北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终8842号
上诉人（原审被告）：北京宇润金英商贸有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳路67号8号楼106。
法定代表人：陈博，经理。
委托诉讼代理人：常宏伟，北京平良律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王淑莲，女，1960年4月11日出生，住北京市丰台区。
被上诉人（原审原告）：蔡玉玲，女，1991年12月22日出生，四川长虹嘉华有限公司运营专员，住北京市丰台区。
被上诉人（原审原告）：蔡长阔，男，1985年7月31日出生，住北京市丰台区。
三被上诉人王淑莲、蔡玉玲、蔡长阔委托诉讼代理人：孙颖，北京百朗律师事务所律师。
三被上诉人王淑莲、蔡玉玲、蔡长阔委托代理人：秦娇飞，北京百朗律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：蔡旺，男，1962年11月24日出生，住北京市丰台区。
被上诉人（原审第三人）：侯宪苗，男，1988年8月23日出生，住北京市海淀区。
被上诉人（原审第三人）：么晨旭，男，1987年12月4日出生，住北京市朝阳区。
上诉人北京宇润金英商贸有限公司（以下简称宇润金英公司）因与被上诉人王淑莲、蔡长阔、蔡玉玲、蔡旺、侯宪苗、么晨旭确认合同无效纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初22199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月17日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
宇润金英公司上诉请求：撤销一审判决、发回重审或改判，诉讼费由对方承担。主要事实和理由：一审判决认定事实错误。我公司没有与任何人恶意串通损害第三人利益，也无从知道蔡旺与他人存在纠纷；没有法律规定房屋买卖必须经过中介机构完成，且涉案房屋买卖合同已经履行完毕，亦说明虽未约定细节，亦不影响合同履行；么晨旭转帐给蒋志鹏，蒋志鹏转帐给陈博，陈再转帐给么晨旭房款这一情节，并不能影响我公司合法取得房屋。么晨旭、蒋志鹏、陈博之间是否存在其他债权债务关系，一审法院未查明。我公司支付全款，属善意取得，不存在合同无效的法定理由。
王淑莲、蔡长阔、蔡玉玲辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。宇润金英公司与蔡旺以及么晨旭恶意串通损害了王淑莲的家庭共同财产，应当认定无效。无效导致的后果应当追回房屋。现王淑莲、蔡玉玲、蔡长阔均属于流离失所状态，请求二审法院尽快做出判决，以保障我们一家的合法权益。
蔡旺辩称，同意一审判决。
侯宪苗、么晨旭在二审中未出庭发表意见。
王淑莲、蔡长阔、蔡玉玲向一审法院提出如下诉讼请求：1、确认蔡旺与宇润金英公司签订的合同编号为CW313152号《存量房屋买卖合同》（自行成交版）无效；2、判令宇润金英公司及侯宪苗协助办理位于北京市丰台区501号房屋抵押登记注销手续；3、蔡旺、宇润金英公司办理位于北京市丰台区望园东里13号楼5层1单元501号房屋过户登记手续，将该房屋产权恢复至蔡旺名下；4、判令宇润金英公司向王淑莲、蔡长阔、蔡玉玲返还房屋；5、诉讼费由蔡旺与宇润金英公司负担。
一审法院认定事实：王淑莲与蔡旺原系夫妻关系，育有一子蔡长阔、一女蔡玉玲。2015年3月28日，王淑莲、蔡旺经法院调解离婚。
2000年4月27日，蔡旺（被拆迁人、乙方）与丰台区城市建设综合开发公司（拆迁人、甲方）签订《北京市住宅房屋拆迁房屋补偿协议》，约定：乙方在册人口4人，实际居住人口4人，分别是蔡旺、王淑莲、蔡长阔、蔡玉玲；甲方以下列房屋补偿乙方：望园东里13号楼5层1门501号，建筑面积80.81平方米。该房屋登记的行政地址为：北京市丰台区望园东里13号楼5层1单元501号（以下简称501号房屋）。2003年3月27日，蔡旺取得501号房屋的所有权，并于2013年10月16日补办新房产证。王淑莲、蔡长阔、蔡玉玲、蔡旺在上述房屋内居住。
2014年8月27日，王淑莲以其与蔡旺系夫妻关系，产权登记在蔡旺一方名下，实际应为夫妻共有，现涉及离婚财产分割为由，向北京市住房和城乡建设委员会申请房屋异议登记，北京市住房和城乡建设委员会于2014年8月28日受理其异议登记。
2014年11月3日，王淑莲、蔡长阔、蔡玉玲将蔡旺诉至法院，要求确认501号房屋由其四人共同所有，并要求蔡旺配合办理房屋所有权变更登记。该案尚未审结。
2015年4月16日，蔡旺申请注销异议登记，并于次日通过复审，异议登记失效。
