上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四（民）初字第2211号
原告（反诉被告）上海品安投资有限公司，住所地上海市崇明县。
法定代表人米凤云，董事长。
委托代理人陈幸根，上海市汇中律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海圣思实业有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人刘超民，董事长。
委托代理人陈思芳。
委托代理人田海星，上海申达律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海品安投资有限公司与被告（反诉原告）上海圣思实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年7月16日向本院起诉。本院于同日受理后，适用简易程序。2015年8月25日，被告提起反诉。2015年10月29日，原告增加诉讼请求。2015年11月3日，原告向本院申请对其修理的项目进行审价，后本院撤回审价。本院于2015年10月29日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）上海品安投资有限公司的委托代理人陈幸根、被告（反诉原告）上海圣思实业有限公司的委托代理人陈思芳、田海星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海品安投资有限公司诉称，原告为了公司拓展业务，于2014年12月22日原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定原告承租被告提供的上海市建国西路XXX号、XXX号约1500平方米的房屋（以下简称系争房屋），租赁用途是办公及内部接待；租赁期限为8年，自2015年1月1日起至2022年12月31日止；租金每月人民币40万元。签约后，原告添置了大量的办公、接待物品，用于开展业务。但不久，原告发现系争房屋的底层因被告违章施工，每逢雨天，地下水就会渗上地面，形成积水，人员在地面行走困难，造成重伤，为此，原告已经先行暂赔付了30万元。因被告在系争房屋内违法搭建，使得房屋经常破损、出现故障。严重影响了原告的正常使用。对此被告也未尽修缮义务，仅进行了一次墙壁粉刷，但之后一到雨天，同样的问题又出现。对原告的彻底根除房屋缺陷的要求，被告也敷衍推诿，原告只得自行修缮、修复。自承租以来，原告添置各类办公接待用品59.6万元，自行修缮、费用249.5万元，加上先行赔付的人身伤害费用30万元，原告共计已经损失300余万元.由于被告出租的房屋危及原告的安全，被告也不尽修缮义务，故原告对系争房屋进行了解，才发现系争房屋用途为居住，而非办公，该房屋总层数为三层非为四层，被告出租给原告的房屋一层系违章建筑。故请求法院判令：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》无效；2、被告赔偿原告经济损失人民币300万元；3、被告退还已支付的2015年2月至6月的房租200万元。
被告上海圣思实业有限公司辩称，原告的诉请没有事实和法律依据。房屋租赁合同是在双方平等的基础上签订的，原告在签订租赁合同时明知不存在违法建筑的问题。原告提出的损失300万，没有法律和事实依据。原告没有提供相关的装修合同，收条没有任何证明力。还有2014年3月的收据，明显是作假，开具的内容是虚构，是对法庭的欺骗。关于添置的办公用品，表述不一，关于案外人人身伤害问题，证人所出具的时间不符，300万元诉请构成没有任何事实法律依据。关于退还租金问题，在双方租赁期间，理应支付租金，要求退还租金及押金没有法律和事实依据。故要求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告上海圣思实业有限公司诉称，2014年12月22日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，合同约定月租金为40万元，合同签订后一周内支付160万元作为2015年2月1日至2015年5月31日的四个月租金；此后按照每两个月租金一付的方式，先付后用。