广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民二初字第26号
原告李奕波，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人陈省贵，广东源浩律师事务所律师。
委托代理人招雪芳，广东源浩律师事务所律师。
被告佛山市住宅开发经营总公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人杜振虎。
管理人佛山市住宅开发经营总公司清算组。
委托代理人李士清。
委托代理人李林光，广东天伦（佛山）律师事务所。
第三人佛山市禅城区石湾房地产发展公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人马健良，经理。
委托代理人徐东剑，广东国龙律师事务所律师。
委托代理人何家铭，广东国龙律师事务所律师。
原告李奕波与被告佛山市住宅开发经营总公司（以下简称住宅公司）物权确认纠纷一案，原告李奕波于2015年1月20日向本院起诉，本院于同年1月21日立案受理。在诉讼过程中，原告李奕波与被告住宅公司申请追加佛山市禅城区石湾房地产发展公司（以下简称石湾公司）为第三人参加本案诉讼，本院审查后决定接纳其申请，并于2015年4月7日通知石湾公司作为第三人参加诉讼。第三人石湾公司接到通知后，认为对本案诉争的标的有独立请求权，于2015年4月24日向本院就本案诉争房屋提出独立请求权，请求确认该房屋为其所有。本院经审查后决定受理，对第三人的请求与本案合并审理。本院依法组成合议庭，于2015年6月18日公开开庭审理了本案。原告李奕波以及其委托代理人陈省贵、被告住宅公司的委托代理人李林光、第三人石湾公司的委托代理人徐东剑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李奕波诉称：1993年8月27日，住宅公司与石湾公司签订了一份《房地产买卖契约》，约定住宅公司将坐落于佛山市唐园路14号401房的房产卖给石湾公司，该房产建筑面积157.99平方米，房产成交价格为647759元等。房产买卖合同签订当天，石湾公司依约向住宅公司支付了购房款647759元，住宅公司向石湾公司开具了商业销售发票。
1995年3月27日，石湾公司与李奕波签订《招用合约》，约定石湾公司招用李奕波到该公司工作，同意将佛山市唐园路14号401房分配给李奕波，并将该房屋交付给李奕波使用。后石湾公司同意以15万元的价格将该房屋卖给李奕波，李奕波分期支付了购房款合计15万元。1997年1月31日，石湾公司在收到最后一笔购房款时向李奕波出具了一份《证明》，载明同意李奕波付清购房款15万元，将佛山市唐园路14号401房转让给李奕波，并同意李奕波到有关部门办理该房产的房地产权证过户登记手续。
后来，不知出于何种原因，住宅公司将已出售的上述房产的产权登记在自己名下，并将《房地产买卖契约》约定的“佛山市唐园路14号401房”，在办理房地产产权证时登记为“佛山市唐园路14号402房”，导致李奕波无法正常办理该房产的房地产权证。
另外，住宅公司于2015年1月9日已派员到本案诉争房屋处了解情况，李奕波居住的房屋的确为住宅公司名下的“佛山市唐园路14号402房”。经李奕波了解，目前房管局登记为“佛山市唐园路14号401房”房产的档案资料亦能反映，该房产是由“佛山市唐园路14号402房”更正为“佛山市唐园路14号401房”而来。由此推断，住宅公司名下的“佛山市唐园路14号402房”即为已出售给李奕波的“佛山市唐园路14号401房”。
综上，从住宅公司与石湾公司签订的《房地产买卖契约》以及发票，再到石湾公司与李奕波签订《招用合约》以及《证明》，这一系列文件所约定的“佛山市唐园路14号401房”房产，就是现在登记在住宅公司名下的“佛山市唐园路14号402房”房产，该房产早已被住宅公司出售，李奕波是该房产最终购买人，且已付清全部购房款，并自1995年3月份使用至今，故住宅公司虽然破产，但上述房产不应作为住宅公司的破产财产处理，而应属于李奕波所有。为此，李奕波特向法院提起民事诉讼，请求：一、确认李奕波对住宅公司名下的佛山市唐园路14号402房享有所有权（该房产价值约为15万元）；二、本案诉讼费用由住宅公司负担。
