贵州省贵阳市花溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）花民初字第800号
原告：重庆卓越物业管理有限公司贵阳分公司。
负责人：黄某职务：经理
委托代理人：罗某，原告××职员，特别代理。
被告：黄某，女，××年××月××日出生，汉族。
被告：杨某，男，××年××月××日出生，汉族。
原告重庆卓越物业管理有限公司贵阳分公司与被告黄某、杨某物业服务合同纠纷一案，本院于2013年4月17日受理后，依法由代理审判员魏丽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆卓越物业管理有限公司贵阳分公司委托代理人罗某，被告及其委托代理人均到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆卓越物业管理有限公司贵阳分公司诉称，我公司从2005年11月22日起，为贵阳市花溪区小河黄河路319号“卓越-
金商地带”小区提供物业管理服务，收取物业服务费。被告为该小区业主，但是从2006年7月起至今，被告无任何理由，拒不缴纳应付的物业服务费，经我公司催收后，被告仍拒绝缴纳。被告的行为严重侵犯了我公司的利益，被告理应承担法律责任。故诉至法院，请求：1、判令被告将从2006年7月起至2013年3月止的物业管理费6846元付给原告；2、案件全部诉讼费用由被告承担。
被告黄某、杨某辩称，原告未尽到提供完善物业服务的义务，所以我户才未缴纳物业管理费。具体表现在：第一、我户在购买盛金阁2单元楼房时，原告口头承诺过有停车场让业主停放车辆，但实际上原告将盛金阁2单元的地下车库出租出去用于开设家具市场；第二、小区保安室未安装电话，业主不能及时与其进行联系，而且电梯还经常出现故障，发生事故，使业主无法正常使用电梯；第三、原告公司招聘的小区保安经常醉酒上岗、无故脱岗，上班时间聊天，作为业主，我曾和保安发生肢体冲突，为此还在黄河派出所报案解决过；第四、小区消防通道常被家具、窗帘市场的装卸车辆占用，存在较大安全隐患；第五、原告未经业主同意将盛金阁单元外的公共场所部分出租作为营利性停车场，且盈利收入未予公示。同时，业主缴纳的专项维修基金用处不明。
经审理查明：被告黄某、杨某系夫妻关系，两被告为贵阳市花溪区小河黄河路319号“卓越-
金商地带”小区业主，居住在该小区盛金阁2单元4-13号房屋（房屋总面积为111.05平方米，系电梯房）。原告重庆卓越物业管理有限公司贵阳分公司系重庆卓越物业管理有限公司的下属分公司，重庆卓越物业管理有限公司于2004年12月20日获得准予从事物业管理活动的资质。2005年11月22日，原告重庆卓越物业管理有限公司贵阳分公司作为乙方，与作为甲方的“卓越-
金商地带”小区开发商贵州卓越房地产开发有限公司，经协商一致后，签订了《物业服务管理委托合同》，就贵州卓越房地产开发有限公司委托原告管理“卓越-
金商地带”小区物业的相关事宜进行了约定。《物业服务管理委托合同》约定：一、委托事项为乙方对甲方开发的位于贵阳市花溪区小河“卓越-
金商地带”物业进行物业服务管理；二、委托内容为“卓越-
金商地带”物业的共用部位、公共设施设备、停车场及未出售部分的房屋、绿化、环境卫生、安保、交通等项目进行维护、修缮等物业服务管理；三、乙方承诺：1、房屋外观整洁无破损、维持原建筑风格；2、设备运行完好正常使用、及时维护或协助维护保养；3、共用部位、公用设施设备的维护和管理保持正常使用、维护其使用功能；4、环境卫生保持整洁、及时清运垃圾；5、绿化定期养护、保持原有风格；6、交通秩序与车辆停放指挥有序、停放整齐；7、安保24小时巡逻、协助处理突发事件；8、消防维持正常使用、协助处理消防事件；9、房屋共用部位、公用设施设备小修要求及时完好、急修要求及时到场和妥善处理；四、委托期限为在“卓越-
金商地带”业主成立业主委员会选择物业管理公司之前。五、物业管理费由甲乙双方根据物价部门的核实或市场行情确定如下：步梯房物业管理费0.4元／每平方米，电梯房物业管理费0.8元／每平方米，商业房物业管理费1.3元／每平方米；六、乙方权力为按“卓越-
金商地带”本合同约定收取物业管理费，向“卓越-
金商地带”提供的有偿服务按市场行情收取服务费；七、在合同履行过程中，乙方不能完成上述承诺的内容或服务不为大多数业主所接受，甲方有权终止本合同。由于乙方的原因造成他人人身、财产损害的，责任由乙方承担。该合同还对其他相关事宜进行了约定。合同签订后，原告于2005年11月22日即进入“卓越-
