安徽省铜陵市铜官山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）铜官民二初字第00335号
原告（反诉被告）铜陵市君安物业管理有限责任公司。
法定代表人赵怀普，总经理。
委托代理人陈军。
陆水晶，该公司法律顾问。
被告（反诉原告）铜陵市锦湖幼儿园。
法定代表人汪守燕，园长。
委托代理人陶然亭，安徽宪达律师事务所律师。
吴红利，安徽宪达律师事务所律师。
原告（反诉被告）铜陵市君安物业管理有限责任公司（以下简称君安物业公司）诉被告（反诉原告）铜陵市锦湖幼儿园（以下简称锦湖幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月17日立案受理，依法由审判员杨富生适用简易独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）君安物业公司委托代理人陈军、陆水晶，被告（反诉原告）锦湖幼儿园委托代理人陶然庭、吴红利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）君安物业公司诉称，2007年元月1日君安物业公司与锦湖幼儿园订立一份《房屋租赁合同》，合同约定：房屋租赁期从2007年元月1日起至2014年8月30日止，年租金、卫生费、物业费为2.2万元，付款期限为每年3月和9月各付1.1万元。合同签订后，从2007年至2011年双方在履行合同方面均无异议；但2012年、2013年两年锦湖幼儿园无正当理由拒付租金，故依法提起诉讼，要求锦湖幼儿园继续履行合同，支付所欠租金4.4万元，并负担本案诉讼费。
被告（反诉原告）锦湖幼儿园辩称，本案中君安物业公司起诉锦湖幼儿园，锦湖幼儿园不是适格的主体。根据法律规定，延付或拒付租金的诉讼时效为1年，君安物业公司要求锦湖幼儿园支付2012年至今的租金，早已超过诉讼时效。君安物业公司不是锦湖幼儿园所租用的房屋的产权管理人，从2008年开始君安物业公司不能收取租金。故请求法院驳回君安物业公司诉讼请求。
被告（反诉原告）锦湖幼儿园反诉诉称，2007年元月1日君安物业公司与锦湖幼儿园订立一份《房屋租赁合同》，双方约定将位于铜陵市天桥南路锦湖园小区的一栋三层楼房加独院出租给锦湖幼儿园使用，双方对房屋的租金及合同的解除等均作出了明确约定，同时双方约定君安物业公司须保证对房屋有合法的出租权。合同签订后，锦湖幼儿园一直按照合同约定按期缴纳房租。然而在房屋使用中，因为房屋发生维修问题，君安物业公司一直不给于解决。直到2012年锦湖幼儿园才知道2008年房屋的管理权已经已经移交到铜官山区建设局，君安物业公司已丧失合法的出租权。双方签订的合同早已构成无效合同，对于无效合同期间收取的财产理应返还给锦湖幼儿园。故依法提起反诉，请求①确认2007年元月1日君安物业公司与锦湖幼儿园签订《房屋租赁合同》自2008年9月30日起无效。②判令君安物业公司2008年9月30日至2011年12月30日已经缴纳的房屋租金71500元。③本案反诉诉讼费，由君安物业公司负担。
原告（反诉被告）君安物业公司辩称，①君安物业公司与锦湖幼儿园之间争议系租赁关系，不是房屋产权争议。②2008年房屋产权的移交，只是形式的变更，铜官山区建设局并没有实际行驶管理权。③2004年2月君安物业公司行使管理权后，至今没有任何人或单位提出终止、变更管理权的要求。④2014年3月7日由映湖社区召集了5个相关单位对锦湖小区管理权和收费进行研究，会议一致认为小区内一般性管理和缴费维持不变。⑤即使锦湖幼儿园认为君安物业公司收费不当，也应当由铜官山区建设局起诉君安物业公司。综上所述，请求驳回锦湖幼儿园反诉诉讼请求。
原告（反诉被告）君安物业公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：证据1、君安物业公司营业执照、组织机构代码，证明：君安物业公司是合法的民事诉讼主体。证据2、公司资产移交协议，证明：君安物业公司合法取得房屋使用权。证据3、房屋租赁合同，证明：君安物业公司与锦湖幼儿园建立了房屋租赁关系。证据4、催款通知书，证明：君安物业公司多次催讨2012年、2013年租金。证据5、情况说明，证明：君安物业公司将锦湖小区物业管理问题向铜官山区政府反映。
锦湖幼儿园对上述证据的质证意见：对证据1-3的真实性无异议。证据4催款通知书锦湖幼儿园没有收到，不能作为证据使用。证据5《情况说明》，君安物业公司是单方面向政府汇报，而且签字人的名字无法辨认，不能充分证明真实的事实，这份证据同时证明房产于2008年已经移交给政府。
被告（反诉原告）锦湖幼儿园为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：证据1.民办非企业登记证书，证明：锦湖幼儿园主体资格适格。证据2、房屋租赁合同，证明：房屋租赁合同是双方真实意思表示，双方约定君安物业公司对房屋拥有合法出租权，否则构成违约。证据3、房屋租金缴款收据一组，证明：锦湖幼儿园缴纳房租一直到2011年12月30日，君安物业公司应当将2008年9月以后的租金退还给锦湖幼儿园。证据4、铜陵市政府办公室办（2008）82号《关于做好未移交住宅小区接管工作的通知》，中联开发公司与铜官山区建设局签订的《中联开发公司零星住宅管理移交协议》。证明：本案涉案房屋在2008年9月已经由原开发企业将产权及相关管理权移交给铜官山区建设局，君安物业公司无任何合法手续管理涉案房屋，更无权利要求锦湖幼儿园缴纳房租。
