广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2885号
上诉人（原审原告）：北京国兆华顺投资有限公司广州分公司。住所地。
负责人：高畅。
委托代理人：宋珊、王亚峰，均系广东晟晨律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：股份合作经济社。住所地。
负责人：苏惠康
委托代理人：陈柱彬，广东领烨律师事务所律师。
上诉人北京国兆华顺投资有限公司广州分公司、广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社因土地使用权租赁合同纠纷一案，均不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第39号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于广州市番禺区东环街东沙村新光快线东沙段西侧的土地（以下简称“涉讼土地”）为农用地，属广州市番禺区东环街东沙村经济合作社集体所有。2011年11月26日，广州市番禺区东环街东沙村经济合作社举行党员、村民代表会议，就是否出租涉讼土地进行表决，最后以91%的比率同意出租涉讼土地。2011年11月28日，广州市番禺区东环街东沙村经济合作社发出《招租公告》，称广州市番禺区东环街东沙村经济合作社拟将位于新光快线东侧地块向社会各界公开招租，该地块位于广州市番禺区东环街东沙村新光快线东沙段西侧，面积约70000平方米（以实际测量面积为准），属村集体土地，地类为一般农用地，无土地使用证；出租目的：用于商业建设使用；出租期限：25年，从2012年1月1日起至2036年12月31日止，从2012年1月1日起至2014年12月31日止为办证及基建期，租金为每年68万元（含税），从2015年1月1日起租金为每月每平方米4.5元起（含税），每3年在原基础上递增10%；竞投按金为人民币300万元；地块现状为一般农用地，无土地使用权证，需要投资商完善一切用地手续及基建报批手续方能基建，因办证、填土等所产生的一切费用由投资商负责。2011年12月5日，北京国兆华顺投资有限公司广州分公司（乙方）与广州市番禺区东环街东沙村经济合作社（甲方）签订《土地租赁协议》及其《补充协议书》，约定：甲方将位于广州市番禺区东沙村新光快线东沙村路段西侧71536㎡土地出租给乙方使用，用途必须符合国家有关法律、法规规定，项目开工前必须取得合法的规划、用地、工程报批施工手续，所办审批手续经东环街城建科登记备案；该土地为一般农用地，属甲方集体所有，暂未办理任何农用地转用审批及规划、用地、工程等报建（批）手续，暂未取得任何证书，如建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证等；土地租赁期限为20年，自2012年1月1日始至2031年12月31日止。2012年1月1日始至2014年12月31日止共3年为乙方项目报批（建）、筹建期，土地租金每年为人民币680000元，乙方应当于当年的1月10日前一次性缴付；从2015年1月1日开始的租金按每月每平方米4.5元计算，其后每3年递增一次，递增方法为：以上年度月租金／平方米为基数递增10%，即第四年至第六年租金为4.5元／平方米／月，第七年至第九年租金为4.95元／平方米／月，以此类推，从第四年开始的租金按每季度缴付一次，乙方应于每季度第一个月的10号前缴付当季的租金。土地现状为空地，协议签订后甲方将土地按现状交付给乙方，甲方视乙方为已充分了解租赁土地的现状及权属情况，并同意按土地的现状接收。鉴于乙方报批（建）、筹建期时间较长，乙方同意接收土地后在未进入基建前，将土地交给甲方代为管理。乙方同意甲方在代管期间有权自行将地块出租给村民用于种植农作物，租金归甲方所有，作为甲方代乙方管理租赁地块的费用，待接到乙方基建通知后30日内，由甲方协助清理种植物（清理过程所产生的费用由甲方负责），将土地交由乙方自行管理。租赁期内，乙方自行规划建设所租土地，乙方的规划建设方案需报上级有关主管部门批准，未经批准，自行规划建设所产生的法律、经济责任由乙方承担。甲方将地块交付给乙方后，乙方必须完善所有规划、用地、工程报批（建）手续后方可进行基建建设，所有的用地等报批手续均由乙方自行办理，办证费用由乙方承担。如乙方在履行《土地租赁协议》过程中，按时缴纳各项费用（租金等）并无任何违约行为的，甲、乙双方则一致同意待该《土地租赁协议》第二条租赁期满后，按原协议条款约定乙方将继续租赁该土地，续租期限为5年，即2032年1月1日至2036年12月31日止。等等。2012年3月27日，北京国兆华顺投资有限公司广州分公司向广州市番禺区东环街东沙村经济合作社提交《延长经营期报告》，提出在原有合同基础上延长5年经营权的要求。2012年8月20日，北京国兆华顺投资有限公司广州分公司向广州市番禺区东环街东沙村经济合作社发出《收地通知书》，通知广州市番禺区东环街东沙村经济合作社在接到通知后30日内协助租赁涉讼土地种植农作物的村民清理地上种植物，将涉讼土地交由北京国兆华顺投资有限公司广州分公司管业。