金商地带”小区提供物业服务，并从该日期开始，对小区业主收取物业管理费。2006年，贵阳市原小河区物价局向原告颁发了编号为（2006）第2号的贵州省经营性服务收费许可证，明确原告重庆卓越物业管理有限公司贵阳分公司取得实施经营性服务收费资格，收费项目为步某物业管理公共性服务收费0.4元／每平方米，电梯房物业管理公共性服务收费0.8元／每平方米。据此，被告黄某、杨某每月应缴纳的物业管理费为88.84元。被告黄某、杨某在向原告缴纳了2006年4月至2006年6月的物业管理费之后，未再缴纳物业管理费。2012年3月22日，原告重庆卓越物业管理有限公司贵阳分公司向被告黄某发出物管费催款函，要求被告缴纳从2006年7月至2012年12月累计欠缴的物业管理费共计6579元，但被告并未缴纳上述费用。截至2013年3月止，被告尚欠原告物业管理费共计6846元。原告认为被告的欠缴行为损害了其利益，故诉至法院，请求如前。
另查明，1、“卓越-
金商地带”小区至今尚未成立业主委员会。在原告进入该小区提供物业服务之前，系由贵阳航顺物业管理有限公司通过与各个业主签订《物业管理服务协议》，向该小区业主提供物业服务，并收取相应的物业管理费。原告重庆卓越物业管理有限公司贵阳分公司与小区开发商于2005年11月22日签订《物业服务管理委托合同》之后即进入小区，原告并未与小区各个业主单独签订物业管理服务协议；2、在本案审理过程中，原告委托代理人亦当庭承认“卓越-
金商地带”小区公共道路存在不同程度的损毁情况，并表示原告针对该情况准备着手进行维修；3、2013年5月20日，“卓越-
金商地带”小区盛金阁1、2单元的业主共17户，通过书写联名诉求信的方式，向贵阳市花溪区小河兴隆社区居民委员会反映该小区盛金阁1、2单元的两部电梯自2004年以来，频繁发生安全故障，而原告重庆卓越物业管理有限公司贵阳分公司未尽及时维修及维护的义务，使得电梯问题未得到彻底解决的相关情况；
4、2012年9月，被告黄某、杨某将卓越金商地带小区盛金阁2单元4-13号的房屋卖给邓某，同时办理了房屋过户手续。邓某一户于2012年12月份入住该房屋，一直居住至今。被告黄某、杨某未将房屋买卖事宜告知原告，后邓某一户去原告处要求缴纳物业管理费时，被原告告知，因该房屋的出卖方即本案被告未缴清之前欠付的物业管理费，故原告拒绝收取邓某欲缴纳的物业管理费；5、“卓越-
金商地带”小区泳金阁地下一层，现开设一家名为“巅峰一号”的KTV。该地下一层的产权方系中国贵航集团贵阳电机厂，中国贵航集团贵阳电机厂将该场地出租用于开设“巅峰一号”KTV，其出租方并非原告重庆卓越物业管理有限公司贵阳分公司；6、“卓越-
金商地带”小区盛金阁2单元地下一层，现为家具市场，其产权方为贵州卓越房地产开发有限公司，贵州卓越房地产开发有限公司将该场地出租给各家具商做经营场地使用；7、“卓越-
金商地带”小区盛金阁1单元外的小区公共场地，原告重庆卓越物业管理有限公司贵阳分公司通过场地出租形式，现为营利性停车场使用；8、“卓越-
金商地带”小区盛金阁1单元楼下，原应作保安室使用的房屋一间，现为一家名为“假日水业”的饮用水商家桶装水仓库，该饮用水商家系从原告重庆卓越物业管理有限公司贵阳分公司处承租该房屋作为仓库使用。
以上事实，有当事人的陈述、原告提交的企业营业执照、组织机构代码证、物业服务企业资质证书、贵州省经营性服务收费许可证、物业服务管理委托合同、物业费催缴函、邮政快递单、业主入住登记表、贵州省服务业统一发票存根联、联名签署诉求信等已经质证的与本案有关联的相关证据及庭审笔录予以佐证。
庭审中，本院依法组织原、被告进行调解，因双方意见分歧较大，故调解未果。
本院认为：根据《物业管理条例》第二十一条之规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……对业主具有约束力。”故因“卓越-
金商地带”小区至今未成立业主大会或业主委员会，作为小区建设及开发单位的贵州卓越房地产开发有限公司与原告重庆卓越物业管理有限公司贵阳分公司于2005年11月22日签订的《物业服务管理委托合同》，应属合法有效。该合同就贵州卓越房地产开发有限公司委托原告对“卓越-
金商地带”小区进行物业管理的相关事项进行了约定，其内容符合法律规定，业主及物业管理公司均应全面履行合同约定的义务。《物业服务管理委托合同》约定，原告作为物业管理公司，对“卓越-
