广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第949号
上诉人（原审被告）：吴育民。
委托代理人：陈南沙，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：张雷，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司深圳市分行。
负责人：林谦。
委托代理人：王再鸣，广东金唐律师事务所律师。
委托代理人：黄媛林。
上诉人吴育民与被上诉人中国工商银行股份有限公司深圳市分行（以下简称工行深圳分行）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第305号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2009年4月2日，工行深圳分行与案外人深圳市中航物业管理有限公司（以下简称中航物业公司）签订《房屋租赁代理委托合同书》，委托案外人中航物业公司出租工行深圳分行在深圳市的自有物业。2008年4月16日，中航物业公司以工行深圳分行（甲方）名义与吴育民（乙方）签订《房地产租赁合同》。合同约定甲方将深圳市福田区红荔路园岭新村12栋1××号的房产以月租金3900元出租给吴育民，租期自2008年4月1日起至2011年3月30日止。该房产建筑面积为20平方米，用途为商业。乙方应于每月10日前支付租金，甲方收取租金时向乙方开具税务发票。合同终止后，乙方应于3日内迁离及交回租赁房地产，并保证租赁房地产及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房地产的，甲方有权收回租赁房地产，并就逾期部分向乙方收取双倍租金。合同附页约定：乙方拖欠租金应向甲方支付滞纳金，滞纳金为拖欠日乘以拖欠租金额的3‰；根据地铁施工期间租金优惠的批复，优惠50%为1950元／月，优惠期至2008年8月31日止。
2010年11月16日，工行深圳分行向中航物业公司发出《关于园岭12栋出租物业到期收回的函》，称其上步支行拟在园岭12栋设立24小时自助银行，经现场考查，确定在园岭12栋102位置设点，要求中航物业公司协助办理有关回收手续。
工行深圳分行提供了中航物业公司于2010年11月17日发出的《通知》一份，该通知称中航物业公司代理工行出租的园岭新村12栋1××号到期后不再续租，要求吴育民做好到期退还物业并结清因其承租使用产生的相关费用。该通知未附送达资料，吴育民不予确认。
2011年6月17日，中航物业公司向深圳市福田区房屋租赁管理所园岭所发出《关于租赁合同到期收回物业处理情况的函》，请求园岭所协助其收回园岭新村12栋1××号的物业。
2011年7月11日，中航物业公司委托广东金唐律师事务所王再鸣律师向吴育民发出《律师函》，称吴育民自中航物业公司处承租的园岭新村12栋1××号连廊20平方米的房产，因业主工行深圳分行自用，决定到期不再续租，中航物业公司数次催促吴育民退还房产并结清费用，但吴育民未予退还，要求吴育民三日内交还房产并结清相关费用，补足2011年1月1日起至2011年3月30日的租金3510元，并对2011年4月1日起按每月7800元支付房屋占有使用费。
2011年7月14日，中航物业公司向吴育民发出《通知》（落款时间为2011年4月20日），称根据工行要求，园岭新村12栋1××号到期不再续租，要求吴育民于2011年4月30日前迁出并退还该物业。
2011年8月4日，工行深圳分行向中航物业公司发出《关于收回园岭新村12栋一层出租房产的通知》，要求中航物业公司协商解决收回园岭大厦12栋首层房产。
2011年12月14日，中航物业公司向吴育民发出《关于租赁合同到期回收物业事宜的函》，称其多次与吴育民沟通要求其退还园岭新村12栋1××号的物业，吴育民至今仍未退还，现要求吴育民于2011年12月18日前退还所承租的物业并结清相关费用，否则中航物业公司将提起诉讼。
2012年1月13日，中航物业公司以租赁合同纠纷为由将吴育民诉至原审法院，原审法院以案涉房产的出租人为工行深圳分行，中航物业公司仅为其代理人为由认定中航物业公司作为原告的主体不适格，并于2012年3月22日出具（2012）深福法民三初字第292号民事裁定书裁定驳回其起诉。根据吴育民提交的资料，其曾于2012年3月28日向原审法院提交上诉状，对该裁定书查明涉案房产为园岭新村12栋1××号房产等事实提出上诉。
由于地铁施工，工行深圳分行在2010年9月至12月份期间给予吴育民租金优惠，按月2730元收取租金。
