江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中商终字第00536号
上诉人（原审被告）江苏海峡国际商务有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇阿里山花园34号楼。
法定代表人曹锦元，该公司董事长。
委托代理人王晓义，北京市惠诚律师事务所昆山分所律师。
上诉人（原审被告）曹锦元。
委托代理人王晓义，北京市惠诚律师事务所昆山分所律师。
被上诉人（原审原告）江苏誉坤塑胶管业有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇长江北路石牌段315号。
法定代表人李民，该公司总经理。
委托代理人石建明，江苏海联海律师事务所上海分所律师。
原审第三人昆山凯意纺织机械有限公司，住所地江苏省昆山开发区朝阳中路108号。
法定代表人王利军，该公司董事长。
委托代理人陶奎川，北京市惠诚律师事务所昆山分所律师。
上诉人江苏海峡国际商务有限公司（以下简称海峡公司）、曹锦元因与被上诉人江苏誉坤塑胶管业有限公司（以下简称誉坤公司）、原审第三人昆山凯意纺织机械有限公司（以下简称凯意公司）居间合同纠纷一案，不服昆山市人民法院（2013）昆巴商初字第0171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月29日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
誉坤公司一审诉称：2013年4月13日，誉坤公司与海峡公司签订协议书，约定其介绍誉坤公司购买凯意公司的厂房土地，海峡公司并代办买卖过户一切手续，确保一个月内誉坤公司与凯意公司签约成交，海峡公司在中介过程中赚取差价作为服务费。誉坤公司应海峡公司要求当即支付定金50万元。此后，海峡公司以凯意公司产权证瑕疵为由通知誉坤公司解除协议，曹锦元作为担保人。故请求法院判令：1、海峡公司支付双倍返还部分定金50万元；2、曹锦元为海峡公司承担连带清偿责任；3、诉讼费由被告承担。
海峡公司和曹锦元一审辩称：海峡公司收到定金50万元的第二日就已经退还，并于2013年5月11日发了一份告知函，因凯意公司产权无法转让，我司正在努力争取促成买卖事宜，如贵司愿意耐心等待，敬请继续静候后续结果。如贵司不再等待，贵司可另觅其他厂房土地选购特此告知。海峡公司不愿承担违约责任包括曹锦元的连带责任。
原审第三人凯意公司未作答辩。
誉坤公司为支持自己的诉讼请求向原审法院提供如下证据：
证据1、誉坤公司与海峡公司签订的一份协议书，证明双方订立的条款以及确定的违约金的赔偿，并且对于誉坤公司支付定金的时间、期限有相应的约定，在此协议书中，曹锦元作为海峡公司的担保人，下面有他的签订及确认。
证据2、誉坤公司支付50万元定金的付款银行单据以及收据，证明誉坤公司在约定时间内将定金支付给海峡公司。
证据3、2013年5月7日由誉坤公司发出的催告函，表明誉坤公司要求海峡公司履行相关的义务。
证据4、天天快递的寄件单，证明誉坤公司已经将该函件寄给海峡公司。
证据5、2013年5月11日由海峡公司向誉坤公司发出的告知函，该告知函中明确海峡公司无法进行凯意公司厂房及土地的转让。
证据6、委托书（复印件），证明誉坤公司确信海峡公司获得了凯意公司的授权。
海峡公司和曹锦元对上述证据的质证意见为：对于证据1的真实性无异议，当时我们认为本案凯意公司手续都齐全才与誉坤公司签订了本协议。对于证据2的真实性无异议，确实收到了誉坤公司的50万元定金。对于证据3的真实性无异议。对于证据4的真实性无异议。对于证据5的真实性无异议。对于证据6的真实性无异议，委托书上的厂房地址我们以为凯意公司是有产权证的。
海峡公司和曹锦元为支持自己的答辩意见向原审法院提供如下证据：
证据1、凯意公司在2013年10月8日出具的一份情况说明，证明凯意公司资产因建筑安装设计缺陷，至今仍在整改中，未能办理房产证以及厂房土地过户手续不能办理。
