江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2013）太浏民初字第0582号原告太仓市高成房地产开发有限公司。法定代表人钱忠秀，董事长。委托代理人宋陶、钱顺顺，江苏金太律师事务所律师。被告钱梅。被告赵唯芳。原告太仓市高成房地产开发有限公司诉被告钱梅、赵唯芳商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年9月13日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告太仓市高成房地产开发有限公司的委托代理人宋陶、钱顺顺，被告钱梅、赵唯芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太仓市高成房地产开发有限公司诉称：原告与被告赵唯芳和孙德斌（2010年3月11日去世，其房产份额由被告钱梅继承）于2009年6月20日签订了《商品房买卖合同》一份，被告向原告购买位于太仓市浏河镇新闸村的高成上海假日200幢2层206号商品房。合同约定首付款64100元于2009年6月14日付清，余款256000元于一个月内付清（贷款），为此，被告与建设银行太仓新区分理处签订了《个人住房借款合同》借款256000元，原告为被告作了保证担保。因被告违约不履行还贷义务，致使原告被银行扣除保证金，原告在向被告反复要求依约还贷、催讨代付保证金不着的情况下，根据《商品房买卖合同》的约定，诉至法院，请求判令：1、解除原被告于2009年6月20日签订的《商品房买卖合同》；2、被告立即将所购的高成上海假日200幢2层206号商品房返还原告；3、原告在被告已支付房款中扣除原告承担的保证金（截止庭审时被扣除20277.4元）及其他损失，并在被告归还完贷款银行借款后，将剩余房款退还被告，如不足扣除，则另行向被告追偿；4、被告承担原告支付的律师代理费11700元；5、被告承担本案诉讼费用。被告钱梅辩称：我希望继续履行合同，去年3月份我把还贷款的卡给被告赵唯芳了，原告公司通知我欠款的时候我也到银行还了3个月贷款，银行贷款从去年的7月份就没有去还了，钱确实是欠了，贷款我们会去还的。被告赵唯芳辩称：我以为我婆婆即被告钱梅在还贷款，没有人通知我要还贷款，也不知道是原告在帮我们还贷款。我不希望解除合同，但我现在没有能力归还贷款。经审理查明：2009年6月20日被告赵唯芳及其丈夫孙德斌与原告签订商品房买卖合同一份，合同约定由原告购买位于太仓市浏河镇新闸村的高成上海假日200幢2单元206号商品房一套，建筑面积为94.22平方米，单价为3397.37元，商品房总价格为320100元。同时约定首付款为64100元于2009年6月14日付清，余款256000元于一个月内结清（贷款）。该合同补充协议第一条关于出卖人为买受人承担的贷款担保责任的第二项约定：……在出卖人承担保证担保期限内，若因买受人对贷款人的违约行为，致使出卖人因此而承担任何担保责任或贷款人提前收回全部贷款的，出卖人有权解除合同。同时买受人应当承担赔偿责任，赔偿金额为出卖人代为向贷款人偿付的所有费用和出卖人因此所承担的仲裁、诉讼费及律师费用、利息等财产损失。该合同补充协议第八条违约责任的约定为：出卖人依约依法解除合同的，出卖人有权在买受人已支付的房款中扣除买受人应付的赔偿金、违约金，在买受人履行完一切终止合同的手续并完成注销登记手续（包括与银行解除按揭手续）后，将剩余房款退还给买受人。如买受人已支付的房价款不足赔偿出卖人实际损失的，出卖人有权追偿。合同签订后，被告赵唯芳与其丈夫孙德斌支付了该房屋首付款64100元，余款256000元以被告赵唯芳的名义向中国建设银行太仓市新区分理处申请了银行贷款。2009年7月22日被告赵唯芳与中国建设银行股份有限公司太仓支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，原告作为保证人在该合同上盖章某该合同约定借款本金为人民币256000元，借款期限为300个月（即2009年7月22日至2034年7月22日）。借款用途为购置由原告太仓市高成房地产开发有限公司出售的位于太仓市浏河镇高成上海假日200幢2-206室房屋。该合同第三十三条约定，贷款人将款项一次划入借款人指定账户，即原告的账户中。同时约定合同项下担保方式为保证和抵押，保证期间的约定为该合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同签订后银行依约发放了贷款256000元。另查明，1、被告赵唯芳的丈夫孙德斌因癌症于2010年3月11日在上海市死亡。为继承孙德斌生前与被告赵唯芳共同购买的位于太仓市浏河镇新闸村的高成上海假日200幢2单元206号房屋，被告钱梅、赵唯芳以及案外人张阿二共同向太仓市公证处申请办理继承孙德斌名下房屋所有权的公证。后太仓市公证处出具（2012）苏太证民内字第75号公证书，证明坐落于太仓市浏河镇上海假日花苑200幢206室被继承人孙德斌名下的财产权益由继承人钱梅一人继承。