广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江蓬法民一初字第694号
原告（反诉被告）：蓝菜连，女，汉族，住广东省新兴县。
原告（反诉被告）：蓝瑞燕，女，汉族，住广东省江门市。
原告蓝菜连、蓝瑞燕共同委托代理人黎彩贤，广东金硕律师事务所律师。
被告（反诉原告）：赵启祯，男，汉族，住广东省江门市。
委托代理人刘玉招，广东东方大卫律师事务所律师。
原告蓝菜连、蓝瑞燕诉被告赵启祯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年3月18日受理后，依法适用简易程序进行审理。被告赵启祯于2013年4月8日提起反诉，经本院审查后，决定合并审理，并分别于2013年4月16日、2013年5月15日公开开庭进行了审理。原告蓝菜连、蓝瑞燕以及两人的共同委托代理人黎彩贤，被告赵启祯及其委托代理人刘玉招先后到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）蓝菜连、蓝瑞燕起诉认为：一、原告与被告经房屋中介介绍，于2012年11月23日就江门市蓬江区某某村154号108商铺签定三方买卖合同，两人当场向赵启祯支付2万元人民币定金，并于2012年12月31日在江门市行政中心办理了房屋过户网签合同手续。因当天地税部门不对外办公，于是双方约定2013年1月4日办理尚未完成的过户手续。后由于赵启祯整天以工作忙为由不协助两原告过户，造成合同无法履行。赵启祯的行为已经严重违反了合同法，根据《房地产买卖合同》的约定，被告应退回原告2万元定金，并赔偿原告2万元违约金。此外，被告涉嫌以自己的房屋欺骗原告以得到不法利益的收入，违反了法律法规以及市场公平的交易秩序，给原告精神生活上造成了伤害。原告现提起诉讼，请求判令：1、被告返还购房定金20000元给原告，并支付违约金20000元；2、中介费6000元由被告承担；3、赔偿精神损失费10000元给两原告；4、本案诉讼费用由被告承担。
原告蓝菜连、蓝瑞燕提供的证据有：
1、两原告的身份证复印件；
2、《房屋买卖合同》1份；
3、编号为某某号的《房地产买卖合同》1份；
4、编号为3000975的收据1份；
5、《催促办理房产过户通知书》1份；
6、《广东省地方税收通用发票（电子）发票联》1份；
7、《关于蓝菜连购买“江门市蓬江区某某村西154号108室”的房屋买卖解除协议》1份；
8、编号分别为20130105151351、R20130304、20130106-135137、20130111-211014、20130203-110731、20130303-153042的通话录音；
9、蓝瑞燕与赵启祯的往来信息；
10、房屋中介徐某某与赵启祯的往来信息；
11、契税宣传资料册子；
12、房地产交易综合纳税申报表；
13、办理存量（二手房）交易登记流程；
14、存量（二手房）交易与转移登记办事指南；
15、赵启祯手写的公告1份；
16、蓝菜连、蓝瑞燕的广东省医疗机构门诊收费收据各1份。
原告蓝菜连、蓝瑞燕并申请证人徐某某出庭作证。
被告赵启祯答辩并反诉称：2012年11月23日，蓝菜连、蓝瑞燕与本人、中介方蓬江区东之海信息部共同签订三方《房屋买卖合同》，约定蓝菜连、蓝瑞燕向本人购买位于江门市蓬江区某某村西154号108室商铺，实收成交价320000元，蓝菜连、蓝瑞燕向本人交纳2万元定金，余款在过户前付清，同时约定2012年12月20日前付清房款及办理交易过户。合同签定后，蓝菜连、蓝瑞燕多次以暂时未能筹足房款为由，希望本人将原定于2012年12月20日的交易时间延长。经本人多次催促，蓝瑞燕提出将过户时间延长到2012年12月28日，当天付清余下房款后完成过户手续。但到了12月28日当日下午，蓝瑞燕借口银行职员划走她的房款购买理财产品，导致购房款金额不足，当天未能进行交易。之后，蓝瑞燕又于2012年12月29日提出将付款及过户时间延长到2012年12月31日。30日当晚，本人以手机信息向蓝瑞燕表明：12月31日是最后交易期限，当天不论是什么情况造成不能完成过户一切手续均视作蓝瑞燕违约，造成双方的一切损失均由负全部责任，已支付的定金20000元不予退回。蓝瑞燕当时亦以信息回复没问题。2012年12月31日当天上午，本人如期到达江门市行政总汇办理签订网签合同手续，蓝瑞燕以其母亲蓝菜连的名字办理该房屋的过户。当签完网签合同后，一直在场的中介方徐某某就告知反诉原告，今天不能办理交税手续，税局于12月26日至31日已全面停止所有税费的缴交，若要缴交只能等到2013年元旦放假上班后才能办理。本人当场质疑蓝瑞燕和中介方，为何明知不能交税而欺骗本人网签合同。当时本人要求反诉被告蓝瑞燕先付15万房款，余下的房款待交完税费后再付清。但蓝瑞燕表示不会付任何房款，更不会签任何补充协议就不顾而去。
