上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第3529号
原告心品印象（上海）餐饮管理有限公司。
法定代表人郑志晖。
委托代理人黄涛。
委托代理人赵少林，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。
被告上海李希餐饮管理有限公司。
法定代表人黄九芳。
委托代理人徐逊。
原告心品印象（上海）餐饮管理有限公司（以下简称心品印象公司）诉被告上海李希餐饮管理有限公司（以下简称李希餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年2月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年5月29日公开开庭进行了审理，后依法转入普通程序，组成合议庭，于2013年7月1日、8月20日、2014年4月11日再次公开开庭进行了审理。原告心品印象公司的委托代理人赵少林，被告李希餐饮公司的委托代理人徐逊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告心品印象公司诉称，2009年6月，被告与案外人上海万达广场置业有限公司（以下简称万达广场）签订《房屋租赁合同》，并与相关物业公司签订《物业管理服务协议》，承租位于上海市浦东新区周浦镇万达广场步行街1层19号和21号商铺，租赁期间为2009年6月至2014年9月。2010年10月，被告以承包经营的名义将位于上海市浦东新区周浦镇万达广场步行街1层19号和21号商铺转租给原告，并签订《经营项目承包合同》。该《承包合同》约定，原告的承包期间为2010年12月1日至2014年9月11日。在该合同中，被告承诺在上述租赁期间内拥有该房屋的使用权。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了保证金及POS机押金共计人民币（以下币种相同）148，456元，按期向被告支付租金及物业管理费，并对该房屋进行了装修。自2012年8月起，原告收到万达广场发送给被告并抄送给原告的函，该函明确告知终止被告2009年6月与万达广场签订的《房屋租赁合同》，并要求原告最晚于2012年10月10日自行迁出。原告接到该函后，立即与被告取得联系，要求被告给予书面回复说明原因，否则因此给原告造成的损失由被告负责赔偿。但被告没有给予书面回复，只是电话承诺若因此给原告造成了损失，万达广场支付给被告多少，被告就支付给原告多少。原告经向万达广场了解，万达广场告知：该租赁房系2009年6月被告向万达广场承租，由于被告经营不善才转租给原告，但并未征得万达广场同意；由于被告违约，加之万达广场对包括该租赁房在内的整层有新的商业规划，万达广场已通知被告终止该合同并通知原告最晚于2012年10月10日自行迁出，否则因商铺改造引发的该餐饮店无法正常营业的后果自负！原告将该情况第一时间反馈给被告后，被告仍对此置之不理，拒绝对原告的正常经营给予保证。在万达广场的一再催促下，原告被迫于2012年10月8日将该餐饮店关闭。故原告诉讼至法院，要求1、判令被告退还原告POS机押金10，000元；2、判令被告返还原告保证金138，456元；3、判令被告赔偿原告装修损失750，000元；4、判令被告赔偿原告营业损失352，587元；5、判令本案诉讼费、保全费、律师费由被告承担。
被告李希餐饮公司辩称，对原告诉请主张的POS机押金、保证金的金额无异议，但不同意返还。根据已经发生法律效力的终审判决（2014）沪一中民二（民）终字第118号），已经确认了原、被告之间的承包经营行为是得到万达广场许可的，故原告诉请主张的装修损失和营业损失缺乏法律依据和事实依据，且对原告诉请主张的装修损失、营业损失金额不予认可，亦不同意赔偿。原告的承包费交至2012年9月30日，而原告实际撤离系争商铺的时间是2012年10月18日，故要求原告支付18天的承包经营费用28，881.87元。
经审理查明，系争商铺登记的权利人为案外人万达广场。万达广场委托上海万达广场南汇商业管理有限公司对系争商铺进行对外出租及全面商业经营管理。
