重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝民再75号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：重庆复信置业有限公司。
法定代表人：陈志华，总经理。
委托诉讼代理人：何斌，北京德恒（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘海崴，北京德恒（重庆）律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：骆孔进。
委托诉讼代理人：冉光辉，重庆睿诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟卓宇，重庆睿诚律师事务所律师。
再审申请人重庆复信置业有限公司（简称复信公司）因与被申请人骆孔进商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法民终字第04661号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年3月2日作出（2015）渝高法民申字第02188号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人复信公司的委托诉讼代理人何斌、刘海崴，被申请人骆孔进及其委托诉讼代理人冉光辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
再审申请人复信公司申请再审称，请求依法撤销重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法民终字第04661号民事判决，维持重庆市渝北区人民法院（2014）渝北法民初字第18531号民事判决。事实及理由：1、双方约定的案涉房屋交付条件仅为依法取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，未作其他特别约定。二审判决在未依法予以否定的情况下，依据《住宅建筑规范》第11.0.1条认定案涉房屋不具备交付条件，属于对案件事实的错误认定，并且是对当事人“意思自治原则”的不当干预；2、双方关于房屋交付条件的约定属于本市房地产行业的通行做法，且未违反有关法律、行政法规的禁止性规定，应当认定有效。《住宅建筑规范》仅为部门规章，二审判决据此否定当事人约定之法律效力，属适用法律错误；3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条适用于房屋交付使用后因主体结构以外的其他房屋质量问题导致解除合同的情形，与案涉情形存在两点明显的区别：（1）案涉房屋尚未交付；（2）本案争议的问题是道路问题，属于房屋配套设施，与房屋质量非同一概念。因此，二审判决适用法律错误。
被申请人骆孔进辩称，1、复信公司存在严重违约行为。虽然商品房买卖合同中关于房屋交付条件的约定只有房屋通过竣工验收备案登记这一条，但并不意味着只要满足这一条就符合交付条件。《住宅建筑规范》为强制性国家标准，第11.0.1条明确规定，小区道路畅通，才可交付使用。故案涉房屋不符合交房条件，系复信公司违约；2、骆孔进具有约定的合同解除权。商品房买卖合同第九条约定逾期交房超过60日后，骆孔进有权解除合同。复信公司通知骆孔进接房时，房屋并不符合交房条件，复信公司逾期交房的时间已经远远超过合同约定的60日。骆孔进据此要求与复信公司解除合同有理有据；3、骆孔进具有法定的解除权。骆孔进签订房屋买卖合同最根本的目的是能够正常使用房屋。因无正常进出道路，致使不能实现合同目的，骆孔进可以依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定解除合同。
骆孔进向一审法院起诉请求：1、复信公司返还骆孔进购房款2225829元，并支付从2013年7月30日起至实际返还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用损失至付清之日止；2、复信公司返还骆孔进大修基金18491元、契税66771.87元、车位款50000元，并支付从2013年7月30日起至实际返还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用损失至付清之日止；3、复信公司向骆孔进支付违约金445165.8元（已付房款2225829元×20%）。本案诉讼费用由复信公司承担。
一审法院认定事实：2013年7月30日，复信公司作为甲方，骆孔进作为乙方，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，合同约定，复信公司将其开发的位于重庆市渝北区兴锦路10号C区24幢1-1-1号商品房出售予骆孔进，建筑面积为231.14平方米，套内建筑面积205.75平方米，该商品房为清水房，总成交金额2225829元，建筑面积单价为9629.79元/平方米，套内建筑面积单价为10818.12元/平方米。该合同第七条约定：“属预售商品房的，甲方应当在2014年5月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用……本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。”