贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔东民终字第548号
上诉人（一审被告、反诉原告、第三人反诉被告）袁小碧，女，……。
委托代理人张光华，贵州洲联合律师事务所律师。
上诉人（一审第三人）凯里市瑞发纺织品有限责任公司，地址：……。
负责人刘培珍，女，……。
委托代理人蒲光林，贵州宏强律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告、第三人反诉被告）涂波，男，……。
被上诉人（一审原告、反诉被告、第三人之诉被告）黄静，……。
上诉人袁小碧、凯里市瑞发纺织品有限责任公司因租赁合同纠纷一案，不服凯里市人民法院（2014）凯民初字第2218号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院查明，凯里市瑞发纺织品有限责任公司（以下简称“瑞发纺织品公司”）原为凯里市纺织品公司。1999年11月10日，凯里市工商行政管理局作出凯工商（1999）086号《关于注销凯里市纺织品公司营业执照的决定》，注销凯里市纺织品公司营业执照。2004年10月15日，凯里市深化企业改革领导小组作出凯企改复字第（2004）2号《关于市纺织品公司改制的批复》，凯里市纺织品公司进行国有企业改制。涂松群系涂波、黄静父亲，原为凯里市纺织品公司员工，2009年8月11日，因原凯里市纺织品公司法定代表人暂时不能履行职责等问题，公司管理层代表、股东代表、退休职工代表、市政府及部门负责人经协商成立公司临时管理委员会，并推选涂松群为临时管理委员会主任。2013年1月10日，瑞发纺织品公司董事会推选涂松群为公司董事长。2013年2月5日，瑞发纺织品公司在凯里市工商行政管理局办理得《企业法人营业执照》，并登记涂松群为瑞发纺织品公司法定代表人。
1999年5月26日，凯里市纺织品公司与原告父亲涂松群签订《承包合同》，凯里市纺织品公司将位于大十字公司老大楼一楼半间门面承包给涂松群，约定承包时间为1999年5月26日至2017年5月26日止。2002年，原凯里市纺织品公司大楼拆除新建。2003年3月28日，瑞发纺织品公司取得新建的位于凯里市韶山南路2号原凯里市纺织品公司房产，产权证号为“凯房权证凯里市字第000385**号”。2005年1月3日，涂松群与“凯里市纺织品股份有限责任总公司”签订《入股协议》，约定由原纺织品公司职工改制后一次性安置费即固定资产柒拾万元作为投资，涂松群出技术、设备、装修资金等伍拾万元，组建“凯里市纺织品股份有限责任总公司力美健身俱乐部”，联营有效期为15年。《入股协议》签订后，力美健身俱乐部实际由涂松群经营，并用公司大楼五楼作为该俱乐部的经营性用房。后因力美健身俱乐部无力继续经营，涂松群即与袁小碧于2007年6月3日签订《租赁合同》，将位于凯里市韶山南路2号瑞发纺织品公司大楼五楼约600平米场地租赁给袁小碧，约定租赁期限自2007年4月20日至2012年4月20日，并对租金及支付方式进行了约定。2011年3月17日，涂松群与凯里市纺织品公司签订《补充协议》，约定公司大楼五楼租金在3300元的基础上每月增加200元，即每月总租金为3500元。涂松群按《补充协议》约定每月向瑞发纺织品公司支付“代发工资款”3500元。2011年8月21日，涂松群与袁小碧续订《租赁合同》，约定租赁期限为2012年4月21日起至2020年4月21日止，并对租金、支付方式及违约责任重新进行了约定。涂松群于2013年8月27日病故，并于2013年9月2日销户。涂松群去世后，涂波、黄静仍向第三人瑞发纺织品公司支付“代发工资款”至2015年3月31日止。