江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第4752号
上诉人（原审原告、反诉被告）南京中海海浦房地产有限公司，组织机构代码××，住所地南京市浦口区江浦街道珠江工业园区8号。
法定代表人齐大鹏，该公司董事长。
委托代理人陈宝锋，江苏致邦律师事务所律师。
委托代理人黄莎，江苏致邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）孔星星，女，1982年3月5日生，汉族。
上诉人南京中海海浦房地产有限公司（以下简称中海公司）因与被上诉人孔星星房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2014）浦江民初字第1005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
中海公司原审诉称，2013年10月10日，中海公司、孔星星双方签订了《商品房预售合同》，约定中海公司将浦口区江浦街道团结路8号万锦花园16幢4单元2017室商品房预售给孔星星。房屋建筑面积为93.57平方米，单价为10679.26元／平方米，房屋总价款为人民币999258元。合同签订后，孔星星于2013年10月10日前支付了第一期房款309258元，剩余房款未能按照双方约定方式办理贷款，尚欠原告购房款690000元。为此中海公司多次催告孔星星，要求其按照约定方式履行付款义务，孔星星均未依约履行，已构成严重违约。为维护中海公司合法利益不受侵害，依法惩戒孔星星违约行为，保护公民的合法财产权益，中海公司提起诉讼，请求依法判令解除本案所涉《商品房预售合同》；判令孔星星向中海公司承担违约金229851.6元（具体以合同约定为准），并协助中海公司办理注销预售合同备案登记；判令孔星星承担本案诉讼费。
孔星星原审辩称，针对诉讼请求第一项，既然中海公司提出要求解除本商品房预售合同，由法庭对该项请求依法判决。对第二、三项请求要求予以驳回。
孔星星原审反诉称，2013年10月10日孔星星与中海公司签订了万锦花园16幢2107号房屋的《商品房预售合同》，总成交价999258元，于当日支付首付款309258元。孔星星根据中海公司销售导购人员的引导，在2013年10月10日随即又向中海公司指定的贷款合作银行徽商银行（徽商银行南京分行地址：中央路231号，信贷专员：周颖，电话138××××9096）提交了完备的贷款申请资料，在徽商银行签订了69万元的预购商品房抵押贷款合同。孔星星已经按照《商品房预售合同》第五条，履行了合同规定的全部义务。因孔星星是国家机关工作人员，具有良好的诚信度，且贷款资料齐全。徽商银行对孔星星申请的69万房贷即于一周的时间就给予了通过，并且给予8.5折基础利率的优惠也获得批准。就等中海公司给予履行完备了相关的担保抵押手续后即可付款给中海公司，期间，由于中海公司迟迟不给贷款银行履行预购商品房抵押贷款开发商应当履行的抵押担保的相关手续，导致徽商银行这69万元的商业抵押贷款迟迟未予付款。鉴于中海公司拒不履行按揭购房担保贷款开发商应当承担的义务，孔星星已经于2014年5月12日向中海公司发出了书面的催告，（催告函及快递凭证附后）同时对中海公司的代理律师芮振华、陈宝峰给予的律师函进行了回应，对孔星星作出的书面催告，中海公司置之不理。还颠倒黑白，捏造事实对孔星星进行恶意诉讼，在开庭之日其代理律师又当庭变更诉讼请求，要求解除本案所涉《商品房预售合同》，这就足以证明中海公司是在公然的拒绝履行合同义务，因而导致孔星星购房的合同目的不能实现。据此，中海公司应当承担拒不履行合同义务的违约责任。鉴于中海公司已经明确的表示拒绝履行合同，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等规定，孔星星特依法提起反诉，强烈要求人民法院依法判令中海公司返还购房款309528元，按照银行贷款利率赔偿利息，并且按照中海公司2013年10月10日以来的房价上涨的幅度为标准，赔偿因房价上涨给孔星星造成的经济损失。再者，因为中海公司拒绝履行合同，造成孔星星购房的合同目的不能实现，不能按照合同约定的2015年8月31日的交房期限入住，因延误入住，给孔星星造成了房屋租赁费的损失，中海公司依法应当给予赔偿由此而产生的损失，各项损失合计按照不高于已付购房款309258元的标准给予赔偿；判令中海公司承担本案的全部诉讼费。
中海公司原审辩称：1、我方认为支付购房款是孔星星应当履行的义务，至于付款方式并不影响其付款。2、孔星星没有成功办理银行按揭贷款，应按合同约定按现金方式补足。否则其行为构成严重违约。3、孔星星未能成功办理银行贷款的原因与中海公司无关，如是中海公司原因所致，应提供证据予以证明，否则不能将相关责任归咎于中海公司，而逃避责任。4、孔星星办理贷款及其与银行间的合同关系，能否签订是否签订实际与中海公司没有关联。5、孔星星要求解除合同没有法律依据也没有事实依据。其主张的任何损失也没有任何的事实和法律依据。损失数额不仅过高，而且不应得到法院的支持。
