广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1410号
上诉人（原审原告）曾庆洪。
委托代理人余童，广东淳锋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）深圳市瑞丰工贸有限公司。
法定代表人付永强。
被上诉人（原审被告）徐文亮。
委托代理人李照，广东邦罡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）深圳市瑞祥物业管理有限公司。
法定代表人徐文焕。
委托代理人彭晓楠，广东世纪华人律师事务所律师。
委托代理人薛永拱，广东世纪华人律师事务所实习律师。
上诉人曾庆洪与被上诉人徐文亮、深圳市瑞祥物业管理有限公司（以下简称为瑞祥物业公司）、深圳市瑞丰工贸有限公司（以下简称为瑞丰工贸公司）因房屋侵权纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2011）深罗法民三初字第930号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：（一）曾庆洪是XX市XX区XX石材厂（以下称XX石材厂）的负责人，该厂为个体工商户。1998年6月12日，广州市中级人民法院作出（1998）穗中法经初字第151号民事判决书，判令南海公司清偿交通银行广州分行借款本金及利息，逾期交通银行广州分行有权依法定方式处理瑞丰公司抵押的XX大厦一、二层裙楼优先受偿。1999年11月9日，广州市中级人民法院作出（1998）穗中法经执字第565号执行裁定书，将被告瑞丰公司用于担保的位于深圳市罗湖区沿XX路XX大厦裙楼一层（面积958.5平方米）、二层（面积823.4平方米）的所有权以物抵债给交通银行广州分行。2004年6月7日，交通银行广州分行和信达资产广州办签订债权转让协议，约定交通银行广州分行将其对债务人南海公司的债权转让给信达资产广州办，自债权转移之日起，与转让标的有关的全部从权利（包括但不限于保证债权、抵押权、质押权）也同时转移。2009年6月3日，信达资产广州办与XX石材厂签订债权转让合同，约定信达资产广州办将其对南海公司的债权转让给XX石材厂，并约定转让标的债权包括主债权、从权利及由此转化的其他相关权益：包括信达资产广州办及其前手因管理、处置需要可能已与债务人及其担保人达成包括但不限于重组协议、和解协议、抵债协议，或接受法院抵债裁定，而这些协议并未履行完毕或抵债物未完成过户，因此XX石材厂受让的债权已从原始的贷款合同、担保合同项下的债权全部或部分地转化为前述协议项下或法院生效裁定所对应的权利。2009年9月4日，信达资产广州办与XX石材厂签订补充协议书，约定信达资产广州办将瑞丰公司的XX大厦一层、二层以物抵债权益一并转让给XX石材厂，同时约定XX石材厂取得抵债资产之前，抵债资产物业如有发生收益、非信达资产广州办或交通银行广州分行同意出租的租赁行为，所引起的权利义务包含追究第三人责任均由XX石材厂享有或承担。2009年10月30日，广州市中级人民法院以（1998）穗中发经执字第565－1号执行裁定书裁定，变更XX石材厂为该案债权的申请执行人，原（1998）穗中法经执字第565号执行裁定书执行申请人交通银行广州分行的权利义务由XX石材厂继受。
