鄂托克前旗人民法院民 事 判 决 书（2016）内0623民初2871号原告（申请执行人）赤峰市平庄建筑工程有限公司，住所地内蒙古自治区赤峰市平庄元宝山路。法定代表人隋广臣，系董事长。委托代理人高国瑞，内蒙古源生律师事务所律师。委托代理人刘广增，内蒙古源生律师事务所律师。被告(案外人)李占才，男，1967年2月27日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。被告（被执行人）内蒙古巨德房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区乌海市海勃湾区凤凰岭西街北二街坊。法定代表人邓文青，系公司董事长。原告赤峰市平庄建筑工程有限公司（以下简称平庄建筑工程公司）与被告李占才、内蒙古巨德房地产开发有限公司（以下简称巨德房地产开发公司）申请执行人执行异议之诉一案，于2016年11月28日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理。依法适用普通程序由审判员边子仙担任审判长，与审判员徐嘉敏、人民陪审员金达楞太组成合议庭，于2017年1月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人高国瑞、刘广增，被告李占才、巨德房地产开发公司的法定代表人邓文青到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告平庄建筑工程公司诉称，原告依据鄂尔多斯市中级人民法院于2016年9月8日作出的（2016）内06民终892号民事判决书，判决：一、撤销内蒙古自治区鄂托克前旗人民法院（2014）鄂前商初字第33号民事判决书；二、内蒙古巨德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付拖欠赤峰市平庄建筑工程有限公司工程款6728113元；三、赤峰市平庄建筑工程有限公司就其所承建的巨德都市华庭住宅小区1、3、6号楼享有优先受偿权；四、驳回赤峰市平庄建筑工程有限公司的其他诉讼请求。在被告未按判决书确定的内容履行义务的情况下，原告向贵院提出强制执行申请，贵院于2016年10月13日作出的（2016）内0623执1040-1号执行裁定书，查封了被告巨德房地产公司3300平方米房产。执行过程中，被告李占才提出执行异议，认为对其购买的房产（鄂托克前旗敖勒召其镇都市华庭小区4号楼3单元1205号59.26平方米）不是被告巨德房地产的财产，贵院作出（2016）内0623执异44号执行裁定书，裁定：”中止（2016）内0623执1040-1号执行裁定书中4号楼3单元1205号房屋的执行”。原告认为依据所享有的工程价款优先受偿权，查封的财产属于被告巨德房地产开发公司的财产，且被告李占才的债权不符合”居者有其屋”人权保障的要求，其工程价款优先受偿权应当优先保障。为保护原告合法权益，依据《民事诉讼法》第二百二十七条及《民诉法司法解释》第三百零六条的规定，诉至法院，请求：1、恢复对（2016）内0623执1040-1号执行裁定书中4号楼3单元1205号房屋的执行；2、由被告承担本案诉讼费。被告李占才辩称，房子我已经买了，签订过合同，房款已经交付。被告巨德房地产开发公司辩称，房屋是正常销售的，不存在原告优先权的问题。原告提供证据及二被告质证的情况：1、鄂尔多斯市中级人民法院〔2016〕内06民终892号民事判决书复印件一份，证明：（1）原告对内蒙古巨德房地产开发公司享有债权；（2）原告对涉案工程的项目已经竣工验收，并经鄂前旗住房建设局出具了验收合格证。被告李占才质证认为，我买的房屋在四号楼，不是原告承建的工程，没有优先权。被告巨德房地产开发公司质证认为，该判决内容是错误的。验收报告不知道原告是如何拿到的，我公司组织的验收一直没有通过，验收报告上面的公章也不是我公司所盖，是伪证。希望法庭做现场调查，至2017年，原告遗留的工程还没有交工，凭借验收报告不能证明。我公司的房屋都是合法销售的，手续齐全。我公司认为中止裁定有效。四号楼不是原告承建，没有优先权。2、鄂托克前旗人民法院（2016）内0623执1040-1号执行裁定书复印件一份、鄂托克前旗人民法院（2016）内0623执1040号执行裁定书复印件一份，证明：（1）被告内蒙古巨德房地产开发公司未履行民事判决书义务，原告已申请强制执行；（2）鄂托克前旗人民法院查封了被告内蒙古巨德房地产开发公司的部分财产。被告李占才质证认为，原告跟巨德房地产开发公司之间的纠纷，与购房人无关，应该查封巨德房地产开发公司名下的财产。被告巨德房地产开发公司质证认为，原告对四号楼不享有优先权。查封房产是事实。现实情况是部分房屋连门都没有，原告的工程没结束，不应索要工程款。3、鄂托克前旗人民法院（2016）内0623执异44号执行裁定书复印件一份，证明原告提起执行异议之诉符合条件。被告李占才质证认为，是否符合起诉条件我不懂。被告巨德房地产开发公司质证认为，裁定合法，但对其证明目的不认可。4、二被告签订的商品房买卖合同复印件一份〔调取自（2016）内0623执异44号卷宗〕，证明：（1）涉案合同的单价为1383元/平方米；（2）涉案房屋购买人李占才系内蒙古巨德房地产开发公司会计。被告李占才、巨德房地产开发公司均质证无异议。5、被告巨德房地产开发公司与案外人贺家福签订的商品房买卖合同复印件一份，证明：（1）与涉案房屋系同一栋楼同一日期，贺家福商品房买卖合同的价格是3198元/平方米；（2）考虑楼层差价80元/平方米，李占才购房的政策价格应为3998元/平方米，涉案房屋价格与正常价格差价为154964元；3、涉案房屋的购买价格存在重大瑕疵。