北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第13792号
上诉人（原审原告）吕允明，男，1963年6月24日出生。
委托代理人刘延俊，北京市盈科律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京博成房地产有限公司，住所地北京市朝阳区雅成三里5号楼底商115、201-203室。
法定代表人唐晓丹，经理。
委托代理人张银侠，女，1983年4月19日出生。
委托代理人郎敬禹，男，1983年5月23日出生。
上诉人吕允明、上诉人北京博成房地产有限公司（以下简称博成公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第26591号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年6月，吕允明起诉至原审法院称：2009年4月12日，我和博成公司签订了一份《商品房预售合同》，合同约定由我购买博成公司出售的位于北京市朝阳区×住宅楼605号房屋。合同签订后，我按约向博成公司支付了全部购房款2063852元，并于2011年3月8日向博成公司交纳了办理涉案房屋产权转移登记所需的公共维修基金、契税、印花税及代办费等费用。根据双方合同第二十条的约定，博成公司应当在我办理房屋交接手续之日起540日内取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，并约定如果逾期办理，我方不得向博成公司提出退房或主张任何赔偿责任。该条款的约定排除了我的主要权利，免除了博成公司的主要责任，应当认定无效。该合同同时约定，博成公司应当在房屋交付之日起720日内办理完毕涉案房屋的转移登记手续，逾期按照总房款每日万分之一的标准支付违约金。截至我起诉之日，博成公司仍然未能给涉案房屋办理完毕产权转移登记手续。现我诉请法院判令：1.博成公司为我购买的位于北京市朝阳区×住宅楼605号房屋办理产权转移登记；2.博成公司支付我2012年8月30日至2014年6月10日期间因逾期办理初始登记违约金226034元；3.博成公司支付我2013年2月25日至2014年6月10日期间因逾期办理产权转移登记违约金97001元。
博成公司辩称：关于吕允明陈述签订《商品房预售合同》的情况属实。针对吕允明的诉讼请求，我公司答辩意见如下。第一，关于吕允明要求办理产权转移登记的诉讼请求，因涉案房屋所在楼栋的权属证明尚未办理完毕，不符合办理转移登记的条件。而楼栋权属证明未能在约定期限内办理的原因系因建委逾期办理造成的，在此期间，我公司一直与建委进行沟通，但均无实质性的结果。根据合同法第一百一十条的规定，本案中，吕允明要求办理产权转移登记目前在法律或事实上不能履行。第二，关于吕允明要求支付逾期办理楼栋权属证明的违约金，我公司认为，双方合同第二十条的约定属于合法有效的约定，在合同并未约定我公司应当就逾期办理楼栋权属证明支付违约金的情况下，吕允明的该项诉讼请求，没有合同依据，请求法院驳回。第三，关于吕允明主张的逾期办理产权转移登记违约金的诉讼请求，我公司认为，合同约定的按照总房款日万分之一的违约金标准计算违约金属于约定标准过高，请求法院予以降低，降低到按照总房款的日万分之零点三的违约金标准计算违约金。
原审法院经审理查明：2009年4月12日，吕允明、博成公司签订了一份《商品房预售合同》，约定由吕允明购买博成公司出售的位于北京市朝阳区×住宅楼605号房屋。该合同第二十条“产权登记”约定：“（一）初始登记出卖人应当在买受人办理房屋交接手续之日起540天内，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不会以此为由提出退房或要求出卖人承担赔偿责任，双方同意按照本条第二款“转移登记”的约定执行。（二）转移登记1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用不高于壹仟元人民币。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照同期中国人民银行活期储蓄利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，违约金以购房款总额的百分之五为最高限额，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内向买受人支付。……”上述合同签订后，吕允明于2011年3月8日前向博成公司支付了全部购房款，共计2063852元。2011年3月8日，博成公司给吕允明办理了涉案房屋的交接手续，吕允明于同日向博成公司支付了公共维修基金、契税。截至本案庭审结束，博成公司尚未给吕允明购买的房屋所在楼栋办理完毕楼栋初始登记。
