广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第1299号
上诉人（原审第三人）：陈伟强，男，汉族，住广东省东源县。
委托代理人：黄建东，北京市中银（珠海）律师事务所律师。
委托代理人：王文文，北京市中银（珠海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郭燕彬，男，汉族，住广东省汕头市。
委托代理人：刘瑾玮，广东铭兴律师事务所律师。
委托代理人：陆佩珊。
被上诉人（原审被告）：中山市吉雅房地产开发有限公司。住所地广东省中山市。
法定代表人：张其。
委托代理人：张嘉慧，女，××年××月××日出生，汉族，住中山市。
原审第三人：中国建设银行股份有限公司三乡支行。住所地：广东省中山市。
负责人：邱雪峰，该支行行长。
原审第三人：中国建设银行股份有限公司中山市分行。住所地广东省中山市。
负责人：张真理，该分行行长。
上述两原审第三人的共同委托代理人：郑祝远，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省中山市。
上述两原审第三人的共同委托代理人：丁金石，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省中山市。
上诉人陈伟强因与被上诉人郭燕彬、中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司），原审第三人中国建设银行股份有限公司三乡支行（以下简称建行三乡支行）、中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山市分行）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法三民一初字第174号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2006年11月2日，郭燕彬与吉雅公司签订《三乡中心区综合市场认购书》，约定郭燕彬认购吉雅公司位于中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号／X号商铺，建筑面积269.8平方米，商铺款合计1200000元。付款方法为一次性付款，首期定金1200000元须于签署本认购书时或之前付清。同日，郭燕彬与吉雅公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定郭燕彬向吉雅公司购买位于中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号／X号商铺，建筑面积共269.8平方米，套内建筑面积253.8平方米，单价为每平方米4728.13元，商铺款合计1200000元，付款方式为一次性付款，总楼价1200000元在签署本合同时已一次性全部付清，交楼期限为2006年12月30日前。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。同日，郭燕彬向吉雅公司支付了全部购房款，吉雅公司于2006年11月2日出具了收到郭燕彬购买中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号／X号商铺款1200000元的收据。2006年11月2日，吉雅公司与郭燕彬签订综合市场管理服务协议、业主公约、物业交接书、消防安全责任书，将涉案商铺交付给郭燕彬使用。郭燕彬认为，郭燕彬已依约向吉雅公司支付了全部商铺款，但吉雅公司一直未为郭燕彬办理房地产权属登记证书，遂于2015年1月9日诉至原审法院，请求判令：1.确认陈伟强与吉雅公司签订的《广东省商品房买卖合同》无效，陈伟强、吉雅公司协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号／X号商铺的商品房销售合同登记备案手续；2.吉雅公司协助郭燕彬办理中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号／X号商铺的房地产权属证书，相应的过户费用由吉雅公司承担；3.吉雅公司承担本案诉讼费用。诉讼中，郭燕彬变更诉讼请求为判令：1.确认陈伟强与吉雅公司签订的《广东省商品房买卖合同》无效，陈伟强、吉雅公司协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号／X号商铺的商品房销售合同登记备案手续；2.确认陈伟强与建行三乡支行签订的《个人住房借款合同》、《抵押合同》无效，建行三乡支行协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号／X号商铺的商品房抵押登记手续；3.吉雅公司继续履行与郭燕彬签订的《广东省商品房买卖合同》，协助郭燕彬办理中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号／X号商铺的房地产权属证书；4.吉雅公司承担本案诉讼费用。
原审法院另查明：中山市商品房销售合同登记备案证明表载明，涉案的中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号／X号商铺买方姓名为第三人陈伟强，建筑面积为269.8平方米，购房总价为1160140元，签约日期为2005年6月9日，备案登记日期为2005年7月29日。
原审法院又查明：吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日做出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日做出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决。该刑事判决第六项为：“公安机关依法查封、扣押的被告单位中山市吉雅房地产开发有限公司的财产，由司法机关依法处理”。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。根据已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，第三人陈伟强与吉雅公司之间对涉案的中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号／X号商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。
