海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼02民终425号
上诉人（原审被告、反诉原告）沈丽萍。
委托代理人陈正伟。
被上诉人（原审原告、反诉被告）韩劲松。
委托代理人吴刚。
原审第三人三亚明珠实业有限公司。
法定代表人郑华封。
委托代理人刘金涛。
原审第三人邵晓波。
委托代理人吴桑。
上诉人沈丽萍因与被上诉人韩劲松及原审第三人三亚明珠实业有限公司（简称三亚明珠公司）、邵晓波租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2015）城民二初字第1050号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人沈丽萍及其委托代理人陈正伟，被上诉人韩劲松的委托代理人吴刚，原审第三人三亚明珠公司的委托代理人刘金涛，原审第三人邵晓波的委托代理人吴桑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明：2009年4月l3日，三亚明珠公司与邵晓波签订《三亚明珠广场租赁合同》，三亚明珠公司将位于三亚市解放三路明珠广场六楼出租给邵晓波经营“唛歌”。2011年1月l日，邵晓波与沈丽萍签订《租赁合同》，约定：邵晓波将三亚明珠广场六楼部分经营场地（面积约440㎡）出租给沈丽萍，自2011年1月1日至20l7年4月25日；2011年1月1日至20l4年4月25日期间，租金为50元／㎡／月，2014年4月26日至20l7年4月25日期间，租金为80元／㎡／月。合同还对其他事项作了约定。
2013年8月18日，沈丽萍与韩劲松签订《场地转让合同》及《补充协议》，约定：沈丽萍将三亚明珠广场六楼“秋日私语”西餐厅转让给韩劲松，转让费200万元；韩劲松继续使用沈丽萍营业执照；韩劲松享有沈丽萍与原合同签订方之间所有合同条款，特别是租赁费和物业费韩劲松按沈丽萍原合同价格执行交费。若原签订方改变合同、变更价格等内容与韩劲松无关，超出部分费用和更改原合同的其他内容由沈丽萍负担，因此造成的损失由沈丽萍负责赔偿给韩劲松，韩劲松同时有权不支付剩余转让费，已给的转让费沈丽萍全额退还韩劲松；转让合同生效时间为2013年9月1日，店内所有物品的所有权归韩劲松，若韩劲松未按时支付后续转让费，沈丽萍可收回店面等。截止2013年8月31日，韩劲松已经向沈丽萍支付转让费125万元。韩劲松将店名改为“夜宴”，并使用沈丽萍的营业执照进行经营。经营期间，韩劲松直接向瓦依娜公司（邵晓波）支付租金及物业管理费、水电费，其中租金每月为35200元（440㎡×80元），物业管理费每月为8800元（440㎡×20元），共计44000元。
2015年5月18日，三亚明珠公司向包括韩劲松在内的六楼商户发出《通知》，内容是：三亚明珠公司已与瓦依娜公司（邵晓波）解除合同，凡与瓦依娜公司转租的商铺无条件腾出，若有意向继续在六楼经营的商户于2015年5月20日前到公司营运部商谈善后事宜。2015年5月21日，三亚明珠公司与邵晓波签订《合同终止确认书》，约定双方于2009年4月l3日签订的《三亚明珠广场租赁合同》于2015年5月21日起正式解除。2015年5月25日，韩劲松按44000元／月标准向三亚明珠公司支付2015年5月份的租金及物业费。2015年6月15日，韩劲松按44000元／月标准向瓦依娜公司支付2015年6月份的租金及物业费。2015年6月25日，三亚明珠公司向韩劲松发出《缴费通知书》，通知韩劲松缴纳租金37984.8元、商业管理费5426.4元、物业管理费13566元、水电公摊12209.4元，共计69186.6元。其中租金增加2784.8元、物业管理费增加4766元，另外加收商业管理费5426.4元，并提高水电公摊费。