重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝北法民初字第12001号
原告陈勇，男，1980年7月7日出生，汉族，住四川省邻水县。
委托代理人唐兴华，重庆华问律师事务所律师。
被告陈锐，女，1980年3月7日出生，汉族，住广东省深圳市。
委托代理人杨帆，重庆海力律师事务所律师。
委托代理人罗达，重庆海力律师事务所律师。
被告龙正容，女，1949年9月25日出生，汉族，住广东省深圳市。
委托代理人杨帆，重庆海力律师事务所律师。
委托代理人罗达，重庆海力律师事务所律师。
原告陈勇与被告陈锐、龙正容房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月17日立案受理。依法由审判员胡可萍独任审判，于2014年8月1日公开开庭进行了审理。原告陈勇的委托代理人唐兴华，被告陈锐及被告龙正容、陈锐的共同委托代理人杨帆到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告陈勇诉称：陈勇与陈锐、龙正容于2014年4月11日签订了房屋买卖合同，陈锐、龙正容自愿将重庆市北部新区金开大道1115号鸳鸯北湖郡1、2号楼的六处商用物业出售给陈勇，并对价款、付款方式和时间等作出了约定。陈勇按照约定支付了定金20万元及购房款80万元，剩余的购房款未按时支付，陈锐、龙正容以此为由不再履行合同，并宣称合同作废，所收款项均不退还。陈勇认为陈锐、龙正容既主张定金又主张违约金，违反了《合同法》第116条之规定。陈勇多次找陈锐、龙正容要求退还购房款，但陈锐、龙正容不履行还款义务。故原告诉至本院，要求：1、确认原告与被告所签房屋买卖合同已解除；2、判令被告立即退还原告购房款100万元及其资金占用利息，从起诉之日计算；3、判令被告承担本案诉讼费。
被告陈锐、龙正容辩称：1、同意原告的确认房屋买卖合同已解除的诉讼请求。2、陈锐不是本案的适格主体。其并非本案所涉房屋的所有权人，代签合同是基于被告龙正容的委托，原告也明知其委托关系，故其不是合同的相对方，在本案中不应承担责任；3、原告陈勇已经两次违约，逾期未支付购房款，按补充协议的规定，双方的合同已于2014年5月17日自动解除；4、按补充协议的规定，原告的已付款已作为违约金没收，不存在退还原告购房款的问题；5、原告在本案起诉状上的签字与涉案购房合同中的签名不一致，认为本案起诉并不是原告陈勇本人的真实意思表示，要求其本人出庭予以核实。
原告向本院提交以下证据以支持其诉讼请求：
1、《房屋买卖合同》一份，证明原被告之间存在合同关系；
2、《补充协议》一份，证明原被告之间就付款时间做出了补充；
3、收条1份，证明被告收到原告定金20万元；
4、银行交易回单一份，证明原告向被告账户转款5万元。
5、工商银行凭证一份，证明原告向陈锐转款75万元。
被告对原告所举示的证明1、2、3、4在真实性和关联性上均没有异议，对证据5的真实性和关联性有异议，认为证据为复印件且未加盖银行公章，但是对于收到原告100万元的购房款事实予以认可。
被告向本院提交以下证据之支持其答辩意见：
1、《房屋买卖合同》一份，证明原被告之间的违约责任约定事项。
2、《补充协议》一份，证明原告存在两次违约的事实。
3、《房屋产权证》六份，证明涉案房屋的所有人为龙正容。
4、原告陈勇的身份证复印件，证明本案起诉不是陈勇本人的真实意思表示。
原告对被告所举示的证据1、2、3在真实性和关联性上没有异议，但认为证据2补充协议中的违约责任约定是对《房屋买卖合同》中违约责任的重复约定；对证据4真实性没有异议，但关联性有异议，原告起诉书上的地址是原告的工作地址，身份证上的地址不能证明原告起诉不是真实意思表示。
本院认为：原告所举示的证据1、2、3及被告所举示的1、2、3证据因对方当事人对证据真实性无异议，证据与本案有关，本院予以采信。原告所举示的证据4被告虽提出异议，但由于被告并不否认收款事实，故对证据的真实性本院也予以采信。被告的证据4只能证明原告的身份情况，但不能达到原告的证明目的，不能以此证明起诉不是原告的真实意思表示。