2013年1月3日，蓝瑞燕联系本人，希望能于2013年1月4日到行政总汇完成过户手续。本人告知她，因当天没时间，需过两天再约时间。到了1月5日，蓝瑞燕致电本人并主动提出，现在不想再购买本人的商铺，要求解除合同并退回定金。经协商，双方一致同意于当天解除购买江门市某某村西154号108铺的买卖合同，在蓝瑞燕协助取消网签合同、解除三方签订的原合同、以及蓝瑞燕结清一切所有买卖的相关手续及费用后，本人同意退回定金给蓝瑞燕。之后，本人多次要求及催促蓝瑞燕及中介方协助本人尽快办理取消网签合同的手续，但蓝瑞燕却提出，本人除了要退回定金外，还要支付中介费这个不合理的要求。双方多次协商无果。本人于2013年2月28日通过快递分别向蓝菜连、蓝瑞燕及中介方徐某某各递送了一份《催促办理取消网签合同通知书》，明确要求蓝瑞燕及中介方必须最迟于2013年3月4日前协助反诉原告取消网签合同，否则将没收蓝瑞燕定金，并追究其相关违约责任。蓝瑞燕收到通知书后，与本人约定于3月5日到房产大厦办理取消网签合同手续。3月5日当天，本人要求蓝瑞燕在取消网签合同前先签订一份由其承担中介费的补充协议书，但蓝瑞燕却拒绝签订，因而当日还是没能完成取消网签合同及结清所有相关手续。
综上所述，蓝菜连、蓝瑞燕在签订了《房屋买卖合同》后，多次拒不按约定的时间履行合同约定的支付房款和办理过户手续，已构成了违约，根据《合同法》的相关规定，反诉原告所收取的定金2万元应不予返还，同时反诉被告应当承担因此而产生的中介费用6000元人民币、违约金以及一切相关的费用，另反诉被告的欺骗行为，给反诉原告精神生活上造成了极大的精神损害，依法应赔偿反诉原告的精神损失费。因此，蓝瑞燕、蓝菜连的诉讼请求缺乏依据、与事实不符应予以驳回，本人并提出反诉请求如下：1、判令驳回反诉被告本诉的所有诉讼请求；2、判决反诉原告收取反诉被告的购房定金20000元人民币不予返还，并判决反诉被告赔偿反诉原告违约金20000元；3、判令反诉被告承担中介费6000元人民币；4、判令反诉被告赔偿反诉原告精神损失费10000元人民币；5、判令反诉被告承担本诉与反诉的全部诉讼费用。
被告赵启祯为其答辩、反诉主张提供的证据有：
1、编号为粤房地权证江门字第某某号号的房地产权证1份；
2、由赵启祯作为卖方、蓝菜连与蓝瑞燕作为买方、徐某某作为经纪方三方签订的《房屋买卖合同》1份；
3、编号为3000975的《收据》1份；
4、赵启祯与蓝瑞燕于2012年12月17日至2012年12月30日的往来短信记录；
5、编号为某某号的《房地产买卖合同》1份；
6、赵启祯与蓝瑞燕于2013年1月5日、3月4日的手机通话录音；
7、《催促办理取消网签合同通知书》快递单及交寄邮件收据、签收回执；
8、《催促办理取消网签合同通知书》1份；
9、通话清单1份；
10、报案回执1份；
11、《关于蓝菜连购买“江门市蓬江区某某村西154号108室”的房屋买卖解除协议》1份；
12、证据6的通话记录文字版；
13、《五邑信息》2份。
反诉被告蓝菜连、蓝瑞燕对赵启祯的反诉答辩称：不同意赵启祯的反诉请求，应该按照我方的诉讼请求处理本案，赵启祯要么将铺位出售给我方，要么按照合同退回定金。
经审理查明：蓝瑞燕、蓝菜连从《五邑信息》上获知赵启祯有意出售其所有的江门市蓬江区某某村154号108商铺后，于2012年11月23日，通过江门市蓬江区某某信息部与赵启祯签订一份《房屋买卖合同》，约定的主要内容有：一、赵启祯出售江门市蓬江区某某村154号108商铺给蓝瑞燕、蓝菜连，该房屋建筑面积为30.14平方米、房地产权证号为某某号；二、物业成交价为32万元，买方在签订合同时支付定金2万元，余款在过户前付清。双方定于2012年12月20日前在交易递件前共同向银行申办关于买方的银行贷款，买卖双方共同签署银行按揭所需文件并提供必须的证明文件；三、本次交易有关政府部门征收的交易税费包括二手交易税费等由买方承担，买方并在产权正式过户前向经纪方付清中介代理费及咨询费6千元；四、房屋交付的时间为办理房产证过户当天；五、违约责任：如属买方违约，卖方不给予退回定金；如数卖方违约，卖方要退回定金及赔偿等额定金给买方。该合同由赵启祯、蓝菜连、蓝瑞燕和徐某某共同签署，蓝瑞燕并支付了定金2万元给赵启祯。合同签订后，两原告没有办理银行按揭。买卖双方对付款和办理过户手续的时间经过协商后，约定于同年12月31日前往房产管理部门办理过户手续。
