福建省石狮市人民法院民 事 判 决 书（2015）狮民初字第106号原告（反诉被告）：蔡辉琳，男，1953年9月11日出生，汉族，户籍所在地台湾高雄市，现住福建省石狮市。委托诉讼代理人：涂明忠，福建泉中律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：杨萍，福建泉中律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：蔡荣含，男，1964年7月28日出生，汉族，住福建省石狮市。委托诉讼代理人：王志勇，福建华达律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：曾嘉湘，福建华达律师事务所执业律师。第三人：蔡命旭，男，1964年4月26日出生，汉族，住福建省石狮市。原告（反诉被告）蔡辉琳与被告（反诉原告）蔡荣含、第三人蔡命旭占有物损害赔偿纠纷一案，本院于2009年6月2日立案受理，诉讼中，蔡荣含提起反诉，本院予以合并审理，并于2011年8月18日作出（2009）狮民初字第1625号民事判决，蔡辉琳不服判决提出上诉。福建省泉州市中级人民法院于2012年12月4日作出（2012）泉民终字第467号民事裁定，撤销本院（2009）狮民初字第1625号民事判决原判，发回本院重审。本院经审理于2014年1月15日作出（2013）狮民初字第1316号民事判决，蔡荣含不服判决提出上诉。2014年12月5日福建省泉州市中级人民法院作出（2014）泉民终字第2819号民事裁定，撤销本院（2013）狮民初字第1316号民事判决，发回本院重审。本院于2014年12月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蔡辉琳的委托诉讼代理人杨萍、被告（反诉原告）蔡荣含的委托诉讼代理人王志勇到庭参加诉讼。第三人蔡命旭经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告蔡辉琳向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即停止侵权，腾出非法占用的位于石狮市前廊村四号工业区27号金领公寓402的房屋；2.判令被告赔偿因侵权给原告造成的经济损失14549元；3.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2008年初，蔡荣含向原告认购石狮市前廊村四号工业区27号金领公寓的402房屋。蔡荣含并未与原告签订购房合同，更未支付过购房款，却于2008年底擅自对402房屋进行装修并入住。原告多次制止并委托律师发函，要求蔡荣含签订买卖合同并支付购房款，蔡荣含未予理会。为维护原告的合法权益不受侵犯，特起诉请求判如所请。被告蔡荣含辩称，原告的诉讼请求不能成立。理由如下：1.双方存在房屋买卖合同关系，被告蔡荣含通过蔡命旭购得诉争房屋，并已支付蔡命旭购房订金45500元，且进行装修并入住；2.诉争房屋为违章建筑，原告拒不按规定缴交相关费用，因此无法将房产过户到被告名下，因此产生纠纷。反诉原告蔡荣含向本院提出诉讼请求：1.确认本案诉争房屋买卖合同合法有效；2.反诉被告立即协助反诉原告蔡荣含将诉争房屋的产权两证办理至反诉原告名下；3.诉争楼房违章建筑部分依法应补交的相关罚金费用由反诉被告负担；4.本案诉讼费用由反诉被告负担。事实和理由：1.蔡荣含支付了购房订金45500元并装修入住至今，双方的房屋买卖合同已有效成立。2.蔡荣含于2013年5月13日汇款280000元至蔡辉琳账户，与之前的45500元共计325500元，已完成交纳80%以上购房款的要求，依法应认定双方之间的买卖合同成立有效并应继续履行。3.本案源于诉争房产为违章建筑，蔡辉琳未按规定缴交的相关费用，不应由蔡荣含缴交相关费用。反诉被告蔡辉琳辩称，双方并不存在房屋买卖合同关系，反诉原告的诉讼请求应予驳回。蔡辉琳与蔡命旭签订的《房屋认购协议》约定，蔡命旭仅是将认购房屋的权利转让给蔡荣含，蔡荣含应按约定与蔡辉琳签订正式的房屋买卖合同。但蔡荣含经催告未能在通知的期限内与蔡辉琳签订正式的房屋买卖合同并支付相应的款项。