浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙台民终字第721号
上诉人（原审被告）：椒江区白云街道塘岸村民委员会，住所地：台州市经济开发区纬一路90号。
代表人：丁呈贵，该村民委员会主任。
委托代理人：孙林剑，浙江永联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：台州万邦物业管理服务有限公司，住所地：台州市华中大厦211室物业用房。
法定代表人：朱海琴，该公司董事长。
委托代理人：徐萍，浙江时空（台州）律师事务所律师。
上诉人椒江区白云街道塘岸村民委员会因物业服务合同纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2015）台椒民初字第1078号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院审理认定，2007年1月17日，被告与国强房地产公司签订了联合建设协议书，约定国强房地产公司取得被告商住楼开发工程地块的土地使用权，确定国强房地产公司为开发合作伙伴，国强房地产公司负责商住楼工程建设及建设的全部资金，无偿返还给被告建筑面积20100平方米的房屋，以及30个国家标准地下车位，其中商业用房全部返还村集体使用（约10000平方米，以实际发证面积为准），国强房地产公司必须在2009年10月30日前交付由消防、规划、环保部门验收合格的上述商业用房和车位。2012年7月23日，被告与国强房地产公司签订了补充协议书，载明双方联合开发建设的商住楼现名金岸公寓，经双方友好合作，该项目已全部竣工并按时交付，对2007年1月17日签订的联合建设协议书达成补充协议，约定一、二层商业用房建筑面积8654.59㎡归被告所有以及归被告所有的30个地下车位的车位号。国强房地产公司曾与国强物业公司签订委托承包物业管理合同，约定国强房地产公司将国强·金岸公寓小区前期物业管理委托承包给国强物业公司负责经营；物业管理费收费标准为住宅1.45元／平方，商业2.5元／平方，地下车位30元／只；委托承包期限暂定为二年，从房产公司通知交房开始计算并协助业主委员会成立止，直至本合同自然终止；向国强物业公司缴纳管理费从房产公司通知交房之日起计算。2009年6月29日，台州市万邦物业管理服务有限公司与国强物业公司签订委托承包物业管理合同，约定国强物业公司将国强·金岸公寓小区前期物业管理委托承包给台州市万邦物业管理服务有限公司负责经营，合同内容与国强房地产公司和国强物业公司签订的委托承包物业管理合同的内容完全一致。2009年11月1日至2011年10月31日期间，原告为国强·金岸公寓小区提供了物业服务。2010年8月31日，被告向原告出具授权书，载明“金岸公寓商业用房各经营户：白云街道塘岸村民委员会现授权台州万邦物业管理服务有限公司收取金岸公寓1-2层商业用房的物业费，收费标准为每月0.8元／㎡。希各经营户积极配合。”上述委托承包物业管理合同约定的期限届满后，原告与台州市金岸公寓的业主委员会重新签订物业服务合同，并继续提供物业服务。另查明：国强房地产公司于2013年6月25日将名称变更为国强建设集团房地产开发有限公司（以下简称国强集团），台州市万邦物业管理服务有限公司于2009年12月17日将名称变更为万邦公司。国强·金岸公寓小区即为台州市金岸公寓。原告于2012年8月14日办理了台州市金岸公寓商业用房（8654.59㎡）和30个地下车位的产权登记。2013年1月30日，原告曾向被告发送律师函催讨2010、2011、2012年度的物业费。被告一直未支付。原告为与被告物业服务合同纠纷于2014年4月8日向该院起诉，后于2014年10月16日撤诉，该院裁定予以准许。国强物业公司于2015年6月18日出具证明，载明“塘岸小区金岸公寓2009年11月1日至2011年10月31日的物业由我公司委托台州万邦物业管理服务有限公司代为管理，我公司已于2012年3月将此期间的物业管理费转让给台州万邦物业管理服务有限公司”。
原审法院审理认为，国强集团作为台州市金岸公寓的建设单位与国强物业公司签订的前期物业服务合同，对作为业主的被告具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款第（一）项的规定，国强物业公司将全部物业服务业务一并委托给原告而签订的委托承包物业管理合同应属无效。但原告实际上为台州市金岸公寓提供了物业服务，从被告出具的授权书可以确认，被告知晓台州市金岸公寓实际由原告提供物业服务且未提出异议，并同意物业费由原告收取，本案中国强物业公司亦出具证明表示物业费已转让给原告，故被告应当向原告支付前期物业服务期间的物业费。被告关于商业用房为小区外围临街，无需物业管理的抗辩不能成立。被告与商业用房的实际承租人有无约定物业费由实际承租人支付并不影响本案中被告承担物业费。至于物业费标准，商业用房部分，原告主张每月0.8元／㎡，被告出具的授权书亦予以确认，该院予以确认；至于地下车位部分，虽然委托承包物业管理合同约定为30元／只，并未明确该标准系按月计算还是按年计算，但是结合本地物业服务费标准等因素，可以确定为30元／只／月。