广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3428号
上诉人（原审原告）：广州市荔湾区永邦百货商场，住所地。
法定代表人：张嘉乐，该司董事经理。
委托代理人：黄永东，广东广信君达律师事务所律师。
委托代理人：汪健，广东广信君达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市荔湾区文化广电新闻出版局，住所地。
法定代表人：严汉初，该局局长。
委托代理人：刘玉东，国信信扬律师事务所律师。
委托代理人：毋继光，国信信扬律师事务所实习律师。
上诉人广州市荔湾区永邦百货商场因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第590号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市荔湾区文化广电新闻出版局（以下简称荔湾文广局）的原名称是广州市荔湾区文化局。2005年4月15日，广州市荔湾区文化局（甲方）与广州市荔湾区永邦百货商场（乙方，以下简称永邦商场）签订《场地租赁合同》，该合同第一条约定：“甲方同意将座落在荔湾区下九路25号后楼二、三、四楼房屋出租给乙方作商业使用，租赁期由二零零五年四月十五日至二零一三年四月十四日止，租赁期为八年。”；第四条约定：“租赁期内，甲方负责承担以下责任：5、租赁期届满须收回出租房屋的，应在租赁期届满之日前三个月书面通知乙方；如该房屋继续出租的，乙方可在同等条件下有优先承租权。”；第五条约定：“在租赁期内，乙方承担下列责任：10、乙方在租赁期届满或者解除契约之日应交还原承租房屋和设备给甲方，如须继续承租的，应提前三个月与甲方协商，双方另签订契约。”合同签订后，双方一直按合同履行。2013年1月6日，荔湾文广局向永邦商场发出《关于下九路25号文化大楼合同期满的通知》，通知永邦商场涉案房屋的租赁合同期满后，荔湾文广局不再与永邦商场续签租赁合同，按照公开投标方式重新确定租赁单位和租价，永邦商场如要继续承租可参加竟争性投标。合同期满后，永邦商场拒不将涉案房屋交回荔湾文广局管业，至今仍在使用涉案房屋。荔湾文广局曾向原审法院起诉要求永邦商场交还涉案房屋并支付合同期满后的房屋使用费及逾期交房违约金，原审法院于2013年11月28日作出（2013）穗荔法民三初字第853号《民事判决书》，判决永邦商场退出涉案房屋并交还给荔湾文广局管业及支付房屋使用金、逾期腾退房屋期间的违约金给荔湾文广局。永邦商场不服该案一审判决，上诉于广州市中级人民法院。
永邦商场于2014年3月14日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.确认永邦商场对广州市荔湾区下九路25号后座二、三、四楼享有优先承租权；2.荔湾文广局承担案件全部诉讼费用。荔湾文广局在原审答辩称：永邦商场的诉讼请求不能成立。1.涉案场地目前没有考虑出租；2.即使出租，要在同等条件下才存在优先承租权；3.该权利的产生必须是出租人的行为将给承租人造成一定损害的情况下，才存在对权利救济的问题，本案中没有出现承租优先权损害的情况，所以优先承租权目前并不产生；4.涉案合同已经到期，荔湾文广局已经按合同约定在租赁期届满前3个月内书面告知乙方并要求其清场，交还场地，永邦商场也从未提起优先承租权的问题；5.合同已到期，承租人一直未按合同约定交还场地，已严重违约，给出租人的利益造成严重损害，在承租人严重损害出租人利益情况下，不存在优先承租权的权利，优先承租权的前提是承租人遵守合同约定。
原审法院认为：荔湾文广局与永邦商场签订的《场地租赁合同》是双方真实意思表示，内容并无违反法律、法规的规定，合法有效，双方均应切实履行。双方签订的《场地租赁合同》第三条约定：“如该房屋继续出租的，乙方可在同等条件下有优先承租权。”可见乙方即永邦商场是在同等条件下有优先承租权，如荔湾文广局按照《关于下九路25号文化大楼合同期满的通知》在涉案房屋的租赁合同期满后，采取公开投标方式重新确定租赁单位和租价，永邦商场只是在其与第三方出价的租金、支付方式等同等条下才有优先承租权，而不是在任何情况下都有优先承租权，永邦商场的诉讼请求没有“同等条件下”的限制，这与合同的约定不符，且合同期满后永邦商场还没有将涉案房屋交回荔湾文广局，荔湾文广局还没有将涉案房屋重新出租，不存在荔湾文广局侵犯永邦商场在同等条件下有优先承租权的权利。另，荔湾文广局在合同履行期限届满前，已经按照合同的约定提前三个月向永邦商场发出《关于下九路25号文化大楼合同期满的通知》，通知永邦商场涉案房屋的租赁合同期满后荔湾文广局不再与永邦商场续签涉案房屋的租赁合同，而永邦商场未能提供证据证实其有按照合同的约定在涉案房屋租赁期届满前提前三个月与荔湾文广局协商续租涉案房屋。以上所述，永邦商场请求确认其对涉案房屋享有优先承租权的诉讼请求，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2014年6月9日作出如下判决：驳回永邦商场的全部诉讼请求。案件受理费50元，由永邦商场负担。
