浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0782民初3557号原告：楼国平，男，1973年8月13日出生，汉族，经商，住义乌市。委托代理人：楼思媛、金志成，浙江星耀律师事务所律师。被告：义乌市稠江街道黎明居民委员会，住所地：义乌市稠江街道黎明村。诉讼代表人：龚先锋，主任。被告：义乌市稠江街道黎明村股份经济合作社，住所地：义乌市稠江街道黎明村。负责人：龚文胜，董事长。两被告共同委托代理人：俞俊奇，浙江六和（义乌）律师事务所律师。被告：金华市正泰拍卖有限公司义乌分公司，住所地：义乌市丹溪北路466号1-2。负责人：陈惠娟。委托代理人：俞伟杰，男，1975年9月24日出生，汉族，住义乌市，系被告公司员工。原告楼国平诉被告义乌市稠江街道黎明居民委员会（以下简称黎明居委会）、义乌市稠江街道黎明村股份经济合作社（以下简称黎明合作社）、金华市正泰拍卖有限公司义乌分公司（以下简称正泰公司）合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案受理后，依法适用简易程序由审判员吴新辉独任审判，于2017年3月29日、2017年5月25日、2017年6月26日三次公开开庭进行了审理。原告楼国平的原委托代理人楼思媛第一、二次开庭到庭参加了诉讼，原告楼国平的委托代理人金志成第二次开庭到庭参加了诉讼。原告楼国平的委托代理人陈颖第三次开庭到庭参加了诉讼；被告黎明居委会的诉讼代表人龚先锋及被告黎明居委会、黎明合作社的共同委托代理人俞俊奇；被告正泰公司的委托代理人俞伟杰三次开庭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告楼国平起诉称，被告黎明居委会、黎明合作社拟将位于黎明居委会办公楼一楼共有五间店面及三至七楼的房屋整体出租，委托被告正泰公司进行公开招标。2016年12月8日，被告黎明居委会、黎明合作社共同公布《招租公告》一份，明确涉案房屋的租赁用途适合办公、开宾馆等行业，租赁期限十年，投标保证金为100000元，保证金需存入被告正泰公司账户等内容，还对其他权利义务进行了约定。2016年12月14日，原告向被告正泰公司缴纳了投标保证金100000元。2016年12月15日，原告参与投标，最终竞拍成功。原告竞拍成功后，即向被告要求提供相应房产权属证书用于办理开设宾馆的相应手续，但被告表示没有任何房产权属凭证，也未通知原告前去办理相关手续。原告从被告处了解到，涉案房屋由于土地性质等问题，还未办理建设工程规划许可证，无法办理消防等审批手续，原告开设宾馆的目的根本无法实现。原告认为，被告在竞拍过程中未明确说明拍卖标的的瑕疵，被告黎明居委会、黎明合作社的房屋未取得建设工程规划许可证，导致原告的租赁目的根本无法实现，故被告公开招租行为依法应确认无效，被告应依法退还原告缴纳的款项并赔偿利息损失。请求判令：一、确认义乌市稠江街道黎明居委会办公大楼一楼共五间店面及三至七楼的房屋整体公开招租的行为无效。二、被告返还投标保证金100000元，并赔偿利息损失（自2016年12月14日起按年利率6%计付至实际履行完毕之日止）。被告黎明居委会、黎明合作社答辩称，被告的招标行为经过政府部门批准，认可被告具有房屋产权，不存在无效的情形。被告方不退还保证金是因为原告在中标后，未在规定的期限内与两被告签订房屋租赁合同。保证金扣除招标代理费后汇入了二被告的账号，涉案房屋现出租，用于办公。被告正泰公司答辩称，2016年10月3日，被告公司接受委托进行房屋招租事宜。招租公告、细则拟好后经委托方及街道相关部门确认无误后，于2016年12月8日在义乌商报刊登招租公告。12月14日下午16时共计报名6家，均有银行保证金回单，报名时均未提出任何异议，并在竞标承诺函上签字确认。12月15日10点在稠江街道办事处开标，最终原告中标，当场签订了中标协议书等文件。中标后原告未能按照细则约定付款。经委托方和被告公司催缴未果，构成违约。保证金扣除代理费18112元，剩余款项于2017年1月13日汇入委托方提供的账户。招租合同程序合理合法，被告公司不需要承担责任。