原审法院再查明：中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表中，未涉及到本案郭燕彬；虚假按揭物业明细表涉及涉讼的中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号／X号商铺，借款人为陈伟强，贷款银行为建行三乡支行。2005年8月4日，建行三乡支行与陈伟强签订《个人住房借款合同》、《抵押合同》，约定由陈伟强向建行三乡支行按揭贷款696000元用于购买中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号／X号商铺。中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字（2008）02005号文书对涉讼商铺进行了查封。
本案审理过程中，原审法院于2015年3月23日派员到涉案的中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号／X号商铺核查使用人员并张贴通知。经核查，1号商铺现由郭燕彬使用，X号商铺现由陈伟强出租给张振海使用。张贴的通知内容为告知该房业主或住户原审法院处理该房如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向原审法院提出书面申请。
原审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。郭燕彬与吉雅公司签订的广东省商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，应认定有效，双方均应恪守履行。双方签订的上述商品房买卖合同约定，吉雅公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由吉雅公司提供的资料报产权登记机关备案；如因吉雅公司的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。郭燕彬于2006年11月2日向吉雅公司支付商铺款1200000元，吉雅公司向郭燕彬出具了支付购房款收据。根据上述合同的约定，吉雅公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但吉雅公司之前却已将涉案商铺登记备案在陈伟强名下，又以陈伟强的名义与建行三乡支行签订抵押借款合同，并将涉案商铺抵押登记在建行三乡支行名下，吉雅公司的行为已构成违约。根据已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，陈伟强与吉雅公司之间对涉案商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，陈伟强与吉雅公司之间的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，应认定双方签订的商品房买卖合同无效，合同相应的销售登记备案亦为无效，吉雅公司及第三人陈伟强应协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号／X号商铺的商品房销售合同备案登记手续；基于上述同样理由，陈伟强与建行三乡支行、吉雅公司三方之间签订的个人住房借款合同、抵押合同也应认定无效，吉雅公司作为抵押贷款合同相对方，亦负有协助办理注销涉案商品房抵押登记义务，建行三乡支行属于建行中山市分行的下属分支机构，且建行中山市分行承诺三乡支行的权利义务由其承受，故建行中山市分行及吉雅公司依法应协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号／X号商铺的抵押登记手续。在郭燕彬与吉雅公司的上述合同具备继续履行条件的情况下，双方均应按照协议继续履行各自义务，故郭燕彬要求吉雅公司继续履行涉案商品房买卖合同，协助其办理位于中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号／X号商铺的权属转移登记手续的诉讼请求，理据充分，原审法院应予支持。第三人陈伟强认为涉案房产已被中山市公安局查封，中山市公安局对于涉案房产的处理尚未完成，要求本案中止审理。中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决第六项“公安机关依法查封、扣押的被告单位中山市吉雅房地产开发有限公司的财产，由司法机关依法处理”，故第三人陈伟强据此要求本案中止审理的理由不成立，原审法院不予采纳；吉雅公司经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其自动放弃举证、质证和抗辩的权利，并应承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认第三人陈伟强与吉雅公司于2005年6月9日签订的《广东省商品房买卖合同》无效；陈伟强、吉雅公司于原审判决发生法律效力之日起十五日内协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号／X号商铺的商品房销售备案登记手续；二、确认第三人陈伟强与建行三乡支行于2006年8月4日签订的《个人住房借款合同》、《抵押合同》无效；建行中山市分行与吉雅公司于原审判决发生法律效力之日起十五日内协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号／X号商铺的商品房抵押登记手续；三、吉雅公司于原审判决发生法律效力之日起十五日内协助郭燕彬郭燕彬办理位于中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号／X号商铺的房地产权属证书。案件受理费15600元（郭燕彬已预交），由吉雅公司负担（吉雅公司于原审判决生效之日起七日内向原审法院交纳）。
