北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第06021号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京新成天地汽车服务有限责任公司，住所地北京市朝阳区小红门乡村城外城南166号。
法定代表人张国庆，总经理。
委托代理人刘恕，北京市博翰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京凯世嘉华国际赛鸽文化交流有限公司（曾用名北京凯世嘉华建筑劳务分包有限责任公司），住所地北京市朝阳区成寺寺路城外诚南166号。
法定代表人陈奇，总经理。
委托代理人周岩，北京市中迈律师事务所律师。
原审第三人北京市朝阳区朝阳电缆厂，住所地北京市朝阳区十八里店乡向阳五队。
法定代表人任宝安，总经理。
原审第三人北京市紫晨出租汽车有限责任公司，住所地北京市朝阳区小红门乡肖村城外城南166号。
法定代表人陈德福，董事长。
原审第三人北京峰鑫日香快餐有限公司，住所地北京市朝阳区城外诚166号。
法定代表人尹峰，总经理。
原审第三人北京成寿寺金利丰不锈钢制品加工厂，经营场所北京市丰台区成寿寺路北口路东（39车站东120米）。
经营者战建国。
委托代理人董亮，男，1972年5月10日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京新成天地汽车服务有限责任公司（下称新成天地公司）与被上诉人（原审原告、反诉被告）北京凯世嘉华国际赛鸽文化交流有限公司（下称凯世嘉华公司）、原审第三人北京市朝阳区朝阳电缆厂（下称朝阳电缆厂）、原审第三人北京市紫晨出租汽车有限责任公司（下称紫晨公司）、原审第三人北京峰鑫日香快餐有限公司（下称峰鑫日香公司）、原审第三人北京成寿寺金利丰不锈钢制品加工厂（下称金利丰不锈钢厂）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第05691号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
凯世嘉华公司在原审法院诉称：我公司原名称为北京凯世嘉华建筑分包有限责任公司。2010年1月1日，我公司与新成天地公司签订房屋租赁合同，约定我公司将位于北京市朝阳区×北岸约6100平方米的房屋以及4600平方米的院落出租给新成天地公司，租期自2010年1月1日至2018年12月31日，2010年1月1日至2014年12月31日期间的年租金为100万元，2015年1月1日至2018年12月31日期间的年租金为110万元，租金每半年支付一次。合同签订后，我公司按合同约定交付了房屋，但新成天地公司尚欠我公司158.2万元的租金未付。新成天地公司承租房屋后，未经我公司同意，擅自将房屋转租给第三人，违反了合同约定。2012年5月9日，肖村村委会发出通知，表明涉案房屋和场地需要拆迁，故我公司向新成天地公司发出通知，通知其尽快将房屋腾退，但新成天地公司拒绝腾退。根据合同约定，如遇国家行政机关、区或乡政府部门占地等，新成天地公司必须按照通知要求无条件腾退租赁房屋，双方相互不承担经济损失。经我公司多次催促，新成天地公司仍未将房屋腾退，现涉案房屋仍由新成天地公司和各第三人占用。现起诉要求：1.判令解除我公司与新成天地公司之间的《房屋租赁合同》；2.判令新成天地公司、朝阳电缆厂、紫晨公司、金利丰不锈钢厂、峰鑫日香公司共同将位于北京市朝阳区成寿寺路城外诚南166号的房屋腾退；3.判令新成天地公司支付我公司租金158.2万元（2012年11月到2014年5月1日期间所欠的租金），并按照中国人民银行同期贷款利率计算利息。