2011年1月份以后，吴育民继续以租金名义按照每月2730元向中航物业公司交纳款项至2012年1月份，此后未再交纳。中航物业公司对2011年1月至6月间吴育民交纳的款项出具了租金发票。
另查，涉案的深圳市福田区上步路园岭新村12栋1××号房产，建筑面积为86.57平方米，用途为住宅。根据原审法院现场勘查情况，本案租赁物由吴育民用于开办“润盛冠豪商行”，并非园岭新村12栋1××号房产，而是与园岭新村12栋1××号房东南侧贴墙邻接（共用部分墙体）、具有独立结构的临街建筑。根据原审法院向中航物业公司进行的调查，该房产属于102房的加建部分，但通过了消防验收，中航物业公司同时确认该部分加建房产系由中航物业公司受工行深圳分行委托出租给吴育民。中航物业公司在接受原审法院调查时还表示其于1999年开始将涉案房产出租给吴育民，根据中航物业公司向原审法院提交的签订于2001年3月20日、2003年1月8日、2005年3月7日和2007年4月5日的四份《房地产租赁合同》，中航物业公司此前曾以自己名义向吴育民出租涉案房产，合同对标的物的描述与本案租赁合同一致。
根据原审法院调取的园岭新村12栋1××号房产的房产证及其附图，该房产不包括加建部分，吴育民亦无法提交加建部分的建设工程规划许可证。
原审法院向工行深圳分行释明：如法庭经审理认为合同无效，工行深圳分行是否变更诉讼请求？工行深圳分行不予变更。
以上事实有《房屋租赁代理委托合同书》、《房地产租赁合同》、《关于园岭12栋出租物业到期收回的函》、《通知》、《关于租赁合同到期收回物业处理情况的函》、《律师函》、《关于收回园岭新村12栋一层出租房产的通知》、《关于租赁合同到期回收物业事宜的函》、（2012）深福法民三初字第292号民事裁定书、房产证、现场勘查照片等证据及调查笔录、开庭笔录为证。
工行深圳分行的诉讼请求为：1、解除工行深圳分行、吴育民之间的房屋租赁合同，吴育民立即迁离并将该房屋返还工行深圳分行；2、吴育民向工行深圳分行支付房屋租金140010元（其中2011年1月1日起至2011年3月30日间欠缴的租金差额3510元；2011年4月1日至2012年1月30日间侵占房屋期间欠缴的租金差额50700元；2012年2月1日至2012年12月31日止的侵占房屋租金85800元），吴育民按双倍租金标准支付2013年1月1日起至返还租赁房屋之日止的费用；3、吴育民向工行深圳分行支付合同期内拖欠租金滞纳金2843.10元（按3510元每日千分之三计算，自2011年4月1日起截止2012年12月31日），要求计算至给付之日止；4、承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，案外人中航物业公司确认其系受工行深圳分行委托将涉案租赁标的出租给吴育民，涉案租赁合同虽使用了园岭新村12栋1××号这一概念，但该房产建筑面积为86.57平方米，并非合同所约定的20平方米，结合中航物业公司陈述吴育民自1999年开始使用涉案房产且此前与中航物业公司还另有四份租赁合同之事实，可以确认吴育民知悉涉案租赁标的的实际情况。中航物业公司在2008年4月16日的《房地产租赁合同》中以工行深圳分行委托代理人名义与吴育民签订合同，且在此后对吴育民发出的相关通知和函件中亦明确告知其受托出租的事实，故本案租赁合同的主体是工行深圳分行、吴育民，工行深圳分行是本案适格原告。
涉案房产系与园岭新村12栋1××号房贴墙相邻接、且共用部分墙体的搭建建筑，没有建设工程规划许可证，工行深圳分行将该房产出租，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，本案租赁合同无效。合同无效的，当事人应当返还依据合同取得的对方房产，工行深圳分行虽无证据证明涉案租赁标的系由其加建，但该房产系由工行深圳分行委托中航物业公司出租并交付给吴育民，吴育民应依法向工行深圳分行返还该房产。租赁合同无效，工行深圳分行经原审法院释明未予变更诉讼请求，原审法院对其金钱给付内容的诉讼请求依据合同无效的原则，在符合法律规定的范围内予以处理。租赁合同无效的，当事人可以参照合同约定的租金标准主张房屋占有使用费，吴育民应据此补足其未按合同标准交纳的租金或房屋占有使用费，中航物业公司虽在2011年1月至6月间向吴育民出具了部分2730元的租金发票，但出具发票仅能视为工行深圳分行对已交金额的确认，而不能证明工行深圳分行放弃未交金额，工行深圳分行给予吴育民的租金优惠期已于2010年底到期，故吴育民应向工行深圳分行补齐2011年1月至2012年1月间的房屋占有使用费，经核算其金额为15210元，原审法院予以支持，对于2012年2月以后至工行深圳分行实际返还房产期间的房屋占有使用费，吴育民仍应按照3900元的标准予以支付。对于2011年1月至3月间吴育民应补交的房屋占有使用费3510元，因合同无效，工行深圳分行主张按千分之三计取滞纳金缺乏依据，原审法院按中国人民银行发布的同期贷款利率予以支持，吴育民应自2011年4月1日起依此标准向工行深圳分行支付利息至实际付清该款项之日止。
