广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4201号
上诉人（原审原告，反诉被告）许钦，男，1961年2月14日出生，香港特别行政区居民，住加拿大。
委托代理人孙勇，广东任高扬律师事务所律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）邓玉梅，女，1973年3月18日出生，壮族。
委托代理人刘晓玉，广东南粤律师事务所律师。
上诉人许钦、邓玉梅因租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1455号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：据穗房证字第0011096号《房屋所有权证》记载，许钦是广州市越秀区泰康路木排头61号3层房屋（总建筑面积149.98平方米）的所有权人。2013年1月30日，许钦（甲方）与邓玉梅（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，合同约定许钦将涉案房屋广州市越秀区泰康路木排头61号三楼全层出租给邓玉梅作住宅用途使用，建筑（或使用）面积49.98平方米，租赁期限自2013年1月1日至2013年8月31日，月租金额人民币600元，租金按月结算，由邓玉梅在每月的第10日前按现金付款方式缴付租金给许钦；乙方向甲方交纳550元保证金，甲方在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方等。合同期满后，邓玉梅仍继续居住在涉案房屋，并按照原先合同的标准向许钦交付租金至2014年3月19日。
另据广州市公安局越秀区分局2014年3月11日出具的穗公越消火认字（2014）第0003号“广州市公安局越秀区分局火灾事故认定书”记载：2014年1月21日5时40分许，广州市越秀区泰康路木排头61号发生火灾，消防队到场将火扑灭，事故波及该址二、三楼，过火面积约120平方米，造成家用电器、部分可燃装修、鞋等物被烧毁烧损或受水渍，未造成人员伤亡；起火部位为广州市泰康路木排头61号首层南侧房（由叶惠群租住）东南侧；起火原因：认定是广州市泰康路木排头61号首层南侧房（由叶惠群租住）东南侧电气故障引燃可燃物所致等。火灾之后，邓玉梅迁出了涉讼房屋。现涉讼房屋只有火灾后残留物品。
许钦于2014年6月12日向原审法院提起诉讼称：合同期满后，双方没有续签合同，其多次要求邓玉梅交还房屋，但遭到拒绝，特此起诉请求判令邓玉梅立即将泰康路木排头61号三层房屋腾空交还许钦，并向许钦支付占用房屋使用费（从2014年3月1日起计至邓玉梅交还房屋之日止，按每月1919.23元计付）。
邓玉梅在原审中反诉称：由于涉讼房屋于2014年1月21日发生火灾，经公安机关鉴定，起火原因为房屋电线老化造成。随后，火灾现场被公安机关封锁，其无法使用承租房屋。2014年4月底，公安机关才解封火灾现场，但许钦未对火灾损失进行赔偿，也未对起火房屋进行必要的修缮，因其已预交了2个月的租金及押金共1950元，反诉要求：1、许钦退还预交的2014年1月20日至3月20日的租金人民币1200元及房屋押金人民币550元退还给邓玉梅；2、许钦赔偿经济损失273860元。
原审庭审中，原审法院告知邓玉梅在期限内交纳反诉费，但邓玉梅在限期内没有交纳第二项反诉请求的诉讼费用。
原审法院认为，许钦、邓玉梅双方在2013年1月30日自愿签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，为有效合同。合同约定租赁期限至2013年8月31日届满，依据许钦、邓玉梅双方确认的事实，合同期满后，邓玉梅仍继续使用涉案房屋，许钦也收取了邓玉梅的租金至2014年3月19日，许钦收取租金的行为应当被视作许钦对邓玉梅继续使用租赁物没有异议，根据法律规定，许钦、邓玉梅双方签订的原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，双方当事人可以随时解除合同。但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。