云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）昆民一初字第194号原告云南星耀置业有限公司。住所地：昆明市官渡区新亚洲体育城星耀路***号星耀办公楼*楼。法定代表人颜语，董事长。特别授权诉讼代理人王海龙、羊国忠，云南欣晨光律师事务所律师。被告云南华融国富投资有限公司。住所地：昆明市官渡区世纪城对面广福路店铺T2-16。法定代表人张朝晖，总经理。特别授权诉讼代理人邹骏、廖思阳，云南仲法法律服务所法律工作者。原告云南星耀置业有限公司诉被告云南华融国富投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月19日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月28日组织双方当事人进行庭前证据交换，于2015年3月12日公开开庭进行了审理，原告云南星耀置业有限公司的委托代理人王海龙、羊国忠，被告云南华融国富投资有限公司的委托代理人邹骏、廖思阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告云南星耀置业有限公司起诉称：2011年9月9日，原告与被告签订了房屋租赁合同，约定原告将位于昆明新亚洲体育城星都总部基地三期新世界B座1至5层房屋租赁给被告作为商业经营使用，租赁的建筑面积为20988.44平方米，租金在2014年10月31日以前按照每月每平方米人民币（以下均为人民币）29元计算，2014年11月1日以后的租金每年在前一年的基础上递增10%，租赁期从2011年11月1日起至2020年12月30日，此外，合同及签署的补充协议还对双方的权利义务、租金交纳期限、违约责任进行了约定和补充约定。租赁合同签署后，原告按照约定将租赁房屋交付给被告使用，在合同履行过程中，被告缴纳了合同履约保证金并按期按照合同约定缴纳了租金等费用，但自2013年10月28日起，被告即违反合同约定不支付租金，截止2014年8月31日共拖欠原告租金6080274.20元未支付，经原告多次催告，被告均不履行支付租金的义务，其违约行为具备双方关于合同解除条件的约定，给原告造成巨大经济损失，故原告向法院起诉，请求判令：1、解除原告与被告于2011年9月9日签署的《房屋租赁合同》；2、被告返还原告位于昆明新亚洲体育城星都总部基地三期新世界B座1至5层租赁的房屋；3、被告支付截止2014年8月31日所拖欠的租金6080274.20元，并支付从2014年9月1日起至返还租赁标的之日止的租金（按照合同约定每月每平方米29元计算）；4、被告支付原告合同违约金912041.13元（计算方式为：6080274.20元×0.0005×300天=912041.13元）；5、被告承担本案诉讼费、保全费、律师费等全部费用。审理中，原告云南星耀置业有限公司当庭明确其诉讼请求第3项中从2014年9月1日起至返还租赁标的之日止的租金计算方式为：按照合同约定自2014年9月1日起至2014年11月1日按照每月每平方米29元计算，2014年11月1日之后在每月每平方米29元的基础上逐年递增10%计算。被告云南华融国富投资有限公司答辩称：被告与原告确实签订了房屋租赁合同，被告欠付房租的情况属实，但仅欠租2个月。同时，由于原告在合同履行中多次对租赁物断电影响被告对租赁物的正常使用，2014年4月11日原告强行收回物业、单方解约造成被告巨大经济损失，故原告主张被告构成违约的主张不能成立，被告仅应承担至2014年4月11日止的租金，对于被告已经超付的租金原告应当退还。对于原告给被告造成的损失，被告将另行主张。原告云南星耀置业有限公司针对其诉讼请求及事实理由，向本院提交以下证据：第一组：《房屋租赁合同》，欲证明：原告将位于昆明新亚洲体育城星都总部基地三期新世界B座1至5层房屋租赁给被告作为商业经营使用，租赁的建筑面积为20988.44平方米，租金在2014年10月31日以前按照每月每平方米29元计算，2014年11月1日以后的租金每年在前一年的基础上递增10%，租赁期从2011年11月1日起至2020年12月30日，此外，合同还对双方的权利义务、合同解除条件、租金缴纳期限、违约责任等内容进行了约定。