上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第1728号
上诉人（原审被告）益科博能源科技（上海）有限公司。
法定代表人项＊＊，董事长。
委托代理人金冰一，上海润一律师事务所律师。
委托代理人吕佳镔，上海润一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海张江高科技园区开发股份有限公司。
法定代表人陈＊＊，董事长。
委托代理人陆垒，上海市锦天城律师事务所律师。
上诉人益科博能源科技（上海）有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法�（2014）浦民一（民）初字第44977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，上海市浦东新区张江高科技园区张东路＊＊＊号1幢101室（以下简称系争房屋）权利人为上海张江高科技园区开发股份有限公司（以下简称张江高科技园区公司）。2009年，张江高科技园区公司作为出租方（甲方），益科博能源科技（上海）有限公司（以下简称益科博能源公司）作为承租方（乙方），双方签订一份《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，房屋租赁期自2009年6月1日至2012年5月31日，甲方同意向乙方提供为期2.5个月的免租期。月租金总计为103，243.29元，乙方应于每三个月的第一个月的第10日前向甲方支付三个月的租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按逾期支付金额的0.5%支付违约金。乙方应向甲方支付租赁保证金，保证金为3个月的租金。乙方逾期不支付保证金或租金等累计超过45日的，甲方可书面通知乙方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同签订后，张江高科技园区公司将房屋交付益科博能源公司使用。2012年6月1日，双方达成《续租协议》，约定续租期为1年，即自2012年6月1日起至2013年5月31日止。月租金为117，992.33元。租金每三个月支付一次，支付时间为每三个月的第一个月的前10日内。乙方支付甲方原合同9个月的房租929，189.61元，其中353，977元自动转为本续租合同三个月的履约保证金，其中516，216.45元作为原合同2012年5个月的房租，甲方收到管委会支付给乙方原合同2012年5个月的补贴款后于7个工作日退还�方，剩余的58，562.39元自本合同生效后由甲方划至乙方账户。原合同的其他条款、附件、补充协议仍保持不变。2014年3月，双方签署和解协议，约定截止至2014年2月28日，乙方共有1，903，276.54元租金未向甲方支付，乙方承诺分别在2014年3月15日前、2014年6月15日前、2014年9月15日前向甲方各支付三分之一所欠租金，自2014年3月1日起，乙方按照续租协议每季度正常支付租金。乙方按照承诺完成还款，甲方将免除乙方违约金，如乙方未按承诺完成还款，甲方将提起诉讼，并有权要求乙方赔偿包括违约金在内的所有损失。2014年4月3日，双方又签订《续租协议（二）》，约定续租期为2年，自2013年6月1日至2015年5月31日止，月租金为117，992.33元。自2013年6月1日至2014年2月28日的租金按照双方签订的和解协议支付，2014年3月1日起租金每三个月支付一次，支付时间为每三个月的第一个月的前10日内。原合同保证金自动转为本续租合同保证金。原合同的其他条款、附件、补充协议仍保持不变。之后，益科博能源公司未按协议支付租金。2014年12月，张江高科技园区公司起诉至原审法院，要求判令：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》及《续租协议》、《续租协议二》，并要求益科博能源公司返还位于上海市浦东新区张江高科技园区张东路＊＊＊号1幢101室房屋；2、益科博能源公司支付2014年5月31日之前拖欠的租金1，268，852元和自2014年6月1日至判决生效之日的租金，按月租金117，992.33元计算；3、益科博能源公司支付解除合同违约金353，977元；4、益科博能源公司支付迟延履行违约金30万元；5、益科博能源公司承担诉讼费。
经双方一致确认，2014年5月31日之前益科博能源公司共拖欠租金1，268，852元，之后益科博能源公司未付过租金。
原审审理中，张江高科�园区公司表示迟延履行违约金指益科博能源公司逾期支付租金的违约金，合同约定的标准是每日按未付金额的0.5%，该标准过高，其自动调低为30万元，租赁保证金由法院依法判决。益科博能源公司表示如果法院判决益科博能源公司承担违约金，保证金可以直接抵扣为违约金。
