陕西省宝鸡市渭滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渭滨民初字第00886号
原告宫艳，女，汉族，1973年5月16日出生。
委托代理人张岐，陕西秦川律师事务所律师。
被告宝鸡瑞麟祥酒店餐饮管理有限公司，住所地宝鸡市渭滨区金陵步行街。
法定代表人吴强，任公司执行董事。
第三人宝鸡市渭滨区农村信用合作联社，住所地宝鸡市经二路。
法定代表人李明科，任理事长。
原告宫艳与被告宝鸡瑞麟祥酒店餐饮管理有限公司、第三人宝鸡市渭滨区农村信用合作联社租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宫艳委托代理人张岐和被告宝鸡瑞麟祥酒店餐饮管理有限公司法定代表人吴强到庭参加了诉讼，第三人经本院正常传唤无正当理由未当庭应诉，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年9月19日，原、被告签订了《承包经营合同》，约定被告以其承租的西凤路1号360㎡和渭滨地税局后院633㎡及第三人的库房10㎡为经营场地的瑞麟祥国菜餐厅承包给原告，承包期为5年，截止2018年11月30日。承包费第一年为45万元，以后每年为50万元。原告同时按被告与餐厅所占房屋业主签订的租赁合同负责缴纳租金。还约定了经营管理及违约责任等事项。合同签订后，原告向被告支付66万元的承包费后发现被告隐瞒与第三人的租赁合同情况，导致原告向第三人付租金时遭拒收，第三人同时告知原告禁止转租及要求收回租赁物。为此原告与被告协商无果。因第三人出租的10㎡库房时连接西凤路1号360㎡和渭滨地税局后院633㎡经营场地的唯一通道，缺失的话原告是无法对渭滨地税局后院633㎡等经营场地进行使用。由于被告和第三人的纠纷原因导致原告在缴纳承包费和部分租金后，无法使用承包场地及设施，故原告于2014年1月向被告发出解除合同的书面通知。为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、判令被告返还租金和承包费共计720400元。2、诉讼费用由被告承担。
被告辩称，对双方签订的承包经营合同事实没有争议，但原告在合同履行中有违约情况，要求原告继续履行合同约定。被告对原告诉求不予认可。
第三人宝鸡市渭滨区农村信用合作联社未作答辩。
经审理查明，2013年9月19日，原、被告签订《承包经营合同》约定：1、被告将西凤路金陵步行街1号楼360㎡面积、渭滨地税局后院1-2层633㎡面积和渭滨信用联社库房10㎡面积的经营场地交由原告承包经营，并且约定了承包责任。2、承包时间为2013年9月20日起至2018年11月30日止，其中2013年9月20日至2013年11月30日期间免承包费，自2013年9月20日起原告承担一切经营费用。3、承包金额为第一年45万元，第二年起每年50万元，并且原告应向被告按时缴纳房屋租赁费。合同签订后，原告于2013年9月20日、9月21日、9月22日、9月23日、9月28日、9月29日、10月9日、10月14日、10月15日、10月16日、10月21日、10月22日支付被告承包费66万元，同时缴纳房屋租赁费203840元。2014年1月10日，原告向被告发出一份《解除承包经营合同告知书》表明，与被告解除上述合同，同时要求被告退还已缴纳的承包费、房屋租赁费。同年1月11日，该告知书由被告工作人员杨小侠签收，嗣后，双方因合同履行事宜协商无果致酿成纠纷，诉至本院。
本院所确定的上述事实，有当事人陈述、《承包经营合同》、收款收据、解除承包经营合同告知书、邮寄送达回执、录音资料及庭审笔录等在卷为凭。这些证明材料已经庭审质证，认证，可以采信。
