四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1284民初18号
原告：四会市东城区福来置业店（个体户）。住所地：四会市东城区陶丽一街**座首层第二卡之二铺位（即华侨中学南门前老师集资楼）。组织机构代码：L6760512-X。
经营人：黄来英，女，1979年3月16日出生，汉族，住四会市城中区沙尾居委会滨江新苑*座**号。身份证号码：4409211979********。
被告：夏智恒，女，1979年4月23日出生，汉族，住四会市。
被告：李桂荣，男，1971年11月29日出生，汉族，住四会市。
原告四会市东城区福来置业店诉被告夏智恒、李桂荣居间合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案受理，适用简易程序，于2017年3月10日公开开庭进行了审理，原告四会市东城区福来置业店的经营人黄来英、被告夏智恒及李桂荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告四会市东城区福来置业店诉称：原告是一家经营房地产居间服务及信息咨询业务为主的个体户，本案房屋的出卖人于2015年3月8日放盘给原告，买房者看楼的会与原告签订睇楼确认书，本案的被告也于2016年10月30日通过原告工作人员介绍实地看房，确认原告服务项目收费标准和义务，经过原告促成于2016年12月4日，原告、被告以及出卖人卢梅英三方签订《房屋买卖合同》，约定两被告通过原告办理银行按揭业务付款方式购买出卖人卢梅英所有的位于四会市东城街道畔台庭苑第十二座501号（五楼）房屋一间，并约定2016年12月15日前买卖双方到银行申请二手房按揭贷款330000元。签订三方合同后，原告于2016年12月12日告知买卖双方12月13日早上9时至10时前可以到银行办理二手房按揭贷款申请，结果被告不来办理，经过多次催促都不来办理，并拒绝支付服务费，以及恐吓原告要对原告的店铺不利。《房屋买卖合同》第二条和第九条约定“买卖双方通过丙方（即原告）居间介绍达成本交易。买卖双方签订本合同后，则视为居间完成，无论任何原因导致本交易未最后完成，已支付的中介费不予退还；违约方承担合同要支付的居间服务费，买卖双方同意按《服务收费确认函》约定向居间人支付，约定买卖双方解除或者终止合同，自行办理委托其他任何第三方办理该房屋交易手续的不影响居间人服务费的支付。”原告认为，被告不履行合同约定，两被告的行为已构成违约，侵害了原告的合法权益，为此原告提起诉讼，请求判令：1、两被告连带向原告支付居间服务费17625元；2、二被告承担本案诉讼费用。
被告夏智恒、李桂荣共同答辩称：一、由原告提供的该份居间佣金报酬的规定与国家的强制性法律相违背，属于无效条款。该合同第二条关于“买卖双方通过丙方四会市东城区福来置业店居间达成本交易。买卖双方签订本合同后，则视为居间成立完成，无论任何原因导致本交易未最后完成，已交付的代理服务费不予退还；违约方承担合同要支付的居间服务费”规定，违反了合同法第427条的规定，原告试图用居间合同的成立来作为佣金报酬的支付条件，原告显然在用格式条款来免除其主要义务，排斥居间合同中委托人的主要权利、严重加重了委托人的责任，显然是“霸王条款”。居间合同中的这一条款显然已经违反了我国合同法第40条规定，剥夺了买卖双方进一步协商的权利，意味着房屋买卖必须成交，否则委托人即应承担违约责任，而中介公司却使自己居于无论居间行为是否成功均可获得相应报酬的地位，显与当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务的法律规定程序相悖，故该约定的条款无效。中介公司依此收取违约金的主张不受法律保护。至于原告要求被告在其单方面提供的《服务收费确认书》上签字表示愿意接受该确认书约束，一方面该确认书属于格式条款，明显属于“提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”，因而无效。另一方面也表明原告即使是自己提出的服务义务，也远远没有履行完毕，因此，请求支付居间报酬甚至居间费用没有事实和法律依据。二、居间合同的法律规定1、根据《合同法》第四百二十四条的规定，原告只有在促成被告与第三人房屋买卖合同正式签署后，才有权要求支付报酬。原告并未完全促成买卖双方一起到房地产管理部门签订统一制作的标准的《肇庆市房地产买卖合同》，第三方业主已经因为原告未能及时告知其交易的付款条款是需要按揭的，要求解除合约，原告所提供的两被告要求解除合同的证据在是业主解除合约之后两被告依法追回原告扣押的费用，附件证据1时间上可以证明。