广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第807号
上诉人（原审原告）：吴允峰，男。
委托代理人：黄正，广东深宝律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘一奇，男。
委托代理人：欧辉，广东鹏合律师事务所律师。
上诉人吴允峰因与被上诉人刘一奇租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法沙民初字第1076号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2013年5月5日，吴允峰、刘一奇之间达成口头转让协议，由刘一奇承租的上南白龙商业步行街C幢2、3楼房屋转让给吴允峰，约定先预交定金1000元给刘一奇，转让费140000元，然后吴允峰向龙商业步行街每月支付租金22000元，租期从2013年5月5日到2016年2月28日。当日，吴允峰向刘一奇支付了转让德兴楼定金1000元。2013年5月6日，刘一奇将上述租赁物交付吴允峰使用。2013年5月7日，刘一奇出具收据确认收到吴允峰转让德兴楼转让费140000元（该款吴允峰已通过银行转账支付给刘一奇），吴允峰确认尚欠5000元。吴允峰主张其与刘一奇母亲在涉案租赁物共同经营，收取了一个星期的租金，后于2013年5月14日搬出了涉案租赁物，并通知刘一奇收回涉案租赁物，但刘一奇不予理睬。刘一奇则对此予以否认，认为租赁合同转让已经完成，也没有收到吴允峰发出的律师函及信息。庭审中，吴允峰主张涉案租赁房屋没有合法的房产证、规划许可证等合法有效证件，同时房屋存在严重的消防及质量隐患，刘一奇当时告知吴允峰出租屋的使用率是100%，但实际使用率大概只有82%，刘一奇存在欺诈行为，因此口头转让协议是无效的，刘一奇取得的财产应该返还给吴允峰。刘一奇则予以否认，当时转让给吴允峰时已经明确告知吴允峰有7间房没有租出去，且双方在一个星期内已经确认过，只有312的房屋是渗水，但刘一奇已经请师傅维修好，也告知了吴允峰，每层楼有四个消防栓、四个灭火器，每年需要向消防局交纳600元消防费，消防局每年都有做消防验收。另查，刘一奇提供了其与“白龙商业步行街”（未经工商登记）签订的《租赁合同》及白龙时装街收款收据，该合同显示刘一奇向“白龙商业步行街”承租了涉案租赁物作为出租房使用，押金22000元，期限为2011年3月1日至2016年2月28日，每月租金22000元。刘一奇提供的租赁合同转让同意书显示，“白龙商业步行街”同意刘一奇将深圳市宝安区沙井街道上南大街白龙商业街C栋德兴楼2楼至4楼租期为2011年3月1日至2016年2月28日的租赁合同转让给吴允峰，合同相应的权利和义务均由吴允峰承担。
吴允峰一审诉讼请求为：1、确认吴允峰、刘一奇双方于2013年5月5日达成口头租赁协议无效；2、刘一奇立即返还吴允峰人民币141000元及利息（利息计算时间从起诉之日开始算至实际还清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息）；3、本案诉讼费用由刘一奇承担。
原审法院认为，刘一奇将其与“白龙商业步行街”签订的《租赁合同》中的权利义务转让给吴允峰，因此双方之间已经形成转让合同关系，本案的案由应为债权债务概括转移合同纠纷。本案的争议焦点是吴允峰、刘一奇之间达成的口头转让协议是否有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。首先，吴允峰主张刘一奇存在欺诈的行为，但吴允峰没有提供任何证据予以证实，且刘一奇对此也予以否认，故对吴允峰的该项主张，原审法院不予采纳。其次，《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。根据刘一奇提供的证据显示，“白龙商业步行街”同意刘一奇将深圳市宝安区沙井街道上南大街白龙商业街C栋德兴楼2楼至4楼租期为2011年3月1日至2016年2月28日的租赁合同转让给吴允峰，吴允峰在庭审中也确认每月是向“白龙商业步行街”交纳租金，因此涉案的合同转让行为是取得了合同对方当事人“白龙商业步行街”同意的，吴允峰已经取代刘一奇成为租赁合同的当事人。第三，吴允峰并未提供充分证据证实租赁合同存在无效的情形，且吴允峰和刘一奇之间的口头转让协议与涉案租赁物的租赁合同属于两个独立的合同，即使租赁合同无效也不影响口头转让协议的效力。综上，吴允峰、刘一奇之间达成的口头转让协议并未违反法律法规的强制性规定，吴允峰也没有提供证据证实其他存在无效的情形，故吴允峰主张双方之间达成的口头转让协议无效，原审法院不予支持，其要求刘一奇返还转让费及利息，没有法律依据，原审法院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、驳回吴允峰的全部诉讼请求；二、本案受理费1560元，由吴允峰承担。
