云南省瑞丽市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）瑞民二初字第85号
原告林回春，男。
委托代理人吴立新，律师，代理权限为特别授权代理。
被告瑞丽市乔瑞房地产开发经营有限公司
法定代表人：乔廉仁。
委托代理人高李波，律师，代理权限为一般授权代理。
被告云南乔瑞商贸集团有限公司
法定代表人：乔廉仁。
原告林回春诉被告瑞丽市乔瑞房地产开发经营有限公司（以下简称乔瑞房地产公司）、云南乔瑞商贸集团有限公司（以下简称乔瑞商贸集团公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月1日受理，依法组成合议庭，于2014年8月21日公开开庭进行了审理。原告林回春的委托代理人吴立新、被告乔瑞房地产公司的委托代理人高李波到庭参加诉讼。原告林回春、被告乔瑞房地产公司、乔瑞商贸集团公司法定代表人乔廉仁经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林回春诉称：被告开发建设“乔瑞玉苑”项目，我向被告订购了“乔瑞玉苑”商住楼1栋1号、3号房屋。约定价格为8280元／㎡，我分别于2010年6月24日支付订金20万元、于2010年10月19日追加支付订金60万元。我的朋友岳玉明也向被告订购了“乔瑞玉苑”商住楼1栋2号、4号房屋，并于2010年6月24日支付订金20万元。2011年5月28日，在我向岳玉明付清其已支付的20万元订金后，岳玉明将其订购的“乔瑞玉苑”商住楼1栋2号、4号房屋转让给我。但至今被告的房屋仍未建成，并已停工两年有余，“乔瑞玉苑”项目用地已被法院查封、扣押。现了解到，被告开发建设的“乔瑞玉苑”项目至今未取得《商品房预售许可证》。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求依法判令：1、确认原告与被告之间的房屋买卖行为无效；2、由两被告共同返还原告购房订金人民币100万元，并按同期银行贷款利率6.4%支付资金占用利息至退清款项之日止（截止2014年6月23日应承担243200元）；3、本案诉讼费用由两被告承担。
被告乔瑞房地产公司辩称：一、我公司于2010年6月24日、2010年10月19日分别收取被答辩人20万元和60万元的购房款是客观事实。收取该房款后，我公司并未挪作他用，仍然投入到房地产的开发，由于种种原因导致我公司未按约定履行义务。二、至于被答辩人提出的利息请求，法院应当根据实际占用的时间通过银行予以计算确认。三、被答辩人与案外人岳玉明的转让行为，系合同主体的变更，属于合同权利义务的转让，但因该转让行为未通知我公司且未经过我公司的认可，根据《合同法》第八十条、第八十八条之规定，其不能够在本案中一并处理。综上，我公司愿意偿还被答辩人80万元房款及合理的资金占用利息。
被告乔瑞商贸集团公司辩称：一、我公司仅于2010年6月24日在乔瑞房地产公司收取被答辩人20万元购房款的收据中加盖了财务章，对于该20万元，我公司同意返还。2010年10月19日乔瑞房地产公司收取被答辩人60万元的购房款与我公司无关。二、至于被答辩人提出的利息请求，法院应当根据实际占用的时间通过银行予以计算确认。三、被答辩人与案外人岳玉明的转让行为，系合同主体的变更，属于合同权利义务的转让，但因该转让行为未通知我公司且未经过我公司的认可，根据《合同法》第八十条、第八十八条之规定，其不能够在本案中一并处理。综上，我公司愿意偿还被答辩人20万元房款及合理的资金占用利息。
综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：1、原、被告之间的房屋买卖合同关系是否成立、是否合法有效；2、原告与案外人岳玉明之间的转让行为对两被告是否有效；3、两被告应否返还原告购房订金及资金占用利息，应如何返还。
针对以上争议，原告林回春提交证据如下：
一、2010年6月24日、2010年10月19日被告向原告开具的收据原件各一份，欲证明：两被告共向原告收取购房订金80万元，并向原告出具收据，写明所购房屋的类别、住址。
经质证，被告乔瑞房地产公司对第一份收据无异议，对第二份收据异议认为，该收据有乔瑞投资集团公司公章，主体上与原告起诉的主体有出入。
原告补充，首先，该两份收据形式上看都是乔瑞集团公司的收款收据。其次，经查询，乔瑞投资集团公司并未进行过工商注册，云南乔瑞商贸集团有限公司便是它的全称。
二、2010年6月24日被告向岳玉明开具的收据原件一份，欲证明：案外人岳玉明向原告出具收据，说明购房内容。
经质证，被告乔瑞房地产公司无异议。
三、2011年5月28日岳玉明开具的收款收据原件一份，欲证明：案外人岳玉明将其向被告订购的房屋转让给了原告，原告已付清房屋转让款。
经质证，被告乔瑞房地产公司异议认为，即使该转让行为真的存在，也不应该在本案中处理。
原告补充，这个都是一栋房子内的房屋，且原告与岳玉明转让房屋时已告知了被告公司的售楼部，他们说可以的，只要拿着收款收据便可。
被告乔瑞房地产公司对其答辩理由，未向本院提交证据材料。
被告乔瑞商贸集团公司对原告提交的证据未到庭质证，应视为放弃举证、质证权，也未提交证据材料。
本院认证如下：依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，诉讼过程中，一方当事人提出的证据，另一方当事人认可的，应予以确认。故对原告提交的证据一、证据二的真实性，本院予以采信。
