上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第723号
原告陆金龙。
委托代理人赵舒一，上海市志君律师事务所律师。
委托代理人戚夏凤，上海市志君律师事务所律师。
被告上海旭博置业有限公司。
法定代表人朱瑜。
委托代理人叶杨斌，上海市君悦律师事务所律师。
委托代理人谢锟，上海市君悦律师事务所律师。
原告陆金龙诉被告上海旭博置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年2月24日立案受理后依法由代理审判员段美玲独任审判。本案于2014年3月18日第一次公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵舒一、戚夏凤，被告委托代理人叶杨斌到庭参加诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭。本案于2014年8月7日第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人赵舒一、戚夏凤、被告委托代理人叶杨斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆金龙诉称：2011年6月28日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买上海市青浦区某房屋；由于被告的原因致使原告名下的房屋产权证书在该房屋交付后的6个月内未能办出，自第6个月期满之日起，每逾期一天，被告应承担总房价款的万分之三的违约金，直到办出小产证之日。2012年12月13日，被告向原告交付了房屋。但是由于被告原因，导致原告至今无法取得小产证。另外，被告在销售系争房屋时，以网页宣传、售楼书、销售员口头承诺的形式对外宣称该楼盘的配套学校为“青浦瀚文小学、青浦实验中学”，该楼盘属于前述学校的学区房。后根据2012年5月青浦区教育局官方网站公布的《2012年青浦城区中、小学学区划分示意图》，该楼盘配套学校并非“青浦瀚文小学、青浦实验中学”，原告认为被告上述严重违约行为，侵犯原告权益，为此原告诉于本院，要求：1、判令被告支付逾期办理房屋小产证违约金，（以总房价款人民币1，153，731元、每日万分之三为标准，自房屋交付后六个月之日起即2013年6月13日起至实际办理出大产证之日止）；2、判令被告赔偿损失3，000元（非学区房）。
被告上海旭博置业有限公司辩称：被告不同意原告的诉讼请求。对于原告诉请的逾期办证的违约金，被告先期确实存在延迟办理大产证的情况，但在被告整改过程中，小业主存在阻挠行为，该扩大损失不应由被告承担，另合同约定的日万分之三的标准过高，原告对其实际存在的损失并未举证。关于学区房的补偿，被告从未在预售合同中承诺学区房，且房屋售价也未高于市场价格，另原告还需举证确有子女需要就学的事实。
经开庭审理查明：2011年6月28日，两原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，合同约定：原告向被告购买上海市青浦区某房屋，原告购买该房屋，根据被告暂测的房屋建筑面积，原告购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为1，148，736元；合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列第一种方案所列条件：3、取得住宅交付使用许可证；被告对该房屋设定的抵押已注销；被告已按规定缴纳了物业维修基金。其中该条第2项中承诺办出房地产初始登记手续的时间为空白。合同第十一条约定被告定于2012年12月15日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，被告应在交付之日前7天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起7天内，会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为被告将房屋钥匙交给原告。合同第十四条约定在被告办理了新建商品房房地产初始登记、取得了房地产权证后30日内，由双方签署本合同规定的房屋交接书，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方签署房屋交接书之日起90天内，双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房地产权证（小产证）。补充条款1中第18条约定：若因政府部门或原告原因未能办理原告名下的房屋产权证书（小产证）的，被告不承担任何责任。若由于被告原因致使原告名下的房屋产权证书在该房屋交付后6个月内不能办出的，自第6个月期满之日起，每逾期一天，被告应承担总房价款的万分之三的违约金，直到小产证办出之日。
