宁夏回族自治区贺兰县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）贺民初字第643号
原告刘涵博，男，汉族，1989年1月13日出生，宁夏青铜峡市人，大学本科文化，现住宁夏银川市兴庆区室。
被告宁夏天源达房地产开发有限公司，住银川市贺兰县德胜工业园区
法定代表人张海龙，系该公司总经理。
委托代理人董成诚，宁夏正义达律师事务所律师。
原告刘涵博与被告宁夏天源达房地产开发有限公司（以下简称天源达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月9日立案受理后，依法组成合议庭于2015年3月31日公开开庭进行了审理，原告刘涵博及被告天源达公司的委托代理人董成诚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告刘涵博诉称，2012年12月17日，原告与被告就银川市贺兰县天鹅湖小镇水岸国际B座2单元904号房屋的买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》【合同编号：天开售字（2012）077】，合同签订后，原告于2013年1月20日一次性全额付清购房款961062元，随后又向被告缴纳了物业储备金5987.2元。依据《商品房买卖合同》中第九条的约定，被告应于2013年12月30日前，将符合合同约定的商品房交付原告使用。但时至今日，被告仍旧无法按照合同要求交房，且已逾期达423日之久。为此，原告多次赴被告就逾期交房的事宜进行协商，也依据《商品房买卖合同》第十条第二款的约定于2015年1月23日向被告邮寄了《解除合同通知书》，但被告至今未作出明确答复。综上，原告认为，被告就银川市贺兰县天鹅湖小镇水岸国际B座2单元904号房屋已与原告签订了《商品房买卖合同》，并收受了原告支付的购房款961062元，但前述房屋至今仍然无法交付也从未给出合理的答复，显然被告已经没有履行买卖合同的诚意，还长时间找各种理由推脱拒不返还房款，该行为明显违约，也给原告造成了很大损失，现为了维护自身合法权益，原告特依法提起诉讼，请求：1、依法判令解除原告与被告之间的《商品房买卖合同》；2、依法判令被告立即向原告返还购房款961062元，物业储备金5987.2元，并支付违约金9610.62元，及2013年12月30日起至生效判决确定的返还之日期间的损失（计算至2015年3月2日是31234.5元），共计1007894.32元3、本案诉讼费由被告承担。
原告刘涵博为证实自己的主张，当庭提交了以下证据：
证据一、《商品房买卖合同》原件两份（正副本各一份，质证原件，留存复印件），证明我在被告天源达公司购买商品房的事实。
被告天源达公司的质证意见为：对该证据的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不予认可，该合同是原、被告之间就原告购买涉案房屋达成了一个意见，但不能证明原告履行付款的义务，在该合同第七条中约定了原告要一次性付清，但事实是原告并未履行付款的义务，在该合同的最后一页注明物业维修储备金为每平米10元，其他交房费用在交房时一次性收取。
证据二、发票原件一张（质证原件，留存复印件），证明我已经向被告支付房款并且被告向我出具了发票的事实。
被告天源达公司的质证意见为：对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但对证明目的不予认可，该份发票是在原告提出一次性付款的基础上，天源达公司出具的，但天源达公司并未收到原告支付的任何款项。
证据三、快递回单及解除合同通知书原件各一份，证明，在2015年1月23日我已经向被告公司发出了解除合同通知单的事实。
被告天源达公司的质证意见为：对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予以认可，1、首先在回单上并未注明邮寄的物品为解除合同通知书。2，在回单上也没有被告公司的签字认可。
证据四、物业储备金缴款单及水岸国际房源物储表复印件各一份，证明我就涉案房屋向被告公司缴纳1550.1元的物业储备金。
被告天源达公司的质证意见为：对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予以认可，1、该份证据是复印件，其真实来源无从考证。2、在物业费的交款单上，注明的缴纳人不是原告。3、房源物储表中反映出涉案房屋中缴纳的1550.1元结合价款单证明原告不是物业储备金的缴款人，因此原告要求主张被告向其退还物业储备金没有事实依据。
被告天源达公司辩称，1、答辩人与被告之间的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，但原告未实际支付购房款，应承担继续履行合同的责任。2、原告要求返还购房款无事实法律依据，依法应予驳回。3、由于原告未按约支付购房款，因此其要求答辩人支付违约金9601.62元及自2013年12月30日起至生效判决确定的返还之日期间的损失31234.5元无事实及法律依据，应予以驳回。4、原告要求返还物业储备金5987.2元无事实依据，应予驳回。
被告天源达公司未向法庭提交证据证实自己的主张。
经当庭举证、质证，原告刘涵博提交的《商品房买卖合同》、发票，被告天源达公司对其三性没有异议，本院予以采信。原告刘涵博提交的快递回单及解除合同通知书，被告天源达公司对其三性及证明目的均不予认可，原告刘涵博提交的快递回单不能显示其向被告邮寄的是当庭提交的解除合同通知书，也不能反映被告收到了上述通知书，对其证明目的本院不予采信。原告刘涵博提交的物业储备金缴款单及水岸国际房源物储表，被告天源达公司对其三性及证明目的均不予认可，上述证据均系复印件，且缴款单显示的缴款人并非原告刘涵博，对其证明目的本院不予采信。
根据本院认定的证据及双方当事人当庭称述，能够确认以下事实。
