安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖07民终827号
上诉人（原审被告）：安徽中建机械科技有限责任公司，住所地安徽省合肥市瑶海区凤阳路恒丰大厦601室。
法人代表人：储晓林，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴飞，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：周秋余，男，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：铜陵盛友国际汽车城运营管理有限责任公司，住所地安徽省铜陵市铜官区西湖镇狮子山村。
法定代表人：章进，该公司总经理。
委托诉讼代理人：管文虎，安徽古圣律师事务所律师。
上诉人安徽中建机械科技有限责任公司（以下简称中建公司）因与被上诉人铜陵盛友国际汽车城运营管理有限责任公司（以下简称盛友公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院（2016）皖0705民初1868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中建公司的委托诉讼代理人吴飞、被上诉人盛友公司的委托诉讼代理人管文虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中建公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人对上诉人的一审诉讼请求，或将该案发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人并未签订书面的房屋租赁合同，被上诉人未在涉案房屋租赁合同中盖章，一审判决认定上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同有效，系认定事实错误。即使上诉人与被上诉人之间形成了事实上的房屋租赁合同关系，那么根据法律规定，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同关系应视为不定期租赁。2.被上诉人提交的《商铺经营管理授权委托书》和《委托经营管理协议书》的真实性无法证实，其也未提供涉案商铺的产权证书来作证，故被上诉人不能证明其对涉案商铺享有出租权。3.一审判决上诉人承担租金、物业费和水电费共计25987.7元，履约保证金2000元冲抵水电费及物业费，系认定事实错误。本案上诉人已经于2015年4月28日搬离了涉案商铺，一审中上诉人提供的录音，也能证实上诉人与被上诉人协商一致提前解除了合同。上诉人自搬离以后不再使用涉案商铺，不应再承担租金、物业费、水电费等费用，被上诉人主张的物业费、水电费也没有相关票据予以佐证。此外，涉案商铺实际上早已转租给他人。履约保证金与本案不属于同一债权，不应该在本案中予以抵扣。
盛友公司辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方签订的房屋租赁合同是合法有效的，双方已经按照合同实际履行。2.上诉人没有按照合同约定支付租金、物业费和水电费，违约事实清楚，一审法院对租金、物业费、水电费的判决是符合事实的，也是符合法律规定的。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院予以驳回。
盛友公司向一审法院起诉请求：1.中建公司支付盛友公司房屋租金2万元、物业费5881.14元、水电费479.31元，合计26360.45元，并支付利息（从2015年4月2日起计算至付清之日止按银行同期贷款利率标准计付）；2.认定中建公司违约，其交纳的履约保证金2000元归盛友公司所有；3.中建公司向盛友公司支付违约金6667元，并承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2013年5月19日，梅斌与盛友公司分别签订《商铺经营管理授权委托书》、《委托经营管理协议书》各一份，约定：梅斌将坐落于铜陵市狮子山区铜陵国际汽车城B区5栋22号商铺的经营管理权交由盛友公司行使，委托期限十年，即2013年5月20日至2023年5月19日；委托权限为：委托期限内，该商铺的招商或经营活动由盛友公司全权负责，梅斌不得干涉盛友公司对该商铺的经营、管理，盛友公司有权独立对外签订房屋租赁合同，办理其他租赁事宜。委托方全权委托受托方收缴该商铺租赁的有关费用。协议书对其他事项亦作了明确约定。2013年5月30日，崔文飞、王娟与盛友公司分别签订《商铺经营管理授权委托书》、《委托经营管理协议书》各一份，约定：崔文飞、王娟将坐落于铜陵市狮子山区铜陵国际汽车城B区5栋24号商铺的经营管理和租赁权交由盛友公司行使，委托期限十年，即2013年6月20日至2023年6月19日。委托权限为：委托期限内，该商铺的招商或经营活动由盛友公司全权负责，崔文飞、王娟不得干涉盛友公司对该商铺的经营、管理，盛友公司有权独立对外签订房屋租赁合同，办理其他租赁事宜。委托方全权委托受托方收缴该商铺租赁的有关费用。