业主解除合同的时间是12月20日，被告在业主解除合同之后还尝试与第三方业主协商挽回此交易，但遭到业主的拒绝。而原告要求被告退还款项的时间是12月26日。所以根据该合同条款规定“违约方承担合同要支付的居间服务费”，显然被告并非居间合同的违约方，是出售人即卢梅英拒绝向被告卖售房屋导致买卖合同未能成立，交易未能完成。而本案的原告不向合同的违约方卢梅英主张佣金，反而向合同的守约方被告主张佣金，这个行为是缺乏事实基础和法律依据的。此外，被告有理由怀疑原告和其提供的房屋卖方存在恶意串通，提供虚假售房信息促成所谓的买卖合同，骗取买房人的佣金的可能。2、根据合同法第四百二十五条的规定，被告有权拒绝支付佣金。居间人有如实报告的义务，如果居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损坏委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损坏赔偿责任。在本案中，居间人有以下故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，损坏委托人利益的事实：1、在签订合同和服务收费确认函时向委托人解释所收取的银行按揭费是属于代收的银行按揭费用，确认函上面也没有备注清楚费用的用途，并在确认函标注此费用是属于居间费用，明显存在消费陷阱。被告经过与银行相关的人员核实后确认房屋买家与银行签订银行按揭合同是不需要收取额外费用，只需支付律师见证费和工本费300元。原告在事实被揭穿后确认此笔费用是属于原告额外收取的费用，至于此笔费用的使用与被告无关，原告不能提供任何票据证明银行的收费，存在恶意欺骗和强制被告接受此条款交易。另外原告把其提供的与银行沟通的记录和被告在知道被隐瞒银行按揭费用时要求推迟办理银行按揭时间和要求自行办理银行按揭的沟通记录作为被告解除合约的证据明显是缺乏事实依据和存在强制交易的行为，被告完全有理由怀疑原告存在故意利用被告的征信问题欺骗银行按揭费并强制交易。被告为了促成交易还自行与原告协商银行按揭服务费的收费标准，但得到原告的拒绝并强制要求执行合同，附近有业主与被告的沟通记录及原告的强制要求；2、原告在与第三方即业主协商时未能向业主如实反映交易的条款，即房屋的付款方式是需要按揭的，附证据3参考，业主于12月20日因为原告存在隐瞒与订立合同有关的重要事实，导致第三方业主要求退订解除合同，被告也未能达成房屋购买的合同，被告可提供现场的人证和第三方业主沟通的证据。如果业主方面解除合同，被告有权要求原告退回所收的居间服务费和定金，而原告却利用被告在业主解除合同后要求原告退回定金的记录作为被告解除合同的证据，来向被告主张佣金，这点是缺乏事实基础和法律依据的，被告完全有理由怀疑原告和其提供的房屋卖方存在恶意串通，提供虚假售房信息促成所谓的买卖合同，骗取买房人佣金的可能。被告在业主退订后，通过法律途径到四会市消费者委员会进行维权申诉时，消费者委员会也要求原告退回所收的5000元，因原告在房产买卖过程中存在欺诈行为，违法收取银行按揭代办费，最终导致交易不成功，但原告强制要求执行存在欺骗性质的合同，附件证据6。综合所述，原告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害被告利益导致第三方业主要求解除合同，并存在强制交易行为。因此，原告请求被告支付居间报酬，没有事实与法律依据，被告也有理由怀疑原告和其提供的房屋卖方存在恶意串通，提供虚假售房信息促成所谓的买卖合同，骗取买房人佣金的可能。被告有权要求居间人退回与委托人订立居间合同的定金10000元整，并赔偿未能成交房屋带来的损失和误工费5000元和支付诉讼费。
诉讼中，原告举证如下：1、福来置业睇楼确认书；2、原告的营业执照、组织机构代码证、原告经营人的身份证、两被告的身份证、出卖人卢梅英的身份证、房屋买卖合同；3、《中华人民共和国合同法》关于居间合同的规定；4、原告与银行工作人员的微信聊天记录；5、原告与被告的微信聊天记录；6、服务收费确认函（被告签订）；7、原告与出卖人卢梅英的微信聊天记录；8、服务收费确认函（出卖人卢梅英签订）；9、被告的征信记录、原告与被告的微信聊天记录；10、原告与被告的微信聊天记录。