广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南市民一终字第698号
上诉人（一审原告）：田燕。
上诉人（一审原告）：王一力。
以上两上诉人的共同委托代理人：陈龙。
以上两上诉人的共同委托代理人：甘树斌。
被上诉人（一审被告）：南宁天驰房地产有限公司。
法定代表人：杨武标。
委托代理人：郑武贵。
委托代理人：王伟占。
上诉人田燕、王一力因与被上诉人南宁天驰房地产有限公司（以下简称天驰公司）商品房预约合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月2日受理后，依法组成合议庭，并于2014年8月7日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人田燕、王一力的共同委托代理人陈龙，被上诉人天驰公司的委托代理人王伟占均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：田燕、王一力系夫妻关系，双方于2011年6月17日登记结婚，双方均系南宁市户籍居民。2012年9月19日，田燕、王一力（认购方）与南宁天驰房地产有限公司（出售方）签订《【升禾•；绿城世界】认购协议书》一份，协议约定，田燕、王一力自愿认购位于青秀区云景路×号【升禾•；绿城世界】×栋×单元×号房，建筑面积115.74平方米，套内建筑面积95.09平方米，实际认购总价为928026元。认购方在签订此认购书时，应当向出售方支付定金20000元；首期款57%，人民币508026元须于2012年9月26日前付清；剩余楼款43%，人民币400000元由认购方申请办理银行按揭付款，银行按揭方式为公积金贷款。双方还约定，认购方须在2012年9月26日前携带齐全的银行按揭申请资料到出售方所指定的银行办理银行按揭手续，并取得银行初审合格后所开具的《银行按揭手续办理完毕确认书》，如认购方未能在规定时间内办理以上手续的，则视为认购方违约，出售方有权对上述物业另行处置，所付定金不予退还。协议还载明，出售方已向认购方明示《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《商品房买卖合同》及补充协议、相关证件和重要提示，认购方声明已阅读理解上述明示合同文本、补充协议和重要提示，且无异议。对认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分了解；本认协议书一式三份，认购方、出售方及代理方各执一份，具有相同的法律效力；本认购协议书在签订《商品房买卖合同》后自行作废。协议签订当日，田燕、王一力向天驰公司交纳定金20000元。之后，双方未能在约定的时间内签订《商品房买卖合同》，田燕、王一力即以其属于限购对象，无法办理银行按揭为由，要求天驰公司退还定金，双方由此产生纠纷，田燕、王一力遂诉至法院，请求判令：1、田燕、王一力和天驰公司签订的《认购协议书》无效；2、天驰公司向田燕、王一力返还定金人民币20000元，并支付利息1624.27元（按中国人民银行同期贷款利率分段计付，从2012年9月19日计至还清本息之日止，现暂计至起诉之日），合计21624.27元；3、本案所有诉讼费用由天驰公司承担。
另查明：截至2012年9月19日止，田燕、王一力已向广西西大房产开发有限公司购买了位于青秀区云景路33号凤岭名园×号楼×单元×号房，田燕名下拥有位于青秀区广园路×号青年国际×号楼一区×层×号房，房屋所有权证号为×。
再查明：2011年2月13日下发、2011年3月1日实行的南府办（2011）34号《南宁市人民政府办公厅关于贯彻执行住房限购措施有关问题的通知》（以下简称“《通知》”）规定：“对于已有1套住房的本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）、能够提供在本市行政区域内累计一年以上纳税证明或社会保险交纳证明的非本市户籍无住房居民家庭，在本市市区范围内限新购1套住房（含新建商品住房、二手住房）；对于拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，无法提供在本市行政区域内累计一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在本市市区范围内暂停向其出售住房。”