2013年3月13日，盛友公司（出租人、甲方）与中建公司（承租人、乙方）签订《铜陵国际汽车城商铺租赁合同》，约定：甲方租赁给乙方使用的商铺坐落于铜陵市“铜陵国际汽车城”项目B区5栋22#、24#，建筑面积合计217.82平方米；租赁期限自2013年5月1日至2016年4月30日止；乙方经营范围为工程机械售后服务；本合同期内，物业管理费定价为1.5元/平方米/月，物业费每半年收取一次，合同租赁期内，第一年不收取物业费，第二年减半收取物业费，第三年一次性交清全年物业费给予优惠三个月。合同期内，租赁费给予免租十二个月，优惠后的租金总额为4万元。合同期内，因乙方自身原因中途退租的，已缴纳租金不予退还，甲方有权收回商铺将进行重新租赁。租金支付方式为：乙方于2013年3月15日前支付租金2万元，使用时间为2013年5月1日至2015年4月30日，第二次于2015年4月1日前支付商铺租金2万元，使用时间为2015年5月1日至2016年4月30日；乙方在签署本租赁合同的当日需向甲方缴纳2000元作为履约保证金。履约保证金不能用以冲抵租金，甲方在合同期满或双方按有关条款终止本合同（违约除外）且乙方付清租金、水电费及其他所有相关费用后，七日内将履约保证金无息退还给乙方。乙方违反合同约定，甲方有权单方解除合同，收回商铺，按合同约定要求乙方承担责任并要求其赔偿损失，且租金不予退还。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，已收租金及保证金不予退还，并有权追究乙方的违约责任及要求支付违约金……6.乙方未按约定缴纳租金和其他费用的……合同履行期间，甲方如果单方面违约导致本合同无法执行，须支付乙方相当于六个月租金的违约金，另履约保证金双倍返还给乙方；乙方如果单方面违约导致本合同无法执行，须支付甲方相当于六个月租金的违约金，另履约保证金归甲方所有，剩余租金不予退还。乙方须按本合同约定及时缴纳合同款项，若乙方未能按合同约定按时向甲方缴纳租金等费用，每逾期一天需向甲方共支付所欠款项总额百分之一的滞纳金，并有权停止供水、供电。合同对其他事项亦作了明确约定。该合同首页打印的甲方名称为“盛友公司”，但尾页盖章为“盛友实业”。庭审中，盛友公司称属工作人员工作失误，误在合同中加盖了盛友实业公章。合同签订后，盛友公司即将合同约定的商铺交付给了中建公司，中建公司经过装修后，开始在承租商铺中从事徐工机械出售业务。
2013年3月13日，中建公司制作了汇款通知单，载明：收款单位为盛友公司，请款用途为：铜陵新设办事处房租（2013年5月1日至2015年4月30日），备注：三年房租共4万，先付一半2万元整。当日，中建公司向盛友公司支付22000元，其中，中建公司提供的徽商银行客户回执附言载明：房租2万，保证金2000元。
2015年4月28日，中建公司在其大门处张贴了告知函，载明：尊敬的徐工新老用户，我公司因业务发展需要，于2015年4月28日搬离铜陵国际汽车城B5栋22#、24#门面房。
2015年6月3日，盛友公司物业部向中建公司发送B区5栋22、24号应交费用统计，其中，1.物业费1960.38元（周期：2014年5月1日至2015年4月30日，标准：217.82㎡×0.75元/㎡/月×12个月）；2.水费106.56元（周期：2014年4月-2014年12月），以上费用共计2066.94元。上述费用中建公司至今未能支付。
一审判决认为：盛友公司与中建公司签订的《铜陵国际汽车城商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方当事人均应当依据合同约定全面履行各自的义务，任何一方不得随意变更或解除合同，除非法律有明确规定或双方明确约定。本案中，盛友公司作为出租人，其依据合同约定将商铺交付给中建公司后，中建公司未能依据合同约定付清租金与其他费用，其行为已构成违约，除依法应继续履行付款义务外，还应当依据合同约定向盛友公司承担相应的违约责任。
