广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第2641号
上诉人（原审被告、反诉原告）：ＸＸ，男，汉族，1974年1月15日出生。
委托代理人：符孙雄，广东宝城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱超，男，汉族，1959年11月15日。
委托代理人：邹中国，广东贤耀律师事务所律师。
原审第三人：中原（中国）房地产代理有限公司。
法定代表人：黎明楷，执行董事。
委托代理人：陈阳，男，汉族，1990年1月18日出生，该司员工。
上诉人ＸＸ因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2012）深南法民三初字第652号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年2月7日，双方及第三人作为经纪方签订编号为ZGXXXX《房屋租赁合同》，约定朱超将位于深圳市南山区侨香路XX广场20层XXXX号房建筑面积658.77平方米的房产在现有状态下租给ＸＸ使用。租赁房地产用途为办公。租赁期限自2012年2月7日起至2017年2月6日止。免租期自2012年2月7日起至2012年4月30日，免租期内ＸＸ无须支付租金但须支付管理费、空调费、水电费等免租期内因该租赁房产产生的一切费用。朱超应结清所有费用后于2012年2月8日前将租赁房地产交于ＸＸ使用，并办理有关移交手续。租金每月为人民币10万元，ＸＸ应于每月10日前向朱超交付租金，并于2012年2月7日前交付首期租金，金额为人民币10万元。租赁期间，朱超负责支付租赁房地产所用土地使用费、租赁税费及租赁管理费等；每月的管理费、电话费、煤气费、清洁费、水电费、空调费等费用因使用租赁房地产所产生的其他杂费均由ＸＸ支付。另约定ＸＸ应于2012年2月7日前向朱超支付两个月租金数额的租赁保证金，即人民币20万元，朱超应向ＸＸ开具收据。合同期满后，如ＸＸ不再续租，朱超应将租赁保证金原数退还给ＸＸ（不计利息，但如果ＸＸ存在未结费用，朱超有权在该保证金内扣除）。在《房屋租赁合同》第5.5条款约定，签署本合同后，ＸＸ不按约定支付租赁保证金的，须支付朱超人民币10万元作为违约金，租赁期间未满，ＸＸ支付租赁保证金后退租的，朱超有权没收租赁保证金。租赁期间，ＸＸ如拖欠租金达十五天或欠缴管理费、水电费等金额达到人民币一万元的视为ＸＸ违约，朱超有权没收租赁保证金并单方解除租赁合同，ＸＸ仍需结清租赁期间的租金、水电费、管理费等费用。《房屋租赁合同》第5.9条款约定、签署本合同后，朱超不将该租赁房地产交付于ＸＸ使用的，朱超需向ＸＸ支付人民币10万元作为违约金，如ＸＸ已支付租赁保证金的，朱超须双倍返还ＸＸ租赁保证金。
在《房屋租赁合同》第6.1条约定，自本合同生效时起，双方就该租赁房地产之租赁关系确立，基于经纪方在促成租赁关系中所提供的服务，于签署本合同同时，朱超同意支付经纪方人民币5万元作为佣金，ＸＸ同意支付经纪方5万元作为佣金。租赁合同签订后，朱超向第三人支付了佣金5万元。
在双方及第三人签订《房屋租赁合同》当日，ＸＸ通过网上银行向朱超账户转账人民币30万元，其中包括一个月租金10万元和租赁保证金20万元。
朱超提交证据证明，2012年2月8日，朱超向案外人XX广场物业管理处发函“关于业主朱超将XX广场B幢XXXX单元所有权房产出租给承租人ＸＸ，请求物业管理处将房产交付承租人管理使用的授权通知”，载明“……《房屋租赁合同》约定，在租赁合同生效后，本人亦将出租房产交付承租人使用，因承租人要求，本人特以授权通知形式，通知物管处全力配合并将本人房产的钥匙和相关物管文件交付承租人，以方便承租人装修布局所承租的房屋，同时应将物管处所收各项费用缴付情况告知承租人ＸＸ，本人与ＸＸ约定，本人房屋出租期间涉及的物业管理费用及水电费等，均由承租人ＸＸ承担。”ＸＸ对此不予认可，认为该证据仅能证明朱超授权给物业公司办理移交，不能证明物业公司已向ＸＸ移交该房产。
