山东省滨州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨中民一终字第153号
上诉人（原审原告）周尉，男，1964年1月21日出生，汉族，住滨州市滨城区。
被上诉人（原审被告）山东信达置业有限公司。
法定代表人周来杰，该公司董事长。
委托代理人王磊，山东志城律师事务所律师。
委托代理人屈岩磊，山东志城律师事务所律师。
上诉人周尉因房屋买卖合同纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院（2013）滨杜民初字第606号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人周尉、被上诉人山东信达置业有限公司的委托代理人屈岩磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，周尉于2011年7月16日与山东信达置业有限公司（以下简称信达公司）就信达国际花园城第21幢2单元2层2-202室签订商品房买卖合同，约定周尉应于当日向信达公司支付该商品房总价款261556元，信达公司应于2012年12月31日将符合该合同第八条规定的“该商品房经验收合格”条件的房屋交付周尉，同时如果信达公司逾期交房其违约责任为：（1）逾期不超过90日，自2013年1月1日起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金并继续履行合同；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自2013年1月1日至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。同时就因买受人原因未能按期交付约定房屋的处理方式为：买受人在收到通知起七日内到出卖人处办理交接手续，逾期即视为交付，由此发生的一切责任及费用由买受人承担。该合同附件三就采暖系统约定为：集中采暖：主管道入户。附件四约定出卖人向买受人邮寄送达时，投邮后当日（以投邮时间为准）视为已送达买受人。周尉依照该商品房买卖合同向信达公司全额支付购房款261556元。信达公司于2012年12月31日未能按期交房。涉案房屋经建设单位即信达公司、设计单位山东纬剑工程设计有限公司、施工单位浙江天立建设工程有限公司滨州分公司及监理单位淄博永安建设项目管理有限公司滨州分公司于2012年12月31日前相继出具了竣工工程质量验收报告、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、工程竣工报告、住宅工程质量分户验收汇总表、单位（子单位）工程质量控制资料核查记录、住宅工程质量分户验收表（户内部分）等，其质量等级评定情况为合格。信达公司于2013年1月20日向周尉送达EY789711431CS国内特快专递邮件详情单，通知信达公司将于2013年1月26日向周尉交房，周尉签收了该邮件。
原审法院认为，诉讼双方就信达国际花园城第21幢2单元2层2-202室签订的编号为201107160048号的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制规定，予以认可。周尉主张合同约定的“主管道入户”即为约定安装地暖，在当前取暖方式多样的情况下及从合同文义出发均无法得出该结论，因此不予支持。因合同第八条将“该商品房经验收合格”与“该商品房经综合验收合格”并列，就本案标的的交付条件不能理解为“综合验收合格”。因此对周尉主张的本案交付条件“经验收合格”应理解为包括规划、消防、环保等有关单位在内的综合验收一项不予支持。本案的焦点在于就本案当事人约定的交房条件信达公司是否必须取得其建设管理机构发出的竣工验收备案证。原审法院认为，根据《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”的规定，建设工程竣工验收是以建设、设计、施工、监理四家联合验收为标准的。依据2009年住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案”及2003年2月27日《国务院关于取消第二批行政审批项目和改变一批行政审批项目管理方式决定》第76项“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收核准改为告知性备案”，原审法院认为，关于建设工程竣工验收备案的规定系管理性强制性规定而非效力性强制性规定，建设管理机构的竣工验收备案行为系建设单位行使行政管理权的一种方式而不属于决定竣工验收合格与否的范畴。因此根据本案情况，原审法院认为本案涉案房屋已经于2013年1月11日验收合格。信达公司以滨州市气象局出具的2012年1－9月份降水情况证明主张遭遇不可抗力，原审法院认为该证据无法证明该降水情况系不能克服，因此不予支持。根据信达公司提交的于2013年1月20日向周尉送达的EY789711431CS国内特快递邮件详情单记载及竣工验收资料，信达公司所主张的该详情单内容为入伙通知书、入伙须知及入伙手续单，予以支持。信达公司在2013年1月26日履行交房义务违反合同约定，应按约定承担支付违约金的责任，违约金数额为261556元×26天×0.0005＝3400.23元。经原审法院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、山东信达置业有限公司于本判决生效后十日内赔付周尉违约金3400.23元；二、驳回周尉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费493元，由山东信达置业有限公司承担。
