江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第01127号
上诉人（原审原告）李郁祥，男，1967年7月7日生，汉族，住南京市。
委托代理人李友道，江苏高的律师事务所律师。
上诉人（原审被告）徐州金牌楼市场有限公司，住所地徐州市牌楼市场五号楼。
法定代表人贾涛，该公司董事长。
委托代理人朱心田，男，1952年7月30日生，汉族，该公司法律顾问，住徐州市铜山新区。
被上诉人（原审被告）徐州昌朋房地产开发有限公司，住所地徐州市牌楼市场三号楼四层。
法定代表人梁波，该公司总经理。
委托代理人朱咏梅，江苏盛仪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐州海天管理有限公司，住所地徐州市和平路64号帝都大厦28层。
法定代表人秦雷，该公司经理。
委托代理人孟庆玲，江苏敏言律师事务所律师。
上诉人李郁祥、上诉人徐州金牌楼市场有限公司（以下简称金牌楼公司）因与被上诉人徐州昌朋房地产开发有限公司（以下简称昌朋公司）、徐州海天管理有限公司（以下简称海天公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服鼓楼区人民法院（2012）鼓民初字第0057号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人李郁祥的委托代理人李友道，上诉人金牌楼公司的委托代理人朱心田，被上诉人昌朋公司的委托代理人朱咏梅，被上诉人海天公司的委托代理人孟庆玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2004年9月30日，包括涉案房屋在内的共831.75平方米的牌楼市场房屋由昌朋公司抵偿给徐州民生房地产开发有限公司，但未办理产权过户手续，同时约定在上述抵债协议生效后90日内将房屋产权证办理至徐州民生房地产开发有限公司指定的有关人员名下。
2004年10月12日，昌朋公司将牌楼市场整体出租给金牌楼公司的发起人贾涛等人（后贾涛等人成立金牌楼市场有限公司继续承租涉案房屋），租赁面积为30636平方米，租赁期限为2004年10月12日至2025年4月12日，同时约定在合同签订之日起5日内，金牌楼公司支付昌朋公司租赁保证金720900元，昌朋公司在收到保证金后180天内将市场内现有业主全部清理完毕，场地交付金牌楼公司，租期开始计算。另外，昌朋公司给予金牌楼公司的6个月的装潢改造期，以及3个月的试营业期，上述期限均不计租金，实际计租期限为2006年1月13日起。租赁价格为前五年三层楼价格为每月每平方米5元，次五年递增12%，第三个五年在次五年的基础上递增17%，最后5年递增38%。
2004年12月9日，按照徐州民生房地产开发有限公司的指示，李郁祥与昌朋公司签订了商品房买卖合同一份，约定李郁祥购买位于牌楼市场5幢3层2-334、335、336号房屋，建筑面积123.53平方米，2005年9月7日李郁祥取得了房屋权属证书。
2008年2月28日金牌楼公司将涉案房屋转租给海天公司，租赁期限为2008年2月28日至2021年2月28日，共计13年。租金为第一年每月每平方米30元，第二年40元，第三年40元，第四年至第十三年分别在上年租金的基础上，按两年10%的比例递增。
根据金牌楼公司及昌朋公司的申请，原审法院委托鉴定机构对涉案房屋2004年12月9日至2013年7月17日租金总价进行了鉴定，经鉴定为593092.03元。
