江苏省海门市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）门工民初字第00562号
原告南通大岛纺织品有限公司，住所地海门市三星工贸园区。
法定代表人施潜新，董事长。
委托代理人施桦，江苏东洲律师事务所律师。
委托代理人沈燕，江苏东洲律师事务所律师。
被告沈俊杰。
委托代理人施洪。
委托代理人黄媛媛。
原告南通大岛纺织品有限公司（以下简称大岛纺织公司）诉被告沈俊杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月7日立案受理后，依法由代理审判员朱爱华适用简易程序，于同年9月16日、10月12日公开开庭进行了审理。原告大岛纺织公司的委托代理人施桦、被告沈俊杰及其委托代理人施洪、黄媛媛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大岛纺织公司诉称，2013年4月20日，原、被告订立租房协议书1份，约定原告将坐落于海门市三星镇召良村8组原告厂区西侧、朝西门面营业房中的底楼两个门市及一个半间、二楼三楼房屋租赁给被告，租期为2013年5月1日起至2016年4月30日止。被告已给付原告第一年、第二年的租金，第三年的租金根据协议书的要求应该在2015年1月31日前给付，但到期后经原告多次催要被告拒不给付。原告索款无着，故起诉来院，要求被告沈俊杰给付租金303480.2元及逾期利息（自2015年1月31日起计算至判决确定的履行之日止，以303480.2元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算）；并支付至2015年3月15日止的水电费24498.32元。
被告沈俊杰辩称，原、被告于2013年4月20日订立的租房协议书已经失效，被告与原告股东施林龙于2014年6月9日就案涉房屋订立了新的房屋协议。且被告已于2015年4月30日与施林龙协商不再租赁案涉房屋，故不存在拖欠原告租金的情况，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年4月20日，原、被告订立租房协议书1份，协议书上约定：原告将坐落于海门市三星镇召良村8组的原告厂区西侧、朝西门面营业房中的底楼两个门市及一个半间、二楼三楼房屋租赁给被告沈俊杰，用于品尚豆捞餐饮用房；租期为3年，自2013年5月1日起至2016年4月30日止；租金及付款期限：底楼两个门市年租金为3.2万元／间，一个半间的年租金为1.3万元，第二年底楼租金涨10%，第三年在第二年的基础上再涨10%，二楼、三楼房屋面积共计1356.84平方米，第一年租金是135元／平方米，第二年租金是145元／平方米，第三年租金是155元／平方米，第一年租金在协议订立时付清，以后租金在租金到期前三个月一次性付清，否则原告有权收回；用水、用电由原告收取代交。案涉房屋的所有权人为海门大岛国际大酒店有限公司。2013年2月10日，海门大岛国际大酒店有限公司同意将案涉房屋交由原告大岛纺织公司出租并取得收益。被告于2013年4月18日给付原告第一年的租金人民币260173元、于2014年6月10日、6月13日通过银行转账方式给付第二年的租金人民币28万元。2015年7月17日，原告大岛纺织公司委托江苏东洲律师事务所向被告沈俊杰发出催交案涉房屋租金的律师函。
另查明，2015年7月20日，原、被告因案涉房屋租金及水电费问题发生纠纷，由海门市公安局三星派出所处警并现场做工作平息。
庭审中，被告确认第三年即2015年5月1日起至2016年4月30日止的租金为303480.2元【（32000元／间×2间＋13000元）×110%×110%＋155元／平方米×1356.84平方米】；截止到2015年3月15日，案涉房屋的水电费人民币24498.32元由出租人代交，其尚未将该钱款交付出租人。
上述事实，有原告提供的原、被告于2013年4月20日订立的租房协议书、房屋产权证、国有土地使用权证、暂收凭证、海门大岛国际大酒店有限公司出具的说明、水电费结算总表、律师函、照片、被告提供的银行卡账户往来明细清单、本院依职权调取的海门市公安局三星派出所接处警工作登记表及原、被告的陈述等在卷佐证。
本案争议焦点：2013年4月20日原、被告间订立的租房协议书是否有效。
原告大岛纺织公司认为，原、被告于2013年4月20日订立的租房协议书是有效的，且被告也按照该协议的约定给付原告第一年、第二年的租金，现根据该协议向被告追索第三年的租金。
