河北省邢台县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）邢民初字第217号
原告邢台县南石门镇大陈庄村村民委员会。住所地：河北省邢台县。
法定代表人樊玉山，该村村委会主任。
委托代理人尚继英，河北甲信律师事务所律师。
委托代理人冯贞秀，河北甲信律师事务所律师。
被告邢台市私立旭光中学。住所地：河北省邢台县。
负责人唐立军，该校校长。
委托代理人时保顺，河北张舰律师事务所律师。
原告邢台县南石门镇大陈庄村村民委员会（以下简称大陈庄村委会）与被告邢台市私立旭光中学（以下简称旭光中学）租赁合同纠纷一案，本院2013年1月25日受理后，依法组成合议庭，分别于2013年5月9日、2013年8月29日公开开庭进行了审理。原告大陈庄村委会的法定代表人樊玉山及其委托代理人尚继英、冯贞秀，被告旭光中学的法定代表人唐立军及其委托代理人时保顺均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告大陈庄村委会诉称，2001年原告为支持国家教育事业将位于邢左公路南侧荒岗40余亩集体土地以每年每亩500元的低价租赁给了被告。诉讼前经原告实地估测被告实际占用的亩数为47.9亩方知被告超占了原告土地7.9亩，且超占土地未支付过租金，严重侵犯了村集体利益。2001年原、被告所签订的租赁协议违反了《中华人民共和国合同法》第214条关于租赁合同最高期限的规定，应当依法将原、被告双方所签订的租地协议期限由70年变更为20年。此外，根据现在的市场经济情势变更，原、被告在合同中所约定的租金每年每亩500元明显超低，继续按此价格支付租金显失公平，应按照现行的市场价每年每亩1，500元计算。为维护村集体的利益，诉至法院，要求法院判令：1、原、被告双方于2001年元月1日签订的租地协议中被告所租赁的属于原告所有的邢左路南侧，邢左路通往旭光学路两侧荒岗四十余亩的租赁期限70年变更为20年；2、请求法院判令被告按照现行市场价格（1，500元／亩／年）支付租金；3、请求法院对被告所租赁的土地进行实际丈量，判令被告将多占的土地亩数退还给原告，并以市场价格支付给原告多占土地亩数两年的租金（21，000元）。
原告大陈庄村委会为支持自己的主张，提交以下证据：1、2001年元月1日签订的租地协议书，证明原、被告双方签订了租地协议，约定由被告租占原告的土地，期限为70年，租金为每亩每年500元；2、大陈庄村村民委员会于2010年12月30日出具的证明1份，证明村委会允许旭光中学使用自行扩展的6000余平米的场地使用到2070年12月底；3、大陈庄村村民委员会于2012年4月7日出具的证明1份，证明大陈庄村委会于2010年12月30日出具的证明因没有经过村民代表同意而作废；4、2012年9月10日大陈庄村村民委员会与邢台泰丰经济有限公司的签订的承包荒地协议一份，证明现在的租地价格为每亩每年1，500元；5、原告申请、由法院委托鉴定的土地勘测报告书1份，原告称该报告书确认争议土地经测量为3.8312公顷（57.47亩），扣除争议地1.24亩及道路占地5亩，被告实际多占土地11.23亩。
被告旭光中学辩称，1、《租地协议书》约定70年的期限符合法律规定，原告请求变更合同期限不应予以支持。被告是于1992年成立的河北省第一所私立中学。1997年学校选址新校区地处市郊，为了种树改变学校环境，被告于1999年与原告签订了一份租地协议书，四至建好后于2001年元月1日与原告重新签订了租地协议书，约定由被告租赁原告位于邢左公路南侧校门前的荒岗地40余亩。合同签订后，被告投入了大量的物力、财力对荒地进行平整。虽然合同法规定租赁合同的最长时限为20年，但农村土地承包法第45条规定，以其他方式承包农村土地的，应当签订承包合同，当事人的权利义务、承包期限等由双方协商确定。被告与原告签订的租地协议属于农村土地承包性质，在合同中约定70年符合法律规定；2、原告主张情事变更租金的诉讼请求不符合法律规定。首先，本案不存在适用情事变更原则需要具备的3个要件；其次，在原、被告签订的协议中有“今后每年对市场地价等因素不予考虑，租赁费不做调整”的约定，说明在签订合同时，原、被告已经预见到时间、市场等因素对租金会产生影响；3、原告请求判令被告退还多占土地并以市场价支付多占土地两年的租金21，000元不能予以支持。被告租赁的土地是不规则的荒岗地，签订协议书时双方进行了实地丈量，丈量的结果是40亩多一点。协议书第一条已经明确为40余亩，多1亩或9亩都符合合同的本意。协议书中第三条租赁费载明每亩每年500元，每年租赁费合计2万元，就是不论实际亩数是40几亩，租赁费就按40亩计算，每年2万元。综上，原告的诉讼请求不能成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告旭光中学为支持自己的主张，提交了道路用地协议书一份，证明学校道路占地南北长为183米，该183米范围内的土地属于大陈庄村的土地。
原、被告质证情况：被告对原告证据1的真实性和效力没有异议，称协议约定被告租赁原告的荒岗地40余亩，双方一直都是这样履行的；对证据2、3认为与本案无关；对证据4没有异议，但称现在的价格上涨属于正常的商业风险，与价格调整没有关系；对原告证据5认为土地勘测报告书性质属于鉴定结论，该报告以图纸的形式出现不符合鉴定结论的形式，且勘测人是张玉强一个人，按有关规定鉴定人应当为2人以上。此外，根据民事诉讼法规定，鉴定人应当在鉴定报告上签字，但该报告上没有鉴定人签字。测量图中的数字很模糊，四个不规则的周边对长度的尺寸进行了标注，道路中183米没有起止点的标注，关系到1.66亩是否应当计算进去的问题。测量该地块应当以公路边占地的红线为起点，以北围墙边为起点不准确，邢左公路是占用国家用地，鉴定机构应当知道这方面的鉴定依据。原告提交的检测报告给出了两个测算结果，183米的计算是相对客观的，被告提供的双方的协议书说明道路是183米长。鉴定机构按183米测量了，如果合议庭不考虑前三点，要采纳也应采信183米的结果，该结果是52.81亩，扣除道路占地5亩，结果是47.81亩仍属于合同约定的40余亩。
