江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）赣中民一终字第324号
上诉人（原审被告）张序萍。
上诉人（原审被告）张序玲。
委托代理人彭斌，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）张世汉。
委托代理人张家荣，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）肖美英。
被上诉人（原审原告）张国强。
委托代理人张国胜，江西灵韵律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人张序萍、张序玲因与被上诉人张世汉、肖美英、张国强返还原物纠纷一案，不服信丰县人民法院（2010）信法民一重初字第790号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：被告张序萍、张序玲系同胞姐妹，她们的父亲张子（志）荣是被告张世汉的胞兄。张子荣于1991年死亡，张世汉与张子荣的母亲黄章风于1985年死亡。张世汉于1954年入伍，1959年转业在广州工作居住。张世汉入伍前与母亲黄章风及胞兄张子荣一大家人居住在信丰县红卫镇（现嘉定镇）人民街环城路45号房屋，该房屋没有产权证，也没有契约等可以证明房屋权属和来源的书面凭证。1973年8月27日，江西省副食品公司信丰县公司（甲方）以在人民街塔下巷购得的第41号房产与人民街环城路45号张家房主黄章风（乙方）的房产进行置换，双方签订了《关于调换房屋的协议》，该协议记载的45号房屋的房主为黄章风，落款乙方代表还有张序玲及其母亲郑秀忠的署名。次年4月24日，因漏算了乙方的房屋面积，需要增补，双方签订《关于调换房屋的补充协议》，协议函头记载的45号房屋的房主为张世汉，并在开篇写明前份协议“乙方是托其亲属黄章风、张序玲代办的”，张世汉在落款乙方代表中签字。置换后，张序玲、张序萍兄弟姐妹及其父亲、祖母一家人在人民街塔下巷41号房屋居住，张世汉回家探亲期间也在该房屋居住。
1988年12月25日，张世汉提出土地登记申请，申请书记载的申请人为张世汉，家庭人口为21人。相关部门在1994年所作的地籍调查中张序萍作为被调查宗地的指界人在表中签字。1997年8月30日，张世汉取得《国有土地使用证》，土地使用者为张世汉，地址为加（嘉）定镇人民街环城路，面积为150.11平米。1996年，张世汉拆除人民街塔下巷41号房，并向有关部门申请改建，同年12月30日，张世汉取得该地的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。1997年1月17日，张世汉以房主身份与邱英烈签订《建房合同书》，由邱英烈包工包料进行施工，签订合同时，张序玲之夫李明鉴作为在场人签字。施工过程中，张序萍夫妇、张序玲夫妇会在工地料理一些杂务。邱英烈在施工中出具借条向张世汉预借工程款156000元，向张序萍之夫郭禄生预借工程款96000元（张世汉主张这96000元是他放在郭禄生处委托他代付，但是张世汉没有提供郭禄生收款的收据；经查，邱英烈写给郭禄生的借条中，1997年5月3日24000元的借条，邱英烈写的是“今借到酒厂郭禄生代交建房一层楼面人民币24000元”，张序萍、张序玲主张是郭禄生代张序玲交而不是代张世汉交；证人邱英烈的回答是记不清代谁交）。工程竣工后，1998年4月6日，双方进行了结算，总造价273520元，扣除预付款、质保金等费用，实付16000余元，邱英烈另出具了一张领张世汉273520元的领条。结算时张序玲之夫李明鉴在结算表甲方代表中签字。1998年8月12日，张世汉提出办证申请，经信丰县人民政府批准，1998年9月23日，张世汉取得《房屋所有权证》，证载所有权人为张世汉，房屋座落为信丰县嘉定镇人民街塔下巷119号，砖混结构，五层37间，建筑面积868平米，房屋所有权证中没有共有权人的记载。办证时，张序萍、张序玲知晓以张世汉名义办理了权属证书这一事实，但没有提出异议。房屋竣工后，一楼临街店面由张世汉出租（现为“好街坊”）收益，一楼其它房间至四楼自2004年起由张序萍出资装修经营“广信小宾馆”，五楼由张世汉使用。张序萍自2005年起，每月付租金200元给张世汉，张世汉认为这不是租金而是使用房屋的“茶水钱”。张序萍、张序玲对张世汉取得的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》的真实性不持异议，但对其合法性提出质疑，认为房地产是共有的，以张世汉一人名义办证不合法，当初没有提出异议，是因为张世汉是唯一在世长辈。
