四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南中法民终字第761号
上诉人（原审被告）刘文华。
委托代理人赵万莉，系上诉人刘文华之妻。
委托代理人韩军，四川龙正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南部县弘燕广场管理有限公司。
法定代表人邓于平，该公司经理。
委托代理人唐晓飞，该公司员工。
委托代理人鲜其慧，四川义立律师事务所律师。
上诉人刘文华因与被上诉人南部县弘燕广场管理有限公司（以下简称“弘燕公司”）租赁合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2014）南民初字第118号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于分别2014年5月6日和5月19日两次公开开庭审理了本案，上诉人（原审被告）刘文华及其委托代理人赵万莉、韩军，被上诉人（原审原告）弘燕公司的委托代理人唐晓飞、鲜其慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2011年6年1日，弘燕公司与刘文华签订《南部县弘燕广场租赁合同》，将南部县弘燕广场A区1号摊位出租给刘文华，合同约定了“租赁期限为三年，每年的租金为81，000.00元及其他相关租金缴纳的违约责任”等事宜。合同签订的当日，刘文华按合同约定交纳了第一年度的租金81，000.00元和履约保证金5，000.00元，弘燕公司向刘文华分别出具收款收据。2012年6月9日，刘文华向弘燕公司缴纳第二年度的部份租金50，000.00元，弘燕公司向刘文华出具《收据》一份载明“收到弘燕广场A1号场地租金伍万元整，余款在本月30日前付清，逾期不交清者，甲方有权作出停水停电措施，所造成损失概由乙方自行负责，甲方不负任何责任”；2013年5月20日，刘文华缴纳了第三年度的部分租金50，000.00元。在此期间，弘燕公司对该休闲广场第二年度和第三年度的场地租赁费下调15％，即按每一年度68，850.00元（81，000.00×85％）的标准收取。刘文华遂下欠弘燕公司第二年度和第三年度的租金各18，850.00元，共计37，700.00元。弘燕公司遂委托律师于2013年12月7日向刘文华发出《告知函》，告知刘文华在合同有限期内的具体违约行为，要求与刘文华解除合同，并支付下欠租金、承担违约责任、腾出强占的0号区域等。刘文华收到《告知函》后未按约缴纳下欠租金，弘燕公司遂诉至法院。
原审同时查明：2013年12月2日，弘燕公司对刘文华租赁的经营场地进行了停水停电。
原审法院认为，弘燕公司与刘文华签订的《南部县弘燕广场租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，应予以认定；双方均应按照合同约定履行义务。后来，弘燕公司与刘文华经协商，将第二年度和第三年度的租金下调为68，850.00元，亦系双方重新达成的合意，不违反法律规定，合法有效，刘文华应按新的协议履行义务，但第二年度和第三年度的租金刘文华仅分别支付50，000.00元，虽弘燕公司于2013年12月2日对刘文华的租赁场地进行了停水停电，但该行为系刘文华违约所致，且双方在《收据》已载明“收到弘燕广场Al号场地租金伍万元整，余款在本月30日前付清，逾期不交清者，甲方有权作出停水停电措施，所造成损失概由乙方自行负责，甲方不负任何责任”。故，弘燕公司该行为不应扣减刘文华的经营时间。刘文华下欠弘燕公司租赁费经催收后在合理期限内逾期不支付，显属违约，依法应承担相应的违约责任，弘燕公司要求刘文华支付下欠租金并解除合同的主张，符合法律规定，应依法予以支持。弘燕公司要求刘文华承担违约责任的主张，因刘文华违约，弘燕公司已就其违约行为进行了停水停电，追究了刘文华的违约责任，故对此主张不予支持。