福建省闽侯县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）侯民初字第2659号
原告林祥雄，男，1970年2月23日出生，汉族，住福州市鼓楼区。
委托代理人蔡思斌、唐山，福建创元律师事务所律师。
被告王萍，女，1968年7月3日出生，汉族，住福州市鼓楼区。
被告福建金诚丰担保有限公司，住所地福州市鼓楼区杨桥路118号宏扬新城18层，组织机构代码：79606911-7。
法定代表人林根秀，公司股东。
委托代理人赖秋菊，福建世好律师事务所律师。
第三人闽侯县上街英泰麦田房产中介所，住所地闽侯县上街镇英泰第一城商住楼**幢***号。
法定代表人，张力军。
委托代理人赖秋菊、林亮，福建世好律师事务所律师。
第三人黄国平，男，1965年7月3日出生，汉族，住福州市鼓楼区。
原告林祥雄与被告王萍、福建金诚丰担保有限公司、第三人闽侯县上街英泰麦田房产中介所、黄国平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月31日受理后，本院依法组成合议庭，于2016年1月19日公开开庭进行了审理。原告林祥雄的委托代理人唐山、被告王萍、被告福建金诚丰担保有限公司的委托代理人赖秋菊、第三人闽侯县上街英泰麦田房产中介所的委托代理人林亮到庭参加诉讼，第三人黄国平经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满后，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林祥雄诉称，2015年2月5日，在闽侯县上街英泰麦田房产中介所的居间服务下，被告王萍向原告出具了一份《产权人及共有权人未到场声明》，承诺其代表产权人黄国平的真实意愿与原告就买卖坐落于福州市闽侯县上街镇新峰村英泰第一城B区住宅楼19座17层1703号单元房产以交易额1076000元人民币签订了《房屋买卖合同》，原被告及第三人第三人闽侯县上街英泰麦田房产中介所签订了《居间服务合同》，与被告福建金诚丰担保有限公司签订了《交易服务合同》。被告王萍保证：如黄国平三日内未向被告福建金诚丰担保有限公司提供委托被告王萍的授权确认函或公证授权书而导致前述合同被认定无效或被撤销的，被告王萍应向原告支付违约赔偿金人民币100000元整。签订合同当日，原告支付了购房保证金10000元整，被告福建金诚丰担保有限公司出具了NO：0019566收款收据予以确认。合同签订三日后，被告王萍及第三人黄国平未出具授权确认函或公证委托书，原告及被告金诚丰公司曾多次致电催告，原告于2015年2月14日、2月26日、3月10日分别发出《履约通知函》或《解除合同函》等，催告被告王萍及第三人黄国平履行义务，二人均未回应。根据《房屋买卖合同》的规定，被告王萍应向原告支付违约金100000元整。另《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，故被告福建金诚丰担保有限公司立即向原告返还10000元购房保证金。现原告请求判令：1、确认原告、被告、第三人于2015年2月5日签订的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》无效；2、被告王萍立即向原告支付100000元赔偿金；3、被告福建金诚丰担保有限公司立即向原告返还10000元购房保证金；4、本案诉讼费用由二被告承担。
被告王萍辩称，一、被告将登记在第三人黄国平名下的房子出售是为了替黄国平还债，被告不了解如何买卖房子的过程以及法律后果，并在中介的指导签订了房屋买卖合同；二、认为赔偿金100000元过高，要求调低。
被告福建金诚丰担保有限公司辩称，一、本案是房屋买卖合同纠纷，原告要求确认三方签订的《交易服务合同》无效，不属于本案审理的范畴。二、被告福建金诚丰担保有限公司已退还原告购房保证金人民币10000元。
第三人闽侯县上街英泰麦田房产中介所述称，一、第三人闽侯县上街英泰麦田房产中介所已按《居间服务合同》完全履行了义务，不存在过错；二、《居间服务合同》与《房屋买卖合同》是不同的两种法律关系，本案是房屋买卖合同纠纷，原告要求确认三方签订的《居间服务合同》无效，不属于本案审理的范畴。
原告林祥雄为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据一、《产权人及共有人未到场声明》，证明产权人黄国平未到场，王萍保证合同签署后得到黄国平的授权委托书，如未得到授权将支付违约赔偿金100000元。
证据二、三、四，《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》，证明原被告及第三人之间签订了合同，且第三人黄国平的名字由被告王萍予以签署。
证据五、NO：0019566收款收据，证明原告交给了被告金诚丰公司的10000元购房保证金。
证据六、七、八、九，《履约通知书》、《解除合同函》、《履约通知书》、国内快递专递邮件详情单，证明被告未履行提供授权委托书的义务，并且邮件签收后不作任何答复。
