福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0205民初1884号原告：邱丽凤，女，1982年4月2日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。委托诉讼代理人：瞿钊（原告邱丽凤丈夫），男，1983年7月28日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。原告：方旭金，男，1979年8月28日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。被告：厦门市万科马銮湾置业有限公司，住所地福建省厦门市海沧区新光路253号新阳街道办事处4层412室，组织机构代码：58127905-3。法定代表人：薛峰，董事长。委托诉讼代理人：陈红梅，福建旭丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘福来，福建旭丰律师事务所律师。原告邱丽凤、方旭金与被告厦门市万科马銮湾置业有限公司（以下简称万科公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案后，依法适用简易程序进行审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，先后于2016年8月29日、2016年11月23日公开开庭进行了审理。原告邱丽凤的委托诉讼代理人瞿钊，原告方旭金，被告万科公司的委托诉讼代理人陈红梅、刘福来二次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱丽凤、方旭金向本院提出诉讼请求：1、判令万科公司因交付房屋不符合合同约定，赔偿邱丽凤、方旭金21591元（人民币，币种下同）（层高不足0.1米÷合同层高4.5米×100%×总价971609元）；2、判令万科公司赔偿暂由邱丽凤、方旭金垫付给厦门市万科物业服务有限公司的物业管理费1478元（截止到2016年6月30日）；3、判令万科公司赔偿邱丽凤、方旭金误工费损失5000元；4、本案诉讼费及其他相关费用由万科公司承担。事实和理由：一、建筑结构层高不足，交付房屋不符合合同约定。2014年12月31号，邱丽凤、方旭金与万科公司签订商品房买卖合同，并支付全部款项971609元，合同第三条约定双方买卖标的厦门市海沧区万科城项目五期21#楼B区商业1层225单元（以下简称为“案涉房产”）层高为4.5米。根据厦门市国土资源与房产管理局印发的《厦门市房产面积测量细则》2011版3.9规定，层高取相邻楼层楼板结构面的垂直距离。依据邱丽凤、方旭金与物业管理方协同测量结果，可清楚显示案涉房产层高最大值为4.4米，与商品房买卖合同约定相差0.1米。物业管理方和万科公司均对此测量结果表示认同。鉴于层高0.1米的缺失违背合同约定并对邱丽凤、方旭金财产权造成严重损失，同时考虑到商业街已经建成的既成事实，邱丽凤、方旭金多次向万科公司书面、当面、电话提出交涉并要求赔偿，万科公司一直置邱丽凤、方旭金的合理要求于不顾，并拖延四个月至今无任何解决方案。二、建筑不具备交付条件，应当视为万科公司未交付。合同第八条约定交付时间为2016年6月30日之前，万科公司在2015年12月邮寄交付通知书通知邱丽凤、方旭金于2015年12月31日前往物业签收并预交6个月的物业管理费。根据国务院印发《建筑工程质量管理办法》规定和邱丽凤、方旭金与万科公司签订商品房买卖合同第八条约定：1、万科公司应依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格。万科公司至今未能提供相关验收文件。2、万科公司应依法提供第三方测绘单位出具的《房产测绘报告》。万科公司至今未能提供。3、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道煤气、电信、有线电视、邮政信报箱等设施达到设计要求条件。万科公司至今未提供电信、有线电视、邮政信箱设施。4、分期设计的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成。万科公司至今还在项目五期SOHO装修和浇筑钢筋水泥楼板（案涉房产楼上）。万科公司在2016年3月份还动用大型吊装设备切割案涉房产的防雨棚并做表面涂料处理。邱丽凤、方旭金认为，万科公司所交付的案涉房产完全不具备法律规定和合同约定的交付条件并存在层高缺失的重大建筑结构问题，但万科公司拒绝与邱丽凤、方旭金协商处理。因此，邱丽凤、方旭金诉至法院，提出以上诉讼请求。万科公司辩称，一、万科公司的房屋层高在交付之前已经经过核实，层高符合合同约定，不存在违约事实。二、案涉房产交付当时，万科公司已经就交付的相关验收、设备配备情况向邱丽凤、方旭金进行了展示，邱丽凤、方旭金和交房人员就交房条件进行了现场查看验收，邱丽凤、方旭金确认案涉房产符合约定之后，签收了案涉房产交付了钥匙，案涉房产并非存在缺陷问题。万科公司认为关于交房不符合合同约定的说法没有事实和法律依据。