（二）2007年6月13日，瑞丰公司作为涉案房产的原权利人，与徐文亮签订了《房地产租赁合同》，约定将XX大厦一楼共958.5平方米出租给徐文亮使用，按每平方米每月人民币25元计算，月租金人民币23965元，租赁期限自2007年7月1日至2008年6月30日，租赁房地产用途为商业。合同附页同时注明：本合同每年签一次，五年内如果没有发生产权变化，承租方继续租用，但条件不变；装修期为3个月，自2007年10月1日开始计算租期，起算租金。徐文亮使用上述房产至2010年1月底，之后将涉案房产移交给曾庆洪。
（三）2008年9月26日，徐文亮与袁震签订了一份《房地产租赁合同》，约定徐文亮将承租的XX大厦一楼南面第2号铺（建筑面积共计460平方米）转租给袁震，每月租金人民币46000元，租赁期限自2008年7月1日至2009年6月30日。
（四）2005年9月12日瑞祥物业公司、瑞丰工贸公司、交通银行广州分行签订了一份《和解协议》，约定，瑞祥物业公司因XX大厦物业管理费纠纷一案，向法院提起诉讼，案号为（2005）深中法民二终字第787号，经三方协商达成如下和解协议：瑞丰工贸公司同意在该协议生效后五日内，将该案1781.9平方米的物业全部移交给交通银行广州分行指定的信达公司，瑞祥物业公司全力配合移交工作。
（五）曾庆洪曾以广东国药医药连锁企业有限公司深圳瑞丰分店、广东国药医药连锁企业有限公司、徐文亮、瑞丰工贸公司、熊德华、徐文峰为被告向原审法院起诉，要求判令被告共同支付曾庆洪房屋占有使用费（XX大厦一层南面8号铺面积120平方米）人民币1102800元，案号为（2010）深罗法民三初字第355号，二审案号为（2011）深中法民五终字第645号。深圳市中级人民法院在二审中查明，徐文亮与瑞丰公司先后签订两份租赁合同，第一份租赁合同约定承租XX大厦一楼958.5平方米（含该案涉及的120平方米），月租金23965元，自2007年10月1日起算租金；第二份合同约定承租XX大厦二楼799.4平方米（该院同时审理的另案所涉标的），月租金19985元，自2007年10月1日起算租金。徐文亮履行合同时常常将两份合同的租金一并交纳给瑞丰工贸公司。根据徐文亮向法院提供的收款收据，其在2007年7月5日至2009年5月30日期间共向瑞丰公司交纳租赁押金43950元、租金777150元。徐文亮还向法院提交了编号为2006301号的收款收据一份，用以证明其于2009年11月30日一次性向瑞丰工贸公司交纳了2009年4月至11月期间的租金31万元，但该张收据原件收款金额处模糊不清，有涂改痕迹。而其原审时又提交过一份编号同为2006301的收款收据复印件，其金额仅为1万元，除收款金额以外，该收据复印件与上述收据原件其余部分基本一致。故该院认定编号为2006301的收款收据为篡改证据，不予采信。
（2011）深中法民五终字第645号判决书认定，根据（2006）深中法民五终字第2711号生效民事判决认定，信达资产广州办自2004年6月开始就涉案XX大厦裙楼一、二层承担支付物业服务费等费用的义务，也有权自该时起对房产行使占有、使用和收益的权利。2009年信达资产广州办和曾庆洪开办的XX石材厂签订债权转让合同及其补充协议，明确约定信达资产广州办将瑞丰公司的XX大厦一层、二层以物抵债权益一并转让给XX石材厂，同时约定XX石材厂取得抵债资产之前，抵债资产物业如有发生收益、非信达资产广州办同意出租的租赁行为所引起的权利义务包含追究第三人责任均由XX石材厂享有或承担。该权利转让系双方真实意思表示，合法有效，且最迟也已在诉讼中通过送达方式通知瑞丰公司等债务人。故曾庆洪是否取得涉案房产的物权，不影响其在该案中对2004年6月以后侵犯其对涉案房产使用权和收益权的行为主张权利。关于瑞丰工贸公司是否侵犯曾庆洪的权利，应承担何种责任。