北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民再终字第04735号
原审上诉人（一审被告）：田惠敏，女，1963年4月6日出生。
委托代理人：张丑俊，北京市九洲律师事务所律师。
委托代理人：李娟，北京市怡德亨律师事务所律师。
原审被上诉人（一审原告）：北京城市展望物业管理有限公司，住所地北京市东城区永定门内东街中里9-17号241房间。
法定代表人：黄仁生，董事长。
委托代理人：任晨光，北京市中闻律师事务所律师。
北京城市展望物业管理有限公司（以下简称展望公司）与田惠敏物业服务合同纠纷一案，本院于2013年8月19日作出（2013）一中民终字第8658号民事判决，已经发生法律效力。本案经本院审判委员会讨论决定，于2015年2月4日作出（2015）一中民申字第01412号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。展望公司之委托代理人任晨光，田惠敏及其委托代理人张丑俊、李娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
北京侨乐房地产管理服务有限公司（以下简称侨乐公司）在一审法院诉称：我公司为田惠敏购买的别墅之所在小区提供物业服务，在田惠敏与开发商所签订的合同中，明确约定物业管理费从《入住通知书》规定的买受人办理房屋交付手续之日起计算。但田惠敏在接到开发商的入住通知后，却既不办理入住手续也不交纳物业费，现起诉请求法院判令田惠敏向我公司支付，2008年12月4日至2012年12月31日的物业费99672.11元，并按每日千分之三的标准支付至实际付清全部物业费之日的逾期付款滞纳金，截止至2012年1月31日为73887.01元。
田惠敏在一审法院辩称：侨乐公司所提起的诉讼，已超过法律规定的诉讼时效期间。开发商与侨乐公司在前期物业合同中约定的滞纳金条款是无效条款，对我没有约束力。侨乐公司存在违约和侵权行为且并未履行协助我与开发商进行协商、协调解决问题的义务。侨乐公司未能及时为我办理入住手续，并且非法扣留我的房门钥匙，该公司还擅自安排民工入住我的房屋，严重侵犯了我的合法物权。上述问题导致我至今未能入住所购房屋，我不同意该公司的诉讼请求，该公司还应赔偿我的损失。
一审法院审理查明：2007年6月23日，侨乐公司与永泰房地产（集团）有限公司（以下简称永泰公司）签订《前期物业服务合同》，为海淀区某南里一区诸子阶别墅区提供前期物业服务。合同中约定物业费的收费标准为5元／建筑平方米／月，业主应于永泰公司规定的入住之日起计缴物业费，逾期办理入住手续不影响物业服务费用的起算。该合同第6.8.条约定，业主应于永泰公司规定的入住之日起计缴物业费，业主逾期办理入住手续不影响物业费的起算；第6.10.条约定，业主逾期交纳物业服务费的，侨乐公司有权自逾期之日起按日加收应收费用的万分之三的滞纳金。
2007年9月6日，田惠敏与永泰公司签订《商品房预售合同》（合同编号Y525748及Y525764），购买了海淀区某南里一区诸子街别墅47一1号，含地上及地下部分建筑面积总计407.63平方米。该合同第十五条第二款约定“……物业管理费等应缴纳的费用均从《入住通知书》规定的买受人办理房屋交付手续之日起计算……”。
永泰公司于2008年11月27日下发入住通知书，要求田惠敏于同年12月4日办理入住手续。但其至今未办理入住手续，也未向侨乐公司交纳过物业费。另，田惠敏就所述侨乐公司在物业管理中所存在的问题，未向法庭提供充分证据。
一审法院认定上述事实的证据有：有双方当事人陈述、《前期物业服务合同》、《商品房预售合同》、《入住通知书》等。
一审法院判决认为：永泰公司与侨乐公司所签订的《前期物业服务合同》，及永泰公司与田惠敏所签订的《商品房预售合同》，均系当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故应视为有效合同，该合同受法律保护，双方当事人均应按约定全面履行自己的义务。在田惠敏或小区业委会与物业公司签订新的合同之前，《前期物业合同》应对作为小区业主的田惠敏具有法律上的约束力。
根据上述协议，田惠敏应自2008年12月4日起向侨乐公司支付物业费，其未交纳物业费的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，现侨乐公司要求田惠敏补交物业费，理由正当本院予以支持。对于侨乐公司所主张的滞纳金，法院认为，虽在《前期物业服务合同》中对滞纳金作出了约定，但考虑田惠敏一直未实际接受侨乐公司所提供的物业服务，根据民事行为所应遵循的公平原则，加之考虑侨乐公司所主张的滞纳金的数额也确系较高（已接近本金），故法院对其该项诉请不予支持。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，田惠敏就其主张侨乐公司的物业服务存在问题，未向法庭提供充分证据，故法院对其相应陈述不予采信。对于田惠敏所主张的诉讼时效问题，法院认为，因田惠敏的违约行为处于持续状态，故对其该项主张法院不予采信；对于田惠敏所提出的侨乐公司的赔偿问题，法院认为，其应在确认责任主体之后另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决：一、田惠敏向北京侨乐房地产管理服务有限公司支付物业费九万九千六百七十二元一角一分，本判决生效后七日内履行；二、驳回北京侨乐房地产管理服务有限公司其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
