北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第41439号
原告（反诉被告）北京闻道乐学国际教育咨询有限公司，住所地北京市朝阳区青年路西里3号院1号楼F3-01。
法定代表人王现章，经理。
委托代理人任家闻，北京高华律师事务所律师。
被告（反诉原告）金x，女，1969年8月4日出生。
委托代理人王志华，北京市华文通用律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京闻道乐学国际教育咨询有限公司（以下称闻道乐学公司）与被告（反诉原告）金x（以下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。闻道乐学公司之委托代理人任家闻、金x及其委托代理人王志华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
闻道乐学公司诉称：2013年7月15日，我公司与金x签署了《房屋租赁合同》，将位于北京市朝阳区某小区的房屋出租给金x，合同约定租赁期限为5年，自2013年7月15日至2018年7月14日止，租金总额人民币2488935元，合同年租金总额497787元；从第三年起租金每年递增5%，租金每六个月付一次。首次支付为合同签订后3日内，按我公司指定方式支付从2013年9月13日至2014年2月12日的房租共计207411元，以后每次需提前一个月支付；合同的免租期为60天，在2013年7月15日至2013年9月12日；被告逾期支付租金或其他费用的，每逾期一日，须向我公司支付2000元的违约金，被告拖欠房租超过一个月的，我公司有权单方解除本合同。合同签署后，金x一直未依约按时交纳房租，至今已拖欠房租一个多月，经我公司多次催缴，仍不按照约定履行义务。我公司认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效，我公司向金x提供符合要求的房屋，金x理应依约及时向原告支付租金。但是，金x却拒不支付租金至今，致使我公司的合同目的无法实现，故诉至法院，要求：1、判令解除我公司与金x签署的《房屋租赁合同》；2、判令金x立即腾退租赁房屋；3、判令金x支付自2014年8月12日至2015年3月6日止的租金279313.22元；4、判令金x支付迟延支付租金的违约金466000元。
金x辩称并反诉称：不同意闻道乐学公司要求支付租金和违约金的诉讼请求，同意解除合同并腾房。闻道乐学公司答应办理餐馆经营手续，但是一直对我方隐瞒事实，一直到现在，消防手续都没有办下来。我与闻道乐学公司签订租赁合同后，我按照合同的规定，按时足额支付了房租414825元和押金82965元，同时按照经营餐馆的需要和营业面积，对房屋进行了装修、安置灯箱广告、安装排烟管道、购置厨房设备以及购买了冰箱、空调、厨具、餐具和餐桌座椅等，合计1192397元。但是闻道乐学公司却向我隐瞒了该房产不符合消防要求，根本无法取得餐馆的营业执照的事实。从双方签订租赁合同到我得知无法取得营业执照的一年多时间里，闻道乐学公司一直对我隐瞒事实，害得我苦苦等了一年多，直到2014年10月份，我才得知真相，租赁的房屋根本不符合餐馆的经营条件，无法实现合同目的。我认为闻道乐学公司的行为，给我造成了极大的经济损失，应对我进行赔偿，并返还所收的租金，现提起反诉，要求：1、闻道乐学公司返还已支付的租金414825元、押金82965元；2、闻道乐学公司赔偿我损失692397.05元。
针对金x的反诉闻道乐学公司答辩称：不同意金x的反诉请求。按照合同约定，我公司配合金x办理相关手续，并不是我们给金x办下来，而且金x现在正在营业，我们没有看到消防意见书。
经审理查明：2013年2月，尚x作为出租方即甲方，与闻道乐学公司作为承租方即乙方，签订《商业租赁合同》，约定尚x将其所有的位于北京市朝阳区某小区房屋出租给闻道乐学公司，租赁期限自2013年5月1日至2023年4月30日。
2013年7月15日，闻道乐学公司作为出租方即甲方与金x作为承租方即乙方，签订《房屋租赁合同》，约定：第一条租赁房屋甲方将下列房屋（以下简称“该房屋”）租赁给乙方使用，该房屋位于北京市朝阳区某小区，总建筑面积为545.52平方米。其中乙方为金x。租赁区域为朝阳区某小区，建筑面积为545.52平方米。第二条租赁用途该房屋只能作为餐饮使用，未经甲方书面许可，乙方不得将租用房屋用于居住或其他目的使用。第三条租赁期限租赁期限为5年，自2013年7月15日至2018年7月14日止，租期期满后甲方有权收回房屋，乙方应如期归还房屋。乙方如要求续租的，则应于合同期满3月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。在同等条件下，乙方享有优先续租权。第四条租金、费用递增及付款方式。4.1租金：合同租金总额为2488935元，合同年租金为497787元；4.2租金递增：2015年9月13日至2016年9月12日递增5%，每月计人民币43556元。