广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1802民初4499号原告：吴秉宙，男，1983年11月20日出生，汉族，住清远市清城区，委托诉讼代理人：潘兆祥，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂志婷，广东红棉律师事务所律师。被告：清远市侨阳房地产有限公司，住所地清远市小市新城西七号区丽清花园售楼部。法定代表人：骆丽。委托诉讼代理人：汤祯华，广东盈辉律师事务所律师。原告吴秉宙与被告清远市侨阳房地产有限公司（以下简称侨阳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴秉宙的委托诉讼代理人潘兆祥；被告侨阳公司的委托诉讼代理人汤祯华，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴秉宙向本院提出诉讼请求：1、判令被告在判决生效后立即返还购房款人民币150,708元，及双倍定金4万元给原告，逾期则按付《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定执行；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告是在清远市清城区从事建设工业厂房、外商居住小区、商品房开发与销售的台港澳法人独资有限责任公司。2016年1月4日，原告为解决小孩就近入读清远市新北江小学（新校区）的学区学位问题，拟在被告开发销售的丽清花园住宅小区购买房屋，为此与被告签订《商品房认购书》，约定：原告（即买受人）认购被告（即出卖人）开发建设的位于清远市清城区连江西××花园××号房屋，建筑面积为128.74平方米，其中套内面积为112.53平方米，分摊公用面积为16.21平方米，总房价为540708元，被告同意原告按“银行按揭付款”方式付款，其中于2016年1月4日付首期款170708元（含定金20000元），余下房款370000元办理银行按揭，但办理银行按揭手续及签署《商品房买卖合同》由被告另行通知原告。原告应在签定本认购书时向被告支付20000元的认购定金，并在签定本认购书后，必须持本认购书、身份证、首期房款（或一次性付款的总价款）到被告售楼部签订正式的《商品房买卖合同》（使用省建设厅和省工商局制定的合同文本）。如原告逾期不来签定买卖合同的，视为原告违约，被告有权将该商品房自行处理而且不须另行通知原告，并且有权没收原告支付的认购定金，如在规定的签订买卖合同期，被告不愿按本认购书约定的内容与原告签定《商品房买卖合同》，视作被告违约，被告应向原告双倍返还定金。签订上述《商品房认购书》后，原告即按约定支付认购定金2万元及首期房款150708元，合共170708元给被告。但是被告一直没有就办理银行按揭手续及签订正式的《商品房买卖合同》等事宜通知原告，以至原告屡次催促被告也无法就购买认购书约定的该商品房与被告签订有关的商品房买卖合同及办理银行按揭手续，也就无法解决小孩入读新北江小学的学区学位问题。2016年8月3日，原告委托广东红棉律师事务所通过EMS邮政特快专递向被告邮寄送达《关于催促签署的律师函》，明确向被告提出：1、在收到本函之日起的10日内按照上述《商品房认购书》约定的内容与原告签署《商品房买卖合同》，并通知原告与其指定的/委托的按揭银行签署与银行按揭相关的手续；2、如被告在收到本函之日起10日内仍拒不按照上述《商品房认购书》约定的内容与原告签署《商品房买卖合同》的，则须在接到本函之日起的15天内，立即返还首期款190708元（含双倍返还的定金40000元）给原告。但是，被告收到后，至今仍然既不与原告联系是否签署《商品房买卖合同》，也不返还首期房款150708元及双倍定金40000元给原告。原告认为，以上事实已充分表明，被告根本没有履行双方签订的《商品房认购书》的诚意，且对其违约行为放任不管，显然已严重损害了原告合法权益。为此，原告特依法向法院提起诉讼，请法院依法及时审理并作出公正判决，以维护原告的合法权益不受损害。被告侨阳公司辩称：请求法院驳回原告诉讼请求。