许钦作为出租人，有义务保障出租房屋的条件和质量适合承租人正常使用。由于涉案房屋在2014年1月21日受到火灾事故的波及，造成邓玉梅至今无法正常使用涉案房屋，依据火灾事故认定书，起火原因并非邓玉梅所致，因此租赁合同的不能履行是由于不可归责于双方当事人的事由所造成，属于不可抗力。鉴于邓玉梅在火灾后已没有实际使用房屋，根据公平合理原则，许钦预收2014年1月20日至3月20日的租金1200元及保证金550元应当返还邓玉梅，同理，许钦要求邓玉梅支付火灾后房屋使用费的请求，不予支持。至于邓玉梅反诉要求许钦赔偿经济损失的请求，因邓玉梅在原审法院限期内没有交纳反诉费，故视为邓玉梅在本案放弃该项反诉请求。
综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决：一、被告邓玉梅在本判决发生法律效力之日起30日内，将涉案房屋广州市越秀区泰康路木排头61号三楼全层房屋腾空交还原告许钦；二、原告许钦在本判决发生法律效力之日起10日内，将预收的2个月的房屋租金及保证金共计1750元退还给被告邓玉梅；三、驳回原告许钦其他诉讼请求。本案受理费50元，反诉费共50元，合计共100元，由原告许钦负担。
判决后，许钦、邓玉梅均不服，分别向本院提起上诉。
许钦上诉并答辩称：涉案房屋是在承租人使用过程中遭遇火灾造成不能正常使用的，而不是火灾造成出租人违约进而致使承租人不能正常使用房屋。即使火灾是邓玉梅不交租的抗辩理由，也只能针对于火灾期间，火灾过后邓玉梅有责任将房屋交还许钦，但至今邓玉梅仍占用该房屋，根据公平原则，邓玉梅应向许钦支付房屋使用费。此外，涉案房屋因火灾已是危房急需修缮，邓玉梅完全具备在数日内交付的条件，原判给予30天的搬迁期毫无必要。综上，原判事实不清，适用法律不当，请求撤销原判，判令邓玉梅立即将泰康路木排头61号三层房屋腾空交还许钦，判令邓玉梅向许钦支付占用房屋使用费（从2014年3月1日起计至邓玉梅交还房屋之日止，按1919.23元／月计付），判令驳回邓玉梅的反诉请求，诉讼费用由邓玉梅承担。
邓玉梅上诉并答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，但邓玉梅因火灾造成27万余元的经济损失至今未能获得赔偿，若邓玉梅腾空交还涉案房屋，意味着邓玉梅因火灾造成损失的证据将灭失。综上，请求撤销原判第一项，依法改判在邓玉梅获得火灾损失赔偿后腾空交还涉案房屋。
上诉人许钦及上诉人邓玉梅在二审中均没有新证据提交，亦对一审查明的事实均无异议，二审对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，原判认定上诉人许钦、邓玉梅双方在2013年1月30日自愿签订的房屋租赁合同为有效合同正确，本院予以确认。
根据本案查明的事实，涉案合同期满后，上诉人邓玉梅仍继续使用涉案房屋，上诉人许钦亦收取了上诉人邓玉梅的租金至2014年3月19日，上诉人许钦继续收取上诉人邓玉梅租金的行为应视作上诉人许钦对上诉人邓玉梅继续使用租赁物无异议，故原判关于上诉人许钦、邓玉梅双方签订的原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，双方当事人可以随时解除合同的认定正确。由于涉案房屋在2014年1月21日受到火灾事故的波及，造成上诉人邓玉梅至今无法正常使用涉案房屋，而依据火灾事故认定书，起火原因并非上诉人邓玉梅所致。鉴于上诉人邓玉梅在火灾后已没有实际使用房屋，原判根据公平合理原则，认为上诉人许钦预收2014年1月20日至3月20日的租金1200元及保证金550元应当返还上诉人邓玉梅并无不当，同理，原判对上诉人许钦要求上诉人邓玉梅支付火灾后房屋使用费的请求不予支持亦正确。现上诉人许钦、邓玉梅双方在没有新证据的情况下，其上诉请求均不成立，本院不予采纳。
综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费250元，由上诉人许钦负担150元、上诉人邓玉梅负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一四年××月××日
书 记 员 党春婷