山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）市民重初字第3637号
原告济南市市中区丰润怡邻居小区业主委员会，住所地济南市。
代表人韩恒信，主任。
委托代理人刁士刚，北京惠诚（济南）律师事务所律师。
被告青岛新天物业发展有限责任公司济南分公司，住所地济南市。
代表人李心颖，经理。
委托代理人杨光，山东诚功（济南）律师事务所律师。
原告济南市市中区丰润怡邻居小区业主委员会（以下简称丰润怡邻居小区业委会）与被告青岛新天物业发展有限责任公司济南分公司（以下简称新天物业济南分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月8日公开开庭进行了审理。原告济南市市中区丰润怡邻居小区业主委员会的代表人韩恒信及其委托代理人刁士刚，被告青岛新天物业发展有限责任公司济南分公司代表人李心颖及其委托代理人杨光到庭参加诉讼。后又于2015年11月24日公开开庭进行了审理。原告济南市市中区丰润怡邻居小区业主委员会的代表人韩恒信及其委托代理人刁士刚，被告青岛新天物业发展有限责任公司济南分公司代表人李心颖的委托代理人杨光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丰润怡邻居小区业委会诉称，2009年1月12日，被告新天物业济南分公司与丰润怡邻居小区开发商山东丰润置业有限公司签订《丰润怡邻居项目前期物业管理服务委托合同》，被告新天物业济南分公司为丰润怡邻居小区提供前期物业管理服务，该合同第8条约定合同期限自双方签章之日起至业主委员会成立签订物业管理服务委托合同止。2012年12月15日丰润怡邻居业主委员会成立，并于2013年3月15日在市中区房管局办理了备案手续。2013年6月2日，丰润怡邻居业主大会作出决议，停止被告新天物业济南分公司向丰润怡邻居小区提供前期物业服务，授权我方通过公开招标方式选聘物业服务企业，并与其签订《物业服务合同》。2013年7月1日，我方委托的山东招标股份有限公司确定济南广源物业管理有限公司签订《物业服务合同》，该合同已于2013年7月5日生效。《物业管理条例》第26条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。无论是根据《丰润怡邻居项目前期物业管理服务委托合同》第8条约定，还是根据《物业管理条例》第26条规定，被告新天物业济南分公司与小区建设单位签订的《丰润怡邻居项目前期物业管理服务委托合同》均已终止。我方多次向被告新天物业济南分公司发函，要求立即向济南广源物业管理有限公司办理交接事项，但被告新天物业济南分公司却置之不理，不仅不向济南广源物业管理有限公司交接，甚至还拳脚相加，阻止济南广源物业管理有限公司工作人员，导致小区物业服务陷入停滞，严重影响了小区业主的合法权益。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第10条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。为维护小区全体业主的合法权益，保障小区物业服务的正常进行，特向法院起诉，要求判决被告新天物业济南分公司退出丰润怡邻居小区。本案诉讼费用由被告新天物业济南分公司承担。
被告新天物业济南分公司辩称，一、原告丰润怡邻居小区业委会在本案中不具备诉讼主体资格，应当依法驳回起诉。经过本案二审法院的调查取证，已经查明原告丰润怡邻居小区业委会的代表人手中存在且同时使用两套名称不同的公章，即“济南市市中区丰润怡邻居业主委员会”和“济南市市中区丰润怡邻居小区业主委员会”。其中带“小区”两字公章的产生经过了小区2012年12月15日首次业主大会的决议、2013年3月15日济南市市中区住房保障和房产管理局的依法备案、2013年3月15日济南市市中区住房保障和房产管理局依法出具印章刻制证明，能够代表小区业主行使相关权利。其中不带“小区”两字公章即产生是2013年5月22日济南市市中区人民政府王官庄街道办事处在无任何法律法规明确授权的情况下出具的证明，内容完全脱离事实，属王官庄街道办事处越权作出，根本不能代表小区业主行使权利。