南京市浦口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦江民初字第1115号
原告中国农业银行股份有限公司南京浦口支行，住所地在南京市浦口区江浦街道文德东路11号。
负责人李松，行长。
委托代理人仇星、马健，江苏马健律师事务所律师。
被告姚敏，男，汉族，1966年10月3日生。
被告明发集团南京房地产开发有限公司，住所地在南京市浦口区滨江大道1号
法定代表人黄焕明，董事长。
委托代理人陈慧明，明发集团法务主管。
原告中国农业银行股份有限公司南京浦口支行（下称农行浦口支行）与被告姚敏、被告明发集团南京房地产开发有限公司（下称明发南京房地产公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员黄文婷与人民陪审员黄长兰、陈怀萱组成合议庭，公开开庭进行审理。原告明发南京房地产公司委托代理人仇星、马健及被告明发南京房地产公司的委托代理人陈慧明到庭参加诉讼，被告姚敏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
原告农行浦口支行诉称，原告与被告姚敏、被告明发南京房地产公司于2009年6月29日签订《个人购房担保借款合同》，约定原告向被告姚敏贷款人民币390000元整，借款期限自2009年6月29日起至2019年6月28日止，共计120个月。合同约定：对逾期借款从逾期之日起在本合同约定之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息；逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。对保证人／抵押人的违约行为，违约金按照本合同项下借款本金数额的百分之拾计算；借款人以本合同项下房产作抵押，且未委托售房人办理房地产权利证书的，应在该房产竣工验收合格之日起90日内办妥房地产权利证书，借款人未按期办妥房地产权利证书的，每延迟一日应按照日支付借款本金数额百分之零点零贰的违约金。三方又于2009年6月29日签订南京市房地产抵押合同（浦口区预购商品房贷款抵押）并办理抵押登记，合同约定姚敏向原告贷款390000元，由明发南京房地产开发公司承担连带担保责任。截止2014年2月19日姚敏结欠原告贷款本金226763.54元，其中：逾期贷款本金16986.35元，利息3980.76元。被告姚敏目前未领取房产证、土地证，他项权证未归行。原告进行多次催告，被告姚敏仍旧不支付本金及利息、罚息，被告明发南京房地产开发公司也未尽其连带担保责任。因此，原告要求：一、解除合同；二、被告姚敏偿还贷款本金226763.54元；三、被告姚敏支付商业贷款罚息至请求款项支付完毕止，罚息利率按照同期贷款基准利率50%上浮计算，如利息、罚息逾期，支付复利；四、被告姚敏支付未按期办妥房地产权利证书的，每逾期一日应按日支付借款本金数额百分之零点零二的违约金；五、被告姚敏承担本案律师费17216.94元；六、被告明发南京房地产开发公司承担上述诉讼请求的连带担保责任，若违约，支付违约金46298.208元计算方式为借款本金的百分之十。本庭开庭审理过程中，原告请求变更诉请，其不再要求解除合同，其他诉请同前。
被告姚敏未做答辩。
被告明发南京房地产公司辩称：一、涉案房屋以具备办理房产证和抵押权证的条件，姚敏未办理房产证与被告无关，明发南京房地产开发公司未违约；二、原告诉请的第三项、第四项是对损失的重复计算，第五项未提供相应的证据材料予以佐证，第六项请求的违约金，没有事实与法律依据，对原告要求的四、五、六项诉请应不予支持；三、根据物权法176条规定，被担保的债权既有物保又有人保时，对于债权实现顺序，双方没有约定或者约定不明时，债权人应就该物的担保首先实现债权，法院应当依法确认原告对涉案房屋抵押权优先受偿；四、即使法院认定明发南京房地产开发公司依法承担连带担保责任，应当确认被告在承担连带担保责任后可以依法行使追偿权。
经审理查明，2009年6月29日，原、被告三方签订《个人购房担保借款合同》，约定：农行浦口支行向姚敏发放个人购房担保贷款用于购置由明发南京房地产公司开发的位于雨花台区玉兰路99号2幢51110室的房屋，贷款总金额为39000元，借款期限为2009年6月29日起至2019年6月28日止，借款利率采取浮动率，具体为在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上上浮10%，即6.534%，还款方式为分期还款，每个还款周期为一个月，一共120期，计算方式为等本递减还款法，在借款人未委托售房人办理房地产权利证书的情况下，借款人应当在房产竣工验收合格之日起90日内办妥房地产权利证书。