湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第03835号
上诉人（原审被告、反诉原告）阳冠军。
委托代理人刘迎春，湖南云天律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）刘德恒。
委托代理人刘迎春，湖南云天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）长沙市开福区国安机动车驾驶员培训部，住所地湖南省长沙市开福区德雅路1245号。
法定代表人彭栩，经理。
委托代理人龙腾，湖南博言律师事务所律师。
原审被告刘胤毅。
上诉人阳冠军、刘德恒与被上诉人长沙市开福区国安机动车驾驶员培训部（以下简称国安驾校），原审被告刘胤毅租赁合同纠纷一案，上诉人阳冠军、刘德恒不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出（2013）雨民初字第3137号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2012年4月13日，国安驾校作为乙方，刘胤毅、阳冠军作为甲方，双方签订《场地租赁合同》1份，合同约定，甲方将位于黎托乡东山村武广高铁东边，香樟路旁由南往北，平阳路以西地块租赁给国安驾校用作开设国安驾校武广训练场。计价租赁面积9000平方米。合同的主要条款有：1、租赁期限从2012年5月10日至2018年5月19日止；2、租金按半年支付，从2012年5月10日至2014年5月10日止，价格每平方6.2元，租金不含税，从2014年5月10日起，租金每年递增8%，合同签订之日起，乙方按半年租金的30%付给甲方作订金，其余工程款按施工进度付款。3、甲方必须保证本土地上的水电设施满足乙方生产经营和生活需要；4、甲方保证乙方能正常经营，除明确约定外，不得干涉乙方正常的经营活动；5、甲方除向乙方收取正常的租金外，其余一切费用乙方有权拒绝支付。国安驾校提供的合同文本中，在租地情况栏上用手写体注明：大于9000平方米，按9000平方米支付租金，如硬面积小于9000平方米，按实际硬化面积支付租金。刘胤毅在批注的文字后签上其姓名。阳冠军提供的合同文本没有上述手写的内容。
2012年4月14日，刘胤毅和阳冠军签订《场地租赁合同》1份，约定刘胤毅将位于黎托乡东山村高铁边铁路以东、香樟路以北，面积13亩的空地租给阳冠军作驾校使用，租赁期限从2012年5月20日至2017年5月20日止。租金从2012年5月20日起至2013年5月20日止价格为每亩2万元，以后逐年递增。刘德恒虽未与刘胤毅签订租赁合同，但与阳冠军共同租赁场地，并获刘胤毅认可，2012年4月20日，刘胤毅向阳冠军、刘德恒出具收条，收到两人场地租金26万元；2013年9月20日，刘胤毅又向阳冠军、刘德恒出具收条，收到两人场地租金27.3万元。2012年4月20日，阳冠军与案外人陈国清签订《场地租赁合同》1份，约定陈国清将位于雨花区东山街道长托村四组香樟东路与铁路交界处，面积约7亩空地租给阳冠军使用，租金价格为每年2万元每亩，2013年4月20日起每亩每年递增1000元。刘德恒虽未与陈国清签订租赁合同，但与阳冠军共同租赁场地，并获陈国清认可。2013年5月20日，陈国清向阳冠军、刘德恒出具收条，收到两人场地租金147000元。
双方在履行《场地租赁合同》期间，国安驾校从2012年6月16日起至2013年11月5日止共向阳冠军支付租金730600元。其中2012年6月16日，国安驾校向阳冠军首次交纳预付租金100600元。因阳冠军、刘德恒主张双方于2012年4月13日签订合同，以及随后提供的图纸均是9000平方米，但在实际施工过程中，国安驾校以面积小了，难以通过长沙市交通局的审核验收，要求扩大面积。国安驾校为此向周边的陈国清租了7亩地，最终按国安驾校提供的第二份图纸施工，在第一份图纸的基础上扩大了4260平方米。对此国安驾校不予认可，国安驾校主张按其所持有的《场地租赁合同》关于“按9000平方米支付租金，如硬面积小于9000平方米，按实际硬化面积支付租金”的约定，按9000平方米的面积支付租金。双方为此发生纠纷，经场地所在地东山街道筹委会、长沙市公安局雨花分局黎托派出所多次调解，双方未能达成协议。自2013年8月23日开始，双方矛盾升级，阳冠军、刘德恒采取拉闸断电、停水，堵塞出入通道等手段，多次阻碍国安驾校的正常生产经营活动。国安驾校多次报警，长沙市公安局雨花分局黎托派出所出警了解情况后告知双方当事人自行协商或起诉到法院处理。