朱超提交证据证明，2012年7月25日，朱超通过中国邮政EMS向ＸＸ发出“对承租人ＸＸ催交管理费和租金的通知书”，投递结果显示“本人签收”。2012年8月2日，朱超通过中国邮政EMS向ＸＸ发出《对承租人ＸＸ再次催交管理费和租金的通知书》，投递结果显示“本人签收”。2012年8月13日，朱超在《深圳特区报》登报通知，声称因ＸＸ拖欠7个月物业管理费和3个月租金，经多方联系不予回应，望承租人ＸＸ在5天内与出租人协商，逾期不协商，出租人朱超按《房屋租赁合同》有关规定处理。2012年8月24日，朱超再次通过中国邮政EMS向ＸＸ发出“承租人ＸＸ严重违约，出租人朱超要求经济赔偿并解除《房屋租赁合同》的通知”，邮件投递结果显示“本人签收”。ＸＸ对此予以认可。
朱超提交由物业公司出具的《付款通知书》，载明物业管理费月单价为16元／平方米，面积为664.06元，2012年8月1日至2012年8月31日管理费为10624.96元。朱超主张涉案房产管理费为10624.96元／月。
另查明，涉案房产为朱超于2011年1月25日以深（南）网预买字（2011）第XXX号深圳市房地产买卖合同（预售）向深圳市中核兴业实业有限公司（以下简称中核公司）购买。该项目已取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《房地产预售许可证》。合同还约定，涉案房产前期物业管理以协议方式聘请具有壹级资质的北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司深圳分公司对本项目进行前期物业管理服务。物业服务费由买受人按每月每平米建筑面积16元交纳，日常收取的专项维修资金由买受人按政府规定的标准交纳。涉案房产交付给买受人为毛坯房，无门窗。
朱超向原审法院提起本案诉讼，请求：一、解除双方于2012年2月7日签订的《房屋租赁合同》；二、ＸＸ支付拖欠的自2012年2月8日至2012年8月31日的物业管理费及滞纳金人民币79454元；三、ＸＸ支付拖欠的2012年6、7、8月的租金人民币30万元及利息（按中国人民银行规定的同期贷款利率计算、暂计至起诉之日为人民币4200元）；四、ＸＸ支付因违约造成朱超经济损失人民币5万元；五、诉讼费用、保全费用由ＸＸ承担。
ＸＸ向原审法院提起反诉，请求：一、退还ＸＸ租金合计人民币10000元及利息人民币5580元（按银行同期贷款利率计算，从2012年3月21日暂计至2013年1月30日）；二、向ＸＸ支付双倍押金人民币400000元；三、承担本案反诉的诉讼费用。
原审法院认为：涉案《房屋租赁合同》为双方及第三人真实意思表示，合同成立并生效，对各方当事人均有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）11号）第二条之规定，涉案《房屋租赁合同》不存在无效情形，依法应为有效合同。涉案房产为朱超向开发商购买，ＸＸ辩称朱超未取得房地产证出租该房产是无权处分行为，原审法院对此不予采信。
关于合同履行，ＸＸ已向朱超履行了支付押金及首月租金的义务，依约取得对涉案房产的使用权。涉案房产为毛坯房，朱超主张已函告物管处，要求物管处配合向承租人ＸＸ交付钥匙，ＸＸ认为该证据仅能证明朱超授权给物业公司办理移交，不能证明物业公司已向ＸＸ移交该房产。原审法院认为，鉴于合同生效，ＸＸ已付押金和租金，ＸＸ对涉案房产的使用不存在障碍，ＸＸ并未举证朱超或物业管理机构阻碍ＸＸ使用该房产的情况，诉讼中ＸＸ主张向朱超要求交付过房产，并称发函告知朱超要求解除合同，但未能提交证据证明，原审法院对ＸＸ认为朱超无权出租并违约在先的主张不予采信。在朱超多次催促缴纳租金的情况下，ＸＸ仍未能履约，应承担违约责任。
