衢州市柯城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衢柯民初字第121号
原告：陈锡渭。
委托代理人（特别授权代理）：邵宝财，浙江东昊律师事务所律师。
委托代理人（特别授权代理）：李思洋，浙江东昊律师事务所律师。
被告：杜海燕。
委托代理人（特别授权代理）：徐樟寿，衢州市城西法律服务所法律工作者。
委托代理人（特别授权代理）：方其其，衢州市城西法律服务所法律工作者。
原告陈锡渭与被告杜海燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月6日立案受理后，依法由审判员余建华适用简易程序，于2015年3月26日、2015年3月31日公开开庭进行了审理。原告陈锡渭的委托代理人邵宝财，被告杜海燕及其委托代理人徐樟寿、方其其到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈锡渭起诉称：原、被告于2013年3月29日签订《房屋租赁合同》，合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，被告也依约交付了第一年的租金，但自2014年4月1日起至今被告都没有支付租金也不肯将租用的房屋退还给原告，至今已逾期10个月。故原告诉至本院要求：一、解除原、被告于2013年3月29日签订的《房屋租赁合同》，并责令被告将租用的房屋交还原告。二、要求被告支付原告房屋租金58320元。三、要求被告自2014年4月2日起至租金付清之日止，以58320元为基数，按每月2%的标准向原告支付滞纳金。
原告为支持自己的主张，向法院提交的证据有：
1、原告陈锡渭与陈蕾的结婚证复印件一份，证明原告与陈蕾系夫妻关系，陈蕾有权代表陈锡渭签订房屋租赁合同的事实。
2、陈锡渭的房屋所有权证复印件三份，证明原告陈锡渭对诉讼所涉房屋拥有所有权，陈锡渭有权出租该房屋的事实。
3、陈锡渭与杜海燕签订的《房屋租赁合同》一份，证明双方签订房屋租赁合同的事实并约定有关权利义务的事实。
被告杜海燕答辩称：双方签订房屋租赁合同是事实，合同约定房屋租赁期限为三年，自2013年6月1日至2016年5月31日止。签订合同时，被告向原告缴纳保证金3000元。被告已缴纳原告自2013年6月1日至2014年5月31日的租金。2013年10月，因城隍庙业态进行整体整治，原告即借机与被告解除租赁合同。2014年4月初，在被告向原告交纳第二年房租时，原告即拒绝收取。2014年5月，被告再次找到原告妻子陈蕾协商房屋租赁事宜时，陈蕾坚持要求和被告解除房屋租赁合同。事后被告得知原告已将诉争房屋租赁给城隍庙整体改造项目负责人祝建芳。后因被告租赁的房屋被断水、断电，外墙搭起架子，导致被告无法正常使用房子，被告不得不于2014年5月底搬离房子。因原告违约行为所导致的被告直接损失20余万元及间接损失45万元，被告保留另行主张的权利。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
被告杜海燕为支持自己的主张，向本院提交的证据有：
1、原、被告之间于2014年5月份通话记录录音一份，证明被告愿意继续租赁该房屋，但被原告拒绝的事实。
2、胡桂雄与原告陈锡渭的通话记录打印件29条，证明被告多次要求继续履行合同但原告拒绝的事实。
3、被告发给原告的信息打印件9条，证明被告愿意继续履行房屋租赁合同但原告不予理睬的事实。
4、2014年5月被告拍摄的现场租赁物的照片5张，证明因原告的行为导致自2014年5月份开始被告不能继续使用该房屋的事实。
5、被告方三人合伙经营协议复印件一份，证明杜海燕、邱文江、胡桂雄合伙经营的事实。
6、衢州市人民政府会议纪要一份，证明原告以会议纪要为由不再履行合同的事实。
原、被告的证据经本院组织双方质证后，本院认定如下：
