河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洛民终字第2444号
上诉人（原审原告、反诉被告）：洛阳市西工区洛北乡史家屯村村民委员会。住所地：洛阳市西工区。
法定代表人：陈西京，村委会主任。
委托代理人：王洪波，河南广文律师事务所律师。
委托代理人：韩治国，男，汉族。
上诉人（原审被告、反诉原告）：洛阳平民医院。住所地：洛阳市。
法定代表人：刘泽皎，院长。
委托代理人：刘德强，男，汉族。
委托代理人：田永福，该院法律顾问。
原审被告：洛阳市中心医院。住所地：洛阳市。
法定代表人：李亚伟，院长。
委托代理人：肖春，河南先为律师事务所律师。
上诉人洛阳市西工区洛北乡史家屯村村民委员会（下称史家屯村委会）与上诉人洛阳平民医院（下称平民医院）、原审被告洛阳市中心医院（下称中心医院）租赁合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2013）西民监初字第16号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人史家屯村委会的委托代理人王洪波、韩治国，上诉人平民医院的委托代理人刘德强、田永福，被上诉人中心医院的委托代理人肖春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1996年7月24日，洛阳市郊区史家屯村委会（甲方）与洛阳市第二人民医院（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定：一、甲方将坐落于史家屯南石油路招待所北楼一栋四层楼房、南楼一栋二楼楼房院内设施，锅炉房男女浴池等空闲场地，出租给乙方使用，租用期暂定20年，从1996年7月1日至2016年6月底止。二、乙方每年向甲方付租用金85000元整。合同签订后1996年7月开始每月向甲方交付租金。乙方不按时交纳房租，甲方有权停止其使用。七、合同期满，双方协商延续或终止，乙方如继续租用，甲方在同等条件下优先供乙方使用。八、本合同自双方签字之日起生效，起法律作用。如有违约，违约方承担违约金50000元整。1998年11月10日，洛阳市郊区邙山镇史家屯村委会（甲方）与洛阳市第二人民医院（乙方）重新签订了《土地租赁合同》，合同第一条：甲方将位于石油路以北、村办轴承配件厂院内的空地出租给乙方，用于建病房楼及医院其他配套设施；甲方应协助乙方办理建筑手续；租用期为50年，自1998年11月15日至2048年11月14日止。第二条：租金及付款方式：乙方自病房楼及其他配套设施全部交工并正式运营时（但最长时间不得超过1年）开始交租金，前3年每年租金50000元，第4年至第10年每年租金60000元，第11年至第20年每年租金70000元，第21年至第30年每年租金80000元，第31年至第40年每年租金90000元，第41年至第50年每年租金100000，于每年底结清。若乙方不按时交纳租金，甲方有权停止其使用。合同第八条：史家屯村委会与市二院于1996年7月24日的“房屋租赁合同”由原20年延长到与本合同最终期限一致，其他内容不作变更。合同签订后，被告平民医院未及时支付租金，经原告催要未果，引起本案诉讼。该院一审判决后，被告平民医院不服上诉至洛阳市中级人民医院，经审理后发还该院重审，该院重审期间多次安排各方当事人进行调解，但均最终无果。
同时查明：1、被告平民医院系原洛阳市第二人民医院分院，于2002年变更为洛阳平民医院，成为独立法人单位。2、2012年5月22日，被告平民医院向该院提交《关于平民医院与史家屯租赁合同不一个版本的情况说明》，载明：史家屯村委会提供的土地租赁合同（1998年11月20日）系原中心医院分院与史家屯村委会签订的租赁合同，2002年市中心医院分院与市中心医院脱钩分家，改制成立洛阳平民医院（系刘泽皎私人医院），改制后的洛阳平民医院于2002年又重新与史家屯村委会签订土地租赁合同，合同中签订的日期，当时为了延续合同时效不变，仍按原定时间签字，故史家屯村委会与平民医院提供的租赁合同不一个版本。经审查，被告平民医院提供的租赁合同文件与原告提供的1998年11月10日签订的土地租赁合同内容基本一致。