2013年10月9日，产权人瑞发纺织品公司向袁小碧发送《了解涂松群的租赁合同情况》，要求租金暂时不支付。袁小碧基于此及涂波、黄静主张租金的客观事实，将租金存入其合伙人毛亦羽账户，以待履行债务。原告涂波、黄静遂以涂松群《租赁合同》权利义务承继人身份，多次向袁小碧催付租金未果，袁小碧严重违约为由，向法院提起诉讼。被告、第三人分别提起反诉。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案涂松群与凯里市纺织品股份有限责任总公司于2005年1月3日签订的《入股协议》及涂松群与凯里市纺织品公司于2011年3月17日签订的《补充协议》在形式要件虽有所欠缺，但在实质内容上已明确双方联营期限为15年及由涂松群每月交纳租金即“代发工资款”3500元给瑞发纺织品公司的客观事实，《入股协议》及《补充协议》没有违反我国法律、法规规定，为合法有效合同。在力美健身俱乐部无力继续经营的情况下，涂松群将俱乐部所在的凯里市韶山南路2号瑞发纺织品公司大楼五楼转租给袁小碧经营酒店，并与袁小碧签订《租赁合同》。从涂松群与凯里市纺织品公司于2011年3月17日签订《补充协议》的内容看，可以明确第三人瑞发纺织品公司对涂松群的转租行为是明知的，但其对此并未举证证实已提出异议，反而在涂松群转租后仍继续按照《补充协议》约定的金额收取涂松群的“代发工资款”，故应视为其默认涂松群的转租行为。第三人瑞发纺织品公司及涂松群应当严格按照《入股协议》及《补充协议》约定履行义务。涂松群去世后，涂波、黄静作为涂松群继承人，有权继续租赁该房屋，且涂波、黄静已代父履行向第三人瑞发纺织品公司支付“代发工资款”的义务，故有权按照《租赁合同》约定收取袁小碧的租金，并负有保证袁小碧继续租赁房屋的义务。现涂波、黄静诉请袁小碧支付租金12万元，理据充分，予以支持；其诉请袁小碧将租赁物腾退交还，不予支持。袁小碧诉请确认《租赁合同》有效，并履行至合同期限届满，及确认第三人为出租人，并判决袁小碧向第三人支付租金18万元。因该《租赁合同》约定租赁期限至2020年4月21日止，超出《入股协议》约定的15年即2005年1月3日至2020年1月3日止的期限，该超出部分无效。故对袁小碧诉请确认《租赁合同》有效，并履行至合同期限届满，予以部分支持。对袁小碧诉请确认第三人为出租人，并判决袁小碧向第三人支付租金18万元，不予支持。第三人瑞发纺织品公司诉请收回租赁标的物，并收取租金18万元，因瑞发纺织品公司与涂松群约定联营期限为15年，其默认涂松群的转租行为，并收取涂松群“代发工资款”，故无权收回租赁标的物和收取袁小碧的租金，对瑞发纺织品公司的以上诉请，不予支持。对涂波、黄静诉请确认《租赁合同》已于2014年9月21日解除，并由袁小碧支付迟延付款利息及支付自2014年10月21日起至实际交房之日的占用费和利息，因袁小碧在涂松群去世后面临多方主张权益，其将租金存入账户以待支付的行为，非为恶意拖欠租金行为，其采取的方式并无过错，不构成违约，且其在收到要求解除合同搬出房屋的《律师函》后存有异议，并对此进行了回函，涂波、黄静亦认可收到回函，故涂波、黄静诉请确认《租赁合同》已于2014年9月21日解除，并由袁小碧支付迟延付款利息及支付自2014年10月21日起至实际交房之日的占用费和利息，无事实和法律依据，不予支持。