上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民三（民）初字第239号
原告（反诉被告）上海鼎瑞模具科技有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人潘骏辉，总经理。
委托代理人王司南，上海市福隆律师事务所律师。
委托代理人侯晓恬，上海市福隆律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海森华喷涂厂，住所地上海市嘉定区。
法定代表人王文华，董事长。
委托代理人汤志红，上海久光律师事务所律师。
委托代理人贺艳玲，上海久光律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海鼎瑞模具科技有限公司与被告（反诉原告）上海森华喷涂厂间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员韩颖独任审判，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人及委托代理人、被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告之间于2014年10月15日就坐落于嘉定区外冈镇汇贤路XXX号XXX号整幢和注塑车间整幢合计9839平方米的厂房租赁事宜达成一致并签订租赁合同，对租赁期限、租金、厂房交接、违约责任等事宜进行了约定。2014年11月11日，原告依据合同相关约定，以EMS快递的形式将租赁标的物的房地产权证交付给被告，但被告却在2014年11月12日突然以无法办理企业注册为由向原告提出终止合同，并提交了书面的中止合同报告。鉴于被告已经明确表示不再履行合同，原告委托律师于2014年12月16日依据合同法第94条第2款之规定，书面通知被告解除合同，并要求其支付房屋占用租金损失以及按照合同约定支付四个月租金的违约金。但被告一直未支付应赔偿的租金损失及违约金。原告诉请：1、判令被告赔偿原告租金损失人民币193，385.92元；2、判令被告向原告支付违约金人民币392，143.67元（2，352，862＊3‰＊天数）；3、判令被告赔偿原告律师费人民币8，000元。
被告辩称，不同意原告诉请。原告诉请没有事实根据及法律依据，且带有明显的恶意，违背诚实信用原则。1、被告被告知因政策因素调整不被允许迁入该园区，公司得知无法迁址后就立即告知原告。因政策调整，双方一致同意终止合同，故而原告未按约交付房屋，被告要求原告返还5万元定金，原告回复说要走一下内部流程。2014年11月12日原告法定代表人及副总来到被告处说合同终止，内部走一个流程需要相关手续，于是其拟了《关于中止合同的报告》，被告根据其要求盖章。被告本以为此事就此了结，只等原告返还定金。不料2014年11月13日却收到了原告寄送的产证复印件。2014年12月17日竟然收到原告以被告违约为由解除合同的律师函，要求被告承担损失及违约金等，被告方才明白原告要求被告提交关于中止合同的报告及邮寄产证复印件的真正目的。被告当时非常愤慨，致电原告法定代表人质问，其表示不是其本意，是其他股东要求的，之后就再也不接被告电话了，被告此种行为罔顾事实且有悖诚信原则。2、退一步说，由于政策突然调整，客观情况发生了重大变化，双方的合同目的无法实现，合同无法继续履行，被告据此解除合同也是符合法律规定的，根本不存在原告所称的预期违约。3、再退一步说，即便原告基于被告预期违约而解除合同，原告占有被告定金的情形下既要求赔偿租金损失又要求违约金也是没有法律依据的，根据法律规定，针对同一违约行为，定金、违约金、损失应择一主张。况且本案中原告并未按约向被告交付房屋，被告并没有实际占用房屋，何来房屋占用租金损失？在此前提下，即便原告只主张违约金的话，违约金也明显过高，应予以调整。4、另外，双方对于律师费承担没有约定，律师费也不是直接必然的损失，更何况是原告挑起这场本不应该有的诉讼，凭何要求被告承担其律师费呢？5、根据合同约定，原告应当在取得产证的第二日，即2014年11月6日向被告交付厂房，但原告并未交房。综上，请求驳回原告诉请。被告提出反诉，要求原告返还被告定金50，000元。
原告针对被告的反诉辩称，不同意被告的反诉诉请。根据合同约定，50，000元是定金，是为了保证合同的履行。合同签订后，根据第4条的约定，50，000元定金转为首次租金的一部分，故不应当返还。原告并不存在违约行为，产证的登记日期为2014年11月5日，原告实际拿到产证是2014年11月11日，故原告收到产证后即向被告送达，并未违约。
经审理查明，2014年10月15日，原、被告签订《通用厂房租赁合同》一份，约定原告将位于上海市嘉定区外冈镇汇贤路XXX号#1整幢和注塑车间整幢共计9839平方米出租给被告使用。租赁期限自2014年10月16日起，至2019年10月15日止。免租费用期为签订合同之日至2014年11月15日。签订租赁合同当日，被告支付定金5万元，被告支付租赁保证金及首次租金时，定金作为首次租金的一部分。该合同第5.1约定，原告交付产权证等文件于被告之第二日，被告应向原告支付35万元作为租赁保证金，原告最晚不超过2014年11月20日向被告交付产权证明文件。租金支付标准每年2，352，862元，第四、第五年租金为每年2，588，148元。物业费为每月4，920元。本合同生效后，被告应当在每季度十日前将当期的租金及物业费602，976元汇入原告指定账户，第一次租金在2014年11月20日前付清（支付之前原告必须提交原告产权证明文件），第二年以后每半年支付一次，每次支付金额为1，205，952元。