上述判决认为，瑞丰工贸公司在房屋已抵债归他人所有的情况下，未经权利人同意，又于2007年6月将已抵债的涉案XX大厦一楼120平方米出租给徐文亮使用并收取租金，构成侵权，曾庆洪有权要求瑞丰工贸公司赔偿损失、支付房屋使用费。但因无证据证明涉案房产在2004年至2009年期间的权利人信达资产广州办曾要求瑞丰工贸公司交付抵债房产而被拒绝，故在权利人未积极行使占有、使用涉案房产的权利的情况下，瑞丰工贸公司将房产出租给他人事实上有利于防止或减少房屋空置损失的发生，因此认为由瑞丰工贸公司参照2007年7月1日至2010年1月30日期间其对外出租的租金标准（2007年10月1日起计租，之前为免租期）向曾庆洪支付房屋使用费较为公平合理。曾庆洪请求瑞丰工贸公司参照同地段同类房产政府指导租金标准向其支付房屋使用费，不予支持。经计算，瑞丰工贸公司共应就涉案120平方米商铺向曾庆洪支付使用费84009元（23965元×120÷958.5×28）。关于徐文亮是否构成侵权，应承担何种责任。上述判决认为，首先，涉案房产原系瑞丰工贸公司所有，抵债后不论是交通银行广州分行还是信达资产广州办均未接收该房产，而仍由瑞丰工贸公司实际控制，房屋权属也未过户到交通银行广州支行或信达资产广州办名下。其次，瑞丰工贸公司与徐文亮签订的租赁合同在租赁行政管理部门成功备案登记，瑞丰工贸公司也将XX大厦一楼120平方米房产实际交付给徐文亮使用。因此，徐文亮有理由相信瑞丰工贸公司拥有出租权利。在此情况下，曾庆洪主张徐文亮在订立合同前仍负有到房地产行政主管部门查询房产查封状况的义务，既不合理，也无法律依据，不予采信。而政府颁布的租金标准为指导价，市场上的实际租金标准往往与指导价存在较大出入，故徐文亮承租租金标准虽低于市场指导租金，但仍不足以认定其为显著低价。因此，认为徐文亮系善意承租人，其合同权利应受保护。徐文亮承租涉案房产，并无侵犯信达资产广州办或曾庆洪房产权利的故意或过失，曾庆洪无权要求其承担侵权责任。虽然如此，因曾庆洪是真正的权利人，徐文亮使用涉案房产获利，如其就涉案120平方米商铺尚欠租金未付，则该部分租金迳付曾庆洪较为公平合理，亦可避免当事人的诉累。根据二审查明的事实，徐文亮向瑞丰工贸公司承租XX大厦一楼958.5平方米（含本案涉及的120平方米），月租金23965元；二楼799.4平方米，月租金19985元，均自2007年10月1日起算租金。计至2010年1月30日，徐文亮共应向瑞丰工贸公司支付租金1230600元。徐文亮履行合同时常常将两份合同的租金一并交纳给瑞丰工贸公司，实际共向瑞丰工贸公司交纳租赁押金43950元、租金777150元，押金抵扣租金后，还欠租金409500元。按比例计算，徐文亮就涉案120平方米商铺欠租27955元，其应将该数迳付曾庆洪。瑞丰工贸公司应对该款项承担连带支付责任，若徐文亮实际支付，则应从瑞丰工贸公司应付的房屋使用费中相应扣除。从而判定，瑞丰工贸公司于判决生效之日起十日内向曾庆洪支付房屋使用费56014元；徐文亮应于判决生效之日起十日内向曾庆洪支付租金27955元，瑞丰工贸公司对徐文亮的该债务承担连带清偿责任；驳回曾庆洪的其他诉讼请求。
（六）曾庆洪已经就XX大厦一层中的120平方米和60平方米向原审法院起诉，主张了权利，案号分别为（2010）深罗法民三初字第355号和（2010）深罗法民三初字第847号。本案曾庆洪主张XX大厦一层中除上述120平方米和60平方米之外，面积为778.5平方米房产的权利。
