广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）百中民一终字第849号
上诉人（一审被告）平果某某有限公司。住所地：平果县教育路万冠现代城。
法定代表人黄磊，该公司董事长。
委托代理人黄丽萍，广西中名律师事务所平果分所律师。
上诉人（一审被告）平果某某经营管理有限责任公司。住所地：平果县教育路万冠现代城。
法定代表人罗展萍，该公司总经理。
委托代理人黄翔宇，广西中名律师事务所平果分所律师。
上诉人（一审被告）广西某某投资有限公司。住所地：南宁市青秀区仙葫大道**号。
法定代表人李寿春，董事长。
上诉人（一审被告）广西某某投资有限公�平果新裕丰家居建材广场。住所地：平果县教育路万冠商业广场。
负责人李福其，经理。
上述两上诉人共同委托代理人潘祖贵，广西创想律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）南宁市某某物业服务有限责任公司。住所地：南宁市朝阳路****号新上海大厦***号。
法定代表人朱建英，该公司执行董事。
委托代理人宋菲，北京市鼎业律师事务所广西分所律师。
上诉人平果某某有限公司、平果某某经营管理有限责任公司、广西某某投资有限公司、广西某某投资有限公司平果新裕丰家居建材广场因物业服务合同纠纷一案，不服平果县人民法院（2014）平民一初字第1553号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年7月28日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月14日召集上诉人平果某某有限公司的委托代理人黄丽萍，上�人平果某某经营管理有限责任公司的委托代理人黄翔宇，上诉人广西某某投资有限公司与广西某某投资有限公司平果新裕丰家居建材广场的共同委托代理人潘祖贵，被上诉人南宁市某某物业服务有限责任公司平果分公司的委托代理人宋菲到庭进行举证、质证。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，平果县教育路万冠现代城由被告万冠公司投资建设。2008年5月16日，作为建设单位的被告万冠公司与原告签订《万冠现代城前期物业管理委托合同》和《万冠现代城前期物业管理委托合同补充协议》。协议约定，被告万冠公司将位于平果县教育路万冠现代城小区（位于平果县文化广场门旁，小区总用地面积41630.3平方米，总建筑面积62506.24平方米），委托给原告实行物业管理，期限自2008年7月1日起至成立本物业业主管理委员会，由业委会与物业公司签订本物业新的委托管理合同时止，商业部分的物业服务费为每月每平方米1元，公共水电费、耗损费由原告据实分摊并催缴。业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每月应交管理费的千分之三缴纳违约金。被告华亨公司在事实上获得被告万冠公司的万冠现代城小区商业部分的经营权后，于2009年7月18日与被告鼎丰公司签订了《平果万冠商业广场商场租赁合同》，合同条款共计24条。其中：租赁面积交付使用时比约定少了788.42平方米，被告万冠公司愿意在788.42平方米范围内承担责任。第五条约定，物业管理费由被告鼎丰公司按每月每平方米1元向原告缴纳。第六条约定，水、电损耗费每月由被告鼎丰公司按实际比例分摊。2010年5月11日，原告开办的平果分公司与被告鼎丰平果建材广场共同签订了《万冠商业广场物业服务协议》，协议共7章计22条。协议约定，被告鼎�平果建材广场承租被告万冠公司的万冠商业广场1号楼第一层、第二层及2号楼第一层、第二层、第三层，用作商业经营，建筑面积16500平方米，由原告的平果分公司提供物业管理服务。合同第四章第八条第一款第一项约定，物业服务费按建筑面积每月每平方米1元计算，由被告鼎丰平果建材广场向原告交纳；第五项约定，被告鼎丰平果建材广场独立开户水、电表，费用直接向有关单位缴纳；第八项约定，公用水电费根据实际用量由被告鼎丰平果建材广场按房屋建筑面积分摊。第十三条约定，被告应于每月10日前向原告付清物业管理费，逾期未交时，原告可以停止提供服务并依法追缴，在追缴期限届满后每日加收3‰的违约金。