金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金婺民初字第623号
原告（反诉被告）：金华时代置业有限公司，住所地：金华市婺江西路28号。
法定代表人：陈永潮，总经理。
委托代理人：王婺初，浙江厚望律师事务所律师。
被告（反诉原告）：广东大地影院建设有限公司，住所地：深圳市福田区车公庙天安创新科技广场B412-16。
法定代表人：岑建勋，董事长。
委托代理人：张凡强，公司法务部助理总监。
原告金华时代置业有限公司（以下简称时代公司）为与被告广东大地影院建设有限公司（以下简称大地公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年2月5日向本院起诉。同年3月19日，被告大地公司提起反诉，本院分别依法受理后由审判员王正平独任审判，于同年4月8日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）时代公司的委托代理人王婺初，被告（反诉原告）大地公司的委托代理人张凡强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告时代公司起诉称：原、被告于2011年8月12日签订《金华时代广场电影院房屋租赁合同》，由被告承租原告位于金华市八一北街88号时代广场福华百货1幢4-E01号宴会厅，用于电影放映。合同签订后，原告依约全面履行了合同项下义务，被告亦支付了3742800元租金。但自2014年8月5日起，被告一直未支付租金，经原告多次发函催讨，无果。现本诉原告诉至本院，要求：1.判令被告支付房租778200元（暂计算至起诉之日，此后租金继续计算至实际付清之日止）；2.被告支付迟付租金的滞纳金1793294.63元（以本金778200元按照每日千分之五暂计算至起诉之日，此后滞纳金仍按此标准继续计算至实际付清之日止），合计2571494.63元；3.被告赔偿违约金1556400元；4.被告支付自起诉之日至租金和滞纳金期间所产生的租金、滞纳金；5.本案诉讼费用由被告承担。
本诉被告大地公司答辩称：请求驳回原告的诉讼请求，理由：一、双方合同签订后，本诉被告在积极履行合同，并着手进行影院的建设，但是作为电影院这一特殊行业，本诉原告却一直阻挠施工，导致本诉被告土建施工换了两家单位均无法施工，最后无奈的接受了本诉原告指定的施工单位金华婺江建筑装潢有限公司进行施工，并约定了由其办理影院施工许可证，但在办理过程中本诉原告始终不予积极配合，导致被告无法办理影院施工许可证，所以是本诉原告的原因影响本诉被告无法履行合同。自2011年开始至今已经三年多时间，本诉被告无法完成影院的施工建设，也无法取得影院开业经营所必需的营业执照、消防证，从2014年下半年开始，被告希望通过和原告协商解除合同以达到止损的目的，但原告直接起诉了，违背了合同最基本的诚信原则。二、本诉原告所主张的违约金没有事实和合同依据，也没有法律依据。三、退一步讲，即使是被告延期支付租金，合同约定的违约金明显过高，应当予以调整。
反诉原告大地公司反诉称：反诉原、被告于2011年8月21日签订了《金华时代广场电影院房屋租赁合同》，合同约定反诉原告租赁位于金华市八一北街88号时代广场福华百货1幢4-E01号宴会厅，建筑面积2020.55平方米。合同签订后，反诉原告即依约向反诉被告支付了合同约定的保证金30万元并开始办理影院建设相关的手续。在反诉原告办理影院建设施工许可证时，由于反诉被告要求必须使用其指定的施工单位金华市婺江建筑装潢有限公司，且由于政府原因，反诉原告始终无法取得影院建设的施工许可证。以致四年来反诉原告始终无法将影院建设完成并开业，以取得相应收益。为此，自2014年8月起，双方开始协商租赁合同解除事宜，但未果。鉴于合同目的已经无法实现，要求解除双方签订的租赁合同，并返还反诉原告支付的保证金30万元。反诉请求：1.判令解除双方签订的《金华时代广场电影院房屋租赁合同》及附件；2.由反诉被告返还保证金30万元；3.由反诉被告承担本案的全部诉讼费用。
