广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初92号原告：周和春，男，1971年1月5日出生，汉族，住江西省上饶市广丰县。委托代理人：郎鸣镝、吴玉玑，均系广东邦仁律师事务所律师。被告：阮信泉，男，1978年2月7日出生，汉族，住江西省上饶市广丰县。委托代理人：廖祥平，系广东广中律师事务所律师。原告周和春诉被告阮信泉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月4日受理后，依法由审判员刘忠独任审判，于2016年3月2日公开开庭进行了审理。原告周和春的委托代理人郎鸣镝、吴玉玑，被告阮信泉的委托代理人廖祥平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周和春诉称：原告周和春从房东处承租了位于中山市××××村的房产用于经营。2011年5月26日，原告周和春与被告阮信泉签订租赁合同，约定将其中的3890.48平方米房产转租给被告阮信泉，租赁期限从2011年6月16日至2016年6月15日；其中，2014年6月16日至2015年6月15日期间每月租金为98741.565元，2015年6月16日至2016年6月15日期间的每月租金为105810.9072元；被告阮信泉应在每月20日前交付当月租金，若延迟交付则按每日1％支付违约金，若被告阮信泉拖欠租金达15天，则原告周和春有权解除合同，收回租赁物。合同履行过程中，2015年4月16日至2015年5月16日的租金被告阮信泉只支付了34377元，尚欠租金64365元未付，其后一直未依约支付租金，经原告周和春多次催收，被告阮信泉仍未清偿。被告阮信泉的行为已构成违约，按合同约定，原告周和春有权解除合同，收回租赁标的。同时，被告阮信泉应依约付清占用期间的租金及逾期支付的违约金，因合同约定的违约金过高，原告周和春主动调整为按同期银行贷款利率计算，从每月21日起计算当期租金的违约金。为维护自身的合法权益，原告周和春特向法院起诉，请求判令：1.解除原告周和春与被告阮信泉签订的租赁合同，被告阮信泉将租赁标的交还给原告周和春；2.被告阮信泉支付所欠的租金（从2015年4月16日起至被告阮信泉将场地交还给原告周和春之日止。其中拖欠2015年4月16日至2015年5月16日租金为64365元，2015年5月17日至2015年6月16日租金为197484元，2015年6月17日至清偿之日每月按105811元计算，暂计至2016年1月16日合计共欠租金1002526元），并支付违约金（从每期租金拖欠之日起按同类银行贷款基准利率计算至清偿之日止，暂计至2016年1月20日共17843元），以上合计为1020369元；3.诉讼费由被告阮信泉承担。庭审中，原告周和春撤回第1项诉讼请求；变更第2项诉讼请求中2015年5月17日至2015年6月16日的租金197484元为98741元，明确租金算至2016年2月1日，被告阮信泉总欠租金956689元。原告周和春为证明其主张的事实并支持其诉讼请求向本院提交了如下证据：1.原告周和春房产证；2.中山市大涌镇天居和家具厂营业执照；3.原产权人李某、伍某与原告周和春签订的租赁合同；4.原告周和春与被告阮信泉签订的租赁合同；5.廖某1、廖某2、廖某3身份证复印件及房地产权证；6.律师函快递单签收记录。被告阮信泉辩称：双方于2011年5月26日签订租赁合同后，被告阮信泉交付了租赁押金200000元且一直严格按合同约定履行义务。2015年4月起，因原告周和春随意变更收租人及收租账户致被告阮信泉未及时交付租金，原告周和春威胁将于2015年5月16日将租赁物锁门不给被告阮信泉使用。2015年7月4日，原告周和春未与被告阮信泉协商擅自将租赁物锁门，禁止被告阮信泉使用，导致被告阮信泉员工无法进入，影响被告阮信泉正常生产经营。其后，原告周和春擅自将被告阮信泉在租赁物内的全部财物搬走占有，强行收回租赁物。被告阮信泉认为原告周和春已于2015年7月4日擅自将租赁物锁门，禁止被告阮信泉使用租赁物，并将被告阮信泉财物搬走占有强行收回租赁物，已构成违约并给被告阮信泉的生产经营造成重大经济损失。原告周和春现诉请解除租赁合同及收回租赁物已无意义，其早于2015年7月4日收回租赁物使用权。至于原告周和春诉请2015年4月16日起租金，被告阮信泉仅需支付计至2015年7月3日的租金，在扣除被告阮信泉已付的200000元押金后，被告阮信泉所欠租金数额并不多。对于原告周和春擅自将租赁物内的财物搬走占有的行为，被告阮信泉将依法追究其法律责任。被告阮信泉对其辩解向本院提交了如下证据：1.租赁合同；2.手机短信记录；3.被告建行账户流水清单。经审理查明：2011年4月25日，原产权人李某、伍某委托胡某与周和春签订租赁合同一份，约定李某、伍某将位于中山市××××村房屋租赁给周和春用于生产家具，租赁物的建筑建筑面积约5441.02平方米，租赁期限为2011年6月16日至2016年6月15日，共5年。2011年5月26日，周和春（甲方即出租方）与阮信泉（乙方即承租方）签订租赁合同一份，约定甲方将位于中山市××××村的房屋出租给乙方用于生产家具，租赁物的建筑面积约3890.48平方米，租赁期限为2011年6月16日至2016年6月15日，共5年；前三年的每月租金为92314.89元，第四年的每月租金为98741.565元，第五年的每月租金为105810.9072元；从2011年6月16日起计租，由乙方每月20日之前将当月租金交付给甲方；乙方拖欠租金超过15天，甲方有权不经通知立即解除合同，收回租赁物业；若乙方拖欠任何款项，必须每日支付拖欠金额的1％作为滞纳金；乙方在签订合同两日内向乙方交纳184630元的租赁押金；合同还约定了其他事项。