广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终9933号上诉人(原审原告)：孙秀亭,女。委托代理人：李倩雯，广东启源律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：周锦欣，女。委托代理人：陈峰，广东东方昆仑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：关志成，男。原审第三人：满堂红（中国）置业有限公司，住所地广东省广州市越秀区农林下路5号亿达大厦6-8楼，统一社会信用代码：91440101721902071C。法定代表人：阮元杰。委托代理人：周掌珠（女）、郑璐瑶（女），该公司职员。上诉人孙秀亭因与被上诉人周锦欣、关志成及第三人满堂红（中国）置业有限公司（以下简称“满堂红公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2016）粤0112民初4259号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。孙秀亭上诉请求：1.撤销一审判决第四项、第五项，判令周锦欣向孙秀亭支付违约金256000元；2.周锦欣赔偿孙秀亭居间代理费15000元、担保服务费3900元、按揭服务费8900元，评估费1000元、担保手续费4000元；3.本案一、二审受理费及诉讼保全费由周锦欣承担。事实和理由：一、孙秀亭主张的违约金标准具有合同依据。孙秀亭与周锦欣、关志成在2016年3月6日签订的《广州市存量房买卖合同》附件第3条第B款及第10条明确约定：该房屋交易由孙秀亭出资赎契，“出资赎契方（孙秀亭）出资完成赎契手续后，因另一方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，则属违约，违约方应向守约方支付等额于总楼价20％的违约金”，另该合同第十七条明确约定：“买卖双方签订的《广州市存量房买卖合同》（正式版）与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准”。孙秀亭对违约金标准的诉请具有合同依据。二、孙秀亭主张的违约金标准具有事实依据。（一）孙秀亭作为出资赎契方已完成合同约定的“出资赎契手续”。1、涉案《广州市存量房买卖合同》（示范文本）附件付款方式第3条第B款中所指的买方“出资赎契”手续，明确约定赎契手续是指孙秀亭将首期楼款支付至周锦欣供款账户，款项到账即视为其收取该部分楼款，该款项专用于赎契。本案证据显示，孙秀亭已完成合同约定的作为出资赎契方的出资赎契手续。2、前述双方合同附件付款方式第10条的约定明确说明：出资方完成附件第3条的义务，即适用该条违约金约定。众所周知，买方出资代卖方赎契，买方除支付赎契房款外，其他后续手续，无论在实际操作上还是在法律定义上只能由卖方实施和完成，也因此才有该条款的约定。一审认定的事实不符合合同约定，也不符合交易习惯。（二）周锦欣单方面严重违反合同明确约定。双方合同附件付款方式第3条第B款明确约定卖方的出资赎契义务为：甲方“不得中途擅自撤销委托和擅自从贷款银行取回产权资料，否则视为严重违约”。据关志成称：在孙秀亭完成出资赎契手续后，平安银行已扣划周锦欣提前赎契款项、出具了结清证明等办理涂销抵押登记的证明文件。但周锦欣为阻止并拒绝到房管局办理涂销抵押登记和交易过户手续，单方面向银行取消对代理人关志成的授权委托。可见，系周锦欣严重违反合同约定，并在法律上利用其产权人和抵押人的身份，导致合同无法履行、本次交易无法办理过户，完全符合适用双方合同附件第10条的违约金罚则。（三）“出资赎契”后的违约责任有别于一般交易不成的违约责任。双方买卖合同第八条“交易不成的违约责任”约定，合同任一方导致交易无法履行的，应承担总房款10％的违约金责任。该条款是适用于一般付款方式下违约造成合同根本无法履行的情形。而“出资赎契”的付款方式属于特别约定，由于加重了出资赎契一方的交易成本及风险，因而特别约定在该种交易方式中的违约金标准为总房款20%。按照一般的交易方式，周锦欣在签订合同并收取4万元定金后违约导致合同无法履行，已适用合同第八条按总房款10%承担违约金责任的约定。本案中，孙秀亭提前支付了首期房款36万元为周锦欣垫资赎契，如仍适用合同该一般违约约定，不但免除了周锦欣的相应违约责任、无视孙秀亭的利益损害，且违反合同双方自由约定的本意。（四）本案过错完全由周锦欣造成，理应由其承担违约责任。在实际房屋买卖交易中，房屋抵押权涂销登记手续由卖方单方进行或在办理交易过户手续时一并办理。