浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第290号
上诉人（原审被告）：毛林波。
委托代理人：朱剑、刘飞艳，浙江建经律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周晓燕。
上诉人毛林波与被上诉人周晓燕房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2014）杭江民初字第962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：周晓燕系杭州市江干区泊林印象3幢2单元701室房屋所有权人。2014年1月11日，周晓燕（甲方）与毛林波（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定：一、甲方将座落在本市江干区泊林印象3幢2单元701室的房屋出租给乙方。该房屋建筑面积为137平方米，房屋用途为居住。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为居住使用，并保证在租赁期间严格遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。二、甲方于2014年1月11日前向乙方交付该房屋，租赁期限自2014年3月1日起至2019年2月28日止。三、该房屋月租金为2500元，乙方应于每期提前15日向甲方支付租金，支付方式为半年一付。四、乙方应向甲方支付房屋租赁保证金2500元。五、租赁期内，乙方将该房屋整体转让给他人承租或与他人承租的房屋进行交换，必须事先征得甲方同意。六、补充条款：双方约定前叁年租金为贰仟伍佰元整每月，第四年为贰仟柒佰元整，第五年为贰仟玖佰元整。装修期间，不破坏主体结构，租赁期满后乙方恢复原样归还甲方。等等。上述协议签订后，毛林波向周晓燕缴纳了租赁保证金2500元，2014年3月1日至2014年8月31日的半年租金15000元，之后未再向周晓燕支付过其他任何款项。周晓燕于2014年6月4日向原审法院起诉，请求：1、判令解除周晓燕、毛林波双方于2014年1月11日签订的《房屋租赁合同》；2、判令毛林波立即返还位于杭州市江干区泊林印象3幢2单元701室的房屋；3、判令毛林波向周晓燕支付租金5000元（按月租金2500元的标准自2014年9月1日起暂计算至2014年10月31日，实际计算至毛林波腾退之日止）；4、判令毛林波赔偿周晓燕经济损失5000元；5、判令毛林波承担本案的诉讼费用及鉴定费用。
原审法院另查明，周晓燕、毛林波双方签订租赁合同时，案涉房屋的状态为毛坯房，毛林波承租之后进行了装修，将案涉房屋分割成6间均带有独立卫生间的房屋并对外转租，收取租金。
本案审理中原审法院委托浙江大学司法鉴定中心对周晓燕提交的证据1房屋租赁合同上乙方签署处的签名“毛林波”三字是否为毛林波书写进行鉴定。浙江大学司法鉴定中心于2014年9月5日出具司法鉴定意见书1份，鉴定书的分析意见部分载明：通过仪器显微比较检验，发现检材签名与样本签名的字体字型、文字布局、倾斜程度等一般特征基本雷同；尤其是“毛”字的连笔和收笔，“林”的笔画搭配，“波”字的绕笔等细节特征都具有特殊性。根据笔迹“特征对比表”综合分析和比较，发现检材字迹与样本字迹书写水平，两者的一般特征与细节特征方面本质符合点颇多，因此认为他们属于同一人书写习惯的反映。鉴定意见为“2014年1月11日”的《房屋租赁合同》上乙方签署处的签名“毛林波”三字，是毛林波本人书写。毛林波为此鉴定预付鉴定费2400.1元。
原审法院认为，关于周晓燕、毛林波双方签订的房屋租赁合同效力问题，毛林波辩称租赁合同上乙方签署处的签名并非毛林波本人所签，该租赁合同为无效合同，但根据司法鉴定意见书的鉴定结论，以及结合毛林波实际向周晓燕缴纳租金，对案涉房屋进行隔间并转租的行为来看，毛林波的异议不能成立，故周晓燕、毛林波之间签订的租赁合同合法有效，系当事人的真实意思表示，双方均应遵照履行。租赁合同中第一条第1—2约定，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为居住使用，并保证在租赁期间严格遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。第七条第7—2约定，租赁期内，乙方将该房屋整体转让给他人承租或与他人承租的房屋进行交换，必须事先征得甲方同意。本案中，毛林波擅自将案涉房屋分割成间并转租的行为未事先征得周晓燕同意，已构成违约，现周晓燕基于上述约定请求解除与毛林波签订的租赁合同，原审法院予以支持。因周晓燕、毛林波的租赁关系解除，毛林波应自行处理转租事宜并将租赁房屋腾退返还给周晓燕，故对周晓燕要求毛林波腾退房屋的诉讼请求，原审法院予以支持，腾退租赁房屋所需的合理期限由原审法院酌情确定。关于周晓燕主张的租金一项。毛林波仅支付了2014年3月1日至2014年8月31日的租金，故毛林波还应支付2014年9月1日起至案涉房屋实际腾退之日止的租金、房屋占有使用费。现周晓燕主张按月租金2500元的标准计算，原审法院予以支持。关于周晓燕主张的经济损失一项。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现因毛林波违约导致案涉租赁合同解除，给周晓燕造成损失，应予赔偿。周晓燕主张损失按照2个月租金计算5000元，具有事实与法律依据，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条之规定，原审法院于2014年10月30日判决：一、解除周晓燕与毛林波于2014年1月11日签订的《房屋租赁合同》。二、毛林波于判决生效之日起三十日内将杭州市江干区泊林印象3幢2单元701室房屋腾空交还给周晓燕。三、毛林波支付周晓燕租金、房屋占有使用费5000元（暂算至2014年10月30日，此后按照每月2500元的标准计付至租赁房屋实际腾空交还之日止），于判决生效之日起十日内付清。四、毛林波赔偿周晓燕损失5000元，于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的案件受理费25元，由毛林波负担；鉴定费2400.1元，由毛林波负担（已缴纳）。毛林波应负担的案件受理费应在判决生效之日起三日内交纳原审法院。
