广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湛中法审监民再字第17号
抗诉机关：广东省湛江市人民检察院。
申诉人（一审原告）：陈沛，男，汉族。
委托代理人：王文斌，广东汉基律师事务所律师。
被申诉人（一审被告）：吴珠兰，女，汉族。
被申诉人（一审被告）：林焕君，男，汉族。
上述两被申诉人的共同委托代理人：杨晓泓，广东敏翔律师事务所律师。
被申诉人（一审被告）：李璜，男，汉族。
一审第三人：湛江市霞山区房地产开发总公司（原湛江市霞山区房地产开发公司）。
法定代表人：梁明阳，总经理。
委托代理人：蔡鸿莹，广东万维律师事务所律师。
申诉人陈沛与被申诉人吴珠兰、林焕君、李璜及原审第三人湛江市霞山区房地产开发总公司（以下简称霞山房产公司）返还原物纠纷一案，广东省湛江市霞山区人民法院于2010年11月5日作出的（2010）霞法民二初字第93号民事判决已经发生法律效力。申诉人陈沛不服，向检察机关申诉，广东省湛江市人民检察院于2014年3月7日作出湛检民抗字（2014）1号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2014年4月21日作出（2014）湛中法立民监字第2号民事裁定，裁定提审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。广东省湛江市人民检察院指派检察员梁华杰、许巧云出庭履行职务。申诉人陈沛的委托代理人王文斌，被申诉人吴珠兰、林焕君的委托代理人杨晓泓，一审第三人霞山房产公司法定代表人梁明阳及其委托代理人蔡鸿莹到庭参加诉讼，被申诉人李璜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
湛江市霞山区人民法院一审查明，1996年8月16日，陈沛（乙方）与霞山房产公司（甲方）签订一份《商品房合同书》，合同约定：乙方向甲方订购商品房，地点：湛江市霞山区红新路第1栋南门第2层201房三房二厅壹套，建筑面积100.18平方米（准确面积按设计图纸待竣工验收后，根据国家规定计算更正）。售价每平方米建设面积1800元，合计款180324元。付款期限是第一期从双方签订合同之日起，乙方在五天内按总额100％付给甲方，付清款后，甲方交房给乙方使用，如乙方提前付款，甲方可给予价格优惠（优惠价按交款额多少而定），如乙方逾期付款，相应部分款项甲方按其在银行贷款利息加收20％计罚。本工程定于1996年12月30日竣工交付使用，（如因停电、停水或其他事故，自然灾害影响施工的交房时间按实顺延）。以房款代付工程款，另外购买单车房4号壹间，价款9775元，含房款一次付清。乙方付甲方购房预订款1000元，如果乙方超第一期付款期限三天或中途改变不购时，乙方预订款作为给甲方的赔偿，此合同书无效。甲方如果在合同期内无故单方终止合同，必须按乙方预付款退还乙方，并按银行年息计还给乙方。产权证发放按市房管部门的规定，甲方负责提供资料和办理手续给乙方自行办理，产权证税费用由乙方负责。合同签订的当天，陈沛给霞山房产公司支付了房款190099元，霞山房产公司给陈沛出具了收款收据。该合同签订至今，陈沛与霞山房产公司一直未办理房屋交付，陈沛亦一直未向霞山房产公司催办。但是，位于湛江市霞山区红新路26号1栋201房是霞山房产公司于1993年4月8日，经湛江市国土局的湛国土（93）用地字第26号《湛江市建设用地许可证》批准建设的商品房。2003年1月16日，霞山房产公司取得湛江市人民政府给其颁发的该商品房的湛国用（2003）第10025号的国有土地使用证。1998年3月5日，湛江市赤坎人民法院以（1998）湛赤法经字第135号民事裁定书，对霞山房产公司提供借款抵押担保的坐落于湛江市霞山区红新路26号的土地及地上的附着物进行查封（注：此幢楼房尚未领取房产证）并对该幢楼房其中：201房等二十套商品房进行查封。