金华市金东区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金东民初字第1173号
原告（反诉被告）叶志虎。
委托代理人叶旭明。
被告吴红军。
被告（反诉原告）楼兰芳。
共同委托代理人叶向明。
共同委托代理人徐文飞。
原告（反诉被告）叶志虎与被告吴红军、被告（反诉原告）楼兰芳买卖合同纠纷一案，本院受理后于2014年11月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）叶志虎的委托代理人叶旭明、被告吴红军、被告（反诉原告）楼兰芳及其委托代理人叶向明、徐文飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶志虎诉称，2012年6月4日，被告楼兰芳向原告购买位于金华市金东经济开发区东升路639号的金华市五洲饰品有限公司（以下简称五洲公司）的厂房及股权。双方协议签订后，被告向原告支付了大部分转让款，原告遂将厂房及土地过户给了被告。但被告还有73万元转让款未支付，2012年9月21日经双方协商，约定该笔款项由被告于2012年10月8日前付清，并由被告楼兰芳的丈夫被告吴红军出具欠条一张。但到期后，两被告一直未支付该笔款项，为维护自身合法权益，原告诉至本院，请求判令：1、要求两被告共同支付转让款73万元，并支付利息107310元（利息从2012年10月8日起按银行同期贷款利率计算至2014年9月8日，其后利息按银行同期贷款利率计至实际归还之日止），款项合计837310元；2、本案诉讼费由被告方承担。
为证明上述事实，原告（反诉被告）叶志虎向本院提供了如下证据：
1、原、被告身份复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格；2、公司基本情况、房地产买卖契约、欠条，证明原告将厂房和土地转让给两被告及两被告未支付转让款73万元的事实；3、义乌法院民事判决书，证明原告已经将厂房和五洲公司的股权过户到两被告名下的事实。
被告吴红军辩称，协议签订时，原告虽为房地产所有人五洲公司的法定代表人，但因协议只有其个人签字而无公司印鉴，故其对公司所有的房地产进行的处分行为属无权处分，效力待定。原告要求被告支付73万元转让款的付款条件未成就，付款条件有约定在公告期间无任何异议为条件，但是在公告（股权转让公告）期间案外人金华市卡努饰品厂（以下简称卡努饰品厂）提出对本案涉及的房产界限及土地使用权的异议，请求驳回原告的诉请。
被告吴红军未向本院提交证据。
被告（反诉原告）楼兰芳辩称，反诉被告无证据证明其已履行了将房地产权属过户给反诉原告的义务，因此要求反诉原告支付转让款无事实和法律依据，请求驳回原告的诉请。且因本案所涉房地产在股权过户公告期内案外人卡努饰品厂提出权属异议，反诉被告已违约，并造成了反诉原告的经济损失，应承担相应的违约责任，故反诉原告提起反诉，请求判令：反诉被告支付反诉原告违约金20万元，并自反诉之日起按银行同期贷款利率赔偿利息损失至实际履行完毕之日止。
被告（反诉原告）楼兰芳为证明上述事实，向本院提供了如下证据：
1、房地产买卖契约，证明反诉人与被反诉人就转让涉讼房地产已达成协议，双方对过户时间、被反诉人就本案所涉房地产所做的承诺及违约责任的约定；2、宗地图，证明本案所涉房地产有权属争议，案外人卡努饰品厂在该房地产上有部分权利，被反诉人违反承诺，构成违约；3、律师函，证明被反诉人违约的事实；4、房产证，证明涉讼房产过户时间已超出约定期限。
针对反诉原告的反诉请求，反诉被告叶志虎辩称，其认为未按约定时间办理房地产过户的原因不是被反诉人造成的，所以不应当承担违约金，退一步讲，就算是反诉人存在违约，每日3000元的违约金也是过高的，请求法院按照实际损失确定违约金。关于公告期间提出异议的事情，反诉原告在购买房产时已经对房产进行了充分了解，案外人卡努饰品厂提出权属异议的也只有2.2平方米，且现在房地产权证都在反诉原告处，在股权转让公告期间也没有任何案外人提出异议，现股权转让已实际履行完毕。请求驳回反诉原告的诉请。
经庭审质证，本院认证如下：
