杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭上民初字第2126号原告：何柯佳。委托代理人：魏有法，浙江中铭律师事务所律师。被告：殷轶超。原告何柯佳诉被告殷轶超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月25日立案受理，依法由代理审判员仲翀适用简易程序独任审判，于2015年12月17日公开开庭进行审理，并于2015年12月25日进行补充质证。原告何柯佳的委托代理人魏有法、被告殷轶超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何柯佳起诉称：2014年11月27日，原、被告签订了一份房屋转让合同，约定被告将位于杭州市上城区近江家园二园5幢202室房屋以2846000元的价格转让给原告。合同签订的第二天原告即一次性支付被告房款2800000元，同时双方口头约定剩余房款46000元在被告交付房屋并迁出户口后付清。房屋交付后不久，原告准备装修时发现被告交付的房屋南露台与厨房存在严重漏水问题。原告多次与被告交涉要求解决，但被告置之不理，以各种理由拒绝，故原告也一直没有支付被告46000元尾款。2015年3月3日，被告向杭州市上城区人民法院提起诉讼，要求原告支付46000元尾款。诉讼过程中，法院委托司法鉴定机构进行鉴定，结论为该房南露台与厨房渗漏。原告提起反诉，但法院认为原告主张房屋漏水属新的诉，可另行起诉。一年以来，原告因房屋漏水既不能装修也无法入住，只能在外租赁房屋，经济上遭受了极大损失，精神上也受到了很大痛苦。原告认为，被告转让给原告的房屋应当具备正常居住使用的功能，被告隐瞒房屋严重漏水的问题，致原告的利益受损，应承担赔偿责任。故原告诉至本院，要求判令：1、被告赔偿原告经济损失101900元；2、被告承担全部诉讼费。庭审中，原告明确第1项诉讼请求包括自2014年8月31日至2015年8月30日的租金38400元、自2015年8月30日至2016年3月31日的租金47600元、房屋佣金3000元、鉴定费12000元及物业费900元，共计损失101900元。被告殷轶超答辩称：2014年11月28日，被告将户口迁出案涉房屋，次日在房屋内与原告办理交房手续，在物业处办理物业交接，缴清物管费及水费。原告在交房当日并未提出房屋存在漏水的问题。2014年11月30日起，被告不断向原告催讨46000元尾款，但原告以种种理由推脱，甚至不接电话，但也从未提到过房屋漏水。2015年2月2日，被告约原告在房屋现场见面，原告以工作繁忙为借口改由其母亲出面。当日被告看到原告已经开始装修房屋，原有装修已经拆掉。至此原告及其母亲仍未提出房屋存在漏水问题。2015年3月18日，原告收到上城区人民法院的传票，之后才提出房屋漏水。被告认为，原告在收房后近4个月内，包括开始装修后的近2个多月内，从未主动与被告联系，也未提到房屋漏水问题，而是在收到传票后突然发现漏水的情况，不符合常规逻辑。事实是原告为了拒付购房尾款才提出房屋漏水，而不是因房屋漏水而拒付购房尾款。2015年3月26日法院第一次开庭时，被告提出维修房屋，但原告坚决不同意，而是要求解除合同、退回房屋。在判决之前，法官组织了4次调解，每次被告都提出对漏水部位进行维修，但原告均不同意。在原告的坚持下，法院委托专业机构进行鉴定，鉴定专家实地勘察后于2015年6月15日出具函件表示厨房漏水是明水造成的，即是水打翻了或自来水管漏水导致的；南露台与房屋交接处是由外部雨水渗漏造成的。比照物业公司于2015年3月18日出具的证明，上面讲渗水造成房屋的东墙角下地板腐烂，并没有提到厨房内部及南露台与房屋交接处有漏水状况，说明厨房内部、南露台与房屋交接处漏水是在2015年3月18日后才开始的。原告见专业机构的鉴定结果不能支持其解除合同的无理要求，才同意由被告对房屋进行维修。在维修的过程中，专业维修人士提到，如果是外部雨水通过墙壁渗漏到室内，墙壁上的乳胶漆应该会因受潮而脱落，梅雨季节墙壁、踢脚线也应该有发霉的现象，而事实并非如此，故被告怀疑水渍的来源。但被告为了尽快解决纠纷，还是对原告认为漏水的部位进行了维修。维修完成后，原告又以种种理由不认可维修。