平凉市崆峒区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）崆民初字第1346号
原告兰州栋凯文化传播有限公司（以下简称栋凯文化传播公司）。住所地：兰州市城关区张苏滩***号。
法定代表人侯永忠，该公司总经理。
原告杜宇。
二原告共同委托代理人孙渊，甘肃广辰律师事务所律师。
被告赵智军。
被告王秀红。
被告田忠。
委托代理人姚小丽。
本院受理原告栋凯文化传播公司、杜宇与被告赵智军、王秀红、田忠房屋租赁合同纠纷一案，依法由代理审判员徐筱娟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杜宇及二原告共同委托代理人孙渊，被告赵智军、王秀红、田忠的委托代理人姚小丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
二原告诉称：2011年9月6日，原告栋凯文化传播公司与被告王秀红签订营业商铺租赁合同1份，约定租赁期限6年，并约定了双方的权利义务、租金等事宜。2013年11月26日二原告签订合作协议约定双方合作经营休闲小吃。该合同签订后，由原告杜宇向王秀红交纳了租赁费。2014年2月4日原告杜宇与成都王记张妈餐饮管理有限公司签订了加盟合同，原告杜宇用该商铺经营王记张妈串串香火锅店平凉分店，并向该店交纳加盟费16800元。后原告杜宇办理了餐饮服务许可证、企业名称预先核准登记等手续，营业执照正在办理之中。2014年5月，王记张妈串串香火锅店平凉分店正式营业，营业过程中，原告杜宇因为有其他事情去海南，遂于2014年6月将该店交由被告赵智军管理，但并未将店转让给被告赵智军。今年3月原告杜宇自海南归来，才知道被告赵智军于2015年1月5日在未经两原告同意的情况下私自以100000元将租赁房屋转让给被告田忠，且被告王秀红在未经原告同意的情况下与被告田忠另行签订了房屋租赁合同，现被告田忠利用该租赁房开了一家“的哥餐厅”。原告认为，自己是房屋的合法租赁人及餐馆所有人，被告赵智军无权将该房屋转让，也无权私自结束餐馆经营。同时作为出租人，在租赁合同尚未到期之前未经承租人同意，无权再次将租赁房屋出租。三被告转租、受让、租赁行为均无法律依据，侵犯了二原告的合法权益。二原告起诉要求1、解除被告田忠与王秀红之间签订的房屋租赁合同；2、解除被告赵智军与田忠之间签订的房屋转让协议，被告王秀红履行与第一原告的租赁合同。
被告赵智军辩称：一、被告赵智军为王记张妈串串香火锅店平凉分店合伙人，王记张妈串串香火锅店平凉分店是原告杜宇与被告赵智军共同所有。2013年原告杜宇与被告赵智军决定合伙经营串串香火锅店，2013年11月租赁了崆峒区南环路风景嘉苑1号楼6号商铺。2014年2月二人一起赴四川成都，与成都王记张妈餐饮管理有限公司签订了加盟合同，2014年5月，王记张妈串串香火锅店平凉分店正式营业。前期房租费、加盟费、装修费等共计274600元均由二人共同出资，各占50%。二人口头约定由杜宇做法人，共同经营共同管理，风险共担，利益均分。二、原告杜宇自行放弃对王记张妈串串香火锅店平凉分店的经营管理权，并同意对外转让王记张妈串串香火锅店平凉分店。王记张妈串串香火锅店平凉分店营业后，因缺乏经验等原因，生意不景气，原告杜宇在开张两月之后便借口有其他事，基本不参与店里的经营管理，由被告赵智军独自一人打理店里各项事务。后期经营惨淡，难以维系，二人商议，将店对外转让，9月份开始在各个报纸上发布转让广告近半年，并在店门口张贴了转让广告。8月份前期缴纳的房租到期，被告赵智军打电话给原告杜宇，原告杜宇说不交了，把店扔了算了，他不管了。被告赵智军在商业银行贷款50000元，又借了20000元，于8月20日向被告王秀红缴纳了下一年房租72000元。在此之后，原告杜宇再未过问过店里任何事，也未出现过。综上，一、王记张妈串串香火锅店平凉分店为原告杜宇与被告赵智军共同所有，而不是原告杜宇单独所有。赵智军作为张妈平凉店的合伙人，对该店拥有与杜宇同等的权利与义务；二、将店对外转让是二人共同意见，并非被告赵智军私自决定。要求驳回原告全部诉讼请求。同时，要求原告杜宇承担一半王记张妈平凉店的债务，转让给被告田忠的100000元，其中72000.00元用于还缴纳房租的欠款，14400.00元用于发放拖欠的员工工资，另欠水产店、消毒碗、门头装修款等共计21493.00元，合计费用107893.00元。超出部分均由赵智军独自垫付，现要求原告杜宇承担一半债务。