原告对被告提交的道路用地协议书的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为道路南北长约183米，但不等于实际占地的南北长度，二者之间没有关联性。从原告提交的勘测报告定界图也可以证明道路占地的183米仅是实际占地南北长度中的一部分，除了道路的长度，距离北围墙最少还有20米左右，不能以道路的长度确定实际占地的长度。
本院认证意见：被告对原告提交的证据1、4无异议，本院对该两份证据予以认可；原告提交的证据2与本案没有关联性，本院对其关联性不予认可；原告提交的证据3系由原告自己出具的证明，因原告未提交其他证据与其相佐证，被告有异议，本院对该证据不予认可；原告提交的证据5土地勘测定界技术报告书系经原告申请、本院委托具有测量资质的机构作出的，被告虽有异议，但未提供证据反驳，本院对该证据予以认可。
原告对被告提交的道路用地协议书的真实性无异议，本院对其真实性予以认可。
根据原、被告诉辩及以上有效证据，本院确认以下事实：1999年11月10日，原、被告双方协商被告租占原告邢左公路南侧、邢左公路通往旭光中学路两侧荒岗地四十余亩。之后被告在该四十余亩荒岗地上建起围墙。围墙建起后被告租赁土地的四至为：东至东围墙、西至西围墙、南至学校北围墙、北至邢左路。2001年1月1日，原告大陈庄村委会（甲方）与被告旭光中学（乙方）就该四十余亩荒岗地签订了一份租地协议书，双方约定：甲方同意乙方租占东河口邢左公路南侧荒地，东至东围墙、西至西围墙、南至学校北围墙、北至邢左路，具体条款为：“一、乙方租占甲方邢左公路南侧、邢左路通往旭光中学路两侧（原旭光中学已征的路沟五亩除外）荒岗共计四十余亩；二、租占期限为70年，自2001年元月至2070年12月底止；三、租费（每亩每年500元），每年租赁费共计2万元……五、甲方在协议书签订时，负责将租地内的一切清理完整后交乙方验收，乙方即付给甲方第一年租费2万元，协议书方生效，今后每年对市场地价等因素不予考虑，租费不作调整……十四、此合同一经签订（原签订的所有协议不再生效），即具有法律效应……。”合同签订后至起诉时被告一直向原告交纳租赁费。在案件审理过程中，经原告申请，本院委托邢台嘉艺土地测绘有限责任公司对争议土地面积进行了测量，测量结果为57.47亩（四至为：东至围墙、西至围墙、南至旭光中学围墙、北至围墙，此数包括旭光中学门前道路占地5亩及旭光中学门前高台土地2.48亩）。原告称旭光中学门前高台土地2.48亩中有1.24亩土地系邢台县南石门镇小陈庄村的土地，其余1.2亩是大陈庄村的土地，故依据测量结果被告租赁土地的实际面积为51.23亩。被告称该2.48亩均系邢台县南石门镇小陈庄村的土地，而且自邢左公路向南183米范围内47.81亩（即测量结果中的52.81亩-道路占地5亩=47.81亩）是被告实际租占的土地面积，而不是原告所称的51.23亩。因原、被告均未提交证据证明双方争议的2.48亩土地中大陈庄村与小陈庄村各自所有的土地面积，本院无法确认该2.48亩土地的权属。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，原、被告于2001年1月1日签订的租地协议书系租赁合同，被告虽称该合同系承包合同，但未提交证据予以证明，本院对被告此答辩理由不予采纳。因原、被告于2001年1月1日签订的租地协议书中约定的租赁期限为70年，超过了法律规定的最长租赁期限20年，超过部分应属无效，故对原告要求将租赁期限变更为20年的诉讼请求本院予以支持。
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。虽然原、被告在签订租地协议书时未明确租赁土地的实际面积，但确定了租赁土地的四至，即租赁土地的范围在合同签订时已经确定，而且该协议约定的是40余亩，说明原告在签订协议时对租赁土地面积超过40亩是明知并且认可的。综合以上两点，本院认为原告称被告实际占地51.23亩超过了协议中约定的40余亩的主张并不符合合同的约定，故对原告要求被告退还多占土地的诉讼请求本院不予支持。
由于原、被告签订的租地协议书明确载明每年租赁费共计2万元及租赁费不受市场地价等因素影响不作调整，且协议签订后，被告一直按每年2万元向原告交纳租赁费，原告也未持异议，故对原告要求被告按现行市场价格1，500元／亩／年支付租赁费及多占土地租金21，000元的诉讼请求本院不予支持。经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告邢台县南石门镇大陈庄村村民委员会与被告邢台市私立旭光中学于2001年1月1日签订的租地协议书租赁期限变更为20年。
二、驳回原告邢台县南石门镇大陈庄村村民委员会的其他诉讼请求。
案件受理费325元由原告负担225元，由被告负担100元（原告预交诉讼费不再退还，原告可在执行程序中一并申请执行）、鉴定费1万元由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。
审 判 长 郭子彦
审 判 员 陈 丽
代理审判员 刘小霞
二〇一三年九月十八日
书 记 员 李春巧