原告楼国平庭审中补充陈述称，原告坚持认为涉案合同无效，坚持原诉请不变更。原告楼国平为了支持其诉讼请求，向本院提供证据如下：证据1，招租公告1份（复印件），证明被告黎明居委会、黎明合作社将涉案房屋公开招租，并明确相关权利义务。证据2，金华市正泰拍卖有限公司竞买证及银行转账记录各1份（原件），证明原告已按约向被告正泰公司缴纳竞买保证金100000元的事实。被告黎明居委会、黎明合作社的质证意见：证据1，真实性、证明目的无异议。招租公告上已经明确投标人对标的物的情况应当有核实的义务。证据2，三性均无异议。被告正泰公司的质证意见：证据1、2，无异议，保证金确实汇入被告公司，后来委托方要求将保证金汇入委托方，被告公司扣除了代理费18112元，剩余款项于2017年1月13日汇入。被告黎明居委会、黎明合作社为证明自己的抗辩，向本院提供证据如下：证据1，招标情况报告、审批表、报价确认书各1份（复印件），证明被告黎明居委会、黎明合作社已在报告第十二条中明确了投标人应当在投标前对标的进行实地勘查何咨询，认真查验标的具体情况，一旦开标，视为接受瑕疵。原告在投标前有对标的物勘查核实的义务而未履行。按照约定，原告应当在投标成功后3日内即2016年12月18日前签订租赁合同，逾期视为违约，保证金不予退还，本案中原告已经违约。证据2，规划图纸1份（原件），证明案涉房屋系经过规划，符合审批手续。证据3，规划图纸1份（原件），证明案涉房屋2006年经过规划，符合审批手续，被告建房行为不属于违章。证据4，工程立项批复1份（原件），证明涉案房屋经过义乌市人民政府稠江街道办事处的审批，手续合法。原告楼国平的质证意见：证据1，招标情况报告，真实性无异议，证明目的有异议。由于被告黎明居委会、黎明合作社向竞买人隐瞒了涉案公开招租房屋无建设规划许可证的情形。被告正泰公司也未向原告告知该关键的财产权利缺陷。招标公告中的条款为格式条款，完全限制了原告的权利，免除了被告的告知义务，依法应认定为无效，另由于涉案房屋无合法的产权凭证，其公开招租行为应依法认定为无效，因此原告不构成违约。审批表的真实性无异议，合法性、关联性、证明目的均有异议。该审批表仅是被告及街道办事处对招租方式的审批意见，不能当做权属凭证，或等同于建设规划许可证。也不是主管部门的批准文件，不具有法律效力，与本案无关。报价确认书的真实性无异议，证明原告是善意的投标人。证据2，真实性无异议、合法性、关联性有异议，义乌市规划局所盖章确认综合市场属实，与本案房屋没有直接联系。浙江省住房和城乡建设厅盖章只是证明该图纸出自义乌市城市规划设计院。修建性详细规划，是申请办理建设工程规划许可证所需提供材料之一，并不能替代建设工程规划许可证。同时，该详细规划不能证明涉案房屋经过主管部门批准建设。证据3，真实性无异议，合法性、关联性、证明目的有异议。根据城乡规划法的规定（略），被告提供的证据效力不等同于规划许可证。建设工程规划许可的目的，在于规划房屋的建造，规划许可证的内容应包括编号，坐落，面积等。主管部门对建筑物审批时需要明确的内容有用地权属、建造层数、各层建筑平面图、立面图和剖面图。两被告提供的证据确认的内容仅仅是同意平面规划，对层数及建筑物平面图等内容均未予以批准。另外，该证据的第二条明确住宅层数为4层，但涉案房屋为7层。第五条明确沿街住宅层数按立面待批。本案争议房屋紧临经发大道，应属于沿街住宅。该证据恰恰证明建造层数等内容并未经过主管部门审批。综上原告认为该证据只能证明涉案房屋的平面规划可能经过义乌市规划局的审批，但涉案房屋的具体层数及各层平面图等内容还未批准，无法达到二被告的证明目的。证据4，三性及证明目的均有异议，该立项文件的主体为街道办事处，而街道办事处不是规划审批单位。被告正泰公司的质证意见：证据1-4，无异议。被告正泰公司为证明自己的抗辩，向本院提供了证据如下：证据1，竞标人承诺函、进账单及发票各1份（原件），证明原告投标前确认细则所有条款。原告的保证金确实汇入过被告公司，被告公司于2017年1月13日按约定将保证金扣除代理费后汇入委托方账户。原告楼国平的质证意见：证据1，承诺函的真实性无异议，证明目的有异议。意见同招标情况报告。