宣判后，毛林波不服，向本院提起上诉称：1、一审判决毛林波赔偿周晓燕损失5000元，无事实依据。《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得违反合同一方订立合同时预见或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。可得利益是指合同正常履行情况下可以获得的利益。就本案而言，可得利益就是毛林波正常履行合同时，周晓燕可以获得的租金收入。如租赁合同解除，周晓燕即可立即寻找新的承租人，从而收取租金，因此合同解除未给周晓燕造成实际损失。且周晓燕也未提交实际损失产生的证据。退一步讲，即便产生损失，损失赔偿额应相当于因违约所造成的实际损失，周晓燕在一个月内足以找到新的承租人，损失赔偿额按照2个月租金计算过重。2、毛林波与周晓燕签订租赁合同后，向周晓燕支付了2500元的租赁房屋押金，但判决未处理，请求法院判决将此2500元抵扣房屋租金。综上，请求撤销原审判决第四项，判决毛林波向周晓燕支付的2500元租赁押金抵扣房屋租金。
针对毛林波的上诉，周晓燕答辩认为：从本案双方产生纠纷直至周晓燕诉至一审法院以来，毛林波一直通过用如撒谎说自己没有签署租赁合同、申请对租赁合同上自己的签名进行司法鉴定，以及提起上诉等方法恶意地拖延时间，目的在尽可能时间长地非法把本案房屋掌握在自己手中，然后用危险性很高的群租方式来出租房屋，意图获取非法收益。根据周晓燕一审时提交的本案房屋内照片和一审法官到房屋现场查验的结果，本案房屋已经被毛林波擅自分隔成许多间房间，根本不能用于正常的家居使用。如果要想正常使用，势必有大量的拆除、清理工作要做。这种情况下，周晓燕要问毛林波，本案的房屋怎么可能像他在上诉状中说的那样，“租赁合同解除，周晓燕即可立即寻找新的承租人，从而收取租金”？！或者是“在一个月内足以找到新的承租人”？！此外，为解除租赁合同，周晓燕委托律师代理诉讼，支付了2万元的律师费。这些损失都是因为毛林波的违约而且非法的行为，造成周晓燕的损失是实实在在的。周晓燕仅主张两个月租金额的损失费5000元，合情合理合法，得到一审判决的支持，是自然而然的。毛林波的该项上诉理由于法无据。毛林波在签署租赁合同时交纳的2500元保证金，是担保其如约履行合同。现在因为毛林波的违约非法行为导致租赁合同被解除，而且给周晓燕造成重大损失。截止到目前拖欠缴纳2015年的物业费、能耗费、车位管理费共计为3929元；截止2015年2月3日，拖欠的水费为265元。所以，周晓燕认为，该款项应该首先用于支付拖欠的物业费、水费、电费等费用；其次用于保证拆除租赁房屋内的非法添加物及归还周晓燕交付的门禁卡；最后用于保证赔偿周晓燕的损失。毛林波要求用它抵充租金的上诉请求应该驳回。综上所述，周晓燕认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持，并判决驳回毛林波的上诉。
二审举证期限内，毛林波未向本院提交属于二审程序的新的证据。周晓燕向本院提交如下证据材料：
1、物业证明单，拟证明：毛林波主张的2500元保证金抵扣租金不成立，应先支付水电、物业等费用；2、周晓燕支付的律师费发票；拟证明：毛林波给周晓燕造成了损失，周晓燕要求赔偿5000元是合理的。
上述证据经出示，毛林波认为：证据超出了本案的审理范围，不予质证。在此基础上，对证据1物业证明单，超过了审理范围，与本案无关；对证据2周晓燕支付的律师费发票，房屋租赁合同没有约定哪方违约应承担律师费，没有合同依据。
本院经审核认为，上述证据与本案不具有关联性，本院不予确认。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：案涉租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认为合同有效，对双方当事人均具有约束力。本案中，毛林波于承租案涉房屋后，未经周晓燕的同意，将案涉房屋分割成间并转租的行为违反合同约定，已经构成违约。现周晓燕要求毛林波支付2个月的租金作为损失。本院认为，按照原审查明的事实，毛林波承租案涉房屋后，将房屋分割成6间均带有独立卫生间的房屋，且在原审庭审中，毛林波明确表示不愿意自行拆除可拆卸装修，而将上述可拆卸装修以及其他装修材料拆除、另行寻找承租人确需一定的时间，故周晓燕主张两个月的房屋租金作为其损失的依据当属合理，原审法院予以支持并无不当。关于毛林波向周晓燕支付的2500元押金的问题，本院认为，毛林波在原审中既未提出抵扣的抗辩，亦未提出反诉，故对其本项上诉请求，本院不予处理，毛林波如认为周晓燕应当返还，可另行主张权利。关于周晓燕提出的毛林波应付的水费、电费及物业费的问题，因其在原审中并未提出上述请求，本院不予处理。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人毛林波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 赵瑞玲
代理审判员 睢晓鹏
二〇一五年三月十二日
书 记 员 王 颖