福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）漳民终字第249号
上诉人（原审原告）漳州市保障性住房管理中心（原为漳州市直管公房经营管理处）。
法定代表人叶国裕，主任。
委托代理人林ＸＸ，福建衡评律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）林文聪，男，1971年6月26日出生，汉族，个体户。
委托代理人章小燕，福建罡言律师事务所律师。
原审第三人蔡荣围，男，1972年4月12日出生，汉族，个体户。
委托代理人黄邵涛，福建闽隆律师事务所律师。
上诉人漳州市保障性住房管理中心因与被上诉人林文聪、原审第三人蔡荣围房屋租赁合同纠纷一案，不服漳州市芗城区人民法院（2013）芗民初字第1923号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人漳州市保障性住房管理中心（原漳州市直管公房经营管理处，简称“原公房管理处”）的委托代理人林ＸＸ，被上诉人林文聪的委托代理人章小燕，原审第三人蔡荣围的委托代理人黄邵涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2008年1月28日，原公房管理处、林文聪双方签订编号为70018000号房屋租赁合同，合同约定：林文聪向原公房管理处承租址于漳州市芗城区新华西北8幢5号（新华西路16-5）店面。租赁期限为5年，自2008年1月11日至2013年1月10日止。租金第一、二年为11340元每月，从第三年起每年以5%的比例递增，第五年（2012年1月11日至2013年1月10日为13127元每月。合同第七条约定，租赁期满后，原公房管理处如继续出租，在同等条件下林文聪享有优先租赁权。合同第九条约定，租赁期满后，公房管理处若需收回出租房屋不再出租，应提前两个月以书面形式通知林文聪，林文聪应如期腾退公房。2009年5月13日，第三人与林文聪就该店面签订名为合作经营，实为租赁的协议。《合作经营协议》约定：租赁期限从2009年5月18日至2012年5月18日；租金为每月2万元，每半年一次；第三人需交林文聪押金2万元；合作期将满时，双方必须提前一个月协商续约事项，在同等条件下第三人有优先权等。第三人依该协议约定支付林文聪店租及押金，直至2012年5月18日期限届满。林文聪与第三人的合同期限届满后，第三人继续租赁讼争店铺经营，并于2012年5月21日、22日，通过民生银行网银转帐方式共向林文聪预付租金200452元。林文聪已按照合同的约定支付合同约定租赁期间的租金。2013年1月，原公房管理处将该店面委托漳州市国有资产产权（物权）交易中心进行公开招投标，林文聪参与了招投标，并以月租金额40900元的报价中标。林文聪认为该租金过高，未与原公房管理处签订租赁合同，并于2013年7月12日就该招标投标纠纷向原审法院提起诉讼。
原审法院认为：原公房管理处、林文聪签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该合同成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。2013年1月10日租赁期届满，原公房管理处、林文聪双方未能就该店面的租赁签订新的合同，林文聪及第三人负有交付租赁物的义务。第三人蔡荣围作为次承租人实际使用该店面，于2013年4月9日已将该店面腾退，林文聪也已通知原公房管理处办理店面交接手续，原公房管理处以林文聪尚欠电费及租金未结清而不予接收，于法无据。林文聪及第三人交付行为不因公房管理处不予配合而视为未履行，故原公房管理处主张林文聪应退还房屋，没有依据，不予支持。公房管理处、林文聪双方约定的租赁期限届满后，第三人蔡荣围仍占有使用该店面至2013年4月9日，应支付这期间租金。林文聪作为承租人，原公房管理处主张由林文聪支付占用费符合法律规定，予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。公房管理处、林文聪双方的租赁合同即将到期，原公房管理处就该店面的租赁委托有关部门进行招投标。在招标投标期间，原合同期间届满，林文聪继续使用该租赁店面，双方未签订新的合同之前，应视为不定期租赁，租金应按照原合同的约定每年递增5%计算，则2013年1月11日起租金标准每月为13783元，至2013年4月10日，林文聪还应支付3个月的租金为41349元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决：一、林文聪应于判决生效后10日内支付给原公房管理处租金41349元。二、驳回原公房管理处的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1845元，由原公房管理处负担912元，由林文聪负担933元。
宣判后，漳州市保障性住房管理中心（原公房管理处）不服，向本院提起上诉。
