广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第1033号
上诉人（原审原告、反诉被告）邓俊球，男，汉族，1972年10月15日出生，住广东省蕉岭县，现住广东省佛山市禅城区。
上诉人（原审原告、反诉被告）黄国胜，男，汉族，1967年7月10日出生，住广东省佛山市禅城区。
上述两上诉人共同的委托代理人聂先平，广东法岸律师事务所律师。
上述两上诉人共同的委托代理人区仕婷，广东法岸律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）佛山市景烨房地产投资策划有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人凌土观。
委托代理人陈志坤，广东泽康律师事务所律师。
委托代理人马颖仪，广东泽康律师事务所律师。
上诉人邓俊球、黄国胜因与被上诉人佛山市景烨房地产投资策划有限公司（以下简称景烨公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2013）佛城法民一初字第400号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、确认邓俊球、黄国胜与景烨公司于2012年8月25日签订的三份《租赁协议》无效；二、邓俊球、黄国胜于判决发生法律效力之日起十日内向景烨公司返还佛山市禅城区张槎街道四马岗侧、红棉新村北侧、编号为北15-18号铺位；三、景烨公司于判决发生法律效力之日起十日内，向邓俊球、黄国胜返还租赁押金39105元；四、邓俊球、黄国胜于判决发生法律效力之日起十日内向景烨公司支付2013年1月至2013年11月的占有使用费43015.50元，自2013年12月起至邓俊球、黄国胜向景烨公司实际返还上述铺位之日止的占有使用费由邓俊球、黄国胜以每月3910.50元的标准向景烨公司计付；五、景烨公司于判决发生法律效力之日起十日内，向邓俊球、黄国胜赔偿装修残值137424元；六、驳回邓俊球、黄国胜的其他诉讼请求；七、驳回景烨公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12315元、鉴定费15000元，共计27315元，由邓俊球、黄国胜负担8195元，由景烨公司负担19120元。反诉受理费751元，由邓俊球、黄国胜负担172元，由景烨公司负担579元。（本诉受理费及鉴定费用邓俊球、黄国胜已向法院预交，反诉受理费景烨公司已向法院预交，且邓俊球、黄国胜同意由景烨公司向其直接支付，经冲抵，由景烨公司负担18948元。景烨公司所负担的费用需于赔偿上述装修残值时一并迳付邓俊球、黄国胜，法院不另收退）
上诉人邓俊球、黄国胜不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院在没有任何事实依据的情况下，认定邓俊球、黄国胜作为承租方在签订租赁协议时未尽应有的审慎义务，邓俊球、黄国胜对其损失应承担30％的责任，该认定错误，应予以纠正。景烨公司明知涉案房屋的土地性质为科教用地不能作为商业用途，其为牟取非法利益刻意谎称该房屋具备商业用途性质可作为餐饮企业经营场所，于2012年8月25日将该房屋租赁给邓俊球、黄国胜作为餐饮企业经营场所。同年9月1日，景烨公司向邓俊球、黄国胜出具书面证明，保证该房屋具备商业用途性质，如有虚假愿承担一切法律责任。之后，邓俊球、黄国胜正式将该房屋作为餐饮企业的经营场所投资经营。从上述事实可以看出，景烨公司利用欺诈的手段蒙蔽邓俊球、黄国胜，致使邓俊球、黄国胜在违背真实意思的情况下与景烨公司签订房屋租赁协议，在房屋租赁协议签订后，景烨公司再次向邓俊球、黄国胜保证该房屋具备商业用途性质，如有虚假愿承担一切法律责任。之后，邓俊球、黄国胜将该房屋作为餐饮企业的经营场所并投资经营，在经营过程中邓俊球、黄国胜发现该房屋不能作为餐饮企业经营场所，餐饮企业根本无法正常经营，所有的资金投入全部无法收回，给邓俊球、黄国胜造成巨大的损失。在整个过程中，邓俊球、黄国胜不存在任何过错，全部损失应由景烨公司承担。
