重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南法民初字第06369号
原告甘宇玲，女，1971年12月29日生，汉族，住重庆市南岸区。
委托代理人李培斌，男，1969年9月21日生，汉族，住重庆市渝中区。
被告重庆鼎诺物业服务有限公司，住所地重庆市经开区四公里新民园4F，统一社会信用代码91500108668930494T。
法定代表人张泽云，董事长。
委托代理人高某（特别授权），重庆维祯律师事务所律师。
被告重庆康恒置业有限公司，住所地重庆市经开区回龙路91号1、2、3幢，组织机构代码70948063-8。
法定代表人钱非，董事长。
委托代理人陶某，重庆丰毅律师事务所律师。
原告甘宇玲诉被告重庆鼎诺物业服务有限公司（以下简称鼎诺物业）、重庆康恒置业有限公司（以下简称康恒置业）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员张敏担任审判长，与人民陪审员何丽、陶忠义组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告甘宇玲的委托代理人李培斌、被告订立物业的委托代理人高某、被告康恒置业的委托代理人陶某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告甘宇玲诉称：原告系南岸区万友七季城小区业主，该小区由被告康恒置业开发建设，总体规划面积468776.98平方米，其中一期面积达202811平方米，二期85261.28平方米，三期180707.7平方米。2008年7月26日，被告康恒置业与被告鼎诺物业就七季城小区一期签订《万友七季城物业服务协议》，随后只有三级资质的鼎诺物业进驻七季城小区提供前期物业服务。2009年12月，康恒置业同意续聘鼎诺物业管理七季城二期物业。2012年12月，康恒置业同意续聘鼎诺物业管理七季城三期物业。而直到2015年6月份，原告才知晓这一事实。建设部《物业管理企业资质管理办法》及《重庆市物业管理企业执照管理规定》等均明确规定30万平方以上的住宅项目只有具有一级资质的物业企业方可承接，而鼎诺物业签订七季城一期物业服务协议时只有三级资质，至今仅具有二级资质，并不具有为七季城小区提供物业服务的资格。因此，二被告就七季城小区一、二、三期签订的前期物业服务合同已经违反法律、行政法规的强制性规定，均属无效。为维护原告的合法权，故诉至法院，请求判令：1、确认二被告间签订的万友七季城小区一、二、三期前期物业服务合同均无效；2、本案诉讼费由被告负担。
被告鼎诺物业辩称：1、原告主体不适格。原告并非涉案前期物业服务合同的相对方，且原告作为单一业主，无权要求确认该合同无效，应由全体业主共同行使权利；2、涉案的万友七季城一、二、三期前期物业服务合同现均已到期，确认合同无效无任何意义；3、涉案的一、二、三期前期物业服务合同未违反法律和行政法规的强制性规定，是双方真实意愿表示，属于有效合同。
被告康恒置业辩称：同意被告鼎诺物业的辩论意见。
经审理查明：被告康恒置业系重庆市南岸区万友·七季城小区的建设单位。2008年3月、2009年12月、2010年10月，鼎诺物业与康恒置业分别签订《万友·七季城一期前期物业服务合同》、《万友7季城二期前期物业服务合同》和《万友7季城三期前期物业服务合同》各一份，分别就选聘鼎诺物业为万友·七季城一、二、三期物业提供前期物业服务的相关事宜进行了约定，其中一期合同载明物业建筑面积202811平方米，合同期限自2008年4月2日起至2011年4月1日止；二期合同载明物业建筑面积85621.28平方米，合同期限自2009年12月28日至2012年12月27日止；三期合同载明物业建筑面积181002.19平方米，合同期限自2010年10月29日至2013年10月28日。合同签订后，双方如约而行，鼎诺物业从2008年4月起开始为万友·七季城小区提供物业服务至今。
另查明，根据接房时间不同，万友·七季城小区共分为一、二、三期，总建筑面积超过460000平方米。原告系万友·七季城小区某房屋业主。被告鼎诺物业在签订前述三份前期物业服务合同时系物业服务企业三级资质，2009年12月取得物业服务企业二级资质。
上述事实有《万友·七季城一期前期物业服务合同》、《万友7季城二期前期物业服务合同》和《万友7季城三期前期物业服务合同》、资质证书、产权证明、《民事判决书》等及原、被告的陈述为证，并经当庭质证，本院予以确认。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案中，被告鼎诺物业与康恒置业在2008年后就康恒置业开发建设的重庆市南岸区万友·七季城小区一、二、三期分别签订了三份前期物业服务协议，选聘鼎诺物业公司为该万友·七季城小区提供前期物业服务。原告系万友·七季城小区业主，与该三份前期物业服务合同具有利害关系，无论该三份合同是否已经履行完毕，原告根据前述合同法的相关规定提起本次诉讼，其主体并无不当。万友·七季城小区建筑面积共计超过460000平方米，原告认为，根据建设部《物业服务企业资质管理办法》第八条“一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务”、《重庆市物业管理企业资质管理规定》第三条“物业管理企业资质证书是从事物业管理业务的资格凭证，凡在本市辖区范围内从事物业管理业务的单位，必须按照本规定取得资质证书，方可从事物业管理经营服务活动”以及国务院《物业管理条例》中关于“物业的建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业”的相关规定，鼎诺物业至今只具有物业服务企业二级服务资质，不符合前述规定中承接万友·七季城小区物业服务企业的条件，因此鼎诺物业与康恒置业就万友七季城小区签订的三份前期物业服务合同违反了法律、法规的禁止性规定，应属无效合同。本院认为，对物业服务企业资质的要求主要是为加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平。《物业管理条例》要求建设单位应选聘具有相应资质的物业服务企业，但对具体资质要求并未作效力性的强制性规定。《物业服务企业资质管理办法》和《重庆市物业管理企业资质管理规定》等在法律效力上不属于法律、法规，在内容上亦规定“物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款”。因此，鼎诺物业物业服务资质确不符合承接万友·七季城小区物业服务的资质要求，应当承担相应的行政责任。因此提供的物业服务质量不符合规定，与其收取的物业费标准不符的，原告亦可依据相关法律另案诉讼，但均不属于本案审查范畴，原告不能据此认定鼎诺物业与康恒置业签订的三份前期物业服务合同违反法律、行政法规的强制性规定而无效。综上，对原告要求确认鼎诺物业与康恒置业就万友七季城小区一、二、三期签订的三份前期物业服务合同无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告甘宇玲的全部诉讼请求。
本案案件受理费160元，由原告甘宇玲负担（已缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 敏
人民陪审员 何 丽
人民陪审员 陶忠义
二〇一六年十二月十五日
书 记 员 刘 春