另查明：属于平民医院自建的建筑有住院部大楼及附属建筑如CT房、消费室等，属于平民医院所有的建筑有五间门面房等，在史家屯村进入拆迁改造后，平民医院的五间门面房和锅炉房以及部分院墙已被拆掉。而且在平民医院与史家屯村委会签订合同之后，史家屯村在平民医院的门诊楼与住院部之间建有一座三层楼的厂房，与轴承配件厂配套使用，该厂进出均使用平民医院的大门。
原审法院认为：原告与中心医院及其分院签订的房屋租赁合同和土地租赁合同，在平民医院经主体演变后已经取得了合同约定的土地、房屋的使用权，承继了合同的权利、义务。但在合同履行期内被告平民医院未支付全额租金，且经原告催讨后仍未履行合同义务，已构成违约，但本案反诉被告史家屯村委会拆除反诉原告平民医院的五间门面房、锅炉房以及院墙等建筑，并在平民医院与史家屯村委会签订合同之后，史家屯村在平民医院的门诊楼与住院部之间建有一座三层楼的厂房，与轴承配件厂配套使用，该厂进出均使用平民医院的大门，且一直使用至今，与原租赁合同签订的意愿并非相符，故史家屯村委会也构成违约，由于双方均有违约行为，故对双方所要求的对方支付违约金的诉求，均不予支持。原告要求支付租金的请求，予以支持，截止到原告要求的2014年2月28日，总共应付租金2372100元减去庭审已认定平民医院已支付的租金1002270元，平民医院还需向原告支付1369830元租金。但本案反诉被告史家屯村委会拆除反诉原告平民医院的五间门面房、锅炉房以及院墙等建筑，应予以赔偿，反诉原告要求的拆除门面房（122.65平方米×6000元／平方米）所造成的损失735900元和史家屯村委会因强行拆除反诉原告的锅炉、院墙、堵门和未按约提供配套设施给反诉原告造成的经营损失500000元，该院认为损失确实构成，但综合考虑本案具体情节，该院酌定反诉原告两项损失为400000元，反诉被告应赔偿反诉原告损失400000元。反诉原告要求的降低租金的诉求，该院不予支持。依照合同法规定，原告享有解除合同的权利。而且由于双方均有违约行为，双方所签订的合同也无继续履行下去的可能，现原告依法行使合同解除权，该院应予支持。原告要求收回租赁物的请求符合法律规定，该院予以支持。合同解除后，原、被告关于合同约定的权利、义务终止履行，违约方应将依据合同取得的租赁物返还原告。被告关于合同文本的抗辩理由不影响原、被告之间合同关系，不影响合同解除后返还租赁物义务的履行。原告要求中心医院承担责任，没有法律依据，该院不予采信。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、二百一十四条、二百二十七条之相关规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：一、被告洛阳平民医院于本判决生效后十五日内支付原告洛阳市西工区洛北乡史家屯村村民委员会租金1369830元。二、原告洛阳市西工区洛北乡史家屯村村民委员会与被告洛阳平民医院（原主体为洛阳市第二人民医院）1996年7月24日签订的房屋租赁合同解除，双方权利、义务终止履行。三、原告洛阳市西工区洛北乡史家屯村村民委员会与被告洛阳平民医院（原主体为洛阳市第二人民医院分院）1998年11月10日签订的土地租赁合同解除，双方权利、义务终止履行。四、被告洛阳平民医院于本判决生效后三十日内向原告洛阳市西工区洛北乡史家屯村村民委员会返还依据上述合同签订时取得的土地、房屋（1996年7月24日签订的房屋租赁合同里所约定的房屋）。五、反诉被告洛阳市西工区洛北乡史家屯村村民委员会于本判决生效后十五日内赔偿反诉原告洛阳平民医院损失400000元。六、驳回原告洛阳市西工区洛北乡史家屯村村民委员会的其他诉讼请求。七、驳回反诉原告洛阳平民医院的其他诉讼请求。如果被告洛阳平民医院、反诉被告洛阳市西工区洛北乡史家屯村村民委员会未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉一审受理费15530元，重审受理费6550元，共计22080元，由被告洛阳平民医院承担17130元，原告洛阳市西工区洛北乡史家屯村村民委员会承担4950元。反诉受理费17000元，由反诉被告洛阳市西工区洛北乡史家屯村村民委员会承担10200元，由反诉原告洛阳平民医院承担6800元。
