江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）苏审二民申字第00742号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：方芳。
委托代理人：夏苏蓉，江苏石立律师事务所律师。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：沙小兵。
委托代理人：夏苏蓉，江苏石立律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）扬州首开衡泰置业有限公司。住所地：江苏省扬州市邗江区蒋王街道贾七路。
法定代表人：赵弘，该公司董事长。
委托代理人：杨鈜云，江苏鈜云辰旭律师事务所律师。
委托代理人：包振宇，江苏鈜云辰旭律师事务所律师。
再审申请人方芳、沙小兵因与被申请人扬州首开衡泰置业有限公司（以下简称首开公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省扬州市中级人民法院(2014)扬民终字第1230号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
方芳、沙小兵申请再审称:（一）双方所签订的商品房买卖合同第四条第四款约定的计算车库价款的“面积”应为“建筑面积”，而被申请人未按约定交付可计算建筑面积的车库，构成违约，应承担返还车库款的违约责任。（二）层高小于2.2米的车库不应分摊车库层公用面积。被申请人对层高小于2.2米的车库计算分摊面积并收费，无法律依据。1.双方所签订的商品房买卖合同仅约定了车库面积，并未约定再审申请人对车库负有分摊车库层公用面积的义务，而分摊公用区域面积属建筑面积所特有，既然合同约定的车库面积不属于建筑面积，则再审申请人对车库层公用面积不应负有分摊义务。2.相关管理规定也未对层高小于2.2米的车库设置分摊车库层公用面积的义务。一、二审法院援引的扬州市房产管理局《关于进一步规范房屋车库、阁楼面积测绘及权属管理的通知》第二条规定了层高大于或等于2.2米的车库须按有关规定参加本幢楼的公用面积分摊，车库层高大于或等于2.2米的部分则按照功能区另行分摊。同时第三条明确规定，层高小于2.2米的车库仅是套内具有使用功能的部分在权属证书附记中记载。这进一步证明层高小于2.2米的车库没有计算分摊车库层公用面积的义务。建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》第四条也规定：房屋套内具有使用功能但层高（高度）低于2.20米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属，即权属证书附记记载的应当是套内具有使用功能部分，而非套内加公用区域分摊面积。被申请人以车库层公摊面积冒充套内面积属欺诈行为，不应认定其已实际按照合同履行。一、二审法院对再审申请人要求返还车库价款的诉讼请求不予支持错误。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第(二)项、第（六）项之规定申请再审。
被申请人首开公司提交意见认为：1.双方所签订的商品房买卖合同对于车库的面积、价格、结算方式均作出了明确约定，虽然未对所涉车库是否应分摊本层的公用面积进行约定，但根据整个房地产开发市场以及行业惯例，不能计入建筑面积的地下车库，都是包含车库的套内使用面积和本层的分摊面积。即使双方就合同理解有所争议，但双方在最终房屋交接、结算房款、领取产权证时也达成一致，再审申请人对车库的现状以及结算方法均予以认可，并已履行完毕。2.、再审申请人主张被申请人未能交付层高2.2米以上的车库构成违约，与合同约定不符，也超出其一审诉讼请求。请求驳回方芳、沙小兵的再审申请。
本院查明：2010年9月10日，方芳、沙小兵与首开公司签订商品房买卖合同一份，主要内容为：1、方芳、沙小兵购买首开公司开发建设的首开·水晶城5幢（公安幢号18号）4单元404号房，该商品房的用途为住宅，属框架-
剪力墙结构，层高2.9米，建筑层数地上18层，地下1层；2、商品房的建筑面积为116.8平方米，商品房单价为每平米6849元，房屋总金额为799963元；3、商品房其他价款中，车库价款规定为：本户同时购买车库地上44号，面积为11.99平方米，单价为1980元/平方米，计23740元，车库总价根据实际交付面积实行多退少补；4、面积确认及面积差异处理，根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理；合同约定的面积与产权登记的面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房……买受人不退房的……，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内的（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
合同签订后，方芳、沙小兵向首开公司支付了18幢404室（建筑面积为116.76平方米）及44号车库（面积为12.06平方米）的房款、车库款供合计823568元。
2012年11月6日，方芳、沙小兵领取房屋产权证，产权证中房屋状况记载:“建筑面积116.76平方米，套内建筑面积95.99平方米”；附记栏记载“该房附2.20米以下44号车库，面积为12.06平方米”。
扬州市邗江区房管局测绘队关于水晶城“低于2.20米车库面积”的测绘登记面积记载:“44号车库的面积12.06平方米，套内面积6.77平方米，分摊面积5.29平方米”。
首开公司交房后，方芳、沙小兵发现车库仅为6.77平方米，方芳、沙小兵认为，按照相关规定和合同约定，面积误差在3%范围内的，按实返还车库款，超过3%的应双倍返还，故诉至江苏省扬州市邗江区人民法院，请求判令：首开公司返还车库款20232元。该院于2014年7月7日作出（2014）扬邗民邢民初字第141205号民事判决：驳回方芳、沙小兵的诉讼请求。方芳、沙小兵不服，上诉至江苏省扬州市中级人民法院。该院于2014年9月19日（2014）扬民终字第1230号民事判决：驳回上诉，维持原判。方芳、沙小兵仍不服，向本院申请再审。
本院认为：建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》第三条第（一）项规定：计算建筑面积的房屋，层高（高度）均应在2.2米以上。从双方所签订的商品房买卖合同约定的内容来看，商品房约定层高为2.9米，对车库层高并未约定。合同第四条计价方式与价款项中，对所购商品房明确是以建筑面积计价，单价为每平方米6849元，而在该条的车库价款中，对车库并未用建筑面积，采用的是“面积”一词，单价为每平方米1980元。两者在计价方式及单价方面均有明显区别。因此依据上述合同条款并不能得出合同约定的车库系为层高2.2米以上可计算建筑面积的车库，故方芳、沙小兵关于合同约定的车库应为层高2.2米以上可计算建筑面积的车库的主张，缺乏合同依据，不能成立。建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》、扬州市房产管理局《关于进一步规范房屋车库、阁楼面积测绘及权属管理的通知》只明确房屋套内具有使用功能但层高低于2.2米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属，从上述规定中并不能得出层高2.2米以下的车库系计算套内使用面积。2.2米以下的车库本层也必然需有公共通道等，首开公司将2.2米以下车库本层公用部分计入车库价款，法律对此无禁止性规定。另从合同履行情况看，双方签订合同时，方芳、沙小兵作为买房人应对所购车库层高、大小有所了解，交房时方芳、沙小兵应对照合同、交房材料等对车库状况进行查验，现方芳、沙小兵并未提供证据证明其在验房时提出了上述问题，双方现已实际交付车库，并办理了车库款的结算手续，方芳、沙小兵也领取了产权证书，双方已按合同约定履行完毕。基于上述理由，一、二审法院未予支持方芳、沙小兵要求首开公司返还车库款20232元的诉讼请求，并无不当。
综上所述，方芳、沙小兵的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回方芳、沙小兵的再审申请。
审 判 长 张 娅
审 判 员 薛爱娟
代理审判员 吴晓玲
二〇一五年八月十四日
书 记 员 闫 朋