陕西省勉县人民法院	民 事 判 决 书	（2017）陕0725民初382号	原告：陈某，女，生于1956年7月，汉族，农民，户籍所在地勉县勉阳街道办事处马营社区，现住勉县勉阳街道办事处旧州社区。	委托代理人：杜积明，勉县中心法律服务所法律服务工作者。	被告：李某（系陈某之夫），生于1955年5月，汉族，农民，户籍所在地勉县勉阳街道办事处马营社区，现住勉县勉阳街道办事处旧州社区。	第三人：李某明，男，生于1955年1月，汉族，退休干部，住勉县勉阳街道办事处和平路664号。	委托代理人：王鸿，勉县中心法律服务所法律服务工作者。	第三人：张某娥，女，生于1962年10月，汉族，农民，户籍所在地勉县勉阳街道办事处继光村，现住勉县勉阳街道办事处马营社区。	委托代理人：李季成，陕西维公律师事务所律师。	原告陈某与被告李某、第三人李某明及第三人张某娥农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈某及其委托代理人杜积明、被告李某、第三人李某明委托代理人王鸿、第三人张某娥及其委托代理人李季成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	原告陈某诉称：1997年8月28日，被告背着原告擅自将原告夫妻共有的坐落在勉县勉阳街道办事处马营社区四组的房产一处（建筑面积合计305.82㎡）卖给了第三人李某明。事隔两年原告得知此事后，要求被告李某与第三人李某�解除房屋买卖关系，收回属于自己及全家人的房产，可被告一直给原告做工作，欺骗原告说是临时转让，原告为此与被告李某及第三人李某明发生纠纷。期间，被告拿出与第三人李某明私下签订的房屋买卖协议，原告才得知被告与第三人李某明约定房屋转让价款5.4万元，如果第三人李某明不需要再住此房由被告收回，由被告返还第三人李某明支付的房价款。原、被告及家人因另有房子居住，才将此事搁置。2015年8月初的一天，原告回原址办事才听邻居们说，原告家的房子由第三人李某明早已转让给了他人。近悉，他人又以9.2万元价款将原、被告共有的房屋转让给了第三人张某娥家居住。综上所述，坐落在勉县勉阳街道办事处马营社区四组房产证为第03751号的房屋属原、被告夫妻共同所有，被告在未经原告知晓也未经村、组同意的情况下，私自将其房产转让给第三人�某明、第三人李某明又未征得原、被告同意擅自又将房屋转让给他人居住和占用。由于被告未征得原告同意将夫妻共同的房产转让给他人居住，直接侵害了原告的合法权益，也同时违反了《土地管理法》及相关规定。依照我国《物权法》第三十四条、第九十五条、第一百零六条，《土地管理法》第六十二条、第六十三条，《合同法》第五十二条第（二）项、第（五）项、国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条等法律法规规定，请求依法判令：一、确认被告李某与第三人李某明以及第三人与第三人之间签订的房屋买卖协议无效；二、判令第三人张某娥向原、被告返还坐落在勉县勉阳街道办事处马营社区四组的房产一处305.82㎡。	被告李某辩称:1996年我因为做生意赔了钱没有办法，于1997年向我远房亲戚李某明借款5.4万元，因为我当时无力偿还借款，就用本案的争议房屋进行折抵，我们写了协议，就把这个房子抵出去了。当时说的是李某明不住这个房子就返还给我，当时原告不知道我把这个房子抵出去了。我同意原告的诉讼请求。	第三人李某明辩解：原告所述的案件事实与李某明和李某签订房屋买卖协议的内容一致。从目前法律规定上来看，该房屋买卖协议是无效的，请求法院依法判决。	第三人张某娥辩解：一、原告不是诉争房屋的共有人，其诉讼主体不适格；二、从事实上看，原告的诉讼请求不能成立。原告陈述她找李某明时，提出的解决方案是这个房子如果李某明住就住，不住就退给他们。但在李某和李某明签订的房屋买卖协议中也有这个内容，可原告说她自己并不知道买卖房屋的事情，但原告在两年后却说出了相同的意见，所以要么原告说假话，要么是李某和李某明在说假话；三、原告主张合同无效，没有法律依据。原告起诉所适用的法律和政策均是错误的，原告适用的法律均是1999年1月后颁布的，但是原、被告及第三人间的争议事实发生在1998年3月之前，根据法不溯及既往的原则，不能适用于本案的解决；四、本案所涉农村房屋买卖合同应当被认定有效。对于合同效力的认定，应当根据最高人民法院关于合同法实施后的司法解释进行认定。综上所述，第三人张某娥并不认识原告，原告也不是诉争房屋的所有权人，张某娥所购买的房屋是从案外人赵祥利处所购的，且已居住使用近二十年、还花数十万元改造装修。原告的诉讼请求没有任何法律根据，请求依法驳回原告的诉讼请求。	经审理查明：1997年8月28日，李某作为甲方与作为乙方的李某明签订了房屋买卖协议一份，将甲方坐落在马营村四组私有房屋一处转让给乙方所有，协议约定：一、甲方转让给乙方的房产具体面积、四至边界以勉房证第03751房屋所有权证所示全部内容；二、房屋价款54000元，一次付清（已付清）；三、此房屋仅限乙方使用和所有，如乙方不需要时由甲方收回，甲方如数退还乙方所有的房价款；四、本协议双方不得反悔；五、本协议双方签字后生效。协议落款处有甲方李某、乙方李某明的签名。	第三人李某明购买此房后不久，以同样价款54000元将此房出售给案外人赵祥利，同时第三人李某明将其与被告李某签订的房屋买卖协议交给赵祥利。1998年3月31日，案外人赵祥利作为卖主与作为买主的第三人张某娥签订了房屋买卖协议一份，将该房屋又出售给张某娥所有，协议约定：一、房屋三间二层、小房三间二层，总面积305.82㎡；二、双方协定总售价玖万贰仟元正，暂付叁万元，下余陆万贰仟元于九八年五月底前付清；三、九八年五月底房款付清，一次交房；四、双方签字生效，若有违约，违约方须向对方赔付伍万元正。协议落款处有卖主赵祥利、买主张某娥、中证人周贵新的签名。张某娥购买该房屋后，于2012年9、10月进行了房屋改造。	2017年1月5日，陈某与其子李刚、其女李萍以原告身份向本院起诉被告李某、第三人李某明及第三人彭建中（张某娥之夫），请求依法确认李某与李某明签订的房屋买卖协议无效；判令彭建中向其返还该房产。