广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肇四法大民初字第306号
原告（反诉被告）康海成，男，汉族，住湖南省衡东县，身份证号码：×××7414。
委托代理人郭鹏志，广东安鼎律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘峰，男，汉族，住河北省任丘市，身份证号码：×××7115。
委托代理人冯标。
原告康海成与被告刘峰租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月12日立案受理后，被告刘峰于2014年10月15日提起反诉，本院依法组成合议庭，于2014年12月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）康海成及其委托代理人郭鹏志、被告（反诉原告）刘峰及其委托代理人冯标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。（为使行文简洁，下文的“原告（反诉被告）”统一表述为“原告”，“被告（反诉原告）”统一表述为“被告”）
原告康海成诉称：2012年10月15日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告承租被告位于肇庆市高新区临江工业园宝盈路华峰机械有限公司院内厂房6336平方米、综合楼计2435平方米，合同约定：租期从2012年12月15日至2022年12月14日，月租金前三年为每月78000元，每三年递增10%；原告签订租赁合同的当天向被告支付定金20000元，另外130000元在被告向原告正式交付厂房且乙方验收无误后当天交付；如被告超过两个月未能交付建筑物给原告使用，除不可抗力如天气、政府干预，则定金双倍退还原告。合同还约定被告须提供验收合格的建筑的基本消防设施及有水电设施及负荷给原告使用，其中约定被告提供的用电负荷，在前半年负荷为100千瓦，半年后需达到315千瓦……等。合同签订后，原告按约定向被告支付首期定金20000元。2012年12月15日，被告仍无法向原告提供合乎约定的出租房屋，2012年12月27日，被告联系原告，声称马上即可提交约定的厂房及办公楼，要求原告向其支付其余定金，鉴于厂房等出租物并未交付及验收，原、被告约定再付定金120000元，其余定金10000元交接验收后付清。后原告发现该厂房设施不齐，没有用电报装，经多次催促，被告拒不报装用电，导致原告无法使用该建筑。原告收受原告定金，但拒不履行合同义务，导致原告无法实现合同目的，给原告造成具体损失，依法应双倍返还定金，并承担相应责任。据此，请求法院：1.认定被告根本性违约，判令解除《租赁合同》；2.判令被告双倍返还原告定金280000元；3.判令被告承担本案诉讼费用。
为了证明其本诉诉讼主张，原告康海成提供了以下证据：
1、租赁合同，证明双方设定的权利义务，同时也说明了被告没有按照合同约定的标准，向原告移交出租物，构成违约；
2、被告身份证，证明被告的诉讼主体资格；
3、收据2张，证明原告向被告交付了定金，被告在违约的情况下，应双倍退还。
被告刘峰对本诉辩称：2012年10月份，原告（反诉被告）康海成在中介经纪人的带领下到答辩人所有的坐落在肇庆市高新区临江工业园宝盈路的肇庆大旺华峰机械有限公司现场实地查看了公司内的厂房（建筑面积约6336平方米）、综合楼（建筑面积约2435平方米）及厂内空地（以下简称涉案租赁物业）。答辩人向康海成介绍了涉案租赁物业的详细情况：该物业所占土地是由答辩人购买所得，由于肇庆市高新区用地指标的安排原因，暂时未能办理土地使用证，以至虽然该物业已经完工，消防设施也已全部配套齐全，但该物业仍未能办理验收，但厂内已通水、通电。康海成清楚了解涉案租赁物业的情况后，经与答辩人协商一致，于2012年10月15日签订了《租赁合同》，合同约了租赁期限、租金等内容，还约定了：保证金共150000元，康海成在签订合同当天支付订金20000元，另外130000元在答辩人正是交付厂房且康海成验收无误后当天交付，该保证金在租赁期满，不再续租并付清费用后不计息返还；答辩人在2012年12月15日前将涉案租赁物业交付康海成使用，2012年12月15日前，康海成预付第一个月的租金，以后每月5日前支付当月租金；租赁期内，康海成过期支付租金，每一天按租金的1%收取滞纳金，过期支付租金达15天的，则视作康海成违约处理，答辩人有权解除合同，没收保证金；租赁期内，康海成增建或改建建筑物时，必须征得答辩人书面同意，如康海成擅自增建或改建建筑物则视作康海成违约处理，答辩人有权解除本合同，没收保证金；租赁期内，康海成中途解除本合同，必须提前三个月书面通知答辩人，通知期间租金照常缴交，答辩人不予退还保证金；租赁期内，康海成未按合同规定履行责任造成违约，答辩人有权解除本合同，收回厂房，没收保证金，并依法追收康海成拖欠款项及滞纳金。