四川省彭山县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）彭山民初字第1244号
原告张辉平。
委托代理人刘朝祥，四川法派律师事务所律师。
委托代理人方秀莲，四川法派律师事务所律师。
被告田仕秋。
被告卓云泉。
被告张霞。
原告张辉平与被告田仕秋、卓云泉、张霞案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2014年8月14日立案受理。因无法直接向三被告送达相关法律文书，本案用公告送达方式向三被告送达了相关法律文书，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张辉平及其委托代理人方秀莲到庭参加了诉讼，三被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告张辉平诉称，2014年7月23日，原告（案外人）收到彭山县人民�院送达的（2014）彭山执异字第6号执行裁定书。原告认为贵院的驳回案外人的执行异议的裁定事项，适用法律错误，与事实不符，其理由为1.本案应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，即被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。原告在2006年2月27日就向被告卓云泉支付了诉争房屋的所有房款172000元，并于当天收到诉争房屋，后又以自己名义对外出租。因此法院不得查封诉争房屋。2.本案不适用《中华人民共和国物权法》第九条和第二十一条第一款�规定进行裁判，因为原告与被告卓云泉、张霞的诉争房屋买卖的时间发生在2006年2月25日，而《物权法》的实施时间在发生买卖关系之后。3.因（2012）彭山民初字第799号民事判决书确认了原告与被告卓云泉、张霞的房屋买卖合同成立，故原告与被告卓云泉、张霞的房屋买卖合同合法有效，诉争的房屋应归原告所有。综上所述，执行裁定书驳回原告张辉平作为案外人的执行异议适用法律不当，没有事实依据。为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求法院判令：1.依法确认原告张辉平为诉争房屋的所有权人；2.对位于彭山县彭溪镇二环北路产权证号为彭房权彭溪镇字第P-02号023020830号商铺停止执行；3.本案诉讼费，由被告负担。
被告田仕秋、卓云泉、张霞未到庭，也未提供书面答辩意见。
经审理查明，被告卓云泉、张霞与原告张辉平的姐夫是亲戚关系，�原告是远房的亲戚关系。被告卓云泉和张霞系夫妻关系，于2011年2月16日办理离婚登记手续。被告卓云泉和张霞在夫妻关系存续期间，于2006年2月25日由被告卓云泉与原告经协商口头达成诉争房屋的买卖协议，在达成口头协议时，有原告的姐夫在场，并由原告的姐夫帮助双方进行协商，且原告的姐夫在讼争房屋旁已购买了门市，房源信息是双方亲戚告知的；双方口头协议约定，“原告以172000元房价购买被告卓云泉和张霞所有的位于彭山县彭溪镇二环北路房屋所有权证号为彭房权彭溪镇字第P-02号023020830号商铺一间。”之后，在同年2月27日，原告将购房款172000元交付给了被告卓云泉，被告卓云泉即给原告出具了收条，该收条载明：“今收到张辉平购卓云泉彭溪镇二环北路门市款壹拾柒万贰仟元正，小写172000元，收款人卓云泉，时间为2006年2月27日。”被告卓云泉即将讼争�市的钥匙及铺面交付给原告，原告要求被告办理该门市的过户手续，被告以该门市的手续还未办下来为由，说以后办理好过户手续后将房产证交给原告，原告曾多次要求被告办理过户登记手续，但被告卓云泉和张霞至今未对讼争房屋办理过户登记。经核实讼争门市房产证的办证时间为2002年10月28日，门市面积为40.8平方米，土地使用权证的办证时间为2003年1月9日，土地使用权面积为6.68平方米。被告张霞对诉争房屋的买卖和交付是知情的，并对买卖行为是认可的。
原告在收到讼争房屋后，于2006年9月10日将房屋出租给邓萍，租期为三年，出租面积为90平方米（含另外一间门市），当年租金为5000元，第二、三年租金随行就市，但涨幅不能超过上年的10%。于2009年9月20日将讼争的门市出租给魏丹，租期为五年，当年租金为7180元，在租期内租金随行就市，但涨幅不�超过上年的10%。以上租房协议载明的是三间门市，实质上只有两个房产证，另一房产证已办理，现讼争建筑面积为40.8平方米的门市未办理过户手续。原告从2006年2月27日对讼争房屋就进行管理、使用至今。
2008年11月28日，被告卓云泉将讼争房屋作为抵押担保物向彭山县农村信用合作联社江口信用社申请贷款，并办理了房地产抵押登记以及彭房2008他字第951号房地产他项权证。本院于2012年12月14日作出（2012）彭山民初字第844号民事判决书判决：“1.被告卓云泉于本判决生效之日起十日内归还原告彭山县农村信用合作联社借款本金29万元及截止2012年8月31日的利息72034.05元；并从2012年9月1日起按中国人民银行有关贷款逾期还款加、罚息利率规定向原告支付资金利息。2.被告张霞对以上借款本金及利息承担连带清偿责任。3.原告彭山县农村信用合作联社对被告卓云泉�张霞提供的抵押物：彭房权彭溪镇字第P-02号023020830号商铺、彭房权证凤鸣镇字第P-011130002**号房屋，在二被告不履行上列债务时，有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款享有优先受偿权。”该案原告申请执行后，本院对该案已经执行完毕，对讼争的抵押物彭房权彭溪镇字第P-02号023020830号商铺因存有争议，本院并未对该抵押物进行拍卖。