另外，原告丰润怡邻居小区业委会在本案中提交的中标通知书，与济南广源物业管理有限公司签订的《物业服务合同》等主要证据均是加盖不带“小区”两字公章形成，并不产生任何法律效力，我公司据以在小区提供物业服务的《丰润怡邻居项目前期物业管理服务委托合同》并未终止，所以原告丰润怡邻居小区业委会无权要求我公司退出丰润怡邻居小区。综上，本案原一审受理原告丰润怡邻居小区业委会的起诉并进行主体审理已经在程序上严重违法。二审法院通过审查依法作出（2014）济民一终字第483号民事裁定书也充分证明我公司的上述抗辩理由具有明确的事实和法律依据。二、原告丰润怡邻居小区业委会依据所谓的“2013年6月2日临时业主大会决议”及因该决议产生的后续招投标、选聘物业公司等要求我公司退出小区无任何依据。据我公司了解，小区业主在知晓上述临时业主大会决议存在诸多违法、违规之处，后于2014年11月11日向贵院提起（2014）市民初字第3382号业主撤销权诉讼案件，要求撤销上述2013年6月2日的“临时业主大公大会决议”，即要求我公司撤出小区，我公司有权拒绝。2012年12月15日小区首次业主大会代表了全体业主的真实意思，所表决通过的决议也具有广泛的约束力。而第四项决议（即选聘我方为小区物业服务企业的决议）并未经小区业主大会决议撤销或决议不予执行，业主委员会作为业主大会的执行机构应当积极履行，而原告丰润怡邻居小区业委会完全违背全体小区业主的意愿，无正当理由拒绝履行，我公司拒绝退出小区理由正当。原告丰润怡邻居小区业委会为召开2013年6月2日的临时业主大会所发放的表决票中记载的表决事项与最终通过的决议内容不一致，表决票没有针对我公司物业服务满意与否的表决，没有解聘我公司的表决，根本不能体现小区业主的真实意愿，该表决无任何法律效力。原告丰润怡邻居小区业委会应当保证上述临时业主大会在程序上符合小区议事规则及法律的规定、表决票具备真实性，而经过我公司与小区业主核实，小区多数业主表示对此次临时业主大会未参与、不知情且更有业主在表决票上签字明确表示表决票上的签字并非本人所签，我公司在知晓上述情况后拒绝履行任何关于退出小区的协议以及确认书是对物业服务企业正当权益的维护。三、涉案小区第一届业主委员会在提起本案原一审诉讼前已经丧失了代表小区业主行使权利的资格，其诉讼请求不应得到支持。2013年11月14日，丰润怡邻居小区召开临时业主大会并于11月19日通过了罢免业主委员会职务及终止现任业委会全体成员委员资格的决议，上述决议也随即告知了市中区房管局、王官庄街道办事处等政府部门，自此以后小区第一届业主委员会已不能代表小区业主行使任何权利。四、小区第二届业主委员会委员共同签字在本案原一审诉讼过程中行使撤诉等权利代表了小区全体业主的真实意愿，应当得到支持。在小区业主提前通知市中区房管局和王官庄街道办事处等部门要求其对临时业主大会履行指导和协助后，2014年1月23日丰润怡邻居小区召开临时业主大会，依法选举出小区新一届业主委员会并通过了相关决议。上述决议及表决票也随即告知了市中区房管局、王官庄街道办事处等部门，但王官庄街道办事处以此次临时业主大会未经其指导协助为由拒绝承认新一届业委会的合法性，不予办理变更备案手续。根据物业管理条例等法律规定，对小区业主大会监督指导是政府部门的法定职责，本案中王官庄街道办事处在接到召开业主大会通知后拒绝履行监督指导义务，在业主依法通过决议后又以未经其指导监督而拒绝办理业委会变更备案手续，完全将备案制变成审批制，至业主权利不顾。2013年1月24日的临时业主大会未经指导监督的过错在于王官庄街道办事处，所以不能据此否定业主大会的决议和新一届业委会的合法性和有效性。五、我们双方约定的物业管理服务委托合同期限并未到期，业主满意我公司的物业服务，原告丰润怡邻居小区业委会重新选聘新的物业公司无依据。原告丰润怡邻居小区业委会在起诉状中提供的2013年3月15日市中区房管局备案材料明确标明“选聘我公司按照前期物业委托合同约定的物业服务费及物业服务标准对丰润怡邻居小区实施物业管理服务，由业主委员会代表业主大会和全体业主签订五年的《物业管理服务委托合同》。”