安徽省泾县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泾民一初字第01436号
原告：王计划，男，1957年3月15日生。
委托代理人：周志宏，安徽皖南律师事务所律师。
被告：安徽省泾县中裕房地产开发有限责任公司，住所地安徽省泾县泾川镇弯树路二号，组织机构代码15348621-6。
法定代表人：王保忠，董事长。
委托代理人：沈新星，安徽桃潭律师事务所律师。
原告王计划诉被告安徽省泾县中裕房地产开发有限责任公司（以下简称泾县中裕公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月9日公开开庭进行了审理。原告王计划的委托代理人周志宏，被告泾县中裕公司的委托代理人沈新星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王计划诉称：2007年4月24日，王计划与泾县中裕公司签订1份《房屋置换协议》，约定王计划将位于泾县泾川镇谢园路南侧的谢园新村物管警卫楼至武警中队邻街段的自有房屋（实际建筑面积约300平方米）、庭院空地约200平方米以及地面上一切建筑物、构筑物和附属物，与泾县中裕公司在此开发新建在王计划原宅基地老平房以西门面房3间（每间35平方米，共105平方米）、2楼4间（每间35平方米，共140平方）、储藏室1间（15-20平方米，具体位置待定）进行置换。泾县中裕公司所提供的新房必须经有关单位验收合格，并由泾县中裕公司负责办理房屋产权证、土地证，房地产管理部门规定的代征税费泾县中裕公司承担100%。泾县中裕公司房屋竣工手续完善后，将上述房产移交王计划，并按上述规定为王计划办证，待房地产管理部门将证件办完交泾县中裕公司时，泾县中裕公司即通知王计划领取该证。泾县中裕公司交房给王计划的时间见补充协议，房产证和土地证在房屋竣工3个月内交付王计划。任何一方违反约定，需赔付损失并承担违约责金20万元，协议还对其他相关事项进行了约定。同日，双方又签订《补充协议》1份，约定王计划在约定时间内完成拆迁后，泾县中裕公司必须在5个月内开工，在开工之日起10个月内必须完成交房手续。
2008年3月17日，泾县中裕公司向王计划出具书面“承诺书”，重申在王计划完成拆迁后5个月内开工，在开工之日起10个月内将置换房屋交与王计划，自竣工之日起2个月将产权证、土地证办理完毕交与王计划，若逾期泾县中裕公司将向王计划承担每日100元的违约金。
2010年8月25日，王计划、泾县中裕公司签订《房屋置换补充协议》，协议约定：原协议约定的新建在王计划原宅基地老平房以西门面房3间、新建在王计划原宅基地老平房以西门面房2楼4间，现确定为谢园名郡A号楼1层1028、1029、1030（以避风港过道向西第6、7、8间）3间门面房，面积151.29平方米，比原协议多46.29平方米，和谢园名郡A号楼2层2028、2029、2030、2031号（以避风港过道向西第6、7、8、9间）4间门面房，面积205.38平方米，比原协议多65.38平方米，多出面积由王计划购买，1层每平方9000元，2层每平方3500元，共计房款64.5万元，交房时支付44.5万元，余款20万元在王计划收到房产证和土地证时一次性付清，置换、购买的所有房产，办理房产证、土地证及其他手续所需的税费和水电开户等费用均由泾县中裕公司承担，房产证、土地证在交房后6个月内交给王计划。以上房屋双方另行签订正式购房合同。
同日，即2010年8月25日，王计划、泾县中裕公司就上述置换和购买的门面房签订了正式的《商品房买卖合同》，并约定当日交付房屋。
上述合同签订后，王计划按约履行了协议，后泾县中裕公司交付房屋，但泾县中裕公司却没有按约为王计划办理房产权属证书，且至今已长达4年，期间王计划多次向泾县中裕公司提出，但泾县中裕公司总借故拖延。
综上，王计划认为泾县中裕公司没有全面履行协议，构成违约，现应继续履行，同时应按约向王计划承担违约责任。因此，特起诉于法院请求判令：1、泾县中裕公司立即为置换和出售给王计划的位于泾县泾川镇谢园名郡A幢（号）楼1层1028、1029、1030三间商业门面房、A幢（号）楼2层2028、2029、2030、2031号四间商业门面房办理房产证和国有土地使用权证，并交付王计划，办证所需的一切税费全由王计划承担；2、泾县中裕公司支付王计划违约金20万元；3、本案诉讼费用由泾县中裕公司承担。
泾县中裕公司辩称：1、从王计划与泾县中裕公司签订房屋置换协议，到签订置换补充协议，以及正式的商品房买卖合同，双方约定的房屋置换有关权利义务发生了实质性的改变。2、根据置换补充协议除了置换之外，王计划还向泾县中裕公司购买了其他房产，其中关于办证费用、违约责任、付款方式重新作了约定，尤其是合同已经将权利义务重新明确，因此本案审理的依据之一就是该合同，充其量加上置换补充协议。3、根据上述2份协议，泾县中裕公司应为王计划办理二证，但是王计划应交纳物业专项维修基金，之所以泾县中裕公司未能按时未王计划办理二证是因为王计划未缴纳维修基金，20万房款也未支付。4、根据该2份协议，王计划诉请泾县中裕公司承担20万违约金没有事实依据。