2013年9月20日，国安驾校向刘胤毅、阳冠军发函，称由于多种原因，我校正式通知你方：1、必须保证我方人员的生命财产安全，确保我方车辆和其他财产完好无损并保证安全；2、即日起终止双方2012年4月13日签订的《场地租赁合同》；3、立即开始债权债务的清理。该函于2013年9月24日由阳冠军签收。
2013年10月17日，国安驾校诉至原审法院，请求判令：1、解除国安驾校与刘胤毅、阳冠军所签《场地租赁合同》；2、刘胤毅、阳冠军退国安驾校场地租金60.04万元；3、刘胤毅、阳冠军退还国安驾校的各项建设费用333970元；4、要求刘胤毅、阳冠军赔偿《场地租赁合同》目的的国安驾校预期利益损失150万元（6年＊30万元／年）；5、刘胤毅、阳冠军承担连带责任；6、刘胤毅、阳冠军承担本案的诉讼费用。诉讼中，阳冠军、刘德恒以国安驾校为被告提起反诉，请求判令：1、国安驾校继续履行《场地租赁合同》；2、国安驾校支付拖欠的租金1242400元；2、国安驾校承担本案的一切诉讼费用。
本案在诉讼过程中，阳冠军、刘德恒主张国安驾校租赁的场地面积为13260平方米（即从刘胤毅手中租来的9000平方米加上从案外人陈国清手中租来的4260平方米），国安驾校不予认可。为此，阳冠军、刘德恒申请对场地面积进行勘验。原审法院依法委托长沙市国土测绘院进行测绘。2014年4月22日，长沙市国土资源测绘院出具《日常地测绘报告》，结论为：该宗地块总面积为12972.58平方米（合19.460亩），并注明：蓝线为现场指界人要求范围线，总面积13409.73平方米（合20.115亩）。另查明，国安驾校于2013年9月20日向刘胤毅、阳冠军发函，通知终止双方2012年4月13日所签《场地租赁合同》后，于2013年10月份退出租赁场地，阳冠军、刘德恒于2014年1月份将该场地另行租赁给另一所驾校。
原审法院认为，一、关于本案民事权利义务的主体。刘胤毅虽然与阳冠军共同与国安驾校签订《场地租赁合同》，但其只是将13亩土地出租给阳冠军、刘德恒，参与签订《场地租赁合同》的目的为同意阳冠军、刘德恒将土地出租给国安驾校，并保证其出租给阳冠军、刘德恒的土地有13亩的面积。相对于国安驾校而言，刘胤毅并非场地租赁合同的主体，不享有《场地租赁合同》的权利，也不承担《场地租赁合同》的义务。刘德恒虽然并未直接与国安驾校签订《场地租赁合同》，但其实际上与阳冠军是合伙关系，其与阳冠军共同将场地租赁给国安驾校，应当享受《场地租赁合同》的权利并承担相应的义务，是适格的诉讼主体。
二、关于本案民事责任的认定。本案中，虽然国安驾校与刘胤毅、阳冠军2012年4月13日签订《场地租赁合同》约定的场地租赁面积为9000平方米，但根据长沙市国土测绘院的测绘报告，该场地的占地面积达12972.58平方米（合19.460亩），结合两张施工图纸、陈国清与阳冠军签订的《场地租赁合同》、陈国清的收条、相关当事人陈述等证据，可以认定，阳冠军、刘德恒按照国安驾校的要求，从案外人陈国清手中租赁土地7亩，与从刘胤毅手中租赁的13亩土地一起联片整理成驾驶训练场地租赁给国安驾校，双方虽未签订书面的租赁合同，但已经达成口头协议的事实。刘胤毅陈述在2012年4月13日签订《场地租赁合同》手写的“如实际面积大于9000平方米按9000平方米计算，如硬面积小于9000平方米按实际面积支付租金”处签名，是为了保证其租给阳冠军的土地能够达到9000平方米的要求。该院认为该约定仅限于约束刘胤毅所签合同，且阳冠军所持合同并无此约定，因此该约定内容与刘胤毅所陈述的目的相符。相对于国安驾校而言，刘胤毅并不是出租人，也未实际参与扩充面积部分租赁的谈判和签约活动，国安驾校以刘胤毅在2012年4月13日签订《场地租赁合同》手写的“如实际面积大于9000平方米按9000平方米计算，如硬面积小于9000平方米按实际面积支付租金”处的签名为由坚持只按9000平方米的面积向阳冠军、刘德恒支付租金，违反了双方的口头协议，也违反了诚实信用的原则，应当承担相应的民事责任。阳冠军、刘德恒在国安驾校未按实际租赁面积交纳租金，双方发生纠纷，经当地社区组织、公安派出所调解未成后，未采取正当程序维护正当权益，而是采取拉闸断电、停水，堵塞出入通道等私力救济的手段，阻碍国安驾校的正常生产经营活动，亦应承担一定的民事责任。由于双方当事人对于场地租赁合同的不能履行均存在过错，故对因合同不能继续履行所造成的损失，应当各自自行承担。
