浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第3331号
上诉人（原审被告）：端木继辉。
委托代理人：胡朝晖。
被上诉人（原审原告）：张国美。
委托代理人：何兰江。
被上诉人（原审被告）：杭州我爱我家房地产经纪有限公司。
法定代表人：刘田。
委托代理人：王燕。
上诉人端木继辉与被上诉人张国美、杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2013）杭西民初字第1438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2013年3月14日，张国美与端木继辉、我爱我家公司签订《购房意向合同》一份，约定：一、端木继辉向张国美购买位于杭州市闲林镇碧水铭苑水岸雅阁18幢101室房屋，并对房屋具体情况已全面了解。二、交易总价为4900000元，端木继辉于签订《杭州市房屋转让合同》后三个工作日内将全部购房款打入被告我爱我家公司指定的保证金账户内；张国美于产权过户后五个工作日内将上述房屋交付给端木继辉。三、端木继辉同意向我爱我家公司支付意向金50000元，若张国美接受端木继辉的购买条件并签署本意向合同，则意向金转为定金；若张国美不依约履行合同，则需双倍返还定金；若端木继辉不依约履行合同，无权要求返还定金。四、张国美于《购房意向合同》签订当日将上述房屋的权属证书交给我爱我家公司保管。五、张国美和端木继辉于《杭州市区住房情况查询登记》出具后三日内，签订《杭州市房屋转让合同》；如一方要求解除本合同的，应书面提出，并就解除事项三方协商，协商不成，可通过诉讼或其他合法方式解除。六、如有一方违约，则按房屋转让总价的10%支付违约金。
《购房意向合同》签订后，端木继辉向我爱我家公司支付意向金5000元，并与我爱我家公司补充签订《买方协议书》一份，约定：签订房屋转让合同的时间为《购房意向合同》签订后的五个工作日，端木继辉于2013年3月15日向我爱我家公司补交意向金45000元。此后，端木继辉未按约支付意向金，且拒绝与张国美签订《房屋转让合同》。张国美多次通过我爱我家公司和端木继辉协商解除合同相关事宜，未果，遂于2013年6月24日提起本案诉讼，诉请判令：1、解除张国美与端木继辉、我爱我家公司之间的购房意向合同；2、端木继辉支付违约金490000元；3、本案诉讼费由原审两被告负担。原审审理过程中，张国美及端木继辉、我爱我家公司一致同意解除《购房意向合同》。
原审法院另查明：涉案房屋产权证附记中记载“他项权利摘要：他项权利人为浙商银行股份有限公司杭州余杭支行，债权数额2500000元，登记时间2010年8月”，现该房屋现已转让给第三人。
原审法院审理认为：张国美与端木继辉、我爱我家公司签订的《购房意向合同》及端木继辉与我爱我家公司签订的《买方协议书》均系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。从合同签订时间和内容上看，《买方协议书》是对《购房意向合同》中部分内容的补充和修改。现张国美对《买方协议书》予以认可，故各方当事人均应按《购房意向合同》及《买方协议书》约定履行。合同签订后，端木继辉未在约定的时间内与张国美签订正式的房屋转让合同。端木继辉辩称因张国美及我爱我家公司未事先告知涉案房屋已抵押，违约在先，因而未签订正式的房屋转让合同。对此原审法院认为，根据《购房意向合同》中关于张国美在签订合同当日已将房屋权属证书交给我爱我家公司保管和端木继辉对房屋具体情况已全面了解的约定以及涉案房屋产权证书的附记中所记载的他项权利摘要内容，足以证明端木继辉在签订《购房意向合同》时已经知晓涉案房屋设有抵押，故端木继辉上述抗辩意见无事实和法律依据，原审法院不予采信。因端木继辉的原因导致《杭州市房屋转让合同》未能签订，其行为已构成违约，应承担违约责任。现张国美提出解除《购房意向合同》，原审各被告在庭审中均表示同意，故原审法院确定该合同于开庭之日即2013年7月26日解除。关于违约金的数额，虽《购房意向合同》中约定违约金按房屋转让总价的10%计算，但该《购房意向合同》属于预约合同，其在法律性质上不同于正式的房屋买卖合同，端木继辉违反上述预约合同给张国美造成的损失仅为准备达成本约而支出的费用，而不包括未达成本约所产生的预期利益损失。