上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终1225号
上诉人（原审原告、反诉被告）：上海诞孵餐饮管理有限公司，住所地上海市金山区山阳镇红旗东路535号二层5201室。
法定代表人：吴敏，总经理。
委托诉讼代理人：刘大伟，上海华勤基信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈斌，上海华勤基信（杭州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海煦新企业管理有限公司，住所地上海市奉贤区环城西路3111弄555号2幢-2069。
法定代表人：许华芳，执行董事。
委托诉讼代理人：高树升，上海市润华律师事务所律师。
上诉人上海诞孵餐饮管理有限公司（以下简称诞孵公司）因与被上诉人上海煦新企业管理有限公司（以下简称煦新公司）租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初8738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭，并于2018年2月28日公开开庭进行了审理。上诉人诞孵公司的委托诉讼代理人刘大伟、陈斌，被上诉人煦新公司的委托诉讼代理人高树升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
诞孵公司上诉请求：维持一审判决第二项，撤销一审判决第一项、第三项，改判支持其一审诉讼请求，并酌情扣减其应偿付的逾期付款违约金，或者发回重审。事实和理由：1.《租赁场所交付确认书》不能体现双方对排油烟量协商的结果是33,600m3/h,一审法院认定没有依据。2.煦新公司交付诞孵公司的商铺根本不符合交付条件，诞孵公司在双方洽谈租赁时对排油烟量要求达到60,000m3/h，但合同粘附的交房条件是40,000m3/h，即便该条件仍未满足，直至2016年11月中旬之前才只有33,600m3/h,故煦新公司的行为构成违约，应向诞孵公司承担违约责任。3.因煦新公司未满足交付条件，诞孵公司为避免更大损失，其暂停支付租金和物业费属行使不安抗辩权，故其迟延支付行为不构成违约。
煦新公司辩称，不同意诞孵公司的上诉请求。双方约定排油烟量为40,000m3/h，诞孵公司在煦新公司交付房屋时已确认符合其要求。
诞孵公司向一审法院起诉请求：1.煦新公司进一步整改涉租商铺的排油烟管道以达到排油烟量至少为40,000m3/h的标准；2.煦新公司支付诞孵公司各项赔偿款共计2,433,934元（招商户撤铺的赔偿金566,030元，天然气晚开通赔偿金204,000元，综合物业服务费支出447,904元，保洁费支出324,000元，装修损失分摊892,000元）。一审期间，诞孵公司以煦新公司排烟烟量已达到40,000m3/h的标准为由撤回第1项诉请。
煦新公司向一审法院提起反诉请求：1.诞孵公司支付其租金368,676元（2016年7月-2016年12月）以及物业管理费430,920元（2016年4月-2016年12月）；2.诞孵公司支付其截至2017年4月18日的逾期付款违约金242,248.21元，以及自2017年4月19日起至实际付清之日止按每日799.59元（799,596X1‰）的标准计算的逾期付款违约金。
一审法院认定事实：2015年7月15日，诞孵公司、煦新公司签订《商铺租赁合同》，约定诞孵公司租赁煦新公司位于上海市XX公路XX、XX号XX广场XX号楼XX层的10间商铺（编号为030、031、032、033、035、036、037、038、039、040），面积798平方米，作为经营美食广场，煦新公司进行统一的物业管理及广场经营秩序管理，具体约定如下：第3.1条，租赁期限为5个租赁年度，租赁起始日自合同第3.5条约定的最迟开业日或租赁场所实际开业日（二者比较早发生之日为准）开始计算。第3.2条，双方约定的租赁场所交付日为2015年7月15日，交付条件为合同附件2所述的交付条件。第3.3条，诞孵公司应按照煦新公司或经营管理公司书面交付通知要求的约定交付日之前自行前往广场与煦新公司或经营管理公司办理租赁场所交接手续并签署《租赁场所交付确认书》，诞孵公司应于租赁场所交接手续办理之日后5日内进场装修。