第三人瑞发纺织品公司诉请撤销涂松群与袁小碧之间签订的《租赁合同》，因撤销权的行使期限为1年，诉请超过1年的撤销权请求期限，又无证据证实存在法定的撤销事由，对该项诉请，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第五十四条、第五十五条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、本诉被告袁小碧与涂松群于2011年8月21日签订的《租赁合同》除第七条约定期限超出2020年1月3日的部分无效外，其余有效。《租赁合同》应继续履行至2020年1月3日止。二、由本诉被告袁小碧于本判决生效之日起十日内支付本诉原告涂波、黄静租金12万元。三、驳回本诉原告涂波、黄静的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告袁小碧的其他反诉请求。五、驳回第三人凯里市瑞发纺织品有限责任公司的诉讼请求。
一审判决后，瑞发纺织品公司上诉称：1、一审认定事实错误。①1999年经凯里市人民政府作出关闭凯里市纺织品公司决定，1999年11月10日凯里市工商局注销了凯里市纺织品公司营业执照后，所有债权债务和人员安置由主管部门负责处理，凯里市纺织品公司即进入改制阶段，从而导致1999年5月26日与涂松群签订的《承包合同》因政策性的原因而终止。②2004年10月公司正式进入改制后，但从未设立过“凯里市瑞发纺织品股份有限责任总公司”，该公章是涂松群等人私自刻制的，目的是用于制作虚假的《入股协议》，《入股协议》内容是虚假的。③涂松群利用自己在公司的领导地位逐步独揽大权，在事先打印好《补充协议》后，让部分管理委员会成员签字，并加盖早已注销的“贵州省凯里市纺织品公司”的公章。《补充协议》来源于虚假的《入股协议》，所以，《补充协议》也是虚假的。④一审认定“约定公司大楼五楼每月租金在3300元的基础上每月加200元，……涂松群按《补充协议》约定每月向天瑞发纺织品公司支付‘代发工资款’3500元”中的“3300元”、“代发工资款”、“房租”、“租金”等没有任何证据加以证明。2、一审适用法律错误。①公司与涂松群就公司五楼大楼五楼的关系究竟是联营、还是租赁、还是名为联营实为租赁？本身难以确定。但一审将它们之间的关系定为租赁关系。上诉人认为《入股协议》约定是“联营有效期为15年”，却被一审法院认定为“租赁期限15年”，一审将这两个不同的法律关系加以等同是错误的。②就算公司与涂松群之间的租赁关系成立，根据合同法第234条的规定，在涂松群死亡后，其与公司的租赁关系也应当自然终止。涂松群的继承人之一涂波是人民警察，属公务员，不具备续签合同的资格。另一继承人黄静也未与公司达成续租协议，其租赁合同至涂松群死亡时自然终止。③就算公司与涂松群之间的租赁关系成立，根据合同法第234条的规定，涂松群与袁小碧之间的转租行为也未经出租人公司同意，公司可以依法解除合同。因此，在涂松群死亡后，公司管理层于2013年10月9日才向袁小碧发送《了解涂松群租赁合同情况》以界定到底他们之间是何种法律关系，根本上不存在“视为同意转租”之情形。因此，公司要求解除涂松群与袁小碧之间的《租赁合同》于法有据，如果袁小碧未能与公司续签《租赁合同》，公司收回楼层也顺理成章。
袁小碧上诉称：一审认定涂松群与袁小碧签订的《租赁合同》部分有效、部分无效，但又未根据合同无效部分是涂松群欺诈行为所致的事实和法律规定，判决被上诉人涂松群、黄静对《租赁合同》履行期限未能届满承担违约责任，并应双倍赔偿袁小碧的装修费和经营损失有误，以及未按照法律规定判决本案本诉费和反诉费有悖法律的规定。要求撤销一审判决第四项，判决被上诉人涂波、黄静违约，双倍赔偿袁小碧装修费和经营损失，并按胜败比例承担案件受理费用。