弘燕公司要求刘文华赔偿其损失，因无具体数额和标准，其损失主要表现为价款接受的利息损失，以中国人民银行规定的同期贷款基准利率标准计付为宜。弘燕公司要求刘文华腾出强占的0号区域及其他区域，缺乏相关证据佐证，且与本案不是同一法律关系，本案不作处理。刘文华抗辩称2012年双方协商第二年度和第三年度租金均为50，000.00元，但未提供充分确实、客观可信的证据予以证实，应对此抗辩意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：1.解除原告南部县弘燕广场管理有限公司与被告刘文华于2011年6月1日签订的《南部县弘燕广场租赁合同》；2.被告刘文华在本判决生效之日起十日内向原告南部县弘燕广场管理有限公司支付第二年度下欠的租金人民币18，850.00元及第三年度下欠的租金（从2013年6月10日起至判决指定的履行期间届满之日或判决指定的期间届满前实际履行之日止，按年租金68，850.00元的标准计付），并分别从2012年6月10日、2013年6月10日起，以第二年度、第三年度下欠的租金数额为基数，至判决指定的履行期间届满之日或判决指定的期间届满前实际履行之日止，按中国人民银行规定的金融机构同期贷款一年期基准利率向原告南部县弘燕广场管理有限公司支付逾期付款利息损失。同时，向原告南部县弘燕广场管理有限公司返还所租赁的弘燕广场大众休闲A区第1号营业区域；3.驳回原告南部县弘燕广场管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费500.00元，由被告刘文华负担。
上诉人（原审被告）刘文华的上诉请求及理由是：1.由于被上诉人在履行合同的过程中，存在2011年9月下旬单方面收回合同中约定的“自河水上岸堤可用场地及靠防洪堤护坡开水房周围区域”，长时间未对上诉人所租用场地旁边的排污渠覆盖等违约行为，致使上诉人的营业面积减少和经营项目减少，给上诉人造成了经济损失，请求二审法院判令被上诉人赔偿上诉人601，000.00元；2.原审判决认定被上诉人单方面减少租金15％的情况不实，事实上是上诉人与被上诉人对第二年度的租金双方约定是50，000.00元，第三年度的租金是被上诉人的单位职工龚德宝按第二年度50，000.00元收取的，请求二审法院改判或发回重审；3.被上诉人对于南部县弘燕广场是否具有管理权存疑；4.一、二审案件受理费由被上诉人承担。
上诉人为支持其上诉理由向二审法庭新出示了下列证据：1.上诉人的妻子赵万莉分别于2014年1月8日、3月18日和4月21日与曾经在弘燕公司工作的孙雪的三次通话录音，拟证实上诉人与弘燕公司之间案涉租赁合同期间的第二年度和第三年度的租金是每年50，000.00元；2.孙雪于2014年4月21日对上诉人的妻子赵万莉发送短信的情况，拟证实弘燕公司的管理人员不让孙雪出庭作证的情况；3.上诉人的妻子赵万莉于2014年5月6日与曾经在南部县弘燕广场A区3号经营的李春蓉的通话录音，拟通过李春蓉经营时的租金缴纳情况证实上诉人所经营区域的租金缴纳情况；4.证人邢国荣、王泽军（南部县弘燕广场租赁经营户）的证言称弘燕公司对相关经营区域租金的收取方式是，每一年度都是先收取租金，如果没有缴清，弘燕公司都要派人进行催收，或者进行停水停电。拟证实上诉人第二年度在只缴纳了50，000.00元的情况下，弘燕公司就没有向其催收租金，从而说明其第二年度的租金是50，000.00元；5.弘燕公司的龚德宝出据的“欠条”一张，拟证实弘燕公司与其约定的第三年度租金也是50，000.00元；6.证人周善勤当庭关于在2012年，上诉人向其借了20，000.00元用于缴纳租金的证言，拟证实其第二年度的租金是50，000.00元。
被上诉人弘燕公司答辩称：1.上诉人在上诉中称弘燕公司违约的事实并不存在；同时，该诉讼请求是其在二审中新提出的诉求，依法不属于二审审查的范围；2.上诉人主张其与弘燕公司之间在案涉租赁合同期限的第二年度和第三年度的租金为每年50，000.00元不是事实，且无证据加以证明，其真实情况是第二年度和第三年度的租金是在第一年81，000.00元基础上下幅了15％，上诉人没有按照合同约定的期限缴纳租金的行为已经违约，原审判决正确，请驳回上诉，维持原判。
