江苏省如皋市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）皋民初字第1025号
原告：李文泉。
委托代理人：于光辉，江苏大生律师事务所律师，特别授权。
被告：江苏昊天投资有限公司，住所地：如皋市长江镇圣名国际广场圣名大道1号。
法定代表人：刘峰，董事长。
委托代理人：徐卫东，该公司副总经理，特别授权。
委托代理人：陈高田，江苏奔月律师事务所律师，特别授权。
原告李文泉与被告江苏昊天投资有限公司（以下简称昊天公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年8月6日立案受理后，依法由审判员王华独任审判，公开开庭进行了审理，并于2013年11月6日作出判决。后原告李文泉不服，上诉于江苏省南通市中级人民法院。该院于2014年6月6日裁定撤销本院（2013）皋民初字第1742号民事判决书，发回本院重审。本院于2014年7月10日再次立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李文泉及其特别授权委托代理人于光辉，被告昊天公司特别授权委托代理人徐卫东、陈高田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李文泉诉称：2012年11月，原告看到被告的广告宣传，称被告所开发的坐落于如皋市长江镇的圣名国际广场建筑面积约23万平方，自诩是南通城郊最大、最好、最全一站式商贸物流大市场，市场初具规模，已有近300家商户抢先入驻，可以经营休闲娱乐，并宣称洗浴桑拿也是招商范围。被告以其精美的销售广告和宣传资料对其开发规划范围内商铺包含诉争商铺可以经营休闲娱乐、洗浴桑拿业向原告作出了具体确定承诺。这促成了原告在2012年11月3日与被告签订了该广场C区二栋201号诉争物业单元定购协议书。该定购协议书确定了诉争物业单元的坐落位置、面积及总价款、付款方式、付款时间及面积差异的处理方式。同时在该定购协议书中，原、被告约定了定金条款，同时被告作为出卖人向作为买受人的原告收受了人民币40万元定金作为担保。在签订了定购协议书以及原告缴纳了40万元定金后，被告就向原告交付了诉争物业单元钥匙，称让原告加紧装饰装潢，以在春节前开业。在2013年春节前，原告装潢装修完毕后，多次请求被告提供公安消防机构出具的诉争物业建筑工程消防验收意见书以用于浴室的消防验收。但被告一直推诿，时至起诉之日仍不能向原告提供，致使浴室无法申报消防验收，一直处于停业状态。原告在2013年6月29日委托律师通过邮政速递发送律师函，请被告提供公安消防机构出具的建筑工程消防验收意见书，并且在律师函到达后的2013年6月30日原告再次到被告办公场所，要求其提供，被告依然不提供。2013年5月，原告经向如皋市公安消防大队了解，被告开发的诉争物业在2008年11月12日系以一层为店面房，二、三、四层为住宅申报消防验收，并且系以一层为店面房，二、三、四层为住宅通过建筑工程消防验收合格。而诉争物业规划用途为商业地产。被告故意隐瞒了其篡改诉争物业规划用途这一事实，并且一直以商业地产对外出卖，故其诉争物业作为商业地产的规划用途，无法通过公安的消防验收，也无法提供诉争房产规划用途为商业地产的消防验收意见书。而按照《中华人民共和国消防法》及《江苏省消防条例》等相关的法律、法规的规定，依法应当进行消防验收的建设工程未经消防验收或消防验收不合格的，禁止投入使用，房产行政主管部门不予办理房屋权属登记。鉴于被告篡改规划用途虚报消防验收且向购房户故意隐瞒篡改规划用途虚报消防验收这一涉嫌欺诈事实，原告无法与其订立商品房买卖合同。且因被告无法通过诉争物业规划用途消防验收，与其在原告购买诉争物业单元之初的承诺大相径庭，将无法出具规划用途消防验收意见书的诉争物业单元交付给原告装修浴室，浴室因被告无法提供给原告诉争物业规划用途消防验收意见书而无法消防验收进而无法运营，致使原告认购诉争物业的目的落空，原告因此蒙受了巨大的经济损失。现请求法院判决：1、解除原告在2010年10月15日与被告签订的诉争商铺订购协议书；2、被告向原告返还购房款人民币430000元及2010年10月25日以来的同期银行贷款利息；3、被告赔偿原告诉争商铺装潢装饰费用人民币150000元；4、被告赔偿原告重新购买同等商铺房价上涨损失300000元；5、被告因其对原告的欺诈行为向原告支付惩罚性赔偿金人民币150000元；6、被告承担本案诉讼费用及其他与本案诉讼有关的费用。本次诉讼增加诉讼请求：被告返还原告已付的购房款人民币400000元从向被告付款当日以来以同期贷款利率计算的利息50000元。
