江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第03307号
上诉人（原审被告、反诉原告）包凤珍。
上诉人（原审被告、反诉原告）樊永丰。
共同委托代理人钱勇。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张振才。
委托代理人姜瑶瑶，江苏国瑞律师事务所律师。
上诉人包凤珍、樊永丰因与被上诉人张振才房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院作出的（2014）张民初字第01714号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：包凤珍、樊永丰是张家港市杨舍镇长安路36号房屋（按包凤珍、樊永丰户籍地址确定，以下简称涉诉租赁房屋）的所有人。目前该处房屋有四层。
2010年6月4日包凤珍与张振才签订租房协议，约定：包凤珍将上述房屋底楼的三间门面房及二楼全部租给张振才使用；双方同意长期无期限租用；绝不涨价，自始至终一口价；（底楼）北面一间及二楼一年租金15000元，租期从2011年7月1日起算；（底楼）南面二间及二楼一年租金为30000万元，租期从2010年9月1日起算；包凤珍需提供张振才供水供电、电讯电视等生活必须终端设置，水费、电费、电话费由张振才自付；张振兴自行安装无框玻璃门，费用由张振才自付；包凤珍负责门面防盗卷帘门，费用由包凤珍支付；双方并对其他条款进行了约定。
之后，张振才按底楼二间、二楼三间房屋，每年租金30000元标准交付了房屋租金。从2011年9月1日至2014年8月31日的租金90000元张振才已经交清。
张振才认为，上述租金是按照一上一下楼房每年租金15000元计算的；在实际交付租赁房屋时，因二楼无法区分，就把二楼三间房屋全部交付给张振才；已经交付的每年30000元租金租赁的面积指底楼两间及二楼全部房屋；底楼两间指底楼两间门面房及底楼门面房后面的房间及楼梯间。
包凤珍、樊永丰认为，出租给张振才的房屋是底楼两间门面、二楼与底楼门面对应的二间房屋；底楼的二间门面房及二楼全部房间是从2010年9月1日起由张振才占用的；除底楼两间门面、二楼与底楼门面对应的二间房间外，其他张振才占用的楼梯间、其他房间均是张振才擅自占用，不属于租赁范围。张振才擅自占用部分，因一直是闲置的，因此张振才使用时，包凤珍等也没有反对。
2014年7月张振才修理了租赁房屋的门面房卷帘门，支出修理费500元；并对涉诉租赁房屋的外墙下水进行了改造，支出改造费1600元。
2014年8月10日左右，包凤珍等认为张振才实际占用的租赁面积不断扩大，提出要涨房租。包凤珍与张振才又为楼梯间、二楼通道等使用问题、二楼通道中张振才新增隔断发生争议。为此，包凤珍与张振才之间开始发生矛盾，引起本案纠纷。
原审又查明，2014年8月22日原审法院受理了张振才要求继续履行租房协议的本案起诉。2014年8月26日原审法院向包凤珍、樊永丰送达了本案的应诉通知书、张振才的起诉状等诉讼文书。当日，包凤珍向张振才寄送通知书，称其对出租房屋将另作他用，要求解除双方之间的租赁协议，要求张振才在2014年9月5日前将租赁房屋交还。张振才收到上述通知后不同意解除合同、搬离涉诉租赁房屋。2014年11月14日包凤珍、樊永丰家将出租给张振才的门面锁掉，致使张振才无法进入租赁房屋。2014年12月2日张振才儿子将门面上的锁撬掉，搬走了张振才在租赁房屋中留存的部分物品。2014年12月16日经原审法院现场勘查，发现涉诉租赁房屋的门锁已经由包凤珍、樊永丰家更换，张振才无法进入租赁房屋。
张振才利用涉诉租赁房屋开设了张家港华美芦荟健康中心（以下简称华美中心）。该中心为个体工商户，张振才为该中心业主。华美中心的经营范围为：芦荟日用品、化妆品、预包装食品零售及售后服务。张振才并在租赁门面上装修了“完美”牌化妆品的有关门头招牌。
