上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四（民）初字第25号
上海市普陀区人民法院
民事判决书
（2014）普民四（民）初字第25号
原告赵国荣，男，汉族。
委托代理人江卫，上海市万联律师事务所律师。
委托代理人徐银凯，上海市万联律师事务所律师。
被告吴松林，男，汉族。
原告赵国荣与被告吴松林房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员倪文青独任审判，公开开庭进行了审理。原告赵国荣及其委托代理人江卫、徐银凯，被告吴松林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告赵国荣诉称，2011年11月，被告开始承租原告位于上海市某路某号中的面积约27平方米的私房，用于经营浴室，双方未签订书面租赁合同。因系争房屋所在集体土地被征收，原告于2012年11月19日签订上海市征收集体土地居住房屋补偿协议后，于2013年1月通知被告解除租赁关系并要求其搬离系争房屋，被告表示同意，但至原告提起本案诉讼日止，被告既不搬离也未再支付2013年3月18日之后的租金。现要求被告搬离系争房屋，并按每月人民币1000元（以下币种均为人民币）的标准支付原告自2013年4月1日起至被告实际迁出之日止的使用费，及因被告非法占用系争房屋导致原告至今无法拿到补偿款的利息（该款本金为1251177.57元，自2013年4月1日至被告实际迁出之日止，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算）。
被告吴松林辩称，被告于2011年9月承租的系争房屋是没有产证的，违法建筑的房屋不得出租。原告与拆迁部门签订补偿协议后，就把包括系争房屋在内的所有房屋交给了拆迁部门，并于2013年4月29日断水断电，被告于5月6日向市有关部门写信求助，后长征镇信访部门称已与拆迁部门进行了沟通，暂不安排拆除被告承租的房屋，故系争房屋是被告通过向上级组织求助才保留下来的，与原告无关，而在拆迁过程中，原告采用了先搬迁后补偿的方式，违背了上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则关于先补偿后搬迁的规定，故原告领不到补偿款与被告无关。另，被告于2011年9月起每月支付租金1800元，2012年5月起每月支付1500元，夏天时每月1200元，2012年9月起又恢复至每月1500元，该金额付至2013年3月18日，3月28日支付了原告3月19日至4月18日的租金1000元，之后的租金确未支付，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，1、2011年9月，被告承租原告位于上海市某路某号房屋中的约27平方米的面积，该部分房屋至今无产权证。承、出租方未签订书面租赁合同，原告向被告交付房屋后，被告进行装修并用于经营浴室（无营业执照），使用至今。
2、2012年11月19日，原告作为上海市某路某号房屋权利人，与上海市普陀区建设用地事务所签订上海市征收集体土地居住房屋补偿协议（适用货币补偿和产权房屋调换），该协议约定对有产权证的建筑面积为185.58平方米的房屋及无证建筑391.93平方米的房屋同时予以征收，除安置房屋外，另有安置房屋价款与货币补偿款的差价1251177.57元，该款上海市普陀区建设用地事务所应自被补偿人（赵国荣户）移交原房之日起三十日内支付。
3、2013年6月28日，原告委托律师向被告发出书面函件，要求被告于收到本函后七日内搬离系争房屋。2014年1月，原告起诉来院，要求判如诉请。
审理中，1、原告认可于2013年3月28日收取被告1000元，但表示该款是被告2012年12月欠付的租金，并提供欠条，被告表示已结清2012年12月欠付的租金，但无相关证据。
2、原告表示采取停水停电措施的是拆迁部门，且停的范围不是仅针对系争房屋，而是拆迁范围内的一大片区域，因有人向相关部门反映，停水停电仅一天即恢复正常，被告所述与事实不符。被告称停水停电后至今未恢复，2014年1月自行接通了水电后继续经营，2011年9月进行的装修是亲戚帮忙，被告支付材料费、人工费57343元，无合同，无支付凭证。另，断水断电造成被告每天500元的经营损失，按八个月计算，计120000元；承租系争房屋时，考虑到该地区外来务工人口较多，浴室少，经营存在便利，准备至少可做五年，现只做了十七个月，按每年70000元的盈利计算，存在210000元的损失，如原告坚持要求被告搬离，原告应赔偿损失387343元。
3、原告提供被告于2013年4月23日写给市有关部门的申请报告，被告在报告中陈述房东（赵国荣）于2013年4月1日通知其房屋于4月底动迁，要求其尽快搬离，证明被告自认原被告之间存在不定期的租赁关系，原告最迟已于2013年4月1日通知被告解除双方的租赁关系，符合法律关于出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人的规定。被告对该申请报告不表异议，表示收到原告的律师函后，曾打电话给律师希望沟通，但最终没能安排出时间。