对此，孙秀亭作为买方既无权利也无义务。孙秀亭在履行合同出资赎契环节中，只承担付款赎契的义务，周锦欣是房屋所有人及房屋原贷款抵押人，只有周锦欣或其合法代理人才有权利及义务办理涂销抵押手续。孙秀亭出资赎契，并无过错或导致合同无法履行的行为。周锦欣故意违约，应由其承担全部责任。三、孙秀亭主张实际损失具有合同依据。孙秀亭、周锦欣和满堂红公司签订的《广州市存量房买卖合同》第七条明确约定：因买卖任一方违约行为导致合同被解除的，违约方应代守约方向中介方支付中介服务费。因此，周锦欣应当赔偿孙秀亭已支付的中介服务费及其他损失。周锦欣二审答辩称：不同意孙秀亭的上诉请求。一、涉案房屋买卖合同无效，本金应当返还。2015年8月18日签订合同时周锦欣是××人，无民事行为能力，周锦欣在2016年5月15日至同年7月6日因××发病住院。二、根据2016年4月14日三方签订的《广州市存量房买卖合同》第十九条的约定，周锦欣出资赎契后因孙秀亭的原因导致无法过户或本次交易无法进行的，这种情况属于孙秀亭违约，孙秀亭应当向周锦欣支付总楼价20%的违约金。根据该合同第十条的约定，交易不成的违约金标准为总楼价的10%。目前涉案房产状态是没有完成涂销抵押手续，即使赎契完成，本案也应当按照交易不成的违约金标准即总楼价10%的标准支付违约金。关志成二审答辩称：同意一审判决，同意孙秀亭的上诉请求及意见。满堂红公司二审述称：由于孙秀亭的上诉不涉及该公司的权利义务，不发表意见。孙秀亭向一审法院起诉请求：1.解除孙秀亭与周锦欣于2016年3月6日签订的《广州市存量房买卖合同》（示范文本）；2.解除孙秀亭与周锦欣、满堂红公司于2016年4月14日签订的《广州市存量房买卖合同》（编号：穗存量房合字16040092793号）；3.周锦欣向孙秀亭退还400000元房款；4.周锦欣支付违约金256000元；5.周锦欣赔偿孙秀亭居间代理费15000元、担保服务费3900元、按揭服务费8900元、评估费1000元、担保手续费4000元；6.关志成对周锦欣的上述债务承担连带清偿责任（以上合计688800元）；7.本案诉讼费、财产保全费由周锦欣承担。周锦欣一审辩称：1、孙秀亭请求的违约金过高。应以40万元为基数，按银行同期贷款基准利率再上浮30%的标准计算违约金，且该项违约金应由关志成承担；2、孙秀亭请求的第5项费用应由关志成承担；3、周锦欣是一级××人，合同应为无效，其不追认合同的效力，故不存在解除的问题。40万元房款，周锦欣愿意退还孙秀亭。关志成一审辩称：1、周锦欣合法委托其代理执行及处理涉案房产事项；2、2016年3月6日，周锦欣通知关志成涉案房产经满堂红公司售给孙秀亭，需签订《广州市存量房买卖合同》，关志成在有合法公证书允许代其办理事项前提下，再次致电周锦欣并得到其书面同意，于当日在满堂红公司的见证下，与孙秀亭签订了《广州市存量房买卖合同》。孙秀亭在2016年3月6日和4月13日，向周锦欣支付购房定金4万元和首期房款36万元；3、在收取首期房款后代周锦欣办理过户手续中，关志成均按照合同约定积极配合孙秀亭贷款所需资料。但由于周锦欣单方违约拒绝过户，并在2016年6月25日左右没有通知关志成的前提下，单方对关志成的委托予以撤销，并通知银行只有其本人才可拿取涂销证明，其他委托一切无效，导致关志成无法继续协助孙秀亭办理过户手续。关志成是周锦欣委托，所有责任均应由周锦欣承担。满堂红公司一审述称：本案诉讼请求不涉及该公司，如果双方愿意继续交易或撤销网签，该公司愿意配合。周锦欣主张合同无效理由不成立，且订立合同时关志成出具公证处公证的委托书，该公证委托的效力不因其撤销公证书而取消，不存在追认的问题。一审法院查明事实：周锦欣为广州市黄埔区丰乐南路xxx号大院35号xxx房的房地产权属人。2015年8月18日，周锦欣（委托人）向关志成（受托人）出具《委托书》，并在委托人落款处签名及捺有指模。上述《委托书》的主要内容为：周锦欣是位于广州市黄埔区丰乐南路xxx号大院35号xxx房的房屋的产权人，其委托受托人为合法代理人，代理执行和处理以下事项：一、办理上述房屋抵押贷款的提前还款、涂销/注销抵押登记手续，解除他项权证，领取相关的文件，办理相关的手续；二、有权出售上述房屋，并收取售房款，签署房地产买卖合同、网上签约及其他相关文件，办理房地产交易过户及其他相关的手续并签署、领取相关文件；若交易不成功时有权办理退案手续；三、如新业主需办理银行按揭购房，代为协助新业主办理上述房屋的银行按揭手续，签署相关的文件，办理相关的手续；四、代为办理上述房屋的公共维修基金、水、电、管道煤气（天然气）、有线电视（数字电视）、电话、供暖设备、物业等相关配套设施的开户、过户、缴费手续并签署相关的文件；五、缴纳上述房屋有关的税款和支付一切必要的费用。