北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第09562号
上诉人（原审原告）郭×1，男，1950年8月18日出生。
上诉人（原审原告）郭×2，女，1956年4月4日出生。
二上诉人之共同委托代理人马玉芬，北京市赵晓鲁律师事务所律师。
二上诉人之共同委托代理人李伟，北京市赵晓鲁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京成达物业管理有限公司，住所地北京市丰台区青塔西路1号。
法定代表人王海涛，总经理。
委托代理人李凡，男，1982年5月21日出生。
被上诉人（原审被告）马×，女，1952年12月15日出生。
委托代理人张雄涛，北京市君致律师事务所律师。
上诉人郭×1、郭×2因确认合同无效纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第01242号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。
2013年12月，郭×1、郭×2诉称：郭×3、何×系夫妻关系，婚后育有四个子女，即郭×1、郭×4、郭×2、郭×5。何×于1998年12月21日去世，郭×4于1999年5月31日去世，郭×3于2001年7月8日去世。郭×3与何×夫妇因房屋拆迁获得3套2居室和2套1居室房屋，其中丰台区×××19号楼2门602室一居和同楼8门503室（以下简称503室）一居的房产登记在何×名下，同楼6门102室两居室房产登记在郭×3名下。另外，两套房产登记在郭×4名下。在父母和郭×4去世后，我们念及郭×4的两个孩子还小，马×一人带孩子比较困难，暂允许将原登记在母亲何×名下的两套房产及登记在郭×3名下的一套房产由马×出租，出租费暂由马×收取以补贴家用。2012年底，郭×1、郭×2、郭×5与马×、郭×6、盛×之间进行遗产继承纠纷时，才得知503室的承租人由何×变更为马×。经调取材料发现，1999年11月12日，北京成达物业管理有限公司（以下简称成达物业）依据一份申请人为郭×3（当时已经老年痴呆）、郭×5、马×同意的申请书，将何×的名字变更为马×。根据《公有住宅租赁合同》第七条的规定，马×的户口没有登记在503室，也从来没有和何×居住在一起。申请人郭×3当时已经老年痴呆，也不是房屋的承租人，我们也没有同意将承租人变更为马×，马×与成达物业签订租赁合同无事实和法律依据，故要求：1、确认马×与成达物业签订的《公有住宅租赁合同》无效；2、恢复原状，即马×与成达物业协助办理房屋更名手续，将503室更名至何×名下；3、诉讼费由马×与成达物业承担。
成达物业辩称：我公司不同意郭×1、郭×2的诉讼请求，现在丰台区×××19号楼2门602室和503室不属于我公司管理，由谁管理不清楚。我公司已经办理不了更名手续，请求驳回郭×1、郭×2的诉讼请求。
马×辩称：郭×1、郭×2不是适格主体，郭×1、郭×2没有诉讼主体资格，我与成达物业签订《公有住宅租赁合同》未违反法律规定，请求驳回郭×1、郭×2的诉讼请求。
原审法院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议焦点为自管公房承租权的归属。公房承租权虽具一定的保障属性，但性质仍为租赁权，不能继承。何×死亡后，应由成达物业重新确认承租人。对于成达物业与马×签订的《公有住宅租赁合同》的效力，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定，现郭×1、郭×2所持合同无效的理由，均不符合法律规定。其诉称中所依据的规范性文件，均不属于法律及行政法规的范畴。综上，郭×1、郭×2没有充分证据证明成达物业与马×签订的《公有住宅租赁合同》符合法定无效的情形，故对其请求，法院不予支持。据此，原审法院于2014年7月判决：驳回郭×1、郭×2的诉讼请求。
判决后，郭×1、郭×2不服，上诉至本院。其主要上诉理由是：第一，《公有住宅租赁合同》第七条的规定，租赁期限内，乙方外迁或死亡，乙方同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。故何×去世后，应当由全体家庭成员达成一致意见后，才能办理承租人的更名。一审诉讼中，成达物业当庭表示，其是在未经何×其他家庭成员一致同意的情况下，将503室承租人变更为马×，工作存在疏漏，但由于现在不进行管理了，所以办理不了变更手续。该陈述充分证明，成达物业是在明知马×不符合承租人条件的情况下，为其办理的变更承租人手续。成达物业与马×恶意串通是显而易见的。第二，已生效的（2012）丰民初字第18095号民事判决书中，马×自认，从1992年起居住在北京市丰台区×××32号楼1304号房屋，非503室。马×的户口也不在503室，是马×与成达物业恶意串通，更名503室承租房的租赁合同后，马×才于2012年8月将户口迁入503室的。第三，何×名下的两套因拆迁分配的承租房，在补交一定的价款后，可取得房屋的产权并进行上市交易，其价值不菲。马×与成达物业恶意串通，为取得不法利益，将原承租人由何×更名为马×及其女郭×6，严重侵害了我们及何×其他家庭成员的合法权益。综上，请求撤销原判，依法确认成达物业与马×签订的《公有住宅租赁合同》无效。
成达物业、马×均同意原判，答辩意见均同一审陈述意见一致。
经审理查明：郭×3与何×系夫妻，二人的子女分别为：郭×1、郭×2、郭×5、郭×4。郭×4与马×系夫妻。何×和郭×3分别于1998年12月和2001年8月死亡。郭×4于1999年5月死亡。1994年，何×因拆迁取得503室的承租权。1999年11月12日，郭×3提出申请，要求将该房更名至马×名下（郭×5、马×在该申请书上签字认可）。2000年4月，成达物业在该申请书上盖章同意更名。同年4月19日，成达物业与马×签订《公有住宅租赁合同》。2012年8月，马×的户籍迁至503室。
诉讼中，双方确认诉争房屋内只有马×的户籍。
上述事实有双方当事人陈述、《公有住宅租赁合同》、房屋分配单、申请书、（2012）丰民初字第18095号民事判决书等相关证据在案佐证。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条对于合同无效情形规定的十分明确，成达物业与马×签订《公有住宅租赁合同》是双方当事人真实意思表示，并无法律规定的无效情形。现郭×1、郭×2认为马×与成达物业在签订《公有住宅租赁合同》时存在恶意串通情形，因其未能提供充分、有效证据，故依据相关法律规定，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。对郭×1、郭×2的该项主张，本院不予支持。
关于成达物业与马×签订《公有住宅租赁合同》时，马×是否具备承租条件一节。因自管公房承租人的确认是否合理，并非民事案件调整的范围，且订立合同应本着当事人意思自治原则，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，均应尊重当事人意愿。现郭×1、郭×2主张成达物业在未征求503室原承租人的所有继承人意见的情况下，与不具备承租条件的马×签订《公有住宅租赁合同》，故该合同无效的上诉理由，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，原判正确，郭×1、郭×2的上诉理由不充分。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由郭×1、郭×2负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由郭×1、郭×2负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 妍
审 判 员 姚 颖
代理审判员 窦江涛
二〇一四年十月十七日
书 记 员 林晓天