广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）北民二重字第279号
原告（反诉被告）：苏佳毅。
被告（反诉原告）：黎比根。
委托代理人：江庆，广西君行律师事务所律师。
原告苏佳毅诉被告黎比根租赁合同纠纷一案，本院于2012年5月24日立案受理后，于2012年12月3日作出的（2010）北民一初字第554号民事判决，被告黎比根不服判决提起上诉。2013年5月6日，柳州市中级人民法院以一审判决认定基本事实不清，有可能影响到案件实体的公正判决而裁定撤销一审判决，将案件发回本院重审。本院于2013年6月26日受理后，被告黎比根于2013年8月26日提起反诉，本院依法准许后于2014年12月19日另行组成合议庭公开开庭审理了本案，为查明案件事实，本院依法向相关部门调查收集相关证据后，于2015年6月4日进行第二次开庭审理。被告黎比根的委托代理人江庆到庭参加了诉讼，原告苏佳毅经本院合法传唤，两次均无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院对本诉依法按撤诉处理，对反诉依法缺席审判。本案现已审理终结。
被告（反诉原告）黎比根反诉称：黎比根与苏佳毅于2011年3月5日签订《承包协议》，约定黎比根将位于柳州市沙塘镇三合村八、九、十队老地坪的木材胶合板加工场承包给苏佳毅经营。承包协议规定承包金从2011年5月1日起算，第一年的承包金不低于13万元，第二年不低于24万元，第三年不低于30万元。协议签订后，黎比根于2011年4月11日前向苏佳毅移交了包括职工宿舍、办公室和生产设施设备等加工场地的全部资产。苏佳毅承包后，仅向黎比根支付第一年承包金，第二年承包金24万元、第三年前三个月的承包金7.5万元合计31.5万元至今未支付给黎比根。苏佳毅逾期未支付承包金行为严重违反协议，故在苏佳毅提起诉讼后，黎比根提出反诉，要求：1、判令苏佳毅支付黎比根承包金31.5万元（2012年5月至2013年7月31日期间共15个月的承包金），并赔偿黎比根的损失31260元（损失的计算方法：以逾期支付的承包金为基数，分段按中国人民银行同类贷款基准利率参照逾期罚息利率标准计算）；2、解除苏佳毅与黎比根于2011年3月5日签订的《承包协议》，并要求苏佳毅返还因协议取得的价值约5000元的部分资产（详见资产清单）；3、判令苏佳毅赔偿黎比根职工宿舍及办公室被毁坏的损失约104904元。
被告（反诉原告）黎比根为其反诉举证如下：
1、2011年3月5日签订的《承包协议》，拟证明黎比根与苏佳毅承包关系，双方约定权利义务内容，加工场资产状况。
2、2008年9月2日签订的《场地出租合同书》，拟证明黎比根与苏佳毅《承包协议》合法。
3、经苏佳毅于2011年4月11日核实的《祥林胶合板厂清单》，拟证明黎比根向苏佳毅交付相关财产的事实。
4、柳州市国土资源局于2011年5月31日出具的《关于土地地类核实的情况说明》及相关附随材料15页，拟证明苏佳毅在与黎比根签订合同时已知晓承租场地的土地使用性质情况。
5、《个体工商户停业证明书》，拟证明黎比根与苏佳毅签订承包协议的时候，黎比根已经将木材加工厂的全部证照手续一并移交苏佳毅的事实。
6、照片及录像光碟，拟证明苏佳毅签订《承包协议》后，木材工厂的运营情况。
7、《资产评估报告》，拟证明黎比根的宿舍价值被损毁情况以及苏佳毅应赔偿黎比根的金额为104904元。
经本院核实，1-5、7对黎比根提供的证据真实予以认定，对于黎比根提供的证据6系于2013年3月27日或该日之后形成的录像内容，结合本院调取的证据材料，该视听资料反映的是柳州市祥林胶合板加工厂于2012年5月11日被柳州市柳北区城市管理行政执法局强行拆除十个月之后形成，仅以该视听资料不足以证明系苏佳毅于胶合板加工厂被强行拆除后继续经营的事实，原告提供的证据4、5、7不能证明其证明目的，故对原告提供的证据4-7不予认定，对原告提供的证据1-3予以认定。
另，本院在（2010）北民一初字第554号案件中，依据苏佳毅的申请调查收集如下证据：《责令停止土地违法行为通知书》三份（出具时间分别为2010年3月16日、2010年3月19日、2011年6月30日），《公文文书送达回证》三份（出具时间分别为2010年3月16日、2010年3月19日、2011年6月30日），该部分的证据已经庭审质证，各方当事人对真实性均予以认可，故本院对该部分证据予以认定，并作为定案依据。
为查明案件事实，本院于2015年5月14日依法向柳州市柳北区城市管理行政执法局（以下简称柳北执法局）调查收集了柳城管柳北规划行决字（2012）第1005号、1130号《柳州市城市管理行政执法行政处罚决定书》，柳城管柳北规划执决字（2012）第0008号、0083号《柳州市城市管理行政执法强制执行决定书》，以及柳北执法局作出以上决定前的相关程序材料，作出决定后执行强制拆除情况等材料。
