安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）包民二初字第00483号
原告：合肥申大物业服务有限公司。
法定代表人：汪鸣，董事长。
委托代理人：方玲，该公司财务管理人员。
被告：李秀兰，女，汉族，1963年4月18日出生，职业不详。
原告合肥申大物业服务有限公司诉被告李秀兰物业服务合同纠纷一案，本院于2014年2月8日立案受理后，依法由审判员孙永祥适用简易程序于2014年3月31日公开开庭进行了审理。原告合肥申大物业服务有限公司的委托代理人方玲到庭参加诉讼。被告李秀兰经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告合肥申大物业服务有限公司诉称：被告C3幢205室（面积88.44平方米）业主李秀兰自2011年7月1日起，拒付物业管理费25个月及公摊能耗费31个月，累计欠管理费2608.98元、能耗费894.13元。为此，原告曾多次上门及用电话方式催讨，并下发催缴单，均未得到回应。为维护原告的合法权益，故请求人民法院依法判令：一、判令被告立即给付原告2011年7月1日至2013年7月31日物业管理费2608.98元，2011年1月1日至2013年7月31日的能耗费894.13元。合计3503.11元；二、判令被告立即支付违约金（从起诉之日按所欠金额的银行同期贷款利率计算至款清日止）；三、本案诉讼费由被告承担。
被告李秀兰未提出答辩，也未在本院指定的举证期限内提供证据。
经审理查明：被告系玫瑰绅城花园C3幢205室（面积88.44平方米）业主，房屋类型为高层住宅。合肥申大物业服务有限公司受玫瑰绅城花园开发商上海城开集团合肥置业有限公司委托，对该小区提供前期物业管理服务。2010年6月25日，李秀兰作为乙方与作为甲方的合肥申大物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，该合同对各自的权利、义务，物业管理服务内容与质量、收费标准以及逾期交纳物业管理费用的违约金等进行了约定。其中合同第一条第一款第6项约定：甲方依据本协议向乙方收取物业管理费用，以及根据供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的委托代收费用；以及根据接受乙方的委托收取提供物业服务合同以外的其他服务费用。
对物业管理服务费的收取，双方合同第四条主要约定，物业管理服务费用：（不包括房屋共用部分共用设施设备除日常养护外的维修、更新、改造的费用）小区共用设施、设备所需能耗费用单独建账按实分摊。住宅按建筑面积计算物业管理费，乙方交纳费用时间为每六个月交纳一次，高层住宅每月每平方米1.18元。物业管理服务费用标准按物价局备案价调整，每次交纳费用时间为缴费当前月5日前预缴本半年度物业管理费用。
对于违约责任，双方合同第十一条第四项约定为：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。
合同签订后，原告合肥申大物业服务有限公司依约在该小区从事物业服务工作，被告李秀兰于2010年6月接收房屋并交纳物业费，自2011年7月1日起，拒付物业管理费25个月（至2013年7月31日）及公摊能耗费31个月（自2011年1月1日起至2013年7月31日），累计欠物业管理费2608.98元、公摊能耗费894.13元。
另查明：原告合肥申大物业服务有限公司自2008年5月取得物业服务三级资质，合肥市包河区物价局以皖价服证第01070135号批复核准玫瑰绅城花园高层住宅物业服务费为每月1.18元／平方米。期间原告通过手机短信、张贴催费单的方式向李秀兰发出催收物业费通知。
以上事实，有原、被告陈述，原告提供的《前期物业管理服务协议》、《临时管理公约》、物价局文件、照片、小区公告设施设备公摊能耗计算依据和标准、公示通知、上海城开合肥置业有限公司代付的公告设施设备电费与合肥申大物业的结算凭证、公告设施设备用水支付凭证、手机向业主催费通话记录，催费通知照片等证据材料在卷佐证。
本院认为：原告合肥申大物业服务有限公司与被告李秀兰签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，故该合同对双方均具有约束力。被告在收房时向原告交纳了部分物业费并在《临时管理公约》及《前期物业管理服务协议》上签字确认，上述行为可以表明被告在接受房屋时已明知并接受了原告作为小区物业服务公司，被告与原告之间的物业服务合同关系成立。
合同履行期间，合肥申大物业服务有限公司依约为包括被告李秀兰在内的小区业主提供了物业服务，因此根据双方合同约定和法律的规定，原告有权向被告方收取物业管理服务等费用。被告李秀兰作为业主，在接受和享有了原告提供的物业服务后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。本案中，被告李秀兰未向原告合肥申大物业服务有限公司交纳2011年7月1日至2013年7月31日物业管理费，以及自2011年1月1日至2013年7月31日的能耗费，其拖欠物业费以及能耗费已经违反了双方合同的约定，原告要求其支付物业管理费计2608.98元（1.18元／平方米／月×88.44平方米×25个月）的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。
小区产生的公用电费应当由业主分摊，且原被告签订的《前期物业管理服务协议》亦对公共能耗的分担作出约定，因此原告诉请被告支付公摊能耗费894.13元，本院予以支持。按照合同约定，物业费用按六个月交纳一次，业主或物业使用人应在每半年度前5天交纳物业管理费，未能按时足额交纳的，应按照每日千分之三支付违约金。本案中，被告未按约交付物业管理费用，存在违约，因此应当承担支付违约金的责任，现原告主张自起诉至日起按被告拖欠物业管理费为基数按照银行同期贷款利率计算，是原告对自己权利的处分，对此符合法律规定，本院予以准许。据此被告应当以拖欠的物业费2608.98元为基数，自2014年2月8日按同期银行贷款利率支付违约金至本判决确定给付日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李秀兰于本判决生效之日起十日内支付原告合肥申大物业服务有限公司物业管理费2608.98元及违约金（以2608.98元为基数自2014年2月8日起按照银行同期贷款利率计算至本判决确定给付期限届满之日止）；
二、被告李秀兰于本判决生效之日起十日内支付原告合肥申大物业服务有限公司公摊能耗费894.13元。
案件受理费50元减半收取25元，由被告李秀兰负担。
如果被告李秀兰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 孙永祥
二〇一四年四月一日
书记员 沈修龙
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
国务院《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。