苏州市吴中区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）吴开民初字第0432号 原告冯玉双。 原告汪凤玲。 委托代理人李洪、顾介通，北京市中银（苏州）律师事务所律师。 被告苏州市永乐置业有限公司，住所地苏州市吴中区临湖镇新市街**。 法定代表人吴学良，董事长。 委托代理人李纯，江苏久顺律师事务所律师。 第三人中国建设银行股份有限公司苏州分行，住，住所地苏州市工业园区苏州大道**/div> 负责人刘兴华，行长。 委托代理人常若舟。 原告冯玉双、汪凤玲诉被告苏州市永乐置业有限公司（以下简称永乐置业）、第三人中国建设银行股份有限公司苏州分行（以下简称建行苏州分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月10日立案受理。依法由审判员龚伟亚适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，原告冯玉双及两原告委托代理人李洪、顾介通，被告永乐置业的委托代理人李纯、第三人建行苏州分行的委托代理人常若舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯玉双、汪凤玲诉称，其与被告于2012年5月9日签订《商品房买卖合同》1份，约定其向被告购买由被告开发的位于苏州市吴中区临湖镇xxxxxxx室商品房一套。其依约向被告支付了首付款238600元并与第三人于2012年5月14日签订《个人住房（商业用房）借款合同》1份，向第三人按揭贷款540000元，该款已于2012年5月16日全部支付被告。另，其在被告交房时另行支付了房款差价128.97元及其他各项费用32644.36元。被告也于2013年7月10日开具了相应的销售不动产统一发票。其于2012年6月16日起开始还贷，至2014年4月16日，共计23期，总还利息64113元。被告未按约定办理完成该房的土地使用权、房屋使用权登记，致使两原告在该房实际交付使用至尽仍未取得该房产权。故请求法院判令解除原、被告于2012年5月9日签订的《商品房买卖合同》，被告返还其购房款778729.31元及交房各项费用32644.36元，支付其违约金7787.3元及利息损失170572.74元，被告还应承担其律师费23000元。本案诉讼费用由被告负担。 被告永乐置业辩称，本案所涉及房产已具备了办证条件，原告未委托其办理房屋所有权转移登记，其也未向原告收取相关办证费用，双方未形成代办的委托关系，其无法定或约定义务代原告办理房产证。原告未要求被告协助办理房屋所有权转移登记，也未将办证所需的手续交付给其，其多次催促原告办证未果。故请求法院判令驳回原告的诉讼请求。 第三人建行苏州分行述称，原告已逾期还款，请求法院依法判决。 经审理查明，2012年5月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份，约定两原告以778600元的价格向被告购买被告建造的位于苏州市吴中区临湖镇xxxxxxx室建筑面积为120.74平方米的房屋一套，交付后产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比在3%以内的，据实结算房价。两原告于2012年5月9日支付房款238600元，于2012年5月12日前办理按揭贷款手续，贷款金额为540000元。出卖方应当在2013年5月30日前，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》并符合合同约定的商品房交付原告使用，逾期不超过60天，被告承担相应的违约金，合同继续履行。被告应当在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记。如因被告的责任致使原告不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90天申请房屋所有权转移登记的，逾期不超过60天的，自约定的房屋所有权转移登记申请期限第二天起，每逾期一天，被告按天向原告支付合同约定房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过60天后，原告有权解除合同，自原告解除合同通知书到达之日起15天内，被告应当将原告已付房价款如数退还原告，并按合同约定房屋总价款的1%向原告支付违约金，造成原告其他损失的，被告另行依法承担赔偿责任。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的房屋所有权转移登记申请期限的第二天起，每逾期一天，被告按天向原告支付合同约定房屋总价款万分之一的违约金。土地使用权变更登记双方自行约定，不晚于房屋产权登记30日内完成土地登记。 后，原告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》1份，向第三人借款540000元用于支付房款，借款期限自2012年5月14日至2032年5月14日，借款月利率为基准利率下调10%。第三人于2012年5月16日将贷款540000元划入被告帐户。经第三人统计，原告已归还借款本金29544.84元、利息63600.13元；拖欠本金4014.39元、利息息7501.09元，正常贷款余额为506440.77元。 2013年5月25日，被告通知原告于2013年6月30日办理交房手续，房屋于2013年7月10日交付原告使用，房款据实结算为778729.31元，原告还交纳物业费2608元、装修保证金2000元、垃圾费603元、交房各项税费27561.11元。 2013年10月31日，被告就本案所涉房屋取得房屋所有权初始登记。该登记载明“房屋受让人一经取得本证明，应在三个月内持本证明及其他有关材料办理房屋所有权转移登记，申领房屋所有权证”。 