原审再查明，包凤珍与樊永丰于1981年1月登记结婚。涉诉租赁房屋坐落于张家港市杨舍镇横河里村五组，现地址为张家港市杨舍镇长安路36号。该处房屋为建造在农村宅基地上的房屋，有准建证。包凤珍与樊永丰居住在张振才租赁房屋的楼上，与张振才使用同一楼梯、通道出入。
上述事实有2010年6月4日两份租房协议，2011年9月1日、2012年9月12日及2013年9月1日包凤珍收房租收据、张振才与张家港市山水装饰工程有限公司的住宅装饰工程合同及施工项目清单（其中涉及了卷帘门修理费500元及外墙下水改造费1600元）、交付装修费用的发票及交付修理费及改造费的收据，2014年8月26日包凤珍向张振才发出的通知，2014年12月16日勘查笔录及相关照片，华美中心的营业执照、涉诉租赁房屋的准建证、包凤珍与樊永丰的结婚证，当事人原审庭审陈述在案佐证。
原审原告张振才的诉讼请求为：一、包凤珍、樊永丰继续履行租赁合同，期限为10年（从2014年9月22日起至2024年9月21日止）；二、包凤珍、樊永丰承担卷帘门修理费500元及漏水修理费、经营损失及张振才的装潢损失，共计10万元整；三、包凤珍、樊永丰承担诉讼费。原审审理中，张振才认为2014年11月14日包凤珍、樊永丰将其强行赶离涉诉租赁房屋，致使其无法正常营业，为此变更第二项诉讼请求为：要求包凤珍、樊永丰承担卷帘门维修费500元、外墙下水改造费用1600元及从2014年11月14日起包凤珍、樊永丰的营业损失（按每天800元计算），上述三项要求包凤珍、樊永丰赔偿10万元。其他诉讼请求不变。
原审反诉原告包凤珍、樊永丰的诉讼请求为：一、判令解除双方于2010年6月4日签订的租赁合同；二、要求张振才恢复租赁房屋的原状、排除妨碍、搬离租赁房屋；三、要求张振才给付自2014年9月1日起至法院判令其搬离之日的房租（按原租金标准、以实际天数计算）；四、诉讼费由张振才承担。原审审理中，包凤珍、樊永丰变更第二项诉讼请求为：要求张振才搬离租赁房屋；其他诉讼请求不变。
原审法院认为：本案争议焦点：
一、租房协议中“长期无期限租用”如何理解？
张振才认为：应理解为永久租赁，按照合同法的规定，租赁期限为20年。包凤珍、樊永丰认为：应理解为租赁期限约定不明。
原审法院采纳张振才的解释。理由如下：
（一）“长期无期限”是本案所涉租赁期限的约定，并非没有约定或约定不明，而是“长期无期限”如何理解的问题。
（二）合同法第一百二十五条规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的相关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
从合同所使用的词句来看，本案中，“长期无期限”中“长期”这一约定的内涵应是双方当事人没有争议的，由此，按照包凤珍等的解释租赁期限不明的话，在订立租房协议后任何时候都可解除合同，则明显与“长期”租赁的意思不符合；对“长期无期限”的理解应考虑“无期限”前面有“长期”作为限定，并非仅“无期限”的约定；而“长期”达到“无期限”的状况则应作“永久”的理解比较符合文义。
从合同相关条款来看，租房协议中对房租永不涨价的约定来看，如果租赁期限约定不明、随时可解除合同的话，该对房租的约定就变得毫无意义；因为出租人包凤珍完全可以随时解除合同；如果张振才想要继续租赁房屋的话，包凤珍完全可以通过与张振才重新订立合同的方式来达到涨房租的目的。从合同中约定租金起算时间而未约定租金终止时间来看，合同双方也应预见合同没有终止期限，租期没有终止点。
从合同目的、交易习惯、诚实信用原则来看，包凤珍连续三年收取张振才交付的租金，其出租房屋收取租金且租金一直维持同等价格以维持与张振才之间长期租赁关系的合同目的明确，也并无随时可以解除合同的意向告知张振才。张振才也基于其对涉诉租赁房屋的长期使用权而在本案纠纷发生前仍对涉诉房屋在进行装修。在张振才装修期间，包凤珍等也没有提出要求张振才停止装修、要求解除合同。包凤珍等提出解除合同是在本案诉讼中发生，且其提出解除合同也以另作他用为理由，并没有提及合同约定租期不明、出租人可随时解除合同的意见。本案中，租赁物为房屋，并非短期会变质、磨损而不得使用的物品，可以期待其长期存在，因此，张振才认为其至少可以使用租赁物20年也符合一般对房屋使用年限的期待，符合租赁物的特性。