曾庆洪在原审中诉请：一、瑞丰工贸公司、徐文亮、瑞祥物业公司共同支付曾庆洪房屋使用费人民币6959790元（一楼建筑面积778.5平方米，自2007年7月起算至2009年12月，参照同期政府指导租金标准计算，2007年度为：778.5平方米×6个月×330元每平方米＝1541430元；2008年度为：778.5平方米×12个月×330元每平方米＝3082860元；2009年度为：778.5平方米×12个月×250元每平方米＝2335500元，合计6959790元）；2、本案诉讼费用由瑞丰工贸公司、徐文亮、瑞祥物业公司承担。
原审法院认为：本案争议的焦点为：1、曾庆洪对涉案房产的权利内容；2、瑞丰工贸公司和徐文亮是否侵犯曾庆洪的权利，应承担何种责任；3、曾庆洪起诉是否超过诉讼时效；4、瑞祥物业公司是否应当承担责任。
对于第一个焦点，（2011）深中法民五终字第645号判决书认定，信达资产广州办和曾庆洪开办的XX石材厂签订债权转让合同及其补充协议，明确约定信达资产广州办将瑞丰工贸公司的XX大厦一层、二层以物抵债权益一并转让给XX石材厂，同时约定XX石材厂取得抵债资产之前，抵债资产物业如有发生收益、非信达资产广州办同意出租的租赁行为所引起的权利义务包含追究第三人责任均由XX石材厂享有或承担。该权利转让系双方真实意思表示，合法有效，且最迟也已在诉讼中通过送达方式通知瑞丰公司等债务人。故曾庆洪是否取得涉案房产的物权，不影响其在该案中对2004年6月以后侵犯其对涉案房产使用权和收益权的行为主张权利。故原审法院认为，曾庆洪有权对本案中XX大厦一层778.5平方米的房产主张权利。
对于第二个焦点，（2011）深中法民五终字第645号判决书认定，瑞丰工贸公司在房屋已抵债归他人所有的情况下，未经权利人同意，又于2007年6月将已抵债的涉案XX大厦一楼120平方米出租给徐文亮使用并收取租金，构成侵权，曾庆洪有权要求瑞丰工贸公司赔偿损失、支付房屋使用费。但因无证据证明涉案房产在2004年至2009年期间的权利人信达资产广州办曾要求瑞丰工贸公司交付抵债房产而被拒绝，故在权利人未积极行使占有、使用涉案房产的权利的情况下，瑞丰工贸公司将房产出租给他人事实上有利于防止或减少房屋空置损失的发生，因此认为由瑞丰工贸公司参照2007年7月1日至2010年1月30日期间其对外出租的租金标准（2007年10月1日起计租，之前为免租期）向曾庆洪支付房屋使用费较为公平合理。曾庆洪请求瑞丰工贸公司参照同地段同类房产政府指导租金标准向其支付房屋使用费，不予支持。同理，本案所涉房产亦为XX大厦一楼，瑞丰工贸公司将涉案房屋出租给徐文亮使用并收取租金，同样构成侵权，曾庆洪有权要求瑞丰工贸公司赔偿损失、支付房屋使用费。瑞丰工贸公司应就涉案的778.5平方米房产参照2007年7月1日至2010年1月30日期间其对外出租的租金标准向曾庆洪支付使用费545007元（23965元×778.5÷958.5×28）。
（2011）深中法民五终字第645号判决书认定，瑞丰工贸公司与徐文亮签订的租赁合同在租赁行政管理部门成功备案登记，瑞丰工贸公司也将XX大厦一楼120平方米房产实际交付给徐文亮使用。因此，徐文亮有理由相信瑞丰工贸公司拥有出租权利。因此，徐文亮系善意承租人，其合同权利应受保护。徐文亮承租涉案房产，并无侵犯信达资产广州办或曾庆洪房产权利的故意或过失，曾庆洪无权要求其承担侵权责任。虽然如此，因曾庆洪是真正的权利人，徐文亮使用涉案房产获利，如其就涉案120平方米商铺尚欠租金未付，则该部分租金迳付曾庆洪较为公平合理，亦可避免当事人的诉累。同理，在本案中，徐文亮应当就涉案的778.5平方米尚欠的租金迳付曾庆洪较为公平合理，亦可避免当事人的诉累。