浙江省嵊州市人民法院
民 事 判 决 书
（2011）绍嵊民初字第1555号
原告：新昌县天鸿雅苑业主委员会。
负责人：丁永清。
委托代理人（特别授权代理）：张宏燕。
委托代理人（特别授权代理）：李伟忠。
被告：浙江天鸿房地产集团有限公司。
法定代表人：梁鸿眉。
委托代理人（特别授权代理）：陈国仁。
委托代理人（特别授权代理）：何亚江。
第三人：新昌县兴厦建筑安装工程有限公司。
法定代表人：潘玉兴。
委托代理人（特别授权代理）：王大奎。
委托代理人（特别授权代理）：黄长洪。
原告新昌县天鸿雅苑业主委员会与被告浙江天鸿房地产集团有限公司、第三人新昌县兴厦建筑安装工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2011年5月19日向新昌县人民法院提起诉讼，同年6月20日新昌县人民法院依据被告申请，追加新昌县兴厦建筑安装工程有限公司为第三人参加诉讼。因第三人新昌县兴厦建筑安装工程有限公司提出回避申请，2011年8月29日绍兴市中级人民法院指定案件由本院审理。本院于同年9月14日受理后，依法组成合议庭。于2011年10月25日、2013年9月3日公开开庭进行了审理。原告新昌县天鸿雅苑业主委员会之委托代理人张宏燕、李伟忠，被告浙江天鸿房地产集团有限公司之委托代理人陈国仁、何亚江，第三人新昌县兴厦建筑安装工程有限公司之委托代理人王大奎、黄长洪等到庭参加诉讼。本案经批准后，延长审限六个月。本案现已审理终结。
原告新昌县天鸿雅苑业主委员会起诉称，原告新昌县天鸿雅苑业主委员会成立于2011年4月。新昌县天鸿雅苑小区由被告浙江天鸿房地产集团有限公司开发建设，由新昌县兴厦建筑安装工程有限公司承建，单体建筑分为A、B、C三幢及单层地下室车库。整个小区业主在2006年至2007年分别购置后相继入住。入住后发觉该小区地下车库下雨后全面积水，积水最高达1.5M，后发展到常年渗水，无法使用，该小区业主和原告曾多次找被告及新昌县兴厦建筑安装工程有限公司和其他相关部门反映情况，要求对小区地下车库渗、漏水进行整修，但至今未果。为此，请求法院依法判令被告：1、立即对新昌县天鸿雅苑小区地下车库及通道常年积水的严重质量问题进行整修。2、被告赔偿原告地下车库总面积2010平方米按每平方米1500元计算的同期贷款利率损失723600元。3、诉讼费由两被告承担。审理期间，原告撤回了第二项请求被告赔偿损失的诉讼请求。
被告浙江天鸿房地产集团有限公司答辩称，1、该小区建设工程施工单位是由第三人承建，双方于2004年6月12日签订了施工承包合同，合同约定是按图施工，该工程竣工验收是2006年1月11日，根据竣工验收报告工程是合格的，2、根据2006年1月11日的竣工验收报告设计为合格，被告不存在私自变更设计的情形。3、该小区业主一直在使用车库，目前也没有证据证明车库不能使用的情形。4、原告诉称的诉讼请求中没有证据证明第三人未按图施工。5、原告认为部分车库有质量问题，但没有相应的证据证明，即使存在渗漏的现象，也没有相应证据证明要追究被告的责任。6、原告只能代表21位业主，因为有地下车库的业主为21位，综上，原告诉讼请求证据不足，要求依法驳回原告的诉讼请求。
第三人新昌县兴厦建筑安装工程有限公司答辩称，1、新昌县人民法院追加建筑公司为第三人是不适格的，不符合有关法律规定，原、被告之间是买卖合同，被告与第三人之间是建筑合同关系，在法律上没有必然的利害关系。2、施工单位已经履行了合同约定和法律规定的责任，不具有违约责任，理由如下：第一，建筑公司已经按照规定交付了合格的工程；第二，本案被告明确向法庭陈述施工是合格的，作为施工单位已经履行自己全部的义务。3、地下车库地面在国家规范里属于地面装饰工程范围，按照国家建设施工规定，其保修期为2年，本案的工程是2005年正式交付的，本案显然已经超过2年的保修期，因此相关的民事责任与施工单位无关。4、本案真正漏水的原因是设计，第二是管理，与施工单位无因果关系。
原告为证明自己的诉讼主张，提供了以下证据：
证据1、新昌县房地产管理局出具的证明1份，证明原告业主委员会的成立情况。
证据2、商品房买卖合同1份，证明车库的单价为1500元／平方米。
