湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永中法民三终字第226号
上诉人（原审被告）戴均，男，1974年4月19日出生，汉族，宁乡县人，个体工商户，住湖南省长沙市宁乡县老娘仓镇唐市西路***号，公民身份号码4301241974********。
委托代理人胡文德，湖南新星律师事务所律师（特别授权）。
被上诉人（原审原告）湖南华广商业有限公司，住所地永州市东安县建设大道212号。
法定代表人黄学军，该公司董事长。
委托代理人潘峰，湖南省慎明律师事务所律师（特别授权）。
上诉人戴均与被上诉人湖南华广商业有限公司（以下简称华广公司）因租赁合同纠纷一案，不服湖南省东安县人民法院（2014）东法民二初字第30号民事判决，于2014年6月17日通过一审法院提出上诉，湖南省东安县人民法院于2014年7月18日移送案卷，本院遂于同月21日立案受理本案，由审判员唐向东担任审判长，与审判员李飞，代理审判员张海燕组成合议庭，于2014年8月13日在本院第五审判庭公开开庭进行了审理。代理书记员冯晨丽担任法庭记录。上诉人戴均及其委托代理人胡文德，被上诉人华广公司的委托代理人潘峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2012年7月9日，原、被告双方协商一致，签订了《湘中城市广场房屋租赁合同书》，合同期为24个月。合同约定，原告将位于湖南省东安县建设大道212号编码为C1-1的房屋出租给被告，被告按合同约定从事经营活动，每月应支付原告租金7，392元、物业管理费317元，并交纳保证金14，784元。另约定每个季度的第三个月交纳下个季度的租金及物业管理费等，原告依约提供了租赁房屋给被告。被告在租赁过程中，向原告反映租金过高，原告经请示总部，同意被告在及时交纳租金和物业管理费等的情况下按约定的6折优惠交租。现被告却在2013年10月底时未交纳下季度的租金等费用，现被告欠原告2013年11月、12月及2014年1月、2月、3月、4月份的租金44，352元及物业管理费1，902元，2013年10月至2014年1月份的电费7，928.8元，以上共计人民币54，182.8元，经原告多次催要无果，诉至法院，请求依法处理。
原判认为：原、被告于2012年7月9日签订的《湘中城市广场房屋租赁合同书》是双方真实意思表示，内容符合法律规定，因此该合同合法有效，原、被告应当按照合同全面履行各自义务。被告在履行合同过程中未按合同规定的时间和金额交付房屋租赁费等费用，根据合同约定，已属根本违约。故原告要求解除合同的诉讼请求，予以支持。原、被告在合同中既约定了违约金，又约定了没收保证金的条款，根据法律规定原告可以选择适用违约金或保证金，故对原告要求被告根据合同约定对未交纳的房屋租赁费和水电费按每日0.5%计付违约金的诉讼请求予以支持，对原告要求不退还被告所交租赁费用保证金的诉讼请求不予支持。原、被告未在合同中对延迟交付物业管理费和广告费约定违约职责，故对原告要求被告根据合同约定对未交纳的物业管理费和广告费按每日0.5%计付违约金的诉讼请求不予支持。原、被告未在合同中约定广告费，对原告要求被告给付广告费并按日计付违约金的诉讼请求不予支持。原告要求被告从在2014年4月30日后按合同约定的租金双倍计算占用费，于法无据，不予支持。对被告提出其未支付租金是因为原告违反合同约定，没有尽到安保责任，致使被告店子被盗，给被告造成很大的损失，因此原告应该减免被告停业期间的房屋租金和允许被告延期支付剩余的房屋租金，一审法院认为，在庭审中被告未提供任何关于停业的证据，被告被盗的损失已提出了民事诉讼，被告不支付房屋租赁费与原告未履行安保义务不存在因果关系，也不存在先后履行的顺序，故被告的这一抗辩主张，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、解除原告湖南华广商业有限公司与被告戴均于2012年7月9日签订的《湘中城市广场房屋租赁合同书》；二、被告戴均于本判决生效之日起十日内支付原告湖南华广商业有限公司2013年11月、12月和2014年1月、2月、3月、4月份的房屋租赁费44，352元及物业管理费1，902元，2013年10月至2014年1月份的电费7，928.8元，共计人民币54，182.