广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南市民一终字第755号
上诉人（原审原告）陆维。
委托代理人梅细扬。
委托代理人黄结兰。
被上诉人（原审被告）广西泳臣房地产开发有限公司。
法定代表人程海裕。
委托代理人潘剑锋。
委托代理人张晔朸。
上诉人陆维与被上诉人广西泳臣房地产开发有限公司（以下简称：泳臣房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2013）青民一初字第1871号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，并于2014年8月22日组织当事人进行调查、询问、质证、辩论、调解。上诉人陆维的委托代理人梅细扬和被上诉人泳臣房地产公司的委托代理人潘剑锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年9月27日，陆维与泳臣房地产公司签订了一份《南宁市商品房买卖合同》，合同约定：泳臣房地产公司在其以出让方式取得位于青秀区民族大道157号【编号为×、出让证号为南宁国用（2004）第×号】的地块上建设商品房，项目名称为财富国际广场，建设工程规划许可证号为（2006）第×号、施工许可证号为×、商品房预售许可证号为南房预字（2010）第×号。陆维向泳臣房地产公司购买的房屋为民族大道157号财富国际广场×号楼×号（房屋代码×），建筑面积为151.85平方米，套内建筑面积为128.6平方米，商品房单价为每平方米12386.19元，总价款为1592864元。合同第九条约定，出卖人应当在2011年7月30日前，将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格的商品房交付陆维使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、在施工过程中，政府因重大节日庆典、中高考等要求停工的；其他政府有关部门要求停工的……合同第十条约定，除合同第九条约定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，如逾期交房不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；如逾期超过180日后，买受人要求继续履行的，自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十二条关于交接的约定，……2、自出卖人交房通知发出之日起七天内买受人仍未办理交房手续的，即视为自动交付，买受人应承担与该房有关的风险，并承担自自动交付之日起该房屋应付的物业管理费、水、电等相应费用；3、该商品房经建设、设计、勘察、监理、施工等单位验收合格后，即达到交房条件，对房屋存在部分瑕疵的情况由买受人书面通知出卖人进行整改，但不视为不合格，买受人不得以此拒绝接收房屋……。合同附件六（合同补充协议）中第17条“通知和送达”双方约定，泳臣房地产公司向陆维发出的任何通知、付款要求或各种通讯，凡可按陆维提供的地址发送，或以报纸公告（或者通知）形式告知，如果是报纸公告的，则公告（或通知）刊登之日即视作送达日期。合同并附有《赠送装修标准清单》，该清单对房屋内包括门、客厅、餐厅、过道、卧室、厨房、卫生间、阳台等部位进行装饰装修所需要的各种材料的配置、品牌等均做了详细描述与列举，且附说明：1、赠送装修标准具体以31＃楼八楼01号房四房二厅样板房为准，异议期为交房3个月内有效……4、本赠送之装修标准清单将于双方签订的《商品房买卖合同》中第八条约定的房屋交付期限内由出卖人、监理公司、施工单位三方验收交付买受人，逾期按第九条承担违约责任。陆维、泳臣房地产公司均认可《赠送装修标准清单》所附说明第4点内容中的“第八条”、“第九条”系打印错误，实际对应的是《商品房买卖合同》中的“第九条”、“第十条”。
