上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第10197号
原告周桂章。
委托代理人袁正，上海百悦律师事务所律师。
被告胡逢秋。
委托代理人刘凤莲。
原告周桂章诉被告胡逢秋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月19日立案受理后，依法适用简易程序，于同年4月28日公开开庭进行了审理。原告周桂章及其委托代理人袁正，被告胡逢秋及其委托代理人刘凤莲均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告周桂章诉称，2014年2月18日，原告与被告经过中介方上海XX房地产经纪事务所主持，签订一份《上海市房屋租赁合同》，约定，将原告动迁安置所得的位于浦东新区永泰路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）租赁给被告；租赁期限自2014年3月8日至2019年3月7日，月租金人民币2，900元，付三押一，每三个月结算一次；未经原告同意，被告不能改变所租房屋的结构、装修；被告应按合同约定合法使用租赁房屋，不得转租、分租或群租、不得擅自改变使用性质等。2014年2月18日，原告将房屋交付被告进行简单装修，以便被告居住。2014年3月4日，上海三杨物业公司认定被告的装修存在严重问题，要求被告立即停止施工并整改。之后，原告、中介和物业公司多次电话联系被告，要求其解决上述问题，但被告一直不出面解决问题。为此原告认为被告的行为严重违约，故起诉要求：一、判令解除原、被告于2014年2月18日签订的《上海市房屋租赁合同》；二、判令被告将系争房屋恢复原状并返还原告；三、判令被告支付自2014年2月18日（实际自2014年3月8日起算）至判决生效日止，按照房租2，900元／月标准计算的房屋租赁费；四、判令被告赔偿原告中介费损失1，000元，违约金5，000元。审理中，原告同意，在合同解除、被告付清租金后，向被告返还押金。并明确第二项诉讼请求为判令被告立即将租赁房屋返还给原告；变更第三项诉讼请求为判令被告支付自2014年6月8日至判决生效日止，按照房租2，900元／月标准计算的房屋租赁费，其余诉讼请求不变。
被告胡逢秋辩称，双方确实在中介居间下签订了《房屋租赁合同》，租期5年。为此，被告于2014年2月18日收取房屋后向原告交付了3个月的房租和一个月的押金共计11，600元。因系争房屋系毛胚房，在征得原告同意的情况下，被告对房屋进行装修，共计支出38，600元。系争房屋为3居室，因被告做生意需求，待装修完工后，被告父母及孩子来上海居住读书，为解决三代人的居住问题，被告对系争房屋的客厅做了隔断墙，对南北阳台进行了包封，在走廊上安装了2个电表，在南阳台内铺设了管道。在被告对上述装修房屋未享用一天时，即3月24日，原告擅自更换了系争房屋的门锁。鉴于被告的物品均保管在系争房屋内，被告于3月26日又将门锁予以了更换。3月27日，原告与物业进行勾结，对系争房屋实施了断电措施。4月8日晚，在中介的组织下，双方进行协商，但原告提出了无理要求，双方最终协商未果。至于原告称物业公司曾发出整改通知，被告对此并不知情，也没有看到过，而是在本案审理中，通过法院寄送的材料才看到上述整改通知，但被告认为其实际并不存在转租和群租的事实，房屋也未受损。且目前被告已经对阳台装修不妥的地方进行了纠正。既然原告现起诉要求解除双方的租赁合同，被告也表示同意。但原告需赔偿被告为此所作的装修费38，600元，且对原告的其余诉讼请求不予认可。
经审理查明，系争房屋系原告、张英妹和周洁动迁安置所得。
2014年2月18日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定，原告将其合法拥有的系争房屋出租给被告；被告承诺，系争房屋仅作为居住使用；房屋租赁期为5年，自2014年3月8日至2019年3月7日止；该房屋的租金为2，900元／月，租金以现金方式支付；双方议定首付3个月，另付2，900元押金，以后每按三个月结算一次，提前10天支付下次房租；租赁期满后，被告清空房屋，交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经原告确认后立即将押金无息退还给被告；双方在签订本合同时按上海市物价局规定各自向中介方支付月租金的35%作为中介方佣金；被告在租赁期内保证在该租赁房屋内的所有活动均合乎中国的法律及该地点管理规定，不作任何违法行为，否则后果自负；未经原告同意，被告不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护租赁的房屋，如因被告的过失或过错使房屋及设施受到损坏，被告应负责赔偿；被告应按合同约定合法使用租赁房屋，不得转租、分租或群租、不得擅自改变使用性质，如因发生损害，被告应承担全部责任；如无故违约，则向对方支付违约金5，000元，若原告违约，除退还给被告押金外，还需支付被告上述金额违约金；反之，若被告违约，被告同样支付原告上述金额违约金，押金不得抵用房租使用。