8元；三、原告湖南华广商业有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告戴均交纳的租赁费用保证金14，784元；四、被告戴均于本判决生效之日起十日内支付原告湖南华广商业有限公司2013年11月、12月和2014年1月份的延期支付房屋租赁费22，176元所产生的违约金，按每日千分之五从2013年11月1日起算至本判决生效后十日内止；五、被告戴均于本判决生效之日起十日内支付原告湖南华广商业有限公司2014年2月、3月和4月份的延期支付房屋租赁费22，176元所产生的违约金，按每日千分之五从2014年2月1日起算至本判决生效后十日内止；六、被告戴均于本判决生效之日起十日内支付原告湖南华广商业有限公司2013年10月份的延期支付电费2，322.1元所产生的违约金，按每日千分之五从2013年11月6日起算至本判决生效后十日内止；七、被告戴均于本判决生效之日起十日内支付原告湖南华广商业有限公司2013年11月份的延期支付电费1，983.3元所产生的违约金，按每日千分之五从2013年12月6日起算至本判决生效后十日内止；八、被告戴均于本判决生效之日起十日内支付原告湖南华广商业有限公司2013年12月份的延期支付电费1，980元所产生的违约金，按每日千分之五从2014年1月6日起算至本判决生效后十日内止；九、被告戴均于本判决生效之日起十日内支付原告湖南华广商业有限公司2014年1月份的延期支付电费1，643.4元所产生的违约金，按每日千分之五从2014年2月7日起算至本判决生效后十日内止；十、被告戴均于本判决生效之日起十日内返还原告湖南华广商业有限公司位于湖南省东安县建设大道212号编码为C1-1的租赁场地；十一、驳回原告湖南华广商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，569元，减半收取784.5元，由被告戴均承担。
宣判后，原审被告戴均不服，上诉称：1、被上诉人存在诸多先期违约的事实，有欺诈、虚假宣传等行为致绝大部分商户经营惨淡、损失惨重；2、2013年以后上诉人实际按合同约定的6折交纳房租，后因被上诉人安全措施存在严重疏漏，致上诉人店铺重大损失，上诉人因此延期或少交房租和电费完全合理、公平；3、退一万步讲，即便有违约事实，合同约定的违约金明显过高；请求二审法院撤销原判，判令被上诉人减免部分租金和按6折延后交纳剩余房租到被上诉人赔偿上诉人损失有效执行后或者驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人华广公司答辩称：1、被上诉人已按合同约定履行了自己的义务，没有任何违约行为；2、上诉人店铺被盗的损失已另行起诉，不能以此为由对本案进行抗辩；3、合同约定的违约金没有超出规定，且上诉人一审并未对此提出异议；原判事实清楚，适用法律正确，应予维持。
二审期间，被上诉人华广公司未向本院提交新的证据，上诉人戴均提交了三份证据：1、收款收据两份，欲证实上诉人按合同约定的6折交纳房租；2、证人陈小芳等四人一并出具的证明，欲证实被上诉人在招商时承诺沃尔玛超市将进驻商场，但没有做到；3、上诉人请求免除物业管理费、租金和延后缴纳电费的申请；被上诉人华广公司质证意见，被上诉人仅是同意两个季度按6折缴纳房租，并未同意以后都是按6折缴纳；证据2不是证据；证据3形式不合法，该报告是上诉人单方出具，被上诉人是否收到并不清楚。
本院认证认为：上诉人提交的第1号证据可以证实2013年3月和5月两个季度缴纳的房租均为13，306元（合同约定的6折），一审法院对此已予认定，但仅凭两份收款收据不能证实双方对合同约定的房租已进行变更，故该证据不能达到上诉人的证明目的；第2号证据为打印稿，几个证人随后共同签名，对其真实性无法审查，且证明内容与双方当事人签订的租赁合同没有关联性，本院不予采信；第3号证据为上诉人的陈述，缺乏证明力，本院亦不予采信。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为：本案的焦点是，一、房租是否变更为合同约定的6折；二、违约金是否过高。
