山东省淄博市周村区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0306民初810号
原告：夏应彬，男，1972年12月8日出生，汉族，周村区大街街道爱国社区居民委员会居民，住周村区。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：刘建军，山东靖安律师事务所律师。
被告：夏应海，男，1958年4月6日出生，汉族，周村区大街街道爱国社区居民委员会居民，住周村区。
第三人：山东周村农村商业银行股份有限公司，住所地周村区新建中路57号。
法定代表人：牛文辉，董事长。
第三人：尚振兰，女，1962年11月13日出生，汉族，周村区大街街道爱国社区居民委员会居民，住周村区。
原告夏应彬与被告夏应海、第三人山东周村农村商业银行股份有限公司、尚振兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏应彬及其委托诉讼代理人刘建军，被告夏应海到庭参加诉讼；第三人山东周村农村商业银行股份有限公司、尚振兰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告夏应彬向本院提出诉讼请求：1.确认周村区鹌子窝1××号房屋归原告所有，要求被告及第三人尚振兰协助办理房屋权属转移登记或者确认该房屋拆迁补偿利益归原告所有；2.诉讼费用由被告负担。事实和理由：周村区鹌子窝1××号房屋登记在第三人尚振兰之夫李义（聿）平名下（产权证号周#####）。2003年5月29日被告夏应海通过拍卖从第三人山东周村农村商业银行股份有限公司购得该房屋。后李义平病故，2011年5月4日被告与第三人尚振兰就产权过户事宜达成协议，被告履约支付尚振兰相关费用0.80万元，但尚振兰未履行协助过户义务。2012年3月被告由原告担保向他人借款30万元，期限届满被告无力还款，原告履行担保义务代被告偿还借款。2012年8月15日被告及其妻与原告签订协议，被告夫妇将周14318房屋出售与原告，以此抵偿被告应支付原告的垫付款。后原告多次要求办理过户未果。现拆迁在即，望判如所求。
被告夏应海承认原告夏应彬提出的全部诉讼请求。
第三人山东周村农村商业银行股份有限公司未作陈述。
被告尚振兰未到庭陈述，2017年6月5日本院电话联系第三人尚振兰，其主张1994年左右丈夫李义平将家庭所有的周村区鹌子窝1××号房产出卖与贾振刚，贾振刚以此做抵押向信用社借款，逾期未还款导致诉讼，后房屋拍卖给夏应海，夏应海曾与其联系要求办理过户，又因夏应海原因未办理，后听闻房屋转手给夏应海之弟。其无过错,现不同意承担任何责任。
原告夏应彬围绕诉讼请求提交：借款协议书、协议书、产权档案证明各一份；被告夏应海围绕诉讼请求提交：周14××18号房屋所有权证、房屋买卖协议、协议、收条、公证书、结婚证各一份，周村区大街街道爱国社区居民委员会证明二份；为查证当事人是否有恶意串通损害他人合法权益可能，本院根据审理案件需要调查收集：（2000）周城经初字第85号民事判决书及该案卷宗材料中的抵押担保借款合同、抵押贷款凭证、房地产抵押证、售房合同、售房补充合同各一份，2000年7月31日开庭笔录8页，（2001）周执字第120号民事裁定书二份，该案卷宗材料中执行申请书二份，立案审批表、房地产价格评估报告各一份以及周村区大街街道办事处爱国社区棚户区（一期）改造项目房屋搬迁补偿方案一份。经质证，原告夏应彬、被告夏应海对对方所提交的证据无异议，双方对本院调查收集的证据均无异议。第三人山东周村农村商业银行股份有限公司及尚振兰未到庭，亦未提交证据，视为其放弃举证及质证的权利。本院审核后认为，上述证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，应当作为认定案件事实的根据。
根据原告夏应彬、被告夏应海的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：周村区大街街道爱国社区居民委员会居民李义平（又名李聿平）与妻尚振兰有周村区鹌子窝1××号住宅一处，内有建筑面积29.15平方米、101.38平方米、103.88平方米的房屋三幢，产权登记于李义平名下，证号周14318。1998年3月14日李义平以14138号房屋提供抵押担保，周村华盛针织厂（法定代表人贾振刚）从周村镇基金会借款15万元，后该笔借款并归淄博市周村区周村农村信用合作社（2012年2月后为山东周村农村商业银行股份有限公司），2000年1月20日周村农村信用合作社与周村华盛针织厂、李义平补签抵押担保借款合同，办理房屋抵押登记手续。