福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第1023号
原告厦门市创优物业管理有限公司，住所地厦门市湖里区禾山路266-268号联谊大厦A幢三层东部之7单元。
法定代表人林新才，总经理。
委托代理人陈艳君，公司职员。
被告王镇南，男，1957年1月12日出生，汉族。
原告厦门市创优物业管理有限公司与被告王镇南物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月27日立案受理后，依法由审判员黄素萍适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行审理。原告的委托代理人陈艳君、被告王镇南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告厦门市创优物业管理有限公司诉称，2011年4月，原告与厦门市莲坂新村小区业委会签订物业服务合同，约定由原告对莲坂新村小区进行物业管理，约定小高层的物业管理费0.95元／平方米／月，公共维修金0.2元／平方米／月，业主或物业使用人拖欠各种费用的（包括但不限于物业管理服、房屋公共维修金、水电公摊等），原告可以按金额为基数按日千分之三标准计收滞纳金。合同同时还约定，入住高层安置房的原莲坂居民，物业费按多层标准缴交（0.40元／平方米·月），差额部分（0.55元／平方米·月）由厦门市莲坂旧城改造公司补足；此项优惠政策的对象仅限于原莲坂居民，其他对象或房屋出租、转让的不予补贴，仍应按规定的标准缴交。被告为莲景路**号**室业主，系铁路拆迁户，非原莲坂居民，不属于补贴优惠政策的对象。被告未依约缴纳物业管理费等相关费用，原告多次催缴未果，现诉请法院，请求判令：1、被告支付原告从2011年7月1日至2013年10月31日止物业管理费3151.96元，2011年7月1日至2013年10月31日止房屋公共维修金663.6元，2013年1月4日起至2013年9月3日止水费公摊8.6元、2013年1月11日起至2013年9月10日止电费公摊162.7元，以及滞纳金4349.54元（讼争房屋面积118.49平方米，物业管理费按0.95元／平方米／月计，房屋公共维修金按0.2元／平方米／月计，水电公摊根据每月实用的度数按梯户根据系数比例收取，滞纳金自欠费的次月1日起按日千分之三的标准分段计算至2013年10月20日止）；2、被告承担本案全部诉讼费用。
被告王镇南辩称，物业服务企业向业主提供同等标准的服务，其物业管理的收费应实施同一标准，方显民事主体之间的平等。一、莲坂新村系旧城改造，小区的建立初始由筼筜物业管理有限公司进行管理，至2011年3月合同终止时均按0.4元／平方米／月的标准收取物业管理费。2011年4月原告进驻莲坂新村。2011年4月至2011年6月期间原告也是按0.4元／平方米／月的标准收取物业管理费，2011年7月以后，原告未经双方协商，便开始拒收铁路拆迁户按0.4元／平方米／月的标准缴纳的物业管理费。故本案并非被告拒交物业管理费，而是原告拒收，因此不存在滞纳金的问题；二、原告强行要求按0.95元／平方米／月收取物业管理费，并多次采用欺骗的手段，声称莲坂旧居民按0.4元／平方米／月的标准收取物业管理费，其余的是市政府补贴，被告对此一无所知。请求原告出示政府相关文件。三、原告为了达到其目的，多次上门干扰住户正常生活秩序，伪造律师函，欺骗住户，严重侵害住户的人权及生命和财产安全，因此要求原告向住户赔礼道歉，并赔偿精神损害补偿费。四、因特区快铁建设，被告原居住的社会福利房被拆迁，现住房也是莲坂旧城改造办提供的安置房。市政府明文规定，被拆迁的社会福利房其物业管理费应按原拆迁前的物业管理费标准进行收取，而莲坂旧居民现住房也是莲坂旧城改造办提供的安置房，原告却要求被告与莲坂旧居民按不同标准缴纳物业管理费，明显不公平、合理、公正。五、被告要自动缴纳物业管理费，以0.45元或0.50元每平方米标准缴纳，但是原告拒绝接受，却起诉被告缴纳物业管理费，而对小区内其他未交款业主却未起诉，原告收费不公，待人对事不公。综上，原告要求按每月每平方米0.4元计算缴纳物业管理费，同意缴纳公共维修金、水电公摊，滞纳金不同意支付。
经审理查明，2011年4月15日，原告与厦门市莲坂新村小区业主委员会签订《莲坂新村小区物业服务合同》，约定由原告为莲坂新村小区提供物业服务，物业管理期限暂定3年，自2011年4月15日起至2014年4月14日或莲坂新村业主委员会换届，按照法定程序和相关要求重新选聘物业服务公司并签订服务合同时合同终止。《莲坂新村小区物业服务合同》约定，物业管理服务费、水电公摊等相关物业费用的缴费期限为每季度（2个月）收取一次；带电梯小高层物业管理费0.95元／平方米·月，多层物业管理费0.4元／平方米·月；思明区政府决定，入住高层安置房的原莲坂居民，物业费按多层标准缴纳，差额部分由厦门市莲坂旧城改造公司补足，就近安置房和异地安置房参照执行；此项优惠政策的对象仅限于原莲坂居民，其他对象或房屋出租、转让的不予补贴，仍应按批复规定的标准缴纳；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，按《厦门市住宅区物业管理条例》执行，即业主或物业使用人由于拖欠原告各种费用的（包括但不限于物业管理服务费、房屋公共维修金、水电公摊等），原告可以拖欠金额为基数按日3‰的标准计算违约金。原告实际自2011年4月为莲坂新村小区提供物业管理服务至今。