被告沈俊杰认为，施某代表施林龙与其于2014年6月9日订立了新的房租协议，第二年的房屋租金根据新的协议转账至施某的银行卡上，并非给付给原告，故其与原告于2013年4月20日订立租房协议书已失效。且其于2015年4月30日与施林龙已协议解除新订立的房租协议，原告也曾张贴招租广告。提供2014年6月9日的房租协议、录音资料、语音通话清单、照片打印件、证人沈某出具的书面证言。
原告大岛纺织公司经质证称，1、关于2014年6月9日房租协议，施某没有权利代表施林龙与被告签订该协议，施林龙也没有权利以个人名义与被告签订协议。原告曾派公司财务施某到被告处催要第二年的租金，施某只是将自己的银行卡信息留给被告，而非与被告签订新的租房协议。且施某收到被告缴纳的第二年房屋租金28万元后已交予原告；2、对语音通话清单的真实性无异议，通话内容是存在的，但录音内容并未体现双方协商一致解除租房协议，该内容还反映了原告一直向被告催要租金及水电费，因此该录音内容不能达到被告的证明目的；3、对照片打印件的真实性无异议，但照片上无法反映出原告曾张贴招租广告；4、对证人沈某出具的书面证言不予认可。原告大岛纺织公司并申请施某作为证人到庭作证。施某作证称，其是原告公司的财务，代表原告到被告处催要第二年的租金。因为公司内部将房屋租金分配给不同的股东，租给被告的房屋租金是分配给施林龙的，其催要房租时为了方便辨识，且为了让被告相信其身份，故将原、被告于2013年4月20日订立的租房协议书中的甲方改为“南通大岛纺织品有限公司股东施林龙”后打印出来，持有该份协议到被告处催要第二年房租。其没有与被告重新订立新的租房协议，施林龙也没有要求其代表施林龙与被告订立新的租房协议，其只在打印出来的协议上留下了卡号和姓名给被告。
被告沈俊杰对证人施某的证言不予认可。
本院认为，当事人对其提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告大岛纺织公司要求被告沈俊杰给付租金，举证2013年4月20日订立的租房协议书，基本完成了举证责任。被告沈俊杰认为2013年4月20日订立的租房协议书已失效，施某代表施林龙与其于2014年6月9日订立了新的房租协议，但被告提供的2014年6月9日房租协议上无施林龙签字，也无施林龙授权的代理人的签字，施某的签字亦非在乙方处，只是在乙方下面留下了包含开户行、账号、户名的银行卡信息；且施林龙并非案涉房屋的所有权人，也非房屋所有权人认可的用益物权人，无权与被告就案涉房屋订立租房协议。故对被告提供的2014年6月9日的房租协议，本院不予认可。被告提供的录音资料、语音通话清单只能证明原告同意被告将案涉房屋进行转租，而无法证明原、被告间已协商一致解除租房协议；照片打印件无法反映出原告曾张贴招租广告；证人沈某未出庭作证，无法证实其出具的书面证言的真实性。因此，被告沈俊杰的举证未达到其证明目的，应承担不利后果。故本院认定原告大岛纺织公司与被告沈俊杰于2013年4月20日订立的租房协议书有效，原、被告间存在房屋租赁关系。
综上，本院认为，原、被告于2013年4月20日订立的房屋租赁合同合法有效。原告大岛纺织公司履行了交付房屋的义务后，被告沈俊杰应当按约给付房屋租金及水电费。双方订立的房屋租赁合同上约定的给付租金期限并不明确，按照合同的字面解释，不能得出原告所主张的付款期限，但根据被告沈俊杰的自认，本院确定第三年即2015年5月1日起至2016年4月30日止的租金人民币303480.2元应在2015年5月1日前付清。现被告沈俊杰违约，应当承担违约责任。原告大岛纺织公司主张按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算逾期利息并无不当，但计算期限有误，应予调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告沈俊杰给付原告南通大岛纺织品有限公司房屋租金人民币303480.2元；
二、被告沈俊杰支付原告南通大岛纺织品有限公司逾期利息（自2015年5月2日起至判决确定的履行之日止，以人民币303480.2元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算）；
三、被告沈俊杰支付原告南通大岛纺织品有限公司水电费人民币24498.32元；
上述一、二、三项由被告沈俊杰于本判决生效之日起10日内履行完毕。
四、驳回原告南通大岛纺织品有限公司的其他诉讼请求。
如果被告沈俊杰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3110元（已减半收取），由被告沈俊杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币6220元（户名：南通市财政局；开户行：中国银行南通市西被闸支行；帐号：47×××82）。
代理审判员 朱爱华
二〇一五年十一月五日
书 记 员 季珊珊