法院认为双方已经无法调解，故进行了判决。原告要求的经济补偿毫无道理，房屋漏水可能是原告造成的，即使被告交付时就存在漏水问题，那原告也可以在装修房屋的同时进行维修。综上所述，原告的请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。原告何柯佳为证明其主张的事实，向本院提交如下证据材料：1、房屋转让合同，证明原、被告系房屋买卖合同关系；2、司法鉴定结论，证明被告出售给原告的房屋存在漏水问题；3、2015年3月18日的情况核实，证明房屋漏水、地板腐烂，漏水现象早就存在；4、（2015）杭上民初字第353号判决书、（2015）浙杭民终字第3389号判决书，证明原告就案涉房屋漏水问题提起过反诉，法院判决另行主张；5、何柯佳与张颖的房屋租赁合同及农行转账凭证，证明原告因所买房屋漏水，不能居住，只得在外租房并支出了租金；6、何柯佳与叶小顺房屋租赁合同及收款凭证，证明原告在外租房居住并支付租金、中介费的事实；7、结婚证，证明原告与绪杭燕系夫妻，原告通过绪杭燕的账户向叶小顺支付租金；8、司法鉴定费发票，证明原告为鉴定房屋漏水情况所支付的费用；9、2015年11月24日的情况说明，证明2015年1月物业公司现场查看时已经发现案涉房屋漏水。被告殷轶超为证明其辩称的事实，向本院提交如下证据材料：10、照片两组，证明案涉房屋的地板有水渍，但墙壁是干的，且被告已经按照原告的维修方案进行了维修；11、（2015）浙杭民终字第3389号判决书，证明若原告发现漏水却未通知被告，是不符合常规逻辑的；12、录音光盘及文字整理稿，证明2015年1月29日原告去涉案房屋时未提到漏水的事情，2015年4月26日原告仍不同意维修房屋，而是打算提起退房的反诉请求；13、2015年12月17日的情况说明，证明被告在2015年8月份对案涉房屋进行维修的事实；14、（2015）杭上民初字第353号案件笔录、反诉状，证明原告提出房屋存在漏水问题后，被告积极维修房屋，但原告不同意维修，于2015年5月14日以解除购房合同为请求提起反诉，后于2015年8月6日才同意被告进行维修的事实。当事人在庭审中对上述证据进行了质证，质证意见如下：被告对原告提交的证据1的三性均无异议；对证据2关联性有异议，认为不属于鉴定结论，而是在（2015）杭上民初字第353号案件审理中回复法院委托鉴定的函，上面写到：“建议法院在上述情况基础上，进一步进行调解，确定具体内容，……调解不成，本公司将按照贵院意见继续鉴定。”上述案件最终判决结案，故该函无效，与本案也没有关联性；对证据3、证据9均有异议，认为两份证据相互矛盾，2015年3月18日出具的情况核实为东墙角下地板腐烂，而2015年11月24出具的说明却是2015年1月物业公司就至案涉房屋查看，发现地板已经撬开，靠东南面墙地板腐烂；对证据4三性均无异议，但认为从（2015）浙杭民终字第3389号判决书可见二审法院认可在案涉房屋交付后至2015年3月份（2015）杭上民初字第353号案件受理之时，原告并未向被告提到过房屋漏水问题；对证据5的真实性、关联性有异议，认为原告当时住在滨江新苑2幢2单元503室，而不是滨江新苑2幢2单元604室，且案涉房屋是在2014年11月份才交付的，之前原告支出的租金与本案无关联；对证据6的真实性有异议，认为原告支付的48500元与租房合同约定的租金不匹配；对证据7的三性均有异议，认为结婚证上原告与绪杭燕登记的日期是2007年9月6日，但签订案涉房屋买卖合同时原告提供了单身证明，享受了税收优惠；对证据8的真实性无异议，但对关联性有异议，认为该鉴定并非因本案提出的。原告对被告提交的证据10中第一组照片的真实性有异议，认为无法核实拍摄时间、地点，该照片可以看出地板发霉，可见漏水情况确实存在，对第二组照片的证明对象予以认可，被告确实已进行维修，但目前房屋尚未入住，不知是否达到今后不漏水的目的；对证据11的三性均无异议；对证据12的三性均有异议，无法确定是否是原、被告之间的对话，被告可能将对其不利的内容剪辑；对证据13的真实性无异议，但对关联性和被告的证明目的有异议，不确定钥匙是否为原告所放，“夏天”太笼统，无法确定具体的时间；对证据14的真实性无异议，但对关联性和证明目的有异议，原告已明确提出因房屋漏水要求解除房屋买卖合同。