吉林省四平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉03民初174号
原告（案外人）：赵仁博，男，1952年12月27日生，汉族，退休工人，住四平市。
委托诉讼代理人：刘永学，吉林辅民律师事务所律师。
被告（申请执行人）：贾忠芬，女，1961年2月3日生，汉族，住四平市。
第三人（被执行人）：四平市晟泰粮油批发市场有限公司。
法定代表人：陶生（病故）。
委托诉讼代理人：陶增铭，男，1984年1月29日生，汉族，住四平市铁西区仁兴街城建委**组。系该单位股东、陶生之子。
第三人：四平市红嘴融信小额贷款有限公司。
法定代表人：郝东明，总经理。
委托诉讼代理人：苑为，男，1960年1月5日生，汉族，住四平市铁西区地直街小区委三组，系该公司员工。
委托诉讼代理人：孙玲蕊，女，1985年3月29日生，汉族，住四平市铁西区北沟街河北委二组，系该公司员工。
原告赵仁博与被告贾忠芬、第三人四平市晟泰粮油批发市场有限公司（以下简称晟泰公司）、四平市红嘴融信小额贷款有限公司（以下简称红嘴公司）执行异议之诉一案，本院于2018年6月19日立案后，依法适用普通程序，于2018年10月10日公开开庭进行了审理。原告赵仁博及其委托诉讼代理人刘永学，第三人晟泰公司的委托诉讼代理人陶增铭，第三人红嘴公司的委托诉讼代理人苑为、孙玲蕊到庭参加诉讼。被告贾忠芬经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵仁博向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告赵仁博与第三人晟泰公司签订的房屋《买卖合同》有效，赵仁博是法院查封房屋的实际权利人；2.立即停止对坐落在铁东区平东大街1660号晟泰公司综合楼北数109室（一至二层面积为140.75平方米）案涉房屋的执行措施并解除对该房屋的查封。事实和理由：一、原告赵仁博与第三人晟泰公司签订的房屋《买卖合同》有效，原告是涉案房屋的实际权利人。1、原告赵仁博是在法院查封该房屋之前签订的《买卖合同》且合法有效。2、红嘴公司收到房款后向原告交付了房屋。原告于2017年6月中旬开始装修、使用房屋，并缴纳供热费、电费等费用。原告在人民法院查封前早已长期合法占有该房产。3、原告赵仁博已经支付了全部的房产价款。原告在签订《买卖合同》当天将358912.5元汇给陶生。晟泰公司、红嘴公司、赵仁博三方于2017年12月28日签订《债权债务转让协议书》，赵仁博将剩余25万元房款直接汇给红嘴公司。4、赵仁博多次通过第三人红嘴公司主动向第三人（被执行人）晟泰公司要求进行过户登记，未办理过户登记手续，原告没有过错；二、四平市中级人民法院应当立即停止对原告购买房屋的执行措施，并解除对该房产的查封。1、（2018）吉03执异27号裁定书已经确认：在法院查封之前，案外人与被执行人已签订了房屋《买卖合同》给付了全部房款”实际占有房屋、红嘴公司和晟泰公司于2014年8月15日签订《抵账协议》由于被执行人迟迟不办理过户登记，红嘴公司将房屋出售案外人的事实。2、依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押冻结财产的规定》第十七条人民法院不得查封、扣押、冻结”规定，（2017）吉03民初字第154号裁定侵害了原告的合法权利。
晟泰公司述称：1、2012年7月23日晟泰公司向红嘴公司借款60万元，签订了《借款合同书》及借据；2、晟泰公司同意红嘴公司将该抵债房屋出售给赵仁博，2017年6月10日赵仁博与晟泰公司签订房屋《买卖合同》将案涉房屋出售给赵仁博；3、晟泰公司2016年12月才办理完初始登记，将案涉房屋登记在晟泰公司名下，赵仁博及红嘴公司多次主动要求晟泰公司为赵仁博办理过户登记，是晟泰公司没有及时为赵仁博办理，后来收到查封裁定，就无法办理了。没有为赵仁博办理产权过户登记的责任在晟泰公司，赵仁博及红嘴公司没有任何过错。