2、2013年1月31日原告委托江苏金太律师事务所向被告赵唯芳、钱梅出具律师函一份，该函件主要载明：“……孙德斌先生、赵唯芳女士向高成公司购买高成上海假日住宅房，除首付款64100元外，余款256000元用贷款支付。为此，孙德斌先生、赵唯芳女士作为借款人与太仓建行签订了《个人住房借款合同》，高成公司为孙德斌先生、赵唯芳女士之借款向银行做了保证担保。之后因借款人拖延还款，银行已扣除了保证人账户保证金7363.76元。专此函告你们，请于一周内归还高成公司被扣除的7363.76元保证金，并确保以后按期支付银行借款，否则，高成公司不得不依法解除合同，收回房屋，并追究你们的赔偿责任。”并分别以挂号信形式邮寄给两被告，但邮寄给被告钱梅的信件因逾期未领被退回。3、截至庭审时，依据中国建设银行股份有限公司太仓分行出具的因被告赵唯芳贷款违约导致扣除原告保证金账户金额合计20277.40元，对此被告也无异议，称确实自2012年7月份后未及时归还贷款。4、2013年4月26日原告与江苏金太律师事务所签订委托代理协议一份，委托江苏金太律师事务所为原告与被告赵唯芳、钱梅纠纷一案的代理人，并向江苏金太律师事务所支付律师费11700元，同时江苏金太律师事务所也向原告开具了代理费的发票。审理中，1、两被告向本院出具保证书，称希望原告能体谅被告的实际情况，不要解除合同，被告会尽力继续履行合同，按时归还银行贷款。2、被告钱梅向本院提供了上海市普陀区桃浦镇瑞香苑居委会出具的情况说明，该说明载明被告钱梅的丈夫及儿子因患重病于2010年先后去世，为归还患病期间的欠下的债务，2011年7月将其原居住的上海市武威路1087弄213号101-102室房屋出卖。3、两被告在收到应诉材料后，又陆续分别归还了数月的银行贷款。4、被告在接收该涉案房屋后，对该房屋进行了装修并入住。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、个人住房（商业用房）借款合同、公证书、律师函、委托代理协议、代理费发票、银行扣款明细，被告钱梅提供的居委会证明、银行还款凭证以及本院庭审笔录等予以证实。本院认为：原告太仓市高成房地产开发有限公司与被告赵唯芳及其丈夫孙德斌签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。上述合同签订后，被告赵唯芳与中国建设银行股份有限公司太仓分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向该行贷款256000元用于支付涉案房屋的购房款，原告太仓市高成房地产开发有限公司为被告赵唯芳承担保证担保责任。被告赵唯芳丈夫孙德斌去世后，被告钱梅依法继承了涉案房屋中属于孙德斌的财产权益，成为了涉案房屋的共有人，理应与被告赵唯芳共同承担偿还银行贷款的义务。在合同履行过程中，因两被告逾期归还银行贷款导致原告承担相应的民事责任，对此两被告均有责任。依据我国合同法的相关规定，当事人在订立合同时可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。虽然原、被告在《商品房买卖合同》附件中关于合同解除的条件明确作了约定，同时被告在履行过程中确也存在违约行为，但本院综合以下几个方面分析，认为目前购房合同暂不宜解除，理由如下：1、被告在履行合同义务的过程中，被告钱梅的丈夫及儿子因患重病于2010年先后去世，家庭经济状况发生重大变化，未能履行合同具有一定的客观原因。2、两被告在接到应诉材料后，也积极筹钱归还了数月的银行贷款，且也向本院保证努力继续履行合同，两被告对于合同继续履行表现出一定的诚意和积极态度。3、涉案房屋在原告交房后，被告钱梅已经进行了装修且已入住，目前该房屋系被告钱梅唯一的居住用房。4、原告作为房屋开发商，应承担一定的社会责任，对因特殊原因导致合同解除权成就的应持相对宽容的态度。综合以上分析，对原告要求解除双方之间签订的《商品房买卖合同》、支付本案律师费11700元和返还所购买的高成上海假日200幢2层206号商品房的诉讼请求，本院不予支持。但需要说明的是，被告应采取措施积极履行合同义务，如再发生类似状况，应按合同承担相应的民事责任。至于原告要求被告支付被银行扣除的保证金20277.4元，属于被告应承担的合同义务，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告钱梅、赵唯芳于本判决生效之日后10日内支付原告太仓市高成房地产开发有限公司款项20277.4元。上述款项直接给付原告或汇入太仓市人民法院，开户行：中国银行太仓市支行营业部，账号：45×××14。二、驳回原告太仓市高成房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6354元，由两被告负担。（该款原告已预交，本院不再退还，被告负担部分由被告于本判决生效后10日内直接给付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。审 判 长  张永生人民陪审员  毛林林人民陪审员  杨佳琪二〇一四年三月十日书 记 员  沈玉兰