江苏省建湖县人民法院民 事 判 决 书（2013）建民初字第0905号原告（反诉被告）盐城市德容建设发展有限公司，住所地建湖县城冠华西路555号。法定代表人马仁德，该公司总经理。委托代理人周春林，江苏向阳红律师事务所律师。被告（反诉原告）王成，男，汉族，居民。被告（反诉原告）王斌，男，汉族，居民。被告（反诉原告）王晓玲，女，汉族，居民。上列三被告共同委托代理人孙军，男，建湖县近湖法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）盐城市德容建设发展有限公司（以下简称原告德容公司）与被告（反诉原告）王成、王斌、王晓玲房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告德容公司（反诉被告）的委托代理人周春林，被告（反诉原告）王斌及被告（反诉原告）王成、王斌、王晓玲的共同委托代理人孙军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）德容公司诉称，被告王成、王斌、王晓玲向原告购买原告所有的德容装饰城综合楼东区1-4层商品房，与原告于2012年5月13日签订《补充协议书》，同年11月5日签订《商品房买卖合同》，约定德容装饰城综合楼4单元502-2、371-2号商品房的价格为4274652元，同时约定逾期支付房款的违约责任为日万分之八。三被告于2012年11月21日前仅支付房款904294元，余额3370358元，由被告王斌于2012年11月21日向原告出具欠条一份，同时口头约定由三被告为原告垫付德容装饰城综合楼西区土建消防工程款60万元，而三被告仅垫付20万元消防工程款，冲抵购房款后，三被告尚欠原告房款3170358元，违约金329680元，合计3500038元。后经原告多次追要无着，遂提起诉讼，请求法院判令三被告立即支付上述房款及违约金；诉讼费用由被告负担。被告（反诉原告）王成、王斌、王晓玲辩称并反诉称，对购房合同无异议，截止2013年7月29日，已支付原告房款1304294元，尚欠房款2970358元。原告延迟交付的房屋不具备商品房使用条件，构成迟延履行和瑕疵履行，存在违约行为。由于原告交付的房屋的土建消防构成未能及时验收合格，导致我方内部装修工程消防设计无法审核，从而影响被告的商业经营。根据合同法先履行抗辩权的规定，因原告交付的房屋不符合合同约定的交付条件和法定条件，致使被告订立合同的目的不能实现，故被告有权拒绝履行支付剩余房款的义务。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。鉴于反诉被告的上述违约行为，请求判令反诉被告给付反诉原告垫付的其购买的德容装饰城综合楼东区商品房土建消防工程款704419元、水电增容费用171000元，承担逾期交付房屋的违约金330719元，赔偿经济损失1162704元，合计2368842元；反诉费用由原告负担。反诉被告德容公司对反诉原告王成、王斌、王晓玲的反诉请求辩称，根据合同约定，反诉被告出售的房屋为现状房，并未向反诉原告承诺提供其他应当由反诉原告承担的义务，也未承诺必须保证反诉原告具体经营的商业用途。反诉被告不存在迟延履行和瑕疵履行，也不存在违约行为。反诉原告诉称的土建消防工程款不是为反诉被告垫付的，是反诉原告购买的房屋在交付后自行建设的，应由反诉原告自行承担。请求法院驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明：2012年5月13日，原告德容公司作为甲方与被告王成、王斌、王晓玲作为乙方以《补充协议书》的形式签订购房意向书一式两份，主要载明：“一、……乙方自愿购买德容装饰城综合楼东区1-4层营业用房。……三、相关约定，1.水、电、邮、消防主管道由甲方提供到位，确保上下水通畅。分支管道由乙方自行设计安装，费用乙方承担。四、违约责任，2.如乙方不按期付款时按日向甲方支付逾期应付款万分之八的违约金。”。同年6月21日，原、被告双方签订德容装饰城综合楼东区第1-3层即1-3层502-1、371-1号商品房的《商品房买卖合同》一式五份，约定房屋面积为3067.77平方米、房屋价款为6595706元。三被告按照合同约定已支付原告德容装饰城综合楼东区第1-3层全部房款。同年11月5日，原、被告双方又签订德容装饰城综合楼东区第4层即4层502-2、371-2号商品房的《商品房买卖合同》一式五份，约定房屋面积为1988.21平方米、房屋价款4274652元，主要载明：“第三条，……该商品房的用途为商业。第七条，买受人逾期付款的违约责任。……逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金，合同继续履行。第八条，交付期限。出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；……，3.该商品房经分期综合验收合格。第二十条，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。附件四：合同补充协议，该房是现状房，必须履行2012年5月13日双方签订补充协议书。”。三被告于2012年11月21日前已支付原告德容装饰城综合楼东区第4层房款904294元，余额3370358元，由被告王斌于2012年11月21日向原告出具欠条一份。