根据原被告的陈述及本院采信的证据，本院查明如下法律事实：被告龙正容是位于重庆北部新区经开园金开大道1115号，房地籍号为：BJ2-33-1［1］1.1.2.1，房产证号为113房产证2006字第011**号房屋；房地籍号为：BJ2-33-1［1］1.1.3.7，房产证号为113房产证2006字第011**号房屋；房地籍号为BJ2-33-1［1］1.1.3.8，房产证号为113房产证2006字第011**号房屋；房地籍号为：BJ2-33-1［1］1.1.3.9，房产证号为113房产证2006字第011**号房屋；房地籍号为：BJ2-33-1［1］1.1.1.1，房产证号为113房产证2006字第011**号房屋以及位于重庆北部新区经开园金开大道1115号2号楼2层商业用房，房地籍号为：BJ2-33-1［2］2.1.2，房产证号为113房产证2010字第146**号房屋的登记所有权人。
2014年4月11日，被告陈锐、龙正容作为卖方，江式春和原告陈勇作为买方签订《房屋买卖合同》，约定：买方同意购买卖方拥有的座落在重庆市北部新区金开大道1115号鸳鸯北湖郡1、2号楼共计6处物业，总建筑面积2124.62平方米，房地权证号分别为：113房产证2006字第011**号、113房产证2006字第011**号、113房产证2010字第146**号、113房产证2006字第011**号、113房产证2006字第011**号、113房产证2006字第011**号”；上述房产的交易价格为总价人民币12200000元。交易过户换名所涉及到的买方和卖方应该缴纳的各种税费、中介费、包括卖方的个人所得税，全部由买方负责缴纳，卖方不负责一切税费和中介费。付款方式和时间：买卖双方签订本合同当日买方支付定金人民币贰拾万元给卖方代表陈锐在中国工商银行股份有限公司重庆分行南坪支行的账户，于2014年4月26日前支付人民币80万元到卖方代表陈锐的银行账户；于2014年5月13日前买方支付壹仟壹佰贰拾万元人民币至卖方代表陈锐的银行账户。违反上述付款时间即视为买方违约。违约责任：本交易协议书是在双方明白清楚情况下签订的，具有法律效力。买方支付定金后，依据合同法规定违约方承担违约责任。卖方违约应当双倍返还买方定金。买方违约和不按约定时间付款，定金不予退还。如买方不按约定时间付清全款超过三日以上，买方已经支付的全部房款作为违约金卖方不予退还，作为违约金没收，本合同终止作废。卖方龙正容的签字由陈锐全权代表代签，如果龙正容对本合同有任何异议，由陈锐全权负责。买卖双方协商，卖方同意在买方付清全款的情况下，配合买方办理本合同第一条约定的物业全权公证到陈勇或江式春名下。今后由买方凭公证书自行去房屋交易所办理产权过户，卖方不参与办理过户换名事宜。如未能委托公证的，按本合同其他过户方式正常进行。能办理委托公证的，自委托公证之日起即视为买方已接房，承担自接房之日起相应的物业管理费用和其他责任。自此，买卖双方完成整个交易。本合同第一条所约定的物业在公证完成后所产生所有权利、责任、义务等事宜与卖方无关，由买方全权负责。被告陈锐在卖方代表处签字并按手印，原告陈勇在买房代表处签字并按手印。
2014年4月11日原告陈勇支付被告陈锐定金20万元。2014年4月26日，原告陈勇再次向被告陈锐的账户中转入50万元。2014年4月29日，胡琼芳向被告陈锐的账户中转入共计30万元。
2014年5月14日，原被告又签订一份《补充协议》，协议内容为：买卖双方签订的龙正容在北湖郡商铺买卖合同，由于买方陈勇无法在2014年5月13日前付清1120万元全部款项和办理过户换名事宜，造成买方违约。现根据买方陈勇的提议要求，双方达成如下补充条款：1、由于买方违约导致原合同无法按期执行，由买方陈勇补偿卖方龙正容人民币400000元，买卖商铺总价款为龙正容净收款12600000元。同样龙正容不负责任何税费和个人所得税。2、陈勇保证在2014年5月16日付清11600000元给龙正容代理人陈锐银行账户。陈勇不能够在2014年5月16日前付清11600000元就是陈勇再次违约。陈勇已经付给龙正容代理人陈锐账户所有的款额有权不予退还，作为违约金没收处理。3、买方陈勇在2014年5月16日前若不能支付全部合计12600000元的购房款则该补充协议以及之前的房屋买卖合同均立即作废失效。被告龙正容在卖方处签字并按手印，被告陈锐在买方代理人处签字并按手印，原告陈勇在卖方处签字并按手印。