二、一审法院以邓俊球、黄国胜已正常占有使用租赁房屋为由，驳回邓俊球、黄国胜要求景烨公司返还已交的租金及管理费的要求系明显适用法律错误，应予以纠正。尽管《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，但适用本条规定的前提必须是：一、房屋具备了租赁合同中应当具备的功效；二、当事人正常占有并使用了房屋。结合本案，涉案房屋并不具备能作为餐饮企业经营场所的商业用途功效，邓俊球、黄国胜自占有涉案房屋以来一直未能正常使用该房屋（因涉案房屋的土地系科教用地，邓俊球、黄国胜的餐饮企业无法办理相关经营证件，该餐饮企业一直未能正常经营），故此，邓俊球、黄国胜无须向景烨公司支付占有使用费。一审法院错误适用该条规定，驳回邓俊球、黄国胜要求景烨公司返还已交的租金及管理费的请求，严重损害了邓俊球、黄国胜的合法权益。
三、一审法院以邓俊球、黄国胜对涉案房屋装饰装修后已投入使用为由，认定按鉴定造价折旧计算的残值作为邓俊球、黄国胜的实际损失系明显认定事实错误，应予以纠正。邓俊球、黄国胜承租涉案房屋后对其进行了装饰装修，但如前文所述，邓俊球、黄国胜一直无法对其餐饮企业进行正常经营，也就是说邓俊球、黄国胜根本没有正常使用装饰装修后的涉案房屋。一审法院在没有任何事实依据的情况下，认定邓俊球、黄国胜对装饰装修后的涉案房屋进行了投入使用，进而确定邓俊球、黄国胜的损失按照鉴定造价折旧残值计算。上述行为属认定事实错误，并严重损害了邓俊球、黄国胜的合法权益。
四、一审法院剔除鉴定造价中包含服务台、酒柜、小电器等可移动设备的价值后作为邓俊球、黄国胜对涉案房屋装饰装修的损失系认定事实错误，应予以纠正。服务台、酒柜、小电器等可移动设备系涉案房屋装饰装修的附着物，其价值随同该房屋装饰装修后的价值而存在，一旦离开装饰装修后的房屋就不具有所应有的价值，只能成为无用物不具备任何价值。一审法院在没有查清服务台、酒柜、小电器等可移动设备属附着物不能单独计算价值的客观事实，错误的将其剔除出涉案房屋的鉴定造价，明显缩小了邓俊球、黄国胜的实际损失，应予以纠正。
五、一审法院以空调、厨具、餐具、餐台用品等物品系可移动且可重复利用为由，驳回邓俊球、黄国胜向景烨公司对上述物品的折旧费主张，系明显认定事实错误，应予以纠正。邓俊球、黄国胜承租涉案房屋作为餐饮企业经营场所后，投入了大量的资金购置了空调、厨具、餐具、餐台用品等经营物品，但如前文所述，邓俊球、黄国胜一直未能对其餐饮企业进行正常经营，邓俊球、黄国胜所购置的上述物品一直未能正常使用。上述物品闲置已有1年多之久，根据上述物品的性质，已经不具备其原有价值，邓俊球、黄国胜也无法再次利用。一审法院在没有查清上述事实的情况下，错误驳回邓俊球、黄国胜对上述物品的折旧费主张，严重损害了邓俊球、黄国胜的合法权益，应当予以纠正。
六、一审法院判令邓俊球、黄国胜向景烨公司支付涉案房屋占有使用费系明显认定事实错误，应予以纠正。如前文所述，邓俊球、黄国胜一直未能对其餐饮企业进行正常经营，也就是说邓俊球、黄国胜一直都无法正常使用该房屋。且涉案房屋经鉴定机构现场勘查后，景烨公司就已实际占有该房屋。景烨公司向邓俊球、黄国胜主张房屋占有使用费没有任何事实依据，一审法院在没有查清上述事实的情况下，错误判令邓俊球、黄国胜须向景烨公司支付房屋占有使用费，严重损害了邓俊球、黄国胜的合法权益，应当予以纠正。
据此上诉请求：1.撤销一审判决；2.景烨公司返还邓俊球、黄国胜押金39105元、租金35280元、管理费10342.5元；3.景烨公司赔偿邓俊球、黄国胜损失340231.4元（按鉴定造价计付）；4.景烨公司赔偿邓俊球、黄国胜空调、厨具、餐具、餐台用品折旧费；5.驳回景烨公司的全部诉讼请求；6.本案一审、二审的案件受理费、鉴定费均由景烨公司承担。
被上诉人景烨公司答辩称：一、邓俊球、黄国胜作为案涉租赁物业的承租方依法对租赁物负有审慎义务。景烨公司于2008年4月通过拍卖方式取得位于佛山市禅城区张槎街道四马岗西侧、红棉新村北侧地块及地上建筑物（即案涉租赁物业及物业所在地），该地块的证载用途为教育用地。案涉租赁物业并非景烨公司自行兴建，景烨公司通过合法的方式取得物业，但由于原建设人的原因，案涉租赁物业尚未办理有关报建手续也不属于获批的临时建筑，因此，至今未能办理有关权属证明。2012年8月25日，景烨公司与邓俊球、黄国胜签订三份《租赁协议》，约定邓俊球、黄国胜承租上述地块中编号为北l5-18号铺，租赁面积为336平方米，租赁期间自2012年9月1日至2015年8月31日。