广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4809号
上诉人（原审原告）：江金信，身份证住址广东省广州市花都区。
委托代理人：陈广康，广东颐和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江亭妤，身份证住址广东省广州市花都区。
委托代理人：杨秋玲，广东合誉律师事务所律师。
原审第三人：江文威，住广东省广州市花都区象山长山六巷24号
上诉人江金信因与被上诉人江亭妤、原审第三人江文威房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第93号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华街建设北路97号之一304房，权属人为江亭妤。2014年2月24日，江亭妤（委托人）与江文威（受托人）签订了《委托合同》，约定：江亭妤是涉案房屋的产权人，现委托江文威为其合法代理人，全权代表江亭妤办理以下事务：办理提前清偿房屋按揭贷款所欠的贷款本息手续，领取还款资料、他项权证等手续；清偿完上述贷款本息后，代为办理领取房地产权证、他项权证等有关文件和证明；向房管部门办理涉案房屋的注销抵押登记手续，领取相关文件；清偿上述银行贷款本息完毕后，出售涉案房屋并签订房屋买卖合同，前往房管部门办理交易的网签手续，代为收取售房款，办理上述房屋买卖的转移登记手续等事项。同年2月25日，江亭妤与江文威在广州市花都公证处对《委托合同》进行了公证。
2014年10月31日，江金信（乙方）与江亭妤（甲方，由江文威代理）签订《房屋买卖合同》，约定：一、乙方将涉案房屋出售给甲方，涉案房屋建筑面积88.91平方米。二、成交价为400000元，合同签订后10日内，乙方向甲方支付80000元作为购房定金，剩余房屋价款320000元，乙方应当于递件成功当日向甲方支付。甲乙双方应当于2014年11月15日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记，应于2014年11月30日前完成过户。三、甲方不按合同约定将涉案房屋出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为涉案房屋成交价的20%，并退回乙方已付的全部费用以及因此产生的律师费、保全费、诉讼费等。乙方不按合同约定买入涉案房屋的，乙方向甲方支付违约金，违约金为涉案房屋成交价的20%。此外，双方还对合同其他权利义务关系进行了约定。
2014年11月6日，江亭妤前往房管部门为涉案房屋办理了房产证报失手续。后江金信未向江亭妤支付购房定金，江亭妤未办理涉案房屋的提前还贷、涂销抵押等手续，双方亦没有前往房管部门办理涉案房屋的交易递件、过户手续。后江金信以江亭妤违约为由具状起诉至原审法院，请求法院判令：1.江亭妤支付违约金80000元；2.诉讼费由江亭妤承担。诉讼中，江金信向原审法院申请财产保全，要求查封江亭妤价值50000元的财产，并提供担保人陈锦全名下位于广州市花都区新华街新华路131号501房作为担保。原审法院审查后于2015年2月12日作出（2015）穗花法民三初字第93号民事裁定，裁定查封江亭妤价值共50000元的财产。随后，原审法院依法对涉案房屋价值50000元的房产部分进行了查封。
