淮安市清浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民初字第1728号
原告淮安和谐物业服务有限公司。
法定代表人谈明嵩。
委托代理人刘国振。
被告淮安市汽车机电产品有限公司。
法定代表人殷振洪。
委托代理人秦敬工。
委托代理人杨庚银。
原告淮安和谐物业服务有限公司（以下简称和谐物业公司）与被告淮安市汽车机电产品有限公司（以下简称机电公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月10日立案受理后，依法由审判员杨新红适用简易程序于2014年5月27日公开开庭进行了审理，原告和谐物业公司的法定代表人谈明嵩、委托代理人刘国振，被告机电公司委托代理人秦敬工、杨庚银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告和谐物业公司诉称：被告系淮安市清浦区荷花池小区12-2号楼N-26（533.12平方米）、201-1（199.21平方米）、201-2（357.11平方米）、301-1（205.75平方米）、301-2（368.83平方米）、401-1（246.17平方米）、401-2（339.41平方米）、501-1（249.84平方米）、501-2（344.47平方米）、601-1（251.54平方米）、601-2（346.80平方米）房屋的所有权人，原告为荷花池小区的物业服务单位。
2008年12月18日、2009年12月16日、2011年12月15日，原告与荷花池小区业主委员会签订了该小区2009年度、2010-2011年度、2012年-2013年度的物业服务合同，该合同约定了双方的权利和义务，并约定了物业服务费收取的标准。合同第二十二条中约定，物业服务费标准，非住宅房屋为0.8元／月／平方米。合同签订后，原告按约提供了物业服务，但被告拒绝支付2009年至2013年度的物业服务费，原告多次催要未果。为保护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判决被告支付2009年1月1日至2013年12月31日期间的物业服务费165228元。
被告机电公司辩称：一、我公司与原告之间不存在物业服务合同，也不存在物业服务关系。我公司的房屋面向人民南路，是一个独立的区域，有独立的通道，人员进出不需要通过荷花池小区的大门，且独立供电。根据物业管理条例的规定，物业服务可以独立进行，事实上也是独立进行的。我公司没有参加荷花池小区业主大会，荷花池小区业主委员会与原告签订的物业服务合同对我公司没有效力。二、原告没有为我公司及物业使用人提供过任何物业服务工作。我公司的房屋是出租给陈进巍经营使用的，4-6楼是经营“金桥宾馆”，楼下经营“小尾羊餐馆”。根据租赁合同的约定，在租赁期间各项应交纳的费用由承租人自理。在实际履行中，该房屋的相关物业服务项目的费用如安全保卫、清洁卫生、垃圾清运、污水处理、设施维护等均由承租人另行安排并另行付费的。原告没有为我公司及物业使用人提供过任何物业服务工作。三、原告从没有向我公司主张过权利。原告对我公司一直系独自对房屋进行物业管理的事实是明知的，所以多年来从未向我公司主张过权利，其主张已经超过诉讼时效。四、原告长期占用使用权属于我公司的停车场，侵占我公司的大量收益，而且，原告未经我公司同意，擅自将我公司的屋顶出租给移动公司安装信号塔，并非法占有租金，上述收益均应属于我公司。综上，原告的诉请不能成立，请求依法予以驳回。
经审理查明：原告系具备相应资质的物业服务企业，被告机电公司系淮安市清浦区荷花池小区12-2号楼N-26（533.12平方米）、201-1（199.21平方米）、201-2（357.11平方米）、301-1（205.75平方米）、301-2（368.83平方米）、401-1（246.17平方米）、401-2（339.41平方米）、501-1（249.84平方米）、501-2（344.47平方米）、601-1（251.54平方米）、601-2（346.80平方米）房屋的业主，上述房屋位于淮安市清浦区人民南路2号（总建筑面积为3442.25平方米），系坐西朝东的临街门面房。
2008年12月18日，原告和谐物业公司（乙方）与淮安市荷花池小区业主委员会（甲方）签订了《淮安市荷花池小区物业服务合同》1份，合同第二条关于物业基本情况约定如下：1、物业类型：居住小区、办公商业用房；2、坐落位置：淮安市清浦区人民南路（街道）2号；3、四至：东：人民南路、南：西大街、西：淮阴中学、北：河南路等。合同期限为2009年1月1日至2009年12月31日止。乙方根据协议对房屋建筑共用部位、共用设施设备、市政公用设施和附属建筑物、构筑物、公用绿化花木、建筑小品、公用环境卫生、交通与车辆停放秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方根据合同约定每年向业主收取物业服务费，对非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.8元向业主或物业使用人收取，为减轻业主负担和乙方节约成本，在年度内业主主动缴纳服务费，乙方按建筑面积每月每平方米0.5元向业主或者物业使用人收取。合同签订后，原告入驻该小区提供物业管理服务。