2015年5月5日，蔡旺与案外人吴迪签订《借款合同》，蔡旺向吴迪借款150万元，借款期限一个月，利率每月1.78%，并以501号房屋做抵押担保，并办理了抵押登记手续。吴迪于当日向蔡旺账户转账存入150万元。
2015年5月5日，蔡旺出具的《委托书》中载明，蔡旺委托么晨旭办理如下事项：1、代为办理预约还款并提前偿还借款、办理注销与上述房产相关的抵押登记事宜，代为签署解押协议，领取解押材料，代为签署相关文件；2、前往房地产管理部门协助购房人查询上述房产是否发生司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形、代为办理房屋核验；在符合依法出售的前提下，代为办理此房的买卖交易手续、代为签订网签手续及解除网签手续、代为办理公示手续、代为签订房屋买卖合同、到房地产交易部门办理此房产权转移、过户的有关事宜、代为接受询问、签署询问笔录、代为办理公示手续、代为办理与出售此房相关的税务手续、协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续，代为办理房屋核验，代为办理资金监管手续，代为交付房屋，代为处理房屋内财产，代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议上签字，代为办理房产交易中涉及的银行资金托管、资金监管与资金解冻等相关文件，且代收全部房款，提款手续；3、代为办理房屋所有权证密码设置、重置、变更等事宜，署相应申请材料，领取变更后的房屋所有权证。委托权限：自委托之日起至委托事项办完为止。受托人有转委托权。当日，北京市方正公证处出具的（2015）京方正内民证字第29995号《公证书》中载明，兹证明蔡旺于二〇一五年五月五日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。
2015年5月6日，北京市方正公证处就上述《借款合同》出具了（2015）京方正内民证字第30000号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。
2015年9月1日，么晨旭代理蔡旺（出卖人），陈博代理宇润金英公司（买受人），双方就501号房屋签订《存量房屋买卖合同》（合同编号为CW313152），约定：房屋抵押情况为已经设定抵押，抵押权人为吴迪，出卖人应于2015年9月11日前办理抵押注销手续，房屋成交价格为286万元。该合同未经房地产经纪机构居间，且未对付款方式和期限、房屋的交付、逾期交房和过户的违约责任进行约定。
2015年9月2日，么晨旭代理蔡旺，陈博代理宇润金英公司，双方签订《存量房交易结算资金自行划转声明》，约定：双方自行划转交易结算资金，并均委托他人办理转移登记手续。
2015年9月2日下午，陈博向么晨旭名下工商银行账户分两次转账165万元、121万元，共计286万元。
在审理中，宇润金英公司称陈博系其公司法定代表人，因陈博不具备购房资格，故由宇润金英公司作为买受人购买501号房屋，并由陈博支付房价款。关于购房款的支付，2015年9月2日么晨旭收到陈博支付的165万元后，于当日向案外人蒋志鹏的账户转账121万元，蒋志鹏随后于当日向陈博账户转入121万元，陈博收到该笔款项后向么晨旭转账121万元。么晨旭于当天向吴迪账户转账165万元。
2015年9月6日，宇润金英公司取得501号房屋的所有权。
2015年9月14日，吴迪（抵押权人）与宇润金英公司（抵押人）签订《解除抵押权协议》，同意解除501号房产的抵押权。
2015年9月15日，宇润金英公司（抵押人）与侯宪苗（抵押权人）就501号房屋签订《主债权及房屋抵押合同（房屋登记专用）》，约定主债权金额为286万元，债务履行期限为1个月，被担保主债权金额286万元整，担保范围本金及利息，并共同办理了抵押登记手续。
王淑莲、蔡旺与宇润金英公司因501号房屋入住问题多次发生纠纷，双方均有报警。现501号房屋由宇润金英公司实际控制。
庭审中，蔡旺称不认识么晨旭，否认委托么晨旭卖房。么晨旭称此案发生前后其与蒋志鹏系朋友关系，宇润金英公司称陈博与蒋志鹏系发小。
一审法院认为:合同双方当事人恶意串通，损害第三人利益的，合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。诉争501号房屋系因拆迁安置所得，王淑莲、蔡长阔、蔡玉玲、蔡旺作为被安置人对该房屋均享有权利。蔡旺在该房屋确权诉讼案件审理期间，明知房屋涉及他人权利，而注销房屋异议登记，办理委托售房公证，显属恶意。而作为合同相对人的宇润金英公司与么晨旭代理蔡旺签订的《存量房屋买卖合同》未经房地产经纪机构居间，亦未对付款方式和期限、房屋交付和过户、逾期付款和过户的违约责任条款及合同履行的具体细节进行约定，与房屋买卖交易习惯不符，有悖常理。