广西壮族自治区防城港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）防市民一终字第186号
上诉人（一审原告）东兴市大三联商厦有限公司，住所地广西东兴市北仑大道298号。
法定代表人何淞，该公司董事长。
委托代理人韦冠武，广西君惠律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）东兴市桂滨商贸有限公司，住所地广西东兴市北仑大道298号。
法定代表人苏萍，该公司董事长。
委托代理人何岳，广西北仑律师事务所律师。
上诉人东兴市大三联商厦有限公司（以下简称大三联公司）因与被上诉人东兴市桂滨商贸有限公司（以下简称桂滨公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服东兴市人民法院（2013）东民初字第416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月6日立案受理后，依法组成由审判员崔静担任审判长、审判员张小明、代理审判员何丽敏参加的合议庭，于2014年6月10日公开开庭审理了本案。书记员廖兰担任法庭记录。上诉人大三联公司的委托代理人韦冠武，被上诉人桂滨公司的委托代理人何岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2007年12月20日，大三联公司与桂滨公司签订《房屋租赁合同》和《补充协议》，双方约定：桂滨公司将位于东兴市北仑大道298号的房屋第一层、第二层共6910平方米出租给大三联公司经营商场；如合同终止或解除，双方结清各自应承担的费用后，桂滨公司全额退还租赁保证金给大三联公司，大三联公司返还房屋及其附属设施给桂滨公司，大三联公司自行购置的固定不可搬动的设备设施（自动步梯）及装修一次性无偿转让给桂滨公司，退还房屋后大三联公司未经桂滨公司同意遗留的物品，桂滨公司有权自行处置；如因桂滨公司原因致使大三联公司在合同期限内搬出房屋的，桂滨公司除承担违约责任外，还应按大三联公司投入装修费用折价一次性支付给大三联公司。该《房屋租赁合同》和《补充协议》同时对租赁期限、租金及支付方式、双方的权利和义务等均做了约定。2011年3月12日，在合同履行过程中双方就变更原合同问题经平等协商一致，又达成《补充协议》，约定：双方一致同意将房屋租赁期限变更为从2007年12月20日起至2012年3月20日止。该《补充协议》同时对租金支付、处理与其他租赁户关系、违约责任、期满退房等方面作出了具体约定。
2012年1月10日，大三联公司以存在重大误解为由诉至一审法院，要求撤销2011年3月12日双方所签订的《补充协议》。该院经审理作出（2012）东民初字第108号民事判决，驳回大三联公司的诉请。大三联公司不服判决向防城港市中级人民法院提起上诉，防城港市中级人民法院于2012年6月5日判决驳回上诉，维持原判。2012年4月24日桂滨公司诉至一审法院，要求大三联公司将其租赁的场所返还桂滨公司，该院经审理作出（2012）东民初字第192号民事判决，判决大三联公司在十五日内将东兴市北仑大道298号房屋第一、二层返还给桂滨公司。大三联公司不服判决，提起上诉。防城港市中级人民法院于2013年3月25日判决驳回上诉，维持原判。
从2007年12月20日至2012年3月20日，大三联公司应支付桂滨公司实际使用租赁房屋的租金和房屋装修、设备购置安装款共计7593370元。大三联公司实际支付租金及房屋装修、设备购置安装款共计8651899.90元。2007年7月28日，大三联公司交给桂滨公司租赁房屋定金10万元。2012年3月26日、27日，桂滨公司以检修电路设备为由拉闸停电。2012年4月17日、18日，桂滨公司强行关闭供电系统。2012年6月6日，桂滨公司向大三联公司发出《关于限期清场的通知》，要求大三联公司在2012年6月10日前将全部场地及相关设施归还桂滨公司。大三联公司拒绝签收。2012年6月13日，双方将租赁场所上锁，大三联公司不再经营和使用该场地。2012年6月28日、29日，东兴市工业贸易和信息化局牵头组织各相关部门协助大三联商场经营户撤场。根据时间安排，在公安干警的守卫下，经营户顺利进场打包。二楼超市的撤场区域在超市负责人吴川军经理的指挥下进行，员工有20多人（身穿大三联公司标志性服装）。2012年7月，桂滨公司通知大三联公司处理剩余的货架、电脑台等物品，大三联公司予以拒绝。2012年8月9日，桂滨公司向东兴市公证处申请对东兴市北仑大道298号桂滨财富广场第一、第二层商铺内的现状进行证据保全。东兴市公证处于2012年8月9日16时20分到保全证据现场，现场商铺已基本清空，只有一些货架、货柜和拆除下来的空调及少许商品未搬走，没有经营户在商场内营业，并对东兴市北仑大道298号桂滨财富广场第一、第二层商铺内的现状进行了拍摄和拍照，制作《现场工作记录》。保全证据后，桂滨公司将大三联公司剩余物品推到商场后门停车通道垃圾池旁。
