广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1633号
原告吴松良，男，汉族，1979年8月7日出生，住址湖南省涟源市。
委托代理人高尚，湖南秉言律师事务所律师。
被告郭大荣，男，汉族，1968年4月10日出生，住址安徽省芜湖市镜湖区。
委托代理温东林，广东鼎方律师事务所律师。
第三人中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行，地址广东省深圳市宝安区建安一路50号，组织机构代码G34777447。
负责人刘评。
委托代理陈杰，男，汉族，1978年10月19日出生，系该行员工。
第三人深圳市联泰行房地产经纪有限公司，地址广东省深圳市宝安区松岗街道畔山御景花园8栋102（办公场所），组织机构代码证571988489。
法定代表人胡丽。
委托代理人许伟龙，男，汉族，1988年6月23日出生，系该公司员工。
第三人吴康明，男，汉族，1989年12月29日出生，住址湖南省涟源市。
原告吴松良与被告郭大荣、第三人中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行（以下简称农业银行）、第三人深圳市联泰行房地产经纪有限公司（以下简称联泰行公司）、第三人吴康明房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人高尚、被告委托代理人温东林、第三人农业银行委托代理人陈杰、第三人联泰行公司委托代理人许伟龙到庭参加诉讼。第三人吴康明经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年5月12日，原、被告在第三人联泰行公司处签订了《房地产买卖合同》，约定被告将位于深圳市宝安区松岗街道松安路东北侧畔山御景花园1栋转让给原告，转让价格为人民币1,370,000元，定金人民币50,000元，原告采取按揭的方式付款；因被告房屋存在抵押，由被告办理公证委托赎楼、过户，被告作为卖方不得通知银行或担保公司停止赎楼，否则视为根本违约，若被告撤销赎楼委托，却不在7日内还清银行贷款，注销抵押登记，同样视为根本违约；若卖方违反合同约定须按合同总价按日支付万分之四的违约金且合同继续履行。合同签订后，原告按照合同约定支付了定金，办理了首期款监管手续，申请了按揭贷款并取得了银行的贷款承诺书。但被告未依约履行赎楼义务，反而在2015年7月15日书面通知担保公司停止赎楼，被告的行为已经构成根本违约。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告继续履行2015年5月12日签订的《房地产买卖合同》，继续履行合同相关约定和义务，将涉案房产过户至吴康明名下并将涉案房屋交付给吴康明；2、被告向原告支付逾期履约违约金（每日按房屋转让价款的万分之四自2015年7月15日起计算至过户之日）；3、第三人农业银行配合注销涉案房产抵押登记事宜；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告答辩称，一、本案第三人吴康明作为第三人有误，第三人吴康明与本案没有关联性，涉案合同的交易主体是原告，合同约定“可以以第三人名义过户”的意思只是被告委托第三方并以其名义将涉案房产过户到原告名下，原告主张涉案房产过户至第三人吴康明名下违反了合同约定。二、原告没有依约支付首期款，双方亦未办理首期款资金监管手续，原告的行为构成违约。
第三人农业银行答辩称，在借款人还清贷款情况下，第三人农业银行可以办理注销抵押登记。
第三人联泰行公司答辩称，涉案房产没有完成的原因是卖方原因导致的，现有押金人民币5,000元在第三人联泰行公司处托管，第三人联泰行公司愿意根据法院判决予以发放。
第三人吴康明虽未到庭，但提交了书面意见如下，第三人吴康明同意涉案房产过户到第三人吴康明名下。
经审理查明：2015年5月12日，原告作为买方，被告作为卖方，双方签订了《房地产买卖合同》，相关约定如下：1、被告将其所有的位于深圳市宝安区畔山御景花园1栋转让给原告，转让成交价为人民币1,370,000元；2、买方在签订本合同时向卖方支付购房定金人民币20,000元，在签订本合同之日起1日内（含当日）再支付定金人民币30,000元。前述定金均交由买卖双方指定的第三方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金；3、第二部分房款人民币1,320,000元的付款方式为银行按揭付款，买方应于2015年5月28日至6月10日付清首期款（以银行贷款承诺书为准），买方应于应付首期款之日起3日（含当日）向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料；4、该物业处于抵押状态，卖方须于签署本合同之日起7日内（含当日）出具公证委托书给买卖双方指定的第三方及（或）该第三方指定的担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同，同时买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署一切文件，卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约。卖方撤销该公证委托又不在撤销之日起7日（含当日）内自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记的，视为根本违约。卖方虽有担保公司担保赎楼但仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起40日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予替买卖双方指定的第三方处；5、买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺之日）起3日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；6、买卖双方协商同意在购房定金或其他购房款中预留人民币5,000元作为交房保证金，交由居间方托管，此款在完成产权转移登记后卖方实际交付房地产时进行结算；7、交楼日期为卖方收齐全部房款（不含交楼押金、赎楼余款）当天；8、如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同；9、双方在备注条款中注明：经买卖双方同意可以以第三方名义过户。
