天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民一终字第0198号
上诉人（原审被告）国晓伟。
委托代理人文亮，天津海远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）天津捷茂资产管理有限公司，住所地天津市和平区福安大街39号708室。
法定代表人刘武，董事长。
委托代理人王海，天津明义律师事务所律师。
委托代理人林美伶，天津明义律师事务所律师。
上诉人国晓伟因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2014）和民二重字第0005号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人国晓伟及其委托代理人文亮，被上诉人天津捷茂资产管理有限公司的委托代理人王海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审人民法院经审理查明，讼争的坐落天津市和平区多伦道50号负一至五层房屋系原告名下房产，负一至五层房屋建筑面积共计12375.16平方米。本案涉案房屋位于天津市和平区多伦道50号四层和五层，其中4层房屋面积是2680平方米，5层房屋面积是1651平方米。原告原名“天津世茂置业发展有限公司”，2011年11月25日更名为现有“天津捷茂资产管理有限公司”企业名。
2011年9月27日，原告与案外人天津颐高数码科技有限公司签订了《同方11#楼租赁合同》，约定原告将天津市和平区多伦道50号负一至五层房屋共计13597平方米整体租赁给案外人天津颐高数码科技有限公司，租期15年，自2012年3月1日至2027年2月28日止。该合同第4-3条约定，在租赁范围内，案外人天津颐高数码科技有限公司有权要求原告直接与商户签订租赁合同，租金由商户直接支付给原告。
2011年9月27日，原告与被告签订了《同方11#楼四五层租赁合同》，约定原告将多伦道50号中的四层、五层房屋（建筑面积共计4331平方米，其中四层面积2680平方米、五层面积1651平方米）租赁给被告，租期15年，自2012年3月1日至2027年2月28日止。其中2011年10月1日至2012年2月29日为装修免租期，合同对15年租期内每年应付租金进行了约定。同时，合同约定被告迟延交付租金，每延迟一天向原告支付三倍的日租赁费用。该协议中还对原告与被告在租赁合同的权利义务进行了约定。同日，被告与天津润达兴资产管理有限公司（以下简称润达兴公司）就被告租用的上述房屋签订了《商铺管理服务协议》，约定管理期限15年，自2012年3月1日至2027年2月28日止。润达兴公司负责对物业共用部位、共用设施、环境卫生、安全防范等项目进行维护、修缮、管理与服务。管理费与租金同时收取，合同对15年租期内每年应付管理费进行了约定，且该管理合同约定的每年应付管理费数额与上述《同方11#楼四五层租赁合同》约定的被告每年应付租金数额均相同。
其后，原告、被告及案外人天津颐高数码科技有限公司签订了三方协议，约定：天津颐高公司收取被告押金30万元，负责落实被告和原告签订租赁、管理合同中原告应享有的权利及应尽的义务。敦促被告按时支付租金、管理费给原告。
上述合同签订后，原告依约将和平区多伦道50号四层、五层房屋交付被告使用，被告在该场地注册天津市和平区快米迪娱乐中心（个体工商户），经营KTV业务。2011年10月24日，被告向原告支付了2012年3月1日至2012年5月31日的租金384287.4元。原告在2012年7月27日为被告开具了房租发票。
2012年7月1日开始，案外人润达兴公司进行清算，原告与被告、案外人润达兴公司签订了《补充协议》，协议第二条约定：案外人润达兴公司于2012年7月1日公司进行清算，与被告签订的《商铺管理服务协议》终止，润达兴公司应收的管理费转为租金，在合同期内，原告不再以任何形式向被告收取管理费。原告委托案外人天津颐高数码科技有限公司和平分公司为被告提供物业管理服务，如果和平分公司撤场，原告应委托下一物业公司为被告提供服务。此租金自2012年6月1日起由被告交付给原告（被告应付的总金额不变）。被告应交付给原告的租赁管理费详见协议附表1，附表1中列明的被告15年租期内租赁管理费，每一年的租赁管理费数额即是《同方11#楼四五层租赁合同》和《商铺管理服务协议》中的租金和管理费合计的数额。其后，被告于2012年7月6日向原告支付了768575元租金，原告在2012年7月18日为被告开具了两张租金发票，两张发票金额均是384288元，发票所载的房租日期均是2012年6月1日至2012年8月31日。其后，2012年9月至2012年11月期间，被告分四次向原告支付了共计768576元租金，原告于2012年11月21日为被告开具了租金发票两张，两张发票金额均是384288元，发票所载的房租日期均是2012年9月1日至2012年11月30日。