本合同的特别条款中约定了借款人未按期办妥房地产权利证书的，每迟延一日应按日支付借款本金数额百分之零点零贰计算违约金，借款人逾期还款的违约责任的为从借款之日起在本合同约定借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息。另，在本合同一般条款的违约责任一章中，三方约定对应付未付的利息，贷款人依据中国人民银行的规定计收复利，而应付未付的利息包括借款期内产生的应付未付的利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付的利息（含逾期罚息和违约使用罚息），其中，借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的人应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。在签订《个人购房担保借款合同》的当日，原被告三方又签订《房地产抵押合同》，约定：姚敏将所购商品房抵押给原告农行浦口支行作为借款担保，且明发南京房地产公司为姚敏的借款承担连带担保责任，担保期间为合同生效之日起至原告农行浦口支行领取姚敏所购房屋他项权利（抵押权）证书之日止。
另查明，在签订原被告三方《房地产抵押合同》之日，原被告已为涉案房屋办理抵押预告登记，但直至起诉之时，涉案房屋尚未办理正式抵押登记。
再查明，截至2014年12月24日，姚敏涉案贷款39万元中未到期本金178750元、贷款本金余额226763.54元、利息余额17121.1元。22013年9月23日，涉案贷款分期还款第50期还款日到期后，被告姚敏超过三个月未还清本期借款，并且自本期起，被告姚敏一直未偿还剩余本息。
上述事实，有双方当事人陈述及签订的《个人购房担保借款合同》与《房地产抵押合同》、个人借款凭证、贷款合约基本信息凭证、个人还款借款明细查询单、个人贷款逾期查询明细单等证据在卷证实。
本院认为，原告农行浦口支行与被告姚敏、被告明发南京房地产公司于2009年6月29日签订的房地产抵押合同与个人购房担保借款合同系双方真实意思表示，合同内容亦未违反法律、行政法规的效力性强制规定，应为有效，原、被告应按照合同约定履行各自义务。被告姚敏于第50期时逾期90日未归还当期借款本息，之后，又未能依约还清剩余本金，此种行为已属违约。此外，原告姚敏未在房产竣工验收合格之日起90日内未办理抵押登记，亦违反了原被告三方签订的的房地产抵押合同约定。因此，被告姚敏依法应当承担违约责任，被告明发南京房地产公司应当就此承担连带责任。在本案中，被告明发南京房地产公司要求就原告农行浦口支行先行就抵押物上的抵押权实现债权，不足部分再由被告明发南京房地产公司承担担保责任。根据双方之陈述，涉案房屋在房屋登记部门的所做登记仅为抵押预告登记而非抵押登记，《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，前述预告登记，其意旨在于担保将来债权之实现，其性质为具有物权之对抗效力的债权请求权。本案中涉案房屋上的抵押权尚未成立，当然无物权法第一百七十六条适用的基础，故原告农行浦口支行诉请被告明发南京房地产公司承担担保责任合法有据。本案庭审过程中，被告明发南京房地产公司辩称个人购房借款担保合同中的罚息复利和逾期办证违约金是对原告债权损失的重复计算，本院认为借款合同中所规定的罚息复利是针对因被告姚敏未偿还银行借款而给银行造成的损失的约定，其以损失的填补为原则，具有补偿性，而逾期办证违约金则是针对被告未能及时办理房地产权证而约定的具有一定惩罚性的违约金，这两者的性质与目的不同，原告方可以同时主张。原告主张被告明发南京房地产公司应按照个人购房借款担保合同特别条款12.5条承担违约责任支付违约金46298.208元，但原告并未明确“违约行为”具体为何种行为，本院不予认可。原告主张被告姚敏承担律师费，但其仅提供律师收费标准，并未提供相关票据，不足以证实律师费实际发生及数额，故对于该部分诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、以及《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：
一、被告姚敏于本判决生效之日起七日内偿还原告商业贷款本金226763.54元及利息（按借款合同约定的利息、罚息计算）；
二、被告姚敏于本判决生效之日起七日内支付逾期办证违约金（按照借款本金数额的百分之零点零二自房屋竣工满90日起计算至本判决生效之日止）；
三、被告明发南京房地产公司对于被告姚敏的前述第一、二项给付义务和案件受理费承担连带担保责任；
四、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4960元，由被告姚敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 黄文婷
人民陪审员 黄长兰
人民陪审员 陈怀萱
二〇一五年六月二日
书 记 员 狄王莹