第二组：1、《补充协议》，2、《房屋租赁合同》补充协议，3、关于《房屋租赁合同》补充协议（二），4、关于《房屋租赁合同》补充协议（三），欲证明：1、原被告双方确认了原告的房屋出租主体资格；2、在原《房屋租赁合同》的基础上，变更约定了被告缴纳保证金的时间，以及租金8028587.94元、市场管理费的支付时间；3、在原《房屋租赁合同》的基础上，双方将免租期变更为自2012年3月1日起至2012年12月31日止。第三组：1、《单位工程初验汇签表》，2、《电视监控系统设备移交清单》、《广播系统设备移交清单》、《电话系统移交清单》、《网络系统移交清单》、《停车场系统设备移交清单》、《巡更系统设备移交清单》、《可视对讲系统设备移交清单》，3、智能化工程《竣工验收证明书》、《竣工移交证明书》，4、电梯、扶梯《竣工移交证明书》、《电梯使用移交单》，5、《昆明市建设工程竣工验收备案表》，6、《昆明市公安消防支队建设工程消防验收意见书》，欲证明：原告出租给被告的租赁物业整体工程经过验收合格，同时相关附属设施设备齐全，出租给被告的租赁物业具备使用条件。第四组：1、《装修申请表》，2、《装修工程保证书》，3、《装修管理协议》，4、《装修责任书》、《消防安全责任书》，5、《承诺书》、《申请》，欲证明：原告将具备使用条件的租赁物业交付给被告公司，被告公司进行装修施工的事实。第五组：1、2012年7月27日《情况说明》，2、2012年5月18日《证明》，欲证明：被告承租物业后，提出改变经营业态以及转租B座1-5层房屋，原告作出同意被告改变经营业态以及转租B座1-5层房屋的证明，原告积极配合，并且在最大限度范围内保障了被告的经营权益。第六组：付款收据及《付款明细表》，欲证明：双方签署《房屋租赁合同》后，被告支付了租金5553021元及抵扣款540000元，合计6093021元，该租赁合同前期得到确实履行的事实。第七组：1、《关于确认应付租金金额及请尽快付款的通知函》，2、《通知》、《律师函》，3、《函》、《关于收回星世界A、B座租赁物业的函》，欲证明：1、被告拖欠原告租金，原告多次向被告催收支付，并且向被告行使合同解除权，被告对原告行使合同解除权及欠付租金事实没有提出任何异议。第八组：1、《关于太阳数码广场AB座电费发票的联系函》，2、2012年12月到2013年8月电费发票，3、委托书、变电箱照片，欲证明：被告从2012年12月到2013年8月欠原告电费860100.13元的事实。第九组：《证明函》二份，欲证明：凯撒宫KTV经营人冯骄及桥香园经营者江炫融从被告处转租B座部分物业并能持续正常经营，以此证明原告租赁给被告的物业一直具备使用条件。第十组：1、《关于支付房屋租金的方式及情况说明》，2、《关于租金支付计划的函》，欲证明：对欠付原告租金，被告承诺在2013年10月15日前支付租金100万元，在2013年10底支付租金500万元，剩余租金在2013年年底付清。补充证据：第一组：1、建设用地规划许可证一份；2、建设工程规划许可证二份；3、建筑工程施工许可证一份；4、关于报送基本建设工程竣工档案的通知二份，欲证明：昆明星耀体育运动城有限公司作为昆明新亚洲体育城星都总部基地二、三期新世界A、B座业主，其授权本案原告作为上述物业对外租赁的合同履行主体行使合同的权利和义务。第二组：1、民事起诉状二份；2、民事反诉状二份；3、云南省税控收款机专用发票一份及业务回单一份；4、情况说明一份，欲证明：被告2012年2月10日支付的租金300万元并非是向原告支付的房屋租金，而是向昆明星耀体育运动城有限公司支付的广告位租金，被告认可并在另案中以反诉的形式予以了确认，故该300万元不应计算在与原告的房屋租金内。补充证据二：1、2012年8月29日原告记账凭证；2、原告于2012年9月2日出具的云南省税控收款机专用发票四份，欲证明：被告2012年8月31日支付的400万元实际是市场管理费。