安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第03821号
上诉人（原审被告）：合肥义乌小商品城管理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区铜陵北路8号101、102室，组织机构代码56215429-8。
法定代表人：王大朋，总经理。
委托代理人：张杰。
委托代理人：王磊。
被上诉人（原审原告）：姚本勤。
上诉人合肥义乌小商品城管理有限公司（以下简称小商品城公司）因与被上诉人姚本勤房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2015）瑶民一初字第02785号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人小商品城公司的委托代理人王磊，被上诉人姚本勤到庭参加诉讼。本案本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
姚本勤原审诉称：2010年10月1日，姚本勤、小商品城公司、合肥中翔房地产开发有限公司签订《商铺委托管理合同》，约定由小商品城公司对合肥义乌小商品城商铺进行管理，当日姚本勤与小商品城公司签订《租赁合同》，姚本勤将自己购买的位于合肥市长江东路与铜陵北路交叉口“义乌中国小商品城-
合肥工艺品城”五层商A563号商铺出租给小商品城公司，合同约定：租期自2011年10月1日至2021年9月30日；前三年（2011年10月1日至2014年9月30日）为市场培育期，姚本勤不收取租赁费用；2014年10月1日至2021年9月30日，每年固定基本租金18082元，同时再支付商铺实际利润的90%给姚本勤，每季度结算一次，于每季度的第一个月10日前支付；小商品城公司延迟支付租金，延迟每日按租金的千分之一赔偿给姚本勤违约金，如延迟超过60日，姚本勤有权解除合同，并有权要求小商品城公司赔偿因其违约造成的一切经济损失。按照约定，小商品城公司应当在2014年10月10日支付2014年10月至12月的租金，但小商品城公司一再拖延，经姚本勤催要，小商品城公司直到2014年元月后才支付了2014年10月至12月的租金4520.5元。2015年1月10日小商品城公司应当支付2015年1月至3月的租金，小商品城公司又一再拖延，经姚本勤催要，直到2015年4月才支付了3616.4元（小商品城公司扣除了本来不应该由姚本勤承担的税费）。2015年4月10日小商品城公司应当支付2015年4月至6月的租金，但小商品城公司又拖延，至今未付，小商品城公司的行为已违约，姚本勤有权解除合同并要求小商品城公司承担违约赔偿责任。姚本勤为维护合同权益，故诉至法院，请求：1、判令小商品城公司支付拖欠2015年第二季度按合同约定的租金4520.5元；2、判令小商品城公司按合同约定支付给姚本勤的2014年10月至12月份，2015年1月份至3月份，2015年4月至6月份租金的违约金900元；3、判令小商品城公司返还在第二次支付租金时所扣税费904元（租赁合同第三款第2条：自2014年10月1日至2021年9月30日，按总购房款的6%作为每年固定基本租金，合计18082元，同时再加该商铺实际收益租金减去返给甲方的6%年固定租金，余下收益扣除相关税费后90%作为甲方的分红收益，10%作为乙方的分红收益）；4、姚本勤要求小商品城公司在后期严格按租赁合同支付给姚本勤租金；5、判令小商品城公司承担本案诉讼费用。
小商品城公司原审辩称：姚本勤诉请基本合理，但在租金支付和违约金计算上有出入。税费是地税局委托我方代扣的，且合同对此进行明确约定。
原判认定：2011年1月22日，姚本勤与小商品城公司签订一份《租赁合同》，约定：1、姚本勤将自己购买的位于合肥市长江东路与铜陵北路交叉口“义乌中国小商品城-
合肥工艺品城”五层商A563号商铺出租给小商品城公司，建筑面积为24.15平方米，套内面积13.13平方米；2、租期自2011年10月1日至2021年9月30日，2011年10月1日至2014年9月30日为市场培育期，姚本勤不收取租赁费用和其他相关费用；2014年10月1日至2021年9月30日，按总房款的6%作为每年固定基本租金，18082元，同时再加该商铺实际收益租金减去已返还给姚本勤的6%年固定租金，余下收益扣除相关税费后90%作为姚本勤收益，10%作为小商品城公司的分红收益，以上租金加分红每季度结算一次，于每季度的第一个月10日前支付给姚本勤本季度租金加分红；3、姚本勤有权依约向小商品城公司收取商铺租金，并出具相关正式税务票据，承担相关税收，或由小商品城公司代扣代交相关税收；4、小商品城公司延迟支付租金，延迟每日按租金千分之一赔偿姚本勤违约金，如延迟超过60日，姚本勤有权解除本合同，并要求小商品城公司赔偿因其违约所造成的一切经济损失。小商品城公司于2014年11月3日支付2014年10月1日至2014年12月31日的租金，2015年4月17日支付2015年1月1日至2015年3月31日的租金，支付第二笔租金时小商品城公司代扣了两次租金的税费款904元。2015年4月1日至6月30日租金至今未付。故姚本勤诉至法院，请求小商品城公司支付租金、违约金以及返还代扣税款。