2009年12月27日，张序萍（甲方）与张世汉（乙方）签订了一份协议书，协议约定，如该房屋转让本人提出如下协议：1、三楼应按20万给付张序萍，不含税；2、一至四楼装修补偿费按实际评估价格给付，甲乙意见可作参考；3、如在同等价格优先转让给张序萍，如买主需看房，予于（以）协助，不予阻拦；4、本人所投资住宿用空调、彩电、床上用品等物品需折价给张序萍；5、已按（安）装网线费1300元、有线网络费540元、公安网费4400元应补偿给张序萍。但张世汉主张上述协议是张序萍夫妇采取欺诈手段取得的，内容不是本人真实意思表示，且显失公平，是无效的，应撤销。张世汉提供了案外人王先环书写的一份情况证明证实，王先环证实上述协议是在张序萍家喝酒，郭禄生在张世汉酒醉后拿出一份协议叫张世汉签字，张世汉没看就签了字。
2010年3月25日，张世汉（甲方）与肖美英、张国强（乙方）签订《房屋转让协议》，约定：1、甲方将其座落在信丰县嘉定镇阳明中路210号（实为212号即本案争议之房屋）的房地产转让给乙方；2、转让价款为176万元，乙方先付定金5万元，办理好过户手续时付60%，余款在2010年4月25日房屋实际交付时付清；3、甲方必须提供过户登记所需的各类证件，配合乙方办理过户手续，过户税费由乙方承担；4、甲方应保证所转让的房地产在产权、界线上没有争执，已出租的店面按原合同执行，合同签订后的租金由乙方收取，租房押金转给乙方，甲方答应他人居住和正在使用该房产的有关第三人的民事关系，甲方应在房屋实际交付前解决好，如产生纷纷致乙方不能按期接收或影响使用，责任由甲方承担，如情况严重造成实际交付延期一个月以上时，乙方可解除合同并由甲方承担违约责任；5、甲方应将该房地产的所有权证及有关资料和票据在签订本协议时交付给乙方，房屋实际交付前发生的民事纠纷由甲方处理并承担费用，实际交付后发生的纠纷由乙方处理并承担费用；6、本协议签字生效，如违约，违约方应赔偿对方所受损失，并处标的价款10%的违约金。在签订本协议之前，张世汉于2010年3月6日收取肖美英定金5万元，2010年3月29日，双方到相关部门办理房屋过户登记手续，肖美英、张国强缴纳各项税、费计143937元，次日，肖美英、张国强取得信丰县嘉定镇人民街塔下巷119号房地产的《房屋所有权证》，同日，肖美英、张国强付给张世汉购房款100万元。4月15日取得《国有土地使用证》。2010年4月7日，张序萍与张序玲之夫李明鉴找到肖美英，告知房屋有纠纷还没处理好。肖美英、张国强则称买卖已过户，你们要腾房。但至今为止，张序萍没有腾房，一直占用该房屋经营“广信小宾馆”。张序萍、张序玲对《房屋转让协议》以及肖美英、张国强的土地使用证和房产证、缴纳税费的票据、张世汉收定金和购房款的收条等证据的合法性提出异议。
张世汉为证明争议的房地产属其继承养父张会贤的遗产，提供了郑芳江、郑秀姣、郑芳海的到庭证言，三人证实，张世汉是我舅舅，是我外公收养的养子。另提供了张世伟1999年12月7日的情况说明。张世伟系张世汉、张子荣之胞弟，在外工作居住，于2009年去世。张世伟在情况说明中证实，张世汉年幼时过继给伯父张会贤续房，原人民街环城路45号房是张世汉继承张会贤的房产，置换后也是张世汉的，我们兄弟之间未曾产生过产权问题。张世伟之女张帆到庭证实这份情况说明是其父亲在1999年在广州写的，当时我在场，张世汉也在场，写好后给了张世汉。张序萍、张序玲对证据的真实性、合法性提出异议，认为证人都是张世汉的亲戚，张世伟在纠纷发生前怎么会提前写这份说明，现张世伟已死亡，怎么能证明是真的。
