上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终1888号
上诉人（原审被告）：上海玺钊实业有限公司，住所地上海市奉贤区程普路377号6幢1211室。
法定代表人：刁春山，执行董事。
委托诉讼代理人：王厚忠，上海乐邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海骋鑫真空镀镆有限公司，住所地上海市金山区廊下镇漕廊公路7263号。
法定代表人：丁海红，总经理。
委托诉讼代理人：罗黎明，上海理度律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王永彬，上海理度律师事务所律师。
原审被告：刁春山，男，1983年3月18日生，汉族，住江苏省泰兴市。
委托诉讼代理人：王厚忠，上海乐邦律师事务所律师。
上诉人上海玺钊实业有限公司（以下简称玺钊公司）因与被上诉人上海骋鑫真空镀镆有限公司（以下简称骋鑫公司）、原审被告刁春山房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2017）沪0116民初10011号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年2月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
玺钊公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人骋鑫公司的原审诉请。事实与理由：一、到期未支付租金原因在于被上诉人，并非上诉人违约。由于违法搭建被拆除，被上诉人已无法按照合同约定交付4,500平方米的厂房，无法满足承租人正常生产使用，导致合同目的无法实现，故被上诉人违约在先。而且在确定违章建筑面积前，双方关于应付租金的数额尚存在争议，上诉人有权暂不支付，该行为不应当构成违约。二、关于水电费，被上诉人主动与次承租人结算，突破合同相对性，上诉人不知道水电使用情况，故无法支付。三、纵使认定上诉人存在逾期交付租金及水电费的行为，也应当优先适用合同第二条第一款的特殊约定，而原审根据合同第二条第六款酌定上诉人支付人民币6万元违约金，违反意思自治原则。
被上诉人骋鑫公司辩称，其不同意上诉人玺钊公司的上诉请求。水电煤的支付有合同约定，不应遵照交易习惯。且合同约定上诉人若逾期支付租金、水电费，但超过一个月可以终止合同，被上诉人有权根据合同第二条第六款主张合同终止的违约金。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
原审被告刁春山述称，其同意上诉人玺钊公司的上诉请求。
2017年8月，骋鑫公司向一审法院起诉请求判令：1、终止骋鑫公司与玺钊公司签订的《厂房租赁合同》；2、玺钊公司支付骋鑫公司从2017年8月1日起至实际搬离之日止的租金及占有使用费；3、玺钊公司支付骋鑫公司电费37,194.97元、水费347.49元、电话费467.20元；4、玺钊公司支付骋鑫公司违约金36万元；5、玺钊公司承担本案的诉讼费、律师费；6、玺钊公司对所租赁厂房腾空、搬离并恢复原状后归还骋鑫公司；7、刁春山对玺钊公司的上述付款义务承担连带清偿责任。一审审理中，骋鑫公司将第1项诉请明确为确认《厂房租赁合同》于2017年8月1日解除；将第2项诉请中的租金及占有使用费明确为占有使用费；将第3项诉请中的电费变更为43,659.07元，水费变更为1,181.72元，放弃该项中的电话费；将第5项中的律师费予以放弃。
一审法院认定事实：2016年12月28日，骋鑫公司与玺钊公司签订《厂房租赁合同》，其中第一条约定“骋鑫公司将位于金山区XX镇XX公路XX号厂房（下称涉案厂房）租赁给玺钊公司，涉案厂房占地面积约为4,500平方米，年租金为72万元，每三年租金递增5%。租赁期限为15年，自2017年1月1日起至2032年1月31日。支付方式为付六个月押一个月，在到期提前十天支付，逾期未支付租金，骋鑫公司有权终止合同”，第二条第一款约定“玺钊公司若逾期缴付租金及每月水电费，则须收取每天万分之三的违约金，超过一个月，骋鑫公司有权终止合同”；第二条第四款约定“玺钊公司在租赁期间不得转租他人，如果玺钊公司转租，骋鑫公司有权终止合同。合同解除时，玺钊公司应按房屋交付时的标准状态返还给骋鑫公司”；第二条第六款约定“租赁期间，双方任何一方违约的，违约方承担六个月的租金作为违约金赔偿给守约方”。
