重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝02民终1746号
上诉人(原审原告)：王家中，男，汉族，1973年12月12日出生，住重庆市开州区。
委托诉讼代理人：王朝军，重庆益安律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：黎方威，男，汉族，1959年3月6日出生，住重庆市开州区。
委托诉讼代理人（特别授权）：刘格，重庆玖鼎律师事务所律师。
原审第三人：牟伦平，男，汉族，1959年2月9日出生，住广东省深圳市龙岗区。
原审第三人：李秀琼，女，汉族，1961年6月26日出生，住广东省深圳市龙岗区。
上诉人王家中因与被上诉人黎方威及原审第三人牟伦平、李秀琼案外人执行异议之诉一案，不服重庆市开州区人民法院(2016)渝0234民初7574号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
王家中上诉请求：1、请求撤销重庆市开州区人民法院作出(2016)渝0234民初7573号民事判决；2、依法判决停止对重庆市开州区南门镇南岳街产权证号312房地证2010字第02xxx号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；3、判决重庆市开州区南门镇岳街产权证号312房地证2010字第02xxx号房屋归上诉人所有；事实与理由：上诉人在法院查封前签订了合法有效的买卖合同，支付了全部购房款，实际占有了涉案房屋，未办理过户是因该房屋被法院查封，上诉人没有过错。
黎方威辩称，上诉人在保全听证中曾自认涉案房屋未交付，王家中未实际占有该房屋。在一、二审中举示的证据不真实，未办理房屋过户登记是上诉人本人的原因造成的，王家中的买房行为，不足以阻却执行。一审法院判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
王家中向一审法院起诉请求：1、停止对位于重庆市开县（现为重庆市开州区）南门镇南岳街的房屋（产权证号：312房地证2010字第02x**号，）的执行并解除对该房屋的查封；2、确认涉案房屋由原告所有；3、诉讼费由被告及第三人负担。
一审法院认定事实：第三人牟伦平与李秀琼系夫妻关系。原告王家中与第三人牟伦平经协商一致，达成房屋买卖协议。第三人牟伦平将其名下的位于重庆市开县南门镇南岳街房屋一幢（该房屋共五层，第一层为门面房。产权证号：312房地证2010字第02xxx号房屋建筑面积726平方米），以总价1500000元出售给原告王家中。2015年7月7日，王家中给付牟伦平房屋订金200000元。同年7月16日，王家中给付牟伦平购房款300000元。同年7月23日，第三人牟伦平、李秀琼与原告王家中签订《房屋买卖协议》，协议约定的主要内容为：牟伦平（甲方）将涉案房屋卖给王家中（乙方）。房屋价格1500000元。付款方式为一次性付清。买方付清房款后卖方无条件把该房屋的所有证件及房屋钥匙交给买方。协议第四条约定：“以后乙方需要办理该房屋的过户手续时，则乙方承担一切相关的费用，甲方必须协助乙方出示相关证件办理过户手续。”协议第五条约定：“自此协议签字之日起三个月内房屋交付给乙方使用。以上协议如有一方违约，由违约方按总房款的20%支付违约金给对方。”协议签订当天，原告王家中向牟伦平、李秀琼转账付清剩余房款1000000元，牟伦平、李秀琼将房屋钥匙及产权证书交付给原告王家中。第三人牟伦平出卖涉案房屋前，已将该房屋第一层门面房出租给黎德富经营使用，至王家中与牟伦平、李秀琼签订房屋买卖协议时租赁期限尚未届满。王家中与牟伦平、李秀琼签订房屋买卖协议后的次日，即2015年7月24日，原告王家中作为出租人与原门市承租人黎德富签订了《房屋租赁合同》，约定租用时间自2015年7月24日至2017年4月22日。2015年7月25日，牟伦慧将涉案房屋换锁并阻止王家中进入涉案房屋。
2015年8月4日，牟伦慧因与牟俊、牟伦平、李秀琼股权转让合同纠纷一案，牟伦慧申请财产保全，本院依法作出（2015）开法民初字第03968号民事裁定书，查封了涉案房屋。2015年8月18日至2015年8月24日期间，原告到相关部门缴纳了涉案房屋交易的各项税费。
2015年9月16日，被告黎方威因与牟伦平等人民间借贷纠纷一案，黎方威申请财产保全，本院依法作出（2015）开法民初字第04670号民事裁定书，查封涉案房屋（轮候查封）。2016年7月7日，重庆市第二中级人民法院作出终审判决，判令牟伦平于本判决生效后十内偿还黎方威借款本金400000元及利息。被告牟伦平未按时履行判决义务，2016年9月22日，黎方威向本院申请强制执行。
原告王家中在办理房屋过户登记手续时，得知涉案房屋被查封，于2016年11月22日向本院提出执行异议，要求中止对涉案房屋的执行。本院于2016年12月6日作出（2016）渝0234执异27号民事裁定书，裁定驳回了王家中的异议请求，原告王家中不服该裁定，遂提出诉讼。
