上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民一（民）初字第8216号
原告上海龙欣实业有限公司。
法定代表人吴世平。
委托代理人周斌，上海市志致远律师事务所律师。
委托代理人陈海兵，上海市志致远律师事务所实习律师。
被告上海开为企业管理咨询有限公司。
法定代表人刘宏波。
委托代理人陈志，上海智坚律师事务所律师。
委托代理人刘天雨。
被告上海康定医疗器械有限公司。
法定代表人刘宏波。
原告上海龙欣实业有限公司与被告上海开为企业管理咨询有限公司、上海康定医疗器械有限公司相邻关系纠纷一案，本院于2014年9月26日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，根据原告的申请，本院委托鉴定机构对本案系争土地的使用费进行司法鉴定评估，鉴定机构于2015年2月出具房地产估价报告。本案于2014年10月22日、2015年3月6日两次公开开庭进行了审理。原告法定代表人吴世平及其委托代理人周斌，两被告的同一法定代表人刘宏波及被告上海开为企业管理咨询有限公司委托代理人陈志两次均到庭参加诉讼。被告上海开为企业管理咨询有限公司委托代理人刘天雨到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与两被告系相邻关系。原告上海龙欣实业有限公司（以下简称“龙欣公司”）厂址为松江区工业区荣乐东路XXX号XXX号厂房南侧，被告上海开为企业管理咨询有限公司（以下简称“开为公司”）为松江区工业区荣乐东路XXX弄XXX号（即579号9号厂房）的权利人，而该厂房所挂牌子为被告上海康定医疗器械有限公司（以下简称“康定公司”）。原告厂址所在的土地于2006年9月取得沪房地松字（2006）第XXXXX号上海市房地产权证，被告厂房原系案外人上海某甲投资咨询有限公司（原名为上海某甲食品有限公司，以下简称“某甲公司”）所有。本案系争的围墙及占用地块早在某甲公司购买厂房前就已经形成。2012年4月原告曾就某甲公司占用原告土地一事向松江区人民法院提起诉讼，松江区法院判决后，某甲公司依据判决书支付了截至2013年11月31日止的使用费。但被告从某甲公司处购买厂房后，一直占用原告的约754.57平方米围墙及土地却从未向原告支付使用费。原告曾多次要求被告付费均遭拒绝。故原告请求法院判令：一、两被告向原告支付因使用原告松江区荣乐东路XXX号XXX号厂房围墙北侧754.57平方米道路区域的土地使用费142，236.45元（按每天每平方米0.65元计，时间自2013年12月1日起计算至实际返还土地之日止，暂计142，236.45元）；二、两被告将建造在原告土地上松江区荣乐东路XXX号XXX号厂房和9号厂房之间的分割围墙拆除，并将松江区荣乐东路XXX号XXX号厂房北侧754.57平方米道路区域返还给原告独占使用。
被告开为公司辩称：本案所涉原被告的地块、厂房、围墙等全部建筑，均由上海市松江区经济技术开发建设总公司负责建造，并于1999年7月15日前就已将两家厂房划分完成。案外人某甲公司就荣乐东路XXX弄XXX号（即原579号9号）厂房购买事宜，于1999年9月2日与上海市松江区经济技术开发建设总公司签订《上海市房地产买卖合同》，于2000年6月8日与上海市松江区房屋土地管理局（以下简称“土管局”）签订《上海市国有土地使用权出让合同》，约定以当时的“现状条件”出让，并于2002年4月30日获得房地产权证。荣乐东路XXX弄XXX号地块有完整性，当然包括现状的厂房、地块及围墙。
2006年7月25日原告和上海市松江区房屋土地管理局签订出让合同，也是约定以“现状条件”购买了其目前所有的7，306平方米地块，其中包括系争地块754.57平方米，但原告当时的法定代表人暨地块所属村的党支书钱某某对于当时原告与案外人某甲公司之间的地块划分及某甲公司所购地块现状都非常清楚，2006年10月28日就曾致函收回系争地块。
某甲公司在2006年得知系争地块未登记在其土地证下时，曾多次和松江区政府、开发区管委会等部门沟通，希望能妥善处理，出资购买涉案地块，但多次未果。后原告就某甲公司占用原告土地一事向松江区人民法院提起诉讼，松江区人民法院以第三方评估机构的土地使用费评估价格为土地使用费支付依据作出判决，某甲公司也支付了2013年11月31日前的土地使用费。