（一）《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。上诉人戴均主张租赁合同的主要条款，即房租变更为约定的6折价格，但不能提供变更的书面依据，而被上诉人认可曾同意上诉人及时交纳房租的情况下按约定的6折优惠交租，现上诉人因未交纳房租而诉至法院，明显不符合及时交纳房租的情况，被上诉人不同意减免房租。从双方当事人所述情况，并参照我国合同法第七十八条，“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”的内容来看，主张合同变更的一方应当就变更内容举证证实，本案上诉人戴均不能提供双方对房租已做变更的充分证据，应承担举证不能的法律后果，本院亦只能推定租赁合同没有发生变更，双方应当按原合同履行各自的义务，故上诉人戴均提出“判令被上诉人减免部分租金和按6折延后缴纳剩余房租”的上诉请求，本院不予支持。双方签订的房屋租赁合同并未约定被上诉人有引进沃尔玛超市的义务，故上诉人戴均认为被上诉人有欺诈、虚假宣传的违约行为，缺乏事实依据，本院不予支持。对于被上诉人是否尽到安全义务，是否应当赔偿上诉人店铺被盗的损失的问题，因上诉人已另行提起诉讼，故本案对此不进行审查。
（二）上诉人戴均未按合同约定交纳房租存在明显违约行为，应当承担违约责任，被上诉人华广公司并未举证证实逾期支付房租和电费造成损失的具体数额，故本院采信上诉人的主张认定仅为利息损失。我国法律对中国人民银行同期同类贷款利率四倍的利息均予保护，而本案合同约定的违约金为每日千分之五，已高出保护范围的几十倍，属于我国合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，应予调整。从本案实际情况来看，第一、发生争议时双方合同已履行过半，被上诉人前期并无违约行为；第二，上诉人戴均因店铺被盗已遭受较大损失值得同情，且与被上诉人有一定的关联，双方就此已诉至法院；第三，缔约合同时上诉人明显处于弱势，且合同为被上诉人提供的格式合同；基于前述种种情况，本院根据公平原则予以综合权衡，对违约金不做顶格保护，酌情考虑为中国人民银行同期同类贷款利率的两倍。故上诉人戴均提出“合同约定的违约金明显过高”的上诉理由，本院予以采信。对被上诉人华广公司提出“合同约定的违约金没有超出规定，且上诉人一审并未对此提出异议”的答辩意见，本院不予采纳。
综上所述，原判事实清楚，但对违约金的处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省东安县人民法院（2014）东法民二初字第30号民事判决第一、二、三、十、十一项；
二、变更湖南省东安县人民法院（2014）东法民二初字第30号民事判决第四、五项为：上诉人（原审被告）戴均在本判决生效之日起十日内给付被上诉人（原审原告）湖南华广商业有限公司延期支付房屋租赁费所产生的违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率的两倍算至本判决生效之日止，其中2013年11、12月以及2014年1月的22，176元从2013年11月1日起算，剩余部分从2014年2月1日起算）；
三、变更湖南省东安县人民法院（2014）东法民二初字第30号民事判决第六、七、八、九项为：上诉人（原审被告）戴均在本判决生效之日起十日内给付被上诉人（原审原告）湖南华广商业有限公司延期支付电费所产生的违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率的两倍算至本判决生效之日止，其中2013年10月的2，322.1元从2013年11月6日起算，2013年11月的1，983.3元从2013年12月6日起算，2013年12月的1，980元从2014年1月6日起算，2014年1月的1，643.4元从2014年2月7日起算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费维持不变，二审案件受理费1，569元，由上诉人戴均负担1，200元，被上诉人湖南华广商业有限公司负担356元。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐向东
审 判 员 李 飞
代理审判员 张海燕
二〇一四年八月十三日
代理书记员 冯晨丽
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。