湖北省巴东县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂巴东民初字第01271号
原告邓贵海。
被告邓明光。
委托代理人吴仕讯，湖北清江源律师事务所律师。
原告邓贵海诉被告邓明光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月9日立案受理后，依法组成由审判员钱财保担任审判长，代理审判员向子龙、人民陪审员李国章参加的合议庭，于2013年12月10日公开开庭进行了审理。原告邓贵海、被告邓明光及其委托代理人吴仕讯均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邓贵海诉称：原告原是巴东县水布垭镇供销社职工，供销社改制时，原告购买了位于巴东县水布垭镇长岭集镇的供销社房屋。2007年5月1日，原告将该房屋出租给被告邓明光，并与被告邓明光签订了房屋租赁协议，该协议约定：被告租赁原告的该房屋用于家具经营，每年的租金为6500元，被告所需装修仓库的原材料及人工工资均由被告负担，不得抵付租金，被告不得转租。协议签订后，原告将租赁房屋交付被告使用。但被告至今未支付租费，且将部分租赁房屋转租给他人存放货物。原告曾多次电话、书面通知与被告解除该房屋租赁合同未果。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求判令解除原、被告之间的房屋租赁协议，被告按合同约定的6500元支付自2007年5月1日起至房屋交付原告之日止的租金。
原告邓贵海为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一：《房屋出租协议书》1份。用以证实原、被告之间的房屋租赁关系及被告有违约行为的事实。
经质证，被告无异议。
证据二：巴东县水布垭镇双道冲村人民调解委员会的调解协议书1份。用以证实被告违约的事实。
经质证，被告认为，该调解协议书是复印件，没有加盖公章，对真实性有异议，该份证据并无双方当事人的签字，不属于协议书。该份证据不能达到原告的证明目的。
证据三：通知1份。用以证实因被告违约，原告通知被告要求解除合同的事实。
经质证，被告认为，该通知并未送达给被告，不产生法律上通知的效力。从该通知的内容来看至少是9月10日以后产生的，但是通知的时间和村委会盖章的时间都是9月9日，该通知明显系伪造而成。
证据四：谭元佳、张周庆、谭军林证明各1份。用以证实被告未支付原告房屋租金的事实。
经质证，被告认为，该组证据均不具有真实性，是由一人书写好后分别由3人签字而成的。被告称没有交租金属实，但是所称的租金是指2013年5月1日之后应交的租金。该证据不能证明被告没有交付租金而构成违约的事实。
证据五：张祖爱、毛祖金、徐德朝证明各1份。用以证实被告将租赁的原告房屋转租给他人的事实。
经质证，被告认为楼梯间是公用的，该组证据不能证实被告将楼梯间转租给他人的事实。
被告邓明光辩称：一是原告邓贵海的起诉不符合法律规定。合同的解除是当事人之间的民事行为，法院不能审理合同的解除；二是原告的诉讼请求不明确；三是原告诉称的事实不符合客观实际：1、自合同签订至2009年5月1日，被告均按协议交付了租金，自2009年5月1日至2013年5月1日，因原告上涨租金，被告按照每年7500元交付了租金，因原、被告之间关系良好，因此，原告并未给被告出具交付租金的收条，被告每年的经营收入较高，不可能拖欠原告的房屋租金，若自2007年被告一直未交付租金，也不可能租用房屋经营至今，原告诉称的事由不符合一般商业逻辑。2013年5月1日之后的房屋租金，因原告将房屋租金上涨至1万元，原、被告双方未达成协议，因此，被告确未交纳该阶段的房屋租金；2、被告未将房屋转租给他人。原告要求解除合同，应该具备解除合同的条件，即应该在理由充分时提前通知被告并送达，但原告的通知明显是事后补的，不符合法律规定。综上，原告要求解除合同既无事实基础亦无法律依据。
被告邓明光向本院提交了如下证据以支持其抗辩理由：
证据一：《房屋租赁协议书》1份。用以证实被告按协议履行，未有违约行为的事实。
经质证，原告认为合同本身属实。
证据二：邓贵党的证明1份。用以证实被告按约给原告交付租金的事实。
经质证，原告认为不属实，如果被告交付了租金，原告会为被告出具收据。
证据三：田照明的证明1份。用以证实原告将房屋租金上涨而与被告协商未果的事实。
经质证，原告认为不属实，原告不认识证明人，按照约定的每年6500元的租金被告就未支付给原告，原告没有涨价行为。
证据四：邓仕章的证明1份。用以证实原告上涨房屋租金的事实。
经质证，原告认为不属实。
证据五：谭祖亮证明1份。用以证实被告于2007年陪被告为原告交付房屋租金的事实。
经质证，原告认为不属实，证明人谭明亮是被告的亲舅子。
证据六：李启炯证明1份。用以证实被告没有转租的事实。
经质证，原告认为不属实。
证据七：证人邓仕章出庭证言。其主要内容为：有一天，原告邓贵海将原、被告之间的房屋租赁合同给我看，称把房屋卖了。我说这个房屋是被告邓明光装修了的，原告应按照合同给被告邓明光补偿。原告邓贵海称被告邓明光今年还未交房租违约了。被告邓明光称今年未交房租属实，但原因是原告邓贵海今年将房屋租金上涨到1万元了。
经质证，原告认为不属实，证人邓仕章与被告邓明光之间存有金钱关系。
证据八：证人田照明出庭证言。其主要内容为：因原告邓贵海今年将房屋租金上涨至10000元，双方未协商一致，因此，被告邓明光未交今年的房屋租金。
经质证，原告认为不属实，证人与被告之间系雇佣关系。
证据九：证人李启炯出庭证言。其主要内容为：原、被告双方争议的房屋楼梯是13户公用的，楼梯是我自己整的，我与被告邓明光并未发生楼梯转租的事实。
经质证，原告认为不属实。