4.3乙方应于本合同签订3日内，按甲方指定方式支付从2013年9月13日至2014年2月12日的房租共计207411元，以后租金每6月支付一次，需以合同签订日期为准以后每次需提前一个月支付，有此类情况时，以后的房租支付方法与此相同。4.4甲方同意给予乙方装修免租期60天，即2013年7月15日至2013年9月12日止。第五条乙方负担的其他费用5.1除本合同第四条规定的应由乙方交纳的费用外，乙方还需承担以下各项费用：A.租用房屋内的电费及水费（包含房屋内空调运行电费）物业费。B.办公电话的开通费及通话费按国家标准交纳。C.办公区域的网络开通费及上网费按国家标准交纳。D.其他政策性费用按相关标准收取。第六条押金6.1乙方应在本合同签订后3日内，向甲方交纳租赁押金。具体金额为82965元，相当于2个月房租。6.2如乙方拖欠租金，乙方应在接到催缴通知书后3日内向甲方缴纳拖欠房租，否则，甲方有权扣除押金充抵租金，乙方拖欠房租达一个月的，甲方有权单方面解除本合同。6.3本合同期满，但该房屋返还交接手续未完结之前，乙方不得用押金充抵房租、电费及其他费用。第七条双方的权利义务7.1.3如因乙方拖欠租金、押金、保证金、费用等任何一项或不按约定补足租金、费用、保证金、押金等任何一项符合本合同约定的合同终止或解除条件的，甲方有权在书面通知乙方后终止或解除合同，并追究乙方违约责任。因此引起乙方或合同外第三方的损失，甲方不承担任何责任。7.1.4若乙方需注册，甲方协助乙方提供办理工商地址注册所需手续。7.2乙方的权利义务7.2.3须为自身的合法经营及合同的履行办理相关手续，在未取得相关证照前不得擅自经营。因乙方擅自经营被查处并造成甲方损失的，由乙方赔偿。第十五条违约责任15.1乙方逾期交纳租金或其他费用的，每逾期一日，需向甲方支付2000元／天。甲方逾期将该房屋交给乙方的，逾期期间免收乙方租金。15.2甲乙双方均不得无故解除本合同，无故单方解除本合同一方须向对方支付人民币82965元的违约金。第十七条租赁房屋的交还17.1由于本合同期满、解除等原因而使合同的效力终止时，乙方应当按照下列各款之规定，交还租用房屋。17.2乙方应在甲方指定的交还房屋日期内，将该房屋内的乙方自有办公设备以及乙方所有的物件清空，并将该房屋及甲方所有的室内装修、设备按甲方要求恢复原状后，交还甲方，已经甲方许可的装修、设备设施改造不在恢复范围内。乙方向甲方租用的家具、物品等，经甲乙双方查点确认后，留在该房屋内；17.3在甲方指定期间内未能完成房屋交接的，乙方仍应负担其房租（含物业管理费）及本合同第六条载明的费用等。如因乙方原因，双方无法在指定的房屋交还日期内办理完交接手续的，乙方须支付甲方自指定期间次日直到交接完毕期间的相当于房租2倍的违约金，还须赔偿由于迟延交房给甲方造成的损失。17.4乙方在退租清场时，该房屋内甲方原有的装修、固定设备等须保持可继续出租状态。如有损坏，甲方可采用乙方房屋租赁押金将房屋恢复原状。乙方在甲方指定期间次日起遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃其所有权，甲方有权自行处理；17.5该房屋内属于乙方所有的室内装修、设备及其他物品，甲方无义务出资收购。
闻道乐学公司提交2014年8月18日闻道乐学公司向金x邮寄的《催款函》，上载“贵公司所租赁的朝阳区某小区，现租金缴纳已逾期，请于2014年8月20日前缴纳，如过期未缴，我公司将按合同违约责任第十五条（15.1），追究您的违约责任”。2014年8月21日，闻道乐学公司向金x邮寄《告知书》，上载“金x未按北京闻道乐学国际教育咨询有限公司与您签署的合同约定按期缴纳租金，且拒绝在催款函限定的宽限期（2014年8月20日）内补缴，已构成严重违约。我司决定依据合同约定终止租赁，限你在2014年8月25腾房归还房屋！逾期不腾，将按合同和法律规定收回，后果自负！并保留追究你违约赔偿责任！”。金x认可收到上述函件，但称因为双方有纠纷，纠纷没有解决，不能随意终止协议。经查询，《告知书》的签收日期为2014年8月24日。
闻道乐学公司另提交署名日期为2014年8月12日，金x向闻道乐学公司邮寄《告知函》，上载“贵我双方自签订房屋租赁合同至今近一年根据双方约定，我方的全部营业手续之办理由贵公司提供材料并予以协助办理。但在我方办理申报环保、消防部门审批手续中，由贵公司提供的相关文件等材料被上诉两部门未予认可，均未获得批准通过。由此，我方至今无法取得营业执照，经营受到严重的制约，使我方遭受到很大的经济损失。鉴此谨呈告贵公司，并急需早日解决我方面临的重大问题和困难”。闻道乐学公司称其在向金x发出《催款函》一个月后才收到上述函件，之前金x从未提及相关事宜。金x就其邮件交邮日期等未提交相关证据予以证明。
另，闻道乐学公司提供收据、照片证明金x已经实际在营业，被告称其没有营业执照，没有公章，不认可收据的真实性，并称照片中的情形为请客人进行试吃，并非正式营业。闻道乐学公司另提交网上团购信息打印件，证明金x已经营业，并提交金x拖欠的水费和物业费，称被告在不到2个月的时间内用水181吨，金x称团购信息系广告行为，用水量大是因为主管道漏水。
