宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）银民初字第76号
原告李桂玲，女，1968年8月9日出生，回族，个体，住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人胡慧丽、王一琼，宁夏正义达律师事务所律师。
被告银川辰悦商贸有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区黄河路194-95A-1号。
法定代表人姚国平，该公司总经理。
委托代理人祁占虎，宁夏大远律师事务所律师。
被告宁夏隆湖房地产开发集团有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区湖滨东街135号。
法定代表人徐毅，该公司理事长。
委托代理人王瑾，女，1982年11月25日出生，汉族，该公司职员，住宁夏回族自治区银川市。
原告李桂玲与被告银川辰悦商贸有限公司、宁夏隆湖房地产开发集团有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2014年3月21日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告李桂玲及其委托代理人胡慧丽、王一琼，被告银川辰悦商贸有限公司的委托代理人祈占虎，被告宁夏隆湖房地产开发集团有限公司经本院合法传唤未到庭（第一次庭审中代理人不适格，第二次庭审中代理人王瑾到庭），依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年3月6日，银川市中级人民法法院作出（2014）银执异字第13号执行裁定书，驳回了原告要求对在水一方X号营业房停止执行的请求，原告不服，依法提起诉讼。事实及理由为：1、原告依约支付了全部购房款。2009年11月18日，原告与被告宁夏隆湖房地产开发集团有限公司（以下简称隆湖公司）签订《商品房预售协议》一份，约定隆湖公司将其所有的兴庆区北京东路在水一方X号营业房，产权面积206.86平方米出售给原告，房屋总价为1241160元。隆湖公司用此房抵顶了尚欠原告的部分工程款，并出具了收据。2、原告在协议签订后，法院保全前即实际占有了涉案房屋。原告在取得涉案房屋后将房屋出租他人，有原告出具的租赁合同、物业费、采暖费收据为证。3、涉案房屋未办理过户登记手续，原告对此没有过错。原告多次要求隆湖公司办理产权证书，但隆湖公司均已以各种理由推诿拖延。综上，原告起诉，请求判令：1、请求停止在水一方X号营业房的执行；2、确认此房屋归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。
被告银川辰悦商贸有限公司（以下简称辰悦公司）辩称，涉案房屋的产权人是隆湖公司，产权来源为自建自留。辰悦公司与隆湖公司买卖合同纠纷一案中，法院于2012年4月23日查封了涉案房屋。自2012年初隆湖公司发生危机，引发无数诉讼，在辰悦公司与隆湖公司的诉讼中，隆湖公司从未提出涉案房屋已经出售的异议，原告在2014年1月10日之前也未提出异议；关于本案的法律适用，于2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条保护的是善意第三人的权利，但2007年1月1日起施行的《物权法》对不动产善意取得规定的核心条件是房屋已经办理过户登记，在上述法律存在冲突的情况下，应当适用物权法的规定，原告对涉案房屋不适用善意取得；原告要求停止执行涉案房屋不成立。原告与隆湖公司之间不存在真实的房屋买卖关系或以房抵顶工程款的法律关系，原告不能证明全额支付购房款的事实，也不能证明原告实际占有涉案房屋的事实，且原告在房屋未办理过户登记过程中存在重大过错；原告请求确认涉案房屋归原告所有的请求不成立。我国不动产物权变动采取登记生效主义，原告基于《商品房预售合同》只能主张要求办理过户登记的债权，本案审理范围应限于原告提出的执行异议能否成立的问题。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告隆湖公司辩称，原告陈述的事实及理由其认可，隆湖公司确实是在与辰悦公司的诉讼保全之前将房屋以抵顶款项的方式给了原告，公司当时的经营状况较乱，办理房屋过户手续需要给地税开发票，由于账户上没有钱，2012年7、8月份公司印章也被中信信托投资有限公司收走（因借款纠纷），导致在辰悦公司保全之前，未给原告办理产权登记手续。
原告为证明其主张提交的证据及被告的质证意见：
