北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第02933号
原告杨×，男，1971年8月9日出生。
委托代理人郑剑，北京市武阳律师事务所律师。
委托代理人卓云，北京市武阳律师事务所律师。
被告杜×，男，1964年5月20日出生。
原告杨×（以下简称原告）与被告杜×（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈建斌独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人郑剑、卓云，被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：北京市朝阳区×村×局南侧的10亩土地使用权人系北京市东郊农工商联合公司，该公司将上述土地出租给案外人季×，季×又签订合同将上述土地出租给被告。2009年5月2日，被告作为出租人与我签订了《合同书》，将上述土地出租给我，并许诺我可以在地上建低于3.5米的房屋，如在建过程中受到阻止所造成的损失，由被告承担；在承租期间，我可以自己经营，也可以另租他人。合同签订后，我向被告交纳了租金，并将上述土地转租给武×、孙×二人，该二人承租后，在所涉土地上建造了房屋，后因该二人欠付租金，我起诉至法院，经法院生效判决认定涉案土地为农用地，在农用地上建房违反了国家土地管理法相关规定，故认定我与孙×、武×之间所签租赁合同无效，并判令我赔偿孙、武二人的损失336295.4元，返还2011年5月20日至2011年8月31日期间的租金。我认为被告作为土地的出租人，应该明知该土地的性质，但却承诺我可以建房，故因建房产生的损失应由被告全部负担。另外，土地使用权人北京市东郊农工商联合公司与季×之间的土地租赁合同也已于2011年5月19日解除，被告无权收取合同解除以后的租金。故我诉至法院要求判令：1、确认我和被告于2009年5月2日签订的《合同书》无效；2、被告返还我2011年5月20日至2012年5月31日期间的租金72109元；3、被告赔偿我经济损失336295.4元。
被告辩称：我知道北京市东郊农工商联合公司与季×的租赁合同已经解除，但不知道解除的时间，我已经向季×预交了2018年3月31日之前的租金30万元，我认为租金交了，这地就该归我使用，我认为我和原告之间的租赁合同可以继续履行，故不同意原告全部诉讼请求。
经审理查明：1998年7月23日，案外人季×与国营北京市朝阳×签订了《租赁合同》，约定季×承租朝阳×外东区（1号-2号-3号-4号-5号）鱼塘合计50亩水面及该场区内附属生产办公用房十三间，生产配套设施等资产一并提供给季×租赁使用，租赁期间为二十年，自1998年7月23日起至2018年7月23日止。国营北京市朝阳×后更名为北京市东郊农工商联合公司。
2008年9月30日，季×作为出租人与被告签订了土地租赁协议，约定：“季×现有土地45亩（该土地为北京市朝阳×），位于北京市朝阳区×十六局南侧朝阳×，本土地杜×使用期自2006年12月31日起至2018年12月31日止。每年杜×向季×应按时交纳租金，年租金为30000元整。在租地期间现有三个鱼池，各为10亩，都归杜×所有…”。
2009年5月2日，原告作为承租人（乙方）与被告（甲方）签订了《合同书》，约定甲方负责向乙方提供土地10亩（该土地位于朝阳区×十六局南侧，产权属朝阳×，历经季×，杜×转租到乙方），甲方负责向乙方提供水电，甲方许诺乙方盖低于3.5米的房屋，在建设中如遇甲方或其他单位阻止造成的损失由甲方担负；乙方按时（每年6月1日）向甲方支付租金七万元，签约时一次性付两年房租，以后逐年支付，协议期间，乙方一次性付给甲方水费五千元整，和按实际耗电以1元每度的价格支付甲方；在协议期间，遇有拆迁，乙方投资所得全部归乙方所有，与甲方无关。协议期满，在同等条件下乙方可优先续约租，续租不成，投资全归乙方；协议期间，乙方可自己经营业可以转租他人；协议期限为2009年6月1日至2018年12月31日止。
协议签订后，被告向原告交付了合同约定的土地，原告按照合同约定的标准向被告预交了2012年5月31日之前的租金及相关费用。原告作为甲方于2009年9月1日与案外人武×、孙×（乙方）签订了《土地协议书》一份，约定双方共同协商，甲方愿把朝阳区十六局南侧（朝阳×）院内的土地租赁给乙方使用，签订以下协议：一、土地面积为十亩，租金每年每亩1.2万元，土地使用期（2009年9月1日至2018年12月31日）。二、付款方式：每前（年）的9月1日前10天付清下年租金。每次交一年的租金为十二万元，9年后剩下4个月，按半年交。三、甲方必须为乙方无偿保证水源、电源（380V），道路畅通，甲方为乙方提供必要的生产经营条件，在建房期间，如有任何阻力由甲方无偿负责解决。四、土地在乙方使用期间，如遇任何单位或个人征用，地上建筑物赔偿费的分成，第一年至第三年甲方占20%，乙方为80%，第四年至第五年甲方为30%，乙方为70%，第六年后甲方为40%，乙方为60%。五、土地在乙方使用期的五个月或未建设完毕，如遇单位或个人征用土地，甲方应退还乙方未使用期间的租金，并赔偿损失，五个月后未建完，甲方不负责任。六、经甲乙双方协商，乙方在使用土地期间，不需（许）转让…。十、自协议签订之日起，本协议自行生效。协议签订后，武×、孙×向原告交纳了2011年9月1日之前的租金及水电费，原告向该二人交付了租赁场地。