三、关于本诉与反诉的处理。（一）关于国安驾校的本诉请求。1、国安驾校请求解除国安驾校与两被告所签《场地租赁合同》。国安驾校已于2013年9月20日向刘胤毅、阳冠军发函，通知刘胤毅、阳冠军从即日起终止双方2012年4月13日签订的《场地租赁合同》，该函于2013年9月24日由阳冠军签收。阳冠军、刘德恒并未在收到通知后三个月内向人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。该院确认，双方所签订的《场地租赁合同》已于2013年9月24日阳冠军收到国安驾校的函件时解除。2、国安驾校要求刘胤毅、阳冠军退还国安驾校场地租金60.04万元。双方在《场地租赁合同》中约定价格为每平方6.2元，国安驾校主张是半年租金标准，刘胤毅、阳冠军主张是月租金标准。从阳冠军与刘胤毅及阳冠军与案外人陈国清签订的《场地租赁合同》看，双方租赁的土地面积均为每年每亩2万元（合每平方米30元）起，逐年递增。国安驾校主张半年租金为每平方米6.2元，低于阳冠军与刘胤毅及阳冠军与案外人陈国清签订的《场地租赁合同》的租金标准，明显不合常理。且国安驾校2012年6月16日首次支付给阳冠军的预付租金100600元，该数额与双方在《场地租赁合同》中约定的国安驾校首次按半年租金的30%作为订金的数额100440元（9000㎡×6.2元×6×30%）相近，双方在场地租赁合同的履行中，经过社区多次调解，均未对租金标准发生争议，可以认定双方约定的租赁价格应为每月每平方米6.2元。国安驾校应当按其所使用的12972.58平方米面积，支付从2012年5月10日至2013年9月24日的租金1324413元（12972.58平方米×16个月14天×6.2元），国安驾校已经支付的数额为730600元，未达到其应付租金的数额，故该院对国安驾校的该项诉讼请求不予支持。3、国安驾校要求刘胤毅、阳冠军退还国安驾校的各项建设费用333970元。阳冠军、刘德恒认为，国安驾校提供的各项建设费用的票据只有220200元，且不能证明有这么多损失。该院认为国安驾校提供了220200元建设费用的票据，可资采信。鉴于阳冠军、刘德恒现已将场地另行租赁，其建设设施仍可使用，故阳冠军、刘德恒应当支付国安驾校各项建设费用220200元。4、国安驾校要求刘胤毅、阳冠军赔偿《场地租赁合同》目的的国安驾校预期利益损失150万元（6年＊30万元／年）。因国安驾校自身存在违约行为，对于场地租赁合同的不能继续履行存在过错，且未提供证据证明其每年的预期利益为30万元，故对国安驾校的该项诉讼请求不予支持。5、国安驾校要求刘胤毅与阳冠军承担连带责任。因刘胤毅不是对国安驾校出租场地的主体，其不享有《场地租赁合同》的权利，也不承担《场地租赁合同》的义务。故对国安驾校要求刘胤毅与阳冠军承担连带责任的诉讼请求不予支持。（二）关于阳冠军、刘德恒的反诉请求。1、阳冠军、刘德恒要求判令国安驾校支付拖欠的租金1242400元。国安驾校应当按其所使用的12972.58平方米面积，支付从2012年5月10日至2013年9月24日的租金1324413元（12972.58平方米×16个月14天×6.2元），国安驾校已经支付的数额为730600元，还应当向阳冠军、刘德恒支付拖欠的租金593813元。对于2013年9月24日以后的租金损失，因阳冠军、刘德恒对于场地租赁合同的不能继续履行存在过错，该损失应由阳冠军、刘德恒自行承担。2、本案在审理过程中，阳冠军、刘德恒撤回了要求判令国安驾校支付“国安驾校”的两块招牌制作费40000元的反诉请求，予以准许。