证据3、建设工程施工合同1份，证明天鸿雅苑的附属工程发包给第三人建造，保修期为合理使用年限，原告的地下车库属于地基基础工程。
证据4、基础平面图1份以及新昌县预算书1份，证明车库面积为2533.21平方米。
证据5、建设设计说明书1份及图纸6份，证明原来设计为店面房等，后来均作了变更的事实。
证据6、建设设计书及说明，证明工程已经进行了变更，现在的车库存在偷工减料等情况。
证据7、新昌县公证处公证书1份，证明地下室的样品有5个。
证据8、新昌县南明街道湖莲潭社区居民委员会、人民调解委员会出具的证明1份，证明天鸿雅苑业主代表在2007年至2010年每年反映质量问题，社区多次进行调解的情况。
证据9、新昌县第一建筑工程公司的预算书1份。
证据10、光盘1张，证明车库漏水情况。
被告对原告提交的证据质证如下：对新昌县房地产管理局出具的证明真实性没有异议。对商品房买卖合同的真实性也没有异议。对建设工程施工合同的真实性也没有异议，但是对于原告的证明目的有异议，原告要证明施工合同中地下室属于地基工程，我们认为地下车库不能作为地基工程。对预算书中的车库面积没有异议。对图纸，事实上有2份的，施工图纸的变更是在商品房交付之前的，不存在施工图纸不合理的情况，当时是根据施工的现场情况进行的变更。对公证书的真实性没有异议，该份公证书只能证明提取了5个样品的情况。对建设设计说明书不能作为证据使用，只是设计方单方的陈述。对社区的证明，原告没有在举证期限内举证，该证据系证人证言，应当由证人出庭作证。对建设工程预算书，缺乏真实性、关联性，不能作为本案的证据使用。且预算书没有单位的盖章，不能作为证据使用。
第三人对原告提交的证据质证如下：对业主委员会的备案证明、商品房买卖合同的真实性、建设施工合同的真实性没有异议，但不管是车库地面，还是通道，都不是基础工程和主体工程，都是装饰工程，按照第68条约定，保修期限为2年。对公证书的真实性没有异议，但从证据形式上看系原告单方陈述，不能起到鉴定结论的效果。对图纸，按照开发商提供给我们的图纸建造的，我们没有私自变更，作为施工单位是没有责任的。对一建公司的证明，出具单位本身是设计单位，与本案有利害关系，对其真实性有异议。对建筑预算书，作为第三人已经履行了合同义务，与第三人无关。
被告提交的证据有：
证据11、情况表1份，证明天鸿雅苑地下车库、车棚业主共为83位。
证据12、单位工程质量竣工验收记录，证明2006年1月11日经过五方主体验收为合格。
证据13、建设工程施工合同，与原告提供的证据一致的，证明该工程由第三人承建，以及按图施工，质量为合格的事实。
证据14、住宅质量质保书，证明保修范围及保修期限，期限从2006年1月11日起计算。
证据15、商品房买卖合同2份，证明最早和最迟2位业主购买商品房的情况。
证据16、公证文书1份，证明2010年6月1日，由本案被告经过新昌县公证处向本案的第三人发了一份针对地下室车库的函。
原告对被告提交的证据质证如下：被告提供的情况表遗漏了2个业主，应为85位。竣工验收的备案表对地基基础工程的质量评定意见合格，但地下车库等确实存在质量问题。对2份商品房买卖合同，该2位户主与本案无关，对保修期限部分没有异议，但对被告的举证目的有异议，地下室工程属于地基基础工程。对公证书无异议。
第三人对被告提交的证据质证如下：对公证书陈述的内容不予认可。对其余证据无异议。
第三人提交的证据有：
证据17、本案的设计人员出具的证明1份，证明设计地下室时未设计防水层，漏水是正常的。
证据18、验收记录，证明地下车库施工竣工验收全部合格。地下车库属于板块面层的装饰工程，其保修期限为2年。
证据19、设计变更通知书1份，证明工程变更情况。
证据20、照片打印件3张，证明其已经按照图纸设计施工。
原告对第三人提交的证据质证如下：对设计人员的证明中对防水层没有设计有异议，原告提供的设计图纸说明书已经是变更后的图纸说明，其地下室即为地下车库。对验收记录有意见，虽然是验收合格的，但事实上质量确实存在问题的。照片是表面的，不能证明第三人按照图纸设计施工的事实。
被告对第三人提交的证据质证如下：对证明，如果没有设计，系设计方面的原因，如果对图纸进行了变更，也是在施工前得到了变更，建设单位是没有责任的。对验收记录的真实性没有异议。设计变更没有经过建设单位的同意，对其真实性无法确认。照片不符合证据规则，没有时间、地点等，不能达到第三人的证明目的。
