明：金缔公司在陵水黎族自治县（以下简称陵水县）香水湾开发建设金缔花园度假村项目，地块用途为旅游用地。其中的1—9号楼共计1603套商品房，1—4号楼于2008年12月18日竣工验收备案，5—9号楼于2010年6月22日竣工验收备案。2009年12月28日，金缔公司取得8号楼的《商品房预售登记许可证》。2010年4月6日，吴晓卫与金缔公司签订《陵水县商品房买卖合同》（以下简称合同），购买金缔小区7幢11单元10号房,合同约定房价款为1219677元，交房期限为2010年12月31日前。合同第十五条约定：金缔公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由金缔公司提供的资料报房产登记机关备案。如因金缔公司的责任，吴晓卫不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，金缔公司须按吴晓卫已付房价款的百分之一向吴晓卫支付违约金。合同签订后，吴晓卫依约支付了购房款，金缔公司也于2010年12月31日前向吴晓卫交房。2009年12月5日，海南省住房和城乡建设厅给陵水县人民政府下发琼建规函[2009]148号复函，同意陵水县政府对香水湾B区进行控制性详细规划调整，金缔花园度假村项目的320亩土地在香水湾B区规划范围内。针对金缔公司1—9号楼房已预售的情况，2012年12月5日，陵水县国土环境资源局（以下简称国土局）下发《关于海南金缔实业发展有限公司土地历史遗留问题处置的函》（陵土环资函[2012]365号），将金缔公司开发的建设用地用途变更为住宅用地使用年限为70年。2012年12月18日，金缔公司与国土局补签土地出让合同，补缴了5866万元土地出让金。2013年8月21日，金缔公司取得1—9号楼的大产权证。之后，金缔公司从1号楼开始逐栋楼向陵水县住房保障与房产管理局（以下简称房管局）办理各业主的房屋所有权登记证书。吴晓卫的权属证书于2015年10月8日办理完毕。吴晓卫于2016年1月21日向一审法院提起诉讼，请求：判令金缔公司支付逾期办理房产证的违约金12196元，并由金缔公司承担案件受理费。一审法院认为：本案争议的焦点问题是吴晓卫的起诉是否超过诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护权利的时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，本案适用二年的普通诉讼时效。合同第十五条约定，金缔公司应当在交付房屋后360日内履行办妥房屋所有权证的义务，否则应按已付房价款的百分之一向吴晓卫支付违约金。从上述约定可看出，合同已约定了明确的违约金数额，是一时性债权，应从约定的期限届满之次日起算诉讼时效。依合同约定，金缔公司于2010年12月31日前向吴晓卫交付房屋，应在2011年12月26日前为吴晓卫办妥房屋所有权证。现金缔公司逾期办证，吴晓卫自2011年12月27日起就应当知道权利受到侵害，自此开始起算诉讼时效。吴晓卫至2016年1月21日才向法院提起诉讼，期间无法提交证据证明本案存在诉讼时效中止或中断的情形，故吴晓卫的起诉已超过法律规定的二年诉讼时效期间。吴晓卫在诉讼时效期间内怠于行使权利，金缔公司又以此抗辩要求驳回吴晓卫的诉讼请求，依照法律规定，吴晓卫丧失胜诉权。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十九条、第一百四十条的规定，判决：驳回原告吴晓卫的诉讼请求。案件受理费52.45元，由原告吴晓卫负担。上诉人吴晓卫不服一审判决，上诉称：吴晓卫的起诉没有超过二年诉讼时效。双方签订的合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产登记机关备案。如因为出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的百分之一向买受人支付违约金。根据该条约定，出卖人的义务是在商品房交付使用后360日内将办理权属登记的相关资料报房产登记机关备案。而根据一审查明的事实，金缔公司于2013年8月21日取得案涉房屋的大产权证，2015年10月8日将吴晓卫的权属证书办理完毕，说明金缔公司的违约行为持续到2015年10月7日，且双方签订的合同没有约定违约金的支付时间，吴晓卫随时可以向金缔公司主张权利。