黑龙江省克东县人民法院民 事 判 决 书（2015）克东民初字第1096号原告：魏吉友，男，1959年12月22日出生，住黑龙江省克东县。被告：邱淑艳，女，1956年4月22日出生，住黑龙江省克东县。委托诉讼代理人：杨彦飞，男，1957年2月20日出生，住黑龙江省克东县。第三人：拜泉县齐发房屋开发有限公司（以下简称齐发公司），住所地黑龙江省拜泉县。法定代表人：王连国，该公司经理。第三人：张万霞，女，1960年3月1日出生，住黑龙江省塔河县。委托诉讼代理人：穆蓬春，男，1957年9月21日出生，住黑龙江省塔河县。委托诉讼代理人：王艳茹，拜泉县法律援助中心律师。原告魏吉友诉被告邱淑艳、第三人拜泉县齐发房屋开发有限公司、第三人张万霞案外人执行异议纠纷一案，本院于2015年12月21日立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告魏吉友，被告邱淑艳的委托诉讼代理人杨彦飞，第三人张万霞的委托诉讼代理人穆蓬春、王艳茹到庭参加了诉讼，第三人拜泉县齐发房屋开发有限公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。原告魏吉友诉称，克东法院所查封的金点大厦X层X门商服楼已于2013年10月9日卖给原告魏吉友，并于当日在拜泉县房地产管理处办理了预告登记。原告有房屋买卖合同、购楼收据及预告登记证等证据材料。原告向法院提出案外人异议，法院裁定驳回原告人的异议，认为该房屋为回迁房，认为案外人张万霞所提异议成立。原告不服案外人异议裁定，故原告诉至法院要求：1、请求确认魏吉友与拜泉县齐发房屋开发有限公司所签订的关于拜泉县金点大厦X号商服楼买卖合同有效；2、要求拜泉县齐发房屋开发有限公司继续履行合同，该商服楼归原告所有；3、中止该标的执行，解除该楼房的查封。被告邱淑艳辩称，因第三人拜泉县齐发房屋开发有限公司在邱淑艳手借款350万用于建筑房屋，后因给不上钱，当时承诺给房屋，本案争议的金点大厦X层X号门商服楼是被告邱淑艳起诉拜泉县齐发房屋开发有限公司时，对争议房屋申请了财产保全，被告邱淑艳认为该房屋应该用以偿还债务。第三人拜泉县齐发房屋开发有限公司未答辩。第三人张万霞辩称，一、克东县人民法院（2015）克东执字第297-1号裁定书裁定结论是完全正确的，应予以维持。本案争议房屋为张万霞的回迁房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定克东法院支持了张万霞的申请，驳回了魏吉友的异议申请，张万霞认为克东县人民法院裁定该争议楼房为回迁楼房是依法作出的正确的裁定，应予以维持。二、魏吉友与拜泉县齐发房屋开发有限公司签订的商品房买卖合同无效。从时间上看，张万霞签订协议的时间为2012年10月21日，魏吉友签订合同的时间为2013年10月9日，从这一点上看，拜泉齐发房屋开发有限公司明知出卖的房屋是回迁房屋，还作为商品房进行销售，而作为买售人的魏吉友也知道该房屋是回迁房屋还与拜泉县齐发房屋开发有限公司签订商品房买卖合同，因此说魏吉友与拜泉县齐发房屋开发有限公司签订的商品房买卖合同是不能成立的，是违背我国法律、行政法规规定的，为无效合同，不具有法律效力。三、张万霞与拜泉县齐发房屋开发有限公司之间签订的《拆迁住宅房屋安置多层住宅楼房协议书》是有效协议，具有法律效力。该协议书是经过双方协商一致，合意达成，系双方真实意思表示，因此该协议书是合法有效的。四、原告取得的预购商品房预告登记证是在违法的前提下取得的，张万霞保留追诉的权利。五、被告张万霞对拆迁安置楼房具有优先取得补偿安置房屋的权利。综上所述，克东县人民法院（2015）克东执字第295—1号裁定书，事实清楚，完全正确。魏吉友的诉讼请求缺乏必要的事实依据与法律依据，恳请法院本着以事实为根据，以法律为准绳的原则，维持克东县人民法院（2015）克东执字第297—1号执行裁定书，驳回魏吉友的诉讼请求。经审理查明，被告齐发公司在拜泉县原农机修造厂坐落地段进行拆迁开发，修建拜泉县金点大厦。第三人张万霞及其夫穆蓬春拥有的三处房产：1、位于星火区2委19组砖木结构73.84平方米的平房一处；2、位于星火区2委19组砖木结构267.67平方米平房一处；3、无房照的270.00平方米铁皮房一处；上述房产均位于被拆迁的地段。