江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第02107号
上诉人（原审原告）袁红专。
上诉人（原审原告）沈利。
上诉人（原审原告）李飞。
上诉人（原审原告）杨乐久。
上诉人（原审原告）吴孝建。
上诉人（原审原告）陆华。
上述六上诉人共同委托代理人朱幼华，江苏启星律师事务所律师。
上述六上诉人共同委托代理人戴建华，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南通国有不动产经营管理有限公司，住所地南通市桃坞路服饰城5幢四层。
法定代表人江婕，该公司总经理。
委托代理人薛祖望，江苏洲际英杰律师事务所律师。
委托代理人王鑫，江苏洲际英杰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海唛克风投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区城北路333号7幢1411室。
法定代表人吴海兴，该公司总经理。
委托代理人周新建，江苏泰临律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南通市莘园大厦有限责任公司，住所地南通市桃坞路89号
法定代表人吴连春，该公司总经理。
委托代理人钱国梅，江苏秉直律师事务所律师。
上诉人袁红专、沈利、李飞、杨乐久、吴孝建、陆华因与被上诉人南通国有不动产经营管理有限公司（以下简称国有不动产公司）、上海唛克风投资管理有限公司（以下简称唛克风公司）、南通市莘园大厦有限责任公司（以下简称莘园大厦公司）恢复原状纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2015）崇山民初字第29号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月26日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明：袁红专、沈利系桃坞路89号莘园大厦7号店面房业主，李飞系桃坞路89号莘园大厦5号店面房业主，杨乐久系桃坞路89号莘园大厦4号店面房业主，吴孝建、陆华系桃坞路89号莘园大厦6号店面房业主。桃坞路89号莘园大厦二层原系农贸商城，与上述店面房相邻的该大厦二层2060.24平方米房屋所有权人为南通市住房公积金管理中心，该中心于2003年5月30日领取了该房屋产权证。2002年，南通市住房公积金管理中心与莘园大厦公司签订房屋租赁合同，约定由南通市住房公积金管理中心将南通市桃坞路89号莘园大厦二层房屋出租给莘园大厦公司使用，莘园大厦公司后将该房屋转租给赵宇鹏经营KTV使用。2004年3月，莘园大厦公司与杨乐久、吴孝建、陆华等人签订协议，约定莘园大厦公司在莘园大厦二楼北侧将袁红专等6被告房屋开向二楼内部的卷闸门封闭，并给予适当补贴，补贴时间从2003年9月1日起至2009年8月31日止，后双方均按该协议实际履行。2012年9月1日，国有不动产公司从南通市住房公积金管理中心接收桃坞路89号莘园大厦二层建筑面积为2060.24平方米的房屋，并于2013年5月7日进行了产权登记。2014年8月18日，国有不动产公司与莘园大厦公司签订房屋租赁合同终止协议书，约定提前终止桃坞路89号莘园大厦二层建筑面积为2060.24平方米房屋的租赁合同。2014年9月1日，国有不动产公司与唛克风公司签订房屋租赁合同，将上述房屋出租给唛克风公司。袁红专、沈利、李飞、杨乐久、吴孝建、陆华请求判令：国有不动产公司、唛克风公司、莘园大厦公司将位于莘园大厦二层。袁红专、沈利、李飞、杨乐久、吴孝建、陆华所有的房屋大门及通道恢复原状，诉讼费由国有不动产公司、唛克风公司、莘园大厦公司承担。
原审法院认为，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。袁红专等6人系桃坞路89号莘园大厦4、5、6、7号店面房业主，国有不动产公司系桃坞路89号莘园大厦二层2060.24平方米房屋业主，应遵循上述两原则处理双方相邻关系。袁红专等6人主张恢复其房屋大门及通道，虽然由于袁红专等6人相邻房屋原系农贸商城，袁红专等6人因此开设大门并方便出入，但该相邻房屋属国有不动产公司所有，国有不动产公司对该房屋的专有部分有占用、使用、收益和处分的权利，房屋用途也发生相应改变，根据桃坞路89号莘园大厦4、5、6、7号店面房及国有不动产公司所有的相邻房屋的产权证附图，上述房屋之间并不存在公共通道，故在相邻房屋间开设大门和通道，势必影响相邻不动产所有人对其专有部分的占有、使用，损害相邻业主合法权益，亦不符合有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的相邻关系处理原则，至于袁红专等6人诉称的通道问题，因其购买的店面房包括一层和二层，可以通过设置内部通道解决，故袁红专等6人的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、第八十四条的规定，一审法院判决如下：驳回袁红专、沈利、李飞、杨乐久、吴孝建、陆华要求将其位于莘园大厦二层原告所有的房屋大门及通道恢复原状的诉讼请求。案件受理费80元，由袁红专、沈利、李飞、杨乐久、吴孝建、陆华负担。