根据我国《合同法》第九十四条第（三）项之规定，朱超在多次催告后行使解除权符合法律规定，也符合涉案《房屋租赁合同》关于解除合同的约定，原审法院予以支持。ＸＸ在签订《房屋租赁合同》后，未按约定支付租金及物业管理费等，因此，在解除合同的同时，ＸＸ应支付租金、物业管理费等未按约支付的款项。根据合同约定，ＸＸ自2012年2月8日至2012年8月31日，在扣除免租期后，所拖欠租金为30万元，ＸＸ应支付给朱超。关于ＸＸ的反诉，鉴于同样的事实和理由，根据《房屋租赁合同》第4.2条款的约定，合同期满，ＸＸ如不再续租朱超应租赁保证金原数返还给ＸＸ，第5.5条款约定租赁期间，ＸＸ如拖欠租金达十五天，或欠缴管理费、水电费达人民币一万元视为ＸＸ违约，朱超有权没收租赁保证金并解除租赁合同。故ＸＸ反诉退还租金10万元及利息，支付双倍押金人民币40万元没有依据，原审法院予以驳回。
关于物业管理费，根据朱超举证，涉案房产物业管理费为10624.96元／月，ＸＸ认为不应由其支付，但对金额未提出异议；经计算，涉案房产自2012年2月8日至2012年8月31日（总计六个月零二十三天）物业管理费应为10624.96×6＋10624.96／30×23=71895.56元，该物业管理费根据《房屋租赁合同》第2.1和3.4条的约定，应由ＸＸ支付给朱超；朱超主张的物业管理费滞纳金没有事实依据，原审法院不予支持。
关于朱超诉称的经济损失，即朱超支付给第三人的5万元佣金，属于朱超与第三人之间的法律关系。事实上，双方已缔结合同，第三人也已完成其经纪服务，朱超支付的5万元佣金不能作为损失由ＸＸ承担。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、解除朱超、ＸＸ于2012年2月7日签订的《房屋租赁合同》；二、ＸＸ于本判决生效之日起十日内支付朱超房屋租金300000元并支付利息（按同期银行贷款利率自2012年9月1日起计至付款之日止）；三、ＸＸ于本判决生效之日起十日内支付朱超物业管理费71895.56元；四、驳回朱超的其它诉讼请求；五、驳回ＸＸ的反诉请求。案件受理费人民币7804.81元，反诉费4428.00元，保全费2688元，由ＸＸ负担。
上诉人ＸＸ不服原审判决，向本院提起上诉，称：原审法院认定事实不清，适用法律错误。一、本案最大的事实是朱超先行违约。双方在2012年2月7日签订的《房屋租赁合同》第二条“租赁期限”中的2．2项，明确约定：“甲方（朱超）应结清所有费用后于2012年2月8日前将租赁房地产交予乙方（ＸＸ）使用，并办理有关移交手续。……。甲方迟于前款时间交付租赁房地产，须经乙方同意，且乙方可要求将本合同有效期顺延，否则视为甲方违约。”在合同签订的当日，ＸＸ就按照合同的约定，通过银行转账，向朱超支付了“一租两押”共计人民币300000元的租金和押金。但是，朱超在2012年2月8日及之后的时间里，未按照上述约定，向ＸＸ移交涉案房产、钥匙及相关的产权证书等资料，也没有发出任何是否同意迟延交付租赁房地产的通知。因此，是朱超先行违约。朱超违约没有交付租赁房地产，导致ＸＸ不能实现合同的目的，ＸＸ当然有权拒付租金。
二、原审法院在本案违约原因的举证责任的分配上认定错误。原审判决书第7页第二段第五行“本院认为，鉴于合同生效，被告（ＸＸ）已押金和租金，被告对涉案房产的使用不存在障碍，被告并未举证原告或物业管理机构阻碍被告使用该房产的情况，……。”原审法院这一“认为”，存在极大的逻辑问题和法律错误：1、合同一方依约履行义务，另一方就能如约履行相应的义务如果是，都没人违约了。2、没有朱超的移交，ＸＸ能“不存在障碍”地使用涉案房地产答案是否定的。从朱超原审提交的《答辩状》第1页第3行：“……，已于2012年2月8日授权通知涉案房屋所属物业管理处将涉素房屋的钥匙及相关物管管理文件交付被答辩人使用”，和朱超原审提交的证据4第47页《授权通知》正文第5行：“本人特以授权通知形式，通知贵物管处全力配合并将本人房产的钥匙和相关物管管理文件交付承租人ＸＸ”可知，涉案房地是有钥匙的，除此之外，还需要相关物管管理文件，才能使用涉案房产，并非“不存在障碍。