乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙民三初字第1116号
原告（反诉被告）�王娟。
原告（反诉被告）：吴志荣。
被告（反诉原告）：齐祥辉。
委托代理人：罗桂华，新疆源智律师事务所律师。
原告王娟（反诉被告）、吴志荣（反诉被告）与被告齐祥辉（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年7月24日、8月29日公开开庭进行了审理，原告王娟（反诉被告）、吴志荣（反诉被告）与被告齐祥辉（反诉原告）的委托代理人罗桂华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王娟、吴志荣诉称，两原告系夫妻关系，共同拥有NaGa尚院A1205室房产。2012年2月21日，原、被告签订《租房合同》，约定被告承租原告所有的位于乌鲁木齐市西北路887号NaGa尚院A1205室，建筑面积80.9平方米，租赁期自2012年2月21日至2014年2月21日。原告向被告收取房屋保证金3200元，但被告在2014年2月21日租赁期满后，仍未将房�交还原告，自2014年2月21日起至今亦未交纳租金，原告认为被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，合同约定，租赁期间，被告有以下行为之一应承担违约责任，原告有权解除合同收回房屋：（1）未经原告同意转租转借，拆改变动房屋结构；（2）逾期缴纳按约定应当由被告交纳的各类费用；（3）房屋租金未在每年2月21日一次性支付。原告请求法院依照法律和双方约定判令：1、被告将承租的房产经双方验收后交还原告；2、被告按照现有市场价按每月4500元向原告支付从2014年2月21日至被告归还房产之日的租金；3、原告不返还被告保证金3200元；4、诉讼费用由被告承担。
被告齐祥辉辩称，对原告的诉讼请求我不认可，我已经把钥匙交还给原告，我在2014年4月9日将搬离房屋的通知亦向原告进行送达，我也多次要求原告交接房屋，合同履行过程中我没有违约行为，不存�我向原告支付房租的情况，原告收取的保证金应当退还给我，合同租赁期间，我方重复交纳了物业费5436.48元以及2013年至2014年采暖费1779.80元，我现在要求原告对以上款项予以返还。现针对返还部分提出反诉，反诉请求如下：请求判令原告返还被告10416.28元，原告承担本案的诉讼费。
原告王娟、吴志荣对被告齐祥辉的反诉请求辩称，我方不同意被告的反诉请求，房子是其租住的，我方没有交物业费的义务，被告自己拖欠物业公司的物业费，他应该自己交，我们没有义务返还。
经审理查明，二原告系夫妻关系。2012年2月21日，原告王娟（出租方即甲方）与被告（承租人即乙方）签订《租房合同》，合同约定：租赁物地点为乌鲁木齐市沙区西北路887号NaGa尚院A-1205，建筑物使用面积约80.9平方米，租赁期限从2012年2月21日至2014年2月21日止，租金第一年月租金3200元，第二年�金3500元，甲方向乙方提供现有的水电设施，甲方收取水电、物业、采暖费用的标准按供水供电部门的实际收费执行，乙方必须按时交纳。付款方式采用预交结算法，租房费用每年结算一次，在合同签字之日一次性付清，以后每年的租房费用亦在每年的2月21日一次性支付。乙方向甲方交纳风险抵押金3200元，期满退场10日内无息退还，在租赁期间，由于乙方原因，造成租赁房屋（含内部设备设施）毁损，乙方应负责维修或赔偿。乙方在承租期内未按合同约定时间缴付租金的，每逾期一天按月租金的0.3%缴纳滞纳金，逾期超过15天不缴纳租金的，甲方可以单方解除合同，乙方应承担违约责任。租赁期满，租赁合同自然终止，甲方有权收回房屋，乙方如要求续租，则必须在租赁期满两个月前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。在合同中，原、被告确定原告交付房屋时有出入卡2张，水卡、电卡、燃气卡各1张，报箱钥匙1把。合同签订当日，被告向原告吴志荣交付2012年2月21日至2013年2月21日的房租38400元（3200元／月×12个月）、物业费3009元（3.1元／平方米／月×80.9平方米×12个月）、暖气费1779元（22元／平方米×80.9平方米）和房屋押金3200元。
