广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗越法民三初字第1643号
原告：胡秀霞（反诉被告），身份证住址广州市越秀区。
委托代理人：卓观饶，广东宏港律师事务所律师。
被告：李兆亮（反诉原告），身份证住址广州市越秀区。
委托代理人：龙开茂，广东裕信律师事务所律师。
委托代理人：刘嘉仪，广东裕信律师事务所实习律师。
原告胡秀霞诉被告李兆亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月27日受理后，依法由审判员蔡永辉独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人卓观饶，被告的委托代理人龙开茂、刘嘉仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：座落广州市越秀区沿江中路某号某房（以下简称涉案房屋）是原告的自有物业。2015年4月7日，原告与被告在广州市房地产交易中心签订了穗存量房合字1504002XXXX号《广州市存量房买卖合同》，约定被告以总价3000000元向原告购买涉案房屋，双方自行交割房款；签订合同时，被告应向原告支付50000元作为购房定金，并以按揭付款方式付款，被告应在过户当天向原告支付房款900000元（含定金），剩余房款2100000元被告应于2015年5月31日前委托按揭服务机构协助办理商业贷款，如银行不批准被告的贷款申请，由各方当事人自行协商；双方还就交楼时间、产权转移登记、税费缴交、违约责任等作出了相应约定。涉案合同签订时，原告要求被告同时支付购房定金，但被告以签完合同即时到银行转帐、钱不多不会赖账为由，要求原告先网签涉案合同，原告由于没有这方面的经验，遂信以为真并与其网签了涉案合同。但是，被告在网签完成并拿到涉案合同后即时翻脸，拒绝依约向原告支付定金，其后因银行不批准被告的贷款申请，故被告至今未向原告支付过任何购房款，当然也不可能继续办理其余的交易手续。为此，原告数次找到被告协商，要求被告要么筹款交易，要么双方解除涉案合同并协助办理涂销手续，但被告说其现时只有10000元，要求原告在其支付10000元后即办理涉案合同过户，然后再以新的产权证向银行办理抵押贷款，否则就将这件事一直拖下去，让原告的房屋无法出售，双方根本无法达成一致。原告认为，被告既与原告签订涉及购房款3000000元的涉案合同，其必然对自己的支付能力有所预见。在涉案合同已经签订多时，原告多次催促被告付款交易的情况下，由于被告不具备履约能力而致交易无法继续下去，被告的行为表明其根本违约，原告有权诉请解除涉案合同，并要求被告支付违约金。据此，请求法院判令：1、解除原告与被告签订的《广州市存量房买卖合同》；2、被告向原告支付违约金50000元；3、被告协助原告办理上述《广州市存量房买卖合同》的涂销抵押手续。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：原被告双方虽然签订了《广州市存量房买卖合同》，但双方并没有按该合同约定的总房款以及支付房款的方式履行该合同，因为在《广州市存量房买卖合同》签订前，双方已就涉案房屋签订了《房屋买卖合同》，《房屋买卖合同》主要内容与《广州市存量房买卖合同》的主要内容存在不一致的地方，不一致地方主要表现在房屋的总价款及支付房款的方式。在双方签订的《房屋买卖合同》后，双方在房管部门签订了网上备案合同，该合同是房管部门制作的格式化合同，在双方签订该合同时，房管部门根据广州市同地段同类型房屋的市场平均价对涉案房屋评估为3000000元，所以在网签的时候，就必须要按3000000元约定总房款。签订《广州市存量房买卖合同》之后，原告没有向被告收取50000元定金，也没有收取900000元的首期房款，双方就办理了网签，故《广州市存量房买卖合同》没有实际履行。《房屋买卖合同》中明确约定，此次买卖是以该合同为准，其他合同只是辅助。在双方签订的《广州市存量房买卖合同》后，被告在征得原告的同意下，去相关银行办理了按揭贷款手续，由于后来原告不协助被告办理按揭贷款手续，不协助在法律文件上签名，故造成我方不能办理2100000元贷款，也导致《房屋买卖合同》处于中止履行状态。被告可以随时继续履行《房屋买卖合同》，如不能办理按揭手续，被告可以在一定期限内支付全部的房款给原告，《广州市存量房买卖合同》中约定，如银行不能办理银行贷款，双方可以继续协商房款的支付方式。本案中，被告没有根本的违约行为，原告也没有证据证明被告没有履行能力。反诉请求判令原告向被告支付违约金220000元。