2012年8月28日，广州市番禺区东环街东沙村经济合作社发出《收地通知》，通知在涉讼土地上耕种的村民于2012年12月30日前自行清理农作物及杂物，过期未清理的作无主物处理。2012年10月左右，北京国兆华顺投资有限公司广州分公司（乙方）与广州市番禺区东环街东沙村经济合作社（甲方）经商议后，重新签署了《土地使用权租赁协议》及其《补充协议书》，但将落款日期倒签为2011年12月5日，约定：甲方将位于广州市番禺区东沙村新光快线东沙村路段西侧71536㎡土地出租给乙方使用，用途必须符合国家有关法律、法规规定，项目开工前必须取得合法的规划、用地、工程报批施工手续，所办审批手续经东环街城建科登记备案；该土地为一般农用地，属甲方集体所有，暂未办理任何农用地转用审批及规划、用地、工程等报建（批）手续，暂未取得任何证书，如建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证等；土地租赁期限为20年，自2015年1月1日始至2034年12月31日止。自2012年1月1日始至2014年12月31日止共3年为乙方项目报批（建）、筹建期，不计入租赁期限。2012年1月1日始至2014年12月31日止的土地租金每年为人民币680000元，乙方应当于当年的1月10日前一次性缴付；从2015年1月1日开始的租金按每月每平方米4.5元计算，其后每3年调整一次，调整方法为：以上年度月租金／平方米为基数递增10%，即第四年至第六年租金为4.5元／平方米／月，第七年至第九年租金为4.95元／平方米／月，以此类推，从第四年开始的租金按每季度缴付一次，乙方应于每季度第一个月的10号前缴付当季的租金。土地现状为空地，协议签订后甲方将土地按现状交付给乙方，甲方视乙方为已充分了解租赁土地的现状及权属情况，并同意按土地的现状接收。鉴于乙方报批（建）、筹建期时间较长，乙方同意接收土地后在未进入基建前，将土地交给甲方代为管理。乙方同意甲方在代管期间有权自行将地块出租给村民用于种植农作物，租金归甲方所有，作为甲方代乙方管理租赁地块的费用，待接到乙方基建通知后30日内，由甲方协助清理种植物（清理过程所产生的费用由甲方负责），将土地交由乙方自行管理。租赁期内，乙方自行规划建设所租土地，乙方的规划建设方案需报上级有关主管部门批准，未经批准，自行规划建设所产生的法律、经济责任由乙方承担。甲方将地块交付给乙方后，乙方必须完善所有规划、用地、工程报批（建）手续后方可进行基建建设，所有的用地等报批手续均由乙方自行办理，办证费用由乙方承担。甲、乙双方一致同意待该《土地使用权租赁协议》第二条租赁期满后，按原协议条款约定乙方将继续租赁该土地，续租期限为5年，即2035年1月1日至2039年12月31日止。等等。另广州市番禺区东环街东沙村经济合作社确认北京国兆华顺投资有限公司广州分公司已向其支付保证金300万元及租金136万元。现北京国兆华顺投资有限公司广州分公司因未能将涉讼土地转为建设用地，以合同无效为由诉至原审法院，要求广州市番禺区东环街东沙村经济合作社返还保证金和租金合共436万元以及支付相应的利息。以上事实有提供的上述证据以及本院的庭审笔录予以证实。
北京国兆华顺投资有限公司广州分公司因土地租赁合同纠纷，向原审法院提起诉讼，请求：1、确认双方于2011年12月5日签订的《土地租赁协议》无效；2、请求判令广州市番禺区东环街东沙村经济合作社返还北京国兆华顺投资有限公司广州分公司依据上述《土地租赁协议》的约定支付的保证金300万元，以及北京国兆华顺投资有限公司广州分公司向广州市番禺区东环街东沙村经济合作社支付的2012年1月1日起至2013年12月31日共两年的租金136万元，共计人民币436万元及利息共计人民币496187.61元（利息依照中国人民银行同期贷款利率计算，300万元自2011年11月30日起，68万元自2012年1月7日，68万元自2013年1月8日起计至清偿之日，暂计至起诉之日）；3、请求判令广州市番禺区东环街东沙村经济合作社支付本案全部的诉讼费用。
原审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》等相关法律、法规的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，涉讼土地性质至今仍为一般农用地，属广州市番禺区东环街东沙村经济合作社农民集体所有，在尚未办理法定手续转为建设用地之前，广州市番禺区东环街东沙村经济合作社将涉讼土地出租用于非农业建设，违反了有关法律、法规的强制性规定，因此，北京国兆华顺投资有限公司广州分公司、广州市番禺区东环街东沙村经济合作社就涉讼土地所签署的《土地租赁协议》及其《补充协议书》，以及《土地使用权租赁协议》及其《补充协议书》均无效。合同无效后，广州市番禺区东环街东沙村经济合作社收取的300万元保证金应当退还北京国兆华顺投资有限公司广州分公司。