北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第10058号
原告蔡子婴，男，1957年11月7日出生。
委托代理人张茜，北京市灏礼默律师事务所律师。
被告北京和祥恒房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区慧忠北里111号楼401-418室。
法定代表人吴晨，董事长。
委托代理人朱丽，北京市弘洲律师事务所律师。
委托代理人朱鹭，女，1983年6月27日出生，北京和祥恒房地产开发有限公司职员。
原告蔡子婴与被告北京和祥恒房地产开发有限公司（以下简称和祥恒公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蔡子婴及其委托代理人张茜，被告和祥恒公司之委托代理人朱丽、朱鹭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
蔡子婴诉称：2002年11月28日，我从和祥恒公司处购买了该公司开发的康斯丹郡小区的房屋一处，双方在商品房买卖合同中约定，交房日期为2003年12月31日。此后，我、和祥恒公司以及北京市农村信用社签订了个人住房按揭贷款合同（以下简称借款合同），我以贷款方式购房。合同签订后，和祥恒公司未能在合同约定的期限内交房。到了2004年8月9日，就延期交房的问题，我与和祥恒公司签订了补充协议，和祥恒公司同意按照每月23351.88元的标准赔偿我违约金。2004年9月，和祥恒公司赔偿了我2004年1月至2004年8月的违约金。但此后的违约金，和祥恒公司一直没有支付。2005年3月21日，因和祥恒公司不再按约赔偿我逾期交房违约金，我再次与该公司交涉。最后，在贷款银行工作人员在场的情况下，我与和祥恒公司签订了《延期交房协议书》（以下简称延期协议书），和祥恒公司同意代我每月应向银行偿还按揭贷款，作为延期交房的违约金。为此，我还将还贷存折交给了和祥恒公司。之后，因小区内存在“一房二卖”的情形，我在和祥恒公司的要求下，我派人不定期去看看房子，防止房屋另售他人。但房屋始终证照不齐，不符合交房条件。到了2008年10月，和祥恒公司不再代我偿还房款，还对我隐瞒这个情况，直到贷款银行将我诉至法院。此后，经法院审理，判决我向银行偿还2008年10月之后的贷款本金、利息、迟延付款的罚息，并承担诉讼费。我认为，和祥恒公司至今未能将符合房屋交付条件的房屋交付给我，其已构成违约，和祥恒公司理应按照延期协议的约定履行代我偿还贷款的责任，但其不履行还贷义务，导致银行起诉了我，还给我带来了利息、罚息以及诉讼费的损失。为了维护我的合法权益，我诉至法院要求和祥恒公司：1、赔偿自2008年10月至2013年6月的违约金1307705元；2、赔偿经济损失207373元。
和祥恒公司辩称：根据双方的协议，在我公司向蔡子婴交付房屋后，我公司就不再承担支付违约金的义务。实际上，我公司在2006年10月就已经将诉争房屋交付给了蔡子婴，他的儿子和妻子都在房屋中居住至今。因此，蔡子婴接手房屋后，我公司就不应该再偿还贷款，相应的贷款应由蔡子婴自己负担。但因蔡子婴不还款，而我公司又是保证人，贷款银行一直从我公司的保证金账号内划款，直到2008年10月，保证金账号内的钱没了，银行才起诉了蔡子婴。综上，蔡子婴主张的违约金过高，而我公司也已经赔偿完毕，不同意蔡子婴继续要求赔偿的诉讼请求。
经审理查明：2002年11月28日，和祥恒公司与蔡子婴签订了商品房买卖合同，蔡子婴购买了和祥恒公司开发的位于北京市朝阳区康斯丹郡1号楼1单元401号房屋一处（以下简称401号房屋），房屋总价款为2594653元。双方在买卖合同中约定：和祥恒公司应当在2003年12月31日前将401号房屋交付给蔡子婴；逾期超过60日后，蔡子婴有权解除合同，蔡子婴要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，和祥恒公司按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。
