西安市未央区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）未民二初字第00920号
原告施生伟，男，汉族，1982年7月18日出生。
委托代理人魏俊江，陕西迈道律师事务所律师。
委托代理人张晗，陕西迈道律师事务所律师。
被告陕西东江置业有限责任公司。住所地：西安市未央区北二环东段***号粮食大厦**楼。注册号6100002084857。
法定代表人董宏，总经理。
委托代理人包华平，男，公司副总经理。
原告施生伟与被告陕西东江置业有限责任公司委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告施生伟及委托代理人魏俊江、张晗与被告委托代理人包华平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010其与被告建立房产委托代理销售合同关系，约定由其代理销售被告开发建设的“世园名城”项目楼盘，双方每年签订一次《承包合同》，合同中对销售佣金的结算、履约保证金及其返还做了明确约定。但被告后以各种理由不及时、足额结付其应结佣金，2012年9月，被告单方提出要收取售楼部房屋租金，并擅自在其应届付佣金中强行扣除。截至2013年4月，被告共无故扣除其“房屋租金”32000元。2013年3月，双方签订的《承包合同》期满，双方未续签合同，双方委托代理销售关系终止。合同终止后，被告依约、依法均应及时结清双方在委托代理销售关系存续期间应支付其佣金及其他费用。然而，被告却一直以各种理由拒绝支付，至今被告仍拖欠其销售佣金339955元、履约保证金100000元、及扣除的房屋租金32000元。经多次索要未果，故诉至法院，请求法院判令被告立即支付其销售佣金339955元、履约保证金100000元、已扣除的房屋租金32000元，共计471955元，并由被告承担本案诉讼费。
被告辩称，一、依据双方签订的《承包合同》，合同中已就履约保证金及其返还做了明确约定。据该合同，原告与其解除合同至今未到合同约定返还时间，同时约定的返还条件未履行完，故不应返还原告的履约保证金。二、合同中明确约定，其已按照合同约定将佣金支付完毕，故其无需再向原告支付佣金。三、关于原告提出的房屋租金，房屋租金是其与原告协商沟通并取得原告同意的才给予扣除的，每次都给原告开具相关票据。原告提供的从2012年9月至2013年4月票据已说明原告是同意并认可该笔费用，其不应返还房屋租金。故请求法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2011年6月7日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《承包合同》一份，合同约定甲方同意乙方作为“世园名城”项目中特定部分，在指定区域设立销售部门，在特定区域内对所承包部分进行宣传和推广。乙方报酬结算方式：一次性付款为标价下浮7%结算，分期付款为标价下浮5%结算。分期付款首付不得低于总房款的40%，当首付少于80%（含80%）结应得报酬的80%，当首付高于80%时结应得报酬的100%。对于已成交客户乙方需做好管理工作，按购房合同约定及时催缴房款。超出购房合同约定交款最后期限25天仍然未到款，也无客户书面申请获甲方批准的成交客户的乙方报酬甲方不予结算。乙方报酬以月为单位结算，每月5号前乙方将上月的成交明细以书面报表的形式报甲方审核，15号前甲方将核准后的报酬发放给乙方。对于个别客户成交部门不详的，甲方通知三天后仍无部门认领的，将作为无主成交客户，甲方不予结发报酬。乙方需向甲方缴纳履约保证金5万元，从第一次结发佣金开始按每笔报酬的10%的比例从当月应结报酬中扣除，扣够为止。在本合同期满或合同解除后6个月内，无客户投诉、遗留问题，无甲方认为的重大过错问题后进行返还。合同有效期为1年，从合同签订之日起生效。2012年2月8日原告（乙方）与被告（甲方）签订《承包合同》一份，合同约定甲方同意乙方作为“世园名城”项目中特定部分，在指定区域设立销售部门，在特定区域内对所承包部分进行宣传和推广。乙方报酬结算方式：一次性付款为标价下浮8%结算，分期付款为标价下浮6%结算。分期付款首付不得低于总房款的40%，当首付少于80%（含80%）结应得报酬的80%，当首付高于80%时结应得报酬的100%。乙方报酬以月为单位结算，每月5号前乙方将上月的成交明细以书面报表的形式报甲方审核，15号前甲方将核准后的报酬发放给乙方。