证据一基本建设工程预结（决）算审核定案表四份（除2005-029为复印件，其余为原件，向法庭提交复印件，原件全部收回）、进账单五份（复印件，提交原件核对）。证明：1、从2005年至2009年原告与隆湖公司一直存在工程承包关系。2、从2005年至2009年隆湖公司给原告结算300多万元工程款并陆续支付工程款，2005年到2007年年底隆湖够公司尚能支付现金，留存的进账单合计为40万元，部分丢失。到2008年隆湖公司以房屋顶账的方式向原告支付，截止2009年底尚欠原告200多万元未予支付。
辰悦公司对审核定案表四份的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。其中，原告陈述原件的三份均为复印件加盖隆湖公司印章，第四份为复印件。有关隆湖公司人员签字审核一栏中时间分别为：2010年10月12日、2010年9月25日、2010年10月12日。如果原告与隆湖公司存在工程承包结算问题，则结算时间应为2010年9月之后，原告陈述的隆湖公司以房屋抵顶工程款的结算时间与商品房预售合同的时间不符合常理，先签订商品房预售合同，后进行结算。对进账单五份的真实性、合法性没有异议，对关联性及证明目的有异议。进账单只能证明原告与隆湖公司之间存在资金往来，但所涉及款项性质不能明确。申请对隆湖公司加盖印章的时间进行司法鉴定，以明确原告与隆湖公司工程结算单上加盖印章的具体时间。
隆湖公司对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均认可。原告在隆湖公司从2004年到2010年一直在做排水工程，原告给隆湖公司所作工程量远大于证据显示的金额。单据上各部门领导的签字都是真实的。
证据二商品房预售协议一份、收据一张（该组证据为复印件，提交原件核对）。证明：1、2009年隆湖公司因无力支付下欠原告的工程款，于2009年11月18日与原告签订了商品房预售协议。2、协议约定隆湖公司将其所有的位于银川市兴庆区北京东路的在水一方D区1号楼4号营业房以1241160元的价款出售于原告，并承诺于2012年12月31日前为原告办理产权过户手续。3、协议签订后隆湖公司为原告出具了一张1241160元的收据，折抵了下欠工程款的一部分，同时隆湖公司将该房屋交付于原告占有并使用。
辰悦公司认为证据二不能证明原告与隆湖公司存在房屋买卖的事实，合同中签订的房屋交付时间是签约三年后再办理过户，此约定不符合法律规定，也与房屋买卖市场交易习惯严重不符。因此，对证据二的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。申请对预售协议和收据上加盖隆湖公司印章的时间进行鉴定。
隆湖公司对证据二的真实性、合法性、关联性及证明目的均认可。之所以将房屋办理过户的时间定为三年之后，是因为公司存在一部分房屋先进行抵押，原告的房屋并没有进行抵押，但是以制式版本合同进行的签订。收据就是隆湖公司出具的。
证据三物业储备金收据一张（原件）、物业费收据三张（复印件，加盖宁夏隆安物业服务有限公司的印章）、证明一份（原件）、个体营业执照一份（原件），证明隆湖公司将该房屋交付原告占有后，原告相继缴纳了物业储备金及2009年-2012年的物业管理费并出租使用。
辰悦公司对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。1、物业储备金收据系五年前出具的，但从证据的表面看很新；2、宁夏隆安物业服务有限公司系隆湖公司的关联公司，因此所出具的证明没有证据效力；3、物业费收据缴款人都不是原告，代理人在隆安物业公司查询的物业缴费情况来看，由移动公司、洗车行、好运来足浴先后缴纳了物业费，并非原告缴纳，该三份收据与隆安公司出具的证明相互矛盾，可以证明隆安公司出具的证明不具有真实性，收据中并未明确缴纳房屋的地址，涉案200多平米营业房不可能只缴纳3103元的物业储备金。申请对物业储备金收据上隆湖公司加盖印章的时间进行鉴定。
隆湖公司对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均认可。物业储备金收据和物业费收据的其中一张可以证明，原告缴纳了一个月的物业费用。
证据四民事起诉状一份、民事裁定书一份。证明2014年2月25日在原告数次与隆湖协商要求办理过户手续无果的情况下，其诉至法院要求隆湖公司履行办理过户的合同义务，由于该房产被法院采取财产保全故法院无法做出判决。
辰悦公司对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议。即使诉讼标的房屋已经查封，法院依然可以审理并做出判决。
隆湖公司对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。
证据五租赁合同书（原件）一份，证明涉案房屋租给张连峰做个体经营。