张序萍、张序玲为证明其在房屋改建时分别出资80247元、51000元，提供了一张自称是张世汉书写的便条，该便条内容为“151755平80247玲51000”，除外无其它内容，张世汉否认是其所写。经鉴定，该便条内容是张世汉所写。张世汉质证鉴定结论时认为，即使是其所写，但便条仅是一组数字，没有落款时间，没有其它内容，也没有我的签名，不能凭此便条认定张序萍出资80247元，张序玲出资51000元。被告张序萍、张序玲另提供了邱英烈、张治家、谢万和、张序宪、杨品华、叶汉章、郑秀英、朱传辉的到庭证言或书面证词，这些人或证实两被告及被告张世汉一大家人居住在人民街塔下巷119号房屋；或证实房屋改建时两被告与被告张世汉均出了资，各人出资额不清楚；或证实房屋竣工后的装修及出租情况。两原告及被告张世汉质证认为，证人大都是被告张序萍、张序玲的亲戚，有利害关系，真实性有异议；证言证明的内容与权属证书的记载有矛盾，应以权属证书的记载为准。
另查明，诉争房屋的《房屋所有人权证》的共有人为张世汉之子张蕻，店面现由肖美英、张国强经营“典担、拍卖”行，一至四楼原告张序萍继续经营“广信小宾馆”。
原审法院认为：原审法院认为，关于诉争房屋置换前的所有权问题，诉争房屋在置换前无房屋产权证，也没有契约等可以证明房屋权属和来源的书面凭证。置换前系原告张序玲、张序萍祖父母、父母、被告等一大家人居住，这是无争议的事实。被告张世汉胞弟张世伟于1999年12月7日书写一封《关于原红卫镇人民街环城路45号房屋产权问题的情况说明》，该说明中提到“该房屋系其伯父张会贤（张会安胞兄）所有，张世汉在幼年过继给张会贤，兄弟之间未就该房屋产权问题产生过纠纷。”说明中又提到“1974年4月24日张世汉与信丰县副食品公司签订的补充协议，再次明确房主为张世汉，现我们仍坚持按历史客观事实和合法文件为依据，不会发生产权纠纷问题”。
被告张世汉胞弟张世伟的情况说明，证实了诉争房屋系被告张世汉从其养父张会贤处继承过来的。虽然该说明在1999年书写，被告在时隔十年才出示，但被告胞姐张世珍之子刘日宁的书证说明也证实了被告张世汉从小过继给其养父张会贤，张世伟之女张帆在庭审中出庭也证明了该一事实。同时提供了张世伟书写说明年代的部分笔迹。原告张序玲、张序萍对该证据认为张世伟在十年前写的说明不合情理，以证人系被告张世汉的亲属为由提出异议。对此，本院认为，原告张序玲、张序萍不能提供其他证据证实“情况说明”不是张世伟书写，否认该证据的真实性和证人张帆、刘日宁系被告张世汉亲属的辩解意见，没有法律依据，因证人张帆、刘日宁是被告张世汉亲属同样是原告张序玲、张序萍的亲属。
1973年8月24日、1974年4月24日，被告生母黄章风、原告张序玲、被告张世汉分别与信丰县副食品公司签订了调换房屋协议和补充协议，无论调换协议还是补充协议都属同一合同。该合同的主体、内容、形式均不违反国家法律、法规，属合同双方当事人真实意思的表示，合法有效，且已实际履行完毕。补充协议是对前协议的补充和完善，又是对前协议的某些条款释明或否决。在被告张世汉签订的补充协议中特意提到前协议是委托其亲属黄章风、张序玲代办的，其产权永久属乙方所有的释明。此时，原告张序玲、张序萍的祖母、父母，被告的胞姐张世珍、堂姐张翠英以及胞弟张世伟等人均健康在世，诉争房屋置换前的产权问题已第一次以合同的形式确定为被告张世汉所有。原告张序玲、张序萍提供的部分证人证言只能说明一大家人居住在置换前的诉争房屋里。
关于被告办理的诉争房屋土地、房屋权证的效力问题，1988年被告张世汉开始向相关部门申请办理土地登记，1997年被告取得该宗地的土地使用证，1998年取得了诉争房屋的所有权证。原告张序玲、张序萍、被告张世汉、第三人张序照、张位云等人对相关部门的上述行政行为均不持异议。原告以被告系家中的“唯一长辈，在工作岗位，方便办事”为由，主张诉争房屋属共同共有。对此本院认为，土地登记，房屋权证等办理系经相关部门认真审查，通过相关程序作出的行政行为，该行政行为在撤销和变更之前即具有法律效力。我国《物权法》第九条规定“不动产的设立、变更、转移和消灭，经依法登记发生法律效力，但法律另有规定的除外。”该条款应理解为原则上不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产权设立、变更、转让和消灭的生效要件。