广西壮族自治区河池市金城江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金民初字第210号
原告广西永宁房地产开发有限公司。
法定代表人蓝某，董事长。
委托代理人蓝冠晖，广西永泉律师事务所律师。
被告卢文美。
委托代理人韦某。
原告广西永宁房地产开发有限公司（以下简称永宁公司）与被告卢文美居间合同纠纷一案，本院于2014年2月7日立案受理，依法由代理审判员覃木熠适用简易程序，于2014年3月20日公开开庭审理了本案。书记员岑荣吉担任法庭记录。原告永宁公司的委托代理人蓝冠晖、被告卢文美及其委托代理人韦某到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告永宁公司诉称，2013年10月28日，原告的置业顾问张某代表公司与被告签订《个人房产代理销售合同》，合同主要约定：一、原告代理被告销售其位于河池市西环路某雅苑2号楼3单元某房屋（底价为40万元人民币）；二、原告代理被告销售成功的，被告应当支付相应的中介费；三、被告承诺不与原告所带的买房客户私下交易，否则被告向原告赔偿其所销售房价总额的百分之十给原告；四、合同期限自2013年10月28日至2014年1月28日。合同签订后，原告工作人员按约定向被告提供了购买房屋的客户杨某，并进行现场看房等活动，被告与杨某接洽后，却与杨某私下交易，现房屋已经过户到杨某名下，被告未按约定向原告支付中介费用，后原告多次要求被告支付并要求与其协商，被告均拒绝。原告认为，原告与被告签订的合同合法有效，双方应严格遵守并履行，为维护自身合法权益，原告向本院提起诉讼，请求判决：1、被告向原告赔偿4万元的居间费用（该费用按合同约定的被告所售房屋底价40万元的10%计算，即4万元）；2、被告承担本案诉讼费用。
原告对其诉请的事实在举证期限内提供的证据有：
1、营业执照、法定代表人证明书各一份，用以证明原告从事房地产经纪、销售代理等经营活动及原告的法定代表人情况。
2、工作证、证明书及身份证复印件各一份，用以证明张某为原告的工作人员，其有权代表公司与客户签订相关的合同事宜及张某的身份情况。
3、《个人房产代理销售合同》一份，用以证明原告的工作人员张某代表公司与被告于2013年10月28日签订个人房产代理销售合同的事实。
4、《看房书》一份，用以证明合同签订后原告按合同约定向被告提供了购买被告房屋的客户杨某，并进行了现场看房等活动的事实。
5、《存量房买卖合同》一份，用以证明被告已经私下与杨某完成了房屋交易。
6、房屋所有权证存根一份，用以证明房产已经过户到杨某、李某名下。
7、杨某交费发票一张，用以证明杨某已经依约履行交纳中介费用。
被告卢文美辩称，1、涉案合同双方当事人是被告卢文美与自然人张某，永宁公司非合同的当事人，不是本案的适格原告；2、原告已收取中介费，涉案合同已履行完毕，原告认为被告与买受人私下交易缺乏事实根据，被告没有违约行为；3、原告作为格式合同的提供方，部分条款违反法律规定，依法应当认定无效；4、事实上交易价格是38.6万元，低于合同约定的底价，按合同约定是不应该收取中介费用的。
被告卢文美为其辩解在举证期限内提供的证据有：
1、收款发票一份，用以证明原告已收取相应佣金5790元，其对被告卢文美与买受人杨某交易是知情的，被告认为买卖双方私下交易缺乏事实根据。
2、雄基信息报一份，用以证明买受人是通过雄基信息获取交易房产信息，原告永宁房产公司并非唯一渠道。
3、《个人房产代理销售合同》一份，用以证明原告与被告约定，只有超出底价（40万元）交易成功才收取被告中介费用。该合同因期限届满已终止，被告已履行完毕，并不存在违约。
4、《房产买卖合同》一份，用以证明由于买卖双方的交易价格（38.6万元）未超过底价，依约定被告不用支付中介费，被告没有违约。
经开庭举证、质证，被告对原告提供的证据1-7的真实性、合法性没有异议；对证据1的关联性有异议；对证据2-7的证明内容有异议，认为证据4中只有杨某签字，没有被告卢文美签字，是否为原告介绍买主无法证实；认为证据6中永宁公司对交易是知情的；认为证据7中正好证明了原告对交易是知情的。
原告对被告提供的证据1-4的真实性、合法性没有异议；对证据1-3证明的内容有异议，对证据1认为被告与杨某交易原告不知情，是交易完成后杨某才支付居间费用；对证据2认为与事实不符；对证据3认为合同约定过如私下交易的话，被告应该支付4万元佣金；对证据4的关联性有异议，被告违反了合同第五条的约定。
本院认为，当事人对对方提供的证据的真实性无异议的证据，本院予以认定。
