上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第2624号
上诉人（原审被告、反诉原告）瀚逸酒店管理（上海）有限公司。
法定代表人吴跃春。
委托代理人蒋照军，上海君拓律师事务所律师。
委托代理人沈华连，上海普世律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）袁媛。
委托代理人居长骏，上海英恒律师事务所律师。
委托代理人刘洋，上海英恒律师事务所律师。
上诉人瀚逸酒店管理（上海）有限公司（以下简称瀚逸公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院（2014）静民一（民）初字第2565号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，系争房屋权利人为案外人金某某。2013年12月，金某某出具一份证明，同意瀚逸公司将系争房屋转租。
经上海泰峰房地产经纪有限公司居间介绍，袁媛、瀚逸公司于2014年4月15日签订了《房屋租赁（外租）合同》，约定，瀚逸公司将坐落于上海市安远路XXX号一楼房屋（建筑面积约370平方米）出租给袁媛，房屋用途为办公；袁媛所租上述标的用于开办餐饮，并在工商行政管理部门核准的经营范围内合法经营，袁媛在签约前已充分了解承租房屋的权属、使用性质、水电气等市政配套设施的容量及供应状况，确认房屋的使用现状能够满足袁媛的经营需要；经双方充分协商，一致同意租赁期限为5年，自2014年4月15日起至2019年4月14日止，免租期为2014年4月15日起至2014年7月1日；第一年和第二年租金人民币（以下币种均为人民币）624，000元，之后三年租金660，000元，租金先付后用，每三个月支付一次，每期租金在该租期开始前提前15日打款至瀚逸公司指定账户；袁媛应支付瀚逸公司两个月租金作为履约保证金，在承租期满办理移交手续后，袁媛无任何违约行为，履约保证金将一次性退还袁媛，不计利息；本合同期限届满或提前解除而终止的，袁媛应在合同终止之日起5日内腾空所租赁的房屋归还瀚逸公司，袁媛逾期腾空归还房屋的，除每逾期一天应按本合同约定的日租金标准的3倍支付瀚逸公司占用费外，并且视为袁媛放弃所承租房屋内的一切物品所有权，归瀚逸公司处置及所有；瀚逸公司将租赁房屋内的设施、设备等移交给袁媛时，应签署书面房屋交接单，由双方盖章或签字确认。合同签订后，袁媛于2014年4月16日支付瀚逸公司三个月租金156，000元及两个月履约保证金104，000元，共计260，000元。瀚逸公司也于2014年5月19日将房屋交付给了袁媛。在办理餐饮证照过程中，因租赁房屋不具备开办餐饮业的条件，无法办理经营证照。袁媛于2014年6月12日通过电子邮件的方式向瀚逸公司提出退租申请，瀚逸公司同意袁媛提前退租，但不同意全额退还袁媛租金及保证金。由于双方对退租后的处理后果未能达成一致，袁媛委托律师于2014年6月16日向瀚逸公司发出律师函，告知瀚逸公司租赁合同终止、要求瀚逸公司归还已支付的款项260，000元及赔偿损失88，000元。因瀚逸公司不同意袁媛的要求，袁媛遂诉至原审法院，要求判令：1、当事人双方签订的《房屋租赁（外租）合同》于2014年6月12日终止；2、瀚逸公司归还已支付的款项260，000元；3、瀚逸公司赔偿袁媛经济损失110，000元（包括中介费26，000元、设计费80，000元、代理服务费4，000元）。瀚逸公司遂提起反诉要求法院判令：1、当事人双方签订的《房屋租赁（外租）合同》于2014年10月1日起解除，袁媛于2014年9月30日前将租赁房屋返还瀚逸公司，逾期返还的，按照日租金标准的3倍支付房屋占用费；2、袁媛自2014年4月15日起至2014年7月1日止按照租金标准赔偿瀚逸公司免租期的经济损失130，000元；3、袁媛赔偿瀚逸公司中介费20，000元；4、袁媛支付瀚逸公司违约金500，000元。原审审理中，瀚逸公司撤回第一、四项反诉请求。
原审法院另查明，袁媛、瀚逸公司通过上海泰峰房地产经纪有限公司居间签订了房屋租赁合同，袁媛支付上海泰峰房地产经纪有限公司中介费26，000元，瀚逸公司支付上海泰峰房地产经纪有限公司中介费20，000元。
