广西壮族自治区全州县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）全民初字第568号
原告黄文学，退休职工。
委托代理人卢斌，广西永富律师事务所律师。
被告沈桂凤，居民。
委托代理人龙河山，法律援助中心律师。
被告文斌华，无固定职业。
被告文邦共，医生。
被告文丽华，护士。
被告文正华，退休教师。
第三人唐中，律师。
原告黄文学与被告沈桂凤、文斌华、文邦共、文丽华、文正华及第三人唐中房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月25日立案受理，依法适用简易程序，于2014年7月24日公开开庭进行了审理。原告黄文学的委托代理人卢斌，被告沈桂凤、文斌华、文邦共、文丽华、文正华，第三人唐中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄文学诉称，2006年11月8日，被告沈桂凤经丈夫文朝缸授权与原告签订《转让房屋协议书》，将位于全州县政府大院1栋3单元301号房屋作价38000元出售给原告。次日，文朝缸去世。同月14日，原告以转账的方式将房款转给被告沈桂凤。当天，被告沈桂凤、文斌华等人将房屋的房产证、房门钥匙交付给原告。因文朝缸去世，原告对入住该套房屋心理有阴影，于2007年2月6日将该套房屋转让给第三人唐中，第三人将房屋装修后，一直居住至今。2013年10月，政策允许房改房上市，第三人要求原告协助办理房产过户登记，因此原告多次找到五被告要求其协助登记未果。故原告向本院提起诉讼，请求确认2006年11月8日签订的《转让房屋协议书》有效；五被告应当协助原告在2014年6月30日之前办理房屋“两证”（即房产证、土地使用证），如超过2014年6月30日仍未办理房屋“两证”致使另行增加的费用，则由五被告承担。
被告沈桂凤对原告主张《转让房屋协议书》有效无异议。但认为其已将房屋的房产证、档案及房门钥匙交付给原告，完全履行了协议书上约定的义务，不应该承担违约责任。被告沈桂凤没有协助原告办理过户手续的义务，也不应该承担未办理“两证”致使另行增加的费用。
被告文邦共认为其系合法继承人，有文朝缸及妻子唐发英的遗书为证，对本案讼争的标的物有所有权。《转让房屋协议书》是沈桂凤在被告四兄妹均不知情的情况下一人所为，授权委托书系沈桂凤伪造，或者系强迫文朝缸所写的。因此，请求本院认定《转让房屋协议书》无效，房屋归被告文邦共所有，另外，原告赔偿被告文斌华、文邦共、文丽华、文正华精神损失费、误工费2万元。
被告文斌华、文丽华、文正华对原告起诉的事实和诉讼请求无异议，请求法院依法判决。
第三人述称，原告与被告沈桂凤签订的房屋转让协议书是合法有效的；原告与第三人签订的转让房屋协议书是有效的；原告应协助第三人将房屋过户到第三人的名下。
经审理查明，文朝缸（曾用名文朝钢、文朝釭）与前妻唐发英共生育四个子女，即被告文斌华、文邦共、文丽华、文正华。文朝缸从全州县人民政府购得位于全州县政府大院1栋3单元301号房改房房屋一套。1998年4月23日，文朝缸取得该房屋产权证（证号为：桂房证字第3783865），登记的所有权人为文朝缸个人。1999年12月20日，文朝缸写下遗书：“文朝缸、唐发英购买县人民政府大院一号楼住房一套……。百年过世后，全部产权属于儿子文邦共……”并在该遗书上签名盖章，另代唐发英签名。2000年1月2日，唐发英去世。2001年12月28日，文朝缸与被告沈桂凤再婚。2006年10月30日、11月2日，文朝缸先后自书二份遗书，对生病期间药费作了结算，并对政府大院的房屋出售后的卖房款进行处置，文朝缸在二份遗书上签名并加盖了手印。11月6日，文朝缸书写授权书给被告沈桂凤，委托其将政府大院的房屋出售。同月8日，被告沈桂凤通过中介公司代文朝缸与原告签订《转让房屋协议书》。该协议约定：甲方（文朝缸、沈桂凤）将全州县政府大院1栋3单元301号房屋及附属设施转让给乙方（原告）所有，房屋价款38000元，由乙方缴纳税收和有关费用等内容。次日，文朝缸去世。同月14日，原告以转账的方式将房款交给被告沈桂凤，被告沈桂凤将房屋的房产证、房门钥匙交付给原告。16日，被告沈桂凤根据文朝缸的遗书，将13500元卖房款交给被告文斌华，由其转给文朝缸的其他子女，被告文斌华领款后，书写了一张领条。2007年2月6日，原告将该房屋以39200元的价款转让给第三人唐中，第三人将房屋装修后，一直居住至今，无人提出异议。2013年10月，政策允许房改房上市，第三人要求原告协助办理房产证、土地证，因此原告多次找到被告沈桂凤要求其协助办理上述二证，被告沈桂凤均以文朝缸的子女有意见为由，不协助办理相关手续。
本院认为，一、本案转让房屋协议系有效合同。不动产的所有权归属的认定，应以房产管理部门的登记为准，即登记记载的权利人在法律上推定为真正的权利人，任何人因为相信登记记载的权利而与权利人从事了转移该权利的交易，该项交易应当受到法律保护。在事实权利与登记记载的权利不一致时，并不影响该公示状态对善意第三人的公信效力。本案中，事实物权与法律物权出现了分离，即该房屋实际系夫妻共同财产，但在登记簿和房产证上登记的却是文朝缸的个人财产。原告在买房前与被告沈桂凤不认识，双方通过中介机构签订合同，并支付了合理对价，属善意第三人。在从事交易行为时，原告审查了房产证、结婚证、授权委托书，已尽了该种情形下应尽的注意义务。至于文朝缸是否再婚，前妻是否死亡，是否进行了遗产分割等问题，已超出了一个正常合理的交易相对人所应调查了解的范围，原告无从知道也无需调查。因此，原告有理由相信房产证记载的权利状态为真实的，原告基于合理信赖所从事的交易行为也应该受到法律的保护。另外，虽然被告文邦共、文丽华、文正华均当庭表示对被告文斌华领取卖房款之事不知情，但从文朝缸立遗嘱、卖房经过及三人在文朝缸死后至今，从未就该房屋主张过权利等一系列行为，应当视为文朝缸的四个子女对该房屋转让的当时是明知的，被告文邦共在卖房后长达七年之久，又提出异议，为维护市场的交易秩序，依法应当认定买卖关系有效。
