上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0105民初6372号
原告(反诉被告)：上海萍聚美容美发有限公司，住所地上海市长宁区。
法定代表人：李海萍，总经理。
委托诉讼代理人：江界华，上海江晨律师事务所律师。
委托诉讼代理人：米占青，上海江晨律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海凯ＸＸ物科技有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：袁凯丁，总经理。
委托诉讼代理人：浦月春，上海海耀律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘婧，上海海耀律师事务所律师。
原告上海萍聚美容美发有限公司与被告上海凯ＸＸ物科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案后，依法适用简易程序审理。被告上海凯ＸＸ物科技有限公司于2017年6月7日提起反诉，本院依法受理，并于2017年7月10日、7月20日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告，以下简称原告)上海萍聚美容美发有限公司的委托诉讼代理人米占青、被告(反诉原告，以下简称被告)上海凯ＸＸ物科技有限公司的委托诉讼代理人刘婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海萍聚美容美发有限公司向本院提出本诉诉讼请求：1.判令原被告双方签订的《铺面租赁合同》于2016年7月18日解除；2.判令被告支付欠付的租金164,220元(自2016年3月1日算至2016年7月18日)；3.判令被告支付违约金35,700元；4.判令承租房屋内的装修、添附归原告所有；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：上海市长宁区愚园路XXX-
XXX号房屋为上海西部企业(集团)投资管理有限公司(以下简称西部公司)所有。西部公司将房屋租赁给了上海格莫商贸有限公司(以下简称格莫公司)，租赁期自2006年4月11日至2019年6月30日。经西部公司同意，格莫公司将房屋整体转租给了原告，由原告对外经营招租。随后，原、被告达成租赁意向，双方签订《铺面租赁合同》，被告租赁上述房屋中的1213号房屋，租赁期自2015年9月1日至2018年8月31日。合同签订后，双方按约履行。但自2016年3月1日起被告怠于履行付款义务，原告多次催讨无果。2016年7月2日，被告擅自关门停业。原告积极与被告协商，但被告仍不履行。原告不得已于2016年7月18日将房屋收回。故涉讼。
被告上海凯ＸＸ物科技有限公司本诉辩称，双方合同约定，原告需在2016年2月28日前告知被告能否与上家续约，但原告并未按时告知，原告实际也未能及时与上家续约。按照合同约定，原告应当支付被告7万元的补偿，双方合同自然终止。被告尚有一个月保证金在原告处，补偿金和保证金基本相当于合同终止前未付的租金。故被告在2016年2月28日后没有再支付租金。被告同意本诉第4项诉讼请求，不同意其他诉讼请求。
被告上海凯ＸＸ物科技有限公司向本院提出反诉诉讼请求：1.原被告双方签订的《铺面租赁合同》于2016年5月31日终止；2.原告支付被告7万元补偿；3.原告返还35,000元房屋租赁保证金。事实和理由同本诉辩称意见。
原告上海萍聚美容美发有限公司反诉辩称，双方合同的该项约定系适用于原告与上家合同无法续约的情形，原告与上家之间的关系一直良好，续约并无障碍，且现原告与上家的合同已经续约，没有影响被告的正常使用，原告也已履行通知义务。被告未按期支付租金，保证金应予以没收或者抵充租金及其他费用。故不同意被告的反诉请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据，房地产权证复印件、房屋租赁合同复印件、律师函、房屋租赁合同、法庭审理笔录，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：2015年7月30日，原告(甲方)与被告(乙方)签订房屋租赁合同一份，约定原告将上海市长宁区愚园路XXX号一楼西面部分(以下简称涉讼房屋)出租给被告使用，租赁期限三年，自2015年9月1日起至2018年8月31日止；租金每月35,700元，押一付三，每季度付费前7天支付；如乙方逾期支付租金，每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付逾期违约金，如乙方逾期超过二十日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按合同第十条承担违约责任。租赁保证金35,700元。合同第七条约定，甲方的原始合同(甲方与大房东的租赁合同)期限至2016年5月31日，甲方必须在2016年2月28日前书面通知乙方，若甲方的原始合同得以续签，则甲乙双方的三年合同得以继续至期满；若甲方的原始合同无法续签，则乙方必须随同甲方的原始合同2016年5月31日期满正式撤离。考虑到乙方对门店装修等一次性投入的损失，甲方同意在2016年5月31日前给予乙方7万元的一次性补偿。合同第十条约定，若有未按约履行的，合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，视为根本性违约，守约方有权单方解除合同，违约方需支付数额为月租金一倍的违约金。
签约后，双方按约履行。
2016年6月3日，原告向冯昆乐发送律师函，要求其支付涉讼房屋欠付的租金。2016年7月12日，原告向上海众景生物科技有限公司(以下简称众景公司)发送律师函，称其拖欠涉讼房屋租金，并于2016年7月2日突然关店撤离，严重违反租赁合同约定，故告知双方租赁合同于关店之日解除，众景公司支付欠付的费用并返还房屋。被告对律师函无异议，确认被告系实际承租人。
后原告提起本案诉讼。
