广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤09民终1877号
上诉人（原审被告）：茂名瑞恒房地产开发有限公司，住所地：茂名市油城七路1号大院10栋702房。
法定代表人：梁增瑞，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李慧，女，该公司办公室主任。
被上诉人（原审原告）：柯业森，男，汉族。
被上诉人（原审原告）：邓颖珍，女，汉族。
上述被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈远森，男。
上诉人茂名瑞恒房地产开发有限公司（以下简称瑞恒公司）因与被上诉人柯业森、邓颖珍房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2017）粤0902民初1276号民事判决(以下简称一审判决)，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
瑞恒公司上诉请求：撤销一审判决第二项。事实和理由：柯业森、邓颖珍请求瑞恒公司支付违约金已超过诉讼时效，依法应驳回其该项诉讼请求。按照《商品房买卖合同》第八条关于“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格”及第十五条关于“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，瑞恒公司与柯业森、邓颖珍在签订《商品房买卖合同》时，双方已明确约定瑞恒公司在交付商品房后360日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，即瑞恒公司需要在2013年6月30日加上360日内（即2014年6月25日前）将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，如果瑞恒公司未能在该约定的时间内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，则瑞恒公司违约。柯业森、邓颖珍对于瑞恒公司是否在2014年6月25日前为其将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案是可以预见的，也是可以知道的，而且在2014年、2015年间，小区业主因瑞恒公司无法提供房产证给其子女办理入学而在小区聚集抗议，所以只要超过该时间瑞恒公司未将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案时，柯业森、邓颖珍就已经知道自己的权利被侵害，对此瑞恒公司无需再另行举证证实。因此，本案请求违约金的诉讼时效期间起算时间为2014年6月25日，即本案提起诉讼受法律保护最迟的起诉日为2016年6月25日，但柯业森、邓颖珍提起本案诉讼的日期为2017年4月11日，明显已超过法定诉讼时效，人民法院依法应予驳回柯业森、邓颖珍的诉讼请求。
柯业森、邓颖珍辩称，本案没有超过诉讼时效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；瑞恒公司的上诉无理，应予驳回。
柯业森、邓颖珍向一审法院起诉请求：一、判令瑞恒公司立即向柯业森、邓颖珍提供办理房产证费用的发票；二、判令瑞恒公司协助柯业森、邓颖珍办理土地分割证；三、判令瑞恒公司向柯业森、邓颖珍支付延迟提交办证资料违约金474.55元；四、判令瑞恒公司退回房屋面积差异款5538.38元；五、判令瑞恒公司退回多收柯业森、邓颖珍的办证费用6932.8元及支付同期银行贷款利息1658.74元（从2013年5月16日起暂计至2017年4月5日止，实际要求计算至瑞恒公司退还办证费之日）；六、判令瑞恒公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年1月24日，瑞恒公司与柯业森、邓颖珍签订合同编号为2013012401028248的《商品房买卖合同》，约定由柯业森、邓颖珍向瑞恒公司购买位于茂名市茂南区站南路113号大院1号1401房的商品房。该房建筑面积共102.82平方米；该商品房单价为每平方米4615.32元，房屋总价款为474547元。该合同五条约定了面积确认及面积差异处理的方法，其中差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列条款处理：（1）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。（2）买受人必须在出卖人将商品房交付使用前指定期限内一次性付清办理产权登记所需的税费和全部房款及签订面积差异退补协议，否则出卖人有权拒绝为买受人领取契证而不承担本条的违约责任。同日，双方签订《合同补充协议》一份，并作为前述合同的“附件四”。该补充协议第8条对原《合同》第十五条作补充如下：买受人须在付清房款60天内根据房产局和国土局办理房地产权证和国有土地分割证所需资料（身份证复印件、购房合同、办证相关费用等资料）提交给出卖人，如买受人逾期超过30天，买受人须按该房产成交价总额的每日万分之一向出卖人支付违约金，由此引起的一切后果均与出卖人无关。