经质证，被告对证据1认为其只证明原告带被告去看过楼，而且是成交后才收业务费的，上面的签名是被告签的；对证据2中的身份证和营业证据没有异议，对房屋买卖合同，这个合同只是证明原被告签订了的意向，但其中有一条霸王条款、格式条款是法律不承认的，就被告答辩状所述的，是无效的，合同是当天签的，是原、被告及屋主三方一起签的；对证据4温振平的微信记录只能证明原告有跟银行沟通，关于征信问题，但不能证明原告帮被告成功办理按揭，而且也没有提到要收银行按揭费了，若果银行要收费（按揭费）的，被告可以给银行，但微信记录里没有提到要收费的，只是证明咨询过沟通过；对证据5记录是原、被告当时的聊天记录，但只是证明原告当时是叫被告去办理银行按揭但没有成功办理，被告私下与跟银行沟通过，是不用收按揭费的，这证据只能证明时间，但不能证明被告要办理银行按揭，只是证明要推迟时间而已；对证据6是现场签订的，但没有给一份被告，被告当时签的时候已经有异议的了，被告问为什么10000多钱，原告说有银行按揭费，最后一项写着银行收费3天后支付，但银行有没有收，被告自己去银行调查了，如果是被告去搞按揭，银行是不收的，只是办理工本费，被告跟原告说原告自己去办，不给这9000多元，但原告不行，合同上有居间合同费以确认函为准，这是格式条款霸王条款，这份证据不证明被告解约的行为，被告不应该支付这笔费用；对证据7原告跟出卖人的聊天记录，只能证明原告跟业主沟通，被告也有证据证明被告跟业主沟通的，业主也同意被告去银行咨询的，被告咨询延长了时间，被告从来就没有提到要解约；证据8被告原来也是不知道的，是业主跟被告说，原告不受业主的中介费的，但确认函上说业主要收中介费的，证据8是隐瞒事实，欺骗业主了的；对证据9只是证明被告的征信记录，只能证明征信有问题，但不能证明被告没办按揭，被告跟业主沟通过，被告自己办按揭，业主也同意的，但原告坚持要通过原告办理，而且收9000多元，原告收这么高的费用，被告有异议，银行按揭费写下去了居间服务费，这是霸王条款，银行按揭费一般是不写在合同上的，这证据不能证明被告要解约，原告只是查了征信但不能证明原告帮被告成功办理了按揭；对证据10只能证明业主退钱后，被告才要求原告退钱的，（跟答辩状所说的一样），业主退了定金，被告才要原告退定金的，而原告以这个为理由说被告解除合同，这是证据不足的。经本院审核，两被告对原告的证据的真实性、关联性和合法性没有异议，对证据的证明对象有异议，本院予以认定原告的证据。
诉讼中，被告举证如下：1、被告与出卖人卢梅英的微信聊天记录；2、被告与原告的微信聊天记录；3、终止调解书；4、福来置业收据；5、房屋买卖合同的条款。经质证，原告对证据1，12月20日的聊天记录，但合同里面12月15日前要去银行办理手续的，这证明被告不来申请，原告已经在12日前通知被告来的了，但被告15日没有来，而且原告都说明被告来申请按揭，银行审批通过，这交易可以进行，但被告不来，是被告拒绝履行合同的，证据是20日的，是过后的；对证据2是因为被告在15日前要办理的事项但没有来，到19日被告说要自己办理，所以原告方将业主的事情告知被告，而且告知被告所有事情，只是被告觉得签了合同也可以不履行的，被告说签了合同都可以取消的，是被告不履行合同，而且被告说合同是死的，人是生的，签合同了不履行，那签合同来干嘛，原告是正当生意的，没有欺骗的成分，合同写清楚了，业主是同意了的才签的合同的，没有欺骗，而且被告有正常能力分辨自己的行为，5000元是押金来的，原告到现在还没有收到中介费，是业主交了押金，压在这里的，被告说原告隐瞒事实，原告没有隐瞒，是三方在场一起订立的合同，业主所表达的意思是签合同之前是不做按揭一次性付款，但业主来签合同的时候，原告跟业主说清楚了，业主才签订的，原告不知道业主跟被告怎么说，原告跟业主说过，业主也体谅原告的工作，5000元是原告争取回来的，是经过业主同意的，不是欺骗，原告在合同第二条其他约定了写的很清楚，原告写清楚了，没有强制被告，是被告不来办理，是被告不履行，是被告自己不想买房子，被告有说过自从买了这房子后两夫妻有很多争吵，现在说原告收费贵为理由上来法庭，原告何来欺骗；对证据3是消费委员会叫原告上去的，要原告退5000元，但钱不是经过被告的手给原告的，原告不是收了被告的钱，原告是收了业主5000元的，不是收被告的钱，原告是有收据的；对证据4收据，是原告公司提供的，收款人是业主，10000元定金也是业主收了的；证据5房屋买卖合同的条款是按照合同法规定的，是三方在场协商签订的，12月4日当日签订的，买卖双方留了电话，原告提供了公平交易的平台，原告是做了预防，被告说原告的中介费贵而不履行合同，有了电话被告跟业主私下谈了。经本院审核，原告对被告的证据的真实性、关联性和合法性没有异议，对证据的证明对象有异议，本院予以认定被告的证据。
