广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2232号
上诉人（原审原告）：广州市民政局房屋管理所，住所地：。
法定代表人：郑孝记，副所长。
委托代理人：黄亮平、龚建群，广州金鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市朗豪坊贸易有限公司，住所地：。
法定代表人：杨志敏，总经理。
委托代理人：高志强，该公司职员。
委托代理人：曹强华，广东法制盛邦律师事务所律师。
上诉人广州市民政局房屋管理所（以下简称民政局房管所）、广州市朗豪坊贸易有限公司（以下简称朗豪坊公司）因物权保护纠纷一案，均不服广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第1711号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于广州市荔湾区下九路33－35号二层部分及三、四层（钢筋混凝土、混合结构），总建筑面积2934.21平方米房产是民政局房管所所有的物业。该房屋穗房地证字第91××05号《房地产证》，其备注中载明：“用途，首二层市场，商铺；三层住宅，商场；占有份额：。民政局房管所占二层部分及三、四层共2934.21平方米；其中第二层部位85.68平方米，第三层96.29平方米，第四层16.74平方米违章建筑未处理；其中，第三层部位261平方米违章建筑已处理。临时使用两年，使用期至2001年10月30日。”其房地产平面附图载明：三楼面积为1513.1069＋16.7424＋51.8289＋4.9500=1586.6282平方米。
2011年1月24日，民政局房管所将其中二层约145.53平方米、三层约782.47平方米，共约928平方米面积物业、5年的租赁权委托广东物资拍卖有限公司进行公开招租。朗豪坊公司作为竞拍人在广东物资拍卖有限公司提供的《拍卖告知书》中签名。同日，朗豪坊公司通过竞拍取得上述物业的租赁权，并与广东物资拍卖有限公司签定《拍卖成交确认书》。2011年3月1日，民政局房管所（甲方）与朗豪坊公司（乙方）签订《广州市房屋（非住宅）租赁合同》，约定甲方同意将座落荔湾区下九路33－35号2、3楼部分物业部位的房地产出租给乙方，作商业用途，建筑面积928平方米；甲乙双方议定的租赁期限、租金情况如下：2011年3月1日至2012年2月28日期间的租金标准为56000元／月，2012年3月1日至2013年2月28日期间的租金标准为58800元／月，2013年3月1日至2014年2月28日期间的租金标准为61740元／月，2014年3月1日至2015年2月28日期间的租金标准为66679元／月，2015年3月1月至2016年2月28日期间的租金标准为72014元／月（租金标准逐年递增）。甲方给予乙方免叁个月租金作为装修期。本合同经双方签名或盖章后，自租赁登记备案之日起生效。2011年11月17日，该合同经广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局登记备案。
合同签订后，朗豪坊公司向民政局房管所交纳了押金216042元，至2012年9月，朗豪坊公司共向民政局房管所交纳了七个月租金。对于涉案房屋何时交付朗豪坊公司使用，双方存在争议，但均未能提供涉案房屋交付使用时间的书面证据。
另查，涉案房屋由下九路33－35号首层上二楼，二楼设一前台柜台和一小房，其余空置；三楼全层在原有间隔基础上间隔成60多间小房，每一小房内配备居住设施（包括睡床、灯具、电视机等全面装修）。四楼有做防水补漏工程。涉案房屋二、三楼全部通水、通电。三楼全层没有间隔和标志物划分朗豪坊公司承租产权范围和不属朗豪坊公司承租产权范围。
