河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民一终字第726号
上诉人（原审被告）李桂云，女，汉族，1965年2月1日出生。
委托代理人罗晓琼，河南国基律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）孟祥云，男，汉族，1966年10月4日出生。
被上诉人（原审原告）孟祥和，男，汉族，1967年10月17日出生。
二被上诉人的共同委托代理人李三宝，河南鸿润律师事务所律师。
二被上诉人的共同委托代理人石静，河南鸿润律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）张保通，男，汉族，1983年6月3日出生。
上诉人李桂云因与被上诉人孟祥云、孟祥和、张保通房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2014）金民二初字第3567号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李桂云及其委托代理人罗晓琼，被上诉人孟祥云、孟祥和的委托代理人李三宝、石静到庭参加诉讼。被上诉人张保通经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孟祥云、孟祥和于2014年5月26日诉至郑州市金水区人民法院，请求判令被告向原告支付拖欠原告租金871756.8元、违约金324000元（自2013年4月18日起至2014年3月8日至，每日按1000元计算）、自2014年3月9日起至本案判决生效之日止拖欠租金（每月按59304.93元计算）及违约金（每日按1000元计算），被告承担本案全部诉讼费用。
原审法院经审理查明：2008年12月29日，被告与河南开祥置业股份有限公司签订房屋租赁合同一份，约定河南开祥置业有限公司将位于郑州市黄河路129号天一大厦C座（配楼103、204、306），面积为1358.87平方米的房屋出租给被告李桂云。房屋用途仅作为KTV使用。租赁期限为8年，自2008年12月10日起至2016年12月9日止。免租装修期为3个月，自2008年9月10日起至2008年12月8日止。房屋租金为40元每平方米。三年以后每年在上一年度基础上按3%递增。租金支付方式为每3个月支付一次。合同签订后3日内付清首期租金及履约保证金共计217419.2元整。以后提前5日一次性付清下3个月的租金。2008年12月29日，原、被告及河南开祥置业有限公司三方签订补充协议一份，载明：原、被告及河南开祥置业有限公司三方经充分协商，就河南开祥置业有限公司出卖郑州市黄河路126号天一大厦C座（配楼103、204、306）房产、被告放弃优先购买权等相关事宜，达成协议。原告一次性付款购买天一大厦C座房产，被告放弃对该房产的优先购买权。从原告取得产权之日起，河南开祥置业有限公司与被告签订的租赁合同主体出租方变更为原告。根据相关法律规定及租赁合同约定，原告承继原租赁合同的全部权利义务，原租赁合同对原、被告继续有效，双方应当共同遵守，不得擅自变更。
2012年9月1日，被告李桂云与第三人张保通签订转让协议一份，协议约定：被告将位于黄河路29号天一大厦的引航歌舞厅全部出售给第三人。第三人愿意出资400万元以及被告原告所缴纳的押金（10万元），剩余的房租、经理专场费折合30万元，共计430万元，被告保证第三人同等享有原有房屋租赁合同中所享有的权利义务。合同签订生效之日前被告的所有行为及债权债务均与第三人无关。在合同签订之日起，第三人合法经营，第三人产生的所有违法行为及债权债务与甲方无关。原告称，2014年1月，原告前去索要房租，发现引航歌舞厅停业，原告将原已锁门的门又加上锁。第三人张保通提交照片显示2014年4月25日，原告通知李桂云交纳租金，否则将收回房屋。第三人及被告认可原告于2014年4月25日将歌舞厅的门锁上。庭审中原告举证时明确诉请第一项租金的计算起止时间为2013年4月至2014年2月止。原告认可2012年9月之前不欠租金。原告提交的工商银行卡号6222081702002062443的清单显示，2012年6月11日，李月转款163060元。工商银行卡号6222081702002062443号的清单显示，2012年12月13日，跨行转账143103.90元。2013年4月2日，收到跨行转账163060元。
原审法院认为：原、被告双方签订有租赁协议，协议系双方的真实意思表示，合同合法有效，双方均应按照合同履行各自义务。被告应该按合同约定及时足额向原告支付租金。被告辩称从2012年9月1日起，已经将房子转租给第三人张保通，但其未提交相应的证据证明转租已经过原告同意，故对被告上述辩称不予采信。
依据原告提交的银行明细及被告、第三人提交的转款明细，2012年12月13日原告收到的跨行转账143103.90元应为2012年9月10日至2012年12月9日的房租。2013年4月2日，收到跨行转账163060元应为2012年12月10日至2013年3月9日的房租。依据原告提交的被告与河南开祥置业股份有限公司签订房屋租赁合同中租金支付金额及支付方式的约定，房屋租金在三年以后在上一年基础上按3%递增。依据原告诉请第一项，庭审中原告举证时明确诉请第一项租金的计算起止时间为2013年4月至2014年2月止，被告应向原告支付2013年4月至2014年2月的租金615839.88元（1358.87平方米×40元／平方米×11个月×1.03）。