田惠敏不服一审判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销一审法院判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。上诉理由是：1、开发商至今未交付房屋，根据约定交付前的物业费应当由开发商来承担；2、前期物业合同第6.8条、《商品房预售合同》第十五条第二款关于物业费起算时间的约定违反行政法规的规定，依法应认定无效；因此原审认定事实错误，应予改判。在二审审理期间，田惠敏以开发商延期交付房屋为由向北京市海淀区人民法院提起诉讼，并认为该案的审理结果是本案判决的依据，申请本案中止审理。
侨乐公司答辩称：不同意田惠敏的上诉请求和理由，同意一审判决，希望二审法院驳回上诉，维持原判。第一、开发商已经在2008年11月27日下发入住通知书，要求上诉人于同年12月4日办理入住手续，房屋已经具备交付条件，但是上诉人一直未收房；第二、关于前期物业合同工6.8条，物业管理条例的规定是不充分的，本案中，上诉人已经与开发商有合同，已经明确约定以下发入住通知书的时间为缴纳物业费的起算点，对方也确实收到通知书，我公司也提供了物业服务。
本院二审经审理查明：一审判决认定的证据真实有效，据此认定的事实无误，本院予以确认。二审中，侨乐公司提交物业公司和开发商联系函件的复印件一宗，证明侨乐公司已经尽到义务向开发商做了报修。田惠敏认为该宗函件是复印件，对真实性不予认可。另查，涉案房屋的钥匙至今仍保管在侨乐公司手中。
以上事实还有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院二审认为：关于田惠敏申请中止本案审理的问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第（五）项的规定，中止审理的条件是本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结。田惠敏与开发商关于延期交付房屋的纠纷，其审理结果并不能作为本案审理的依据，故对其中止本案审理的申请，本院予以驳回。
业主交纳物业费的依据是双方签订了物业服务合同或者物业公司已经实施了物业服务行为，业主实际享受到了物业公司提供的物业服务。不论物业公司是依据合同还是事实物业服务行为向业主收取物业费，其前提均应当是业主对房屋取得了实际控制权，业主能够享受到或者已经享受了物业公司提供的物业服务。本案中，侨乐公司要求田惠敏给付物业费的依据是《商品房预售合同》第十五条第二款以及《前期物业服务合同》的约定。
《商品房预售合同》系田惠敏与开发商签订，侨乐公司不是合同的当事人，故侨乐公司无权要求田惠敏依据《商品房预售合同》第十五条第二款的约定要求田惠敏向其交纳物业费。
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。由于法律的适用离不开法律的解释，没有正确的法律解释，就没有正确的法律适用。所以，对上述条款做出法律上的解释，是本案正确审理的前提。司法解释中对前期物业合同效力的规定，实质上突破了合同的相对性，其目的在于保障在业主取得新建的房屋至业主或业委会与新的物业公司签订正式的物业服务合同之前，保障物业服务的平稳、有序、规范进行，具有过渡性的特点，系对事实物业服务行为的司法确认。但其对于业主交纳物业费时间的约定不能推定为事实物业服务行为成立的时间。本案中，田惠敏自始未实际控制房屋，房屋的钥匙一直保管在侨乐公司手中，田惠敏在不能实际控制该房屋的前提下，其既无享受物业服务的可能，也无享受到物业服务的事实。故侨乐公司要求田惠敏交纳自2008年12月4日到2012年12月31日的物业服务费及滞纳金的请求，本院不予支持。至于侨乐公司所称是田惠敏拒绝收房而导致没有拿到房屋钥匙。本院认为，如侨乐公司有证据证明田惠敏无故拒绝收房，故意不取钥匙而给其造成了损失，侨乐公司可另案向田惠敏主张。
综上所述，田惠敏的上诉请求有事实与法律依据，依法应予支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依法应予改判，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、撤销北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第4759号民事判决书；二、驳回北京侨乐房地产管理服务有限公司的全部诉讼请求。
