广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗荔法民三初字第646号
原告：广州港集团有限公司，住所地：广州市越秀区沿江东路406号。
法定代表人：陈洪先，职务：董事长。
委托代理人：万丽，该公司职员。
原告：广州海港物业管理有限公司，住所地：广州市黄埔区港前路531号大院消防大楼5-6楼。
法定代表人：陈斯禄，职务：总经理。
委托代理人：徐亨亨，该公司职员。
被告：广州市新谊丰田汽车维修厂，住所地：广州市荔湾区芳村大道****号。
法定代表人：吕列曜，职务：董事长。
委托代理人：曹伟钊，广东经国律师事务所律师。
委托代理人：杜莉珊，该公司职员。
原告广州港集团有限公司（以下简称“广州港公司”）、广州海港物业管理有限公司（以下简称“海港物业公司”）诉被告广州市新谊丰田汽车维修厂租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月12日受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告广州港公司委托代理人万丽，原告海港物业公司委托代理人徐亨亨，被告委托代理人曹伟钊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
两原告共同诉称：2009年3月30日原告广州港公司的下属公司广州港集团有限公司河南港务分公司与被告签订了《场地使用协议》，约定由被告承租原告广州港公司所有的广州市荔湾区芳村大道东166号港机厂内西边部分车间物业，被告向广州港集团有限公司河南港务分公司支付场地使用费、保证金等相关费用。由于广州港集团内部管理的调整，2012年1月1日广州港股份有限公司河南港务分公司（原广州港集团有限公司河南港务分公司）、被告以及本案共同原告海港物业公司，签订了《合同主体变更协议》，三方共同约定由原告海港物业公司受原告广州港公司委托，承继原合同主体广州港股份有限公司河南港务分公司中的全部权利和义务，被告改向原告广州港公司支付应缴的合同款项。
2012年3月31日《场地使用协议》租赁期满后，原告广州港公司委托共同原告海港物业公司与被告就续租及提高租金事宜进行多次协商并达成一致，但被告迟迟未签订新的租赁合同并实际占用场地至今。从2012年7月起，被告并未按照约定支付相应的场地使用费。
根据《民法通则》、《合同法》的规定，双方签订的《场地使用协议》是双方真实意思表示，是合法、有效的，在2012年3月31日租赁期满后，被告继续占用该场地已构成实际使用，也应继续严格执行该协议的相关约定，履行自己的义务。同时在被告2012年12月20日出具的《承诺函》中也再次确认拖欠2012年7月－12月场地使用费。被告现在拖欠场地租金的行为已经明显构成了严重违约。
针对被告拖欠场地租金的行为原告已于2013年1月9日、18日、2月1日三次发送催交租金的函，但被告仍以各种借口拒付租金。在被告如此恶劣地拖欠场地租金地情况下，原告决定终止与被告的《场地使用协议》，2013年4月3日发出《退场通知书》，要求被告退出租赁场地。迄今为止，被告不仅没有任何撤离租赁场地行为，而且继续开业经营，对于租金更是一拖再拖。
共同原告广州港公司虽然不是签署《场地使用协议》的合同主体，但是是本案所涉及广州市荔湾区芳村大道东166号港机厂内西边车间物业的实际权属人，同时根据约定2012年1月之后的场地租金也由原告广州港公司收取，因此原告广州港公司与被告之间存在实际的租赁合同法律关系。共同原告海港物业公司根据原告广州港公司出具的《授权书》以及《合同主体变更协议》中约定与广州港集团有限公司河南港务分公司发生了合同主体的变更，产生了合同权利义务的承继，被告双方的租赁关系成立。被告一再拖欠租金的行为事实清楚，已经严重损害了原告的合法权益。诉讼请求明确如下：1、请求判令被告立即向原告广州港公司支付场地租金至其实际交还场地之日止（从2012年7月1日暂计至2013年3月31日为366039元）及按照合同的约定“逾期付款总额每日万分之四”的滞纳金22173.80元（暂计至2013年3月31日）。2、本案受理费由被告承担。
