新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2014）新民三初字第１２１８号原告：新疆生产建设兵团国有资产经营公司。法定代表人：陈一滔，该公司董事长。委托代理人：段文文，新疆元正律师事务所律师。委托代理人：隋洪安，新疆元正律师事务所律师。被告：魏蕾。委托代理人：林树彬，北京锦竹律师事务所律师。被告：新疆忠泰房地产开发有限公司。法定代表人：张忠言，该公司董事长。委托代理人：李明雪，新疆巨臣律师事务所律师。委托代理人：魏刚，新疆巨臣律师事务所实习律师。原告新疆生产建设兵团国有资产经营公司（以下简称：兵团国资公司）起诉被告魏蕾、新疆忠泰房地产开发有限公司（以下简称：忠泰公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2014年10月17日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月30日经公开开庭进行了审理。原告兵团国资公司的委托代理人段文文，被告魏蕾的委托代理人林树彬，被告忠泰公司的委托代理人李明雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兵团国资公司诉称：2010年3月被告忠泰公司与被告魏蕾签订房屋买卖合同，约定以120万元的价格转让位于北京市丰台区芳星园三区7号楼1501、1508室的房屋。而上述两套房屋的所有权人是我公司。被告忠泰公司无权处分上述房屋，故被告忠泰公司与被告魏蕾之间的房屋买卖合同属无效合同。现诉至法院，要求判令两被告之间签订的房屋买卖合同无效并由被告承担本案的诉讼费用及邮寄送达费。被告魏蕾辩称：不同意原告的诉讼请求。原告不具有确认合同无效的主体资格，原告并非我与被告忠泰公司房屋买卖合同的当事人，原告作为房屋所有权人仅享有物权；我与被告忠泰公司之间的合同系双方真实意思表示，符合法律规定，应属合法有效合同。该合同签订后，我向被告忠泰公司支付了60万元购房款，且被告忠泰公司亦向我交付了北京市丰台区芳星园1508室房屋，该房屋买卖合同已经履行，因此原告无权确认合同无效；2010年3月16日，我与被告忠泰公司签订房屋买卖合同时，被告忠泰公司向我出具了新疆生产建设兵团商业贸易集团有限公司与被告忠泰公司签订的房屋买卖协议书原件及新疆生产建设兵团商业贸易集团有限公司收到被告忠泰公司房屋预付款20万元的收据原件，且被告忠泰公司带我对1501室、1508室房屋进行查看，客观上说明被告忠泰公司对房屋享有实际的控制权及管理权。因此被告忠泰公司对房屋有处分权。被告忠泰公司辩称：不同意原告的诉讼请求，我公司未将涉案房屋出售给被告魏蕾，我公司亦未收到被告魏蕾交付的购房款，因此，我公司与被告魏蕾不存在房屋买卖合同关系。经审理查明：2012年，原告以返还原物为由在北京市丰台区人民法院起诉被告魏蕾，要求被告魏蕾腾退北京市丰台区芳星园三区7号楼1508号房屋，要求被告魏蕾支付占用房屋期间的费用；要求被告魏蕾支付原告代付的2010年的物业费2660.1元及原告代缴的其他费用。该案中，北京市丰台区人民法院查明，1992年3月9日，原新疆生产建设兵团驻北京购销站（以下简称：购销站）与北京市城市建设开发总公司（以下简称：北京城建公司）签订商品房购销合同，约定购销站购买北京市丰台区方庄173.40平方米的商品房，价款为475689.49元。1993年4月22日，北京城建公司向北京市城镇房屋所有权登记发证领导小组办公室开具房屋所有权证明书，证明坐落于丰台区芳星园三区15号楼1501、1508号房屋所有权为购销站所有。1997年12月15日，购销站因未参加企业年审，被北京市丰台区工商行政管理局作出吊销企业法人营业执照的行政处罚，上述房屋亦未实际办理所有权登记手续。2007年1月26日，购销站的母公司新疆生产建设兵团商业贸易集团有限公司（以下简称：兵团贸易公司）与被告忠泰公司签订一份协议书，约定兵团贸易公司将位于北京市丰台区芳星园三区7号楼1501室、1508室面积173.40平方米的两套住房以42万元出让给被告忠泰公司，并约定协议签订后被告忠泰公司预付定金20万元，待房产过户手续办理完毕后10日内余款一次付清。