判后，上诉人永邦商场不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决认定事实不清。1.根据双方签订的《场地租赁合同》第四条第5项：“如该房屋继续出租的，乙方可在同等条件下有优先承租权。”的约定，永邦商场主张确认其享有涉案房屋优先承租权当然是在同等条件下，这是合同约定的应有之意，永邦商场在诉状中就引用该条款，原审以永邦商场诉请没有同等条件的限制与事实不符驳回永邦商场请求没有事实依据；2.永邦商场并未要求荔湾文广局立即履行合同约定义务，只是要求确认享有同等条件下优先承租权，原审法院认为荔湾文广局没有将涉案房屋重新出租，不存在荔湾文广局侵犯永邦商场在同等条件下有优先承租权的权利明显与永邦商场确认双方合同约定诉请无关；3.在双方合同明确约定了永邦商场享有同等条件下优先承租权的情况下，荔湾文广局向永邦商场发出《关于下九路25号文化大楼合同期满的通知》通知永邦商场如要继续承租可参加竞争性投标，该通知证明当时荔湾文广局承认永邦商场享有涉案房屋优先承租权，上述内容也构成了双方对续租涉案房屋的协商，且达成了永邦商场享有涉案房屋优先承租权，通过参加竞争性投标即可继续承租涉案房屋的合意。因此，原审判决认为永邦商场未依约在合同期满提前三个月与荔湾文广局协商续租与事实不符；4.本案是确认之诉，因荔湾文广局多次表示即使出租也不再租给永邦商场，永邦商场才提起本案诉讼。双方合同存在相应优先承租权的约定，原审法院既认定双方合同合法有效，就应当判决永邦商场对涉案房屋享有优先承租权。（二）原审实体判决不公。本案永邦商场的诉讼请求仅要求确认双方合同约定如该房屋继续出租的，乙方可在同等条件下有优先承租权的条款存在或不存在，并无牵涉其他，原审法院不顾事实驳回永邦商场诉请不当。请求：1.按照永邦公司与荔湾文广局签订的《场地租赁协议》，享有涉案房屋的优先承租权（同等条件下）；2.由荔湾文广局承担本案全部诉讼费用。
被上诉人荔湾文广局答辩称：1.永邦商场向原审法院主张确认其对涉案房屋享有优先承租权，但其上诉却要求对案涉案房屋在同等条件下享有优先承租权，该上诉请求超出了原审诉讼请求的范围。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第184条规定，其增加的诉讼请求应当告知另行起诉，根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条的规定，二审应当围绕上诉请求的进行审理，当事人没有提出请求的不予审查，永邦商场的第一项上诉请求已超出其原审诉讼请求范围，不应成为本案二审审理范围；2.永邦商场没有证据证明荔湾文广局另行向他人出租房屋，荔湾文广局没有将涉案房屋重新出租，不产生永邦商场享有优先承租权；3.在合同履行期限届满前，荔湾文广局已依约提前告知永邦商场合同期满后不再续签租赁合同，永邦商场未能提供证据证明其按照合同约定与荔湾文广局有协商过优先承租权的问题；4.合同到期后，承租人一直未按合同约定交还涉案场地，已严重违约，损害荔湾文广局合法利益，在此情况下，不存在优先承租权，因为优先承租权存在的前提是承租人遵守合同约定。因此，荔湾文广局同意原审判决，不同意上诉人永邦公司的上诉请求。
上诉人永邦商场与被上诉人荔湾文广局对原审查明事实没有异议，本院予以确认。
在本案二审过程中，双方当事人均确认至今为止，荔湾文广局未再行出租涉案房屋，且涉案房屋已由法院生效判决由永邦商场交还给荔湾文广局管业。
本院认为：双方争议的焦点是永邦商场主张对涉案房屋享有优先承租权能否成立。首先，永邦商场要求确认其享有对涉案房屋的优先承租权，但双方合同中对此约定是如该房屋继续出租的，永邦商场可在同等条件下有优先承租权，故原审法院认为永邦商场诉请没有同等条件下的限制与合同约定不符正确，即便永邦商场是根据双方签订《场地租赁合同》的约定，要求确认在同等条件下享有对涉案房屋的优先承租权，也因涉案房屋至今未再行出租的事实，不存在可确认优先承租权的前提条件，故永邦商场要求确认对涉案房屋享有优先承租权缺乏理据，本院不予支持。其次，双方合同约定，永邦商场如须继续承租的，应提前三个月与荔湾文广局协商，双方另行签订契约，但永邦商场并无举证证明其依约在租赁期届满前提前三个月与荔湾文广局协商续租涉案房屋，且荔湾文广局没有将涉案房屋重新出租，也不存在侵犯永邦商场在同等条件下有优先承租权的权利，故原审法院综合本案双方履行合同情况，作出驳回永邦商场主张确认对涉案房屋享有优先承租权的诉请并无不妥，本院予以维持。永邦商场上诉称其诉请仅要求确认双方合同约定的如该房屋继续出租的，永邦商场可在同等条件下有优先承租权的条款是否存在与事实不符，其据此认为原审实体判决不当无事实依据，本院不予采信。最后，涉案房屋已由法院生效的法律文书判决永邦商场交还给荔湾文广局管业，即双方之间的租赁关系已在生效判决规定的履行期限后终结，因此，永邦商场现在提起本案诉请要求确认对涉案房屋享有优先承租权没有合同和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人永邦商场的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由广州市荔湾区永邦百货商场负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 蔡 峰
二〇一四年十月三十日
书 记 员 肖和念
陆洁雯