原审经审理查明，2013年10月10日，中海公司（甲方）与孔星星（乙方）签订《万锦花园商品房预售合同》一份，约定：甲方将浦口区江浦街道团结路8号万锦花园16幢4单元2107室房屋预售给乙方；乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价为10679.26元／平方米，总价款合计为999258元；付款方式为：第一期于2013年10月10日前支付309258元，商业性贷款690000元；乙方应向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方应当付款的日期，贷款银行按约发放贷款的，乙方实际向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方实际付款的日期；乙方迟延支付合同价款，经甲方催告后10日仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款1%的，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，应向乙方发出书面的解除通知书，本契约于解除通知书到达或应当到达乙方之时起解除，本契约解除后，乙方须配合甲方共同向本契约的登记机关申请注销本契约的登记，注销登记所需费用由乙方承担，乙方按照总价款的20%加上定金金额作为标准向甲方支付赔偿金，赔偿金在已付款中扣除，甲方于本契约解除后30天内将剩余款项退还乙方，乙方尚有预购商品房抵押贷款未归还的，甲方有权用应当退还乙方的款项代乙方归还已到期的贷款及提前归还还尚未到期的贷款；甲方双方的其他约定中，约定到：银行审查后不同意乙方申请或部分不同意乙方申请银行贷款的，乙方应在接到通知后三日内向甲方以现金的方式支付差额部分，逾期则构成乙方延期付款。
原审另查明，2014年5月9日，中海公司委托律师向孔星星发出律师函，催告其支付剩余房款69万元。2014年5月12日，孔星星回函一份。
原审又查明，原审法院依孔星星的申请向徽商银行业务人员周颖了解情况，以及孔星星及其父两次与周颖的通话录音证明，银行未放贷给孔星星既有开发商中海公司未及时盖章的原因，也有银行贷款额度规模调整，程序进行到内部审批就停止的原因。
上述事实有中海公司、孔星星庭审陈述，《万锦花园商品房预售合同》一份，律师函一份，回函一份，谈话笔录一份，录音两份等证据在卷予以证实。
原审法院认为，双方签订的《万锦花园商品房预售合同》，合法有效，双方均应依约履行。现孔星星已依约支付了首付款309258元，剩余690000元向徽商银行申请贷款，但因开发商中海公司未盖章以及国家政策的调整致银行没有贷款额度，故孔星星未成功贷款，合同没有继续履行，且双方合同中约定：银行审查后不同意乙方申请或部分不同意乙方申请银行贷款的，乙方应在接到通知后三日内向甲方以现金的方式支付差额部分，逾期则构成乙方延期付款。故双方均有违约行为。故对中海公司请求依法判令解除本案所涉《商品房预售合同》的诉讼请求，予以支持；判令孔星星向中海公司承担违约金229851.6元，并协助中海公司办理注销预售合同备案登记的诉讼请求，因双方均有违约行为，故对违约金部分不予支持；而孔星星要求判令中海公司返还购房款309528元，按照银行贷款利率赔偿利息的诉讼请求，予以支持；要求判令中海公司按照房价上涨幅度标准赔偿因房价上涨给孔星星造成的经济损失以及因延误交付造成了房屋租赁费的损失，各项损失合计按照不高于已付购房款309258元的标准给予赔偿的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百二十条的规定，原审法院判决：一、解除双方签订的浦口区江浦街道团结路8号万锦花园16幢4单元2107室的商品房预售合同。二、南京中海海浦房地产有限公司于判决书生效之日起十日内返还孔星星购房款309258元及利息（利息以309258元为本金，自2013年10月10日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际返还之日止）。三、孔星星于判决生效之日起十日内协助南京中海海浦房地产有限公司办理注销预售合同备案登记手续。四、驳回南京中海海浦房地产有限公司的其他诉讼请求。五、驳回孔星星的其他反诉请求。原审本诉案件受理费11000元，由南京中海海浦房地产有限公司负担5500元，由孔星星负担5500元；反诉案件受理费4748元，由孔星星负担2374元，由南京中海海浦房地产有限公司负担2374元。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