被告昊天公司辩称：第一、被告与原告于2012年11月3日所签订的“圣名国际广场”定购协议书不是商品房买卖合同，订立该协议的目的是为了在一定期间内订立商品房买卖合同，因此，该协议是预约而非本约。双方当事人约定在将来订立买卖合同的协议，称为“预约合同”，预约合同的双方当事人均负有在约定期间订立买卖合同（本约）的义务。根据协议约定原告应在2013年6月30日前付清剩余的房款，并与被告签订商品房买卖合同，而原告没有履行协议约定的此项义务，故而，被告与原告之间尚未建立商品房买卖合同关系。第二、被告不存在欺诈行为。被告开发的圣名国际广场分为南区和北区，原告预订的房屋属于北区，订购的房源为精品装饰区，前排房顶早有区域规划标志，至今该标志仍然存在。根据如皋发改委的文件，北区的经营范围分为：建筑材料、陶瓷洁具、水暖器材、黑色金属、五机电区、百货批发等相关产品销售区，洗浴桑拿属于市场南区酒店式公寓招商经营范围，原告订购的房屋不属于此招商范围，因此，被告在向原告出售房屋时没有任何的隐瞒。另，原告在定购该房屋时承诺购买该房屋后，下面开店，上面住人，但原告在将房屋钥匙拿到手后，开始对房屋进行装潢，但原告却没有按当初承诺装修房屋，被告发现原告的装潢与其当初购房时承诺的下面开店，上面住人的说法不一致，改变了购房用途，与规划不相符，使房屋结构遭到不同程度的损坏和破坏，被告即派员前往对装潢现场进行勘察，并对装潢行为加以制止，原告承认私自装修开浴室是自作主张，没有经过被告的同意，如因其装修造成的问题均由原告自己负责，与被告及圣名物业没有任何关系，并于2013年元月3日向被告出具了承诺书一份，因此原告的损失应由其自己承担。第三、原告违反房屋买卖预约协议，被告收取的定金不予返还。根据定购协议第四条约定，原告应于2013年6月底前付清全部房款，并与被告签订商品房买卖合同。被告曾多次敦促原告缴纳房款，履行订立签订商品房买卖合同的义务，但原告至今未向被告交付剩余房款，与被告签订商品房买卖合同，根据定购协议第六条的约定，在原告未履行上述约定的情况下，被告不做催告并有权解除本定购协议，原告所定购物业被告可另行处置，已收定金不予退还。综上所述，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。本次诉讼中补充两点：一、被告将2007年7月8日市政府工作纪要精神传达给购房者，根据政府的会议纪要，该项目属于市重点招商引资项目，被告的宣传是有依据的，并不存在虚假的宣传。二、原告购买的房屋是现房并不是期房，其对房屋的状况是进行了查看，对房屋的功能是清楚了解的。
经审理查明：2012年11月3日，原告李文泉作为乙方与被告昊天公司作为甲方，签订“圣名·国际广场”定购协议书一份，合同约定：乙方自愿向甲方定购位于如皋港区的“圣名·国际广场”项目C区二栋201号物业；该物业面积为326.23平方米，总房款为119.8万元；乙方于2012年11月3日向甲方交纳定购金400000元整，在签订《商品房买卖合同》时自行冲抵房款。余款用拆迁款收据抵，于2013年6月底全部付清。同日，被告出具收据一份给原告，载明收到李文泉交纳的定购圣名国际201物业房款肆拾万元整，后被告向原告交付诉争物业单元钥匙，原告以该物业作为浴室经营为目的进行了装潢。
因原告所购该物业不能作为浴室经营使用，被告与原告进行交涉过程中，原告于2013年元月3日向被告出具承诺一份，内容为“本人于2012年11月3日购买江苏昊天投资有限公司开发的圣名国际广场C区201连体商住楼两间，面积为326.23平方米。当时准备买房下面开店，上面住人，后来考虑到整个市场没有一家浴室，于是未经甲方同意就私自作主装修开浴室。今后如因水箱承重超载或因改变房屋使用功能导致整栋房屋结构出现质量问题及经济损失等概由本人负责承担，与江苏昊天投资有限公司无任何关系。房屋搭建超高部分如因有关部门要求拆除，本人无条件服从。特此承诺”。
