江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣01民终1514号上诉人（原审原告）：江西心雨物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市二七北路88号，组织机构代码70551706-9。法定代表人：叶九香，系该公司董事长。委托诉讼代理人：吕文娟，湖南天润人合律师事务所律师，执业证号：14301201711929673。被上诉人（原审被告）：黄小兰，女，1962年11月25日生，汉族，江西省南昌市人，住南昌市东湖区。上诉人江西心雨物业管理有限公司因与被上诉人黄小兰物业服务合同纠纷一案，不服南昌市东湖区人民法院（2016）赣0102民初4819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。江西心雨物业管理有限公司的上诉请求为：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、原审法院判决以庭后提交的调解方案作为判决依据，属适用法律错误，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条规定，在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解的目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据。原审法院认为上诉人向法院提交的调解意见是上诉人自认的事实，视为处分自己的权利，明显适用法律错误。2、一审庭审中，被上诉人明确承认水费一直是由上诉人缴纳，只是针对缴纳的金额不清楚，上诉人在庭后积极补交替被上诉人代交水费的相关凭证，而一审法院不予受理。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第一款的规定，诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。黄小兰没有进行答辩。江西心雨物业管理有限公司向一审法院起诉请求：一、被告立即支付拖欠的物业费13063.5元、滞纳金3919.05元，水费2657.6元，共计14960.15元。二、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告与开发商江西先锋房地产开发有限公司于2004年12月1日签订了前期物业服务合同，约定由江西心雨物业管理有限公司为其开发的东晖育才苑区进行物业管理，服务期间为2005年11月30日至业主委员会成立止，范围包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维修、管理，1-5#住宅楼每月物业费按每平方米1.3元计算。2008年11月续签物业服务合同。2015年6月29日原告与该小区业主委员会签订了物业服务合同，服务期间为2015年7月1日至2018年6月30日，每月物业费按每平方米1.3元计算。位于南昌市东湖区二七北路东晖育才苑小区4栋1单元1401号房屋产权人为被告黄小兰，面积90.53平方米。被告在2005年11月收房并装修入住后，因房屋隔墙受损与原告发生争执，自2007年4月1日开始拒绝交付物业费。2011年原告就被告拖欠物业费曾向法院起诉，要求被告支付2007年4月1日至2011年6月30日拖欠的物业费。后原告以双方调解为由撤诉。上述事实有原告当庭陈述及原告提交物业公共性服务收费公示、原告与开发商江西先锋房地产开发有限公司于2004年12月1日、2008年11月28日签订了前期物业服务合同两份、2015年6月29日原告与业主委员会签订物业服务合同一份、商品房交付验收表等证据予以证实。一审法院认为：原告与开发商签订前期物业服务合同，后与小区业主委员会签订物业服务合同，符合法律规定。原告依合同对被告购买的房屋所在小区进行各项物业服务，被告仅交付至2007年3月30日物业费，尚欠2007年4月1日至2016年6月30日物业服务费13063.5元未付，事实清楚。审理中，被告陈述原告曾在2011年诉讼期间同意免除其2011年之前的物业费，自2011年以后的物业费按50%交付。对此，原告仅认可免除2007年4月1日至2010年12月31日所欠物业费以及减半收取2011年1月1日至2013年5月31日所欠物业费的调解事实。因被告未提交原告调解意见的相关证据，故采信原告自认的调解意见,视为原告已处分自己的权利。现原告要求被告付清拖欠的物业费，其中2007年4月1日至2010年12月31日期间物业费免除被告交付义务，自2011年1月1日至2013年5月31日物业费3413.01元减半收取为1706.50元，自2013年6月1日至2016年6月30日拖欠物业费4236.84元，符合法律规定，一审法院予以支持；因原告长期在被告房屋所在小区进行物业服务，未妥善与被告沟通，双方矛盾激化，服务有待改善，故原告主张被告承担延期交付物业费的滞纳金，不予支持。另原告主张被告交付拖欠的水费，未提供相关证据，不予支持。审理中，原告以隔壁邻居装修破坏房屋隔墙系原告方工作人员教唆所致，要求原告承担其损失，可另案提起诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决：一、被告黄小兰于本判决生效后五日内向原告江西心雨物业管理有限公司交付自2011年1月1日至2016年6月30日拖欠的物业服务费5943.34元。二、驳回原告江西心雨物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告江西心雨物业管理有限公司预交的案件受理费290元，由原告承担145元，被告承担145元。本案二审当事人没有提交新证据。本院二审查明：上诉人与开发商江西先锋房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》第十五条第24款：装饰装修管理：(1)按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。(2)对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。一审法院在开庭之后的2017年5月9日对上诉人在一审的委托诉讼代理人朱红玲做的询问笔录中记录：法官问：现在你方有何调解（意见）？朱：我方考虑到案件情况，同意调解，自2007年4月11日到2010年12月31日的物业费全部免除，从2011年1月1日到2013年12月31日减半收取，从2014年1月1日开始至2016年6月30日全额收取。水费按实际拖欠付，滞纳金我方放弃。本院查明其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为：本案二审的争议焦点是：一、上诉人的调解意见是否上诉人自认？根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条的规定，自认是对于已方不利的事实的承认，本案中上诉人在一审法官询问其调解意见时作出的意思表示，明显不是对已方不利的事实的自认，而是作为一方当事人提出的调解方案，一审法院将上诉人的调解方案作为当事人的自认而确认其按调解方案处分自身的权利，与《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条的规定相悖，应予纠正。至于被上诉人应向上诉人支付多少物业费，本院认为，上诉人作为提供物业服务的主体，应当按照其与开发商江西先锋房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》履行相关义务，应当制定装饰装修制度并在装修前告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项，应当做到每日巡查并对危及房屋结构安全的行为及时劝阻。本案中，上诉人在履行《前期物业服务合同》时存在瑕疵，应承担相应责任，对于因邻居装修造成被上诉人的损害，上诉人未能妥善沟通，致使矛盾激化，上诉人应提高自身的服务水平特别要加强其从业人员的素质，为业主创造良好的居住条件。虽然被上诉人因墙体破坏所造成的损失不属于本案的审理范围，但上诉人未能按约履行合同，故对合同约定的物业费应酌情予以减免。综合考虑本案的诉讼过程并根据一、二审法院查明事实，本院确定被上诉人应向上诉人缴纳拖欠的物业费5943.34元。二、上诉人诉请的被上诉人拖欠的水费是否应支持？经查，上诉人主张被上诉人拖欠水费2657.6元，但从一审到二审的审理过程中，上诉人均未提交被上诉人欠水费的相应证据予以证明，故对上诉人该上诉主张，本院不予支持。综上所述，上诉人江西心雨物业管理有限公司的上诉请求部分成立，一审法院认定事实不当，但裁判结果正确，应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费290元，由上诉人江西心雨物业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  汪西菲审判员  刘卫平审判员  陈大奎二〇一七年十月十日书记员  王 倩