宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）宁02民终503号
上诉人（原审原告）：刘红科，男，1973年3月17日出生，汉族，个体，住石嘴山市大武口区。
委托诉讼代理人：王涛，宁夏石诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：常皓钦，曾用名张建明，男，1978年3月16日出生，汉族，个体，住石嘴山市大武口区。
委托诉讼代理人：张剑，宁夏致和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宋艳萍，女，1978年5月9日出生，汉族，个体，住石嘴山市大武口区。
上诉人刘红科因与被上诉人常皓钦、宋艳萍房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2018）宁0202民初608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。
刘红科上诉请求：1、请求依法撤销（2018）宁0202民初608号民事判决书，改判支持刘红科一审诉讼请求。2、常皓钦、宋艳萍承担本案诉讼费用。事实及理由：1、原判决认定：”在未争得房屋共有人宋艳萍同意下，刘红科与常皓钦达成房屋买卖合同显然是对宋艳萍合法房屋所有权的侵害”刘红科认为这一认定违反法律规定。本案中，涉案房屋共有人为常皓钦、宋艳萍，且二人是夫妻，常皓钦将涉案房屋出售给刘红科，刘红科有理由相信常皓钦有对其妻子宋艳萍的代理权，原判决的认定不符合法律规定。2、本案中，常皓钦、宋艳萍收取了刘红科的房款560000元的事实已经经过法庭的认定，那么依据法律规定，双方已经达成了买卖合同，且刘红科一方已经实际履行了合同义务。常皓钦应当在收到刘红科的房款后，在合理的期限内将房屋登记手续过户至刘红科名下。但常皓钦、宋艳萍不但没有履行合同义务，甚至还为他人债务进行抵押。刘红科认为原审判决这一认定违反法律公平、正义的法律原则。综上所述，刘红科认为原审判决适用法律错误，依法应当给予纠正。
常皓钦、宋艳萍答辩称，1、涉案房屋系常皓钦、宋艳萍共同购买，本案中常皓钦与刘红科口头约定的房屋买卖，没有征得宋艳萍的同意，也没有宋艳萍的委托，常皓钦也未取得代理权限；2、涉案房屋抵押的事项已经一审法院查明，双方均认可该事实，刘红科的诉请在法律上不能实现。综上，一审法院认定事实清楚，请求维持原判。
刘红科向一审法院提出的诉讼请求：1.判令常皓钦、宋艳萍将位于石嘴山市大武口区朝阳东街xx号商业房产权登记手续办理至刘红科名下；2.本案案件受理费由常皓钦、宋艳萍承担。
一审法院认定的事实：2011年3月7日，刘红科与常皓钦经协商达成口头协议，常皓钦将位于大武口区朝阳东街xx号商业房以价格560000元出售给刘红科。当天，刘红科向常皓钦交付房款560000元。常皓钦向刘红科出具收条一张，收条主要内容是今收到刘红科交来现金560000元整，将上述房屋转移至刘红科、陈某某夫妻名下。经一审法院庭审查明，位于大武口区朝阳东街xx号商业房的所有权登记在宋艳萍名下，共有人为常皓钦，涉案房屋一直由常皓钦、宋艳萍支配、占有。2017年7月26日，案外人张某、李某某向宁夏石嘴山农村商业银行股份有限公司借款300000元，借款期限自2017年7月26日至2020年7月26日止为期三年；为担保上述借款能够顺利清偿，当天常皓钦用位于大武口区朝阳东街xx号房屋为上述借款提供抵押，并在相关不动产登记部门办理了该房屋抵押权登记手续。
一审法院认为：刘红科与常皓钦达成口头房屋买卖合同，约定由常皓钦将位于大武口区朝阳东街xx号商业房以560000元的价格出卖给刘红科，2011年3月17日，常皓钦收到刘红科交付全部房款560000元。刘红科主张将常皓钦、宋艳萍所有的位于大武口区朝阳东街xx号商业房产权登记转移变更至其名下。一审法院认为，因大武口区朝阳东街xx号商业房登记在宋艳萍的名下，共有人为常皓钦。庭审中宋艳萍对常皓钦将该套商品房出售给刘红科，其陈述不知情；而刘红科也并未举证证明常皓钦出卖该商品房系常皓钦与其妻子宋艳萍夫妻共同的意思表示所为。在未争得房屋共有人宋艳萍同意下，刘红科与常皓钦达成房屋买卖合同显然是对宋艳萍合法房屋所有权的侵害。又因涉案商业房已由常皓钦、宋艳萍为案外人的借款提供抵押担保，并已就涉案房屋在相关不动产登记部门办理了抵押权登记手续，刘红科主张将房屋权属证书变更至其名下，已发生无法克服的现实履行不能的障碍。故，刘红科的诉求欠缺合理性且与相关法律规定不相符，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项、第一百三十条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项的规定，判决：驳回原告刘红科的全部诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由刘红科负担。
二审期间，双方当事人均未提供新证据。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，常皓钦提供的查档证明证实涉案房屋所有权人为宋艳萍，共有人为常皓钦。刘红科与常皓钦达成口头房屋买卖协议，约定由常皓钦将涉案房屋以560000元的价格出售，2011年3月17日，常皓钦收到刘红科交付全部房款560000元后，向刘红科出具收条一张，收条载明：今收到刘红科交来现金（房款：朝阳东街xx号商业房）560000元整，将上述房屋转移登记至刘红科、陈某某夫妻名下。常皓钦对该收条无异议。刘红科上诉主张其有理由相信常皓钦对其妻子宋艳萍有代理权。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定的表见代理应当符合代理的表面要件，即表见代理人须以被代理人的名义进行活动，与第三人缔结民事关系。本案中，常皓钦向刘红科出具的收条中只有常皓钦一个人的签名，常皓钦以自己的名义进行签字，不能构成对宋艳萍的代理，刘红科亦无相应的证据证明宋艳萍有同意常皓钦代理的意思表示。故，常皓钦不能形成对宋艳萍的有效代理。本案中，常皓钦未经宋艳萍同意出售夫妻共有的房屋，侵害了宋艳萍的合法权益，且刘红科、陈月红至今未办理产权登记手续，也未主张交付房屋，故一审判决认定：”在未征得房屋所有权人宋艳萍同意下，刘红科与常皓钦达成房屋买卖合同显然是对宋艳萍合法房屋所有权的侵害”并无不当。刘红科出示的收据载明，涉案房屋购买人为刘红科和陈某某夫妻，而刘红科一、二审中均陈述”涉案的收条是刘红科妻子陈某某带走，因为陈某某与他人合伙造成家庭的巨大负担，导致刘红科与妻子出现了矛盾，陈某某带走收条致使无法主张权利，2017年双方和好”，该陈述表明，从常皓钦出具收条到2017年，陈某某均未主张交付涉案房屋。现涉案房屋已在相关不动产登记部门办理了抵押权登记手续，刘红科主张将房屋权属证书变更至其名下，该项主张已经不能实现，故刘红科的诉求欠缺合理性且与相关法律规定不相符，一审法院不予支持正确。上诉人刘红科关于一审法院认定违反法律规定的上诉请求不符合法律规定，本院不予支持。
综上所述，刘红科的上诉请求无事实和法律依据，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元由刘红科负担。
本判决为终审判决。
审判长马春茂
审判员陈静
审判员薄晓霞
二○一八年六月七日
书记员高强
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。