济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）历商初字第614号
原告甄计良，男，1967年5月10日出生，汉族，住济南市。
委托代理人刘延华，男，1951年8月3日出生，汉族，济南市槐荫区裕园小区*号楼*单元***号。
被告山东舜兴房地产公司开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人李芳，总经理。
委托代理人庞国栋，山东齐鲁律师事务所律师。
委托代理人贺宁，山东齐鲁律师事务所律师。
被告济南市历下区燕山工业小区公司开发建设总公司，住所地济南市。
法定代表人时玉峰，总经理。
委托代理人姚虎明，山东众成仁和律师事务所律师。
委托代理人宋慧冬，山东众成仁和律师事务所律师。
原告甄计良与被告山东舜兴房地产公司开发有限公司（以下简称舜兴房地产公司）、被告济南市历下区燕山工业小区公司开发建设总公司（以下简称燕山工业小区公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员朱春晓担任审判长，与人民陪审员于平吉、顾建金组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告甄计良及委托代理人刘延华，被告舜兴房地产公司的委托代理人庞国栋、贺宁，被告燕山工业小区公司的委托代理人宋慧冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告甄计良诉称，2005年12月5日，甄计良与被告舜兴房地产公司签订了《房屋认购协议书》，约定由甄计良认购舜兴房地产公司开发的济南市历下区龙泉山庄居住区B楼3单元302户，认购价格为每平方米2600元，并约定待签署《商品房买卖合同》后该《房屋认购协议书》自行作废。2007年1月18日甄计良交付定金时，被告燕山工业小区公司受被告舜兴房地产公司委托代收并出具定金收条。后甄计良一直在等通知签订正式购房合同。但直到2011年底甄计良收到被告燕山工业小区公司《关于房屋认购协议书无效及退还购房款的函》，声称舜兴房地产公司不具有土地使用权和开发销售权，并要求甄计良办理退款手续。甄计良认为，两被告既然与甄计良签订了《房屋认购协议书》，就应当履行协议，在收取了甄计良定金后却拒绝履行义务，应双倍返还定金。由于两被告的违约，致使甄计良丧失了继续购房的机会，由于房价的增长，也给甄计良造成了损失，甄计良无奈向贵院起诉，请求依法判令：1、被告燕山工业小区公司双倍返还定金40万元；2、被告舜兴房地产公司对双倍返还定金40万元承担连带责任；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告甄计良为证明其主张，向本院提交以下证据：
证据1、2005年12月5日甄计良与舜兴房地产公司签订的房屋认购协议书一份，证明甄计良和舜兴房地产公司签订认购协议，载明住宅建筑面积149平方米，单价为2600元／平方米，并约定了付款时间等相应条款。
证据2、燕山工业小区公司收条一份，证明2007年1月18日燕山工业小区公司代收甄计良定金20万元，明确写明所交是购房定金；
证据3、燕山工业小区公司《关于房屋认购协议书无效及退还购房款的函》一份，证明燕山工业小区公司为舜兴房地产公司代收房款；
证据4、舜兴房地产公司企业信息一份，证明其经营项目就是房地产开发、物业管理、建筑设备租赁等。
证据5、燕山工业小区公司内资法人登记基本情况一份，证明其经营范围包括房地产开发。
被告舜兴房地产公司辩称，甄计良的诉讼请求没有任何事实和理由，请求人民法院依法驳回，理由如下：1、甄计良与舜兴房地产公司签订的《房屋认购书》没有实际履行，失去法律效力，对双方没有法律约束力，依据双方签订的认购协议书第二条规定，甄计良应按照协议约定时间2006年6月18日前支付认购房款15万元，但甄计良没有按照合同约定支付该款项，依据协议的约定视为放弃认购权，故该认购协议失去法律效力；2、甄计良所主张的定金问题认购书没有约定，只是约定了上述15万元认购款，定金之说不能成立；3、由于甄计良没有履行认购协议书，使舜兴房地产公司放弃了该房地产开发项目的开发，没有再办理规划、施工许可等手续；4、甄计良主张的20万元定金与舜兴房地产公司没有任何关联性，其双倍返还的请求没有法律依据。
被告燕山工业小区公司辩称，第一，燕山工业小区公司与甄计良不存在定金法律关系。根据《担保法》规定，定金是作为双方债权债务履行的担保，且必须作出书面约定，而本案甄计良未购买燕山工业小区公司房屋，也不存在其他债权债务关系，双方不存在形成定金法律关系的基础法律关系，且双方未签订定金合同或定金条款，不具备定金合同的形式要件，定金合同关系不成立。第二，甄计良向燕山工业小区公司支付的款项为购房款，非购房定金。事实上，燕山工业小区公司当时组织职工向舜兴房地产公司团购房屋，由燕山工业小区公司集中向购房职工收取购房款，然后再集中向舜兴房地产公司支付购房款。在此过程中，燕山工业小区公司不是房屋销售方，只是组织职工购房、交款，双方未形成房屋买卖的债权债务关系，不需要以定金的形式予以担保，甄计良向燕山工业小区公司交付的款项只能属于购房款。