其他当庭质证的证据有：
证据21、浙江中技建设工程检测有限公司出具的司法鉴定报告1份及鉴定费发票2份、鉴定人员周鸿证言，证明该小区车库渗漏水情况、原因及鉴定费预交情况。
原、被告对鉴定意见书和鉴定费发票质证后未提出异议。第三人对鉴定报告、证人证言质证如下：（1）鉴定报告缺乏依据，没有遵守国家强制性规范。（2）鉴定报告与委托鉴定目的不吻合，鉴定报告对排水管道是否设计合理没有鉴定，对防水措施有无设计也没有鉴定。（3）鉴定报告在没有鉴定设计是否合理的情况下直接作出施工不符合图纸的结论，缺乏合理性，申请对涉及设计单位进行重新鉴定。对鉴定费交纳情况不清楚。
本院对经过双方当事人质证的证据认证意见如下：对原告提交的证据1、2、4、5、7、10，被告与第三人质证后对其真实性未提出异议，其证明力本院予以认定。被告和第三人对原告提交的证据3真实性未提出异议，但对其证明目的提出异议，本院审查认为，地下车库应属于地下工程，其不属于地基基础工程，原告的该证明目的本院不予采纳。对原告提交的证据6，被告质证提出该设计说明书系设计方单方陈述，不能作为证据使用。本院认为建设设计说明书是对设计的进一步阐述，是设计的一部分，其证明力本院予以认定。对原告提交的证据8，被告提出原告未在举证期限内提交，且证人未到庭作证，本院审查认为，新昌县南明街道湖莲潭社区居民委员会和该社区人民调解委员会系原告所在地方的基层组织，两单位共同出具的证明能够证明相关事实，其证明力本院予以认定。原告提交的证据9，被告和第三人均对其提出异议，本院审查认为，该证据与本案之间缺乏关联性，其证明力本院不予认定。对被告提交的证据13、14，第三人质证后均未提出异议，其证明力本院予以认定。对被告提交的证据11，原告质证后对其真实性未提出异议，提出该证据证明购买地下车库、车棚的业主为83人，遗漏了两位业主，实际应为85人，本院审查认为，该证据可以作为证据使用。对被告提交的证据12，原告质证后提出，该评定验收合格与事实不符，本院审查认为，该验收记录系相关专业机构综合评定后作出，能够证明的验收情况，其证明力本院予以认定。对被告提交的证据15，原告质证后对其真实性未提出异议，但提出该证据与本案无关，本院审查认为，该证据能够证明小区业主购买商品房的事实，其证明力本院予以认定。对被告提交的证据16，第三人质证后提出对公证内容不予认可，本院审查认为该证据经过公证，被告对其内容提出异议，但未提交证明异议成立的证据，其证明力本院予以认定。对第三人提交的证据17，原、被告质证后未提出异议，其证明力本院予以认定。对第三人提交的证据18与被告提交的证据12一致，其证明力本院予以认定。对第三人提交的证据19，被告提出未经过建设单位同意，对其真实性不能确认，本院审查认为，该变更设计已经建设单位委托的设计单位确认，其证明力本院予以认定。对第三人提交的证据20，原、被告均对其提出异议，本院审查认为，照片只能证明地表面情况，不能证明第三人承建工程已全部按照图纸施工的事实证据，不能达到第三人的举证目的。对证据21原、被告质证后未提出异议，第三人质证后对其中的鉴定报告提出异议，认为其违反相关国家强制性规定，鉴定结果与鉴定目的、鉴定事实不符，请求重新鉴定和评估。本院审查认为，上述鉴定报告，系本院依法委托具有相应资质的鉴定与评估机构鉴定取得，被告提出重新鉴定，但未提交需重新鉴定的依据，其申请本院不予准许，上述鉴定报告的证明力本院予以认定，对其中鉴定费发票因当事人未提出异议，其证明力本院予以认定。
本院根据当事人的陈述及本院确认的有效证据认定以下事实：新昌县天鸿雅苑小区由被告浙江天鸿房地产集团有限公司开发建设，新昌县兴厦建筑安装工程有限公司承建，单体建筑分为A、B、C三幢及单层地下室车库。整个小区业主在2006年至2007年在与被告浙江天鸿房地产集团有限公司签订《商品房买卖合同》后购置了相关房产及车库、车棚。《商品房买卖合同》第十七条约定：在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题的，出卖人应当履行保修义务。《商品房买卖合同》附属的住宅质量保证书第三条第（二）、（三）项质量保证约定：屋面防水为5年，有防水要求的卫生间、房间和外墙的防漏为5年。