辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第2857号
上诉人（原审被告）：辽宁雅居乐房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈北新区道义镇道义二村，代码证号：79318729-X。
法定代表人：陈璐琳，系该公司总经理。
委托代理人：卢红丹，系辽宁迅驰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：范嘉东，男，1975年4月7日出生，汉族，住址辽宁省本溪市明山区。
被上诉人（原审原告）：孙莉莉，女，1977年4月9日出生，汉族，住址辽宁省本溪市明山区。
委托代理人：刘丹，女，1982年9月28日出生，汉族。
上诉人辽宁雅居乐房地产开发有限公司（以下简称“雅居乐公司“）与范嘉东、孙莉莉商品房预约合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2015）沈北新民初字第04131号民事判决，依法向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员于利军担任审判长、审判员单立（主审）、代理审判员吕长辉参加评议的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
范嘉东、孙莉莉一审诉称，范嘉东、孙莉莉与雅居乐公司于2015年6月20日签订房屋认购合同，范嘉东、孙莉莉认购雅居乐公司开发的位于沈阳市沈北新区蒲南路1号沈阳雅居乐花园30#3-4-1号房屋，房屋面积143.68平方米，约定总房价款684000元。签订认购书当天，范嘉东、孙莉莉向雅居乐公司交付了定金30000元，按照合同约定，二原告应于签订认购合同并交付定金七日内向被告交付384000元，余款办理贷款。2015年6月27日，范嘉东、孙莉莉到雅居乐公司处交付首付款并要求签订正式的《商品房买卖合同》，雅居乐公司工作人员魏旭鹏告知房屋在银行设有抵押，只能等范嘉东、孙莉莉交付首付款后雅居乐公司才会去银行解押。范嘉东、孙莉莉不能接受，要求雅居乐公司按照合同约定双倍返还范嘉东、孙莉莉支付的购房定金，雅居乐公司拒绝。现范嘉东、孙莉莉诉至法院要求：1、判令解除范嘉东、孙莉莉与雅居乐公司之间的房屋认购合同；2、判令雅居乐公司返还范嘉东、孙莉莉定金60000元；3、判令本案诉讼费用由雅居乐公司承担。
雅居乐公司一审辩称，1、雅居乐公司与范嘉东、孙莉莉之间的《沈阳雅居乐花园认购书》合法有效，雅居乐公司不存在违约行为，范嘉东、孙莉莉要求解除房屋认购合同不符合法律规定；2、雅居乐公司不存在故意隐瞒在建工程抵押的情况，本案诉争房屋抵押权已经于2015年7月注销，具备签署《商品房买卖合同》的条件，范嘉东、孙莉莉拒绝签署合同及交纳购房款，存在违约行为，范嘉东、孙莉莉已付定金不应予以返还，范嘉东、孙莉莉主张双倍定金不应予以支持；3、范嘉东、孙莉莉提供的录音资料没有形成时间，录音资料的内容围绕如果雅居乐公司不能解除房屋抵押怎么办而进行的，现雅居乐公司有证据证明范嘉东、孙莉莉的权益没有受损；4、2015年8月10日，雅居乐公司发出通知，要求范嘉东、孙莉莉三天内签订正式的《商品房买卖合同》，范嘉东、孙莉莉没有来是放弃签订合同，范嘉东、孙莉莉违约不是雅居乐公司方责任。
原审法院经审理查明：2015年6月20日，范嘉东、孙莉莉与雅居乐公司签订《沈阳雅居乐花园认购书》（以下简称认购书），范嘉东、孙莉莉认购雅居乐公司开发的位于沈北新区蒲南路1号“沈阳雅居乐花园”30#3-4-1房屋，价格684000元，合同第4条约定定金30000元须于签署本协议时付清，第一期楼款384000元须于签订《商品房买卖合同》的同时付清即交定金后七天内（定金可抵作部分房价款）同时就剩余购房款270000元办理按揭手续；合同第6条第1项约定，买受人（本案范嘉东、孙莉莉，下同）在签订本协议同时，自愿向出卖人（本案雅居乐公司，下同）交纳立约定金30000元人民币，作为双方签订《商品房买卖合同》的担保；第6条第2项约定出卖人签订本协议后，七日内不得将本协议中约定的商品房销售给他人，也不得拒绝按本《认购书》约定的基本条件与买受人签署《商品房买卖合同》，否则买受人有权要求出卖人双倍返还定金；第6条第3项约定，买受人签订本协议后，七日内须主动前往出卖人售楼现场与出卖人签订《商品房买卖合同》，并缴纳相应购楼款，双方签订《商品房买卖合同》后，买受人所交立约定金直接转为购房款的一部分；买受人逾期不与出卖人签订《商品房买卖合同》，或拒绝按本《认购书》的约定与出卖人签署《商品房买卖合同》或未缴纳相应购房款的，出卖人有权将买受人认购的房屋另售他人，同时买受人无权要求出卖人返还立约定金。认购书签订后，范嘉东、孙莉莉向雅居乐公司支付了定金30000元。审理中，范嘉东、孙莉莉提供了刘丹（本案范嘉东、孙莉莉代理人）与魏旭鹏的录音资料一份，内容为：双方因涉案房屋存在抵押的情况，未能签署正式的《商品房买卖合同》，雅居乐公司承认魏旭鹏系其销售公司的工作人员，但对该录音证据的形成时间及证明的问题存在异议。雅居乐公司于审理中提交了抵押人与被抵押人变更抵押权的书面协议，证明雅居乐公司实际于2015年7月清偿欠款并消除了涉案房屋他项权利，具备与范嘉东、孙莉莉签订正式《商品房买卖合同》的条件并主张并不存在故意隐瞒房屋抵押的事实，没有侵犯到范嘉东、孙莉莉的权益。审理中，雅居乐公司主张魏旭鹏已经于签订认购书时将房屋存在他项权利的情况告知本案范嘉东、孙莉莉，范嘉东、孙莉莉予以否认，对于该主张雅居乐公司未提供证据加以证明。
