广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法民三初字第617号
原告佛山市南海区大沥镇河西村溪二股份合作经济社。
负责人彭汉森。
委托代理人李杰升。
被告黎伟谦，男，住佛山市南海区。
原告佛山市南海区大沥镇河西村溪二股份合作经济社诉被告黎伟谦土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月13日受理后，由审判员方菲适用简易程序于2014年7月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李杰升到庭，被告黎伟谦没有到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，原南海市盐步镇溪头经济合作社（原告的前身）与被告在1994年3月25日签订了《承包厂房经济合同书》，约定被告承租位于佛山市南海区大沥镇盐步河西溪头村土名“大肚”的土地一块，土地面积8765.6平方米。承租期为25年，从1994年1月1日起至2018年12月30日止。其中2013年的年承包款金额为127979.79元，2014-2018的年承包款金额为147176.75元。第3条：被告每年分两次缴交承包款给甲方，第一次在当年7月底前缴交50%，第二次在当年12月底前缴清，如果过期缴交，按应缴款由被告向原告每天多交滞纳金1%，过期两个月仍不缴交，原告有权终止合同，并没收被告厂内全部资产。第5条：如一方违约，违约方要负责赔偿由此而造成的一切经济损失。签订合同后，被告没有依照合同约定在2013年12月底前缴清2013年下半年的承包款，至今已经逾期超过两个月仍不缴交。原告曾经多次要求被告支付，但被告接到通知后，既不提出异议又不返还场地，态度消极，意图逃避法律责任，至今拒不返还场地和支付租金。经查，讼争土地已经取得《集体土地使用证》［南府集用（2003）第030620号、地号：03034299）。由于国家对农村集体经济组织进行管理体制改革，原南海市盐步镇溪头经济合作社进行分立，分立后原告是其中之一。而原告对本案讼争的土地拥有使用权，由原告管理、经营和支配。而原南海县盐步镇华盛五金厂后改名为南海市盐步华盛五金厂，后已经注销，被告黎伟谦是投资者，在该厂注销后，一直由被告黎伟谦使用。原告认为：双方签订的合同名为承包合同，实质为租赁合同。由于被告的行为构成根本违约，根据合同的约定，原告有权终止合同，被告应立即将所租赁的土地返还给原告，向原告支付租金及违约金，并且被告在租赁场地上的所有建筑物无偿归原告所有。为此，诉请：1、判令解除原、被告双方在1994年3月25日签订的《承包厂房经济合同书》；2、判令被告立即将第一项请求所涉合同项下位于佛山市南海区大沥镇盐步河西溪头村土名“大肚”所租赁的土地及该场地上的所有建筑物返还予原告；3、判令被告立即支付从2013年7月1日起至被告实际返还所租赁的土地及该场地上的所有建筑物之日止的租金予原告（2013年下半年租金为63989.9元，2014年至2018年每年租金为147176.75元，暂计至2014年6月13日止为137578.27元）；4、判令被告从2014年1月1日起至被告付清租金之日止以63989.9元为本金按中国人民银行同期贷款利率4倍计付违约金予原告（暂计至2014年6月13日为8254.73元）；5、本案诉讼费由被告承担。
被告没有答辩。
原告在诉讼中提供下列证据：
1、组织机构代码证（1份，复印件加盖佛山市南海区大沥镇河西村溪二股份合作经济社章），证明原告主体资格。
2、被告身份证（1份，复印件），证明被告主体资格。
3、1994年3月25日承包厂房经济合同书（1份，原件），证明原南海市盐步区河西村溪头经济合作社（原告的前身）与被告签订合同，约定被告承租位于佛山市南海区大沥镇盐步河西溪头村土名“大肚”的土地一块，约定了年租金标准，合同签订后，被告没有依约在2013年12月底前缴清2013年下半年的租金，至今已经逾期超过两个月仍不缴交，已经构成根本违约，原告有权解除合同以及要求被告承担违约责任。
4、南府集用（2003）字第030620号集体土地使用证（1份，原件），证明原告是案涉土地的合法使用权人，有权出租案涉土地。
5、佛山市南海区大沥镇河西社区居民委员会组织机构代码证（1份，复印件加盖佛山市南海区大沥镇河西社区居民委员会章）。