新成天地公司辩称：租金已交纳完毕，我公司不欠凯世嘉华公司任何租金。自2012年5月25日开始，凯世嘉华公司对所有房屋进行断水、断电、断路等措施，导致合同无法履行。2013年10月，凯世嘉华公司趁我公司不在，强行将涉案房屋抢回，也导致合同无法履行。综上，我公司不同意凯世嘉华公司的全部诉讼请求。
峰鑫日香公司和金利丰不锈钢厂述称，认可新成天地公司的答辩意见，不同意凯世嘉华公司的诉讼请求。
朝阳电缆厂和紫晨公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
新成天地公司反诉称：我公司已按合同约定履行了合同义务。2010年3月，小红门乡政府就做出了关于企业拆迁腾退的决定，凯世嘉华公司已于2010年与肖村村委会签订了拆迁协议，而该事实我公司在2012年下半年参加另案庭审时才得知。2012年5月25日，凯世嘉华公司对租赁场地停水停电。2013年10月，凯世嘉华公司趁我公司工作人员不在时，擅自强行进入我公司经营场所，强行腾空房屋，导致我公司机械设备办公设备、库存材料全部丢失。凯世嘉华公司在未经法定程序侵占房屋后，又将房屋交予其他人经营，其所谓的拆迁至今仍未进行。由于凯世嘉华公司的停水、停电行为，造成合同目的无法实现，故凯世嘉华公司无权主张租金。合同履行过程中，凯世嘉华公司明知我公司将涉案房屋转租给第三人，而其并未提出异议，根据最高人民法院关于租赁合同的司法解释，转租协议合法有效。凯世嘉华公司明知房屋拆迁，但未通知我公司，导致我公司和次承租人产生经济损失，凯世嘉华公司应当赔偿。凯世嘉华公司的行为违反了《房屋租赁合同》的约定，应依法赔偿我公司相应的损失，故反诉要求：1.判令凯世嘉华公司赔偿我公司经济损失851575元（包括装修损失514320元和固定资产损失337255元）；2.判令凯世嘉华公司将其抢占的房屋返还我公司。
凯世嘉华公司针对新成天地公司的反诉辩称：新成天地公司主张的机械设备等损失原属华青汽车维修站，华青汽车维修站承诺，如遇国家政策需对涉案房屋进行拆迁改造，华青汽车维修站需无条件搬离。新成天地公司提交的证据不足证明其损失，且《房屋租赁合同》明确约定新成天地公司应在接到拆迁通知后一个月内彻底搬出，双方不得以此追究任何责任。综上，我公司不同意新成天地公司的反诉请求。
原审法院经审理查明：2010年1月1日，凯世嘉华公司（甲方）与新成天地公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于×北岸的房屋和院落（房屋面积约6100平方米，院落面积约4600平方米，具体地址为北京市朝阳区成寿寺路城外诚南166号，下称涉案房屋）出租给乙方；租赁期限为9年，自2010年1月1日起至2018年12月31日止；2010年1月1日至2014年12月31日期间的年租金为100万元，2015年1月1日至2018年12月31日期间的年租金为110万元；租金每半年交纳一次，第一次为2010年1月1日，付50万元，第二次为2010年7月1日，付50万元，以后年限以此类推；乙方按本合同约定按时全额交纳租金，不得拖欠；遇到政府拆迁、征收征用等行为或遇有不可抗力情况时，甲方有权要求乙方在接到甲方通知后1个月内彻底搬出，甲乙双方不得以此追究对方责任，如乙方延期搬迁视为违约，并承担一切损失；乙方在甲方院内自建的房屋及其他临建，在合同终止时不得拆除；在租赁期内，如有不可抗拒因素产生导致合同无法履行时，双方互不承担责任；如遇有国家行政机关、区或乡政府部门占地、规划的，乙方必须按照通知要求无条件腾退租赁房屋，双方相互之间不承担经济损失。合同签订后，凯世嘉华公司将涉案房屋交付给新成天地公司，新成天地公司也开始按约向凯世嘉华公司支付租金。
新成天地公司承租涉案房屋后，又分别于紫晨公司、朝阳电缆厂、峰鑫日香公司、金利丰不锈钢厂、北京明远双杰汽车维修服务中心（下称明远汽修中心）以及山东中矿橡塑集团有限公司（下称中矿公司）等单位和个人签订房屋租赁合同，将其中的部分房屋分别转租给上述单位。
