福建省石狮市人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）狮执外异字第16号
案外人洪亮亮，女，1974年11月3日出生，汉族，住福建省石狮市。
申请执行人吴宇岩，男，1968年3月23日出生，汉族，经商，住福建省石狮市。
被执行人沈瑞雄，男，1972年11月7日出生，汉族，住福建省晋江市。
被执行人施巧儿，女，1974年9月24日出生，汉族，住福建省晋江市。
本院在执行申请执行人吴宇岩与被执行人沈瑞雄、施巧儿民间借贷纠纷一案中，案外人洪亮亮于2014年7月9日提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭举行听证会进行审查，案外人洪亮亮、申请执行人吴宇岩出席了听证会，被执行人沈瑞雄、施巧儿经本院合法传唤无正当理由拒不到会。现已审查终结。
案外人洪亮亮称，址于石狮市大北环路商品房原为施巧儿所有。2013年4月3日，洪亮亮与施巧儿及其丈夫沈瑞雄（下称“施巧儿一方”）签订《房地产转让协议书》一份，约定施巧儿一方将该房屋以870000元的价款转让给洪亮亮。协议签订当日，洪亮亮支付给施巧儿一方房产转让定金130000元。后又分别于2013年4月7日支付购房款400000元、于2013年5月4日支付购房款42400元、于2013年6月3日支付购房款117600元、于2013年9月9日支付购房款180000元，五次共付购房款870000元，当日，施巧儿一方将上述房屋交付给异议人，由异议人一直占有、使用。该房屋转让协议没有违反禁止性规定，合法有效，洪亮亮享有该房屋的合法所有权。2014年1月3日石狮市人民法院作出（2013）狮民初字第3920号民事判决，判决洪亮亮与沈瑞雄、施巧儿在2013年4月3日签订的《房地产转让协议书》合法有效，现该判决已于2014年1月25日发生法律效力。另，2013年9月29日石狮市人民法院依王汉章申请作出（2013）狮民保字第49号民事裁定，对异议人上述房屋进行财产保全，一度使异议人与施巧儿一方无法办理房屋过户手续。后因该案管辖权移送晋江法院审理，异议人即向法院提出执行异议，晋江市人民法院于2014年5月19日作出民事裁定，解除对该房屋的保全及执行行为。解除裁定送达后，异议人即开始办理房屋过户手续，在办理过程中，房屋承租人福建永前园林有限公司老板董再发（注：异议人洪亮亮作为出租方）表示要购买，后经协商，为避免繁杂的手续，直接办理以董再发为受让人的房屋过户手续，并由异议人与董再发签订房地产转让协议书一份，石狮市房管部门也已受理申请。2014年6月17日，各方均已交纳了房屋过户费用共计61800元，目前石狮市房管部门已进入审核、登记阶段。现石狮市人民法院于2014年7月4日对异议人上述享有所有权的房屋进行了查封，根据法律的相关规定，在该房屋被裁定查封前，异议人已经支付了全部价款，已经实际占有、使用该房屋，并且没有任何过错（需要说明的是，2013年9月9日异议人付清房款、接收房屋后，因施巧儿未能还清兴业银行按揭款，导致无法过户，同年10月10日该房屋又因王章汉的申请被贵院裁定保全查封，后该案移送晋江法院审理，异议人也提出执行异议，同时异议人还向贵院提起对施巧儿一方的诉讼，在诉讼中施巧儿还清了银行按揭款，并于2013年12月10日注销抵押登记，异议人取得两证，后晋江市人民法院也认可异议人的执行异议，裁定解除对该房屋查封，并于2014年6月上旬对查封手续进行解冻，自付清全款至今，异议人一直催促施巧儿还清银行按揭款，并积极运用法律维护自身权利，合理合法、奔波不停，不存在任何过错。）《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。该规定指向性、针对性非常肯定和明确，依该规定并结合上述事实，石狮市人民法院业已查封的执行行为违反了法律对此类期限规定的不得查封的规定，应予以撤销。故，异议人根据《民事诉讼法》第二百二十五条“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议”之规定，向法院提出书面异议，请求撤销对异议人享有所有权的商品房的查封等执行行为。