合同签订后，反诉原告全面履行合同，而反诉被告却违反合同约定，未在2015年5月31日前向反诉原告支付2015年7月的租金，对此反诉原告多次催促，并发出催缴律师函和解除合同律师函，反诉被告均无任何答复，至今仍拖欠租金并拒绝撤场。故请求法院判令：1、解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》，反诉被告迁出租赁的房屋；2、反诉被告向反诉原告支付2015年7月、8月租金人民币共计80万元及实际占用租赁房屋期间的占用费至实际迁出租赁房屋时止（按每月40万元整计算）；3、反诉被告支付逾期付租滞纳金，按应付未付7月租金人民币40万元每日0.1%标准，自2015年6月1日起计算至被反诉人实际足额补缴租金之日止，现暂计至2015年8月31日共92天，按应付未付月租金40万元每日0.1%标准自2015年8月1日起至反诉人实际足额不交租金之日止，现暂计至2015年8月31日共31天，两项合计暂计49，200元，到实际支付之日；4、反诉被告支付违约金40万元。
反诉被告上海圣思实业有限公司辩称，不同意反诉原告的诉请。《房屋租赁合同》不是解除，而是合同无效。不同意支付租金，在反诉原告赔偿和退还租金的基础上，才能迁出，现在不同意迁出，租金和滞纳金不同意支付。
经审理查明，系争房屋的产权人为案外人何某甲、何乙。
2008年10月23日，案外人何某甲、何乙与上海银聚房地产有限公司签订《房屋租赁合同》，约定何某甲、何乙将坐落于上海市建国西路XXX号建筑面积789.07平方米及XXX号（建筑面积656.91平方米租赁给上海银聚房地产有限公司，租赁期限自2009年3月1日起至2021年2月29日止。2010年3月15日，案外人何某甲、何乙（甲方）、上海银聚房地产有限公司及被告上海圣思实业有限公司（丙方）签订《房屋租赁补充协议》，约定：甲乙双方于2008年10月23日签订的《房屋租赁合同》租赁地址为建国西路XXX号全幢XXX号全幢，甲乙双方依照租赁合同的约定履行至今，之后承租方于2008年10月22日又在徐汇区工商局注册了上海圣思实业有限公司，现承租方将承租的建国西路XXX号全幢XXXX号全幢全面装修，所有事项均由上海圣思实业有限公司来操作（包括装修之后对外业务，2009年下半年的租金支付也是由上海圣思实业有限公司承担的），为方便起见承租方提出要求将原承租方上海银聚房地产有限公司变更为上海圣思实业有限公司，经双方友好协商，达成补充协议如下：一、双方同意将《房屋租赁合同》的承租方变更为丙方上海圣思实业有限公司；二、《房屋租赁合同》中承租方的权利义务全部由丙方上海圣思实业有限公司履行；三、《房屋租赁合同》的其他条款不变，甲乙将严格按照《房屋租赁合同》条款执行。
2014年12月22日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋内的二幢房屋（即目前御席公馆及其附属设施和分摊公用部位），包括目前的装修、设备、家具等，在双方认同的状态下出租给乙方作为办公及内部接待使用；上述面积合计约1500平方米（参见附件一《租赁房屋／区域平面示意图》）；租期自2015年1月1日起至2022年12月31日止，共8年；装修免租期自2015年1月1日起至2015年1月31日止；月租金40万元，乙方以转账支票形式支付到甲方指定账户，或现金支付；支付方式：合同签订后1个工作日内乙方支付40万元作为履约定金，双方开始盘点手续，合同签订后一周之内乙方再支付履约定金160万元，并于2015年1月1日起转化为前4个月（即2015年2月1日至2015年5月31日）的租金，甲方共计收到200万元之后，在5个工作日内与乙方办理交接手续，之后租金按每2个月为一期支付，先付后用，甲方在收到租金后3天内将正式发票（或收据）送交乙方；租赁期的前3年租金维持不变，第4年起每年的月租金增加1万元；为了确保房屋及设备之安全和完好，租赁期内相关费用如期结算，乙方同意于签订本合同后1个工作日内支付给甲方40万元作为确保合同履行之定金，并于2015年1月1日起转化为押金；甲方收到定金后给予收据，在租赁关系解除且乙方迁空交还甲方验收认可的房屋，并付清全部应付费用后，甲方根据收据在10天内将押金无息退还乙方，乙方如在租赁期内要求提前终止租赁合同，押金将不予退还，用于抵扣违约金；因乙方违反本合同的规定或者造成损害，所产生的违约金、赔偿金、滞纳金以及应付租金及相关费用，甲方可在押金中扣减，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