其后，2012年12月至2013年2月期间，被告分五次向原告支付了共计768576元租金，原告于2013年2月28日为被告开具了租金发票两张，两张发票金额均是384288元，发票所载的房租日期均是2012年12月1日至2013年2月28日。其后，2013年5月至2013年9月期间，被告分五次向原告支付了共计100万元租金，原告于2013年10月16日为被告开具了租金发票两张，两张发票金额分别为395112元和395113元，发票所载的房租日期均是2013年3月1日至2013年5月31日，另有209775元未开发票。在原审本案诉讼后，被告又向原告分两次支付了共计40万元房屋租金，原告为其开具了收据，未开具发票。现涉诉房屋仍由被告占用。
另查，案外人润达兴公司于2010年11月10日注册成立，公司法定代表人为朱晟卿，公司股东为朱晟卿和陆丽丽。该公司于2012年12月23日注销。在案件审理中，原告提供了盖有朱晟卿及陆丽丽人名章的情况说明，其中称，润达兴公司系原告的关联公司，成立的目的在于协助原告收取租金，开具发票、进行财务处理，其并不实际提供物业服务。润达兴公司收取的管理费实际为租金的一部分。原告以被告欠付租金为由，提起本案诉讼，要求国晓伟、天津颐高数码科技有限公司和平分公司、天津颐高数码科技有限公司、颐高集团有限公司承担付款及违约责任。本案重审中，原告明确其诉讼请求为：1、被告国晓伟向原告支付自2013年6月1日至2014年2月28日期间的房屋租金1760900元；2、被告国晓伟向原告支付违约金3970324元；3、本案诉讼费用及保全费用由被告国晓伟负担，并撤回对天津颐高数码科技有限公司和平分公司等其他被告的起诉。
原审人民法院认为，依照法律规定，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告、被告签订的《同方11#楼四、五层租赁合同》和原、被告及润达兴公司签订的《补充协议》，原、被告对真实性均无异议，且系当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合同及协议应依法成立、有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
本案争议的焦点为被告自2012年6月1日后向原告所交纳的租赁管理费标准：被告自2012年6月1日起向原告交纳的租赁管理费，系按照《同方11#楼四、五层租赁合同》约定的租金和按照《商铺管理服务协议》约定的被告向润达兴公司支付的管理费之和，即《补充协议》附表1的金额。被告抗辩原告及《补充协议》约定的向被告提供物业服务的天津颐高数码科技有限公司和平分公司均未向被告提供物业服务，故租金还应该按照《同方11#楼四、五层租赁合同》约定的租金标准执行。被告自2012年6月1日起向原告交纳的管理费转为租金的款项应折抵被告应付的租金。
针对本案争议的焦点原审人民法院认为，原、被告及案外人润达兴公司三方签订的《补充协议》第二条明确约定：案外人润达兴公司于2012年7月1日公司进行清算，与被告签订的《商铺管理服务协议》终止，案外人润达兴公司应收取的管理费转为租金，自2012年6月1日起由被告直接向原告交纳（被告应交付的总金额不变），且附表1对总金额亦有明确的约定。综上，补充协议对被告应付的租赁管理费用“总金额”表述，说明被告自租赁开始时应向原告支付的租金，就应为《同方11#楼四、五层租赁合同》和《商铺管理服务协议》约定的租金和管理费的总金额。同时，被告自2012年6月1日起向原告支付的租赁管理费也是补充协议附表1所载明的合并后的金额，表明被告对补充协议关于租赁管理费的约定予以认可。
被告抗辩的原告及《补充协议》约定的天津颐高数码科技有限公司和平分公司均未向被告提供物业服务，因被告原向案外人润达兴公司支付的管理费本身就是租金的一部分，实际上并不存在润达兴公司向被告提供物业服务的情形，而补充协议虽约定由天津颐高数码科技有限公司和平分公司为被告提供物业服务，但并未取得和平分公司的同意，故该约定实际也并不存在，且合同及协议约定的租金和管理费的金额相同，管理费按照租金的标准收取也有悖于常理。综上表明，不存在原告、案外人润达兴公司及天津颐高数码科技有限公司和平分公司应向被告提供物业服务的情形，而是将一半的租金以管理费的名义收取，故被告抗辩原告等未提供物业服务，应以管理费折抵租金的抗辩理由不能成立，不予采信。
被告抗辩原告不应撤销原审时的三个被告，因撤销被告系原告对自身权利的自行处分，且不违反法律规定，被告的抗辩不予采信。
被告抗辩原告要求被告支付违约金属于新增加的诉讼请求，要求给予答辩期限，因违约金系合同明确约定的事项，被告无需再搜集新证据，其要求给予答辩期限的抗辩理由，不予采信。