被告王镇南系讼争小区厦门市思明区莲坂新村小区莲景路**号**室业主，房屋面积118.49平方米，被告系铁路拆迁户，非原莲坂居民。原告进入讼争小区提供物业服务后，被告按照0.4元／月／平方米的标准交纳2011年4月至2011年6月物业管理费。2011年7月1日起，原被告双方就物业管理费收费标准发生争议。被告要求按原莲坂居民0.4元／平方米／月的标准缴纳物业管理费，原告认为应按照合同约定的0.95元／平方米／月的标准收取，并拒绝收取被告按0.4元／平方米／月的标准缴交的物业管理费。2013年7月，原告向被告发送《关于催缴物业管理费、房屋公共维修金及公摊水费的函》，向被告催缴拖欠的费用。2013年8月，原告委托律师向被告发送催缴物业管理费等费用的律师函。原告催讨未果，即诉至法院。庭审后，原告撤回要求被告缴纳公水费公摊、电费公摊、部分房屋公共维修金及相应滞纳金的诉讼请求，明确其诉讼请求为要求被告支付2011年7月1日至2013年10月31日的物业管理费3151.96元及滞纳金3556.09元，2011年7月1日至2012年12月31日止的房屋公共维修金426.6元及滞纳金671.9元，滞纳金的计算起止时间及标准不变。
另查明，2007年2月2日中共思明区嘉莲街道工作委员会、思明区嘉莲街道办事处发出的《关于莲坂旧城改造返迁相关事项的通知》明确，讼争小区高层安置房的原莲坂村民被拆迁户的物业管理费与多层一致，按多层标准缴交。
上述事实，有原告提供的《莲坂新村小区物业服务合同》、厦门水务集团水费查询清单、厦门电业局电费明细、被告拖欠费用的《欠费清单》、EMS快递回执单及公司催告函、律师函、《关于莲坂旧城改造返迁相关事项的通知》、《关于原莲坂村居民物业管理费的函》，庭审笔录等予以佐证，本院予以确认。
本院认为，原告与厦门市莲坂新村业主委员会签订的《莲坂新村小区物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，该合同对全体业主、物业使用人具有拘束力，应严格履行。原告依约为莲坂新村的业主和物业使用人提供了物业管理服务，被告作为莲坂新村小区莲景路**号**室业主，接受了原告提供的物业服务，且被告非物业服务合同中的优惠政策对象，不享受物业管理费的优惠政策，应按照合同约定的物业管理费收费标准缴纳物业管理相关费用。现原告要求被告支付物业管理费有事实和法律依据，本院予以支持。被告应当支付原告2011年7月1日至2013年10月31日的物业管理服务费3151.83元（0.95元／平方米／月×118.49平方米×28个月）。合同中约定物业管理服务费的缴费期限为每季度（2个月）收取一次，视为约定不明。被告未及时缴交物业管理费，系因与原告就缴纳标准产生分歧，且被告亦同意按原莲坂居民优惠标准缴交物业管理费而原告拒绝收取，故原告要求被告支付逾期缴纳物业管理服务费所产生的滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。
房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修期满后的维修和更新资金，缴交房屋公共维修金是业主的法定义务，缴交的房屋公共维修金也归业主所有，物业服务企业仅是代收代管单位。因此原告要求被告按合同约定交纳2011年7月1日至2012年12月31日的房屋公共维修金，本院予以支持。被告应当支付上述期间的房屋公共维修金426.56元（0.2元／平方米／月×118.49平方米×18个月）。因被告未及时缴交房屋公共维修金，其行为已构成违约。合同中房屋公共维修金缴费期限约定为每季度（2个月）收取一次，视为约定不明，应理解为按月缴纳，相应滞纳金应按月分段计算，即上月欠缴房屋公共维修金的滞纳金应自下月第一天开始计算。现原告要求被告以2011年7月1日至2012年12月31日尚欠房屋公共维修金为基数，按合同约定的日千分之三的标准支付至2013年10月20日的滞纳金，不违反法律规定，本院予以照准。原告撤回要求被告缴纳水费公摊、电费公摊、部分房屋公共维修金及相应滞纳金的诉讼请求是合理的，本院予以准许。被告主张原告的行为侵犯其生命财产安全，要求原告赔礼道歉并赔偿精神损害补偿费，但被告并未提供相应证据予以佐证，也未提出反诉，对被告的该项主张，本院不予处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：
一、被告王镇南应于本判决生效之日起七日内向原告厦门市创优物业管理有限公司缴交所欠的2011年7月1日至2013年10月31日的物业管理服务费3151.83元、2011年7月1日至2012年12月31日的房屋公共维修金426.56元，并支付拖欠的房屋公共维修金的滞纳金（自2011年8月1日起以每月拖欠的房屋公共维修金为基数，按日千分之三的标准分段计算至2013年10月20日止）。
二、驳回原告厦门市创优物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25元，由原告厦门市创优物业管理有限公司负担12元、被告王镇南负担13元。上述款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
本判决为终审判决。
审判员 黄素萍
二〇一四年三月二十五日
书记员 黄素梅
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业管理费用；
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。