北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第09152号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京筑邦投资发展有限公司，住所地北京市怀柔区怀北镇椴树岭北台子1号峪道河西侧。
法定代表人许宁，董事长。
委托代理人张昱，内蒙古庆胜律师事务所律师。
委托代理人陈效良，男，1973年11月5日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李仲福，男，1966年3月18日出生。
委托代理人曾京辉，北京市平北律师事务所律师。
上诉人北京筑邦投资发展有限公司（以下简称筑邦公司）因恢复原状纠纷案，不服北京市怀柔区（2015）怀民初字第02061号民事判决书向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
2015年3月，李仲福在原审法院诉称：2011年4月27日，李仲福与筑邦公司签订房屋租赁合同，约定李仲福将位于村内23号的正房12间、西厢房10间、大棚75平方米及院内设施出租给筑邦公司用于旅游开发，租赁期限20年。双方合同约定，由筑邦公司对院内房屋进行翻建，李仲福协助办理相关手续。筑邦公司2011年5月将院内正房12间拆除，后又将大棚拆除，但筑邦公司在2013年10月撤出了全部工作人员，未对拆除的院落进行任何施工，李仲福申请的建房施工许可证作废。筑邦公司将租赁房屋拆除却不复建，侵害了李仲福的合法利益。为此特向法院起诉，要求筑邦公司依照租赁合同约定对拆迁的椴树岭村23号-2院内北房12间及大棚75平方米恢复原状，诉讼费由筑邦公司负担。
筑邦公司在原审答辩并反诉称，李仲福申请翻建旧宅违反《土地管理法》第六十二条和《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》第七条的强制性规定，双方签订的租赁合同因无法达到合同目的，应属无效合同。另外，房屋是李仲福自行拆除，旧房材料已被李仲福运走，筑邦公司并未参与。筑邦公司不同意李仲福的诉讼请求，并反诉要求确认李仲福与筑邦公司签订的合同无效，要求李仲福返还租金54万元及其利息，并负担本诉和反诉的诉讼费。
李仲福在原审针对筑邦公司的反诉答辩称，双方合同是在村委会帮助下签订，没有违反任何强制性法律规定，合同合法有效，故不同意筑邦公司的反诉请求。
原审法院认为：筑邦公司提出的《土地管理法》第六十二条和《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》第七条均系管理性规范，即使李仲福有所违反，亦不影响双方租赁合同的效力。并且，双方约定翻建房屋的前提条件是李仲福办理房屋翻建相关手续，如果李仲福不能办理翻建房屋的审批手续，筑邦公司自无义务对房屋进行重建。房屋审批系相关行政机关的权利，而非法院审理民事案件的范围，如果筑邦公司认为李仲�取得的房屋翻建审批手续不合法，可要求相关行政机关处理。筑邦公司要求确认房屋租赁合同无效没有合法根据，原审法院不予支持，筑邦公司要求李仲福返还租金的请求应予驳回。双方在合同中约定：自甲方（李仲福）办理房屋翻建相关手续并交给乙方（筑邦公司）后，乙方18个月内完成翻建房屋的主体结构，现距李仲福房屋翻建手续审批已逾三年，而筑邦公司仍未如约进行房屋翻建工程，应当承担违约责任。但考虑到被拆除房屋与批准翻建的房屋不一致，且原房屋被拆除后，恢复原状在事实上亦无法实现，在合同未解除的情况下，筑邦公司仍应承担继续履行的责任，故对李仲福要求筑邦公司恢复筑邦公司拆除房屋和大棚的诉讼请求原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，原审法院于2015年6月10日判决：一、驳回李仲福的诉讼请�；二、驳回北京筑邦投资发展有限公司的反诉请求。
