河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）邢民四终字第389号
上诉人（原审被告、反诉原告）朱证言，男，1966年9月7日出生，汉族，农民，住巨鹿县。
委托代理人王会强，河北凯华律师事务所律师。
被上诉人（原告、反诉被告）李国平，男，1954年8月16日出生，汉族，农民，现住巨鹿县。
委托代理人方进英，巨鹿县司法局工作人员。
上诉人朱证言因房屋租赁合同纠纷一案，不服巨鹿县人民法院（2012）巨民二初字第151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。上诉人的委托代理人王会强，被上诉人的委托代理人方进英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
经审理查明，2007年2月12日，上诉人朱证言与被上诉人李国平订立了一份《租赁合同》，合同约定，李国平将其所有的位于巨鹿县城万盛街的一处三层楼房及其占用范围内的土地使用权租赁给朱证言。该楼房的土建工程由李国平负责完工，其余装修工程由朱证言自费施工完成。租期十年，自李国平将楼房的土建工程完工的第二日算起。合同期满后，可移动的装修物归承租方所有，如拆除装修物影响建筑物完整的，承租方不得拆除，无偿归出租方所有。因承租方对楼房的装修投资很大，故双方约定，第一年不给付租金，第二年至第六年每年的租金为十万元，第七年至第十年的租金为十五万元，交付租金的时间为每年的元月份，承租方未按时交纳租金的，每逾期一天向出租方支付租金10%的违约金。在租赁期内，如出租方要求中止合同，应向对方支付十万元违约金，并退还当年租金，赔偿承租方的全部装修费用损失；如承租方提出中止合同，则不得要求返还当年租金，对楼房的全部装修无偿归出租方所有。合同订立后，朱证言对李国平的楼房进行了投资装修，装修完毕在此楼房内经营了一家洗浴中心，洗浴中心的名称为海阔天空洗浴中心。自2007年至2011年，朱证言依照约定交纳了租赁费，2012年的租赁费10万元未在2012年一月份交纳。2012年8月21日，李国平委托巨鹿县公证处办理了一项“有法律意义的事实”公证事项，巨鹿县公证处于2012年8月28日作出（2012）巨证民字第221号公证书，公证书证明，2012年8月21日上午11时，李国平对朱证言及朱证言经营的海阔天空休闲中心进行房屋租金催收，并将一份《通知》放到海阔天空休闲中心值班室的桌子上，《通知》的内容为：朱证言，海阔天空休闲洗浴中心：承租方朱证言与出租方李国平于2007年2月12日签订租赁合同。该合同确定2012年度房屋租金为10万元，承租方朱证言应于2012年元月份给付租金，但至今未给付租金，为维护出租方权益，现通知承租方朱证言于2012年8月23日前按合同第5条规定向出租方给付租金10万元及规定的违约金。李国平，2012年8月21日。李国平于2012年8月24日对海阔天空休闲中心经营房间进行实际查看，并进行现场录像，现场情况为海阔天空休闲中心已停业、未经营。
李国平主张，因朱证言未按通知指定的期限支付租金，李国平于2012年8月25日向朱证言发出解除租赁合同通知书，内容为：朱证言、海阔天空洗浴中心：因你未在通知指定的本月23日前将应交租金偿付，故依法通知你，解除我方与你之间的租赁合同，一切后果由你承担。同时，李国平的证人杜朋豪、袁博出庭作证证明，2012年8月25日，证人和李国平一起将上述通知书放到了海阔天空洗浴中心的门岗桌子上，当时，海阔天空洗浴中心没有人。此外，李国平还提交了朱证言拖欠水电费的一些证据。朱证言对上述证据质证称，对公证书的真实性无异议，但公证书说海阔天空已停止经营是不对的。李国平向朱证言送达通知书时，朱证言无人接收，并不产生相应的法律后果。海阔天空并不拖欠水电费。
朱证言主张，朱证言租赁李国平的房屋后投资300余万元进行了装修，不可能停止经营。李国平单方面将海阔天空的门上锁后，朱证言的弟弟于2012年8月26日或者27日向李国平交付10万元的租金，李国平拒收。朱证言的证人许志房出庭作证称，2012年8月二十几日，朱证言的弟弟朱自昂去北京找到证人说，海阔天空的租金交不起了，向证人借款十万元交租金。第二日，证人和朱自昂一块到李国平的门市找到李国平，向李国平交纳十万元租金，李国平说不租了，没有收。李国平质证称，当时是八月二十七或者二十八日，朱证言的弟弟找到我说是要转租不是交租金。
2012年9月13日，李国平起诉至巨鹿县人民法院，要求：判令朱证言向李国平支付拖欠租赁费10万元；判令朱证言按租赁合同第5条的约定向李国平支付违约金10万元。一审中，朱证言提起反诉，要求：判令李国平继续履行双方签订的租赁合同；判令李国平赔偿朱证言各项损失10万元。