综合全案证据，本院确认以下事实：原告永宁公司经营范围包括房地产经纪、销售代理等。2013年6月，被告卢文美在雄基信息报上发布出售其所有的位于河池市西环路某雅苑2号楼3单元某房产的广告。2013年10月，原告的置业顾问张某通过询问被告得知该房产未出售，遂告知被告原告可以提供房屋销售中介等业务。2013年10月28日，张某代表原告与被告签订《个人房产代理销售合同》，主要约定：原告代理被告销售被告所有的位于河池市西环路某雅苑2号楼3单元某房；委托房屋底价为40万，不包含过户手续费；合同期限自2013年10月28日至2014年1月28日；原告超出底价销售成功的，高出部分作为原告的佣金、办证费、广告费及员工工资（如超出底价销售成功的，不收取被告1.5%的中介费）；在被告与买方签订买卖合同当天，被告收到客户的首付房款时应把原告应得佣金支付给原告；被告承诺不与原告所带客户私下交易，否则被告应赔偿代理总房价10%给原告。2013年11月25日，原告委托张某与杨某签订《看房书》，约定若杨某决定购买该房产，则其签订买卖合同后向原告支付买卖双方最后定价成交总额的1.5%作为中介佣金。2013年12月24日，被告与杨某、李某夫妇签订《存量房买卖合同》，被告卢文美将某雅苑2号楼3单元某房以38.6万元的价格卖给杨某、李某夫妇。2014年1月10日，李某到河池市房地产管理局领取河池市西环路某雅苑2号楼3单元某房的房屋所有权证，共同共有人为杨某、李某，房屋所有权证号为河房权证金城江字第××号。2014年1月26日，杨某、李某向原告支付5790元中介佣金，原告向其出具了发票。
另查明，原告与被告签订《个人房产代理销售合同》时，双方已经将合同第四条第1点“乙方（原告）帮甲方（被告）代售此套房产收取总房价1.5%的中介费”的约定删掉。2013年11月25日原告与杨某所签订的《看房书》上，产权人代表见证一栏被告没有签名。2014年1月25日，原告出具证明书，证明张某系代表其与被告签订《个人房产代理销售合同》。
综合诉辩双方的意见及依据审理查明的事实，该案争议焦点为：1、本案的原告主体是否适格？2、原告与被告签订的《个人房产代理销售合同》及合同条款是否有效？3、原告的诉讼请求是否有事实及法律依据？
本院认为，一、本案原告的经营范围包括房地产经纪、销售代理等业务，张某为原告的员工，张某接受原告的委托与被告签订房产代理销售合同，在合同书上虽然原告没有加盖公章，但其已经出具证明对张某的代理行为进行追认，因此张某基于此合同产生的一切民事责任依法应由其委托人原告永宁公司承担，因此本案原告的诉讼主体适格。二、本案的房产代理销售合同系原被告在平等自愿基础上签订，反映双方真实意思表示，合同自签订之日起生效，依法受法律保护，双方应自觉遵守合同约定。合同条款为原告单方提供，但条款并未损害国家、集体和第三人的合法权益，也没有违反法律、法规等国家强制性规定，被告在合同上签字捺印，表示其在签订合同时已经认可该合同条款，因此该合同条款有效。三、原告认为被告存在私下交易，诉请被告支付其赔偿金4万元，该赔偿金系按合同约定以代理总房价40万元的10%计付，本院认为，该诉请缺乏事实及法律依据。首先，原告认为被告存在私下交易，证据不足。本案中，原告作为专业的房屋出售中介机构，其在为被告介绍买家及协助被告给予买家看房服务时，应当与被告充分沟通，让其充分知晓原告为其介绍买主的具体情况，在看房时，原告、被告、买主应当全部到场并签字。而本案该房屋出售前，被告作为其产权所有者，在原告提供的看房书上的产权人代表见证一栏，并没有被告的亲笔签名，只有原告与买主的签名，故，原告提供的看房书，不能证明被告知晓杨某系原告为其介绍的买主，而当被告若在不知晓的情况下与杨某签订房屋买卖合同，则不构成私下交易。其次、原告认为被告与杨某、李某买卖房屋的行为对其造成损失，依据不足。1、根据合同的约定，原告已经将收取被告中介费的约定删掉，表示其在签订合同时，已经自愿放弃向被告主张中介费用的权利；另合同又约定该房屋成交价格在40万元以下的，原告不要求被告支付房屋中介费用，本案被告买卖该房屋的成交价格为38.6万元，依据合同约定，无论被告是否是在原告的促成下与买受人签订房屋买卖合同，被告都无需向原告支付中介费用。2、本案中，买受人杨某、李某已经向原告支付了中介费用，依据居间合同的释义，原告已经获得了居间报酬，而原告为促成被告与第三人买卖合同所支出费用，依据合同法的第四百二十六条第二款的规定，该费用由居间人自行承担。故，原告实际上已经获得居间报酬，而原告从事居间活动的主要目的就是要获取居间报酬，从此角度出发，原告未有损失。3、综上所述，依据“赔偿”的含义，被告的具体民事行为必须要对原告的合法权益造成一定的损害，产生具体的损失，才能产生赔偿的依据，而本案中，原告并未举证证明被告买卖房屋的行为对其造成了怎样的损失，损失的具体情况为哪些，在损失情况不明的前提下，原告提出要求被告赔偿其赔偿金，事实不清，证据不足，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告广西永宁房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费800元，减半收取400元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。另在上诉期限届满后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向河池市中级人民法院交纳案件受理费800元。款汇户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院；开户银行：农行河池分行城东分理处，账号：20×××98。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
代理审判员 覃木熠
二〇一四年三月二十六日
书 记 员 岑荣吉
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。