新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌中民四终字第955号
上诉人（原审被告）：侯阳平。
委托代理人：赵红梅，新疆翔瑞律师事务所律师。
委托代理人：郑江学，新疆翔瑞律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：乔彦玲。
委托代理人：张民，乌鲁木齐市天山区中信法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：乔彦生。
委托代理人：居筠。
上诉人侯阳平、乔彦玲因与被上诉人乔彦生物权保护合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2014）沙民三初字第402号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年8月28日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月9日公开开庭审理了本案。上诉人侯阳平及其委托代理人赵红梅、上诉人乔彦玲委托代理人张民、被上诉人乔彦生及其委托代理人居筠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，乌鲁木齐市沙依巴克区钱塘江路27号19栋1层2单元1-2号房屋原系乔彦生之母李秀珍所有，1994年12月23日李秀珍去世。李秀珍去世后，该房屋由乔彦生管理。2004年乔彦生将该房屋租赁给侯阳平使用并用于经营餐厅。2008年3月1日，乔彦生与侯阳平续签了房屋租赁合同，约定租期至2013年3月1日，年租金32000元，如一方违约应支付违约金5000元。租赁期内，侯阳平按约向乔彦生支付了房屋租金。2013年2月25日，乔彦玲（乔彦生哥哥）与侯阳平签订租赁合同一份，约定乔彦玲将乌鲁木齐市沙依巴克区钱塘江路27号19栋1层2单元1-2号房出租给侯阳平，租期1年，时间自2013年3月1日至2014年3月1日止，年租金50000元。同日侯阳平向乔彦玲支付了租金50000元及租房押金2000元。2013年6月20日，侯阳平在租赁使用涉案房屋期间发生火灾，导致该房屋装修及房内部分物品被烧毁，此后侯阳平将该房屋锁闭，火灾发生原因至今不明。2013年9月1日，乔彦玲将2013年6月20日至2014年3月1日的房屋租金34793元及租房押金2000元退还给了侯阳平。2014年2月19日，乔彦生将该房屋收回。2014年2月25日，乔彦生与案外人梁美艳、向晶签订房屋租赁合同一份，乔彦生将该房屋租赁给了梁美艳、向晶，租赁期限4年，自2014年3月1日起至2018年3月1日止，第一年租金为65000元，次年租金以每年市场价格进行调动。合同签订后，乔彦生出资对房屋进行了装修，现该房屋已装修完毕由梁美艳、向晶租赁使用。
另查明，2013年3月，乔彦生因与其哥哥乔彦玲、姐姐乔艳芝、乔凤荣对继承母亲李秀珍位于乌鲁木齐市沙依巴克区钱塘江路27号19栋1层2单元1-2号房屋问题发生纠纷并向原审法院提起诉讼，2013年9月11日，原审法院作出（2013）沙民一初字第934号民事判决书，判决乌鲁木齐市沙依巴克区钱塘江路27号19栋1层2单元1-2号房由乔彦生继承。乔凤荣不服该判决提出上诉，2013年12月16日，乌鲁木齐市中级人民法院作出（2013）乌中民一终字第1363号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2014年3月20日，乔彦生取得了该房屋所有权证。
另，乔彦生当庭提交2003年5月17日乌鲁木齐市美都装饰装璜有限公司（2004年6月8日已被工商部门吊销营业执照）开具的装修费发票一份，金额80000元，以证实其2003年对涉案房屋进行装修花费装修费80000元。侯阳平、乔彦玲对该发票真实性提出异议，侯阳平申请对该发票形成时间及真实性进行鉴定，但因无法查找到乌鲁木齐市美都装饰装璜有限公司，且经咨询该票据不具备鉴定条件，无法对该票据形成时间及真实性进行鉴定。
原审法院认为，本案涉案房屋即乌鲁木齐市沙依巴克区钱塘江路27号19栋1层2单元1-2号房屋已经人民法院确认由乔彦生继承所有，故该房屋所有权属于乔彦生。2013年3月1日，侯阳平与乔彦生对该房屋的租赁合同到期后，应由乔彦生与侯阳平协商房屋续租问题并签订续租合同，而侯阳平却与乔彦玲协商签订了房屋续租合同，并向乔彦玲支付了一年房屋租金，因乔彦玲对涉案房屋无所有权，其无权将该房屋租赁给侯阳平，故乔彦玲与侯阳平签订房屋租赁合同将房屋租赁给侯阳平的行为侵犯了乔彦生对该房屋享有的所有权、使用权，侯阳平、乔彦玲的行为属侵权行为，应承担该侵权行为给乔彦生造成的损失。侯阳平、乔彦玲辩称是乔彦生让其二人签订房屋租赁合同无证据证实，乔彦生亦不予认可，对此辩解意见本院不予采信，侯阳平、乔彦玲辩称其不存在侵权行为的意见不能成立，原审法院不予采纳。