西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西中民一终字第00308号
上诉人（原审原告）杜振刚，韩城欧亚口腔医院医生。
委托代理人王禾，陕西法智律师事务所律师。
上诉人（原审被告）陕西天佑国际酒店管理有限公司，住所地西安市莲湖区西二环南段12号。
法定代表人刘生东，该公司董事长。
委托代理人杨石头，该公司员工。
上诉人杜振刚、上诉人陕西天佑国际酒店管理有限公司（以下简称天佑酒店公司）因租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2014）莲民二初字第00101号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杜振刚及其委托代理人王禾、上诉人天佑酒店公司的委托代理人杨石头到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年11月6日杜振刚诉至原审法院称，天佑酒店公司与陕西明日新概念置业发展有限公司（以下简称新概念公司）于2006年10月1日签订《房屋租赁合同》，约定：新概念公司将其开发建设的明日新概念公寓（又名西高国际）除第12层外，整体出租给天佑酒店公司使用，租金每平方米240元／年，2010年至2019年期间的租金于每年的4月1日至6月1日支付。天佑酒店公司逾期支付租金的应按每日万分之五支付违约金，逾期超过4个月，新概念公司有权解除合同。后新概念公司通过媒体向社会公开销售明日新概念公寓，天佑酒店公司作为承租方向出租方发函放弃优先购买权。其购买了该公寓1408、1410、1411、1413、1707、1709号房屋，建筑面积分别为49.37平方米的商品房。其购买房屋后，天佑酒店公司自2011年12月1日起即未向其支付租金。天佑酒店公司作为承租人应向产权人即原告支付租金，天佑酒店公司长期拖欠租金，违反了合同约定，应当向其支付租金并赔偿损失，同时，其有权解除租赁关系，并要求天佑酒店公司返还房屋。现请求：1．判令解除其与天佑酒店公司之间的房屋租赁关系；2．判令天佑酒店公司立即向其返还房屋；3．判令天佑酒店公司向其支付房屋租金130644.8元（自2011年12月1日至2013年9月30日），2013年10月1日起至天佑酒店公司实际返还房屋之日止的房屋使用费仍由天佑酒店公司按每月5934.4元的标准向其支付；4.判令天佑酒店公司向其支付违约金（自2011年12月1日起，以当年应付租金为计算基数，按每日万分之五为准，分别计算至判决生效之日止）：5．诉讼费由天佑酒店公司负担。
天佑酒店公司答辩称，2006年10月1日，其关联公司陕西天佑投资有限公司（天佑投资公司）与新概念公司签订明日新概念公寓的整体租赁合同（不包括第12层），该协议对租赁双方的相关权利、义务进行了明确约定。2007年5月18日，根据上述合同第十四条约定，租赁合同的承租方变更为其天佑酒店公司，其取得该合同的权利、义务。杜振刚与新概念公司之间关于新概念公寓相关房屋所有权变更与转移的情况，其在2013年6月份之前并不知情。2013年6月，法院陆续开庭审理业主与新概念公司、陕西国伟投资理财有限公司（以下简称国伟公司）的托管纠纷，将其列为第三人，其才知部分购房业主已取得房产证及与国伟公司有委托管理关系。以上情况说明，2013年6月份前，其并不知道杜振刚的业主身份，杜振刚称自2011年11月1日起其未支付租金与事实不符。2013年10月和11月，新概念公司众多购房业主与国伟公司的托管协议解除，杜振刚事实上收回了所购房屋的收益权，此时杜振刚才有权要求其公司支付租金。此前，其已合法支付的租金杜振刚无权主张，在托管协议解除前，法院处理的杜振刚收益金部分，杜振刚更无权要求其重复支付。在2013年6月其知道杜振刚与国伟公司的托管关系之前，其已于2013年5月8日按租赁合同约定的租金支付期限，向新概念公司支付租金至2014年10月31日，2014年10月31日之后的租金，其承诺按租赁合同的约定进行支付。由于其并不存在支付租金违约之事实，杜振刚要求解除租赁关系及支付违约金之诉求，无事实依据，请求法院予以驳回。房屋租赁关系存续期间，房屋所有权变动的，并不影响租赁关系之效力，其有权依租赁合同继续使用租赁房屋，故不同意向杜振刚返还租赁房屋。
