江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终9210号上诉人（原审原告）：张航喆，男，1992年2月6日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：刘洋，江苏三法律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪杰，江苏三法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京润昌房地产开发有限公司，住所地南京市鼓楼区东井村100号。法定代表人：王基平，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙建，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：周军胜，国浩律师（南京）事务所律师。上诉人张航喆因与被上诉人南京润昌房地产开发有限公司（以下简称润昌公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初6338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张航喆上诉请求：1、撤销一审判决，依法支持上诉人全部诉讼请求或发回重审；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，在事实查明部分并无本案关键事实即被上诉人是否就涉案房屋阳台的特殊性告知上诉人，曲解合同条款文义，依法应予纠正。（一）涉案合同附件平面图不能反映涉案房屋阳台的真实情况。1.涉案合同附件平面图不能看出涉案房屋阳台存有墙体，更不能看出涉案房屋阳台为封闭状态，一审判决认定十一层平面图显示阳台外围存在4处墙体，属于事实认定错误。2.平面图右下方注明的“三—九层为标准层，二层、十层、十一层，立面外墙造型线条凸出外墙400mm-600mm”并非针对涉案房屋阳台的特殊说明，一层、十层、十一层立面外墙造型线条确实凸出外墙400mm-600mm，系指楼房外延装饰，与本案争议焦点无关，不能据此认定被上诉人就涉案房屋阳台的特殊性向上诉人告知。（二）一审判决错误截取《甲、乙双方的其他约定》（以下简称《约定》），曲解了相关条款的文义，该《约定》不能代替被上诉人履行告知义务，亦不能成为被上诉人免责的依据。1.一审判决认定“《甲、乙双方的其他约定》约定合同附图或销售广告、模型、沙盘等宣传资料所示位置仅供参考，如有变动或未加具体标明、示意的设施及其位置，以实际建设为准，乙方对其设置、增减、移位等无异议，甲方不构成违约；”该条款针对的是房屋所在小区内的市政基础设施与公共配套建筑，与涉案阳台毫无关系，一审错误引用该条款作为被上诉人的抗辩事由。2.一审判决认定“甲方交付的该房屋装饰、设备标准应符合合同约定的标准，如该房屋未满足前述交付条件，但乙方仍选择接收房屋的，视为双方对房屋交付条件的变更”，属于错误理解该条款本意，该条款针对房屋验收交付中的装饰、材料、设备等，并非针对阳台。该条款是格式条款，免除一方责任，应属无效，更何况该条款均并非针对阳台，不应在本案中引用。二、一审判决认定被上诉人已通过沙盘模型、实景图、样板房、合同附件等形式将涉案房屋的外观、特殊性向上诉人告知，无事实与法律依据，依法应予纠正。首先，如前所述，合同附件并未对涉案房屋阳台的特殊性进行说明。其次，现无证据证明沙盘模型及实景图在销售现场，更无法证明现场销售人员对沙盘模型及实景图进行讲解，不能证明被上诉人已经履行提示告知义务。最后，上诉人购买房屋，主要参考样板房与已建成的一、二期房屋，从样板房及已建成的一、二期房屋，均不能看出涉案房屋阳台存在封闭问题，在销售人员未作提醒的情况下，正常的买房人不会注意到细小的区别。综上，即便被上诉人交付的房屋与合同约定的一致，但是被上诉人在销售房屋时未尽充分的提示告知义务是不争的事实，违反了诚实信用原则，应承担相应的赔偿责任。三、一审判决以上诉人未提交证据证明其对阳台类型提出明确的要求，据此认定被上诉人不存在违约行为，有违常理，显属不公。上诉人作为普通的买房人，在样板房与已建成的一、二期房屋阳台均为开放式，且销售人员未作特殊说明的情况下，上诉人有理由相信涉案房屋阳台与其他房屋是一致的。