广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东三法沥民一初字第316号
原告邓创芬，男，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码：×××6033。
委托代理人曾晓峰，广东政丰律师事务所律师。
委托代理人邱利添，广东政丰律师事务所律师。
被告段焕章，男，汉族，住湖南省冷水江市，公民身份号码：×××2313。
委托代理人祁胜举，广东大洲律师事务所律师。
原告邓创芬诉被告段焕章租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月5日立案受理后，依法由审判员吉海燕适用简易程序，二次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告邓创芬的委�代理人曾晓峰、邱利添，被告段焕章的委托代理人祁胜举到庭参加诉讼；第二次开庭，原告邓创芬及其委托代理人曾晓峰、邱利添，被告段焕章的委托代理人祁胜举到庭参加诉讼。二次庭审后，原、被告均二次申请30天的和解期限，后和解不成。本案现已审理终结。
原告邓创芬诉称，原、被告于2014年11月15日签订《厂房租赁合同》，在（2015）东三法沥民一初字第280号案中，被告单方面解除双方签订的《厂房租赁合同》。原告已履行合同全部义务，但被告却违反诚实信用原则，给原告造成重大损失。原告为了维护自己的合法权益，故诉至法院，请求法院依法判令：一、被告支付原告违约金671490元；二、被告支付原告4月份租金111915元、3月份（从3月11日起20日）的租金74610元、从5月1日起至本案受理之日止的租金，暂计到5月4日为14922元；三、被告支付原告第二�租金的违约金至付清为止，暂计到2015年5月4日共229425元；四、被告支付原告的中介费损失85000元；五、被告支付原告3月、4月份水电费、污水处理费、生活垃圾处理费共29430.48元；六、本案的诉讼费由被告负担。经本院释明涉案厂房租赁合同为无效合同，原告要求变更诉讼请求中的“租金”为“占有使用费”。
被告段焕章辩称，一、本案是原告违约，配套设施进展缓慢，消防设备未购买和安装，主体消防无法验收，导致被告无法实际使用案渉厂房开展经营活动。因原告严重违约，故被告已经依照约定解除了租赁合同，被告无需支付违约金。二、被告虽接受了宿舍部分，但也不应当支付租金，因为我方接受宿舍部分是为了进行水电安装，因原告无法提供消防验收，导致案渉租赁标的物不具备使用条件，况且被告已经在2015年4月5日与原告办理了交接手续。三、因被告未拖欠租金，所以不存在租金的违约金。四、原告支付的中介费与本案无关，合同的解除是因原告的原因造成的，中介费不应当由被告承担。五、被告已经于2015年4月5日离开，所以不存在拖欠水电费、污水处理费等费用。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2014年10月8日，邓创芬与深圳市伙伴房地产经纪有限公司东莞分公司签订委托协议书，委托深圳市伙伴房地产经纪有限公司东莞分公司代理出租横沥镇牛行对面新建钢构厂房邓创芬所属物业，经深圳市伙伴房地产经纪有限公司东莞分公司所接客户成功租入该物业的，邓创芬须支付一个月租金作为佣金。
2014年11月15日，段焕章与邓创芬在深圳市伙伴房地产经纪有限公司东莞分公司的促成下签订了厂房租赁合同。合同约定：邓创芬将位于横沥镇横沥村委会第二工业区新鸿利鞋厂后面的厂房一幢、员工宿舍一幢、门卫室一间、配电房一间租赁给段焕章使用，月租金111915元；租赁期限从2015年2月1日起至2030年1月30日止；邓创芬应于2014年12月15日前将租赁物业交与段焕章使用；鉴于段焕章刚租用，需对厂房进行水、电装修，从2014年12月16日至2015年1月30日期间，邓创芬不收取段焕章租金；段焕章应于本合同签订当日向邓创芬支付4个月的租金447660元，其中3个月的租金作为押金，1个月的租金作为2015年2月份的租金等。2014年11月16日，原、被告签订租赁补充协议。2015年3月16日，段焕章向邓创芬支付押金335745元，2015年2月份租金111915元。
邓创芬表示案涉房屋未取得建设工程规划许可证。
经过开庭和质证，本院另查明以下事实：
（一）租金支付状况。
在关联案件（2015）东三法沥民一初字第280号段焕章诉邓创芬租赁合同纠纷一案中，段焕章主张向邓创芬支付了2015年2月份租金111915元及2015年3月份10天的租金37300元，并提交收据证实。其中收据（2015年3月16日）载明段焕章向邓创芬交付了37300元，收据的“缴付”栏手写有“收3月份10天租金，3月份已付清租金”，该收据底部还手写有：“邓创芬厂3月份房租算20天免租期10天租金。”邓创芬对上述收据均予以确认。
（二）水电费垫付情况。
邓创芬主张其垫付了2015年3月1日至4月1日的电费14576.94元，2015年1月至3月的水费81.60元，2015年3月份的污水处理费、生活垃圾处理费共56.70元，并对此提交对应的电费发票、水费发票、通用票据证实。段焕章表示愿意支付2015年4月4日之前的水费、污水处理费、生活垃圾处理费，但主张因涉案厂房未经主体消防验收不具备使用条件，电费应由邓创芬自行负担。
（三）物业使�状况。
段焕章主张其于2014年年底搬入租赁物业的宿舍区，于2015年4月5日搬离。邓创芬主张涉案物业于2014年11月30日前交付段焕章使用，段焕章搬离时间不清楚，厂房一直空置，至本案庭审时尚未另行出租。
段焕章主张因邓创芬未购买和安装消防器材设备，导致主体消防无法验收，又表示因邓创芬无法提供房屋产权证，导致段焕章无法实际使用涉案厂房开展经营活动故搬离涉案物业。邓创芬对此不予确认，并主张主体消防无法验收、营业执照无法办理的原因均在于段焕章未能及时转租涉案物业。