原审认为，涉案《上海市房屋租赁合同》、《续租协议》、《续租协议（二）》系当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应恪守约定、按约履行。益科博能源公司逾期支付2014年5月31日之前的租金1，268，852元及之后租金，时间显已超过45天，张江高科技园区公司依约要求解除合同，原审法院可予支持。合同解除后，益科博能源公司应将房屋返还张江高科技园区公司。张江高科技园区公司要求益科博能源公司支付2014年5月31日之前拖欠的租金1，268，852元，并按月租金117，992.33元为标准，支付自2014年6月1日至判决生效之日的租金与使用费，具有合同与法律依据。依合同约定，租金每三个月支付一次，支付时间为每三个月的第一个月的前10日内。现益科博能源公司逾期支付2014年5月31日之前的租金高达1，268，852元，且之后租金至今分文支付，理应承担相应的逾期支付租金的违约责任。张江高科技园区公司考虑到双方合同约定违约金标准过高，自动降低并要求益科博能源公司支付违约金30万元，并无不当，原审法院可予支持。益科博能源公司逾期支付租金，系导致合同解除的违约方，张江高科技园区公司依约要求益科博能源公司承担相当于三个月租金的合同解除违约金，也具有合同与法律依据。益科博能源公司表示以租赁保证金直接抵扣合同解除违约金，于法不悖，原审法院据此判决。
原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十�条、第一百一十四条之规定，于2015年4月23日作出判决：一、解除上海张江高科技园区开发股份有限公司与益科博能源科技（上海）有限公司就上海市浦东新区张江高科技园区张东路＊＊＊号1幢101室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》、《续租协议》及《续租协议（二）》；二、益科博能源科技（上海）有限公司应于判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区张江高科技园区张东路＊＊＊号1幢101室房屋返还上海张江高科技园区开发股份有限公司；三、益科博能源科技（上海）有限公司应于判决生效之日起三十日内支付上海张江高科技园区开发股份有限公司2014年5月31日之前拖欠的租金1，268，852元，并按每月117，992.33元支付自2014年6月1日至判决生效之日的租金与使用费；四、益科博能源科技（上海）有限公司支付上海张江高科技园区开发股份有限公司合同解除违约金353，977元，该违约金由益科博能源科技（上海）有限公司支付的租赁保证金353，977元直接抵扣，益科博能源科技（上海）有限公司无需另行支付；五、益科博能源科技（上海）有限公司应于判决生效之日起三十日内支付上海张江高科技园区开发股份有限公司逾期支付租金违约金30万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费30，678元，减半收取计15，339元，由益科博能源科技（上海）有限公司负担。
原审法院判决后，上诉人益科博能源公司不服，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同的到期日为2015年5月31日，本案审理过程中合同即到期届满，故不存在提前解除问题；上诉人一直积极融资，已解决相�问题，并非恶意违约，不应承担合同解除之违约金；合同解除违约金与延期付款违约金两项重叠，不应同时支持。据此，请求二审法院撤销原审判决第一、四、五项，改判驳回被上诉人原审相应的诉讼请求。
被上诉人张江高科技园区公司辩称：原审判决正确，要求驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据本案查明的事实，上诉人未能按约支付租金，已经达到双方租赁合同约定的解除合同的条件，故被上诉人依法有权行使解除权。上诉人提出租期在审理期间届满，然被上诉人在起诉至法院主张合同解除时仍在合同期内，故并不影响其对合同解除权的行使，也不影响法院在此基础上确定合同解除的责任及后果处理。至于违约金的适用，对于合同解除的违约责任和延期支付租金的违约责任，双方当事人在合同中已作明确约定并系分别适用不同的违约情形，故原审判决并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求及上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币10，339元，由上诉人益科博能源科技（上海）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 庞闻淙
审判员 周 欣
审判员 方 方
二〇一五年七月二十三日
书记员 陈韫镠
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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