合同签订之后，陆维即按合同约定付清了全部房款。泳臣房地产公司开发的财富国际广场C区31-33＃楼于2011年4月18日通过了竣工验收，泳臣房地产公司于2011年7月29日在《南国早报》上发出交房通知，通知包括陆维在内的各位业主于2011年7月30日起前来办理交房手续。2011年11月28日，陆维前去查收房屋时，以房屋木地板被水浸泡，大理石地面多处破裂等为由，拒绝交收房屋。双方由此产生纠纷，并多次协商，最终未果，双方至今未就房屋办理交接手续。陆维遂以泳臣房地产公司逾期交房为由诉至一审法院，诉请判令：1、泳臣房地产公司支付陆维逾期交房违约金109908元（逾期交房的期限自2011年7月30日暂计至2013年6月30日）。
一审另查明：泳臣房地产公司在商品房销售过程中，制作了名为《民族大道名片•；国际精装范本》的宣传册，以图文相结合的方式，宣传财富国际广场整栋楼房全品牌的精装住宅，并对精装房的精装标准、精装价格（3000元∕㎡）、及精装所需主要材料的配置及品牌均作了较为详细的宣传。该宣传册关于门、客厅、餐厅、过道、卧室、厨房、卫生间、阳台等部位进行精装所需要的主要材料的配置及品牌，与双方签订的《南宁市商品房买卖合同》中附《赠送装修标准清单》中所列明的装饰装修所需要的各种材料的配置、品牌基本一致。
一审还查明：案外人杨某购买同期开发的财富国际广场×＃楼的×号房，建筑面积为151.54平方米，套内建筑面积为128.6平方米，商品房单价为每平方米9684.14元，总价款为1245380元。
在诉讼过程中，陆维对泳臣房地产公司提供的《财富国际广场32＃楼精装修工程竣工验收报告》中“施工完成可交付”字样及五个单位负责人签名的形成时间提出异议，并申请作司法鉴定，予以准许。经双方到南宁市中级人民法院司法鉴定中心通过摇珠方式选定广西科桂司法鉴定中心作为本案鉴定机构，一审法院依法委托了该机构进行了鉴定，在鉴定过程中，陆维于2014年3月29日向一审法院提交《撤回鉴定申请书》，撤回其上述鉴定申请，此系当事人的真实意思表示，予以准照。综上，虽陆维不认可《财富国际广场32＃楼精装修工程竣工验收报告》，但该报告有原件核对，且陆维亦无相反证据予以反驳，故对该证据予以采信，据此，确认陆维购房所属的财富国际广场32＃楼精装修工程于2011年7月30日竣工，并于2011年8月3日经过出卖人即泳臣房地产公司、监理单位即广西建业中天工程咨询有限公司、施工单位即广西辉煌装饰工程有限公司等单位验收。
一审法院审理认为：陆维、泳臣房地产公司签订的《南宁市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应恪守履行合同义务。
一、关于本案诉争的房屋是否为精装房的问题。陆维主张其向泳臣房地产公司购买的房屋为精装房，泳臣房地产公司虽不予认可，但综合考察本案商品房合同内容、商品房价格、及泳臣房地产公司对外宣传的精装房的标准等因素，一审法院认为陆维的主张合乎情理，理由如下：1、泳臣房地产公司在销售房产过程中制作了宣传册《民族大道名片•；国际精装范本》，在该宣传册中其明确宣传整栋楼房为精装住宅，并对精装房的精装标准、精装所需主要材料的配置及品牌等内容均作了较为具体的描述，而作为陆维、泳臣房地产公司签订的《南宁市商品房买卖合同》重要组部分的附件《赠送装修标准清单》中列明赠送的装饰装修所用的各种材料的配置、品牌与上述宣传册所宣传的相应内容基本一致；另，对比案外人杨兵购买的泳臣房地产公司同期开发的31＃楼的×号非精装房，该房建筑面积仅比陆维购买的32＃楼×号房小0.35平方米，套内建筑面积均为128.6平方米，但每平方米单价却低2702.25元，该价格差异亦与泳臣房地产公司对外宣传的精装价格为3000元∕㎡基本一致。以上事实说明陆维向泳臣房地产公司购买的32＃楼×号房，不论在装修价格，还是在精装标准上均与泳臣房地产公司在宣传册《民族大道名片•；国际精装范本》中所宣传的精装房基本一致。2、泳臣房地产公司提供的装修竣工验收报告亦明确载明其工程名称为财富国际广场32＃楼精装修工程，该内容亦与泳臣房地产公司在宣传册中所宣传的“整栋楼房全品牌的豪华装修”相吻合。综上，本案诉争房屋为精装房更符合等价交易的市场原理，亦符合泳臣房地产公司对外宣传与赠送的行为逻辑，据此，确认本案诉争房屋为精装房。
