文书内容山西省稷山县人民法院民 事 判 决 书（2013）稷民一初字第2012-94号原告肖新焕，男，1950年7月18日出生，汉族，农民，住稷山县。委托代理人赵建宏，山西汾水律师事务所律师。第一被告中铁电气化局集团有限公司黄韩侯铁路（山西段）工程项目部西铁分部，所在地山西省河津市。法定代表人刘继伦，系该单位经理。第二被告中铁电气化局西铁工程公司侯西铁路项目三分部，所在地址稷山县康复路县医院对面。负责人张芳彦，系项目部经理。委托代理人吴建东，男，1978年3月13日出生，汉族，住稷山县步行街衙门巷。第三人牟建斌，男，出生年月日不详，系第二被告中铁电气化局西铁工程公司侯西铁路项目三分部员工。原告肖新焕诉被告中铁电气化局集团有限公司黄韩侯铁路（山西段）工程项目部西铁分部（以下简称西铁分部）、被告中铁电气化局西铁工程公司侯西铁路项目三分部（项目三分部）、第三人牟建斌房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告肖新焕的委托代理人赵建宏、被告西铁分部、项目三分部的委托代理人吴建东到庭参加诉讼，第三人牟建斌经本院传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告肖新焕诉称，第二被告因侯西复线工程新绛—河津段工作需要，于2010年8月30日与我达成房屋租赁协议，约定由第二被告租赁我位于大佛路的民房一处（含院落）22间，租赁期限从2010年9月1日至2013年8月31日，每年租金22000元，三年内不涨价，我应按照被告的要求进行改造、装修、处理，租赁期间原告不得将房屋另租第三方，房屋及设施若有损坏，被告可按原样恢复或按照原值折价赔偿，若因不可抗力（战争、地震等）因素造成被告工程提前终结，第二被告有权终止本协议。双方达成一致后，我即依约按照被告要求花费大量费用和工时将房院装修交付给被告租占使用，履行了自己的全部义务，现在双方合同已履行至第三年，但第二被告拒不交付第三年租金，且已经私自转出住到其他地方，明显毁约。由于第二被告是第一被告下设机构，不具备法人资格，故应由设立项目三分部的第一被告承担责任。综上，被告的行为已经违背了双方的约定，且给我造成极大的经济损失，根据我国《合同法》的相关规定，第一被告应承担相应的民事责任，为此请求判令：1、解除我与被告签订的房屋租赁合同；2、第一被告给付我房屋租金可得利益款22000元，承担我装修、改造费用14566元，共计36566元；3、被告西铁分部对悬挂在我房屋上的广告牌予以拆除，毁坏部分予以修复；4、被告西铁分部承担本案全部诉讼费用。原告在举证期限内提供下列证据证明自己的主张：1、申请证人何正杰出庭作证，证明第二被告承租房屋内的供暖设施由原告安装；2、2010年8月30日及9月1日租房协议书各1份，证明2010年8月30日前原告与被告项目三分部就租赁房屋事宜已达成一致意见，同年8月22日被告项目三分部给原告预交了8000元租金，并于当日签订了的租房协议，但时间写成了8月30日，被告项目三分部在8月28日就入住。同年9月份，被告方工作人员即第三人牟建斌找到原告，提出房屋装修费虽是原告负担的，但项目三分部想在公司即第一被告西铁分部处报销该笔费用以补充他们的其他费用，要求原告在他们已拟好的一份房屋租赁合同上签字，并让村委会加盖公单，所以双方之间又有了一份同年9月1日的房屋租赁合同（签字时间实际是9月中旬）。原告考虑到怕以后有问题，所以又与被告签了第三份的合同，时间写的是2010年9月1日，但实际时间也是9月中旬以后。