2012年8月21日，原告与平果万冠现代花园小区业主委员会签订《万冠现代城a组团物业服务合同》，合同约定，平果万冠现代花园小区业主委员会将�果万冠现代花园小区委托给原告实行物业管理，期限自2012年8月21日起至2017年8月20止日。该合同中的小区物业，就是2008年5月16日被告万冠公司与原告签订《万冠现代城前期物业管理委托合同》和《万冠现代城前期物业管理委托合同补充协议》约定的物业。自2011年3月起至2012年8月止，被告鼎丰公司14个月分别欠费：88.1元、351.6元、322.4元、572.9元、443.3元、303.1元、725.8元、156.4元、101.4元、107.8元、95.4元、196.3元、200.1元、336.7元，金额共计4001.3元，未向原告交纳分摊水费损耗费（但该期间的物业管理费已经交清）。加上另案（注：（2014）平民一初字第1549号）处理的228206.4元，合计232207.7元，被告鼎丰平果建材广场于2014年6月25日签章确认。2014年1月28日，被告华亨公司与被告鼎丰公司签订《商场租赁终止协议书》，解除了双方2009年7月18日签订的租赁协议。2014年10月7日、8日，原告通过平果县邮政局分别向被告万冠公司和被告鼎丰平果建材广场投递了转款通知书，要求被告鼎丰平果建材广场于2014年10月15日前交纳物业服务费，要求被告万冠公司于2014年10月8日前交纳物业服务费。因被告拒绝履行，原告遂向法院提起诉讼。另（2014）平民一初字第1549号案查明，2011年2月14日，被告华亨公司向被告万冠公司购买了平果万冠商业广场1幢2层（面积2245.69平方米），2014年3月7日向被告万冠公司购买了平果万冠商业广场1幢1层、2幢1层、2幢2层、2幢3层。
一审法院经审理认为，本案涉诉的水损耗费，依合同约定，属于物业管理费的范围。涉案物业在被告华亨公司未向被告万冠公司购买前，双方在事实上已经形成了租赁关系，后被告华亨公司又转租给被告鼎丰公司。被告华亨公司和被告鼎丰公司签订租赁合同时明确约定物业管理费由被告鼎丰公司承担，据此可以推断，被告华亨公司与被告万冠公司在成立租赁关系时已经明确物业管理费由被告华亨公司承担。被告万冠公司和被告华亨公司作为业主，提出2010年5月12日原告已经和被告鼎丰平果建材广场单独签订了《万冠商业广场物业服务协议》，协议已约定由被告鼎丰公司直接向原告缴纳物业服务费，应驳回原告对被告万冠公司和被告华亨公司的诉讼请求的抗辩，不符合《物业管理条例》第四十二条的规定，不予采纳，被告万冠公司和被告华亨公司应在各自的产权范围内对被告鼎丰公司应承担的物业管理费负连带责任。原告虽然提交了供水公司关于水费已经交清的证明，但该证明并没有注明原告交各个月份水费的具体金额，故该证据明显不足以支持原告的诉讼请求。本案被告提出原告计算损耗分摊过程缺乏依据、不予认可的异议，对此，法院认为，原告虽然没有提供供水公司相关月份的交费清单等票据以及所有业主、使用人的公摊百分比等主要证据来佐证其损耗分摊计算明细表正确，但被告鼎丰平果建材广场已在欠费明细表上盖了自己的印章，据此可以断定，被告鼎丰平果建材广场已认可所欠费用，故法院认定原告的计算结果合法、有效，该所欠费用的数据就是水费损耗分摊数据，因此，对被告鼎丰公司关于原告诉讼请求事实不清、证据不充分，盖印章只是表示收到欠费明细表的抗辩，不予采信。由于被告鼎丰平果建材广场不具有完全民事行为能力，故被告鼎丰平果建材广场应承担的物业管理费由被告鼎丰公司承担，被告万冠公司和被告华亨公司按产权所属的时间段分别负连带责任。本案涉案物业1幢2层（面积2245.69平方米）的产权于2011年2月14日归被告华亨公司，期间有788.42㎡被告未交给被告鼎丰平果建材广场使用，该面积应承担的金额经法院按比例计算为191元，由被告华亨公司自己单独负担。被告华亨公司应承担的金额从中予以扣除后，被告鼎丰平果建材广场应负担的金额为：4001.3-191=3810.3元；作为1幢2层的业主，被告华亨公司对被告鼎丰平果建材广场负担的3810.3元，应在2245.69平方米的范围内，按比例依法负连带责任，经计算金额为545元，其余3265.3元依法由被告万冠公司负连带责任。