上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第2354号
原告上海金豫百货有限公司。
法定代表人周文娟。
委托代理人徐俐。
委托代理人王嘉丽。
被告徐汉秀。
原告上海金豫百货有限公司（以下简称“金豫公司”）与被告徐汉秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月11日立案受理后，依法适用简易程序于2014年8月11日公开开庭进行了审理。原告金豫公司的委托代理人徐俐、王嘉丽，被告徐汉秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金豫公司诉称：2012年9月14日，被告与原告签订《绿地金御广场租赁合同》，约定被告承租原告位于上海市松江区新桥镇新南路XXX弄XXX号XXX层XXX层室D区的房屋（以下简称“系争房屋”）；租赁期限自2012年9月20日至2015年9月19日，其中包括装修期从2012年9月20日至2012年10月19日，租赁期间的租金标准为2012年9月20日至2013年9月19日每月人民币（以下币种同）6，490.92元，2013年9月20日至2014年9月19日每月7，140.01元，2014年9月20日至2015年9月19日每月7，789.10元，管理费为每月426.80元，租赁合同还约定了租金及管理费的支付方式。被告在签订合同后，多次违反合同约定，拖欠租金、管理费、电费等，原告多次催缴，被告仍未支付，为此，原告诉至法院，请求判令：1、原、被告之间的租赁合同于2014年7月17日解除；2、被告向原告支付拖欠的2013年10月1日至租赁合同解除之日止的租金（暂计算至2014年6月30日，拖欠租金为64，260.09元），并按逾期应付款项的日千分之五的标准向原告支付逾期违约金直至被告付清租金为止（逾期违约金暂计算至2014年6月30日为61，582.59元）；3、被告向原告支付拖欠的2014年1月1日至租赁合同解除之日止的管理费（暂计算至2014年6月30日，拖欠的管理费为2，560.80元），并按逾期应付款项的日千分之五的标准向原告支付逾期违约金直至被告付清管理费为止（逾期违约金暂计算至2014年6月30日为1，869.38元）；4、被告向原告赔偿损失85，680.12元（月租金7，140.01元×12个月）；5、原告无需返还被告支付的租赁保证金19，472.76元；6、被告向原告支付装修期期间的租金6，490.92元（自2012年9月20日起至2012年10月19日止，按照月租金6，490.92元计算）；7、被告向原告支付减免的租金54，274.76元（自2012年10月20日起至2013年6月30日止，按照月租金6，490.92元计算）；8、被告向原告支付拖欠的2013年12月至2014年5月的电费420.40元；9、被告限期将租赁房屋恢复原状并返还，每逾期一日返还租赁房屋的，按承租房屋租金7，140.01元／月、管理费426.80元／月标准的双倍支付迟延期间的占用费、管理费。
被告徐汉秀辩称：1、同意解除合同；2、2013年10月1日之后的租金的确没付过，不同意支付租金及使用费，理由是被告刚进去的时候，看到玻璃橱窗广告写着避风塘、味千拉面、永和豆浆等牌子要进来，但后来什么都没进来，原告是骗被告进来，有欺诈性质，被告都装修好了也不好退，后来原告说各方共同努力把商场搞好，并口头承诺商场入住率达到75%再收房租。当时没说免租结束时间，被告刚入驻的时候交了3个月的租金、三个月的押金和物业管理费。租金的违约金也不同意支付，且原告主张的标准过高。3、2014年1月1日后的物业管理费的确没付，理由是被告后来就没做了，不需要付物业管理费，管理费的违约金也不同意支付，且原告主张的标准过高。4、不同意支付损失，原告也有违约行为，被告不想赖租金，被告是想把生意做好。5、保证金是付了19，472.76元，是月租金的三倍，要求返还；6、不同意支付装修期间的租金，对方如果不同意这个免租金，被告是不会进去的。7、不同意支付减免期间的租金，如果原告要收钱，被告当初就退掉了。8、同意支付电费。9、不同意恢复原状，被告把墙面都装修好了，台柜也在里面，但台柜是移动的，地板铺了地砖，天花板也处理了下；同意返还房屋，被告要求交接房屋，但原告不让被告走，被告曾向物业的楼管讲过，里面的东西包括活动的台柜、墙面、天花板、地板都不要了。但如果原告要求清理，被告可以去清理掉，但不同意支付占用房屋使用费。
