广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）西民一初字第2706号
原告潘玲玲。
委托代理人黄春梅，南宁市江南法律服务所法律工作者。
被告南宁市龙光金骏房地产开发有限公司，住所地：南宁市西乡塘区衡阳西路11号X房。
法定代表人纪建德，董事长。
委托代理人李世星，南宁市龙光金骏房地产开发有限公司职员。
第三人夏彦，北京同仁堂南宁大药房连锁有限公司收银员。
原告潘玲玲与被告南宁市龙光金骏房地产开发有限公司、第三人夏彦商品房预约合同纠纷一案，本院于2014年12月4日受理后，依法由审判员何卫萍适用简易程序独任审判，于2015年2月2日公开开庭进行审理。原告的委托代理人黄春梅，被告的委托代理人李世星，第三人夏彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘玲玲诉称：2014年11月1日，原告与被告初步达成购房意向，在签订认购协议书时，却以第三人夏彦的名义签订，由原告支付了定金2万元，认购协议书上夏彦的签名及手印均为原告所为。现第三人未予以确认原告的代理购房、代签协议的行为，因此该认购协议无效，被告应向原告返还所缴纳款项，但被告拒绝返还。原告认为，认购协议书是预约合同，其发生的纠纷按缔约过失责任处理，当事人签订确认书等形式的认购书，在签订时真正的商品房买卖行为并未发生，仍处于商品房买卖成立前的缔约阶段，今后仍需双方另行签订正式的商品房买卖合同，签订认购书仅为今后订立商品房买卖合同的先决条件，认购书的性质应为商品房买卖合同的预约合同，即认购书与商品房买卖合同是预约与本约的关系，作为本约的主体，即合同当事人应当由其本人签字，不能由他人代签，由他人代签却又未经当事人确认的代理行为无效。本案中在原告代签认购协议时被告是知晓原告代签行为的，也接受了代签结果，则必须承担被代签人不确认的法律后果。根据合同意思自治原则，合同主体不同意签订的合同归于无效，合同归于原始未发生的状态，被告应返还2万元。为此特诉至法院，请求法院判决：1、确认《龙光·水悦龙湾商品房认购协议书》无效；2、被告返还原告2万元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告南宁市龙光金骏房地产开发有限公司辩称：一、原告在起诉状中陈述的事实不全面不完整，不能反映真实情况。事实是：2014年10月25日，水悦龙湾的业主韦干杰带其朋友夏彦到被告开发的水悦龙湾售楼部现场了解楼盘情况，被告的销售人员滕小玲接待了他们。滕小玲在水悦龙湾客户来访登记表上对夏彦的个人信息做了登记，并向夏彦详细介绍了水悦龙湾项目的慨况、户型、楼层等，夏彦觉得不错，就带了户型图回家与家人商量。2014年10月30日前后，夏彦再次来到水悦龙湾售楼部详细了解楼盘情况，滕小玲向夏彦详细介绍了小区的区位配套户型特点等情况，并带其去楼盘现场看了好几套现房，夏彦比较满意，称下次带其母潘玲玲来看房再决定是否购买。2014年10月31日左右，夏彦带着潘玲玲找到滕小玲看房，两人都觉得房屋不错，但当天仍未能定房，希望下次看后再做决定。2014年11月1日，夏彦带潘玲玲再次到水悦龙湾找滕小玲看房，两人看得非常仔细，后由于夏彦要去上班，便跟滕小玲说由潘玲玲定房和刷卡，滕小玲表示同意。夏彦走后，滕小玲陪着潘玲玲继续看房，在经过反复衡量考虑后，潘玲玲决定定购11-1-305号房，滕小玲便拿认购书让潘玲玲看清楚并填写相关信息，在准备填写认购协议书时，潘玲玲还打电话给夏彦交换意见。由于当时潘玲玲的手机信号差，其便用滕小玲的手机与夏彦沟通，在两人电话联系时，夏彦也与滕小玲多次通话，其在电话中表示同意让潘玲玲代其定购11-1-305号房。为确保此笔商品房交易合法有效，体现被代理人夏彦的真实意思和代理人潘玲玲具备相应代理权，在查看房屋和洽谈过程中，滕小玲通过当面、电话、短信、微信等方式告知夏彦要提供身份证号、名字、收信地址等信息来填写认购书。在潘玲玲签署认购书时，滕小玲还先用手机拍下认购书通过微信传给夏彦，让其认真阅读定房认购书，并让其提供身份证号码以方便其母填写认购书需要的购房信息，夏彦通过微信和电话再次确认让潘玲玲代表其签字，刷卡定房。定完房后当天下午，夏彦还打电话给滕小玲咨询何时去银行办理按揭手续及需提供哪些材料，滕小玲一一作答，夏彦问到收入证明如何开具，滕小玲还通过微信发一张收入证明的版本给夏彦。2014年11月3日，夏彦再次来到售楼部找到滕小玲咨询银行按揭贷款办理相关事宜。2014年11月6日，夏彦与潘玲玲找到滕小玲，称不想买11-1-305号房了，问可否退还2万元定金，滕小玲回答按认购协议书条款的约定，2万元定金不退还，过错及责任应由夏彦及潘玲玲承担。之后，夏彦与潘玲玲多次到售楼部来闹要求退还2万元，最终其决定通过诉讼程序处理此事。二、潘玲玲与夏彦之间的代理关系是成立的。1、潘玲玲与夏彦是母子关系，两人之间的亲近和信任自不待言，在许多家庭事务处理方面，相互委托是司空见惯的。事实上，夏彦确实有购买水悦龙湾商品房的意向，其通过多次看房，对水悦龙湾的商品房已有足够的了解，并向被告的工作人员表示了购买的意向，不存在其不知情不了解此笔商品房认购的情况。