上述合同签订当日，被告向原告交付了押金2，900元，并支付了2014年3月8日至6月7日房屋租金8，700元。原告将系争房屋交付被告。原告为上述房屋租赁合同向上海XX房地产经纪事务所交付中介费1，000元。
之后，被告口头征得原告同意，开始对系争房屋进行装修。2014年3月4日，上海三杨物业公司对系争房屋进行拍照取证，并发出《违规行为整改通知书》：经查，你在物业使用、装修过程中有下列行为：（一）违章群租房，卫生间多间；（二）共住多户，要求马上整改，后果自负，上述行为违反了物业管理有关规定，现根据相关规定，请立即停止上述违规行为，并予整改。并将该通知书贴在系争房屋入户门上。3月24日，原告将系争房屋的入户门锁进行了更换。因被告未予整改。3月26日，上海三杨业务公司再次对系争房屋发出《违规行为整改通知书》：经查，你在物业使用、装修过程中有下列行为：（一）违章群租房共住4户；（二）卫生间3间、电表2只要求马上整改，并要求立即停止上述违规行为，并予整改。同日，被告又将入户门锁进行了更换。
3月27日，物业对系争房屋实施了断电措施。4月8日晚，在中介公司的组织下，原、被告曾就系争房屋的装修进行磋商，但未能协商一致。原告涉讼。
证明上述事实的证据有：上海市集体土地居住房屋拆迁补偿安置协议、上海市房屋租赁合同、收据、2014年3月4日和26日的违规行为整改通知书及照片为证。
审理中，本院协同原、被告于2014年4月30日赴系争房屋实地查看。双方确认：1、被告对系争房屋的南、北阳台进行了包封；2、南阳台处铺设了排污管、增设了冷热水管，排污管沿西卧室一直通往卫生间；3、客厅增设了隔断墙；4、北阳台增设了冷热水管；5、走廊墙壁上增设了2个电表（已经拆除）；6、东卧室地面铺设了复合地板，安装了窗帘；7、西卧室地面铺设了复合地板；8、南阳台安装了洗手盆、厨柜，地面铺设了地砖；9、走道铺设了复合地板；10、卫生间铺设了地砖、面砖和吊顶，安装了热水器、马桶和洗手盆；11、北房间铺设了复合地板，安装了窗帘；12、客厅地面铺设了复合地板，安装了窗帘；13、厨房地面铺设了地砖，安装了厨柜；14、北阳台地面铺设了地砖。
本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方均应依约严格履行。根据上述合同约定，被告不得擅自改变使用性质，如因发生损害，被告应承担全部责任。现从被告实际装修情况看，在阳台铺设排污管、安装柜子，并在客厅增设隔断墙等行为明显欲改变房屋相应部位的使用性质。且在相关物业公司两次发出违规行为整改通知书后仍未予整改，为此，原告主张解除系争房屋租赁合同的主张，符合法律规定，且被告也表示同意，本院应予支持。合同解除后，被告应当向原告返还系争房屋。原告应在被告返还房屋并付清房屋租金后向被告无息返还押金，原告也表示认可，本院予以准许。因被告已经向原告支付2014年3月8日至6月7日的房屋租金8，700元，故原告主张自2014年6月8日至判决生效日止的房屋租金，亦合法有据，本院可予支持。关于原告主张的违约金5，000元，符合双方合同的约定，本院也应支持。因违约金本身具有补偿损失的性质，现原告并未提交证据证明因被告违约给其造成的实际损失，故原告在主张违约金的同时，还主张中介费损失1，000元的请求，本院难以支持。由于被告并无证据证明其在阳台铺设排污管等装修行为已经征得原告的同意，且本案合同的解除也是因被告的违约行为造成，为此被告认为合同解除后，原告应赔偿装修费的抗辩，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、第二百一十九条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，判决如下：
一、解除原告周桂章与被告胡逢秋于2014年2月18日签订的《上海市房屋租赁合同》；
二、被告胡逢秋于本判决生效之日起十日内将位于上海市浦东新区永泰路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给原告周桂章；
三、被告胡逢秋于本判决生效之日起十日内向原告周桂章支付自2014年6月8日至判决生效日止，按照2，900元／月标准计算的房屋租金；
四、原告周桂章于被告胡逢秋履行上述判决第二、三项的义务后的当日，向被告胡逢秋返还押金2，900元；
五、被告胡逢秋于本判决生效之日起十日内向原告周桂章支付违约金5，000元；
六、驳回原告周桂章的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，减半收取40元，由被告胡逢秋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 胡铁红
二〇一四年六月九日
书记员 王晔璐
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。