被告住宅公司辩称：一、关于住宅公司的诉讼主体资格说明。2005年6月23日，佛山市中级人民法院依法裁定宣告住宅公司进入破产还债程序［案号为（2005）佛中法民破字第52号］，并依法指定成立清算组，负责破产清算工作。2007年8月，该院指定住宅公司清算组为住宅公司管理人。根据《中华人民共和国企业破产法》第二十五条第一款第（七）项之规定，住宅公司管理人依法履行“代表债务人参加诉讼、仲裁或者其他法律程序”职责，参与本案诉讼。
二、住宅公司提交的禅城区房地产登记信息查询结果证明佛山市唐园路14号402房现登记在住宅公司名下，根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”以及第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，上述房产的权属以登记为准，属于住宅公司所有。此外，该402房在登记机构登记的建筑面积为145.38平方米，与李奕波提交的《房地产买卖契约》中约定的房产面积（157.99平方米）不相符，可见两者不是同一房产。
三、李奕波提交的《房地产买卖契约》、发票、《招用合约》以及《证明》等一系列证据，只能证明李奕波所购买的房产为佛山市唐园路l4号401房，而非其所称的佛山市唐园路l4号402房。因此，李奕波应承担举证不能的责任，应驳回其诉讼请求。
四、住宅公司与石湾公司之间存在买卖合同关系，而住宅公司与李奕波并无任何合同关系，本案适格的原告应当是石湾公司，而不是李奕波，因此应裁定驳回其起诉。本案中，住宅公司与石湾公司于l993年8月27日签订了《房地产买卖契约》，两者属于买卖合同关系。住宅公司与李奕波无任何合同关系，李奕波也没有向住宅公司支付过任何购房款，住宅公司不存在协助李奕波办理过户手续的义务。退一步说，即使李奕波或者石湾公司起诉住宅公司要求办理房屋所有权转移登记手续的，法院也应当在查明事实的基础上，判决当事人依次办理房屋所有权转移登记，而不能跳过中间环节（涉及逃避纳税义务），直接判决房屋归最终××所有。
五、住宅公司与石湾公司于l993年8月27日签订的《房地产买卖契约》，因违反法律强制性规定而属于无效合同。
1993年8月27日，住宅公司（××）与石湾公司（××）签订的《房地产买卖契约》，买卖标的物是佛山市唐园路14号401房，建筑面积l57.99平方米。据了解，无论是佛山市唐园路14号401房还是402房，住宅公司都是在l994年12月才办理产权登记到其名下，因此，住宅公司在出售上述房产时未依法登记领取权属证书，不具有对上述房产的所有权和处分权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）款“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，上述《房地产买卖契约》违反法律强制性规定，属于无效合同。
综上所述，李奕波的诉讼请求没有事实根据，不符合法律规定，应当予以驳回。
第三人石湾公司答辩并提出申请称：1993年8月27日，住宅公司与石湾公司签订了《房地产买卖契约》，约定将涉案房产以647759元的价格出售给石湾公司。石湾公司依约付款，并取得了房产。虽然石湾公司与李奕波在1995年3月27日签订了《招用合同》，但李奕波离开广宁后从未在石湾公司处上班。李奕波任职单位是南海市华海铜铝型材厂，其于1998年调回广宁县工作。双方既无劳动关系，也没有签订房屋买卖合同，且该房未经公有资产处置程序处理，李奕波主张该房产归其所有，没有依据。综上，石湾公司在签订《房地产买卖契约》后，依约付款并取得了房产，涉案房产虽然仍登记在住宅公司名下，但应属石湾公司所有。因此，请求法院驳回李奕波的诉讼请求，并判决：一、确认佛山市唐园路14号402房归石湾公司所有；二、本案诉讼费用由住宅公司、李奕波负担。
原告李奕波针对第三人石湾公司的申请辩称，石湾公司的请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。涉案房产已经由石湾公司转卖给李奕波，李奕波已经向石湾公司付清购房款，石湾公司已经出具证明确认上述事实。因此，涉案房产的所有权人应当是李奕波。
被告住宅公司针对第三人石湾公司的申请辩称，坚持书面的答辩意见，涉案房产的所有权由法院予以判决，住宅公司不作认定。
原告李奕波在诉讼中提交的证据以及被告住宅公司、第三人石湾公司的质证意见如下：
1.李奕波身份证、住宅公司的企业机读档案登记资料以及组织机构代码信息查询结果，以证明相关当事人的诉讼主体资格；
住宅公司和石湾公司对该组证据均无异议。
