北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终2599号
上诉人（原审被告）:任行，女，1968年7月1日出生。
被上诉人（原审原告）:北京安居物业管理有限公司，住所地北京市海淀区稻香园西里8号楼。
法定代表人:虞若军，总经理。
委托诉讼代理人:刘春，女，北京安居物业管理有限公司职员。
委托诉讼代理人:麦丽，女，北京安居物业管理有限公司职员。
上诉人任行因与被上诉人北京安居物业管理有限公司(以下简称安居物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初12746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人任行，被上诉人安居物业公司之委托诉讼代理人刘春、麦丽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
任行上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回安居物业公司的诉讼请求。事实和理由：1、一审法院适用法律错误，未依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》适用法律，在安居物业公司拒绝交接、违法驻留的问题上轻描淡写。2、安居物业公司违法驻留期间，未提供物业服务，造成小区秩序混乱，公共设施被侵占，安全隐患不断。安居物业公司没有为小区提供物业服务，一审法院在安居物业公司未提交相关证据的情况下认定其提供了事实上的服务，属于认定事实错误。3、依据《北京天秀花园古月园房屋使用、管理、维修公约》，安居物业公司就应提交电梯费的相关收费依据，否则我方不应交纳电梯费。4、一审法院对安居物业公司主张的物业费欠费数额，没有基本的计算方式和依据，一审法院不应支持。
安居物业公司辩称，同意一审判决，不同意任行的上诉请求和理由。
安居物业公司向一审法院起诉请求：1、判令任行向我公司支付2011年1月1日至2015年11月10日的物业费和电梯费计39910.24元、滞纳金22493.41元；2、本案诉讼费由任行承担。
一审法院认定事实：2002年5月9日，北京海开房地产股份有限公司与安居物业公司签订天秀花园B区（古月园）物业管理全权委托合同，北京海开房地产股份有限公司委托安居物业公司对古月园进行物业管理，至小区业委会成立后，本合同有关住宅物业管理部分约定自然终止，以与业委会签订的物业委托管理合同为有效合同。任行系北京市海淀区天秀花园古月园12号楼601室的业主，任行入住房屋后，安居物业公司下属的第四分公司为天秀花园古月园小区提供了物业服务，并实际按照每月每平方米2.4元（含电梯费每月每平方米1.7元）的标准收取物业费。任行交纳了2011年1月1日以前的物业费，2011年1月1日至2015年11月10日的物业费和电梯费任行尚未交纳，根据上述收费标准，任行应付物业费及电梯费共计人民币39910.24元。
另查，古月园业主委员会曾因更换物业服务企业一事与安居物业公司产生过争议，但其尚未依法解聘安居物业公司，安居物业公司为古月园小区提供物业服务至2015年11月10日。
一审法院认为，安居物业公司与任行虽未签订物业服务合同，但是安居物业公司受北京海开房地产股份有限公司委托，为古月园小区提供物业服务，任行作为该小区业主，享受了物业服务，双方形成事实上的物业服务合同，任行理应交纳相应的物业服务费用。因安居物业公司第四分公司不具有法人资格，其民事权利义务由安居物业公司承受。关于安居物业公司滞纳金的诉讼请求，因双方无合同约定，且任行拒交物业费系认为物业服务不到位、不达标等，非主观恶意，故安居物业公司的该项诉讼请求法院不予支持。关于物业服务合同是否解除的问题，虽小区业委会与安居物业公司曾经发生过争议，但安居物业公司未被依法解聘，也未出现新的物业公司进驻小区进行服务，安居物业公司仍在涉案小区提供物业服务，在安居物业公司为业主提供了物业服务后，业主理应交纳相应的物业费，任行以此为由拒不交纳物业费的理由不成立。关于任行物业服务不到位、不达标等问题的抗辩，因物业公司的服务问题涉及到全体业主利益，应由该小区全体业主或业委会依法主张，故其该抗辩法院不予采信。关于电梯费问题，2006年1月1日起施行的《北京市物业服务收费管理办法（试行）》第十三条规定，执行物业服务收费政府指导价的住宅区，电梯、水泵运行维护费可依据其实际支出，按建筑面积或户合理分摊，具体办法由业主与物业管理企业协商确定，协商达成一致之前，电梯、水泵运行维护费执行政府指导价。该办法同时废止了京价房字（1997）第196号文和京价房字（1996）第274号文。安居物业公司主张的电梯费收费标准是在（1997）第196号文政府指导价的基础上，按照小区建筑面积核算后计算为每月每平方米2.55元，再对价格进行核减后按照每月每平方米1.7元每月的标准收取。