河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）信中法民终字第1936号
上诉人（原审被告）信阳市安通咨询服务有限公司。住所地：信阳市312国道（交警支队院内）。
法定代表人游光龙.
委托代理人时新章、时军，河南新章律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）信阳市恒欣汽修制牌有限责任公司。住所地：信阳市平桥区两庙村。
法定代表人黄毅。
委托代理人张明业，河南楚天阁律师事务所律师。
原审第三人信阳市天源二手车交易市场有限公司。住所地：信阳市浉河区北京南路信房集团*楼。
法定代表人苏滨。
原审第三人余建，男，成年人，个体户。
上诉人信阳市安通咨询服务有限公司（以下简称安通公司）因与被上诉人信阳市恒欣汽修制牌有限责任公司（以下简称恒欣公司）、原审第三人信阳市天源二手车交易市场有限公司（以下简称天源二手车交易公司）、余建租赁合同纠纷一案，不服信阳市平桥区人民法院（2014）信平民初字第1002号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，经过阅卷，公开开庭审理了本案。上诉人安通咨询公司法定代表人游光龙及委托代理人时军，被上诉人恒欣公司的法定代表人黄毅及委托代理人张明业到庭参加诉讼。原审第三人天源二手车交易公司、余建未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，1993年在政策允许下，为解决交警支队部分干警的家属和子女的就业，该支队成立了“信阳地区交警支队劳动服务公司”、“信阳地区安达服务维修中心”以开展该支队的附属部分业务，即机动车牌号的制作、驾驶人照相、年检车辆维修、施划道路交通标线、打字复印、业务表格印制等。该公司和中心经营所得除支付职工工资、福利以及正常的业务开支外，其余收入全部上缴该支队。
1998年，因国家政策禁止政法机关办企业，1998年12月7日该支队作出信公交警（1998）45号“关于撤销‘信阳地区交警支队劳动服务公司’、‘信阳地区安达服务维修中心’的通知”的文件。1999年2月该支队向市清理办递交了“信阳市恒欣汽修制牌有限责任公司组建情况的报告”，该报告载明“信阳地区交警支队劳动服务公司’、‘信阳地区安达服务维修中心于1998年12月12日正式撤销，并立即办理了相关注销手续。企业撤销后，原两企业34职工集资组成的恒欣公司，······，该公司完全属于独立经营，照章纳税，自负盈亏无主管单位的独立实体，与市交警支队以及全体干警，包括干警家属子女均无任何关系。根据党中央、国务院28号文件要求，为妥善处理好被撤销企业国有资产，使国有资产不流失，交警支队在清产核资的基础上与该公司（恒欣公司）签订了有关资产折旧协议，除协议外，不再发生和存在任何经济联系。”
1999年1月28日该支队作为甲方与作为乙方的恒欣公司签订一份《房屋、机械、设备、场地折旧协议》，约定：根据上级有关指示精神和支队办公区院落实情况，为防止国有资产流失，同时又考虑方便群众办理各种车辆业务，支队拟定原安达劳动服务公司所属的牌照生产、照相、文印、印刷、汽车修理等使用房屋和设备的固定资产，折旧收取一定的费用。经甲、乙双方协商一致，达成如下协议，一、甲方现有固定资产31万元，每年按百分之三十提取折旧费，计93000元。乙方在每年度的12月25日前交款。二、甲方原有生产设备由乙方使用，设备的维修由乙方负责。甲方现有17间生产和办公用房，共645平方米，每年按每平方米提取房屋折旧费60元，共计提取38700元。乙方在每年的12月25日前交款。三、场地租赁由乙方每年一次性交纳租金3万元。四、生产所安全看护费，每年由乙方向甲方一次性交纳看护费3万元。五、乙方使用水、电，装表计量，按电费0.6元／度，水费0.7元／吨计算，年终一次性结算。六、甲方生产、办公房屋维修费由乙方支付。乙方如需撤、该甲方房屋原形，必须先请示甲方，在甲方同意后方可进行。该协议签订后，恒欣公司按照协议约定以银行转账的方式支付给信阳市公安交通警察支队607875.34元作为原材料、产成品折价款。
