江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
镇民终字第2114号
上诉人（原审被告、反诉原告）桓路才。
委托代理人袁俊，江苏律威律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）镇江东新商贸有限公司，住所地镇江市谏壁镇越河街64号。
法定代表人马加林，该公司董事长。
委托代理人孙建兵，江苏恒强律师事务所律师。
委托代理人周超，江苏恒强律师事务所律师。
原审被告袁军梅。
上诉人桓路才、上诉人镇江东新商贸有限公司（以下简称“东新商贸”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2015）京谏民初字第147号民事判决，向本院提起上诉，请求公正处理。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年4月15日，东新商贸作为甲方与桓路才作为乙方签订房屋租赁合同，合同约定，东新商贸将自有的座落在镇江市谏壁镇越河街64号房屋以现状出租给桓路才经营使用。租期五年，自2013年4月16日至2018年4月15日。租金每年3万元，商场内职工社会保险和住房公积金费用共计15万元，由东新商贸代收代交，合计18万元。租金及其他费用按季度支付，每季度支付一次，先付后租。桓路才自2013年4月16日履行合同时缴纳当季的4.5万元，此后在每季首月16日前支付。东新商贸考虑桓路才装潢所耗时间，免收半个月租金及三金费用，在合同期内最后一次付款时减免。桓路才须向东新商贸缴纳风险金5万元，于第一笔租金同时给付。合同终止时，如桓路才无违约情形，则退还风险金。合同期内，桓路才可对房屋进行装修，合同到期后，可移动装修物带走，不可移动装修物桓路才无偿留给东新商贸。桓路才拖欠租金2个月以上的，东新商贸可解除合同。若有一方违约，则承担违约金10万元。
2014年3月21日，东新商贸与桓路才签订补充协议书一份，约定原合同约定每年租金及其他费用合计18万元，现将每年租金及其他费用调整为11.6万元。原合同约定房屋租期为5年，现调整为2年，自2014年3月16日至2016年3月15日。其余原合同条款仍具有法律效力，双方继续遵守。
2015年2月16日，桓路才向东新商贸缴纳自2014年11月16日至2014年12月15日社保金5000元，2015年3月31日，桓路才向东新商贸缴纳2月28日至3月31日水电费、值班费、分摊电费等共计1770元。2015年3月23日，东新商贸向桓路才出具通知一份，认为桓路才拖欠三个月租金，已严重违约。
原审法院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，桓路才、东新商贸之间订立的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同相对方为桓路才，根据合同相对性的原则，与袁军梅无涉，应驳回东新商贸对袁军梅的起诉。桓路才已拖欠一个季度租金超三个月，根据双方合同约定，东新商贸可以解除合同，并有权要求桓路才支付该季度租金。根据双方签订的房屋租赁合同及补充协议的约定，租金及其他费用为11.6万元每年，即29000元每季度。其他费用为职工社会保险和住房公积金费用，由东新商贸代收代交，桓路才应依约支付给东新商贸。
关于东新商贸要求桓路才支付水电费3413元的诉讼请求，因桓路才已提交2015年3月31日由东新商贸开具的收据一份，证明水电费已交至2015年3月31日，故针对该部分诉讼请求，原审法院不予支持。关于东新商贸要求桓路才支付违约金10万元的诉讼请求，因桓路才已拖欠一个季度租金超三个月，构成违约，应当支付违约金。但违约金约定为10万元，远超出东新商贸的实际损失，桓路才辩称违约金约定过高，请求法院予以降低，原审法院予以采纳，酌定违约金为1万元。
桓路才认为东新商贸擅自将房屋转租给他人，构成违约，但未提交证据证明，且其拖欠一个季度租金超三个月，已构成违约，另合同也约定合同到期后，可移动装修物桓路才带走，不可移动装修物无偿留给东新商贸。故对其要求东新商贸赔偿装潢损失8万元、经营损失10万元及违约金10万元的请求，不予支持。
