陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西中民一终字第00214号
上诉人（原审原告）牛犇，无业。
上诉人（原审被告）陕西天佑国际酒店管理有限公司，住所地西安市莲湖区西二环南段12号。
法定代表人刘生东，该公司董事长。
委托代理人杨石头，该公司办公室主任。
上诉人牛犇与上诉人陕西天佑国际酒店管理有限公司（以下简称天佑酒店公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2014）莲民三初字第00100号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人牛犇、上诉人天佑酒店公司委托代理人杨石头到庭参加诉讼。现已审理终结。
牛犇向原审法院诉称，天佑酒店公司与陕西明日新概念置业发展有限公司（以下简称新概念公司）于2006年10月1日签订房屋租赁合同，约定新概念公司将其开发建设的明日新概念公寓（又名西高国际）除第十二层外，整体出租给天佑酒店公司使用，租金为每平方米240元／年，2010年至2019年期间的租金于每年的4月1日至6月1日支付。天佑酒店公司逾期支付租金的应按每日万分之五支付违约金，逾期超过4个月，出租方有权解除合同。后新概念公司通过媒体向社会公开销售明日新概念公寓，天佑酒店公司作为承租方向出租方发函放弃优先购买权，牛犇购买了该公寓11813号一套住房，建筑面积49.37平方米，牛犇购买房屋后，自2011年12月1日起天佑酒店公司即未向牛犇支付租金。牛犇认为，天佑酒店公司作为承租人应当向牛犇支付租金，天佑酒店公司长期拖欠租金的行为违反了合同的约定，其应当向牛犇支付租金并赔偿损失，同时牛犇有权解除双方之间的租赁关系，并要求天佑酒店公司返还房屋。现诉至法院，请求判令：1、解除牛犇、天佑酒店公司之间的房屋租赁关系；2、天佑酒店公司立即向牛犇返还房屋；3、天佑酒店公司向牛犇支付房屋租金21722.8元（自2011年12月1日至2013年9月30日止，自2013年10月1日起至天佑酒店公司实际返还房屋之日止的房屋使用费仍由天佑酒店公司按每月987.4元的标准向牛犇支付）；4、天佑酒店公司向牛犇支付违约金（自2011年12月1日起，以当年应付租金为计算基数，按每日万分之五为准，分别计算至判决生效之日止）；5、诉讼费由天佑酒店公司负担。
天佑酒店公司辩称，2006年10月1日，天佑酒店公司关联公司陕西天佑投资有限公司（以下简称天佑投资公司）与新概念公司签订明日新概念公寓的整体租赁合同（不包括第12层），该协议对租赁双方的相关权利义务进行了明确约定。2007年5月18日，根据上述合同第十四条约定，租赁合同的承租方变更为天佑酒店公司，天佑酒店公司取得该合同的权利义务。牛犇与新概念公司之间关于新概念公寓相关房屋所有权变更与转移的情况，天佑酒店公司在2013年6月份之前并不知情。2013年6月，法院陆续开庭审理业主与新概念公司、陕西国伟投资理财有限公司（以下简称国伟公司）的托管纠纷，将天佑酒店公司列为第三人，天佑酒店公司才知部分购房业主已取得房产证及与国伟公司有委托管理关系。以上情况说明，2013年6月份前，天佑酒店公司并不知道牛犇的业主身份，牛犇称自2011年12月1日起天佑酒店公司未向其支付租金与事实不符。2013年10月和11月，新概念公司众多购房业主与国伟公司的托管协议解除，牛犇事实上收回了所购房屋的收益权，此时牛犇才有权要求天佑酒店公司支付租金，此前，天佑酒店公司已合法支付的租金牛犇无权主张，在托管协议解除前，法院处理的牛犇收益金部分，牛犇更无权要求天佑酒店公司重复支付。在2013年6月天佑酒店公司知道牛犇与国伟公司的托管关系之前，天佑酒店公司已于2013年5月8日按租赁合同约定的租金支付期限向新概念公司支付租金至2014年10月31日，2014年10月31日之后的租金天佑酒店公司承诺按租赁合同的约定进行支付。由于天佑酒店公司并不存在支付租金违约之事实，牛犇要求解除租赁关系及支付违约金之诉求，无事实依据，请求法院予以驳回。房屋租赁关系存续期间，房屋所有权变动的，并不影响租赁关系之效力，天佑酒店公司有权依租赁合同继续使用租赁房屋，故不同意向牛犇返还租赁房屋。
