湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第03165号
上诉人（原审被告）卿友俭。
委托代理人周演元。
被上诉人（原审原告）湖南天诚物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区建湘南路154号。
法定代表人罗时辉，该公司总经理。
委托代理人周己中，该公司职员。
委托代理人熊卫东，湖南昌祥律师事务所律师。
上诉人卿友俭因与被上诉人湖南天诚物业管理有限公司（以下简称天诚公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第00535号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人周演元，被上诉人的委托代理人周己中、熊卫东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年12月16日，天诚公司通过社会公开招标后与湖南高桥大市场发展有限公司签订了《物业管理服务合同》（前期物业）。该合同约定由湖南高桥大市场发展有限公司选聘天诚公司对湖南高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城等共计41栋房屋提供前期物业管理服务。合同约定了物业名称及管理范围、物业服务内容、服务费用、物业资料的移交、违约责任等其他事项。其中约定业主应缴纳的物业费用（具体按物价局最终核定的价格标准）住宅1元／平方米／月，门面3元／平方米／月，业主或物业使用人违反合同第六条的规定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按应付款每天0.3%的标准向天诚公司支付违约金。合同第二十三条规定，本合同期限自湖南高桥大市场发展有限公司交房之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2010年12月30日，湖南高桥大市场发展有限公司向高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城的业主发布了《公告》：为改善高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城的居住环境和经营环境，根据《湖南省物业管理条例》和政府对城市管理的要求，上述区域将外聘专业物业管理公司进行管理并实行有偿服务。湖南高桥大市场发展有限公司经面向社会招标，最后确定天诚公司中标，天诚公司将于2011年1月25日进场开始履行职责和提供服务。望所辖区域内的全体业主和物业使用人积极支持，共同配合。天诚公司进场后，湖南高桥大市场发展有限公司对上述区域的管理服务职能随即终止。其后，湖南高桥大市场发展有限公司向天诚公司移交了相关物业资料，天诚公司也进入上述区域进行了物业管理日常工作。2011年5月12日，湖南省物价局向天诚公司下达价格登记证规定非电梯住宅0.7元／平方米／月，商业用房由合同约定（市场调节价）。天诚公司对业主发布的收费标准为：非电梯住宅0.7元／平方米／月，仓库2.1元／平方米／月，写字楼（办公）1.4元／平方米／月，商业用房（门面）8.5元／平方米／月。天诚公司为此制作了收费公示牌对全体业主进行了公示。2012年11月4日，天诚公司向高桥大市场家电城、日化城、皮具城的业主发布了《公告》：天诚公司自2011年元月25日起，接管高桥大市场家电、日化、皮具城的物管工作。经长沙市物价局核价如下：按商业门面8.5元／平方米／月，办公、商用房2.1元／平方米／月，非电梯住房0.7元／平方米／月的标准收取物业管理费。2012年，本院在审理天诚公司与孙芳物业管理服务纠纷一案中［（2012）长中民三终字第2595号］，根据天诚公司提供的服务质量，将其提供物业服务区域的物业收费标准进行调整：按商业门面4.5元／平方米／月，办公、商用房1.4元／平方米／月，非电梯住房0.7元／平方米／月的标准收取物业管理费。天诚公司决定从2012年11月4日起按上述收费标准收取物业管理费，并将收费标准和逾期未缴费的滞纳金标准（每天0.3%）在服务区域内公告。经天诚公司多次催收，卿友俭至今未交纳相关物业管理费。天诚公司遂于2015年1月15日起诉至原审法院，请求依法裁决。另查明：一、卿友俭在长沙市雨花区高桥大市场家电城3栋有127号门面，面积为29.08平方米，有204号住房，面积为126平方米。二、卿友俭涉案门面及住房由湖南高桥房地产开发有限公司开发建设。2000年湖南高桥房地产开发有限公司变更为湖南映山红实业有限公司，2005年，湖南映山红实业有限公司变更为湖南高桥大市场中药材有限公司。2010年7月28日，湖南高桥大市场中药材有限公司将其所开发的高桥大市场家电百货城中所开发的楼盘物业全权委托湖南高桥大市场发展有限公司管理或统一招聘，选聘物业公司管理。