（三）根据合同法第二百一十四条第一款的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。因此，现在张振才一方认为租赁期限按20年计算不违反法律规定，可以确认。综上，张振才对租赁期限的意见原审法院予以采纳；包凤珍等对租赁期限的意见明显不合理，不予采纳。
二、租房协议是否解除？
如上述第一项意见，本案租赁合同的租赁期限为20年，则包凤珍等并无任何时候都可提出解除合同的合同解除权。本案中，张振才明确要求继续履行租赁合同，并愿意继续按合同约定交付租金，可见，包凤珍要求解除合同并无前提条件。经现场勘查查明，张振才在租赁期间自行搭建了二楼到三楼通道中的隔断，将原宽敞的通道隔断，给己方留了较大的通道空间自用而给包凤珍等留了较小的通道，确实影响了包凤珍等对房屋的使用，也受到了包凤珍等的反对，但是，张振才的该行为并非不可纠正或使得包凤珍出租房屋、收取租金的合同目的不能实现。包凤珍在2014年8月26日向张振才发出的解除合同通知中，也没有给予张振才纠正的机会或提出相关的异议，仅以另作他用为由即要求解除租赁合同。原审法院认为，包凤珍在发出解除合同通知书时没有合同的解除权，因此其解除合同的通知书不能发生解除合同的效力。
包凤珍一方认为张振才擅自占用非租赁面积，由此引起争议，认为也是其要求解除合同的理由之一。原审法院认为，租赁协议中约定的租赁房屋范围、支付的租金与张振才实际使用的房屋范围、支付的租金虽不一致，但该事实从2010年9月1日起就已经发生，包凤珍收取三年租金过程中均未提出异议，说明包凤珍与张振才对于合同履行的现状已经达成了共识。现包凤珍以此为理由之一要求解除合同，没有依据。包凤珍等认为张振才起草的租房合同显失公平，但是包凤珍已经在租赁协议上签名表明其受合同约束，在合同签订后的三年中包凤珍收取租金、并没有以合同显失公平为由要求变更或撤销合同。在本案审理中，包凤珍也无任何证据说明因客观情况发生了不属于商业风险的重大变化，继续履行租赁协议显失公平或不能实现合同目的。并且，假定合同存在上述情况，包凤珍等出租人也应与张振才协商，给予张振才抗辩机会、提出协商意见，而不应借故自行强行终止租赁合同的履行而不顾合同的约束。
原审审理中，包凤珍一方通过锁门不准张振才使用租赁物的方式明确表明了其不愿继续履行租赁合同中出租方的合同主要义务，且租赁合同中出租方的义务性质不宜强制执行，因此，张振才要求继续租用房屋的合同目的已经事实无法实现。原审法院认为，应从2014年11月14日包凤珍一方不准张振才使用租赁房屋开始认定包凤珍与张振才签订的租房协议已经实际解除。包凤珍一方无合同的解除权而强行终止合同履行，应承担故意违约解除合同给张振才造成的损失。
三、张振才损失的确定。
张振才为维修卷帘门支付了500元、为涉诉租赁房屋的外墙下水改造支付了1600元，该两笔费用应由包凤珍负担。理由：租房协议中约定包凤珍负责门面卷帘门；对于租赁物的维修，租房协议中未明确约定，根据合同法第二百二十条的规定，在当事人无约定时，由出租人履行租赁物的维修义务；从当事人陈述及现场勘查情况来看，包凤珍家住在张振才租赁房屋的楼上，与张振才共同利用门面出入，共同使用了房屋的外墙。因此，包凤珍等认为由张振才使用租赁物应由张振才维修的意见与事实与法律规定不符，不予采纳。
张振才认为，因包凤珍家在2014年11月14日强行关闭出租房屋，导致其不能使用租赁房屋，不能经营，产生了营业损失：10万元减去卷帘门维修费500元、外墙下水改造1600元，为97900元。为证明其营业损失，张振才申请对其营业损失进行鉴定。鉴定中，因张振才缺少必要的财务基础资料，鉴定部门无法确定张振才的营业收入和支出的真实性、完整性，无法对张振才的营业损失进行鉴定。
