重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第02524号
上诉人（原审原告）重庆龙亚贸易有限公司，住所地重庆市沙坪坝区小龙坎正街168-15-3号。组织机构代码：56789685-6
法定代表人舒月华，该公司总经理。
委托代理人李帅，重庆竞豪律师事务所律师。
委托代理人张辉，男，1967年4月26日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）重庆市锦和公共交通站场管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南坪东路6号（南坪大厦B栋）12楼。组织机构代码74286010-6。
法定代表人史立庆，该公司总经理。
委托代理人王宇，重庆盛世文辉律师事务所律师。
上诉人重庆龙亚贸易有限公司（以下简称龙亚公司）与被上诉人重庆市锦和公共交通站场管理有限公司（以下简称锦和公司）租赁合同纠纷一案，重庆市巴南区人民法院于2014年2月27日作出（2013）巴法民初字第02754号民事判决。龙亚公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭询问审理了本案，现已审理终结。
一审经审理查明，本案讼争租赁物位于重庆市巴南区李家沱西流沱，登记权利人为重庆城市公共交通站场集团有限公司，土地用途为工业。锦和公司经授权管理该场地，并享有出租的权利。2011年11月1日，龙亚公司与锦和公司自愿签订《场地使用合同》，约定：锦和公司将重庆市巴南区外河坪地块（外河坪公交枢纽站）6000平方米场地出租给龙亚公司使用，使用期限自2011年11月1日起至2017年3月31日止，共计5年，前五个月装修为免费期；租金单价为每个月每平方米5元，月租金3万元；2012年全年的租金在合同签订后先付18万元，待隔离设置、搭建门卫房及进出口大门安装完毕后再付18万元，以后每6个月交付一次，交付时间为上月31日之前。合同签字后，龙亚公司还须向锦和公司交纳履约保证金3万元，合同于保证金交纳之日生效；该保证金待合同期满五个工作日内无息全额退还。当龙亚公司出现如下情形之一时：（1）擅自改变场地的使用性质的；（2）利用租赁场地从事非法经营活动的；（3）逾期不支付租金，经通知后仍不支付的；（4）未经同意擅自装修的，锦和公司有权书面通知解除合同，解除合同的通知自到达时产生法律效力。合同签订后，龙亚公司于2011年12月13日向锦和公司支付了租金18万元、租赁保证金3万元，同月30日，又向锦和公司支付了租金18万元。2012年3月1日，龙亚公司向锦和公司出具“进场承诺书”，告知锦和公司将租赁场地用作汽车驾驶培训，并从安全、施工、经营等方面作出承诺。同月6日，龙亚公司与锦和公司签订《场地使用合同补充协议（一）》，约定：租赁面积变更为7100平方米，租金单价不变，但月租金变更为每月35500元，年租金426000元，因龙亚公司已交纳一年的场地租金36万元，剩余的租金66000元，待双方签订补充协议后7个工作日内补交；同时，龙亚公司需在租赁范围内自行修建钢丝网维护栏作为与锦和公司场地的隔离带；合同到期或解除时，龙亚公司应在租赁期满或合同解除后15个工作日内将租赁场地完好无损的移交呀，锦和公司将保证金无息全额退还。2012年3月19日，龙亚公司又向锦和公司交纳了66000元的租金，被告锦和公司也将租赁场地交付龙亚公司。2012年年9月26日，龙亚公司与锦和公司又签订《场地使用合同补充协议（二）》，约定：场地租赁期限调整为2015年9月30日止，场地使用费自2013年1月1日起算；场地租赁面积仍按原合同6000平方米计算，单价与原合同不变为每月每平方米5元。龙亚公司已交纳的场地使用费426000元，根据调整后的场地使用面积，锦和公司应退还龙亚公司的66000元在场地使用费中冲抵；场内隔离墙由龙亚公司负责承建并承担建设及相关费用；同时，自2015年10月1日至2017年3月31日期间，若外河坪站内的公交线路未达到饱和，龙亚公司可继续履行原所签合同约定权利，租金不变。若外河坪站内的公交线路达到饱和，龙亚公司应无条件撤场。合同签订后，龙亚公司在租赁本案诉争场地期间，又将该场地转租给重庆市康福德高驾驶培训有限公司，双方为此于2012年1月5日签订场地使用合同等。随后，龙亚公司将场地交付重庆市康福德高驾驶培训有限公司，重庆市康福德高驾驶培训有限公司亦于2012年3月2日向龙亚公司交纳了租赁费788400元。