对于租赁物业所在地的用途及物业的情况，景烨公司也于三份《租赁协议》签订前告知邓俊球、黄国胜，二人在明知案涉租赁物业尚未办理有关报建手续也不属于获批的临时建筑的情况下，仍然愿意与景烨公司签订《租赁协议》承租案涉物业用于经营，其本身存在一定的投机、侥幸心理。景烨公司所出具的《证明》系为了配合邓俊球及黄国胜提交给工商部门办理营业执照之用，并非景烨公司对其的承诺。承租人审查所租用物业的情况既是权利也是义务，在客观事实上，邓俊球与黄国胜已承租且使用涉案物业，不论景烨公司是否已主动告知其物业的情况，该二人也需对物业情况进行了解及审查。一审过程中，景烨公司认为该二人在明知涉案物业的情况下，与景烨公司签订租赁合同，对于涉案合同无效至少要承担50％的责任，但避免诉累，且拟尽快处理此事，即便一审法院认为景烨公司需承担70％的责任，景烨公司也未就此提起上诉。
二、邓俊球、黄国胜已实际使用涉案租赁物业，依法应承担物业使用费。案涉《租赁合同》签订后，景烨公司已将涉案租赁物业交付给邓俊球、黄国胜，该二人已实际使用该物业，且二人至今也尚未将租赁物业交还给景烨公司。租赁物业已实际交付给邓俊球、黄国胜，该二人所经营的餐厅是否开门并不影响其使用物业的客观事实，且从物业的水、电读数可证明二人实际使用了物业，在2013年12月前邓俊球、黄国胜也确认水、电表的读数，即该二人也承认有使用涉案租赁物业。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”一审法院判令邓俊球、黄国胜支付占用费，并驳回邓俊球、黄国胜要求返还已支付的租金、管理费、水电费等租赁费用，适用法律正确，符合客观事实。
三、邓俊球、黄国胜已实际使用租赁物业及内部的装修装饰，在计算装饰装修价值补偿时，依法应按照折旧价计算。如前所述，邓俊球与黄国胜已实际使用租赁物业，装修装饰相应有耗损，且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”涉案房屋装饰装修已完成一年之久，在客观上也存在耗损，不论在法律上或情理上，计算涉案租赁物业内装饰装修价值补偿均应按残值计算。
四、可移动的动产可由邓俊球、黄国胜自行搬离、处分，依法不属于不可拆除的装修补偿范围。服务台、酒柜、小电器、空调等为可移动的动产，均可独立于涉案租赁物业而使用，即便搬离租赁物业也具有使用价值，且该批财物的所有权、支配权仍然属于邓俊球、黄国胜，在其撤场时均可一并搬离，可继续使用、自行处理，因此，不论案涉《租赁协议》被认定无效或确认解除，对其享有该批财物的所有权均无影响，故依法不属于其损失的一部分，景烨公司依法无需就此进行补偿或赔偿。
综上，邓俊球、黄国胜的上诉请求缺乏事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回邓俊球、黄国胜的上诉，维持原判。
双方当事人在二审期间均没有向本院提交新证据。
经审查，原审判决认定的事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，二审期间的争议焦点在于案涉三份《租赁协议》无效后的法律后果应如何确定的问题，对此，针对邓俊球、黄国胜的上诉请求，本院具体分析如下：
第一，邓俊球、黄国胜上诉认为景烨公司谎称案涉租赁场地可用于餐饮企业经营场所，欺骗邓俊球、黄国胜签订《租赁协议》，故合同无效的过错在于景烨公司，邓俊球、黄国胜不存在任何过错。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条中明确规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因此，在订立房屋租赁合同时，不仅出租方负有保证租赁房屋系经合法报建且适于出租的义务，承租方亦应尽合理审查义务，使订立租赁合同的行为不违反有关强制性规定。本案中，景烨公司将没有报建和取得产权以及所属土地地类（用途）不能用作商业用途的商铺出租给邓俊球、黄国胜，其对于《租赁协议》的无效应负主要责任，但对于商铺的产权信息、所属土地性质等邓俊球、黄国胜可要求景烨公司提供或向有关部门查询，现邓俊球、黄国胜未尽相应审查义务而签订本案《租赁协议》，故邓俊球、黄国胜亦存在一定过错。原审法院据此确定景烨公司承担70%的过错责任，邓俊球、黄国胜承担30%的过错责任，分责恰当，本院予以维持。邓俊球、黄国胜的前述主张不能成立，本院不予支持。