审理中，双方对于涉讼房屋产权归属西部公司所有，西部公司出租给格莫公司，格莫公司转租给原告的事实无异议。原告确认，原告与格莫公司之间的租赁合同于2016年6月27日续约，租赁期自2016年7月1日其至2019年6月30日止，如需续约，需提前三个月书面申请。原告提供与格莫公司之间的租赁合同予以证明。被告对此无异议，但认为原告未能在2016年2月28日前告知，证明违约方是原告。经法庭询问，原告为何在租期届满后一个月续约，原告解释，原告按照与上家的合同约定提前三个月提出续约申请，因原告与上家长期合作，关系较好，所以最终在6月续约。另外，双方一致确认，保证金金额为35,000元。
对于搬离时间，被告陈述，因原告没有及时续约，也没有告知被告续约情况，被告要求原告支付7万元补偿金，但原告坚持要求被告支付租金，且不退还押金，双方僵持，被告没有在2016年5月31日前搬离，后原告于2016年7月2日破门而入，更换了门锁，导致被告无法进入。故被告认为租金应当计算至2016年5月31日，使用费应当计算至2016年7月2日。原告陈述，原告已经告知被告续约没有问题，但被告一直不支付租金，后于2016年7月2日擅自搬离，原告于2016年7月18日收回房屋，故双方合同应于2016年7月18日解除，租金计算至解除日。原告确认，原告收回房屋后不久另行出租。
另查明，在提起本案诉讼之前，原告曾向众景公司提起诉讼，诉讼请求与本案基本一致。众景公司抗辩并非适格承租人，实际承租人为本案被告。后本院准许原告于2016年12月26日撤回该案诉讼。
本院认为，双方争议焦点在于：一、双方合同权利义务终止的原因。依据合同法的规定，当事人可以约定合同生效的条件。依据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》的规定，转租期限超过承租人剩余期限的部分无效。原、被告的租赁合同在缔约时对租赁期限的约定，超出原告与上家合同期限的部分系无效的。原、被告双方在租赁合同第七条约定，原告应在2016年2月28日前书面通知被告原告与上家的租赁合同是否能续约，若无法续约，则被告需在2016年5月31日前搬离等。该约定应当认为是超出期限生效的约定条件。若能续约，则原、被告之间自2016年6月1日起的剩余租期有效。反之，若不能续约，则原、被告之间自2016年6月1日起的剩余租期无效。原告作为转租人，至少应当在2016年5月31日前取得续约，并将该事实告知被告。本案中，原告虽主张已履行告知义务，但并未提供相应证据予以佐证。在原告2016年6月、7月发送的律师函中，也从未提及确定可以续约的事实。故原告关于已履行告知义务的主张缺乏事实依据，本院难以采信。从原告提供的与格莫公司之间的租赁合同来看，原告实际取得续约的时间是2016年6月27日。原、被告之间租赁合同应当于2016年5月31日已终止。即使原告之后再次取得转租权，也需要与被告重新达成租赁合意才能继续履行双方的租赁合同。二、合同项下的租金、保证金等如何结算。合同终止后，合同期限内的租金被告应当承担，被告应当于合同终止前搬离。从庭审查明事实看，被告并未于2016年5月31日前搬离。被告主张，系原告于2016年7月2日更换了涉讼房屋门锁。该主张未有证据予以佐证，本院不予采信。依据双方陈述，被告于2016年7月2日搬离。合同终止后直至搬离前的房屋使用费，被告应当承担。自2016年3月1日至2016年7月2日共计145,147元。原告主张的违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告抗辩意见称，其未付租金的原因在于保证金及补偿金足以抵充租金，故其支付的保证金用以抵充其应付的租金或房屋使用费。被告主张装修补偿金符合合同约定，且原告将房屋收回后不久已另行出租，被告的装修添附对于原告具有利用价值，故被告主张的装修补偿金，本院予以支持。原告主张的第四项诉讼请求，被告无异议，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十五条之规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)上海萍聚美容美发有限公司与被告(反诉原告)上海凯ＸＸ物科技有限公司于2015年7月30日签订的房屋租赁合同于2016年5月31日终止；
二、被告(反诉原告)上海凯ＸＸ物科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海萍聚美容美发有限公司支付租金/房屋使用费145,147元(其中合同终止前为租金，终止后为房屋使用费；被告(反诉原告)上海凯ＸＸ物科技有限公司支付的保证金35,000元用于抵充租金/房屋使用费)；
三、被告(反诉原告)上海凯ＸＸ物科技有限公司上海市长宁区愚园路XXX号房屋一楼西面部分所做的装修添附归原告(反诉被告)上海萍聚美容美发有限公司所有；
四、原告(反诉被告)上海萍聚美容美发有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海凯ＸＸ物科技有限公司支付装修补偿金7万元；
五、驳回原告(反诉被告)上海萍聚美容美发有限公司其余本诉请求；
六、驳回被告(反诉原告)上海凯ＸＸ物科技有限公司其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4,298.40元，减半收取计2,149.20元，由原告(反诉被告)上海萍聚美容美发有限公司负担588.80元，由被告(反诉原告)上海凯ＸＸ物科技有限公司负担1,560.40元。
反诉案件受理费1,200元(已减半收取)，由原告(反诉被告)上海萍聚美容美发有限公司负担800元，由被告(反诉原告)上海凯ＸＸ物科技有限公司负担400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 沁
二〇一七年八月二十九日
书记员 陶艾敏
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十五条第一款当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。