安徽省肥西县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0123民初3924号
原告：彭亚文，男，1990年9月11日出生，汉族，住安徽省庐江县，
委托代理人：朱玉迁，安徽锦和律师事务所律师。
被告：江新，男，1992年6月7日出生，汉族，住安徽省寿县，
委托代理人：程宗全，安徽凯安律师事务所律师。
原告彭亚文与被告江新房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员吴丁蔷独任审判，公开开庭进行了审理。原告彭亚文及其委托代理人朱玉迁，被告江新的委托代理人程宗全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭亚文诉称：2016年6月28日，原、被告在安徽中墅房地产经纪有限公司（以下简称中墅房产经纪公司）中环城店签订《存量房买卖合同》，因被告在外地无法到场签字，被告父亲江永胜电话征得其同意后代被告在合同上签字，原告将定金2万元交付被告父亲，并办理网签。2016年8月15日，原、被告签订还款补充协议，约定由原告支付被告购房款33万元，由被告用于提前还贷，该协议同时约定如被告违约不办理过户手续，应支付原告33万元的20%作为违约金。2016年8月19日，原告又支付被告购房款34万元，并在税务局代被告缴纳房屋买卖相关税费。双方约定于2016年8月20日完成过户手续，但时至今日，被告不愿意过户。至此，原告已履行完毕全部合同义务，支付被告购房款69万元，如被告同意过户，则原告可以依约申请房屋贷款作为剩余购房款支付被告，但因被告的违约行为，致使原告无法申请贷款。原告认为，案涉合同系被告父亲征得被告同意后代为签订，被告在合同履行过程中以其实际行为表明认可该合同效力，被告是合同的相对方，应受合同的约束。为此，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、被告继续履行案涉《存量房买卖合同》，将位于合肥市繁华大道与飞虎路交口的东冠繁华逸城A2栋1801室房屋过户至原告名下并立即完成房屋交付；2、被告支付33万元购房款的违约金66000元；3、被告支付逾期交付房屋违约金17098.20元（自2016年8月20日起按日以总房款949900元的万分之二为标准计算至2016年11月19日），实际交房时止的违约金另行计算；4、被告承担本案诉讼费用。
被告江新辩称：1、案涉《存量房买卖合同》不是被告本人所签，被告亦未委托其父亲代签合同，被告对合同约定不知情，该合同部分条款存在无法实际履行的情形，应认定为无效，对于违约金约定过高。2、被告无违约行为，因房贷还清后需十多天的时间才可办理过户手续，故双方合同约定2016年8月20日当天过户无法履行，原告故意签订苛刻条款，违反了诚实信用原则；3、办理房屋过户需买卖双方同时到场，而被告在上海学习，期间从未收到原告要求办理过户的通知，原告也没有举证证明其曾主动邀请被告办理存量房转移手续，双方在之后的履行过程中也没有对办理存量房转移手续的时间重新确定，该存量房至今未办理转移手续，原告自身也是有责任的，此种情况下，不应认定被告单方违约，更不应由被告向原告支付违约金。
原告彭亚文为支持其诉称的事实与理由，向本院提交以下证据予以佐证：1、被告江新的户口本及房地产权证复印件各一份，证明被告身份信息及案涉房屋系由其所有等事实；2、《存量房买卖合同》、网签备案单及定金收条各一份，证明案涉合同系双方真实意思表示，合同真实有效，原告按约支付了定金2万元；3、《还款补充协议》、首付款收据、徽商银行汇款业务委托书及收条各一份，证明被告江新以实际行动表明其认可案涉合同，应受合同约束，同时证明原告除2万元定金外，另行向被告支付购房款67万元，已按约完成支付购房款的义务；4、《个人贷款结清证明》一份，证明被告已用原告支付的购房款将案涉房屋银行贷款偿还完毕；5、《安徽省增值税普通发票》、《税收完税证明》各一份，证明原、被告双方共同在肥西县地方税务局桃花分局办理房屋买卖完税手续，原告代被告缴纳相关税费，案涉房屋已满足过户的条件；6、《房地产经纪合同》、《证明》各一份，证明被告单方违反合同约定不办理过户手续，原告无过错；7、证人杜某、储某、涂某的证言，证明被告父亲代被告与原告就案涉房屋签订合同时持有案涉房屋的钥匙及房产证原件，签约过程中亦征得被告同意，签约后，被告本人以其亲自去办理网上备案及缴纳税费等行为表明其认可合同效力。