辰悦公司该份证据的真实性、合法性、关联性和证明目的均不认可，上面的笔迹是一个人的笔迹，而且不是原告本人的笔迹，另外在执行异议程序中原告还提交过另外一份这样的合同，但是在本案未提交不知道什么含义。
隆湖公司对证据五的真实性、合法性、关联性及证明目的均认可。
原告申请证人刘某出庭作证。欲证明原告与隆湖公司的销售人员依据公司结算的工程款予以抵顶房屋并签订商品房预售协议一份，当时签订合同的经办人是证人刘某，同时就把房屋交付给原告。证人陈述：“2009年7、8月份公司领导告知我给原告留一套营业房，在在水一方D区1号楼4号或5号营业房，到11月份给原告签订商品房预定协议，当时协议上有房子的位置及价格，三年之后过户，三年之后过户的理由是我公司办理自留产权。原告经常要求尽快早办房产证，2012年12月31日之后原告还要求，但是因为我公司的公章不在了，后来我公司告知原告公章不在就无法办理过户。当时原告给我公司干工程，但不知道干了几个。我公司与原告工程结算时间与工程款数额我不知道。协议书是我起草，公司制定的格式合同。给原告抵顶的营业房就这一套。商品房预售协议上甲方处的签字是我的签字。涉案房屋当天就交付，开具了入住通知单，之后原告应该到隆安物业办理交房手续，她是否是当天办的我不知道。物业储备金是每平米15元。”
原告认为证人刘某是本案涉及房产的具体经办人，其充分了解当时的情况并签订合同，证人刘某证言是真实客观的。
辰悦公司对证人刘某的证言质证如下：1、原告的证人出庭申请书中没有列刘某，而是其他人员出庭作证，所以按照证据规则刘某的证言不能被采信；2、证人证言中的以房屋抵顶工程款的数量的内容与前面执行程序中原告的陈述不一致，证人证言不应该被采信。
隆湖公司认为证人刘某的证言真实。
原告还申请证人马某出庭作证，欲证明2009年11月份隆湖公司就在给原告办理房屋手续而证人作为拆迁户本应有优先权，因朋友关系就放弃该房屋的请求权，而且事后因其经营都在该涉案房屋的附近，对房屋的租赁使用情况都非常了解，都是原告一直在出租。证人马某陈述：“2009年我在隆湖公司其他租赁户手中转租了一套房子开了酒吧，去隆湖公司办理转租手续当中知道原告这套营业房，我准备要这套房子，听隆湖公司的人说原告要办理这套房子，因为隆湖公司拆迁我的房子答应要给我在在水一方D区给我返还一套房子，我就没要这套房子，但是说好办完手续后优先租赁给我，到2010年4月份原告告知我房子手续办好了可以租赁，但是因为我干工程没有租赁，就租给洗车行了，我的餐厅就在洗车行的对面。涉案房屋大概2010年租给洗车行，足浴是去年，具体时间说不上。”
原告认为证人马某的证言真实客观。
辰悦公司对证人马某证言的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，证人和原告的关系太过于非同寻常，证人可以放弃所谓的拆迁户的优先权把房子让出来而到现在自己仍然得不到拆迁安置的房子，可见证人与原告的存在重大的利害关系，证言不应当予以采信。证人自始至终没有说该房屋是由原告在出租，只是说从2009年到现在有洗车行、足浴在经营，因此原告的证明目的不能成立。
隆湖公司对证人马某证言的质证意见为：尚东国际涉及很多拆迁款，证人证言真实。
被告辰悦公司为证明其抗辩主张提交的证据及原告、隆湖公司的质证意见：
证据一民事起诉状一份、诉讼财产保全申请书一份、民事裁定书一份、协助执行通知书一份、送达回证一份、民事调解书一份（以上均为复印件）。证明：1、辰悦公司与隆湖公司买卖合同纠纷一案，辰悦公司于2012年4月18日提起诉讼，并申请财产保全，银川中院作出（2012）银民商初字第60号民事裁定书，于2012年4月23日查封了涉诉本案的执行标的的房产的事实。2、被告辰悦公司与隆湖公司买卖合同纠纷一案经银川市中院审理作出（2012）银民商初字第60号民事判决书，隆湖公司不服提起上诉，二审经（2013）宁民商终字第25号民事调解书调解结案的事实。
原告对证据一的真实性、合法性、关联性均不予认可。
隆湖公司认为因为该组证据为复印件，要求看证据的原件。
证据二银川市房屋权属档案证明单两份（复印件），证明涉诉本案的执行标的房屋2007年已经竣工验收，隆湖公司作为开发商办理了房产证，产权来源性质为自建自留，涉诉本案的执行标的房屋至今登记在隆湖公司名下的事实。
原告对证据二的真实性、合法性、关联性均不予认可。
隆湖公司认为因为该组证据为复印件，要求看证据的原件。
证据三异议申请书一份（复印件），执行裁定书一份（复印件），证明涉诉本案的执行标的房屋在执行过程中，原告于2014年1月10日提出异议，执行法院经审理作出（2014）银执异字第13号执行裁定书，裁定驳回案外人原告执行异议的事实。
原告对该组证据的真实性无异议，正是因为原告对这份裁定书不服才提起执行异议之诉。
隆湖公司认为因为该组证据为复印件，要求看证据的原件。
