辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽04民终869号
上诉人（原审被告）：杨光，男，1971年2月3日出生，汉族，住抚顺市望花区。
委托诉讼代理人：金桂荣（杨光母亲），女，1947年5月15日出生，汉族，抚顺师专退休教师，住抚顺市望花区。
被上诉人（原审原告）：抚顺伟达物业管理有限公司，住所地：抚顺经济开发区高湾经济区铁路南2号路29号411室。
法定代表人：朴慧淑，该公司经理。
委托诉讼代理人：郭伟，该公司副经理。
委托诉讼代理人：张雪，该公司法律顾问。
上诉人杨光因与被上诉人抚顺伟达物业管理有限公司（简称伟达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2016）辽0404民初2454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨光及其委托代理人金桂荣，被上诉人伟达物业公司的委托代理人郭伟、张雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
杨光上诉请求：我家没有交物业费是有原因的，其一，我家的门市房是用来干幼儿园的，从幼儿园干上开始，这个房子一直漏水，我们找过物业公司解决，物业公司曾经上去表面修了，但仍然漏水，漏水情形一直持续到现在。因为物业公司不能彻底解决房屋漏水的事情，导致我家自己维修，给我们造成了经济损失；其二，去年8月，因老鼠进到电表箱，导致我家突然停电，我们找到物业公司，物业说处理不了，我们又找到电业局，电业局和物业公司互相推卸责任，没办法我们自己处理的，共花了7000多元；其三，幼儿园门前因修理煤气管道而翻开的地砖至今没有恢复原状，影响幼儿园正常工作。就物业费问题，我和物业公司协商过，只要物业公司给我家修理漏水的屋顶，我家可以补齐所有的物业费。综上，我方认为，一审判决只考虑了物业公司的权益，没有注意保护我们业主的合法权益，利益保护不平等，请求二审依法改判。
伟达物业公司辩称，其一，房屋漏水的问题如果在5年保修期间内，应由开发商承担维修义务，住户应找开发商解决；5年后的漏水问题，物业公司只能负责协调，启动维修基金进行维修。经我们物业公司协调，此小区业主不肯签字同意动用维修基金，故物业公司现在也没办法解决；其二，上诉人所称修理电花销7000元一节，一审期间并未提出，且维修电的问题是电业局责任，与物业公司无关；其三，上诉人家门前地砖是煤气公司修理管道而翻开的，应找煤气公司恢复原状，物业公司的责任只是负责协调。综上，上诉人入住至今一直未交纳物业费，反而让物业公司承担种种义务，违反了权利义务对等的原则。住户不交物业费，物业公司没办法雇佣人员提供更好的物业服务，现一审只判决上诉人交纳70%的物业费，上诉人还提出种种理由拒绝交纳，物业公司没办法认同，请求二审保护物业公司的权益。
伟达物业公司向一审法院起诉请求，2015年6月18日，原告与抚顺市望花区枫泽家苑业主委员会签订《物业管理委托合同》。合同约定，枫泽家苑小区内的高层住宅、多层住宅、门市房、车库，建筑面积11万平方米的物业全部委托原告管理。物业费高层0.8元/平方米、多层0.7元/平方米、门市1元/平方米、车库0.5元/平方米，委托期限自2015年6月18日至2020年6月17日。合同同时规定，收取时间从2014年8月1日开始。协议签订后，原告于2015年6月18日开始对小区实施物业管理。被告杨光购置的房屋系枫泽家苑小区八号楼五号门市，建筑面积181.96平方米。自2014年8月1日至2016年8月1日，被告应交纳原告的物业费应为4367.04元，但此款被告至今未付。因此，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求法院判令被告给付拖欠的2014年8月1日至2016年8月1日期间的物业费4367.04元及违约金104.81元，诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实，2015年6月18日，原告抚顺伟达物业管理有限公司与枫泽家苑业主委员会签订《物业管理委托合同》一份，由原告管理枫泽家苑小区，服务期间为2015年6月18日至2020年6月17日，合同约定物业管理服务费为高层0.8元/平方米、多层0.7元/平方米、门市1元/平方米、车库0.5元/平方米，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，物业管理企业可以按照应缴金额的千分之二按月收滞纳金。原告从2014年8月1日开始收缴物业管理费。合同同时约定，原告需实现“房屋外观完好率90%，设备运行完好率100%、定期检查、允许故障1%，房屋及设施、设备的维修、养护完好率、使用率95%，园林、道路、楼道有专人养护，在现有50%绿化破损状态下补植补种，车辆停放有序、无占道行为，各岗有人看守、坚持夜间巡逻、急修维修到达率100%，小修2日内修复完毕，合格率100%，业主和物业使用人对原告的满意度达到90%”。合同签订后，原告即开始对枫泽家苑小区进行物业管理。被告杨光房屋位于枫泽家苑小区8号楼5号门市，建筑面积181.96平方米，其自2015年6月18日至今的物业服务费未交纳。
