上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2013）青民三（民）初字第4641号原告陆根华。原告徐美君。原告陆晓莲。上列三原告的共同委托代理人陈维亮，上海传岵律师事务所律师。上列三原告的共同委托代理人张希勉，上海传岵律师事务所律师。被告上海深金房地产发展有限公司。法定代表人陈必安，总经理。委托代理人沈宏亮，男，在上海深金房地产发展有限公司工作。委托代理人杨利平，女，在上海深金房地产发展有限公司工作。原告陆根华、徐美君、陆晓莲诉被告上海深金房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年12月2日立案受理后依法由审判员王美芳适用简易程序进行审理。本案于2013年12月12日第一次公开开庭进行了审理，原告陆根华及三原告共同委托代理人陈维亮、被告上海深金房地产发展有限公司的委托代理人杨利平到庭参加了诉讼。2014年2月8日本院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对其公司在本案诉前调解阶段所做的工程造价鉴证报告作补充意见。2014年3月27日，本案进行了第二次公开开庭审理，原告陆根华及三原告共同委托代理人张希勉、被告上海深金房地产发展有限公司的委托代理人沈宏亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陆根华、徐美君、陆晓莲诉称：原、被告于2007年8月14日签订《上海市商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买位于上海市青浦区沪青平公路5599弄《金地格林郡城》某号商品房；建筑面积105.36平方米，房屋总价为人民币761，125元。被告于2007年12月将系争房屋交付给原告使用，使用中原告发现系争房屋装修及设备存在一系列缺陷和瑕疵。为此原告于2008年7月12日签订房屋维修协议书，虽被告对原告提出的房屋缺陷多次进行维修，但仍不能修复原存在的缺陷。现在存在房屋墙面渗水、墙壁和顶面裂缝等问题。原告由于房屋存在严重质量缺陷难以继续使用，原告于2008年9月3日与出租方阮文权签订房屋租赁协议，租赁期限自2008年9月5日起至2008年12月5日止。原告认为被告出售的是精装修房屋，房屋设备和质量存在严重缺陷和瑕疵，虽被告依约负责多次修理，但无能力修复，原告只得改变被告承担民事责任的方式为赔偿损失。为此，原告诉于本院，要求：1、判令被告对原告购买的位于上海市青浦区沪青平公路5599弄金地格林郡城某号商品房的缺陷予以赔偿5万元。2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求，要求：1、判令被告赔偿维修费用22，599元；2、判令被告赔偿维修期间另行租房的过渡费2，000元。3、本案诉讼费由被告承担。被告上海深金房地产发展有限公司辩称：不同意原告的诉请。原告提出的缺陷问题都已经超过了法律规定的保修期，故被告不同意进行维修或赔偿相应的费用。经开庭审理查明：2007年8月14日，原、被告双方签订《上海市商品房预售合同》一份，合同约定：原告向被告购买上海市青浦区沪青平公路5599弄《金地格林郡城》某号房屋，据被告暂测该房屋建筑面积为105.36平方米；根据被告暂测的房屋建筑面积，原告购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为761，125元。合同第十七条约定被告交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，原告有权要求被告按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价1倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，原告有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同第十八条约定该房屋交付后，原告认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，原告有权单方面解除本合同。