安徽省六安市金安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）六金民二初字第01173号
原告：刘自芹，女，汉族。
委托代理人：孙可发，安徽英锐律师事务所律师。
被告：刘应菊，女，汉族。
委托代理人：晏学文，金安区望城街道法律服务所法律工作者。
原告刘自芹与被告刘应菊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月13日立案受理。依法由审判员杨效成适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘自芹的特别授权委托代理人孙可发，被告刘应菊的特别授权委托代理人晏学文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘自芹诉称：原被告于2014年5月12日签订《房屋租赁合同》，约定原告租用被告购买的六安市皖西大道亿丰建材市场的房屋。原告根据合同约定支付给被告10万元定金。原告积极找人设计、准备装修工作，为此花去数十万元。但时至今日，被告仍不能将房屋交付原告使用。被告不能交付的原因是被告与开发商签订商品房买卖合同之后，按揭贷款手续迟迟办不了，开发商至今也未将房屋交付被告。被告至今也未能按合同约定将电梯安装好，将水、电、气到位，以确保使用，更不能按合同约定提供一次消防验收报告。被告现已构成根本违约，且给原告造成较大经济损失。鉴于被告现履行无望，为减少损失，要求按照定金罚则结束合同。请求判令被告立即双倍返还原告定金200000元，承担诉讼费。
为支持其诉讼请求，原告向本院提交证据如下：
证据1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；
证据2、被告身份证复印件，证明被告主体身份信息；
证据3、房屋租赁合同，证明原被告于2014年5月12日签订房屋租赁合同，合同约定被告交付出租房时间是2014年5月12日，合同约定乙方交付甲方定金100000元等事实；
证据4、中国工商银行业务凭证，证明原告于合同签订后通过孙金娣向被告交付定金100000元。
刘应菊辩称：对原告的诉请没有事实依据，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。具体理由被告在庭审中一一举证，足以证明原告的诉请不能成立。被告保留另行诉讼权利。
为支持其答辩请求，被告向本院提交证据如下：
证据1、被告的身份证复印件，证明被告的主体资格；
证据2、商品房购买合同，证明该租赁房依据合同和付款凭证，被告享有该房的所有权；
证据3、函和交房通知书，证明该租赁房2014年4月16日和18日开发商将租赁房交付给被告，并载明被告租赁房已具备装修条件，日期在原告诉请前，已取得该房屋所有权和已具备装修条件，原告有权对外租赁；
证据4、消防报告，证明被告租赁房屋经消防验收符合装潢条件，并非原告所称未能提供消防报告；
证据5、水、电、气开通凭证，证明租赁房水、电、气户已开通，并非原告所称未开通；
证据6、水电到户明细表，证明东城御景3号楼、6号楼、9号楼水电安装都到户，并非原告所称水电气未到户；
证据7、建设工程消防涉及备案申报表，证明原被告合同是2014年5月12日签订的，原告就应当到消防去备案，在被告再三催促下，原告于2014年7月29日再备案，该房屋实际面积4800平方米，而原告备案的是1900平方米。由此可见：从签约到备案，从5月12日到7月29日看，原告违反租赁合同；实际面积为4800平方米，而备案面积为1900平方米，显然违背合同，企图早有解除租赁合同之意，原告违约在先。
被告对原告提供的证据1、2无异议；对证据3、4真实性无异议，确实收到原告10万元。但是被告依据函和钥匙已经获得了房屋的所有权，原告以按揭贷款没有批下来，认为我方不具备交房条件是站不住脚的。关于泵房移交函，该函是我方向水电部门调取的证据，日期2014年8月8日是我方调取证据的日期，并非水开通的日期。建设工程消防涉及备案申报表是原告自己到消防部门备案，原告起诉的日期的8月13日，备案日期是8月15日。
原告对被告的证据当庭举证，没有在举证期间进行举证，原告需要时间对上述证据真实性进一步核实。对证据1无异议；对证据2真实性无异议，但是该份商品房买卖合同签订之后，因被告方刘应菊没有办理按揭，开发商并没有将房屋实际交付刘应菊；对证据3的三性均有异议，在原被告签订合同时，被告从未向原告方出示该函，很有可能是被告为了达到诉讼目的与开发商伪造，这与我方也没有关联性，不能证明被告已经将房屋向承租方交付；对证据4是复印件，我方需要进一步核实，即便该份证据属实与我方与被告签订的租赁合同约定的消防验收也不相符；对证据5是复印件，水是2014年8月8日开通，即便水开通也是在签订合同约定交房时间之后开通；证据6也是复印件，质证意见同于证据5；对证据7三性均有异议，对证明目的不予认可，首次消防验收是被告的义务，备案面积与本案合同的履行无关，关于消防验收申报，不能推定原告有企图解除合同之意。
