四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第1126号
上诉人（原审原告）王梅。
上诉人（原审原告）开虎。
上述二上诉人的委托代理人肖爱国，四川聚仁德律师事务所律师。
上述二上诉人的委托代理人于全，四川聚仁德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘丽。
被上诉人（原审被告）四川壹加贰联合不动产经纪有限公司。住所地：成都市锦江区北新街**号*楼**号***号***号。
法定代表人岳建超。
上诉人王梅、开虎因与被上诉人刘丽四川壹加贰联合不动产经纪有限公司（以下简称壹加贰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第7051号民事判决，向本院提起上诉。向本院提起上诉。本院于2014年1月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年6月10日公开开庭审理了本案。上诉人王梅、开虎的委托代理人肖爱国到庭参加诉讼。被上诉人刘丽及壹加贰公司经本院公告送达，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，王梅系金牛区九里堤交大智能二期20栋1单元4层A号房屋的所有人，王梅，开虎系夫妻关系。2013年4月22日，王梅、开虎（甲方）与刘丽（乙方）签订《房屋买卖合同》，杨清平作为房屋买卖合同的丙方（经纪人）。该合同约定，甲方将位于成都市金牛区九里堤交大智能二期的房屋出售给乙方，房屋成交价为700000元。双方还约定应于2013年4月23日前往房屋交易中心办理过户手续，并约定乙方在递件当日向甲方支付首付款350000元。合同签订后王梅收取了刘丽2000元购房定金。
2013年4月23日，王梅、刘丽以及杨清平共同前往成都市房管局进行房屋过户递件，在房管局受理递件后，告知交易双方完成该房屋的过户需要缴纳住宅专项维修资金。此时，王梅、刘丽对由谁支付该住宅专项维修资金产生争议。由于买卖双方并未就住宅专项维修资金的问题达成一致意见，刘丽也未将350000元支付给王梅、开虎。
2013年4月24日，王梅与刘丽再次就住宅专项维修资金的问题展开协商，仍未达成一致意见。王梅先后两次向刘丽发送短信，催促刘丽按照合同的约定向王梅、开虎支付购房首付款。但是刘丽仍未向王梅支付购房首付款，王梅、开虎遂向法院提起诉讼。
原审法院另查明，王梅、开虎与刘丽签订的《房屋买卖合同》上未加盖壹加贰公司印章，而经纪方杨清平作为证人在庭审过程中也明确表示，自己是以私人的名义作为朋友帮忙，才作为合同的经纪方，该买卖合同与壹加贰公司并无关。
原审法院再查明，王梅、开虎与刘丽签订的《房屋买卖合同》中并无住宅专项维修资金应当由谁支付的约定。案件审理过程中，王梅、开虎与刘丽均同意解除双方于2013年4月22日签订的《房屋买卖合同》。
原审法院认定上述事实采信了如下证据：2013年4月22日签订的《房屋买卖合同》、房屋信息摘要、证人潘梅、刘念、杨清平的证人证言以及各方当事人的一致陈述。
原审法院认为，刘丽与王梅、开虎于2013年4月22日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律，行政法规的强制性规定，应属合法有效。现王梅、开虎与刘丽均同意解除双方于2013年4月22日签订的的《房屋买卖合同》，系双方当事人处分自己权利的行为，不违反法律的相关规定。
关于王梅、开虎要求刘丽承担违约责任的请求是否支持的问题。庭审查明，王梅、开虎与刘丽在《房屋买卖合同》中未对房屋过户所需的维修资金由谁支付进行约定。而刘丽未按《房屋买卖合同》的约定向王梅、开虎支付购房首付款的原因是《房屋买卖合同》未约定房屋过户所需的维修资金由谁支付，而买卖双方也不能就该问题达成补充协议，并认为支付维修金是对方的义务。原审法院认为，判断刘丽是否在履行《房屋买卖合同》的过程中存在违约的情况，应当根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定来确定支付维修资金的义务应由谁承担。国务院颁布的《物业管理条例》第七条第四项规定“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金……”，建设部、财政部颁布的《住宅专项维修资金管理办法》第六条第一款第一项规定“下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修金：（一）住宅，但一个业主所有且与其他业主不具有共同部位、共用设施设备的除外……”故根据上述规定，交纳住宅专项维修资金的义务人应当是房屋的产权人。另根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十八条第一款“房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。”的规定，在房屋买卖的过程中，如果买卖双方并未对住宅专项维修资金进行约定，则应由卖方办理与住宅维修资金相关的手续，并在转让房屋的同时将住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。综上所述，虽然买卖双方当事人并未对住宅专项维修资金的交纳问题进行约定，但是参照《物业管理条例》以及《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，出卖方办理住宅专项维修资金的相关手续，是出卖方在履行《房屋买卖合同》时的义务，是完成过户递件程序的组成部分。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条关于“当事人互负债务，没有先后履行顺序的应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的的履行要求”的规定，由于王梅、开虎未履行交纳住宅专项维修资金的义务，无法完成过户递件的全部手续，刘丽有权拒绝王梅、开虎要求支付的购房首付款350000元的要求，刘丽的行为并非违约，故对王梅、开虎的该项诉讼请求不予支持。
