浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍越商初字第51号
原告鲍海文。
委托代理人（特别授权代理）严炎中、季慧娈。
被告忻旭伟。
被告邹燕梅。
原告鲍海文为与被告忻旭伟、邹燕梅金融借款合同纠纷一案，于2013年12月23日向本院起诉，本院于同日受理后，因两被告无法以其他方式送达诉讼文书，故依法组成合议庭，于2014年6月9日公开开庭进行了审理。原告鲍海文的委托代理人严炎中到庭参加诉讼，被告忻旭伟、邹燕梅经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鲍海文诉称，被告忻旭伟与浙江中成房地产集团有限公司（下称中成公司）于2012年10月31日签订一份《浙江省商品房买卖合同》，约定其向中成公司购买中成公司开发的好望大厦2幢2p0903室房地产作为两被告夫妻共同财产，房款总价为1502382元，其中首付752382元，余款75万元通过银行按揭支付，房屋交付时间为2012年12月31日。为支付上述购房款需要，被告忻旭伟与中国银行股份有限公司绍兴袍江开发区支行（下称袍江支行）及中成公司签订一份编号为jeaccb20120166的《个人商业用房贷款合同》，约定被告忻旭伟因购房需要向袍江支行贷款人民币75万元，贷款直接划入开发商中成公司的账户，贷款期限为120个月，贷款利率为浮动利率，第一个浮动周期内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮10%计息，以借款借据确定年利率为7.205%，还款方式为按月等额本息还款，还款日为每月的10日；约定被告忻旭伟在袍江支行处的专用账户为指定扣款账户；合同还约定了违约情形及宣布提前到期的权利等。为保证债务履行，中成公司为被告的贷款提供了阶段性连带责任保证，在《个人商业用房贷款合同》中盖章确认；两被告作为购买房屋的共有人与袍江支行签订了一份《房地产抵押合同》，约定将坐落于好望大厦2幢2p0903室的房地产抵押给袍江支行，担保范围为抵押贷款的本息、罚金、违约金、有关税费及实现债权的费用（含诉讼代理费用），双方于2012年12月27日在相关部门办理了预购商品房抵押权预告登记。袍江支行已依约于2013年1月2日将贷款75万元汇入中成公司账户，然被告忻旭伟自2013年8月起即未再向袍江支行按期归还贷款本息，已属违约，袍江支行依约于2013年11月20日宣布该贷款提前到期。据悉，预抵押房产已被越城区法院因另案纠纷而依法查封。另，因被告忻旭伟向袍江支行的贷款系用于购买两被告所有的房屋，该贷款应属夫妻共同债务。
2013年11月28日原告与袍江支行协商一致，将袍江支行拥有的对两被告的全部债权一并转让给了原告，转让价款为人民币743032.11元，原告已于2013年12月2日向袍江支行支付了全部转让款，该债权转让通知于2013年11月29日以书面形式告知被告。原告认为，袍江支行对两被告拥有的债权事实清楚，证据确凿，现原告已依法以转让方式取得了袍江支行的全部债权，为维护原告的合法权益，故诉诸本院，请求判令：一、两被告立即向原告归还借款本金725141.61元，并支付利息及罚息17890.50元（利息及罚息暂计算至2013年11月28日，利息自2013年11月29日起按合同约定的7.205%年利率标准计算至判决确定支付之日止），暂合计人民币743032.11元；二、两被告承担原告为实现债权而支付的律师费50000元；三、两被告承担原告为实现债权而支付的本案诉讼费用；四、原告就前述第1、2、3项诉讼请求对两被告拥有的位于绍兴市越城区好望大厦2幢2p0903室的房地产（抵押物）享有优先受偿权.
