上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）静民一（民）初字第2781号
原告上海长君房地产开发有限公司。
法定代表人赵海波。
委托代理人陆蓉。
委托代理人吴洁，上海兆辰汇亚律师事务所律师。
被告上海武跆会体育投资管理有限公司。
法定代表人吴新保。
委托代理人张小英，北京大成（上海）律师事务所律师。
被告吴新保。
委托代理人张小英，北京大成（上海）律师事务所律师。
被告上海艾亚布艺有限公司。
法定代表人李铁峰。
原告上海长君房地产开发有限公司诉被告上海武跆会体育投资管理有限公司（以下简称：武跆会公司）、吴新保、上海艾亚布艺有限公司（以下简称：艾亚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海长君房地产开发有限公司的委托代理人陆蓉、吴洁，被告武跆会公司、吴新保的共同委托代理人张小英到庭参加诉讼。被告艾亚公司经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告上海长君房地产开发有限公司诉称，被告吴新保系被告武跆会公司的法定代表人。2011年6月20日，原告与被告吴新保签订《商铺租赁合同》，约定被告吴新保向原告承租本市常熟路XXX弄XXX号六楼整层商铺，租赁期限自2011年6月20日起至2017年6月19日止，并由被告艾亚公司作为连带保证人。2012年10月底，原告与被告武跆会公司签订《退租协议书》，被告武跆会公司确认拖欠原告租金等费用共计人民币（以下币种均为人民币）1，081，914.04元，并承诺于2013年11月15日前还款324，574元，2014年4月15日前还款757，340.04元。此后，被告武跆会公司虽将商铺交还给了原告，但至今未按照《退租协议书》的约定向原告支付欠款。原告催讨无着，只得诉至法院要求判令三被告共同支付欠款1，081，914.04元以及逾期付款的利息损失，自2013年11月5日起按照银行同期贷款利率的两倍计算至判决生效之日止。
被告武跆会公司辩称，《商铺租赁合同》开始是由被告吴新保代表被告武跆会公司与原告所签，被告武跆会公司静安分公司成立后，租赁合同由被告武跆会公司和原告实际履行。对于拖欠租金等费用1，081，914.04元没有异议，但被告武跆会公司尚有租赁押金191，866元在原告处，扣除押金后，实际欠款的金额为890，048.04元，被告武跆会公司同意支付。关于利息的起算时间，应根据《退租协议书》约定的付款时间分两期计算。
被告吴新保辩称，根据《商铺租赁合同》的约定，被告武跆会公司静安分公司成立后，租赁合同由被告武跆会公司和原告实际履行，被告吴新保仅对被告武跆会公司执行合同负有连带保证责任。由于合同中并没有约定保证期间，故应适用法定六个月保证期间的规定。合同约定租金的支付方式为付二押二，被告武跆会公司拖欠的是2012年11月之前的租金等费用，故主债务的履行期限在2012年9月已经届满。原告在主债务履行期满后的六个月内从未要求被告吴新保承担保证责任，故被告吴新保应免除相应的保证责任。至于《退租协议书》，由于该协议书变更了主债务的履行期限，但但未征得被告吴新保同意，故对被告吴新保没有法律约束力。综上，被告吴新保不同意对被告武跆会公司拖欠原告的债务承担连带责任。
被告艾亚公司未答辩。
经审理查明，被告吴新保系被告武跆会公司的法定代表人。
本市常熟路XXX弄XXX号，建筑面积5，456.31平方米的房屋系原告所有。
2011年6月20日，原告（甲方）与被告吴新保（乙方）以及被告艾亚公司（丙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：乙方向甲方承租本市常熟路XXX弄XXX号六楼整层铺位（以下简称：租赁场地）经营健身房，计租面积691.66平方米（包括乙方租赁场地内的柱子、管道、设备设施等所占面积，得房率约为74%），交房实测计算后正负误差超过3%，按实调整；乙方为自然人，如在本协议签订后需用租赁场地作为公司注册地，则本协议乙方项下的权利义务转移给注册公司，乙方对新注册公司执行本合同负有连带责任；租赁期限自2011