贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔东民终字第332号
上诉人（原审被告）刘捍……
被上诉人（原审原告）梁志英……
上诉人刘捍因与被上诉人梁志英房屋买卖合同纠纷一案，不服凯里人民法院（2013）凯民初字第1646号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：原告梁志英与被告刘捍均是凯里造纸厂家属子女，被告刘捍之父刘延柱（2012年10月17日已病故）在凯里造纸厂工作期间，享有职工住房一套，该房屋位于凯里造纸厂20栋3楼2号，建筑面积为42.06平方米。2000年2月24日刘延柱办理房屋产权登记，房屋所有权系刘延柱，房屋所有权证未有其他共有人。2004年12月刘延柱退休后，刘延柱与其妻陈安吉到凯里城内居住。该套房屋由被告刘捍居住时间不久，刘捍与其妻到凯里101地质队居住。刘延柱与刘捍父子不居住此套房屋，需对该房屋出售，刘某某得到房屋要出售的信息后告知原告梁志英。2006年12月15日原告梁志英与被告刘捍经协商，双方达成书面购房协议，协议内容约定：现有凯里造纸厂20栋3楼2号住房一套（一室一厅一卫），面积为42.06平方米，甲方（被告）有意出售该房。该房为内部产权房，不能上市交易，户主享有使用权。经双方协商同意，甲方同意卖给乙方（原告），售房价为肆仟捌佰元整，乙方一次性付清房费，费用付清后，甲方将房屋所有权证和契税完税凭证交给乙方，房屋归乙方所有和使用。甲方不再享有房屋的一切，今后房屋的一切均由乙方处理。协议达成后，被告刘捍和原告梁志英均在购房协议上签名，刘延柱的名字由被告刘捍代签。购房协议签订的同日，原告梁志英将购房款4800元支付给被告刘捍，刘捍也将房屋所有权证和契税完税凭证交给梁志英。房屋交易后，该套房屋一直是原告梁志英居住至今。由于该套房是房改房，原、被告对此套房交易时不能办理过户手续。2010年7月被告之父刘延柱将自己的身份证交给原告梁志英办理该套房屋的存量补贴6683.83元后，领取了上市证。之后，原告梁志英多次要求被告刘捍协助办理房屋过户，被告以自己无权处分房屋为由拒绝履行过户义务。2013年9月6日原告梁志英诉至本院，请求人民法院判令被告继续履行2006年12月15日双方签订的房屋买卖合同，将坐落于凯里造纸厂的20栋3楼2号房屋所有权过户给原告；本案诉讼费由被告承担。
原审法院认为：买卖合同是指出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。有效的买卖合同，出卖人的主要义务是交付标的物，转移标的物的所有权给买受人。买受人的主要义务是支付价款，权利是领受标的物。本案中，被告刘捍将坐落于凯里造纸厂20栋3楼2号房屋一套卖给原告梁志英时，梁志英已将房屋价款4800元支付给刘捍，刘捍收取房价款时也将该套房屋的所有权证及契税完税凭证交给梁志英。该房屋的买卖系双方当事人的真实意思表示，由于房屋在交易时未办理上市证，故该房屋未能办理过户手续，2010年被告刘捍之父刘延柱将其身份证交给原告梁志英办理该套房屋的存量补贴，并领取了上市证。被告刘捍应当积极协助原告梁志英办理房屋过户手续。现原告梁志英要求被告刘捍继续履行双方于2006年12月15日签订的购房协议，并将坐落于凯里造纸厂的20栋3楼2号房屋过户给梁志英。该请求理由正当，予以支持。关于被告刘捍之父刘延柱在2010年办理存量补贴（上市证）在该套房屋花去6683.83元的问题，原告梁志英在诉讼请求中未提出该笔费用的诉请，被告刘捍在答辩过程中也未提出反诉，该笔费用不予裁决，由被告刘捍另行起诉。关于被告刘捍在庭审中称其与原告签订的购房协议是被告刘捍在不懂法的情况下签订的，并且该房屋系被告家庭共有人共有，刘捍是擅自处置该房屋，原、被告签订的协议应属于无效的问题。2006年被告刘捍将房屋卖给原告梁志英之后，该房屋从交易完成之日起至今长达6年之久均是原告梁志英居住，被告刘捍的父亲刘延柱健在时将自己的身份证交给原告梁志英办理存量补贴，被告母亲陈安吉一直未提出任何异议，这说明刘捍处分该房屋被告之父母对房屋买卖是认可的，刘捍的代理行为成立。故被告刘捍称其对房屋的买卖没有征得父母的同意，其辩解理由不能成立，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十三条、第一百三十五条之规定，判决如下：
