湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘07民终724号
上诉人(原审被告、反诉原告）：徐蓓。
委托诉讼代理人：方成成。园推荐的公民。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南立中置业有限公司汉寿银谷国际项目部，住所地常德市汉寿县龙阳镇南郊社区振兴路银水湖公园对面。
负责人：戴军华，该项目部总经理。
委托诉讼代理人：黄少华，湖南龙阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾建喜，湖南龙阳律师事务所律师。
上诉人徐蓓与被上诉人湖南立中置业有限公司汉寿银谷国际项目部（以下简称“银谷项目部”）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省汉寿县人民法院（2015）汉民初字第1767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐蓓及其委托诉讼代理人方成成、被上诉人银谷项目部的委托诉讼代理人黄少华、曾建喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐蓓上诉请求：1、请求撤销（2015）汉民初字第1767号民事判决中第二、三、五项并依法改判；2、请求判令涉案《租赁合同》格式条款中第八条第7、8项条款无效；3、请求判令银谷项目部赔偿徐蓓经济损失295608.55元（徐蓓剩余租期内装饰装修残值损失347003.5元+银谷项目部应付违约金104101.05+银谷项目部返还徐蓓押金37216元-徐蓓应交租金192712元=295608.55元）；4、请求驳回银谷项目部的诉讼请求第2项。事实和理由：1、本案《租赁合同》是银谷项目部提供的格式条款合同，对合同中第八条第7、8项免除和限制其责任的条款内容未依法采用合理方式尽到说明和提醒义务，依法应当认定该条款为无效条款；2、银谷项目部自始至终不能向徐蓓提供符合合同约定的出租房屋，银谷项目部出租的房屋未通过消防验收、故意隐瞒建筑设计缺陷，其行为已构成根本违约，依法应当承担违约责任；3、一审法院认为不应由银谷项目部赔偿徐蓓剩余租期内装饰装修的残值损失，理由不能成立，明显认定事实错误，适用法律错误；4、一审判决银谷项目部不予退还押金、徐蓓支付银谷项目部滞纳金是完全错误的，于法无据；5、一审法院对徐蓓确认《租赁合同》第八条第7、8项条款无效的反诉请求，庭审中归纳为争议焦点，但未进行判决，导致适用法律错误。
银谷项目部辩称，1、争议的《租赁合同》并非格式合同且合法有效；2、银谷项目部签订合同时没有过错，且全面履行了合同义务，合同解除无需承担违约责任；3、一审法院虽判决《租赁合同》解除，但银谷项目部无需承担装修残值损失；4、依据《租赁合同》的约定，出租人退还押金的条件尚未成就，徐蓓请求抵扣租金或退还押金的请求不能成立。请求驳回上诉，维持原判。
银谷项目部向一审法院起诉请求：请求判令徐蓓支付租金192712元;请求判令徐蓓支付逾期未付租金滞纳金422790.16元。
徐蓓向一审法院提出反诉请求：判令解除银谷项目部与徐蓓签订的《租赁合同》；确认《租赁合同》第八条第7、8项条款无效；判令银谷项目部赔偿徐蓓剩余租赁期限内装饰装修残值损失费347003.5元，返还徐蓓押金37216元，支付徐蓓违约金104101.05元。
一审法院认定事实：2012年11月16日，徐蓓与银谷项目部签订《租赁合同》，租赁银谷项目部位于汉寿县龙阳镇振兴路银水湖公园银谷国际街区4号栋三层303、304、305、306、307、315、316、317、318号，建筑面积约为809.07平方米的商业铺位，用于开办红黄蓝亲子园、儿童乐园等。租赁期限5年，即自2013年6月1日起至2018年5月31日止。租金从2013年12月1日开始计算，每半年为一个租金支付周期，徐蓓于每一周期的起始日前15天支付租金。逾期支付，每日加收1%的滞纳金。徐蓓逾期交纳租金达15日，银谷项目部有权单方面解除本合同，徐蓓还须承担相应的违约责任。逾期不缴纳租金、水电费或其他费用，银谷项目部有权采取停电、停水或收回房屋并留置徐蓓设施等措施来追缴徐蓓所欠的费用及违约金等。租金的支付标准为：第一年即2013年12月1日至2014年11月30日期间，每月租金18608元；第二年即2014年12月1日至2015年11月30日期间，每月租金为20226元；第三年即2015年12月1日至2016年11月30日期间，每月租金为21845元。徐蓓在合同签订前交付押金37216元，进场装修前30日交付首期租金111648元。《租赁合同》第八条第七项约定：“徐蓓按时交纳租金及相关费用，不得以任何理由迟延交纳租金及相关费用”；第八项约定：“合同期满或解除合同的，原来的装修本着‘来装去留’的原则，装饰性的不可移动物品不得撤除和破坏，否则银谷项目部有权追究徐蓓的责任”