原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，吕允明、博成公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，故属于合法有效的合同。关于吕允明主张的该合同第二十条关于楼栋初始登记条款约定无效的诉讼意见，法院认为没有事实和法律依据，法院不予支持。关于吕允明要求博成公司为其购买的房屋办理产权转移登记的诉讼请求，法院认为，因涉案房屋尚未取得楼栋产权的初始登记，不具备转移登记的条件，根据合同法第一百一十条的规定，应当属于在法律上不能履行的情形，故对于吕允明的该项诉讼请求，法院不予支持。关于吕允明主张要求博成公司支付逾期办理初始登记违约金的诉讼请求，法院认为没有合同依据，法院不予支持。关于吕允明要求博成公司支付逾期办理房屋产权转移登记违约金的诉讼请求，法院认为，截至本案庭审结束，博成公司尚未按照合同的约定履行完毕产权转移登记的义务，属于违约行为，吕允明的该项诉讼请求具有合同和事实依据，法院予以支持。吕允明、博成公司就博成公司的该项违约行为约定的违约金计算标准并非过高，博成公司要求酌减的答辩意见，法院不予采信。对于吕允明主张的违约金数额，法院将在根据合同约定的不超过总房款的百分之五范围内予以确定。据此，原审法院于2014年8月判决如下：一、博成公司于判决生效之日起三十日内给付吕允明逾期办理权属转移登记违约金九万七千零一元；二、驳回吕允明的其他诉讼请求。
判决后，吕允明、博成公司均不服原审判决，上诉至本院。吕允明称，原审判决对部分事实认定不清，且适用法律错误，故请求二审法院撤销原审判决，依法改判，并由博成公司承担诉讼费用。博成公司称，原审判决适用法律错误，违约金过高，请求依法予以改判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异。
以上事实，有《商品房预售合同》、购房款的发票、公共维修基金、契税、登记费、工本费、测绘费、产权代办费的收据以及当事人的庭审陈述等证据材料，在案佐证。
本院认为：本案中诉争双方所签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。本案中博成公司在履约过程中未能按照合同约定的时间办理涉案房屋所在楼栋的权属初始登记及分户转移登记，已构成违约，应根据合同的约定承担相应的违约责任，并应继续履行合同约定的义务。但需要说明的是，办理涉案房屋所在楼栋的权属初始登记是办理涉案房屋转移登记的基础，鉴于博成公司尚未取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，故现有情况下暂不具备办理涉案房屋的权属转移登记手续的条件。吕允明可待博成公司取得涉案房屋所在楼栋的权属证明后，另行主张。
对于涉案合同中所约定的违约金的计算标准问题。违约金具有惩罚性和补偿性双重性质，违约金的补偿性说明违约金和损失赔偿具有紧密联系，违约金的补偿性亦是以损失赔偿为基础的。博成公司与吕允明签订的《商品房预售合同》约定了违约金条款，并约定了违约金计算的标准。吕允明在约定的违约金计算标准内，提出违约金诉讼请求，博成公司提出以吕允明购买的涉案房屋出租的租金数额作为实际损失主张违约金过高，根据谁主张，谁举证的原则，博成公司对其主张应承担举证责任。现博成公司对其该项上诉主张未提供确实、充分的证据予以证实，不足以认定违约金约定显失公平。且需要说明的是，鉴于博成公司未按照约定办理权属证书，其损失不仅仅表现在涉案房屋出租的租金方面。故对博成公司提出违约金过高的上诉主张，没有法律依据，本院不予支持。
对于吕允明上诉要求博成公司支付自2014年6月11日起至实际取得产权证之日止的违约金的请求，鉴于吕允明在原审审理期间并未对2014年6月10日之后的违约金主张相关权利，故本院不予处理。
综上，吕允明、博成公司的上诉理由均不能成立，对于双方的上诉请求本院均不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3073元，由吕允明负担1960元（已交纳），由北京博成房地产有限公司负担1113元（于本判决生效之日起七日内交至原审法院）；二审案件受理费2296元，由吕允明负担70元（已交纳），由北京博成房地产有限公司负担2226元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 黎
代理审判员 林存义
代理审判员 杨 夏
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 鲁燕萍