经质证，被告云南华融国富投资有限公司对原告证据第一组、第二组的真实性、合法性、关联性予以认可；对原告证据第三组经核对原件，认可该组证据形式上的真实性，但对关联性无法确定，同时认可租赁物至今均具备使用条件；对原告证据第四组、第五组的真实性、合法性、关联性予以认可，同时认可原告确实进行了装修；对原告证据第六组中付款收据的真实性予以认可，但认为经被告核实其仅欠租2个月，故对于第六组证据中的付款明细统计表不予认可；对原告证据第七组的真实性、合法性、关联性予以认可；对原告证据第八组经核对原件，认可形式上的真实性，但不予认可其欠电费的事实；对原告证据第九组有原件核对，认可形式上的真实性以及被告向该两家经营户进行转租的事实，但认为租金已直接交给原告；对原告证据第十组的真实性、合法性、关联性予以认可；对原告补充证据第一组认可真实性、合法性，不认可关联性；对补充证据第二组认可真实性及原告的证明目的；对原告补充证据二第1项，因是原告内部记账故对该项证据的真实性不予认可，对补充证据二第2项，经核对原件，对该项证据的真实性、合法性、关联性不予认可，被告并未实际收到该四份发票。本院认为，对于原告提交的上述证据，除第六组中《付款明细表》及补充证据二的记账凭证和发票该两项证据外，被告对原告其余证据形式上的真实性均不持异议，但《付款明细表》及记账凭证系原告所制作，属于原告自认，而发票四份有原件核对，故本院对原告提交的前述证据形式上的真实性均依法予以确认。至于能否证明其诉讼主张，本院将结合全案证据及事实在下文一并评述，此不赘述。被告云南华融国富投资有限公司针对其答辩意见，向本院提交了如下证据：第一组：《房屋租赁合同》的补充协议（三），欲证明：经原被告双方协商约定，从2011年11月1日至2012年12月31日止属原告免收被告租金的免租期。第二组：1、房屋租金收据、业务回单、支票存根、发票等票据14份，2、关于《房屋租赁合同》的补充协议（二），欲证明：1、合同既存期间被告共计支付原告A、B座租金1158万元，2、2012年1月17日被告实际支付300万元的租金，原告按408万元收取被告租金（优惠）。第三组：保证金发票三份，欲证明：2011年9月15日原告收取了被告保证金600万元。第四组：1、太阳市场管理有限公司营业执照、组织机构代码证、公司章程，2、委托管理经营协议，欲证明：被告委托太阳市场管理有限公司对其投资的商场进行经营管理。第五组：1、商业街经营管理授权书，2、《情况说明》，欲证明：昆明星耀体育运动城有限公司委托原告经营管理昆明新亚洲体育城的星天地商业广场的房屋租赁、经营管理等相关事宜。第六组：《函》，欲证明合同还未到期，原告单方终止合同并强行锁大门，导致被告无法正常经营。经质证，原告云南星耀置业有限公司对被告证据第一组的真实性、合法性、关联性予以认可，并认可双方关于免租期的约定；对被告第二组、第三组证据，经原告核对，真实性无异议，被告举证的票据金额与原告核对的金额一致，第二组及第三组证据票面金额共计1650万元，但所列租金包含另两案租金在内，其中第二组证据第2-3页的租金共计300万元系广告位租金，应予以扣减，第二组证据第4-5页的400万元系管理费，第二组证据第6-9页是A、B座的租金100万元，第二组证据第10-11页的100万元和第二组第12-13页、第14-15页也是A、B座的租金，第16-17页是保证金600万元。除了应予冲抵租金的金额外，原告目前持有2081358元保证金，被告已付租金为1650万元票面金额-2081358元保证金-300万元广告位租金-400万元管理费=7418642元；对被告第四组第1项证据的真实性予以认可，对第四组第2项证据经核对原件，不认可该项证据的真实性、合法性、关联性，认为该证据是事后形成的；对被告第五组证据第1项的真实性、合法性、关联性予以认可，对第五组证据第2项的真实性、合法性予以认可，但对该项证据与本案的关联性不予认可；对被告第六组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但不认可被告的证明内容，因为被告欠租原告才行使单方解除权，原告当时并未实际锁门收回租赁物，被告至今未将涉案物业交还原告。