重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝北法民初字第12146号
原告王大贤，男，汉族，1956年2月2日出生，住重庆市渝北区。
委托代理人杨文，重庆金明律师事务所律师。
被告重庆骏舟商贸有限公司，住所地重庆市北碚区施家梁镇陵峡路15号。
法定代表人马达，总经理。
委托代理人覃立秋，重庆覃立秋律师事务所律师。
原告王大贤与被告重庆骏舟商贸有限公司合同纠纷一案，本院于2015年6月11日立案受理后，被告在法定期限内向本院提出管辖权异议，本院2015年8月4日驳回其异议申请。被告不服裁定，依法向重庆市第一中级人民法院提起上诉，重庆市第一中级人民法院于2015年10月15日作出终审裁定，驳回被告的上诉。本院分别于2015年11月23日和12月2日依法由审判员陈宏独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王大贤及委托代理人杨文，被告骏舟公司的委托代理人覃立秋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王大贤诉称，重庆力杰房地产开发有限公司（以下简称力杰公司）是被告的前身，2004年6月26日，力杰公司与原告签订《公司开发项目内部承包协议》，同日，力杰公司向原告出具《法人委托书》。双方约定，力杰公司将位于北碚区文星花园项目（又名渝江丽都）的开发权转让给原告，力杰公司的债权债务从签订合同时以前的债务与原告无关。合同签订后，原告按每亩50万元的价格向力杰公司支付了土地使用权转让费及相关费用，并进行了开发。2008年，力杰公司因另案拖欠他人款项，重庆市第一中级人民法院查封了文星花园项目5.5亩土地，至今未解封。被告法定代表人在另案中向法院提交的《情况说明》中称：目前尚未解除查封，但因规划调整，该土地已经规划为绿化用地，没有商业价值。由于原告通过转让获得15亩土地，但实际只使用了9.5亩，其余5.5亩因被告原因被法院查封，且已没有商业价值。因此原告损失了5.5亩土地的转让金275万元及利息。从2008年10月13日力杰公司法定代表人向原告作出承诺开始，经过一系列结算过程，一直到2014年原告起诉被告返还退税款案及原告反诉被告返还利润案，但被告一直为归还。为维护原告合法权益，原告提起诉讼，请求判令：1.被告返还原告土地转让款275万元；2.由被告从2009年1月1日起，以275万元为基数，按人民银行同期贷款利率支付原告利息损失至清偿为止。3.本案诉讼费由被告承担。
被告重庆骏舟商贸有限公司辩称，1.原告起诉的主体错误，原告诉状所称的俊舟商贸公司与骏舟商贸公司不是同一公司。2.原告没有支付土地转让金给被告，不论合同是否有效，均不存在返还的事实依据。从诉争土地的规划看，原告承包后超过规划的面积，所以也不存在返还土地出让金的问题。原告要求给付利息损失无事实和法律依据，综上，请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明，重庆力杰房地产开发有限公司（以下简称力杰公司）是被告的前身，2011年2月16日，力杰公司名称变更为重庆舟海房地产信息咨询有限公司，2011年9月16日，重庆舟海房地产信息咨询有限公司名称变更为重庆骏舟商贸有限公司，即被告。
2004年6月26日，以力杰公司为甲方，以原告为乙方，双方签订《公司开发项目内部承包协议》，约定甲方同意将“文星花园”项目承包给乙方全权负责开发，经双方协商，就有关事宜达成以下协议：1.项目基本概况：甲方项目暂定名为“文星花园”，地块位于北碚城北文星湾苗圃，总面积15亩。甲方向乙方提供该地块开发中甲方应提供的企业法人所应提供的一切手续，协助乙方办理该项目的手续。甲方按建筑面积收取乙方管理服务费每平方米3元。2.项目责任：乙方是项目第一责任人，对项目负有终身不可推卸的经济、法律责任。该项目为乙方承担，投资人为乙方，是该项目的权利人。甲方不投资，不承担债权债务，只承担管理责任。为独立核算，自负盈亏；该项目的土地费、配套费和相关税费由乙方负责缴纳。甲方的债权债务从签订合同时以前的与乙方无关联。如乙方受到相关职能部门处罚时，合同签订后的债权债务由乙方自行承担其经济或法律责任。3.甲方对项目的服务做到有求必应，尽心尽力，不得因甲方办事拖拉延误乙方工作的开展；甲方派一名人员协助乙方办理一切手续，工资由乙方支付。乙方应服从甲方的工作指导和管理，遵守甲方对该项目的有关规定。甲方对该项目有监督和协助管理的权力（特别是财务、施工质量、安全等）。4.账户开设：甲方凭该项目的计委立项批复，在银行开设有乙方监章的专项账户，甲方提供第二专用项目财务章供乙方使用。在完清各种税费及项目的各项费用后，乙方归还甲方但必须登报申明无债务，甲方无权截留或挪用乙方的款项。5.乙方承包开发的“文星花园”项目工程的房屋，由乙方自行销售，甲方不得干涉或阻挠。6.管理费的收缴：乙方承包此项目向甲方缴纳管理服务费。……。同日，力杰公司出具法人授权书，载明：兹有王大贤同志任力杰公司项目经理，现由该公司法人马达同志授权王大贤同志对北碚文星湾苗圃出让地15亩（10005平方米）行使法人资格对外签订经济合同，独立承担债权债务及法律责任。
