四川邻水县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邻水民初字第3927号
原告（反诉被告）邻水县美好家园商业有限公司，住所地邻水鼎屏镇人民路南段三角田摩尔美好购物中心。
法定代表人曾伟宏，公司总经理。
委托代理人李于飚，典章律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人秦继平，男，汉族。
被告（反诉原告）邹权，男，汉族。
委托代理人刘水伦，四川信和信律师事务所律师。
原告（反诉被告）邻水县美好家园商业有限公司（下称美好家园）诉被告（反诉原告）邹权租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2015年3月19日�2015年10月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）美好家园及其委托代理人李于飚、秦继平，被告（反诉原告）邹权及其委托代理人刘水伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）美好家园称，2013年6月28日，原、被告双方签订一份租赁协议，原告将位于邻水县鼎屏镇人民南路27号商城四楼部分区域出租给被告，用于开设酒店、商务宾馆、茶座等项目，租期为15年。合同约定2014年3月20日至2029年3月19日期间。第一年的租金为539520元，支付时间为《租赁经营合同》签订之日起10日内，如被告不按时支付，原告有权解除合同，合同第六条约定水电费按月缴纳，超过10日不缴纳的，原告有权终止合同。合同签订后，被告未按照约定履行合同相关义务：首先，被告只向原告缴纳了房屋租金200000元，截止2015年9月20日拖欠首月租金809280元；其次，被告向�告缴纳水电费50000元，截止2015年9月20日被告累计拖欠原告水电费376485元。第三，被告未按照合同约定缴纳保证金。被告的上述行为违反了合同约定，原告有权解除合同，并要求被告支付拖欠租金、水电费及违约金等费用。据此，原告特向人民法院提起诉讼，请求：1、判令解除租赁合同；2、判令被告支付拖欠的房屋租金809280元，并按银行同期贷款利息支付至租金还清时止；3、判令被告支付拖欠的水电费共计376485元并按银行同期贷款利息支付缴清时止；4、本案的诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）邹权称，2013年6月28日，原、被告双方经协商最终签订《租赁经营合同》。签订《租赁经营合同》时，反诉被告提供了能够满足反诉原告提出的修建电梯的邻水县住房和城乡规划建设局于2011年8月9日出具的邻住建局规审字（2011）13号《邻水县住房和城乡规划建设�建设工程项目初步设计方案审查批准书》，以及共建停车场。合同签订后，在履行过程中，反诉被告存在如下违约行为：1、在两次签订《美好家园租赁经营合同》后30日内均未能按时交付四、五楼租赁物业给反诉原告；2、由于五楼属于违章建筑，致使反诉原告在装修中途被政府职能部门责令停止，不能使用；3、反诉原告在反诉被告提供的政府批准的地点（即210国道旁）修建安装观光电梯遭到一楼购买了产权的业主的反对，甲方协调未果，致使反诉原告回填电梯井，同时甲方也不能提供一楼电梯入口处20平方米以内的面积租给乙方作为接待大厅等，后反诉被告又叫反诉原告在其未出卖的靠宏帆广场一遍的一楼修建电梯，并就此于2013年12月23日签订了《邻水县美好家园购物中心租赁合同》，但此次安装电梯事宜因反诉被告的报批未获政府批准未果。反诉被告的上述违约行为对反诉原告造成的损失包括：电梯入口及接待大厅位置变动花费的费用101461元、装修两边步梯的费用107482元、安装观光电梯相关费用747363.4元，延期一个月开业支付的一个月人工工资214209元加上装修酒店及购买设备的费用共计5135016.56元。另外，由于反诉被告自用了900平方米的五楼，致使反诉原告有理由相信五楼能够改建装修使用，但由于是违章建筑，造成反诉原告不仅不能使用，还造成了改建损失，更提高了四楼的租金每平方米20元远高于市场价。反诉被告的上述违约行为持续至今，致使反诉原告的合同目的不能实现，反诉原告遂请求法院判令解除合同，并赔偿折旧后的损失498万元，同时承担反诉被告让反诉原告的装修工人为其换水管，反诉原告垫付的材料费1406元。原告诉称的被告的违约，系被告对原告违约进行的抗辩，被告有权拒付未支付的租金和水电费。
