杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西民初字第2269号
原告：绿城物业服务集团有限公司。
法定代表人：李海荣。
委托代理人：周林芝。
委托代理人：杨国锋。
被告：马文斌。
被告：曹丽华。
委托代理人：马文斌，身份同上。
原告绿城物业服务集团有限公司诉被告曹丽华、马文斌物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月25日立案受理后，依法由审判员朱小琼独任审判，于2015年8月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周林芝、杨国锋，被告曹丽华的委托代理人即被告马文斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2009年1月，杭州兰桂花园业主委员会与原告签订《兰桂花园物业服务合同》，委托原告对杭州兰桂花园进行物业管理，合同期限为2009年2月1日至2012年1月31日。该合同约定，兰桂花园别墅的物业服务收费按每月每平方米1.8元收取，车库的物业服务费按每月每平方米0.5元收取，物业服务费每3月预缴一次，预缴时间为每3个月的第1个月的15日前，对于拖欠物业服务费的行为原告有权向业主按每逾期一日加收应交费用的千分之二的滞纳金，并可以提起诉讼。2011年11月28日杭州兰桂花园业主委员会与原告签订《〈兰桂花园物业服务合同〉有关物业服务收费标准条款变更协议》，约定调整后别墅、车库的物业收费标准分别为每月每平方米2.6元、每月每平方米0.75元。后双方于2012年2月、2015年2月续签订了物业服务合同，合同期限延续至2016年1月31日。合同约定，物业服务费按每季度向业主或物业使用人收取，可预收12个月，业主或物业使用人应在每季第一个月的15日前履行交纳义务，逾期缴费的应支付相应的滞纳金。两被告为杭州兰桂花园D2的物业所有权人，其自2013年1月1日至2015年12月31日拖欠物业服务费及车库服务费。故诉请判令：1、两被告支付给原告物业服务费18809.85元、车库管理费989.97元（自2013年1月1日起至2015年12月31日止）；2、两被告支付违约滞纳金3998.98元（以应缴未缴物业管理服务费为基数，按日万分之六计算，暂计至2015年4月30日，实际计算至实际付款之日）；3、本案诉讼费用由两被告承担。
两被告共同辩称：1、兰桂花园业委会的周国柱未经26户（全体）排屋业主委托和授权，其与原告所签订的物业服务合同违反了全体排屋业主的真实意愿，损害了全体排屋业主的利益，故所签订的物业服务合同应认定无效。2、根据杭州市物业管理条例的规定，物业服务收费标准应与服务水平相适应。本案原告对两被告所居住的排屋提供与小区内公寓相同的物业服务，有时提供的物业服务反不如公寓的物业服务，但原告要求收取的物业费却高于公寓物业费近一倍，显然不符合法律规定。两被告认为，排屋区域按每月每平方米1.45元收取物业费较为合理的，超过部分是非法的，两被告不认可。3、原告将两被告居住的D2房屋认定为别墅，缺乏依据。案涉房屋是否系别墅应由房屋主管部门认定，原告无权认定。此前判决的认定也是违法的。综上，两被告同意按公寓标准支付物业服务费，对车库管理管理费无异议。对滞纳金有异议，要求予以驳回。
原告提供了以下证据材料：
1.杭州兰桂花园物业服务合同三份。证明原告为杭州兰桂花园提供物业管理服务，约定物业委托管理期限自2009年2月1日起至2016年1月31日，合同对物业服务内容、收费标准、交费期间以及预期未支付费用的违约责任作了明确约定。
2.兰桂花园物业服务合同有关物业服务收费标准条款变更协议。证明协议约定，自2011年4月1日起别墅的物业服务费标准调整为每月每平方米2.6元，车库物业服务费标准调整为每月每平方米0.725元收取。
3.房屋产权登记信息查询记录。证明两被告为杭州兰桂花园别墅5-2的业主，主体资格适格。
4.常住人口详细信息查询表。证明同证据3.
