大连市中山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中民初字第674号
原告大连市商业教育中心文化培训学校。
法定代表人钟萍，系该校校长。
委托代理人刘文水，辽宁志方联合律师事务所律师。
被告白佳鑫。
委托代理人蔡广柱。
原告大连市商业教育中心文化培训学校诉被告白佳鑫房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘文水，被告委托代理人蔡光柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，坐落于大连市中山区长江路x-
x号房屋系大连市中山房地产经营有限公司管理的公有住房，原告拥有该房屋的承租使用权。2013年7月8日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，约定原告将该房屋租赁给被告使用，租赁期限为一年，自2013年7月1日至2014年6月30日；年租金为人民币48万元，被告应于合同签订之日一次付清，如逾期则应按逾期付款部分每日千分之三向原告支付逾期付款违约金。双方还约定，被告下一年度欲继续租用原告房屋，应于本合同租期届满前一个月向原告提出书面申请，是否同意续租由原告决定；如可续租，双方另行签订租赁合同，相关条款另议；如被告没有在租期届满前一个月向原告提出书面续租申请，或者原告不同意续租或双方不能达成续租合同，被告应于租期届满之日迁出，如逾期迁出应按年度租金额每日千分之一向原告支付违约金，并承担逾期迁出期间的租金。2013年7月30日，大连市中山房地产经营有限公司与原告、被告订立了《公有房屋租赁协议书》，同意原告在2013年7月1日至2014年6月30日期间将该房屋转租给被告使用，三方签订的《公有房屋租赁协议书》经大连市中山区公证处公证生效。被告没有按约定支付租金，而是在2013年7月11日至2014年7月18日期间分9次支付了全年48万元租金，被告应承担逾期付款违约金50770元。被告未在租期届满前一个月向原告提出续租申请，按合同约定应于租期届满时迁出，但被告拒绝迁出，至今已非法占用原告房屋6个多月。被告仅支付了2014年7、8、9三个月的逾期迁出租金12万元，截至2014年12月末，被告尚应支付逾期迁出租金12万元，至2015年3月末，则被告应支付逾期迁出期间租金总额为24万元。依照租赁合同的约定，被告还应按年度租金额每日千分之一支付逾期迁出违约金129600万（计算至2015年3月末）。故诉至法院请求判令被告：1、立即将大连市中山区长江路x-
x号面积为215.01平方米的租赁房屋腾退给原告；2、承担逾期给付房屋租金违约金50770元（合同约定是日千分之三，按逾期给付金额日万分之五计算）；3、承担逾期迁出房屋期间的房屋租金24万元（自2014年10月1日至2015年3月31日，按每月4万元计算）；4、承担逾期迁出违约金129600元（自2014年7月1日至2015年3月31日，按年度租金额48万元每日千分之一计算）。
被告辩称，1、本案缺少诉讼主体，因为在原告提交的证据中有一份公证书，涉案房屋是大连市中山房地产经营有限公司的，是本案涉及的主体，应由该公司来主张；2、原告在向法院提交的证据中，2014年7月31日、2014年7月18日两张票据体现被告所交的款项系被告向原告所交的涉案房屋租金，虽然双方未续签合同，但已经实际履行，所以请求法庭驳回原告诉讼请求第一项，至于原告在本案中主张的违约金及被告所拖欠的房屋租金，我方同意按之前双方签订的房屋租赁合同条款履行。我方于2014年7月24日已向原告交付房屋租金20万元，上述款项充分体现原告与被告就涉案房屋继续履行租赁合同。
经审理查明，坐落于大连市中山区长江路x-
x号x层x号房屋（建筑面积215.01平方米）系大连市中山房地产经营有限公司管理的公有住房，原告系该公有房屋的承租人。2013年7月8日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于大连市中山区长江路x-
x号面积为215.01平方米的房屋（即大连市中山区长江路x-
x号x层x号房屋）租赁给被告使用，租赁期限为一年，自2013年7月1日至2014年6月30日止；年租金为人民币48万元，被告应于合同签订之日一次付清，如逾期则应按逾期付款部分每日千分之三向原告支付逾期付款违约金；被告欲在下一年度继续租用原告房屋，应于本合同租期届满前一个月向原告提出书面续租申请，是否同意续租由原告决定；如可续租，双方届时另行签订租赁合同，相关条款另议；被告没有在本合同届满前一个月向原告提出书面续租申请，或者原告不同意续租或双方不能达成续租合同，被告应于本合同租期届满之日迁出，如逾期应按年度租金额每日千分之一向原告支付违约金，并承担逾期迁出期间的租金。
2013年7月30日，该房屋的管理人大连市中山房地产经营有限公司（甲方）与原告（乙方）、被告（丙方）签订《公有房屋租赁协议书》，约定甲方同意乙方将案涉公有房屋转租给丙方，转租期限自2013年7月1日至2014年6月30日等。三方签订的《公有房屋租赁协议书》于2013年7月30日经大连市中山区公证处公证。