宣判后，上诉人陈伟强不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定合同无效的依据不足，认定合同无效的法律依据错误。1．刑事判决不能作为定性民事案件的依据。陈述与申辩是法律赋予每个当事人的不可剥夺的基本权利。本案中，涉案商铺的买卖当事人不仅涉及到吉雅公司（张其），而且还涉及到本案陈伟强、建行三乡支行。如果任何一方向涉案商铺主张权利或对事件进行定性，其他各方当事人均有权进行相应的陈述和申辩。（2010）中中法刑二初字第25号案是关于审理被告人张其涉嫌犯罪的案件，控辩双方是公诉机关和张其，其审理评判的内容只是公诉机关和张其的主张。在该刑事案件中，陈伟强根本没有机会提出自己的陈述和申辩，其本人的权益直接被他人认定为非法权益，连最基本的权利都没有得到保障，因此，（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决不能作为认定本案合同无效的依据。2．原审法院适用法律错误。陈伟强与吉雅公司签订合同的时间为2005年6月9日、与建行三乡支行签订合同的时间为2005年8月4日。合同签订后，陈伟强向吉雅公司支付首期购房款，建行三乡支行将按揭贷款支付给吉雅公司，随后按时收取房贷，这是真实发生的事情，陈伟强切实的履行合同，并没有任何过错之处。因此，陈伟强的行为并未违反合同法第五十二条的规定，原审法院据此法律规定认定合同无效属于适用法律错误。二、原审法院应当驳回郭燕彬的起诉。陈伟强已先于郭燕彬购买涉案商铺，办理预购登记，并支付了全部购房款，陈伟强已经履行了与吉雅公司签订的商品房买卖合同，已经是涉案商铺的权利人。郭燕彬作为后来的购房者，事实上已经不能要求吉雅公司办理涉案商铺的产权过户手续，也不能要求确认陈伟强与吉雅公司、建行三乡支行在先签订的相关合同无效。郭燕彬的起诉应当予以驳回。因此，陈伟强请求二审法院判令：1．撤销原审判决，依法驳回郭燕彬的起诉；2．郭燕彬承担本案诉讼费用。
被上诉人郭燕彬辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二、（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决可以作为本案定案依据，因为该刑事判决已经生效，且已经认定陈伟强与建行中山市分行签订的个人贷款合同属于虚假按揭，故双方并不存在真实的商品房买卖关系，根据合同法第五十二条的规定，应当认定陈伟强与吉雅公司签订的商品房买卖合同无效。三、郭燕彬与吉雅公司签订的买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合同有效，且郭燕彬依合同约定支付了全部的合同购房款，也将部分物业交付给郭燕彬使用。综上，请求法院依法驳回上诉。
原审被告吉雅公司于二审期间未发表答辩意见。
原审第三人建行三乡支行、建行中山市分行辩称：同意陈伟强的上诉意见。
本院查明：二审期间，对于涉案X号商铺为何一直未交付郭燕彬使用的问题，郭燕彬称因为当时并未出具产权证，故其不清楚涉案1、X号商铺的具体位置，郭燕彬只能根据吉雅公司的指示来使用。另，陈伟强主张其在购买涉案商铺后，与吉雅公司达成了口头售后返租协议，以租金来交纳房贷，故涉案商铺在当时并未交付陈伟强占有使用。直至吉雅公司法定代表人张其案发，陈伟强便将当时空置的涉案X号商铺出租使用。
除本院查明的上述事实外，其余事实与原审查明的事实一致。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。陈伟强上诉主张其与吉雅公司之间签订的涉案商品房买卖合同真实有效，但经查，已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决认定，陈伟强与吉雅公司之间对涉案商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。且虽然陈伟强与吉雅公司于2005年6月9日签订了涉案商品房买卖合同，并于同日将涉案商铺备案登记至陈伟强名下，但直至吉雅公司法定代表人张其案发前，涉案商铺并没有交付陈伟强占有使用。陈伟强辩称其在购买商铺后，与吉雅公司达成了售后返租协议，但陈伟强未能提供充分有效的证据证明双方存在售后返租的情形，对此，陈伟强应承担举证不能的不利后果，故本院对陈伟强该辩称不予采纳。本院认为，陈伟强与吉雅公司之间的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，原审据此认定陈伟强与吉雅公司之间签订的商品房买卖合同无效及合同相应的销售登记备案亦无效，并无不妥。至于郭燕彬与吉雅公司之间的商品房买卖合同是否有效的问题。经查，郭燕彬与吉雅公司签订商品房买卖合同后，郭燕彬于2006年11月2日向吉雅公司支付了商铺款1200000元，吉雅公司亦向郭燕彬出具了支付购房款的收据，且吉雅公司亦于2006年11月2日将涉案1号商铺交付郭燕彬占有使用，故原审法院认为郭燕彬与吉雅公司之间的涉案商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，并无不当，本院对此予以维持。依据郭燕彬与吉雅公司之间的涉案商品房买卖合同的约定，吉雅公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但吉雅公司之前却已将涉案商铺登记备案在陈伟强名下，又以陈伟强的名义与建行三乡支行签订抵押借款合同，并将涉案商铺抵押登记在建行三乡支行名下，吉雅公司的行为已构成违约，故原审法院对郭燕彬要求吉雅公司协助其办理涉案商铺权属转移登记手续的诉讼请求予以支持，并无不妥。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上，上诉人陈伟强的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15600元，由上诉人陈伟强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 玲
代理审判员 吴合波
代理审判员 吴碧英
二〇一五年十一月二日
书 记 员 胡置晓
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