福建省莆田市涵江区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0303民初1236号原告：中国建设银行股份有限公司莆田分行，住所地福建省莆田市城厢区文献西路1129号。主要负责人：黄勇超，该行行长。委托诉讼代理人：李远航，男，该行员工。委托诉讼代理人：陈群，男，该行员工。被告：林文莉，女，1984年4月7日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。被告：陈阳普，男，1985年8月6日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。被告:福建景隆房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市涵江区大地阳关城1#204室。法定代表人：黄学文，该公司总经理。委托诉讼代理人：鲍仕钗，男，该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司莆田分行（以下简称建行莆田分行）与被告林文莉、陈阳普、福建景隆房地产开发有限公司（以下简称景隆公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。建行莆田分行的委托诉讼代理人李远航、陈群、景隆公司的委托诉讼代理人鲍仕钗到庭参加诉讼，林文莉、陈阳普经传票传唤均无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建行莆田分行向本院提出诉讼请求：1.解除编号350636106-2032-20140484097号《个人住房借款合同》；2.林文莉、陈阳普偿还建行莆田分行借款本金788074.97元及该款自2017年1月27日起至还清之日止按合同约定计算的利息（含罚息、复利）；3.建行莆田分行对林文莉、陈阳普所抵押的坐落莆田市××镇黄霞村景隆·凯旋城2号楼043号房产（商品房买卖合同号：××号）拍卖、变卖、折价所得价款享有优先受偿权；4.景隆公司对上述债务承担连带保证担保责任。诉讼过程中，建行莆田分行变更上述第二项诉讼请求为：林文莉、陈阳普偿还建行莆田分行借款本金768319.64元及该款自2017年3月28日起至还清之日止按合同约定计算的利息（含罚息、复利）。事实和理由：林文莉、陈阳普于2014年10月27日向建行莆田分行借款94万元，双方约定：借款有效期限为10年，由景隆公司提供阶段性连带保证责任，并以林文莉、陈阳普所有的坐落莆田市××镇黄霞村景隆·凯旋城2号楼043号房产作为抵押，借款人未按合同约定还本付息和支付相关费用的，建行莆田分行有权停止发放贷款，解除合同，提前收回发放贷款本息，并依法处分抵押物，要求担保人提前履行担保责任。陈阳普、林文莉系夫妻关系，上述债务应按夫妻共同债务处理，林文莉、陈阳普应共同承担还款责任。截止2017年2月17日，林文莉、陈阳普未能按期归还贷款本息，尚欠建行莆田分行本金788074.97元及相应的利息（含复利、罚息）4038.79元。林文莉、陈阳普均未作答辩。景隆公司辩称，其公司对本案讼争借款仅承担阶段性担保责任，担保责任至林文莉、陈阳普提供抵押的房产办理房产证及抵押登记时即已经免除。林文莉、陈阳普上述抵押房产已具备办理产权登和抵押登记的条件，因此，景隆公司承担的保证责任依法应当免除。现因林文莉、陈阳普自身原因未能办理产权转移登记，未能配合建行莆田分行办理抵押登记，该责任应由林文莉、陈阳普自行承担。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，建行莆田分行对借款人提供抵押物享有优先受偿权前提下，应先行通过实行抵押权优先受偿，不应再要求其公司承担保证责任，其公司不同意承担连带保证责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：景隆公司提交的初始产权登记和其向林文莉催讨的凭证，因未提供原件，真实性无法认定，不予采信；银行扣款凭证虽未提供原件，但建行莆田分行对该凭证无异议，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈阳普、林文莉于2005年12月14日办理结婚登记手续，系夫妻关系。2014年7月29日，建行莆田分行与借款人林文莉、陈阳普、保证人景隆公司签订编号350636106-2032-20140484097《个人住房借款合同》，约定：借款人林文莉、陈阳普向贷款人建行莆田分行借款本金94万元，借款期限为120个月，即自2014年7月29日起至2024年7月29日止，借款用途为购置莆田市××镇黄霞村景隆·凯旋城2号楼043号房；借款年利率为基准利率上浮25%，该利率自起息日至借款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及前述浮动比例，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；还款方式为等额本息还款法，每月应归还本息金额为11498.14元，本合同签订后，借款首次发放前，如遇人民银行调整利率，则上述每月归还本息金额相应调整；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%；对借款人未按时还清的借款本金和利息，自逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；若借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项的，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，并宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证，景隆公司的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，保证范围包括借款本金、利息（含复利和罚息）、贷款人为实现债权与担保权利而发生相关费用等。