山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一终字第1510号上诉人（原审原告）易雪涛。委托代理人邸达，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。委托代理人张洪浩，山东诚功（黄岛）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）潘维忠。委托代理人徐敬芹，青岛黄岛海青法律服务所法律工作者。上诉人易雪涛与被上诉人潘维忠因土地租赁合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2014）黄民初字第3838号民事判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。易雪涛在原审中诉称，易雪涛、潘维忠于2013年12月30日签订合同，约定：易雪涛租赁潘维忠土地进行养殖、种植经营。因潘维忠违约，易雪涛通知潘维忠解除合同，要求潘维忠返还易雪涛租金、赔偿损失未果。现请求判令潘维忠退还租金30000元、赔偿易雪涛损失2000元并承担诉讼费。潘维忠在原审中辩称，易雪涛所述与事实不符。易雪涛、潘维忠签订的土地租赁合同合法有效，潘维忠已为易雪涛建设了围墙等设施，并办理了相关证件，未违约，请求驳回易雪涛的诉讼请求。原审法院查明和认定的基本事实是：2013年12月30日，潘维忠（甲方）与易雪涛（乙方）签订土地租赁合同，约定乙方租赁甲方土地用于养殖、种植业。租赁期限自2013年12月30日起至2023年12月30日止。租金的支付：每年租金18000元，另外加3000元旧棚清理费，属一次性费用。以后玖年不存在此项费用。包括现有两套住房、围墙属甲方所有。第一个五年租金分两次付，2013年12月18日前付款（两年）叁万陆仟元；2014年10月30日前付款（三年）伍万肆仟元，共计玖万元；2019年1月1日一次性付清第二个五年租赁费玖万元。在租赁期限内除国家和当地政府统一规划征用土地外，甲方不得擅自解除本租赁合同。甲方按照乙方要求清理旧棚等，于2014年2月1日办理好家庭农场使用证。合同还对其他事项进行了约定。2013年12月30日，潘维忠为易雪涛出具了“今收到易雪涛租金叁万元正”的收到条，易雪涛在该欠条上注明还欠租金陆仟元正。2014年2月18日，潘维忠在青岛市黄岛区工商行政管理局办理了“黄岛区潘维忠家庭农场”，2014年2月1日为阴历正月初二。另查明，易雪涛易雪涛出生于新疆沙湾县，系非农业家庭户口，易雪涛于2014年3月14日通过特快专递向潘维忠发送了解除租赁合同的通知，要求潘维忠返还租金30000元，并赔偿损失2000元。解除理由：1、潘维忠未能于2014年2月1日办理好家庭农场使用证；2、租赁的土地附近噪音过大，易雪涛未能按约协调控制噪音，致潘维忠无法进行生产；3、易雪涛因生产需要，需在租赁的土地上建设生产必要的附属设施，但潘维忠未能协调好，致易雪涛无法获得建设许可。易雪涛主张其系非农户口，无农村户籍，家庭农场涉及国家补贴，双方的合同损害了国家利益，属无效合同，且已通知潘维忠解除。对损失2000元，易雪涛称系单方计算，无证据证明。潘维忠对此不予认可，称办理家庭农场的日期为阴历正月初二，法定节假日，双方签订的租赁合同未约定只有农业户口身份才能租赁使用。对家庭农场问题，易雪涛称现在国家无补贴，将来必然有。原审法院认为，虽易雪涛户口性质为非农，但无相关法律规定必须具有农村户口性质才能租赁农村的土地进行种植、养殖经营，其以此要求解除合同的理由不予支持。因合同约定的办理家庭农场使用证的日期为国家法定节假日，易雪涛顺延至2月18日办理了家庭农场使用证并未影响到潘维忠的生产经营，其以此要求解除合同的理由亦不予支持。对易雪涛主张的噪音和设施的建设问题，根据合同约定，易雪涛从潘维忠处租赁的土地用于种植、养殖，若不适宜养殖业，易雪涛可改变生产方式，进行种植经营，该理由不能成为解除合同的条件，且在租赁的土地上建设厂房等设施，亦违反国家有关规定，在潘维忠不同意解除合同的前提下，易雪涛无证据证明双方签订的合同非真实意思表示，且生产经营存在风险，相应的后果应由经营者自行承担。