弘燕公司对于上诉人新出示证据的质证意见是：1.上诉人所出示的其妻子与孙雪之间的电话录音系偷偷录制，没有经过孙雪同意，且其中有两份录音中孙雪的说话内容听不清楚，不能证明上诉人的观点，虽然4月21日的录音能够听清楚孙雪的说话，但由于没有全程录制，其通话语言环境和在什么情况下进行的交谈的情况不清，不能真实地反映事实真象，不能作为证据使用；2.上诉人所出示的其妻子与李春蓉的电话录音所交谈的内容、证人周善勤的当庭证言和证人邢国荣、王泽军的证言与上诉人所租摊位的情况无关，不能作为定案依据；3.上诉人所出示的龚德宝出据的“欠条”，只能证实弘燕公司将其他单位因施工占用上诉人的摊位应当支付给上诉人50，000.00元用于冲抵租金，但并不能证实租金的金额就是50，000.00元。
经二审查明：2011年5月6日，被上诉人弘燕公司与四川南充鸿鹄拍卖有限公司签订《委托拍卖合同》，对南部县弘燕广场大众休闲A区1－12号和B区2－9号区位的三年经营权进行招租拍卖。2011年5月20日，上诉人刘文华对A区1号三年经营权以每年81，000.00元价格竞租成交，并签订《拍卖成交确认书》。2011年6年1日，弘燕公司作为甲方根据《拍卖成交确认书》与作为乙方的上诉人签订了《南部县弘燕广场租赁合同》，该合同就租赁区域、面积、租赁年限、租金金额、租金缴纳时间及相关违约责任进行了约定。其中，对于租赁年限、租金金额和租金缴纳方式、时间及相关违约责任的约定是“租赁期3年，从2011年6月10日起，至2014年6月9日止。年租金额81，000.00元。分年度支付／一次性支付租金。乙方选择分年度交付租金的，必须在合同生效对应日前1个月交清下一年度租金。若未按期交付租金，每延误一天，按0.5％标准收取滞纳金。若期满7日后还未交清租金，原合同失效，甲方书面通知乙方无条件退场，乙方所交履约保证转化为违约补偿金，甲方将与新的租赁户另签租赁合同”。在案涉租赁合同签订当日，上诉人按合同约定交纳了第一年度的租金81，000.00元和履约保证金5，000.00元，弘燕公司向上诉人分别出具收款收据。合同签订后，上诉人在该场地进行经营。2012年6月9日，上诉人向弘燕公司暂缴纳了第二年度的租金50，000.00元，弘燕公司向上诉人出具《收据》一份。嗣后，弘燕公司的工作人员在向上诉人催收下余租金过程中，上诉人就下余应缴租金的金额与原告进行了商议，弘燕公司同意了上诉人第二年度（2012年6月10日至2013年6月9日）的租金为50，000.00元的请求。2013年5月20日，案外人陈洪林因占用上诉人租赁的场地对南部县弘燕广场管施工，应向上诉人补偿场地占用费50，000.00元，弘燕公司的工作人员龚德宝据此向上诉人出据条据记载“今欠到A1茶摊位刘文华的茶摊位施工租赁款50，000.00元，大写伍万元整。如果刘文华续租A1茶摊位，可抵下年度租金”，该条据上有弘燕公司印章。2013年6月10日以后，上诉人继续在其租赁的区域进行经营，未再向弘燕公司缴纳案涉合同所约定的第三年度下余的租金。2013年12月2日，弘燕公司以上诉人违反合同约定为由，对上诉人的租赁经营场地进行了停水停电；并委托律师于2013年12月7日向上诉人发出《告知函》，告知上诉人在合同有限期内，有如下违约行为，按照合同约定，已达成合同解除条件：1.未按合同约定支付租金，共计下欠租金37，700．00元；2.超出营业区域经营，强占了属弘燕广场管理公司0号部分区域及其他区域；3.弘燕公司已与刘文华多次协调，但刘文华仍置若罔闻，未改变违约行为等。上诉人收到《告知函》后未按约缴纳下欠租金。后来，本案进入了前述诉讼程序。上诉人在自己解决水电的情况下，至今仍在涉案的区域内经营。
同时查明，弘燕公司在对其管理的南部县弘燕广场进行招租后，除了第一年度的租金是按合同约定足额收取的之外，收取的承租人第二年度、第三年度的租金均少于了合同约定的金额，且后两年租金的金额也不一定相同。
