北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第09479号
上诉人（原审被告）周丽娜，女，1981年8月11日出生。
委托代理人刘汝忠，泰和泰（北京）律师事务所律师。
委托代理人林苏，泰和泰（北京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王爱清，女，1969年10月14日出生。
委托代理人孙敬国，北京市中喆律师事务所律师。
委托代理人李淑贤，北京市中喆律师事务所律师。
上诉人周丽娜因返还原物纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第04147号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年12月，王爱清起诉至原审法院称：2012年12月12日，我与张×1、何×1签订《房屋转让协议》，购买位于北京市西城区××号院4号楼1层105号及101号两处商业物业。2013年1月15日，王爱清依法取得北京市西城区××号院4号楼1层101号房屋的所有权证书。2012年12月10日原出租人何×1已通知周丽娜双方的租赁关系截止到2012年12月23日终止，并要求周丽娜在一个月内搬出该物业。王爱清与周丽娜之间无租赁关系，周丽娜与原房主的租赁关系早已到期终止。现周丽娜既不与王爱清建立租赁关系，也不缴纳租金，又拒绝腾房。周丽娜在王爱清拥有的房屋中进行经营活动，非法谋取私利。现有其他人愿意按每月8万元租赁该房屋，因周丽娜非法占用致使不能出租，为维护权益，故起诉至法院，1、请求法院判令周丽娜停止侵权，将北京市西城区××号院4号楼1层101号房屋腾退给王爱清；2、请求法院判令周丽娜向王爱清支付自2013年1月15日起至周丽娜腾退该房屋之日止期间的房屋使用费，按每月8万元计算；3、请求法院判令周丽娜结清从2013年1月15日起至周丽娜腾退该房屋之日止期间所发生的所有费用（包括物业费2070.1元及供暖费2293.4元）；4、本案诉讼费用由周丽娜承担。
周丽娜辩称：我入住涉案房屋后进行了大量装修，投入很多资金，且将商铺经营起来，使商铺价值上升，王爱清应当予以赔偿。周丽娜承租该房屋每年租金47万元，每年5%递增，最近一年的房租为52万元。关于王爱清的第一项、第二项诉讼请求，听从法院判决，我应参照原租金标准支付，不同意王爱清主张的房屋使用费标准，其主张过高。物业费、供暖费一直由原房主进行交纳，合同中对此并无约定，故不同意王爱清的第三项诉讼请求。
原审法院经审理查明：北京市西城区马××号院4号楼1层101房屋（以下简称101号房屋）的产权人原为案外人何×1，北京市西城区××号院4号楼1层105房屋（以下简称105号房屋）的产权人原系案外人张×1。张×1将其上述所有的房屋出租给何×1使用，并于其后授权何×1出售该房屋。
2006年11月18日，周丽娜与何×1签订了《房屋租赁合同》，约定周丽娜租用上述房屋（112平方米），用于茶叶经营，租赁期间自2006年11月18日至2011年12月23日止，共计五年，租金为每年47万元，何×1保留并行使在合同期内自第三年起连续三年调整租金的权利，调整幅度为47万元租金标准每年上幅（浮）5%，应以前次上幅（浮）后租金标准为下一年度计算基数；周丽娜在签署合同时应同时向何×1支付相当于所租房屋约2个月租金的保证金共计6万元。双方在合同中对其他费用的约定为：周丽娜租赁该房屋的电费、水费、电话租线费、电话保证金、空调费等市政公共设施或生活资源使用费用，由周丽娜根据其与负责该物业管理的物业管理公司所签合同或物业管理的有关规定，按北京市政各有关部门和／或该物业管理公司核定的计费标准，直接支付至北京市政各有关部门和／或该物业管理公司和／或何×1或由该物业管理公司代收后付至市政各有关部门。周丽娜所租房屋内部的保安、保洁工作由周丽娜自行负责，费用亦由周丽娜自行负担。合同中关于房屋装修的条款约定，在租期届满时，周丽娜可以搬离可移动办公家具、营业用机器设备和装修物，对其他周丽娜对所租物业的装修，在租期届满时，除何×1同意周丽娜不须拆除已进行的上述装修，不须恢复已进行的上述改造外，周丽娜应进行拆除、增补或修复，达到周丽娜入住前的房屋原状。