双方实际履行的是8月30日的房屋租赁协议；3、收据4张，证明原告因按合同约定装修房屋，支出大门安装费800元，安装锅炉工料款18900元，吊顶工料款9000元，涂墙工料款15000元，共计43700元；装修是按三年准备的，但被告租赁两年，剩余一年不租赁，原告的损失是43700元÷3=14566元；4、稷山县稷峰正杰水暖器材门市部书证1份，证明原告安装锅炉的费用；5、提供录音资料光盘1份，证明本案的三份合同均是被告项目三分部的物资部长即第三人牟建斌拟好后先让原告签字，再让被告项目三分部负责人张芳彦签的字，被告提供的9月1日的合同，当时原告提出要一份，牟建斌说和原告没有关系，就没给原告，还可证实签订合同的过程。第一被告西铁分部辩称，1、原告与第二被告项目三分部之间的租房协议已到期，现已自行终止，项目三分部在到期之前已搬离租赁房屋。双方签订协议的时间是2010年9月1日，不是8月30日（已被9月1日两年租期的合同替代）。2、被告中铁电气化局西铁工程公司侯西铁路项目三分部是未经批准登记的工队。3、依据法律规定，原告与项目三分部签订的协议属无效协议。因为原告不能证明出赁房屋产权归其所有，依据相关司法解释规定，租赁房屋未取得建设工程规化许可证的，双方签订租赁合同无效，西铁分部并未授权张芳彦签订该合同，更未授权以“项目三分部”的名义签订合同。被告在举证期限内提供下列证据证明自己的主张：1、2010年9月1日，原、被告签订的房屋租赁合同1份，证明租赁期限是2年，从2010年9月1日至2012年8月31日。因双方8月31日签订的协议上报到总部，总部不同意，要求另行签订。2、收据一份，发票一份，证明原告收取的是中铁电气化局黄韩候铁路工程项目部西铁分部的租金，印证合同的主体就是中铁电气化局黄韩侯铁路工程项目部西铁分部。第二被告项目三分部辩称意见同第一被告，并认可第三人牟建斌是项目三分部的外聘员工。第三人牟建斌既未递交答辩状亦未到庭参加诉讼。经审理查明，第二被告项目三分部是未经批准登记由第一被告西铁分部设立的工队，不具备独立法人资格，张芳彦为该工队负责人。第二被告因侯西复线工程新绛—河津段工作需要，于2010年8月30日与原告签订了一份租房协议，协议内容如下：“甲方：肖新焕乙方：中铁电所化局西铁工程公司侯西铁路项目三分部乙方因侯西复线工程新绛—河津段工作需要，拟租甲方大佛路民房一处（含院落）22间，经甲乙双方共同协商，达成如下协议：一、租赁期限：从2010年9月1日至2013年8月31日。二、租金及结算方式：租费贰万贰仟元整/年，三年内不涨价。乙方一次性支付甲方两年房费肆万肆仟元整，第三年起按年付款。甲方应出具发票或加盖村委会公章的正式收据。乙方在房款未付之前预付部分定金，以甲方收据金额为准，定金为房款组成部分。水、电由乙方按国家相关部门校验后的计量水、电及物价部门规定的单价付费。以上费用已包含所有费用，甲方不得以各种理由加收乙方费用（如损耗等）。三、甲方无代价提供原有床板十张供乙方使用。四、双方权利及义务。1、甲方必须保证在乙方入住前将房屋维修粉刷，并按乙方要求进行改造、装修处理（其中：房间吊顶，大房间分割、加门，所有门窗油漆，安装院门，墙内粉饰，二楼南侧加装楼梯，加装锅炉及暖所，厨用上下水路改造，厕所改造等）。在租凭期间甲方必须保证乙方正常用水、用电，保证下水及卫生间通畅，并对房屋及配套设施进行正常维护。租赁期间甲方不得将房屋另租第三方，不得随意打搅乙方正常生活，否则乙方有权终止本协议并拒付款。2、乙方在租住期间必须保持卫生清洁，保证房屋及各各既有设施的完好，若有损坏可按原样恢复或按照原值折旧赔偿。乙方可以在甲方院内做小范围改动，协议终止后乙方可带走自有物品。若因不可抗力（如战争、地震等）因素造成乙方工程的提前终结，乙方有权终止本协议。五、其他未尽事宜，协商解决。本协议一式三份，甲方一份、乙方二份，到期后自动终止。甲方签字：肖新焕，乙方代表签字：张芳彦。”同年9月1日，就上述房屋及院落原告与第一被告西铁分部又签订了一份房屋租赁合同，合同内容如下：“甲方：肖新焕乙方：中铁电所化局集团有限公司公司黄韩侯铁路（山西段）西铁分部第一条：甲方保证所有出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。