被告王秀红辩称：一、原告栋凯文化传播公司不是适格原告。2014年8月诉讼以后被告王秀红和原告杜宇（赵智军代签）签订了房屋租赁合同，原告栋凯文化传播公司与房屋租赁合同没有关系；二、从合同签订以后，与房屋有关的事宜均由被告赵智军办理，原告杜宇从未出面，被告王秀红认为被告赵智军的行为是原告杜宇委托的，所以被告王秀红与被告田忠签订的房屋租赁合同是有效合同；三、如解除被告王秀红与田忠签订的租赁合同，应由原告杜宇向被告田忠退还转让费并赔偿损失。
被告田忠辩称：一、二原告主体不适格，请求驳回二原告诉讼请求；二、被告田忠与王秀红签订的房屋租赁合同合法有效，应予支持；三、如果法庭查明被告赵智军等人有故意隐瞒事实真相，未征得财产共有人同意，私自将该房屋转租给被告田忠，就要求被告赵智军返还收取被告田忠的房屋转让费100000元，赔偿装修损失25000元。
二原告为证明其主张，提供的证据有：
1、营业商铺租赁合同1份，2、合作协议1份。证明两原告的诉讼主体资格；
3、企业名称预先核准通知1份，4、加盟合同1份，5、缴纳加盟费收款收据1张，6、餐饮服务许可申请书1份，7、餐饮服务许可证1份。证明原告杜宇系王记张妈串串香火锅平凉店的实际所有人。
经质证，被告赵智军认为2014年8月18日与被告王秀红重新签订了合同，证据1、2与本案无关，证据3、4、5、6、7属实，但其与原告杜宇合伙经营王记张妈串串香火锅店，加盟费是其交纳的。被告王秀红对证据1真实性无异议，但认为与本案无关；对证据2真实性无异议，但认为是无效协议；对证据3真实性无异议，但因其没有向原告杜宇提供房屋结构图和租赁合同所以他未办理营业执照，证据4、5与其无关；证据6、7无法确认真实性，不认可。被告田忠认为以上证据与其无任何关系，不予质证。
被告赵智军为证明其主张，提供的证据有：出资清单1份、与成都王记张妈负责人联系短信记录6页、成都王记张妈串串香火锅店技术指导人员在平凉的住宿费票据1张、托运单、结算单共10张，银行对账单1份3页，以上证据证明从2014年3月，被告赵智军参与成都王记张妈串串香火锅平凉分店的成立、经营及其出资情况，被告赵智军与原告杜宇系合伙关系。
经质证，二原告认为出资清单不符合证据三性，不认可；银行对账单不能证明被告交纳加盟费的事实，住宿费票据、与成都王记张妈负责人联系短信记录、托运单、结算单真实性无异议，但不认可证明目的。被告王秀红对以上证据真实性均无异议，加盟费是由赵智军支付的，原告杜宇认为是他支出的应该出具相应的证据，或者到收款人地查询实际付款人。去年因租赁合同诉讼以后其再也没有见过杜宇，租赁合同的相关事宜均是与赵智军联系。被告田忠认为以上证据与其无关，不予质证。
被告王秀红为证明其主张，提供的证据有：房屋租赁合同2份，证明原告杜宇和被告赵智军系合伙关系，王记张妈串串香火锅平凉店的事宜均由被告赵智军办理，同时证明其与被告田忠签订的合同是成立的。
经质证，二原告对被告王秀红与原告杜宇签订的租赁合同无异议，同时证明原告杜宇是该房屋的承租人，不认可被告证明目的；对被告王秀红与田忠签订的租赁合同不认可，转让没有经原告杜宇委托。被告赵智军、田忠对以上证据均无异议。
被告田忠为证明其主张，提供的证据有：转让协议、房屋租赁合同各1份，证明经被告王秀红同意被告赵智军将房屋转让给被告田忠的事实。
经质证，二原告对转让协议真实性无异议，但认为被告赵智军收取的100000元转让费属不当得利。对房屋租赁合同无异议，同时证明原告杜宇是该房屋的承租人，不认可被告证明目的。被告赵智军、王秀红对以上证据均无异议。