第3.3.1条，约定交付日到来之日，若租赁场所仍不符合约定的交付条件，则第3.2条所述的约定交付日相应顺延，如租赁场所因煦新公司原因造成顺延的，顺延时间在90日或90日以内的，煦新公司不承担违约赔偿责任，顺延时间超过90日的，每延期一日，煦新公司应按照本合同第4.1条约定的最后一个租赁年度日租金向诞孵公司支付违约金，该违约金由诞孵公司开始支付租金时从租金中逐笔扣减。诞孵公司同意，若煦新公司负责完成的上述交付条件存在一定瑕疵，但并不影响诞孵公司进场开始装修的，则应视为租赁场所符合交付条件，诞孵公司应按本合同的约定办理租赁场所交接手续并签署《租赁场所交付确认书》，而煦新公司应在交付后继续对上述瑕疵予以修补和完善。第3.5条，诞孵公司租赁场所开业日为租赁场所开始对外营业之日。第4.1条，租赁期限内，租赁场所按计租面积计算的租金标准如下：第1年，45元/平方米/月，月租金额35,910元，年租金额430,920元；第2年，90元/平方米/月，月租金额71,820元，年租金额861,840元；……第5年，119.70元/平方米/月，月租金额95,520.60元，年租金额1,146,247.20元。第4.2条，诞孵公司应按照租赁场所的计租面积向煦新公司支付综合物业服务费，标准为60元/月/平方米，该综合物业服务费包含物业服务费、水电公摊费用、统一营业时间内的中央空调使用费。第4.4.1条，双方经协商同意，本条款约定的内容与本合同第4.1条的约定不一致的部分，以本条款约定的内容为准，双方经协商同意诞孵公司在第一个租赁年度期间的租金支付条件不适用本合同第4.1条的约定，诞孵公司在第一个租赁年度的租金自租赁起始日起六个租赁月度届满后之次日起缴纳，在第一个租赁年度内，诞孵公司每月应缴纳的租金为71,820元。第4.4.2条，诞孵公司应于本合同签订之日起十五日内，向煦新公司预付143,640元租金，该预付租金可逐笔抵扣租赁起始日后的应付租金，直至全部抵扣完毕。第4.4.3条，诞孵公司应根据煦新公司的付款通知要求按自然季度支付租金，诞孵公司应于每个自然季度末月的25日前或之前向煦新公司支付下一个自然季度的租金，租赁起始日当个自然季度的扣除预付租金后的租金差额由诞孵公司于租赁起始日起五日内一次性向煦新公司补足。第4.5条，诞孵公司应于本合同签订之日起十五日内，向煦新公司预付95,760元综合物业服务费，该预付管理费可逐笔抵扣租赁起始日后的应付综合物业服务费，直至全部抵扣完毕。第4.6条，诞孵公司应根据煦新公司的付款通知要求按自然季度支付综合物业服务费，诞孵公司应于每个自然季度末月的25日或之前向煦新公司或经营管理公司支付下一个自然季度的综合物业服务费。第4.8条，根据本合同的规定，如诞孵公司逾期支付租金、综合物业服务费等费用，每逾期一日，诞孵公司应向煦新公司支付应付未付款项的5‰作为违约金。
上述合同附件二为租赁场所交付条件，列有表格《工程技术条件对接表》，对电气、给水、排水、空调、排油烟、燃气等需求参数予以列明，其中排油烟量中列明设计参数为8,000m3/h，商铺需求量为40,000m3/h，对接结果是改造排油烟管道，改造后满足，但另行添加字体为“需复核商家需求量的合理性，如商家需求量不调整，则需调整风机或风井”。
2015年10月8日，诞孵公司与煦新公司签署《租赁场所交付确认书》，载明“双方在2015年10月8日对租赁场所进行了交接验收，经现场核实确认，煦新公司交付的租赁场所符合租赁合同及其附件交付条件的约定，诞孵公司对此没有异议，自本确认书签署之日起，煦新公司正式移交且诞孵公司正式接受租赁场所”。
2015年10月16日起至11月，诞孵公司与多名小商户签订联营合同。2016年4月至8月，诞孵公司与11名小商户签订撤铺赔偿协议，均写明诞孵公司违约赔偿小商户，原因是排烟管道未达环评标准、天然气工程未如期完工，共计赔偿金额565,000元。诞孵公司通过他人账户将上述金额赔偿给小商户。
2015年11月27日，宝龙城市广场开业。
2016年底，诞孵公司向煦新公司提交申请函，载明“因开业前期贵司安装的排油烟机未达需求，导致我司无法办理环评与营业执照，因无证营业我司处于长期亏损中，经与贵司沟通，贵司于11月初完成换装新的排油烟机，我司也开始推进办证事宜，贵司催缴租金和物业费共799,596元我司目前因美食广场亏损导致财务紧张，并与贵司协商补偿中，申请缓交租金与物业费，我司将于2016年12月28日交清。”
至今，诞孵公司尚欠煦新公司2016年7月至2016年12月的租金368,676元（其中2016年7月9,576元，8月至12月分别为71,820元）及2016年4月至2016年12月的综合物业服务费430,920元（每月租金47,880元）。
