北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第01898号
上诉人（原审被告、反诉原告）刘金丽。
委托代理人李顺涛，北京市中产律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）路士君。
委托代理人肖伟宾，北京智勇律师事务所律师。
上诉人刘金丽因合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2013）石民初字第1942号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理完毕。
路士君在一审法院起诉称：路士君于2008年7月25日购买刘金丽所有的1001号房屋。合同约定路士君向刘金丽支付首付款98970元，及房屋交易环节的税费11786元，并按刘金丽贷款情况，由路士君偿还刘金丽银行贷款19万元。合同签订后，路士君入住诉争房屋，且一直按月偿还银行贷款至今。签订合同后，路士君多次要求刘金丽尽快配合归还银行贷款，但刘金丽一直拒绝配合。路士君为维护合法权益，诉至法院，诉讼请求：1、请求判令刘金丽配合路士君到贷款银行中国农业银行北京科院南路支行办理房屋贷款的还清手续（路士君将剩余款项支付给银行，刘金丽配合提前一次性还贷并办理抵押解押手续）；2、请求判令刘金丽配合路士君办理房屋产权转移登记手续；3、本案诉讼费由刘金丽承担。
刘金丽在一审法院答辩称：付款协议不是房屋买卖合同，双方之间不存在房屋买卖合同关系。路士君没有向刘金丽支付房款，付款协议不符合房屋买卖合同基本要件。刘金丽与路士君是朋友，路士君以刘金丽名义购买经济适用房，刘金丽当时没有筹集资金购买涉案房屋。路士君、刘金丽协商以刘金丽名义购买经济适用房，2008年路士君为取得经济适用房所有权，要求刘金丽与路士君签订付款协议。协议内容印证了路士君借刘金丽之名购买经济适用房，路士君借用刘金丽之名与诉争房屋开发商签订合同。路士君不是北京户籍，路士君以刘金丽之名购买经济适用房违反法律规定。路士君、刘金丽是委托合同关系，付款协议是合法形势掩盖非法目的合同，应该认定无效。诉争房屋登记在刘金丽名下，应该认定为刘金丽房屋。请求驳回路士君的诉讼请求。刘金丽就此提出反诉，诉讼请求：1、请求判令路士君与刘金丽2008年7月25日签订的付款协议无效，请求判令路士君腾退诉争房屋；2、请求判令路士君支付由于侵权给刘金丽因无处可住造成的损失5万元；3、请求判令本诉及反诉诉讼费由路士君承担。
路士君在一审法院针对刘金丽的反诉答辩称：双方签订买卖合同，房屋已经交付路士君，合同已履行，刘金丽已收到房款，路士君占有房屋有理由。不应腾退房屋。刘金丽将房屋卖路士君不存在经济损失。不同意刘金丽的诉讼请求。
一审法院审理查明：1001号的房屋所有权人登记为刘金丽，该房屋为经济适用住房，2007年7月3日缴纳契税。
2004年10月10日，刘金丽与开发商签订商品房买卖合同，载明：刘金丽购买1001号房屋，总价288970元。该合同附件五载明：买受人与签约之日向出卖人支付房款98970元，其余房款19万元通过银行按揭支付给出卖人。房款结算及缴费明细表载明实际房款为288935元，开发商转交公共维修基金、契税、房产证印花税、综合地价款、有线电视网络入户费、产权代办费、首付款98970元，共计11786元。
路士君与刘金丽为朋友关系。刘金丽称当初刘金丽有资格购买经济适用住房，2004年路士君找到刘金丽，要以刘金丽名义，由路士君实际出资购买诉争经济适用住房，首付款等11万余元为路士君交纳，剩余贷款自2004年一直由路士君每月偿还1500元，贷款存折及银行卡自2004年给付路士君。2006年交房，2007年路士君居住诉争房屋至今。路士君与刘金丽为借名买房关系。路士君称刘金丽2004年购买诉争房屋的首付款等费用11万余元是刘金丽向路士君所借。后刘金丽多次向路士君借款，其中包括房屋装修款、路士君给付刘金丽的汇款、2004年至2006年房屋贷款等，路士君每月借给刘金丽1500元用以偿还房屋贷款。双方形成很多债权债务关系，路士君给付刘金丽现金，刘金丽未出具过借条。2008年双方协商以债权债务关系作为购买诉争房屋对价款，从而签订付款协议。路士君自2008年9月居住诉争房屋，并取得贷款存折及银行卡，现路士君每月偿还贷款1500元，已偿还了约10万元贷款。
