江苏省东台市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东商初字第0160号
原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司东台市支行，住所地东台市东台镇金海中路35号。
负责人：李晔，该行行长。
委托代理人：纪冬霞，该行职工。
委托代理人：钱炳华，江苏东亭律师事务所律师。
被告：吴凤祥，居民。
被告：冯宝云，居民。
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司东台市支行（以下至判决主文前简称“邮政储蓄银行”）与被告吴凤祥、冯宝云金融借款合同纠纷一案，本院于2015年3月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月7日公开开庭进行了审理。原告邮政储蓄银行的委托代理人纪冬霞到庭参加诉讼，被告吴凤祥、冯宝云经本院传票传唤未到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告邮政储蓄银行诉称：两被告系夫妻关系。2012年6月28日，原告与两被告签订了个人借款合同、个人最高额抵押合同，约定借款最高额度为100万元，期限为2012年6月28日至2022年6月28日，利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮30%，两被告以位于东台市范公南路11号江浙轻纺批发市场商用房3087、3088、3089、2016、2018、2131、3016、3017、3018、3053、3054、3055、3056、3057号作为借款的抵押物，并于2012年7月2日办理了抵押登记手续，担保的范围为借款本息、逾期利息以及实现债权的费用。被告吴凤祥于2012年7月3日因新增生产线需要，向原告借款500000元，约定年利率为8.645%，借期为60个月，逾期利率为12.9675%，被告吴凤祥未依约归还贷款本息，截止2014年12月21日，仅归还借款本金207577.83元、借期内利息79126.8元，尚有本金292422.17元、借期内利息6485.62元未还。被告吴凤祥于2013年7月9日因进货需要，向原告借款500000元，约定年利率为8.32%，借期为60个月，逾期利率为12.48%，被告吴凤祥未依约归还贷款本息，截止2014年11月10日，仅归还借款本金113772.83元、借期内利息49785.29元，尚有本金386227.17元未还。原告多次催要，被告均拒绝履行还款义务，诉至法院，请求判令：1、请求判令被告归还原告2012年7月3日借款本金292422.17元、借期内利息6485.62元，共298907.79元，并从2014年12月22日起至生效判决确定的履行之日止以本金292422.17元，按年利率12.9675%计算逾期利息；2、判令被告归还原告2013年7月9日借款本金386227.17元，并从2014年11月11日起至生效判决确定的履行之日止以本金386227.17元，按年利率12.48%计算逾期利息；3、判令原告对被告抵押的商业用房折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿，并支付律师代理费5000元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告吴凤祥、冯宝云未应诉、答辩。
经审理查明：吴凤祥与冯宝云系夫妻关系。
2012年6月28日，邮政储蓄银行（贷款人、乙方）与吴凤祥、冯宝云（借款人、甲方）签订个人额度借款合同一份，约定：“第一条授信额度：本合同所称授信额度（以下简称“额度”），系指乙方根据对甲方的信用评价、财产状况及甲方提供的担保等因素综合确定的，甲方在一定条件下，可以申请支用的借款本金的限额。对于可循环使用的额度，在额度支用期内，只要甲方未偿还的本合同项下的借款本金金额不超过授信额度金额，甲方可以连续申请借款，不论借款的次数和每次的金额，但在任何时点甲方所申请的借款本金金额与甲方未偿还的本合同项下的借款本金余额之和不得超过授信额度金额。对于不可循环使用的额度，在额度支用期间内，甲方可以多次申请借款，但甲方可支用的借款本金金额与甲方累计已经支用的借款本金金额之和不得超过授信额度金额。本合同所称的额度借款，系指借款人按本合同约定使用额度所发生的借款。本合同项下授信额度金额为壹佰万元整。在额度支用期内，甲方可以循环使用上述额度。额度支用期内未使用的授信额度支用期届满后自动失效。……第三条：额度存续期最长为10年，自2012年6月28日至2022年6月28日。额度存续期内的前5年为额度支用期，借款人可以申请支用借款，额度内单笔支用借款最长期限为5年。额度项下借款的到期日不超过额度存续期到期日。第四条：甲方每次提款的借款期限自乙方将贷款发放至甲方放款账户起至约定还款日止，以借据记载为准。……第十六条：甲方通过抵押担保方式为乙方债权本息、违约金及相关费用提供担保。……第十一条贷款利率、罚息利率和计息、结息……（二）罚息利率：对于甲方未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款本金，乙方有权自逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按罚息利率和本合同约定的结息方式计收罚息；……罚息利率按在本条（一）款约定的利率基础上加收50%确定。……”合同还约定了其他相关事项。
当天，冯宝云向邮政储蓄银行出具共同还款承诺书，承诺愿意共同承担归还全部贷款本息的义务。
同日，邮政储蓄银行（抵押权人、乙方）与吴凤祥（抵押人、甲方）、冯宝云（共有人、甲方）签订个人最高额抵押合同一份，约定：“为确保吴凤祥与乙方于2012年6月28日签订的个人额度借款合同及其项下各单项业务合同的履行，甲方与乙方经协商一致，甲方愿意提供金额100万元最高额抵押担保。抵押权与被担保的所有债权同时存在，被担保债权全部清偿完毕后，抵押权才消灭。本合同项下担保债权确定的期间为2012年6月28日至2022年6月28日。第一条：抵押人以抵押物全部价值担保抵押权人如下债权：（一）本最高额抵押的担保范围为债务人在主合同额度存续期内，在主合同项下发生的各项信贷业务的本金；（二）因上述信贷业务发生的利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、电讯费、杂费、信用证项下受益人拒绝承担的有关银行费用等）、乙方为实现债权与担保权利的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评佑费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费）。……第四条：甲方以本合同附件1抵押财产清单所列之财产设定抵押。本合同项下抵押财产清单见附件1。”