原告对被告的反诉请求辩称：不同意被告的反诉请求。原告认为《存量房买卖合同》为无效合同及要求原告支付违约金是没有法律依据。《广州市存量房买卖合同》并不是完全格式化合同，该合同里有部分还是可以选择的，例如总房款。总房款并不是评估价，是双方当事人经过协商一致表示的实际总房款。根据最高人民法院的司法解释，《广州市存量房买卖合同》是经过房管部门的登记备案的，故该合同有优先效力，故本案不存在继续履行《房屋买卖合同》。且被告向银行贷款所交的材料也是《广州市存量房买卖合同》。根据被告所提供的证据材料，被告已将所有材料送达给中信银行办理贷款手续，是被告自身不能提供其收入流水清单的原因所不能办理贷款，导致银行不同意出具同贷书，故本案主要责任是被告。
经审理查明：座落广州市越秀区沿江中路某号某房是以原告名义登记的房产，建筑面积115.74平方米。
原告（为甲方、卖方）与被告（为乙方、买方）及广州市恒讯房地产中介有限公司（经纪方，以下简称恒讯公司）于2015年3月底签订了《房屋买卖合同》，其中约定：第一条、买卖之房屋地址为：广州市越秀区沿江中路某号某房，建筑面积约115.74平方米。第三条、该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为2200000元，该成交价不因房管局测绘面积变动而改变如该物业已安装管道煤气、有线电视等设施，则成交价已包含物业之煤气初装费、有线电视初装费、收楼费等相关费用。第十条、如需经纪方协助办理交易过户手续，卖方在收取定金时须将权属证明原件交经纪方并公证委托经纪方办理相关手续。卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。第十八条、三方约定的其他事项（对合同条款及附件内容的修改或补充）：①买方同银行贷款金额超出双方达成的交易价钱，卖方要在银行放款到达卖方帐号当天，卖方即时把银行贷款与双方交易价的差价［即卖方只收齐2200000元］全部转回到买方的帐号上。逾期一天按3%计息。②此次买卖交易是以这个合同为准，其它合同只是辅助。附件，买卖双方一致同意按下述第2项支付楼款并办理交易程序。如在交易过程中，因房管局等政府部门或银行原因导致延期的，则时间相应顺延：2、按揭付款，⑵2200000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付。买方应在签订本合同后90天内办妥按揭贷款手续，包括但不限于提供资料、签署有关文件、合同等。如因卖方原因导致不能办理或延期办理按揭贷款手续的，则卖方应根据本合同第十一条的约定承担违约责任等。
原告（为甲方、卖方）与被告（为乙方、买方）于2015年4月7日签订了《存量房买卖合同》，其中约定：第一条、房地产权属情况：1、房地产地址：越秀区沿江中路某号某房。3、建筑面积115.74平方米；本次交易转移面积：115.74平方米。4、房屋使用性质：住宅。8、该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况。该房地产：⑴不带家私电器；⑵不带租赁合同；⑶无户口。9、需要说明的其他情况：本次交易与抵押一并办理。第二条、计价和价款，甲乙双方约定按以下第1种方式计算该房地产价款：1、该房地产按整套出售并计价，总金额3000000元。第三条、付款，甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款。签订本合同时，乙方向甲方支付50000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式付款方式按期付款：按揭方式付款：首期款：乙方应过户当天向甲方支付房款900000元。剩余房款：除前述房款外，剩余房款2100000元，由乙方于2015年5月31日前，委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款。甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料。如银行不批准乙方的贷款申请，各方当事人同意按照下列第C种方式处理：C、自行协商。第四条、交楼时间和交接手续，1、甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。2、甲方应在该房地产正式交付使用前，交清该房地产在收楼前发生的所有欠款及费用（如银行贷款、欠税款、债务及水电、煤气、电话、网络、有线电视、管理费等费用）。甲方保证在交易后乙方无须对上述甲方欠款及应付费用负责。第八条、交易不成的违约责任，1、甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价10%，并退回乙方已付的全部费用。2、乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价10%。第十条、逾期付款的违约责任，乙方未能按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方等。
