福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第3826号
上诉人（原审被告）福建三隆房地产开发有限公司，住所地福州市马尾区亭江镇亭头村琴片路47号。
法定代表人郑义忠，董事长。
委托代理人陈崇德。
被上诉人（原审原告）陈敏，女，1968年4月22日出生，汉族，住福州市仓山区。
被上诉人（原审原告）邱碧英，女，1947年4月23日出生，汉族，住福州市仓山区。
委托代理人陈敏，本案被上诉人之一，系邱碧英女儿。
上诉人福建三隆房地产开发有限公司（以下简称三隆公司）因与被上诉人陈敏、邱碧英商品房预售合同纠纷一案，不服福州市马尾区人民法院（2014）马民初字第458号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2010年1月17日，以被告为出卖人原告为买受人，双方签订了一份商品房买卖合同，合同约定被告将位于福州市马尾区亭江镇亭江鑫区商业街2层092店面出售给原告，约定的单价为每平方米5579.79元，总价款共计209800元。合同中关于产权登记的约定是出卖人应当在商品房交付使用后60日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起按买受人已付款的0%向买受人支付违约金。合同第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议，但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。合同签订同日双方又达成补充协议，补充协议第五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后的365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，逾期不超过90天（含90天），每延期一日出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90天但不超过180天（含180天），每延期一日出卖人按已付房价款的万份之二向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过180天的，买受人有权提出退房，出卖人按买受人已付房款的1%向买受人支付违约金。原告依约支付给被告房价款209800元，后交付房屋的实际面积与合同约定的面积有差异，被告退还给原告购房款2957元，原告实际向被告支付购房款206843元。2011年7月20日被告向原告交付了房屋，2012年8月27日原告办理了房屋所有权证，2013年2月4日被告在国土资源管理部门完成了国有土地使用权预登记手续。
另查明，原告陈敏作为（2013）马民初字第37号案件原告谢国荣的委托代理人，参与了谢国荣诉三隆公司商品房预售合同纠纷一案的审理，该案与本案均是基于被告未办理土地预登记的事实要求三隆公司承担违约责任，在该案第二次庭审时（即2013年6月14日），三隆公司当庭出示了土地预登记通知书，此时原告应当知晓三隆公司已经完成土地预登记的事实。
原审法院认为：合同约定的房地产权属证书包括房屋所有权证和国有土地使用证，根据合同约定被告应及时办理与出售房屋相应土地手续，从而使原告能够在房屋交付后365日内可以办理国有土地使用权证，否则即构成违约应当承担违约责任。
关于逾期违约的期限问题。合同第十四条约定的办证期限是365个自然日，而在补充协议第五条将办证期限变更为365个工作日，但根据合同第二十二条约定，补充协议不得含有减轻或者免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，补充协议将365个自然日变更为365个工作日，显然是减轻了出卖人的责任，因此应当按照365个自然日计算，即从2012年7月21日起算违约期限。虽然被告于2013年2月4日已经完成了土地预登记手续，但因为之前被告未能在约定期限内完成土地预登记手续，已经构成违约，其完成土地预登记手续后，应当立即通知原告，履行通知义务，但被告未履行通知义务，直至2013年6月14日在谢国荣案开庭审理时，原告陈敏作为谢国荣代理人才知晓土地预登记手续已办理完毕的事实，故逾期期限为2012年7月21日至2013年6月14日，共计694天。
