浙江省龙游县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）衢龙民初字第198号
原告：朱慧卿，居民。
被告：俞飞亮，居民。
委托代理人（特别授权代理）：王培孝，浙江达正律师事务所律师。
原告朱慧卿为与被告俞飞亮房屋租赁合同纠纷一案于2014年6月12日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员江雄军独任审判，于2014年7月17日公开开庭第一次审理了本案，原告朱慧卿、被告俞飞亮委托代理人王培孝到庭参加诉讼。2014年9月5日，本院依法裁定本案转为适用普通程序审理，并依法组成合议庭，于2014年10月27日第二次公开开庭审理本案，原告朱慧卿、被告俞飞亮委托代理人王培孝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱慧卿起诉称，原被告于2013年8月10日签订房屋租赁合同一份，约定原告将座落于龙游县龙洲街道太平东路211号二楼面积为2200平方米的房屋出租给被告使用，年租金为850000元，次年起每年递增4%；被告向原告支付租房押金100000元，进场装修前付清；并约定2013年11月30日前为装修免租期，租赁期限为8年，自2013年12月1日至2021年11月30日止，第九年后原告如对房屋仍享有所有权，则合同按原定条款延长总租赁期限为10年；合同签订后三日内交纳定金150000元，定金自动转为第一年租金，其余700000元于2013年8月底前付清。合同第十二条并约定：在租赁期内，被告未经原告同意中途擅自退租的，被告应按照合同约定的当年度二个月的租金额向原告支付违约金；被告如逾期支付租金，每逾期一日，按照日租金的三倍支付滞纳金。合同附件六补充条款约定，原告房屋原来二楼做扶梯的位置由原告恢复原样。合同签订后，被告于2013年8月15日支付定金150000元，原告将房屋交付被告使用，并按照约定将二楼做扶梯的位置恢复原样。2013年11月18日，被告通过他人要求原告退回租金。为避免损失扩大，原告于2013年12月19日与张富才签订租赁合同，约定将前述合同中的房屋中的950平方米（实际约1200平方米）出租给张富才，年租金为220000元，次年起每年递增5%，租赁期限为5年。2014年1月，被告电话通知原告可以将房屋另行出租。2014年1月7日，原告与王伟林签订租赁合同，将其余约800平方米（实际为977.67平方米）的房屋出租给王伟林，年租金为280000元，次年起每年递增4%，期限为10年。2014年4月3日，被告就本案所涉租赁合同，以重大误解为由向龙游县人民法院起诉，要求撤销租赁合同并返还定金150000元。经审理，龙游县人民法院于2014年5月19日作出（2014）衢龙民初字第120号民事判决书，判决驳回诉讼请求；判决同时认定原告不存在违约及原被告于2014年1月已经口头约定解除双方租赁合同的事实，现该判决已生效。原告认为，由于被告不履行合同约定的义务，合同解除后应当赔偿原告的损失，因约定的违约金过低，故请求判令被告赔偿因将房屋另行出租导致可得租金减少的租金损失2455604元。
为证明上述事实，原告朱慧卿向本院提交了房屋所有权证一份、原被告之间签订的房屋租赁合同一份、原告分别与张富才及王伟林签订房屋租赁合同各一份、龙游县人民法院（2014）衢龙民初字第120号民事判决书一份。
被告俞飞亮答辩称，对原告陈述的双方签订合同的过程、合同约定的内容、被告支付定金150000元的事实无异议，但被告于2013年10月18日即已告知原告无法取得营业许可证，并告知原告可以将房屋另行租赁他人。原告主张赔偿损失没有法律和事实的依据，故要求驳回原告的诉讼请求。
