湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永中法民一初字第2号
原告于书亮。
原告严中柱。
委托代理人蒋春生，湖南湘永律师事务所律师。
被告永州市万和天福房地产开发有限公司。
法定代表人刘章，该公司经理。
委托代理人王志坚，湖南九子龙律师事务所律师（特别授权）。
第三人王伍星。
第三人严兴元。
原告于书亮、严中柱与被告永州市万和天福房地产开发有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，于2013年12月23日向本院提起诉讼。本院于2013年12月23日受理后，依法组成合议庭进行审理，原告于2014年1月20日向本院申请对原告所建设的道县南路万家天府楼房2013年5月至2013年12月间的综合价格进行评估，本院依法委托湖南友谊房地产评估经纪有限公司进行评估，湖南友谊房地产评估经纪有限公司于2014年3月31日作出湘友谊咨字（2014）第0008号房地产评估报告。本院分别于2014年4月24日、2014年6月16日上午在本院第二审判庭公开开庭进行审理，经审理，本院于2014年7月9日依法追加王伍星、严兴元、唐天寿、汤松林、盘志昂作为第三人参加诉讼，其中唐天寿、汤松林明确表示不愿意参加诉讼，盘志昂表示其签订土地转让协议后，未实际出资，已退出合伙，亦不愿意参加诉讼。2014年8月18日，本院在第二审判庭第三次公开开庭进行审理。原告于书亮、严中柱及其委托代理人蒋春生，被告永州市万和天福房地产开发有限公司的委托代理人王志坚，第三人王伍星、严兴元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告于书亮、严中柱诉称，2011年12月28日，原、被告签订《土地转让开发协议书》后，原告方按协议约定履行了全部义务，但被告却违反合同义务：1、被告违反协议第五条，将土地使用权向银行抵押借款2，700万元分文未给原告使用，造成原告利息损失70万元。2、依据协议第一条、第三条，被告负责开发场地的“三通一平”及绿化、亮化等配套设施工作，但被告未履行该义务，导致原告建设的房屋价格下跌，损失170万元。3、依据协议第一条，土地价款按建筑面积的730元／㎡计算，但原告在施工期间发现地下岩洞，不能按原设计要求建设，只能建15层，但被告仍按原设计面积向原告收取土地价款，违反协议的约定。4、依据协议第三条，原告应按建设面积占小区面积的比例承担广告宣传等费用，现被告按售楼总价的1%收取原告该项费用，违反协议约定。5、依据协议第三、四条，被告应承担房屋不动产税的缴纳义务。6、2013年，被告未经原告同意，将原告投资建设的66套房屋低价出售，所得价款1，800多万元，按照协议第二条约定，被告应将卖房价款的50%资金付给原告做建房费用，但被告只给付了350万元，尚欠数百万元未予支付，属严重违约行为；依据协议第四条第四款规定，被告在合理期间将“马路转角单元”土地安排原告进场施工，但被告一直未作安排。据此，特向法院提起诉讼，请求依法判决：1、被告向原告支付下欠售房价款约400万元；2、被告将“马路转角单元”土地在合理期间安排原告进场施工；3、解除原、被告双方签订的《土地转让开发协议》第三条第7款的约定；4、被告支付因违约造成利息损失70万元；5、被告支付因违约造成开发房价下跌损失及擅自低价卖房损失300万元；6、被告依法缴纳不动产税；7、被告支付因违约延期给付销售资金利息损失30万元；8、被告承担本案全部诉讼费用。
被告永州市万和天福房地产开发有限公司辩称，1、被告没有违约行为，也没有给原告造成损失，原告的诉请没有法律依据；2、原告诉状中的事实与理由是虚拟的，夸张的，双方合同有明确约定，被告已按约履行，原告的诉讼请求不符合道理，应驳回原告的诉讼请求。
