湛江市麻章区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湛麻法民二初字第296号
原告（反诉被告）：许光新
委托代理人：黄康养
被告（反诉原告）：湛江湛大房地产开发有限公司（下称湛大房地产公司）。
法定代表人：余华南，该公司总经理。
委托代理人：彭勤，该公司业务经理。
委托代理人：朱建林，广东敏翔律师事务所律师。
第三人：潘进富
第三人：卢乐辉
原告许光新诉被告湛大房地产公司确认合同有效纠纷一案，本院受理后，被告湛大房地产公司在答辩期间提出反诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行合并审理。原告许光新及其代理黄康养、被告湛大房地产公司的委托代理人彭勤、朱建林等到庭参加诉讼，第三人潘进富、卢乐辉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院现已审理终结。
原告许光新诉称，2009年4月21日，我与被告签订了一份《房屋租赁合同书》，被告将其位于湛江市麻章区麻志路鱼亭街111、112号房屋出租给我作商业使用，合同约定首期5年，期限不得超过20年。我在租赁期限内于2012年9月1日，2013年9月15日分别与潘黄养、卢乐辉签订了《合作联营协议书》进行联营。而被告在租赁期尚未届满20年的情况下多次对我及与我联营的卢乐辉、潘黄养进行恐吓，说什么5年合同期限已届满，要求我给他退还房屋。因此，我特具状诉至法院，请求确认被告于2009年4月21日与我签订的《房屋租赁合同》继续有效。
原告对其陈述的事实在举证期限提供的证据有：1、经与原件核对无异的居民身份证复印件一份，证明原告身份及适格主体；2、经与原件核对无异的企业机读档案登记资料复印件一份，证明被告湛大房地产公司的适格主体；3、房屋租赁合同书复印件一份，证明原告租赁被告房屋使用的事实；4、经与原件核对无异的公证书复印件一份，证明原告经公证处公证向被告送达告知书的事实；5、经与原件核对无异的联营协议书复印件两份，证明原告与两个第三人在其所租赁被告的房屋联营使用的事实。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、3无异议；对证据4有异议，认为该公证书与本案无关；对证据5有异议，认为该联营协议书有瑕疵，其与工商局登记资料不符，应以工商登记档案的租赁资料为准。
被告湛大房地产公司答辩及反诉称：2009年4月21日，我公司与原告签订一份《房屋租赁合同书》将我公司所有的位于麻章区麻志路鱼亭街111、112号房屋出租给原告作商业使用，合同第二条约定租赁期限为5年（2009年6月15日起至2014年6月15止），合同第十三条规定：“租赁期间，乙方（原告）未经甲方（我公司）同意，不得将房屋转租给第三方，若不经甲方同意擅自转租给第三方的，甲方有权收回房屋，并没收房屋保证金”。而原告在租赁期间未经我公司同意，将其所租赁我公司的111号、112号房屋转租给潘黄养、卢乐辉使用至今，严重违反了合同的约定。因此，我公司特提出反诉，请求法院判令原告交回房屋，并从2014年6月15日起按合同的约定每月计付双倍租金至退还房屋之日止。至于合同第五条租赁期限不得超过20年，这是国家法律的规定，限制房屋租时间只能在20年内，我公司与原告签订的租赁期限为5年，并未超过20年是符合法律规定的。
被告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：经与原件核对无异的房地产权证复印件一份，证明原告所租赁的麻章区麻志路鱼亭街111、112号的房屋属被告所有的事实。
经庭审质证，原告对以上证据无异议。
原告对被告的反诉辩称：如果租赁合同继续有效，那么，被告的反诉请求没有法律依据；如果租赁合同已过期，没有效力了，那么，被告的反诉请求于法有据。原告认为租赁合同继续有效，因此，被告的反诉请求不应支持。
本院依法收集的证据有：1、工商局出具的个体户机读档案登记资料两份，分别证明第三人卢乐辉、潘黄养分别以湛江市麻章区xx商业住宅区x幢x号之四、湛江市麻章区xx商业住宅区x幢x号之五的场所名称办理了个体工商户营业执照经营的事实；2、工商局出具与原件核对无异的房屋出租合同复印件一份，证明原告许光新将位于湛江市麻章区xx商业住宅小区x幢x号之五的房屋出租给第三人潘黄养使用的事实；3、工商局出具与原件核对无异的房屋租赁合同书复印件一份，证明湛江市麻章区东晟平价超市将位于湛江市麻章区xx商业住宅小区x幢x号之四房屋租赁给第三人卢乐辉使用的事实；4、经与原件核对无异的个体工商户营业执照拍影片件两份，证明第三人潘黄养、卢乐辉分别以湛江市麻章区xx商业住宅小区x幢x号之四、x号之五营业场所的名称办理了营业执照。
经庭审质证，原告、被告对以上证据的真实性均无异议。
第三人潘进富、卢乐辉经本院传票传唤，均无正当理由拒不到庭参加诉讼，也不作书面答辩。