该合同第八条约定：“甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单……甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。……如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。”双方于合同附件五补充协议中对前述“证明文件”约定为《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。该合同第九条约定：“甲方逾期交房的违约责任……（1）逾期在60日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之20向乙方支付违约金……”。双方于合同附件五补充协议中第二条约定：“对本合同第七条、第八条作如下补充：1、双方明确，本合同项下房屋的交付条件为本合同正文第七条所列条件……”。于附件五补充协议第十二条约定：“双方在合同签订前，所做的关于小区和房屋及房屋装璜的任何书面、电子、口头或模型、沙盘的说明、介绍、广告和承诺，若与合同约定不一致的，或未在合同中约定的，均归于消灭。双方的权利义务均以本合同约定条款为准。本项目样板房及示范区仅作为独立展示之用，不作为交付标准，最终交付标准以本合同约定及通过规划审批的设计方案为准。”双方于同日签订的另一份关于车位的补充协议约定，双方于该补充协议第2条约定：“与乙方所购C24-1-1-1号房屋配套销售的壹个车位的销售金额共计5万元，乙方同意在签订本协议时向甲方支付购买该车位的保证金5万元，保证金不计利息；在甲方车库竣工后以实测报告中甲方就近原则指定房号为准与乙方就车位签订正式的《商品房买卖合同》，并办理产权证，乙方缴纳的保证金直接转为该车位的购房款。”合同及补充协议签订后，骆孔进向复信公司支付房屋价款2225829元，支付车位保证金50000元，复信公司向骆孔进开具购房款发票及收据。
2014年6月16日，复信公司取得复地花屿城的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2014年6月20日，复信公司向骆孔进邮寄入住通知书一份，该通知书载明，案涉房屋正式交付时间定于2014年6月27日，且复信公司愿意承担支付违约金30048.69元（房屋总价款×万分之5×27日）。2014年6月29日，骆孔进于接房时向复信公司发出拒绝接房函，该函件载明：“1、房屋不具备独立使用功能，未达到交房条件：无正常进出道路……配套车位未一并交付；2、原早已规划的市政道路严重影响小区功能和整体规划被贵方刻意隐瞒；3、很大程度影响本人购房意愿的小区绿化景观带不见了，当初的小区绿化景观带的灌木墙变成了含有电网的高墙；4、我们也有理由怀疑房屋成品与规划不符。”骆孔进以前述理由阐明拒绝接房的原因，并在该函件最后表达要求与复信公司解除房屋买卖合同的意思表示，复信公司于一审庭审中对该函件的收悉予以确认。2014年7月30日，骆孔进委托律师向复信公司邮寄一份律师函，该函件阐明骆孔进认为房屋存在无正常进出道路，配套车位未一并交付，不具备独立使用功能，未达到交房条件，复信公司隐瞒原早已规划的市政道路严重影响小区功能和整体规划的事实，在售房时复信公司承诺的小区绿化景观带未修建，小区绿化景观带的灌木墙变成了含有电网的高墙等问题，要求解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》。2014年8月5日，复信公司向骆孔进邮寄不同意退房的函一份，复信公司于该函件中认为骆孔进所提退房理由不成立，不符合合同约定和法定的解除条件，对骆孔进提出的退房申请不予认可，骆孔进于2014年8月6日签收。2014年8月14日，复信公司向骆孔进邮寄不同意退房的函一份，再次以相同理由表明不同意骆孔进解除合同，骆孔进于2014年8月16日签收。2014年8月20日，骆孔进再次委托律师向复信公司邮寄律师函一份，以与2014年7月30日邮寄律师函相同理由向复信公司表明要求解除双方签订的合同。2014年8月22日，复信公司再次向骆孔进邮寄不同意退房告知暨催促接房通知书一份，认为骆孔进退房理由不成立，并催促骆孔进接房，骆孔进于2014年8月26日签收该函件。
2014年8月1日，骆孔进作为公证申请人向重庆市涪陵公证处申请对案涉房屋现状和房屋周边现状进行证据保全。2014年8月2日，公证人员到达现场对案涉房屋周边状况进行拍照、摄像，并形成照片、光盘。2014年8月8日，重庆市涪陵公证处出具公证书一份，证明照片、摄像与现场实际状况相符。该公证书所附照片及所录影像显示，案涉房屋当时存在无正常进出道路的问题，须通过另外房屋的入户花园或正在施工的区域才能进出。