合同签订后，徐蓓于2013年11月17日给银谷项目部交付押金37216元。2013年5月，徐蓓与银谷项目部就后续消防问题进行协商并达成一致，即后续消防由徐蓓负责，银谷项目部给徐蓓报销消防设施开支28135元。2013年6月，徐蓓进场进行装修。2013年9月12日，汉寿县公安局消防大队认定银谷项目部开发建设的银谷国际2号楼、3号楼、4号楼、5号楼工程消防设计合格。2014年7月9日，徐蓓以银谷项目部出租的房屋未通过消防验收为由诉至汉寿县人民法院，要求解除租赁合同，经法院主持调解，双方达成调解协议并继续履行《租赁合同》，徐蓓支付至2014年的第二期即2014年11月30日止的租金；银谷项目部考虑徐蓓的消防开支问题，减免其租金53072元。2014年7月21日，银谷项目部一期工程通过了汉寿县公安局消防大队的消防验收备案。2015年9月15日，徐蓓给银谷项目部支付了2015年的部分租金50000元。2015年12月9日，因徐蓓经营的红黄蓝亲子园存在安全隐患，汉寿县教育局给徐蓓发出整改通知。此后，徐蓓以该房屋只有一个安全通道，不适合开办幼儿园为由，要求与银谷项目部解除租赁合同，同时要求银谷项目部给其赔偿相应的损失，双方由此酿成纠纷。一审法院认为，双方当事人争议焦点在于：（一）《租赁合同》应否解除？（二）银谷项目部应否给徐蓓支付违约金、赔偿徐蓓剩余租赁期内装饰装修的残值损失、退还徐蓓所交押金？（三）徐蓓应否给银谷项目部交付租金、并支付滞纳金？
关于争议焦点（一），银谷项目部与徐蓓签订的《租赁合同》不仅是双方当事人真实意思的表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，且双方因履行该合同发生纠纷后，经法院主持调解再次对合同的效力进行了确认，并达成继续履行该合同的协议，所以该《租赁合同》合法有效，双方当事人均应遵守履行合同义务。但《租赁合同》所附房屋平面设计图显示该出租房屋仅有一个安全出口，而且双方当事人均未向本院提供证据证明该房屋有两个安全出口，而徐蓓租赁此房的目的是用于开办幼儿园，因此徐蓓租赁此房违反了建设部、公安部关于《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）规定的托儿所、幼儿园必须设置两个安全出口的强制性规定。所以，徐蓓要求解除与银谷项目部签订的《租赁合同》的反诉请求符合相关法律规定，予以支持。
关于争议焦点（二），虽然徐蓓要求解除与银谷项目部签订的《租赁合同》的反诉请求符合相关法律规定，但该合同并非是银谷项目部的违约行为导致合同被解除，而是由于租赁房屋具有行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情形被解除，因为合同签订时徐蓓就知道所租赁房屋只有一个安全通道，作为一个有过多年开办幼儿园经验并具有幼师资格的人，对幼儿园的用房要求应比银谷项目部知道了解得更多。如果说银谷项目部在双方签订合同上有过错的话，那徐蓓的过错更大。因此，即使法院支持徐蓓解除合同的反诉请求，银谷项目部也不需要给徐蓓支付违约金。故徐蓓反诉要求银谷项目部支付违约金的诉讼请求，不予支持。
关于剩余租赁期内装饰装修的残值损失问题，由于双方当事人在租赁合同中明确约定，合同解除时，装饰装修物“来装去留”，而且合同的解除也不是银谷项目部的违约所致，尽管徐蓓确实存在损失，其反诉要求银谷项目部赔偿剩余租赁期内装饰装修的残值损失的反诉请求，不予支持。
关于押金退还问题，双方当事人在合同上明确约定合同解除时，徐蓓缴纳所有费用并办理退房手续后押金全额无息退还，故徐蓓只有在给银谷项目部缴纳完各种费用和交还房屋后，银谷项目部才须全额退还押金给徐蓓。故对徐蓓要求银谷项目部退还所交押金的反诉请求，不予支持。