原审法院经审理查明，2006年10月1日，新概念公司作为甲方与乙方天佑投资公司签订房屋租赁合同，约定甲方将其开发建设的位于西安市莲湖区西二环惠民坊1号（西二环南段12号）明日新概念公寓，建筑规模：地下两层、地上二十二层，建筑面积20306.88平方米整体出租给乙方（除甲方已出售的第十二层以外）；2006年10月11日至2007年5月31日为装修期，免收租金，2007年6月1日至2022年11月30日为租赁使用期（含6个月的二期免费装修期）二租金标准每平方米每年240元，确定年租金为4650000元，租金支付时间为每年的4月1日至6月1日；关于租赁物所有权变动，双方约定，新的所有权人仍应履行本合同甲方的所有权利义务（其中无论新的所有权人取得明日新概念公寓第几层房屋，其租金收益仍按每平方米每年240元计算），甲方应在明日新概念公寓所有权发生变动时如实告知新的所有权人上述情况；关于违约责任，双方约定，乙方逾期支付租金的，应按每日万分之五向甲方支付违约金；逾期超过4个月的甲方有权解除合同，并有权要求赔偿乙方赔偿实际损失和间接损失。租赁合同签订后，新概念公司将新概念公寓整体交付乙方，由乙方进行装修。2007年5月18日，根据双方特别约定，甲、乙双方及天佑酒店公司签订确认书，确认由乙方设立的子公司天佑酒店公司承继了乙方租赁合同的权利义务。后新概念公司对外出售已出租房屋，牛犇购得明日新概念公寓10813房屋一套，房屋登记用途为住宅，建筑面积为49.37平方米，2012年2月28日，牛犇取得该房所有权证，房产证号为1050108009-19-2-1-10813-1。牛犇购买上述房屋后与国伟公司签订《天佑公馆房屋委托经营管理合同》，约定由国伟公司对其所购买一套房屋进行委托经营管理。
2013年9月30日，新概念公司向天佑酒店公司出具天佑酒店公司现状情况说明，将其出租房屋出卖及托管情况书面告知天佑酒店公司。
2013年10月15日，牛犇与国伟公司签订协议，解除了《天佑公馆房屋委托经营管理合同》。
庭审中天佑酒店公司称，其与新概念公司之间房屋租赁合同合法有效，双方一直在按合同履行，其与新概念公司的租金支付至2014年10月31日，并提供证据进行证明：1、2011年5月12日账务核对情况确认书。2、2012年5月16日及2013年5月8日明日新概念往来明细确认表。牛犇认为后两份确认书只有签名，无新概念公司签章，也无相关财务票据进行支持，对上述证据表示不予认可。
原审法院经审理认为，2006年10月1日，新概念公司与天佑投资公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容并不违反法律或行政法规的强制性规定，应认定有效。2007年5月18日，天佑投资公司、天佑酒店公司、新概念公司三方签订确认书，确认天佑酒店公司取得天佑投资公司在租赁合同中的所有权利义务，故天佑酒店公司对租赁合同中的权利与义务予以概括承受。牛犇取得涉案房屋所有权后，已概括继受《房屋租赁合同》约定的权利与义务，享有要求天佑酒店公司支付房屋租金的权利。但因牛犇就其所购房屋与国伟公司签订《天佑公馆房屋委托经营管理合同》，将房屋交由国伟公司经营管理，并领取房屋收益款，故该委托经营管理合同履行期间，牛犇无权向天佑酒店公司主张房屋租金。2013年10月15日，牛犇与国伟公司通过法院调解解除《天佑公馆房屋委托经营管理合同》后，方取得了直接向天佑酒店公司主张房屋租金的权利，故牛犇主张天佑酒店公司支付2013年10月15日之后的租金及违约金依法予以支持，牛犇主张2013年10月15日之前的租金没有事实和法律依据，不予支持。牛犇主张解除租赁关系、返还房屋，因牛犇起诉时并不具备合同的解除条件，且天佑酒店公司并未根本违约，故牛犇要求解除与天佑酒店公司的租赁合同关系并返还房屋之诉讼请求依法不予支持。
关于租金标准及违约金数额问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，承租人请求继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”，故2014年1月1日后的租金标准及逾期支付租金的违约金数额应以原租赁合同的相关约定予以确定，即租金标准为每平方米每月20元，违约金为欠付租金的日万分之五，但违约金的计算时间应按照原合同约定扣除两个月的支付期限，即自2013年12月16日起算。