原审法院认为，关于责任主体问题，李郁祥在诉请中要求支付涉案房屋租金，可以认为李郁祥按照租赁合同纠纷主张自己的权利。虽然原、被告之间无租赁协议，但是昌朋公司出租涉案房屋在先，李郁祥与昌朋公司签订商品房买卖合同在后。根据合同法第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。李郁祥作为现租赁物所有权人，应受原租赁合同约定的约束，只是李郁祥代替了昌朋公司成为了出租方，金牌楼公司作为承租方应向李郁祥承担支付租金的义务。李郁祥与昌朋公司之间系商品房买卖合同关系，不应承担向李郁祥支付租金的义务。关于海天公司的责任，根据合同法规定，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，因此海天公司作为次承租人不负向李郁祥支付租金的义务，仍应由承租人金牌楼公司承担向李郁祥支付租金的义务。关于计租期，根据租赁合同约定的日期，应自2006年1月13日起计算租金。关于租赁价格，因昌朋公司、金牌楼公司均申请对涉案房屋租金进行鉴定，李郁祥亦同意对涉案房屋租金进行鉴定，可以视为当事人自愿按照鉴定价格进行计算租金。根据鉴定意见，2006年1月13日至2011年12月31日，总租金为385006.64元。另外，考虑到金牌楼公司对涉案物业的整体提升也进行了一定的管理、运作和投入，对涉案房屋的租赁价格适当予以调整，酌定为280000元。遂判决：一、徐州市金牌楼市场有限公司于本判决生效后十日内向李郁祥一次性支付牌楼市场5幢3层2-334、335、336号房屋2006年1月13日至2011年12月31日租金共计280000元；二、驳回李郁祥对徐州昌朋房地产开发有限公司、徐州海天管理有限公司的其他诉讼请求。
上诉人李郁祥不服上述民事判决，向本院提起上诉称：原审法院认定基础法律关系错误，2004年9月30日昌朋公司与案外人民生公司签署和解协议，约定涉案房屋自2004年9月30日抵偿给民生公司，李郁祥基于该和解协议于当时取得了涉案房屋所有权。而昌朋公司却在2004年10月12日与金牌楼公司签署租赁合同，约定对昌朋公司已售出产权部分（包括涉案房屋），由金牌楼公司负责与房主签订租赁合同后使用。后金牌楼公司将涉案房屋转租给海天公司，昌朋公司无权将涉案房屋出租，金牌楼公司无权将涉案房屋转租，昌朋公司、金牌楼公司、海天公司均未获得我的同意，占有、使用涉案房屋，亦未取得涉案房屋的承租权。金牌楼公司、海天公司无权使用涉案房屋，要求二公司将涉案房屋交还给我的请求应得到支持。我作为涉案房屋的所有权人，享有全部权益，金牌楼公司、海天公司应按照市场租金的标准向我支付占用涉案房屋期间的占有使用费。涉案房屋抵偿给我，昌朋公司应承担权利瑕疵担保责任，也承诺涉案房屋不存在债权债务纠纷，然而昌朋公司却将涉案房屋交与金牌楼公司、海天公司非法使用，因此昌朋公司应负责将涉案房屋交还给我，并向我支付金牌楼公司、海天公司非法占用房屋期间的占有使用费。在诉讼过程中，李郁祥撤回了要求三公司返还涉案房屋的请求，要求三公司参照市场租金标准支付房屋占有使用费，从2005年1月李郁祥主张时起至判决生效之日止，应按照评估机构的评估价格，原审法院擅自减少了十几万元的管理费没有依据。诉讼费、鉴定费不应由李郁祥承担。综上，一审法院认定事实和适用法律错误，请求二审法院依法改判。
昌朋公司答辩称：李郁祥在2004年12月9日与昌朋公司签订买卖合同时取得了房屋所有权，而不是其上诉所称的2004年9月30日。昌朋公司在2004年10月12日与金牌楼公司签订了租赁合同没有侵犯李郁祥的利益，原审法院认定昌朋公司和金牌楼公司签订的租赁合同是合法有效的，该合同约定的免租期同样适用于李郁祥在取得涉案房屋后所应支付租金的起止时间。因此李郁祥主张从2005年1月起计算租金至判决生效之日止无事实依据。关于调整评估租金标准问题，原审期间我们当庭陈述金牌楼公司承租后投入了几千万资金对原农贸市场进行全面改造，使之价值提升，基于金牌楼公司投入才使评估后的市场租金远远高于涉案地段原属于农贸市场期间的市场价值。因此，原审法院认定租金的标准上考虑到了金牌楼公司的投入，符合公平原则，李郁祥的上诉理由不应当得到支持。综上，请求驳回李郁祥的上诉请求，维持原判。