反诉被告时代公司答辩称：一、反诉原告所称事实和理由不存在，反诉被告没有为反诉原告指定施工单位。政府是鼓励扶持和支持各种经营主体从事电影院及其他娱乐活动，目前的政策也是开放的，并不是禁止的。由于反诉原告自身原因没有办好施工许可证及相关的经营证照。不存在反诉原告在诉状中所称2014年8月份起双方协商解除合同事宜，是在反诉被告向反诉原告提起本诉后才派人到金华进行沟通，提出倾向性意见。二、反诉被告认为租赁合同目的不能实现的根本原因是反诉原告自身的过错造成，在租赁合同存续期间反诉原告多次更换金华地区负责人，管理不到位，也没有足够的力量进行现场的施工，以致目前为止工程一直未完工，现合同目的不能实现，过错在于反诉原告方。综上，反诉原告请求返还保证金没有事实和法律根据；解除合同是其自身权利，请求法院判决；反诉原告以诉讼的方式明确提出解除合同及附件，证明反诉原告不履行合同义务，其行为已构成违约，根据合同的有关约定应承担合同解除的违约责任。
在审理过程中，本院依法组织双方当事人进行举证并当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：
对本诉原告提交的证据：1.金华时代广场电影院房屋租赁合同（复印件加盖公司公章），证明合同签订时间及权利义务等；2.金华时代广场电影院房屋租赁物业交接协议，证明原告全面履行合同义务；3.企业法人营业执照、代码证、企业登记信息复印件，证明原、被告诉讼主体资格；4.金华时代广场大地数字影院土建工程项目协议书复印件、大地影院建设工程开工确认单复印件、影像资料，证明原告全面履行合同义务，将物业交付给被告；5.催租通知及邮寄凭证，证明被告迟付租金构成违约；6.组织机构代码证、营业执照、消防证、娱乐经营许可证，证明政府允许经营者开办文化娱乐企业。
反诉被告提出质证意见：对证据1、2、3无异议，本院予以确认证明力。证据4：对真实性无异议，但不能证明原告的证明目的，只能证明原告履行了交付义务，但不能证明原告协助被告办理证照，施工单位是原告指定的，在合同中第七条7有约定，施工许可证由原告指定施工单位办理，但至今未办理出来。本院认为，该组证据能够证明本诉原告将物业交付给本诉被告的事实，对其部分证明力予以确认。证据5：无法证明邮寄是什么东西，快递没有写明是邮寄的什么东西。本院认为本诉被告未能提出任何反驳证据，确认该组证据的证明力。证据6：与本案无关，影业属于人口高密度产业，规划、消防等高于其他行业，故该组证据无法证明待证事实。本院认为本诉被告的异议不成立，确认该组证据的证明力。
对本诉被告提交的证据：1.租赁合同，证明本诉被告租赁房屋准备开办影业，双方对违约条款等的约定及原告需要协助被告办理规划、建设、消防、广告等手续；2.银行回单，证明被告已支付300000元履约保证金。
本诉原告提出质证意见：对证据2无异议，本院确认其证明力。证据1：对真实性及合法性无异议，对证明对象有异议，事实上本诉原告是全方位给予协助的，并没有拒绝履行任何义务，且协助义务是由自行办理主体提出要求在先，才会有有协助的发生，这不同于主动去办理义务。本院认为，该证据能够证明双方对各自权利义务及违约责任进行了约定，原告举证目的并未包含“构成违约”等内容，故对该组证据的证明力应予确认。
针对反诉部分，双方均未提交书面证据。
根据本院确认证明力的上述证据及到庭当事人当庭陈述，本院确认本案事实如下：
2011年8月12日，时代公司（甲方）与大地公司（乙方）签订了《金华时代广场电影院房屋租赁合同》一份，约定由时代公司将其所有的位于金华市八一北街88号时代广场福华百货1幢4-E01号宴会厅租赁大地公司用于经营电影院业，自订立合同之日起180日内为免租期，租赁年限为12年，从计租期（免租期届满次日）起算；履约保证金为30万元，自合同生效后10日内乙方向甲方付讫，合同终止后10日内由甲方无息返还乙方。在租金计算及支付方式方面，双方约定首年租金为148.23万元，此后按每两年递增5%计算，租期提前终止时不足整年部分按照年租金乘以实际租期天数与365天的占比计算；租金实行每3个月为一个支付周期，从计租期开始至第3个月时为第一个交租期，该期间的租金应于免租期届满前7日付清，此后3个月为第二交租期，于第一个交租期满前7日付清，以此类推，乙方交租时甲方应提供正式税务发票。在影院建设方面，双方约定乙方自行负责影院建设，在影院建设必须的规划、建设、消防、广告发布等全部行政报批手续，以及影院土建、装修施工与验收、消防工程施工与验收等方面，甲方应给予必要的协助。