原告提交的证据一，被告提交的证据一，双方当事人均无异议，本院予以采信，作为认定本案事实的依据。
对双方当事人有异议的证据，本院综合认证如下：原告提交的证据二实为巴东县水布垭镇双道冲村人民调解委员会的调解处理意见，被告认可原、被告经巴东县水布垭镇双道冲村人民调解委员会调解处理的事实，因此，本院对原告提交的该证据予以采信。原告提交的证据三，不符合时间逻辑，不具有真实性，本院不予采信。原告提交的证据四，用以证实被告未按约交付租金的事实，被告提交的证据二、证据五，用以反驳该事实，因被告负有交付租金的合同义务，被告对此负有举证责任，被告未提交其他证据佐证，因此，对原告提交的证据四，本院予以采信，对被告提交的证据二、证据五，本院不予采信。原告提交的证据五系书面证言，用以证实被告将仓库转租他人的事实，被告提交的证据六、证据九旨在反驳该事实，证人到庭作证，原告未提交其他证据佐证，被告提交的证据证明力大于原告提交的证据的证明力，因此，本院对原告提交的证据五不予采信，对被告提交的证据六、证据九予以采信。被告提交的证据二、证据四、证据七、证据八，用以证实系因原告上涨租金而原、被告未协商一致，被告因此未交付2013年5月1日之后房屋租金的事实，因被告未提交有效证据证明其已付清2013年5月1日之前的房屋租金，因此，对被告提交的上述证据本院不予采信。
经审理查明：2007年5月1日，原告邓贵海与被告邓明光签订房屋出租协议，该协议约定：原告邓贵海将其位于长岭集镇所有的原供销商场中间的门面及底层仓库租给被告邓明光经营家具业务，租费为每年6500元；被告邓明光不准随意将房屋转让别人经营和经营对房屋有害的商品；原告邓贵海将仓库租给被告，被告需装修仓库的原材料及人工工资等一切费用由被告自行承担，不抵租费；原告将门面及仓库租给被告经营年限不限，至被告自愿不租为止，中途房屋租金不涨价、不少价；租费的支付方法为每年开始一次性支付当年租费6500元；若有一方违约，付给另一方损失费5000元以上；该合同自2007年5月1日起执行。合同签订后，原告依约将所租赁的房屋及仓库交给被告使用。此后，被告未按约交付租金，双方因此发生争议，2013年9月28日，双方经巴东县水布垭镇双道冲村民委员会人民调解委员会调解处理未果。2013年11月9日，原告诉至本院，请求判如所诉。
本院认为：本案中，原、被告双方争议的核心焦点是被告是否按约支付了原告房屋租金。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，对于合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案被告邓明光作为承租人，负有按约交付租金的合同义务，但其未提交有效证据证实其已按约支付了原告房屋租金，因此，被告邓明光应承担举证不能的法律后果。
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方构成根本违约，致使合同目的不能实现时，另一方当事人具有解除合同的权利。本案中，原告邓贵海出租房屋的目的在于获得经济收益，而被告邓明光自2007年5月1日承租该房屋起至今长达6年之久未给付房屋租金，双方当事人经当地基层群众组织调解未果，致使原告的合同目的不能实现，被告邓明光的行为构成根本违约，原告邓贵海具有解除合同的权利。因此，原告邓贵海要求解除与被告邓明光于2007年5月1日签订的房屋出租协议，本院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”同时，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”根据原告邓贵海的诉讼请求，被告邓明光应以每年6500元为标准，给付原告邓贵海自2007年5月1日起至搬出房屋之日止的房屋租赁费及使用费。
被告辩称合同解除是当事人之间的行为，人民法院不能审理合同解除案件，本院认为，人民法院在本案中仅是审查原告要求解除合同是否具有解除合同的权利，而非人民法院决定合同是否解除，因此，对被告笼统地辩称人民法院不能审理解除合同案件，本院不予采纳。被告辩称原告没有通知被告交纳租金而不具有解除合同的条件，本院认为，被告已构成根本违约，原告可以诉讼解除原、被告之间的房屋租赁合同，因此，对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。被告邓明光辩称其已交付2013年5月1日之前的房屋租金，仅因原告上涨房屋租金而未交付2013年5月1日之后的房屋租金，缺乏有效证据支持，本院不予采纳。被告邓明光辩称因原、被告双方关系很好，所以原告未给被告出具房屋租金交纳的收据，无有效证据支持，本院不予采纳。
据此，本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告邓贵海与被告邓明光于2007年5月1日签订的《房屋出租协议书》。
二、被告邓明光以每年6500元的标准给付原告邓贵海自2007年5月1日起至租赁房屋交付之日止的房屋租赁费及使用费。
限本判决生效之日起10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费775元，由被告邓明光负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，款邮汇至恩施自治州中级人民法院立案庭（必须注明汇款用途和上诉人名称）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 钱财保
代理审判员 向子龙
人民陪审员 李国章
二〇一四年五月六日
书 记 员 谭 林
附本案判决适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。