河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀10民终1058号
上诉人（原审被告）中国邮政速递物流股份有限公司廊坊市分公司，住所地河北省廊坊市广阳区广阳道1号。
负责人郭炜，总经理。
委托代理人马忠海，该公司职员。
委托代理人曹岩，河北轩逸律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京兴盛国通通信工程有限公司，住所地北京市丰台区方安园1号院9号楼301室。
法定代表人李国旭，经理。
委托代理人姚金岭，天津陈宝堂律师事务所律师。
上诉人中国邮政速递物流股份有限公司廊坊市分公司因租赁合同纠纷一案，不服三河市人民法院（2015）三民初字第1753号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审审理查明：2015年4月14日，在本案审理过程中，被告经廊坊市工商行政管理局核准名称由河北省邮政速递物流有限公司廊坊市分公司变更为中国邮政速递物流股份有限公司廊坊市分公司。2012年4月30日，北京兴盛国通通信工程有限公司作为出租方（甲方）与河北省邮政速递物流有限公司廊坊市分公司作为承租方（乙方）签订了两份《房屋租赁合同》，原告将坐落在三河市燕郊行宫东大街南侧房屋及院落租赁给被告做邮政办公及邮政业务经营等使用，其中邮件处理中心面积820平方米；二层办公面积332平方米。租赁期限均自2012年5月1日起至2013年4月30日止，租金标准均为年租金人民币40万元整，每年总租金合计为人民币80万元。租金按月支付，乙方首次支付租金应在甲方向乙方提供同等金额符合国家规定的专用发票后5个工作日内向甲方支付本月租金，第二次支付应在首次支付满一月后5个工作日内向甲方支付当月租金，以此类推。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应将房屋院落及附属设施完好无损地返还甲方。乙方有意继续承租的，应提前30天向甲方提出书面要求，征得甲方书面同意后甲、乙双方重新签订房屋租赁合同。如乙方继续使用租赁房屋，甲方未提出异议的，本合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均有权随时解除合同，但应提前30天通知对方。租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及院落。甲、乙双方验收确认后相互签字或盖章为返还。乙方添置的新物除可动产及经营设施设备外，其余建筑设施一并交给甲方，甲方无偿取得全部所有权。违约责任约定乙方逾期支付租金的，每逾期一天，乙方应按月租金的10%向甲方支付违约金（因甲方原因或双方协商同意延期除外）。合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告使用。2013年1月28日，原告为被告开具了总金额为人民币80万元的租赁费发票，被告在此后陆续向原告支付2012年5月1日至2013年4月30日的租金共计人民币80万元。
合同约定的租赁期满后，被告继续使用涉案房屋，但双方未再签订书面合同。此后，被告未再给付原告租赁费。2014年11月24日，原告通过天津陈宝堂律师事务所向被告发出律师函，要求被告支付截止到2014年4月30日的租金80万元，但被告亦未支付。原告起诉后于2015年5月14日开具了金额共计160万元的租赁费发票，被告对此不予认可，主张在诉讼中原告开具发票不能证明其诉讼主张。原告主张被告在合同期满后一直在使用涉案房屋，但未按约支付租金，故起诉请求自2015年5月1日起解除原、被告之间的房屋租赁合同，并要求被告给付原告自2013年5月1日至2015年4月30日的租金160万元及违约金32万元，由被告返还原告房屋并支付至返还之日止的租金。被告同意解除合同，但主张在2014年5月底被告已经全部搬离涉案房屋，并不再使用，因此在2014年5月底合同已经解除，故不同意原告的诉讼请求。被告提交北京长信嘉龙科贸有限公司与三河市燕郊邮政局于2007年5月1日签订的《房屋租赁合同》，主张涉案租赁房屋在2012年4月30日签订合同之前双方一直依据此合同履行，原告在欺骗被告的前提下签订的2012年4月30日两份《房屋租赁合同》。原告对被告提交的2007年5月1日的《房屋租赁合同》认为与本案无关。被告提交三河市兴益房产经纪有限公司与被告于2014年4月15日签订的《商铺租赁合同》、三河市兴达房地产开发有限公司与河北省邮政速递物流有限公司廊坊市分公司燕郊营业部于2014年3月15日签订的《房屋租赁合同》及补充协议、廖万明与被告于2014年6月1日签订的《房屋租赁合同》主张被告已经搬离了原告的房产，没有实际使用房屋，2012年的合同早已经解除。原告对被告提交的以上合同真实性有异议，认为与本案无关，不能证实被告未使用涉案房屋。
