江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）熟兴民初字第00471号
原告何沛宇。
委托代理人王晓东。
委托代理人夏敏。
被告常熟好得家置业有限公司，住所地常熟市富春江路79号。
法定代表人王立定，总经理。
委托代理人顾小红，江苏震宇震律师事务所律师。
被告常熟好得家置业有限公司东南食品城，住所地常熟市富春江路79号。
负责人左勤珍。
委托代理人顾小红，江苏震宇震律师事务所律师。
第三人李艳宁。
委托代理人ＸＸ敏，江苏正大发展律师事务所律师。
原告何沛宇诉被告李艳宁、常熟好得家置业有限公司（以下简称好得家公司）房屋迁让纠纷一案，本院于2014年8月18日立案受理。依法由审判员许标适用简易程序于2014年11月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王晓东、被告李艳宁及其委托代理人ＸＸ敏、被告好得家公司的委托代理人顾小红到庭参加诉讼。后本院依法组成合议庭进行审理。审理中，原告撤回了对被告李艳宁的起诉并申请追加李艳宁为本案第三人，同时申请追加常熟好得家置业有限公司东南食品城（以下简称食品城）为本案共同被告。本案于2014年12月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王晓东、顾小红作为被告好得家公司和食品城的委托代理人、第三人李艳宁及其委托代理人ＸＸ敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何沛宇诉称：原告为常熟东南食品城A6幢1楼121室商铺的业主。原告与被告食品城于2011年2月24日签订委托管理合同，约定原告将商铺委托被告统一管理，委托管理期限为2012年5月30日至2022年5月30日。2014年5月12日，双方的委托管理合同终止。期间，被告东南食品城于2012年9月17日将上述商铺租赁给李艳宁，租赁期限至2014年5月29日，现已到期。因被告及李艳宁迟迟不将上述商铺腾空后交还原告，给原告造成损失，故起诉要求被告好得家公司、李艳宁腾空房屋并将房屋交付给原告；赔偿自2014年5月31日起至交付房屋时止以同等租赁金额计算的损失。审理中，原告将诉讼请求变更为要求第三人李艳宁腾空房屋并将房屋交付给原告；由两被告赔偿原告因房屋不能按期交付造成的房屋使用费损失（自2014年5月31日起至房屋交付之日止按照同等租赁金额计算）。
被告好得家公司辩称：原告与好得家公司的分公司食品城签订了委托管理合同，约定原告将商铺委托我方进行统一管理。在该合同中，原告是委托人，我方是受托人，即为原告的委托代理人。根据合同的约定或原告的授权，我方对商城进行统一管理运营，将上述商铺出租给李艳宁经营副食品，并签订了商铺租赁管理合同。在签订时，我方也披露了与原告签订委托管理合同的事实，并且在租赁合同中明确表述出租方委托代理人为食品城。在委托管理期限内，对外出租的法律后果对原告生效。后原告在两年期限届满后要求自行出租，我方同意解除委托管理合同。根据委托管理合同，我方没有义务为原告收回出租的商铺。我方也采取了包括向承租户李艳宁发出通知、停电、锁门等措施协助原告清理商铺。李艳宁是否搬出去也不是我方能控制的。我方已按照合同约定履行了义务。综上，我方只是原告的受托人，并非出租商铺的实际占用使用者，并非适格的被告，请求驳回原告对我公司的诉讼请求。房屋应由第三人李艳宁迁让，因为是李艳宁在使用，不能交付房屋而导致原告的损失应由第三人李艳宁赔偿。
被告食品城辩称：和被告好得家公司的答辩意见一致。
第三人李艳宁辩称：交付房屋的权利应由被告基于租赁关系向我提出。如果原告基于产权人身份向我收回房屋，应对装修进行补偿，因为装修之后的房屋升值。原、被告之间虽是委托管理合同，但本质应为租赁关系；被告和我也是租赁关系。原告现基于租赁关系要求被告支付房屋使用费，又基于产权人身份要求我迁让。我认为同一案件中同时适用两个法律关系解决两个法律纠纷不妥。