被告忻旭伟、邹燕梅未作答辩，也未在举证期限内提供证据。
原告为证明其主张，向本院提供以下证据：
1、债权转让协议书2份，证明原告于2013年11月28日与中国银行股份有限公司绍兴袍江开发区支行签订的一份债权转让协议书，约定将袍江支行对两被告的全部债权转让给原告，转让价为人民币民743032.11元的事实。
2、债权转让通知及回执各1份，证明中国银行股份有限公司绍兴袍江开发区支行于2013年1月29日及12月2日分别给被告寄送了债权转让通知书的事实。
3、个人商业用房贷款合同1份，证明被告忻旭伟与袍江支行签订的个人商业用房贷款合同，约定贷款75万元用于购买两被告所有的涉案房屋，合同约定了贷款利率、还款方式罚息及违约责任等，被告邹燕梅对抵押物签字确认的事实。
4、商品房买卖合同1份，证明两被告与浙江中成房地产集团有限公司签订的商品房买卖合同，约定以按揭贷款方式购买涉案房屋作为两被告的共同财产，其中购房款中有75万元是银行按揭贷款的事实。
5、房地产抵押合同1份，证明两被告与袍江支行签订的房地产抵押合同，约定以涉案房屋向袍江支行贷款75万元等责任的担保。
6、房屋预告登记证1份，证明抵押担保对应的涉案房屋已依房地产抵押合同约定办理了抵押预告登记的事实。
7、借款借据及汇款凭证各1份，证明袍江支行已依贷款合同约定，于2013年1月2日将被告的贷款75万元汇入中成公司帐户并根据合同约定确定年利率为7.205%的事实。
8、提前到期通知书1份，证明被告未按约还款构成违约，袍江支行宣布贷款提前到期，要求被告提前还款，提前到期通知书也是按确定的地址寄送，由被告忻旭伟同住成年家属签字。
9、拖欠款明细1份，至债权转让时，被告仅归还了借款本金及利息共计52766.96元已经拖延了四期未还，共计拖欠本金725141.60元，利息17216.24元。罚息674.26元。总计743032.11元的事实。
10、代理合同及发票各1份，证明原告为实现债权委托律师支出律师费50000元，依约应由违约的两被告承担的事实。
11、协助执行通知书及裁定书各1份，证明因被告另有纠纷，涉案房屋已被另案依法查封，房屋已无法再办理抵押登记的事实。
12、户籍证、结婚证明信息各一份，证明借款发生时，两被告系夫妻关系的事实。
原告提供的上述12组证据符合证据“三性”要件，证据之间相互印证，且两被告经本院公告送达传票传唤，仍未到庭参加诉讼，视为放弃对本案证据的质证权利，本院依法予以确认。
经审理本院认定，被告忻旭伟与中成公司于2012年10月31日签订一份《浙江省商品房买卖合同》，约定被告忻旭伟向中成公司购买好望大厦2幢2p0903室房地产作为两被告夫妻共同财产，房款总价为1502382元，其中首付752382元，余款75万元通过银行按揭贷款支付，房屋交付时间为2012年12月31日。为支付上述购房款需要，被告忻旭伟与袍江支行及中成公司签订一份《个人商业用房贷款合同》，约定被告忻旭伟因购房需要向袍江支行贷款人民币75万元，贷款直接划入开发商中成公司的账户，贷款期限为120个月，贷款利率为浮动利率，第一个浮动周期内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮10%计息，以借款借据确定年利率为7.205%，还款方式为按月等额本息还款，还款日为每月的10日；约定被告忻旭伟在袍江支行处的专用账户为指定扣款账户；合同还约定了违约情形及宣布提前到期的权利等。为保证债务履行，中成公司为被告忻旭伟的贷款提供了阶段性连带责任保证，在《个人商业用房贷款合同》中盖章确认；两被告作为购买房屋的共有人与袍江支行签订了一份《房地产抵押合同》，约定将坐落于好望大厦2幢2p0903室的房地产抵押给袍江支行，担保范围为抵押贷款的本息、罚金、违约金、有关税费及实现债权的费用（含诉讼代理费用），双方于2012年12月27日在绍兴市房地产管理处办理了预购商品房抵押权预告登记。袍江支行已依约于2013年1月2日将贷款75万元汇入中成公司账户，然被告忻旭伟自2013年8月起即未再向袍江支行按期归还贷款本息，袍江支行于2013年11月20日宣布该贷款提前到期。预抵押房产已被本院因另案依法查封。2013年11月28日原告与袍江支行协商一致，将袍江支行拥有的对两被告的全部债权一并转让给了原告，转让价款为人民币743032.11元，原告已于2013年12月2日向袍江支行支付了全部转让款，该债权转让通知于2013年11月29日以书面形式告知被告。后因两被告未按约定归还本金及利息，遂成讼。
另认定，原告为实现本案债权支出律师代理费50000元。