经审理查明，2013年6月28日，原告（反诉被告）美好家园为甲方，被告（反诉原告）邹权为乙方，双方签订《美好家园租赁经营合同》，美好家园同意将位于邻水县鼎屏镇人民路南段27号四楼属于甲方产权的物业出租给乙方，面积为2248平方米，租期自2014年3月20日至2029年3月19日。该合同第五条第3款约定：“本合同签订后的10日内，乙方须向甲方交纳人民币30000元的合同保证金。该保证金在本合同期满乙方撤场之后30日内退还给乙方。”第4款约定：“如乙方不按期交纳租金，甲方将按当前中国人民银行利率收取逾期滞纳金，并有权要求乙方续交未清租金。如乙方超期10日内拒不缴纳，甲方将在合同保证金中扣除、并认定乙方违约，则甲方有权终止合同。”。第10款约定：“乙方将在甲方商场周围建停车场，由甲、乙双方共同申报、办理。并由乙方负责管理，甲方有义务协助乙方。其建设费用可由双方协商，共同承担，并共同使用。”第11款约定：“乙方自行在政府批准的地点安装观光电梯，并承担一切费用。甲方同意在一楼电梯入口处租给乙方20平方米以内的面积作为接待大厅。乙方按照甲方租金标准给予该面积租金。甲乙双方在该面积的承租方合同到期后方能商谈此事。”第12款约定：“甲方同意乙方在合同期内免费使用五楼（五楼面积除甲方自用的900平方米外，剩下部分应交乙方使用），其经营项目按本合同第三大条1.2小条执行。五楼乙方改建部分由甲乙双方共同向相关部门申报，申报过程中所产生的相关费用由甲乙双方共同承担。五楼改建、装修费用由乙方承担。”该合同第六条第5款约定：“如乙方不按时交纳上述费用，逾期部分按当期中国人民银行利率收取滞纳金。如乙方超过10日拒不缴纳，甲方有权终止合同并�求乙方缴纳上述未缴纳的费用，如乙方拒不缴纳则甲方在合同保证金中扣除。”2013年12月23日，美好家园作为甲方与作为乙方的邹权签订了《邻水县美好家园购物中心租赁合同》，美好家园将其所属位于邻水县美好家园购物中心壹层F-31-2号、F-31-3号、F-31-4号商铺（建筑面积75.94平方米），租给乙方经营，乙方拟将该商铺用于修建电梯及接待大厅，但该合同因美好家园未取得上述商铺的使用权而未实际履行。2013年9月6日，美好家园正式将邻水县美好家园购物中心四楼、五楼物业交给乙方，双方签署了交接函。邹权租得邻水县美好家园购物中心四楼、五楼物业后，对四楼进行了装修并购买了经营所需设备、器具；对五楼进行了扩建、装修，后因属违章建筑被撤除；两次安装观光电梯（均未完成），已花去费用118363.4元（不包括预付的观光电梯和电梯钢结构费用共180000元�；装修了1-4楼的步梯，花去费用107482元；变动了酒店柜台位置，花去费用101461元；因反诉被告提供修建电梯的位置不符合要求造成延期开业支付给员工的延期期间的工资214209元。原告让被告的装修工人为其换水管，被告垫支了1406元。在合同履行过程中，因原、被告双方发生纠纷，截止2015年9月20日，邹权拖欠美好家园租金809280元，拖欠水电费376485元。
2011年8月9日，邻水县住房和城乡规划和建设局向美好家园发出了《邻水县住房和城乡规划和建设局建设工程项目初步设计方案审查批准书》，原则上同意了美好家园报来的由北京龙安华诚设计有限公司设计的美好家园购物中心配建观光电梯方案。
以上事实有原、被告的身份信息材料，《租赁经营合同》、《美好家园租赁经营合同》、《邻水县住房和城乡规划和建设局建设工程项目初步设计方案审查批准书》、《告知书》、本诉原告关于租金、水电费的相关票据、本诉被告装修邻水县美好家园购物中心四楼和五楼物业的相关票据等，本诉被告装修步梯、修建电梯（未完成）的相关票据等作为证据，本院结合原、被告双方的部分当庭陈述予以认定。