侯阳平在火灾发生后锁闭房屋，乔彦玲于2013年9月1日向侯阳平协商退还未使用房屋部分的租金，该行为应视为乔彦玲认可侯阳平、乔彦玲终止房屋租赁合同、收回房屋，乔彦玲应向乔彦生支付2013年3月1日至2014年2月19日期间的租金损失，侯阳平将租金交付给无权收取租金的乔彦玲，亦存在过错，其应对实际使用房屋期间的租金损失向乔彦生承担连带付款责任。关于租金损失标准，因乔彦生未申请对该期间的租金损失进行评估鉴定，其主张按市场价年租金65000元计算无相应依据，对此原审法院依据公平原则按侯阳平、乔彦玲签订租赁合同中年租金50000元为参考计算，乔彦玲应向乔彦生支付房屋租金损失48611元（2013年3月1日至2014年2月19日租金损失），侯阳平应在实际使用房屋期间租金损失15207元范围内承担连带给付责任。关于涉案房屋在侯阳平使用期间发生火灾将房屋装修烧毁的损失问题，因火灾原因至今不明，侯阳平作为房屋实际管理使用者，负有妥善保管房屋的义务，故对房屋发生火灾造成的房屋损失应承担赔偿责任，乔彦玲在火灾发生时并未实际占有使用涉案房屋，其不应对火灾造成的房屋损失承担连带赔偿责任。关于火灾造成房屋损失数额，乔彦生对此提供2003年5月17日乌鲁木齐市美都装饰装璜有限公司80000元装修费发票一份，侯阳平、乔彦玲虽对该发票真实性提出异议，但因该票据不具备鉴定条件，无法对其真实性进行鉴定，原审法院对该票据真实性予以认定，但因该装修费用发生于2003年，而火灾发生于2013年，该房屋装修已使用十年，应予折旧，对此原审法院酌情认定折旧残值为25%即按20000元计算赔付。侯阳平主张房屋是其装修并提供证人贾宗停公证证言一份，因该证据系孤证，且火灾发生于其与乔彦生租赁合同期满后占有乔彦生房屋期间，房屋发生火灾受损事实存在，侯阳平应承担房屋损失的赔偿责任，故原审法院对侯阳平以房屋是其装修而不承担房屋装修损失赔偿责任的辩解意见不予采纳。因乔彦生与侯阳平、乔彦玲之间在2013年3月1日至2014年2月19日之间并不存在房屋租赁合同关系，乔彦生与侯阳平之间的房屋租赁合同亦已履行完毕，故不存在侯阳平、乔彦玲违约问题，对乔彦生要求侯阳平、乔彦玲支付违约金及租金利息的诉讼请求，原审法院不予支持。原审法院判决如下：一、乔彦玲给付乔彦生房屋租金损失48611元；二、侯阳平在15207元租金损失范围内向乔彦生承担连带给付责任；三、侯阳平给付乔彦生房屋装修损失20000元；四、驳回乔彦生要求侯阳平、乔彦玲给付违约金5000元的诉讼请求；五、驳回乔彦生要求侯阳平、乔彦玲给付租金利息5308元的诉讼请求；六、驳回乔彦生其他诉讼请求。
上诉人乔彦玲不服一审判决上诉称，一、我方从未对涉案房屋进行实际的占有、使用、处分，原审法院仅凭一份无效的租赁合同就认定我方构成侵权是错误的。二、我方同侯阳平签订无效的租赁合同后，没有向侯阳平履行交付的手续，所以我方不构成侵权。三、我方虽然收取过租金50000元，但是在火灾之后已经将34793元及2000元押金退回。综上，请求二审法院予以改判。
被上诉人乔彦生针对乔彦玲的上诉答辩称，一审判决正确，上诉人的理由不成立。
上诉人侯阳平针对上诉人乔彦玲的上诉答辩称，同意乔彦玲的上诉请求。
上诉人侯阳平不服一审判决上诉称，我方与乔彦玲续订房屋租赁合同的行为不属于侵权行为，乔彦生无证据证实其有损失发生及损失的具体数额的前提下，一审判决上诉人对乔彦生承担赔偿责任无事实和法律依据。请求二审法院依法改判。
被上诉人乔彦生针对侯阳平的上诉答辩称，根据继承法，继承是从被继承人死亡是算起的，所以我方认为一审判决认定事实及适用法律是正确的。
上诉人乔彦玲针对侯阳平的上诉答辩称，我基本上同意，但是理由部分有部分不同意，我方与侯阳平不构成乔彦生的房屋侵权。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实相同。
本院认为，涉案房屋所有权属于乔彦生所有。故乔彦生对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。其他人未经乔彦生授权不得对该房行使权利。乔彦玲与侯阳平未经乔彦生同意，擅自就涉案房屋签订房屋租赁合同并使用的行为侵犯了乔彦生的权利，应向乔彦生承担由此行为给乔彦生造成的损失。对于乔彦玲收取的房屋租金，乔彦玲应返还乔彦生。发生火灾事故后，乔彦玲与侯阳平解除了房屋租赁合同，乔彦玲即应将涉案房屋返还给乔彦生，但乔彦玲未向乔彦生返还房屋，仍构成侵权。直至2014年2月19日，乔彦生将该房屋收回，在此期间的房屋租金损失，乔彦玲仍应赔偿乔彦生。对于房屋装修损失，因在侯阳平使用期间发生火灾事故，由此对房屋造成的损失，侯阳平应向乔彦生承担。将房屋恢复原状达到正常使用确需进行装修，故考虑损害事实的客观性，原审判决侯阳平向乔彦玲赔偿20000元损失符合客观事实，并无不当。综上所述，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1695.44元，其中乔彦玲预交1015.27元，由乔彦玲负担，侯阳平预交680.17元，由侯阳平负担。
本判决为终审判决。
审判长 黎剑
审判员 李健
审判员 王宏
二〇一四年十一月十八日
书记员 焦玉