经审理查明：2012年9月14日，原告作为出租／预出租方（甲方）、被告作为承租／预承租方（乙方），签订了《商铺租赁／预租合同》一份，载明上海市松江区新桥镇新南路XXX弄XXX号XXX层XXX层室D区物业的所有权人已将该物业授权甲方全权进行管理活动，包括但不限于原告以自己或甲方的名义自主经营、对外招租、与租户签订租约、代为收取租金、进行管理和解除租约等事项。“绿地金御广场”是由甲方运营管理的综合性商业生活广场，乙方承租／预承租的物业位于其中，甲方负责绿地金御广场（包括乙方承租／预承租的物业）的招商与租赁期间的运营管理，委托特定的物业管理公司提供物业管理服务，乙方对此表示同意。合同第1.1条约定，甲方出租／预出租给乙方的该物业位于上海市松江区新桥镇新南路XXX弄XXX号XXX层XXX层室D区（即绿地金御广场L1-14-D），该物业建筑／预测建筑面积为21.34㎡；第1.4条约定，甲方作为该物业的委托经营管理方与乙方建立租赁关系；第2.1条约定，乙方向甲方承诺，租赁该物业作为食品零售使用，经营的品牌为零食多，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；第2.4条约定，乙方应于本合同签署前向甲方提供营业执照及其他相关证明文件，如尚未登记注册的需提供投资人证明文件（投资人是个人的应当提供有效的身份证明文件，投资人是公司的应当提交公司的营业执照，组织机构代码证、税务登记证、法定代表人身份证等），如经营业态为餐饮业、娱乐业等特许行业，还需提供食品卫生许可证、特种行业许可证等相关合法经营的证明文件，待公司注册登记后15日内向甲方提供营业执照及其他相关证明文件予以核对；第3.1条约定，该物业租赁期共三年，自2012年9月20日起至2015年9月19日止；第3.2条约定，装修期共1个月，自2012年9月20日起至2012年10月19日止，装修期内甲方免收租金，但乙方仍应交纳管理费、水、电等公用事业费及本合同约定的其他费用；第5.1条约定，租金采取先付后用的原则，每3个月为一期支付一次，首期租金乙方应于本合同签署当日支付给甲方，之后每期租金乙方应于每期届满日前10日向甲方支付下一期租金，甲方在收取租金后10日内提供相应的票据；第5.2条约定，自2012年9月20日至2013年9月19日止，每月租金为6，490.92元，每年租金为77，891元，即10元／㎡／日，自2013年9月20日至2014年9月19日，每月租金为7，140.01元，每年租金为85，680.10元，即11元／㎡／日，自2014年9月20日至2015年9月19日，每月租金为7，789.10元，每年租金为93，469.20元，即12元／㎡／日；第6.1条约定，该物业租赁保证金为相当于租赁期内月平均租金的3倍，乙方应于本合同签署当日支付给甲方租赁保证金19，472.76元；第6.2条约定，租赁期间，甲方有权从租赁保证金中扣减、抵销任何乙方应付而未付的租金、水、电、燃气等公用事业费或本合同约定由乙方承担的费用，有权扣减因乙方退场（包括提前解除或终止本合同）未及时办理相关手续所产生的滞纳金、占用费及其他相关费用，有权扣减由于乙方原因发生的本合同所规定的其他违约事件应支付的违约金以及本合同所述的因乙方原因给甲方造成损失的赔偿金；第6.5条约定，租赁期届满本合同终止（或提前解除）时，若乙方未发生本合同规定的违约事件，且乙方已按本合同约定的标准交还了该物业、付清租赁期内应付租金、管理费、公用事业等费用及其他应付费用，并已办妥以该物业为注册或使用地址的相关注销登记（若有）手续后，甲方应在其后的30日内将租赁保证金无息返还乙方；第7.1条约定，租赁期内，该物业的管理费为每月每平方米20元，月管理费合计426.80元，租赁期内由乙方承担并按期向物业管理公司或甲方交纳；第7.2条约定，管理费自该物业交付日起计算，每3个月为一期支付一次，先付后用，首期管理费乙方应于该物业交付日前支付于物业管理公司或甲方，之后每期管理费乙方应于每期届满日前10日向甲方或物业管理公司支付下一期管理费；第7.3条约定，为确保乙方按约定支付管理费，乙方须于该物业交付日前向甲方或物业管理公司一次性交付相当于3个月管