因任行与安居物业公司对电梯费并未约定收费标准，故安居物业公司在曾经有效的政府指导价的基础上，按照面积核算并相应核减收费标准的计算方法，并不违反法律规定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、任行于判决生效后七日内给付北京安居物业管理有限公司二○一一年一月一日至二○一五年十一月十日物业费、电梯费人民币三万九千九百一十元二角四分；二、驳回北京安居物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果任行未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，任行提供其房屋照片，称房屋楼顶长期多处漏水，屋顶损坏严重，造成电路损坏，多次报修，物业公司未能解决。安居物业公司认可漏水报修事实，称维修人员多次勘察、维修，但因漏水属于楼顶防水问题，需申请动用公共维修基金，但因各种原因未申请下来。所以已尽到维修责任，不同意以此拖欠物业费。此外，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人一、二审审理期间陈述、照片等证据在案佐证。
本院认为，本案争议的焦点有二,一是安居物业公司是否有权收取物业费;二是电梯费收费是否合理。本院分述如下。
第一，任行上诉认为安居物业公司已经于2008年被业主委员会解聘，但安居物业公司拒绝交接，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，安居物业公司无权收取物业费用。本院认为，安居物业公司与小区业主委员会在2008年确实就解聘以及交接问题产生了争议，但之后并没有新的物业公司接管也属事实。《北京市物业管理办法》第二十七条规定，原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。现有证据表明，在双方对物业服务合同是否予以解除产生争议的情况下，业主委员会未通过诉讼程序要求安居物业公司撤出，即未通过法律程序解除物业服务合同,因而不应以业主委员会的单方决定为依据认定双方已经解除了物业服务合同。而事实上，安居物业公司与业主委员会之间的争议事后如何妥善解决并无最终结论，本案中也没有证据证明这一点。虽然本案中业主委员会出具了证明文件，但事实上安居物业公司又在小区持续服务多年，在此期间，并没接到任何通知或者诉讼要求撤场，故本院认为，业主委员会的证明不足以证实安居物业公司在2008年至2015年的物业服务违法。因此，任行作为业主仅以当时的业委会文件为依据，认为安居物业公司存在拒绝移交的事实不能成立。安居物业公司自2008年一直服务到2015年11月10日，该期间产生的物业费用，任行应该交纳。物业服务是包括各专项服务的综合服务，涉及环境、安全、水电等公共设施维护维修等多方面，任行所述安居物业公司并没有提供物业服务，应提供充分证据予以证明，现任行所提证据明显不足，故本院对其该观点不予采纳。
第二，关于电梯费问题。《北京天秀花园古月园房屋使用、管理、维修公约》中明确电梯费执行京价（房）[1996]第274号文件，但该文件被于2006年被废止。2006年1月1日起施行的《北京市物业服务收费管理办法（试行）》第十三条规定，执行物业服务收费政府指导价的住宅区，电梯、水泵运行维护费可依据其实际支出，按建筑面积或户合理分摊，具体办法由业主与物业管理企业协商确定，协商达成一致之前，电梯、水泵运行维护费执行政府指导价。该管理办法施行之前，《北京市建设委员会关于发布北京市物业服务收费管理办法（试行）和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准的通告》中也指明，在《办法》实施前应执行《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》的住宅区，在未成立业主大会前，物业服务收费标准从其约定；物业服务收费标准没有约定的，按不高于现行收费标准执行。因此，安居物业公司在曾经有效的政府指导价的基础上，按照面积核算并相应核减收费标准的计算方法，有相应的政策依据。任行对电梯费等所持异议不能成立，本院亦不予支持。据此，安居物业公司主张的物业费数额并无不当，本院予以确认。
关于任行提出其房屋长期漏水，电路存在安全隐患，安居物业公司未维修的问题，由于漏水原因未经确定，诉讼中任行也认可物业公司“修了很多次都不成”，说明物业公司履行了一定的维修义务。鉴于物业服务质量应从持续性、整体性进行衡量，而不应以业主反映的某个方面的问题就全面否定物业服务的质量，故在物业公司提供的服务不构成根本违约的情况下，任行以物业公司未履行维修义务作为拒绝交纳物业费的理由，本院不予采信。
综上，任行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费七百九十八元，由任行负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 伟
审 判 员 白 云
审 判 员 王国庆
二〇一七年三月三十日
法官助理 刘雅璠
法官助理 任可娜
书 记 员 赵倬希
书 记 员 张颖岚