北京市东郊农工商联合公司于2010年将季×诉至本院，以季×违反合同的使用目的等为由要求解除与季×的租赁并要求季×腾退场地，经本院审理于2010年10月15日作出（2010）朝民初字第10313号民事判决书判决解除了二者签订的租赁合同并判决季×将承租场地恢复原状、将自建房拆除。季×上诉后，北京市第二中级人民法院于2010年5月19日作出（2011）二中民终字第09396号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
原告以武×、孙×为被告于2012年诉至本院要求孙×、武×继续履行合同，给付欠付的租金及水费，武×、孙×提起反诉，要求确认双方所签土地租赁协议无效、原告返还收取的租金并赔偿其损失，本院经审理依法追加了北京市东郊农工商联合公司。该案经本院审理作出（2012）朝民初字第09129号民事判决书，判决：一、杨×与武×、孙×2009年9月1日签订的《土地协议书》无效；二、杨×于判决生效之日起十日内返还武×、孙×土地占有使用费二万三千三百三十三元；三、杨×于判决生效之日起十日内赔偿武×、孙×经济损失三十三万六千二百九十五元四角；四、武×、孙×于判决生效之日起六十日内将2009年9月1日《土地协议书》约定的十亩地腾空后交还给北京市东郊农工商联合公司；五、驳回杨×的其他诉讼请求；六、驳回孙×、武×其他反诉请求。判决后，杨×、武×、孙×均不服，向北京市第二中级人民法院提起上诉，该院经审理认为：“根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，未经土地管理部门审核批准禁止改变土地用途。根据已查明的事实，本案涉案租赁物土地用途为农用地，但武×、孙×2009年9月1日签订的《土地协议书》约定了在该涉案土地上建造房屋，且武×、孙×实际上亦在涉案地块上建造了大量房屋，未经任何审批手续，欲以出租经营，2009年9月1日的《土地协议书》的约定改变了该案土地的用途，把农用地擅自变成了建设用地，违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关法律规定，故2009年9月1日《土地协议书》应属无效合同。”……最终认定原审法院判决并无不当，应予维持，于2013年11月作出（2013）二中民终字第13725号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。
上述事实，有《合同书》、租金收据、《土地协议书》、（2011）二中民终字第09396号民事判决书、（2013）二中民终字第13725号民事判决书及双方陈述在案为证。
本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，未经土地管理部门审核批准禁止改变土地用途。根据生效判决书等可以认定，本案原告与被告签订《合同书》所涉土地系农业用地，但原、被告仍签订合同，约定“甲方许诺乙方盖低于3.5米房屋”等内容，且由原告承租后准许案外人在涉案土地上未经任何审批手续实际建造了房屋出租，改变了土地用途，违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关法律规定，故原、被告于2009年5月2日签订的《合同书》应属无效合同。
合同被确认无效后，应合同取得的财产应相互返还，一方有过错的，应对对方进行赔偿，双方均有过错的，相互承担各自的责任。双方《合同书》虽因违反法律强制性规定而无效，但原告实际使用了涉案土地并有出租经营行为，故原告应比照双方合同约定的标准向被告支付占有使用费。根据生效判决，土地使用者东郊农工商公司与季×的租赁合同解除时间为2011年5月19日，故上述日期应为原告支付使用费的截止日期，原告主张被告返还2011年5月20日至2012年5月31日期间使用费的请求符合相关法律规定，本院予以支持。
被告作为出租人，在出租土地给原告之前对土地性质、用途应该知情，其仍许诺原告可以建房，其对因建房造成的损失有预期，也有过错；原告作为承租人，在未充分了解涉案土地性质及用途的情形下与被告签订租赁合同，且在未办理任何审批的情形下私自将土地出租他人并允许他人建房，给他人造成损失，原告对案外人损失的形成也有过错。现生效判决已确认原告应对案外人的损失承担相应数额的赔偿责任，本院根据本案具体情况酌情对原告向案外人承担的赔偿款数额在原、被告之间进行确定，由被告向原告承担相应的赔偿责任。原告主张被告承担全部损失缺乏依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告杨×与被告杜×于2009年5月2日签订的《合同书》无效；
二、被告杜×于本判决生效后十日内退还原告杨×七万二千一百零九元；
三、被告杜×于本判决生效后十日内赔偿原告杨×损失二十万一千七百七十七元；
四、驳回原告杨×的其他诉讼请求。
如被告杜×未按本院指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千七百一十三元，由原告杨×负担一千零九元（已交纳），由被告杜×负担二千七百零四元（原告杨×已预交，被告杜×于本判决生效后七日内给付原告杨×）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 陈建斌
二〇一四年三月十九日
书 记 员 郭玉房