云南省文山市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云2601民初3884号
原告：中国农业银行股份有限公司文山分行，注册号532600000001997，住所地文山市开化中路。
负责人：梁永，该分行行长。
委托诉讼代理人：杜文雯，云南天信律师事务所律师（特别授权）。
被告：陈萍，女，1973年11月17日生，汉族，云南省砚山县人，住砚山县。
被告：张评原，男，1975年8月17日生，汉族，云南省砚山县人，住砚山县。
以上二被告的委托诉讼代理人：唐荣，女，1950年10月20日生，汉族，住文山市，系被告张评原的母亲（特别授权）。
被告：文山三七房地产开发有限公司，统一社会信用代码915326007726974694，住所地文山市开化南路（三七工业园区内）。
法定代表人：唐修武，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李华波，男，1976年10月1日生，汉族，云南省曲靖市人，住曲靖市富源县，系该公司的员工（特别授权）。
原告中国农业银行股份有限公司文山分行（以下简称农业银行文山分行）与被告陈萍、张评原、文山三七房地产开发有限公司（以下简称文山三七房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年11月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。农业银行文山分行的委托诉讼代理人杜文雯、被告陈萍、张评原的委托诉讼代理人唐荣、文山三七房地产公司的委托诉讼代理人李华波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
农业银行文山分行向本院提出诉讼请求：1、判决由陈萍偿还农业银行文山分行借款本金人民币70952.23元及按年利率6.39%及借款合同约定的相关利息计付至借款实际清偿之日止的利息（截至2016年9月1日的利息及逾期利息为51050.20元，本息共计：122002.43元）；2、判决农业银行文山分行享有对拍卖、变卖陈萍、张评原提供的抵押物（位于文山三七产业园区河滨住宅小区B幢507、P幢516）所得价款的优先受偿权；3、判决张评原、文山三七房地产公司对上述借款本息承担连带赔偿责任；4、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2006年7月19日，据陈萍申请，农业银行文山分行与陈萍订立了《个人购房担保借款合同》，合同约定：陈萍向农业银行文山分行借款74000元，借款时间从2006年7月19日至2026年7月18日，借款年利率为6.39%，若陈萍不按期归还借款本息，则逾期贷款从逾期之日起在合同约定的贷款执行利率水平上加收50%罚息。同时，合同约定由陈萍、张评原提供位于文山三七产业园区河滨住宅小区B幢507、P幢516为该债务设定抵押担保，合同签订后，双方共同到登记部门办理了抵押登记。文山三七房地产公司自愿对上述借款本息进行担保，并承担连带赔偿责任。借款期内，陈萍拒不履行还款义务，经农业银行文山分行多次催收无果，为维护农业银行文山分行的合法权益，为此起诉要求判决上述所请。
陈萍、张评原辩称，1、陈萍向农业银行文山分行借款是事实，但不同意承担罚息，认为虽然双方有这种约定，但是法律没有规定；2、逾期还款是事实，陈萍、张评原同意还款，在不罚息的情况下，对于逾期部分的利息和本金要求农业银行文山分行给一年的时间来还，剩余的部分按合同继续履行；3、如果农业银行文山分行不同意继续履行合同，要求解除合同，陈萍、张评原愿意一次性还，但要求用本案贷款购买来的房屋作抵押。
文山三七房地产公司辩称，1、根据本案《个人购房担保借款合同》第13条第4项的约定“借款人以本合同项下所购房屋作抵押的，由保证人（文山三七房地产公司）提供阶段性保证担保，阶段性保证自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。本项约定的保证责任终止情形出现之前，阶段性保证人的保证期间为借款人每期债务期限届满日起两年”，不难看出，文山三七房地产公司提供的保证担保是阶段性担保，该阶段性是指当借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关文件交给农业银行文山分行的情形完成之后，文山三七房地产公司的保证责任即终止。