北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终3925号
上诉人（原审被告）北京兴远房地产经纪中心，住所地北京市大兴区黄村镇兴华大街三段**号*层**号。
法定代表人李平章，执行董事。
委托代理人丁志，北京兴展律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）尹兰君，男，1954年10月1日出生。
委托代理人豆艳顷，北京市华城律师事务所律师。
委托代理人周巍伟，北京市华城律师事务所律师。
上诉人北京兴远房地产经纪中心（以下简称兴远经纪中心）因与被上诉人尹兰君之间居间合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第9909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月7日受理后，依法组成由法官周岩担任审判长，法官杜彦博、李诚参加的合议庭，并于2016年4月14日公开开庭进行了审理。上诉人兴远经纪中心的委托代理人丁志，被上诉人尹兰君的委托代理人豆艳顷、周巍伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
尹兰君在一审中起诉称：2013年9月初，尹兰君看到兴远经纪中心发布登记销售北京市大兴区采育镇三期C区9号楼3单元802室房屋一套，房源描述为：“兴远认证房大兴采育89平两居业主包改底单80万急”，于是，尹兰君向兴远经纪中心咨询相关情况并约实地看房。该中心员工向尹兰君承诺，此房为回迁商品房，70年产权，性价比非常高，目前房产证未办下来，但房主可以在付清全款后修改底单。同时，兴远经纪中心承诺该房屋肯定没有问题，其会盯着房主把房子过户，并陪着尹兰君将尾款交付后一起去办理过户手续，直到尹兰君拿到了钥匙，其才算完成义务等。随后，兴远经纪中心员工陪同尹兰君实际查看了已经交工的同类户型、面积的样板房。在兴远经纪中心的积极促成下，2013年9月9日，尹兰君和出卖人高爱琪签订了《房屋买卖合同》，合同约定，出卖人高爱琪将坐落于北京市大兴区采育镇三期C区9号楼3单元802室的房产出售给尹兰君，房屋产权人为高爱琪，房产预测建筑面积为87.79平方米，房屋成交价格为人民币760000元，合同签署当日，尹兰君向兴远经纪中心支付了16000元的居间服务费。2013年12月29日，尹兰君付清尾款，高爱琪由兴远经纪中心见证下交给尹兰君一张开发商出具的购房发票，以证明房屋已经办理完过户（即改了底单）。然而，尹兰君将发票拿回家上网一查，发现发票为面值两元的停车费发票，尹兰君立即联系兴远经纪中心，该中心此时还安抚尹兰君，称高爱琪不会是骗子的，让尹兰君放心，但是也不再安排尹兰君去办理产权过户，只是让尹兰君再等等，直到2014年7月18日，出卖人高爱琪不再出现也不接电话，尹兰君才和十几位购房人一起报警。尹兰君认为兴远经纪中心作为居间人，存在严重违反法律法规、规章规定及提供虚假信息的严重违约行为；该中心对于尹兰君所遭受的损失存在故意，故诉至法院，请求判令：1、兴远经纪中心返还尹兰君已经支付的居间服务费16000元及自2013年9月9日起至兴远经纪中心实际偿还日止期间的利息损失，暂计算至2014年7月9日的利息为800元（按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2、兴远经纪中心赔偿尹兰君已经支付的房款770000元及自2013年12月29日起至该中心实际偿还日止期间的利息，暂计算至2014年7月29日的利息为26950元（按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、兴远经纪中心承担尹兰君自购房时起至起诉之日止期间的可得利益损失87000元；4、诉讼费用由尹兰君承担。
兴远经纪中心在一审中答辩称：对尹兰君要求全额退还居间服务费的诉求，兴远经纪中心不同意全额退还，因为：一、本案中兴远经纪中心已经尽责为买卖双方做到了居间服务，提供了劳务服务，兴远经纪中心没有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假信息的情况，尹兰君未能实现买房的根本原因是卖方故意行为所致，在三方签订的买卖合同中就明确约定房源的真实性由卖方负责，尹兰君对该约定是认可的而且愿意承受风险；而且本案中所涉交易标的是回迁房，不同于普通房产，因建委相关部门没有联机备案，兴远经纪中心根本无法查实其真伪，亦没有办法查验卖方的拆迁安置协议的真假，对此，尹兰君购买房屋时是明知的，何况卖方高爱琪是有预谋的故意诈骗，作为