浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第3369号
上诉人（原审原告）：姚兴龙。
委托代理人：朱魁贞，浙江金驰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杭州野风欣代房地产开发有限公司。
法定代表人：俞蘠。
委托代理人：胡超，浙江腾飞金鹰律师事务所律师。
委托代理人：胡申东，浙江腾飞金鹰律师事务所律师。
上诉人姚兴龙因与被上诉人杭州野风欣代房地产开发有限公司（以下简称野风欣代公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2015）杭余塘民初字第279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2013年4月22日，姚兴龙、野风欣代公司签订浙江省商品房买卖合同一份，约定姚兴龙向野风欣代公司购买房屋，双方在“买受人所购商品房的基本情况”条款中约定：房屋位于杭州市钱江经济开发区启城23幢2单元301室的房屋（即案涉房屋）；在“付款方式及期限”条款中约定：姚兴龙应在合同签订当日支付全部房价款的31.21％，计195114元，余款430000元由姚兴龙采用按揭贷款（含公积金贷款）方式支付给野风欣代公司；在“交付期限及条件”条款中约定：野风欣代公司应当在2013年12月31日前，将符合条件的商品房交付姚兴龙使用；在“规划设计变更的约定”条款中约定：经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化情形（一般为影响到姚兴龙所购商品房质量或使用功能等）之一的，野风欣代公司应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知姚兴龙。姚兴龙有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，未按期作出书面答复的，视同接受变更。野风欣代公司未在规定时限内通知的，姚兴龙有权退房；在“关于产权登记的约定”条款中约定：（第二款）野风欣代公司负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。野风欣代公司负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。（第三款）野风欣代公司承诺于2014年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给姚兴龙。姚兴龙自行办理该商品房转移登记。（第四款）野风欣代公司不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：……2．约定日期起90日以后，野风欣代公司仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第①或②项处理：①姚兴龙退房，野风欣代公司在姚兴龙提出退房要求之日起60日内将姚兴龙已付房价款退还给姚兴龙，并自约定日期至实际退款日止，按日向姚兴龙支付已交付房价款万分之零点伍的违约金。②姚兴龙不退房，野风欣代公司自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向姚兴龙支付已交付房价款万分之零点伍的违约金。双方当事人在商品房买卖合同补充协议中就“关于规划、设计”条款中有如下约定：1.（第一款）姚兴龙同意在主合同生效前已发生的规划、设计变更，野风欣代公司可以不通知或者告知姚兴龙。姚兴龙承诺不以该等变更为由，要求野风欣代公司承担违约或其他责任。（第二款）野风欣代公司经规划部门或设计单位同意后可以进行规划变更、设计变更，规划设计方案的变更未改变商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的，即视为未影响姚兴龙所购商品房的质量或使用功能；就“合同解除”条款有如下约定：1.姚兴龙根据合同约定要求退房的，应在退房条件成就之日起15日内以书面形式提出，未在上述约定期限内向野风欣代公司提出退房要求的，视为放弃退房的权利。