江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终489号
上诉人(原审被告)徐州市城市建设投资总公司，住所地徐州市彭城路81号。
法定代表人李晓东，该公司总经理。
委托代理人朱珺，江苏敏言律师事务所律师。
�托代理人刘建业，江苏红杉树律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)王继伟，个体。
委托代理人陆爱铭，江苏达谕律师事务所律师。
上诉人徐州市城市建设投资总公司（以下简称城投总公司）因与被上诉人王继伟商品房买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2014）泉民初字第909号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年1月20日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人城投总公司的委托代理人朱珺、刘建业，被上诉人王继伟的委托代理人陆爱铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，双方当事人于2009年4月3日签订一份《商品房买卖合同》，约定王继伟购买城投总公司开发的位于泰山路的金泰小区二期第4幢2单元201室房屋。合同约定，房屋套内建筑面积为149.7平方米，房屋总价款79万元。�同第八条约定“出卖人应当在2009年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，“如因遇政府及电力、燃气、自来水、市政道路等非出卖人原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”；合同第九条明确约定“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用……自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。合同签订后，王继伟依约履行了全部付款义务。
2009年4月6日，王继伟与徐州市金山金泰二期住宅建设项目部签订补充协议，内容为：“经与4#楼2单元201买受人商议，交付日期更改为2009年6月30日前交付，以此日期为准，作为《商品房�卖合同》补充协议条款”。
2010年5月21日，城投总公司向王继伟出具承诺书一份，从2010年5月21日起至8月21日前，承诺南湖怡秀园4－2－201室上房，2010年8月21日后如延期上房，每日按房款万分之二赔偿。
2010年12月6日，城投总公司向南湖怡秀园（金泰小区二期）购房者承诺：1、……；2、确保南湖怡秀园2010年12月31日具备法定上房条件，并合理合法上房。如2010年12月31日仍未能上房，所有购房者均按照城投总公司同购房户签定的《商品房购销合同》之约定及2010年5月21日承诺执行；3、……；4、即日起按照《商品房购销合同》约定及2010年5月21日承诺同购房者接洽计算逾期上房违约金，并分期分批进行相关赔付，并保证在2010年12月31日之前按购房者的实际应得的违约金金额先支付60%，余额在2011年4月1日前付清。
2010年12月30日，城投总公司（�方）与王继伟（乙方）签订《逾期上房先期赔偿协议》一份，内容为：经甲乙双方友好协商，就原双方签订的金泰二期4#楼2单元201室购房合同逾期上房先期赔偿事宜达成协议如下：1、甲方按照给乙方的承诺先期赔偿方乙方2010年8月22日至2010年12月31日的逾期上房违约金790000元（总房款）×132天×万分之二计贰万零捌佰伍拾陆（20856元）元，该款自协议签订之日，由甲方向乙方一次性支付。2、甲乙双方原合同约定的违约之日起至2010年8月21日止的逾期上房违约金另行协商解决，如协商不成，依法向人民法院起诉解决。3、车库部分另行计算。4、2010年12月31日起至实际上房日的逾期上房违约金仍按2010年5月21日原承诺的每日按总房款万分之二赔偿执行。5、该协议系甲、乙双方真实意愿的表示，签字盖章后生效。6、本协议一式叁份，甲方贰份、乙方壹份，具有同等法律效力。
《逾期上房先期赔偿协议》签订后，王继伟收到城投总公司赔偿的2010年8月22日至同年12月31日的逾期上房违约金20856元。2011年7月19日，王继伟收到上房通知书后办理了上房手续，并于此时实际上房。
涉诉小区于2005年5月开工，于2008年5月30日徐州市规划局向市人防办发出《关于金泰二期人防设施调整规模的函》后继续施工，2011年4月18日，涉案小区办理了竣工验收备案。
2014年2月27日，王继伟诉至原审法院，请求判令城投总公司赔偿逾期上房违约金64543元。
城投总公司在一审中辩称，1、上房延期是事实，根据双方签订的商品房买卖合同第八条的约定，因政府及电力、燃气、自来水、市政道路等非出卖人原因引起的逾期交房，城投总公司可以据实予以交房。即使城投总公司应当承担赔偿违约金的责任，也应当扣除顺延的期间。2、王继伟的起诉时间为2014年2月27日，而其已在2011年7月19日上房，违约金终止计算，王继伟在上房后没有向城投总公司主张过违约金，从2011年7月20日到2013年7月20日，王继伟的请求已经超出诉讼时效，请求依法驳回其诉讼请求。
