广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玉区法民初字第2635号
原告玉林市祥苑物业管理有限责任公司，地址：玉林市玉州区路168号大世界商住大夏B栋四楼。
法定代表人：林卫明。
委托代理人周开瑜，广西三益律师事务所律师（特别授权）。
被告蒋敏。
委托代理人梁小玲，（特别授权）。
原告玉林市祥苑物业管理有限责任公司（以下简称祥苑物业公司）诉被告蒋敏物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月24日立案受理后，依法组成由审判员苏东良担任审判长，代理审判员黄双、人民陪审员钟范林参加的合议庭，于2014年12月4日公开开庭进行了审理。书记员禤干担任法庭记录。原告祥苑物业公司的委托代理人周开瑜，被告蒋敏的委托代理人梁小玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告祥苑物业公司诉称，被告蒋敏于2005年12月2日与原告玉林市祥苑物业管理有限责任公司签订《玉林市凤凰苑住宅小区前期物业服务合同书》以下简称《物业服务合同书》。原、被告双方约定：被告将其所有的位于玉林市城站路29号凤凰苑住宅小区3幢1单元4A房（住宅建筑面积137.88平方米，车库13.64平方米）委托给原告进行物业管理。物业管理费的收费日期从2006年4月1日起算。合同期限暂定三年。即从2006年1月1日起至2008年12月31日止。当小区成立了业主管理委员会并与物业公司签订合同后，该合同终止，否则合同期顺延；合同约定物业管理费的收缴标准、范围和收取方法：住宅按建筑面积每月每平方米0.35元，被告按以上收费标准向原告交纳物业管理费（不包括房屋共同部位及小区业主共有物业维修费用，这些费用将按实际发生额按住户所占建筑面积予以分摊分担），在签订本合同同时被告须先预交三个月的物业管理费，以后每个月的12-16日为下个月物业管理费的交费时间。逾期不交的，原告将按日加收被告1%的滞纳金。被告入住至起诉时止未按照双方签订《玉林市凤凰苑住宅小区前期物业服务合同书》的约定将自2010年4月截至2014年6月的物业管理费2811.1元支付给原告，同时按照《物业服务合同书》的约定，被告逾期不交物业管理费的，原告将按日加收被告的1%滞纳金。依次计算，被告应该支付给原告的滞纳金为640元，以上两项合计3451.1元。原告认为，原、被告双方签订《物业服务合同书》，被告将其房屋物业管理委托给原告管理。按照合同书的约定，原告为被告提供了物业管理服务，被告有义务按照合同书的约定向原告支付物业管理费，如逾期不支付还应承担违约责任。根据《物权法》和《物业管理条例》的规定，被告未按合同约定向原告支付物业管理费，依法应当按照合同书约定支付物业管理费的同时承担向原告支付滞纳金的违约责任。为此，原告多次向被告追索物业管理费及滞纳金，但被告拒不支付，其行为已严重侵害了原告的合法权益。故诉至法院，要求：1、判令被告支付自2010年4月截至2014年6月的物业管理费及滞纳金合计3451.1元（其中物业费2811.1元，滞纳金640元）给原告；2、本案诉讼费由被告承担。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、法人营业执照，用于证明原告诉讼主体适格；
2、法定代表人身份证明；
3、身份证，以上2、3项均用于证明原告法定代表人身份；
4、物业服务企业资质证书，用于证明原告具有从事物业服务资格；
5、玉林市物价局、玉林市房地产管理局玉市价（2006）44号文件，用于证明原告对玉林市凤凰苑住宅小区物业管理收费及收费标准经过有关行政部门的许可；
6、玉林市凤凰苑住宅小区前期物业服务合同书，用于证明原、被告签订物业服务合同，被告将房屋物业委托原告管理，原告按照合同约定收取物业管理费，被告逾期不交物业管理费用的，按合同约定承担滞纳金的违约责任；
7、欠交物业费业主明细表，用于证明被告欠原告物业管理费及滞纳金的数目。