2012年5月9日，北京市朝阳区小红门乡肖村村民委员会向凯世嘉华公司下发通知，载明：根据乡党委、乡政府整体经济工作部署，现对肖村村绿地内部分地块的企业进行整合，请凯世嘉华公司接到通知后于2012年6月30日前将物品腾清，肖村村委会将按拆迁腾退补偿协议对凯世嘉华公司予以兑现，望凯世嘉华公司积极配合，如逾期不搬者，后果自负。上述通知下发后，凯世嘉华公司要求新成天地公司将涉案房屋腾退，但新成天地公司拒绝腾退，双方亦未就腾退事宜达成一致意见。
经查，明远汽修中心曾于2012年9月，以新成天地公司停水停电以及涉案场地面临拆迁为由起诉新成天地公司要求解除双方之间的租赁合同并要求新成天地公司赔偿违约金和相应的经济损失，法院2012年12月3日作出（2012）朝民初字第33834号民事判决书，以涉案房屋属拆迁腾退范围致合同目的无法实现为由判决解除了明远汽修中心和新成天地公司之间的租赁合同，并驳回了明远汽修中心的其他诉讼请求。明远汽修中心不服一审判决，提起上诉，北京市第二中级人民法院于2013年10月10日作出（2013）二中民终字第6146号民事判决书，判决驳回了明远汽修中心的上诉，维持原判。后明远汽修中心将其承租的房屋腾退，凯世嘉华公司将该房屋收回，并于2014年4月12日将该房屋另行出租给案外人杜军强。凯世嘉华公司和新成天地公司均称，新成天地公司与中矿公司之间的租赁合同已于2014年5月解除，中矿公司也已于当月将其承租的房屋腾退并交予凯世嘉华公司。现除明远汽修中心和中矿公司承租的房屋已腾退外，其他房屋仍由各承租人实际占用。
本案审理过程中，法院前往涉案房屋现场，对涉案房屋进行了现场勘验，并制作了涉案房屋现状图（详见附件I），对涉案房屋进行了编号。其中1号房屋为砖结构房屋，用作办公室，面积约400多平方米；2号房屋为砖结构房屋，一层的车间，二层是办公用房；3号房屋为砖结构库房，面积约1470平方米；4号房屋为砖混结构车间，面积约1840平方米；5号房屋为彩钢结构，用作车间和办公室，面积约800平方米；6号房屋为砖结构平房，面积约200多平方米；7号房屋为砖结构平房，面积约200多平方米。庭审中，双方共同确认：其中1号房屋现由紫晨公司实际占用；2号房屋原为明远汽修中心承租的房屋，现由凯世嘉华公司掌控；3号房屋东侧部分现由朝阳电缆厂实际占用，西侧部分现由峰鑫日香公司实际占用；4号房屋的东侧现由朝阳电缆厂实际占用，中间部分现由峰鑫日香公司实际占用，西侧部分现由金利丰不锈钢厂实际占用；5号房屋原为中矿公司承租的房屋，现由凯世嘉华公司掌控；6号房屋及所包围的场地现由朝阳电缆厂实际占用；7号房屋及所包围的场地原为中矿公司承租的房屋和场地，现由凯世嘉华公司掌控。
新成天地公司称凯世嘉华公司自2012年5月25日开始对涉案房屋进行断水断电，3号房屋西侧和4号房屋的中间和西侧至今仍处于断水断电状态，其他房屋的供水供电也是断断续续。凯世嘉华认可断水断电行为，并称3号房屋和4号房屋确实至今仍未供电，但其他房屋是继续供电的，其断水断电的原因是有些租户有偷电行为。新成天地公司对此不予认可，凯世嘉华公司亦未举证。为证明其他房屋的水电供应情况，凯世嘉华公司提交紫晨公司于2014年6月10日出具的证明一份，内容为：紫晨公司于2006年10月1日与北京市华青汽车维修站（后变更为新成天地公司）签订房屋租赁合同书，租期为9年零8个月，租用至今供水、供电系统正常。新成天地公司对该证据不予认可。
凯世嘉华公司和新成天地公司均称，截止到2012年6月30日，新成天地公司尚欠凯世嘉华公司5000元未付。后新成天地公司分别于2012年12月12日和2013年5月23日向凯世嘉华公司支付租金14万元和20万元。新成天地公司称凯世嘉华公司的员工王金龙分别于2012年10月31日和2012年11月15日从朝阳电缆厂拿走价值36852元和2660元的电缆，双方均同意以上述两笔款项冲抵租金。凯世嘉华公司对此不予认可，新成天地公司亦未举证。新成天地公司还称因凯世嘉华公司要求新成天地公司于2012年6月30日前将涉案房屋腾清，且凯世嘉华公司存在断水断电行为，故其未足额交纳2012年下半年的租金。