故原审法院认为上述《购房意向合同》约定的违约金明显高于给张国美造成的实际损失，应予以适当调整。综合考量实际损失等各因素，原审法院酌情确定端木继辉支付违约金60000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2013年9月22日判决：一、张国美与端木继辉、我爱我家公司之间签订的《购房意向合同》于2013年7月26日解除；二、端木继辉于判决生效之日起十日内支付给张国美违约金60000元；三、驳回张国美的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费8650元，减半收取4325元，由张国美负担3150元，端木继辉负担650元，端木继辉负担部分于判决生效之日起十日内交付原审法院。
宣判后，原审被告端木继辉不服，向本院提起上诉称：1、原判关于上诉人违约金的认定与事实不符且无法律依据；2、原判认定“违约”的内容和确认上诉人支付“违约金”的内容超越法律规定的处理原则，有失公正。原判关于上诉人支付给被上诉人违约金60000元的事实错误。请求二审法院改判撤销原判第二项或者发回重审。
被上诉人张国美答辩称：根据交易习惯，上诉人就400多万交易额的房屋称其对是否抵押的事实不清楚不能成立，也与事实不符，双方签订的合同上也明确记载了上诉人对房屋现状已进行了充分的了解。同时被上诉人认为原判认定的违约金偏低，根据实际情况，被上诉人认为违约金应大大高于原判认定的标准。
被上诉人我爱我家公司答辩称：意向合同是双方当事人真实意思表示，应为有效。在签订合同前，双方对房屋状况是作充分了解的；并在签订之后，被上诉人将权属证书及他项权证寄在我处，上诉人也已查阅过这些证件，这说明上诉人对涉案房屋已有抵押的事实是知晓的。根据杭州市二手房交易习惯，有抵押的房产是可以交易的，只要在交易过户前还清抵押款即符合交易流程，上诉人上诉理由无法律依据。因上诉人的原因未能签订转让合同，已违反了购房意向合同中的约定。
双方当事人在二审举证期间均未提出新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：对于原审判决所认定事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。案涉《购房意向合同》对于房屋概况明确约定具体以产权证记载为准、端木继辉对房屋的具体情况已全面了解；张国美在签订合同当日已将房屋权属证书交给我爱我家公司保管，我爱我家公司也述称端木继辉已查阅相关凭证，故原审判决认为据此足以证明端木继辉在签订《购房意向合同》时已经知晓涉案房屋设有抵押系正确，该认定也符合房屋买卖交易之惯例。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。张国美通过我爱我家公司与端木继辉签订《购房意向合同》，约定双方签订房屋买卖合同，并由端木继辉在签订买卖合同后3个工作日内支付全部转让价款至我爱我家公司指定账户。《购房意向合同》的相关约定不违反上述法律的规定，原审判决认定《购房意向合同》及《买方协议书》依法有效系正确。端木继辉未依约签订房屋买卖合同已构成违约，应根据意向合同的约定承担相应的违约责任。因合同约定端木继辉应承担490000元的违约金，该约定明显过分高于张国美因端木继辉违反预约合同而能够遭受的损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，端木继辉可请求予以适当减少。端木继辉也诉请予以减少，但其未举证证实因其违约行为而给张国美造成的实际损失限额，原审法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，最终判令端木继辉支付张国美60000元违约金并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。端木继辉的上理由依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由上诉人端木继辉负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡宇
审判员 陈艳
审判员 王宓
二〇一四年一月二十日
书记员 王勤