在合同履行过程中，根据市政府关于“外河坪公交站场租赁部分恢复站场功能”的批示，重庆市运管局、九龙坡区运管所、交通枢纽集团、重庆市康福德高驾驶培训有限公司及锦和公司等相关单位的负责人于2013年1月19日在外河坪公交站场临时办公点召开了现场协调会议，并形成如下会议内容纪要：1、重庆市康福德高驾驶培训有限公司同意立即停止外河坪站场的驾乘培训，并于2013年1月21日12时前撤出在外河坪公交站场内的培训场地，同时撤出场地内的全部设施设备；2、重庆市康福德高驾驶培训有限公司将配合锦和公司与龙亚公司解除场地租赁合同；……。重庆市康福德高驾驶培训有限公司在参加完现场会议后，于同月21日中午前撤离了本案诉争场地，并将场地大门钥匙交还锦和公司。同时于翌日向龙亚公司发函，将上述情况予以书面说明。锦和公司亦于2013年1月21日函告龙亚公司解除双方之间签订的关于外河坪公交枢纽站场的场地使用合同及其补充协议。龙亚公司则于2013年2月21日向锦和公司寄送律师函，认为锦和公司擅自解除双方间的租赁合同，并将次承租人驱除使用场地的行为构成根本违约，要求锦和公司承担因解除合同而产生的违约责任，并赔偿资金占用损失、装修等费用。
一审法院认为，本案诉争场地的所有权人虽不是锦和公司，但锦和公司经所有权人书面授权，对本案诉争场地进行管理，并享有对外出租的权利。龙亚公司与锦和公司签订的《场地使用合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同有效。双方在履行合同过程中，锦和公司于2013年1月21日致函龙亚公司，要求解除《场地使用合同》及补充协议，而场地的实际使用人重庆市康福德高驾驶培训有限公司也于当日撤离，将场地交还锦和公司。龙亚公司在收到该函件后，于同年2月21日复函锦和公司，就解除合同所导致的责任及赔偿问题向锦和公司提出交涉。且在一审庭审中，双方亦认可合同已经解除，故一审确认双方签订的《场地使用合同》及补充协议于2013年1月21日解除。合同解除后，龙亚公司交纳的履约保证金，锦和公司理应退还。按照双方合同约定，保证金的退还条件为合同解除后龙亚公司将场地移交锦和公司，经锦和公司检查无损并结清费用后退还。场地的实际使用人重庆市康福德高驾驶培训有限公司将场地交还锦和公司时，锦和公司并未就场地有无毁损和费用是否结清等问题提出异议，庭审中也没有举示存在不应归还保证金的约定情形，故锦和公司应于2013年1月21日将履约保证金退还龙亚公司，并于次日即2013年1月22日起按中国人民银行同期贷款利率计算资金占用利息。双方约定的每月场地租金为3万元，从2013年1月1日起算。龙亚公司向锦和公司交纳了租金426000元，仅使用至2013年1月21日合同即被解除，锦和公司理应将龙亚公司已经交纳而未使用部分的租金405677.42元（426000元-（3万元÷31天×21天）】退还龙亚公司，并从次日即2013年1月22日起按中国人民银行同期贷款利率计算资金占用利息。龙亚公司承租场地后，对场地进行了适当的整理，增设了钢丝防护网、修建了隔离墙。虽然按照合同约定，整理场地产生的费用由龙亚公司自行承担，但由于合同被提前解除，龙亚公司为整理场地所支付的费用应认作龙亚公司损失的一部分，但庭审中龙亚公司举示的证据不足以证明其因整理场地而产生的具体费用，故对龙亚公司要求赔偿场地整理费的诉讼请求不予支持。根据市政府关于“外河坪公交站场租赁部分恢复站场功能”的批示，双方的租赁合同无法继续履行，合同予以解除，解除合同的原因不应归咎于合同任何一方。龙亚公司起诉要求锦和公司赔偿可得利益损失，而可得利益损失指的是债权人按合同履行应当获得或可以获得，却因债务人违反合同而丧失的利益。其应以债务人违反合同、存在过错为前提。而本案中，合同解除并非锦和公司违约所致。同时，龙亚公司将场地转租重庆市康福德高驾驶培训有限公司，在自己的免租期内已经开始收取转租费用，而重庆市康福德高驾驶培训有限公司通过另案诉讼也只是要求龙亚公司将履约保证金和已交纳而未使用部分的租金退还，并未给龙亚公司造成实际损失。因此，根据公平原则，锦和公司也不应承担合同解除后可能产生的可得利益损失的责任。并且，可得利益也应当是在合同履行后扣除法定税费和必要运营成本后的净利润，并非龙亚公司所陈述的简单加减。故龙亚公司要求赔偿可得利益损失的诉讼请求，不应予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：“一、被告重庆市锦和公共交通站场管理有限公司退还原告重庆龙亚贸易有限公司已交纳而未使用的租金405677.42元，并以405677.42元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准向原告重庆龙亚贸易有限公司支付自2013年1月22日至还清租金之日的资金占用利息损失。二、被告重庆市锦和公共交通站场管理有限公司退还原告重庆龙亚贸易有限公司交纳的履约保证金30000元，并以30000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准向原告重庆龙亚贸易有限公司支付自2013年1月22日至还清履约保证金之日的资金占用利息损失。