上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初44953号
原告蔡燕华，女，1974年12月6日生，汉族，住上海市浦东新区。
原告奚静雯，女，1994年12月20日生，汉族，住上海市浦东新区。
上列两某某的共同委托代理人朱义，上海市罗顿律师事务所律师。
上列两某某的共同委托代理人顾天成，上海市罗顿律师事务所律师。
被告方需要，女，1984年10月1日生，汉族，户籍地浙江省。
被告上海庆齐实业发展有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人唐琳。
委托代理人顾希希，上海国创律师事务所律师。
委托代理人吴佳豪，上海国创律师事务所律师。
被告徐红，女，1966年10月6日生，汉族，住上海市长宁区。
委托代理人王宏奎，上海市海之纯律师事务所律师。
原告蔡燕华、奚静雯诉被告方需要、上海庆齐实业发展有限公司(以下简称庆齐公司)、徐红确认合同无效纠纷一案，本院于2016年6月22日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年12月30日公开开庭进行了审理。原告蔡燕华及两某某的共同委托代理人朱义，被告庆齐公司的委托代理人顾希希，到庭参加诉讼。被告徐红经本院依法传票传唤，被告方需要经本院依法公告传唤，均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告蔡燕华、奚静雯共同诉称，上海市浦东新区花木路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)系两某某及案外人奚某某动迁所分得房屋，登记于两某某及案外人奚某某名下(共同共有)。原告蔡燕华与案外人奚某某原系夫妻关系，现已经法院判决离婚。原告奚静雯系两人所生之女。2008年，被告徐红与违法代理人案外人徐某某系争房屋签订房屋买卖合同，将系争房屋登记于被告徐红名下。被告徐红又与被告方需要通过案外人上海宜华房地产咨询有限公司第五分公司居间介绍，签订《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋登记至被告方需要名下。被告方需要后向中国工商银行上海市长宁支行(以下简称工行长宁支行)以系争房屋进行抵押，获取贷款人民币(以下币种同)77万元，因逾期还款，工行长宁支行起诉至法院，要求判令被告方需要归还本金及利息近80万元。两某某分别于2011年9月、2013年10月向上海市浦东新区人民法院(以下简称本院)提起诉讼，本院于2012年6月26日作出判决：“确认徐亮以奚某某、蔡燕华、奚静雯的委托代理人的名义与徐红于2008年7月31日签订的关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》无效”，于2014年3月4日作出判决，确认徐红与方需要签订的《上海市房地产买卖合同》无效。判决后，被告方需要恶意处分房产，将系争房屋出售给被告庆齐公司。原告认为，被告庆齐公司在知晓房屋有法院查封(指因贷款未还，银行起诉)和银行抵押的情况下，违背购买意图，没有看房，违背常理，属于恶意串通行为。被告方需要无权处分房屋，被告庆齐公司不能构成物权法上的善意取得。因系争房屋的法院查封和抵押情况已经消除，不存在产权过户障碍。系争房屋产权人登记涉及本案三被告，在法院判决买卖合同无效的前提下，三被告应当协助两某某将房屋产权恢复登记。诉讼请求：1、确认被告方需要、庆齐公司于2014年5月6日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、判令被告方需要、徐红、庆齐公司共同协助原告将系争房屋的产权恢复登记至奚某某、蔡燕华、奚静雯名下(共同共有)。
被告方需要未答辩，亦未提供证据。
被告庆齐公司辩称，其和被告方需要签订了买卖合同并支付了相应房款，并未像原告所述没有提前看房。当时是被告方需要带着被告庆齐公司的法定代表人乔斌于3月、4月间进入系争房屋看过房，里面有东西但没有人住。被告庆齐公司已经合法取得了系争房屋产权。被告方需要和被告庆齐公司签订房屋买卖合同的时候，出示了(2011)浦民一(民)初字第37214号(以下简称第37214号)民事判决书，证明其与本案原告有过排除妨害的诉讼并且方需要是胜诉的一方(当时被告庆齐公司是看了该判决书但没有去确认该判决是否生效)。在原告提供的证据(2013)浦民一(民)初字第24726号(以下简称第24726号)民事判决书的第五页已经明确写到第37214号民事判决已发生法律效力。请求驳回原告的诉请。
被告徐红书面辩称，不同意原告的诉请。
经审理查明，本案之前的相关生效判决经审理查明原告蔡燕华与案外人奚某某系夫妻关系，原告奚静雯系双方所生之女。本案审理中，两某某表示：原告蔡燕华与案外人奚某某现已经法院判决离婚。