王计划围绕自己的主张向法庭举证，泾县中裕公司质证如下：
1、身份证复印件1份。证明王计划身份情况。泾县中裕公司质证：无异议。
2、房屋置换协议、授权委托书、2007年7月24日补充协议复印件各1份。证明王计划和泾县中裕公司就房屋置换达成的具体约定，其中明确约定泾县中裕公司负责办理房屋产权证、土地证，房管部门规定的代征税费泾县中裕公司承担100%，房产证和土地证在房屋竣工3个月内交付王计划。任何一方违反约定，需赔付损失并承担违约金20万元等。王计划、泾县中裕公司就房屋置换达成的补充约定，即约定王计划在约定时间内完成拆迁后，泾县中裕公司必须在5个月内开工，在开工之日起10个月内必须完成交房手续，王计划另购买1套住宅。泾县中裕公司质证：对真实性无异议，但达不到证明目的。
3、承诺书复印件1份。证明因泾县中裕公司未能按期交房，故泾县中裕公司向王计划承诺自竣工之日起2个月将产权证、土地证办理完毕交于原告，若逾期泾县中裕公司将向王计划承担每日100元的违约金。泾县中裕公司质证：对真实性无异议，但达不到证明目的。
4、2010年8月25日房屋置换补充协议复印件1份。证明王计划和泾县中裕公司就置换、购买的所有房产确定具体位置，同时再次约定办理房产证、土地证及其他手续所需的税费和水电开户等费用均由泾县中裕公司承担，房产证、土地证在交房后6个月内交给王计划。泾县中裕公司质证：对真实性无异议，但达不到证明目的。
5、商品房买卖合同及付款收据、办证所带费用附件及计算标准复印件各1份。这3份证据是合同签订后泾县中裕公司交付给王计划的，证明该合同是在置换补充协议的同时所签，目的是为了办证所用。双方的权利义务在2份补充协议中予以规范，而且该合同是泾县中裕公司提供的格式合同，且该合同上列举了办证所带资料与办证费用计算标准，包含了维修基金1%。泾县中裕公司质证：对客户所带资料与办证费用计算标准的真实性、合法性、关联性有异议，对其他证据真实性无异议。
泾县中裕公司未向法庭举证。
经庭审质证，王计划所举证据1、2、3、4，泾县中裕公司对真实性无异议，经审查均具有合法性、关联性，本院对该证据的证明效力均予认定；证据5，泾县中裕公司对客户所带资料与办证费用计算标准的真实性、合法性、关联性有异议，经审查，本院对其证明效力不予认定，泾县中裕公司对其他证据的真实性无异议，本院对其证明效力予以认定。
经审理查明：2007年4月24日，王计划与泾县中裕公司签订1份《房屋置换协议》，约定王计划将位于泾县泾川镇谢园路南侧的谢园新村物管警卫楼至武警中队邻街段的自有房屋（实际建筑面积约300平方米）、庭院空地约200平方米、以及地面上一切建筑物、构筑物和附属物。与泾县中裕公司在此开发新建在王计划原宅基地老平房以西门面房3间（每间35平方米，共105平方米）、2楼4间（每间35平方米，共140平方）、储藏室1间（15-20平方米，具体位置待定）进行置换，泾县中裕公司所提供的新房必须经有关单位验收合格，并由泾县中裕公司负责办理房屋产权证、土地证，房地产管理部门规定的代征税费泾县中裕公司承担100%。泾县中裕公司房屋竣工手续完善后，将上述房产移交王计划，并按上述规定为王计划办证，待房地产管理部门将证件办完交泾县中裕公司时，泾县中裕公司即通知王计划领取该证。泾县中裕公司交房给王计划的时间见补充协议（房产证和土地证在房屋竣工3个月内交付王计划）。任何一方违反约定，需赔付损失并承担违约责金20万元。同日，双方又签订《补充协议》1份，约定王计划在约定时间内完成拆迁后，泾县中裕公司必须在5个月内开工，在开工之日起10个月内必须完成交房手续。2008年3月17日，泾县中裕公司向王计划出具书面《承诺书》，重申在王计划完成拆迁后5个月内开工，在开工之日起10个月内将置换房屋交与王计划，自竣工之日起2个月将产权证、土地证办理完毕交与王计划，若逾期泾县中裕公司将向王计划承担每日100元的违约金。2010年8月25日，王计划、泾县中裕公司签订《房屋置换补充协议》，协议约定：原协议约定的新建在王计划原宅基地老平房以西门面房3间、新建在王计划原宅基地老平房以西门面房2楼4间，现确定为谢园名郡A号楼1层1028、1029、1030（以避风港过道向西第6、7、8间）3间门面房，面积151.29平方米，比原协议多46.29平方米，和谢园名郡A号楼2层2028、2029、2030、2031号（以避风港过道向西第6、7、8、9间）4间门面房，面积205.38平方米，比原协议多65.38平方米，多出面积由王计划购买，1层每平方9000元，2层每平方3500元，共计房款64.5万元，交房时支付44.5万元，余款20万元在王计划收到房产证和土地证时一次性付清，置换、购买的所有房产，办理房产证、土地证及其他手续所需的税费和水电开户等费用均由泾县中裕公司承担，房产证、土地证在交房后6个月内交给王计划。以上房屋双方另行签订正式购房合同。同日，即2010年8月25日，王计划、泾县中裕公司就上述置换和购买的门面房签订了正式的《商品房买卖合同》，约定当日交付房屋，并约定如因泾县中裕公司的责任，王计划不能在规定期限内取得房地产权属证书的，泾县中裕公司按已付房款的0.5%向王计划支付违约金。因王计划至今未取得房地产权属证书，故于2014年10月27日诉至本院。