一审法院认为，原告王家中要求确认涉案房屋归其所有，并要求解除对涉案房屋的查封停止执行的请求不能成立。理由如下：1.《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”王家中基于与第三人牟伦平之间的房屋买卖协议，可以请求将房屋过户至其名下，但其享有的是债权请求权，而非物权。原告王家中虽缴纳了过户登记的相关税费，但涉案房屋未完成过户登记，该登记物权未发生变动。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”据此，原告王家中作为案外人对涉案房屋主张实体权利并要求排除强制执行，王家中负有举证证明责任。3.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记。”本案中，原告王家中与第三人牟伦平达成房屋买卖协议后，虽已付清全部房屋价款，取得涉案房屋的钥匙并与该房屋门市承租人重签了租赁合同，但涉案房屋在法院查封前原告未能实际占有，也没有办理过户登记。原告王家中对非因自身原因未办理过户登记的事实负有举证证明责任。原告在诉讼中提供的证据只能证明原告与第三人牟伦平有对涉案房屋的买卖交易行为，不能证明涉案房屋在查封前未能办理过户登记，非原告的自身原因所造成而免除责任的事实，故原告享有的权利不能阻却执行。原告的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其请求本院不予支持。判决：驳回原告王家中的诉讼请求。
本院二审期间，王家中提交了下列证据。1、开州区南门镇规划建设管理所的《证明》1份，拟证明王家中在2015年7月下旬向该单位递交房屋过户资料；2、赵昌柱的《证明》，拟证明王家中与黎德富在2015所7月24日重新签订了租赁合同；证人赵清华出庭作证，证明王家中给牟伦平打电话，要求过户。并证明在他的打印店里打印了王家中与黎德富的租赁合同。本院组织当事人进行了质证。上诉人提交的重庆市开州区南门镇规划建设管理所的《证明》，因无单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条规定的单位出具证明材料的形式要求，本院不予采信。赵昌柱提供的《证明》，其目的在于证明王家中与黎德富在2015所7月24日重新签订了租赁合同，对该事实，一审已作认定。在二审中该证据系对王家中与黎德富重新签订租赁合同这一事实的进一步举证，赵昌柱虽未出庭作证，但结合一审认定的事实及相关证据，本院对该证据予以采信。证人赵清华的证言，能与其他证据相印证，且被上诉人无相反证据推翻其证言，故本院予以采信。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记。”本案中，上诉人王家中与第三人牟伦平签订房屋买卖协议及付清全部房屋价款的时间为2015年7月23日，重庆市开州区人民法院查封涉案房屋的时间是2015年8月4日。因此，双方签订书面买卖合同在人民法院查封之前，且上诉人已付清全部房屋价款。对于上诉人在人民法院查封之前是否已合法占有该房屋的问题。虽然上诉人在保全听证中曾称涉案房屋未交付，但上诉人称系因对交付的概念不清作出的表示。对此，本院认为，房屋是否交付，王家中是否实际占有该房屋，应结合客观事实进行认定，不应单纯以上诉人的说法作为裁判依据。根据一、二审查明的事实，上诉人付清房屋价款的当日，第三人即将涉案房屋的钥匙及房屋产权证交给了上诉人，次日上诉人即与涉案房屋门市的承租人重签了租赁合同，表明王家中对购买的房屋已实施控制和支配。虽然后来因他人强行换锁及法院查封，导致王家中对涉案房屋不能行使相关权利，但不能否认人民法院查封前上诉人对涉案房屋的实际控制和支配。因此，应认定法院查封前王家中已实际占有该涉案房屋。对于涉案房屋未办理过户登记的问题。双方在7月23日签订买卖合同后，王家中在8月中旬即向相关部门交纳了房屋税费，此行为属于主动办理过户登记的行为，非怠于行使权利。当事人办理房屋过户登记应有一个合理的期限，在合理期限内即使未完成过户登记，亦不能认定买受人存在过错或归于买受人的原因未办理过户登记。综上，本院认为，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其请求停止对涉案房屋的强制执行的理由成立，应予支持。
对于上诉人请求法院将涉案房屋判决归上诉人所有的问题。上诉人在一审中的诉求为确认涉案房屋由原告所有。本院认为，虽然上诉人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，但王家中与本案第三人签订的房屋买卖合同仍属债权合同，涉案房屋未完成过户登记前，王家中并不享有涉案房屋的物权，故王家中的该上诉请求不能成立，本院依法不予支持。
综上所述，王家中的上诉请求部分成立。因本案出现新的证据，本院对原审判决予以改判。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第项规定，判决如下：
一、撤销重庆市开州区人民法院(2016)渝0234民初7574号民事判决；
二、不得执行重庆市开州区南门镇南岳街产权证号312房地证2010字第02xxx号房屋(建筑面积726平方米)；
三、驳回王家中的其他诉讼请求。
二审案件受理费11300元，由王家中负担5650元，由黎方威负担5650元。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯 波
审 判 员 朱晓丽
代理审判员 沈 平
二〇一七年九月二十二日
书 记 员 蹇佳莉