原告自2014年4月25日将租赁房屋的门锁上，导致被告无法继续使用，原告诉请其后的房租不予支持。原告诉请第三项自2014年3月9日至2014年4月24日的租金应为88419.68元（1358.87平方米×40元／平方米×1个月×1.03×1.03＋1358.87平方米×40元／平方米÷30天×16天×1.03×1.03）。
原告要求被告支付自2013年4月18日起至2014年3月8日、2014年3月9日至判决生效之日起的违约金，每日按照1000元计算过高，酌定违约金按照租金数额中国人民银行同期贷款利率的四倍分别自2013年4月18日至2014年3月8日及2014年3月9日至2014年4月24日计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李桂云于本判决生效之日起十日内支付原告孟祥云、孟祥和2013年4月至2014年2月的房屋租金615839.88元及违约金（按照本金615839.88元中国人民银行同期贷款利率的四倍自2013年4月18日计算至2014年3月8日）。二、被告李桂云于本判决生效之日起十日内支付原告孟祥云、孟祥和自2014年3月9日至2014年4月24日的房屋租金88419.68元及违约金（按照本金88419.68元中国人民银行同期贷款利率的四倍自2014年3月9日计算至2014年4月24日）。三、驳回原告孟祥云、孟祥和的其他诉讼请求。案件受理费15562元，由原告孟祥云、孟祥和负担1562元被告李桂云负担14000元。
宣判后，李桂云不服，向本院提起上诉称：1、上诉人将引航歌舞厅转让时，对其附随的《房屋租赁合同》一并转让，被上诉人孟祥云、孟祥和对上诉人转让歌舞厅及《房屋租赁合同》明知并同意，被上诉人张保通是租赁房屋使用人，应当由其支付房租；2、本案违约金应当按照《房屋租赁合同》约定的一个月租金计算，一审法院判令违约金按照同期贷款利率的四倍计算缺乏事实与法律依据。综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回对上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人孟祥云、孟祥和辩称：1、被上诉人系孟祥云、孟祥和本案房屋所有权人，与上诉人之间存在房屋租赁关系，上诉人应当按照合同约定足额支付房租；2、二被上诉人对上诉人转让引航歌舞厅并不知情，上诉人在未经二被上诉人同意的情况下，擅自将所租赁房屋转租；3、一审法院认定违约金正确，根据合同约定，二被上诉人收取上诉人一个月租金作为违约金的前提是解除合同。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人张保通辩称其与崔峰、杨宗合伙买下上诉人的引航歌舞厅，由其出面签订转让合同，转让时双方约定由其将房租直接交给房东，2013年3月开始未交房租，房东一直催要，涉案房屋一直由其经营歌舞厅，房租应当由其支付。
为支持其上诉请求，上诉人李桂云在二审中提交了两组新证据，第一组新证据共4份：1、银行转账凭证3张，2、河南天城物业管理有限公司给引航KTV出具缴费通知单1张，3、河南天城物业管理有限公司给河南厦工机械有限公司出具的发票4张，4、河南省厦工机械有限公司营业执照复印件1份，以上4份证据共同证明引航歌舞厅由张保通、崔峰、杨宗三人合伙经营，涉案房屋由三人实际占用使用，应当由其三人支付房租；第二组证据为证人黄宁、张小兵证言，证明被上诉人孟祥云、孟祥和在引航歌舞厅开始拖欠房租时就已经知道歌舞厅被转让并予以认可。
被上诉人孟祥云、孟祥和对上诉人李桂云提交上述证据的质证意见为：1、第一组证据与本案无关联性，其系与上诉人李桂云签订的租赁合同，对其转租在一审起诉前并不知情，对证明目的不予认可；2、第二组证据两名证人系上诉人李桂云之前的员工，与其有利害关系，且证言所述内容时间相互矛盾，对证明目的不予认可。
本院经审查认为，上诉人李桂云提交的上述证据，不能证明其关于房东知道并认可其转让行为的主张，且被上诉人孟祥云、孟祥和对证明目的不予认可，根据相关法律规定，结合全案事实，对其依据上述证据提出的主张，本院不予采信。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：一、上诉人李桂云称被上诉人孟祥云、孟祥和明知并同意其将引航歌舞厅及《房屋租赁合同》转让给被上诉人张保通，对此，被上诉人孟祥云、孟祥和不予认可，上诉人李桂云又未提交有效证据证明其转让行为获得了被上诉人孟祥云、孟祥和的同意，故一审法院认定双方的租赁协议仍然有效，并判决上诉人李桂云承担房租及违约金，合法有据，并无不当。二、根据上诉人李桂云与被上诉人孟祥云、孟祥和签订的《房屋租赁合同》中违约责任的约定，逾期15日支付房租，每逾期1日支付1000元违约金，逾期1个月支付房租，被上诉人孟祥云、孟祥和有权解除合同并收取1个月的租金作为违约金，本案中被上诉人孟祥云、孟祥和并未要求解除合同，仅主张逾期每日1000元违约金，故一审法院酌定按照同期贷款利率的四倍计算本案违约金，符合法律规定，亦无不当。综上，上诉人李桂云的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15562元，由上诉人李桂云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钟晓奇
代理审判员 张林利
代理审判员 王明振
二〇一五年七月十七日
书 记 员 汪 静