经审理查明，原告刘涵博（买受人）与被告天源达公司（出卖人）于2012年12月17日签订商品房买卖合同一份（天开售字（2012）077），约定被告天源达公司将其开发的贺兰县天鹅湖小镇水岸国际B座2单元904号房屋出售于原告刘涵博，合同第七条约定房屋总价961062元由原告刘涵博于当日一次性付清。第八条约定逾期付款超过30日后，出卖人同意继续履行合同，由买受人自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第九条约定被告应当在2013年12月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。如被告天源达公司未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按照逾期时间分别处理。（1），逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退换全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。后被告天源达公司于2013年1月30日向原告刘涵博出具了涉案房屋的销售不动产专用发票，但至今未向原告刘涵博交付房屋。原告刘涵博现诉至法院，请求：1、依法判令解除原告与被告之间的《商品房买卖合同》；2、依法判令被告立即向原告返还购房款961062元，物业储备金5987.2元，并支付违约金9610.62元，及2013年12月30日起至生效判决确定的返还之日期间的损失（计算至2015年3月2日是31234.5元），共计1007894.32元3、本案诉讼费由被告承担。
本院认为，原告刘涵博与被告天源达公司签订的商品房买卖合同意思表示真实，合法有效，原、被告双方均应当按照合同的约定履行义务、承担责任。合同约定被告天源达公司应当在2013年12月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，原告刘涵博依据被告天源达公司于2013年1月30日向其开具的销售不动产专用发票即购房发票主张其已向被告天源达公司付清了房款，被告天源达公司至今未能交付房屋构成违约，被告天源达公司辩称因原告刘涵博要求其先出具发票后支付房款，被告天源达公司在原告刘涵博没有支付房款的情况下向原告刘涵博开具了购房放票，其未按期交房系因原告刘涵博未能按期支付房款在先，没有按约交付房屋不构成违约。但发票显示的出具日期已经超过了合同约定的付款期限，在原告刘涵博没有付款也没有就付款期限给予重新承诺的情况下，被告天源达公司陈述其在未收到原告刘涵博购房款而向原告刘涵博出具购房发票明显不符合商品房买卖的一般交易习惯，按照商品房交易的一般习惯，被告天源达公司于2013年1月30日向原告刘涵博出具购房发票的行为能够反映原告刘涵博已经向其支付房款的事实，故被告天源达公司的辩解不能成立，其至今未能交付房屋已经构成违约。原告刘涵博没有提供相应的证据证明其实际完成付款义务的时间在开具发票之前，根据一般交易习惯亦应当认定其完成支付的时间为开具购房发票当日，其支付房款的时间也超出了合同约定的期限，构成违约。按照合同约定，原告刘涵博有权解除商品房买卖合同，但其解除权根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，应当在解除权发生之日即2014年3月1日起一年内即2015年2月28日前行使，原告刘涵博于2015年3月2日向本院提起诉讼要求解除商品房买卖合同已经超过了上述期限，被告天源达公司当庭表示不同意解除合同，对原告刘涵博要求解除合同的诉讼请求本院不予支持。被告天源达公司未能按约交付房屋，应当按照合同约定自2013年12月30日的次日起向原告刘涵博支付违约金，截至原告刘涵博起诉之日即2015年3月2日（不包括当日），应付违约金为40941元（961062元×1／10000×426天）。同时被告刘涵博自合同约定的付款期限次日即2012年12月18日起以应付房款961062元按照日1／10000向被告天源达公司支付违约金至2013年1月29日，应付违约金为4132.6元（961062元×1／10000×43天），两项相抵被告天源达公司应当向原告刘涵博支付违约金36808.4元（40941元－4132.6元），故对于原告刘涵博要求被告天源达公司赔偿违约金及经济损失在36808.4元的范围内本院予以支持。原告刘涵博要求被告天源达公司退还物业储备金5987.2元，因其解除商品房买卖合同的诉讼请求不能成立，商品房买卖合同应当继续履行，原告刘涵博未能提供充分的证据证明其向被告天源达公司交纳了上述金额的款项，对其该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
一、被告宁夏天源达房地产开发有限公司支付原告刘涵博截至2015年3月1日的逾期交房违约金36808.4元，于本判决生效之日起十五日内付清；
二、驳回原告刘涵博的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13871元，由被告宁夏天源达房地产开发有限公司承担507元，原告刘涵博承担13364元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 李义军
代理审判员 张红梅
人民陪审员 何文志
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 贺 利
附本案适用相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。
前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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