受委托人有转委托权。受委托人在执行和处理上述事项的过程中，依法签署的有关文件，委托人均予以承认。委托期限：一年（从委托书签署之日起计算）。2015年8月19日，广东省广州市萝岗公证处出具编号分别为（2015）粤广萝岗第14762号、（2015）粤广萝岗第14763号《公证书》，主要内容为：周锦欣于2015年8月18日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、按下右手食指纹印（注：本公证书未对委托人是否有处分权作出证明，接受本公证书的当事人应当自行核实委托人对相关不动产的处分权）；兹证明前面的影印本与周锦欣出示给本公证员的《居民身份证》的原本相符（注：本公证书仅用于办理前面《委托书》的委托事宜，用于其他事由无效）。周锦欣于2016年3月6日出具《证明》，主要内容为：兹周锦欣位于广州市黄埔区丰乐南路xxx号大院35号xxx房房产于2016年3月6日委托关志成（已办理委托公证书，详见公证书）收取孙秀亭订金40000元及办理该房产售卖事宜，并同意售卖金额为1280000元，对上述事项知悉并无异议，特此证明。同日，周锦欣出具《业主出售房屋委托书》，主要内容为：周锦欣是广州市黄埔区丰乐南路xxx号大院35号xxx房的业主，同意委托关志成代本人向买方收取40000元作为承购该物业的订金，并同意以下述条件成交：面积62.57平方米，售价1280000元，付款方式为一次性付款/按揭付款，首期楼款30%于2016年4月15日交齐。2016年3月6日，周锦欣（甲方，其委托代理人为关志成）与孙秀亭（乙方）签订《广州市存量房买卖合同》（示范文本），合同第一条和第二条约定，该房地产建筑面积为62.57平方米，按整套出售并计价，总金额为1280000元；合同第八条约定，甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；第十二条约定，甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；第十六条约定，甲乙双方同意委托满堂红公司办理网签手续，此《广州市存量房买卖合同》为示范文本，甲乙双方均同意按照此合同条款签订《广州市存量房买卖合同》确认打印版，并同意在签订本合同后五天内进行办理《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续，甲乙双方保证按约定办妥网签手续并签署相关合同文件，以顺利完成交易，如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按成交价的10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任；第十七条约定，本合同与任何在此之前甲乙双方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准，甲乙双方签订的《广州市存量房买卖合同》（正式版）与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准，本合同未尽事宜，可由当事人约定后签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。该合同附件第1条约定，定金40000元乙方须在2016年3月6日支付给甲方；第3条约定，甲方应在签订本合同后15天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由甲方承担还贷之一切手续费用；乙方出资赎契，甲方必须于本合同签署后三天内不可撤销地全权委托广州亿达按揭服务有限公司人员办理赎契手续，并将相关的供款存折及对应的银行卡、借款合同等资料同时签署公证委托书，委托广州亿达按揭服务有限公司人员代办提前还贷及取回产权资料、交易过户等相关手续直至完成上述事项为止，不得中途擅自撤销委托和擅自从贷款银行取回产权资料，否则视为严重违约；乙方应在原抵押银行通知还贷之日起7天内将首期楼款存入甲方供款账户内，如赎契款项一旦划至甲方供款账户，到账即视为甲方已收取该部分楼款，该款项专用于赎契，甲方不得擅自挪用；第四条约定，首期楼款（不含定金）为350000元，乙方于2016年4月15日当天付甲方；第6条约定，楼价余款乙方按揭付款，乙方应于2016年3月23日前根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