根据（2011）深中法民五终字第645号案件二审查明的事实，徐文亮向瑞丰公司承租XX大厦一楼958.5平方米，月租金23965元；二楼799.4平方米，月租金19985元，均自2007年10月1日起算租金。计至2010年1月30日，徐文亮共应向瑞丰工贸公司支付租金1230600元。徐文亮履行合同时常常将两份合同的租金一并交纳给瑞丰公司，实际共向瑞丰工贸公司交纳租赁押金43950元、租金777150元，押金抵扣租金后，还欠租金409500元。按比例计算，徐文亮就涉案778.5平方米商铺欠租181350元，其应将该数迳付曾庆洪。瑞丰工贸公司应对该款项承担连带支付责任，若徐文亮实际支付，则应从瑞丰工贸公司应付的房屋使用费中相应扣除。
关于第三个焦点，在本案中，徐文亮主张曾庆洪的诉请实质上是租金收益，其诉请的2007年至2009年的租金已经超过了诉讼时效。原审法院认为，本案系因瑞丰公司侵犯曾庆洪对房产的使用权、收益权，从而产生的纠纷，应当适用两年的诉讼时效期间，而不是适用延付或拒付租金所适用的一年的诉讼时效期间。2010年1月30日曾庆洪将涉案房产的使用权收回，诉讼时效应当从此时来起算。曾庆洪在提起本案诉讼以前，亦在通过诉讼追索XX大厦一、二楼的房屋使用费。故徐文亮主张曾庆洪诉请2007年至2009年的租金已经超过了诉讼时效，理由不成立，原审法院不予采纳。
关于第四个焦点，原审法院认为，瑞祥物业公司作为涉案物业的物业管理公司，负有按照法律规定及物业服务合同的约定对房屋及配套的设施设备和相关的场地进行维护、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。在本案中，祥瑞物业公司并没有向曾庆洪移交房产的义务。曾庆洪主张瑞祥物业公司不仅有向产权人移交物业的义务，更有参与、操纵非法占有、使用他人房产的行为，应作为共同侵权人，承担侵权、赔偿责任，无事实和法律依据，且无证据予以支持，对此原审法院不予支持。曾庆洪主张瑞祥物业公司一林姓会计和徐文峰在收取物业管理费的同时，也收取租金。对此原审法院认为，徐文峰并非瑞祥物业公司的法定代表人，曾庆洪也没有提交证据证明林姓会计和徐文峰收取租金是受瑞祥物业公司委托的职务行为，故，对曾庆洪的这一主张，原审法院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百一十七条第一款、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条的规定，判决：一、瑞丰工贸公司应于本判决生效之日起十日内向曾庆洪支付房屋使用费人民币363657元。二、徐文亮应于本判决生效之日起十日内向曾庆洪支付租金人民币181350元，瑞丰工贸公司对徐文亮的该债务承担连带清偿的责任。三、驳回曾庆洪的其他诉讼请求。如瑞丰工贸公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延期履行期间债务利息。本案受理费人民币60519元，由曾庆洪负担人民币55799元，瑞丰工贸公司负担人民币3149元，徐文亮负担人民币1571。
上诉人曾庆洪不服原审判决，向本院提起上诉，请求：l、撤销原审判决第一、二、三项，改判瑞丰工贸公司、徐文亮、瑞祥物业公司共同支付曾庆洪房屋使用费6959790元；2、本案一、二审诉讼费用由瑞丰工贸公司、徐文亮、瑞祥物业公司承担。
