重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）碚法民初字第03989号
原告重庆海宇物业管理有限公司。住所地重庆市北碚区城南新区康宁路*号。组织机构代码74748234-3。
法定代表人张海忠，该公司董事长。
委托代理人严红英，该公司员工。
委托代理人刘纯良，该公司员工。
被告游开华，男，汉族，城镇居民，住重庆市北碚区。
原告重庆海宇物业管理有限公司（以下简称海宇物业公司）诉被告游开华物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月27日立案受理后，依法由代理审判员邓海燕适用简易程序，分别于2014年7月17日、2014年8月1日、2014年8月11日公开开庭进行了审理。原告海宇物业公司的委托代理人严红英、刘纯良，被告游开华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海宇物业公司诉称：被告系北碚区XX路XX号业主。根据原告与业主委员会的物业服务合同，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2012年7月起便拖欠物业管理费。我方曾多次向被告催交物业管理费，但被告未予理睬。现诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付2012年7月至2014年5月期间拖欠的物业管理费1646.50元、2012年7月起至2014年5月的电梯费570.40元、2012年3月至2014年4月的路灯公摊费106.10元，共计2323元；2、物业服务合同约定违约金较高，自愿进行调整，以所欠物管费1646.50元为本金，按30%计算违约金，依法判令被告向原告支付拖欠期间的违约金493.95元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告游开华辩称：被告的确在2012年7月开始没有缴纳物业管理费、电梯费、路灯公摊费，所欠费用有待法庭核实。2013年业委会与原告签订的物业服务合同对被告没有约束力，被告不知道这个合同。同时，原告还侵犯了被告过路的安全、环境的卫生及侵占了被告的公共区域，原告侵权在先。同时，游开华并不知晓海宇物业公司与业主委员会签订的物业服务合同，该物业服务合同对其没有约束力。现要求驳回原告的诉讼请求，并要求撤销原告与被告之间的服务合同。
经审理查明：游开华系北碚区XX路XX号业主，其住宅建筑面积81.68㎡。2009年9月14日，游开华与海宇物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由海宇物业公司对其进行物业服务，物业服务的内容为：1、物业共用部分的日常养护和管理。2、物业共用设施、设备的日常维护、运行和管理。3、共用绿地、花木等的日常养护和管理。4、公用场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运……同时约定高层住宅按建筑面积每月1元／㎡收取。……2013年1月3日，业主委员会（甲方）再次与海宇物业公司（乙方）签订《物业服务合同》。物业服务合同约定：物业管理服务费高层住宅按照建筑面积每月0.9元／㎡收取。高层住宅电梯运行收费，标准为：【10元（第三层）＋0.30×（N-3）】×M，N为楼层数，M为家庭常住人口数。单元门庭及过道路灯照明费，按单元按户按月据实分摊，业主或物业使用人在缴费时补齐。业主应于海宇物业接手物业管理服务之日起向物业公司交纳物业服务费用或物业服务资金。物业管理服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前完清缴费。业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。公共部分的收益、露天车位租金，由乙方负责收取。乙方从游泳池收入、露天车位租赁等费用中采取包干方式从本合同执行开始第一年内按季度提取9000元／季给甲方，此费用属于全体业主；第二年开始按季度提取12000元，甲方不得向乙方以其他名义提出提成或赞助。游泳池由乙方管理，其收益用于游泳池安全、水电、人工工资、药剂、检测、办证等费用，甲方不承担任何安全责任。海宇物业公司按物业服务约定提供了物业服务。
庭审中，海宇物业公司诉称2012年8月前，物业管理费主动调整收费标准，均是按照0.63元／㎡计算（0.9元／㎡×70%），2012年9月后，物业管理费按照合同标准每月0.9元／㎡收取。游开华常住人口2人，自2012年7月起未缴纳物业管理费及电梯费，2012年7月至2014年5月期间拖欠的物业管理费（含日常维修养护费、但不含水电公摊费用及电梯运行费）共计1646.68元（0.63元／㎡／月×81.68㎡×2个月＋0.9元／㎡／月×81.68㎡×21个月），由于海宇物业公司只诉求物业管理费1646.50元，本院对其自行降低的费用金额1646.50元予以确认；2012年7月至2014年5月期间拖欠的电梯费共计570.40元【10元＋0.30×（11-3）】×2×23个月。经当庭核实，2012年3月至2014年4月拖欠的公摊电费为106.10元。
庭审中，游开华陈述海宇物业公司私自将本小区大门门卫室改为经营场所，长达三年左右；1幢楼大厅门外玻璃雨棚损害长达五年左右才修复；海宇物业公司占用2幢楼电梯机房养殖飞鸽，长达六年；海宇物业公司1幢楼门面擅自改作餐馆进行经营；海宇物业公司占用业主共有绿化带，将弃土堆放在天然气管道上，造成安全隐患；下雨天小区大门出入口地面有积水；游泳池是小区业主公有的，游泳池收益的费用没有分在业主身上；小区2幢的绿化带缺失，长的全是杂草；小区休闲地方缺失了长条板凳。海宇物业公司存在严重侵权。针对游开华的辩称意见，海宇物业公司陈述小区大门门卫室是属于开发商的；大厅门外玻璃雨棚损害属实，由于修理需经过业委会同意，拖延了时间，现在已经修好了；养殖飞鸽的只是个别业主，海宇物业公司已向其发送整改通知，该业主也承诺尽快搬离；1幢楼门面改作餐馆的问题不是海宇物业公司的授权范围；弃土是天然气公司修建管道留下的，现在已经修好，弃土也已回填；大门出入口地面有积水正常，并不影响通行；游泳池分配的问题已经在物业服务合同中有明确约定；物业公司定期或不定期对绿化带进行了维护，但部分业主不文明行为造成了草坪踩死，会根据气候进行补栽，但现在夏季不适合补栽；休闲区的板凳有多年了，能修补的进行了修补，不能修补的进行了撤除。