中海公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实严重错误，将明显应归责于被上诉人的违约事由曲解为上诉人和被上诉人双方违约，应依法纠正。被上诉人未能取得徽商银行贷款的原因，徽商银行工作人员在原审法院的询问笔录已经明示，由于银行额度的原因，相关贷款并未获得审批。在此情况下，上诉人当然没有义务为被上诉人已经无法实现的贷款继续加盖公章。事实上各方当事人没有就贷款事项达成过任何一致的意思表示，银行也并未在任何一份协议上加盖公章。故被上诉人在徽商银行贷款无法实现，在贷款并未成功未能银行内部审批，银行并未签署任何法律文件的情况下，被上诉人依照《商品房预售合同》仍然负有继续支付剩余款项的合同义务，上诉人也多次向被上诉人发送催告函、律师函，要求其及时办理贷款，然被上诉人以各种无理问题纠缠，迟迟不予办理，并且拒绝与上诉人帮忙寻找的银行签署任何贷款，拒绝支付剩余款项，严重违反合同约定，上诉人当然有权解除合同，被上诉人应当向上诉人承担违约责任。二、原审法院适用法律严重错误，应当依法改判。房屋买卖合同中，如何支付房屋对价系被上诉人作为购房人负有的合同义务，如何认定在被上诉人付款方式过程中，上诉人作为开发商存在违约，并进而判定在预售合同中违约，足见原审法院在法律适用和逻辑上均存在严重问题。被上诉人贷款根本就没有成功办理，更无从谈起上诉人在此过程中存在违约之问题，原审法院在明知徽商银行出具了没有贷款额度，依然将根本无法实现贷款的责任归责于上诉人和银行，法律适用上严重错误，应当依法改判。综上，请求二审法院：撤销原审判决，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求，驳回被上诉人反诉请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
孔星星答辩称：一、中海公司拒不履行《商品房预售合同》应当履行的按揭担保义务，应当承担全部的违约责任。二、中海公司拒不履行按揭合同担保义务，至今扣押应当交付给被上诉人的《商品房预售合同》文本，造成被上诉人无法申请住房公积金贷款，也无法向任何的银行申请贷款。三、上诉人就被上诉人未获得徽商银行审批通过，其不应当承担违约责任的辩解是没有道理的。综上，上诉人纯属恶意诉讼，请求二审法院查明事实，驳回其上诉。
二审中，除了上诉人对原审查明的“银行未放贷给孔星星既有开发商中海公司未及时盖章的原因，也有银行贷款额度规模调整，程序进行到内部审批就停止的原因”有异议外，双方当事人对原审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，双方当事人均同意解除合同。
二审中，本院向徽商银行南京分行信贷员周颖了解了没有给孔星星发放贷款的原因。周颖称没有向孔星星发放贷款的原因是国家政策导致该行贷款额度不够，该行在2013年底通知了双方，开发商没盖章并不是放款的核心问题，不是不能放贷的原因。上诉人对本院向周颖的调查笔录的真实性没有异议，认为基本反映了当时真实情况。被上诉人对调查笔录的真实性没有异议，但认为周颖同孔星星父亲的通话录音说明当时上诉人未盖章是导致贷款未能发放的根本原因。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履自己的义务。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，上诉人中海公司与被上诉人孔星星于2013年10月10日签订的《万锦花园商品房预售合同》内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。由于国家政策的调整使得徽商银行没有贷款额度加之中海公司未能及时盖章等原因，导致孔星星未能获得贷款，此后，由于双方对于未能获取贷款的责任发生争议，致不能相互协助继续履行合同，双方对此均有过错。原审法院根据双方当事人履行合同的情况，结合当事人的过错程度，认定双方均有违约行为于法不悖，依法应予以维持。上诉人称原审法院认定事实错误，将应归责于被上诉人的违约事由，曲解为上诉人和被上诉人双方违约应依法纠正的理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。原审法院判令中海公司返还孔星星购房款309528元于法有据，但判令中海公司按照银行贷款利率赔偿孔星星利息缺乏法律依据，本院依法予以纠正。因本案系处理上诉人与被上诉人之间房屋买卖合同纠纷，原审法院根据《中华人民共和国合同法》的相关规定适用本案于法不悖，上诉人认为原审法院适用法律严重错误的意见不能成立，本院不予采纳。
综上，原审法院认定事实清楚，但所作判决部分不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市浦口区人民法院（2014）浦江民初字第1005号民事判决第一、三、四、五项；
二、变更南京市浦口区人民法院（2014）浦江民初字第1005号民事判决第二项为：南京中海海浦房地产有限公司于本判决书生效之日起十日内返还孔星星购房款309258元。
原审本诉案件受理费11000元，由南京中海海浦房地产有限公司负担5500元，由孔星星负担5500元；反诉案件受理费4748元，由孔星星负担2390元，由南京中海海浦房地产有限公司负担2358元；二审案件受理费11000元，由上诉人南京中海海浦房地产有限公司负担10500元，由孔星星负担500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 吴 勇
代理审判员 付 双
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 朱亚芳