瓦房店市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）瓦民初字第2035号
原告（反诉被告）：于金花，女。
委托代理人：曲道春，辽宁万正律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陈学延，男。
委托代理人：吕常占，辽宁昌信律师事务所律师。
被告：金若谷，男。
被告：李国，男。
委托代理人：王凤连（李国妻子），女。
被告：王凤连，女。
原告于金花与被告陈学延、金若谷、李国、王凤连房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于金花及委托代理人曲道春，被告陈学延及委托代理人吕常占、被告李国的委托代理人暨被告王凤连到庭参加了诉讼，被告金若谷经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。
原告于金花诉称：2011年合同甲方陈学延将开发方抵顶工程款的一处房屋位于瓦房店市水岸花都2号楼2单元9-1号、建筑面积97.46平方米，以人民币总价37万元卖给原告，原告支付房款后，对该房进行精装投资20余万元，并居住至今。合同签订时，甲方签字人为陈学延和金若谷，但该房照登记挂名在李国名下，故一并诉讼。从2011年至今，被告始终不予办理过户。现原告诉至法院，请求：1、确认2011年陈学延、金若谷与于金花签订的房屋买卖合同有效；被告协助原告办理过户，过户费由被告承担；2、诉讼费由被告承担。
被告陈学延辩称：不同意原告的诉讼请求，涉案买卖协议是原、被告签订的，但原告并没有按照双方约定的时间，即2011年末将剩余的房屋款项付清，因此其请求协助办理过户是没有事实和法律依据的，并且据被告陈学延了解因房屋开发商原因导致房产部门无法办理房证，所以原告请求协助过户不能成立，双方过户手续仅是开发商内部手续，并没有手续费。
被告金若谷未答辩、未出庭参加诉讼、未向本院提交证据。
被告李国、王凤连辩称：同意被告陈学延的答辩意见。
反诉原告陈学延反诉称：2011年反诉原告作为甲方将水岸花都2号楼2单元9-1号商品房卖于反诉被告即乙方于金花，总款项为37万元。乙方先交26万元，剩余的款项定于2011年底前全部付清。但至今反诉被告未将剩余的9万元交付给反诉原告，因此提起反诉，请求：1、依法判决反诉被告立即支付房屋剩余款项9万元及利息（自2012年1月1日起按照涉案房屋贷款银行的利率计算利息至款项还清之日止，逾期利率按7.84125%计算）；2、本案的一切诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告于金花反诉辩称：不同意反诉原告的反诉请求，理由是：过错不在反诉被告，因为反诉原告隐瞒了房屋在银行贷款的事实，反过来双方约定2011年底协助办理房屋过户手续，直到2015年银行把催款单贴在门上原告的儿女才知道，原告还替被告还了10个月的贷款，被告现还欠银行贷款26、7万元。
经审理查明：被告李国与王凤连系夫妻关系；被告王凤连系原告于金花的外甥女；被告金若谷原系被告陈学延的女婿，现已离婚。
2011年5月份，原告于金花（乙方）与被告陈学延、金若谷签订房屋买卖协议，内容显示：经甲方同意，将水岸花都2号楼2单元9-1号商品房卖于乙方于金花，面积97.46平方米，总计人民币叁拾柒万元整，乙方先交贰拾陆万元整，余款定于2011年底全部付清，手续甲方配合乙方办理，过户费由甲方负责。甲方陈学延、金若谷及乙方于金花、证人王某某均在协议上签名捺印。签订协议的当日，原告向被告金若谷的银行卡中汇入26万元，被告陈学延认可收到该笔款项。同年6月11日，被告陈学延向原告交付案涉房屋，原告进行装修后入住至今。2015年3月2日，被告李国给原告出具声明，内容为：陈学延将水岸花都2号楼2单元9-1号楼房以我挂名为房主的这处房屋建筑面积97.46平方米房屋，在2011年卖给于金花我同意，情况属实。
2011年6月1日，被告金若谷给原告之子丁永山出具欠条，内容为：今欠丁永山贰万零伍佰。被告陈学延认可该证据。
2013年8月4日，被告陈学延到原告家中索要购房款，双方经过结算，扣除原告已付款和被告金若谷向丁永山借款
20500元，由被告陈学延在原告持有的房屋买卖协议下部左侧写书欠条，内容为：于金花欠陈学延伍万玖仟伍佰元整，另欠房贷1-7月份房贷钱，按收据为证。以后所有事情由陈学延负责。于金花在欠条上签名。被告陈学延提出书写该欠条是受到逼迫，但未向公安机关报案。
原告提交交通银行个人存款回单11份，证明自2014年3月22日至同年12月7日，偿还案涉房屋贷款18300元。被告陈学延对该证据无异议；原告提交借据2份，证明被告陈学延向原告借款11600元。被告陈学延对该借据提出异议，认为“陈学彦”三个字不是本人签写，被告王凤连提出“陈学彦”是她签写的，是被告陈学延的妻子急用钱向原告借款打的条；被告陈学延提交零散客户交易明细表，证明2013年1月至同年7月偿还银行贷款13083.89元，该笔款项应有原告予以返还。原告对证据的真实性无异议，但认为被告陈学延交房贷应由自己承担，与原告无关。
