西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）莲民二初字第00485号
原告（反诉被告）吴娥娥，女，1976年5月26日出生，汉族。
委托代理人冯韧，董楠，陕西方强律师事务所律师。
被告（反诉原告）陕西海汇房地产营销策划有限公司，住所地西安市莲湖区冰窑巷9号楼A502室。
法定代表人姜坤，该公司总经理。
委托代理人杨静，女，1981年10月20日出生，汉族，该公司法务部经理。
委托代理人曹卫，男，1982年7月27日出生，汉族，该公司店面经理。
被告朱建军（反诉第三人），男，1981年6月2日出生，汉族。
委托代理人王静，女，1980年1月7日出生，汉族。（系朱建军之妻）。
原告（反诉被告）吴娥娥诉被告（反诉原告）陕西海汇房地产营销策划有限公司（以下简称“海汇地产公司”）、被告朱建军（反诉第三人）居间合同纠纷一案，本院于2013年6月6日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴娥娥及其委托代理人冯韧、董楠、被告（反诉原告）海汇地产公司之委托代理人杨静、曹卫、被告（反诉第三人）朱建军之委托代理人王静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）吴娥娥称，2012年11月19日，其与二被告就购买西安市东仪路世家星城小区31号楼5单元7层701号房屋签订房屋买卖居间合同一份，合同约定原告在订立合同时向被告交纳5万元定金，被告承诺出卖人对该房屋有完全产权，并承诺为原告办理过户登记，但事实上被告朱建军并未取得该房屋产权（没有产权证），经原告多次催促，被告仍未办理到该房屋的产权登记。2012年12月，原告向被告提出解除买卖居间合同并要求退还5万元定金，但被告拒不退还。故诉至法院要求1、解除2012年11月19日原告与二被告签订的房屋买卖居间合同；2、二被告返还收取原告的50000元定金及1000元利息；3、本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）海汇房产公司辩称，原、被告签订合同属实。在合同中第一条明确约定产权类型为合同，产权转移方式为协议公证，均可以证明原告在签订合同时已经知道涉诉房屋产权证未办出的事实。导致本次交易无法达成的真正原因是原告以房屋没有产权证为借口违约。故请求法庭驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉第三人）辩称，当初原告欲购买其房屋时，就已向原告说明该房屋的产权证尚未办理好。因开发商忘记递交相关资料，导致涉及房屋的产权证迟迟未能办理，该情况也及时向原告予以告知。现房屋产权证已经办理好，若原告愿意继续购买该房屋，其也愿意出售。
被告（反诉原告）海汇房产公司反诉称，2012年11月19日，被反诉人吴娥娥与反诉第三人朱建军在反诉人海汇地产公司的居间磋商洽谈下签订了一份《房屋买卖居间合同》，由吴娥娥购买朱建军的房屋一套，吴娥娥支付定金5万元，并约定中介费15000元由吴娥娥承担。签订合同是三方真实意思表示，合法有效。但在合同签订后，被反诉人吴娥娥明确表示不愿购买此房，拒绝继续履行合同约定的义务，经反诉人多次协商未果。直到目前为止，被反诉人既不愿意继续履行合同，也不愿意承担任何违约责任。被反诉人的行为严重损害了反诉人的合法利益，为了维护反诉人的合法权益，现要求被反诉人吴娥娥支付违约金14400元及承担反诉费。
原告（反诉被告）吴娥娥辩称，法律明确规定未取得房屋产权登记的房屋不得转让，反诉人作为中介公司，明知该房屋未取得产权证仍居间买卖，违反了法律的强制性规定，直至原告起诉之日仍未办理下来。根据三方签订的合同，约定该房屋需办理过户，反诉人海汇房产公司提出办理委托公证，由于该委托事项违法，公证处拒绝公证，导致合同不能履行的重要原因，所以违约方系反诉人海汇房产公司及反诉第三人朱建军。
