广西壮族自治区贵港市港北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）港北民初字第221号
原告凌宏足，女，1976年7月2日出生，壮族，住贵港市港北区江北西路***号院。
委托代理人李立健，广西君望律师事务所律师。
委托代理人袁永隆，广西君望律师事务所实习律师。
被告贵港市银光房地产开发有限公司，住所地贵港市港北区江北大道西段九龙新城小区。
法定代表人陈兴光，董事长。
委托代理人陆延军，广西正大五星律师事务所律师。
委托代理人农展松，广西正大五星律师事务所实习律师。
原告凌宏足诉被告贵港市银光房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月20日立案受理后，依法由审判员胡盛赋适用简易程序于2014年3月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李立健及被告的委托代理人陆延军、农展松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告凌宏足诉称：2011年12月27日，原告与被告签订了《商品房定购合同》，第一条约定：原告定购被告开发的位于贵港市江北大道西侧地块（原广西贵港市煤建有限公司）地块1号楼1103号商品房。第二条第七款约定：双方在地块全面清迁清理完毕之日起书面确认地块移交，被告应在地块移交之日起2年内交房给原告，如未按规定时间交付，被告应向原告支付每日500元的逾期罚款。合同签订后，原告所在的公司于2009年10月20日将地块移交给被告开发使用，但被告却于2012年6月28日才通知原告办理交房，与合同约定的交房期限已经逾期253天，被告的行为已经构成违约，根据合同约定，被告应向原告支付违约金75900元（从2011年10月19日按每日300元的标准计至2012年6月28日止）。为维护自己的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院判决被告向原告支付违约金75900元；本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：1、原告认为被告逾期交房253天，没有事实和法律依据，被告没有存在逾期交房的事实，煤建公司移交地块的时候双方没有签订移交手续，煤建公司延期交付地块，并且在被告开发的过程中遭到煤炭公司员工的阻挠，造成被告不能正常开工。2、根据生效判决书认定逾期的时间是160天，虽然是生效判决，但是这只是有法院酌情认定。3、原告主张的违约金过高，应该减少。
经审理查明：
2009年6月3日，广西贵港市煤建有限公司与被告签订了《土地使用权转让合同》，将位于贵港市江北大道西侧地块（原广西贵港市煤建有限公司地块）转让给被告，被告于同年6月22日取得了该地块商住用途的贵国用（2009）第0391号国有土地使用证。被告申请在该地块上建设“九龙新城“项目获得贵港市发改委备案后，获得相关部门核发的《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建筑工程施工许可证》。
2011年12月27日，原告与被告签订了《商品房定购合同》，约定如下：一、定购物业：贵港市江北大道西侧地块（原广西贵港市煤建有限公司）10号楼1单元1103号，定购单价每平米1500元，面积102平方米。二、定购条款：1、被告取得《商品房预售许可证》后通知原告，原告须于通知送达之日起一个月内与被告按本定购书内容签订《商品房买卖合同》。2、办理产权证件的税费由原告支付。3、签订本定购书后不得变更姓名及房号。4、被告于2012年2月28日无偿支付给原告20000元房屋装修费。5、项目开发过程中，如出现煤建职工影响开发建设等违约行为，被告有权收回商品房及20000元房屋装修费。6、房屋结构为电梯楼房。7、双方在地块全面拆迁清理完毕之日起书面确认地块移交，被告应在地块移交之日起2年内交房给原告，如未按规定时间交付，被告应向原告支付每日500元的逾期罚款，如被告原因无法交付房屋给原告，应付给原告补偿金，102平方米的房屋补偿50万元，125平方米的房屋补偿60万元。
2009年8月10日，被告与贵港市鸿达房屋拆迁公司签订了《拆迁合同》，约定拆迁完成时间是20天。2009年10月19日，贵港市煤建有限公司将该地块交付给被告，被告接手该地块，同日，拆迁公司进场开始拆迁，煤建公司部分职工阻挠，拆迁没有真正展开。2010年4月5日，在单位职工的要求下煤建公司发函给被告，要求建筑底层架空层改为商铺。被告收到函后重新委托相关单位设计，深圳市建筑设计研究总院有限公司接受委托后设计后于2010年6月17日将设计图发送到被告处，被告于同年6月20日签收。
2009年10月19日，贵港市煤建有限公司将该地块交付给被告。被告接手该地块后，进行开发建设。2010年10月19日，被告办理了该房的商品房预售许可证。2012年6月28日，被告通知原告携带相关证件、手续办理交房。
另查明：林泽彬诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院一审认定违约金按每日300元计付，后被告不服一审判决，上诉于贵港市中级人民法院，贵港市中级人民法院经过审理作出（2013）贵民一终字第86号民事判决，认定违约金按每日100元计付。
以上事实，有当事人陈述，《商品房定购合同书》，证明，贵港市中级人民法院（2013）贵民一终字第86号民事判决书等证据证实，足以认定。
本院认为：
本案争议焦点：原告向被告主张违约金是否成立？
原告与被告均具有民事行为能力，被告同时具有房地产开发资质，因此，双方签订的《商品房定购合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。该《商品房定购合同书》具有《商品房销售管理办法》第十六条最核心最主要的内容，即合同当事人、合同标的、房屋价款、房屋交付时间、房屋面积差异处理、争议解决办法、违约责任等条款。且该房于2010年10月19日取得了商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，因此，该《商品房定购合同书》从2010年10月19日起实际上就是商品房买卖合同。合同签订后，原、被告均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。被告未能按合同约定即2011年10月20日将商品房交付给原告，后延期到2012年6月28日通知原告交房，逾期253日。但，根据被告与拆迁公司签订《拆迁合同》约定拆迁完成时间是20天，地块全面拆迁清理完毕之日应从2009年10月19日延期至2009年11月8日，交房时间也应顺延20天。又，因煤建公司发函请求设计变更，交房的时间应减去相应的设计变更时间，即从2010年4月5日直至变更设计完毕之日2010年6月17日止，共73日。综上，逾期253天，减去交房顺延的20天，再减去设计变更的73天，实际逾期160天。被告逾期160天交房的行为已构成违约，应向原告承担违约责任，所以，原告向被告主张违约金成立。
关于违约金的数额，根据双方签订的《商品房定购合同书》第二条第7款约定，被告如未按规定时间交付房屋应支付给原告逾期罚款每日500元，但被告以约定的违约金每日500元过高为由请求按造成实际损失减少。根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，因此，违约金的金额应与合同当事人的损失相适应。本院认为，考虑到定购房在定购面积范围内购房款皆由被告承担，被告还支付了一定的装修费等方面的因素，也鉴于原告没有提供其他方面损失的确凿证据，原告的损失主要还是体现在没有尽快得到房屋居住的问题，参照同期的房屋租金，同时综合考虑惩罚违约方，以及结合本案具体情况进行衡量。且林泽彬诉被告房屋买卖合同纠纷一案，贵港市中级人民法院已出终审判决，认定违约金按每日100元计付。因此，本院酌定违约金按每日100元计付，所以，原告请求被告支付逾期交房违约金，本院支持16000元（100元／日×160日），超出部分，本院予以驳回。
为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十六条及《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，判决如下：
一、被告贵港市银光房地产开发有限公司支付给原告凌宏足逾期交房违约金16000元；
二、驳回原告凌宏足的其他诉讼请求。
本案受理费1698元，适用简易程序减半收取为849元，由原告凌宏足负担649元，被告贵港市银光房地产开发有限公司负担200元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起五日内履行完毕。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费1698元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：455101012001893。逾期不交也未不提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 胡盛赋
二〇一四年三月十一日
书记员 楼英连