申请执行人吴宇岩辩称，1、异议人对房屋没有实际占有，去年11月份开庭当天其从执行标的房屋叫沈瑞雄到法院一起开庭，后来其又去了执行标的房屋三四次协调借贷案件；2、现在被执行人施巧儿可能还住在执行标的房屋里，电费也是施巧儿交纳的，2014年7月26号左右施巧儿打电话说要保住执行标的房屋，施巧儿和异议人是串通的，双方买卖协议无效；3、被执行人施巧儿与沈瑞雄在借贷案件的诉讼阶段已经离婚了，但是该房屋是他们夫妻关系存续期间的共有财产，异议人只把购房款给施巧儿一人，沈瑞雄有权分到一半房款，异议人没有将一半房款付给沈瑞雄，损害到其债权。
为证明其主张，申请执行人吴宇岩于听证会结束后申请证人林某某出庭作证，案外人洪亮亮、被执行人施巧儿亦到庭。证人林某某的证言为：沈瑞雄向吴宇岩借款时，其是沈瑞雄的担保人；在原告吴宇岩与被告沈瑞雄、施巧儿民间借贷纠纷一案开庭当日，其与吴宇岩一起到金丘阳光城接沈瑞雄到法院开庭，但只到楼下，不知道法院查封的房产由谁居住、使用。被执行人施巧儿承认其于2013年4月份与洪亮亮签订合同，将房产卖给洪亮亮，洪亮亮付完全部钱后，其于2013年农历8月份将上述房产交付洪亮亮。
本院查明，原告吴宇岩与被告沈瑞雄、施巧儿民间借贷纠纷一案，本院于2013年11月20日作出（2013）狮民初字第3806号民事判决，判令：一、被告沈瑞雄应于判决生效后10日内偿还原告吴宇岩借款470000元及相应利息［自借款之日起至判决确定还款截止日按银行同期同类贷款利率的4倍计付］；二、被告施巧儿对被告沈瑞雄的上述债务承担连带偿还责任，并在偿还部分内对被告沈瑞雄拥有追偿权。被告施巧儿不服本院一审判决，提起上诉，泉州市中级人民法院于2014年2月15日作出（2014）泉民终字第417号民事裁定，裁定按上诉人施巧儿自动撤回上诉处理，双方均按原审判决执行。该裁定发生法律效力后，申请执行人吴宇岩于2014年3月26日向本院申请执行，本院于同日立案受理，案号为（2014）狮执行字第484号。根据当事人的申请，本院于2014年7月3日作出（2014）狮执行字第484号民事裁定，查封、扣押、冻结、划拨、扣留、提取被执行人沈瑞雄、施巧儿的财产（以执行标的额为限），并向石狮市房产、土地登记交易中心发出（2014）狮执行字第484号协助执行通知书，对被执行人施巧儿所有的房产办理查封登记。异议人洪亮亮于2014年7月9日向本院提出书面异议。
另查明，被执行人沈瑞雄、施巧儿系夫妻关系，后于2010年3月30日协议离婚。2005年12月2日，施巧儿向福建石狮市菲华金丘开发建设有限公司购买商品房一套，房款为468334元。2007年2月26日，施巧儿以上述房产作为抵押物，并提供石狮市菲华金丘开发建设有限公司作为保证人与兴业银行股份有限公司石狮宝湖支行签订《个人住房借款合同》一份，向该行借款320000元用于支付上述购房款。2012年3月20日，施巧儿取得上述商品房的权属证书。2013年4月3日，案外人洪亮亮（甲方）与沈瑞雄、施巧儿（乙方）签订《房地产转让协议书》一份，约定乙方上述房屋以870000元的价款转让给甲方。协议签订当日，甲方支付给乙方房产转让定金130000元。后甲方又分别于2013年4月7日支付购房款400000元、于2013年5月4日支付购房款42400元、于2013年6月3日支付购房款117600元、于2013年9月9日支付购房款180000元，五次共支付870000元，每次付款乙方均出具《收条》交由甲方收执。2013年9月9日，乙方将上述房屋交付给乙方，由甲方占有、使用。因沈瑞雄、施巧儿未能配合办理产权过户登记手续，洪亮亮于2013年11月13日向本院提起诉讼。审理中，施巧儿提前偿还兴业银行股份有限公司石狮市宝湖支行借款，并于2013年12月10日注销抵押登记。本院于2014年1月3日作出（2013）狮民初字第3920号民事判决，判令：一、原告洪亮亮与被告沈瑞雄、施巧儿在2013年4月3日签订的《房地产转让协议》合法有效；二、驳回原告洪亮亮其他的诉讼请求。
