北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初16042号
原告：张丽华，女，1989年1月3日出生，汉族，住北京市昌平区。
被告：金科物业服务集团有限公司北京分公司，住所地：北京市昌平区小汤山镇大柳树村西北二层201室。
负责人：夏绍飞，职务：董事长。
委托代理人：杨万清，男，1984年9月24日出生，满族，金科物业服务集团有限公司北京分公司经理，住本单位宿舍。
被告：北京金科兴源置业有限公司，住所地：北京市昌平区小汤山镇大柳树村西北龙泉阁二层。
法定代表人：刘宏兵，职务：总经理。
委托代理人：赵佳，北京市中永律师事务所律师。
原告张丽华诉被告金科物业服务集团有限公司北京分公司（以下简称：金科物业公司）、北京金科兴源置业有限公司（以下简称：金科兴源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员姚小锋独任审判，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张丽华、被告金科物业公司的委托代理人杨万清、被告金科兴源公司的委托代理人赵佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年11月23日原告购买了金科兴源公司开发的昌平区沙顺路xx号院x号-
x层xxx号地下车位，并全额支付车位款壹拾壹万柒仟元整，根据合同第九条第一款规定，出卖人应当在2012年01月10日前向买受人交付该车位。原告按照约定交付时间到金科兴源公司售楼处办理车位交接手续，被告知到金科物业公司办理车位交接手续，物业负责交接的工作人员要求原告先预交车位管理费才能验收车位、办理交接手续及交付车位钥匙，原告提出车位没有交付之前没有预交车位管理费的义务，要求办完交付手续及交付钥匙再预交车位管理费。物业人员称根据公司规定不预交管理费就不能办理交接手续及交付钥匙。此后，原告找到金科兴源公司交付车位，该公司称已委托金科物业公司办理交接手续，经原告多次要求两被告交付车位未果，于2016年4月19日经昌平区建委物业科调解未果。根据合同第二十一条第三款规定买受人在接收停车位时预交一年度的车位管理费。物业管理条例第四十二条“物业服务费缴纳”，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。《物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。合同补充协议第四条.2、由于出卖人的责任，未按《商品房买卖合同》第九款约定的期限将该商品房交付买受人使用的，按逾期时间，分别处理（不作累加）（2）…逾期超过45日的，买受人同意继续履行合同的，合同继续履行，自《商品房买卖合同》第九条的规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按照向买受人支付已付价款万分之三的违约金。综上，原告认为，金科物业公司和金科兴源公司应承担相应的违约责任，故诉至法院，提出以下诉讼请求：1、请求二被告为原告办理车位交接手续及交付车库钥匙；并赔偿原告误工费、交通费、通讯费等共计两万元；2、请求判令二被告向原告支付逾期交付的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。
被告金科物业公司答辩称：不同意原告的诉讼请求，根据合同第21条要先交纳相应的车位管理费才可以办理车位，但是目前原告没有交纳车位管理费，所以无法办理交接手续。
被告金科兴源公司答辩称：不同意原告的诉讼请求，根据双方签署的《北京市商品房现房买卖合同》附件九补充协议第三条第2款的约定，原告在办理交接手续时应付清全部应付款项及办理产权证应由原告承担的一切税、费，买受人未结清之前，出卖人有权拒绝交房，我们认为原告应交清的款项包括车位管理费，在原告没有交清车位管理费之前，被告有权拒绝向其交付车位，且由此产生的后果由原告自己承担。
经审理查明：2012年1月3日，原告张丽华与被告金科兴源公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，合同约定原告张丽华购买金科兴源公司开发的位于北京市昌平区小汤山镇沙顺路xx号院x号-
x层xxx号的房屋，用途为车位，面积为38.43平方米，价款为117000元，原告一次性付款。合同第九条约定，被告金科兴源公司应当在2012年1月10日前向原告交付该商品房。合同第二十一条关于前期物业服务的约定中，出卖人即被告金科兴源公司选聘的物业管理企业为重庆市金科物业服务有限公司北京分公司，该条第二款约定，原告在接收车位时应预交第一年度的车位管理费，原告购买的地下停车管理费每月80元。后双方产生纠纷，截止法庭辩论终结，双方未办理车库的交接手续。2016年4月份，经昌平区建设委员会物业科调解，原、被告未达成一致意见。
另查，原告张丽华在诉争车库所在的沙顺路xx号院购买了商品房两套，因物业费问题，被告金科物业公司诉至我院，原告张丽华在（2015）昌民初字第12926号和（2015）昌民初字第12893号答辩的意见之一即为金科兴源公司和金科物业公司没有为其交付车位。
再查，2014年4月30日，经北京市工商行政管理局昌平分局核准，重庆市金科物业服务有限公司北京分公司名称变更为金科物业服务有限公司北京分公司，2015年8月10日，金科物业服务有限公司北京分公司名称变更为金科物业服务集团有限公司北京分公司。