合同第二十二条约定被告交付该房屋有其他工程质量问题的，原告在保修期内有权要求被告除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同第二十三条约定自该房屋验收交接之日起，被告对该房屋负责保修，保修范围和保修期由双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。合同附件三约定了房屋建筑结构、装修及设备标准。2007年8月14日，原、被告签订协议书一份，约定将协议书作为双方预售合同的补充，双方约定在签订预售合同前已告知原告购买的房屋作为被告的样板房公开展示。原告购买该房屋时进行实地察看，对该房屋内外的装修、活动家俱、家用电器和饰品等进行了确认。原告同意在本协议签订后至交房前该房屋仍作为被告的样板房对外公开展示，并允许第三方参观。因原告购买的房屋为样板房，其活动家俱、家用电器和饰品并非全新的，该等产品的保修期限按照生产厂家的规定，保修责任亦由生产厂家负责，被告提供协助。合同签订后原告支付了全部购房款。2007年9月原告收到房屋并办理了房屋所有权证。另查明：2008年7月12日，原告陆根华（甲方）与被告（乙方）签订房屋维修协议书，约定甲方自2007年12月入住，2008年1月开始发现卫生间门两侧墙面有渗水，致门套腐烂、墙体起泡变形，现已发展到客厅墙面。另还有餐厅顶面裂缝，主卧室外墙渗水，电器开关跳闸等现象。5个多月来对甲方造成了很大的麻烦与不便，现乙方准备开始维修工作，为确认双方的权利与义务，约定：为彻底一次性解决卫生间墙面渗水问题，乙方将卫生间全部打开重新做防水、放坡，然后重新安装洁具，恢复卫生间原有装修。由于施工中地砖一定有损坏，在甲方确认的前提下购买同档次地砖铺贴。其他问题也一并维修并恢复原有装修标准。维修期间三口之家住宿费用及其他费用由乙方承担，标准为每天550元。2009年5月31日，原告发出系争房屋返修通知书给被告，通知被告签订房屋返修施工合同，以便双方遵照执行共同遵守。希望被告尽快进行维修，解决问题。还查明，原告于2012年6月5日起诉至本院。本院进行诉前调解，在该阶段，因原告的申请，本院委托上海市房屋建筑设计院有限公司对房屋质量问题及原因、维修方案进行鉴定。上海市房屋建筑设计院有限公司出具的上房院司鉴（2013）建鉴字第2002号司法鉴定意见书内容为：根据现场调查和检测结果，所检房屋装修及设备存在的问题汇总、原因分析如下：（1）、门厅墙面局部存在渗水痕迹，主要是由于渗水点南侧（即相邻厨房管道井）存在渗漏所致。（2）、餐厅墙面粉刷层局部空鼓、起壳、开裂，客厅、南卧、北卧顶板板底粉刷层普遍空鼓、开裂、局部脱落，主要是墙面涂料施工时，基层处理不符合规范要求，导致结合面粘结力失效。客厅、餐厅、南卧墙面粉刷层普遍存在色差，主要是2008年维修时墙面涂料为不同生产批次所致。（3）、卫生间墙面砖存在色差，主要是2008年维修时未按原有墙面砖更换；卫生间台盆下方橱门安装存在偏差，主要是2008年维修时，橱门安装不符合规范要求；卫生间台面开裂，马桶盖存在色差，主要是设备材质原因。（4）、客厅空调插座接线基本完好，空气开关跳闸、以及上述插座孔灼烧受损，主要是由于空调插头内的电线未连接妥当（注：该空调插头由原告自行采购）。（5）、南阳台所更换的地砖与原有地砖存在明显色差，主要是2008年维修时未按原有地砖更换。（6）、南卧室复合地板局部存在受潮现象，由于与复合地板相邻的阳台已封闭，且阳台上没有用水设备，故无法判断该受损是由房屋渗漏还是使用造成。（7）、入户平台西北角玻璃与墙面交界处存在渗漏痕迹，主要是两者交界处不密实导致雨水渗入。（8）、木门框表面存在毛刺、拼缝不严密的情况，主要是2008年维修时的施工瑕疵。上述各项损坏情况中，（2）、（3）、（5）、（8）项，主要与建造时装修施工或2008年维修时施工不符合规范要求有关；（1）、（7）项，主要是渗漏引起，与房屋建造（或装修）时防水处理不当有关；（4）项，主要是空调插头引起，与空调插座接线无关；（6）项，根据目前现象无法判断受损直接原因。