上述合同签订后，何×1将涉案房屋交付周丽娜使用，周丽娜对涉案房屋进行了装修，并将101号房屋和105号房屋打通并分别进行了扩建。
上述租赁合同期限届满后，双方未续订新的书面租赁合同，周丽娜继续使用涉案房屋。
另查，一、2012年12月12日，何×1、张×1（二人为甲方）与王爱清及其夫林×1（二人为乙方）签订了《房屋转让协议》，双方约定：1、甲方以1406万元的价格，将北京市西城区××号院4号楼1层101号和105号房屋转让给乙方。2、乙方于2012年12月26日支付甲方700万元首付款（此款包含100万元定金），于2013年1月16日付清全部转让费用，届时双方共同到房管部门办理产权过户手续。3、如乙方逾期支付转让费，甲方有权解除协议并要求乙方支付定金数额作为赔偿；如甲方未及时协助乙方办理过户手续，乙方有权解除协议并要求甲方返还全部购房款，其中定金数额作为违约金赔付乙方。4、甲方出售的房屋现有承租人周丽娜，甲方与承租人自2011年12月24日至今无任何书面协议，承租人向甲方支付的租金截至2012年12月23日止，甲方持有承租人之前缴纳的租金保证金陆万元。乙方充分了解该物业承租现状，从产权过户之日起，由乙方负责处理与承租人相关的一切事宜，由此产生的费用由乙方自行承担，与甲方无关。5、（略）6、（略）。
二、2013年1月13日，何×1与王爱清签订了《存量房屋买卖合同》。2013年1月15日，王爱清取得了北京市西城区××号院4号楼1层101号房屋的产权证明，该房屋建筑面积54.59平方米。
三、2013年1月24日，周丽娜向法院提起诉讼，请求依法确认何×1与王爱清于2013年1月13日签订的《存量房屋买卖合同》无效；要求确认其对曾为何×1所有、现为王爱清所有的位于北京市西城区马连道6号院4号楼101房屋享有同等条件下的优先购买权，要求法院判令周丽娜向何×1支付684.5万元的购房款，并要求何×1、王爱清协助其将北京市西城区××号院4号楼101房屋过户至其名下。法院经审理于2013年8月12日作出（2013）西民初字第3646号民事判决书，驳回了周丽娜全部诉讼请求。周丽娜不服该判决，向北京市第一中级人民法院提出上诉，北京市第一中级人民法院于2013年12月4日作出了驳回上诉、维持原判的终审判决。
现王爱清诉至法院，1、请求法院判令周丽娜停止侵权，将北京市西城区××号院4号楼1层101号房屋腾退给王爱清；2、请求法院判令周丽娜向王爱清支付自2013年1月15日起至周丽娜腾退该房屋之日止期间的房屋使用费，按每月8万元计算；3、请求法院判令周丽娜结清从2013年1月15日起至周丽娜腾退该房屋之日止期间所发生的所有费用（包括物业费2070.1元及供暖费2293.4元）；4、本案诉讼费用由周丽娜承担。
针对物业费及供暖费的主张，王爱清提交了北京莲花物业管理有限责任公司为北京林氏京福商贸有限公司开具的物业费及供暖费发票，但该票据上未载明所属房屋的门牌地址及房号。
本案审理中，法院对周丽娜承租的101号房屋、105号房屋进行了现场勘验，并制作了勘验图。
上述事实，有双方当事人陈述、房产证、房屋租赁合同、民事判决书、发票、收条、房屋转让协议、网页截图及其他相关证据材料在案佐证。
原审法院经审理认为：王爱清依据与原房主签订的房屋转让协议及存量房屋买卖合同，取得了涉案房屋的产权证书，王爱清对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。房屋原产权人将涉案房屋出售给王爱清时，周丽娜与原房主签订的房屋租赁合同约定的租赁期限已经届满，双方此后未续订书面的租赁合同，周丽娜继续使用涉案房屋，视为不定期租赁，王爱清与周丽娜之间未签订租赁合同，故王爱清可随时请求周丽娜腾退房屋，现王爱清要求周丽娜腾房的请求正当，法院予以支持。对于周丽娜对涉案房屋的改扩建，王爱清未明确同意周丽娜不需拆除，故周丽娜应将其改扩建部分自行拆除。
