湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民商终字第02116号
上诉人（原审被告）：武汉市佳阳置业有限公司。住所地：湖北省武汉市新洲区阳逻街佳阳国际商务小区*号楼*单元**层****号房。
法定代表人：陶建珍，该公司总经理。
委托代理人：张红兵，湖北瑞通天元律师事务所律师。
委托代理人：谢伟，湖北瑞通天元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司武汉新洲支行。住所地：湖北省武汉市新洲区邾城新区街衡州大道。
负责人：廖朝辉，该行行长。
委托代理人：陶军，该行员工。
被上诉人（原审被告）：刘国臣。
被上诉人（原审被告）：丁秀珍。
上述两被上诉人共同的委托代理人：郑磊。
上诉人武汉市佳阳置业有限公司（以下简称佳阳公司）为与被上诉人中国农业银行股份有限公司武汉新洲支行（以下简称农行新洲支行）、刘国臣、丁秀珍借款合同纠纷一案，不服湖北省武汉市新洲区人民法院（2015）鄂新洲邾民商初字第00051号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2010年8月11日，农行新洲支行与刘恩来、佳阳公司签订了《个人购房担保借款合同》，约定农行新洲支行根据刘恩来申请，同意向刘恩来发放借款180000元，用于购买佳阳公司佳阳湖滨花园1-A-4-2商品房一套。借款期限自2010年8月11日至2030年8月10止，共计240个月。借款利率执行年利率5.052%。借款人以一个月为一个还款周期，共240期。自借款发放后，每期末月的借款对应日为还款日，采用等额本息还款法。借款人逾期还款，从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮30%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期贷款基准利率上调，自基准利率上调之日起罚息利率相应上调。借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放的借款，有权提前行使抵押权、担保权。借款人以所购房产设定抵押，佳阳公司则自合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人债务承担连带保证责任，抵押、担保范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。合同同时还约定了其他事项。合同签订后，农行新洲支行于2010年8月11日向刘恩来提供借款本金136000元。同日，刘恩来与农行新洲支行就房产抵押在武汉市新洲区房地产管理局办理了武房期新字第201003316号《武汉市期房抵押证明》。现因借款人刘恩来仅偿还部分本息，截至2015年4月6日止，尚欠农行新洲支行本金125402.8元、利息22360.87元，合计147763.67元。农行新洲支行因催收未果，诉至原审法院，请求判令：1、刘国臣、丁秀珍立即偿还农行新洲支行借款本息合计147763.67元；2、刘国臣、丁秀珍承担未按约定办妥房产权利证书的违约金；3、刘国臣、丁秀珍承担农行新洲支行为实现债权的费用；4、佳阳公司为刘国臣、丁秀珍上述债务负连带保证责任。
原审另查明，借款人刘恩来已于2012年11月9日去世，刘国臣、丁秀珍系其父母，为法定继承人。
原审法院认为：农行新洲支行与借款人刘恩来及佳阳公司签订的《个人购房担保借款合同》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，应为有效。借款人刘恩来未能履行合同约定的还款义务，应由其法定继承人即刘国臣、丁秀珍予以承担，截至2015年4月6日止已逾期757天，根据合同约定，农行新洲支行有权收回已发放的借款并行使抵押权、担保权。故农行新洲支行要求刘国臣、丁秀珍立即偿还借款本金125402.8元、利息22360.87元的诉讼请求，依法予以支持。刘恩来购买的佳阳湖滨花园1-A-4-2房屋至今未办理产权证书，佳阳公司即应按合同约定对前述债务承担连带清偿责任。该案中，农行新洲支行并未主张抵押房屋优先受偿权，符合《中华人民共和国物权法》相关规定，故佳阳公司的辩称意见依法不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、刘国臣、丁秀珍偿还中国农业银行股份有限公司武汉新洲支行借款本金125402.8元、利息22360.87元，合计147763.67元。限于判决生效之日起十日内履行完毕。二、佳阳公司对上述债务承担连带清偿责任。三、驳回中国农业银行股份有限公司武汉新洲支行其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2256元减半收取1128元，由刘国臣、丁秀珍负担。
