江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中商终字第00610号
上诉人（原审原告）苏州市东山茶厂，住所地苏州市东山镇银湖路***号。
法定代表人柳荣伟，该公司总经理。
委托代理人朱建芬。
被上诉人（原审被告）苏州青旅旅游投资管理有限公司，住所地苏州市吴中区石湖西路128号1幢。
法定代表人管明华，该公司董事长。
委托代理人胡文祥，江苏胡文祥律师事务所律师。
委托代理人程云涛，江苏胡文祥律师事务所律师。
上诉人苏州市东山茶厂（以下简称东山茶厂）与被上诉人苏州青旅旅游投资管理有限公司（以下简称青旅公司）企业承包经营合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2014）吴开商初字第00349号民事判决。向本院提起上诉。本院于2015年4月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
东山茶厂一审诉称，青旅公司在与其签订租房合同后仅支付了半年的租金，另外半年租金至今未付。另，青旅公司还结欠其租房期间的水电费、客房用品费用、维修费用等。经与青旅公司多次协商未果后，其诉至法院，要求青旅公司支付租金60000元、水费20000元、电费800元、客房用品费2767.25元、客房维修费用25000元、紫金庵门票735元、洗涤费2405元、客房盘点物品损失3961.20元，合计人民币115668.45元并承担本案诉讼费用。
青旅公司一审辩称，结欠租金60000元属实，但东山茶厂在2013年2月18日对涉案客房进行了整修致客房无法实际使用，故其不应支付自2013年2月18日起至租赁期限届满之日止的租金。另，其在合同签订后还交付给东山茶厂押金20000元，要求返还；至于东山茶厂主张的水电费等各项费用，其则不予认可。
原审法院经审理查明：2012年4月2日，东山茶厂、青旅公司签订《租房合同》一份，约定东山茶厂将碧螺山庄店的全部客房共计12间租赁给青旅公司作为蛮好民宿的形象店经营，青旅公司则以年租金185000元（不含税）的形式承包碧螺山庄店的客房经营权，于合同签订一周内预付65000元，余款于当年4月、7月、10月及次年1月各付30000元；合作期间，东山茶厂不得干涉青旅公司的经营方针及客房价格，青旅公司不得改变客房原有的装修格局及功能布局；客房及客房的配套设施设备在经营期间的保养维护、维修及客房用品的添加费用由青旅公司承担；另，合作期间，客房内产生的一切客房费用：相关水费、电费、洗涤费和房间内的一次性客用物品等均由青旅公司自行承担；该合同有效期为自2012年4月1日起至2013年3月30日止；合同期满，如有损坏的设施设备，青旅公司必须维修或赔偿，经东山茶厂验收合格后退还押金20000元。合同签订后，青旅公司向东山茶厂预付了租金65000元及押金20000元，并按约定支付了前两期的租金各30000元。现东山茶厂、青旅公司一致确认双方在该租房合同期满后未续签。同时，东山茶厂自认其在该合同期满后即实际占用、使用了涉案客房。
原审法院另查明，2013年2月18日，东山茶厂与苏州水木清华装饰工程有限公司签订《东山茶厂（碧螺山庄）客房维修施工合同》一份，约定由苏州水木清华装饰工程有限公司对碧螺山庄的客房墙面、过道、楼梯等进行维修，施工日期自2013年2月20日起至2013年3月19日前止，施工内容为墙面墙纸贴饰、过道涂料及楼梯等，工程预算为24692.42元，据实核算。审理中，东山茶厂、青旅公司一致确认上述维修工程的实际施工时间为2013年2月20日至2013年3月19日。后，该维修工程的总价经决算为25091.83元。2013年3月21日，东山茶厂支付苏州水木清华装饰工程有限公司维修费25000元。东山茶厂称，该金额是其与苏州水木清华装饰工程有限公司协商后的维修费金额。
原审法院又查明，本案所涉的碧螺山庄的登记所有权人为苏州江南茶文化博物馆有限公司。审理中，苏州江南茶文化博物馆有限公司出具了关于其名下的碧螺山庄交由东山茶厂代为出租经营，相关权利义务由东山茶厂承担的证明。
一审审理中，关于客房的维修与使用事宜，东山茶厂称，青旅公司在合同后期怠于履行管理客房的合同义务使其觉得青旅公司可能不会续租，故其在2013年1月决定对涉案客房进行维修。维修前，其就维修事宜与青旅公司进行沟通，青旅公司对维修无异议，但仅愿意承担一半的维修费用，与其要求青旅公司承担全部的维修费用的主张存在较大差距，故双方最终未能谈成；另，涉案客房的维修是在没有客人入住时进行的，故并不影响客房的实际使用。青旅公司则称，双方虽在客房维修之前有过沟通，但并未协商一致，其对东山茶厂的维修决定也并未认可；自东山茶厂维修涉案客房之日起，其就无法实际占有、使用涉案客房，故其认为双方间的租赁合同自东山茶厂维修客房之日起解除。对此，东山茶厂称，涉案客房维修完毕后，青旅公司还实际使用了涉案客房，故双方间的租赁合同并未提前解除。
另，东山茶厂为证明其各项主张还提供了如下证据：1、青旅、碧螺山庄对账明细传真件，载明碧螺山庄自2012年9月1日至2013年5月1日的电费为25032.042元、水费为920.50元，合计25956.50元（除去KTV、棋牌室青旅应付碧螺山庄20800元）；2、客房物品使用明细表（青旅）传真件，载明青旅公司应付碧螺山庄一次性拖鞋等费用（2012年10月8日至2013年4月18日）共计2767.25元；3、紫金庵门票明细传真件，载明青旅公司应付碧螺山庄垫付的紫金庵门票735元，其中2013年11月17日垫付435元。上述三份证据的空白处均写有“已确认，李玉梅，2013年8月29日”字样；4、布草洗涤费明细打印件，载明被套等洗涤费总额为2405元；5、客房物品盘点损失清单打印件，载明客房物品损失总金额为3961.20元。经质证，青旅公司称证据1-3系传真件，真实性无法认可；其公司的李玉梅也称其并未签过该组材料；另，水、电费明细的截至日期为租期届满后的2013年5月1日，且无法确认KTV、棋牌室的实际用水、用电金额已与客房的水、电费予以区分；客房物品使用费用包含有租房合同期满后的费用；紫金庵门票明细中亦包含有合同期满后的费用；至于证据4、5系东山茶厂单方制作，其亦不予认可。