展望公司再审称：1、本案原审程序违法。田惠敏称开发商延误交房并提起诉讼，故本案二审应中止诉讼，所以二审判决未中止审理的处理是错误的。2、本案原审事实错误。侨乐公司接受开发商的委托为小区提供物业服务，田惠敏明知其应从《入住通知书》规定的买受人办理交付手续之日起计算物业费，延迟收房并不影响其与侨乐公司之间的物业服务合同关系。本小区实行酬金制，田惠敏长期无故拒绝履行业主义务，占用物业公共资源，侵害了全体业主的共同利益。物业费是业主专有部分以外的共有部分的管理费用，二审判决依据的业主未取得房屋钥匙，未实际控制房屋的判决没有法律依据。田惠敏于2010年6月3日取得涉案房屋产权登记，其至少应当从该日交纳物业费，侨乐公司要求法院查明田惠敏未收房的真正原因，但原审法官未予理会。3、本案原审举证责任分配有误。二审判决举证责任分配不公，田惠敏应当举证证明其延迟收房具有合法正当理由，否则不能免除其承担法律责任。故请求撤销原二审判决，依法改判支持我方的全部诉讼请求，即判令田惠敏给付2008年12月14日至2012年12月31日的物业费共计99672.11元，给付2013年1月1日至9月10日物业费共计16984.58元；并判令田惠敏承担本案一二审及再审诉讼费用。
田惠敏再审称：原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应该维持。物业费的交纳应该以业主对房屋的实际控制或能够实际控制为前提，在本案一审中，我提交了相关证据证明我进入房屋必须经过物业公司的同意、开门，所以我是没法实际控制房屋的。我在没有实际控制房屋的时候，没有享受到业主的权利和物业服务，所以我不应该交纳物业费。
本院再审对原审查明的事实及证据予以确认。
另查明，本案再审期间，展望公司以民事权利义务转移为由，申请替代侨乐公司作为本案当事人参加诉讼，经审查该申请符合法律规定，本院裁定准许。
再查明，田惠敏曾以涉案房屋存在质量问题为由另案起诉永泰公司，要求该公司支付延期交房的违约金。本院于2015年1月13日作出终审判决，维持了一审法院驳回田惠敏诉讼请求的判决。
另，田惠敏已于2010年6月3日取得涉案房屋的房屋所有权证。
上述事实，有展望公司提交的田惠敏的房屋产权证书及本院（2015）一中民终字第000**号民事判决书及双方当事人陈述等证据在案证实。
本院再审认为，永泰公司与侨乐公司签订的《前期物业服务合同》及永泰公司与田惠敏签订的《商品房预售合同》均合法有效。虽田惠敏与侨乐公司非合同的相对方，但依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故永泰公司与侨乐公司签订的《前期物业服务合同》应对田惠敏具有法律上的约束力。依据永泰公司与侨乐公司所签订的《前期物业服务合同》及永泰公司与田惠敏所签订的《商品房预售合同》的约定，“……物业管理费等应缴纳的费用均从《入住通知书》规定的买受人办理房屋交付手续之日起计算……”。永泰公司于2008年11月27日下发入住通知书，要求田惠敏于同年12月4日办理入住手续。故田惠敏应于2008年12月4日交纳物业管理费。但鉴于田惠敏对房屋质量等问题提出质疑后，于当日未能办理入住手续，侨乐公司亦未将房屋钥匙交付田惠敏，田惠敏未接受该房屋，故侨乐公司起诉要求田惠敏从2008年12月4日起交纳物业管理费依据不足。但田惠敏于2010年6月3日取得房屋产权证时，应视为田惠敏对房屋的接受，此时田惠敏应当向侨乐公司交纳物业管理费，侨乐公司亦应当向田惠敏交付房屋钥匙。故原二审判决驳回侨乐公司的全部诉讼请求不妥，本院再审应于纠正。又因在再审中，侨乐公司的权利义务全部由展望公司承继。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）一中民终字第8658号民事判决和北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第4759号民事判决；
二、田惠敏向北京城市展望物业管理有限公司支付物业费六万三千零四十六元七角七分，本判决生效后七日内履行；
三、驳回北京城市展望物业管理有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费三千七百七十一元，由北京城市展望物业管理有限公司负担二千五百一十四元（已交纳一千八百八十六元，余款于本判决生效后七日内交纳），由田惠敏负担一千二百五十七元（于本判决生效后七日内交纳）；
二审案件受理费二千二百九十一元，由北京城市展望物业管理有限公司负担一千五百二十七元三角三分（于本判决生效后七日内交纳），由田惠敏负担七百六十三元六角七分（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 京
审 判 员 刘燕风
代理审判员 尤 頔
二〇一五年七月二十三日
书 记 员 唐静静