原审法院经审理查明，2006年10月1日，新概念公司作为甲方与乙方天佑投资公司签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其开发建设的位于西安市莲湖区西二环惠民坊1号（西二环南段12号）明日新概念公寓，建筑规模：地下两层、地上22层，建筑面积20306.88平方米整体出租给乙方（除甲方已出售的第12层以外）；2006年10月11日至2007年5月31日为装修期，免收租金，2007年6月1日至2022年11月30日为租赁使用期（含6个月的二期免费装修期）；租金标准每平方米每年240元，确定年租金为4650000元，租金支付时间为每年的4月1日至6月1日；关于租赁物所有权变动，双方约定，新的所有权人仍应履行本合同甲方的所有权利、义务（其中无论新的所有权人取得明日新概念公寓第几层房屋，其租金收益仍按每平方米每年240元计算），甲方应在明日新概念公寓所有权发生变动时如实告知新的所有权人上述情况。关于违约责任，双方约定，乙方逾期支付租金的，应按每日万分之五向甲方支付违约金；逾期超过4个月的甲方有权解除合同，并有权要求赔偿乙方赔偿实际损失和间接损失。租赁合同签订后，新概念公司将新概念公寓整体交付乙方，由乙方进行装修。
2007年5月18日，根据双方特别约定，甲（新概念公司）、乙（天佑投资公司）双方及天佑酒店公司签订确认书，确认由乙方设立的子公司天佑酒店公司承继了乙方租赁合同的权利、义务。后新概念公司对外出售已出租房屋，杜振刚购买了新概念公寓1408、1410、1411、1413、1707、1709号房屋，建筑面积分别为49.37平方米。2012年11月12日，杜振刚取得房产证号分别为西安市房权证莲湖区字第1050108009-19-2-1-11707-l、西安市房权证莲湖区字第1050108009-19-2-1-11709-l。2014年3月5日，杜振刚取得房产证号分别为西安市房权证莲湖区字第1050108009-19-2-1-11408-l、西安市房权证莲湖区字第1050108009-19-2-1-11410-l、西安市房权证莲湖区字第1050108009-19-2-1-11411-l、西安市房权证莲湖区字第1050108009-19-2-1-11413-l。杜振刚购买上述房屋后与国伟公司签订《天佑公馆房屋委托经营管理合同》，约定由国伟公司对其所购买房屋进行委托经营管理。
因涉案房屋未能办理房产证，杜振刚与新概念公司产生纠纷，曾诉至法院。法院以（2013）莲民初字第00327、00328、00329、00333号民事案件立案受理。双方于2013年4月2日达成调解协议：一、明日新概念公司应于2013年5月30日前为杜振刚所购房屋即西安市西二环南段惠民坊1号西高国际第1幢14层1408、1410、1411、1413号房屋办理产权登记并将产权证交付杜振刚；二、本调解书生效后15日内，新概念公司分别给付杜振刚违约金30229元、33111.5元、33346.5元、33111.5元。
因杜振刚与新概念公司、国伟公司委托理财纠纷，法院于2013年11月7日作出（2013）莲民三初字第00664号、00665号、00666号、00667号、00668号、00669号民事判决书，确认杜振刚与国伟公司已于2013年10月15日解除了《天佑公馆房屋委托经营管理合同》，并判令：1、解除原告与被告陕西明日新概念置业发展有限公司于2010年3月5日签订的《物业服务管理协议》；2、被告陕西国伟投资理财管理有限公司于判决生效后三日内支付原告2011年10月3日至2013年5月7日期间的收益款分别为53460元、53460元、48600元、53460元、57780元、57240元；违约金分别为19288.25元、20856.90元、20726.80元、22554.90元、22554.90元、22464.60元；3、被告陕西明日新概念置业发展有限公司对本判决第二项承担连带清偿责任；4驳回原告其余诉讼请求。