综合全案的证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2008年9月22日，黎比根与柳州市沙塘镇三合村八、九、十队签订《场地出租合同书》，约定后者将位于柳州市沙塘镇三合村八、九、十队老地坪及周边荒地23亩出租给黎比根作厂房使用，租赁期限为10年（从2009年1月1日至2019年12月31日止），租金为每年每亩1000元。合同签订后，黎比根在租赁的荒地上建成祥林胶合板加工场。
2010年3月16日，柳州市国土资源局柳北分局向柳州市柳北区沙塘镇三合村第八、九、十村民小组送达《责令停止土地违法行为通知书》，指出柳州市柳北区沙塘镇三合村第八、九、十村民小组未经批准将本组位于柳州市神农药厂背原地坪租给黎比根作为胶板厂使用，使用地面积23亩，现已建好围墙，部分临时砖木房，违反《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定，责令其停止土地违法行为，恢复土地原状。该通知书的送达回证备注一栏上载明租地当事人为黎比根。
2010年3月19日，柳州市国土资源局柳北分局向黎比根送达《责令停止土地违法行为通知书》，指出黎比根在2008年9月未经批准租用位于柳州市神农药厂背集体土地，用地面积约23亩，于2010年2月兴建围墙及砖木房，建筑占地120㎡，使用土地办理胶板厂，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条的规定，责令其停止土地违法行为，恢复土地原状。该通知书为黎比根本人签收。
2011年3月5日，苏佳毅与黎比根签订《承包协议》。约定由苏佳毅承包黎比根位于柳州市沙塘镇三合村八、九、十队老地坪的胶合板加工场，该加工场占地面积约23亩，周围已修建好围墙，有部分胶合板加工设备，已经建好职工宿舍、办公室及附属生活设施，具体详见清单；黎比根已办理好木材加工经营许可证，苏佳毅需继续办理工商、税务登记等生产所需证照，所需费用由苏佳毅负责；承包期限从2011年3月5日至2019年2月28日止，共计8年；苏佳毅自2011年5月1日起按每生产胶合板一张向黎比根交纳1元承包金，苏佳毅第一年交纳承包金不低于l3万元，第二年不低于24万元，第三年不低于30万元，第四年不低于50万元，当实际产量计算承包金超过以上承包金限额时，以“取高不取低”的原则计算；苏佳毅全额出资购买加工场生产胶合板需要的各种设备及新建各项设施，所产生的设备费用、安装费、电费、水费、维修费、盖厂房费等一切费用均由苏佳毅承担；承包合同终止后加工场内由苏佳毅自行购买的各种机械设备归苏佳毅所有，苏佳毅新建厂房等固定设施归黎比根所有。协议第八条约定双方不得随意中止本承包协议，苏佳毅逾期支付或不结清黎比根承包金，黎比根有权终止本合同，苏佳毅在承包期内单方解除合同的，苏佳毅新购的设备及新建设施，作为支付黎比根的违约金无偿归黎比根所有等违约责任。协议签订后，黎比根依约将胶合板加工场交给苏佳毅经营，苏佳毅承租胶合板加工场后仅向黎比根交纳至2012年5月1日的承包金，2012年5月1日之后未向黎比根交纳承包金。
2011年6月30日，柳州市国土资源局柳北分局向柳州市柳北区祥林胶合板加工场送达《责令停止土地违法行为通知书》，指出其未取得合法用地手续，在柳州市柳北区沙塘镇三合村占用集体土地约23亩建厂房，违反了相关法律规定，责令其立即停止施工，于3日内自行拆除在非法占用土地上新建的建筑物和其他设施。该通知书送达回证上载明签收人为罗桂荣，备注栏载明收件人为该加工厂负责人。
2012年2月16日，柳北执法局依法作出以苏佳毅为当事人的柳城管柳北规划行决字（2012）第1005号行政处罚决定书，认为苏佳毅未取得建设工程规划许可证在沙塘镇三合村神农药厂西侧建设房屋、钢架棚700.8㎡，砖木瓦壹层1055.30㎡，总面积合计1756.11㎡，该行为违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，依法作出限期拆除上述违法建筑物的行政处罚。
2012年3月31日，柳北执法局依法作出以苏佳毅为当事人的柳城管柳北规划行决字（2012）第1130号行政处罚决定书，认为苏佳毅未取得建设工程规划许可证在沙塘镇三合村神农药业西侧建设房屋、围墙（见多钢架棚结构、砖木瓦结构，建筑面积2529㎡；围墙总长260m），该行为《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，依法作出限期拆除上述违法建筑物的行政处罚。
2012年5月11日，柳北执法局以苏佳毅为当事人，对柳北区沙塘镇三合村神农制药厂西侧、钢架棚结构、砖木瓦结构，建筑面积4285.11㎡，围墙长度260m违法建筑进行强制拆除。事后，苏佳毅认为黎比根主观蓄意隐瞒事实真相，将违法场地承包给苏佳毅，使其造成巨大经济损失，遂于2012年5月24日诉至本院，于2012年5月26日向本院提交《评估申请书》，申请对被拆除的厂房等固定设施及设备搬迁费进行评估。广西天华资产评估有限责任公司经评估，于2012年7月10日出具广天华评报字（2012）第032号《资产评估报告书》一份，该报告书载明本次评估对象为本案涉及的房屋建筑物价值和机器设备搬迁费用及相关建筑物被强制拆除情况。