合同签订后，柯业森、邓颖珍依约支付了全部购房款，并于2013年5月16日预交了14236元办证费给瑞恒公司，瑞恒公司也将房屋建好并交付给柯业森、邓颖珍使用。但瑞恒公司在办理房屋权属证书时，没有在合同约定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致柯业森、邓颖珍未能在约定的期限内取得房地产权证。柯业森、邓颖珍在取得房地产权证后，发现该证上记载的房屋建筑面积为101.62平方米，与合同约定的建筑面积差异-1.2平方米，差异值为-1.16%。此外，瑞恒公司未按约定协助柯业森、邓颖珍向有关行政机关办理国有土地分割证；且瑞恒公司在办好房产证后，没有将办理房产证产生的税费发票和剩余的办证费用退回给柯业森、邓颖珍，双方致成纠纷。柯业森、邓颖珍于2017年4月11日向一审法院提起诉讼，请求判如所请。
另查明：庭审中，瑞恒公司对于柯业森、邓颖珍的第一项诉讼请求表示发票在退还费用时一并退回给柯业森、邓颖珍；经征询柯业森、邓颖珍代理人意见，柯业森、邓颖珍代理人同意法庭可以对该项诉讼请求不作出判决。瑞恒公司主张柯业森、邓颖珍请求违约金的诉讼时效已过，但没有提供具体证据。瑞恒公司提供办证税费明细清单，主张为办理房地产权证支出的费用分别为：已交契税7118.21元，房屋所有权登记费-
转移登记80元，房屋所有权登记费-
产权登记证费10元，印花税10元，他项权利登记费80元，测绘费550元，工杂费660元，数字化数字入库426元，并提供相应的票据予以证明，但没有提供测绘费和工杂费的票据；瑞恒公司据此主张应退还给柯业森、邓颖珍的金额为5301.79元。柯业森、邓颖珍则认为上述支出费用中的测绘费及工杂费应由瑞恒公司负担。
一审法院认为，柯业森、邓颖珍与瑞恒公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，依法成立生效，双方应当严格按照合同的约定全面履行自己的义务。按照《商品房买卖合同》第五条的约定，差异值为±0.6以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。按第十五条的约定，瑞恒公司负有在约定期限内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务。《合同补充协议》第8条约定买受人须在付清房款60天内根据房产局和国土局办理房地产权证和国有土地分割证所需资料（身份证复印件、购房合同、办证相关费用等资料）提交给出卖人。从该约定的目的来看，瑞恒公司亦负有协助柯业森、邓颖珍办理国有土地分割证的义务。瑞恒公司在履行合同过程中，未能在合同约定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并协助柯业森、邓颖珍办理国有土地分割证，致柯业森、邓颖珍在约定期限内未能取得房产权属证书，也未取得国有土地分割证，瑞恒公司的行为构成违约。依照合同法的规定，瑞恒公司作为违约方应承担继续履行并赔偿柯业森、邓颖珍相应损失的违约责任。
对于柯业森、邓颖珍第一项诉讼请求，瑞恒公司表示发票在退还费用时一并退回给柯业森、邓颖珍。对于瑞恒公司的表态，柯业森、邓颖珍在庭审过程中认为该项请求可以不判决。因此，对于该项请求，可由瑞恒公司按其表态自动履行，一审法院不再在本案中作处理。
对于柯业森、邓颖珍第二项诉讼请求，瑞恒公司辩称“合同没约定办理土地分割证，合约只说明办理房地产所有权证，只能提供相关的资料给柯业森、邓颖珍办理”的意见显然与合同的补充约定不符，对该辩解意见一审法院不予采纳。瑞恒公司应继续履行合同的约定，协助柯业森、邓颖珍办理国有土地分割证。对柯业森、邓颖珍该项诉讼请求，一审法院予以支持。
对于柯业森、邓颖珍第三项诉讼请求，瑞恒公司提出柯业森、邓颖珍该请求“已经超过了法律诉讼期限，法庭应不予支持”的意见，但瑞恒公司未能提供证据证实其主张。因此，对瑞恒公司的该辩解意见，一审法院不予采纳。瑞恒公司应按照约定，以柯业森、邓颖珍已付房价款的0.1%向柯业森、邓颖珍支付违约金474.55元（474547元×0.1%≈474.55元）。对柯业森、邓颖珍该项诉讼请求，一审法院予以支持。
对于柯业森、邓颖珍第四项诉讼请求，瑞恒公司辩称面积差异款按照《商品房买卖合同》约定计算，无其他异议。该项请求的数额为5538.38元，一审法院予以支持。