天佑酒店公司辩称其已向新概念公司支付租金至2014年10月31日，应从2014年11月起向牛犇支付租金之理由，是其与新概念公司之间的房屋租赁纠纷，可另行解决，故其辩称本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决：一、被告陕西天佑国际酒店管理有限公司于本判决生效后五日内支付原告牛犇2013年10月16日至本判决生效之日的租金（租金标准按49.37平方米、每平方米每月20元计算）；二、被告陕西天佑国际酒店管理有限公司于本判决生效后五日内支付原告牛犇违约金：以本判决第一项欠付租金数额为基数，以每日万分之五为标准，从2013年12月16日计算至本判决生效之日；三、驳回原告牛犇其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费743元，由天佑酒店公司承担（牛犇予以缓交，天佑酒店公司在执行本判决时直接向法院缴纳）。
上诉人牛犇不服上述判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清、适用法律错误、且审判程序违法。1、在《房屋租赁合同》中，天佑投资公司与新概念公司不但没有约定租金的逐年递增，相反还免除了天佑投资公司在2020年6月1日至2022年11月30日长达30个月租赁期间相对最高期间的租金。双方为谋取各自的非法利益恶意串通，侵害了其的切身权益。其次，新概念公司收取1500万元的租金后出售房屋，之后又以各种手段，欺骗业主，天佑酒店公司及天佑投资公司直接参与整个过程并提供了必要的帮助。3、原审法院对其何时购买涉案房屋、天佑酒店公司与国伟公司有无法律关系、国伟公司与新概念公司又为何关系等事实未进行审查，对案件事实的认定避重就轻，先入为主，袒护天佑酒店公司。4、天佑酒店公司与新概念公司以合法形式掩盖其各自非法利益的目的，恶意串通签订的租赁合同，根据合同法第五十二条的规定，合同无效，应依法解除。按照合同法第五十九条的规定，其主张2013年之前的房租，应得到法院支持。5、虽然其未起诉新概念公司与国伟公司，但因二公司与本案有牵连关系，原审法院未依法对其进行释明，并依职权追加新概念公司参加本案诉讼，违反法定程序。请求：撤销原判，改判为支持其全部诉讼请求；一、二审诉讼费由天佑酒店公司负担。
天佑酒店公司针对牛犇的上诉答辩称，牛犇的上诉请求与事实不符，其理由同其上诉状所称理由，请求驳回上诉，依法改判支持其的上诉请求。
上诉人天佑酒店公司不服上述判决，向本院提起上诉称，牛犇、国伟公司及新概念公司从未告知其存在《天佑公馆房屋投资委托经营管理合同》之事实，因此，其依据《房屋租赁合同》的约定，只能向新概念公司支付房租，且其已支付新概念公司租金至2014年10月31日。其向新概念公司支付租金的行为，合法有据，原审认定其与新概念公司之间的房屋租赁纠纷，可另行解决，显系错误。原审既然确认《房屋租赁合同》有效，亦应确认其按照《房屋租赁合同》约定的租金标准及付款方式支付租金至合同履行期满。从《房屋租赁合同》签订时起，其无逾期支付租金的行为。其曾发出通知要求牛犇提供账户以便按时支付租金，但牛犇未予理睬。原审审理期间，其于2014年7月16日在《华商报》上发布公告，要求牛犇来其处办理确认出租人身份及继续履行《房屋租赁合同》手续，并领取相应租金，但牛犇仍未理睬。原审判令其支付违约金，无事实依据。原审判决已驳回牛犇的大部分诉讼请求，却判令其负担全部诉讼费用，与法相悖。新概念公司与国伟公司与本案有利害关系，二者参加诉讼既有利于法院查明案件事实，又可避免其支付新概念公司租金后又重复支付牛犇租金的问题。原审中，其申请追加新概念公司与国伟公司为第三人，要求国伟公司与新概念公司对解除《天佑公馆房屋委托经营管理合同》之前的租金，共同向牛犇承担支付责任，并要求新概念公司对2014年10月31日之前的租金向牛犇承担支付责任，但原审未通知国伟公司与新概念公司参与诉讼，程序违法，导致案件的主要事实未能查清，判决错误。请求：维持原判第三项；撤销原判第二项；改判原判第一项为其按照《房屋租赁合同》确定的房租标准支付牛犇自2014年11月1日起的房租；案件受理费由牛犇负担。