案经审理查明：2009年4月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《房屋租赁合同书》，合同第一条：甲方将位于湛江市麻章区麻志路鱼亭街111、112号房屋出租给乙方作商业使用；第二条：租期从2009年6月15日起止2014年6月15日止），即5年；第三条：乙方每月向甲方支付租金3300元，并于当月付清；第十四条：租赁期届满或解除合同时，乙方需按时归还房屋给甲方。若逾期不迁离或不返还房屋，甲方有权收回房屋，并就逾期部分向乙方收取双倍租金；第十五条：合同约定租赁期限届满，原告需继续租用该房屋的，原、被告应重新订立合同，并按时到房屋租赁主管部门重新登记备案。合同签订后，被告依约将房屋交给原告使用，原告也依约向被告交纳租金。在租赁合同履行期间，原告未经被告同意，于2012年9月1日与潘黄养（已故）签订了一份《合作联营协议书》，在其所承租被告的鱼亭街111号房屋和潘黄养联营使用，联营期限3年（2012年9月1日起至2015年9月1日止）。2013年9月15日，原告又与第三人卢乐辉签订了一份《合作联营协议书》，在其所承租被告的鱼亭街112号房屋和卢乐辉联营使用，期限4年（2013年9月15日起至2017年9月1日止）。原告已付清合同期限内（五年）租金给被告。
诉讼中，潘黄养因车祸死亡，其继承人有陈秀英、潘进贵、潘进富、潘进平、潘贵珍。潘黄养去世后，鱼亭街111号档口一直由潘进富经营，潘进富表示愿意继承该档口经营权及一切债权债务，而陈秀英、潘进贵、潘进平、潘贵珍均表示放弃该档口的一切权利义务。
另查，原、被告于2009年4月21日签订的《房屋租赁合同书》，由于原告保管不善，原件已腐烂，只提供了合同的复印件。被告因多次搬迁，遗失了《房屋租赁合同书》，但被告对原告提供的《房屋租赁合同书》复印件予以认可。
上述事实，有原、被告、第三人提供的书面证据以及本院依法收集的麻章区工商局提供的《房屋出租合同》、《租赁合同书》、个体工商户营业执照、湛江市公安局瑞云派出所出具的户口注销证明、庭审笔录、潘进富的问话笔录、第三人卢乐辉妻子潘汝霞的调查笔录等材料在案予以佐证。
本院认为，原告许光新与被告湛大房地产公司于2009年4月21日所签订的《房屋租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律规定，也不损害国家或集体的利益，该合同合法有效，应受法律保护。原告称5年合同期限届满后，被告对他及其联营的潘黄养、卢乐辉进行干涉，要求交出房屋，这说明被告对原告已经提出异议，不同意原告继续使用租赁物（房屋）。本案中，原、被告所签合同的租赁期限为5年，没有超过20年，符合法律规定。租赁期限届满后，原告与被告未重新订立合同而请求确认原《房屋租赁合同书》继续有效，缺乏法律依据，理由不能成立，本院不予支持，依法应予驳回。潘黄养的继承人陈秀英、潘进贵、潘进平、潘贵珍均对潘黄养生前所经营的位于麻章区麻志路鱼亭街111号房屋的档口在联营期限内的经营权及一切债权债务表示放弃，是他们自行处理民事权利的行为，依法予以准许。原告在租赁期间，未经被告同意，擅自将其所租赁被告的房屋另行和潘黄养（已故）、卢乐辉联营使用，至今已超过合同约定的5年期限拒不返还给被告，严重违反了双方签订的合同第十四条的规定，明显构成违约，应当承担违约责任。据此，被告反诉请求判令原告返还房屋及要求原告支付逾期部分的租金，于法有据，应予支持；但被告反诉要求原告按合同的约定双倍支付逾期部分的租金不合理，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”规定，原告违约，逾期退还涉案房屋，应当按原约定租金数额支付逾期租金，并支付逾期违约金，违约金可按租金额（3300元／月）的30%计付较为合理。第三人潘进富、卢乐辉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视其放弃对被告反诉主张的抗辩权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，第二百三十五条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、驳回原告许光新的诉讼请求。
二、限原告许光新在本判决生效后十日内将位于湛江市麻章区麻志路鱼亭街111、112号房屋返还给被告湛江湛大房地产开发有限公司。
三、限原告许光新在本判决生效后十日内，按3300元／月支付从2014年6月15日起至返还房屋之日止的租金给被告湛江湛大房地产开发有限公司。
四、限原告许光新在本判决生效后十日内，按3300元／月×30%支付从从2014年6月15日起至返还房屋之日止的违约金给被告湛江湛大房地产开发有限公司。
本案受理费100元、反诉费100元，均由原告许光新负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。
审 判 长 尤昌高
审 判 员 钟华翔
人民陪审员 郭 海
二〇一五年一月九日
书 记 员 梁丽娜