成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金牛民初字第1791号
原告黄从伟。
委托代理人闵东，四川时代经纬律师事务所律师。
委托代理人李雷，四川时代经纬律师事务所律师。
原告黄勇。
委托代理人闵东，四川时代经纬律师事务所律师。
委托代理人李雷，四川时代经纬律师事务所律师。
被告四川兴投化工实业开发公司。
法定代表人邓勇。
委托代理人杨丽萍，四川经川律师事务所律师。
被告四川富森实业投资有限公司。
法定代表人刘云信。
委托代理人朱煜，四川蜀锦江律师事务所律师。
委托代理人张潇然，四川蜀锦江律师事务所律师。
原告黄从伟、黄勇与被告四川兴投化工实业开发公司（以下简称兴投公司）、四川富森实业投资有限公司（以下简称富森公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员姚凌燕独任进行审判，并于2013年5月15日。因案情复杂，且双方当事人争议较大，本案转为普通程序，组成合议庭进行审理，并于2013年8月28日公开开庭进行了审理。原告黄从伟及两原告委托代理人闵东、李雷，被告兴投公司的委托代理人杨丽萍，被告富森公司的委托代理人朱煜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2001年12月6日及2002年3月15日被告兴投公司（原名成都市投资公司房地产开发公司）及富森公司分别同两原告签订了《成都市商品房（预售）合同》，约定原告向被告购买位于成都市金牛区洞子口乡长久村九组＊幢＊楼＊号及＊号房屋，房屋面积均为104.18平方米，两房屋合计面积208.36平方米；甲方所售商品房面积与产权监理机关实测面积结算差异超过5%的，合同继续履行，双方按成都市产权监理处核定面积结算房款；甲方将该商品房交付乙方的，应协助乙方在90日内到房屋产权监理机关办理权属登记手续，如因甲方过失造成乙方不能在规定期限内办理权属登记的，合同继续履行，甲方按总房款的万分之五每日向乙方支付违约金。合同签订后，两原告如约支付了购房款1538570元。而被告在2003年交房后未按约在90日内为原告办理权属登记手续，直到2012年11月才为两被告办理了共同共有的两份权属证书，一套面积为123.45平方米，另一套面积为40.56平方米，两套房屋合计面积为164.01平方米，实测面积与约定面积差异为44.35平方米。原告取得产权证后，多次与被告交涉，要求其按合同约定返还多付房款、赔偿损失及支付迟延办理权属登记的违约金，被告均拒绝履行。故原告起诉来院，请求判令：1、被告按实测面积与合同面积之差返还购房款327488.83元；2、被告赔偿原告损失235955.70元；3、被告向原告支付迟延办理权属登记的违约金500000元。
被告兴投公司辩称，本案争议房屋的产权登记面积与合同约定面积存在差异是由于国家面积登记方式的政策变化引起的，而不是被告交付的房屋面积实际减少了，且两原告已对此面积差异书面承诺放弃，故被告不应承担责任；2、两原告延迟取得房屋产权证书的责任在于原告自己，并非被告违约，故被告不应向原告支付迟延办理权属登记的违约金；3、两原告于2003年收房后，商铺一直在正常经营使用，原告没有任何损失；4、原告的诉讼请求已超过诉讼时效，且无证据证明其诉讼时效中断的情形，故原告丧失了胜诉权；5、若法院认为被告有违约行为，请求将违约金调低。
被告富森公司辩称，同意被告兴投公司的答辩意见。另原告对廊柱面积不能办理产权是明知的，并出具了承诺书，故被告不应对此承担责任；按合同约定被告仅有协助办理产权证的义务，而原告于2012年7月1日才出具委托书，故迟延办理产权证的责任在于原告自己，被告不应支付违约金；原告对其损失没有任何证据，不应得到支持。
经审理查明，2001年12月6日原告黄从伟与成都市投资公司房地产开发公司（后更名为四川兴投化工实业开发公司，即被告兴投公司）、被告富森公司签订《成都市商品房（预售）合同》（以下简称《商品房预售合同》），备案号为92758，合同编号为蓝色0006。2002年3月15日原告黄勇亦与两被告签订《商品房预售合同》，备案号为92762，合同编号为蓝色0005。两份《商品房预售合同》均约定：乙方（即黄从伟、黄勇）分别向甲方（即兴投公司、富森公司）购买位于成都市金牛区洞子口乡长久村九组＊幢＊楼＊号、＊幢＊楼＊号房屋，房屋用途为商业，两套房屋建筑面积均为104.18平方米（其中套内面积74.58平方米、公摊面积29.60平方米）。两份《商品房预售合同》均备注：柱廊面积22.19平方米；该商品房交付时如有面积差异，以房屋产权监理机关实测面积为准；该商品房销售价格为：实得建筑面积（即套内面积）均为10314.90元／平方米（公摊面积按建造成本折算计入实得面积单价），房款共计均为769285元；甲方所售商品房面积与产权监理机关实测面积差异在±0%（含本数）至±5%以内，按实测面积结算房款；差异超过±5%（含本数），合同继续履行，双方约定按成都市房屋产权监理处核定面积结算房款；甲方将该商品房交付乙方后，应协助乙方在90日内到房屋产权监理机关办理权属登记手续，如因甲方过失造成乙方不能在规定期限内办理权属登记的，合同继续履行，甲方按总房款的万分之五每日向乙方支付违约金；等等。