由于民政局房管所与朗豪坊公司在上述租赁合同履行过程中发生争议，朗豪坊公司于2012年8月13日向原审法院提起诉讼，之后，民政局房管所也提起反诉。2012年11月13日，该院作出（2012）穗荔法民三初字第1448号民事判决书：一、朗豪坊公司与民政局房管所签订、登记备案时间为2011年11月17日的《广州市房屋（非住宅）租赁合同》有效。二、自本判决生效之日起，民政局房管所继续履行双方签订《广州市房屋（非住宅）租赁合同》，并协助朗豪坊公司办理有关经营证照的手续。三、自本判决生效之日起5日内，民政局房管所返还朗豪坊公司代垫的广州市下九路33-35号2、3楼部分物业租赁场地房屋屋面防水补漏工程款387523.11元给朗豪坊公司。四、驳回朗豪坊公司要求民政局房管所返还朗豪坊公司代垫的广州市下九路33-35号2、3楼部分物业租赁场地房屋电气安装工程款78618.90元的诉讼请求。五、驳回朗豪坊公司要求民政局房管所支付停电损失费1000元及停业损失费10000元的诉讼请求。六、驳回朗豪坊公司要求民政局房管所赔偿装修折旧，物品折旧款81900元的诉讼请求。七、驳回朗豪坊公司的其他诉讼请求。八、驳回民政局房管所要求解除其与朗豪坊公司之间的房屋租赁合同关系的反诉请求。九、驳回民政局房管所要求朗豪坊公司支付自2011年9月1日之日起至归还场地之日止的房屋租金的反诉请求。十、驳回民政局房管所要求朗豪坊公司支付从2011年9月21日起计至付清全部租金之日止，按拖欠租金额的万分之五支付违约金的反诉请求。十一、驳回民政局房管所的其他反诉请求。
民政局房管所不服判决提起上诉，2013年8月15日，广州市中级人民法院作出（2013）穗中法民五终字第706号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”
在原审庭审中，民政局房管所对朗豪坊公司租赁使用二楼部分没有异议，主张朗豪坊公司多占的部分在三楼。朗豪坊公司确认使用三楼全层。民政局房管所分别提供《停工通知》（2012年1月18日发出）、《停工通知》（2012年5月31日发出）、《律师函》【（2012）德恒穗所律函字第003-009号、2012年8月1日发出及快递单、改退批条】、《律师函》【（2012）德恒穗所律函字第003.010号、2012年8月31日发出及快递单、退件】等，拟证明民政局房管所于2012年1月发现朗豪坊公司非法侵占民政局房管所房产并于2012年1月18日首次发文制止，此后多次通过现场张贴、邮寄送达等方式要求朗豪坊公司停止侵权，但朗豪坊公司从未停止侵权。朗豪坊公司否认收到民政局房管所上述证据。
民政局管理所于2013年11月21日向原审法院起诉称：我所依法拥有位于广州市荔湾区下九路33-35号二层部分及三、四层房产（钢筋混泥土结构、混合结构，共2934.21平方米）产权。2011年1月，我所委托广东物资拍卖有限公司将上述物业中二层约145.53平方米、三层约782.47平方米，共约928平方米面积（招租面积与不招租面积未明确划分）的5年租赁权进行公开招租。朗豪坊公司竞拍成功后，双方签订《广州市房屋（非住宅）租赁合同》。2012年1月，该司未经我所同意擅自推倒了三楼房产的间隔墙对全层进行装修，除合同约定的928平方米租赁面积之外，非法侵占了我所约1161.45平方米的房产。该司行为严重侵犯了我所的合法权益。恳请法院判决该司退还非法侵占的房产并依法支付侵占期间的占用费，以维护我所的合法权益。诉讼请求：1、判令朗豪坊公司退还其侵占的《租赁合同》约定租赁面积928平方米以外的房产并恢复原状；2、判令朗豪坊公司支付侵占《租赁合同》约定面积以外的约1161.45平米房屋的占用费（按照广州市房管局公布的该地段2012年商铺租金标准310元／平方／月，自2012年1月18日起计算至实际归还并恢复原状之日止，暂计至2013年11月1日止约为21.5个月，占用费约为7741064.25元）；3、判令朗豪坊公司承担本案诉讼费用。
