山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2013）市民初字第2132号原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。代表人刘德生，经理。委托代理人周华，山东豪才律师事务所律师。委托代理人于文杰，山东豪才律师事务所律师。被告白延坤，男，1992年2月28日生，汉族，现无业，住济南市。委托代理人张士美（系被告白延坤之母）。原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司与被告白延坤物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李江独任审判，公开开庭进行了审理。原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司代表人刘德生的委托代理人周华、于文杰，被告白延坤的委托代理人张士美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司（以下简称嘉诚物业济南分公司）诉称：被告白延坤系伟东新都二区3号楼3单元301室房屋业主。原告受开发商济南伟东置业有限公司的委托，对伟东新都二区进行物业管理。被告的房屋面积为252.76平方米，物业费用收费标准为0.9元∕月·㎡，被告应按照合同约定每月向原告支付物业费227.5元，但被告自2009年3月起开始欠交物业费及其他相关费用，至2012年12月共拖欠原告物业管理费10465元、电费298.9元、暖气管网维护费2476.5元，共计13240.4。原告多次要求被告支付上述费用，被告均置之不理。因被告逾期支付上述费用，其应按《前期物业服务合同》及相关约定，从逾期之日起按日千分之三的标准向原告交纳违约金。被告的欠费行为给原告造成严重的损失，为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求法院依法判令被告向原告支付拖欠的物业管理费10465元、电费298.9元、暖气管网维护费2476.5元，合计13240.4元；请求法院判令被告向原告支付违约金13240.4元，诉讼费用由被告承担。被告白延坤辩称：1、济南伟东置业有限公司、上海诚成物业公司、山东嘉诚物业公司之间有关的债权债务转让没有履行必要的法律程序，转让行为无效。原告提交的2008年3月签订的《债权债务移交协议书》虽明确约定了移交一切债权及债务，但却从未通知过被告。根据我国《合同法》的相关规定，该转让行为无效。2、原告的起诉已经届满诉讼时效，不应当得到法院支持。3、原告所主张的数额没有依据。《济南市物业服务收费管理实施办法》中规定，未成立业主大会的，由物业管理企业报市价格主管部门核定。原告的物业收费标准为1.2元每月每平方米，但该标准未报市价格部门核定，系私自违法定价。众所周知，伟东新都的房地产开发项目至今没有完工，合同中承诺的学校、幼儿园、俱乐部、会所均未建设。根据《山东省住宅物业服务收费管理办法》的规定，开发商济南伟东置业有限公司应承担部分物业费用。4、原告的物业服务有严重瑕疵，严重影响了被告及全体业主的正常生活。根据新的物业公司提供的证明和现场照片可证实，原告在服务期间，未按规定对我们小区的饮用水蓄水池进行清洗和消毒，而小区业主根本不敢用自来水做饭和饮用。原告在2009年-2012年期间未按规定对电梯进行年检，我及业主们均不敢乘坐电梯，影响了我们的正常生活。小区门卫形同虚设，我所居住单元的单元门锁损坏，原告不给维修，至使不法分子可以随意出入。小区每月发生的盗窃案件多达十几起，多年来家中有老人的根本不敢独自去储藏室。小区的地灯损坏过半，大片草地荒芜，道路坑洼长年失修，垃圾四处乱放长时间不清运，车辆更是随意停放。楼道口，道路两边及人行道、绿化带中到处停满了汽车，原告不管不问，业主苦不堪言，进入楼道的路常常被乱停放的车辆堵塞，这些都严重影响了我们业主的正常生活。5、“嘉速快递详情单”是不可信的。该详情单上没有送达时间、没有我的签名、收件人地址不是《临时公约业主承诺书》上的约定地址、缴费通知单上所盖公章不是原告的公章，而是伟东新都一区物业管理处，且未在政府部门登记备案。济南市天桥区瑞丰快递服务部与“嘉速快递”没有任何关系，根本不能证明“嘉速快递详情单”的递送情况。本案部分证据已由本小区业主在市中区法院审理的（2010）市民初字第809、810、811号案件时提交，请求法院调取后给予采用。综上，我不同意全额交纳物业费用，以原告的服务标准，我同意按六折的标准交纳。我在2012年12月31日向原告交纳了2013年全年的停车费720元，但原告撤离后，该款项未退还给我，也没有转给新的物业公司，所以应当给我折抵部分物业费用。关于采暖的问题，我们家住的这一层共两户，原来装修时把开发商接入的市政管道断开了，自行安装了燃气锅炉进行供暖，从去年开始才又重新接入了市政供暖，所以不应交纳原告说的管网维护费用。经审理查明：2008年3月18日，案外人济南伟东置业有限公司与原告山东嘉诚物业管理有限公司签订《伟东新都二区前期物业管理委托合同》一份，约定伟东置业公司将其开发建设的伟东新都二区住宅小区及其封闭区域委托山东嘉诚物业管理有限公司实行前期物业管理。合同第三条约定：“本合同生效时，本物业的现状是：主体完工，配套工程正在施工，尚未竣工综合验收。”合同第九条约定：“委托管理期限自二○○八年四月一日零时起至本物业管理区域业主委员会成立与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。合同约定物业费标准为小高层每月每平方米建筑面积1.20元；多层及小高层的一层每月每平方米建筑面积0.80元；商铺每月每平方米建筑面积1元。