原审法院认为：范嘉东、孙莉莉与雅居乐公司于2015年6月20日签订的认购书系双方当事人真实意思表示，不违背法律和行政法规的强制性规定，合法有效。本案审理中，范嘉东、孙莉莉明确因涉案房屋存在他项权利而拒绝继续与雅居乐公司签订正式的《商品房买卖合同》，因此双方认购书确已无法继续履行，应解除，对范嘉东、孙莉莉要求解除双方认购书的主张原审法院予以支持。根据我国合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，涉案房屋于双方约定的签署正式《商品房买卖合同》届满之日，即2015年6月27日前尚存在他项权利未消除，范嘉东、孙莉莉因期限内涉案房屋存在抵押权而未能与雅居乐公司签署正式的《商品房买卖合同》，本案审理中，雅居乐公司并未能举证证明其于双方订立认购书时既已将房屋存在他项权利的情况向范嘉东、孙莉莉充分告知，故本案双方未能最终签署正式《商品房买卖合同》，雅居乐公司存在一定过错，应承当相应责任。根据双方认购书第6条约定，范嘉东、孙莉莉交付的定金30000元为立约定金，系作为双方签订《商品房买卖合同》的担保，具有担保的性质，故雅居乐公司应适用定金罚则返还范嘉东、孙莉莉，对范嘉东、孙莉莉要求雅居乐公司返还60000元的主张原审法院予以支持。关于雅居乐公司主张已于2015年7月消除了涉案房屋抵押权并于2015年8月10日再次向范嘉东、孙莉莉发出通知，该抵押权消除时间及通知时间均于双方约定的签署正式《商品房买卖合同》届满之日后，故雅居乐公司该抗辩不能免除其责任，对雅居乐公司该主张原审法院无法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：一、解除范嘉东、孙莉莉与辽宁雅居乐房地产开发有限公司于2015年6月20日签订的《沈阳雅居乐花园认购书》；二、辽宁雅居乐房地产开发有限公司于判决发生法律效力后即时返还范嘉东、孙莉莉人民币60000元；三、驳回范嘉东、孙莉莉、辽宁雅居乐房地产开发有限公司其它诉讼请求。若辽宁雅居乐房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费1300元，减半收取650元，由辽宁雅居乐房地产开发有限公司负担。
宣判后，雅居乐公司不服，上诉至本院。上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.由被上诉人承担本案诉讼费用。上诉理由：1.本案并非因涉案房屋存在他项权利而导致认购书不能继续履行，上诉人认为未能签订《房屋买卖合同》的真正原因是被上诉人以抵押不能备案为由二拒绝签订合同。2.上诉人不存在故意隐瞒的事实，一审法院认定未能签订房屋买卖合同是上诉人的过错是错误的。3.被上诉人存在违反合同中约定的定金保证的义务，应当依法认定被上诉人承担未能签订合同的责任，无权要求返还定金。
被上诉人辩称：同意一审判决，请求维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的基本事实一致。
上述事实有《沈阳雅居乐花园认购书》、录音资料、《抵押人与抵押权人变更抵押权的书面协议》及当事人陈述等证据已经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第97条对合同解除后的法律后果明确规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中由于6月20日认购协议签订当日即支付3万元定金，并在认购协议中约定7日后签订正式商品房买卖合同，但上诉人没有证据证明其签订合同时已经明确告知上诉人房屋存在抵押，且该抵押在约定的签订商品房买卖合同之日并未解除，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同的担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中被上诉人已经预交定金，但造成双方无法签订商品房买卖合同的重要原因在于房屋存在抵押，且其过错在于上诉人，故法院判决解除合同，双倍返还定金并无不当。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由上诉人雅居乐公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 于利军
审判员 单 立
审判员 吕长辉
二〇一五年十二月十六日
书记员 张 磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。