原审法院审理后认为：姚本勤与小商品城公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，依法予以确认。合同签订后，姚本勤依约将房屋委托小商品城公司经营管理，小商品城公司未按约定支付房租，根据双方约定，小商品城公司应于2015年4月10日前支付2015年第二季度即4月1日至6月30日的房租4520.5元，但小商品城公司至今未支付，故对于姚本勤要求小商品城公司支付2015年第二季度租金4520.5元的诉讼请求，依法予以支持。
关于姚本勤主张的违约金，原审法院认为，虽然双方在合同中约定，小商品城公司延迟支付租金，延迟每日按租金千分之一赔偿姚本勤违约金，但该约定过高，依法应予调整，现按照日万分之五计算违约金，根据双方约定，2014年10月1日至2014年12月31日的租金应于2014年10月10日前支付，但小商品城公司实际于2014年11月3日支付，故该笔租金产生的违约金为54.25元（4520.5元×0.0005×24天）。2015年1月1日至2015年3月31日的租金应于2015年1月10日之前支付，但小商品城公司实际于2015年4月17日支付，故该笔租金产生的违约金为219.24元（4520.5元×0.0005×97天）。上述两笔租金产生的违约金累计为273.49元。2015年4月1日至2015年6月30日的租金应于2015年4月10日支付，小商品城公司至今未予支付，故该笔租金产生的违约金应自2015年4月11日按照日万分之五计算至款清之日止。
关于姚本勤要求小商品城公司返还支付第二笔租金时所扣税款904元。原审法院认为，姚本勤提供证据证明小商品城公司扣除其两期租金的税款904元，小商品城公司对所扣数额无异议，小商品城公司仅提供委托代征协议复印件证明其代扣合法有据，但并未提供其代扣的相关正式票据以证明其实际为姚本勤缴纳该代扣税款，且小商品城公司在与业主代表签订的承诺函中也明确表示税金暂时不扣，待双方确定应由业主承担的，业主同意在第三期中一并扣除，本次已经扣除的先补发。故对于姚本勤要求小商品城公司返还所扣税款904元的请求依法予以支持。
关于姚本勤主张的小商品城公司在后期应严格按合同支付租金，原审法院认为，姚本勤的该主张并不明确且后期租金尚未发生，姚本勤可待租金实际发生后明确数额再另行主张。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、一百零七条、第一百零九条、第一百四十四条之规定，判决：一、合肥义乌小商品城管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付姚本勤2015年4月1日至6月30日租金4520.5元以及违约金273.49元（2015年4月1日至2015年6月30日的租金4520.5元所产生的违约金应自2015年4月11日起以4520.5元为基数按照日万分之五计算至款清之日止）；二、合肥义乌小商品城管理有限公司于本判决生效之日起十五日内返还姚本勤所扣税款904元；三、驳回姚本勤的其他诉讼请求。本案一审案件受理费50元，由合肥义乌小商品城管理有限公司负担。
上诉人小商品城公司上诉称：1、依照合同约定和法律规定，姚本勤应当按照租金收益10%纳税，违约金计算的基数应是税后租金收益，原判按照税前租金收益来计算违约金错误。2、小商品城公司按照合同约定和法律规定为姚本勤代扣代缴了相关税费，不应予以返还。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人姚本勤答辩称：按照租赁合同第四条第3项约定，小商品城公司只能在固定租金之外扣除相关税费，请求法院依法公正处理。
对于原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为：姚本勤与小商品城公司在双方签订的《租赁合同》第三条第2项中约定了固定租金以及分红收益事项，其中姚本勤的分红收益为实际收益租金减去固定租金后扣除相关税费所得余额的90%，合同第四条约定了关于租金税费可以由姚本勤在收取租金时出具税务票据或者由小商品城公司代扣代缴相关税费，两者之间并不矛盾。就双方争议的案涉税金而言，应当按照租赁合同第四条处理。小商品城公司在本案二审中提供了其与税务部门签订的《委托代征协议书》，该证据表明税务部门委托其代征相关税费的期限自2015年1月12日至2018年1月11日止，但此并不妨碍姚本勤根据租赁合同约定可以委托小商品城公司代扣代缴税费。因小商品城公司并未将代扣代缴姚本勤应缴税费的2015年7月16日税收缴款书作为证据向本院提供，同时也考虑到小商品城公司在与业主代表签订的承诺函中明确表示税金暂时不扣，待双方确定应由业主承担的，业主同意在第三期中一并扣除，本次已经扣除的先补发之情形，故相关税费可由双方在2015年第三季度租金给付中协商处理，原判按照税前租金收益作为基数来处理违约金并无不当。综上，小商品城公司认为原判在欠付租金违约金以及税款扣除与返还争议处理上存在错误的相关上诉请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人合肥义乌小商品城管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 张 怡
代理审判员 董江宁
二〇一五年九月三十日
书 记 员 于成冲
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。