2013年11月18日，被告开为公司向某甲公司购买了荣乐东路XXX弄XXX号的厂房、地块及围墙，并办理了相关产权证。就系争土地及围墙的占用事宜，被告开为公司也曾多次和原告沟通，但遭原告拒绝。系争围墙及内部通道自始存在，也一直由案外人某甲公司及之后从某甲公司处购买该厂房的被告开为公司作为消防通道使用，被告开为公司并未将其用作生产用地，且若返还给原告，开为公司将无通道、无大门、无法进行生产经营，因此被告开为公司不同意原告诉讼请求。
被告康定公司辩称：本案系争围墙及地块的实际使用人为被告开为公司，被告开为公司将部分厂房租借给其使用，而其并未使用本案涉及的围墙及地块，因此被告康定公司不属于本案涉案人。
经审理查明：位于上海市松江区XX路、XX路处的原告龙欣公司与被告开为公司的厂址所在区域系松江区人民政府规划建设的工业区。原告厂址所在的地块号为松开Ⅱ-
XX号，地块总面积为7，306平方米，现该地块上原告之厂房的房地产权证登记的地址为松江区荣乐东路XXX号（原被告均称之为X号厂房），建筑面积为2，031.19平方米。被告厂址所在的地块号为松开Ⅱ-
XXXX，地块总面积为3，436平方米，现该地块上被告之厂房的房地产权证登记的地址为松江区荣乐东路XXX弄XXX号（原被告均称之为XXX号厂房），建筑面积为2027平方米。原、被告之厂区南北相邻，原告厂区在南，被告厂区在北，两厂区间有一建筑围墙作为分割，围墙上均匀分布建有三座铁栅栏门，打开铁门即可贯通两家厂区。本案讼争的754.57平方米场地位于该围墙南侧即被告开为公司厂区内，目前由开为公司占有使用，作为开为公司进出厂区的车辆通道暨消防通道功能，但该754.57平方米场地包含于松开Ⅱ-
XX号地块内，地块登记的土地使用权人为原告，系由原告于2006年7月25日与上海市松江区房屋土地管理局签订沪房地（2006）出让合同第221号《上海市国有土地使用权出让合同》后，于2006年9月6日取得沪房地松字（2006）第XXXXX号上海市房地产权证，遂合法取得松开Ⅱ-
XX号地块的50年工业性质的使用权，使用期限自2006年7月25日至2055年7月24日止。现原告以其诉称的被告占有使用上述754.57平方米却拒绝支付使用费，损害原告合法权益为由，向本院提起诉讼。
另查明：上述松开Ⅱ-XX号地块上2031.19平方米的X号厂房竣工于1998年，上述松开Ⅱ-
XXXX地块上XX号厂房竣工于1999年5月25日，均由原松江工业区管理委员会下属上海市松江区经济技术开发建设总公司投资建设。1999年7月15日，某甲公司与上海市松江区经济技术开发建设总公司签订协议书，约定由某甲公司买断上述松开Ⅱ-
XXXX地块上XX号厂房，该协议载明房屋面积2，000平方米，附属面积为周边土地包括道路、场地、绿地约2，000平方米等。1999年9月2日，某甲公司与上海市松江区经济技术开发建设总公司就上述厂房签订了正式的《上海市房地产买卖合同》。此后，某甲公司于2，000年6月8日与上海市松江区房屋土地管理局签订沪房地（2000）出让合同字第42号《上海市国有土地使用权出让合同》，约定由该局以现状条件出让位于松开Ⅱ-
XXXX地块，总面积为3，436平方米。2002年4月30日，某甲公司取得沪房地松字（2002）第XXXXX号上海市房地产权证。2013年10月30日，被告开为公司与某甲公司签订上海市房地产买卖合同，由某甲公司将上述厂房及附属土地权利全部转让给被告开为公司，开为公司于2014年8月26日取得编号为松XXXXXXXXXX的房地产权证号。2014年1月6日，两被告签订租赁合同，由开为公司将约一楼1，500平方米的厂房出租给康定公司。
又查明：上述松开Ⅱ-XX号、松开Ⅱ-