被告齐发公司于2012年10月21日与张万霞夫妇签订了《拆迁住宅房屋安置多层住宅楼房协议书》一份，协议书约定：“经甲（齐发公司）乙（穆蓬春、张万霞）双方协商拟订安置，考虑上述房产装修等因素给予安置1-2层商服楼683.02平方米，122平方米到125平方米的住宅楼（12层1单元西门）实际安置如少于上述面积，甲方按市场价的二倍赔偿给乙方，超过则不补款。商服楼位于由西向东第二户。双反约定于2013年12月15日前回迁……..”。另查明，双方签订房屋拆迁安置协议后，被告齐发公司开始建造金点大厦，建造过程中第三人齐发公司在被告邱淑艳手借款人民币3，500,000.00元。后被告邱淑艳因索要欠款无果诉至克东县人民法院，经克东县人民法院（2015）克东商初字第81号《民事裁定书》裁定对金点大厦进行查封。在查封过程中原告魏吉友与第三人张万霞分别提出异议。原告魏吉友的异议为：“原告与被告齐发公司于2013年10月9日签订房屋买合同，约定以每平方米价款5,000.00元购买了金点大厦X层X号商服楼，总计价款3，699,600.00元,房款当日交付完毕并在拜泉县房产处办理了房产预告登记手续，故原告认为其为本案争议房屋实际房主，对法院的查封提出异议。”张万霞所提出的异议为：克东县法院查封的金点大厦X层X号商服楼是回迁给我方的商服楼。2012年10月21日，经齐鹤房屋拆迁承办有限责任公司承办，拜泉县齐发房屋开发有限公司与张万霞达成协议，将金点大厦X层X号商服楼回迁给张万霞。现请求人民法院解除该房查封，中止该标的的执行。又查明，本院执行局在收到张万霞、魏吉友的案外人异议后，经过合议于2015年11月24日作出（2015）克东执字第297-1号《民事裁定书》，裁定如下：一、案外人张万霞的异议成立，中止金点大厦的执行；二、驳回案外人魏吉友的异议。魏吉友在收到裁定书后不服，故于2015年12月21日诉至克东县人民法院提出执行异议之诉。上述事实有原告魏吉友向本院提交的证据：1、（2015）克东执字第297-1号《民事裁定书》一份；2、原告与齐发公司的商品房买卖合同一份以及买房收据；3、房屋预告登记证明一份；被告邱淑艳向本院提供的证据：2015克东商初字第81号《民事判决书》一份，《民事裁定书》各一份；第三人张万霞提供的证据：1、《拆迁住宅房屋安置多层住宅楼房协议书》一份；2、案外人戴波、证人徐某某、张某某等十四名回迁户、回迁领导办公室、以及测绘队的十八份证人证言；3、第三人张万霞房屋的原始档案、土地使用证以及房屋所有权证；本院依法向案外人戴波所调查的两份谈话笔录以及原、被告及第三人的陈述在卷为凭。上列证据,经庭审质证、认证，其真实、充分，能够证明案件事实的成立。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应该按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。在本案中，第三人齐发公司与第三人张万霞的拆迁置换合同是双方真实意思表示，内容符合法律规定，合同合法有效，被告齐发公司有义务履行合同，将金点大厦X层X号商服楼安置给第三人张万霞。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以安置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该安置房屋出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。第三人齐发公司虽然与原告魏吉友签订了房屋买卖合同，并办理了预告登记，但该物权登记的效力是基于债权而取得，而因拆迁取得补偿安置房屋是基于物权而取得，故原告魏吉友不能实现该商品房买卖的目的，原告魏吉友的异议不能成立，故原告魏吉友的诉讼请求与法无据，本院依法不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第二款、第六十条；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告魏吉友的诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判长 李 峰审判员 苏 海审判员 朱丽冬二〇一六年十二月二十七日书记员 赵纹冉《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。