贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔03民终2645号上诉人（原审第三人）：赵勇，男，1974年4月18日生，汉族，建筑业个体户，住贵州省赤水市，委托诉讼代理人：徐代勇，贵州名城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周晓舟，女，1985年10月22日生，汉族，贵州省赤水市瑞金小额贷款有限公司员工，住四川省合江县，委托诉讼代理人：赵春明，四川凯翰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遵义市新鹏房地产开发有限公司，住所地赤水市文华办竹海苑二期10号，统一社会信用代码：91520381785485553D。法定代表人：任中堂，经理。委托诉讼代理人：唐春雨，该公司法律顾问。上诉人赵勇因与被上诉人周晓舟、遵义市新鹏房地产开发有限公司（以下简称新鹏房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省赤水市人民法院（2016）黔0381民初2619号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人赵勇的上诉请求是：请求二审法院撤销原判，依法查清事实后，判决二被上诉人签订的商品房买卖合同无效；判决继续履行上诉人与被上诉人新鹏房开公司签订的合同并立即交付及办理房屋产权登记；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：以周晓舟名义提供的付款实为借款，且是向本案案外人任中堂提供的借款，二被上诉人之间签订的房屋买卖合同无效。上诉人与被上诉人签订的合同合法有效，一审判决认定事实错误，请求二审依法改判。被上诉人周晓舟在二审中答辩称：我与新鹏房开公司根本就不存在借款关系，且一审中对方及新鹏房开公司均未提供证据证明我方与新鹏房开公司存在借款关系，我与新鹏房开公司是房屋买卖关系，一审判决正确，请求维持。被上诉人新鹏房开公司在二审中未提交书面答辩意见。周晓舟向一审法院起诉请求：1.判决被告履行合同义务，限期向原告交付所购门市、办理该房的所有权证相关手续，并承担办证的全部费用；2、本案诉讼费由被告承担。第三人赵勇向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认我与被告签订的《商品房买卖合同》有效；2、判令被告将赤水市滨江壹号1栋1层1-3号商品房（价值990,137.00元）交付我，并为我办理产权登记手续；3、本案一切诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年4月3日，买受人周晓舟与出卖人新鹏房开公司签订了《商品房买卖合同》，购买该司开发的位于赤水市河滨西××号门市。该合同主要内容为：该商品房合同约定建筑面积157.04平方米，套内面积150.30平方米；按照套（单元）计算，该商品房总价款为（小写）1,202，400.00元，（大写）壹佰贰拾万贰仟肆佰元整；买受人应当在2014年4月3日前支付全部房价款；出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付商品房；出卖人承诺于2016年1月1日前，取得该商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；买受人凭两书和购房合同、发票、出卖方协助买受人办理产权转移登记手续，所发生的一切费用由买受人承担。双方签订合同后，在赤水市房屋产权监理所进行了商品房预售合同登记备案。另查明:2015年1月28日，买受人赵勇与出卖人新鹏房开公司签订了《商品房买卖合同》，购买该司开发的位于赤水市河滨西××号门市。该合同主要内容为：该商品房合同约定建筑面积157.04平方米，套内面积150.30平方米；按照套（单元）计算，该商品房总价款为（小写）990,137.00元，（大写）玖拾玖万零壹佰叁拾柒元整；买受人应当在2015年1月28日前支付全部房价款；出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付商品房；出卖人承诺于2016年1月1日前，取得该商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；买受人凭两书和购房合同、发票、出卖方协助买受人办理产权转移登记手续，所发生的一切费用由买受人承担。同日赵勇向新鹏房开公司支付了购房款990,137.00元。双方签订合同后，在赤水市房屋产权监理所进行了商品房预售合同登记备案。再查明：2014年4月3日，周晓舟与新鹏房开公司签订了《商品房买卖合同》七份，购买该司开发的位于赤水市河滨西路滨江一号1-1、1-2、1-3、1-4、1-5、1-6、1-7号等七间门市，周晓舟已向新鹏房开公司缴纳了购房款500万元。本案周晓舟与新鹏房开公司签订的《商品房买卖合同》只是七份《商品房买卖合同》中的1份，涉及的是1-3号门市。