2015年12月16日，周和春通过广东邦仁律师事务所向阮信泉发出律师函一份，通知阮信泉因阮信泉拖欠租金，周和春主张解除双方所签订的租赁合同，请阮信泉于收到律师函之日起7日内将租赁标的物交还给周和春，并付清所欠的全部租金及违约金。另阮信泉提供的建行账户流水清单显示，阮信泉分别于2015年4月29日、2015年5月15日向陈汉辉（周和春的债权人）账户转入10万元、20万元。阮信泉提供的手机短信记录，显示周和春变更收租人为陈汉辉及收租账户，并且多次催收表示再不交租将要锁门。周和春对阮信泉所欠租金及违约金催收未果，遂具状诉至本院，主张前述实体权利。庭审中，阮信泉对周和春提供的房产证及中山市大涌镇天居和家具厂营业执照、身份证复印件及房屋产权证的关联性不予确认，对李某、伍某与周和春签订的租赁合同的真实性不予确认，但确认有收过广东邦仁律师事务所的快递件，其称里面没有律师函。对此，阮信泉没有提供其收到快递件里面的具体内容。另阮信泉确认其与周和春签订的租赁合同的真实性。周和春对阮信泉提供手机短信的真实性不予确认，但认为从短信来往可看出阮信泉提交的银行账户流水清单的30万元支付的是2015年4月16日前的租金，不包括在本案请求范围内。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。阮信泉确认租赁了周和春的房屋，且周和春与阮信泉签订的租赁合同是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。周和春已按合同约定将所租房屋交付给阮信泉使用，阮信泉也应按合同的约定按时支付租金。本案争议焦点是：1.合同的实际解除时间；2.阮信泉应否向周和春支付租金及具体金额；3.押金应否抵扣租金。对此，本院分析如下：关于合同的实际解除时间问题。周和春认为合同已于2016年2月1日实际解除，阮信泉认为合同已于2015年7月4日解除，理由是周和春于2015年7月4日擅自将租赁物锁门，禁止阮信泉使用租赁物，并将阮信泉的财物搬走占用，强行收回租赁物，周和春已于2015年7月4日收回租赁物使用权。对此，周和春不予认可，称2015年7月4日没有锁门，阮信泉一直有派人看管场地，周和春通知阮信泉后，阮信泉拒不清场，周和春于2016年2月1日在阮信泉指派的看管人员在场的情况下撬锁把物品搬到周和春的场地保管，现仍在周和春处保管。由于阮信泉不能提供证据证明周和春于2015年7月4日强行锁门，故本院对阮信泉的辩解不予采纳。合同的实际解除时间应为2016年2月1日。关于阮信泉应否向周和春支付租金及具体金额问题。原被告双方均确认阮信泉尚欠周和春租金，对租金的主要争议焦点是从何时起未支付租金及具体金额。周和春称阮信泉交租到2015年4月15日，阮信泉辩称具体交到何时记不清，但2015年4月29日支付了10万元、2015年5月15日还交了20万元，需庭后被告核实，但被告在本院指定的期限内未书面核实。阮信泉无法确认具体交租到何时，且无法说明2015年4月29日支付的10万元和2015年5月15日支付的20万元是支付何时的租金。根据阮信泉提供的手机短信记录，2015年5月14日周和春变更的收租人陈汉辉仍催收租金称阮信泉已欠租3个月，2015年7月3日周和春变更的收租人陈汉辉仍催收租金称阮信泉到本月15日又已欠租3个月，阮信泉并没有否认只是叫陈汉辉通融，可以推断阮信泉欠周和春2015年4月16日至2015年7月15日租金，且可推断2015年4月29日支付的10万元和2015年5月15日支付的20万元支付的是2015年4月16日前的租金，不包括在本案的诉求范围内。因此，应付租金从2015年4月16日起至2016年2月1日止。租金具体计算为2015年4月16日至2015年5月16日付了34377元，尚欠64365元；2015年5月17日到2015年6月17日的租金为98741元；从2015年6月17日起计算至2016年2月1日按每月105811元，共7.5个月，合计793582.5元，总计956688.5元。关于违约金，应称利息损失，因阮信泉未按时支付租金，周和春主张从每期租金拖欠之日起按中国人民银行同期同类银行贷款基准利率计算至清偿之日止，理据充分，本院予以支持。关于押金应否抵扣租金问题。因本案中合同未约定阮信泉违约时押金归周和春所有，且周和春确认已收到阮信泉押金200000元，合同已实际解除，阮信泉抗辩主张该押金从所欠租金中扣除，对此，本院予以准许押金从所欠租金中抵扣，抵扣后阮信泉应向周和春支付的租金数额为756688.5元。综上，原告周和春的诉请，合理部分，本院予以支持，被告阮信泉的抗辩，合理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告阮信泉于本判决发生法律效力之日起七日内向原告周和春支付扣除押金后尚欠的租金756688.5元及利息损失（利息损失以实欠租金为基数，从每期租金拖欠之日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、驳回原告周和春的其他诉讼请求。若未按判决书指定的期间履行付款义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13984元，减半收取为6992元（原告已预交），由原告周和春负担1308元，被告阮信泉负担5684元，（被告阮信泉负担部分于本判决生效之日起七日内直接返还原告周和春）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  刘忠二〇一六年三月二十九日书记员  罗敏谭银娣