保修期自竣工验收合格之日起计算。小区业主入住后，发觉该小区地下车库、车棚存在严重的渗漏水、积水现象，地下车库、车棚积水时，无法正常使用。为此，该小区相关业主和原告曾多次找被告、第三人和其他相关部门反映情况，要求对小区地下车库、车棚渗、漏水进行整修，但至今未果。经浙江中技建设工程检测有限公司鉴定：1、周边环境及水位变化，影响天鸿雅苑区块的水文条件，是车库积水的次要原因。2、车库地面构造层厚度不符合设计要求，是造成车库地面沿裂缝涌水的原因：未按设计要求在车库通道两端设置排水沟、积水井，导致车库积水不能外排，是造成车库积水的主要原因。排水管施工不符合设计要求是造成汽车库沉降缝处漏水的主要原因。3、车库外墙无防潮防水措施设计是造成车库墙体潮湿渗漏的原因。设计未对室外雨水流入车库采取措施，是引起车库积水的次要原因。4、26-29轴雨水管下水道有堵塞使用不当，是造成此户汽车库沉降处渗漏的原因。
同时查明，该小区共有业主112户，浙江天鸿房地产集团有限公司已将该小区内的地下车库、车棚全部出售给相关业主，地下车库、地下车棚业主共有85户。2011年4月该小区成立业主委员会。
本院认为，被告与新昌县天鸿雅苑小区相关业主签订的《商品房买卖合同》及其附属合同符合相关法律规定，依法成立。双方当事人应当按照约定履行自己的义务。出卖人按照合同约定将房屋、车库、车棚出卖给买受人时，应根据《商品房买卖合同》及其附属合同中有关质量条款的约定承担房屋及车库、车棚的质量保修义务。《商品房买卖合同》第十七条约定：在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，出卖人应当履行保修义务。现被告出卖的地下车库、车棚因存在渗漏水质量问题致相关业主不能正常使用，应根据上述条款约定予以修复。原告新昌雅苑业主委员会具有对公共场所、公共设施的管理职能，故在该小区地下车库、车棚存在渗漏水等质量问题时，可以代表全体业主要求建设单位对地下车库、车棚的渗漏水进行修复，原告之诉请本院予以支持。原告在审理期间撤回要求被告赔偿损失之请求，未违反相关法律规定，本院予以准许。被告提出地下车库、车棚存在渗漏水质量问题，是因为第三人新昌县兴厦建筑安装工程有限公司施工原因所致，应由其承担相关民事责任。本院认为，原告小区的相关业主与被告订立《商品房买卖合同》后，从被告处购得相应的地下车库、车棚，原告与被告之间构成买卖合同的法律关系；第三人新昌县兴厦建筑安装工程有限公司与被告订立《建设工程施工合同》后，承包了被告发包的该小区的建筑施工工程，其与被告之间构成建设工程施工合同的法律关系，原告与被告之间，被告与第三人之间属于两个不同的法律关系。根据合同相对性原则，出卖人应对其出售的商品质量承担保修义务，即由被告对原告购买的地下车库在合同约定的保修范围、保修期限内出现的质量问题先行承担保修义务。出卖人在承担保修义务后可以向相关责任主体主张索赔的权利。故被告的该辩论意见本院不予采纳。第三人辩称地下车库之地面工程在国家规范里属于地面装饰工程范围，按照国家建设施工规定，其保修期为2年，本案已经超过2年的保修期。本院认为，地下车库渗漏水不属于地面装饰工程范围，其渗漏水的质量保修期限应适用《住宅质量保证书》第三条约定的5年计算，因此，该地下车库渗漏水的质量问题发生在质量保修期内。第三人的上述辩论意见本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条的规定，判决如下：
新昌县天鸿雅苑小区地下车库渗漏水问题，由浙江天鸿房地产集团有限公司在本判决发生法律效力后六个月内修复。
案件受理费13710元，鉴定费80000元，合计93710元，由被告浙江天鸿房地产集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费13710元，款汇绍兴市非税收入结算分户，帐号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 王祖明
人民陪审员 楼月娥
人民陪审员 金以康
二〇一三年九月十三日
书 记 员 马春燕
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。