辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第1009号
上诉人（原审被告）：王瑞宝，男，农民。
上诉人（原审被告）：孙业瑛，女，农民。
二上诉人共同委托代理人：曹庆国，北京市隆平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李华菊，女，无职业。
被上诉人（原审原告）：刘吉学，男，无职业。
二被上诉人共同委托代理人：钟积生，辽宁乾均律师事务所律师。
二被上诉人共同委托代理人：王莉莉，辽宁乾均律师事务所律师。
原审被告：刘吉周，男，农民。
原审被告：丁淑琴，女，农民。
原审原告刘吉学、李华菊与原审被告王瑞宝、孙业瑛、刘吉周、丁淑琴房屋买卖合同纠纷一案，大连市旅顺口区人民法院于2014年3月18日作出（2011）旅民初字第2206号民事判决，王瑞宝、孙业瑛不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王瑞宝及其与孙业瑛的共同委托代理人曹庆国，原审被告刘吉学、李华菊及其共同委托代理人钟积生到庭参加诉讼，被上诉人刘吉周、丁淑琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。
原审原告刘吉学、李华菊在一审中诉称：原告享有所有权的位于旅顺长城街道钟家村的自建砖混结构住宅三间，建筑面积为68.90平方米。1991年原告搬至旅顺居住，将该房屋交给刘吉周保管。1995年因农村征收宅基地使用税，原告将该房屋的房照交给刘吉周办理交税手续。2006年6月，被告电话通知原告带相关证件到长城街道办理房屋过户手续，原告才知道房屋被转让给了被告王瑞宝、孙业瑛。原告没有收到卖房款，没有签订房屋买卖协议，没有向被告王瑞宝、孙业瑛交付房屋，也没有委托被告丁淑琴卖房，并且该房屋买卖合同也违反法律规定，应为无效。经原告与被告协商无果，诉至法院，请求判令“卖房与买房协议”无效，返还房屋，诉讼费由被告承担。
原审被告王瑞宝、孙业瑛在一审中辩称：不同意原告的诉讼请求。原告是委托丁淑琴代卖房屋，我们知道原告卖房才找到刘吉周，并购买了房屋，签订了房屋买卖合同。之后，我们对案涉房屋进行了修缮。原告也知道丁淑琴将房屋卖给我们的事，合同已经实际履行了。请求法院驳回原告的诉讼请求。
原审被告丁淑琴在一审中辩称：刘吉周和我是夫妻关系，刘吉周和刘吉学是亲兄弟关系。因为刘吉学欠我7万多元，我要为儿子买房子，就让原告的三姐向刘吉学索要欠款，刘吉学就说把他的房子卖了用来还我钱，房价是刘吉学和刘吉周定的。案涉房屋被转让后，刘吉周就告诉刘吉学房子卖了，并把房款留下来顶欠款。原告的儿子多次到我家来看望我，刘吉周也多次给刘吉学拜年，双方关系一直很好。卖房是刘吉学口头委托我的，案涉房屋的房照当时也是在我手中。该“卖房与买房协议”有效，我认为农村人之间可以互相买卖房屋。
原审被告刘吉周在一审中未到庭，也未提供书面答辩。
一审法院审理查明：2002年4月1日，丁淑琴以刘吉学的名义与王瑞宝签订“卖房与买房协议”，约定：“甲方刘吉学将多年老房卖给乙方王瑞宝，价值贰万元整。1.房照过户后一切其他原因甲方不承担责任。2.甲方与乙方院中间院墙由甲方与乙方套起”。被告王瑞宝在该协议上签字。该协议甲方处的“刘吉学”三字为丁淑琴代签。协议签订后，被告丁淑琴将该房屋的房产执照（大房执旅村字第070400288号）及集体土地使用证（旅顺口集用（2000）字第041004076号）交付给了被告王瑞宝、孙业瑛。被告王瑞宝、孙业瑛支付了购房款2万元，并在该房屋居住至今。2002年9月23日，被告王瑞宝签署“居住声明书”，内容为：“因工作需要，居住在大连市旅顺口区长城镇钟家村刘吉学的原房产中，现我声明：一、继续居住该房屋。二、愿意遵守该村的村规民约。三、服从当地公安派出所对流动人口的管理规定”。该居住声明书经大连市旅顺口区公证处公证。庭审中，被告王瑞宝、孙业瑛提交了“居住声明书”以及2004年3月11日的水费收据各一份，证明其购买案涉房屋村委会是同意的。二原告认为这两份证据能证明被告王瑞宝、孙业瑛居住在原告的房屋内，但不能证明其购买了原告的房屋。