1998年12月15日，赤坎区人民法院发现原查封的二十套商品房已有七套（其中301、401、501、502、601、607、901）已售出，并装修入住。以霞山房产公司擅自处理抵押查封物的行为严重妨碍民事诉讼为由，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零三条第三项的规定建议对霞山房产公司的主要责任人（陈国瑞）及直接负责人予以罚款或作司法拘留。2009年9月1日，霞山房产公司与李璜签订了《委托代理以房抵债协议》，霞山房产公司以其公司名下的位于湛江市红新路26号第一幢201房、902房和207房共三套房屋按原状卖给李璜，以房款抵付办案费用和律师费。2010年1月7日，李璜与吴珠兰、林焕君签订一份《商品房合同书》，李璜以抵债取得的属于霞山房产公司位于霞山区红新路26号1栋201房卖给吴珠兰、林焕君，价款22万元。现该房由吴珠兰、林焕君入住使用至今，但尚未领取产权证书。
湛江市霞山区人民法院一审认为，本案属物权保护纠纷。陈沛持其与霞山房产公司于1996年8月16日签订的《商品房合同书》，主张其购买霞山房产的商品房是位于湛江市霞山区红新路28号大院24号一门201房，但该合同约定的内容并没有明确买卖的标的物具体门牌号码，且霞山房产公司亦不认同，陈沛在未有充分证据证明其主张的，必然影响合同的履行。陈沛主张的商品房的具体位置应有待陈沛与霞山房产公司具体落实，故此合同应视为合同效力待定的合同。霞山房产公司与李璜以房抵债的房屋，以及李璜与吴珠兰、林焕君转让的房屋是位于湛江市霞山区红新路26号1栋201房。陈沛主张吴珠兰、林焕君侵占其所有的位于湛江市霞山区红新路28号大院24号一门第二层201房，未能提供充分证明予以证明。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，陈沛请求确认其与霞山房产公司于1996年8月16日签订的《商品房合同书》合法有效和判决吴珠兰、林焕君将其侵占的陈沛所有的位于湛江市霞山区红新路28号大院24号一门第二层201房腾空，归还给陈沛，其理据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，作出（2010）霞法民二初字第93号民事判决，判决驳回陈沛的全部诉讼请求。案件受理费4006元，由陈沛负担。
一审判决作出后，陈沛不服，向本院提起上诉。但由于陈沛没有在本院通知规定的期限内预交二审案件受理费，本院于2011年3月22日作出（2011）湛中法立民终字第44号民事裁定书，裁定：本案按陈沛自动撤回上诉处理。
广东省湛江市人民检察院抗诉认为，经核实湛江市国土资源局湛国土（93）用地字26号、湛江市城市规划局于1993年4月19日发的临时通知书以及经霞山区人民检察院向霞山房产公司所作的调查笔录和现场勘查，霞山房产公司在霞山区红新段仅开发有红新路26号商品楼项目，该项目共2幢楼，其中第二幢系受外运公司的委托代建，可供霞山房产公司销售的是第一幢。根据陈沛（乙方）与霞山房产公司（甲方）的商品房合同书第一款：乙方向甲方订购商品房地点：湛江市霞山区红新路巷（村）号，第壹幢，第南门，第二层201房三房二厅一套，建筑面积约100.18平方米（准确面积按待竣工验收后，根据国家规定计算更正）。虽然陈沛与霞山房产公司关于订购商品房的地点在巷、号前是空白，但可以确定陈沛所购买的是霞山房产公司所开发的位于红新路段的商品房。霞山房产公司也出具证明确定陈沛所买的商品房就是霞山区红新路26号第一幢201房。根据湛江市外轮供应公司与霞山房产公司签订的代建职工住宅合同，霞山区红新路26号第二幢系霞山房产公司代建由湛江市外轮供应公司所有的职工住宅。综上，陈沛在红新路段购买霞山房产公司开发的商品房只能是红新路26号第一幢201房，故吴珠兰、林焕君侵占陈沛所有房产，新证据足以推翻了原生效判决。
