上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第30695号
原告甄茹（反诉被告），女，1974年12月14日生，汉族，住上海市杨浦区。
委托代理人吴文杰，上海凯茂律师事务所律师。
委托代理人魏晨，上海凯茂律师事务所律师。
被告范耀飞（反诉原告），男，1965年10月3日生，汉族，住上海市虹口区。
被告侯瑾（反诉原告），女，1969年12月6日生，汉族，住同被告范耀飞。
被告范雨翀（反诉原告），女，1994年7月12日生，汉族，住同被告范耀飞。
上列两被告的共同委托代理人范耀飞，住同上。
原告甄茹诉被告范耀飞、侯瑾、范雨翀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8�14日受理，范耀飞、侯瑾、范雨翀提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，于2015年10月22日公开开庭进行了审理。原告甄茹及其委托代理人吴文杰、被告范耀飞并作为侯瑾、范雨翀共同委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告甄茹诉称，2015年4月7日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同），约定被告将上海市浦东新区佳京路XXX弄XXX号房屋（以下简称系争房屋）转让给原告，房屋转让价为人民币（以下币种相同）6，000，000元。根据合同约定，被告于2015年5月30日前交房，否则，每逾期一日，应按全额房价款的万分之五向原告支付逾期交房违约金。原告付清全部房款，并于2015年4月28日取得系争房屋房地产权证。原告于2015年6月30日向被告发送《催告函》要求被告于2015年7月10日交房，被告至今未交房。现向法院起诉要求：一、判令被告将上海市浦东新区佳京路XXX弄XXX号房屋交付给原告；二、判令被告支付以6，000，000元为本金，自2015年6月1日起按照日万分之五标准计算至判决生效之日止的逾期交房违约金；三、诉讼费由被告负担。
被告范耀飞、侯瑾、范雨翀共同辩称，因原告逾期付款，故被告未按约交房。请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告范耀飞、侯瑾、范雨翀共同反诉称，2015年4月7日，反诉原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定反诉原告将上海市浦东新区佳京路XXX弄XXX号房屋转让给反诉被告，房屋转让价为6，000，000元。根据合同附件三约定，反诉被告向银行贷款300，000元，若反诉被告之贷款申请未经贷款银行审核通过或审核通过额度不足申请额度，则反诉被告应予送件当日即2015年4月28日前补足。若反诉被告逾期付款，每逾期一日，应按全额房价款的万分之五支付逾期付款违约金，若逾期超过20日，则反诉原告有权单方解除本合同。反诉被告除支付欠款的逾期违约金外，还应按全额房价款的20%支付根本违约金。反诉被告未在2015年4月22日送件当日以贷款或现金方式支付300，000元，迟延到2015年5月21日才支付该笔款项。现向法院起诉要求：一、判令解除反诉原、被告于2015年4月7日签订《上海市房地产买卖合同》；二、判令反诉被告协助反诉原告将系争房屋产权恢复登记至反诉原告名下；三、判令反诉被告支付以6，000，000元为本金，按照日万分之五标准计算20日的逾期付款违约金；四、判令反诉被告支付解约违约金1，200，000元；五、判令反诉被告负担反诉费。
反诉被告甄茹反诉辩称，反诉被告申请贷款必须要提交首付款支付至反诉被告名下的银行付款凭证。因反诉原告向案外人借款3，000，000元，在系争房屋上设定抵押，经反诉原、被告及案外人三方协商将首付款3，700，000元支付到上海市闸北区公证处的监管账户，故无法提供首付款银行付款凭证，致使反诉被告无法申请贷款。2015年4月8日，在办理审税时就贷款事项进行咨询，反诉原告对系争房屋因无法提供银行首付款凭证而无法办理贷款的事实完全知情。反诉原、被告口头约定300，000元延期至2015年5月30日支付。2015年4月22日，双方办理产权过户手续时，反诉原告予以配合，未提出任何异议。反诉被告于2015年5月21日支付该笔款项。故反诉被告未逾期付款，反诉原告要求解除买卖合同缺乏合同和法律依据。请求驳回反诉原告的全部反诉请求。
