上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第2095号
原告丁雪燕。
委托代理人林卫，上海市耀良律师事务所律师。
被告刘传英。
委托代理人李晓，系被告刘传英儿子。
原告丁雪燕与被告刘传英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年11月4日公开开庭进行了审理。原告丁雪燕的委托代理人林卫，被告刘传英的委托代理人李晓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告丁雪燕诉称，原告为方便女儿读书，于2013年8月20日与被告签订了房屋租赁合同，约定原告承租被告位于上海市闵行区房屋，租赁期限自2013年8月25日至2016年6月10日，月租金6，000元（人民币，下同），租赁保证金12，000元；被告应保证该房屋及装修、附属设施、设备处于正常的可使用状态，若原告发现房屋及装修、附属设施及设备有损坏或者故障时，应及时通知被告维修，被告应在接到原告的通知后的三天内进行维修。原告自入住后的冬天起，发现两间房屋内的空调都不好，冬天不能制热。自2014年入夏以来，次卧的空调经常不能启动。为此原告多次联系被告，然后根据被告的指定联系一位叫范某的，但一直没人来维修。原告于2014年6月24日再次致电并短信范某，要求其尽快来维修，遭范某拒绝。原告于2014年6月30日短信范某，通知其已经根据合同解除了房屋租赁合同，并已经在6月30日搬离了租赁房屋。2014年7月1日，原告委托律师致函被告，要求被告返还租赁保证金12，000元，并支付违约金6，000元，被告不予理睬，故起诉要求被告返还租赁保证金12，000元，并支付违约金6，000元。
审理中，原告变更诉讼请求为要求被告归还原告租赁保证金11，695元，要求被告支付违约金6，000元。
原告向本院提供了以下书面证据以证明其诉称成立：
1、房屋租赁合同1份，证明原、被告之间的房屋租赁关系，约定了相关权利义务；
2、银行流水单1份，证明原告支付了被告租赁保证金12，000元和两个月租金12，000元；
3、2014年6月30日短信1组，证明搬离得到了被告的同意，原告就保证金事宜要求被告退还；
4、通话记录1组，证明2014年1月至2014年6月期间与范某的通话记录；
5、物品外出放行条1份，证明原告于2014年6月30日下午14时30分搬离租赁房屋；
6、律师函1份，证明原告委托律师向被告发函。
被告刘传英辩称，原告提出解除合同的理由不能成立。原告主张空调损坏没有依据，即使空调损坏，原告并未通知被告进行修理；原告称一直与范某联系维修，但被告不知情；且根据双方合同约定，原告不能以被告不修理空调为由解除合同。根据房屋租赁合同约定，原告应于2014年6月25日前支付2014年6月25日至同年8月25日期间的房租，然原告至2014年7月28日仍未支付该期租金。被告没有违约，无需支付违约金。原告支付的保证金在扣除一个月零三天的租金后剩余5，400元，该款扣除原告拖欠的水、电、煤费用后尚余5，159.30元，该款作为原告违约的违约金扣除，被告无需再返还。
被告向本院提供以下书面证据以证明其辩称成立：
1、工商银行转账明细1组，证明原告未按时支付房租，原告支付房租至2014年6月25日；
2、公用事业费发票1组，证明原告没有与被告交接就走了。
上述证据经庭审质证，被告对原告提供的证据的质证意见：证据1、证据2无异议；证据3、证据4真实性无异议，具体细节由范某确认；证据5无异议；证据6真实性无异议，被告本不同意解除合同，但因原告已经搬走，故确认双方房屋租赁合同已经解除，但不愿意退还保证金。原告对被告提供的证据的质证意见：证据1真实性无异议，相差两三天不能说明原告未按时支付房租，原告支付房租至2014年6月25日；证据2无异议，没有交是因为原告没有拿到单据就离开了，同意在押金中扣除公用事业费305元。本院对双方提供的证据的认证意见如下：一、对原告提供的证据的认证意见：原告提供的证据真实、合法、与本案有关联，本院予以确认。二、对原告提供的证据的认证意见：被告提供的证据真实、合法、与本案有关联，本院予以确认。
经被告申请，证人范某述称，其从事旅游票务工作，在给被告送旅游票子的时候认识了被告。在给被告送票子的时候知道被告位于上海市闵行区的房子要出租，其自作主张将该房屋挂在网上出租，中介给其打电话称有个女的（即本案原告）带了个小姑娘要借房子，其就打电话告知了被告。被告问是什么性质的，其与中介约了时间去中介碰头，原告称女儿在隔壁学校读书，要借三年，希望租金便宜点，其告诉原告房东要求月租金6，500元，原告希望6，000元且最后一个月免租。经其游说，被告同意了原告的要求。其向被告要了房屋钥匙带原告去看房，看房时原告提出要求把房屋打扫干净，并将窗户用塑料纸贴起来，故其自费购买了涂料及塑料纸，花了两个双休日做好，这些事实被告均不知情。原告入住的时候带来了合同，还跟其说到搬场的时候要求其帮忙。在签好合同后，被告将钥匙及门卡交给了原告。搬家那天，其去帮忙，原告还给了其500元以示感谢。大概一周之后，原告致电其称空调坏了，其去看了并找了中央商场的师傅修理，其支付了维修费220元及加急费50元。其中220元被告报销了，50元其自己承担了。