此外，根据查明的事实，吴珠兰提供的法定代表人证明书的证明事项之下另起一行载明“特别授权李璜同志与林焕君、吴珠兰夫妇签订本公司开发的位于湛江市红新路26号1幢201房屋的买卖合同”。因字体、行距均不一致，又不符合单位出具特别授权的一般情形，且霞山房产公司法定代表人梁明阳声明该特别授权系李璜个人造假，故该特别授权不具备客观性、真实性、合法性，不能证明李璜系经授权获得处置上述房屋的权利。因相关手续不完善，红新路26号第一幢至今尚未办理房产证，红新路26号第一幢的产权仍属霞山房产公司，且不存在过户登记的可能，故林焕君、吴珠兰不能依据善意取得的规定取得201房的产权。霞山房产公司不认可其授权李璜与林焕君、吴珠兰签订的买卖红新路26号第一幢201房屋买卖合同，霞山房产公司认可的是其与陈沛签订的购房合同。根据查明的事实，李璜仅代理了《委托代理以房抵债协议》注明的十二个案件中的一个，广东纵信律师事务所向霞山法院声明“本所从来不知道有此一份《委托代理以房抵债协议》，题述《委托代理以房抵债协议》与本律师事务所无关”，因此，霞山房产公司并未欠李璜40万元律师费，且该协议违反律师从事法律事务应当以律师事务所的名义进行，故该协议的法律效力存在瑕疵。综上，李璜并无处置红新路26号1幢201房的权利，其与林焕君、吴珠兰签订的合同不足以对抗霞山房产公司与陈沛之间的购房合同。综上所述，霞山区人民法院（2010）霞法民二初字第93号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。
再审过程中，陈沛、霞山房产公司均同意检察机关的抗诉意见，霞山房产公司且提出，该司与陈沛签订的合同已经交房管部门备案并进入办证程序。
吴珠兰、林焕君辩称，陈沛虽与霞山房产公司签订《商品房合同书》，但陈沛未向霞山房产公司支付购房款，霞山房产公司亦未向陈沛交付涉案房屋，这是恶意转移财产；霞山房产公司向李璜履行了交付房屋的义务，吴珠兰、林焕君已经实际占有并使用了涉案房屋，根据物权保护的顺序，吴珠兰、林焕君对涉案房屋的物权依法应得到保护，陈沛无权对涉案房屋主张物权。
被申诉人李璜不作答辩。
原一审判决认定的事实基本清楚，再审予以确认。
另查明，2011年11月29日，霞山房产公司以其于2009年9月1日与李璜签订的《委托代理以房抵债协议》违法无效为由，向湛江市霞山区人民法院起诉请求确认该协议无效。湛江市霞山区人民法院于2012年10月22日作出（2011）霞法民二初字第505号民事判决，认为上述协议实质是委托代理合同，该协议不具备无效合同的法定情形，判决驳回霞山房产公司的诉讼请求。霞山房产公司不服，向本院提出上诉，本院于2013年5月14日作出（2013）湛中法民三终字第50号民事判决，认为霞山房产公司主张协议无效的理据不充分，判决驳回上诉，维持原判。
2010年12月7日，陈沛向湛江市霞山区人民法院提起诉讼，请求：一、确认陈沛与霞山房产公司于1996年8月16日签订的《商品房合同书》合法有效；二、确认霞山房产公司与李璜于2009年9月1日签订的《委托代理以房抵债协议》无效；三、确认霞山房产公司委托李璜与吴珠兰、林焕君于2010年1月7日签订的《商品房合同书》无效；四、霞山房产公司提供资料和相关手续帮助陈沛办理201房的房地产权证；五、吴珠兰、林焕君腾出201房，将该房屋交付给陈沛；六、由霞山房产公司、广东纵信律师事务所、李璜、吴珠兰、林焕君负担案件诉讼费。湛江市霞山区人民法院经审理，确认了霞山房产公司于1996年8月16日转让给陈沛的房屋、霞山房产公司于2009年9月1日以房抵债给李璜的房屋及李璜于2010年1月7日转让给吴珠兰、林焕君的房屋，均是同一套房。且认为霞山房产公司与李璜于2009年9月1日签订的《委托代理以房抵债协议》已被湛江市中级人民法院已生效的（2013）湛中法民三终字第50号民事判决确认为有效，霞山房产公司于1996年8月16日与陈沛及李璜于2010年1月7日与吴珠兰签订的《商品房合同书》，均是双方真实意思表示，不存在合同无效的情形，故均为有效。