因韩劲松未按三亚明珠公司的通知缴费，2015年7月27日，三亚明珠公司关闭韩劲松经营的“夜宴”餐厅，并将大门上锁。自2015年7月起韩劲松停止缴费，并已撤离经营场地，“夜宴”餐厅内的设备有不同程度的损坏。2015年7月30日，韩劲松向沈丽萍发出《解除合同通知书》，韩劲松认为沈丽萍违约致使合同目的无法实现，因此解除双方签订的《场地转让合同》及《补充协议》，并表示将追究财产和经济损失等。沈丽萍不同意解除合同，韩劲松遂提起诉讼，请求判决：1、确认韩劲松与沈丽萍签订的《场地转让合同》及《补充协议》于2015年7月31日解除；2、沈丽萍立即退还韩劲松转让费125万元；3、沈丽萍向韩劲松赔偿因其违约行为而给韩劲松造成的损失约219100元。
沈丽萍提起反诉，请求判决：l、沈丽萍与韩劲松签订的《场地转让合同》及《补充协议》继续履行；2、韩劲松向沈丽萍支付剩余转让费75万元及利息（自2015年8月31日起算至判决确定之日）。
上述事实，有租赁合同、场地转让合同、补充协议、付款凭证、通知、缴费通知书、解除合同通知书、照片、当事人陈述等证据证明，足以认定。
原审判决认为，三亚明珠公司同意邵晓波将涉案房屋转租给沈丽萍，三亚明珠公司、邵晓波同意沈丽萍将涉案房屋转租给韩劲松。沈丽萍与韩劲松签订的《场地转让合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，系有效合同。
沈丽萍与韩劲松签订的《场地转让合同》及《补充协议》，是在邵晓波与沈丽萍签订的《租赁合同》基础上签订的，有关租赁费和物业管理费的交付标准，是执行邵晓波与沈丽萍签订的《租赁合同》。该《租赁合同》约定，20l4年4月26日至20l7年4月25日期间，沈丽萍每月向邵晓波支付租金80元／㎡（折算为35200元）、物业管理费20元㎡／月（折算为8800元），韩劲松也相应的执行上述标准。但2015年6月25日，三亚明珠公司通知韩劲松缴纳租金37984.8元、物业管理费13566元，另外还加收商业管理费5426.4元，显然已超过沈丽萍与韩劲松约定的缴费标准，系“原签订方改变合同、变更价格等内容”，根据沈丽萍与韩劲松签订的《场地转让合同》第四条约定，“已给的转让费沈丽萍全额退还韩劲松。”该项约定是双方的真实意思表示，是第三方改变合同，沈丽萍应依约向韩劲松退还转让费125万元。违约金是指一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。125万元是韩劲松向沈丽萍支付的转让费，只要“原签订方改变合同、变更价格等内容”，沈丽萍就应全额退还韩劲松。因沈丽萍与韩劲松签订的合同是有溯及力的合同，沈丽萍退还韩劲松转让费125万元，并不等同于沈丽萍向韩劲松支付违约金125万元，故本案不涉及双方约定的违约金过高的问题，沈丽萍应严格执行合同的约定。诉讼过程中，韩劲松考虑到其使用了沈丽萍房屋内物品等原因，表示同意只需沈丽萍退还转让费85万元，系韩劲松处分自己的民事权利，予以准许。虽然韩劲松经营的“夜宴”餐厅内设备有不同程度的损坏，但韩劲松提供的证据不足以证明损失的具体数额，韩劲松请求沈丽萍赔偿损失约219100元，因证据不足而不予支持。
三亚明珠公司与邵晓波已经协商解除双方签订的《三亚明珠广场租赁合同》，因涉案房屋的权利人是三亚明珠公司，邵晓波已经没有权利使用涉案房屋。沈丽萍与韩劲松签订的《场地转让合同》及《补充协议》，是在邵晓波与沈丽萍签订的《租赁合同》基础上签订的，三亚明珠公司已经解除与邵晓波签订的合同，况且，三亚明珠公司已经提高租金和物业管理费的交付标准，并于2015年7月27日关闭韩劲松经营的“夜宴”餐厅，将大门上锁。显然，沈丽萍与韩劲松签订的合同已经不能履行。2015年7月30日，韩劲松向沈丽萍发出《解除合同通知书》，该通知书已经到达沈丽萍，故双方所签订的合同已经解除，沈丽萍请求韩劲松继续履行合同，不予支持。《租赁合同》同时约定，“原签订方改变合同、变更价格等内容”，“韩劲松同时有权不支付剩余转让费”，沈丽萍请求韩劲松支付剩余转让费75万元及利息不符合合同的约定，不予支持。
