浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍越商初字第1942号
原告中国工商银行股份有限公司绍兴城东支行。
负责人宣欲兵。
委托代理人（特别授权代理）章山山。
被告袁剑强。
被告鲁梅雅。
原告中国工商银行股份有限公司绍兴城东支行与被告袁剑强、鲁梅雅金融借款合同纠纷一案，于2013年8月7日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员何敏敏适用简易程序独任审判，于2013年9月22日公开开庭进行了审理。原告委托代理人章山山到庭参加诉讼，两被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年11月14日，原告与被告袁剑强签订个人房屋担保借款合同一份，被告袁剑强为购买盛世名苑8幢1103室房屋向原告借款人民币73万元，借款期限自2007年11月14日至2017年11月14日止，还款方式为等额本息还款法。两被告还将上述购买的房屋办理了房屋抵押登记作为借款的担保。被告鲁梅雅承诺共同参与还款。原告依约向被告袁剑强发放了借款，但被告已连续三个月以上未按时偿还贷款利息，逾期情况严重。根据合同约定，被告已构成违约，原告有权宣布贷款合同提前到期。故起诉要求判令：一、两被告归还原告贷款剩余本金人民币535332.86元、贷款利息人民币5085.71元（暂计算至2013年6月21日，此后于实际清偿日止期间内的利息按照合同约定计算），本息合计540418.57元；二、两被告向原告支付实现债权的费用25000元；三、原告对抵押物（绍兴市越城区盛世名苑8幢1103室）房屋在上述借款本息和实现债权的费用范围内享有优先受偿权；四、本案诉讼费由被告承担。
两被告未作答辩，在举证期限内也未向本院提供证据。
原告为证明其主张，向本院提供以下证据：证据1、个人贷款申请表1份、个人房屋担保借款合同1份，证明原、被告签订个人房屋担保借款合同，被告袁剑强为购房向原告贷款人民币73万元，双方就权利义务进行了约定。证据2、共同参与还款承诺1份、共有权人同意书1份、他项权证1份，证明两被告将所购房屋设定抵押作为借款担保，并办理了抵押登记，被告鲁梅雅承诺参与还款。证据3、个人贷款借款凭证1份，证明原告按约借款给被告袁剑强。证据4、借款还贷明细列表1份，证明被告袁剑强的还贷情况、违约情况以及尚需归还的借款本息情况。证据5、委托代理合同1份、代理费发票1份，证明原告为实现债权而支付的费用。两被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。
本院对上述证据认证认为：原告提供的证据1、3及证据2中的承诺、同意书，有相应被告的签字确认，对其真实性予以认定。证据2中的他项权证，系主管部门发具，对其真实性予以认定。证据4、5，对其真实性予以认定。
经审理本院认定，2007年11月8日，被告袁剑强提交贷款申请书一份，向原告申请贷款。2007年11月14日，被告袁剑强与原告签订编号为2007-住房-0180-02182个人房屋担保借款合同一份，约定借款金额为人民币73万元，贷款用途为购买住房，贷款利率按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率浮动比例-15%，月实际执行利率为5.54625%；贷款期限为240个月，自2007年11月14日至2027年11月14日止；还款方式为等额本金还款法，每期归还本金3041.67元；每期归还利息=（借款总额-
已还本金）×日利率×本期实际天数。借款人应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，贷款人将按国家规定对逾期贷款计收罚息，逾期利率为当期执行利率水平上加收50%；借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人对借款人未支付的利息计收复利。借款人连续三个月或在本合同期内累计六个月未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布合同提前到期，并通知借款人和保证人，要求借款人和保证人提前清偿全部贷款本息或提前处分抵押物。借款人自愿以绍兴市盛世名苑8-1-1103室房产作为抵押；抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括复利）、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用。两被告作为抵押人在上述合同上签字。同日，原告向被告袁剑强发放了贷款73万元。2007年11月8日，被告鲁梅雅出具共同参与还款人承诺书，自愿对原告与被告袁剑强签订的个人住房按揭贷款2007年2007住房018002182号合同项下借款的还本付息承担连带责任。同日，被告鲁梅雅出具共有权人同意书一份，同意将其享有共有权的位于绍兴市越城区的盛世名苑8-1-1103房屋全部权益抵押给原告，以作为偿还2007-住房-0180-02182号合同项下之借款的担保。2010年12月2日，原、被告对上述抵押物办理了抵押登记。被告袁剑强自2013年4月起未按约定还本付息。原告为本次诉讼支出律师代理费25000元。
本院认为，原告与被告袁剑强签订的个人住房担保借款合同，双方主体适格，意思表示真实，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。现被告已连续三个月以上未按时足额偿还贷款本息，按照合同的约定，原告有权要求提前清偿全部贷款本息或提前处分抵押物。故对原告要求被告袁剑强归还剩余借款本金及相应利息的诉请，理由正当，本院予以支持。借款合同中约定了实现债权的费用由借款人承担，故对原告向被告袁剑强主张的律师代理费25000元，本院予以支持。被告鲁梅雅承诺作为共同参与还款人对借款人的还本付息承担连带责任，故对原告要求其连带归还借款本息的诉请，本院予以支持。因律师代理费未在被告鲁梅雅承诺承担责任的范围内，故原告对被告鲁梅雅主张的律师代理费缺乏依据，本院不予支持。被告鲁梅雅作为抵押物的共有权人，已签字同意进行抵押担保。且抵押物已办理了抵押登记，其抵押权已依法设立，故本院对原告要求对抵押物享有优先受偿权的诉请予以支持。两被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩权利，本院依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告袁剑强、鲁梅雅应连带归还给原告中国工商银行股份有限公司绍兴城东支行借款本金人民币535332.86元，并支付至2013年6月21日止的利息5085.71元，此后利息按中国人民银行有关规定及合同约定计付至本判决确定履行之日止，于本判决生效之日起十日内付清；
二、被告袁剑强应支付给原告中国工商银行股份有限公司绍兴城东支行律师代理费25000元，于本判决生效之日起十日内付清；
三、原告中国工商银行股份有限公司绍兴城东支行享有的上述两项债权，对绍房绍市他字第K000051895号房屋他项权证项下的抵押物经折价、拍卖或变卖后所得价款享有优先受偿权；
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司绍兴城东支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取4727元，财产保全费3520元，合计人民币8247元，由被告袁剑强负担，其中7882元由被告鲁梅雅连带负担，在支付上述款项时一并付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费9454元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇绍兴市非税收入结算分户，帐号：0900000103326300413-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审判员 何敏敏
二０一三年十月二十八日
书记员 蒋文艳
附页：
《中华人民共和国合同法》第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款时间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。