广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终2030号上诉人（原审被告、反诉原告）：伍芷莹（曾用名：伍凤婉），女，1971年7月11日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：黄贵勇，广东南粤律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张静，女，1988年2月9日出生，汉族，住广东省广州市白云区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄欢，男，1986年8月25日出生，汉族，住广东省广州市天河区。共同委托诉讼代理人：彭亚，广东环球经纬律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：蒋昌有，广东环球经纬律师事务所律师。原审第三人：广东中原地产代理有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：李耀智。上诉人伍芷莹因与被上诉人张静、黄欢及原审第三人广东中原地产代理有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初7057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人伍芷莹及其委托诉讼代理人黄贵勇、被上诉人张静、黄欢及其共同委托诉讼代理人彭亚、蒋昌有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人伍芷莹上诉请求：1.撤销一审判决；2.解除双方于2016年4月3日签订的《存量房买卖合同》及于2016年7月6日签订的《存量房买卖合同补充协议》；3.改判由伍芷莹向张静、黄欢赔偿违约金（即房价的10%）142000元及返还30000元定金；4.本案的全部诉讼费用由张静、黄欢承担。事实与理由：（一）伍芷莹在履行《存量房买卖合同》过程中不存在过错，也不违约。因为涉案房屋属于房改房，需要伍芷莹的前夫李文英签名才能办理过户，而李文英因涉嫌犯罪被刑事拘留，导致双方在当时难以办理过户，这种情况属于不可归责任何一方的情形。（二）双方已在《存量房买卖合同补充协议》的第二条清楚约定，若在2017年1月7日前未能办理过户，应按照《存量房买卖合同》中违约责任条款的约定，即双方解除合同，伍芷莹按房价的10%支付违约金给张静、黄欢。该补充协议形成的背景是案外人李文英协助存在不确定性，且当时2016年7月份广州市的楼价比较稳定，才作出上述约定。张静、黄欢到了2017年1月份的时候看见楼价猛涨，才要求继续履行合同，违反《存量房买卖合同补充协议》第二条的约定，是违约行为。一审法院认为该条款并无排除张静、黄欢要求继续履行合同的请求权是错误的。（三）一审法院判决伍芷莹承担违约金按日利率0.05%来计算是错误的。双方在补充协议里已经重新约定只按《存量房买卖合同》中房价的10%来计算的违约金。被上诉人张静、黄欢辩称：伍芷莹明知涉案房屋属于房改房的情形，且在宽限期后未采取积极行动促成合同履行，伍芷莹对本案合同无法履行存在重大过错，构成严重违约；《存量房买卖合同》及补充协议并未排除张静、黄欢要求继续履行合同的权利，伍芷莹作为违约方不享有合同解除权，张静、黄欢有权选择合同继续履行；违约金的标准有《存量房买卖合同》及补充协议的明确约定，标准并未过高。原审第三人中原公司二审没有到庭发表意见。张静、黄欢向一审法院起诉请求：1.继续履行张静与伍芷莹于2016年4月3日签订的《存量房买卖合同》以及2016年7月6日签订的《存量房买卖合同补充协议》；2.伍芷莹立即将位于广州市白云区XX房过户至张静、黄欢名下；3.伍芷莹支付张静、黄欢自2017年1月8日起至过户完成之日止的违约金（以房屋总价款为基数，自2017年1月8日起按照每日万分之五的标准计算）。伍芷莹向一审法院反诉请求：1.解除双方于2016年4月3日签订的《存量房买卖合同》及2016年7月6日签订的《存量房买卖合同补充协议》；2.判令伍芷莹双倍返还定金共6万元给张静、黄欢；3.本案受理费和其他诉讼费用由张静、黄欢承担。一审法院认定事实：张静、黄欢于2014年5月20日登记结婚。2017年8月23日，广州市白云区不动产登记中心出具《购房资格证明》，核查张静、黄欢截止至2017年8月23日在广州市住房限购区域可购买2套住房。