原审法院认为，营业损失是否存在、营业损失的范围举证责任在张振才。现张振才不能举证，应承担不能举证的不利后果。对于张振才要求的营业损失97900元不予支持。原审审理中，张振才要求按2013年江苏省城镇集体单位在岗职工平均工资50562元为标准计算其营业损失。包凤珍、樊永丰认为张振才已过退休年龄，不是在岗职工，无法参照上述职工平均工资。原审法院认为，出租人包凤珍家强行终止张振才对租赁物的使用，必然导致张振才经营的华美中心的业务受到影响，给张振才造成损失。在出租人包凤珍故意违约的情况下，对守约方张振才的损失不作任何补偿，有违公平原则。张振才是经营化妆品业务的个体工商户，其不论是否已经超过退休年龄，均不影响其从事经营赚取营业收入。现张振才不能证明其实际营业损失的金额，也无缴纳个人所得税的依据，但是其营业损失应客观存在，因此，原审法院酌情按个人所得税纳税起征点每月3500元确定张振才的营业损失。
张振才起诉要求继续履行合同。在张振才起诉后，包凤珍家将张振才的租赁房屋锁掉，明确表明了其不再继续履行租赁合同的意见。因此，张振才应及时考虑另觅他处经营，防止损失扩大。从2014年11月14日至本案判决之日已近五个月，在本案诉讼期间，张振才仍抱有希望要求继续履行合同，因此，原审法院认为，张振才的营业损失可酌情按六个月计算。在本案判决之后，张振才如仍坚持要求继续履行合同，不愿另觅他处经营，由此产生的经营损失应认为是张振才扩大的损失，应由张振才自行承担，不应由违约方即包凤珍等承担。
因此，张振才的营业损失原审法院酌情认定21000元。
综上所述，原审法院认为，张振才与包凤珍之间的租赁合同是双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方签订合同后，均应受到合同的约束。樊永丰作为出租房屋的共有人、与包凤珍又是夫妻关系，在租赁合同履行中也加入了合同，因此，樊永丰应与包凤珍共同承担合同责任。租赁合同属于持续履行合同，在一方明确不履行时，不适宜强制履行，因此，本案租赁合同在包凤珍等终止履行出租方义务时解除。租赁合同解除后，张振才要求再继续使用租赁房屋已经不可能，张振才应腾清在租赁房屋中的物品，搬离租赁房屋。但包凤珍等违约解除合同应承担由此给张振才造成的损失。张振才实际使用租赁房屋至2014年11月13日，因此，张振才应支付2014年9月1日起至2014年11月13日的租金6068元（按74天，每天82元计算；其中82元为30000元除以365天得每天租金82元，取整）。从2014年11月14日起包凤珍等已经不允许张振才使用租赁房屋，因此，从2014年11月14日起张振才不应再承担租金。包凤珍等认为张振才在2014年12月2日起自行撬开门锁又占用租赁房屋没有依据，与现场勘查查明情况不符，因此，包凤珍等要求张振才承担租金的诉讼请求只能部分得到支持。
张振才与包凤珍等之间关于涉诉租赁房屋中的装修等纠纷，双方可另行主张权利。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十四条第一款、第二百二十条、第二百二十一条的规定，原审法院判决：一、张振才与包凤珍在2010年6月4日签订的租房协议在2014年11月14日解除。二、包凤珍与樊永丰应给付张振才维修费2100元并赔偿张振才营业损失21000元，共计23100元。三、张振才应给付包凤珍、樊永丰租金6068元。上述第二项与第三项相抵，包凤珍、樊永丰还应支付张振才17032元，限包凤珍、樊永丰在判决生效后十日内履行。四、张振才应在判决生效后十日内搬离涉诉租赁房屋。五、驳回张振才的其他本诉诉讼请求。驳回包凤珍、樊永丰的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费2300元、反诉案件受理费275元（已经减半收取），由张振才负担1745元，由包凤珍、樊永丰负担830元。