依照法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。现被告已支付原告自2012年3月1日至2013年5月31日期间的租金3480239.4元。自2012年6月1日起至原审诉讼前支付了原告租金209775元。在原审诉讼中，被告又向原告支付租金40万元，按照补充协议附表1所载明租赁管理费金额，被告在2013年6月1日至2014年2月28日期间应付原告租金应为2370675元，扣除被告已经支付的该期间的租金609775元，被告应向原告支付2013年6月1日至2014年2月28日期间拖欠的租赁管理费共计1760900元，故原告要求被告支付自2013年6月1日至2014年2月28日期间的租赁管理费1760900元的诉讼请求，予以支持。
依照合同约定，被告迟延交付租金，每延迟一天向原告支付三倍的日租赁费用，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，符合合同约定，应予以支持。原告主张被告支付自2013年6月1日至2014年2月28日期间的违约金3970324元，被告主张约定的违约金过高请求减少。按照法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，应当认定为过分高于造成的损失。现原告未能提供其损失的相关证据，故以上述期间银行同期贷款利率为标准计算原告的利息损失，经计算应为：1760900元×6%÷365天×273天=79023.4元，再按照超过损失的30%计算为：79023.4元×130%=102730.4元，低于原告主张的违约金金额，故被告主张违约金过高予以采信，被告应支付原告的违约金以原告的实际损失为基础应为利息损失即79023.4元。
原审人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百一十四条第一、二款、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、本判决生效后十五日内，被告支付原告自2013年6月1日至2014年2月28日期间欠付租赁管理费1760900元；二、本判决生效后十五日内，被告支付原告违约金79023.4元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费49187元，由原告负担27887元，由被告负担21300元；保全费5000元，由原告自行负担。
判决后，上诉人国晓伟不服原审判决，向本院提起上诉。请求：1、依法撤销重审判决的第一、二项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、一审中朱晟卿及陆丽丽未出庭接受质证，其证言不能作为认定案件事实的依据，并且根据其出具的书面情况说明，案外人润达兴公司与被上诉人为关联公司，作为案外人润达兴公司的股东，二人与被上诉人有利害关系，其证言不能单独作为定案依据。二、一审判决论证了计算上诉人应支付租金的两份合同（协议），但是一审判决的论证认定事实及适用法律均有错误，将无效的协议认定为有效，错误地计算租金。1、根据《商铺管理协议》及《补充协议》，被上诉人需向上诉人提供商铺物业管理服务才能向上诉人索要管理费，管理费是基于对等的商铺物业管理服务才能收取，而不是被上诉人所说的不实际提供商铺物业服务，《商铺管理协议》及《补充协议》只是为了避税。一审判决片面地强调上诉人的义务，无视被上诉人未履行义务的事实，造成将商铺物业管理费用也计算入租金的错误认定及判决。2、一审判决在引用合同条款的时候不完整，亦不符合双方约定的本意。3、上诉人、被上诉人及案外人润达兴公司之间签订的《补充协议》无效，即使有效也已经解除，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《补充协议》不能再作为被上诉人要求上诉人交付租金或管理费的依据。三、对于上诉人提交的部分证据，一审判决直接以与本案没有关联性为由不予采纳，造成本案事实不清，适用法律错误。四、一审时，被上诉人对其在原审所诉的内容进行全面的否认，并且通过撤销被告的方式改变了其诉讼请求，一审错误地允许被上诉人撤销了原审的三个被告，导致本案事实无法查清，并且造成本案的诉讼请求及法律关系都发生了变化。五、一审判决遗漏了本协议签订前的多份协议等重要事实，造成对合同的签订顺序认定错误。
被上诉人天津捷茂资产管理有限公司答辩称，同意一审判决，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理查明，原审人民法院判决查明事实无误，上述事实，有当事人陈述、相关证据等证明属实，本院予以确认。另经本院审理查明，上诉人与被上诉人双方签订《同方11#楼四五层租赁合同》关于乙方义务（即上诉人义务）中的8-7约定，乙方自行负责该房屋内的物业管理工作并承担全部费用，包括保洁、保安和消防等工作。按双方《补充协议》附表1中的约定，租赁管理费用为：2012年3月1日至2013年2月28日期间每季度768575元，2013年3月1日至2014年2月28日期间每季度790225元。