审理中，三原告于2017年2月24日向本院提出撤诉申请自愿撤回起	诉，同日本院作出（2017）陕0725民初26号民事裁定书，准许三原告撤回起诉。2017�3月8日，陈某以原告身份再次起诉，并提出前述诉讼请求。因第三人张某娥不同意调解，调解未成。	另查明，本案在审理中，本院向原、被告及第三人明示：案外人赵祥利可能与本案处理结果有利害关系，是否申请追赵祥利为当事人参加诉讼。原告认为本案房屋买卖是连环买卖的形式，现赵祥利没有控制、占有该房产，是第三人张某娥实际占有，赵祥利无返还义务故不起诉他；被告认为该房屋现在由第三人张某娥实际占有，故与赵祥利无关不申请追加；第三人李某明认为张某娥现在实际使用、占有该房屋，没有必要追加；第三人张某娥认为自己只认可与赵祥利之间的买卖关系，其他人之间的买卖与自己无关，无需追加。	上述事实，有原、被告及第三人陈述，原、被告及第三人的身份证、户籍证明，房屋买卖协议，房屋所有权证，照片，社区证明、声明告知书，调查笔录，工程承包协议，决算清单，调解笔录，（2017）陕0725民初26号民事裁定书等证据，经原、被告及第三人举证、质证，足以认定。	本院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。1999年10月1日实施的《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。	1999年12月29日实施的《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。原告认为被告李某与第三人李某明签订的房屋买卖协议违法了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定的情形，即被告擅自出售了夫妻共同财�，损害了原告的利益；也违法了第五十二条第（五）项规定的情形，即国务院等部分明令禁止的城镇居民不能购买农村居民的房屋的强制性规定，请求依法确认该房屋买卖协议无效。	关于被告是否擅自出售了夫妻共同财产而损害了原告利益的问题。原告陈某之夫即被告李某与第三人李某明签订房屋买卖协议，以54000元价款出售了自己住宅。由于该房产证所有权人登记为李某，并无其他共有人的登记信息，所以房屋买卖协议上只有李某的签名，符合当时的交易习惯。从房屋买卖协议签订时间1997年的物价水平、商品房价格等因素考虑，当时原告家庭有如此一笔巨大收入，原告理应知晓。即便原告不知道被告李某于1997年将自家�屋出卖给第三人李某明，那么在两年之后即1999年8月以后原告是明确知道此事的，但截止2016年底在长达17年时间里，原告也未提出过异议、行使自己的诉讼权利，更进一步证明原告是同意该买卖协议的。根据1988年4月2日试行的《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意取得、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法财产；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。由于第三人李某明与被告李某在买卖房屋时并未恶意串通、损害原告的利益，且第三人李某明是善意取得、有偿取得该房屋的，故应当依法维护其合�权益。	关于该买卖行为是否违反法律、行政法规的强制性规定的问题。被告李某与第三人李某明签订房屋买卖协议的时间是1997年，当时我国法律法规对城镇居民购买农村房屋无明确的强制性限制。直至1999年5月6日，国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）才规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城镇居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地证和房产证”。2004年10月21日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）规定：“改革和完善宅基地审批，加强农村宅基地管理，禁止城镇居�在农村购置宅基地”。由于被告李某与第三人李某明之间不存在“城镇居民在农村购置宅基地”的行为，加之二人签订的房屋买卖协议并不违反1997年当时的法律、行政法规，且双方早已完全履行了各自的合同义务，该买卖协议效应当有效。之后，第三人李某明将房屋出售给案外人赵祥利，赵祥利于1998年3月又将该房屋出售给第三人张某娥，买卖协议都是有效的。原告陈某用1998年5月之后国务院等部门陆续出台的行政法规中明令禁止城镇居民在农村购买房屋、购置宅基地等禁止性规定，要求按现行合同法关于合同无效的条款去判断19年前买卖关系是否有效，显然割裂了当时的市场环境与经济规律，是用新法否定旧法所规范的民事法律行为，违反了“法不溯及既往”的原则。故原告请求依法确认被告李某与第三人李某明之间签订的房屋买卖协议无效、判令第三人张某娥向原、被告返还争议房产的诉讼请求于法不符，本院不予支持。	原告另请求本院依法确认第三人李某明与第三人张某娥签订的房屋买卖协议无效，因第三人李某明与张某娥之间并无房屋买卖的事实，更无房屋买卖协议。对没有发生的买卖行为本院不能也不应作出裁判，故原告的该项诉讼请求无从说起，本院不予支持。综上所述，为保障民事活动遵循诚实信用的原则，维护现有各方当事人稳定的生产、生活秩序，依据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条，《中华人民共和国合同法》五十二条第（二）项、第（�）项及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条之规定，判决如下：	驳回原告陈某的诉讼请求。	案件受理费200元，减半收取100元由原告陈某负担。	如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。	审判员  杨荣华	二〇一七年四月十三日	书记员  王露冰