虽然三亚明珠公司、邵晓波表示，沈丽萍与韩劲松签订的《场地转让合同》可以继续履行，但三亚明珠公司并未表示执行原合同的交费标准。三亚明珠公司已经与邵晓波解除《三亚明珠广场租赁合同》，韩劲松已经解除与沈丽萍签订的《场地转让合同》。2015年7月27日，三亚明珠公司已经关闭韩劲松经营的“夜宴”餐厅，韩劲松已经停止营业，且餐厅内设备有不同程度的损坏，损失已经扩大。因合同是相关当事人经过协商并达成的合意，是当事人享有权利和承担义务的依据。若要求韩劲松继续营业，则涉案各方当事人应当进行协商并达成新的合意。若人民法院在当事人未达成新的合意情况下，判决韩劲松继续履行与沈丽萍签订的合同，可能违背当事人的意志，并使判决不能执行。故对三亚明珠公司、邵晓波的陈述不予采纳。韩劲松只是明珠广场六楼的商户之一，三亚明珠公司是与邵晓波整体解除六楼的租赁合同，邵晓波关于韩劲松未缴纳水电费、租金等导致合同解除的陈述不符合事实。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百二十一条之规定，作出判决如下：一、确认韩劲松与沈丽萍签订的《场地转让合同》及《补充协议》于2015年7月31日解除；二、沈丽萍于判决生效之日起十日内，退还韩劲松转让费850000元；三、驳回韩劲松的其他诉讼请求；四、驳回沈丽萍的反诉请求。一审本诉诉讼费18021.9元（韩劲松已预缴），由韩劲松负担2703.3元，由沈丽萍负担15318.6元；反诉诉讼费5665元（沈丽萍已预缴），由沈丽萍负担。
上诉人沈丽萍不服上述判决提起上诉称：（一）原审判决认定基本事实不清。1、关于三亚明珠公司改变合同、变更价格等内容的情形，该情形双方在签订合同时已经预见，且已约定出现该情形与韩劲松无关，亦不需要韩劲松承担原签订方改变合同、变更价格等内容产生的后果，只要韩劲松按合同约定缴纳费用，上调部分由沈丽萍代缴，根本不影响韩劲松任何经营。韩劲松因其经营不善，有意转移经营风险，不向三亚明珠公司缴纳费用而导致三亚明珠公司关门，过错责任在于韩劲松。2、三亚明珠公司与邵晓波解除合同关系，但三亚明珠公司并未要求各转租商户停止经营，只是要求各转租商户将相关费用缴纳即可。因此，三亚明珠公司与邵晓波解除合同关系，并没有产生韩劲松无法经营的后果，并没有导致沈丽萍与韩劲松之间的《场地转让合同》无法履行。3、一审庭审中，三亚明珠公司、邵晓波、沈丽萍均表示《场地转让合同》可以继续履行。在各方当事人均表示可以继续合同，且合同亦可以继续履行的情况下，一审法院判决合同解除违背当事人意志。（二）原审法院存在严重程序问题。2015年12月21日，为查明案件事实，沈丽萍提交三亚明珠公司出具的《关于三亚明珠六楼夜宴餐厅停止事由的情况说明》，该证据对于案件查明事实具有重要作用，但一审法院在未组织双方进行质证的情况下，对于该证据不予采信，程序存在严重问题，该证据足以影响本案的公正判决。综上，原审判决适用法律错误，对重要证据未质证，严重违反法定程序。请求：1、撤销原审判决第一项、第二项、第四项；2、依法改判：①沈丽萍与韩劲松签订的《场地转让协议》及《补充协议》继续履行；②韩劲松向沈丽萍支付剩余转让费75万元。