宣判后，周尉不服上诉称，一、一审程序严重违法。人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。但本案一审期间长达八个月，严重违反法定程序。二、一审法院认定事实不清、适用法律错误。一审法院认定事实的最主要的证据是被上诉人提交的国内特快邮件详情单以及竣工工程质量验收报告。（一）国内特快邮件详情单仅能表明被上诉人通知上诉人可以交房。并不能证明被上诉人交付的商品房符合约定。（二）法律、行政法规规定商品房交付的法定条件是验收合格，但涉案商品房至今尚未验收合格。《房地产管理法》第二十六条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。对于验收合格的标准和程序，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。该法第十八条更是要求对如本案这样的住宅小区必须进行综合验收。2011年山东省高级人民法院的会议纪要关于房屋交付条件中验收合格的理解与适用问题中，阐明了山东省高院对于审判工作的指导意见是：依据《城市房地产管理法》第二十七条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。根据上述规定，验收合格是房屋出卖人将房屋交付给买受人的法定条件，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向当地行政主管部门提出竣工验收申请，由房地产开发主管部门对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、环保等有关单位进行验收，因此，商品房交付时的验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为标准，出卖人交付的房屋应完成工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收。《山东省房地产开发项目竣工验收备案办法》第六条规定：“开发项目经综合验收合格后，方可交付使用；综合验收不合格的，不得交付使用。”第七条规定：“开发企业交付商品房时，应当向买受人提供房地产开发项目竣工综合验收备案证明。”《滨州市房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》第十四条规定，未办理综合验收备案的项目，开发企业不得交付使用。上诉人认为，商品房竣工验收合格的标准是在完成规划、消防、人防、工程质量监督等各部门的验收备案工作后，取得《综合验收备案表》。（三）原审法院曲解《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，将建设单位组织进行竣工验收等同于验收合格。事实上，该条规定的是建设单位是竣工验收的组织者，建设单位、设计单位、施工单位、工程监理单位是竣工验收的参与者。并未规定由上述单位验收形成的竣工验收报告即为商品房验收合格的标准。国发（2003）5号文将竣工验收核准制改为备案制，而备案制并不是建设行政管理机关在行使具体行政行为。备案系备案核查，告知性备案更进一步说明工程竣工验收合格备案系法定的证明行为。原审法院关于建设机关的竣工验收备案行为系建设单位行使行政管理权而不属于决定竣工验收合格与否的认识也是错误的。原审法院主审法官曾给上诉人出示过其依法调取的涉案的信达国际花园城在工程质量监督管理部门的《工程质量验收合格备案证明》复印件，该证明上载明涉案商品房工程质量验收合格的备案时间为2013年7月1日，假如原审法院据此2013年7月1日做出判决，该判决尚不属于完全错判，但其未能做到。按照一审法院的逻辑，在涉案商品房所在工地尚留有塔吊、架杆、安全网等设施，尚在紧张施工的情况下，建设单位、施工单位、监理单位、设计单位也能够通过四方签署工程竣工验收合格报告证明商品房经验收合格。此种极端例子曾经在北京出现过，因此法律并未规定四方验收合格即为合格，而是采用核准制，直至发展为备案制。上诉人认为，通过备案取得了备案证明即为验收合格，未取得备案证明则为验收不合格。（四）关于地暖，我国当前取暖方式确实多样，但北方地区包括滨州的取暖方式为集中采暖和分散取暖。集中供暖的方式中，地暖是近些年最主要的方式。被上诉人在其前期宣传材料中将该小区宣称为高档小区，高端小区，但高档小区、高端小区竟然室内不铺装地暖，并且私自更改了大量对业主居住有重大影响的设计。主管道入户包括地暖，上诉人在原审已做过充分的阐述及说明，原审法院一句话带过，不符合判决书应当充分说理的规定。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人信达公司辩称，一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点问题为，第一，原审法院审理程序是否严重违法；第二，原审法院未支持上诉人要求安装地暖的主张是否正确；第三，原审法院认定涉案房屋符合约定的交房条件的时间及诉讼双方交付房屋的时间是否正确。