因此，我公司的物业服务期限并未届满，而我公司在为小区服务过程中，小区业主并未对物业服务提出不满；实际是业主委员会主任韩恒信因一己私利，擅自选聘新的物业服务公司，违背小区全体业主的真实意愿，故依法不应得到支持。六、原告丰润怡邻居小区业委会在诉状中所述的2013年6月2日临时业主大会决议是虚构的，不具有法律效力。从原告丰润怡邻居小区业委会提供的该材料可以看出，该决议的内容有两项：一是对我公司提供的物业服务是否满意的表决；二是通过招标方式选聘物业服务企业的表决，而原告丰润怡邻居小区业委会提供的表决票内容与决议内容并不一致，且经我方核实，在小区674户业主中，已经核实的有403户业主签名表示对这次业主大会毫不知情，也与业主的真实意思相悖，故以此做出的临时业主大会决议是虚假的，依法不具有法律效力。七、我公司继续为小区提供物业服务是小区广大业主的愿望，小区业主认可我公司提供的物业服务。济南广源物业管理有限公司是业委会主任韩恒信为一己私利而选聘的，小区广大业主对此并不知情，小区广大业主认可我公司提供的物业服务。原告丰润怡邻居小区业委会所述的导致小区物业服务陷入停滞，严重影响小区业主合法权益，完全因原告丰润怡邻居小区业委会原因造成，与事实不符、与我公司无关。八、以韩恒信为业委会主任的原告丰润怡邻居小区业委会作为本案的诉讼主体不适格，法院应依法驳回其起诉。2013年11月14日，丰润怡邻居小区召开临时业主大会，表决事项为罢免业委会主任韩恒信职务及终止现任业委会全体成员的委员资格。截止至2013年11月19日，小区共411名业主投票，均为有效票，同意罢免的为408票（分别为1号楼92票、2号楼51票、3号楼46票、4号楼60票、5号楼50票、6号楼37票、7号楼20票、8号楼52票），占小区业主总户数的60.5%，专有部分所享有的面积占建筑物总面积的60.3%，符合法律的相关规定。市中区区委、区政府、王官庄街道办事处、诚品苑居委会、济南市房管局及市中区房管局均已知晓，故韩恒信及其他业委会成员的委员资格于2013年11月19日已终止，无权再以业委会名义行事。因此，以韩恒信为业委会主任的原告丰润怡邻居小区业委会作为本案的诉讼主体不适格，依法应予驳回。九、丰润怡邻居小区业主同意授权我公司继续为小区提供物业服务，原告丰润怡邻居小区业委会的主张没有任何依据。2013年11月19日，以韩恒信为业委会主任的业主委员会成员被罢免后，小区于2014年1月23日召开临时业主大会，大会决议第四项：继续执行2012年12月15日的业主大会决议第四项，授权第二届业主委员会与我公司签订《物业服务委托合同》。因此，以韩恒信为主任的业主委员会在任职期间所进行的事宜严重违背业主真实意愿，侵害业主的权益，所以我方认为原告丰润怡邻居小区业委会的主张没有任何依据，不应得到法院支持。综上，究竟业主同意谁为小区提供物业服务，一目了然。我公司认为小区业主委员会应当是以全体业主的共同利益为出发点，而不是实现某些私人利益的工具，请求法院依法处理。
经审理本院认定，位于山东省位于济南市市中区济微路xxx号丰润怡邻居小区系由案外人山东丰润置业有限公司开发建设的住宅小区。2009年1月12日，作为开发商的山东丰润置业有限公司与被告新天物业济南分公司签订《丰润?怡邻居项目前期物业管理服务委托合同》一份，该合同约定由被告新天物业济南分公司为该小区提供前期物业服务，合同第四章第八条中约定的服务期限自双方签章之日起至业主委员会成立签订物业管理服务委托合同时止。合同落款处，除山东丰润置业有限公司和被告新天物业济南分公司加盖公章外，备案机关济南市房产管理局也加盖了“济南市房产管理局物业管理服务合同备案招第2009012号”备案章。2009年6月24日，济南市房产管理局为被告新天物业济南分公司出具了《济南市前期物业管理服务合同备案证明》，编号为：济物合同备第2009012号。合同签订后，被告新天物业济南分公司一直对丰润?怡邻居小区进行物业服务。2012年12月，丰润?