湖南省炎陵县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）炎法民一初字第151号
原告张庆平，女，1972年6月22日出生，汉族，农民，住炎陵县。
委托代理人翁荣湘，炎陵县洣泉法律服务所法律工作者。代理权限为一般代理。
被告唐小红（曾用名：唐晓红），女，1952年10月30日出生，汉族，居民，住炎陵县。
被告曾博，男，1981年8月1日出生，汉族，公务员，住炎陵县，系被告唐小红之子。
第三人曾慧，女，1977年11月30日出生，汉族，公务员，住炎陵县，系被告唐小红之女。
原告张庆平与被告唐小红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年3月13日立案受理后，于2013年4月9日根据原告张庆平的申请追加被告曾博参加诉讼，于2013年5月14日依职权追加第三人曾慧参加诉讼，并依法组成由审判员廖超光担任审判长，审判员谭姣、人民陪审员霍保华参加的合议庭，分别于2013年5月8日、2013年6月19日、2013年9月5日三次公开开庭进行了审理，书记员徐佳担任法庭记录。原告张庆平及其委托代理人翁荣湘、被告唐小红、曾博第一次开庭均到庭参加诉讼，原告张庆平及其委托代理人翁荣湘、被告唐小红第二、三次开庭均到庭参加诉讼，被告曾博、第三人曾慧第二、三次开庭经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年原告获悉被告唐小红欲将其所有座落于炎陵县公安局交通警察大队院内二单元502号面积为79.68平方的住房对外出售后，即与被告唐小红取得联系，经双方协商后于2007年9月2日签订房屋转让协议，约定该房屋的总价款为72000元，并口头约定被告在2009年内协助原告办理房屋产权过户手续。原告张庆平，被告唐小红、曾博均在该协议上签字，该协议系双方真实意思表示，属有效协议。同日，原告要求被告唐小红之女曾慧在该协议上签字，被告唐小红向原告承诺会将该房屋买卖的事实电话告知其在株洲工作的女儿曾慧，并明确表示其作为一家之主，有权处分该房屋。原告依约给付被告唐小红购房款72000元后即入住该房屋，在此期间被告唐小红之女曾慧未提出任何异议。2009年，原告多次要求被告唐小红办理房屋产权变更登记，被告均以房屋售价过低为由拒不协助房屋产权过户。为此，原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令：1、确定房屋转让协议有效；2、被告协助原告办理房屋产权过户手续并承担本案的诉讼费用。
原告为支持其主张，向本院提交以下证据：
1、房屋转让协议1份，拟证明2007年9月2日两被告以72000元的总价将其合法所有座落于炎陵县公安局交通警察大队院内二单元502号住房一套卖给原告的事实；
2、收条1份，拟证明被告唐小红于2007年9月5日收到原告给付购房款72000元的事实；
3、房产证及土地使用证各1份，拟证明该房屋权属登记载明涉案房屋系曾玉寿和被告唐小红共同所有。
被告唐小红辩称，原告张庆平明知曾博、曾慧系该房屋的产权共有人，在曾慧未签字的情况下仍与两被告签订房屋转让协议。该房屋转让协议违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第四款“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让”的规定，且侵犯了房屋产权共有人曾慧的权利，属无效合同。
被告唐小红为支持其主张，向本院提交以下证据：
1、证人段武香的证人证言1份，拟证明被告唐小红曾与证人段武香曾协商该房屋转让的价格为100000元的事实；
2、证人谭新生的证人证言1份，拟证明被告唐小红的丈夫曾玉寿曾于1996年表示要将本案所涉房屋赠送给其女儿曾慧的事实；
3、证人刘春林的证人证言1份，拟证明2007年原告张庆平与被告唐小红曾口头协商房屋转让的价格为100000元，因原告当时经济紧张，双方约定等钱付清后再将房屋过户给原告的事实。
被告曾博辩称，被告曾博系在其母唐小红的要求下在原告张庆平与被告唐小红协商约定的房屋转让协议上签字。
被告曾博未向本院提交证据。
第三人曾慧书面辩称，第三人曾慧在株洲工作，一直以为原告张庆平承租该房屋居住，并不知道该房屋已转让给原告张庆平。原告张庆平明知第三人曾慧系该房屋产权共有人，未找第三人协商或要求第三人对该房屋转让协议予以追认，故原告自身存在一定过错。原告张庆平与两被告签订的房屋转让协议，侵犯了第三人曾慧的权利，且违反了相关法律规定，属无效合同。原告若需购买该房屋，则应按份额比例对第三人予以补偿。
第三人曾慧未向本院提交证据。
根据原告的起诉和两被告及第三人的答辩，本院归纳本案的争执焦点是：本案所涉的房屋转让协议是否有效。原、被告对本院归纳的本案争执焦点无异议，并围绕争执焦点进行举证质证。被告曾博、第三人曾慧经本院传票传唤第二、三次开庭无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院无法组织其进行质证。
经庭审质证，两被告对原告提交的证据3均无异议，本院予以认定。对原告提交的证据1，被告唐小红无异议，被告曾博的异议是该协议约定的房屋转让价格与市场价格不符；本院经审查认为，该证据系原、被告签订的房屋转让协议，两被告于2007年9月2日将其座落于炎陵县公安局交通警察大队院内的1991年建成的面积为79.67平方米的房屋以72000元的价格转让给原告张庆平，该购房价格与炎陵县当时的市场价格相符，故被告曾博的异议不成立，本院不予采信。对原告提交的证据2，被告唐小红无异议，被告曾博的异议是该房屋并非被告唐小红个人所有，其未在收条上签名；本院经审查认为，该证据系被告唐小红向原告出具的收取购房款72000元的收条，符合证据的真实性、合法性、关联性，故被告的异议不成立，本院不予采信。
