成都市武侯区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）川0107执异109号
案外人：陈建，男，汉族，住四川省什邡市.
委托诉讼代理人：鞠毅，四川联一律师事务所律师。
申请执行人：王凤龙，男，汉族，住郑州市金水区.
委托诉讼代理人：何良艳，四川公生明律师事务所律师。
被执行人：林砚杰，女，汉族，住成都市武侯区.
在本院执行（2016）川0107执1638号王凤龙与林砚杰民间借贷纠纷一案中，案外人陈建对执行位于成都市金牛区人民北路118号金牛万达广场写字楼C座1幢31楼3106号房屋（以下称3106号房屋）提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人陈建称，2014年11月3日，其与林砚杰签订《写字楼买卖合同》，约定林砚杰将其购买的3106号房屋转让给案外人,转让价格为1314555元。当日，案外人向林砚杰支付定金114555元及房款550000元。2014年11月5日，案外人与林砚杰在成都市律政公证处（以下简称公证处）办理《预约买卖合同》公证。次日，林砚杰依约将3106号房屋交付案外人。案外人进行装修后，于2015年4月搬入3106号房屋办公，一直使用至今。因3106号房屋系林砚杰以按揭方式购买，在林砚杰取得土地使用权证和房屋所有权证后并未在3个月内付清按揭房款，故案外人无法办理过户手续。2016年1月，因林砚杰资金困难，无力支付每月按揭贷款，经案外人与林砚杰协商，决定自2016年1月开始，3106号房屋每月按揭款由案外人支付，并将该款项直接冲抵其应当支付给林砚杰的剩余房款。案外人认为，其与林砚杰的买卖合同关系成立在先，且案外人已经支付了大部分房款（已付664555元），林砚杰已将3106号房屋交付给案外人占有、使用。虽然3106号房屋登记在林砚杰名下，但实际权利人应为案外人。案外人愿意将剩余房款交付法院。此外，王凤龙系在2015年6月因民间借贷纠纷将林砚杰诉至法院，而案外人与林砚杰签订买卖合同系在2014年的11月，且案外人在购买时，3106号房屋并未被查封。林砚杰系在2015年8月取得3106号房屋的产权证和土地使用权证。2015年9月，案外人要求林砚杰协助办理过户手续时，才得知3106号房屋已经被法院查封。
申请执行人王凤龙称，申请执行人在与林砚杰民间借贷纠纷一案申请诉讼保全时，案外人已经知道申请执行人已申请对3106号房屋查封，且王凤龙已经电话告知案外人，让其不要再向林砚杰支付房款。3106号房屋并未办理产权过户登记，案外人亦未付清房款，没有优先权，案外人与申请执行人享有的均为普通债权。案外人申请解除对3106号房屋查封并不能达到排除申请执行人享有债权的目的。且申请执行人在同一时间、同一楼盘也购买了相同户型的房屋，其房屋价款比林砚杰出卖3106号房屋的价款高出很多，林砚杰存在以低价转移财产方式逃避债务的行为。
本院查明，本院受理王凤龙与林砚杰民间借贷纠纷一案后，王凤龙申请财产保全。本院于2015年7月7日作出（2015）武侯民初字第5228-2号民事裁定，裁定将林砚杰包括3106号房屋在内等财产予以查封。本院于2016年1月20日作出（2015）武侯民初字第5228号民事判决，判决林砚杰向王凤龙归还借款100万元并支付利息。2016年3月18日，该判决发生法律效力。因林砚杰怠于履行生效法律文书确定的义务，王凤龙于2016年3月30日向本院申请执行。
另查明，3106号房屋系林砚杰向成都金牛万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）购买的办公用房，销售不动产发票金额为1602509元，登记抵押权人为中国光大银行股份有限公司成都牛市口支行（以下简称光大银行牛市口支行），抵押期限为2013年8月7日至2023年8月7日，他权证号为他权1390124。2014年1月21日，3106号房屋预告登记所有权人为林砚杰。2015年4月3日，3106号房屋登记为林砚杰单独所有，业务件号为权2921295。2016年3月17日，3106号房屋又被本院另案轮侯查封。
另查明，四川意莱特建筑设计有限公司（以下简称意莱特设计公司）法定代表人为杨霞，杨霞、张永勇为该公司股东。2015年12月16日，意莱特设计公司住所变更为成都市金牛区人民北路二段118号1栋31楼3106号。四川意莱特建筑工程有限公司（以下简称意莱特工程公司）法定代表人为陈建，成立日期为2015年7月30日，住所为成都市金牛区人民北路二段118号1栋31楼3108号，股东为意莱特设计公司、陈建、杨霞、张永勇。
案外人陈建向本院举示证据载明：2014年11月3日，林砚杰（甲方）与陈建（乙方）及四川誉尚房地产经纪有限公司（以下简称誉尚公司）（经纪方）签订《写字楼买卖合同》，约定：甲方将3106号房屋出卖给乙方；甲方拥有3106号房屋的完全所有权，合同备案号为1891144；3106号房屋总金额为1314555元，乙方于做完预约合同公证当日向甲方支付首期房款550000元，其余房款乙方拟向银行办理抵押贷款；甲方同意在做完预约合同公证且乙方支付首付款后，写字楼交于乙方使用；甲乙双方须在签订本合同3个月内，共同向房地产产权登记机关申请办理转移登记手续。如因甲方的原因造成乙方不能取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方必须在乙方提出退房要求之日起15日内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的25%赔偿乙方损失；乙方在签订本合同之日起向甲方交纳购房定金114555元；乙方需办理完3106号房屋的贷款审批后，甲方才予以结清剩余尾款。2014年11月5日，林砚杰（甲方）与陈建（乙方）签订《预约买卖合同》，约定：甲方于2013年4月按揭购买3106号房屋。