温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0302民初9348号
原告（反诉被告）：方秀文，男，1958年1月13日出生，汉族，住温州市瓯海区。
委托诉讼代理人：赖金晓、谢文渊，浙江人民联合律师事务所律师。
被告（反诉原告）：温州市鹿城区南汇街道前网村村民委员会，住所地：温州市鹿城区开源路前网新村8幢104室。
法定代表人：胡国芬，主任。
被告：温州市鹿城区南汇街道前网村股份经济合作社，住所地：温州市鹿城区南汇街道开源路前网新村8幢104室。
法定代表人：胡国芬，主任。
被告（反诉原告）温州市鹿城区南汇街道前网村村民委员会和被告温州市鹿城区南汇街道前网村股份经济合作社的共同委托诉讼代理人：姜娅静、毛毅坚，浙江光正大律师事务所律师。
原告方秀文与被告温州市鹿城区南汇街道前网村村民委员会（以下简称前网村村委会）、温州市鹿城区南汇街道前网村股份经济合作社（以下简称前网村经济合作社）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案受理后，被告前网村村委会于同年8月22日向本院提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）方秀文的委托诉讼代理人赖金晓，被告（反诉原告）前网村村委会、被告前网村经济合作社的委托诉讼代理人姜娅静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方秀文向本院提出诉讼请求：1.判令两被告为原告办理前××室（原地址：前网村1号地块××幢××室）营业房产权证，办理营业房产权证的一切费用由被告承担；2.本案诉讼费由两被告承担。审理期间，原告明确第一项诉讼请求为判令两被告办理坐落于温州市鹿城区前××室（原地址：前网村1号地块××幢××室）营业房所有权及土地使用权初始登记手续，由此产生的相关费用由两被告承担；两被告于上述权证办理完毕后，协助原告将房屋所有权及土地使用权过户至原告名下。事实和理由：原告系前网村村民。1998年9月1日，原告与被告前网村村委会签订《营业房认购协议书》，约定被告前网村村委会将位于该村1号地块××幢××室，建筑面积约43平方米的营业房出卖给原告，中标额为每平方米5000元，总房价215000元；营业房由被告前网村村委会负责统一设计、统一施工及办理有关手续；被告前网村村委会应于1999年6月前完成营业房建设并交付原告使用；双方就合同的付款方式及违约行为等方面进行了相关约定。2002年1月，被告前网村村委会取得规划许可证，并于2003年、2004年期间补办土地出让手续。2005年8月25日，被告前网村村委会与温州市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》。期间，原告按被告前网村村委会要求将购房款向被告前网村经济合作社支付，至今共计支付购房款223140元，已达总购房款的95%。同时，涉案房屋经确定实际面积为45.048平方米，坐落于温州市鹿城区前××室。被告前网村村委会于涉案房屋建设完毕时仅将该房交付原告使用，至今未进行结算，亦未办理营业房产权证。原告于2000年至2015年间一直要求被告前网村村委会办理产权证，但因政策原因搁置。2016年6月8日，被告前网村村委会召开村民代表会议，就前网村营业房办理产权证等事项进行表决，但至今未向原告进行答复。
被告前网村村委会、前网村经济合作社辩称，一、根据合同相对性原则，被告前网村经济合作社并非本案适格主体。涉案购房合同系原告与被告前网村村委会所签订，被告前网村经济合作社向原告收取购房款系受被告前网村村委会所委托，被告前网村经济合作社并未参与合同的履行。涉案土地使用权出让合同签约主体亦非被告前网村经济合作社。二、涉案房屋是否能够办理权属登记目前并不确定，如果已具备登记条件的，被告前网村村委会愿意配合原告办理房屋产权登记手续。原告诉称被告前网村村委会无合理理由一直拖延不履行办理营业房产权证，不能成立。之前系因相关政策原因导致涉案房屋无法领取产权证书，不可归责于被告前网村村委会。三、原告诉请要求被告承担办理营业房产权证的一切费用，于法无据。根据《营业房认购协议书》的有关约定，被告前网村村委会的义务系办理有关手续，不包括由此产生的税费承担问题，且有关税费问题已经村民代表大会集体表决不同意由村委会承担。四、原告诉讼请求不明确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉应当有具体的诉讼请求。本案中，原告诉请要求被告承担办理营业房产权证的一切费用，但未对该费用的具体金额以及种类予以明确，应当属于诉讼请求不明确。