经一审法院释明，被告王瑞宝、孙业瑛提起反诉，要求刘吉学、李华菊赔偿损失30万元，并申请对案涉房屋面积进行测绘，经大连市中级人民法院司法技术处委托，大连市房地产测绘中心出具大房测（果）字（2012）00053号房屋面积测绘成果报告书，测绘结果为房屋总建筑面积59.85平方米。被告王瑞宝、孙业瑛还申请对房屋及增减、扩建部分能获得的动迁补偿进行评估。同时，原告申请对案涉房屋及院内临建房屋按照市场价进行评估。大连市中级人民法院司法技术处受理了“对案涉房屋及院内临建房屋按照市场价进行评估”的申请，并委托大连人信房地产土地评估咨询有限公司进行评估。该公司于2013年12月13日以委托鉴定时限已到退鉴。被告王瑞宝、孙业瑛于2014年1月20日，申请撤回了反诉请求，一审法院予以准许。另查：被告王瑞宝、孙业瑛户籍地为山东省莒县东莞镇关山沟村。
一审法院审理认为：本案争议的焦点是“卖房与买房协议”是否有效。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。被告丁淑琴与被告王瑞宝签订“卖房与买房协议”时，丁淑琴持有房屋的房产执照、集体土地使用证，且其夫刘吉周与原告刘吉学是兄弟关系，此种情况下，被告王瑞宝有理由相信被告丁淑琴有代理权，且其支付了相应的对价，因此，二原告以此为由，要求确认合同无效，不予支持。本案中，案涉房屋所在地为农村集体经济组织所有，该房屋的转让必然伴随着宅基地使用权的转让，而宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，如非本集体经济组织成员且未经过村民委员会同意而转让宅基地的，则侵害了该集体经济组织对宅基地的处分权。被告王瑞宝、孙业瑛非案涉房屋所在地的集体经济组织成员，其提交的“居住声明书”及水费收据不能证明该房屋买卖行为得到了村民委员会的同意。因此，案涉“卖房与买房协议”违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。对二原告要求被告王瑞宝、孙业瑛腾退房屋的诉讼请求，予以支持。被告王瑞宝、孙业瑛交付的2万元购房款，虽为被告丁淑琴收取，但因其行为构成表见代理，由此产生的法律后果对外应由被代理人承担，即二原告承担，因此，该2万元购房款应当由二原告返还给被告王瑞宝、孙业瑛。一审法院在案件审理过程中已向被告王瑞宝、孙业瑛释明因房屋买卖协议无效后可能造成的经济损失，可提出反诉，但其提出反诉后又撤回反诉请求，故本案中对此不作处理，被告王瑞宝、孙业瑛可另行主张。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，作出如下判决：一、被告丁淑琴以原告刘吉学名义与被告王瑞宝于2002年4月1日签订的“卖房与买房协议”无效；二、被告王瑞宝、孙业瑛于判决生效之日起九十日内将坐落于大连市旅顺口区长城街道钟家村的房屋（房产执照号：大房执旅村字第070400288号，集体土地使用证号：旅顺口集用（2000）字第041004076号）腾退给原告刘吉学、李华菊，同时，原告刘吉学、李华菊返还被告王瑞宝、孙业瑛购房款2万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，其他诉讼费50元，共计150元，由被告王瑞宝、孙业瑛负担。此款原告已预交，被告待执行时一并给付。鉴定费81元，由被告王瑞宝、孙业瑛负担。
宣判后，王瑞宝、孙业瑛不服，向本院提起上诉，要求撤销原判，依法改判。其上诉理由为：本案“卖房与买房协议”只对诉争房屋的买卖进行了约定，并没有对该房屋坐落的宅基地使用权进行任何约定，即被上诉人没有对宅基地进行处分，且宅基地使用权是否过户登记并不是房屋买卖协议的有效要件，未办理过户登记不影响买卖协议的效力，只要房屋买卖协议符合《合同法》规定的合同有效要件，协议即为有效。一、该协议内容只涉及对诉争房屋的买卖，并不涉及宅基地使用权的转移，该协议约定的内容并没有超出法律规定的范围。《中华人民共和国土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准；《物权法》规定，已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。