理费的管理费保证金计1，280.40元；第8.1条约定，乙方应按公用事业单位或物业管理公司指定的期限和方式，缴纳水费、电费、燃气费、电讯费、电话费等公用事业费用和于该物业内使用设施的费用包括额外空调费（若有）、电话初装费及使用费和有线电视开通费（若有）等，上述费用自甲方将该物业交付乙方之日，由乙方根据相关付费通知直接支付于公用事业单位或由甲方／物业管理公司统一收取并代为支付；第10.6条约定，若甲、乙双方签订的本合同为预租合同，则自该物业所有权人取得本合同项下房屋产权证之日起本合同自动转为房屋租赁合同，本预租合同项下甲乙双方的权利义务仍然有效；合同第11.1条约定，乙方确认收到并知悉该物业平面图及相关技术资料，乙方应按甲方或物业管理公司的规定安排设计装修方案；第13.1条约定，乙方应于装修期届满之次日（“开业日”）开始营业；第15.1条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期满的当日或提前解除或终止当日将该物业恢复至甲方同意接受的状态并归还给甲方，当乙方向甲方归还该物业时，甲、乙双方应依交接清单对该物业进行验收，并就该物业的归还和情况签署一份返还表格或类似文件；第15.2.1条约定，甲方有权在租赁期届满或提前解除或终止后的任何时间进入并收回该物业，乙方应当在依照本合同之规定的情况下，完成拆除、搬出和补修等工作；第15.2.2条约定，从租赁期满的当日或提前解除或终止当日起直至办妥交接手续或甲方行使上述第15.2.1条项下权利进入并收回该物业为止，乙方须以合同终止（或解除）日以前租金、管理费等标准为基础，每日向甲方双倍支付延误期内的占用费、管理费、公用事业费及其他相关费用，并应向甲方赔偿因乙方迟延返还该物业引发的一切损失；第17.2.3条约定，若乙方以该物业为注册地址的，则乙方应在本合同终止或提前解除后3日内向公司登记机关递交变更乙方注册地址的全部合法文件，并应确保在本合同终止或提前解除后30日内完成该等变更手续；第17.2.15条约定，乙方应自行办理关于经营所需具备的所有批文（包括营业执照、批准证书或许可证等），甲方同意提供合理的协助，若乙方未能及时取得批文而导致延迟开业的，则乙方仍应自本合同约定之日起按标准支付租金；第20.2条约定，乙方同意在乙方拖欠本合同约定的租金且经甲方催讨后5日内不支付时，无论乙方是否已支付该物业水、电等共用事业费或管理费或其他应付费用，或乙方拖欠支付管理费、水、电、燃气等共用事业费或其他费用中任何一项费用或未及时补足保证金超过15日的，在不影响甲方行使其他权利的前提下，甲方有权要求物业管理公司停止向该物业提供水、电、燃气等共用事业服务及其他相关或物业管理服务直至乙方付清拖欠租金、费用及违约金，由此造成对乙方营业的影响，甲方无须承担任何责任，乙方逾期支付租金、管理费等本合同约定由乙方支付的任何费用，每逾期一日，应按所欠款项的千分之五标准向甲方支付违约金；第20.3条约定，乙方在此明确同意及声明：甲方有权在下列任何违约事件发生后的任何时间，根据本合同第15.2条约定收回该物业及甲方提供之设备，本合同亦随即提前解除，且乙方应向甲方承担如下违约责任：A、按本合同租金标准向甲方支付相当于乙方已经享用的装修期及／或免租期间之租金，B、补足乙方已经享用的租赁期间的减、免的租金额（若有），C、按逾期应付款项的日千分之五的标准向甲方支付逾期利息，D、除乙方已支付的租赁保证金被甲方全部没收外，乙方同意按12个月租金的标准一次性赔偿因下列违约行为给甲方造成的损失；第20.3.1条约定，本条（20.3条）所述的违约事件包括：A、乙方逾期不支付租金、管理费、公用事业费及应由乙方承担的其他相关费用之任何一项累积达到1个月或以上的，……G、乙方没有获得合法的经营权或经营证照的，或该等经营权及证照被相关政府部门取消、吊销的，或乙方发生进行其他违法经营活动的；第25.3条约定，甲方对乙方因不履行其在本合同项下义务和责任的豁免、谅解及忽略，并不得构成甲方放弃根据本合同向乙方进行追究的权利，也不影响甲方继续或日后向乙方进行追究的权利；第25.7条约定，本合同构成甲方和乙方就有关本合同所涉事项的全部协议，并且取代有关本合同的所载的各事项之先前的所有口头及书面协议。租赁合同对其他相关事宜进行了约定。