协议签订当日，被告忠泰公司支付兵团贸易公司房款20万元。2010年3月16日，被告忠泰公司授权该公司的副经理雍明江与被告魏蕾签订房屋买卖合同，约定被告忠泰公司将上述两套房屋出售给被告魏蕾，每套价格60万元，被告魏蕾在签订合同当日支付被告忠泰公司60万元，被告忠泰公司保证在1年内将房产证办理到被告魏蕾名下，所产生的费用由被告魏蕾、忠泰公司各承担50%，届时被告魏蕾将房屋余款付清，若违约，违约方按房款总数30%向对方赔偿；同日，被告魏蕾向被告忠泰公司交付60万元房款，被告忠泰公司向被告魏蕾交付1508号房屋，1051号房屋至今未向被告魏蕾交付；被告魏蕾接手1508号房屋后经过装修于2010年10月入住。2008年7月16日，新疆生产建设兵团国有资产监督管理委员会作出《关于无偿划转北京市丰台区方庄芳星园三区7号楼1501室、1508室的决定》，认为上述两套房屋为国有资产且长期闲置，为有效利用国有资产，将诉争房屋无偿划转至原告，原告可以办理房产手续及产权过户手续。后原告于2010年7月27日取得了该两套房屋的所有权证书。北京丰台区人民法院认为，购销站购买诉争房屋，后购销站母公司兵团贸易公司将房屋出售给被告忠泰公司，被告忠泰公司又将房屋出售给被告魏蕾，均属正常的市场流转行为，诉争的房屋虽未取得房屋所有权证书，但不妨碍房屋买卖合同的效力，原告兵团贸易公司与兵团国资公司均为新疆生产建设兵团国有资产监督管理委员会下属的国有企业，兵团贸易公司已将诉争房屋出售的情况下，新疆生产建设兵团国有资产监督管理委员会又将诉争房屋无偿划转为原告兵团国资公司所有，原告兵团国资公司在取得诉争房屋的无偿划拨后，关于在诉争房屋上的权利义务均一并由原告兵团国资公司继承，即其取得相应的权利同时也应承担兵团贸易公司在诉争房屋上未完成的义务。兵团贸易公司在诉争房屋出售后，房屋买卖合同未经司法程序确认无效的情况下，兵团贸易公司应承担合同确定的权利义务，原告兵团国资公司在取得无偿划拨后，亦应承担兵团贸易公司原应承担的合同义务。后北京市丰台区人民法院作出（2012）丰民初字第02246号民事判决，驳回了原告兵团国资公司的全部诉讼请求。2013年1月30日，本案原告兵团国资公司在乌鲁木齐市新市区人民法院起诉兵团贸易公司及被告忠泰公司，要求确认兵团贸易公司与被告忠泰公司签署的关于买卖北京丰台区方庄芳星园三区7号楼1501室、1508室房屋的协议书无效。乌鲁木齐市新市区人民法院在该案中另查明，2006年12月28日，新疆生产建设兵团国有资产监督管理委员会向原告下发了兵国资发〔2006〕188号《关于授权兵团国有资产经营公司对其国有资产监督管理的通知》，授权原告进行国有资产经营，对其公司全资、控股、参股和托管的企业及其子、分公司中国家投资形成的国有资产，代表新疆生产建设兵团国有资产监督管理委员会依法进行经营、管理和监督。该案中，乌鲁木齐市新市区人民法院认为，由于该案涉及位于北京市丰台区方庄芳星园三区7号楼1501室、1508室房屋属于国有资产，因此对其进行处置应当由国有资产监督管理机构进行监督管理，并应按法定程序进行国有资产评估。兵团贸易公司与被告忠泰公司签订的关于转让本案房屋的协议书，没有经过新疆生产建设兵团国有资产监督管理委员会及原告兵团国资公司批准同意，转让价款的确定亦没有经过国有资产评估，违反了国家对国有资产进行监督管理的制度和法律法规。《国有资产评估管理办法》第三条规定，国有资产占有单位进行资产转让的应当进行资产评估。该规定属于强行性规定，而非任意性规定。同时，《国有资产评估管理办法施行细则》第十条规定，对于应当进行资产评估的情形没有进行评估的，该经济行为无效。该案被告兵团贸易公司转让涉案房屋时，没有进行评估。1992年3月，原购销站以475689.49元的价款购买了涉案房屋，在十余年之后的2007年1月，兵团贸易公司在未经评估的情况下以42万元向被告忠泰房地产公司转让该房产，尤其是考虑到在北京市丰台区该期间房屋大幅升值的背景，更凸现了转让价格之低。