本院认为，对被告云南华融国富投资有限公司提交的上述证据，除第四组第2项证据外，原告对其余证据的真实性均不持异议，而第四组第2项证据有原件予以核对，故本院对于被告云南华融国富投资有限公司提交的上述证据形式上的真实性均依法予以确认。至于能否证明被告的答辩主张，本院将结合全案证据及事实在下文一并评述，此不赘述。经审理，本院依据双方当事人对真实性无异议（包括有原件核对且对方当事人无证据予以反驳的）证据材料以及当事人的自认，确认与本案相关的案件事实如下：2008年7月1日，昆明星耀体育运动城有限公司（委托方）与原告云南星耀置业有限公司（受托方）签订《商业街经营管理授权书》，将昆明星耀体育运动城有限公司所有的位于昆明新亚洲体育城的星天地商业广场建筑面积约90000平方米的商铺委托原告进行经营管理，由原告统一招商、出租、管理，并代委托方与承租人签订房屋租赁合同及代委托方向承租人收取租金。2011年9月9日，云南星耀置业有限公司（甲方）、云南华融国富投资有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落于昆明新亚洲体育城星耀路星都总部基地三期星世界B座1至5层房屋出租予乙方经营使用，房屋建筑面积为20988.44平方米，租赁期为自2011年11月1日起至2020年12月30日止，租金按建筑面积20988.44平方米计算，租金预付，收取标准为：2011年11月1日至2012年8月31日为免租期；2012年9月1日至2012年10月31日每月每平方米29元，月租金608664.76元；2012年11月1日至2013年10月31日每月每平方米29元，月租金608664.76元；2013年11月1日至2014年10月31日每月每平方米29元，月租金608664.76元；2014年11月1日之后每月租金在前一年基础上递增10%，即2014年11月1日至2015年10月31日月租金669531.24元，2015年11月1日至2016年10月31日月租金736484.36元，以此类推，租金及市场管理费每6个月结算一次，租金及市场管理费到期前，乙方应至少提前30日到甲方指定的地点按本案合同约定的金额预缴下次租金及市场管理费，乙方应于本合同签订之日向甲方一次性交付履约保证金和水电费押金，同时向甲方预缴6个月租金及市场管理费，其中履约保证金为944479元，水电费押金为500元，履约保证金和水电费押金由甲方保管直到租赁期满或解除合同之日，在乙方无违约、无欠款、无赔偿费用时，甲方即将履约保证金和水电费押金全额退还给乙方（不计利息），该项履约保证金不是定金，不适用定金罚则，乙方应于本合同签订之日向甲方一次性交付经营保证金2000元。甲方应于2011年11月1日前将该房屋交付乙方使用，乙方收铺后应及时进行房屋装修，并在2012年8月31日前完成装修工程并开业。租赁期间，若甲方擅自提前终止合同（本合同约定甲方有权单方面终止合同的情况除外），甲方应返还履约保证金给乙方，给乙方造成损失的，甲方还应赔偿乙方损失，乙方若未按本合同约定的时间足额向甲方交纳租金、市场管理费、水电气费，逾期需向甲方支付违约金，违约金的标准为欠费总额的万分之五／天，欠付金额和违约金可从乙方交纳的履约保证金和水电费押金中扣除，乙方拖欠租金、市场管理费、水电气费或其中任何一项费用的时间超过30天（含第30天），则甲方有权单方面终止合同，收回该房屋，无需对乙方作出任何补偿，同时还可没收乙方缴纳的履约保证金及水电费押金，乙方须将实际租用该房屋期间欠缴的租金、市场管理费、违约金偿付给甲方，因乙方的行为给甲方造成的损失，乙方仍须承担赔偿责任。合同还约定了双方其他权利义务。原、被告还签订了《补充协议》一份。原告后将涉案房屋交付被告，被告进行了装修、经营并进行了部分物业的转租。