4、法院在双方自愿的前提下组织调解，原告表示如被告同意搬离，可撤回其他主张；被告则表示若要其搬离，除不同意支付使用费及补偿款的利息外，不管付款方是谁，均要求另行赔偿被告200000元。因差距过大，调解无效。
5、2014年3月19日，原告表示考虑到停水停电一天的事实客观存在，为妥善解决纠纷，化解矛盾，愿意为此支付被告1000元。
本院认为，根据原被告的陈述与答辩意见，可以确认双方就争议的上海市云岭西路陆家厍59号中的部分房屋存在租赁法律关系，因此，双方就该房屋存在的纠纷，应当依据有关租赁纠纷的法律规定处理。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案审理中，双方一致确认涉案房屋无产权证及相关建造手续，故原被告口头约定的租赁合同应当无效。原告作为出租人，根据法律规定负有对出租物的瑕疵担保责任，其将无产权证的房屋对外出租，违反法律规定，应当对合同无效承担主要责任。被告作为承租人，对自己承租的房屋应当负有审查、询问有无产权证、建造手续等义务，而不是在合同履行数年之后才对合同效力提出异议，故其对合同无效承担次要责任。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，原告要求被告搬离系争房屋，并将该房屋返还的诉讼请求，符合法律规定，可获支持。虽然被告表示在拆迁部门停水停电之后，应有关部门要求，房屋才得以保留至今，被告使用房屋与原告无关。本院认为，有关部门仅是在各方产生纠纷后进行协调，该事实并不能否认被告在原告处借房的事实，因此，对被告上述抗辩意见，本院不予采信，被告应当搬离系争房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本院对原告要求被告按每月1000元的标准支付使用费的诉请，予以支持。根据查明的事实，原告在尚未解决与被告的纠纷之前，即与相关部门签订了征收补偿协议，原告应当对涉案纠纷能否及时解决、自己能否按时向有关部门履行交房等义务有正确判断，何况原告对涉案合同无效存在主要过错，故原告主张的补偿款的利息损失应由其自行承担，对该部分诉请，本院不予支持。关于被告提出的损失补偿问题，该损失由装修人工、材料费与经营损失两部分组成，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。……已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。关于装修费用，基于原告不同意补偿的意见，本院判定可拆除的物品归被告所有，无法拆除的装修物，虽然被告提供的证据不足，但装修事实客观存在，该部分费用本院结合装修年限、设备、双方过错责任等因素依法酌定。需要指出的是，被告辩称承租房屋时考虑至少可经营五年以上，以及人口等便于经营等因素才投入较多，但这些内容以及房屋能使用多久等均属于被告作为一名经营者应当予以合理评估的经营风险，对此本院难予认定，同理，被告自行测算的可经营五年、每天500元的经营损失，亦证据不足，本院难予采纳，对被告就经营损失部分提出的补偿请求，本院不予支持。审理中，原告表示停水停电一天的事实客观存在，为妥善解决纠纷，化解矛盾，愿意为此支付被告1000元，系其对自己权利的处分，并无不当。可予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决如下：
一、被告吴松林应于本判决生效之日起十日内（携可移动物品、设备等）迁出上海市某路某号中的面积约27平方米的房屋，并将上述房屋返还原告赵国荣；
二、被告吴松林应于本判决生效之日起十日内支付原告赵国荣自2013年4月1日起至其实际返还房屋之日止的使用费（该款按每月人民币1000元的标准计算）；
三、原告赵国荣应于本判决生效之日起十日内一次性补偿被告吴松林装修费人民币12000元；
四、准许原告赵国荣支付被告吴松林人民币1000元，该款应于本判决生效之日起十日内履行完毕；
五、对原告赵国荣其余的诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币1170元（原告已预付），减半收取，计人民币585元，原告负担人民币468元，被告负担人民币117元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 倪文青
二〇一四年三月二十七日
书记员 李 昕
附：本案引用的法律规定
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
审判员倪文青
二〇一四年三月二十七日
书记员李昕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。