山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第520号
上诉人（原审原告）陈雄。
委托代理人孙萌，北京市浩东（青岛）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）青岛龙湖置业拓展有限公司。
法定代表人彭江，系该公司董事长。
委托代理人孙曙光，山东海乐普律师事务所律师。
委托代理人万德寿，山东海乐普律师事务所律师。
上诉人陈雄因与被上诉人青岛龙湖置业拓展有限公司（以下简称龙湖公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2014）城民初字第126号民事判决，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈雄的委托代理人孙萌，被上诉人龙湖公司的委托代理人孙曙光、万德寿均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
陈雄在原审中诉称，2010年11月10日，陈雄与龙湖公司签订了书面的《青岛市商品房预售合同》，约定陈雄购买龙湖公司开发的滟澜海岸项目×号楼×号房屋，房屋建筑面积为233.25平方米，总房价款3996850元。合同第十一条约定：“甲方定于2012年5月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。”合同第十二条约定：“甲方如未在合同约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过30天，乙方有权单方解除本合同。”陈雄已按照约定支付全部房款。龙湖公司因房屋消防通道、质量问题及房屋渗水等问题，房屋一直在整改、维修，至今不能正常装修居住使用，严重损害了陈雄的合法权益。陈雄针对房屋质量及逾期交付违约金等问题与龙湖公司协商未果，故请求判令：1、龙湖公司向陈雄支付逾期交付房屋的违约金651086元。2、诉讼费由龙湖公司承担。后陈雄变更第一项诉讼请求为龙湖公司赔偿陈雄损失651086元。
龙湖公司在原审中辩称，龙湖公司按照合同约定将房屋交付给陈雄，并不存在逾期交付的问题，不存在房屋质量问题，根据合同补充条款第九-5约定，即使房屋存在质量问题也不能作为陈雄拒绝接收房屋的理由，陈雄并无任何损失，即使有损失也是陈雄自己的行为造成，与龙湖公司无关，陈雄主张损失应提交证据证明，现陈雄未提交证据证明，应当承担举证不能法律后果，其诉讼请求不符合双方合同约定及相关法律规定，请求依法查明事实，驳回陈雄的诉讼请求。
原审查明，2010年11月10日，陈雄与龙湖公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定陈雄购买龙湖公司位于青岛市城阳区双元路16号龙湖滟澜海岸×号楼×户房屋，房屋总价款为3996850元。合同约定，签订本合同后，甲方即龙湖公司不得擅自变更该房屋的建筑设计，确需变更的应当征得乙方即陈雄书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起10天内与乙方签订本合同变更协议。甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计，乙方有权单方面解除本合同；甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局，确需变更应征得乙方书面同意，否则乙方有权要求甲方恢复。合同第十条约定：该房屋的交付必须符合房屋通过单体楼竣工验收的条件；第十一条：甲方定于2012年5月30日前将房屋交付给乙方；第十二条：如甲方未在约定期限内将房屋交付乙方，应向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过30天，乙方有权单方面解除本合同。第十三条：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。第二十二条：甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方免费修复。第二十八条：本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。同时，该合同补充条款第三条约定，买受人确认于2010年10月29日前一次性付清全部房款3996850元整。