2015年5月12日，被告向原告出具《收据》，表明收到原告交付的涉案房产的定金人民币50,000元。原告、被告以及第三人联泰行公司在庭审中确认：原告于2015年5月12日交付定金人民币50,000元，上述定金中现有人民币5,000元作为交房保证金在第三人联泰行公司处进行托管，第三人联泰行公司愿意根据法院的判决予以发放。
2015年5月13日，被告办理了委托公证手续，将包括办理房款资金监管手续等转让涉案房产的相关事宜委托给深圳市万通融资担保有限公司、邱学灵、曾伟东、练晓亮、周林。
2015年6月4日，第三人吴康明作为甲方（买方），周林代理被告以被告的名义作为乙方（卖方），中国农业银行股份有限公司深圳西乡支行作为丙方（监管方），三方签订了《二手房交易结算资金托管协议》，约定甲乙双方为交易涉案房产将监管资金人民币370,000元委托给丙方进行监管，本协议自生效且全额托管资金存入专用账户之日起6个月内有效。当日，第三人吴康明将监管资金存入监管账户。
2015年6月28日，中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行出具《个人购房贷款承诺函》，表明在购房人与售房人所交易的房产不存在产权争议、上市交易条件完备且双方交易行为真实、合法，双方提交的贷款申请材料真实、完整、合法、有效的前提下，贷款行同意在购房借款合同签订后向借款申请人即吴康明发放贷款人民币950,000元。
原告主张被告未依约办理赎楼手续的行为违约，故原告现诉至法院，请求判令被告继续履行合同，且被告向原告支付延迟履行违约金（以人民币1,370,000元为基数，按每日万分之四，从2015年7月15日即被告中断赎楼之日计算至实际交付给第三人吴康明之日）。被告在庭审中提出原告关于延迟履行违约金的标准过高。被告在庭审中主张其中断赎楼的原因是原告拒绝向担保公司交付赎楼费用。
另查，1、深圳市房地产权登记中心于2015年8月6日出具《购房资格证明》，证明：经核查，2015年8月6日，申请人即吴康明家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购壹套。
2、原告承诺其有一次性付款的能力，愿意以一次性付款的方式支付购房款项且在被告无能力清偿涉案房产所涉抵押贷款本息的情况下，原告愿意代为清偿。
3、2010年2月8日，被告办理了抵押登记手续，将涉案房产抵押给抵押权人第三人农业银行。2015年8月14日，涉案房产被本案查封，查封期限从2015年8月14日到2018年8月13日。
4、经本院依法查询，深圳市万通融资担保有限公司2015年10月26日出具《关于广东省深圳市宝安区人民法院委托调查函的复函》，回复内容如下：涉案房产中断赎楼的原因是卖方郭大荣于2015年7月15日通过《告知函》书面通知中断赎楼；卖方即郭大荣于2015年5月13日办理了公证委托手续，委托深圳市万通融资担保有限公司负责涉案房产的赎楼等工作；涉案房产的赎楼费用已经于2015年7月13日交至深圳市万通融资担保有限公司。另，被告于2015年7月15日向深圳市万通融资担保有限公司出具的《告知函》中载明“现因个人原因无法继续履行该合约，特告知万通担保有限公司不要继续进行赎楼，该物业的一切相关手续必须由本人同意，确认才能办理”。
5、原告、被告和第三人联泰行公司在庭审中均确认涉案合同的买方主体从未发生过变更，且第三人吴康明对此亦予以了确认。原告和第三人联泰行公司主张原、被告仅约定涉案房产可以过户至第三人吴康明名下，被告对此不予确认。
以上事实，有房地产买卖合同、收据、公证书、委托书、二手房交易结算资金托管协议、个人购房贷款承诺函、购房资格证明、关于广东省深圳市宝安区人民法院委托调查函的复函、告知函、产权资料电脑查询结果表、深圳市房地产权登记中心房地产查封（备案）表、房地产抵押登记查询表和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。原、被告签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，各方应当依法全面履行合同约定的义务。
关于违约责任的认定。首先，涉案合同约定，“买方应于2015年5月28日至6月10日付清首期款”、“经买卖双方协商同意可以以第三方名义过户”，根据上述约定载明的内容并结合交易惯例可知，原告应当在2015年6月10日之前完成支付首期款的义务，且双方约定涉案房产可以过户至第三方名下，因申请按揭贷款、办理首期款资金监管和办理过户手续之间存在一定关联性，故在双方协商一致将涉案房产过户至第三方名下的情况下，意味着双方亦协商一致由第三方与被告办理按揭贷款以及首期款资金监管手续。本案中，周林作为被告的代理人与第三人吴康明签订了《二手房交易结算资金托管协议》，协助办理了首期款资金监管手续，且根据公证书和委托书的内容，办理资金监管手续属于周林的委托代理权限。本院认为被告作为有完全民事行为能力的卖方在办理委托公证手续、确定委托代理人时应当负有审查和注意义务，代理人以委托人被告的名义办理委托事项的法律后果应当由被告承担。