河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫07民再10号
抗诉机关：河南省人民检察院。
申诉人（一审被告、二审上诉人）：新乡市恒信房地产开发有限公司。
住所地：新乡市。
法定代表人：赵平，该公司董事长。
委托代理人：李瑞祥，该公司职员。
委托代理人：吴福生，该公司法律顾问。
被申诉人：刘淑芳，女，汉族，1942年9月25日出生。系郎光新（一审原告、二审被上诉人）之母。
被申诉人：刘明霞，女，汉族，1964年5月2日出生。系郎光新（一审原告、二审被上诉人）之妻。
被申诉人：郎森，男，汉族，1989年9月25日出生。系郎光新（一审原告、二审被上诉人）之子。
被申诉人：郎籽山，女，1985年1月3日出生。系郎光新（一审原告、二审被上诉人）之女。
刘淑芳、刘明霞、郎森、郎籽山的共同委托代理人：李艳霞，河南龙健律师事务所律师。
新乡市恒信房地产开发有限公司（以下简称恒信公司）与郎光新房屋买卖合同纠纷一案，新乡市红旗区人民法院于2012年6月18日作出（2011）红民二初字第166号民事判决。恒信公司不服，向本院提起上诉。本院于2012年12月10日作出（2012）新中民五终字第413号民事判决，已经发生法律效力。恒信公司不服，向检察机关申诉。2014年9月4日，河南省人民检察院作出豫检民（行）监（2014）41000000019号民事抗诉书，以原审适用法律错误为由向河南省高级人民法院提出抗诉。河南省高级人民法院于2014年11月17日作出（2014）豫法立二民抗字第00083号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。刘明霞、郎森、刘淑芳、郎籽山的共同委托代理人李艳霞，恒信公司的委托代理人李瑞祥、吴福生到庭参加了诉讼。河南省人民检察院指派检察员栗艳红、ＸＸ出庭履行职务。本案现已审理终结。
新乡市红旗区人民法院一审查明：2009年12月20日，郎光新购买恒信公司开发的位于新乡市牧野路与友谊路东南角东升小区4号楼东4单元西户（1—2层复式）门面房一套，价款952110.60元，恒信公司为郎光新出具收据并将房屋交付郎光新使用。之后，恒信公司将该房抵押给第三人，致使郎光新至今未能取得房屋权属证书。恒信公司提供的借款担保合同显示该房屋评估价值1785000元，郎光新对该评估价格没有异议。
新乡市红旗区人民法院一审认为：郎光新与恒信公司之间虽未订立规范的房屋买卖合同，但恒信公司出具载明有房屋具体坐落和房屋价款的收据是事实，且恒信公司已将涉案房屋实际交付郎光新使用，足以证明双方之间存在房屋买卖关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖台同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称司法解释）规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，恒信公司向郎光新出具了购房收据之后，又将该房屋抵押给第三人，致使郎光新无法取得该房屋的所有权，根据司法解释的规定，郎光新要求解除双方的房屋买卖关系及要求恒信公司返还房款952110元并承担已付房款一倍的赔偿责任，事实清楚，证据充分，应予支持。郎光新要求恒信公司赔偿损失832890元，因恒信公司将涉案房屋抵押给第三人时的评估价值为l785000元，郎光新请求以1785000元-952110元=832890元作为赔偿损失的依据，理由充分，一审法院予以支持。恒信公司的辩解，证据不足，一审法院不予采信。一审判决：一、解除郎光新与恒信公司之间关于新乡市牧野路与友谊路东南角东升小区4号楼东4单元西户（1—2层复式）房屋的买卖合同关系；二、恒信公司于判决生效后十日内返还郎光新购房款952110元；三、恒信公司于判决生效后十日内赔偿郎光新一倍的已付购房款952110元；四、恒信公司于判决生效后十日内赔偿郎光新损失832890元。如恒信公司未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20865元，由恒信公司承担。