2017年1月12日，玺钊公司与案外人上海XX有限公司签订《厂房租赁合同》，将涉案厂房转租给案外人（次承租人）。案外人上海XX有限公司曾向骋鑫公司支付过水电费用。
2017年1月20日左右，刁春山向骋鑫公司支付涉案厂房半年租金36万元（对应的租赁时间截至2017年7月31日）以及押金6万元。
骋鑫公司系涉案厂房权利人，涉案厂房产权证记载建筑面积1,148.45平方米，宗地面积6,943平方米。2017年8月16日左右，涉案厂房中的违章建筑被依法拆除，骋鑫公司和玺钊公司、刁春山确认拆除面积约1,200平方米。
骋鑫公司和玺钊公司、刁春山确认，自2017年9月1日起，涉案厂房的门卫的工资由骋鑫公司支付，骋鑫公司开始实际控制涉案厂房，可以视为涉案厂房已经实际由玺钊公司返还。同时，玺钊公司、刁春山确认目前涉案厂房内没有遗留玺钊公司的物品，如有遗留，骋鑫公司可以自行处置。
骋鑫公司和玺钊公司、刁春山确认，如果法院判令合同解除，双方同意将2017年8月1日作为确认合同解除的时间，之后玺钊公司的占有使用费按照合同约定的占地面积4,500平方米再减去拆除的违章建筑面积1,200平米予以计算。依此计算方式，2017年8月1日至2017年8月31日，玺钊公司占有涉案厂房期间的占有使用费为43,973.33元。
骋鑫公司和玺钊公司、刁春山亦同意，如果法院判令合同解除，玺钊公司的6万元押金可以抵扣应付骋鑫公司的相应费用，如果多余则返还玺钊公司。
一审另查明，玺钊公司系刁春山设立的一人有限责任公司，刁春山未提交证据证明公司（玺钊公司）财产独立于股东个人（刁春山）的财产。
一审法院认为，本案的争议焦点有二，下面分别论述。
其一，玺钊公司是否构成违约。骋鑫公司认为构成违约，理由有三，分别是未经同意转租厂房、逾期支付租金、逾期支付水电费。玺钊公司则认为没有构成违约，理由是骋鑫公司知道转租行为没有提出异议且向次承租人收取过水电费，逾期支付租金是双方因为拆除违章建筑而对租金数额发生争议，水电费则应向次承租人收取。法院认为，针对关于违约的三点理由，首先，对于转租的问题，依据查明事实，骋鑫公司有向次承租人收取水电费的行为，且没有向法庭提供足够的证据证明曾向玺钊公司提出过转租异议，因而对骋鑫公司的该项理由不予认可；其次，对于逾期支付租金的问题，虽然双方因为拆除违章建筑后就租金数额产生争议，但玺钊公司仍须向骋鑫公司支付扣除违章建筑之后的租赁面积的租金当无异议，而玺钊公司至诉讼之日并没有支付相应租金，因而对骋鑫公司的该项理由予以认可；再次，关于逾期支付水电费的问题，虽然玺钊公司主张骋鑫公司应向次承租人收取，但涉案厂房的租赁合同是在玺钊公司与骋鑫公司之间签订的，依据合同的相对性，支付水电费是玺钊公司的合同义务，而玺钊公司至诉讼之日并没有支付相应的水电费，因而对骋鑫公司的该项理由予以认可。综上，在涉案厂房租赁合同的履行过程中，玺钊公司逾期未付租金和水电费，构成违约当可认定。
其二，既然构成违约，那么玺钊公司应付的违约金问题。对此，骋鑫公司主张应该按照涉案厂房租赁合同第二条第六款约定，赔付六个月租金即36万元。玺钊公司则认为，首先六个月租金应当按照扣除违章建筑后的面积重新计算，即月租金应为43,973.33元，六个月租金应当是263,839.98元，其次认为违约金数额过高，请求法院予以调整。对此，法院认为，既然违章建筑已经拆除，违约金的月租金标准按照扣除违章建筑后的面积重新计算较为合理。违约金具有补偿性和惩罚性的双重性质，一方面旨在填补因一方当事人违约而给对方当事人造成的损失，一方面旨在通过事先明示的对违约行为的惩戒以督促双方及时全面履行合同义务，维护交易秩序。具体到本案，玺钊公司的违约行为，会给骋鑫公司带来本案的律师费、涉案厂房的空置期等损失。而在一定程度上玺钊公司对于违章建筑的性质也是知晓的，因为涉案厂房中的违章建筑大都系简易彩钢板房，且实际厂房面积远远超出了涉案厂房的产证面积，据玺钊公司陈述亦曾向骋鑫公司询问产证中没有的建筑面积会不会拆除的问题。虽然双方对于违章建筑的拆除问题各执一词，骋鑫公司说违章建筑会拆除且违章建筑面积的租金已经扣除（违章建筑给玺钊公司免费使用），玺钊公司说骋鑫公司讲不会拆除，但可以推定，既然对于违章建筑的性质已经知晓，那么对于违章建筑的拆除问题玺钊公司心存一定侥幸心理。同时，本案中玺钊公司之所以违约，在较大程度上是因为违章建筑的拆除引起的，虽然骋鑫公司述称签合同时已就违章建筑向玺钊公司做出过说明，但违章建筑毕竟是由骋鑫公司在签订合同之前搭建的，骋鑫公司对此有一定过错。此外，涉案厂房租赁合同约定的租赁期间长达15年（自2017年1月1日起至2032年1月31日止），至本案诉讼之日，只履行了半年多时间。因此，综合考量前述因素，根据公平原则和诚实信用原则，兼顾违约金的补偿性和惩罚性功能，法院认为骋鑫公司依约主张的违约金显属过高，现对其予以适当调整，将其由263,839.98元调整至6万元。
