广西壮族自治区贵港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂08民终903号上诉人（原审被告）：广西吉泰投资置业有限公司，住所地南宁市青秀区仙葫大道178号泰吉建材市场101号。法定代表人：周小龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：覃炳文，广西金桂北斗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：桂平市市场开发服务中心，住所地桂平市二农贸市工商局。法定代表人：韦有添，该中心主任。委托诉讼代理人：曹旭成，广西旭成律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁日彰，广西理维律师事务所律师。上诉人广西吉泰投资置业有限公司（以下简称吉泰公司）因与被上�人桂平市市场开发服务中心（以下简称市场服务中心）租赁合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2016)桂0881民初6003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吉泰公司的委托诉讼代理人覃炳文，被上诉人市场服务中心的委托诉讼代理人曹旭成、梁日彰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉泰公司上诉请求：撤销原审判决，确认吉泰公司与市场服务中心签订的《合作改造桂平市第二农贸市场合同书》和《合作改造桂平市第二农贸市场的补充协议书》无效。事实和理由：桂平市第二农贸市场的建筑未取得建筑工程用地批文、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，也没有建筑工程竣工验收等文件，故属违章建筑，被上诉人签订合同将这些违章建筑出租给上诉人，合同无效。此外，一审判决采信桂平市城管大队的《证明》是错误的。市场服务中心辩称，桂平市第二农贸市场的权属是市场服务中心的，市场内的建筑物符合规划要求，上诉人的上诉没有事实依据，请求驳回上诉，维持原判。市场服务中心向一审法院起诉请求：1、判决解除吉泰公司与市场服务中心于2013年6月6日签订的《合作改造桂平市第二农贸市场合同书》及《合作改造桂平市第二农贸市场的补充协议书》；2、判令吉泰公司退出桂平市第二农贸市场经营并将桂平市第二农贸市场（包括场地、现有房屋和设备等）交回给市场服务中心管理使用；3、判令吉泰公司付清所拖欠的市场租金270.67万元及逾期付款违约金309万元（暂计至2016年10月31日止，并判决以后按每月16.67万元计至退出并交回市场之日止）。一审法院认定事实：2013年6月6日，市场服务中心（合同的甲方）与吉泰公司（合同的乙方）签订了《合作改造桂平市第二农贸市场合同书》（以下简称《合同书》）及《合作改造桂平市第二农贸市场的补充协议书》（以下简称《补充协议书》）。《合同书》第一条约定：甲方提供桂平市第二农贸市场的房产（生活市场、成衣市场）及设施供乙方使用，乙方投入资金改造重建现有的上述桂平市第二农贸市场。改造后的土地及房屋产权仍归甲方所有，但甲方同意将新市场的一楼租赁给乙方使用（不得改变市场用途及功能），租赁期限20年，乙方在租赁期间独立经营及收益归乙方所有并每年向甲方缴交租金。第七条第7款约定：在租赁期间，甲方有义务协助乙方处理市场周边原有道路乱摆乱卖现象。租赁的期限：《合同书》第二条约定：乙方租赁甲方桂平市第二农贸市场一�20年，自2013年8月6日起至2034年8月5日止（包括一年市场建设改造期，租金照付）。《补充协议书》第二条约定：自签订本补充协议之日起由乙方出资改建的该市场的二、三楼由乙方无偿使用40年（即自2013年8月6月起至2053年8月5日止），但市场产权仍属甲方所有。