上诉人包凤珍、樊永丰不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决无法律依据且显失公平。一、包凤珍、樊永丰早在2014年8月就向张振才送达解除租赁通知，也给予其时间搬离，但其拒绝搬离才导致包凤珍、樊永丰2014年11月14日强制关闭出租房屋。张振才后于2014年12月2日自行撬开出租房屋搬走屋内全部物品，即使存在营业损失，也仅自2014年11月14日至2014年12月2日之间的18天营业损失。原审法院依据每月3500元计算营业损失且计取6个月，无任何依据，明显有误。二、一审期间，张振才未能提供证明其卷帘门维修费500元、外墙下水改造1600元的正式发票依据。原审法院判决包凤珍、樊永丰支付张振才2100元维修费有误。三、原审法院酌定张振才有6个月的营业损失，则包凤珍、樊永丰6个月的租赁损失也应得到补偿，一审法院未予考虑显失公平。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由张振才承担。
被上诉人张振才辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审另查明，张振才于一审庭审中向原审法院提交张家港市山水装饰工程有限公司2014年7月20日出具的收据两张，分别为卷帘门维修费500元、外墙下水改造1600元，包凤珍、樊永丰在一审庭审中对上述收据不予认可。
上述事实，有原审庭审笔录在案佐证。
二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。
本案二审的争议焦点在于：一、张振才是否存在营业损失，如存在，原审法院计取标准及期限是否合理；二、包凤珍、樊永丰是否应支付张振才卷帘门维修费500元、外墙下水改造1600元；三、张振才是否应向包凤珍、樊永丰支付相关租赁损失。
关于争议焦点一，本院认为，本案系包凤珍、樊永丰在不具备约定解除条件或法定解除条件的情况下强行关闭诉争房屋导致张振才无法实际使用，诉争租赁合同实际解除，上述情形属于包凤珍、樊永丰违约解除，应由包凤珍、樊永丰根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条承担相应的违约责任。张振才主张的营业损失属于其另行寻找替代房屋周转期间内的损失，应属于包凤珍、樊永丰违约解除导致损害赔偿的范围。包凤珍、樊永丰主张张振才的营业损失期限仅为18天，但并未提供证据证明张振才在搬离诉争房屋内物品后即重新营业，对包凤珍、樊永丰上述主张，本院不予采信。自2014年11月14日包凤珍、樊永丰强制关闭诉争房屋至原审判决2015年4月10送达本案双方，已近5个月。原审法院根据公平原则，考虑到张振才营业损失的客观存在及寻找替代房屋的周转期限，酌定包凤珍、樊永丰按个人所得税纳税起征点每月3500元向张振才支付6个月的营业损失，较为合理，应予维持。
关于争议焦点二，首先，关于卷帘门维修费，根据包凤珍与张振才的租房协议约定，卷帘门费用由包凤珍承担。张振才在一审庭审中已对卷帘门维修费用提交收据予以证实，有事实依据，应予支持。其次，关于外墙下水改造，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定，出租人应当履行租赁物维修义务，但当事人另有约定的除外。本案双方就外墙下水改造费用在诉争租赁合同中并无特殊约定，则该外墙下水改造费用应根据上述法律规定确定由出租人包凤珍、樊永丰承担。张振才在一审庭审中亦对外墙下水改造费用提交收据予以证实，有事实依据，应予支持。
关于争议焦点三，本院认为，本案中包凤珍、樊永丰系违约解除一方，应根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条承担赔偿张振才损失的相关违约责任。现包凤珍、樊永丰认为应由张振才承担赔偿其租赁空置损失的观点，与上述法律规定不符，亦无相关事实依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人包凤珍、樊永丰的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费830元，由上诉人包凤珍、樊永丰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 军
代理审判员 沈军芳
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 陆晓婷