河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）洛民终字第2519号
上诉人（原审原告）：赵洪松，男。
被上诉人（原审被告）：马俊标，男。
被上诉人（原审被告）：洛阳市拓兴房地产投资咨询有限公司。住所地：洛阳市涧西区锦茂国际大厦****室。
法定代表人：马俊标，该公司经理。
上诉人赵洪松与被上诉人马俊标、洛阳市拓兴房地产投资咨询有限公司（以下简称拓兴投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市老城区人民法院（2012）老民初字第1379号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵洪松到庭参加诉讼，被上诉人马俊标、拓兴投资公司经本院公告送达传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定：赵洪松急需购房，经拓兴投资公司介绍购买胡洛伟名下的位于洛阳市老城区北大街亚威安喜门7号楼7单元201室房产一套（该房屋系产权调换，至今还未办理房产权证书），为此，2010年9月13日胡洛伟（甲方）赵洪松（乙方）拓兴投资公司（丙方）之间签订一份房屋买卖合同。该合同约定：胡洛伟自愿将坐落于洛阳市老城区北大街亚威安喜门7号楼7单元201号的房屋一套（建筑面积94.635m²）出售给赵洪松，该房屋成交价为250000元；赵洪松应于2010年9月15日向胡洛伟支付房款180000元，交房钥匙时支付胡洛伟购房款40000元，房产证过户时将剩余购房款30000元付清。办理房产证的费用由胡洛伟承担，办理房产证过户费用及该房屋配套设施的过户费用均由赵洪松承担。赵洪松须向拓兴投资公司缴纳中介服务费5000元，2010年9月13日向拓兴投资公司支付定金10000元。拓兴投资公司向胡洛伟的付款约定是将该房屋过户手续办理完毕，且胡洛伟，赵洪松双方确认该房屋的相关费用交接清楚，五个工作日以内结算房款。该合同还对三方的其他权利义务进行了约定。该合同签订后，赵洪松于2010年9月13日向拓兴投资公司交纳购房定金10000元，拓兴投资公司向赵洪松出具收据一份。该收据载明：“今收到赵洪松壹万元整，系交付购房订金。”赵洪松自认该10000元定金未折抵购房款，也未收回，拓兴投资公司将该定金用于收取中介服务费5000元，余下5000元用于缴纳办理房产过户手续费用。赵洪松分别于2010年9月15日，9月20日向拓兴投资公司交购房款170000元和10000元，共计180000元，由拓兴投资公司转交给胡洛伟，胡洛伟分别出具收款条。2011年11月20日赵洪松向拓兴投资公司交购房款40000元，拓兴投资公司出具收条，该收条载明：“今收到赵洪松购房款肆万元整（40000元），拓兴房地产中介公司。收款人马俊标。”同日拓兴投资公司将位于洛阳市老城区北大街亚威安喜门7号楼7单元201号房屋的房门钥匙交付给赵洪松。2012年春节过后，赵洪松到该房屋内进行装修，胡洛伟以他没有收到40000元卖房款为由，不让赵洪松对该房屋进行装修。为此，赵洪松于2012年4月11日将胡洛伟诉至本院。本院于2012年5月24日依法做出（2012）老民初字第579号民事调解书，该调解书载明：“1、原告赵洪松于2012年5月25日之前支付购房款4万元，于2012年6月20日之前支付购房款3万元及其他费用6500元；2、被告胡洛伟待房产证办理下来后十五日内协助原告赵洪松办理过户手续，因被告胡洛伟的原因造成原告赵洪松过户不及时及其他损失的，均由被告胡洛伟承担；3、被告胡洛伟保证以后不收马俊标转交的购房款4万元，如收到必须如数返还给原告赵洪松，不得以任何形式包庇、妨碍原告赵洪松对马俊标行使法律上的赔偿权利，否则，赔偿原告赵洪松的损失。4、双方其他无争执。”该调解书发生法律效力后，赵洪松分别于2012年5月26日，6月20日向胡洛伟支付购房款40000元和购房款30000元以及其他费用6500元。胡洛伟向赵洪松出具了收款条。
原审法院认为，原告赵洪松与胡洛伟、被告拓兴投资公司之间所签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意志表示，且不违反法律规定，合法有效。原告赵洪松将其购房款40000元支付给被告拓兴投资公司，由于被告拓兴投资公司未转付给胡洛伟，致使原告赵洪松在装修该房屋时与胡洛伟发生纠纷，经法院调解，原告赵洪松另行拿出40000元交付给胡洛伟。故原告赵洪松要求被告拓兴投资公司返还房款40000元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。因该房屋买卖合同加盖的是拓兴投资公司印章，经手人是马俊标，而马俊标又是被告拓兴投资公司的法定代表人，马俊标在该房屋买卖中的一系列行为应是职务行为，并非个人行为，故原告赵洪松要求被告马俊标承担相应的民事责任的诉讼请求，本院不予支持。