对原告（反诉被告）提供的证据1，两被告质证后无异议，本院予以确认；证据2，两被告质证后对工商登记信息无异议，对房地产买卖契约的真实性无异议，但认为原告无权对公司财产作出处分，对欠条真实性无异议，但认为欠条付款是附条件的，只有在公告期间无异议的情况下才支付款项，本院对该些证据真实性予以确认；证据3，两被告质证后对其真实性无异议，但认为该判决书只能证明股权已经转让到被告方，但是厂房包括土地证、房产证实际都未过户的，本院对该证据真实性予以确认。
对被告（反诉原告）楼兰芳提供的证据1，原告质证后对其真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认；证据2，原告质证后对其真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该证据不能证明涉讼房地产原告存在违约，该争议的2.2平方米，当时是为了先让案外人卡努饰品厂做围墙，原告同意让出的，但是土地证上面该地块权属一直是属于五洲公司的；证据3，原告质证后认为，由于该证据没有原件无法核对，对其真实性、合法性、关联性均有异议，本院对该证据证明力不予确认；证据4，原告质证后对其真实性无异议，但认为房产证现在虽仍登记在五洲公司名下，但是原告提交的民事判决书证明五洲公司的股权已经全部转给被告方，本院对该证据真实性予以确认
经审理，根据当事人陈述、举证、质证及认证，本院查明事实如下：
2012年6月4日，原告叶志虎与被告楼兰芳双方签订房地产买卖契约，约定原告将位于金华市金东经济开发区东升路639号由金华市五洲饰品有限公司所有的厂房和土地卖于被告；房地产交易价款3580000元；原告保证上述房地产权属清楚且无纠纷。若发生与原告有关的产权纠纷或债权债务，概由原告负责清偿，并承担相应的民事诉讼责任，因此给被告造成的经济损失，由原告负责赔偿；双方在本合同签字手续后，任何一方违约，违约金为该房屋成交价的2倍，违约方补偿给守约方；原告应在本合同签订15日之内清理所有五洲饰品厂债务，本次双方厂房交易将以两种模式股权转让和买卖过户进行。随后，被告方依约向原告支付了2850000元合同价款，被告吴红军并于2012年9月21日向原告出具欠条一张，载明：“今欠叶志虎购房款（原五洲饰品厂房及股权）余款柒拾叁万元整（￥730000），本款于2012年10月8日付清（公告自2012年10月5日，在公告期间无任何纠纷后付清余款）。”另查明，2005年10月25日，原告叶志虎以五洲公司名义与案外人卡努饰品厂达成协议，约定：“经双方协商同意，从卡努土地证中的1-7界线南段4米往7-6界线的1米处之间的中心线建围墙。”现案外人卡努饰品厂以此为依据向被告方主张该2.2平方米土地的权属异议；被告吴红军、楼兰芳系夫妻关系，于2000年3月17日登记结婚；房地产买卖契约签订时，原告叶志虎为五洲公司法定代表人，职务为执行董事、总经理，公司股权90%归叶志虎所有，10%归其女儿叶雅青所有；2012年11月2日，五洲公司的股权由原告叶志虎及其女叶雅青变更登记为被告吴红军、楼兰芳（股权各占50%）；本案所涉房地产土地使用权面积为1353平方米，一直登记于五洲公司名下，未进行变更登记，现该房地产已由被告方用于生产经营。
本案争议焦点为：
1、房地产买卖协议效力问题，被告辩称原告虽为房地产所有人五洲公司的法定代表人，但因协议只有其个人签字而无公司印鉴，故其对公司所有的房地产进行的处分行为属无权处分，该协议效力待定。本院认为，由于法定代表人本身即代表公司，且本案法定代表人原告叶志虎为占五洲公司90%股份的股东，在没有特别约定时，其处分公司财物的意思表示（如签名），即可视为公司的意思表示，不以公司印鉴为限。故原告叶志虎与被告楼兰芳于2012年6月4日达成的房地产买卖协议，系双方真实意思的表示，该协议合法有效。
2、房地产买卖协议履行问题，被告辩称本案所涉房地产权属一直登记在五洲公司，并未过户给被告方，故原告要求被告方支付转让款无事实和法律依据。本院认为，本案所涉房地产虽一直登记在五洲公司未办理变更登记，但原、被告签订的房地产买卖协议约定：“本次双方厂房交易将以两种模式股权转让和买卖过户进行”，2012年11月2日，五洲公司的股权已由原告叶志虎及其女叶雅青变更登记为被告吴红军、楼兰芳，故应认定原告已实际履行协议约定的标的物交付义务。