原审庭审中，江金信、江亭妤双方就房屋买卖合同无法履行的责任归属问题各执一词。江金信认为，按照其与江亭妤签订的房屋买卖合同的约定，其应于2014年11月10日前向江亭妤支付80000元购房定金，但是江亭妤却在2014年11月6日对涉案房屋房产证进行了挂失手续，导致江文威无法办理涉案房屋买卖的相应后续手续，江金信行使不安抗辩权，故没有支付定金80000元给江亭妤，其后江亭妤拒不配合办理涉案房屋的涂销抵押及递件过户手续，构成违约。江亭妤认为，其与江文威签订的委托合同约定江文威在清偿了银行贷款本息完毕后才有权代理江亭妤出售涉案房屋，但江文威在涉案房屋未清偿银行按揭贷款本息的情况下，与江金信签订涉案房屋买卖合同，属于没有代理权、超越代理权的行为，该房屋买卖合同对江亭妤不产生法律效力。退一万步而言，即使法院认定买卖合同有效，根据合同约定，江金信付款义务在先，江亭妤的申请产权转移登记义务在后，江亭妤至今未收到江金信支付的任何款项，江金信违约在先。对此，江文威认为，因为房屋的买卖一定要清偿完银行贷款本息后才能办理过户手续，所以办理公证的委托合同约定“清偿上述银行贷款本息完毕后，出售上述房屋并签订房屋买卖合同，前往房管部门办理交易的网签手续……”，该条款不代表我要清偿完银行贷款本息以后才有权签订买卖合同，不影响我代理江亭妤与江金信签订的房屋买卖合同的效力，只是影响后续办理涉案房屋的过户手续。房屋买卖合同签订之前，我已经跟江亭妤商量好了，已经帮江亭妤在银行排队办理提前还贷手续，合同签订后，江亭妤没有将房产证原件交给我，办理了房产证的挂失手续，后来我就联系不上江亭妤了。
原审法院审理认为，江金信、江亭妤双方签订的《房屋买卖合同》（以下简称合同）是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。江亭妤与江文威签订的委托合同虽然约定“清偿上述银行贷款本息完毕后，出售上述房屋并签订房屋买卖合同，前往房管部门办理交易的网签手续……”，但根据江金信与江文威的陈述，表明该条款仅仅系一般性的引导性条款，在于引导买卖双方在清偿完涉案房屋的住房按揭贷款后，签订房屋买卖合同并办理递件过户手续，并非强制要求江文威必须在清偿涉案房屋住房抵押贷款之后方可出售涉案房屋，故江亭妤认为涉案房屋买卖合同系江文威无权代理、超越代理权限而签订，该合同无效或者不对江亭妤产生法律效力的抗辩主张，缺乏理据，不予采纳。
合同约定，江金信应在合同签订后10日内向江亭妤支付购房定金80000元，后江亭妤在合同签订后的第6日（即2014年11月6日）办理了涉案房屋房地产权证的挂失手续，江金信据此未向江亭妤支付80000元购房定金，其后，江亭妤亦没有办理涉案房屋的涂销抵押手续，双方亦未能前往房管部门办理过户递件手续。江金信行使不安抗辩权而中止支付购房定金，应当及时通知江亭妤，在江亭妤提供适当担保的情况下，应当恢复履行，但其并没有提供证据证明其中止付款义务以后及时通知了江亭妤，履行不安抗辩权存在过错。江亭妤无故办理涉案房屋房地产权证的挂失手续，造成涉案房屋买卖合同无法继续履行，亦存在一定过错，双方过错相抵，互不承担违约责任。故江金信要求江亭妤支付违约金80000元的诉讼请求，理据不足，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十八条、第六十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回江金信的诉讼请求。案件受理费1800元、保全费520元，均由江金信负担。
江金信不服原审判决，向本院提起上诉称：1.江金信履行不安抗辩权不存在过错。2014年11月6日，江亭妤的委托代理人江文威告知我方：江亭妤在2014年11月6日申请了房产证遗失登记，并且房子欠银行的钱还没结清，现在我代理不了江亭妤办理房屋买卖手续了。在同一时间，我方也告知江亭妤的代理人江文威：卖方存在隐瞒事实、恶意给代理人制造过户手续障碍的行为，现我方暂不会继续履行合同，不会支付购房定金。代理人就等同于卖方，因此我方行使不安抗辩权而中止支付购房定金已经及时通知了江亭妤。2.江亭妤隐瞒了房屋存在抵押权的事实，存在严重过错。《房屋买卖合同》第一条第七项约定：该房屋不存在抵押等他项权利情况，江亭妤隐瞒了房屋存在权利瑕疵的事实，截止2015年8月20日，涉案房屋还存在抵押权，有抵押权的房屋是无法过户给我方的，因此江亭妤存在严重的违约行为。3.江亭妤恶意违反合同约定。在原审法院给予双方一个月的调解期限内，江亭妤也是不理睬江金信，其代理人更是无法沟通。调解期限内，江亭妤没涂销抵押权，继续申请房产证遗失，截止2015年8月20日，涉案房屋房产证还是申请遗失状态。