2.《房地产买卖契约》［（粤）房买卖契字0124488号］、图纸、发票（号码为0057195），以证明住宅公司于1993年8月27日将涉案房产卖给石湾公司，石湾公司于同日已经向住宅公司全额付清购房款，住宅公司向石湾公司出具了购房发票，此后，石湾公司将涉案房产转卖给李奕波，并将该组证据的原件交付给李奕波；
住宅公司对该组证据的真实性和证明内容均无异议。石湾公司对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明内容部分有异议，认为：第一，石湾公司没有将涉案房产卖给李奕波，该《房地产买卖契约》与石湾公司提交的《房地产买卖契约》一致，但是石湾公司提交的契约中“401房”加盖校对章修改为“402房”，这是因为上世纪90年代的房地产买卖实际操作中，开发商先行对房产进行编号，而出房产证时由派出所编号，并以派出所的编号为准，派出所的编号可能会与开发商的编号存有出入，故买卖契约中的401房即为房产证上登记的402房，两者指的是同一房产；第二，对图纸的真实性无法确认，因为石湾公司提交的契约没有该图纸，且该图纸上的章是复印的。
3.《招用合约》、《佛山市石湾区人事局迁移户口、粮食关系证明》、干部行政介绍信、广东省佛山市石湾工业开发总公司文件及《关于李奕波等同志职务任免通知》，以证明李奕波于1995年3月调入佛山市石湾工业开发总公司（以下简称工业总公司），该公司安排其到下属企业石湾公司任职，李奕波在石湾公司任职三个月后，工业总公司又将其调到南海市华海铜铝型材厂任厂长；
住宅公司对《招用合约》的真实性无异议，其他证据的真实性由法院审查认定。石湾公司对《招用合约》的真实性无异议，对合法性、关联性、证明内容均有异议，认为《招用合约》没有实际履行，李奕波并没有在石湾公司处工作，与石湾公司没有劳动关系，石湾公司提交的劳动工资管理手册可以证明，上世纪90年代的干部任命应当以人事局的文件为准；对其他证据的真实性、合法性和关联性无异议。
4.《证明》1份以及收据4份，以证明李奕波购买涉案房屋并向石湾公司及其上级部门工业总公司支付购房款15万元，石湾公司于1997年1月31日出具《证明》对已付购房款15万元予以确认，同意将涉案房屋转让给李奕波并到相关部门办理涉案房屋的产权过户手续；
住宅公司对该组证据的真实性以及证明内容均予以确认。石湾公司对《证明》上的公章无异议，但对该组证据的合法性、关联性、证明内容有异议，认为：第一，李奕波与石湾公司没有签订买卖合同，这是原法定代表人彭伟庆滥用职权的结果；第二，该《证明》不能证明双方的买卖关系，且违反了公有资产处置原则，严重损害国家利益，因此该《证明》无效；第三，收据中对购房的详细情况没有具体指向，只有十万元的收据是盖有石湾公司的财务章，不能仅以该收据就证明双方存在房屋买卖关系，工业总公司开具的收据与石湾公司无关，且该收据有涂改的痕迹；第四，在住宅公司将涉案房产交给石湾公司后，石湾公司实际占有该房产，并将其作为集体宿舍使用，《证明》中的最后一句话可以证实，后来该房屋借给李奕波的儿子居住，而非买卖，故李奕波认为涉案房产已经买卖且付清款项不符合事实，即使房产买卖价格为15万元，其到现在也没有付清款项。
5.（2005）佛中法民破字第52-1号破产案件受理通知书，以证明法院于2005年6月23日受理住宅公司的破产申请，其后李奕波得知涉案房屋被纳入住宅公司的破产财产范围，为此特向法院提起确权之诉；
住宅公司对该证据无异议。石湾公司对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
被告住宅公司在诉讼中提交的证据以及原告李奕波、第三人石湾公司的质证意见如下：
6.佛山市禅城区房地产登记信息查询结果（唐园路14号402房），以证明佛山市唐园路14号402房登记在住宅公司名下，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，该房产属于住宅公司所有，佛山市唐园路14号402房的建筑面积为145.38平方米，与李奕波提交的《房地产买卖契约》中所指向的佛山市唐园路14号401房面积不符，两者不是同一房产；
李奕波认为该证据的真实性由法院审查，但对其证明内容有异议，佛山市唐园路14号402房是涉案房产，房管部门认定其面积为145.38平方米，与合同存有差异，但是具体情况不太清楚，该房屋登记时间是1994年12月12日，是住宅公司将该房产卖给石湾公司后又将其产权登记到自己名下，属于违约，另外该证据显示的房产面积是少于《房地产买卖契约》中约定的面积。石湾公司对该证据的真实性无异议，并认为房屋面积的差异不能成为推翻住宅公司与石湾公司之间买卖关系的理由，整栋房产并非住宅公司开发，面积存在差异的原因一是可能包括单车房，二是可能由于开发商和房管局对公摊面积的计算存在差异。