2、在2014年11月1日夏彦与潘玲玲一起察看和选购商品房过程中，夏彦对其认购的商品房有充分的认识，只是夏彦要急着上班而离开认购现场未能亲自签订认购书，但夏彦通过口头委托和电子形式书面委托并确认潘玲玲代理签订了商品房认购书。《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。第六十五条规定：民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。因此，夏彦与潘玲玲之间的代理关系依法是成立的。3、即使潘玲玲的代理权有一定瑕疵，其行为也构成表见代理，理应由夏彦与潘玲玲承担相关责任。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，潘玲玲实施代理签约行为是在夏彦本人当面口头委托、电话口头委托、微信电子书面确认及当面移交其本人银行卡给潘玲玲的情况下完成的，在交易过程中显然是夏彦与潘玲玲有过错，作为善意相对人的被告，依据上述事实，完全有理由相信潘玲玲具有代理权，并在此认识基础上与夏彦及潘玲玲签订合同。被告主观上是善意、无过失的。如果将此行为归为无权代理，就应由无权代理人潘玲玲和被代理人夏彦自食其果。三、认购书属于履约合同，适用定金规则。《龙光·水悦龙湾认购协议书》从法律性质上来说属于履约合同，即一种独立存在的合同，应承认其效力并适用定金罚则。认购书本身是主合同即商品房买卖合同的先合同，具有独立存在的意义，且双方是在自愿、平等、诚信、友好的条件下依法签订的，不因未签订主合同而无效。同时，被告开发的水悦龙湾已依法取得预售许可证，预售行为合法有效。双方签订的《认购协议书》第四条特别约定：“如乙方未在约定的期限前来签订商品房买卖合同，视为乙方自动放弃所认购该物业的权利，甲方有权没收定金，解除本认购协议，并有权将物业公开拍卖或另行出售。”认购协议书的法律目的就是为了担保将来签订正式的商品房买卖合同而进行的一种预先的约定。被告为了保证夏彦将来购买该套商品房，认真履行约定，在夏彦签订认购书后，不再对外出售该套商品房，因此，被告因夏彦不履行前来签订正式的商品房买卖合同而丧失了跟其他客户订立商品房买卖合同的机会。与此相反，夏彦与潘玲玲在签订认购书之前，对商品房做了深入详细的了解和选购，认真阅读了认购书，对认购书的各项条款已充分了解和同意，然而他们并未遵守约定，不履行签订正式商品房买卖合同的义务，主观上存在过错，对此应承担责任，无权要求退还定金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。本案中，被告严格遵守认购书的约定，在夏彦与潘玲玲签订认购书后并未再出售其所定商品房，且是因其违约才导致不能签订商品房买卖合同，因此，定金不应予以退还。综上所述，夏彦、潘玲玲与被告订立的《龙光·水悦龙湾认购协议书》合法有效，请求法院驳回原告的诉讼请求，确认认购协议书合法有效，被告不予返还2万元定金，本案诉讼费用由夏彦和潘玲玲承担。
第三人夏彦述称：原告与第三人是母子关系，原告想买一套房子给第三人，两人便于2014年11月1日共同去被告售楼部了解房价、首付款及户型，经被告售楼部人员介绍，因第三人已婚并在第三人妻子名下已有一套贷款，不能享受首套房优惠政策，首付要按总房款的60%支付，即要付56万元，但第三人没有那么多钱支付，故此售楼部人员称可以假离婚后享受第一套房子的优惠，由于第三人着急上班就离开被告售楼部，由原告独自留在那里了解情况。因原告眼睛不好看不清楚认购书，售楼部人员便说将认购书发给第三人看。因第三人在上班没时间看，售楼部人员又发短信要求第三人将身份证号码发给其。第三人以为是初步预约，便发了自己的身份证号码过去，但不知道原告签的是认购书。原告签订完回来告诉第三人，第三人才知道是认购书。当时第三人和妻子商量买房必须搞假离婚才能享受首套房优惠政策，妻子说已经有房居住，不必冒那么大的风险。后因觉得办假离婚风险太大，如果假离婚办不了，原告及第三人无法按56万元房款支付，合同就无法履行，如果交28万元给被告，被告无法帮办理按揭贷款则损失更大，为此第三人多次与被告协商，要求退款，被告均予以拒绝。第三人认为被告用这种欺诈、违法的手段骗取原告签订的协议是无效协议。请求法院确认该协议无效，并要求被告退还2万元给原告。