2015年1月28日、30日，赵勇与新鹏房开公司共计签订了《商品房买卖合同》七份，购买该司开发的位于赤水市河滨西路滨江一号1-1、1-2、1-3、1-4、1-5、1-6、1-7号等七间门市，赵勇共计向新鹏房开公司缴纳了购房款500万元。本案赵勇与新鹏房开公司签订的《商品房买卖合同》只是七份《商品房买卖合同》中的1份，涉及的是1-3号门市。一审诉讼中，新鹏房开公司自认周晓舟已于起诉前对七间门市安装了卷帘门。审理中，一审法院依法向周晓舟以及赵勇释明，双方当事人可依法变更其诉讼请求，双方当事人均表示不再变更其诉讼请求。一审法院认为：在本案中，新鹏房开公司分别与周晓舟、赵勇签订的《商品房买卖合同》，均是当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”的规定，认定上述两份《商品房买卖合同》依法成立、合法有效。故对新鹏房开公司辩称上述两份《商品房买卖合同》均不成立的意见不予采信。虽然两份《商品房买卖合同》均已在赤水市房屋产权监理所办理商品房预售合同登记备案，但该行为属于合同管理的备案性质，并不具有物权效力。因此，新鹏房开公司仍然是商品房所有权人，对周晓舟和赵勇均负有《商品房买卖合同》中所确定的交房并协助办理产权转移登记手续的合同义务。但周晓舟已于起诉前对《商品房买卖合同》中所载的1-3号门市安装了卷帘门，应视为新鹏房开公司已将门市交付给了周晓舟。故对周晓舟要求新鹏房开公司交付门市的诉讼请求，不予支持。由于周晓舟先于赵勇与新鹏房开公司签订《商品房买卖合同》，且其已经实际占有了门市，故周晓舟有权取得门市的所有权。因此，对周晓舟要求新鹏房开公司协助其办理产权转移登记手续的诉讼请求予以支持。由于《商品房买卖合同》中明确载明：“买受人凭两书和购房合同、发票、出卖方协助买受人办理产权转移登记手续，所发生的一切费用由买受人承担”，故对周晓舟要求新鹏房开公司承担办证的全部费用的诉讼请求，不予支持。由于两份《商品房买卖合同》标的是都是1-3号门市，故门市只能实际交付给一个买受人，只有一个《商品房买卖合同》能被出卖人实际履行。既然周晓舟已经取得了所有权，故新鹏房开公司就无法实际履行其与赵勇所签订的《商品房买卖合同》，因此赵勇只能向新鹏房开公司主张解除合同、返还购房款并承担违约金或赔偿损失。但赵勇并未在本案中提出变更诉讼请求，故对赵勇要求新鹏房开公司向其交付门市并办理产权手续的诉讼请求不予支持。又鉴于赵勇与新鹏房开公司签订的《商品房买卖合同》是合法有效的，故其可另诉向新鹏房开公司主张权利。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百三十条、第一百三十五条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款之规定，判决如下：一、遵义市新鹏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内协助周晓舟办理位于赤水市河滨西××号门市的产权转移登记手续；二、赵勇与遵义市新鹏房地产开发有限公司于2015年1月28日签订的《商品房买卖合同》属有效合同；三、驳回周晓舟的其余诉讼请求；四、驳回赵勇的其余诉讼请求。已减半收取的案件受理费14,662.00元，由遵义市新鹏房地产开发有限公司承担7,811.00元，由赵勇承担6,851.00元。本院二审期间，上诉人赵勇向本院提交了反映营业房现状的现场照片及周晓舟与任忠堂的录音，证明7间营业房已安装卷帘门的只有3间，且是在未经房开商同意的情况下自行占有的营业房。被上诉人周晓舟提交了新鹏房开公司同意其接收营业房的同意书，安卷帘门费用的收款收据，租房协议，以证明其经过房开商同意接收营业房，并已安装卷帘门，且已对外进行出租的事实。本院经二审查明的事实与原审认定的事实基本无异。本院认为，对本案诉争的同一房产，出卖人新鹏房开公司先后与本案当事人签订了《商品房买卖合同》，将其出售给本案的被上诉人周晓舟和赵勇。根据双方的举证，均签订有商品房买卖合同，均经过房管部门的备案登记。但是从发生买卖的时间上审查，无论是与买受人签订合同的时间，还是房屋管理部门进行合同备案登记的时间，被上诉人周晓舟发生的行为均在赵勇之前，且现双方对房屋由周晓舟实际占有的事实并已安装卷帘门的事实本身不持异议，一审法院依据有关法律规定，结合当事人的诉请作出判决并无不当。关于上诉人赵勇所持以周晓舟名义提供的付款实为借款，而非商品房买卖，进而要求本院判决其与被上诉人新鹏房开公司签订的合同合法有效并继续履行的上诉理由，依据本案被上诉人新鹏房开公司与被上诉人周晓舟签订的《商品房买卖合同》及购房款收据，能够认定双方是商品房买卖关系而非借贷关系，故其上诉理由不能成立，本院不予以支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法应予维持，为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15,682.00元，由上诉人赵勇承担。本判决为终审判决。审判长  徐忠显审判员  蔡一雷审判员  刘娟娟二〇一七年五月二十七日书记员  田 林