经审理查明，2015年4月7日，甄茹（乙方）与范耀飞、侯瑾、范雨翀（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将上海市浦东新区佳京路XXX弄XXX号房屋转让给�方，房屋转让价为6，000，000元。合同第四条约定，甲方于2015年5月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的1日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。第六条约定，甲、乙双方确认，在2015年4月28日前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条第三款约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，每逾期一日，应按全额房价款的万分之五向甲方支付逾期违约金；若逾期超过20日，则甲方有权单方解除本合同。乙方在收到解除合同书面通知之日起7日内，除支付前款的逾期违约金外，还应当按全额房价款的20%支付根本违约金。甲方可从乙方已付房价款中扣除前述违约金。若有剩余，余款返还乙方，若有不足，乙方应另行补足甲方。附件三第1条约定，乙方于2015年3月17日支付给甲方定金150，000元；第2条约定，乙方于2015年4月8日当天，将部分房价款3，700，000元支付至闸北公证处（该房款由公证处直接支付给抵押人）；第3条约定，甲方同意乙方通过向贷款银行申请300，000元贷款形式支付第二期房款，乙方应于取得符合购买条件的查询单后七个工作日内向贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续。若乙方贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议第4条所述送件当日将其补足并支付给甲方；第4条约定，乙方第二期房价款的支付方式为：待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，取得符合购买条件的查询单且甲方名义之抵押登记注销同时，甲、乙双方赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记�续（送件）。待上海市房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方应将该他项权证送交贷款银行。贷款银行收到他项权证后具体放款时间以银行为准，乙方应通过贷款银行支付给甲方该期房价款。
2015年4月7日，甲方（债务人）范耀飞、乙方（债权人）冷勇、丙方（购房人）甄茹签订《三方协议》约定如下：鉴于甲方向原债权人曹勤国、方致中、郭俊抵押借款3，000，000元（抵押物：上海市浦东新区佳京路XXX弄XXX号房屋，房地产权证号为沪房地浦字（2003）第0279**号），现已严重违约，至今所欠债务总额约为肆佰余万元。乙方作为原债权人曹勤国、方致中、郭俊的债权受让人（即现债权人），已申请《执行证书》且向浦东新区人民法院申请强制执行，现已进入执行程序；甲方为减少损失，解决�务问题，向乙方提出和解。现三方经友好协商，以乙方作出重大让步配合撤销网签、抵押，丙方和甲方达成购房意向，甲方将执行标的物出售给丙方，丙方愿意购买上述房屋并预付房价款3，700，000元，该预付款作为支付给乙方的部分还款为基本框架，达成如下协议：一、本协议于2015年4月7日签订，4月8日乙方配合甲、丙方进行房屋买卖网签，同日丙方预付3，700，000元至上海市闸北公证处的专门监管账户（开户行：上海浦东发展银行闸北支行，账号：076321-XXXXXXXXXXXXXXXXX）。甲、丙双方即刻开始房地产交易，乙方在甲、丙双方办理房地产交易过户手续时配合撤销原有抵押（《上海市房地产登记证明》编号为：浦XXXXXXXXXXXX）。甲、丙双方应于2015年4月28日前完成房地产交易过户手续，确认在房产交易中心当日同时办理撤销抵押、过户登记，如不能同时办理撤销抵押、过户�记，本协议自动终止。一旦过户登记受理完成（以甲、丙双方取得上海市浦东新区房地产登记收件收据为准），丙方的上述预付款即转为丙方给予甲方的部分房款，该房款作为甲方支付给乙方的还款本金、利息、违约金、律师费等，同时由甲、丙双方授权乙方向上海市闸北公证处领取该笔款项，上海市闸北公证处直接转付给乙方。第三条约定，甲乙双方的债权债务纠纷，作以下了结，甲方给付乙方3，700，000元（由甲、丙方授权上海市闸北公证处转付给乙方），甲方承诺并授权中介方，将先前交付的150，000元保证金转交给乙方作为借款的补偿。在此前提下，甲、乙双方的债权债务纠纷全部了结，无其他争议。