三、针对邱丽凤、方旭金提出了物业费损失，邱丽凤、方旭金已经实际接收房屋，万科公司提供的案涉房产符合规定，邱丽凤、方旭金交付后已经对案涉房产实际使用，因此物业管理费是房屋使用权人的法定义务。邱丽凤、方旭金要求赔偿物业费损失没有事实依据。四、邱丽凤、方旭金要求万科公司支付误工损失费没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月31日，万科公司（注：出卖人）和邱丽凤、方旭金（注：买受人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：03191915），合同约定买受人购买出卖人的商品房：海沧万科城项目五期21#楼B区商业1层225单元，该商品房的用途为商业服务，属钢混结构，层高为4.5米，位于所在建筑设计标高4.5米【地上】第1层，案涉房产总价款为971609元，签订合同前一次性付清全部购房款。合同第八条约定交付条件与期限，出卖人应当在2016年6月30日前，将符合下列约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道煤气、电信、有线电视、邮政信报箱等设施达到设计要求条件。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下方式处理：买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。附件四《前期物业服务合同》第十四条约定，邱丽凤、方旭金应自万科公司交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费。2015年1月9日，万科公司向邱丽凤、方旭金开具销售不动产统一发票。2015年12月16日，万科公司向邱丽凤、方旭金发出一份《交付通知书》，载明案涉房产已经竣工验收合格，具备了合同约定的交付条件，要求邱丽凤、方旭金于2015年12月31日前往厦门市海沧区海沧万科城五期商业街办理交付手续。邱丽凤、方旭金后于2016年4月22日接收案涉房产，并于同日向厦门市万科物业服务有限公司万科城物业服务中心支付了案涉房产2016年1月1日至4月30日的物业服务费、维修资金共计492.72元。邱丽凤、方旭金接收案涉房产后向案外人出租。案涉房产地址的市政编号后确定为霞光东里321号之196。2015年12月25日，案涉房产所在的建设工程消防验收合格。2015年12月26日，案涉房产所在的建设工程经组织建设、设计、勘察、监理、施工单位进行竣工验收，各验收方均出具了质量验收文件，工程质量达到验收标准、观感评定“一般”，工程质量综合评定为“合格”。2016年5月13日，福建省地质测绘院出具一份《厦门市建筑工程竣工规划条件核实测量报告书》，载明项目名称为海沧万科城项目五期21#-24#、34#楼及地下室，“主要规划条件许可情况”载明21#楼一层层高为4.5米，局部挑空8米，“竣工实测情况”载明21#楼一层层高为4.5米（局部层高4.5-7.9米）。2016年5月31日，厦门市规划委员会出具一份《厦门市规划委员会建设工程竣工规划条件核实意见书》（核字第350205201608010号），载明项目名称海沧万科城五期21#-24#、34#楼及地下室，“建筑规划设计审定意见”中载明21#楼一层层高为4.5米，“实测情况”中载明21#楼一层层高为4.5米（局部层高为4.5-7.9米）”。经邱丽凤申请，本院向案涉项目工程监理单位厦门协建工程咨询监理有限公司调取其在2015年12月对案涉房产层高的实测原始数据（包括楼板高度），厦门协建工程咨询监理有限公司于2016年8月25日向本院出具了一份《厦门市海沧区万科城项目五期21#楼B区商业1层225单元店面层高尺寸偏差情况调查报告》，报告载明：设计图纸反映案涉房产设计层高为未降板部分4450mm，降板部位为4300mm；根据厦门市住宅工程分户验收的规定，只有住宅工程需要分户验收，商业项目无须分户验收，故所谓2015年12月对案涉房产层高的实测属非正式的测量摸底，所得数据仅供内部交流使用，并未形成具有法律意义的实测数据文件；厦门协建工程咨询监理有限公司对该项目的层高控制是通过在主体施工阶段对各层板的结构标高进行控制来实现的，各层板标高允许偏差均控制在±10mm。邱丽凤向本院提交一份《现场勘查申请书》，申请现场勘查和测量案涉房产层高，并现场勘查案涉房产楼上施工装修情况。对于邱丽凤的前一项申请，本院于第一次庭审时向邱丽凤释明，现场测量属于专业性事项，并非本院现场勘查所能解决，由邱丽凤、万科公司根据自身诉讼风险判断另行提出测绘鉴定申请。邱丽凤、方旭金与万科公司均未向本院提出相关测量案涉房产层高的鉴定申请。对于邱丽凤的后一项申请，2016年9月6日，本院组织邱丽凤与万科公司进行现场勘查，双方确认案涉房产楼上SOHO处于装修状态，被隔为二层，部分铺设地砖、墙砖。万科公司认为无法确认该装修是业主装修还是谁在装修。经邱丽凤、方旭金申请，证人赵某第一次庭审时出庭作证陈述，案涉房产两个月前就开始有人在使用，案涉房产所在的商业街从2016年2月至7月在施工，施工内容主要是改下水道、搭盖雨棚，案涉房产楼上的SOHO至今还在施工。