鉴定意见：青浦区沪青平公路5599弄12号301室房屋装修及设备所存在的问题中，第（1）、（2）、（3）、（5）、（7）、（8）项与房屋建造或维修施工不符合规范要求存在一定关系。修复方案为：（1）、针对管道井处所存在的渗漏问题，应先查找并排除管道井渗漏原因，然后铲除渗漏处的墙面装饰层至结构层，最后对渗漏处的墙体采用防水砂浆进行防渗处理，墙面粉刷层可在客厅墙面粉刷时一并修复。（2）、针对顶板粉刷层所存在的空鼓、开裂、局部脱落问题，建议按原设计要求（详见3.4节），对客厅、南卧、北卧顶板板底粉刷层铲除后重新粉刷。（3）、针对墙面粉刷层所存在的色差问题，建议对客厅、餐厅、南卧墙面重新涂刷乳胶漆或其他墙面涂料。（4）、针对卫生间橱门、台面、马桶盖所存在的问题，建议对现有橱门进行重新安装，对台面和马桶盖按相同的规格和材质进行调换。（5）、针对南阳台地砖和卫生间墙面砖所存在的色差问题，建议按与现有地砖（或墙面砖）相同规格、颜色、图案的地砖（或墙面砖）进行更换。（6）、针对入户平台西北角玻璃与墙面交界处所存在的渗漏问题，建议在两者交界处采用密封胶封闭处理。（7）、针对木门框所存在的问题，建议重新进行打磨和油漆。鉴定人员当庭表示：鉴定报告中墙面局部渗水是由于建房施工中存在问题所致。2008年的维修范围包括了卫生间、阳台等，但没有完全维修完毕。维修过程中应考虑原来的装修颜色，现在现场的色差非常明显。质量问题中出现的房屋渗水问题，只在发生渗水情况后业主才会知道。鉴定报告中修复方案因为涉及到卫生间的维修，所以在维修过程中会影响原告的居住使用。维修需要一个月，鉴定报告中列明的维修方案一般的装修公司都能施工。审理中，因被告表示若要求其承担责任，则其要求以承担维修费的方式。故根据被告的申请，本院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司根据质量鉴定机构出具的鉴定报告对修复方案费用的造价进行鉴证。上海联合工程监理造价咨询有限公司鉴定结论为维修费用造价22，599元。双方当事人对鉴证报告无异议，但被告提出修复方案中部分质量问题已过诉讼时效。本院遂要求上海联合工程监理造价咨询有限公司根据鉴定结论按照修复方案的具体内容进行分项罗列。上海联合工程监理造价咨询有限公司鉴证补充报告内容为：管道井处墙面费用审定额536元、顶板粉刷层审定额5，359元、墙面粉刷层审定额13，025元、南阳台地砖、卫生间面砖审定额1，983元、卫生间橱门、台面审定额475元、马桶盖审定额83元、墙面与玻璃交界审定额207元、门框打磨、油漆审定额931元，合计22，599元。原、被告对报告均无异议。以上事实，由原、被告的陈述、商品房预售合同、房地产权证、房屋维修协议书、协议书、返修通知书、本院出示的上房院司鉴（2013）建鉴字第2002号司法鉴定意见书、修复方案费用工程造价鉴证报告及补充报告等证据予以证明，并经当庭质证，本院予以确认。审理中，原告表示：原告约在2008年4月发现问题，并向物业公司报修，存在的问题有卫生间的排水管道问题，渗水导致卧室的门框烂掉，墙面开裂，主卧室的阳台渗水等，后被告委托施工单位进行维修，施工单位对卫生间、阳台进行了维修，不再漏水，但调换的瓷砖存在明显色差，换掉了门框，将墙面重新进行了粉刷，但仍有裂缝。被告维修时间23天，原告因对维修结果不满意，所以没有收房，与被告进行协商，但双方无法达成一致结果，无奈之下，原告才入住。2009年5月原告向消保委投诉，消保委组织双方进行协调，被告由物业公司的人员出面，但双方未能取得一致意见，消保委告诉原告可以通过诉讼方式。因为被告维修过的地方仍出现问题，2009年原告再次发出返修通知书并向物业公司报修，被告曾提供过一份维修方案，表示可以维修但不签订合同，因此原告当时没有同意被告进行维修。因为之前原告报修过多次，虽然被告来维修过，但一直没有修好，原告对被告已经失去信心，自2010年开始原告没有再报修。现原告不要求被告进行维修，由原告自行维修，被告承担维修费用。原告现主张的维修期间的住宿费是根据青浦区当地一般的租房情况，以每月2，000元计算一个月。被告表示：被告在原告报修后积极履行了维修义务，对于原告所述的色差问题，瓷砖的新旧肯定会有颜色的差别，从成本考虑，也不可能将所有瓷砖进行调换，而且原告也表述经维修后已经不存在漏水的情形。