宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0203民初5299号
原告：宁波春华科技创业服务有限公司。统一社会信用代码91330212308971524X。住所地：宁波市海曙区望春工业园区春华路***号。
法定代表人：沈功灿，该公司总经理。
委托诉讼代理人：甘忠良，浙江合创律师事务所律师。
被告：宁波浩佳弘贸易有限公司。统一社会信用代码91330212577531594T。住所地：宁波市海曙区望春工业园区春华路***号。
法定代表人：胡家尉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：任伟雪，宁波市西苑法律服务所法律工作者。
原告宁波春华科技创业服务有限公司与被告宁波浩佳弘贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2016年12月21日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘晶独任审判，于2017年2月10日开庭进行了审理，后因案情复杂，依法转为普通程序，并组成合议庭，于2017年9月5日再次公开开庭进行了审理。原告宁波春华科技创业服务有限公司的委托诉讼代理人甘忠良、被告宁波浩佳弘贸易有限公司的委托诉讼代理人任伟雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宁波春华科技创业服务有限公司向法院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告双方租赁及服务协议，被告腾退租赁房屋并交还给原告；2.被告支付租赁及占有使用期间的租金、占有使用费610470元（暂计算至2016年11月30日并实际计算至腾退之日止）并支付该款自起诉之日起算的利息；3.被告支付租赁及占用期间的物业费33915元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与宁波同恒贸易有限公司于2015年4月24日签订房屋租赁及服务协议一份，约定原告将春华路885号望春科创园内南侧临街一幢九层楼一楼、面积1330平方米的房屋租赁给被告使用，双方就租赁面积、租金收益、服务费用等事宜进行了详细约定，但宁波同恒贸易有限公司至今未支付任何租赁费用，且一直占用房屋不予腾退。经查，宁波同恒贸易有限公司于2016年3月1日更名为宁波浩佳弘贸易有限公司，原告就租金及腾退房屋事宜多次与被告交涉无果，故诉至法院，请求解决。
被告宁波浩佳弘贸易有限公司答辩称：1.双方签订的租赁合同没有法律效力。原告的房屋系宁波望春工业发展有限公司从浙江万华汽车配件有限公司处承租，再委托原告出租给被告的，原出租合同租期至2017年3月17日为止，但原告与被告签订的合同到2022年4月30日为止，超出原租赁合同期限，故合同无效。2.2015年4月24日原、被告签订宁波望春科创园租赁协议时，双方已经明确原告租赁给被告的房屋性质是商铺，但被告在装修时要领取消防相关手续的时候，才发现原告提供给被告的房屋不是商铺，而是工业用地，无法通过和领取消防许可证。被告多次向原告提出消防无法办理，要求原告出面与政府协商。原告曾经也与政府协商，但是政府表示工业用地是无法更改，致使合同目的不能实现，且原告是违约方，故被告无需支付房屋租金。
原告宁波春华科技创业服务有限公司为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据，经被告宁波浩佳弘贸易有限公司质证，本院作如下认定：
证1.企业的基本信息一份，拟证明被告主体适格的事实及被告的经营范围。经质证，被告对该证据真实性无异议，认为这恰证明了原告在依约履行合同的事实。经审查，本院对该证据予以认定。
证2.租赁及服务协议一份，拟证明原、被告就房屋租赁签订协议并就相关事宜进行详细约定的事实及原告按照约定交付房屋的事实。经质证，被告对该证据真实性无异议，但提出签订合同时被告未看到房产证和土地证，只看到授权委托书，不知房屋属工业用地的事实。经审查，本院对该证据真实性予以认定。
