广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民二终字第456号
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄兆胜，男，汉族，住广东省化州市。
委托代理人：黄烈，广东千里行律师事务所律师。
委托代理人：谢德润，广东千里行律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李艳秋，女，汉族，住广东省广州市海珠区。
委托代理人：邓华坚，广东弘力律师事务所律师。
委托代理人：杜文穗。
原审被告：黄茂光，男，汉族，住广东省化州市。
上诉人黄兆胜因与被上诉人李艳秋、原审被告黄茂光租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法坦民二初字第206号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：李艳秋、黄兆胜口头约定，李艳秋将其位于中山市坦洲镇合胜村花稔围（房产证号：粤房地证字第××）及中山市坦洲镇康华街三巷6号（房产证号：粤房地证字第××）的两处房产委托黄兆胜经营、管理，黄兆胜居住在上述两处房产中，以自己名义对外招租，与租客签订房屋租赁合同、收取租金。2014年6月27日，李艳秋委托广东弘力律师律师事务所以邮政国内快递方式（快递单号：1078374358607）向黄兆胜发出关于终止双方委托关系的诉前律师函，载明“……请在接函三日内停止管理上述房地产，并将上述房地产按现状移交委托人或本所接管；整理现有的租户情况一览表，列明每一房间的出租状况（租户姓名、租期、租金、押金、租赁合同签订人和实际租住人）并将全部租赁合同、已收租金、租户押金移交委托人或本所；将出租屋证照、上述房地产的各大门或各房间的钥匙移交委托人或本所……”。黄兆胜未予配合，李艳秋遂于2014年8月15日向原审法院起诉黄兆胜、黄茂光，请求判令：1.解除李艳秋与黄兆胜、黄茂光的委托关系，确认黄兆胜、黄茂光无权再管理位于中山市坦洲镇合胜村花稔围（房产证号：粤房地证字第××）及中山市坦洲镇康华街三巷6号（房产证号：粤房地证字第××）的房产，并搬离上述两房产；2.黄兆胜、黄茂光向李艳秋支付自2014年4月起至搬离日止出租上述两房产的租金（按6万元每月计算，至起诉日暂计为24万元）；3.黄兆胜、黄茂光向李艳秋移交上述两房产的租户名单、与各租户签订的租赁合同及租户缴交的押金；4.黄兆胜、黄茂光承担本案的诉讼费用。原审诉讼中，李艳秋明确其诉讼请求为：1.律师函的发出时间为2014年6月27日，黄兆胜、黄茂光收到律师函三天后，故请求确认李艳秋与黄兆胜、黄茂光时间的委托关系已于2014年7月1日解除；2.黄兆胜、黄茂光无权使用、管理涉案房屋，并立即将涉案房屋交付李艳秋；3.黄兆胜、黄茂光向李艳秋支付自2014年4月1日起的涉案房屋租金；第3项诉讼请求的事实和法律依据在于李艳秋与黄兆胜、黄茂光成立委托关系，2014年4月李艳秋去涉案房屋交涉时已向租户披露过李艳秋为涉案房屋的产权人。原审诉讼中，黄兆胜提起反诉称：其从2012年1月开始管理两房产至今，黄兆胜为使两房产能顺利出租而垫付了533242.85元的日常维修费，李艳秋于2014年6月份要求解除委托管理关系却拒不支付黄兆胜管理房产而支出的费用，请求判令：1.李艳秋立即向黄兆胜支付因履行委托事务所产生的房屋维修费533242.85元及利息（从起诉之日按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）；2.反诉费用由李艳秋承担。
