四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川07民终911号
上诉人（原审被告）：李军，男，汉族，生于1976年，住绵阳市高新技术产业开发区。
被上诉人（原审原告）：绵阳市金鑫物业服务有限公司，住所地：绵阳市游仙区中经路36号7号楼4单元底层。
法定代表人：曾友成，公司执行董事。
委托诉讼代理人：肖刚，该公司员工。
上诉人李军因与被上诉人绵阳市金鑫物业服务有限公司（以下简称“金鑫物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院（2017）川0792民初136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李军、被上诉人金鑫物业公司的委托诉讼代理人肖刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李军上诉请求：1.依法撤销（2017）川0792民初136号民事判决，驳回一审原告的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审程序不合法。物业公司没有依照《四川省物业管理条例》第三十九条的规定，实行物业交付承接查验，对相关设施、设备进行查验，导致业主接房后基本生活条件都不具备，且房屋至今未取得竣工验收合格证，物业公司负有责任。被上诉人与开发商签订的物业管理合同，对上诉人没有法律约束力。上诉人在购买住房时，开发商没有出示前期物业服务合同。2.上诉人所在的同一小区，同一物业公司收费不一，服务质量差，应当按质论价。物业服务收费标准依法应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则，由合同双方当事人约定。同一物业服务区域内同一物业类型、同一物业服务内容和标准的，物业服务收费应当执行同一价格标准。
金鑫物业公司辩称，前期物业服务合同系其与开发商签订的，依法对全体业主均具有约束力。对于上诉人主张的其接房时存在的设施问题，其责任在开发商。对于同一小区存在不同收费标准的问题，其形成的原因系小区内城中村七社将其所有的地上停车位的收费交由我公司收取，抵扣了物管费，故其收费标准低一些。
金鑫物业公司向一审法院起诉请求：判令被告立即支付自2016年2月1日起至2016年10月31日止期间的物业服务费1599.28元，并从2016年3月1日起至付清之日止按每日3‰计算违约金。
一审法院认定事实：1.2014年1月15日，原告金鑫物业公司（乙方）与遂宁市中元房地产开发有限公司（以下简称“中元房地产公司”）（甲方）签订《中元广场前期物业服务合同》一份，约定：中元房地产公司选聘金鑫物业公司对绵阳市中元广场小区提供前期物业服务，并按《绵阳市普通住宅物业服务等级标准》一级物业服务标准提供物业服务，物业服务费标准为：高层住宅1.89元/平方米/月；业主应从物业交付次日起按月交纳，于每个缴费周期起始起30日内交纳物业服务费；甲方、业主未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额每天0.3%的违约金。甲方、业主有正当理由的除外；合同履行期限自2014年2月1日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。2.2015年7月18日，被告李军接收了其购买的中元广场4-2-2006号房屋，房屋建筑面积为94.02平方米，同日被告李军在《业主临时规约》及《承诺书》上签字，《承诺书》载明：李军为中元广场4-2-2006号房屋的买受人，确认已详细阅读“中元广场业主临时规约”且同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时规约。3.2015年3月23日，绵阳市发展和改革委员会对绵阳市中元广场小区电梯住宅按1.89元/月/平方米收取物业服务费的标准进行了审查登记备案。4.2016年7月19日，原告下属涪城分公司向中元广场全体业主公布：从2016年8月1日起，物业管理费按1.55元/平方米收取。5.被告李军接房后交纳了至2016年1月31日的物业服务费，从2016年2月1日起至今未再交纳物业服务费，原告金鑫物业公司书面向被告李军催收物业费未果。
一审法院认为，原告金鑫物业公司受开发商中元房地产公司的委托按照前期物业服务合同约定对中元广场小区进行物业管理，对中元广场小区的房屋及配套的设施设备、绿化、卫生、公共秩序、环境容貌等管理项目进行维护和管理，向中元广场小区全体业主提供了各种约定服务，与该小区全体业主形成物业服务合同关系。被告李军知晓并同意遵守中元广场《业主临时规约》规定的内容，理应按照《前期物业服务合同》及《业主临时规约》履行义务。依照《物业管理条例》第七条第（五）项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，作为业主之一的李军在物业服务企业提供了合同约定的物业服务管理之后应当按时向物业服务企业交纳物业服务费用。被告李军从2016年2月1日起未交纳物业服务费，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，李军应承担继续履行的法律责任。原告方自愿向中元广场全体业主公布从2016年8月1日，物业管理费按1.55元/平方米收取，对全体业主均适用，本院对此予以认定，经计算，被告李军还应交纳2016年2月1日至2016年10月31日期间的物业服务费为1503.38元（1.89元/㎡/月×94.02㎡×6月+1.55元/㎡/月×94.02㎡×3月）。
被告李军提出《前期物业服务合同》系物业公司与开发商所签订，并非业主的真实意思，对合同的效力提出异议。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告李军的理由不能成立，本院不予支持，中元房地产公司不是本案物业服务合同纠纷适格的被告，故本院不同意原告的追加申请。
关于服务质量问题，被告李军仅提交了两张照片证明原告服务质量差，但仅从照片内容看并不能反映原告的物业服务质量，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，被告李军拒交物业费的理由不能成立，本院不予支持。被告李军另提出接收房屋时天然气等设施不完善，未达到接房条件，小区内物业费收费标准不一致，停车费收费过高，经常停水，绿化差等问题，本院认为，接房时设施不完善应属于商品房买卖合同问题，责任主体并非物业公司；物业费标准在前期物业服务合同中有明确的约定，且物业费及停车费标准调整应由业委会或业主大会与物业公司协商约定，被告个人不得以此拒交物业费；关于停水问题，被告无证据证明系原告方的原因，被告提交的《停水温馨提示》证明原告履行了告知义务。故被告上述理由不能成立，本院不予支持。
关于违约金的问题，原告方在提供物业服务的过程中确实存在一些服务瑕疵，同时考虑到整个小区的和谐共处，故本院对原告的违约金主张不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审法院作出了如下判决：一、被告李军于本判决生效之日起十日内，向原告绵阳市金鑫物业服务有限公司支付所欠2016年2月1日至2016年10月31日期间的物业服务费人民币1503.38元；二、驳回原告绵阳市金鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元，由被告李军负担。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。一审判决认定的事实清楚，本院二审予以确认。
本院认为，被上诉人金鑫物业公司与中元房地产公司签订的前期物业服务合同，没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，开发商中元房地产公司与被上诉人金鑫物业公司签订的前期物业服务合同对作为业主的李军具有约束力。在金鑫物业公司履行了合同义务的前提下，作为服务对象的李军依法应当按照合同的约定支付相应的物业服务费用。
综上所述，李军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由李军负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈兴旺
审判员 赵 志
审判员 田 苑
二〇一七年六月六日
书记员 杨 丽