金牌楼公司答辩称：李郁祥取得涉案房屋产权的时间是2005年9月7日，原判决是以取得产权证为标志的。即使从签订购买合同的2004年12月9日作为准产权，这两时间均在昌朋公司把包括涉案房屋在内的原农贸市场出租给金牌楼公司之后，这一事实符合合同法关于在租赁关系存续期间房屋产权变更，不影响租赁合同效力的规定，原审判决认定和裁决是正确的。如这一点成立，李郁祥所有请求都不成立。我们主张在金牌楼公司和昌朋公司租赁合同约定条件下由李郁祥取代原出租主体继续履行合同。
海天管理公司答辩称：2004年9月30日签订和解协议的主体是民生公司与昌朋公司，和解协议并未确定房号，只是一个以房抵债的意向，李郁祥主张基于和解协议取得涉案房屋所有权没有依据。金牌楼公司与昌朋公司签订的房屋租赁合同形成于李郁祥与金牌楼公司签订的买卖合同之后，基于买卖不破租赁的法律规定，金牌楼公司与昌朋公司的租赁合同合法有效。金牌楼公司与海天公司签订的转租协议也合法有效，海天公司占有涉案房屋有事实和法律依据，海天公司作为次承租人不应履行向李郁祥交付房租的义务。金牌楼公司与昌朋公司的租赁合同合法有效，理应按照该租赁合同的约定支付占用费用。按照市场评估价格来定租金的支付标准，脱离了当事人的约定，也缺乏事实和法律依据。
金牌楼公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：原审认定事实错误，1、金牌楼公司从没提出过对涉案房屋租金鉴定的申请，而是一直明示反对鉴定的，我公司先后于2012年10月28日、11月7日和2013年7月17日三次向原审法院提出书面反对意见，导致两个评估机构都退回了委托。2013年原审法院再次避开上诉人委托江苏中勤资产评估房地产估价有限公司鉴定，列明“交费人：昌朋公司”，并要求鉴定机构在鉴定过程中不得直接接受当事人递交的补充材料，阻止鉴定机构听取我公司的意见，这样的鉴定报告，不应作为判决的依据。原审法院认为可以视为当事人自愿按鉴定价格计算租金的观点，当然不能成立。2、2004年9月30日的和解协议中约定的只是昌朋公司合法拥有的牌楼市场5号楼三层建筑面积831.75平方（实际应为817.35平方）房屋，并不能因此确认“包括涉案房屋“在内。3、2008年2月28日金牌楼公司与海天公司签订的租赁合同是将牌楼市场5号楼30636平方物业由原农贸市场整体升级改造成大型商场后，通过招商将西部一、二、三层约10000平方租给海天公司经营，其中包括涉案房屋，因此不能认定为“将涉案房屋转租给海天公司”。海天公司的承租价是一、二、三层的综合价，而不是涉案房屋的租赁价。原审判决内容与适用法律相悖，首先，原审认定了金牌楼公司与昌朋公司签订的租赁合同继续有效，李郁祥只是代替昌朋公司成为出租方，并且应受原租赁合同的约束，那么就应当判决原租赁合同继续履行。其次，已由昌朋公司履行的部分，租赁收益应由昌朋公司支付给李郁祥。第三，继续履行的租金，应按原合同约定的标准由金牌楼公司直接支付给李郁祥才对。但原审判决却虚构金牌楼公司申请租金鉴定，当事人自愿按鉴定价格计算租金的理由，作出了与合同法第二百二十九条相悖的判决，依法应当撤销。遂请求1、李郁祥与金牌楼公司继续履行昌朋公司与金牌楼公司2004年10月12日的租赁合同。2、2006年1月13日至2011年12月31日期间的租金计45360元由昌朋公司给付。3、2012年1月1日起以后的租金由金牌楼公司按照与昌朋公司签订的租赁合同的约定支付给李郁祥。4、重新决定一审诉讼费用的负担比例。5、二审诉讼费由李郁祥负担。
