江西省宜春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宜中民四终字第98号
上诉人（原审被告、反诉原告）：叶志勇，男。
委托代理人：李浩挺，江西豫章律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：熊志伟，男。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：熊瀚铖，男。
委托代理人：熊志伟，系熊瀚铖哥哥。
上诉人叶志勇为与被上诉人熊志伟、熊瀚铖房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省丰城市人民法院（2015）丰民二初字第52号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成由审判员黄若凡担任审判长，与代理审判员黄泰文、代理审判员李星宇参加的合议庭，代书记员罗武平担任记录，于2015年8月13日公开开庭进行了审理。上诉人叶志勇委托代理人李浩挺、被上诉人熊志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定：2013年10月9日，熊志伟、熊瀚铖与叶志勇签订门面租赁合同，将坐落于江西省丰城市新城区紫云大道新世纪花园10号、11号商铺租赁给叶志勇，租期为5年（即从2013年10月9日起至2018年10月31日），第一、第二、第三年每年租金为160000元，第四、第五年每年租金为176000元，店面2013年10月9日至10月31日期间免租金装修期，同时约定：叶志勇每年租金一次性以现金形式付清，从第二年开始提前一个月支付下一年的租金，租赁期间如一方违约，由违约方赔偿守约方合同标的的30%违约金给守约方以示惩罚（押金不包括在内）。合同签订后，店面交付给叶志勇，同时，叶志勇通过银行将第一年租金160000元和押金10000元转至熊伟（即熊瀚铖）账户。2014年11月5日起，熊志伟多次催交第二年的租金，叶志勇以其在店面装修时遭他人妨碍从而导致该店面空置至今而未交纳第二年的租金。2013年11月14日，熊志伟接到叶志勇电话称有他人妨碍其装修店面，熊志伟父亲熊雪胜遂电话报警并赶往现场未发现有人妨碍，丰城市公安局也未对此事作出处理。另查明，熊志伟、熊瀚铖以法定代理人的身份，于2013年10月28日曾起诉要求确认袁宏琴（熊志伟母亲）与第三人孙皆珍、孙国安于2012年6月10日签订的《租赁合同》无效，（2013）丰民二初字第314号民事判决袁宏琴与第三人孙皆珍、孙国安于2012年6月10日签订的《租赁协议》无效，第三人孙皆珍、孙国安不服该判决向宜春市中级人民法院提起上诉，宜春市中级人民法院于2014年5月4日作出“驳回上诉，维持原判”的判决。该二份判决事实部分涉及本案2013年10月9日签订的门面租赁合同。案件在审理过程中，叶志勇委托代理人表示愿意解除合同并交回店面，2015年1月29日熊志伟、熊瀚铖收回店面。
原审法院认为：本案双方于2013年10月9日签订的门面租赁合同系其真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定享受权利和履行义务。2013年10月28日，熊志伟、熊瀚铖虽以其母亲袁宏琴与第三人孙皆珍、孙国安签订的租赁协议是否有效在进行诉讼，宜春市中级人民法院于2014年5月4日作出终审判决，判决袁宏琴与孙皆珍、孙国安签订的租赁协议无效。无效的合同自始无效，且2013年11月9日熊志伟、熊瀚铖已将租赁物交付叶志勇，叶志勇此时已实际占有、控制租赁物，其就租赁权具有对抗第三人的权利。叶志勇称在装修该店面期间遭他人妨碍，从而导致其至今都无法正常使用店面，但无证据证实妨碍事情的发生，即使存在妨碍情况的发生，也应及时行使撤销权或者解除权，而其置之不理任由店面空置，故意扩大损失，也应承担该损失，对其要求熊志伟、熊瀚铖返还租金160000元的诉讼请求，不予支持。熊志伟、熊瀚铖要求解除店面租赁合同及返还店面，因叶志勇在诉讼过程中，已经返还了店面，对此无需作出判决。熊志伟、熊瀚铖要求叶志勇支付2014年11月1日至搬出期间的租金及叶志勇要求返还租金10000元的诉讼请求合理合法，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、限叶志勇于判决生效后10日内支付熊志伟、熊瀚铖租金40000元（从2014年11月1日至2015年1月29日止的租金）；二、熊志伟、熊瀚铖于判决生效后10日内返还叶志勇押金10000元。上述两项相抵，叶志勇应付给熊志伟、熊瀚铖租金30000元；三、驳回叶志勇的其他反诉请求。本诉案件受理费1000元，反诉案件受理费1000元，合计2000元，由叶志勇负担。