上诉人漳州市保障性住房管理中心上诉称：一审法院以履行期已届满的合同作为计算占用费依据，违背合同意思自治原则。本案租赁合同期满后，原公房管理处应政府要求将讼争店面进行公开招投标，并告知被上诉人，被上诉人参与投标并重新取得租赁权，原公房管理处随之也确认投标结果，该招投标结果对双方都有法律约束力，并取代原有的租赁合同，而建立新的租赁关系。被上诉人未依招投标规定的期限办理租赁手续及缴纳租金，其行为显属违约，应承担相应法律后果，计算被上诉人因违约给原公房管理处造成的损失，自然应以重新确定的租金标准为依据。原审判决事实不清，适用法律不当，上诉请求：撤销原审判决，依法改判林文聪退还讼争房屋并支付占用费81800元（并从2013年3月10起每月支付占用费40900元至归还房屋止）。
被上诉人林文聪辩称：原公房管理处作为公有住房的管理者，市场合理配置应在法律法规框架内进行。第一轮竞价中已有最高价者，还要原承租人与第一轮最高价者进行竞价，根本就不存在优先承租权，因此上诉人的这种招投标规则侵犯了被上诉人的优先承租权。林文聪已于2013年4月9日将店面搬空，并要求把店面钥匙归还原公房管理处，但上诉人不接受。原承租人在合同期满后，双方形成不定期的租赁合同，这段期间的租金应按原合同约定的租金来确定，而且原审法院还增加了5%，这已经保护了上诉人的权利。上诉人要求以中标价来计算占用费不合理。
经本院开庭审理，除上诉人对“新华西商业街基础价格为月租金每平方米400元”的事实有异议外，双方当事人对原审查明的其余事实均无异议，本院对双方均无异议的事实予以确认。
另查明，蔡荣围于2013年4月9日已将该店面腾退交还林文聪，林文聪于同日腾空房屋，并通知原公房管理处办理房屋移交手续，但原公房管理处以水电费、占用费未结清为由拒绝办理移交手续。漳州市芗城区人民政府漳芗政文（2013）74号《漳州市芗城区人民政府批转物价局关于芗城区市区商业店铺租金基础价格意见的通知》载明讼争房屋所在路段新华西商业街店铺月租金基础价格为每平方米400元。
2013年8月21日中共漳州市委机构编制委员会办公室批复同意原漳州市直管公房经营管理处更名为漳州市保障性住房管理中心。原漳州市直管公房经营管理处名称于2013年10月11日变更登记为“漳州市保障性住房管理中心”，机构类型为事业法人。
本案当事人争议的主要焦点是：本案占用费应如何计算。
本院认为：被上诉人林文聪在原租赁合同约定的租期届满后，未与原公房管理处重新签订租赁合同，应依法将讼争店面退还原公房管理处，但其未及时将其已转租给第三人蔡荣围使用的本案讼争店面收回并返还上诉人，依法应向原公房管理处支付占用费。蔡荣围于2013年4月9日已将该店面腾退交还林文聪，林文聪于同日腾空房屋，并通知原公房管理处办理房屋移交手续，而办理房屋移交手续不影响双方水电费、占用费的结算，原公房管理处以水电费、占用费未结清为由拒绝办理移交手续不当，因此，自2013年4月10日之后因原公房管理处拒绝办理店面移交手续而扩大的损失不应由林文聪负担。原公房管理处提出林文聪应支付自2013年4月10日之后占用费的请求不应予以支持。林文聪与原公房管理处签订的原租赁合同期届满后，原公房管理处已委托漳州市国有资产产权（物权）交易中心发布招租公告，并通知林文聪参与竞租，以公开竞租方式重新确定租赁关系，故不宜认定林文聪与原公房管理处之间为不定期租赁关系，且客观上讼争店面所在路段租金市场价格已大幅上涨，因此原审按原租赁合同约定的标准计算占用费不妥。同时，因双方未正式签订新的书面租赁合同，上诉人漳州市保障性住房管理中心提出应按每月40900元计算占用费的请求，本院不予支持。根据公平、等价有偿的原则，结合本案实际情况，参照《漳州市芗城区人民政府批转物价局关于芗城区市区商业店铺租金基础价格意见的通知》载明的讼争房屋所在路段新华西商业街店铺月租金基础价格为每平方米400元的标准计算为宜，按该标准计算，林文聪应向漳州市保障性住房管理中心支付自2013年1月11日起至2013年4月10日期间的占用费为76056元。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持漳州市芗城区人民法院（2013）芗民初字第1923号民事判决第（二）项；
二、撤销漳州市芗城区人民法院（2013）芗民初字第1923号民事判决第（一）项；
三、林文聪应于本判决生效之日起10日内向漳州市保障性住房管理中心支付占用费人民币76056元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费人民币1845元，由林文聪负担；二审案件受理费人民币1845元，由林文聪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 傅志杰
审 判 员 傅 京
代理审判员 邓文安
二〇一四年五月二十日
书 记 员 洪碧蓉
附：引用的主要法律规定
《中华人民共和国民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。