双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，姚兴龙履行了付款义务。杭州市规划局经核实，确认案涉房屋所在的建设工程已具备竣工规划确认条件，并于2013年10月28日颁发浙江省建设工程规划核实确认。2013年10月29日，勘察、设计、施工、监理、建设单位分别确认案涉房屋所在的建设工程验收合格。2013年11月21日，姚兴龙、野风欣代公司就案涉房屋进行验收交接，并签署商品房交接书。同日，野风欣代公司开具金额为626216元的销售不动产统一发票一份给姚兴龙。2014年1月28日，野风欣代公司完成案涉房屋的房屋所有权登记，并取得房屋所有权证。2015年4月30日，姚兴龙委托律师向野风欣代公司发出律师函，以野风欣代公司在合同约定的土地、房屋权属证书交付日期90日后，仍未能交付相关权属证书，退房条件已成就，野风欣代公司的行为已构成实质性违约为由，通知野风欣代公司在函到达时，即解除双方于2013年4月22日签订的浙江省商品房买卖合同，同时要求退还购房款并按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率支付利息，赔偿姚兴龙已支付按揭贷款利息及其他经济损失，按照约定支付违约金。根据现场勘察情况，案涉房屋已经装修，姚兴龙已入住。姚兴龙认为案涉房屋一楼与浙江省商品房买卖合同所附一层平面户型图（见附图）相比，存在规划设计变更的情况为：1.从交付房屋的水、气等管道的布局来看，户型图中北侧露台的实际功能应为厨房；2.从交付房屋的雨、污等水管的布局来看，户型图中南侧露台的实际功能应为卫生间；3.南侧露台三根下水管（即第二条中所指的雨污等水管）的安装位置由户型图中与北侧墙平行改为与北侧墙垂直。
原审法院又认定：浙江省建设厅、浙江省工商行政管理局在浙江省商品房买卖合同示范文本说明第十八条就有关“第十六条中的产权登记”条款中有如下说明：从买受人申请房屋转移登记需要提交的材料看，出卖人及时申请房屋初始登记、取得房屋所有权证，并交付给买受人，是最重要的一个环节。文本第十六条第二款，由当事人约定出卖人取得房屋权属证书、交付给买受人的，出卖人应当承担相应的责任。具体的责任承担方式由双方约定。
姚兴龙于2015年5月29日向原审法院起诉，要求解除姚兴龙与野风欣代公司的浙江商品房买卖合同及其补充协议。
原审法院认为：姚兴龙、野风欣代公司签订的浙江省商品房买卖合同系双方真实的意思表示，双方均应按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点有二：（一）姚兴龙以野风欣代公司逾期交付权属证书或登记证明而行使解除权是否合法。原审法院认为，1.野风欣代公司依约定确实有义务将权属证书或登记证明交付给姚兴龙，再由姚兴龙自行办理房屋转移登记手续，且权属证书或登记证明的交付需要双方当事人的相互配合，而野风欣代公司在取得权属证书或登记证明的情况下，拒不履行交付这一附随义务从常理上讲不太可能，但由于其在本案诉讼过程中未出示证据证明已履行了交付义务，也未就此作出合理说明，故姚兴龙有关野风欣代公司逾期交付权属证书或登记证明的主张成立，姚兴龙根据“关于产权登记的约定”条款，有权选择退房，或者不退房，要求野风欣代公司承担违约责任，即行使解除权或要求承担违约责任。2.虽然双方在商品房买卖合同补充协议中的“合同解除”条款约定姚兴龙行使解除权的时间为退房条件成就之日起15日内，但是，因该条款系格式条款，且仅对姚兴龙的解除权进行了限制，加重其责任，故原审法院认定无效。3.即使双方未对此作出约定，那么，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，姚兴龙行使的解除权也自验收交接之日起经过一年后即消灭。另外，需要指出的是，姚兴龙在依约定有权选择行使解除权或要求承担违约责任的情况下，选择行使解除权，但由于姚兴龙已对案涉房屋进行了装修，并入住，一旦其请求得到支持，根据法律规定，可能导致野风欣代公司对装修等损失的赔偿，而同时，姚兴龙在理论上不因损失的受偿而获得利益，因此，相较于选择要求承担违约责任而言，姚兴龙主张行使解除权明显增加了双方交易的成本，从而有违市场经济所倡导的交易效率与交易安全规则。