广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠斗法五民初字第67号
原告胡建伟，男，住河南省漯河市召陵区。
委托代理人翁均涛，广东华大律师事务所律师。
被告珠海市德信房地产开发有限公司，住所地广东省珠海市斗门区。
法定代表人ＸＸ超，该公司董事长。
委托代理人樊剑锋，广东显德律师事务所律师。
委托代理人莫伟彬，系该公司经理。
原告胡建伟诉被告珠海市德信房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年3月11日立案受理后，依法由审判员温海适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托代理人翁均涛及被告的委托代理人莫伟彬均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年1月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，双方约定原告购买被告开发的富逸花园13幢303房，建筑面积74.60平方米，总价311828元；被告应于2011年12月31日前将具备交付条件的商品房交付原告使用，如被告未按合同约定期限交付商品房，逾期不超过180天，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金；逾期超过180天，被告应按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告按照约定向被告支付房款，但是，前一段时间因房产证迟迟未办下来，向政府部门了解后才得知到涉案商品房并未办理竣工验收备案手续，故导致涉案商品房无法办理房产证。故原告起诉请求法院判令：一、被告向原告支付逾期交房违约金90118元（从2012年1月1日至2013年7月31日，暂计578天）；二、由被告承担本案诉讼费。
原告胡建伟对其诉称提供如下证据：
1、《商品房买卖合同》1份，拟证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系；
2、《个人购房借款担保合同》1份，拟证明原告已按照合同约定办理了银行按揭贷款手续；
3、《收据》1张、《发票》2张、《广东农村信用合作社借款借据》1张，拟证明原告已履行付款义务；
被告珠海市德信房地产开发有限公司辩称：原告已于2011年12月14日领取钥匙，并办理了入伙手续，根据合同约定，逾期交房违约金应当计算至原告收楼之日。原告主张计算至2013年7月31日没有事实与法律依据，原告对其主张应当提交相关的证据予以证明。其次，被告已将案涉房产如期交付给原告，而且依据《工程竣工验收报告》等文件，所交付的房产符合双方签署的《商品房买卖合同》的约定，不存在逾期交付的情形。第三，退一步说，假设要支付违约金，因双方签署的《商品房买卖合同》约定的违约金过高，且原告已实际入住，被告并没有影响到原告的实际入住及生活，没有任何经济损失，应依法调低。
被告珠海市德信房地产开发有限公司对其辩称在庭后向法庭提供了如下证据：
1、《前期物业管理服务合同》、《富逸花园业主公约》、《业主情况登记表》、《富逸花园入伙手续办理证》及《证明》各1份，拟证明原告于2012年12月14日办理了房屋接收、入伙及居住的事实；
2、《珠海市斗门区建设工程竣工环境保护信息表》1份，拟证明涉案房屋于2011年7月26日通过环评；
3、《建设工程消防验收意见书》1份，拟证明涉案房屋于2011年8月12日通过消防验收；
4、《建设工程规划验收合格证》1份，拟证明涉案房屋于2011年11月10日通过规划验收；
5、《防雷装置竣工验收合格证》1份，拟证明涉案房屋于2011年6月6日通过防雷验收；
6、《人防工程建设（合格）证明书》1份，拟证明涉案房屋于2011年9月9日通过人防验收；
7、《工程竣工验收报告》1份，拟证明涉案房屋于2011年11月30日通过综合验收；
8、《竣工验收备案表》1份，拟证明涉案房屋于2013年7月31日完成竣工验收备案。
被告对原告提交的全部证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，本院对原告提交的全部证据的证明力予以确认。经审查，被告提交的全部证据与本案事实均有关联，且来源合法，内容真实，本院对被告提供的全部证据的证明力亦予以确认。
经审理查明：2011年1月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，双方约定原告购买被告开发的富逸花园13幢303房，建筑面积74.60平方米，总价311828元；被告应于2011年12月31日前将具备交付条件的商品房交付原告使用，双方约定的交付房产为“经分期综合验收合格”。对于违约责任，双方在第九条中约定，如被告未按合同约定期限交付商品房，逾期不超过180天，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金；如逾期超过180天，原告同意继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之五的违约金。被告应按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告于2011年1月26日支付房款111828.00元，余下房款200000.00元原告办理了银行按揭，被告已经收到全部购房款。原告于2011年12月14日领取涉案房屋的钥匙并办理了入伙手续。涉案房屋在交付给原告时尚未通过综合验收，但之后已于2013年7月31日取得《竣工验收备案表》。原告认为被告交付的是尚未通过竣工验收合格的商品房，应承担相应的逾期交房违约责任；而被告认为是在合同约定的期限内交付了约定的房产，且后经综合验收合格，并没有影响到原告对房屋的使用功能，因此，认为已方没有违约，不应承担违约责任，且认为双方约定的违约金标准过高，应予调整。双方意见不一，由此产生本案纠纷，原告诉至本院，提出上述诉讼请求。庭审中，被告承认原告所述的购房事实及约定的违约责任，并愿意与原告调解，按每日万分之三支付违约金给原告，但原告不同意，双方无法达成协议。