关于违约金的计算问题，原告与被告鼎丰平果建材广场签订的《万冠商业广场物业服务协议》，第十三条规定被告鼎丰平果建材广场应于每月10日前向原告付清当月的物业管理服务费及代缴代收费用，逾期每日加收3‰的违约金。但实际情况是当月的公摊水、电费，需待到次月才能结算，故该约定是永远不可能实现的，且“每日加收3‰的违约金”已经超出了法律的保护范围，因此是无效的。故结�本案的具体情况，确定从2012年9月1日起，违约金按每月应交水费损耗费的千分之三计付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条的规定，判决：一、由被告广西某某投资有限公司向原告南宁市某某物业服务有限责任公司支付水费损耗费3810.3元及违约金（违约金计算：从2012年9月1日起，至法院生效判决规定的履行期限最后一日止，每月按千分之三计付）；二、被告平果某某有限公司对被告广西某某投资有限公司以上水费损耗费中的3265.3元及违约金负连带责任；三、被告平果某某经营管理有限责任公司对被告广西某某投资有限公司以上水费损耗费中的545元及违约金负连带责任；四、由被告平果某某经营�理有限责任公司向原告南宁市某某物业服务有限责任公司支付水费损耗费191元及违约金（违约金计算：从2012年9月1日起，至法院生效判决规定的履行期限最后一日止，每月按千分之三计付）；五、驳回原告南宁市某某物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。
上诉人平果某某有限公司、上诉人平果某某经营管理有限责任公司提出上诉称，一、一审法院认定事实不清。在本案中被上诉人与上诉人广西某某投资有限公司平果新裕丰家居建材广场另行签订了《万冠商业广场物业服务协议》，约定本案的物业费用由上诉人广西某某投资有限公司平果新裕丰家居建材广场直接交纳被上诉人。一审法院遗漏上述事实，且对该事实的证据证明力也没予以确认，从而判决也违反了合同法的合同相对性原则。二、一审法院适用《物业管理条例》第42条规定，属于适用法律错误�被上诉人另行与上诉人广西某某投资有限公司平果新裕丰家居建材广场签订《物业服务合同》，双方应按《物业服务合同》内容履行，一审判决上诉人负本案的连带责任，违反了合同法的合同相对性原则，属于适用法律错误。综上，请求撤销一审判决的第二、三项。
上诉人广西某某投资有限公司、广西某某投资有限公司平果新裕丰家居建材广场对上诉人平果某某有限公司、上诉人平果某某经营管理有限责任公司提出的上诉答辩称，一审判决华亨公司和万冠公司连带承担本案的债务是正确的。
被上诉人南宁市某某物业服务有限责任公司平果分公司对上诉人平果某某有限公司、上诉人平果某某经营管理有限责任公司提出的上诉答辩称，业主的缴费义务是依据《物业管理条例》第7条及其第42条的规定属于法定义务，物业公司并没有明确免除业主责任�意思表示，业主应依法承担责任。
上诉人广西某某投资有限公司、广西某某投资有限公司平果新裕丰家居建材广场提出上诉称，一审判决认定事实不清，证据不足，应予以撤销。被上诉人要求上诉人广西某某投资有限公司支付水电费及滞纳金缺乏事实和法律依据。1、上诉人与被上诉人签订的《万冠商业广场物业服务协议》第8条第5款约定，上诉人应付水电费应按本场独立水电费的使用度数及实际使用面积分摊计算，且上诉人自行向供电部分缴纳。被上诉人并无代上诉人缴纳水电费的法定或约定义务，其举证也不足以证明其已代上诉人缴清水电费。2、被上诉人所依据的水电损耗分摊计算明细表不足以证明上诉人尚欠水电费用，上诉人虽在欠费明细表上盖章，但仅表示已收到该明细表，并非确认欠费事实和金额。3、上诉人实际使用商场面积少于约定承租面积，被上诉人依据约定承租面积计算上诉人应缴纳水电损耗和公摊费用金额错误。4、被上诉人于本案和第1549号案两案分别诉求的水、电费及公摊、滞纳金，其举证不足以析清各项费用来源，存在重复诉求之嫌。5、自2014年3月1日起该商业广场的水电费应由业主自行承担。综上所述，1、请求撤销平果县人民法院（2014）平民一初字第1553号民事判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
上诉人平果某某有限公司、上诉人平果某某经营管理有限责任公司对上诉人广西某某投资有限公司、广西某某投资有限公司平果新裕丰家居建材广场提出的上诉答辩称，上诉人鼎丰公司与物业服务公司自行签订的合同，应当由其自行承担缴纳物业费用。