另查明：黄兆胜与黄茂光为父子关系，共同居住在涉案房产中。黄兆胜为证明其为管理涉案房产支出533242.85元，提供了收款收据、发票、转账记录予以证实。收款收据包括装修材料收款收据（部分载明“经手人黄”、“证明人黄”、“易”）、广播电视费用收款收据（收据涉及的地址有：中山市坦洲镇康华街03巷006号、中山市坦洲镇北五区文宜街03巷005号与中山市坦洲镇北五区文宜街02巷002号208、209，部分客户名称显示为黄兆胜，部分客户名称显示为肖新良）、个人住宅租赁综合税完税凭证（部分缴费人显示为李艳秋、部分缴费人显示为车再新，涉及的地址有：中山市坦洲镇康华街三巷6号、中山市坦洲文宜街二巷2-5号、中山市坦洲文宜街三巷2-5号）、电信费用收款收据（部分客户名称显示为黄兆胜、部分客户名称显示为易国良、部分客户名称显示为李艳秋）、卫生清洁费收款收据（显示付款方为文宜街二巷2-5号）。发票为地税发票，顾客名称显示为招租办。原审庭审中，李艳秋确认部分广播电视费用，但其认为该费用并非全部产生于涉案房产，且涉案房产的广播电视费用已在黄兆胜向其支付的费用中扣除。李艳秋确认缴费人为其姓名的个人住宅租赁综合税税金。转账记录备注栏载明“易”，黄兆胜称以上“易”均指代易良权，李艳秋委托易良权签收收款收据、转账记录。李艳秋确认黄兆胜每月转账支付租金，不确认易良权签收的任何单据。
原审庭审中，李艳秋、黄兆胜均确认：李艳秋将位于中山市坦洲镇合胜村花稔围的另一处建筑面积为2206.55平方米的非涉案房产委托黄兆胜管理。李艳秋主张黄兆胜每月应向其支付6万元，理由是双方口头约定黄兆胜每月收取租金，并扣除相关费用后全部交付租金给李艳秋，黄兆胜可以无偿居住，每月收取的租客租金应为6万元。黄兆胜对该金额不予确认，认为其就包括涉案房产在内的三套房产每月固定向李艳秋支付36000元，收取的租金归黄兆胜所有，租赁期限为长期。
案经原审法院审理认为：李艳秋、黄兆胜虽未签订书面合同，但从双方确认存在李艳秋将涉案房产委托黄兆胜管理、黄兆胜每月向李艳秋支付费用的事实可认定李艳秋、黄兆胜之间存在事实合同关系。双方的事实合同未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。李艳秋认为黄兆胜、黄茂光共同管理涉案房产，李艳秋、黄兆胜与黄茂光三方存在事实合同关系，黄兆胜对此不予认可，其认为李艳秋委托黄兆胜并非委托黄茂光管理涉案房产，黄茂光并非合同相对方。李艳秋、黄兆胜提交的证据不足以证明涉案房屋系由黄茂光与黄兆胜共同管理，且涉案房屋的费用由黄兆胜每月向李艳秋支付，李艳秋主张黄茂光作为合同相对方承担责任的诉求没有事实及法律依据，不予支持。本案本诉焦点为：一、李艳秋诉请解除双方合同关系的条件是否成就；二、黄兆胜应付李艳秋的款项如何确定；三、黄兆胜是否应向李艳秋移交涉案房产的租户名单、与各租户签订的租赁合同及租户缴交的押金。关于焦点一。涉案房屋的委托管理是基于李艳秋、黄兆胜的相互信任建立的，双方没有签订书面合同，也没有证据证明双方约定了合同期限，故合同属无期限合同，任何一方具有合同任意解除权。如一方需提前解除合同，一方应在合理时间内提前通知另一方。李艳秋称其已在2014年4月初口头通知黄兆胜终止委托关系，但未提供证据予以证实，且黄兆胜不予确认。李艳秋于2014年6月27日向黄兆胜发函终止委托关系，李艳秋已在合理期限内提前书面通知黄兆胜终止委托关系，其已履行了法定义务，解除双方合同关系的条件已成就，合同已于发函后3日（即2014年7月1日）解除。合同解除后，黄兆胜应向李艳秋返还被管理的涉案房产。关于焦点二。原审庭审中，李艳秋、黄兆胜均确认黄兆胜每月通过转账的方式向李艳秋支付费用。