一审法院另查明：交房时，设备上显示排油烟量为33,600m3/h，2016年11月份，煦新公司将排油烟量改造为50,000m3/h；天然气主管道由煦新公司负责开通，分管道由诞孵公司负责开通。
一审法院另查明：租赁期间，租赁场所曾发生过漏水事件。
一审法院认为，诞孵公司与煦新公司之间的租赁合同合法有效，双方均应按约履行义务。
关于本诉，争议焦点是煦新公司是否存在违约行为。
第一，对诞孵公司提出的交房时排油烟量未达到合同约定的40,000m3/h的主张，一审法院认为，根据《工程技术条件对接表》，虽写明商铺需求排油烟量为40,000m3/h，但上面也手写添加了“需复核商家需求量的合理性；如商家需求量不调整，则需调整风机或风井”字体，可见双方对商铺需求量还需进一步复核，而诞孵公司也于2015年10月8日签署了《租赁场所交付确认书》，确认经验收，认可租赁场所符合合同及交付条件的约定，交房时设备显示排油烟量为33,600m3/h，说明双方对排油烟量协商的结果是33,600m3/h，诞孵公司称交房时实际测量为23,000m3/h，但未提供相应证据予以证明，故诞孵公司该项违约理由不成立。
第二，对诞孵公司提出的天然气推迟一个月开通的主张，一审法院认为，诞孵公司提供的天然气交付使用通知书，仅能证明其分管道的完工时间，不能证明煦新公司在开通主管道的时间上存在延期行为，交房时诞孵公司签署的《租赁场所交付确认书》可以说明其认可交付条件符合合同约定，故该项违约理由亦不成立。
第三，交付租赁场所的时间为2015年10月8日，此时诞孵公司已知道交付条件，之后其还与多名小商户签订联营合同，即使撤铺赔偿协议属实，也是其与小商户之间的约定，不能以其在与小商户联营合同中存在违约行为来证明煦新公司也存在违约行为。
综上，在诞孵公司签署《租赁场所交付确认书》的情况下，诞孵公司未能举证证明在交房时煦新公司在排油烟量和开通天然气方面未达到合同约定的条件，未提供证据推翻《租赁场所交付确认书》所述内容，故其基于上述理由要求煦新公司赔偿其撤铺赔偿金、天然气晚开通赔偿金、综合物业服务费及保洁费支出、装修损失分摊费的诉讼请求，无事实依据，一审法院不予支持。
关于反诉，诞孵公司对所欠租金及综合物业服务费金额无异议，一审法院予以确认。反诉存在以下争议焦点：
一是应否扣除部分租金及综合物业服务费。第一，诞孵公司辩称煦新公司在交房时违约，应承担赔偿违约金责任，在租金中应扣除违约金，对此，一审法院认为，如本诉争议焦点所述，诞孵公司未举证证明煦新公司在交房时存在违约行为，故对诞孵公司的该项辩称不予采信。第二，诞孵公司辩称，由于煦新公司在提供物业服务中存在严重的过错和瑕疵，应扣减一半综合物业服务费，对此，一审法院认为，尽管在租赁期间曾发生过漏水事件，但诞孵公司未举证证明漏水系由于煦新公司在物业管理过程中存在过错所致，也未举证证明合同约定在出现该情况时可以直接扣减综合物业服务费，故对诞孵公司的该项辩称亦不予采信。若因漏水事故导致诞孵公司损失，其可另行主张。
二是诞孵公司是否应支付违约金及违约金是否应予调整。第一，诞孵公司辩称，其支付租金及综合物业服务费以煦新公司的付款通知为前提，该款因双方争议搁置，故其未违约，对此辩称，一审法院认为，合同第4.4.3条及第4.6条均明确约定了诞孵公司的付款期限为每个自然季度末月的25日之前，并未明确约定以煦新公司发出付款通知为付款的前提条件，双方合同已约定租金及综合物业服务费标准，即使煦新公司不发付款通知，诞孵公司也明知付款金额，况且从诞孵公司向煦新公司提交的申请函的内容来看，煦新公司已进行催缴，故对该项辩称，一审法院不予采信。第二，诞孵公司辩称，煦新公司违约造成的损失远高于租金和综合物业服务费，按合同约定予以抵扣，故其没有违约，对此辩称，一审法院认为，如本诉争议焦点之一所述，煦新公司没有违约，故对该项辩称，一审法院亦不予采信。第三，诞孵公司辩称，合同约定的违约金标准过高，对此，一审法院认为，合同第4.8条约定逾期支付租金及综合物业服务费，每逾期一日，应付未付款项的5‰作为违约金，尽管煦新公司已下调到每日1‰，但鉴于煦新公司无法确定实际损失，每日1‰过高，一审法院酌情调整为中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%。
