杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭下民初字第1286号
原告：杭州海华物业管理有限公司。
法定代表人：王志海。
委托代理人（特别授权）：吴明华。
被告：楼鍚英。
原告杭州海华物业管理有限公司诉被告楼鍚英物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月8日立案受理后，依法由审判员章幼戎独任审判，于2014年8月6日公开开庭进行了审理。原告杭州海华物业管理有限公司委托代理人吴明华、被告楼鍚英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州海华物业管理有限公司诉称，2009年1月1日起，原告经与艮山福居业主委员会协商，接手环城北路10号艮山福居住宅的物业管理服务工作。2009年1月22日，原告与艮山福居业主委员会签订《艮山福居应急物业服务合同》。2009年12月31日，原告与艮山福居业主委员签订《艮山福居物业服务合同》，同日，该合同生效的同时上述应急合同自动作废，合同双方就物业服务费收取标准、支付方式等做了明确约定：高层建筑的物业管理费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳0.9元／平方米／月；业主应以半年一交的方式预交物业服务费；逾期不交纳物业管理费等费用的，在逾期之日起按应缴费用的千分之三每日加收滞纳金。在管理期间，原告依约向小区业主提供物业服务，被告作为艮山福居X幢X单元XXXX室的业主却长期未缴纳物业服务费，共计拖欠原告物业服务费7842.82元。期间，原告多次上门进行催讨，但被告却以种种理由拖欠支付。原告认为，《艮山福居物业服务合同》合法有效，对小区各业主具有法律约束力。根据合同之约定，被告应立即支付所欠物业服务费和延期付款滞纳金。故诉请判令被告：1.支付所欠物业服务费7769.51元（2009年1月至2013年3月），及滞纳金13985.12元（暂计至2013年3月31日，2013年4月1日起每日按千分之三计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。
原告杭州海华物业管理有限公司为支持其诉讼请求，提交了如下证据：
1.《艮山福居应急物业服务合同》；
2.《艮山福居物业服务合同》；
上述证据1、2欲证明原、被告就物管费收取标准、支付方式等做了约定。
3.《关于延长服务合同告知函》，欲证明原告与被告对物业服务合同延续的认定。
4.《关于退出艮山福居服务的复函》，欲证明原告与被告对物业服务合同终止的认同。
5.《物业费催缴通知单》2份，欲证明原告多次向被告催讨物业服务费。
6.（2012）律函字第82号，证明原告多次向被告催讨物业服务费。
7.（2012）律函字第82号邮寄凭证，证明原告多次向被告催讨物业服务费。
8.物管费欠费清单1份，证明被告拖欠物业费的数额。
被告楼鍚英辩称，一、被告在原告服务期间从未收到过原告及业主委员会的催缴单。原告主张的被告经多次催缴不肯付费的意见无事实依据。二、原告物业服务不尽责不敬业，办事拖拉，在原告服务期间，被告要求原告上门维修房屋漏水，当时被告的房子还在开发商的保修期中，但是原告无动于衷，自2009年1月至2013年3月，原告从未安排人员上门维修，只是安排人员上门查看情况，对被告进行敷衍。三、原告财务混乱，业主缴纳的费用，原告基本都是开具收款收据，而不是正规的税务发票。有的业主缴纳物业管理费后，原告没有入账，从而出现重复收费的情况。四、原告与业主委员会签订的物业合同中约定的滞纳金条款无效，被告有权要求降低。原告因本案给被告造成误工、名誉、经济、精神的损害，被告也将通过其他途径要求原告赔偿。综上，要求判令驳回原告的诉讼请求。
为证明答辩意见所依据的事实，被告楼鍚英提交了下述证件材料：
1.证明，欲证明原告没有催收物业费。
2.业委会证明，欲证明原告没有催收物业费且原告退出时没有将未交物业费的情况移交给业主委员会。
3.业主签名意见，欲证明原告物业管理服务不到位。
4.起诉状及收据，欲证明原告财务混乱，已经收过的物业费还说没收。
5.照片2页、修理费清单1张和发票收据4页，欲证明被告家外墙渗水，要求原告修理但是原告一直没有修理。
对双方当事人提交的证据经质证，被告对原告提交的证据1至3认为是物业公司与业主委员会签订的，自己不知情。本院认为，根据物业合同的性质，物业合同为物业公司与业主委员会签订，对全体业主均具有法律约束力，故对上述证据1至3的证据效力予以认定。对证据4本身认为不清楚，对所证明的事实无异议，本院对该证据效力予以认定。对证据5认为自己从来没有看到。本院认为该组证据缺乏充分证明力，对其证据效力不予认定。对证据6、7认为是原告退出服务后很久才收到的，怎么收到的忘记了，本院对该两份证据效力予以认定。对证据8认为欠费单是错误的，原告只催收前面的不催收后面的说明被告后面的已经交掉了。本院认为该清单为被告自行制作，缺乏证据效力，故不予认定。