李艳秋主张黄兆胜应每月向其支付6万元的费用，但未提交证据证实，应承担举证不能的后果。黄兆胜自认包括涉案房产在内的三套房产每月向李艳秋支付36000元。故采信黄兆胜的主张，即包括涉案房产在内的三套房产黄兆胜每月向李艳秋支付36000元，涉案两套房产黄兆胜每月向李艳秋支付24000元。李艳秋主张黄兆胜应向其支付自2014年4月起至实际搬离日涉案房产的费用，黄兆胜提交的转账记录显示其支付的费用至2014年3月，可确定2014年4月起黄兆胜未向李艳秋支付涉案房产的费用。因此黄兆胜应按每月24000元的标准向李艳秋支付自2014年4月起至实际搬离涉案房产之日止的费用。关于焦点三。李艳秋委托黄兆胜管理涉案房屋，涉案房屋由黄兆胜实际管理，李艳秋并未直接参与涉案房屋的管理，不知黄兆胜如何对外出租，不知租客的数量，更不知黄兆胜与租客签订的租赁合同内容。双方也并未约定黄兆胜应向其移交涉案房产的租户名单、与各租户签订的租赁合同及租户缴交的押金。故李艳秋的诉请无事实依据，不予支持。关于反诉请求。黄兆胜认为李艳秋应承担其为管理涉案房产共产生533242.85元日常维修费，而李艳秋认为黄兆胜提交的证据无法证明其实际支出了该费用，且部分费用已在其支付给李艳秋的费用中扣除。黄兆胜提交的收款收据显示收款收据装修材料费用、广播电视费用、个人住宅租赁综合税税金、电信费用、卫生清洁费等费用；部分收款收据载明“经手人黄”、“证明人黄”、“易”。李艳秋确认部分广播电视费用，但认为该费用并非全部产生于涉案房产，且涉案房产的广播电视费用已在黄兆胜向其支付的费用中扣除，李艳秋确认缴费人为其姓名的个人住宅租赁综合税税金。对此分析如下：一、黄兆胜提交的收款收据不足以证明收款收据载明的费用由其支出。二、黄兆胜提交的收款收据不足以证明收款收据与涉案房产具有关联性，除广播电视费用、个人住宅租赁综合税税金、电信费用、卫生清洁费单据载明涉案房产的具体地理位置，其余单据与涉案房屋不具有关联性。三、收款收据在2012年至2014年期间制作，黄兆胜并未在费用发生后向李艳秋主张，也未在其向李艳秋支付的费用中扣除。四、如上所述，李艳秋将涉案房产委托黄兆胜管理，其并未直接参与涉案房屋的管理，不清楚涉案房屋的收益，每月仅收取固定收益；黄兆胜以自己的名义对外出租涉案房屋并收取租金，享有相应的收益，亦应承担相应的投入，相关费用应由其自行承担。综上，黄兆胜主张李艳秋承担其为管理涉案房屋支出的费用的诉求理据不足，不予支持。黄茂光经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证及抗辩的权利，应承担相应的诉讼风险，可作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，缺席判决：一、确认李艳秋与黄兆胜的口头合同已于2014年7月1日解除；二、黄兆胜于判决发生法律效力之日起一个月内将位于中山市坦洲镇合胜村花稔围（房产证号：粤房地证字第××号）及中山市坦洲镇康华街三巷6号（房产证号：粤房地证字第××号）的房产交还给李艳秋；三、黄兆胜于判决发生法律效力之日起一个月内向李艳秋支付上述房产使用费（计算方法：自2014年4月起，按每月24000元计算，计至涉案房产交付之日止）；四、驳回李艳秋的其他诉讼请求；五、驳回黄兆胜的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4900元，由李艳秋负担2940元，黄兆胜负担1960元。反诉案件受理费4566元，由黄兆胜负担。