上述租赁合同签订后，原告于2012年9月21日将系争房屋交付被告使用，被告支付了19，472.76元的租赁保证金，现被告在系争房屋处已停止经营，但仍存放有台柜等物品。庭审中，原告陈述被告支付了签合同当时要求的3个月租金，进场后紧接着装修期，然后原告又给了开业支持，免租到2013年6月30日，故原告支付的3个月租金抵扣了2013年7月、8月、9月三个月的租金。所以原告的租金从2013年10月1日开始主张，被告的管理费支付至2013年12月31日，故原告的管理费从2014年1月1日开始主张。被告对于其租金及管理费的支付情况没有异议，并表示2014年1月被告把货处理掉就没再做了，原告口头讲入驻率达到75%才收取租金，被告走的时候跟楼管讲过，楼管讲不付租金就拉电，被告走的时候没有发书面通知给原告，楼管没有跟被告签交房手续。庭审中，因系争房屋处仍留存有被告的台柜等物品，双方均同意于2014年8月11日16：00分在系争房屋处进行交接。
另查明，2014年8月27日，本院召集原、被告对系争房屋进行了现场勘验，被告表示自己还在与原告协商在广场外面搭建一个新的场所经营，考虑到物品搬来搬去太麻烦，所以被告就没有搬。原告则表示，同意被告放置台柜，但如果损害的话原告不负责，原告的使用费主张至2014年8月11日，因为当天下午双方的确协商过。
庭审中，被告提供了美食广场多名承租户出具的情况说明一份，欲证明原告有欺诈行为，骗被告有知名品牌入驻，其实没有，物业管理不善、合同权利义务不对等。原告则表示情况说明不能证明原告承诺过，即使有过广告牌，也有可能是前期有过磋商，如果被告认为其他品牌入驻是被告入驻的前提条件，应将此写入合同。租赁合同是在双方协商一致的情况下签订的，合同中也有原告的义务，不存在霸王条款的情况。至于经营证照的办理情况，被告陈述开店前没有向工商部门咨询过开店需要的证照，被告也没有办理营业执照，后来被告想原告是商场，工商部门搞的定，经营期间没有工商找麻烦，后来就算了。
庭审中，原告提交了系争房屋所涉商业广场的大产证、房地产登记簿、预售合同、授权委托书等，证明原告依法取得了房屋的经营管理和出租权，也是依法及有权出租的。被告则表示被告办执照的时候原告只出示了大产证，没有出示房地产登记簿信息。对于免租期的问题，原告表示对于整体免租当时口头约定到2013年6月30日，后面如果继续免租双方都是有书面约定的，原告没有催款不代表原告放弃后面的租金。被告则表示没讲过具体时间。被告问原告免租到什么时候，原告就说等生意好了，入住率达到75%了。
以上事实，由商铺租赁／预租合同、进场装修申请书、收据、上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、预售合同、授权委托书、勘验笔录、照片及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：首先，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商铺租赁／预租合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性效力性规定，应属有效，双方均应按约履行。其次，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，因被告违约未支付租金已符合合同约定的解除条件，原告行使合同解除权并无不当，本院予以支持。至于被告抗辩的原告未通知其免租期何时结束，也没有发出催款通知，一则，原告对此予以否认，并表示当初约定商铺免租半年左右，统一到2013年6月30日结束，后续再免租都是有补充协议的；二则，被告的辩称理由与双方所签合同不符，双方没有在合同中约定原告要通知被告支付租金，被告也并无证据证实原告承诺过免租期终止后会另行通知、入驻率达到75％才收取租金等事实，故对于被告的上述抗辩理由，本院不予采信。至于合同解除的时间，因原告诉讼前未向被告发出过解除合同的通知，本院确认以诉状副本送达被告之日即2014年7月17日为合同解除之日。再次，合同解除后，被告理应搬离并将系争房屋返还原告，但诉讼中，因原告同意被告的物品暂时存放于系争房屋内，故本院对于原告的此项主张不再处理。此外，因系争房屋出租时原告同意被告进行装修利用，故对于原告主张的将系争房屋恢复至毛坯状态的请求，本院不予支持。