二、五被告负有交付房屋，协助变更房屋产权登记等相关手续的义务。本案标的物房屋为夫妻共同财产，虽然，1999年，文朝缸代唐发英签名，立了遗书，但由于缺少遗嘱人唐发英的亲笔签名，不具备自书、代书遗嘱的形式要件，该遗嘱对唐发英财产的处分自始无效。故在唐发英死亡后，文朝缸及四个子女对唐发英的遗产均享有法定继承权。文朝缸在生前将房屋转让，以自书遗嘱的方式对卖房款进行了处分，该行为否定了1999年的遗嘱。其子女明知父亲卖房而不反对，事后被告文斌华又代表文朝缸的四个子女，按照遗嘱领取了卖房款，五被告均享有了继承权，就应当承担相应的义务。买卖房屋的交付，依法以登记为准。本案房屋虽然第三人已实际使用和管理了房屋，但买卖手续不完善，应当补办房屋买卖手续，故在被转让的房屋政策允许上市后，五被告即负有协助原告办理登记房屋及土地等过户手续的义务。原告在办理房产及土地过户登记手续后，依法同样负有协助买受第三人办理过户登记的义务。
三、五被告负有协助义务，却不积极履行该义务，因迟延履行义务导致的损失，五被告应当承担赔偿责任。但由于原告对其是否有损失，以及损失的具体数额没有提交相应的证据证实，依法应承担举证不能的后果。
综上，原告、第三人要求确认转让协议有效的诉讼请求及述称，原告要求五被告协助办理房屋、土地过户登记手续的诉讼请求，均有事实和法律依据，本院予以支持。原告要求五被告赔偿迟延办证致使另行增加的费用的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。被告沈桂凤认为其没有协助办理过户登记手续义务的辩解，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告文邦共主张转让协议无效，应当确认房屋归被告文邦共所有的辩解意见，无事实和法律依据，本院不予支持。另外，被告文邦共要求原告赔偿文斌华、文邦共、文丽华、文正华精神损失费、误工费2万元的诉请，因四被告在本案中未提起反诉，故被告文邦共的这一诉请不是本案的审理范畴。因此，为保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第（55）条、第（56）条、第（64）条、《中华人民共和国继承法》第十六条、第十七条第二款、第三款、第二十七条第（四）项的规定，判决如下：
一、被告沈桂凤代理文朝缸与原告黄文学于2006年11月8日签订的《转让房屋协议书》合法有效；
二、被告沈桂凤、文斌华、文邦共、文丽华、文正华在本判决生效后五日内协助原告黄文学办理房屋产权证号为：桂房证字第XXXXXXX的相关房屋、土地产权变更登记手续；
三、驳回原告黄文学的其他诉讼请求。
本案收案件受理费200元，减半收取100元，由五被告负担。
上述债务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费200元（户名：桂林市中级人民法院，银行帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审判员 刘佳倩
二〇一四年八月七日
书记员 唐 艳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》
（55）非所有权人出卖他人房屋的，应废除其买卖关系。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，应宣布买卖关系无效。买方如不知情，买卖关系是否有效应根据实际情况处理。其他共有人当时明知而不反对，事后又提出异议的，应承认买卖关系有效。
因买卖关系无效而造成的经济损失，有过错的一方应负责赔偿。
（56）买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。
（64）公民在城镇依法买卖房屋时，该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归新房主使用。
《中华人民共和国继承法》
第十六条公民可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产，并可以指定遗嘱执行人。
公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。
公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。
第十七条公证遗嘱由遗嘱人经公证机关办理。
自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。
代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。
以录音形式立的遗嘱，应当有两个以上见证人在场见证。
遗嘱人在危急情况下，可以立口头遗嘱。口头遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。危急情况解除后，遗嘱人能够用书面或者录音形式立遗嘱的，所立的口头遗嘱无效。
第二十七条有下列情形之一的，遗产中的有关部分按照法定继承办理：
（一）遗嘱继承人放弃继承或者受遗赠人放弃受遗赠的；
（二）遗嘱继承人丧失继承权的；
（三）遗嘱继承人、受遗赠人先于遗嘱人死亡的；
（四）遗嘱无效部分所涉及的遗产；
（五）遗嘱未处分的遗产。