天津市北辰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）辰民初字第4455号
原告天津市森朗农业发展有限公司，住所天津市北辰区京福公路东（红光农场内）。
法定代表人周维，总经理。
委托代理人王天宇，该公司职员。
委托代理人陈亮，该公司职员。
被告天津市灿谊金属制品有限公司，住所地北辰区京福公路东（农工商红光总公司院内）。
法定代表人史纪纲，总经理。
委托代理人张伟，该公司法务顾问。
原告天津市森朗农业发展有限公司与被告天津市灿谊金属制品有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员赵志刚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津市森朗农业发展有限公司的委托代理人王天宇、陈亮，被告天津市灿谊金属制品有限公司的委托代理人张伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告天津市森朗农业发展有限公司诉称，2012年6月18日原、被告签订《房屋场地租赁合同》，原告将其车间及房屋租赁给被告使用，面积为852.5平方米，租赁期限自2012年7月1日至2014年6月30日，租金为每年6万元，按季支付，每季度初缴纳1.5万元，水电费用由被告自行承担。原告在签订合同后，依约将车间场地及房屋交付给被告使用。2014年5月21日原告向被告发出通知，告知其原、被告所签合同到期后将不续租，并通知其提前做好迁出工作，但在租赁期满后，被告始终未迁出。2015年7月17日原告再次向被告发出通知，要求被告在2015年7月31日前迁出，但至今被告仍占用车间场地及房屋，并且被告自2015年1月至今一直未缴纳房屋租赁费。故原告呈诉，请求：1、判令被告向原告支付房屋租赁费38152元；2、判令被告向原告支付违约金5130元；3、判令被告将承租的房屋腾空归还原告；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告称由于起诉时只将租赁费和违约金计算至2015年8月中旬，但之后被告仍一直未缴纳租金，故原告将第一、二项诉讼请求变更为：1、要求判令被告按每月租金5000元的标准向原告支付自2015年1月1日至实际腾房之日的租金；2、要求判令被告按每日千分之一的标准向原告支付自2015年1月1日至实际腾房之日的违约金。
为支持其诉请，原告提交证据如下：
证据一、租赁合同、转让协议，用以证明原、被告之间系租赁合同关系，原告主体适格。
证据二、2014年5月21日到期停租通知书、通知的签收单、2015年7月17日通知的照片，用以证明原告在合同到期之前已通知过被告不再续租，在合同到期后也通知过被告。
证据三、天津红狮城投资发展有限公司开具的证明，用以证明原告有权对出租给被告的房屋进行管理、租赁、收益、诉讼。
证据四、2014年11月11日收据，用以证明2014年7月至2014年12月被告给付原告租金3万元，被告对原告的合同主体予以承认。
被告天津市灿谊金属制品有限公司辩称，被告不同意原告的诉讼请求。双方订立合同时原告使用的是合同专用章，并非单位公章。被告与天津益晟佳恒钢材贸易有限公司、原告签订过一份合同权利义务概括转移协议，但该协议上没有注明时间，对协议签订时间无法确认。该协议中三方约定，就天津益晟佳恒钢材贸易有限公司在2012年7月1日与被告签订的《房屋场地租赁合同》中享有的权利和承担的义务、责任概括转移给原告，但本案原告诉争的租赁合同于2012年6月18日签订，应为两份不同的协议。原告主体不适格。2012年6月18日签订的房屋场地租赁合同约定的租期为三年，到期日应为2015年6月17日，合同履行期间双方进行过协商，原告曾答应被告将租期延长至2016年6月底，仍按原合同继续履行。原告同意在2016年6月底之前腾房。另外，被告没有地方腾房，希望原告协助被告找地方腾房，否则被告无处腾房。合同中约定的违约金过高，被告不同意支付原告租金和违约金。
为支持其主张，被告提交证据如下：
证据一、房屋场地租赁合同，用以证明被告与天津益晟佳恒钢材贸易有限公司存在租赁关系。
证据二、合同权利义务概括转移协议，用以证明原告主体不适格。
经当庭质证，被告对原告提交的证据发表质证意见如下：
