湖北省武汉市新洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂新洲邾民商初字第00017号
原告戴太宏，男，1982年9月22日出生，汉族，湖北省麻城市人。
原告李晓燕，女，1983年4月22日出生，汉族，湖北省麻城市人。
上述二原告委托代理人雷德发，湖北精图治律师事务所律师。
被告王光建，男，1951年8月8日出生，汉族，武汉市新洲区人。
被告祝文武，男，1974年9月2日出生，汉族，武汉市新洲区人。
被告程元生，男，1968年5月23日出生，汉族，武汉市新洲区人。
被告陈金霞，女，1974年4月16日出生，汉族，武汉市新洲区人。
原告戴太宏、李晓燕与被告王光建、祝文武、程元生、陈金霞房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，本院2013年12月24日立案受理，并向被告王光建、祝文武、程元生、陈金霞送达了诉状副本等。本案依法由审判员詹鑫钢担任审判长，与审判员江长明、人民陪审员陈文娟组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告戴太宏、李晓燕及其委托代理人雷德发；被告王光建、祝文武、陈金霞到庭参加了诉讼。被告程元生经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告戴太宏、李晓燕诉称，2013年9月12日，经被告程元生介绍，原告戴太宏、李晓燕与被告王光建、祝文武、陈金霞签订了《房屋转让（购买）协议书》，被告王光建、祝文武、陈金霞以218000.00元的价格，将位于新洲区邾城街老水利局宿舍楼的房屋转让给二原告。协议签订后，原告戴太宏、李晓燕按协议的约定要求付清了购房款。2013年10月国庆期间，原告戴太宏、李晓燕对该房进行装修，被他人到场制止施工并主张标的房屋的产权属于新洲区水务局，不属被告王光建、祝文武、陈金霞所有。因被告王光建、祝文武、陈金霞、程元生的违约行为，导致原告戴太宏、李晓燕无法取得标的房屋的产权。二原告为此遭受重大经济损失，现要求依法判令1、房屋买卖合同无效；2、被告王光建、祝文武、陈金霞返还购房款218000.00元；3、被告王光建、祝文武、陈金霞支付违约金43600.00元；4、被告程元生对被告王光建、祝文武、陈金霞的给付义务承担连带清偿责任并由四被告共同负担本案诉讼费用。
原告戴太宏、李晓燕为支持其诉讼主张成立，向本院提交了如下证据。
证据一、《房屋转让（购买）协议书》一份。拟证明：（1）、2013年9月12日，经被告程元生介绍，原告戴太宏、李晓燕与被告王光建、祝文武、陈金霞签订了房屋买卖合同；（2）、被告王光建、祝文武、陈金霞以218000.00元的价格，将位于新洲区邾城街老水利局宿舍楼的房屋转让给二原告；（3）、被告王光建、祝文武、陈金霞保证该房无任何债权、债务纠纷，保证该房真实有效。如若该房有债权、债务纠纷，负责退款和赔偿；（4）、被告王光建、祝文武、陈金霞收到原告戴太宏、李晓燕的房屋定金后，有关手续由被告程元生签字保管；（5）、合同补充事项约定，房屋产权出现问题，造成原告戴太宏、李晓燕的损失，由被告王光建、祝文武、陈金霞负全责；（6）、如有违约，由违约方向另一方赔偿房屋总价20%的违约金。
证据二、购房款收条二份。拟证明：协议签订后，原告戴太宏、李晓燕按协议的约定要求付清了购房款。
证据三、武汉市新洲区住房保障和房屋管理局出具的武汉市房屋权属登记信息查询结果告知单一份。拟证明：标的房屋的产权人登记为新洲县水利局。
被告王光建辩称，原告戴太宏、李晓燕购买我的房屋是事实，我没有任何证据提交。
被告祝文武辩称，我只是与原告戴太宏、李晓燕签订了房屋买卖合同，其他的情况我不清楚，我没有任何证据提交。
被告程元生在法定期限内未提交答辩及提供任何证据。
被告陈金霞辩称，原告戴太宏、李晓燕的起诉事实属实，我没有任何证据提交。
原告戴太宏、李晓燕向本院提交的三组证据经被告王光建、祝文武、陈金霞质证，被告王光建、祝文武、陈金霞对证据的真实性、关联性、合法性均无异议并表示认可。本院依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五条的规定，对经当事人质证后，对真实性、关联性、合法性无异议的证据，本院予以采信。
根据对上述证据的审查认定及当事人的陈述，本院查明如下事实。被告王光建、祝文武同陈金荣（被告陈金霞之姐）共同与涂舒平签订了《房屋转让（购买）协议书》，涂舒平以120000.00元的价格，将位于新洲区邾城街老水利局宿舍楼四楼130㎡的房屋，转让给陈金荣和被告王光建、祝文武。该宿舍楼原为新洲县水利局综合楼，产权人登记为新洲县水利局。新洲县水利局现更名为新洲区水务局。
原告戴太宏、李晓燕系夫妻关系。2013年9月12日，原告戴太宏、李晓燕经被告程元生介绍，向被告王光建、祝文武、陈金霞购买位于新洲区南濠村8号即新洲区邾城街老水利局宿舍楼四楼的房屋（无房屋门牌号码）。为此原告戴太宏、李晓燕在被告程元生的主持下与被告王光建、祝文武、陈金霞签订了《房屋转让（购买）协议书》，当时被告陈金霞以王晓诚的假名，在该合同上签名。双方在协议签订时，原告戴太宏、李晓燕于同日向被告王光建支付了购房款20000.00元，被告王光建在原告戴太宏、李晓燕的合同书的反面出具了购房款收条。双方签订的房屋买卖合同主要约定：（1）、买卖成交房为武汉市新洲区邾城街老水利局宿舍楼四楼的房屋，使用面积130㎡；（2）、房屋转让成交价格218000.00元；（3）、首付购房款50000.00元，余款在同年9月20日前付清；（4）、转让方保证该房无任何债权、债务纠纷，保证该房真实有效，如若该房有债权、债务纠纷，转让方负责退款和赔偿，转让方收到受让方的房屋定金后，有关手续由中介方签字保管；（5）、受让方应及时缴纳购房款，未按约定缴纳购房款，转让方有权收回房屋；（6）、合同补充事项约定，受让方需要办理能办理的证件，转让方无条件配合，如若水利局要收回该房或房屋产权出现问题，造成受让方的损失，由转让方负全责；（7）、如有违约，由违约方向另一方赔偿房屋总价20%的违约金。