合同约定的交房期限前，被告通知原告办理交房手续。2012年12月13日原、被告办理系争房屋的交接手续；当日双方确认房屋总价为1，153，731元。
另查明：2012年12月14日，被告取得了包括原告所购房屋在内的《上海市新建住宅交付使用许可证》。2014年7月21日取得包括系争房屋在内的《上海市房地产权证》。2014年7月22日起，被告向包括原告在内的业主发出关于办理房屋小产证的通知书，该通知上载明被告已取得房屋大产证，原告在通知的期限内至被告处签订房屋交接书并领取办理小产证的相关资料。领取办理小产证相关资料后，原告自行申办小产证。
还查明，2013年6月12日，上海市东方公证处出具公证书，对申请人上海旭博置业有限公司提出的办理证据保全予以公证。内容为2013年6月12日，公证员至青浦区某弄的住宅小区，申请人的委托代理人在该小区多处张贴一份文件，该公证书内所附的照片显示，文件系告业主书，具体内容为玫瑰湾项目自交付后，大多数业主对于小区人车分流的车行管理及大面积的绿化环境表示满意，良好的居住环境的确减少了部分地面车位，交房后少数业主借车位数量问题持续向规划局投诉，要求公司进行车位整改，故青浦区规土局对公司下发《责令整改单》，公司于2013年6月初进场施工整改，施工过程中遭到部分业主阻扰，少数业主多次使用极端手段，致使施工无法正常开展。公司已几经优化车位整改方案，业主可至物业处查看车位整改后的效果图。希望业主积极配合，业主如对整改方案有异议，在不影响公司施工的情况下，可向有关部门反馈。
又查明，原告同小区业主陈俊、夏琴等人于2012年9月26日向本院提起诉讼，认为本案被告在宣传时承诺该楼盘配套学校为“青浦瀚文小学、青浦实验中学”，但实际并非如约定，故要求被告承担违约责任。本院于2012年12月对其中业主为陈俊、夏琴的案件作出（2012）青民三（民）初字第4169号判决，判决被告上海旭博置业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈俊、夏琴人民币3，000元。该判决书中查明事实为被告在销售宣传资料中载明：中央生活圈，犹如您的私家配套，学校有青浦瀚文小学、青浦实验中学。旭辉集团股份有限公司的网站网页上显示了旭辉玫瑰苑项目概述、区域交通、周边配套、户型介绍、图片欣赏等，其中周边配套中载明配套学校为青浦瀚文小学、青浦实验中学。故判决书中认为原、被告签订的预售合同中未对该小区周边教育设施进行约定，也未对配套学校的定义进行解释。根据历史形成、公众认同，本案所指的两学校的知名度，原告所购的房屋所属小区不是约定俗成的“学区房”。本案中原告主张的被告宣传资料中所称的两学校均不是城市居住区规划规范中所指的由开发商开办的配套学校，而是属教育局开发、管理的学校，其生源由教育局统一安排，对原告所在小区是否划入瀚文小学、实验中学的学区，被告没有权利决定。被告在销售宣传时将瀚文小学、实验中学以配套学校进行宣传，明显不妥，之后被告也未将相关情况予以详细解释确有可能使原告对此产生误解，从而与被告因对配套学校的理解而发生争议。但现有证据不能证明被告因配套学校的宣传将房屋价格抬高，致使原告所购房屋价格远高于同地域房屋，故约定的合同价格不存在有失公平之处。根据原告的陈述，其是将配套学校作为其购房的重要因素，则原告在明知本案所涉的两学校属教育局统一划分学区的情况下，也负有对配套学校及相应的学区等事宜进行必要的了解及对被告宣传内容进行核对的义务。考虑到原告基于一般理解而产生的对于子女可能对应入学的期待，虽非影响合同订立时的根本因素，但也具有一定的合理性，而造成这种期待无法实现与被告未进一步详细解释不无关系，故根据原、被告在预售合同签订过程中各自的态度、行为、预售合同的约定、被告销售宣传内容、原告实际损失的产生、学区划入的不固定性等情况，对于原告主张的损失本院予以酌情考虑，由被告赔偿原告3，000元。