君安物业公司对上述证据的质证意见：对证据1-3真实性无异议。对证据4真实性有异议，因该材料是复印件，且君安物业公司没有收到移交的通知。
君安物业公司和锦湖幼儿园申请本院调取会议备忘录（映湖社区主持由区相关部门参加的协调会形成），君安物业公司和锦湖幼儿园对该证据的真实性均不持异议。
经君安物业公司和锦湖幼儿园举证、质证，可以确定以下事实：
1、2004年2月24日铜陵中联房地产开发有限责任公司（以下简称中联公司）与君安物业公司签订一份《公建资产移交协议书》，协议约定：中联公司将14栋自行车库129.39㎡、15栋自行车库246.35㎡、幼儿园862㎡的公建资产无偿移交给君安物业公司。
2、君安物业公司和锦湖幼儿园于2007年元月1日签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：君安物业公司将位于铜陵市天桥南路锦湖园小区的一栋三层楼房加独院房屋出租给锦湖幼儿园使用，年承包管理费（含租金、卫生费和物业管理费）为人民币22000元；租赁期自2007年1月1日至2014年8月31日。费用支付期限为每年3月、9月各付11000元。同时还约定租赁房屋由君安物业公司维修，君安物业公司保证对出租房屋拥有合法的出租权，如发生君安物业公司违反前述保证，该出租房屋因产权邮政纠纷直接影响本合同效力或对锦湖幼儿园正常使用构成阻碍，则君安物业公司构成根本违约。合同签订后，锦湖幼儿园如约交清了2007年1月1日至2011年12月30日的承包管理费，但2012年1月1日至2013年12月30日的承包管理费未缴纳。
3、2008年10月7日中联公司与铜官山区建设局签订一份《中联开发公司零星住宅管理移交协议》，协议约定：中联公司将在铜官山区辖区内建设的零星住宅移交铜官山区建设局纳入社区属地管理，同时中联公司无偿向铜官山区建设局移交公建配套设施（①中联山庄自行车库250㎡、居委会办公室77.93㎡；②锦湖园自行车库562㎡、居委会、文化活动中心用房563㎡，幼儿园862㎡；③碧云园自行车库73.84㎡），中联公司于2008年9月28日前将上述公建配套设施钥匙移交铜官山区建设局。自本协议生效之日起，中联公司在铜官山区辖区内建设的零星住宅及相应区域的环境卫生的清扫、绿化的修剪、管护，以及住户涉及到的区、街和社区居委会工作职责范围内的服务和管理均由铜官山区建设局负责安排和落实，中联公司不再承担相应管理职责。同时还约定其他事项。
4、2014年3月7日铜官山区映湖社区《关于锦湖园小区历史遗留问题及基础设施相关问题》召集区相关部门开一次协调会，会议形成《会议备忘录》，《会议备忘录》上记载：幼儿园的房租问题由区行管局会同区教育局，按区相关教育政策落实。
本院认为，综合双方当事人的举证和质证及诉、辩意见，本案焦点为：1、君安物业公司和锦湖幼儿园于2007年元月1日签订一份《房屋租赁合同》，自2008年9月30日以后是否有效。2、君安物业公司诉讼是否超过诉讼时效。
一、2004年2月24日中联公司授权君安物业公司管理锦湖园小区公建配套设施房产，2007年元月1日君安物业公司和锦湖幼儿园签订《房屋租赁合同》，2008年10月7日中联公司在与铜官山区建设局签订《中联开发公司零星住宅管理移交协议》，而该协议中没有明确约定收回君安物业公司管理锦湖园小区公建配套设施房产的权利；且铜官山区建设局在取得锦湖园小区公建配套设施房产产权后，并没有实际管理锦湖园小区，锦湖园小区仍由君安物业公司管理；此外铜官山区建设局没有向君安物业公司主张过权利，也没有向君安物业公司支付相关费用。根据《中华人民共和国合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故幼儿园房屋产权移交给铜官山区建设局后，君安物业公司和锦湖幼儿园于2007年元月1日签订《房屋租赁合同》仍然合法有效。
二、虽然签订的是房屋租赁合同，君安物业公司主张租金4.4万元；但合同约定是承包管理费，不仅包含租金，包含卫生费、物业费。故不能适用《中华人民共和国民法通则》第136条第三项的规定，诉讼时效期间为一年；应适用《中华人民共和国民法通则》第135条，诉讼时效期间为二年。且合同期间没有届满，君安物业公司在诉讼时效期间向锦湖幼儿园主张权利，故本案没有超过诉讼时效。
综上所述，《房屋租赁合同》合法有效，即使铜官山区政府承诺免除锦湖幼儿园相关费用，也不能成为锦湖幼儿园不履行合同的理由；而是应该由铜官山区建设局向君安物业公司主张权利，另案处理。故君安物业公司的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持。锦湖幼儿园反诉诉讼理由不成立，反诉诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）锦湖幼儿园继续履行《房屋租赁合同》确定的义务。
二、被告（反诉原告）锦湖幼儿园在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）君安物业公司支付欠款4.4万元。
三、驳回被告（反诉原告）锦湖幼儿园反诉诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费450元，反诉诉讼费794元，均由被告（反诉原告）锦湖幼儿园负担，在本判决生效后十日内付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。
审判员 杨富生
二〇一四年五月十九日
书记员 陈 昕
附：本案所适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。