7.（2005）佛中法民破字第52-2号民事裁定书、（2005）佛中法民破字第52-8号指定成立清算组函、（2005）佛中法民破字第52-25号指定管理人决定书，以证明佛山市中级人民法院于2005年6月23日裁定宣告住宅公司破产并指定成立清算组，于2007年8月20日指定住宅公司清算组为住宅公司管理人，根据《中华人民共和国企业破产法》第二十五条第一款第（七）项之规定，住宅公司管理人依法履行“代表债务人参加诉讼、仲裁或者其他法律程序”职责，参与本案诉讼；
李奕波与石湾公司均对该组证据无异议。
第三人石湾公司在诉讼中提交的证据以及原告李奕波、被告住宅公司的质证意见如下：
8.营业执照和组织机构代码证，以证明石湾公司的诉讼主体资格；
李奕波对该组证据的真实性无异议，认为该组证据证明石湾公司的企业性质是集体所有制，存在上级主管部门。住宅公司对该组证据无异议。
9.《房地产买卖契约》［（粤）房买卖契字0124487号］，以证明在1993年8月27日，石湾公司与住宅公司约定将涉案房屋卖给石湾公司，价格为647759元，但由于办证时可能是派出所编号的原因，将涉案房屋由401房变为402房，因此住宅公司后来进行了更正；
李奕波对该证据的真实性无异议，认为这是契约一式五份之中的其中一份，石湾公司与李奕波提交的《房地产买卖契约》编号不一致是因为房管局印制的合同编号为流水编号，石湾公司将其中一份买卖契约和发票交给李奕波，该组证据中的401房改为402房，对此住宅公司予以确认，但是石湾公司没有通知李奕波，李奕波提交的《房地产买卖契约》和发票仍然是记载为401房。住宅公司对该证据的真实性无异议，对于房号由401房加盖校对章变更为402房的问题，其倾向认为李奕波提交的《房地产买卖契约》上载明的“佛山市唐园路14号401房”与住宅公司提交的证据6载明的“佛山市唐园路14号402房”是同一房产，最终以房产登记机关的认定和登记为准。
10.转账支票存根3份（编号为01409337、01409338、02965981）、发票2份（其中号码为0443713的发票是原件，号码为0057195的发票原件由李奕波持有，即为证据2），以证明石湾公司通过银行转账，分两次付清《房地产买卖契约》约定的房屋价款。办证的费用也是石湾公司支付的，因此，石湾公司作为购房人，在办理过户手续上已尽了自己的责任，只能等待卖方通知办好手续，进行过户，至于为何没有过户到石湾公司名下，则不清楚。另外，编号为01409337的支票存根备注中显示“发票在石湾建行”，由此可以证明石湾公司不持有发票原件的原因，至于李奕波为何持有原件则不清楚；
李奕波对该组证据中支付房款的支票存根和购房发票无异议，对支付服务费的支票存根和服务费发票不予确认。住宅公司对该组证据的真实性予以确认，关于购房发票在李奕波手中的原因则不清楚。
11.粤房字第××号房屋所有权证，以证明石湾公司履行自己的义务后，住宅公司将房产证交予石湾公司，同时将房屋交付石湾公司，后者将该房屋作为职工集体宿舍；
李奕波对该证据的真实性无异议，对关联性和证明内容有异议，认为涉案房产在1993年8月卖给石湾公司，李奕波已经向石湾公司购买该房产，该房产应该办理所有权登记在李奕波名下。住宅公司对该证据的真实性予以确认，认为与其查询的结果一致。
12.关于《关于李奕波等同志职务任免通知》、劳动工资管理手册，以证明李奕波并不在石湾公司处工作，不是石湾公司的职工，其在1998年8月已调回广宁县政府工作；
李奕波对《关于李奕波等同志职务任免通知》无异议，该证据进一步证实南海市华海铜铝型材厂、石湾公司以及华海抛光砖厂是工业总公司的下属企业，前述三家企业是三块牌子一套人马；对劳动工资管理手册的真实性无异议，该证据进一步说明石湾公司掌握了工业总公司的相关资料，相关人员由工业总公司统一分配，李奕波确实在1998年调回广宁，但其已经在该司服务了五年。住宅公司对该组证据的真实性无异议，涉及石湾公司与李奕波之间的关系，由法院予以认定。
13.企业申请变更登记注册书，以证明从1995年2月28日起，彭伟庆已不是石湾公司的法定代表人，无权代表该公司对外签订合同；