除有相反证据外，不动产登记簿记载的权利人便是不动产的所有人，不登记不发生效力。原告张序玲、张序萍和第三人与被告张世汉诉争房地产属于该法规定的房地产。在拆旧建新时和竣工后，都是以被告张世汉的名义取得的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》。该证的所有人是被告张世汉和张蕻。原告张序玲、张序萍及第三人都具有民事行为能力，在明知被告的土地证共有人一栏中未填写他人，而房屋产权的共有人为张蕻的情况下，原、被告内部之间又无任何书面协议，而主张诉争房屋为家庭共有不合情理也没有法律依据，本院不予支持。
对诉争房屋，原告张序玲、张序萍是否出资的问题，本院认为，本案要解决的是诉争房屋置换前是祖传遗产、家庭共有还是被告所有为前提的问题而不是该房谁出了多少资的问题。诉争房屋的所有权为被告张世汉和张蕻所有。无论张序玲、张序萍改建房屋出资多少，被告怎样给付，给付多少均属另外一种法律关系，两原告可通过其他途径主张各自的权利。
对2009年12月27日，张序萍与张世汉签订的协议，原告张序萍要求被告张世汉给付三楼的房款20万元和一至四楼的装修费用，被告张世汉要求撤销该民事行为等问题同样属另外一种法律关系。双方当事人均可通过其他途径主张各自的权利。
张翠英系张会贤的女儿，依法对张会贤的遗产享有继承权。从1974年被告张世汉与信丰副食品公司签订置换协议至2010年张翠英死亡，因三十多年张翠英从未主张自己的权利，根据我国法律的时效规定，张翠英对其父亲张会贤遗产的继承权利，法律不予保护。由于张翠英继承权的实际丧失，第三人郑芳江、郑芳海等兄弟姐妹要求继承张会贤的遗产的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。
综上，诉争房屋从1974年4月27日被告张世汉与信丰县副食品公司签订的补充协议起，第一次以合同的形式对置换前房屋产权进行了确认。在此之前，该房屋无任何契约和权属来源的证明凭证，而被告张世汉胞弟张世伟于1999年12月7日书写的一封《关于原红卫镇人民街环城路45号房屋产权问题的情况说明》则证实了被告张世汉取得该房产权属的来源。虽然该说明时隔十年之久，在产生纠纷后被告张世汉才向法庭出示，但被告张世汉在签订协议时，除早年走失的张文、张志豪外，其他兄弟姐妹、母亲等均健康在世。在世的兄弟姐妹含被告母亲黄章风，对张世汉签订的补充协议形式上、内容上均给予了认可。尔后被告张世汉取得的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》等，则从法律上对该房屋进行了公示确权。被告张序玲、张序萍均具有民事行为能力的人，从被告张世汉签订“调换补充协议”到取得的土地权证、房屋权证都对诉争房屋（含土地）进行了确权，被告内部又无任何协议凭证，仅仅以被告张世汉系家中的“唯一长辈，在工作岗位，方便办事”为由，主张诉争房屋属共同共有的辩解理由不能成立，本院不予支持。
原告肖美英、张国强与被告张世汉签订的房屋转让协议其形式、内容均不违背国家的法律法规，系双方意思的真实表示，且合同双方已经按照法律规定办理了产权过户手续。被告张世汉是房屋的所有权人，转让房屋他人是处分自己的财产。原告肖美英、张国强通过协商和办理产权过户手续已经合法取得转让房地产所有权。被告张序玲、张序萍以争议房产系共有财产为由拒不腾房，继续占用该房经营“广信小宾馆”属侵权行为。原告要求被告张序玲、张序萍停止侵害和立即腾房的诉讼请求有法可依，本院予以支持。根据合同相对性原理，造成原告的损失应由合同相对方按合同约定承担责任。故要求被告张序玲、张序萍赔偿64000元的经济损失的诉讼请求，本院不予支持。但房屋转让合同有效，尚未履行部分应继续履行。据此，为维护交易安全，维护市场经济秩序，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第60条、第107条之规定，经审判委员会讨论决定，判决：一、被告张序玲、张序萍于判决生效之日起一个月内腾交坐落于信丰县嘉定镇人民街塔下巷119号（现为阳明中路212号）的房屋给原告肖美英、张国强；二、驳回原告肖美英、张国强的其他诉讼请求。原审案件受理费3000元，由原告肖美英、张国强承担1000元，被告张世汉承担2000元。