5.2014年关于缴纳物业服务费的通知及其公告照片。证明原告工作人员已上门送达该通知，并分别于2014年1月6日和2014年12月15日向两被告书面催缴物业服务费。
6.2015年费用通知单张贴照片。证明原告工作人员已上门送达该通知，并于并分别于2015年5月20日向两被告书面催缴物业服务费。
7.（2013）杭西民初字第202号民事判决书、（2013）浙杭民终字第2749号民事判决书。证明已有生效判决对同类案件作出过认定。
8.（2014）浙民申字第112号民事裁定书。证明两被告不服（2013）浙杭民终字第2749号民事判决书，提出再审申请，被法院驳回。
原告提供的证据经质证，两被告认为，证据1中关于物业服务费标准提高的等合同内容未经过26户排屋业主同意，系业委会的越权行为，故所签订的合同是非法的，无效的。证据2系伪造的，案涉小区的第三届业委会在2011年11月20日任期届期满，变更协议时在2011年11月28日签订的，系事后伪造，故该协议系无效的。对证据3-6无异议。对证据7、8的真实性无异议，但是对判决的所依据的事实有异议。
两被告提供了以下证据材料：
1.杭州兰桂花园物业服务合同。证明业委会未经排屋业主同意，越权与原告签订合同，损害了排屋业主的利益，该合同是无效合同。
2.全体排屋业主的要求。证明全体排屋业主一致认为排屋的物业服务不如公寓的物业服务，超额收费应当退回。
3.HOME绿城2013-03（2013）。证明D2属于双拼不属于别墅。
4.兰桂花园第三届业委会公告。证明2011年11月20日，第三届业委会已经停止工作。
5.《兰桂花园第四节业主委员会》2012年一号公告。证明兰桂花园第四届业委会于2012年3月19日成立。
6.民事起诉状。证明原告在此前诉讼中陈述《兰桂花园物业服务合同有关物业服务收费标准条款变更协议》于2011年11月28日签订。
7.《兰桂花园物业服务合同有关物业服务收费标准条款变更协议》。证明该变更协议签订的日期是2011年11月28日。
8.民事判决书。证明民事判决书认定《兰桂花园物业服务合同有关物业服务收费标准条款变更协议》于2011年11月28日签订变更协议。
9.兰桂花园业主大会书面征询意见函。证明兰桂花园业主大会没有按照规定格式，发放相应意见函。
10.业主大会表决样票。证明业主大会表决票应该按照房屋主管部门提供的样票式样进行制作。
11.兰桂花园书面业主大会关于调整物业服务收费标准征询意见结果表。证明业主大会发放的征询意见表中有同意、不同意、弃权三项，与上述征询意见函中的内容不符。
12.《关于调整物业服务收费标准从经营性收入中补贴业主物业费的表决》结果的公告。证明该表决结果的公告系伪造。
13.兰桂花园道路停车泊位委托管理合同。证明该合同没有约定落款时间和委托期限。
14.补充陈述。证明小区业主王文江的车位被原告取消。
两被告提供的证据经质证，原告认为，对证据1的合法性、真实性无异议，对关联性有异议。对证据2有异议，该证据没有原件，案涉小区346户，两被告所说的26户仅系部分业主，不是全体业主。对证据3有异议。对证据4的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据只能证明业委会换届的事实，不能证明业委会停止工作。对证据5的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该公告发布的时间不能证明业主委员会的成立时间。对证据6、7、8无异议，变更协议上注明的落款时间确实是2011年11月28日。后原告又补充意见称证据7系复印件，对真实性有异议，该变更协议签订的时间为2011年10月28日。对证据9的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能证明被告的证明目的，法律没有强制规定表决票的样式。对证据10的真实性有异议，即使真实，也只是房管局提供的建议性的样票，不是强制要求必须采取该种样票。对证据11的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，客观上确实如两被告所说有三项表决结果，这三项结果是根据业主的真实表决进行统计，并不影响表决的法律效果。对证据12的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能证明表决结果系伪造的事实。对证据13的真实性、合法性无异议，合同没有签订时间，没有委托期限均不影响协议的履行。对证据14有异议，该证据不能证明两被告的待证事实。
本院对上述证据作如下认证：
1、原告提供的证据。对证据1-8真实性予以确认。其中证据2变更协议，关于落款时间，该证据体现为2011年10月28日，两被告提供的证据7系复印件，落款时间为2011年11月28日，对此原告不认可。生效判决书并未认定该变更协议落款时间为2011年11月28日，两被告目前亦无证据证明该变更协议签订时间为2011年11月28日，故本院对该复印件不予认定。事实上，关于服务费的收费标准，根据2012年10月28日，原告与杭州兰桂花园业主委员会签订的物业服务合同，其是约定2012年2月1日至2015年1月31日期间，别墅的物业服务费标准为2.6元／月／平方米。故该变更协议中关于别墅的物业服务费标准已被后续所签订的物业服务合同所确定。
2、两被告提供的证据。对证据1、4、5、6、8、9、11、12、13的真实性予以确认。对证据2的真实性予以认定，该证据仅有表明业主的意见，并不能证明案涉的物业服务合同系无效合同。对证据3的真实性予以认定，但并不能证明案涉房屋类别与性质。证据7系复印件，如上所述，本院不予认定。对证据10的真实性予以认定。证据14与本案无关，不予认定。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