本院认为，原告与被告签订的《承包经营合同》，名为承包经营，就其合同内容审查，其性质应为租赁合同。对本案原、被告而言，意思表示真实、一致，合同一经签署，即告成立。但通过原告的诉称可以看出，原告与被告签订的《承包经营合同》明显存在转租情况，依据我国《合同法》第224条的规定，承租人转租房屋的，须经出租人同意，承租人在没有得到出租人同意的情况下擅自出租房屋，属于无权处分的行为，根据《合同法》关于无权处分的规定，其合同效力处于不确定状态，即如果出租人行使追认权，那么转租合同就自始有效，如果转租人不予追认，那么转租合同就归于自始无效。因此，本案所涉及的《承包经营合同》在出租人作出明确表示之前的效力处于不确定状态，即属于效力待定合同。对于原告而言，作为次承租人及时查明租赁房屋的性质及权属，是其享有的对自身权益维护和避免交易风险的权利，但综合本案事实，原告在未获出租人明确意思表示，合同效力尚未明确前，即开始从事承包经营活动，并向被告交纳承包及租赁费用，原告的行为表明，其通过处分其权利，已自愿履行双方合同约定内容，且被告依约向原告交付场地，接受原告履行，双方的履行行为没有损害第三方利益，基于合同相对性的原则，应认定该合同对双方具有法律约束力。随后，原告向被告发出解除合同通知，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十三条之规定，双方所签订的合同，自原告解除合同的通知到达被告时解除，被告对原告解除合同通知有异议的，应在通知到达之日起三个月内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。被告未在上述法定期限内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，因此双方所签订的上述合同，已告解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施、并有权要求赔偿损失。就本案而言，原告基于合同解除，要求被告返还多收取承包及租赁费用的诉请，本院予以支持。被告返还金额具体核定如下：
第一、关于承包费用。依据双方签订的《承包经营合同》约定，2013年9月20日至2013年11月30日期间免承包费，因此，原告缴费义务履行期限应自2013年12月1日起算，承包金额为第一年45万元，每日费用1232.87元。原告解除合同通知于2014年1月11日到达被告，双方合同解除时间为2014年1月11日。故原告应缴纳承包经营费用的时间应自2013年12月1日起算至2014年1月11日，共计天数42天，应缴纳承包费用金额为51780.54元。冲减原告实际缴纳承包费用66万元，被告应返还原告承包费用为608219.46元。
第二、关于租赁费用。由于双方在所签订的《承包经营合同》中仅约定“乙方（原告）向甲方（被告）按时缴纳租赁费，房租按原甲方（被告）和业主签订的合同价格和年限执行”。对租赁费用约定不明，且在本案审理期间双方均未提交被告与业主签订的租赁合同，因此，对本案所涉及的租赁费用应依据原告向被告所缴纳租赁费用的收据予以认定。在该收据中注明原告所缴纳租赁费用的期限为“2013年10月至2014年5月”。依据我国《合同法》的规定，该收据所载明的时间不具体，按照通常标准来理解，其期限应为2013年10月1日至2014年5月31日。依据该收据所载明的缴费金额203840元，每日费用为838.85元，但依据双方合同约定自2013年9月20日起原告承担一切经营费用。上述收据表明的被告收取租赁费用的期限，不能推定出被告对原告自2013年9月20日至9月30日的租赁费用已经免除，因此，至合同解除之日止，原告租赁使用时间天数为114天，参照该标准，原告应缴纳租赁费的金额为95628.9元，被告应返还原告租赁费用108211.1元。以上合计被告应返还原告承包及租赁费用共计716430.56元。此外，在本案审理期间，被告未就其在合同解除后的相关权益提出主张或请求，依据《合同法》第九十八条之规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，据此，被告可另行依法主张自己的权益。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）第二十三条之规定，判决如下：
一、被告宝鸡瑞麟祥酒店餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告宫艳716430.56元。
二、驳回原告宫艳的其它诉讼请求。
如被告未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10700元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。
审判长 朱建文
审判员 易 萍
审判员 贾丽丽
二〇一四年六月二十五日
书记员 陆 鹏