可见，农村集体组织成员所有的房屋是可以出卖、出租的。二、在宅基地使用权有效期内，地随房走是我国现行法的一项基本原则，村民对自有房屋的处分并不损害宅基地所有权人的经济利益。宅基地一旦划拨给村民使用，集体经济组织对其所有的土地实际上并不能行使更多的权利。当村民出售房屋时，由于村民无权对宅基地使用权进行处分，因此村民并不能通过出售房屋而从中获得宅基地的收益，只能获得出售房屋的利益。在没有改变宅基地所有权现状和对土地的占有和使用状况下，并不存在对集体经济组织的经济利益侵犯的问题。实际上，通过购房取得他人宅基地使用权的其他农村集体组织成员可以经宅基地的所有权人同意变更为本集体组织成员或交纳一定的费用等方式后取得宅基地使用权。买房人是否有资格取得房屋宅基地的使用权，实际上与房屋的出卖人无关，其不能以此作为房屋买卖协议的抗辩理由。三、目前有关土地管理法规关于农村宅基地流转的规定皆为禁止性规定，而不是强制性效力规范，不能以此确认房屋买卖合同的效力，对农村房屋买卖合同效力的认定应主要适用《合同法》。人民法院确认合同无效应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据，故农村房屋买卖合同并不存在法定的无效事由。《合同法》第四十四条第二款规定的合同生效必须办理的批准登记手续与宅基地使用权过户登记是两个不同性质的问题。宅基地使用权过户登记行为是物权行为，房屋买卖合同则属于债权行为，进行过户登记并不是房屋买卖合同有效的要件。本案中，被上诉人与上诉人之间的“卖房与买房协议”体现了当事人意思自治原则，应为有效协议。四、目前农村房屋买卖合同经常被房屋出卖人起诉要求认定无效，主要是因为农村土地增值以及新农村建设改造拆迁补偿等因素导致房屋现价或拆迁补偿价格高于房屋买卖价格，出卖人受利益驱动反悔所致。因此，如果确认此类合同无效，将严重损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基。即使排除以上因素，考虑到房屋所有权人有权处分房屋的所有权及从买卖双方意思自治原则出发，判决买卖合同无效在城乡一体化的今天也不是最好的解决办法，不符合《合同法》、《民法通则》关于合同无效的规定。
被上诉人刘吉学、李华菊表示服从一审判决。
原审被告刘吉周、丁淑琴未到庭，也未提交书面答辩意见。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为，根据本案当事人的上诉理由和答辩的意见，本案当事人争议焦点是案涉《卖房与买房协议》是否有效。本院认为，该《卖房与买房协议》无效。理由是：首先，案涉房屋坐落的土地为农村宅基地，而宅基地使用权是一项用益物权，它是基于所有权而产生的他物权。用益物权的处分不能损害所有权人
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集体经济组织的权利。在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。本案中，上诉人没有证据证明在其购买房屋时村委会同意该房屋买卖，显然，该房屋买卖损害了集体经济组织的权益。其次，《土地法》等有关规定的立法目的之一就是要保护耕地，正是基于这样一个出发点，农村房屋的转让才受到相应的限制。最后，农村集体土地归属于集体经济组织，作为集体组织成员的村民可以根据法律规定向本集体经济组织申请一处宅基地，该宅基地是无偿使用的，由此可见，农村宅基地使用权具有身份性，原则上供集体组织内成员使用，是与特定身份关系相联系的，具有无偿性、无期限性，其取得以享有本集体经济组织成员身份为前提和条件。本案中，双方虽然签订了房屋买卖合同，但由于上诉人不具有旅顺口区长城街道钟家村村民身份，且至今上诉人的户口仍没有迁入旅顺口区长城街道钟家村，故而上诉人不享有该村宅基地使用权，涉及宅基地转让的农村房屋买卖合同也就应当认定为无效合同。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（上诉人王瑞宝、孙业瑛已预付），由上诉人王瑞宝、孙业瑛负担。
本判决为终审判决。
审判长 宫黎明
审判员 丁大勇
审判员 王 鹏
二〇一四年九月九日
书记员 耿 艳