广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1490号
上诉人（原审原告）：深圳万润节能有限公司。
法定代表人：罗明，董事长。
委托代理：李永修，广东鼎方律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨怡雯。
委托代理人：颜业褀，广东普浩律师事务所律师。
委托代理人：翟东卫，广东普浩律师事务所律师。
上诉人深圳万润节能有限公司（以下简称万润公司）因与被上诉人杨怡雯房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第9号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2012年7月19日，万润公司与杨怡雯签订《房地产租赁合同》及《补充协议》，约定杨怡雯将位于深圳市福田区中心区26-3中国凤凰大厦x栋16E-1出租给万润公司使用；租赁房屋权利人为冯运；月租金总额为29763元；万润公司应于每月23日前向杨怡雯交付租金；杨怡雯收取租金时，应向万润公司开具税务发票；租赁期限自2012年7月23日至2013年7月14日；杨怡雯交付租赁房屋时，可向万润公司收取2个月租金数额的租赁保证金（即59526元）；万润公司所交的租赁保证金不能当作租金抵扣；杨怡雯向万润公司返还租赁保证金的条件为万润公司租赁期满并提前两个月书面通知杨怡雯续租与否，租赁期间无房租逾期或未结清全部费用，物业内固定装修、空调、消防设施、灯具、开关及交付物完好。反之，上述条件之一未满足，则杨怡雯可不予返还保证金；如万润公司拖欠房租达五天，杨怡雯有权断电并锁门，超过七天未支付租金或拖欠可能导致杨怡雯损失的各项费用达1万元以上时，杨怡雯有权单方面终止本租赁合同（杨怡雯解除合同以书面邮寄或登报的方式通知万润公司，邮寄地址以租赁合同地址为准，自邮件寄出起二日内或报纸公告刊登之日视为送达，通知送达后杨怡雯有权收回房屋，杨怡雯有权单方注销合同登记备案及另行出租房屋），由此造成的一切损失和后果由万润公司承担。
2013年7月13日，万润公司向杨怡雯发出关于部分押金抵扣当月房租并请求返还押金的公函，要求杨怡雯返还剩余押金37699.8元，并将对应发票邮寄给万润公司。万润公司将该函件邮寄至双方合同约定的杨怡雯送达地址，该函件于2013年7月16日被他人签收。
万润公司与杨怡雯签订的租赁合同约定的租赁期限届满后，万润公司与案外人冯运（即涉案房产的业主）于2013年7月15日直接签订《深圳市房地产租赁合同》，继续使用涉案房产。
万润公司的原审诉讼请求为：1、杨怡雯返还房租押金37699.80元；2、杨怡雯开具2013年6月份房租发票一份；3、本案诉讼费由杨怡雯承担。
原审法院认为，万润公司与杨怡雯签订的《房地产租赁合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，因此合法有效。万润公司未按合同约定支付最后一个月的租金并未提前两个月书面通知杨怡雯是否续租，已构成违约，杨怡雯有权依据合同约定没收租赁保证金。租赁保证金在租赁合同履行期间届满前为万润公司履行租赁合同的担保，合同亦明确约定该租赁保证金不能抵扣租金。万润公司称杨怡雯已同意最后一个月租金从租赁保证金中抵扣，与合同约定不符，亦没有相应证据证明，万润公司应承担举证不能责任，故对于万润公司主张的该事实，原审法院不予采信。万润公司要求杨怡雯返还押金，没有事实与法律依据，原审法院不予支持。杨怡雯尚未支付2013年6月份租金，其要求杨怡雯开具发票，没有合法依据，原审法院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回万润公司的全部诉讼请求。本案案件受理费742元，因适用简易程序，减半收取371元，由万润公司负担。
万润公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院：1、撤销原审判决，判令杨怡雯返还租赁保证金37699.80元；2、判令杨怡雯开具2013年6月份房租发票一份；3．判令杨怡雯承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审法院漏查了部分重要事实。1、杨怡雯与涉案房产业主冯运的租赁合同于2013年7月14日到期，且未取得对涉案房产续租权的事实。由于该事实的存在，对合同约定的履行方式产生了直接影响，再要求万润公司书面通知杨怡雯是否续签合同已经没有任何意义。