朗豪坊公司辩称：不同意民政局房管所的全部诉讼请求。民政局房管所在本案中的起诉已经（2012）穗荔法民三初字第1448号民事判决书、（2013）穗中法民五终字第706号民事判决书判决予以驳回，属重复起诉。民政局房管所没有任何证据证明我司对其所谓的未知面积进行侵占，并已经有生效判决书确认我司不存在任何侵占行为，因此无需支付任何占用费。退一步而言即使我司原租赁面积以外的位置，据了解产权情况及违章情况记录都是属于住宅，也不能按照商铺租金标准支付使用费。综上，请求法院驳回民政局房管所的诉讼请求。
原审法院认为：依照发生法律效力的（2012）穗荔法民三初字第1448号民事判决书及（2013）穗中法民五终字第706号民事判决书确认的事实，朗豪坊公司使用了涉案房屋三楼超出承租面积部分并不存在主观过错，况且，朗豪坊公司对涉案房屋已投入大量资金作整体装修，已具备使用条件，若现在判令朗豪坊公司恢复原状、退还超出承租面积部分给民政局房管所使用，有违公平原则。因此，对民政局房管所该诉讼请求不予支持，予以驳回。
朗豪坊公司使用超出承租面积部分应向民政局房管所支付房屋占有使用费。对于使用费应按多少面积计付问题，庭审中，民政局房管所对朗豪坊公司租赁使用二楼部分没有异议，民政局房管所主张朗豪坊公司多占的部分在三楼，而根据涉案房屋房地产权证记载，三楼面积为1586.6282平方米，包括承租面积782.47平方米、违章建筑357.29平方米、其余为446.8682平方米。朗豪坊公司确认使用三楼全层，故扣除朗豪坊公司承租面积782.47平方米，朗豪坊公司多占用的面积为1586.6282平方米－782.47平方米=804.1582平方米。由于违章建筑部分尚未经有关行政部门处理，有可能拆除或保留使用，故违章建筑部分的使用费，暂不予以处理，民政局房管所可在行政机关处理后向朗豪坊公司再行主张权利，因此，使用费的计付面积应按1586.6282平方米－782.47平方米－357.29平方米=446.8682平方米计算。
对于使用费的起算时间问题，由于超面积使用涉案房屋责任不在朗豪坊公司，故使用费的起算应从民政局房管所主张权利之日起计付，庭审中，民政局房管所陈述从2012年1月18日向朗豪坊公司主张权利，但朗豪坊公司对此予以否认，而民政局房管所的举证也不足以证明其主张，现有证据证明民政局房管所主张权利时间为其在（2012）穗荔法民三初字第1448号案中提起反诉之日，而对该案的判决认为：“。由于双方对租赁合同约定的内容存在争议，影响了租赁合同正常履行，根据公平原则，从朗豪坊公司起诉的2012年8月13日至本判决书生效之日期间，朗豪坊公司应予以向民政局房管所免缴租金的责任。”，因此，使用费的起算时间为广州市中级人民法院作出（2013）穗中法民五终字第706号民事判决之次日，即2013年8月16日。
对于使用费的计付标准问题，根据双方签订的租赁合同约定，涉案房屋为商业用途，民政局房管所不同意按合同约定租金标准计付使用费，故依据公平原则，使用费的计付标准应按商业性质租金标准重新评定。综上所述，对于朗豪坊公司占用超出承租面积的使用费应按446.8682平方米，从2013年8月16日计付至本判决发生法律效力之日止，按有相关资质的评估公司评定的商业性质租金标准计付。
原审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决：一、广州市朗豪坊贸易有限公司从2013年8月16起至本判决发生法律效力之日止的房屋占用使用费，由广州市民政局房屋管理所、广州市朗豪坊贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起3日内协商确定有相关资质的评估公司，协商不成，当事人可申请本院摇珠确定有相关资质的评估公司对涉案房屋三楼、建筑面积446.8682平方米，按商业性质租金标准进行评估。广州市朗豪坊贸易有限公司于评估报告作出之日起10日内，按评估报告的标准向广州市民政局房屋管理所支付。评估费用（以评估公司开具的发票为准）由广州市朗豪坊贸易有限公司在支付上述使用费同时一并给回广州市民政局房屋管理所。二、驳回广州市民政局房屋管理所其他诉讼请求。本案受理费65987元由广州市民政局房屋管理所负担57739元，广州市朗豪坊贸易有限公司负担8248元。