李奕波对该证据的真实性无异议，对关联性与证明内容有异议，认为彭伟庆曾经是石湾公司的法定代表人，只要盖章就应当有效，另外石湾公司办理变更登记都经由工业总公司同意，由此证实石湾公司的上级部门是工业总公司，并非如石湾公司所主张的其与工业总公司毫无关系。住宅公司对该证据的真实性无异议，认为彭伟庆是否有权代表公司签订合同，主要看公司公章。
14.（1999）禅石法刑初字第106号刑事判决书，以证明彭伟庆作为国家派往企业的工作人员，因玩忽职守造成公共财产重大损失而被判处在期徒刑七年六个月，法院不能认为彭伟庆玩忽职守的行为后果有效；
李奕波认为该证据的真实性由法院认定，对关联性和证明内容有异议，该证据与本案没有关联性。住宅公司认为该证据的真实性由法院认定，该证据与本案无关。
15.佛山市禅城区房地产登记信息查询结果（唐园路14号401房），以证明本案房屋的购房人为石湾公司，也证明了房屋地址变更的过程，石湾公司是拿着编号为200875的《房地产买卖契约》去房地产档案部门查询的；
李奕波对该证据的真实性、合法性无异议，但对证明内容有异议，认为该房产由石湾公司转让给李奕波，李奕波也支付了购房款，石湾公司出具了《证明》，同意李奕波持有上述《证明》去办理该房产的过户手续，故讼争房产归李奕波所有。住宅公司对该证据的真实性无异议，但是认为根据住宅公司查询的结果，佛山市唐园路14号402房的建筑面积、登记时间与石湾公司提交的查询结果存在差异，很难说明这两套房是同一房产。
石湾公司在本案诉讼过程中申请本院向肇庆市广宁县住房和城乡规划建设局调取李奕波在广宁县的公有住房房改的房产信息。
本院在本案诉讼过程中调取的证据以及各方当事人的质证意见如下：
16.本院向佛山市禅城区国土城建与水务局调查以下事项：佛山市禅城区唐园路14号402房（房屋所有权证号为粤房字第××号）是否由《房地产买卖契约》［（粤）房买卖契字0124488号］上载明的“佛山市唐园路14号401房”更正登记而来？两者是否指向同一房产？佛山市禅城区国土城建与水务局向本院作出禅建函（2015）1298号《复函》；
李奕波对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，认为该证据证实了在佛山市唐园路14号401房办证的过程中，原《房地产买卖契约》已作出变更并由住宅公司加盖校对章，本案讼争房产应为佛山市唐园路14号402房，现登记在住宅公司名下的佛山市唐园路14号402房应属于李奕波所有。住宅公司对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，但涉案房产的房号到底是401还是402应由法院审查认定。石湾公司对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，该证据反映了房号变更的原因，即出售方没有变更过房屋，合同的标的没有变更，只是房号变更了，本案讼争的房产确实为石湾公司向住宅公司购买的，现在的402房即为买卖合同中约定的401房。
本院对上述证据审核认定如下：住宅公司与石湾公司对证据1、5无异议，本院对证据1、5予以确认。住宅公司对该证据2的真实性和证明内容均无异议，石湾公司对证据2的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对证据2的真实性予以确认。住宅公司与石湾公司对证据3中的《招用合约》的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认；住宅公司对该组证据中的其他证据没有提出异议，石湾公司则对该部分证据的真实性、合法性和关联性无异议，故本院对证据3中其他证据的真实性予以确认。住宅公司对证据4的真实性以及证明内容均予以确认，石湾公司对证据4上的公章无异议，虽然其对该组证据的合法性、关联性、证明内容有异议，但其未能提出证据予以推翻，故本院对证据4的真实性予以确认。李奕波对证据6的真实性没有提出异议，石湾公司对证据6的真实性无异议，而证据6有原件核对，是相关房管部门所出具，故本院确认其真实性。李奕波与石湾公司均对证据7无异议，本院对证据7予以确认。李奕波对证据8的真实性无异议，住宅公司对证据8无异议，本院对证据8予以确认。李奕波与住宅公司对证据9、11、12、13、15的真实性无异议，本院对证据9、11、12、13、15的真实性予以确认。住宅公司对证据10的真实性予以确认，李奕波对证据10中交房款的支票存根和购房发票予以确认，虽然其对支付服务费的支票存根和服务费发票不予确认，但其未能提出证据予以推翻，故本院对该组证据的真实性予以确认。对证据14，因本案没有证据证明彭伟庆的犯罪事实与本案房屋确权纠纷存在关联，故本院对该证据不作审查认定。各方当事人均对证据16的真实性、合法性、关联性无异议，该证据来源和形式合法，与本案纠纷存在关联性，本院予以采信。
