重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第07652号
上诉人（原审被告）李长伦，男，汉族，××年××月××日出生，无固定职业，住广东省广州市番禺区。
委托代理人谢文良，重庆志和智律师事务所律师。
委托代理人徐伟，系广州市缔造亿百儿童用品有限公司员工，特别授权。
被上诉人（原审原告）重庆市宾华物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区渝碚路39号庆泰大厦24楼。
法定代表人吴土改，重庆市宾华物业管理有限公司董事长。
委托代理人刘四海，重庆公鸣律师事务所律师。
委托代理人王雅莉，重庆公鸣律师事务所律师。
上诉人李长伦与被上诉人重庆市宾华物业管理有限公司（以下简称宾华公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2014年8月22日作出（2013）沙法民初字第06624号民事判决，李长伦对该判决不服，向本院提出上诉，本院受理该案后，依法组成合议庭，于2014年12月15日对本案进行了询问。上诉人李长伦的委托代理人谢文良、徐伟、被上诉人宾华公司的委托代理人刘四海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2010年10月25日，宾华公司与李长伦签订《重庆煌华国贸中心·新纪元购物广场物业管理服务协议》。合同主要约定，宾华公司为李长伦租赁的沙坪坝区煌华国贸中心·新纪元购物广场5层02号约110平方米商铺提供物业管理服务；商场管理费标准为40元／平方米／月（包括商铺和公共区域中央空调系统能源费，不含商铺空调末端电费），按每户租赁面积计收；商场物业管理费，乙方（李长伦）于每个月25-30日之间（遇节假日需提前）将下月相关费用全额缴清（不足一个月的以实际天数为准）租户／经营户租赁商铺自用水、电费由物业公司代收的费用由工作人员按月抄表，乙方随商场物管费一起缴纳；物业管理服务期限与商铺租赁期限相同；如因乙方逾期、少付、拖延支付物业管理费或其它应缴费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的万分之五向甲方支付违约金；本协议及附件经甲乙双方当事人或其授权代表签字盖章并在乙方足额缴纳履约保证金后生效。
合同签订后，李长伦2010年8月12日接收了位于重庆市沙坪坝区煌华国贸中心·新纪元购物广场第5层02号商铺并开始接受宾华公司提供的物业服务。自2010年10月28日，李长伦未向宾华公司交纳物业服务费。
上述事实，有当事人提交的《重庆煌华国贸中心·新纪元购物广场物业管理服务协议》、商铺交接书等书证，双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和一审法院审查，可以作为认定本案事实的根据。
宾华公司向一审法院诉称：2010年6月29日，宾华公司与李长伦签订《重庆煌华国贸中心·新纪元购物广场物业管理服务协议》，约定由宾华公司为李长伦租赁的沙坪坝区煌华国贸中心·新纪元购物广场第5层02号商铺提供物业管理服务，物业服务费40元／平方米／月，由李长伦于每月30日前向宾华公司缴纳。现合同已生效，宾华公司按照合同约定提供了物业服务，但是李长伦于却拒交物业服务费、电费，现请求法院判令李长伦立即给付宾华公司2010年10月28日至2011年12月31日期间的物业服务费56193.99元并按每日万分之五支付逾期付款违约金；给付宾华公司2010年11月1日至2011年12月31日期间的电费16912元。
李长伦辩称，宾华公司、李长伦订立物业服务合同是事实。该合同生效条件成就。因李长伦已向案外人重庆新永基商业管理有限公司交纳三个月的物业服务费及租金作为保证金，李长伦实际未支付的物业服务费为11个月共计48400元，只同意给付该款。
一审法院认为：宾华公司与李长伦签订的物业管理服务协议，是双方当事人的真实意思表示，该合同依法成立。该合同约定了生效条件，审理中双方当事人均认可合同约定的条件成就，故该物业管理服务协议已生效。宾华公司为李长伦商铺实施了物业服务，李长伦应当向宾华公司支付物业服务费。