知之日起10日内补足；租赁期间，甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后三日内进行维修，对于乙方的装修、改善和增设的他物甲方不承担维修的义务，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担维修费用，对于该房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的自然损耗和老化，乙方不承担责任；乙方若需对承租房屋进行装修，应与甲方签订《装修管理协议书》，依法需要办理审批的，应按规定向政府有关主管部门办理审批手续，经批准后方可进行；乙方保证在不改变房屋结构的前提下可在承租的房屋内进行装修及添置设备，如需装修施工，应事先向甲方提供书面报告，在征得甲方书面同意后才能施工，在租赁期满后，乙方应将自行添置的移动设备拆除，并保证不影响房屋的正常使用；租赁期内非下列情况之一的，甲乙双方都不得提前终止合同，任何一方提出终止合同均构成违约：B、不可抗力因素使房屋及设施损坏的；F、乙方拖欠房屋租金达30天的；G、乙方连续2个月未付清应付费用的；租赁期满或终止合同时，乙方应在10天内将承租的房屋交还甲方，逾期未交还，则按每月80万元向甲方支付租金，乙方如有滞留的任何物品在未得到甲方的谅解之下均视为放弃，任凭甲方处置，所发生的合理清除费用由乙方承担，乙方决无异议；如乙方逾期支付租金，则从逾期之日起，每日向甲方支付未付金额的0.1%的滞纳金；甲乙任何一方若未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，除不可抗力或政府行为外，均视为违约，双方约定责任方应当向无过错方支付相当于1个月租金的违约金等条款。在合同附件中附有客房资产清单、总套资产清单、厨房资产清单及餐饮资产清单，记载被告随房屋一起交付原告使用的设备及其他资产。
合同签订后，被告向原告支付保证金40万元并支付租金至2015年6月30日。
2015年2月27日，原告向被告发出维修催办函，反馈3203号及3205号客房的工程质量问题，要求被告在2015年3月6日前尽快安排人员实施维修，并告知被告近期如尚未安排施工人员维修，原告将自行安排维修事项，所产生的维修费用将抵扣在付予被告的租金中。2015年2月28日，被告收到该催办函。当天，被告向系争房屋装修总承包商上海汇成建筑装潢工程有限公司发出传真，要求上海汇成建筑装潢工程有限公司针对原告的维修催办函进行修复。2015年3月4日，上海汇成建筑装潢工程有限公司回复被告修复完毕。
2015年7月16日、7月29日，被告向原告发出催缴租金律师函和解除合同律师函，反诉被告均无任何答复，至今仍拖欠租金并继续使用系争房屋。
在本案审理过程中，原告诉称，系争房屋底层因被告违章施工，每逢雨天，地下水就会渗上地面，形成积水，人员行走困难，造成重伤，为此，原告已经先行暂赔付了一名为钱某甲的人30万元；被告辩称，受伤人员钱某甲没有身份证明，证明其受伤的材料没有相应依据，没有证明效力。
原告诉称，在承租房屋后对系争房屋进行了装修、维修；共花费306.10万元。原告确认投入的装修、维修及设备中，投影仪，点歌系统，功放系统及音效设备更换，雪茄柜，电脑2台、打印机、电话及网络架设，员工宿舍配件（油汀、床、子母无绳电话等设备），客房淋浴设备3套，餐厅包房玻璃转盘及高档餐具设施，红酒柜2只，厨房冰柜、烤箱修理及厨房清洗设备添置及保险箱是可移动设备，不属于装修范围；另原告确认客房房顶裂缝维修施工及漏水造成的维修还原，3号楼楼梯间墙面修整，4号楼水管漏水排查维修及管道改建，3、4号楼旧设施拆除更新及整体装修，3号楼热水机换新、4号楼热水器维修及热水管道整修，西餐厅天花板维修施工及部分渗水维修施工，厕所排污系统改建、电梯维护及维修、空调维护保养修理及故障外机换新，厨房排污系统改建，厨房隔油池维护及管道改建，5扇门的自动关门装置，3间客房及厨房门维修，喷泉循环水系统修理改进及排水系统重建，3、4号楼水电表、监控设备安装及电路线路重排改建均系2015年5、6月时，原告发现系争房屋存在质量问题，通知被告修理，但被告不予修理，故原告自行购买建筑材料并请名为钱某乙、姜某某及陈某某的三人维修，装修没有合同，具体装修部位不知道。被告辩称，原告是按照现状入住系争房屋，原告对系争房屋根本没有装修、维修。2015年11月3日，原告向本院申请对其修理的项目进行审价，后审价公司工程师要求原告提供装修合同及其他装修项目证据。为此，本院要求原告提供钱某乙、姜某某及陈某某三人的确切身份证明并到庭说明情况，但原告未能提供也未到庭说明。