上述事实，有《北京市商品房现房买卖合同》、昌平区建设委员会物业科外业记录单、发票及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：原告张丽华与被告金科兴源公司签署的《北京市商品房现房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵循公平、诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。本案中原、被告产生的争议问题为：办理车库交接手续和向金科物业公司预交第一年车库管理费的履行顺序。本院分析如下：
第一，合同具有相对性，原告张丽华与被告金科兴源公司签署了诉争车库的买卖合同，原告张丽华支付了全额价款，被告金科兴源公司作为出卖人，有义务按照合同约定向原告张丽华交付车库，其委托金科物业公司具体办理交接手续，依据委托的基本原理，产生的后果由金科兴源公司承担，因此本案中承担交付车库的义务主体和承担违约责任的主体应为金科兴源公司。根据合同约定，在2012年1月10日前被告金科兴源公司应向原告交付该商品房（车库），无论是第九条“交付条件”的约定还是第十一条“交接手续”的约定，均无要求原告张丽华先交纳车位管理费然后再来办理交接手续，即在这两条约定中，是否预交车位管理费不是双方办理接收手续的条件之一。
其次，依据合同解释的原理，应从合同整体上对合同的某一条款进行解释，对格式条款理解不一致的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案双方所签的《北京市商品房现房买卖合同》系被告金科兴源公司预先拟定的格式合同，对合同某一条款的解释应当遵循体系解释的原则。被告金科兴源公司答辩称依据附件九《北京市商品房现房买卖合同》之补充协议第三条第二款“买受人在办理接房手续时应付清全部应付款项及办理产权证应由买受人承担的一切税、费，买受人未结清之前，出卖人有权拒绝交房”的约定，因此其有权拒绝交房，本院认为该条约定中的全部应付款项及税、费不包括车位管理费，理由为依据该合同第六条“计价方式与价款”、补充协议第一条“关于一次性付款的补充约定”，原告作为买受人需要向被告金科兴源公司一次性付清的款项为车位款即购买车库的款项，补充协议第三条第二款的“全部应付款项”应理解为全款，即合同总价款117000元，而不是少于117000元，而不能理解为包括向物业公司预交的车位管理费，该条中的“税、费”应为办理产权证所需要承担的专项维修资金、契税等按照合同约定由出卖人代交的费用，也不应该包括车库管理费。
第三、根据合同第二十一条“前期物业服务”的约定，原告在接收车位时应预交第一年度的车位管理费，本院认为该条针对的是前期物业服务的约定，若业主不按照前期物业服务约定预交相应的管理费，物业公司可以起诉或者通过其他合法途径要求业主交纳，金科物业公司与业主之间形成的物业服务合同法律关系与原告张丽华与金科兴源公司形成的车库买卖合同法律关系并非同一法律关系，金科兴源公司不能以业主未交纳物业管理的相关费用作为其不向原告交付车库的抗辩，该条约定并没有赋予被告金科兴源公司以原告张丽华不先预交车位管理费就不办理交接手续、不交付车位的先履行抗辩权或同时履行抗辩权。
第四，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案中，原告购买了被告金科兴源公司开发的车库，按照合同中前期物业的约定，车位管理费每个月80元，即每年960元，被告金科兴源公司以不预交一年管理费就不交付原告已全额付款所购买的车库，禁止原告使用，也不符合民事活动应当遵循的公平原则。
综上，被告金科兴源公司要求原告预交车库管理费作为向其交付车库的先行条件，没有法律依据，本院对其抗辩不予认可，对于原告要求被告金科兴源公司为其办理交接手续并交付车库的请求，本院予以支持。关于原告主张的误工费、交通费、通讯费，原告没有提交相应证据，本院不予支持。关于原告诉求被告金科兴源公司支付其违约金一节，本院认为被告金科兴源公司迟延交付车库已逾四年十个月，严重影响了原告的合法权益，且在原告多次主张权利后仍坚持要求原告先预交车位管理费而不向其交付车库，故对于原告要求按照合同附件九《北京市商品房现房买卖合同》之补充协议第四条第2款第（2）项的约定承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告北京金科兴源置业有限公司于本判决生效后十五日内为原告张丽华办理位于北京市昌平区小汤山镇沙顺路xx号院x号-
x层xxx号的房屋（车库）的交接手续，将该房屋（车库）交付给原告张丽华使用。
二、被告北京金科兴源置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告张丽华支付迟延交房（车库）的违约金，以十一万七千元为基数，按照每日万分之三的标准计算，从二零一二年一月十一日起至实际交付之日止。
三、驳回原告张丽华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千三百二十元，由被告北京金科兴源置业有限公司负担，于本判决生效后十五日内交纳
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院,如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 姚小锋
二〇一六年十一月十八日
书 记 员 李 尧