第九.4条约定：在出卖人具备了合同约定的交付条件下，买受人就应在出卖人书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续，并履行领受房屋的义务，买受人未能按照出卖人发出的交房通知书中规定的交付时间、地点及要求与出卖人办理该商品房交接手续的，视为买受人逾期收房，该房屋的风险及费用自交房通知书规定的交付期限届满之日起由买受人承担；第九.5条约定：买受人在办理商品房交付手续过程中，若该商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题，出卖人应按《住宅质量保证书》中的规定承担保修义务，买受人应按时办理该商品房交接手续，买受人不能以此为由拒绝接收该房屋，出卖人无须向买受人支付补偿或赔偿，买受人如因上述问题拒绝办理入住手续，视为买受人逾期收房。第九.6条约定：买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的交付期限届满之日视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交付的责任。第九.7条约定交付通知发出后，出卖人在合理期限内为买受人办理实际交付手续，视为按照本合同约定的时间及条件完成交付，买受人因任何原因未收到出卖人的交房通知，则买受人有义务按本合同约定的交房期限前往该商品房所在地办理房屋交接手续。
后陈雄向龙湖公司支付了购房款3996850元，2012年5月26日，龙湖公司为其出具了发票。
2012年5月21日，龙湖公司向陈雄发出《入住通知书》，载明涉案房屋将于2012年5月30日在白沙河展览馆为客户集中办理入住手续。2012年6月30日，陈雄在《龙湖滟澜海岸业主物品领用登记表》中签字，领取涉案房屋钥匙及《商品住宅使用手册》、《业主手册》、分户验收表等物品，同时陈雄在《钥匙留用确认书》中签字，该确认书载明：“为不打扰您的生活和工作，且考虑到贵宅现为空置房，请留下您户内以下钥匙用于交房后物业对空置房的日常巡查或户内返修问题处理：入户门钥匙壹把，塑钢门钥匙贰把。”
原审另查明，涉案工程于2012年5月23日取得《青岛市建设工程竣工验收备案证》。
陈雄已办理涉案房屋的房地产权证，登记时间为2013年11月7日。
原审认为，本案争议的焦点问题是涉案房屋是否已交付，龙湖公司应否承担逾期交房的违约责任。
所谓商品房的交付，是指房地产开发企业依据相应法律规定以及相关商品房买卖合同或商品房预售合同的约定，将符合交付使用条件的房屋按期向商品房买受人交付，商品房买受人检验商品房并接受房屋的行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十一条的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”因此，在实践中，“领钥匙”等方式可以视作对房屋的交付使用，除非合同当事人对商品房的交付要件作出其他具体明确的约定。本案中，双方签订了《青岛市商品房预售合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方在合同中约定，龙湖公司交付的房屋必须具备单体楼竣工验收的条件，而龙湖公司在2012年5月23日已经取得了涉案房屋所属工程的竣工验收备案证，因此涉案房屋此时已具备合同约定的交付条件；同时合同约定，龙湖公司应在2012年5月30日前将符合交付条件的涉案房屋交付给陈雄，2012年5月21日龙湖公司向陈雄发出入住通知书，要求陈雄在2012年5月30日办理交房手续，因此，龙湖公司已履行相应的通知义务。2012年6月30日，陈雄到龙湖公司处领取了《商品住宅使用手册》、《业主手册》等材料，并领取了钥匙、业主卡、分户验收表等物品，而陈雄、龙湖公司双方在商品房预售合同中对房屋交付并未作出其他具体明确的约定，因此陈雄领取钥匙的行为应视为双方已经就涉案房屋进行了交付，且陈雄已经办理了涉案房屋的房地产权证，涉案房屋不论是实物交付和权利交付均已完成。而陈雄在龙湖公司发出入住通知书后，逾期接收房屋的责任不在龙湖公司，龙湖公司不存在逾期交房的违约行为。陈雄主张龙湖公司擅自变更设计，对此应承担举证责任，为此陈雄提交“原设计图纸”予以证明，但龙湖公司对该图纸不予认可，陈雄未提交相应证据证实该图纸即是其与龙湖公司签订预售合同时双方认可确认的图纸，陈雄未再提交其他有效证据证明龙湖公司变更设计，故对陈雄该意见原审不予采纳。陈雄主张龙湖公司处留有其房屋钥匙，不算真正的交付，但从龙湖公司签字的《留用钥匙确认书》可以看出，因陈雄房屋为空置房，物业为日常巡查或户内返修问题处理之目的而留用钥匙，故对陈雄该意见原审不予采纳。综上，对陈雄主张龙湖公司逾期交房，涉案房屋至今未交付的意见原审不予采纳，对陈雄要求龙湖公司赔偿逾期交房损失651086元的主张原审不予支持。
