安徽省黄山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄中法民一终字第00141号
上诉人（原审被告、反诉原告）：胡增耀，男，1940年4月25日出生，汉族。
委托代理人：黄明利，安徽雄风律师事务所律师。
委托代理人：方成友，安徽雄风律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡名桂，女，1939年12月1日出生，汉族。
委托代理人：熊晓珊，安徽金天都律师事务所律师。
原审第三人：胡名如，女，1948年5月22日出生，汉族。
委托代理人：丁跃荪。
委托代理人：蒋思清，安徽金天都律师事务所律师。
上诉人胡增耀因与被上诉人胡名桂、原审第三人胡名如所有权确认纠纷一案，不服安徽省休宁县人民法院于2015年2月9日作出的（2014）休民一初字第01414号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月26日公开开庭进行了审理。上诉人胡增耀及其委托代理人黄明利、方成友，被上诉人胡名桂及其委托代理人熊晓珊，原审第三人胡名如的委托代理人丁跃荪、蒋思清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：1951年土改时胡增耀户登记房产为20间，登记房屋为祖传房屋，其中坐落在西递镇西递村村南（祠堂正街任冬九现住屋对面）瓦房2间，亩数4厘3毫，四至东至溪，南至正街，西至本户屋，北至村有屋；瓦房2间，坐落村南（祠堂正街任冬九现住屋对面），亩数9厘3毫，四至东至村有屋，南至正街，西至洪公祠屋，北至任彩祈屋；瓦房1间，坐落村南（西园），亩数1分8厘6毫，四至东至胡曾荣屋，南至胡新炳屋，西至胡丽川屋，北至本户院；楼房8间，坐落村南（西园），亩数2分6厘1毫，四至东至胡淑儿屋，南至本户屋，西至敖元海屋，北至正街；楼房7间，坐落村南（祠堂正街任冬九现住屋对面），亩数4分4厘7毫，四至东至本户屋，南至正街屋，西至本户屋，北至村有屋。当时家庭人口有四人，分别为胡名桂、胡增耀、胡名如及母亲汪瓦芷。其中位于祠堂正街任冬九现住屋对面的二幢房屋，当年出租给胡荣康、胡观桂居住，现诉争房屋的位置当时是杂物间（即土改登记的亩数4厘3毫，四至东至溪，南至正街，西至本户屋，北至村有屋），已是不能使用的危房。另位于西园的房屋，当年由胡某居住。1963年9月22日在见证人查某、胡某的参与下，胡名桂、胡增耀、胡名如对家庭财产进行处理，立《家庭遗产协议书》，约定：1.胡名云（如）房屋确定，胡观桂、胡荣康所住我家房屋二幢，胡名云（如）每幢分得一半，地点坐落正街任冬九现住的屋对面。现住楼上一块板满底床壹座、土红马鞍桌壹张…归胡名如。2.胡名桂房屋确定，胡观桂、胡荣康所住我家的二幢房屋，胡名桂每幢分得一半，地点坐落正街任冬九现住的屋对面。胡名桂分得的主要财产，短皮袄壹件、线毯壹床、旧紫红被面壹个…3.现住房屋由胡增耀所有（即现福元住的），除上述二人分得的财产外，其余部分由胡增耀自身处理，任何人无权插手干涉。1956年胡增耀离开西递村，一直在外居住工作。1968年5月25日胡增耀将其分得的西园（即楼房8间，坐落村南亩数2分6厘1毫，四至东至胡淑儿屋，南至本户屋，西至敖元海屋，北至正街）房屋出售给胡瑞莲。1985年5月2日为方便房屋管理，胡名如将其分得坐落在西递镇西递村村南祠堂正街任冬九对面的二幢房屋各一半出售给胡名桂，并进行了公证。公证书附件注明房屋四至为：东边靠祠堂溪之小路和合作商店，南边靠街道，西边现为空地，北边靠胡桂英的房屋。之后任冬九对面的房屋包括诉争房屋位置当时的杂物间由胡名桂进行管理、修缮。
