湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永中法民一初字第1号
原告刘树林。
原告魏远近。
原告魏善清。
原告张松青。
原告蔡冬花。
委托代理人蒋荣荣，湖南湘南律师事务所律师（特别授权）。
被告吴苏平。
委托代理人易达，湖南湘律律师事务所律师。
第三人王小珍。
原告刘树林、魏远近、魏善清、张松青、蔡冬花诉被告吴苏平建设用地使用权转让合同纠纷一案，于2012年7月5日向湖南省永州市冷水滩区人民法院提起诉讼。冷水滩区人民法院于2012年12月27日作出（2012）永冷民初字第691号民事判决，宣判后，吴苏平不服，向本院提出上诉。本院于2013年5月15日作出（2013）永中法民一终字第78号民事裁定：撤销原判，发回重审。永州市冷水滩区人民法院在重审期间，因吴苏平为原告，诉被告刘树林、魏远近、魏善清、张松青、蔡冬花土地转让协议纠纷一案，于2012年10月18日向本院提起诉讼。本院受理后，为查清事实，减少当事人诉累，将本案提审，两案合并审理，并追加王小珍为案外第三人。由审判员刘明跃担任审判长，审判员郑霓、人民陪审员蒋益华参加的合议庭，于2014年2月18日在本院第一审判庭公开开庭进行了审理。代理书记员甄园园担任庭审记录。原告刘树林、魏远近、魏善清、张松青、蔡冬花及其共同委托代理人蒋荣荣，被告吴苏平及其委托代理人易达，第三人王小珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘树林、魏善清、魏远近、张松青、蔡冬花诉称：2009年9月2日，原、被告签订了一份《土地转让协议》，约定转让土地款为2710000元，并约定基础正负零，在合同签订后两个月内完成，交清所有剩余款项。合同签订后，被告除付部分土地款外，还有大部分土地款至今末付，经多次催收未果。另外，被告在未付清土地款情况下，又将该宗土地转让给他人，已构成严重违约，为此，原告为维护自己的合法权益，请依法判决：1、解除原、被告签订的《土地转让协议》；2、被告承担违约责任，所交的200000元押金做违约金；3、本案的诉讼费由被告承担。
被告吴苏平辩称：1、原告在诉状中所称的事实不存在，缺乏证据和事实依据，请求法院依法予以驳回，对原告的诉讼内容，被告保留反诉的权利；2、原告称原、被告签订的合同约定金额为2700000元不是事实，实际是原、被告签订合同为2000000元；3、被告没有违约行为，原、被告签订合同后，被告积极履行，但原告违约，没有办理土地转让手续；4、被告按照合同的约定，共支付1250000元土地款，过错责任在原告不在被告，故请求法院依法驳回原告的诉请。
第三人王小珍辩称：签订的土地转让协议是有效的，当时被告吴苏平转让土地给我时，原告刘树林在场，我把购地款打给被告吴苏平时，吴苏平马上将该款汇给了刘树林，因我购地后已建房，不管他们哪方败诉，我购地的损失，他们双方都承诺赔偿我的损失。
原告刘树林、魏远近、魏善清、张松青、蔡冬花为支持自己主张的事实，向本院提交了以下证据：
证据1、原、被告身份证明。拟证实原、被告主体适格。
证据2、原告与冷水滩三联房地产开发公司签订《土地转让协议》。拟证实冷水滩三联房地产开发公司将红线图范围内2800平方米土地转让给原告，及其他的约定。
证据3、原告与被告签订的《土地转让协议》。拟证实①、原告在未取得权属证书的情况下，将冷水滩三联房地产开发公司所有的2800平方米土地全部转让给被告；②、被告在购得该宗土地时进行了实地考察，具体面积见红线图，说明当时转让该宗土地时知道原告无权属证；③、该宗土地作价2710000元，被告支付了部分土地款，具体以原告收条为凭，被告不履行合同主要付款义务，已构成违约；④、合同签订后，被告应在两个月内完成正负零，说明合同在两个月应全部付清，被告至今还下欠大部分土地款未付；⑤、因原告未取得权属证书，被告在明知的情况下，双方达成《土地转让协议》应无效。
证据4、被告与第三人王小珍签订的《土地转让协议》。拟证实：①、被告将与原告签订的部分土地转让给了第三人王小珍；②、被告在未履行五原告签订的《土地转让协议》约定的支付土地款，该宗地未办理在被告名下的土地，又转让给了第三人王小珍，构成违约。