本院结合双方当事人的质证意见，认证如下：证据1、14均真实、合法，与本案具有关联性，予以认定；证据2、8由本院委托的鉴定机构出具，真实性予以认定，证明目的综合全案予以认定；证据3、9、10、12、13结合其他证据予以认定；证据4、11的真实性予以认定，证明目的综合全案予以认定；证据5、6、7的真实性予以认定，证明目的综合全案予以认定。本院根据当事人的陈述及确认的有效证据，认定案件事实如下：2014年11月27日，原告何柯佳与被告殷轶超签订《杭州市房屋转让合同》，约定被告将坐落于杭州市上城区近江家园二园5幢202室房屋以2846000元的总价转让给原告，原告自该合同签订之日起5天内一次性支付房款2846000元，被告自该合同签订之日起7天内将房屋交付给原告。2014年11月28日，原告向被告支付2800000元购房款，双方办理完毕房屋过户手续。次日，被告将案涉房屋交付给原告。后原告开始对案涉房屋进行装修。2015年3月3日，殷轶超因何柯佳未付购房尾款起诉至本院，要求何柯佳支付尾款46000元及违约金8000元。在该案审理过程中，何柯佳抗辩案涉房屋存在严重漏水问题，并于2015年5月14日提起反诉要求解除上述房屋买卖合同，同时申请对案涉房屋漏水问题能否修复进行鉴定。本院委托浙江中浩应用工程技术研究院有限公司进行鉴定，该鉴定机构于2015年6月15日出具《函》一份，载明：“初步勘验后，发现现场确实存在大面积渗漏的情况，且确认房屋渗漏源有内外两处。一处为南露台和房屋交接处，一处为厨房内部。专家初步判断认为南露台为外部雨水渗漏，而厨房应属于水管渗漏。专家组在现场和双方进行了沟通，双方均同意在鉴定专家提供漏水情况分析的基础上，由法院进行协调。目前双方同意由殷轶超负责维修，南露台进行全面防水处理，厨房处找出渗水点进行适当赔偿（双方均签字认可）。现建议法院在上述情况基础上，进一步进行调解，确定具体内容，一旦调解成功，本案将作为鉴定终结处理，调解不成，本公司将按照贵院意见继续鉴定。”2015年7月6日，本院组织双方就修复方案进行调解，后因无法达成一致意见，调解未果。2015年8月6日，何柯佳申请撤回鉴定申请，至此其共支付鉴定费12000元。后殷轶超对案涉房屋漏水部位进行了修复。本案庭审中，原告自认经被告维修案涉房屋目前无漏水现象。另查明，2014年8月30日，原告与案外人张颖签订房屋租赁合同一份，约定张颖将坐落于杭州滨江新苑2幢2单元604室房屋出租给原告，租期自2014年8月31日起至2015年8月30日，租金每月3200元。同日，原告向张颖转账38400元。2015年8月28日，原告与案外人叶小顺签订房屋租赁合同一份，约定叶小顺将坐落于杭州市上城区景江城市花园2幢1单元701室的房屋出租给原告，租赁期自2015年9月1日起至2016年7月31日止，租金每月6800元。被告为承租该房屋向杭州我爱我家房地产经纪有限公司支付佣金3000元，被告及其妻绪杭燕共支付叶小顺48500元。本院认为，当事人履行合同义务不符合约定的，在采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，原告主张被告交付的案涉房屋存在漏水问题且已提供证据予以证明，被告虽对此不予认可，但未提交证据予以反驳，故本院对案涉房屋漏水的事实予以确认。原告要求被告赔偿因案涉房屋漏水而产生的租房费用、鉴定费等损失，但其并未为防止损失的扩大积极采取自行修复，或同意由被告修复等适当措施，因此增加的损失不应由被告赔偿。综合考虑被告违约的情形、案涉房屋已由被告修复及原告的实际损失等因素，本院酌定被告应赔偿原告损失10000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告殷轶超于本判决生效之日起十日内赔偿原告何柯佳损失10000元；二、驳回原告何柯佳的其他诉讼请求。预收案件受理费2338元，减半收取1169元，由原告何柯佳负担1144元，被告殷轶超负担25元。退还原告何柯佳1169元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。代理审判员 仲 翀二〇一六年一月四日书 记 员 侯艳芳