证3.租赁及服务协议终止函一份，拟证明因被告违约，原告已于2015年12月28日提前终止协议并已函告的事实。经质证，被告认为从来没有收到，原告书写的送达地址是浙江同恒控股集团，地址也非该公司注册地，收件人与被告没有关系。经审查，本院对该证据真实性予以认定，但即使浙江同恒控股集团系被告股东，被告系独立法人，不能认为送达了被告，现被告称未收到该信件，且结合原告其他证据，双方2016年仍在进行磋商，本院对该证据关联性不予认定。
证4.委托协议一份，拟证明望春工业发展公司将涉案房屋委托原告出租的事实。经质证，被告认为委托权限不明，没有明确委托出租。经审查，本院认为，原、被告签订合同后原告将房屋交付给被告占有至今，未出现第三方向被告主张权利，足以证明原告有委托权限处分该房屋使用权，故本院对该证据予以认定。
证5.变更登记材料一份，拟证明原告于2015年5月5日将房产证复印件交给被告，被告对土地性质是明知的事实。经质证，被告认为原告复印的材料不全，对该证据不予认定。经审查，本院认为，该证据系工商登记原始资料，本院对该证据真实性予以认定。
证6.手机短信记录一份，拟证明原告多次与被告公司法定代表人胡家尉联系，向其催讨租金，但胡家尉从未提出过消防审批问题的事实。经质证，被告对该证据真实性予以认定，但认为原告删除了部分通话记录。经审查，本院认为，手机短信应为收发双方共同享有，被告认为部分消息记录被删除，但未能提供证据予以证明，故本院对原告提供的证据予以认定。
被告宁波浩佳弘贸易有限公司为证明其辩称主张，向本院提交以下证据，经原告宁波春华科技创业服务有限公司质证，本院作如下认定：
证7.工商登记一份，拟证明浙江同恒控股集团的注册地在丽园北路，被告未收到解除合同函的事实。经质证，原告认为被告实际经营地在。经审查，本院对该证据予以认定。
证8.申明书、租赁及服务协议、场地权属证明各一份，拟证明领取营业执照的时候被告是没有看到房屋产权证及土地证，只是用权属证明领取营业执照，不知道涉案房屋属于工业用地的事实。经质证，原告对该证据真实性无异议，认为权属证明确实是原告提供的。经审查，本院认为，原告提供的证据证明其已将土地证复印件提交给被告办理工商登记变更手续，故对该证据真实性予以认定，对其关联性不予认定。
证9.照片一组及厂房出租信息二份，拟证明被告承租的店铺是临街的，本就想用于商铺，价格较高，为二十多元每平方米，而工业用地出租价格仅为十多元每平方米的事实。经质证，原告认为大楼标题即为电商，且该园区由于地段与服务较好，故价格均为二十多元每平方米。经审查，本院对照片真实性予以认定。
证10.工商变更资料一份，拟证明房产证在办理时未交给被告，在之后才补给被告的事实。经质证，原告认为材料是一次性提交给被告的，且上面也有胡家尉于2015年5月5日的签字。经审查，本院认为该工商登记资料上有被告法定代表人胡家尉于2015年5月5日的亲笔签字，且即使迟了几天补给被告，在工商登记变更完成之前也已通过被告提交给工商部门，故对该证据真实性予以认定，对其关联性不予认定。
证11.消防设计备案申报资料三套及录音资料一份。拟证明原告多次向消防部门申报，但是因工业用地问题至今无法审批的事实。经质证，原告认为：1.被告提交的申报材料只能证明被告准备了这些材料，不能有无实际申报、申报是否能批准的事实；2.双方合同中约定提供的是工业园区电商园区的办公楼，如果按照电商去报，原告能协助办理审批手续，作为商铺申报本就不符合合同目的；3.被告提交的消防资料图纸都写明2015年5月，但2015年4月24日才租房，10天时间备案不现实，图纸也较新，不像2年前的图纸。经审查，本院认为，被告提交的该证据证明其准备了消防材料，但不能证明被告实际去申报过消防审批不通过的事实。对于涉案房屋是否能实际通过消防审批本院在后详述。
证10.多多意购外围标志设计方案、科创园现场照片八张，拟证明被告根据协议装修且经原告同意的事实。经质证，原告对真实性无异议，认为这恰恰证明双方约定作为电商展厅使用，如被告按照电商展厅申报，是完全可以做出消防审批的。经审查，本院对该证据真实性予以认定，双方对该场所经营目的是一致的。
证12.《宁波望春科创园租赁及服务协议》及附件四份，拟证明原告与其他租户签订的租赁协议均为厂房，但与被告签订的租赁协议却是商铺的事实。经质证，原告对该证据真实性予以认定，但认为商铺二字在原告提供的合同上不存在，是原告将电子版发给被告的时候被告自行添加，原告并未注意。经审查，本院对该证据真实性予以认定，对其关联性在后详述。
证13.万华汽配有限公司于宁波望春工业发展公司的房屋租赁协议书及房屋出租授权委托书、委托协议各一份，拟证明宁波望春工业发展有限公司委托不明，应承担责任的事实。经质证，原告认为与本案无关。经审查，本院认为该证据与本案无关联。
