贵州省榕江县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民初字第192号
原告杨铭，男，1974年3月10日生，汉族，大专文化，贵州省榕江县人。
被告凯里市天佑房地产开发有限公司。
公司地址：凯里市迎宾大道。
法定代表人赵寿权，男，系该公司董事长。
委托代理人丁铃，男，系该公司职员。
原告杨铭诉被告凯里市天佑房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周玉荣独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨铭、被告凯里市天佑房地产开发有限公司委托代理人丁铃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨铭诉称，2010年12月4日，原、被告双方在榕江签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的榕江县城北新区天佑商城3栋住房一套卖给原告，总价款为人民币191429元，原告已按合同约定价款全部付清房款给被告。合同第八条约定被告应在2011年3月30日前交房给原告，同时合同第九条还约定逾期交房的违约金计算方法，但被告于2011年8月21日才交房给原告，逾期交房144天，每天违约金为38.28元，因此，根据合同约定，被告应向原告支付违约金5512.32元。另外被告还违反国家有关规定，在交房过程中，强行向原告收取“水电开户费”1120元。其中电开户费600元，自来水开户费520元。原告多次找被告交涉未果，因而起诉至法院，请求判令被告退回强行收取的水电开户费1120元及逾期交房违约金5512.32元。
被告凯里市天佑房地产开发有限公司辩称，一、原告杨铭要求被告承担逾期交房违约责任的诉讼请求已经超过诉讼时效，从2011年3月30日合同约定的交房日期开始算，到原告起诉之日止已经超过二年的诉讼时效；二、逾期交房是自然原因和政策的原因，其一政府在2010年改变建设规划，其二本身交房的时间快到了，政府又要改变门的设计，有政府会议纪要证明，其三是遇到不可抗力，在2010年12月至2011年元月遇到雨雪天气而无法施工导致延期，有建设局的文件予以证明；三、水电开户费是我们代替电力局及自来水公司收的费用。为此请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告为证实自己的主张，向法庭提交了如下证据：
1、身份证复印件一份，欲证明原告的诉讼主体资格。
2、收据复印件三份，欲证明原告已付水电开户费1120元给被告。
3、商品房买卖合同复印件一份，欲证明原、被告签订合同的时间，合同约定的交房时间和违约责任及合同十四条约定了水电安装到户。
4、收据复印件一份，欲证明被告于2011年8月21日才交房给原告的事实。
5、国家计委、财政部《关于取消部份建设项目收费的通知》，欲证明国务院早已禁止收取水电开户费，被告违规收取水电开户费。
6、其他材料6份，欲证明原告合法权益遭到侵害后，这几年原告一直找被告交涉，但找不到被告。
被告为证实自己的主张，向法庭提交了如下证据：
1、营业执照，欲证明被告主体资格。
2、商品房预售合同，欲证明合同关系及内容。
3、建设局的通知文件，欲证明因政府的原因而延期交房。
4、情况反映，欲证明被告反对政府改变原规划，以防止延期交房。
5、建设局的会议纪要，欲证明已经超过交房期限建设局还在改变规划。
6、天佑公司街面整改措施文件，欲证明建设局同意此方案。
经庭审质证认证，被告对原告提交的1、2、3、4、5、6号证据无异议，原告对被告提交的1、2号证据无异议，对3、4、5、6、号证据证明内容有异议，3号证据原告根本就不知道，对原告没有效力；4号证据是被告自己的事情跟原告没有关系；对5、6号证据是被告自己的原因造成的，跟原告没关系。
庭审过程中，通过当事人的举证质证，本院认为，双方无异议的证据，并与本案有关联的，本院予以确认，可以作为认定事实的依据使用。对双方各有异议的证据，应当结合其他证据进行综合分析判断，确认其证据效力。对原告提供的1、2、3、4、5、6号被告对证据无异议，本院予以确认。对被告提供的1、2号证据，原告没有异议，本院予以认定，其余证据仅证明被告逾期交房的理由，但这些都未通知到原告，本院不予认定。
经审理查明，2010年12月4日，原、被告双方在榕江签订《商品房买卖合同》，被告凯里市天佑房地产开发有限公司将其开发的位于榕江县城北新区天佑商城三栋住房一套卖给原告杨铭作为住宅用房，建筑面积共计124.46平方米，总价款为人民币191419元。合同第八条约定：出卖人应在2011年3月30日前将商品房交付给买受人使用；合同第九条第1款第⑵项约定：逾期交房超过90日后合同继续履行的，从最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告已按合同约定全部付清房款给被告。被告凯里市天佑房地产开发有限公司于2011年8月21日才将商品房交付给原告杨铭使用，造成逾期交房144天。被告凯里市天佑房地产开发有限公司在交房时向原告杨铭收取了水电开户费共计1120元，这费用实为水电材料费及水电安装费，被告将收取的水材料及安装费支付给榕江县自来水公司，电材料及安装费支付给榕江供电局。双方履行合同完毕后，原告杨铭因被告凯里市天佑房地产开发有限公司逾期交房及违规收取其他费用的情况，与本小区其他业主一起向县有关部门进行反映，2011年11月4日榕江县住房和城乡建设局明确作出答复：“房开商不按时交房的，购房人有权向房开要求按《商品房买卖合同》约定赔偿违约金，协商不成的可按合同约定向人民法院起诉”。2014年4月25日原告杨铭向本院提起诉讼，要求判令被告支付逾期交房的违约金5512.32元及违规收取的水电开户费用1120元给原告。案经调解未果。
本院认为，原、被告双方在自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，且没有法定无效合同的情形，因此双方签订的合同合法有效。原告诉称被告逾期144天交房已构成违约，有合同、交房收据等证明，本院予以采信。被告辩称原告逾期交房的诉讼请求已超诉讼时效，被告逾期交房时间为2011年8月21日，后原告向县有关部门反映，诉讼时效发生中断。2011年11月4日榕江县住房和城乡建设局对逾期交房问题明确作出答复后，诉讼时效重新起算。从2011年11月4日起算，到2013年11月4日止，诉讼时效期满。在新的诉讼时效期内，原告并没有向法院起诉，中间也没有再发生诉讼时效中止、中断或延长的事由。原告起诉的时间为2014年4月25日，已超二年的诉讼时效。因此对被告提出的超诉讼时效的抗辩，本院予以支持。
对于原告要求被告退还原告交纳的水电开户费1120元的诉讼请求，根据自来水公司以及供电局出具的收据，可证明天佑房开公司收取杨铭的水电开户费实为水电材料安装等费用。原、被告双方在《商品房买卖合同》第十四条明确约定：“水电在交房时安装到户……按附件（三）内容完善”。附件（三）第十项约定：“水电一户一表，水入户，电线、宽带、闭路等线到门口”。天佑房开公司收取杨铭水电材料安装等费用，不符合合同的约定。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施……”。天佑房开公司违反约定要求杨铭支付水电材料安装等费用共计1120元，应退回杨铭。因此，对于原告要求被告退还已交纳的水电开户费的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第一百五十三条的规定，判决如下：
一、驳回原告杨铭要求被告凯里市天佑房地产开发有限公司逾期交房违约金5512.32元的诉讼请求；
二、由被告凯里市天佑房地产开发有限公司退还原告杨铭的水电开户费1120元，该款限于本判决生效后十日内一次性付清。
如果未按本判决确定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告杨铭负担20元，由被告凯里市天佑房地产开发有限公司负担5元。
如不服本判决，可在接到判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。
审判员 周玉荣
二〇一四年八月二十二日
书记员 唐 纯