另查：开发单位大连鑫晟房地产开发有限公司欠付被告陈学延工程款，用案涉房屋抵顶欠付的部分工程款，因抵顶的房屋有多套，为了办理贷款偿还其他人的款项，被告陈学延与李国协商，以李国的名义与大连鑫晟房地产开发有限公司签订商品房买卖合同并办理贷款，李国同意配合办理签订上述的商品房买卖合同和办理按揭贷款。2008年9月28日，被告李国（买受人）与大连鑫晟房地产开发有限公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定买受人购买出卖人开发的位于岗店办事处钻石街121号2单元9-1号房屋，建筑面积97.46平方米，每平方米3960元，总金额385942元；首付款115942元人民币已于即日付清，余款27万元人民币在30个工作日内以贷款形式付清；出卖人应当在2009年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用等。商品房买卖合同于2008年12月4日在瓦房店市房地产交易所办理预售合同备案。
案涉房屋已办理按揭贷款。2008年12月11日，交通银行大连瓦房店支行将借款27万元打入被告李国的银行账户。该款由被告陈学延支配，案涉房屋的贷款实际由被告陈学延以李国的名义偿还。
经本院向原告及被告陈学延释明后，原告不变更诉讼请求，被告变更反诉请求为支付房屋剩余款项89500元。
本院所确认的上述事实，有原告提及的房屋买卖协议及欠条、李国出具的声明、交通银行个人（存款）回单、金若谷出具的欠条、申请法院调取的房屋登记信息记录，被告陈学延提交的房屋买卖协议、贷款基本信息、商品房买卖合同、商品房预收款专用发票、借款凭证及当事人陈述笔录等在卷佐证，所有证据均经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，案涉房屋虽登记在被告李国名下，但被告李国已经出具声明，明确其为挂名并同意陈学延将水岸花都2号楼2单元9-1号楼房卖给于金花，且案涉房屋的贷款亦由被告陈学延以李国的名义偿还。因此案涉房屋实际上是大连鑫晟房地产开发有限公司与被告陈学延之间的抵债工程款房屋，大连鑫晟房地产开发有限公司已经取得商品房预售许可证，被告陈学延有权处分案涉房屋。故原告于金花与被告陈学延签订的房屋买卖协议，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。原告请求确认与被告陈学延签订的房屋买卖协议有效的诉请，合法有据，本院予以支持。因被告李国与大连鑫晟房地产开发有限公司签订商品房买卖合同之后，案涉房屋至今没有办理房屋权属证书，且案涉房屋已由被告李国在交通银行大连瓦房店支行办理按揭贷款，房屋贷款没有全部付清，抵押权未予解除。鉴于上述原因暂时无法办理房屋产权变更登记。因此原告要求被告协助办理过户、承担过户费的诉请，本案中不予支持。
根据房屋买卖协议的约定，原告应在2011年12月31日前付清全部购房款。原告未按约定时间支付剩余购房款构成违约，应承担违约责任。原告于金花与被告陈学延于2013年8月4日对原告欠付的购房款进行结算，确认于金花欠陈学延
59500元，另欠1-7月份房贷钱，按收据为证。该结算欠条由原告提交，本院予以采信。被告陈学延提交零散客户交易明细表能够体现出被告陈学延2013年1月至同年7月偿还银行贷款数额为13083.89元，被告陈学延计算的数额为13083.7元。原告提交的欠条内容虽为被告书写，但原告在欠条上签字的行为说明原告对欠条所载内容是认可的，同时也说明原告愿意承担偿还案涉房屋2013年1月至7月银行贷款的义务，故此部分银行贷款，应计算在原告欠付被告陈学延的购房款中。故原告应支付被告陈学延购房款为72583.7元（59500元＋13083.7元），扣除原告在此之后实际偿还案涉房屋2014年3月22日至同年12月7日贷款18300元，原告尚欠被告陈学延购房款54283.7元，并应自2012年1月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率承担利息。对被告陈学延反诉请求超过购房款54283.7元的部分，本院不予支持。对被告陈学延提出书写欠条系受到逼迫的抗辩主张，因其未提供向公安机关报案的证据，本院不予支持。对原告提交借据载明被告陈学延向原告借款11600元，因被告陈学延否认借据上的“陈学彦”是本人签写，而被告王凤连提出“陈学彦”是她本人签写，故此笔借款不应从原告欠付被告陈学延的购房款中予以扣除。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）于金花与被告（反诉原告）陈学延于2011年5月份签订的关于瓦房店市岗店办事处钻石街121号2单元9-1号房屋的买卖协议有效；
二、原告（反诉被告）于金花于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）陈学延购房款54283.7元及利息（以54283.7元为基数，自2012年1月1日起至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付）；
三、驳回原告（反诉被告）于金花的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）陈学延的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6850元（原告于金花已预交），由被告陈学延负担。
反诉费1025元（被告陈学延已预交），由原告（反诉被告）于金花负担579元，被告（反诉原告）负担446元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 张宝兰
人民陪审员 周 艳
人民陪审员 韩卫斌
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 化凌弘