关于盛友公司主体是否适格的问题。首先，中建公司称《铜陵国际汽车城商铺租赁合同》中加盖的印章为盛友实业，盛友公司在庭审中对此进行了说明，且该合同首页打印处明确载明出租方为盛友公司；其次，合同签订以后，盛友公司以自己名义将涉案商铺交付给了中建公司，中建公司也直接向盛友公司支付了房屋租金及履约保证金，中建公司在本案中提供的B区5栋22、24号应交费用统计明细表，该表的制作主体也是盛友公司物业部，即实际履行合同的主体是盛友公司与中建公司；第三，盛友公司依据《商铺经营管理授权委托书》、《委托经营管理协议书》，主张其具有涉案商铺的经营管理权，中建公司提出异议，但涉案商铺的经营管理权人到底是谁，中建公司并无证据进行反驳，依法应承担举证不能的法律后果。盛友公司是本案适格的主体。
关于中建公司尚欠租金及其他费用的数额问题。对于已支付租金及尚未支付租金的数额问题，因盛友公司与中建公司均无异议，本院予以确认，中建公司尚欠租金的数额为2万元。盛友公司主张物业费5881.14元、水电费479.31元，因盛友公司物业部于2015年6月3日向中建公司发送B区5栋22、24号应交费用统计表，中建公司也将该证据向法庭进行了举证，应交费用统计表中的费用2066.94元中建公司应当支付。依据双方在合同中约定的费用标准，2015年5月1日至2016年4月30日期间的物业费数额应为3920.76元，该部分费用中建公司也应当予以支付。2015年1月至2016年4月期间的水电费，盛友公司未能提供证据证明，该部分费用中建公司无需支付。综上，中建公司应向盛友公司支付租金等费用共计25987.70元。
关于上述费用是否应当继续支付的问题。中建公司主张其于2015年4月28日已经协商解除了合同并搬离了涉案商铺，除提供了电话录音外，并无其他证据证明，双方签订的商铺租赁合同是因协商解除还是单方解除、合同解除后的费用是否应当继续支付以及支付数额等事宜，中建公司并无证据证明，依法应承担举证不能的法律后果，上述费用中建公司应当依据合同约定继续支付。
关于履约保证金及违约金的问题。从本院认定的事实及双方提供的证据来看，中建公司在本案中存在违约行为，依据双方签订的租赁合同约定，中建公司应承担相应的违约责任。盛友公司在本案中同时主张利息损失、履约保证金及违约金，但中建公司逾期付款对其造成损失的具体数额，盛友公司并无证据证明。结合本案实际情况，仅对盛友公司主张的利息损失予以支持，对其主张没收履约保证金并要求中建公司支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。因双方在合同中对履约保证金的处理已经作了明确约定，即履约保证金不能用以冲抵租金，但履约保证金与中建公司应承担的其他费用均系金钱债务，且盛友公司在诉讼请求中要求本院对履约保证金进行处理，中建公司交纳的履约保证金应在中建公司应当支付的水电费及物业费中扣除。
关于利息损失的起算点问题。盛友公司与中建公司签订的合同明确约定：第二次的租金于2015年4月1日前支付。中建公司至今未能履行付款义务，逾期利息应从付款期限届满次日即2015年4月2日起开始计算。盛友公司与中建公司签订的合同虽对物业费等其他费用的支付标准进行了约定，但并未约定付款时间，物业费与水电费的逾期利息应从盛友公司主张权利即起诉之日起开始计算。
综上所述，对于盛友公司的诉讼请求，本院予以部分支持。中建公司关于盛友公司主张的违约金与利息损失等费用重复的答辩意见，本院予以采信；其余答辩意见，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、被告安徽中建机械科技有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告铜陵盛友国际汽车城运营管理有限责任公司租金2万元，物业费、水电费3987.70元，并支付利息（其中，租金2万元的利息从2015年4月2日起开始计算，物业费、水电费3987.70元的利息从2016年8月3日起开始计算，利息损失均按银行同期贷款基准利率计算至付清之日止）；二、驳回原告铜陵盛友国际汽车城运营管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费725元，减半收取363元，由原告铜陵盛友国际汽车城运营管理有限责任公司负担128元，被告安徽中建机械科技有限责任公司负担235元。
二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审法院认定的事实予以确认。
另查明：铜陵国际汽车城B区5栋22号商铺的所有权人是梅斌，铜陵国际汽车城B区5栋24号商铺的所有权人是王娟。2016年1月29日，铜陵市狮子山区沸腾酸菜鱼馆经核准成立，其负责人是汪陈，经营场所位于铜陵国际汽车城B-5-22号、B-5-24号。2016年1月6日，王娟与汪陈签订了一份《房屋租赁合同》，约定王娟将铜陵国际汽车城B-5-24号租给汪陈作为商业使用，租赁期限为三年，自2016年1月7日至2019年1月7日。2016年1月24日，梅斌与汪陈签订了一份《房屋租赁合同》，约定梅斌将铜陵国际汽车城B-5-24号商铺租给汪陈作为餐饮使用，租赁期限为三年，自2016年1月24日至2019年1月23日。