原审法院又查明，2014年4月17日，袁媛与上海百室装潢设计有限公司签订了《装饰工程设计合同》，内容为，袁媛委托上海百室装潢设计有限公司对坐落于上海市安远路XXX号1F的韩国料理店进行门面设计、室内装饰方案设计、施工图设计、施工配合服务、软装饰选配服务，项目设计费为80，000元。2014年5月8日，上海百室装潢设计有限公司完成了设计，袁媛通过网银支付上海百室装潢设计有限公司设计费70，000元，袁媛陈述尚余10，000元通过现金支付，提供80，000元收据一张。
原审法院再查明，袁媛与上海中正企业登记代理有限公司（以下简称中正公司）于2014年5月5日签订了《企业代理合同》，约定，袁媛委托中正公司代为办理设立公司的各项登记手续，代理服务费8，000元，在签订合同时支付代理费4，000元，余款4，000元等委托代理登记事项结束后一次付清。同日，袁媛通过网银预付了办证服务费4，000元。中正公司于案件审理过程中向法院出具了一份《情况说明》，载明，“……由于开办餐饮行业须至环保部门审批环保许可证，办妥环保许可证后方可办理工商营业执照，我公司遂于2014年5月23日就携带袁媛的设计图纸至静安区环境保护局办理环保许可证，但是当日就瀚逸公司知：‘因该物业本身性质，排污不符合环保标准，故驳回。’后我公司又多次与相关职能部门多次交涉，但未果。所以导致袁媛委托的安远路XXX号一楼的房屋不得作为餐饮业的经营场所进行经营的。这里是不允许开办餐饮业的。”
原审审理中，双方于2014年8月29日办理了房屋交接手续，袁媛将租赁房屋返还给了瀚逸公司。
原审法院认为，袁媛、瀚逸公司签订的《房屋租赁（外租）合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。由于租赁房屋不具备开办餐饮条件，合同目的显然不可能实现，该租赁合同已失去继续履行的基础。袁媛请求法院判令双方之间的《房屋租赁（外租）合同》因合同解除而终止，法院予以准许，租赁合同于袁媛向瀚逸公司送达要求退租的电子邮件之日，即2014年6月12日解除。合同解除后，双方已办理了房屋交接手续，法院对此不再予以处理。袁媛实际占用房屋至2014年8月29日，故自合同起租日2014年7月2日至2014年8月29日期间应视为承租方占据房屋，袁媛仍应支付房屋使用费。该期间因租赁目的不能实现导致房屋无法产生经济效益，房屋使用费应酌情降低标准，袁媛以按合同约定租金标准的30%支付该期间的房屋使用费29，960.55元为宜。扣除袁媛应承担的房屋使用费29，960.55元后，瀚逸公司还应退还袁媛保证金及剩余租金230，039.45元。合同既然约定租赁房屋的用途为餐饮，瀚逸公司作为出租方，应向袁媛提供具备开办餐饮业的房屋，而袁媛作为承租房屋的实际经营者，对经营必备的条件应有所了解，其在承租房屋前应对房屋状况做出全面而谨慎的查实工作。对于租赁合同的解除，双方均有责任，故法院对当事人将责任完全归咎于对方而要求对方承担中介费损失的诉请，法院均不予支持。瀚逸公司作为出租人，对于租赁合同的解除，应承担主要责任，袁媛应承担次要责任。袁媛主张的设计费80，000元，其中70，000元通过网银支付，10，000元为现金支付，袁媛未能提供10，000元现金的支付凭证，法院不予确认。袁媛实际支付的设计费70，000元、办证费4，000元系因合同不能继续履行造成的损失，按照各自承担的责任，瀚逸公司应赔偿袁媛70%的损失51，800元。租赁合同是以使用、收益标的物为目的继续性合同，合同性质决定了合同解除不能溯及既往，袁媛按合同约定享有免租期，其享用了标的物的利益是不能返还的，且袁媛、瀚逸公司对合同解除承租人是否赔偿免租期的租金损失没有约定，现瀚逸公司反诉袁媛要求赔偿免租期的经济损失130，000元，缺乏依据，法院不予支持。
原审法院审理后作出判决：一、袁媛与瀚逸酒店管理（上海）有限公司之间的《房屋租赁（外租）合同》于2014年6月12日起解除；二、瀚逸酒店管理（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内返还袁媛租赁保证金及剩余租金230，039.45元；三、瀚逸酒店管理（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿袁媛损失51，800元；四、袁媛其余的诉讼请求，法院不予支持；五、瀚逸酒店管理（上海）有限公司的反诉请求，法院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6，850元，减半后为3，425元，由袁媛承担661元，瀚逸酒店管理（上海）有限公司承担2，764元。反诉案件受理费1，650元，由瀚逸酒店管理（上海）有限公司承担。
