江苏省东台市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东开民初字第0600号
原告（反诉被告）宗林，居民。
委托代理人孙建军，江苏天全律师事务所律师。
被告（反诉原告）黄新明，居民。
原告宗林与被告黄新明民间借贷纠纷一案，本院于2014年8月21日立案受理后，依法先由审判员周庆海独任审判，于2014年10月15日公开开庭进行了审理。原告宗林及其委托代理人孙建军到庭参加诉讼。被告黄新明经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。后因案情复杂，依法组成合议庭，于2014年12月5日公开开庭进行了审理。原告宗林及其委托代理人孙建军，被告黄新明到庭参加诉讼。后被告黄新明提出反诉，本院于2015年1月27日和2月10日，再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宗林及其委托代理人孙建军，被告（反诉原告）黄新明均到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论并作出决定。本案现已审理终结。
原告宗林诉称：2013年12月4日，宗林向黄新明借款26万元，以宗林的房产抵押给黄新明作借款担保，并将宗林唯一的房产过户给黄新明。黄新明承诺在2014年8月宗林归还借款后，配合将案涉房产过户给宗林。2014年1月8日，宗林还款6万元。2014年1月14日起，宗林多次找黄新明商谈提前还款及房屋过户事宜，但黄新明拒不理睬。2014年7月19日，黄新明单方申请自来水公司停水，致使原告无法正常生活。为此，请求判令黄新明履行借款协议，即在收取宗林借款20万元时，协助宗林将西湖花园北区39号楼202房产（含6.58平方米的27号车库）恢复到宗林名下，本案诉讼费用由黄新明承担。
被告（反诉原告）黄新明辩称及反诉称：前两次庭审中，黄新明认为房屋买卖有效，宗林所谓的借款系购房款。而此后的庭审中，黄新明对案涉的26万元系借款无异议，并当庭提出反诉称，宗林向黄新明借款26万元，双方约定月息3分，借款期限至2014年8月份，除2014年1月份归还6万元外，其余20万元及利息没有归还，请求判令宗林向其归还借款20万元及利息（从2013年12月4日起计算至2014年8月31日止按月息3分计算，从2014年9月1日起至实际还款之日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍计算），并在宗林向其归还借款本息后，由黄新明将案涉房屋（含27号车库）过户给宗林。
宗林针对黄新明的反诉辩称：对黄新明的诉讼权利无异议，同意归还借款，但是双方未约定利息，当时的借款总额为25.22万元，宗林实际还款6万元，现同意归还剩余借款本金19.22万元。
经审理查明：2013年11月28日，宗林、黄新明签订《房屋买卖合同》约定：宗林将坐落于宁树路252号西湖花园北区39号楼二单元202室的房屋（含土地使用权）转让给黄新明所有，宗林于2013年12月30日前将该房屋正式交付黄新明使用。当日，黄新明为宗林归还了以该房产抵押的贷款11.2万元，并将该房产（含27号车库）过户至黄新明名下，相关过户费用由黄新明交纳。宗林共取得黄新明的借款为25.22万元（含黄新明为宗林代为归还的房贷11.2万元以及办理房产过户手续的相关费用7000余元）。2013年12月4日，宗林、黄新明就上述《房屋买卖合同》和将案涉房产过户登记至黄新明名下的行为而补签《协议书》1份，载明：“今有西湖花园北区39#楼202室住房一套，由于资金问题向黄新明借款26万元（￥260000.00）整并将以上房产抵押过户给黄新明，如宗林在借款到期后（2014年8月份到期），归还全部借款后，黄新明一定配合将房产过户宗林。此协议一式两份，黄新明、宗林各执一份。协议人黄新明2013.12.4协议人：宗林”。2014年1月8日，宗林归还黄新明借款6万元。此后，讼争房屋仍由宗林及其家人居住。双方因履行《协议书》发生争议，遂引起本案诉讼。
庭审中，对《协议书》中所载的借款26万元，宗林认为系其向黄新明所借，且其中的7800元已作为借款期限内的利息预先扣除，其实际取得的借款数额为25.22万元。而黄新明原坚持认为该款系购房款，后认为系借给宗林的借款，该借款双方约定月利率为3%的利息，且第一个月的利息7800元已经在26万元本金中预先扣除。
审理中，案外人季中全曾申请作为第三人参加本案诉讼，庭审后其申请退出本案诉讼，本院依法照准。
上述事实，有协议书、房屋买卖合同、房产证复印件、收条、证人周某的书面证言、录音及双方当事人的当庭陈述等在卷证实。
本院认为：宗林与黄新明签订的《协议书》中所涉借贷部分不违反法律规定，应认定合法有效。《协议书》中关于房屋抵押过户的约定，系宗林以其房产向黄新明转让的形式作为宗林向黄新明借款的担保。此种担保形式并非为法律规定的物权形式，根据物权法定原则，该约定应为无效约定。而该《协议书》系基于双方此前签订的《房屋买卖合同》和将案涉房产过户登记至黄新明名下的行为而补签的。因此，双方此前签订的《房屋买卖合同》和将案涉房产过户登记至黄新明名下的行为系宗林为其向黄新明的借款所提供的担保，该担保形式无效。因此，将案涉房产（含27号车库）过户至黄新明名下的行为亦无效。故宗林请求将案涉房产（含27号车库）恢复至其名下的诉讼请求，本院应予支持。其所涉房产恢复至宗林名下所产生的相关费用应由其自行承担。关于借款数额，双方均认为在交付的借款中预先扣除了利息7800元。交付本金时预先扣除利息的，应当按照实际交付数额认定借款本金，故双方的借款数额应为25.22万元。2014年1月8日，宗林向黄新明归还了6万元应当在本金中予以扣减，故尚欠借款本金19.22万元。至于黄新明所主张的利息，从双方签订的《协议书》来看，虽然没有利息约定，但根据庭审中当事人陈述，双方对预先扣除7800元利息均无异议，说明双方对该借款约定了利息。而黄新明认为该利息系按双方口头约定的月息3分计算1个月的利息。宗林认为是从借款之日起至2014年8月31日止的利息。且双方约定的借款期限近9个月，按7800元利息计算的利率显然与常理不符。通常情况下，民间借贷只预先扣除当月利息。且黄新明另有录音及证人周某的书面证言等证据予以佐证。因此，黄新明主张的双方口头约定月息3分更符合客观实际，本院可以确认。但该月息3分的利息约定，其利率已超过法律规定标准，故黄新明所主张的利息，可从借款之日起至实际还款之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，其超过的部分依法不予保护。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）宗林应在本判决发生法律效力之日起10日内向被告（反诉原告）黄新明支付借款本金19.22万元及利息（从2013年12月4日起至实际履行之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息；
二、被告（反诉原告）黄新明应在本判决发生法律效力之日起20日内协助原告（反诉被告）宗林将坐落于东台市宁树路252号西湖花园北区39号楼二单元202室房产（含27号车库）的所有权人和相应土地使用权人恢复至原告（反诉被告）宗林名下，其恢复登记所产生的相关费用由原告（反诉被告）宗林承担；
案件受理费4300元，反诉案件受理费1050元，合计5350元，由原告（反诉被告）宗林负担5000元，由被告（反诉原告）黄新明负担350元。此款在原告（反诉被告）宗林履行本判决第一项时给付被告（反诉原告）黄新明700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预缴上诉案件受理费（开户银行：盐城市农行中汇支行，账号：40×××21，户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户），在上诉期满的次日起7日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周庆海
代理审判员 张学军
人民陪审员 吕 群
二〇一五年二月十日
书 记 员 张丽娟
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。