根据双方当事人的诉辩意见及举证、质证意见，归纳本案的争议焦点如下：1.上诉人与被上诉人之间是否形成了书面的房屋租赁合同关系？2.上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同是否已经提前协商解除？3.上诉人是否应当继续向被上诉人支付租金、物业费和水电费，数额是多少？履约保证金能否在本案中予以抵扣？
本院认为，关于争议焦点一。2013年3月13日，上诉人中建公司与被上诉人盛友公司签订了房屋租赁合同，虽然该份租赁尾页加盖的公章是铜陵盛友实业有限公司，但是该份合同系被上诉人以自己的名义与上诉人签订的，被上诉人按合同约定向上诉人交付房屋，上诉人按照合同约定向被上诉人支付租金及履约保证金，上诉人与被上诉人系该份合同的实际履行主体，故该份房屋租赁合同对上诉人与被上诉人均具有法律约束力，双方已形成书面的房屋租赁合同关系，应按照合同约定履行各自义务。
关于争议焦点二。上诉人认为其已经与被上诉人协商一致提前解除了租赁合同，并提供了一份录音资料作为证据，但该份录音资料的真实性无法核实，不能作为认定案件事实的依据。上诉人所举证据不足，应承担举证不能的不利后果，故本院对其认为涉案房屋租赁合同已经提前解除的主张不予采信。
关于争议焦点三。上诉人作为涉案房屋的承租人，理应按照合同约定向被上诉人支付租金、物业费和水电费。鉴于上诉人提交了证据证明涉案商铺均已在2016年1月份出租给他人，故本院将上诉人应当支付的租金及物业费期限调整为从2014年5月1日计算至2015年12月31日，按照合同约定的标准，上诉人欠付租金20000÷12×7个月=11666.7元,物业费1960.38元+217.82×1.5×7个月×0.75(优惠比例)=3675.7元。加上水电费106.56元，上诉人合计应当支付15449元。履约保证金系上诉人为履行本案房屋租赁合同而向被上诉人缴纳的，与租金、物业费等同属于金钱债务，在本案中予以冲抵物业费及水电费并无不妥。故扣除保证金2000元后，上诉人应向被上诉人支付13449元。
综上所述，上诉人中建公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持安徽省铜陵市铜官区人民法院（2016）皖0705民初1868号民事判决第二项，即“驳回原告铜陵盛友国际汽车城运营管理有限责任公司的其他诉讼请求”；
二、撤销安徽省铜陵市铜官区人民法院（2016）皖0705民初1868号民事判决第一项，即“被告安徽中建机械科技有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告铜陵盛友国际汽车城运营管理有限责任公司租金2万元，物业费、水电费3987.70元，并支付利息（其中，租金2万元的利息从2015年4月2日起开始计算，物业费、水电费3987.70元的利息从2016年8月3日起开始计算，利息损失均按银行同期贷款基准利率计算至付清之日止）”；
三、上诉人安徽中建机械科技有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人铜陵盛友国际汽车城运营管理有限责任公司租金、物业费、水电费合计13449元，并支付利息（其中租金11666.7元的利息从2015年4月2日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定的给付之日止，物业费、水电费合计1782.3元的利息从2016年8月3日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定的给付之日止）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费725元，减半收取363元，由上诉人安徽中建机械科技有限责任公司负担132元，由被上诉人铜陵盛友国际汽车城运营管理有限责任公司负担231元；二审案件受理费725元，由上诉人安徽中建机械科技有限责任公司负担264元，由被上诉人铜陵盛友国际汽车城运营管理有限责任公司负担461元。
本判决为终审判决。
审 判 长 盛丽娜
代理审判员 马海平
代理审判员 戴卢刚
二〇一七年一月十七日
书 记 员 王小江
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
……