关于争议焦点（三），《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。徐蓓作为承租人，应当按照约定支付租金。因此徐蓓应当给银谷项目部支付解除合同前的租金。自2014年12月1日起至2015年11月30日止，徐蓓应给银谷项目部交付租金为242712元（20226×12），而徐蓓仅支付50000元，尚欠192712元。由于徐蓓迟延交付租金的行为已构成违约，因此徐蓓应当承担相应的违约责任。虽然法律规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，但《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”银谷项目部与徐蓓约定迟延交付租金可加收日1%的滞纳金，属于违约责任的约定，但双方当事人的这一约定明显属于“过分高于造成的损失”，故一审法院确定徐蓓按银行同期贷款利率给银谷项目部支付滞纳金，即按年利率6%支付滞纳金。截止到2015年10月31日止，徐蓓所欠租金相应的滞纳金数额为6958.48元（71356×6%÷12×11＋121356×6%÷12×5）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项、第十一条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）湖南立中置业有限公司汉寿银谷国际项目部与被告（反诉原告）徐蓓2012年11月16日签订的《租赁合同》，徐蓓于本判决生效之日起10日内腾空并交还房屋给湖南立中置业有限公司汉寿银谷国际项目部；二、被告（反诉原告）徐蓓支付原告（反诉被告）湖南立中置业有限公司汉寿银谷国际项目部租金192712元，款于本判决生效之日10日内支付；三、被告（反诉原告）徐蓓支付原告（反诉被告）湖南立中置业有限公司汉寿银谷国际项目部滞纳金6958.48元，款于本判决生效之日起10日内支付。四、驳回原告（反诉被告）湖南立中置业有限公司汉寿银谷国际项目部的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）徐蓓的其他反诉讼请求。本诉受理费9955元，由原告（反诉被告）湖南立中置业有限公司汉寿银谷国际项目部负担5662元，被告（反诉原告）徐蓓负担4293元。反诉受理费4312.4元，由被告（反诉原告）徐蓓负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。另查明，《租赁合同》第五条规定：“本合同签订前，乙方（徐蓓）应向甲方支付租赁押金37216元。租赁期限届满，甲方（银谷项目部）应自乙方（徐蓓）结清所有费用并办理移交手续之日起七日内一次性全额免息退还押金。”第七条第1项规定：“甲方（银谷项目部）保证拥有房产的所有权及其土地使用权，甲方保证房产现状不属于违章建筑，并符合政府规定的规划，并提供消防验收合格手续。”第十条第1项规定：“乙方（徐蓓）拖欠租金，应向甲方（银谷项目部）支付滞纳金，每逾期一日甲方有权向乙方收取所拖欠租金的1%的滞纳金。”再查明,2015年5月1日起实施《建筑设计防火规范》GB50016-2014，《建筑设计防火规范》GB50016-2006已废止，新标准中亦规定了托儿所、幼儿园必须设置两个安全出口的强制性规定。
本院认为，本案争议焦点为：1、双方签订的《租赁合同》中第八条第7、8项是否有效？2、银谷项目部是否应当向徐蓓支付违约金、赔偿装修装饰残值损失、退还押金？3、徐蓓是否应向银谷项目部支付逾期未付租金的滞纳金？
关于争议焦点1、《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”采用格式条款订立的合同是格式合同，格式合同最主要的特征在于其条款的不可协商性。本案中，徐蓓和银谷项目部具有平等的法律地位及缔约能力,均有充分表达自己意思的自由。双方签订的《租赁合同》中约定了租赁标的、租赁时间、租赁用途、租赁期限、租赁租金及其支付方式等内容，以上内容均由双方协商一致确定。故双方签订的《租赁合同》不是格式合同。徐蓓认为《租赁合同》是格式合同的上诉理由，依法不能成立。双方在《租赁合同》第八条第7项中约定：“乙方（徐蓓）按时交纳租金及相关费用，不得以任何理由迟延交纳租金及相关费用”；在第8项中约定：“合同期满或解除合同的，原来的装修本着‘来装去留’的原则，装饰性的不可移动物品不得撤除和破坏，否则甲方（银谷项目部）有权追究乙方（徐蓓）的责任。”上述内容约定了承租人按时支付租金的义务和双方对已形成附合的装饰装修物的处理原则，不违反法律规定，没有免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，该条款合法有效。徐蓓请求判令《租赁合同》中第八条第7、8项条款无效的上诉请求，本院不予支持。徐蓓上诉认为，一审法院对徐蓓确认《租赁合同》第八条第7、8项条款无效的反诉请求，庭审中归纳为争议焦点，但未进行判决，导致适用法律错误。在一审判决争议焦点（一）中，一审法院认为双方签订的《租赁合同》合法有效，对该合同的效力进行了确认。徐蓓认为一审判决遗漏反诉请求和争议焦点的上诉理由不能成立。