上述《房屋买卖合同》及《存量房买卖合同》签订后，被告至今没有支付过购房款给原告，原告也没有交付涉案房屋给被告。
本案诉讼过程中，被告为证明其在签订《房屋买卖合同》后已按照合同约定向中信银行申请按揭贷款，银行已接收其申请材料，提供了1、被告与广州市竞宇房地产按揭代理有限公司（以下简称竞宇公司）签订的《授权委托书》，被告委托竞宇公司办理房屋的交易过户、抵押登记及向银行按揭贷款。2、被告与竞宇公司签订的№：0019845的《业务受理确认函》。3、被告填写的《中信银行个人借款申请表（房产抵押综合授信适用）》。4、《银行事务部外出签收表》。原告对上述证据的真实性没有异议，但表示：虽然被告已将所有材料送达给中信银行办理贷款手续，但由于被告不能提供其收入流水清单导致不能办理贷款，银行不同意出具同贷书。而被告表示：因为原告不在贷款资料上签名，所以不能办理贷款，并不是我方没有提供收入流水清单。
对于本案原被告先后签订了交易价格不同的两份买卖合同，原告陈述是：因为原告与被告签订了《房屋买卖合同》之后，再重新协商，按照房管部门、贷款银行要求，所以签订了《广州市存量房买卖合同》，由于房管部门必须要网签合同才可以过户，网签合同必须要双方到场签订，双方到场才能撤销解除。至于两份合同的价格不同，是后来在网签的时候，双方重新协定新的房款和支付方式，故后来签订了《广州市存量房买卖合同》，故我方认为《广州市存量房买卖合同》代替了《房屋买卖合同》。且被告要办理贷款，银行只认网签合同，不认其他合同，只有网签合同才发同贷书。被告陈述是：原告本人当时居住在加拿大，故其委托恒讯公司股东张某与被告协商，张某在2015年3月17日将《房屋买卖合同》邮寄到加拿大给原告，待原告签订完《房屋买卖合同》后，大约在2015年3月底，原告将《房屋买卖合同》邮寄给张某。然后张某与被告办理网签，网签的时候原告本人也没有到场，故不存在重新协商房款价格的问题。在办理网签的时候，房管部门评估涉案房屋价款不低于3000000元，故后来就将合同价款定为3000000元。《广州市存量房买卖合同》中明确说明，应当在签订该合同当天支付5万元定金，但最终我方并没有支付给原告，故我方认为《广州市存量房买卖合同》并没有实际履行。
另被告表示：《房屋买卖合同》应当继续履行，我方同意在一个月内一次性支付2200000元房款给原告。
本院认为：原告、被告与恒讯公司三方签订的《房屋买卖合同》及原告与被告签订的《广州市存量房买卖合同》没有违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，各方应恪守履行。上述《房屋买卖合同》已明确约定：“此次买卖交易是以这个合同为准，其它合同只是辅助。”，从上述约定可以认定原被告双方的本次房屋买卖是以《房屋买卖合同》为准，《广州市存量房买卖合同》只是辅助。故原告以《广州市存量房买卖合同》代替了《房屋买卖合同》理由不成立，本院不予采信。《房屋买卖合同》已明确约定被告是以银行按揭贷款方式支付购房款，而《广州市存量房买卖合同》也约定如银行不批准被告的贷款申请，原被告再自行协商房款的支付方式。被告的贷款申请虽然至今没有获得银行的批准，但原被告应继续协商房款的支付方式，且被告在诉讼中表示可一次性支付2200000元购房款给原告。故原告以被告没有按照《广州市存量房买卖合同》的约定支付购房款而构成违约为由而请求解除《广州市存量房买卖合同》，要求被告支付违约金50000元及要求被告协助涂销《广州市存量房买卖合同》理由也不成立，本院不予支持。另被告没有证据证明原告没有协助其办理银行按揭贷款手续，被告的银行按揭贷款不批是由于原告没有签名而造成。故被告以原告违约而反诉要求原告支付违约金220000元理由同样也不成立，本院也不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条的规定，判决如下：
一、驳回原告胡秀霞的诉讼请求；
二、驳回被告李兆亮的反诉请求。
本案本诉受理费525元，反诉费2300元，由原告胡秀霞负担525元，被告李兆亮负担2300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审判员 蔡永辉
二〇一五年十一月二十三日
书记员 杨嘉儿