租赁厂房的交接，原告取得产权证明文件后第二日将完整的租赁厂房交付给被告。如被告因生产需要，先支付定金15万元，则款到第二日原告即办理租赁房屋移交，免租费用期为移交之日至正式产权提交之日。关于违约责任，该合同约定：原告有下列情况，构成违约：1、未按本合同规定交付租赁厂房的；2、未按约定对租赁厂房及时进行维修的；3、在租赁厂房中维修或配套设施作业，损坏被告财物的；4、逾期返还租赁保证金的；5、违反本合同其他条款的。被告有下列情况的构成违约：1、未经原告同意转租租赁厂房的；2、损坏租赁厂房或各类配套设施的；3、擅自改变租赁厂房用途或未按合同约定进行装修的；4、未按规定将租赁厂房交换原告的；5、违反本合同其他条款的。违约方应向另一方支付违约金，除本合同文件另有约定外，违约金按日计算，方法如下：1、日违约金为年租金的千分之三；2、违约天数=自违约事实发生之日起至纠正违约之日止日历天数；3、违约金金额=日违约金＊违约天数。本合同任何一方因自身原因要求提前解除合同，应至少提前三个月以书面形式提出，经对方同意后，方能提前解除本合同，并且，被告要求提前解除本合同时，应向原告支付相当于4个月租金的违约金；原告要求提前解除本合同时，应在扣除相关费用后无息返还已收取的租赁保证金，并应向被告支付4个月的租金作为违约金。原告如未能在2014年11月20日前提供房屋产权证明文件，造成被告无法正常生产，则必须在2014年11月25日之前全额退还被告已支付的租赁保证金。双方还在该合同中，对其他权利义务进行了约定。2014年11月11日，原告向被告寄送租赁房屋的产权证复印件，被告于2014年11月13日签收。2014年11月12日，被告向原告发出《关于中止合同的报告》，称由于被告无法办理企业注册，关于被告与原告签订的租赁原告位于外冈工业园区汇贤路XXX号厂房的合同，要求中止。2014年12月16日，原告向被告发出《律师函》通知被告因被告明确不再履行本合同，故依据《合同法》第94条第二款之规定，自2014年12月16日起，解除被告与原告之间的《通用厂房租赁合同》，被告应向原告支付违约金及房屋占用费。因原告在发出律师函后，并未收到被告支付的相关费用，原告诉至本院。
另查明，1、原、被告于2014年10月11日签订《协议》一份，载明原告收到被告租赁原告厂房定金50，000元整，约定被告承诺在三天之内签订租房合同。若被告超过时间不签订合同，原告有权与其他租赁用户签订合同。2、2014年10月13日，被告向原告支付定金5万元。3、上海皇都经济发展中心出具《情况说明》，称被告于2014年9月中旬申请迁至皇都经济城内，并按要求提供了相关材料，被告告知皇都经济城目前正与原告洽谈租赁厂房事宜，被告于10月20日提交材料并告知经营范围时，皇都经济城发现该公司属电镀行业，根据嘉定经济委员会2014年10月下发的《关于严格控制产业准入的通知》，本园区不予准入的行业其中包括电镀等行业，故该公司不能租赁外冈园区的厂房。4、外冈镇人民政府出具《情况说明》，经2014年10月24日工业项目准入评审和实地查看，被告的项目不符合嘉定区工业项目准入评审的要求，不予准入。5、合同签订后，原告并未向被告交付租赁厂房。
以上事实有《通用厂房租赁合同》、《房屋权证送达通知》、EMS快递单、《关于中止合同的报告》、《律师函》、《情况说明》、《关于严格控制产业准入的通知》、《协议》、付款记录等证据及当事人庭审陈述为证。事实清楚，证据充分。
本院认为，原、被告于2014年10月15日签订的《通用厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，原、被告应依约履行各自的义务。根据上海皇都经济发展中心提供的情况说明，被告在2014年9月中旬即按照该经济城的要求提交了申请迁入的相关材料，至合同签订时，原、被告均未知晓行业限制政策，嘉定区经济委员会于2014年10月出台控制产业准入政策，被告产业在限制之列。因此，本案合同被告无法继续履行，合同应予解除。因合同解除的原因不可归责于双方当事人任何一方，故原告诉请要求被告支付违约金，本院不予支持。原告并未实际向被告交付房屋，故原告诉请租金损失，本院不予支持。对于原告诉请的律师费，因无合同依据，本院不予支持。被告支付的50，000元定金，其目的为担保合同订立，现原、被告已成功订立租赁合同，合同因当事人意志以外的原因而解除，原告应当将50，000元定金返还被告。对于被告反诉原告返还50，000元定金的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：
一、原告上海鼎瑞模具科技有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海森华喷涂厂定金人民币50，000元；
二、驳回原告上海鼎瑞模具科技有限公司的全部诉讼请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费9，735元，减半收取4，867.50元，由原告上海鼎瑞模具科技有限公司负担。反诉受理费1，050元，减半收取525元，由原告上海鼎瑞模具科技有限公司负担。原告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 韩 颖
二〇一五年六月五日
书 记 员 郭海娜
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十七条??合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。