根据原告所述，签订商品房认购书后，被告多次催促原告前来签订正式的买卖合同并办理银行按揭手续，由于原告怠于处理导致原被告在2016.4.4之前尚未签署签订正式的买卖合同并办理银行按揭手续，按照双方签订的商品房认购书第4条第3款备注“因买受人原因不能办理按揭，必须在2016.4.4之前一次性付清房款”，但至今原告依然未能向我方付清余款，因此答辩人认为是原告违约在先，不存在要答辩人返还定金的问题，由于买受人未能按照合同约定在2016.4.4一次性付清房款，因此答辩人有理由不与其签署相关商品房买卖合同。本院经审理认定事实如下：2016年1月4日，原告吴秉宙与被告侨阳公司签订了一份《商品房认购书》，约定由原告认购被告开发建设的位于清远市清城区连江西路二号丽清花园丽晖苑三梯的8层01号商品房，套内面积为112.53平方米，房屋总价款为540708元。认购书第四条付款方式约定：“买受人按下列第3种方式付款：……3、银行按揭付款，于2016年1月4日付首期款170708元（含定金20000元），余下房款（370000）办理银行按揭。备注：1、如因买受人的原因未能办理银行按揭，买受人必须于2016年4月4日一次性付清所有房款。2、办理银行按揭手续及签署《商品房买卖合同》由出卖人另行通知买受人。”签订认购书当日，原告即向被告支付了170708元首期房价款，被告出具一份收款收据给原告收执。此后，双方一直未就该房屋签订正式的《商品房买卖合同》，也无办理银行按揭手续。2016年8月3日，原告委托律师向被告邮寄了一份律师函，该函的主要内容为原告自述在其交纳首期房款后，被告一直未通知原告就认购的涉案房屋办理银行按揭手续及签署《商品房买卖合同》，在其多次催促后被告总以其公司的商品房预售款监控账户被人民法院查封，暂不方便使用、办理银行按揭为由，而拖延不与原告签订《商品房买卖合同》；为此，原告要求被告在收到该律师函之日起10日内按照《商品房认购书》约定的内容与原告签订《商品房买卖合同》，并通知原告与被告指定的银行办理银行按揭的相关手续；如被告不与原告签署《商品房买卖合同》的，则须在接到该律师函之日起15天内，立即返还首期款190708元（含双倍返还的定金40000元）。至于为何原告交纳了房屋首期款后长达近一年的时间双方仍未签订正式的《商品房买卖合同》并办理银行按揭手续，原告表示其在催促被告签订合同时，被告告知原告其公司的商品房预售款监控账户被人民法院查封，暂不方便使用、办理银行按揭，无法签订正式的《商品房买卖合同》，此后，被告也未履行认购书约定的通知原告办理银行按揭手续及签署《商品房买卖合同》的义务。2016年8月27日，原告在清远市住房和城乡建设管理局网站内查询到了涉案房产信息，显示涉案房屋的状态为“一般抵押”。原告表示涉案房屋存在抵押权，也是被告不能与原告签订正式《商品房买卖合同》的一个原因。被告则表示其有电话通知原告前来被告处签署《商品房买卖合同》并办理银行按揭手续，只是由于原告在签订认购书后后悔，原告一直不来被告处办理手续。但是，被告对其说法并未提供相关证据证实。以上事实，有原告提供的商品房认购书、收款收据、律师函，以及本案的庭审笔录予以证实。本院认为，原告就其认购的涉案商品房与被告签订《商品房认购书》后，双方即负有在将来一段合理的时间内磋商并签订正式的《商品房买卖合同》的缔约义务。根据双方在《商品房认购书》中的约定，签订《商品房买卖合同》及办理银行按揭手续应由被告负责通知原告，但是被告在本案中并无提供证据证明其已履行了该义务。在双方签订《商品房认购书》长达近一年的时间里，被告始终未通知并与原告签订正式的《商品房买卖合同》，违反了认购书的约定，应承担定金罚则，即被告应向原告双倍返还定金4万元。此外，因被告的原因，该涉案房屋上设定有抵押权，客观上被告就该房屋也暂时不能与原告签订正式的《商品房买卖合同》，因此，原告请求被告退还其所支付的购房款150708元符合法律规定。综上，原告吴秉宙的诉讼请求依据充足，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，判决如下：限被告清远市侨阳房地产有限公司于本判决生效之日起10日内向原告吴秉宙退还房屋价款150708元并返还双倍定金40000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4114元，减半收取计2057元、保全费1520元，共计3577元，由被告清远市侨阳房地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  潘金桥二〇一六年十二月十五日书记员  黎婉华附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。