广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）柳市民一终字第417号
上诉人（一审被告）：柳州市XX房地产经纪有限公司
法定代表人：李XX
委托代理人：黎XX
上诉人（一审原告）：黄XX
委托代理人：刘X
上诉人柳州市XX房地产经纪有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服柳州市鱼峰区人民法院（2013）鱼民初（一）字第426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年5月27日受理后，依法组成由审判员古龙盘担任审判长，审判员刘慕祥和代理审判员黄智文参加的合议庭，于2013年6月3日公开开庭审理了本案，书记员黄坚担任法庭记录。上诉人柳州市XX房地产经纪有限公司（下称XX公司）的代理人黎XX、被上诉人黄XX的代理人刘XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2012年10月6日，黄XX与XX公司签订《房屋买卖协议》约定，XX公司自愿将座落柳石路382之一号鑫�府2单元3-1号房屋出售给黄XX，房产总价款为人民币540000元，协议签订当日黄XX向XX公司支付诚意金20000元，黄XX在协议签订后五日内准备首付款175000元。双方在准备好首付款后45个工作日内到银行、房产部门办理相关的按揭过户手续，如黄XX不配合XX公司办理上述手续，逾期则按总房款千分之八每日向XX公司支付违约金。协议还约定，如黄XX违约，XX公司则不退还黄XX已支付的诚意金；如XX公司未能将房屋过户给黄XX，则归还其支付的诚意金。协议签订后，黄XX向XX公司支付诚意金20000元。但双方未能继续履行协议约定的权利义务，黄XX要求XX公司退还已支付的20000元诚意金。XX公司认为，因黄XX未按协议约定办理按揭过户手续属违约，不同意退还诚意金，故诉至法院，提出前述诉请。
一审另查明，柳石路382之一号鑫隆府2单元3-1号房屋在黄XX与XX公司签订协议时登记在案外人刘�、刘康富名下。2012年11月28日，案外人刘兵、刘康富与案外人江其衡在柳州市公证处办理委托书公证手续，委托江其衡出售本案争议房屋，签订售房合同，办理相关过户手续。2013年1月29日，XX公司将本案争议房屋又转售给案外人吴谦。
一审法院认为，综合黄XX与XX公司双方各自陈述及提交的证据材料，该院确认本案的争议焦点为：1、黄XX与XX公司之间系房屋买卖关系还是居间关系？2、《房屋买卖协议》未能继续履行应归责于何方？
针对争议焦点1，该院认为，居间关系是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的行为。本案中，XX公司虽是房地产中介服务企业，但黄XX与XX公司签订的《房屋买卖协议》中XX公司作为卖方与黄XX签订合同，从协议的内容也反映XX公司出售房屋、黄XX支付购房款的买卖关系，未能体现居间关系中的居�介绍、订立合同，支付报酬的特征。故双方之间应为房屋买卖关系。
针对争议焦点2，该院认为，黄XX与XX公司在订立《房屋买卖协议》时，XX公司并不是涉案房屋的房屋所有权人，在之后房屋所有权人办理的公证委托书中，房屋所有权人委托出售房屋，签订合同的主体也不是XX公司。庭审中，XX公司提供房屋所有权人于2012年10月1日出具委托售房的委托书，但该委托书并未委托XX公司以自己的名义与他人签订合同，也与公证委托书内容不相符，故该院不予采信。故XX公司在未取得房屋所有权人授权的情况下与黄XX签订《房屋买卖协议》，事后亦未得到权利人的追认，违反法律规定，属无效合同。XX公司应向黄XX退还诚意金20000元。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条的规定，判决：柳州市XX房地产经纪有限公司应向黄XX返还诚意金人民币20000元。案件受理费300元（黄XX已预交），减半收取150元，由柳州市XX房地产经纪有限公司负担。