涉案房屋位于广州市白云区XX房（房地产权证号：粤房地权证穗字第××号，建筑面积83.6372平方米）。该房屋系由广州市教育委员会于1999年12月24日向伍芷莹及其原配偶李文英出售的公有住房，性质属于房改房。伍芷莹与李文英原为夫妻关系，于1995年2月22日登记结婚，2009年12月9日离婚。离婚时，上述二人签订《离婚协议书》，约定涉案房屋归伍芷莹所有等。2015年5月21日，广州市国土资源和房屋管理局核发了涉案房屋的房地产权证，房地产权属人仅为伍芷莹一人。2016年6月24日，广州市海珠区人民法院作出（2016）粤0105刑初614号刑事判决，判决李文英犯生产、销售伪劣产品罪，处有期徒刑一年三个月（从2016年2月17日起至2017年5月16日止），并处罚金40000元。判决作出后，李文英不服，上诉至广州市中级人民法院。同年7月18日，广州市中级人民法院作出（2016）粤01刑终1567号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。2016年4月3日，张静（乙方，买方）与伍芷莹（甲方，卖方）签订《存量房买卖合同》，约定：房地产地址为白云区XX房，房地权证号：10××84；建筑面积：83.64平方米；房屋共有情况无；该房地产以现状出售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况，甲方保证所填写和提供的有关该房地产的权属情况真实，保证对上述房地产享有完整产权，保证上述房地产不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益，否则承担相应的法律责任；该房地产按整套出售并计价，总成交价为1420000元，包括但不限于房地产价值、溢价、交易成本、装修家电（如有）等费用；甲乙双方一致同意由乙方按“按揭付款”支付楼款并办理交易手续，如在交易过程中，因公众假期、银行、房管局等政府部门原因导致交易延期的，则时间相应顺延。另外，如该房地产存在按揭贷款，在未办妥涂销抵押手续前，甲方仍需按时向银行偿还贷款：（1）签订本合同同时支付30000元作为定金；（2）首期楼款（含定金）600000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清。银行同意贷款申请后5个工作日内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户手续需在本合同签订后90天内完成（以付清双方交易税费为准）；（3）820000元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付。乙方应在签订本合同后5个工作日内办妥按揭贷款申请手续，而甲方应全力协助乙方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等。该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入甲方银行账号，贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与乙方申请贷款额之间的差额由乙方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给甲方；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款当天，甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；乙方承担全部税费；甲方不能按本合同约定将该房屋出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；甲方如未能按本合同规定的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过30日仍未交房的，乙方有权解除合同，如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金；如因某方当事人原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，双方当事人同意按违约方按逾期天数，每逾期一天，按总房款0.05%支付违约金的方式处理；甲方或乙方行使合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除等。