苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴江震民初字第0476号
原告苏州营建置业有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇横扇文广路南、沧洲荡西。
法定代表人彭吉国，董事长。
委托代理人梅峻岭，江苏谐达律师事务所律师。
被告张才观，现羁押于苏州市吴江区看守所。
被告张凤珍。
原告苏州营建置业有限公司（以下简称营建公司）与被告张才观、张凤珍商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年4月10日立案受理后，依法由代理审判员章伟适用简易程序公开进行了审理。后因被告张凤珍下落不明，本案于2014年7月3日依法转为普通程序审理，由审判员韩长安担任审判长、代理审判员章伟主审、人民陪审员李丽芳参加评议，并于2014年10月8日公开开庭进行了审理。原告营建公司的委托代理人梅峻岭、被告张才观到庭参加诉讼。被告张凤珍经本院公告送达诉状副本、应诉通知书、民事裁定书等诉讼材料，公告期满后未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告营建公司诉称，2012年9月20日，原告与被告张才观签订了1份《吴江市商品房买卖合同》（合同编号：XXXXXX），约定由被告张才观向原告购买位于苏州市吴江区横扇文广路南、沧州荡西的商住小区10幢301室的住宅1套。该购房合同附件四第四条约定了，如被告张才观对银行的违约行为导致银行提前收回全部贷款，则被告张才观应在银行收回全部贷款10日内向原告付清全部房款（包括出卖人代为向银行偿付的所有费用），否则原告有权单方面解除本合同，在原告解除合同的情况下，被告张才观除应向原告支付代为向银行偿付的所有付费，还应向原告支付总房款5%的违约金。上述购房合同签订后，被告张才观、张凤珍与第三人签订了《个人购房担保借款合同》，原告作为保证人为两被告按期还款提供担保。后两被告多次违反与第三人的还款约定，导致第三人要求提前归还全部贷款及利息，并通知原告作为担保人承担保证责任。原告已经向第三人履行了保证责任。另查明，两被告系夫妻关系。原告认为，被告张才观的违约行为严重侵害了原告的合法权益，依据原告与被告张才观签订的购房合同，原告有权要求解除与被告张才观签订的购房合同，并要求两被告赔偿相应的损失。为此，特向法院提起诉讼，要求：1、判令解除原告与被告张才观签订的《吴江市商品房买卖合同》（合同编号：XXXXXX）；2、判令两被告向原告支付因其违约行为给原告造成的经济损失（违约金：27564.70元；原告代两被告向银行交付的费用：10778.13元；利息损失：以356157.46元为本金，按中国人民银行同期同档贷款利率，自2014年3月26日起计算至生效判决确定给付之日止）；3、判令两被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告自愿放弃第二项诉讼请求中的利息损失。
被告张才观辩称，首先，对原告起诉的事实是认可的；其次，其购买的房子实际并未交付，也未办理房产证；再次，其和被告张凤珍虽目前还是夫妻关系，但已十多年没在一起了。当时买房时是其一个人去的，后来到银行贷款时被告张凤珍才知道的，因为她需作为抵押人签字。
被告张凤珍未作答辩。
经审理查明，2012年9月20日，原告与被告张才观签订了1份《吴江市商品房买卖合同》（合同编号：XXXXXX），该合同后附附件5份。合同及附件约定：由被告张才观向原告购买位于苏州市吴江区横扇文广路南、沧州荡西商住小区X幢X室的住宅1套。住宅总价款为551294元。原告应于2013年12月30日前交付房屋。被告张才观在签订合同时已付房款171294元，余款380000元需由被告张才观向银行贷款。如果原告为被告张才观申请按揭贷款提供了担保责任，则如被告张才观对银行的违约行为导致银行提前收回全部贷款，则被告张才观应在银行收回全部贷款10日内向原告付清全部房款（包括出卖人代为向银行偿付的所有费用），否则原告有权单方面解除本合同，在原告解除合同的情况下，被告张才观除应向原告支付代为向银行偿付的所有付费，还应向原告支付总房款5%的违约金。
2012年11月26日，被告张才观作为借款人与中国农业银行股份有限公司吴江市支行签订了1份个人购房担保借款合同。该份购房担保借款合同约定由被告张才观向中国农业银行股份有限公司吴江市支行借款380000元用于购买房产，借款期限为120个月，还款方式为等额本息还款法，并由中国农业银行股份有限公司吴江市支行将上述借款划入本案原告的账户。该份借款合同由原告作为连带责任保证人担保上述借款。两被告确认将上述购房合同中的住宅作为抵押物抵押担保上述借款。
2014年3月26日，中国农业银行股份有限公司吴江市支行向被告张才观发出贷款提前到期通知书，并要求原告作为保证人偿付被告张才观结欠的本金356157.46元及利息10778.13元。原告于当日履行保证义务，将上述结欠款项偿付。