依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决如下：
一、吴育民于本判决生效之日起十日内将邻接于园岭新村12栋1××号房用于开办“润盛冠豪商行”的涉案租赁房产返还工行深圳分行；
二、吴育民于本判决生效之日起十日内支付工行深圳分行2011年1月至2012年1月份的房屋占有使用费15210元，并按每月3900元的标准向工行深圳分行支付2012年2月份之后的房屋占有使用费至吴育民实际返还房产之日止；
三、吴育民于本判决生效之日起十日内按中国人民银行发布的同期银行贷款基准利率标准向工行深圳分行支付欠交的2011年1月至3月间的房屋占有使用费3510元的利息（自2011年4月1日起计算至该款项实际付清之日止）；
四、驳回工行深圳分行的其他诉讼请求。
如未履行上述支付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3156元（已由工行深圳分行预交），由工行深圳分行负担1872元，由吴育民负担1284元。
吴育民不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、判决吴育民无须将涉案租赁房产还给工行深圳分行；
2、判决吴育民无须支付2011年1月至2012年1月期间的房屋占用费15210元，无须按3900元／月的标准支付2012年2月以后的房屋占用费，无须支付2011年1月至3月期间的房屋占用费3510元的利息；
3、判决工行深圳分行承担本案全部诉讼费用。
事实与理由：一、工行深圳分行不是本案的适格主体。
1、原审判决称涉案租赁房产无证据证明系由工行深圳分行加建，工行深圳分行亦无法提交加建部分的建设工程规划许可证，即没有任何证据证明涉案房产与工行深圳分行有关。如无任何关联，即使该房属于违章建筑，工行深圳分行没有权利向房屋的使用人收取租金或房屋占用费。
2、本案系房屋租赁纠纷，吴育民系承租人，但工行深圳分行却不是出租人，与吴育民发生租赁关系的一直是中航物业公司，吴育民与工行深圳分行之间从未发生任何形式的租赁关系。中航物业公司在《房地产租赁合同》中虽以工行深圳分行委托代理人的名义出租，但合同中对此关系并未确认，且相关的租赁代理合同中所涉物业亦与本合同无关。
3、原审判决称1999年中航物业公司开始将涉案房产出租给吴育民，但又查明2009年4月2日，工行深圳分行与中航物业公司才签订《房屋租赁代理委托合同书》，委托中航物业公司出租工行深圳分行在深圳市的自有物业。从时间上看，工行深圳分行与中航物业公司自2009年才开始形成委托出租房屋关系，与吴育民自1999年开始租用该房产的事实不符；另外，该代理租赁合同中并未指出委托出租涉案房产，仅称出租工行深圳分行的自有物业，而上述第1条已表明该房产并非工行深圳分行的自有物业。故是否代理出租不能仅凭中航物业公司的事后追认即可，还须具有相关的产权或其他证据证实。
综上，吴育民认为涉案租赁房产并非工行深圳分行所有或其所建的违建房产，与吴育民实际发生租赁关系的也非工行深圳分行，工行深圳分行所称委托中航物业公司代理出租，也与事实严重不符。故工行深圳分行不能成为本案的诉讼主体。
二、租金事项认定完全错误。原审判决称中航物业公司在2011年1月至6月出具了部分2730元的租金发票，仅能视为工行深圳分行对已交金额的确认，而不能证明工行深圳分行放弃未交金额。对此，吴育民认为此种说法是完全错误的。
事实上，中航物业公司出具的2011年1月至6月的2730元租金发票，均明确载明“1-3月租金8190元”，“4-5月租金5460元”，“6月租金2730元”。中航物业公司并未在这些发票上加注“部分（租金）”说明其完全确认每月租金为2730元的标准，如中航物业公司认为应按照其他标准交租，在开具发票时完全只可以注明租金的交付金额，而不用注明月份。同时间注明月份与金额，则每月租金数额一目了然，中航物业公司作为收租方对该月租金标准未提出异议，为何工行深圳分行对此标准存有异议？原审判决之前称中航物业公司一直代理工行深圳分行收取租金，此时又不予代理了吗？
