山东省烟台经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）开民一初字第506号
原告赵欣。
委托代理人尹洪军，山东书言律师事务所律师。
委托代理人闫雅楠，山东书言律师事务所律师。
烟台龙达水处理技术有限公司，住所地烟台开发区昆仑山路88号，组织机构代码××。
法定代表人王厚堂，总经理。
委托代理人王惠涛，山东君辰律师事务所律师。
原告赵欣诉被告烟台龙达水处理技术有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月17日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赵欣委托代理人尹洪军、闫雅楠及被告委托代理人王惠涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵欣诉称，2013年11月9日原告与被告签订了《房屋租赁合同》和《土地租赁合同》，承租了被告位于烟台开发区昆仑山路88号的房屋及土地，用于开办教育机构，合同签订后，原告依约支付房屋及土地租金合计90万元，但被告未能将该房屋地址上注册的山东爱德国际学校从该住址上迁出，房屋和土地一直未交付给原告，致使原告开办教育机构的合同目的无法实现。为此，原告多次与被告协商，但问题一直未能解决。2014年8月27日原告致函被告，提出解除上述两份租赁合同，并要求其退还租金70万元及利息，但被告至今未退款，为维护原告自身的合法权益，特起诉至法院，要求：1、判令被告退还原告房屋及土地租金70万元及利息3.85万元，合计73.85万元。2、判令被告自2014年10月9日至判决生效确定的履行之日仍按照70万元的同期银行贷款利率向原告支付利息。
被告烟台龙达水处理技术有限公司辩称，被告已将涉案房屋及土地于合同签订之后交于原告，原告虚假诉讼，请法庭依法驳回其诉讼请求。
经审理查明，原告赵欣与被告烟台龙达水处理技术有限公司于2013年11月9日分别签订了房屋租赁合同和土地租赁合同，合同约定，被告烟台龙达水处理技术有限公司将位于烟台开发区昆仑山路88号上的房屋与土地承租给原告使用，用于开办教育机构，房屋及土地的租赁期限均为六年，自2013年11月11日起至2019年11月11日止。土地租赁合同中约定第一年租金是20万，第二年及以后的租金于每年的9月1日前付清，打入栾宁在中国农业银行62×××17的账户。房屋租赁合同中约定第一年的租金是70万元，第二、三、四年的租金为每年77万，第五六年的租金为每年84.7万元，第二年及以后的租金于每年的9月1日之前付清，也是打入栾宁中国农业银行622848026214453
1817的账户。合同签订后，原告于2013年11月10日支付给被告第一年租金共计90万元整，有栾宁签字并盖有被告公司印章的收据为证，合同中还另有约定的相应的违约责任。后原告称由于被告未能将该房屋地址上注册的山东爱德国际学校从该地址上迁出，致使原告在该住址上开办教育机构的合同目的无法实现，并多次与被告协商，但问题一直未能解决。根据被告的申请，本院调取了（2013）开执字第827号执行卷宗，执行员于2013年11月22日上午对赵欣的丈夫刘春杰所作的调查笔录，笔录中刘春杰称涉案房屋由原告赵欣租赁，用于开办学校，名称是培英学校开发区分校，并正在审批当中，原山东爱德国际学校的学生有一部分由原告接收。从该笔录中可以看出刘春杰已经证实涉案的房屋和土地已经交付给原告赵欣。原告认为刘春杰所说与本案事实不矛盾，原告赵欣租赁涉案房屋，在这之前原告已与被告公司签订了租赁合同，但是并不能认为被告已将房屋交付给原告使用，这与原、被告双方后续是否交接没有关系，因为刘春杰还占有使用一楼的餐厅和二楼四个房间，这些房间是有法院查封的东西，但该笔录无法证实双方交接的问题，法院执行机构一直没有确定要求刘春杰具体保管的财产名称和具体的位置，所以不能以刘春杰保管部分财产就推定原告已经接收了本案的房屋，从法律意义上讲，山东爱德国际学校的财产仍然在其原使用的房间里，而且注册地址也没有变更，说明山东爱德国际学校并不是真正意义上的搬离，仍然在使用涉案房屋，被告并没有将涉案和土地交付给原告。