被上诉人作为开发商和销售者应当对涉案房屋阳台的特殊性进行说明，而不应由上诉人就房屋阳台类型提出明确的要求。退一万步来看，即便认定上诉人应知晓涉案房屋阳台是封闭的，在销售人员未明确告知的情况下，上诉人又如何预测关于涉案阳台被设计成八扇窗且只有两扇窗户可以向外推出不足10厘米，中间还有l米宽的实体墙遮挡的实际情况。需要强调的是，涉案阳台的特殊构造客观上严重影响了房屋的通风采光，对上诉人的生活环境造成了影响，但一审法院对此并未作出任何说明。四、涉案房屋阳台设计客观上存在瑕疵，且足以影响到上诉人对购买涉案房屋的判断，被上诉人未尽到提醒或告知的义务，违背了诚实信用原则。本案中涉案房屋阳台虽是初始设计且经过了规划审批，但阳台设计存在瑕疵（本应是窗户的地方存在一米宽的竖墙面）的事实足以影响到上诉人对购买涉案房屋的判断，而被上诉人与上诉人签订商品房预售合同时，未尽到提醒或告知的义务，违背了诚实信用原则。涉案房屋阳台的设计客观上影响到房屋的通风、采光效果，对上诉人的生活环境产生了实际影响，也降低了房屋的使用价值。民事活动应当遵循诚实信用原则，被上诉人理应为其有违诚信的行为承担相应的责任。润昌公司辩称：一、对于涉案房屋阳台可能存在的不同，被上诉人在销售过程中，已经通过合同附件平面图加以说明，尤其是平面图黑体加粗部分是墙体，购房人看到平面图可以知道墙体的存在，同时在右下方表述对相关户型的影响。二、被上诉人通过前期的网页宣传，现场沙盘模型与销售人员的讲解，已就涉案房屋阳台的情况加以说明，且包括本案涉案房屋在内的房产，相应规划图纸与设计图纸经过南京市规划局的核准与认可，施工合法有效，建造的房屋经竣工验收合格，被上诉人交付的房屋符合设计要求也符合合同约定和法律规定，润昌公司无义务和责任对涉案房屋进行改造。三、上诉人一审诉讼请求与上诉请求中关于房屋的改造要求无操作的可能性：从司法层面而言，顶层阳台的改造，依据法律规定，需要2/3的业主同意方可实施；阳台的改造亦涉及对图纸的变更，根据规定需要经过规划行政主管部门的批准，核发建设规划许可证方可施工；从技术层面而言，对已建好的窗户和墙面进行改造，可能影响建筑物的安全。综上，从双方履约的角度而言，润昌公司在房屋销售的过程中对涉案房屋的特殊性进行了说明，交付的房屋符合合同约定，润昌公司无违约行为；从现实层面而言，上诉人的诉讼请求不具有可行性，请求驳回本院上诉人的上诉请求，维持一审判决。张航喆向一审法院起诉请求：1、润昌公司承担违约损失5万元；2、被告对南京市鼓楼区安怀东路8号21幢1单元1102室房屋的阳台进行改造，使其与其他楼层阳台保持一致。一审法院认定的事实：2014年10月12日，润昌公司（甲方、预售人）与张航喆（乙方、预购人）签订了《南京市商品房预售合同》，约定由润昌公司将其开发建设的位于南京市鼓楼区安怀东路8号23幢1单元1102室房屋（即涉案房屋）出售给乙方；房屋总价款为1661594元；甲方应于2016年1月30日前向乙方交付该商品房等。案涉合同中附有23栋十一层平面图，该平面图显示阳台外围存在4处墙体。该平面图右下方注明：三-九层为标准层；二层、十层、十一层，立面外墙造型线条凸出外墙400mm-600mm，对相关户型略有影响。双方同时签订的《甲、乙双方的其他约定》约定合同附图或销售广告、模型、沙盘等宣传资料所示位置仅供参考，如有变动或未加具体标明、示意的设施及其位置，以实际建设为准，乙方对其设置、增减、移位等无异议，甲方不构成违约；该房屋的交付条件以合同正文条款第六条的约定为准。甲方交付的该房屋装饰、设备标准应符合合同约定的标准，如该房屋未满足前述交付条件，但乙方仍选择接收房屋的，视为双方对房屋交付条件的变更等。涉案房屋所在楼盘于2013年7月26日通过规划审批，于2013年12月17日取得建筑工程施工许可证，并于2015年8月31日完工，并通过竣工验收。上述合同签订后，张航喆依约支付了全部购房款。被告于2015年11月28日向润昌公司交付了涉案房屋。张航喆与润昌公司办理了相关交付手续，并签署了《交付流程表》。润昌公司交付的涉案房屋位于顶层，其阳台外立面含有四根柱状墙面，阳台窗户被分隔成八扇，为封闭状态，且窗户无法完全开启。与涉案房屋所在楼盘1期、2期顶层阳台设计不同，其他楼层阳台为半封闭状态。张航喆因此诉至一审法院，要求判如所请。