四川省梓潼县人民法院民 事 判 决 书（2016）川0725民初1081号原告：张莉，女，生于1984年3月21日，汉族，住四川省梓潼县文昌镇中和街。原告：苏勇，男，生于1976年2月5日，汉族，住四川省梓潼县文昌镇中和街。二原告共同委托代理人：曹晓东，四川翠云律师事务所律师。被告：梓潼富强房地产开发有限公司。地址：四川省梓潼县文昌镇小康路。法定代表人：柏淼，公司总经理。委托代理人：罗桂林，四川经义律师事务所律师。委托代理人：唐录军，男，生于1971年2月6日，汉族，住四川省岳池县九龙镇。原告张莉、苏勇与被告梓潼富强房地产开发有限公司（以下简称“梓潼富强公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张莉、苏勇及二原告共同委托代理人曹晓东、被告委托代理人唐录军、罗桂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张莉、苏勇向本院提出诉讼请求：1、依法责令被告立即向原告交房，并向原告支付逾期交房的违约金119160元；2、判决并责令被告按合同约定开通燃气达到使用条件，并对房屋的附属设施限期整改达到使用条件；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年5月30日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于梓潼县文昌镇小康路“富强·财富广场”xxx钢混结构商业口面房，建筑面积62.1平方米，总价款1324000元，合同签约备案号：14036。合同签订后原告依约缴纳了全部购房款。双方在合同中约定被告应于2014年6月30日前向原告交付该商品房，但被告没有按合同约定的交付条件和交付时间向原告履行交房的义务，造成原告巨大的经济损失。同时被告亦未按《商品房买卖合同》的约定开通天然气并达到使用条件，相关房屋的附属设施亦未达到正常的使用状态。原告多次要求被告对不符合合同约定的事项及时整改，但被告均置之不理，其行为已严重损害了原告的权益。为了维护原告的合法权益，特诉至法院。被告梓潼富强公司辩称：原告的房子已经投入使用，被告不存在逾期交房的情形，被告不存在支付违约金的情形。针对开通燃气的诉求，开发商已经达到合同约定的使用条件。房子已经竣工验收，符合使用条件，亦不存在整改的情形。原告当庭撤回立即交房的的请求，原告没有明确交房时间是好久，接收房子是什么时间，原告门面没有租出去就一直不接房，租出去了就来接房，是其自身原因不按期接房，故被告不存在违约情形。若法院经审查认定被告存在违约情形，请求降低违约金的赔偿，按万分之一的比例来承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年5月30日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于梓潼县文昌镇小康路“富强·财富广场”xxx商业门面房，建筑面积62.1平方米，总价款为1324000元，合同签约备案号为14036。合同约定：“……第五条付款方式及期限买受人采取下列第3种方式付款。……3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的66%，其余价款可以向梓潼县农村信用合作联社东石分社银行或住房公积金管理机构借款支付。……第十条交付条件（一）出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、6项所列条件：1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；……6、经梓潼县建设部门验收合格。第十一条市政基础设施和其他设施的承诺……1、市政基础设施：（1）上水、下水：2014年6月30日达到使用条件；（2）电：2014年6月30日达到使用条件；（4）燃气：2014年6月30日达到使用条件。如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：双方视具体情况协商解决，但因政府部门或市政部门的原因造成，出卖人不承担违约责任。……第十二条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在30日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之二的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。……。”合同签订后，二原告向被告支付了购房款1324000元。2014年6月24日，被告向二原告邮寄送达“富强财富广场验房通知书”，通知原告带齐相关手续于2014年6月30日到富强财富广场现场办理验房手续。原告以房屋没有修建好为由，未接收房屋。