证据5、被告出让部分土地的收条及借条。拟证实：①、被告将上述部分土地转让给了第三人王小珍，第三人王小珍已付600000元土地款的事实；②、两张借条共计1070000元，说明被告在收取土地款和借款共从第三人王小珍处获得1070000元，可被告并未将此款交给原告作为购地款，充分说明被告与原告所签订的《土地转让协议》难以实现，合同应当依法解除。
证据6、永冷国用字（2010）第0414号国有土地使用权证。拟证实：①、被告出让给第三人王小珍的土地，就是冷水滩三联房地产开发公司的土地；②、被告也认可了原告为被告购的部分土地，仍然办理在冷水滩三联房地产开发公司；③、因无法办理该宗土地的出让手续，导致原、被告合同未实现，应依法予以解除或确认合同无效。
证据7、委托书。拟证实原告刘树林、魏善清、魏远近、张松青、蔡冬花共同委托刘树林全权负责办理出让、收款及办理各项有关证件等。
证据8、刘文领条。拟证实原告刘树林、魏善清、魏远近、张松青、蔡冬花共同委托刘树林负责办理出让、收款及办理各项有关证件。
证据9、蒋小勇领条。拟证实原告刘树林在该土地支付运土石方款225000元。
证据10、熊金喜、熊知明领条。拟证实原告刘树林在该宗土地支付挖机台班108600元＋43500元=152100元。
证据11、王明保土石方爆破合同及赔偿款。
被告吴苏平质证认为：证据1、对该份证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。证据2、对1998年3月20日的土地转让协议真实性、合法性、关联性无异议。证据3、被告没有跟原告刘柱林单独签订合同，当时签订该份合同时，五原告都在场，根本没有授权委托书。证据4、被告跟第三人王小珍签订协议是事实，王小珍给吴苏平的土地款，吴苏平当着王小珍的面汇款给了刘柱林。证据5、土地款收条107万与被告没有关联，同时说明该份土地转让合同不存在，被告只签订了五个人的合同，价款是200万。证据6、对国土证的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，该国土证是被告办过来的，三联公司在1998年3月20日卖给原告的时候也没有国土证，当时被告付了125万元现金给原告的时候，是要求原告为被告办证，后面被告通过上访，国土局将证办到三联公司名下。证据7、委托书不是事实，委托书是在我们签订补充合同的时候才出现的。当时我们是跟原告五个人签订土地转让合同，不存在委托书。证据8、9、10，刘文、蒋小勇、熊金喜的领条与被告没有关系，那是原告他们卖地给另外一个人所发生的费用，王明保的爆破款是被告出的。
第三人王小珍质证认为：对原告提供的证据都没有意见，三通一平是原告刘柱林花钱搞的。
被告吴苏平为支持自己主张的事实，向本院提交了以下证据：
证据1、土地转让协议书，拟证实原告违背协议内容，没有办理土地证，致使被告无法开发房地产，被告是与五原告签订土地合同，没有与刘柱林一个人签订土地合同。
证据2、补充协议，拟证明原告卖给被告的地不能开发，于2010年8月17日再次签订补充协议。
证据3、规划建设局作出的用地规划定性的函，拟证明原告违约，直到2010年1月7日还没将出让土地办为被告所有。
证据4、国土证，证明原告违约，2010年8月11日还没有将被告所购土地办为被告所有。
证据5、领条，拟证实被告于2009年9月9日支付了25万元押金。
证据6、领条，拟证实原告于2009年10月至2010年12月31日共领取被告土地款现金共计100万元。
证据7、领条，拟证实2009年12月被告按照协议要求，进行了基础工程建设，共支付工程建设款108000元。
证据8、协议书，拟证实原告违约，将被告所购买的土地出让给他人，造成被告土地面积减少。
原告刘柱林等5人质证认为：证据1是复印件，不予质证。证据2、3、4的真实性无异议，对证明的目的有异议，证据2是在购买的土地不好开发才签订的，证据3、不是五原告刻意扣减的面积，双方合同约定是面积是以红线图为准，证据4、国土证不能证实五原告违约，当时购买土地的时候，被告吴苏平和第三人王小珍知道当时的土地没有证件。证据5、无异议。证据6、真实性无异议。证据7、该工程款建设的钱以第三人王小珍说的为准。证据8、与本案无关联性。
第三人王小珍质证认为：对上述证据的真实性均无异议。
第三人王小珍向本院提交了以下证据：
证据1、土地门面转让协议书。拟证实王小珍与吴苏平签订了土地协议。