判决后，双方均不服原审判决，向本院提起上诉。
民政局房管所上诉称：一、原审法院以朗豪坊公司不存在主观过错为由判决该司无需退回超出承租面积部分，认定事实和适用法律存在明显错误：1、朗豪坊公司在接收、装修房产时明知三层面积远远超出约定的承租面积；2、朗豪坊公司在民政局房管所多次要求停止侵权的情况下还强行装修，侵占行为存在明显恶意；3、朗豪坊公司法定代表人通过行贿手段低价承租并侵占超出承租面积房产；4、本案与（2012）穗荔法民三初字第1448号案属于完全不同的法律关系。二、原审判决对朗豪坊公司非法侵占的面积认定错误：根据穗房地共证字第1118**号房地产共有（用）证的附图明显显示第三层合法产权面积1586.6282平方米，违章部分面积357.29平方米，第三层合计面积为1943.9182平方米，因此，朗豪坊公司非法侵占的面积为1943.9182平方米-
合法承租的782.47平方米=1161.45平方米。三、原审判决对违章面积的占有使用费用暂不予处理属于适用法律错误。四、原审法院判决房屋占用费用计算标准按照商业租金标准由双方另行申请评估属于认定事实不清。五、原审法院判决侵占合法产权面积的房屋占用费用从2013年8月16日起计算不当：（2012）穗荔法民三初字第1448号判决书判决的从朗豪坊起诉至判决书生效期间免缴租金，该判决仅仅是针对合法承租部分，并未判决侵占部分也照此计算。本案是侵权纠纷，朗豪坊公司侵占面积是单方侵权行为，并非合同行为，不能适用（2012）穗荔法民三初字第1448号租赁纠纷判决书确定的关于租金计收或免收期间的依据。
上诉请求：一、撤销（2013）穗荔法民三初字第1711号民事判决：二、依法改判朗豪坊公司退还其侵占的《租赁合同》约定租赁面积928平方米以外的房产并恢复原状；三、依法改判朗豪坊公司支付侵占《租赁合同》约定面积以外的约1161.45平方米房屋的占用费（按照广州市房管局公布的该地段2012年商铺租金标淮310元／平方／月，自2012年1月18日起计；至实际归还并恢复原状之日止，暂计至2013年11月1日止约为21.5个月，占用费约为7741064.25元）；四、依法改判朗豪坊公司承担本案全部诉讼费用。
朗豪公司答辩不同意民政局房管所的诉讼请求，并同时提出反诉称：
第一、一审判决违背民事诉讼法一事不再理的原则。根据生效的（2012）穗荔法民三初字第1448号民事判决书及（2013）穗中法民五终字第706号民事判决书已经明确驳回民政局房管所在上述案件提出有关请求我司支付房屋租金的反诉请求。
第二、一审法院认定事实不清。首先，一审法院错误地认为我司多占用面积804.1582平方米，并需按面积446.8682平方米计算占用费。民政局房管所没有任何证据证明我司对其所谓的未知面积进行侵占，根据《民事诉讼法》第六十四条规定，由于民政局房管所无法举证我司对其所谓的面积进行侵占，应承担举证不能的不利后果。同时，双方签订涉案租赁合同后，是民政局房管所自愿将涉案场地的第三层全层交付给我司使用，民政局房管所在本案诉讼前从未提出任何异议或条件，故上诉人使用涉案场地三楼全层并没有任何过错，理应不需要承担任何占用费。其次，已有生效的（2012）穗荔法民三初字第1448号民事判决书及（2013）穗中法民五终字第706号民事判决书确认我司不存在任何侵占行为，因此也无须承担支付占用费的责任。再其次，即使需支付占用费，但一审法院认为按照商业性质租金标准计算占用费也属认定事实错误。根据涉案房屋的产权情况及违章情况记载所谓“上诉人占用位置”性质都是属于住宅，因此，即使支付占用费也不应按照商业性质租金标准计算占用费。
