上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第1804号
原告（反诉被告）上海琪瀚实业有限公司。
法定代表人张耀忠。
委托代理人赵红。
委托代理人宋永其，上海市银星律师事务所律师。
被告（反诉原告）高曙。
委托代理人杨德保，上海伟创律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海琪瀚实业有限公司（以下简称琪瀚公司）诉被告（反诉原告）高曙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月22日受理后，依法由代理审判员蒋梦娴独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）琪瀚公司的委托代理人赵红、宋永其，被告（反诉原告）高曙及其委托代理人杨德保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）琪瀚公司诉称，2014年2月12日，琪瀚公司与高曙签订《商务楼租赁合同》，琪瀚公司将位于上海市宝山区上大路682-2和680号一楼一商务楼245平方米（以下简称系争房屋）出租给高曙使用，租赁期限自2014年3月17日起六年。高曙应每年向琪瀚公司支付租金人民币12万元，支付方式为先付后用，每季度支付一次。高曙未按约支付2014年9月17日起的季度租金3万元，且拖欠2014年7月及8月的水电费4，671元未付，故琪瀚公司起诉要求高曙支付上述租金3万元及水电费4，671元。
被告（反诉原告）高曙反诉并辩称，高曙承租系争房屋用于开设情怀酒吧。2014年8月15日，因系争房屋的隔壁商铺漏水，致使系争房屋内地板、舞台、隔断、卡座渗水，地板遭水浸泡，无法经营。情怀酒吧自2014年8月15日起停止经营。琪瀚公司于2014年9月3日左右起对系争房屋进行断水断电，致使高曙无法经营。故不同意支付租金，同意支付水电费4，671元，并反诉要求：1、琪瀚公司更换渗水的卡座地板、舞池地板；2、确认高曙无须支付2014年8月15日起至系争房屋恢复营业之日（即指琪瀚公司更换地板并恢复水电之日）止的租金，即琪瀚公司向高曙返还2014年8月15日起至2014年9月16日止的租金10，666元，2014年9月17日起至恢复营业之日止的租金不予支付；3、琪瀚公司按每天纯利润5，000元计算，赔偿高曙从2014年8月15日起至恢复营业之日（即指琪瀚公司更换地板并恢复水电之日）止的停止经营利润损失。
原告（反诉被告）琪瀚公司针对反诉辩称，同意对地板进行维修，但双方对于维修的方案无法达成一致。由于高曙自行将情怀酒吧关门停业，与琪瀚公司无关，故不同意高曙不付租金及高曙要求琪瀚公司赔偿的反诉请求。
经审理查明，2014年2月12日，琪瀚公司（出租方，甲方）与高曙（承租方，乙方）签订《商务楼租赁合同》，约定，甲方将位于上海市宝山区上大路682-2、680号一楼一商务楼245平方米（以实际使用面积加均摊面积为准）出租给乙方使用，租赁期限六年，自2014年3月17日至2020年3月16日。甲方于本协议签订日将商务楼交付给乙方，双方办理房屋交接手续。在甲方将房屋交付给乙方之日起至本协议的租赁期限开始日为免租期。合同第五条“租金及支付方式”约定，2014年3月17日至2016年3月16日间，年租金合计12万元，本协议签订日，乙方支付一个季度租金3万元，以后乙方每季度支付一次，先付后用，即乙方应于每季度提前5日支付下一个季度租金。合同第七条“乙方的权利义务”约定，租赁期间乙方应按约支付租金，合理合法使用租赁房屋；不得违法搭建。免租期间及租赁期间发生的水、电、电话、煤气、电梯等费用乙方应按实、按时支付；乙方承租范围的物业费、水电煤均摊费、生活、生产垃圾收集、清运费由乙方承担，乙方应按时支付。合同第八条“房屋使用要求和维修责任”约定，8-3，租赁期间，甲方负责租赁房屋及其附属设施的维护并承担检查、维修等费用，以保持租赁房屋处于正常的可使用和安全的状态。同日，甲乙双方办理商务楼房屋、附属设施、设计商务楼的有关资料等交接手续，并签署交接书。