原审另查明，本案所涉租赁房屋坐落于三河市燕郊行宫东大街南侧、邯山电力公司西侧，房屋所有权××为三河市燕郊长信嘉龙电器商店，根据三河市房权证燕字第××号房屋所有权证记载，房屋共2层，建筑面积1538.84平方米。原告出租给被告使用的房屋为该房屋所有权证记载的一部分。原告提交三河市燕郊长信嘉龙电器商店出具的一份证明，主张三河市燕郊长信嘉龙电器商店授权原告经营管理涉案房屋，原告有权对涉案房产行使出租权、收益权、经营管理权。三河市燕郊长信嘉龙电器商店为个体工商户，经营者姓名为李国旭。原告法定代表人李国旭亦出庭证实三河市燕郊长信嘉龙电器商店授权原告经营管理涉案房屋。
原审法院认为，原告北京兴盛国通通信工程有限公司虽非涉案房屋的房屋所有权人，但涉案房屋的房屋所有权人三河市燕郊长信嘉龙电器商店已出具证明授权原告经营管理涉案房屋，原告有权对涉案房产行使出租权、收益权、经营管理权。故原、被告于2012年4月30日签订的两份《房屋租赁合同》应属合法有效。庭审中被告认可2009年速递从燕郊邮政局分离出来成立燕郊邮政速递物流营业部，从2009年至2012年4月30日其是根据北京长信嘉龙科贸有限公司与三河市燕郊邮政局于2007年5月1日签订的《房屋租赁合同》分摊租赁费，此后与原告单独签订合同，不再与燕郊邮政局分摊租赁费。故对被告认为是原告欺骗被告签订的合同，非被告真实意思表示，合同应属无效的主张，本院不予维护。原、被告于2012年4月30日签订的两份《房屋租赁合同》约定的租赁期间届满后，被告继续使用涉案房屋，但双方未再签订书面合同。根据双方签订的合同约定及法律规定，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，双方可以随时解除合同。被告继续使用涉案房屋期间应按照合同约定的租金标准和支付时间向原告支付租金，逾期应承担相应的违约责任。
被告主张在2014年5月底其已经全部搬离涉案房屋，合同已经解除，并提交三河市兴益房产经纪有限公司与被告于2014年4月15日签订的《商铺租赁合同》、三河市兴达房地产开发有限公司与河北省邮政速递物流有限公司廊坊市分公司燕郊营业部于2014年3月15日签订的《房屋租赁合同》及补充协议、廖万明与被告于2014年6月1日签订的《房屋租赁合同》予以证明。原告对被告的主张不予认可。根据合同约定，合同解除后，被告应返还原告房屋及院落，且经双方验收确认后相互签字或盖章为返还。但被告未能提交证据证明已将涉案房屋经双方验收后返还给原告，因此即使被告提交的上述租赁合同真实存在，亦不能证明在2014年5月底以后被告未使用涉案房屋。故对被告主张2014年5月底合同已经解除的主张，本院不予维护。原告请求自2015年5月1日起解除原、被告之间的房屋租赁合同，本院予以支持。自2013年5月1日至2015年4月30日，被告继续使用涉案房屋，应按照合同约定向原告支付租金人民币1600000元。对于原告要求被告支付的违约金320000元，被告不同意给付，本院根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对原告请求的违约金予以适当调整。本院酌定被告逾期付款应承担的违约金为以欠款数额为基数，自2013年5月1日起至判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮百分之三十计算。合同解除后，被告应将房屋交还原告，故对原告要求被告交还涉案房屋的请求，本院予以支持。被告在合同解除后仍占用案涉房屋，应支付占用期间的使用费，使用费用比照合同约定的租金标准进行计算，从2015年5月1日起至实际返还房屋时止。