上诉人黄兆胜不服原审判决，向本院上诉称：（一）黄兆胜至今未收到李艳秋所称的律师函，李艳秋提供的快递底单仅显示寄件人及收件人的相关信息，但并未能反映是否有真实寄出以及收件人是否签收或拒收等情形，故原审认定李艳秋已向黄兆胜邮寄律师函属事实认定错误，李艳秋请求解除双方合同关系的条件未成就。（二）李艳秋委托黄兆胜管理三套房产，但每套房产的面积及出租情况均不相同，且黄兆胜并非每月固定向李艳秋交付36000元，故原审认定涉案两房产按每月24000元的标准计算无事实依据。（三）1.根据《中华人民共和国合同法》第三百九十八条的规定，黄兆胜因处理委托事务产生的费用，可以随时向委托人主张，原审以黄兆胜在2012年至2014年期间均未向李艳秋主张垫付费用533242.85元为由认定李艳秋无需支付该费用，与上述法律规定不符。2.黄兆胜已经提交垫付费用的单据原件，在无相反证据的情况下，单据原件由谁持有，费用就由谁支付，故原审认定未有证据证明垫付费用由黄兆胜支付属事实认定错误。3.各方当事人不可能每件事、每一笔费用均能反映与涉案两房产存在关联性，且广播电视费、个人住宅租赁综合税税金、电信费、卫生清洁费等单据均有载明涉案房产的具体位置，李艳秋主张上述费用已被黄兆胜扣除但无举证证实，故原审认定黄兆胜提交的部分单据与涉案两房产无关联性是错误的。4.本案系委托管理关系而非承包关系，黄兆胜对处理委托事项垫付的费用有返还请求权，故原审认定“黄兆胜以自己名义对外出租涉案房屋并收取租金，享有相应的收益，亦应承担相应的投入，相关费用应由其自行承担”是错误的。综上，请求：1.撤销原判，改判李艳秋支付黄兆胜因履行委托事务产生的各项费用合计533242.85元；2.本案诉讼费用由黄兆胜承担。
被上诉人李艳秋答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告黄茂光没有到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。
上诉人黄兆胜、被上诉人李艳秋、原审被告黄茂光在二审期间均没有提供新证据。为查明李冠林在广东省中山市坦洲镇康华街三巷6号死亡，黄兆胜向李冠林配偶赔偿3000多元的事实，上诉人黄兆胜申请本院向中山市公安局坦洲分局康泰派出所调取关于李冠林死亡事实的调查笔录。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
另查明：二审诉讼中，李艳秋、黄兆胜均确认，李艳秋委托黄兆胜管理的三套房产为：（1）李艳秋所有的位于广东省中山市坦洲镇合胜村花稔围的房产（房产证号为粤房地证字第××号，建筑面积为2229.02平方米）；（2）李艳秋所有的位于广东省中山市坦洲镇康华街三巷6号房产（房产证号为粤房地证字第××号，建筑面积为773.8平方米）；（3）车伟新所有的位于广东省中山市坦洲镇花稔围的房产（建筑面积为2206.55平方米）。
本院认为：从李艳秋委托黄兆胜管理的三套房产的建筑面积合计5209.37平方米（2229.02平方米＋773.8平方米＋2206.55平方米），黄兆胜每月向李艳秋支付的上述三套房产的使用费为36000元，折合每平方米的使用费为6.91元／月（36000元／月÷5209.37平方米）来看，如果双方仅仅是李艳秋委托黄兆胜管理上述三套房产的委托合同关系，则应由李艳秋向黄兆胜支付管理上述三套房产的报酬，黄兆胜无须向李艳秋支付上述三套房产的使用费，因此，李艳秋与黄兆胜关于上述三套房产的合同关系，虽然名义上是李艳秋委托黄兆胜管理上述三套房产的委托合同关系，但实质上是李艳秋将上述三套房产租赁给黄兆胜、黄兆胜向李艳秋支付租金的租赁合同关系。综上，本案是租赁合同纠纷，李艳秋与黄兆胜之间关于租赁涉案两套房产的口头约定，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。结合双方诉辩意见，本案的争议焦点是：一、李艳秋要求解除双方合同关系的条件是否成就；二、如果李艳秋要求解除双方合同关系的条件成就，黄兆胜向李艳秋支付的涉案两套房产的租金应当如何计算；三、如果李艳秋要求解除双方合同关系的条件成就，黄兆胜要求李艳秋支付因管理涉案两套房产支出的各项费用533242.85元，理据是否充分。