因原租赁合同期限届满后，吴育民与中航物业公司双方未签订合同，事实上形成了无固定期限的租赁关系，2012年7月之后的租金标准应比照2012年6月前的交租金标准执行，即2730元／月，不可毫无根据地按3900元／月标准执行。原租赁合同不仅无效，且因期限届满而终止履行，仍按原合同标准执行没有根据。
三、关于法律适用问题。原审判决称本案依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第2条认定合同无效，吴育民应将房产返还给工行深圳分行。
对此，吴育民认为，该房产无产权证，无建设工程规划许可证，因该房产而签订的租赁合同自然无效。但合同无效，不意味着吴育民须将该房屋返还给合同外的其他人。因为工行深圳分行无任何证据证明该违章建筑系其所建或所有，他有什么权利要抢走该房屋。至于中航物业公司受其“委托”出租该房屋给吴育民，则更不能成为理由。工行深圳分行无任何证据证明该房屋的建设与其有关联。事实上，该房屋属于无主财产，且又属于违章建筑，应无偿收归国有。
综上，吴育民认为原审判决事实不清，适用法律不当，判决不公，请求撤销原审判决，依法驳回工行深圳分行的诉讼请求。二审补充上诉意见如下：1、案外人中航物业公司与吴育民所签订的租赁合同不仅是无效的问题，事实上应当是没有成立，因为该租赁合同中所涉及的租赁房产指的是园岭新村12栋1××号房屋，面积为86.57平方米的住宅，而本案涉及的租赁物业实际上是在路边搭建的20平方米的临时建筑，用途是商业，标的物完全是不一致的，所以说双方所签订的租赁合同跟本案没有关联性，也就是说中航物业公司就20平米的临时建筑并没有与吴育民形成书面的租赁合同，只是形成了事实上的租赁关系，所以原合同中有关租金的金额和租赁的期限对本案的当事人没有约束力。2、原审判决第八页第二行和第三行“工行深圳分行虽无证据证明涉案租赁标的系由其加建”，也就是说本案租赁标的物不能证明是工行深圳分行加建的，但是该房产系工行深圳分行委托中航物业公司出租并交付给吴育民，吴育民就应该依法向工行深圳分行返还该房产，吴育民认为，该项判决内容没有任何法律依据，而且也不符合最基本的法律逻辑。工行深圳分行收取租金也好收回房产也好是基于对房产的所有权或者是对房产投资、建设的事实才有权利收租或收回房产。而本案中一审查明的事实表明，工行深圳分行没有任何证据证明涉案房产系其所建，而所谓的委托书在法律上是没有依据的，也是不能成立的，更何况委托书本身就存在很多问题，委托书也没有指明将涉案房产进行出租。所以，吴育民认为，原审判决认定事实不清，适用法律不当，请求撤销原审判决，依法驳回工行深圳分行的诉讼请求。
工行深圳分行答辩称：1、关于本案的主体问题，工行深圳分行已经提供了相应的证据证明，工行深圳分行是委托中航物业公司代为出租其所有的空置物业，而且房屋租赁合同中第一、二页也非常明确，该物业的权利人始终是工行深圳分行，委托代理人才是中航物业公司，第二页也注明房产的权利人是属于工行深圳分行所有，正是因为这样的代理关系，一开始工行深圳分行方以中航物业公司起诉后被原审法院驳回，后面又变更主体为工行深圳分行进行起诉，对于这个问题，一审判决书已经有详细的描述和说明。2、关于租金的问题，一审的判决已经做了充分的调查，租金的优惠期间是到2010年年底为止，而且对于这个问题，一审法院对案外人中航物业公司进行了调查和取证，优惠期满以后吴育民自然应该按照合同约定的租金价格也就是每月3900元交付租金，对于这个问题，一审判决认定事实清楚。3、关于法律适用问题，工行深圳分行认为，一审法院的判决适用法律是准确的。4、关于吴育民现在提出的租赁合同是否成立的问题，工行深圳分行认为，合同中的第一页明确租赁房产的建筑面积是20个平方米，其实就是事实上吴育民承租的房产，但当时为什么会写那个房地产证号，是因为吴育民提出了要求，因为那个20平方米确实是没有房产证的，吴育民就办不了营业执照，因为为了办理营业执照必须要办理房屋备案登记，所以根据吴育民的要求就以旁边的102房的名义取得了租赁登记备案的许可，也就是说是为了配合吴育民的需求才这样做的，吴育民对承租房屋的性质和实际状况是非常清楚的，因为中间还有几次续租的情况，事实上房产租赁合同的无效是由于吴育民的需求和请求的结果，也就是说吴育民不是现在才知道涉案房产没有房产证的事实。对于房屋的性质的问题，一审的时候无论是代理人还是一审法院为这个问题都多次到档案馆进行调查，由于档案馆解释的原因是因为园岭新村是当时最早的商品房，当时的档案管理还不是很规范，现在的档案中园岭新村整个小区都没有档案，作为工行深圳分行自从买了房子后旁边的20多平米就已经是建好的，因为时间久远也没有找到当时与开发商的协议或合同，但是自从有这个房产，就一直是由工行实际占有和使用，而且一审法院到现场拍照取证，也召集双方到现场，这20平米就是靠在102房的边上的，也有双方当事人对现场的确认，所以说吴育民所说的合同不成立的观点不能成立。