山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临商终字第1307号
上诉人（原审被告）：平邑县蔡伦石材有限公司。住所地：平邑县城平九路西侧。
法定代表人：孟现民，经理。
被上诉人（原审原告）：张宗珍，女，1963年3月27日生，居民，住平邑县。
委托代理人：赵刚，山东至平律师事务所律师。
上诉人平邑县蔡伦石材有限公司（以下简称平邑蔡伦石材公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服平邑县人民法院（2013）平商初字第1270号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告张宗珍诉称，2008年，我购买了平邑蔡伦石材公司所有的沿街商住楼一栋，双方签订了商住楼买卖合同，合同约定我交齐购楼款，平邑蔡伦石材公司为我办理房产过户及土地过户。但时至今日，我已交齐楼房款多年，平邑蔡伦石材公司仅为我办理了房产过户手续，土地过户手续迟迟不为我办理，平邑蔡伦石材公司的行为严重侵犯了我的合法权益，请求依法确认我与平邑蔡伦石材公司所订商住楼买卖合同为有效合同，判决平邑蔡伦石材公司立即为我办理土地过户手续，过户费用由平邑蔡伦石材公司承担，诉讼费由平邑蔡伦石材公司负担。
原审被告平邑蔡伦石材公司辩称，商住楼买卖合同是有效合同，并且楼房已经办理过户手续。对于合同约定的在以后办理土地证时费用的承担问题，当时我订立合同时，是指的测绘费、发证费、招待费等由我公司承担，对于地税、国税则由买方承担。因为当时开发的很多房子都是这样办理过户的，所有的开发商都没有承担税金的义务。
原审法院查明，平邑蔡伦石材公司在平邑县城浚河路101号，有国有土地1752平方米，于2002年6月25日取得平国用（2002）字第137号国有土地使用证。平邑蔡伦石材公司在该国有土地上建沿街商住楼一栋。2008年，平邑蔡伦石材公司作为甲方、张宗珍作为乙方，双方签订了商住楼买卖合同，合同约定，甲方将浚河路东首房产证号（47040344）商住楼1-5层，657.76平方米，按每平方米1400元卖给乙方，计款920000元，过户费5000元，车库一个15000元，合计940000元。合同签订后，乙方预付甲方290000元，剩余650000元由甲方将房产手续过户给乙方时由乙方一次性付清，过户费用由甲方承担。在以后办理土地证时费用由甲方承担，甲方法定代表人孟现民签字并加盖了平邑蔡伦石材公司的公章，乙方张宗珍签字捺印。张宗珍依照合同付清房款后，平邑蔡伦石材公司于2007年8月30日将买卖楼房的房屋产权过户到张宗珍名下，张宗珍新取得房权证为平房平字第××号。张宗珍因土地证办理与平邑蔡伦石材公司协商未果，张宗珍于2013年6月28日提起民事诉讼。上述事实，主要是根据当事人陈述及举证材料，经庭审质证认定的，证据材料均在卷佐证。
原审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。建设部《城市房屋权属登记管理办法》第六条规定：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”。地随房走、房随地走的权利合一原则是我国房地产权的一贯原则。房产转让人负有将所售房产占用范围内的土地使用权移转给受让人的义务，受让人享有要求将所购房屋占用范围内的土地使用权移转给自已的权利。在土地使用权变更登记完成之前，转让人为登记的名义权利人，受让人为实质权利人，有权请求将土地使用权变更至自已名下。本案双方对房屋买卖合同的有效性均无异议，并且买卖合同已实际履行了大部分，张宗珍付清了购房款，平邑蔡伦石材公司已将出售的房屋产权过户到张宗珍名下，张宗珍取得了出售房屋的合法财产权，平邑蔡伦石材公司作为房屋出让人，有义务将所售房屋占用范围内的土地使用权变更到张宗珍名下。张宗珍的诉求，事实清楚，证据充分，予以支持。双方在房屋买卖合同中明确约定，在办理土地证时费用由平邑蔡伦石材公司承担，该条约定是双方对办理土地使用权变更登记费用的特别约定，从字面理解，应当是与土地过户有关的所有费用均由平邑蔡伦石材公司承担，所有的过户费用应当包括过户时所交的税金等其他费用。因此，平邑蔡伦石材公司辩称与事实不符，不予采信。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条及《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条之规定，判决：一、张宗珍与平邑县蔡伦石材有限公司签订的商住楼买卖合同为有效合同。二、平邑县蔡伦石材有限公司于判决生效后五日内将上述商住楼买卖合同所确定的土地使用权变更登记至张宗珍名下，变更登记税费由平邑县蔡伦石材公司负担。案件受理费100元，由平邑县蔡伦石材有限公司负担。
上诉人平邑蔡伦石材公司不服一审判决上诉称：一、原审法院审理程序不当。上诉人作为原审被告主体不适格。上诉人营业执照已于2010年被平邑县工商行政管理局作出（2010）048号文依法吊销，原审法院在没有查清事实的情况下判决上诉人承担责任，程序不当。二、原审判决认定事实不清，证据不足。上诉人与被上诉人签订的合同中已经约定测绘费、发证费、招待费等由上诉人负担，各种税由被上诉人承担，原审判决上诉人承担税费不当。综上，请求二审法院依法撤销原判，予以改判或发回重审，诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人张宗珍答辩称：上诉人主体资格适格，虽然被吊销，但是没注销，还可以以原来的名义诉讼。各种税费应当包括办理土地过户的费用。请二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，上诉人平邑蔡伦石材公司于1995年4月18日成立，2005年4月25日经平邑县工商行政管理局核准注册。注册号：371326228000864。2010年5月13日因未参加年检，被平邑县工商行政管理局以平工商企处字（2010）048号文吊销营业执照。
上诉人在二审中提交案外人王典忠、邢坤、甄波出具的书面证明以及三证人的土地使用权证复印件各一份，证实同样情况的土地都是由买方负责交纳过户税，并且已经办理完毕。被上诉人张宗珍认为该证据系上诉人与他人所办理的土地过户手续，与本案无关；本案所争议土地过户费用由上诉人承担是基于双方所订的商住楼买卖合同所规定，因此该土地的过户费用应当由上诉人承担。
二审查明其他事实与一审一致。
本院认为，上诉人平邑蔡伦石材公司与被上诉人张宗珍签订的商住楼买卖合同系双方当事人真实意思表示，且内容不违背法律规定，应为有效合同，双方均应按合同约定履行。本案双方争议的焦点为：一、上诉人诉讼主体是否适格；二、上诉人是否应当负担土地过户登记费用。
关于争议焦点一即主体问题。依据《最高人民法院关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的复函》（法经（2009）24号函）的规定，吊销企业法人营业执照，是工商行政管理机关依据国家工商行政法规对违法的企业法人作出的一种行政处罚。企业法人被吊销营业执照后，应当依法进行清算，清算程序结束并办理工商注销登记后，该企业法人才归于消灭。具体到本案，上诉人仅被吊销营业执照，并未依法进行注销登记，故其法人资格仍然存续，作为本案诉讼主体适格。
关于争议焦点二即土地过户登记费用应由谁负担的问题。涉案商住楼买卖合同明确约定“在以后办理土地证时费用由甲方负担”，并未区分过户费与各种过户税由买卖双方分担，上诉人以其他购房人负担过户税为由要求不承担过户税的主张无合同依据，对其上诉理由本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人平邑县蔡伦石材有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李大军
审判员 张念国
审判员 姚玉蕊
二〇一四年十二月十一日
书记员 杨竣然