一审法院认为，骆孔进与复信公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规强制性规范，合法有效，予以确认。一、骆孔进是否有合同约定的解除权。双方在合同中就房屋交付的条件约定明确，即通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，复信公司于2014年6月16日取得该备案登记证，虽然晚于双方约定的时间，但房屋在复信公司于2014年6月20日向骆孔进发送入住通知书通知骆孔进接房前，已经符合交付条件，骆孔进并无合同约定的拒绝接房的理由，依照双方合同约定，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，即2014年6月27日，复信公司逾期交付房屋共计27日。依据双方合同约定，骆孔进只有在复信公司逾期交付房屋超过60日时有解除合同的权利，复信公司交付房屋逾期未超过60日。对于无正常进出房屋道路属于复信公司整改的范围，骆孔进有权要求复信公司整改并赔偿相应损失，但不能据此认为复信公司逾期交付房屋。骆孔进主张复信公司擅自更改规划，并且更改规划未取得主管部门批准，即复信公司交付房屋及配套设施不符合合同约定，要求解除合同。骆孔进提交的规划图纸等证据因无相关部门的盖章，真实性无法核实，骆孔进未提交其他证据证明该主张，故对此项主张不予支持。故骆孔进无约定的解除合同的权利。二、骆孔进是否有法定解除合同的理由。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”骆孔进未向一审法院提交证据证明其具有上述规定的法定解除理由，故骆孔进无法定解除合同的理由。三、骆孔进所述复信公司欺诈是否构成解除合同的理由。骆孔进主张复信公司故意隐瞒总体规划中市政道路的存在，导致骆孔进购房意愿非本人真实意思表示，但骆孔进所述系欺诈导致其未作出真实意思表示、造成骆孔进重大误解并非解除合同的法定理由，据此要求解除合同不予支持。
骆孔进无法定、约定解除合同的理由，其解除合同条件并未成就。双方合同并未解除，故对于骆孔进请求复信公司返还购房款、车位款、大修基金、相关契税及支付资金占用损失、违约金的诉讼请求，不予支持。一审法院判决：驳回骆孔进的诉讼请求。本案案件受理费29250元，由骆孔进负担14625元，由重庆复信置业有限公司负担14625元。
骆孔进不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决并依法支持骆孔进的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由复信公司承担。
二审法院认定事实：骆孔进于2013年7月30日缴纳大修基金18491元、契税66771.87元，收款单位为上海高地物业管理有限公司重庆分公司；二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
二审法院认为，一、关于案涉房屋在交房当时是否存在无正常进出道路的问题。复信公司于2014年6月16日取得竣工验收备案登记证，晚于双方合同约定的2014年5月30日。虽然在复信公司向骆孔进邮寄入住通知书时已取得竣工验收备案登记证，但根据建设部关于发布国家标准《住宅建筑规范》的公告（建设部公告第385号）第11.0.1条：住宅应满足以下条件，方可交付用户使用，第2款明确规定：小区道路畅通。且该规范强调本规范全部条文为强制性条文，必须严格执行。也就是说，房屋交付使用的条件还应包括小区道路畅通。本案中，2014年8月2日，重庆市涪陵公证处依据骆孔进的申请对案涉房屋现状和房屋周边现状进行证据保全，公证书所附照片及所录影像显示，案涉房屋当时存在无正常进出道路的问题，须通过另外房屋的入户花园或正在施工的区域才能进出。从以上描述可以认定在2014年6月20日复信公司向骆孔进邮寄入住通知书时，案涉房屋无正常进出道路。二、关于骆孔进是否具有约定的合同解除权的问题。本案中，双方合同约定的交房时间为2014年5月30日，根据查明的事实，至少在2014年8月2日前，案涉房屋无正常进出通道。也就是说，从2014年5月30日之次日起至2014年7月30日骆孔进以案涉房屋无正常进出道路等问题为由向复信公司发出解除合同的函，复信公司逾期交房已超过60日，故骆孔进所发出的解除合同函，符合双方合同约定，该函自到达复信公司时生效，复信公司应退还骆孔进全部已付房价款及利息，并按已付房价款百分之二十向骆孔进支付违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”骆孔进所购房屋无正常进出道路，严重影响正常居住使用，骆孔进据此在合同约定的解除条件成就后主张解除合同和赔偿损失，符合法律法规规定。骆孔进要求返还购房款2225829元并支付从2013年7月30日起至实际返还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，并支付违约金的上诉请求，以及按已付房价款百分之二十支付违约金的上诉请求（已付房款2225829元×20%），应予以支持。骆孔进缴纳的车位款50000元，收款单位为重庆复信置业有限公司，且复信公司对该笔款项予以认可，故对骆孔进要求返还车位款50000元的上诉请求予以支持。骆孔进缴纳的大修基金18491元、契税66771.87元，共计85270.87元，收款单位为上海高地物业管理有限公司重庆分公司，复信公司不认可收到了该两笔款项，故对骆孔进要求返还大修基金18491元、契税66771.87元的上诉请求不予支持，其可另行主张权利。另，骆孔进关于复信公司存在虚假宣传、涉嫌欺诈以及擅自更改规划的上诉理由，因无事实依据，不能成立，不予支持。二审法院判决：一、撤销重庆市渝北区人民法院（2014）渝北法民初字第18531号民事判决；二、由重庆复信置业有限公司在判决生效后立即返还骆孔进购房款2225829元，并支付从2013年7月30日起至实际返还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用损失至付清之日止；三、由重庆复信置业有限公司在判决生效后立即返还骆孔进车位款50000元，并支付从2013年7月30日起至实际返还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用损失至付清之日止；四、由重庆复信置业有限公司在判决生效后立即向骆孔进支付违约金445165.8元。一审案件受理费29250元，由骆孔进负担500元，由重庆复信置业有限公司负担28750元；二审案件受理费29250元，由骆孔进负担500元，由重庆复信置业有限公司负担28750元。