2011年9月9日，云南星耀置业有限公司（甲方）与云南华融国富投资有限公司（乙方）签订《关于编号为XY.ZY45（J）（2011）112SPZL32﹤房屋租赁合同﹥的补充协议》，约定将原合同第四条“乙方应于本合同签订之日向甲方一次性交付履约保证金和水电费押金，同时向甲方预缴6个月租金及市场管理费”变更为“乙方应于本合同签订之日向甲方一次性支付保证金300万元，乙方在2012年8月1日至8月31日期间向甲方一次性交付履约保证金944479元、水电费押金500元及经营保证金2000元，同时向甲方预缴6个月租金及市场管理费合计5666878.80元，已付保证金可抵算为租金及市场管理费（不计利息）”。2011年12月30日，云南星耀置业有限公司（甲方）与云南华融国富投资有限公司（乙方）签订《关于﹤房屋租赁合同﹥的补充协议（二）》，约定：1、双方同意乙方将应于2012年8月31日前向甲方支付的2012年9月1日至2013年3月1日期间的租金中的300万元，在A、B幢房屋消防验收三天后支付给甲方，剩余租金、市场管理费、保证金、押金等乙方按照原合同中约定的时间支付。2、在乙方按照本协议履行完毕第一条的约定后，甲方同意给予乙方享受108万元的租金优惠政策，该项优惠在乙方按照原合同中约定的时间向甲方支付租金时予以一次性扣除。2012年8月31日，云南星耀置业有限公司（甲方）与云南华融国富投资有限公司（乙方）签订《关于﹤房屋租赁合同﹥的补充协议（三）》，约定原合同第五条约定的“免租期自2011年11月1日起至2012年8月31日止”变更为免租期自2012年3月1日起至2012年12月31日止。2011年9月，被告向原告支付A、B座租赁物业的保证金600万元，原告向其开具了发票。2012年1月17日，被告向原告网银转账支付300万元“预付租金”，昆明星耀体育运动城有限公司于2012年2月10日向被告开具相应发票，载明款项项目为“租金”，庭审中，原、被告双方一致认可该300万元租金是原告代案外人昆明星耀体育运动城有限公司支付的广告位租金，并已由昆明星耀体育运动城有限公司向被告开具发票，该300万元不应计算在与原告的房屋租金内。2012年8月31日，被告向原告网银转账400万元，转账业务回单“摘要”一栏载明“支付租金”，原告于同日向被告出具收据，摘要栏写明“预付租金”。2013年10月15日、2013年10月17日（原告开具的收据载明为“B座”租金）、2013年11月15日、2013年12月27日、2013年12月30日被告先后五次向原告网银支付A、B座租赁物业的房屋租金50万元、50万元、100万元、100万元、50万元，五次共计350万元。2013年6月24日、2013年7月22日，原告先后向被告发出《关于确认应付租金金额及请尽快付款的通知函》和《通知》，要求被告尽快支付租金及市场管理费，原告保留追究被告合同违约责任、收回租赁物的权利。2013年7月30日，原告委托云南欣晨光律师事务所向被告致律师函，载明因被告拖欠原告租金，按照租赁合同约定，原告有权提前终止合同、收回租赁物业，并要求被告承担相应违约责任。2013年9月24日，被告向原告作出《关于支付房屋租金的方式及情况说明》，载明因原告未按合同约定履行交付建筑工程保修书、房屋竣工验收报告等法律文书，给被告的经营造成巨大影响，请原告尽快提供以上文书，同时要求原告积极协调国家供电部门解决商场正式用电及表明被告自行垫付资金铺设电缆、解决车位等问题，并表示于2013年10月15日之前支付租金100万元，B座数码广场下年度租金将于2013年10月底开始收讫，1-2楼共计商户125户，平均租金4万元／户，预收租金500万元，被告可予该全部租金交付原告，剩余租金被告采取积极态度全力筹措，因合同履行过程中双方均有未完全履行的情况，被告保留对造成其损失的行为进行索赔的权利。2013年10月31日，被告向原告发出《关于租金支付计划的函》，载明其2013年11月租金缴纳计划为：11月15日之前缴纳200万元，11月30日之前缴纳200万元。