二、关于本案诉争商品房是否已符合双方约定的交付条件的问题。根据本案陆维、泳臣房地产公司签订的《南宁市商品房买卖合同》及附《赠送装修标准清单》之约定，泳臣房地产公司向陆维交付的商品房应同时满足两个条件，即：1、房屋本身在2011年7月30日前，经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格；2、房屋精装修亦应在2011年7月30日前经出卖人、监理公司、施工单位三方验收。本案中，泳臣房地产公司开发的财富国际广场C区31-33＃楼已于2011年4月18日通过了竣工验收，故房屋本身已符合了双方约定的交房条件；至于房屋精装修部分，施工单位亦于2011年7月30日完成了精装修工程，并于2011年8月3日经出卖人、监理公司、施工单位三方验收，虽房屋精装修的验收时间比双方约定的时间逾期4天，即泳臣房地产公司在履行合同过程中存在一定的瑕疵，但该瑕疵并不能有效的阻碍合同的继续履行，据此，一审法院认为本案诉争的房屋精装修亦已符合约定的交付条件。综上，本案诉争商品房包括房屋本身与精装修部分均已符合双方约定的交付条件。
三、关于本案是否存在泳臣房地产公司逾期交房的情形。根据合同第十二条、及合同附件六第7条之约定，泳臣房地产公司可通过报纸公告方式向包括陆维之内的买受人发出交房通知，公告刊登之日即为送达之日，如买受人在交房通知发出之日起七天内仍未办理交房手续的，即视为自动交付，或由于买受人的原因未能按期交付房屋的，亦视为出卖人履行完毕交房义务，买受人已接收房屋，与房屋有关的风险及相关权利义务随之转移。本案中，泳臣房地产公司于2011年7月29日在《南国早报》上发出交房通知，通知包括陆维在内的各位业主于2011年7月30日起前来办理交房手续，但陆维不但未在合同约定的时间即2011年7月30日来办理交房手续，亦未在泳臣房地产公司发出交房公告后七天之内来办理交房手续，直至2011年11月28日才来看房，此时距离泳臣房地产公司发出交房公告已逾约4个月。陆维作为本案诉争房屋的权利人，在双方对交房时间有明确约定的情形下，怠于行使其依合同享有的权利与应负担的义务，未在双方约定的时间内来收房，根据上述买受人在交房通知发出之日起七天内仍未办理交房手续的，即视为自动交付的约定，同时综合考虑泳臣房地产公司在房屋精装修部分逾期4天验收的情形，一审法院确认至2011年8月10日止泳臣房地产公司已按合同约定履行完其交房义务，陆维于该日已接收房屋，据此，陆维称泳臣房地产公司自2011年7月30日起至今未向其交房，构成逾期交房的主张依据不足，不予支持。但根据合同约定，泳臣房地产公司仍应向陆维支付2011年7月3日至2011年8月10日期间的逾期违约金1592.386元（1592864元×10天×0.0001=1592386元）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、泳臣房地产公司应向陆维支付2011年7月3日至2011年8月10日期间的逾期交房违约金1592.386元；二、驳回陆维的其他诉讼请求。一审案件受理费1249元，由陆维负担1200元，由泳臣房地产公司负担49元。
