广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第833号
上诉人（原审原告）：冯秀娟，女，1974年4月3日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：李伟光，广东南鹏律师事务所律师。
委托代理人：肖铭，广东南鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李凤秋，女，1962年10月5日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：谢洪雁，广东铭致律师事务所律师。
委托代理人：林小霞，广东铭致律师事务所律师。
上诉人冯秀娟因与被上诉人李凤秋房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2014）中二法古民一初字第374号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：1999年12月6日，李凤秋与冯秀娟签订房屋买卖协议书。双方约定李凤秋将其所有的位于中山市古镇镇古二下草洲新村（即古二沿河二路五街七号）的房屋卖给冯秀娟，成交价为138000元，李凤秋将该房屋的土地使用证及房产证于协议签订当天交给冯秀娟，房屋的过户手续由冯秀娟自行办理。冯秀娟于上述协议签订前的1999年10月29日向李凤秋支付购房订金20000元。上述协议签订后，李凤秋将该房屋的房地产权证（粤房地证字第××号）及集体土地建设用地使用证（中府集建字第177775／10140035号）交给冯秀娟并将上述房屋交付冯秀娟使用。冯秀娟于2000年2月3日向李凤秋支付购房款余款118000元。冯秀娟于1999年12月7日向中山市古镇镇古二村委会（以下简称古二村委会）支付房屋转让手续费506元。古二村委会出具证明书，证明古二村村民李凤秋将上述房屋转让给古镇居民冯秀娟，请有关单位办理过户。李凤秋于2013年12月重新回上述房屋居住，李凤秋进入上述房屋时，冯秀娟不在现场。冯秀娟于2014年1月25日向中山市公安局古镇分局古镇派出所报警。2014年5月，李凤秋将上述房屋原土地使用证和房产证申报遗失后，办理了新的土地使用证［中府集用（2014）第1000367号］和房产证（粤房地权证中府字第××号）。上述房屋现由李凤秋实际使用，登记所有权人为李凤秋，占用土地为宅基地，用地面积91.4平方米。2014年6月10日，冯秀娟诉至原审法院，请求判令：一、解除冯秀娟和李凤秋于1999年12月6日签订的房屋转卖协议书；二、李凤秋返还购房款138000元及利息损失（以138000元为基数，自1999年12月6日起按中国人民银行同期贷款利率计至清偿之日止）；三、李凤秋赔偿冯秀娟损失209193元；四、本案诉讼费用由李凤秋承担。
原审法院认为：我国1998年修订的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。现行的《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）对此作了同样的规定。冯秀娟作为城市居民，向李凤秋购买宅基地上的房产，双方签订的房屋买卖协议因违反上述法律的强制性规定而无效。李凤秋应当向冯秀娟返还购房款138000元。冯秀娟主张李凤秋应当返还该购房款自1999年12月6日起的利息，但因冯秀娟在向李凤秋购买上述房屋时明知该房屋为宅基地上的房屋，李凤秋对此并未隐瞒，且冯秀娟已实际使用该房屋十余年，故对冯秀娟此项主张不予支持。关于冯秀娟主张的李凤秋应当赔偿其损失209193元，冯秀娟解释该损失为其对涉案房屋的装修及室内沙发、柜子、家用电器、首饰等的损失。李凤秋称其将涉案房屋于1999年交付给冯秀娟时房屋已装修，即使此后冯秀娟又进行部分装修，但距今已15年，房屋的装修已没有什么价值。李凤秋是在发现该房屋没有人居住也未上锁时，才进去居住的，李凤秋进入房屋时没有看到冯秀娟所说的家具、电器、首饰。李凤秋觉得该房屋当时不适合居住，后来重新进行了装修。由于冯秀娟未举证证明涉案房屋是其进行装修的及装修的价值，也未举证证明其购买的、遗留在涉案房屋内的家具、电器、首饰有哪些，应当承担举证不能的不利后果。冯秀娟提供了部分首饰的购买发票，但不能证明这些首饰存放于涉案房屋中。且冯秀娟在2013年12月已知道李凤秋进入涉案房屋居住，但直到2014年1月25日才向公安部门报警，其间间隔时间较久。照常理分析，如果室内有贵重物品，应当会更早采取措施。故对冯秀娟要求李凤秋赔偿其损失209193元的主张不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、冯秀娟与李凤秋于1999年12月6日签订的关于转让中山市古镇镇古二下草洲新村（即古二沿河二路五街七号）房屋的买卖协议无效；二、李凤秋于原审判决发生法律效力之日起3日内向冯秀娟返还138000元；三、驳回冯秀娟的其他诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6508元，减半收取3254元，由冯秀娟负担1961元，李凤秋负担1293元，李凤秋负担的部分在支付上述款项时迳付冯秀娟。