关于王爱清主张的房屋使用费问题，王爱清与周丽娜之间未签订租赁合同，双方对于周丽娜在王爱清取得涉案房屋的产权后，继续使用涉案房屋的房屋使用费标准未作约定，法院考虑周丽娜与原产权人签订的租赁合同约定的年租金标准及双方同时约定五年租期内自第三年起每年上浮5%的约定，酌情确定周丽娜向王爱清支付房屋使用费的标准为267765元／年。王爱清起诉要求的房屋使用费标准过高，法院不予采纳，对王爱清此项请求的合理部分，法院予以支持。
关于王爱清要求周丽娜支付物业费及供暖费的请求，王爱清虽然提交了缴纳物业费、供暖费的发票，但该票据上未载明所属房屋的门牌地址及房号，且该票据的交款人亦非王爱清本人，故法院对王爱清要求周丽娜支付物业费、供暖费的请求不予支持。综上，原审法院于2014年7月判决：一、自判决生效之日起三十日内，周丽娜将北京市西城区××号院4号楼1层101号房屋恢复原状并腾空交王爱清收回，恢复原状及腾空房屋时不得损坏房屋原有设施；二、自判决生效之日起十日内，周丽娜给付王爱清二〇一三年一月十五日起至腾退北京市西城区××号院4号楼1层101号房屋之日止的房屋使用费（年租金标准为267765元，房屋建筑面积为54.59平方米）；三、驳回王爱清的其他诉讼请求；如果周丽娜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，周丽娜不服，提出上诉，请求撤销原审判决，发回原审法院重审。其主要上诉理由为：原审恢复原状的判决内容违反法定程序，王爱清的诉讼请求为腾退房屋，没有恢复原状的诉请；原审判决按照我与原所有权人的约定确定房屋使用费没有依据，这一期间内租金一直在下跌，原审确认的房屋使用费过高。王爱清同意原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异，本院予以确认。
本院认为：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据现已查明的事实，王爱清为101号房屋的所有权人，周丽娜未与王爱清之间建立租赁合同，因此王爱清有权要求周丽娜腾退101号房屋。现王爱清的诉讼请求为“请求法院判令被告停止侵权，将北京市西城区××号院4号楼1层101号房屋腾退给王爱清”，并无恢复原状的诉讼请求，故法院不宜对周丽娜是否需要恢复原状作出判决，原审法院对此处理有误，本院予以纠正。王爱清若有恢复原状的诉求，可另行主张。对于周丽娜主张房屋使用费过高一节，原审法院综合考虑全案情况，酌情确定房屋使用费数额，本院对此不持异议。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，本院判决如下：
一、维持北京市西城区人民法院（2014）西民初字第04147号民事判决第二项、第三项。
二、变更北京市西城区人民法院（2014）西民初字第04147号民事判决第一项为：自本判决生效之日起三十日内，周丽娜将北京市西城区××号院4号楼1层101号房屋腾空交王爱清收回，腾空房屋时不得损坏房屋原有设施。
一审案件受理费17760元，由王爱清负担12806元（已交纳6700元，余款于本判决生效后七日内交纳），由周丽娜负担4954元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费17760元，由周丽娜负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王羽红
代理审判员 纪灵筠
代理审判员 马 骁
二〇一四年九月十九日
书 记 员 马博文