各方当事人均要求履行合同，应当按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋及买卖合同成立的先后顺序确定权利保护顺位，吴珠兰、林焕君与李璜签订了《商品房合同书》，合同标的物已交付，主要条款已履行完毕，依法应予保护。遂于2014年2月12日作出（2011）霞法民二初字第32号民事判决：一、确认陈沛与霞山房产公司于1996年8月16日签订的《商品房合同书》合法有效。二、驳回陈沛的其他诉讼请求。陈沛不服，上诉至本院。本院于2014年7月25日作出（2014）湛中法民一终字第435号民事判决，确认了一审判决查明的事实，但因陈沛提出的请求确认其与霞山房产公司签订的《商品房合同书》合法有效及要求吴珠兰、林焕君将201房腾空，归还给陈沛的主张，已在（2010）霞法民二初字第93号案（即本案）已提出，根据一事不再理的原则，不应对此作出判决。故判决：一、撤销（2011）霞法民二初字第32号民事判决；二、驳回陈沛的全部诉讼请求。
再查明，陈沛与霞山房产公司1996年8月16日签订的《商品房合同书》于2014年6月6日在湛江市房地产交易中心进行了合同登记备案和预告登记。
本院再审认为，综合检察机关的抗诉意见及当事人的诉辩意见，本案的争议焦点可归纳为：一、陈沛与霞山房产公司于1996年8月16日签订的《商品房合同书》是否有效。二、吴珠兰、林焕君应否将涉案房产返还给陈沛。
陈沛与霞山房产公司签订的《商品房合同书》中对所购房屋的位置表述为：湛江市霞山区红新路第一幢南门第2层201房，而没有明确该楼位于红新路多少号，但霞山房产公司当时在红新路开发出售的商品房仅有一幢，符合双方约定的房产有且只有一套，且陈沛所购房屋的面积、房间数、楼层、房号等均与争议房屋基本一致，霞山房产公司也确认该合同约定的房屋即是争议房屋，故陈沛向霞山房产公司所购买的房屋是具体且明确的。一审判决以该合同约定的标的物不明为由，认定该合同书的效力待定，理据不足，应予纠正。由于陈沛、霞山房产公司签订的《商品房合同书》是双方真实意思的表示，没有违反法律、法规的强制性规定，依法应确认为有效合同。
本案争议的实质是“一房两卖”的问题，购买人陈沛，吴珠兰、林焕君均未取得涉案房产的产权证，故应根据涉案房屋的产权登记、合法占有及买卖合同成立的先后顺序给予双方当事人以相应保护。而李璜与吴珠兰、林焕君签订的《商品房合同书》已被本院已生效的（2014）湛中法民一终字第435号民事判决确认为有效，且认定吴珠兰、林焕君对涉案房屋的使用是合法占用。据此，吴珠兰、林焕君的保护顺序先于陈沛的保护顺序，吴珠兰、林焕君无需将涉案房产返还给陈沛。
综上所述，陈沛与霞山房产公司签订的《商品房合同书》虽合法有效，但没有证据证明霞山房产公司已将涉案房屋交付给陈沛，陈沛也没有取得涉案房屋的物权凭证，且涉案房屋已被吴珠兰、林焕君合法占用，导致合同不能继续履行。故陈沛请求吴珠兰、林焕君归还涉案房屋的主张，依法不予支持。检察机关的抗诉意见，部分有理，对有理部分予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律部分错误，应予纠正。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省湛江市霞山区人民法院（2010）霞法民二初字第93号民事判决；
二、陈沛与湛江市霞山区房地产开发总公司于1996年8月16日签订的《商品房合同书》合法有效；
三、驳回陈沛的其他诉讼请求。
案件受理费4006元，由陈沛、湛江市霞山区房地产开发总公司各负担一半，即2003元。
本判决为终审判决。
审判长 冯小瑶
审判员 梁子轩
审判员 陈小媚
二〇一五年五月二十八日
书记员 王嘉钰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。