6、佛山市南海区大沥镇河西社区居民委员会出具证明（1份，原件）
7、佛山市南海区大沥镇河西村溪一股份合作经济社组织机构代码证（1份，复印件加盖佛山市南海区大沥镇河西村溪一股份合作经济社章）。
8、佛山市南海区大沥镇河西村溪一股份合作经济社出具证明（1份，原件）。
证据5-8证明原告的前身为南海市盐步区河西村溪头经济合作社，经过不断的变更和管理体制改革，最后由原告承继了原签订合同的主体资格，有权向被告主张权利，原告的主体资格有效，且原来登记在溪头经济合作社名下的土名“溪头工业区”的土地［集体土地使用证号为南府集用（2003）第030620号、地号03034299，使用权面积24097.34平方米］，现属于原告拥有所有权，行使管理、经营和支配的权利。
9、照片（10张，打印件），证明被告因其他纠纷被法院查封财产，被告占用案涉租赁物的情况。
10、私营企业歇业登记资料（1份，复印件加盖佛山市南海区工商行政管理局政府信息公开专用章），证明南海市盐步华盛五金厂工商登记已被注销。
为查明案件事实，本院依法调查取证并诉讼中出示如下材料：
1、（2014）佛南法民三初字第617号调查函（1份，原件）。
2、佛山市南海区国土城建和水务局关于（2014）佛南法民三初字第617号调查函的复函（1份，原件）。
经质证，原告对本院调取的上述材料无异议。
经审查，被告经本院合法传唤无正当理由没有到庭，也没有提交证据，依法视为其放弃举证、质证、辩证的权利。原告的证据和本院调取的材料内容真实、来源合法，且与本案相关联，本院予以采信。
本院综合原告的陈述及采信的证据，确认以下事实：
位于佛山市南海区盐步河西村溪头经济合作社土名“溪头工业区”的土地使用证号是南府集用（2003）字第030620号，登记所有权人为河西村溪头村民小组，登记土地使用权人是南海市盐步区河西村溪头经济合作社，使用权面积24097.34平方米，使用权类型批准拨用企业用地。该土地证附图可见“华盛五金厂”在红线图范围内。
1994年3月25日，被告黎伟谦代表南海县盐步镇华盛五金厂（乙方）与南海市盐步镇溪头经济合作社（甲方）签订《承包厂房经济合同书》，约定甲乙双方在本村大肚承包面积8765.6平方米，建筑面积起码要占地45%以上，土建工程必须在5年内完成，期满后建筑物所有权归甲方所有。厂房每年承包款84148.8元为起点，每5年为一期递增15%，其中2009年至2013年的年承包款127979.79元，2014年至2018年的年承包款147176.75元。承包期从1994年1月1日至2018年12月31日。乙方每年分两次缴交承包款给甲方，分别在当年7月底前和当年12月底前。如果过期缴交，甲方按应缴款的每天1%计收滞纳金，过期两个月，甲方有权终止合同，并没收乙方厂内一切资产。在承包期内，如一方违约，违约方要赔偿对方一切经济损失，合同期满终止合同，该厂房场地使用权归甲方所有。
南海市盐步华盛五金厂是被告黎伟谦担任负责人的私营独资企业，于1995年5月10日注销。
2014年6月10日，佛山市南海区大沥镇河西社区居民委员会出具《证明》一份，载明原南海市盐步区河西村溪头经济合作社分立为佛山市南海区大沥镇河西村溪一和溪二股份合作经济社，原登记在溪头经济合作社名下的土名“溪头工业区”的土地（集体土地使用证号南府集用2003第030620号）由佛山市南海区大沥镇河西村溪二股份合作经济社管理、经营和支配。
2014年6月17日，佛山市南海区大沥镇河西村溪一股份合作经济社出具《证明》一份，载明原登记在溪头经济合作社名下的土名“溪头工业区”的土地（集体土地使用证号南府集用2003第030620号）由原告管理、经营和支配，该社在本案不主张前述土地的权利。
被告在涉讼土地上起建建筑物，土地上建筑物未取得权属证，亦无规划、报建手续。被告经营企业的设备因其他案件被封存于地上建筑物内。
原告于2014年6月13日向本院提起本案诉讼。
诉讼中，本院向佛山市南海区国土城建和水务局（国土部门）发函调查，该部门复函：1、案涉合同所涉宗地的出租未经也不需经我局审批或备案登记；2、根据《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》（粤府（2003）51号）和《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（广东省政府令第100号）的规定，从2003年6月24日起，农村集体建设用地使用权可享有城镇国有土地使用权同等的权益，但涉讼合同是1994年签订，此时未有集体建设用地使用权流转方面的政府文件，我局亦无法就该协议及其租赁期限超20年部分的效力提供意见。