本院认为，原、被告签订的租赁合同，条款齐备，意思表达真实，且也实际履行，故合法有效。被告拖欠租金及水电费的行为构成违约，根据原、被告双方的约定原告可以解除合同。但在本案的审理过程中，被告称其拖欠租金及水电费的行为系对本诉原告的违约行为进行的抗辩。那么，在本案中本诉被告的抗辩理由是否正当呢？从《租赁经营合同》第五条第11款的约定、《邻水县美好家园购物中心租赁合同》、《邻水县住房和城乡规划和建设局建设工程项目初步设计方案审查批准书》以及被告提交的修建电梯的相关材料，结合原、被告的当庭陈述来看，原告有协助本诉被告修建电梯的义务，但因原告的原因（第一次因原告未取得修建电梯所占位置的使用权，第二次因原告报批不成功）电梯至今未修建成功。因此，本院认为原告的抗辩的理由正当。同时，在庭审过程中，被告对本诉原告主张的租金及水电费也予以了认可，并表示同意支付，被告的违约并不构成根本违约。综上所述，为了维护交易秩序稳定，本案不宜支持原告请求解除合同的诉讼请求，但原告请求被告支付拖欠的租金809280元及水电费376485元并按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息的诉讼请求应当得到支持。
对于反诉原告的反诉请求，其请求的依据是反诉被告存在上述的三个违约行为。对于反诉原告所称的第一个违约行为，系因反诉被告未取得其提供的修建电梯的位置的使用权而未成功修建造�了反诉原告延期开业，本院予以认可，反诉被告应当承担延期期间反诉原告支出的人工工资214209元；对于反诉原告所称的第二个违约行为，因合同约定邻水县美好家园购物中心五楼由反诉原告免费使用，原告并不存在违约的情形，反诉原告在没有共同向相关部门申报的情况下擅自装修、改建，因此造成的损失应由反诉原告自己承担；对于反诉原告所称的第三个违约行为，因两次修建电梯系反诉被告提供修建场所不符合要求或缺乏相应审批手续，未完成履行合同约定协助义务，构成违约，本院予以认可，因此导致变动了酒店柜台位置花去的费用101461元以及安装电梯的损失即已花费的人工工资、材料费等118363.4元应当由反诉被告承担。对于装修步梯的费用107482元，因与未成功安装电梯之间没有必然的因果关系，不应由反诉被告承担。对于反诉原告垫付的材料费1406元，系原告让被告的装修工人为其换水管产生，应由原告承担。反诉被告的上述违约行为均不是根本性违约，反诉原告请求解除合同的理由不充分，本院不予支持，但因此造成的损失214209元＋118363.4＋101461元＋1406元=435439.4元应由反诉被告承担。对于被告称的租金过高的问题，被告可另行起诉主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）邹权于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）邻水县美好家园商业有限公司租金809280元，水电费376485元，并从欠款之日起按照中国人民银行同期贷款利率以尚欠的费用为基数计算利息至本判决确定的履行届满时止；
二、原告（反诉被告）邻水县美好家园商业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）邹权经济损失435439.4元；
三、驳回原告邻水县美好家园商业有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告邹权的其他反诉请求；
本案诉讼费8150元，由被告（反诉原告）邹权负担；反诉费4075元，由原告（反诉被告）邻水县美好家园商业有限公司负担370元，由被告（反诉原告）3705元负担。
上述债务限义务人自本判决生效后十日内履行完毕。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 杨 勇
审 判 员 王 越
代理审判员 王 东
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 熊丹丹