被告（反诉第三人）朱建军辩称，同意反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年11月19日，原告（反诉被告）吴娥娥与被告（反诉原告）海汇房产公司、被告（反诉第三人）朱建军签订了《海汇房产房屋买卖居间合同》，约定由吴娥娥购买朱建军位于本市西安市雁塔区东仪路世家星城小区31号楼5单元7层702号房屋一套。建筑面积73.85平方米，成交价格48万元，该合同第一条房屋基本情况“产权”后在“有证”字样前打“×”，“合同”字样前打“√”；第二条达成一致的事项第3项产权转移方式中，在“产权买卖过户、产权赠与或继承过户、合同权益转移、新办证再过户、代办”前均打“×”，在“协议公证”前打“√”。第三条第1项约定在签订合同当日，吴娥娥向朱建军交纳定金1万元，由海汇代为收取。第六条违约责任第2项：“……乙方（吴娥娥）违约，乙方支付的定金甲方（朱建军）不予退还；如甲方（朱建军）或乙方（吴娥娥）违约的，违约方还需向丙方（海汇房产公司）支付该房产确认成交价款3%的违约金。……”。在该合同空白处，手写“附于2012年11月20日补交4万元定金于中介方。合同签订当日，吴娥娥向海汇房产公司交纳5000元，11月20日交纳45000元，共计5万元。海汇房产将其中3万元转交与朱建军，朱建军对此予以认可。
另查，诉争房屋已于2013年3月19日进行了产权登记，产权号为：1100100017-2-32-50702～1。
庭审中，原告（反诉被告）吴娥娥明确表示在签订合同前，海汇曾声明诉争房屋无产权证。庭审后，海汇房产公司及朱建军均向本院表示愿意解除合同。
上述事实，有居间合同、产权证、收款收据及本院庭审笔录在卷为证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。居间合同系三方真实意思表示，不违反法律规定，且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故该合同合法有效。虽签订协议时，朱建军未取得房屋的产权证书，然已于2013年3月19日进行了产权登记，具备了处分该房屋的权利，且吴娥娥也认可签订合同之前知晓该房屋尚无产权证的事实，双方买卖关系有效。虽然合同上约定的产权转移方式为“协议公证”，非直接过户，但最终结果仍是为吴娥娥办理产权过户，且产权证现已办理，可直接过户到吴娥娥名下，不存在吴娥娥所说的无法过户的情形，故海汇房产公司与朱建军不存在违约的情形。吴娥娥所述的无产权证无法办理过户手续的诉称并无事实依据。根据三方签订的合同违约责任中“乙方（吴娥娥）违约，乙方支付的定金甲方（朱建军）不予退还”之约定，吴娥娥要求海汇房产公司与朱建军退还5万元定金及利息之请求，于法无据，本院不予支持。现原、被告均要求解除合同，本院依法予以准许。关于海汇地产公司要求吴娥娥支付违约金之请求，由于吴娥娥未依约定履行义务，应按合同约定支付海汇地产公司违约金14400元。海汇地产公司向本院表示愿意向吴娥娥退还未转给朱建军的2万元定金，且主动降低违约金的数额为13000元，同时朱建军也愿意从3万元定金中退还吴娥娥2000元，该请求不违反法律规定本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第一百一十五条、《中华人民共和国物权法第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：
一、解除吴娥娥与陕西海汇房地产营销策划有限公司、朱建军于2012年11月19日签订的《海汇房产房屋买卖居间合同》；
二、本判决生效后十五日内，陕西海汇房地产营销策划有限公司退还吴娥娥定金20000元；
三、本判决生效后十五日内，朱建军退还吴娥娥定金2000元；
四、本判决生效后十五日内，吴娥娥支付陕西海汇房地产营销策划有限公司违约金13000元；
五、驳回吴娥娥要求陕西海汇房地产营销策划有限公司、朱建军返还定金50000元及利息1000元之诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费1075元，（吴娥娥已预交）、反诉费80元（陕西海汇房地产营销策划有限公司已预交），均由吴娥娥承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 冯建利
审 判 员 张文兵
代理审判员 铁文静
二〇一三年九月十九日
书 记 员 马 茹