后国伟公司不服提起上诉，在二审中双方当事人达成调解。2014年4月16日西安市中级人民法院作出（2014）西中民一终第00225号、00137号、00227号、00228号、00229号、00230号民事调解书，载明：一、2010年3月5日杜振刚与陕西明日新概念置业发展有限公司签订的《物业服务管理协议》予以解除；二、陕西明日新概念置业发展有限公司支付杜振刚2011年10月3日至2013年5月7日期间的房屋收益分别为53460元、53460元、48600元、53460元、57780元、57240元；违约金分别为19288.25元、20856.90元、20726.80元、22554.90元、22554.90元、22464.60元。
2013年9月30日，新概念公司向天佑酒店公司出具天佑酒店公司现状情况说明，将其出租房屋出卖及托管情况书面告知天佑酒店公司。
2013年10月15日，杜振刚与国伟公司签订协议，解除了《天佑公馆房屋委托经营管理合同》。
庭审中天佑酒店公司称，其与新概念公司之间房屋租赁合同合法有效，双方一直在按合同履行，其与新概念公司的租金支付至2014年10月31日，并提供证据进行证明：1、2011年5月12日账务核对情况确认书。2、2012年5月16日及2013年5月8日明日新概念往来明细确认表。杜振刚认为后两份确认书只有签名，无新概念公司签章，也无相关财务票据进行支持，对上述证据表示不予认可。
原审法院经审理认为，2006年10月1日，新概念公司与天佑投资公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且内容并不违反法律或行政法规的强制性规定，应认定有效。2007年5月18日，天佑投资公司、天佑酒店公司、新柯念公司三方签订确认书，确认天佑酒店公司取得天佑投资公司在租赁合同中的所有权利、义务，故天佑酒店公司对租赁合同中的权利与义务予以概括承受。杜振刚取得涉案房屋所有权后，于2012年11月12日取得1707、1709号房屋的所有权；1408、1410、1411、1413号房屋已经生效法律文书确认其有取得涉案房屋所有权登记的权利，杜振刚已概括继受房屋租赁合同约定的权利与义务，享有要求天佑酒店公司支付房屋租金的权利。但因杜振刚就其所购房屋与国伟公司签订《天佑公馆房屋委托经营管理合同》，将房屋交由国伟公司经营管理，并领取房屋收益款，故该委托经营管理合同履行期间，杜振刚无权向天佑酒店公司主张房屋租金。2013年10月15日，杜振刚与国伟公司解除《天佑公馆房屋委托经营管理合同》后，方取得了直接向天佑酒店公司主张房屋租金的权利，故杜振刚主张天佑酒店公司支付2013年10月15日之后的租金及违约金，依法予以支持，杜振刚主张2013年10月15日之前的租金，没有事实和法律依据，不予支持。杜振刚主张解除租赁关系、返还房屋，因杜振刚起诉时并不具备合同的解除条件，且天佑酒店公司并未根本违约，故杜振刚要求解除与天佑公司的租赁合同关系，并返还房屋之诉讼请，依法不予支持。
关于租金标准及违约金数额问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，承租人请求继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”的规定，故2013年10月15日后的租金标准及逾期支付租金的违约金数额，应以原租赁合同的相关约定予以确定，即租金标准为每平方米每月20元，违约金为欠付租金的日万分之五，但违约金的计算时间，应按照原合同约定扣除两个月的支付期限，即自2013年12月16日起算。天佑酒店公司辩称其已向新概念公司支付租金至2014年10月31日，应从2014年11月起向杜振刚支付租金之理由，是其与新概念公司之间的房屋租赁纠纷，可另行解决，故其辩称不予采纳。西安市莲湖区人民法院于2014年11月5日，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决：一、本判决生效后五日内，被告陕西天佑国际酒店管理有限公司支付原告杜振刚自2013年10月16日起至本判决生效之日止的租金（租金标准按296.8平方米、每平方米每月20元计算）；二、本判决生效后五日内，被告陕西天佑国际酒店管理有限公司支付原告杜振刚自2013年12月16日起至本判决生效之日止的违约金（以本判决第一项欠付租金数额为基数，按照每日万分之五的标准计算）；三、驳回原告杜振刚其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3313元（原告申请缓交），由被告陕西天佑国际酒店管理有限公司负担。