另查，涉案房屋的原承租人为北京市华青汽车维修站（下称华青汽修站），凯世嘉华公司和华青汽修站曾签有房屋租赁合同，约定凯世嘉华公司将涉案房屋（包括场地）出租给华青汽修站，租期自2006年6月1日至2016年5月31日。后新成天地公司与团中央机关服务中心以及北京辰宇实业总公司签订《协议书》，约定由新成天地公司承继华青汽修站的相关债权和债务，并由新成天地公司享有华青汽修站的维修设备所有权，华青汽修站在朝阳区城外诚南166号院对外所签订的租赁合同均由新成天地公司继续执行。涉案的新成天地公司与凯世嘉华公司之间的房屋租赁合同即为新成天地公司依据上述《协议书》与凯世嘉华公司签订的。明远汽修中心从新成天地公司承租的房屋原来亦为明远汽修中心从华青汽修站承租的。
新成天地公司称因凯世嘉华公司强行将2号房屋腾空，导致其产生装修损失和固定资产损失，故主张经济损失851575元（包括装修损失514320元和固定资产损失337255元）。新成天地公司还称其所主张的经济损失所对应的财产是其从华青汽修站承继的，为此新成天地公司提交北京中润达会计师事务所有限公司于2011年6月28日出具的《北京市华青汽车维修站专项审计报告》，该报告载明华青汽修站固定资产净值2010年2月28日账面金额为162690.18元。为证明装修损失，新成天地公司提交装修工程款及材料费票据复印件若干，票据载明装修时间均在2010年之前。
凯世嘉华公司称新成天地公司所主张的装修损失并非新成天地公司装修，而是明远汽修中心进行的装修，明远汽修中心在腾退房屋时曾出具《情况说明》以证明其搬离房屋时的状态；明远汽修中心搬离后，凯世嘉华公司也对房屋现状进行了公证。为此，凯世嘉华公司提交了上述《情况说明》及公证书。《情况说明》的主要内容为：明远汽修中心于2011年2月18日与新成天地公司签订房屋租赁合同，承租城外诚南路166号院内第一排东侧厂房，租期为2011年4月1日至2018年12月31日；承租后，明远汽修中心自行将办公室进行装饰装修；因与新成天地公司出现纠纷，租赁合同履行至2013年10月被法院判决终止履行，明远汽修中心于2013年12月底将房屋腾退；腾退后房屋内剩余物品及装修情况如下：1.四轮定位仪（老式）、大梁校正仪、烤漆房、两台举升机；2.办公室的所有装饰装修都是明远汽修中心所做，明远汽修中心在2013年12月底将所有所属其公司的办公用品全部搬走。公证书内所附的刻录光盘中的视频记载了明远汽修中心搬离后2号房屋的现状。新成天地公司对上述《情况说明》及公证书均不予认可。
凯世嘉华公司还提交华青汽修站于2009年5月21日向凯世嘉华公司出具的《承诺书》，内容为：双方已经签订的房屋租赁合同约定内容不变，因国家政策、政府城市规划等各种原因需要对华青汽修站租赁房屋进行拆迁、改造的，华青汽修站应当无条件按照国家相关政策或公告的要求准时搬离；承诺不会向拆迁方凯世嘉华公司主张任何赔偿权利（包括搬迁费、经营补偿费、拆迁补偿等所有费用）；如存在由于拆迁给予的各种补偿与华青汽修站无关等。新成天地公司对此不予认可。
原审法院经审理后认为：凯世嘉华公司和新成天地公司之间的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应如约履行。双方在租赁合同中明确约定，如遇有国家行政机关、区或乡政府部门占地、规划的，新成天地公司必须按照通知要求无条件腾退租赁房屋，涉案房屋在2012年5月即被列为拆迁腾退范围，故凯世嘉华公司有权据此要求解除合同。合同解除后，新成天地公司应将涉案房屋腾退并交予凯世嘉华公司。涉案房屋中，除凯世嘉华已经收回的房屋外，其余房屋现分别由次承租人朝阳电缆厂、紫晨公司、峰鑫日香公司和金利丰不锈钢厂实际占用，在凯世嘉华公司和新成天地公司之间的租赁合同解除后，以上次承租人无权再继续占用涉案房屋，凯世嘉华公司有权要求上述次承租人在其实际占用的涉案房屋的范围内与新成天地公司共同腾退。