本案在审理过程中，因考虑到田燕、王一力主张认购协议书无效可能与法院对该合同效力的认定不一致，一审法院就合同效力问题向田燕、王一力释明，田燕、王一力明确表示坚持其诉讼请求，坚持认为本案认购协议无效。天驰公司则认为认购协议书有效，但不同意解除认购协议书，认为是否解除认购协议不是本案受理的范围，也不同意退回定金20000元，同时认可涉案房屋已另行出售。
一审法院经审理认为：一、关于本案认购协议书的法律效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，田燕、王一力与天驰公司于2012年9月19日签订的认购协议书，系双方的真实意思表示，并不存在上述法律规定中列明的第（一）、（二）、（三）、（四）种情形；虽南宁市已下发并实施《通知》，对拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭实行限购政策，但该《通知》属于地方政府规章，并非法律或行政法规等强制性规定，不必然导致双方签订的认购协议书或进一步签订的《商品房买卖合同》无效。综上，本案认购协议书并不存在无效的情形，应合法有效。田燕、王一力经法院释明后，仍坚持请求确认认购协议书无效，该请求于法无据，不予支持。
二、关于田燕、王一力要求返还定金，并支付利息的主张能否支持的问题。本案认购协议书合法有效，双方当事人本应恪守履行，但由于田燕、王一力属南宁市的限购对象，无法办理银行按揭，致使双方未能在约定的期限内签订正式《商品房买卖合同》，而天驰公司则在双方约定的期限届满后，已将田燕、王一力认购的房屋另行出售，故本案双方于2012年9月19日签订的认购协议书已无继续履行之可能。至于田燕、王一力支付的定金应否予以返还的问题，则应综合全案实情，具体分析田燕、王一力与天驰公司在签订及履行认购协议书的过程中有无过错。1、南宁市的限制政策早在2011年3月1日就已实行，田燕、王一力作为具有全完民事行为能力的自然人，在明知其家庭已拥有两套住房的情况下，理应准确理解南宁市住房限购措施的有关规定，并认真对照自身情况，对自身是否符合购房条件以及能否办理银行按揭进行合理判断，但田燕、王一力没有尽到这种注意义务，草率的与天驰公司签订认购协议书并支付定金，最终因无法办理银行按揭而构成违约，田燕、王一力理应为其自身行为承担相应的不利后果。2、天驰公司作为专业的房地产开发商，在出售商品住房前，理应告知购房人有关住房限购规定，核验购房人相关材料，并要求购房人如实填写《居民家庭购买商品房住房申报表》，但天驰公司提供的照片无法证实其张贴相关限购政策通知的时间产生于双方签订认购协议书之前，亦未提供有效证据证明其在双方签订认购协议书时履行了告知及核验等义务，据此，应认定天驰公司未履行其必要的告知义务。天驰公司的该行为与田燕、王一力轻率签订认购协议书并因其违反限购政策无法办理贷款最终无法签订商品房买卖合同存在一定程度的因果关系，天驰公司亦应为其行为承担相应的不利后果。综上，本案双方当事人对认购协议书的签订及其无继续履行之现实可能的结果均存在过错，故本院综合双方的过错程度，并从公平原则出发，确认天驰公司应向田燕、王一力返还的定金为10000元。另，田燕、王一力还主张要求天驰公司支付利息，因双方无此约定，法律亦无明文规定，且天驰公司亦不同意支付，故田燕、王一力的该主张依据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条之规定，判决：一、驳回田燕、王一力要求确认本案《【升禾•；绿城世界】认购协议书》无效的诉讼请求；二、南宁天驰房地产有限公司应向田燕、王一力返还定金10000元；三、驳回田燕、王一力要求南宁天驰房地产有限公司支付利息的诉讼请求。本案案件受理费170元，由田燕、王一力负担85元，南宁天驰房地产有限公司负担85元，此款田燕、王一力已预交，由天驰公司随同上述应付款项一并向支付给田燕、王一力。
