浙江省温州市瓯海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温瓯民初字第475号
原告：温州市华鸿房地产开发有限公司。
法定代表人：方长生。
委托代理人：叶圣献，浙江品嘉律师事务所律师。
被告：吴相达。
原告温州市华鸿房地产开发有限公司（以下简称华鸿公司）为与被告吴相达商品房预售合同纠纷一案，于2015年3月31日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序，于2015年5月6日公开开庭进行了审理，原告华鸿公司的委托代理人叶圣献，被告吴相达已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华鸿公司起诉称：2013年9月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》及附件，约定：被告购买原告开发的中鸿锦园第5幢402号房商品房一套，总价款1867678元，买受人应于合同签订当日支付不低于总房款50%的首付款，计937678元，买受人应于2014年7月1日工程结顶之前补足达到银行放贷条件的首付款，剩余房款通过银行按揭贷款方式支付；买受人采取按揭贷款、公积金贷款或者组合贷款形式支付的，由于政府相关政策、金融政策调整或买受人自身原因，导致买受人无法按照约定通过银行贷款形式支付剩余房款的，买受人应在收到出卖人书面通知后7天内支付该商品房剩余房款；若买受人违反上述约定，既没有在出卖人告知的期限内到银行办理按揭贷款手续，又没有在出卖人告知的期限内支付剩余房款的，则出卖人有权要求买受人继续履行合同，并要求买受人承担总房款20%及自应付款之日的第二天起至实际全额支付应付款之日止的每日万分之四的违约金。合同签订后，被告支付了首期房款937678元，房屋结顶达到银行按揭放款条件后，原告多次通知被告办理银行贷款手续并付清剩余房款，被告收到原告通知后至今未办理银行按揭手续也未给付剩余购房款。现原告请求法院判令：被告立即向原告支付剩余购房款93万元及逾期违约金（其中一部分为总房款的20%，另一部分为以未付款93万元基数，按每日万分之四，自2014年8月20日起计算至判决确定履行之日止）。
被告吴相达答辩称：1.原告没有向被告提供《商品房买卖合同》的附件二（应分摊的共有建筑说明），致使被告不能了解购买房屋的情况。2.原告向被告发送的通知书未明确整个小区已经结顶，达到办理按揭的条件。3.《商品房买卖合同》附件八1.3、2.1.1中关于总房款20%的违约金条款没有经过工程部门的格式条款备案审查，加重了购房户的违约责任，应属无效。4.原告在宣传楼书中承诺的拓展面积违反法律强制性规定。综上，被告认为原告没有履行在先义务，被告行使不安抗辩权，应依法驳回原告的诉讼请求。
原告华鸿公司提供下列证据：1.营业执照、机构代码证，以证明原告主体身份情况；2.身份证及户籍证明，以证明被告主体身份；3.《商品房买卖合同》及附件，以证明原、被告房屋买卖合同关系及约定，合同已依法备案；4.发票，以证明被告已支付部分购房款；5.结顶证明，以证明涉案商品房工程结顶时间；6.通知、办理按揭提示函、邮政快递单及邮件全程跟踪查询材料，以证明原告通知被告办理银行按揭及催讨剩余购房款的事实；7.商品房预售证、协议书，以证明原告具备预售条件及原告与银行达成办理按揭贷款的相关协议；8.房屋建筑面积测绘成果书（包括基本测绘数据及分层建筑面积汇总表、房屋共有建筑面积分摊系数计算表、房屋所有权面积测算汇总表、房屋分层分户平面图），以证明测绘数据符合规划要求，与合同其余约定一致。
原告提供的上述证据均经庭审出示，被告发表质证意见如下：对证据1-6均没有异议；对证据7中的商品房预售证无异议，对协议书的真实性无法核实；对证据8无异议，但原告应在签订合同时告知被告分摊面积的构成及相关法律依据。
被告吴相达提供照片4张、房源分布示意图1张，以证明宣传资料及沙盘中房屋、会所、停车场的间距与现房不一致。
被告吴相达提供的上述证据均经庭审出示，原告发表质证意见如下：对2张沙盘照片有异议，无法确认关联性，对2张楼盘现场的照片及房源分布示意图的真实性无异议，但房源分布示意图仅是效果图，关于房屋的约定应以合同为准。
经审查，本院认为原告提供的证据来源合法、内容真实，证据之间可相互印证，故予以认定；被告提供的证据真实性本院予以确认，但该证据与本案审理不具有关联性，不予采用。
本院经审理，认定事实如下：2013年9月15日，原、被告订立《商品房买卖合同》及附件（合同编号：201390006690134），约定：被告向原告购买原告开发的中鸿锦园第5幢402号房商品房一套，价款按建筑面积计算，单价为每平方米15558.80元，总价款1867678元，买受人按附件八合同补充协议约定付款。《商品房买卖合同》第八条就买受人逾期付款的违约责任，约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日。（2）逾期超过90日后。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。2、出卖人依据本条约定选择解除合同的，应在书面通知买受人且买受人配合出卖人完成合同备案登记及预告登记（如有）的撤销手续后30日内。3、本合同及补充协议有特别约定的按特别约定执行。该合同的附件八补充协议中，对付款方式及期限约定：买受人采用按揭贷款支付房款，买受人于签订合同当日先支付不低于总房款50%的首付款，计937678元，剩余房款93万元买受人同意按银行贷款设定的条件，向出卖人指定的银行申请个人住房按揭贷款，买受人于2014年7月1日工程结顶时之前补足达到银行放贷条件并在出卖人发出书面通知后7天内到出卖人指定银行办理完成所有相关贷款手续，由于政府部门相关政策、金融政策调整或买受人的自身原因，对买受人申请贷款的额度和银行实际放贷额度产生差额或申请贷款的额度未被批准时，导致买受人无法按照约定通过银行贷款形式支付剩余房款的，买受人应在收到出卖人书面通知后的7天内到指定地点支付该商品房剩余房款。如买受人违反上述约定，既没有在出卖人告知的期限内在银行办理按揭贷款手续的，又没有在出卖人告知的期限内支付剩余房款的，视为买受人违约，出卖人按合同第八条约定追究买受人的违约责任并收取总房款的20%作为违约金。买受人确认其在《商品房买卖合同》中提供的地址为出卖人向其送达书面通知的通讯地址，出卖人一经向买受人确认的通讯地址发出书面通知，即使是他人无人签收，亦视为买受人已经收到通知，如买受人变更通信地址的，应当提前七日书面通知出卖人，否则，由此引起的一切不利后果均由买受人承担。