2012年5月25日之后，凯世嘉华公司确实对部分涉案房屋进行断水、断电，但该断电行为发生在拆迁通知下发后，此举虽有不妥之处，但在新成天地公司拒绝腾退的情形下，亦不宜认定凯世嘉华公司的断水断电行为属于违约。凯世嘉华公司称其断水断电的理由是有租户偷电，但凯世嘉华公司对此并未举证，法院无法采信。新成天地公司拒绝将涉案房屋腾退，应向凯世嘉华公司支付相应的租金，凯世嘉华公司将租金主张至2014年5月1日，法院对此不持异议。新成天地公司主张以凯世嘉华公司的员工王金龙从朝阳电缆厂拿走的价值36852元和2660元的电缆冲抵租金，但其并未举证，凯世嘉华公司亦不予认可，法院无法采信。因凯世嘉华公司的断水、断电行为必然影响涉案房屋的正常使用，且凯世嘉华公司已将部分涉案房屋收回，故租金的具体金额法院将根据双方在租赁合同中约定的租金标准以及次承租人所实际占用的涉案房屋的面积大小，并综合考虑断水断电对房屋使用造成的影响等因素，酌情确定新成天地公司应当交纳的租金金额。在双方就租金是否应当交纳及租金金额存有较大争议的情况下，凯世嘉华公司主张逾期交纳租金的利息，理由不足，法院无法支持。
涉案房屋的原承租人为华青汽修站，在新成天地公司接手涉案房屋之前，2号房屋也一直由华青汽修站租用，故2号房屋即便存在装修，也非新成天地公司所为，且双方在租赁合同中明确约定，如遇拆迁腾退，新成天地公司必须按照通知要求无条件腾退租赁房屋，双方相互之间不承担经济损失，故新成天地公司主张2号房屋的装修损失，法院无法支持。根据合同相对性原则，明远汽修中心将2号房屋腾退后，应由新成天地公司接收该房屋，但在明远汽修中心腾退2号房屋后，凯世嘉华公司却直接接收该房屋并将该房屋另行出租给他人，导致2号房屋内的固定资产无法核实，相应的不利后果应由凯世嘉华公司自行承担。新成天地公司根据其与团中央机关服务中心以及北京辰宇实业总公司签订《协议书》承继了华青汽修站的固定资产，新成天地公司提交的审计报告载明华青汽修站固定资产净值2010年2月28日账面金额为162690.18元，该部分固定资产的价值，新成天地公司有权主张，其余的固定资产金额，新成天地公司的主张证据不足，法院无法支持。
在新成天地公司承租涉案房屋之前，部分涉案房屋已由华青汽修站转租给他人，新成天地公司承租后，继续将涉案房屋转租给他人，凯世嘉华公司对此明知且未提出异议，现又以新成天地公司擅自转租为由主张新成天地公司违约，理由不足，法院不予支持。朝阳电缆厂和紫晨公司经法院依法传唤，无正当理由未到庭，应视为其放弃抗辩的权利，法院依法缺席审判。原审法院判决如下：一、解除北京凯世嘉华国际赛鸽文化交流有限公司与北京新成天地汽车服务有限责任公司于2010年1月1日签订的《房屋租赁合同》；二、北京新成天地汽车服务有限责任公司于本判决生效之日起十五日内将其承租的位于北京市朝阳区成寿寺路城外诚南166号院内的房屋腾空并交予北京凯世嘉华国际赛鸽文化交流有限公司（北京凯世嘉华国际赛鸽文化交流有限公司已经收回的房屋除外），北京市朝阳区朝阳电缆厂、北京市紫晨出租汽车有限责任公司、北京峰鑫日香快餐有限公司、北京成寿寺金利丰不锈钢制品加工厂在其各自占用的范围内承担连带腾退责任（具体占用情况详见附件I中的附图及下方说明）；三、北京新成天地汽车服务有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付北京凯世嘉华国际赛鸽文化交流有限公司租金一百二十万元（截止到2014年5月1日）；四、北京凯世嘉华国际赛鸽文化交流有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京新成天地汽车服务有限责任公司经济损失十六万二千六百九十元一角八分；五、驳回北京凯世嘉华国际赛鸽文化交流有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京新成天地汽车服务有限责任公司其他反诉请求。