就广州市番禺区东环街东沙村经济合作社已收取的136万元租金的返还问题，根据合同约定，“租赁期内，乙方自行规划建设所租土地，乙方的规划建设方案需报上级有关主管部门批准，未经批准，自行规划建设所产生的法律、经济责任由乙方承担”，改变土地性质的责任在于北京国兆华顺投资有限公司广州分公司，双方都明知涉讼土地的性质、使用情况，北京国兆华顺投资有限公司广州分公司愿意承担由此产生的风险，并向广州市番禺区东环街东沙村经济合作社缴交土地使用费，而广州市番禺区东环街东沙村经济合作社是接受北京国兆华顺投资有限公司广州分公司的委托管理涉讼土地，并随时准备接到北京国兆华顺投资有限公司广州分公司的指令后将土地交予北京国兆华顺投资有限公司广州分公司，应视为涉讼土地已由北京国兆华顺投资有限公司广州分公司支配，后因北京国兆华顺投资有限公司广州分公司未能将涉讼土地转为建设用地，北京国兆华顺投资有限公司广州分公司也应承担由此导致的经济损失。但鉴于广州市番禺区东环街东沙村经济合作社违反法律规定将涉讼土地对外出租存在过错，且其在代北京国兆华顺投资有限公司广州分公司管理土地期间将土地出租予村民耕作从而收取了一定租金，综合考虑北京国兆华顺投资有限公司广州分公司、广州市番禺区东环街东沙村经济合作社双方的实际情况，原审法院认为，广州市番禺区东环街东沙村经济合作社应向北京国兆华顺投资有限公司广州分公司返还部分租金，以已收取租金的30%为宜，即408000元（136万元×30%﹦408000元）。至于北京国兆华顺投资有限公司广州分公司要求广州市番禺区东环街东沙村经济合作社支付保证金及租金利息的诉请，北京国兆华顺投资有限公司广州分公司向广州市番禺区东环街东沙村经济合作社支付保证金及租金，此为北京国兆华顺投资有限公司广州分公司自愿履行双方签订的合同，对此双方并未产生纠纷，但广州市番禺区东环街东沙村经济合作社确已收取上述两笔款项，现合同认定无效，北京国兆华顺投资有限公司广州分公司可要求广州市番禺区东环街东沙村经济合作社支付相应利息，但利息应自本案起诉之日起至该款清偿之日止，以3408000元为本金，以中国人民银行同期同类贷款利率计算。对于北京国兆华顺投资有限公司广州分公司的其他诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，原审法院作出如下判决：一、确认北京国兆华顺投资有限公司广州分公司与广州市番禺区东环街东沙村经济合作社于2011年12月5日签订的《土地租赁协议》及其《补充协议书》，以及《土地使用权租赁协议》及其《补充协议书》无效；二、广州市番禺区东环街东沙村经济合作社应在本判决发生法律效力之日起十日内向北京国兆华顺投资有限公司广州分公司返还保证金3000000元及租金408000元，合共3408000元，及其利息（利息的计算标准为：以3408000元为本金，参照中国人民银行同期同类贷款利率从2013年12月31日起计至该款项清偿之日止）；三、驳回北京国兆华顺投资有限公司广州分公司的其余诉讼请求。原审案件诉讼费22825元，由北京国兆华顺投资有限公司广州分公司负担5793元，广州市番禺区东环街东沙村经济合作社负担17032元。
北京国兆华顺投资有限公司广州分公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院对本案查明事实不清，遗漏重要事实未予查明，导致作出的判决有失公允。（一）对于广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社作为证据提交的该《收地通知》是其单方制作的，北京国兆华顺投资有限公司广州分公司在庭审时也对该证据的真实性未予以确认。另外，虽然该证据有其他第三方所谓的“签名”，但该通知只涉及广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社及租用其耕地的村民，其真实性北京国兆华顺投资有限公司广州分公司根本无法查清。更重要的是，2012年10月左右，北京国兆华顺投资有限公司广州分公司与广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社又重新签订了《土地使用权租赁协议》，双方对涉案土地仍由广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社管理控制的事实再次进行了确认。也就是说，自始至终，涉案土地均由广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社控制管理，北京国兆华顺投资有限公司广州分公司从未实际使用过涉案土地且广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社并未实际作出过收地的行为。即原审法院对该事实的认定明显错误。