上诉人XX公司不服上述一审判决，向本院提起上诉称，请求二审法院查清事实，依法改判上诉人不用返还诚意金20000元给被上诉人。本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、被上诉人在一审诉状中，并未请求确认双方签订的《房屋买卖协议》是否合法有效，那么上诉人与被上诉人都认为该协议是合法有效，法院就不应审理被上诉人一审未请求的事项，就应该认定双方已经签字认可的，未违反法律强制性规定的《房屋买卖协议》合法有效，对双方具有约束力。而且本案中更没有任何证据在《房屋买卖协议》中，有《合同法》第五十二条规定的情形出现。一审法院违反了“民不诉、官不审”的民事审判原则，且适用法律错误。2、�审查明：被上诉人在协议签订后五日内准备首付款175000元，双方在准备好首付款后45个工作日内到银行、房产部门办理相关的按揭过户手续；协议还约定，如被上诉人违约，上诉人则不退还被上诉人已支付的诚意金；协议签订后，被上诉人向上诉人支付诚意金20000元；但双方未能继续履行协议约定的权利义务。为什么不能继续履行协议约定的权利义务是谁不履行协议约定的权利义务呢一审法院在此并未加以说明，难道这点不用查明吗上诉人有理由认为一审法院有意袒护被上诉人。从庭审查明的事实知道，协议签订后83个工作日，被上诉人未履行准备好首付款并与上诉人到银行、房产部门办理相关按揭手续。从被上诉人一审起诉状落款日期可知，是被上诉人起诉上诉人后，上诉人才将该房屋出卖给案外人吴谦。上诉人并没有违约。3、一审法院另查明该房屋原房主于2012年11月28日与案外人江其衡在柳州市公正处办理委托书公正手续，委托江其衡出售本案争议房屋，签订售房合同办理相关过户手续；2013年1月29日，上诉人将本案争议房屋又转售给案外人吴谦。一审法院在一审笔录中已查明，江其衡是上诉人专门在房产部门办理房产过户的员工。从这一段的陈述中亦可以看出江其衡是上诉人的员工。不然，上诉人也不可能将只有江其衡才有权办理过户相关手续的房屋出售给案外人的!但是，一审法院却对这些事实视而不见，认为被上诉人与上诉人在订立《房屋买卖协议》时，上诉人不是涉案房屋的所有人，在之后房屋所有权人办理的公正委托书中，房屋所有权人委托出售房屋，签订合同主体也不是上诉人。难道房屋中介公司到房产部门办理相关房屋买卖过户相关手续时，不是由具体的员工办理的吗？难道房主必须直接委托房屋中介公司�能认定公司有权处分该房屋吗一审法院却以此认为上诉人在未取得房屋所有权人授权的情况下与被上诉人签订《房屋买卖协议》，事后亦未得到权利人的追认，违反法律规定，属无效合同。是认定事实不清，也是适用法律错误，因为上诉人认为，只要接受委托的人是公司员工，且是为公司工作，就代表公司接受委托。其行为就是公司的行为。《合同法》第五十二条第五项所规定的是违反法律、行政法规强制性规定的，才是无效合同。本案中上诉人的员工江其衡已取得房屋权利人的追认，上诉人当然有权根据公正委托的授权处分该房屋。综上所述，上诉人认为，一审法院认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院查清事实后依法改判上诉人不用返还诚意金给被上诉人。
被上诉人黄XX答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
双�当事人在二审均没有新证据提交，本院经审理确认一审判决认定的事实。
本院认为，一审法院认定，居间关系是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的行为。黄XX与XX公司签订的《房屋买卖协议》中XX公司是作为卖方与黄XX签订合同，双方之间应为房屋买卖关系。该认定符合双方所签合同的性质，本院依法予以维持，因此，黄XX与XX公司签订的《房屋买卖协议》属于房屋买卖关系而不是居间合同关系。一审法院还认定，XX公司在未取得房屋所有权人授权的情况下与黄XX签订《房屋买卖协议》，事后亦未得到权利人的追认，违反法律规定，属无效合同。该认定与本案查明的事实相符，本院亦依法予以维持。本案双方当事人之间产生的权利和义务均来源于双方签订的《房屋买卖协议》，人民法院在审理中必须依法审理《房屋买卖协议》是否符合法律的规定，是否具备法律规定有效条件，因此，XX公司提出当事人没有提出合同是否有效，人民法院不应自行审理的观点没有法律依据，该上诉理由本院不予支持。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力，因《房屋买卖协议》被依法认定为无效合同，所以XX公司提出的其它有关履行方面的理由均不能成立。综上所述，XX公司提出的上诉理由无法律依据，其上诉请求依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元（XX公司预交），全部由XX公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 员 古龙盘
审 判 员 刘慕祥
代理审判员 黄智文
二〇一三年七月十日
书 记 员 黄 坚