金商地带”物业的共用部位、公用设施设备、停车场及未出售部分的房屋、绿化、环境卫生、安保、交通等项目有进行维护、修缮等物业服务管理义务。同时，作为物业管理公司，原告还承诺有义务保证设备运行完好正常使用、及时维护或协助维护保养；有义务对共用部位、公用设施设备进行维护和管理，保持正常使用、维护其使用功能；有义务保证交通秩序与车辆停放指挥有序、停放整齐；有义务施行安保24小时巡逻、协助处理突发事件；有义务对房屋共用部位、公用设施设备进行及时完好的小修和及时到场和妥善处理的急修；本案中，在《物业服务管理委托合同》签订后，原告即进入该小区，为小区业主提供物业服务，同时亦按照合同约定的收费标准，收取了相应的物业管理费。但原告在履行合同约定的义务时，的确存在物业服务瑕疵。本院认为原告重庆卓越物业管理有限公司贵阳分公司在履行维护公共部位正常使用的义务时，未尽到积极、及时进行应对的态度，在履行义务时存在“履行不完全”的情况。同时，存在于小区的电梯故障问题，原告也在履行“保证设备运行完好正常使用、及时维护或协助维护保养”的过程中，存在履行不完全的情况。小区盛金阁1单元外小区公共场地被作为营业性停车场使用，原告占用了小区的公共场地，利用物业共用部位进行经营获取利润，并未征得相关业主的同意，未按照规定办理有关手续，且获取的利润使用去向不明。原告的上述行为对小区业主的正常生活造成了一定影响，原告提供的物业服务存在瑕疵，同时，该行为也违反了《物业管理条例》第五十一条、第五十五条之规定。综上，本案原告作为物业管理公司，在进入小区后，事实上提供了物业服务，小区业主也享受了原告提供的物业服务，作为业主的被告，理应向原告缴纳物业管理费，故对于原告重庆卓越物业管理有限公司贵阳分公司要求被告支付物业管理费的请求，本院予以支持。但原告虽履行了相关物业服务义务，但履行内容不完全符合物业服务合同的标准，存在“服务瑕疵”及“履行义务不全面”的现象，故对于原告诉请要求被告支付的物业管理费金额，依据公平合理原则，综合考虑本案案情，本院酌情适当降低。被告黄某、杨某于2012年9月，将“卓越-
金商地带”小区盛金阁2单元4-13号的房屋卖给邓某，并办理了房屋过户手续。邓某一户于2012年12月份入住该房屋，一直居住至今。对于被告黄某、杨某，自其将该房屋卖给邓某，办理房屋过户手续，且邓某一户实际入住该房屋之日（2012年12月）起，两被告已经不再是“卓越-
金商地带”小区业主，且事实上，两被告亦未实际享受原告提供的物业服务，故原告重庆卓越物业管理有限公司贵阳分公司只能要求两被告支付从2006年7月起至2012年12月止的欠缴的物业管理费，从2013年1月开始的物业管理费，应由该房屋现在的所有人及实际使用人邓某一户进行缴纳。故对于被告应缴纳的物业管理费金额，本院按原告诉请金额中从2006年7月起至2012年12月止的应缴款项的70%即4608元予以支持。另，在本案审理过程中，查实以下情况：1、作为小区建设单位的贵州卓越房地产开发有限公司存在未通过招投标方式，而是采用协议方式选聘原告重庆卓越物业管理有限公司贵阳分公司作为物业服务企业；2、原告将保安室出租作为仓库，未经业主同意擅自改变物业管理用房的用途，从而获取利润；3、原告占用了小区的公共场地，利用物业共用部位进行经营，获取利润，并未征得相关业主的同意，未按照规定办理有关手续。对上述情况，业主或相关权利人可依法向相关行政部门反映寻求解决，但不能以此作为数年不缴纳物业管理费用的理由。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第二十一条、第五十一条、第五十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告黄某、杨某于本判决生效之日起十日内支付原告重庆卓越物业管理有限公司贵阳分公司2006年7月起至2012年12月止的物业管理费人民币4608元。
二、驳回原告重庆卓越物业管理有限公司贵阳分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，原告重庆卓越物业管理有限公司贵阳分公司负担20元，被告黄某、杨某负担5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在二年内向本院依法申请强制执行。
代理审判员 魏 丽
二〇一三年七月十四日
书 记 员 熊胤清