在产权办理过程中，上述两份《商品房预售合同》中的“购房人（乙方）”，分别由“黄从伟”、“黄勇”均变更为“黄从伟、黄勇”；其中备案号为92758的《商品房预售合同》中，手写添加“现房号为附1号，实测面积套内112.27㎡，公摊11.178㎡，合计123.45㎡”；备案号为92762的《商品房预售合同》中，手写添加“现房号为附9号，实测面积为套内36.89㎡，公摊3.673㎡，合计40.56㎡”，被告兴投公司、富森公司分别在上述变更处加盖了公章。
上述两份《商品房预售合同》签订后，原告黄从伟于2001年12月6日向被告兴投公司、富森公司支付了首付款389285元，并于2002年2月8日在中国建设银行成都市第六支行办理了按揭贷款380000元；原告黄勇于2002年1月30日向被告兴投公司、富森公司一次性支付了购房款730821元（因一次性付款，剩余5%购房款不再支付）。
上述合同签订后，在办理房屋所有权登记过程中，原告黄从伟、黄勇共同出具两份《承诺书》载明：1、本人黄从伟、黄勇购买兴投公司开发的位于金牛区交大路＊号的“金色阳光二期蓝色空间项目”商业（房）一套，该商业（房）原业主姓名为黄从伟，现更名为黄从伟、黄勇两人共有；原合同房号为＊幢＊单元＊号、（＊幢＊单元）＊号，现派出所编写房号为附1号、附9号；原合同备案面积为：套内面积74.58平方米，公摊面积29.6平方米（含柱廊面积22.19平方米），合计建筑面积104.18平方米；现实测面积为：套内面积112.27平方米、36.89平方米，公摊面积11.178平方米、3.673平方米，合计建筑面积123.45平方米、40.56平方米；根据现行政策规定：柱廊面积不能登记为面积，本人黄从伟、黄勇同意放弃柱廊面积，并按实测面积办理该套商业产权证；对于本商业（房）柱廊（面积）不能办理产权事宜与兴投公司无关，兴投公司不承担任何责任；本商业（房）产权办理完毕后，本人黄从伟、黄勇与兴投公司的权利和义务就此终止。庭审中，各方当事人均不能明确上述《承诺书》出具的准确时间。
2012年7月1日原告黄从伟、黄勇共同出具《委托书》载明，我（委托方）黄从伟、黄勇因不能到场办理位于金牛区交大路＊号附＊号＊楼的房屋登记手续，特委托（受托方）兴投公司、富森公司办理房屋登记手续，具体事宜如下：一、代理范围：办理上述房屋之不动产登记手续；2、回答登记机关询问事实；3、领取房屋权属证书；二、受托方无转委托权；委托人已将所有信息准确、真实的告知受托方，受托人办理上述事宜时，在文件上的签字所缴纳的税费，委托人均予认可，并承担相应的法律责任。
2002年11月19日成都市房屋产权监理处向成都市投资公司房地产开发公司（即被告兴投公司）制发《房屋所有权证》，载明房屋坐落于金牛区交大路＊号，其中设计用途为住宅的房屋建筑面积为2155.17平方米，商业房屋建筑面积为629.99平方米；其中公摊面积为274.74平方米，柱廊面积为140.34平方米；共有人为富森公司。
2012年11月29日成都市房屋产权登记中心分别为位于成都市金牛区交大路＊号附1号、附9号房屋进行了所有权转移登记，房屋所有权人均为原告黄从伟、黄勇共同共有，规划用途为商业；其中附1号房屋的建筑面积为123.45平方米，套内建筑面积为112.27平方米；附9号房屋的建筑面积为40.56平方米，套内面积为36.89平方米，并制发了两份《房屋所有权证》（权2182199、权2182173）。被告兴投公司向原告黄从伟移交了上述两份《房屋所有权证》及销售不动产统一发票、契税发票、维修资金交款凭证、手续费发票原件。原告黄从伟在被告兴投公司制作的《产权证移交清单》“客户签字确认”处签署：现本人黄从伟以（已）收到以上“移交内容”内所有资料，收到上述资料后，本人与兴投公司的所有责任和义务一并终止，不再就此房屋的产权问题向开发商提出纠纷和质疑，特此说明；另费用已结清；收到退款950元。
2013年3月26日成都爱地阳光物业管理有限公司出具《证明》：位于成都市金牛区交大路＊号1楼附1号和附9号两商铺属于业主黄从伟和黄勇共同所有，两业主黄从伟和黄勇于2003年8月6日收房，收房当日与我公司签订了物业管理协议，两商铺自收房至今一直在正常经营使用。