恒欣公司成立后，2001年5月30日该公司通过出让的方式从平桥镇两庙村取得了13930平方米土地的使用权，并以其公司的名义办理了国有土地使用证，证号为：信市国用（2001）字第30164号。之后，该公司在该土地上建筑了535.76平方米的房屋作为其公司的办公用房，2002年5月27日以其公司的名义办理了房屋所有权证，证号为：信房权证平桥区字第1066**号。原告恒欣公司提供的证据证明：1、其公司缴纳土地出让金545000元；2、付给两庙村征地及青苗费730000元、付给两庙村陈年亮征地青苗费50000元；3、该公司34名股东为征地每名股东各交款6000元。庭审中，被告认为该土地是原交警支队的领导找到平桥区的主要领导做的工作，才使得原告以较低的价格从两庙村取得土地。原告称不排除原交警支队的领导找到平桥区的主要领导做工作以方便恒欣公司取得土地。
2005年9月，经有关部门批准信阳市公安交通警察支队成立了信阳市道路交通安全协会，信阳市公安交通警察支队决定分期、分批从恒欣公司收回该公司依托其支队开展的有关业务，交由信阳市道路交通安全协会组织经营。
为此，2006年2月20日信阳市公安交通警察支队印发了《信阳市交警支队关于从恒欣公司收回有关业务的请示》的信公交警（2006）17号文件，就从恒欣公司收回有关业务的有关问题向信阳市公安局进行请示报告：一、根据信阳市道路交通安全协会现有条件对有关业务分期、分批予以收回，······，原则上于2006年4月底以前全部接受完毕。二、关于恒欣公司职工待遇，（1）每收回一项业务，原恒欣公司从事此项业务的在岗员工依据自愿原则，愿意来协会工作的，协会予以接受并保护其原工资待遇不变，但需将本人在恒欣公司的股权转让给协会，由协会支付3万元退股金，不愿来协会工作的，仍继续留在恒欣公司；（2）原恒欣公司退休职工，已全部购买了社会养老保险，其退休工资发放由社会养老机构负责，协会将在政策允许的范围内予以照顾；（3）现交警支队出租给恒欣公司的房屋、设备将全部予以收回，恒欣公司开展上述义务自行购置的设备、器材，若愿意折旧处理，协会可以购买下来，若不愿意出让，协会将另购新设备、器材。
2006年3月6日，原告恒欣公司把其公司的资产汇总并列一张汇总表：1、固定资产55.48万元；2、土地、房屋市场估价698万元；3、原材料、产成品32.55万元；4、抵值易耗20.3万元；5、外欠货款164.66万元；6、支队欠场地租赁费36万元，总计1006.69万元。2006年5月17日，信阳市道路交通安全协会作为接收单位向作为移交单位的原告恒欣公司出具一份“暂收到恒欣公司移交固定资产与现金账目资料，其具体折合金额数字壹仟万元，待申请会计事务所部门审核数字为准”，信阳市交警支队作为监交单位在该协议上加盖了该支队公章。
2006年7月4日，原告恒欣公司与信阳市道路交通安全协会订立一份协议书，约定：双方在平等、自愿的基础上，经协商达成如下意见，一、恒欣公司净资产汇总第四项抵值易耗20.3万元、各种表格21050元，经协商，双方同意将上述总数额降为10万元整；二、协议书双方签字后生效。信阳市交警支队作为监交单位在该协议上加盖了该支队公章。
2006年7月11日，根据信阳市交警支队的委托，信阳华翌会计师事务所对恒欣公司移交给信阳市道路交通安全协会的机器设备和存货的价值进行评估后，作出了华翌评报字（2006）002号评估报告书，评估结论为：本次资产评估值886811.73元。该评估报告书载明评估报告的法律效力为：······，按照资产评估行业管理规定，本评估结果有效期为一年，······，超过一年，需重新评估。······。对恒欣公司的土地及房屋各方均未委托评估机构评估。在此过程中原告恒欣公司停止了经营业务。
2011年9月19日，被告安通公司与第三人天源公司订立一份《租赁协议》，把原告恒欣公司名下的土地（国有使用证号为：信市国用（2001）字第30164号）租赁给第三人天源公司从事经营活动，租赁期限为5年即2011年10月15日至2016年10月15日，租金为180000元／年。原告恒欣公司名下的房屋（房屋所有权证号为：信房权证平桥区字第1066**号），原告恒欣公司认为由被告安通公司以租金为60000元／年租给第三人余建，原告恒欣公司未提供相应的证据，被告安通公司认为出租给了第三人天源公司。
还查明，对于原告恒欣公司的第二项诉讼请求即被告安通公司所分别收取第三人两年半的租金共计60万元应退还给他公司，庭审中原告恒欣公司补充为要求被告安通公司退还的租金计至判决书生效之日止。