被上诉人涂波、黄静答辩称：1、1999年5月，凯里市纺织品公司（以下简称甲方）与答辩人之父涂松群（以下简称乙方）签订《承包合同》：承包时间为1999年5月26日至2017年5月26日止，该《承包合同》约定乙方每月向甲方支付代发工资款800元，甲方在承包期内可将门面转让。2、2002年甲方大楼拆除新建，甲方将公司新大楼五楼交于乙方经营，乙方每月向甲方缴纳代发工资款3000.00元。2005年1月3日，甲乙双方签订《入股协议》，由甲方出场地，乙方出资伍拾万元经营，乙方每月向甲方支付代发工资款等共计人民币叁仟元整，该《协议》约定联营时间为十五年。2009年，原凯里市纺织品公司法人因故不能履行职，由多方协调成立公司临时管理委员会并推举乙方为管委会负责人，2011年3月17日，公司股东认为物价上涨，要求增加房租（即代发工资款），甲方（凯里市纺织品公司及部分临时管委会成员）与乙方签订《补充协议》，双方约定：在乙方现交房租3300元的基础上从2011年4月1日起每月增加200元，时间到原订合同期限为止；合同未到期收回，按原订合同赔款伍拾万元，合同期满后，乙方需继续租用同等条件下优先。2013年8月27日，答辩人之父涂松群因病突然去世，二答辩人作为其合法权益的继承者按约定按时向第三人支付“代发工资款”至2015年3月31日，期间第三人亦认可二答辩人系其父涂松群合法权益的继承者的身份。与袁小碧合同纠纷案第三人参与诉讼后，被告袁小碧为逃避违约责任，向第三人提出由第三人重新与其签订租赁合同，并将所欠租金交于第三人。第三人在参与诉讼后，指示财务人员暂不收取二答辩人从2015年4月后的租金。综上所述，二答辩人之父涂松群与第三人1999年签订合同一直自担风险，自取收益进行经营，且在世时与去世后二答辩人作为其合法权益的继承者，均一直按相关约定向各方履行自身权利义务。为此请中级人民法院依法判决，对第三人无法理依据的要求予以驳回。若第三人要收回所出租房屋，需按与二答辩人之父涂松群所签订的相关约定向涂波、黄静赔偿伍拾万元整。
二审期间，上诉人瑞发纺织品公司向本院提交下列证据材料：①证人胡强、黎永国、陈荐贤的证词各一份及上述证人到庭作证，拟证明签订《补充协议》时涂松群只叫三位证人参加签字，公司临时管委会其他成员不知晓，协议上所盖的公章是公司原已注销的公章；②凯里市市场监督管理局出具的《证明》二份，证明“凯里市纺织品股份有限责任总公司”和“凯里市纺织品股份有限责任总公司力美健身俱乐部”没有注册登记，拟证明《入股协议》是虚假的；③凯里市工商局大十字分局的《证明》，证明“凯里市力美健身俱乐部”的工商注册登记情况，拟证明《入股协议》是虚假的；④证人文君和的《情况说明》一份，拟证明凯里市纺织品公司在改制期间的公章管理情况。上诉人袁小碧提交一份标题为《星驰宾馆》的通知，拟证明二审期间，上诉人瑞发纺织品公司向袁小碧发出书面通知，要求袁小碧在二审期间暂时不要把租金交给涂波。
上述证据经庭审质证后，涂波、黄静及袁小碧对证人胡强、黎永国、陈荐贤、文君和的证言及凯里市市场监督管理局出具的《证明》和凯里市工商局大十字分局的《证明》的内容均无异议。但提出“力美健身俱乐部”以谁的名义来注册和出面经营是涂松群的经营管理策略问题。
本院二审查明的事实与一审相同。
本院认为：综合三方当事人在一、二审期间的诉讼请求、陈述及答辩的理由，本案争议的焦点问题是：1、1999年的涂松群与原凯里市纺织品公司签订的《承包合同》的效力及怎样履行？2、2005年涂松群与原凯里市纺织品公司负责人李军签订的《入股协议》的性质？3、2011年涂松群与临时管委会的成员黎永国、胡强、陈荐贤等三人代表公司签订的《补充协议》的效力？4、涂松群与袁小碧签订的《租赁合同》效力及怎样履行？5、一审原告的诉讼请求及被告和第三人瑞发纺织品公司的反诉请求是否成立？