瀚逸公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：原审判决认定租赁房屋不具备开办餐饮的条件缺乏依据。因为办理环保许可证是一个行政行为，环保部门许可与否必须做出正式的书面答复，而本案中袁媛未提供环保部门的正式的书面答复。袁媛委托中正公司办理环评手续，故两者之间存在利害关系，中正公司出具的《情况说明》不可采信。原审法官曾电话联系上海市静安区环保局工作人员章胜红，章胜红称由于租赁房屋内缺乏专用的烟道，不具备开办餐饮业的条件，后袁媛未正式申请办理餐饮业相关证照。原审法官就此做了工作记录。但该工作记录系原审法官违法取证，形式上也不符合证据的要求，其真实性亦有待核实，且章胜红以其个人名义作出解答，并非上海市静安区环保局作出的解答。因此该工作记录亦不可采信。所以租赁合同解除系因袁媛违约解除，其后果应由袁媛自行承担，瀚逸公司不应承担任何责任。故袁媛应当支付租赁期间的全部租金并赔偿瀚逸公司已支出的中介费损失。瀚逸公司给予袁媛的免租期的优惠建立在双方能够全面履行合同的基础上，现袁媛承租房屋初始即要求解除合同，故应当赔偿瀚逸公司免租期损失。至于袁媛提出的设计费等支出，该费用是否已经发生，瀚逸公司并未确认，即便发生也应当由袁媛自行承担，不应由瀚逸公司分担。综上，请求二审法院依法改判，驳回袁媛的诉讼请求，支持瀚逸公司在原审中的反诉请求。
被上诉人袁媛辩称：在瀚逸公司与租赁房屋的产权人签订的租赁协议及补充协议中，房屋用途由原来的宾馆、餐饮娱乐变更为宾馆，故可推定瀚逸公司明知租赁房屋不能开办餐饮。但双方签约时，瀚逸公司并未将此情况告知袁媛，而在瀚逸公司与袁媛签订的租赁合同合同中明确约定房屋用途为餐饮。袁媛承租房屋后在办理环评手续过程中发现，租赁房屋不能开办餐饮，故合同目的不能实现，袁媛遂提出解除合同。因此瀚逸公司作为出租人，不能保证租赁物符合约定的用途，应当承担相应的民事责任。原审法院根据双方责任大小，判令瀚逸公司分担袁媛的损失，以及返还袁媛支付部分租金，并无不当。至于免租期系合同约定，袁媛实际上也未真正使用房屋，无任何经营，亦无任何收益，鉴于合同系因瀚逸公司的原因解除，故袁媛不应支付免租期内的租金。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：当事人双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。合同约定袁媛承租房屋用于开办餐饮，但由于租赁房屋不具备开办餐饮的条件，合同目的显然不能实现，故袁媛要求解除租赁合同，于法有据，应予支持。根据现有证据，可以认定租赁房屋不具备开办餐饮条件，故瀚逸公司作为出租人，提供了不符合合同约定用途的房屋导致合同解除，应当对合同解除承担主要责任。袁媛作为承租方在签约前未对经营必备的条件做充分了解，未尽到审慎的核查义务，故对合同解除应承担次要责任。原审法院根据双方的责任大小判令双方分担袁媛遭受的损失，并酌情降低租金标准并无不妥。瀚逸公司上诉称没有证据证明租赁房屋不具备开办餐饮条件，其对合同解除无任何责任，缺乏依据，本院不予采信。鉴于瀚逸公司对合同解除承担主要责任，且袁媛享有免租期亦是合同约定，故瀚逸公司上诉要求袁媛赔偿免租期的经济损失，缺乏依据，本院不予支持。至于中介费，由于双方就签订本案所涉租赁合同，各自均向中介公司支付了中介费，而对于租赁合同的解除双方均有责任，原审法院对双方要求对方承担中介费的诉讼请求均不予支持，并无不妥。综上，原审法院依据查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5，375元，由上诉人瀚逸酒店管理（上海）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
代理审判员 姚 跃
代理审判员 俞 璐
二〇一五年三月四日
书 记 员 何 倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……