湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂江汉民二初字第01005号
原告孙腊香，女，1938年1月25日出生，汉族。
原告陈祖勋，男，1959年3月28日出生，汉族。
原告陈祖斌，男，1964年1月2日出生，汉族。
原告陈红钧，女，1966年8月31日出生，汉族。
上列四原告的共同委托代理人张晶，湖北元申律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告万屎华，男，1966年2月25日出生，汉族。
被告徐义纯，男，1960年7月14日出生，汉族。
被告徐义东，男，1964年12月25日出生，汉族。
被告徐义平，男，1972年2月1日出生，汉族。
被告张国金，男，1970年12月6日出生，汉族。
上列五被告的共同委托代理人陈爱云、徐小平，湖北云开正泰律师事务所律师。代理权限为一般授权。
第三人敦晓珺，女，1953年2月8日出生，汉族。
委托代理人王荆京（第三人敦晓珺之子），1974年10月18日出生，汉族。代理权限为一般授权。
原告孙腊香、陈祖勋、陈祖斌、陈红钧与被告万屎华、徐义纯、徐义东、徐义平、张国金及第三人敦晓珺确认房屋买卖合同效力纠纷一案，本院于2013年4月27日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员傅若林独任审判，于同年6月28日公开开庭进行了审理。原告陈祖勋、陈红钧以及原告孙腊香、陈祖勋、陈祖斌、陈红钧的委托代理人张晶，被告万屎华、徐义纯、徐义东、徐义平、张国金及其委托代理人陈爱云、徐小平，第三人敦晓珺的委托代理人王荆京均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙腊香、陈祖勋、陈祖斌、陈红钧诉称，原告孙腊香与陈昌运系夫妻关系，原告陈祖勋、陈祖斌、陈红钧系孙腊香与陈昌运的婚生子女。1990年12月15日，陈昌运与高汉香签订一份买卖房地产契约，陈昌运以人民币6万元为对价（契约约定3万元，实际支付6万元）从高汉香处购得本市唐家墩村陈家墩74号（现351附1号）房屋院落。1995年3月，陈昌运出资将所购房屋拆除重建，遂形成陈家墩351附1号房屋现状。基于朋友关系，陈昌运将前述房屋借给第三人敦晓珺居住使用，后第三人敦晓珺在未告知陈昌运并取得其同意的情况下，将前述房屋交给被告徐义纯居住使用。由于陈昌运于2000年身患癌症，四原告都在为其病情奔忙而无暇顾及前述房屋。2004年8月25日陈昌运因病去世。被告徐义纯、徐义东、徐义平三人便冒充该房屋的所有权人于2004年10月14日与被告张国金、万屎华签订一份《房屋出售协议》，将该房屋作价人民币31万元出售给被告张国金、万屎华二人。四原告认为，前述房屋系陈昌运出资购买并拆除重建，该房屋为原告孙腊香和陈昌运的夫妻共同财产。第三人敦晓珺未经陈昌运夫妻同意，将该房屋交给被告徐义纯居住使用系无权处分，该行为应属无效；被告徐义纯、徐义东、徐义平三人并非该房屋的所有权人，其无权将该房屋出售给被告张国金、万屎华，故双方签订的《房屋出售协议》应属无效。五被告的行为严重侵害了四原告的合法权益。四原告现请求人民法院判令：1、确认被告徐义纯、徐义平、徐义东与被告万屎华、张国金于2004年10月14日签订的《房屋出售协议》无效；2、由五被告承担本案诉讼费用。
被告万屎华、徐义纯、徐义东、徐义平、张国金辩称，1、本案四原告主体不适格。四原告诉称其将自购房屋交第三人敦晓珺居住使用，后第三人敦晓珺将房屋交给被告徐义纯，被告徐义纯实际占有了前述房屋。因而，与四原告发生直接利害关系的是第三人敦晓珺，而被告徐义纯与四原告系间接关系，其他被告与四原告更没有关系。依照《民事诉讼法》的相关规定，四原告即使要行使诉权，也只能以第三人敦晓珺为被告，而不能起诉其他人。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（三）》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。故四原告的诉讼请求，人民法院应当不予支持。2、诉争房屋原系第三人敦晓珺住房，第三人敦晓珺长期在此居住并实施改建。第三人敦晓珺因向被告徐义纯、徐义东、徐义平借钱而将诉争房屋进行抵押。被告徐义纯、徐义东、徐义平在第三人敦晓珺不能偿还借款的情况下，通过抵押财产优先受偿的方式获得诉争房屋，符合法律规定。3、被告徐义纯、徐义东、徐义平将诉争房屋转让给被告万屎华、张国金，是对自己财产的依法处理，他人无权干涉，与四原告无关。4、四原告的陈述违背基本事实且诉求无法律依据。5、四原告的起诉已超过法定诉讼时效。综上，请求法院驳回四原告的诉讼请求。
第三人敦晓珺述称，四原告所述属实，应当支持四原告的诉讼请求。