因此，原审法院认为，姚兴龙以野风欣代公司违反“关于产权登记的约定”条款而主张行使解除权既不符合法律规定，也不合理。（二）野风欣代公司交付的案涉房屋是否存在规划设计变更的问题。姚兴龙认为野风欣代公司交付的案涉房屋存在功能用房位置调整，直接导致两个露台变为厨房和卫生间的情形，应当认定为规划设计变更。野风欣代公司则认为其交付的案涉房屋符合浙江省商品房买卖合同所附房屋平面图。在原审法院组织的现场勘验中，双方对南侧露台三根下水管的位置走向发生变化均无异议，其余涉及双方约定的结构形式、户型、空间尺寸、朝向方面，双方均未提出与所附房屋平面图不同之处。原审法院认为，野风欣代公司交付的案涉房屋已经取得浙江省建设工程规划核实确认书，并已经竣工验收备案，且对案涉房屋在结构形式、户型、空间尺寸、朝向方面，姚兴龙亦未指出与房屋平面图之间的差异，其主张的功能用房位置调整是基于案涉房屋，包括现状以及房屋平面图、竣工图中功能用房的位置，主要是厨房、卫生间与所需的如水、气、雨、污等管道的布局有异议，但对于其主张的情形是否构成规划设计变更，姚兴龙未出示证据加以证明。故原审法院认为，根据现有证据，野风欣代公司交付的案涉房屋不存在规划设计变更之情形。综上，姚兴龙要求解除浙江省商品房买卖合同及补充协议，其诉讼请求理由不成立，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原审法院于2015年9月23日判决：驳回姚兴龙的诉讼请求。本案案件受理费80元，减半收取40元，由姚兴龙负担，于判决生效后七日内交纳原审法院。
宣判后，姚兴龙不服，向本院提起上诉称：一、就争议焦点一：上诉人以野风欣代公司逾期交付权属证书或登记证书而行使解除权是否合法。1、姚兴龙以野风欣代公司逾期交付权属证书或登记证书而行使解除权并未超过一年的诉讼时效。根据《商品房买卖合同》的约定，出卖人应当于2014年3月31日前取得土地、房屋权属证书，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人可以退房。也即，退房条件成就之日应为2014年7月1日，而非房屋交接之日起。姚兴龙于2015年4月30日即向野风欣代公司发函行使合同解除权。因此，姚兴龙就野风欣代公司逾期交付权属证书或登记证书而行使解除权未超过法定时效。2、原审法院将房屋是否装修以及合同解除的后续事宜作为案件处理的考量因素，有失偏颇，也不符合法律公平、公正的原则和精神，有违违约者应当担责的法律规则。二、就争议焦点二：姚兴龙交付的案涉房屋是否存在规划设计变更的问题。首先，姚兴龙所提交的录像系23幢4单元301室房屋的原貌，虽然非涉案23幢2单元301室，但，案涉房屋所在的楼栋奇数层平面格局是一致的，这一点在野风欣代公司所提交的竣工图中也可以得到反映。因此，录像内容足以反映姚兴龙房屋的原貌，该录像并非与本案无关。其次，原审法院也曾对案涉23幢2单元301室房屋及23幢4单元301室房屋（录像所反映的房屋）进行现场勘验，勘验中，就房屋现状与合同附图所约定的房屋户型布局的不同之处（合同附图的北侧露台变成了厨房，卫生间变更到合同附图的南侧大露台上）进行记录。因姚兴龙交付的房屋中厨房的实际位置变更到北侧小露台，导致整个小露台消失；卫生间的实际位置变更到南侧大露台上，导致大露台尺寸改变，可使用面积缩水。而厨房和卫生间位置的改变导致了房屋整体户型格局与合同约定的不相符。综上，请求撤销原判，改判支持姚兴龙一审诉讼请求。
针对姚兴龙的上诉，野风欣代公司答辩认为：一、关于产权过户。1、野风欣代公司已在《商品房买卖合同》约定期限内将案涉房屋交付给姚兴龙，并且已经在约定期限内办理完成房屋初始登记、取得房屋权属证书，并已经交付给中介公司，野风欣代公司已经履行了《商品房买卖合同》项下全部的合同主义务。2、《商品房买卖合同》中明确约定由“买受人自行办理该商品房转移登记”，但姚兴龙既没有向野风欣代公司提出过办理房屋转移登记的主张，也没有向贷款银行或者中介公司提出过主张。《商品房买卖合同》明确载明“委托办理”和“自行办理”这两种办理房屋转移登记的方式供买卖双方选择，其中，只有当合同约定由买受人“委托出卖人”办理商品房转移登记时，出卖人在取得房屋权属初始登记证书、再受托将房屋权属过户登记至买受人名下之后，才应当进行通知。