江亭妤答辩称：1.根据我方与江文威签订委托合同的约定，清偿完银行的贷款后江文威才有权出售房屋并签订房屋的买卖合同，上述房屋至今没有清偿银行贷款，江文威以我方的名义与江金信签订房屋买卖合同属于无权代理，该房屋买卖合同应为无效合同。即使法院认定房屋买卖合同为有效合同，根据该合同第三条、第五条约定，江金信支付定金的义务在前，我方与其共同办理产权登记、过户手续在后。江金信至今没有履行支付定金等任何款项的义务，根据《合同法》第67条规定，我方某拒绝其相应的履行要求。2.从江金信原审提交的公证委托合同、查册表和原审陈述可以看出江金信明知涉案房产存在抵押情况。根据该房屋买卖合同第8条的约定，该房地产是以现状售予江金信，根据房产交易的实践，买方购买房屋前会到房产部门查册以保障自己的权利。且江金信在原审中从未提出不知道涉案房产存在抵押权。综上我方有充分理由相信江金信知道该房产存在抵押的情况。3.根据《合同法》第68、69条规定，江金信行使不安抗辩权而中止支付购房定金需有明确证据证明有不安的情况并应当及时通知我方。江金信至今没提供相关证据证明其行使不安抗辩权有充分的理由，其中止支付定金后没及时通知我方。综上，请求依法驳回江金信的全部上诉请求。
江文威答辩称：我方不是业主，但是按照程序买卖房屋的，我方已通过多种途径通知业主江亭妤。
经审理查明，各方当事人对原审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。
再查明，原审中江金信提交的证据材料包括：《房屋买卖合同》、《委托合同》、涉案房屋的产权证及查册表，其中产权证及查册表上均记载涉案房屋已设定抵押权。
另查，江金信在2015年4月3日的原审庭审中陈述“我方认为第三人有买卖房屋的权限才与第三人签订房屋买卖合同，…我方认为第三人手持经公证的委托合同是有权进行房屋买卖的”。
本院认为，江金信与江亭妤签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。
关于江金信上诉提出的江亭妤隐瞒涉案房屋存在抵押权事实的问题。首先，涉案《房屋买卖合同》是由江文威以江亭妤代理人的身份与江金信签订的，根据江金信在原审庭审中关于“我方认为江文威手持经公证的委托合同有权进行房屋买卖”的陈述，可以判定江金信在签订涉案《房屋买卖合同》前已经知悉江亭妤与江文威签订的《委托合同》的内容，而该《委托合同》中载明涉案房屋存在抵押权；其次，根据二手房买卖市场的交易惯例，作为买方的江金信在签订房屋买卖合同前应当查阅涉案房屋的产权证，而涉案房屋产权证上亦明确记载其已设定抵押权，综上，江金信所称江亭妤隐瞒涉案房屋存在抵押权的理由与事实不符，不予支持。
关于江金信上诉提出的其中止支付购房定金属行使不安抗辩权的问题。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。本案中，江亭妤办理涉案房屋房产证报失手续并非转移房产，不会导致其丧失继续履行的能力，江金信也未举证证实江亭妤的财产状况恶化，因此本案具体情形与上述法律规定的行使不安抗辩权的条件不相符，江金信上诉所称其未依约支付定金属行使不安抗辩权的意见缺乏事实依据和法律依据，不予采纳。
本案中，江金信未依照《房屋买卖合同》的约定向江亭妤支付购房定金80000元，涉案《房屋买卖合同》并未实际履行，因此，江金信要求江亭妤支付违约金的诉讼请求缺乏理据，原审对此不予支持，并无不当。
综上所述，上诉人江金信的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由江金信负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖俊莲
审 判 员 覃信群
代理审判员 林锐君
二〇一五年十二月七日
书 记 员 熊志遥
高宝韫