广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终9001号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州正富房地产代理有限公司。住所地：广州市天河区天润路**号首层107商铺。法定代表人：罗丽燕，经理。委托诉讼代理人：潘蔚怡，广东经纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾�鸿，广东经纶律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：仇科成，男，1975年11月28日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：熊小强，广东执正律师事务所律师。上诉人广州正富房地产代理有限公司（以下简称正富公司）因与被上诉人仇科成居间合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初19684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。一审法院经审理查明：正富公司为依法成立的企业法人，经营范围为房地产业，成立时间为2009年8月10日。2016年6月9日，案外人纪晔荀（卖方）与仇科成（买方）经正富公司（经纪方）居间，就买卖位于天河区××路1702房（以下简称涉案房屋）签订《房地产买卖合同》，约定：总楼价为2650000元；基于经纪方为买卖双方提供的居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费40000元，逾期支付的，须从签订本合同之日起每日按房地产咨询及买卖代理费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响房地产咨询及买卖代理费的支付；在本合同履行过程中，经纪方必须严守诚实、信誉、高效的服务原则为买卖双方提供居间服务，如确因经纪方过错导致该物业在申请交易登记递件手续后无法办理过户手续的（买卖方原因或政府行为或不可抗力因素除外），经纪方应当退还已收房地产咨询及买卖代理费；买方知悉该物业业权人纪晔荀，现业权人委托周欣作为代理人出售该物业，签订本合同；等条款。合同下方卖方代理人签字为�周欣”。2016年6月10日，仇科成向正富公司支付中介费20000元。2016年11月18日，正富公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.仇科成支付房地产咨询及买卖代理费20000元；2.仇科成支付逾期支付房地产咨询及买卖代理费的违约金（自2016年6月10日起计至仇科成清偿之日止，以本金为限）；3.本案的诉讼费用由仇科成承担。一审诉讼中，仇科成提起反诉，请求判令：1.正富公司向仇科成返还中介费20000元；2.正富公司赔偿仇科成经济损失20000元；3.本案诉讼费由正富公司承担。一审庭审中，正富公司提交授权委托书（复印件，前页为复制档案资料申请表，申请复制理由为“因为原授权书委托了两套房产，要办理另一套交易”，申请时间为2010年10月9日），其上显示纪晔荀委托周欣为代理人办理广州市天河区××路1701房及涉案房屋的出售等事项。正富公司表示该授权委托书是周欣从房管局申请复制的，因为当时委托书上的委托事项是出售包括涉案房屋在内的两套房屋，当时业主出售了第一套房产后，房管局收取了授权委托书的原件，并将该授权委托书从第一套房屋的交易档案中复制出来作为涉案房屋的交易依据，正富公司并表示在签订《房地产买卖合同》时已向仇科成出具了房产证的原件、授权委托书及业主身份证原件；仇科成对上述授权委托书的真实性不予确认，并表示在签订《房地产买卖合同》时仅查看了卖方的房地产权证原件，并没有看到上述授权委托书及业主身份证原件，仇科成并出示《房地产买卖合同解除协议》（2016年7月15日，与纪晔荀（委托代理人周欣）签订）：由于房产中介方在促成涉案房屋买卖合同时对国家相关部门的政策、要求和交易流程不够了解和未能事先尽责，导致涉案房屋买卖无法按签约前买卖双方约定日期顺利办理交易登记手续（天河区房地产交易中心要求卖方在国外重新办理委托书及全套公证、认证手续），协商解除就涉案房屋签订的《房地产买卖合同》。仇科成表示2016年6月9日签订买卖合同，直至7月15日都办不了手续，而且其多次与卖方受托人周欣沟通，但周欣一直无法确认授权委托手续是否可以补办，基于此才解除合同，卖方也将仇科成此前支付的100000元定金退回。正富公司对上述《房地产买卖合同解除协议》的真实性不予确认，表示《房地产买卖合同》是由买卖双方及正富公司三方签订，但该《房地产买卖合同解除协议》仅为买卖双方签订，并未征得正富公司同意，而且买卖双方有关解除合同的理由也不是事实，因为房地产买卖合同是完全可以继续履行的，只是由于买卖双方自身原因而终止交易，正富公司一直不同意解除合�，并要求卖方补正公证委托书继续交易，但是买卖双方却私下解除合同，在得知买卖双方已解除合同的情况下，正富公司才把网签合同撤销。正富公司、仇科成均表示在《房地产买卖合同》签订后买卖双方到房管局办理交易过户手续，当时房管局表示授权委托书不符合要求，对交易过户的申请不予受理，但并未出具相关书面材料。现《房地产买卖合同》的网签已撤销。