山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁16民终1946号上诉人（原审被告、反诉原告）：张小梅，居民。上诉人（原审被告、反诉原告）：康立新，居民。两上诉人委托诉讼代理人：刘卫东、刘金亭，山东众成清泰（滨州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王福强，居民。上诉人张小梅、康立新因与被上诉人王福强租赁合同纠纷一案，不服滨城区人民法院（2015）滨商初字第336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张小梅、康立新上诉请求：1、一审法院认定事实错误，请求二审法院依法撤销原判决。2、一、二审诉讼费由王福强承担。事实与理由：我方并未拒绝支付王福强的租赁费。因为租赁房屋在租赁期间停水，导致我方饭店无法正常经营，我方多次找到王福强要求其恢复供水，王福强却以种种理由拒绝。我方无奈行使先履行抗辩权，要求王福强通水后，我方再支付租赁费。一审法院以我方不缴纳租赁费为由，判决解除租赁合同，与事实严重不符。涉案租赁房屋在2012年4月份，就因为欠水费停止供水。王福强采取盗水的方式欺骗我方签订租赁合同，我方支付了租赁费。租赁房屋后，我方仅仅使用了三个月，就因为王福强盗水问题被发现，而停止了给该租赁房屋的供水。我方为维持饭店的正常经营，只能雇人从别处拉水。停水之后，王福强没有采取措施继续供水，以保证租赁合同的正常履行，而是采取找人到我经营的饭店闹事等过激的行为，威胁要求我支付租赁费，给我方造成了严重的经济损失。我与康立新已于2009年7月27日在滨城区民政局办理了离婚登记，一审法院认定承担夫妻共同债务属于认定事实错误，康立新不应承担涉案债务。综上，一审法院判决我方支付租赁费、承担滞纳金并解除租赁合同是错误的，请求二审法院依法查明事实，维护我方合法权益。王福强辩称，张小梅、康立新所诉与事实不符，原审判决认定事实清楚，请求维持原判，驳回上诉请求。王福强向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除原被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令被告搬离原告位于山东省滨州市滨城区黄河四路南侧张八棍以西华阳3号房屋，归还房屋及物品并恢复原状；3、请求依法判令被告支付自2014年9月12日至2015年5月1日止的房屋租金共计9625.77元；4、请求依法判令被告支付自2014年9月12日至2015年5月1日滞纳金1443.75元；5、请求判令被告支付自2015年5月2日至房屋实际退还日止的房屋占用使用费（每日41.67元）；6、本案诉讼费用由被告承担。张小梅、康立新向一审法院反诉请求：1、请求依法判令诉讼双方签订的租赁合同有效，继续履行合同至约定期限止；2、请求判令王福强支付我方各项损失共计3万元。一审法院认定事实：2013年9月12日，王福强与张小梅签订房屋租赁合同，合同约定：张小梅租赁王福强位于滨州市滨城区黄河四路渤海十一路之间大洋毛纺厂宿舍2号平房（房产证登记该房屋坐落为黄河四路南侧张八棍以西华阳3号房屋、建筑面积150.3平方米、房产证号05-219**）；租赁期限为2013年9月12日至2018年9月12日；租金按年支付，年租金15000元，租金应提前2个月支付；乙方（张小梅）必须按约交付租金，每逾期一天，应向甲方（王福强）支付月租金千分之五的滞纳金；拖欠租金30日以上，甲方有权终止合同、收回房屋；甲方负责房屋结构工程质量和所配水电设备及家具电器（电冰箱一台）出租时能正常使用；乙方租赁期间不得擅自改变出租房屋结构和用途。合同签订后，王福强如约将房屋和物品（新飞牌电冰箱一台）交付张小梅使用，张小梅亦向王福强支付了首年房屋租金15000元。在合同履行过程中，因租赁房屋用水问题及房屋租金交纳等原因，诉讼双方产生矛盾，张小梅一直未再支付王福强租金。2015年4月30日，王福强通过EMS邮政快递向张小梅寄送解除合同通知书，同年5月1日送达张小梅。根据合同约定，房屋租金为每日41元（15000元÷365天），自2014年9月12日至2015年5月1日止，张小梅应支付王福强房屋租金9471元（41元×231天）、滞纳金1443.75元（15000元÷12×5‰×231天）。一审法院认为，张小梅与王福强签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。因张小梅未按约支付王福强房屋租赁费，且经催要一直未付，已构成根本违约，故王福强向张小梅书面提出解除双方签订的房屋租赁合同，符合双方合同约定及法律规定，上述解除合同通知已送达至张小梅，双方的房屋租赁合同已于2015年5月1日解除。王福强起诉要求解除合同的请求，不予支持；张小梅所提不同意解除合同的答辩主张不成立，不予支持。合同解除后，王福强要求张小梅返还租赁房屋及物品、支付房屋租金、滞纳金及占用费的诉讼请求，于法有据，予以支持；关于王福强所提恢复租赁房屋原状的诉讼请求，因王福强未提交证据予以证实房屋租赁前后的房屋变化情况，一审法院不予支持。