本院认为，原南海市盐步镇溪头经济合作社与南海市盐步华盛五金厂于1994年3月25日签订的《承包厂房经济合同书》约定的内容为出租方提供场地予承租方建厂使用、收益，承租方支付租金，名为厂房承包合同，实为土地租赁合同。该合同是双方真实意思表示，国土部门对该合同约定租赁期限超过20年的效力没有提出异议意见，案涉合同没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。原南海市盐步镇溪头经济合作社对案涉合同的权利义务由该社分立后的原告与佛山市南海区大沥镇河西村溪一股份合作经济社共同承受，因佛山市南海区大沥镇河西村溪一股份合作经济社已明确表示案涉合同权利由原告行使，本院对原告根据案涉合同行使出租人权利的主体资格予以确认。南海市盐步华盛五金厂已经注销，原告主张被告作为投资人承受该厂的权利义务，被告没有到庭提出异议，南海市盐步华盛五金厂因案涉合同产生的法律责任应由被告承担。原告主张被告从2013年7月1日起没有支付租金予原告，被告作为承租人负有支付租赁期间租金的义务，但未提出抗辩或已付租金的相反证据，被告拖欠租金数月的行为已构成违约，原告请求解除案涉合同并请求被告返还案涉租赁物，符合法律规定和双方约定，本院予以支持。被告应按合同约定的年租金标准支付2013年7月1日起至租赁物返还之日止的租金予原告。至于地上不动产，因其未取得权属证，亦无报建、验收手续，故对其权属问题，应由行政部门先行处理，本案不予处理。
关于原告对2013年7月至2013年12月的租金的逾期违约金请求，双方约定每年12月底前支付当年50%的租金，原告主张按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计收逾期违约金，原告没有举证证明其实际损失，本院根据公平合理原则予以衡量，认为原告主张的标准过高，酌定按中国人民银行同期逾期贷款利率计算逾期利息，被告应支付以2013年7月至2013年12月的租金63989.9元为本金从2014年1月1日起至该租金清偿之日止的逾期利息予原告，本院对原告的违约金请求在本院核定范围予以支持，超出本院核定的不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原南海市盐步镇溪头经济合作社与原南海市盐步华盛五金厂于1994年3月25日签订的《承包厂房经济合同书》。
二、被告黎伟谦应于本判决发生法律效力之日起十日内返还上述第一项合同项下位于佛山市南海区大沥镇盐步河西溪头村土名“大肚”的租赁物予原告佛山市南海区大沥镇河西村溪二股份合作经济社。
三、被告黎伟谦应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2013年7月1日至2013年12月31日的租金63989.9元予原告佛山市南海区大沥镇河西村溪二股份合作经济社。
四、被告黎伟谦应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以63989.9元为本金从2014年1月1日起至上述第三项判决履行之日止按中国人民银行同期逾期贷款利率计算的逾期违约金予原告佛山市南海区大沥镇河西村溪二股份合作经济社。
五、被告黎伟谦应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2014年1月1日至上述第二项履行之日止按每年147176.75元计算的租金予原告佛山市南海区大沥镇河西村溪二股份合作经济社。
六、驳回原告佛山市南海区大沥镇河西村溪二股份合作经济社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1608.33元（原告已预交），由原告负担28.8元，由被告负担1579.53元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 方 菲
二〇一四年八月十五日
书记员 蓝斯艺