林文莉、陈阳普以其购置的坐落莆田市××镇黄霞村景隆·凯旋城2号楼043号房产及其占用范围内的土地使用权为上述借款提供抵押。2014年8月12日，建行莆田分行与林文莉、陈阳普就坐落莆田市××镇黄霞村景隆·凯旋城2号楼043号房产办理预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为建行莆田分行。因涉案房产未取得房屋所有权证，且一直未办理房屋抵押登记手续。2014年10月27日，建行莆田分行依约向林文莉、陈阳普发放贷款94万元。但林文莉、陈阳普自2016年7月27日起未能按照合同约定还款付息，建行莆田分行自2016年7月29日起至2017年3月27日止先后多次直接从景隆公司银行账户中扣款计95715.97元用于偿还林文莉、陈阳普拖欠的本息。林文莉、陈阳普至今尚欠建行莆田分行本金768319.64元（含未到期）及相应利息未还，致诉讼。本院认为，案涉《个人住房借款合同》的主体资格合法，意思表示真实，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，林文莉、陈阳普未按照合同的约定履行返还借款本息的义务，已构成违约，案涉合同解除的条件已成就，依法应按合同约定承担还本付息的责任。林文莉、陈阳普不履行债务时，景隆公司应在合同约定的保证范围内对其债务承担连带保证责任。虽然建行莆田分行与林文莉、陈阳普对案涉预购商品房办理了抵押权预告登记，但与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，建行莆田分行作为案涉预购商品房抵押权预告登记的权利人，在未办理案涉房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，但并非已对案涉房屋享有现实的抵押权。景隆公司抗辩主张建行莆田分行应对借款人林文莉、陈阳普提供的抵押物实行优先受偿权，不同意承担连带保证责任，缺乏事实与法律依据，不予采纳。综上所述，建行莆田分行主张解除上述案涉合同及林文莉、陈阳普偿还尚欠的借款本息，景隆公司对林文莉、陈阳普上述债务承担连带保证责任，合法有据，均予以支持。建行莆田分行依据预购商品房抵押权预告登记，主张对案涉房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，缺乏法律依据，不予支持。林文莉、陈阳普经本院合法传唤，均无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、中国建设银行股份有限公司莆田分行与林文莉、陈阳普、福建景隆房地产开发有限公司签订的编号350636106-2032-20140484097《个人住房借款合同》予以解除；二、林文莉、陈阳普应在本判决生效之日起五日内偿还中国建设银行股份有限公司莆田分行借款768318.64元，并支付该款自2017年3月28日起至还清之日止按上述合同约定的利率计算的利息（含罚息、复利）；三、福建景隆房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任，其承担保证责任后，有权向债务人林文莉、陈阳普追偿；四、驳回中国建设银行股份有限公司莆田分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11721元，减半收取计5860.5元，由林文莉、陈阳普、福建景隆房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员 黄 晖二〇一七年五月二十七日书记员 郑丽凤附：本案相关的法律法规及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒：（一）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的；（二）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的；（三）违反财产报告制度的；（四）违反限制高消费令的；（五）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的；（六）其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。第六条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。失信被执行人是国家工作人员的，人民法院应当将其失信情况通报其所在单位。失信被执行人是国家机关、国有企业的，人民法院应当将其失信情况通报其上级单位或者主管部门。