对原告林祥雄向本院提交的上述证据，被告王萍质证如下：对证据一到五真实性及证明对象均无异议。对证据六到证据九的真实性没有异议，对证明对象有异议，被告并没有收到履约通知函，对此函件被告并不清楚。
被告福建金诚丰担保有限公司和第三人闽侯县上街英泰麦田房产中介所对一到五组证据无异议，六到九组证据真实性没有异议。
对原告林祥雄向本院提交的上述证据，本院认为，被告王萍、福建金诚丰担保有限公司和第三人闽侯县上街英泰麦田房产中介所对证据一到五的真实性及证明对象均无异议，本院予以采信。证据六到九原告提供的证据有原件核对，且与本案有直接关联性，依法予以采信。
被告王萍为支持其答辩意见，向本院提交证据：福建省华安县人民法院（2015）华民初字第386-1号民事裁定书，证明诉争房屋已被冻结，现已履行不能。被告福建金诚丰担保有限公司和第三人闽侯县上街英泰麦田房产中介所对真实性没有异议，对关联性有异议。本院认为该原被告及第三人对该证据真实性无异议，与本案有关联，予以采信。
被告福建金诚丰担保有限公司提供证据具结书，证明已将代管的保证金10000元退还给原告。原告林祥雄对本份证据没有异议，并确认已收到上述款项。本院认为原告及第三人对被告提交的证据的真实性均无异议，上述证据与本案具有关联性，本院予以采信。
根据上述认定的有效证据及庭审笔录，本案事实认定如下：被告王萍与第三人黄国平系夫妻关系。坐落于福州市闽侯县上街镇新峰村英泰第一城B区住宅楼19座17层1703号单元房，系第三人黄国平所购买，尚未办理产权证。2015年2月5日，被告王萍作为第三人黄国平代理人与原告林祥雄、被告福建金诚丰担保有限公司、第三人闽侯县上街英泰麦田房产中介所签订了《房屋买卖合同》、《居间服务合同》《交易服务合同》，合同约定约定产权人即第三人黄国平将坐落于福州市闽侯县上街镇新峰村英泰第一城B区住宅楼19座17层1703号单元房产以总价款1076000元人民币出售给原告。第三人闽侯县上街英泰麦田房产中介所为双方房屋买卖提供居间服务，被告福建金诚丰担保有限公司为双方房屋买卖提供交易服务。合同签订当日，第三人黄国平未到场，上述合同中的“黄国平”签名均由被告王萍签署，同时被告王萍出具《产权人及共有人未到场声明》承诺如下：王萍保证上述合同已取得产权人黄国平的口头授权，产权人黄国平在合同签定后三日内向交易服务人提供上述产权人委托本人签订前述合同的授权确认函或委托本人出售该房屋的公证委托书，如未能提供委托书或公证书导致合同被认定无效或被撤销的，王萍应向买方支付赔偿金100000元。合同签订三日后，被告福建金诚丰担保有限公司多次致电、发函催告被告王萍，原告于2015年2月14日、2月26日向黄国平分别发出《履约通知函》、《解除合同函》，在2015年3月10日向被告王萍发出《履约通知函》。审理中，被告福建金诚丰担保有限公司陈述已退还原告购房保证金10000元，原告林祥雄予以确认。
本院认为，坐落于福州市闽侯县上街镇新峰村英泰第一城B区住宅楼19座17层1703号单元房，系第三人黄国平所购买，被告王萍未经第三人黄国平的书面授权，与原告林祥雄、被告福建金诚丰担保有限公司、第三人闽侯县上街英泰麦田房产中介所签订了《房屋买卖合同》、《居间服务合同》《交易服务合同》，属无权代理，经原告及被告福建金诚丰担保有限公司的催告下，产权人黄国平未予以追认，故原告林祥雄、被告福建金诚丰担保有限公司、第三人闽侯县上街英泰麦田房产中介所签订了《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》为无效合同。被告王萍未经产权人许可将讼争房屋出售他人，显然具有过错，应承担相应的赔偿责任，同时原告在明知他人无权代理的情形下与被告王萍签定合同亦具有过错。被告王萍在《产权人及共有人未到场声明》承诺如产权人未能提供委托书或公证书导致合同被认定无效或被撤销的，承担赔偿金100000元。对此，本院结合考虑原告在本次房产买卖过程中的损失、原告自身的过错等因素，酌情认定被告王萍需向原告林祥雄承担赔偿金20000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、确认被告王萍以第三人黄国平名义与原告林祥雄、被告福建金诚丰担保有限公司、第三人闽侯县上街英泰麦田房产中介所签订了《房屋买卖合同》、《居间服务合同》《交易服务合同》无效。
二、被告王萍于本判决生效之日起十日内向原告林祥雄支付赔偿金20000元。
三、驳回原告林祥雄的其他诉讼请求。
如被告未按照指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2500元，由原告林祥雄负担1000元，由被告王萍负担1500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 王剑飞
代理审判员 陈菁菁
人民陪审员 林金水
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 叶立立
附：
本案适用法律条文和申请执行提示
《中国人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十七条：当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。