隆湖公司为证明其主张，提交收条（原件）一份，证明2012年7、8月份公司印章被中信信托投资有限公司（借款纠纷）收走。
原告对该证据认可。
被告辰悦公司对该证据的对证据的真实性、合法性、关联性均不认可，该收条没有任何收件单位的盖章，收件人的身份不明确，纸张是隆湖公司的便签，故该收条不能证明隆湖公司的公章是被什么人什么公司所收取的事实。
本案辰悦公司申请对原告提交的《商品房预售协议》上隆湖公司公章的真伪进行鉴定，经本院委托天津市天鼎物证司法鉴定所宁夏分所出具了津天鼎宁（2014）物证鉴字第164号鉴定意见书，载明“检材印文与样本印文是同一印章盖印形成”，本案各方对该鉴定意见书无异议。
经审理查明，辰悦公司与隆湖公司买卖合同纠纷一案，经辰悦公司申请，本院于2012年4月23日在银川市房管局查封了备案登记在隆湖公司名下位于银川市兴庆区在水一方X号营业房。本院于2012年11月3日作出（2012）银民商初字第60号民事判决，隆湖公司不服提起上诉，宁夏回族自治区高级人民法院经审理作出（2013）宁民商终字第25号民事调解书。在执行过程中，原告向本院提出执行异议，请求解除对涉案房屋的查封，本院作出（2014）银执异字第13号裁定书，裁定驳回原告的异议，原告不服，提起诉讼，请求判如所请。
另查明，原告陈述：“总共给隆湖公司做过三个工程，第一个工程是在2005年在景墨家园做的外网排水工程，第二个工程是在2008年在在水一方B区做的东区排水工程，第三个工程是2009年在幸福世家做外网排水工程及在在水一方的D区西部及东部做外网排水工程。这三个工程均在2009年11月20日之前结算完毕，因工程款没有付清，隆湖公司用涉案房屋抵顶了原告的部分工程款。”原告提交的证据一显示：原告为隆湖公司所做的景墨家园室外排水工程及签证的工程审定值为1807371元，已于2005年8月结算完毕。原告为隆湖公司所做在水一方B东区排水管道及主管道工程的审定值为985588元，原告签字处落款时间为2008年12月5日，隆湖公司审核盖章的落款时间为2010年10月12日。原告为隆湖公司所做的幸福世家排水及中水管道安装工程的审定值为393924元，原告签字处落款时间为2009年10月21日，隆湖公司审核盖章的落款时间为2010年9月25日。原告为隆湖公司所做的在水一方D西区及D东区部分排水管道工程的审定值为651983元，原告签字处落款时间为2009年11月11日，隆湖公司审核盖章的落款时间为2010年10月12日。上述四项工程款总计为3838866元（其中1807371元于2005年8月结算完毕）。2005年8月12日至2007年12月18日，隆湖公司分五次向原告合计支付40万元。2009年11月18日，原告（乙方）与隆湖公司（甲方）签订《商品房预售协议》一份，约定，乙方购买甲方涉案房屋，面积206.86平方米，单价6000元，总金额1241160元。乙方于2009年11月18日付清此房款并签订此协议。因甲方已将此房办理自流产权登记，现承诺于2012年12月31日前与乙方签订正式的商品房买卖契约，并为其办理过户手续，交付时间2009年11月20日前。物业由甲方委托宁夏隆安物业管理有限公司进行管理。该协议甲方处有隆湖公司的印章，委托代理人处有证人刘某的签名。该协议落款时间“2009-11-18”系打印字体。同日，隆湖公司向原告出具收到涉案房屋房款1241160元的收据（1007783号）一份。2009年11月18日，原告向隆湖公司缴纳了涉案房屋的物业储备金3103元（证人刘某陈述物业储备金为每平米15元）。2009年12月3日，原告向宁夏隆安物业服务有限公司缴纳了涉案房屋2009年12月1日至2009年12月30日的物业费124元。原告陈述涉案房屋其占有后出租给他人经营，现经营者为银川市兴庆区好运来足浴馆，经营者姓名为张连峰。2014年3月17日，宁夏回族自治区银川市兴庆区法院作出（2014）兴民初字第1356号民事裁定书，对李桂玲与隆湖公司商品房销售合同纠纷一案裁定准予李桂玲撤回起诉，原告陈述该案系原告起诉隆湖公司办理房产证，因房屋被采取保全措施故法院无法作出判决。
再查明，本案辰悦公司最初的鉴定请求为对商品房预售协议、购房款收据、物业储备金收据上隆湖公司公章、财务章印鉴的形成时间以及签名笔迹的形成时间做鉴定，鉴定过程中辰悦公司提出对商品房预售协议上隆湖公司的公章真伪进行鉴定，经本院委托天津市天鼎物证司法鉴定所宁夏分所出具了津天鼎宁（2014）物证鉴字第164号鉴定意见书，载明“检材印文与样本印文是同一印章盖印形成”，本案各方对该鉴定意见书无异议。该鉴定报告作出后，辰悦公司向本院提出申请，坚持请求对商品房预售协议、购房款收据、物业储备金收据上隆湖公司公章、财务章印鉴的形成时间以及签名笔迹的形成时间做鉴定，本院准许后经向双方做询问笔录，继续委托天津市天鼎物证司法鉴定所进行鉴定，该鉴定所于2015年10月15日向本院出具终止鉴定工作的告知，载明由于现有对比样本不符合鉴定所需的检验条件，故此次鉴定工作无法进行下去。本案最后一次庭审中，法庭向各方出具了鉴定所的该告知，辰悦公司陈述希望法庭委托其他鉴定机构对其鉴定请求再进行鉴定。
