西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0103民初3766号
原告：中国农业银行股份有限公司西安兴庆路支行。
负责人：王楠，该支行行长。
委托代理人：黄春峰，陕西郎恒律师事务所律师。
委托代理人：拓云峰，陕西郎恒律师事务所律师。
被告：常津，男，1980年1月25日出生，汉族。
被告：西安龙湖锦城置业有限公司。
法定代表人：邓仕祥，该公司总经理。
委托代理人：杨俊茹，陕西海普睿诚律师事务所律师。
委托代理人：孙立洁，陕西海普睿诚律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司西安兴庆路支行（以下简称农行兴庆路支行）诉被告常津、西安龙湖锦城置业有限公司（以下简称龙湖锦城）金融借款合同纠纷一案。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农行兴庆路支行及被告龙湖锦城委托代理人到庭参加诉讼，被告常津经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告农行兴庆路支行诉称，2013年8月15日，原告与被告常津签订《个人购房担保借款合同》，约定被告常津向原告借款520000元用于购买位于西安市曲江大道以北曲江三路以东“龙湖.紫都城”第10幢2单元33层23303号房屋，利率为年息6.55％，借款期限为10年，被告龙湖锦城对上述借款承担连带保证责任。合同还约定借款人未按约定按期足额偿还借款时，贷款人有权提前收回已发放借款本息，有权提前行使担保权。同日，原告与被告常津签订《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，约定被告常津以其上述购买的房屋对上述借款本金、利率、违约金（含罚息）、律师费进行抵押担保，并办理抵押登记。合同签订后，原告依约于2013年9月3日向被告常津发放贷款520000元。但被告常津违反合同约定，逾期还款达300余天，被告龙湖锦城亦未履行连带保证清偿责任。故现起诉至法院请求：一、依法判令被告常津偿还原告借款本金人民币422334.79元，利息16400.82元、罚息1232.38元、复利524.56元（以上费用暂计算至2016年12月31日）、律师费17619.70元，以上共计458112.25元，及至实际清偿之日的利息、复利、罚息；二、依法判令原告对被告常津抵押的位于西安市曲江大道以北曲江三路以东“龙湖.紫都城”第10幢2单元33层23303号房屋变现所得价款享有优先受偿权；三、依法判令被告龙湖锦城对上述债务承担连带清偿责任（含诉讼费、律师费）；四、判令二被告承担本案诉讼费用。
被告常津未出庭答辩。
被告龙湖锦城辩称，1、原告全部诉讼请求都是建立在借款合同解除的基础上，而该基础并不能成立，故其无须承担保证责任；2、原告未宣布借款合同债务提前到期，故其保证期间并未开始；3、其仅对超过抵押物价值以外的债务部分承担连带保证责任，而不是对全部债务承担连带责任；4、原告不能既主张罚息又主张复利，故其对复利不承担责任；5、其对合同解除之后的利息、罚息及尚未发生的评估费、执行费、拍卖费、律师费不承担责任；6、诉讼费应由被告常津单独承担；7、判决其承担责任后，其有权向被告常津追偿。
经审理查明，2013年8月15日，原告（贷款人）、被告常津（借款人、抵押人）及被告龙湖锦城（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》，约定被告常津向原告借款520000元，用于购买位于西安市曲江新区曲江大道“龙湖.紫都城”10号楼2单元/门23303室，贷款期限为120个月，还款方式为等额本息还款。借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮0％后确定。合同第12.1条约定，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；第12.3条约定，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）；12.4条约定，发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿：2、借款人未按约定按期足额偿还借款。合同特别条款第三十七条约定，阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第一种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：1、借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。该合同由原告、被告常津及被告龙湖锦城签字并盖章。同日，原告与被告常津签订了《西安市房地产预购商品房抵押合同》，约定被告常津以位于西安市曲江大道“龙湖.紫都城”第10幢2单元33层23303号房产作为抵押，抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金（含罚息）、损害赔偿金和实现债权的费用。同年9月3日原告向被告常津发放贷款520000元。并于2014年7月10日办妥《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明》。被告常津于2016年3月开始逾期还款。截止2016年12月31日，被告常津尚欠原告借款本金人民币422334.79元，利息16400.82元、罚息1232.38元、复利524.56元。原告要求被告承担律师费17619.70元，但未向本院提供相应证据。截止庭审之日，涉案房屋尚未办理抵押权人为原告的抵押登记手续、未办妥房屋他项权证。
上述事实，有庭审笔录，《个人购房担保借款合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明》、个人借款凭证及欠款明细等证据在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定行使权利、履行义务。原告与被告常津、被告龙湖锦城签订的《个人购房担保借款合同》，系合同当事人在平等、自愿的基础上签订，且意思表示真实，符合法律规定，该合同有效，双方均应按约履行各自的义务。原告依约履行了向被告常津支付借款的义务，被告常津未按约定履行还款付息义务，构成违约，依据双方合同约定原告有权提前收回已发放借款。现原告按照借款合同的约定主张贷款立即到期，要求被告常津偿还截止2016年12月31日的借款本金人民币422334.79元、利息16400.82元、罚息1232.38元、复利524.56元及至实际清偿之日的债务利息、复利、罚息，理由正当，依法予以支持。合同约定被告龙湖锦城对被告常津的借款承担阶段性连带保证责任，现涉案房屋未办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续，故原告要求被告龙湖锦城承担连带保证责任，依法应予支持。被告龙湖锦城向原告承担保证责任后，享有对被告常津的追偿权。被告常津虽以其房屋向原告提供抵押，并办理预购商品房贷款抵押登记备案证明，但因其未办理他项权证，故原告要求就抵押物优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。原告要求二被告向其支付律师费，因未提供相应证据证明，故本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告常津于本判决生效之日起三十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司西安兴庆路支行贷款本金人民币422334.79元、利息16400.82元、罚息1232.38元、复利524.56元，以上共计440492.55（以上费用暂计算至2016年12月31日），及至贷款清偿之日的债务利息、复利、罚息（以合同约定计算）；
二、被告西安龙湖锦城置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；承担清偿责任后，被告西安龙湖锦城置业有限公司有权向被告常津追偿；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司西安兴庆路支行其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费8772元（其中案件受理费8172元，公告费600元），由被告常津、被告西安龙湖锦城置业有限公司共同负担（此款原告已预交，二被告于支付上述款项时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 刘 彧
代理审判员 梁 媛
人民陪审员 李 秦
二〇一七年九月十八日
书 记 员 郑艳艳