上诉人张序萍、张序玲上诉称，一、诉争房屋置换前的房产属于张序萍、张序玲与张世汉祖辈的房产，原审判决认定为张世汉个人所有，系认定事实错误。诉争房产置换前没有产权证也没有契约，但也不能单凭证人张世伟的一封情况说明否认置换前系张序萍、张序玲祖辈房产的事实。置换前的房屋是解放前建造的，张序萍、张序玲的祖父母及父母自解放前起一直居住，张序玲也在此出生、长大。黄成喜、杨凤娇等人的证言可以证实，环城路45号张家大院系张会安、张会禧、张会荣三房人共有的房产，且三房人均置换到塔下巷41号。张家大院并非是张会贤的房产，张会贤在解放前就已经死亡，没有证据证实该房屋系张会贤所有。张世汉拿出张世伟的“情况说明”欲图证实其过继的事实，但该情况说明的书写时间是1999年，如果该证人所说属实，为何张世汉从来不出示该情况说明证实置换前系其继承的遗产呢？再说，一栋800多平方米的房产，如果是张世汉个人出资，那为何无偿让张序萍一家几十年居住呢？证人张帆、刘日宁是晚辈人，根本不知晓上辈人是否存在继承关系，再则，该两证人都在广州工作，与张世汉关系密切，其证言不能证明遗产继承的事实。张序玲及其祖母黄章风与信丰县副食品公司签订《调换房屋协议书》，将房屋进行置换，这说明该置换房产系家庭共有房产。张世汉出面签订补充协议，协议“委托代办”的表述只是张世汉个人的单方意见，不是共有人的共同意愿。一审法院以该补充协议是对前协议的补充和完善是错误的。二、原审判决回避张序萍、张序玲对诉争房产的出资，并以不动产物权以公示为准否定张序萍、张序玲的房产共有权系认定事实不清，适用法律错误。1、张序萍、张序玲与张世汉存在共同出资的事实。邱英烈向张序萍丈夫郭禄生出具了收条，证实了张序萍、张序玲出资的事实。张世汉在2010年3月14日的录音谈话中，自认该房屋四楼是张序玲所有。张世汉与张序玲2009年12月27日签订的《协议书》确认了三楼是归张序萍所有。房屋建成后，张序萍一大家人一直在争议房屋内居住，张世汉也是在回家探亲时居住在五楼，店面由张世汉出租受益，这表明双方在房屋建成后共享房产。张序萍在房屋建成后按照风俗习惯举办了房屋落成典礼，宴请了亲朋好友。争议房屋为张序萍、张序玲与张世汉的共有房产。本案是针对共同出资建造房屋的份额进行确认，根本不存在系另外法律关系的问题。2、原审法院以“不动产的产权人以登记为准”为由，否认张序萍、张序玲与张世汉为该房屋的共同共有人，有悖于我国不动产登记制度。诉争房屋为张序萍、张序玲与张世汉共同出资并装修，而房屋竣工后，张世汉作为家中唯一的长辈，且在当地有一定声望，办事比较方便，遂登记在其一个人名下。但是，当产权登记单独署名否认诉争房屋的真实权利时，登记的公信力就失去了效能，只能以事实为根据确定权利。张序萍、张序玲与张世汉均有出资的事实。张序萍、张序玲通过合法建造房屋的事实行为而与张世汉共同享有物权。而根据《物权法》第103条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有”。张序萍、张序玲与张世汉在共有的土地上合作建房，在共有关系约定不明确的情况下，该房屋应由张序萍、张序玲与张世汉共同共有，而不能只以产权证为判断标准。本案的房屋登记时间是1997年，当时并没有实施《物权法》，应当按照《民法通则》第78条及最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第90条的规定判决。三、张世汉与张国强、肖美英之间签订的《房屋买卖协议》侵犯了张序萍、张序玲的共有权和优先受让权，系无效协议。张世汉明知该房屋存在共有的事实，未经张序萍、张序玲同意转让房屋，系对张序萍、张序玲共有权、优先购买权的侵犯。诉争房产属于位置醒目、面积较大的房产，在当地有一定的影响，张序萍及其兄弟一大家长期在此居住。而张国强、肖美英在签订协议前也知晓张序萍、张序玲一家长期居住、存在共有的事实，所以在《房屋买卖协议》的条款中明确要求张世汉负责处理房屋权属争议。另外，在其与张世汉签订《房屋买卖协议》后尚未过户前，张序萍、张序玲也亲自找到肖美英，告知其房屋共有的事实。上述事实可以反映，张国强、肖美英通过转让形式登记该房产也非善意取得。据此，本案应当认定张世汉与张国强、肖美英之间签订的《房屋买卖协议》无效。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原审判决，支持张序萍、张序玲的诉讼请求，本案诉讼费用由张世汉等被上诉人承担。
