辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第00317号
上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡万奇。
上诉人（原审被告、反诉原告）：马晓亮。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨乃荣。
委托代理人：李华丰，辽宁甘来律师事务所律师。
原审第三人（原审反诉被告）：大连合合万家房产经纪有限公司，住所地大连经济技术开发区红梅小区2栋-1-1-2号。
法定代表人：许文平，该公司经理。
委托代理人：韩冷。
原审原告（反诉被告）杨乃荣与原审被告（反诉原告）蔡万奇、马晓亮，原审第三人（反诉被告）大连合合万家房产经纪有限公司（以下简称合合公司）房屋买卖合同纠纷一案，大连经济技术开发区人民法院于2014年12月5日作出（2014）开民初字第2606号民事判决，蔡万奇、马晓亮不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月3日公开开庭审理了本案。上诉人蔡万奇、马晓亮，被上诉人杨乃荣委托代理人李华丰，原审第三人（原审反诉被告）合合公司法定代表人许文平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨乃荣一审诉称：2014年4月6日，原告与二被告及第三人签订“房屋买卖合同”，约定二被告购买原告所有的位于大连经济技术开发区小孤山中里×号4单元19层1号房屋，房屋价款为425，000.00元，由第三人提供居间服务。合同签订后，二被告将20，000.00元定金交付给第三人，原告依约提供了合同约定的相关手续。待应支付房款时，二被告表示不再购买上述房屋。原告多次催促二被告履行付款义务，二被告均不予回复。请求判令二被告给付原告定金20，000.00元。
被告蔡万奇、马晓亮一审辩称并反诉称：不同意原告的诉讼请求。根据相关法律规定，定金应以实付为准，二被告实付定金为10，000.00元；在合同履行过程中原告违约在先，其未在合同约定的期限内提供办理房屋过户手续的相关文件；案涉房屋存在严重的漏水问题，原告及第三人在签订“房屋买卖合同”时隐瞒该事实，二被告对该瑕疵亦无法通过观察发现，原告与第三人的欺诈行为致使“房屋买卖合同”无效；第三人作为居间方，有义务如实提供合同相关信息，第三人未将房屋漏水的事实如实告知二被告，应当返还中介费用。二被告提起反诉，要求撤销原、被告签订的“房屋买卖合同”，第三人返还原告交付的8000元购房佣金、10，000.00元定金及欠条。
第三人合合公司一审述称：原告在规定期限内提交了房屋过户的相关手续，合合公司多次通过电话、短信方式通知二被告前来办理房屋过户手续，但二被告以房屋漏雨和母亲生病为由告知合合公司不想购买案涉房屋。
原告杨乃荣针对二被告的反诉请求一审辩称：不同意二被告的反诉请求。案涉房屋之前进行过漏水维修，而下雨致使房屋漏水是原告无法预知的。在签订案涉合同时，房屋未发生漏雨现象，二被告亦未提供证据证明案涉房屋漏雨严重，故原告并未欺诈，案涉“房屋买卖合同”不存在撤销情形。在三方签订“房屋买卖合同”前，二被告和第三人已对案涉房屋的现状进行了实地了解，二被告在“房屋买卖合同”中亦书面表示对房屋现状予以认可和接受，故二被告作为买房人，应对其行为承担法律后果。
第三人合合公司针对二被告的反诉请求一审辩称：合合公司不存在合同欺诈行为。合合公司不知晓原告对房屋进行过维修，原告亦未告知过合合公司房屋曾有漏雨现象，现该房屋已不漏。由于房源太多，合合公司无法对每个房源进行及时了解，况且在未下雨的情况下是无法知晓房屋是否漏雨的。二被告实际交付合合公司定金10，000.00元，剩余10，000.00元二被告向合合公司出具了欠条。