上诉人田燕、王一力不服一审判决，上诉称：l、一审法院认定《认购协议书》有效实属不当。根据《南宁市人民政府办公厅关于贯彻执行住房限购措施有关问题的通知》（南府办（2011）34号）和《南宁住房保障和房产管理局关于执行房限购措施有关问题的通知》（南房（2011）201号）的规定，上诉人属于限购的对象，是不具备购房条件的，所以上诉人与被上诉人签订的《认购协议书》是违反上述国家的政策法规，与国家调控房地产的精神相违背，因此，上诉人认定双方签订的《认购协议书》是无效的。2、一审法院认定被上诉人对《认购协议书》的签订及对协议无法继续履行存在过错，但是却免除被上诉人返还全部定金及利息的义务，是明显不当的。任何一个人都不应该通过违法过错行为获取利益。那么，被上诉人理应返还上诉人已经支付给被上诉人的20000元定金，并支付占有定金期间的利息。但一审法院仅判决被上诉人返还10000元定金，并且无需支付相应的利息，无形中，被上诉人反而因为自己的过错行为获利10000元，实属不当。3、本案双方当事人都对认购协议书的签订存在过错，那么双方当事人均应为其过错承担不利后果。上诉人已经主动放弃了请求双倍支付定金的权利，就是对自己的过错承当的不利后果的一种方式。被上诉人也理应对其过错行为承担不利后果。所以上诉人要求被上诉人返还定金及支付相应利息的诉求，合情合理。综上，上诉人请求二审法院判令：（1）、撤销一审判决，确认上诉人与被上诉人签订的《认购协议书》无效；（2）、被上诉人向上诉人返还定金20000元并支付利息1624．27元（按中国人民银行同期贷款利率分段计付，从2012年9月19日计至还清本息之日止）；（3）、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人天驰公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。故请求二审法院，驳回上诉，维持一审判决。
本案争议焦点是：1、上诉人田燕、王一力与被上诉人天驰公司签订的《认购协议书》是否有效？2、上诉人田燕、王一力要求被上诉人天驰公司返还购房定金20000元并支付利息有何事实和法律依据？
双方当事人除依据一审提交的证据陈述诉辩主张外，未提交新的证据。
本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：
一、关于上诉人田燕、王一力与被上诉人天驰公司签订的《认购协议书》是否有效的问题。
公民法人的合法权益受法律保护。本案系商品房预售合同纠纷，田燕、王一力系完全民事行为能力人，其与天驰公司于2012年9月19日签订《认购协议书》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。
二、关于上诉人田燕、王一力要求被上诉人天驰公司返还购房定金20000元并支付利息的问题。
南宁市住房限购政策早在2011年3月1日就已实行。在商品房预售合同中，对购房人是否限购的审核，亦属于合同的附随义务，购房人与卖房人均负有该项义务。从购房人角度而言，其对于自己是否属于限购，较之房地产开发商更为清楚和明白，其在购房时，应当如实向开发商告知自身拥有的房产情况，如未告知导致合同无法履行，应当承担一定责任。田燕、王一力在2012年9月19日签订《认购协议书》时，明知其家庭已拥有两套住房，其对自身是否符合购房条件以及能否办理银行按揭应该十分清楚，但却草率与天驰公司签订认购协议书并支付定金，致使其因无法办理银行按揭而构成违约，田燕、王一力理应承担相应的不利后果。而从开发商角度而言，天驰公司作为专业的房地产开发公司，在出售房屋时理应主动向购房人核实住房情况，明确告知购房人有关住房限购政策，故此，天驰公司对于本案合同无法履行亦有一定过错。一审法院根据本案的案情、双方的过错及遵循诚实信用原则，判决天驰公司向田燕、王一力返还定金10000元，并驳回田燕、王一力的其他诉讼请求，合理合法，本院予以维持。田燕、王一力上诉所述及请求，证据不足，理由不充分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费340元（上诉人田燕、王一力已预交），由上诉人田燕、王一力负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 涛
审判员 农虹菲
审判员 黄 琴
二〇一四年十月二十七日
书记员 林 路
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。