第三人蔡命旭述称，本案与第三人无关，法院不应追加其参加诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方没有争议的事实，本院依法予以确认：石狮市前廊村四号工业区27号综合楼系蔡辉琳依司法拍卖取得并装修取名为“金领公寓”，蔡辉琳委托张京春统一对外出售楼房，2008年4月24日，蔡命旭就认购金领公寓四层与张京春签订《房屋认购书》。2008年7月20日蔡命旭出具《收据》交蔡荣含收执，收据载明将“本楼层共有三套套房本套面积为161.66平方米”即诉争金领公寓402室的认购权转让给蔡荣含，蔡荣含支付蔡命旭45500元作为对价，蔡命旭从中获得35500元的转让利润，另10000元作为购房定金，后已由蔡命旭转交给蔡辉琳。2008年底蔡荣含对诉争房产装修入住。2009年3月6日、13日，蔡辉琳通过广东众达成律师事务所向蔡荣含发出律师函，通知蔡荣含应在收到函件后的10日内与蔡辉琳签订购房合同并支付首期款项，逾期则视为自动放弃认购权，同时要求蔡荣含应在放弃认购权之日起7日内恢复房屋的原状，否则将依法提起诉讼。该两份函件均由蔡荣含的妻弟“邱仲和”签收。蔡辉琳于2009年6月2日向本院提起诉讼。另查明，在本案第一次发回重审期间，蔡荣含于2013年5月13日汇款280000元至蔡辉琳的银行帐户，但蔡辉琳明确表示不认可该笔款项为蔡荣含支付的购房款。对双方争议的证据与事实，即蔡辉琳与蔡荣含之间是否成立房屋买卖合同关系，本院认定如下：蔡命旭与蔡辉琳的委托人张京春于2008年4月24日签订的《房屋认购书》不违反法律的效力性规定，应认定合法有效，对合同双方均有约束力。该《房屋认购书》第4条约定：“乙方（指蔡命旭）于签订认购书之日起60天内，签订购房合同，同时支付首期款（含订金），乙方在甲方约定时间内未与甲方签定购房合同或签订购房合同三日内未支付约定的首期款，甲方则不再保留其预订房号，同时订金转为违约金不再返还”。2008年7月20日蔡命旭将本案诉争房屋即金领公寓402室的认购权转让给蔡荣含，并且在《收据》上明确写明“以后的一切手续以房屋认购书为准”，斯时，蔡命旭已丧失了诉争房屋的认购权，但蔡荣含对此并无异议，根据蔡辉琳发律师函要求蔡荣含签订购房合同并支付首期购房款的事实，可认定蔡辉琳认可蔡命旭将诉争房屋认购权转让给蔡荣含并继续享有认购权，因此，《房屋认购书》对蔡辉琳与蔡荣含均具有约束力。从《房屋认购书》的内容看，双方当事人仅约定认购房屋的位置、面积、总价款、费用的负担及购房款的交付期限，但对于房屋交付使用条件、日期及由此产生的违约责任，均未作约定，该认购书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且蔡荣含既未在蔡辉琳函告的规定期限签订正式购房合同，亦未支付首期购房款，因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同”的规定，不能认定蔡荣含与蔡辉琳之间存在诉争房屋买卖合同关系。蔡荣含虽于2013年5月13日汇款280000元至蔡辉琳的银行账户，但因蔡辉琳不认可该款项用于支付购房款，故蔡荣含关于该笔汇款与之前支付的45500元共计325500元，已完成交纳80%以上购房款的主张，不予采信。案件审理过程中，本院就双方当事人的房屋买卖合同关系未成立的事实向蔡荣含释明，告知其可以变更诉讼请求，但蔡荣含拒不变更反诉诉讼请求。综上，本院认为，蔡辉琳通过司法拍卖程序竞得石狮市灵秀镇前廊村四号工业区27号综合楼后，对该楼房进行装修并取名为“金领公寓”，系包含诉争房屋在内的“金领公寓”的合法占有人。如上所述，蔡荣含与蔡辉琳之间房屋买卖合同关系并未成立，蔡辉琳据此要求蔡荣含停止侵权并赔偿相应损失，因此本案的案由应为占有物损害赔偿纠纷。蔡荣含在诉争房屋买卖合同未成立的情况下，未经蔡辉琳同意，自行装修并入住诉争房屋属无权占有，故蔡辉琳请求蔡荣含停止侵权并返还诉争房屋的诉讼请求，于法有据，予以支持。蔡辉琳要求蔡荣含按每个月每平方米15元的租金标准赔偿经济损失14549元，对此蔡荣含不予认可，蔡辉琳虽未能提供相应的租金标准计算证据，但其主张的损失额不会超过蔡荣含无权占有期间的损失，予以照准。因诉争房屋买卖合同并未成立，故蔡荣含关于确认房屋买卖合同合法有效并要求蔡辉琳协助办理诉争房屋的产权两证至蔡荣含名下及诉争楼房违章建筑部分依法应补交的相关罚金费用由蔡辉琳负担的主张，依据不足，不予支持。