上诉人杜振刚不服上述判决，向本院提起上诉称，新概念公司，国伟公司作为涉案房屋的开发商、出卖人、经营管理人，与其及天佑酒店公司均存在合同关系，与本案的处理结果更有密切关系，且只有此二者参与本案的审理，才能全面、客观的查明本案的相关事实。原审未追加必须参加诉讼的当事人参加诉讼，无法保证客观、公正的对案件事实进行全面的审查和认定，显属程序违法。新概念公司与天佑投资公司签订《房屋租赁合同》约定的租金及特别约定，明显违背常理，严重显失公平的合同，其内容的真实性存在重大疑问，此合同的签订目的根本就不是为了盈利，其恶意串通，借此合同损害广大买房业主利益的目的十分明显。我国《合同法》第52条规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效。但原审法院却未依客观事实和法律规定，作出认定合同无效的公正判决，反而以恶意串通签订合同的双方意思表示为由，确认合同有效，显属认定事实不清，适用法律严重错误。其己提供充分证据证明，新概念公司在出售涉案房产时，在天佑酒店公司经营场所对其售楼和托管经营模式进行了大量宣传，天佑酒店公司不仅知情更是直接参与其中，而原审法院却不顾此事实，错误认定2013年9月30日天佑酒店公司才知道上述售楼和托管经营情况，显属为天佑酒店公司开脱责任。综上，认为原审判决认定事实不清、程序严重违法，且适用法律严重错误，请求发回重审或依法改判，支持其的上诉请求。
天佑酒店公司针对杜振刚的上诉答辩称，2006年10月1日，其和新概念公司签订的《房屋租赁合同》，业主是在2009年至2010年之间才购买的房屋，不存在其和新概念公司恶意串通的事实。业主与国伟公司签订《房屋委托经营管理合同》明确约定十五年后业主才有使用权，其不存在拖欠房租的问题，请求依法改判支持其的上诉请求。
上诉人天佑酒店公司不服上述判决，向本院提起上诉称，杜振刚、国伟公司及新概念公司从未告知其存在《天佑公馆房屋投资委托经营管理合同》之事实，因此，其依据《房屋租赁合同》的约定，只能向新概念公司支付房租，且其已支付新概念公司租金至2014年10月31日。其向新概念公司支付租金的行为，合法有据，原审认定其与新概念公司之间的房屋租赁纠纷，可另行解决，显系错误。原审既然确认《房屋租赁合同》有效，亦应确认其按照《房屋租赁合同》约定的租金标准及付款方式支付租金至合同履行期满。从《房屋租赁合同》签订时起，其无逾期支付租金的行为。其曾发出通知要求杜振刚提供账户以便按时支付租金，但杜振刚未予理睬。原审审理期间，其于2014年7月16日在《华商报》上发布公告，要求杜振刚来其处办理确认出租人身份及继续履行《房屋租赁合同》手续，并领取相应租金，但杜振刚仍未理睬。原审判令其支付违约金，无事实依据。原审判决已驳回杜振刚的大部分诉讼请求，却判令其负担全部诉讼费用，与法相悖。新概念公司与国伟公司与本案有利害关系，二者参加诉讼既有利于法院查明案件事实，又可避免其支付新概念公司租金后又重复支付杜振刚租金的问题。原审中，其申请追加新概念公司与国伟公司为第三人，要求国伟公司与新概念公司对解除《天佑公馆房屋委托经营管理合同》之前的租金，共同向杜振刚承担支付责任，并要求新概念公司对2014年10月31日之前的租金向杜振刚承担支付责任，但原审未通知国伟公司与新概念公司参与诉讼，程序违法，导致案件的主要事实未能查清，判决错误。请求：维持原判第三项；撤销原判第二项；改判原判第一项为，其按照《房屋租赁合同》确定的房租标准支付杜振刚自2014年11月1日起的房租；案件受理费由杜振刚负担。
杜振刚针对天佑酒店公司的上诉答辩称，天佑酒店公司认为支付租金到2014年10月31日无证据支持，2013年之前支付租金没有任何票据。法院应严格审查，应追加新概念公司和国伟公司为当事人，请求发回重审或依法改判支持其原审诉讼请求，由天佑酒店公司承担一、二审诉讼费。