一审法院认为，大三联公司与桂滨公司签订的《房屋租赁合同》和2011年3月12日签订的《补充协议》是双方当事人真实的意思表示，合法有效，各方均应遵守。关于大三联公司要求桂滨公司返还多收取的房屋租金和房屋装修、设备购置安装款1058529.9元，租赁保证金10万元的问题。按双方签订的《房屋租赁合同》的约定，从2007年12月20日至2012年3月20日，大三联公司应当支付桂滨公司实际租赁房屋租金和房屋装修、设备购置安置款共计7593370元。大三联公司实际支付8651899.90元。此外，大三联公司还交给桂滨公司租赁房屋定金10万元。2012年3月20日租期届满后，大三联公司要求桂滨公司返还多收取的房屋租金和房屋装修、设备购置安装款1058529.9元以及租赁定金10万元，理由充分，予以支持。在2012年6月13日商场上锁后至2012年6月28日东兴市人民政府相关部门主导开锁时，大三联公司商场设备、商品齐全。2012年6月28日、29日，在政府部门主导下，大三联公司进行商品撤场。大三联公司及商场经营户的物品均由大三联公司及商场经营户自行处理，大三联公司完全有时间、有能力控制并自行处置商场设备和商品。且合同约定退还房屋后大三联公司未经桂滨公司同意遗留的物品，桂滨公司有权予以处置，大三联公司因没有搬离而造成的损失，无权要求赔偿。大三联公司诉称桂滨公司偷拆偷卖商场设施设备、商品，但没有提供充分的证据予以证实，不予采信。大三联公司要求桂滨公司返还价值2838264.10元商场设备及价值1919228.04元商场商品，理由不充分，不予支持。关于大三联公司要求桂滨公司赔偿装修损失1135408元的问题。合同约定如合同终止或解除，大三联公司自行购置的固定不可搬动的设备设施（自动步梯）及装修一次性无偿转让给桂滨公司，如因桂滨公司原因致使大三联公司在合同期限内搬出房屋的，桂滨公司除承担违约责任外，还应按大三联公司投入装修费用折价一次性支付给大三联公司。大三联公司是在合同期满后搬出房屋，其要求桂滨公司赔偿装修损失1135408元，理由不成立，不予支持。关于大三联公司要求桂滨公司赔偿因强行停电造成经济损失313103.19元的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，桂滨公司两次停电是事实，但大三联公司仅提供照片和自行制作的报损表，均无法证明其损失，故其主张因桂滨公司停电造成经济损失313103.19元的诉请，因证据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条的规定，判决：一、桂滨公司返还大三联公司1158529.9元；二、驳回大三联公司的其他诉讼请求。案件受理费71126.5元，由大三联公司负担59937.5元，桂滨公司负担11189元。
上诉人大三联公司不服一审判决，上诉称：一、桂滨公司单方强行封锁商场是违法行为，一审判决未予认定，属定性错误。二、大三联公司的商场设备和商品是物品，按物权高于债权的原则，桂滨公司无权以合同债权纠纷为由加以扣押甚至侵占。大三联公司在被桂滨公司强行封锁商场后，要求桂滨公司清点商场设备、商品并登记造册，遭桂滨公司无理殴打，后请求政府部门和法院主持清点仍无果。大三联公司的行为系积极采取适当措施避免损失扩大。桂滨公司提供的监控视频可证实桂滨公司一直在偷拆、偷卖大三联公司商场的设备、商品，桂滨公司应承担返还或赔偿责任。三、大三联公司与桂滨公司的原租赁合同期限是10年，土建和装修均按10年标准进行。现因桂滨公司采取欺诈手段迫使大三联公司签订补充协议，把合同期限缩短为5年，大三联公司的土建和装修投入远未收回。依照公平原则，桂滨公司应补偿大三联公司的商场土建、装修损失，一审判决以合同约定为由不予支持而无视合同履行过程中的情况变化，显失公平。四、桂滨公司的两次停电行为侵犯了大三联公司的合法经营权，应承担侵权责任，赔偿损失。大三联公司主张的停电损失有事实依据，一审法院不予支持错误。请求二审法院：一、撤销东兴市人民法院（2013）东民初字第416号民事判决第二项；二、桂滨公司向大三联公司返还或赔偿价值2838264.1元的商场设备和价值1919228.04元的商场商品；三、桂滨公司赔偿大三联公司装修损失1135408元；四、桂滨公司赔偿大三联公司因强行停电造成的损失313103.19元。本案诉讼费用由桂滨公司负担。