综上所述事实，有物业服务合同、房屋租赁协议、需要开发商整改问题的会议纪要、收据、整改通知书、养鸽扰民会议纪要、承诺书、公告、照片、光盘以及原、被告双方在庭审中的陈述记录载卷为据。
本院认为：当事人的合法权利依法受法律保护。根据审理查明的事实，并结合庭审中诉辩双方的意见，本案的争议焦点在于：1、游开华是否应受物业服务合同的约束？2、游开华是否应承担物管费等相关费用？
根据上述争议焦点，现做如下综合评析：
一、关于游开华是否应受物业服务合同约束的问题。
本案中，海宇物业公司分别与游开华、业主委员会签订了《前期物业管理服务协议》及《物业服务合同》，约定由海宇物业公司对其进行物业服务，物业服务合同明确约定了海宇物业公司物业服务的相关内容。庭审中，游开华辩称其不知晓海宇物业公司与业主委员会签订的物业服务合同，该物业服务合同对其没有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。据此，海宇物业公司与业主委员会签订的《物业服务合同》对全体业主具有约束力，游开华不能要求撤销其与海宇物业公司之间的服务合同，也不能认为该物业服务合同对其没有约束力，据此，本院对游开华的辩称意见不予采纳。
二、关于游开华是否应承担物管费等相关费用的问题。
庭审中，游开华还辩称大门门卫室改为经营场所、玻璃雨棚损害、电梯机房养殖飞鸽、弃土堆放、门面擅自改作餐馆等问题，海宇物业公司存在严重侵权。针对游开华的辩称意见，海宇物业公司举示了房屋租赁协议、需要开发商整改问题的会议纪要、养鸽扰民会议纪要、承诺书、弃土已回填照片、小区业委会公告等证据予以佐证。租赁协议及会议纪要说明海宇物业公司不是小区门卫室的出租方；会议纪要、承诺书说明海宇物业公司已根据物业服务合同的约定履行了相应的协助、协调义务；弃土已回填照片、养鸽扰民会议纪要，说明业主反映的问题已经得到或正在得到解决。根据当事人双方的诉辩意见，本院认为，游开华虽然辩称海宇物业公司侵权，但并未指明侵犯权利的具体类型，亦未举示海宇物业公司有扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的证据，其辩称意见主要意在表明海宇物业公司的物业服务有瑕疵。由于海宇物业公司举示了其已根据物业服务合同履行相应义务的证据，本院认为，现实中物业管理情况较复杂，物业服务公司在提供服务时，可能因技术问题造成履行合同不符合合同约定，或者有瑕疵，或者经过多方努力未能使业主满意。在物业公司已按物业服务约定提供了物业服务的情况下，业主不能仅以物业服务不到位、物业服务有瑕疵为由拒绝缴纳相关物业管理等费用。据此，本院对游开华的辩称意见不予采纳。游开华应按约定缴纳拖欠的物业管理费1646.50元、电梯费570.40元、路灯公摊费106.10元，共计2323元。
关于拖欠物管费的违约金，庭审中，海宇物业公司自述物业服务合同约定违约金较高，自愿对欠交物业费的违约金进行了调整，要求以未交物管费金额为本金，并按30%进行计算，违约金为493.95元。本院认为，该调整后的违约金仍然高于法律规定，且被告不同意支付原告所要求的金额，故本院对违约金依法予以调整，以每月未交物管费金额为本金，酌情按照同期贷款利息5%的1.3倍作为违约金标准。同时，庭审中，海宇物业公司还自愿表示以第一次庭审辩论终结时间（2014年7月17日）作为逾期缴纳费用的结束时间，本院予以确认。经核查，游开华自2012年7月11日起，未缴纳物业管理费，存在逾期缴纳的情况，应当支付违约金。游开华2012年7月至2014年5月期间，每月物业服务费逾期天数分别为：2012年7月737天，2012年8月706天，2012年9月675天，2012年10月645天，2012年11月614天，2012年12月584天，2013年1月553天，2013年2月522天，2013年3月494天，2013年4月463天，2013年5月433天，2013年6月402天，2013年7月372天，2013年8月341天，2013年9月310天，2013年10月280天，2013年11月249天，2013年12月219天，2014年1月188天，2014年2月157天，2014年3月129天，2014年4月98天，2014年5月68天，经计算，游开华应支付的滞纳金为0.63元／㎡／月×81.68㎡×5%÷365×1.3×（737＋706）＋0.9元／㎡×81.68㎡×5%÷365×1.3×（675＋645＋614＋584＋553＋522＋494＋463＋433＋402＋372＋341＋310＋280＋249＋219＋188＋157＋129＋98＋68）=115.29元。因按合同约定计算出的违约金低于海宇物业公司要求的违约金493.95元，本院对海宇物业要求以未交物管费金额为本金，并按30%进行计算的意见不予采纳，游开华逾期支付物业服务费的违约金为115.29元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、由被告游开华在本判决生效之日起十日内支付给原告重庆海宇物业管理有限公司物业管理费（2012年7月至2014年5月期间）1646.50元；电梯费（2012年7月至2014年5月期间）570.40元；公摊电费（2012年3月至2014年4月期间）106.10元，共计2323元。
二、由被告游开华在本判决生效之日起十日内支付给原告重庆海宇物业管理有限公司拖欠物业管理费的违约金115.29元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由游开华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 邓海燕
二〇一四年八月十三日
书 记 员 李梅芳