三、2011年9月9日，湖南高桥大市场发展有限公司出具《情况说明》：2010年12月16日，湖南高桥大市场发展有限公司通过公开招标的方式选聘了天诚公司为高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城的物业管理公司，并签订了《前期物业管理合同》。2011年1月25日起，天诚公司依约开展日常物业服务。四、2011年9月23日，湖南高桥大市场发展有限公司出具《情况说明》：湖南高桥大市场发展有限公司于2010年4月份向市场的全体业主、经营户下发了湖南高桥大市场管理公约，天诚公司依法经招标投标接管了湖南高桥大市场日化城、皮具城、家电城物业管理工作，以后与业主、经营户都应该接受公约的约束，并作为临时管理规约实施。湖南高桥大市场发展有限公司和天诚公司签订的物业管理合同与公约具有同等的法律效力。五、高桥大市场家电百货城、皮具城、日化城至今未成立业主委员会，未自行选聘物业服务企业。六、在本案审理过程中，天诚公司明确主张违约金按应付款每日0.3%的标准计算，从卿友俭拖欠物业费之日（2011年4月25日）起计算至实际付清之日止，最高不超过3000元。
原审法院认为：一、关于本案是否适用前期物业管理服务的问题。《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，湖南高桥房地产开发有限公司（现更名为湖南高桥大市场药材有限公司）作为建设单位，可以选聘物业服务企业承担前期物业管理。湖南高桥房地产开发有限公司在出售房屋时未选聘物业服务企业，业主亦未成立业主委员会。后湖南高桥大市场药材有限公司将物业服务事宜委托给湖南高桥大市场发展有限公司，湖南高桥大市场发展有限公司与原告签订物业服务合同，符合前期物业服务的适用情形。天诚公司与湖南高桥大市场发展有限公司签订的《物业管理服务合同》（前期物业）系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。由于高桥大市场家电百货城、皮具城、日化城至今未成立业主委员会，未自行选聘物业服务企业。因此，前期物业服务合同对各业主和物业使用人具有约束力。二、关于物业管理费及违约金的认定问题。天诚公司按《物业管理服务合同》的约定提供了物业管理服务，卿友俭作为高桥大市场家电百货城3栋的业主，接受了天诚公司提供的物业管理服务，应当按照《物业管理服务合同》的约定按时交纳物业管理费，但卿友俭至今未交纳，已构成违约，卿友俭应支付物业管理费。天诚公司向服务区域内业主和物业使用人发布公告：商业门面按4.5元／平方米／月，办公、商用房按1.4元／平方米／月，非电梯住房按0.7元／平方米／月的标准收取物业管理费。卿友俭涉案门面面积为29.08平方米，按每平方米4.5元物业管理费标准计算，卿友俭涉案住房面积为126平方米，已改作商业用途，天诚公司起诉要求按1.4元／平方米计算，原审法院予以支持。因此，卿友俭应每月支付物业管理费307.26元（29.08平方米×4.5元／平方米＋126平方米×1.4元／平方米）。故从2011年1月25日起至2014年12月24日止，卿友俭累计应支付天诚公司物业管理费14441.22元（307.26元／月×47月）。天诚公司主张物业费14440元，符合法律规定，原审法院依法予以支持。湖南高桥大市场发展有限公司与天诚公司在合同中约定，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按应付款每天0.3%的标准向天诚公司支付违约金。天诚公司在诉讼中主张违约金以每月需缴物业费为基数按照每日0.3%的标准计算，从2011年1月25日至所拖欠费用缴清为止。原审法院认为天诚公司的该主张过高，原审法院调整为以卿友俭需缴纳的物业管理费14440元为基数，从天诚公司起诉之日起（2015年1月15日）按中国人民银行同期贷款利率计算，最高不超过3000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，遂判决：一、卿友俭于本判决生效后7日内支付天诚公司物业管理费14440元（从2011年1月25日起至2014年12月24日止）及违约金（以14440元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率为标准，从2015年1月15日起计算至卿友俭付清之日止，最高不超过3000元）；二、驳回天诚公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费236元，因适用简易程序减半收取118元，由卿友俭负担。