综上，根据合同第4.4.3条及4.6条的约定，诞孵公司应于2016年6月25日之前支付下一季度的租金153,216元，于2016年9月25日之前支付下一季度的租金215,460元，分别于2016年3月25日、6月25日、9月25日之前支付下一季度的综合物业服务费各143,640元，而诞孵公司逾期付款，理应支付逾期付款违约金，自逾期之日次日起至2017年4月18日止以未付款项为基数按年利率6.175%（一年至三年期年利率4.75%上浮30%）计算违约金，分段计算如下：以153,216元为基数自2016年6月26日开始计算为7,805.40元，以215,460元为基数自2016年9月26日开始计算为7,576.26元，以143,640元为基数分别自2016年3月26日、2016年6月26日、2016年9月26日开始计算为9,584.28元、7,317.56元、5,050.84元，上述违约金合计37,334.34元，剩余违约金以799,596元为基数自2017年4月19日起至实际支付之日止按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2017年12月11日判决：一、驳回诞孵公司的诉讼请求；二、诞孵公司于判决生效之日起十日内给付煦新公司租金368,676元及综合物业服务费430,920元；三、诞孵公司于判决生效之日起十日内偿付煦新公司违约金37,334.34元及以799,596元为基数自2017年4月19日起至实际支付之日止按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算的违约金。一审本诉案件受理费26,272元，由诞孵公司负担；反诉案件受理费7,088元，由煦新公司负担1,394元，诞孵公司负担5,694元。
本院二审期间，诞孵公司向本院提交上海XX公司天然气服务部出具的情况说明，证明涉案商铺的燃气开通时间是2015年11月30日，商铺实际交付时很多设备还没有。煦新公司经质证认为，燃气公司的内设机构不能独立对外出具情况说明，况且煦新公司仅负责开通主管道，从主管道至商铺管道的铺设由商铺负责。本院经审核，该情况说明不足以证明诞孵公司的待证事实以及该事实系煦新公司违约所致，本院不予采纳。煦新公司在二审中未向本院提交新证据。
本院经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，煦新公司与诞孵公司签订的涉案《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律、法规的强制性规定，故对双方当事人均有法律约束力。
本案主要争议是煦新公司的履约是否存在违约。诞孵公司上诉称，合同约定商铺交付条件中的排油烟量为40,000m3/h，但直至2016年11月中旬前只有33,600m3/h，故煦新公司交付的商铺不符合协议约定，其行为构成违约。关于租赁商铺的交付，双方于2015年10月8日签署《租赁场所交付确认书》，诞孵公司确认租赁商铺已于该日进行了交接验收，同时确认煦新公司交付的租赁场所符合租赁合同及其附件“交付条件”的约定，诞孵公司对此没有异议。鉴于此，一审法院认定煦新公司的履约行为不构成违约并无不当。另外，即使煦新公司的履约行为存在瑕疵，但诞孵公司在双方交接时并未提出异议，并确认煦新公司所交付的租赁场所符合合同约定，故可以视为煦新公司的履约行为符合合同约定。现诞孵公司再以此主张煦新公司违约，显然于法无据，故本院对其该项上诉理由不予采纳。鉴于煦新公司的行为不构成违约，诞孵公司的违约赔偿请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同理，诞孵公司关于因煦新公司未满足交付条件，其暂停支付租金和物业费属行使不安抗辩权的上诉理由亦不能成立。一审判决诞孵公司偿付煦新公司逾期付款违约金并无不当，本院对诞孵公司关于酌情扣减逾期付款违约金的上诉请求亦不予支持。
综上所述，诞孵公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26,272元，由上诉人上海诞孵餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑军欢
审判员 成 阳
审判员 胡玉凌
二〇一八年三月二十九日
书记员 俞 悦
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。