证据2、两张借条和一张收条。拟证实王小珍购买土地款的收据及吴苏平借王小珍的钱。
被告吴苏平质证认为不持异议。
原告刘柱林等5人质证认为不持异议。
经庭审质证，被告对原告提交的证据1真实性、合法性、关联性均无异议；对证据2的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，该证据不能证实原告所要证明的目的，该合同约定的面积2800平方米，而实际的面积只有1537平方米，五原告是以38元从三联公司买了2800平方米，却以200万元的价格卖给被告1537平方米；对证据3的真实性、合法性、客观性、关联性均有异议，不予认可，是原告自己写的合同，该合同不是在2009年9月2日签订的；对证据4的真实性无异议，但对关联性有异议，与原告之间没有因果关系并不能证实原告及委托代理人证实的观点；对证据5有异议，与本案没有关系，不能证实原告所要证明的内容；对证据6的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，并不能证实原告及委托代理人证实的观点，恰恰说明原告是违约的，于2009年9月2日签订《土地转让协议》，原告于2010年6月12日提供的土地使用证中使用权证人还是冷水滩三联房地产开发公司不是购买土地的使用权人吴苏平，原告没有按照合同约定的两个月内办理土地使用权证，并不能证实原告所要证实的观点；对证据7的真实性、客观性、合法性、关联性有异议，被告不知道，是五原告个人签字的，不存在与原告刘树林个人签订。原告现在主张该委托书是在被告知情下才让被告吴苏平签订的。上述证据因被告对原告提交的证据1、证据2、证据4、证据6的真实性无异议，应依法予以确认。证据3、证据5、证据7、8、9、10、11经本院核实，其证据真实，符合证据的三要性，依法予以确认。
原告对被告提交的证据1有异议，认为被告出示的是复印件，故不予质证；该证据因被告没有提交原件，因此本不予认可；对证据2、证据3、证据4的真实性无异议，予以采信；对证据五真实性无异议，但该份证据恰恰证实原告提供的证据2所要证明的内容和证实了被告提供的证据一的虚假性，该证据予以采信；对证据6有异议、经核实其领条均是原告刘树林的签名，故对该证据依法予以采信。证据7有异议，该证据从证据的内容看是被告打钻炮的工程款，故在本案中本院不予采信；对证据八有异议，认为与本案没有关联性。该证据与本案无关。
原、被告对第三人提供的证据均无异议，本院对第三人提供的证据1、2予以确认。
根据以上确认的证据以及原、被告、第三人在庭审中的陈述，可以确认以下基本事实：
1998年3月20日，原告刘树林（原名刘柱林）、魏善清、魏远近、张松青、蔡冬花与冷水滩三联房地产开发有限公司（以下简称三联公司）签订了一份《土地转让协议》，三联公司将永州市凤凰园春江路以东、东邻冷水滩联运公司，南邻货站通道，临春江路宽40米，深70米，面积2800平方米三联公司红线图内的土地转让给原告。2009年9月2日原告刘树林与被告吴苏平签订了一份《土地转让协议》。其协议的主要内容为：一、甲方（原告刘树林）愿意将梧桐路与春江路交会处，至铁路货站边门面地一宗，面积见（红线图）转让给乙方（被告吴苏平）；二、土地总价为2710000元，双方同意签字后交押金款200000元，余款在基础正负零一次性交清；三、甲方负责办理土地证、红线图，规划报建乙方自己办理；四、乙方交清款后，在该宗土地上建房、施工都由自己解决，甲方不得参与和干涉；五、基础正负零必须在两个月内完成，否则甲方有权罚没乙方200000元押金，重新转卖该宗土地；六、此协议双方签字生效，希共同遵守，不得反悔。协议签订后，2009年9月9日被告付土地款250000元，同年10月12日付土地款100000元，2010年1月25日付土地款150000元，同年5月28日付土地款30000元，8月17日付土地款70000元，12月31日付土地款650000元，其款均是交给原告刘树林，共计被告付给原告土地款1250000元。2010年1月7日永州市规划建设局下达了永规建函（2010）5号关于冷水滩三联房地产开发有限公司用地规划定性的函，规定冷水滩三联房地产开发有限公司总用地面积2884平方米，其中被规划的春江路和梧桐东路占用1347平方米，规划用地性质为道路用地；剩余用地1543平方米，规划性质为居住用地，按规划要求可以在原地建设。