在违约责任方面，双方约定如一方不履行义务，经书面通知后20日内仍不履行的，守约方有权终止合同，并有权追究违约责任，违约金以当年一个租赁年度租金等额的金额计算；不履行付款义务的，从逾期之日起还应当支付当期应付款的每日千分之五的滞纳金。双方还约定物业配套设备依照《金华时代广场电影院房屋租赁物业交接协议》配备。合同签订后，大地公司向时代公司支付了履约保证金30万元，时代公司将宴会厅及配套物业设备交付给大地公司使用。大地公司因在装潢施工、行政审批等准备工作遇到问题，最终电影院未能开业。
另查明：时代公司于2014年9月16日、10月17日向大地公司发出租金催交函，要求支付2014年8月12日至11月11日的租金389100元，又于2014年11月3日、12月24日，要求支付2014年8月12日至11月11日、2014年11月12日至2015年2月11日两段租期内的租金合计778200元。
本院认为：时代公司与大地公司于2011年8月12日签订的《金华时代广场电影院房屋租赁合同》及附件，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同。合同签订后，双方当事人均应按约履行各自的义务。对于本诉部分：自2014年8月5日起，大地公司未按期支付租金，已构成迟延履行。双方主要争议在于时代公司是否存在阻扰施工、未予配合办理施工许可证等违约行为，大地公司拒绝支付租金的抗辩能否成立。根据双方在合同中有关影院建设的约定内容，应理解为时代公司在影院装潢、消防施工及行政审批等方面负有协助义务，但大地公司并未提供相关证据证明在其提出要求的情况下时代公司未履行协助义务，也未有证据证明时代公司存在其他违约行为，故大地公司的相关抗辩不能成立，其应承担违约责任。对于反诉部分：因影院施工许可证未能办出，大地公司无法投入影院建设工作，影院也未能开业，合同目的确已无法实现，故对反诉原告主张解除合同的请求予以支持，但毕竟大地公司未完全履行支付租金的义务，解除合同也造成了时代公司损失，故对其主张返还履行保证金30万元的请求，本院不予支持。对于双方争议的违约损失赔偿问题，违约金或滞纳金均属约定损失范畴，如约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。依据合同约定，大地公司既需承担相当于一个租赁年度租金的违约金，又需承担应付租金每日千分之五的滞纳金，应属过高，且在租金持续计算、30万元履约保证金不予返还的情况下，时代公司的损失应已得到弥补。综上，对本诉、反诉请求中的合法、合理部分，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条等规定，判决如下：
一、解除金华时代置业有限公司与广东大地影院建设有限公司签订的《金华时代广场电影院房屋租赁合同》及附件。
二、广东大地影院建设有限公司于本判决生效之日起7日内支付金华时代置业有限公司租金778200元（租金暂计算至2015年2月11日，此后租金仍按129700元／月且每两年递增5%的标准计算至本判决确定之日止）。
三、驳回金华时代置业有限公司的其他本诉请求。
四、驳回广东大地影院建设有限公司的其他反诉请求。
本诉、反诉被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费19912元、保全费5000元（本诉原告已预交），由本诉原告金华时代置业有限公司负担8912元，本诉被告广东大地影院建设有限公司负担16000元；反诉受理费2900元，由反诉原告广东大地影院建设有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。应在递交上诉状时按不服部分诉讼标的额预交案件受理费，可汇至金华市财政局政府非税资金财政专户，开户银行：中国农业银行金华市分行，账号：19×××90-106003，或直接交浙江省金华市中级人民法院立案大厅收费处。上诉期满之日起7日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 王正平
二〇一五年五月十三日
代书记员 廖甜甜