另查，被告分别于2013年7月11日、7月12日、7月16日、7月19日、10月31日、11月19日、12月4日、2014年7月1日、7月18日向原告支付2013年7月1日至2014年6月30日的租金7万元、5万元、5万元、10万元、2万元、10万元、4万元、2万元、3万元，原告分别给出具了专用收款收据。案涉房屋租赁合同到期后，双方未续签租赁合同，被告分别于2014年7月18日、7月31日向原告交纳2014年7月份租金1万元、3万元，原告给被告出具了收据，原告也自认已收取了被告2014年7月、8月、9月三个月的租金共计12万元。被告于庭审中提供2014年7月24日大连市中山区地方税务局代原告开具给被告的金额为20万元的发票一张，称2014年7月18日、7月31日的收据和上述发票系向原告支付的2014年7月1日至2015年6月30日的房租；原告称2014年7月24日的发票实际开的是以前原告所收到的租金，是为2013年至2014年6月的租赁周期开的。查，被告现仍未将案涉房屋返还给原告。
本院所确认的上述事实，有原告提供的房屋租赁合同、公证书、收款收据、公有非住宅房屋租赁合同书，被告提供的专用收款收据、发票及当事人陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，应予采信。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行，否则应依法承担违约责任。根据双方合同约定，“被告欲在下一年度继续租用原告房屋，应于本合同租期届满前一个月向原告提出书面续租申请，是否同意续租由原告决定；如可续租，双方届时另行签订租赁合同，相关条款另议；被告没有在本合同届满前一个月向原告提出书面续租申请，或者原告不同意续租或双方不能达成续租合同，被告应于本合同租期届满之日迁出，如逾期应按年度租金额每日千分之一向原告支付违约金，并承担逾期迁出期间的租金。”在案涉租赁合同于2014年6月30日到期前一个月，被告未向原告提出书面续租申请，双方亦未达成续租合同，因此依据合同约定被告应予租期届满之日即2014年6月30日迁出，且被告应按照合同约定给付原告逾期迁出期间的租金和违约金。故原告诉请被告将案涉房屋腾退给原告、给付逾期迁出房屋期间的租金24万元（自2014年10月1日至2015年3月31日，按每月4万元计算），符合双方合同约定，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告诉请被告给付逾期迁出违约金129600元（自2014年7月1日至2015年3月31日，按年度租金额48万元每日千分之一计算），因被告从根本上否认应给付违约金，双方间约定的违约金过高，故本院根据案情调整为按该期间内未给付逾期迁出租金部分的30%计算违约金，经计算2014年7月1日至2015年3月31日逾期迁出违约金应为240000元30%﹦72000元。因双方在合同中约定“年租金为人民币48万元，被告应于合同签订之日一次付清，如逾期则应按逾期付款部分每日千分之三向原告支付逾期付款违约金”，被告未依约及时付清租金，故被告应依法承担违约责任，原告现自愿将违约金比照约定降低为按逾期给付金额日万分之五计算，系原告对自己权利的处分，本院予以照准，经计算被告应给付原告逾期给付房屋租金违约金为48000030.5‰+41000040.5‰+36000080.5‰+310000110.5‰+2100001150.5‰+1900001340.5‰+900001490.5‰+500003580.5‰+300003750.5‰＝50770元。关于被告提供2014年7月24日大连市中山区地方税务局代原告开具给被告的金额为20万元的发票一张、称系向原告支付2014年7月1日至2015年6月30日房租的抗辩意见，原告对此不予认可，称该发票实际开的是以前原告所收到的租金，是为2013年至2014年6月的租赁周期开的，本院认为，该发票为税务局代开发票，非原告直接开具发票，且结合案涉证据，被告之前给付租金时原告均开具收据，被告未举证该发票有对应收据，又结合被告分别于2014年7月18日、7月31日交纳2014年7月份租金1万元、3万元，如果2014年7月24日的发票系被告交纳2014年7月1日至2015年6月30日的房租，则与被告2014年7月31日才付清2014年7月份的租金有矛盾之处，故案涉证据已形成完整的证据链条，证明2014年7月24日的发票是为被告交纳的2014年6月份之前的租金所开具，被告的上述抗辩意见本院不予采信。关于被告辩称本案缺少诉讼主体、应由大连市中山房地产经营有限公司来主张权利的抗辩意见，本院认为案涉房屋系原告从大连市中山房地产经营有限公司处承租的，原告的转租取得了该公司的同意，根据合同的相对性，亦应由原告向被告主张权利，故被告此节抗辩意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告白佳鑫于本判决生效后10日内将位于大连市中山区长江路x-x号面积为215.01平方米的租赁房屋腾退给原告大连市商业教育中心文化培训学校；
二、被告于本判决生效后10日内给付原告逾期给付房屋租金违约金50770元；
三、被告于本判决生效后10日内给付原告自2014年10月1日至2015年3月31日的逾期迁出房屋租金24万元；
四、被告于本判决生效后10日内给付原告自2014年7月1日至2015年3月31日的逾期迁出违约金72000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费15110元（原告已预交），由原告负担800元，被告负担14310元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 周 倩
代理审判员 陆绍宇
人民陪审员 唐丽荣
二〇一五年八月三日
书 记 员 周思雨