2、杨怡雯拖欠业主冯运的涉案房产租金、管理费及最后一个月租金，迫使业主直接与万润公司签订租赁合同的事实。由于万润公司继续租赁使用房产，且出租主体已经发生变化，因此，万润公司有权在合同期满后主张在租赁保证金中进行结算。二、原审判决认定万润公司违约的认定错误，万润公司不存在影响杨怡雯合同目的违约行为。1、万润公司将最后不足一个月的租金在租赁期满结算时，在保证金进行抵扣结算，符合交易惯例，也没有损害杨怡雯利益，不构成违约。在租赁期限内，万润公司一直遵循诚实信用的原则，按时足额支付了租金。而之所以在最后不足一个月的租金未付，系因为双方合同业将终止，且杨怡雯并没有取得此后的出租权，因此，双方通过电话协商确定了在租赁保证金中抵扣租金，实际是对合同履行的一种结算，该结算方式既符合目前房屋租赁中的交易惯例，也未损害杨怡雯的利益。2、在租赁期限届满后，杨怡雯并没有取得该房产的续租权，且业主已经与万润公司直接签订租赁合同，于2013年7月15日将涉案房产租赁给万润公司，在涉案房屋租赁期满后，杨怡雯已经没有任何支配权和处理权，在此情况下，再要求万润公司书面通知杨怡雯是否续签合同已经没有必要。3、双方在合同第九条和补充协议第5条就保证金的退还进行了约定。根据约定内容，保证金的目的在于确认是否续租、交付的租赁物设施是否完整，以及费用是否结清。由于万润公司已经向业主续租了房产，提前二个月书面通知是否续租已经没有必要。而租赁物的完整安全也不是本案争议的内容。万润公司将最后不足一个月的租金在保证金进行结算，符合合同关于结算全部费用的约定。三、原审判决适用法律错误。1、根据合同第十八条、第十九条的约定，租赁保证金的性质，在于赔偿造成的损失，杨怡雯并没有因为万润公司的行为而造成任何损失，因此，不存在赔偿损失问题，而应在扣减尾期租金后予以返还。2、原审判决适用了《合同法》第一百零七条作为判决依据，但该法条明确违约责任为赔偿损失，杨怡雯并没有损失发生，因此，应当履行返还保证金的合同义务。3、根据租赁保证金的交付时间在合同签订时，以及合同第十九条第2款“请求甲方双倍退还租赁保证金”的约定，租赁保证金也具有“定金”性质。根据《担保法》第89条的规定，万润公司在合同履行届满后，将租赁保证金抵作租金并主张将剩余部分收回，符合该法律规定。
被上诉人杨怡雯答辩称，万润公司与杨怡雯签订的房屋租赁合同及补充协议已明确约定租赁保证金不能当作租金抵扣，杨怡雯也从未以任何形式同意万润公司用租赁保证金抵扣租金，因此万润公司主张其用租赁保证金抵扣租金已完成支付租金的义务没有事实依据。万润公司至今仍未按合同约定支付杨怡雯最后一个月租金，且未提前两个月书面通知是否续租已构成违约，根据合同约定万润公司无权要求返还租赁保证金。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
另查明，涉案《房地产租赁合同》第十八条约定，乙方（万润公司）拖欠租金达七天以上，甲方（杨怡雯）可就因此造成的损失不予退还租赁保证金。
本院认为，万润公司与杨怡雯签订的《房地产租赁合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有拘束力。《补充协议》明确约定租赁保证金不能当作租金抵扣，现万润公司主张经杨怡雯同意，最后一月租金以从租赁保证金中抵扣的方式支付，但未能举证证明，杨怡雯亦不予认可，本院对此不予采信。万润公司逾期支付2013年6月租金远超7天，造成杨怡雯资金使用损失，杨怡雯依据《房地产租赁合同》第十八条可不予退还租赁保证金。万润公司要求杨怡雯退还租赁保证金的诉请缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。万润公司尚未支付2013年6月租金，其要求杨怡雯开具2013年6月租金发票于法无据，本院亦予以驳回。
综上，万润公司的上诉理由均不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费742元，由深圳万润节能有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱裕华
代理审判员 蔡妍婷
代理审判员 唐 毅
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 李全慧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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