对于柯业森、邓颖珍第五项诉讼请求，瑞恒公司向柯业森、邓颖珍预收取的办证费用，应在瑞恒公司为柯业森、邓颖珍办理房产权属证书并扣除合理的开支后，将多余的费用返还给柯业森、邓颖珍。瑞恒公司主张代办证费用中的测绘费550元及工杂费660元应由柯业森、邓颖珍承担，但瑞恒公司没有提供相应的证据证明该两项费用已实际产生并应由柯业森、邓颖珍承担，因此，对瑞恒公司的该主张一审法院不予采纳。瑞恒公司应在扣除代办证的契税等各项合理开支7724.21元后，将余下的6511.79元退还给柯业森、邓颖珍。对于柯业森、邓颖珍超过该数额的请求，一审法院不予支持。因双方没有约定退回办证费的具体时间，也没有约定瑞恒公司预收柯业森、邓颖珍的办证费需要向柯业森、邓颖珍支付利息，利息应从柯业森、邓颖珍起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至瑞恒公司还清办证费之日止。柯业森、邓颖珍要求瑞恒公司从2013年5月16日起支付利息并支付暂计至2017年4月5日止的利息1658.74元的请求，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限茂名瑞恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助柯业森、邓颖珍办理国有土地分割证；二、限茂名瑞恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向柯业森、邓颖珍支付违约金474.55元；三、限茂名瑞恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向柯业森、邓颖珍退回房屋面积差异款5538.38元；四、限茂名瑞恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向柯业森、邓颖珍退还办证费6511.79元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从2017年4月11日起计至还清办证费用之日止）；五、驳回柯业森、邓颖珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按简易程序收取的案件受理费83元，由柯业森、邓颖珍承担12元，茂名瑞恒房地产开发有限公司承担71元。该费用已由柯业森、邓颖珍预交，茂名瑞恒房地产开发有限公司应承担的受理费在履行本判决义务时一并迳付柯业森、邓颖珍，一审法院不作另行退收。
二审中当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。
本院另查明：瑞恒公司在二审期间陈述：涉案楼盘的业主因子女入学需交房地产权属证书给相关教育部门，在2014年、2015年的4月向瑞恒公司提出抗议，要求办理房地产权属证书；而在2015年4月至6月期间，又要求瑞恒公司给出具体的办证时间。
本院又查明：瑞恒公司和柯业森、邓颖珍在二审庭审中确认，瑞恒公司于2013年6月30日将涉案房屋交付柯业森、邓颖珍。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：柯业森、邓颖珍向瑞恒公司主张逾期提交办证资料违约金是否已超过法定的诉讼时效。
瑞恒公司上诉认为，柯业森、邓颖珍最迟应在2016年6月25日对逾期提交办证资料违约金提起诉讼，其在2017年4月11日提起诉讼，已超过法定的诉讼时效。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”本案中，瑞恒公司在2013年6月30日将涉案房屋交付给柯业森、邓颖珍使用。依照双方在2013年1月24日签订的《商品房买卖合同》的约定，瑞恒公司应当在商品房交付使用后360日内，即在2014年6月25日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。现瑞恒公司没有依约履行上述义务，致使柯业森、邓颖珍未能在规定的期间内取得房地产权属证书，构成违约。从上述事实来看，柯业森、邓颖珍向瑞恒公司主张逾期提交办证资料违约金的诉讼时效期间本应计至2016年6月25日届满。但依据查明的事实，涉案楼盘的业主曾在2014年、2015年的4月期间向瑞恒公司提出抗议，要求办理房地产权属证书；在2015年4月至6月期间，又要求瑞恒公司给出具体的办证时间。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”的规定，可以认定柯业森、邓颖珍向瑞恒公司主张逾期提交办证资料违约金的诉讼时效中断，即柯业森、邓颖珍向瑞恒公司主张逾期提交办证资料违约金的诉讼时效期间应从2015年6月起重新计算。因此，柯业森、邓颖珍在2017年4月11日提起诉讼，向瑞恒公司主张逾期提交办证资料违约金未超过法定的诉讼时效期间。
综上所述，瑞恒公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由茂名瑞恒房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐金信
审 判 员 张国栋
代理审判员 庞巧文
二〇一七年十二月十一日
书 记 员 庞亚文
书 记 员 潘彩华