双方当事人对李长伦未交纳2010年10月28日至2011年12月31日期间的物业服务费，以及李长伦承租的商铺每月应向宾华公司交纳的物业服务费为4400元的事实无异，一审法院对此予以确认。2010年10月28日至2011年12月31日，李长伦应当向宾华公司交纳物业服务费62178.64元，审理中，宾华公司只要求李长伦给付物业服务费56193.99元及以此金额为本金的违约金，一审法院予以准许。李长伦主张应当扣除其向案外人重庆新永基商业管理有限公司交纳的以三个月的物业服务费及租金为标准的保证金中的13200元，因该款并非向宾华公司交纳，故对李长伦的该项主张，一审法院不予支持。
李长伦逾期交纳物业服务费，属违约行为，应当按照合同的约定承担违约责任。李长伦抗辩合同约定的违约金过分高于损失，要求予以减少。一审法院认为，当事人约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求适当减少。合同约定每逾期一日，按应付未付金额的万分之五支付违约金的约定过高，一审法院依法将其标准调整为中国人民银行同期贷款利率130%，
宾华公司主张李长伦尚欠其2010年11月1日至2011年12月31日期间的电费16912元，因未提供证据证明，一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、李长伦于本判决发生法律效力后立即给付重庆市宾华物业管理有限公司物业服务费56193.99元及逾期支付物业服务费的违约金，该违约金以每月拖欠的物业服务费（总金额以56193.99元为限）为基数，从逾期支付之日起，按中国人民银行同期贷款利率的130%计算至本判决发生法律效力止。二、驳回重庆市宾华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1948元（重庆市宾华物业管理有限公司已预交974元），由李长伦负担，此款限李长伦于本判决发生法律效力后立即给付重庆市宾华物业管理有限公司。
李长伦不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，依法改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。2010年10月28日至2011年12月31日期间共14个月，上诉人李长伦已将三个月的物管费13200元缴纳给被上诉人关联单位重庆新永基商业管理有限公司，因此，上诉人未支付给被上诉人的物管费应为11个月共计48400元。上诉人未按时支付被上诉人物管费是因为上诉人与被上诉人关联单位重庆新永基商业管理有限公司发生纠纷，重庆新永基商业管理有限公司尚有65000元销售款未返还给上诉人。且此纠纷还在诉讼中。被上诉人私下将涉案房屋换锁并将上诉人货物扣押，被上诉人是过错方，应该承担本案所有诉讼费。
宾华公司答辩认为：上诉人主张已经交纳3个月物业费的事实不存在，65000元销售款也不存在，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
二审审理中，上诉人李长伦与被上诉人宾华公司对双方签订的物业服务合同的效力以及按照中国人民银行同期贷款利率130%计算违约金等事实均认可。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为：上诉人李长伦与被上诉人宾华公司签订《重庆煌华国贸中心·新纪元购物广场物业管理服务协议》是双方真实意思表示，合法有效。而双方对是否违约及其违约起始时间发生争议，是基于对另一租赁合同，即重庆新永基商业管理有限公司与李长伦订立的《重庆煌华国贸中心·新纪元购物广场租赁合同》中对履约保证金的理解存在不同意见而引起。即上诉人认为其给付给重庆新永基商业管理有限公司的36300元履约保证金是由3个月的房租（7700元／月＊3个月＝23100元）加3个月的物管费（4400元／月＊3个月＝13200元）构成，其实际已经支付了3个月物管费给宾华公司，因此，不存在违约行为。然该抗辩理由涉及案外第三人重庆新永基商业管理有限公司，履另一法律关系，非本案审理范围。同理，重庆新永基商业管理有限公司与广州市缔造亿百儿童用品有限公司的销售款相关事实也属另一法律关系，非本案审理范围。因此，上诉人李长伦的上诉理由不成立，一审法院的判决并无不当。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1948.00元，由李长伦承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 晏 芳
代理审判员 伏虹瑾
代理审判员 倪 旻
二〇一五年二月十一日
书 记 员 白耀妮