被告答辩称：一、原告海港物业公司的原告主体地位并不适格，被告与原告海港物业公司之间，不存在实体的租赁合同法律关系，被告并没有拖欠原告海港物业公司的租金。虽然与被告签署《场地使用协议》的是原告海港物业公司，但协议中已非常明确地说明场地的所有人是广州港集团有限公司，原告海港物业公司只是受广州港集团有限公司的委托签署相关协议，并对场地进行出租管理。按照我国《合同法》第402条的规定，前述《场地使用协议》是直接约束广州港集团有限公司与被告，即出租人应为广州港集团有限公司，相关租金也是由广州港集团有限公司收取的。而根据我国《合同法》第212条、227条的规定，拥有要求承租人支付租金的权利在于出租人，广州海港物业管理有限公司仅作为出租人广州港集团有限公司的委托代理人，与被告之间是不存在实体的租赁合同法律关系，并不具有租赁合同中出租人的实体权利和义务，其根本就没有资格以原告的身份去提起诉讼，要求被告支付租金及滞纳金。故此，原告海港物业公司作为原告的主体地位并不适格，其全部诉讼请求应当予以驳回。二、不同意追加广州港集团为本案原告，追加其为原告不符合法律规定，就算要追加，本案中广州港集团也只能作为第三人，因为合同的签约人是海港公司，广州港集团如果要主张权利，另案起诉。
经审理查明：2009年3月30日，原广州港集团有限公司河南港务分公司（现为广州港股份有限公司河南港务分公司，简称河南港务分公司）受原告广州港公司委托，与被告签订《场地使用协议》，约定：被告承租原告广州港公司位于广州市荔湾区芳村大道东166号，原港口机械修造厂内西边的一部分车间，使用面积按2000平方米。租用期限：2009年4月1日起至2012年3月31日止。2009年4月1日起至2010年3月31日，每月租金28000元；2010年4月1日起至2011年3月31日，每月租金29400元；2011年4月1日起至2012年3月31日，每月租金30870元，年租金递增率为5％。每月5日前支付租金、水、电费。被告拖欠租金两个月或两个月以上，河南港务分公司有权解除本协议，被告除继续履行付款责任外，还应按逾期付款总额每日万分之四支付滞纳金。协议签定后，被告一直向河南港务分公司交付租金。
2012年1月1日，原告广州港公司向原告海港物业公司出具《授权书》，内容为：广州市荔湾区芳村大道东166号是我集团公司物业，现授权你司全权负责该物业的经营管理事宜，并与该物业的承租方签订租赁合同。同日，河南港务分公司与原告海港物业公司、被告签订《合同主体变更协议》，约定：河南港务分公司与被告于2009年3月30日签订《场地使用协议》（以下简称“原合同”）。现原告广州港公司决定将出租管理单位由河南港务分公司变更为原告海港物业公司。三方一致同意自2012年1月1日至原合同期满止，河南港务分公司向原告海港物业公司转移原合同中的全部权利和义务，原告海港物业公司与被告按照原合同上约定的全部条款，继续享有和履行各自的权利和义务。被告应缴的合同款项，由原告广州港公司收取。原合同履约保证金、水电周转金等，在本协议签订后五个工作日内向原告海港物业公司移交。主体变更协议签定后，被告变更向原告广州港公司交付租金。
合同期满后，被告继续使用租赁场地，原告广州港公司亦继续收取租金。2012年7月起，被告欠付租金。2012年12月20日，被告向原告海港物业公司出具《承诺函》，确认2012年7月至12月租金合计244026元。庭审中，原告依据《承诺函》主张每月租金40671元，被告对每月租金按40671元计付没有异议。
2013年4月3日，原告海港物业公司因催收租金未果，向被告发出《退场通知书》，提出终止与被告的《场地使用协议》，并要求收回场地。
以上事实，有《场地使用协议》、《授权书》、《合同主体变更协议》、《承诺函》、《退场通知书》及本院的庭审笔录等在卷为凭，足资采信认定。
在本案审理过程中，本院接纳原告的申请，依法查封、冻结被告价值388212.80元的财产。