怡邻居小区召开业主大会，选举了第一届业主委员会，2013年3月15日，济南市市中区住房保障和房产管理局出具了济南市业主委员会成立备案通知书，编号为：济市中区业会备第2012007号，该通知书同时抄送给了济南市住房保障和房产管理局、济南市市中区人民政府王官庄街道办事处、山东丰润置业有限公司（建设单位）、新天物业济南分公司（物业服务单位）。庭审中，原告丰润怡邻居小区业委会向法院提交2013年6月2日作出的《济南市市中区丰润怡邻居临时业主大会决议》一份，内容为：“2013年6月2日在丰润怡邻居业主委员会的组织下，采用书面征求意见形式召开丰润怡邻居小区临时业主大会。小区现有住房678户，实际居住674户，发出表决票521张，有效票521张，无效票0票。表决赞同票507票，弃权票13票，反对票1票。小区业主专有部分总建筑面积60487.36平方米。表决票回收面积数为46932.7平方米，符合专有部分建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的要求。根据表决票统计情况和业主大会议程，本次临时业主大会表决同意并通过了如下决议：小区业主普遍对前期物业服务单位青岛新天物业发展有限责任公司济南分公司提供的物业服务不满意，决议解聘青岛新天物业发展有限公司济南分公司。授权丰润怡邻居小区业主委员会启动物业服务企业选聘程序，通过面向社会公开招标方式选聘物业服务企业，并由业主委员会代表全体业主与选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》。”落款处加盖了“济南市市中区丰润怡邻居业主大会”的公章。2013年6月7日，在济南市市中区人民政府王官庄街道办事处的主持下，召开了关于丰润?怡邻居小区有关问题的联席会议，参加人员有办事处工作人员、济南市市中区住房保障和房产管理局物业科工作人员、山东丰润置业发展有限公司的代表、丰润怡邻居业委会的代表、新天物业济南分公司的代表。会议由王官庄街道办事处李金海主持，由办事处工作人员凌涛记录。会议内容为：“1、办事处领导介绍基本情况。2、业委会韩主任介绍小区基本情况及现状，对现物业青岛新天物业发展有限责任公司济南分公司不满，想招标选聘新物业。3、新天物业谢总介绍前期物业和现物业情况，个人对解聘物业的理解。4、丰润置业发展有限公司律师谈前期物业合同问题。5、房管局对三方提出的问题进行解答，对成立业主委员会的申请过程做讲解。”会议的结果为：“1、未达成一致意见，问题集中在新天物业不能履行相关规定。2、支持和同意丰润怡邻居小区业主委员会执行6月2日的业主大会的决议，面向社会招聘物业公司的决定。”此后，丰润怡邻居小区业委会委托山东招标股份有限公司对外发布招标公告，2013年7月1日，山东招标股份有限公司发出《国内招标中标通知书》，编号：13-329-707号，内容为：“济南广源物业管理有限公司：在我公司组织招标的济南市市中区丰润怡邻居物业管理服务项目（招标编号0627-13247329）中，根据评标委员会评定，招标人最终确定贵公司为中标单位。中标内容、金额如下：物业管理服务：住宅1.18元∕平方米∕月商业2.5元∕平方米∕月总报价：82.753元。”该通知书左下方也加盖了济南市市中区丰润怡邻居业主委员会的公章。2013年7月2日，原告丰润怡邻居小区业委会与案外人济南广源物业管理有限公司签订了《物业服务合同》及《补充协议》各一份，合同中约定于2013年7月5日起生效。2013年7月18日，原告丰润怡邻居小区业委会向被告新天物业济南分公司发出《致青岛新天物业发展有限责任公司济南分公司函》，内容为：“新天物业济南分公司：丰润怡邻居小区业主委员会已于2013年7月5日致函你公司，我小区业主委员会已与济南广源物业管理有限公司签署《物业服务合同》。请你们停止一切在丰润怡邻居小区内的服务活动，除留下2到3人与小区业主委员会进行工作交接外，其他工作人员全部撤出小区。今天我们再次郑重告知，请你们停止一切在丰润怡邻居小区内的服务活动，除留下2到3人与小区业主委员会进行工作交接外，其他工作人员于2013年7月19日前全部撤出小区。如果在规定时间内不撤出，造成的一切后果，均由青岛新天物业发展有限公司负责。……”。