本案中，双方选择的是由买受人“自行”办理，因此，野风欣代公司不用进行通知。3、合同没有约定或者约定有争议的，也应当以法律规定为准。《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”该条规定也已经明确，应当由姚兴龙自行负责办理房屋权属转移登记手续。4、姚兴龙以按揭贷款方式购买案涉房屋、房屋已经预抵押给贷款银行并办理预告登记手续，而《预告登记证明原件》是商品房转移登记的必备资料、并且由贷款银行保管，所以必须由贷款银行或委托中介公司与姚兴龙共同前往政府部门才能办理商品房转移登记。5、贷款银行已经委托中介公司代为办理案涉房屋转移登记和抵押登记手续，中介公司已经向野风欣代公司领取了姚兴龙的办证资料，并已签署签收清单；这也是杭州所有房产项目对按揭贷款客户办证的普遍操作流程，属于行业惯例。而且野风欣代公司已经在《商品房买卖合同》约定的办证期限内通知中介公司领取姚兴龙办证资料，中介公司也已经在约定期限内领走了与姚兴龙同一幢楼其他贷款业主的办证资料，并且也领走了姚兴龙的办证资料；至于中介公司何时来领取姚兴龙办证资料，是中介公司或者委托中介公司的贷款银行的责任，野风欣代公司无法控制。6、不论是根据合同约定，还是根据法律规定，姚兴龙都负有自行办理房屋权属转移登记的义务，而且，双方在合同中已经约定了办证期限，但是从约定期限至今已超过1年半的时间，姚兴龙既没有向野风欣代公司提出过交付权属证书的要求，也没有向贷款银行或中介公司提出过任何要求。本案中，野风不存在违约，而是姚兴龙违约。7、根据《民法通则》第114条规定，姚兴龙有“采取措施防止损失的扩大”的“减损义务”，本案中，姚兴龙不但没有在约定期限内自行办理房屋过户登记，还拖延长达一年半，放任损失结果进一步扩大，野风欣代公司不仅没有获利，反而受到损害。姚兴龙不仅无权解除合同，还应向野风欣代公司赔偿损失。8、房屋权属证书的交付需要买卖双方共同配合才能完成。在已经按约办理完成房屋初始登记、并取得房屋权属证书的情况下，野风欣代公司保留房屋权属证书而不交付给姚兴龙对野风欣代公司而言并没有任何好处，野风欣代公司没有任何理由也不会拒绝向姚兴龙交付权属证书。事实上，野风欣代公司也已经把权属证书交付给了贷款银行委托的中介公司。9、野风欣代公司已经按照合同约定交付房屋和办理房屋初始登记，并且也已经把办证资料交付给了中介公司，野风欣代公司不存在违约。双方合同中也没有约定野风欣代公司有向姚兴龙通知的义务。相反，无论是根据合同约定，还是根据法律规定，姚兴龙都应自行办理房屋过户登记，但姚兴龙既没有向野风欣代公司、贷款银行或中介公司提出过交付权属证书的主张，更没有自行办理过户登记，而是放任这种状态一直持续长达一年半之久，因此，姚兴龙无权解除合同。10、本案中，姚兴龙在选择行使解除权或要求承担违约责任的情况下，选择行使解除权，但由于姚兴龙已对案涉房屋进行了装修，并已入住，一旦其请求权得到支持，根据法律规定，可能导致野风欣代公司对装修等损失进行赔偿，而同时，姚兴龙在理论上不因损失的受偿而获得利益，因此，相较于选择要求承担违约责任而言，姚兴龙选择主张行使解除权明显增加了双方的交易成本，从而有违市场经济所倡导的交易效率与交易安全规则，因此，姚兴龙要求解除合同既不符合法律规定，也不合理。二、关于规划设计变更。1、姚兴龙认为规划设计变更并要求解约，其依据的《商品房买卖合同》条款原文是“经规划设计单位同意、规划主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形之一的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化。……出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。”也就是说，必须是“规划主管部门批准”、同时导致“房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化”、而且出卖人在政府批准同意后不通知的，买受人才能解约；除此之外，买受人无权解约。第一，案涉房屋不存在需要“规划主管部门批准”的规划设计变更。根据《杭州市建设工程规划许可证批后修改操作细则》，只有细则中列明必须批准同意的调整内容才需规划部门批准，其他调整不属于规划设计变更、更无需规划部门批准。