广西壮族自治区北海市海城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民一初字第983号
原告：占兰。
委托代理人：金峰，北海市银海区法律援助中心律师。
被告：北海市恒源食品有限责任公司，住所地北海市站北路4号南方明珠小区A1幢6号。
法定代表人：黄道滋，总经理。
委托代理人：谢家银，广西方圆律师事务所律师。
被告：北海市商贸房地产实业开发公司，住所地北海市广东南路西。
法定代表人：曾学萃，总经理。
委托代理人：范明海，北海市恒源食品有限责任公司员工。
原告占兰诉被告北海市恒源食品有限责任公司（以下简称恒源食品公司）、北海市商贸房地产实业开发公司（以下简称商贸房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月6日受理后，依法组成由代理审判员韦圆圆担任审判长，人民陪审员高振理、陈少玲参加的合议庭，于2014年11月24日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人金峰、被告恒源食品公司的委托代理人谢家银、被告商贸房地产公司的委托代理人范明海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告占兰诉称：1994年9月，原告与被告恒源食品公司签订集资建房协议书，协议书第六条约定：“乙方把分配的集资房转让他方时应在首期集资款交付时把转让他方的姓名通知甲方，并同时另向甲方缴纳2000元转让费，甲方才给予办理他方的房产权证”依据协议原告缴清了全部款项，原告亦取得了被告商贸房地产公司出具的《集资房认可证》和房屋的实际使用权，但至今没有取得房屋的产权证书及土地使用权证书，原告为此多次向有关部门反映情况，但由于被告商贸房地产公司已被吊销营业执照，而被告恒源食品公司则早在2003年改制为民营企业，该项目的两个开发单位均已不存在，现依据北海市规划局北规函（2013）829号答复函的意见，按照北海市城市规划委员会2013年第七次会议精神，由业主按照民事诉讼的有关规定依法向人民法院起诉，由人民法院依法判决确认房屋财产的归属，再由业主根据人民法院的判决申请执行过户到业主个人的名下。为此原告向法院请求判令：1、原告为都海花园一区十巷7号房屋的所有权人；2、两被告协助原告办理房屋产权证书。案件在审理过程中，原告撤销了第一项诉讼请求。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、合作建房协议书，证明原告与被告的合作关系；2、集资建房协议书，证明原、被告存在合法有效的合同关系；3、集资建房认可证，证明原告作为涉案集资房产权拥有者是经被告认可的；4、收款收据，证明原告已按协议要求足额缴纳相关集资费用；5、过户费用收据，证明原告已合法取得房屋；6、规划局、国土局等有关部门的文件及证书，证明涉案的房屋已办理有关规划报建手续并已通过房屋测绘验收；7、规划局、国土局及区政府相关函件，证明政府主管部门对该集资房进行确权的相关意见；8、被告工商电脑咨询单，证明被告身份。
被告恒源食品公司辩称：被告请求法院驳回原告的诉讼请求，1、本案不属于人民法院受理民事案件的范围，是职工与集资建房的单位的纠纷。本案案由不是房屋买卖合同纠纷，涉案的房屋是集资建房，属于福利性、政策性房屋，必须具备单位员工条件才能分配到房屋，双方不是平等的主体；2、被告没有将涉案的房屋卖给原告，原被告没有签订房屋买卖合同；3、涉案房屋属集资房没有进行结算，本案的原告尚欠建房工程款，所有职工集资款还没有缴纳完，所以不能办证。4、原单位转让给原告是无效的，是违法，集资房具有人身性，转让必须符合经济适用房的相关条件；5、即使本案属于人民法院受理范围，本案的原告并不是食品厂的职工，是受让取得集资房指标的，原被告也不存在房屋买卖合同关系，要么是原告不适格，要么是被告不适格。
被告恒源食品公司对其答辩在举证期限内提供的证据有：1、集资建房协议书，证明原告不具有民事诉讼主体资格；2、北计基（1994）159号：关于下达1994年第二批商品房建设计划的通知，北房改集字（1995）第8号，证明原告涉案房屋（职工福利）属集资房；3、建设用地许可证、宗地图、建设用地规划许可证，证明开发土地权属清晰；4、建设工程施工许可证、工程交工验收证明书，证明本案房屋依法办理规划、报建、验收等手续；5、工程结算定案表、建筑工程（结）预算书，证明原告尚欠建房工程款。