本院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告与被告在平等、自愿的基础上于2011年1月26日签订的《商品房买卖合同》，合同主体适格，意思表示真实，没有违反法律、法规的禁止性规定，是依法成立的有效合同，双方当事人均应当按照合同的约定行使权利和履行义务。合同约定被告应于2011年12月31日前将经分期综合验收合格的房屋交付原告使用，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”、第十八条“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。”的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收或者分期综合验收，其中综合验收和分期综合验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、基础设施和公共设施等满足正常居住需要的相关建设项目的验收。2004年5月19日，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。”、第五条“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”的规定，建设单位应当自建设工程验收合格之日起15日内向工程所在地的建设主管部门备案，备案时要提交工程竣工验收备案表、工程竣工验收报告、法律、行政法规规定由规划、环保等部门出具有的认可文件或准予使用文件、公安消防部门出具的工程验收合格的证明文件、施工单位签署的工程质量保修书等，住宅工程还应提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。本案被告于2013年7月31日才完成竣工验收备案，本院认定涉案房屋至该日期才具备法律规定及合同约定的交付条件。
从上分析可知，我国法律法规明确规定，商品房交付使用的最基本条件是经竣工验收合格；交付经竣工验收合格的房屋，既是法律法规的强制性规定，也是本案双方当事人在合同中的约定。本案双方当事人在合同中约定的交楼期限是2011年12月31日，虽然被告在合同约定的交房期限前于2011年12月14日已将房屋交付了给原告使用，原告也办理了入伙手续，但该房屋尚未经竣工验收合格，不符合法律法规规定和合同约定的交付条件，因此，被告既违反了法律法规的强制性规定，也违反了合同的约定，应承担自约定的交房日起至房屋经竣工验收合格之日止期间相应的逾期交房责任，支付相应的违约金。
对于违约金的支付标准问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额因当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，我国法律规定的违约金的性质主要是补偿性，以补偿违约行为给对方造成的实际损失为限度。本案中，被告将尚未经竣工验收合格的房屋交付给原告，确实可能影响了原告对涉案房产行使出租、转让等处分权，给原告造成了一定的损失，被告应承担一定的违约责任。但是，因原告未查明房屋是否已经竣工验收合格而接收房屋，原告有一定的过错，且其占有房屋并使用，已使其损失有所减少。本院认为，如果按约定的违约金支付标准计算，参照同时期同地段的租金水平，被告因其违约行为所承担的违约金数额远高于其违约行为给原告造成的损失，同时，被告亦认为按每日万分之五支付违约金过高。故对被告所承担的合同约定的违约责任额度应予以酌情减轻。在原告未能提供证据证明其损失数额的情况下，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”之规定，被告请求降低违约金的主张有事实和法律依据，本院予以支持。本院综合考虑被告的主观违约程度、调解意愿以及原告实际所受损失的程度，酌定被告按原告已交房价款每日万分之三支付，从2012年1月1日至2013年7月31日期间的违约金为53977.43元（311828元×0.0003×577天）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（八）项、参照《最高人民法院关于人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告珠海市德信房地产开发有限公司于本判决生效之日起七天内向原告胡建伟支付逾期交房违约金53977.43元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1026元，被告珠海市德信房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 温 海
二〇一四年五月二十一日
书记员 吴崇贤