被上诉人张世汉辩称，一、本案诉争房屋的土地是答辩人祖传而来的。答辩人入伍前，因为母亲黄章风年迈无人照顾，答辩人给房子母亲黄章风暂住，其他人是跟着答辩人母亲暂住在环城路45号房屋的，目的是让他们照顾答辩人母亲。信丰县副食品公司以塔下巷41号房产与张家房主黄章风环城路45号的房产进行置换，双方签订了《关于调换房屋的协议》。1974年4月24日，因漏算了房屋面积，需要增补，双方又签订了《关于调换房屋的补充协议》。但补充协议记载45号房屋的房主为答辩人，写明前一份协议“乙方是托其亲属黄章风、张序玲代办的”，答辩人在落款乙方代表中签字。因此，案涉房屋的土地是答辩人祖上遗留房子调换而来，是答辩人祖传的。二、祖屋已由答辩人继承。答辩人的堂祖父与养父均已去世。答辩人的堂祖父去世后，留下遗产由答辩人的养父张会贤继承，但直到1991年张子荣去世都未提及遗产分割之事。张会安在其父及其兄即答辩人养父去世后数十载也未提及遗产分割一事，至1988年答辩人办理土地使用权证时早已丧失了诉讼权，更是丧失了继承权，房子及土地由答辩人一人继承。1974年的补充协议已明确“今后乙方的兄弟要建房时按政策向县城建部门申请解决”。张子荣等人是另外有土地的，只是下放回来后张子荣一直没有钱建房，也没有向城建部门要回土地，所以一直在答辩人房屋内居住。三、涉案房屋已于1988年办理土地使用权证，1997年建造后办理了房屋产权证。不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，除有相反的证据外，不动产登记簿记载的权利人便是不动产的所有人。案涉房屋《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》上的权利人均为答辩人，因此，该土地及房屋即为答辩人所有。四、张序萍及张序玲主张其是房屋共有人没有切实证据，且已过时效。1998年答辩人办理房屋产权证之时，张序萍及张序玲便知办理的是答辩人个人产权，而张序萍、张序玲未提出异议。现张序萍、张序玲没有直接、有效的证据证实其是房屋共有人。另外，张序萍、张序玲在答辩人办理产权证后对房屋产权登记有异议，也必须在异议登记的时效即从权利人知道权利受侵害之时起两年之内。从张序萍、张序玲知道答辩人办理房屋产权登记到提起本案诉讼，已过去十三年，早已超过诉讼时效。五、答辩人与张国强、肖美英签订的《房屋买卖协议》合法有效。张序萍、张序玲及其部分亲属长期居住在答辩人的房屋，这只是答辩人将房屋借给张序萍、张序玲居住，并不能说明张序萍、张序玲对该房屋享有共有权。争议房屋由答辩人与答辩人之子张序苌共同所有。答辩人将自己所有的房屋以合理的价格转让给张国强、肖美英，张国强、肖美英购买答辩人的房屋是善意取得。因此，答辩人与张国强、肖美英之间签订的《房屋买卖协议》合法有效。综上，请求依法驳回上诉人张序萍、张序玲的诉请。
被上诉人肖美英、张国强辩称，在房屋产权过户以后，张序萍、张序玲持续使用房屋是非法的，未经我方允许的，并且已经造成我方的经济损失。受让人的损失与张序萍、张序玲的侵权行为是有直接因果关系，应由张序萍、张序玲承担所有民事责任。
二审认定的事实与原审查明的事实基本一致。
本院认为，一审判决仅支持了肖美英、张国强所提出的要求张序萍、张序玲腾交房屋的诉讼请求，其他诉讼请求被依法驳回。一审宣判后，肖美英、张国强并未上诉。本案中，张序萍、张序玲上诉请求驳回肖美英、张国强的诉讼请求，实际上只涉及一项诉讼请求，即：肖美英、强国强要求腾交房屋的诉讼请求能否依法获得支持。所以，本案的争议焦点应为：1、张世汉与肖美英、张国强签订的《房屋转让协议》是否合法有效；2、张序萍、张序玲应否将案涉房屋腾空并交付给肖美英、张国强。