上诉人陆维不服一审判决，上诉称：一、上诉人认可一审法院认定诉争房屋为精装房的事实，即上诉人与被上诉人签订的《南宁市商品房买卖》中的购房单价及购房款总额中均已经包含房屋装饰、装修的价款，而非上诉人所称的精装修各项内容属赠送性质。二、被上诉人交付的房屋不符合合同约定的精装房交付条件，构成逾期交房，一审法院认定房屋精装以符合约定的交付条件错误。l、诉争房屋的装修标准需经过出卖人、监理公司、施工单位三方验收方可交付。《商品房买卖合同》附件——装修标准清单的“说明”部分明确约定，装修标准清单将于双方签订的《商品房买卖合同》中第八条约定的房屋交付期限（即2011年7月30日前）内由出卖人、监理公司、施工单位三方验收交付买受人，逾期按照第九条承担违约责任。2、《竣工验收报告》是庭审后伪造的，事实上讼争房屋并没有经过出卖人、监理公司、施工单位三方验收，不符合合同约定的交付条件。从《竣工验收报告》的内容来看，精装部分的竣工日期为2011年7月30日，施工单位、监理公司等五方直至2011年8月3日日才最终对房屋装修部分验收完毕。根据被上诉人提交的交房公告及在庭审过程中确认的事实，被上诉人于2011年7月29日已在《南国早报》上发布交房通知，也就是说房屋在2011年7月29日前已经符合交房条件。为何《竣工验收报告》中的竣工日期、验收通过日期晚于被上诉人通知的交房日期？此外，一审审理过程中，被上诉人在庭前的举证期及庭审过程中都没有提交《竣工验收报告》这份事关房屋装修是否通过验收的证据，直到庭审后，被上诉人才提交了该份关键性的证据，而且在提起诉讼前，上诉人也留要求被上诉人出示房屋装修验收通过的材料，但被上诉人一直未予出示。3、精装修竣工验收报告不能作为有效证据使用，该报告工程验收主体与房屋主体工程的验收主体不一致，说明精装修验收报告与合同不符，显然不能作为有效的证据。综上，上诉人认为，该份《竣工验收报告》是庭后伪造的，讼争房屋没有经过出卖人、监理公司、施工单位三方验收。三、讼争房屋未达到房屋交付条件，构成逾期交房。被上诉人没有提供其他证据证实房屋已经出卖人、监理公司、施工单位三方验收，其违约期间及违约金应按照上诉人的诉讼请求进行计算，即逾期交房违约金109908元，自2011年7月30日起暂计至2013年6月30日。四、一审判决强制要求上诉人七天内办理交房手续是错误的。被上诉人没有限制上诉人办理交房的时间，且上诉人常居住在桂林，被上诉人的告知方式不便于上诉人知晓。被上诉人的交房公告中写着分期处理，上诉人并不好理解是什么时候准时到达办理手续，限制七天不符合实际情况，因此，一审法院认为上诉人怠于行使权利是错误的，应予以纠正。五、上诉人事实上是在2011年8月17日与被上诉人或者是被上诉人指定的人员到房屋里面验收，已经进行了房屋交接的初步工作，但由于房屋装修部分根本没有真正的竣工完成，而且存在泡水、开裂、柜子没有完工的情况，因此没有办理真正的交接手续。从2011年8月17日之后上诉人陆续到房屋进行查看和验收，直到一审提交的整改要求的时间，被上诉人在此期间均没有把装修工程落实完善，所以事实上该房屋至今仍然还没有装修完成，双方事实上还没有办理交接手续。
综上，请求撤销一审判决第一、二项，改判被上诉人支付上诉人逾期交房违约金109908元（自2011年7月30日起暂计至2013年6月30日）。
被上诉人泳臣房地产公司答辩称：一、被上诉人认为双方买卖的标的并非精装修房而是毛坯房，精装修部分是附带赠送的。二、关于《竣工验收报告》的问题，根据双方的权利义务，被上诉人提交的是五方验收报告，被上诉人没有义务提交精装修竣工报告，被上诉人只是为了方便一审法院审理才提交的。被上诉人对装修的赠送，赠送装修是以样板房为准，被上诉人没有义务提供竣工验收报告，这不是交房必须提交的材料。至于精装修与主体施工单位和监理单位不一致，因为主体装修的单位不一定具备装修资质。三、至于七天之内交房并不是法院强加给上诉人的，在双方签订的《南宁市商品房买卖合同》中约定，被上诉人通知上诉人交房七天内未交房就视为交房，在《南宁市商品房买卖合同》第十七条也有明确约定，双方已经约定可以以南国早报作为交房通知，被上诉人已经在南国早报通知上诉人收房，上诉人主张其常居住在桂林不方便知道，这个不是理由，这个楼盘很多人是外地的，他们也来办理的，整栋楼就上诉人一家没有办理。四、上诉人在2011年11月28日才来看房的，一审的时候上诉人已经承认，房屋至今没有办理正式的交房手续是因为上诉人自身怠于行使其的权利或者其他目的造成的。上诉人提出的逾期交房违约金与双方的合同相互违背的，合同中已经约定的违约金不能造成付款金额的1%。延期交房的责任不是被上诉人引起的，而是上诉人引起的。