第二条：房屋的坐落、范围、装修及设施情况。1、甲方出租给乙方的房屋位于稷山县城大佛北路职工新村。2、出租房屋为院内一栋面西两间砖混平房、面东一栋上下一十六间两层砖混小楼、面北一栋四间砖混平房及院内所有场地。3、房内未装修，院落未整修、无大门，水电不通，厕所有能使用。房屋内有旧单人床九张，供乙方无偿使用，其他皆无。第三条、甲方房屋属肖新焕个人私房，无产权证，可以随意出租。第四条、租赁期限及用途。1、自2010年9月1日起至2012年8月31日两年内为固定租赁期。两年后为不固定租赁期，非固定期间时间段按季计算。2、乙方承租甲方房屋只作为工程管理人员居住、办公、生活之用。第五条、租金及付款方式：1、年租金为贰万贰仟元整，季度租金为伍佰元整。为了避免物价涨幅影响，乙方一次性付给甲方肆万肆仟元整。两年后按季度结算，不足一个季度的按季度结算。甲方提供村民委员会盖章的收款收据。第六条、租赁期间相关费用及税金。1、甲方负担房屋产权税金及土地产权税金的缴纳。2、乙方负担自行消耗的水、电费用。3、一旦费用确定，甲方无权随意增加任何费用。第七条、房屋的维护及修缮。1、甲方负责出租期间房屋的维护及修缮。2、乙方应合理使用承租的房屋，使用不当，造成房屋损坏，应责维修。3、房屋正常老化，乙方不负担维修义务。第八条、合同的变更、解除、终止、交付。1、甲、乙双方可以协商变更呀终止合同。2、租赁期间甲方未尽到修缮义务，乙方有权终止合同。3、租赁期满合同自行终止。4、合同期满甲乙双方按原定条款完成房屋交付及接收。第九条、免责条款。1、因人力不可抗拒及国家征、租造成甲乙方损失的，双方不承担任何责任。2、房租费以实际时间计算，多退少补。第十条、争议解决、本合同项下发生的争议，由当事人双方协商解决，协商不成提请仲裁委员会仲裁。第十一条、本合同双方签字（盖章）后生效。第十二条、本合同未尽事宜由甲乙双方协商解决。本合同一式四份，甲、乙双方各执两份，具有同等法律交力。甲方签字：肖新焕，乙方盖章：中铁电气化局集团有限公司黄韩侯铁路（山西段）工程项目部西铁分部，代表签字：张芳彦。”2010年9月10日是，第一被告西铁分部向原告支付了44000元的房租，原告出据了收据，收据内容为：“今收到中铁电化局黄韩侯铁路项目部西铁分部交来2010年8月25日至2012年8月24日房租费（两年）44000元。”同年12月23日，原告给第一被告出具了房屋租赁费44000元的正式发票。证人何正杰出庭证明，出租房屋内的锅炉及供暖设施由原告出资安装，在安装期间，房屋已粉涮好。另原告所述第三份合同内容与8月30日的合同内容一致，只是合同签订时间为2010年9月1日，第二被告负责人张芳彦对合同中“张芳彦”的签名不予认可。以上事实有原、被告当庭陈述及原被告提供的2010年8月30日的租房协议，证人何正杰的证言，被告提供的2010年9月1日的房屋租赁合同及原告为其开具的房屋租赁费收据、发票各一份，证人何正杰的证言可证实。本院认为，双方就同一事项签订了多份合同的，如果合同未履行，应以最后签订的合同为准；如果合同已经履行的，应以实际履行的合同为准。关于双方就同一事项签订多份合同，应以哪份合同为准的问题。原告就同一房屋及院落于2010年8月30日（以下简称第一份合同）、9月1日（以下简称第二份合同）签订了两份内容不同的房屋租赁合同，第一份合同第四条约定“原告必须保证在乙方入住前将房屋维修粉刷，并按乙方要求进行改造、装修处理（其中：房间吊顶，大房间分割、加门，所有门窗油漆，安装院门，墙内粉饰，二楼南侧加装楼梯，加装锅炉及暖所，厨用上下水路改造，厕所改造等）。”第二份合同第二条第3项约定“房内未装修，院落未整修、无大门，水电不通，厕所有能使用。