被上诉人南宁市某某物业服务有限责任公司平果分公司对上诉人广西�某投资有限公司、广西某某投资有限公司平果新裕丰家居建材广场提出的上诉答辩称，在一审提交的证据证明我方已经缴纳清楚水电费用，对于明细表的问题，双方已经确认金额。上诉人主张本案与其他案件有重复的问题，（2014）平民一初字第1549号案件是9月份的费用，与本案的起诉没有直接关联。
在二审期间，各方当事人没有提供新证据。上诉人平果某某有限公司、被上诉人南宁市某某物业服务有限责任公司平果分公司对一审查明的事无异议。上诉人平果某某经营管理有限责任公司及上诉人广西某某投资有限公司、广西某某投资有限公司平果新裕丰家居建材广场对一审查明“自2011年3月起至2012年8月止，被告鼎丰公司14个月分别欠费….”事实有异议，认为鼎丰公司不存在欠费，这些数据都是物业公司自行统计出来的数据，没有其他直接证据加以证实；鼎丰公司有现场的工作人员签收这张单子，签章的行为只能说明签收，但不能证明其认可欠费，且是公司的业务人员签收的，业务人员不知悉物业公司有13个月无物业服务“资质证书”及本公司实际使用面积与约定面积不符的情况。
本院对当事人争议事实的分析和认定：关于一审查明“自2011年3月起至2012年8月止，被告鼎丰公司14个月分别欠费….”的事实是否属实的问题。由于上述事实有双方盖章、签名的数据表证实，故一审查明上述事实正确。
综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案主要争议的焦点是：1、被上诉人请求上诉人支付物业管理费、水费、电费、水费耗损、违约金费是否有事实和法律依据；2、一审判决上诉人平果某某有限公司、平果某某经营管理有限责任公司负相应连带责任是否正确。
关于被上诉人请求上诉人支付物业管理费、水费、电费、水费耗损、违约金费是否有事实和法律依据的问题。首先，按照双方履行《万冠商业广场物业服务协议》的惯例，是被上诉人向受服务业主报送所收服务费及其他费用，受服务业主认为有错误或收费不符合规定的，可以要求对方复核后盖章、签名确认。在本案中，上诉人接到报送所收服务费及其他费用表后，没有要求对方复核或提出异议，其在该表上面盖章、签名就是对该表上数据费用的认可。故被上诉人提供双方双方盖章、签名的数据费用表，足以证实其主张。其次，民事诉讼的当事人对自己的诉讼主张有举证的责任，举不出证据或证据不足的，应当承担举证不能的法律后果。虽然上诉人广西某某投资有限公司、广西某某投资有限公司平果新裕丰家居建材广场在本案起诉后提出异议，但是没有举证证明，应当�担举证不能的法律后果。故被上诉人按照惯例报送所收服务费及其他费用可以作为本案认定事实的依据。对上诉人主张被上诉人向受服务业主报送所收服务费及其他费用，是其单方制作的，上诉人在上面签名只是证明其收到，不能证明上诉人认可该费用，本院不予采信。关于一审判决上诉人平果某某有限公司、平果某某经营管理有限责任公司负相应连带责任是否正确的问题。虽然在《中华人民共和国物业管理条例》第42条没有明确规定“业主对物业使用人与物业管理企业订立有服务合同后是否应承担连带交纳责任”，但是结合《中华人民共和国物业管理条例》第1条关于“为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境制定本条例。”之规定来看，该《条例》维护的是“业主和物业管理企业”合法权益，主体就是“业�和物业管理企业”，并非“物业使用人”，业主是有义务交纳物业服务费的主体的（负连带交纳责任）。故一审判决上诉人平果某某有限公司、平果某某经营管理有限责任公司负相应连带责任是正确的。
综上所述，上诉人的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律和判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人平果某某有限公司负担50元（已预交）；由平果某某经营管理有限责任公司负担50元（已预交）；由上诉人广西某某投资有限公司、广西某某投资有限公司平果新裕丰家居建材广场负担50元（已预交）。
本判决为终审判决。
审判长 俞穗芳
审判员 黄小萍
审判员 张力夫
二〇一五年十月二十一日
书记员 蒙烁羽