上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第15207号
原告（反诉被告）李淑芳。
委托代理人杨昌文，上海市郑传本律师事务所律师。
委托代理人陈志娟，上海市郑传本律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海丞泰房地产开发有限公司。
法定代表人陈玉和。
被告（反诉原告）上海东宏房地产开发有限公司。
法定代表人周龙宝。
上列两被告共同委托代理人刘万琳，上海市五环律师事务所律师。
上列两被告共同委托代理人杨丽，上海市五环律师事务所律师。
第三人上海韩虎商务信息咨询有限公司。
法定代表人MINKYOUNGIL。
原告李淑芳与被告上海丞泰房地产开发有限公司（以下简称丞泰房产）、上海东宏房地产开发有限公司（以下简称东宏房产）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年4月28日立案受理后，两被告依法提起反诉；同时本院依法追加上海韩虎商务信息咨询有限公司为本案第三人。本案依法适用普通程序，于2013年9月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨昌文，被告丞泰房产及被告东宏房产的委托代理人刘万琳到庭参加诉讼。第三人上海韩虎商务信息咨询有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李淑芳诉称，原、被告于2010年3月30日签订《上海市商品房预售合同》（以下简称预售合同），约定原告向被告购买上海市浦东新区晚霞路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下统称系争房屋），购房总价款为人民币2，149，811元（以下币种同）。合同第十条至第十四条对办理产证、房屋交付等进行了约定。被告承诺在2011年4月30日前取得新建商品房房地产权证（大产证），之后30日内，双方签署《房屋交接书》作为办理房屋过户手续的必备文件，《房屋交接书》签署后90天内，双方向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续，申领房屋的小产证。合同签订后，原告依约履行全部合同义务，被告因自身原因，未能依约办理大产证，导致原告未能及时取得小产证。为维护原告的合法权益，故原告提起诉讼，要求：1、判令两被告支付原告逾期办理产证违约金101，901.04元，按已支付购房款总额2，149，811元为基数，自2011年8月29日起至2012年3月15日止，按银行计收逾期贷款利率即同期贷款利率上浮30%标准计算；2、本案案件受理费由被告承担。审理中，原告明确违约金起算日期调整为2011年10月29日。
被告丞泰房产、东宏房产共同辩称，不同意原告诉请，因为商品房预售合同约定的甲方取得大产证是2011年6月30日，非诉状上所述的，即使计算违约金，违约金起算日应为2011年10月29日。逾期办理大产证非被告责任，因为原告逾期付款在先。原告委托的本案第三人已经与被告达成谅解协议，互不追究责任。第三人是中介公司，代理包括原告在内的38户贷款，因为贷款逾期，另外办证期间两区合并，办理大产证手续变更、增加等造成了被告2012年1月才取得大产证。原告购房办理小产证过程中，被告无任何违约行为，不应承担违约责任。
第三人上海韩虎商务信息咨询有限公司未到庭陈述意见，亦未提供证据材料。
反诉原告丞泰房产、东宏房产诉称，反诉原、被告于2010年3月30日签订《预售合同》，合同约定，反诉被告向反诉原告购买系争房屋，购房款为2，158，558元，反诉被告应于2010年3月30日前支付首付款648，558元，于2010年5月20日前支付购房款1，510，000元，如反诉被告未按合同约定的时间付款，应当按逾期未付款额的日万分之一计算违约金。合同签订后，反诉被告仅按合同约定支付了首付款，但购房尾款1，510，000元迟迟不予支付，经反诉原告多次催讨后，直至2010年12月14日才实际到账，违约达202天。因反诉被告系第三人的客户，反诉原告与第三人因其客户逾期付款及反诉原告大产证逾期等事宜，于2012年2月17日签订《协议书》，双方约定互不追究违约责任，如反诉被告执意追究反诉原告逾期办理大产证的违约责任，则反诉原告保留追究反诉被告逾期付款的违约责任。故反诉原告起诉，要求：1、判令反诉被告支付逾期付款违约金30，804元（以1，510，000元为本金，自2010年5月20日起至2010年11月30日止，按日万分之一标准计算）；2、诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告李淑芳辩称，对逾期付款的事实无异议，但是因为反诉被告委托反诉原告贷款，银行迟延放款，这不是反诉被告造成的，因此逾期付款违约责任不应由反诉被告承担。根据合同补充条款附件一，付款方式约定2010年5月20日前贷款支付，但反诉原告现在才提出这笔钱的逾期支付违约金，反诉被告认为反诉原告主张已经超过了诉讼时效。
经审理查明，2010年3月30日，原、被告签订预售合同，约定原告向被告购买系争房屋；该房屋的交付条件必须符合被告取得《住宅交付使用许可证》，被告对该房屋设定的抵押已注销，被告已按规定缴纳了物业维修基金，被告承诺在2011年6日30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），原告有权单方面解除本合同；被告办理了新建商品房房地产初始登记手续，取得了房地产权证（大产证）后30日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。同时，合同第七条约定，原告若未按合同约定的时间付款，应当向被告支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自合同约定的应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，被告有权单方面解除合同，原告应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3%。