；甲方及其配偶必须根据银行要求配合签署相关文件并提供贷款所需资料；贷款银行批准按揭的金额，该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入甲方在该贷款银行开设的账户内，若因乙方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由乙方于递件成功后与首期楼款一并支付给甲方，乙方不能如期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同；第8条约定，甲乙双方于签订本合同后7天内委托广州亿达按揭服务有限公司办理该物业转名之一切手续并提交交易所需之全部资料及支付各自承担之公证、交易费用；第9条约定，甲乙双方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后（乙方须按揭付款的，除具备上述条件外，还须在得到银行出具同意贷款通知书或相关意向回复）7天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请买卖；第10条约定，出资赎契方（含共同出资赎契的任何一方）出资完成赎契手续后，因另一方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，则属违约，违约方应向守约方支付等额于总楼价20%的违约金。同日，周锦欣还出具《收款收据》，主要内容为：周锦欣现收到买方孙秀亭交来订金40000元。2016年4月14日，周锦欣（甲方，其委托代理人为关志成）与孙秀亭（乙方）及满堂红公司（丙方）签订《广州市存量房买卖合同》（合同编号为穗存量房合字16040092793号），合同第十条约定，甲方不按本合同约定将房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；合同第十九条约定，甲方出资赎契后，因乙方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，属于乙方违约，乙方应向甲方支付等额于总楼价20%的违约金。2016年3月6日，孙秀亭向关志成支付定金40000元。2016年4月13日，孙秀亭向关志成支付首期楼款360000元。孙秀亭提交了担保服务费发票和中国银行的存款历史交易明细清单以证明其支付担保服务费3900元，提交了代理费发票和收款收据以证明其支付代理费15000元。孙秀亭提交了广州住房公积金管理中心出具的《住房公积金贷款审批确认书》和中国建设银行股份有限公司广州天河支行出具的《同意购房抵押贷款意向书》、《组合贷款（商贷）审批确认书》，主要内容为：孙秀亭以住房（黄埔区丰乐南路xxx号大院35号xxx房）抵押，向天河支行申请贷款：商业29万元，年限20年；公积金60万元，年限20年。经本行初审已获准。本行将于上述房屋办妥抵押登记手续后，按相关放款要求将该笔贷款直接划入关志成账户，但最终的贷款利率执行水平须根据贷款发放时国家及我行有关规定执行。2016年6月28日，满堂红公司向周锦欣发出《通知》，主要内容为：你方就出售位于广州市黄埔区丰乐南路xxx号大院35号xxx房的物业与买方及我司签订了买卖合同及相关文件。根据上述合同文件约定，你方至今尚未履行以下合同义务：2016年7月10日前去银行拿还款证明及办理后续交易一切事务。我司作为经纪方，为保障买卖双方合法权益，现敦促你方于接此通知后三日内联系我司，并办理上述相关手续，以保证本次交易能够顺利进行。2016年7月19日，孙秀亭委托广东启源律师事务所律师向周锦欣发出律师函，催促尽快办理房屋交易过户手续，主要内容为：你方为广州市黄埔区丰乐南路xxx号大院35号xxx房产权人，你于2015年8月18日出具《公证委托书》予受托人关志成，授权其出售该房屋、签署有关房地产买卖合同并收取售房款等，委托期限为一年。你方于2016年3月6日与孙秀亭签订了《广州市存量房买卖合同》（示范文本），出售该房屋，总楼价为128万元。付款方式为买方出资赎契，你方应于签订该合同后15天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续。孙秀亭依约分别于2016年3月6日和4月13日，向你方支付了购房定金4万元和首期房款（垫资赎契）36万元。及后你方于2016年4月14日与孙秀亭、经纪方满堂红公司于广州市房屋管理局签订了网签合同。孙秀亭已于5月26日和5月30日取得公积金及商业银行同意贷款确认书。