审理中，润昌公司辩称其在销售涉案房屋在内的商品房时，已经通过沙盘、模型、网络宣传、实景图等方式告知张航喆涉案房屋阳台构造的特殊性，且在案涉合同中所附的平面图中也作出了说明，润昌公司并无隐瞒、欺诈等违约行为。对此，润昌公司提交南京市钟山公证处出具的关于涉案房屋实景图、效果图、沙盘等证据保全的公证书以及沙盘模型照片等证据予以证明。张航喆对此不予认可。张航喆在签订案涉合同前，曾查看过样板房，但张航喆称润昌公司销售人员并未对涉案房屋阳台的特殊性作出明确解释。双方当事人均确认包括涉案房屋在内的商品房预售合同并未对阳台的封闭状态进行约定。张航喆在庭审中向一审法院明确，其主张的第一项诉讼请求具体包括因阳台缺陷导致的延迟装修入住损失（以租金损失为计算标准）、全封闭阳台所产生的多支出购房款的数额、房屋交易价格的损失，并向一审法院就上述损失申请鉴定。一审法院认为，润昌公司、张航喆之间签订的《南京市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。涉案房屋的开发建设已通过规划许可，现已竣工验收，且实际交付的外观结构与规划图纸所载结构一致。润昌公司在销售涉案房屋的过程中已通过沙盘模型、实景图、样板房、合同附件等形式将涉案房屋的外观、特殊性向张航喆告知。虽然涉案房屋阳台为全封闭，与其他同层阳台封闭类型不同，但案涉合同并未对此作出明确约定，张航喆也未提交证据证明其对此向润昌公司提出明确的要求，且涉案房屋的阳台窗户并非全部无法开启，仍然具有通风采光的功能。因此，润昌公司在履行案涉合同过程中，不存在隐瞒、欺诈等违约行为，故对于张航喆提起的损失鉴定申请以及各项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决驳回张航喆的诉讼请求。一审案件受理费1050元，减半收取计525元，由张航喆负担。张航喆对一审认定事实中“该平面图显示，阳台外围存在四处墙体”有异议，认为该平面图不能显示存在四处墙体，每一户阳台仅有两处墙体，影响到房屋通风及采光的仅仅是其中一处墙体。张航喆对一审认定的其他事实没有异议。润昌公司对一审认定事实中“且窗户无法开启”有异议，认为涉案房屋的阳台窗户中有两扇是可以开启的。润昌公司对一审认定的其他事实没有异议。对一审认定的事实，本院予以确认。二审中，双方均未提交新的证据。本院认为，本案双方签订的合同为《南京市商品房预售合同》，故本案案由应为商品房预售合同纠纷，而非商品房销售合同纠纷，一审法院认定案由不当，本院依法予以纠正。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方当事人签订的合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。双方合同约定，被上诉人交付的房屋装饰、设备标准应符合合同约定的标准，如涉案房屋未满足前述交付条件，但上诉人仍选择接收房屋的，视为双方对房屋交付条件的变更，另外双方还约定合同附图或销售广告、模型、沙盘等宣传资料所示位置仅供参考，如有变动或未加具体标明、示意的设施及其位置，以实际建设为准，上诉人对其设置、增减、移位等无异议，被上诉人不构成违约。从双方履行合同的情况看，尽管涉案房屋阳台与所在小区大部分类似房屋的阳台设计不同，但从被上诉人在公证书中显示的被上诉人在互联网上对涉案项目的展示情况、被上诉人在销售现场设置的样板房和沙盘的情况，不能得出被上诉人对涉案房屋阳台有特别承诺的结论；且上诉人在收房前对涉案房屋阳台的特殊性已经明知，但仍然选择收房，应视为其对涉案房屋阳台的设计不持异议。现被上诉人对涉案房屋的阳台设计样式并无特别承诺，双方对涉案房屋阳台的设计样式也未有明确约定，且涉案房屋的规划设计已经通过规划许可，涉案房屋的外观结构与规划图显示结构一致，故上诉人要求被上诉人对涉案房屋进行改造依据不足，一审判决并无不当。上诉人主张被上诉人在销售房屋时未尽充分的提示告知义务，但未举证证明被上诉人应当履行该义务的依据，故本院对此不予支持。综上，张航喆的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人张航喆负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 晔审 判 员  张旭东代理审判员  王 路二〇一七年一月二十日书 记 员  戴 苗