对被告唐小红提交的证据1，被告曾博无异议，原告张庆平的异议是被告唐小红是否与证人段武香协商该房屋转让价格100000元的事实与本案无关，不应认定该证据的证明力；本院经审查认为，被告唐小红与证人段武香就该房屋买卖协商的价格与本案无关联性，且原、被告签订房屋转让协议时证人段武香并不场，故原告的异议成立，本院予以采信。对被告唐小红提交的证据2，被告曾博无异议，原告张庆平的异议是该房屋未过户至曾慧名下，不能证明曾玉寿曾承诺要将该房屋赠送给曾慧；本院经审查认为，该证据系证人谭新生的到庭证言，仅能证明证人谭新生1996年曾听曾玉寿说过要将该房屋赠送给曾慧，但至今该房屋产权未过户至曾慧名下，该房屋所有权未发生变更，且无其他证据予以佐证，故原告的异议成立，本院予以采信。对被告唐小红提交的证据3，被告曾博无异议，原告张庆平的异议是原、被告签订房屋转让协议时证人刘春林并不在场，不能达到其证明的目的；本院经审查认为，原、被告签订房屋转让协议时证人刘春林并不在场，且无其他证据予以佐证，故原告的异议成立，本院予以采信。
本院为查明本案事实于2013年5月9日对原告张庆平的姐姐张辉平（曾用名：张慧平）作了询问笔录，该笔录拟证明张辉平在该房屋转让协议上签字的性质系房屋转让的在场人。原告张庆平、被告唐小红对该询问笔录均无异议，本院予以认定。
根据原、被告的举、质证及本院的认定，结合双方当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2007年9月2日，原告张庆平与被告唐小红、曾博经协商自愿签订房屋转让协议一份，该协议约定：两被告将座落在炎陵县公安局交通警察大队院内二单元502号建筑面积79.68平方的炎陵房私字第NO.0001810号住房一套出卖给原告张庆平；两被告在原告张庆平一次性支付购房价款72000元后将该房屋的土地使用证、房屋所有权证及被告唐小红的身份证复印件交付原告张庆平，并将该房屋的水电过户至原告张庆平名下。该协议签订后，双方均按合同约定履行义务，原告张庆平于2007年9月5日给付被告唐小红购房款72000元，被告唐小红将该房屋所有权证、土地使用证及其身份证复印件交付给原告，并将该房屋的水电过户至原告名下。原告张庆平自2007年9月5日入住该房屋至今，第三人曾慧未向原告张庆平主张任何权利。2009年以来，原告张庆平多次要求被告唐小红协助办理房屋产权过户手续，但被告唐小红均以该房屋买卖未征得该房屋产权共有人即第三人曾慧同意，自己无权代理曾慧处分变卖其共有房屋为由拒绝过户。原告为维护其合法权益，遂诉至法院。
另查明，原告张庆平与被告唐小红、曾博签订房屋转让协议出卖的房屋，系被告唐小红与其丈夫曾玉寿共同所有。曾玉寿于1997年因公殉职后，被告唐小红及其子曾博、其女曾慧未对曾玉寿的遗产进行分割。原告张庆平在与两被告签订房屋转让协议时要求第三人曾慧签字，但被告唐小红向原告承诺其会将房屋转让事宜告知在株洲工作的曾慧，并表示其作为一家之主，有权处分该房屋。
本院认为，本案应为房屋买卖合同纠纷。被告唐小红、曾博自愿将两被告及第三人曾慧共同所有的房屋转让给原告张庆平并签订书面房屋转让协议一份。根据相关法律规定，行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。原告张庆平在原、被告双方签订合同时，有理由相信被告唐小红作为一家之主有权代理其女曾慧处分变卖其家庭共有财产，故被告唐小红的代理行为有效。原、被告经协商自愿签订的房屋转让协议，系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，双方已实际履行了交付房屋及其土地使用权证、房屋所有权证，办理该房屋水电过户以及支付购房款等合同主要内容，故该房屋转让协议属有效房屋买卖合同。依照法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中原告张庆平已向被告唐小红支付了价款72000元，故两被告及第三人应履行该房屋买卖合同的附随义务即协助原告张庆平办理该房屋所有权、土地使用权过户登记，故对原告要求两被告协助办理房屋产权过户登记手续的诉讼请求，本院予以支持。被告唐小红及第三人曾慧以原告未征得房屋共有人同意及两被告无权代理共有人处分变卖房产为由主张该房屋转让协议无效的辩称，不符合客观事实和法律规定，本院不予采纳。本案因被告曾博、第三人曾慧经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院无法组织调解。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告张庆平与被告唐小红、曾博于2007年9月2日签订的房屋转让协议有效；
二、限被告唐小红、曾博及第三人曾慧在本判决书发生法律效力后十日内协助原告张庆平办理座落在炎陵县公安局交通警察大队院内二单元502号房屋的房屋所有权、土地使用权过户登记手续。
本案受理费4350元（原告已预交），申请费720元，共计5070元，由被告唐小红、曾博负担，限被告唐小红、曾博在本判决书发生法律效力后十日内给付原告张庆平。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费和株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接同农行驻株洲中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费用财政专户，帐号：161101040002686.逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 廖超光
审 判 员 谭 姣
人民陪审员 霍保华
二〇一三年九月五日
书 记 员 徐 佳
附：本案适用法律规定
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立，变更转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。