2010年10月，上海万裕李希餐饮有限公司（甲方，即被告前身）与原告心品印象公司（乙方）签订《经营项目承包合同》一份，约定甲方在坐落于南汇区周浦镇年家浜路XXX号XXX室餐饮项目发包给乙方，由乙方承包经营，承包期自2010年11月1日起至2014年9月11日止。2010年11月1日至2011年10月31日的承包费为55，366元／月，664，392元／年；2011年11月1日至2012年10月31日的承包费为59，795元／月，717，540元／年；2012年11月1日至2013年10月31日的承包费为64，594元／月，775，128元／年；2013年11月1日至2014年9月11日的承包费为69，823元／月，698，230元／年。合同第5-1、5-2条约定：本合同签订的当日，乙方应向甲方缴付定金为55，366元（交房后转为保证金）。交房当日乙方需支付保证金110，732元，以确保乙方遵守在本合同项下其必须遵守的一切条文规定，在承包期内该保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付该保证金的利息。在不影响本合同项下甲方其它权利的前提下，甲方须在本合同结束后及乙方按本合同将该房屋返还甲方后的三十天内，或乙方结清本合同项下所有款项后的三十天内之任意一天（以后者为准），将该保证金无息退还给乙方。合同第6-10.（1）条约定：乙方须在承包期提前结束或承包期结束的当日内，把该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，在与原状一致或者甲方书面认可的标准的可租用及良好的使用状态下，交还甲方。同时，须将通向该大厦各部份的钥匙（如有）交还甲方。合同第9-2条约定：若乙方未经甲方事先书面认可擅自提前终止本合同的，则乙方必须向甲方支付其实际使用该房屋期间根据本合同应付而未付的一切款项并补偿甲方相当于届时三个月承包经营管理费的可预期利益。甲方亦有权没收乙方支付的经营保证金以充抵前述可预期利益。
2010年11月4日，被告将系争商铺交付给原告使用，租户曹勇、梁国雅就系争商铺分别签署了一份退铺交接清单和交铺交接清单，两份交接清单上见证方均为上海万达广场南汇商业管理有限公司工程部等部门的工作人员，退铺交接清单上载明的商铺名称为卡萨米亚，交铺交接清单上载明的商铺名称为云品轩。
2011年11月30日，上海万裕李希餐饮有限公司（甲方，即被告前身）与原告心品印象公司（乙方）签订《补充修订》一份，约定该房屋的套内建筑面积2010年11月1日至2011年8月18日为202.25平方米，2011年8月19日至2014年9月18日为168.59平方米。该房屋的基本承包费用按计租面积计付，实际按照：第一年9.00元／天／㎡（2010年11月1日至2011年8月18日）即55，366元／月；（2011年8月19日至2011年10月31日）即46，152元／月；第二年9.70元／天／㎡（2011年11月1日至2012年10月31日）即49，741元／月；第三年10.50元／天／㎡（2012年11月1日至2013年10月31日）即53，843元／月；第四年11.40元／天／㎡（2013年11月1日至2014年9月18日）即58，459元／月。原条款5-1调整为：本合同签订的当日，乙方应向甲方缴付定金为46，152元（交房后转为保证金）。交房当日乙方需支付保证金92，304元，以确保乙方遵守在本合同项下其必须遵守的一切条文规定。在承包期内该保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付该保证金的利息。
2012年5月28日，上海万达广场南汇商业管理有限公司向被告发送了一份《关于提前终止合同事宜》的传真，内容为：贵我双方于2009年9月签订了房屋租赁合同（编号为“SH-
WDNH-
DP-1F-06”），地址位于上海周浦万达广场一楼152、153-2商铺，经营品牌为“云品轩”。根据租赁合同补充条款第二十三条规定，此房屋将于2014年9月18日到期自然终止，考虑整个广场品类调整，我司将于2012年7月31日提前与贵司终止合同，鉴于双方的友好合作关系，请贵司负责人于2012年5月30日之前来广场洽谈相关事宜。
2012年9月14日，上海万达广场南汇商业管理有限公司向被告发送《关于终止合同的事宜》的传真，内容为：贵我双方于2009年6月签订了房屋租赁合同（编号为“SH-
WDNH-
DP-1F-06”），地址位于上海周浦万达广场一楼152、153-2商铺。因贵司在承租房屋过程中，已存在诸多违约行为（诸如擅自切换品牌至“吞云小莳”等），基于商场商业规划的管理要求，之前我司已发函明确了我司与贵司终止合同的意思表示。基于商业上对贵司的善意考虑，我司打算以友好协商达成一致的方式，解决此事，故之前我司人员已多次致电贵司负责人罗尤文小姐（手机号：XXXXXXXXXXX），希望相约会晤协商解决此事，然贵司罗尤文小姐一直未有回应。为了表明我司对此事的态度及对贵司的善意，自即日起，我司将以每日一函的方式通知贵司，望贵司收函后速回复。