租金支付方式：《合同书》第三条约定：乙方租赁甲方的桂平市第二农贸市场20年（另加一年市场建设改造期，租金照付），乙方每年向甲方缴交租金200万元，租金实行每半年交一次（第一次在当年8月10日前支付、第二次在当年的2月10日前支付，依次类推），按照先付租金后使用的原则，在场地交付后的十天内乙方应支付第一次租金。改造事项：《合同书》第四条约定：乙方改造甲方所属桂平市第二农贸市场（包括市场、成衣市场）并覆盖菠萝坑河道，具体改、扩建范围以建设、规划部门确定红线图为准，改�方案送建设规划部门及甲方备案及认可。现有的桂平市第二农贸市场拆除费和改造重建市场的所有费用由乙方承担，由乙方投资重建新的桂平市第二农贸市场。第五条约定：乙方负责出资拆除甲方的上述桂平市第二农贸市场后并负责出资在原地重建三层钢混结构新市场。新建市场产权归甲方，甲方同意将市场整体租赁给乙方使用，租赁期满后乙方把市场一楼场地及设施无偿交回甲方。二楼和三楼由乙方无偿使用期满后把场地及设施无偿交回甲方。《补充协议书》第一条约定：乙方承诺对第二农贸市场改造投资额不少于2000万元，具体以投资审计报告为准。违约责任：《合同书》第九条第3款约定：乙方未按照约定时间支付租金的，应每日向甲方支付3000元作为延迟交租的违约金。乙方逾期两个月未缴纳租赁费的，甲方有权解除合同，收回乙方租赁的场地（包括市场内的设施）并有权另作安排。第4款约定：乙方在5个月内完成项目（以竣工验收合格为准）改造。因甲方的原因造成工程延误，乙方改造时间顺延（改造期：从2013年9月1日开工）。其他约定：《合同书》第十三条第14款约定:租赁期满，乙方应在三天内将租赁场地无偿交回给甲方（包括固定设施如天花地板、水电设施、消防设施、门窗、卫生间、电梯等设施）。所有移交物品及设施必须完好，不得变卖、拆除及毁坏。合同签订后，市场服务中心于2014年3月3日将第二农贸市场交付了给吉泰公司改造、建设，吉泰公司接收后对第二农贸市场进行了改造，重新建设成了三层钢混结构新市场，并于2015年1月份竣工验收并投入使用。在租赁期间，吉泰公司断断续续向市场服务中心缴交了第二农贸市场共20个月的租金（即从2014年3月缴纳至2015年10月份）合计329.33�元。之后吉泰公司以市场服务中心没有协助处理好市场周边原有道路乱摆乱卖现象（即马路市场）导致吉泰公司承租的第二农贸市场出租率低，市场经营不景气为由不缴交自2015年10月份（该10月份的租金是不足额缴交）起的租金给市场服务中心，暂计至2016年10月31日止尚拖欠市场服务中心租金合计204万元[即从场地交付之月2014年3月份至2016年10月份止（共2年8个月）的租金共为533.33万元-已交的329.33万元]。期间吉泰公司曾多次发函给市场服务中心请求延缓缴交租金，但市场服务中心均复函表示不同意吉泰公司迟缓缴交租金。为此，市场服务中心诉至一审法院。一审法院认为，一、关于租赁合同应否解除及吉泰公司应否交还场地的问题。吉泰公司与市场服务中心签订的《合作改造桂平市第二农贸市场合同书》及《合作改造桂平市第二农贸市场的�充协议书》合法有效。吉泰公司拖欠自2015年10月份起至今的租金未支付，显属违约，依法应承担违约的责任。根据双方签订的《合同书》第九条第3款约定：乙方未按照约定时间支付租赁费的，乙方逾期两个月未缴纳租赁费的，甲方有权解除合同，收回乙方租赁的场地（包括市场内的设施）并有权另作安排。故市场服务中心起诉要求解除《合作改造桂平市第二农贸市场合同书》及《合作改造桂平市第二农贸市场的补充协议书》，并判令吉泰公司退出桂平市第二农贸市场经营并将桂平市第二农贸市场（包括场地、现有房屋和设备等）交回给市场服务中心管理使用，符合合同约定解除合同的条件和法律规定，予以支持。二、关于租金，根据市场服务中心提供的《一、二农贸租金入账表》及吉泰公司的《汇款凭证》，租金应从2014年3月份交付场地�始计算，暂计至2016年10月份止吉泰公司实际尚欠租金204万元，自2016年11月1日起按每月16.67万元计算至退还市场给市场服务中心之日止。三、关于逾期付款违约金问题，虽然合同中约定了每日违约金为3000元的，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。