合同还约定：”如果甲方、业主及使用人逾期交纳物业管理服务费及相关费用，从逾期之日起，按照应交纳金额的3‰按日交纳滞纳金。经乙方（嘉诚物业公司）催收仍不交纳的，乙方有权对其采取停止物业服务等催交措施，或向人民法院提起诉讼。"因小区配套设施尚不完善，开发商济南伟东置业有限公司给予每位小区业主每月应交物业费每平方米每月0.3元的补贴，业主实际应交物业费的标准为0.9元每平方米每月；山东嘉诚物业管理有限公司将该小区交由其济南分公司在此实际经营管理。被告白延坤所居住的伟东新都二区3号楼3单元301室房屋建筑面积为252.76平方米，被告自2009年3月至2012年12月期间未交纳过物业费。另查明，原告嘉诚物业济南分公司陈述其所主张被告白延坤欠交的物业费10465元是根据被告房屋的建筑面积252.76平方米以及每月每平方米0.9元的收费标准，从2009年3月起至2012年12月31日止，实际金额应为10464.26元，相应的滞纳金是按照日千分之三的标准计算。2013年1月2日，原告嘉诚物业济南分公司撤出该小区，不再为该小区提供物业服务。2010年8月21日，原告嘉诚物业济南分公司曾向被告白延坤邮寄过一份《催费通知单》，回执单中显示是已签收，但被告白延坤委托代理人陈述回执单中无人签字，且从未收到过此函件。再查明，被告白延坤尚有298.9元电费未向原告方交纳，上述电费原告已代被告向供电部门交纳完毕。被告白延坤的委托代理人张士美为证明原告提供的物业服务存在严重瑕疵，向本院提交了一组照片，欲证实小区内杂草丛生，尚有在建工程没有施工完毕，车辆乱停放等现象。原告嘉诚物业公司对被告委托代理人的指责不予认可，认为小区的现有状况，是由开发商造成的，这些问题都是开发时的遗留问题，不应由原告来承担此责任，被告更不应以此为由拒交物业费用。原告要求被告按照济南市物价局的相关文件向其交纳暖气管网维护费2476.5元，对此，被告不予认可，并不同意交纳上述费用。以上事实，由前期物业管理委托合同、催交通知单邮寄回执、照片及原、被告当事人陈述等证据予以证实。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，山东嘉诚物业管理有限公司与济南伟东置业有限公司签订了《伟东新都二区前期物业管理委托合同》，并且也由其济南分公司为伟东新都二区实际提供了物业服务，故山东嘉诚物业管理有限公司与与济南伟东置业有限公司签订的《伟东新都二区前期物业管理委托合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，该合同对包括被告在内的小区全体业主均具有约束力。我国《合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2008年4月至2012年12月期间，原告为被告所居住的伟东新都二区提供了物业服务，被告应当及时向原告交纳物业服务费。关于诉讼时效的问题，本院认为，在一个合同期间内产生的所有的物业管理费应视为一个整体，而业主每个季度缴纳物业费则应视为整体债务的分期履行。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。故本案中，物业服务费的诉讼时效应自物业管理服务合同约定的最后一期物业服务费缴纳期限届满之日起开始计算，即从原告实际撤出小区时起算诉讼时效，故被告以诉讼时效为理由进行的抗辩，不能成立，本院依法不予支持。对于被告辩称原告所提供的物业服务存在严重瑕疵，本院认为，由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。但是从被告所提交的证据来看，尚不足以证明原告的物业服务存在重大瑕疵，且大部分原因是由于开发商在建设施工时存在的遗留问题，不应由原告方承担此责任，故被告的上述抗辩理由不能成立，本院不予采信。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。因原告嘉诚物业济南分公司的物业服务确实存在一定瑕疵，被告白延坤并非恶意拖欠物业费，只是其维权的方式欠当，故对原告嘉诚物业济南分公司要求被告方支付相应的违约金（滞纳金）的请求，本院不予支持。对于暖气管网占用费的问题，本院认为，济南市物价局对收取管网维护费的相关文件，是下达给济南市供热管理办公室及相关直属市政供热企业的，原告嘉诚物业公司济南分公司并非市政供热企业，不具有此项行政收费职能，且其未举证证实此费用实际发生，故对原告嘉诚物业济南分公司要求被告承担暖气管网维护费的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第八十条第一款、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告白延坤于本判决生效之日起十日内给付原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司2009年3月至2012年12月的物业服务费10464.26元。二、被告白延坤于本判决生效之日起十日内给付原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司支付该公司已为其垫付的电费298.9元。三、驳回原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。案件受理费235元，原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司负担135元，被告白延坤负担100元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  李江二〇一三年九月十八日代理书记员  孙靖