2010年6月12日，永州市国土局给冷水滩三联房地产开发有限公司颁发了永（冷）国用（2010）第0414号国土使用权证，使用权面积为1537.2平方米，国土使用权类型为国有出让，地类用途为综合用地。2010年5月1日，被告将购置原告土地的一部分门面地转让给第三人王小珍，双方并签订了《土地门面转让协议书》，协议签订的当日王小珍付给被告土地转让款600000元。2010年8月17日，原告刘树林与被告吴苏平又签订了一份《购地补充协议》，其内容为：吴苏平购置刘柱林位于春江路与梧桐路交汇处土地一宗，在原购地红线外（靠北）增加宽6.25米，长40米属吴苏平所有。在原购地款中追加5万元购地款。吴苏平按城市建设在该地建房，有关土地权属纠纷，全部由刘树林负责解决，土地权属纠纷给吴苏平造成的损失，全部由刘树林承担。
另查明，2009年8月31日，原告魏远近、魏善清、张松青、蔡冬花四人共同授权原告刘树林全权办理该土地的出让、收款及各项有关证件等。
本院认为，本案属于建设用地使用权转让合同纠纷。本案中原告刘树林、魏远近、魏善清、张松青、蔡冬花与冷水滩三联房地产开发有限公司签订的《土地转让协议》，是双方真实意思的表示，虽然签订该协议时冷水滩三联房地产开发有限公司还没有取得国有土地使用权证，但后已办理该证，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”的规定，因此三联公司与原告签订的《土地转让协议》应属有效合同。原告与被告签订的《土地转让协议》、《购地补充协议》和被告吴苏平与第三人王小珍签订的《土地门面转让协议书》，均系出于双方真实意思的表示，但该三份协议违反国家法律、法规禁止性规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条明确规定，下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……《中华人民共和国合同法》第五十二条明确规定，有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。三份合同的出让方从始至终没有取得土地使用权证，属于无处分权利人，与受让人签订的土地转让协议是无效的，因此该三份合同不受法律保护。综上，原告要求解除原、被告签订的《土地转让协议》的诉请，本院予以支持。因原、被告双方的《土地转让协议》无效，不存在被告承担违约责任，故原告要求被告承担违约责任，所交的200000元押金做违约金的诉请，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……。根据无效合同的规定，无效合同自始至终没有法律约束力，被告刘树林、魏远近、魏善清、张松清、蔡冬花因合同取得的土地转让款，应当予以返还。原告吴苏平应将合同取得的土地转让款返还第三人王小珍，被告辩称签订合同的金额为200万元，因被告提交的证据是复印件，原告不予认可，因此对该辩称不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，判决如下：
一、原告刘树林与被告吴苏平签订的《土地转让协议》及《购地补充协议》无效；
二、被告吴苏平与第三人王小珍签订的《土地转让协议》无效；
三、限被告刘树林、魏善清、魏远近、张松青、蔡冬花在本判决发生法律效力之日起三十日内返还吴苏平土地转让款125万元及利息（按银行同期贷款利息计算），该利息从吴苏平付每笔款之日起至刘树林、魏善清、魏远近、张松青、蔡冬花返还完毕止。
四、限原告吴苏平在本判决发生法律效力之日起三十日内返还第三人王小珍土地转让款60万元并支付利息（按银行同期贷款利息计算），该利息从王小珍付款之日起至吴苏平返还完毕止。
如果未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、驳回原告刘树林、魏善清、魏远近、张松青、蔡冬花的其他诉讼请求。
本案受理费4300元，由原告刘树林、魏善清、魏远近、张松青、蔡冬花负担。
如不服本判决，可在接到判决书的第二日起十五日内，通过本院或直接向湖南省高级人民法院提出上诉。书面上诉的，应当提交上诉状正本一份，副本二份。
审 判 长 刘明跃
审 判 员 郑 霓
人民陪审员 蒋益华
二〇一四年六月六日
代理书记员 甄园园