证据2、2013年9月29日昆山市工程质量监督站开具的整改通知书（复印件），证明厂房设计缺陷，还有一些缺失导致无法办理房产证。
誉坤公司对上述证据的质证意见为：对于证据1的真实性无异议，誉坤公司认为该情况说明的说明内容与本案无关。对于证据2是复印件，不作质证。
凯意公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证和举证。原审法院对誉坤公司提交的证据和海峡公司、曹锦元提交的证据1予以认定。
原审法院经审理查明：2013年3月28日，海峡公司与凯意公司签订委托书，载明：“兹有我公司昆山凯意纺织机械有限公司（位于周市镇金茂路南侧，国有工业土地19.96亩，建筑总面积6697.93平方米，电力200KVA，设备行车10T＊4，自动大门，接水、接电）全部资产股权转让事宜，现委托江苏海峡国际商务有限公司法定代表人曹锦元办理对外洽谈招商合作，办理股权转让，变更一切手续，并认真维护好股权转让中双方利益，其利益受法律保护。”该协议有凯意公司和海峡公司盖章，双方法定代表人亦在委托书上签字。
2013年4月13日，誉坤公司作为甲方，海峡公司作为乙方签订协议书，约定双方就誉坤公司收购凯意公司资产事宜达成如下协议：一、位置及资产：昆山凯意纺织机械有限公司位于周市镇金茂路108号，拥有国有工业土地19.96亩，建筑总面积约6700平方米（具体以房产证为准），电力200KVA，设备行车10T＊4，自动大门，接水、接电设施。二、双方确定上述资产转让总金额1730万元，涉及资产转让相关规、税费由乙方负责支付。三、定金：甲方须在本协议签订日期起3个工作日内支付乙方定金50万元。四、其他：1、购款支付方式：1、乙方确保甲方与出让人签订资产转让协议后一个月之内支付转让首笔款不超过500万元，资产过户后，甲方以该资产贷款到账后三个工作日内支付给出让人，并须在45日内付清出让人余款，否则，甲方不受定金罚则与违约条款约束。2、乙方确保于一个月内协调甲方与昆山凯意纺织机械有限公司签订资产转让协议。如乙方不能按约确保甲方与出让人签订转让协议的，则赔偿甲方违约金50万元，如甲方放弃签订购买合同的，则赔偿乙方违约金50万元。3、乙方负责办理资产转让一切变更手续，并认真维护资产转让双方利益。五、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，未尽事宜协商解决。上述协议誉坤公司与海峡公司均盖章，誉坤公司法定代表人李民和曹锦元分别作为双方的担保人在协议上签字。
2013年4月15日，誉坤公司通过银行转账方式支付定金50万元。海峡公司在收到定金的第二天将该定金返还。
2013年5月7日，誉坤公司向海峡公司发送催告函，内容为：“我司与贵司于2013年4月13日签订厂房土地买卖中介协议，约定贵司确保于一个月内中介我司与昆山凯意纺织机械有限公司签订厂房土地买卖合同，我司已按协议约定具备了签约全部条件，现催告贵司及时安排我司与昆山凯意纺织机械有限公司订立厂房土地买卖合同，如贵司逾期安排签约，将承担我司因此遭受的损失及相应违约责任。”。
2013年5月11日，海峡公司向誉坤公司发送告知函，内容为：“贵司催告函已收悉，贵我两司2013年4月13日签订中介协议后，我司积极中介斡旋厂房土地买卖合同的签订，因昆山凯意纺织机械有限公司产权无法转让，我司正在努力促成买卖事宜，如贵司愿意耐心等待，敬请继续静候后续结果。如贵司不再等待，贵司可另觅其他厂房土地选购。特此告知。”誉坤公司认为海峡公司违反合同约定，双方产生纠纷，誉坤公司诉来法院。
另查明：2013年10月8日，凯意公司出具情况说明一份，内容为：“2013年4月13日江苏誉坤塑胶管业有限公司与江苏海峡国际商务有限公司签订的协议书所涉及我司资产（详见协议书第一条位置及资产）因建筑、安装涉及缺陷至今仍在整改中，未能办理房产证，以及房产土地过户手续不能办理，特此说明。”