上诉请求：一、驳回民政局房管所的全部诉讼请求；二、撤销广州市荔湾区人民法院作出的（2013）穗荔法民三初字第1711号民事判决书第一项；三、撤销广州市荔湾区人民法院作出的（2013）穗荔法民三初字第1711号民事判决书中“如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”的判决内容；四、本案一、二审诉讼费用由民政局房管所承担。
经二审庭询，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院另查明：在生效的（2012）穗海法刑初字第1374号刑事判决书中，朗豪坊公司法定代表人杨志敏明确表示对检察院的如下指控表示供认：“2007年至2012年间，在承租广州市民政局下属物业过程中，为谋取不当利益，分14次给予担任广州市民政局局长贿赂款共计……”
本院再查明：在（2012）穗荔法民三初字第1448号起诉书中，朗豪坊公司称“直至2012年7月才装修完毕”。
本院认为：本案有几个问题需要厘清：一是实际承租面积，二是违章建筑是否应该支付租金，三是应否退还超出承租面积部分房屋，四是租金标准。本院就此作如下分析：
一、关于实际承租面积。从产权证及平面附图不难看出，三楼面积为1586.6282平方米。问题是这个面积是否包括产权证附记中的违章建筑96.29＋261.00平方米，原审判决认为是包括的，而民政局房管所则认为不包括。要对此作出认定并不难：其一，房产证记载的面积，包括附图的面积从来都只有合法产权，这是基本常识；其二，把四层楼的面积相加，看能否得出房产证所记载的总面积即可做出判断：首层1615.5293＋二层1672.2082＋三层1586.6282＋四层16.7424=4891平方米。据此，民政局房管所的意见有理，原审将违章建筑的面积计算在产权面积内错误，本院予以纠正。
二、关于违章建筑是否应该支付租金的问题。产权面积应支付租金天经地义，无需赘述，关键是要确定违章建筑是否要支付租金。目前，审判实务界对租金、房屋使用金等概念有不同的界定，实则没有那么神秘，叫什么名字并不重要，就是租房子给钱，本案统称租金。违章建筑到底要不要给租金呢？本院试从法律、情理两个方面予以论述：
（一）从法律的角度来看：违章建筑主要是指违反了诸如规划、土地管理等行政管理法规的构筑物，是从行政管理法规的角度来界定的。从民事法律的角度来看，违章建筑具有相当的财产属性和使用价值，是毋庸置疑的，本案中朗豪坊公司使用违章建筑开办宾馆就是明证。简而言之，违章建筑属于行政管理的范畴，应由行政主管部门处理；违章建筑出租则属于民事交易行为，应遵循公平合理、等价有偿的民法基本原则。朗豪坊公司实际使用了民政局房管所的财产（违章建筑部分），从民法上来讲就应该支付对价
--租金。
（二）从情理上来看：朗豪坊公司使用民政局房管所的房屋（违章建筑部分）数年，长期不交租金，无异于白吃白喝。更何况从产权证记载可知，本案所涉房屋1993年就已存在，属于历史遗留的违章建筑，历时已二十年之久，至今未被拆除。如果真如原审法院以“可能拆除或者保留”为由暂不处理租金问题，则违章建筑一日不处理，朗豪坊公司就可以一日无偿使用该部分房屋。于情于理，说得过去吗？
综合上述两点分析，朗豪公司在本案中应付租金的面积为1586.6282＋96.29＋261.00-782.47=1161.4482平方米。
三、关于应否退还超出承租面积部分房屋。本院认为：其一，（2013）穗中法民五终字第706号民事判决已经明确判决“广州市民政局房屋管理所继续履行双方签订的《广州市房屋（非住宅）租赁合同》”，该判决已经发生法律效力，对于生效判决的影响，本院理应重点考虑。其二，朗豪坊公司对涉案房屋已投入大量资金，作为整体使用，如果退还该部分，则严重影响整体使用功能。其三，由于双方所签订的合同并未明确具体的承租部位，故实际操作中亦难以确定哪一部分是承租部位、哪一部分是非承租部位。综合上述情形，对于民政局房管所退还超出承租面积部分房屋的上诉请求，本院不予支持。对该部分房屋的使用，朗豪坊公司支付租金是前提条件，该司必须依照本判决确定的标准，逐月按时缴纳租金，否则亦应按照双方合同的约定承担违约责任。