如果前期约定的情形即借款人未取得房产证，未办理正式抵押登记之前，文山三七房地产公司的保证期限为每期债务期限届满之日起两年。本案事实中，借款人已实际取得房屋产权证，交付农业银行文山分行办理了正式的抵押登记，这一约定情形出现之后，文山三七房地产公司的保证责任依约定即终止。退一步讲，即便前一阶段的担保情形未出现，那么依合同约定，文山三七房地产公司担保责任的担保期间二年是分别以每期（应还款日期）为起算点算起（分阶段），而不是以借款期届满为起算点，因此，借款人自每期未还款之日至今超过二年保证期限的，文山三七房地产公司不承担保证责任，农业银行文山分行就此部分的诉讼对文山三七房地产公司来说已超过诉讼时效，同时农业银行文山分行诉讼主张的罚息没有现行的法律依据。2、根据我国《担保法》第28条的规定“同一债务既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”，文山三七房地产公司在依法应承担担保责任的前提条件下，也只能承担抵押物不足以清偿债务部分的补充责任，而不是所有债务的保证责任。综上所述，文山三七房地产公司的担保责任依约定已终止，农业银行文山分行对文山三七房地产公司的主张不能成立，为维护文山三七房地产公司的合法权益，要求人民法院依法驳回农业银行文山分行对文山三七房地产公司的诉讼请求。
陈萍、张评原、文山三七房地产公司承认农业银行文山分行在本案中主张的事实，但陈萍、张评原、文山三七房地产公司认为农业银行文山分行计算逾期利息中的罚息不符合法律的规定，要求本院扣除计算的罚息部分，文山三七房地产公司认为其担保责任已终止，要求本院驳回农业银行文山分行对其的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实即“2006年7月19日，陈萍与农业银行文山分行签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：陈萍向农业银行文山分行借款本金人民币74000元，借款期限自2006年7月19日起至2026年7月18日止，借款利率为年利率为6.39%；陈萍每月还款的金额为546.94元，陈萍还款的开始时间为2006年7月20日；若借款人（陈萍）未按该合同约定归还借款本息，贷款人（农业银行文山分行）有权收取逾期之日起至本息清偿之日止的逾期利息，逾期利率按该合同约定年利率6.39%的基础上加收50%的罚息；借款发放后如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起，陈萍按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率，不另行通知借款人、保证人或抵押人；由陈萍、张评原（陈萍的丈夫）提供位于文山三七产业园区河滨住宅小区B幢507、P幢516的房屋（在建工程）为该债务设定抵押担保；由保证人（文山三七房地产公司）提供阶段性保证担保，阶段性保证的期间自该合同签订之日起至借款人（陈萍）取得房产证书，办妥正式的抵押登记，并将有关抵押文件交贷款人（农业银行文山分行）收执之日止，保证人对借款人的债务承担连带保证责任，若该保证责任终止情形出现之前，保证人的保证期间为借款人每期债务期限届满之日起两年；并约定了其他合同权利义务内容。合同签订后，陈萍、张评原与农业银行文山分行于2006年9月1日对位于文山三七产业园区河滨住宅小区B幢507、P幢516的房屋（在建工程）进行了抵押登记。2006年7月19日，陈萍收到农业银行文山分行交付的借款人民币74000元。陈萍向农业银行文山分行借款的期限届满前，偿还了部分借款本金及利息，尚欠农业银行文山分行借款本金人民币70952.23元及相应利息”，本院予以确认。
另查明,2006年9月6日，陈萍、张评原取得了文山三七产业园区河滨住宅小区B幢507、P幢516房屋的所有权证书（房屋所有权证书文号：文山县房权证州属字第××号、文山县房权证州属字第××号）。