年6月20日起至2017年6月19日止，交房日期为2011年6月20日；免租装修期100天，自2011年6月20日起至2011年9月27日止，乙方在装修免租期期内共须缴纳物业管理费33，333元，租金起算日为2011年9月28日；第一年租金每月79，944元，第二年租金每月86，256元，第三年租金每月92，567元，第四年租金每月98，879元，第五年租金每月105，190元，第六年租金每月113，605元，物业服务管理费和公用事业费的收费标准和办法详见《物业管理服务协议》；租金付款方式为押二付二，每2个月为一个付款周期，先付后用，乙方于每个付款月开始日的5天前向甲方支付下期租金；若付款日恰逢法定休假日，则乙方可顺延至法定休假日结束后第一天向甲方支付租金、物业管理费、公用事业费等费用；乙方应在签订合同后的4天内向甲方缴纳合同定金191，866元，在租赁场地交接书签署后，合同定金自动转为租赁押金，合同终止后，甲方在扣除乙方欠款（如应缴未缴的租金、相关费用及违约金等）后，于15天内无息退还租赁押金余额；就甲方和乙方所签订的本合同一事，丙方愿为乙方由于经营需要而用租赁场地注册成立的新公司的履行行为提供担保，如因乙方或注册成立的新公司未依约向甲方支付租金、物业管理费、水、电、煤、空调等费用，甲方可向丙方追索，丙方承担连带担保责任。上述合同签订后，被告吴新保向原告支付了租赁押金191，866元，原告将租赁场地交付被告吴新保使用。2012年2月6日，被告吴新保以租赁场地作为营业场所注册成立了被告武跆会公司的下属分支机构上海武跆会体育投资管理有限公司静安分公司（以下简称：静安分公司）。由于经营状况不佳，被告武跆会公司仅向原告支付了一个月租金79，944元，其余租金一直未付。鉴于被告武跆会公司拖欠原告租金，原告根据合同约定要求终止双方签订的租赁合同。2012年10月底，原告（甲方）与被告武跆会公司（乙方）签订《退租协议书》一份，约定：为方便乙方处理善后事宜，甲方同意乙方的请求，乙方在2012年11月15日之前交出商铺；乙方应在2012年11月27日前将店内所有属于乙方可移动物品搬离，但不得破坏大楼的固定设备和实施；乙方所欠甲方租金1，051，896元、物业管理费30，018.04元，共计1，081，914.04元，乙方于2013年11月15日前还款324，574元，于2014年4月15日前还款757，340.04元，若乙方未按照上述还款计划还款，甲方有权要求乙方按照银行同期贷款利率的2倍支付迟延利息；乙方应于合同终止日后7个工作日内到工商等机关办理所有证照注销申请，否则甲方将收取乙方注册地址注销前的房屋占用费，房屋占用费标准按合同租金标准计算，且甲方有权自行申请注销上述证照，需要乙方提供的相关材料乙方应予以配合。此后，被告武跆会公司按约将租赁场地交还给了原告，并将静安分公司的注册地址从租赁场地内迁出，但一直未向原告履行还款义务。原告追讨欠款无着，故诉讼来院要求判如所请。
审理中，双方一致确认《退租协议书》中的欠租1，051，896元是2011年10月28日至2012年11月27日期间的租金，物业管理费30，018.04元是最后两个月的费用。但原告认为，由于被告武跆会公司长期拖欠租金导致《商铺租赁合同》提前解除，被告武跆会公司请求原告给予相应的还款期限以使其可以分批逐笔归还欠款。原告告知若给予还款期限的话，租赁押金191，866元由原告没收，被告武跆会公司同意按此操作，故双方签订了《退租协议书》。现被告又要求在欠款中扣除租赁押金，显然与当初签订《退租协议书》时的约定不符，故原告不予同意。