上述事实有原、被告提供的相应证据和庭审笔录在案佐证。
原审法院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。根据庭审质证意见，本院认为本案的争执焦点是被告安通公司对租赁给第三人的土地和房屋是否享有物权。根据我国《物权法》关于不动产物权的取得的规定，即“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”。从该规定可以看出，土地和房屋作为不动产，谁享有土地和房屋的物权应以登记在相应权利凭证上的权利人为准。从原告恒欣公司提供的信市国用（2001）字第30164号国有土地使用权证和信房权证平桥区字第1066**号房屋所有权证可证明原告恒欣公司是本案争议土地和房屋的权利人。综上，被告安通公司不是本案争议土地和房屋的权利人，其事先在没有取得原告恒欣公司的授权、事后在没有原告恒欣公司的追认情况下把原告恒欣公司物权的土地和房屋出租给第三人天源公司，系无处分权人处分了他人的财产，该行为为无效行为，被告安通公司基于该行为取得的租金，由于该租金系基于原告恒欣公司享有物权的土地上取得，该租金应由被告安通公司退还给原告恒欣公司，即原告恒欣公司的诉讼请求正当，依法应予支持。对于原告恒欣公司诉称被告安通公司把信房权证平桥区字第1066**号房屋出租给第三人余建，因无相应的证据证明，被告安通公司也不予认可且第三人余建未到庭，对该事实无法查明，可暂不宜处理，原告恒欣公司待有证据后可另行主张权利。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第十四条、第十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条、第六十五条、第一百四十四条之规定，并经本院审判委会员讨论决定，原审法院判决：（一）被告信阳市安通咨询服务有限公司与第三人信阳市天源二手车交易市场有限公司订立的《租赁协议》无效；（二）被告信阳市安通咨询服务有限公司在判决生效后十日内把收取第三人信阳市天源二手车交易市场有限公司的租金退还给原告信阳市恒欣汽修制牌有限责任公司（退还租金的计算方法为：按每年180000元即493.15元／日从2011年10月15起计至判决生效之日止）。本案受理费9800元由被告信阳市安通咨询服务有限公司负担。
上诉人安通公司上诉称：原审认定事实错误。1、恒欣公司的资产包括土地使用权在内的资产都是信阳市公安交通警察支队原劳动服务公司和安达服务维修中心的资产。2、其土地是支队领导出面协调低于市场价取得的。3、恒欣公司的人、财、物和经营的业务全部移交了信阳市道交协会，由道交协会进行经营管理。请求撤销一审判决，改判驳回恒欣公司的诉讼请求。
被上诉人恒欣公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人天源二手车交易公司、余建未答辩。
二审查明事实与一审认定的事实一致。
本院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案恒欣公司向本院提供的信市国用（2001）字第30164号国有土地使用权证和信房权证平桥区字第1066**号房屋所有权证书，证明恒欣公司是该块土地和房屋的权利人。在以上土地使用权证和房屋所有权证没有被政府所属土地和房屋主管部门撤销之前，恒欣公司是本案争议土地和房屋的权利人。根据有关法律规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。故上诉人安通公司在没有经过权利人恒欣公司同意，事后也未经恒欣公司追认的情况下与第三人签订的租赁合同无效，因合同无效从第三人收取的租赁费，应当返还给恒欣公司。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人安通公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9800元，由上诉人安通公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱 峰
审判员 罗华松
审判员 文 刚
二〇一四年十二月二十三日
书记员 陈其洋