关于违约金计算问题。原、被告双方签订的商品房买卖合同第十四条虽然约定出卖人逾期办证的违约金为已付款的0%，但在补充协议中，对逾期办证的违约责任另作规定，即“如因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，按逾期时间分别处理（不做累加），逾期90日（含90日），按日支付已付房款万分之一违约金，合同继续履行；逾期超过90日但不超过180日（含180日），按日支付已付房款万分之二违约金，合同继续履行；逾期超过180日，买受人有权提出退房，出卖人支付已付房款1%违约金。”但该补充协议中未规定逾期超过180日的违约责任，因此，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因出卖人的原因造成逾期办证的，出卖人应当承担违约责任，违约金没有约定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期违约金。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第四条规定，逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％。原、被告签订合同的2010年1月17日当时银行贷款期限一年至三年的贷款年利率为5.40%，逾期贷款按照加收40%计算即年利率为7.56%（5.40%＋5.40%×40%），折算后为日万分之二点零柒一。被告逾期期间虽然达到694天，但原告只要求按照679天计算，原审法院予以支持，逾期办证违约金为29089.72元（206843元×7.56%÷365天×679天）。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：被告福建三隆房地产开发有限公司赔偿原告陈敏、邱碧英逾期办证违约金29089.72元，于本判决生效后十日内付清。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费537元，减半收取268.50元，由原告陈敏、邱碧英负担3.68元，由被告三隆公司负担264.82元。被告三隆公司应负担的案件受理费已由原告陈敏、邱碧英代为垫付，被告三隆公司应与上述款项一并支付给原告陈敏、邱碧英。
一审宣判后，原审被告三隆公司不服，向本院提起上诉。
上诉人三隆公司上诉称：一、一审法院认为“逾期期限为2012年7月21日至2013年6月14日，共计694天”，与事实不符，且计算错误。根据一审法院认定的事实，逾期期限自2012年7月21日起计算，办证期限是365个自然日。2013年2月4日，上诉人在马尾区国土资源局完成了土地预登记，即已履行了合同约定的“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的义务。自该日起，被上诉人就可以自行携带契税凭证（原件）、产权证（原件、复印件）、身份证（原件、复印件）去马尾区国土资源局办理国有土地使用证，不需要提供其他任何资料。因此被上诉人未能及时办理国有土地使用证系自行造成，上诉人不应承担责任。截至2013年2月4日，上诉人已全部履行了合同确定的义务。因此，逾期期限应计算至2013年2月4日，合计198天，并非一审法院认定的694天；二、一审法院判决“逾期办证违约金29089.72元”系计算错误，实际应为7746元。上诉人、被上诉人签订合同的2010年1月17日当时银行贷款期限六个月至一年的贷款年利率为5.31%，按照加收30%计算即年利率为6.903%，上诉人逾期期间为198天，逾期办证违约金为7746元（206843元×6.903%÷365天×198天）。综上，请求：1、依法撤销一审判决，改判上诉人承担逾期办证违约金7746元，并驳回被上诉人原审其他诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人陈敏、邱碧英答辩称：一、上诉人称被上诉人未能及时办理国有土地使用证系被上诉人自行造成，没有任何事实依据。被上诉人于2012年8月27日取得讼争房屋的房屋所有权证后就到福州市马尾区行政服务中心国土局窗口申请办理讼争房屋的国有土地使用证，但工作人员告知因上诉人尚未办妥亭江鑫区的土地预登记手续，讼争房屋的国有土地使用证无法办理，并出示“商品房办理土地证申请者应提供的材料与证明”，其中包括土地预登记通知书（复印件）。但是上诉人至今未通知被上诉人办理国有土地使用证，也未提供亭江鑫区的土地预登记通知书（复印件）。截止上诉人一审当庭提供土地预登记通知书（复印件）的2014年7月4日，上诉人逾期协助办理国有土地使用证共计714天；二、虽然被上诉人之一陈敏作为（2013）马民初字第37号案件的原告谢国荣的委托代理人参与该案件的审理，且该案第二次庭审时（即2013年6月14日）三隆公司出示了《土地预登记通知书》，但本案另一被上诉人邱碧英并不知晓该事实。且三隆公司只是向原告谢国荣履行通知义务，并未向陈敏、邱碧英履行通知义务。