安徽省六安市金安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）六金民二初字第00477号
原告：方茂军，男。
委托代理人（特别授权）：甄宜明，安徽皋陶律师事务所律师。
被告：薛克孝，男。
委托代理人（特别授权）：尤良旺、牛犇，安徽英锐律师事务所律师。
方茂军与薛克孝房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方茂军委托代理人甄宜明，被告薛克孝及其委托代理人牛犇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方茂军诉称：2012年7月1日，原告与被告签订商铺租赁合同，约定原告将位于六安市经济技术开发区金领欢乐世界东区入口1051、1052、1053、1054、1055号商铺租赁给被告用于经营。租赁期限自2012年7月1日起至2015年7月1日截止。约定每年租金332744元。2012年7月1日，被告出具欠条一份，欠到原告租金人民币332700元。时至今日近一年，被告仍然没有支付租金，原告多次找到被告，要求其支付租金，被告一再推三阻四拖延，现被告已经支付了4万元租金。为维护原告的合法权益，特具状诉请法院判令被告立即偿还所欠原告租金款人民币292700元，违约金55万元；案件诉讼费由被告承担。
为支持其诉讼请求，原告向本院提交证据如下：
证据1、原、被告身份信息，证明双方主体资格；
证据2、被告2012年7月1日出具欠条一份，证明被告所欠原告租金332700元的事实；
证据3、商铺租赁合同复印件，证明双方租赁合同成立的事实，这份合同签订日期是2012年7月1日，且合同约定的租期是2012年7月1日起至2015年7月1日止，计算租金的日期依据园区实际开园接待游客日期为租金的起算日期，说明双方约定六安市金领欢乐世界文化科技有限公司开园日期为起算租金的日期，被告主观臆断认为租金计算日期是2013年7月1日与事实不符，还有第八条作为出租方即原告不存在违约，而是被告以实际行为导致合同终止，被告存在违约行为，应当承担违约责任。作为原告没有使被告未能正常营业的事实，不存在原告有责任免除被告未能营业期的租金；
证据4、2013年8月1日六安市金领欢乐世界文化科技有限公司出具一份证明，证明开园日期是2012年7月1日，结合第三组证据是根据合同约定租金是从2012年7月1日起算。
被告薛克孝辩称：原告与被告间签订的租赁合同无效，2012年原告与被告签订了商铺租赁合同，但原告隐瞒了其不是该商铺实际出租方，且原告的转租行为也没有得到该商铺的实际出租方的同意，实际出租方是金领欢乐世界，原告的转租行为违反了法律法规（《合同法》224条以及《商品房屋租赁管理办法》11条）的规定，应属无效。同时原告与六安市金领欢乐世界文化科技有限公司签订的商品租赁合同中第一条和第四条第五项约定该商铺只能用于经营肯德基或同知名品牌，但原告未告知被告该商铺只能用于专项经营，致使被告无法办理营业执照，不能实现合同目的；被告没有违约行为，而是原告多次违约，根据原被告签订的租赁合同约定租期是从2012年7月1日开始，同时合同约定租金约定是在每年7月1日前，而本合同是在2012年7月1日签订的，被告有理由确定是先租后付租金，也就是说应该是在2013年7月1日前交付第一笔租金，原告起诉时被告并未违约，然而原告在2013年5月份强迫被告搬出该租赁商铺，属于单方终止合同，并未提前通知原告，属于违约，同时原告与金领欢乐世界签订合同约定只能运营专项经营，使被告无法办理营业执照，无法经营，不能实现合同目的。同时，根据原被告之间的合同第九条第六项约定，原告有责任免除被告未能营业期限的租金。
为支持其抗辩请求，被告向本院提交证据如下：
证据1、金领欢乐世界东区商铺租赁合同复印件，证明原告与被告之间签订的《商铺租赁合同》合同无效；
证据2、通知复印件，证明六安市金领欢乐世界文化科技有限公司免收2012年10月1日至2013年9月30日该出租房房租的事实；
证据3、收条复印件，证明原告在2012年6月10日收取了被告3万元门面租赁押金；
证据4、照片三张，证明原告在2013年5月初强迫被告搬出租赁商铺，并将该商铺对外出租。