蔡命旭经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第二十条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下：1蔡荣含应于本判决生效后十日内将其占用的址于石狮市灵秀镇前廊村四号工业区27号金领公寓402室腾空返还给蔡辉琳；2蔡荣含应于本判决生效后十日内赔偿蔡辉琳经济损失14549元；3驳回蔡荣含的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费164元，反诉受理费50元，公告费1000元，由蔡荣含负担。如不服本判决，蔡辉琳可在判决书送达之日起三十日内，蔡荣含可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  吴志生审 判 员  林雪迎代理审判员  庄英材二〇一六年十二月二十二日书 记 员  苏丽蓉附1：本案证据目录：一、本诉原告蔡辉琳提供的证据和证明目的如下：1.泉州市中级人民法院的（1996）泉执字第18号民事裁定书及（2002）泉民初字第03号民事判决书，福建省高级人民法院（2002）闽终字第113号民事判决书，用地红线图、拍卖成交书及发票、收款收据、证明条、平面图及建设工程规划许可证；环境影响报告表、建设用地规划许可证、建设用地申请表及许可证、泉石狮市国土建设局给泉州市中级人民法院的函件，证明石狮市前廊村四号工业区27号综合楼系蔡辉琳经司法拍卖合法取得不动产。2.现场照片及用电抄表明细，证明蔡荣含进入金领公寓第402室进行装修居住的事实；3.广东众达成律师事务所杨仕广律师向蔡荣含发出函件及全一快递交寄单，证明蔡辉琳发函催告蔡荣含签订房屋买卖合同并支付首付款。4.与其他人的购房合同书，证明认购金领公寓房屋后还应签订正式的房屋买卖合同。5.本院2009年12月3日依职权调取的诉讼证据及现场勘验笔录，证明诉争的楼房已经装修并入住。二、本诉被告蔡荣含提供的证据及证明目的如下：1.房屋认购书及收条，证明原告将通过拍卖买得的综合楼通过张京春、蔡命旭统一对我公开出售，蔡荣含于2008年7月20日通过蔡命旭购得综合楼402室，并已支付购房订金人民币45500元。2.承诺书，蔡辉琳向蔡荣含承诺该综合楼的消防验收报告在二年内办理好，并协助被告办理好房屋产权手续。附2：本案适用的主要法律条文1、《中华人民共和国民法通则》第六十三条：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。2、《中华人民共和国合同法》第二十条：有下列情形之一的，要约失效：（一）拒绝要约的通知到达要约人；（二）要约人依法撤销要约；（三）承诺期限届满，受要约人未作出承诺；（四）受要约人对要约的内容作出实质性变更。3、《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。4、《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款：占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。5、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法(?javascript:SLC(35322,0)?)》第十六条(?javascript:SLC(35322,16)?)规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。6、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。7、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条：无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。附3：执行申请提示:1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。