恒信公司上诉称：一、恒信公司与郎光新之间不存在房屋买卖合同关系。恒信公司原股东及法定代表人郎光春原享有恒信公司50%的股权，在郎光春退出公司转让股权之前，因其以恒信公司名义为他人担保贷款，以自己名义贷款恒信公司为其担保以及与他人承揽工程未结算等原因，为在其退出公司后不因此损害公司的利益和保障实现郎光春转让股权的对价，经2009年12月19日股东会决议，对郎光春转让的股权，恒信公司用房屋抵押给郎光春。因郎光春对外负债较多，为避免其债权人以房抵债，考虑到郎光新是郎光春之弟，故股东会决议：1、把包括涉案房屋在内的两套房：“东升小区4号楼1单元3层西户、4单元西户门面房暂开收据到郎光新名下，但郎光新对该两套房产无出售、抵押权，待郎光春与公司所有债权、债务全部结清后另行决定。2、对该两套房屋恒信公司享有抵押权和使用权，如对外出售或抵押，则最后对郎光春与公司的结算数额用现金多退少补。2009年12月20日，恒信公司根据股东会的决议为郎光新开具了收据。目前郎光春与恒信公司及以上债权人的债权、债务尚未结清。上述事实说明恒信公司不是将涉案房屋出售给郎光新。二、恒信公司将涉案房屋抵押给第三人不违反上述股东会决议。郎光新并未向恒信公司支付购房款，一审认定郎光新“已付购房款”的事实错误，判决恒信公司返还房款，赔偿一倍房款及损失显属不公。请求撤销一审判决，改判驳回郎光新的起诉。
郎光新辩称：恒信公司因开发房地产于2008年8、9月份向郎光新借款100万元。2009年12月20日，恒信公司以两套房屋抵偿债务，视同商品房销售。请求驳回上诉，维持原判。
恒信公司在二审举证：1、2009年12月19日股东会决议；2、法定代表人为郎光春的恒信公司营业执照；3、恒信公司变更登记申请书、股东出资信息、股东会决议；4、河南省高级人民法院（2010）豫法民一终字第82号民事判决书；5、本院（2010）新中法执字第64-10号执行裁定书；6、吕某证言。恒信公司据此证明涉案房屋为郎光春股权转让的质押物，并非由郎光新出资购买。涉案房屋暂开至郎光新名下是避免因郎光春转让股权后因与他人之间的经济纠纷使恒信公司遭受经济损失。郎光春在公司的股权被法院查封，恒信公司以房产抵偿了郎光春所欠债务，同时抵销了郎光春转让股权的对价。郎光新认为：股东会决议是恒信公司的内部决议，对郎光新无拘束力；对证据2、3、4、5真实性无异议，但与本案无关；证人吕某的证言虚假，且不属于新证据。
本院二审经审理查明：涉案东升小区由恒信公司开发建设。2008年8月28日至2010年8月4日期间，恒信公司法定代表人为郎光春，郎光春与郭安东各持恒信公司50%的股权。
郎光新系郎光春之兄长。二审中，郎光新述称：恒信公司因开发涉案房地产项目于2008年8、9月份向郎光新借款1000000元。2009年12月20日，恒信公司给郎光新两套房屋抵偿债务，其中一套为东升小区4号楼东4单元西户门面房（下称涉案房屋），恒信公司为郎光新开具相应收款收据并将原借据收回。郎光春证明：恒信公司在2008年急用钱，由郎光春向郎光新借款1000000元，恒信公司于2009年12月直接给郎光新两套房抵偿借款。恒信公司辩称：恒信公司从未向郎光新借过钱，恒信公司与郎光新之间不存在以房抵债事实。
涉案房屋为非居住用房，建筑面积250.55平方米，恒信公司于2009年9月取得房屋所有权证，证号：洪门所字第200949516号。
郎光新提供的编号为8125519收据（第二联客户联）记载：今收到郎光新交来4#楼4单元西户门面房购房款952110元（大、小写），日期2010年8月23日。该收据加盖恒信公司财务专用章。
恒信公司在一审举证期限内向一审法院提交郎光春2009年12月20日《证明》一份，内容为“郎光新所购4号楼4单元西户门面房同意郭安东抵押贷款所造成损失由郭安东负责。”之后恒信公司又撤回该证据。郎光新主张该证据证明恒信公司认可郎光新购买涉案房屋的事实，证据的内容不利于恒信公司。一审法院因恒信公司无正当理由拒不提供该证据而推定郎光新的主张成立。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院二审认为：郎光新举证2009年12月20日收据，证明其与恒信公司之间存在以房抵债的事实。该收据为恒信公司开具，收据所载房屋位置、交款人、金额、款项性质具体、明确，且加盖恒信公司财务专用章。恒信公司虽否认该事实，但其提供的股东会决议系该公司股东内部决议，对外不具有法律效力，不足以反驳郎光新所提交的证据的证明力。