被告商贸房地产公司辩称：同意被告恒源食品公司的答辩意见。
被告商贸房地产公司对其答辩在举证期限内未提供证据。
经过开庭质证，被告恒源食品公司对原告提供的证据1，认为原职工擅自转让是无效的，是违法的，而且已经转两手，转让被告是不同意的，原被告不存在法律上关系，不存在商品房买卖合同关系，也不存在集资建房关系；对证据2，认为集资建房协议书的内容是分配职工福利房，总房价没有约定，实际不是房屋买卖合同，当时房屋没有建，房款要到最后才结算的；对证据3是否是该房屋被告无法确定，在协议书没有；对证据4的真实性、合法性、关联性无异议，对交纳的钱认可，但是不能说明原告已经结算；对证据5不知道是交纳给谁的；对证据6的真实性、合法性、关联性无异议；证据7无原件，无法核对；对证据8无异议。
被告商贸房地产公司同意被告恒源食品公司的质证意见。
原告对被告恒源食品公司提供的证据1-4的真实性、合法性、关联性无异议，集资建房协议书完全是合法有效的，转让是经过被告同意的，而且被告也收取了转让费。对证据5有异议，不同意其证明内容，这是这个工程的造价，不能证明原告尚欠被告建房工程款。
被告商贸房地产公司对被告恒源食品公司提供的证据真实性、合法性、关联性均无异议。
本院结合双方的举证及质证，认证如下：对双方无异议的原告证据4、6、8、被告证据1-4，本院予以采信；原告证据1、2，被告对其真实性无异议，可以作为本案证据使用，但证明内容和证明力大小由本院综合案情及其他证据予以综合认定；原告证据3、5、7，被告证据5，均与本案具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
1994年9月期间，原北海市食品总厂（2011年4月12日变更为北海市恒源食品有限责任公司）与被告商贸房地产公司在经过北海市土地局、北海市规划局等有关部门批准后，在原北海市食品总厂职工的范围内进行集资建房，集资房的土地位于北海市疏港大道南（华天城旁），土地性质为国有住宅用地，面积为54438.74平方米（北土批字《1995》001号）。1994年9月19日，原北海市食品总厂职工谭以云与北海市食品总厂签订了一份《集资建房协议书》，该协议约定，被告按集资建房方案和通知精神分配给职工的垂直分户房屋壹间，由被告方统一办理报建、建筑和领取分户房产权证等手续。该协议还同时约定，分配给职工个人的集资房转让给他方时应通知北海市食品总厂并同时向北海市食品总厂缴纳2000元转让费。原告经北海市食品总厂同意后受让谭以云的集资房指标并向北海市食品总厂缴纳了转让费2000元，并在协议签订后，按北海市食品总厂的通知交纳了各期集资建房款72000元。1998年9月20日，在对集资建房编号进行抽签后，北海市食品总厂出具了一份《集资房认可证》给原告，确认了原告集资房的编号，并且将北海市广东南路都海花园一区十巷7号集资房于2001年11月1日通过竣工验收并交付给原告使用至今。由于两被告至今没有为原告办理讼争房屋的权属证书，为此原告诉至本院，提出上述诉讼请求。
另查明：1995年1月18日，两被告以企业建房资金困难，为尽快建成职工住宅楼，企业主管局委派下属的北海市商贸房地产实业开发公司协助办理各种报建手续为由，向北海市土地局申请将被告商贸房地产公司增加为北海市疏港大道南（华天城旁北土批字《1995》001号）集资土地的共有人，同时申请报告中注明“北海市商贸房地产实业开发公司不收取营业性利润，全由企业全额集资兴建”，并且在两被告之间签订的合同中约定，讼争集资用地的建设许可证变更为双方拥有时，使用权仍为北海市食品总厂所用，北海市商贸房地产实业开发公司只能作为北海市食品总厂集资建房办理各种手续使用，北海市商贸房地产实业开发公司办完北海市食品总厂委托事项后，讼争集资土地建设用地许可变更为职工集体住宅用地后，双方合同终止。
再查明：讼争的位于北海市广东南路都海花园原北海市食品总厂职工集资房屋目前已具备办理初始登记条件。本院还针对涉案的“都海花园”房屋是否属政策性住房发函向北海市住房和城乡建设局进行了咨询，该局答复为：局组织人员对政策性住房档案资料进行了认真查核，没有查阅到原市房改办批复市食品总厂集资建房项目的材料。