本院认为：泾县中裕公司因对王计划户房屋所在地段进行开发建设而与王计划签订的《房屋置换协议》、相关补充协议与《商品房买卖合同》是双方当事人之间的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。依照法律规定和合同约定，泾县中裕公司就王计划办理案涉房屋产权证有协助义务，故王计划要求泾县中裕公司就王计划案涉房屋履行办理产权证义务的诉讼请求，本院不予支持。关于房屋物业专项维修资金是根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》的规定，由住宅物业、住宅小区的非住宅物业或者与单幢住宅楼相连的非住宅物的
业主，按照国家有关规定缴纳的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金，其性质相当于房屋的“医疗和养老保险金”。住宅专项维修资金管理实行专户储存、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。因此，房屋物业专项维修资金不属于房屋产权登记的办证税费，应当由住宅物业业主在办理房屋产权登记时交纳。因商品房业主办理商品房产权登记时须应同时交纳房屋登记费和房屋物业专项维修资金，而本案中根据泾县中裕公司与王计划签订的《商品房买卖合同》约定办证费用由泾县中裕公司承担，由于泾县中裕公司和王计划对合同中约定的办证费用是否包括房屋物业专项维修资金理解不同，即泾县中裕公司认为不包括，王计划认为应当包括，而该合同系泾县中裕公司提供的格式合同，合同中未明示办证费用不包括房屋物业专项维修资金，故依照《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，应作出不利于提供格式合同的泾县中裕公司一方的解释，所以该物业专项维修资金亦应视为合同中约定的办证费用由泾县中裕公司承担。故泾县中裕公司关于其不承担涉案房屋应交房屋维修基金的辩解意见，本院不予采纳。关于泾县中裕公司虽根据合同约定将案涉房屋交付给了王计划，但泾县中裕公司按照合同约定还应为王计划承担办理案涉房屋产权证的费用和协助办证义务。如上所述，本案中泾县中裕公司应为王计划承担的案涉房屋的办证费包括房屋登记费和房屋物业专项维修资金，而由于泾县中裕公司至今未交纳该房屋物业专项维修资金导致王计划未能办理涉案房屋房地产权证，所以泾县中裕公司应承担违约责任。故泾县中裕公司关于其不应承担违约责任的辩解意见，本院不予采纳。由于泾县中裕公司只能履行协助办证义务，因此，双方关于泾县中裕公司承担逾期办证违约金20万的约定，缺乏事实与法律依据，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，应由泾县中裕公司按已付房款的0.5%向王计划支付违约金，本案涉诉房屋的总房款是208万元，王计划已付206万元，故泾县中裕公司应向王计划支付10300元的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第三十九条第一款，第四十一条，第六十条，第一百零七条，第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告安徽省泾县中裕房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起30日内协助原告王计划办理位于泾县泾川镇谢园名郡A幢（号）楼1层1028、1029、1030三间商业门面房、A幢（号）楼2层2028、2029、2030、2031号四间商业门面房的房产证和国有土地使用权证，并承担该房屋物业专项维修资金和其他办证费用。
二、被告安徽省泾县中裕房地产开发有限责任公司于本判决生效后30日内支付王计划违约金10300元。
三、驳回原告王计划的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4380元（原告已预交），由原告王计划承担2000元，被告安徽省泾县中裕房地产开发有限责任公司负担2380元（均于本判决生效后30日内内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审 判 长 王 斌
审 判 员 汪小传
人民陪审员 王 健
二〇一五年四月九日
书 记 员 徐 佩
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格条式款不一致的，应当采用非格式条款。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
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