2014年6月23日，原告委托律师向被告发出《律师函》1份，以被告未按约办理房屋的土地使用权及房屋所有权登记为由，要求解除原、被告双方于2012年5月9日签订的《商品房买卖合同》，退还房款并支付违约金，赔偿利息及其他损失。原告为诉讼聘请律师，律师费用为23000元。 以上事实，由原告提供的《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人贷款支付凭证》、发票、收据、《律师函》、《委托协议》及庭审笔录等材料在卷证明。 原告认为因被告原因导致其至今未办理房屋所有权证及土地使用权证，其自2013年12月起一直与被告交涉未果，2014年4月份曾与其他业主至临湖镇政府与被告进行交涉。被告称其一直催促原告办证，但原告未向被告提供委托书，纳税证明等代办材料，其也未收取代办费用，无法定或约定的代办义务，其只在其未按约取得房屋所有权初始登记证明或房屋未通过验收的情况下才应承担逾期办证的责任。原告对此不予认可，并称其为外地户口在苏州办厂，已向被告提交了其开办工厂的地税单并缴纳了办证费用，办证为被告的合同义务，被告应主动办理。另，原告确认未向被告出具委托书，也没有提交地税部门出具的个人的纳税证明。 审理中，本院至苏州市吴中区临湖房管所进行调查，该所工作人员施忠良接受本院调查时称，本案所涉及房屋的相关产权登记手续在该所办理，今年2014年7月19日之前办理房屋所有权转移登记需要的材料包括：1、房屋登记申请书（转移登记），需填写相关买卖信息并由转让人和受让人双方签字盖章；2、房屋所有权初始登记证明；3、销售发票、维修基金发票、契税发票（房管部门留存联或结算联）；4、交房时面积有误差，由开发商及购房者共同出具的面积更正说明；5、买受人出具的房产登记委托书或由买受人自行办理；6、买受人的身份证、结婚证、户口本复印件，均应加盖开发商及买受人的签名；7、买受人为外地户口需提供社保及个税证明，如自己开办工厂或公司、企业，要由地税部门出具购房人在签订购房合同前两年累计满一年以上的个税证明；8、声明书，由买受人及开发商签章证明的买受人名下房产情况、卖受人家庭成员及名下住房情况申报表；9、受委托人具体经办人员身份证复印件。除材料6、9外均需提供原件。2014年7月19日之后90平方米以上房屋放开限购，不需再提供材料7。个税证明是指由企业所在地的地税部门出具的个人所得税缴纳情况说明。买受人将所有资料交给开发商并出具委托书，即由开发商办理。如房屋有贷款，需由银行至房管部门办理房屋预告登记证明。本案所涉及房产所有权证未办，原因不明。 审理中，因原告反映曾因办证事宜至临湖镇政府信访办公室投诉，本院遂至临湖镇政府进行调查，临湖镇政府浦庄办事处主任计宏伟接受调查时称，2014年5月，“太湖郡花园“17户购房人称其为外地户籍，购房时开发商承诺可办房产证并收取了每户10000余元的费用补办社保，因房管部门审查严格，未能办理房产证，遂投诉要求解决。其通知被告前来协商，后双方自行协商处理，未告知其协商方案。此17户人员中并无本案原告。 另，原告明确仅依据《商品房买卖合同》约定的因被告责任造成其不能在房屋交付90天内申请房屋所有权登记逾期超过60天的情形主张解除合同并要求被告支付违约金，不主张逾期不超过60天被告应承担的违约金。 本院认为，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，被告应在商品房交付使用之日起60天内申请房屋所有权初始登记，如因被告责任导致原告不能在期房交付使用起90天内申请房屋所有权转移登记的，应依照约定承担违约责任。逾期超过60天，原告有权要求解除合同并要求被告承担违约责任。本案所涉及房产房屋所有权初始登记证明载明，“房屋受让人一经取得本证明，应在三个月内持本证明及其他有关材料办理房屋所有权转移登记，领取房屋所有权证”。结合本院至房管部门了解的相关情况，办理房屋所有权转移登记手续，需要被告提供房屋所有权初始登记证明，原告持该证明及相关资料办理或委托被告代为办理。如被告代办，原告需向被告出具委托书，并与被告共同出具房屋登记申请书、面积更正说明等材料，原告为外地户口，在苏州开办工厂，还需提供地税部门出具个人在签订购房合同前两年累计满一年以上的个税证明，等等。本案所涉及房屋于2013年7月10日交付，被告于2013年10月31日取得房屋所有权初始登记证明，被告称一直催促原告办证，而据原告的陈述来看，自2013年12月起原、被告双方就办证事宜进行过交涉。单就取得房屋所有权初始登记证明的时间来看，房屋交付后90日内不具备申请房屋所有权转移登记的的条件，但尚不满足原告可要求解除合同的逾期超过60天的条件。现房屋所有权证拖延至今未办，原告认为被告有约定的办证义务，但同时自认未向被告出具委托书及地税部门出具的购房人的个税证明。被告在未取得原告授权的情况下，并无法定或约定的办证义务，且因原告未向被告提供完备的办证材料，被告也无法代办房屋所有权转移登记。原告称其于2014年4月至临湖镇政府与被告进行交涉，但据本院的调查情况反映，2014年5月有业主至临湖镇政府反映办证情况并与被告进行协商，但原告不在此列，上述业主所反映情况也与原告的诉称不符。故，根据原告提供的证据及本院查明的情况，不能证实因被告的责任致使原告不能在期房交付使用90天内申请房屋所有权转移登记逾期超过60天，本院对原告的诉讼请求不予支持。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条之规定，判决如下： 驳回原告冯玉双、汪凤玲的诉讼请求。 案件受理费减半收取计人民币6945元，由原告冯玉双、汪凤玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。 审判员  龚伟亚 二〇一四年九月二十六日 书记员  沈 歆