本院认为，金融借款合同是指贷款人（金融机构）向借款人提供借款，借款人到期返还借款，并向贷款人支付利息的合同，而金融借款合同纠纷是指当事人之间因订立、履行、变更、终止金融借款合同发生的权利义务纠纷。本案中，陈萍、张评原、文山三七房地产公司与农业银行文山分行于2006年7月19日签订的《个人购房担保借款合同》，代表了原、被告双方的真实意思表示，属合法、有效的金融借款合同，法律予以保护，原、被告双方应诚信履行。农业银行文山分行作为贷款人已于2006年7月19日将借款人民币74000元交付作为借款人的陈萍，并于2006年9月1日与陈萍、张评原（陈萍的丈夫）对位于文山三七产业园区河滨住宅小区B幢507、P幢516的房屋（在建工程）进行了抵押登记。陈萍应按《个人购房担保借款合同》的约定返还农业银行文山分行借款本金及利息。陈萍、张评原作为抵押人应以位于文山三七产业园区河滨住宅小区B幢507、P幢516房屋的所有权对陈萍上述应支付款项承担抵押担保责任。关于农业银行文山分行要求文山三七房地产公司作为保证人因陈萍未按期付清借款承担连带保证担保责任的诉讼请求，因双方在《个人购房担保借款合同》中约定“由保证人（文山三七房地产公司）提供阶段性保证担保，阶段性保证的期间自该合同签订之日起至借款人（陈萍）取得房产证书，办妥正式的抵押登记，并将有关抵押文件交贷款人（农业银行文山分行）收执之日止，保证人对借款人的债务承担连带保证责任”，而农业银行文山分行已于2006年9月1日与陈萍、张评原（陈萍的丈夫）对位于文山三七产业园区河滨住宅小区B幢507、P幢516的房屋（在建工程）办理了抵押登记，且陈萍、张评原也于2006年9月6日取得了文山三七产业园区河滨住宅小区B幢507、P幢516房屋的所有权证书，文山三七房地产公司承担连带保证担保责任的期间已过，本院不予支持；关于陈萍应返还农业银行文山分行借款本金及利息（含逾期利息）的计算问题，因农业银行文山分行起诉的借款本金是人民币70952.23元，而《个人购房担保借款合同》约定的借款本金为人民币74000元，利息是按年利率6.39%计算，陈萍每月还款的金额为546.94元，陈萍还款的开始时间为2006年7月20日，逾期还款的逾期利率是按年利率9.585%（6.39%+6.39%×50%=9.585%）计算，且三被告对农业银行文山分行起诉的所欠借款本金人民币70952.23元无异议，陈萍逾期还款的开始时间应为2007年1月20日{（74000元-70952.23元）÷546.94元≈5.57（6个月）；2006年7月起至2007年1月20日为6个月}。关于陈萍、张评原认为陈萍向农业银行文山分行借款是事实，且双方有因逾期还款需支付罚息的约定，但是法律没有规定，不同意承担罚息的辩称，因农业银行文山分行要求支付的罚息（年利率9.585%）并未超过中国人民银行规定的贷款利率上限，本院不予支持。
综上所述，陈萍应返还农业银行文山分行借款本金70952.23元及逾期还款的利息（计算逾期利息的时间为：2007年1月20日起至付清借款本金之日止，利率按年利率9.585%计算，若遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起，陈萍按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率）。陈萍、张评原作为抵押人应以位于文山三七产业园区河滨住宅小区B幢507、P幢516房屋的所有权对陈萍上述应支付款项承担抵押担保责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第二条、第六条、第二十六条第二款、第三十三条、第五十三条规定，判决如下：
被告陈萍于本判决生效之日起十五日内返还原告中国农业银行股份有限公司文山分行借款本金70952.23元及逾期还款的利息（计算逾期利息的时间为：2007年1月20日起至付清借款本金之日止，利率按年利率9.585%计算，若遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起，陈萍按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率）；
二、被告陈萍、张评原作为抵押人以位于文山三七产业园区河滨住宅小区B幢507、P幢516房屋（房屋所有权证书文号：文山县房权证州属字第××号、文山县房权证州属字第××号）的所有权对被告陈萍上述应支付款项承担抵押担保责任；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司文山分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2740元，由被告陈萍、张评原负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决书，享有权利的当事人可在本判决书规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审 判 长 吴国欣
审 判 员 王先志
人民陪审员 罗文华
二〇一七年五月四日
书 记 员 肖忠政