请求二审法院依法驳回吴育民的上诉请求。另外，对于与吴育民之间的纠纷也已经拖了很久，吴育民一审就一直想尽办法拖延时间，所以本案从2012年开始到现在已经有两年时间，去年年底判下来到现在开庭又差不多半年的时间，而且在一审时对租金的问题，工行深圳分行对要实际缴纳租金的部分没有支付利息，我方也是有意见的，但是我方为了尽快处理纠纷，所以也没有上诉，因此，请求二审法院基于现状尽快作出判决。
本院经审理查明，原审法院认定的事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题为：1、工行深圳分行是否是本案适格原告及是否有权就涉案房产向吴育民主张返还及支付租金。2、吴育民应支付的租金数额问题。
关于工行深圳分行原告主体是否适格及是否有权主张权利问题。
本院认为，工行深圳分行委托中航物业公司代理出租涉案房产，且在对吴育民发出的相关通知和函件中亦明确告知委托出租的事实，依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的第一款的规定，当吴育民不履行合同义务时，委托人工行深圳分行可以行使受托人中航物业公司对吴育民的权利。吴育民抗辩与其签订租赁合同的相对方是案外人中航物业公司，吴育民与工行深圳分行在法律上没有关联，工行深圳分行提起诉讼原告主体不适格的理由不能成立，本院予以驳回。工行深圳分行是本案适格的原告。原审法院对此认定正确，本院予以维持。
本案中，经原审法院现场勘查，涉案租赁房产是与园岭新村12栋1××号房贴墙相邻接且共用部分墙体的搭建建筑，涉案租赁合同虽使用园岭新村12栋1××号的名称，但该房产建筑面积为86.57平方米，并非合同约定的20平方米，结合案外人中航物业公司陈述吴育民自1999年开始使用涉案房产且此前与中航物业公司还另有四份租赁合同之事实，可以确认双方租赁标的即为上述搭建房产。吴育民抗辩称双方租赁标的实际并非上述搭建房产，工行深圳分行无权向其主张权利没有事实依据，本院予以驳回。
经查，上述搭建房产没有建设工程规划许可证，工行深圳分行将该房产出租，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，本案租赁合同无效。合同无效的，当事人应当返还依据合同取得的对方房产。工行深圳分行虽无证据证明涉案租赁标的系其加建，但该房产系由工行深圳分行委托中航物业公司出租并交付吴育民，吴育民应依法将上述房产返还工行深圳分行。原审法院对此处理正确，本院亦予以维持。
关于吴育民应支付租金数额问题。
本院认为，因涉案租赁合同为无效合同，工行深圳分行经原审法院释明未予变更诉讼请求，对于金钱给付诉求应依据合同无效原则在法律规定范围内处理。工行深圳分行请求双倍租金标准支付占有使用费没有合同依据，应参照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费。本案中，吴育民上诉称中航物业公司在2011年1月至6月间开具的金额2730元租金发票，应认定该期间中航物业公司同意按该标准收取租金，不存在补差的问题。本院认为，中航物业公司出具发票仅能视为工行深圳分行对吴育民已交金额的确认，并不能认为工行深圳分行放弃未交金额，且工行深圳分行给予吴育民的租金优惠期已于2010年12月31日到期，故吴育民应向工行深圳分行补齐2011年1月至2012年1月间的房屋占有使用费，该金额为15210元，原审法院对此认定正确，本院予以维持。此外，对于2012年2月以后至吴育民实际返还房屋期间的占有使用费，吴育民仍应按照合同约定的3900元每月的标准支付。关于工行深圳分行主张的合同期内拖欠租金按日千分之三的标准支付滞纳金，因合同无效，该主张缺乏依据，原审法院按中国人民银行发布的同期贷款利率计算从2011年4月1日起至实际付清该款项之日止的利息的不无不当，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。吴育民的上诉请求及理由缺乏事实及法律依据，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3156元，由上诉人吴育民负担。
本判决为终审判决。
审判长 钟 波
审判员 聂 效
审判员 许莹姣
二〇一四年六月三十日
书记员 邹俊辉