宣判后，史家屯村委会不服原审判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人累计支付的租金总额为100.123万元，不是原审认定的1002270元。被上诉人提供的租赁费清单中的1999年1月26日的付款金额不是3.5万元，而是01066588号支票存根载明的33960元，相差1040元。2、原审未判令被上诉人赔偿2014年2月28日后继续占用上诉人的房屋和土地给上诉人造成的租金损失，损害了上诉人的合法权益。上诉人2012年提起本案诉讼后，被上诉人一直持续占用上诉人的房屋、土地，没有主动向上诉人返还房屋、土地的意愿，不能确定其何时向上诉人返还占用的房屋、土地。原审仅判令被上诉人支付截止2014年2月28日的租金，未判令被上诉人赔偿2014年2月28日后继续占用上诉人的房屋和土地给上诉人造成的租金损失，损害了上诉人的合法权益。3、原审未支持上诉人要求被上诉人支付违约金的请求，完全错误。由于被上诉人长期、持续拖欠巨额租金，经上诉人数十次催讨，却未采取合理措施偿还欠付的租金，致使上诉人不能实现履行租赁合同的目的，而提起本案诉讼。被上诉人应当按照合同约定向上诉人支付违约金。4、原审认定上诉人违约，没有事实根据。被上诉人没有提供证据证明上诉人拆除了其门面房、锅炉房、院墙等建筑，没有证据证明上诉人在被上诉人使用的土地上建造了“三层楼的厂房，与轴承配件厂配套使用”。5、原审判令上诉人赔偿被上诉人损失400000元，没有事实根据和法律依据等。请求判令：1、变更判决第一项，判令平民医院向史家屯村委会支付暂计算至2014年2月28日的拖欠租金、合同解除后占用房屋和土地的租金损失137.0854万元，并参照原合同约定的租金标准向史家屯村委会赔偿2014年2月28日以后至返还占用的房屋和土地之日止的租金损失。2、撤销判决第六项，判令平民医院向史家屯村委会支付《房屋租赁合同》中约定的违约金伍万元、《土地租赁合同》中约定的违约金伍拾万元。3、撤销判决笫五项、第七项，驳回平民医院的全部反诉请求。4、判令平民医院承担本案全部受理费。
平民医院答辩称：一、一审判决解除租赁合同、返还土地房屋已经属于错判，所以上诉人上诉请求判决20l4年2月28日之后的租金损失理由和依据不足，二审应不予支持。1、本案中，上诉人构成违约。2、答辩人属于在上诉人同意缓交租金的情况下延期交付租金，不构成违约，上诉人再请求支付起诉之后直至未来的租金，理由不足。3、本案属于租赁合同纠纷，上诉人的诉求是解除合同返还租赁物，其要求支付终止后的租金，没有合同依据。其要求赔偿判决解除合同后的损失，应当另案诉讼。二、上诉人要求二审判决答辩人承担房屋租赁合同违约金五万元和土地租赁合同五十万元，没有事实根据。1、答辩人不构成违约。理由是：关于租赁费的缴纳已经上诉人的时任负责人韩留朝同意缓交，一审案卷第97页倒数第四行庭审笔录中书写的“同意缓交属实”已充分说明了这一事实。而且该事实的发生是在上诉人首先违约的前提下发生的，所以答辩人不存在违约行为。2、上诉人在上诉状中否认自己的违约行为，理由是不能成立的。一是其未按约定向答辩人提供约定的房屋和适当的用地条件，答辩人对该事实在一审中提供了相关证据，足以认定。二是上诉人在合同履行期间强行拆除答辩人的门面房等，答辩人提交的录像、现场照片等足以证明该事实的客观存在。三、关于请求人撤销一审判决第五项第七项。l、一审判决主文第五项判令上诉人赔偿拆除答辩人房产损失40万元，该损失的确定是没有科学依据的“酌定”，答辩人的实际损失远不止40万元，所以对一审判决的该项内容不是撤销问题而是变更增加问题。2、关于上诉人请求撤销一审判决主文第七项，答辩人认为，上诉人也认可一审判决驳回答辩人的其他诉求是不当的，与答辩人的上诉诉求并不矛盾，故答辩人同意上诉人的该意见，请二审予以支持答辩人的其他诉讼请求，即全部支持答辩人的一审请求。