市场服务中心也未能提供证据证实其实际损失，其主张违约金309万元，确属过高。吉泰公司应支付违约金为拖欠的租金204万元的15%即30.6万元为宜。至于吉泰公司辩称，市场服务中心没有履行合同约定的协助吉泰公司处理市场周边原有道路上乱摆乱卖现象的问题，一审法院认为市场服务中心不是市场乱摆乱卖的监管及执法部门，不具有执法权。桂平市城市建设管理监察大队出具《证明》，对于市场的乱摆乱卖的现状市场服务中心一直在协助城管部门在积极整治当中，市场服务中心已经履行了其协助的义务。吉泰公司此抗辩理由不充分，不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二�二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决：一、解除桂平市市场开发服务中心与广西吉泰投资置业有限公司于2013年6月6日签订的《合作改造桂平市第二农贸市场合同书》及《合作改造桂平市第二农贸市场的补充协议书》；二、广西吉泰投资置业有限公司应退出桂平市第二农贸市场经营并将桂平市第二农贸市场（包括场地、现有房屋及固定设施如天花地板、水电设施、消防设施、门窗、卫生间等设施）交回给桂平市市场开发服务中心管理使用；三、广西吉泰投资置业有限公司应支付租金204万元（租金暂计至2016年10月31日止，从2016年11月1日起至交回桂平市第二农贸市场给之日止，按每月16.67万元计算）给桂平市市场开发服务中心；四、广西吉泰投资置业有限公司应支付逾期支付租金的违约金30.6万元给桂平市市场开发服务中心；五、驳回桂平市市场开发服务中心的其他诉讼请求。本案一审案件受理费52376元，由桂平市市场开发服务中心负担31179元，广西吉泰投资置业有限公司负担21197元。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。二审期间，市场服务中心提供了其与桂平市工商行政管理局于2001年8月13日签订的《市场资产移交协议》及《市场资产界定表》、《桂平市经济贸易局关于市工商局、市场开发服务中心请求将桂平市祥龙市场开发有限责任公司三宗土地使用证变更给市场开发服务中心的意见》、《桂平市工商行政管理局、桂平市市场开发服务中心关于与所办市场彻底脱钩的资产、债权�务移交协议书》、浔国用（2005）第1497号国有土地使用证、桂平市发改局《关于立项改造城区第二农贸市场项目的批复》、建设工程规划许可证、审批单、规划定点通知单、《桂平市市场服务中心通知》。本院对上述证据予以认定。本院认为，被上诉人市场服务中心提供的证据足以证明第二农贸市场属被上诉人市场服务中心所有，市场土地使用权和建筑也归属市场服务中心，市场的建设、改造经过了建设规划和主管部门的审批、立项，吉泰公司与市场服务中心签订的《合作改造桂平市第二农贸市场合同书》及《合作改造桂平市第二农贸市场的补充协议书》并未违反法律法规强制性规定，合法有效。上诉人称桂平市第二农贸市场的建筑未取得建筑工程用地批文、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，也没有建筑工程竣工验收等文件，属违章建筑；经查与事实不符，且上诉人一审时对涉案合同的效力并无异议，因此对上诉人提出的《合作改造桂平市第二农贸市场合同书》及《合作改造桂平市第二农贸市场的补充协议书》无效的主张，不予采信。此外，上诉人虽然对桂平市城管大队的《证明》提出异议，但其未能提供证据推翻该《证明》所证明的事实，因此，上诉人的异议没有事实依据，不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，实体处理恰当，应当维持；上诉人的上诉理由不能成立，应当驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费52376元（上诉人已预交），由上诉人广西吉泰投资置业有限公司负担。�判决为终审判决。审判长 刘 丽审判员 黄钰雄审判员 陈燕霞二〇一七年六月二十九日书记员 梁明燕