被告刘捍在本判决生效之日起十日内将坐落于凯里造纸厂的20栋3楼2号房屋所有权过户给原告梁志英，过户所产生的费用由原告梁志英负担。
一审宣判后，刘捍不服，向本院上诉称：一、原审判决认定事实自相矛盾，原审既然认定争议房的产权系上诉人之父刘廷柱的，又认定2006年12月15日上诉人将该卖给被上诉人所签订的《购房协议》有效并判决履行，明显矛盾。上诉人将该房卖给被上诉人，虽然上诉人将保管的该的房产证和契税证交给被上诉人，但该协议始终未获得刘廷柱及家庭成员的事前委托或事后追认。2010年12月刘廷柱还用存量补贴交纳了该房的相关费用6683.83元取得上市证。虽然上诉人多次向被上诉人表示退房退款，但被上诉不同意，即使如此，以上诉人的名誉将他人的房屋卖给被上诉人，所签的《购房协议》仍是无效的；二、本案遗漏多名当事人，争议的房屋是上诉人之父刘廷柱的，刘廷柱于2012年10月17日去世，该应作为遗产由其继承人共同继承，而上诉只是继承人之一，另还有上诉人母亲和兄姐。请求撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人梁志英答辩称：原判认定的事实清楚，该房自买卖后，就由上诉人一直居住，上诉人之父刘廷柱还将其的身份证拿给被上诉人去办理存量补贴，上诉人之母陈安吉一直没有提出任何异议，说明上诉人父母是认可该买卖的，系代理行为，上诉称遗漏当事人于法无据。
二审举证期内，上诉人与被上诉人梁志英没有提供新的证据。
经审理，本院认定事实与一审判决认定事实一致。
本院认为，上诉人刘捍将其父刘廷柱名下的一套尚无上市证的房屋卖给被上诉人梁志英，梁志英已按约定将房屋全部价款支付给了刘捍，刘捍也按约定将该房交移交给了梁志英居住，刘捍同时还将该房的《所有权证》及《契税完税凭证》交给了梁志英，该房成交之后刘捍之父刘延柱还将其身份证交给梁志英去办理该房屋的存量补贴，这些事实足以证明该房屋的买卖不仅是刘捍与梁志英双方的真实意思表示，也得到了刘捍之父刘延柱认可，故双方所签订的《购房协议》合法有效，应受法律保护。刘捍领取了《上市证》后本应积极协助梁志英办理房屋过户手续，却提出“退房退款”悔约，为此梁志英诉请判令刘捍将争议房屋过户到其名下，理由正当，应予支持。
关于刘捍的上诉理由，经审查，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”结合本案，刘捍将其父名下的房屋出售，属于无权处分，但梁志英有权相信刘捍是受家人的委托，且支付了合理的价格，房屋已交付给了梁志英，未取得《上市证》前，刘捍及其家人并没有提出任何异议，因此，完全可以认定梁志英对该争议房是善意取得，依法应予保护。同时根据《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条的规定，刘捍主张《购房协议》无效的理由也不能成立。同时，本案系合同当事人之间因履行合同而发生的纠纷，根据合同相对性原则，不存在遗漏当事人的问题。
综上所述，刘捍的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，审判程序合法，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费120元，由刘捍负担。
本判决为终审判决。
审判长 龙集东
审判员 李邦华
审判员 时立新
二〇一四年五月三十日
书记员 王 珺