上述合同签订后，康海成向答辩人交付了订金20000元，并在同年11月进入已通水、通电的涉案租赁物业进行装修工作。至此，答辩人已事实上将涉案租赁物业交付给康海成使用。直至2012年12月15日，康海成一直未按约定交付剩余的130000元保证金也没有交付第一个月的租金。经答辩人多次催收，康海成拖延至2012年12月27日才向答辩人交付了120000元保证金，剩余款项一直拖延未予支付，其后，答辩人发现康海成在未告知更没征得答辩人同意的前提下擅自在综合楼的三楼改建了隔断、并在综合楼的楼顶加建了洗澡房。由于康海成存在保证金未完全付清、租金未付及未经同意擅自增建及改建等违约行为，答辩人遂与康海成产生争议。期间，康海成突然拆走了厂内的电线（现仍留有康海成接驳电线的瓷瓶）并把此前已运入的设施搬走，并在2013年8月份派人向答辩人口头提出解除合同。鉴于康海成的行为已构成根本性违约，致使答辩人蒙受巨额经济损失，依据相关法律规定及双方的合同约定，康海成应当承担违约责任：除无权要求退还保证金外尚需立即支付拖欠款项，答辩人决定提出反诉予以主张权利。综上，康海成拒不履行合同义务，恶意拖欠租金及保证金的行为，已使双方无法实现合同目的，答辩人同意解除《租赁合同》。而康海成的其他诉讼请求缺乏事实及法律依据，请法院依法予以驳回。
为支持其抗辩理由，被告刘峰向本院提供了以下证据：
1、企业法人营业执照、供地协议，证明涉案租赁物业归被告所有；
2、租赁合同，证明双方就涉案租赁物业的租赁事宜签订合同的事实及约定；
3、现场照片，证明原告拆走对涉案租赁物业进行电线接驳后遗留的瓷瓶、原告对涉案租赁物业进行装修及原告擅自改建的隔断、加建了洗澡房，被告已事实上将涉案租赁物业交付给原告使用且已配套消防设施；
4、肇庆科顺生物科技有限公司证明、公司营业执照、供电方案（高压），证明被告取得315型变压器的用电负荷使用权；
5、肇庆大旺华峰机械有限公司水费缴费清单，证明涉案出租物业已通水；
6、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证，证明涉案物业的用地许可情况。
对原告提供的证据，被告刘峰的质证意见为：对证据2的真实性、合法性、关联性无异议；对证据1、3的真实性、合法性均无异议，但对关联性有异议。证据1不能证明被告存在违约行为，也不能证明被告未把租赁物移交给原告；证据3中的第一份收据只能证明原告在合同签订的第二天向被告支付了20000元的合同保证金，第二份收据合同明确约定在厂房交付和验收合格后才缴纳的，原告已经支付了120000元证明被告事实上已经把租赁的厂房和空地移交给原告占有和使用，且原告还有10000元没有交付。
对被告提供的证据，原告康海成的质证意见为：对证据1真实性、合法性无异议，关联性有异议，本案的租赁合同是以被告刘峰的名义签订的，肇庆大旺华峰机械有限公司是独立主体，不能与自然人混为一谈；对证据2真实性、合法性、关联性有异议，不属于规范的土地出让协议，不具备法律效力，且合同主体存在涂改；对证据3真实性、合法性、关联性有异议，即使照片内容属实，也不能证明原告所证明的事实；对证据4的真实性请法院核实，对合法性，根据《中华人民共和国电力供应与使用条例》第三十条“用户不得有下列危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为：……（六）未经供电企业许可，擅自引入、供出电源或者将自备电源擅自并网”，行政法规禁止私自转供电的行为，从法律上说，如果被告真的是用转供电，是违法的，原告有理由拒绝使用；对证据5请法院核实，与原告的诉讼请求也没有关联性；对证据6真实性无异议，合法性和关联性有异议，建设用地许可证是2012年7月9日核发的，被告所提交的供地协议是2005年的，建设用地规划许可是属于前置性文件，被告在没有许可证的前提下，是属于违法用地，被告提供的施工许可证上面标注的建筑规模是3650㎡，原、被告签订的《租赁合同》出租面积是8771㎡，远远超过施工许可的范围。