庭审中，原被告一致认可下列事实，并有原告提供的相应证据证明，故本院予以认定：原被告于2013年8月10日签订房屋租赁合同一份，约定原告将其所有的座落于龙游县龙洲街道太平东路211号二楼面积约2200平方米的房屋出租给被告使用，用途为开办量贩KTV及配套使用，租赁期间为2013年12月1日至2021年11月30日，合同签订后至2013年11月30日前为装修免租期，年租金850000元，次年起每年递增4%；并约定签订合同后三日内交纳定金150000元，定金自动转为第一年租金，其余700000元于2013年8月底前付清，次年起每年11月1日前支付下一年度租金。合同第十二条并约定：在租赁期内，被告未经原告同意中途擅自退租的，被告应按照合同约定的当年度二个月的租金额向原告支付违约金；被告如逾期支付租金，每逾期一日，按照日租金的三倍支付滞纳金。合同附件六补充条款约定，原告房屋原来二楼做扶梯的位置由原告恢复原样。合同签订后，被告于2013年8月15日支付定金150000元，原告将房屋交付被告使用，并按照约定将二楼做扶梯的位置恢复原样。合同签订后，被告按照约定支付了定金150000元，并按照法律规定向有关部门申请行政许可，2013年11月15日因开办地点距离学校不足50米，龙游县文化广电新闻出版局不予许可，至此被告开办量贩式KTV的计划不能实现而终止。被告知晓不能取得龙游县文化广电新闻出版局的行政许可即通知了原告，并要求退回租金150000元。2013年12月19日，原告与张富才签订租赁合同，约定将前述合同中的房屋中的950平方米（实际约1200平方米）出租给张富才，年租金为220000元，次年起每年递增5%，租赁期限为5年。被告于2014年1月电话联系被告，告知被告可以将房屋另行出租。2014年1月7日，原告与王伟林签订租赁合同，将其余约800平方米（实际为977.67平方米）的房屋出租给王伟林，年租金为280000元，次年起每年递增4%，期限为10年。2014年4月3日，被告就本案所涉租赁合同存在重大误解为由向本院起诉，要求撤销租赁合同并返还定金150000元。经审理，本院于2014年5月19日作出（2014）衢龙民初字第120号民事判决书，判决驳回诉讼请求，现该判决已生效。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，合同对当事人具有法律约束力。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原被告于2013年8月10日签订房屋租赁合同，该合同系原被告双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，该协议合法有效，对原被告双方具有约束力，被告应按照约定支付定金。原被告租赁合同并约定定金自动转为第一年租金，因此本案被告向原告支付定金后，该定金可以视为被告交纳的房屋部分租金。本案原被告合同约定租金自2013年12月1日起计算，被告于2013年11月15日知晓未能取得龙游县文化广电新闻出版局的行政许可即通知了原告，并于2013年11月18日电话要求被告退回定金。原告则陈述，被告于2014年1月电话联系原告，告知原告可以将房屋另行出租，且被告未提出异议，可以认定原被告于2014年1月已经口头约定解除双方签订的房屋租赁合同。根据合同法规定，被告应对合同解除前因被告的违约行为造成的损失承担民事责任，原告可以要求被告赔偿损失。本案被告已交纳定金150000元，该定金已被本院生效判决确定不予返还，并在数额上与根据原被告合同约定的年租金数额计算的二个月租金相当，原告并无其他证据证明合同解除前尚有其他损失；同时，原告主张因原被告合同解除，原告将房屋另行租赁他人，可得租金低于被告履行合同可得租金，由此造成租金损失，但该损失与被告的违约行为之间并无必然的因果关系，不能认定为原告的实际损失，故原告要求被告赔偿该部分损失，无法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条和《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决如下：
驳回原告朱慧卿的诉讼请求。
案件受理费26444元，由原告朱慧卿负担，于本判决发生法律效力后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费26444元，款缴至衢州市财政局非税收入待清算专户，开户银行：衢州建行，账号10133068350031331000120001。逾期不交的按自动撤回上诉处理。）
审 判 长 江雄军
人民陪审员 刘建萍
人民陪审员 林雄伟
二〇一四年十一月十日
书 记 员 余小芳