江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2017)赣0602民初1673号原告：徐智水，男，1970年10月30日出生，汉族，住江西省上饶市余干县，被告：刘文波，男，1976年1月8日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区，被告：谢富连，女，1982年5月13日出生，汉族，住址同上，原告徐智水（以下简称原告）诉被告刘文波、谢富连（以下简称两被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告签订的《购房协议书》，两被告归还购房款90000元及赔偿各项损失共310000元。2、本案诉讼费由被告承担。原告与两被告于2016年1月25日签订了一份《购房协议书》，约定两被告将位于中兆星河汇的面积为125平方米的房屋以2080元每平方米的单价出售给原告，并约定如两被告违约则应按原告付款金额承担月息2%的违约金，并应赔偿原告购买相同地段、相应楼层、相似面积的房屋差价。担保人收取了10000元的中介费并对该合同承担保证责任。原告按照合同的约定，当时付了购房款90000元，现在两被告选择了开发商货币安置的方案，无法交付给原告房产。中兆星河汇的房屋最低单价都要4500元每平方米人民币，每月2%的利息即34200元，赔偿房屋差价款（4500-2080）X125=302500元，即302500+34200+10000+90000-15000=421700元。但两被告只要求赔偿310000元。原告多次向两被告提出要求赔偿损失，两被告仅仅付给原告15000元，现还拒接原告电话，原告无奈诉至本院，请求判如所请。两被告未作答辩。原告在本案举证期限内，提交了四组证据，两被告未提交证据，原告提交的证据为：证据一、原告身份证，证明原告具有诉讼主体资格。证据二、《购房协议书》，证明原告购买两被告房屋的事实以及担保人担保的事实。证据三、收条，证明两被告收了原告90000元的事实。证据四、《朱埠刘家村小组集体留用地置换住宅房协议书》，证明两被告房屋属于集体留用地置换住宅房的事实。因两被告未到庭质证，本院经审查，对上述证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年，两被告因本村小组集体留用土地面积93.6亩被征收，纳入鹰西片区改造范围开发建设，从而获得由中兆置业公司置换返还住宅房的权利，2015年10月25日，中兆置业公司与被告的村小组签订《朱埠刘家村小组集体留用地置换住宅房协议书》，约定了朱埠刘家村小组集体留用地93.6亩被征，由中兆置业公司给朱埠刘家村小组面积为40435.2平方米的住宅房等内容。2016年1月25日，原告与被告刘文波、谢富连签订了一份《购房协议书》，协议书约定了经甲方（原告）、乙方（两被告）充分协商，乙方经家庭全体成员协商一致同意将在中兆置业公司获得的商业住房卖于甲方；乙方应选择18号路旁的红绿灯旁边的住房，面积每套约为125平方米左右，以房产局测绘面积为准；双方确认每套房面积为125平方米，房屋价款260000元，单价即为2080元/平方米，如面积出入超过5平方米则应按单价增减房屋价款；乙方应在30个月内交房给甲方，甲方在签订协议书当天内付款给乙方90000元，明年端午节期间付40000元，剩余130000元待乙方为甲方办理好房屋产权证后一次性付于乙方；如乙方不能按时、按约定的房号及不能为甲方办理三证齐全的产权，则视为违约，乙方应按甲方已付房款130000元，月息2%承担违约金，并应赔偿甲方购买相同地段相应楼层、相似面积的房屋差价。合同签订后，原告于2016年1月25日当天支付被告购房款90000元。2016年11月，月湖区鹰西片区朱埠杨家夏家杨家城中村改造项目部出具证明一份，内容为月湖区鹰西片区朱埠杨家夏家杨家城中村改造项目，征用了月湖区四青办事处朱埠刘家村小组93.5亩三产用地，按照协议约定，三产用地的店面置换成房屋，后因房屋难于分配，刘家村小组全体干部经与中兆星河汇商谈，由中兆置业公司将刘家所有的安置房回购，刘家村小组按人均8万元的标准已进行了分配等。因无法交付房屋给原告，2016年11月份，两被告返还原告购房款15000元。因两被告未返还剩余购房款，原告诉至本院。本院认为，原与两被告经协商一致签订了《购房协议书》，约定了两被告将拆迁所得房屋出售给原告。现因客观情况发生了变化，导致两被告无法按约履行交付房屋的义务，合同目的已不能实现，故原告要求解除协议并要求两被告返还购房款的诉请，本院予以支持。两被告已于2016年11月返还原告15000元，仍需返还原告剩余购房款75000元。关于原告要求两被告按协议约定支付违约金及赔偿房屋差价款的诉请，本院认为，两被告所在村小组重新与开发商达成了协议，开发商将安置给两被告的房屋回购，导致两被告不能取得安置房，无法履行双方的协议，此种新情况并非两被告所能控制，因此，因不可归责于两被告的原因发生的新情况，导致合同无法继续履行，不能认定两被告违约，故两被告无需承担违约责任，故原告要求两被告按照月息两分支付利息，并补偿房屋差价，无法律依据，本院不予支持。但两被告在明知无法取得安置房的情况下仍未归还购房房款，占用了原告的资金，可以按照年利率6%支付资金占用期间的利息，两被告2016年11月返还了15000元，同月拆迁项目部出具了不能取得房屋的证明，因此，两被告应当自2016年12月1日起以剩余未付购房款75000元为基数，按照年利率6%计算利息直至购房款全部还清为止。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃了对原告主张事实和证据进行辩驳的权利，由此所产生的法律后果应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，经合议庭评议决定，判决如下：一、解除原告徐智水与被告刘文波、谢富连于2016年1月25日签订的《购房协议书》；二、被告刘文波、谢富连应于本判决生效之日起三日内返还原告徐智水购房款75000元，并自2016年12月1日起以剩余未付购房款75000元为基数，按照年利率6%计算利息直至购房款全部还清为止；三、驳回原告徐智水的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5950元，由原告徐智水负担2975元，由被告刘文波、谢富连负担2975元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。在上诉期满七日内未交上诉费的按自动撤回上诉处理（交纳上诉费的开户行为：中国农业银行鹰潭市分行梅园分理处；收款单位为江西省鹰潭市中级人民法院；账号为：14×××58）。审 判 长  汪生权人民陪审员  吴建良人民陪审员  张晓玲二〇一八年三月三十日书 记 员  雷丽华附：本案适用的相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，不民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。