同样是受害者的兴远经纪中心是无法预见和避免的；二、对尹兰君要求兴远经纪中心赔偿其购房款的诉求，兴远经纪中心认为尹兰君的诉求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回，理由如下：1、本案中所涉房款是尹兰君直接向高爱琪自行划转支付的，该房款未支付给兴远经纪中心，尹兰君亦未支付相关费用要求兴远经纪中心做资金监管，合同中并未约定兴远经纪中心提供此项服务，尹兰君与兴远经纪中心之间只是一种简单的居间服务关系；2、刑事案件犯罪人高爱琪在没有被穷尽刑事追赃和执行措施时，尚无法断定其是否有履行能力，因此在已生效的刑事判决没有履行完毕前不能就尹兰君的同一财产形成新的判决支持，否则势必造成尹兰君双重受偿；3、本案不是一个简单的居间合同关系，买卖双方是经过熟人介绍，买卖双方并没有与兴远经纪中心签订正式的居间服务合同，兴远经纪中心也只是在买卖双方的《房屋买卖合同》中以第三方见证的名义出现，在整个成交过程中，兴远经纪中心所起的居间作用及地位是很小的，只是为买卖双方提供部分的咨询和代书服务，而且尹兰君应对其轻信卖方、贪图价格便宜，恶意逃避国家房产税收行为所造成的自身房款损失承担责任，而我公司对上述行为不存在过错，在三方签订的买卖合同中也并没有约定兴远经纪中心审核房源真实性的义务；4、从公平及权益对等的角度来说，兴远经纪中心作为中介公司收取的只是房款2%左右的服务费，要求兴远经纪中心承担买方房款损失的风险明显有违民法的公平原则；5.尹兰君的房款损失的直接原因是由于卖方高爱琪伪造相关文件材料，虚构事实实施诈骗的结果，本案中也没有任何证据证实兴远经纪中心与高爱琪有串通勾结的情形，兴远经纪中心也是受害者，也是第一时间向公安机关报案，积极追缴以降低尹兰君的损失，对尹兰君的损失，兴远经纪中心没有任何主观过错；三、对尹兰君要求赔付居间费和购房款利息的诉求，兴远经纪中心认为是卖方高爱琪的诈骗罪行及尹兰君自身的过错所致，不应得到支持。
一审法院审理查明：2013年9月9日，尹兰君（乙方、买房人）、高爱琪（甲方，卖房人）、兴远经纪中心（丙方，居间方）签订《房屋买卖合同》。在该合同中，高爱琪在甲方（卖房人）处签名，尹兰君的女儿尹悦作为尹兰君的代理人在乙方（买房人）处签字，兴远经纪中心在丙方（居间方）盖有公章，经纪人处签字人为郭小三。房屋坐落在北京市大兴区采育镇三期C区9号楼3单元802室，合同约定房产预测建筑面积为87.79平方米。房屋总价款为760000元，购房款分两期支付，尹兰君应于2013年9月9日前向高爱琪支付第一期房款50000元，第二期房款应于2013年10月30日将房屋剩余购房款560000元一次性打入高爱琪指定的银行账户内，共计760000元，含定金150000元。签订合同当日，尹兰君向高爱琪交纳购房定金150000元，后期抵作房款，高爱琪承诺在2013年10月30日前，将此房的产权变更给尹兰君，在变更当天，尹兰君将剩余购房款支付给高爱琪，如高爱琪不能将此房产权变更给尹兰君则应负违约责任及赔偿责任，如高爱琪违约，则高爱琪无条件退还尹兰君已付全部房款并赔偿尹兰君违约金760000元。2013年9月9日，尹兰君向兴远经纪中心交纳采育镇三期C区9号楼3单元802室的中介服务费16000元。同日，尹兰君向高爱琪交纳首付款50000元及定金150000元，高爱琪向尹兰君出具收条及收据各1张。2013年11月9日，尹兰君向高爱琪转账100000元，高爱琪向尹兰君出具收条1张。2013年12月12日，尹兰君向高爱琪转账300000元，高爱琪向尹兰君出具收条1张。2013年12月29日，尹兰君向高爱琪交付170000元，高爱琪向尹兰君出具收条1张。至此，尹兰君前后共给付高爱琪购房款770000元。后因无法联系到高爱琪，尹兰君遂于2014年8月1日报警。高爱琪因涉嫌诈骗，已经被北京市第二中级人民法院（2015）二中刑初字第696号刑事判决书判决犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十五年，并处罚金人民币十五万元。根据北京市第二中级人民法院刑事判决书所附冻结账户清单，高爱琪名下账户余额总计为729.73元，该判决书并确认受害人退赔清单，尹悦退赔金额为770000元。根据北京市第二中级人民法院执行庭的执行笔录显示，尹兰君现从高爱琪账户余额729.73元得到的赔偿数额为126元。
