浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙绍民终字第784号
上诉人（原审原告）张明。
委托代理人（特别授权代理）潘永华。
被上诉人（原审被告）绍兴市金地申兴房地产发展有限公司。
法定代表人ＸＸ。
委托代理人（特别授权代理）单建尧、黄锦萍。
上诉人张明因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2014）绍越民初字第1088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决查明：2012年2月28日，原、被告签订商品房买卖合同1份，约定原告购买由被告开发的位于绍兴县城区群贤路以北、太平路以东、双亭路以西、编号4-6-0-59地块（暂定名为金地自在城一期）36幢1602号房屋1套，建筑面积126.63平方米，总价款1065718元；被告应于2013年12月31日前将经竣工验收合格并具备正常使用基本条件的商品房交付给原告，被告如未按约将商品房交付给原告使用，逾期超过90日后，自约定最后交付期限的第二天起至实际交付日止按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金，自约定最后交付期限的第二天起计算至实际交付日止；被告应在商品房达到交付使用条件后书面通知原告办理交付手续；双方以建筑面积作为计价方式，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款，误差比绝对值超出3％时，原告有权退房。后原告按约付清全部房价款，被告于2013年12月21日书面通知原告于2013年12月29日前往办理讼争房屋的验收交付手续。
原审判决认为：原、被告于2012年2月28日签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应认定为合法有效。被告按照合同约定已书面通知原告于2013年12月29日办理讼争房屋的验收交付手续，在房屋交付手续办理现场，原告认为被告提供的收楼手续流程表中物业费收取在前，验收交付手续在后，且须预收12个月的物业费以及入住费用结算须知中特别提示被告将在结清房款、维修基金、12个月物业费用后交付房屋的规定违反商品房买卖合同而拒绝收房，该院认为被告已按约书面通知原告办理房屋的验收交付手续，虽在验收交付流程及费用结算须知中提示原告缴纳12个月的物业管理费，但并未实际以原告未缴纳物业管理费而拒绝向原告交付房屋，原告仅以该收楼手续流程表来证明被告存在逾期交房违约行为，证据不足，故该院对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请不予支持。关于讼争房屋的面积误差问题，绍兴县三维房地产测绘有限公司于2013年7月出具的房屋建筑面积测绘成果书中已明确讼争房屋的建筑面积为126.63平方米，与商品房买卖合同约定的建筑面积一致，不存在误差，原告称该测绘成果书系被告单方委托测绘，测绘结果不具有真实性和证明效力，该院认为绍兴县三维房地产测绘有限公司系独立的第三方鉴定机构，其作出的测绘结果可以真实的体现客观事实，且原告未申请该院对讼争房屋的建筑面积进行司法鉴定，故该院对原告要求被告支付面积补差款的诉请不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告张明的诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由原告负担。
张明不服原判，提起上诉称：一、上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第24条约定“合同附件与本合同具有同等法律效力”，而合同附件七即为《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》。《前期物业服务合同》第三条第一项载明“物业服务费每6个月预收一次，业主在领房时应缴纳首次物业服务费”，同时该条第二项第六点还载明“乙方空置房的物业管理费一年内按应交的70%收取”。二、基于第一点上诉理由，原审法院对于上诉人提交的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》认为与本案无关联，此证据认证明显不当。三、被上诉人擅自变更交房条件，构成违约，原审法院“被告已按约定书面通知原告办理房屋的验收交付手续”这一事实错误。《商品房买卖合同》第9条对交付期限和条件进行了约定，同时作为合同附件的《前期物业服务合同》增加了交房条件，其第三条还约定“乙方对商品房验收之日缴纳物业服务费，物业服务费每6个月预收一次，业主在领房时应缴纳首次物业服务费，业主如拒绝缴纳的，开发商和甲方（物业公司）可拒绝为乙方办理领房手续，物业管理服务费按建筑面积每月每平方2元收缴，乙方空置房的物业管理费一年内按应交的70%收取”。上述《商品房买卖合同》第9条和作为合同附件的《前期物业服务合同》第3条共同构成了本案房屋完整的交房条件。但上诉人收到的交房通知书附件三（入住费用结算须知）载明“应向物业结清的物业管理费126.63×2×12=3039.12元”特别提示亦重申“我司将在结清上述费用后交付房屋”，被上诉人在交房通知书中擅自对物业费的缴纳时间和费用进行变更，要求上诉人全额缴纳一年的物业服务费，违反了合同约定的交房条件。四、上诉人对于未能接受房屋不存在过错。针对被上诉人在交房通知书中擅自变更交房条件，上诉人明确表示不接受，被上诉人应按照合同约定向上诉人交付房屋，但被上诉人不予理睬，仍要求上诉人按照其单方变更后的交房条件办理交房手续，致使上诉人未能接受房屋。五、原审法院判决上诉人败诉忽略了心证。被上诉人提出免除上诉人两年物业费的调解方案，试想被上诉人辩称物业费的缴纳时间和金额与其无关的话，该调解方案何出。六、原审举证责任分配错误，一方面认定被上诉人并未实际以上诉人为缴纳物业管理费而拒绝向上诉人交付房屋，该事实被上诉人没有证据证明，而上诉人提供的证据可以证明被上诉人以缴纳物业费为交房条件之一；另一方面，上诉人主张面积补差款，被上诉人证明交付面积与合同约定一致，提供测绘成果书，但在测绘时未通知上诉人到场，系单方委托测绘，违反省高院《关于对当前司法鉴定中有关问题的意见》第二条的规定，在上诉人不认可的情况下，被上诉人需负举证责任，证明交付面积与合同约定一致，而原审将举证责任分配给上诉人显属错误。综上，请求依法改判或发回重审。
