湖南省常德市鼎城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）常鼎民初字第1948号
原告曹菊花，女。
委托代理人杨开文，湖南龙阳律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被告熊登时，男。
委托代理人袁志新，常德市鼎城区金霞法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权代理。
第三人余晓萍，女。
委托代理人文红俊，湖南南天门律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
原告曹菊花与被告熊登时、第三人余晓萍房屋买卖合同纠纷一案，于2013年12月23日向本院起诉。本院受理后，依法组成由审判员梅勇担任审判长，人民陪审员刘怿、帅成正参加的合议庭，于2014年4月2日公开开庭进行了审理。代理书记员江莉担任记录。原告曹菊花及委托代理人杨开文，被告熊登时的委托代理人袁志新，第三人余晓萍及委托代理人文红俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹菊花诉称：2012年10月30日，原告与被告签订《房屋出售协议》一份，协议约定：原告将坐落在常德市鼎城区人民法院武陵镇法庭院内的三室一厅一厕一厨的房屋及20平方米的杂物间以80028元的价格卖给原告，合同签订当日原告预交20000元购房款，2013年8月31日前将房屋交付给原告，如逾期不交将依法承担法律责任。该协议经过了常德市鼎城区蓝天法律服务所见证。合同签订后，原告多次要求被告被告交付房屋，被告均以第三人余晓萍非法占有该房屋为由拖延交付。故诉至人民法院，请求判令被告熊登时履行《房屋出售协议》约定的义务，交付房产给原告，第三人余晓萍排除妨碍。
原告曹菊花为支持自己的诉讼请求，向本院提交了下列证据：
1、原、被告签订的《房屋出售协议》一份，欲证明原、被告的房屋买卖合同关系成立的事实；
2、被告出具的购房款收条一份，欲证明被告已收取原告购房款20000元的事实；
3、2012年10月30日，常德市鼎城区蓝天法律服务所出具的见证书一份，欲证明原、被告签订的《房屋出售协议》真实、有效；
4、2003年9月17日覃瑞枝与被告熊登时签订《房屋出售协议》一份，欲证明被告熊登时的房屋来源合法的事实；
5、银行存款查询单一份，欲证明原告已准备了后期购房款的事实。
被告熊登时辩称：原告所诉称的均是事实，被告没有交付房屋的原因是因为房屋现由第三人余晓萍居住，且拒不搬出。
被告熊登时为支持自己的辩解主张，向本院提交了下列证据：
1、2012年10月30日，常德市鼎城区蓝天法律服务所出具的见证书一份，欲证明原、被告签订的《房屋出售协议》真实、有效；
2、原、被告签订的《房屋出售协议》一份，欲证明原、被告的房屋买卖合同关系成立的事实；
3、2003年9月17日覃瑞枝与被告熊登时签订《房屋出售协议》一份，欲证明被告熊登时的房屋来源合法，被告有权处置的事实；
4、通知一份，欲证明被告通知第三人余晓萍腾房的事实。
第三人余晓萍辩称：1、原、被告签订的《房屋出售协议》无效，被告不享有房屋的所有权，无权出卖；2、本案诉争的房屋为第三人出资向覃瑞枝购买的，第三人余晓萍已实际居住十余年，该房屋内现有的水、电、有线电视等均为第三人余晓萍的户头；3、原、被告签订的《房屋出售协议》房屋价格每平方米不足800元，与市场行情相差甚远，不合常理，原、被告系恶意串通，应驳回原告的诉讼请求。
第三人余晓萍为支持自己的辩解主张，向本院提交了下列证据：
1、被告熊登时写给第三人余晓萍的书信一份、被告熊登时与第三人余晓萍的合影照四张，欲证明被告熊登时与第三人余晓萍系恋人关系的事实；
2、户名为第三人余晓萍的水、电及有线电视缴费收据共六份，欲证明第三人一直在诉争房屋内居住的事实；
3、证人戴兰英的证言，欲证明诉争房屋系第三人余晓萍出资购买，余晓萍因购房欠资金向戴兰英借款20000元，余晓萍将购房款交给被告熊登时委托其办理购房的事实；
4、证人郭巨明的证言，欲证明证人戴兰英借钱给第三人余晓萍，余晓萍将购房交给熊登时的事实；
5、证人尹小强的证言，欲证明覃瑞枝因工作调动欲将自己集资建房的房屋出卖，委托尹小强帮忙找买主，尹小强将房屋介绍给第三人余晓萍购买，并一同看房、谈价的事实。
原、被告及第三人向本院提交的证据经庭审质证，本院认证如下：