被告刘峰反诉称：（反诉事实及理由与前述答辩意见一致）请求法院：1、判令被反诉人康海成立即支付10000元保证金并交付780000元租金（租金按78000元／月，自2012年12月15日计至2013年10月15日止）给反诉人刘峰；2、被反诉人康海成承担本案的全部诉讼费用。
为了证明其反诉诉讼主张，被告刘峰提供的证据有：1、企业法人营业执照、供地协议；2、租赁合同；3、现场照片；4、肇庆科顺生物科技有限公司证明、公司营业执照、供电方案（高压）；5、肇庆大旺华峰机械有限公司水费缴费清单。（证明内容如前所述）
原告康海成对反诉辩称：第一，原告并没有实际使用被告的厂房，不存在租金给付的问题；第二，被告没有交付厂房，厂房没有经合法验收，没有合法报装电力，没有达到双方租赁合同约定的条件；第三，从程序来讲，被告因为超过诉讼时效已丧失了胜诉权，追索租金的时效为一年，被告在自身违约的情形下，在原告提起诉讼后才匆匆提起反诉，是诉讼的策略考虑，其反诉缺乏事实和法律依据。
对被告提供的反诉证据，原告康海成的质证意见为：与本诉中对被告刘峰提供的证据的质证意见一致。
经审理查明：被告刘峰是肇庆大旺华峰机械有限公司的法定代表人，该公司属有限责任公司（自然人独自）。2012年10月15日，原告康海成（乙方）与被告刘峰（甲方）签订《租赁合同》，合同约定：①物业基本情况：甲方将坐落肇庆市高新区临江工业园宝盈路华峰机械有限公司内厂房、综合楼及整体场地出租给乙方使用，该厂房为工业用途，该厂房总面积约为6336平方米，综合楼建筑面积约2435平方米，甲方保证该厂房权属清楚，如发生与甲方有关产权或债务纠纷概由甲方负责清理并承担民事责任；②租赁期限及租金：租赁期限为10年，即从2012年12月15日至2022年12月14日，从交付当天算起30天为免租装修期；厂房租金为8元／平方米、综合楼为10元／平方米，即建筑物（含空地）每月租金合计78000元，租金交付方式为每1个月一期，以转账方式支付给甲方，租金每三年递增一次，每次10%……；③保证金：保证金共150000元，乙方在签订本合同的当天向甲方支付20000元，另外130000元在甲方正式交付厂房且乙方验收无误后当天交付，该保证金在租赁期满，乙方不再续租，经甲方验收建筑物后，且乙方付清水电费、税费、工人工资、租金之日起3天内由甲方不计利息返还乙方，如甲方超过两个月未能交付给乙方使用，除不可抗力如天气、政府干预，则订金双倍退还乙方；④建筑物的移交、交付标准和租金支付时间：甲方在2012年12月15日前将该建筑物交付给乙方使用……，厂房交付标准：全厂区地面平整硬化，厂房四周围好，办公楼水电门窗及一楼前厅落地玻璃装好。2012年12月15日前，乙方预付第一个月的租金，以后每月5日前支付当月租金；⑤甲方的责任和权利：1.甲方提供经政府有关部门验收合格的该建筑物的基本消防设施给乙方使用，基本消防设施的费用由甲方负责；2.甲方提供有水电设施和水电负荷给乙方使用（乙方正是生产半年内用电量为100千瓦，半年后需达到315千瓦）……6.租赁期满，如乙方不再续租，则所有入墙地的固定装修、临时建筑物和水、电设施均属甲方所有……；⑥乙方责任：1.租赁期内，乙方过期支付租金，每一天按租金的1%收取滞纳金，过期支付租金达15天内的，则视作乙方违约处理，甲方有权解除合同，没收保证金；……4.租赁期内，乙方增建或改建建筑物时，必须征得甲方书面同意，如乙方擅自增建或改建建筑物则视作乙方违约处理，甲方有权解除本合同，没收保证金；……；⑦甲方的违约责任：租赁期内，甲方中途解除本合同，必须提前3个月书面通知乙方，甲方要将租赁保证金双倍返还乙方；⑧乙方的违约责任：1.租赁期内，乙方中途解除本合同，必须提前3个月书面通知甲方，通知期间租金照常缴交，甲方不予退还保证金；2.租赁期内，乙方未按合同规定履行责任造成违约，甲方有权解除本合同，收回厂房，没收保证金，并依法追收乙方拖欠款项及滞纳金……等。除此以外，合同还约定了解除合同、合同生效、争议解决方式等内容。2012年10月16日，原告向被告支付保证金20000元。2012年12月27日，原告向被告支付保证金120000元。
