北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第07420号
上诉人（原审被告、反诉原告）王小涛，男，1972年8月23日出生。
委托代理人陈亚琦，北京市丹顿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京印联恒通印刷设备营销有限公司，住所地东城区龙潭路1号乙1号。
法定代表人赵铁梁，总经理。
委托代理人李凌，男，1964年9月6日出生，该公司副总经理。
委托代理人王建中，北京市包银律师事务所律师。
上诉人王小涛因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第02371号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人王小涛及其委托代理人陈亚琦、被上诉人北京印联恒通印刷设备营销有限公司（以下简称印联公司）委托代理人李凌、王建中均到庭参加诉讼，现已审理终结。
2014年1月，印联公司诉至原审法院称：2010年9月30日，我公司与王小涛签订《房屋租赁合同》，约定我公司将座落于北京市崇文区龙潭路1号乙1号（现为东城区左安门内大街4号）办公楼一层北侧建筑面积约300平方米的房屋租给王小涛，租赁期限为2010年11月11日至2015年11月11日，年租金47万元，王小涛于合同生效之日向我公司支付抵押金41000元和第一期租金117500元，实行押一付三制，租金按季结算，由王小涛于每年的11月11日、2月11日、5月11日、8月11日向我公司交付下季房租，并由王小涛于每年的10月15日前向我公司缴纳当年供暖费。我公司如约向王小涛交付了租赁房屋，王小涛亦接收投入使用。但王小涛长期不按时交纳房租，并自2013年11月11日起，王小涛拒绝支付租金，亦没有缴纳2013年度的供暖费，经我公司多次催要均未果。另外，在房屋租赁期间，王小涛除未依约按期交纳房租外，还违反合同约定，将房屋转借、转租、合作经营提供给第三人使用。因王小涛未按期交纳租金及拖欠租金，违约将承租的房屋转借、转租他人使用，经我公司书面《告知函》告知，仍不履行合同义务，已经严重违反了双方约定。现起诉要求：1、解除我公司与王小涛签订的《房屋租赁合同》，王小涛将租赁房屋交还我公司；2、王小涛向我公司支付自2013年11月11日至房屋腾退之日止的房租（按年租金47万元，一年365天，每天房租为1287.67元）；3、王小涛向我公司支付拖欠的2013年11月11日、2014年2月11日两期应付租金的违约金（自应付租金日次日起，至房租支付之日止，按拖欠租金的日千分之二计算）；4、王小涛向我公司支付2013年度供暖费1万元。诉讼费由王小涛承担。
王小涛辩称并反诉称：印联公司所述双方签订租赁合同的情况属实。在履行合同过程中，2013年4、5月份，印联公司就将整栋楼出租，让下面的商户搬走。有的商户搬走了，但因我对超市投入了大量的人力物力，多次找印联公司协商赔偿问题未果。其后，印联公司多次给我租赁的房屋断水断电，有时还给我封门，严重影响了我的正常经营活动。另外，我向印联公司交纳了140余万元的租金，但其中部分租金印联公司一直没有开具发票。现不同意印联公司的诉讼请求。同时因印联公司违约，严重侵犯了我的合法权益。现反诉要求：1、解除印联公司与我签订的《房屋租赁合同》；2、印联公司向我支付违约金78333元；3、印联公司赔偿我装修费257749元；4、印联公司赔偿我设备费159008元；5、印联公司返还我押金41000元；6、印联公司为我开具房租123.82万元的发票。诉讼费由印联公司承担。
针对王小涛的反诉，印联公司辩称：我公司不存在违约行为，没有给王小涛断水断电，没有影响王小涛的经营。我公司认为系王小涛违约导致合同解除，合同解除后，我公司同意退还王小涛所交押金41000元。另外，合同中虽然没有约定我公司需要为王小涛开具发票，但我公司同意王小涛要求为其开具租金发票的反诉请求。我公司不同意王小涛其他反诉请求。
原审法院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，印联公司与王小涛双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，对双方具有约束力，双方均应按合同全面履行自己的义务。