本院认为：
一、本诉。
苏佳毅经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院对其本诉依法以（2013）北民二重字第279号民事裁定书裁定苏佳毅于本诉已另作裁定按撤诉处理。
二、反诉。
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。黎比根与苏佳毅双方于2011年3月5日签订的《承包协议》约定的是黎比根将其在承租赁柳州市沙塘镇三合村八、九、十队租赁土地上建设有职工宿舍、办公室及附属生活设施等的胶合板加工场交付苏佳毅自行经营、管理、销售等，黎比根不参与经营管理，每年收取苏佳毅支付约定的承包费，双方之间的合同关系为租赁合同关系。由于黎比根租赁给苏佳毅胶合板加工场中的建筑物以及苏佳毅租赁胶合板加工场后建设的部分建筑物系在未取得建设工程规划许可证情况下建设的，系违法建筑物，于2012年5月11日被柳北执法局拆除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）11号）第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，黎比根在庭审结束时仍未能提供其建设胶合板加工场建筑物的建设工程规划许可证，故本院认定苏佳毅与黎比根签订的《承包协议》系无效合同。
黎比根反诉称柳北执法局对苏佳毅建设的违法建筑物拆除与其无关，其与苏佳毅签订的《承包协议》合同合法有效，并要求予以解除。对此，本院认为，柳北执法局于2012年5月11日以苏佳毅为当事人对胶合板加工场进行强行拆除，由于当时该胶合板加工场的实际经营者系苏佳毅，故该具体行政行为的相对人并无不当，因黎比根将违法建设的胶合板加工场出租给苏佳毅，故被拆除的建筑物中包括有黎比根建设的建筑物，尽管柳北执法局以苏佳毅为当事人强行拆除胶合板加工场中的违法建筑物，但该强行拆除行为中应包含有黎比根所建设的违法建筑物。为此，黎比根与苏佳毅签订《承包协议》系无效合同，黎比根反诉要求解除该协议，由于该协议系无效合同，无效的合同自始无效，故无需解除。
黎比根反诉要求苏佳毅支付2012年5月至2013年7月31日止共15个月的承包金31.5万元以及逾期支付承包金造成的损失，由于苏佳毅与黎比根之间的合同关系无效，故不存在合同约定的承包金，又由于胶合板加工场于2012年5月11日被拆除而无法经营，自此，不存在苏佳毅实际占用胶合板加工场获得利益而需向黎比根返还的条件，故黎比根要求苏佳毅支付2012年5月至2013年7月31日止共15个月承包金31.5万元以及逾期支付承包金造成损失的反诉请求无事实、无法律依据，本院不予支持。
黎比根要求苏佳毅赔偿因胶合板加工场职工宿舍及办公室被拆除毁损价值104904元的反诉请求，由于该部分损失系黎比根未取得建设工程规划许可证建设的建筑物被政府强行拆除造成的损失应由黎比根自行承担，与苏佳毅无关，故本院对该于法无据的反诉请求不予支持。黎比根要求苏佳毅返还因协议取得的财产（详见黎比根提交的证据3资产清单的动产部分）或折价5000元予以赔偿的反诉请求，因合同无效，故苏佳毅应对因合同取得财产予以返还，但返还仅限于黎比根提交的证据3资产清单中的动产部分，故苏佳毅应于本生效判决确定的履行期限向黎比根返还相关财产。若苏佳毅逾期不履行返还，视为返还不能，则应赔偿黎比根该部分财产损失，由于苏佳毅未到庭，故本院对黎比根主张该部分财产价值为5000元的合理主张予以采纳。若苏佳毅在规定期限内未能向黎比根返还以上相关财产，则需赔偿黎比根5000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）苏佳毅需于本判决生效起十日内向被告（反诉原告）黎比根返还因协议取得的财产（返还的财产为黎比根提供的证据3《祥林胶合板厂清单》中动产部分），逾期未返还则视为返还不能，应赔偿被告（反诉原告）黎比根5000元；
二、驳回被告（反诉原告）黎比根的其余诉讼请求。
案件反诉受理费9025元（反诉原告已预交），由原告（反诉被告）苏佳毅负担99元，被告（反诉原告）黎比根负担8926元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审 判 长 张桂媛
人民陪审员 叶 青
人民陪审员 杜 娟
二〇一五年六月十五日
书 记 员 池一蓓
附：《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”
第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”