广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桂市民四终字第562号
上诉人（一审被告）朱廷生，桂林信永环保产品发展有限公司经理。
委托代理人莫江宁，广西九宇律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）梁爱珍，自由职业。
委托代理人黄宏亮，桂林市桂滨法律事务所法律工作者。
一审第三人桂林信永环保产品发展有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市丽君路9号。
法定代表人朱廷生，该公司经理。
一审第三人桂林市叠彩区大河乡下塘经济合作社第一小组，住所地广西壮族自治区桂林市大河乡。
组长刘玉发。
上诉人朱廷生与被上诉人梁爱珍、一审第三人桂林信永环保产品发展有限公司（以下简称信永公司）、桂林市叠彩区大河乡下塘经济合作社第一小组（以下简称下塘第一小组）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2012）叠民初字第1038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月9日立案受理后，依法组成由审判员陈卉担任审判长，审判员容艳、代理审判员蒋子秀参加的合议庭，于2015年12月14日公开开庭审理了本案。书记员王凯担任记录。上诉人朱廷生的委托代理人莫江宁、被上诉人梁爱珍的委托代理人黄宏亮到庭参加诉讼，一审第三人信永公司、下塘第一小组经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年7月11日，原告为租赁被告使用的北辰路26号门面，交给被告10000元保证金。2011年7月21日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告将其使用的北辰路26号门面及后面厂棚租赁给原告使用，租赁期为3年，即2011年7月19日至2014年7月18日，租金第一年每月5500元，第二年每月6000元。合同签订后，原告进场装修和安装设备开办了”百年手搾”米粉店，按约定缴纳了租金。2012年11月2日，因城市改造，原告在租赁合同未履行完毕的情形下撒离房屋。原告诉至法院，请求判令：1、确认原、被告签订的租赁合同无效；2、被告返还10000元保证金及利息；被告赔偿原告因合同无效造成的损失35000元；4、被告承担本案诉讼费用。
本案在审理过程中，原告提出申请，该院依法于2012年10月15日委托广西立信资产评估有限责任公司（以下简称立信公司）对原告的装修损失及机器设备价值进行评估，2012年11月26日，立信评估公司做出立信评报字（2012）第055号评估报告，认定委托评估的资产市场价值36171.50元，其中装修部分为30121.50元、机器设备为6050元，立信公司收取的评估费1400元。
一审法院经审理认为：本案争议的焦点为：（一）租赁合同效力问题；（二）被告朱廷生转租的行为是个人行为还是职务行为；（三）原告损失承担问题。对于原、被告签订的《租赁合同》效力问题，第三人下塘第一小组与信永公司签订租赁合同将房屋出租给被告信永公司，信永公司的法定代表人朱廷生与原告签订了租赁合同将房屋转租给原告，因合同中的房屋建筑一直未经主管部门批准建设，依据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用〉》第二条：”出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，朱廷生与原告签订的《租赁合同》为无效合同，故对原告要求判令合同无效的诉讼请求，该院予以支持，对被告朱廷生与第三人信永公司认为合同有效的辩称，该院不予支持；现原被告签订的《房屋租赁合同》未履行完毕，保证金应予退还，因保证金是被告朱廷生个人收取，故该院对原告要求被告朱廷生退还保证金的诉讼请求，该院予以支持，原告要求违约金的利息，无法律依据，该院不予支持。对于被告朱廷生转租的行为是个人行为还是职务行为问题，因房屋是第三人信永公司向第三人下塘第一小组租赁期间使用后再转租，被告朱廷生虽是信永公司的法定代表人，但是转租合同是其个人与原告所签，将第三人信永公司租赁的房屋转租，转租后房屋使用费亦是其个人名义收取，其行为应视为个人行为。对于原告的损失承担问题，评估公司的评估报告评估的资产市场价值36171.50元：其中原告为经营需要建筑装修部分，共计30121.50元；另设备部分，价值6050元，该院根据本案实际情况，按评估价值的80%确定损失，即4840元，故原告的损失总计为34961.5元。对于原告损失承担的问题，被告朱廷生与第三人信永公司将其使用的未经报建的房屋转租给原告，且在与原告签订租赁合同时未将其与第三人下塘第一小组签订的《租赁合同》期限告知原告，存在过错，主要对原告的损失应承担主要责任，即60%的损失20976.9元；原告租赁房屋未尽应尽的小心谨慎义务，亦存在一定过错，本人应承担40%的责任，即13984.6元。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用〉》第二条之规定，判决：一、原告梁爱珍与被告朱廷生签订的《房屋租赁合同》为无效合同；二、被告朱廷生返还原告梁爱珍房屋租赁保证金10000元：三、被告朱廷生赔偿原告梁爱珍损失20976.9元；四：驳回原告梁爱珍的其它诉讼请求。案件受理费938元，评估费1400元，共计2338元，由原告梁爱珍负担729元，被告朱廷生负担1609元。
上诉人朱廷生不服一审判决，上诉称：一审判决认定事实错误，该租赁行为应认定为上诉人朱廷生作为一审第三人信永公司法定代表人的职务行为，而非其个人行为。一审中争议的标的所指向的标的物（房屋）系一审第三人信永公司与一审第三人下塘第一小组签订租赁合同后取得的租赁物，该房屋的使用权、转租权属于一审第三人信永公司。公司的法定代表人代表企业法人的利益，按照法人的意志行为行使法人权利，代表企业，全权处理一切民事活动。上诉人朱廷生作为信永公司的法定代表人，出于让信永公司的权益最大化，而将位于桂林市北辰路26房屋转让给被上诉人梁爱珍，是法人代表人朱廷生按照信永公司的意志作出意思表示，是法定代表人行使自己最基本的权利，该行为完全符合职务行为的认定。一审法院认定上诉人朱廷生转租房屋给被上诉人梁爱珍系个人行为与事实明显不符。故请求二审法院：1、撤销（2012）叠民初字第1038号判决书各项判决；2、依法改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；3、判令被上诉人梁爱珍承担本案一、二审全部诉讼费用。
被上诉人梁爱珍答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律适当，请求依法驳回上诉，维持原判。
一审第三人信永公司、下塘第一小组未陈述意见。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为租赁行为应认定为上诉人朱廷生作为一审第三人信永公司法定代表人的职务行为，还是其个人行为。2007年6月21日，一审第三人信永公司与第三人下塘第一小组与信永公司签订租赁合同将房屋出租给信永公司，租赁期限从2007年8月至2012年8月。2011年7月19日，信永公司的法定代表人朱廷生与被上诉人梁爱珍签订了租赁合同，将房屋进行转租，租赁期限从2011年7月19日至2014年7月18日。上诉人朱廷生在合同签订过程中对前租赁合同的期限进行了隐瞒，又因该租赁房屋未经主管部门批准建设，上诉人在合同签订过程中，因存在过错导致合同无效，应承担民事责任。关于上诉人提出的朱廷生的行为应认定为代表一审第三人信永公司的职务行为，而非其个人行为的主张，因上诉人与被上诉人之间的租赁合同签订过程是由朱廷生个人参与，租赁保证金亦是由朱廷生个人收取，由租赁收据及汇款单等证据可知，被上诉人每月通过现金或银行转账方式支付租金亦是由上诉人个人进行。上诉人虽为一审第三人信永公司的法定代表人，但在本案的租赁合同中，其行为应视为其个人行为。故本院认为，该租赁行为应认定为上诉人朱廷生的个人行为，承担相应民事责任。
综上，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处分恰当，依法应予维持。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费574元（上诉人已预交），由上诉人朱廷生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 卉
审 判 员 容 艳
代理审判员 蒋子秀
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 王 凯