（二）北京国兆华顺投资有限公司广州分公司提交（2013）粤广广州第140905号《公证书》作为证据，证明北京国兆华顺投资有限公司广州分公司从未接收、使用该地块，该地块现仍旧是耕地状态，由广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社管理并出租给他人，即基于涉案合同，北京国兆华顺投资有限公司广州分公司并未给广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社造成任何损失。庭审中，广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社也对涉案土地一直由其管理并出租给他人耕种的事实予以确认。二、原审法院适用法律错误。（一）对于保证金利息的计算标准，应“从2011年12月5日”起算，而不是原审判决中的“从2013年12月31日”起算。根据合同法的规定“因无效合同取得的财产，应当予以返还。”广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社于2011年12月5日收到北京国兆华顺投资有限公司广州分公司交纳的保证金即占用该保证金，那么涉案合同认定无效后，广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社收取的保证金应自该保证金收取之日产生了资金占用利息即法定孳息，广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社返还保证金的利息应当由收到保证金的当天（即2011年12月5日）开始计算，而不应该从本案起诉之日起算。（二）原审判决无视北京国兆华顺投资有限公司广州分公司并未实际使用涉案土地的事实，将合同约定的建设用地的租金作为土地闲置或实际损失的计算标准，属适用法律错误。根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》（以下简称“指导意见”）第21条“当事人非法出让、转让、出租农村集体土地的合同被确认无效后，受让方、承租方已实际使用集体土地的，应给予农村集体经济组织适当的补偿”。显然，判断是否该按无效合同的约定向出租人支付租金作为补偿的前提要件是“承租人是否实际使用涉案土地”而并非“涉案土地是否交付给承租人”或“涉案土地是否由承租人支配”。具体到本案，北京国兆华顺投资有限公司广州分公司其实从未“实际使用”过涉讼土地。因此，原审法院以涉案土地已视为由北京国兆华顺投资有限公司广州分公司支配为由，而判决北京国兆华顺投资有限公司广州分公司应按无效合同的约定支付广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社部分租金作为补偿，属适用法律明显错误。2、根据上述《指导意见》第21条第2款的规定“受让方、承租方没有实际使用集体土地致使土地闲置的，土地闲置费应作为损失，由双方按照过错责任大小予以分担。”另外，根据上述《指导意见》第21条第2款的规定“土地闲置费的标准，如在出让、出租、转让时已被依法批准为建设用地或在起诉前已被依法批准为建设用地的，补偿标准可比照原合同约定的价款计算，如原合同没有约定或者约定不明的，可以按照土地评估机构的评估结果或参照邻近地段国有土地的标准进行补偿；如属于农用地的，可按该土地在闲置前三年平均年产值的标准进行补偿。”也就是说，只有在承租人没有使用土地且致使造成土地闲置的，双方才应按过错责任大小予以分担土地闲置费的损失。具体到本案件，涉案土地实质上并未闲置，实质上没有产生土地闲置的损失费用的。退一步讲，即使正如广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社代理人庭审中所称的确实有临时出租的损失发生，那么，由于本案涉讼土地至今仍未被依法批准为建设用地，即本案补偿标准只能按农用地标准计算，而并非原审法院判决的按合同约定的“建设用地租金”标准计算。原审庭审中，广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社代理人自称因涉案合同无效而导致广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社对涉讼土地临时出租收取的管理费比同等地段农用地标准低每亩每年2000元，即造成损失共计每亩每年2000元。（诉讼土地共计107亩，闲置时间截止起诉之日为29个月，共计损失人民币517166元。）该损失是广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社自认的损失。根据无效合同按过错责任大小承担损失的原则，即便是北京国兆华顺投资有限公司广州分公司对合同无效负有全部过错，北京国兆华顺投资有限公司广州分公司也仅仅是支付广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社人民币517166元。原审的判决，与《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第22条的规定“当事人非法出让、转让、出租农村集体土地的非法所得，人民法院不应给予保护。