红嘴公司述称：1、2014年8月15日与晟泰公司抵账结束，红嘴公司已经实际占有该房屋，过程中，委托晟泰公司的法人将房屋卖出，在房屋过户中，需要过户到红嘴公司指定名下，后来赵仁博要购买该房屋，赵仁博交付了一半的房款，之后在2017年年末，晟泰公司、红嘴公司、赵仁博三方签订《债权债务转让协议书》，红嘴公司免收108912.5元购房款，赵仁博将剩余250000元房款直接汇给红嘴公司，由晟泰公司负责给赵仁博办理房屋过户手续；2、赵仁博已交齐了全部购房款。赵仁博先交付了一半的房款，交给晟泰公司转给红嘴公司，第二次将剩余房款直接汇给了红嘴公司；3、赵仁博及红嘴公司多次主动要求晟泰公司为赵仁博办理过户登记，是晟泰公司没有及时为赵仁博办理，未办理产权过户登记的责任在晟泰公司。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。赵仁博向本院提交了下列证据：一、顶账协议一份，证明：晟泰公司于2014年8月15日已经将涉案房屋顶账给第三人红嘴公司。第三人晟泰公司、红嘴公司均无异议。本院认为，该证据能够佐证晟泰公司已经将涉案房屋顶账给红嘴公司，对该证据予以确认；二、房屋买卖合同一份，证明：原告是从红嘴公司购买案涉房屋，2017年6月10已经签订了该合同。第三人晟泰公司、红嘴公司均无异议。本院认为，该证据能够证明双方在人民法院查封前已经签订了购房合同，对该证据予以确认；三、2017年6月10日晟泰公司汇款凭证、晟泰收取购房款收据、晟泰向第三人红嘴公司转付购房款凭证各一份，证明：赵仁博实际向红嘴公司交付了购房款，合同真实有效。第三人晟泰公司、红嘴公司均无异议。本院认为，该组证据能够佐证赵仁博交纳购房款的事实，对该组证据予以确认；四、债权债务转让协议、手机银行电子回单、红嘴公司收取原告购房款尾款收据各一份，证明：赵仁博将尾款通过手机银行转账已经转给红嘴公司，红嘴公司出具了收据；没有办理产权过户登记的责任在晟泰公司，赵仁博和红嘴公司无任何过错。第三人晟泰公司、红嘴公司均无异议。本院认为，该组证据能够佐证赵仁博交纳购房尾款及过户无过错相关情况，本院予以确认；五、情况说明一份、支付装修费凭证三张、供热发票两张、赵仁博的侄儿赵某信用卡转账支付凭证一张、2017年8月至2018年1月电费支付凭证八张，证明：原告在2017年6月购买案涉房屋后一直合法占有该房屋的事实。第三人晟泰公司、红嘴公司均无异议。本院认为，该组证据能够佐证赵仁博购买案涉房屋后一直占有使用该房屋的事实，对该组证据予以确认。
庭审过程中，证人赵某出庭作证，证明涉案房屋是赵仁博购买的，购买时是其帮联系的，是其看到的售楼电话，电费、取暖费、装修费用的一部分是从其手机支付的。第三人晟泰公司、红嘴公司对证人赵某的证言均无异议。本院认为，该证言能够佐证赵仁博对案涉房屋购买、装修、使用情况，对该证言予以确认。证人杨某出庭作证，证明赵仁博的房子是杨某装修的。第三人晟泰公司、红嘴公司对证人杨某的证言均无异议。本院认为，该证言能够佐证赵仁博对案涉房屋装修情况，对该证言予以确认。
红嘴公司向本院提交了下列证据：一、借款合同、借据各一份，证明：晟泰公司于2012年7月23日借给晟泰公司60万元；二、顶账协议一份，证明与赵仁博的证据一致，该顶账协议是真实的；三、情况说明、项目目录、发票各一份，证明红嘴公司于2015年1月22日接收并占有涉案房屋；四、肖某证言一份，证明涉案房屋粘贴了售房的联系电话；五、买卖合同一份，证明赵仁博的房屋买卖是真实的；六、业务凭证、收据各一份，证明：晟泰公司将购房款转给了红嘴公司，红嘴公司给晟泰公司出具了收据，证明赵仁博实际交付了购房款；七、债权债务转让协议、尾款收据各一份，证明赵任博实际交付了购房款未过户无过错。赵仁博、晟泰公司对红嘴公司提交的上述七组证据均无异议。本院认为，上述七组证据与赵仁博提供的证据相一致，能够佐证赵仁博买卖房屋、交纳购房款及无过错的相关事实，对上述证据予以确认。