平民医院不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定上诉人违约的证据不足，归责不当。1、一审判决对上诉人提交的录音等证据证实和被上诉人当庭承认的情况下，仍把被上诉人同意上诉人缓交部分租金的事实认定为上诉人违约实属不当。第一，由于被上诉人没有按照合同约定提供足够的租赁物和排除影响上诉人使用租赁物的各种妨碍，上诉人就此与被上诉人交涉后已经征得被上诉人的同意在租赁期内缓交部分租金（具体比例未加约定）。第二，部分应交租金上诉人在被上诉人起诉前还在缴纳，所以上诉人不是不交租金，也不是欠交租金。上诉人按双方约定缓交部分租金属于变更履行内容，不属于违约。2、被上诉人的特别授权代理人在法庭上也承认该村委会主任同意缓交租金的事实存在。但其借口该法定代表人的“同意”未出具书面文件并加盖公章，属于个人行为而不属于职务行为。此抗辩意见极其欠妥。村委会作为一级经济组织，其主任为负责人，上诉人与被上诉人之间的租赁关系是经过该负责人签订的，该负责人关于该租赁关系对上诉人的表态，从“表见代理”的角度出发，完全可以认定代表该组织。所以被上诉人的抗辩不能成立。二、一审判决认定被上诉人赔偿拆除上诉人房屋损失的程序违法，“酌定”损失数额不当，判决赔偿40万元偏低。1、上诉人提交的证据完全可以作为评估损失的客观依据。上诉人在审理中已经提交了被上诉人关于拆除的房屋的质量、结构、面积等的《拆迁登记表》，该证据虽然是被上诉人单方调查的，但上诉人予以认可，其可以作为确认房屋状况的客观数据。被上诉人未经协商赔偿标准和达成赔偿协议就将房屋强行拆除，影响上诉人合理使用租赁土地，其对该违约行为应当担责。一审法官完全可以提交相关评估机构进行评估，相关机构完全可以做出评估结论。一审法官未依法提交评估程序严重违法。2、上诉人请求的赔偿数额是客观的、保守的。上诉人被拆除的系临街门面房五间，其地理位置较好，按照正常市场价格在6000元／m2以上。所以，上诉人的请求完全应当得到法院的支持。一审判决在违反程序未加评估的情况下“酌定”赔偿40万元，背离程序，属于滥用“自由裁量权”，数额界定上过于偏低。三、一审判决基于“被上诉人有解除合同的权利”判决解除正在履行的合同，其法律理由不当。根据《合同法》第九十六条的规定将一方当事人行使解除权的最终效力附加两个条件：一是对方提出异议，二是需要法院确认。可见当事人的解除权并非是“当然的”绝对权，而是“效力待定”的“相对权”。实践中不排除解除无效和不予支持的例外。一审判决以“双方均有违约的行为”认定“合同已无继续履行的可能”，作为判决解除的理由明显不足的。上诉人认为，尽管双方存在履行合同的具体纷争，但不是不可调和的。根本上来说并非被上诉人的真实意愿，而是政府行政拆迁强行干预的结果等。请求判令：1、请求撤销洛阳市西工区人民法院（2013）西民监初字第16号民事判决第二、三、四、七项。2、请求洛阳市中级人民法院改判洛阳市西工区人民法院（2013）西民监初字第16号民事判决第五项为“洛阳市西工区洛北乡史家屯村村民委员会于判决生效后十五日内赔偿反诉原告洛阳平民医院损失735900元。”3、改判上诉人与被上诉人继续履行房屋租赁合同和土地租赁合同。4、一审诉讼费22080元，反诉费17000元由原告（反诉被告）由洛阳市西工区洛北乡史家屯村村民委员会全部承担。
史家屯村委会答辩称：一、平民医院恶意拖欠租金构成严重违约。平民医院对原审判决其支付租金1369830元未提起上诉，表明其认可拖欠巨额租金的事实。支付租金是平民医院占有使用答辩人房屋、土地应当履行的义务，其欠付租金，构成违约。合同约定的房屋租金为每年8.5万元，土地租金为前3年每年5万元、第4年至第10年每年6万元、第11年至第20年每年7万元。原审判决平民医院应当支付的租金几乎是累计9年的租金。二、平民医院上诉称其不支付租金是因为答辩人同意其缓缴租金，其不支付租金是因为合同已经变更为其可以无限度地缓交租金，其不支付租金也应无期限占有、使用他人的房屋、土地，其不支付租金被通知解除合同侵犯了其权益。平民医院的上诉观点没有法律依据。三、本案所涉合同在平民医院收到答辩人的起诉状时已经解除。《合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。答辩人在起诉状中明确提出，“二被告从未采取行动解决拖欠的巨额租金问题，致使原告签订、履行前述二份合同的目的不能实现”，解除《房屋租赁合同》、解除《土地租赁合同》。平民医院在收到答辩人的起诉状后，没有向人民法院请求确认合同解除的效力。依据《合同法》的上述规定，本案所涉合同已经在平民医院收到答辩人起诉状时解除。四、平民医院要求答辩人赔偿损失的请求没有事实根据。平民医院承认其所主张的损失未经评估，没有证据证明答辩人拆除了其门面房、锅炉房、院墙等。平民医院要求答辩人赔偿所谓的损失，缺乏事实根据，主张不能成立等。