上述合同签订后，张静于同日向伍芷莹支付购房定金30000元，向中原公司支付了中介费8520元，并于同年4月15日向广州市汇瀚顾问有限公司支付办理按揭费用5300元。同年6月7日，中国建设银行股份有限公司广州荔湾支行作出《同意购房抵押贷款意向书》，批准张静、黄欢以涉案房屋抵押，向该行申请公积金贴息组合贷款（商业贷款420000元，公积金贴息贷款400000元），商业贷款年限20年，公积金贴息贷款年限20年，该行将于上述房屋办妥抵押登记手续后，按照相关放款要求将该笔贷款直接划入伍芷莹账户内。及后，张静、黄欢与伍芷莹共同向房管部门提交涉案房屋的所有权转移登记资料，伍芷莹知因涉案房屋属于房改房，需李文英签名确认，房管部门才可接收材料办理房屋所有权转移登记手续。办理上述手续未果后，张静、黄欢积极与伍芷莹协商，伍芷莹表示因李文英在押，可办理公证委托手续完成签名确认事宜，但一直未能成功办理。2016年7月6日，张静、黄欢（均为乙方、买方）与伍芷莹（甲方，卖方）签订《存量房买卖合同补充协议》，约定：一、甲方保证上述房屋不存在抵押、质押、担保、涉及诉讼、其他权利主张等可能影响乙方权益的事项。若该房屋在交易过程中及交易完成后，由此问题产生的任何纠纷均由甲方承担，并赔偿乙方产生的损失。若由于上述原因导致该房屋无法进行交易，所有本次交易及终止交易产生的各项税、费、支出由甲方承担，并按照《存量房买卖合同》的约定，向乙方支付房产成交价10%的违约金。二、甲乙双方在办理递件过户手续时由于甲方的原因导致无法过户。双方约定自本补充协议签订之日起六个月内，即2017年1月7日前，甲方应办妥过户需要的所有资料，并与乙方共同到房管局办妥交易过户递件手续。如甲方在上述约定日期前不能办妥所有材料，或者办妥了所有材料但拒绝将房屋出售给乙方或者不配合交易过户的，视为甲方违约，应按照双方签订的《存量房买卖合同中》违约责任条款的约定，向乙方支付房地产成交价10%的违约金，并退回乙方已支付的全部费用。同时，由于乙方已办妥了按揭贷款手续，甲方还应配合乙方办理按揭贷款取消手续，否则乙方有权采取诉讼手段维护自身利益。三、若在本协议第二款约定的日期内，甲方办妥了所有过户材料并配合乙方递件过户，但乙方无正当理由不购买该房产的，视为乙方违约，应按照双方签订的《存量房买卖合同》中违约责任条款的约定，向甲方支付房地产成交价10%的违约金等。然而上述补充协议签订后，伍芷莹仍未能按照补充协议约定办妥因办理房屋所有权转移登记手续的全部资料。2017年5月24日，伍芷莹致电张静，表示其找过李文英，李文英要求向其支付一半的房款其才同意出售上述房屋，故其打算不出售涉案房屋；张静表示伍芷莹可以采取确权的方式确认权属后再将涉案房屋出售，因为如果双方交易不成，张静已经等待了一年多，现在的房价相对此前的房价差额已经不能违约金能够弥补的损失，即使伍芷莹能够支付违约金，张静的损失也是非常大的；伍芷莹表示其当初根本不知道需要李文英签名才能出售涉案房屋，如果知道，其绝对不会出售涉案房屋；张静表示，如果伍芷莹明确说交易不成的，那么双方之间只能按照合同走走违约程序，伍芷莹则表示需要征询一下律师意见，如果律师意见是走违约程序的，其就把违约金给张静，如果不是，就看律师怎么处理。同日，张静致电伍芷莹，表示如果伍芷莹仍然同意将涉案房屋出售，完全可以通过到法院提起确权之诉，只要有生效判决，房屋就可以过户，但伍芷莹表示需要征询一下其他人的意见；张静还表示，因为确权之诉的时间可能比较长，而张静现在没有房屋，伍芷莹是否可以把涉案房屋现交给张静居住，伍芷莹仍然表示需要和律师了解一下才能答复；张静表示由于现在是伍芷莹无法出售房屋，但张静的损失很大，如果伍芷莹不接受上述方案的话，违约金肯定必然需要支付，如果需要咨询律师的话，希望伍芷莹能够尽快，伍芷莹坚持表示需要找一个信得过的律师咨询一下。2017年5月27日，张静向伍芷莹发出《履约催告函》，要求伍芷莹务必于2017年6月1日前与其一同前往广州市白云区房地产交易中心办理房产过户手续（递件），其给予上述宽限并不代表其放弃追究伍芷莹违约责任的权利，仅属于给予伍芷莹的履约机会，若伍芷莹仍不配合，该催告函期限届满日即视为伍芷莹在该房地产买卖交易中根本违约，其将依法向法院提起诉讼，要求伍芷莹赔偿逾期过户的违约金并要求伍芷莹继续履行合同等。同日，张静向中原公司发出《关于函告贵司履行居间服务的函》，要求该公司继续履行居间服务，书面催告伍芷莹于2017年6月1日前配合张静办理房产过户手续，同时基于可能涉及诉讼的原因，要求该公司于2017年5月31日前将该房产交易的所有资料提供给张静作为诉讼证据用途，如伍芷莹能够按期履行合同义务，其会将资料返还给中原公司。