由于原告陈勇未支付余下房款，现原告诉至本院，要求判如所请。对合同的解除时间，原告认为应当在本案的立案之日合同即已解除；对资金占用利息，要求以100万元为本金，从2014年6月17日起，按中国人民银行同期基准贷款利率计算至实际付款之日止。
本院认为：被告龙正容虽未在《房屋买卖合同》中签名，现其在庭审中认可被告陈锐是其出售房屋的委托代理人身份，原告陈勇与被告陈锐所签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实表示，主体适格，应当是合法有效的合同。
被告陈锐受被告龙正容的委托，代理出售房屋事宜，其在本案中的行为是履行委托事项中的行为，承担民事责任的主体应当是作为委托人的被告龙正容，《房屋买卖合同》的相对方应当是原告陈勇与被告龙正容。故被告陈锐在本案中不应承担民事责任。
原告陈勇未按双方《补充协议》的约定在2014年5月16日付清1160万元，已购成违约。
现双方均同意解除签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，本院予以确认。对于合同的解除时间，原告认为应当是起诉之日作为合同解除时间，被告认为是在2014年的5月17日合同即已解除。本院认为，按双方的《补充协议》第4条的约定，“2014年5月16日不能付足购房款造成2014年5月16日无法办理产权过户换名，双方签订的协议和补充协议立即作废失效。买方龙正容有权将合同中的物业卖给其他人。”根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案中双方在协议中写明条件成就时合同作废失效，该条的约定明显是合同附解除条件的约定。原告在2014年5月16日未按期足额付款，双方合同约定的解除条件已成就，合同的解除时间应当是2014年5月17日。原告提出的合同解除时间为本案立案之日无事实及法律依据，本院不予支持。
对于违约金问题，本案中，双方在《房屋买卖合同》违约责任中约定了定金条款，同时也约定了“如买方不按约定时间付清全款超过三日以上，买方已经支付的全部房款作为违约金卖方不予退还，作为违约金没收，本合同终止作废”的违约金条款。但《补充协议》约定的是“陈勇不能够在2014年5月16日前付清11600000元就是陈勇再次违约。陈勇已经付给龙正容代理人陈锐账户所有的款额有权不予退还，作为违约金没收处理”。《补充协议》对定金并未提及。故应当认定双方《补充协议》中已变更了违约条款，只约定了违约金条款而未约定定金条款。原告违约的情况下，只能按双方的违约金条款处理，也即所交的款额均作为违约金不予退还。另，既使本案认定既约定有违约金和又约定有定金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。也即选择适用的权利应当由守约方被告龙正容来行使。现被告龙正容明确表示原告所交款项均应作为违约金不予退还，故原告要求退还所交房款于法无据，本院不予支持。同理，对其要求的资金占用利息也不予支持。
对于原告陈勇提出的违约金过高的理由，由于双方均未对合同解除给被告龙正容造成的损失进行举证，应当视为原告举证不能，本院对其理由不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条，第六十条，第七十七条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告陈勇与被告龙正容于2014年4月11日签订的《房屋买卖合同》和2014年5月14日签订的《补充协议》已于2014年5月17日解除；
二、驳回原告陈勇的其他诉讼请求。
本案受理费13800元，因适用简易程序审理减半收取6900元，由原告陈勇负担6000元，被告龙正容负担900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。
审判员 胡可萍
二〇一四年八月十九日
书记员 莫 密