一审法院审理查明：2014年4月6日，原告与二被告及第三人签订“房屋买卖合同”，约定：“买卖双方通过居间方（第三人）出售及购买位于大连经济技术开发区小孤山中里×号4单元19层1号房屋；房屋出售价格为425，000.00元，买方（二被告）需于合同签订之日支付定金20，000.00元；该房屋以签约现状售予买方，买方同意按照现状购买该房屋，故买方签约后不得以房屋状况为由拒绝交易；基于居间方已提供居间服务，买方须向居间方支付8000元作为中介费，该中介费于本合同签订当日交付居间方；如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付定金将支付给卖方（原告）作为违约赔偿，卖方有权再将该房屋转让于任何人，如卖方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还定金给买方；合同签署后因买卖双方原因导致本合同无法履行或买卖双方在未征得居间方同意下协议解除本合同，买卖双方将分别成为本合同的违约者，则违约一方或双方需即时赔付居间方8000元。”合同签订当日，二被告将佣金8000元和定金10，000.00元支付给第三人，同时向第三人出具欠据，承诺剩余定金10，000.00元于次日前付清。二被告现以房屋漏雨为由拒绝继续履行合同。
一审法院认为：房屋购买人应在签订房屋买卖合同之前对所要购买的房屋进行充分的了解。本案中，二被告在签订“房屋买卖合同”前对案涉房屋的状况进行了实地查看，并在“房屋买卖合同”中同意按照现状购买该房屋。二被告现以原告和第三人隐瞒房屋漏雨的事实，在签订案涉合同时存在欺诈行为为由，要求撤销“房屋买卖合同”，但未能提供证据证明其主张，故一审法院认定原、被告及第三人订立的“房屋买卖合同”系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，不存在法律规定的可撤销情形，各方均应依约履行。二被告在签订合同后拒绝继续履行合同，构成违约，应承担合同约定的违约责任。鉴于此，二被告对其已支付的10，000.00元定金无权要求返还，该10，000.00元定金按照合同的约定应支付给原告作为违约赔偿。原告主张的另外10，000.00元定金，因二被告并未实际交付，故不予支持。鉴于“房屋买卖合同”已履行终止，故第三人应将二被告出具的定金欠据返还给二被告。按照法律规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。鉴于第三人已促成“房屋买卖合同”成立，系因二被告的违约导致合同未能继续履行，故第三人有权收取二被告支付的佣金8000元，二被告要求第三人返还佣金的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百二十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，作出如下判决：一、于判决生效后十日内，第三人大连合合万家房产经纪有限公司将定金10，000.00元交付给原告杨乃荣；二、于判决生效后十日内，第三人大连合合万家房产经纪有限公司将被告蔡万奇、马晓亮于2014年4月6日向第三人大连合合万家房产经纪有限公司出具的欠付10，000.00元佣金的欠据返还给被告蔡万奇、马晓亮；三、驳回原告杨乃荣的其他诉讼请求及被告蔡万奇、马晓亮的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元、反诉费175元，合计475元，由原告杨乃荣承担150元，由被告蔡万奇、马晓亮承担325元。
蔡万奇、马晓亮上诉的理由及请求是：第一，房屋买受人没有义务对房屋的隐蔽性瑕疵进行考察。房屋是否漏雨不是一两次看房就能看到的。对于如此严重地影响买卖标的正常使用的隐蔽性瑕疵，买受人没有能力，更没有义务去全面考察。相反，作为出卖人应当承担如实告知的义务，否则即构成欺诈。一审判决将这一义务强加给蔡万奇、马晓亮，属于适用法律错误。第二，蔡万奇、马晓亮同意按房屋现状购买不包括对漏雨的认可。当事人签字是对所知悉事实作出认可，而对于不知道，也不应当知道的事实不存在同意和不同意的意思表示。蔡万奇、马晓亮在签订合同时并不知悉房屋漏雨的事实，更不可能同意对漏雨的房屋进行购买。第三，蔡万奇、马晓亮已提供了各方当事人的谈话录音及笔录，而非没有证据证明房屋漏雨这一事实。第四，杨乃荣应双倍返还定金。杨乃荣在签订合同时隐瞒了房屋漏雨这一重要事实，该行为违背合同约定的如实告知义务且构成欺诈，且杨乃荣未按合同约定时间完成房屋过户手续，亦构成违约，按照相关法律规定，杨乃荣应双倍返还定金。第五，案涉合同无法履行的原因不在于蔡万奇、马晓亮，故不应当由蔡万奇、马晓亮支付居间费，合合公司应将8000元居间费返还给蔡万奇、马晓亮。据此，请求撤销一审判决第一项、第三项，改判杨乃荣双倍返还定金及合合公司返还8000元中介费。