2012年10月8日，上海万达广场南汇商业管理有限公司向被告发送《关于终止合同的事宜》的传真，内容为：贵我双方于2009年6月签订了房屋租赁合同（编号为“SH-
WDNH-
DP-1F-06”），地址位于上海周浦万达广场一楼152、153-2商铺。因贵司在承租房屋过程中，已存在诸多违约行为（诸如擅自切换品牌至“吞云小莳”等），基于商场商业规划的管理要求，之前我司已发函明确了我司与贵司终止合同的意思表示。贵司最晚应于10月10日前自行迁出承租房屋。基于商业上对贵司的善意考虑，我司打算以友好协商达成一致的方式，解决此事，故之前我司人员已多次致电贵司负责人罗尤文小姐（手机号：XXXXXXXXXXX），希望相约会晤协商解决此事，然贵司罗尤文小姐一直未有回应。为了表明我司对此事的态度及对贵司的善意，自即日起，我司将以每日一函的方式通知贵司，望贵司收函后速回复。
2012年10月18日，原告签署了系争商铺退铺交接清单，见证方为上海万达广场南汇商业管理有限公司的工程部等部门的工作人员。
2012年10月22日，原告委托北京金诚同达（上海）律师事务所向被告发送了一份《律师函》，内容为：2010年11月，你公司以“经营项目承包合同”的名义将该房出租给心品印象用于餐饮经营，期限至2014年9月11日。在该合同中，你公司承诺在上述租赁期间内拥有该房屋的使用权。合同签订后，心品印象按合同约定向你公司支付了保证金及POS机押金共148，456元，并按期向你公司支付租金及物业管理费。自2012年8月份起，心品印象收到万达广场发函给你公司并抄送给心品印象的函，该函明确告知终止你公司2009年6月与万达广场签订的房屋租赁合同，并要求心品印象最晚于2012年10月10日自行迁出。心品印象接到该函后，立即与你公司取得联系，要求你公司给予书面回复说明原因，否则因此给心品印象造成的损失由你公司负责赔偿。至今，你公司没有给予书面回复，只是电话里承诺若因此给心品印象造成了损失，万达广场支付给你公司多少，你公司就支付给心品印象多少。心品印象经向万达广场了解，万达广场告知：该租赁房系2009年6月你公司向万达广场承租，由于你公司经营不善才转租给心品印象，但并未征得万达广场同意；由于你公司违约，加之万达广场对包括该租赁房在内的整层有新的商业规划，万达广场已通知你公司终止该合同并通知心品印象最晚于2012年10月10日自行迁出，否则因商场改造引发的该餐饮店无法正常营业的后果自负！心品印象将该情况第一时间反馈给你公司后，你公司仍对此置之不理，拒绝对心品印象的正常经营给予保证。在万达广场的一再催促下，心品印象近日被迫将该餐饮店关闭。经初步估算，因该餐饮店提前关闭已给心品印象造成装修损失约75万元和营业损失约90万元，损失惨重。本律师认为，心品印象被迫将该餐饮店提前关闭，系由于你公司的违约行为造成的。心品印象因此而造成的装修损失和营业损失，应由你公司承担。依据上述事实，本律师请你公司即日起15日内退还心品印象保证金及POS机押金148，456元，赔偿装修损失75万元，赔偿营业损失90万元，以上三项总计1，798，456元。否则，根据心品印象的有关授权，本律师将保留进一步通过法律途径追究你公司违约责任的权利。
另查明，原告向被告支付了POS机押金10，000元和保证金138，456元。
再查明，2009年6月20日，万达广场（甲方）与上海万裕餐饮管理有限公司（乙方）签订《商品房预租合同》一份，约定甲方预租给乙方的房屋坐落在本市沪南公路3449弄1幢19、21室，套内建筑面积为202.25平方米，房屋用途为商业办公。房屋租赁期自2009年9月12日起至2014年9月11日止。该房屋每日每平方米套内建筑面积租金为4元，月租金总计为24，607元。
同时，万达广场（甲方）与上海万裕餐饮管理有限公司（乙方）还签订了《补充条款》，约定第一个租约年每天每平方米4元，即每月租金为24，607元，为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金标准的基础上，在第一个租约年的前六个月中，每贰个月免除乙方一个月的租金，乙方第一个租约年实际应交租金为221，463元／年；第二个租约年每天每平方米4.50元，即每月租金为27，683元；第三个租约年每天每平方米4.78元，即每月租金为29，406元；第四个租约年每天每平方米5.06元，即每月租金为31，128元；第五个租约年每天每平方米5.46元，即每月租金为33，589元。补充条款第5条约定：乙方在该房屋内经营品牌为采蝶茶轩，经营项目为餐饮-