2008年7月25日，刘金丽（甲方）与路士君（乙方）签订付款协议，载明：为明确双方购买房屋付款行为的权利义务，甲乙双方本着诚实信用的原则，并根据有关法律法规，制定本协议，以资共同遵守。第一条：以甲方名义购买1001号房屋，建筑面积68.58平方米（套内），价款288970元，该房屋的实际出资人为乙方。第二条：乙方出资包括（但不限于）购买该房屋的首付款98970元，贷款额度190000元及由开发商转交的含（公共维修基金、契税、综合地价款、优先电视网络入户、产权代办费）等费用计11786元，甲方承诺上述款项由乙方支付。第三条：甲方承认自本协议签订之日后的银行还款也有乙方支付。甲方积极配合乙方还银行贷款。第四条：因甲方对上述房屋没有实际出资，甲方不得对该房产主张任何权利，该房产的一切支配权由乙方拥有。能办理过户手续时，甲方应无条件将该房产过户给乙方。第五条：甲方违约，或不积极配合乙方办理各种权证手续，应承担违约责任，除全部退还乙方为该房产所支付的各项费用外，还应赔偿不低于15％乙方出资额的损失。
刘金丽的偿还贷款存折及银行卡现均在路士君处。路士君提供的银行凭单载明，2008年5月7日刘金丽户内存入2万元，路士君称此可证实其将房屋首付款支付刘金丽。刘金丽否认路士君曾于2008年支付刘金丽首付款，称存折及银行卡均在路士君处，刘金丽实际上也无法取得钱款。
庭审时，路士君提供了2008年9月19日路士君办理的诉争房屋入住证，其中载明业主为路士君。路士君还提供了诉争房屋2008年至2009年、2012年至2013年供暖费及2009年6月至2010年5月、2011年6月至2012年6月物业费的发票、收据、装修明细表及装修费收据等作为证据，以证明刘金丽在2006年装修房屋，路士君代为付款，路士君、刘金丽间存在债权关系，后因该债权关系冲抵了部分购房款，实际路士君2008年入住诉争房屋的事实。刘金丽称实际路士君于2006年即入住诉争房屋。为此刘金丽提供了北京歌华有线电视网络股份有限公司石景山分公司的证明作为证据，其中载明：诉争房屋自2006年12月至今缴费正常，缴费用户为路士君。
庭审中，路士君提供了银行对帐单，以证明签订付款协议后，路士君替刘金丽偿还银行贷款至今。刘金丽称实际路士君于2004年即开始偿还贷款。
在庭审时，路士君为证实其具备购房资格，提供了2013年3月19日×人民武装部出具的证明信，载明路士君其配偶冯×1、其子冯×2。金丽称路士君并不具备购房资格及经济适用住房资格。
此外，刘金丽为证实其损失，提供了2009年6月14日的租赁合同作为证据。路士君对此不予认可。路士君表示有能力并同意一次性支付剩余贷款。
在庭审中，路士君、刘金丽均认可：双方均认可刘金丽系经非摇号方式取得诉争房屋经济适用住房资格。
另查，该院工作人员至石景山区房屋交易管理部门对诉争经济适用住房的政府优先回购问题进行了调查。该部门工作人员答复，诉争房屋以每平方米1.5万元以上价格进行交易，才会放弃优先回购权。目前并无实际回购程序及资金。
一审查明的事实，有当事人陈述、联系笔录、付款协议、贷款存折、银行卡、银行卡业务回单、入住证、发票、收据、证明信、装修明细、银行对帐单等证据在案佐证。
一审法院审理认为：经济适用住房指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。借名买房实质上是涉及购房资格的交易。借名购买的房屋仅仅是限制流通物，并非禁止流通物。借名买房可以是书面协议形式，也可以是口头协议形式。具体至本案中，综合房屋实际出资情况、房屋占有使用情况、购房票据及所有权证书持有状态等方面，依据双方签订的付款协议，以及刘金丽的自认及对于双方合同关系的解释，可以认定路士君、刘金丽之间自2004年即存在借名买房关系，付款协议具有借名买房性质。