杨乃荣二审答辩认为：服从一审判决。
合合公司述称：服从一审判决。
本院经审理查明：一审法院认定事实属实。
本院另查明：在三方当事人签订案涉房屋买卖合同后，案涉房屋在下雨天发生了漏水，杨乃荣在签订案涉合同之前未向蔡万奇、马晓亮告知案涉房屋曾漏水并找物业公司维修过两次。
本院所确认的上述事实，有录音及当事人陈述笔录在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和审查，可以采信。
本院认为：杨乃荣诉称因蔡万奇、马晓亮拒绝继续履行合同，故要求蔡万奇、马晓亮赔付杨乃荣定金2万元；而蔡万奇、马晓亮则主张系因签订合同后发现案涉房屋漏水才欲撤销案涉合同。从双方当事人的诉辩主张来看，案涉房屋买卖合同客观上已无法继续履行。再结合本案已查明的情况来看，并非一方当事人单方原因导致案涉合同不能继续履行。房屋出卖方有义务如实告知案涉房屋存在的质量瑕疵及质量隐患，购房人亦有义务在签订合同前全面了解案涉房屋的现状，审慎决定是否购买该房屋。综合本案查明的事实可知，案涉房屋在三方签订合同之前曾漏水并经物业公司维修过两次，且三方签订合同后，案涉房屋又发生了漏水。房屋漏水必然对房屋的正常使用产生一定的影响，出卖方杨乃荣有义务在签订合同前向购房方蔡万奇、马晓亮披露该房屋存在的质量隐患，而购房方蔡万奇、马晓亮亦有相应的注意义务，故案涉合同无法继续履行双方均有责任，杨乃荣与蔡万奇、马晓亮双方均无权要求对方按定金罚则承担相应的民事责任，即杨乃荣无权要求没收蔡万奇、马晓亮支付的定金，蔡万奇、马晓亮亦无权要求杨乃荣双倍返还定金。据此，杨乃荣仅需向蔡万奇、马晓亮返还1万元定金即可，又因1万元定金及蔡万奇、马晓亮向合合公司出具的欠据均保存在合合公司处，故合合公司应返还蔡万奇、马晓亮已交付的定金1万元及欠据。
至于合合公司应否向蔡万奇、马晓亮返还8000元中介费一节，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。即居间人在居间活动中应提供客观、准确、高效的服务，将定约机会及交易情况如实报告委托人。且购房人委托专业的房屋经纪公司提供订立合同的媒介服务，不仅是因为房屋经纪公司掌握订约信息，更是因为房屋经纪公司作为专业的房产中介机构具有丰富的交易经验，更能清楚的协助购房人了解交易房屋的现状及质量隐患等情况。但案涉房屋在订约前及订约后均发生了漏水，房屋漏水处必然存在印记，而合合公司并未协助蔡万奇、马晓亮对此审慎了解，其提供的居间服务亦存在瑕疵，不宜收取中介费用，故合合公司应向蔡万奇、马晓亮返还8000元中介费。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第（三）项之规定，判决如下：
一、维持大连经济技术开发区人民法院（2014）开民初字第2606号民事判决第二项；
二、撤销大连经济技术开发区人民法院（2014）开民初字第2606号民事判决第一项、第三项；
三、大连合合万家房产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还蔡万奇、马晓亮10，000.00元定金及8000元中介费；
三、驳回杨乃荣的诉讼请求及蔡万奇、马晓亮的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费300元（杨乃荣预交）、反诉费175元（蔡万奇、马晓亮预交），合计475元，由杨乃荣负担275元，蔡万奇、马晓亮负担200元；二审案件受理费250元（蔡万奇、马晓亮预交），由杨乃荣负担150元，蔡万奇、马晓亮负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李奎哲
代理审判员 张萍萍
代理审判员 阁成宝
二〇一五年三月十二日
书 记 员 宋 敏
附：相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。