根据上述合同约定，你方须于完成提前还贷手续后7天内备齐交易所需之资料与孙秀亭向房屋登记机关申请办理房屋过户手续，你方至今未配合办理。经纪方满堂红公司曾于6月28日向你方发出敦促履行通知书，限期你方在7月10日前办理后续交易手续，但你方至今未予理会，致使双方所签订的《存量房买卖合同》无法继续履行。本律师认为，孙秀亭已依约履行其合同义务，但你方至今拒绝配合办理相应合同义务的行为严重违反了法律及双方的约定。现本律师根据孙秀亭的委托，特向你方发出律师函，要求你方在收到本律师函之日起三天内，提供还贷证明及所需之全部资料，配合办理房屋过户交易手续。否则，孙秀亭有权根据双方约定，循法律途径要求你方继续履行合同并要求你方支付迟延履行合同违约金。如你方的违约行为导致双方合同无法继续履行，依据合同约定，你方应向孙秀亭支付等额于总楼价20%的违约金，由此所产生的一切法律后果和损失将由你方承担。孙秀亭提交了广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司出具的《房地产估价结果明细表》，显示涉案房地产于2016年10月12日的评估价值为1639334元，其为此支付评估费1000元。孙秀亭提交了发票和其中国工商银行的借记卡账户历史明细清单以证实其向广州亿达按揭服务有限公司支付按揭手续费8900元。孙秀亭提交了发票、中国工商银行的汇款记录、诉讼保全委托担保合同以证实其为本案的诉讼保全向广东良策融资担保有限公司支付担保费4000元。孙秀亭提交了广州市国土资源和房屋管理局协助司法执行信息，显示涉案房屋于2016年8月10日被广州市黄埔区人民法院查封。周锦欣提交了其《残疾人证》，以证明其有精神残疾，该证由广州市黄埔区残疾人联合会批准并发放，签发日期为2016年6月23日，有效期10年。周锦欣提交了门诊病历、诊断证明书、住院证明书等以证明周锦欣患有精神疾病。2016年7月7日，周锦欣的父亲周伦俭向广州市黄埔区人民法院提起认定周锦欣为无民事行为能力的特别程序诉讼，在该案的诉讼过程中，该院委托广州市××医院司法鉴定所进行鉴定，该司法鉴定所于2016年11月25日出具鉴定意见书，鉴定意见为：1.周锦欣目前无精神症状表现；2.周锦欣目前具有民事行为能力。后周伦俭向广州市黄埔区人民法院提出撤回认定周锦欣为无民事行为能力的申请，该院裁定准许申请人周伦俭撤回请求对周锦欣认定为无民事行为能力的申请。周锦欣还提交了其与关志成于2015年8月18日签订的《房产抵押借款合同》以证明周锦欣把自己的身份证明原件交给关志成，不正常的人才会如此做事。本案一审中，孙秀亭陈述其一直都是催促周锦欣履行合同，直到起诉都没有发出解除合同通知书，通过起诉主张解除合同；双方陈述清楚合同解除的法律后果，即是在孙秀亭诉讼请求的范围内处理本案。以上事实，有《公证书》、《广州市存量房买卖合同》、银行客户通知书、中国银行交易明细清单、中国工商银行汇款凭证、电子银行回单、收款收据、发票、住房公积金贷款审批确认书、同意购房抵押贷款意向书、通知、律师函、交寄邮件收据、EMS快递回执、妥投记录、广州市国土资源和房屋管理局协助司法执行信息、房地产估价结果明细表、资质证书、担保合同、广州市不动产登记查册表、证明、业主出售房屋委托书、收款收据、残疾人证、门诊病历、诊断证明书、住院证明书、鉴定意见书以及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：孙秀亭与周锦欣于2016年3月6日签订的《广州市存量房买卖合同》（示范文本）及孙秀亭与周锦欣、满堂红公司于2016年4月14日签订的《广州市存量房买卖合同》（编号：穗存量房合字16040092793号）是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。周锦欣认为上述合同无效无法律依据，该院不予支持。关于合同解除的问题。根据本案查明的事实，上述合同签订后，孙秀亭已按约定支付了定金40000元和赎契费用360000元，并办理了按揭贷款手续，但周锦欣并未按照合同约定办理后续的赎契及过户等手续，经满堂红公司和孙秀亭催告，仍未履行办理后续手续的合同义务，周锦欣的行为已构成违约，导致孙秀亭无法实现房屋买卖合同的目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为不能实现合同目的，当事人可以解除合同。据此，孙秀亭有权解除合同。