关于反诉诉讼请求，反诉原告上海圣思实业有限公司确认其反诉请求第二条为：要求反诉被告向反诉原告支付自2015年7月起至反诉被告实际迁出系争房屋时止（按每月40万元整计算）；第四条为要求反诉被告支付逾期付租金滞纳金，自2015年8月1日起，以后每月均分别从每月1日起至反诉被告实际支付之日止，以每月40万元为本金，按日千分之一计算。其余反诉诉讼请求不变。
反诉被告辩称，反诉原告的反诉请求第二条逾期付租金滞纳金实质为违约金，合同约定过高，要求法院调低；而且其约定与反诉请求第四条违约金40万元不能同时计算。
以上事实，除原、被告庭审陈述一致外，另有房屋租赁合同、上海市房地产登记信息、维修通知函、律师函、维修完工确认函等证据作证，本院予以确认。
本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。合同约定原告将系争房屋内的二幢房屋，包括目前的装修、设备、家具等（即目前御席公馆及其附属设施和分摊公用部位），在双方认同的状态下出租给被告，面积合计约1500平方米；故被告出租给原告系争房屋时，原告已经完全了解系争房屋的产权属性及实际状况，故原告以系争房屋内有部分被告自行搭建为由而主张讼争《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，本院不予以支持。原告实际至今仍使用系争房屋，故原告要求退还2015年2月至6月的租金的诉请，既无事实佐证又无法律依据，本院亦不予以支持。
同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
原告曾经在本案审理过程中申请本院委托有资质的机关对其在系争房屋内投入的设备、装修及维修进行审价，审价公司要求原告提供改建合同或者其他装修凭证时，原告无法提供合同及其他装修证据，并对装修部位表达不清。于是，本院召集原、被告质证过程中，原告明确在承租房屋后对系争房屋进行了装修、维修，共花费306.10万元；其中分为两部分，一部分包括：客房房顶裂缝维修施工及漏水造成的维修还原，3号楼楼梯间墙面修整，4号楼水管漏水排查维修及管道改建，3、4号楼就设施拆除更新及整体装修，3号楼热水机换新、4号楼热水器维修及热水管道整修，西餐厅天花板维修施工及部分渗水维修施工，厕所排污系统改建、电梯维护及维修、空调维护保养修理及故障外机换新，厨房排污系统改建，厨房隔油池维护及管道改建，5扇门的自动关门装置，3间客房房门及厨房门维修，喷泉循环水系统修理改进及排水系统重建，3、4号楼水电表、监控设备安装及电路线路重排改建均系2015年5、6月时，原告发现系争房屋存在质量问题，通知被告修理，但被告不予修理，原告只得自购建筑材料并请钱某乙、姜某某及陈某某三人施工，现要求被告对于上述自己修复部分予以赔偿。另一部分包括：投影仪，点歌系统，功放系统及音效设备更换，雪茄柜，电脑2台、打印机、电话及网络架设，员工宿舍配件（油汀、床、子母无绳电话等设备），客房淋浴设备3套，餐厅包房玻璃转盘及高档餐具设施，红酒柜2只，厨房冰柜、烤箱修理及厨房清洗设备添置及保险箱是可移动设备，不属于装修范围。
原告诉称的被告拒绝修复而原告自行修理部分均系2015年5、6月时，原告发现系争房屋存在质量问题，通知被告修理，但被告不予修理；被告辩称，原告根本没有通知其修理而且被告交付的房屋是全装修房屋并配备家具及设备，原告是“拎包入住”，而且系争房屋由上海汇成装修公司负责装潢，全部维修均由该公司修复，原告仅在2015年2月27日向被告发出维修催办函，被告收到后及时安排上海汇成建筑装潢工程有限公司修理完毕。根据合同约定，被告发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知原告修复，原告在接到被告通知后三日内进行维修；相关的法律也规定“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。”在合同履行过程中，原告也是按照合同的约定通知被告维修，被告也是依约维修。但原告在庭审中提出的上述被告未履行及时修理的项目，既未向被告催办修复通知，又未有实施修复的相关证据，原告诉称支付给钱某乙、姜某某及陈某某三人施工的工程费虽然高达几十万元既没有支付凭证，而且这三人无确切身份证明也未到庭说明情况，根本无法证明是此三人收取费用；另原告所述购买的修复材料费用高达几百万元，却亦无支付凭证，购买材料无正规发票，仅有收据，而且有的收据并无出卖方的盖章。