经审理查明：原告何沛宇系常熟东南经济开发区富春江路79号东南食品广场A6幢121房屋的所有权人，并领取了房屋产权证及土地使用权证。2011年2月24日，原告作为委托人（甲方）、被告食品城作为受托人（乙方）签订“委托管理合同”一份，内容中明确：“为保障常熟东南食品城的兴旺与繁荣，保障广大业主的利益最大化，甲方将常熟东南食品城内自有商铺委托乙方进行统一管理。”合同约定甲方委托乙方管理该商铺的期限为2012年5月30日至2022年5月30日止，该商铺建筑面积为41.46平方米。其中明确委托管理范围为：“1、甲方委托乙方对东南食品城整体经营定位进行管理，甲方服从乙方对商铺经营品种的分类定位和区域管理。2、甲方委托乙方对该商铺及整个东南食品城进行运营管理，包括广告宣传、促销活动策划与组织、对外形象宣传与售后服务管理。3、甲方委托乙方承担对政府部门的协调工作，工商、税务登记，同意乙方协助政府部门对商城进行管理，并严格遵守常熟东南食品城的《商城管理规定》。4、乙方管理期间，甲方同意商城公共部分出租使用的所得，用于常熟东南食品城的广告宣传。”甲乙双方的权利义务明确为：“1、甲方明确所购商铺在2012年5月30日至2014年5月30日两年经营培育期的租赁及收入归乙方所有，由乙方自主制定招商政策、统一经营管理，所得收入用于市场培育、广告宣传、广告促销等运营费用。2、两年到期后，如原租赁户租赁期满后不再续租，甲方可以自营或自行出租，但出租价格不得高出当年商城统一租金的50%，也可以委托乙方进行招商，乙方收取租金总额的5%作为委托招商费用。3、两年到期后，如甲方选择自营或自行出租，由甲方向乙方缴纳该商铺的运营管理费；如甲方选择委托乙方进行招商，则乙方不向甲方直接收取运营管理费，但乙方可向经营者收取运营管理费。4、合同规定有效期限内，甲方如将该商铺出租或转让而导致该商铺产权所有人发生变化的，必须至少提前一个月书面通知乙方，并确保产权受让方接受并同意变更签署甲乙双方已经达成的一切法律文本……”2012年9月17日，食品城作为出租方（甲方）、第三人李艳宁作为承租方（乙方）签订“东南食品城商铺租赁管理合同”一份，明确就甲方管理的东南食品城商铺租赁给乙方经营南北干货、调味品，包括本案中的A6幢121商铺以及122商铺（建筑面积总计82.92平方米）。合同约定租赁期限自2012年9月17日至2014年5月29日，其中2012年9月17日至2013年5月29日属于免租期，第二年的租赁费用为38060元。其中约定甲方的权利和义务为：“1、甲方有权按本合同收取租金、预付商铺租金（经营保证金）、商铺押金。2、甲方有权行使该商铺管理权。3、甲方应严格执行东南食品城市场管理公约和管理制度，切实保障合营。”乙方的权利义务为：“1、乙方有权按本合同合法使用本商铺，自主经营，自负盈亏。2、乙方同意无条件遵守《常熟东南食品城管理规定》，接受市场管理公约的约束，服从市场管理人员的管理，保证合法经营。3、乙方应爱护商铺原有设施，如有损坏应按原价赔偿，不然将从商铺押金中扣除。如需装修应征得甲方书面同意。4、未经甲方书面同意，乙方无权随意转租第三方。5、合同期满乙方如不再续组，店面装修、改善增设附着物的产权归甲方所有，乙方无权拆除。6、合同期满，如甲方继续出租商铺，在同等条件下，乙方拥有优先续约权（乙方需在合同期满前三个月向甲方提出续组要求。”合同还对违约责任、装修时间及开门营业时间等作了约定。后被告食品城将商铺交给李艳宁进行经营。2014年5月12日，原告向被告食品城递交申请书一份，内容为：“兹有何沛宇于2012年4月26日购买贵城A6幢121号商铺一间，已于2011年2月24日签订委托管理合同拾年。现申请终止委托管理合同，商铺自行招租，并按公司规定交纳物业管理费。望予批准。”被告食品城在该申请书上盖章确认并同意。因涉案商铺目前仍由第三人李艳宁使用，就返还商铺一事双方未能协商一致，故原告诉讼来院。