综上本院认定的证据，结合原、被告的庭审陈述，本院认定如下事实：原告是一家房地产中介公司，案外人卢梅英委托原告介绍买家转让其所有的位于四会市东城街道畔台庭苑第十二座501号（五楼）房屋一间。两被告到原告处咨询后与原告签订《福来置业睇楼确认书》，约定通过原告的介绍购买房屋，买方支付成交价的1.5%的居间服务费。后原告介绍卢梅英的上述房屋给两被告，两被告接受后与原告、卢梅英于2016年12月4日签订《房屋买卖合同》，三方约定：卖方所售房屋坐落为：四会市东城街道畔台庭苑第十二座501号（五楼）；卢梅英（合同甲方）同意配合两被告（合同乙方）办理二手房按揭；买卖双方通过原告（合同丙方）居间介绍完成本交易，买卖双方签订本合同后，则视为居间成立完成，居间服务费以服务确认函为准；经买卖双方协商一致，该房屋成交价为515000元；买方（即两被告）于2016年12月4日付定金10000元，首付款185000元（含定金在内）定于2017年1月15日地税缴税当天支付，按揭贷款330000元由银行直接放款给卢梅英账户；为保证买卖双方顺利交接房屋和办理各项过户手续，卢梅英需交保证金5000元押在原告处，当该房屋全部手续办结后保证金由原告直接交付给卢梅英；双方还约定了其他事宜。合同签订后，两被告按约定交付10000元定金给卢梅英，卢梅英给了原告押金5000元，而两被告向原告签署了《服务收费确认函》，其内容为：本人经原告介绍成功购买四会市东城街道畔台庭苑第十二座501号（五楼）房屋，成交价为515000元，本人愿意支付居间服务费（包含银行按揭服务费），确定于办理过户缴税当天支付7725元，银行审批通过后三天内支付9900元。
后两被告称原告当时告知收取的银行按揭服务费9900元是银行收取的，两被告得知银行贷款收费并没有这个项目，且两被告是可以自行办理银行按揭贷款业务，两被告遂告知原告自行办理银行按揭贷款义务，而原告坚持要被告通过原告办理且被告要支付9900元的按揭服务费，双方遂发生纠纷，后原告遂诉至本院，提出上述请求。
另查明，出卖人卢梅英与两被告同意不履行本案《房屋买卖合同》，房屋不交易，且卢梅英返还了5000元定金给两被告（因卢梅英收取两被告10000元定金后支付了5000元押金给原告）。
本院认为：原、被告签订《房屋买卖合同》及《福来置业睇楼确认书》是双方的真实意思表示，其并没有违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效的，双方应当依法行使权利，履行义务。根据该约定，原告作为居间人已经促使出卖人卢梅英与两被告达成房屋买卖协议，签订有效的买卖合同则原告的居间义务已经完成，两被告应当按照约定支付居间费用。本院根据《福来置业睇楼确认书》约定1.5%的房屋成交价作为居间费用即7725元（515000元×1.5%=7725元）与《服务收费确认函》的居间费用一致，故两被告应当支付，两被告答辩称原告的居间义务并未履行的意见没有事实依据，本院不予采信。
原告要求两被告支付银行按揭服务费，两被告称原告在签订《服务收费确认函》过程中存在服务收费欺诈，本院认为原告作为居间人并未履行如实告知银行按揭服务费是银行收取的按揭服务费还是原告收取的服务费用，已然违背诚信原则，存在误导，且强制要求两被告通过原告办理银行按揭贷款，从而导致本案矛盾发生，两被告最终选择自行向银行申请按揭贷款，而众所周知我国现行市场经济中商业银行贷款早已方式多样及便利，在自由的经济社会中不得存在强制交易是市场经济的精神所在，且公平原则贯穿整个市场交易过程，故原告在违背诚实信用以及平等自愿原则下要求两被告支付银行按揭服务费没有事实和法律依据，本院不予支持。至于出卖人卢梅英与两被告是否继续履行《房屋买卖合同》不是本案的审查范围，本院不予处理，在本案中原告也未直接收取两被告的费用，故不存在债务抵扣。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款的规定，判决如下：
被告夏智恒、李桂荣在本判决生效之日起十天内支付给原告四会市东城区福来置业店居间服务费7725元。
驳回原告四会市东城区福来置业店要求被告夏智恒、李桂荣支付银行按揭服务费的请求。
如果被告未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取120（原告已预交），由被告夏智恒、李桂荣共同负担52.60元，原告四会市东城区福来置业店负担67.40元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判员 吴锦镖
二〇一七年三月二十七日
书记员 黄国辉