证人梁某第一次庭审时出庭作证陈述，梁某从2016年1月起承租了与案涉房产相邻的店面做窗帘，从2016年1月到6月持续的重型施工（主要是将店面楼上的一圈屋檐锯掉）影响其正常营业，现在是店面楼上的SOHO在敲敲打打。案件审理过程中，万科公司单方委托厦门市工程检测中心有限公司对海沧万科城五期21#楼商铺进行建筑层高测量。2016年10月17日，厦门市工程检测中心有限公司出具一份《厦门市工程测量成果报告书》（编号：XJJP工程测量20160005），载明房屋的上层楼板结构顶面均已铺设装饰层、无法测量到楼板结构顶面，本次层高为实地测量房屋净高与设计楼板厚度之和，对万科公司指定的6个商铺层高测量，6个商铺均位于一层，设计楼板厚度均为0.11米，霞光东里190号的实测建筑净高4.41米，实测建筑层高4.52米；霞光东里191号的实测建筑净高4.38米，实测建筑层高4.49米；霞光东里193号的实测建筑净高4.39米，实测建筑层高4.5米；霞光东里242号的实测建筑净高4.39米，实测建筑层高4.5米；霞光东里264号的实测建筑净高4.4米，实测建筑层高4.51米；霞光东里265号的实测建筑净高4.38米，实测建筑层高4.49米。邱丽凤申请厦门市工程检测中心有限公司出庭作证拟证明测量位置与案涉房产位置无关。厦门市工程检测中心有限公司出庭作证陈述，在海沧万科城测量层高时有看到门牌××，没有写着霞光东里，成果报告书载明的地址是由委托方提供的。邱丽凤、方旭金庭审举证以下证据：录音光盘、公开投诉信、通话记录详情、短信、照片，拟证明邱丽凤、方旭金多次与万科公司协商未果，万科物业相关人员承认案涉房产层高存在问题，邱丽凤、方旭金所述的层高问题不是个例，是几十位业主共同反映的情况，以及万科公司在交付后持续进行重度施工、作业，严重损害邱丽凤、方旭金的店面收益权。公开投诉信有邱丽凤等人的签字，载明楼板高度不足，不满足交付标准。通话记录详情、短信显示“王经理”回复：“瞿先生，您是按照前天发给我的方式补偿，还是我这边提供关怀方案供您参考”，“按您的方案我没有权限，建议您走法律程序；我的方案补偿一年物业管理费。”万科公司对于邱丽凤、方旭金举证的以上证据均不予认可，认为物业公司与万科公司不同主体，无权对层高进行判断、确认，而且个人也没有能力测算层高，需要以鉴定机构意见为准。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。邱丽凤、方旭金与万科公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。双方均应按照合同约定全面履行各自义务。邱丽凤、方旭金作为买方，已经按合同约定向万科公司履行了一次性支付房款的义务。《商品房买卖合同》第三条约定案涉房产层高为4.5米。万科公司作为卖方，其交付的案涉房产的层高是否符合双方合同约定为本案争议焦点。万科公司提供的厦门市规划委员会出具的《厦门市规划委员会建设工程竣工规划条件核实意见书》、福建省地质测绘院出具的《厦门市建筑工程竣工规划条件核实测量报告书》均载明案涉房产所处的21#楼一层层高为4.5米，厦门市工程检测中心有限公司出具的《厦门市工程测量成果报告书》载明与案涉房产同处21#楼的两套房产层高4.49米，四套房产层高在4.5米以上。本院认为，虽然厦门市工程检测中心有限公司所测量的两套房产层高为4.49米，但根据监理单位的调查报告，各层板标高允许偏差±10mm，换言之，层高偏差±10mm为合理范围之内，因此，万科公司就案涉房产层高符合合同约定已尽举证责任，邱丽凤、方旭金所提供的通话记录详情、短信等不能证明万科公司对于其所提出的层高问题予以认可，邱丽凤、方旭金没有相反证据予以反驳万科公司提供的证据，经本院释明亦未对层高提出鉴定申请，对于万科公司提供的证据本院予以采信。邱丽凤、方旭金以案涉房产层高仅4.4米为由诉请万科公司赔偿21591元，没有事实和法律依据，本院不予支持。案涉房产已于2015年12月26日通过竣工验收，万科公司通知邱丽凤、方旭金于2015年12月31日前接收案涉房产，邱丽凤、方旭金于2016年4月22日接收案涉房产。合同约定如果未在规定日期内未到交付条件，买受人有权拒绝交接，邱丽凤、方旭金已实际接收案涉房产并通过租赁收取租金，应当视为其认同案涉房产已达到合同约定交付的条件，邱丽凤、方旭金应自交付之日起交纳物业服务费。邱丽凤、方旭金主张万科公司在交付案涉房产之后持续施工影响其店面收益，与本案不属同一法律关系。邱丽凤、方旭金在本案诉请万科公司赔偿其已支付厦门市万科物业服务有限公司自2016年1月起的物业服务费，没有依据，本院不予支持。邱丽凤、方旭金还诉请万科公司赔偿误工费损失，亦没有合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告邱丽凤、方旭金的全部诉讼请求。案件受理费502元，由原告邱丽凤、方旭金负担，于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长  陈基周代理审判员  谭婉群人民陪审员  周晓勇二〇一七年二月二十日书 记 员  林 烨附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。