因被告新天物业济南分公司未撤出小区，2013年9月15日，原、被告签署了《丰润怡邻居联席会议物业交接时间确认书》，内容为：“2013年9月15日，召开丰润怡邻居物业移交协调会，经会议协调，交接双方同意，确定物业交接日为2013年9月22日。双方约定：1、业主委员会于9月15日下午向新天物业提交书面交接方案；2、交接日下午3时在王官庄办事处2楼小会议室双方签订交接协议书，同时业主委员会向新天物业提供认可物业服务的确认书。”移交人处由物业公司代表王辉签名；接收人处由业委会代表韩恒信签名确认。在下方与会人员处由张国华、姚来成、王永德、ＸＸ、廖勇等人签名确认。同时，该确认书下方注明：张国华为办事处主任、姚来成为办事处副主任、王永德为市中区公安分局副局长、ＸＸ为王官庄派出所所长、廖勇为市中区房管局物业科负责人。该确认书签署后，被告新天物业济南分公司仍未按约定时间撤出小区，现原告丰润怡邻居小区业委会诉至法院，请求法院依法判决被告新天物业济南分公司退出丰润怡邻居小区，并承担本案全部诉讼费用。
另查明，本案在审理期间，被告新天物业济南分公司向法院提交了丰润怡邻居小区重新召开业主大会选举新业主委员的表决票，并提交了新业主委员会成员签名要求撤回起诉的申请书。诉讼过程中，济南市市中区人民政府王官庄街道办事处向法院出具证明，内容为：“证明??济南市市中区人民法院：丰润怡邻居小区首届业主委员会，是在办事处监督指导下成立的，已在房管局、公安局备案，是合法有效的，特此说明。”被告新天物业济南分公司未能向法院提交召开业主大会、选举新业主委员会的程序经过基层政府或相关部门指导和监督的有关证据，也未能提供在房管部门的备案证明。
再查明，济南市市中区丰润怡邻居小区部分业主车成强、孙正荣、曲爱华、周娜作为原告以济南市市中区丰润怡邻居小区业主委员会为被告向本院提出诉讼，要求撤销2013年6月2日济南市市中区丰润怡邻居临时业主大会所通过的决议。本院经审理作出（2014）市民初字第3382号民事判决，判决认定2013年6月2日济南市市中区丰润怡邻居临时业主大会所通过的决议，符合物权法的相关规定，应为有效协议。如果当时上述决议并非大多数业主的真实意愿，应在合理期限内向法院提起撤销之诉，而小区18位业主首次提起撤销之诉的时间为2014年5月份，不符合一般生活常识，且未提供相应证据证明上述决议已实际侵害其合法权益，因此判决驳回了原告车成强、孙正荣、曲爱华、周娜的诉讼请求。该案原告车成强、孙正荣、曲爱华、周娜不服该判决，向济南市中级人民法院提起上诉，该院经审理作出（2015）济民一终字第910号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
被告青岛新天物业发展有限责任公司济南分公司作为原告向本院提起行政诉讼，要求撤销被告济南市市中区人民政府王官庄街道办事处于2013年5月20日作出的《证明》，并赔偿经济损失。本院经审理认为济南市市中区人民政府王官庄街道办事处并非物业主管部门。业主大会，业主委员会公章是否损坏以及重新刻制应当根据相应的规定进行，从现有管理规定看，济南市市中区人民政府王官庄街道办事处证明涉案业主大会、业主委员会公章已经损坏无法律依据，上述出具《证明》的行为超越权限，应予撤销，并据此判决：一、撤销被告济南市市中区人民政府王官庄街道办事处2013年5月20日作出的《证明》；二、驳回原告青岛新天物业发展有限责任公司济南分公司要求被告济南市市中区人民政府王官庄街道办事处赔偿经济损失2111980元的诉讼请求。
原告丰润怡邻居小区业委会主张济南市市中区丰润怡邻居业主大会及业主委员会及济南市市中区丰润怡邻居小区大会及业主委员会均属业主所有，负责人为同一人，地址均相同，因当时建设银行要求办理小区维修资金时使用的公章不能带有“小区”二字，因此济南市市中区丰润怡邻居小区业主委员会经上级主管部门批准在济南市公安局刻制了不带“小区”的公章，所以两枚公章代表同一组织。上述公章均在济南市公安局备案，具有合法性。