因此，应认定本案一审庭审时（即2014年7月4日）上诉人才履行了通知两被上诉人办理国有土地使用证的义务；三、原审法院认定“原、被告签订合同的2010年1月17日当时银行贷款期限一年至三年的贷款年利率为5.40%，逾期贷款按照加收40%计算即年利率为7.56%（5.40%＋5.40%×40%），折算后为日万分之二点零柒一”是正确的，上诉人应向被上诉人支付逾期协助办理国有土地使用证的违约金，该违约金按被上诉人已付房价款206843元的每日万分之二点零柒一的标准计算，自2012年7月21日起计至上诉人一审当庭提供土地预登记通知书（复印件）的2014年7月4日止（共计714天）为30589.19元（206843元×7.56%÷365天×714天）。由于原审法院的判决结果与被上诉人一审诉请的标的额非常接近，故一审后被上诉人没有上诉。综上，一审判决事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确。上诉人的上诉缺乏事实和法律依据，理由不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，请求贵院驳回上诉人上诉，维持一审判决。
当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。
二审诉讼过程中各方均未向本院提交新的证据，根据本案现有证据，本院确认一审认定的主要事实清楚。
本院认为，关于本案的争议焦点有两点，一是三隆公司的逾期违约期限问题；二是逾期违约金计算标准问题。
关于第一个争议，本院认为，三隆公司逾期办理土地预登记手续，属违约在先，其应在2013年2月4日办妥土地预登记手续后及时通知被上诉人办理国有土地使用证，但三隆公司未提供任何证据证明其有履行该义务，故上诉人主张逾期期限应当自2012年7月21日计算至2013年2月4日，缺乏事实依据。另外，被上诉人之一陈敏作为（2013）马民初字第37号案件的原告谢国荣的委托代理人参与该案的审理，在该案第二次庭审时（2013年6月14日），三隆公司出示了《土地预登记通知书》，陈敏此时应当已经知晓三隆公司已经完成了土地预登记手续的事实。虽然陈敏辩称2013年6月14日只是其本人知晓三隆公司完成土地预登记的事实，而另一被上诉人邱碧英完全不知情，但陈敏系邱碧英女儿，两人为同一商品房买卖合同的买受人，陈敏在知晓三隆公司已经完成了土地预登记手续的事实后，应当及时通知邱碧英与其一起去相关机构办理国有土地使用证。陈敏、邱碧英怠于办理国有土地使用证却向三隆公司主张2013年6月14日后的逾期办证违约金，有悖公平原则和诚实信用原则，本院不予采信。综上，逾期期限应当自2012年7月21日计算至2013年6月14日，共计329天。原审法院计算为694天，属计算错误，本院予以纠正。
关于第二个争议，本院认为，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发（2003）251号）第三条规定：“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；……”因上诉人逾期期间为329天，未满1年，因此应适用上诉人、被上诉人签订合同的2010年1月17日当时银行贷款期限六个月至一年的贷款年利率5.31%，并加收40%计算即年利率7.43%（5.31%＋5.31%×40%），折算后为日万分之二点零三五，逾期办证违约金应为13852.64元（206843元×7.43%÷365天×329天）。
综上，原审法院认定关于逾期期限以及计算违约金的标准有误，应当予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销福州市马尾区人民法院（2014）马民初字第458号民事判决；
二、上诉人福建三隆房地产开发有限公司赔偿被上诉人陈敏、邱碧英逾期办证违约金13852.64元，于本判决生效后十日内付清；
三、驳回被上诉人陈敏、邱碧英的原审其他诉讼请求；
四、驳回上诉人福建三隆房地产开发有限公司的其他上诉请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费537元，由原告陈敏、邱碧英负担276元，由被告福建三隆房地产开发有限公司负担261元；二审案件受理费人民币527元由上诉人福建三隆房地产开发有限公司负担251元，由被上诉人陈敏、邱碧英负担276元。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
代理审判员 陈秀瑜
代理审判员 陈 嘉
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 陈碧珍