本院经审理查明：
1993年8月27日，住宅公司与石湾公司签订了《房地产买卖契约》，约定甲方（住宅公司）将坐落于佛山市唐园路14号401房的房地产卖给乙方（石湾公司），该房产建筑面积157.99平方米，成交价格为647759元。同日，石湾公司依约以支票的方式分两笔向住宅公司支付了购房款合共647759元，住宅公司于同日向石湾公司开具了销售发票，上述支票的存根以及发票上均记载有“唐园路14号401房”的内容。
1995年3月27日，石湾公司与李奕波签订《招用合约》，约定石湾公司招用李奕波到该公司工作，并同意将佛山市唐园路14号401房分配给李奕波。1996年7月15日，石湾公司向李奕波开具收据，记载“今收到李亦波交来购房款5万元，此款入交行总公司帐户”，收据上加盖石湾公司的财务专用章。1996年7月18日，石湾公司向李奕波开具收据，记载“今收到李亦波交来购房款5万元”，收据上加盖石湾公司的财务专用章。1997年1月28日，工业总公司向李奕波开具收据，确认收到李奕波交来购房款5000元，收据上加盖工业总公司的财务专用章。1997年1月31日，工业总公司向李奕波开具收据，记载“今收到李奕波交来购房款45000元（唐园街401房）”，收据上加盖工业总公司的财务专用章。1997年1月31日，石湾公司在向李奕波出具了一份《证明》，载明“唐园路14号401房，经公司研究同意及请示上级同意，李奕波付清15万元购房款后，公司同意将401房转让给李奕波并同意李奕波到有关部门办理该房的房地产权证过户手续。办理过户的一切费用由李奕波负责。特此证明。注：其他人员在三月底前搬出”。
1995年2月28日，经工业总公司审批同意，石湾公司的法定代表人由彭伟庆变更为马健良。
2005年6月23日，本院依法作出（2005）佛中法民破字第52-2号民事裁定书，宣告住宅公司破产，并依法指定成立清算组接管住宅公司。2007年8月20日，本院作出（2005）佛中法民破字第52-25号指定管理人决定书，指定住宅公司清算组为住宅公司管理人。
李奕波认为上述“佛山市唐园路14号401房”的门牌地址被住宅公司变更为“佛山市唐园路14号402房”，并办理产权登记在住宅公司名下，其系该房产的真正权利人，因住宅公司已经被宣告破产，遂向本院起诉，请求确认其对上述房产享有所有权。石湾公司向本院就本案讼争房屋提出独立请求权，请求确认其对上述房产享有所有权。
在诉讼过程中，李奕波提供了《房地产买卖契约》［（粤）房买卖契字0124488号］以及住宅公司向石湾公司开具的销售发票（编号0057195）原件，其中《房地产买卖契约》约定购买的房屋坐落于佛山市唐园路14号401房。石湾公司提供了《房地产买卖契约》［（粤）房买卖契字0124487号］，合同号码为200875，合同上记载了该契约已经于1993年9月13日办理了登记备案，合同中购买的房屋坐落于“佛山市唐园路14号401房”更改为“402房”，并在更改处加盖了住宅公司的校对章。李奕波在诉讼中主张其从1995年搬进诉争房屋一直居住到现在，而石湾公司则认为该房屋是借给李奕波居住，后因人员变动较快、管理比较混乱等原因，在李奕波调离后一直没有收回。
李奕波与石湾公司在诉讼中均确认现登记在住宅公司名下的佛山市唐园路14号402房即为本案诉争的佛山市唐园路14号401房，住宅公司表示倾向于同意该意见，具体以房产登记机关的认定为准。本院向佛山市禅城区国土城建与水务局调查“佛山市禅城区唐园路14号402房（房屋所有权证号为粤房字第××号）是否由《房地产买卖契约》［（粤）房买卖契字0124488号］上载明的‘佛山市唐园路14号401房’更正登记而来？两者是否指向同一房产？”，佛山市禅城区国土城建与水务局以禅建函（2015）1298号《复函》回复本院称“唐园路14号401房是石湾公司于1993年8月27日向住宅公司购买的房屋。双方签订的《房地产买卖契约》（合同号：200875），于1993年9月13日办理合同备案登记。贵院提供的购房人持有的备案正本合同（合同号：200875）房屋为唐园路12号402房（房号更改过，并加盖住宅开发经营总公司校对章）。存档合同与购房人持有合同的房号不一致，未发现有相关变更地址的证明。