因此，吴晓卫于2016年1月23日向法院起诉要求金缔公司支付逾期办证违约金没有超过二年诉讼时效（2015年10月7日至2016年1月23日为四个月）。一审判决认为吴晓卫的起诉超过二年诉讼时效不符合客观事实。故请求二审法院：1、撤销一审判决；2、改判金缔公司向吴晓卫支付逾期办理房产证违约金12196元；3、一审、二审案件受理费由金缔公司承担。被上诉人金缔公司答辩称：1、逾期办证违约金请求权的诉讼时效已届满。吴晓卫逾期取得房产证是由于政府行为所导致。退一步讲，即使是因金缔公司的责任所致，吴晓卫也应在诉讼时效期限内行使自己的权利。合同第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产证的，出卖人按已付房价款的1%支付违约金。该约定意味着在合同约定的办证期限届满的次日，违约金的具体数额就已确定，且违约行为是否持续以及持续时间长短均不对该违约金的具体金额产生任何影响。故吴晓卫关于“违约行为持续，因此诉讼时效并未届满”的上诉理由缺乏事实及法律依据。吴晓卫在合同约定的办证期限届满次日就应当知道其权利受到侵害，诉讼时效也应从此时开始计算。因此，吴晓卫关于“商品房买卖合同没有约定违约金的支付时间，吴晓卫可以随时主张权利”的主张缺乏法律依据。直至起诉时，吴晓卫未通过任何方式向金缔公司主张过逾期办证违约金，因此不存在诉讼时效中止或中断的事由。因吴晓卫在诉讼时效期间内怠于行使权利，在金缔公司提出诉讼时效抗辩的情况下，一审驳回吴晓卫的诉讼请求符合法律规定，依法应予维持。2、金缔公司主观上强烈希望吴晓卫能够尽早取得房屋所有权证。房屋产权登记办理完毕后，金缔公司可收回垫付的维修基金，亦可免除为业主偿还按揭贷款而负担的连带担保责任。金缔公司按时提交房屋产权登记申请材料几乎不会增加任何经营成本，但若违约则可能导致群体性的业主维权事件，且需承担高额的违约金，金缔公司作为一个理性的市场经营主体，从趋利避害的角度看，没有任何理由或动因不按时为业主办理房屋产权登记手续。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审对证据的认证与一审判决一致，本院予以确认。双方当事人均未提供新的证据。二审查明的事实除了吴晓卫与金缔公司于2010年4月6日签订的《陵水县商品房买卖合同》应为《商品房买卖合同》外，其余事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：上诉人吴晓卫与被上诉人金缔公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效。本案争议的焦点是：上诉人吴晓卫的起诉是否超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护权利的时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”本案是合同履行过程中因吴晓卫认为金缔公司违约而引发的违约金支付纠纷，属于债权请求权，应当适用二年的普通诉讼时效。根据双方签订的合同第十五条的约定，金缔公司应当在交付房屋后360日内将相关的办证资料报产权登记机关备案。金缔公司于2010年12月31日向吴晓卫交付房屋，依照合同约定，金缔公司应在2011年12月27日前将办证资料报房产登记机关备案，但金缔公司未能在约定时间内履行该合同义务，吴晓卫自2011年12月28日起应当知道权利受到侵害并应请求支付逾期办证违约金，因此，吴晓卫请求金缔公司承担逾期办证违约责任的诉讼时效期间应从2011年12月28日开始起算。吴晓卫至2016年1月21日才提起诉讼，且不能举证证明本案存在诉讼时效中止或中断的情形，其起诉已超过二年诉讼时效期间，一审据此驳回其诉讼请求于法有据，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。上诉人吴晓卫的上诉请求缺乏充分的事实根据和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费104.9元，由上诉人吴晓卫负担。本判决为终审判决。审判长  林芝静审判员  李凌燕审判员  吴罗南二〇一六年六月二十七日书记员  陈超凡附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：林芝静撰稿：林芝静校对：陈超凡印刷：李惠玲海南省第一中级人民法院2016年6月28日印制（共印16份）