安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庐民二初字第00925号
原告：合肥景鸿物业管理有限公司。
法定代表人：邱应闾，该公司总经理。
委托代理人：张成，安徽健友律师事务所律师。
被告：孙锡兰，女，1964年12月21日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
被告：陈兴，男，1987年3月5日出生，汉族，住址。
委托代理人：陈刚，陈兴之父。
合肥景鸿物业管理有限公司（以下简称景鸿公司）与孙锡兰、陈兴物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月5日立案受理，依法由审判员刘晓莉适用小额诉讼程序于同年6月30日、7月14日公开开庭进行了审理。景鸿公司的委托代理人张成，孙锡兰，陈兴的委托代理人陈刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
景鸿公司诉称：孙锡兰、陈兴系晨帝置业投资（合肥）有限公司（以下简称晨帝公司）开发的合肥市庐阳区阳光帝景苑小区（以下简称帝景苑小区）X幢XXXX室房屋的业主，房屋建筑面积128.59平方米。2010年12月10日，晨帝公司将帝景苑小区委托景鸿公司管理，双方签订了《前期物业管理委托合同》。物价部门向景鸿公司核发收费许可证，确定了该小区的物业服务费、公摊费等收取标准。2012年1月，物价部门又向景鸿公司核发服务价格登记证，确定执行一费制，按1.25元／平方米／月收取物业服务费。景鸿公司严格按照约定履行职责，为广大业主提供了优质的物业服务，但孙锡兰、陈兴无故拖欠物业费。景鸿公司多次催要未果，故诉至法院，请求判令孙锡兰、陈兴支付拖欠的物业费（包括公摊费）4943.39元及利息271.63元（暂计算至2014年5月31日，之后计算至物业费款清之日），并承担本案诉讼费用。
孙锡兰、陈兴共同辩称：孙锡兰、陈兴于2010年12月购买了帝景苑小区的住房一套，验房时发现阳台渗水、插座不通电，遂向景鸿公司反映，该公司承诺维修，此后也进行了维修，但一直未能修好，阳台至今仍漏水，故孙锡兰、陈兴拒交物业费。另外，2012年10月，孙锡兰、陈兴入住后几天，该房门锁把手就断掉了，景鸿公司也不予解决。
本院审理查明的事实如下：孙锡兰、陈兴母子系合肥市阳光帝景苑小区*幢***室房屋的业主，房屋建筑面积128.59平方米，系高层住宅。
2010年12月10日，帝景苑小区的建设单位晨帝公司委托景鸿公司对该小区提供物业服务，双方签订了《前期物业管理委托合同》，约定：委托管理事项包括房屋建筑共用部位、共用设施设备、公用设施和附属建筑物、附属配套设施、公用绿地的维修、养护和管理，环境卫生，公共秩序，收取物业服务费，代收代缴水电煤气费等；业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设施设备的维修、养护，业主提出委托，景鸿公司应接受委托并合理收费；委托管理期限为2010年10月25日至2015年12月24日（小区业主委员会与新的物管公司签订的物业管理委托合同生效时，本合同自行终止）；物管服务费收费标准按合肥市物价部门的有关规定执行，景鸿公司向业主提前预收半年物管费。此后，景鸿公司为帝景苑小区提供物业服务至今。
2010年12月29日，孙锡兰、陈兴接收帝景苑小区X幢XXXX室房屋，景鸿公司在该房《业主入住验房表》中记载“漏电保护送不上，南塑钢有划痕”，孙锡兰在该表上签名确认。在景鸿公司提供物业服务期间，孙锡兰、陈兴向该公司反映房屋阳台渗水，该公司进行了维修。因阳台渗水没有维修好，孙锡兰、陈兴拒绝支付2011年12月28日至2014年5月30日期间的物业费4661.39元。景鸿公司催收物业费未果，于2014年6月5日诉至本院，要求判如所请。孙锡兰、陈兴在庭审中确认拖欠景鸿公司上述物业费。
另查明：2010年12月，物价部门向景鸿公司颁发《收费许可证》，核准帝景苑小区高层住宅综合服务费为1.05元／平方米／月，有效期至2011年11月，物业管理中的水电按实分摊计量。2012年1月，物价部门向景鸿公司颁发《服务价格登记证》，核准帝景苑小区有电梯住宅综合服务费为1.25元／平方米／月，有效期至2013年1月。2013年2月，物价部门继续向景鸿公司颁发《服务价格登记证》，核准帝景苑小区执行一费制，有电梯住宅综合服务费为1.25元／平方米／月，有效期至2014年6月。
上述事实，由景鸿公司提供的业户情况登记表、房屋所有权登记转让审核表、前期物业管理委托合同、收费许可证、服务价格登记证、情况说明、业主入住验房表，孙锡兰、陈兴提供的照片、房产证、户口簿及双方当事人的陈述予以证明。孙锡兰、陈兴对景鸿公司提供的邮递详情单、物业费收据有异议，因孙锡兰、陈兴未在该邮递详情单上签收，该物业费收据记载的是他人的物业费，故本院对上述证据不予确认。孙锡兰、陈兴对景鸿公司提供的业主入住验房表有异议，因孙锡兰确认其本人在该验房表上签名，故本院对该验房表的三性予以确认。
本院认为：景鸿公司与帝景苑小区建设单位签订的《前期物业管理委托合同》意思表示真实，内容合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故孙锡兰、陈兴与景鸿公司均应按上述合同的约定履行各自的义务。景鸿公司按约提供物业服务，孙锡兰、陈兴应按约交纳物业服务费。
孙锡兰、陈兴以景鸿公司没有解决其房屋存在的阳台漏水、门锁损坏问题拒交物业费，并提供了照片予以证明。根据《前期物业管理委托合同》，孙锡兰、陈兴就房屋自用部位、自用设施设备的维修、养护问题提出委托，景鸿公司应接受委托并合理收费。孙锡兰、陈兴确认景鸿公司的确就房屋渗水问题进行过维修，故本院认定景鸿公司针对该房渗水已履行了的维修义务。景鸿公司表示不清楚该公司是否接到孙锡兰、陈兴关于门锁的报修以及该公司是否维修了门锁，且未在本院规定期限内提供该公司的业主报修记录，故本院认定景鸿公司未维修门锁，该公司提供的物业服务存在一定瑕疵。因此，本院确定孙锡兰、陈兴应向景鸿公司支付2011年12月28日至2014年5月30日期间的90%物业费4195元（1.25元／平方米／月×128.59平方米×29月×90%）。对于景鸿公司主张的利息，由于该公司自己的物业服务存在瑕疵，故本院不予支持。对于该公司主张的公摊费，由于该公司未提供公摊费的代缴凭据，故本院亦不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、孙锡兰、陈兴于本判决生效之日起十日内向合肥景鸿物业管理有限公司交纳2011年12月28日至2014年5月31日期间的物业费4195元；
二、驳回合肥景鸿物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为25元，由合肥景鸿物业管理有限公司负担5元，孙锡兰、陈兴共同负担20元。
本判决为终审判决，一经送达即发生法律效力。
审判员 刘晓莉
二〇一四年七月二十一日
书记员 潘亚慧
附：本案适用的法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。