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应该按照约定履行自己的义务。誉坤公司与海峡公司签订的协议书系当事人真实意思表示，应为合法有效。海峡公司应当按照合同约定履行自己的义务，否则应当承担违约责任。双方协议中同时约定了定金和违约金，誉坤公司选择要求海峡公司双倍返还定金符合法律规定，现海峡公司已经返还定金50万元，还应当返还双倍定金差额50万元。曹锦元作为保证人在协议书上签字，应当对海峡公司的债务承担连带保证责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、海峡公司于本判决生效后十日内返还誉坤公司双倍定金差额50万元。二、曹锦元对海峡公司的上述债务承担连带保证责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由海峡公司、曹锦元负担。
海峡公司、曹锦元不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、本案协议并非居间合同，主要内容是资产买卖，故协议书应当视为誉坤公司与凯意公司签订的买卖合同，海峡公司仅是代签。2、委托书中凯意公司仅授权海峡公司进行股权转让招商，海峡公司超越代理权与誉坤公司签订协议，双方均有过错，故协议无效的，不存在定金和违约责任。3、协议约定的定金是房屋买卖定金，并不是居间定金，定金罚则仅适用于不履行买卖合同的根本违约，不适用于居间合同。4、协议书没有约定房产证办理的时间，履行瑕疵应当适用违约责任。请求二审法院依法改判驳回誉坤公司的诉讼请求。
被上诉人誉坤公司答辩称：本案合同相对方是双方当事人，协议内容明确海峡公司起到了协调签约的作用，即居间人。本案是居间合同的法律关系，不是土地房产的买卖关系，收取定金的就是海峡公司。海峡公司也没有越权代理行为，凯意公司的委托书授权了海峡公司洽谈招商，从2013年5月11日海峡公司的回函中可以看出，海峡公司的义务是中介、斡旋，符合居间合同的法律特征。至于凯意公司办理房产证与本案没有必然的联系，海峡公司自动将定金退还，说明其居间行为不能继续履行。原审判决无误，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人凯意公司述称：海峡公司是得到我公司授权的。海峡公司与誉坤公司之间签订的协议内容，我公司也认可，我公司愿意按照协议的内容履行。我公司与海峡公司并没约定收取定金的数额，海峡公司收取定金超过了授权的权限。
本院经审理查明的事实与原审一致。
经当事人确认，二审归纳本案争议焦点为：1、双方签订的协议性质是买卖合同还是居间合同？2、本案是否应按照双方协议约定适用定金罚则？
本院认为：关于争议焦点一，本案协议的核心内容是海峡公司于签订本协议后一个月内确保誉坤公司与凯意公司签订资产转让协议，符合居间合同的特征，即海峡公司为誉坤公司与凯意公司的订约媒介。由于居间合同主体仅具有媒介义务，故海峡公司在本案中并不存在越权代理的情况。
关于争议焦点二，海峡公司按协议约定收取的是居间定金，负有促成誉坤公司与凯意公司签约的责任，如不能按约履行义务的，双方在协议中也约定海峡公司应赔偿誉坤公司违约金50万元。誉坤公司与海峡公司签订的协议书系当事人真实意思表示，内容也不违反法律规定，对双方均具有约束力。海峡公司将定金退还及发函告知誉坤公司的行为已明确表示其已违约。双方既然在协议中同时约定定金和违约金，誉坤公司选择按定金罚则要求海峡公司双倍返还定金应予准许。曹锦元作为保证人在协议书上签字，应当对海峡公司的债务承担连带保证责任。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理亦无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由上诉人江苏海峡国际商务有限公司、曹锦元负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈秋荣
审判员 孙晓蕾
审判员 管 丰
二〇一四年八月二十日
书记员 李 诚