上诉人袁红专、沈利、李飞、杨乐久、吴孝建、陆华不服原审判决，向本院提起上诉称：1.一审法院认定事实错误，上诉人的相邻房屋原系农贸市场，上诉人在购买案涉商铺时朝向农贸市场方向就有门。并非由上诉人购买商铺后为方便出入开设。被上诉人国有不动产公司于2013年5月7日取得案涉2060.24平方米房屋产权，其前手南通市住房公积金管理中心拥有该产权时，出于对外出租房屋的需要，封闭上诉人开向二楼内部的卷闸门时补偿上诉人，国有不动产公司确得产权后，房屋用途没有发生变化，却不再补偿上诉人。2.一审法院适用法律错误。一审法院认为国有不动产公司对该房屋的专有部分有占有、使用、收益和处分的权利，如在上述房屋开设大门和通道，势必影响相邻不动产所有人对其专有部分的占有、使用，损害相邻业主的合法权益。上诉人诉请并非新开设大门和通道，而是恢复原有通道和大门，一审混淆概念导致法律适用错误。根据最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第101条的规定，对于一方所有或使用的建筑物范围内历史形成的必经通道，所有权人或使用权人不得堵塞。因堵塞影响他人生产、生活，他人要求排除妨碍或恢复原状的，应当予以支持。一审认定上诉人一、二层是分体结构，是分开单独使用的，可以通过内部通道解决，剥夺上诉人的权利。3.上诉人与莘园大厦公司在2003年签订了一份卷闸门补贴协议，虽然履行时间是2003年9月1日至2009年8月31日，协议期满后未再签订新协议，但莘园大厦公司一直在继续支付费用。在2012年国有不动产公司从南通市住房公积金管理中心接受房屋的时候，卷闸门的补贴费用仍是继续支付的，目前卷闸门的支付费用一直支付到2014年年底。从2015年以后，国有不动产公司将房屋出租给被上诉人唛克风公司以后，没有继续支付。按照协议被上诉人不支付补贴费，上诉人完全有权要求开启卷闸门，恢复原状。综上，请求二审法院查明事实后依法改判，支持上诉人诉讼请求。
被上诉人国有不动产公司二审答辩称：1.上诉人诉请“恢复原状”于法无据，上诉人诉争的原状不是事实，并不存在上诉人所说的通道和大门，因为涉案房屋是在1996年以前建成的，当时是菜场，二楼整个是敞开式的菜场大厅，连上诉人购买的房屋都不存在，在上诉人购买的房屋位置连隔墙的墙体都没有，所以没有上诉人所说的大门，也没有上诉人所说的通道，这是1996年之前的情况。1996年之后，公司实际上只是在菜场里面隔开了几间房子，即上诉人购买的几间店铺，所以那个时候已经改变了原状。因为当时是菜场，所以上诉人和被上诉人的买房合同中有特别约定，即本案所争议的这堵墙由甲方统一安排，如乙方需要改造装修，需要征得甲方（莘园公司）同意，否则视为违约……。2.国有不动产公司持有莘园大厦公司二层的《房屋所有权证》，其附图标明的红线范围内的区域属于不动产公司专有部分，不动产公司享有独占、排他的使用权，排除了各原告的使用权。3.被上诉人唛克风公司因租赁获得房屋使用权，并在专有区域使用房屋，不可能侵犯原告通道权。4.上诉人需要的二楼进出通道可以通过建造室内楼梯自行解决，无需麻烦相邻业主。5.上诉人诉称的“原状”不是事实，其诉讼请求应予驳回。6.上诉人要求恢复在墙上开门和墙外设通道不仅违背“有利生产、方便生活”的相邻权的基本法律原则，而且侵害相邻权人利益。7.2004年3月莘园大厦公司与上诉人签订的补偿协议已经履行完毕而终止。8.国有不动产公司并未实际使用房屋，不是本案适格诉讼主体。如有房屋侵权纠纷，应由侵权人与被侵权人之间协商解决，与国有不动产公司无关。一审判决认定事实清楚，适用法律恰当，上诉人的上诉请求完全不能成立，请求法院依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。
被上诉人唛克风公司二审答辩称：1.上诉人的诉称理由及本次二审中补充的上诉理由没有事实依据，依法不能成立。2.唛克风公司没有实施对上诉人的侵权行为，唛克风公司使用该房屋是基于合法的租赁关系使用房屋，且上诉人所谓的补贴协议对唛克风公司没有约束力，如果上诉人对履行所谓补贴协议有异议应当根据协议约定的内容采取仲裁方式，不应当由人民法院主管。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