一审法院认为：正富公司作为经纪方，应当为买卖双方提供切实有效的居间服务，对于办理房产交易过户时国家相关部门的政策、要求和交易流程所需的文件应有切实了解，卖方代理人在签订《房地产买卖合同》时未能提供授权委托书的原件，正富公司仍促成买卖双方签订《房地产买卖合同》，导致《房地产买卖合同》无法及时履行，存在服务瑕疵；仇科成自认在签订《房地产买�合同》时并未察看卖方代理人的权限，在涉案房屋的登记产权人与签约人不一致的情况下，仇科成作为买方亦并未尽到必要的审慎审查义务；在《房地产买卖合同》的签订过程中，正富公司及仇科成均存在过错。现《房地产买卖合同》已经买卖双方协商一致解除，网签合同亦已撤销。鉴于正富公司与仇科成之间的居间合同关系已成立，且正富公司确已提供一定的居间服务，一审法院酌情将仇科成应付的房地产咨询及买卖代理费调整为20000元。仇科成已向正富公司支付房地产咨询及买卖代理费20000元，正富公司要求仇科成支付剩余的20000元缺乏依据，不予支持，予以驳回。仇科成反诉要求正富公司返还房地产咨询及买卖代理费20000元并赔偿20000元，一审法院亦不予支持，予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共�国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年3月17日作出一审判决：一、驳回广州正富房地产代理有限公司的诉讼请求；二、驳回仇科成的反诉请求。一审本诉受理费670元，由广州正富房地产代理有限公司负担；反诉受理费400元，由仇科成负担。判后，正富公司不服一审判决，向本院提起上诉称：正富公司已按约定向仇科成提供中介服务，不存在过错。1、卖方受托人具有合法授权出售涉案房屋。根据卖方受托人提供的《复制档案资料申请表》及相关的委托书(加盖广州市房管局查阅资料专章)显示，涉案房屋业主兼委托人纪晔荀是受托人周欣的妻子，委托周欣出售位于天河区××路××号1701房和1702房(涉案房屋)两套房屋，并办理相关的按揭过户手续，因此，周欣是享有合法授权出售涉案房屋的。2、上诉人在审核卖方授权委托书时已尽到居间人的义务，�存在过错。周欣表示其在办理第一套房屋(1701房)的过户手续时房管局收走了委托书原件，并向他表示鉴于委托书上委托其办理两套房屋的出售，房管局可以在1701房的档案材料中复印一套委托书给他办理第二套房屋(涉案房屋)的过户手续，周欣当即申请复制了一套加盖房管局印章的委托书材料。周欣向正富公司提供的《复制档案资料申请表》及委托书材料是盖有房管局红章的，且显示申请复制委托书的理由是“要办理另一套房交易”，申请时间是2010年10月9日(即1701房过户期间)。按照房管局的要求，房产内档必须由业主本人或取得业主授权的人才能申请查询，即周欣在办理完1701房过户手续与后就不再是复制1701房档案的适格申请人，无权复制1701房的档案材料，而且委托书中也没有关于复制房产档案的权限。因此，上述委托书只能是在办理1701房过户手续期间从房管局中�出来的，而且其调出的用途(办理第二套房屋即涉案房屋的过户手续)肯定也是经过房管局确认，《复制档案资料申请表》及委托材料均盖有房管局红章，其效力应与原件一致。卖方提供的委托书无论是形式上还是内容上均是符合交易要求的，受托人周欣享有出售涉案房屋的权限，正富公司在审核委托书时已尽到了中介方的义务，其促成买卖双方签订《房地产买卖合同》不存在过错。另外，由于涉案房屋业主与受托人周欣是夫妻关系，原委托书的内容也符合要求，去原来的办理机构要求再出一份委托书是不存在问题的，是仇科成与卖方私下终止交易的行为导致交易无法继续进行的，不影响中介服务费的支付，因此，仇科成仍应按合同约定向正富公司支付剩余的中介服务费并承担迟延支付的违约责任。综上，正富公司请求二审法院：1、撤销一审判决第一项；2、改判仇�成支付房地产咨询及买卖代理费20000元；3、改判仇科成支付逾期支付房地产咨询及买卖代理费的违约金(自2016年6月10日起计至被告清偿之日止，以本金为限)；4、本案一、二审诉讼费由仇科成承担。被上诉人仇科成答辩称：不同意上诉人的诉讼请求，请求维持一审判决。本院经二审查证，确认一审法院查明的案件事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：上诉人主张被上诉人支付剩余房地产咨询及买卖代理费20000元及违约金的诉讼请求可否支持。上诉人作为中介服务机构，为买卖双方提供居间媒介服务，应当遵从诚实信用、勤勉尽责的原则，涉案《房地产买卖合同》也明确约定“在本合同履行过程中，经纪方必须严守诚实、信誉、高效的服务原则为买卖双方提供居间服务，如确因经纪方过错导致该物业在申请交易登记递件手续后无法办理过户手续的（买卖方原因或政府行为或不可抗力因素除外），经纪方应当退还已收房地产咨询及买卖代理费”。上诉人当应知悉本地房地产交易过户登记部门对出卖人授权委托书的具体要求，但上诉人自认为复制于房产档案中盖有“广州市房地产档案馆查阅资料专用章”的授权委托资料已符合要求，这是造成本案房屋交易未能完成递件手续、网签合同被撤销的重要原因。一审法院基于本案的实际情况，酌情将被上诉人应付的房地�咨询及买卖代理费从40000元调整为20000元，进而驳回上诉人要求被上诉人支付剩余的20000元及违约金的诉讼请求，处理并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件诉讼费670元，由广州正富房地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  蔡培娟审判员  李 民二〇一七年七月二十一日书记员  杨银桃马婷婷