乙方需向甲方缴纳履约保证金10万元，从第一次结发佣金开始按每笔报酬的10%的比例从当月应结报酬中扣除，扣够为止。在本合同期满或合同解除后6个月内，无客户投诉、遗留问题，无甲方认为的重大过错问题后进行返还。合同有效期为1年，从合同签订之日起生效。2013年3月4日被告向原告通知，从2013年3月份开始，将每月给销售部安排销售任务，并且销售佣金的结取点位于销售任务相挂钩，具体如下：月完成实收款100万以下一次性付款按5%，分期付款3%；100万（含）-150万一次性付款按6%，分期付款按4%；150万（含）-200万一次性付款按8%，分期付款按6%；200万（含）以上一次性付款按9%，分期付款按7%的佣金点位结取。合同签订后，原告依约履行合同义务，2010年8月28日至2012年3月15日，经被告公司确认，应结付原告租金513681元，已结付379773元，未结佣金133908元。2012年4月至2012年12月，经被告销售主管包华平签字确认共31户，共向原告结算佣金如下：一次性支付共16户，应结付286400元，共结付286400元；分期支付共15户，应结付367287.80元，已结付293830元，未结付367287.80-293830=73457.80元。2013年3月，双方确认原告实际销售额2846709元，被告结算表签字确认2013年3月应结佣金为129797元，但原告不予认可，原告认为应按照2013年3月被告通知中的计算标准，及结算佣金应为销售原总价＊计提比例（9%）-优惠金额-
保证金，即3192597元＊9%-82775.25元-2736元=201822.48元，2013年4月被告向原告陆续支付71584元。2010年7月23日起至2013年4月26日止，被告共扣除原告保证金10万元。2012年11月1日起至2013年1月31日，被告陆续收取原告水电房费共3.20万元。2013年6月3日原告委托律师向被告致函通知被告支付原告2013年3月份销售佣金130239元及2010至2012年销售佣金尾款209716元，并返还保证金10万元及房屋租金3.20万元，共计471955元。庭审中，原告称由于其对佣金部分计算错误，故现诉讼请求变更为469604.50元。被告辩称，双方对计算方式与原告理解存在差异，称其认为2010年-2012年首付低于80%，其仅需支付原告应结佣金的80%，下余20%无需支付。并称2013年3月的佣金结算方式实则为分段计算，超过200万以上的部分按照9%，150万-200万的按照8%，100万-150万的按照6%，100万以下按照3%，其已支付完毕。关于水电房费双方合同并未约定，
以上事实，有《承包合同》、通知、结算表、收款收据、律师致函、庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，原告与被告签订的《承包合同》系双方当事人自愿签订，符合法律规定，应予确认。2012年4月-2012年12月双方确定的佣金数额，被告辩称合同中约定当首付款少于80%时，其仅需支付应得报酬的80%，但并无证据证明无需支付下余20%部分，故被告辩称无事实依据，本院不予采信，对下余20%部分被告应予返还。2013年3月结算部分，2013年3月2日被告已将变更佣金计算方式的通知送达原告，被告辩称该通知实为分段计算，该辩称无事实依据，本院不予采信。《承包合同》已于2013年2月8日到期，故被告扣付保证金10万元应予返还。关于房屋租金部分，合同中并没有约定，且没有其他证据佐证，故被告自行扣除房屋租金无事实依据，被告应予返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告陕西东江置业有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告施生伟销售佣金337604.50元、履约保证金100000元，并返还房屋租金32000元，共计469604.50元。
二、驳回原告其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8379元（原告已预交），由原告自行承担84元，下余8295元由被告承担，被告承担部分与上述付款时一并向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 王允之
人民陪审员 杨建国
人民陪审员 王 静
二〇一三年八月二十七日
书 记 员 宋晓娟