还查明，原告陈述其在涉案房屋具备办理过户手续条件时去找了好多次隆湖公司总经理，都答复说稍微等一下公章回来立马办，但一直未予办理。隆湖公司对原告的诉讼请求认可，并陈述涉案房屋按照以往签订房屋预售协议的惯例约定三年之后办理过户手续，三年到期后未给原告办理房产证是因公司公章被债权人因债务纠纷收走，为此其提交收条一份，载明：“收条今收到隆湖公司交来的公章壹枚、财务章壹枚、法人章两枚总经理章一枚，共计五枚印章。杨成强2012年11月15日。”
上述事实，有本案各方提交的证据、证人证言及当事人的当庭陈述在案为凭，经本院开庭质证和审查，可以采信。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该条款中“不得查封”有三个要件：已经支付了全部价款；实际占有该标的物；第三人没有过错。这三个要件缺一不可。本案经鉴定，本案原告与被告隆湖公司签订的商品房预售协议上隆湖公司的公章真实，结合证人刘某的证言及刘某在商品房预售协议上签名的事实，本院认定本案商品房预售协议合法有效。本案中，原告李桂玲提交的证据可以证明被告隆湖公司尚欠原告工程款且金额大于涉案房款，且被告隆湖公司向原告出具涉房款的收据，故原告与被告隆湖公司主张涉案房款系顶账款支付本院予以确认，本院认定原告已经向被告隆湖公司支付了涉案房屋的全部价款。本院查封涉案房屋的时间为2012年4月23日，本案原告在与被告隆湖公司签订商品房预售协议后，分别于2009年11月18日、2009年12月3日缴纳了涉案房屋的物业储备金及2009年12月1日至2009年12月30日的物业费124元，本院认定原告在本院查封涉案房屋前已经实际占有涉案房屋。本案商品房预售协议中被告隆湖公司承诺于2012年12月31日前为原告办理过户手续，期间届满后，原告陈述其多次找被告隆湖公司要求办理过户手续，原告提交的证据也可以证明其曾通过诉讼方式要求隆湖公司办理涉案房屋的过户手续，被告隆湖公司提交的证据亦可以证明其公章等印章在2012年11月份被案外人收走，结合上述事实，本院认定原告对于涉案房屋未予办理过户登记手续不存在过错。综上，本院认定原告关于停止涉案房屋执行的诉讼请求成立。原告的第二项诉讼请求为确认涉案房屋归原告所有，结合上述分析与认定，本院认定涉案房屋应当归原告所有。本案辰悦公司的第二次鉴定请求因现有对比样本不符合鉴定所需的检验条件而终止，被告辰悦公司在不能提交新的对比样本的情况下，本院对辰悦公司请求委托其他鉴定机构对其鉴定请求再鉴定不予准许。综上，原告的诉讼请求成立，依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十七条、第十八条、第十九条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
一、停止对银川市兴庆区在水一方D区X号营业房的执行；
二、银川市兴庆区在水一方D区X号营业房归原告李桂玲所有。
案件受理费100元，由被告银川辰悦商贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自
治区高级人民法院。
审 判 长 胡春燕
审 判 员 张 婧
代理审判员 赵来珍
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 袁 萍
附：本案适用的相关法律法规
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》
第十七条案外人依照民事诉讼法第二百零四条（现为第二百二十七条）规定提起诉讼，对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行的，应当以申请执行人为被告；被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利的，应当以申请执行人和被执行人为共同被告。
第十八条案外人依照民事诉讼法第二百零四条（现为第二百二十七条）规定提起诉讼的，由执行法院管辖。
第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条（现为第二百二十七条）规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
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