上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第391号
上诉人（原审被告）曹国华。
上诉人（原审被告）顾红卫。
上诉人（原审被告）甲。
法定代理人曹国华（系甲父亲）、顾红卫（系甲母亲）。
三上诉人之共同委托代理人吴震远，上海市万隆众信律师事务所律师。
三上诉人之共同委托代理人张晨光，上海市万隆众信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张亚娟。
委托代理人吴晓东，上海市郑传本律师事务所律师。
上诉人曹国华、顾红卫、甲因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第30471号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年2月10日公开开庭进行了审理。上诉人曹国华、顾红卫、甲之共同委托代理人吴震远，被上诉人张亚娟的委托代理人吴晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2007年10月10日，张亚娟与曹国华签订《房屋卖买转让合同》一份，约定甲方（曹国华）将依法取得的坐落于上海市某区某镇某路某苑第四期13幢48号202室的动迁房，总面积123.60㎡，总价人民币852，848元（以下币种均为人民币），转让给乙方（张亚娟）；乙方于2007年10月10日前支付甲方定金15万元；甲方取得该房的使用权后，乙方应支付给甲方60万元，甲方在收到乙方支付的第二笔款项后，该房屋应交给乙方使用并同意乙方居住和装修；余款102，848元在甲方协助转移甲方房产证户名给乙方的名下后，再支付给甲方；如国家政策规定在甲方取得产证后，不能马上过户给乙方，满五年才能上市或交易，这期间甲方应把该房的产权证放乙方处保管，甲方在这期间不可挂失或遗失，不得转卖和银行抵押；本次转让双方全面履行，不得违约和毁约，如有任何一方违约和毁约的必须赔偿对方违约金20万元。同时，双方又在合同第八条附加条款中约定，“乙方在2007年10月10日支付甲方定金15万元，乙方在2007年10月20日之前支付60万元，交房时乙方再支付102，848元。乙方使用该房时应支付的费用：垃圾费、物业费……。如该房平方有出入，按单价6，900元一平方，多贴少补。”合同末尾由张亚娟、曹国华及证明人签字，顾红卫、乙（曹国华、顾红卫之女）在合同末尾“甲方家庭成员签字”一栏内签字。
2007年10月17日，曹国华出具收条一张，证明“收到张亚娟房子款75万元”。
根据张亚娟提供的房地产登记簿显示，2010年12月14日上海市某区某路某弄48号202室（以下简称“系争房屋”）被核准登记至曹国华、顾红卫、甲三人名下；2014年8月1日，系争房屋被设最高债权限额为220万元的抵押权，抵押权人为上海某银行浦东分行。
原审中，双方确认一致：系争房屋位于上海市某区某路某弄48号202室，也即合同中约定的某镇某路某苑第四期13幢48号202室；系争房屋的实际总房价款为人民币846，400元；2009年1月8日系争房屋交付给张亚娟。张亚娟表示，其已向曹国华、顾红卫、甲支付全部房款846，400元，分别于2007年10月10日支付15万元，于2007年10月17日支付60万元，于2009年1月8日支付96，400元。曹国华、顾红卫、甲表示，已收到前两笔付款共计75万元，但余款96，400元没有收到。张亚娟为此提供了张亚娟丈夫所记的日记流水账证明付款情况。曹国华、顾红卫、甲对此不予认可。
曹国华、顾红卫、甲提供《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》一份，证明系争房屋系动迁而来，被拆迁人顾红卫，安置人包括曹国华、乙、甲。张亚娟对该安置协议的真实性予以认可。
原审审理中，张亚娟起诉请求判令：1、曹国华、顾红卫、甲涤除坐落于上海市某区某镇某路某弄48号202室的房屋的银行抵押权；2、曹国华、顾红卫、甲协助将坐落于上海市某区某镇某路某弄48号202室的房屋的产权过户给张亚娟；3、曹国华、顾红卫、甲承担违约金20万元。原审审理中，张亚娟自愿撤回了上述诉请第3条。曹国华、顾红卫、甲共同辩称：不同意张亚娟的诉讼请求。