另因存档合同没有附房屋平面图，故无法确定上述合同记载的房屋与唐园路14号402房（房屋所有权证号为粤房字第××号）房屋是同一房产。另外，唐园路14号402房是江润潮于1993年12月13日向住宅公司购买的房屋。双方签订的《房地产买卖契约》（合同号：201264），于1993年12月18日办理合同备案登记。购房人办理房产证时，提供的《房地产买卖契约》（合同号：201264）正本上记载的房屋为唐园路14号401房（房号更改过，并加盖住宅开发经营总公司校对章，购房人名称变更为江润潮、张丽卿）。同时还提供有江润潮、张丽卿购买唐园路14号401房的发票、登记于住宅公司名下的唐园路14号401房的房屋所有权证（粤房字第××号）等。故当时核发唐园路14号401房的房产证由江润潮、张丽卿收执。综上所述，由于唐园路14号401房、402房备案的存档合同与购房人所持有合同的房号不一致，原因是出售方住宅公司在办理合同备案后均为购房人变更过房号，变更后没向我局下属事业单位禅城区房屋登记中心办理备案合同变更手续。因此，为理顺房屋产权关系，我局已要求住宅公司提供上述事实的情况说明，并按购房人实际居住的房号办理备案合同的变更手续后，再协助石湾公司办理唐园路14号402房的房产证”。石湾公司于2015年9月22日提供《房地产买卖契约》（合同号：200875）向佛山市禅城区房地产档案馆查询，得到的房地产登记信息查询结果为房屋坐落于禅城区唐园路14号401房（现地址为：禅城区唐园路14号402房），建筑面积为157.99平方米。
另查明，李奕波身份证上登记的住址为广东省佛山市禅城区唐园路14号401房。
本院认为：本案系物权确认纠纷。本案争议焦点在于：一、诉争的佛山市禅城区唐园路14号402房（房屋所有权证号为粤房字第××号）与《房地产买卖契约》［（粤）房买卖契字0124488号］上载明的“佛山市唐园路14号401房”的关系问题；二、李奕波或石湾公司主张确认其对佛山市禅城区唐园路14号402房享有所有权是否具有依据。
一、关于诉争的佛山市禅城区唐园路14号402房（房屋所有权证号为粤房字第××号）与《房地产买卖契约》［（粤）房买卖契字0124488号］上载明的“佛山市唐园路14号401房”的关系问题
首先，李奕波与石湾公司在诉讼中均确认现登记在住宅公司名下的佛山市唐园路14号402房即为本案诉争的佛山市唐园路14号401房，住宅公司表示倾向于同意该意见。其次，根据佛山市禅城区国土城建与水务局的复函，由于住宅公司分别向江润潮、石湾公司出卖佛山市唐园路14号402房、401房，在办理合同备案后均为购房人变更过房号，将两个房号相互调换，而房号变更后没有向佛山市禅城区国土城建与水务局的下属事业单位禅城区房屋登记中心办理备案合同变更手续，导致唐园路14号401房、402房备案的存档合同与购房人持有合同所记载的房号不一致，但当时购买402房的江润潮已经根据变更房号后的相关资料办理并取得401房的房产证。再次，石湾公司于2015年9月22日向佛山市禅城区房地产档案馆以《房地产买卖契约》（合同号：200875）查询，得到的查询结果为房屋坐落禅城区唐园路14号401房（现地址为：禅城区唐园路14号402房），建筑面积为157.99平方米，这与石湾公司提交的《房地产买卖契约》［（粤）房买卖契字第0124487号］所记载的房号和面积一致。最后，佛山市禅城区国土城建与水务局的复函称，按购房人实际居住的房号办理备案合同的变更手续后，再协助石湾公司办理402房的房产证，由此表明房管部门同意在办理有关手续后可以按现在使用现状继续办理房产证。
综上分析，在江润潮、石湾公司向住宅公司分别购买佛山市唐园路402房与401房的过程中，在办理房产证时前述两房的房号与买卖合同约定的房号相互调换，即石湾公司购买的房产为401房，对应为现在登记在住宅公司名下的402房，故诉争的佛山市禅城区唐园路14号402房（房屋所有权证号为粤房字第××号）即为《房地产买卖契约》［（粤）房买卖契字0124488号］上所载明的“佛山市唐园路14号401房”。
二、关于李奕波或者石湾公司主张确认其对佛山市禅城区唐园路14号402房享有所有权的问题