上诉人叶志勇不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1、涉案房屋存在纠纷，导致叶志勇不能对租赁物进行使用、收益，叶志勇依法有权要求减少或不支付租金；2、熊志伟、熊瀚铖对出租房屋存在纠纷的事实未履行告知义务，存在重大过错，应对扩大的损失担责；3、原审判决叶志勇支付从2014年11月1日至2015年1月29日止的租金，显失公平。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回熊志伟、熊瀚铖的诉讼请求，并由其负担一、二审案件受理费。
二审中，被上诉人熊志伟、熊瀚铖未作书面答辩，二审庭审中答辩称：我方只与叶志勇签订了一份租赁合同，没有与其他任何人签过合同，涉案店面不存在纠纷。叶志勇支付了租金，我方也交付了店面，不存在妨碍叶志勇使用店面的情况，并且叶志勇也曾张贴转租广告，同时，叶志勇也没有提出过解除合同。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
综合叶志勇的上诉理由和熊志伟、熊瀚铖的二审辩称，并征询双方当事人意见，本案争议焦点为：本案涉案店面是否存在纠纷，如存在纠纷，熊志伟、熊瀚铖是否履行了告知义务。
二审中，上诉人叶志勇、被上诉人熊志伟、熊瀚铖均未提供新的证据。
本院二审查明：本院除确认一审查明的事实外，另查明，本案双方当事人2013年10月9日签订租赁合同时，熊志伟、熊瀚铖就涉案店面存在纠纷未告知叶志勇，同年10月28日其就涉案店面纠纷提起诉讼，请求人民法院确认其母亲袁宏琴与孙皆珍、孙国安2012年6月10日签订的《租赁协议》无效，该案2014年5月4日终审判决确认袁宏琴与孙皆珍、孙国安所签租赁合同无效，对此事实亦没有充分证据佐证告知了叶志勇。
本院认为：本案当事人双方签订的租赁合同，系其双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，应受法律保护。1、《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。本案中，首先，虽然2013年10月9日双方签订合同后即交付了店面，但该店面相关权益存在争议，直至2014年5月4日经法院终审判决才明确和解决，这是客观存在的事实，也就是说，双方签订租赁合同后，涉案店面相关权益长达几个月时间处于待定状态；其次，叶志勇装修店面时受到第三人干扰，熊志伟父亲熊雪胜为此报了警，装修店面的施工人员出庭作证证实存在该事实；第三，作为出租人的熊志伟、熊翰铖未将涉案店面存在相关争议情况告知叶志勇。鉴于存在上述情况，叶志勇停止装修、使用店面，合乎常理，其要求减少租金于法有据，对此，本院酌情核减租金30000元；2、叶志勇签订租赁合同前未对涉案店面相关情况进行充分了解，在装修店面时发现该店面存在纠纷，不但不及时主张权利，而且任由该店面长期空置，造成损失进一步扩大，对此应承担相应责任。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持江西省丰城市人民法院（2015）丰民二初字第52号民事判决第三项；
二、撤销江西省丰城市人民法院（2015）丰民二初字第52号民事判决第一、二项；
三、限上诉人叶志勇于本判决生效后10日内支付被上诉人熊志伟、熊瀚铖租金10000元；
四、限被上诉人熊志伟、熊瀚铖于本判决生效后10日内返还上诉人叶志勇押金10000元。
一审本诉案件受理费1000元，反诉案件受理费1000元，二审案件受理费1000元，共计3000元，由上诉人叶志勇负担2000元，由被上诉人熊志伟、熊瀚铖负担1000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄若凡
审 判 员 黄泰文
代理审判员 李星宇
二〇一五年八月二十六日
代书 记员 罗武平