薛克孝对方茂军提交的上述证据，当庭质证如下：对证据1三性不持异议，对证据2真实性不持异议，合法性持有异议，但实际情况来讲是2012年6月11日出具的，是原告要求被告所写的，对证据3真实性不持异议，但合法性关联性均持异议，合同是无效的，达不到其证明目的，对证据4不符合证明形式，过了举证期限，且没有法定代表人签字，也无法证明被告收到该份通知，如果时间是真实的话，根据原被告签订的合同，租金日期没有明确，因此通知与合同是自相矛盾的。
方茂军对薛克孝提交的上述证据，当庭质证如下：对证据1真实性、合法性、关联性均不持异议，但合同第三条本案原告以租赁形式承租六安市金领欢乐世界文化科技有限公司，且该份合同是原告与六安市金领欢乐世界文化科技有限公司签订的，根据合同的相对性原则，这份合同的主体是六安市金领欢乐世界文化科技有限公司和原告，约定的权利和合同内容仅限于本合同的主体双方，至于本案原告与被告签的租赁合同与其是两份合同，其主体和权利、内容仅限于合同双方的主体，不适用原告与被告签订的合同，这是不具有普遍适用的条款，对证据2不是六安市金领欢乐世界文化科技有限公司出具的，公章是物业公司的，物业公司并不是六安市金领欢乐世界文化科技有限公司的，且被告不能证明能对所有租户适用，还有即使按照通知，也不存在免租，是有偿租赁行为的，真实性、合法性、关联性、证明目的均持有异议，对证据3三性不持异议，对证据4真实性、合法性、关联性、证明目的均持有异议，不能证明其提交主体是合法的，且不能证明是原告强迫被告搬离，也看不出是什么时候锁门的，从双方签订的租赁合同来看原被告签订的合同仍然在合同期限内，原告仍然保留继续要求被告缴纳租金的权利，因为直到今天为止被告也没有正式以书面通知要求解除租赁关系，因此双方租赁关系仍然在租赁期限内。
本院对上述证据认证如下：对原告提供的证据1、2、3，被告对证据的真实性不持异议，但认为欠条是原告要求其出具的、租赁合同是无效的。对此，被告并无证据证明欠条是在其非真实意思表示下出具的，也无证据证明六安金领欢乐世界文化科技有限公司对原告的转租提出异议，故本院对原告提供的证据1-3三性均予认可；对原告提供的证据4加盖有六安金领欢乐世界文化科技有限公司公章，本院对其三性予以认可；对被告提供的证据1、3，原告对证据无异议，本院予以认可；对被告提供的证据2万怡物业管理有限公司的《通知》，该证据系复印件，且未加盖六安金领欢乐世界文化科技有限公司公章，故本院对该证据三性均不予认可；对被告提供的证据4照片，从该组照片看不出原告在2013年5月初强迫被告搬出租赁商铺，本院对该组证据三性均不予认可。
经审理查明：2011年12月30日，六安金领欢乐世界文化科技有限公司（甲方）与原告方茂军（乙方）签订金领欢乐世界东区商铺租赁合同。甲方将位于六安市经济技术开发区，金领欢乐世界东区主入口1050、1051、1052、1053、1054、1055号商铺租赁给乙方用于经营肯德基（或同知名品牌）。甲方租赁给乙方的商铺使用面积为543.7平方米（最终面积以房管部门实测面积为准）。甲方同意乙方所租商铺作为专项经营用，乙方其经营范围，未经甲方同意不得改变经营范围；租赁期暂定为2012年1月1日起至2019年12月30日截止。计算租金日期，依据甲方园区实际开园接待游客日期为起算日期（以甲方开房通知到达乙方为准）；合同有效租金共计为1565856元人民币。2013年8月1日，金领欢乐世界文化科技有限公司出具《证明》：金领欢乐世界正式开园营业接待游客日期为2012年7月1日。
2012年7月1日，原告方茂军（甲方）与被告薛克孝（乙方）签订商铺租赁合同，将位于六安市经济技术开发区，金领欢乐世界东区入口1050、1051、1052、1053、1054、1055号商铺租赁给乙方用于经营，租赁给乙方的商铺使用面积543.7平方米（最终面积以房管部门实测面积为准），甲方同意乙方所租商铺作为商铺经营用，乙方其经营范围；租赁期暂定2012年7月1日起至2015年7月1日截止，计算租金日期，依据甲方园区实际开园接待游客日期为起算日期（以甲方开园通知达乙方为准）；乙方交甲方押金3万元，每平方米1.7元／天，共计每年租金332744元，每年7月1日前一次性付清。款以甲方收到给乙方开收据为准，乙方向甲方支付的各项费用可采用银行转账、支票、汇票或现金等方式，电费及水费按日常实际使用数（计量）收费，每月8日前交水电费（由甲方指定物业公司收取出示收费发票），物业费用乙方根据物业管理公司规定缴纳；合同有效期内，乙方对所租赁的房屋及设施拥有合法使用权。