提交以下证据：１、批单号为370100054903930306公章备案登记单，该登记单记载济南市市中区丰润怡邻居小区业主委员会及济南市市中区丰润怡邻居小区业主大会两枚印章的使用单位为济南市市中区丰润怡邻居小区业主，负责人为韩恒信；2、批单号为370100059059106116公章备案登记单，该登记单记载济南市市中区丰润怡邻居业主委员会及济南市市中区丰润怡邻居业主大会两枚印章的使用单位为济南市市中区丰润怡邻居小区业主，负责人为韩恒信；3、济南市市中区人民政府王官庄街道办事处于2015年1月5日出具的证明一份，内容为：“济南市市中区人民法院：我辖区丰润怡邻居小区业主委员会在办理业主维修基金时，建设银行要求该业委会公章中不能带“小区”二字，因此该业委会又刻制了“济南市市中区丰润怡邻居业主委员会”公章一枚。实际上，济南市市中区丰润怡邻居小区业主委员会与济南市市中区丰润怡邻居业主委员会为同一组织。”
被告新天物业济南分公司对两份公章备案登记单的真实性没有异议，但认为该登记单不能证明原告丰润怡邻居小区业委会提起诉讼时使用的名称不带“小区”二字的公章是合法的，王官庄街道办事处于2015年1月5日出具的关于“因建设银行要求业委会公章中不带小区二字”的证明内容与其2013年5月22日出具的关于“因公章损坏”的证明内容相互矛盾。并提交以下证据：1、济南市中级人民法院从济南市公安局调取的2013年3月15日济南市市中区房管局出具的印章刻制证明，该证明内容为：“济南市市中区丰润怡邻居小区第1届业主委员会于2012年12月15日成立，并已在我单位办理了备案手续。……持此证明文件到你局办理印章刻制手续，印章名称为“济南市市中区丰润怡邻居小区业主大会”、“济南市市中区丰润怡邻居小区业主委员会。”2、济南市市中区人民政府王官庄街道办事处于2013年5月22日向济南市公安局出具的证明，内容为“济南市市中区丰润怡邻居业主大会在王官庄街道办事处指导下组织成立，整个程序符合有关规定，选举结果有效，济南市市中区住房保障和房产管理局已给予备案。因济南市市中区丰润怡邻居业主大会及济南市市中区丰润怡邻居业主委员会公章损坏，现业主委员会提出申请重新刻制公章2枚，持此证明到济南市公安局办理“济南市市中区丰润怡邻居业主大会”和“济南市市中区丰润怡邻居业主委员会”印鉴事宜。”
原告丰润怡邻居小区业委会对上述证据的真实性均无异议，但其认为从上述证据看该业主委员会是合法成立的，带“小区”和不带“小区”的业主委员会是同一组织，非另有他人。根据物业管理的相关法规，街道办事处是管理和具体指导小区业主大会及业主委员会的基层政府组织，因此街道办事处出具证明和房管部门出具证明的效力是一致的，街道办事处开具证明只是笼统意义上的说原公章损坏，所以需要刻制新的公章，按照正常意义就是与原公章一致，而原公章没有“小区”二字是书写时笔误。
被告新天物业济南分公司主张其公司是2012年12月15日涉案小区首次业主大会选聘的涉案小区的物业服务企业，原告丰润怡邻居小区业委会无权要求其撤出小区，提交以下证据2013年2月20日小区业主委员会成立备案申请书及2012年12月15日首次业主大会召开及决议的合法性，通过决议小区业委会应当执行，关于选聘被告为小区各物业服务企业的决议并未经小区业主大会决议撤销或决议不予执行，而原告无正当理由拒绝执行，所以无权起诉要求被告退出小区。且涉案小区业主提议召开第二届业主大会，并定于2013年11月14日召开，会前将召开时间告知王官庄街道办事处和物业科，并由相关人员签收，王官庄街道办事处的工作人员到会，之后将大会决议告知了相关政府部门，提交以下证据：1、2013年11月4日临时业主大会决议，表决票及特快专递详情单；2、2014年1月8日《关于丰润怡邻居小区召开临时业主大会告知函》，该告知函上分别有李金海、廖勇的签名；3、由业主签名的关于召开成立第二届业主委员会业主大会的提议；4、由业主签名的关于王官庄街道办事处工作人员在现场监督的证明。
原告丰润怡邻居小区业委会对上述证据的真实性有异议，认为根据物业管理条例的有关规定，在第一届业主大会召开后，再召开临时或第二届大会时应由第一届业主委员会组织并将相关资料存档保管，其对上述情况不知情，同时第二届业主大会也没有在基层政府的指导下进行。告知函为打印件，无法证明是否代表全体业主的意见，无法证明是否具备发起临时业主大会的条件，李金海和廖勇的签名真实性也无法确定。证人未出庭作证，对证明的真实性无法确认，临时业主大会的召开应由行政主管部门指导，应由上一届业主委员会主持并记录，因此目前原告方仍是涉案小区在房管部门备案的唯一的、合法的业主委员会。