茶饮，港式甜品，咖啡等。未经甲方书面同意，乙方不得使用其他品牌或经营其他项目，否则甲方有权要求乙方限期纠正，逾期不改的，甲方有权终止合同。补充条款第28.2条约定：甲方可将本合同中的部分或全部权利义务委托给管理公司代为行使和履行，无须再通知乙方，乙方应予以接受，不得异议。本合同中关于管理公司的权利，直接由管理公司行使，无须甲方再出具任何授权。
此后，万达广场（甲方）与上海万裕餐饮管理有限公司（乙方）、上海万裕李希餐饮有限公司（丙方，即被告前身）签订《协议书》一份，约定：应乙方和丙方要求，甲方同意，乙方将甲方和乙方于2009年9月12日至2014年9月11日签订的《租赁合同》中（房屋地址：上海浦东新区19、21室，套内建筑面积共为202.25平方米）乙方（承租方）的全部权利和义务一并转让给丙方。丙方确认，丙方同意并受让《租赁合同》中承租方的权利义务，即从本协议签订之日起，丙方成为该《三方合同》的承租方，享有承租方的所有权益，承担承租方所有义务。
2011年8月，万达广场（甲方）与上海万裕李希餐饮有限公司（乙方，即被告前身）签订了《补充修订》，对原《补充条款》进行了修订，约定该房屋的套内建筑面积2009年9月19日至2011年8月18日为202.25平方米，2011年8月19日至2014年9月18日为168.59平方米。第一个租约年每日每平方米4元，即每月租金为24，607元，为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金标准的基础上，在第一个租约年的前六个月中，每贰个月免除乙方一个月租金，乙方第一个租约年实际应交租金为221，463元／年；第二个租约年每日每平方米4.50元，2010年9月19日至2011年8月18日每月租金为27，683元，2011年8月19日至2011年9月18日每月租金为23，076元；第三个租约年每日每平方米4.78元，即每月租金为24，512元；第四个租约年每日每平方米5.06元，即每月租金为25，948元；第五个租约年每日每平方米5.46元，即每月租金为27，999元。
2013年6月21日，被告李希餐饮公司以万达广场终止履行双方签订的租赁合同为由诉至本院，要求判令万达广场返还履约保证金49214元。后万达广场以被告李希餐饮公司存在诸如擅自转租等违约行为而导致万达广场于2012年7月31日终止与被告李希餐饮公司的租赁合同为由提起反诉，要求判令被告李希餐饮公司支付自2012年8月8日起至2012年10月18日止的房屋使用费72，094.36元。经本院审理后认为，鉴于受万达广场委托对系争商铺进行对外出租及全面商业经营管理的上海万达广场南汇商业管理有限公司于2010年11月4日见证了系争商铺的退铺和交铺过程，作为同一承租人在同一天与出租人办理退铺和交铺手续，显然有悖常理，故本院确认万达广场对被告李希餐饮公司与原告心品印象公司之间的合同关系于2010年11月4日即已知悉，且之后万达广场对此并未提出异议，关于品牌切换的问题，万达广场也从未向被告李希餐饮公司提出过异议并要求其限期改正。因此，万达广场并无合同解除权。而且，2012年5月28日的《关于提前终止合同事宜》的传真中，万达广场系以整个广场品类调整为由要求于2012年7月31日提前终止合同，而未提及被告李希餐饮公司是否违约，现万达广场以被告李希餐饮公司未经其同意擅自转租和切换经营品牌为由要求于2012年7月31日解除与被告李希餐饮公司之间的租赁合同，于法无据，本院不予支持。现系争商铺已于2012年10月18日被万达广场从原告心品印象公司处收回，造成双方的租赁合同事实上已经无法履行，被告李希餐饮公司对此也予以认可，故本院确认双方的租赁合同于2012年10月18日解除。租赁合同因万达广场单方面提前收回系争房屋而解除，被告李希餐饮公司要求万达广场返还履约保证金，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告李希餐饮公司仍应向万达广场支付自2012年10月1日起至2012年10月18日止的房屋租金。万达广场要求被告李希餐饮公司按照合同约定的租金标准的200%支付自2012年8月8日起至2012年10月18日止的逾期返还房屋使用费，缺乏事实及合同依据，本院不予支持。故以（2013）浦民一（民）初字第21169号民事判决书于2013年11月18日判决：一、万达广场应于本判决生效之日起十五日内返还被告李希餐饮公司履约保证金49，214元；二、被告李希餐饮公司应于本判决生效之日起十五日内支付万达广场自2012年10月1日起至2012年10月18日止的房屋租金15，355元；三、驳回万达广场全部诉请。万达广场不服一审判决，提起上诉，二审法院经审理后于2014年3月18日判决驳回上诉，维持原判。