然伍芷莹在收到该《履约催告函》后仍未依约办理房屋所有权转移变更登记手续，故张静、黄欢于2017年6月7日向一审法院提起诉讼。一审庭审中，三方当事人对黄欢作为本案原告的主体资格不持异议。张静明确表示其具备履行合同约定，足额支付购房款的经济能力，如果有必要，甚至可以一次性向伍芷莹支付剩余房款。伍芷莹认为因涉案房屋不能办理所有权转移登记的原因并非伍芷莹造成的，且房屋价格自2016年4月3日起至今变动太大，其通过转让原有房屋，另行购置新的房屋已经超过了其经济能力，故其要求解除合同。另伍芷莹表示其在出售涉案房屋前并无了解房改房如需转让，需要参与房改分配的所有权人签名确认，其亦表示因不懂如何处理，故在房管部门不同意办理房屋所有权变更转移登记手续以及李文英不同意协助其出售房屋时，并无就此提起行政复议、行政诉讼或者民事确权之诉。以上事实，有购房资格证明、《存量房买卖合同》、《存量房买卖合同补充协议》、房产证、房地产登记簿查册表、中介费发票、收款收据、按揭费收据、同意购房抵押贷款意向书、离婚证、离婚协议书、刑事判决书、刑事裁定书、通话录音、履约催告函及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：根据张静、黄欢与伍芷莹的诉辩意见，本案主要涉及以下问题：一、黄欢的诉讼主体资格问题。虽黄欢并非涉案《存量房买卖合同》的相对人，但在签订上述合同时其已经与张静缔结婚姻关系，三方当事人均对黄欢的诉讼主体资格不持异议，一审法院对此予以确认。二、涉案《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同补充协议》是否应当继续履行的问题。虽然涉案《存量房买卖合同》第八条、第九条、第十一条中约定了交易不成、逾期付款以及迟延办理产权登记的违约责任。但第八条所约定的“甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方”的违约责任条件不成就，涉案房屋实际上可以在李文英的协助下办理所有权转移登记登记手续，亦可以由伍芷莹通过确权诉讼实现，故不能适用该条款的约定。而第九条、第十一条中并未约定在伍芷莹违约的情况下，该合同自行解除，亦未排除张静主张合同继续履行的权利。同时，张静、黄欢在《存量房买卖合同补充协议》中虽约定伍芷莹办理递件过户手续相关资料的期限以及相应的违约责任，但同样没有排除张静、黄欢要求继续履行合同的权利。伍芷莹主张依据合同约定，其可以解除合同，对此一审法院认为：首先，涉案《存量房买卖合同》是在张静、伍芷莹经过充分协商的基础上签订的，该合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应循诚实信用原则恪守履行。该合同中已经明确约定伍芷莹保证对涉案房屋享有完整的产权，故依据合同约定，其负有证明其享有涉案房屋完整产权的义务，且负有保证其向房管部门提交的资料足以办理房屋所有权转移变更登记手续的义务；其次，涉案房屋的性质为房改房，伍芷莹作为房屋的权属人，应当知悉其原配偶李文英同样属于涉案房屋的房改范围，亦应当预见涉案房屋在办理所有权变更登记过程中需要参与房改的配偶协助的情形，但现无证据证实其已经将其原配偶李文英亦参与房改分配的事实告知张静，亦无证据证实其在出售房屋时已经向张静或中原公司送交《出售公有住房缴款明细表》，虽不足以认定伍芷莹存在主观隐瞒重要事实，但客观上确实造成了涉案房屋在办理所有权变更登记过程中的障碍；再次，《广州市城镇房地产登记办法》第十七条规定：“房地产行政主管部门在审核阶段发现申请人提交的申请登记材料不齐备或者不符合法定形式的，应当一次性书面告知申请人补正，认为申请登记的房地产的有关情况需要进一步证明的，可以实地查看。”第十九条规定：“有下列情形之一的，房地产行政主管部门应当作出不予登记的决定：……；（二）申请登记的权利于房地产权属来源证明不一致的；……。”依照上述规定，伍芷莹向房管部门出示的出售公有住房缴款明细表中记载伍芷莹在购买上述房屋时，其配偶李文英同样系涉案房屋的权利人，虽伍芷莹出具的离婚协议书中明确约定涉案房屋归伍芷莹所有，但房管部门在无法核实离婚协议书真实性的情况下，要求伍芷莹提供李文英出具的公证委托书或者由李文英本人到场签名确认符合相关规定。伍芷莹主张系因房管部门的责任致使涉案房屋不能办理所有权变更登记手续依据不足，一审法院不予采纳。