另查明，2010年2月23日，上海祁华房地产开发有限公司（以下简称祁华公司）经登记为系争房屋的房地产权利人。2013年4月2日，祁华公司出具确认函，主要内容为，祁华公司与上海亨联实业有限公司（以下简称亨联公司）于2009年12月18日签署《购买协议》，将宝山区上大路XXX号、XXX号房产进行出售。祁华公司于2010年2月23日取得该房产的大产证，现出让过户手续正在办理中，祁华公司确认亨联公司已经整体接盘经营，并将该房产对外进行出租。2013年4月1日，亨联公司出具授权委托书，全权委托琪瀚公司负责对上大路XXX号至682号商务楼对外租赁、招商、管理。亨联公司向本院出具证明，内容为，本公司于2009年12月28日与琪瀚公司签订了一份《商务楼租赁合同》，本公司对于琪瀚公司对外的出租事宜，予以认可与同意。
审理中，经本院组织调解，琪瀚公司与高曙于2015年1月21日一致确认，关于系争房屋内渗水地板、电线、灯泡、装修等修复，由高曙自行解决，琪瀚公司将一次性支付高曙装修补偿2万元，其余损失由法院在本案中进行处理。2015年1月22日，琪瀚公司将系争房屋的水电恢复供应。高曙表示，2015年1月21日，即开始对系争房屋进行维修，维修大概能在2015年1月底至2月初左右结束。琪瀚公司表示，不清楚修复具体需要多久。
琪瀚公司表示，系争房屋隔壁一家是经营台湾小吃的，后来台湾小吃不做了，就还给了琪瀚公司。2014年8月15日，台湾小吃店里的一个自来水管爆裂，水渗到了系争房屋。当天晚上，琪瀚公司的股东到了现场，向情怀酒吧的负责人崔开豹提出由原来的装修工人进行维修，维修费由琪瀚公司支付。琪瀚公司的股东询问了当时装修的工人要其报价格，工人说价格无法报，因为崔开豹要他把损失做大。2014年8月16日，琪瀚公司到东明市场随机找了个装修工人去现场看，但被崔开豹赶走了。此后，琪瀚公司与高曙及情怀酒吧的负责人一直未能就房屋修复方案协商一致。由于高曙自2014年8月15日起即停止营业，考虑到安全问题，琪瀚公司于2014年9月4日、5日左右进行了停水停电。高曙不经营系争房屋是因为自己经营不下去，高曙曾于2014年7月即在网上发帖要求转让该商铺。
高曙表示，其曾于2014年4月网上发帖转让系争房屋，但发布转让信息是高曙的权利，与本案无关。2014年8月15日，因漏水影响系争房屋，致使系争房屋停业。因高曙要求将所有渗水的地板拆除后重新更换，并要求琪瀚公司承担员工工资等，琪瀚公司不同意，故双方产生争议。由于双方对赔偿方案没有谈拢，故高曙也没有自行维修。关于每天5，000元的经营损失，是高曙按照2014年8月份十天的流水总额141，252元，扣除工人工资和成本后估算的利润，情怀酒吧没有公司账册及相关的纳税凭证。
审理中，琪瀚公司向本院提供琪瀚公司的股东赵红与情怀酒吧负责人崔开豹于2014年8月16日的谈话录音，证明琪瀚公司积极协商，但对方不予配合，且拒绝找第三方评估。高曙对录音真实性无异议，但表示这只是部分录音。
高曙向本院提供下列证据：1、酒水单、进货单、劳务合同、工资单，证明高曙的经营损失。2、申请崔开豹作为证人出庭，崔开豹的证人证言的主要内容为，其是情怀酒吧的负责人，情怀酒吧每天的营业额在1万元左右。2014年8月15日，酒吧进水后，琪瀚公司的三个股东表示由崔开豹修理，修理费用由琪瀚公司承担。第二天，琪瀚公司的股东之一赵红与崔开豹发生了争吵。2014年9月5日左右，崔开豹发现停电了，再与赵红打电话，对方不接。琪瀚公司表示，对证据1的真实性不予认可，且与本案无关，对高曙表示的经营损失，不予认可；对证据2表示，进水确实是琪瀚公司的责任，也同意赔偿，但因崔开豹要把损失扩大，且不配合琪瀚公司找第三方修理，此后琪瀚公司多次联系崔开豹，但双方仍无法谈成。
以上事实，有原告（反诉被告）琪瀚公司提供的上海市房地产权证、证明、商务楼租赁合同、录音资料等，被告（反诉原告）高曙提供的照片、送货单、酒水单、劳务合同、工资单、崔开豹的证人证言等，及双方当事人当庭陈述等证据为证，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，琪瀚公司与高曙间的商务楼租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。琪瀚公司作为出租方，理应向高曙提供符合经营条件的房屋。租赁合同履行期间，因位于系争房屋的隔壁房屋漏水致使系争房屋地板渗水，导致高曙未能正常使用系争房屋，琪瀚公司应承担相应责任。高曙有权要求琪瀚公司在合理期限内予以维修。琪瀚公司未履行维修义务的，为避免损失的进一步扩大，高曙应及时自行维修，合理的维修费用可由琪瀚公司负担。高曙未及时维修，致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因维修租赁物影响使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