2014年4月2日，原告及昆明星耀体育运动城有限公司联合向被告发函，载明由于被告长期拖欠租金，其依法行使合同解除权，解除与被告之间的合同及协议，收回出租物业，同时原告保留向被告追偿欠款、主张违约责任和损失赔偿责任等所有权利，请被告于2014年4月11日前向原告支付欠款及违约金，并办理相关退租手续，逾期将在属地公安机关和公证处的配合下收回物业，并对相关财产行使留置权。2014年10月24日，案外人冯骄出具《证明函》，载明其于2012年8月31日向云南华融国富投资有限公司承租的新亚洲体育城星世界B座5楼部分物业，用于经营凯撒宫KTV，并持续正常营业至今。2014年10月25日，案外人江炫融出具《证明函》，载明其于2013年11月2日向云南华融国富投资有限公司承租的新亚洲体育城星世界B座1楼部分物业，用于经营桥香园，并持续正常营业至今。庭审中，结合原告提交的付款明细表，其当庭陈述被告的装修工程款及原告承诺的108万元租金优惠应在被告欠付的A、B座租赁物业的租金中抵扣354979.65元＋1080000元=1434979.65元，具体在被告欠付A座租赁物业的房屋租金中抵扣894979.65元，在被告欠付B座租赁物业的房屋租金中抵扣540000元；同时，原告将2013年10月15日、2013年10月17日（原告开具收据载明为“B座”租金）、2013年11月15日、2013年12月27日、2013年12月30日被告先后五次向原告网银支付房屋租金共计350万元均算作B座租赁物业的房屋租金。另外，被告庭审中陈述其愿意解除涉案的《房屋租赁合同》。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：1、原告云南星耀置业有限公司要求解除与被告云南华融国富投资有限公司签订的涉案《房屋租赁合同》并由被告返还租赁房屋的诉请是否应予支持？2、被告云南华融国富投资有限公司在履行涉案《房屋租赁合同》过程中，是否存在欠付租金的违约行为，是否应承担相应违约责任？3、若被告云南华融国富投资有限公司确应承担逾期付租的违约责任，则其应如何承担？本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中，原、被告双方签订的房屋租赁合同及共计四份补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现原告诉请解除双方签订的房屋租赁合同，被告亦当庭表示同意解除合同，故本院对于原告要求解除其与被告于2011年9月9日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求依法予以支持。关于该合同解除后租赁物的腾还问题，被告辩称涉案房屋已由原告收回，并提交了被告及昆明星耀体育运动城有限公司于2014年4月2日向其联合发出的《函》予以证实，然而原告对此不予认可，坚持认为被告至今尚未向原告交还租赁房屋，原告也并未按该《函》的内容实际收回物业，并提交了案外人冯骄、江炫融分别于2014年10月24日和10月25日出具的《证明函》证实被告转租给该两位案外人的B座部分物业至今仍在持续经营。对此本院认为，在被告未能提交其腾还房屋或原告实际收回房屋的直接证据，亦不能提交针对案外人冯骄、江炫融分别于2014年10月24日和10月25日出具的《证明函》的反驳证据的情况下，本院认为被告关于涉案房屋已被原告收回的答辩主张因证据不足，本院不予支持，其应向原告返还双方《房屋租赁合同》所涉的昆明新亚洲体育城星都总部基地三期新世界B座1至5层房屋。关于被告在履行双方前述《房屋租赁合同》过程中是否欠付租金构成违约的问题。本院认为，综合双方前述协议的约定，免租期自2011年11月1日起至2012年12月31日止，租金从2013年1月1日起计收，每6个月支付一次，提前30天支付，先付后用，故涉案租赁房屋自2013年1月1日起至原告主张的2014年8月31日止被告按合同约定应付租金为12173295.20元。对于被告的付租情况，本院综合被告支付租金的证据评述如下：（一）原告当庭陈述被告的装修工程款及原告承诺的108万元租金优惠应在被告欠付B座的房屋租金中抵扣540000元，本院对此予以确认。