被上诉人莘园大厦公司二审答辩称：1.虽然莘园大厦公司与上诉人达成了协议书，但当时是在住房公积金管理中心将涉案房屋委托莘园大厦公司对外进行出租的前提下，实际上由住房公积金管理中心中心补贴给上诉人的，现在涉案房屋的产权已经转移，莘园大厦公司履行协议前提已经不存在，所以上诉人认为如果协议不再履行，有权开门的理由不再存在。2.之前的补偿协议履行期限是2003年至2009年，到目前为止，已经超过诉讼时效。所以上诉人不得再就该协议向莘园大厦公司主张权利。3.涉案房屋产权与第三被上诉人无关。上诉人也没有权利和义务处理相邻权。请求法院依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。
二审经审理查明，上诉人二楼的卷闸门形成于购买案涉商铺之前，并非上诉人私自开设。一审查明的其他事实属实，对一审采信的证据以及据此认定的案件事实，应予以确认。
二审另查明，案涉商铺一间目前一楼经营沙县小吃，一楼到二楼没有楼梯和通道，通过隔壁公共楼梯可进入二楼；另三间商铺并为一大间，经营眼镜店，店内设有楼梯可以直接上二楼，二楼南边与唛克风公司有一墙之隔，该墙壁中的卷闸门被封死。
二审再查明，案涉莘园大厦8号、9号、16号商铺至今仍由莘园大厦公司管理，补偿费支付至2015年底。莘园大厦公司不再管理案涉四间商铺。
二审期间，上诉人明确其要求恢复原状的主体为二楼2060.24平方米房屋现产权人国有不动产公司。
经当事人确认，本院归纳本案二审争议焦点为：案涉商铺二楼卷闸门及通道是否应当恢复原状？
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、第八十四条、第八十五条、第八十七条的规定，业主对经营性用房的专有部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得损害其他业主的合法权益。同时，不动产的相邻权利人应当遵守有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则。具体到本案，产权为上诉人所有的二层商铺原与农贸市场相通，仅设置卷闸门隔离，后因农贸市场关闭，原农贸市场二层部分作为整体重新规划并用于出租开办超市（后出租给唛克风公司经营KTV至今）。该部分2060.24平方米房屋原产权人为南通公积金管理中心，其将该房产交付莘园大厦公司管理，莘园大厦公司与众多的相关商铺产权人协商，封闭其与原农贸市场间的卷闸门等，并每年给予相关业主一定的经济补偿。该协议到2009年到期后未再续签，但莘园大厦公司一直继续支付补偿费至2014年。在此期间，国有不动产公司取得案涉2060.24平方米房屋的产权并直接管理。由于2015年的补偿费用不再支付，从而引起本案诉讼。
从一二审查明的事实可以确定，案涉商铺二楼与原农贸市场相通，并设有卷闸门。后因有关业主的房屋使用发生了根本性的改变，而形成现有的状况，并且维系了十余年之久。本院认为，现有状况是否可以恢复“原状”，当予综合考量。首先，在二层曾作为农贸市场经营时，上诉人可利用农贸市场的经营环境，对自购房屋进行经营管理，其中的卷闸门仅起到与农贸市场临时隔离之用。农贸市场关闭后，对需依赖农贸市场大环境经营的商铺而言，卷闸门也就降低了正常的使用价值。原农贸市场产权人在进行整体性出租经营的过程中，实际管理人莘园大厦公司与商铺业主共同协商，形成协议且实际履行多年。故现在已不具备恢复“原状”的客观条件。其次，恢复原状的目的在于为生产经营或生活提供便利，案涉卷闸门封闭十余年来，各方均正常经营，没有纠纷。而从目前商铺的经营情况看，恢复原状不仅对所有营业用房（包括商铺）经营无实际意义，且会导致整个二层经营管理混乱，直接影响相邻权人的权益以及相互间的安定团结。故上诉人要求恢复原状，本院碍难支持。
需要说明的是，国有不动产公司作为二层2060.24平方米房屋（含唛克风公司经营场地）的产权人和实际管理人，是否应当继续对上诉人封闭卷闸门进行经济补偿，与本案系不同法律关系，上诉人可另行主张。
综上所述，上诉人袁红专、沈利、李飞、杨乐久、吴孝建、陆华的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费80元，由上诉人袁红专、沈利、李飞、杨乐久、吴孝建、陆华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱业明
代理审判员 高 雁
代理审判员 谷昔伟
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 王 婧
相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；