被告江新针对其抗辩的事实与理由向本院提交了合肥市不动产登记中心庐阳分中心《温馨提示》一份，证明从被告还清银行贷款到注销他项权证需要一段时间，原、被告合同约定的办理存量房转移手续时限不能实现。
经庭审质证，结合原、被告的陈述及辩论意见，对原、被告所举证据作如下认证：
原告彭亚文所举证据1、2、3、4、5、6均系证明原、被告的诉讼主体资格，双方所签订的合同内容以及被告收取原告2万元购房定金、67万元购房款、双方共同办理税费登记等事实，对其真实性被告均无异议，各组证据相结合足以实现原告所主张的证明目的，对其证明效力，本院依法予以确认；证据7系房产经纪公司工作人员对原告履约及被告违约等事实的陈述，与原告所提交的上述书证及当事人当庭陈述内容一致，对其证明效力，本院予以确认。
被告江新所举证据仅系不动产登记部门针对办事流程及时限所作的一般性提示，与本案无关联性，对其证明效力不予认定。
经审理查明：2016年6月28日，被告江新与中墅房产经纪公司签订《房地产经纪合同》委托中墅房产经纪公司将其所有的位于合肥市××区桃花镇××大道与××交口东××城××室房屋（建筑面积88.74平方米）对外出售，同日，原告彭亚文（买受人，乙方）与被告江新（出卖人，甲方）签订《存量房买卖合同》，合同约定由江新将其所有的上述房屋出售给彭亚文，转让价款为人民币949900元。因签订合同当日，江新本人在外地，遂由其父亲江永胜代为签字。该合同第八条约定：乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，甲、乙双方同意按下列方式处理。一、逾期未超过十日的，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定存量房价款万分之二的违约金，合同继续履行。二、逾期超过十日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定存量房价款万分之二的违约金，如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行。合同第九条约定：甲方未按本合同第三条约定期限交接存量房的，甲、乙双方同意按下列方式处理。一、逾期未超过三日的，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定存量房价款万分之二的违约金，合同继续履行。二、逾期超过三日后，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之二的违约金。乙方解除合同的，甲方应自收到乙方解除合同通知到达之日起三日内，退还全部已付款。如果甲方愿意继续履行合同，经乙方同意，合同继续履行。合同第十条约定：经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。除房价款外，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。一、甲方违约赔付乙方2万元整加退还定金；二、乙方违约赔付甲方2万元整。合同附件四关于“付款协议”约定：乙方同意在以下规定期限内将存量房转让价款存入房地产管理部门设立的资金托管账户。1、2016年8月20日前将人民币（大写）陆拾柒万玖仟玖佰元整存入托管账户，并在当日申请办理存量房转移手续；……3、甲方同意乙方向商业银行申请抵押贷款，总额为人民币（大写）贰拾伍万元。甲、乙双方确认未托管的存量房转让价款2万元（定金）。合同签订当日，原告彭亚文支付被告江新定金2万元，由其父亲江永胜收取并出具《定金收据》一张。2016年8月15日，原、被告签订《还款补充协议》一份，主要内容为“今就甲乙双方2016年8月10日的存量房合同中付款方式作如下约定：现因乙方购买甲方位于合肥市肥西县东冠繁华逸城小区2幢1801室房屋，甲方现有银行按揭贷款人民币33万元未还清，且甲方无法自行还贷，需要使用乙方购房首付款来参与还贷，乙方今于2016年8月15日将该款项直接存入甲方贷款银行的还款账户，由甲方贷款银行扣款，除不可抗力因素，如甲方在乙方参与还款后未能及时按程序办理房屋过户手续或甲方单方违约，甲方应在违约产生日的三日内归还乙方支付的首付款，并赔偿该款项的20%作为违约金，同时双方签订的存量房合同的违约责任，甲方仍应履行。”原、被告双方均在该协议落款处签字。同日，原告彭亚文支付被告江新33万元。2016年8月19日，原、被告就双方所签订的《存量房买卖合同》办理了网上备案，同时办理了税务缴纳，开具完税证明等手续，原告彭亚文于当日向被告江新支付购房款34万元。2016年8月29日，中国工商银行个人信贷业务部出具个人贷款结清证明，确认江新所有的案涉房屋贷款已于2016年8月15日全部结清。此后，因被告江新未能按约于2016年8月20日配合原告彭亚文办理过户登记等事宜，并表示不愿意出售房屋，以致成讼。
