湖南省吉首市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉民初字第1042号
原告杨正海，男。
委托代理人田明，湖南金垣律师事务所律师。
被告吉首华商房地产开发有限公司。
住所地：湖南省吉首市石家冲办事处人民北路（广花苑）。
法定代表人向博文，该公司董事长。
委托代理人王治文，湖南四维律师事务所律师。
委托代理人章顺，湖南四维律师事务所实习律师。
原告杨正海诉被告吉首华商房地产开发有限公司（以下简称“华商公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月25日受理后，依法组成合议庭，与其他系列案件合并公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人、被告法定代表人的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2012年12月4日与被告华商公司签订商品房买卖合同，约定被告向原告预售房号为1-609号商品房一套，总房款为335096元，付款方式为一次性付款。被告承诺2013年10月31日前通过各项验收并向业主交付房屋。该合同第九条明确规定：开发商逾期超过90日交房，应承担已交房日万分之五的违约金。合同签订后，原告依约分期履行了全部付款义务，而被告却未按合同约定时间交付房屋，且被告至今没有给原告办理房屋产权证及国土使用权证，要求按被告原来承诺的使用年限70年予以办理，并要求被告承担延期违约责任。
原告认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同合法有效。根据我国《建筑法》的相关规定，被告除继续履行合同交付义务之外还应当支付延期交房违约金。天燃气管道的安装施工属人为可控因素，不属不可抗力，被告也没有按照合同履行告知义务，故不能成为其延期交房的免责事由。综上，为维护其合法权益，特诉至法院，请求：1、判令被告履行合同将房屋的土地使用年限变更为原邀约约定的70年；2、判令被告办理房屋产权证及土地使用证；3、承担逾期交房的违约金65009元。4、承担逾期办证的违约金3351元。
为支持其诉讼请求，原告提交了下列证据：
1、商品房销售合同，拟证明合同成立及被告延迟交房的事实，应当承担违约金。
2、交款收据，拟证明业主履行了交款义务。
3、借款合同、房地产抵押合同。拟证明原告已办理按揭贷款。
被告辩称，一、被告实际交房行为，虽然违反了法律的禁止性规定，但违反的是管理性的禁止性规定，应承担相应的行政责任，因此被告转移占有行为应视为有效的交付行为；二、原告主张被告承担逾期交房违约金日万分之五计算比例过高，请求人民法院予以调整至日万分之零点五为宜。三、逾期交房系因增加天然气管道安装施工项目导致的结果，被告并非恶意违约。
为支持其辩解意见，被告提交了下列证据：
第1组证据：华商国际城交房对接单，拟证明实际交房日期；
第2组证据：管道燃气设施配套建设合同，拟证明因新建燃气管道设施导致房屋竣工验收工作推迟。
经庭审质证，并经评议，现对双方提交的证据认证如下：
1、原告提交的证据1-3，具有真实性、合法性、关联性，被告无异议，但认为违约金过高应调整，本院予以采信。
2、被告提交的第1组证据具有真实性，但合法性、关联性，不以采信；第2组证据具有真实性、合法性、关联性予以采信。
根据采信的证据，结合双方当事人的庭审陈述，本院确认如下法律事实：
一、原、被告签订商品房买卖合同的事实。
2012年12月4日，原、被告签订了编号为20120039609的商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的华商国际城1栋1-609号商品房房一套，总价款335096元。付款方式为一次性付清。
（一）、交付期限约定，出卖人应当于2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、买受人未能按时付款或未按时办理交房手续。
（二）、出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况，出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款的万分之三违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之五的违约金。
（三）、交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人发出交接通知10天内买受人不办理交接手续的，视为出卖人已交房。
二、原、被告双方履行合同的事实。
1、合同签订后，原告按约定的方式付清了全部房款。
2、2013年12月17日，被告与湘西华润燃气有限公司签订了管道燃气配套建设合同，约定湘西华润燃气有限公司于2014年6月30日前完工并通气。
3、被告于2014年4月30日通知原告可以交付房屋，向原告出具了《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。其中，《住宅质量保证书》写明保修期限从2014年4月30日开始计算，原告拒绝接收商品房及钥匙。
4、2014年11月21日，华商国际城通过相关部门竣工验收合格。
三、双方发生纠纷的事实。
因被告延期交房未承担违约责任，故原告要求被告继续履行合同，并支付逾期交房的违约金，被告则辩称延期交房系增加天燃气管道的安装施工工程量。因双方未能达成协议，原告便诉至本院。
本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，双方争议的焦点有以下几点：
一、原告要求变更房屋的土地使用权年限为70年的问题。
原告要求变更房屋的土地使用年限为70年，理由为被告原广告称该房屋的土地使用年限为70年，但原告没有向本院提供证据予以证明，且该广告不能对抗合同的效力。该诉请本院不予支持。
二、被告的交房通知是否合法有效的问题。
根据法律规定及合同约定，交付给原告的房屋应当是经验收合格，并且需由被告提供验收合格的证明文件。但诉争的商品房直到2014年11月21日才竣工验收合格，故被告的交房通知及交房行为不符合商品房买卖合同的约定和法律规定，属不适当履行合同，该交房行为无效，原告依照合同约定可以拒绝接受交房。现原告要求被告继续履行交付验收合格的商品房之请求，以全面实现商品房买卖合同的目的，本院依法应予支持。
三、被告逾期交房是否构成违约及违约金是否过高的问题。
根据商品房买卖合同的约定，被告应当在2013年10月31日前向原告交付验收合格的商品房，但至今被告仍未全面适当地履行交房义务，已构成违约，应当承担违约责任；违约金是承担违约责任的基本方式之一，它具有补偿及惩罚的双重性质，但侧重于对违约造成损失的补偿，以守约方的损失为基础。本案，双方当事人均未就逾期交房的损失部分提供证据予以证实，故参照吉首市内同类房屋租赁市场行情，双方约定的已付房款的日万分之五的违约金过高，应当依法予以调整：2013年11月1日至2014年11月21日，违约金调整为已付房款的日万分之二，被告应支付违约金25869元（335096元×0.0002元／天×386天＝25869元）。
四、被告逾期办证是否构成违约及违约金承担的问题。
根据商品房买卖合同的约定，被告应当在2014年11月21日后365日内给原告办理产权登记，至今被告仍没有违约，原告该诉求，本院不予支持。
另外，被告以天燃气管道安装原因作为逾期交房的免责事由，于法无据，不能成立。
综上，因被告未在合同约定的交房时间向原告履行交房义务，构成违约，应承担违约责任。对原告主张要求被告承担逾期交房违约金的诉讼请求，应予支持。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条的规定，判决如下：
一、被告吉首华商房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告杨正海支付逾期交房违约金人民币25869元。
二、驳回原告杨正海的其他诉讼请求。
义务人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。
案件受理费1508元，由被告吉首华商房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。
审 判 长 吴廷和
审 判 员 李绍成
人民陪审员 柴跃华
二〇一五年十月十九日
代理书记员 龙志琼
附法律条文：
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
第六十二条建筑工程实行质量保修制度。
建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。