（一）原审法院审理程序是否严重违法
上诉人主张原审法院超审限审理属程序违法，本院认为，超审限审理不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项规定的“原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序”的情形，并未影响诉讼双方依法行使诉讼权利，不足以对实体权利的认定产生实质性影响。因此本案虽然存在超审限审理现象，但并不能成为本案撤销原判或者改判的事由。
（二）原审法院未支持上诉人要求安装地暖的主张是否正确
诉讼双方签订的商品房买卖合同对采暖系统的约定为：集中采暖：主管道入户。本院认为，从合同文义性出发，诉讼双方对采暖设施的约定有两项：一是对采暖方式的约定，为集中采暖；二是对出卖方提供采暖设施的约定，为主管道入户。从文义性角度出发无法将该约定解释为被上诉人负有安装地暖的义务。因此上诉人主张被上诉人应为其安装地暖设施，应负举证责任。上诉人主张被上诉人将涉案住房所在小区宣称为高档小区、高端小区，本院认为，高档小区、高端小区仅是被上诉人的宣传用语，无法从该宣传中得出被上诉人应铺装地暖设施的结论。现行法律法规没有对特定种类建筑的供暖方式作出规定，本区域内也未形成相应的交易习惯，因此上诉人该主张不能成立。上诉人主张被上诉人擅自修改房屋设计，经查被上诉人修改设计的时间为2011年3月15日，而诉讼双方签订商品房买卖合同的时间为2011年7月16日。因此被上诉人修改关于供暖设施的设计时，无须与上诉人进行协商，故对上诉人该主张不予支持。在集中供暖的主管道入户的前提下，地暖也并非唯一的取暖方式，因此原审法院没有支持上诉人要求安装地暖的主张符合法律规定，上诉人该上诉理由不能成立。
（三）原审法院对涉案房屋的交房标准及被上诉人交付房屋的时间认定是否正确
本院认为，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》的行为系双方的真实意思表示，该合同应作为认定事实的依据。关于本案房屋的交付标准，应依据法律、行政法规的规定及商品房买卖合同的约定综合认定。诉讼双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2012-12-31前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。”但对于“验收合格”的解释，诉讼双方产生分歧。上诉人认为，涉案房屋应经规划验收、消防验收、人防验收、工程质量监督验收并取得备案后，取得《综合验收备案表》，方能视为“验收合格”。本院认为，上诉人该主张不能成立，理由如下：
第一，关于双方约定的“验收合格”是否应解释为“综合验收合格”。诉讼双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定商品房交付的标准时，将“该商品房经验收合格”与“该商品房经综合验收合格”并列。从该表述方式理解，除有相反证据能够推翻外，应当认定双方约定的“经验收合格”与“经综合验收合格”是不同的标准。上诉人所主张的“验收合格”的标准，实际上是房地产开发项目竣工综合验收被取消之前所施行的“综合验收合格”的标准，上诉人应有相应的证据或法律依据予以证实该解释的必要性及法定性，否则其主张不能成立。
第二，关于涉案房屋及所属的房地产开发项目是否应经相关行政部门综合验收。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定了关于住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的制度。但《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中，附件1《国务院关于决定取消的行政审批项目目录》第83项取消了该行政审批项目。因此，关于住宅小区等群体房地产开发项目的竣工综合验收不再是商品房交付的法定条件。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《山东省房地产开发项目竣工验收备案办法》及《滨州市房地产开发项目竣工备案管理办法》既非法律也非行政法规，应视为对房地产开发企业的行政管理，不能作为人民法院审理民事案件认定合同条款效力的依据。上诉人据此主张涉案小区必须进行竣工综合验收方能视为合同约定的“验收合格”无法律依据，本院不予支持。上诉人主张以取得《综合验收备案表》作为房屋“经验收合格”的标准，既无双方约定，又无法律、行政法规的强制性规定，本院不予支持。