当事人二审争议焦点为：被上诉人泳臣房地产公司应支付上诉人陆维的逾期交房违约金应如何确定？
上诉人二审中提交以下新的证据：1、照片一组，证明上诉人分别与2011年8月17日、9月3、4日查房的证据，上诉人已经在合理的时间内处理房子交接问题，被上诉人交付的房屋不符合合同约定的交房提交，事后又不做整改和完善，导致房屋至今未完成交接手续，被上诉人逾期交房是客观事实。
被上诉人二审未提交新证据。
被上诉人对上诉人二审提交的证据质证认为：上诉人在一审及上诉状的时候都没有提出在2011年8月17日、9月3日、9月4日与被上诉人交涉交房事宜，照片的时间可以通过调适时间可以获得，在上诉人的民事起诉状中上诉人的陈述是2011年11月28日才发现房屋有问题，可见上诉人是在2011年11月28日才第一次真正来交涉交接问题，在2011年8月17日、9月3日、9月4日，上诉人没有与被上诉人办理手续，上诉人不可能进到房屋看房，上诉人根本没有钥匙。
本院对当事人二审提交的证据的认证：对上诉人二审提交的照片，在没有其他证据佐证的情况下，不能充分证明上诉人的主张，本院不予采信。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：上诉人陆维与被上诉人泳臣房地产公司签订的《南宁市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应恪守履行合同义务。
对于当事人二审争议的逾期交房违约金如何确定的问题，陆维、泳臣房地产公司签订的《南宁市商品房买卖合同》约定商品房交付的条件，即2011年7月30日前，经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格。《南宁市商品房买卖合同》所附的《赠送装修标准清单》约定房屋精装修部分亦在2011年7月30日前，经出卖人、监理公司、施工单位三方验收。根据本案查明的事实，泳臣房地产公司开发的财富国际广场C区31-33＃楼已于2011年4月18日通过了竣工验收，房屋精装修部分于2011年8月3日经出卖人、监理公司、施工单位三方验收。泳臣房地产公司于2011年7月29日在《南国早报》上发出交房通知时尚未达到合同约定的交房条件，直至2011年8月3日房屋精装修部分经出卖人、监理公司、施工单位三方验收之后，本案商品房交付的条件方能成就。根据双方签订的《南宁市商品房买卖合同》关于交房方式的约定，泳臣房地产公司通过报纸公告方式向买受人发出交房通知之日起七天内，买受人未办理交房手续的，即视为自动交付，但陆维怠于行使其依合同享有的权利与应负担的义务，涉案房屋在2011年8月10日即视为自动交付，因此，泳臣房地产公司逾期交房的期限应从2011年7月30日至2011年8月10日。一审认定泳臣房地产公司逾期交房违约金1592.386元（1592864元×10天×0.0001=1592386元），合法有据，本院予以确认。陆维主张逾期交房违约金从2011年7月30日起计至2013年6月30日，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予全部支持。综上，一审判决正确，本院予以维持。陆维上诉无理，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2498元，由上诉人陆维负担。
本判决为终审判决。
审判长 邓 杰
审判员 包林辉
审判员 卢玉梅
二〇一四年十月十一日
书记员 梁志洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。