证据一、对证据的真实性没有异议。《合同权利义务概括转移协议》中三方约定，就天津益晟佳恒钢材贸易有限公司在2012年7月1日与被告签订的《房屋场地租赁合同》中享有的权利和承担的义务、责任概括转移给原告，但本案原告诉争的租赁合同于2012年6月18日签订，应为两份不同的协议，原告主体不适格。《房屋场地租赁合同》系天津益晟佳恒钢材贸易有限公司拟定的，应系原告拟定的格式合同，《合同权利义务概括转移协议》应作出对拟定人不利的解释。《合同权利义务概括转移协议》记载天津市农工商红光总公司研究决定，故对被告租赁场地出租管理应属于天津市农工商红光总公司而非原告。另外签订《合同权利义务概括转移协议》的天津益晟佳恒钢材贸易有限公司已经破产，不能再签订协议。原告应进一步举证证明天津市农工商红光总公司与各分公司的关系。
证据二、证据系复印件，不符合证据要求。被告没有收到过原告的通知。原告主体不适格，通知无效。通知落款不是原告。
证据三、产权证真实性没有异议。证明系天津红狮城投资发展有限公司出具无异议，但对证明目的有异议。证明中记载系原、被告签订租赁协议，实际是天津益晟佳恒钢材贸易有限公司与被告签订。该租赁场地的权利人应为天津红狮城投资发展有限公司，原告无主体资格。
证据四、证据真实性没有异议，证明目的有异议，不能证明被告认可原告对租赁场地有管理权。
原告对被告提交证据一、二对的真实性没有异议。对证明目的有异议。两份证据可以证实原告有主体资格。
经审理查明，2012年6月18日被告天津市灿谊金属制品有限公司与天津益晟佳恒钢材贸易有限公司签订《房屋场地租赁协议》一份，约定：天津益晟佳恒钢材贸易有限公司将坐落于104国道以东金龙钢管有限公司院内车间及房屋面积852.5平方米出租给被告使用，由于扩建拆除被告的办公用房，天津益晟佳恒钢材贸易有限公司无偿提供165平方米给被告使用，仅限于被告用于加工生产自行车配件；租赁期限共3年，自2012年7月1日起至2014年6月30日将上述房屋场地交付被告使用；由于被告积极配合天津益晟佳恒钢材贸易有限公司扩建改造，经双方协商，免交租金一年（即自2013年7月1日起交纳租金）；租赁期届满，天津益晟佳恒钢材贸易有限公司有权收回所出租房屋场地，被告自建部分可自行拆除，将场地恢复原貌；该房屋如继续出租，则在租赁期满三月之前，经双方友好协商，根据当时市场情况商定租期及租金。合同约定，每年租金6万元，按季交纳，每季度初交纳1.5万元；被告逾期交付租金、水电费等相关费用的，天津益晟佳恒钢材贸易有限公司将收取违约金，每逾期一天，加收前交金额的千分之一作为违约金，直至被告将欠交金额交齐。
上述协议签订后，天津益晟佳恒钢材贸易有限公司依约将出租房屋场地交付被告使用。后原、被告及天津益晟佳恒钢材贸易有限公司签订一份《合同权利义务概括转移协议》，该协议记载，根据天津市农工商红光总公司研究决定，将天津益晟佳恒钢材贸易有限公司与被告签订的《房屋场地租赁合同》由原告承继。三方就天津益晟佳恒钢材贸易有限公司将其在2012年7月1日与被告签署的《房屋场地租赁合同》中享有的权利和承担的义务、责任概括转移给原告等事宜协商一致，达成如下协议，以资三方共同遵守：三方同意天津益晟佳恒钢材贸易有限公司将其与被告签署的《房屋场地租赁合同》中享有的权利和承担的义务、责任于本协议签订之日概括转移给原告，原告同意概括承受天津益晟佳恒钢材贸易有限公司与被告所签上述《房屋场地租赁合同》中天津益晟佳恒钢材贸易有限公司的全部权利及义务；在本协议签订生效后，上述《房屋场地租赁合同》项下天津益晟佳恒钢材贸易有限公司的权利义务全部由原告履行，天津益晟佳恒钢材贸易有限公司原在上述《房屋场地租赁合同》项下履行的全部义务均视为原告已履行之义务，相应产生的权利亦均由原告全权承接、享有；自本协议生效后，被告应直接向原告履行应付未付租金等义务；本协议自三方签字盖章之日起生效并执行。该协议落款处未注明签订时间。
另查，2014年11月11日被告向原告交纳2014年7月至12月租金3万元，自2015年1月1日被告未交纳租金。被告租赁的场地门口处张贴有原告所发通知一份，内容为：根据津垦司（2013）88号文件要求天津农垦红光有限公司的整体发展规划部署，凡在原金龙钢管厂区内与天津市森朗农业发展有限公司签署的租赁单位，租赁合同到期后一律不再续签，厂房收回后由总公司统一安排规划。请您单位于2015年7月31日前迁出。如逾期不迁出，我单位将对您单位停水、断电，并进入司法程序，出现的一切损失由您单位自负。落款时间为2015年7月17日。另外，除上述2012年6月18日被告天津市灿谊金属制品有限公司与天津益晟佳恒钢材贸易有限公司签订的《房屋场地租赁协议》外，双方未在2012年7月1日另签订其他租赁协议。