第三，上诉人主张的工程质量验收、规划验收、消防验收、人防验收、环保验收等是否属于法律、行政法规的强制性规定。本院认为，诉讼双方签订的《商品房买卖合同》虽然仅约定了“商品房经验收合格”作为交付标准，但该“验收合格”除竣工验收外，还应包括法律、行政法规强制规定的验收。1.关于工程质量验收。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设工程竣工验收应当具备下列条件：“……（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；”因此对建筑工程质量的验收没包含在建设工程竣工验收中，没有独立的验收程序。2.关于规划验收。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条将原《中华人民共和国城市规划法》规定的规划验收改为核实，因此关于涉案房屋是否符合规划的行政管理方式已经改变，涉案房屋无法进行规划验收。3.关于消防验收。上诉人主张涉案房屋必须经过消防验收，但其所列法律依据为修改前的《中华人民共和国消防法》。2009年10月1日起施行的《中华人民共和国消防法》对消防验收的规定进行了修改，该法第十一条规定：国务院公安部门规定的大型人员密集场所和其他特殊建筑工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。第十三条规定：按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。中华人民共和国公安部《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定：对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：……（四）国家标准规定的一类高层住宅建筑。中华人民共和国建设部《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）中，第3.0.1条及3.0.1表将十层至十八层的普通住宅归为二类。涉案房屋所在楼房共计13层，属于二类住宅建筑，依照上述规定，涉案商品房不属于《中华人民共和国消防法》规定的必须经过消防验收的建筑种类。4.关于人防验收。《中华人民共和国人民防空法》及《人民防空条例》均未设立人民防空工程的验收程序，也未明确规定人民防空主管部门对城市建筑设施的验收程序。5.关于环保验收。《中华人民共和国环境保护法》第二十六条规定：“建设项目中防治污染的设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。防治污染的设施必须经原审批环境影响报告书的环境保护行政主管部门验收合格后，该建设项目方可投入生产或使用。”《建设项目环境保护管理条例》第二十条规定：“建设项目竣工后，建设单位应当向审批该建设项目环境影响报告书、环境影响报告表或者环境影响登计表的环境保护行政主管部门，申请该建设项目需要配套建设的环境保护设施竣工验收……”因此，《中华人民共和国环境保护法》和《建设项目环境保护管理条例》规定的验收程序系针对建设项目配套的环境保护设施的验收，而非建设项目本身。
综上，上诉人主张涉案房屋及建设项目必须经过工程质量监督部门、规划部门、消防部门、人防部门、环保部门的验收无法律依据，本院不予支持。原审法院结合双方合同约定及法律、行政法规的强制性规定，将诉讼双方约定的“商品房经验收合格”认定为涉案商品房经竣工验收合格，符合法律、行政法规的规定。
关于竣工验收合格的时间。上诉人主张应以取得备案登记的时间为准，被上诉人主张应以设计、建设、施工、监理单位出具竣工工程质量验收报告的时间为准。本院认为，首先，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）第四条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。”因此建设工程竣工验收合格在前，建设单位依法向备案机关备案在后。上诉人主张取得备案机关的备案证方能视为验收合格与本条规定不合，本院不予支持。其次，《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”根据本条规定，建设工程竣工验收的主体应当符合《建设工程质量管理条例》第十六条第一款之规定，建设工程竣工验收的条件应当符合《建设工程质量管理条例》第十六条第二款之规定，满足以上条件即为竣工验收合格。因此原审法院依照建设单位、设计单位、施工单位及监理单位出具的竣工工程质量验收报告、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、工程竣工报告、住宅工程质量分户验收汇总表、单位（子单位）工程质量控制资料核查记录、住宅工程质量分户验收表（户内部分）等证据，认定涉案房屋于2013年1月11日经验收合格正确。被上诉人交付房屋的意思表示到达上诉人时，涉案房屋已经验收合格，上诉人拒绝受领房屋，应依照双方签订的商品房买卖合同的约定，视为房屋已经交付。因此原审法院将入伙通知书告知的交房时间即2013年1月26日认定为涉案房屋交付的日期正确，上诉人该上诉理由不能成立。
综上，上诉人上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条，第一百七十条第一款第（一）项，第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费493元，由上诉人周尉承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩现文
代理审判员 王 琳
代理审判员 刘 洋
二〇一四年六月二十四日
书 记 员 纪菲菲