北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民初字第00927号
原告（反诉被告）张起顺，男，1942年10月1日出生。
委托代理人刘永志，北京市墨风律师事务所律师。
被告（反诉原告）宋文慧，女，1968年5月14日出生。
委托代理人刘志刚，北京盈科（天津）律师事务所律师。
委托代理人闫鹏，北京市盈科律师事务所律师。
原告（反诉被告）张起顺与被告（反诉原告）宋文慧房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员马贞翠独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张起顺委托代理人刘永志，被告（反诉原告）宋文慧委托代理人刘志刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张起顺诉称：2011年12月24日，我与被告宋文慧签订《房屋租赁合同》，租期共计36个月，自2012年1月1日起至2014年12月31日止。合同约定，如果一方自行解约，要赔偿另一方一个月的房屋租金作为赔偿金。2013年10月初，被告宋文慧突然告知要求提前解除《房屋租赁合同》，我于2013年11月27日将租赁房屋腾空，并通知被告宋文慧办理房屋接收手续。2013年11月29日，我将房屋交给被告宋文慧，但其拒绝支付赔偿金。现双方之间的《房屋租赁合同》已经解除，我亦将房屋腾空，被告却拒绝退还押金、租金，赔偿违约金。故我诉至法院，请求法院依法确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2013年11月29日解除，并且返还我2013年12月的租金2800元，及押金1000元，同时支付违约金2800元。
被告（反诉原告）宋文慧辩称：我不同意原告的诉讼请求。我认为双方的合同于2013年12月25日解除，合同解除的原因是由于原告违约所致，由于原告一直未交还钥匙，因此我不同意退还租金，押金亦应当抵扣损失，由于我没有违约行为，故不同意支付原告张起顺主张的违约金。
被告（反诉原告）宋文慧反诉称：我于2013年12月下旬得知原告张起顺诉至法院要求解除合同，2013年12月25日在调解时，原告明确告知将不履行合同，他的行为已经违反合同约定，因此他应当赔偿我的损失。我请求法院依法确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2013年12月25日解除，同时支付违约金2800元，并由原告张起顺赔偿给我造成的损失，自2014年1月1日起至实际交付钥匙之日止，每日按93元计算。
原告（反诉被告）张起顺对反诉辩称：我不同意被告宋文慧的反诉请求，双方之间的合同已经于2013年11月29日解除，12月25日是法院组织的庭前调解，当时我们已经起诉了，我方并无违约行为，不同意向其赔偿损失。
经审理查明：2011年12月24日，原告张起顺与被告宋文慧签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：被告宋文慧将位于北京市丰台区201号房屋（下称201号房屋），出租给原告张起顺。房屋租赁期共计36个月，自2012年1月1日起至2014年12月31日止。201号房屋每月租金2800元，押金1000元。付款方式为年付，原告张起顺应于合同生效之日向被告宋文慧支付押金及一年房屋租金共计34600元。租金到期前一个月支付下一年的租金。双方在合同期间，不得擅自解约，如有特殊情况，应提前一个月通知另一方，自行解约一方要赔偿另一方一个月的房屋租金为赔偿金。合同还对其他相关内容进行了约定。
签订合同当日，原告张起顺向被告宋文慧支付了一年租金及押金共计34600元，2012年11月15日，原告张起顺向被告宋文慧支付了2013年的全年房租33600元及有线电视费216元。2013年10月，被告宋文慧称家人需要用房，不能再将201号房屋出租给原告张起顺，通知其12月份另找其他住处。2013年11月27日，原告张起顺致电被告宋文慧，告知201号房屋已经腾空，双方约定于2013年11月29日共同办理收房交接手续。2013年11月29日，原告张起顺将201号房屋腾空，与被告宋文慧共同办理收房交接手续，二人核对了水、电、燃气等费用，被告宋文慧同意退还房屋押金及剩下的费用。原告张起顺提出被告宋文慧应当依照合同约定支付违约金，被告宋文慧拒绝支付违约金。双方因此发生纠纷，原告张起顺搬离201号房屋，被告宋文慧并未收取201号房屋的钥匙。2013年12月4日，原告张起顺诉至本院，2013年12月25日，原、被告双方在本院进行了庭前调解，未达成一致意见。在本案诉讼过程中，原告张起顺已将201号房屋的4枚钥匙通过法院交付给被告宋文慧。
上述事实有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、转账凭条、录音光盘等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告张起顺与被告宋文慧签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。合同签订后，原告张起顺依照合同的约定如期支付了房屋租金、押金及其他相关费用，履行了自己的义务。根据合同的约定，房屋的租赁期限为36个月，自2012年1月1日起至2014年12月31日止。2013年10月，被告宋文慧在合同尚未到期时，向原告张起顺提出了解除合同的要求，本院认为该行为应属违约行为。2013年11月29日，原、被告双方约定共同办理收房交接手续，双方在该日已对解除合同达成了一致的意思表示，本院认为双方之间的《房屋租赁合同》在2013年11月29日即为解除，故本院对原告张起顺要求确认《房屋租赁合同》在2013年11月29日解除的诉讼请求予以支持。被告宋文慧主张法院进行庭前调解的2013年12月25日为《房屋租赁合同》的解除日期，没有事实及法律依据，本院不予支持。
原、被告双方在《房屋租赁合同》中关于提前解约有明确约定，自行解约一方应当赔偿另一方一个月的房屋租金为赔偿金，因此原告张起顺有权依照合同约定向被告宋文慧主张该违约金。2013年11月29日，原、被告双方办理收房交接手续时，双方对水、电、燃气费用等进行了确认，被告宋文慧同意退还押金及剩余费用，但拒绝支付该违约金，同时被告宋文慧并未收取201号房屋的钥匙。在收房过程中，原告张起顺要求被告宋文慧支付违约金的主张并无不当，收房无法完成系由被告宋文慧的行为所导致，此后发生的后果亦应由被告宋文慧个人承担，被告宋文慧无权向原告张起顺收取2013年11月29日后201号房屋的租金，故对被告宋文慧要求原告张起顺自2014年1月1日起赔偿房屋占有损失的诉讼请求，本院不予支持。原告张起顺已经交纳201号房屋的租金至2013年12月31日，又于2013年11月29日搬离了201号房屋，故原告张起顺有权要求被告宋文慧退还2013年12月的房屋租金，关于原告张起顺要求被告宋文慧退还2013年12月房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。
房屋交接时，双方对水、电、燃气费用已经确认，被告宋文慧亦未提供证据证明房屋存在需要扣除押金的情形，故对原告张起顺要求返还押金的诉讼请求，本院亦予以支持。本案中，提出提前解除合同的违约方为被告宋文慧，故对原告张起顺要求被告宋文慧支付一个月租金作为违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告宋文慧作为违约方，无权要求原告张起顺支付违约金，对被告宋文慧要求原告张起顺支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）张起顺与被告（反诉原告）宋文慧签订的《房屋租赁合同》于二〇一三年十一月二十九日解除。
二、被告（反诉原告）宋文慧于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）张起顺二〇一三年十二月的房屋租金二千八百元。
三、被告（反诉原告）宋文慧于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）张起顺房屋押金一千元。
四、被告（反诉原告）宋文慧于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）张起顺违约金二千八百元。
五、驳回被告（反诉原告）宋文慧的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元，由被告（反诉原告）宋文慧负担（于本判决生效之日起七日内交纳），反诉费二十八元，由被告（反诉原告）宋文慧负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 马贞翠
二〇一四年三月二十五日
书 记 员 熊俊芳