协议签订后，原告戴太宏、李晓燕按协议的约定，于同年9月13日、16日又分两次分别缴纳购房款30000.00元、168000.00元，被告王光建均在原告戴太宏、李晓燕的合同书的反面出具了购房款收条，至此二原告付清了全部购房款。被告王光建、祝文武、程元生、陈金霞收到原告戴太宏、李晓燕全部购房款后，被告王光建分得购房款66000.00元，被告祝文武分得购房款65000.00元，被告程元生分得购房款22000.00元，被告陈金霞分得购房款65000.00元。2013年10月国庆期间，原告戴太宏、李晓燕对该房进行装修，被他人到场制止施工并主张标的房屋的产权不属被告王光建、祝文武、陈金霞所有。由于该房实际被他人占有，导致原告戴太宏、李晓燕无法取得标的房屋的产权。二原告为此遭受重大经济损失，遂诉至本院，提出前述诉讼请求。
本院认为，（一）、根据《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告王光建、祝文武、陈金霞在未取得诉争房屋所有权的情况下，对诉争房屋无处分权。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条之规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分的。同时第一百七十四条规定，法律对其他有偿合同有规定的依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，不予支持。（二）、被告王光建、祝文武、陈金霞与原告戴太宏、李晓燕签订的《房屋转让（购买）协议书》，不违反《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》之规定，该房屋买卖合同为有效合同。故原告戴太宏、李晓燕主张该房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院不予支持。（三）、被告程元生提供房屋买卖合同的媒介服务，应当知晓房屋买卖的相关知识。从该合同条款即如若水利局要收回该房或房屋产权出现问题，造成受让方的损失，由转让方负全责的部分来看，被告程元生明知被告王光建、祝文武、陈金霞在未取得诉争房屋所有权的情况下，而提供房屋买卖合同的媒介服务并造成标的物所有权不能转移的后果，致使原告戴太宏、李晓燕的物权不能取得。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重大事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。对此被告程元生应承担返还报酬的民事责任。（四）、合同补充事项约定，如若房屋产权出现问题，造成受让方的损失，由转让方负全责。如有违约，由违约方向另一方赔偿房屋总价20%的违约金。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，应予支持。故原告戴太宏、李晓燕主张违约金的诉讼请求，本院予以支持。（五）、被告王光建、祝文武、陈金霞共同转让该房产属于个人合伙关系，根据《中华人民共和国民法通则》第三十四条、第三十五条之规定，个人合伙的经营活动，由合伙人共同决定；合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任。综上，原告戴太宏、李晓燕与被告王光建、祝文武、陈金霞签订的房屋买卖合同为有效合同，因被告王光建、祝文武、陈金霞未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，致使原告戴太宏、李晓燕的物权不能取得，被告王光建、祝文武、陈金霞应承担违约责任。原告戴太宏、李晓燕要求被告王光建、祝文武、陈金霞、程元生共同返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条、第一百七十四条、第四百二十五条及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民法通则》第三十四条、第三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告戴太宏、李晓燕向被告王光建、祝文武、陈金霞、程元生支付的购房款218000.00元；由被告王光建返还购房款66000.00元，被告祝文武返还购房款65000.00元，被告陈金霞返还购房款65000.00元，被告程元生返还购房款22000.00元。被告王光建、祝文武、陈金霞承担连带清偿责任。
二、被告王光建、祝文武、陈金霞共同支付原告戴太宏、李晓燕违约金43600.00元；由被告王光建、祝文武、陈金霞各支付违约金14533.33元并承担连带清偿责任。
上述（一）、（二）项款限于本判决书生效后十日内付清。
三、驳回原告戴太宏、李晓燕的其它诉讼请求。
本案诉讼费5224.00元，由被告王光建、祝文武、陈金霞、程元生各负担1306.00元并承担连带清偿责任。
如果未按判决书指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费5224.00元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户；帐号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 詹鑫钢
审 判 员 江长明
人民陪审员 陈文娟
二〇一四年六月二十日
书 记 员 李 丹