最后，伍芷莹在提交资料被房管部门以资料不齐为由拒绝接收后，既未提起行政复议、行政诉讼等救济途径，在李文英拒绝协助的情况下也未提起确权之诉，怠于行使自己的权利，甚至在张静、黄欢与其签订《存量房买卖合同补充协议》进一步催促办理相关资料后，在补充协议中已经明确记载系因伍芷莹提供的资料不全的情况下，仍不采取积极的救济措施，造成了涉案房屋至今未能到房管部门办理所有权变更登记手续，伍芷莹的行为已经构成严重违约。综上，一审法院认为，我国的法律制度，旨在保障双方当事人的正当权益，维护经济秩序，保障守约方不受不法侵害，张静、黄欢与伍芷莹签订的《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，张静、黄欢作为涉案房屋的买受人，一直依照合同约定向伍芷莹支付购房定金，办理银行按揭申请手续并依约支付中介费用，已经充分履行合同义务，其合法权益理应获得法律的保护。伍芷莹明知其负有提供完整资料的情况下，未积极采取救济措施，且在双方签订上述《存量房买卖合同》时隔一年后，在张静要求解除合同并要求其承担违约责任时仍未给予明确答复，在庭审中亦拒绝承担违约责任，其行为严重损害了张静、黄欢的合法利益。现张静、黄欢及伍芷莹均确认房价已经上升，双方于《存量房买卖合同》中约定的违约金已经难以弥补解除合同而造成张静、黄欢的损失，如支持伍芷莹解除合同的诉讼请求，实有违诚信原则以及公平合理原则，亦损害了张静、黄欢作为守约方的利益，与法治的精神以及《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定不符，故一审法院对伍芷莹要求解除《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同补充协议》的反诉请求不予支持。张静、黄欢要求继续履行上述合同符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，一审法院予以支持。对于张静、黄欢要求伍芷莹将涉案房屋过户至张静、黄欢名下的诉讼请求，根据《存量房买卖合同》约定，张静应当在取得房地产交易中心收缴证件收据当天付清首期房款600000元，并以银行按揭贷款方式在房屋交易完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入伍芷莹的银行账号，即伍芷莹在收取张静定金30000元后即应按照合同约定办理房屋所有权人变更登记手续，现张静已经支付了定金30000元，张静、黄欢要求伍芷莹将涉案房屋所有权人变更为张静、黄欢符合合同约定，一审法院予以支持。但张静、黄欢现尚未足额支付房屋价款且明确表示可一次性将剩余房款支付给伍芷莹。为避免诉累，张静、黄欢应当在房屋所有权人变更登记手续办妥的同时向伍芷莹支付剩余房款1390000元。同时，因《存量房买卖合同》约定由张静承担全部税费，故因办理涉案房屋所有权变更登记手续而产生的税费均由张静、黄欢负担。对于张静要求伍芷莹支付违约金的诉讼请求。根据《存量房买卖合同补充协议》约定，伍芷莹应当在2017年1月7日前与张静、黄欢共同到房管部门办理交易过户递件手续，且约定该协议未约定内容则以《存量房买卖合同》约定为准。而《存量房买卖合同》中约定如因一方当事人原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，违约方按逾期天数，每逾期一天按总房款即1420000元的0.05%支付违约金。该违约金标准系双方当事人的真实意思表示，且该标准并未过高，现张静、黄欢要求伍芷莹自宽限期届满之次日即2017年1月8日起按照日利率0.05%的标准计付违约金符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持，因房管部门接收资料后的期间不属于张静、黄欢及伍芷莹可控制的范围，故违约金的计付期限应自涉案房屋所有权人变更登记手续办妥之日即房管部门查验变更登记申请资料无误并接收之日止。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，于2017年11月22日作出如下判决：一、张静、伍芷莹于2016年4月3日签订的《存量房买卖合同》以及张静、黄欢与伍芷莹于2016年7月6日签订的《存量房买卖合同补充协议》继续履行；二、于本判决生效之日起三十日内，伍芷莹到房屋部门办理位于广州市白云区XX房房屋的所有权人变更登记手续，将该房屋登记至张静、黄欢名下；张静、黄欢在房屋所有权人变更登记手续办妥的同时共同向伍芷莹支付剩余房款1390000元；三、于本判决生效之日起三十日内，伍芷莹支付张静、黄欢逾期办理房屋产权登记手续违约金（违约金以1420000元为本金，按照日利率0.05%的标准，自2017年1月8日起计付至涉案房屋所有权人变更登记手续办妥之日即房管部门查验变更登记申请资料无误并接收之日止）；四、驳回伍芷莹的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费17580元、财产保全费5000元，反诉受理费8790元，均由伍芷莹负担，伍芷莹负担的一审本诉受理费17580元、财产保全费5000元于本民事判决书生效之日起五日内向一审法院交纳。