两被告系夫妻关系，其为杭州兰桂花园D2房屋的业主，该房屋的建筑面积为238.89平方米（包括车库37.93平方米）。
2009年6月22日，原告与杭州兰桂花园业主委员会签订《兰桂花园物业服务合同》，约定由原告对杭州兰桂花园提供物业管理服务；服务期限为2009年2月1日00：00时至2012年1月31日24：00时；物业服务费收费标准中，多层住宅的收费标准为1.0元／月·平方米，别墅收费标准为1.8元／月·平方米，车库的收费标准为0.5元／月·平方米，物业服务费每3个月预缴一次，预缴时间为每3个月的第1个月的15日前；合同期内，原告可向杭州兰桂花园业主委员会提出调整物业服务费的收费标准，双方应根据当地的物业管理市场行情和原告的服务标准进行协商，将协商调整后的收费标准向全体业主征求意见，达到法定条件后，公布调整后的收费标准，业主和物业使用人应按照调整后的收费标准交纳物业服务费。后原告与杭州兰桂花园业主委员会又签订了《〈兰桂花园物业服务合同〉有关物业服务收费标准条款变更协议》，约定自2011年4月1日起，多层公寓的收费标准调整为1.45元／月·平方米，别墅的收费标准调整为2.60元／月·平方米，车库的收费标准调整为0.725／月·平方米，调整后的收费标准自2011年4月1日开始执行，物业服务费调整后新的收费标准三年（2011年、2012年、2013年）价格不变。2012年10月28日，原告与杭州兰桂花园业主委员会签订一份《杭州市兰桂花园物业服务合同》，约定由原告继续为兰桂花园提供物业管理服务，合同期限自2012年2月1日起至2015年1月31日止。物业服务费收费标准：多层公寓为1.45元／月·平方米，别墅为2.60元／月·平方米，车库为0.725／月·平方米。物业服务费按季度收取，原告可预收12个月，业主或物业使用人应在每季的第一个月的15日前履行交纳义务。如逾期支付物业服务费及相关费用的，原告有权要求业主或物业使用人支付，并有权要求按应缴纳额的日千分之二加收滞纳金。2015年2月10日，原告与杭州兰桂花园业主委员会续签《杭州市兰桂花园物业服务合同》，约定由原告继续为兰桂花园提供物业管理服务，合同期限自2015年2月1日起至2016年1月31日止。关于收费标准及支付时间方式同2012年10月28日的合同约定。
2013年1月10日，原告起诉要求两被告支付2011年1月1日至2012年12月31日期间的物业服务费。该案经本院审理后认定，自2011年4月1日起，两被告应按别墅的物业服务费标准2.60元／月·平方米计算支付物业服务费，车库按0.725／月·平方米标准计算支付物业服务费，并据此作出判决。两被告不服上诉至浙江省杭州市中级人民法院，该院终审维持原判。两被告又申请再审，被浙江省高级人民法院裁定驳回申请。因两被告未交纳2013年1月1日至今的物业服务费，原告经书面催缴未果，故诉至本院。
本院认为：原告与杭州兰桂花园业主委员会于2012年10月28日、2015年2月10日先后签订的《杭州市兰桂花园物业服务合同》系双方的真实意思表示且不违反法律规定，其在未被撤销、终止或认定无效之前，应为有效。根据有关法律规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。杭州兰桂花园业主委员会作为杭州兰桂花园全体业主的代表，其签订的上述合同对包括两被告在内的兰桂花园全体业主均有约束力。
原告在物业服务合同签订后一直在杭州兰桂花园提供物业管理服务，两被告作为杭州兰桂花园的业主，也一直接受原告提供的物业服务，其理应支付物业服务费。现生效民事判决书已认定，两被告所居住的案涉房屋应按别墅标准交纳物业服务费。而根据2012年10月28日、2015年2月10日的《杭州市兰桂花园物业服务合同》的约定，2013年1月1日至2016年1月31日期间兰桂花园区域别墅的物业服务费标准为2.6元／月·平方米、车库的物业服务费为0.725元／月·平方米。故两被告应按上述标准支付物业服务费。同时根据上述合同约定，两被告应在按季支付物业服务费，于每季第一个月的15日前履行支付义务。两被告认可2013年1月1日至今的物业服务费未支付，故原告有权主张自2013年1月1日至2015年9月30日期间房屋及车库的物业服务费。经计算，该段期间两被告拖欠原告房屋的物业服务费为17242元，车库的物业服务费为907元，合计18149元，原告主张该部分物业服务费，本院予以支持。原告诉请主张2015年第四季度的物业服务费，依据不足，本院不予支持。
关于滞纳金。滞纳金即为违约金，根据两份《杭州市兰桂花园物业服务合同》的约定，原告有权对拖欠物业服务费的行为按应缴纳额的日千分之二向业主收取滞纳金。本案中，原告多次向两被告催缴物业服务费，但两被告均未支付，故原告关于滞纳金的主张符合合同约定和法律规定，本院予以支持。但原告主张按日万分之六的标准计算明显过高，综合本案的合同履行情况、当事人的过错程度等因素，本院根据公平原则及诚实信用原则，酌情调整为1000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、曹丽华、马文斌支付给绿城物业服务集团有限公司物业服务费18149元、滞纳金1000元，合计19149元，该款于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回绿城物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取197元，由绿城物业服务集团有限公司负担38元，由曹丽华、马文斌负担159元。其中曹丽华、马文斌负担部分，于本判决生效之日起十日内支付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户银行：工商银行湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 朱小琼
二〇一五年九月十七日
书记员 吴佳萍