以上事实，由原告以及被告武跆会公司、吴新保的庭审陈述，原告提供的《上海市房地产权证》、《商铺租赁合同》、《退租协议书》以及《律师函》为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，原告与被告吴新保、艾亚公司签订的《商铺租赁合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，合同各方均应恪守履行。根据合同约定，静安分公司经注册成立后，被告吴新保作为承租人的权利义务转移给静安分公司，因静安分公司不具有独立法人资格，故应由其上级法人被告武跆会公司承担相应的法律责任。被告吴新保以及艾亚公司共同对被告武跆会公司履行租赁合同义务承担连带保证责任。由于被告武跆会公司长期拖欠租金构成根本违约，原告行使合同解除权，双方就合同解除的善后事宜签订《退租协议书》一份，该协议书对原告及被告武跆会公司具有法律约束力。现《退租协议书》约定的还款期限已经届满，但被告武跆会公司至今分文未付，故原告要求被告武跆会公司支付欠款1，081，914.04元，并按照银行同期贷款利率的两倍计算逾期付款利息损失的诉讼请求，本院应予支持，但利息起算日期应按照还款计划所确定的还款日期分两期计算。承租人向出租人支付租赁押金是为了担保租赁债务的履行，在租赁合同关系终止时，双方理应对租赁债务以及租赁押金进行结算。本案中，租赁双方在合同中约定，租赁合同终止后，原告在扣除被告武跆会公司欠款（如应缴未缴的租金、相关费用及违约金等）后，于15天内无息退还租赁押金余额。在合同履行过程中，双方又签订了《退租协议书》，该《退租协议书》是对租赁合同提前解除善后事宜的一揽子解决方案，包括租赁场地交接以及租赁债务与租赁押金的结算。租赁双方在《退租协议书》中明确了被告武跆会公司拖欠原告租金、物业管理费的具体金额，并没有关于押金抵扣欠费的约定，故双方已经变更了租赁合同中关于押金的处理方式。被告武跆会公司要求在欠款1，081，914.04元中扣除租赁押金191，866元的抗辩，依据不足，本院不予采信。由于《商铺租赁合同》没有约定被告吴新保、艾亚公司作为担保人的保证期间，故应适用法定六个月保证期间的规定。鉴于原告主张的欠款为2012年11月之前的欠付租金、物业管理费，而原告在主债务履行期限届满之日起六个月内未向被告吴新保、艾亚公司主张权利，故被告吴新保、艾亚公司依法免除相应的保证责任。原告与被告武跆会公司通过签订《退租协议书》的方式变更了《商铺租赁合同》的内容，延长了主债务的履行期限并且约定了银行同期贷款利率两倍的迟延利息，加重了被告吴新保、艾亚公司的保证责任，但《退租协议书》并未征得被告吴新保、艾亚公司的书面同意，故被告吴新保、艾亚公司不再对《退租协议书》项下的付款义务承担连带保证责任。被告艾亚公司经本院合法传唤未到庭应诉，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十四条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告上海武跆会体育投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海长君房地产开发有限公司欠租以及物业管理费共计1，081，914.04元；
二、被告上海武跆会体育投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内按照中国人民银行同期贷款利率的两倍向原告上海长君房地产开发有限公司支付逾期付款利息损失，其中324，574元自2013年11月16日起算、757，340.04元自2014年4月16日起算，均计算至本判决生效之日止；
三、原告上海长君房地产开发有限公司的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费14，925.50元，由被告上海武跆会体育投资管理有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 姚 青
审 判 员 刘志宏
人民陪审员 吴 昆
二〇一四年十二月三十日
书 记 员 王 奇
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
……
（二）合同解除；
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十四条债权人与债务人协议变更主合同的，应当取得保证人书面同意，未经保证人书面同意的，保证人不再承担保证责任。保证合同另有约定的，按照约定。
第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。