原审认为，被告拖欠原告租金事实清楚，证据确实、充分，原告要求被告偿还，应予支持。但因原告已单方与被告解除租赁合同，故租金应交至2012年8月25日，之后的租金不应再支付。原告要求被告支付违约金十万元，因被告主张违约金的约定过高，被告应酌情向原告支付违约金贰万元。因被告停止经营并拖欠原告租金未还，原告解除与被告的租赁合同并履行了相应的通知义务，故被告反诉要求继续履行合同的请求不予支持。被告反诉要求原告赔偿损失，因被告未提交证据支持其主张，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第二百二十六条的规定，判决如下：一、在本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）朱证言偿还原告（反诉被告）李国平租金66000元及违约金20000元。二、驳回原告（反诉被告）李国平的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）朱证言的反诉请求。如未在本判决指定的期限内履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，反诉受理费1150元，两项合计5450元，由被告（反诉原告）朱证言负担3000元，原告（反诉被告）李国平负担2450元。
朱证言上诉主要称，1、一审法院认定双方合同已经解除错误。双方于2007年2月12日签订租赁合同，被上诉人交付上诉人只是一座框架结构的毛坯房，上诉人投资300余万元进行装修，经营洗浴中心。双方约定的租赁期限为10年，到2012年上诉人只经营了5年的时间。2012年夏天，上诉人的洗浴中心进行整顿、装修期间，被上诉人私自将洗浴中心的大门上锁。上诉人委托弟弟朱自昂与被上诉人沟通联系，商谈租金交付问题，但被上诉人拒绝收取上诉人交付的租金。被上诉人主张已经单方面通知解除了双方的租赁合同不是事实。被上诉人主张曾经委托巨鹿县公证处进行了租赁费催收，但该通知书没有送达上诉人本人，也没有送达海阔天空洗浴中心的工作人员。被上诉人主张自己曾向上诉人送达了解除合同通知书，但被上诉人没有证据证明其所说的通知书送给了上诉人或洗浴中心的工作人员。2、一审判令上诉人支付违约金2万元缺乏事实和法律依据。双方没有明确约定租金系预付还年终支付。在约定不明的情况下，可以在一年租赁期限届满前支付。即使系预付租金，只有在被上诉人进行催收，上诉人拒付的情况下，上诉人才承担违约责任。上诉人曾主动与被上诉人协商要求支付租金，但被上诉人拒收。3、一审法院判决驳回上诉人反诉请求错误。上诉人一直和被上诉人协商租金问题，也同意支付租金。被上诉人擅自将洗浴中心的大门上锁，私自将洗浴中心的财物进行破坏、毁损，致使上诉人无法进行装修、经营。上诉人要求继续履行合同符合法律规定，也符合客观事实。请求，撤销原审判决，改判驳回被上诉人的一审诉请，支持上诉人的一审反诉请求。
李国平答辩主要称，1、一审认定上诉人与被上诉人之间的租赁合同已解除正确。上诉人长时间无正当理由不支付租金，被上诉人多次催促并经公证机关书面催促，上诉人仍不能在合理期限内支付，依照《合同法》第227条之规定，被上诉人可以解除与上诉人之间租赁合同。上诉人长期拖欠租金及大量水费、电费，常常关门无人打理生意，其行为已明显表明不履行债务。被上诉人有权依照《合同法》第94条之规定解除合同，并且被上诉人依照《合同法》第96条的规定履行了通知义务，双方的租赁合同已于通知到上诉人时解除。2、一审判决上诉人向被上诉人支付违约金正确。双方的租赁合同明确约定了违约金的数额和计算方法。上诉人不能在合同约定的时间内支付租金，且长时间无正当理由不支付系典型的违约。违约方应当向守约方支付违约金。3、驳回上诉人的反诉请求是正确的。一个长期拖欠租金的租赁者，一个经营洗浴中心长期拖欠水电费的经营者，在自己不能履行租赁合同时，想从收取微薄租金的租赁者身上找回自己的损失是不可能的。一审判决驳回其反诉请求符合法理、情理。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院认为，上诉人朱证言与被上诉人李国平之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。上诉人只交付了2011年之前的租赁费，因上诉人停止经营并拖欠租赁费，经被上诉人催收后，上诉人仍未给付租赁费，违反了合同的约定。2012年8月25日被上诉人单方通知解除双方的租赁合同，符合《合同法》的相关规定，一审认定双方的租赁合同已解除正确。上诉人要求继续履行租赁合同，本院不予支持。因双方的合同于2012年8月25日解除，之后的的租赁费不应再支付。双方约定交付租赁费的时间为每年的元月份，承租人未按时交纳的，每逾期一天应支付出租人租金10%的违约金，上诉人未按时交纳租赁费，应支付违约金。因双方约定的违约金过高应予调整，一审法院酌定违约金2万元并无不妥。上诉人要求被上诉人赔偿损失，上诉人未提交证据，本院不予支付。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5450元，由上诉人朱证言负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 信深谦
审 判 员 袁景春
代理审判员 张志春
二〇一三年十月三十日
书 记 员 张 雪