2012年2月10日，案外人肇庆科顺生物科技有限公司与广东电网公司肇庆大旺供电局签订《供电方案》，约定用电地址、性质、设备容量、供电方式等内容，其中用电性质为永久用电；用电设备容量为大工业，用电合计315kva（kw）；配电变压器容量为315kva。2014年10月13日，案外人肇庆科顺生物科技有限公司出具《证明》，内容为：本公司经与刘峰协商一致，在本公司没有投产前，从2012年10月1日起将公司的315型变压器的用电负荷提供给肇庆大旺华峰机械有限公司使用，本公司投产（生产）时提前1个月通知对方停止使用供电，刘峰（肇庆大旺华峰机械有限公司）按其公司实际用电量依供电局的收费标准每月向本公司支付电费。
2014年10月28日，本院向广东电网有限责任公司肇庆大旺供电局发出协助查询函，要求该局核实肇庆大旺华峰机械有限公司是否有办理用电报装，以及已办理用电报装的单位，将用电负荷提供给其他未办理用电报装的单位使用的行为，是否违反相关法律法规、政策性规定。该局于2014年12月5日复函，内容为：肇庆大旺华峰机械有限公司在2014年7月份有办理过用电包装，但至今尚未收到其电力安装工程方面的委托设计书给我局备案；依据《供电营业规则》第十四条、第一百条的相关规定，用电客户不得自行转供电，擅自供出电源，需要承担相应的违约使用电费。
另查明，肇庆大旺华峰机械有限公司于2012年5月18日通过挂牌方式竞得位于肇庆高新区科顺生物科技有限公司西面、肇庆富盛复合材料有限公司北面一宗国有土地，用地净面积13162.58平方米，用途为工业用地，已签定《国有建设用地使用权出让合同》，缴纳出让金和契税，并已办理国有建设用地批文，但该宗地至今仍未进行土地确权登记，还没有办理《国有土地使用证》，在肇庆高新区暂无土地使用权登记记录。2012年7月9日，肇庆大旺华峰机械有限公司就位于高新区临江工业园、科顺生物科技西面的工业用地（用地面积：红线13162.58平方米；蓝线14002.00平方米）取得肇城规高新地字第（2012）89号建设用地规划许可证。2012年10月24日，肇庆大旺华峰机械有限公司就位于高新区临江工业园、华峰厂区内的厂房a、办公楼（建设规模3650㎡）取得建设工程施工许可证（编号441222200812300301）。除此以外，肇庆大旺华峰机械有限公司没有取得其他工程的建筑工程施工许可证。
庭审中，当本院问及被告“是否你们（刘峰）要求他们（康海成）进场装修的？”，被告回答“是的”。此外，被告刘峰自述，原告康海成退场的时间大概为2013年4、5月份，。
以上事实，有原、被告的陈述及提供的证据材料、本院制作的开庭笔录及本院向肇庆高新技术开发区规划发展和国土局、广东电网有限责任公司肇庆大旺供电局、肇庆市大旺区房地产交易中心调取的资料予以证实，足以认定。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。争议焦点为：一、原告康海成是否有权要求解除合同并要求被告刘峰双倍返还定金；二、被告刘峰是否已交付厂房；三、康海成应否支付租金。
针对争议焦点一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，被告刘峰出租给原告康海成的位于高新区临江工业园、肇庆大旺华峰机械有限公司厂区内的厂房和综合楼的总面积约为8771㎡（厂房总面积约为6336㎡，综合楼建筑面积约2435㎡），而根据被告刘峰提供的报建资料，肇庆大旺华峰机械有限公司就该厂区内的厂房a、办公楼取得建设工程施工许可的建设规模仅为3650㎡，被告刘峰出租的厂房面积已超出肇庆大旺华峰机械有限公司取得建设工程施工许可的范围，在一审法庭辩论终结前，被告刘峰亦未能就超出施工许可的范围已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设提供相关证据。因此，原、被告于2012年10月15日签订的《租赁合同》为无效合同，本案不存在主张解除合同的问题，对原告康海成解除合同的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告刘峰将未取得建设工程规划许可的厂房出租，对《租赁合同》的无效具有重大过错，应将收取的定金140000元返还给原告，亦无权要求原告康海成支付余下的10000元保证金。原告康海成主张双倍返还保证金，于法无据，本院不予支持。