被告（反诉原告）前网村村委会向本院提出反诉请求：1.原告（反诉被告）方秀文向被告（反诉原告）前网村村委会支付剩余购房款11109.6元；2.本案诉讼费用由原告（反诉被告）承担。事实和理由：上世纪90年代，因前网村土地被国家征收而获得部分安置返回地。后经村委研究决定，为优先照顾本村村民，决定将坐落于温州市鹿城区前网村1号地块2幢底层营业房公开向村民进行认购。1997年11月19日，经协商被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订《营业房认购协议书》，协议约定由原告（反诉被告）认购营业房位于1号地块××幢××室，建筑面积约43平方米，中标额每平方米5000元，总房价215000元。之后，房屋建筑面积经确定为45.048平方米，单价变更为每平方米5200元，原告（反诉被告）应付总房款为234249.6元。被告（反诉原告）已依约将涉案房屋将付原告（反诉被告）使用，但原告（反诉被告）仅支付购房款223140元，仍有11109.6元未付。
原告（反诉被告）方秀文辩称，一、被告（反诉原告）前网村村委会诉称与事实不符，交付剩余购房款条件并未成就。根据《营业房认购协议书》的约定，被告（反诉原告）应于1999年6月前完成营业房建设并交付原告（反诉被告）使用，否则按已交房款1.5%计算利息，并向原告（反诉被告）进行支付。之后，被告（反诉原告）逾期交付涉案房屋，并于房屋竣工后先后向全体业主发出《结算通知书》，对合同的以下内容进行了变更：经村两委研究决定，预留总房款5%待领取营业房产权证时结算，将原协议认购位置、面积进行变更。原告（反诉被告）已依约将总房款的95%向被告（反诉原告）进行缴纳，并收到被告（反诉原告）开具的统一收据，但根据《结算通知书》内容，营业房产权证办理后再结算总房款的剩余5%，故缴纳5%余款的条件未成就。二、对于被告（反诉原告）前网村村委会在违约情形下提出要求原告（反诉被告）支付剩余购房款的请求，原告（反诉被告）享有同时履行抗辩权。三、如果被告（反诉原告）前网村村委会不承认合同变更后的事实，则现提出按《营业房认购协议书》中的约定要求原告（反诉被告）缴纳购房款或主张其他权利均已超过诉讼时效，因此，无权要求原告（反诉被告）按缴款通知书履行义务。
原告（反诉被告）为证明被告（反诉原告）存在违约的事实及查明案情，向本院申请证人杨某、王某出庭作证。证人经双方及本院询问陈述事实如下：一、被告（反诉原告）于2000年交付涉案房屋；二、被告（反诉原告）通知预留总购房款5%，并承诺该款项待涉案房屋产权证办理完毕后支付。原告（反诉被告）对于证人证言，认为：两位证人的证言能够证明原告（反诉被告）的待证事实。一、证明被告（反诉原告）将营业房在市场上销售；二、被告（反诉原告）逾期交房的事实；三、被告（反诉原告）拒不办理出让手续；四、营业房产权证在2005年之后即可办理，且被告（反诉原告）已将相关印花税予以缴纳；五、被告（反诉原告）之所以未办理涉案房屋产权证，系因村里资金困难；六、预留5%购房款系由被告（反诉原告）作出的承诺，在产权证办好后，以产权证上的面积进行最后结算（包括违约金）。被告（反诉原告）对于证人证言，认为：一、证人本人在前网村有购买营业房，因此，证人与被告（反诉原告）系对立的，与本案存在利害关系，证人证言可信度较低；二、证人对村里的营业房能否办理产权证，既陈述可以办理，又称须先缴纳土地出让金，因此，证言自相矛盾；三、关于预留5%总房款，并未明确系在办理完房产证后支付，证人未有任何书面凭证，且与本案存在利害关系。本院认为，两位证人作为前网村村民，对于涉案营业房认购事实相对较为了解，且证言较为吻合，无明显矛盾之处，可信度较高，结合双方提供的其它书面证据，本院对于两位证人的证言予以采信。
本院经审理认定事实如下：温州市鹿城区前网村因土地被征收获得部分安置返回地。经该村三委研究决定，将坐落于站××与××交叉口本村1号地块2幢底层营业房公开向村民进行认购。1998年9月1日，原告（反诉被告）方秀文（作为乙方）与被告（反诉原告）前网村村委会（作为甲方）签订《营业房认购协议书》，约定：乙方营业房在1号地块××幢××室，建筑面积约43平方米，中标额每平方5000元，总房价215000元；为了确保按图施工以及工程保质保量，按时完成本期工程，由甲方负责统一设计、统一施工及办理有关手续；乙方在立协议即日应交房价预付款总房价的50%计100000元，第二期建至二楼时付25%，第三期七楼结顶付20%，第四期竣工验收合格交付使用时结清房款，否则，甲方有权收回乙方的营业房，退还房价款，房价款不计利息；除人力不可抗拒的情况外，甲方在99年6月份前完成本期工程任务，交付乙方使用，否则，甲方应付乙方利息1.5%；本期工程原则上优先照顾本村村民，只允许乙方购买，不得转让，否则，甲方不负责办理房产手续。协议签订后，原告（反诉被告）按约陆续支付购房款223140元。2002年1月，被告（反诉原告）前网村村委会就涉案地块返回用房项目建设取得《建设工程规划许可证》，建设规模为49272.41平方米，其中营业房为5110平方米。2003年1月27日，被告（反诉原告）前网村村委会（作为乙方）与温州市国土资源局（作为甲方）签订《温州市国有土地使用权协议出让合同》，约定甲方将位于绣山街道前网村地块面积26.9656亩土地的使用权出让给乙方。