被上诉人韩劲松答辩称：（一）原审判决认定事实清楚，证据确实充分，应予以维持。1、根据双方合同第4条约定，韩劲松虽然享有沈丽萍与合同签订方之间所有合同权利义务，但合同还约定因此造成的损失由沈丽萍承担，同时韩劲松有权不支付剩余转让费，已支付的转让费沈丽萍应予以退还。一审法院根据双方签订的合同内容作出该事实认定，于法有据。2、三亚明珠公司与邵晓波解除合同关系后，便上调租金和相关费用标准，增加了韩劲松的营业成本严重影响正常经营，且三亚明珠公司强行关门多日，店内物品有不同程度的损坏，已无法经营。（二）一审法院关于“判决韩劲松继续履行与沈丽萍的合同，可能违背当事人的意志，并使判决不能执行”的认定，事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求依法予以维持。（三）三亚明珠公司在庭后提交的《关于三亚明珠六楼夜宴餐厅停止事由的情况说明》，不能作为证据使用，无需庭审质证，一审法院并不存在程序违法问题。综上，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，依法应予以维持。沈丽萍上诉请求和理由无事实和法律依据，请求依法予以驳回。
原审第三人三亚明珠公司述称：三亚明珠公司认为原审判决在事实的认定和法律的适用上没有明显错误。
原审第三人邵晓波述称：1、邵晓波与沈丽萍之间的转租合同是经过三亚明珠公司同意的，应为有效合同。2、邵晓波与三亚明珠公司解除合同并不影响韩劲松与沈丽萍之间合同的效力，韩劲松应当继续拥有承租权。3、韩劲松起诉解除合同的真实原因是因为经营亏损，因此借三亚明珠公司与邵晓波解除合同之机，起诉解除合同，违背合同诚实信用原则，应不予支持。
经审理查明：原审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1、沈丽萍与韩劲松的合同是否已经解除，沈丽萍请求继续履行合同应否予以支持；2、沈丽萍应否退还韩劲松转让费125万元；3、原审程序是否合法。
（一）关于涉案合同是否已经解除的问题。经三亚明珠公司、邵晓波的同意，沈丽萍将涉案房屋再次转租给韩劲松，沈丽萍与韩劲松的《场地转让合同》已经履行。由于三亚明珠公司已经解除与邵晓波签订的《三亚明珠广场租赁合同》，并于2015年7月27日将韩劲松经营的“夜宴”餐厅收回，显然，沈丽萍与韩劲松签订的合同已经不能履行。2015年7月30日，韩劲松向沈丽萍发出《解除合同通知书》，该通知书已经到达沈丽萍。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”的规定，沈丽萍与韩劲松签订的《场地转让合同》已经解除。虽然三亚明珠公司、邵晓波表示，沈丽萍与韩劲松签订的《场地转让合同》可以继续履行，但因沈丽萍与韩劲松的《场地转让合同》是在三亚明珠公司与邵晓波的《三亚明珠广场租赁合同》基础上签订的，现《三亚明珠广场租赁合同》已经解除，沈丽萍与韩劲松签订的《场地转让合同》已经失去其转租的基础和前提条件，而且三亚明珠公司并未表示执行原合同的交费标准，如韩劲松要租赁涉案场地，须与三亚明珠公司订立新的租赁关系。故沈丽萍请求继续履行《场地转让合同》没有法律依据，本院不予支持。
（二）关于转让费的问题。虽然三亚明珠公司与邵晓波签订的《三亚明珠广场租赁合同》已于2015年5月21日起解除，但三亚明珠公司表示，沈丽萍与韩劲松签订的《场地转让合同》可以继续履行，韩劲松于2015年5月25日按《场地转让合同》约定的44000元／月标准向三亚明珠公司支付2015年5月份的租金及物业费，三亚明珠公司对韩劲松继续使用涉案场地进行经营无异议，韩劲松继续经营并未受到亚明珠公司与邵晓波之间合同解除的影响。2015年6月25日，三亚明珠公司向韩劲松发出《缴费通知书》，增加租金、物业管理费，另外加收商业管理费并提高水电公摊费。按《补充协议》第六条约定，在合同履行期间，沈丽萍应保证韩劲松的物业费不再增加，如有变更，超出部分由沈丽萍负责。