胡名桂19**年办理了黟东集建（1994）字第245号土地证。1997年3月26日安徽省黟县文物管理局对胡名桂户房屋修理报告进行复函，要求：1.外貌、墙体、位置、高度不能改变，按原老墙修补；2.门不能放大，按原来方位，墙不准开窗；…4.原照壁不能有任何损坏；…。同年5月房屋修理后，原杂物间位置的危房经改造形成了店面即诉争房屋桥头店，胡名桂将桥头店对外进行出租，收取租金。1997年时胡增耀提出了异议。2012年黟县国土资源局收到胡增耀反映胡名桂在1993年申请农村土地登记时弄虚作假，调查后黟县国土资源局于2012年12月24日向黟县人民政府提出《关于要求对胡名桂户集体土地建设用地使用证进行注销的请示》，2013年1月18日黟县人民政府作出黟政秘（2013）第5号批复，同意黟县国土资源局依法对胡名桂户的黟东集建（1994）字第245号集体土地建设用地使用证注销登记并公告。胡名桂不服黟县人民政府土地行政登记，于2013年7月26日向黟县人民法院提起行政诉讼，同年10月25日一审法院作出了维持黟县人民政府批准黟县国土资源局作出的注销胡名桂户坐落于西递镇西递村黟东集建（1994）字第245号集体土地建设用地使用证的具体行政行为的判决。胡名桂不服向黄山市中级人民法院提起上诉，2014年1月7日撤回上诉。2014年4月10日黟县国土资源局进行变更登记，颁发了黟西集建（2014）字第008号集体土地建设用地使用证，其中对东向即诉争房屋土地使用权存在争议暂不确权。
2006年9月8日黟县房地产事务管理局向胡名桂颁发了房地权黟房字第××号房地产权证，该产权证范围包含了诉争房屋。2014年7月7日胡增耀向黟县人民法院提出不服黟县房地产事务管理局房屋行政登记的行政诉讼。同年8月18日胡增耀向黟县房地产事务管理局提出对胡名桂产权证上的桥头店（即诉争房屋）房屋异议登记申请，黟县房地产事务管理局对胡增耀的异议申请进行了登记，审核意见为：予以登记，异议申请人应在自异议登记之日起十五日内就异议事由对权利人的诉讼、仲裁相关材料及时提交登记机构备案。同年8月20日胡增耀以已经向黟县房地产事务管理局申请诉争房屋异议登记，且黟县房地产事务管理局也已进行了异议登记为由，撤回了起诉。
2014年6月4日胡名桂向法院起诉，要求确认该诉争房屋桥头店的所有权归其所有，胡增耀于同年6月16日提出反诉亦要求确认该房屋的所有权归其所有。
原审法院认为：胡名桂作为家庭成员之一与胡增耀、胡名如及母亲四人参与了土改，对自己家中祖传房屋以胡增耀为户主进行了登记，祠堂正街、西园两处房屋以20间，五个部分分开予以登记。母亲去世后，1963年9月22日胡名桂、胡增耀、胡名如对家庭财产进行处理，立有《家庭遗产协议书》，该协议书实际上包含分家析产和遗产继承两个方面的内容，而非完全意义上的遗产继承协议书。从协议书的内容来看，对家庭财产是分两部分进行处理的：一是不动产房屋部分，胡名桂、胡名如房屋确定为胡观桂、胡荣康所住当事人家房屋二幢各一半，地点坐落正街任冬九现住屋对面；现住房屋由胡增耀所有（即现福元住）。当时确定的房屋部分是按照居住人和位置来划分确定的，在《家庭遗产协议书》中虽没有明确表述诉争处房屋的归属，但诉争处房屋的位置是正街任冬九现住屋对面，当时是杂物间，已成危房不能正常使用，且土改登记的房屋又是祖传房屋，登记时是分开以间数登记的，而《家庭遗产协议书》是以幢来划分的，从祖传房屋整体上看，杂物间应该是属于该二幢房屋的一个部分。二是动产财产部分，是以列举方式进行表述，胡名桂、胡名如分得的财产表述得很具体，胡增耀分得的财产是以“除上述二人（胡名桂、胡名如）分得的财产外，其余部分由胡增耀自身处理，任何人无权插手干涉。”概括性进行表述。从协议书文字表述来分析，按所处位置对家庭财产中房屋进行处理，更符合客观实际和一般常理。1956年胡增耀离开西递村，一直在外居住工作，1968年将自己分得的西园房屋出售给他人，若独留当时是杂物间，已成危房不能正常使用的面积仅为4厘3毫的诉争房屋部分不去处理，显然也不符合常情。故对胡增耀的《家庭遗产协议书》中没有写明的诉争处房屋以其余部分归其所有的意见，本院不予采纳。