上诉人吴允峰不服原审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原审判决，予以改判；2、判决确认吴允峰与刘一奇双方于2013年5月5日达成的口头租赁协议无效；3、判决刘一奇立即返还吴允峰人民币141000元及利息（利息计算时间从起诉之日始算至实际还清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息）；4、本案一、二审诉讼费用均由刘一奇承担。事实和理由主要如下：一、本案事实上是租赁合同纠纷，案件所涉及的相关协议均属于无效的合同，一审法院完全没有查清事实，对案件的事实错误认定，改变案由，主观臆断、明显偏袒刘一奇，显失公正。首先，一审法院对本案所涉及的房屋性质、产权属性等没有查实，导致本案的事实没有查清。本案所涉物业系刘一奇从“沙井上南白龙商业步行街”（注：该主体未登记注册）承租下来的位于深圳市宝安区沙井街道上南白龙商业步行街C幢2、3栋房屋，其租赁期限从2011年3月1日至2016年2月28日。2013年5月份刘一奇与吴允峰商定，将该产权不明的物业转让给吴允峰，房屋转让使用截止时间同样至2016年2月28日，转让费共计145000元，转让定金1000元，按双方当初真实的意思表示，双方当初约定事实上是将涉案租赁物转租给吴允峰。吴允峰后来发现房屋很多设施存在严重的质量、消防安全问题，房屋的出租使用率并不象刘一奇当初所说的有那么高，刘一奇弄虚作假、欺诈吴允峰，而且本案所涉租物并没有经过相关部门的竣工验收、规划许可、消防验收以及相关的产权证明。吴允峰认为，本案所涉租赁物有没有规划许可、竣工验收、消防验收及相关产权证明，涉案租赁物的实际所有权人到底是谁这些与案件有密切相关的重要事实都没有查清，显然一审作出的判决是缺乏事实依据的。其次，本案因涉该租赁物所达成的相关协议，均不受法律保护，其法律性质均属于无效的合同。本案所涉的租赁物业至始至终都没有相关的房屋产权证明（即房产证）予以证明其权属的合法性，该物业属于产权不明的物业。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据上述陈述，本案既然没有查清租赁物的实际拥有者，也没有相关的规划许可、竣工验收以及产权等相关证明，不管吴允峰与刘一奇达成的协议是属于转让协议还是转租协议，均违反法律、行政法规的强制性规定，其法律性质上均属于无效的合同。同样，刘一奇与未经工商登记注册的“沙井上南白龙商业步行街”之间的协议亦属于无效的合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。再次，一审法院在对本案的基本案情没有查清的情况下，对事实进行错误的认定，并改变案由，主观臆断、明显偏袒刘一奇，显失公正。“沙井上南白龙商业步行街”未经工商登记注册，其在法律上既不是自然人也不属于法人，不具有独立的诉讼主体资格，该主体出具的相关证明也不能作为本案的判决依据。刘一奇将本案的租赁物转给吴允峰所基于的合同基础是其与该步行街达成的相关协议，根据《最高人民法院民事案件案由规定理解与适用》对“债权债务概括转移合同”的释义：“债权债务概括转移，又称为概括承受，是指当事人将合同的权利与义务一并转移给第三人”，转移的前提是原先的合同必须合法有效并存在，这是合同权利与义务转移的前提，一审法院将刘一奇原先与“沙井上南白龙商业步行街”签订的无效合同主观臆断地作为本案的定案依据，并作出判决，缺乏事实和法律依据，这明显偏袒刘一奇，显失公正。二、一审法院对案件久拖不决，案件审限严重超期，严重违反民事诉讼程序（程序严重违法）。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十一条规定：“人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结”。本案吴允峰于2013年5月21日起诉到一审法院，并在当天被立案受理，案件安排开庭时间为2013年7月1日，然而庭审后一审法院对案件久拖不决，直到吴允峰多次催问一审法院才匆匆忙忙地于2013年11月28日作出判决，并拖延至2013年12月16日才向吴允峰送达一审判决。吴允峰认为，本案是适用简易程序审理的案件，一审法院应当在立案之日起3个月内予以审结并及时送达，然而一审法院对本案久拖不决，并存在严重的超审限情况，已经严重地违反了我国民事诉讼法的规定。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，予以改判，支持吴允峰的上诉请求。