进账单及发票的真实性、合法性无异议，关联性、证明目的有异议，无法达到二被告的证明目的。被告黎明居委会、黎明合作社的质证意见：证据1，无异议，款项扣除代理费后汇入二被告账户。根据原、被告的举证、质证及证据审核认定的有关规定，本院对证据认证如下：原告楼国平提供的证据1、2，被告无异议，对其证明力本院予以确认。被告黎明居委会、黎明合作社提供证据1，原告对真实性均无异议，被告正泰公司无异议，对其真实性本院予以确认；证据2-4，系原件，能够证明涉案房屋的平面规划经主管部门批准，由上级政府部门批准立项建设的事实。被告正泰公司提供的证据1，原告对真实性无异议，对其证明力本院予以确认。根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院确认事实如下：2016年12月8日，经义乌市人民政府稠江街道办事处批准，被告黎明居委会、黎明合作社委托被告正泰公司就义乌市稠江街道黎明村办公楼一楼共五间店面及三至七楼房屋使用权向社会公开招租。整体招租细则约定租赁用途为适合办公、开宾馆等行业；租赁期限为十年；投标保证金为10万元，转账至被告正泰公司账号；中标人须在中标后3个工作日内付清该项目第一年租金及履约保证金，履约保证金按中标价的30%收取；竞得人须在规定时间付清应付款项，若未按期足额支付，其投标保证金不予返还，并取消其竞得承租资格。整体招租细则还约定了其他内容。2016年12月14日，原告楼国平向被告正泰公司账号汇款投标保证金10万元。2016年12月15日，原告楼国平中标。2017年1月13日，被告正泰公司扣除了代理费18112元后，将投标保证金的剩余款项81888元汇入被告黎明居委会、黎明合作社指定账号。涉案房屋所在的义乌市黎明村居住小区平面规划于2006年10月12日经义乌市规划局批准。涉案房屋于2012年12月6日经义乌市人民政府稠江街道办事处立项建设。本院认为，涉案房屋虽具备平面规划，也通过了相应的立项手续，但尚未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准，故三被告就涉案房屋的招租行为无效，应各自返还收取的保证金。至于损失，被告黎明居委会、黎明合作社未主动告知涉案房屋不具备建设工程规划许可证的事实，被告正泰公司也未审查相关文件，即对外招租，应对原告的损失承担主要赔偿责任。原告承租涉案房屋，未能积极主动了解涉案房屋的状况，有一定的疏失，应对自身的损失承担次要责任。综合本案实际，本院酌定由被告黎明居委会、黎明合作社、正泰公司对原告的损失承担60%的赔偿责任。综上，原告诉请合理的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认被告义乌市稠江街道黎明居民委员会、义乌市稠江街道黎明村股份经济合作社就义乌市稠江街道黎明村办公楼一楼共五间店面及三至七楼房屋使用权的公开招租行为无效。二、被告义乌市稠江街道黎明居民委员会、义乌市稠江街道黎明村股份经济合作社于本判决生效之日起五日内返还原告楼国平投标保证金81888元。三、被告金华市正泰拍卖有限公司义乌分公司于本判决生效之日起五日内返还原告楼国平投标保证金18112元。四、被告义乌市稠江街道黎明居民委员会、义乌市稠江街道黎明村股份经济合作社、金华市正泰拍卖有限公司义乌分公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告楼国平利息损失（以投标保证金100000元为基数，从2016年12月14日起按年利率6%计付至本判决履行完毕之日止的利息损失的60%）。驳回原告楼国平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1165元（已减半），由原告楼国平负担6元，由被告义乌市稠江街道黎明居民委员会、义乌市稠江街道黎明村股份经济合作社负担923元，由被告金华市正泰拍卖有限公司义乌分公司负担236元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 吴新辉二〇一七年七月三十一日代书记员 黄 超