以上事实，由原、被告的陈述、《上海市商品房预售合同》、发票、房屋交接单、上海市新建住宅交付使用许可证、公证书、业主告知书、业主手册、房地产权证、领取办理小产证通知等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。
审理中，双方当事人存在争议事实和意见为：
原告认为迟延办出小产证的责任在于被告。起因是由于被告擅自改变规划。被告陈述在整改中遭到业主阻挠，本案原告并未参与阻挠。被告在销售时向业主承诺是绿化，如被告按照约定、承诺履行，就不会发生整改，正是由于被告的整改行为，才导致了办证迟延。合同中对于违约金的标准、比例进行了明确的约定，双方均应严格按照合同约定履行，如被告认为违约金过高的，则应由被告进行相应的举证。
被告认为当时被告为了小区美观，在取得房屋交付使用许可证后未经批准将规划的地面停车位改为绿化。因验收中需要土地核验许可证明，规土部门没有颁发该许可，要求被告整改，所以导致未能办理大产证。2013年3月被告就开始绿地改为车位的施工，按照正常施工时间需要20天，但在实际施工中遭到大部分业主的阻挠，导致施工人员不能进场施工，后被告曾报警要求公安部门处理。为了避免矛盾进一步扩大，被告只得暂停施工，直至2014年3月才完成整改。合同法规定守约方也应防止损失的扩大，故小业主应对扩大的损失承担责任。被告同意自交房后的六个月的次日开始计算三个月违约金，但合同约定日万分之三的标准过高，且原告也未举证有实际损失。本案原告收房时间早于合同约定的时间，被告同意在适用补充条款1第18条时根据被告认可的实际收房时间计算。
被告提供：1、整改施工现场照片、业主围堵施工、警察到场维持秩序、业主自行恢复绿化带等照片。证明被告根据规土局的整改要求委托施工队进行整改，但遭到业主阻挠、业主擅自恢复绿化等事实。2、安保外包委托协议、临时安保服务合同。证明被告为了维持现场秩序，临时委托安保公司的事实。3、部分业主的意见反馈表及邮寄凭证，证明在整改工作遭到阻挠后，被告向业主发放反馈表并要求业主反馈意见。4、玫瑰湾业主QQ聊天群，证明部分业主参与了阻挠被告的整改，被告认为阻挠行为应包括直接及间接行为。5、玫瑰湾业主联名信，证明该行为亦导致了被告的整改推迟。6、公安机关询问笔录，证明在被告聘请第三方进行整改中，遭到大部分业主阻挠，并因此报警。
原告对上述证据的真实性、关联性不予确认，且不能证明原告存在阻挠被告整改的行为。
根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。根据预售合同补充条款1第18条约定，若由于被告原因致使原告名下的房屋产权证书在该房屋交付后6个月内不能办出的，被告应承担违约责任。现业主未能在约定期限办理小产证，此结果与被告擅自改变规划、导致规划部门要求其整改有关，被告对此存在过错。被告在整改过程中，部分业主的意见和行为致被告整改施工受阻，也是造成迟延办理大产证并致使业主小产证办理时间相应迟延的因素之一，故对于被告应承担的违约金，本院依据合同约定，根据案件的具体情形，综合考虑业主的实际损失、整改期限、被告过错程度、被告的整改态度、小区整体情况等因素酌情予以确定。被告取得房地产权证后已通知原告领取相关办证资料，原告可自行办理房屋产权证，原告应在合理期限内至被告处办理相关手续。本案原告收房时间早于合同约定的时间且早于交付使用许可证办理时间，被告现同意在适用补充条款1第18条时根据约定时间计算，本院予以采纳。关于学区房的赔偿，已经生效判决充分表述，在此不再赘述。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告上海旭博置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陆金龙逾期办证违约金人民币77，500元；
二、被告上海旭博置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陆金龙人民币3，000元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币1，812.50元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 邵 霞
代理审判员 段美玲
人民陪审员 俞逸辉
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 汪宇婧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。