孙秀亭未向周锦欣发出解除合同通知书，通过起诉主张解除合同，一审法院向周锦欣送达起诉状副本等材料时视为孙秀亭解除合同的意思表示到达对方，孙秀亭与周锦欣于2016年3月6日签订的《广州市存量房买卖合同》（示范文本）及孙秀亭与周锦欣、满堂红公司于2016年4月14日签订的《广州市存量房买卖合同》（编号：穗存量房合字16040092793号）于此时产生解除的效力，故该院确认孙秀亭与周锦欣于2016年3月6日签订的《广州市存量房买卖合同》（示范文本）及孙秀亭与周锦欣、满堂红公司于2016年4月14日签订的《广州市存量房买卖合同》（编号：穗存量房合字16040092793号）解除。关于合同解除后的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因周锦欣的违约行为导致合同解除权的产生，其应当赔偿其违约行为导致合同解除造成孙秀亭的损失。双方签订的合同中明确约定，甲方（周锦欣）不按本合同约定将该房地产出售给乙方（孙秀亭）的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，因此，周锦欣应按相当于成交价10%承担违约赔偿责任即支付孙秀亭违约赔偿金128000元。虽然双方签订的合同中同时约定，出资赎契方（含共同出资赎契的任何一方）出资完成赎契手续后，因另一方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，则属违约，违约方应向守约方支付等额于总楼价20%的违约金，但根据本案查明的事实，涉案房产的赎契手续并未完成，因此，孙秀亭主张周锦欣按相当于成交价20%承担违约赔偿责任即支付违约赔偿金256000元理据不充分。双方签订的合同解除后，周锦欣继续占有400000元房款已无合法依据，应将该400000元房款退还给孙秀亭，因此孙秀亭主张周锦欣向其退还400000元房款有理据，予以支持。孙秀亭在主张违约金的同时还主张周锦欣赔偿其居间代理费15000元、担保服务费3900元、按揭服务费8900元、评估费1000元、担保手续费4000元，缺乏依据，因此，其主张周锦欣赔偿居间代理费15000元、担保服务费3900元、按揭服务费8900元、评估费1000元、担保手续费4000元，不予支持。关于孙秀亭主张周锦欣、关志成承担连带责任的问题。因关志成系周锦欣的委托代理人，其在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的行为承担民事责任，因此，应由周锦欣对关志成的行为承担民事责任，孙秀亭主张关志成与周锦欣承担连带责任无依据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2017年2月17日作出如下判决：一、确认原告孙秀亭与被告周锦欣于2016年3月6日签订的《广州市存量房买卖合同》（示范文本）解除；二、确认原告孙秀亭与被告周锦欣、第三人满堂红（中国）置业有限公司于2016年4月14日签订的《广州市存量房买卖合同》（编号：穗存量房合字16040092793号）解除；三、被告周锦欣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告孙秀亭退还房款400000元；四、被告周锦欣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告孙秀亭支付违约金128000元；五、驳回原告孙秀亭的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10688元，由原告孙秀亭负担2495元，由被告周锦欣负担8193元。诉讼保全费3939元，由原告孙秀亭负担897元，由被告周锦欣负担3042元。经查，一审法院查明事实基本无误，本院予以确认。二审中，周锦欣向本院提交证据材料如下：1、（2016）粤0112民初3496号民事判决书复印件，周锦欣表示，该判决书第5页第三段“经查，该款项其中40万元……本案不予处理”，该案中的40万元就是本案的购房款首期，拟证明该案不予认定该40万元的债权债务的原因是关志成利用了周锦欣发病期间所做的违法行为。2、就业创业证，拟证明周锦欣现在仍然失业。对此，孙秀亭的质证意见为：对证据1的真实性、合法性没有异议，对其关联性不予确认。关志成已就该案提出上诉，该判决并未生效，依法不能作为本案认定事实的依据，且该判决认定事实及判项与本案分属不同的法律关系，与孙秀亭的上诉请求无关，不能证明周锦欣的辩解。对证据2的真实性没有异议，但其合法性无法审查，其拟证明内容与本案无关，不能证明周锦欣合同履行期间的的精神状况。关志成的质证意见为：对证据1的真实性、合法性无异议，该判决书没有生效，关志成已对该案提起上诉，与本案无关。对证据2的真实性没有异议，但对其合法性不予认可，与本案无关。