2009年12月16日，原告与淮安市荷花池小区业主委员会再次签订《淮安市荷花池小区物业服务合同》1份，合同期限为2010年1月1日起至2011年12月31日止。合同其他内容同上。
2011年12月15日，原告与淮安市荷花池小区业主委员会再次续签《淮安市荷花池小区物业服务合同》1份，合同期限为2012年1月1日起至2013年12月31日止。合同其他内容同上。
原告在淮安市荷花池小区服务期间，于2011年3月10日日，在小区门口张贴催缴物业服务费的通知；2011年12月5日，2013年11月1日，均在被告房屋前张贴催缴物业服务费的通知。因被告一直未能缴纳物业服务费用，原告遂于2014年4月10日诉至本院，要求被告支付2009年1月1日至2013年12月31日期间的物业服务费用共计人民币165228元。
上述事实，有原、被告的庭审陈述以及原告提供的营业执照、资质证书、《淮安市荷花池小区物业服务合同》3份、载有“物业费催缴通知”的照片1组予以证实，被告对合同的真实性、合法性提出异议，但庭审中未能提供相反证据予以推翻，因上述证据均与本案具有关联性，本院对上述证据效力均予以采信。
庭审中，原告向法庭出示了原告与淮安市荷花池小区业主委员会2012年3月15日共同出具的告示1份，该告示中载明：荷花池小区近几年来，经和谐物业公司认真服务、管理和打造，有着明显的几个特点：精心维护、从优服务、廉价收费。并提出有少部分业主不缴纳物业服务费，提倡“小区是我家，管理靠大家”，要求全体业主支持小区物业公司行使正当的收费举措。据此证明其不仅已按约履行了物业服务义务，且得到小区业主委员会的认可。同时原告连续与业主委员会签订五年的物业服务合同的事实，也可以印证原告的物业服务是称职的。经质证，被告表示从未见过该告示，且认为该告示内容也不能证明原告已依约履行了物业服务义务。
审理中，被告抗辩其所有的房屋系独立的区域，且日常均由物业使用人自行进行物业管理，对此向法庭提供了下列证据：1、拆迁安置协议复印件及补充协议各1份、开发商的建设图纸、缴纳维修基金票据1份、安装变压器设备的工程预算表复印件，证明其房屋系独立区域，供电系统也是独立的，并独立交纳维修基金；2、房屋租赁合同复印件1份、营业执照2份，证明房屋系出租给他人使用；3、电梯维护保养合同1份，以及三星电梯有限公司出具的收据2张，以及金桥宾馆缴纳的垃圾处理费、电梯维保费、保洁员工资支出等票据，小尾羊火锅店垃圾清理费票据、三楼培训学校的垃圾清理费票据、工资表复印件1组，单位名称为清浦区环卫处出具的收据3张，证明由物业使用人自行对电梯进行维修保养，垃圾清运以及污水处理均系清浦区垃圾环卫事业管理处负责的。
原告质证意见如下：被告提供的工程预算表只能证明其对于使用的供电系统进行了改造，房屋租赁合同与营业执照系被告与承租人之间的关系，物业使用人交纳的垃圾处理费、电梯维保费、保洁员工资支出均是为了经营需要而支出的，保洁员的工资系对房屋内部进行保洁，属于劳动报酬。而被告主张自行保养电梯问题，系被告为自己经营需要而单独设置的，并不在物业服务范围内。关于安保费用，系物业使用人作为企业，与员工之间发生的工作关系。而原告公司的物业服务系对公共秩序的管理，不可能对某一特定的业主提供某一项特定服务，如提供应由双方进行协商后签订合同，并应另外收取费用。综上，认为被告提供的上述证据均与本案无关联性，且不能证明被告的主张。原告为证明其质证观点，向法庭补充提供了下列证据：1、原告与同被告相同的门面房业主缴纳的物业费用的票据1组：江苏银行淮安分行缴纳物业管理费票据3张、荷花池小区S-122号经营波司登羽绒服商城缴纳物业费票据5张、清浦区君梅服装缴纳的物业费票据1张、清浦区恺诗依服装店物业费票据1张、淮安市京杭物资运贸有限公司缴纳N-16四楼物业费票据1张、荷花池小区阿玛施专卖店物业费票据1张，意在证明其他商户均正常交纳物业费用；2、承租被告房屋的“金桥宾馆”缴纳的停车费票据6张、水费票据14张，意在证明为被告房屋的物业使用人“金桥宾馆”的住宿客人提供停车使用场地，并为“金桥宾馆”专门安装分水表，为其代扣代缴水费。同时，原告认为，被告的房屋并非是独立的，其门面虽面临街道，但屋后在小区内，其也享受了原告在小区内的卫生等相关物业服务，且其下水道等管网的管理和服务也是由原告物业服务企业来履行的。被告认为上述证据与其无关联性。
本院为查明案件事实，对被告所有的上述房屋进行了现场勘验，查明：被告机电公司所有的位于淮安市清浦区人民南路2号淮安市荷花池小区12-2号楼N-26室、201-1室、201-2室、301-1室、301-2室、401-1室、401-2室、501-1室、501-2室、601-1室、601-2室房屋，被告于2005年2月3日出租给案外人陈进巍使用，上述房屋均在原告与淮安市荷花池小区业主委员会签订的《淮安市荷花池小区物业服务合同》约定的服务范围，该一至六层系坐西朝东的临街门面房，由被告总体出租给案外人陈进巍，其中N-26号房屋位于一楼，目前由多家经营户分别进行经营；从一楼到二楼，经过一通道，该通道亦属N-26号房屋范围内，在通道正西方有一部电梯，该电梯系总承租人陈进巍为第四层、第五层、第六层特别安装，因四层以上即401-1室、401-2室、501-1室、501-2室、601-1室、601-2室房屋被承租人陈进巍转租给次承租人秦长斌用于经营宾馆（目前转向经营为教育培训机构），故该电梯仅适用于四至六楼。在通道北边有共用楼梯，从共用楼梯到达第二层、第三层，现第二层即201-1、201-2目前无人使用，301-1、301-2房屋由承租人陈进巍转租给“晨曦教育机构”使用。本院在勘验现场时，查明：1-3层干净整洁，但四至六层卫生极差。