另查明，本案被告田仕秋曾另案以原告身份向本院起诉被告卓云泉和张霞民间借贷纠纷一案，本院于2011年11月15日作出（2011）彭山民初字第425号民事判决书，判决被告卓云泉偿还田仕秋借款本金90万元，并以本金50万元从2011年3月1日起，以本金40万元从2011年4月1日起按银行同期贷款利率的4倍计付资金利息支付原告；被告张霞对其中借款本金50万元及其利息承担连带清偿责任。在诉讼过程中，本院对被告卓云泉、张霞所�的产权证号为彭房权证凤鸣镇字第P-011130002**号、第P-02号0230208**号门面和被告卓云泉所有的彭山县农机局700平方米的房屋予以查封。2014年7月14日，案外人张辉平向本院提出了执行异议，本院于2014年7月23日作出了（2014）彭山执异字第6号执行裁定，裁定驳回案外人张辉平的执行异议。
还查明，原告张辉平曾另案起诉被告卓云泉、张霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月18日作出（2012）彭山民初字第799号民事判决书判决：“1.原、被告双方口头约定对二被告所有的彭房权证彭溪镇字第P-02号0230208**号房屋买卖合同成立；2.驳回原告的其他诉讼请求。”
根据申请执行人田仕秋的申请，本院已对讼争的位于彭山县彭溪镇二环北路房屋所有权证号为彭房权彭溪镇字第P-02号023020830号商铺（建筑面积为40.8平方米）进行了查封。
以上事实有，原告提供的证据1.原告身份证复印件；2.诉争房屋的房产证及土地使用权证复印件；3.原告将诉争房屋出租的租赁合同以及被告卓云泉向原告出具房屋买卖价款的收条复件；4.（2012）彭山民初字第799号、844号民事判决书、（2012）彭山执字第154-4号执行裁定书、（2014）彭山执异字第6号执行裁定书。三被告未提供证据。以及原告在庭审中的陈述等在卷作佐证。
本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利人，在执行程序终结前，向执行法院以申请执行人、必要时候的被执行人为共同被告提起阻止对执行标的物强制执行的诉讼。本案争议焦点，原告是否享有足够停止对位于彭山县彭溪镇二环北路产权证号为彭房权彭溪镇字第P-02号023020830号已查封商铺执行的权利。庭审核实，原告于2006年2月25日与被告卓云泉经协商口头达成，以172000�价款购买被告卓云泉和张霞所有位于彭山县彭溪镇二环北路讼争门市的买卖协议。之后，在同年2月27日，原告将房款172000元交付给被告卓云泉，被告卓云泉即给原告出具收条，且将讼争门市的钥匙及门市交付给原告，原告从2006年2月27日对讼争房屋进行管理、使用、收益至今。从查明买卖过程来分析，原告是经相互认识的人介绍后知道讼争门市要出售的信息；从协商过程来分析，讼争门市的买卖是双方当事人真实意思的表示；从房屋的价款、面积、租金以及当时讼争门市的地理位置来分析，原告支付的房价是合理房价；从被告卓云泉将讼争门市用于抵押贷款的金额来分析，原告支付给被告卓云泉、张霞的房价也是合理房价；从时间上来分析，原告与被告卓云泉的门市买卖发生在讼争门市抵押和法院查封之前。因被告卓云泉与彭山县农村信用合作联社的《最高额抵押�款合同》纠纷案已执行完毕，且讼争门市并未进行拍卖。又因本院于2014年12月18日作出（2012）彭山民初字第799号民事判决书判决：“原告张辉平与被告卓云泉双方口头约定对二被告所有的彭房权证彭溪镇字第P-02号0230208**号房屋买卖合同成立。”综上，原告在讼争门市的买卖过程中没有过错，且尽到了合理的审查义务，原告对未取得房产登记也无过错，原告对讼争门市的管理、使用、收益符合善意取得，故原告张辉平是讼争门市的实际物权所有人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“即被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有该财产�但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”以及《证据规定》第二条“当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，应停止对讼争门市的执行。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、第十七条、第十八条、第十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、停止对位于彭山县彭溪镇二环北路产权证号为彭房权彭溪镇字第P-02号023020830号商铺�行。
二、原告张辉平是位于彭山县彭溪镇二环北路产权证号为彭房权彭溪镇字第P-02号023020830号商铺的所有权人。
本案受理费400元，由三被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院
审 判 长 张文清
代理审判员 魏晓雪
人民陪审员 管 莉
二〇一五年三月九日
书 记 员 陈 毅