二审中，弘燕公司对上诉人提出“在履行合同的过程中，被上诉人缩小上诉人的经营区域面积，长时间未对上诉人所租用场地旁边的排污渠覆盖等违约行为，致使上诉人的营业面积减少和经营项目减少，请求二审法院判决被上诉人赔偿上诉人601，000.00元”之请求，表示不同意调解。同时，合议庭在对上诉人所出示的其妻子与孙雪的三次电话录音资料向孙雪进行了核实时，孙雪以对其在录音中那些听得清楚的通话内容的形成原因进行说明的方式，欲对其通话的内容进行否定，但他并未对其与上诉人的妻子通话过程的真实性提出异议。
本院认为：上诉人刘文华与被上诉人弘燕公司于2011年6月1日签订的《南部县弘燕广场租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同内容”。上诉人所出示的其妻子于2014年5月6日与李春蓉通话的电话录音，虽然不能证实案涉租赁区域的租金金额，但能与其出示的证人邢国荣、王泽军的证言证实“被上诉人在对弘燕广场进行管理的过程中，对于合同约定的租金金额的管理方式较为灵活，第二年度和第三年度的租金金额均少于合同的约定，并可能各自不同”的事实相互印证。因此，对前述三份证据应当予以确认。上诉人提出“在履行合同的过程中，被上诉人缩小上诉人的经营区域面积，长时间未对上诉人所租用场地旁边的排污渠覆盖等违约行为，致使上诉人的营业面积减少和经营项目减少，请求二审法院判令被上诉人赔偿上诉人601，000.00元”之请求。经查，上诉人的该项诉求，是其在二审中提出的新的诉讼请求，应属在二审对弘燕公司所提起的反诉，依照最高人民法院印发《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》的通知第84条之规定，上诉人可以就此另行提起诉讼。故，在本案中对上诉人的该项上诉请求不进行审理。上诉人提出“被上诉人对于南部县弘燕广场是否具有管理权存疑”的上诉理由。经查，弘燕公司对于南部县弘燕广场的成立和对有南部县弘燕广场的管理有嘉陵江南部县城右岸河滩整治工程建设管理办公室的文件予以证实，弘燕公司具有对南部县弘燕广场的管理权，上诉人的该项上诉理由不能成立，应不予支持。上诉人提出“其与被上诉人之间第二年度的租金双方约定是50，000.00元，其已全部缴纳，不存在违约”的上诉理由。经查，上诉人为支持其该上诉理由在二审中所出示的弘燕公司的工作人员孙雪于2014年4月21日的录音资料，虽然是上诉人的妻子在没有征得孙雪同意的情况下所录制，本院就该证据向孙雪核实时，孙雪也对于其在该录音资料中关于“曾经告诉过上诉人的妻子，弘燕公司的管理者已经认可了上诉人第二年度的租金为50，000.00元”的陈述进行了否认，但该份证据的取得并不违背社会的公序良俗和我国法律禁止性规定；同时，孙雪推翻这一陈述的理由十分迁强，不能自圆其说，该录音资料的证据力应予确认。再者，上诉人所出示的证人邢国荣、王泽军的证言证实“弘燕公司在承租人拖欠租金的情况下，会进行不断催收”，而本案中，被上诉人不能出示其在第二年有向上诉人催收过租金的证据。由此可以说明，该两份证人证言能够与孙雪的该份录音资料所反映出“弘燕公司与上诉人就第二年度的租金达成为50，000.00元的一致意见”的事实相互印证。故，上诉人的该项上诉理由成立，应予以支持。至于上诉人为支持其前述上诉理由在二审中新出示的其妻子与孙雪于分别于2014年1月8日、3月18日通话的录音资料，由于所录制的孙雪的声音太小，不能全面地听清楚孙雪所要表达内容，不能作为本案的证据使用，应不予确认；上诉人申请证人周善勤出庭的当庭证言，只能证实周善勤曾经借给过上诉人20，000.00元用于缴纳租金，并不能证明上诉人第二年度的租金金额，也应当不予确认。同时，上诉人所出示的孙雪于2014年4月21日给其妻子所发短信记录，应该是与上诉人妻子对话时所产生的，但从其内容来看，由于上诉人未向法庭提供上诉人妻子与孙雪的对话内容，不能对孙雪所要表达的真实意思作出准确的判断，故不能作为定案的依据，应不予确认。