上述事实有成都市商品房（预售）合同，商品房买卖合同摘要，一次性付款收据，按揭首付款收据，中国建设银行个人（商住房）贷款支付凭证，契税完税证，销售不动产统一发票，房屋所有权证，房屋信息摘要，承诺书，收据，产权证移交清单，委托书，房屋所有权证，证明，管理服务协议，情况说明，当事人一致陈述，以及庭审笔录等在案为证，足以认定。
本院认为，原告黄从伟、黄勇与被告兴投公司、富森公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议合法有效，本院予以确认，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本院就本案以下争议的焦点，分别评析如下：
一、关于被告兴投公司、富森公司是否应按实测面积与合同面积之差向原告黄从伟、黄勇返还购房款的问题？
本院认为，原告黄从伟、黄勇分别于2001年12月6日、2002年3月15日与被告兴投公司、富森公司签订《商品房预售合同》时约定“柱廊面积22.19平方米”含在建筑面积中，并将“公摊面积按建造成本折算计入实得面积单价”。上述合同签订后，建设部于2002年3月27日发布并实施《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房（2002）74号），根据该通知第三条“房屋权属登记涉及的有关房屋建筑面积计算问题，《房产测量规范》未作规定或规定不明确的，暂按下列规定执行：……（八）公共通道：临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积”的规定，故原告黄从伟、黄勇所购两套房屋中的“柱廊面积22.19平方米”均不应计入建筑面积中。本院认为，首先，被告兴投公司、富森公司在向原告黄从伟、黄勇出售本案争议房屋时，将柱廊面积一并计入建筑面积中，并不违反当时法律、行政法规等相关规定。其次，原告黄从伟、黄勇在产权办理过程中出具《承诺书》，承诺“同意放弃柱廊面积，并按实测面积办理该套商业产权证”，同时承诺“对于本商业柱廊不能办理产权事宜与兴投公司无关，兴投公司不承担任何责任”，原告黄从伟、黄勇的上述承诺系两人对自己民事权益的处理，不违反法律、行政法规的规定，本院予以确认。另原告黄从伟、黄勇上述《承诺书》虽仅针对被告兴投公司作出，但从《承诺书》中载明“购买兴投公司开发的”内容，表明原告黄从伟、黄勇的承诺对象为本案争议房屋的开发商，而原告黄从伟、黄勇在签订《商品房预售合同》时就应明知本案争议房屋的开发商为被告兴投公司、富森公司，原告黄从伟、黄勇所作承诺对被告富森公司同样有效。故对原告黄从伟、黄勇要求被告兴投公司、富森公司返还购房款的诉讼请求，本院不予支持。
二、关于原告黄从伟、黄勇主张被告兴投公司、富森公司支付迟延办理权属登记违约金50万元的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题？
本院认为，根据原告黄从伟、黄勇、被告兴投公司、富森公司在《商品房预售合同》中的约定，被告兴投公司、富森公司应于交房后90日内协助原告黄从伟、黄勇办理权属登记手续。根据庭审查明事实，原告黄从伟、黄勇于2003年8月6日收房，故被告兴投公司、富森公司在2003年11月4日前未履行其协助办理权属登记手续的义务，原告黄从伟、黄勇从此时就应当知道自己的权利受到侵害，可要求被告兴投公司、富森公司承担违约责任，要求支付相应的违约金。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算”，以及第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，本案的诉讼时效应从2003年11月4日起算，原告黄从伟、黄勇应在法律规定的2年诉讼时效期间内主张权利，但其于2013年4月17日才起诉来院，已经超过了诉讼时效，且未提交证据证明其有诉讼时效中断、中止或延长的情形，故原告黄从伟、黄勇主张被告兴投公司、富森公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，因超过诉讼时效期间，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条、第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
驳回黄从伟、黄勇的全部诉讼请求。
案件受理费14371元，由黄从伟、黄勇负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 石 磊
代理审判员 姚凌燕
人民陪审员 张晋蓉
二〇一三年十月十一日
书 记 员 童之星