第三人王伍星、严兴元述称，其同意原告的全部诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：一、土地转让开发协议书，拟证明原、被告土地转让关系成立；二、律师调查函、贷款及抵押合同，拟证明被告用土地抵押贷款未给原告使用违约，造成原告损失；三、评估报告，拟证明被告违约造成原告房价下跌损失；四、打桩施工日记及万家雅苑规划平面图，拟证明原告未按合同要求对该楼房建17层，实建15层是受客观条件的限制；五、万家天府结账单，拟证明被告未按合同约定向原告支付售房价款。虽然原告方在结算单上签了字，但是受威胁和欺炸所签的；六、艾豪文的证明，拟证明道县万家天府小区道路于2014年1月17日下午17时拆围墙，C1-C2栋道路硬化于2014年1月24日完成。
被告对原告提供的证据质证认为：对证据一的真实性无异议。证据二中的律师函只能证明律师去国土资源局调查了，与本案无关联，借款合同、抵押合同真实性没有异议，但：1、三份借款合同和抵押合同里面的借款人不是本案的被告；2、三份借款合同不能证明信用社给被告放款；3、与原告所主张的利息损失没有必然的联系。证据三：1、不能证明房屋价格下跌；2、该报告不能证明被告擅自卖房；3、该报告的第12页下面清楚的记载被告做好了三通一平。证据四的真实性没有异议，建15层是原告自己决定的，且按照17层的设计图纸计算面积并向被告付款也是原告自己决定的。证据五的真实性没有异议，但是原告没有提供齐全的结算单，原告称结算单上的签名是被欺炸、威胁所写的没有事实依据，恰恰证明了结算是双方真实意思的表示。证据六，证人未出庭作证，证言的真实性不能确定，利害关系不能确定，该证据与本案无关。
第三人王伍星、严兴元对原告提供的证据全部认可。
被告为支持其答辩主张，向本院提交了以下证据：一、土地转让开发协议书，拟证明1、双方存在合同关系；2、原告自筹资金自行开发建设；3、合同约定房屋不动产税等税费由原告承担；4、建成的房屋由营销公司统一销售，原告不得私自卖房；5、马路转角单元的开发建设双方没有明确约定交付时间；6、被告不能借款给原告，导致原告停工的话，被告不得没收原告已经建成的房屋；7、原告是四人合伙。证据二、C-2栋销售价格表，拟证明房屋销售价格均由原告同意以后再销售。证据三、C-2栋销售价格表二，拟证明房屋销售价格均由原告同意以后再销售。证据四、万家天府小区建设会议纪要，拟证明原告同意营销宣传费为1%。证据五、承诺书，拟证明：1、C2A栋原规划为17屋，确定15层是原告自己决定的；2、被告承诺仍然按照17层的面积并向被告交付土地款。证据六、万家天府小区C2A栋结算单，拟证明原告方及时与被告进行了商品房销售结算，被告方及时向原告支付了房屋销售后被告的应得款项。证据七、委托书，拟证明原告严中柱在相关文件上的签字都得到了于书亮的授权。
原告对被告提供的证据质证认为：证据一的真实性无异议，关联性部分有异议：第一、二个观点不表异议，第三个观点是对合同的曲解，办证的费用是原告负责，但是相关的契税，不动产税等应由被告承担。第五个观点，双方没有约定交付时间，第六个观点是错误的，借款签名是被告的法定代表人刘章。证据二、三：1、字是严中柱签的，但是销售价格表没有时间；2、严中柱不能代表所有人决定房屋的价格，应征得其它合伙人的同意。证据四：1、是复印件，2、签名是严中柱签的，但是第一张没有签，不能真实的反映会议纪要的内容；3、严中柱不能代表所有合伙人，个人没有实体处理权。证据五：1、严中柱不能代表其它合伙人，个人没有实体处理权；2、唐天寿不是合伙人，他于2012年9月份已经退出了股份。证据六的真实性不表异议，合法性、关联性有异议：1、并非是原告真实意思的体现；2、严中柱只能代表他自己，不能代表其它的合伙人；3、该结算单，严中柱虽然签了字，是受到威胁和对结算单的误解。证据七、真实性有异议，不是于书亮的签名。
第三人王伍星、严兴元对被告提供的证据的质证意见同原告。
第三人未向本院提供证据。