上诉人佳阳公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求撤销原判第二项，改判佳阳公司对农行新洲支行就湖滨花园1-A-4-2号房屋行使抵押权实现债权不足部分债务，承担连带清偿责任。其上诉事实与理由：原审判决佳阳公司对本案全部债务承担连带清偿责任，适用法律错误。涉案借款既有物的担保又有人的担保，且该物的担保系借款人自己提供的物的担保，各方并未约定行使担保权的顺序和方式，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，农行新洲支行应先就抵押房屋实现债权。
被上诉人农行新洲支行答辩称：根据合同约定，开发商佳阳公司如完成他项权证移交则免除其连带责任，现佳阳公司未完成移交，故请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人刘国臣、丁秀珍答辩称，请求本案尽快判决。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
本案二审查明的事实与原审查明的一致，本院予以确认。另查明：2010年8月11日，农行新洲支行与刘恩来、佳阳公司签订《个人购房担保借款合同》，约定：“第一部分通用条款10.1.4保证人声明与保证：（5）借款人提供了抵押担保的，贷款人有权要求保证人先于借款人提供的抵押担保承担保证责任；（6）本合同项下借款既有借款人以自己的财产设定抵押又有保证人提供保证的，当贷款人放弃抵押权、抵押权顺位或者变更该抵押权时，保证人承诺仍然按照本合同约定承担连带保证责任。10.2.10抵押权的实现：（3）本合同项下借款既有借款人提供的抵押担保的又有其他担保人提供担保的，当贷款人放弃借款人的抵押权、抵押权顺位或变更该抵押权时，其他担保人承诺仍然按照本合同约定承担担保责任。10.3阶段性保证担保＋抵押：10.3.1借款人以本合同1.2.2项下所述房产做抵押的，由保证人提供阶段性保证担保。阶段性保证担保的具体约定见特别条款。10.3.2其他约定从本条第10.1、10.2项。”
本院认为：《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中，农行新洲支行与刘恩来及佳阳公司于2010年8月11日签订《个人购房担保借款合同》中约定：“第一部分通用条款10.1.4保证人声明与保证：（5）借款人提供了抵押担保的，贷款人有权要求保证人先于借款人提供的抵押担保承担保证责任；（6）本合同项下借款既有借款人以自己的财产设定抵押又有保证人提供保证的，当贷款人放弃抵押权、抵押权顺位或者变更该抵押权时，保证人承诺仍然按照本合同约定承担连带保证责任。10.2.10抵押权的实现：（3）本合同项下借款既有借款人提供的抵押担保的又有其他担保人提供担保的，当贷款人放弃借款人的抵押权、抵押权顺位或变更该抵押权时，其他担保人承诺仍然按照本合同约定承担担保责任。10.3阶段性保证担保＋抵押：10.3.1借款人以本合同1.2.2项下所述房产做抵押的，由保证人提供阶段性保证担保。阶段性保证担保的具体约定见特别条款。10.3.2其他约定从本条第10.1、10.2项。”及上述合同第二部分特别条款10.3.1阶段性保证担保＋抵押约定：刘恩来以所购房产设定抵押，佳阳公司自合同签订之日起至刘恩来取得房地产权利证书，并办妥以农行新洲支行为抵押权人的抵押登记手续之日止，为刘恩来的债务承担连带保证责任。鉴于借款人刘恩来购买的佳阳湖滨花园1-A-4-2商品房至今未取得房地产权属证书，也未办理房屋他项权证，故佳阳公司应按合同约定对刘恩来所欠债务承担连带清偿责任。因此，本院认为佳阳公司上诉请求其对农行新洲支行就湖滨花园1-A-4-2号房屋行使抵押权实现债权不足部分债务承担连带清偿责任的理由不成立。
综上，上诉人佳阳公司的上诉理由均缺乏事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2256元，由上诉人武汉市佳阳置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 伟
审判员 张 静
审判员 李 娜
二〇一六年一月十三日
书记员 李雯瑾