因此，易雪涛、潘维忠签订的土地租赁合同，未违反国家的法律规定，双方均应按约履行，易雪涛向潘维忠缴纳了租金，对生产经营中产生的风险应自行承担，其要求潘维忠返还租金及赔偿损失的诉求，证据不足，不予支持。综上，原审据此判决：驳回易雪涛的诉讼请求。案件受理费600元，由易雪涛承担。宣判后，易雪涛不服原审判决，上诉至本院。上诉人易雪涛上诉称：原审法院适用法律错误，易雪涛与潘维忠之间合同中在耕地上建房用于养殖、易雪涛冒用潘维忠家庭农场资质的约定违反国家法律强制性规定，该合同无效，应当返还。潘维忠没有依照约定办好家庭农场证、协调有关部使易雪涛获得建筑许可，属于违约行为。请求二审法院撤销原审判决，依法发回重审或改判由潘维忠返还土地租金30000元；本案诉讼费用由潘维忠承担。被上诉人潘维忠答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，所作出的判决是完全正确的。请求二审法院依法判决，维持原判，驳回易雪涛的诉讼请求。二审审理中，潘维忠提交了其与胶南市大场镇大场村村民委会于2012年1月1日签订的《土地承包合同》一份，证明涉案土地其承包时就明确约定土地的用途是养殖业。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本案经调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，易雪涛与潘维忠签订《农村土地租赁合同》是双方的真实意思表示，潘维忠与胶南市大场镇大场村村民委会签订的《土地承包合同》明确约定承包土地的用途是养殖业，而易雪涛与潘维忠签订约定承租该土地的用途为养殖、种植业，并未改变土地使用用途，故双方签订《农村土地租赁合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。易雪涛主张合同无效要求潘维忠返还租金的上诉理由不成立，本院不予采信。关于易雪涛提出潘维忠违约其行使合同解除权要求返还租金问题。本院认为，易雪涛向潘维忠发出的《关于解除的通知》，潘维忠承认收到并向易雪涛明确表示不同意解除租赁合同，在规定的异议期间届满之前，易雪涛向原审法院提起本案诉讼，故易雪涛发出的《关于解除的通知》因潘维忠有异议不同意解除、易雪涛提起诉讼而未生效。易雪涛主张潘维忠没有依照约定办好家庭农场证、协调有关部使易雪涛获得建筑许可的违约行为要求解除双方签订的租赁合同。对此，本院认为，因合同约定的办理家庭农场使用证的日期为国家法定节假日，易雪涛至2004年2月18日才办理家庭农场使用证的行为，并未实质影响到潘维忠的生产经营，该行为并未根本性违约行为，而双方并未约定潘维忠有协助易雪涛获得建筑许可的合同义务，故易雪涛以此要求解除合同并求潘维忠返还租金及赔偿损失的诉求，本院不予支持。涉案《农村土地租赁合同》签订后，易雪涛向潘维忠支付了30000元租金，潘维忠按约对旧棚进行了清理。潘维忠虽未按照合同约定时间办理家庭农场使用证，易雪涛也未按照约定的2013年12月18日前支付前两年共计36000元的租金。易雪涛自认租赁涉案土地是为了从事养貂的经营活动，应对其生产经营中产生的风险应自行承担。易雪涛对潘维忠陈述的易雪涛当时租赁涉案土地是为了扩大已有的养貂规模的事实，并未否认。潘维忠称易雪涛因经营不善在2014年3月之前就结束养貂生意，易雪涛的代理人亦承认易雪涛已离开青岛市不再从事养殖业。易雪涛在2014年3月14日明确提出要求解除合同，并以实际行为表明不再继续履行合同，潘维忠虽表示不同意解除租金合同，但二审中承认因涉案土地闲置已有他人种植树木，故双方之间的租赁合同事实上履行不能，应予解除。因易雪涛不履行合同在先，并且未提交有效证据证明其主张的在2014年3月14日之后不久潘维忠在涉案土地上就种植树木，故本院认为易雪涛已交付给潘维忠的30000元租金用以支付潘维忠租金及损失为宜。综上，易雪涛的上诉主张不成立，本院不予支持。原审判决结果并无不当，依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人易雪涛担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 明代理审判员  王化宿代理审判员  高仁青二〇一六年六月八日书 记 员  王 繁书 记 员  吴苗苗