房屋内有旧单人床九张，供被告无偿使用，其他皆无。”证人何正杰的证言可证明，出租房屋内的锅炉及供暖设施由原告出资找人安装，房屋已粉涮好。在被告没有证据证明房屋是由其出资粉涮时，应认定粉涮涂料是房屋原来的即有部分。综上应认定双方实际履行的是2010年8月30日的合同。原告所述的第三份合同，因合同内容与8月30日的合同内容一致，张芳彦对予该份合同中“张芳彦”签名的认可与否，均不影响认定双方对8月30日合同已经履行的事实。2010年8月30日原告与第二被告负责人张芳彦签订的租房协议是否有效的问题。二被告辩称“原告与项目三分部签订的协议属无效协议。因为原告不能证明出赁房屋产权归其所有，依据相关司法解释规定，租赁房屋未取得建设工程规化许可证的，双方签订租赁合同无效，西铁分部并未授权张芳彦签订该合同，更未授权以“项目三分部”的名义签订合同。”本院认为，1、从第二份合同第三条“甲方房屋属肖新焕个人私房，无产权证，可以随意出租”可知签订合同时，被告已明知承租房屋属原告私房，无产权证。2、张芳彦不仅是第一被告的工作人员，而且是第二被告的负责人，从双方实际履行了第一份合同及第一被告向原告支付两年房租44000元的行为，可认定第一被告对第一份合同是认可的，张芳彦签订第一份合同的行为是职务行为。故对二被告的辩称意见不予采信，双方签订的合同租房协议是双方的真实意思表示，形式完备，内容不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的。合同生效后双方应按合同约定全面履行自己的义务。承担责任的主体问题。第二被告是第一被告设立但经登记的分支机构，不具有诉讼主体资格，第二被告在经营活动中的产生的民事责任应由设立该组织的第一被告承担。原告已按合同约定向第被告交付了房屋，并且按合同约定对房屋进行了粉涮、安装供暖设施等。第一被告亦应按合同约定在2012年8月31日向原告支付第三年房租22000元。对原告请求第一被告承担装修、改造费用14566元及对悬挂在其房屋上的广告牌予以拆除，毁坏部分予以修复及解除合同的请求是否应予支持的问题。1、因装修费用与房屋租金可得利益款重复，且装修物在租赁期满后还在原告房屋内，原告此部分并无损失。2、原告未提供被告悬挂广告牌和房屋毁坏的证据。3、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承赁人无正当理由拒不支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，被告不按期支付第三年租金时，原告可以要求被告继续履行合同或要求解除合同，即不能同时要求解除合同和继续履行合同。原告现在要求被告支付第三年房屋租赁费是要求被告继续履行合同（合同到期日2013年8月31日）。故对原告上述请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第41条的规定，判决如下：一、被告中铁电气化局集团有限公司黄韩侯铁路（山西段）工程项目部西铁分部在本判决生效后立即给付原告肖新焕房屋租赁费22000元。二、驳回原告肖新焕的其他诉讼请求。如被告中铁电气化局集团有限公司黄韩候铁路（山西段）工程项目部西铁分部未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费720元，保全费420元，共计1140元，由原告肖新焕负担456元，被告中铁电气化局集团有限公司黄韩候铁路（山西段）工程项目部西铁分部负担684元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。审 判 长  和玉平人民陪审员  贾义生人民陪审员  姜莉莉二〇一三年三月三日书 记 员  陈彧灿