针对争议焦点二，被告刘峰是否已交付厂房的问题。原告康海成认为，涉案厂房没有经合法验收，没有用电报装，不符合交付标准，被告刘峰尚未交付厂房，不存在使用及支付租金（占有使用费）的问题。被告刘峰认为，原告康海成已经支付定金140000元，且原告对涉案租赁物业进行装修及擅自改建的隔断、加建了洗澡房，证明被告已事实上将涉案租赁物业交付给原告使用且已配套消防设施。双方对厂房是否交付，持有不同的意见。被告是否已交付厂房，应结合《租赁合同》约定的交付条件予以分析。根据《租赁合同》的约定，涉案厂房的交付标准为：“全厂区地面平整硬化，厂房四周围好，办公楼水电门窗及一楼前厅落地玻璃装好”。原告康海成并未提供证据证明被告提供的厂房条件不符合上述约定的交付标准。原告仅认为涉案厂房没有提供经有关部门验收合格的消防设施，没有用电报装。首先，被告提供案外人肇庆科顺生物科技有限公司出具的《证明》，证明其通过转供电的方式向原告提供了符合合同约定的用电负荷，但该转供电的行为因违反《中华人民共和国电力供应与使用条例》第三十条关于“用户不得有下列危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为：……（六）未经供电企业许可，擅自引入、供出电源或者将自备电源擅自并网”的规定。根据《中华人民共和国合同法》第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”的规定，本院对被告的上述履行合同的方式不予认可，应视为被告未提供符合合同约定的供电设施给原告；其次，被告刘峰提供的照片虽然能反映涉案厂房中设有消防设施，但其未能举证证明涉案建筑物及消防设施已经过政府有关部门验收合格。故本院对原告所述的关于被告没有提供经有关部门验收合格的消防设施及用电报装的意见予以采纳。但被告未能提供符合合同约定的相关设施，应属于被告未履行《租赁合同》中约定的甲方责任，而不能据此认为被告尚未交付符合“全厂区地面平整硬化，厂房四周围好，办公楼水电门窗及一楼前厅落地玻璃装好”标准的厂房。故综合上述分析，本院对原告关于厂房未交付的抗辩理由不予采纳。但结合《租赁合同》中关于“保证金共150000元，签订合同当天支付20000元，另外130000元在正式交付厂房且验收无误后当天交付”的约定，原告康海成于签订合同当天支付了20000元保证金，在2012年12月27日仅交付了120000元保证金，尚有10000元未支付，在被告未能提供充分证据证明未交付剩余10000元的有其他原因的情况下，本院有理由相信，保证金未支付完毕的原因为“交付厂房且验收无误”的条件未成就，即虽然已交付，但厂房基本设施未全部通过原告验收。
针对争议焦点三，原告应否支付2012年12月15日至2013年10月15日的租金的问题。本案中，因《租赁合同》被本院认定为无效，属自始无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，被告主张的租金应定性为房屋占有使用费。原告抗辩认为，由于被告提供不符合标准的厂房在先，其没有缴交租金（占有使用费）的义务，且被告追索租金（占有使用费）的请求已超过诉讼时效。针对原告抗辩认为被告追索租金的请求已超过诉讼时效，其无需支付租金（房屋占有使用费）的问题。根据《中国人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定：下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或拒付租金的。第一百三十七条的规定：“诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起开始计算。”本案中，双方均未提供证据证明原告腾退厂房的时间。根据被告的庭审自述，原告康海成在2013年4、5月份退出厂房，2013年8月向其口头提出解除合同。结合原告的陈述可以确认，在被告刘峰提起反诉之前，原告康海成早已经将厂房腾退给被告。而被告的自述也可以证明被告也最迟在2013年8月已清楚自己取回厂房的占有使用权，故原告的占有使用状态并非一直在持续，自2013年9月起，被告可自行安排使用及收益，不存在因原告未及时腾退所造成的占有使用费损失的问题。从被告所主张的占有使用费的时间段来看，实际上是双方签订《租赁合同》后、原告腾退厂房前，被告认为其应收取的租金，该占有使用费具有租金性质，与合同到期或无效后，因承租人不配合腾退所产生的占有使用费，有根本的区别。