陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榆中民一终字第00225号
上诉人（原审原告）榆林市仁山商业运营管理有限公司。
法定代表人王某某。
委托代理人张某某，陕西格道律师事务所律师。
委托代理人付某某，陕西富能律师事务所律师。
上诉人（原审被告）刘某某。
委托代理人贺某某，陕西富能律师事务所律师。
上诉人榆林市仁山商业运营管理有限公司、刘某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服榆阳区人民法院（2014）榆民初字第00500号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年3月14日，原告（甲方）榆林市仁山商业运营管理有限公司与被告（乙方）刘某某签订了商铺租赁合同一份，合同约定：“第一条：租赁面积及租金：甲方将榆林仁山国际精品商城三层7号商铺，建筑面积33.33㎡，套内面积19.6㎡租给乙方；租金为267806元。第二条：租赁期限：乙方租赁商铺期限从2013年3月14日起至2023年3月25日止。合同期内，乙方享有榆林仁山国际精品商城第三层7号商铺的经营使用收益权，但商铺的经营范围必须服从仁山国际精品城整体商业规划布局要求。第三条：签订合同时，乙方按一次性付款的方式支付租金。第四条：商铺的交付装修及逾期违约责任1、甲方应于2013年3月15日前将榆林仁山国际精品商城第3层1区07号商铺交于乙方进场装修。2、如甲方未能按照以上时间交付给乙方，按以下条款执行：逾期不超过30日，自本合同规定的交付日的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付乙方已付租金的万分之五作为违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过30日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起15日内退还已付租金，并按乙方已付租金的10%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的交付日的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付乙方已付投资款万分之五作为违约金。3、乙方如果未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际支付应付款之日止，乙方应按日向甲方支付租金总额万分之五的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日甲方有权解除合同，乙方应承担租金总额10%的违约金。甲方可从乙方已付款中抵扣违约金。第十一条：违约及合同解除约定：1、发生以下情形之一，甲方有权决定单方解除本合同，如决定解除合同的，乙方已交付的租赁费甲方不予退还，装修部分无偿留给甲方。甲方有权决定追究乙方违约责任后要求乙方继续履行合同，违约金为合同总租金的10%，如不足以赔偿甲方的损失，以甲方直接和间接经济损失总额为限。同时乙方必须纠正其违反合同约定行为，纠正其违约行为的一切费用均由乙方负担。乙方经营中累计拖欠三次以上应缴费用的，或者经营中违反商城的管理规定、不参加商城统一活动，经甲方或甲方指定的商业管理公司下达三次书面纠正通知而未纠正”。合同签订后，原告积极履行了交付商铺等义务，被告于2013年4月13日一次性缴纳10年租赁费267806元。2013年12月9日，被告与商户封堵商场入口造成整个商城停业。原告分别于2013年12月13日、14日、15日连续三次在被告经营的铺位张贴通知，要求被告纠正违约行为，恢复经营秩序，但被告未理会一直停业至今。为此，原告起诉至法院诉请：一、判令解除原被告于2013年3月14日签订的商铺租赁合同；二、判令被告搬离仁山国际精品商城3层7号商铺；三、判令被告承担迟延付款违约金26780元；四、判令被告赔偿三楼应急门、商场停业损失、商业形象损失，共计人民币300000元；判令被告在榆林日报、榆林晚报、榆林市电视台向原告进行道歉，并消除不良影响；五、本案诉讼费由被告承担。
原审法院判决认为，原告榆林市仁山商业运营管理有限公司与被告刘某某签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方均应按合同约定或法律规定全面履行各自的义务，否则，即构成违约，依法应承担相应的民事责任。本案中，原告主张依法判令解除双方签订的房屋租赁合同并由被告向原告腾交租赁物，承担迟延付款的违约金26780元请求，依据双方合同第四条“3、被告如果未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：（1）逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际支付应付款之日止，被告应按日向原告支付租金总额万分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过30日原告有权解除合同，被告应承担租金总额10%的违约金。原告可从被告已付款中抵扣违约金”的约定，被告实际于2013年4月13日缴纳，逾期付款达到30天，且被告于2013年12月9日与商户封堵商场入口造成整个商城停业，原告也三次下达了通知，而被告未予理睬，亦违反了“乙方经营中累计拖欠三次以上应缴费用的，或者经营中违反商城的管理规定、不参加商城统一活动，经甲方或甲方指定的商业管理公司下达三次书面纠正通知而未纠正”的约定。被告的行为已构成违约，符合合同解除的约定条件，故原告该项请求，依法应予支持；因合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，以及公平原则，原告应当返还被告未履行部分的租赁费，但被告应当对原告承担违约责任，应当按合同约定总租赁费并10%的违约金，即26780元，较为合理合法；原告主张判令被告向原告赔偿三楼应急门、商场停业损失、商业形象损失，共计人民币300000元的请求，无事实依据，不予支持；请求被告在榆林日报、榆林晚报、榆林市电视台向原告进行道歉，消除不良影响系侵权之责任追究方式，本案合同之违约责任亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：原告榆林市仁山商业运营管理有限公司与被告刘某某签订的房屋租赁合同有效，于判决生效之日予以解除。