1985年5月2日为方便房屋管理，胡名如将其分得坐落在西递镇西递村村南祠堂正街任冬九对面的二幢房屋各一半出售给胡名桂，并已进行公证，从四至东边靠祠堂溪之小路和合作商店来看，诉争处房屋是包含在内的。之后任冬九对面的房屋包括诉争处房屋位置当时的杂物间由胡名桂进行管理、修缮，出租收取租金。胡名桂按家庭财产处理协议以及购买和添附取得诉争房屋（桥头店），不违反法律规定，也没有超越协议书的约定，故诉争房屋（桥头店）的所有权应当归胡名桂所有。黟县国土资源局虽对诉争房屋土地使用权存在争议暂不确权，但该诉争房屋是在原危房基础上修缮后形成，土改时已有登记，现土地未确权并不直接影响胡名桂对该诉争房屋所有权的取得。依据《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第87条之规定，判决：一、坐落在黟县西递镇西递村祠堂正街大夫第对面桥头店的诉争房屋所有权归胡名桂所有；二、驳回胡增耀要求确认诉争桥头店房屋归其所有的反诉诉讼请求。本诉诉讼费80元，反诉诉讼费80元，共计160元由胡增耀负担。
原审宣判后，胡增耀不服向本院提起上诉称：桥头店在黟字07846号土地房产所有权证和房屋登记清册中均单列，面积为0.043亩，原审毫无根据推定桥头店与分给胡名桂、胡名如的二幢房屋是一个整体，与事实不符。1963年《家庭遗产协议书》第三条“除上述二人（胡名桂、胡名如）分得的财产外，其余部分由胡增耀自身处理，任何人无权插手干涉”。原审认为仅指动产，不包括不动产，也完全违背历史文书载明的意思与事实。1985年皖黟证字第127号公证书附件载明“我们《家庭遗产协议书》上所说的胡观桂、胡荣康所住的我家两幢房屋”，所指并不包括桥头店。以上均证明当时分家析产时，桥头店归胡增耀所有。因胡增耀常年不住在西递，1997年后桥头店被胡名桂强占。原审基于枉法判定事实，导致错误适用法律。请求二审依法撤销原判，改判本案诉争房产（桥头店）所有权归胡增耀所有，一、二审诉讼费用由胡名桂承担。
胡名桂辩称：原审判决事实清楚，适用法律正确，依法应确认该桥头店为胡名桂所有。
胡名如辩称：胡增耀的上诉请求是其自以为是的想法，桥头店属于分给胡名桂、胡名如庭院的附属部分。1963年协议书中所谓其余部分只能是胡增耀分得的数不清的动产。至于1985年的公证书附件行文有不一致处，这也是胡名桂、胡名如之间的事情，与胡增耀无关。
二审中双方当事人均无新证据提交，举证、质证意见均同原审。本院认证意见同原审一致，对原审查明事实予以认定。
本院认为：综合双方当事人的举证、质证和诉辩意见，本案二审的主要争议焦点是：1963年9月22日的《家庭遗产协议书》中是否已将讼争房屋（桥头店）处分归胡增耀所有。
根据审理查明，1963年9月22日的《家庭遗产协议书》对不动产的划分是按照居住人和位置来确定的，并非按照土地房产所有权证的记载进行。虽然讼争房屋（桥头店）在黟字07846号土地房产所有权证和房屋登记清册中均单列，但该房产位置与协议书划分给胡名桂、胡名如的二幢房屋相邻接，应属二幢房屋的一个部分，且讼争房屋（桥头店）亦一直由胡名桂管理、收益。原审法院对《家庭遗产协议书》的定性分析及对条款文字内容的理解，符合本案实际及情理。胡增耀的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人胡增耀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江建辉
代理审判员 狄志国
代理审判员 程华韦
二〇一五年四月二十日
书 记 员 武丽华
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违反缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。