满堂红公司的质证意见为：上述证据材料，并非本次房屋买卖交易产生的材料，该公司不知情，由法院审查。二审中，孙秀亭表示：上述2016年4月14日签订的《广州市存量房买卖合同》第十九条关于“甲方出资赎契”的内容，其中“甲方”、“乙方”为笔误，因实际出资赎契的是乙方。对此，满堂红公司确认：该合同第十九条中“有关甲方出资赎契的内容是我方经办人的笔误，双方实际履行的是乙方出资赎契的方式”。周锦欣则认为，该2016年4月14日签订的《广州市存量房买卖合同》第十九条的约定，是对上述2016年3月6日签订的《广州市存量房买卖合同》约定的“承担20%的违约金情形”的变更。二审另查明：上述2016年3月6日周锦欣（甲方）与孙秀亭（乙方）签订的《广州市存量房买卖合同》附件“涂销抵押后付款”关于“出资赎契”的约定：“3、出资赎契：甲方应在签订本合同后15天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由甲方承担还贷之一切手续费用。甲乙双方同意按以下方式办理赎契手续。A、甲方出资赎契【×】……。B、乙方出资赎契【√】甲方必须于本合同签署后三天内不可撤销地全权委托广州亿达按揭服务有限公司人员办理赎契手续，并将相关的供款存折及对应的银行卡、借款合同等资料同时签署公证委托书，委托广州亿达按揭服务有限公司人员代办提前还贷及取回产权资料、交易过户等相关手续直至完成上述事项为止，不得中途擅自撤销委托和擅自从贷款银行取回产权资料，否则视为严重违约。乙方应在原抵押银行通知还贷之日起7天内将首期楼款存入甲方供款账户内，如赎契款项一旦划至甲方供款账户，到账即视为甲方已收取该部分楼款，该款项专用于赎契，甲方不得擅自挪用。C、共同出资赎契【×】甲乙双方按照甲方出资￥／元，乙方出资￥／元，共同完成赎契手续。甲乙双方应在原抵押银行通知还贷之日起天内将赎契款存入甲方供款账户内，如乙方款项一旦划至甲方供款账户，到账即视为甲方已收取该部分楼款，该款项专用于赎契，甲方不得擅自挪用。”上述2016年4月14日周锦欣（甲方）与孙秀亭（乙方）及满堂红公司（丙方）签订的《广州市存量房买卖合同》第三条“付款”中约定：签订本合同时，乙方向甲方支付40000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式付款，乙方应于原贷款银行通知还贷之日起7天内向甲方支付房款390000元作为首期款，剩余房款890000元由乙方于2016年4月23日前委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续。该合同第七条“中介服务费的给付”中约定：“3、基于甲乙任何一方当事人的违约行为导致本合同被解除的，违约方一个代守约方向丙方支付中介服务费。守约方已支付的，丙方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。”该合同第十九条约定：“……6、出资赎契：甲方应在签订本合同后50天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由甲方承担还贷之一切手续费用。甲乙双方同意按以下方式办理赎契手续。甲方出资赎契：甲方在原抵押银行发出还贷通知之日起7天将赎契款存入原供款账户内，用于还清贷款（若存在逾期供款，甲方应提前偿还）。甲方出资赎契后，因乙方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，属乙方违约，则乙方应向甲方支付等额于总楼价20%的违约金。”本案一审判决后，周锦欣递交了上诉状，但未在通知的期限内预交二审案件受理费。二审中，周锦欣确认：周锦欣在2017年3月7日收到《预交诉讼费通知》，因不再坚持上诉，故没有缴纳上诉费。本院认为，周锦欣未在规定的期限内预交二审案件受理费，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、第一百五十四条第一款第（十一）项、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条第二款、第四款及《最高人民法院关于适用的通知》第二条的规定，按其自动撤回上诉处理（对此本院不再另行制作民事裁定书）。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对各方就孙秀亭上诉请求的诉辩意见，本院评析如下：一审法院认定孙秀亭与周锦欣于2016年3月6日签订的《广州市存量房买卖合同》（示范文本）、孙秀亭与被告周锦欣、满堂红公司于2016年4月14日签订的《广州市存量房买卖合同》合法有效及上述房屋买卖合同因周锦欣的违约行为而解除，均是正确的，本院予以确认，不再赘述。