南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0113民初2205号
原告：中铁二十四局集团江苏工程有限公司，统一社会信用代码913201001348993817，住所地江苏省南京市玄武区锁金南路8号。
法定代表人：陈江涛，该公司执行董事。
委托代理人：唐忠，该公司法律顾问。
委托代理人：李永宁，该公司员工。
被告：南京市栖霞区洋峰木材加工经营部，住所地南京市栖霞区龙潭街道南街37-5号。
经营者：王崭，该经营部厂长。
委托代理人：史安，该经营部员工。
原告中铁二十四局集团江苏工程有限公司（以下简称中铁工程公司）与被告南京市栖霞区洋峰木材加工经营部（以下简称洋峰经营部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月22日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员丁旦独任审判，于2016年5月19日公开开庭进行了审理。原告中铁工程公司的委托代理人唐忠、李永宁，被告洋峰经营部的经营者王崭及委托代理人史安均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告中铁工程公司诉称，原、被告于2015年1月28日签订了《租赁合同》，自2015年2月1日起将约6000平方米场地及其房屋出租给被告，租期1年，自2015年2月1日至2016年1月31日。合同约定，被告承租期间必须加强防盗、防火工作，如造成损失由被告自行负责。2015年9月2日，被告因管理不善发生火灾，同年9月6日龙潭街道社区居民委员会向原告发出《安全告知函》，鉴于被告安全工作不达标，为保一方平安，建议原告与被告解除租赁合同。原告依据合同第七条第六款约定，同年9月28日给被告发函，要求解除与其签订的租赁合同，经原告多次主动与被告交涉，要求其搬出，但被告对此不予理睬，仍继续抢占原告的场地，且不交租金。故具状起诉，请求判令：1.被告搬出原告的龙潭街预制场地；2.被告承担租赁费63000元（自2015年10月1日至2016年5月31日，其余的期间不主张）及违约金；3.诉讼费用由被告承担。
被告洋峰经营部辩称，双方签订租赁合同是事实。被告的租金已经交到2016年1月31日，分两次交了一年。合同期内发生火灾，被告确实有过错，被告同意解除合同，也同意搬出场地，但是被告租赁前，原告的场地已经废弃了7、8年，是被告租赁之后修缮清理的，大门也是被告修的，被告有证据的投资就达27万元，原告应该对被告进行补偿。被告认为双方的合同自原告给被告发函之日（2015年9月28日）即已终止，原告应该退还被告多交的租金。原告私自接电给他人使用，被告代为支付电费3000多元，应予扣减。
经审理查明，原告系南京市栖霞区龙潭街预制品厂的土地使用权人，使用权面积为8208.2平方米，土地使用权证号为宁栖国用（2008）第0XXXX号，地号为131××××2030。
2013年12月27日，原、被告签订《租赁合同》一份，主要约定：1.原告将其地号131××××2030上的房屋400平方米、土地6000平方米租给被告用于木材加工，租期壹年，自2014年2月1日起至2015年1月31日止，年租金为8000元（不含税）；2.租金每半年一付，分别在2014年2月15日、8月15日前各半支付；若第二年续租，按总租金5%的递增租金。如被告未能按时付款，必须按50元/天向原告缴纳滞纳金；3.被告自行支付水电费，原告加收5%的水电管理费；4.被告承租期间须服从原告人员管理，负责搞好周边环境卫生，并负责生产、生活垃圾的及时清运；5.被告承租期间必须加强防盗、防火等工作，如造成损失由被告负责，被告的生产经营必须符合地方相关规定，否则被告承担全部责任；6.合同期满后，原告有权终止合同，原告也可视被告一年来经营、安全、缴费方面是否良好，而决定是否续约。若原告终止合同续约，被告必须在合同终止日起1个月内无条件退出承租地，否则原告有停水停电的权利，由此产生的一切损失由被告承担；7.被告有下列行为之一的将视为违约，原告有权提前终止合同：…租赁期间发生安全及火灾事故事苗的…；8.合同期内由于原告主观原因或政府拆迁等不可抗拒因素，需终止合同，原告给予被告当年租金10%作为一次性经济补偿。但原告须在一个月前通知被告，被告在接到原告通知之日起30日内，必须无条件退出承租场地，不得再有其他方面的经济诉求。
合同签订后，原告将租赁房屋及场地交付给被告，被告对租赁场地、道路进行了清理，对大门进行了改建，对房屋进行了维修等，其后在租赁场地进行木材加工。
2015年1月28日，上述合同到期前，原、被告续签租赁合同一份，租赁期间变更为2015年2月1日至2016年1月31日，租金增加为84000元/年，其余条款基本一致。被告合同期间按约按期缴纳了截至2016年1月31日的租金。
2015年9月2日早晨3时40分左右，被告厂内无人值班，厂内起火，附近居民发现后报警，经消防员2个多小时的扑救才将大火扑灭，该火灾未造成人员伤亡。同年9月6日南京市栖霞区龙潭街道龙潭街社区居民委员会向原告发送《安全生产告知函》，表示希望原告与被告终止合同、解除关系。同年9月23日，南京市公安消防局以被告未按规定及时消除火灾隐患造成火灾事故为由，对被告罚款500元。同年9月28日，原告向被告发送一份函件，主要载明：因2015年9月2日发生火灾，给原告公司声誉带来不良影响，根据双方签订的协议约定，结合社区居委会建议，决定解除双方之间的租赁合同，望被告在接到函告之日起1个月内搬出所租用的公司场地，彻底消除安全隐患。