本院认为，被告忻旭伟与中成公司于2012年10月31日签订的《浙江省商品房买卖合同》、及于2012年12月26日被告忻旭伟与袍江支行、中成公司签订的《个人商业用房贷款合同》、两被告与袍江支行所签订的房地产抵押合同，各方主体适格，意思表示真实，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。对于本案原告与袍江支行债权转让关系，因双方签订了债权转让协议书，且已依法通知了被告忻旭伟，根据《中华人民共和国合同法》第八十条、第八十一条之规定，本院确认涉案债权转让合法有效，原告因此取得袍江支行对两被告的债权。
在原告提起本案诉讼前，被告忻旭伟未按合同约定还本付息，袍江支行已催告其归还，但被告忻旭伟未予归还而成讼。被告忻旭伟未按合同约定支付利息，现原告依据贷款合同中违约责任的约定，要求被告忻旭伟提前归还全部贷款本息，理由正当，本院依法予以支持。贷款合同中同时约定原告实现债权所支出的律师费由借款人承担，原告据此要求被告忻旭伟支付律师代理费50000元，理由正当，本院亦予以支持。被告邹燕梅在商品房买卖合同中作为共同买受人签名，在房地产抵押合同中作为共同抵押人签名，故被告邹燕梅应共同承担还款责任，现原告诉请被告邹燕梅对上述债务承担共同还款责任，理由正当，本院予以支持。两被告就位于绍兴市越城区好望大厦2幢2p0903室的房地产向袍江支行进行了抵押并办理了预抵押登记手续，袍江支行将该债权依法转让给了本案原告，且已通知本案被告，以及上述房屋可以交付中成公司已通知两被告，因两被告下落不明，故房屋还没有交付。同时该房屋在本案起诉前已因其他纠纷被本院查封，故现房屋无法办理正式的抵押登记。因无法转为正式抵押登记的原因不在于抵押权人，基于预告登记产生的准物权效力以及防止讼累，本院对原告要求对抵押物享有优先受偿权的诉请予以支持。被告忻旭伟、邹燕梅经本合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩权利，本院依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告忻旭伟、邹燕梅应共同归还给原告鲍海文借款本金人民币725141.61元，并支付利息及罚息17890.50元（利息及罚息暂计算至2013年11月28日，此后利息按中国人民银行有关规定及合同约定计付至本判决确定履行之日止，于本判决生效之日起十日内付清；
二、被告忻旭伟、邹燕梅应共同支付给原告鲍海文律师代理费50000元，于本判决生效之日起十日内付清；
三、原告鲍海文享有的上述两项债权，对绍房预绍市字第预2012004811号房屋预告登记证明项下的抵押物经折价、拍卖或变卖后所得价款在担保金额1502382元范围内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费11730元，由两被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费11730元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇绍兴市非税收入结算分户，帐号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 刘 娜
审 判 员 殷裕陆
人民陪审员 卢水娟
二０一四年六月二十六日
书 记 员 沙利君
附页：
一、《中华人民共和国合同法》第一百一十二条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”
二、《中华人民共和国合同法》第二百零五条：“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款时间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。”
三、《中华人民共和国合同法》第二百零六条：“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”
四、《中华人民共和国合同法》第二百零七条：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”
五、《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”
六、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”