筑邦公司不服原审判决，提出上诉。筑邦公司认为原审法院适用法律错误，《土地管理法》第六十二条、《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》第七条不是管理性规范，而是效力性规范。因而，筑邦公司于李仲福所签订的出租合同是无效合同。原审法院认定事实错误，涉诉的12间正房及大棚是李仲福自己拆除，原审法院在没有其他证据佐证的情况下，就认定系筑邦公司拆除上诉建筑显然错误。原审法院认定被拆除房屋于批准翻建房屋不一致是错误的，事实上，批准翻建的4间北房，正是被拆除的12间北房中的4间，李仲福拆除的另外8间正房，并没有能够申请到翻建许可手续，这就意味着，这8间正房，不仅从工程角度无法翻建，从法律角度也无法翻建。双方租赁合同无法继续履行，当然无法实�合同目的。李仲福非法占有两处宅基地，已远超法律法规所规定的村民每户建房用地标准，这种非法行为是要受到处罚的；根据《北京市人民政府关于加强农村建房用地管理若干规定》第十一条规定，李仲福必将退还两处宅基地的一处，而退还任何一处，双方签订的出租合同都必将无法继续履行，当然无法达到合同目的。李仲福拆除12间北房后未能达到全部房屋的翻建审批手续，导致双方合同无法继续履行，合同目的不能实现。综上所述，请求撤销原审判决第二项，确认双方所签订合同无效，李仲福返还筑邦公司租金54万及相应利息。
李仲福同意原审判决，不同意筑邦公司的上诉请求及事实理由。
法院经审理查明：
2011年4月27日，李仲福作为甲方与筑邦公司（乙方）签订房屋租赁合同一份。双方约定李仲福将位于八亩地自然村（原林海农家院）的正房12间、西厢�10间、院外配房3间及停车场地块出租筑邦公司使用，租赁期限为20年，租金总计110万元，支付方式为2011年支付前10年租金50万元，2021年支付后10年租金60万元。双方合同第四条就甲方权利、义务进行了约定，内容为：“1、甲方保证该房屋和院落的出租无任何权属或债权、债务纠纷。2、签订合同之日起30日内，甲方将房屋院落交付给乙方。3、甲方自收到第一次租金后45日内，甲方积极办理房屋翻建相关手续并交给乙方，积极协助乙方协调好周边邻里关系。4、协议有效期内，甲方不得以任何理由干涉乙方经营管理及增加租金。乙方不能按时交纳租金时，甲方可一个月后收回租赁房屋及院落。5、原建房屋的材料和屋内的用品归甲方所有，并尽最大限度给予腾空；对甲方未腾空材料、物品，乙方有权使用或处置，并不另行通知或补偿。合同期满后，由乙方建设的房屋归属甲方。6、在租赁期内如遇国家政策调整被征占时，甲乙双方可各得征占款总额的百分之五十。7、合同履行期间，如甲乙双方发生争执不能解决的，双方可向当地怀柔区人民法院申请解决。8、本合同内容确认经甲方家庭成员一致同意。9、甲方有保密义务（租赁方、租赁期限、租金、及支付方式）。10、自甲方办理房屋翻建相关手续并交给乙方后，乙方18个月内完成翻建房屋的主体结构。”双方合同第五条第2项约定：乙方在租赁使用范围内进行翻建和房屋结构改造，费用由乙方负责。在双方合同最后部分，甲方处为李仲福签名并加按手印，在李仲福签名下方显示为家庭成员签名，包括张×、李×、李×1（母亲代签）。2011年5月27日张×、李仲福为筑邦公司出具收条一份，内容为：“今收到北京筑邦投资发展有限公司交来怀北镇椴树岭八亩地自然村林海农家院租金（2011.7月至2021.7）伍拾肆万元整”。2011年12月6日，经李仲福申请，北京市规划委员会怀柔分局为其出具村民建房建设工程规划许可证，该许可证载明：原有房屋：北房4间；长13.2米，宽5.99米。建筑面积79.07平方米。房屋四至：东至荒道、西至坎塄、北至街道、南至街道。批准建筑面积：北房4间，79.07平方米，该许可证有效期为两年。双方认可，许可证所载明准许翻建房屋四至所对应的院落为双方租赁合同所描述的林海农家院。庭审中，李仲福向本院提交2015年6月19日，北京市怀柔区怀北镇人民政府出具的乡村建设规划许可证（民房）一份，该许可证所载明准许李仲福翻建房屋的间数、位置、面积尺寸与2011年12月6日村民建房建设工程规划许可证基本一致。
双方认可2011年5月，林海农家院内包括正房在内的部分房屋被拆除，李仲福主张为筑邦公司所拆，筑邦公司对此不予认可，主张为李仲福自行拆除。对于双方租赁合同的履行情况，李仲福向本院陈述为：“签订合同后十五日内交付给对方，就是把钥匙给对方了”，筑邦公司对此予以否认，其向本院陈述为：“没有进行交付，我方也没有使用过（涉诉房屋及场地）”。经本院询问筑邦公司在长时间没有进行交接的情况下，采取过何种方式要求进入房屋或主张过相应权利时，筑邦公司向本院陈述为没有采取任何方式要求进入房屋，也未主张相应权利，因为对于签订合同之时其单位负责人经理未征得董事会同意，擅自做的决定，事后董事会没有进行追认，所以也没有主张自己的权利。经本院明确询问，筑邦公司表示无论双方租赁合同是否有效，其均不会再继续履行租赁合同。