上诉人卿友俭不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案《前期物业管理服务合同》属于违法无效合同，原审判决认定该合同合法有效属于适用法律错误。二、湖南省高级人民法院再审判决认定涉案合同与补充协议的合法性违背了事实和法律。补充协议关于物业服务费的调价内容既未征得全体业主的同意，也未经物价部门评估核定，系天诚公司与湖南高桥大市场发展有限公司相互串通的结果。三、天诚公司既未与业主签订《物业管理服务合同》，也未履行物业管理服务职责，业主有权拒绝支付物业管理费。四、原审判决照搬湖南省高级人民法院的再审判决，没有合法证据证明，违背客观事实。五、天诚公司诉讼主体虚假，系违法起诉业主。此批系列案件是假冒的天诚公司高桥分公司冒充天诚公司诉讼代理人起诉业主，原审法院未核实当事人的身份就作出判决，二审法院应依法传唤天诚公司的法定代表人罗时辉到庭参加诉讼。综上，请求撤销原审判决，依法改判或者发回重审。
被上诉人天诚公司答辩称：一、天诚公司是经过招投标合法进场的，而且前期物业不需要和所有业主签订物业合同，只需要和开发商签订合同，天诚公司不存在违法经营的行为；二、根据相关法律规定，当事人可以委托代理人参加诉讼，法定代表人没有必要亲自到庭。故请求维持原判。
本院二审过程中，卿友俭向本院提交了以下证据：周亮出具的《情况说明》1份，拟证明原审法院违法执行的事实。经质证，天诚公司认为该证据与本案无关。本院认为，卿友俭提交的证据系复印件，其真实性无法认定，且说明内容与本案无关联性，故不予采信。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、诉讼主体的问题；二、本案纠纷是否适用前期物业管理服务；三、天诚公司是否按照合同约定提供物业服务。
一、关于诉讼主体的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”，本案天诚公司向原审法院递交的起诉状和授权委托书及向本院递交的授权委托书均盖有天诚公司的公章，委托书授权明确，其代理人周己中、熊卫东均参加了本案诉讼，其代理行为合法。卿友俭提出代理人系假冒天诚公司进行虚假诉讼，缺乏充分有效的证据证明，本院不予采信。
二、关于本案纠纷是否适用前期物业管理服务的问题。根据《湖南省城市住宅区物业管理条例》第十四条“物业管理区域房屋开始出售至业主委会员成立前，由物业出售单位选聘物业管理企业承担前期物业管理”，住建部《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”之规定，湖南高桥大市场发展有限公司作为建设单位可以通过签订书面合同的形式选聘物业管理企业，承担前期物业管理。本案中，湖南高桥大市场发展有限公司将物业服务委托给天诚公司进行管理，符合前期物业服务的适用情形，故原审法院对本案纠纷适用前期物业服务合同纠纷进行裁量，适用法律正确。天诚公司通过招投标方式进入湖南高桥大市场进行物业服务符合法律规定，与湖南高桥大市场发展有限公司所签订的《物业管理服务合同》内容未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，湖南高桥大市场与天诚公司签订《物业管理服务合同》（前期物业）对卿友俭具有约束力。卿友俭主张天诚公司与湖南高桥大市场发展有限公司签订的《物业管理服务合同》违法无效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
三、关于天诚公司是否按照合同约定提供物业服务的问题。天诚公司作为高桥大市场的物业服务企业，为高桥大市场提供了物业管理服务，包括安保、清洁、养护设施、消防等方面，其服务情况也得到了长沙市公安局雨花分局高桥派出所、长沙市雨花区高桥街道办事处、长沙市雨花区高桥街道高桥大市场社区居民委员会以及湖南高桥大市场发展有限公司的确认，故本院认为卿友俭作为高桥大市场东二环一段578号3栋的业主，接受了天诚公司提供的物业管理服务，应当按照《物业管理服务合同》的约定按时交纳物业管理费。另，关于物业费标准的问题。卿友俭上诉称开发商与天诚公司串通制定物业服务价格，本院认为，经湖南省高级人民法院的生效判决确定，天诚公司实行居住用房按照0.7元／平方米／月的标准，居住用房改变用途为商品用房的按照1.4元／平方米／月的标准，商业用房（门面）按照4.5元／平方米／月的标准收取物业费并无不当，故原审判决认定卿友俭按照上述标准向天诚公司支付物业费及逾期交纳物业费所产生的违约金并无不当，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当。上诉人的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费236元，由上诉人卿友俭承担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 刘完玲
审判员 熊 伟
二〇一五年七月三日
书记员 毛 韧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。