另查明，2012年7月25日，原告德容公司将其所有的德容装饰城综合楼东区第1-4层商品房交付被告王成、王斌、王晓玲使用，同时双方分别签订自来水和电气安装竣工移交协议各一份，将德容装饰城综合楼东区一至五层自来水和电气交付被告使用，分别主要载明：“自来水安装竣工移交协议，甲方负责安装自来水主管道送至五层，屋顶水箱及水箱以上部分由甲方完善，可使用后交给乙方，其余部分由乙方自行安装，敬请查收。”；“电气安装竣工移交协议，甲方负责安装计量和主线路送至乙方配电房，完善后交付给乙方，其余部分由乙方自行解决，敬请查收。”。原告德容公司已在交付房屋时已将该房屋第1-4层的消防主管道安装完毕。又查明，被告王成、王斌、王晓玲购买的德容装饰城综合楼东区第1-2层商品房土建消防工程已于2007年6月12日经盐城市公安消防支队验收合格；德容装饰城综合楼东区第3-4层商品房土建消防工程至原告德容公司实际交付被告使用时未经消防验收合格。同年7月2日，被告王斌以其经营的建湖县大浪淘沙休闲会所的名义与南京市消防工程有限公司亭湖分公司签订关于德容装饰城综合楼东区第1-5层商品房土建消防工程合同一份，约定该工程款636300元（按每平方米造价100元计算）。2013年4月24日，被告王斌自行建设的该土建消防工程经建湖县公安消防大队验收合格。同年12月26日，原告德容公司与南京盛平消防安全工程有限公司签订关于德容装饰城综合楼西区第3-4层商品房土建消防安装工程协议书一份，约定该工程款为585600元（按每平方米造价100元计算），并由被告王斌垫付该工程款，同时原、被告双方口头约定被告王斌垫付的工程款冲抵结算其尚欠的购房款。被告王斌分别于2013年1月8日、7月29日、9月27日已垫付土建消防工程款10万元、20万元、20万元，合计50万元。截止一审法庭辩论终结前，被告尚欠原告房款2870358元。在诉讼过程中，原告德容公司要求被告王成、王斌、王晓玲支付违约金329680元。对2013年5月11日之后的违约金，原告予以放弃。以上事实，有原告提交的补充协议书、商品房买卖合同、欠条、自来水和电气安装竣工移交协议、盐城市公安局消防支队出具的建筑工程消防验收意见书各一份，被告提交的补充协议书一份、商品房买卖合同两份、德容装饰城综合楼西区3至4层商品房土建消防工程协议书一份及收条三份、德容装饰城综合楼东区1至5层商品房土建消防工程协议书一份、建湖县公安消防大队出具的建设工程竣工验收消防备案检查意见书一份及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，合同当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告德容公司与被告王成、王斌、王晓玲订立的商品房买卖合同和补充协议是双方真实意思表示，应视为合法有效合同，应受法律保护。庭审中，原、被告双方对被告差欠德容装饰城东区第4层的购房款2870358元和房屋的交付时间无争议。争议焦点为：一、讼争房屋在交付使用时是否符合约定的房屋交付条件；二、原告主张的违约金329680元是否应予支持。关于争议焦点一，原、被告双方签订的商品房买卖合同和补充协议关于讼争房屋的交付期限及相关交付条件约定的内容为：“分期综合验收合格”，“该房为现状房，消防主管道由原告提供到位，分支管道由被告自行设计安装，费用被告承担”。2012年7月25日，原告在已提供消防主管道的情况下向被告交付房屋。因此，原告交付的房屋符合商品房买卖合同和补充协议约定的房屋交付期限及相关交付条件，不构成违约。关于被告认为原告交付的房屋的土建消防构成未能及时验收合格，导致被告内部装修工程消防设计无法审核，从而影响被告的商业经营，请求法院依法驳回原告的诉讼请求的抗辩理由，本院认为，被告作为房屋的买受人，在购买房屋后将房屋用于经营建湖县大浪淘沙休闲会所，消防设施的建设维护的责任和相应费用应由其自行承担，故其抗辩理由不成立，对其主张要求原告支付水电增容费用171000元、土建消防工程款704419元、赔偿经济损失1162704元、支付逾期交房的违约金330719元的反诉请求，本院亦不予支持。关于争议焦点二，原告德容公司在被告王斌出具3370358元房款欠条30日后向三被告主张违约金329680元，符合合同关于逾期付款违约责任的约定，虽然合同约定日万分之八的违约金标准较高，但在诉讼过程中，原告要求被告支付违约金329680元，对2013年5月11日之后的违约金，原告予以放弃，原告主张的违约金未超出法律规定的范围，本院予以支持。综上，对原告主张要求被告支付房款2870358元，并支付违约金329680元的诉讼请求，本院予以支持。据此，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告王成、王斌、王晓玲于本判决发生法律效力后三十日内共同支付原告盐城市德容建设发展有限公司房款2870358元，违约金329680元，合计3200038元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告盐城市德容建设发展有限公司的其余诉讼请求。三、驳回反诉原告王成、王斌、王晓玲的诉讼请求。案件受理费34800元，反诉案件受理费12875元，由被告（反诉原告）王成、王斌、王晓玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费34800元。（户名：盐城市财政局；开户行：中国农业银行盐城市中汇支行；帐号：400101040227821）审 判 长 王 守 荣审 判 员 夏   勇代理审判员 刘   开二〇一四年五月三十日书 记 员 周钰（代）附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。