借款期限届满，周村华盛针织厂、李义平未偿还借款本息，周村农村信用合作社诉来本院，2000年7月31日本院作出（2000）周城经初字第85号民事判决，判决周村华盛针织厂返还周村农村信用合作社借款15万元、支付利息15054.41元；如周村华盛针织厂不能按期付清借款本息，则变卖抵押物（位于周村区鹌子窝1××号房产），所得借款优先偿还借款本息。判决生效后周村农村信用合作社申请执行，经本院委托评估，确定周村区鹌子窝1××号房产在2001年3月21日的价格为55218.68元。2003年5月29日周村农村信用合作社与被告夏应海签订房屋买卖协议，约定周村农村信用合作社将周村区鹌子窝1××号房产以7.80万元出卖与夏应海，周村农村信用合作社有义务配合夏应海过户。同日被告夏应海如约支付购房款，周村农村信用合作社交付房屋及周14××18号房权证，自此由被告夏应海居住使用。
另查明，李义平于2006年4月因病死亡。2011年5月4日被告夏应海与第三人尚振兰签订协议，约定被告夏应海支付第三人尚振兰劳务费0.80万元，第三人尚振兰须协助被告夏应海办理周村区鹌子窝1××号房屋的过户手续。同日被告夏应海支付第三人尚振兰0.80万元。2011年5月24日第三人尚振兰与婆母及儿子就李义平之遗产办理公证，证明周村区鹌子窝1××号房屋属于李义平的遗产由第三人尚振兰一人继承。后被告夏应海未与第三人尚振兰办理产权转移登记。
又查明，2012年3月5日被告夏应海由其胞弟夏应彬提供担保向他人借款30万元，借款期限届满被告夏应海未还款，同年7月25日原告夏应彬承担担保责任向出借人清偿借款本息32.40万元。为此，被告夏应海与妻刘淑华将周村区鹌子窝1××号房屋出售与原告夏应彬，2012年8月5日双方为过户事宜签订协议书，认定鹌子窝1××号房屋实际价值远不足偿还向债权人的借款，原告夏应彬为被告夏应海夫妇还清借款的同时享有该房产的所有权，该房产日后村居拆迁补偿等相关权益，被告夏应海夫妇不再享有；被告夏应海夫妇应协助原告夏应彬办理房屋权属过户手续；若一方违约，按照还款金额三倍支付对方违约金。周村区鹌子窝1××号房屋自此由原告夏应彬管理使用。
再查明，近期周村区人民政府大街街道办事处实施爱国社区棚户区（一期）改造项目，涉及鹌子窝片区。房屋搬迁补偿方案规定房屋搬迁补偿协议由大街街道办事处与被搬迁人签订。被搬迁人以不动产权属证书（或房屋所有权证）所载明的所有人为准。不动产权属证书（或房屋所有权证）所载明的所有人死亡的，根据《中华人民共和国继承法》的规定办理相关手续后，由继承人签约。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，被告夏应海与第三人山东周村农村商业银行股份有限公司签订房屋买卖合同、被告夏应海与第三人尚振兰达成协议及被告夏应海夫妇与原告夏应彬签订房屋买卖协议，均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立生效。在房屋所有权人未办理所有权转移手续前，被告夏应海、原告夏应彬未取得房屋的所有权，仅与合同相对方因履行合同而形成债权债务关系。被告夏应海怠于行使其对第三人尚振兰的到期债权，原告夏应彬向法院请求办理房屋过户手续，符合法律规定。根据合同的相对性，本院判决当事人依次办理房屋所有权转移登记。在出卖人未自动履行所有权转移义务前，买受人尚未取得标的物的所有权，其依据合同约定要求确认房屋所有权归其所有，缺乏基础，对原告夏应彬要求确认周村区鹌子窝1××号房屋产权归其所有之诉求，本院不予支持。涉案房产拆迁在即，故对原告夏应彬要求确认该房屋拆迁补偿利益归其所有的主张，本院一并处理。第三人山东周村农村商业银行股份有限公司及尚振兰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院可据已查明事实依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
一、第三人尚振兰于本判决生效之日起十日内协助被告夏应海将坐落于周村区鹌子窝1××号房屋产权（产权证号周143**）转移登记至被告夏应海名下，所需费用由被告夏应海负担；
二、被告夏应海于周村区鹌子窝1××号房屋产权转移登记至其名下后十日内，协助原告夏应彬将该房屋产权转移登记至原告夏应彬名下，所需费用由原告夏应彬负担；
三、如周村区鹌子窝1××号房屋日后拆迁，相应拆迁补偿利益由原告夏应彬享有；
四、驳回原告夏应彬其他诉讼请求。
案件受理费6160.00元，减半收取计3080.00元，由原告夏应彬与被告夏应海各负担1540.00元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。
审判员 贺 荣
二〇一七年六月十三日
书记员 刘玮玮