系争房屋原登记于原告蔡燕华、奚静雯及案外人奚某某名下(相关产证未记载具体共有方式信息)。2008年7月31日，徐亮持经公证的上有“奚某某、蔡燕华、奚静雯”字样的委托书以两某某及案外人奚某某共同委托代理人的身份与徐红签订《上海市房地产买卖合同》，约定将两某某及案外人奚某某共有的系争房屋出售给徐红，后该房屋被登记至徐红名下。2011年9月26日，两某某以徐红、徐亮通过办理虚假公证手续，恶意串通将两某某共有房屋出售，侵犯了两某某的合法权益为由，将徐红、徐亮、奚某某诉至本院，要求确认徐亮与徐红就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。本院经审理后，于2012年6月26日作出(2011)浦民一(民)初字第35048号(以下简称第35048号)民事判决，支持了两某某的诉讼请求，该判决现已发生法律效力。
2008年12月4日，被告徐红与被告方需要就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定由被告徐红将系争房屋转让给被告方需要。2008年12月17日，系争房屋登记至被告方需要名下。2013年9月26日，两某某向本院提起第24726号民事诉讼，该案的被告为徐红、方需要、第三人为徐亮、王永芳。两某某在该案中诉请：1、判决确认徐红、方需要就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、判令徐红、方需要协助两某某将系争房屋的产权恢复登记至案外人奚某某及两某某名下。该案于2014年3月6日作出一审判决，判决：一、徐红与方需要于2008年12月4日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、驳回蔡燕华、奚静雯在该案中的其余诉讼请求。方需要不服该一审判决提出上诉。2014年7月18日，上海市第一中级人民法院作出(2014)沪一中民二(民)终字第1508号(以下简称第1508号)民事判决书，判决驳回上诉，维持本院第24726号民事判决。乔斌系被告庆齐公司的原法定代表人(2015年1月20日，被告庆齐公司的法定代表人由乔斌变更为唐琳)。在上述案件的上诉期间，被告方需要于2014年4月1日出具委托书，委托乔斌办理系争房屋的抵押、出售或出租等。该委托书的授权范围包括委托乔斌代为收取系争房屋转让的全部价款。被告方需要(实际由乔斌代签)于2014年5月6日与被告庆齐公司就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定由被告方需要以280万元的价格将系争房屋转让给被告庆齐公司。2014年5月15日，系争房屋的产权经核准登记至被告庆齐公司名下。被告庆齐公司提供的中国工商银行个人业务凭证显示：2014年4月3日，乔斌自其个人账户(卡号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)分别向被告方需要(卡号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)转账两笔各100万元，2014年5月28日，乔斌自其个人账户(卡号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)向被告方需要(卡号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)转账80万元。原告申请本院调取的乔斌名下的相关银行材料显示：2014年4月3日，账号/卡号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的账户网转100万元至乔斌的账户(卡号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)。后(同日)，乔斌自该账户将该100万元转账至被告方需要(卡号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)的账户。后(同日)，乔斌的该账户以卡存的方式存入了100万元。后(同日)，乔斌自该账户将存入的该100万元转账至被告方需要(卡号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)的账户。原告申请本院调取的方需要名下的相关银行材料显示：2014年4月3日，被告方需要(卡号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)的账户收到乔斌(卡号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)转账的100万元后分三笔以卡取的方式共计取出100万元。后(同日)，被告方需要的该账户收到乔斌(卡号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)转账(卡存)的100万元。审理中，原告主张：从其申请本院调取的上述银行流水来看，乔斌用100万元走流水虚构了支付200万元的房款，乔斌极大可能实际只支付了100万元房款。此外，方需要在其账户于2014年5月28日进账80万元后当天在同一柜台将该80万元又全部取出，不符合常理，这80万元也是虚假的。