上诉人提出“其第三年度的租金是被上诉人的单位职工龚德宝按第二年度50，000.00元收取的，其并没有违约”的上诉理由。经查，在二审庭审中，虽然上诉人为了支持该年度的租金也是50，000.00元的诉讼主张，出示了弘燕公司工作人员龚德宝出据的条据，但从该条据的内容来看，解决的是因他人施工占用上诉人营业摊位所支50，000.00元的用途问题，从其“可抵下年度租金”的表述来看，并不能得出上诉人与弘燕公司就第三年度的租金达成就是50，000.00元的唯一结论；同时，上诉人在其辩解中称，龚德宝在出据该条据时已经明确同意了其按第二年度租金金额缴纳第三年度租金的请求，当时还有其他知道这一情况的人在场，但却不能向法庭提供相关证人的证言等证据予以证实，应当承担举证不能的不利法律后果。上诉人的该项上诉理由缺乏证据支持，应不予支持；上诉人没有按照合同的约定时间向弘燕公司缴纳余下租金的行为违约的事实应当予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条关于“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，弘燕公司要求解除租赁合同的理由成立，原审法院据此判令解除案涉的租赁合同正确，应予以维持。在上诉人违约的情况下，原审法院对于弘燕公司要求追究上诉人的其他违约责任的诉求，以弘燕公司已经就上诉人违约行为进行了停水停电的处理为由，不再予以支持；对于弘燕公司要求上诉人赔偿损失的诉求，以因无具体的数额和标准为由，认为其损失主要体现为价款接受利息的损失，决定以中国人民银行规定的同期贷款基准利率标准计付；对于弘燕公司要求上诉人撤出0号区域的诉求，以缺乏相关证据佐证，且与本案不是同一法律关系为由，决定本案不作处理的解决方式，均是恰当的。现弘燕公司没有依照案涉合同约定的金额81，000.00元向上诉人主张第三年度租金，而是以合同约定金额下幅15％的68，850.00元主张其权利，是其自行处分民事权利，且有利于上诉人，于法有据，应予以认可。综上，鉴于上诉人在二审中向法庭提供了新证据，原审判决认定案涉租赁合同第二年度租金不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项关于“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
一、维持四川省南部县人民法院（2014）南民初字第118号民事判决第一项、第三项，即：解除原告南部县弘燕广场管理有限公司与被告刘文华于2011年6月1日签订的《南部县弘燕广场租赁合同》和驳回原告南部县弘燕广场管理有限公司的其他诉讼请求；
二、变更四川省南部县人民法院（2014）南民初字第118号民事判决的第二项为，上诉人刘文华在本判决生效之日起十日内向被上诉人南部县弘燕广场管理有限公司支付下欠的第三年度的租金（从2013年6月10日起至判决指定的履行期间届满之日或判决指定的期间届满前实际履行之日止，按年租金68，850.00元的标准减去已经支付50，000.00元的余额计付），并以第三年度下欠的租金数额为基数，至判决指定的履行期间届满之日或判决指定的期间届满前实际履行之日止，按中国人民银行规定的金融机构同期贷款一年期基准利率向被上诉人南部县弘燕广场管理有限公司支付逾期付款利息损失；在本判决生效之日起十日内，向被上诉人南部县弘燕广场管理有限公司返还所租赁的弘燕广场大众休闲A区第1号营业区域。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费500.00和二审案件受理费500.00元，共计1，000.00元，由上诉人刘文华和被上诉人南部县弘燕广场管理有限公司各负担500.00元。
本判决为终审判决。
审判长 罗勤阳
审判员 冯苔民
审判员 张玉勤
二〇一四年五月二十九日
书记员 彭 麟