以上事实，有本案中邓创芬提交的土地转让合同书、宗地图、土地租赁协议、厂房租赁合同、收据、委托协议书、收款收据、催交电费通知、发票、通用票据、申报建设工程消防设计审核、照片，及（2015）东三法沥民一初字第280号案中段焕章提�的厂房租赁合同、租赁补充协议、收据，本院的本案庭审笔录等附卷证实。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，至一审庭审辩论终结前，案涉租赁物并未取得建设工程规划许可证，故原告邓创芬与被告段焕章于2014年11月15日签订的厂房租赁合同应属无效合同。
本案争议焦点问题如下：
（一）占有使用费、违约金。
本案中，虽厂房租赁合同为无效合同，但邓创芬已向段焕章交付了涉案物业，段焕章已实际占有使用了案涉租赁物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条�房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，案涉厂房有偿使用合同约定的“租金”转化成了因段焕章占有使用案涉租赁物而需支付的“占有使用费”。双方约定2014年12月15日前将租赁物交付使用，2014年12月16日至2015年1月30日为免租期，段焕章主张于2015年4月5日搬离涉案宿舍，邓创芬陈述不清楚搬离时间，但至本案庭审时尚未另行出租，故本院对段焕章主张的搬离时间予以采纳，因此，段焕章应按照111915元／月的标准向邓创芬支付2015年2月1日至2015年4月5日的占有使用费。双方均确认2015年3月份有20天的免租期，且段焕章已向邓创芬支付2015年2月份的租金111915元、3月份的租金37300元，故段焕章还需向邓创芬支付2015年4月1日至4月5日的占有使用费：111915元÷30天×5天=18652.50元。超出部分的占有使用费诉请，于法无据，本院不予支持。涉案厂房租赁合同为无效合同，合同的违约金条款并非独立存在的有关解决争议方法的条款，因此亦为无效条款，故邓创芬要求按照合同的约定支付违约金671490元及上述占有使用费的违约金并无依据，本院不予支持。
（二）电费。
关于2015年3月1日至4月1日产生的变压器基本电费14576.94元，邓创芬主张由其垫付但应由段焕章承担，并对此提交电费发票证实。段焕章对电费发票的真实性予以确认，但主张因涉案厂房未经主体消防验收不具备使用条件，电费应由邓创芬自行负担。本院认为，在双方无其他特殊约定的情况下，涉案物业通电为交付使用的必备条件，邓创芬按照双方的约定开通变压器并交付物业，段焕章接收并使用涉案物业，故段焕章理应承担其占有使用期间开通变压器产生的基本电费。故本院认定段焕章应返�邓创芬2015年3月1日至4月1日产生的变压器基本电费14576.94元；超出部分的电费诉请，并无事实和法律依据，本院不予支持。需指出，其中2015年4月1日至5日的电费，因邓创芬未能举证证实其垫付的情况，故本院不予支持。
（三）水费、污水处理费、生活垃圾处理费。
邓创芬主张其垫付2015年1月至3月的水费81.60元、2015年3月份污水处理费及垃圾处理费56.70元，并对此提交发票、通用票据证实。段焕章对此予以确认，并表示愿意支付2015年4月4日之前的水费、污水处理费、生活垃圾处理费。本院认为，段焕章接收并使用涉案物业，应承担其占有使用期间产生的水费、污水处理费、生活垃圾处理费。段焕章于2015年4月5日离场，故应向邓创芬返还2015年1月至3月的水费81.60元、2015年3月份污水处理费及垃圾处理费56.70元；超出部分的水费、污水处理费、生活垃圾处理费诉请，并无事实和法律依据，本院不予支持。需指出，其中2015年4月1日至5日的水费、污水处理费、生活垃圾处理费，因邓创芬未能举证证实其垫付的情况，故本院不予支持。
（四）中介费。
邓创芬以段焕章单方解除合同并存在违约行为为由要求段焕章承担中介损失，并无事实和法律依据，本院对邓创芬该诉讼请求不予支持。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、限被告段焕章于本判决发生法律效力之日起五日内向原告邓创芬支付2015年4月1日至4月5日的占有使用�18652.50元；
二、限被告段焕章于本判决发生法律效力之日起五日内向原告邓创芬返还2015年3月1日至4月1日的电费14576.94元、2015年1月至3月的水费81.60元、2015年3月份污水处理费及垃圾处理费共56.70元；
三、驳回原告邓创芬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费7876元，由原告邓创芬负担7660元，被告段焕章负担216元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审判员 吉海燕
二〇一五年八月四日
书记员 程 露
附相关法律法规条文：
1.《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
4.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设�房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
5.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
6.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。