辽宁省鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鞍民一终字第20号
上诉人（原审被告）：赵士华，男，1966年7月16日出生，汉族。
委托代理人：刘德宇，辽宁宇声律师事务所律师。
被上诉人（原�原告）：张伟珍，女，1967年7月23号出生，汉族，个体工商户。
委托代理人：鲁杰，辽宁钢城正大律师事务所律师。
上诉人赵士华与被上诉人张伟珍房屋租赁合同纠纷一案，鞍山市铁东区人民法院于2013年8月1日作出（2013）铁东民一初字第282号民事判决，赵士华不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年1月17日公开开庭审理了本案。上诉人赵士华及其委托代理人刘德宇，被上诉人张伟珍及其委托代理人鲁杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年5月8日，张伟珍向一审法院起诉称：原告所有的房屋坐落于鞍山市铁东区园林路168号，原告出租给被告，租赁期限至2012年10月15日止，租赁期满后，被告拒绝返还，并向鞍山市铁东区人民法院起诉，要求继续租赁房屋，铁东区人民法院作出（2012）东民一初字第510号民事判决书，驳回被告的诉讼请求，被告不服上诉至鞍山市中级人民法院，中院作出（2013）鞍民一终字第135号民事判决书，维持原判。判决现已生效，但被告仍拒绝返还，原告无奈诉至法院，请求被告立即返还原告房屋，并支付从2012年10月15日起至被告倒出房屋之日止的房屋租金，每月按6000元计算。
赵士华辩称：原告要求房屋租金过高，原、被告原合同约定租金每年50，000元，合同期满后原告阻止被告经营停业40多天，被告不应支付租金。原告于2012年11月23日纠集多人强行闯入浴池，致使被告物品损坏，造成被告损失10，876元。原告拍卖取得该房的行为无效，不是该房屋所有人，应待房屋权属明确后，被告将房屋返给所有人，故被告不应向其支付租金。在2009年10月15日至2010年10月15日期间，房租应为45，000元，原告多收房租15，000元，另在2011年5月20日提前收取被告租金，被告要求原告提前交房屋租金的利息�并返还押金5000元，补偿原告因房屋附加增值70，000元。
一审法院审理查明：原告张伟珍于2009年起将坐落于鞍山市铁东区园林路168号一楼房屋出租给被告赵士华用于经营浴池。第一年双方未签订书面合同，第二年、第三年双方签订了书面合同。被告依约向原告支付了2009年10月15日至2010年10月14日、2010年10月15日至2011年10月14日、2011年10月15日至2012年10月14日期间的房屋租金。双方租赁合同约定租赁期满日为2012年10月14日，租金为一年50，000元。2012年10月17日被告赵士华因要求继续承租该房屋诉至鞍山市铁东区人民法院，铁东区人民法院于2012年12月26日作出（2012）铁东民一初字第510号民事判决书，判决驳回赵士华的诉讼请求。赵士华不服，向鞍山市中级人民法院提起上诉，鞍山市中级人民法院认为，张伟珍通过拍卖竞得标的房屋，虽未办理房产转移登记，但其对该房屋享有占有、使用、收益等权利，其将房屋出租属于有权处分。据此，鞍山市中级人民法院作出（2013）鞍民一终字第135号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，被告一直占用此房屋至今，但未交纳房屋租金。
一审法院审理认为：公民的合法权益应当受到法律保护。原、被告之间达成的租赁协议是双方真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的规定，租赁协议真实有效，双方应当依约定履行。原、被告租期届满后，双方未达成续租协议，上述事实已经生效的法律文书确认，故被告应当从租赁房屋中搬出，被告继续占用房屋已经没有事实及法律依据，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”之规定，原告请求被告返还租赁房屋，有事实及法律依据，原审法院予以支持。
关于原告请求被告按照每月6000�支付占用房屋期间租金的诉讼请求，原审法院认为，被告在租赁协议期满后，应当履行返还原告房屋的合同义务，但被告逾期未返还房屋，至今仍由其占有、使用，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告应当赔偿原告经济损失，比照原租赁协议约定的50，000元年租金，被告应按照每月4166.66元向原告张伟珍支付房屋使用费。故原告的该项请求合理部分，有事实及法律依据，原审法院予以支持。
关于被告提出其物品由原告损坏，原告应当赔偿损失的辩解，原审法院认为，被告的该项辩解与本案不是同一法律关系，本案不宜处理。
关于被告提出原告多收取租金、原告非租赁房屋的所有权人的辩解，原审法院认为，当事人对�己提出的主张，应当提供充分的证据加以证明，被告就该项辩解未能提供充分的证据，故被告的该项辩解，原审法院不予支持。
关于被告提出要求原告给付其提前交纳租金的利息、返还押金、房屋的增值部分，原审法院认为，被告未就上述请求在法律规定的期限内提起反诉，原审法院不宜在此案件中处理，被告可以另行提起诉讼。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告赵士华于本判决书生效之日起五日内将鞍山市铁东区园林路168号一楼房屋返还原告张伟珍；二、被告赵士华于本判决生效之日起五日内给付原告张伟珍房屋使用费（按照每月4166.66元计算，自2012年10月15日起至判决确定给付之日止）。案件受理费800元，由被告赵士华承担（此费�原告已预付，执行时一并扣除）。
赵士华的上诉理由及请求：原审认定事实不清。1、被上诉人通过拍卖取得的是铁东区和平服装厂所属的房产，上诉人经营的浴池在该楼房后面的另外二层楼内，该二层楼的所有权人仍是铁东区和平街道办事处，被上诉人不是浴池房屋的所有权人，无权要求上诉人腾房；2、2012年10月期间，被上诉人对浴池进行骚扰，导致停业40天，这期间租金应予扣除；3、被上诉人收取的2009年10月15日至2010年10月15日期间房屋租金4.5万元，多收1.5万元，应予扣除；4、被上诉人收取上诉人押金5000元，合同期满应予返还；5、上述主张与被上诉人的请求属于同一法律关系，原审应当予以审理。
张伟珍辩称：同意原审判决，请求维持原判。
本院审理查明：一审认定事实属实。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。张伟珍与赵士华达成的租赁协议是双方真实意思表示，协议内容不违法法律、行政法规的规定，租赁协议真实有效。租赁期限已经届满后，承租人赵士华应当返还租赁物。原审判决赵士华将涉案房屋返还给张伟珍并无不当，本院予以维持。赵士华因未履行返还房屋的义务，在租赁期限届满后仍然占有、使用该房屋，侵犯了张伟珍的合法权益，原审判决赵士华承担在此期间的使用费用正确，本院予以维持。
关于上诉人赵士华主张腾迁的房屋不在张伟珍拍卖所得的房屋内，张伟珍不是该房屋的所有权人，无权要求其腾出房屋一节。上诉人与被上诉人形成房屋租赁关系，被上诉人是该房屋的受益权人，上诉人不能以被上诉人是否取得了所有权作为对抗返还房屋及交纳使用费用的理由。上诉人承租的是鞍山市铁东区园林路168号一楼房屋，被上诉人亦主张的�腾出该部分房屋，如果上诉人认为有其他部分不在该房屋内，与本案没有法律关系。上诉人的主张缺乏法律依据，本院不予支持。关于上诉人赵士华主张原审法院应当审理上诉人主张的扣除停业期间租金、返还多收取的租金和押金一节。因上诉人已就该主张另行提起了诉讼，故对其此项主张，本院不予审理。原审判决并无不当，本院予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人赵士华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 富 春 玖
代理审判员 王 迪
代理审判员 张彤二〇一四年一月二十八日
书 记 员 陈 昆