2002年11月28日，蔡子婴作为贷款申请人向北京农村商业银行股份有限公司朝阳支行（原名称为北京市朝阳区农村信用合作社联合社，以下简称农商银行）提出住房贷款申请，景国夕作为配偶签字确认，请求对其购买的401号房屋申请住房贷款。同日，蔡子婴与农商银行以及和祥恒公司共同签订借款合同，约定：蔡子婴从和祥恒公司处购买401号房屋，农商银行向蔡子婴提供207万元的贷款，借款期限自2002年12月6日至2012年12月6日；在蔡子婴取得该住房的房屋所有权证书并办妥抵押登记前，由和祥恒公司提供阶段性连带保证责任，如蔡子婴未能依照合同按时偿还贷款本息或相关费用，农商银行有权要求和祥恒公司履行保证责任，有权从和祥恒公司在农商银行开立的存款账户中直接划扣所欠款项。同日，景国夕签署共同购房人申明，声明景国夕为购房人蔡子婴的配偶，知悉并同意蔡子婴申请购房贷款207万元用于购买401号房屋。合同签订后，农商银行发放了贷款。
2004年8月29日，蔡子婴与和祥恒公司签订补充协议一份，内容为：“合同约定的交房日期为2003年12月31日，因和祥恒公司的原因，房屋至今尚未交付，现双方就买卖合同中约定的条款补充如下：1、蔡子婴继续购买此房屋；2、和祥恒公司同意每月支付蔡子婴违约金23351.88元，日期自2004年1月1日起至实际交房之日止；3、违约金的计算：蔡子婴购房总价×0.0003=每天赔付金，2594653元×0.0009×30=23351.88元／每月。2004年9月13日，和祥恒公司赔偿了蔡子婴违约金186815.04元”。
2005年3月21日，蔡子婴与和祥恒公司签订延期协议，约定：由于工期延误导致和祥恒公司至今未能按合同约定履行交房义务；和祥恒公司与蔡子婴继续履行买卖合同；和祥恒公司同意从2005年3月21日起，自和祥恒公司向蔡子婴发出入住通知单的前一个月，和祥恒公司自愿承担蔡子婴在借款合同中的付款义务；从本协议签订之日起，蔡子婴将支付月供的专用存折和储蓄卡交与和祥恒公司，待蔡子婴领取入住通知单时取回，蔡子婴应当在和祥恒公司代交每一期月供款之日起5日内，为和祥恒公司出具等额收据；房屋交付时，和祥恒公司向蔡子婴支付违约金，同时蔡子婴将和祥恒公司代其偿还的按揭本金和利息一次性退还和祥恒公司；蔡子婴同意放弃买卖合同约定的退房权利，有关房屋交付和延期支付违约责任的事宜，按照本协议执行。同日，聂奇飞向蔡子婴出具收条一张，载明：今收到康斯丹郡业主蔡子婴先生银行按揭还款存折原件（账号×××）。此后，蔡子婴未再向农商银行偿还过住房按揭贷款。2008年10月以后，和祥恒公司未再代蔡子婴向农商银行偿还贷款。
2012年，农商银行将蔡子婴、景国夕以及和祥恒公司诉至本院，要求：解除三方签订的借款合同；蔡子婴偿还截止2012年3月6日的贷款本金1057544.29元、利息135378.95元、罚息190126元，并支付自2012年3月7日起至实际清偿上述所有债务之日止的逾期付款利息；景国夕与和祥恒公司承担连带清偿责任。蔡子婴与景国夕共同委托代理人参加了诉讼。本院审理后，于2012年11月8日做出（2012）朝民初字第15607号民事判决书，判令：1、解除农商银行、蔡子婴、和祥恒公司于2002年11月28日签订的借款合同；2、蔡子婴于判决书生效之日偿付农商银行截止2012年3月6日的贷款本金1057544.29元、利息135378.95元、罚息190126元，并按中国人民银行有关金融机构计收逾期贷款利率的标准，支付农商银行自2012年3月7日起至实际给付之日止的利息；3、景国夕对上述第二项蔡子婴应偿还的款项向农商银行承担连带清偿责任；4、和祥恒公司对上述第一项蔡子婴应偿还的款项承担连带清偿责任；5、和祥恒公司承担保证责任后，有权向蔡子婴追偿。