经庭审举证和质证，本院对原、被告提交的证据作如下认证：被告对原告提供的证据一、二、四、五的真实性无异议，本院予以确认；证据三系法院委托所作的鉴定，依法予以确认；对证据六提出证人应出庭出证，本院认为，被告的异议成立，对该证据本院不予采信。原告对被告提供的证据一的真实性无异议，本院予以确认；证据二、证据三、证据四及证据五认可是严中柱的签名，本院予以确认；证据六的真实性没有异议，本院予以确认；证据七有异议，认为不是于书亮本人签名，对该证据，本院不予采信。
根据以上采信的证据，结合当事人的陈述，本院综合认定如下事实：2011年12月28日，原告于书亮、严中柱等人与被告签订一份《土地转让开发协议书》，约定：一、土地的价格计算方式及包括的范围：土地价格为720元／㎡，面积按房产局核定的建筑面积约为19，700㎡，土地总价款为14，381，000元，土地价格包括：1、购买土地、拆迁三通一平；2、办理建设工程规划许可证和消防许可证（C-2栋的室内消防设施用验收由乙方负全责）；3、设计施工图纸、勘察、定位放线、垃圾处理、绿化、亮化、混凝土硬化、人防、室外、消防，监控防盗等小区配套费免收；4、水、电甲方保证乙方能开分户，费用由乙方负责。二、土地付款方式：1、签订合同，乙方向甲方指定帐户付款4，000，000元，乙方进场施工后，卖房款按每套房子收款的40%付给甲方，60%房款付给乙方建房，直到付足总土地款的60%为止；2、第二次付款：乙方按主体工程完工九层后，另付总土地款的30%，付款方式为每一套房子收取的房款50%付给甲方，剩余50%房款付给乙方做建房费用；3、第三次付款：办理好产权总证及分证和土地分户完毕时，余款10%乙方一次性付清。三、乙方的责任：1、负责土地使用证复印件，将该项目的《建筑工程施工许可证》及该栋房子施工图纸交给乙方；2、负责该项目的“三通一平”定位放线，要求乙方在二十二个月内该栋房子全部完工……；3、负责乙方挂靠施工单位、监理单位，挂靠管理费按1.2%计算（高层建筑按600元／㎡的1.2%计算）施工到±0.000，乙方预付2万元，以后按施工进度付款；4、负责修建营销楼，广告、宣传、策划等费用按整个小区建筑面积分摊，其费用由乙方承担。销售价格按各个项目统一定价，营销公司按销售价格的1%提取费用，超出价格按八二分成（乙方占80%，营销公司占20%），其它费用项目概不负责，卖房收款按本合同的付款方式付款后，剩余部分乙方自立帐户自行开支；5、协助乙方对有关部门的关系协调，该工程竣工验收及房产证办理、分户产权证、土地使用证，督促乙方按规定交建筑营业税、契税、房屋不动产税、办证的各项费用；6、甲方可为符合条件的乙方的购房户代办银行按揭手续，乙方予以积极配合并承担办理手续时所需的全部费用；7、乙方不得私自卖房，如出现私自卖房，甲方有权没收乙方所得卖房款；8、保证该栋房屋规划建筑层高为十七层（不含地下室）；……。四、乙方的责任：……3、乙方自行建房、统一销售按规定的时间上交甲方的土地款，交营业税，房子销售给他人，负责办理产权证、土地使用权证分户、水电到户、分户契税、房屋不动产税办证的费用等全部由乙方负责。物业管理费按交房时间向买房人收取；4、乙方的工程在C-2栋，日前只有三个单元可以施工，三个单位（元）施工到±0.000时，马路转角单元尽快解决好给乙方，如甲方不能解决，乙方可单独修建该三个单元，甲方不得以此为理由停乙方施工，如造成损失由甲方负责。五、特别约定：甲、乙双方特别约定，甲方用万家天府小区的土地向银行申请贷款，贷款到位后按乙方项目建筑面积占小区总建筑面积的比例借款给乙方，贷款利息、手续费等按比例由乙方承担；如银行贷款不够乙方建房用，另行向甲方借款的按3分月息计息，另，甲方如未能融资不能借款给乙方导致乙方资金短缺停工的，甲方不得没收乙方已建的房屋。……。合同签订后，原告交纳了第一笔款400万元，便开始建房，所建房屋由被告统一销售，被告依据原告严中柱签字确认的房价进行销售，所得售房款，双方按期进行了结算，其中被告分得50%，原告分得的50%扣除相关费用后已支付给原告，自2012年5月12日起，双方结算的售房款未支付给原告。被告已经做好万家天府小区的“三通一平”。
