上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0118民初1515号
原告上海善汇仓储有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人郑树奎。
委托代理人刘杰，上海福一律师事务所律师。
被告广州市益诚运输服务有限公司上海分公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人邹幼文。
委托代理人张仪，上海市方正律师事务所律师。
委托代理人沈秋君，上海市方正律师事务所律师。
原告上海善汇仓储有限公司诉被告广州市益诚运输服务有限公司上海分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月24日立案受理后，依法由审判员刘琳独任审理。本案于2017年3月13日公开开庭进行了审理，原告委托代理人刘杰、被告委托代理人沈秋君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海善汇仓储有限公司诉称：2012年11月15日，原、被告签订《仓库租赁合同》，约定由被告向原告承租位于上海市青浦区嘉松中路XXX号第13栋厂房用于仓储，租期自2013年4月1日至2016年3月31日止，月租金为人民币(以下币种均为人民币)175,000元，每隔两年递增6%。押金为一个月租金，三个月为一个付款周期，先付后用，每逾期一日，以全部逾期金额的千分之一支付滞纳金。因房屋原产权人上海大智企业(集团)有限公司与他人存在经济纠纷导致系争房屋被青浦法院依法拍卖，被告实际使用至2016年10月28日。原告认为虽双方合同已于2016年3月31日终止，但双方存在不定期租赁合同，应延用原合同约定。因被告未支付自2016年1月29日至2016年10月28日的租金，故原告诉至法院请求判令：1、被告支付自2016年1月29日至2016年10月28日期间的租金1,658,705元；2、被告支付违约金149,283元(以1,658,705元为基数，按日千分之一计算90天)；3、诉讼费由被告负担。审理中，原告主张租金的起点变更为2016年2月1日。
被告广州市益诚运输服务有限公司上海分公司辩称：不同意原告诉请，被告并未违约，不存在违约金，且违约金约定过高，要求调低。理由如下：系争房屋是原告转租给被告的，因产权人大智公司的巨额债务问题导致系争房屋在内的厂区房屋被青浦法院查封并拍卖。2015年11月，政府以拆除违章建筑为由，配合法院将整个厂区房屋停水隔离，后于2016年1月26日停电，导致被告无法正常经营。故合同终止前，因系争房屋无法正常经营，被告有权拒付租金。合同终止后，双方不存在合同关系，被告未搬离是因为被告与政府达成补偿协议，要求政府补偿后再搬离。另系争房屋在内的厂区房屋已于2016年3月14日经法院拍卖被案外人购某，产权已变更为案外人，原告既非房屋的产权人又非合同的相对方，无权要求被告支付合同终止后的租金。
经开庭审理查明：2012年3月20日，原告与上海恒臣仓储有限公司(以下简称恒臣公司)签订《房屋租赁合同》，由原告向恒臣公司承租青浦区嘉松中路XXX号第13库房屋，租期自2012年3月30日至2016年3月30日止。2012年11月15日，原、被告签订《仓库租赁合同》，原告向被告转租上述房屋，用途为物流仓储，租期自2013年4月1日至2016年3月31日止，月租金为175,000元，每隔两年递增6%。押金为一个月租金，三个月为一个付款周期，先付后用，每逾期一日，以全部逾期金额的千分之一支付滞纳金。合同还约定，原告需保证标的物的照明设施、地下设施包括水、电等附属设施处于正常可使用和安全状态。后原告向被告交付系争房屋，被告支付租金至2016年1月底并支付押金175,000元。
另查明，坐落于青浦区华新镇嘉松中路XXX号厂区房屋的产权人原系上海大智企业(集团)有限公司(以下简称大智公司)。因大智公司与他人债权债务纠纷案件在本院进入执行程序，2015年12月23日，本院发拍卖通知书拍卖嘉松中路XXX号厂区内的房产。2016年3月14日，本院出具执行裁定书裁定嘉松中路XXX号厂区内的房产所有权及相应的其他权利归买受人上海优递爱实业有限公司所有。2016年9月26日，本院作出公告责令大智公司及其他占有上述房产的第三人于2016年10月9日前自行搬离并移交嘉松中路XXX号房产，到期不履行，本院将依法强制执行。因被告未按期搬离，故本院于2016年10月28日采取强制搬离措施。
以上查明的事实，由原、被告的陈述、仓库租赁合同、房屋租赁合同、拍卖通知书、公告、执行裁定书、执行笔录等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，被告表示2015年11月28日华新镇人民政府发告知书告知由于华新镇政府将于2015年11月30日对大智区域实施拆违专项整治行动，届时将采取全封闭措施。整治当天政府对系争厂房所在的厂区进行封闭，禁止车辆驶入，并采取停水措施。后又于2016年1月26日采取停电措施，导致被告无法正常使用系争厂房，故被告有权拒交租金。为此，被告提供告知书4份。原告对4份告知书的真实性没有异议，但认为与本案无关，并表示根据政府所发的告知书表明政府仅在11月30日当天进行拆违整治活动，并未采取停水措施，对于后期的停电予以确认，但提供了发电机，不影响被告使用，且被告租赁系争房屋的用途是仓储，即使停水停电对被告也不会造成影响。另外告知书是针对大智厂区违章搭建的租赁户，并非针对有产证房屋的租赁户，本案中被告承租的第13栋厂房是有产证的。
根据庭审查明的事实，本院认为：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，被告承租系争厂房用于仓储使用，合同亦约定被告应提供符合条件的水电设施并保证其正常使用。后因政府对系争房屋所在厂区内实施拆违专项整治并对厂区采取停电等措施，法院亦依法对系争房屋在内的厂房进行拍卖，在一定程度上影响了被告的正常使用。合同期内，租金应予以适当减少，考虑到本案的实际情况、当事人的过错及对被告的实际影响程度，本院酌定被告仍需支付原告合同期内租金300,000元，被告赔偿原告违约金20,000元。关于被告支付的房屋押金，因被告已被强制搬离系争厂房，原告理应退还。原告同意在被告应付租金内扣除押金，本院予以准许。关于合同到期后被告是否应支付原告租金，原、被告存在争议。本院认为，合同到期前，原、被告对系争房屋已经拍卖的事实均为明知，合同到期后，原告既未要求被告搬离并交还房屋，亦无证据证明其向被告催讨过租金，也无证据证明其已向上家、其上家向房屋的产权人支付了合同到期后至被告实际搬离之日止的租金或占有使用费，且被告不同意支付租金，被告未搬离系争房屋实为获取政府补偿，可见双方不存在续租的意思表示，不构成不定期租赁。故原告以双方构成不定期租赁并要求被告支付合同到期后至实际搬离之日止的租金，缺乏依据，本院难以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告广州市益诚运输服务有限公司上海分公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海善汇仓储有限公司租金125,000元(已扣除押金)；
二、被告广州市益诚运输服务有限公司上海分公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海善汇仓储有限公司违约金2万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费20,000元，减半收取10,000元，由原告负担8,400元，被告负担1,600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 刘 琳
二〇一七年四月二十日
书记员 黄琛陶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。