庭审中，和祥恒公司称其已向蔡子婴交付了房屋，并就此提供了钥匙磁卡领用记录表、邮件收发签字表若干、物业住户维修单若干，时间跨度自2006年6月至2012年。上述材料中，有“景国夕”、“蔡子婴”的签名。蔡子婴对“蔡子婴”的签名不予认可，和祥恒公司亦表示存在其亲属代签的情况。对于“景国夕”的签字，蔡子婴在第一次庭审中表示：其曾让景国夕和其子蔡圆看房子，防止和祥恒公司“一房二卖”，蔡子婴还称其与景国夕已于2009年协议离婚，其可联系景国夕到庭，并向景国夕核实签字的真实性。但在本院进行第二次庭审中，蔡子婴又称：其与景国夕已于1997年离婚，其无法联系到景国夕，蔡子婴向本院提交了离婚证一份，离婚证载明的离婚时间为1997年7月7日。另，和祥恒公司还向本院提供了地下车位续租车辆登记表，根据登记表，蔡子婴之子蔡圆自2012年11月12日起使用，分别使用183和184号车位，并按月向和祥恒公司交纳车位费和管理费。
对于房屋是否交付的问题。蔡子婴认为：401号房屋证照不齐，不符合交房条件，只要和祥恒公司不具备交房资质，就不能视为和祥恒公司完成了交房义务。和祥恒公司则认为：虽然没有严格办理交房手续，但蔡子婴及其家人已经使用401号房屋多年，不论谁使用401号房屋，都是蔡子婴的处分行为，不影响交房事实的存在。
以上事实，有双方当事人陈述，协议书以及民事判决书等在案佐证。
本院认为：蔡子婴与和祥恒公司因延期交房的赔偿问题而签订的补充协议及延期协议均系双方真实意思表示，予法有据，应当遵守。根据延期协议及补充协议的约定，在和祥恒公司将401号房屋交付给蔡子婴时，和祥恒公司不再承担还贷义务。
对于房屋是否交付的问题。本院认为：首先，根据和祥恒公司提交的维修记录单、车位协议以及领用钥匙、卡的记录单等，自2006年以来就存在“景国夕”的签名记录，可以表明2006年期间，景国夕就已经控制401号房屋；延续至2012年时，蔡子婴之子蔡圆还占有使用小区内的车位2个；而景国夕与蔡子婴曾在2002年向农商银行出具共同购房的声明，亦认可双方的配偶关系，且双方亦于2012年到本院共同参加过诉讼；因此，如景国夕、蔡圆使用并占有401号房屋，蔡子婴对此必然知晓。其次，蔡子婴虽不认可景国夕的签名，但其完全有能力找景国夕进行核实，因此，如蔡子婴否认景国夕签名的真实性，则应由蔡子婴提供相应的反证予以反驳；而蔡子婴在第一次庭审中向本院承诺其可以向景国夕核实签名的真实性，但在第二次庭审中，蔡子婴又称其与景国夕已于1997年离婚，无法与景国夕取得联系；蔡子婴的上述辩解与其二人在2002年共同向贷款银行出具声明以及于2012年共同参加诉讼的行为明显相悖。综合上述，本院认为，蔡子婴作为应承担举证责任的当事人，未能提供相应的反证，本院不采信蔡子婴的抗辩。据此，本院认定：2006年时，蔡子婴或经蔡子婴准许的其他案外人，已经实际控制、占有401号房屋。根据法律规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。因此，和祥恒公司已于2006年期间向蔡子婴交付了房屋。
再结合双方签订的延期协议，在401号房屋交付后，双方结算违约金，蔡子婴退还和祥恒公司已偿还的贷款。而根据已查明的事实，和祥恒公司已代蔡子婴偿还了截止2008年9月底的贷款本金及利息，已远超过其应承担的违约金。现蔡子婴要求和祥恒公司赔偿2008年10月之后的违约金，实无法律依据，本院不予支持。
如蔡子婴坚持认为401号房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，或存在房屋质量问题严重影响正常居住使用的，蔡子婴可另行主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条以及第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及第七十五条的规定，判决如下：
驳回原告蔡子婴的全部诉讼请求。
案件受理费18435元，由蔡子婴负担（已交纳8587元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 穆 兰
人民陪审员 李德良
人民陪审员 刘军社
二〇一三年八月三十日
书 记 员 孙茜倩