经审理查明：2012年7月23日晟泰公司向红嘴公司借款60万元，签订了《借款合同书》及借据，2014年8月15日晟泰公司与红嘴公司签订《顶帐协议》将案涉房屋转让给了红嘴公司，以抵偿借款，房屋已经交付红嘴公司占有使用，因为晟泰公司的原因没有办理完过户登记手续。红嘴公司为了变现，派其工作人员肖某、孙玲蕊在案涉房屋的卷帘门粘贴了出售房屋的联系电话。由于晟泰公司没有办理完过户登记手续的原因，2017年6月10日赵仁博与晟泰公司签订房屋《买卖合同》将案涉房屋出售给赵仁博，合同约定每平方米5100元，购房款总计717825元，签订合同同时付款50%。
晟泰公司、红嘴公司、赵仁博三方于2017年12月28日签订《债权债务转让协议书》，约定红嘴公司免收108912.5元购房款，赵仁博将剩余250000元房款直接汇给红嘴公司，由晟泰公司负责给赵仁博办理房屋过户手续。2017年6月赵仁博接收入住该房屋，于2017年6月中旬开始装修、使用该房屋，并一直占有使用至今。
庭审中各方确认，当时一共有20多套房子，因为晟泰公司原因，都没有办理过户手续。赵仁博和红嘴公司多次找过晟泰公司办理过户手续，但当时晟泰公司没有配合办理。没有为赵仁博办理产权过户登记的责任在晟泰公司，赵仁博及红嘴公司没有过错。
申请执行人贾忠芬申请执行被执行人晟泰公司借款合同纠纷执行一案，本院于2017年12月26日作出（2017）吉03民初字第154号民事裁定书，将诉争房屋查封。案外人赵仁博对诉争房屋提出执行异议，本院于2018年5月30日作出（2018）吉03执异27号执行异议裁定，认定赵仁博的异议不成立，驳回了赵仁博的异议请求。赵仁博不服该裁定，向本院提起诉讼。
本院认为：一、被告（申请执行人）贾忠芬经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，亦未通过其他方式主张权利。赵仁博提供的证据与红嘴公司提供的证据相一致，与晟泰公司的陈述相吻合，形成了完整的证据链条，充分证明赵仁博为案涉房屋的实际权利人。赵仁博与晟泰公司签订的房屋《买卖合同》系双方协商一致、合意达成，是双方真实意思表示，符合法律规定、合法有效。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，对于未办理过户登记的不动产，虽然案外人没有取得房屋所有权，但如果同时满足上述司法解释规定的条件，则其对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权利。本案中，赵仁博在本院查封诉争房屋之前已与晟泰公司签订了合法有效的商品房买卖合同，并在查封前合法占有使用，且其已经支付了合同约定的购房款；同时，未办理产权过户系晟泰公司原因所致，赵仁博自身对此并无过错。故赵仁博虽未取得诉争房屋的所有权，但其享有足以排除强制执行的民事权利。
综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：
一、赵仁博与四平市晟泰粮油批发市场有限公司签订的房屋买卖合同合法有效；
二、不得执行四平市铁东区平东大街1660号四平市晟泰粮油批发市场有限公司综合楼北数109室（一至二层面积为140.75平方米）房屋；
三、驳回赵仁博其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告贾忠芬负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审判长 贺庆华
审判员 刘晓东
审判员 刘玉霞
二〇一八年十一月二日
书记员 霍 鑫