3、最为重要的一点是，原审法院“被告并未举证原告或物业管理机构阻碍被告使用该房产的情况”的举证责任分配时错误的，人为地把属于朱超的举证责任强加在ＸＸ身上。《房屋租赁合同》第二条“租赁期限”中的2．2项明确约定：“甲方（朱超）应结清所有费用后于2012年2月8日前将租赁房地产交予乙方（ＸＸ）使用，并办理有关移交手续。”从这条约定中，可以清楚明确地知道，向ＸＸ移交涉案房产和钥匙等相关资料，是朱超的义务，这是一个积极的义务，而非消极的义务，是朱超在ＸＸ如约履行义务后，应该积极主动地向ＸＸ移交涉案房产和相关资料，而非消极被动地等待ＸＸ找上门来要求移交，这才是这条约定的本意。因此，原审法院未完全理解本条合同条款的本意，错误地弄反了举证责任。所以，应该是：应由朱超举证证明其已经积极地向ＸＸ移交涉案房产和相关资料，而不是由ＸＸ自行举证证明朱超或物业管理机构阻碍ＸＸ使用该房产的情况。
综上所述，本案是朱超先行违约，没有按照双方所签的《房屋租赁合同》的约定履行交付涉案房产和钥匙等相关资料的义务，其不仅无权要求ＸＸ支付任何租金，还须按照合同的约定承担违约责任。因此，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求：一、撤销原审判决第二项、第三项和第五项，依法改判朱超向ＸＸ支付租金人民币100000元和租金利息，以及双倍押金人民币400000元；二、本案的一、二审诉讼费用全部由朱超承担。
被上诉人朱超答辩称：一、关于房屋交付问题，ＸＸ狡辩称房屋未交付与事实不符。本案房屋由于并无门窗，所以不涉及实际的移交、清点，交付钥匙等行为。而ＸＸ在大半年的时间里毫无音讯，所以应该承担违约责任以及由此给朱超造成的损失。二、朱超多次通过电话，书面邮寄等方式联系ＸＸ，已履行了法定的通知义务，所以双方签订的房屋租赁合同已合法解除。且ＸＸ应支付拖欠的2012年6月至8月份的租金人民币30万元及利息。三、ＸＸ应支付拖欠自2012年2月8日至2012年8月31日的物管管理费及滞纳金79454元。根据三方签订的房屋租赁合同第3.4条的约定，ＸＸ有义务承担起租赁期间的物业管理费。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回ＸＸ的上诉，维持原判。
原审第三人答辩称：我方与原审答辩意见一致。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件，朱超与ＸＸ签订的涉案《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原审法院认定事实清楚，本院予以确认，双方均应严格履行。根据朱超与开发商中核公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，涉案房产为毛坯交房，无门窗，朱超于2012年2月8日向XX广场物业管理处发函，说明涉案房产的对外出租事宜，并要求管理处配合办理交付手续，ＸＸ在已按约支付押金及租金的前提下，可径行接收涉案房产。ＸＸ作为承租人，本应积极主张自身权利，尽快取得涉案房产，其因自身原因未向管理处提出交楼要求，怠于行使权利，应自行承担相应后果，其虽辩称朱超拒绝交付涉案房产，但并未提供证据予以证明，原审法院据此确认ＸＸ未如约交租构成违约，认定事实清楚，本院予以确认。朱超可依据涉案《房屋租赁合同》的约定要求ＸＸ承担违约责任，ＸＸ的上诉理由不成立，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币7804.81元，由上诉人ＸＸ负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年一月十六日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。