原审认为，依法成立的合同受法律保护。系争的《房屋卖买转让合同》，虽然系曹国华一人作为卖方与张亚娟签署，但顾红卫、乙也在合同上签字予以了认可，另一权利人甲则为无民事行为能力人，作为其法定代理人的曹国华、顾红卫均在合同上予以了签字，故该合同为当事人的真实意思表示，合法有效。张亚娟、曹国华等在合同签订后即交接了房屋，根据相关政策规定，系争房屋现已符合上市交易条件，且系争房屋买卖时间在限购政策出台之前，并不影响张亚娟取得系争房屋的权利，故曹国华、顾红卫、甲理应及时涤除抵押后配合张亚娟办理相关产权过户手续。曹国华、顾红卫、甲辩称系争房屋买卖实为借款关系的保证，并无事实依据，不予采信。最后，双方对尾款96，400元是否已付存有争议，因张亚娟未提供确凿证据予以证明，应承担相应举证不利后果，原审不予认定；张亚娟表示如法院不予认定该节事实的，同意向曹国华、顾红卫、甲支付尾款96，400元，于法不悖，予以准许。
原审法院审理后于二〇一四年十一月十八日作出判决：一、曹国华、顾红卫、甲于判决生效之日起十日内，涤除上海市某区某路某弄48号202室的房屋上设定的抵押；二、曹国华、顾红卫、甲于上海市某区某路某弄48号202室的房屋上抵押权涤除后十日内，协助将该房屋产权登记至张亚娟名下；同时，张亚娟支付曹国华、顾红卫、甲尾款96，400元。负有金钱给付义务的当事人如未按原审判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币14，275元（张亚娟已预交），减半收取计7，137.50元，及财产保全费人民币5，000元，合计12，137.50元，由曹国华、顾红卫、甲负担。
判决后，曹国华、顾红卫、甲不服，共同上诉于本院称：双方存在75万元的债权债务关系，为担保债务履行而签订买卖合同，双方并不存在真实的房屋买卖合同关系。即便存在买卖合同关系，根据法律规定，农民动迁安置房不得买卖，签订买卖合同时系争房屋也未办理房地产权证，该买卖合同也属无效。且系争房屋目前存有抵押，曹国华、顾红卫、甲无力涤除上述抵押，张亚娟的权利根本无法实现。张亚娟系外地户籍，属于上海市房屋买卖之限购对象，依法也不能取得系争房屋所有权，故上诉请求撤销原审判决，改判驳回张亚娟原审中的全部诉讼请求。
被上诉人张亚娟辩称：不同意曹国华、顾红卫、甲的上诉请求。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。张亚娟与曹国华签订涉案《房屋卖买转让合同》，就系争房屋确立买卖合同关系，顾红卫、乙签字予以确认，此时甲尚未成年，曹国华、顾红卫又系甲的父母，故系争房屋产权此后虽登记于曹国华、顾红卫、甲名下，但《房屋卖买转让合同》对曹国华、顾红卫、甲依法仍具约束力。现系争房屋已具备办理产权转移登记之条件，故曹国华、顾红卫、甲应诚实守信地依约将系争房屋产权转移登记至张亚娟名下。
曹国华、顾红卫、甲辩称双方并不存在房屋买卖合同关系，《房屋卖买转让合同》仅系为担保双方间的债权债务关系而签订。但曹国华、顾红卫、甲亦陈述双方并未约定借款期限及利息，该情节显属异常，且其未提供其他证据佐证双方存有借款合同关系，加之张亚娟予以否认，故曹国华、顾红卫、甲的该项抗辩意见，本院不予采信。因《房屋卖买转让合同》签订于2007年，张亚娟于同年支付了除96，400元之外的全部购房款，且系争房屋已于2008年交付张亚娟实际控制使用，故张亚娟取得系争房屋产权并不存在政策障碍。系争房屋虽属集体所有土地房屋拆迁补偿安置所得，但并非法律法规禁止转让之物，曹国华、顾红卫、甲关于系争房屋不得转让，《房屋卖买转让合同》无效的抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予采信。张亚娟提供的证据不足以证明其实际支付剩余购房款96，400元，故其应足额支付剩余之购房款。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。曹国华、顾红卫、甲的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币14，275元，由上诉人曹国华、顾红卫、甲共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一五年三月十九日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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