安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第03733号
上诉人（原审原告）：解国春，农民。
上诉人（原审原告）：吕明霞，农民，系解国春妻子。
被上诉人（原审被告）：庐江县城投置业有限公司，住所地安徽省庐江县庐城镇塔山路266号，组织机构代码56498257-2。
法定代表人：施家宽，董事长。
委托代理人：徐学锋，安徽潜川律师事务所律师。
上诉人解国春、吕明霞因与被上诉人庐江县城投置业有限公司（以下简称城投置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省庐江县人民法院于2014年9月22日作出的（2014）庐江民一初字第01149号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年11月30日，城投置业公司（出卖人）与解国春、吕明霞（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定出卖人将位于庐江县庐城镇东方水岸2#1105室（建筑面积为116.49平方米）以4926.18元／平方米出卖给买受人，房屋总价款为573850元，签约时付203850元，余款370000元于2012年12月7日前办理按揭时一次性付清；出卖人应当在2013年12月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用，逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。
上述合同签订后，解国春、吕明霞按合同约定支付了购房款573850元。城投置业公司未能按照合同约定的日期交付房屋。2014年3月26日，城投置业公司通知解国春、吕明霞办理交房手续。
解国春、吕明霞诉至原审法院，请求判令城投置业公司支付逾期交房违约金24675.55元（自2013年12月30日起，按日万分之五计算至2014年3月26日）。原审法院审理过程中，城投置业公司委托庐江县民生房地产价格评估有限公司对解国春、吕明霞坐落于庐江县庐城镇东方水岸2#1105室住宅房的租金价格进行了评估。庐江县民生房地产价格评估有限公司于2014年7月25日出具庐民生房地评2014字第（0547）号房地产价格评估报告书，估价结果为：房地产年租金总价为12876元，月租金为1073元。
原审法院认为：解国春、吕明霞与城投置业公司在平等自愿协商的基础上签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对双方具有法律约束力，依法应受法律保护。合同签订后，解国春、吕明霞按约支付了全部房款，城投置业公司理应按照合同约定于2013年12月29日向解国春、吕明霞交付房屋，但城投置业公司实际交付房屋的时间为2014年3月26日，逾期天数为87天，显属违约，依法应当承担违约责任。解国春、吕明霞要求城投置业公司按合同约定日万分之五标准计算违约金，但未能举证证明其因城投置业公司的违约行为造成的实际损失。城投置业公司以约定的违约金比例过高为由请求以租金为确定违约金数额没有依据。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》的相关规定，结合本案的实际情况与违约金的本质属性，酌情确定城投置业公司的逾期交房违约金比例为解国春、吕明霞已交付房价款的日万分之二。故城投置业公司应承担的逾期交房违约金为9870.22元（573850元×2%00×86天）。案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：城投置业公司于判决生效之日起十日支付解国春、吕明霞逾期交房违约金9870.22元。案件受理费240元，由城投置业公司负担。
解国春、吕明霞不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第四条规定“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干涉”，《中华人民共和国民法通则》也对当事人的意思自治进行了规定。所以，处于平等地位的当事人在合同中约定的违约金，只要不违反法律的强制性规定，就应当认定其效力。本案中，上诉人与城投置业公司签订的《商品房买卖合同》中对于逾期交房违约金按日万分之五承担的约定，是双方在平等、自愿的基础上协商一致的结果，应当认定为合法有效。二、原审法院举证责任分配不当。城投置业公司以违约金约定过高为由，要求调减，原审法院应当要求城投置业公司提供违约金过分高于损失的证据，但城投置业公司并未提交。相反，原审法院却将此举证责任分配给上诉人，并以上诉人未能举证证明因城投置业公司违约行为造成的损失为由，对上诉人要求按合同约定支付违约金的请求不予支持，明显违反了谁主张、谁举证的基本原则，进而导致错误裁判。三、原审判决违背诚实信用原则。《中华人民共和国合同法》第六条规定“当事人行使权利，履行义务，应当遵循诚实信用原则”。诚实信用原则要求当事人进行民事活动必须诚实、善意，行使权利不损害他人和社会利益，一方违约也要信守承诺，支付违约金。对违约行为的制裁是在法律上和道德上应受谴责的表现，也是纠正不法行为、预防和减少违约行为所必需的，如果否认了违约金的制裁功能，必然会使违约成本大大降低，诱发大量违约发生。原审判决否定双方约定的违约金，使得城投置业公司的违约行为得不到应有的制裁，必将导致此类纠纷中开发商违约肆无忌惮，严重损害购房者的利益。四、原审判决不利于维护市场交易秩序。市场经济是自由经济，也是秩序经济，单个交易秩序的维护对于整个市场秩序的形成有促进作用，会形成良性循环，反之则会导致市场交易秩序紊乱，处于弱势地位的一方利益得不到保护，也会影响社会公平正义。综上，请求撤销原审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求。
城投置业公司答辩称：上诉人未举证证明因答辩人的违约行为给其造成的实际损失，原审法院根据答辩人的申请对违约金比例进行一定的调整，符合法律规定。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提交新证据，所举证据同一审，相对方质证意见也同一审。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
二审期间，解国春陈述案涉房屋于2014年9月简单装修后已经对外出租了，年租金11000元。若城投置业公司不逾期交房，就能安排小孩在县城上学，存在无形的损失。
本院认为：解国春、吕明霞与城投置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，原审判决亦未否认双方合同的效力。解国春、吕明霞主张城投置业公司存在逾期交房的违约行为，城投置业公司未予否认，但主张合同约定的逾期交房违约金过分高于给解国春、吕明霞造成的损失，请求予以调减，原审法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定即“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”对城投置业公司的请求进行审查，并无不当。城投置业公司已申请对涉案房屋的租金价格进行评估，承担了相应的举证责任。解国春、吕明霞也陈述涉案房屋目前对外出租的价格，与评估价格基本相符，至于解国春、吕明霞所述的无形损失缺乏充分的事实依据。原审法院综合本案的实际情况酌情按日万分之二标准作出裁决，并无不当。综上，解国春、吕明霞的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费420元，由上诉人解国春、吕明霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈思
审判员 沈静
审判员 王莉
二〇一四年十二月五日
书记员 朱敏
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。