原告曹菊花向本院提交的证据被告熊登时无异议，第三人余晓萍对证据1、2、3的真实性、合法性均提出异议。本院认为上述证据系原、被告之间因购房而出具的书面凭据，双方当事人对此无异议，本院对其真实性予以确认；证据4第三人余晓萍对真实性无异议，但认为该协议系熊登时与覃瑞枝的哥哥覃祖德代覃瑞枝所签，房屋的实际出资购买人为第三人余晓萍，熊登时只是受第三人余晓萍之托代为办理购房手续。本院对证据4的真实性予以确认；证据5第三人余晓萍认为与本案无关联性。本院认为，第三人余晓萍的异议成立，对该证据不予确认；被告熊登时向本院提交的证据原告曹菊花无异议。第三人余晓萍对证据1、2、3所提异议与原告提交的相同证据意见一致。本院认证的意见亦与前述意见一致，对被告提交的证据1、2、3的真实性予以确认；证据4第三人余晓萍对真实性、合法性、关联性均提出异。本院认为，该通知被告没有提交已向第三人送达的证据证明第三人已收到该通知，见证单位无经办人签名，亦未加盖见证单位印章，故本院对该证据不予确认；第三人向本院提交的证据1中照片四张原告不质证，被告的代理人提出异认为不是被告与第三人的合影。经本院审查，确系被告与第三人的合影，对照片的真实性本院予以确认；被告写给第三人的书信，原、被告均提出异议认为书信中的“爱妻”指代不明，不能证明是写给第三人的，本院认为，从该书信的内容可以看出是男女的情书，属个人隐私，信中未提及姓名，只用“爱妻”更证明了与收信人的关系亲密，此类信件的持有人应为收信人。结合被告与第三人的合影照，本院对该书信的真实性和收信人为第三人予以确认；证据2原、被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认；证据3、4原告提出异议认为，二位证人均与第三人有利害关系。被告提出异议认为证人证言不合常理，不可能当天交房款，当天搬家。本院认为，二位证人与第三人均有一定的利害关系，证人陈述的事实第三人没有其他事实佐证，故本院不予确认；证据5原告对真实性、关联性均提出异议。被告对证人尹小强陈述的是第三人余晓萍看房无异议。本院认为，原告对证人尹小强陈述的事实是不清楚的，只有被告与第三人才是当事人，被告对系第三人看房无异议，故本院对证人尹小强陈述的系经尹小强介绍第三人余晓萍与房屋原所有权人覃瑞枝的哥哥覃祖德一同看房的事实予以确认。
本院依据确认的证据和各当事人在诉讼中的陈述，确认以下案件事实：
被告熊登时与第三人余晓萍原系情人关系。案外人覃瑞枝原系本院干警，在本院武陵镇法庭机关院内有本院内部干警集资建房一套，后覃瑞枝因工作调动，需将房屋出卖，便口头委托时任本院武陵镇法庭庭长的干警尹小强，如有人需购房便与其兄覃祖德联系将房屋出卖。2003年尹小强从武陵镇法庭门卫口中得知第三人余晓萍想购买该房屋，便与覃祖德联系，后余晓萍、覃祖德、尹小强共同看了覃瑞枝的房屋。2003年9月17日，被告熊登时与覃祖德（系覃瑞枝委托）签订了《房屋出售协议》，协议约定：覃瑞枝以58000元的价格将坐落在本院武陵镇法庭的一套三室一厅二厕面积100平方米的旧房（含杂屋间）出售给被告熊登时，覃瑞枝无偿为熊登时提供房产等其他一切过户手续，其费用全部由熊登时负责。合同签订后，第三人余晓萍进入该房屋居住至今。该房屋的水、电及有线电视的户头均为余晓萍。2012年10月30日，原、被告签订《房屋出售协议》，协议约定：原告将坐落在本院武陵镇法庭院内的三室一厅一厕一厨的房屋及20平方米的杂物间以80028元的价格卖给原告，合同签订当日原告预交20000元购房款，2013年8月31日前将房屋交付给原告，如逾期不交将依法承担法律责任。该协议经过了常德市鼎城区蓝天法律服务所见证。合同签订后，原告向被告交纳了20000元购房款。后原告多次要求被告交付房屋，被告均以第三人余晓萍非法占有该房屋为由拖延至今未交付约定房产。
本院认为，本案的争执焦点为：被告是否能够将房屋交付给原告，第三人是否应当排除妨碍。本案被告虽与覃瑞枝签订了《房屋出售协议》，但根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，被告应当依法进行物权登记，现被告未办理物权登记，且与第三人发生了物权争议，并被第三人实际占有、使用，故被告对争议房屋的物权尚未发生效力，被告对争议房屋客观上不能履行交付义务。原、被告虽签订了《房屋出售协议》，被告未按协议交付房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”的规定，对原告要求被告交付房屋的诉讼请求不予支持。第三人自2003年9月17日起一至占有、使用物权在法律上尚未确定争议房屋，现原告要求第三人排除妨碍，又不能提交已依法取得争议房屋物权的物权登记凭证，故本院对原告请求第三人排除妨碍的诉讼请求亦不予支持。原、被告签订了《房屋出售协议》，被告未按协议履行，如对原告造成损失，原告可以另行提起诉讼要求被告承担违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国合同法》第一百一十条（一）项之规定，判决如下：
驳回原告曹菊花的诉讼请求。
案件受理费1800元，由原告曹菊花负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。
审 判 长 梅 勇
人民陪审员 刘 怿
人民陪审员 帅成正
二〇一四年五月二十二日
代理书记员 江 莉
附判决法律条文：
《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。