XXXX地块上原被告之X号、XX号厂房及两厂房中间的分割围墙自1999年5月25日9号厂房竣工之日业已建成，该围墙存在状态一直持续至今。本案讼争754.57平方米场地一直由某甲公司占有使用，某甲公司将厂房转让被告开为公司后，该场地由开为公司占有使用，直至今日。X号厂房使用人为原上海龙欣实业公司，XX号厂房的使用人为原上海某甲食品有限公司（后更名为上海某甲投资咨询有限公司），该两公司当时均系松江工业区管理委员会下属的集体企业。X号厂房先于XX号厂房建造，XX号厂房建造竣工后，经松江工业区管理委会本着“以地换地、以路换路”原则召集双方进行协调，原上海龙欣实业公司同意在X号厂房北侧建造本案涉案围墙并将本案讼争场地围入某甲公司厂区。此后，两家企业遂按松江工业区管委会协调划分的厂房及土地现状使用各自厂区内的房屋及土地。后该两企业的集体性质均改制为私企后，改制后的龙欣公司即本案原告自取得松开Ⅱ-
XX号的国有土地使用权后，开始对讼争的754.57平方米土地向改制后的某甲公司主张权利。
原告曾经于2007年1月向本院提起诉讼，要求某甲公司返还本案讼争754.57平方米土地，本院以该案属于土地使用权纠纷、应有人民政府处理为由，裁定驳回原告的起诉，后上海市第一中级人民法院二审维持了本院裁定。
2010年4月8日，原告向松江区人民政府提出土地权属争议处理申请书，要求确认本案讼争土地为原告所有。松江区人民政府于2010年5月17日回复原告，明确该土地纠纷已由松江区房地局于2008年9月14日出具过文件，根据相关资料表明该纠纷属于双方在租赁过程中发生的问题，经过对该项目核查，原告土地的四至范围应以（2006）出让合同第221号《上海市国有土地使用权出让合同》为准。
2010年3月，原告又以相同事由向本院提起诉讼，要求要求某甲公司返还本案讼争754.57平方米土地，本院根据民事诉讼“一事不二理”原则裁定驳回原告的起诉，原告未上诉。
2011年3月10日，原告再次向松江区人民政府提出土地权属调查处理申请书，要求确认原告为本案743.7平方米（前测绘机构测量的数据）讼争土地的使用权人，松江区人民政府于2011年3月17日出具不予受理通知书，认为原告土地的四至范围经区政府土地管理局于2010年5月17日作出答复，明确原告的用地范围即按（2006）出让合同第221号《上海市国有土地使用权出让合同》为准，该地块已经于2006年9月6日核发了沪房地松字（2006）第023215号上海市房地产权证，为此四至界线清楚，权属明确，不存在土地权属争议，故决定不予受理。
2011年4月14日，原告第三次向本院提起诉讼，要求某甲公司拆除本案涉案围墙、返还讼争土地。本院经审理后认为虽然土地使用权出让合同、房地产权证、土地测绘报告等材料载明本案讼争土地系原告所有，但根据原告自述，可以确认被告某甲公司使用讼争土地是基于原告准许同意，该讼争土地用作某甲公司的厂区通道状况在原告及某甲公司各自受让土地使用权时早已存在，一直由某甲公司之用，根据某甲公司厂房占地后剩余空间较小，若原告收回讼争土地，则无法满足某甲公司停放及大型车辆通行，即影响某甲公司之相邻通行权，故以原告主张其权利不能妨碍某甲公司通行权为由，判决驳回原告的诉讼请求。
2012年4月26日，原告第四次向本院提起诉讼，以某甲公司侵占使用其土地为由，要求某甲公司支付自2006年11月至2012年6月止的土地占用费。本院经审理后，参考鉴定机构作出的诉讼土地月平均使用费2，850元及估价基准日（2012年6月18日）月平均使用价格3，400元的鉴定意见，判决某甲公司支付原告补偿费197，200元。
本案诉讼过程中，经本院委托鉴定机构上海某某房地产估价有限公司对本案讼争土地的使用价格进行评估，该鉴定机构于2015年2月作出沪某某估报字（2015）第F00134号房地产估价报告。估价结果为：估价对象在全部假设和限制条件下于2013年12月1日至2014年12月31日的土地使用费总额为人民币71，708元。
以上事实，由（2007）松民三（民）初字第415号民事裁定书、（2010）松民三（民）初字第706号民事裁定书、（2011）松民三（民）初字第748号民事判决书、（2012）松民三（民）初字第1266号民事判决书、（2012）沪一中民二（民）终字第2560号民事判决书、上海市国有土地使用权出让合同（存量补低价）、上海市房地产登记簿、上海市房地产买卖合同、房地产估价报告、厂房租赁合同及双方当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：相邻的不动产的一方必须在相邻一方使用的土地上通行的，应当予以准许；因此造成损失的，应当给予适当补偿。本案原告龙欣公司与被告开为公司的厂房土地相邻，现因土地使用问题发生纠纷，应当按照有利生产，方便生活，团结互助，公平合理原则正确处理相邻关系。