本院二审期间，伍芷莹提交署名为“李文英”于2018年3月7日出具的情况说明书：因伍芷莹与我离婚时约定XX房归她，当她卖该房时，我正在服刑，出来以后，由于我本意房子留给她和儿子的，她如果卖的话，肯定侵害了我儿子的权利，所以我不同意卖。张静、黄欢质证称：对该证据真实性无法确认，即便是真实的，该证据在法律性质上是证人证言，李文英不出庭不具备证明效力；该证据与本案没有关联性，一审已经审理清楚，在房管局要求李文英去办理过户时，房管局作为行政机关的告知不符合物权法的相关依据，仅是完善房屋的交易手续。该房产与李文英没有任何关系，过户根本无需李文英配合协助。买方完全有理由按照物权法及合同法办理过户即可。另外，根据李文英的刑事判决书，李文英早已出狱，但其现在才提交情况说明，不属于二审新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、伍芷莹主张解除涉案《存量房买卖合同》、《存量房买卖合同补充协议》应否支持；二、张静、黄欢主张伍芷莹承担逾期办理过户手续违约金能否成立。关于焦点一。经本案查明的事实，其一，涉案房屋登记于伍芷莹名下，且伍芷莹与其前夫离婚时也明确约定涉案房屋归伍芷莹所有，故伍芷莹对涉案房屋拥有全部处分权。本案并不涉及无权处分或是共有人处分其他共有人份额的情形，伍芷莹以其前夫不同意出卖为由主张合同不能履行并要求解除合同缺乏合同与法律依据，不应支持。其二，在交易过程中，房管部门要求参与房改的人员对交易进行签名确认方可办理交易递件系房管部门办理手续的要求，并非法律规定的合同履行障碍。其三，双方在实际履行过程中因房管部门对于本案应属房改房提出的特别程序要求为此达成《存量房买卖合同补充协议》，从该补充协议第二条的约定看，仅是给予伍芷莹履行过户手续宽限期至2017年1月7日前，这与《存量房买卖合同》并无相悖之处，更无法得出伍芷莹根据该约定有权以支付成交价的10%违约金为代价解除合同的结论。伍芷莹承诺在2017年1月7日前办妥过户所需资料，现已违背承诺，构成违约。综上，一审不予支持伍芷莹解除合同的主张，判令双方合同继续履行，并无不当。关于焦点二。《存量房买卖合同》中约定如因一方当事人原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，违约方按逾期天数，每逾期一天按总房款即1420000元的0.05%支付违约金。故一审判决根据合同约定认为伍芷莹应从2018年1月8日起按该约定支付违约金，并无不当。但《存量房买卖合同》同时约定，伍芷莹不能按合同约定将房屋出售的，应按成交价的10%支付违约金。本案张静、黄欢没有举证证明其在合同继续履行情况下实际损失，在此情况下违约金应以不超过合同解除的违约金标准为宜，即该违约金总额以成交价10%即142000元为限。至于伍芷莹二审提交的证据，因与待证事实无关，本院不予采纳。综上所述，伍芷莹的上诉理由缺乏依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但部分处理结果不当，应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初7057号民事判决第一、二、四项及一审案件受理费、保全费负担的决定；二、变更广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初7057号民事判决第二项为：于本判决生效之日起三十日内，伍芷莹支付张静、黄欢逾期办理房屋产权登记手续违约金（违约金以1420000元为本金，按照日利率0.05%的标准，自2017年1月8日起计付至涉案房屋所有权人变更登记手续办妥之日即房管部门查验变更登记申请资料无误并接收之日止，以142000元为限。）二审案件受理费17580元，由上诉人伍芷莹负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  蔡培娟审判员  闫 娜二〇一八年四月十日书记员  张 旭王敏