李郁祥答辩称：金牌楼公司的上诉请求应全部驳回，1、李郁祥基于2004年9月30日民生公司与昌朋公司的和解协议取得涉案房屋所有权，昌朋公司在一审中对此予以认可，和解协议约定昌朋公司截至和解协议签订日欠民生公司合计2162560元，包括逾期付款滞纳金。昌朋公司用包括涉案房屋在内的831.75平米房屋抵偿，2004年9月30日李郁祥即取得涉案房屋所有权。此外，昌朋公司为履行本和解协议，与李郁祥在2004年12月9日签署商品房买卖合同，该合同第12条约定，出卖人即昌朋公司保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，昌朋公司认可李郁祥取得涉案房屋的所有权是在昌朋公司与金牌楼公司等三方签署的租赁合同之前。2、根据昌朋公司与金牌楼公司签署的租赁合同第1-5条约定，昌朋公司已售出产权部分由牌楼市场管理处返租。合同3-5条约定昌朋公司售出产权部分11444平方米由牌楼市场管理处负责对各房主签订租赁协议并向乙方按月收取该部分租金，向各房主按月支付，返租合同由牌楼市场管理处同房主另行签订。事实是和解协议中涉及到的831.75平米房屋分别由李郁祥、李君、王金诗三人取得。昌朋公司分别与李君、王金诗签署了销售合同并且与他们的继承人签署了返租合同，没有与李郁祥签署返租合同。3、昌朋公司、金牌楼公司、海天公司在未取得李郁祥同意并且未与李郁祥签署返租合同情况下，无权使用涉案房屋，三方应当按照市场租金标准向李郁祥支付涉案房屋占有使用费。金牌楼公司上诉认为李郁祥应当履行昌朋公司与金牌楼公司签订的租赁合同没有依据。关于房屋占有使用费，李郁祥一审代理律师在庭审中明确表示按照市场租金标准支付占有使用费自2005年1月起至判决生效之日止。原审法院两次对占有使用费标准组织鉴定，鉴定报告鉴定的使用费期间分别为2004年12月到2012年3月，以及2004年12月到2013年7月17日。但原审法院没有支持一审诉讼期间（超过两年）的房屋占有使用费。一审判决明显错误。4、为查明本案事实，请法庭就昌朋公司与李君、王金诗之间的返租合同签署及履行情况进行查明。
昌朋房公司答辩称：对金牌楼公司上诉请求中的第1、3项无异议，第2项不能成立，第4、5项请求请法庭依法判决。昌朋公司与金牌楼公司间的租赁合同履行至今，金牌楼公司作为承租方已经多年没按照合同约定及时履行支付租金的义务，拖欠租金达200余万元，昌朋公司曾多次要求与金牌楼公司对账结算未果。
海天公司对金牌楼公司的上诉没有异议。请法庭依法判决。
经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：一、涉案房屋相关费用计算标准应当如何确定，李郁祥应否按照金牌楼公司与昌朋公司签订的租赁合同标准履行；二、李郁祥主张的损失费用起止时间如何确定；三、昌朋公司和海天公司应否承担给付房屋相关损失的义务；四、李郁祥主张的是房屋租赁费用还是占有使用费用。
二审期间双方当事人均未向本院提交新的证据，二审查明事实与一审查明一致，本院予以确认。
本案经本院审判委员会讨论后认为，一、关于涉案房屋相关费用计算标准应当如何确定，李郁祥应否按照金牌楼公司与昌朋公司签订的租赁合同标准履行问题，本院认为，虽然昌朋公司与金牌楼公司签订牌楼市场整体租赁合同在先，李郁祥与昌朋公司签订商品房买卖合同在后，但在牌楼市场整体租赁合同签订之前，昌朋公司已将包括涉案房屋在内的831.75平方米的牌楼市场房屋抵偿给了徐州民生房地产开发有限公司，且昌朋公司在与金牌楼公司签订牌楼市场整体出租协议时业已明确甲方售出产权部分由金牌楼公司另行签订返租合同，鉴于金牌楼公司没有与李郁祥签订房屋返租协议，故涉案房屋不受金牌楼公司与昌朋公司之间签订的租赁合同的约束。一审法院对涉案房屋的租金价格进行委托鉴定，并考虑到金牌楼公司对市场的管理、运作和投入酌情予以调整租金价格，总体思路是正确的，但没有充分考虑金牌楼公司的投入对牌楼市场整体提升的作用、次承租人海天公司又对包括涉案房屋在内的租赁物进行了装修改造以及金牌楼公司转租时的租赁价格和市场所在地的实际租金价格水平，故一审法院确认的涉案房屋租金价格280000元仍然偏高，本院在综合考量上述因素的前提下将其调整为150000元。