关于争议焦点2、关于银谷项目部是否应向徐蓓支付违约金的问题。《租赁合同》第七条第1项规定：“甲方（银谷项目部）保证拥有房产的所有权及其土地使用权，甲方保证房产现状不属于违章建筑，并符合政府规定的规划，并提供消防验收合格手续。”根据合同的约定，银谷项目部应提供消防验收合格手续。合同签订后，因银谷项目部不能提供消防验收合格手续，徐蓓于2014年7月9日，以银谷项目部出租的房屋未通过消防验收为由诉至汉寿县人民法院，要求解除租赁合同。经汉寿县人民法院主持调解，双方达成调解协议：继续履行《租赁合同》；徐蓓支付至2014年的第二期租金、物业费及电费；银谷项目部一次性减免徐蓓租金53072元；徐蓓自愿放弃其他诉讼请求。以上事实证明，徐蓓以减免租金的方式放弃了追究银谷项目部不能按期提供消防验收合格手续的违约责任，且2014年7月21日，银谷项目部一期工程通过了汉寿县公安局消防大队的消防验收备案。故徐蓓认为银谷项目部不能按约提供消防验收合格手续应承担违约责任的上诉理由，依法不能成立。徐蓓租赁房屋开办幼儿园违反了住房城乡建设部发布的关于《建筑设计防火规范》GB50016-2014规定的托儿所、幼儿园必须设置两个安全出口的强制性规定。一审法院以租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的规定，解除了该《租赁合同》。徐蓓认为银谷项目部故意隐瞒建筑设计缺陷存在违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”双方签订的《租赁合同》中并未约定银谷项目部出租的房屋应有两个安全出口，《租赁合同》所附房屋平面设计图显示该出租房屋仅有一个安全出口，徐蓓承租该房屋时应知晓该房屋只有一个安全出口，银谷项目部没有提供有两个安全出口房屋的义务。故徐蓓上诉认为银谷项目部故意隐瞒建筑设计缺陷，应承担违约责任的上诉理由，依法不能成立。徐蓓要求银谷项目部支付违约金104101.05元的上诉请求，本院不予支持。
关于装修装饰残值损失问题。根据《租赁合同》第八条第8项之规定：“合同期满或解除合同的，原来的装修本着‘来装去留’的原则，装饰性的不可移动物品不得撤除和破坏，否则甲方（银谷项目部）有权追究乙方（徐蓓）的责任。”双方在合同中对已形成附合的装饰装修物的处理进行了约定，应从其约定，银谷项目部对徐蓓剩余租期内装饰装修的残值损失不应当承担赔偿责任。徐蓓请求银谷项目部对徐蓓剩余租期内装饰装修的残值损失承担赔偿责任的上诉请求，本院不予支持。
关于退还押金问题。《租赁合同》第五条规定：“本合同签订前，乙方（徐蓓）应向甲方支付租赁押金37216元。租赁期限届满，甲方（银谷项目部）应自乙方（徐蓓）结清所有费用并办理移交手续之日起七日内一次性全额免息退还押金。”根据合同的约定，徐蓓结清所有费用并办理移交手续后，银谷项目部才需全额退还押金。故对徐蓓要求银谷项目部退还所交押金的上诉请求，本院不予支持。
关于争议焦点3、《租赁合同》第十条第1项规定：“乙方（徐蓓）拖欠租金，应向甲方（银谷项目部）支付滞纳金，每逾期一日甲方有权向乙方收取所拖欠租金的1%的滞纳金。”徐蓓拖欠租金已构成违约，应按合同的约定承担违约责任。因双方约定的违约金过高，一审法院调整按年利率6%支付滞纳金，截止到2015年10月31日止，徐蓓应支付滞纳金6958.48元。徐蓓上诉认为不应支付滞纳金的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，徐蓓的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9955元，由徐蓓负担。
本判决为终审判决。
审判长 李浚
审判员 孙晖
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二〇一六年九月十三日
书记员 余芳
附本案引用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。