经审理查明，原告孙腊香与陈昌运系夫妻关系，原告陈祖勋、陈祖斌、陈红钧系孙腊香与陈昌运的婚生子女。诉争房屋土地为宅基地，其所有权人为武汉市江汉区唐家墩村村集体，该宅基地使用权人为该村村民高汉香。1990年12月15日，陈昌运与高汉香签订一份《契约》，约定：“高汉香现有坐落在武汉市江汉区陈家墩74号（现351附1号）两层普通砖木结构房屋一栋，占地面积92平方米，建筑面积176平方米，以3万元价格出售给陈昌运，该房屋所有权证及国有土地使用证（现正在武汉市江汉区房地局复审中）在适当时间由高汉香过户给陈昌运（过户手续费用按国家有关规定共同承担）；当陈昌运将购房款全部付清给高汉香之日起，该房屋产权为陈昌运绝对所有”。同日，陈昌运向高汉香支付了购房款6万元，高汉香将上述房屋交付陈昌运。此后，陈昌运将上述房屋拆除重建为三层半房屋，并将该房屋借给第三人敦晓珺居住使用，但未办理房屋所有权证及土地使用证。1995年10月31日，因第三人敦晓珺欠被告徐义纯借款，其化名“曾珺”向被告徐义纯出具欠条一张，内容为“1995年11月4日还5万元，10（11）月15日再还25000元，逾期未还徐义纯则搬进曾珺家中已（以）支配其房屋，把房屋作抵押任何人无权干予（预）”。后第三人敦晓珺未归还上述借款，遂搬离诉争房屋，由被告徐义纯入住。2004年8月25日，陈昌运因病去世。
2004年10月14日，被告徐义纯、徐义东、徐义平（甲方）与被告万屎华、张国金（乙方）签订一份《房屋出售协议》，约定：“甲方自愿将坐落于江汉区陈家墩345号（原74号、现351附1号）无产权自有私房出售给乙方，价格为31万元，全部房款付清后，甲方交付房屋产权；甲方在政策允许下协助乙方办理该房的产权手续，所发生的费用乙方自理”。2005年6月30日，相关部门对“城中村”个人宅基地、建房情况进行调查登记时，《“城中村”个人宅基地、建房情况调查表》记载，诉争房屋建筑面积为578.82平方米，户主为被告张国金、万屎华。此后，被告万屎华将该房屋由原三层半改建为五层。
另查明，2013年3月26日，武汉元森拆迁安置有限公司（拆迁人、甲方）与被告万屎华（被拆迁人、乙方）签订一份《房屋拆迁货币安置协议书（私有房屋）》，约定：“乙方陈家墩351附1号房屋在拆迁范围内，该房屋占地面积193.14平方米，三层以下住宅房屋面积579.42平方米，三层以上住宅房屋面积378.61平方米，甲方将诉争房屋拆除后给予乙方拆迁补偿款3006431元。四原告得知上述信息后提出异议，并对诉争房屋主张权利，双方由此发生争议，故四原告向本院起诉。审理中，四原告提出诉讼保全申请并提供担保，本院经审查，依法裁定对诉争房屋的拆迁补偿款3006431元予以冻结。
上述事实，有原、被告及第三人陈述、四原告户籍信息及公安机关出具的证明、《契约》、欠条、《房屋出售协议》、《“城中村”个人宅基地、建房情况调查表》、《房屋拆迁货币安置协议书（私有房屋）》、本院依职权所作的调查笔录、湖北省荆州市公证处（2013）鄂荆州证字第935号公证书等证据，以上证据均经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许违法转让。农村宅基地违法转让，属于违反国家法律强制性规定的行为。诉争房屋宅基地使用权原属高汉香享有，而非被告徐义纯、徐义东、徐义平享有。陈昌运从高汉香处购得诉争房屋并将其拆除重建后借给第三人敦晓珺居住。第三人敦晓珺并非诉争房屋的权利人，也未将诉争房屋出售给被告徐义纯、徐义东、徐义平。故被告徐义纯、徐义东、徐义平并未合法取得该诉争房屋所有权和宅基地使用权。在此情形下，被告徐义纯、徐义东、徐义平与被告万屎华、张国金订立的《房屋出售协议》，不仅包括诉争房屋，还涉及宅基地的买卖，故该《协议》违反了国家法律强制性规定，应属无效。同时，该《协议》损害了陈昌运的利益，因陈昌运已死亡，生前未立遗嘱，原告孙腊香、陈祖勋、陈祖斌、陈红钧均系陈昌运第一顺序法定继承人，故该协议同时损害了原告孙腊香、陈祖勋、陈祖斌、陈红钧的利益，四原告应当享有维护自身合法权益的权利，并作为适格主体提起诉讼。该《协议》侵犯的是四原告的物权，且一直处于侵权状态，故四原告的起诉未超过诉讼时效。综上，原告孙腊香、陈祖勋、陈祖斌、陈红钧主张确认被告徐义纯、徐义平、徐义东与被告万屎华、张国金于2004年10月14日签订的《房屋出售协议》无效的诉讼请求，与查明的事实、证据和法律规定相符，本院予以支持。因本案《房屋出售协议》违反国家法律强制性规定，故被告徐义纯、徐义东、徐义平、万屎华、张国金及其诉讼代理人的抗辩意见，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
被告徐义纯、徐义平、徐义东与被告万屎华、张国金于2004年10月14日签订的《房屋出售协议》无效。
减半收取的案件受理费500元、诉讼保全费5000元、其他诉讼费用276元、上述费用共计5776元由被告徐义纯、徐义平、徐义东、万屎华、张国金共同负担（此款原告孙腊香、陈祖勋、陈祖斌、陈红钧已预付，被告徐义纯、徐义平、徐义东、万屎华、张国金于本判决生效之日起十日内支付给原告孙腊香、陈祖勋、陈祖斌、陈红钧）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费500元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇款专户武汉市法院诉讼费分户；账户：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886；上诉人在上诉期满七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 傅若林
二〇一三年七月十九日
书记员 张淑玲