二、关于李郁祥主张的损失费用起止时间如何确定问题，本院认为，上诉人李郁祥上诉请求三公司参照市场租金标准支付房屋占有使用费，从2005年1月起计算至判决生效之日止，但根据上诉人李郁祥在一审期间的诉讼请求，明确房屋租金的起算时间为自2005年1月计算至2011年12月，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定：“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”，鉴于李郁祥没有证据证明在一审法院规定的举证期限届满前提出过变更、增加诉讼请求，故对其该项上诉请求，本院不予支持。且房屋租赁价格受市场行情变化波动较大，结合本案的实际情况，将房屋租金计算至判决生效之日止，有可能对双方当事人的实体权利造成损害。故本院仍将房屋租金损失计算至2011年12月。
三、关于昌朋公司和海天公司应否承担给付房屋相关损失问题，本院认为，昌朋公司作为涉案房屋的开发单位，其与李郁祥之间形成的是商品房买卖合同关系，且其在与金牌楼公司签订牌楼市场整体出租协议时已明确甲方售出产权部分由金牌楼公司另行签订返租合同，故昌朋公司不应当承担向李郁祥支付房屋占有使用费的义务；海天公司作为涉案房屋的次承租人仅应承担向转租人按约支付房屋租金的义务，而不应承担向房屋所有人即上诉人李郁祥支付房屋占有使用费的义务。故上诉人李郁祥要求昌朋公司和海天公司承担给付房屋相关损失的上诉请求不能成立，本院不予采纳。
四、关于李郁祥主张的是房屋租赁费用还是占有使用费用的问题，本院认为，由于上诉人李郁祥作为涉案房屋的产权人始终未与金牌楼公司签订房屋租赁合同，故其不应主张房屋租赁费用，而应根据金牌楼公司实际占有、转租使用的情形，参照房屋的市场租赁价格向金牌楼公司主张房屋的实际占有使用费用。一审法院认定为房屋租赁费用是错误的，本院依法予以纠正，
综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持（2012）鼓民初字第0057号民事判决的第二项，即：驳回李郁祥对徐州昌朋房地产开发有限公司、徐州海天管理有限公司的其他诉讼请求。
二、撤销（2012）鼓民初字第0057号民事判决的第一项，即：徐州市金牌楼市场有限公司于本判决生效后十日内向李郁祥一次性支付牌楼市场5幢3层2-334、335、336号房屋2006年1月13日至2011年12月31日租金共计280000元。
三、徐州市金牌楼市场有限公司于本判决生效后十日内向李郁祥一次性支付牌楼市场5幢3层2-334、335、336号房屋2006年1月13日至2011年12月31日期间的房屋占有使用费共计150000元。
四、驳回李郁祥对徐州市金牌楼市场有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费12100元、二审案件受理费14801元、鉴定费16000元，合计42901元，由上诉人李郁祥负担17160元，由上诉人徐州金牌楼市场有限公司负担25741元（对于李郁祥预交部分随案款一并支付）。
本判决为终审判决。
审判长 张 建
审判员 史善军
审判员 李 琳
二〇一六年十二月二十九日
书记员 许 丽