关于王梅、开虎要求壹加贰公司承担违约责任的诉讼请求。王梅、开虎提交的《房屋买卖合同》没有加盖壹加贰公司印章，不足以证实壹加贰公司是本案诉争《房屋买卖合同》的经纪方。其次，即便壹加贰公司（或者杨清平）是该《房屋买卖合同》的经纪方，其与王梅、开虎以及刘丽之间形成的是居间合同关系，与本案审理的房屋买卖合同纠纷并非同一法律关系，在本案中不予处理。故对王梅、开虎的该诉讼请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十六条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第（四）项之规定，判决：一、解除王梅、开虎与刘丽于2013年4月22日签订的《房屋买卖合同》；二、驳回王梅。开虎的其他诉讼请求。一审案件受理费825元，由王梅、开虎承担。
宣判后，原审原告王梅、开虎不服，向本院提起上诉称，一、王梅、开虎与刘丽之间从未就维修资金的问题产生过争议。王梅、开虎一直坚持认为维修资金应当按照《房屋买卖合同》来履行。一审法院仅依据证人证言即作出双方产生争议是因为维修资金，属事实认定错误。二、《房屋买卖合同》明确约定过户税费应由刘丽承担，此处的“费”当然包括维修资金。一审法院认定《房屋买卖合同》没有对维修资金的承担进行约定系事实认定错误。另一方面，即使按照《合同法》第六十六条的规定，也应当按照合同有关条款或交易习惯来确定，故一审法院按照《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》确定维修资金由王梅、开虎承担也是错误的。三、案涉合同的合同义务有先后履行顺序，刘丽支付35万元在先，维修资金缴纳在后。一审法院认定为“同时履行”不成立。刘丽支付35万元的前提条件仅仅是“完成递件”，不需要完成过户手续，而维修资金需待过户时才涉及。四、王梅、开虎要求壹加贰公司承担责任基于其员工杨清平的表见代理行为。王梅、开虎是向壹加贰公司提供的房源信息，《房屋买卖合同》的用纸也是壹加贰公司的模板合同，合同也是在壹加贰公司员工杨清平的介绍下签订的，王梅、开虎有理由相应壹加贰公司是中介方，而非杨清平个人帮忙。壹加贰公司免收中介费不是认定其不应该担责的理由。综上，请求二审法院查明事实后撤销原判，依法改判。
被上诉人刘丽及壹加贰公司未作答辩。
二审中，各方当事人均无新证据提交。本院经审理查明的案件事实与原审法院审理查明的案件事实一致。
本院认为，王梅、开虎与刘丽签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的权利义务。王梅、开虎及刘丽对于原审法院判决解除双方签订的《房屋买卖合同》均不持异议，故本案的争议焦点为刘丽及壹加贰公司是否应当承担违约责任。
关于刘丽是否应当承担违约责任的问题。《房屋买卖合同》第二条约定房屋交易需缴纳的过户税费由刘丽承担。从文义理解，刘丽只需承担房屋交易时产生的过户税费。而根据《物业管理条例》第七条第四项的规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金……”，住宅专项维修资金属于业主（本案中即王梅、开虎）在物业管理活动中应当交纳的费用，故住宅专项维修资金不属于房屋交易时产生的过户税费。故王梅、开虎主张依据合同第二条的约定，住宅专项维修资金应由刘丽承担的理由不能成立，本院不予支持。由于《房屋买卖合同》其余条款均未对住宅专项维修资金由谁承担作出约定，王梅、开虎也未能提交证据证明其与刘丽之间存在所谓的交易习惯。因此，王梅、开虎主张住宅专项维修资金应由刘丽承担的上诉理由不能成立，本院不予支持。《房屋买卖合同》第三条第二款约定：“在房地产交易中心递件当日支付首付款35万元给王梅、开虎……”，从文义理解，递件与刘丽支付款项的义务并没有先后履行顺序。刘丽享有同时履行抗辩权，加之刘丽也无交纳住宅专项维修资金的先履行义务，故王梅、开虎称刘丽存在违约行为，应承担违约责任的意见不成立，本院不予支持。
关于壹加贰公司是否应当承担违约责任的问题。王梅、开虎主张杨清平的行为系表见代理行为，其行为的法律后果应由壹加贰公司承担。对此本院认为，《房屋买卖合同》的买卖双方系王梅、开虎与刘丽，关于买卖行为双方相应的权利义务、违约责任等约定系约束的王梅、开虎与刘丽，不论壹加贰公司是否作为中介方在《房屋买卖合同》上加盖印章，因买卖合同双方当事人任何一方的违约行为导致违约方应向守约方承担违约责任，该违约责任的承担主体均不包括壹加贰公司。因此，杨清平的行为是否构成表见代理与王梅、开虎基于房屋买卖合同关系请求合同相对方承担违约责任属不同法律关系，本院不作处理。
综上，王梅、开虎的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担，按原审判决确定的执行；二审案件受理费1650元，公告费560元，由上诉人王梅、开虎负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张引千
审 判 员 尹 英
代理审判员 张菲菲
二〇一四年六月二十六日
书 记 员 范锡鹏