综合分析上述证据及原、被告陈述，本院确认如下事实：宁波望春工业发展有限公司向万华汽车配件有限公司承租位于，土地性质为工业用地，并委托原告出租管理，作为望春科创园招商使用。原告与宁波同恒贸易有限公司于2015年4月24日签订房屋租赁及服务协议一份，合同载明“望春科创园是2014年正式启用的科技型企业孵化园及加速器实验基地，为新能源、新材料及生命科学专业科技企业孵化器及科技企业加速器示范基地”，并约定原告将春华路885号望春科创园内南侧临街一幢九层楼一楼、面积1330平方米的商铺租赁给被告使用，租金为27元每月每平方米，双方还就物业费用等事宜进行了详细约定。合同签订后，被告支付了保证金50000元，但未支付过租金并一直占有房屋至今。2015年5月15日，根据原告提供的房产证复印件等材料，宁波同恒贸易有限公司依约将工商登记变更至涉案房屋内，将经营范围增加“网上销售”项，并于2016年3月1日将注册登记名称变更为被告宁波浩佳弘贸易有限公司。双方就房屋经营进行过协商，并拟定装修使用方案，即在该楼顶建造“望春电商产业园”彩色字，并在一楼开设多多意购跨境保税体验馆。但被告进行一段时间的装修后一直未开业。就未开业的原因双方争执不一，被告认为系涉案房屋无法办理消防备案，原告则认为被告未申请过消防备案，是被告自己资金链断裂导致未能开业。被告一直未向原告支付房租，原告追索未果，诉至法院。案件审理中，双方一致同意合同于起诉状副本送达之日起解除。
另查明，据本院向消防部门了解，2017年2月24日之前，如工业用地作商业使用进行备案，需获得政府部门或土地部门同意使用的相关手续；2017年2月24日之后，工业用地作商业使用进行消防备案，不再考察土地性质，仅考察涉及图纸中平面布局、防火分离、安全疏散等具体设计是否符合相关标准。
本院认为：原告受望春工业发展有限公司委托，有权出租位于宁波市海曙区春华路885号房屋，在委托权限内与被告经磋商后签订了《宁波望春科创园租赁及服务协议》，合同合法有效，双方本应依约履行。原告依约交付了房屋，但被告一直未支付租金，也未能开业，案件审理中，双方一致同意合同于起诉状副本送达之日起解除，本院予以确认，但对解除合同系何方违约双方有较大争议。本案争议焦点为：一、原告将房屋租赁给被告的时间已超出原租赁合同约定是否有效；二、如租赁有效，涉案房屋未能开业的原因为何？合同解除的原因是被告未依约支付租金，还是合同目的不能实现？双方过错如何？因而导致的租金和房屋占有使用费损失应如何承担？
针对第一个争议焦点，原告向法庭陈述，望春工业发展有限公司与万华汽车配件有限公司签订房屋租赁合同时约定分段签约，其能保证被告一直按约使用房屋。本院认为，转租期超出原合同期无效的立法依据是因无权处分而无效，故法院要审查的是原告是否有权处分，实际控制人是否追认原告的处分行为，而不是机械的看合同期，况租赁合同未续期而不定期租赁也符合法律规定。本案双方协商一致解除合同时，原房屋租赁合同尚未到期，现房屋租赁合同虽到期，但涉案房屋也未被所有人收回，仍处在原告的实际管理之下，原告仍有权交付或不交付给被告使用，故房屋租赁合同有法律效力，本院对被告该抗辩，不予采纳。
针对第二个争议焦点，能否实现合同目的，原告认为双方明确约定，该望春工业园区是新能源、新材料、生命科学等企业的孵化基地，该涉案房屋整体照片显示，楼宇名称为“望春科技创业中心”，被告很清楚的知晓房屋性质并非商铺；被告则坚持双方合同约定为商铺。本院认为，双方租赁的合同目的，不能只以合同中的个别字句决定，而应以双方实际磋商中达成的共识为准。根据本院查明，本案所涉的春华路885号为宁波重点规划的电商产业园，已招商并引入数十家电子商务企业，主要依托栎社机场从事跨境保税电商服务。被告在将工商登记变更至涉案房屋时，将企业经营范围增加“网上销售”项，工商部门经审查，对被告该申请予以批准。后被告将“多多意购外围标识设计方案”提交给原告审核，原告又通过短信指示被告装修时“小门常开，穷人也要买奢侈品”等。综合以上事实与证据，本院认为双方对在涉案房屋的使用目的非常明确，即开设“多多意购跨境保税体验馆”，该体验馆的经营目的为奢侈品电商的“线下体验、线上直邮”，不宜简单认定为普通商铺。