上述事实，有本院的现场勘验笔录、调查笔录予以证实，原、被告对上述证据的真实性、合法性均无异议，且对本院查明的上述事实亦无异议。
案件审理中，因双方对被告机电公司所有的上述房屋是否需要交纳物业服务费用意见分歧，致本院调解未果。
本院认为：一、关于原告与淮安市荷花池小区业主委员会签订的3份《物业服务合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。而《物业管理条例》中规定，房屋的所有权人即为业主。本案中，被告系淮安市荷花池小区的业主，该小区业主委员会与原告所签订的3份《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，且对被告具有法律约束力。
二、关于原告要求被告承担物业服务费165228元（2009年1月1日至2013年12月31日期间）。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，原告虽已经按照物业服务合同的约定，履行了相关物业服务义务，但由于被告系临街门面房，各经营户对各自承租的房屋也履行了相关义务，从权利义务对等原则考虑，原告为被告履行的物业服务，相对于其他经营业主相对较少。但被告仅以其未享受，且无需接受原告的物业服务为由，拒绝交纳物业服务费，亦无法律依据。本院结合现场勘验情况，对原、被告之间的物业服务费用标准予以适当调整为按建筑面积每月每平方米0.4元。现被告自2009年1月1日起至2013年12月31日止一直未缴纳物业服务费，被告所有的房屋建筑面积总计为3442.25平方米（N-26：533.12平方米；201-1：199.21平方米；201-2：357.11平方米；301-1：205.75平方米；301-2：368.83平方米；401-1：246.17平方米；401-2：339.41平方米；501-1：249.84平方米；501-2：344.47平方米；601-1：251.54平方米；601-2：346.80平方米），经计算，被告应支付物业服务费用为82614元（3442.25×0.4元／月／平方米×12个月×5年）。关于被告抗辩原告主张已超过诉讼时效问题，因原告自2009年1月1日起至2013年12月31日止从事物业服务期间，通过在小区大门张贴催缴物业服务费的通知，以及在被告所有的房屋张贴催缴物业服务费的通知等形式，一直在向被告主张权利，故原告的起诉并未超过诉讼时效，本院对被告的该抗辩理由亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、国务院《物业管理条例》第六条第一款、第四十二条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告淮安市汽车机电产品有限公司于本判决生效后10日内给付原告淮安和谐物业服务有限公司物业服务费用82614元（计算至2013年12月31日）。
二、驳回原告淮安和谐物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3605元，减半收取1802元，由原告负担869元，被告负担933元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局综合处，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：34×××54）
如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审判员 杨新红
二〇一四年六月二十三日
书记员 徐凤芝
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民法通则》
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼，当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
国务院《物业管理条例》
第六条第一款房屋的所有权人为业主。
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第七条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支持物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。