浙江省杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭余余民初字第148号
原告：汪明珠。
委托代理：葛有松。
被告：章翔云。
委托代理人：王建华。
委托代理人：李凡。
原告汪明珠诉被告章翔云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月27日立案受理后，依法由代理审判员黄灿独任审判，于2014年3月26日公开开庭进行了审理。原告汪明珠及其委托代理人葛有松、被告章翔云的委托代理人李凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2009年11月30日，原、被告签订《营业房租赁协议》（以下简称《租赁协议》）一份，约定原告将其所有的位于余杭镇（现余杭街道）文一西路2118、2120、2122、2124、2126五间营业房租赁给被告使用，租赁时间自2010年1月1日至2014年12月30日，付款方式为每年的12月20日前一次性支付每年租金，如延期一个月付款，原告可终止协议。租金为第一年150000元，第二年165000元，第三年181500元，第四年199650元，第五年219615元，租赁期间产生的水费、电费、物业管理费均由被告承担。2013年4月1日原、被告签订了《营业房租赁补充协议》（以下简称《补充协议》），约定被告将2118、2120两间营业房退还给原告，2013年1月1日至3月30日期间的房租费共计20000元，双方各承担10000元；2013年之前的物业管理费由被告付清，自2013年4月1日起，2118、2120两间营业房的一切事情与被告无关。被告于2013年5月22日出具了10000元租金未付的欠条一份。原、被告按照2009年12月30日的时间又签订了一份《租赁协议》，约定2122、2124、2126三间营业房的租金为2013年1月至12月119790元，2014年1月至12月131769元，其他条款不变。按照《租赁协议》约定，被告应将2014年1月至12月的房屋租金131769元在2013年12月20日之前支付，尚欠的房租10000元、物管费8876.2元、水费52元及电费439.89元也应当付清。原告认为原、被告签订的《租赁协议》合法有效，被告不支付房屋租赁费、水电费、物管费的行为违反了协议的约定，应承担违约责任，故原告诉至法院请求判令：1、被告支付房屋租赁费141769元；2、被告支付物业管理费8876.2元；3、被告支付水费52元，电费439.89元，上述1、2、3项合计151137.09元；4、本案案件受理费由被告承担。
为证明所述事实，原告向本院提交如下证据：
1、房屋所有权证一份，2、国有土地使用证一份，证明出租房屋属于原告所有；
3、《租赁协议》二份，证明原、被告约定的房屋租赁关系、房屋租金及支付时间，被告尚欠2122号、2124号、2126号三间营业房的房租费131769元未支付；《租赁协议》约定的“每年在12月20日之前一次性支付每年租金”实际意为每年的12月20日之前预付下一年的租金；
4、《补充协议》一份，5、欠条一份，证明被告退掉2118号、2120号两间营业房及尚欠原告该两间房房租费10000元的事实；
6、物业管理费催缴通知单一份，证明截止2013年12月被告尚欠物管费8876.2元，被告不支付物业费，物业公司要求原告支付；
7、水费缴款通知单一份，8、银行收据一份，证明截止2013年12月被告尚欠水费52元，原告已代为支付；
9、催缴电费通知单一份，10、银行收据一份，证明截止2013年12月被告尚欠电费439.89元，原告已代为支付。
被告答辩称：1、原、被告实际在2013年12月底就已经通过口头约定终止了《租赁关系》，现原告向被告主张2014年的房屋租金没有事实和法律依据。2、即使《租赁协议》没有解除，根据协议第二条付款方式“每年12月20日前一次性支付每年租金”，原告现在主张2014年的租金没有事实和法律依据。3、原告无权向被告主张物业管理费，因为原告未代被告交纳该笔费用，即使主张也应该是物业公司向被告主张而不是原告向被告主张。
被告为证明自己的主张，向本院提供的证据有：
1、照片一张，浙江省地方税务局公用机打发票一份，证明原、被告在2013年12月底已经口头解除了《租赁协议》，之后原告打出了商铺出租的营业广告，商铺出租广告上的电话号码是原告的电话号码；
2、短信记录照片两份，证明原告曾经发短信给被告丈夫要求被告搬出房屋里的东西，但因为原告已经将房屋上锁导致被告无法搬出东西，双方的房屋租赁关系已经解除；
3、《公证书》一份，证明原、被告就2122、2124、2126号三间营业房的租赁关系已于2013年12月底已经解除（终止）的事实。
被告为便于案件事实查明，申请证人李某（女，1995年11月2日出生，汉族，住河北省高碑店市辛桥乡陈八庄村145号）出庭作证。证人李某陈述：证人在同城印象处从事美容行业已有2年多的时间，证人不认识原、被告，但被告开的减肥店在证人工作的美容店附近，证人偶尔会去被告的店里坐坐，但并非被告店里的员工。被告的姓名证人不详，只唤其章姐。2013年12月底的时候证人看到被告的店里贴出了商铺出租广告，当时被告的店已经关闭，并且至今再无营业，被告也再未在店附近出现过。证人确认被告证据1中的房屋即为被告租赁的开减肥店的两间门面，其中的出租广告也即2013年12月底该房屋中贴出的出租广告。