2013年6月26日金x交纳租房定金2万元，2013年7月8日交纳押金82965元，2013年9月8日交纳房屋租金124446元，2013年12月13日交纳房屋租金82965元，2014年2月14日交纳房屋租金42000元，2014年2月28日交纳房屋租金82496元，2014年5月13日交纳房屋租金41482元，2014年6月16日交纳房屋租金41482.2元，2014年7月22日交纳房屋租金41482元。双方一致认可房屋租金已交纳交至2014年8月12日。
关于拒付租金的原因，金x称闻道乐学公司未能为其办理营业执照，其后查询得知系承租房屋无法办理消防验收及环评验收所致。经本院调查，北京市朝阳区某消防支队先后出具建设工程消防设计审核意见书和建设工程消防验收意见书，根据两份意见书可见，涉案房屋消防设计审核合格，出具日期为2013年10月14日，而装修后消防验收不合格，出具日期为2013年12月4日。另，北京市朝阳区环保局工作人员答复，2014年4、5月份期间，工作人员到过涉案房屋现场，要求金x提供环评材料，但金x一直未提交，不存在提交材料不接收的情况。闻道乐学公司认可北京市朝阳区消防支队和北京市朝阳区环保局的调查结果，金x均不认可，称其在2014年8月才知道无法通过消防验收，环评工作人员称其不能通过环评验收，其提交材料也不会接收。
关于装修损失，金x提交装修合同、送货单、灯箱制作安装合同、空调购销合同、餐桌餐椅收据、餐具出货单、净水机订购单、点菜宝购买合同等证明其为经营所花费情况，闻道乐学公司对上述证据的真实性和关联性均不认可。
以上事实，有《房屋租赁合同》、房屋所有权证、《催款函》、《告知书》、《告知函》、照片、《装修合同》、收据以及当事人当庭陈述等在案佐证。
本院认为：闻道乐学公司与金x签订《房屋租赁合同》真实有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。闻道乐学公司先后向金x邮寄《催款函》、《告知书》符合合同约定，故双方之间的租赁合同已于2014年8月24日解除，闻道乐学公司要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。关于欠缴的租金，金x不同意支付，根据本院查明的事实，闻道乐学公司在办理营业执照的过程中所负义务为提供手续，而应由金x自行办理相关证照。且根据北京市朝阳区消防支队出具的文件显示，金x在2013年12月已知该房屋装修不合格无法获得消防验收，但并未采取补救措施。而即使按照金x庭审中的陈述，其于2014年4、5月份既已得知环评验收无法通过，但仍支付租金至2014年8月12日。故金x应依约支付房屋租金及合同解除后的房屋使用费。关于欠缴租金的违约金，因标准过高，本院予以调整，具体数额由本院酌定。合同解除后，金x应当搬离涉案房屋，故关于闻道乐学公司要求金x腾空房屋的诉讼请求本院予以支持。关于金x要求退还租金的诉讼请求，从本案查明的事实看，金x已经实际进行了经营，故该项反诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。关于金x提出的退还押金的反诉请求，待其腾空房屋后与闻道乐学公司另行结算。关于金x提出的装修损失，因金x违约导致合同解除，故本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）北京闻道乐学国际教育咨询有限公司与被告（反诉原告）金x之间的《房屋租赁合同》于二○一四年八月二十四日解除；
二、被告（反诉原告）金x于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）北京闻道乐学国际教育咨询有限公司二○一四年八月十三日至八月二十四日房屋租金一万六千三百六十五元六角；
三、被告（反诉原告）金x于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）北京闻道乐学国际教育咨询有限公司二○一四年八月二十五日至二○一五年三月六日的房屋使用费二十六万一千一百六十七万七角；
四、被告（反诉原告）金x于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）北京闻道乐学国际教育咨询有限公司违约金六万元；
五、被告（反诉原告）金x于本判决生效之日起二十日内将涉案坐落于北京市朝阳区某小区的房屋腾空交与原告（反诉被告）北京闻道乐学国际教育咨询有限公司；
六、驳回原告（反诉被告）北京闻道乐学国际教育咨询有限公司其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）金x其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4110元，由原告（反诉被告）北京闻道乐学国际教育咨询有限公司负担2210元（已交纳），由被告（反诉原告）金x负担1900元（于本判决生效后十日内给付北京闻道乐学国际教育咨询有限公司）；反诉案件受理费15512元，由被告（反诉原告）金x负担（已交纳7756元，其余7756元于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 付 艳
人民陪审员 王艳芬
人民陪审员 王俊妍
二〇一五年三月二十日
书 记 员 毕晓宇