庭审中，李仲福向本院提交涉诉场地的营业执照，该营业执照载明：北京林海农家院旅店经营场所位于八亩地23号。经营者为张×，组成形式为个人经营，注册日期为2003年12月03日。李仲福与张×原系夫妻关系，二人于2007年7月26日在怀柔区民政局登记离婚。庭审中，李仲福向本院提交其与张×于2007年7月26日签订的农家院互换经营协议一份，内容为：“因二人在婚前共同经营有林海农家院和仲福农家院，双方离婚后孩子与张×生活，为保证孩子的学费和生活费有保障，双方协商对经营的两个农家院互换经营，前院林海农家院由张×负责经营和管理，后院的仲福农家院归李仲福经营和管理，调换经营期为30年，经营收入归各方所有，互不干涉……”。李仲福同样向本院提交了仲福农家院的营业执照，该营业执照载明北京怀北仲福农家院餐厅经营场所位于八亩地23-2，经营者为李仲福，组成形式为个人经营。双方认可仲福农家院与林海农家院南北为邻，仲福农家院居北，林海农家院居南。
上述事实有房屋租赁合同、租金收据、村民建房建设工程规划许可证、双方当事人陈述以及法院庭审笔录等证据在案为证，可以作为认定案件事实之依据
本院认为：
本案首要解决的第一个争议焦点在于双方所签订的房屋租赁合同是否有效。本案中，综合李仲福向本院提交涉诉林海农家院的营业执照及相应村民建房建设工程规划许可证等材料证明了其对于涉诉院落房屋所享有的合法权利，虽然林海农家院的经营者登记在李仲福前妻张×名下，但在李仲福与筑邦公司所签订的房屋租赁合同中，张×作为家庭成员同样对此合同进行签字确认并与李仲福共同签字出具租金收据，此行为应视为其认可李仲福作为林海农家院的出租人地位。筑邦公司以李仲福非法占有两处宅基地并将其中一处宅基地用于出租，这种行为违背了《土地管理法》第六十二条和《北京市人民政府关于加强�村村民建房用地管理若干规定》第七条的强制性规定主张合同无效的抗辩意见，本院不能予以采纳。双方之间的房屋租赁合同合法有效，本院应当予以确认。
本案第二个需要解决的争议焦点在于林海农家院内的房屋系谁拆除，是否应当恢复原状？
首先，从双方当事人对合同履行情况的描述看，筑邦公司主张涉诉院落房屋在合同签订后从未交付给其使用。但经本院询问，筑邦公司认可在合同签订后至李仲福起诉之前的近四年时间内其并未采取任何措施试图进入涉诉房屋也未采取任何措施主张相关权利明显与常理不符，尤其考虑如按筑邦公司所述其在并未交接房屋的情况下却在2011年4月签订租赁合同后于2011年5月交纳了十年租金54万元的情况，更加不符作为一个商业经营者应有的商业操作规范。对此筑邦公司仅以其公司内部出现矛盾为由进行解释抗辩不能令人信服，�院认定涉诉院落房屋应已交付筑邦公司使用。
其次，从双方租赁合同的权利义务的约定可见，作为出租方的李仲福只有交付原房屋院落并办理房屋翻建手续的相应义务，对原房屋进行翻建是作为租赁方筑邦公司的合同义务范围，一般常识可知，翻建房屋必要耗费一定的时间、人力及金钱成本，在此情形下，比较双方当事人各自陈述，筑邦公司主张李仲福自行将其房屋拆除显然更为不符一般逻辑。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定：“……主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任……”。筑邦公司作为负有翻建房屋义务的一方当事人，在双方认可涉诉房屋已经部分拆除的情况下，应由其对所主张的房屋系为李仲福所拆承担举证责任，现本案中，筑邦公司未能提出充分有效的证据证�涉诉房屋为李仲福所拆，故此应当由筑邦公司承担举证不能的法律后果。原审就此认定涉诉房屋为筑邦公司所拆正确，本院应当予以确认。
经本院明确询问，筑邦公司明确表示无论涉诉租赁合同是否有效，其均不会再继续履行合同，双方已经不再具备继续履行合同的基础且原审基于原房屋被拆除后，恢复原状在事实上亦无法实现的现实考量，无法支持李仲福要求恢复房屋原状的诉讼请求并无不妥。对于双方在合同无法继续履行过程中所存在的过错程度，应负的法律责任双方可另行予以解决。
综上，筑邦公司上诉请求依据不足，本院不予支持。原审判决结果并无不妥，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由李仲福负担（已交纳）；一审反诉案件受理�4600元由北京筑邦投资发展有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费9200元，由北京筑邦投资发展有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 泊
审 判 员 胡新华
代理审判员 沈 放
二〇一五年八月二十九日
书 记 员 屈赛男