被告蒋敏辩称，原告的起诉已经超过诉讼时效了，原告物业公司从没有公开有关收支明细表，原告没有按照双方签订的物业合同履行其义务（详见物业合同上的第二章的规定）。消防安全存在隐患，从其入住后灭火器不符合要求，消防通道严重被住户乱建乱搭及小区内车辆乱停乱放原告没有进行管理。小区保安上班时间睡觉，车辆经常被窃的，原告物业公司也不对工作人员进行管理。综上所述，被告等众多业主不同意交物业费，并要求原告退回之前已交的物业费。被告要求物业公司对小区乱搭乱建的房屋拆除并保证业主人身及财产安全。该赔偿的赔偿，该处理的问题，给被告等众多业主处理清楚。其他意见按照答辩状，1、门口铁门破烂不修理；2、非小区居民到小区内晒萝卜干、菜干等东西保安坐视不管；3、业主信息不全；4、许多业主室内多处流水，物业不处理；5、小区内不得经商物业不处理；6、没有消防器材（八年没有）；7、八年未开过一次业主大会；8乱搭乱建严重影响业主人身安全，楼上业主掉东西捡不到；楼顶乱建、楼宇属实墙结构影响到人身安全。另外，1、业主蒋敏从2010年4月开始没有交物业费是因为该业主的五羊摩托车被偷了，该业主的人身财产受到威胁。2、好多年前消防部门来本小区，说小区消防不符要求叫物业更新消防设备，但物业一直没有维修。小区物业没有印章，如业主需要盖章，需到大市盖章；3、2008年业主莫昭强的房屋漏水，该业主反映到物业处，至今没有任何答复。卫生间漏水物业公司损害冲水阀，物业公司没有赔偿给该业主。厨房顶部破裂并漏水。4、2005年签订的合同，是签订3年的，合同期已满了，被告、黎春诚等业主没有重新签订的物业合同。5、原告没有按照先关物业合同履行义务，被告方不认可合同顺延。6、原告公司存在不作为行为，原告起诉的违约金有异议，原告没有按照合同义务，也应当支付违约金给物业。合同中约定存在不对等的。7、2006年8月开始业主蒙天志房屋漏水，两间房屋严重漏水，直到现在没有给处理房屋漏水情况。如果物业公司处理好该业主房屋漏水，该业主就同意交物业费。8、2006年7月开始业主梁钊海就没有交物业费，是因为该业主家经常被偷窃，多次反映到物业老总，老总直接挂掉电话。该业主住9幢楼梯存在安全隐患。9、业主姚绍远住顶楼的房屋，楼顶多个地方漏水，叫物业修复，但修不好，造成房屋里木地板坏了饿，要求物业公司赔偿业主的损失。车库也有问题，反映到物业公司，从来不给该业主处理。10、业主罗明辉接收房屋的时候发现其房屋的窗户坏了，向原告物业公司领导反映，他没有理该业主。该业主又反映到物业收费处，但物业最后没有处理给该业主。11、业主陈文业房屋刚搬进几个月，房屋已经出现裂痕，并有漏水现象，多次反映到物业处要求对其房屋进行维修，直到现时没有答复给该业主如何处理。
被告对其辩称事实在开庭时提供的证据有：
1、身份证，用于证明被告身份情况；
2、相片，用于证明车辆乱停乱放，原告不闻不问，存在严重安全隐患，转弯路口全部堵满，堵塞消防通道；业主莫昭强家主人房、厨房楼顶漏水，卫生间因漏水2009年损坏冲水阀至今未装复；2006年8月份开始顶楼漏水，物房也是漏水，现在都没处理；消防通道乱搭乱盖，掉衣服捡不了；保安上班睡觉；大门不维修；
3、灭火器一个，用于证明灭火器已经不能使用，还挂在小区那里；
4、接受案件回执单，证实保安管理不到位，被告蒋敏的车辆被偷；
5、一份物业保修意见书，用于证明业主詹华房屋出现裂缝和渗水现象，向原告保修未果。
经质证，被告对原告提供的证据1、2、3不知道真假，对证据4其认为是假的，对证明内容有异议不能证明其要证明的内容也没有保安资质，保安没有穿工作服及工牌。对证据5有异议，小区物业费提价被告不知道，也没有经常委员会讨论，也没有提价的物业进行费公示。对证据6没有异议，认可原告管理到2008年12月31日，从2009年1月1日开始不认可，因为没有续签物业合同。对证据7不认可，认可2008年12月31日之前的物业费，之后的物业费被告不认可，因为没有明确约定原被告之间权利与义务。
经质证，原告对被告提供的证据质证意见是：1、对被告的身份证，其认为经法庭核对后没有异议；2、对相片，其认为已经超过质证期限，不同意进行质证。关于相片中反映的房屋质量问题，房屋质量问题发生在保质5年内，维修责任不在物业公司，而是在开发商。物业公司可以协助经行维修，但费用有业主自己承担。对车辆乱停的情况一区属于最早开发的小区没有地下停车，道路狭窄，绿化，不能停车，被告等业主根本没有位置停车了。在车库一米前设有停车位置，要解决问题，被告等业主只能在外面找地方停车。关于违章建筑，物业公司也向城管部门投诉，未果。保安睡觉的相片，不能证实系本小区的保安的睡觉；3、灭火器是否能使用，要试用才知道，灭火器是否合格由国家机关进行验收。4、接受案件回执单不能证实是否被偷的事实；5、关于物业保修意见书，是否存在裂缝和漏水，都是蒋敏单方陈述，不能证实其主张的内容。