被上诉人桂滨公司辩称：一、2012年6月28日、29日在政府部门主导下，大三联公司进行撤场，其有时间、有能力处置财产，其要求桂滨公司返还或赔偿两百多万元的商场设备和商品无事实和法律依据。二、根据双方签订的房屋租赁合同第六条约定，租赁期满装修等不可搬运的设备归桂滨公司所有。双方后来签订的补充协议是对租赁期限的变更，对于租赁期满后商品、设备的处理没有变更，大三联公司要求桂滨公司赔偿装修损失没有合同依据。三、从提交证据来看，第一次停电是东兴市桂滨物业公司而不是桂滨公司造成的，并且桂滨公司提供的证据因是其单方制作，不能证明其损失的存在，故大三联公司主张停电损失没有事实和法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。
本案二审查明的事实除一审查明的“2012年3月26日、27日，桂滨公司以检修电路设备为由拉闸停电”因与事实不符有误外，其他与一审查明的事实一致。
二审另查明，2012年3月26日、27日、28日，桂滨公司以检修电路设备为由拉闸停电。
综合诉辩双方当事人的意见，本案的争议焦点是：一、大三联公司主张桂滨公司返还或赔偿价值2838264.10元商场设备和价值1919228.04元商场商品有无事实和法律依据；二、大三联公司主张桂滨公司赔偿装修损失1135408元有无事实和法律依据；三、大三联公司主张桂滨公司赔偿因强行停电造成大三联公司损失313103.19元有无事实和法律依据。
本院认为：大三联公司与桂滨公司签订的房屋租赁合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审判决确认房屋租赁合同和补充协议合法有效正确，本院予以维持。
一、关于大三联公司主张桂滨公司返还或赔偿价值2838264.10元商场设备和价值1919228.04元商场商品有无事实和法律依据的问题。在2012年6月13日商场上锁至同月28日东兴市政府相关部门主导开锁时，商场的设备和商品均齐全完好。2012年6月28日、29日，在政府部门主导下，大三联公司进行撤场。此时大三联公司和一楼商场经营户可控制并自行处置商场设备和商品。此后，政府部门虽不再组织撤场，但大三联公司和一楼商场经营户在无他人阻挠其撤场情况下，亦可自行处置商场设备和商品。对于大三联公司和商场一楼经营户撤场后遗留在商场的物品，依双方签订的房屋租赁合同第六条的约定桂滨公司有权自行处置。故大三联公司主张桂滨公司强占并偷拆、偷卖其商场设备和商品的上诉理由因无事实依据不能成立，本院不予支持。
二、关于大三联公司主张桂滨公司赔偿装修损失1135408元有无事实和法律依据的问题。大三联公司主张其与桂滨公司签订的原租赁合同租期是10年，土建和装修均按10年标准进行，现合同期限缩短为5年。依照公平原则，桂滨公司应补偿大三联公司的商场土建、装修损失。根据双方签订的房屋租赁合同第六条约定，如合同终止或解除，大三联公司自行购置的固定不可搬动的设备设施（自动步梯）及装修一次性无偿转让给桂滨公司。虽然该房屋租赁合同在履行过程中发生情况变化，租赁合同期限缩短为5年，但双方在补充协议第五条中对此约定，合同期限届满，大三联公司按原房屋租赁合同第六条约定退还房屋。故大三联公司在合同期满后退出商场，要求桂滨公司赔偿装修损失1135408元的主张无事实和法律依据，一审不予支持正确，本院予以维持。
三、关于大三联公司主张桂滨公司赔偿因强行停电造成大三联公司损失313103.19元有无事实和法律依据的问题。虽然桂滨公司对商场两次强行停电，但大三联提交的照片、报损表等仅为单方制作材料，其对营业损失也仅为单方估算，均无法证明其因桂滨公司强行停电造成的具体损失。故大三联要求桂滨公司赔偿停电损失313103.19元的主张证据不足，一审根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决不予支持正确，本院予以维持。
综上所述，一审认定基本事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费71126.5元（上诉人东兴市大三联商厦有限公司已预交），由上诉人东兴市大三联商厦有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔 静
审 判 员 张小明
代理审判员 何丽敏
二〇一四年七月二十八日
书 记 员 廖 兰