王小涛未按合同约定按时足额支付租金，已经构成违约；因在王小涛的承租区域内，存在驴肉火烧店、海参店、喷绘照相复印店等经营主体，王小涛应当对其与相关经营主体之间不存在转借、转租、合作经营等形式承担举证责任。王小涛虽称相关经营主体系接受北京金源豪景商贸中心转租，但北京金源豪景商贸中心的许可经营项目中并不包括相关经营主体的经营项目，而王小涛又未能就其该项意见进行举证，故法院认定王小涛对此亦构成违约。按照合同约定，王小涛应在每年供暖季前即10月15日前向印联公司交纳供暖费，但王小涛却以当年没有享受正常供暖作为没有交纳供暖费的理由，且王小涛未能就其没有享受正常供暖进行举证，故王小涛构成违约。现印联公司以王小涛构成违约为由要求解除双方的租赁合同，王小涛亦要求解除租赁合同，法院不持异议。合同解除后，王小涛应将租赁标的返还印联公司。在印联公司不同意利用租赁标的形成附合的装饰装修、王小涛亦不同意拆除予以恢复原状的情况下，印联公司同意自行恢复原状并承担相关费用，法院不持异议。印联公司要求王小涛支付拖欠租金并支付迟延支付租金的违约金，法院应予支持，但双方合同约定的违约金数额过高，法院将予以酌减。双方租赁合同解除后，王小涛应按双方租赁合同约定的租金标准支付房屋占用使用费。印联公司要求王小涛支付供暖费1万元，法院予以支持。
王小涛主张印联公司已将租赁标的所在的楼整体出租、印联公司存在给其断水断电等行为，印联公司予以否认，王小涛就此未能举证，故对王小涛的该项意见，法院不予采纳。现王小涛反诉要求印联公司支付违约金、赔偿装修费、设备费的请求，缺乏依据，法院不予支持。现王小涛要求印联公司退还押金41000元、开具房租123.82万元的发票，印联公司同意相关请求，法院不持异议。据此原审法院于2014年5月判决，一、解除北京印联恒通印刷设备营销有限公司与王小涛于二○一○年九月三十日签订的《房屋租赁合同》；二、王小涛于判决生效后十日内将承租北京印联恒通印刷设备营销有限公司的房屋腾空，交予北京印联恒通印刷设备营销有限公司并由其自行恢复原状；三、王小涛于判决生效后十日内向北京印联恒通印刷设备营销有限公司支付自二○一三年十一月十一日起至《房屋租赁合同》解除之日止的租金（按年租金四十七万元标准计算）；四、王小涛于判决生效后十日内向北京印联恒通印刷设备营销有限公司支付迟延支付租金的违约金（计算方法为：按中国人民银行同期贷款利率计算，自二○一三年十一月十二日起至租金本金十一万七千五百元还清之日止的利息、及自二○一四年二月十二日起至租金本金十一万七千五百元还清之日止的利息）；五、王小涛于判决生效后二十日内向北京印联恒通印刷设备营销有限公司支付自《房屋租赁合同》解除次日起至其实际交还租赁房屋之日止的房屋占有使用费（按年租金四十七万元标准计算）；六、王小涛于判决生效后十日内向北京印联恒通印刷设备营销有限公司支付供暖费一万元；七、北京印联恒通印刷设备营销有限公司于判决生效后十日内退还王小涛押金四万一千元；八、北京印联恒通印刷设备营销有限公司于判决生效后十日内向王小涛开具房租一百二十三万八千二百元的发票；九、驳回北京印联恒通印刷设备营销有限公司其他诉讼请求；十、驳回王小涛其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，王小涛不服一审判决，上诉至本院，请求二审法院撤销原审判决，将本案发回重审。其上诉理由为：我有证据证明印联公司将本案涉案房屋所在的楼房整体出租，而且驴肉火烧店、海参店、喷绘照相复印店的转租有印联公司的同意，我并不构成违约。印联公司没有与我协商，就单方面对房屋进行断水断电及封门等行为，影响了我的经营，印联公司的行为已经构成违约，应承担违约责任。印联公司同意原判。
经审理查明：2010年9月30日，印联公司（出租方，甲方）与王小涛（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：”一、租赁标的：北京市崇文区龙潭路1号乙1号（左安门内大街4号）办公楼一层北侧建筑面积约300平方米。二、使用期限：伍年。自2010年11月11日起至2015年11月10日止。合同到期双方不提出异议可续签。三、使用房屋的用途：1、乙方将该房屋用于经营超市。2、乙方不得利用该房屋进行任何形式的违法活动。3、乙方如改变房屋用途必须事先征得甲方同意。4、乙方未经甲方书面同意，不得将房屋以转借、转租、承包或合作经营等形式提供给第三人使用。