另，本院根据申请人王章汉的诉前财产保全申请，于2013年9月29日作出（2013）狮民保字第49号民事裁定，查封被申请人施巧儿所有的房屋，并于2013年10月10日向石狮市房产、土地登记交易中心发出协助执行通知书，对上述房产办理查封手续。后该案因管辖权问题移送晋江市人民法院审理。案外人洪亮亮向晋江市人民法院提出执行异议，晋江市人民法院于2014年5月19日作出（2013）晋民初字第9338-2号民事裁定，解除对登记在被告施巧儿名下的房屋的查封。
2014年6月16日，洪亮亮作为甲方，与乙方董再发签订《房地产转让协议书》，约定甲方上述房屋转让给乙方，转让价款为750000元。后于第二天又签订《补充协议》一份。2014年6月17日，董再发缴纳了相关税收，并支付600000元。
以上事实有案外人、申请执行人双方的当庭陈述，以及本院（2013）狮民初字第3806号民事判决书、泉州市中级人民法院（2014）泉民终字第417号民事裁定书、法律文书生效证明、本院（2014）狮执行字第484号民事裁定书、（2014）狮执行字第484号协助执行通知书及送达回证、（2013）狮民保字第49号民事裁定书、（2013）狮执行字第1620号协助执行通知书及送达回证、（2013）狮民初字第3920号民事判决书以及案外人提供的《房地产转让协议书》、沈瑞雄与施巧儿的《离婚协议书》、晋江市人民法院（2013）晋民初字第9338-2号民事裁定书、洪亮亮与董再发签订的《房地产转让协议书》及《补充协议》、销售不动产统一发票及税收完税证明等证据可以证实，本院予以确认。
本院认为，在本院执行申请执行人吴宇岩与被执行人沈瑞雄、施巧儿民间借贷纠纷一案中，查封登记在被执行人施巧儿名下的房产之前，案外人洪亮亮就与被执行人沈瑞雄、施前儿签订《房地产转让协议书》，已支付该房产的价款和对该房屋实际占有，并将该房产转让给第三人董再发，第三人董再发亦已缴交相关收税收及支付部分房款。案外人洪亮亮未及时与施巧儿、沈瑞雄办理过户手续的原因是因施巧儿拖欠银行按揭款，导致不能办理过户登记手续。后本院依王章汉的诉前保全申请，作出（2013）狮民保字第49号民事裁定，对该房产进行查封。在该案件移送晋江市人民法院管辖后，案外人洪亮亮即向晋江市人民法院提出执行异议，晋江市人民法院经审查，认定是因施巧儿未能配合案外人洪亮亮办理产权过户登记手续，导致该房产被人民法院查封，案外人洪亮亮并无过错，作出（2013）晋民初字第9338-2号民事裁定，裁定解除对登记在被告施巧儿名下的房屋的查封。后案外人洪亮亮与施巧儿、沈瑞雄办理过户手续中，因本院执行申请执行人吴宇岩与被执行人沈瑞雄、施巧儿民间借贷纠纷一案，对该房产进行查封，而无法办理过户手续。因此，在未及时办理房产过户登记手续方面，案外人洪亮亮并无过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，本院认为案外人洪亮亮提出异议的理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
中止对登记在被执行人施巧儿名下的房产的执行。
本裁定送达后立即生效。
审判长 蔡明志
审判员 邱长途
审判员 林雪迎
二〇一四年八月二十日
书记员 邱尚荣
附：引用的法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。（注：此处的第二百零四条为修改前的《中华人民共和国民事诉讼法》，修改后的《中华人民共和国民事诉讼法》为第二百二十七条。）