事实和理由：一、一审法院参照瑞丰工贸公司对外出租的租金标准，判决支付房屋使用费，判决显示公平，属认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院予以纠正，参照政府指导租金作出判决。（一）本案侵权行为起始日期，应从2007年7月1日起算。一审判决将2007年10月1日作为侵权行为起始日，即是考虑了租赁合同中约定的三个月免租期，但是，瑞丰公司于2007年7月1日签订租赁合同，将涉案房产出租他人即已侵权涉案房产产权人的权益，其出租他人房产的侵权行为即已发生，因此，2007年7月1日应作为本案的侵权行为发生日，起算侵权赔偿的金额。（二）以无效合同约定租金作为本案的赔偿标准，判决显示公平公正，更无事实和法律依据。1、瑞丰公司自2000年6月16日XX大厦以物抵债登记备案之时，即已丧失产权人资格，其与徐文亮签订的租赁合同应属无效，该无效租赁合同不因租赁取得租赁备案，而改变其无效的法律性质。租赁合同自始无效，无效合同所约定的租金条款亦为无效，因此，一审法院参照无效租赁合同约定的租金，作为判决支付房屋使用费的标准，属明显的认定事实和适用法律的错误。2、涉案房产并非闲置未利用，在瑞丰工贸与徐文亮签订租赁合同之前，原产权人均是按标准支付物业管理费，2005年9月12日就物业移交及管理费支付问题达成的三方和解协议已可证明。并且，对于涉案房产的利用，完全是产权人自己的合法权益，涉案房产不移交，产权人又如何进行利用。3、涉案房产位置深圳口岸繁华地段一楼，市场租金价格较高，徐文亮转租给袁震的租金为100元／平米、陈春来租金为250元／平米（月租金5000元÷20平米）、齐忠孝租金为800元／平米（月租金8000元÷10平米），更是足以客观反映涉案房产的市场租金。4、深圳市政府每年均制订各地段市场指导租金标准，目的也是为了指导租金的市场价格，在司法实践中，更是作为判决所依据的赔偿标准。但瑞丰工贸公司与徐文亮签订的租赁合同所约定的月租金23965元，合每千方米租金仅为25元，远远低于涉案房屋同期同地段的政府指导租金标准（元／平方米／月）：2007年、2008年为330元，2009年为250元。一审法院参照明显低于市场租金的约定租金作出判决，显然有违公平原则。5、两份生效判决对侵权赔偿采用了不同标准：罗湖区人民法院（2010）深罗法民三初字第847号判决，以政府指导租金判决赔偿；深圳市中级人民法院（2011）深中法民五终字第645号判决，以无效合同约定的租金每平方米25元判决赔偿。该两份判决均为生效判决，但罗湖区人民法院（2010）深罗法民三初字第847号判决作出后，双方当事人均未提出上诉，可见，罗湖区人民法院（2010）深罗法民三初字第847号判决参照政府指导租金标准作出的判决，更能够体现司法公平、公正，达到平息讼争、化解矛盾的最佳诉讼目的。对深圳市中级人民法院（2011）深中法民五终字第645号判决，曾庆洪也已申请抗诉，并由深圳市人民检察院立案受理。对同一侵权法律事实，两级人民法院却参照了不同的租金标准，作出了不同的生效判决，因此，对于本案的判处，二审人民法院更应坚持以事实为依据，以法律为准绳，并结合两份生效判决的诉讼效果，给予公平合理的判处。二、一审判决忽视徐文亮、瑞祥物业公司的共同侵权行为，二审法院对此应予以纠正，改判三被上诉人共同承担侵权赔偿责任。涉案房屋自2000年6月16日即由深圳房产部门依据广州市中级人民法院（1998）穗中法经执字第565号裁定，以物抵债给交通银行广州分行并作登记备案，对外产生公示效力，而房产以物抵债已在房产管理部门登记备案，具有对抗第三人的法律效力。（一）徐文亮在承租涉案房产时主观应为侵权故意，应承担共同侵权赔偿责任。