其后，原告根据重庆市规划局渝规设（2003）碚字第0002号重庆市建设工程设计条件、要求通知书的要求，对“文星花园”项目进行了实际开发和销售。该项目规划建设规模不超过9500平方米，实际工程规模为18120.76平方米。由于被告因其他债务未履行，涉及到该项目中的3686.1平方米（碚国用【2003】字第01936号）的土地被法院查封，致使该块土地未能开发使用。被告法定代表人在其诉原告合伙纠纷案时，向重庆市第一中级人民法院提交的《情况说明》中陈述，北碚文星湾桥下五亩土地目前尚未解除查封，但因规划调整，该土地已经规划为绿化用地，没有商业价值。2010年3月17日，重庆市规划局北碚分局给被告《关于要求对改变规划用途的土地进行恢复或置换的复函》中指出：一、你单位取得位于北碚区文星湾的3686.1平方米（碚国用（2003）字第01936号）在市政府批准的《北碚组团G标准分区控制性详细规划》（渝府【2005】173号）中规划为防护绿地，未进行过规划调整。二、我局未收到办理该土地规划手续的申请及相关资料，且未办理过相关规划手续。
2008年10月13日，被告向原告出具《承诺》，载明：由于公司其他诉讼，法院扣押了“云山花园”车库及北碚文星桥下五亩土地的国土证，我承诺在2008年12月底前解封，在未解封之前，不支付马达在该项目的一切费用。
以上事实，有起诉状、《公司开发项目内部承包协议》、法人授权书、《承诺》、碚国用（2003）字第01936号国有土地使用证、证据清单及《股东合作开发北碚城北二期八号地的协议书》、（2014）渝北法民初字第06119号民事判决书、《债务确认协议》、（2014）渝一中法民初字第01345号民事判决书、重庆市规划局建设工程设计要求通知书、竣工验收备案登记证、重庆市规划局北碚分局文件及当事人的陈述为证。
本院认为，房地产开发企业应当具备相应的资质等级。本案中，原告系自然人，不具有房地产开发资质等级。被告将“文星花园”项目承包给原告全权负责开发，违反了法律的强制性规定，双方签订的《公司开发项目内部承包协议》无效。本案中，根据《公司开发项目内部承包协议》，被告将15亩（10005平方米）的土地交原告进行开发，原告对其中的6318.9平方米的土地进行了开发，即“文星花园”（也叫渝江丽都）。其余土地，即碚国用（2003）字第01936号国有土地使用证项下的3686.1平方米的土地，因被告原因未能由原告实际使用。原告认为在签订《公司开发项目内部承包协议》时，原告已向被告缴纳了涉及土地的所有费用，因此起诉来院要求被告按每亩50万元的标准返还原告缴纳的土地款。由于原告的请求无证据支持，本院不予主张。其理由如下：1.原被告双方的签订协议中，没有对土地等款如何缴纳及缴纳标准进行约定；2.被告在庭审中否认收到过原告支付的土地转让款，原告认为被告在（2014）渝北法民初字第06119号案件庭审时承认收到土地转让款，但原告既没有提供庭审笔录，也没有提交相关收据等证据予以证明；3.即使按原告所诉，被告承认收到土地转让款，但标准如何计算？原告陈述共支付700余万元，其中抵债200万元，其余用现金支付。原告请求的标准是50万一亩，是参照双方《股东合作开发北碚城北二期八号地的协议书》中被告确认的地价计算的，而针对本案涉及的项目，双方没有任何约定。从合同的相对性来讲，原告参照其他合同的标准来约束本案，没有法律依据。关于被告辩称原告起诉主体错误的问题，从诉状看，原告虽将“重庆骏舟商贸有限公司”写成“重庆俊舟商贸有限公司”，但在其后的括弧内注明“原重庆力杰房地产开发有限公司”，且被告并不否认重庆骏舟商贸有限公司是从重庆力杰房地产开发有限公司变更而来的，因此原告起诉的对象是确定的，“俊”是“骏”的笔误。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：
驳回原告王大贤的诉讼请求。
案件受理费36520元，减半收取18260元，由原告王大贤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 陈宏
二〇一五年十二月七日
书记员 陈瑜