河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民三终字第1635号
上诉人（原审被告）周新彦，女，1982年6月11日出生，汉族。
委托代理人王振生，河南国川律师事务所律师。
委托代理人石永康，河南国川律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）贾永亮，男，1970年2月21日出生，汉族。
委托代理人刘素坤，河南经东律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ雷，河南经东律师事务所实习律师。
原审被告宫根岭，男，1962年5月7日出生，汉族。
上诉人周新彦因与被上诉人贾永亮、原审被告宫根岭确认合同无效纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2013）惠民二初字第686号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周新彦的委托代理人王振生，被上诉人贾永亮的委托代理人刘素坤、ＸＸ雷，原审被告宫根岭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年12月5日，贾永亮与宫根岭签订房屋联建协议，协议约定：1、双方在西湖花园社区商业街两边土地建房，由宫根岭提供土地678.9平方米作为建房用地，并提供真实有效的土地使用权证明，负责施工前水、电、路、场地通畅，提供图纸；贾永亮负责施工中所有材料、工时及配套设施的全部费用，并拟于2007年6月1日前验收合格后交付宫根岭。2、该房屋为商业用途，属砖混结构，建筑层数为2层。3、该房屋交付使用后，房屋所有权归宫根岭享有；自交房之日起20年内房屋的使用权由贾永亮及宫根岭共同享有，受益平均分配。自交房之日起20年内，房屋由双方共同管理，一方将房屋用作出租、抵押、转让及重大修缮的，应经另一方同意，未经另一方同意的，该行为无效。房屋交付使用后，2007年8月1日，贾永亮经宫根岭同意将房屋租给吴开阳，租期为3年。2010年7月30日之前，吴开阳将该房屋（店铺）转让给周新彦，宫根岭在未通知贾永亮也未经贾永亮同意的情况下，与周新彦签订房屋租赁合同，合同约定宫根岭将联建房屋底下一层出租给周新彦使用，租期为10年，自2011年2月1日至2021年2月1日。周新彦将至2014年1月31日的房租交给宫根岭。
2013年9月22日，贾永亮向原审法院提起诉讼，请求法院确认宫根岭与周新彦签订的房屋租赁协议无效。
原审法院认为：本案所争议的房屋系贾永亮与宫根岭共同开发建设、管理使用，宫根岭在未经贾永亮同意，且事后未经贾永亮追认的情况下，将房屋租赁给周新彦系无效行为。故贾永亮要求确认周新彦与宫根岭之间签订的房屋租赁合同无效的诉讼请求理由正当，证据充分，原审法院予以支持。周新彦若因此受到的损失可向宫根岭主张。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”、第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，原审法院判决：宫根岭与周新彦签订的房屋租赁合同无效。案件受理费100元，由宫根岭负担。
宣判后，周新彦不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、一审法院遗漏了重要证据，进而造成本案事实认定错误。根据周新彦提交的《南阳寨村商业街土地承包合同》，可以证实该诉争房屋占用范围内的土地系宫根岭承包南阳寨村的土地，在郑州市惠济区南阳寨村社区物业管理服务中心登记薄上也没有贾永亮的名字，周新彦有理由相信该诉争房屋系宫根岭建设和所有，宫根岭有权出租该房屋，而且该房屋第二层的出租主体也是宫根岭，有宫根岭与邵士龙签订的《房屋租赁合同》为证，宫根岭也承认为其所签，且贾永亮对此也没有提出任何异议。二、周新彦与宫根岭之间有真实的租赁合同关系。自2011年2月双方签订合同至今，周新彦已使用房屋三年多，且一直诚信履约。现在贾永亮说其为出租房屋的共有人，周新彦不认可。是否贾永亮为共有人，那是宫根岭与贾永亮之间的内部事情，至于该房屋之前是怎么出租的更与周新彦无关。三、一审法院适用法律错误。本案诉争房屋有对内对外两个法律关系，在对外法律关系上，证据显示宫根岭为合同的出租主体，而非贾永亮，贾永亮无权对宫根岭与周新彦之间的合同效力作出评价，更无权提起诉讼。如果该房屋确为贾永亮所有并与宫根岭有协议约定，那么他们之间的对内法律关系，与周新彦无关。贾永亮如果认为宫根岭出租不当或有损共同利益则贾永亮可另诉宫根岭。一审法院适用合同法第五十一条的规定认定合同无效是错误的，本案不存在适用该法条的前提条件，宫根岭本身是有处分权的，根据《物权法》第一百零二条的规定，共有人内部之间的关系由共有人之间解决，与对外的周新彦无关。四、一审法院的判决极易引起道德风险，如果一个房子在出租期间不想出租了，即与第三人签订一个共有协议，从而认定该出租房屋的行为无效，那将引起社会秩序的混乱。因此一审判决错误，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回贾永亮的诉讼请求。