本院经审理查明，原审判决查明事实清楚。
根据当事人的诉辩主张，双方在二审争议的主要问题是：1、新概念公司与天佑投资公司签订的《房屋租赁合同》是否有效；2、杜振刚是否有权就涉案委托合同履行期间产生的房屋租金向天佑酒店公司主张权利；3、天佑酒店公司应否向杜振刚履行涉案委托合同解除后房屋租金的给付义务；4、原审是否存在违反法定程序的情形。
本院认为，关于新概念公司与天佑投资公司签订的《房屋租赁合同》效力问题。新概念公司与天佑投资公司于2006年10月1日签订的《房屋租赁合同》，内容不违反法律或行政法规强制性规定，合同中的权利义务系双方当事人在平等协商的基础上所订立，且合同签订时，房屋尚未出售，未来业主的权益并不确定，杜振刚认为新概念公司与天佑投资公司恶意串通侵害其合法权益，无证据予以佐证，其上诉提出该合同无效的理由不能成立。原审认定2006年10月1日的《房屋租赁合同》为有效合同，本院予以确认。关于杜振刚是否有权就涉案委托合同履行期间产生的房屋租金向天佑酒店公司主张权利的问题。在《房屋租赁合同》履行期间，新概念公司、天佑投资公司及天佑酒店公司于2007年5月18日签订《确认书》，确认天佑投资公司在《房屋租赁合同》中承租的权利、义务由天佑酒店公司履行，据此，天佑酒店公司承继了天佑投资公司的权利、义务，成为《房屋租赁合同》的承租方。杜振刚购买涉案房屋并取得该房屋的权属证书后，根据买卖不破租赁的相关法律规定，杜振刚应享有新概念公司在《房屋租赁合同》中出租方的权利、义务。由于杜振刚曾与国伟公司签订《天佑公馆房屋投资委托经营管理合同》，委托国伟公司管理其房屋，并从国伟公司领取收益款项，故原审认定杜振刚在委托管理期间无权向天佑酒店公司要求支付租金正确。杜振刚上诉请求天佑酒店公司支付上述委托合同履行期间产生的房屋租金，缺乏事实及法律依据。关于天佑酒店公司应否向杜振刚履行涉案委托合同解除后房屋租金给付义务的问题。杜振刚与国伟公司于2013年10月15日解除了双方签订《天佑公馆房屋委托经营管理合同》协议的委托关系后，杜振刚即取得直接要求天佑酒店公司支付租金的权利。因而杜振刚请求天佑酒店公司支付2013年10月15日后产生的房屋租金，合法有据。天佑酒店公司上诉称，其已2014年10月31日之前的租金给付新概念公司，无逾期支付租金的行为。经查，天佑酒店公司于2013年9月30日已知涉案房屋出售及托管状况，杜振刚与国伟公司于同年10月15日解除委托合同后，天佑酒店公司不应再支付新概念公司租金，天佑酒店公司称已将租金支付至2014年10月31日，因涉及其与新概念公司的利益，故可另行解决，但不能以此作为对抗杜振刚以业主身份主张租金的权利。因此，原审认定天佑酒店公司应向杜振刚支付委托合同解除后的租金并承担违约责任并无不当。关于原审是否存在违反法定程序问题。本案系租赁合同关系，所涉权利、义务与杜振刚及天佑酒店公司相关联。新概念公司曾系《房屋租赁合同》的出租方，杜振刚取得涉案房屋的权属证书后，承继了新概念公司在《房屋租赁合同》中的权利、义务，故新概念公司与该《房屋租赁合同》已无法律关系。国伟公司曾与杜振刚确立委托关系，该委托关系解除后，国伟公司与杜振刚之间的权利、义务关系已终止，且国伟公司亦非涉案《房屋租赁合同》的主体，故新概念公司与国伟公司均非本案当事人或利害关系人，原审未准许追加新概念公司与国伟公司作为当事人参加本案诉讼，不违反法定程序。杜振刚与天佑酒店公司上诉提出原审违反法定程序，理由不能成立。原审根据案件的审理情况，对本案诉讼费用负担的处理适当；天佑酒店公司上诉主张其不应负担诉讼费用，本院不予采纳。
综上，杜振刚与天佑酒店公司的上诉主张均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6626元，由杜振刚、陕西天佑国际酒店管理有限公司各负担3313元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 玲
代理审判员 刘 旭
代理审判员 高喜平
二〇一五年五月四日
书 记 员 樊佩瑶