另查明：被告食品城系被告好得家公司的分支机构。
庭审中，原、被告一致确认委托管理合同已于2014年5月31日终止。原告认为：原、被告之间签订的委托管理合同，性质上属于信托合同。原告是基于对被告的信任将财物交付给被告进行管理经营，并非是单纯的委托关系。原告与被告签订委托管理合同内容是明确的，原告是将商铺委托被告统一管理，前两年的收益归被告方所有，被告方在使用过程中可以出租，由被告方自行选择对象，不受原告约束。合同中对委托事项写得很明确，不能认为是租赁合同；被告与第三人签订租赁合同，当事人应为被告和第三人，因租赁合同产生的纠纷应由被告和第三人进行处理，和原告无关。按照法律规定，租赁合同届满后，承租人应当返还租赁物。故坚持其诉讼请求。
被告好得家公司、食品城一致认为：商铺是与原告签订委托管理合同后进行出租，我方在租赁合同中表明为委托代理方。在三方关系中，我方是受托人，原告是委托人，出租期限和委托管理期限是一致的，在租赁期届满前，也互相披露了对方。对外产生的法律后果对原告发生法律效力。在委托民事法律关系中，受托人可以以委托人的名义与第三人签订合同，这是显名的委托代理行为。也可以以自己的名义与第三人签订合同，这是隐名的委托代理行为。我方已在租赁合同中明确产权人和委托代理方签订委托管理合同，我方系受托签订合同的事实。原告方要求自营收回商铺，我方向原告披露了承租方为李艳宁，在解除委托管理合同中向李艳宁发出通知，明确到期不续组，收回商铺，并给予了李艳宁搬迁时间。在李艳宁没有按期搬迁的情况下，也采取了停电、锁门等措施协助原告清理商铺。承租方占有房屋以及是否能搬出，我方不能控制。在租赁合同到期后第三人不搬迁，应该向产权人支付占有房屋的使用费。请求驳回原告对我方的诉讼请求。
第三人李艳宁认为：被告与我签订租赁管理合同，该合同的出租人是被告，虽然合同上由被告和原告委托管理等字眼的描述，但是原告并未签名或盖章。即使原、被告之间签订的委托管理合同纯粹是授权委托关系，受托人也应该向第三人披露委托人，但被告在与我签订租赁管理合同时，是以自己的名义而非原告的名义，我不知道产权人，被告也没有将产权人向我披露。在广告宣传和统一招租以及平时的管理、租金收取中，被告也是以自己的名义进行民事行为。我是在收到法院传票时才知道商铺产权人是原告。原、被告签订的委托管理合同实际是租赁协议，被告基于租赁协议取得房屋租赁使用权后才对外统一招租。基于原告和被告的租赁关系、被告与第三人的租赁关系，向我主张腾空商铺的权利主体应是被告，原告无权向第三人主张腾空商铺。原告基于两个不同的法律关系来解决不同的纠纷是不妥的，我不认可。另外，我保留向被告主张赔偿装修损失的权利和向原告主张补偿装修损失的权利。
因三方未能协商一致，致调解未成。
上述事实由原告提供的身份证、工商信息、房产证、委托管理合同、申请书、收据、商铺租赁管理合同、被告好得家公司提供的情况说明及本院的庭审笔录等证据材料予以证实。
本院认为：本案中涉及的委托管理合同、商铺租赁管理合同均为有效合同，应受法律保护，合同当事人应依法履行各自的义务。本案的争议主要是租赁管理合同中主体的认定包括被告食品城在租赁管理合同中是否系原告的委托代理人。从租赁管理合同的签订方看，系被告食品城与第三人李艳宁签订；从合同内容来看，权利义务的指向对象为食品城与李艳宁；从合同形式上看，合同首部的出租方明确为食品城，承租方为李艳宁，落款处由食品城在委托代理方处印上“常熟好得家东南食品城”并盖章，李艳宁在承租方处签名。之后原告也并未在落款出租方处补签或追认。