至于物业费的起算时间，委托承包物业管理合同约定物业费从房产公司通知交房之日起计算，被告认可商业用房系按照联合建设协议书约定在2009年10月30日前交付，故原告主张从2009年11月1日起计算商业用房的物业费合理；关于地下车位，联合建设协议书约定车位在2009年10月30日前交付，补充协议书中双方确认台州市金岸公寓项目已全部竣工并按时交付，被告亦未提供充足证据证明国强集团迟延交付地下车位，故该院确认地下车位的物业费亦应按原告主张的2009年11月1日起算。因此被告应支付的商业用房和地下车位二年的物业费分别为166168.13元（0.8元／㎡／月×8654.59㎡×24月）和21600元（30元／只／月×30只×24月），合计187768.13元，扣除原告认可已收取的61941.40元，被告还应支付125826.73元。委托承包物业管理合同对于物业费支付时间没有约定，原告可以随时向被告主张物业费，故该案未超过诉讼时效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和第六条的规定，判决如下：被告椒江区白云街道塘岸村民委员会于本判决生效后十日内支付给原告台州万邦物业管理服务有限公司物业费125826.73元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1408元（减半收取，原告台州万邦物业管理服务有限公司已预付），由被告椒江区白云街道塘岸村民委员会负担。
宣判后，椒江区白云街道塘岸村民委员不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定国强建设集团房地产开发有限公司与台州市国强物业服务有限公司签订的前期物业服务合同对上诉人具有约束力不当。本案诉争的商业用房和30个地下车位系上诉人与国强集团联合开发的相关建筑，双方之间不存在买卖关系，系合作建房关系，该商业用房不适用有关物业管理的规定。上诉人从未与国强集团签订过物业服务合同，也不清楚物业管理的有关情况，国强集团与国强物业签订的前期物业服务合同对上诉人不应当具有约束力；二、一审法院认定本案未超过诉讼时效不符合法律规定。即使上诉人与被上诉人之间存在物业管理关系，根据物业服务合同的约定，物业费也是当月收取的。被上诉人称2013年1月30日发送律师函催讨物业费，但上诉人从未受到相关函告。本案物业管理费最迟的支付时间应为2011年10月31题，被上诉人于2014年4月8日提起诉讼，已经超出了诉讼时效；三、一审法院认定上诉人支付的物业费为125826.73元不符合客观实际。1、上诉人所有的商业用房均为小区外临街门面，无需物业公司进行管理，物业公司也没有进行过管理。2、根据一审时上诉人提交的浙江翔宇物业金岸公寓管理有限公司的证明，在2012年11月5日浙江翔宇物业金岸公寓管理有限公司才将车位的出入卡及修理后的车位交给上诉人使用，故上诉人所有的地下车位管理费不应由上诉人承担。另外，地下车位是30元／只的标准，而不是被上诉人主张的30元／月／只。3、从被上诉人提交的由上诉人出具的授权书看，上诉人在2010年8月31日才授权被上诉人提供物业服务并收取物业费，因此，如果要承担物业费，也应从2010年8月31日起开始计算支付物业费。请求撤销原判，依法改判。
台州万邦物业管理服务有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案上诉人与被上诉人之间的争议焦点在以下三个方面：一、国强集团与国强物业公司签订的前期物业服务合同对上诉人是否具有约束力。上诉人认为原审判决认定其具有约束力错误。本院审查认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。根据上述法律规定，本案上诉人作为金岸公寓小区的业主，应受到国强集团与国强物业公司签订的前期物业服务合同的约束；二、本案被上诉人起诉要求上诉人支付物业费是否超过诉讼时效。本院审查认为，因本案中的委托承包物业管理合同对物业费支付时间没有约定，故被上诉人可以随时向上诉人主张物业费，本案被上诉人起诉并未超过诉讼时效；三、原审判决认定上诉人应支付的物业费125826.73元是否正确。本院审查认为，本案被上诉人实际为台州市金岸公寓提供了物业服务，从上诉人出具的授权书可以确认，上诉人知晓实际由被上诉人提供物业服务且未提出异议，故上诉人应向被上诉人支付前期物业服务期间的物业费。上诉人认为临街商业用房无需物业服务的主张，缺乏事实及法律依据，本院亦不予采纳。关于于地下车位的物业费标准问题，委托承包物业管理合同约定为30元／只，并未明确该标准系按月计算还是按年计算，原审结合本地物业服务费标准等因素确定为30元／只／月也并无不当。上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。原判正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2816元，由上诉人椒江区白云街道塘岸村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈文杰
审 判 员 王文兴
代理审判员 黄 磊
二〇一五年十一月十二日
代书 记员 包菲菲