综合本案当事人的诉辩情况，本院对双方当事人提供的证据认证如下：对双方确认的证据予以采信；对对方提出异议的证据，因各自无相关证据予以否定，但该类证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
被告蒋敏系玉林市凤凰苑住宅小区3幢1单元4A房的业主。2005年12月2日，原告祥苑物业公司（乙方）与被告蒋敏（甲方）签订《玉林市凤凰苑住宅小区前期物业服务合同书》，合同书的主要内容为：“第一章总则二、甲方住宅位置及基本情况：玉林市城站路29号凤凰苑住宅小区3幢1单元4A房，住宅建筑面积137.88平方米，车库13.64平方米，杂物房（空格）平方米。三、物业管理服务项目：1、治安管理（详见第二章第二条）；2、清洁卫生；3、绿化护理（指一般性护理，如淋水、剪枝、施肥、杀虫；不含改造、更新和完善其设施等）；4、车辆管理（不含车辆保管）；5、房屋、构筑物的维修、维护，公共设施、设备的维修、维护，但费用由甲方承担；6、消防管理（指宣传防火知识、法律法规，参加灭火救灾）；7、房屋基本情况的管理（如建筑形式、产权情况、完成程度、使用情况等）；8、房屋装修管理；9、搞好小区的精神文明建设；10、其他有偿服务。四、物业管理服务费的收缴标准、范围和收取办法：1、住宅按建筑面积每月每平方米人民币0.35元，甲方按以上收费标准向乙方交纳物业费（不包含房屋共同部分及小区业主共有物业维修费用，这些费用将按实际发生额按住户所占建筑面积予以分摊负担），在签订本合同时甲方须先预交三个月的物业管理费，以后每月的12-16日为下一个月物业管理费的交费时间。逾期不交的，乙方将按日加收甲方1%的滞纳金。2、甲方尚未入住、屋内不存放物品的物业管理费也按标准收取。3、甲方出租或出借房屋的，物业管理服务费仍由甲方负责缴交。4、物业管理费的收费日期从2006年4月1日起算。五、合同期限暂定三年。即从2006年1月1日起至2008年12月31日止。当小区成立了业主管理委员会并与物业管理公司签订合同后，该合同终止，否则合同期顺延。第三章法律责任（一）甲方不按规定及时缴交物业管理服务费、维修基金及其他应交费用的，每逾期一日，按日加收1%的滞纳金，连续二个月不交上述费用的，乙方可向法院提起诉讼。”2006年3月10日，玉林市物价局、玉林市房产管理局作出玉市价（2006）44号文件《玉林市物价局、玉林市房产管理局关于凤凰苑住宅小区物业服务收费标准的批复》，该批复的主要内容为：“市祥苑物业管理有限责任公司：一、同意凤凰苑住宅小区物业服务收费基准价为按建筑面积0.38元／月·平方米，允许你公司在上述规定的收费基准价基础上上下浮动不超过15%，具体收费标准由你公司与业主根据规定收费基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。以上收费标准自2006年三月一日起执行，试行一年，试行期满后重新申报。”原告祥苑物业公司为玉林市凤凰苑住宅小区的业主（包含被告蒋敏）提供了物业服务，2008年12月31日《玉林市凤凰苑住宅小区前期物业服务合同书》约定的三年合同期届满后，原告祥苑物业公司未与业主重新签订物业服务合同，但继续为该小区的业主提供物业服务，直至提起本案纠纷之时。原告祥苑物业公司认为被告蒋敏自2010年4月起至2014年6月欠缴物业管理费及滞纳金3451.1元，被告蒋敏则认为原告未按约履行义务，且未与原告续签合同，拒绝支付。经多次催收未果后原告于2014年9月24日诉至本院。
另查明，目前玉林市凤凰苑住宅小区尚未成立业主大会和业主委员会。
本院认为，物业服务费用是用于小区的正常运转和发展，小区物业服务质量的提高、改善很大程度取决于物业服务费的收取比例。就小区业主而言，对物业服务可能存在各种意见，并以拒交物业服务费用作为解决问题的手段，但物业费的交纳义务对全体业主都是均等的，否则物业秩序就会被打破，带来小区物业服务质量的快速下降，损害其他已经交纳物业费业主的合法权益。对物业服务企业而言，如只是单纯收取物业费而不提供足量足质、让广大业主满意的物业服务也是不可取的。业主对物业企业的服务不满时，应通过正常途径与其沟通、协商解决，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业服务企业的权利，对于房屋存在质量问题，业主可另择途径向相关责任人主张权利。