合同有效期内，乙方不得退组，不得擅自改变经营范围，否则物业管理公司有权负责监督并督促乙方改正，若指定期间不改正，根据物业公司建议或甲方有权解除合同并清场；本合同的某项条款需要变更时，必须用书面方式进行确定，双方订立补充协议，接到函件方在十天内书面答复对方，在十天内得不到答复视同同意，最后达成补充协议；任何一方单方面取消、中断合同，应提前三个月通知对方，乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%的违约金。因不可抗拒的因素引起本合同不能正常履行时，不视为违约，甲方应将乙方已交纳的租金退还给乙方。因甲方原因使乙方未能正常营业，甲方则有责任免除未能营业期的租金。
2012年6月10日，原告方茂军向被告出具收条：今收到薛克孝押金人民币3万元；2012年7月1日，被告薛克孝向原告出具欠条：今欠方茂军租金332700元。
2014年7月14日，本院组织原被告进行调解。协商过程中，双方同意解除合同，同时被告腾退交付租赁房屋。案件审理过程中，原告撤回了对违约金部分的诉讼请求，本院口头裁定予以准许。
本院认为：诉争房屋系原告方茂军租赁六安金领欢乐世界文化科技有限公司商铺。被告辩称原告未经房屋出租人同意，非法转租行为违反了法律法规的规定，所以原、被告签订的《商铺租赁合同》无效。对此，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案，原告方茂军将该商铺转租给被告薛克孝，被告并未提供证据证明六安金领欢乐世界文化科技有限公司对原告的转租行为在6个月内提出异议。故不应将原告方茂军与薛克孝签订的《商铺租赁合同》认定无效合同。该合同系双方真实意思表示，属合法有效合同，双方应按合同约定履行合同；原告与六安金领欢乐世界文化科技有限公司签订的《商铺租赁合同》约定将领欢乐世界东区入口1050、1051、1052、1053、1054、1055号商铺用于经营肯德基（或同知名品牌），被告转租该商铺用于经营世纪华联超市，被告认为原告未告知其该商铺只能经营肯德基（或同知名品牌），致使其无法办理营业执照，不能实现合同目的。对此，申请登记为个体工商户，应当向经营场所所在地登记机关申请注册登记。申请人应当提交登记申请书、身份证明和经营场所等证明。被告辩称的理由并非个体工商户申请办理营业执照必须提供的材料，故本院对该抗辩不予采信；关于万怡物业管理有限公司发给租赁户免收2012年10月1日起至2013年9月30日房租的《通知》，是否适用被告。该《通知》系复印件且未加盖六安金领欢乐世界文化科技有限公司公章，故本院对该《通知》三性不予采信。即使该《通知》是六安金领欢乐世界文化科技有限公司的真实意思表示，其内容是“已缴付第一年租金的商户，租金将转为租赁经营保证金，已签订合同的租户未完全缴纳租赁经营保证金的请抓紧时间到租赁中心物业管理公司及业主单位联合办理”。对此，原告方茂军与六安金领欢乐世界文化科技有限公司签订租赁协议，方茂军负向该公司履行缴纳租赁费的义务，基于合同相对性，该公司在合同履行期间给予减免房租也应是向原告减免。被告薛克孝与该公司并无直接租赁合同关系，方茂军是否给予薛克孝减免房租，在双方未能达成协议的情况下，万怡物业管理有限公司发给租赁户《通知》，减免房租是不适用被告的。综上，被告薛克孝应支付原告方茂军租赁费332700元，扣除薛克孝已经支付给方茂军的4万元，薛克孝尚需支付方茂军房屋租赁费292700元；据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决如下：
被告薛克孝于本判决书生效之日起十日内支付原告方茂军房屋租赁费292700元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8959元，由原告负担3269元，被告薛克孝负担5690元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审 判 长 王玉新
审 判 员 王薇薇
人民陪审员 王 莉
二〇一四年九月十八日
书 记 员 陈养勇
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。