三、驳回原告重庆龙亚贸易有限公司的其他诉讼请求。上述第一、二款，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行，逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25350元，本院减半收取12675元，由被告重庆市锦和公共交通站场管理有限公司承担，此款己由原告重庆龙亚贸易有限公司自愿垫付，被告重庆市锦和公共交通站场管理有限公司应在支付上述款项时迳付原告重庆龙亚贸易有限公司，本院预收受理费不作清退。”
龙亚公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判由锦和公司赔偿15.3万元的场地整理费用以及171万元可得利益损失。主要理由：1、锦和公司在接到当地行政长官“见利忘义”“恢复功能”的批示（该批示并非行政决定，也非政策法规）后未与龙亚公司进行协商，强行收回租赁场地，致使租赁合同不能继续履行，锦和公司的行为已构成违约。2、锦和公司擅自解除合同后应当赔偿龙亚公司整改场地的损失及可得利益损失。（1）龙亚公司在签订租赁合同后，按约对场地进行整改，修建了隔离带等设施，在合同被单方解除后，龙亚公司的整改损失是客观存在的。一审法院在未释明可以申请鉴定的情况下草率驳回该项请求，显然不当。（2）如果双方合同如期履行，龙亚公司能够实现的利益是可以预见的，事实上，龙亚公司已将租赁场地转租与重庆市康福德高驾驶培训有限公司，且已经收到前期租金，但锦和公司的违约行为导致了龙亚公司可得利益的丧失。
锦和公司答辩称：合同解除的根本原因是龙亚公司将场地擅自转租给重庆市康福德高驾驶培训有限公司办驾校，而重庆市康福德高驾驶培训有限公司在另案中也未主张可得利益损失；龙亚公司因转租而收取的租金远远高于其支付给锦和公司的租金，龙亚公司所谓的可得利益损失不应得到支持；龙亚公司主张的场地整理费并无确凿的证据予以证实，不应得到支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
二审经审理查明：龙亚公司在签约后在其承租的场地中增设了钢丝防护网、修建了隔离墙（高2.2米，宽约20公分，长100余米）等设施。
二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，上诉人龙亚公司与被上诉人锦和公司签订的《场地使用合同》及相应补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，属有效协议，双方均应按约全面履行各自合同义务。由于案涉租赁物交付使用后不久即被强行收回，致使租赁合同被迫终止，可以认定出租方锦和公司已构成违约，依法应承担相应的违约责任。双方当事人在二审诉讼中主要争议龙亚公司主张的场地整理费及可得利益损失应否得到支持。关于场地整理费，龙亚公司在签约后已按照双方补充协议的约定自行修建了场地中需设置的隔离带等设施，但租赁合同履行不久即告解除，但龙亚公司期待合同正常履行而修建隔离带所作的投入显然属其直接损失，应由合同相对方锦和公司予以赔偿，根据本案实际情况，本院酌定该部分损失为7万元。至于可得利益损失，虽然可以认定案涉租赁合同系因锦和公司的违约行为导致解除，但由于案涉租赁场地的规划用途系公交站场，该地块属公共资源，显然不能用于开办驾校等商业用途，龙亚公司亦不可能继续有所收益，故一审对龙亚公司主张的可得利益未予支持，并无不当。综上，二审根据新查明的事实对龙亚公司主张的场地整理费损失部分予以支持。一审其余判决正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第（三）之规定，判决如下：
一、维持重庆市巴南区人民法院（2013）巴法民初字第02754号民事判决之第一项、第二项及第三项；
二、由被上诉人重庆市锦和公共交通站场管理有限公司在本判决生效之日起十内赔偿上诉人重庆龙亚贸易有限公司场地整理费7万元。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费12675元，由重庆龙亚贸易有限公司负担7605元，由重庆市锦和公共交通站场管理有限公司负担5070元；二审案件受理费21540元，由重庆龙亚贸易有限公司负担12924元，由重庆市锦和公共交通站场管理有限公司负担8616元。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 樊仕琼
代理审判员 夏兴芸
代理审判员 芦明玉
二〇一四年八月十二日
书 记 员 赵 曦