被上诉人绍兴市金地申兴房地产发展有限公司答辩称：一、被上诉人不存在逾期交房的情形。讼争《商品房买卖合同》第九条约定的出卖人交房时间是2013年12月31日。事实上，商品房早就具备条件，已于2013年12月23日提前以书面形式（《房屋交付通知书》落款为2013年12月21日）通知上诉人在2013年12月29日前往售楼处办理交房手续。至于上诉人在原审中主张其尚未受领房屋，系其自身拖延造成。经被上诉人多次催促，上诉人于2014年4月27日正式办理了房屋交接手续。根据《商品房买卖合同》附件8补充协议第七条第2条之规定“买受人未在通知规定的交付日期内办理房屋验收交接手续的，则自通知书规定的交付之次日起，该房屋的风险转移给买受人”，可见，本案系上诉人故意不接受房屋所致，应当视为被上诉人已经按照合同约定及时履行了交房义务的，被上诉人不承担逾期交房的责任。二、被上诉人没有擅自变更交房条件。关于上诉人提出的物业费缴纳的时间及方式变更问题。虽被上诉人在《收楼手续流程表》中通知预售12个月的物业管理费，但并未以上诉人不缴纳物业费为由拒绝向其交房。上诉人于2014年4月27日与被上诉人之间办完房屋交接手续至今，上诉人尚未向物业服务企业缴纳过任何物业费，说明被上诉人未以未缴纳物业费为由向上诉人交房。三、调解系被上诉人案结事了所做的让步。四、本案举证分配系正确的。关于面积补差的问题。上诉人在原审中提出涉案房屋的实际建筑面积与合同约定的建筑面积不符，要求被上诉人支付面积补偿款。针对该项诉讼请求，被上诉人提交了绍兴县三维房地产测绘有限公司提供的《房屋建筑面积测绘成果书》，以证明涉案房屋的实际建筑面积与约定建筑面积完全一致，该证据已经足以反驳上诉人提出的面积差异主张。上诉人认为存在面积差，原审法官将举证责任分配给上诉人应属正确。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人绍兴市金地申兴房地产发展有限公司在二审中提交了如下证据：证据1，房屋交接单、房屋钥匙收条（复印件）各一份，要求证明涉案房屋上诉人于2014年4月27日正式领受，但是前期延误领受的责任完全在于上诉人；证据2，商品房买卖合同的补充条款复印件一份，要求证明上诉人受领房屋虽是2014年4月27日，但是前期没有办理房屋交接手续系其主观原因导致，交房日期应当以2013年12月29日开始计算。
上诉人张明质证后认为房屋确已交付，其他的上诉人不清楚。
本院经审查后认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条之规定，二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据。由于被上诉人绍兴市金地申兴房地产发展有限公司提交的证据不符合法律关于二审中“新的证据”之规定，故不作为认定本案事实的有效证据予以收集。
上诉人张明在二审中未提交新的证据。
本院经二审审理查明的事实与原审法院认定的一致。
本院围绕上诉理由和请求审查认为，本案争议焦点有二：一、上诉人主张的逾期交房违约金是否应予支持。二、原审对上诉人主张的面积补差款的诉请不予支持是否正确、合理。
关于第一个争议焦点，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》附件七中明确约定：物业管理服务费缴纳时间为每年预交一次，第一次交付从建设单位（或房地产开发单位）向业主送达交付使用通知之日次月开始计算，故被上诉人在《收楼手续流程表》中将预交十二个月物业管理费流程置于陪同验房流程前符合双方合同约定。上诉人主张应按照《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》约定每次仅需交付半年物业管理费用，本院认为虽《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》签订在《商品房买卖合同》之后，但与上诉人签订该两份合同的部分条款的当事人系上海金地物业服务有限公司，而并非本案被上诉人，因此，当该两份合同与《商品房买卖合同》中的约定存在冲突时，并不当然对被上诉人具有约束力。上诉人提出被上诉人未按《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》制定《收楼手续流程表》属于延期交房的主张本院难以支持。综上，原审对上诉人主张的逾期交房违约金不予支持并无不当。
关于第二个争议焦点，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实由责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利后果。绍兴县三维房地产测绘公司于2013年7月出具的房屋建筑面积测绘成果书中已明确讼争房屋的建筑面积为126.63平方米（与《商品房买卖合同》约定的一致），上诉人主张面积补偿款，应举证证明讼争房屋面积不足126.63平方米，上诉人未提供相应证据证明，并在原审中明确不同意对房屋面积进行鉴定，应承担相应的不利后果。原审对上诉人主张的面积补差款的诉请不予支持并无不当。
综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院依法不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人张明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛振宇
审 判 员 吕景山
代理审判员 钟丽丹
二〇一四年八月七日
书 记 员 余建维