又过了一周，原告致电其称冰箱坏了，其去看了，发现系关门太重导致，只要轻轻关就可以了。又过了半个月，原告致电其称纱窗坏了，其告知原告让原告找人修理，其付钱。修理当天原告不在家，其将修理纱窗的钱留在原告家中，原告称次日会还给其，然次日向原告要求时原告翻脸了，其也就算了。租赁期间，原告还称水龙头坏了漏水，其买了龙头叫物业维修，其支付了10元修理费。为了以后再有类似的事情，其去中央商场拿了联系卡给原告。大概过年的时候，原告再致电其，其就不再理睬原告了。2014年过完年后，原告有拖欠房租的情况发生，被告致电其要求其向原告催讨，故其打电话给原告要求原告支付房租，原告要求换空调，其告知原告房屋不是其的，不可能换；另原告要求装宽带。2014年6月晚上11时，原告又打电话给其，称空调坏掉了，其不理原告。2014年6月30日，原告发短信给其，其也发了短信给原告，但系其气话，被告并不知道。在整个出租过程中其未收取过被告的钱款，也不作为被告的代理人，其想帮原告及被告的忙，却两头受气。
原告对证人证言的质证意见：没有异议，但证人系被告的代理人，包括在网上挂出租信息，修理空调、龙头，费用由被告报销，为被告催讨房租等。被告对证人证言的质证意见：没有异议。本院对证人证言的认证意见：原、被告对证人证言无异议，本院予以确认。
经审理查明，2013年8月，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告租借被告位于上海市闵行区的房屋，租赁期限自2013年8月25日至2016年6月10日；月租金6，000元，租金按两个月为一期支付，第一期租金于签约当日支付，以后每期租金支付时间为25日前，每期租金由原告支付至被告工商银行帐户；租赁保证金12，000元，该款由被告于租赁关系消除且原告将房屋及附属物交割清楚且原告付清所有应付费用当日无息返还原告；被告应保证房屋及装修、附属设施、设备处于正常的可使用状态，若原告发现房屋及装修、附属设施及设备有损坏或者故障时，应及时通知被告维修，被告应接到原告通知后的三日内进行维修，逾期不维修，原告可以代为维修，费用由被告承担。2013年8月12日原告通过转帐方式支付原告24，000元（其中12，000元为租房保证金）。2014年1月至同年6月期间，原告曾与被告及案外人范某电话联系。2014年6月30日，原告与案外人范某短信联系，称租赁房屋内家电不能正常运作，故其从该日开始终止租赁合同，不再承租房屋，原告可以不追究被告违约责任，但要求退还租赁保证金。范某回短信称原告一直不按时付租金，被告不追究原告违约，但要求原告一星期内搬走，短信发出时间点为证。
2014年6月30日下午14时30分，原告搬离被告房屋。
另查明，被告出租的上述房屋由案外人范某帮忙挂牌出租，原告在租赁房屋期间遇空调、水龙头、纱窗等损坏时，曾致电案外人范某，由范某出面为原告解决问题。原告有拖欠租金的情况发生时，亦由范某出面向原告催讨租金。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，本院予以确认。房屋租赁合同履行过程中，原告因房屋内的家电、设备等出现问题而多次致电案外人范某，范某亦根据原告的要求进行了一定的维修。2014年6月30日，原告发短信给范某并告知范某解除与被告之间的房屋租赁合同关系。本院认为，原告仅凭租赁房屋内的家电、设备损坏并不必然取得单方解除权，然本院注意到，范某通过短信的方式同意原告解除房屋租赁合同，且范某承诺不追究原告的违约责任并要求原告在一星期内搬走，原告亦在2014年6月30日搬离了租赁房屋。那么范某是否有权代表被告，范某同意解除房屋租赁合同的意思表示对被告是否有效？对此，本院认为，被告出租房屋通过案外人范某进行挂牌，原、被告双方通过范某斡旋签订租赁合同，租赁房屋内家电、设备等出现问题由范某进行维修，从原告的角度看，范某的种种行为均显示范某系被告的代理人，原告有理由相信范某有代理权，故范某向原告发出的要求原告一周内搬离并不追究原告违约责任的短信内容对被告有约束力，该短信到达原告时生效。综上，双方房屋租赁合同解除，被告应当退还保证金，原告要求被告在扣除相关费用后退还11，695元符合法律规定，本院予以支持。至于原告主张的违约金，本院认为，租赁房屋内有家电、设备损坏，被告有维修义务，原告可以向被告主张，如果被告不维修，原告亦可自行维修后要求被告支付相关费用，然原告径行要求解除房屋合同并要求被告承担违约责任不符合双方合同约定，亦不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，判决如下：
被告刘传英于本判决生效之日起十日内归还原告丁雪燕租赁保证金11，695元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费250元，减半计收125元，由原告丁雪燕负担43.78元，被告刘传英负担81.22元，被告刘传英负担之款于本判决生效之日起十日内支付原告丁雪燕。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 沈慧芬
二〇一四年十二月十五日
书记员 张金连
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。