原告提交的证据三，被告乔瑞房地产公司异议认为，即使该转让行为真的存在，也不应该在本案中处理。本院认为，因该证据的内容与2010年6月24日两被告向岳玉明所出具的收据内容相互矛盾，而岳玉明未能出庭证实，故本院无法核实该证据的真实性，对此，本院不予采信。
2014年8月21日，本院依职权向瑞丽市工商行政管理局核实云南乔瑞投资集团有限公司的主体问题，该局出具《情况说明》一份，载明“截止2014年8月21日，云南乔瑞投资集团有限公司未在我瑞丽工商行政管理局注册登记”。
经质证，原告林回春、被告乔瑞房地产公司对该《情况说明》均无异议。
被告乔瑞商贸集团公司未予质证。
根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：
被告乔瑞房地产公司开发建设“乔瑞玉苑”项目，原告林回春向其订购了“乔瑞玉苑”商住楼1栋1号、3号房屋，房价为8280元／㎡。原告林回春于2010年6月24日支付订金20万元，被告乔瑞房地产公司、乔瑞商贸集团公司向原告出具收款收据，注明，到开盘如有异议，则全额退款。2010年10月19日，原告林回春追加支付订金60万元，被告乔瑞房地产公司及案外人云南乔瑞投资集团有限公司向原告出具收款收据，注明，到开盘如有异议，则全额退款。2010年6月24日，案外人岳玉明也订购了“乔瑞玉苑”商住楼1栋2号、4号房屋，支付订金20万元，被告乔瑞房地产公司、乔瑞商贸集团公司向其出具收款收据，注明，到开盘如有异议，则全额退款。至今“乔瑞玉苑”项目未开盘，并已停工。原告林回春索款未果，遂于2014年7月1日向本院起诉，请求解决。
另查明，被告乔瑞房地产公司在开发建设“乔瑞玉苑”项目过程中，至今未取得《商品房预售许可证》。
本院认为：首先，关于原、被告双方之间的房屋买卖行为是否有效的问题。原、被告双方之间房屋买卖的事实有原告提交的证据一在案证明。由于两被告在尚未取得《商品房预售许可证》时，便与原告签订房屋预售合同，且在本案起诉前其仍未取得《商品房预售许可证》，因此，依据《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，本案原、被告双方之间的房屋买卖行为无效。其次，关于两被告应如何返还购房订金的问题。因原、被告双方之间的房屋买卖行为无效，因此，两被告应依法返还原告其因该房屋买卖行为取得的财产。而集团公司与其成员企业独立开展经营活动，是独立的纳税主体，集团公司对其成员企业除另有约定外，不承担债务责任。因此，被告乔瑞房地产公司与被告乔瑞商贸集团公司应共同返还原告购房订金20万元。对于购房订金60万元则应由被告乔瑞房地产公司单独返还原告。第三，关于案外人云南乔瑞投资集团有限公司的主体问题。经本院依法向瑞丽市工商行政管理局核实，云南乔瑞投资集团有限公司并未进行过工商注册登记，因此，其不是本案适格主体。第四，关于原告与案外人岳玉明之间的转让行为对两被告是否有效的问题。因原告无有效证据证明原告林回春与岳玉明之间存在真实、有效的房屋转让关系，也无证据证明双方在转让权利时已通知本案被告，因此，对此本院无法予以核实。
据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第八十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条之规定，判决如下：
一、原告林回春与被告瑞丽市乔瑞房地产开发经营有限公司、云南乔瑞商贸集团有限公司之间的房屋买卖行为无效。
二、被告瑞丽市乔瑞房地产开发经营有限公司于本判决生效后十日内一次性返还原告林回春购房订金人民币60万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付原告林回春从2010年10月19日起至付款之日止的资金占用利息。
三、被告瑞丽市乔瑞房地产开发经营有限公司、云南乔瑞商贸集团有限公司于本判决生效后十日内一次性返还原告林回春购房订金20万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付原告林回春从2010年6月24日起至付款之日止的资金占用利息。
四、驳回原告林回春的其他诉讼请求。
案件受理费15989元，原告林回春承担2572元，被告云南乔瑞商贸集团有限公司承担1286元，被告瑞丽市乔瑞房地产开发经营有限公司12131元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费15989元，上诉于德宏州中级人民法院。若有新证据，与上诉状一并提交。
审 判 长 朱湘林
审 判 员 王海珍
人民陪审员 李国华
二〇一四年十月十日
书 记 员 寒 燕
注：后附相关法条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果
《中华人民共和国民法通则》
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能帆远或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
第一百零七条当事人乙方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
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