2015年3月17日，甄茹支付定金150，000元。2015年4月8日，甄茹支付至上海市闸北公证处的专门监管账户3，700，000元。2015年4月22日，双方办理产权过户手续。2015年4月28日，甄茹取得系争房屋房地产权证。2015年5月21日，甄茹支付2，000，000元。2015年6月30日，甄茹支付200，000元。甄茹先后共计支付房款6，050，000元，其中50，000元是房款加价款。
2015年6月21日，范耀飞、侯瑾、范雨翀向甄茹发送《告知函》要求解除双方签订的买卖合同。2015年6月30日，甄茹向范耀飞、侯瑾、范雨翀发送《催告函》要求范耀飞、侯瑾、范雨翀于2015年7月10日交房，范耀飞、侯瑾、范雨翀至今未将系争房屋交付给甄茹。
本案在审理过程中，经甄茹申请，在中原地产顾问有限公司工作涉案房屋的居间经办人朱正玉到庭作证称，我是房屋买卖合同的经办人，2015年3月，双方谈好系争房屋的转让价为6，000，000元，因范耀飞、侯瑾、范雨翀要加价，故买卖合同上明确房屋转让价为6，000，000元，实际成交价为6，050，000元。后我发现系争房屋上有抵押，范耀飞称是向案外人借款设定的抵押，双方当事人以及债权人达成《三方协议》，由甄茹将首付款3，700，000元支付到上海市闸北区公证处的监管账户，因此无法取得首付款凭证。2015年4月8日，在办理审税时就贷款事项进行咨询，范耀飞明知系争房屋因无法提供银行首付款凭证而无法办理贷款，当日双方口头约定300，000元延期至2015年5月30日支付。2015年4月22日，双方办理产权过户手续时，范耀飞予以配合，未提出任何异议。
以上事实由经庭审质证的上海市房地产买卖合同、三方协议、收款收据、沪房地浦字（2015）第026692号房地产权证、催告函、通知函、微信记录等证据以及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为，甄茹与范耀飞、侯瑾、范雨翀签订《上海市房地产买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应�合法有效，双方理应按照合同的约定全面履行各自的义务。范耀飞、侯瑾、范雨翀主张因甄茹逾期付款，故未按约交房。且因甄茹未在2015年4月22日送件当日以贷款或现金方式支付300，000元，逾期超过20日，故要求解除双方签订买卖合同。针对该争议焦点，本院分析如下：首先，范耀飞因借款在系争房屋上设定抵押，双方当事人及案外人达成《三方协议》约定，由甄茹将首付款3，700，000元支付到上海市闸北区公证处的监管账户，为此无法取得首付款凭证。其次，范耀飞明知系争房屋因无法提供银行首付款凭证而无法办理贷款，证人出庭作证证明双方当事人于2015年4月8日口头约定300，000元延期至2015年5月30日支付。再次，2015年4月22日，双方办理产权过户手续时，范耀飞、侯瑾、范雨翀积极予以配合，未提出要求甄茹支付300，000元。最后，在办理产权过户手续后，范耀飞、侯瑾、范雨翀亦未催告甄茹要求支付300，000元或主张300，000元延期付款。综上，范耀飞、侯瑾、范雨翀主张甄茹延期付款的抗辩不成立。现甄茹已付清全部房款并取得系争房屋的房地产权证，范耀飞、侯瑾、范雨翀要求解除买卖合同缺乏合同和法律依据，本院难以支持。故对三被告的全部反诉请求，本院均予以驳回。根据合同约定，范耀飞、侯瑾、范雨翀于2015年5月30日交房，否则每逾期1日，应按全额房价款的万分之五支付逾期违约金。范耀飞、侯瑾、范雨翀理应按约交付系争房屋。范耀飞、侯瑾、范雨翀逾期交房，理应按约承担相应违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告范耀飞、侯瑾、范雨翀在本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区佳京路XXX弄XXX号房屋交付给原告甄茹；
�、被告范耀飞、侯瑾、范雨翀在本判决生效之日起十日内支付给原告甄茹以人民币6，000，000元为本金，自2015年6月1日起按照日万分之五标准计算至判决生效之日止的逾期交房违约金；
三、驳回反诉原告范耀飞、侯瑾、范雨翀的全部反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币934.38元，减半收取计人民币467.19元，由被告范耀飞、侯瑾、范雨翀共同负担。反诉案件受理费人民币31，735元，由反诉原告范耀飞、侯瑾、范雨翀共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨怡霖
二〇一五年十一月五日
书记员 胡贤君
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务，
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。