四、关于租金标准。原审法院基于公平原则，判决按照有相关资质的评估公司按照商业性质租金标准进行评估支付租金；而民政局房管所则上诉要求按照广州市房管局公布的该地段2012年商铺租金标准支付。本院认为，这两种租金标准其实都是通过第三方来确定，并无本质上的差别。有鉴于此，本院认为原审判决并无不当，予以维持。
五、关于租金的起始时间。原审法院以（2013）穗中法民五终字第706号民事判决生效之次日起算，民政局房管所则上诉要求自2012年1月18日起计。本院认为：其一，生效判决处理的仅为承租部分的租金，并未处理超出合同约定面积，故本案并不受该生效判决的影响。其二，至于租金的起计时间，自然是从使用之日起。由于双方对此时间有争议，根据朗豪坊公司在（2012）穗荔法民三初字第1448号案起诉书中的表述“直至2012年7月才装修完毕”，本院认为以朗豪坊公司自认装修完毕之次月，即2012年8月1日作为租金的起计时间为宜。
六、关于朗豪公司的上诉理由：（一）关于一事不再理的问题。正如本院在论述的第五点中所言，生效判决处理的是合同约定的承租面积的租金，而办案处理的则是超出合同约定的面积，两者标的物不同，何来一事再理？（二）关于实际使用面积的问题。本院认为，1943.9182平方米和782.47平方米，这两者相差接近三倍之多，朗豪坊公司竟然表示不知道多占用了面积，令人难以信服
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作为经营酒店的企业，房屋面积、房屋数量是最基本的经营要素，怎么可能不知道如此巨大的面积差异！（三）至于朗豪坊公司称“超面积的房屋是民政局房管所自愿交付给其使用的，该司并无过错，理应不需承担任何占用费”一节，本院认为：首先，既然是民政局房管所自愿交付使用的，那是不是就意味着可以自愿收回呢？其次，朗豪坊公司既然不愿意交回，则是否意味着要交租呢？事实上，朗豪坊公司既不愿意交回超出合同面积的房屋，又不愿意支付租金，天下哪有这样的道理！据此，朗豪坊公司上诉显属无理，予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第01711号民事判决的第二项；
二、变更广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第01711号民事判决的第一项为：广州市朗豪坊贸易有限公司从2012年8月1起至本判决发生法律效力之日止的房屋占用使用费，由广州市民政局房屋管理所、广州市朗豪坊贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起3日内协商确定有相关资质的评估公司，协商不成，当事人可申请原审法院摇珠确定有相关资质的评估公司对涉案房屋三楼、建筑面积1161.4482平方米，按商业性质租金标准进行评估。广州市朗豪坊贸易有限公司于评估报告作出之日起10日内，按评估报告的标准向广州市民政局房屋管理所支付。评估费用（以评估公司开具的发票为准）由广州市朗豪坊贸易有限公司在支付上述使用费同时一并给回广州市民政局房屋管理所。
本案一、二审案件受理费各65987元，均由广州市民政局房屋管理所负担14900元，广州市朗豪坊贸易有限公司51087元。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚德家
审 判 员 陈晓红
代理审判员 陈嘉贤
二〇一四年十一月四日
书 记 员 郝 烨