根据我国担保法的相关规定，因当事人一方延迟履行或者其他违法行为，致使合同目的不能实行，可以适用定金罚则，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。鉴于本案事实，原告赵洪松向被告拓兴投资公司缴纳的定金是购房定金，现原告赵洪松已取得该房屋，合同目的已基本实现，加之原告赵洪松自认该定金10000元既未抵作购房款，也未收回，而是另作他用，即有5000元用于向被告拓兴投资公司支付中介服务费用，有5000元用于房屋过户费用。该行为应视为原告赵洪松与被告拓兴投资公司对该定金10000元进行了重新约定。根据房屋买卖合同约定，房屋过户费用应由原告赵洪松承担，加之该房屋过户条件还未成就，即该房屋还未进行过户登记，过户费用还未产生，故被告拓兴投资公司将该定金10000元中的5000元用于抵作原告赵洪松支付中介服务费用，并无不当。剩余的5000元留作房屋过户费用，既无合同约定，也没有事实依据，故原告赵洪松要求被告拓兴投资公司返还房屋过户费5000元的诉讼请求，本院予以支持。原告赵洪松要求被告拓兴投资公司双倍返还定金20000元，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款和最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告洛阳市拓兴房地产投资咨询有限公司在本判决生效后十日内向原告赵洪松返还购房款40000元。二、被告洛阳市拓兴房地产投资咨询有限公司在本判决生效后十日内向原告赵洪松返还房屋过户费用5000元。三、驳回原告赵洪松其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1420元，公告费560元，共计1980元，由原告赵洪松负担180元，被告洛阳市拓兴房地产投资咨询有限公司负担1800元（被告洛阳市拓兴房地产投资咨询有限公司负担部分原告赵洪松已垫付，待执行时一并付给原告赵洪松）。
赵洪松上诉称：上诉人赵洪松购房款40OOO元及过户费5000元是由马俊标收取的，并出具手续，注明：“收款人马俊标”。经法院另案查明：该购房款马俊标并未转交给卖房人胡洛伟，且上诉人赵洪松已经全部付清房款及过户费用，那么马俊标就应当承担返还责任。马俊标一人投资的洛阳市拓兴房地产投资有限公司，已经被注销，一审法院判决只有已经被注销的洛阳市拓兴房地产投资有限公司一方承担返还责任，是不当的，也是无法履行的判决。上诉人的购房款，实际是由马俊标收的，马俊标投资的公司，因马俊标的原因，被注销，且马俊标至今没有清算。上诉人的购房款应有马俊标返还。―审法院判决仅由被注销的公司承担责任，是不妥当的。请求依法予以改判马俊标承担返还责任。
马俊标、拓兴投资公司未到庭未向本院提交任何答辩材料。
本院经审理除对原审查明事实予以确认外。另查明：2011年11月20日被上诉人马骏标收到赵洪松购房款40000元出具的“收条”，注明“收到人：拓兴房地产中介公司，马骏标”，未加盖洛阳市拓兴房地产投资有限公司的印章。
本院认为：上诉人赵洪松将其购房款40000元支付给被上诉人马骏标，由于被上诉人马骏标及被上诉人拓兴投资公司未转付给卖房者胡洛伟，致使上诉人赵洪松另行拿出40000元交付给卖房者胡洛伟。由于2011年11月20日被上诉人马骏标收到赵洪松购房款40000元出具的“收条”，注明“收到人：拓兴房地产中介公司，马骏标”，未加盖洛阳市拓兴房地产投资有限公司的印章。故上诉人赵洪松要求被上诉人马骏标返还房款40000元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。原审判决由拓兴投资公司承担返还责任不当，应予以纠正。被上诉人拓兴投资公司将上诉人马骏标定金10000元中的5000元用于抵作赵洪松支付中介服务费用，并无不当，剩余的5000元留作房屋过户费用，由于过户费用并未发生，上诉人赵洪松要求被上诉人拓兴投资公司返还房屋过户费5000元的诉讼请求，应予以支持。原审判决部分不当应予以纠正。
依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款和最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持洛阳市老城区人民法院（2012）老民初字第1379号民事判决第二、三项。
二、变更洛阳市老城区人民法院（2012）老民初字第1379号民事判决第一项为：被上诉人马骏标在本判决生效后十日内向上诉人赵洪松返还购房款40000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审受理费1420元，公告费560元，二审受理费1420元，公告费560元，共计3960元，由上诉人赵洪松负担360元，被上诉人马骏标负担3600元（被上诉人马骏标负担部分上诉人赵洪松已垫付，待执行时一并付给上诉人赵洪松）。
本判决为终审判决。
审判长 姬秋萍
审判员 李晓静
审判员 王 睿
二〇一四年三月二十八日
书记员 李军霞