一审法院另查，（2015）二中刑初字第696号民事判决书中高爱琪认可通过兴远经纪中心公布户型和面积，和尹兰君等人约定的门牌号码都是假的，房款均是通过银行转账支付的，兴远经纪中心给买房人开具收据，然后其签名，再交给买房人，购房人手中的假发票不知道从哪里来的。贾荣岩的证言为：其在兴远经纪中心工作，2014年1月开始担任清源分店店长。2013年9月，其通过业主田丽介绍认识高爱琪，田丽介绍高爱琪手里有几套房产想要出售，面积为85平方米左右，每平方米价格为8000余元，房屋位置位于大兴区采育镇育新花园D区，房屋都是回迁房正在建设，交房时间为2014年5月底，想让其帮忙登记卖方信息，其就同意了，把信息在店内网上进行了登记。登记之后有客户到店里询问，有三个客户尹悦、程琳、袁满通过兴远经纪中心清源分部从高爱琪手里买了三套房屋，公司郭小三负责和高爱琪、购房人签订的合同，并盖有兴远经纪中心公章，在合同中标注的门牌号就是高爱琪自己亲口说的，然后写在合同里的。高爱琪在和尹悦、程琳、袁满签订合同时并未提供房屋产权手续，高爱琪对购房人说这些房都是回迁房，价格比较便宜，都是通过关系才能购买的，所以没有产权证明，购房人才同意和高爱琪签订合同。兴远经纪中心并没有明文规定卖房人到兴远经纪中心登记房屋出售、出租信息要携带房屋相关产权证明及合同，兴远经纪中心亦不需要核实房源信息的真伪，如果买房人和卖房人达成一致意见签订合同时，卖房人提供房屋的产权证及产权人身份证明就可以。李彪证言为：2013年11月，其在兴远经纪中心内部的买房网上看到在清源路店内有同事在售卖大兴区采育镇育新花园D区的回迁房，后其给清源路店的同事贾荣岩打电话，问了问情况，后其觉得有钱赚就在店里登上了售卖大兴区采育镇育新花园D区的回迁房的信息，并留了其电话，后其陆续接到了想买该处回迁房的电话。大概过了10天，有一个叫李平的人给其打电话说想买该处回迁房，后经其联系，李平和高爱琪签订了房屋买卖合同，购房发票是高爱琪拿来的。后在2014年5月底交房的时候，高爱琪总是以回迁房底单没有改好为由推脱，直到7月就联系不上高爱琪了。房子现在也没有交付给买房人李平，兴远经纪中心登记房源不需要什么手续，兴远经纪中心也没有人去看过高爱琪所卖的育新花园D区的回迁房。
一审法院判决认定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据我国法律的相关规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，尹兰君主张其通过兴远经纪中心居间，与高爱琪达成的房屋买卖合同，虽兴远经纪中心主张买卖双方是经过熟人介绍，其公司也只是在买卖双方协商房屋买卖的过程中以第三方见证人的名义出现，但一审法院认为兴远经纪中心收取了尹兰君的中介服务费，且促成双方签订了房屋买卖合同，故兴远经纪中心与尹兰君形成了居间合同关系，但兴远经纪中心明知“改底单”行为违法仍进行居间，且兴远经纪中心并未有证据证明该中心在居间过程中审查了卖房人高爱琪的房屋拆迁协议等房产手续，亦未有证据证明其在居间过程中如实告知了上述情况，故兴远经纪中心在本案居间过程中存在瑕疵，损害了尹兰君的利益，应退还所收取的居间服务费并赔偿尹兰君的财产损失，故对尹兰君要求兴远经纪中心退还居间服务费16000元及赔偿购房款损失请求中的合理部分，一审法院予以支持；对尹兰君要求居间服务费利息、购房款利息及可得利益的损失，因双方并未约定，于法无据，一审法院不予支持。对兴远经纪中心关于本案的辩称，证据不足，一审法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条之规定，判决：一、北京兴远房地产经纪中心于判决生效后十日内返还尹兰君中介服务费一万六千元；二、北京兴远房地产经纪中心于判决生效后十日内赔偿尹兰君损失七十五万九千八百七十四元；三、驳回尹兰君的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
兴远经纪中心不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：1、（2015）二中刑初字第696号刑事判决书中已经判定了尹兰君的购房款损失由诈骗犯高爱琪赔偿，一审法院又判令兴远经纪中心赔偿尹兰君的购房款损失，直接造成尹兰君基于同一房款损失存在双重受偿的结果，与法律相悖。2、本案为居间合同纠纷，一审法院判决兴远经纪中心返还尹兰君居间费和购房款损失，但并未追加实际收取购房款的卖方高爱琪为共同被告，本案主体上存在错误。3、本案中并无证据证明兴远经纪中心在居间服务中存在任何故意隐瞒或故意提供虚假房屋信息的情况，真正提供虚假房屋信息的是高爱琪。若兴远经纪中心有故意隐瞒或者恶意串通的情形，则兴远经纪中心亦为刑事诈骗的共犯，但事实上兴远经纪中心也是诈骗案的受害人。一审法院判令兴远经纪中心赔偿尹兰君全部购房款损失等同于认定兴远经纪中心按照诈骗罪的共犯赔偿责任，该认定显然错误。