关于桓路才要求东新商贸返还半个月租金及三金费用7500元的请求，因双方签订的房屋租赁合同已经明确约定，东新商贸免收桓路才半个月租金及三金费用，在合同期内最后一次付款时减免，经计算该半个月租金及三金费用为18万元／24=7500元，现双方解除房屋租赁合同，故东新商贸应予返还该笔费用。
关于桓路才要求东新商贸退还风险金5万元的请求，经查，桓路才在租赁期间多次向东新商贸支付租金及三金费用，东新商贸均开具收据给桓路才，桓路才诉称风险金未开具收据，且在双方长达两年的租赁关系期间，桓路才均未要求东新商贸开具该笔风险金的收据，不符合常理。故对该部分请求，不予支持。
原审法院判决：一、驳回镇江东新商贸有限公司对袁军梅的起诉。二、解除镇江东新商贸有限公司与桓路才于2013年4月15日签订的房屋租赁合同、于2014年3月21日签订的补充协议书。三、桓路才于判决生效后十日内支付给镇江东新商贸有限公司租金及其他费用29000元。四、桓路才于判决生效后十日内支付给镇江东新商贸有限公司违约金10000元。五、镇江东新商贸有限公司于判决生效后十日内返还给桓路才7500元。六、驳回镇江东新商贸有限公司的其他诉讼请求。七、驳回桓路才的其他反诉请求。
上诉人桓路才不服原审判决，向本院上诉称：1、2015年1月30日，其已经将下一季度租金交付给东新商贸，并持有东新商贸开具的收据一份。自2013年4月15日以来，其每次交纳的租金，东新商贸开具的收费理由均为社保金。2、东新商贸在合同租赁期内已将房屋出租给恒润发、百润福，存在严重违约行为。3、2014年3月21日，双方签订补充协议，约定将原合同每年租金3万元及其他费用15万元共计18万元变更为租金及其他费用11.6万元，所以租金应从每年3万元同比例下降为每年1.93万元，每季度租金为4833元，而东新商贸诉请每季度租金为29000元，与事实不符。4、合同约定本合同期内最后一次付款时东新商贸免除其半个月租金7500元，双方当事人对此均予以认可，故东新商贸主张其拖欠三个月租金，与事实不符。5、其已按照房屋租赁合同第七条的约定向东新商贸交纳了5万元风险金，东新商贸以风险金将来还要返还，不算收入，也不能抵扣房租为由拒绝开具收据，并且合同也未约定交纳风险金需要开具收据。同时如其没有交纳风险金，在签订补充协议时，东新商贸既没有要求其交纳风险金也没有删除原合同中关于风险金的条款，显然不合常理。原审法院对其已交纳风险金不予认可，属事实认定错误。6、根据房屋租赁合同第八条第4款的约定，现合同未到期，要求东新商贸赔偿装潢损失8万元，及因东新商贸打折促销造成的经营损失10万元。7、东新商贸的诉讼请求仅要求“支付租金29000元”而没有要求支付其他费用，原审法院却判决其向东新商贸支付租金及其他费用29000元，原审法院判决超出诉讼请求。
桓路才向本院提交收据一份，证明其装潢损失为8万元。提交2015年5月7日、5月8日短信各一条，2015年8月22日短信两条，证明其曾多次要求东新商贸不要拆掉门头广告。
上诉人东新商贸辩称：原审法院事实认定清楚，仅对违约金部分的法律适用不予认可，原审法院对其余部分的法律适用正确，请求二审法院依法驳回桓路才的上诉请求。
上诉人东新商贸上诉称：1、东新商贸与桓路才约定的合同违约金为10万元，且原审法院审理查明桓路才存在违约行为，应当支付违约金，根据意思自治原则，法院应当依约定确认违约金数额为10万元。2、原审法院酌定违约金数额明显低于东新商贸的实际损失。桓路才于2015年3月底自行撤场，根据《江苏省高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》规定，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。本案中，租赁房屋一个季度的租金及其他费用为2.9万元，六个月租金及其他为5.8万元。
上诉人桓路才辩称：其不存在违约行为，主要违约是由东新商贸为收回房屋进行整体出租，使其经营环境不存在，导致无法经营造成的。