关于张世汉与肖美英、张国强之间签订的房屋转让协议是否有效的问题。2010年3月25日，张世汉与肖美英、张国强签订了《房屋转让协议》，双方明确约定了转让标的物、转让价款、付款方式、协助办证义务、权利保证责任等内容。该协议第四条约定：“所转让的房地产，甲方应保证与他人在产权、四至界线上没有争执，并签字证明属实”。在签订本协议之前，张世汉于2010年3月6日收取肖美英定金5万元，同月29日，双方到相关部门办理房屋过户登记手续，次日，肖美英、张国强取得案涉房屋的《房屋所有权证》，并按约支付给张世汉购房款100万元。2010年4月15日肖美英、张国强取得了案涉房屋的《国有土地使用证》。而张序萍与张序玲之夫李明鉴在2010年4月7日找到肖美英，告知房屋有纠纷还没处理好。所以，在案涉房屋的所有权过户给肖美英、张国强后，张序萍、张序玲等人才告知其与张世汉之间存在房屋权属纠纷。肖美英、张国强办理《国有土地使用证》时，已经取得了房屋所有权证。所以，肖美英、张国强是善意、有偿取得案涉房屋的，不存在恶意购买的情形。《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。案涉房屋已经过户登记，肖美英、张国强已支付60%以上的购房款。因此，张世汉与肖美英、张国强签订的房屋转让协议合法有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。该条是对无权处分情形下买卖合同的效力以及违约救济的规定。因此，即使张世汉擅自将案涉房屋处分给肖美英、张国强，依照上述司法解释的规定，张世汉与肖美英、张国强2010年3月25日签订的《房屋转让协议》也合法有效。
关于张序萍、张序玲应否将案涉房屋腾空并交付给肖美英、张国强的问题。肖美英、张国强与张世汉签订房屋转让协议后，按约向张世汉支付了105万元转让价款（含5万元定金），不存在拖欠转让价款的违约行为。在张世汉的协助下，案涉房屋的产权过户登记手续已经办理完毕，现该房屋登记在肖美英、张国强名下。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。该条是对不动产登记效力的规定。物权公示制度是物权法的基本制度之一。我国是以不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则，即不动产物权的设立、变更、转移和消灭都应当进行依法登记，登记后始能产生法律效力，未经依法登记的不产生法律效力。肖美英、张国强已登记为塔下巷119号房屋的产权所有人，在法律上推定为真正的权利人，依法享有直接支配和排他的权利。张世汉与肖美英、张国强在《房屋转让协议》中约定：余款在2010年4月25日房屋实际交付时付清。此表明案涉房屋在2010年4月25日交付给受让人。但是，虽经多次催促，张序萍、张序玲至今仍占有、使用案涉的房屋（除一楼临街店面外），损害了肖美英、张国强的合法权益。肖美英、张国强已经办理房屋产权变更登记，张序萍、张序玲无权继续占有、使用该房屋，应当停止侵害。肖美英、张国强未结清的转让价款，是肖美英、张国强的对外债务，债权人可以另行主张。因此，对肖美英、张国强要求张序萍、张序玲腾空并交付塔下巷119号房屋的诉讼请求，本院予以支持。对张序萍、张序玲的其他上诉理由，因本院（2013）赣中民一终字第322号民事判决书已评判，在此不再赘述。
综上所述，一审判决对案涉房屋已发生物权变动的事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。张序萍、张序玲主张驳回肖美英、张国强要求腾交案涉房屋的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3000元，由上诉人张序萍、张序玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐军
审 判 员 傅忠
代理审判员 彭莉
二〇一四年三月四日
书 记 员 王佳