广西壮族自治区南宁市江南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江民一初字第1611号
原告（反诉被告）广西群辉钢铁有限公司。
法定代表人魏洪键，总经理。
委托代理人卢翔飞，北京市鼎业律师事务所广西分所律师。
委托代理人毛廷颖，北京市鼎业律师事务所广西分所实习律师。
被告（反诉原告）广西北部湾江南建材市场管理有限公司。
法定代表人黄德群，总经理。
委托代理人黄财基，广西万合律师事务所律师。
原告广西群辉钢铁有限公司与被告广西北部湾江南建材市场管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月10日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人卢翔飞、毛廷颖，被告的委托代理人黄财基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年，被告筹建广西北部湾江南钢材市场。其对外进行招商宣传，一直把市场定位为集钢材市场开发、管理、钢材购销代理等服务为一体的专业化市场。2011年5月25日，被告与原告签订《场地租赁合同》，该合同约定，被告指定区域给原告堆放钢材，租赁合同每三年一签，租用期与被告的租用期（被告租赁市场用地期限为二十年）同步，在租赁期间，未经原告同意，被告擅自变更本租赁场所的用途而影响原告使用的，承担相应责任。签订合同后，原告出资70多万元，在租赁场地上搭建仓库，并安装龙门行车，经营钢材生意。2013年初，被告资金链断裂，债务人蜂拥上门追债，一度出现债务人封锁市场大门，法院查封市场商铺的情况，造成市场各租户经营困难。2013年4月左右，被告擅自更改市场的定位及大规模调整市场的布局，专业钢材市场变更为建材市场，经营钢材的大部分辅助设施被拆除，导致钢材经营受到严重的影响。2014年3月，趁原告歇业之机，被告把原告的仓库租赁给别人经营建材。综上所述，原告认为，被告把原告的仓库租赁给别人经营建材的行为已违约，根据《合同法》相关规定，原告请求法院判令被告支付违约行为造成原告的损失20万元，判令被告承担本案诉讼费用。
原告当庭增加一项诉讼请求：要求继续履行原、被告签订的《场地租赁合同》至2017年6月30日止。
原告对其主张在举证期限内提供的证据有：
1、被告对外招商宣传资料，证明市场原来定位为钢材贸易市场；
2、《场地租赁合同》，证明原、被告之间存在有效租赁合同关系；
3、《厂房搭建协议》、《起重机械专用合同》、仓库材料购买单据，证明原告自己出钱在租赁场地建造仓库的事实；
4、南宁市中级人民法院关于公布失信被执行人名单（第一批）的公告，证明被告2013年陷入经济纠纷，租户经营受到影响；
5、钢贸城现在情况的照片，证明钢贸城现转型为建材市场；
6、《续签合同意向书》、快递收据，证明原告依约向被告提出续约意向书。
被告辩称：不同意原告当庭增加诉讼请求，已超过期限，且与其第一项诉请相互矛盾。由于原告未交租金，被告已将场地租给第三方。原告两项诉请之间有矛盾，程序上，原告当庭提出增加诉请违反了最高法的相关规定。双方的合同已无法继续履行。希望法院判决驳回原告的诉讼请求。
被告反诉称：被告与原告于2011年5月25日签订《场地租赁合同》，就原告租赁被告位于G栋西边面积1083.33平方米场地一事约定：从2011年7月1日起至2014年6月30日止，租期三年，租赁合同每三年一签，租金26万元／年，租金一年一交，每三年递增15%；租金以先交后用的原则，需在每年的7月1日前交清下一年的租金；如逾期缴纳租金，每逾期一日按全年租金的3%支付滞纳金，超过两个月的，被告有权终止合同并收回原告租地使用权，相关的设施归被告所有。至2014年3月31日，因原告拖欠九个月租金19.5万元不付，被告遂把以上场地收回。被告认为，原告未能按协议约定向被告支付租金和滞纳金，已构成违约，损害了被告的合法权益，但原告恶意先行起诉。现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，特向法院提出反诉，请求判令原告支付被告从2013年7月1日至2014年3月31日的租金19.5万元，判令原告支付从2013年7月1日起至付清租金之日止的滞纳金（按月息1.5%计算，2013年7月1日至2014年3月31日以26万元计算，2014年4月1日后以19.5万元计算）给被告，反诉诉讼费由原告承担。
被告对其主张提供的证据有：
1、财务账目，证明2013年7月1日后原告没有缴纳任何租金；
2、《北部湾板材装饰材料市场商铺租赁合同》，证明原告原租赁的场地从2014年4月1日起已租给王文学，原、被告的合同已不可能继续履行；
3、《租金催缴公告》，证明被告多次向原告等市场欠租商户通知催缴；
4、北部湾建材城现在大门及部分商铺门面照片，证明原北部湾钢材城变更为北部湾建材城，部分商户仍然在经营钢材生意；
5、《“群辉公司”所欠租金详细及物品清单》，证明群辉公司所租赁的北部湾建材城A160、161号铺面从2012年11月30日起至2014年6月15日止共欠租金91849元。
对于被告的反诉，原告辩称：一、原告已支付了2013年7月1日至2014年6月30日的租金；二、被告要求原告支付租金滞纳金，计算标准过高，没有法律依据；三、被告要求2014年4月1日后以19.5万元支付滞纳金，但被告于2014年1月15日已将场地租给第三方，被告的此项要求不合理。