被告对原告提供的证据均无异议。本院对原告的证据予以确认。原告对被告提供的证据1真实性不能确认，认为其中通话中女的声音可能是陈蕾的，但从内容分析只表明有终止合同的意思表示；原告对被告证据1的合法性、关联性均有异议，认为被告未注明录制时间，录音未经对方同意不合法，胡桂雄并非当事人，故不能作为定案依据。本院认为，原告对该录音来源于胡桂雄与其妻子陈蕾的对话未作否定，该证据也不存在严重侵害他人合法权益、违反法律禁止性规定或者严重违背公序良俗的方法获得的情形。在原告无反驳证据的情况下，本院对被告提供的证据1真实性予以确认，对该证据的待证事实结合其他证据予以综合分析。原告对被告提供的证据2真实性有异议，认为因看不出呼叫主体和被呼主体，任何人都可以伪造，且原告本人没有156的号码，186的户主胡桂雄也不是本案的当事人。因156机主的姓名无法确认，本院对该证据不予认定。原告对被告提供的证据3真实性有异议，因未加盖电信部门印章，无法看出发出信息的主体是谁。即使是胡桂雄所发，其也不是本案的当事人。因被告的证据3未经电信部门确认，本院对该证据不予确认。原告对被告提供的证据4真实性有异议，照片拍摄的时间没有相关的证据证明，照片中搭架子的行为不是原告的行为。被告的证据4反映了租赁房屋的内、外部的情况，本院对此予以确认。原告对被告提供的证据5真实性有异议，认为存在事后补签的可能性，该协议也未经过工商部门的工商登记。房屋的承租方为杜海燕个人，与合伙经营没有关系。不能证明胡桂雄代表杜海燕行使相关的权利。该组证据反映被告内部经营情况，原告之妻陈蕾与胡桂雄之间的通话对胡桂雄经营者身份没有提出异议，本院对被告提供的证据5予以确认。原告对被告提供的证据6真实性不清楚，原告也未向被告交付过会议纪要，原告要求解除房屋租赁合同的理由是被告逾期未履行支付房屋租金。结合被告的证据1录音中陈蕾所陈述的事实，本院对被告证据1、6的证明对象予以确认。
经本院审理查明：原告陈锡渭系衢州市新桥街116号1幢204号、205号、206号业主。原告陈锡渭与陈蕾系夫妻关系。2013年3月29日，陈蕾代原告陈锡渭与被告杜海燕签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于衢州市新桥街城隍庙1幢204号、205号、206号房屋出租给被告，租期自2013年6月1日至2016年5月31日，第一年房租为50000元，以后每年递增8%；第一年租金于合同签订后一次性付清，以后每年提前两个月付清租金。被告杜海燕按时支付了2013年6月1日至2014年5月31日的房租50000元及押金3000元。
另查明：被告杜海燕、邱文江、胡桂雄系合伙关系，共同在原告出租给被告的房屋内经营教育培训。2013年10月12日，衢州市人民政府召开专题协调会，明确城隍庙业态进行整治，被告所租赁的原告房产位列其中。2014年5月，原告之妻陈蕾在与胡桂雄通话中表明因南孔文化改造收回房屋的要求。之后，被告因租赁房屋外立面施工而腾房，原告也没有向被告催索租金的依据。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。在合同约定的租赁期限内，因南孔文化改造，原告之妻明确表示要收回租赁的房屋，即作出解除合同的意思表示，虽被告合作伙伴胡桂雄在电话中口头未予认可，但被告于2014年5月底搬离所租赁房屋，属以自身行为同意解除合同的意思表示，故应认定为双方经协商一致解除合同。双方解除合同后，被告于2014年5月底搬离房屋怠于通知原告办理交接手续，造成原告部分租金损失，本院根据实际情况，酌定按一个月租金4167元计付，扣除被告在原告处的3000元押金，被告还应支付原告1167元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第九十二条之规定，判决如下：
一、确认原告陈锡渭与被告杜海燕签订的《房屋租赁合同》于2014年5月31日解除。
二、被告杜海燕交纳给原告陈锡渭3000元押金不予返还，被告杜海燕于本判决生效之日起十日内支付原告陈锡渭1167元。
三、驳回原告陈锡渭的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1630元，减半收取815元，由原告陈锡渭负担80元，由被告杜海燕负担735元，于本判决生效之日交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审判员 余建华
二〇一五年五月四日
书记员 徐星瑜