经本院审查，二原告提供的证据1、2，因2014年8月11日被告赵智军代原告杜宇与被告王秀红重新签订了租赁合同，故本院对证据1、2的证明力不予确认；证据3、4、5、6、7客观真实，本院对以上证据的证明力予以确认，至于成都王记串串香火锅平凉分店由原告杜宇个人经营还是原告杜宇与被告赵智军合伙经营本院不予确认。被告赵智军提供的出资清单为其单方记录，无其他证据佐证，本院不予确认；与成都王记张妈负责人联系短信记录6页、成都王记张妈串串香火锅店技术指导人员在平凉的住宿费票据1张、托运单、结算单，本院仅对被告赵智军支付以上费用的事实予以认定；银行对账单反映的被告赵智军2014年2月4日从银行卡取现15000元虽与支付加盟费的时间相同，但不能以此确定取出的现金用于支付加盟费。被告王秀红提供的2份租赁合同、被告田忠提供的转让协议、房屋租赁合同内容真实，形式合法，与本案待证事实具有关联性，本院对以上证据的证明力予以确认。
根据以上已经采信的证据及原、被告陈述，查明本案以下事实：
2014年8月11日，被告赵智军代原告杜宇与被告王秀红协商签订房屋租赁合同1份，约定被告王秀红将位于平凉市崆峒区南环路风景嘉苑小区1号楼6号商铺150平方米租赁给原告杜宇用于经营王记张妈串串香。租赁期限自2014年9月6日至2017年9月5日，租金72000元／年，在每年的8月20日之前一次性交清。房屋承租人未经出租人同意不得转租（让），确要转让时，承租人、次承租人与出租人要当面商谈，谈成的要交给出租人不低于72000元／年的租金，此种情况下出租人可签字认可。合同签订后，被告赵智军向被告王秀红交纳了2014年9月6日至2015年9月5日的房屋租赁费72000元、租赁房屋的水、电、物业管理费等。自2014年6月开始平凉市崆峒区成都王记张妈串串香火锅店平凉分店由被告赵智军经营管理。2015年1月4日，被告赵智军经被告王秀红同意，将承租房屋以100000元转让给被告田忠。被告王秀红与被告田忠重新签订了房屋租赁合同，租赁期限仍为2014年9月6日至2017年9月5日。
另查明，2014年2月4日，原告杜宇与成都王记张妈餐饮管理有限公司签订加盟合同1份，约定成都王记张妈餐饮管理有限公司许可原告杜宇在甘肃省平凉市崆峒区使用“王记张妈串串香”火锅店品牌和相关产品。原告杜宇申请办理了平凉市崆峒区王记张妈串串香火锅店平凉分店餐饮服务许可证及企业名称预先核准登记，经营者姓名均为原告杜宇。2014年4月6日被告赵智军支付成都王记张妈餐饮管理有限公司来平凉技术指导人员的住宿费1600元，与成都王记张妈餐饮管理有限公司负责人联系购买火锅底料等事宜并支付了购买相关产品的费用及托运费。
本院认为，被告赵智军代原告杜宇与被告王秀红签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思的表示，也不违反法律法规的强制性规定，本院对该合同的效力予以认定。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。此行为为表见代理。虽然房屋租赁合同约定的承租人为原告杜宇，但被告赵智军代原告杜宇协商签订并履行房屋租赁合同、经营管理平凉市崆峒区成都王记张妈串串香火锅店平凉分店的事实，足以使被告王秀红、田忠有充分理由相信被告赵智军转让房屋是在代理原告杜宇行使权利，由此产生的法律后果应由原告杜宇承担。被告赵智军经被告王秀红同意，将租赁房屋转让给被告田忠，合法有效，应受法律保护。二原告要求解除被告田忠与王秀红签订的房屋租赁合同、被告赵智军与田忠之间签订的房屋转让协议不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条解除合同的相关规定，本院对二原告要求解除以上两份合同并要求被告王秀红履行与原告杜宇的租赁合同的诉讼请求不予支持。被告赵智军要求原告杜宇承担经营平凉市崆峒区成都王记张妈串串香火锅店平凉分店亏损的要求与本案不属于同一法律关系，本院不予处理。
根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第四十九条、第二百一十二条、第二百二十四条一款之规定，判决如下：
驳回原告兰州栋凯文化传播有限公司、杜宇的诉讼请求。
案件受理费300元，减半收取150元，由二原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。
代理审判员 徐筱娟
二〇一五年七月二日
书 记 员 高路平