第二，邓俊球、黄国胜上诉认为其未能正常使用租赁场地进行经营，故景烨公司应返还邓俊球、黄国胜已交纳的租金及管理费，且邓俊球、黄国胜无需支付占有使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，双方当事人确认邓俊球、黄国胜已交纳案涉铺位的租金、管理费至2012年12月，在此期间双方尚未产生争议，故可认定邓俊球、黄国胜实际占有使用案涉铺位，因此邓俊球、黄国胜主张返还已交纳的租金及管理费，理由不能成立，本院不予支持。同样基于前述司法解释的规定，邓俊球、黄国胜仍应支付占用案涉铺位期间的使用费、管理费。关于具体占用时间的确定问题，邓俊球、黄国胜提出其在一审鉴定后即已搬离案涉铺位，因景烨公司不理会，不肯交接，所以没有完成交接；景烨公司则称对现状不清楚，认为没有交接的原因不在景烨公司。经审查，景烨公司作为造成合同无效的主要过错一方，有义务及时收回商铺以避免损失扩大，本案中邓俊球、黄国胜于2013年3月15日已关铺未经营，至一审就鉴定报告进行质证时即2013年11月已近8个月，邓俊球、黄国胜称其于鉴定后已搬离案涉商铺，而景烨公司称对此不清楚，属于景烨公司怠于行使收回商铺的权利，况且邓俊球、黄国胜在鉴定报告质证时也表示搬离商铺，并因景烨公司不理会而未交接，即景烨公司在此时已清楚知道邓俊球、黄国胜搬离了商铺，应当进行接收商铺，其未予接收，对于之后所发生的扩大损失应自行负担。因此，根据本案的实际情况，本院确定邓俊球、黄国胜应支付占用费的时间截止2013年11月。对于具体支付标准，原审法院酌定按《租赁协议》约定标准的30%计付恰当，本院予以维持，因此，邓俊球、黄国胜应向景烨公司支付2013年1月至11月的占有使用费为43015.5元（3910.5元／月×11个月）。原审法院对此处理不当，本院予以纠正。由于目前双方并未正式办理交接手续，故在景烨公司接收案涉商铺时，如需邓俊球、黄国胜协助，邓俊球、黄国胜仍应履行协助义务，故本院对原审法院判令邓俊球、黄国胜返还案涉商铺予景烨公司的判项仍予以维持。
第三，邓俊球、黄国胜上诉认为其未能正常使用租赁场地进行经营，故对于装修损失不应仅计算残值。经审查，在邓俊球、黄国胜与景烨公司签订《租赁协议》后至双方发生争议前，邓俊球、黄国胜实际占用使用了案涉商铺，从其自认的试营业以及所发生的水电费的事实可以印证，故对装修价值应计算相关折旧。邓俊球、黄国胜同时上诉认为装修损失中不应扣除服务台、酒柜、小电器等可移动设备的价值，但前述设备确可以独立于装修部分另行使用，故原审法院对此部分价值予以扣除恰当。邓俊球、黄国胜还上诉认为景烨公司应赔偿空调、厨具、餐具、餐台等物品的折旧费，但前述物品可以重复利用，故原审法院不予支持相关折旧费用并无不当，本院予以维持。邓俊球、黄国胜的前述理由不能成立，本院不予支持。
综上，邓俊球、黄国胜的上诉主张中成立部分，本院予以支持，无理部分，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，但部分处理不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2013）佛城法民一初字第400号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项、第七项及诉讼费负担部分；
二、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2013）佛城法民一初字第400号民事判决第四项为：邓俊球、黄国胜应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市景烨房地产投资策划有限公司支付2013年1月至2013年11月的占有使用费43015.5元。
如果如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审受理费5672元，由上诉人邓俊球、黄国胜负担5000元，由佛山市景烨房地产投资策划有限公司负担672元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴健南
代理审判员 彭进海
代理审判员 姜欣欣
二〇一四年六月十六日
书 记 员 莫志恒