本院再审对原审查明的案件事实予以确认。
本院再审认为，围绕骆孔进的再审请求，结合双方当事人的陈述及答辩意见，本案争议的焦点为：骆孔进与复信公司签订的案涉《重庆市商品房买卖合同及补充协议》是否已解除；复信公司是否应当返还骆孔进的案涉房屋购房款及资金利息、合同约定的违约金。根据再审认定的案件事实和相关法律，综合评判如下：
第一，关于案涉商品房买卖合同是否已经解除的问题。
首先，双方所签《重庆市商品房买卖合同》约定的房屋交付时间为2014年5月30日，交付条件为“取得竣工验收备案登记证”。对于复信公司逾期交房的违约责任约定为：逾期在60日之内的，由复信公司承担相应的违约责任；逾期超过60日的，骆孔进有权解除合同。而复信公司于2014年6月16日取得竣工验收备案登记证，2014年6月20日向骆孔进邮寄入住通知书，该通知书确定房屋的正式交付时间为2014年6月27日。故复信公司取得备案登记证并将房屋交付骆孔进的时间距离合同约定的交付时间并未超过60日。
其次，对于骆孔进提出房屋交付使用时案涉房屋无正常进出道路故不符合房屋交付条件，因此复信公司逾期交房已超过60日，骆孔进据此享有合同约定的解除权的主张。本院认为，因本案双方签订的《重庆市商品房买卖合同》对房屋的交付条件进行了明确约定，即通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。在双方已对房屋交付条件明确约定的情况下，应当按照双方的约定作为房屋的交付条件。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款：“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”由此可见，相关法律系将建设工程竣工验收作为交付使用的强制条件，故小区道路不畅通属于复信公司应当整改的范围，骆孔进有权要求复信公司整改并赔偿因此给其造成的相应损失，但骆孔进不能以此为由主张复信公司逾期交付。故骆孔进不享有合同约定的解除权。
再次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案中，骆孔进系以房屋无正常进出道路、无绿化景观带以及复信公司隐瞒原早已规划的市政道路为由，向复信公司发出解除合同通知。但其中绿化景观带和小区道路规划的问题缺乏合同和法律依据；房屋无正常进出道路问题并不属于房屋主体结构质量问题。原二审判决以骆孔进所购房屋无正常进出通道，严重影响正常居住使用为由，进而依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定认定骆孔进可以行使合同解除权，忽略了该司法解释规定的“因房屋质量问题”这一前提条件，系适用法律错误；且案涉房屋的正常进出道路在本案一审结束后已畅通，不属于不能修复的严重影响正常居住使用的房屋质量问题，案涉房屋不存在无法实现合同目的的法定解除的情形，故法定解除条件亦不成就。
综上，本案合同解除条件尚不成就，骆孔进并不享有合同约定或法定的解除权，故骆孔进于2014年7月30日向复信公司发出的解除合同的函不能达到解除合同的法律效果，故案涉合同并未解除。
第二，关于复信公司是否应当返还骆孔进的案涉房屋购房款及资金利息、合同约定的违约金的问题。
因案涉合同并未解除，故骆孔进以合同已解除并要求复信公司承担返还购房款及资金利息的法律后果的主张不能成立。对于违约金的问题，案涉房屋正式交付时间为2014年6月27日，已超过合同约定的交付时间27日，复信公司应承担合同约定的违约责任。因复信公司已在入住通知书上明确载明支付骆孔进违约金30048.69元，符合合同的约定。对于骆孔进要求复信公司按照解除合同后的违约金标准向其支付违约金的请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，原生效判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正；再审申请人复信公司申请再审的理由及请求成立，本院予以支持；原一审判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法民终字第04661号民事判决；
二、维持重庆市渝北区人民法院（2014）渝北法民初字第18531号民事判决。
本案一审案件受理费29250元，二审案件受理费29250元，由重庆复信置业有限公司、骆孔进各负担29250元。
审 判 长 邹小莉
审 判 员 谭继权
代理审判员 顾鲁晓
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 牛明君