关于张小梅所提的经济损失30000元，经审查认为，滨州五海自来水有限公司证明涉案房屋自2012年4月起因欠费停止供水，滨州华阳纺织有限公司证明涉案房屋因盗用水于2013年12月3日被停水，而诉讼双方租赁合同签订于2013年9月12日，张小梅租赁房屋后正常使用达三个多月。故滨州五海自来水有限公司所提的停水问题与王福强无关，张小梅在使用期间造成的停水问题，亦不能证明系王福强的原因造成，故张小梅以此要求王福强赔偿其经济损失的请求，证据不足，不予支持；至于张小梅反诉称王福强对其饭店经营造成损失，经审查认为，系王福强在向张小梅催要租赁费时，双方发生矛盾而予报警处理，并非王福强故意影响张小梅经营，对该反诉请求，不予支持。张小梅、康立新系夫妻关系，上述债务系夫妻共同债务，故王福强要求康立新承担责任的诉讼请求，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张小梅、康立新于本判决生效之日起十日内返还王福强位于滨州市滨城区黄河四路南侧张八棍以西华阳3号房屋（建筑面积150.3平方米）一处及电冰箱（新飞牌）一台；二、张小梅、康立新于本判决生效之日起十日内支付王福强租赁费9471元、滞纳金1443.75元；三、张小梅、康立新于本判决生效之日起十日内支付王福强房屋占用费（自2015年5月2日起至返还租赁房屋之日止，按照41元/天计算）；四、驳回王福强的其他诉讼请求；五、驳回张小梅、康立新的反诉请求。案件受理费352元，反诉受理费275元，由张小梅、康立新负担。本院二审期间，张小梅、康立新提交：证据1.离婚证书一份，证实张小梅、康立新已于2009年7月27日在滨城区民政局办理了离婚登记，原审认定承担夫妻共同债务属于认定事实错误。证据2.张八棍居委会出具的证明一份，证实涉案房屋未经张八棍居委会允许接入村中的水管，从未向该村缴纳过任何水费。证据3.2015年5月21日张小梅与滨州市莱钢建设置业有限公司签订的租赁协议一份，证实张小梅原审所称已搬离涉案房屋的事实。对上述证据王福强质证称，对证据1的真实性无异议，但认为这不是二审期间形成的新证据。对证据2的真实性无法认定，我的前邻居是张八棍村的村民，我从前邻居的房子里引来的水，有独立水表。对证据3，我不知道这个情况，我不知道张小梅何时从我房屋搬离。本院经审查认为，对证据1，因王福强对真实性无异议，本院予以确认。对证据2，符合证据的形式要件，但未能说明涉案房屋于何时停水，不能单独作为认定本案事实的依据。对证据3，无证据证实该租赁协议已实际履行，且不能证明张小梅已向王福强返还涉案房屋，故不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2009年7月27日，张小梅与康立新已在民政局登记离婚。本院认为，2013年9月12日张小梅与王福强签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。张小梅上诉称因租赁房屋无法供水导致其无法正常经营，拒交租赁费是其行使先履行抗辩权的自力救济行为。本院认为，张小梅在正常使用租赁房屋三个多月后出现停水问题，应积极与王福强协商解决问题,而不应在继续使用租赁房屋的同时拒付租金。根据双方签订租赁合同第五条的约定，张小梅拖欠房屋租金达30天以上，王福强有权单方终止合同，故王福强向张小梅书面提出解除双方签订的房屋租赁合同，符合双方合同约定及法律规定。2015年5月1日王福强将解除合同通知送达张小梅，一审以此认定双方房屋租赁合同解除正确。因张小梅未提交证据证明已将租赁房屋及屋内物品返还王福强，故一审法院支持王福强要求张小梅返还租赁房屋及物品，支付房屋租金及滞纳金、房屋占用费的诉讼请求，于法有据，应予维持。鉴于张小梅已于2009年7月27日与康立新登记离婚的事实，一审法院以夫妻共同债务判令康立新承担涉案债务不当，本院予以纠正。综上，上诉人张小梅、康立新的上诉理由部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持滨城区人民法院（2015）滨商初字第336号民事判决第四、五项；二、变更滨城区人民法院（2015）滨商初字第336号民事判决第一项为：张小梅于本判决生效之日起十日内返还王福强位于滨州市滨城区黄河四路南侧张八棍以西华阳3号房屋（建筑面积150.3平方米）一处及电冰箱（新飞牌）一台；三、变更滨城区人民法院（2015）滨商初字第336号民事判决第二项为：张小梅于本判决生效之日起十日内支付王福强租赁费9471元、滞纳金1443.75元；四、变更滨城区人民法院（2015）滨商初字第336号民事判决第三项为：张小梅于本判决生效之日起十日内支付王福强房屋占用费（自2015年5月2日起至返还租赁房屋之日止，按照41元/天计算）。一审案件受理费352元，反诉受理费275元，二审案件受理费352元，由上诉人张小梅负担。本判决为终审判决。审判长  高立俊审判员  王正真审判员  徐丽萍二〇一六年十一月十四日书记员  刘瑞琪