住宅公司与石湾公司签订了《房地产买卖契约》，约定住宅公司将坐落于佛山市唐园路14号401房的房地产卖给石湾公司，该合同意思表示真实，没有违反法律的强制性规定，合法有效。住宅公司辩称其在出售上述房产时未依法登记领取权属证书，不具有对上述房产的所有权和处分权，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）款“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，上述《房地产买卖契约》因违反法律强制性规定而属于无效合同。对此，因上述法律规定是为了加强对城市房地产管理，维护房地产市场秩序而制定的，属于管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定，上述《房地产买卖契约》并未违反法律的效力性强制性规定，不属于无效合同，且住宅公司最后也取得房屋所有权并办理了产权证，故住宅公司的上述抗辨意见理据不足，本院不予采纳。石湾公司依约向住宅公司支付了全部购房款，住宅公司亦向其开具了购房发票，且双方已经将《房地产买卖契约》提交房地产登记机关进行合同备案登记，因此，石湾公司依约有权取得诉争房产的所有权并要求将上述房产过户登记至其名下。
李奕波和石湾公司在本案中均要求对登记在住宅公司名下的佛山市唐园路14号402房（如前所述，该房产即为上述诉争的401房）确认其所有。本院作如下分析：
首先，从是否签订书面买卖合同分析。石湾公司与李奕波签订《招用合同》约定将佛山市唐园路14号401房分配给李奕波，其后石湾公司向李奕波出具《证明》明确同意将诉争的401房以15万元的价格转让给李奕波，上述约定意思表示真实，合法有效。
其次，从房屋买卖合同的实际履行情况分析。一方面，李奕波向石湾公司支付了10万元，又向工业总公司支付了5万元，而石湾公司在同一时期变更法定代表人的事项是由工业总公司审批同意，由此可见工业总公司为石湾公司的上级部门。从工业总公司出具的收据中记载的是“唐园街401房”的购房款进行分析，工业总公司应知道李奕波向石湾公司购买讼争房屋，在没有其他相反证据予以推翻的情况下，李奕波向工业总公司支付的5万元可以认定为支付给石湾公司的购房款，即李奕波已经依约向石湾公司付清了全部购房款。另一方面，李奕波现持有《房地产买卖契约》［（粤）房买卖契字0124488号］、销售发票以及《证明》的原件，本案当事人确认李奕波从1995年起至今一直占有诉争房屋的事实，李奕波身份证的登记住址也为佛山市唐园路14号401房，据此可认定房屋已经交由李奕波实际占有和使用。由此可见，双方已经按照《招用合同》和《证明》的约定履行了相关主要义务。
再次，李奕波持有的《房地产买卖契约》上房号仍为原约定的401房，尚未更改为402房，诉争的401房在后来办证过程中已被住宅公司更改为402房，即相关房屋的房号发生变更，而住宅公司在2005年被本院裁定宣告破产，李奕波办理房产过户手续需要相关当事人配合，该因素已经超出其本人能力控制范围，故李奕波对于房屋未能办理房产证不存在主观过错。
最后，石湾公司主张涉案房屋只是借给李奕波暂时居住，但对此未能举证证实，且在李奕波离职后长达十多年的时间一直没有向李奕波就涉案房屋主张权利，故石湾公司的上述主张显然缺乏依据，本院不予采信。
综上分析，李奕波诉请确认对佛山市唐园路14号402房享有所有权有理，由于住宅公司已经进入破产程序，从有利于住宅公司破产程序的推进、明确划分相关财产是否属于住宅公司的破产财产等因素考虑，本院对李奕波的确权诉请予以支持。
关于住宅公司所提房产过户税费问题，诉争房产确实经过二次买卖转让，但相关过户税费问题并非本案审理范围，应由有关部门根据相关规定进行处理，相关当事人也应根据规定依法缴纳税费。石湾公司在本案诉讼过程中提出向肇庆市广宁县住房和城乡规划建设局调取李奕波在广宁县的公有住房房改信息的申请，因该调查事项与本案房屋确权纠纷的实体处理并无关联，故本院对此不予准许。
综上所述，原告的诉讼请求有理，本院予以支持。石湾公司的诉讼请求依据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告李奕波对登记在被告佛山市住宅开发经营总公司名下的佛山市唐园路14号402房（房屋所有权证号为粤房字第××号）享有所有权；
二、驳回第三人佛山市禅城区石湾房地产发展公司的全部诉讼请求。
案件受理费8438.8元，由被告佛山市住宅开发经营总公司负担3300元，第三人佛山市禅城区石湾房地产发展公司负担5318.8元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。
审 判 长 麦嘉潮
审 判 员 刘 坤
代理审判员 蒋 雯
二〇一五年十月十三日
书 记 员 潘 敏