再查，被告所租赁的本案诉争房屋场地权利人系天津红狮城投资发展有限公司。2015年8月28日天津红狮城投资发展有限公司出具证明，称2012年6月18日天津市森朗农业发展有限公司与天津市灿谊金属制品有限公司签订的《房屋场地租赁合同》中涉及的场地及房屋属于天津红狮城投资发展有限公司所有。天津红狮城投资发展有限公司所有的上述《房屋场地租赁合同》中的场地及房屋已委托天津市森朗农业发展有限公司管理、租赁和收益，诉讼事宜亦以天津市森朗农业发展有限公司名义提起诉讼。
上述事实由房屋场地租赁协议、合同权利义务概括转移协议、通知照片、收据、天津红狮城投资发展有限公司开具的证明等证据予以证实。
本院认为，被告天津市灿谊金属制品有限公司与天津益晟佳恒钢材贸易有限公司签订的租赁协议，系双方真实意思表示，除对违约金的约定外，合法有效，受法律保护。双方在租赁合同中约定的租赁期限为三年，但起止时间为自2012年7月1日至2014年6月30日，计算有误。原告提交了停租通知回执复印件予以佐证，但被告不予认可，原告不能提供证据原件，对该证据本院不予认定。双方租赁期限应自合同约定的2012年7月1日起算，计算至2015年6月30日。
原、被告及天津益晟佳恒钢材贸易有限公司签订的《合同权利义务概括转移协议》中虽将租赁协议的签订时间写为2012年7月1日，但综合考虑除2012年6月18日被告与天津益晟佳恒钢材贸易有限公司签订的《房屋场地租赁协议》外双方未在2012年7月1日另签订其他租赁协议，该2012年6月18日签订的租赁合同约定的起租时间为2012年7月1日，且被告曾向原告交纳租金，本院依法认定该《合同权利义务概括转移协议》转让的即为2012年6月18日被告与天津益晟佳恒钢材贸易有限公司签订的《房屋场地租赁协议》中约定出租人天津益晟佳恒钢材贸易有限公司的权利义务。该协议系当事人真实意思表示，合法有效。原告依该协议概括继承了出租人的权利义务，且该租赁房屋场地的权利人天津红狮城投资发展有限公司亦认可原告行使管理人的权利，被告主张原告主体不适格，本院不予支持。现双方约定的租赁期间已经届满，原告要求被告腾空租赁房屋及场地交还原告，本院予以支持。
关于原告主张被告按每月租金5000元的标准向原告支付自2015年1月1日至实际腾房之日的租金一节，因被告无正当理由未向原告支付自2015年1月1日至2015年6月30日期间的租金，根据租赁协议关于租金的约定，被告应向原告支付租金3万元（60000元／12个月×6个月）。自2015年7月1日租赁期限届满后被告仍在占用诉争房屋，其应向原告支付房屋占有使用费，原告主张参照房屋租金的标准计算，符合法律规定，本院予以支持。
关于原告主张违约金一节，因被告无正当理由拖欠租金，构成违约，被告应承担相应的违约责任，给付出租人违约金，但双方在合同中约定的违约金过高，本院依法调整为按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的四倍计算。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告天津市灿谊金属制品有限公司于本判决生效之日起十五日内将其承租的坐落于104国道以东金龙钢管有限公司院内车间及房屋房屋腾空并返还给原告天津市森朗农业发展有限公司；
二、被告天津市灿谊金属制品有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告天津市森朗农业发展有限公司自2015年1月1日至2015年6月30日期间的租金3万元，并按每月5000元的标准支付原告天津市森朗农业发展有限公司自2015年7月1日起至实际腾空房屋并返还给原告之日止的房屋占用费；
三、被告天津市灿谊金属制品有限公司于本判决生效之日起五日内按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的四倍的标准支付原告天津市森朗农业发展有限公司违约金（以1.5万元为基数，自2015年1月1日起算至2015年3月31日止；以3万元为基数，自2015年4月1日至本判决确定的租金给付日止）；
四、驳回原告天津市森朗农业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费441元，由被告天津市灿谊金属制品有限公司担负。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 赵志刚
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 李明春
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。