庭审中，被告对原告的证据1、2、3、4、5三性没有异议，但认为该两份《租赁协议》明确约定租金支付时间为每年12月20日之前支付每年租金。对证据6催缴单本身没有异议，但物业费的计算是不准确的，且原告并未代被告交纳物业费，故凭该证据向被告主张物业管理费没有依据。对证据7、8、9、10三性没有异议。原告对被告的证据1的证明内容有异议，该证据不能证明被告的待证事实，该商铺出租广告也有可能是被告制作的但留了原告的电话号码。对证据2三性及待证事实均有异议。原告并未发过该短信给被告的丈夫，且该短信不能证明原、被告已解除了《租赁合同》的事实。对证据3真实性、合法性、关联性都有异议，不能证明被告的待证内容。该份证据刊登的出租信息是被告预先准备好的，公证处按照被告提供的线索出具了该份《公证书》，不排除该出租信息是被告为了诉讼需要而制作的，也不排除被告因经营困难想把房屋转租出去而用原告的身份信息发布了该条出租信息。根据上一次庭审调查显示，被告并没有将出租房屋钥匙交给原告，被告的经营用品也一直在出租房屋内，被告用行动证明房屋一直承租到现在。对于李某的证人证言，被告认为2013年12月底原告打出了商铺出租广告系事实，该事实足以认定原、被告已经解除了之前签订的《租赁协议》。原告认为证人对原、被告都不是很熟悉，也不清楚原、被告之间的关系，故证人不能够证明被告的待证事实。
对于原告的证据1-10，被告的证据3，本院对其三性予以认定。对于被告的证据1发票，本院对其三性予以认定。对于被告的证据1照片、证据2及李某的证人证言，本院将结合其它证据作综合认定。
根据以上有效证据及当事人的陈述，本院查明的事实如下：
2009年11月30日，原、被告签订《租赁协议》一份，确认原告将余杭镇（现余杭街道）文一西路2118、2120、2122、2124、2126房租租赁给被告使用，租赁时间暂定五年（自2010年1月1日至2014年12月30日），付款方式为每年的12月20日前一次性支付每年租金（2010年1月-12月的租金150000元，2011年1月-12月的租金165000元，2013年1月-12月的租金181500元，2013年1月-12月的租金199650元，2014年1月-12月的租金219615元），如被告延期支付一个月，原告可终止《租赁协议》，租赁期间的水费、电费及物业管理费均由被告承担。2013年4月1日，原、被告签订《补充协议》一份，约定被告将2118、2120两间营业房退还原告，2013年1月1日至3月30日期间的房租20000元由原、被告各承担10000元，该两间房屋2013年之前的物业管理费由被告付清，自2013年4月1日起该两间营业房的一切事宜与被告无关。同日双方重新签订《租赁协议》一份（落款时间经双方协商确定为2009年12月30日），约定被告租赁原告所有的余杭镇（现余杭街道）文一西路2122、2124、2126号三间房屋，2010年1月-12月的租金90000元，2011年1月-12月的租金99000元，2012年1月-12月的租金108900元，2013年1月-12月的租金119790元，2014年1月-12月的租金131769元，其余条款同2009年11月30日的《租赁协议》。2013年5月22日被告向原告出具欠条一份，确认尚欠10000元租金未付。2013年12月29日，58同城网站发布商铺出租广告一则，载明余杭镇（现余杭街道）文一西路2122、2124、2126号商铺出租，该联系人为汪女士，联系电话为139××××5168（经查为原告本人的电话号码），发布用户已经“58同城”网站认证。另查明，被告在承租涉案商铺期间共拖欠物业费8876.2元，水费52元，电费439.89元（原告已代缴上述水、电费）。现原告诉至法院请求上判。庭审中，原、被告确认五间涉案房屋2009年至2013年间的租金除欠条上确认的10000元外已全部付清，被告确认愿意支付原告10000元租金、水费52元及电费439.89元。
本院认为，原、被告签订的两份《租赁协议》及一份《补充协议》系双方真实的意思表示，其内容不违反法律、法规的禁止性规定，应认定其合法有效，双方均应按照上述约定履行义务。关于被告举证的2013年12月29日“58同城”网站发布的出租广告，原告称系被告而非其本人所发布，但并未举证证明，则原告应承担相应的不利后果，本院认定上述出租广告为原告发布；结合被告的证据1、2及李某的证人证言，本院认为，原告以其行为表明不愿继续履行双方于2009年12月30日签订的《租赁协议》，且原告并未代被告向物业管理公司支付物业管理费，故对原告要求被告支付涉案商铺2014年1月至12月的租金131769元及物业管理费8876.2元的诉请本院不予支持。对于原告要求被告支付欠条确认的租金10000元、水费52元及电费439.89元的诉请，被告无异议，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告章翔云支付原告汪明珠房屋租金10000元，于本判决生效后十日内付清；
二、被告章翔云支付原告汪明珠水费52元，于本判决生效后十日内付清；
三、被告章翔云支付原告汪明珠电费439.89元，于本判决生效后十日内付清；
四、驳回原告汪明珠的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3323元，减半收取1661.5元，由被告章翔云负担62元，于本判决生效后七日内交纳本院；由原告汪明珠负担1559.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费3323元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
代理审判员 黄灿
二〇一四年四月二十一日
书 记 员 郑超