如皋市发展和改革委员会对昊天公司开发R0629号地块项目核准，如皋市建设局于2007年6月6日颁发皋规地（2007）镇字第22号《建设用地规划许可证》，2007年6月26日颁发皋规建（2007）镇字第65号《建设工程规划许可证》，对昊天公司在该地块开发建设圣名国际广场相关事项予以审批。2007年6月26日如皋市建设局、如皋港区规划建设局颁发《建设工程实施要求》，载明：根据皋发改（2007）133号项目核准通知、皋公消审2007第109号建筑工程消防设计审核意见书，同意昊天公司在受让土地范围内新建圣名国际广场，明确了楼号、长度、宽度等具体事项。如皋市建筑工程管理局颁发了《建筑工程施工许可证》。后昊天公司进行施工，并建成了上述房屋。2008年11月20日，如皋市公安消防大队作出《建筑工程消防验收意见书》，对圣名国际广场相关工程消防验收合格。2008年12月工程竣工验收备案。被告陈述：整体工程是同时开工，同时竣工，有土地使用证的地块于2009年可办理房屋产权证，没有土地使用证的部分房屋同时投入使用但未办证。直至2012年底另一半土地到位，随后补办了用地及工程规划、施工许可证等相关手续；其中消防于2008年11月20日已经通过验收；2013年5月手续齐全可办理房屋产权证（产权证全部为商业）。圣名国际广场几个区域的范围和功能：A区是江鲜美食；B区是综合建材；C区是精品装饰区，也就是李文泉所在的区域；D区是五金机电；E区是小商品批发；F区是精品步行街。到2008年建成时，E、F区手续齐全，A、B、C、D区是后来补办的。A至F区都是商业用途。按照设计说明或者设计变更，二层以上作为公寓，用途也是商业，不需要重新进行消防验收。
本院对设计单位南通双隆设计有限公司相关人员调查，其反映：圣名国际广场于2006年开始图纸设计，2007年设计结束，2008年施工结束并竣工验收，设计时是按照一层商铺、二层以上是住宅，2012年取得西区用地审批手续后，由于用地性质明确后，该地块的房屋已竣工验收，根据新的土地政策要求，用地与建筑要相符，昊天公司于2013年申请，经我公司作出“设计说明”，二层以上为公寓，符合商业用地性质（公寓属于商业性质，符合《城市用地分类与规划建设用地标准》），公寓既可以用于办公，也可以用于居住。虽然当初设计的是商住，现为商业和公寓，但图纸没有实质变更，设计说明为公寓后，建筑物就符合土地使用性质，与《建筑设计防火规范》的标准是一致的，不需要变更消防设计，建筑工程消防审核意见书不需要重新审核。如果变更了消防设计或进行了二次装修，则应另行申报消防审核。圣名国际广场审批的项目是建材类市场，如果不作其他用途，则不需要重新进行审核验收，如果需要改成浴室、宾馆等对消防有特殊要求的行业，在改造时消防设计发生变更，就要通过加钢梯等方法，使其符合《建筑设计防火规范》的要求，这样在二次验收时才能通过。
以上事实，有原、被告当庭陈述，原告提交的定购协议书、收据、承诺书、销售广告和宣传资料、律师函、规划许可证、消防验收合格证、商品房买卖合同、房产证、装饰装潢费用单据、长江镇商业用房宣传页、建设工程验收合格证、小区公建配套设施建设专项验收表、如皋市公安局消防大队不予受理通知书、被告建筑消防设计防火审核申报表、如皋市公安局消防大队咨询笔录、证人陈彬彬证言，被告提交的订购协议、如皋市发改委2012年033号文件、沙盘照片两张、商品房销售备案证明书、圣名国际广场鸟瞰图、李文泉2013年元月3日向被告出具的承诺书一份、调查笔录、土地使用证两份、皋发改2007第133号文件、皋规地2007镇字第22号建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程实施要求、2008年12月份备案的竣工验收备案表、2014年5月29日规划局给如皋市人民法院民一庭出具一份情况说明、如皋市思忆商务宾馆营业执照、卫生许可证、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、特种行业许可证、如皋市源鑫宾馆卫生许可证、南通双隆建筑设计有限公司出具的设计变更和设计说明、城市用地分类和规划标准、圣名国际广场楼号变更等证据在卷佐证。
