江苏省海安县人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）安商特字第00004号
申请人江苏海安农村商业银行股份有限公司。
法定代表人徐晓军，该公司董事长。
委托代理人吴海滨，该公司曲塘支行副行长。
被申请人南通乾元建材有限公司法定代表人何流。
申请人江苏海安农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）要求实现担保物权一案，本院依法进行了审查，现已审查终结。
申请人农商行申请称：2013年9月28日，被申请人南通乾元建材有限公司（以下简称乾元公司）向申请人江苏海安农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）申请流动资金循环借款1200万元，由被申请人提供了房产和土地作为借款的抵押担保。农商行分别于2013年10月15日、10月17日、10月19日、12月4日分四笔向乾元公司发放了贷款合计840万元，约定还款期限至2014年10月11日。现由于乾元公司不能维持正常生产经营，从2014年1月21日起未按约定给付利息，且该借款已到期，申请人催收未果。请求准许拍卖、变卖案涉抵押财产以偿还乾元公司所欠债务（本金840万元、利息713398.11元及2014年12月25日起至实际清偿之日止的利息），并由被申请人负担实现债权的费用。
经审查查明：2014年9月28日，贷款人农商行与借款人乾元公司签订流动资金循环借款合同一份，主要约定：借款人向贷款人申请借款，贷款人同意向借款人贷款；本合同项下的借款为流动资金循环贷款，在本合同约定的循环借款额度和期限内，借款人可循环使用借款额度，不再逐笔签订借款合同，每笔借款的金额、期限、还款方式、借款用途等以借款借据为准；本合同项下借款额度为人民币1200万元；借款人在使用上述循环借款额度的期限为自本合同生效之日至2018年9月10日止；借款期限自借款人实际提款日起至约定还款日止，以借款借据的记载为准。借款按日计息，按月结息，结息日为每月的20日；借款利率确定为中国人民银行相应档次基准贷款基础上上浮20%；借款人逾期还款的，在约定贷款利率水平上加收50%；借款人同意将提款的资金由贷款人直接存入借款人开立的结算账户；借款人在与贷款人之间的其他合同事项下发生违约事件，借款人未按合同约定履行对贷款人支付和清偿义务，涉及重大诉讼、经营困难等即构成违约事件；违约事件发生时，贷款人有权宣布本合同、借款人与贷款人之间的其他合同项下尚未偿还的贷款本息和其他应付款项全部或部分立即到期。
同日，抵押权人农商行与抵押人乾元公司签订最高额抵押合同。主要约定：为了确保债务人乾元公司与抵押权人农商行签订的《流动资金循环借款合同》的切实履行，抵押人愿意为债务人依主合同与抵押权人所形成的债务提供抵押担保；抵押人自愿为债务人自2013年9月28日起至2018年9月10日止，在抵押权人处办理的各类业务，所实际形成的债务的最高本金余额折合人民币120万元提供担保；抵押担保的范围包括主债务人依据主合同与抵押权人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、违约金、抵押权人依据主合同约定提前收贷产生的可得利息损失、损害赔偿金以及抵押权人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、抵押物保管费和处置费、过户费、律师费、差旅费）和其他应付的费用；抵押人同意以乾元公司的房地产作为抵押物；上述抵押物暂作价人民币22523600元，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的净收入为准；抵押人同意任一主合同项下的债务履行期届满，抵押权人未受清偿的，抵押权人有权以抵押物的任一部分或全部折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿，剩余价款用于提前清偿本合同所担保的未到期债务或者向抵押人与抵押权人商定的第三人提存。债务人和抵押人违反主合同或本合同项下义务，抵押权人有权宣布本合同所担保债务全部到期并依法行使抵押权。
同年9月16日，双方将乾元公司名下位于海安县曲塘镇刘圩村34组的国有土地使用权45635.97㎡［土地使用权证苏海国用（2007）第X401994号］作为借款的抵押物，到海安县国土资源局办理了土地使用权抵押登记，该局向申请人颁发了苏海他项（2013）第760号土地他项权证书。同年9月17日，双方到海安县房屋产权监理所办理了房产［房产证海安房权证曲塘镇字第××号，建筑面积8426.94㎡］的抵押登记，该所向申请人颁发了海安房他证曲塘镇字第2013037**号房屋他项权证书，抵押坐落于海安县曲塘镇刘圩村34组1幢、2幢、3幢的房屋。
同年10月15日、10月17日、10月19日、12月4日农商行分四笔各向乾元公司发放了贷款300万元、170万元、170万元、200万元、合计840万元，申请人将840万元贷款存入被申请人指定帐户内，被申请人立下借据四份，借款记载：贷款用途为购钢材，利率为年利率7.2%，还款期限均至2014年10月11日。
被申请人乾元公司归还了2014年1月21日之前的利息，以后利息未能归还，且上述四笔贷款已到期，乾元公司未能还本付息，引起诉讼。
本院认为：申请人农商行与被申请人乾元公司签订的最高额抵押合同、流动资金循环借款合同是当事人真实意思的表示，被申请人以其名下的房屋所有权和土地使用权为借款合同提供抵押担保的意思表示具体明确，且办理了抵押登记，合法有效。上述合同成立并生效后，双方当事人均应按约全面履行义务。在合同约定的期限内，农商行向借款人发放了借款840万元。被申请人乾元公司未按约还本结息，农商行要求债务人乾元公司归还借款本金并支付相应利息和逾期利息等，现申请人农商行按照抵押合同的约定和抵押登记书的记载，要求实现担保物权，将抵押标的物予以拍卖、变卖后就上述债权优先受偿，应予准许。依照《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百九十五条、第二百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百九十七条的规定，裁定如下：
一、准予对被申请人南通乾元建材有限公司位于海安县曲塘镇刘圩村34组的国有土地使用权45635.97㎡［土地使用权证苏海国用（2007）第X401994号］和位于海安县曲塘镇刘圩村34组1幢、2幢、3幢的房屋［房产证海安房权证曲塘镇字第××号，建筑面积8426.94㎡］采取拍卖、变卖等方式依法变价。
二、申请人江苏海安农村商业银行股份有限公司对变价后所得价款有权在12000000元最高限额内优先受偿上述借款本金8400000元及其尚欠的按照合同约定利率计算的利息（自2014年1月21日起计算至还清借款之日止）以及实现债权费用（执行费、评估费、拍卖费等）。
如对本裁定有异议，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提出。
审判长 缪宏勇
审判员 滕自强
审判员 何志华
二〇一五年二月十二日
书记员 朱伯兰
附：《中华人民共和国担保法》
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第二百零三条为担保债务所履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十六条申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。