若使兵团贸易公司与被告忠泰公司之间转让房产的协议书继续有效将损害国家利益和社会公共利益，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项“损害社会公共利益”的规定。对于被告忠泰公司而言，其知道或者应当知道涉案房地产属于国有资产，在没有履行《国有资产评估管理办法》规定的报批和评估手续的情况下，以明显不当的低价受让涉案房地产，不能认定为善意受让人。后新市区人民法院作出（2013）新民三初字第250号民事判决，确认兵团贸易公司与被告忠泰公司签署的关于转让北京市丰台区方庄芳星园三区7号楼1501室、1508室房屋的协议书无效。后被告忠泰公司依法对该判决提起上诉，乌鲁木齐市中级人民法院维持（2013）新民三初字第250号民事判决。庭审后，原告明确其要求确认无效的合同即为被告魏蕾庭审中出示的两被告于2010年3月16日签订的房屋买卖合同（涉案房屋：北京市丰台区方庄芳星园三区7号楼1501室、1508室房屋）。上述事实有（2012）丰民初字第02246号民事判决书、（2013）新民三初字第250号民事判决、房屋买卖合同书及庭审笔录存卷为证。本院认为：首先，根据《中华人民共和国物权法》第三十二条规定，物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁诉讼等途径解决。原告作为诉争房屋的所有权人，其有权对两被告私自处分其房屋危害其所有权的行为进行相关的诉讼。被告魏蕾抗辩原告不是房屋买卖合同人，无权确认两被告合同效力的辩称理由，本院不予采信。被告魏蕾辩称，其与被告忠泰公司签订的房屋买卖合同时，充分考察了被告忠泰公司与兵团贸易公司之间存在房屋买卖合同关系及履行情况后，与被告忠泰公司签订房屋买卖合同，且被告忠泰公司亦将其中一套涉案房屋交付给被告魏蕾，因此被告忠泰公司对涉案的房屋有处分权，被告魏蕾与被告忠泰公司之间的合同合法有效。首先，根据我国物权法的规定，房屋所有权的认定，应以房产部门的登记为准。本案庭审中，被告魏蕾明确表示被告忠泰公司在向其出售房屋时，涉案的房屋并未取得所有权证，其才以120万元价格购得涉案两套房屋即被告魏蕾在与被告忠泰公司签订房屋买卖合同时，其主观上对被告忠泰公司不享有房屋所有权的事实，以及被告忠泰公司与兵团贸易公司之间的房屋买卖合同尚未完全履行完毕，被告忠泰公司能否取得涉案房屋所有权尚未确定的事实是知晓的。其次，被告忠泰公司向被告魏蕾出售涉案房屋的基础法律关系即被告忠泰公司与兵团贸易公司之间的房屋买卖合同关系已经法院生效判决确认无效。即被告忠泰公司依据与兵团贸易公司之间的房屋买卖合同取得涉案房屋处分权的基础合同关系已经法院生效判决确认无效。该基础合同关系的无效导致被告忠泰公司在与被告魏蕾的房屋买卖合同关系中，被告忠泰公司对涉案两套房屋属无权处分人。现原告作为房屋真正的所有权人对被告忠泰公司的无权处分行为拒绝进行追认，被告忠泰公司与被告魏蕾之间的房屋买卖合同应属无效合同。故被告魏蕾辩称其依据被告忠泰公司与兵团贸易公司合同关系而认为被告忠泰公司对涉案房屋有处分权且其与被告忠泰公司签订的房屋买卖合同合法有效的理由，本院不予采信。原告要求确认被告魏蕾与被告忠泰公司签订的房屋买卖合同无效的请求，合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下：被告魏蕾与被告新疆忠泰房地产开发有限公司于2010年3月16日签订的房屋买卖合同无效。本案案件受理费70元，邮寄送达费220元（原告均已预交）。案件受理费现由被告魏蕾承担35元，被告忠泰公司承担35元。邮寄送达费由被告魏蕾承担160元，被告忠泰公司承担60元。被告魏蕾、忠泰公司各自承担的案件受理费、邮寄送达费在本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  张 静人民陪审员  付向阳人民陪审员  刘 雯二〇一五年八月二十五日书 记 员  王 艺