四、租金及付款方式：双方约定年租金为47万元整。付款方式：押一付三（为预付式），乙方需向甲方交纳一个月租金作为抵押金（即41000元）。付款时间：签订本合同之日交纳第一期租金117500元及押金，以后每年11月11日、2月11日、5月11日、8月11日前乙方向甲方交纳下季房租......八、乙方在协议期间所发生的水费、电费、冬季取暖费等甲方按北京市的收费标准收取（水费、电费每月收取一次），供暖费每年10月15日前乙方向甲方交纳该年全部供暖费。甲方应保证乙方的用电负荷。九、房屋移交与返还：甲方应于2010年10月1日前将租赁标的交给乙方。协议期满或合同解除当日乙方应将该房屋及原附属的设施返还给甲方，并结清使用期间的各项费用。甲方不得收取乙方装饰装修恢复原状等费用......十三、违约责任：1、因一方原因致本合同终止，该方应向另一方支付赔偿金，计算方法如下：合同终止后剩余年限乘以每年一个月的租金，向另一方做一次性赔偿。2、乙方未按期支付租金，每超过一天，按所欠费用的千分之二支付违约金，超过一个月仍未缴纳的，甲方有权单方解除合同”。
《房屋租赁合同》签订后，印联公司如约向王小涛交付了租赁标的。2010年9月17日，王小涛向印联公司交纳首期房租12.5万元（诉讼中，双方均认可首期租金为12.5万元是因为最初双方约定年租金为50万元，后变更为年租金47万元）及押金4.1万元。此后，王小涛陆续向印联公司交纳了十一期租金（租金期间为自2011年2月11日至2013年11月10日，每期租金11.75万元）共计129.25万元。但上述十一期租金，王小涛每期都未能按双方合同约定按时足额交纳，存在逾期付款或分多次付款情况，从2012年5月11日的应付租金开始，王小涛即出现逾期支付租金超过一个月的情形。上述王小涛共向印联公司支付租金141.75万元，其中123.82万元印联公司未开具发票。另，双方均认可王小涛每年应向印联公司支付供暖费1万元，2013年11月15日至2014年3月15日期间的供暖费1万元尚未支付。
对于已付租金存在逾期支付情况，王小涛称，因存在经营困难故迟延交付租金，并经与印联公司沟通取得了印联公司同意；印联公司否认王小涛迟延交付租金曾征得其同意。
王小涛称，因从2013年5月份起，印联公司存在给其断水断电及封门等行为，影响其经营，故2013年11月10日之后的租金没有交纳。印联公司否认存在王小涛所述的断水断电及封门等行为。
王小涛称，因受印联公司对大楼装修影响，导致租赁场地没有供暖，故没有交纳2013年11月15日至2014年3月15日期间的供暖费1万元。印联公司否认租赁场地没有供暖。王小涛对其主张的租赁场地没有供暖一节未能举证。
王小涛承租房屋后，对租赁标的进行了装修，并在租赁标的注册北京华博兴业商贸中心。北京华博兴业商贸中心性质为个体工商户，个体工商户营业执照登记的经营者姓名为王云青。王云青一审到庭证实，其与王小涛系兄弟关系，王小涛借王云青名义成立北京华博兴业商贸中心，涉案房屋租赁合同的实际承租方及履约方均为王小涛，相关权利义务亦应由王小涛承受。
2010年10月28日，印联公司（甲方）与北京华博兴业商贸中心（乙方）的代表人王小涛签订《房屋租赁补充协议》，约定”乙方将所承租的房屋（左安门内大街4号一层北侧面积约300平方米）的一部分与北京金源豪景商贸中心合作经营使用，合作期间北京金源豪景商贸中心所发生的任何问题由乙方承担全部责任”。经查，北京金源豪景商贸中心为个体工商户，许可经营项目为：零售预包装食品、卷烟、雪茄烟，无一般经营项目。
2010年11月10日，北京超市发连锁股份有限公司（特许方，甲方）与北京华博兴业商贸中心（加盟方，乙方）签订《北京超市发连锁股份有限公司特许加盟合同》，就乙方加盟甲方做超市经营事宜进行约定，加盟店名称为超市发龙潭湖店，期限为2010年11月11日起至2013年11月10日止。
另查，涉案租赁房屋范围内，经营主体除了超市发及金源烟酒行之外，还存在驴肉火烧、海参店、喷绘照相复印店。印联公司认为，王小涛擅自将部分租赁标的转租给驴肉火烧、海参店、喷绘照相复印店等使用，构成违约。王小涛称，驴肉火烧、海参店、喷绘照相复印店等系接受北京金源豪景商贸中心转租。为查明相关事实，原审法院要求王小涛提供其与北京金源豪景商贸中心之间的协议或由北京金源豪景商贸中心出具相关证明，王小涛称协议已经找不到了无法提供，且不能提供相关证明。王小涛另称，北京金源豪景商贸中心、驴肉火烧、海参店、喷绘照相复印店等均已经撤走，无法进行联系，故无法提供北京金源豪景商贸中心进行转租的协议。