对原告主张讼争土地使用费的诉讼请求。本院认为，本案原告龙欣公司经合法土地批租程序并向松江区人民政府支付相应土地费用后，依法取得了松开Ⅱ-
XX号地块国有土地使用权，本案讼争的X号厂房围墙北侧754.57平方米场地包含于此地块内，原告当属该754.57平方米土地的合法权利人，现被告开为公司占有使用该场地，原告有权要求其支付相应土地使用费，故原告的诉请，并无不妥。现被告开为公司也表示同意支付土地使用费，
但对原告提出的使用费计算依据持异议，经本院调解仍不能达成一致意见，故本院参照鉴定机构上海某某房地产估价有限公司的鉴定意见作为本案讼争土地使用费的计算依据。被告康定公司虽然租赁使用了被告开为公司的部分厂房，但与原告龙欣公司之间没有合同关系，且康定也非本案讼争土地及围墙的实际使用人，故原告龙兴公司要求康定公司支付土地占用费，本院难以支持。
对原告要求被告拆除围墙并归还讼争土地的诉讼请求。本院认为，其一，原告虽然是松开Ⅱ-
XX号地块登记的土地使用权人，但原告于2006年7月25日与松江区房屋土地管理局就该块土地出让事宜签订的《上海市国有土地使用权出让合同》时，本案讼争的754.57平方米土地及涉案围墙已经存在，且实际已由案外人某甲公司使用多年，原告对此现状是明知的，原告并未向政府有关部门提出异议。其二，案外人某甲公司于1999年9月2日与上海市松江区经济技术开发建设总公司就XX号厂房买卖事宜签订《上海市房地产买卖合同》，以及某甲公司于2000年6月8日就松开Ⅱ-
XXXX地块出让事宜与上海市松江区房屋土地管理局签订《上海市国有土地使用权出让合同》时，均约定以当时的“现状条件”出让。原告龙欣公司于2006年7月25日就松开Ⅱ-
XX号地块出让事宜与“土管局”签订的《上海市国有土地使用权出让合同》也是约定以“现状条件”出让。其中的“现状条件”应认定包括本案涉案围墙早在某甲公司购买厂房前就已建成，且系争的754.57平方米土地及围墙被某甲公司作为消防通道使用，是在原被告各自受让土地使用权时早已存在的事实。其三，考虑到被告开为公司厂房前空地较小以及其系工业厂房性质的实际情况，开为公司确需将讼争的754.57平方米土地及围墙用作消防通道方能解决通行问题。因此，原告起诉要求两被告拆除围墙返还土地的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国物权法》第八十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第一百条的规定，判决如下：
一、被告上海开为企业管理咨询有限公司于判决生效之日起十日内支付原告上海龙欣实业有限公司自2013年12月1日起至2015年3月31日止的土地使用费88，256元；
二、驳回原告上海龙欣实业有限公司的其余诉讼请求。
本案受理费2，006元，减半收取计1，003元，评估费5，000元，合计诉讼费6，003元，由被告上海开为企业管理咨询有限公司负担（于判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 俞贵荣
二〇一五年三月二十五日
书记员 严 华
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第八十三条不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。
二、《中华人民共和国物权法》
第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
第一百一十七条用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。
三、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》
第一百条一方必须在相邻一方使用的土地上通行的，应当予以准许；因此造成损失的，应当给予适当补偿。