现刘金丽原购房合同签订及双方借名买房关系均形成于2008年4月11日前，双方明确约定在限制上市交易期届满后再办理房屋所有权转移登记，且刘金丽并非系采用摇号方式取得经济适用住房的购房资格。诉争房屋虽性质为经济适用住房，但其所有权证书取得及契税缴纳至今均已满5年，诉争房屋所在的房屋交易管理部门对于诉争房屋的上市交易及回购等事项并未提出明确意见，此应视为其对相应权利的放弃。因此，庭审辩论终结前诉争房屋已经取得上市交易条件。现路士君明确表示同意一次性偿还贷款，双方约定的过户期限和条件已经具备，该院对于路士君请求刘金丽配合办理抵押解除注销手续即房屋过户手续的诉讼请求依法予以支持。刘金丽请求确认付款协议无效，请求刘金丽腾退房屋并赔偿损失的反诉请求，并无事实及法律问题，该院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、路士君于本判决生效后七日内将1001号房屋抵押贷款偿还完毕；二、刘金丽于路士君执行完毕上述主文第一项后七日内协助配合路士君至房屋交易管理部门注销解除1001号房屋的抵押登记；三、刘金丽于路士君执行完毕上述主文第一项后七日内协助配合路士君至房屋交易管理部门将1001号房屋所有权过户登记至路士君名下；四、驳回刘金丽的反诉请求。
刘金丽不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回路士君的一审诉讼请求，并支持其一审反诉请求。其上诉理由是：一审法院对本案没有管辖权；一审法院审理期限超过6个月，违反程序；付款协议签订于2008年7月25日，路士君称2008年5月7日付款2万元，一审法院对路士君上述虚假陈述未予查清；一审法院对路士君的购房资格未查清；一审法院依据笼统的询问而推定房屋交易管理部门放弃优先回购权属认定事实不清；一审法院对过户是否需补缴土地出让金及过户所产生的税费未查明，亦没有处理；一审法院认定付款协议有效违反了《中华人民共和国合同法》第七条的规定、第五十二条及《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十六条的规定；一审法院驳回刘金丽的请求违反了法律和公平原则。
路士君服从一审判决，不认可刘金丽的上诉请求和理由。其答辩意见同一审起诉理由。
本院审理查明，一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：诉争房屋系以刘金丽的名义购买，房屋亦登记在刘金丽名下，但首付款由路士君支付，购房贷款由路士君偿还，相关票据亦在路士君处，且房屋一直由路士君居住，故以上事实足以推定双方之间存在借名买房关系。此外，2008年7月，双方签订的付款协议亦进一步确认了借名买房之事实。双方借名购买的房屋为经济适用住房，在限制上市交易期满后方可上市交易。根据查明的事实可知，刘金丽于2004年10月从开发商处购买该房屋，在一审辩论结束前该房屋购买年限已经满5年，且缴纳契税的时间也已满5年，故该房屋具备上市交易条件，双方签订的房屋买卖合同应当有效。
鉴于借名买房合同有效，诉争房屋所在的房屋交易管理部门亦未明确表示回购该房屋，故双方应当履行合同，一审法院的判决结果正确，本院对刘金丽的上诉请求不予支持。诉讼中，刘金丽称一审法院对本案没有管辖权，但根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖”之规定，一审法院系合同履行地的法院，该院具有管辖权，刘金丽该上诉理由不成立。刘金丽还称一审法院对过户是否需补缴土地出让金及过户所产生的税费未查明和处理，因双方在诉讼中对此均未主张，故一审法院未予处理并无不当。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由刘金丽负担（本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费一千零五十元，由刘金丽负担（已交纳）。
二审案件受理费一千零八十五元，由刘金丽负担（已交纳）
本判决为终审判决。
审 判 长 王良胜
代理审判员 柳适思
代理审判员 范 磊
二〇一四年四月十五日
书 记 员 李雅靓