以上事实，由前期物业管理服务委托合同、物业服务合同、业委会备案通知书、临时业主大会决议、中标通知书、会议纪要、致函、物业交接时间确认书、民事判决书、行政判决书及原、被告双方当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，根据我国《物权法》的相关规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。本案中，原告丰润怡邻居小区业委会是经过基层政府指导和监督成立的业主委员会，且在房管部门进行了备案，故其具有合法的主体资格。虽然原告丰润怡邻居小区业委会起诉时使用的名称为“济南市市中区丰润怡邻居业主委员会”，但该公章持有人为涉案小区业主，即“济南市市中区丰润怡邻居小区业主委员会”和“济南市市中区丰润怡邻居业主委员会”两枚印章均由原告丰润怡邻居小区业委会持有。因此为避免当事人诉累，且原告丰润怡邻居小区业委会也向本院提出申请予以变更，对其申请本院予以准许，其作为本案原告提起诉讼，并无不当，被告新天物业济南分公司关于原告诉讼主体不适格的主张，不能成立，本院不予采信；被告新天物业济南分公司虽提出小区已重新召开了业主大会，选举了新的业主委员会，但其未能提供证据证实该业主大会的召开和选举新业主委员会是在基层政府或有关部门的指导和协助下进行的，不符合我国《物权法》的规定，故被告的此项主张，证据不足，本院依法不予采信。《物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。案外人车成强、孙正荣、曲爱华、周娜曾向本院起诉要求撤销2013年6月2日济南市市中区丰润怡邻居临时业主大会所通过的决议，经法院审理判决驳回了案外人车成强、孙正荣、曲爱华、周娜的上述请求，因此被告新天物业济南分公司关于2013年6月2日涉案小区临时业主大会作出的决议无效的主张，证据不足，本院不予支持。本案中，案外人山东丰润置业有限公司与原告丰润怡邻居小区业委会签订的前期物业服务合同，符合我国相关法律和法规的规定，应为有效合同。该合同中已明确约定了小区召开业主大会、成立业主委员会与新的物业服务企业签订物业服务合同时，该前期物业服务合同自然终止，已明确了终止履行的条件，且原、被告双方也就被告新天物业济南分公司撤离小区签署了确认书。通过庭审可以看出，原告丰润怡邻居小区业委会通过招投标的方式与案外人济南广源物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，新物业合同的签订，已表明不再与被告新天物业济南分公司续签物业合同，同时也符合终止履行前期物业合同约定的条件，故原告丰润怡邻居小区业委会的诉求并无不当。新物业合同的履行，首先要求被告新天物业济南分公司与原告丰润怡邻居小区业委会办理交接手续，然后中标单位济南广源物业管理有限公司的服务人员进驻小区，与业主委员会办理交接或由该公司在业主委员会的委托下直接与被告新天物业济南分公司办理交接，才能开始履行《物业服务合同》约定的内容和义务。在被告新天物业济南分公司与原告丰润怡邻居小区业委会确定了交接时间并签订了确认书后，就应当依照所签订确认书约定的时间和地点及时与原告丰润怡邻居小区业委会办理交接，同时撤出小区；该确认书应视为双方对被告新天物业济南分公司撤出小区的问题达成一致，且重新对撤离时间进行了约定，故原告丰润怡邻居小区业委会要求被告新天物业济南分公司退出小区的诉讼请求，符合相关法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告青岛新天物业发展有限责任公司济南分公司于本判决生效之日起十日内撤出济南市市中区丰润怡邻居小区。
案件受理费100元，由被告青岛新天物业发展有限责任公司济南分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 范晓静
审 判 员 赵树东
人民陪审员 焦国庆
二〇一六年一月四日
代理书记员 周华炜