2012年12月31日，蓝瑞燕、蓝菜连、赵启祯及徐某某一同前往房产管理部门，以赵启祯作为卖方、蓝菜连作为买方签订了编号为某某的《房地产买卖合同》，蓝菜连并向江门市房地产档案馆支付了50元证明费。由于当天地税部门不对外办理税费收缴业务，双方未能完成房屋的过户手续，蓝瑞燕在原《房屋买卖合同》中补充约定以下内容：付款方式：双方先到行政办理网签合同、地税、契税费用后立即到建行把地铺的余款三十万元全转到你账户上，后立即办理过户以下手续。该补充条款由蓝菜连、赵启祯各自签名确认。此后蓝瑞燕、蓝菜连约赵启祯于2013年1月4日前往房产管理部门办理余下过户手续，但由于赵启祯没有前往而未能办理。
2013年1月5日，蓝瑞燕与赵启祯通过电话对上述商铺转让事宜进行协商，蓝瑞燕向赵启祯表达了解除合同的意愿，赵启祯则表示同意从该日起解除合同，双方并对退回定金、中介费用的支付、取消网签合同等问题进行沟通，但双方对解除合同相关事项如何处理未能确定，双方约定另约时间进行协商。此后双方通过电话短信协商，蓝瑞燕其中又表达了想继续履行合同，对房屋进行过户的意思，而赵启祯则坚持要解除合同，双方协商未果。
2013年2月28日，赵启祯以邮政特快专递的方式，向蓝采连、蓝瑞燕以及徐某某发出《催促办理取消网签合同通知书》，以同意蓝采连、蓝瑞燕于2013年1月5日主动提出解除合同的要求、双方已协商一致为由，要求三人于2013年3月4日前协助其办理注销网签买卖合同，并结清所有相关买卖手续、费用（含中介费、违约金等），而产生的一切中介费用、违约金及一切相关费用等均由蓝菜连、蓝瑞燕自行支付。若以上手续未能在上述日期前完成的，则没收定金2万元，并追究三人的相应责任。
2013年3月4日，赵启祯与蓝瑞燕再次通过电话联系协商解除买卖合同事宜，双方明确由赵启祯退回定金给蓝瑞燕、由蓝瑞燕协助赵启祯取消网签合同，于次日书面签订解除协议和办理解除合同手续。2013年3月5日，买卖双方前往房产管理部门，在赵启祯向蓝瑞燕出具了书面的《关于蓝菜连购买“江门市蓬江区某某村西154号108室”的房屋买卖解除协议》后，双方由于中介费的支付问题未能协商一致，蓝瑞燕拒绝签订该协议。
另查明，2013年3月4日，江门市蓬江区某某信息部在原《房屋买卖合同》背面加具了“现中介方同意解约，甲、乙双方自行到房产解除合同”的内容，蓝瑞燕并向该信息部支付了1000元中介费。
此后，双方未能就解除合同、返还定金和支付中介费用等问题协商一致，蓝瑞燕、蓝菜连于2013年3月11日前往江门市蓬江区某某村西154号108室，就本案事宜与赵启祯发生争执，赵启祯进行报警。后双方就本案争议未能协商解决，蓝瑞燕、蓝菜连遂提起本案诉讼。
本院认为：原、被告就江门市蓬江区某某村西154号108室的买卖产生纠纷，本案为房屋买卖合同纠纷。《房屋买卖合同》是蓝瑞燕、蓝菜连与赵启祯的真实意思表示，有关房屋买卖标的、房屋价款及支付方式、定金条款的内容符合法律规定，本院依法确认上述内容合法有效。本案争议涉及的问题为：一、双方当事人在履行原《房屋买卖合同》时有否存在违约行为及由此引起的相关民事的承担问题；二、对于《房屋买卖合同》是否已经解除、何时解除及由此引起的相关民事责任的承担问题。
一、双方当事人在履行原《房屋买卖合同》时有否存在违约行为及由此引起的相关民事的承担问题。《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第七十七条第一款规定：当事人协商一致，可以变更合同。蓝瑞燕、蓝菜连与赵启祯在签订《房屋买卖合同》后，对房款的付款和过户手续办理时间进行了修改，并于2012年12月31日一同前往房产管理部门办理网签合同手续，至此，并不存在一方违约的行为。而对于有关部门在2012年12月31日不对外办理业务而导致双方未能履行合同约定的办理房屋过户手续，并不是买卖双方的主观因素所致，故亦不存在一方违约的行为。对于买卖双方补充约定办理网签合同、地税、契税费用后再由买方支付余款三十万元、此后立即办理过户以下手续的约定，同样是买卖双方对《房屋买卖合同》有关条款的变更。上述内容并没有约定明确办理相关事项的具体时间，而房地产二手转让的地税、契税费用的缴交，涉及到买卖双方依照有关规定交付相应税费的法定义务，虽约定全部由买方承担有关费用，但缴交手续则需要卖方一同前往方可办理，蓝瑞燕、蓝菜连与赵启祯此后未能协商一致于特定时间内共同前往办理有关税费的缴交，依照双方的补充约定，蓝瑞燕、蓝菜连未支付余下房款并不存在违约。