徐文亮在2007年6月13日与瑞丰工贸公司签订租赁合同时，应知晓其承租的房产已在2000年6月16日由深圳市房产管理部门备案登记，公示抵债给他人，瑞奉工贸无权出租涉案房产，特别是：徐文亮为涉案房产的瑞祥物业管理公司两股东徐文焕、徐文峰的亲兄弟，完全可以从瑞祥物业管理公司知晓承租房产已抵债的事实。但徐文亮却非法承租并转租他人房产，主观上有明显侵权过错，并且，徐文亮与瑞丰工贸公司签订租赁合同约定租金仅为25元／平米，远低于同期同地段市场指导租金，更是证明徐文亮主观上为侵权故意而非善意，严重侵害了上诉人房产所有权中的使用、收益权，应与瑞丰工贸公司承担共同侵权赔偿责任。（二）瑞祥物业直接收取非法租金，为本案实际侵权人，应承担共同侵权赔偿责任。瑞祥物业公司作为涉案房产的物业管理人，在2005年与瑞丰工贸公司、原产权人交通银行广州分行达成三方和解协议时，即已知晓涉案房产已低债他人，并负有全面配合移交物业的义务，其不但不按约定移交物业，更是非法租金的实际收取人，收取物业管理费的同时又收取非法租金，取得巨额侵权非法收益。上诉人提交的多份次承租人租金收据，其中：陈春来部分租金收据中，不仅有林姓会计和徐文峰签收的水电费收据，更有林姓会计和徐文峰签收的租金和管理费收据；齐忠孝部分租金收据中，亦有瑞祥物业公司的林会计收取水电费、物业管理费收据，更有林姓会计收取的租金收据；在（2010）深罗法民三初字第355号案件中，一楼次承租人广东国药医药连锁企业有限公司提交的收据证据中，亦有林姓会计和徐文峰签收的租金和管理费收据。上诉人提交的次承租人租金收据，已足以证明：林会计、徐文峰在履行被上诉人瑞祥物业公司职务行为，收取管理费、水电费的同时，也直接收取了非法转租租金，被上诉人瑞祥物业公司为非法转租租金的实际收取人，并且没有任何证据证明瑞祥物业公司或林会计、徐文峰在收取租金后，有向被上诉人徐文亮转交租金，因此，本案的侵权实质是：瑞丰工贸公司、瑞祥物业公司明知涉案房产已裁定以物抵债，却拒不向产权人移交物业，瑞丰工贸公司以原始的产权登记资料，与徐文亮签订租赁合同，骗取租赁管理所备案，再由徐文亮转租次承租人，转租租金全部由瑞祥物业收取。依据《侵权责任法》第十一条的规定：“二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，每个人的侵权行为都足以造成全部损害的，行为人承担连带责任。”三被上诉人的每个人的侵权行为都导致上诉人全部租金的损失，因此，上诉人诉请判令三被上诉人共同支付房屋占有使用费有明确的事实和法律依据。综上，一审法院对本案的侵权启始时间、侵权赔偿的标准及侵权主体的判决有误，请求二审法院查明事实，依法改判支持上诉人上诉请求。
被上诉人徐文亮答辩称：原审法院判决查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
被上诉人瑞祥物业公司答辩称：对上诉人的权益未实施过侵害行为，不应承担其权益被侵害的法律责任。
被上诉人瑞丰工贸公司未到庭答辩。
本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
另查，广东省人民检察院对（2011）深中法民五终字第645号民事判决提起了抗诉，认为应当按照同期同地段指导租金计算曾庆洪的损失。2013年12月3日，广东省高级人民法院作出了（2013）粤高法审监民提字第82号民事判决书，维持了（2011）深中法民五终字第645号民事判决。