判决生效后十五日内，被告刘某某自行搬离所租赁原告榆林市仁山商业运营管理有限公司所有的位于仁山国际精品商城3层7号商铺，并将该商铺返还原告榆林市仁山商业运营管理有限公司管理。判决生效后，对被告刘某某已缴纳的租赁费267806元，扣除被告刘某某从2013年3月14日起至返还租赁物之日止的租赁费（按年租赁费26780元计算）及抵扣被告刘某某应承担的违约金26780元后，原告榆林市仁山商业运营管理有限公司应将剩余租赁费返还于被告刘某某。四、驳回原告榆林市仁山商业运营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6100元，由原告榆林市仁山商业运营管理有限公司负担3100元，被告刘某某负担3000元。
宣判后，榆林市仁山商业运营管理有限公司上诉认为，一、由于刘某某的违约行为导致合同解除，对其造成巨大损失。合同第十一条约定不退还刘某某已缴纳的租赁费，是对仁山公司损失的弥补。因此，二审应当依法改判。仁山公司与刘某某约定单方解除合同的后果，系双方当事人真实意思表示达成一致的结果，且不违反法律规定，客观上也是对仁山公司损失的补偿，因此对双方均具有法律约束力，当约定事由出现后可直接适用，法院不应作出与当事人约定相悖的判决。二、因刘某某停业、持续闹事的行为，对商场三楼应急门造成了毁损。并且派出所民警、周围过路群众看到，对仁山公司的商业形象造成了极大的毁损。刘某某应当在榆林日报等媒体上向上诉人仁山公司进行道歉，并消除不良影响。上诉人仁山公司在一审庭审，提交证据证明了上述损失确有发生，但一审判决未予支持。综上，上诉人仁山公司请求：一、依法维持一审判决第一、二项；二、依法改判仁山公司不退还刘某某的租赁费；三、依法改判刘某某赔偿三楼应急门、商场停业损失、商场形象损失共计人民币30万元；四、本案一、二审诉讼费均由刘某某承担。
刘某某上诉认为，原判决认定事实错误，判决上诉人刘某某承担违约金26780元错误，二审应依法改判。因本案所涉经营场所定位为“榆林仁山国际精品城”，其合同书封面也为“经营权转让合同书”，故本案案由应为“商城经营权转让合同纠纷”，不是原审判决认定的“房屋租赁合同纠纷”。上诉人刘某某没有在签订合同当日缴纳租赁费是因为仁山公司将刘某某的租赁场地做了调换，但刘某某缴纳租赁费并未逾期超过30日。仁山公司推迟交房时间至5月初，其对刘某某于4月13日缴纳租赁费并没有异议，那是双方协商后缴纳的，故刘某某并未违约。此外，原判决认定上诉人“于2013年12月9日与商户封堵商场入口”，“原告也三次下达了通知，而被告未予理睬”等，亦属认定事实错误。综上，上诉人刘某某请求依法撤销原审判决第三项，改判刘某某不承担26780元的违约金；一、二审诉讼费由仁山公司承担。
二审与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，房屋租赁合同是房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好的归还于出租人的协议。而经营权转让合同系转让方将经营权全部转让，由受让方完全自主决策经营活动的协议。本案中，从上诉人榆林市仁山商业运营管理有限公司与上诉人刘某某签订的合同可知，该合同虽名为《经营权转让合同书》，但合同内容包括租赁面积及租金、租赁期限、营业管理等内容，且约定了乙方即上诉人刘某某需严格遵守各项商场营业规定，故该合同应为房屋租赁合同，上诉人刘某某称原审法院对本案案由定性错误的理由不予采纳。关于上诉人刘某某是否逾期超过30天付款的问题，从双方签订的合同第三条可知，上诉人刘某某应于2013年3月14日前付清剩余款项，后刘某某于2013年4月13日实际付款，从2013年3月15日起算，刘某某付款当日为第30日，故上诉人刘某某的逾期付款行为虽已违约，但并不符合逾期付款超过30日即可解除合同的条件。因二审庭审期间，双方当事人均明确表示同意解除合同，本院予以认可。对于上诉人刘某某是否应当承担违约金的问题，因上诉人刘某某违反商场管理规定，经上诉人仁山公司三次下达书面通知而未纠正，根据双方签订的合同第十一条第一项约定，对此情形，仁山公司有权决定单方解除合同，如决定解除合同的，刘某某已付租金不予退还，装修部分无偿留给仁山公司。根据合同履行情况和合同性质，鉴于上诉人刘某某一次性缴纳了十年租赁费，实际经营不足一年的事实，已付租金不予退还的处理方式明显对上诉人刘某某不公平，故原审法院判决由上诉人刘某某承担违约金267806元并无不当。此外，鉴于上诉人刘某某确曾与其他商户共同关门停业、封堵商场入口，该行为给上诉人仁山公司造成一定损失，故本院酌情判决由上诉人刘某某赔偿上诉人仁山公司相关损失10000元。对于上诉人仁山公司主张由刘某某承担三楼应急门的维修费用及停业损失、商业形象损失等30万元，并在媒体公开道歉的请求，因该损失并非上诉人刘某某直接造成，故本院不予支持。综上，原审法院判决认定事实清楚，但未判决上诉人刘某某赔偿损失不妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
维持陕西省榆林市榆阳区人民法院（2014）榆民初字第
00500号民事判决第一、二、四项。
二、变更陕西省榆林市榆阳区人民法院（2014）榆民初字第
00500号民事判决第三项为：本判决生效后十五日内，对上诉人刘某某已缴纳的租赁费267806元，扣除刘某某从2013年3月14日起至返还租赁费之日止的租赁费（按年租赁费26780元计算），抵扣上诉人刘某某应承担的违约金26780元及赔偿损失10000元后，上诉人榆林市仁山商业运营管理有限公司将剩余租赁费返还于上诉人刘某某。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按原审判决执行，二审案件受理费6350元，由上诉人榆林市仁山商业运营管理有限公司承担5800元，上诉人刘某某承担550元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杜波云
代理审判员 吴凤凤
代理审判员 马晓梅
二〇一四年十一月十二日
书 记 员 康 娜