尽管被告方抗辩该合同中已明确该出租商铺的产权人与委托代理方签订了委托管理合同委托食品城对外出租及管理，但并未有证据证明其已向第三人李艳宁披露产权人的具体信息，李艳宁也表示签订合同及履行过程中并不知道商铺产权人的具体情况。结合委托管理合同对原、被告权利义务的约定，该委托管理合同并非等同于租赁合同，被告食品城也并非定义为原告的委托代理人，因为该合同也限制了原告作为商铺产权人的相应权利，是作为一种经营模式，其签订目的是被告为了进行市场统一管理。因此，租赁管理合同的主体应为被告食品城和第三人李艳宁，在租赁关系中，被告是以自己的名义进行民事行为，并非作为原告的代理方，按照合同相对性原理，该合同不能直接约束原告，且租赁管理合同约定的租赁期限已到期，原告在两年委托管理期限到期后按照合同约定选择自营或自行出租，与被告食品城协商一致终止委托管理合同，本院应予确认，被告食品城应负有将商铺及时返还原告之义务，不能返还的，应由被告方承担相应的民事责任。现因被告食品城未能将涉案商铺收回并交还原告，目前商铺由第三人李艳宁实际占有，故原告主张要求两被告赔偿原告因房屋不能按期交付造成的房屋使用费损失，由第三人李艳宁腾空房屋并将房屋交付给原告，符合法律规定，本院予以支持，其中房屋使用费应于委托管理合同终止之次日即自2014年6月1日起至房屋交付之日止参照租赁管理合同中约定的租金标准19030元／年（38060元／年的一半）进行计算。因被告食品城系被告好得家公司的分支机构，故应首先由被告食品城赔偿房屋使用费损失，被告好得家公司对食品城不能清偿部分承担清偿责任。对于被告好得家公司和食品城提出其一方只是原告的受托人，并非适格的被告，由于第三人李艳宁不搬迁，应由李艳宁向原告支付占有房屋的使用费的抗辩意见，本院不予采信。对于两被告还提出在委托民事法律关系中，受托人可以以自己的名义与第三人签订合同的意见，按照法律规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。结合本案所签订的租赁管理合同，应属于除外情形，故对该意见，本院亦不予采信。对于第三人李艳宁提出的向其主张腾空商铺的权利主体应是被告，原告无权向第三人主张腾空商铺的意见，因原告是基于委托管理合同的约定行使其权利，目前该商铺由李艳宁实际占有，故根据实际情况，该商铺应由李艳宁直接返还给原告。至于被告与第三人李艳宁之间因租赁关系产生的纠纷，属于另外一个法律关系，应另案处理。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零二条之规定，判决如下：
一、被告常熟好得家置业有限公司东南食品城应于本判决生效之日起十日内向原告何沛宇赔偿房屋使用费损失（自2014年6月1日起至商铺交付之日止按照19030元／年的标准计算）（如采用转帐方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行：中信银行常熟东南经济开发区支行，账号：73×××17，需注明案号）。
二、被告常熟好得家置业有限公司对被告常熟好得家置业有限公司东南食品城的上述款项不能清偿部分承担清偿责任。
三、第三人李艳宁应于本判决生效之日起十五日内将常熟东南经济开发区富春江路79号东南食品广场A6幢121房屋（商铺）腾让给原告何沛宇。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息
案件受理费人民币130元，由被告常熟好得家置业有限公司东南食品城、常熟好得家置业有限公司负担（原告同意其预交的案件诉讼费用130元由被告向其直接支付，本院不再退还，由两被告在本判决生效之日起十日内向原告何沛宇支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。）
审 判 长 王鸣燕
审 判 员 许 标
人民陪审员 严雪琪
二〇一五年一月二十二日
书 记 员 俞思思