本院认为，本案为房屋侵权纠纷，曾庆洪通过其开办的XX石材厂与信达资产广州办签订的债权转让合同，取得了XX大厦一、二层以物抵债的权益，故曾庆洪有权对2004年6月以后涉案房产的使用权和受益权受侵犯而遭受的损失提出请求。本案的争议焦点为：1、如何认定瑞丰工贸公司侵权而造成曾庆洪经济损失的赔偿标准；2、徐文亮是否侵犯曾庆洪的权利，应承担何种责任；3、瑞祥物业公司是否应承担侵权责任。
关于第一个争议焦点。（2013）粤高法审监民提字第82号民事判决书认为，首先，政府公布的同地段房屋指导价并不等同于具体租赁物的市场价格；其次，XX石材厂于2010年2月8日与国药公司瑞丰分店所签订的租赁合同，出租涉案标的物一楼120平方米的商铺平均每平方米的月租金为198.2元，该租金与2009年每平方米250元的政府指导价相比，同样存在较大差距，曾庆洪本身也无法以指导价出租涉案标的物；最后，瑞丰公司的侵权行为发生在2007年8月17日至2010年1月，根据法不溯及既往的原则，本案不适用于2010年7月1日施行的《中华人民共和国侵权责任法》的规定，且该法十九条规定财产损失按市场价格或其他方法计算，仍体现的是补偿性原则，无论以何种发式计算，均不应获得比实际损失更大的赔偿。同理，在本案中，本案涉及的房产亦为XX大厦一楼，瑞丰工贸公司将涉案房产出租给徐文亮使用并收取租金，侵犯了曾庆洪对涉案房产使用、收益的权利，曾庆洪有权要求瑞丰工贸公司赔偿损失。自2004年6月至2009年9月期间，涉案房产的权利人为信达资产广州办，曾庆洪未提交证据证明信达资产广州办曾要求瑞丰工贸公司交付涉案房产而被拒绝。在权利人未积极性行使占有、使用、经营管理涉案房产权利的情况之下，瑞丰工贸公司将房产出租有利于防止和减少房屋空置的损失，而信达资产广州办不予接受、不予经营的行为不可能产生比瑞丰工贸公司出租更大的经济收益，故瑞丰工贸公司应参照2007年7月1日至2010年1月30日期间其对外出租的租金标准（2007年10月1日起计租，之前为免租期）向曾庆洪支付房屋使用费较为公平合理。
关于第二个争议焦点。根据已生效的（2011）深中法民五终字第645号判决书认定，涉案房产原系瑞丰工贸公司所有，抵债后不论是交通银行广州分行还是信达资产广州办均未接收该房产，而仍由瑞丰工贸公司实际控制，房屋权属也未过户到交通银行广州支行或信达资产广州办名下；另外，瑞丰工贸公司与徐文亮签订的租赁合同在租赁行政管理部门成功备案登记，瑞丰工贸公司也将XX大厦一楼120平方米房产实际交付给徐文亮使用，因此，徐文亮有理由相信瑞丰工贸公司拥有出租权利。同理，本案中，徐文亮承租涉案房产，并无侵犯信达资产广州办或曾庆洪房产权利的故意或过失，侵权责任以过错为构成侵权的要件，故曾庆洪无权要求徐文亮承担侵权责任。但是，因曾庆洪系涉案房产真正的权利人，为避免诉累，徐文亮应就涉案的778.5平方米房产尚欠的租金迳付曾庆洪较为公平合理。原审的相关处理正确，本院予以确认。
关于第三个争议焦点。瑞祥物业公司是涉案房产的物业管理公司，仅就涉案房产进行物业管理和维护，其与瑞祥工贸公司系不同的民事关系主体，曾庆洪仅以两公司存在部分工作人员的交叉就认为徐文峰、林姓会计收取租金的行为是受瑞祥物业公司委托的职务行为依据不足。曾庆洪关于瑞祥物业公司构成侵权的上诉主张，本院不予支持。
综上，上诉人曾庆洪的上诉没有事实以及法律依据，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币60518元，由上诉人曾庆洪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟 波
审 判 员 聂 效
代理审判员 许莹姣
二〇一四年五月十九日
书 记 员 陈晓莹