以上事实，有原告提供的上海市房地产权证复印件、上海市房地产登记簿、第35048号民事判决书、第24726号民事判决书、第1508号民事判决书、《上海市房地产买卖合同》、相关房屋交易资料，被告庆齐公司提供的该公司的原营业执照、中国工商银行个人业务凭证，原告申请本院调取的相关银行材料，以及庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为，根据法律规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；但符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。根据相关生效判决，被告方需要将系争房屋出售给被告庆齐公司属于无权处分，根据相关判决时间，被告方需要在出售时(一审判决后，二审上诉期间)具有明显的恶意。至于被告庆齐公司能否获得系争房屋所有权取决于其是否属于善意第三人即满足法律规定的上述三个条件。首先，被告庆齐公司未说明其与被告方需要系何关系、如何获知系争房屋的出售信息。其次，被告庆齐公司辩称被告方需要带着被告庆齐公司的原法定代表人乔斌于3月、4月间进入系争房屋看过房，里面有东西但没有人住(未就此举证)，但根据原告提供的警署的询问笔录摘录，系争房屋实际始终在两某某的控制之下，方需要、乔斌如何进入系争房屋看房？再次，被告方需要于2014年4月1日出具委托书委托乔斌办理系争房屋的抵押、出售或出租等，该委托书的授权范围甚至包括了委托乔斌代为收取系争房屋转让的全部价款(明显不合常理)，但却没有委托出售的价格等重要事项,相关《上海市房地产买卖合同》也实际由乔斌代被告方需要(出售方)与被告庆齐公司(当时该公司的法定代表人为乔斌，买受方)签订，明显有异于正常的房屋交易流程及正常的房屋交易中买方与卖方的正常关系，以上均能说明被告庆齐公司在房屋买卖合同签订时并非善意之购房人。最后，就购房款的支付问题，原告提供的被告庆齐公司在其它相关案件中提交的方需要出具的房款收据，金额的大小写均有明显的涂改，两某某对被告庆齐公司支付购房款的情况提出异议，而被告庆齐公司也未举证除前述房款收据外，方需要是否还向其出具过其它收款凭证(上述房款收据涉及的金额以外的其它款项)。被告方需要经本院依法公告传唤未到庭，在其未到庭的情况下，根据现有证据，尚难以确实、充分地确定相关购房款的支付情况。综合上述细节，本院认为，被告方需要与被告庆齐公司签订房屋买卖合同并转移系争房屋产权的行为存在恶意串通损害他人利益之情形，该合同，依法应认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应予以返还。因本案之前的相关买卖合同均已被生效判决认定为无效，本案中系争的买卖合同也被认定为无效，依法应将系争房屋之产权恢复至蔡燕华、奚静雯、奚某某名下。鉴于就购房款的支付问题的上述分析，本案中对被告庆齐公司与被告方需要间的购房款问题不作处理，被告庆齐公司可另行向被告方需要主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十九条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告方需要与被告上海庆齐实业发展有限公司于2014年5月6日就上海市浦东新区花木路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、被告方需要、徐红、上海庆齐实业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内共同协助原告蔡燕华、奚静雯将上海市浦东新区花木路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权恢复登记至奚某某、蔡燕华、奚静雯名下。
案件受理费29,200元，由被告方需要负担14,600元，被告上海庆齐实业发展有限公司负担14,600元。诉讼保全费5,000元，由被告方需要负担2,500元，被告上海庆齐实业发展有限公司负担2,500元。公告费560元，由被告方需要负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 谢辉东
人民陪审员 周萍萍
人民陪审员 沈 英
二〇一七年二月七日
书 记 员 薛广文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十九条当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。