第三，甄计良依据其与舜兴房地产公司签订的《房屋认购协议书》向燕山工业小区公司主张定金双倍返还的诉讼请求没有事实和法律依据。根据甄计良提供的证据显示，其与舜兴房地产公司签订《房屋认购协议书》，购买舜兴房地产公司开发的房产。燕山工业小区公司并非协议签订主体，也非房屋销售主体，不应当作为诉讼主体承担该协议的法律责任。《房屋认购协议书》付款方式中明确约定甄计良应于2006年6月18日前向舜兴房地产公司支付人民币15万元的购房款，剩余房款支付方式与时间在《商品房买卖合同》中约定，该协议自始至终没有任何购房定金的约定。第四，甄计良依据无效的协议主张定金双倍返还缺乏法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”《民法通则》规定：“无效的民事行为，从行为开始就没有法律约束力。”《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”截至目前，舜兴房地产公司未取得该项目开发、建设、销售权，故其与甄计良签订的《房屋认购协议书》应认定无效，甄计良无权依据无效的协议主张定金罚则。因其本身存在过错，应当自行承担相应法律责任。第五，甄计良与舜兴房地产公司之间的合同未实际履行。甄计良虽与舜兴房地产公司签订《房屋认购协议书》，但其并未向舜兴房地产公司支付任何款项，故与舜兴房地产公司之间的《房屋认购协议书》未实际履行。
被告燕山工业小区公司未向本院提交任何证据。
经对原、被告提交的证据进行质证和审核认定，结合当事人的陈述，本院综合确认事实如下：
2005年12月5日，原告甄计良与被告舜兴房地产公司签订《房屋认购协议书》，约定甄计良购买舜兴房地产公司开发的济南市历下区龙泉山庄居住区B楼3单元302户，房屋建筑面积149平方米，单价暂定2600元／平方米，甄计良应于2006年6月18日之前付认购房款15万元。若不按照协议约定的时间支付认购款，则视为放弃该物业的认购权，舜兴房地产公司有权将上述物业另行出售。2006年6月，舜兴房地产公司放弃涉案地块的开发。
2007年1月18日，甄计良向被告燕山工业小区公司交付购房定金20万元，燕山工业小区公司向其出具收条载明：“代收甄计良同志交来购房定金，共计人民币贰拾万元整，特此证明。”2011年初，燕山工业小区公司向甄计良发《关于无效及退还购房款的函》，该函称：“2005年12月5日，你（甄计良）与舜兴房地产开发有限公司签订《房屋认购协议书》一份，协议约定：由你认购济南市历下区龙泉山庄居住区（红山.圣都）B楼3单元302户房屋一套。2007年1月18日我公司代收你交的购房款二十万元，并以个人存款（存折）的形式暂时保管以上购房款。我公司经审查，山东舜兴房地产开发有限公司不具有上述房屋所在地块的土地使用权及上述房屋的开发销售权，因此山东舜兴房地产有限公司无权对外签订房屋认购书，该公司与你签订的《房屋认购书》没有法律效力。为此，我公司特通知你，请在收到该函之日起得十五日内指定人员来我公司办理所交购房款的退款手续，逾期未来办理的，我公司不承担任何责任…”。原告甄计良因主张双倍返还购房定金与两被告形成纠纷，诉至本院。
本院认为，《中华人民共和同担保法》第九十条规定，定金应当以书面形式规定。原告甄计良与被告舜兴房地产公司签订的《房屋认购协议书》中并没有对定金的相关约定，且2006年6月舜兴房地产公司已放弃对涉案地块的开发，故不能认定2007年1月甄计良向燕山工业小区公司交付的购房定金20万元系依据其与舜兴房地产公司之间的《房屋认购协议书》向舜兴房地产公司所做得交付，故甄计良请求舜兴房地产公司对双倍返还定金承担连带责任于法无据，本院不予支持。2007年1月，原告甄计良向被告燕山工业小区公司交付购房定金20万元，并由燕山工业小区公司向甄计良出具收条，但一方面，甄计良未提供证据证明其与燕山工业小区公司之间存在商品房预约合同关系，另一方面，甄计良亦未能证明燕山工业小区公司收取甄计良定金20万元系代舜兴房地产公司收取，故对原告甄计良要求被告燕山工业小区公司双倍返还定金40万元的诉讼请求，本院亦不予支持。因被告燕山工业小区公司收取甄计良定金20万元后以个人存款（存折）的形式保管该款项，故燕山工业小区公司应向甄计良退还该20万元及利息。据此，依照《中华人民共和国担保法》第八十九、第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告济南市历下区燕山工业小区开发建设总公司于本判决生效之日起十日向原告甄计良返还购房定金20万元及利息（利息以20万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2007年1月18日起计算至本判决生效之日止）；
二、驳回原告甄计良要求被告山东舜兴房地产公司开发有限公司对双倍返还定金40万元承担连带责任的诉讼请求；
三、驳回原告甄计良超出部分的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币7300元，由原告甄计良负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 朱春晓
人民陪审员 于平吉
人民陪审员 顾建金
二〇一三年九月二十日
书 记 员 吴志远