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告北京兴盛国通通信工程有限公司与被告中国邮政速递物流股份有限公司廊坊市分公司于2012年4月30日签订的二份《房屋租赁合同》于2015年5月1日解除。二、被告中国邮政速递物流股份有限公司廊坊市分公司于本判决生效后七日内给付原告北京兴盛国通通信工程有限公司租金人民币1600000元，并按中国人民银行同期贷款利率上浮百分之三十计算支付违约金（自2013年5月1日起至判决确定的给付之日止）。三、被告中国邮政速递物流股份有限公司廊坊市分公司于本判决生效后七日内将坐落在三河市燕郊行宫东大街南侧房屋及院落（其中邮件处理中心面积820平方米；二层办公面积332平方米）返还给原告北京兴盛国通通信工程有限公司。自2015年5月1日起至被告实际返还房屋之日止，被告按年租金人民币800000元向原告北京兴盛国通通信工程有限公司支付占用费。案件受理费22080元，由被告中国邮政速递物流股份有限公司廊坊市分公司负担（本判决生效后三日内交纳）。
上诉人中国邮政速递物流股份有限公司廊坊市分公司上诉的主要理由是：2014年5月底，上诉人已经全部搬离涉案房屋，并电话通知了被上诉人，因此双方租赁合同早已解除，原审判决不顾事实，判决不公，请求二审法院依法改判。
被上诉人北京兴盛国通通信工程有限公司辩称，根据合同约定，合同解除后，需经双方验收确认后相互签字或盖章为返还，但上诉人未能提交证据予以证明。原审判决正确，请求维持原判。
本院经审理查明的事实与原审查明的主要事实相同。
本院认为，原、被告于2012年4月30日签订的两份《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，且已实际履行，应属合法有效。《房屋租赁合同》约定的租赁期间届满后，双方未再签订书面合同，但被告继续使用涉案房屋，因此，原租赁合同转为不定期租赁合同。对于不定期租赁合同，双方可以随时解除。而对于被告占有使用涉案房屋的实际时间，双方均负有举证责任。被告主张在2014年5月底其已经全部搬离涉案房屋，提交了三河市兴益房产经纪有限公司与被告于2014年4月15日签订的《商铺租赁合同》、三河市兴达房地产开发有限公司与河北省邮政速递物流有限公司廊坊市分公司燕郊营业部于2014年3月15日签订的《房屋租赁合同》及补充协议、廖万明与被告于2014年6月1日签订的《房屋租赁合同》予以证明。原告虽不予认可，但其并未向一、二审法院提交被告继续占有使用涉案房屋的证据。原审法院以双方并未依据合同约定办理书面交接验收手续，认为被告始终处于继续使用之中，缺乏实际事实依据，判决被告自2013年5月1日连续给付至今的租赁费，不够妥当，本院应予以改判。虽然承租方于2014年5月底搬走，其实际并未占有使用涉案房屋，但承租方解除合同亦应当留给出租方相应的准备时间，结合全案情况，本院酌定该准备时间为半年，即被告实际的租赁费应给付至2014年11月末（自2013年5月1日至2014年11月30日），共计1266666元，并应按中国人民银行同期贷款利率上浮百分之三十承担逾期付款违约金。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销三河市人民法院（2015）三民初字第1753号民事判决；
二、原告北京兴盛国通通信工程有限公司与被告中国邮政速递物流股份有限公司廊坊市分公司于2012年4月30日签订的二份《房屋租赁合同》于2014年11月30日解除。
三、被告中国邮政速递物流股份有限公司廊坊市分公司于本判决生效后七日内给付原告北京兴盛国通通信工程有限公司租金人民币1266666元，并按中国人民银行同期贷款利率上浮百分之三十支付违约金（自2013年5月1日起至本判决确定的给付之日止）。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
一审审案件受理费22080元，二审审案件受理费22080元，均由被告中国邮政速递物流股份有限公司廊坊市分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘建刚
审判员 李绍辉
审判员 罗丕军
二〇一六年五月十七日
书记员 邓雪娇