关于焦点一。李艳秋将涉案两套房产租赁给黄兆胜，双方没有签订书面合同，也没有证据证明双方约定了合同期限，故本案租赁合同属无期限合同，双方均有权随时解除合同，如其中一方需提前解除合同，应在合理期间内提前通知另一方。黄兆胜在反诉状中称李艳秋于2014年6月份要求解除合同，但在上诉状中称其没有收到李艳秋于2014年6月27日向其发出的律师函，应以黄兆胜在反诉状中的陈述为准，本院由此确认李艳秋已在合理期间内提前通知黄兆胜解除合同，原审法院确认双方就位于广东省中山市坦洲镇合胜村花稔围（房产证号：粤房地证字第××）及广东省中山市坦洲镇康华街三巷6号（房产证号：粤房地证字第××）的两套房产的租赁合同已于2014年7月1日解除，黄兆胜应将涉案两套房产交还给李艳秋并无不妥，本院予以维持。
关于焦点二。经审查，第一，原审法院认定黄兆胜应向李艳秋支付的涉案两套房产的租金自2014年4月起计至涉案两套房产交付之日止，双方均无异议，本院予以确认。第二，关于黄兆胜向李艳秋支付的三套房产（包括涉案两套房产）的每月租金为多少的问题，在原审诉讼中，李艳秋称系6万元，黄兆胜称系36000元，但双方均没有提交相关证据证实各自主张，原审法院根据民事证据规则采信黄兆胜的说法并认定黄兆胜向李艳秋支付的三套房产（包括涉案两套房产）的每月租金为36000元，且李艳秋对此并无提起上诉，故本院予以维持。第三，在双方均未提交证据证明每套房产的月租金的具体金额、双方事后无法就此达成一致意见且双方均不申请专业机构评估定价的情形下，原审法院平分每套房产的月租金，系合法行使自由裁量权，并无不妥，本院亦予维持。
关于焦点三。经审查，第一，李艳秋将涉案两套房产租赁给黄兆胜，关于黄兆胜因管理涉案两套房产支出的相关费用由谁负担的问题，黄兆胜并无举证证明双方曾以口头或书面形式进行约定。第二，李艳秋作为涉案两套房产的房东，将涉案两套房产整体出租给黄兆胜，每月收取固定租金，不对涉案两套房产的经营收益承担风险；黄兆胜整体租赁涉案两套房产后，再以自己的名义对外将涉案两套房屋分拆出租并收取租金，对涉案两套房产的经营收益承担风险，即黄兆胜既获取相应的收益，亦承担相应的投入。综上，本院认为，黄兆胜因管理涉案两套房产支出的相关费用，应由黄兆胜自行负担，其要求李艳秋负担缺乏理据，本院不予支持。
另外，黄兆胜申请本院向中山市公安局坦洲分局康泰派出所调取关于李冠林死亡事实的调查笔录，系为了查明李冠林在广东省中山市坦洲镇康华街三巷6号死亡，黄兆胜向李冠林配偶赔偿3000多元的事实，但黄兆胜在一、二审诉讼中均没有要求李艳秋向其支付该3000元款项，李艳秋的本诉请求及黄兆胜的反诉请求均不涉及该3000元款项，故黄兆胜的该项调查取证申请与本案诉讼缺乏关联性，本院不予准许。
综上所述，上诉人黄兆胜的上诉请求，理据不足，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12012元，由上诉人黄兆胜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李思刚
审 判 员 胡怡静
代理审判员 刘运充
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 谢 冰