在三亚明珠公司增加租金和其他费用的情况下，沈丽萍未与韩劲松、邵晓波及三亚明珠公司作好沟通协调，支付三亚明珠公司增加的租金和其他费用，存在一定过错；在三亚明珠公司和邵晓波的合同已经解除的情况下，韩劲松并未直接向三亚明珠公司缴纳2015年6月份的租金及物业费，而是向邵晓波的瓦依娜公司支付。根据原三亚明珠公司与邵晓波的合同约定，承租方应当在每月25日前付清下月的租金和物业管理费。因沈丽萍与韩劲松的合同享有原合同的权利义务，韩劲松也应在每月25日前付清下月的租金和物业管理费。韩劲松未按合同约定缴纳租金和其他费用，导致三亚明珠公司于2015年7月27日关闭“夜宴”餐厅以及双方的合同解除，也存在过错。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条关于“当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任”的规定，涉案租赁合同解除后，尚未履行的部分不再履行，因一方的过错造成合同解除的，有过错的一方应当承担违约赔偿责任；双方均有过错的，应根据各自的过错程度承担违约责任。沈丽萍与韩劲松签订的《场地转让合同》约定，韩劲松租赁涉案场地自期限自2013年9月1日至20l7年4月25日，折算3年7个月25天，共计1330天，转让费200万元，平均每天1503.76元。沈丽萍已于2013年9月1日将涉案场地及房屋内物品交韩劲松使用，韩劲松使用经营并有收益，三亚明珠公司于2015年7月27日收回，共计692天，计算转让费1040602元（1503.76元×692天），韩劲松已向沈丽萍支付转让费l25万元，扣除韩劲松经营了692天的转让费1040602元，沈丽萍应返还韩劲松转让费209398元。韩劲松请求沈丽萍返还转让费符合法律规定，应予采纳，但超出部分不予支持。原审法院将《场地转让合同》解除完全归责于沈丽萍，判决沈丽萍返还转让费85万元没有事实根据，且显失公平，应予纠正。
（三）关于程序问题。沈丽萍认为，原审法院未对沈丽萍提交三亚明珠公司出具的《关于三亚明珠六楼夜宴餐厅停止事由的情况说明》组织质证，存在严重程序问题。本院认为，三亚明珠公司作为本案的第三人，有义务对案件事实作出真实陈述，其提交的《关于三亚明珠六楼夜宴餐厅停止事由的情况说明》，仅是对案件相关事实的书面陈述，并非证人证言或证明案件事实的证据。沈丽萍以未对《关于三亚明珠六楼夜宴餐厅停止事由的情况说明》组织质证为由，主张原审程序存在严重程序问题，没有法律依据，不予采纳。
综上所述，上诉人沈丽萍关于继续履行合同的理由不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，但判决沈丽萍返还转让费85万元没有事实根据，且显失公平，应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项之规定，判决如下：
一、维持原审判决第一、三、四项；
二、变更原审判决第二项即“沈丽萍于本判决生效之日起十日内，退还韩劲松转让费850000元”为“沈丽萍于本判决生效之日起十日内，退还韩劲松转让费209398元”。
一审案件受理费18021.9元（韩劲松已预交），由韩劲松负担15453.2元，沈丽萍负担2568.7元；反诉费5665元（沈丽萍已预缴），由沈丽萍负担。二审案件受理费12300元（沈丽萍已预缴），由沈丽萍负担3030元，韩劲松负担9270元。
本判决为终审判决。
审判长 袁俊杰
审判员 陈德雄
审判员 梁 泽
二〇一六年五月六日
书记员 吴 娟
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百一十三条当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。