中心医院述称：一审法院判决答辩人不承担任何民事责任，并无不当。l、l996年7月24日的《房屋租赁合同》系答辩人为设立洛阳市第二人民医院分院（即洛阳平民医院前身，以下简称“二院分院”）与上诉人史家屯村委会所签订，是作为开办人设立二院分院的准备行为，在法人设立阶段，开办人为准备住所签订租赁合同是实践中的惯常做法，是为拟注册成立的法人单位所签订，其权利义务应由成立后的法人（即二院分院，平民医院）承继。二院分院（平民医院）成立并领取了医疗机构执业许可证后具有独立法人资格，并且先后51次以自己名义向上诉人史家屯村委会支付房屋租金（均有票据为证），实际履行了合同义务，所以上诉人平民医院应独立承担合同权利义务。2、2002年3月28日被告中心医院和平民医院之间签订的《协议书》第七条明确约定，房屋租赁合同的法律后果由平民医院承担。协议书第七条约定：“洛阳市中心医院分院自成立之日起到变更之日止，经上级卫生主管部门同意具有独立法人资格，且已形成独立经营的事实，故在这期间分院的所有债权、债务、经营合同、管理方式等同洛阳市中心医院无关，所产生的一切法律后果均由洛阳市中心医院分院和变更后的平民医院承担（或变更为其他名称的医疗机构承担）”。综上，本案纠纷与洛阳市中心医院无关，一审法院判决我方不承担任何责任完全符合法律规定，另外，上诉人史家屯村委会及平民医院在上诉中均未针对我方等。
本院经审理查明，平民医院于1996年1月26日向史家屯村委会交纳租金33960元。其余查明事实与原审查明相同。
本院认为：依法成立的合同对协议各方均具有约束力。本案中，史家屯村委会在平民医院的门诊楼与住院部之间建造一座三层楼的厂房，与轴承配件厂配套使用，该厂进出均使用平民医院的大门，且一直使用至今，其与双方所签租赁合同的意愿不符，史家屯村委会对此构成违约；而平民医院未按照约定足额支付租金亦构成违约，平民医院上诉称史家屯村委会同意其缓交、故其行为不构成违约，对此本院认为，即便如此，缓交租金也应当有一定的期限限制，不应无限期缓交，而平民医院自合同开始履行起，并未按照约定全面履行支付租金义务，其自2010年起两年多时间里未向史家屯村委会支付租金，最后一次交纳租金（即2012年5月10日）也系在史家屯村委会起诉后所交，原审认定其行为已构成违约并无不当。关于因史家屯村委会拆除其门面房等损失问题，平民医院并未提供充分有效证据证实该损失，原审酌情判令史家屯村委会向其予以赔偿亦无不妥。关于史家屯村委会上诉所称平民医院于1996年1月26日交纳租金的数额为33960元，对此提交了相关信用社的支票存根予以证实，该主张成立，本院予以支持，原审对此认定有误，应予纠正。史家屯村委会的其他上诉理由依据不足，本院不予采信。综上，上诉人史家屯村委会的上诉理由部分成立，本院予以支持。平民医院的上诉理由不能成立，本院不予采信，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持洛阳市西工区人民法院（2013）西民监初字第16号民事判决第二、三、四、五、六、七项及诉讼费负担部分；
二、变更洛阳市西工区人民法院（2013）西民监初字第16号民事判决第一项为“被告洛阳平民医院于本判决生效后十五日内支付原告洛阳市西工区洛北乡史家屯村村民委员会租金1370870元”。
如果被告洛阳平民医院、反诉被告洛阳市西工区洛北乡史家屯村村民委员会未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件本诉受理费9310元，由洛阳市西工区洛北乡史家屯村村民委员会负担4600元、洛阳平民医院负担4710元；反诉费7476元由由洛阳市西工区洛北乡史家屯村村民委员会负担3738元、洛阳平民医院负担3738元。
本判决为终审判决。
审判长 苏 娜
审判员 吴爱霞
审判员 沈可可
二〇一四年十二月五日
书记员 乔淑珂