本案中，在无证据证明2015年6月4日之前被告对委托权限进行撤销或变更的情况下，周林作为被告的代理人与第三人吴康明办理首期款资金监管的行为，应当视为被告同意指定过户的第三方为第三人吴康明，在原告、被告、第三人吴康明、第三人联泰行公司均确认买方主体仍为原告的情况下，被告代理人与第三人吴康明办理首期款资金监管且第三人吴康明支付首期款的行为即视为原告履行了支付首期款的义务，原告并不存在未依约支付首期款的违约行为。其次，涉案合同约定“卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约。卖方撤销该公证委托又不在撤销之日起7日（含当日）内自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记的，视为根本违约”，根据本院查明的事实，被告已经于2015年7月15日通知担保公司停止赎楼，且无证据证明被告通知停止赎楼的原因在于原告，而被告至今亦未能自筹资金还清银行贷款。综上，被告未依约办理赎楼手续的行为构成违约，原告作为守约方有权主张继续履行合同，并要求被告承担违约责任。
关于合同继续履行。首先，虽然涉案房地产存在抵押负担，但根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，如被告无能力办理赎楼，原告愿意代为清偿涉案房地产所负抵押债务从而消除抵押权，因此涉案房产继续履行的障碍具备可消除的条件，而原告代为支付的贷款本息可在应当支付的购房款中扣除。其次，原告现自愿承诺以一次性付款的方式支付剩余购房款，属于原告自行处分权利的范畴，且该付款方式有利于合同的继续履行，故本院对原告的该主张直接予以支持。再次，虽然各方当事人均确认买方主体并未发生过变更，但原、被告约定涉案房产可以过户给第三方，且第三人吴康明和被告代理人亦已经以办理首期款资金监管的方式确认第三方即为第三人吴康明，在第三人吴康明予以同意情况下，原告主张涉案房产过户并交付给第三人吴康明，本院予以支持。另，在第三人联泰行公司处托管的交房保证金人民币5,000元，因该款项属于购房款项的一部分，而第三人联泰行公司亦同意根据法院的判决予以发放，故本院判令第三人联泰行公司直接将上述交房保证金人民币5,000元交付给被告。本院认为，原告应当以一次性付款的方式向被告支付剩余购房款人民币1,320,000元（1,370,000元-50,000元），被告应当将涉案房地产过户登记至第三人吴康明名下，并将涉案房地产实际交付给第三人吴康明。房产过户过程中产生的相关税费，应当根据合同约定承担。
关于违约金。首先，涉案合同约定：卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约。卖方撤销该公证委托又不在撤销之日起7日（含当日）内自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记的，视为根本违约。本案中，被告通知担保公司停止赎楼的日期为2015年7月15日，故被告向原告支付的延迟履约违约金应从2015年7月22日计算至涉案房产注销抵押登记之日；其次，原告诉请被告应当按照每日万分之四向其支付延迟履约违约金，被告提出违约金标准过高，综合考虑本案案情，本院认为合同约定的违约金数额过高，故酌情调整为被告应当按照每日万分之二的标准向原告支付延迟履约违约金。综上，被告向原告支付延迟履约违约金的计算方式如下：以转让成交价人民币1,370,000元为基数，按每日万分之二的标准从2015年7月22日计算至涉案房产注销抵押登记之日止。原告的超额诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告吴松良和被告郭大荣继续履行《房地产买卖合同》；
二、被告郭大荣应于本判决生效之日起五日内办理注销抵押登记手续，第三人中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行应当协助办理上述注销抵押登记手续；
三、原告吴松良应当于本判决发生法律效力之日起二十五日内向被告郭大荣支付购房款人民币1,320,000元（原告吴松良代为清偿抵押债务以注销涉案房产抵押登记的，代为清偿的款项可以直接抵扣上述购房款）；
四、被告郭大荣应当在原告吴松良支付完毕上述购房款项且注销抵押登记之日起三日内将位于深圳市宝安区松岗街道松安路东北侧畔山御景花园1栋过户登记至第三人吴康明名下，并将上述房产实际交付给第三人吴康明。第三人深圳市联泰行房地产经纪有限公司应当于被告郭大荣完成上述房产交付义务后三日内向被告郭大荣支付交房保证金人民币5,000元；
五、被告郭大荣应当在本判决发生法律效力之日起三日内向原告吴松良支付延迟履约违约金（以转让成交价人民币1,370,000元为基数，按每日万分之二的标准从2015年7月22日计算至涉案房产注销抵押登记之日止）；
六、驳回原告吴松良其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币17,189元，保全费人民币5,000元，由被告负担，受理费和保全费原告已经预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 莹
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 朱纯禄
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 李婷霞
书 记 员 梁娇梅
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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