南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秦商初字第741号
原告中国银行股份有限公司南京城南支行，住所地南京市秦淮区仓巷122号。
代表人陈坚，行长。
委托代理人李毅，江苏致邦律师事务所律师。
委托代理人孙侨，江苏致邦律师事务所律师。
被告诸春梅，女，1975年4月21日生，汉族。
被告杨小建，男，1970年6月16日生，汉族。
被告南京和成置业有限公司，住所地南京市溧水区永阳镇中大街68-55号。
法定代表人金仲周。
原告中国银行股份有限公司南京城南支行（以下简称中国银行城南支行）与被告诸春梅、杨小建、南京和成置业有限公司（以下简称和成公司）借款合同纠纷一案，原告中国银行城南支行于2014年4月18日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法组成合议庭，于2014年9月5日公开开庭进行了审理。原告中国银行城南支行委托代理人李毅到庭参加诉讼。被告诸春梅、杨小建、和成公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国银行城南支行诉称，被告诸春梅为购买位于南京市溧水区通济名仕阁x幢xxxx室的房屋，向原告中国银行城南支行申请商业性贷款。原告中国银行城南支行与被告诸春梅、和成公司因此签订贷款合同一份，约定被告诸春梅向原告中国银行城南支行贷款28万元，由被告和成公司为上述贷款合同项下债务提供连带责任保证担保。被告诸春梅将购买的位于南京市溧水区通济名仕阁x幢xxxx室的房屋抵押给原告中国银行城南支行作为上述贷款合同项下债务履行的担保。原告中国银行城南支行与被告诸春梅、和成公司签订《南京市房地产抵押合同》一份，并办理了抵押登记，原告中国银行城南支行已领取上述抵押房产的房屋他项权证。被告杨小建作为被告诸春梅的配偶，向原告中国银行城南支行出具《共同还款承诺书》和《共有人声明书》，承诺愿对被告诸春梅的上述债务承担共同还款责任，并同意将上述抵押房产抵押给原告中国银行城南支行。上述合同签订后，原告中国银行城南支行按约向被告诸春梅发放贷款28万元，但被告诸春梅并未按约履行还款义务，连续逾期超过三期，已构成违约，原告中国银行城南支行依照合同约定，宣布贷款合同项下的债务全部提前到期。原告中国银行城南支行催收未果，故诉至法院，请求依法判令：1、被告诸春梅、杨小建偿还原告中国银行城南支行贷款本金206243.69元并支付利息、罚息（截至2014年5月16日，利息为2336.02元，罚息为54.16元，自2014年5月17日起至实际给付之日止的利息、罚息按贷款合同约定计算）；2、确认原告中国银行城南支行对被告诸春梅用于抵押的位于南京市溧水区通济名仕阁x幢xxxx室的房产享有优先受偿权；3、被告和成公司对被告诸春梅、杨小健的上述债务承担连带还款责任。
被告诸春梅、杨小健、和成公司未作答辩，亦未向本院提交证据。
经审理查明，2009年1月4日，原告中国银行城南支行（贷款人）与被告诸春梅（借款人）、和成公司（保证人）签订编号为09年C2F字007号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（以下简称贷款合同），约定：被告诸春梅向原告中国银行城南支行贷款人民币28万元用于购买位于南京市溧水区望京街8号通济名仕阁x幢xxxx室的房产；贷款期限为180个月，自贷款人实际放款日起算；贷款利率执行浮动利率，浮动周期为一年，即从贷款人实际放款日起一年内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮30%计息，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮30%作为下一个浮动周期的适用利率；贷款采用按月等额本息方式还款；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止；逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收40%；被告和成公司为被告诸春梅在贷款合同项下的债务提供连带责任保证担保。贷款合同附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》载明：借款人未按期归还贷款本息即构成违约，贷款人有权宣布合同项下的贷款本息全部或部分提前到期，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失并要求保证人承担保证责任；除依法另行确定或当事人另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用），由借款人承担。
2009年1月4日，被告杨小健向原告中国银行城南支行出具《共同还款承诺函》、《共有人承诺函》各一份，承诺自愿作为共同债务人对被告诸春梅在前述贷款合同项下的债务承担连带还款责任，同意将位于南京市溧水区永阳镇望京街8号通济名仕阁x幢xxxx室的房产抵押给原告中国银行城南支行作为被告诸春梅在前述贷款合同项下债务清偿的担保。
2009年1月4日，被告诸春梅（借款人、抵押人）、杨小健（抵押人）、和成公司（担保人）与原告中国银行城南支行签订《溧水县房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》一份，约定：被告诸春梅购买由被告和成公司建设的商品房，向原告中国银行城南支行借款并将所购商品房抵押给原告中国银行城南支行作为借款担保，且被告和成公司自愿为被告诸春梅担任该借款的保证人；本合同对应的主债合同为编号为09年C2F字007号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；被告诸春梅、杨小健自愿将所购位于南京市溧水区永阳镇望京街8号通济名仕阁x幢xxxx室的房产抵押给原告中国银行城南支行，抵押担保的范围为借款本金及利息，违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；被告和成公司愿为被告诸春梅、杨小健以上借款承担连带保证责任，担保期间自本合同生效之日起至原告中国银行城南支行领取上述所购商品房他项权利（抵押权）证书之日止。2011年10月14日，原告中国银行城南支行领取上述抵押房产的房屋他项权（抵押权）证，他项权证载明：房屋所有权人为诸春梅，债权数额为28万元。