牛犇针对天佑酒店公司的上诉答辩称，天佑酒店公司认为支付租金到2014年10月31日无证据支持，2013年之前支付租金没有任何票据。法院应严格审查，并追加新概念公司和国伟公司为当事人，请求发回重审或依法改判支持其原审诉讼请求，由天佑酒店公司承担一、二审诉讼费。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实。
根据当事人的诉辩主张，双方在二审争议的主要问题是：1、新概念公司与天佑投资公司签订的《房屋租赁合同》是否有效；2、牛犇是否有权就涉案委托合同履行期间产生的房屋租金向天佑酒店公司主张权利；3、天佑酒店公司应否向牛犇履行涉案委托合同解除后房屋租金的给付义务；4、原审是否存在违反法定程序的情形。
本院认为，关于新概念公司与天佑投资公司签订的《房屋租赁合同》效力问题。新概念公司与天佑投资公司于2006年10月1日签订的《房屋租赁合同》，内容不违反法律或行政法规强制性规定，合同中的权利义务系双方当事人在平等协商的基础上所订立，且合同签订时，房屋尚未出售，未来业主的权益并不确定，牛犇认为新概念公司与天佑投资公司恶意串通侵害其合法权益，无证据予以佐证，其上诉提出该合同无效的理由不能成立。原审认定2006年10月1日的《房屋租赁合同》为有效合同，本院予以确认。关于牛犇是否有权就涉案委托合同履行期间产生的房屋租金向天佑酒店公司主张权利的问题。在《房屋租赁合同》履行期间，新概念公司、天佑投资公司及天佑酒店公司于2007年5月18日签订《确认书》，确认天佑投资公司在《房屋租赁合同》中承租的权利、义务由天佑酒店公司履行，据此，天佑酒店公司承继了天佑投资公司的权利、义务，成为《房屋租赁合同》的承租方。牛犇购买涉案房屋并取得该房屋的权属证书后，根据合同法买卖不破租赁的相关法律规定，牛犇应享有新概念公司在《房屋租赁合同》中出租方的权利、义务。由于牛犇曾与国伟公司签订《天佑公馆房屋投资委托经营管理合同》，委托国伟公司管理其房屋，并从国伟公司领取收益款项，故原审认定牛犇在委托管理期间无权向天佑酒店公司要求支付租金正确。牛犇上诉请求天佑酒店公司支付上述委托合同履行期间产生的房屋租金，缺乏事实及法律依据。关于天佑酒店公司应否向牛犇履行涉案委托合同解除后房屋租金给付义务的问题。牛犇与国伟公司于2013年10月15日签订协议，双方解除了《天佑公馆房屋委托经营管理合同》约定的委托关系，此后，牛犇即取得直接要求天佑酒店公司支付租金的权利。因而牛犇请求天佑酒店公司支付2013年10月15日后其产生的房屋租金，合法有据。天佑酒店公司上诉称，其已将2014年10月31日之前的租金给付新概念公司，无逾期支付租金的行为。经查，天佑酒店公司于2013年9月30日已知涉案房屋出售及托管状况，牛犇与国伟公司于同年10月15日解除委托合同后，天佑酒店公司不应再支付新概念公司租金，天佑酒店公司称已将租金支付至2014年10月31日，因涉及其与新概念公司的利益，故可另行解决，但不能以此作为对抗牛犇以业主身份主张租金的权利。因此，原审认定天佑酒店公司应向牛犇支付委托合同解除后的租金并承担违约责任并无不当。关于原审是否存在违反法定程序问题。本案系租赁合同关系，所涉权利、义务与牛犇及天佑酒店公司相关联。新概念公司曾系《房屋租赁合同》的出租方，牛犇取得涉案房屋的权属证书后，承继了新概念公司在《房屋租赁合同》中的权利、义务，故新概念公司与该《房屋租赁合同》已无法律关系。国伟公司曾与牛犇确立委托关系，该委托关系解除后，国伟公司与牛犇之间的权利、义务关系已终止，且国伟公司亦非涉案《房屋租赁合同》的主体，故新概念公司与国伟公司均非本案当事人或利害关系人，原审未准许追加新概念公司与国伟公司作为当事人参加本案诉讼，不违反法定程序。牛犇与天佑酒店公司上诉提出原审违反法定程序，理由不能成立。原审根据案件的审理情况，对本案诉讼费用负担的处理适当；天佑酒店公司上诉主张其不应负担诉讼费用，本院不予采纳。
综上，牛犇与天佑酒店公司的上诉主张均不能成立，本院不予支持；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1486元，牛犇、陕西天佑国际酒店管理有限公司已分别预交743元，由牛犇、陕西天佑国际酒店管理有限公司各负担743元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马莉莉
审 判 员 张安品
代理审判员 马延环
二〇一五年五月四日
书 记 员 孙婉侠