新成天地公司不服原审判决，向本院提出上诉，其上诉请求是撤销原审判决第1、2、3、6项，依法改判。其上诉理由是：1.诉争房屋没有列入政府拆迁范围。2.凯世嘉华断水断电构成违约。3.酌情判令支付的租金没有依据。断水断电的部分房屋无法使用，不应支付租金。4.反诉要求继续履行有合同依据。5.不给经济补偿及违约金没有依据。
朝阳电缆厂、紫晨公司、峰鑫日香公司、金利丰不锈钢厂同意新成天地公司的上诉请求。
凯世嘉华公司服从原审判决，不同意新成天地公司的上诉请求。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明：新成天地公司将涉案房屋转租给朝阳电缆厂、紫晨公司、峰鑫日香公司、金利丰不锈钢厂、明远汽修中心以及中矿公司。新成天地公司与峰鑫日香公司签订的房屋租赁合同约定，2010年1月1日至2014年12月31日期间的房屋年租金为22万元。新成天地公司与金利丰不锈钢厂签订的房屋租赁合同约定，2010年1月1日至2014年12月31日期间的年租金为8万元。新成天地公司与朝阳电缆厂签订的房屋租赁合同约定，2010年1月1日至2014年12月31日期间的房屋年租金为45万元。新成天地公司与紫晨公司签订的房屋租赁合同约定，2012年1月1日至2014年12月31日期间的年房屋及场地年租金为17万元。新成天地公司与明远汽修中心签订的租赁合同约定2011年4月1日至2014年12月31日的年租金为28万元。新成天地公司与中矿公司签订的租赁合同约定2011年3月1日至2012年2月28日期间的年租金为25万元。中矿公司与新成天地公司于2014年5月31日解除合同。2012年6月30日后，新成田地公司未向金利丰不锈钢厂等断水断电的租户收取租金。
二审中，新成天地公司与凯世嘉华公司明确，新成天地自用面积约为明远汽修中心租赁面积的二分之一，新成天地公司称其自用面积在2012年6月30日之后也因断水断电无法使用，凯世嘉华公司不予认可。
上述事实，有当事人的陈述、房屋租赁合同、审计报告、情况说明、承诺书、开庭笔录、勘验笔录、谈话笔录等证据在案佐证。
本院认为：本案上诉争议焦点之一是，新成天地公司与凯世嘉华公司签订的《房屋租赁合同》是否应当解除，凯世嘉华公司是否应当赔偿新成天地公司装修损失。按照凯世嘉华公司与新成天地公司的《房屋租赁合同》约定，遇到政府拆迁、征收、征用等行为或遇有不可抗力情况时，凯世嘉华公司有权要求新成天地公司在接到通知后1个月内彻底搬出，双方不得以此追究对方责任，如新成天地公司延期搬迁视为违约，并承担一切损失。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证，当事人有相反证据足以推翻的除外。在新成天地公司作为被告的明远汽修中心诉新成天地公司房屋租赁合同纠纷案中，法院生效判决已经认定，涉案房屋在2012年5月即被列为拆迁腾退范围，而新成天地公司对此未提出相反证据，本院对此事实予以确认。故凯世嘉华公司有权解除合同，而新成天地公司无权要求凯世嘉华公司赔偿装修损失。故新成天地公司的此项上诉理由依据不足，本院不予支持。