二、对于《房屋买卖合同》是否已经解除、何时解除及由此引起的相关民事责任的承担问题。《合同法》第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同。蓝瑞燕、赵启祯在2013年1月5日的电话通话中，双方虽作出了解除合同的意思表示，但因为双方在房产管理部门已经办理了网签合同，依照《合同法》第九十六条第二款：“法律行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”的规定，买卖双方合同的解除尚涉及到前往房产管理部门办理解除手续、处理与中介方的中介费用等问题，双方当时并没有对此进行约定，尚不具备解除合同的要件，赵启祯并向蓝瑞燕表示另行找时间进行协商，故双方的电话通话，只能认定为双方均有解除合同的意向，而不能以此认定双方就解除合同的内容协商一致。此后，买卖双方当事人于2013年3月5日一同前往房产管理部门，赵启祯向蓝瑞燕、蓝菜连出具《关于蓝菜连购买“江门市蓬江区某某村西154号108室”的房屋买卖解除协议》后，双方最终因中介费用等问题分歧未能签署协议。由上可见，双方就解除合同的具体事宜未能达成一致的协议，双方就本案房屋买卖合同如何履行、如何解除一直处于协商的阶段，直至引起本案纠纷。在本案庭审时，双方当事人一致同意解除合同，这是双方当事人的真实意思表示，本院依法予以确认。《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于本案双方当事人因有关合同的履行已经导致丧失信任，缺乏协商的基础，对于双方当事人未能就解除合同的内容协商一致的，则应按照法律规定和有关交易习惯予以处理。由此，双方当事人不存在违约行为，蓝菜连、蓝瑞燕要求赵启祯退回购房定金2万元、赵启祯要求蓝菜连、蓝瑞燕协助办理解除房产部门备案的网签合同均合法有据，本院依法予以支持。蓝菜连、蓝瑞燕要求赵启祯双倍返还定金和支付违约金、赵启祯要求没收定金和支付违约金均缺乏依据，本院不予支持。而对于双方当事人各自主张的精神损失费，因为双方均不存在违约的行为，双方亦未能提交精神因本案纠纷受到伤害的证据，故本院不予支持。对于有关中介费用的支付，《房屋买卖合同》虽约定有关中介费用由买方支付，但该费用是基于买方实现取得房屋产权、取得相应利益的情况下，买方自愿支付的，现双方解除合同，买方的上述目的不能实现，而中介费用是买卖双方因江门市蓬江区某某信息部（徐某某）提供了双方所需要的买卖信息、协调双方进行交易而产生，在双方不存在违约行为的情况下，由双方平均分摊较为合理。而本案实际已经产生的中介费用为由蓝瑞燕支付的1000元，双方未有证据证明中介费用为6000元，故双方应当各自承担已支付的500元。赵启祯承担的部分，由其支付给蓝瑞燕、蓝菜连。若此后尚有中介费用产生的，当事人可另行通过合法途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十三条第一款、第九十六条第二款以及第九十七条之规定，判决如下：
一、本诉被告赵启祯应在本判决生效之日起十日内返还定金20000元给本诉原告蓝瑞燕、蓝菜连。
二、本诉被告赵启祯应在本判决生效之日起十日内支付中介费用500元给本诉原告蓝瑞燕、蓝菜连。
三、反诉被告蓝瑞燕、蓝菜连应在本判决生效之日起十日内协助反诉原告赵启祯办理解除编号为某某的《房地产买卖合同》登记手续。
四、驳回本诉原告蓝瑞燕、蓝菜连的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告赵启祯的其他诉讼请求。
债务人逾期履行上述判决内容的，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费350元，由原告蓝瑞燕、蓝菜连负担；反诉受理费350元，由赵启祯负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审判员 张华理
二〇一三年六月七日
书记员 何淑婉