4、兴远经纪中心不存在合同法中关于居间服务的故意情形，仅存在一些服务瑕疵。以服务瑕疵就认定兴远经纪中心退还全部居间服务费及全部购房款，显然有悖于我国法律规定的责任分担原则。本案中造成尹兰君损失的最直接根本原因是诈骗犯高爱琪恶意提供虚假房源并拒不退还其直接收取尹兰君的购房款。其次，尹兰君为贪图价格便宜，恶意规避国家税费，轻信高爱琪并直接将大额房款汇至高爱琪账户，以及对自身购房这种重大事项极不负责任的办事态度，没有尽到谨慎和注意义务等过错也是造成最终房款损失的重要原因。但是一审法院无视上述事实，直接判令兴远经纪中心赔偿尹兰君的全部购房款，这显然是判令兴远经纪中心承担全部责任，将兴远经纪中心没有核实房源真实性的服务瑕疵认定为房款损失的全部原因，这明显不当，该服务瑕疵充其量只是一个间接的次要原因，事实上核实房源真实性只是房产居间服务中的一项，并且核实本身也只能是一种谨慎注意，而本案中高爱琪是有预谋的故意造假犯罪，兴远经纪中心的工作人员很难规避。兴远经纪中心请求二审法院请求撤销一审法院判决，并依法改判为兴远经纪中心不予赔偿尹兰君购房款损失759874元；并判令尹兰君承担一、二审诉讼费。
尹兰君针对兴远经纪中心的上诉理由答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。一、本案的案由是居间合同纠纷，兴远经纪中心是适格被告，一审法院在判决之前已经与北京市第二中级人民法院的执行法官就刑事案件帐户存款数额是否有进一步的执行方案作了充分的沟通，并且以沟通结果作为判决依据，兴远经纪中心称一审法院判决与法律相悖没有任何依据。二、兴远经纪中心对虚构房屋在建的事实没有进行任何核实，当尹兰君提出高爱琪提供的是假发票时，兴远经纪中心还故意隐瞒，称是为了避税，这些都是提供虚假情况的表现，一审法院对这些事实都有认定。三、尹兰君是购房者，找兴远经纪中心的目的就是为了得到专业人士的协助，兴远经纪中心在本案中并非其所称的存在服务瑕疵，而是故意隐瞒，是完全的误导，一审法院判决其承担赔偿责任是正确的。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《房屋买卖合同》、收条、汇款凭条、网页打印件、受案回执、（2015）二中刑初字第696号刑事判决书、询问笔录及双方当事人的陈述笔录等证据材料在案佐证。
本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。兴远经纪中心虽未与尹兰君单独签订居间合同，但其事实上作为居间方，促成高爱琪与尹兰君签订了《房屋买卖合同》，并且在该买卖合同中作为丙方（居间方）加盖了合同专用章。兴远经纪中心与尹兰君之间建立的事实上的居间合同关系是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应履行各自义务。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，兴远经纪中心作为专业的房地产经纪机构，在明知涉案拆迁安置房屋属于国家限售期内的房屋仍然进行居间服务，并且未对高爱琪提供的该虚假房源进行核实。兴远经纪中心关于其尽到了注意提醒义务的主张，并未提交相应证据予以证明，本院不予采信。兴远经纪中心在促成尹兰君与高爱琪签订《房屋买卖合同》过程中并未依法履行居间人的报告义务，给尹兰君造成了经济损失，兴远经纪中心应当承担损害赔偿责任。北京市第二中级人民法院（2015）二中刑初字第696号刑事判决书虽然判令高爱琪退赔尹兰君经济损失，但亦载明高爱琪已将赃款全部挥霍。目前尹兰君可追回的损失为126元。现一审法院判决兴远经纪中心应赔偿尹兰君的损失，已经扣除该可追回部分。且兴远经纪中心在赔偿尹兰君后，即获得就该部分损失向高爱琪追偿的权利。故兴远经纪中心上诉主张该判决会造成尹兰君的双重受偿，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，兴远经纪中心的上诉理由和请求，均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费12808元，由尹兰君负担1249元（已交纳），由北京兴远房地产经纪中心负担11559元（于本判决生效后七日内交至一审法院）。
二审案件受理费12808元，由北京兴远房地产经纪中心负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 岩
代理审判员 杜 彦 博
代理审判员 李 诚
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 孙晓朦书记员曹颖异