合同虽然应当解除，但解除之前被告拖欠的租金及管理费仍应支付，原告的上述主张于法有据，本院予以支持。合同解除之后，因被告的台柜等物品仍留存在系争房屋处，故原告按约要求被告按2013年9月20日至2014年9月19日期间承租房屋租金、管理费标准的双倍支付截至2014年8月11日的占用费，于法不悖，本院予以支持。至于原告主张的租金及管理费的违约金，符合双方合同约定，但计算标准过高，本院酌情调整为按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算。至于原告主张的被告赔偿12个月租金损失、无需返还租赁保证金、被告支付装修期期间的租金以及被告支付减免的租金，符合双方合同约定，均属合同解除后被告应承担的违约金，但被告在诉讼中亦表示违约金过高，综合考量本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院酌定被告参照2013年9月20日至2014年9月19日期间6个月的租金标准支付原告违约金42，840.06元，扣除被告已支付的租赁保金19，472.76元，被告还需支付原告23，367.30元。至于原告主张的被告支付电费420.40元，因被告同意支付，本院予以支持。最后，被告虽抗辩签约时原告只提供了房屋大产证，原告没有妥善经营、有欺诈行为等，因被告陈述开店前自己没有向工商部门咨询过需要提供的证照，后来经营期间没有工商找麻烦，被告也没有办理营业执照，且被告也并未提供证据证明其对房屋的实际使用受到影响，故本院对此不予支持；此外，根据双方庭审陈述以及本院现场勘验，被告提供的证据并不足以证实原告存在欺诈行为、没有妥善经营影响到了被告对房屋的实际使用，故对于被告的抗辩意见，本院不予采纳。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告上海金豫百货有限公司与被告徐汉秀2012年9月14日签订的《商铺租赁／预租合同》于2014年7月17日解除；
二、被告徐汉秀于本判决生效之日起十日内支付原告上海金豫百货有限公司2013年10月1日起至2014年7月17日止的租金68，250.67元；
三、被告徐汉秀于本判决生效之日起十日内支付原告上海金豫百货有限公司上述租金的逾期支付违约金（其中21，420.03元自2013年9月21日起、21，420.03元自2013年12月22日起、21，420.03元自2014年3月22日起、3，990.58元自2014年6月21日起，均按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算至款项付清之日止）；
四、被告徐汉秀于本判决生效之日起十日内支付原告上海金豫百货有限公司2014年1月1日起至2014年7月17日止的管理费2，794.85元；
五、被告徐汉秀于本判决生效之日起十日内支付原告上海金豫百货有限公司上述管理费的逾期支付违约金（其中1，280.40元自2013年12月22日起、1，280.40元自2014年3月22日起、234.05元自2014年6月21日起，均按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算至款项付清之日止）；
六、被告徐汉秀于本判决生效之日起十日内支付原告上海金豫百货有限公司自2014年7月18日起至2014年8月11日止的占用费12，425.39元；
七、被告徐汉秀于本判决生效之日起十日内支付原告上海金豫百货有限公司解约违约金23，367.30元（已扣除被告支付的租赁保证金19，472.76元）；
八、被告徐汉秀于本判决生效之日起十日内支付原告上海金豫百货有限公司拖欠的2013年12月至2014年5月的电费420.40元；
九、驳回原告上海金豫百货有限公司的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5，829元、减半收取2，914.50元，由原告上海金豫百货有限公司负担1，531元（已付），被告徐汉秀负担1，383.50元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 洪飞
二〇一四年十月十三日
书 记 员 李俊
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。