被上诉人刘一奇答辩的主要意见是：一、原审判决认定本案为债权债务概括转移合同纠纷是正确的，吴允峰认为是租赁合同纠纷完全与事实不符。首先，吴允峰确认答辩人将向“沙井上南白龙商业步行街”承租下来的位于深圳市宝安区沙井街道上南白龙商业步行街C幢2、3栋房屋转让给了吴允峰，转让费共计l45000元，该表示也证明了吴允峰本身是认可答辩人将所承租的房屋的相关权利义务转让给吴允峰的事实，吴允峰认为是租赁关系完全与其自认的事实相矛盾。再者，吴允峰在庭审时也确认，答辩人将承租的房屋转让给吴允峰后，吴允峰将每月向出租方“沙井上南白龙商业步行街”交纳租金，租金为22000元，租期从2013年5月5日至2016年2月28日，该事实进一步证明，吴允峰已取代了答辩人作为实际承租方，向出租方履行《租赁合同》，吴允峰已经取代了答辩人成为《租赁合同》的当事人。《租赁合同》的相关债权债务已概括转移由吴允峰承担和履行。二、答辩人将《租赁合同》概括转让给吴允峰并未违反《合同法》第七十九条三种除外条款，并且《租赁合同》概括转让给吴允峰也取得了出租方的同意，因此答辩人将《租赁合同》概括转让给吴允峰的转让协议合法有效，而且吴允峰于2013年5月6日已正式接收了租赁物，《租赁合同》己由吴允峰取代答辩人与出租方“沙井上南白龙商业步行街”进行履行。三、《租赁合同》已概括转让给了吴允峰，因此《租赁合同》的履行主体实际是吴允峰和出租方“沙井上南白龙商业步行街”，至于出租方出租给吴允峰的房屋是否有规划许可、竣工验收、消防验收及相关产权证明，这是吴允峰与出租方的纠纷，法律性质属于租赁合同纠纷，与本案属于两个独立的合同和法律关系，吴允峰作为承租方可以向出租方“沙井上南白龙商业步行街”了解情况，答辩人并非出租方，相关责任也不应由答辩人承担，吴允峰完全可以向出租方主张相关权利。据答辩人所知，吴允峰现承租的房屋为村委的房子，具有相关产权赁证，但答辩人已与出租方无任何关系，出租方也无义务向答辩人提供相关赁证。四、转让协议生效，并已实际履行，租赁物已交由吴允峰实际控制，吴允峰也向租户收取了房屋租金，由于吴允峰自身原因不想继续履行与“沙井上南白龙商业步行街”的《租赁合同》。所产生的相关责任和后果应由吴允峰自己承担。吴允峰主张转让协议无效完全没有事实与法律依据。综上，刘一奇认为一审认定事实清楚，适用法律正确。二审应依法判决驳回吴允峰的上诉请求，维持原判决。
本院二审查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。吴允峰与刘一奇均未能提供涉案房屋相应的建设工程规划许可证或其他经主管部门批准建设的手续，根据上述司法解释的规定，涉案租赁合同为无效合同。由于涉案租赁合同系无效合同，刘一奇将涉案租赁合同概括转让给吴允峰而达成的口头转让协议亦属于无效协议。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。刘一奇因该无效协议取得的定金1000元、转让费140000元亦应当返还予吴允峰。涉案转让协议系基于涉案租赁合同而达成，一审认为该转让协议有效系适用法律错误，应予纠正。吴允峰主张刘一奇应当返还上述款项的理由成立，刘一奇收取的定金、转让费应当返还予吴允峰。利息系法定孳息，刘一奇应予计付，吴允峰请求按照中国人民银行同期同类贷款利率自起诉之日即2013年5月21日起开始计算利息至实际还清之日止，应予支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，但适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、撤销深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法沙民初字第1076号民事判决；
二、吴允峰与刘一奇于2013年5月5日达成的转让协议无效；
三、刘一奇应于本判决生效之日起十五日内返还吴允峰141000元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率标准自2013年5月21日起开始计算利息至实际还清款项之日止）。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1560元由刘一奇负担；二审案件受理费3120元由刘一奇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 柯云宗
代理审判员 吴思罕
二〇一四年十二月五日
书 记 员 王丹妮