“的精神相违背。综上所述，请求：1、撤销原审判决的第二、三项判决，改判为：广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社向北京国兆华顺投资有限公司广州分公司返还保证金300万元及其利息（利息的计算标准为：以300万元为本金，参照中国人民银行同期同类贷款利率从2011年12月5日起计至该款项清偿之日止）；北京国兆华顺投资有限公司广州分公司向广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社支付的租金共计136万元及利息全部返还给北京国兆华顺投资有限公司广州分公司（利息的计算标准为：其中68万元自2012年1月7日起计至该款项清偿之日止，其中68万元自2013年1月8日起计至该款项清偿之日止）；2、本案上诉费用由广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社承担。
广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社对北京国兆华顺投资有限公司广州分公司的上诉的答辩意见是：北京国兆华顺投资有限公司广州分公司的上诉理由不能成立，请求法院予以驳回。
广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社不服原审判决，提起上诉称：一、案涉《土地租赁协议》和《土地使用权租赁协议》及补偿协议，没有违反法律或者行政法规强制性规定，是合法有效的合同，不应被认定为无效。1、法律并没有规定农用地不能用于出租、承包使用。相关的法律的规定：《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”《中华人民共和国农村土地承包法》第八条第一款规定：“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。”换言之，农用地只要在符合土地管理法、土地的承包法规定的前提下，可以出租使用。而农用地在政府批准的情况下，可以用于非农业建设用途。而涉讼合同中，双方均约定涉讼土地的使用应当符合法律规定。在合同条款的层面上，没有违反法律、行政法规强制性规定的条文和具体约定。2、本案讼争的土地租赁合同，并没有约定将涉案土地用于非农业建设。双方签订的《土地相赁协议》和《土地使用权租赁协议》，均清晰约定“本地块为一般农业地”、“用途必须符合国家有关法律规定、项目开工前必须取得合法的规划、用地、工程报批施工手续”，可见，双方对目前国内关于农用地使用的法律法规相当的清楚，对该土地的使用约定也是相当清晰的。涉案合同全文中，并没有出现用于“非农业建设”的字眼，更加没有将涉讼士地用作农业用途排除在外。而实际上，北京国兆华顺投资有限公司广州分公司使用涉讼土地，完全可以用于农业生产或者农业建设，可以用种植盆栽、温室种植、农业生态旅游等等高收益农业之用。原审法院认为涉案合同约定“将涉讼土地出租用于非农业建设”，明显与事实不符。3、涉讼合同中虽然有条款约定关于“报建、报批”等字眼，但以合同履行情况看，双方遵循目前法律的规定，并没有改变涉讼土地的使用用途。在双方签订涉讼合同，北京国兆华顺投资有限公司广州分公司取得涉讼土地的使用权后，并没有用非农业建设用途，且双方是履行合同约定的，没有政府批文的情况下，涉讼土地依然足作种植等农业用途。土地的现状可以从原审查明的情况可以看到，涉讼土地的地貌未毁，仍然可以作农业用途，双方都没有在涉讼土地上进行填土、浇筑混凝土等永久性毁坏植被的非农业建设。虽然在涉讼合同中双方约定不排除以后北京国兆华顺投资有限公司广州分公司可以在转变土地用途后、将该土地作非农建设用途，但法律并不禁止这种转变行为。相反，现在大量的商业用地均是由原农业用地转变过来的。综上，《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》的第二十款“双方当事人的实际行为与合同约定、政府批准文件不一致的，人民法院应以双方当事人的实际行为依法认定合同的性质及其效力”指出，并非所有涉及意图将出租土地作非农业建设用途的合同都一概作无效合同处理，所以对于涉讼合同，双方没有明确限于北京国兆华顺投资有限公司广州分公司必须将涉讼土地用于非农业建设用途，结合双方履行合同的情况及该土地的现状，没有事实和法律依据能确定广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社“将涉讼土地出租用于非农业建设”，所以原审判决认定事实错误。二、退一步就算涉讼合同被认定为无效，但原审判决第二项判令广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社返还部分租金，退还按金及按银行贷款利率支付利息，极失公允。