本院认为，综合原告的起诉以及被告的答辩，本案的争议焦点为：1、本案的案由应当如何定性；2、原、被告是否存在房屋买卖合同关系；3、原告要求两被告为其办理涉案房屋产权证书是否具有事实及法律依据，应否支持。
关于本案的案由应当如何定性的问题。本院认为：根据广西壮族自治区高级人民法院关于审理涉及集资房、经济适用房、市场运作房转让纠纷案件若干问题的解答的意见，涉案房屋在签订转让协议时，无论房屋处于何种建设情况，统一定为房屋买卖合同纠纷，因此本案定性为房屋买卖合同纠纷并无不当，被告对于本案不属于人民法院受理的范围，案由也不是房屋买卖合同纠纷的抗辩理由不能成立，对此本院不予支持。
关于原、被告是否存在房屋买卖合同关系的问题。本院认为：北海市食品总厂与职工谭以云签订《集资建房协议书》后，经北海市食品总厂同意，由谭以云将集资指标受让给原告，由原告向北海市食品总厂交纳了指标转让费2000元及各期集资建房款，并在1998年9月20日通过抽签确认了原告集资房的编号，讼争的集资房也在2001年11月1日通过竣工验收后，由北海市食品总厂交付给原告使用至今，而且两被告亦没有证据证明涉案房屋属政策性住房，因此原告与被告北海市恒源食品有限责任公司之间的房屋买卖合同关系是成立的，而且该合同关系是双方当事人的真实意思表示，并且双方就合同的主要义务已履行完毕，为此本院予以确认。而北海市商贸房地产实业开发公司作为讼争集资土地不收取营业性利润的共有人，其主要作用在于为北海市食品总厂集资建房办理各种手续使用，土地使用权始终为北海市食品总厂所有，北海市商贸房地产实业开发公司对开发房屋的办证过户仅负有协助义务。
原告要求两被告为其办理涉案房屋产权证书是否具有事实及法律依据，应否支持的问题。本院认为，被告北海市恒源食品有限责任公司与原告之间的房屋买卖合同关系是成立的，涉案房屋在2001年11月1日交付给原告使用后，被告恒源食品公司至今未为原告办理涉案房屋的权属证书实属不当，而且讼争房屋目前已具备办理初始登记的条件，因此原告请求被告恒源食品公司为其办理涉案房屋的权属证书是合理有据的，对此本院予以支持；虽然北海市商贸房地产实业开发公司与原告之间不存在房屋买卖合同关系，但根据其与北海市食品总厂之间签订的合同，北海市商贸房地产实业开发公司主要义务是为北海市食品总厂集资建房办理各种手续，为此原告请求其为涉案房屋办理房屋权属证书并无不当，对此本院亦予以支持。办理权属证书所需缴纳的费用由原、被告双方按国家法律规定各自承担。
关于两被告主张原告目前尚欠集资款的问题，本院认为根据上述查明的情况，原告已经按照建房的进度分期支付了集资款，而且涉案房屋在2001年验收交付使用后，被告也一直未提出过建房款不足的异议，被告在诉讼中亦未能提供相应证据予以证实涉案房屋的建房款没有结清，故被告的上述主张没有事实及理由，如被告认为原告未付清建房款，可以提供新的证据，另案起诉处理。
综上所述，原告要求两被告共同为其办理该房屋权属证书的诉讼请求合法有据，对此本院予以支持。为维护当事人的合法权益，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条第一款的规定，判决如下：
被告北海市恒源食品有限责任公司、北海市商贸房地产实业开发公司协助原告占兰办理位于北海市广东南路都海花园一区十巷7号房屋的权属证书（办理权属证书所需缴纳的费用由原、被告双方按国家法律规定各自承担）。
案件受理费4400元，由两被告承担。
上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起三十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费4400元（收款单位广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韦圆圆
人民陪审员 高振理
人民陪审员 陈少玲
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 钟新友
附录法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实：实信用原则。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。