结合涉案2009年12月20日《证明》中“郎光新所购涉案门面房同意郭安东抵押贷款……”内容，恒信公司将涉案房屋交付郎光新使用，郎光新、郎光春关于恒信公司借款及以房抵债的相关陈述等情况，可以认定郎光新关于恒信公司与郎光新之间存在以房抵债的事实主张成立。恒信公司以涉案房屋折价偿还郎光新借款，郎光新以恒信公司所欠借款作为购买涉案房屋的对价，故恒信公司与郎光新之间以房抵债的法律性质为房屋买卖关系。恒信公司在将涉案房屋抵偿给郎光新后又抵押给第三人，致使郎光新不能取得该房屋的所有权，房屋买卖的目的不能实现，一审依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定判决解除恒信公司与郎光新之间的房屋买卖关系，恒信公司返还购房款952110元、承担952110元的赔偿责任并赔偿损失832890元，判决结果正确。对恒信公司依据股东会决议提出的抗辩理由，本院不予采纳。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28095元，新乡市恒信房地产开发有限公司负担。
河南省人民检察院抗诉称：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第一条明确规定：“本解释所称商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”可见，该司法解释针对的是房地产开发企业与作为普通消费者的业主之间的商品房买卖合同，其立法本意在于保护作为消费者的购房者的合法权益。本案之中，恒信公司以涉案房屋折价偿还郎光新借款，本质上是借款和房屋转让两种法律关系的合并，其基础法律关系是借款合同，表现为以物（房屋）代替金钱进行交付，使得债务得到清偿。恒信公司为郎光新出具购房收据只是履行清偿债务的方式，并非在当事人之间成立房屋买卖关系，不属于上述司法解释的适用范围。因此原审判决适用该司法解释第八条规定判决恒信公司向郎光新双倍返还购房款并赔偿损失，与该解释的立法本意、适用范围不符，属适用法律错误。综上所述，新乡市中级人民法院（2012）新中民五终字第413号民事判决适用法律确有错误。
恒信公司的再审请求为：撤销一、二审判决，驳回被申请人的诉讼请求。其理由为恒信公司与郎光新之间不存在房屋买卖关系，也不存在以房抵债关系，依据2009年12月19日恒信公司的决议，将两套房暂开到郎光新名下，没有销售权和抵押权，公司有销售抵押权。郎广春与他人有债权债务关系，涉案房屋暂开至郎光新名下是避免因郎光春转让股权后因与他人之间的经济纠纷使恒信公司遭受经济损失。恒信公司将争议的房屋质押不属于违约，与郎光新没有任何关系，并不构成对郎光新的侵权。原审认定事实错误，适用法律不当。
郎森、郎籽山、刘明霞、刘淑芳答辩称，原审判决依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条完全正确。涉案房屋诉讼前已交付郎光新使用，郎光新用于出租收取租金的事实恒信公司在一审时也予以认可。
本院再审查明的事实与本院二审查明的事实一致。
本院再审认为：依据2009年12月20日恒信公司为郎光新出具的收据，上面载明了房屋位置、交款人、金额。款项性质具体明确，并加盖了恒信公司的财务专用章。且恒信公司已将涉案房屋交付郎光新使用，原审认定恒信公司与郎光新之间存在房屋买卖关系并无不当。恒信公司以涉案房屋折价偿还郎光新借款，郎光新以恒信公司所欠借款作为购买涉案房屋的对价，双方之间的债权债务关系已经转变成了房屋买卖关系，故检察机关称双方之间并没有形成房屋买卖关系，并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的抗诉理由不能成立，本院不予支持。恒信公司申诉称，其与郎光新之间不存在房屋买卖关系和以房抵债的事实，因其提供的股东会决议系该公司股东内部决议，对外不具有法律效力。故其申诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2012）新中民五终字第413号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 孙 琦
审判员 李 信
审判员 谢田霞
二〇一六年七月二十五日
书记员 史冰洋