另查明：被告江新所有的案涉房屋于2015年4月23日办理了房屋产权登记，产权证号为：房地权证桃花字第××号。
本院认为：本案中，被告江新作为案涉房屋所有权人，就案涉房屋买卖事宜与原告彭亚文所签订的《存量房买卖合同》及《还款补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，其中合同系由江新的父亲代为签字，事后，江新本人以与原告签订《还款补充协议》等行为表明其对《存量房买卖合同》的认可，故上述合同及协议依法成立并生效，双方当事人均应按约全面履行合同义务。现因原告彭亚文已按约履行支付定金、首付款等合同义务，并按约以其所交购房款为被告江新解除了银行抵押，案涉房屋已具备办理过户登记的条件。而被告江新作为案涉房屋出卖人，并未按约在2016年8月20日配合原告办理资金托管及过户登记手续，且随后即表示不想出卖房屋，在本案庭审过程中，经法庭释明，原告彭亚文要求继续履行合同，被告江新仍坚持不同意继续履行案涉合同，但同时又未能证明案涉合同及协议具有约定或法定的解除情形，故本院依法认定被告江新的行为构成违约。此种情况下，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，对原告彭亚文要求判令被告江新继续履行《存量房买卖合同》，协助其办理过户手续并交付房屋等诉请，本院依法予以支持。
对于原告彭亚文主张的违约金问题。原、被告双方当事人于2016年8月15日签订的《还款补充协议》系对《存量房买卖合同》付款方式的补充约定，对双方当事人均具有约束力，根据该协议中“除不可抗力因素，如甲方在乙方参与还款后未能及时按程序办理房屋过户手续或甲方单方违约，甲方应在违约产生日的三日内归还乙方支付的首付款，并赔偿该款项的20%作为违约金，同时双方签订的存量房合同的违约责任，甲方仍应履行”的约定，原告彭亚文主张以其支付的33万元首付款为基数，由被告江新向其支付20%即66000元的违约金，符合双方约定情形，依法应予支持。对于原告彭亚文主张的以总房款为基数，由被告江新自2016年8月20日起按日万分之二的标准支付违约金问题。因《存量房买卖合同》第十条有关于“除房价款外，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。一、甲方违约赔付乙方2万元整加退还定金；二、乙方违约赔付甲方2万元整。”的约定，该约定系原、被告双方对违约责任所作的特别约定，应优先于合同第八、九条予以适用，其中，定金2万元在本合同履行过程中业已转化为购房款，不应予以退还。由此，对于原告彭亚文主张的逾期交付房屋违约金计算方法不予支持，本院依据双方约定及合同履行的实际状况，依法确定由被告江新一次性支付其逾期交房违约金2万元。上述合计，被告江新除应承担继续履行合同的责任外，还应支付原告彭亚文违约金共计人民币86000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决如下：
一、被告江新继续履行其与原告彭亚文于2016年6月28日签订的《存量房买卖合同》，于本判决生效之日起十五日内，配合并协助原告彭亚文办理位于合肥市经开区桃花镇繁华大道与飞虎路交口东冠繁华逸城A2幢1801室房屋（房地权证桃花字第××号）的产权过户登记手续，同时交付房屋。
二、被告江新应于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告彭亚文违约金86000元。
三、驳回原告彭亚文的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14097元，减半收取7048.50元，由被告江新负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 吴丁蔷
二〇一七年一月十六日
书 记 员 毕书颉
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。