2014年2月19日，被告向新疆通达热力有限责任公司交纳涉案房屋2013-2014年的采暖费1779.80元（22元／平方米×80.9平方米）。同年4月2日，被告向乌鲁木齐娜伽尚院物业管理有限公司交纳涉案房屋一年的物业费5436.48元（5.6元／平方米／月×80.9平方米×12个月）。
2014年4月8日，被告通过公证方式向原告王娟送达了通知，该通知书载明：根据2012年2月21日本人与你签订的《租赁合同》……现上述合同已经到期，本人现书面表示不再续租。2014年4月2日，在娜伽尚院物业管理有限公司本人缴纳了物业管理费5436.48元，现请你将本人缴纳的物业管理费5436.48元及押金3200元一并退还我本人，现书面通知你，限10日内将上述款项退还给本人，逾期不予给付的法律责任及后果均由你本人承担。被告并向本院提交了EMS的邮寄底单证实原告签收了该通知，但二原告称并未收到此通知。
2014年7月31日，二原告和被告的代理人罗桂华进行了房屋交接，交接清单上写明：房屋原样交付，门钥匙两把、水电气卡各一张，缺出入卡两张，房门钥匙三把，报箱钥匙一把。
庭审过程中，一、被告已将涉案房屋返还原告，原告的第一项诉讼请求已经实现；二、原告变更第二项诉讼请求，即“被告按照现有市场价按每月4500元向原告支付从2014年2月21日至被告归还房产之日的租金”变更为“被告按现有市场价每月3500元，向原告支付从2014年2月21日至2014年7月24日的租金，总计17500元”；三、2013年3月30�，被告通过银行向原告打款46788元（涉及房屋租金3500元／月×12个月=42000元、物业费3009元和采暖费1779元）；四、针对房屋交接时，被告丢失的门卡钥匙，被告同意赔付260元，原告对此亦表示同意；五、原告在法庭辩论阶段称租赁期限届满后，针对租金具体数额与被告未协商一致，被告于2014年4月提出不想再续租涉案房屋。
上述查明事实有租房合同、收条、收据、发票联、公证书、房屋交接清单、变更诉讼请求书、当事人陈述和庭审笔录为证。
本院认为，原告王娟与被告双方之间签订的《租房合同》系双方当事人真实意思表示，其内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对双方当事人均具有法律拘束力，当事人均应依照合同约定履行合同义务，不得擅自变更或者解除。本案系租赁期届满后双方针对返还房屋引发的诉讼，二原告系�妻关系，其基于该合同共同主张债权并无不当，依照二原告在辩论阶段认可的系三方对拟续租房屋的租金数额未协商一致，被告于2014年4月提出不想再续租的意见，本院认为，二原告虽称未收到被告于2014年4月8日通过公证方式发出的通知书，但结合二原告的辩论意见，本院认为二原告对于被告拟从2014年4月开始不再续租房屋是知晓的，故对于租赁期限届满至2014年4月9日应以承租人继续使用租赁房屋、出租人没有提出异议进行处理，故原合同继续有效，被告应以原合同中涉及的租金标准即3500元／月履行向二原告给付租金的义务，即该段时间被告应负担的租金为5250元（3500元×1.5个月，2014年2月22日至2014年4月9日）；而针对2014年4月10日至2014年7月24日，二原告和被告对房屋的未能正常交还均应有一定责任，三方均未尽到合理的减损义务，二原告向本院提交的电话清单本身并不能证实其与被告之间的谈话内容，被告向本院提交的通知亦不能证实其完全履行了向二原告交还房屋钥匙及门卡的义务，故对于此期间的租金，二原告和被告均应承担一半的责任，故该段时间被告应负担的租金为6125元（3500元×3.5个月÷2，2014年4月10日至2014年7月24日），以上两个时间段合计相加，被告应向二原告给付租金11375元（5250元＋6125元），故二原告要求被告给付租金17500元，本院对其适当调整，仅对合理部分11375元予以支持。针对二原告要求被告将承租的房产经双方验收后交还的诉讼请求，因房屋已经交还二原告，二原告的该项诉讼请求已经实现，故本院对二原告的该项诉讼请求不予支持。