虽然法律并未明确规定具有租金性质的占有使用费应适用何种诉讼时效，但考虑到假如在合同无效前，被告因怠于向原告主张租金，已超过一年诉讼时效，却在合同被法院判决无效的情况下，因租金的性质发生变化，反而不继续适用一年诉讼时效，即因被告的过错反而变相延长了诉讼时效，不仅对非过错方造成更大的不公，且不有利于稳定社会经济秩序，违背了诉讼时效的立法目的，故本案中，被告主张的占有使用费，应适用一年的诉讼时效。虽然《租赁合同》约定，原告过期支付租金超过15天的，视作原告违约，被告有权解除合同，没收保证金，但被告至今未提供证据证明其曾以原告拖延租金为由口头或书面向原告提出解除合同及没收保证金，亦未提供证据证明原告退场后至其提起反诉期间，其曾向原告主张权利或存在其他中止、中断、延长事由，故被告的主张确实已超过一年的时效。实际上，被告自合同约定的免租装修期满之日或者双方发生争议之日，就已经知道其权利被侵害，但截至其提起反诉之日，其一直未向原告催收租金，应属怠于行使权利。其次，针对原告认为被告提供不符合标准的厂房在先，故原告没有缴交租金（占有使用费）义务的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。即被告除了履行交付厂房的义务外，还负有保持租赁物符合约定用途的义务，以确保合同目的得以实现。本案中，涉案租赁的厂房约定为工业用途，合格的用电设施及消防设施应属于出租人应提供的确保租赁物符合约定用途的基本设施，且被告提供该确保租赁物符合约定用途的基本设施的义务，自被告交付厂房之时就应开始。而根据《租赁合同》中关于“从交付当天算起30天为免租装修期”的约定，原告自交付之日起30天后才负有缴交租金的义务。就先后履行顺序而言，被告提供确保租赁物符合约定用途的基本设施的义务在前，原告缴交租金的义务在后。但如前所述，被告在交付厂房后，厂房内设有的消防设施及用电报装并不符合合同的约定，且被告未提供经有关部门验收合格的消防设施及合法的用电设施，被告的行为已构成违约，该违约行为发生在原告应履行缴交租金的义务之前。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，原告有权拒绝支付租金（占有使用费）。从实现合同目的的角度分析，被告出租的厂房在交付时未配备经有关部门验收合格的消防设施及合法的用电设施，也未取得相应的建设工程施工许可，并不符合相关行政管理的规定，在此情况下，原告难以办理相关证照，必然会影响原告实现工业生产及经营的合同目的。最后，关于被告认为原告在未告知更没征得其同意的前提下擅自在综合楼的三楼改建了隔断、并在综合楼的楼顶加建了洗澡房，存在违约行为的主张。根据双方签订的《租赁合同》，双方在多处约定了关于装修的内容，包括“从交付当天算起30天为免租装修期”、“租赁期满，如乙方不再续租，则所有入墙地的固定装修、临时建筑物和水、电设施均属甲方所有”、“租赁期内，乙方增建或改建建筑物时，必须征得甲方书面同意，如乙方擅自增建或改建建筑物则视作乙方违约处理，甲方有权解除本合同，没收保证金”，虽然《租赁合同》中明确约定“乙方增建或改建建筑物时，必须征得甲方书面同意”，但结合本案的相关证据，及《租赁合同》中关于“免租装修期”的约定，应当认定被告对于原告入场装修是允许的，并且在庭审中，被告亦明确承认了是其要求原告先进场装修的，被告作为涉案厂房控制人，对原告入场装修经过不可能完全不知情，故对于被告提出的原告未经其书面同意入场进行装修，存在违约行为的辩解意见，本院不予采信。综上所述，被告主张原告支付2012年12月15日至2013年10月15日的占有使用费，于法无据，本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国电力供应与使用条例》第三十条第（六）项之规定，判决如下：
一、被告刘峰于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告康海成返还定金140000元；
二、驳回原告康海成的其他诉讼请求；
三、驳回被告刘峰的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5500元，反诉受理费5850元，共计11350元，由被告刘峰负担8600元，由原告康海成负担2750元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 长 李月明
审 判 员 彭静雯
人民陪审员 李 健
二〇一五年二月十一日
书 记 员 梁始延