从购房款的支付情况看，宇润金英公司通过陈博账户于2015年9月2日分两次向么晨旭转账共计286万元，其中第二笔转账的121万元，系么晨旭在陈博转账第一笔购房款后即转给蒋志鹏，而蒋志鹏随即又转给陈博，陈博再转给么晨旭，足以证明宇润金英公司未能足额缴纳购房款。宇润金英公司称其已对房屋进行现场查看，未能提供充分证据。再结合审理中么晨旭所述其与蒋志鹏系朋友关系，宇润金英公司所述陈博与蒋志鹏系发小，说明么晨旭与陈博之间存在一定的利害关系。综上，宇润金英公司作为买受人在购买诉争房屋时未能尽到一般普通买受人合理谨慎的注意义务，且在房屋买卖的交易过程中，存在诸多不符合交易习惯的行为，故法院认为宇润金英公司与么晨旭之间存在恶意串通的情形，损害了王淑莲、蔡长阔、蔡玉玲的合法权益，所涉房屋买卖合同应当依法被确认为无效。合同被确认无效后，蔡旺应当将收取的购房款返还给宇润金英公司。宇润金英公司应当向王淑莲、蔡长阔、蔡玉玲、蔡旺返还501号房屋。关于王淑莲、蔡长阔、蔡玉玲要求宇润金英公司及侯宪苗协助办理抵押登记注销手续一节，因与本案分属不同法律关系，可另行主张，本案不予处理。因501号房屋目前尚不具备过户条件，故对王淑莲、蔡长阔、蔡玉玲要求将501号房屋产权恢复至蔡旺名下的诉讼请求，法院亦不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条规定，一审法院于2017年6月判决：一、蔡旺与北京宇润金英商贸有限公司于二〇一五年九月一日签订的关于北京市丰台区501号房屋的《存量房屋买卖合同》无效；二、蔡旺于判决生效后十五日内返还北京宇润金英商贸有限公司购房款1650000元；三、北京宇润金英商贸有限公司于判决生效后十五日内返还王淑莲、蔡长阔、蔡玉玲、蔡旺位于北京市丰台区望园东里13号楼5层1单元501号房屋；四、驳回王淑莲、蔡玉玲、蔡长阔其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，宇润金英公司称：蒋志鹏与其公司有业务关系，蒋志鹏向陈博账户转帐121万元系正常生意往来款项，但对么晨旭为什么向蒋志鹏账户转账121万元不知情。蔡旺称不认识吴迪，并称当天实际收到的款项为138万余元。
本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，涉案房屋买卖合同是否有效为本案争议焦点，而合同当事人之间是否存在恶意串通是判断该问题的关键。根据查明的事实，诉争501号房屋系因拆迁安置所得，虽然登记在蔡旺名下，但并非蔡旺个人财产。蔡旺在该房屋确权诉讼案件审理期间，明知房屋涉及他人权利，而注销房屋异议登记，办理委托售房公证，显属恶意。从合同签订及履行情况看，首先，宇润金英公司与么晨旭代理蔡旺签订的《存量房屋买卖合同》未经房地产经纪机构居间，亦未对付款方式和期限、房屋交付和过户等具体履行细节进行约定，与通常房屋买卖交易习惯不符，有悖常理。其次,从购房款的支付细节看，宇润金英公司通过陈博账户于2015年9月2日分两次向么晨旭转账共计286万元，其中第二笔转账的121万元，系么晨旭在陈博转账第一笔购房款后即转给蒋志鹏，而蒋志鹏随即又转给陈博，陈博再转给么晨旭。在一审中么晨旭称其与蒋志鹏系朋友关系，宇润金英公司称陈博与蒋志鹏系发小，说明么晨旭与陈博之间存在一定的利害关系。一审法院通过以上情节判断，宇润金英公司未足额缴纳购房款，并无不当，本院亦持相同意见。再次，从购房行为细节来看，宇润金英公司明知房主系蔡旺而非么晨旭，而从未与蔡旺核实有关房屋的具体情况，其称已对房屋进行现场查看，亦未能提供充分证据证明。最后，宇润金英公司取得房屋的方式也非和平交接，而是自行入住。因此，本院综合以上因素考虑，一是宇润金英公司作为买受人在购买诉争房屋时未能尽到一般买受人合理谨慎的注意义务，二是在房屋买卖交易过程中，宇润金英公司存在诸多不符合交易习惯的行为，因此，一审法院认为宇润金英公司与么晨旭在签订房屋买卖合同过程中存在恶意串通的情形，损害了王淑莲、蔡长阔、蔡玉玲的合法权益，并确认所涉房屋买卖合同无效，并无不当，本院予以确认。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。一审法院确认蔡旺应当将购房款165万元返还给宇润金英公司，蔡旺并未就此提出异议，本院亦不持异议。一审判决宇润金英公司应当向王淑莲、蔡长阔、蔡玉玲、蔡旺返还501号房屋，亦系合同无效后的处理后果，于法有据，本院予以确认。
综上所述，宇润金英公司上诉称其不存在恶意串通情形，其取得诉争房屋为善意取得，没有充分的事实和证据证明，故对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29680元，由北京宇润金英商贸有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 霍翠玲
审判员 王金龙
审判员 王 佳
二〇一七年十月三十日
书记员 周 洁