综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十一条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条第一款之规定，判决：驳回陈雄要求龙湖公司赔偿损失651086元的诉讼请求。案件受理费10311元，由陈雄负担。
上诉人陈雄不服原审判决，上诉称，一、被上诉人未向上诉人履行交付义务，被上诉人称其于2012年5月21日委托顺丰速递以快递形式交付入住通知书，但未举证上诉人实际签收。事实上上诉人于2012年6月30日接到电话通知后才到被上诉人处领取房屋钥匙及商品住宅使用手册、业主手册分户验收表等物品，该时间已超出合同约定的交付时间30天，属于实质性违约，应当承担违约责任。同时被上诉人交付的房屋存在严重质量问题，不符合交付条件。上诉人一审提交的证据证明房屋地基不规则下沉、地面高低不平，多处开裂，墙壁楼顶大面积渗水、发霉，墙面、阳台地面水泥脱落、沙化，被上诉人私自更改备案图纸施工以及存在严重消防问题，所交付房屋无法正常使用，上诉人6月30日的签收行为是被上诉人采取欺诈行为导致上诉人作出错误意思表示。二、原审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。上诉人认为原审法院错误解读并适用该法条，因为在上诉人与被上诉人签订的合同中明确约定了房屋的交付条件，仅以被上诉人的通知就认定交付义务履行完毕，与该解释原则不符。根据相关文件规定，被上诉人应当交付符合质量要求的房屋，并向上诉人交付《住宅质量保证书》及住宅使用说明书，仅以被上诉人单方通知即视为交付条件显然是违背立法精神和立法原则，损害上诉人的合法利益。综上，请求二审判令被上诉人向上诉人支付逾期交付房屋的违约金651086元；一二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人龙湖公司辩称，一、双方签订《青岛市商品房预售合同》后，被上诉人于2012年5月23日取得竣工验收备案证，在合同约定交付时间前已具备交付条件。被上诉人通知上诉人来办理交接手续，因上诉人自己的原因，迟迟不予接收房屋，构成违约。二、基于上述事实，被上诉人已经按照约定交付了房屋，因上诉人自身原因造成迟延，其应当承担违约责任并承担全部损失。上诉人主张所谓质量问题，明显与事实不符。涉案房屋经相关部门验收合格并予以备案，依法应认定不存在严重质量问题，上诉人无证据证明其主张，依法不能成立。综上，一审判决完全正确，请求二审驳回上诉。
经审理查明，双方合同补充条款第19.1条约定买受人的有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准，双方保证其留给对方的通讯联系地址、电话和传真均真实有效，买受人变更有效送达地址，未按照本条款约定通知出卖人的，出卖人按照原地址送达的视为向买受人送达了相关文件。
二审查明的其他事实与一审查明一致。
本院认为，本案争议焦点问题是被上诉人应否承担逾期交房违约责任。
上诉人与被上诉人签订了商品房预售合同，该合同合法有效。按照合同约定，交房条件为取得单体竣工验收，并于2012年5月30日前交付。被上诉人于2012年5月23日取得竣工验收备案证，证明涉案房屋符合合同约定的交付条件，被上诉人亦在2012年5月21日通过顺丰速递按照上诉人在合同中预留的地址及联系电话向上诉人发出收房通知，符合合同约定的送达方式，且上诉人亦实际收房，进一步印证上诉人已收到了收房通知。虽然上诉人收房日期晚于合同约定日期，但并无证据证明系被上诉人迟延通知所致。上诉人称其系2012年5月30日之后接到电话通知才收房，无证据证实，该主张本院不予采信。另外，上诉人主张涉案房屋存在质量及消防等问题，但被上诉人已取得竣工验收备案证，上诉人亦实际接收房屋，故，上诉人以涉案房屋存在质量等问题主张逾期交房，并要求被上诉人承担逾期交房违约金，于法无据。综上，综上，上诉人上诉主张不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10311元，由上诉人陈雄负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 明
代理审判员 安太欣
代理审判员 马 喆
二〇一五年四月二十八日
书 记 员 王 晶