杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭余民初字第2526号
原告：周贵根。
委托代理人：钟华强，浙江诚可律师事务所律师。
被告：叶景明。
委托代理人：孙涛，浙江坚定律师事务所律师。
被告：陆绮。
委托代理人：何妙富，浙江坚定律师事务所律师。
原告周贵根与被告叶景明、陆绮所有权确认纠纷一案，本院于2014年8月26日立案受理，依法适用简易程序由代理审判员秦海龙独任审判，于2014年9月29日公开开庭进行了审理。原告周贵根及其委托代理人钟华强、被告叶景明委托代理人孙涛、被告陆绮委托代理人何妙富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周贵根起诉称：2001年6月，原告周贵根与被告叶景明签订协议书一份，约定被告叶景明将其所有的位于杭州市余杭区临平梅堰小区25幢304室房屋转让给原告周贵根，面积约70平方米，作价75000元。该房屋系被告叶景明从被告陆绮处转让而来。协议签订后，原告周贵根当�支付购房款65000元，被告叶景明亦交付涉案房屋钥匙。协议还约定，余款10000元待房产权证过户至原告周贵根名下后一次性付清。后被告叶景明虽将房屋交付给原告周贵根使用，但一直未予办理房产过户手续。故诉至法院，请求判令：1.确认位于杭州市余杭区临平镇梅堰小区25幢304室房屋为原告周贵根所有；2.被告叶景明、陆绮将杭州市余杭区临平镇梅堰小区25幢304室房屋过户到原告周贵根名下。
原告周贵根为支持其诉请主张，提供并陈述了下列证据材料：
1.协议书一份，用以证明原告周贵根与被告叶景明签订房屋买卖协议，原告周贵根已支付购房款65000元，并约定余款10000元待涉案房屋过户到原告周贵根名下后一次性付清及违约责任的事实。
2.证明一份，用以证明涉案房屋系被告叶景明从被告陆绮处购买，被告叶景明全额出资系所有权人的事实。
3.房产记载信息�询记录一份，用以证明杭州市余杭区临平镇梅堰小区25幢304室房屋现登记在被告陆绮名下的事实。
4.转让证明一份，用以证明涉案房屋已经转让给被告叶景明的事实。
被告叶景明答辩称：被告叶景明出于自愿要将涉案房屋转让给原告周贵根，但涉案房屋属于教育局教师集资购买。涉案房屋以被告陆绮名义购买，没有被告陆绮教师身份，是买不到涉案房屋的。购买房屋时也因此享有很大优惠，被告陆绮也出资部分购房款。当时被告叶景明急于用钱，才将涉案房屋转让给原告周贵根，但被告陆绮不同意将房屋过户到被告叶景明名下，故被告叶景明无法履行其与原告周贵根之间的协议。
被告叶景明未提交证据材料。
被告陆绮答辩称：被告陆绮与原告周贵根之间不存在房屋买卖合同关系，原告周贵根无权要求被告陆绮办理涉案房屋过户手续。涉案房屋属于集资房，被告陆绮当时因为教师身份才得以购买，房屋所有权属于被告陆绮，被告叶景明无法享有涉案房屋所有权，故原告周贵根与被告叶景明之间签订的协议书无效。被告陆绮对该协议书毫不知情，直到2003年取得房屋所有权证后才知晓。房屋由被告叶景明与被告陆绮共同出资购买，但权利享受人是被告陆绮。原告周贵根称涉案房屋系被告叶景明从被告陆绮处转让而来与事实不符。被告陆绮不同意将涉案房屋产权过户到原告周贵根名下，协议的权利义务与被告陆绮无关。
被告陆绮为支持其答辩意见，提供并陈述了下列证据材料：
1.借条一份，用以证明被告叶景明于1997年1月30日因购买涉案房屋向被告陆绮丈夫李仲华借款1000元，借款至今未还，故涉案房屋购房款均由被告陆绮夫妇支付的事实。
2.承诺书一份，用以证明被告叶景明承诺其只对涉案房屋拥有居住权，无权出售房屋的事实。
3.证明一份，用以证明被告陆绮及李仲华参加学校集资建房购买涉案房屋的事实。