2005年8月25日，被告（反诉原告）前网村村委会（作为受让人）与温州市国土资源局（作为出让人）签订《国有土地使用权出让合同》，约定：出让人出让给受让人的宗地位于鹿城区绣山街道前网村，宗地总面积为29.0425亩，其中原已经出让土地面积为26.9656亩，划拨土地面积为2.0769亩，本合同出让土地面积为1.4654亩（划拨土地面积相应核减为0.6115亩）；本合同项上出让宗地的用途为住宅用地；本合同项下的土地使用权出让年期为70年，自2003年1月27日起计算；在出让期限内，受让人必须按照本合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地，需要改变本合同规定的土地用途和土地使用条件的，应当依照法定程序报批后，出让人与受让人签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，并办理土地变更登记，受让人按上述规定改变土地用途的，应当按改变用途后的地价与原用途地价的差价缴纳地价款。2016年6月8日，前网村村委会召开前网村第十届第14次村民代表大会，就前网新村12幢、13幢一层营业房购买业主要求被告（反诉原告）前网村村委会补交有交税费并办理营业房产权证事宜进行表决，因到会代表同意人数未过半，该决议未经通过。之后，被告（反诉原告）一直未办理涉案房屋产权证，原告（反诉被告）遂诉至法院。被告（反诉原告）亦因原告（反诉被告）未缴纳剩余5%购房款即11109.6元提起反诉。
另查明：经结算确认，涉案房屋坐落于前××室，建筑面积为45.048平方米，总购房款为234249.6元，被告（反诉原告）同意预留总房款5%。
以上事实有原告（反诉被告）、被告（反诉原告）提供的身份证、组织机构代码证、营业房认购协议书、统一收据、结算通知书、建设工程规划许可证、南汇街道前网村村民代表大会决议表、村民代表会议记录本、温州市国有土地使用权协议出让合同、国有土地使用权出让合同、缴款通知书、快递单、邮件查询单等证据及双方庭审陈述予以证实。
本院认为，原告（反诉被告）方秀文与被告（反诉原告）前网村村委会于1998年9月1日签订的《营业房认购协议书》系双方真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行义务。原告（反诉被告）已按约向被告（反诉原告）前网村村委会支付95%的购房款即223140元，被告（反诉原告）亦应履行办理涉案营业房产权初始登记手续及协助原告（反诉被告）办理产权过户手续的义务。被告（反诉原告）主张涉案营业房是否能够办理权属登记尚不确定。本院认为，被告（反诉原告）上述主张，依据不足，本院不予采信。关于被告（反诉原告）办理涉案营业房初始登记手续所产生的相关费用。被告（反诉原告）主张根据《营业房认购协议书》的约定，其义务仅为办理有关手续，不包括由此产生的税费承担问题。本院认为，《营业房认购协议书》约定由被告（反诉原告）办理有关手续，但未排除由被告（反诉原告）承担由此产生的相关费用，故办理涉案营业房所有权及土地使用权初始登记手续所产生的相关费用应由被告（反诉原告）承担。关于被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）支付剩余购房款11109.6元。本院认为，预留5%购房款系经被告（反诉原告）确认同意，故原告（反诉被告）在支付95%购房款后预留5%于被告（反诉原告）办理完毕涉案营业房所有权及土地使用权过户手续后再行支付，合情合理，本院予以支持。关于被告前网村经济合作社是否应就涉案营业房产权证办理承担履行义务。本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）前网村村委会系《营业房认购协议书》的签订双方，被告前网村经济合作社仅受托收取购房款，并未实际参与协议有关权利义务的履行，且土地使用权出让合同亦为被告（反诉原告）前网村村委会与温州市国土资源局签订，故原告（反诉被告）诉请要求被告前网村经济合作社办理涉案营业房产权证，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）温州市鹿城区南汇街道前网村村民委员会于本判决生效之日起三十日内办理坐落于温州市鹿城区前网新村13幢112室营业房所有权及土地使用权初始登记手续，并于上述权证办理完毕后五日内协助原告（反诉被告）方秀文办理该房所有权及土地使用权过户登记手续；
二、原告（反诉被告）方秀文于办理完毕上述营业房所有权及土地使用权过户登记手续时同时向被告（反诉原告）温州市鹿城区南汇街道前网村村民委员会支付购房款11109.6元；
三、驳回原告（反诉被告）方秀文的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费8256元，减半收取4128元，由被告（反诉原告）温州市鹿城区南汇街道前网村村民委员会负担；反诉受理费39元，由原告（反诉被告）方秀文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
代理审判员 黄光辉
二〇一六年十二月二十二日
代书 记员 吴欢众
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。