案经本院调解，双方当事人未能达成一致意见。
本院认为，上诉人与被上诉人参与签订的《同方11#楼四五层租赁合同》、《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。上诉人与被上诉人于《同方11#楼四五层租赁合同》中明确约定，由上诉人自行负责该房屋内的物业管理工作并承担全部费用，上诉人遂与案外人润达兴公司另行签订《商铺管理服务协议》，委托润达兴公司负责相关物业管理服务。由此可见，被上诉人此时根据租赁合同所收取的租金中并不以提供物业服务等为对价。《补充协议》中明确约定，案外人润达兴公司于2012年7月1日进行清算，其与上诉人签订的《商铺管理服务协议》终止，润达兴公司应收的管理费转为租金，在合同期内，被上诉人不再以任何形式向上诉人收取管理费。被上诉人委托案外人天津颐高数码科技有限公司和平分公司为上诉人提供物业管理服务，如果该公司撤场，被上诉人应委托下一物业公司为上诉人提供服务。此租金自2012年6月1日起由上诉人交付给被上诉人（上诉人应付的总金额不变）。上诉人应交付给被上诉人的租赁管理费详见协议附表1，附表1中列明的上诉人15年租期内租赁管理费，每一年的租赁管理费数额即是《同方11#楼四五层租赁合同》和《商铺管理服务协议》中的租金和管理费合计的数额。据此，《补充协议》中的租金实际应为此前的租金与管理费之和，被上诉人亦承接了相应物业管理服务责任。原审判决认为不存在被上诉人等应向上诉人提供物业管理服务的情形，只是将一部分租金以管理费的名义收取与本案事实不符。《补充协议》签订后，双方当事人对交付使用房屋均无异议，但对提供物业管理服务是否符合约定并应否据此减免租金存在争议。上诉人主张因天津颐高数码科技有限公司和平分公司曾在原审诉讼中明确表示未提供物业服务，故上诉人在《补充协议》签订后仅需向被上诉人交付原租金额，无需交付原管理费部分，结合上诉人自《补充协议》签订后向被上诉人实际交付的金额，上诉人并不欠付租金。被上诉人则表示，因诉争房屋所在楼体为商业楼，设施是一套的，上诉人一直需要向天津颐高数码科技有限公司和平分公司买水买电等，享受了相应的物业服务，被上诉人则没有进行物业服务的义务，也没有委托的义务。结合双方上述诉辩意见，本院认为，因上诉人与被上诉人双方在《补充协议》中明确约定了被上诉人应委托相应物业公司提供服务，但被上诉人自称没有管理及委托义务，亦自认并未依约委托他人提供相应物业服务，故其存在违约情形。但上诉人系从事商业经营，如果没有相应基础性物业服务，并不能正常营业，且在双方成讼之前，上诉人亦未向被上诉人提出过要求被上诉人为其委托物业服务的主张，亦不能证实因未享受相应物业服务给其造成的影响，故应认定上诉人在实际经营中亦享受了一定的物业服务。结合本案实际情况，被上诉人在履行合同义务中存在不足。对上诉人要求减免租金中所含的管理费的请求可予部分支持。减免比例以租金（含管理费）总额的25%为宜，对其余部分上诉人仍应支付给被上诉人。双方在履行中均有不当，故对被上诉人要求上诉人支付违约金的请求不再支持。自《补充协议》签订后至本案原审审理中，上诉人向被上诉人实际交付的租金（含管理费）金额总计为3705727元。按照《补充协议》约定，自2012年6月1日至2014年2月28日，上诉人应向被上诉人交付租金（含管理费）总金额应为5466625元，减免25%后其金额应为4099968.75元〔5466625元×（1-25%）〕。故上诉人尚欠付被上诉人租金（含管理费）394241.75元（4099968.75元-3705727元）。综上，上诉人的上诉请求本院予以部分支持。原审人民法院认定事实错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销天津市和平区人民法院（2014）和民二重字第0005号民事判决；
二、本判决生效后十五日内上诉人国晓伟支付被上诉人天津捷茂资产管理有限公司欠付租金（含管理费）394241.75元；
三、驳回被上诉人在一审的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费49187元，由上诉人国晓伟负担10540元，由被上诉人天津捷茂资产管理有限公司负担38647元；保全费5000元，由被上诉人天津捷茂资产管理有限公司负担；二审案件受理费23146元，由上诉人国晓伟负担4960元，由被上诉人天津捷茂资产管理有限公司负担18186元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王鸿云
审 判 员 王宗新
代理审判员 张贝贝
二０一五年四月十七日
书 记 员 刘振铭
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……