冯秀娟不服原审判决，向本院提起上诉称：一、冯秀娟购买涉案房屋经过了古二村委会的同意，并向古二村委会交付了房屋的转让手续费，古二村委会也出具了证明书，证明该村村民李凤秋将涉案房屋转让给冯秀娟，并请有关单位办理过户。由于当时的的政策是允许涉案房屋过户的，实践中亦有非常多类似的交易能够成功办理过户登记，且古二村委会亦同意冯秀娟购买涉案房屋，冯秀娟完全有理由相信涉案房屋是可以办理过户登记的，其并没有过错。因李凤秋未协助冯秀娟办理涉案房屋的过户登记，致使涉案房屋至今未能过户登记到冯秀娟的名下。同时，李凤秋违背诚实信用原则，趁冯秀娟外出强行侵占涉案房屋，存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，在冯秀娟没有过错的情况下，李凤秋应该返还冯秀娟购房款138000元及利息损失（自1999年12月6日起计算），即使法院不支持李凤秋承担自1999年12月6日起算的利息，李凤秋也应当承担自其侵占涉案房屋之日起算的利息。故一审判决驳回冯秀娟关于返还购房款自1999年12月6日起计算的利息属于认定事实不清，适用法律错误。二、原审法院判决驳回冯秀娟要求李凤秋赔偿损失209193元的诉讼请求，缺乏事实依据。冯秀娟购买涉案房屋后，对房屋进行装修，并购买了家具、电器等生活用品。冯秀娟提供的照片等证据能够证明李凤秋侵占涉案房屋时房屋有较好的装修及家电、家具等物品。同时冯秀娟在涉案房屋生活居住了十多年，根据常理，日常生活所用的家具、电器以及首饰等物品都放置家中。一审判决将证明李凤秋进入涉案房屋时，房屋内的财产情况的证明责任分配给冯秀娟不妥，应由李凤秋证明其侵占涉案房屋时屋内的物品情况。即使冯秀娟不能完全举证证明涉案房屋内财产的情况及其价值，法院也应该酌定，不能将举证不能的责任全部由冯秀娟承担。综上，请求判令：一、撤销原审判决，改判李凤秋返还冯秀娟购房款138000元及利息损失（以138000元为基数，自1999年12月6日起按中国人民银行同期贷款利率计至清偿之日止）；二、李凤秋赔偿冯秀娟损失209193元；三、本案一、二审诉讼费用由李凤秋承担。
李凤秋辩称：一、冯秀娟购买涉案房产时已清楚知悉涉案房屋所属土地的性质为宅基地，李凤秋从未刻意隐瞒涉案土地为宅基地的事实，李凤秋对双方签订的房屋买卖合同无效不存在过错。冯秀娟明知双方签订的房屋买卖合同无效，涉案房屋存在不能办理过户登记的风险，仍向李凤秋购买涉案房屋，冯秀娟应自行承担购房款的利息损失。此外，冯秀娟虽然主张在政策允许涉案房屋办理过户登记时，李凤秋未协助其办理过户登记，但其并未提供相应的证据证明存在该事实。根据双方签订的《房屋转让协议书》，涉案房屋的过户登记手续应由冯秀娟自行办理。由于冯秀娟怠于办理涉案房屋的登记过户手续，致使涉案房屋至今仍登记在李凤秋名下。因此，虽然双方签订的房屋买卖协议无效，但由于李凤秋对此不存在过错，依法无需向冯秀娟支付购房款自1999年12月6日起计算的利息。二、李凤秋在发现涉案房屋未上锁方才进入里面的，当时屋内并无家具、电器和首饰，根据法律规定，冯秀娟应举证证明当时屋内确实有上述物品。冯秀娟在2013年12月即已知道李凤秋进入涉案房屋内居住，但其直至2014年1月25日才报警处理，不符合常理。李凤秋将涉案房屋交付给冯秀娟时，房屋已进行过装修，即使冯秀娟后来对涉案房屋再进行装修，因该装修已经过十多年的时间，没有什么价值。因此，冯秀娟主张李凤秋赔偿其损失没有事实依据，应予以驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。
二审期间，冯秀娟、李凤秋均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明：原审查明的基本事实无误，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人的诉辩陈述，本案的争议焦点是李凤秋应否向冯秀娟赔偿购房款的利息损失及财产损失的问题。
李凤秋与冯秀娟就涉案房屋所签订的房屋买卖合同，因违反法律的强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，合同无效后，应按双方返还，过错方赔偿损失的原则处理。涉案房屋买卖合同之所以无效，是因为涉案房屋为农村宅基地上所建之房屋，根据相关法律的规定，城镇居民不能通过转让的方式获得宅基地上房屋的所有权。冯秀娟、李凤秋明知涉案房屋所在土地为宅基地，仍然通过签订买卖合同的方式协议转让涉案房屋，对于涉案房屋买卖合同的无效，双方均有过错。在涉案房屋买卖合同无效后，冯秀娟应向李凤秋返还涉案房屋，李凤秋应向冯秀娟返还涉案房屋的购房款。关于冯秀娟主张的购房款利息损失以及装修损失问题，冯秀娟在1999年即对涉案房屋进行装修，但该房屋装修至今已有十多年时间，其价值甚微。冯秀娟在双方签订合同后，已实际占有、使用涉案房屋十多年，其因获得涉案房屋的使用权而获有利益。与此相对的是，李凤秋虽然已获得冯秀娟支付的购房款，但其在冯秀娟实际使用涉案房屋期间，亦受有不能使用涉案房屋以及涉案房屋因冯秀娟的占有、使用行为而折旧、贬值的损失。因此，双方当事人在涉案合同的实际履行期间均获有利益以及受有损失。本院综合考虑双方当事人的过错程度以及涉案房屋买卖合同的实际履行情况等因素，认定双方因涉案房屋买卖合同无效而受有的上述损失可相互冲抵，原审法院对于冯秀娟主张的购房款利息损失以及装修损失不予支持并无不妥。
至于冯秀娟主张的财产损失问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”冯秀娟虽然主张李凤秋侵占了其存放于涉案房屋中的家具、家电、首饰等物品，并提供了部分首饰的购买发票，但其并不能提供证据证明上述家具、家电的价值以及李凤秋于2013年12月进入涉案房屋时，上述物品仍存于涉案房屋内。故，冯秀娟主张李凤秋应赔偿其财产损失209193元的诉讼请求不能成立，本院亦不予支持。
综上，上诉人冯秀娟的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院查明的基本事实清楚，适用法律正确，处理适当，程序正当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6508元（上诉人冯秀娟已预交6508元），由上诉人冯秀娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
代理审判员 陈爱玲
代理审判员 马燕清
二〇一五年七月三十日
书 记 员 罗海欣
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