本案中，根据《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”，祥苑物业公司与蒋敏签订的《玉林市凤凰苑住宅小区前期物业服务合同书》是原、被告双方达成合意、具有法律约束力的合同。上述合同中约定：“合同期限暂定三年。即从2006年1月1日起至2008年12月31日止。当小区成立了业主管理委员会并与物业管理公司签订合同后，该合同终止，否则合同期顺延。”2009年起，祥苑物业公司虽未与业主签订新的物业服务合同，但仍继续为凤凰苑住宅小区的业主提供物业管理服务，故双方之间形成事实物业服务合同关系。蒋敏作为小区业主，自2006年起享受了物业服务内容，应当支付物业管理服务费给祥苑物业公司。
关于蒋敏应支付多少物业管理服务费的问题，《玉林市凤凰苑住宅小区前期物业服务合同书》中载明“物业管理服务费的收缴标准、范围和收取办法：1、住宅按建筑面积每月每平方米人民币0.35元”，原告主张“2006-2009年物业费按建筑面积的0.35元每平方”，符合上述合同约定，且不违反《玉林市物价局、玉林市房产管理局关于凤凰苑住宅小区物业服务收费标准的批复》内容，本院予以支持。原告还主张“2010-2014年物业费按建筑面积的0.4元每平方”，对此蒋敏等业主明确表示不知情，系原告单方面提价，不予认可。本院认为，原告方庭审时自认未与蒋敏等业主签订新的合同，协商变更物业管理服务费收取标准为0.4元／平方米／月，原告也未提供证据证明其在小区公告栏等显著位置张贴告知书或以其他方式通知业主变更物业管理服务费收取标准，故对于原告上述主张本院不予支持，2010年至2014年物业管理服务费的收费标准仍应当为0.35元／平方米／月。另外，原告方在庭审中自认“按住宅面积收取物业费的。但车库及杂物房我们不收费。因为不超2米高的车库及杂物房我们物业公司不收取物业费的”。综上，本院确认本案物业管理服务费的计算标准为：住宅建筑面积（不含车库及杂物房面积）×0.35元／平方米／月。被告的住宅建筑面积为137.88平方米，按照上述标准计算，被告应当向原告支付2010年4月至2014年6月的物业管理服务费为2461.2元（137.88平方米×0.35元／平方米／月×51个月=2461.2元）。
关于原告主张被告逾期未交纳物业管理服务费而产生滞纳金的问题，被告辩称原告违约在先，并提供了相片、灭火器、物业保修意见书、接受案件回执单予以证实，本院认为被告的证据相互印证，形成证据链，足以证实原告怠于履行部分合同义务的事实，被告逾期未交纳物业管理服务费是行使不安抗辩权的行为，故不适用《玉林市凤凰苑住宅小区前期物业服务合同书》第三章第一款对被告进行追责。对于原告的上述主张本院依法不予支持。关于被告辩称“原告的起诉已经超过诉讼时效”的问题，本院认为因祥苑物业公司提供的物业服务系持续行为，且其现在仍在玉林市凤凰苑住宅小区提供物业服务，故对于其诉讼时效的要求不宜过苛，因此对于被告的上述答辩意见本院不予采信。
综上所述，依照《物业管理条例》第二十六条，《物业服务收费管理办法》第七条、第十条，和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、被告蒋敏向原告玉林市祥苑物业管理有限责任公司支付自2010年4月起至2014年6月的物业管理服务费2461.2元；
二、驳回原告玉林市祥苑物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
本案受理费50元，由原告玉林市祥苑物业管理有限责任公司负担10元，被告蒋敏负担40元。
上述判决，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五天内向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状一式五份，上诉于玉林市中级人民法院。于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费50元（受理费户名：广西玉林市中级人民法院诉讼费专户，账号：20×××07，开户行：中国农业银行玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 苏东良
代理审判员 黄 双
人民陪审员 钟范林
二〇一五年二月二十六日
书 记 员 禤 干