北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民（商）初字第13143号
原告中国农业银行股份有限公司北京大兴支行，住所地北京市大兴区兴丰南大街48号。
负责人钱宝莲，行长。
委托代理人关真峰，北京市中理律师事务所律师。
被告王森，男，1984年4月10日出生。
原告中国农业银行股份有限公司北京大兴支行（以下简称：农行大兴支行）与被告王森金融借款合同纠纷一案，本院于2015年8月27日受理后，依法由代理审判员马超雄于2015年9月22日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农行大兴支行的委托代理人关真峰到庭参加诉讼。被告王森经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理完毕。
原告农行大兴支行诉称：2007年8月27日，我行与王森签订个人购房担保借款合同，约定我方向王森提供30万元贷款以购买大兴区锦华园10号楼5单元402号的房屋，借款期限为30年，被告按等额本息还款，每月27日为还款日，借款利率为6.12%，人民银行贷款基准利率调整后次年1月1日起执行新利率。王森以所购买的房屋作为抵押担保。2007年8月23办理了抵押登记。2014年11月20，王森反映其抵押房屋已由大兴区法院在另案中查封，王森承诺于2014年11月30日前提前偿还全部贷款。逾期不还，我行有权提前收回全部贷款并行使抵押权。截止2014年12月17日，被告未还清全部贷款。据此，我行提前诉讼，要求：1、被告王森立即偿还借款本金258718.75元以及截止到2015年8月27日的利息、罚息、复利共计3754.43元，并支付自2015年8月28日起至借款本息还清之日止的利息、罚息、复利；2、原告农行大兴支行有权对被告王森名下大兴区锦华园10号楼5单元402号房屋折价或者拍卖、变卖所得款项优先受偿；3、本案诉讼费由被告王森承担。
原告农行大兴支行向本院提交以下证据予以证明：1、个人购房贷款申请表；2、个人购房担保借款合同；3、个人借款凭证；4、房屋他项权证；5、还款承诺书；6、贷款还款汇总试算表。
被告王森未向本院提交书面答辩状，亦未参见本院庭审。
经本院庭审举证和审查核实，对原告农行大兴支行提供的上述证据的真实性、关联性和合法性予以确认，作为定案依据。
本院根据上述认证查明：2007年8月27日，原告农行大兴支行与被告王森签订个人购房担保借款合同，被告王森为借款人和抵押人，该合同约定：“借款金额为30万元；借款用于购买大兴锦华园10-5-402的房屋；房屋建筑面积为67.89平方米，所购房屋总价为38万元；购房合同编号为R301，房屋所有权编号为京房权证兴私字第001660**；借款期限为2007年8月27日至2037年8月26日；借款利率为浮动利率：在中国人民银行公布的人民币贷款基准利率7.2%的基础上下浮15%，执行年利率为6.12%。借款发放前如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自调整生效日起以调整后的利率和本合同约定浮动比例重新确定合同的借款执行利率。借款执行年利率以借款凭证为准；浮动利率下借款发放后或混合利率下借款进入利率浮动期后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整。则自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率，不另行通知贷款人、保证人、抵押人；借款人未按本合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起，直至本息清偿之日止，按照以下方式计收罚息：在本合同也读的借款执行年利率基础上上浮40%计收罚息。逾期期间，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，浮动利率或混合利率下借款进入利率浮动期的，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；本合同约定采取以下方式划款：借款人在此不可撤销第授权贷款人将全部借款划入售房人任海彦的账户（开户行农行大兴区支行营业处；账号×××），以支付借款人在购房合同项下的款项；本合同项下借款采用分期还款的方式归还本息。借款人以每一个月为一个还款周期，共360期，自借款发放后，每月的借款对应日为还款日，还款月无对应月的取月末最后一次为还款日。借款人与贷款人商定采用等额本息还款法规定的方式归还本息，借款人每月应还本息金额为1881.63元；本合同项下的担保方式为抵押担保，详见编号为×××的房地产抵押清单；抵押担保范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利等。”
2007年8月23日，原告农行大兴支行就所有权人为被告王森的大兴锦华园10-5-402号办理抵押权登记，取得证号为京兴私房抵押他字第048956号房屋他项权证。
2007年8月27日，原告农行大兴支行按照合同约定向第三人任海彦的账户（开户行农行大兴区支行营业处；账号×××）划入30万元款项。
2014年11月20日，被告王森向原告农行大兴支行出具还款承诺书，载明：“2014年11月，海淀区法院在审理原告宁波银行股份有限公司北京分行诉我金融借款合同纠纷一案中，对抵押给贵行的房屋进行轮候查封，上述事项已经影响到贵行债权的实现。根据个人购物担保借款合同第17条第2款第8项，发生影响贵行债权实现事项，贵行有权宣布合同提前到期、行使抵押权。鉴于房屋由于两个法院查封，我同意贵行提前收回全部贷款并行使抵押权，我承诺在2014年11月30日前偿还全部本息，逾期不还，贵行可以起诉要求我偿还全部贷款本息和行使抵押权。”
庭审中，原告农行大兴支行陈述截止到2015年8月27日，被告王森尚欠本金258718.75元以及利息、罚息、复利3754.43元未偿还，
上述事实，有上述证据材料及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：根据我国民事诉讼法规定，当事人有答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利。被告王森经本院合法传票传唤无正当理由未出庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。原告农行大兴支行与被告王森于2008年8月27日签订借款合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方成立金融借款法律关系。本案中，原告农行大兴支行依据合同约定向被告王森履行了放款义务，但被告王森未依约履行还款义务，违反了借款合同第十七条第2款第（2）项关于“借款人连续三期（含三期）以上未足额偿还借款本息或累计逾期还款六期（含六期）以上的，贷款人有权宣布本合同提前到期并行使抵押权”的约定，且被告王森已于2014年11月20日向原告农行大兴支行出具还款承诺书“承诺在2014年11月30日前偿还全部本息，逾期不还，贵行可以起诉要求我偿还全部贷款本息和行使抵押权”，故原告农行大兴支行要求被告王森偿还借款本金258718.75元、支付截止到2015年8月27日的利息、罚息、复利共计3754.43元、支付自2015年8月28日起至借款本息还清之日止的利息、罚息、复利的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。
由于个人购房贷款申请表和个人购房担保借款合同均约定以被告王森所购买的大兴锦华园10-5-402号房屋对借款进行抵押担保，且原告农行大兴支行依法办理了抵押权登记并取得他项权证，故原告农行大兴支行就被告王森所有的大兴锦华园10-5-402号房屋享有抵押权。因此，原告农行大兴支行请求确认其对被告王森名下的大兴锦华园10-5-402号房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院在本金、利息、罚息的范围内予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第二百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告王森于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司北京大兴支行借款本金二十五万百千七百一十八元七角五分，并支付截止到二○一五年八月二十七日的利息、罚息、复利共计三千七百五十四元四角三分以及自二○一五年八月二十八日起至付清之日止的利息、罚息、复利（按照编号为×××的个人购房担保借款合同约定的标准计算）；
二、如被告王森未履行上述第一项债务，则原告中国农业银行股份有限公司北京大兴支行对被告王森名下的大兴锦华园10-5-402号（房屋所有权证号：京房权证兴私字第001660**号；他项权证号：京兴私房抵押他字第048956号）拍卖、变卖所得价款在上述第一项债务范围内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费两千六百一十九元，由被告王森负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 马超雄
二〇一五年十月十二日
书 记 员 孙 蕊