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第九十四条、第九十六条、第一百二十条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、国安驾校与刘胤毅、阳冠军于2012年4月13日签订的《场地租赁合同》于2013年9月24日解除；二、阳冠军、刘德恒于本判决生效后7日内向国安驾校支付建设费用220200元；三、国安驾校于本判决生效后7日内向阳冠军、刘德恒支付拖欠租金593813元；四、驳回国安驾校的其他诉讼请求；五、驳回阳冠军、刘德恒的其他反诉请求。本案受理费26355元，反诉案件受理费8171元，合计34526元，由国安驾校承担23030元，由阳冠军、刘德恒承担11496元。鉴定费2000元，由国安驾校承担。
上诉人阳冠军、刘德恒不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院以上诉人签收国安驾校要求解除合同函件的时间为合同解除时间错误。国安驾校到2013年10月底才搬离完毕，场地一直闲置至2013年年底，我方为避免损失扩大才不得已于2014年1月17日同意终止合同。国安驾校应补交2013年9月25日至2013年11月10日的租金120645元。二、上诉人针对国安驾校拖欠巨额租金采取的措施，是上诉人行使不安抗辩权，不宜认定为违约行为。三、国安驾校的建设费用是装饰装修费用，按照“来修去丢”原则由其自负，而且合同不能继续履行的原因在于国安驾校延付、拒付租金，故原审判决上诉人承担国安驾校的建设费用无任何依据。综上，请求二审法院：1、撤销原判第一项，改判《场地租赁合同》于2013年11月10日解除；2、撤销原判第二项，改判上诉人不支付国安驾校220200元；3、撤销原判第三性，国安驾校另支付上诉人2013年9月25日至2013年11月10日的租金120645元。
被上诉人国安驾校答辩称，一、关于合同的解除时间，上诉人在2013年9月24日就收到了我方解除合同的函。因为在2013年7月上旬，两上诉人就堵了我方的门，停水停电，我方已经无法营业，所以在没有办法的情况下才解除合同。上诉人没有在三个月内向法院申请确认解除合同函的效力，因此解除合同生效。二、解除合同的责任完全在于两上诉人。两上诉人在2013年7月上旬就妨碍了我方的正常营业活动，上诉人的目的就是为了逼迫我方承认其私自增加的4000平方米，因此合同解除的责任在于两上诉人，其应承担我方的损失。三、我方出于两上诉人要建设场地需要租金，已经多交纳了租金给两上诉人。因此请求法院依法改判。
原审被告刘胤毅述称，对于阳冠军、刘德恒的上诉没有意见，我只有9000平方米的土地，多出的土地是陈国清的，增加的4000平米是上诉人的董事长到场亲自要求增加的。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为，《场地租赁合同》签订后，国安驾校未按约支付租金，以及阳冠军、刘德恒在未解除租赁合同的情况下强行断电、堵门等行为均构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。在国安驾校于2013年9月24日提出解除《场地租赁合同》时，场地已因阳冠军和刘德恒的违约行为无法正常经营，故对于阳冠军和刘德恒要求国安驾校支付2013年9月25日之后的租金，本院不予支持。而且鉴于阳冠军和刘德恒现已将涉诉场地另行出租给另一所驾校，阳冠军、刘德恒实际已使用了国安驾校的建设设施，故阳冠军、刘德恒应当支付国安驾校各项建设费用。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人阳冠军、刘德恒的上诉理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费34526元，由上诉人阳冠军、刘德恒共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 詹支粮
审 判 员 王 勇
代理审判员 黄 琦
二〇一四年十月十七日
书 记 员 金新贵
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。