湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂28民终138号
上诉人（原审被告）:徐选伟，女，1982年3月16日出生，汉族，住湖北省恩施市。
委托诉讼代理人：徐志清，男，1956年3月19日出生，汉族，住湖北省恩施市。系徐选伟之父。
被上诉人（原审原告）：恩施市文化摩尔城投资管理有限公司，住所地：湖北省恩施市航空大道24号。
法定代表人：陈国安，该公司经理。
委托诉讼代理人：童军，湖北施南律师事务所律师。
上诉人徐选伟因与被上诉人恩施市文化摩尔城投资管理有限公司（以下简称文化摩尔城）租赁合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2016）鄂2801民初2534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月13日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人徐选伟及其委托诉讼代理人徐志清与被上诉人文化摩尔城的委托诉讼代理人童军到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案延长审理期限三个月。本案现已审理终结。
徐选伟上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回文化摩尔城的诉讼请求，依法判定文化摩尔城向徐选伟返还租房定金5520元并支付违约金32943元，赔偿徐选伟品牌加盟金损失10000元、器架保证金30000元、门面装修费用35800元。事实和理由：一、一审认定文化摩尔城诉讼主体适格错误。恩施文化摩尔城投资管理有限公司于2012年变更为物业管理公司，双方2014年签订的租赁合同上加盖的仍为“恩施文化摩尔城投资管理有限公司”的印章，因此该份租赁合同上的印章为假章。另外，该公司法定代表人陈国安未在该租赁合同上签字，而是加盖的个人私章。二、商铺租赁面积应按合同约定以房产证面积为准，也即最终应以实际使用面积来计算租金。
文化摩尔城辩称,徐选伟未按照合同约定支付租金，文化摩尔城才根据合同约定在通知徐选伟之后解除租赁合同。因此文化摩尔城不存在违约情形。请求二审法院维持原审判决。
文化摩尔城向一审法院起诉请求：判令徐选伟向文化摩尔城支付2014年12月1日至2015年4月1日之间欠缴的租金38799.53元、滞纳金61424.06元，共计100223.59元。
一审法院认定事实：双方诉争1131号商铺于2012年9月12日由文化摩尔城出售给案外人曾庆虎、朱静怡二人，再由文化摩尔城整体返租后租赁给徐选伟经营，为此文化摩尔城、徐选伟于2012年11月20日签订《恩施市文化摩尔城租赁合同》，徐选伟向文化摩尔城预交付13800元作为定金。该份租赁合同于2014年1月1日终止履行，双方于同日签订新的租赁合同，经双方算账，徐选伟所预交的13800元按60%抵扣前合同租金，剩余40%在后合同到期后抵作租金，但该40%份额（即5520元）至今未抵付。双方再次签订的《恩施市文化摩尔城租赁合同》，约定：文化摩尔城将位于恩施市航空路文化摩尔城项目1131号商铺出租给徐选伟使用，租赁商铺的建筑面积为55.46平方米，最终以房产证面积为准，租赁期限为2014年1月1日至2016年12月31日，第一年租金为109810元整，以后每年租金价格在前一年的基础上上浮5%-8%，租金实行年缴，先支付后使用；若拖欠租金则按应付租金总额10‰每日计算滞纳金。合同签订后，徐选伟缴纳租金到2014年11月28日，共计缴款102300元。此后，徐选伟以文化摩尔城提交的租赁物未提交物权凭证、实际交付使用的租赁物只有44.27平方米，未达到合同约定面积的55.46平方米、且已超额支付租金4120元为由拒绝支付租金。文化摩尔城遂于2015年2月13日对徐选伟经营商铺进行停电，迫使徐选伟支付租金，徐选伟仍然未交。此后文化摩尔城于2015年3月26日给徐选伟送达律师函，限徐选伟在收函后十日内到文化摩尔城付清已欠缴的租金，徐选伟收函后仍未向文化摩尔城交纳租金，文化摩尔城诉至法院，请求判准前述诉请。另查明，徐选伟经营该门面到2015年2月13日停电时止。
一审法院认为，本案争议焦点：1、双方合同约定的租房面积是建筑面积55.46平方米，还是徐选伟所称的实际使用面积44.27平方米；2、双方签订的租赁合同实际终止时间；3，滞纳金如何计算；4、次年租金上浮比例计算标准。文化摩尔城、徐选伟双方签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。关于文化摩尔城是否按合同约定交付租赁物标的问题,双方签订的《文化摩尔城租赁合同》第一条第二项约定，租赁商铺的建筑面积为55.46平方米，由此可以看出双方约定的是建筑面积而不是使用面积，且文化摩尔城提交了商品房买卖合同和房屋预测报告，证明了出租的建筑面积为55.46平方米。徐选伟没有提供有效证据证明所使用的租赁物只有44.27平方米，且对多支付租金4120元亦未提交证据加以证明，其辩称理由不成立，不予支持。关于租赁合同终止履行时间问题。虽然双方合同约定租赁期限为2014年1月1日至2016年12月31日，但在合同实际履行过程中，徐选伟以租赁物不符合合同约定而拒绝支付租金，导致文化摩尔城在2015年2月13日对其门店采取断电措施迫使其交付租金，从此时起，徐选伟对该门店未进行实质性经营，故该合同终止履行时间界定为停电之日为宜。关于滞纳金计算问题，双方合同约定按应付租金总额10‰每日计算滞纳金，该约定过高，应予适当调整，按民间借贷年利率限额24%计算不失公平。关于次年租金是否上浮的问题，双方合同约定按5%-8%计算，依其约定，取下限5%的上浮比例计算。