本院认为：本案为租赁合同纠纷，因此，合同的出租方与承租方均应作为本案的诉讼主体。涉案《场地使用协议》原由河南港务分公司受原告广州港公司委托与被告签订，后原告广州港公司变更受托人为原告海港物业公司，河南港务分公司向原告海港物业公司转移原合同中的全部权利和义务，原告海港物业公司与被告按照原合同上约定的全部条款，继续享有和履行各自的权利和义务，原告海港物业公司据此成为租赁合同的出租方，其以自己的名义向被告提起诉讼，符合诉讼主体资格。至于原告广州港公司，其作为租赁物的实际出租人及原告海港物业公司的委托人，对涉案合同享有权利承担义务，属于必须共同诉讼的当事人，故其参加诉讼亦符合诉讼主体资格。因此，被告关于原告海港物业公司作为代理人，对于租赁合同不享有实体权利，应驳回原告海港物业公司起诉，由原告广州港公司另行起诉的抗辩主张，本院不予采纳。
涉案《场地使用协议》、《合同主体变更协议》是当事人真实意思，内容没有违反国家强制性法律、法规的规定，合同合法有效，双方当事人应当按照约定履行各自的义务。前述合同期满后，被告继续使用租赁场地，原告广州港公司亦继续收取租金，因此，原租赁合同继续有效，现被告从2012年7月起不依约履行交付租金义务显属违约，原告广州港公司请求被告按每月40671元支付租金及依约支付违约金（合同约定的滞纳金为违约金性质）合理合法，本院予以支持。根据合同约定，承租方拖欠租金两个月或两个月以上，出租方有权解除合同，承租方除继续履行付款责任外，还应按逾期付款总额每日万分之四支付违约金。原告海港物业公司据此于2013年4月3日向被告发出《退场通知书》，提出终止与被告的《场地使用协议》，故租金、违约金应支付至2013年4月3日止。2013年4月4日起至本判决发生法律效力之日止，被告向原告广州港集团有限公司支付场地使用金及逾期付款利息。场地使用金参照每月租金40671元支付，逾期付款利息按中国人民银行同期同类贷款利息计付。从本判决发生法律效力之日起的场地使用金，没有证据显示被告拒绝交纳，故原告请求场地使用金计付至实际交还场地之日止没有依据，本院不予支持，予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告广州市新谊丰田汽车维修厂于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州港集团有限公司支付从2012年7月1日起至2013年4月3日止租金（租金按每月40671元计付）。
二、被告广州市新谊丰田汽车维修厂于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州港集团有限公司支付租金违约金（违约金分段计算，从2012年7月起至2013年3月止，每月6日开始，以40671元为本金，按每日万分之四计付至被告实际支付租金之日止，每月租金违约金不能超过本金40671元。2013年4月1日至2013年4月3日，以4067元为本金，从4月6日开始，按每日万分之四计付至被告实际支付租金之日止，违约金不能超过本金4067元）。
三、被告广州市新谊丰田汽车维修厂于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州港集团有限公司支付场地使用金（场地使用金按每月40671元，从2013年4月4日起计付至本判决发生法律效力之日止）。
四、被告广州市新谊丰田汽车维修厂于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州港集团有限公司支付逾期付款利息（利息分段计算，从2013年4月4日起至本判决发生法律效力之日止，以当月场地使用金为本金，每月30日开始，按中国人民银行同期同类贷款利息计付至被告实际支付场地使用金之日止，每月逾期付款利息不能超过当月场地使用金）。
五、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7124元、财产保全费2460元由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 叶秋月
人民陪审员 孟 静
人民陪审员 黄少虹
二〇一三年八月二十一日
书 记 员 马 晴
王雅莉