一审法院认为，业主无正当理由拒绝交纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付拖欠的物业费。本案原告与枫泽家苑业主委员会签订的《物业管理委托合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原告依据该合同对枫泽家苑小区进行物业管理，被告作为枫泽家苑小区的业主，有义务向原告交纳物业费，但被告自2015年6月18日起至2016年8月1日止的物业费一直未交纳，因此，原告主张的由被告交纳物业服务费的诉讼请求有理，本院予以支持。但通过被告向本院提交的照片、其本人当庭陈述等证据以及枫泽家苑小区其他业主就相关案件的举证材料以及当庭陈述，可知原告在小区物业管理服务方面，存在着一定的不足和差距，故其在物业费的收取上应适当予以减免，本院认为，原告以按照物业合同收费标准的70%收取为宜。现原告依据《物业管理委托合同》收取自2014年8月1日起的物业费，但原告的实际服务期间系自2015年6月18日开始，故其主张的2014年8月1日至2015年6月18日期间的物业费没有法律依据，本院不予支持。综上所述，被告应支付原告的物业费应自2015年6月18日起至2016年8月1日止，实际为13.5个月，具体数额应为181.96㎡×1元/㎡×13.5×70%=1719.52元；关于原告主张的由被告支付原告违约金104.81元一节，因原告与枫泽家苑业主委员会签订的合同中对违约金的约定为选择性条款，因此，原告的该项诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。关于被告辩称的原告不能提供物业服务，违约在先，被告房屋存在漏水情况，原告疏于管理，小区消防通道堵塞、小区环境不整洁、小区治安不保靠、物业收费态度恶劣一节，本院予以部分采信；关于被告辩称的门市房物业收费过高，应以垃圾清运费名义收取一节，没有法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告杨光于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告物业服务费1719.52元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告杨光负担。
二审中，当事人没有提交新的证据。
本院认为，本案争议的焦点问题是：1、针对上诉人家房屋漏水的问题，被上诉人伟达物业公司是否有责任予以维修？2、上诉人家因自行维修电，导致花销7000余元应如何解决？3、上诉人的幼儿园门前地砖应由谁恢复原状？
关于焦点1，上诉人家房屋漏水问题属于房屋保修期满后房屋共用部位的维修问题，根据《物业管理条例》第五十四条的规定，专项维修基金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。案涉上诉人家所有的房屋漏水问题属于保修期满后物业共用部位的维修，应动用专项维修基金进行维修，物业公司有义务按程序申请动用专项维修基金，未经批准任何人包括物业公司均不得擅自动用专项维修基金。根据上述法律规定，被上诉人伟达物业公司抗辩主张其只能申请动用专项维修基金而无权擅自动用专项维修基金依据充分，上诉人以被上诉人不维修房屋漏水问题就拒绝交纳物业费不符合法律规定。希望双方当事人就此问题能心平气和地进行协商，伟达物业公司从业主居住的实际需求角度考虑，尽力协调启动专项维修基金，尽早为上诉人解决困难。
关于焦点2，上诉人在一审期间未提出电业自行维修花销7000元的问题，二审期间，本院对此争议进行调解，伟达物业公司抗辩不属于物业公司的维修范围，双方调解未成，上诉人如要求伟达物业公司解决7000元的电业维修的花销，可以另行诉讼解决。
关于焦点3，案涉小区煤气管道维修完毕后，物业公司应尽快协调维修公司恢复地砖原貌，为百姓提供方便的生活和出行环境。此问题的解决，需要多家单位配合，并非是伟达物业公司一家责任，故此问题未能及时解决不能构成上诉人拒绝交纳物业费的理由。
应该指出的是，物业公司有义务尽力为小区业主提供满意的物业服务，而小区业主也有义务及时履行交纳物业费的义务。就本地区现有的物业服务现状，物业公司的服务能取得小区所有业主满意的情形并不多见。良好的物业服务需要物业公司和小区业主共同努力，如果小区业主均因各种原因拒绝、拖欠交纳物业费，那么物业公司或导致频繁更换或因资金不足而导致物业服务水平降低，最终损害的是小区业主的共同利益。故本院希望双方应从案涉纠纷的引发问题中多检讨自身的不足，多为对方的困难着想，双方互谅互让，共同为建设美好家园而努力。
综上所述，杨光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人杨光负担。
本判决为终审判决。
审判长 宫颖& # xB;
审判员 马开智
审判员 罗 华
二〇一七年八月十日
书记员 曹 扬