个人最高额抵押合同附件1抵押财产清单中抵押财产名称为商用房，权利人吴凤祥，处所东台市xx，面积258.64平方米，房屋所有权证号为：东台市房权证市区字第××、S0××19、S0××33、S0××39、S0××40、S0××41、S0××43、S0××44、S0××45、S0××46、S0××47、S0××48、S0××49、Sxx50；国用土地使用证号为：东国用（2010）第xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx4号。
2012年7月2日，双方就对抵押物办理了抵押登记，房屋他项权证号：东台市房他证市区字第T00183**号，房屋他项权利人：邮政储蓄银行，房屋所有权人：吴凤祥，房屋所有权证号：东台房权证市区字第××、S0××19、S0××33、S0××39、S0××40、S0××41、S0××43、S0××44、S0××45、S0××46、S0××47、S0××48、S0××49、Sxx50号，房屋坐落：xx（xx），登记债权数额：1000000元整。
2012年7月3日，吴凤祥在邮政储蓄银行提供的中国邮政储蓄银行个人贷款（手工）借据上签字，借款500000元，借款期限60个月（2012年7月3日至2017年7月3日），年利率8.645%，借款用途：新增生产线，还款方式：等额本息。随后，邮政储蓄银行按照约定将500000元转入了吴凤祥的银行账户中。截止2014年12月21日，吴凤祥共归还本笔借款本金为207577.83元、借期内利息79126.8元，未归还借款本金为292422.17元。之后，吴凤祥、冯宝云未能归还本笔借款的其余本息。
2013年7月9日，吴凤祥在邮政储蓄银行提供的中国邮政储蓄银行个人贷款（手工）借据上签字，借款500000元，借款期限60个月（2013年7月9日至2018年7月9日），年利率8.32%，借款用途：进货，还款方式：等额本息。随后，邮政储蓄银行按照约定将500000元转入了吴凤祥的银行账户中。截止2014年11月10日，吴凤祥共归还本笔借款本金为113772.83元、借期内利息49785.29元，未归还借款本金为386227.17元。之后，吴凤祥、冯宝云未能归还本笔借款的其余本息。
上述事实，有当事人的陈述，原告提供的个人额度借款合同、个人最高额抵押合同、房屋他项权证书、个人贷款（手工）借据、个人贷款放款单、个人信贷分期还款计划、客户还款明细表等证据在卷证实。
本院认为，原告邮政储蓄银行与被告吴凤祥、冯宝云订立的个人额度借款合同、个人最高额抵押合同系当事人真实意思的表示，为合法有效的合同，双方当事人均应按合同的约定履行。被告吴凤祥、冯宝云未能按约归还借款，应承担归还相应借款本息的民事责任，对邮政储蓄银行的诉讼请求，本院予以支持。被告吴凤祥、冯宝云在借款时，提供房产作为抵押担保，并办理了抵押登记手续，该抵押合法有效，现被告吴凤祥、冯宝云未能按约归还借款，原告邮政储蓄银行主张以抵押财产优先受偿，本院予以支持，但优先受偿的范围以房屋他项权证登记的债权数额100万为限。
关于原告邮政储蓄银行主张的律师代理费5000元，未能提供证据，本院不予支持。
被告吴凤祥、冯宝云经本院合法传唤未提出正当理由拒不到庭，应承担因此可能对其产生的不利法律后果。
依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、第二百零二条、第二百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告吴凤祥、冯宝云应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告中国邮政储蓄银行股份有限公司东台市支行支付借款本金292422.17元，并以本金292422.17元自2014年12月22日起至实际给付之日止按合同约定的利率支付利息。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、被告吴凤祥、冯宝云应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告中国邮政储蓄银行股份有限公司东台市支行支付借款本金386227.17元，并以本金386227.17自2014年11月11日起至实际给付之日止按合同约定的利率支付利息。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、原告中国邮政储蓄银行股份有限公司东台市支行对被告吴凤祥所有的位于xx（xx）的商用房（房屋他项权证号：东台市房他证市区字第**号）折价或者拍卖、变卖的价款在上述第一条、第二条的债权数额范围内以100万元为限享有优先受偿权。
案件受理费10781元，由被告吴凤祥、冯宝云共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（开户银行：盐城市农行中汇支行，帐号：40×××21，收款人：盐城市财政局非税收入汇缴专户，电汇、信汇的，须在附言中注明“交法院诉讼费”字样，并将汇款凭证复印件送交或邮寄、传真至盐城市中级人民法院会计室，以便开票、对帐）。
审 判 长 崔爱华
审 判 员 储鹏杰
人民陪审员 程维云
二〇一五年七月十五日
书 记 员 王 艳
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
3、《中华人民共和国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第二百零二条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。