南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）玄锁民初字第992号
原告王敏，女，1977年1月11日生，汉族。
委托代理人夏为胜，江苏宁盾律师事务所律师。
被告石利明，男，1977年10月17日生，汉族。
被告刘连珍，女，1982年10月9日生，汉族。
被告石某甲。
法定代理人石利明（系石某甲父亲），自然情况同上。
法定代理人刘连珍（系石某甲母亲），自然情况同上。
三被告共同委托代理人沈浩，南京知识律师事务所律师。
三被告共同委托代理人赵苗，南京知识律师事务所律师。
原告王敏与被告石利明、刘连珍、石某甲返还原物纠纷一案，本院于2015年12月23日受理后，依法由审判员李伟独任审判，于2016年1月21日公开开庭进行了审理。原告王敏及其委托代理人夏为胜，被告石利明、刘连珍、石某甲的共同委托代理人沈浩、赵苗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王敏诉称，原告的前夫石利军与被告石利明系兄弟关系，刘连珍系石利明妻子，石某甲为石利明与刘连珍之子。2008年，石利明因结婚向石利军提出想居住石利军所有的坐落于南京市玄武区XX路XX号XX苑26幢801室房屋（以下简称XX苑801室房屋）。石利军考虑石利明无房结婚，便将自有房屋暂借给石利明居住，至今已七年之久。石利军多次提出让被告一家三口迁出该房屋，但三被告一直拖延不予配合迁出。2015年8月4日，原告与石利军协议离婚，并在民政部门办理了登记手续，根据离婚协议，XX苑801室房屋归原告所有。此后，原告多次催促三被告迁出XX苑801室房屋，但三被告拒不迁出，故原告诉至法院，请求判令三被告从原告所有的XX苑801室房屋中迁出。
被告石利明、刘连珍、石某甲辩称：1、虽然根据原告与案外人石利军之间离婚协议，XX苑801室房屋归原告所有，但基于原告与石利军离婚时，石利军已患××，双方处置石利军唯一重大财产时没有石利军的监护人石利明参与，而原告也未支付对价，故离婚协议中关于上述财产处置的内容无效。根据物权法及相关司法解释的规定，原告不能依据离婚协议而取得XX苑801室房屋的所有权。虽然XX苑801室房屋登记在原告名下，但这仅是推定原告是权利人，在被告已举证证明原告取得涉案房屋所有权证不合法的情况下，法院可以对涉案房屋的所有权归属作出司法上的判断，认定原告不享有涉案房屋的所有权。综上，涉案XX苑801室房屋属石利军所有，原告不享有要求三被告迁出的权利基础。2、石利军系XX患者，无能力独自居住在XX苑801室房屋中，石利明作为石利军的监护人和实际抚养人，并非占有该房屋，而是代石利军看管该房屋，该房屋实际由石利军有权占有、直接占有、本人占有，因此三被告并不是本案适格被告，原告起诉对象错误。3、根据《最高人民法院公报》所刊登的案例，房屋买受人在已取得房屋产权而非实际占有的情况下，仅基于物权请求权要求有权占有人迁出，法院应作慎重审查。若占有人对房屋的占有具有合法性、正当性，买受人应以合同相对方为被告提起债权给付之诉。综上，请求法院裁定驳回原告的起诉或判决驳回原告的诉讼请求。
经审理，查明以下事实：
一、案外人石利军与被告石利明系兄弟关系，石利明与刘连珍系夫妻关系，石某甲系石利明与刘连珍之子。
二、XX苑801室房屋所有权于2008年8月22日登记至案外人石利军名下。2008年石利军将上述房屋交给石利明、刘连珍居住。
2014年4月，石利军向本院提起诉讼，要求石利明、刘连珍、石某甲迁出XX苑801室房屋，本院于2014年7月19日判决石利明、刘连珍、石某甲迁出上述房屋并交还给石利军。该判决已生效。
三、石利军与王敏原系夫妻关系，于2003年XX月XX日登记结婚。2015年8月XX日，双方协议离婚，离婚协议记载：双方于2004年5月XX日生子石某乙，离婚后，石某乙由王敏抚养，抚养费由王敏全部承担；涉案XX苑801室房屋归王敏所有，过户到王敏一人名下，待石某乙满18周岁后，再过户到石某乙名下，最终归石某乙所有；双方各自名下债权债务归各自所有或承担，双方自离婚后无任何经济纠葛。2015年8月19日，XX苑801室房屋所有权登记至王敏名下。
四、2015年9月25日，石利明与石利军签订《协议书》1份，约定：对于双方父母生前所遗留的坐落于南京市XX路78号XX幢三单元302室房屋，石利军同意将该房屋过户至石利明一人名下，石利军协助配合办理相关过户手续；自上述房屋过户之日起，石利明负责石利军的日常生活的一切开支，包括衣食住行及看病等，否则石利军不放弃对上述房屋的继承权。