漏水发生后，因琪瀚公司与高曙间就维修方式及赔偿方案未能达成一致，琪瀚公司未履行维修义务，高曙也未及时自行维修，致使酒吧未能经营长达数月，房屋租金、经营受损等各类损失遭到扩大，双方对此均有责任。双方在本院的组织调解下，于2015年1月21日协商确定由高曙自行维修，琪瀚公司支付高曙维修补偿款2万元，与法不悖，本院予以确认。考虑到房屋漏水的原因、双方协商修复方案的磋商时间、房屋维修所需时间等因素，本院酌情确定高曙无需向琪瀚公司支付2014年8月15日起至2014年9月16日的租金10，666元；2014年9月17日至2015年2月1日期间，高曙按每月3，000元支付租金；此后的租金，如无其他情况发生，高曙应足额支付。鉴于本案中琪瀚公司仅主张2014年9月17日至2014年12月16日期间的租金，故本案中仅对该段期间的租金予以判决；此后的租金支付，双方可另行解决。
关于高曙主张的经营损失，其未能提供充分证据证明经营损失的具体组成，现高曙要求琪瀚公司按每天5，000元的标准赔偿支付2014年8月15日起至恢复营业之日止停业损失，缺乏事实与法律依据，本院难以准许；本院根据本案实际情况，酌情确定由琪瀚公司赔偿高曙经营损失5，000元。关于水电费，高曙同意支付，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十九条第二款、第二百二十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）高曙于本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）上海琪瀚实业有限公司支付2014年7月至8月的水电费4，671元；
二、被告（反诉原告）高曙于本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）上海琪瀚实业有限公司支付2014年9月17日至2014年12月16日的租金9，000元；
三、原告（反诉被告）上海琪瀚实业有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告（反诉原告）高曙返还2014年8月15日至2014年9月16日的租金10，666元；
四、原告（反诉被告）上海琪瀚实业有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告（反诉原告）高曙支付修复费用20，000元；
五、原告（反诉被告）上海琪瀚实业有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告（反诉原告）高曙赔偿经营损失5，000元；
六、原告（反诉被告）上海琪瀚实业有限公司的其余诉讼请求，不予支持；
七、被告（反诉原告）高曙的其余反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取为333元，由原告（反诉被告）上海琪瀚实业有限公司负担262元，由被告（反诉原告）高曙负担71元；反诉案件受理费减半收取为3，067.5元，由原告（反诉被告）上海琪瀚实业有限公司负担212.5元，由被告（反诉原告）高曙负担2，855元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 蒋梦娴
二〇一五年一月二十八日
书 记 员 刘劭阳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
……
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。