综上，就骋鑫公司与玺钊公司签订的《厂房租赁合同》的效力而言，除去违章建筑的面积与法律相悖当属无效之外，涉案厂房的其他面积仍属有效，因而双方当事人理应及时全面履行相应义务。玺钊公司逾期未付租金和水电费，属于迟延履行债务致使无法实现合同目的，骋鑫公司行使合同解除权，于法有据，可获支持。合同解除之后，玺钊公司理应支付相应的涉案厂房占有使用费和拖欠的水电费。关于涉案厂房的返还问题，既然依查明事实已经由骋鑫公司实际控制，可视为玺钊公司已经履行了合同解除后的返还义务。对于合同解除的具体时间以及押金的处理问题，双方在庭审中已达成一致意见，法院予以尊重。此外，刁春山未能证明公司财产独立于股东个人的财产，理应承担相关付款的连带责任。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于二○一七年十一月十六日作出判决：一、确认上海骋鑫真空镀镆有限公司与上海玺钊实业有限公司签订的《厂房租赁合同》于2017年8月1日解除；二、上海玺钊实业有限公司应于判决生效之日起十日内向上海骋鑫真空镀镆有限公司支付占有使用费43,973.33元；三、上海玺钊实业有限公司应于判决生效之日起十日内向上海骋鑫真空镀镆有限公司支付电费43,659.07元、水费1,181.72元；四、上海玺钊实业有限公司应于判决生效之日起十日内向上海骋鑫真空镀镆有限公司支付违约金6万元（上海玺钊实业有限公司已经支付的押金6万元可以抵扣该项违约金）；五、刁春山对上海玺钊实业有限公司的上述付款责任承担连带责任。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3,635元，由上海玺钊实业有限公司、刁春山负担。
二审中，当事人均未提交新证据。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
另查明，骋鑫公司在一审中陈述，在签订《厂房租赁合同》时已向玺钊公司说明涉案厂房存在违章建筑，违章建筑交予玺钊公司免费使用，实际租金按照产证载明的面积收取，违章建筑拆除与否与减免租金无关。玺钊公司陈述，其是通过中介租赁涉案厂房，当时刁春山询问骋鑫公司产证中没有的建筑面积会不会拆除，骋鑫公司表示不会拆除。
本院认为，上诉人玺钊公司与被上诉人骋鑫公司签订的《厂房租赁合同》所涉标的物包括有证部分及违章建筑，其中涉及违章建筑部分无效，涉及有证部分有效。本案双方争议因涉案厂房内的违章建筑被拆除而起，玺钊公司主张骋鑫公司已无法按照租赁合同约定的面积交付厂房，违约在先，骋鑫公司主张玺钊公司逾期支付租金与水电费构成违约。对此，本院认为，首先，从玺钊公司在一审的陈述可知，其在租赁涉案厂房时知晓存在违章建筑，并预见到违章建筑可能被拆除的风险，因此，违章建筑之后被拆除不可完全归责于骋鑫公司；其次，玺钊公司逾期支付2017年7月31日之后的租金，其辩称在确定违章建筑面积前，双方关于应付租金的数额尚存在争议，但租赁合同约定租金先付后用，并且玺钊公司需要提前十天支付下期租金，玺钊公司在持续使用涉案厂房的情况下，不支付租金，明显构成违约，并且根据租赁合同的相对性，支付水电费亦属于玺钊公司的义务，玺钊公司未及时向骋鑫公司支付水电费，亦属于违约行为。因此，租赁合同因玺钊公司的违约行为而解除。至于解除的法律后果处理，鉴于双方在一审中对合同解除后房屋使用费的计算标准达成一致，一审据此确定玺钊公司应支付的占有使用费金额，并无不妥，本院予以确认。至于玺钊公司应承担的违约责任，根据租赁合同的约定，对于玺钊公司逾期支付租金的违约行为，骋鑫公司有权选择适用日万分之三的违约金或六个月租金的违约金，而且因玺钊公司的违约行为导致租赁合同解除，故骋鑫公司主张适用六个月租金的违约金，并无不当。一审根据合同履行情况、双方当事人的过错程度兼顾公平原则、诚实信用原则对违约金予以调整，恰当合理，应予维持。综上，上诉人玺钊公司的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币2,020.35元，由上诉人上海玺钊实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 潘俊秀
审判员 翟从海
二〇一八年三月二十三日
书记员 刘 皓
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……