另查明，原告及第三人只建了三个单元，马路转角单元因拆迁原因，被告未交给原告建设。
本院认为，双方当事人争执的焦点主要是：1、被告是否应当支付利息损失。《土地转让开发协议书》约定，“甲方（被告）用万家天府小区的土地向银行申请贷款，贷款到位后按乙方项目建筑面积占小区总建筑面积的比例借款给乙方，贷款利息、手续费等按比例由乙方承担”。本案被告虽未用万家天府小区的土地向银行借款，但被告公司的法定代表人以该土地的一部分向银行抵押借了款，同时，被告还以该小区的土地为他人向银行借款提供抵押担保，被告的上述行为是一种规避合同的行为，违反了双方签订合同时的本意，损害了原告的利益。如果被告用该土地借款而不是为他人提供抵押，原告就能使用一部分借款，以缓解其资金压力，因此，被告存在违约行为，应赔偿原告因违约造成的损失，本院酌情认定违约损失为20万元，故原告提出要求被告赔偿损失70万元的诉请，本院部分予以支持。2、被告是否低价出售原告所建房屋、是否欠原告售房款，是否应当支付因延期给付售房款的利息。原告建设的房屋，被告进行销售，售房价格是双方协商并经原告签字认可的，同时所得购房款双方亦及时进行了结算并予以给付，剩余房款双方可以在所有房屋卖完后进行结算。原告提出严中柱未得到其他合伙人的授权，其签名不能代表其他合伙人。本院认为，严中柱虽未得到其他合伙人的书面授权，但与被告之间结算的结算单经严中柱签名认可并将钱领走后，其他合伙人未提出异议，同时，开庭时原告方一致认可是严中柱在工地管事。因此，被告有理由相信严中柱是合伙事务执行人，其行为能代表其他合伙人。原告提出被告低价出售房屋，拖欠原告售房款及存在延期支付售房款的情形，但未提供任何证据证实其主张，对原告该诉请，本院不予支持。3、马路转角单元是否应当交给原告建设。合同约定，被告应尽快安排马路转角单元给原告建房，但未约定具体时间。《中华人民共和国合同法》规定，双方对合同履行期限约定不明确的，双方可以进行协商，协商不好的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。原、被告在合同中约定“三个单位（元）施工到±0.000时，马路转角单元尽快解决好给乙方”，现原告已建好前三个单元，也一直在催促被告安排马路转角单元投入建设，因此原告该项诉讼请求，本院予以支持。4、合同第三条第七款是否应当解除。土地转让开发协议书是双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，双方应严格履行。被告将房屋出售后，所得售房款及时与原告进行了结算，原告提出被告有低价出售、不按时给付房款等情形，但未提供任何证据加以证实。因此被告在售房方面并无违约事实存在，原告要求解除的理由不能成立，本院不予支持。5、不动产税应由谁缴纳。原、被告签订的土地转让开发协议书第四条明确约定，房屋不动产税办证的费用等全部由原告负担，该约定亦未违反法律规定，应属合法有效，原告提出由被告承担不动产税不符合合同约定，对该诉请本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
由被告永州市万和天福房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿原告严中柱、于书亮及第三人严兴元、王伍星损失20万元；
被告永州市万和天福房地产开发有限公司自本判决生效之日起30日内将万家天府小区马路转角单元交给原告建设；
驳回原告其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费65，670.1元，鉴定旨20，000元，共计85，670元由原告负担75，000元，被告永州市万和天福房地产开发有限公司负担10，670.1元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。
审 判 长 刘久平
审 判 员 李秋云
人民陪审员 王 耀
二〇一四年九月二十六日
代理书记员 秦小娟