经核实，徐选伟在租赁门面共经营409天，按双方合同约定金额计算每天为300.85元，徐选伟应实交金额为123047.65元，另按双方合同约定，次年租金上浮5%-8%，按5%计算，次年共经营44天，上浮金额为662.20元，上诉两项共计123709.85元，扣减徐选伟已交107820元，徐选伟尚欠文化摩尔城租金15889.85元。滞纳金计算至2015年6月1日止，徐选伟滞纳天数为159天，滞纳金为15889.85元×159天×0.00067元＝1692.75元。综上所述，文化摩尔城起诉徐选伟支付欠付租金理由正当，证据充分，予以支持，但请求数额过高部分，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：徐选伟于判决生效后十日内一次性支付文化摩尔城租金人民币15889.85元，滞纳金人民币1692.75元，合计17582.60元。案件受理费2300元，文化摩尔城负担500元，徐选伟负担1800元。
二审中徐选伟提供的法人营业执照及机构代码证均在2015年5月第一次诉讼中已提交，不属于新证据。本院二审期间，双方当事人均没有向本院提交新证据。一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为,二审案件应当围绕当事人的上诉请求进行审理。结合本案一、二审庭审情况，本案二审的争议焦点为：一、文化摩尔城的诉讼主体是否适格；二、文化摩尔城的诉讼代理人资格是否合法；三、租赁物租金的支付标准为多少；四、文化摩尔城是否应当承担违约责任并赔偿损失。对此，本院分析评判如下：
关于文化摩尔城诉讼主体是否适格的问题，即文化摩尔城是否有权要求徐选伟支付租金的问题。2014年1月1日签订租赁合同时，出租方署名为“恩施市文化摩尔城投资管理有限公司”，且有该公司及法定代表人陈国安的盖章；2015年5月第一次起诉时，该公司提供了2013年6月核发的企业法人营业执照、组织机构代码证以及法定代表人身份证明、身份证复印件，法院已核对无异。2016年6月本案发回重审在一审审理过程中，文化摩尔城提供了该公司2015年6月重新换发的营业执照，符合法律规定。作为出租方，文化摩尔城有权请求承租方依约定支付租金。徐选伟以2013年证照与本次庭审提供的证照不一致为由，否认文化摩尔城的诉讼主体资格，否认双方存在租赁关系，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
关于文化摩尔城的诉讼代理人资格问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》及最高人民法院相关司法解释的规定，当事人可以委托律师作为诉讼代理人；委托他人代为诉讼，必须向人民法院提交由委托人签名或者盖章的授权委托书；律师应当提交律师执业证、律师事务所证明材料。经本院审查，文化摩尔城向本院出具了盖有公章的授权委托书，有施南律师事务所出具的证明材料及律师童军的执业证书。徐选伟称公章为假章没有提供证据证明。文化摩尔城委托童军代为诉讼，符合法律规定。徐选伟对此提出异议的理由不能成立。
关于租金标准及滞纳金如何计算的问题。双方签订的租赁合同明确约定，租赁商铺的建筑面积为55.46平方米。庭审中文化摩尔城提供的商品房买卖合同和房屋预测报告，均证明出租商铺的建筑面积为55.46平方米。徐选伟主张应按实际使用面积计算租金没有事实与法律依据。一审法院按照合同约定的租金300.85元/日（109810÷365天）计算至2015年2月13日停电之日；次年租金按合同约定的下限5%上浮计算出应付租金共计123709.85元，扣减已交部分后欠付租金为15889.85元；关于滞纳金部分，一审法院认为合同约定的按应付租金10‰计算滞纳金标准过高，调整为按民间借贷年利率24%计算，截止到2015年6月1日共计159天，滞纳金数额为1692.75元（15889.85×159天×0.00667元），文化摩尔城对此并未提出异议，本院予以确认。
关于徐选伟要求文化摩尔城承担违约金及赔偿损失的问题。由于徐选伟拒付租金违约在先，文化摩尔城在催缴未果后，采取停电方式催告；徐选伟在收到文化摩尔城发出的律师函后，仍未补交租金、后搬出出租房，应视为双方同意终止履行合同，文化摩尔城不存在违约问题；同时，徐选伟在一审中并没有提起反诉，故徐选伟要求文化摩尔城承担违约及赔偿损失的主张，本院不予支持。
综上所述，徐选伟的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人徐选伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 南庆敏
审 判 员 李 丽
审 判 员 张成军
二〇一七年七月七日
法官助理 杨 蕾
书 记 员 欧顺恩