经审理查明：2011年5月25日，原告与被告签订《场地租赁合同》，被告将其开办的广西北部湾江南钢材市场内G栋西边1083.33平方米的场地出租给原告。合同主要约定，被告提供原告指定区域给原告堆放钢材；合同有效期自2011年7月1日起至2014年6月30日止；租金为26万元／年，一年一交，每三年递增15%；租金以先交后用的原则，原告需在每年7月1日前交清下一年租金，如逾期缴纳，每逾期一日按全年租金的3%支付滞纳金，超过两个月的，被告有权终止合同并收回原告租地使用权，相关设施归被告所有；未经原告同意，被告擅自变更租赁场所的用途而影响原告使用的，原告有权解除合同，被告按三个月租金的标准向原告支付违约金；合同每三年一签，若原告要求续租，应当在租赁期满前三个月向被告提出书面意见，并续签合同。合同签订后，被告向原告交付了场地，原告进场经营。合同履行期间，广西北部湾江南钢材市场变更为广西北部湾江南建材市场，还出现了被告被南宁市中级人民法院列入公布的失信被执行人名单的情况。原告在所租场地经营至2013年年底。2014年1月15日，被告与王文学签订租赁合同，将原告原租赁的场地出租给王文学，租赁期限为2014年4月1日至2017年3月31日。2014年3月，被告的名称从广西北部湾江南钢材市场管理有限公司变更为广西北部湾江南建材市场管理有限公司。
以上事实，有原、被告提供的证据和双方当事人的陈述为证。
另查明：案件审理过程中，应原告的申请，本院调取了原告的交通银行账户2012年6月至7月的流水清单。清单显示，2012年7月2日该账户有300万元入账。原告称这300万元是银行发放给原告的贷款，原告将该款转给了与被告有关联的公司，所转款项中包含原告付给被告的2012年7月1日至2013年6月30日的租金和2013年7月1日至2014年6月30日的租金。被告不认可原告的此项主张。
本院认为：原告与被告签订《场地租赁合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方应当按照约定全面履行各自的义务。合同有效期为2011年7月1日至2014年6月30日，原告如要求续租，应按约定在租赁期满前三个月即2014年4月1日前向被告提出，但原告于2014年6月26日才发出《续签合同意向书》给被告，不符合约定。原、被告签订的《场地租赁合同》于2014年6月30日届满，且被告已于2014年1月15日与他人签订租赁合同，将原告原租赁的场地出租给他人，原、被告签订的《场地租赁合同》事实上也已无法继续履行。原告要求继续履行原、被告签订的《场地租赁合同》至2017年6月30日止，本院不予支持。合同履行过程中被告因其他纠纷被法院列入公布的失信被执行人名单，并不构成对本案合同的违约。按合同约定，被告擅自变更租赁场所的用途而影响原告使用的，原告有权解除合同，被告按三个月租金的标准向原告支付违约金。合同履行过程中，被告将钢材市场变更为建材市场，确实会影响原告的经营，构成违约。原告未提出解除合同，原告经营至2013年年底后不开门营业，但未交还场地给被告。既然合同还在履行，原告就应按时支付租金。原告称原告将银行发放给原告的300万元贷款转给了与被告有关联的公司，所转款项中包含原告付给被告的2013年7月1日至2014年6月30日的租金。但是，该款是转给哪个公司，原告未能说明；该公司与被告有何关系，原告无法证明。因此，原告所称原告已支付2013年7月1日至2014年6月30日的租金，证据不足，本院不予认定。原告称原告已支付租金，因被告违约，原告有几个月无法使用场地，故要求被告赔偿原告损失20万元。原告的此项诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。原告拖欠租金构成违约，应承担相应的民事责任。被告于2014年1月15日将原告原租赁的场地出租给他人，因此，原告应向被告支付2013年7月1日至2014年1月15日的租金140833元（即260000元／12个月×6.5个月）。被告要求原告支付租金的滞纳金符合合同约定，该滞纳金实为违约金。合同约定如逾期缴纳租金，每逾期一日按全年租金的3%支付滞纳金，现被告要求按月息1.5%计算滞纳金。即使按月息1.5%计算，滞纳金依然过分高于原告拖欠租金给被告造成的损失，原告亦提出了异议。根据《合同法》第一百一十四条中“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，应予以调整。原告拖欠租金给被告造成的损失，主要就是租金的利息损失。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条中“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案中滞纳金（即违约金）应按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、驳回原告广西群辉钢铁有限公司的诉讼请求；
二、原告广西群辉钢铁有限公司应付给被告广西北部湾江南建材市场管理有限公司2013年7月1日至2014年1月15日的租金140833元；
三、原告广西群辉钢铁有限公司应向被告广西北部湾江南建材市场管理有限公司支付拖欠租金的违约金（违约金计算：从2013年7月1日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，以140833元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率的130%计算）。
本诉案件受理费4300元，由原告负担。反诉案件受理费2507元，由原告负担1426元，被告负担1081元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时上诉人应在上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交本诉上诉案件受理费4300元或反诉上诉案件受理费2507元（开户名称：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户银行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；账号：01×××17），逾期不交又不提出缓交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈惠云
人民陪审员 周荣贵
人民陪审员 齐素勉
二〇一五年三月九日
书 记 员 赵海冰
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。