被告李占才质证认为，我是2015年签订的合同，贺家福是2013年购买的。我的房屋是11楼顶上的阁楼，实用面积50多平方米，电梯只到11楼，需要步行到我购买的房屋。当时公司钱比较紧，我直接支付现金购买的，所以比较便宜。被告巨德房地产开发公司同意被告李占才的质证意见。被告李占才提供证据及原告、被告巨德房地产开发公司质证的情况：1、商品房买卖合同一份、收据一支，证明：房屋是我购买的，我拥有所有权。原告质证认为，合同中的价款1383元/平方米，明显低于正常售价，合同第8页合同的生成日期与打印时间不一致；对于收据，因被告李占才系被告巨德房地产开发公司的职工，因此二被告都与本案标的物具有利害关系，应进一步补强款项来源、交付方式和交付时间的证据。被告巨德房地产开发公司质证认为，对证据的真实性无异议。因为金融危机，公司需要现金，所以低价销售给李占才房屋，符合常理。我们公司职工付款买房合情合理。2、（2016）内0623执异44号民事裁定书一份，证明法院已经支持该房屋是我的。原告质证认为，该裁定书效力待定，不能作为证据使用。被告巨德房地产开发公司质证无异议。3、案外人张俊玲、高鹏与杨秉琴商品房买卖合同各一份，证明该两处房产的建制与李占才所购房产一样，但价格相似。原告质证认为，该两份合同均为复印件，对其真实性有异议，且两处房屋与涉案房屋不属于同一建筑体，不具有可比性。被告巨德房地产开发公司质证无异议。被告巨德房地产开发公司未提供证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：（1）对原告提供的第1组证据，被告巨德房地产开发公司虽对该判决内容不认可，但未提供证据予以反驳，故对该证据的证明效力予以认可；（2）对被告李占才提供的商品房买卖合同，综合购买日期不同市场价格波动、房屋系阁楼电梯无法到达及建制相同房屋价格相似等因素，本院对该证据的证明效力予以确认；（3）被告李占才提供的收据与商品房买卖合同相互印证，符合被告巨德房地产开发公司与买受人的交易习惯，对该证据的证明效力本院予以确认。根据上述有效证据，审理查明以下事实：原告平庄建筑工程公司诉被告巨德房地产开发公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年3月28日作出（2014）鄂前商初字第33号民事判决书，原告平庄建筑工程公司不服提起上诉，鄂尔多斯市中级人民法院于2016年9月8日作出（2016）内06民终892号民事判决书，判决：一、撤销内蒙古自治区鄂托克前旗人民法院（2014）鄂前商初字第33号民事判决；二、内蒙古巨德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付拖欠赤峰市平庄建筑工程有限公司工程款6728113元；三、赤峰市平庄建筑工程有限公司就其所承建的巨德都市华庭住宅小区1、3、6号楼享有优先受偿权；四、驳回赤峰市平庄建筑工程有限公司的其他诉讼请求。在被告巨德房地产开发公司未按判决书确定的内容履行义务的情况下，原告向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2016年10月13日作出（2016）内0623执1040-1号执行裁定书，查封了被执行人巨德房地产开发公司名下的位于鄂托克前旗敖勒召其镇巨德都市华庭小区6号商业楼（建筑面积为3300平方米）及4号楼3单元1201室（住宅面积56.77平方米，与1205室为同一房屋）。被告李占才于2016年10月25日以巨德都市华庭小区4#-3-1205号房屋系其购买所得为由向本院提出执行异议，本院于2016年11月3日作出（2016）内0623执异44号民事裁定书，裁定中止对该房屋的执行，现原告不服该执行异议裁定内容，诉至本院。另查明，被告巨德房地产开发公司与被告李占才于2015年12月18日签订《商品房买卖合同》一份，并就该份合同在鄂托克前旗房地产事业管理局办理网签。双方约定，被告巨德房地产开发公司将其开发的巨德都市华庭小区4#-3-1205号房屋出售给被告李占才，总价款为8.2万元，设计用途为住宅，已交付，现登记在被告巨德房地产开发公司名下。被告李占才已支付全部购房款。本案经本院审判委员会讨论认为，第一，根据（2016）内06民终892号民事判决书，原告对巨德都市华庭小区4#-3-1205号房屋不享有建设工程价款优先受偿权。原告对被告巨德房地产开发公司享有建设工程价款的请求权。第二，被告李占才的购房行为能否排除对涉案房屋的强制执行？根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条之规定可知，房屋消费者物权期待权优先于其他债权。被告李占才在本院查封涉案房产前签订了合法有效的商品房买卖合同，支付了全部购房款并实际占有涉案房屋。未办理不动产登记是因为该房屋客观上不具备办理变更登记的条件，不属于被告李占才的主观过错。综上，被告李占才符合上述批复第二条的”消费者”，享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的无过错不动产买受人物权期待权，优先于原告享有的建设工程价款请求权受到法律保护，即能够排除对涉案房屋的强制执行。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告赤峰市平庄建筑工程有限公司的诉讼请求。案件受理费925元，由原告赤峰市平庄建筑工程有限公司负担。审 判 长 边 子 仙审 判 员 徐 嘉 敏人民陪审员 金达楞太二〇一七年五月二十六日书 记 员 车 梦 杨