周锦欣二审虽提出“2015年8月18日签订合同时周锦欣是××人、无民事行为能力，其在2016年5月15日至同年7月6日因××发病住院”，但并未充分举证证明其于2015年8月18日办理委托关志成的涉案公证《委托书》及于2016年3月6日出具《证明》、《业主出售房屋委托书》、《收款收据》时均“无民事行为能力”，其主张“涉案房屋买卖合同无效”，缺乏依据，本院不予认定。根据2016年3月6日《广州市存量房买卖合同》附件第10条的约定，出资赎契方（含共同出资赎契的任何一方）出资完成赎契手续后，因另一方的原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，则属违约，违约方应向守约方支付等额于总楼价20%的违约金。本案中，该合同附件约定乙方以首期楼款出资赎契，同时约定乙方应于2016年4月15日向甲方支付首期楼款，结合该合同附件关于“出资赎契”的约定，作为出资赎契方的孙秀亭“出资完成赎契手续”的主要义务在于“出资”，其并非“办理赎契手续至实际完成”的责任主体；故本案中，在乙方作为出资赎契方的情形下，该第10条“出资完成赎契手续”的约定，并非指赎契手续的实际完成。根据本案查明的事实，孙秀亭已于2016年4月13日支付了用于赎契的首期楼款，涉案房屋无法交易过户或涉案交易无法继续进行的原因，在于周锦欣未办理后续的赎契及过户等手续的违约行为，据此，孙秀亭要求周锦欣支付等额于总楼价20%的违约金即256000元，符合上述合同附件第10条的约定，本院予以支持。一审法院以“赎契手续未完成”为由，驳回孙秀亭该项诉请，依据不足，本院予以纠正。涉案2016年4月14日《广州市存量房买卖合同》第十九条虽约定“甲方出资赎契后，因乙方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，属乙方违约，则乙方应向甲方支付等额于总楼价20%的违约金”。但该第十九条的约定，实为针对2016年3月6日《广州市存量房买卖合同》附件第10条中“出资赎契方”为甲方时的情形作出的表述，而根据本案查明的事实，该合同签订时，孙秀亭已支付了用于赎契的首期楼款，该合同第十九条的约定与2016年3月6日《广州市存量房买卖合同》关于“乙方出资赎契”的约定及双方实际履行情况相悖，故本院对孙秀亭、满堂红公司关于该合同第十九条中“甲方、乙方为笔误”及“有关甲方出资赎契的内容为笔误”的主张，予以合理采信。周锦欣主张该第十九条的约定是“对2016年3月6日《广州市存量房买卖合同》约定的‘承担20%的违约金情形’的变更”，与本案查明的事实不符，本院不予认定，其主张“本案应按照总楼价10%的标准支付违约金”，不同意向孙秀亭支付“总楼价20%的违约金”，理据不足，本院不予采纳。本案为房屋买卖合同纠纷，涉案2016年4月14日《广州市存量房买卖合同》第七条旨在解决房屋买卖双方与满堂红公司之间的居间关系中“中介服务费的给付”问题，周锦欣在本案中就房屋买卖关系的违约责任，应以调整房屋买卖关系的违约责任条款为依据予以确定。孙秀亭上诉以该合同第七条的约定主张“赔偿居间代理费”，本院不予支持。本案中，孙秀亭未充分举证证明合同约定的违约金不足以弥补其“居间代理费、担保服务费、按揭服务费、评估费、担保手续费”等实际损失，一审法院认定其在主张违约金的同时主张上述实际损失缺乏依据，不予支持，并无不当。孙秀亭上诉请求赔偿上述实际损失，依据不足，本院不予采纳。周锦欣二审中提交的证据材料不足以支持其抗辩主张，本院不予采纳。综上所述，孙秀亭的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广州市黄埔区人民法院（2016）粤0112民初4259号民事判决第一项、第二项、第三项及第五项；二、变更广州市黄埔区人民法院（2016）粤0112民初4259号民事判决第四项为：周锦欣于本判决送达之日起十日内，向孙秀亭支付违约金256000元。如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10688元，由孙秀亭负担720元，周锦欣负担9968元；诉讼保全费3939元，由孙秀亭负担188元，周锦欣负担3751元。二审案件受理费3516元，由孙秀亭负担720元，周锦欣负担2796元。本判决为终审判决。审判长  万力平审判员  张燕宁审判员  郑怀勇二〇一七年八月七日书记员  杨仁义