2015年4月10日，原告联合同为“富强·财富广场”1、2号楼的业主十余户，联名向被告出具书面的书面情况反应—《业主强烈要求》，具体内容：“1、延期交房违约金的赔偿，导致门面的出租困难。2、水、电、气一户一表，其不能开通要求退开户费，水、电必须单户要求自来水公司、供电局办卡自己交费。3、环境卫生整改（特别是公厕）也是导致门面出租困难原因所在，车辆乱停放。4、下水管破裂，脏物流向门面。5、要求广告宣传招租，由于甲方原因导致出租困难。6、关于围墙拆除。以上内容是全体门面业主的意见，请在5月1日之前解决这些问题。”被告梓潼富强公司员工余强收到该情况反应后，将材料转交给公司负责人。2013年1月9日，绵阳市经纬房屋测绘有限责任公司对富强·财富广场1号楼进行测绘并出具房屋面积测绘报告。2014年8月21日，验收组（含建设、监理、施工、设计、勘察、住建局、质监站等单位）对富强财富广场商住小区工程1、2号楼进行竣工验收并出具竣工验收报告。2014年11月6日，富强·财富广场商住小区2号楼房屋建筑和市政基础设施工程的竣工验收备案文件由梓潼县城乡规划建设和住房保障局收讫，并同意备案。2014年12月4日，绵阳市梓潼县住房和城乡建设局向被告颁发建设工程规划核实合格证，该证是建设工程竣工规划验收合格的法律凭证。2015年10月20日，原告将涉案门面出租，租金6万元/年。庭审中，二原告撤回要求被告立即向原告交房以及对房屋附属设施限期整改的诉请。（2015）梓民初字第1143号案件中，本院向梓潼县蓝烽燃气有限责任公司对“富强.财富广场”门面房的燃气开通情况进行了调查，原告购买的门面房用气属于非居民用气，其用气不在开发商申请安装用气范围内，须由门面用气经营者向燃气公司提出用气申请，用气流量表最小配置为G4m³智能表，燃气安装费用为8600元。二原告所购买的门面房目前尚未办理天然气安装手续。本院认为：二原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法、有效，双方均应按照合同约定诚实信用地履行各自的义务。《商品房买卖合同》约定的商品房交付条件为取得规划验收合格证、商品房面积实测报告书、及建设部门验收合格，本案中，被告梓潼富强公司取得商品房面积实测报告书的时间为2013年1月9日；取得竣工验收报告的时间为2014年8月21日；取得建设工程规划核实合格证的时间为2014年12月4日。根据双方合同约定的三个交付条件，最晚达成的条件为取得建设工程规划核实合格证，至此，案涉房屋达到了当事人约定的交房条件。该时间晚于合同约定的交房时间，故被告梓潼富强公司构成违约，应按合同约定向原告支付违约金。违约金的计算期间应为2014年6月30日至2014年12月4日。关于合同约定违约金是否过高的问题，本案中，原告所举证据不足以证明其在2014年6月30日至2014年12月4日期间的实际损失，梓潼富强公司也未举证证明违约金过分高于实际损失，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，本院酌情将违约金下调，按照已付房款1324000元，以2014年中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮30%计算。关于合同中约定的“燃气达到使用条件”的理解问题，原告认为应当将天然气管道接入到室内，被告认为只需将天然气管道接到房屋外使用阀门上，室内应由门面房屋业主自己开通。根据当事人双方的陈述及本地区燃气市场的惯例，门面房屋用气属于非居民用气，其用气不在开发商申请安装用气范围内，应由门面用气经营者（所有人或实际使用人）自行接入户，且根据门面房的用途，天然气管道接入室内与否、接入方式各有不同，由开发商统一接入不符合交易习惯。故梓潼富强公司只需将天然气管道接通到门面房外使用阀门上即已经达到使用条件。对于原告要求被告按合同约定开通燃气达到使用条件的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条第一款、第一百三十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告梓潼富强房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告张莉、苏勇支付逾期交付房屋的违约金，违约金数额以已付房款1324000元为基准，从2014年6月30日起至2014年12月4日止按年利率7.8%计息。二、驳回原告张莉、苏勇的其他诉讼请求。若被告梓潼富强房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2684元，已减半收取1342元，由被告梓潼富强房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员  何代江二〇一六年十二月十四日书记员  张 婕附：适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。