本案上诉争议焦点之二是，断水断电后，新成天地公司拒绝腾退房屋，是否应当继续交纳房屋租金。《中华人民共和国合同法》第212条、216条、231条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人在租赁期间应保持租赁物符合约定的用途。因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。按照上述法律规定，房屋租金收取的前提是房屋可以按照约定的用途使用，非因承租人原因导致的房屋不能正常使用期间的房屋租金，出租人不应收取，承租人违约的应当承担违约责任。如前述，凯世嘉华公司断水断电系因政府占地收回房屋，其行为本身不构成违约，凯世嘉华公司不应承担违约责任。但断水断电导致房屋丧失了正常使用条件，新成天地公司无法向其转租户收取房租，事实上已经失去了对房屋的占有、使用、收益的权利，且断水断电的原因系凯世嘉华公司因政府占地强行收回房屋，非可归责于新成天地公司，因此新成天地公司有权拒绝交纳断水断电的房屋租金。并且，既然凯世嘉华公司系因政府征地收回房屋，其收回房屋后亦无权再另行出租获益，故新成天地公司未腾退房屋未给凯世嘉华公司造成租金损失。综上述，自2012年6月30日至2014年5月1日期间，凯世嘉华公司既无权对断水断电的房屋收取租金，亦无权主张在此期间的租金损失，其要求新成天地公司支付租金于法无据，不应予以支持。根据已查明事实，受断水断电的影响的明远汽修中心、峰鑫日香公司、金利丰不锈钢厂自2012年6月30日后完全停产停业，此部分房屋的房租应当全部扣除，另新成天地公司主张其自用办公区也无法使用，尽管凯世嘉华公司予以否认，但鉴于新成天地公司自用办公区位于明远汽修中心楼上，故新成天地公司的主张本院予以采信，新成天地自用办公区的房租亦应扣除。本院按照明远汽修中心、峰鑫日香公司、金利丰不锈钢厂三家及新成天地自用办公区占全部租赁房屋的比例，相应扣减新成天地公司的房租，剩余部分的房租，新成天地公司继续支付。新成天地公司应支付凯世嘉华公司截止2014年5月1日的租金70万元。原审法院认为凯世嘉华公司在断水断电后仍有权收取该部分房屋租金的认定属适用法律错误，依法应当改判。
综上，原审法院内容部分适用法律错误，本院部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第05691民事判决第一项、第二项、第四项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第05691民事判决第五项、第六项；
三、变更北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第05691民事判决第三项为：北京新成天地汽车服务有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付北京凯世嘉华国际赛鸽文化交流有限公司租金七十万元（截止到2014年5月1日）；
四、驳回北京凯世嘉华国际赛鸽文化交流有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回北京新成天地汽车服务有限责任公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9519元（北京凯世嘉华国际赛鸽文化交流有限公司已交纳），由北京凯世嘉华国际赛鸽文化交流有限公司负担1519元，由北京新成天地汽车服务有限责任公司负担8000元（于本判决生效之日起7日内给付北京凯世嘉华国际赛鸽文化交流有限公司）。一审反诉费6158元（北京新成天地汽车服务有限责任公司已交纳），由北京新成天地汽车服务有限责任公司负担5000元，由北京凯世嘉华国际赛鸽文化交流有限公司负担1158元（于本判决生效之日起7日内给付北京新成天地汽车服务有限责任公司）。二审案件受理费15600元，由北京新成天地汽车服务有限责任公司负担10800元（已交纳）；由北京凯世嘉华国际赛鸽文化交流有限公司负担4800元（于判决生效之日起7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李 丹
审判员 王 伟
审判员 付 辉
二〇一五年六月十九日
书记员 王玮玮