庭审中，原告与被告张才观确认，本案所涉及的购房合同的住宅并未交付和办理房产证，且原告作为保证人已经代为偿付被告张才观结欠中国农业银行股份有限公司吴江市支行的本金及利息合计366935.59元。原告与被告张才观一致同意，本案所涉的购房合同于2014年10月8日解除。
以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》原件1份、个人担保借款合同原件1份、贷款提前到期通知书原件1份、担保人履行责任通知书原件1份、个人贷款结清证明原件1份以及原告、被告张才观的当庭陈述等证据予以证实。
综上所述，本院认为，首先，原告与被告张才观签订商品房买卖合同系双方真实意思表示，合同内容未违反相关法律规定，依法成立并生效，受到法律保护。现原告与被告张才观一致同意解除上述购房合同，系双方真实意思表示，且符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，当事人协商一致，可以解除合同。故本院依法对原告要求解除购房合同的请求予以准许。
其次，针对上述购房合同解除后财产处理，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告与被告张才观在购房合同约定的住宅并未交付，故原告无需向被告张才观交付合同约定的房屋。而被告张才观已经按照上述购房合同的约定交付了全部房款551294元。根据原告与被告张才观签订的购房合同，被告张才观在签订合同时已经首付款款171294元，而余款380000元也由被告张才观于2012年11月26日经银行贷款向原告支付，该笔贷款实际也系被告张才观向原告支付的购房款。故原告理应退还被告张才观购房款551294元。
再次，针对原告要求两被告赔偿其违约金损失27564.70元的请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。根据原告与被告张才观签订的购房合同的附件四第四条（4）③b的规定，如被告张才观对银行的违约行为导致银行提前收回全部贷款，则被告张才观应在银行收回全部贷款10日内向原告付清全部房款（包括出卖人代为向银行偿付的所有费用），否则原告有权单方面解除本合同，在原告解除合同的情况下，被告张才观除应向原告支付代为向银行偿付的所有付费，还应向原告支付总房款5%的违约金。该条款实际上系规定合同解除后原告与被告张才观就上述购房合同的清算，故应当有效。且该约定也符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。现被告张才观因对银行违约造成原告代为清偿其贷款本金及利息，其也未按照约定于10日内向原告付清全部房款，故应承担总房款5%的违约金。现原告主张的违约金被告张才观也予以认可，并未提出异议，故本院对原告要求被告张才观赔偿其违约金损失27564.70元的损失依法予以支持。至于要求被告张凤珍共同赔偿的请求，本院认为，被告张凤珍并非上述购房合同的相对方，故要求其承担赔偿损失的责任并无事实和法律依据。
最后，针对原告要求两被告支付其代为向银行交付的利息、罚息及复利等费用10778.13元，本院认为，上述费用实际系原告代被告张才观偿付被告张才观结欠银行贷款利息等，系基于被告张才观与银行的借款合同、原告与银行的担保合同而产生，与本案所涉及的购房合同并非系同一法律关系，应由原告另行起诉，不宜在本案中审理。
综上所述，原告应退还被告张才观购房款551294元，被告张才观应赔偿原告违约金损失27564.70元，原告与被告张才观也一致同意可以从退还的购房款中扣除赔偿款后再返还，根据《中华人民共和国合同法》第一百条的规定，当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵消。故上述债务可以抵消，故应由原告退还被告购房款523729.30元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告苏州营建置业有限公司与被告张才观于2012年9月20日签订的《吴江市商品房买卖合同》（合同编号：XXXXXX）于2014年10月8日解除。
二、原告苏州营建置业有限公司应退还被告张才观购房款523729.30元（已扣除被告张才观赔偿原告苏州营建置业有限公司的违约金损失27564.70元），于本判决生效后十日内给付（如采用转账方式支付，请汇入被告张才观指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。
三、驳回原告苏州营建置业有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9314元，由原告苏州营建置业有限公司负担50元，由被告张才观负担9264元，并于本判决生效后十日内直接给付原告苏州营建置业有限公司。原告苏州营建置业有限公司已预交的诉讼费用本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；帐户：苏州市中级人民法院；帐号10×××99），并将已交上诉费的凭证提交我院。
审 判 长 韩长安
代理审判员 章 伟
人民陪审员 李丽芳
二〇一四年十月九日
书 记 员 周红英