原告周贵根提供的证据，被告叶景明经庭审质证：证据1、3，无异议；证据2，当时被告叶景明和被告陆绮女儿离婚后又同居了，被告陆绮希望被告叶景明与其女儿一起过下去，所以写了这份证明；证据4，真实性有异议，该证据没有落款日期、房屋面积、坐落位置及转让价款；涉案房屋属于被告陆绮夫妻所有，应当有被告陆绮夫妻的签名；退一步讲，即使转让成立，也是无效的。上述证据，被告陆绮经庭审质证：证据1，该协议书无效，被告叶景明无权处分涉案房屋；证据2，真实性无异议，但被告陆绮出具该证明事出有因，当时被告叶景明与被告陆绮女儿离婚后又同居，被告陆绮希望他们一起过下去，所以写下这份证明；并且被告叶景明出具对涉案房屋仅享有居住权绝不出售的�诺书；证据3，无异议；证据4，不是李仲华本人签字。本院经审查后认为，证据1、2、3，结合当事人的相关陈述，可确认其分别作为认定本案相关事实的依据。证据4，尚不足以证明原告周贵根主张的待证事实，故不予确认。
被告陆绮提供的证据，原告周贵根经庭审质证：证据1，被告叶景明与他人之间的关系，与涉案房屋出资无关，并且该笔钱确实用于购买涉案房屋，故被告叶景明购买涉案房屋时确有出资；证据2，被告叶景明单独对被告陆绮作出的承诺，不能对抗第三人；证据3，没有异议。被告叶景明经庭审质证：证据1、2、3，均无异议。本院经审查后认为：证据1、2、3，结合当事人的相关陈述，可以作为认定本案相关事实的依据。
本院依法调取《杭州市余杭区城镇公有住房买卖协议书》及《杭州市余杭区公有住房价格申报表》各一份。原告周贵根经质证：真�性均无异议，与被告陆绮提供的证明相互印证。被告叶景明经质证：购房人系被告陆绮，该房屋系被告陆绮夫妻出资并使用夫妻二人工龄购买。被告陆绮经质证：无异议。本院经审查后认为，上述证据符合证据采信规则，故可确认其分别作为认定本案相关事实的依据。
本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
被告陆绮及其丈夫李仲华系退休教师，于1996年参加杭州市余杭区双林中心小学教师集资建房，购买坐落于杭州市余杭区临平梅堰小区25幢304室房屋。根据房产记载信息查询记录，该房屋于2003年6月12日进行房产登记，所有权人为陆绮，所有权证号为余房权证临改字第××号，建筑面积69.13平方米。
1997年1月31日，被告陆绮向被告叶景明出具证明一份，载明：临平城东中心小学集资的教师住房，原是叶景明出资购买，本人仅以教师名义出面办理手续，所有权属叶景明所有。同时，被告叶景明亦出具承诺书一份，载明：梅堰小区25幢304室房子只能自己居住，决无出售权。如有出售，李仲华、陆绮签给本人的房子合同全部无效。
2001年6月29日，被告叶景明（甲方）与原告周贵根（乙方）签订协议书一份，约定：兹有甲方有梅堰25幢304室一套（建筑面积70平方米），另加车库一间，转让给乙方，转让价为柒万伍仟元。现乙方付给甲方陆万伍仟元。甲方把钥匙交给乙方居住使用，余额壹万元等甲方把三证（房产证）做好交于乙方后付清。过户手续费各自自付，甲方协助乙方办证。双方不得违约，签字生效。另附甲方交于乙方房屋手续（陆绮、李仲华手写证明）。
2014年8月26日，原告周贵根诉至本院，请求判如所请。
本院认为：经查明，坐落于杭州市余杭区临平镇梅堰小区25幢304室房屋登记所有权人系被告陆绮，但被告陆绮对原告周贵根与被告叶景明签订的协议书不予认可，而被告叶景明亦承诺其只能自己居住房屋，不得出售。因此，原告周贵根依据其与被告叶景明签订的协议书要求确认登记在被告陆绮名下房屋所有权，于法无据。综上，原告周贵根要求确认位于杭州市余杭区临平镇梅堰小区25幢304室房屋为其所有，并要求被告叶景明、陆绮将上述房屋过户到其名下的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。被告叶景明、陆绮相关答辩意见，合理部分，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告周贵根的诉讼请求。
本案案件受理费5800元，减半收取2900元，由原告周贵根负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费5800元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。
代理审判员 秦海龙
二〇一五年一月二十一日
书 记 员 孙孝平