1、本案中双方在公平的情况下签订合同，涉讼的土地在双方签订合同时已经交付北京国兆华顺投资有限公司广州分公司使用，而北京国兆华顺投资有限公司广州分公司缴纳的租金已经分配广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社的社员，而北京国兆华顺投资有限公司广州分公司也没有证据证实广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社使用了，其缴纳的三百万元用作其他获利之用。判令广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社返还己交付的租金显然是不现实也是不公正的，判令以贷款利率支付按金的利息更是于法无据。2、北京国兆华顺投资有限公司广州分公司缴纳的租金、按金不具有逆转性及可返还性。从土地合同的连续性给付特征来看，决定了其已经履行的部分具有不可消灭的性质，并不能简单地“各自返还”和“恢复原状”，已经产生了一种无法逆转的事实状态，因此只能予以保留。如果已经全部或部分履行的租赁合同被确认无效，则由于承租人不可能向出租人返还其对租赁物已享受的使用之利，从而必然排除了合同无效溯及力的适用。即便支持己给付租金的返还，使用土地一方也应当支付相当于租金的“土地使用费”，双方就会因此陷于循环诉讼当中，造成当事人的累讼和司法资源的浪费。此时，合同无效只能及于未来，返还财产必然受到限制，否则，将导致承租人无代价地获得对租赁物使用的不公平结果。广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社在合同约定的租赁期间，不能支配涉讼的土地使用，除租赁之外，没有任何的获益（反而因受托管涉讼土地而相应支出管理的费用），所以如果返还租金、支付利息，必然是给广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社带来巨大损失。相反，北京国兆华顺投资有限公司广州分公司表面上还没有在涉讼土地上种植或者建设，这是其享有主支配权的体现，且因其签订合同后进行转变土地用途的运作，如获得成功，必将取得巨大的经济利益，对比之下，所支付的租金和按金是微不足道的，因此站在平衡双方利益的角度上，亦不应判令广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社返还租金、按金和支付利息。3、当事人明知自己签订无效合同，在履行过程中发现客观情况对己不利主动到法院申请确认合同无效，要求返还财产。如果支持返还已交付的租金、需支付利息则满足了不法分子的请求，其不但没有因此承担合同无效的不利后果，反而可以由此获益。这样就存在着鼓励、放纵当事人签订无效合同的风险，不仅有损交易公平、诚信原则，扰乱市场的交易秩序，交易安全亦得不到保障。本案中，北京国兆华顺投资有限公司广州分公司是来自首都大城市的公司法人，应具丰富法律知识，且是投资数百万乃至过千万元的投资，必定对涉讼土地的承租有充足的风险评估，仍愿意承担风险承租，甚至一而再、再而三的要求延长租赁期，说明北京国兆华顺投资有限公司广州分公司有充分的把握可以从涉讼合同中获取丰厚回报。相反广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社因村集体组织唯一收益的土地无法实现价值，损失不言而喻。现在北京国兆华顺投资有限公司广州分公司出尔反尔，实乃恶意诉讼。4、广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社承担该村组织各项卫生、社保、福利、拥军等支出，无收入必然会造成社会不稳定因素，因此广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社不予返还已经交付的租金、按金更符合现状要求。综上所述，1、请求撤销原审判决，改判为驳回北京国兆华顺投资有限公司广州分公司全部诉讼请求；2、请求判令北京国兆华顺投资有限公司广州分公司承担本案全部相关诉讼费用。
北京国兆华顺投资有限公司广州分公司对广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社的上诉的答辩意见是：广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社的上诉理由不能成立，请求法院予以驳回。
二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
另，2011年11月30日，北京国兆华顺投资有限公司广州分公司通过银行转帐向广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社支付的保证金300万元。北京国兆华顺投资有限公司广州分公司在上诉状中自认广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社于2011年12月5日收到了上述保证金300万元。