合同附件一付款方式和付款期限约定，原告于2010年3月30日与被告签约并支付首付款648，558元，于2010年5月20日前支付房款1，510，000元。原告于2010年3月23日支付50，000元，预售合同签订后，3月30日支付598，558元，11月30日支付431，000元，以及银行于11月30日发放贷款1，079，000元。2012年1月12日，两被告取得了新建商品房房地产权证（大产证）。之后，被告通过邮寄的方式向原告上海闵行区宜山路XXX弄XXX号XXX室地址发送了相关材料，但遭退信。2012年2月17日，原告至被告处签署《天和湖滨家园小产证办理客户签收表》，签收了包括房屋交接书、申请书等资料。2013年4月1日，系争房屋被核准登记在原告名下。
另查明，被告丞泰房产于2012年2月17日与第三人签订《协议书》，约定第三人承诺其代理的包括原告在内的38位客户放弃追究被告丞泰房产作为开发商逾期办出商品房大产证的违约责任，第三人承诺其所代理的包括原告在内的38位客户如有执意追究被告丞泰房产大产证逾期的违约责任所引起的任何赔偿、诉讼或退房所产生的费用和赔偿均由第三人承担，第三人须在被告丞泰房产实际发生赔偿、费用等30个工作日内代为支付，如拖欠或逾期支付需承担双倍实际发生费用和赔偿额的违约责任，被告丞泰房产承诺放弃追究第三人所代理的包括原告在内的38位客户购房过程中贷款、尾款未及时到账、付清者的违约责任，如第三人未能做到以上两点的被告丞泰房产保留继续追究该38位客户中违约付款者的违约责任等。
以上事实由经庭审质证的《上海市商品房预售合同》、上海市房地产业销售统一发票、退信凭证、沪房地浦字（2012）第001331号上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、天和湖滨家园小产证办理客户签收表、协议书等及双方当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为，本诉部分，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，应为合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，原告履行了付款义务，被告同时也应当依照预售合同的约定，在一定的期限内促成原告能够办理房屋产权过户的条件。被告称系政策、法律原因导致延期办证，对此并未提供证据，本院不予采信。被告称系原告逾期付款在先，但合同对于原告逾期付款约定了相应的违约责任，且合同并未约定原告逾期付款的情况下，被告办理产证时间可以相应顺延，故被告的该抗辩本院亦不予采信。被告提出其已与第三人就逾期办证、逾期付款等达成一致，即互不追究违约责任。本院认为，原告未授权第三人放弃追究被告逾期办理产证的违约责任，故第三人与被告丞泰房产签署的相关协议对原告不发生效力。鉴于被告直至2012年1月才办理出新建商品房房地产权证（大产证），直接导致原告未能在约定期限内办理系争房屋的小产证，被告的行为构成违约，原告由此要求被告承担相应的违约责任，于法有据，可予支持。预售合同没有约定违约金的，就逾期办证违约金可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原告的计算标准尚属合理，本院予以准许。根据双方合同约定以及被告承诺，双方最迟应在2011年10月28日即至交易中心办理相关产证，故原告自2011年10月29日起诉违约金并无不当。对逾期办证违约金的截止日期，原告在2012年2月17日至被告处签收了房屋交接书、申请书等资料，故原告理应在合理的时间内积极办理系争房屋小产证。本院综合考虑相关事宜办理的流程，认为原告要求逾期办证违约金计算至2012年3月15日止，尚属合理，本院予以支持。反诉部分，反诉被告对逾期付款事实予以确认，但认为反诉原告主张已超过诉讼时效。本院认为，根据双方合同约定，反诉被告应于2010年5月20日前支付第二笔房款1，510，000元，反诉原告于此日期届满时未收到该1，510，000元，反诉被告逾期付款的事实即已发生，反诉原告应及时主张其权利；但至反诉原告提起反诉前，反诉原告并无证据证明其已及时主张权利，故反诉原告的主张显已超过诉讼时效，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海丞泰房地产开发有限公司、上海东宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李淑芳支付逾期办证违约金（违约金的计算方式为从2011年10月29日起至2012年3月15日止以已付购房款2，149，811元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算）；
二、驳回被告（反诉原告）上海丞泰房地产开发有限公司、上海东宏房地产开发有限公司的全部反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1，583元，由被告（反诉原告）上海丞泰房地产开发有限公司、上海东宏房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费175元，由被告（反诉原告）上海丞泰房地产开发有限公司、上海东宏房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡铁红
代理审判员 周 婉
人民陪审员 钱文君
二〇一三年九月十三日
书 记 员 魏婷婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
二、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。