本院对原审法院审理查明的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”桓路才关于其交纳的租金，东新商贸均开具社保金收据的主张，桓路才除5000元社保金收据外，未能提供其他证据证明。而东新商贸向法院提交了2013年以来桓路才向其交纳的款项票据，证明其向桓路才开具的收据是按承包费、社保金分别开具的。故对桓路才的上述主张本院不予支持，桓路才已拖欠一个季度租金超三个月，构成违约。
关于东新商贸在合同租赁期内已将房屋出租给恒润发、百润福的上诉理由，桓路才未能提供证据证明上述主张，根据“谁主张，谁举证”的举证规则，对上诉理由本院不予支持。
关于东新商贸诉请每季度租金为29000元、与事实不符和原审法院判决桓路才向东新商贸支付租金及其他费用29000元、超出诉讼请求的上诉理由，经审查，尽管东新商贸在原审诉状的“诉讼请求”部分表述为“判令被告桓路才立即向原告支付租金29000元”，但在“事实和理由”部分明确表述为“2015年1月16日，被告未按约向原告支付第一季度的租金及其他费用2.9万元。”同时在一审庭审过程中，东新商贸均对此表述为“租金和其他费用”。并且双方在房屋租赁合同和补充协议书中明确约定了每年交纳租金及其他费用的数额和交纳方式，根据双方约定，桓路才每季度应向东新商贸交纳租金及其他费用2.9万元，与东新商贸的诉讼请求相一致，故对桓路才上述两项主张，本院不予支持。
关于合同约定本合同期内最后一次付款时东新商贸免除桓路才半个月租金7500元，故东新商贸主张其拖欠三个月租金，与事实不符的理由，本院认为，双方当事人在房屋租赁合同中明确约定“甲方考虑乙方装潢可能所耗时间，故免收半个月租金及三金费用，在本合同期内最后一次付款时减免。”据此可知，东新商贸免除的7500元租金系对桓路才装潢时间的费用减免，而非用于拖欠租金时的抵扣，故对上述理由本院不予支持。
关于5万元风险金的返还请求，桓路才既无付款凭证也无相关收据，其未能提供证据证明风险金的给付，故对上述请求本院不予支持。
关于经营损失的请求，本院认为，东新商贸与桓路才之间仅为房屋租赁关系，双方之间并不存在管理关系，桓路才自主经营、自负盈亏，即使东新商贸对外开展打折促销活动，桓路才也有权决定自己的经营策略和商品价格，东新商贸无权干涉，其也未提供证据证明东新商贸的促销活动给其造成损失，故对上述请求本院不予支持。
关于装潢损失的请求，桓路才除提供广告装潢款收据外，并无装潢合同等其他证据证明其具体的装潢行为和装潢价值。对于装潢损失情况，桓路才未能提供证据证明其室内装潢情况和具体装潢损失。而室外广告牌则属可移动装修物，根据合同约定，可移动装修物应当由桓路才带走，但桓路才2015年3月撤离租赁房屋后一直未拆走该广告牌，故对该项请求本院不予支持。
东新商贸关于给付约定违约金10万元的请求，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，本案中当事人双方约定的10万元违约金明显已超过东新商贸实际损失的百分之三十，故应认定“约定的违约金过分高于造成的损失”。本院认为，双方一致认可，桓路才已于2015年3月底前撤出其租用的房屋。原审法院判令桓路才支付2015年第一季度的租金及其他费用29000元，对其实际占有使用房屋的租赁费用予以补足。在此基础上，原审法院根据当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，按照公平原则和诚实守信原则酌定桓路才支付违约金1万元，符合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，原审法院根据桓路才的请求进行酌减并无不当。
综上，上诉人桓路才、上诉人镇江东新商贸有限公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共2288元。其中，由上诉人桓路才承担963元，上诉人镇江东新商贸有限公司承担1325元。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋 涛
代理审判员 张少波
代理审判员 奚松伟
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 桂江荣