1、关于1999年5月26日涂松群与原凯里市纺织品公司签订的《承包合同》，该合同是双方的真实意思表示，属于有效合同，虽然当时约定是承包老大楼一楼的壹间，但2002年拆除老大楼2003年建新大楼后，涂松群转而继续承租新大楼第五层，虽然双方现在均讲不清为什么由承租老楼一楼转变成承租新大楼五楼的，但新大楼五楼由涂松群承租并一直支付租金给瑞发纺织品公司是事实，双方均认可。该《承包合同》名为“承包”，实为“房屋租赁”，且合同约定的“承包”期限为“18年”，故依该合同的约定，涂松群可以经营至2017年5月26日止。
2、关于2005年涂松群与原凯里市纺织品公司负责人李军签订的《入股协议》的性质问题。该《入股协议》在文字内容上均是关于纺织品公司与涂松群联合经营“凯里市力美健身俱乐部”的约定。对于该《入股协议》，双方都没有已实际履行的记录或依据，所以该《入股协议》是双方并没有实际履行的“联营协议”。经核查工商登记资料，“力美健身俱乐部”在2007年就已申请注销了。如果双方曾有“联营”行为，也说明双方约定联营“凯里市力美健身俱乐部”的行为至少在2007年就已结束，且凯里市力美健身俱乐部的经营地点即涂松群承租的“纺织品公司五楼”已转租给袁小碧经营酒店，所以《入股协议》上约定的“联营有效期15年”的规定不再有约束力。该《入股协议》性质是“联营协议”，不是“租赁合同”，这个“15年”不能认定为是双方对租赁期限的另行约定。所以，一审认定涂松群的租赁期限至2020年1月3日止没有事实和法律依据。
3、关于2011年涂松群与临时管委会的成员黎永国、胡强、陈荐贤等三人代表公司签订的《补充协议》的效力问题。根据证人黎永国、胡强、陈荐贤的陈述，虽然签订《补充协议》时是涂松群喊他们三人代表公司在协议上签字，但补签类似提高租金的协议在当时也不止涂松群一户，还有承租纺织品公司房子的其他租户。因当时公司正处于改制期间，涂松群又是公司临时管委会的负责人，故签订《补充协议》时涂松群喊公司临时管委会的成员黎永国等人代表公司与涂松群签订该协议也符合公司当时的管理状况，且《补充协议》签订后，双方均按补充协议约定的租金标准一直履行该协议内容。故该《补充协议》应认定是合法有效的协议。涂松群依据1999年的《承包合同》及2011年的《补充协议》约定，一直以“代发工资款”的名义向纺织品公司交纳租金，说明纺织品公司是认可第五层是由涂松群承租的。1999年的《承包合同》约定的租赁期限是18年，合同当事人一方死亡后，其因合同引发的债权债务可由其继承人一并继承。因本案所涉及的租赁合同并不是专属于特定人身才能履行的合同，其他人也可以代为履行。2003年涂松群死后，涂波、黄静也一直代其父亲向纺织品公司交纳“代发工资款”（租金）至2015年3月，说明涂波、黄静自愿承继其父原合同权利义务，纺织品公司也是认可涂波、黄静可以承继原1999年《承包合同》和2011年《补充协议》的权利和义务。所以，1999年的《承包合同》和2011年的《补充协议》均属有效合同，双方应按合同的约定继续履行。
4、关于涂松群与袁小碧签订的《租赁合同》效力及一审原告的诉讼请求及被告和第三人瑞发纺织品公司的反诉请求是否成立的问题。2007年涂松群把其承租的纺织品公司五楼转租给袁小碧，2011年双方又续签《租赁合同》，瑞发纺织品公司均未提出反对意见，应视为同意并认可转租行为。但依1999年《承包合同》的约定，涂松群的原承租期限仅到2017年5月26日止，而涂松群与袁小碧签订《租赁合同》的租赁期限却已超出原承租期限，承租时间超过2017年5月26日部分的约定属于无权处分行为。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条关于“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”的规定，《租赁合同》中超过原承租期限的部分是无效的。