原告诉称要求被告赔偿由于被告违章施工，每逢雨天，地下水就会渗上地面，形成积水，人员行走困难，造成重伤，为此，原告赔付了300余万元，现要求被告赔偿。被告提出异议，不同意赔付。原告提出的上述赔付要求无相应的证据证明，首先，发生重伤的事件无相关的证据佐证，在发生事件后既未通知被告又无相关权威部门的处理意见及伤情鉴定报告，提供本院的受伤人员情况仅有病历卡首页姓名、性别记载，以后的病历内容并无提供，受伤人员无确实的身份证明亦未当庭陈述伤情，支付赔付款仅有原告自行制作的清单无实际支付凭证，被告提出抗辩不同意赔偿符合情理法，本院予以采信。
关于反诉，依照合同约定，“原告租金按每2个月为一期支付，先付后用；被告拖欠房屋租金达30天，原告有权提出解除合同；原、被告任何一方若未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，除不可抗力或政府行为外，均视为违约，双方约定责任方应当向无过错方支付相当于1个月租金的违约金；如被告逾期支付租金，则从逾期之日起，每日向原告支付未付金额的0.1%的滞纳金。”被告支付租金至2015年6月30日止，故原告现按照合同约定要求解除原、被告之间的房屋租赁合同并要求被告返还系争房屋，有事实及法律依据，本院予以支持。关于反诉原告要求反诉被告支付自2015年8月1日起，以后每个月均分别从每月1日起至反诉被告实际支付之日止的逾期支付租金的滞纳金一节，有合同依据，本院予以支持；但反诉被告在庭审中的抗辩已经构成对租赁合同中违约金条款约定过高的实质抗辩。本院以原告提出的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，综合预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情裁决。
关于反诉原告要求被告支付违约金40万元一节，原告依据合同提出的该项违约金为解约违约金，基于反诉被告违约而提起解除双方签订的《房屋租赁合同》，与合同约定的逾期付款滞纳金不同项，故反诉原告的该项诉讼，本院应予以支持。
关于保证金，鉴于原、被告之间的房屋租赁合同已经解除，现原告同意将保证金退还给被告，本院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第二百二十一条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、驳回原告上海品安投资有限公司的全部诉讼请求；
二、解除反诉原告上海圣思实业有限公司与反诉被告上海品安投资有限公司于2014年12月22日所签订的《房屋租赁合同》，反诉被告上海品安投资有限公司于本判决生效后十日内迁出上海市建国西路XXX号、XXX号内房屋；
三、反诉被告上海品安投资有限公司于本判决生效后十日内支付反诉原告上海圣思实业有限公司自2015年7月起至反诉被告上海品安投资有限公司实际迁出上述房屋时止的租金，按每月400，000元计算；
四、反诉被告上海品安投资有限公司于本判决生效后十日内支付反诉原告上海圣思实业有限公司逾期支付租金滞纳金，自2015年8月1日起，以后每月均分别从每月1日起至反诉被告上海品安投资有限公司实际支付之日止，以每月400，000元为本金，按日万分之五计算；
五、反诉被告上海品安投资有限公司于本判决生效后十日内支付反诉原告上海圣思实业有限公司违约金400，000元；
六、被告上海圣思实业有限公司于本判决生效后十日内返还原告上海品安投资有限公司保证金400，000元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计26，800元、诉讼保全费5，000元，合计31，800元，由原告上海品安投资有限公司负担；反诉受理费8，021元，由反诉被告上海品安投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 晏莹
二〇一六年二月五日
书记员 金雯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。