被上诉人贾永亮答辩称：一、涉案房屋所用土地性质为集体土地，不得出租给非集体成员，依据地房一体主义，房屋租赁合同无效。根据《土地管理法》第六十三条规定，集体所有的土地不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，宫根岭非南阳寨村的集体组织人员，无土地承包经营权，其与南阳寨社区物业管理服务中心签订的土地承包合同违反法律的禁止性规定无效。基于房地一体主义，涉案房屋也不得出让、转让、出租用于非农业建设。因此，宫根岭与周新彦签订的租赁合同当属无效。二、宫根岭与周新彦签订的联建协议明确约定，未经另一方同意，一方出租房屋的行为无效。本案中宫根岭出租房屋未经贾永亮同意，其行为无效。三、周新彦在租赁合同中存在过错，周新彦承租的房屋是贾永亮出租给吴开阳的，后租期未到，吴开阳又将店铺转让给了周新彦，周新彦应该知道该房屋的使用权和管理权由贾永亮享有。
原审被告宫根岭陈述意见称，涉案房屋占用的土地确系宫根岭从南阳寨村租赁而来，但房子是宫根岭和贾永亮一起出资建的，房屋没有办理房屋所有权证，村里都是这样建的房，也都这样用。建房的目的就是出租收益，每年向村里交的土地租金是从房租里支取的。
本院经审理查明：原审判决对贾永亮主张的2007年8月1日，贾永亮经宫根岭同意将房屋出租给吴开阳，租期为3年。2010年7月30日之前，吴开阳将该房屋（店铺）转让给周新彦一节事实认定有误，本院予以纠正。本院另认定，贾永亮对其曾出租涉案房屋给吴开阳的主张，没有提供证据证明，本院不予确认。
另查明：涉案出租房屋占用范围内的土地系宫根岭从郑州市惠济区南阳寨村社区物业管理服务中心租赁取得。涉案房屋在建成后没有取得房屋所有权证。建成房屋共有两层，第一层由周新彦承租，第二层由邵世龙承租，出租主体均系宫根岭。
二审中，宫根岭明确承认，与周新彦签订《房屋租赁合同》时，未告知周新彦对涉案房屋贾永亮还拥有共同使用权。另宫根岭与周新彦在《房屋租赁合同》中对租金及上涨幅度明确约定为，租金每年45000元，自第四年开始上浮15%，即4至6年为每年51750元；自第七年开始上浮15%，即7至9年为每年59512元；自第十年上浮15%，即第十年为68439元。双方之间的租赁关系自2011年2月1日履行至今。
本院认为：本案系确认合同无效纠纷之诉。贾永亮起诉称宫根岭未经其同意单方出租涉案房屋，对其造成损害，请求确认宫根岭与周新彦所签《房屋租赁合同》无效。但根据贾永亮提供的《商铺联建协议》显示，贾永亮与宫根岭之间系合作联建关系，双方约定建成后的房屋所有权归宫根岭所有，而贾永亮基于投资享有的仅是20年共同使用收益权，因此对涉案房屋双方并非共同共有关系，且上述内部权利约定亦不具有对抗善意第三人的效力。同时，由于涉案房屋没有办理产权证明，宫根岭在与周新彦签订租赁合同时，亦未披露还有共同使用人的情况，且联建房屋的其余部分也由宫根岭对外出租，故周新彦有理由相信宫根岭具有处分权，其以合理价格承租涉案房屋，符合善意第三人的认定。因此，周新彦与宫根岭所签订的《房屋租赁合同》应为有效协议。至于二审中贾永亮提出的因土地租赁合同无效，涉案房屋租赁协议亦为无效的观点，由于该二份合同属于不同的法律关系，且土地违法并不影响租赁合同的效力，故贾永亮请求确认《房屋租赁合同》为无效协议的理由，依据不足，应予驳回。贾永亮如因宫根岭单方对外出租联建房屋受到损失，可另行向宫根岭主张。综上，周新彦关于撤销一审判决，改判驳回贾永亮诉请的上诉请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。原审判决认定事实有误，适用法律错误，实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销河南省郑州市惠济区人民法院（2013）惠民二初字第686号民事判决；
二、驳回贾永亮的诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，均由上诉人贾永亮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾小潭
审 判 员 马 莉
代理审判员 刘平安
二〇一四年十二月五日
书 记 员 黄会苹