甲方承诺将3106号房屋及位于成都市金牛区万达广场1幢-1层166号、270号车位按该合同约定条件转让乙方，并保证待合法取得3106号房屋及车位所有权后按该合同约定过户给乙方。届时双方应再行签订与该合同内容相符的过户使用的房地产转让合同；双方约定在上述条件成就后签订的正式合同中，约定的房屋转让价款、支付方式及过户时间、过户登记手续及费用承担等内容不得做任何变更；3106号房屋及车位总转让价为1634555元（不论涨跌此价不变），乙方已付定金144555元（其中2106号房屋114555元、车位定金30000元），双方签订预约合同后当日，乙方支付840000元，余款650000元以银行按揭方式支付给甲方，若银行实际贷款额不够支付房屋尾款，则由乙方补足差额；甲方在该合同签订后第二日将3106号房屋及车位交付给乙方；甲方无条件配合乙方办理3106号房屋及车位的买卖过户至乙方名下（或乙方指定的人名下）的相关登记手续。公证处对上述《预约买卖合同》办理了公证，并于2014年11月17日出具（2014）川律公证内民字第64212号《公证书》。2014年11月3日、2014年11月5日，陈建通过中国银行分别向林砚杰账户转账539028元，2383115元，共计2922143元。林砚杰出具的《收条》载明：林砚杰于2014年11月5日总计收到陈建购房款（金牛万达写字楼3105、3106、3107、车位166、207）2929028元。
2016年1月8日，林砚杰（甲方）与陈建（乙方）签订《补充合同》，载明：甲方所售3106号房屋为银行按揭贷款方式购买，甲方已经取得房屋和土地权属证书，但因甲方未能付清银行按揭贷款，导致其未能按《写字楼买卖合同》中约定的3个月内与乙方共同向房地产管理部门申请办理过户登记；双方同意自2016年1月起，由乙方代甲方每月向房屋按揭贷款银行支付房屋按揭款，乙方指定由持卡人陈建每月向房屋按揭银行支付按揭款；乙方代甲方每月向按揭银行支付的房屋按揭款，视为乙方应当支付给甲方的房屋买卖款，抵偿乙方应当支付给甲方的房屋余款；自乙方付清房屋按揭余款三日内，双方立即办理房屋产权转移登记，甲方无条件配合……。同日，林砚杰（甲方）与陈建、杨霞、张永勇（乙方）签订《支付银行按揭款说明》，载明：2015年9月初，甲方因债务纠纷被起诉，甲方所售给乙方的3106号房屋被法院查封，不能办理房屋产权过户手续；因甲方资金紧张，无力继续支付每月房屋按揭款，双方与按揭银行共同协定余下按揭款由乙方支付；乙方不再单独开卡，继续使用甲方在光大银行（开户名：林砚杰，卡号：622*****443）账户（以下称按揭还款账户）支付余下银行按揭款，所支付的所有费用为甲乙双方签订的《写字楼买卖合同》的尾款。支付方式：乙方指定由持卡人陈建在中国农业银行卡号为622*****574的账户（以下称陈建农行账户）向持卡人林砚杰按揭还款账户每月转入房屋按揭款，此银行卡林砚杰不能支取，仅作为银行扣取贷款的账号。2016年1月27日至2016年10月17日陈建农行账户分11次向按揭还款账户共计转款325142.89元。《金牛万达3106、3107、3108账目明细确认》载明：3106号房屋已支付664555元，还应支付654555元。3106、3107、3108号房屋共计还应该支付2530000元（650000元+650000元+1230000元）上述房屋在2015年12月后银行贷款共2433495.73元由买方（杨霞、陈建、张永勇）在还，故买方（杨霞、陈建、张永勇）还应付给卖方（林砚杰）款项为96504.27元。《金牛万达C座3106、3107、3108账目买卖双方明细确认单》载明：截至2016年5月陈建欠林砚杰3106号房款24994.74元。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第9条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”可见，登记是不动产物权法定的公示手段。3106号房屋登记在林砚杰名下，林砚杰对王凤龙负有金钱给付义务，本院依房屋登记外观表现将3106号房屋作为被执行人林砚杰的财产予以查封并无不当。案外人主张其与林砚杰买卖合同关系成立在查封之前，且其已支付大部分房款并实际占有、使用3106号房屋，故其为3106号房屋实际权利人。对此，本院认为，案外人与林砚杰签订《写字楼买卖合同》时，林砚杰并未取得3106号房屋的所有权，其仅将与万达公司签订的房屋买卖合同予以备案。鉴于此，双方才在公证处重新签订《预约买卖合同》并对该合同办理公证，且按该合同开始履行。预约合同的目的是确保与相对人在将来订立特定的合同。本案中，案外人与林砚杰签订《预约买卖合同》的目的是在林砚杰取得房屋所有权后确保其与案外人签订正式房屋买卖合同并协助办理过户手续，已约定的房屋转让价款、支付方式及过户时间等内容不再变更。故《预约买卖合同》不同于正式房屋买卖合同，预约买受人并不能取得对所预约购买房屋的物权期待权。林砚杰取得房屋所有权后，在案外人与其签订正式房屋买卖合同前，法院已根据王凤龙财产保全申请，将3106号房屋予以查封。因此，案外人并未基于正式房屋买卖合同取得对3106号房屋的物权期待权，其请求适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条规定排除对3106号房屋执行，没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条、第二十五条规定，裁定如下：
驳回案外人陈建的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 李小卫
人民陪审员 施 宇
人民陪审员 沈 尤
二〇一六年十月二十八日
书记 员代 锐