本院认为：原、被告签订的商品房定购协议系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。原告按约给付了定购金400000元，被告已将房屋交付给原告，双方均在履行合同条款。
原告认为被告作虚假广告宣传，误导原告购买房屋用于开办浴室，且所购房屋未按规定进行消防验收，致使原告认购诉争物业的目的落空，要求解除所订立的诉争商铺订购协议书。本案争议焦点为原告解除订购协议理由是否成立？
我国合同法规定，合同解除分为约定解除和法定解除。本案中，针对原告提出的解除合同的理由，属于法定解除情形。《合同法》第九十四条第四项规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
针对原告主张的被告作虚假广告宣传，误导原告购买房屋用于开办浴室的观点分析如下：被告依据发改委立项文件、规划设计、审批等行政审批程序，根据商业惯例所作宣传，不存在虚假宣传行为。被告开发的圣名国际广场主要经营建材类商品，被告对圣名国际广场各区域的功能、经营范围均作了明确标注，原告购买的房屋是现房，其对房屋的结构、功能、在整个商业区所处位置、经营范围等具体状况是清楚了解的。原告在签订合同前，应谨慎行使权利。原告如果准备购买房屋用于开办浴室，属于特殊行业，还应当充分了解所属行业有无特殊要求。原告应当先行审核消防设计，并在审核通过后按该设计装修。原告出具给被告的承诺中“当时准备买房下面开店，上面住人，后来考虑到整个市场没有一家浴室，于是未经甲方同意就私自作主装修开浴室。”可以证明原告明知该处物业不可以作为浴室使用。
针对原告主张的被告开发的商业性质房屋消防验收是否存在问题，是否影响实现合同目的？关于原为商住，后为商业用途，根据设计单位提交的“设计说明”，二层以上为公寓，并认为消防设计没有变更，符合相关规范要求。关于消防，整体工程全部一次性施工完成，消防验收已于2008年完成，现原告提出要重新审核验收，本院认为民事诉讼不能替代具体行政行为，如果原告认为存在违反行政法规的要求，可依法另行主张权利。原告因开办浴室，对房屋进行装修，需按规定进行二次消防验收。被告辩称所售房屋系经行政审批要求完成了相应义务，并提交了较为完整的行政审批资料，以证明诉争物业已经过了相关立项、规划、审批、施工、验收等行政程序，已具备领取产权证的条件，所办理的产权证也为商业。在商品房买卖合同中，开发商的主要权利和义务是获得购房款和交付房屋，购买人是接受房屋和支付对价，开发商配合购买人办理房屋产权证。本案中，在原告交付定购金后，被告将房屋交付给原告，存在轻率处分权利之嫌，在原告未按规定区域经营范围装修房屋时，仅要求原告出具承诺即默许原告装修，无疑增加了发生纠纷的风险。作为原告未按规划要求行使权利，原告所要实现的合同目的是开办浴室，但原告与被告订立的合同中没有对此明确约定，对消防亦未作特殊要求。相反，如果原告按规划区域从事相应的经营活动，则不存在不能实现合同目的之情形。退一步讲，如果原告在不违反规划等要求的前提下，仍要达到开办浴室的目的，从上述调查获知，可通过加钢梯等方法使其符合《建筑设计防火规范》的要求。
综上，原告要求解除定购协议书的理由依法不能成立，原告未按规定用途私自对诉争商铺作为浴室进行装修，其要求被告双倍返还定金、赔偿装修费用、停业损失、支付利息等诉讼请求均于法无据，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
驳回原告李文泉对被告江苏昊天投资有限公司的诉讼请求。
案件受理费30010元，由原告李文泉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费30010元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行；户名：南通市财政局；帐号：471558227682）。
审 判 长 宗卫明
人民陪审员 魏 林
人民陪审员 陈克毅
二〇一四年十二月九日
书 记 员 李菲菲