四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宜民终字第963号
上诉人（原审被告）四川忠心房地产投资有限公司。
法定代表人孙尧忠，公司董事长。
委托代理人赖新，四川华晨律师事务所宜宾分所律师。
被上诉人（原审原告）刘光波，男。
上诉人四川忠心房地产投资有限公司与刘光波商品房销售合同纠纷一案，四川宜宾市翠屏区人民法院于2013年6月20日作出（2012）翠屏民初字第1441号民事判决。宣判后，四川忠心房地产投资有限公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明：四川忠心公司系四川省工商行政管理局2004年核准成立的以房地产开发、房屋租赁、项目投资为主业的企业法人，同年，四川忠心公司以出让方式取得四川省宜宾市翠屏区沿江路223号编号为A2-1-06地块的土地使用权，随后四川忠心公司取得在该地块上开发“金江大厦”商住楼的许可权。
2007年7月27日，刘光波与四川忠心公司签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定“买受人购买的商品房为‘金江大厦’B幢4层08号，该商品房建筑面积171.97m²（其中套内建筑面积139.3m²，公摊建筑面积32.67m²）”，合同第四条约定“出卖人与买卖人约定按下述第2种方式计算该商品房价款：2、按套内建筑面积计算，按套内建筑面积计算，该商品房单价为2902.62元／m²）”，合同第五条约定：“以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理”，合同第八条、第九条约定“出卖人应当在2007年10月31日前将本合同约定的商品房交付买受人，如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以延期，出卖人延期交房的应当自约定交付期限届满的第二日起至实际交房日止，按日向买受人支付已交房款2%00的违约金”，合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人原因致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，每逾期1天，出卖人须按日向买受人支付已交房款2%00的违约金”，合同第十九条、第二十条、第二十三条约定“本合同在履行过程中发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉；本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议；本合同自双方签订之日起生效”。
合同当日，刘光波与四川忠心公司另签订《商品房买卖合同补充协议》1份，协议第三条约定“办理产权时买受人应向出卖人交纳契税、登记费、书证工本费、按揭抵押登记费、代办费，除代办费外，其它费用均以权证登记部门确定的收费标准为准，多退少补”，协议第五条约定“出卖人统一为买受人代办《房屋所有权证》及《国有土地使用证》；出卖人应当在商品房交付使用后60日内办理房屋产权、国有土地使用权总登记手续，出卖人在收到房屋产权、国有土地使用权总登记手续后的10个工作日内，以公告或书面通知的方式告知买受人提交办理房屋产权、土地使用权分户资料，资料齐全后360日内（含总证的60日）代买受人办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》”。
2007年7月27日，刘光波向四川忠心公司交房款124335元，随后，刘光波以贷款方式向四川忠心公司支付房款28万元。2007年10月31日，四川忠心公司未按时向刘光波交付本案商住房，2008年9月29日，四川忠心公司向刘光波支付逾期交房违约金26687元，原告刘光波向四川忠心公司缴纳了维修基金和物管费、契税、垃圾费共计11813元。2008年9月25日，四川忠心公司以公告方式通知刘光波9月28日办理交房手续。
2011年7月8日，四川忠心公司向“金江大厦”住房业主书面承诺，承诺书显示“我公司承诺‘金江大厦’住房的产权证在今年9月底为业主办理完毕，10月底办理完双证”，至今，四川忠心公司没有为刘光波办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》。
另查明，1、本案在审理期间，原告刘光波于2013年4月28日在被告四川忠心公司领取了《国有土地使用证》。原告《房屋所有权证》亦于领取《国有土地使用证》前一个星期左右在房管部分取得。2、房产证载明的套内建筑面积为139.94㎡。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、购房收据、费用收据、违约金付款收据、交房公告、《承诺书》、身份证、营业执照等证据证实，足以认定。
原判认为：四川忠心公司与刘光波签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，合同主体及合同内容均符合法律规定，应予维护。因诉讼中，原告刘光波已经取得《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，其向本院申请撤回办理两证的诉求，本院予以支持。因四川忠心公司迟延为刘光波办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，故原告刘光波诉请迟延办证违约金支付请求，应予支持。根据《商品房买卖合同》第十五条、《商品房买卖合同补充协议》第五条，结合法庭调查，本案商住房的交付时间为2008年9月28日，则刘光波主张的违约金应自2009年9月24日起按80.87元／天（404335元×2%00）计算至2013年4月28日（共计1312天）刘光波最后取得《国有土地使用证》之日止，为106101.44元。刘光波关于多算房屋面积购房款、维修基金及相应利息的诉请，均以被告多计面积多收房款为依据，但结合《商品房买卖合同》第五条和第十四条的约定，本案应以套内面积为标准处理面积差异，原告所购房屋的实测套内面积（139.94㎡）比合同套内面积（139.3㎡）多0.64㎡，因此四川忠心公司没有多收房款，原告的相应请求本院不予支持。刘光波诉请的契税，应以税务机关开具的正式票据为准，但原告既未向法院提供正式票据，又未申请法院调取相应存根，致使本院无法认定税务机关实际收取的契税金额，应当依法承担举证不能的责任，故原告关于契税及利息的请求本院不予支持。四川忠心公司虽自2009年9月24日起就已违约，但其2011年7月8日曾向刘光波等人作出违约补救承诺，即本案诉讼时效应于该承诺期限届满之次日起重新计算，四川忠心公司关于本案已过诉讼时效的辩解，不予采信。四川忠心公司关于“违约责任明显过高”的辩解，与客观事实不符，不予采信。四川忠心公司关于“违约金应以‘首付款＋已付月供款’作为基数”的辩解，有悖合同约定，不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决一、四川忠心房地产投资有限公司支付刘光波迟延办证违约金106101.44元，于本判决生效后30日内付清。二、驳回刘光波的其它诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费2910元，由被告负担。案件受理费原告已预交，被告直付原告，于本判决生效之日起90日内付清。
上诉人四川忠心房地产投资有限公司的上诉理由是：原判认定事实不清，上诉人与被上诉人约定的违约金明显过高，被上诉人要求上诉人支付逾期办证违约金的主张已超过诉讼时效。请求撤销原判，予以改判。
被上诉人刘光波辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院认为，上诉人四川忠心房地产投资有限公司上诉称，被上诉人要求上诉人支付逾期办证违约金的主张已超过诉讼时效的上诉理由不能成立，其理由是上诉人四川忠心房地产投资有限公司虽自2009年9月21日起就已违约，但其在2011年7月8日曾向刘光波等人作出违约补救承诺，即本案诉讼时效应于该承诺期限届满之次日起重新计算，因此，四川忠心房地产投资有限公司关于本案已过诉讼时效的上诉理由不能成立。其上诉称，上诉人与被上诉人约定的违约金明显过高的理由与审理查明事实不符，不予采信。因此上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2910元，由上诉人四川忠心房地产投资有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 永
审判员 越太强
审判员 张问桃
二〇一三年九月十七日
书记员 廖志强