经审理查明：2014年11月1日，夏彦带其母潘玲玲到被告开发的水悦龙湾找被告售楼部人员滕小玲看房，后由于第三人要上班便离开被告售楼部，由原告独自留在售楼部了解情况。在潘玲玲决定定购11-1-305号房时，滕小玲将认购协议书拍照后通过微信方式传给夏彦，并告知夏彦须提供身份证号、地址等信息以便潘玲玲签字刷卡，夏彦随后以微信回复了身份证号码及地址。同日，原告以第三人的名义与被告签订《［龙光·水悦龙湾］认购协议书》，认购被告开发的南宁市明秀西路170号11号楼1单元305号房，约定认购房屋建筑面积161.14平方米，单价5618.91元／平方米，认购总价939144元；定金20000元，首期购房款282144元（占楼价的30%，已含定金），须于2014年11月7日或之前付清并签署《商品房买卖合同》，剩余购房款657000元（占楼价的70%），双方未约定何时办妥银行按揭申请手续。协议第三条第3款约定：买受人须于签订本认购协议后7日内，即2014年11月7日前携带本认购协议书及身份证或公司证明文件与相应购房款到出卖人销售中心签署《商品房买卖合同》及其补充协议等相关购房文件，《商品房买卖合同》一经签署，定金即作为楼款的一部分；协议第四条第2款约定：买受人确认：经出卖人的现场公示和解释说明，在本认购协议签署前，买受人已充分阅读理解了双方将签署的《商品房买卖合同》及其补充协议、前期物业服务合同、购房指南、签约须知、温馨提示（包括但不限于购房资格提示和项目红线内外不利因素说明和非标准户型说明）等相关文件，并对认购物业的状况、交易条件、周边环境已有了充分了解，买受人对上述文件及认购房屋相关信息没有任何异议；第3款约定：双方已对《商品房买卖合同》及其补充协议等相关文件的约定达成一致，双方同意在约定的时间直接签署，无需再次就买卖合同及其认购协议和相关文件内容进行另行协商；第4款约定：如买受人未在约定的期限内前来签署《商品房买卖合同》或买受人没有按本认购协议约定按时支付定金的，视为买受人自动放弃所认购该物业之权利，出卖人有权没收定金，解除本认购协议，并有权将该物业公开拍卖或另行出售，因转售该物业的一切收益归出卖人所有，同时买受人同意出卖人有权独立向相关的政府部门办理本认购书的解锁手续。第10款约定：本认购协议经双方平等协商一致确定，不存在出卖人单方提供的格式条款，也不存在任何欺诈、胁迫、重大误解等不真实意思表示，双方均不得以前述理由主张本认购协议无效、部分无效或要求撤销，并不得以前述理由向对方主张任何权利或责任。第11款约定：买受人在签署本认购协议前已向相关部门和单位了解并核实认购物业所在地相关的房地产调控（限贷限购）政策，买受人确认本人具备履行本认购协议所相应的购房资格和贷款资格，如因买受人违反相关的房地产调控政策导致本认购协议无法继续履行的，出卖人有权即时解除认购书和本认购协议，没收买受人的全部定金；第12款约定：出卖人的销售、工作人员任何口头、书面的承诺、行为均不能作为出卖人的意思表示，双方的一切权利义务，均以本认购协议的约定为准。同日，原告刷第三人的银行卡并以第三人的名义向被告交款2万元。2014年12月，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。
本院认为：《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。”潘玲玲与夏彦是母子关系，夏彦确实有购买水悦龙湾商品房的意向，2014年11月1日夏彦与潘玲玲一起察看和选购商品房过程中，虽然夏彦因要上班而离开认购现场未能亲自签订认购书，但在被告的工作人员将认购协议书拍照后通过微信方式传给夏彦，并告知夏彦须提供身份证号、地址等信息以便潘玲玲签字刷卡后，夏彦以微信回复了身份证号码及地址，以此确认了潘玲玲代理签订商品房认购书的行为并向被告的工作人员表达了购买的意向。因此，夏彦与潘玲玲之间的代理关系依法成立。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，即使潘玲玲未取得夏彦的书面授权，但潘玲玲实施代理签约行为是在两人共同看房并由夏彦微信确认、夏彦将其银行卡交给潘玲玲刷卡的情况下完成的，作为相对人的被告，依据上述事实，完全有理由相信潘玲玲具有代理权，并在此基础上与潘玲玲签订合同，根据上述法律规定，该代理行为亦应为有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项规定：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，原告作为代理人，只是以被代理人即第三人的名义签订认购协议，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定，应由第三人对原告的代理行为承担民事责任，故原告不是与本案有直接利害关系的公民，对其起诉应予驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项之规定，裁定如下：
驳回原告潘玲玲的起诉。
案件受理费150元，原告已预交，本院予以退还。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行南宁市竹溪分理处；户名：南宁市中级人民法院诉讼费专户；账号：01×××17）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 何卫萍
二〇一五年三月三日
书记员 唐 敏
附法律法规：
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
《中华人民共和国合同法》
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。