审理中，三被告称：1、XX苑801室房屋系石利军父赠与给石利军的，系石利军的婚前个人财产，证据是石利军、石利明出具《申请报告》及南京市鼓楼区建宁路街道办事处出具的证明、上海浦东发展银行存折、中国农业银行现金管理收费凭证、销售不动产统一发票；2、石利军系××病人，残疾等级为贰级，原告与石利军之间处分上述房屋的行为无效。证据是残疾人证（签发时间为2015年1月8日，残疾等级为贰级）、南京脑科医院出院记录、南京市鼓楼区建宁路街道办事处四平路社区居民委员会出具的《证明》。
原告称：认可XX苑801室房屋的购房款由石利军父亲石开斌支付的事实，但该房屋是由石利军一家三口名义申请的；原告于2014年6月起诉要求与石利军离婚，然后就分居了，因此，原告并不知道石利军系××病人，如果石利军系××病人，也系××病人，否则原告和石利军之间的离婚也无效，石利军和石利民之间关于处分坐落于南京市XX路78号XX幢三单元302室房屋的协议无效。如果被告认为原告与石利军之间关于处分XX苑801室房屋的协议无效，被告可以另案诉讼。
本院向被告释明，如果被告认为原告与石利军之间关于处分XX苑801室房屋的协议无效或者可以撤销，被告可以另案起诉，但被告未在本院限定的时间内提起诉讼。
因原告不同意调解，致本案无法调解。
上述事实，有当事人陈述、（2014）玄锁民初字第203号判决书、XX苑801室房屋所有权证、《协议书》、离婚证等为证。
本院认为，虽然不动产登记簿是物权归属和内容的根据，但根据物权公示原则，不动产权属证书是权利人享有该有不动产物权的证明。不动产权属证书是不动产物权的外在表现形式，是不动产登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，在没有足以推翻的相反证据情况下，应推定登记的权利人是该不动产物权的真实权利人。本案中，XX苑801室房屋原登记在案外人石利军名下，石利军在与原告离婚时，双方约定该房屋归原告所有，虽然在双方离婚之前，石利军已患××，残疾等级为贰级，但现有证据无法证明在其与原告离婚时不能辩认自己的行为或不能完全辩认自己的行为，故不能以××病患者而当然认定离婚协议中关于涉案房屋的处分内容无效；另外，双方约定双方所生之子由原告抚养，石利军不支付抚养费，故双方所签订的关于处分XX苑801室房屋的协议并不存在显失公平的情形。因此，在三被告未在本院限定的时间内提起确认无效之诉或撤销之诉的情况下，仅仅依据××病患者而认为离婚协议中关于涉案房屋的处分内容无效，于法无据，本院不予采纳。在三被告未提交足以推翻房屋所有权证的情况下，本院认定王敏系XX苑801室房屋所有权人。
所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，原告系XX苑801室房屋的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用等权利。三被告现占有该房屋，侵害了原告的合法权益，构成无权占有，故原告要求三被告返还涉案房屋，于法有据，本院予以支持。三被告称实际占有人是石利军，被告石利明只是作为石利军的监护人而保管该房屋，无事实和法律依据，本院不予采纳。对于三被告所提到的房屋买受人在已取得房屋产权而非实际占有的情况下，仅基于物权请求权要求有权占有人迁出，法院应作慎重审查的意见，本院予以赞同，但本案中，三被告系无权占有，而非有权占有，无法对所有权人依法行使所有权构成任何有法律效力的对抗。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条、第三十五条、第三十九之规定，判决如下：
被告石利明、刘连珍、石某甲于本判决生效之日起十日内从坐落于南京市玄武区XX路6号XX苑XX幢801室房屋内迁出。
本案案件受理费80元，减半收取40元，由被告石利明、刘连珍、石某甲担（此款原告已预交，三被告于本判决生效之日起十日内将此款给付原告）；原告预交案件受理费的余款40元由本院退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向该院预交上诉案件受理费80元（南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼支行；账号：10×××76）。
审 判 员 李伟
二〇一六年三月二十一日
法官 助理 赵佳
见习书记员 李程