上述合同签订后，原告中国银行城南支行于2009年1月12日按约向被告诸春梅贷款28万元，被告诸春梅在借款借据上签名确认。被告诸春梅在合同履行期间连续超过三期未按约按时足额偿还贷款，截至2014年5月16日，被告诸春梅尚欠原告中国银行城南支行借款本金206343.69元，利息为2336.02元，罚息为54.13元，利息、罚息合计2390.15元。原告中国银行城南支行为催收贷款委托江苏致邦律师事务所律师代理诉讼，支付律师代理费11851元。
另查明，被告诸春梅、杨小健于1996年8月9日登记结婚，被告诸春梅向原告中国银行城南支行借款的事实发生在被告诸春梅、杨小健夫妻关系存续期间。
本案审理过程中，原告中国银行城南支行申请撤回要求被告和成公司对被告朱春梅、杨小健的债务承担连带还款责任的诉讼请求，本院裁定予以准许。
上述事实，有原告中国银行城南支行提供的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《南京市溧水县房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》、房屋他项权证、借款借据、欠款明细清单、律师费发票、支付凭证、委托代理合同及当事人陈述等材料予以证实，本院予以确认。
本院认为，原告中国银行城南支行与被告诸春梅签订的贷款合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行合同义务。合同签订后，原告中国银行城南支行已按合同约定发放了贷款，被告诸春梅亦应按照合同约定履行还款义务。被告诸春梅在合同履行期间连续逾期超过三个月，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告中国银行城南支行有权依照合同约定要求被告诸春梅清偿借款本金及利息，同时对逾期借款按照约定的罚息利率计收罚息和复利。截至2014年8月6日，被告诸春梅尚欠原告中国银行城南支行借款本金206343.69元，利息、罚息合计为2390.15元。故原告中国银行城南支行要求被告诸春梅偿还借款本金206343.69元并支付利息、罚息的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。对未按裁判文书指定的期间履行给付义务的利息计算已由法律作出规定，故利息、罚息应计算至判决确定的给付之日止为宜。原告中国银行城南主张利息、罚息计算至实际清偿之日止，本院不予支持。根据贷款合同约定，在被告诸春梅违约的情况下，因合同争议解决发生的律师费用，由被告诸春梅承担。本案中，因被告诸春梅未按合同约定偿还贷款，原告中国银行城南支行为实现债权而支付的律师代理费11851元，应由被告诸春梅承担。原告中国银行城南支行主张被告诸春梅支付律师代理费11851元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告诸春梅的上述贷款发生在其与被告杨小健夫妻关系存续期间，属于夫妻共同债务，被告杨小健应承担共同还款责任。被告诸春梅将位于南京市溧水区永阳镇望京街8号通济名仕阁x幢xxxx室的房屋抵押给原告中国银行城南支行作为贷款合同项下债务履行的担保，且已办理抵押登记，原告中国银行城南支行对该抵押物享有抵押权，在被告诸春梅不履行前述到期债务时，原告中国银行城南支行有权就上述抵押物在抵押担保范围内优先受偿，但应以登记债权数额28万元为限。原告中国银行城南支行关于就上述抵押物优先受偿的诉讼请求，合法有据，本院予以支持，但应以登记债权数额28万元为限。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十七条、第二百零三条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告诸春梅、杨小健于本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司南京城南支行偿还借款本金206343.69元及利息、罚息（截至2014年5月16日，利息、罚息合计为2390.15元；自2014年5月17日起至判决确定给付之日止的利息、罚息，按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的利率标准计付）。
二、被告诸春梅、杨小健于本判决生效之日起十日内支付原告中国银行股份有限公司南京城南支行律师代理费11851元。
三、如被告诸春梅、杨小健不履行上述第一、二项判决主文所确定的债务，原告中国银行股份有限公司南京城南支行有权依法处置被告诸春梅用于抵押的位于南京市溧水区永阳镇望京街8号通济名仕阁x幢xxxx室的房屋，并以折价、变卖或拍卖上述抵押物所得价款在登记债权数额28万元范围内优先受偿。
四、驳回原告中国银行股份有限公司南京城南支行的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4583元，公告费600元，合计5183元，由被告诸春梅、杨小健负担（被告诸春梅、杨小健应负担的诉讼费用已由原告中国银行股份有限公司南京城南支行预交，由被告诸春梅、杨小健于本判决生效之日起十日内一并支付给原告中国银行股份有限公司南京城南支行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并根据对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼支行，账号：10×××76）。
审 判 长 陈学明
人民陪审员 陈文美
人民陪审员 胡连霞
二〇一四年十月十八日
见习书记员 孔凡燕