原告在维修后未提出过异议，也不存在原告所述的去消保委协调的情况。2008年维修后原告提出的色差等问题已经存在，自2008年维修完毕至2012年原告提出诉讼，原告如有疑问应立即提出，原告的诉请已经超过了诉讼时效。墙面渗水在五年保修期内的，被告予以赔偿，对墙面色差、起鼓等问题，已经超过保修期，被告不予赔偿，被告认可鉴定报告分析说明中的第1、第7项。被告认为维修不需要一个月的时间；另需要维修的内容并不影响居住，不需要另行租房居住。对于租金标准被告认可每月1，000元。原、被告双方对于租金标准均不申请鉴定。根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的上海市商品房预售合同是双方真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。原告在房屋使用合理期限内发现房屋存在质量问题，即向被告提出要求维修。2008年被告与原告签订协议，由被告对房屋进行维修。自2008年维修后，至今部分质量问题仍未解决。在本案审理中，根据本院委托的鉴定机构出具的鉴定结论，其中第（1）、（2）、（3）、（5）、（7）、（8）与房屋建造或维修施工不符合规范要求存在一定关系，故上述问题不是由于原告使用中产生的问题。在上述内容中，被告认可第（1）和第（7）项内容，对于其他项内容认为已过诉讼时效及保修期。本院认为第（2）项中包括墙面、顶面空鼓、开裂、局部脱落，该问题是因被告施工不规范所致。第（3）项中卫生间台盆下方橱门安装存在偏差及卫生间台面开裂属于安装不符合规范要求及设备材质原因，不属于表面质量问题。对于第（3）项中卫生间墙面砖存在色差、马桶盖存在色差、第（5）项中南阳台更换的地砖与原有地砖存在明显色差、第（8）项中木门框表面存在毛刷、拼缝不严密的情况，该些情况均是2008年施工中存在的瑕疵，但该些问题在2008年维修完毕后即已发生，为表面质量问题，原告应在维修后即应发现，原告应在规定期限内提出异议，原告未在法定期限内行使权利，已超过诉讼时效。对于第（2）项中墙面涂料存在色差的问题，虽然其亦为2008年维修时墙面涂料为不同生产批号导致，属表面质量问题。但本案中考虑到房屋墙面及顶面因开裂等问题而需要维修，故本案中对色差部分的墙面维修亦计入被告应维修的范围。被告作为房屋开发商应对上述除本院认定已过时效的项目外承担维修或维修费用的责任。审理中，原、被告对由原告自行维修，被告承担维修费用的责任承担方式均无异议，本院予以准许。根据鉴定机构的意见，本案中维修所需时间在一个月左右，根据维修的内容，本院认为维修会对原告使用房屋有一定的影响。现双方对于同类房屋的租金存在争议，原告认为每月2，000元，被告认为每月1，000元。双方均未提出评估申请。本院认为根据现房屋租赁市场，原告提出每月2，000元的租金标准较为合理，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决如下：一、被告上海深金房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告陆根华、徐美君、陆晓莲修复费人民币19，602元；二、被告上海深金房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告陆根华、徐美君、陆晓莲维修期间住宿费人民币2，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币414.98元，减半收取计人民币207.49元，由三原告负担人民币34.01元，被告负担人民币173.48元；鉴定费（三原告预交）人民币10，000元，由三原告负担人民币1，000元，被告负担人民币9，000元；审计费（被告预交）人民币1，500元，由三原告负担人民币150元，被告负担人民币1，350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。审判员  王美芳二〇一四年四月三日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。