3、合同不完全履行的责任承担问题，本案因原告在与被告方签订房地产买卖协议前，已与案外人金华市卡努饰品厂就涉案房地产有相关权利约定，现案外人依据该约定向被告方提出权利主张。故被告吴红军辩称原告要求被告支付73万元转让款的付款条件未成就，因欠条记载的付款条件为公告期间无任何异议，但是在公告（股权转让公告）期间案外人卡努饰品厂提出对本案所涉房产界限及土地使用权的异议，所以付款条件未成就。而被告（反诉原告）楼兰芳则提出反诉，认为因本案所涉房地产案外人卡努饰品厂提出权属异议，反诉被告已违约，并造成了反诉原告的经济损失，应承担相应的违约责任，故反诉请求判令反诉被告支付反诉原告违约金20万元，并自反诉之日起按银行同期贷款利率赔偿利息损失至实际履行完毕之日止。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百五十条的规定：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”本案原告虽辩称，被告方对标的物存在权利瑕疵事先知情，但未提交相关证据予以证明，对此本院不予采信。故原告的行为已违反买卖合同权利瑕疵担保义务，属合同的不完全履行，应承担相应的违约责任。而被告吴红军所出具欠条约定的付款条件为在股权公告期间无任何纠纷后付清余款，现五洲公司股权已实际转让给被告方，故应认为付款条件已成就，且对原告的不完全履行行为，被告方同时主张履行抗辩与违约责任，亦属重复主张，故对被告吴红军的该项答辩本院不予采信。
4、违约金数额问题，被告（反诉原告）楼兰芳主张因原告的不完全履行给被告方造成了经济损失，故要求其支付20万元违约金。原告（反诉被告）辩称反诉原告主张的违约金过高，要求法院依法予以调减。本院认为，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案合同总价款为358万元，争议价款为73万元，反诉原告主张20万元违约金显著过高，本院依法予以调减。因反诉被告在明知交易房地产存在权利瑕疵的情况下，隐瞒事实进行交易，过错程度较大，而违约金以补偿性为主，兼具惩罚性，且反诉原告购买该房地产系用于生产经营，现因该房地产存在权利瑕疵，给反诉原告的正常生产经营活动造成了障碍，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定以本案争议价款73万元的15%为标准，由原告（反诉被告）赔偿违约金计109500元。
综上，本院认为原告叶志虎与被告楼兰芳于2012年6月4日达成的房地产买卖协议合法有效，原告已履行了合同约定的标的物交付义务，被告方应按约定支付358万元合同价款，现被告方仅支付了285万元，尚有73万元未支付，故对原告要求被告方支付73万元合同价款及逾期利息的诉请，本院予以支持，但利息应自逾期之日即2012年10月9日起按银行同期贷款利率计算。原告叶志虎在明知交易房地产存在权利瑕疵的情况下，与被告方进行交易，构成合同不完全履行，应承担相应的违约责任，被告方主张由原告赔偿20万元违约金及利息，原告辩称该违约金主张过高，要求予以调减，本院酌定由原告赔偿被告方109500元违约金，因违约金已包含被告方的各项损失，故对被告的利息主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）吴红军、楼兰芳于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）叶志虎转让款730000元及利息（利息以730000元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率自2012年10月9日起计算至本判决确定的履行之日止）。
二、原告（反诉被告）叶志虎于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）楼兰芳违约金109500元。
三、驳回原告叶志虎的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告楼兰芳的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6087元、反诉费2150元，合计8237元，由原告叶志虎负担977元、被告吴红军、楼兰芳负担7260元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
代理审判员 王画
二〇一五年一月十二日
代书 记员 陈丝