针对二原告要求不返还被告保证金3200元的本诉请求及被告要求二原告返还3200元的反诉请求，本院认为，依照合同中涉及保证金条款的相关约定，该保证金系用于保证房屋设施设备完好无损，现房屋已经原状返还，而对于钥匙及门卡的丢失，被告当庭同意赔付260元，二原告亦不持异议，故本院认为该保证金应扣减相应的赔付金额后余额返还被告，故二原告要求被告不返还3200元的诉讼请求，本院调整后仅对合理部分260元予以支持，被告要求二原告返还3200元的反诉请求，本院仅对合理部分2940元予以支持。针对被告要求二原告返还采暖费1779.80元的反诉请求，本院认为，针对第二年租赁期的采暖费被告已在2013年3月30日预先支付给二原告，导致被告之后又向供热公司交纳系因二原告未及时交纳所致，且该部分采暖费，对于被告而言系重复交纳，对于二原告而言是获益的，另考虑到供热公司实际收取的采暖费金额为1779.80元，二原告应将被告向其交纳的采暖费即1779元向被告返还，故被告要求二原告返还采暖费1779.80元的反诉请求，本院仅对合理�分1779元予以支持。针对被告要求二原告返还物业费5436.48元的诉讼请求，本院认为因被告之前是按照住宅用途的收费标准向二原告预先支付第一和第二年租赁期的物业费，其之后系物业公司核实后按照商业用途的收费标准向被告收取的一年物业费，另商业用途的物业费收费标准和住宅用途的物业费收费标准并不相同，故本案被告应交纳的物业费应依照其实际使用期间区别对待，即从第二年承租期开始，其中的一年物业费以商业用途的标准进行收取，剩余部分以住宅用途的物业费标准并参照上述收取租金涉及的两段期间进行收取（本案中因二原告向物业公司交纳物业费时间与被告向二原告交纳物业费的时间并不一致，存在时间差，故只能以时间差类推时段进行处理），即被告实际负担物业费为6251.55元（5436.48元＋3.1元／平方米／月×80.9平方米×1.5个月＋3.1元／平方米／月×80.9平方米×3.5个月÷2），现被告针对有争议期间共计交纳物业费8445.48元（被告向二原告交纳的物业费3009元＋被告向物业公司交纳的物业费5436.48元），扣除被告应该负担的物业费6251.55元，二原告应向被告返还2193.93元，故对于被告要求二原告返还5436.48元物业费的反诉请求，本院仅对合理部分2193.93元予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告齐祥辉向原告王娟、吴志荣支付2014年2月21日至2014年7月24日的租金11375元；
二、原告王娟、吴志荣不返还被告齐祥辉保证金260元；
三、驳回原告王娟、吴志荣要求被告齐祥辉将位于乌鲁木齐市西北路887号NaGa尚院A1205交还给其的诉讼请求；
四、原告王娟、吴志荣返还被告齐祥辉采暖费1779元；
五、原告王娟、吴志荣返还被告齐祥辉物业费2193.93元；
六、原告王娟、吴志荣返还被告齐祥辉保证金2940元。
以上各项相抵被告齐祥辉应向原告王娟、吴志荣给付4462.07元，被告齐祥辉于本判决生效之日起十五日内向原告王娟、吴志荣付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉标的20700元，实际给付标的11635元，占争议标的的56.21%，本诉案件受理费317.50元（原告已预交），由原告王娟、吴志荣负担139.03元，被告齐祥辉负担178.47元。反诉标的10416.28元，实际给付标的6912.93元，占争议标的的66.37%，反诉案件受理费30.21元（被告已预交），由原告王娟、吴志荣负担20.05元，被告齐祥辉负担10.16元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受�费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（上诉期限届满后七日内，未预交二审案件受理费，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 谷丽娜
人民陪审员 李志新
人民陪审员 李 笠
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 施群峰