2014年1月15日，印联公司向北京华博兴业商贸中心送达《告知函》，由王云青签收。《告知函》主要内容为，按照双方租赁合同约定，北京华博兴业商贸中心应于2013年11月10日交纳下季度房租11.75万元，至今已拖欠二个多月，现再次催促尽快交纳，否则将追究北京华博兴业商贸中心相应责任。
现印联公司称，因王小涛一直未及时足额交纳租金，且存在转租情况，印联公司于2013年4月开始与王小涛协商，希望收回租赁房屋后再行出租他人，并在协商过程中同意按合同约定的违约金数额给予王小涛一定补偿，因王小涛要求的补偿数额过高，至2013年6月双方仍没有谈成，后印联公司同意按原租赁合同继续履行；王小涛称，在2013年4、5月份，印联公司将租赁标的所在的楼整体出租，并要求王小涛搬出，双方就补偿数额多次进行协商，但最终没有达成一致。现印联公司否认对租赁标的所在的楼进行了整体出租，王小涛对印联公司已将房屋整体出租一节未能举证。
现印联公司及王小涛均要求解除双方之间的《房屋租赁合同》。经询，印联公司不同意利用王小涛对租赁标的形成附合的装饰装修，王小涛不同意拆除予以恢复原状，印联公司同意自行恢复原状并承担相关费用。
二审中，王小涛申请证人韩×出庭作证，欲证明印联公司将租赁标的所在楼整体出租。印联公司认为韩×的证言与本案没有关联性，韩×不再承租不能证明印联公司将楼整体出租。
上述事实，有《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《北京超市发连锁股份有限公司特许加盟合同》、证人证言、照片、双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：印联公司与王小涛于2010年9月30日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，合同双方均应严格按照合同履行相关义务。
根据合同约定王小涛应按期及时交纳房屋租金，如超过一个月未予缴纳，印联公司有权单方解除合同。经查，自2013年11月11日开始，王小涛未再向印联公司缴纳租金。虽然王小涛抗辩称其未缴纳租金系印联公司将涉案房屋所在楼宇整体出租，并对其断水、断电、封门，影响了其超市经营，因此没有缴纳租金，但对于上述事实王小涛并未提供充分的证据加以证明，其抗辩理由难以成立，其要求确认印联公司违约，并要求印联公司支付违约金的上诉意见本院不予支持。王小涛拒付租金超过一个月已构成违约，双方租赁合同的解除条件已经具备，印联公司要求解除双方签订的租赁合同于法有据，本院对此予以维持。
王小涛在未获得印联公司允许的情况下，未按期缴纳租金，依照租赁合同第十三条的约定，每超过一天，应按所欠费用的千分之二支付违约金，一审法院认定双方合同约定的违约金标准过高，予以酌减，本院对此不持异议，予以维持。
王小涛以其未能享受正常的供暖服务为由，没有缴纳2013年度的供暖费，但其并没有提供相应的证据加以证明，故本院对于其拒绝支付2013年度供暖费的上诉意见不予采纳，原审判令其支付供暖费10000元并无不当，应予维持。
双方租赁合同解除后，王小涛应将租赁房屋交还印联公司，印联公司应退还其所付押金。王小涛要求印联公司赔偿装修费、设备费没有法律依据，对其该项上诉请求本院不予支持。房屋的装修及相关设备其可自行处理。一审法院判令其将涉案房屋腾空交付印联公司并由印联公司自行恢复原状正确，本院予以维持。
一审审理过程中，印联公司同意退还王小涛押金并为其出具房租相应的发票，对此本院不持异议。
综上所述，原审法院所作判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3980元，由北京印联恒通印刷设备营销有限公司负担480元（已交纳），王小涛负担3500元（于本判决生效后7日内交纳）。一审反诉案件受理费4580元，由北京印联恒通印刷设备营销有限公司负担580元（于本判决生效后7日内交纳），王小涛负担4000元（已交纳）。二审案件受理费11000元，由王小涛负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王轶稚
代理审判员 刘永民
代理审判员 王 广
二〇一四年八月七日
书 记 员 刘梦辰