事实上，本案中不存在规划设计变更，案涉房屋竣工后早已通过规划部门的规划验收、早已取得《建设工程规划核实确认书》，而且也通过了消防验收、交警验收、质监验收、环保验收等所有行政部门审批手续，早已取得《竣工验收备案表》，具备房屋交付的所有法定条件和约定条件。第二，案涉房屋更不存在“房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化”。所以案涉房屋既不存在“规划主管部门批准”的规划设计变更，更不存在“房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化”，不符合《商品房买卖合同》约定的解约条件，姚兴龙无权解约。2、房屋交付时的状况不影响姚兴龙正常使用。姚兴龙早在2013年11月21日就已对房屋现状查验无误后验收收房、并已签署《商品房交接书》，现场验房和收房时姚兴龙没有向野风欣代公司提出任何主张或异议；从收房至姚兴龙提起诉讼，共一年半的时间，姚兴龙从始至终没有向野风欣代公司提出任何主张或异议。姚兴龙已认可房屋交付状况、并且认可房屋能够正常居住使用。综上所述，野风欣代公司已经按照合同约定履行了合同主义务，而且双方也没有约定野风欣代公司应当通知姚兴龙办理房屋权属过户登记，而根据合同约定和法律规定，都应当由姚兴龙自行办理房屋转移登记，但其怠于履行自身义务，导致房屋至今没有完成过户登记，另外，本案案涉房屋也不存在规划设计变更，因此，无论是关于产权登记还是规划设计变更，姚兴龙均无权解除合同，恳请法院驳回上诉，维持原判。
二审举证期限内，双方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：案涉商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应认为合法有效，双方当事人均应严格按约履行各自的义务。本案中，双方约定野风欣代公司负责办理土地使用权权初始登记，取得《土地使用权证书》或者土地使用权证明；负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，并承诺于2014年3月31日之前取得上述土地、房屋权属证书，交付给姚兴龙，逾期超过90日，姚兴龙有权退房。本案中即使按照野风欣代公司的自认，其也迟至2015年6月7日才将相应的产权证书交付给中介公司，双方约定的解除条件成就，根据合同约定，姚兴龙有权解除合同。但是，双方合同约定的解除权成就时间为2014年7月1日，而二审中姚兴龙的自认，姚兴龙于2014年底装修完成，目前已经入住，故而姚兴龙在约定解除条件已经成就的情况下，对案涉房屋完成装修并入住，应认为其以自己的行为放弃了解除权的行使。退一步讲，即使姚兴龙的解除权应当获得支持，在此情况下，因姚兴龙完成装修是在解除条件成就之后，故而如支持其该请求，即意味着姚兴龙的装修行为是其自行扩大损失，故而姚兴龙可能负有恢复原状之义务，显然会对双方造成极大的经济损失。综合上述两点，原审法院驳回姚兴龙以野风现代公司违反“关于产权登记的约定”条款而要求行使解除权的主张尚属妥当，本院予以维持。至于姚兴龙以野风欣代公司存在规划设计变更而要求解除合同的主张，现有证据尚不足以证实案涉房屋存在结构形式、户型、空间尺寸朝向方面因规划变更导致变化，故姚兴龙主张解除合同不符合购房合同的约定。况且，买受人姚兴龙已经实际接收房屋，并进行了装修、入住，即使野风欣代公司存在规划设计变更，姚兴龙至迟在对案涉房屋进行装修时“应当知道”并及时提出异议，但是根据本案证据，姚兴龙在其“应当知道”案涉房屋存在规划设计变更后，仍继续完成了装修行为，并且已经入住，现其再以房屋存在规划设计变更为由要求解除合同，不应予以支持。综上，姚兴龙上诉意见不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人姚兴龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 秦海龙
代理审判员 睢晓鹏
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 王 颖