2014年8月27日原告向被告发出解除合同通知函，提出与被告解除房屋租赁合同和土地租赁合同，并将使用房间的钥匙均插在房门的锁芯内，希望被告将剩余租金70万元退至原告账户，但被告未支付剩余租金。被告在庭审中称，被告虽然已收到解除合同通知函，但不同意解除合同，根据烟台电视台“非常道”栏目曾报道，在原、被告双方签订合同之日前山东爱德国际学校已从涉案房产中迁出，函中所述的内容与事实不符，被告已如约将房屋和土地交付给原告，被告不存在违约的事实。
庭审中被告以原告构成了解除合同违约的事实，当庭向原告提出反诉，向原告提出解除合同（包括房屋和土地）的通知，并要求被告向原告支付租房合同的违约的违约金30万元。本院当庭通知被告七日内向法院交纳诉讼费，逾期视为放弃反诉请求。第二次庭审中被告撤回反诉请求，因被告未提交反诉状和预交反诉费，本院准予被告撤回反诉请求，对被告的反诉请求不予审理。
庭审中根据被告的申请，毕思克作为证人到庭，毕思克是山东爱德国际学校的法定代表人，毕思克于2011年4月份租用被告的房产用来经营山东爱德国际学校，原告赵欣是尚甜格亲子园的法定代表人，毕思克与原告在刚开始的时候没有合作，因为毕思克当时租的房产是用来作学校的，没有亲子园的资质，所以毕思克才与原告合作一同经营了尚甜格亲子园，原告赵欣的丈夫刘春杰于2012年5月5日与毕思克签订了一份合作合同，合同中约定刘春杰与毕思克共同经营加拿大国际学校幼儿园（即尚甜格亲子园），刘春杰同意出让其持有的尚甜格亲子园74%的股权给毕思克，毕思克同意出让其所持有的加拿大国际幼儿园股份的11%给刘春杰，双方合作期限自该合同签订之日起六年，合同期满（或合同期内中止合作）尚甜格亲子园办学资质归刘春杰所有。尚甜格亲子园在山东爱德国际学校里面二楼的三个房间里，大班、中班、小班各有一间房，另外使用了餐厅和一些场地。2013年11月份，被告烟台龙达水处理技术有限公司以山东爱德国际学校未按期交房租违约为由解除合同，所以山东爱德国际学校就搬离了租赁的房屋，当时房租交至2014年3月份，毕思克称被告欠其房租。毕思克还称他们所租赁的房屋里面没有钥匙，只要有大门的钥匙便可以进出，其搬走之后所租赁的房屋由谁接管他并不清楚。毕思克称山东爱德国际学校的组织机构代码证属实，学校搬走之后没有注销上面的地址，因为注销地址需要清算，当时学校的人员都不在，没有办法进行清算，所以没有办法注销山东爱德国际学校的地址，但从学校搬走之后山东爱德国际学校实际上已经不再经营了。毕思克还称被告公司给山东爱德国际学校下了律师函，让他们搬走，学校曾派人到被告公司处协商，被告说涉案房屋不再租给他们，说他们违约，然后他们就被迫搬走了，也就没有再与原告交涉合作的问题。
原告认可其使用了一部分房间和餐厅等，但不认可使用全部房间和土地。原告认可其搬走时只交了大门钥匙给门卫，其它房间钥匙插在房间门锁上。
上述事实有房屋租赁合同、土地租赁合同、照片、房屋所有权证书、合作合同、调查笔录、当事人陈述、各方当事人提供的相关证据、庭审笔录等为证。
本院认为，原告与被告于2013年11月9日签订的房屋租赁合同及土地租赁合同合法有效，双方应自觉履行。山东爱德国际学校于2013年11月份搬离了涉案房屋及土地，被告是在要求山东爱德国际学校搬走，而后与山东爱德国际学校有合作关系的原告签订房屋和土地租赁合同的，由于原告原来就使用部分房间经营亲子园，在签订新的租赁合同后，使用了餐厅等，其它房间也均是不需钥匙的，土地也是楼外大院的土地，原告可以随时使用房屋和土地，不存在交接的问题，原告也承认签订合同后实际使用了部分房间，其它房间和土地如果一直未交付，原告一直也不主张，这与常理相悖。从被告提供的本院执行庭的笔录可以看出，原告和其夫刘春杰已实际接受了原由山东爱德国际学校承租的房间和土地，至于办学资质能否重新办理，不是租赁合同解除的理由，2014年8月27日原告向被告发出解除合同通知函，提出与被告解除房屋租赁合同和土地租赁合同，原告在没有正当理由的情况下提出解除合同，属违约行为，鉴于原告继续履行已不可行，原告与被告解除合同本院予以确认，但已交的租金被告不同意退还，对原告要求被告退还租金的请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零八条的规定，判决如下：
驳回原告赵欣的诉讼请求。
案件受理费11186元，由原告赵欣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 徐永芹
人民 陪 审员 王宝林
人民 陪 审员 李节远
二〇一五年八月五日
书记员（代） 刘 萍