由于涉案房屋使用面积超过300平方米，根据我国公安部发布的《建设工程消防监督管理规定》之规定，应当在取得施工许可、工程竣工验收合格之日起七日内分别办理消防备案。对该消防备案能否办理，被告提出，其要求按零售商铺用途办理消防备案时发现用途与土地性质不符，合同目的不能实现；原告则提出按园区内普通电商企业申报即可获得备案，且即使被告要按照零售申报，如果被告及时提出积极要求，原告也可以协助向政府部门办理相关审批手续，合同目的可以实现，但被告从未向原告提出过上述要求，是因为被告资金链断裂才导致迟迟无法开业。据本院向消防部门了解，在2017年2月24日消防政策变更前，如能获得政府部门或土地部门同意使用的相关文件，确实可以办理工业用地用作商业使用的消防审批，2017年2月24日之后，不需要该批文，只要图纸符合消防要求即可通过审批。
因此争议的核心到此进一步缩小，为：究竟是被告未向原告提出配合的要求导致一直未办理消防备案，还是原告没有办法提供相关材料协助被告办理上述消防备案。本院认为，一方当事人无法就未发生的事情向法院举证，所以如被告认为其向原告主张了协助办理消防备案、向消防部门申请了备案审批，应当由被告承担举证责任，同时被告如因不能办理消防审批而主张不安抗辩权拒不支付租金，也应当按照《中华人民共和国合同法》第六十九条之规定将不安抗辩的理由及时通知对方，该通知的举证责任也在被告。但被告2015年5月5日已取得涉案房屋的房屋所有权证复印件，已充分了解该房屋的土地性质，且据被告陈述其于2015年5-6月多次申报消防审批未果，却一直未能举证证明其向原告告知过消防不能审批的情况，也未能举证证明其向原告要求去获取政府部门或者土地部门相关手续。根据《建设工程消防监督管理规定》之规定，被告应在取得施工许可七日内进行消防备案后再行装修，但被告却在未备案的前提下持续在涉案房屋内进行装修数月，本院认为被告该陈述缺乏事实与法律依据。庭审中，原告所提交的其与被告的手机短信记录中原告一直催交租金，被告却从未提到涉及消防审批的情况。被告提出原告删除了部分手机短信记录，也未能提供己方手机短信记录予以证明，且与被告陈述事实不符，故被告应承担举证不能的不利后果。综上，本院认为，被告未能支付租金和物业费一年有余，已构成根本违约，合同解除的过错方为被告。被告认为涉案房屋不能实现合同目的，但未能提供相应证据予以证明，本院不予采信。
双方一致同意解除合同后，被告应腾退房屋并归还原告，但被告拒不腾退，理应支付房屋占有使用费损失。特别是2017年2月24日之后，土地性质已不再作为消防备案的标准，涉案房屋已经可以合法作为电商体验店经营使用。原告在案件审理中也表示，如被告能及时开业，其可以考虑继续履行合同。被告既不开业，又不腾退房屋，导致的房屋占有使用费损失应当全额由被告承担。被告称2017年2月24日后仍不能办理消防备案，但该陈述与本院向消防部门了解的实际情况不符，本院不予采信。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十九条、第九十四条第一款第四项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
、确认原告宁波春华科技创业服务有限公司与被告宁波浩佳弘贸易有限公司于2015年4月24日签订的《宁波望春科创园租赁与服务协议》于2016年12月23日解除，被告宁波浩佳弘贸易有限公司于本判决生效之日起30日内腾退涉案房屋并归还原告宁波春华科技创业服务有限公司。
、被告于本判决生效之日起十五日内支付原告宁波春华科技创业服务有限公司2015年7月1日至2017年8月31日的房屋租金及占有使用费933660元，并自2017年9月1日起按35910元每月的标准支付占有使用费至腾退之日止。
三、被告于本判决生效之日起十五日内支付原告宁波春华科技创业服务有限公司2015年7月1日至2017年8月31日的物业费51870元，并自2017年9月1日起按1995元每月的标准支付占有使用费至腾退之日止。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费10244元，由被告宁波浩佳弘贸易有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 长 袁永达
审 判 员 刘 晶
人民陪审员 张爱华
二〇一七年九月十五日
代书 记员 方 静
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。