本院认为，虽然双方当事人在合同中约定在办理好相关手续后才将土地进行非农业建设，但案涉土地至今仍为一般农用地，尚没有办理相关手续转为建设用地。原审法院认定广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社将土地出租给北京国兆华顺投资有限公司广州分公司作为非农业建设，违反法律、法规的强制性规定，双方当事人签订的相关协议无效正确。广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社上诉主张案涉协议有效，不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社理应返还已收取的北京国兆华顺投资有限公司广州分公司的保证金300万元及从收取之日即2011年12月5日至清还之日止的利息。原审法院判决广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社返还保证金正确，但判决广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社只需从原告起诉之日起支付利息不当，本院予以纠正。广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社上诉称其不应返还保证金及利息，不符合法律规定，本院不予采纳。签订案涉协议后，北京国兆华顺投资有限公司广州分公司虽然没有实际使用案涉土地，但北京国兆华顺投资有限公司广州分公司对此是予以认可并委托广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济对案涉土地进行管理。所以北京国兆华顺投资有限公司广州分公司以其未实际使用土地为由，要求广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社返还租金136万元，理据不充分，本院不予采纳。由于事实上，广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社在签订案涉协议后，不仅收取北京国兆华顺投资有限公司广州分公司的租金，还收取了在案涉土地上种植农作物的村民的租金，广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社也没有提交证据证明其具体损失的金额，没有提交证据证明案涉土地的市场租金金额。由于案涉协议无效，双方当事人均有过错，且没有过错的大小之分，故本院认为双方当事人应平均分担136万元租金的这一损失，广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社应向北京国兆华顺投资有限公司广州分公司返还136万租金的一半即68万元，并从北京国兆华顺投资有限公司广州分公司提起本案诉讼之日起即2013年12月31日起参照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。原审法院认定广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社只需向北京国兆华顺投资有限公司广州分公司返还136万租金的30%，与双方对合同无效存在的过错大小矛盾，本院予以纠正。广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社上诉主张其无需返还租金，理据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第39号民事判决第一项、第三项；
二、变更广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第39号民事判决第二项为：广州市番禺区东环街东沙村经济合作社应在本判决送达之日起十日内向北京国兆华顺投资有限公司广州分公司返还保证金3000000元（利息的计算标准为：以3000000元为本金，参照中国人民银行同期同类贷款利率从2011年12月5日起计至该款项清偿之日止）；广州市番禺区东环街东沙村经济合作社应在本判决送达之日起十日内向北京国兆华顺投资有限公司广州分公司返还租金680000元（利息的计算标准为：以680000元为本金，参照中国人民银行同期同类贷款利率从2013年12月31日起计至该款项清偿之日止）；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费22825元，由北京国兆华顺投资有限公司广州分公司负担5300元，广州市番禺区东环街东沙村经济合作社负担17525元。二审案件受理费45650元，由北京国兆华顺投资有限公司广州分公司负担10600元，广州市番禺区东环街东沙村经济合作社负担35050元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一四年九月三十日
书 记 员 阮志雄