本院对原告的证据1、2、3、4和被告的证据1、2、3、4、5、6、7的真实性、合法性、关联性予以认定。
经审理查明：2014年5月12日，被告刘应菊作为出租方或甲方，原告刘自芹作为承租方或乙方，双方签订了《房屋租赁合同》，约定原告租用被告购买的六安市皖西大道亿丰建材市场的房屋。约定租期12年，自2014年5月12日起至2026年5月12日止。甲方将房屋于2014年5月12日交付乙方用于装修，并于2014年6月13日起计算房屋租金，装修期1个月。甲方交房条件水、电、气、电梯负责安装到位，路面平整保持畅通、提供一次消防验收报告共六个方面，并在2014年6月13日前能够使用，保证乙方按时开业，如不能保证乙方按时开业，房租停付。同时约定，合同签字生效时乙方交付甲方定金10万元，到2014年6月12日付房租时其中7万元可抵租金，另3万元转为保证金待合同期满后由甲方退还（无利息）。2014年5月13日，刘自芹按约定通过孙金娣向刘应菊的中国工商银行账号交付100000元。刘应菊未能按约定将电梯安装到位，但水、电、气、路面平整保持畅通、提供一次消防验收等其他五个方面的交房条件均已安装到位或完成。
本院认为：定金罚则，指给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。定金罚则既有担保合同履行的作用，又有在合同不能履行时的违约赔偿作用。除不可归责于当事人的事由外，违约金适用于任何一种违约行为，而定金罚则并不适用于任何一种违约行为，定金罚则的适用条件比违约金严格。合同法规定的违约行为形态为不履行和不适当履行。根本违约是指违反合同，以致严重影响订立合同所期望的经济利益。不履行，是指合同当事人不能履行或者拒绝履行合同义务。不适当履行，是指履行合同义务不符合约定，包括不履行以外的一切违反合同义务的情况。不适当履行无论是迟延履行还是不完全履行，只要构成根本违约，便可适用定金罚则。在合同部分不能履行时，订立合同的部分目的没有达到，应按未履行部分的比例适用定金罚则。合同部分履行时，对未履行部分应当以占合同标的总额的比例，作为丧失或者双倍返还的计算比例。合同标的的性质决定了合同不能部分履行的，应以全部定金适用定金罚则。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十条明确规定“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。”本案刘应菊未能按约定将电梯安装到位，但水、电、气、路面平整保持畅通、提供一次消防验收等其他五个方面的交房条件均已安装到位或完成。其未履行部分所占合同约定内容的比例为六分之一。经计算100000元×1／6=16666.67元，被告应返还原告116666.67元。依照《中华人民共和国民法通则》第八十九条第（三）项，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十条的规定，判决如下：
一、被告刘应菊于本判决生效之日起十日内应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例返还原告刘自芹定金116666.67元；
二、驳回原告刘自芹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告刘自芹负担950元，被告刘应菊负担1200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审判员 杨效成
二〇一四年十一月五日
书记员 汪 磊
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第八十九条依照法律的规定或者按照当事人的约定，可以采用下列方式担保债务的履行：
（一）保证人向债权人保证债务人履行债务，债务人不履行债务的，按照约定由保证人履行或者承担连带责任；保证人履行债务后，有权向债务人追偿。
（二）债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物。债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还。
（三）当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。
（四）按照合同约定一方占有对方的财产，对方不按照合同给付应付款项超过约定期限的，占有人有权留置该财产，依照法律的规定以留置财产折价或者以变卖该财产的价款优先得到偿还。
《中华人民共和国合同法》
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。