被告收到原告的解除租赁合同函件后，对原告要求解除合同无异议，但认为其对租赁场地进行了大额的投资修缮等，要求原告给予相应的补偿，原告未予同意，致双方未能就合同解除后的事宜达成一致意见，被告遂未按照原告给予的期限搬离租赁场地。截止本案开庭时，被告尚有部分木材在租赁场地内，被告未将场地交还给原告。
另查明，火宅发生后，被告即未再在租赁场地进行生产经营活动，原告使用了该场地的电源，被告于2015年12月16日代缴电费3155元。原告在法庭辩论终结前认可原告租金已交至2016年1月31日，并认可上述电费系原告使用，同意在租金中抵扣，故将第二项诉讼请求变更为：要求被告支付2016年1月31日至5月31日的租金28000元（其余时间的租金放弃）。
上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提交的租赁合同、土地使用权证、南京市行政处罚缴款通知书、安全生产告知函、解除合同函，被告提交的租赁合同、房租收据、电费发票、协议等证据证实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订租赁合同，不违反法律规定，系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院依法予以确认。合同法第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告双方签订的租赁合同中，明确约定“租赁期间发生安全及火灾事故事苗的”原告有权提前终止合同，2015年9月2日因被告原因导致租赁场地发生火灾事故，原告根据合同约定于同年9月28日通知被告解除双方之间的租赁合同，被告亦表示同意，本院确定原、被告之间的租赁合同于2015年9月28日解除。
关于租赁合同解除后，原告应否对被告的装饰装修部分进行补偿问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿……本案中，原、被告之间的租赁合同中约定有“合同期满后……若原告方终止合同续约，被告方必须在合同终止日起1个月内无条件退出承租地”、“在合同期内由于原告方主观原因或政府拆迁等……须终止合同，原告方给予乙方当年租金10%作为一次性经济补偿”，可见尽管双方对于合同解除后的装饰装修部分如何处理没有明确约定，但明确了合同期满被告须无条件退出，而即便在合同期内因原告主观原因要终止合同，原告也仅须一次性补偿被告年租金的10%即8400元，无须补偿装饰装修物或修缮款；现因被告违约导致合同解除，参照该解释，结合双方约定，本院确定对于租赁场地及房屋内未形成附合的装饰装修物可由被告自行拆除，但被告的拆除行为不得造成原告租赁场地及房屋的毁损；对于已经形成附合的装饰装修物，被告不得拆除，且原告无需进行补偿或赔偿。
关于原告主张的2016年2月1日至5月31日租金问题，因双方租赁合同已于2015年9月28日解除，无须再缴纳该期间的租金，但被告截至本案开庭时仍未搬出租赁场地及房屋，理应向原告支付占有期间的房屋及场地使用费，使用费标准可参照前一年度的租金标准结算，原告的租金已经缴纳至2016年1月31日，故对2015年9月29日至2016年1月31日期间的使用费直接以该租金抵扣；2016年2月1日至同年5月31日的使用费应为28000元（84000元/年÷12个月×4个月），扣减被告代为支付的电费3155元，被告尚须支付原告24845元。权利可以放弃，原告放弃向被告主张2016年6月1日至被告搬出之日的占有使用费，本院予以确认。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：
一、被告南京市栖霞区洋峰木材加工经营部于本判决生效之日起三十内自南京市栖霞区龙潭街预制品厂（土地使用权证号为宁栖国用（2008）第0XXXX号，地号为131XXXX****）的场地及房屋内搬出，并将该场地及房屋返还给原告中铁二十四局集团江苏工程有限公司（被告南京市栖霞区洋峰木材加工经营部在该场地及房屋内的未形成附合的装饰装修物可自行拆除，但不得造成原告租赁场地及房屋的毁损）；
二、被告南京市栖霞区洋峰木材加工经营部于本判决生效之日起三十日内支付原告中铁二十四局集团江苏工程有限公司租赁房屋及场地的占有使用费24845元。
如被告未按照本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费500元，减半收取250元，由原告中铁二十四局集团江苏工程有限公司负担40元，由被告南京市栖霞区洋峰木材加工经营部负担210元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》第二十条的规定，向该院预交上诉案件受理费500元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18。
审判员 丁 旦
二〇一六年八月十九日
书记员 汪玉蓉