原审法院认为，一方主张解除合同的，应通知对方。本案中，青旅公司虽主张东山茶厂对涉案客房的维修影响了其对客房的实际使用并认为涉案合同已于东山茶厂维修客房时解除，但东山茶厂对此不予认可，青旅公司也未提供证据证明其已将解除合同的要求通知东山茶厂，故东山茶厂主张涉案合同已于青旅公司维修客房之日解除，缺乏依据，不予采纳。现双方确认涉案合同在期满后未续租，故该租房合同已于2013年4月1日期满自然终止。
合同签订后，当事人本应自觉按约履行。然，青旅公司至今仍欠东山茶厂租金60000元；东山茶厂也在合同期满前对涉案客房进行了维修。虽东山茶厂称维修之事青旅公司是认可的，但青旅公司对此予以否认并主张不应支付自客房维修之日起至合同期满之日止的租金，故在东山茶厂未提供证据证明其主张的情况下，该院对东山茶厂的上述意见亦不予采纳。至于青旅公司关于其不应支付自维修之日其至合同期满之日止的租金的意见，因客房维修属实而东山茶厂未提供证据佐证维修事宜未对客房的实际使用造成影响，故该院综合房屋租赁的特征及本案相关情况对青旅公司的租金抗辩予以采纳，但不应支付租金的时间应限于维修期间为宜。综上，该院对东山茶厂要求青旅公司支付剩余租金60000元的诉请予以支持，但应扣除客房维修期间租金14698.63元，即青旅公司还应支付东山茶厂租金45301.37元。另，租赁合同虽约定青旅公司客房及陪同设施设备的维修费用由青旅公司承担，但东山茶厂组织维修的是墙面墙纸贴饰、过道涂料及楼梯等，故东山茶厂据此要求青旅公司支付客房维修费25000元，依据不足，不予支持。
至于东山茶厂主张的水电、客房用品等费用。虽租房合同约定水电、客房物品等费用由青旅公司承担，且东山茶厂也提供了对账明细等传真件及打印件用以佐证具体的费用金额。但青旅公司对该组对账明细的传真件及打印件的真实性不予认可，且东山茶厂对此也未提供其他证据以佐证传真件的形式及内容的真实性，故东山茶厂主张青旅公司还应支付其水电费20800元、客房用品费2767.25元、紫金庵门票735元、洗涤费2405元及客房盘点物品损失3961.20元依据不足，该院难以支持。又，因双方签订的租房合同已于2013年4月1日期满，且东山茶厂自认其自合同期满起即占有使用涉案客房，故在东山茶厂未提供充分证据存在东山茶厂应予赔偿的损失的情况下，东山茶厂应将青旅公司交付给其的押金20000元返还给青旅公司。考虑到履行便利，该款直接从青旅公司应支付给东山茶厂的剩余租金中予以扣除，即青旅公司实际还应支付东山茶厂剩余租金25301.37元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、青旅公司于判决生效之日起十日内支付东山茶厂租金人民币25301.37元。二、驳回东山茶厂其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币1308元，由东山茶厂负担人民币932元，被告青旅公司负担376元。
东山茶厂不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清，对于水电费、客房物品使用费、门票费，由租房合同、对账的传真件为证。传真件有青旅公司部门经理李玉梅签名，传真号也是青旅公司的号码，上述证据可以相互印证。二、程序上违法，依据不告不理原则，青旅公司要求退回2万元押金，被法官当庭驳回，在判决书上又对2万元做了处分。对于扣除装修期间的租金15416.67元，青旅公司未提及，法院直接帮青旅公司处理了相关权利。综上，请求二审法院依法查明事实，支持东山茶厂的诉讼请求。
青旅公司二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉维持原判。四、事实和证据的分析与认定。
二审查明的事实与原审法院判决认定事实一致。
二审另查明：一审庭审期间，法官征询双方当事人，能否在青旅公司应支付的房租内扣除2万元押金，青旅公司、东山茶厂均表示同意。青旅公司明确表示房屋修整之后的租金不应支付。
本院认为：青旅公司与东山茶厂之间合同依法成立并有效。东山茶厂诉至法院，认为青旅公司结欠其租金以及其他费用，现双方对结欠租金不持异议。东山茶厂上诉认为其主张的水电费、客房物品使用费、门票费，有对方签收的传真件为证，应当予以认定。本院认为，东山茶厂在一审期间主张上述费用时只提供了传真件，青旅公司对传真件的真实性予以否认，东山茶厂没有其他证据证实上述费用实际发生，故原审法院不予认定并无不当。由于一审庭审中东山茶厂、青旅公司一致同意在房租内扣除押金，青旅公司明确表示房屋修整之后的租金不应支付。原审法院并没有违反不告不理原则，原审法院并不存在程序违法的情形。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。东山茶厂的上诉理由依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2616元，由苏州市东山茶厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 岚
审 判 员 孙鲁江
代理审判员 李晓琼
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 王娇荔