（二）对于2013年10月15日、2013年10月17日、2013年11月15日、2013年12月27日、2013年12月30日被告先后五次向原告网银支付的共计350万元房屋租金，除2013年10月17日的租金50万元在对应收据中明确载明为“B座”租金外，其余300万元被告作为对付租情况负有举证责任的一方不能举证证实系A座还是B座租赁物业的租金，再结合被告于2013年9月24日向原告作出的《关于支付房屋租金的方式及情况说明》中关于“B座数码广场下年度租金将于2013年10月底开始收讫，1-2楼共计商户125户，平均租金4万元／户，预收租金500万元，被告可予该全部租金交付原告”的内容，故本院认为，对该300万元应以原告的自认为准，即均算作B座租赁房屋的租金，被告支付的以上五笔B座租赁物业的租金共计350万元。（三）对于被告于2012年8月31日支付的400万元，双方当事人对于该款项的性质是租金还是市场管理费存在争议。原告主张系被告向其支付的A、B座租赁物业的市场管理费各200万元，认为被告支付的该400万元原告作为预收租金收取后再自行区分是租金还是市场管理费，款项性质应以原告最终开具的税控发票为准，并提交了其于2012年8月29日的《记账凭证》及2012年9月5日开具的税控发票（第三联记账）共四张予以证实，该发票载明项目为“市场管理费”；而被告对此不予认可，认为该四张发票其未实际收到，并坚持认为该400万元系其支付的A、B座租赁物业的租金，并提交了2012年8月31日网银转账业务回单及收据予以证实，该业务回单及收据中对该款项分别载明“支付租金”及“预收租金”。对此，本院认为，被告于2012年8月31日支付该400万元款项的网银转账业务回单以及原告于同日向被告开具的收据上均载明该400万元的性质为租金，即使原告所开收据载明有“预收”字样，结合双方于2011年12月30日签订的《关于﹤房屋租赁合同﹥的补充协议（二）》中关于被告于2012年8月31日前支付2012年9月1日至2013年3月1日租金中的300万元，原告同意给予被告享受108万元的租金优惠政策的约定，以及原告实际上亦同意给予被告108万元租金优惠的实际情况，本院认为原告所开收据中“预收”字样符合双方约定，不足以改变该400万元款项的性质；至于原告之后于2012年8月29日所作的《记账凭证》及2012年9月5日开具的税控发票，均为其财务记账，其关于被告支付的该400万元原告作为预收租金收取后再自行区分是租金还是市场管理费，款项性质应以原告最终开具的税控发票为准的主张并无合同依据或双方对此达成合意的证据，故其记账凭证及税控发票亦不足以改变被告支付该400万元款项的真实意思表示。综上，本院确认被告于2012年8月31日支付的400万元为A、B座租赁物业的租金，因支付该款项时并未注明A、B座租赁物业的租金各自金额，故本院结合原告关于该款系A、B座物业的市场管理费各200万元的陈述，认定被告支付的该400万元为A、B座租赁物业租金各200万元为宜。（四）对于被告于2011年9月15日支付的保证金600万元，被告主张该款不要求退还而要求抵扣租金；而原告仅同意在扣减被告应付的履约保证金后冲抵A、B座租赁房屋的租金共计3918642元。对此，本院认为，根据原、被告双方于2011年9月9日签订的《关于编号为XY.ZY45（J）（2011）112SPZL32﹤房屋租赁合同﹥的补充协议》的约定，被告应于本合同签订之日向原告一次性支付保证金300万元，另外应在2012年8月1日至8月31日期间向原告一次性交付履约保证金944479元、水电费押金500元及经营保证金2000元，同时向甲方预缴6个月租金及市场管理费合计5666878.80元，已付保证金可抵算为租金及市场管理费（不计利息）。结合该补充协议的前述内容及后附的乙方付款节点表显示，该补充协议中约定的“保证金300万元”及“履约保证金944479元”并非同一笔款项，被告所交纳的涉及B座租赁物业的保证金300万元按该补充协议约定可抵算为租金，故本院认为，被告主张以其已支付的保证金抵扣租金于法有据，本案中应以保证金300万元抵扣B座租赁物业的租金。