原审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应严格履行。王继伟依约支付全部购房款后，城投总公司也应按期交付买卖标的商品房，逾期交房应按照合同约定的违约责任向对方当事人支付违约金。城投总公司虽辩称系因政府原因导致出现延期上房，但其举证不足，不予采信。鉴于王继伟及其他业主始终就双方纠纷向有关部门寻求救济，故对城投总公司关于诉讼时效的辩称意见，不予采信。王继伟依据双方签订的《商品房买卖合同》、补充协议、及城投总公司出具的承诺约定，要求城投总公司分别按照已付房款�日万分之一、每日万分之二的标准支付违约金的诉请，符合双方约定，法院予以支持。根据双方约定，王继伟的实际上房时间（2011年7月19日）及城投总公司的承诺，自2009年7月1日起至2010年8月21日止，城投总公司延期交房时间共计417天，延期交房违约金为32943元（79万元×1/10000×417天）；自2011年1月1日起至2011年7月19日止，城投总公司延期交房时间共计200天，延期交房违约金为31600元（79万元×2/10000×200天）。王继伟主张逾期上房违约金64543元，不超出双方约定，法院予以支持。
综上，遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：判决生效后十日内，城投总公司支付王继伟逾期上房违约金64543元。
上诉人城投总公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、一审法院对于上诉人关于诉讼时效的抗辩不予采信是错误的。2、根据双方签订合同的第8条约定，因政府及电力、燃气、自来水、市政道路等非出卖人的原因引起的延期交付，出卖人可以据实延期交房，不承担违约责任。3、一审对于上诉人延期交房时间计算错误。综上，请求二审法院撤销一审判决，并依法改判超过诉讼时效的违约金不予支付。
被上诉人王继伟答辩称，被上诉人认为一审判决事实清楚，适用法律正确，上诉人的请求应予驳回。理由如下：1、诉讼时效问题，被上诉人和其他业主始终在寻求救济，因此上诉人的观点不成立。2、上诉人将逾期的原因归结于政府等部门的行为错误，并且没有确切的证据证明上述行为与逾期上房有直接必然的联系。3、被上诉人所主张的违约金计算是按照合同约定以及上诉人的承诺的日�计算得出的，一审时也提供了计算明细。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，请求依法驳回上诉，维持原判。
经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：1、被上诉人原审的起诉有无超过诉讼时效；2、上诉人延迟交付房屋的行为是否符合双方合同中约定的可延期交房的情形，违约期限是否应当扣除因政府调整规划和人防验收而延误的时间836天。
二审期间双方当事人均未提供新证据。
本院认为，一、关于被上诉人原审起诉有无超过诉讼时效的问题。上诉人认为被上诉人一审提起诉讼，已超过诉讼时效。但在上诉人未按照合同约定的时间交付房屋后，被上诉人一直就逾期上房违约金问题向上诉人进行主张，上诉人多次向被上诉人出具承诺书及签订协议进行协商解决，故被上诉人关于逾期上房违约金的诉讼时效应当中断并重新起算。据此，上诉人关于被上诉人的起诉超过诉讼时效的理由不能成立。至于上诉人主张的从被上诉人原审起诉之日倒推两年，之前的违约金不应受到法律保护的问题，因违约金的主张是一个整体而不应割裂开来分别计算诉讼时效，故对于上诉人的该辩称本院不予支持。
二、关于上诉人延迟交付房屋的行为是否符合双方合同中约定的可延期交房的情形，违约期限是否应当扣除因政府调整规划和人防验收而延误的时间836天的问题。虽然双方合同中明确约定“但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、因政府及电力、燃气、自来水、市政道路等非出卖人的原因”，但上诉人提供的相关政府调整人防规划证据发生在合同约定的交房日期之后，且其提供的证据均不能直接证明其符合合同约定的几类非因出卖人原因可�延期交房的情形，故对于上诉人主张扣除因政府调整规划和人防验收而延误的时间836天的请求，本院不予支持。一审法院根据双方签订的《商品房买卖合同》及上诉人向被上诉人出具的承诺、签订的协议，分段计算逾期上房违约金并无不当，本院予以确认。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1413元，由上诉人徐州市城市建设投资总公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 琳
审 判 员 史 善 军
代理审判员 程 叶
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 �密