对于涂波、黄静诉请确认《租赁合同》已于2014年9月21日解除，并由袁小碧支付迟延付款利息及支付自2014年10月21日起至实际交房之日的占用费和利息的请求，因袁小碧在涂松群去世后面临多方向其要求支付租金，袁小碧将租金存入账户以待支付的行为，非为恶意拖欠租金行为，其采取的方式并无过错，不构成违约，且袁小碧在收到要求解除合同搬出房屋的《律师函》后存有异议，并对此进行了回函，涂波、黄静亦认可收到回函，故涂波、黄静诉请确认《租赁合同》已于2014年9月21日解除，并由袁小碧支付迟延付款利息及支付自2014年10月21日起至实际交房之日的占用费和利息，无事实和法律依据，不予支持。
对于瑞发纺织品公司诉请撤销涂松群与袁小碧之间签订的《租赁合同》的请求，因撤销权的行使期限为一年，该诉请超过一年的撤销权请求期限，又无证据证实存在法定的撤销事由，对该项诉请，不予支持。瑞发纺织品公司诉请收回租赁标的物，并收取租金18万元，因瑞发纺织品公司与涂松群的《承包合同》约定租赁期限到2017年5月26日止，并默认涂松群的转租行为，涂松群死后仍然收取涂波交纳的“代发工资款”（租金），故在2017年5月26日之前无权收回租赁标的物和收取袁小碧的租金，对瑞发纺织品公司的以上诉请，不予支持。
对于袁小碧反诉请求确认《租赁合同》有效、并履行至合同期限届满、及确认第三人为出租人、并判决袁小碧向第三人支付租金18万元的请求。因该《租赁合同》约定租赁期限至2020年4月21日止，超出1999年《承包合同》约定的18年期限即1999年5月26日至2017年5月26日止的期限，故对袁小碧诉请确认《租赁合同》有效，并履行至合同期限届满，予以部分支持。对袁小碧诉请确认第三人瑞发纺织品公司为出租人、并判决袁小碧向瑞发纺织品公司支付租金18万元的请求，不予支持。
因二审程序的审理范围仅限于当事人在一审时的诉讼请求范围，对于当事人在一审期间没有提出的诉讼请求而在二审程序时提出的，本院不予审理。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第五十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销凯里市人民法院（2014）凯民初字第2218号民事判决；
二、由涂波、黄静承继其父亲涂松群1999年《承包合同》和2011年《补充协议》中的权利义务，向凯里市瑞发纺织品公司履行至2017年5月26日止；
三、由涂波、黄静承继其父亲涂松群2011年《租赁合同》中的权利义务，向袁小碧履行至2017年5月26日止。袁小碧应按2011年《租赁合同》的约定向合同权利义务承继人涂波、黄静继续履行该《租赁合同》权利义务至2017年5月26日止；
四、由袁小碧在本判决生效之日起十日内支付给涂波、黄静自2013年10月21日至2014年10月21日应支付而未付的租金12万元；
五、驳回涂波、黄静的其他诉讼请求。
六、驳回袁小碧的其他反诉请求。
七、驳回上诉人凯里市瑞发纺织品有限责任公司的其他反诉请求。
一审本诉受理费2930元、反诉受理费1950元、二审案件受理费4890元，共计9770元，由袁小碧承担4000元，凯里市瑞发纺织品公司承担2500元，涂波、黄静共承担3270元。
本判决为终审判决。
审判长 龙集东
审判员 王 莉
审判员 欧阳平
二〇一五年七月三十日
书记员 李维君