原告对被告提交的证据1真实性有异议，认为反映的情况不属实。本院认为该证据真实性无法确认，对其证据效力不予认定。对证据2真实性没有异议，待证事实有异议，本院认为该证据真实性经过当事人确认，该证据与本案纠纷存在关联性，对其证据效力予以认定。对证据3中反映的情况认为的确出现过，但是已经解决了。本院认为该证据对欲证事实缺乏证明力，故不予认定。对证据4真实性无异议，证明对象有异议，认为与本案无关。本院认为该证据与本案纠纷缺乏关联性，对其证据效力不予认定。对证据5照片认为看不清楚，认为原告已尽义务，被告的房屋漏水属于开发商的问题，原告已经和业委会打过报告，应当从维修基金里面出，由全体业主签字。本院认为该证据真实性无法确认，且与本案缺乏必要关联性，对其证据效力不予认定。
根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认下述事实：
2009年1月22日，原告杭州海华物业管理有限公司与艮山福居业主委员会签订《艮山福居物业服务合同（应急）》约定：艮山福居业主委员会委托原告对艮山福居1至9号楼实行物业管理，委托管理期限自2009年1月1日起至2010年12月31日止。物业基本管理费高层建筑为每月每平方米0.9元；多层为每月每平方米0.4元，拆迁户为每月每平方米0.3元，每半年收取，逾期交纳物业管理费的，原告可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。2009年12月31日，原告与艮山福居业主委员会又签订《艮山福居物业服务合同》，合同载明，原业委会在2009年1月22日签订的合同在该合同签订后作废，艮山福居业主委员会委托原告对艮山福居1至9号楼实行物业管理，委托管理期限自2010年1月1日起至2012年10月31日止。该合同生效的同时上述应急合同自动作废，物业基本管理费高层建筑为每月每平方米0.9元；多层的每月每平方米0.4元，拆迁户每月每平方米0.3元，每半年收取，逾期交纳物业管理费的，原告可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。2012年10月29日艮山福居业主委员会致函杭州海华物业管理有限公司，告知经过双方同意将合同延期至2012年12月31日止。后原告实际提供物业服务至2013年4月7日。2013年1月21日艮山福居业主委员会致函原告，称有业主反映原告在收取2013年物管费，因此业委会决定按户通知业主向原告缴纳的费用应在2013年3月底前。被告楼鍚英系杭州市下城艮山福居X幢X单元XXXX室业主，该房屋建筑面积169.27平方米。现原告认为在2009年1月1日至2013年3月31日期间被告均未缴纳物业费，故而提起诉讼。
本院认为，原告杭州海华物业管理有限公司先后与艮山福居业主委员会签订两份物业服务合同，接受委托提供物业管理服务，上述合同系当事人真实意思表示，合法有效。物业服务企业有进行物业管理、提供物业服务的义务，业主作为物管服务合同实质上的当事人，有向物业服务企业支付物业费的义务。2013年1月1日至3月31日期间，虽然艮山福居业主委员会与原告未再订立书面物业服务合同，但由于原告实际上仍在为小区提供物业服务，故原、被告之间亦存在事实上的物业服务合同关系。被告未能举证证明曾经缴纳过该期间的物管费用，原告所主张的物管费金额符合合同约定的管理费标准，依法应予支持。被告认为原告未及时修理房屋渗漏问题故而不缴纳物管费用，同时被告亦认可房屋渗漏属于房屋保修期内房屋开发商应承担的保修责任。原告为涉案住宅小区提供物业服务，被告以开发商未对保修期内的房屋进行维修为由拒绝向原告缴纳物管费用缺乏依据，本院不予采信。违约方承担违约金的前提是双方当事人对违约金存有明确的约定，本物业合同中关于逾期缴纳物业费的违约金的约定清楚，但所约定的标准显著过高，故本院酌情判令由被告承担违约金350元。原告在2012年年底终止对艮山福居的物业服务，被告认为原告一直未就物管费用进行催收的意见有违常理。且在业主委员会函件中也载明了已经按户通知业主缴费至2013年3月底。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第二款、《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：
一、被告楼鍚英于本判决生效之日起十日内支付原告杭州海华物业管理有限公司物业管理费7769.51元；
二、被告楼鍚英于本判决生效之日起十日内赔偿原告杭州海华物业管理有限公司欠付物业管理费损失350元；
三、驳回原告杭州海华物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费344元，因适用简易程序审理，减半收取172元，由原告杭州海华物业管理有限公司负担108元，被告楼鍚英负担64元（于本判决生效之日起10日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费344元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68】。
审判员 章幼戎
二〇一四年九月一日
书记员 夏梦秋