合同订立后，被告依约支付了购房款937678元。2014年8月14日原告向被告寄送“办理按揭／公积金贷款提示函”，通知被告于2014年8月20日前办妥按揭／公积金贷款手续，该函件已于2014年8月15日由本人签收。2014年8月23日，原告委托浙江人民联合律师事务所陈静、高云律师向被告寄送“要求按照合同约定支付房屋余款的通知”，再次通知被告于收到本通知之日起七日内到原告处一次性支付剩余房款，该函件已于当日由本人签收。但被告至今未办理按揭贷款手续，也未以其他方式向原告支付剩余购房款93万元。
另，2014年8月1日，中鸿锦园第5幢完成主体结构层砼施工，并由浙江文华建设项目管理有限公司出具结顶证明。
温州市瓯海测绘与地理信息院于2013年8月出具的《房屋建筑面积测绘成果书》显示，中鸿锦园第5幢402号房总建筑面积为120.04平方米、套内建筑面积为88.5676平方米、共有分摊面积为31.4688平方米，与《商品房买卖合同》第三条约定内容相符。
本院认为：本案原、被告之间订立的《商品房买卖合同》及补充协议，双方当事人意思表示真实，没有违反法律规定，属有效合同。现被告仅以宣传效果图及沙盘的照片与现房不一致为由主张涉案房屋销售存在虚假宣传，证据不足，本院不予采信。对于被告答辩所称原告未提供附件二（应分摊的共有建筑说明）构成未履行合同的先行义务，涉案房屋的建筑面积、套内建筑面积及分摊的共有建筑面积必须先经过测算才能固定，温州市瓯海测绘与地理信息院对中鸿锦园第5幢的房屋建筑面积进行测绘并形成成果书，且被告在签订《商品房买卖合同》时建筑面积、套内建筑面积及分摊的共有建筑面积均已明确，说明涉案第5幢的公共部位与公用房屋分摊建筑及其面积构成在双方签订合同时已经固定并已明确，被告在签订合同时对建筑面积的构成也没有提出异议，因此原告没有提供附件二客观上并没有侵犯原告的知情权，也没有影响合同约定的双方的权利义务，故被告的答辩意见没有合法依据，本院不予采信。原告已按合同约定向被告发出了相关的办理贷款或交款的通知，合同约定“买受人无法按照约定通过银行贷款形式支付剩余房款的，买受人应在收到出卖人书面通知后的7天内到指定地点支付该商品房剩余房款”，现原告于涉案楼盘结顶后，多次以快递方式向被告邮寄办理按揭贷款的函件，被告收到上述函件后，至今未履行付款义务，已构成违约，应承担违约责任，向原告支付剩余购房款93万元及相应违约金。关于违约金部分，可按双方合同约定的逾期付款责任予以承担，合同第八条关于买受人逾期付款的违约责任有3项内容，该3项内容层层递进，彼此独立，故合同上虽明确选择第1项，但仍无法排除对第2项及第3项的适用；因合同附件八补充协议内容中已明确规定买受人的逾期付款责任，即“出卖人按合同第八条约定追究买受人的违约责任并收取总房款的20%作为违约金”，依据合同第八条第3项规定“本合同及补充协议有特别约定的按特别约定执行”，故本案逾期付款的违约责任适用合同附件八相关规定；考虑到双方合同约定的违约金计算标准过高，本院适当调整为按逾期应付款金额日万分之四为计算标准，违约金的起算日期按合同约定的自买受人收到出卖人办理房屋按揭贷款通知之日起七日内的次日即2014年8月21日开始计算。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告吴相达于本判决生效之日起十日内给付原告温州市华鸿房地产开发有限公司剩余购房款93万元及逾期付款违约金（按每日万分之四，自2014年8月21日起计算至本判决确定的履行之日止）；
二、驳回原告温州市华鸿房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费16657元，减半收取8328.5元，由原告温州市华鸿房地产开发有限公司负担2361.5元，由被告吴相达负担5967元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审判员 任 宁
二〇一五年八月三十一日
书记员 戴雯雯
附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项
一、判决适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
二、当事人应知的相关事项
1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院，或通过农业银行电汇至温州市财政局非税收入结算户，帐号：192999010400031950013。
2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。
3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。
4.当事人一方拒绝履行的，对方当事人可以在履行期限届满后的二年内向第一审人民法院申请执行。逾期申请的，人民法院不予受理执行。
5.拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的；隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。