审理中，原、被告双方一致确认原告向被告支付了截止至2012年9月30日的承包经营管理费，之后未付。关于原、被告双方签订的合同性质，原告认为属于房屋转租合同，被告则认为属于承包合同。关于该合同的状态，原告称该合同已于2012年10月8日解除，被告则称该合同于2012年10月18日解除。经本院释明合同解除的后果，被告要求原告支付自2012年10月1日起至2012年10月18日止的承包经营费用28，881.87元。关于系争商铺的现状，原告陈述万达广场已经将包括系争商铺在内的所有一楼餐饮店全部关闭，业态发生了改变，现原告已与万达广场另行签订租赁合同，租赁了三楼的商铺用于经营。
以上事实由原、被告提供的《经营项目承包合同》及补充修订、名称变更通知函、收据、传真函、商铺交接清单、律师函及邮寄凭证、委托书、《上海市商品房预租合同》及补充修订、（2013）浦民一（民）初字第21169号民事判决书、（2014）沪一中民二（民）终字第118号民事判决书以及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《经营项目承包合同》系双方真实意思表示，于法不悖，应为合法有效，对合同双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。对于双方争议的合同性质问题，本院认为，双方当事人虽签订的系《经营项目承包合同》，但从双方合同内容和实际履行情况分析，被告交付原告的系房屋，原告依照合同约定向被告支付的系租金，故双方间合同符合租赁合同的性质。鉴于本院于（2013）浦民一（民）初字第21169号民事判决书中确认万达广场对原、被告之间的合同关系于2010年11月4日即已知悉，且之后万达广场对此并未提出异议，关于品牌切换的问题，万达广场也从未向被告提出过异议并要求其限期改正。故万达广场并无合同解除权。现系争商铺已于2012年10月18日由万达广场从原告心品印象公司处收回，造成原、被告双方的合同事实上已经无法履行，故本院确认双方的《经营项目承包合同》于2012年10月18日解除。《经营项目承包合同》因万达广场与被告李希餐饮公司之间因双方签订的租赁合同在履行过程中发生争议并就合同解除事宜未能及时妥善处理而由万达广场单方面提前收回系争房屋而解除，且原、被告双方在《经营项目承包合同》履行过程中均无违约行为，故原告要求被告返还POS机押金10，000元和保证金138，456元，于法有据，本院予以支持。合同解除后，原告仍应向被告支付自2012年10月1日起至2012年10月18日止的承包经营费用。关于原告主张的装修损失、营业损失及律师费，本院认为，虽然《经营项目承包合同》因系争商铺由万达广场收回而解除，但原告心品印象公司系自愿与万达广场交接系争商铺并另行承租三楼的商铺用于经营，故原告要求被告赔偿装修损失、营业损失及律师费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告上海李希餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还原告心品印象（上海）餐饮管理有限公司POS机押金人民币10，000元及保证金138，456元；
二、原告心品印象（上海）餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付被告上海李希餐饮管理有限公司自2012年10月1日起至2012年10月18日止的承包经营费用人民币28，881.87元；
三、驳回原告心品印象（上海）餐饮管理有限公司其余诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17，305元，财产保全费5，000元，合计22，305元，由原告心品印象（上海）餐饮管理有限公司负担19，658元，被告上海李希餐饮管理有限公司负担2，647元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
代理审判员 孟筱晖
人民陪审员 刘鼎康
二〇一四年四月二十二日
书 记 员 尹俐媛
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。