综上，被告支付的B座租赁物业的租金应为540000元＋3500000元＋2000000元＋3000000元=9040000元，截止原告主张的2014年8月31日，被告尚欠12173295.20元–9040000元=3133295.20元租金未支付，已构成违约，其应当向原告予以支付，同时，被告还应向原告支付自2014年9月1日起至实际返还涉案房屋之日止的租金，2014年9月1日起的租金按房屋租赁合同第四条第1款所约定的租金标准计算，具体月租金金额详见判决主文部分，此不赘述。关于被告逾期付租违约责任的承担问题。本院认为，根据双方房屋租赁合同的约定，被告若未按约足额交纳租金，违约金的标准为欠费总额的万分之五／天。庭审中，被告明确表示该违约金约定标准过高，请求人民法院予以调低。本院认为，在原告并未举证证实其因被告的该违约行为遭受的实际损失且本院已判令被告支付其所欠租金的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，综合本案实际，酌情确定由被告向原告支付违约金20万元为宜。最后，关于原告主张的律师费，因于法无据，本院对其该项诉讼请求不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、解除云南星耀置业有限公司与云南华融国富投资有限公司于2011年9月9日签订的《房屋租赁合同》。二、由云南华融国富投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向云南星耀置业有限公司返还前述《房屋租赁合同》所涉的坐落于昆明新亚洲体育城星耀路星都总部基地三期星世界B座1至5层房屋。三、由云南华融国富投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向云南星耀置业有限公司支付截止2014年8月31日的房屋租金人民币3133295.20元，并向云南星耀置业有限公司支付自2014年9月1日起至实际返还租赁物之日止的房屋租金（2014年9月1日起的租金按双方前述房屋租赁合同第四条第1款所约定的租金标准计算，具体为：2014年9月1日至2014年10月31日为29元／月／平方米，月租金人民币608664.76元；2014年11月1日至2015年10月31日在29元／月／平方米基础上递增10%，月租金人民币669531.24元；2015年11月1日至2016年10月31日在前一年基础上递增10%，月租金人民币736484.36元；2016年11月1日至2017年10月31日在前一年基础上递增10%，月租金人民币810132.80元；2017年11月1日至2018年10月31日在前一年基础上递增10%，月租金人民币891146.08元；2018年11月1日至2019年10月31日在前一年基础上递增10%，月租金980260.68元；2019年11月1日至2020年10月31日在前一年基础上递增10%，月租金人民币1078286.75元；2020年11月1日至2020年12月30日在前一年基础上递增10%，月租金人民币1186115.43元）。四、由云南华融国富投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向云南星耀置业有限公司支付违约金人民币200000元。五、驳回云南星耀置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币66766.91元，由被告云南华融国富投资有限公司承担人民币28342.08元，由原告云南星耀置业有限公司承担人民币38424.83元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期间为二年。审 判 长  汪 佳代理审判员  黄金成人民陪审员  夏书萍二〇一五年四月十六日书 记 员  仝倩华