上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终2413号
上诉人(原审被告)：上海千临品牌管理有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：杨璐铭，董事长。
委托诉讼代理人：卞栋樑，上海市浦栋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟磊，上海市浦栋律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海五天实业有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：林文昌，董事长。
委托诉讼代理人：余静雯，女。
上诉人上海千临品牌管理有限公司(以下简称“千临公司”)因与被上诉人上海五天实业有限公司(以下简称“五天公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初10714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
千临公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四项，依法改判驳回五天公司一审诉讼请求；诉讼费由五天公司承担。事实和理由：五天公司和千临公司于2014年12月8日签订的《租赁合同》(以下简称“140267合同”)已经双方书面协议予以终止。而在此之前所有租金均就在2015年11月15日予以确定，而在五天公司起诉时已超过关于租金主张适用的一年诉讼时效，故140267合同项下的租金已超过诉讼时效期间。同样，对于双方于2015年11月26日签订的《租赁合同》(以下简称“150355合同”)项下的租金，至今超过一年的部分也应当已经超过诉讼时效期间，而不应得到法院支持。根据千临公司一审中提供的材料，五天公司尚占有千临公司原本放置在租赁房屋内的大量物品，五天公司应当予以返还。请求支持千临公司的上诉请求。
五天公司辩称，不同意千临公司的上诉请求。虽然双方签订了两份租赁合同，但事实上150335合同是对140267合同的延续，租赁的是同一场所，只是调整了租赁面积，两份合同有延续性，是一个整体。尽管在合同中约定了分期付款，但千临公司始终未按约付款，故诉讼时效应当从合同整体出发，而不是将合同的每个阶段割裂开来计算。150335合同最后一期的履行期限是2016年8月15日，诉讼时效也应该从2016年8月15日起算，所以五天公司的诉请没有超过诉讼时效期间。请求驳回上诉，维持原判。
五天公司向一审法院起诉请求：1、判令千临公司支付140267合同项下的租金、物业管理费人民币(以下币种均为人民币)201,280元；2、判令千临公司支付140267合同的逾期付款滞纳金79,171.85元(最终计算至实际付清之日)；3、判令千临公司支付150335合同项下的租金、物业管理费122,364元；4、判令千临公司支付150335合同的逾期付款滞纳金21,776.97元(最终计算至实际付清之日)；5、判令千临公司承担逾期支付的水电费2,663元、信息费1,200元。
一审法院认定事实：140267合同约定，五天公司将位于上海市青浦区中国•梦谷产业园区2号楼第一层编号B区690平方米的物业出租给千临公司，租期二年，自2015年1月15日起到2017年1月14日止，千临公司承租为仓储使用，租金每月20,988元(按365天/年计算)，物业管理费每月4,140元，租金和物业费实行先付后用，按押一付三的原则付款。计费开始日为2015年1月15日起算，千临公司应于2014年12月15日前支付第一期租金，此后每期租金、物业管理费在到期日前15日支付，每拖延一日，按应交费用的5‰滞纳金处罚，逾期超过15日仍未交纳，按违约处理，五天公司有权终止本租赁合同。千临公司在经营中发生的水电费按自然月结算，并于次月15日前由五天公司代收代缴，照明电费1.30元/度，按抄表数结算，水费固定为100元/月。双方还对其他权利义务作出了约定。
2015年11月26日，五天公司、千临公司双方签订《〈房屋租赁合同〉终止协议书》和150335合同。《〈房屋租赁合同〉终止协议书》的主要内容，千临公司于2015年11月15日起停止租用五天公司2号楼第一层B区租赁面积690平方米的办公场地，自2015年11月15日起五天公司停止收费等。150335合同约定，千临公司租赁五天公司2号第一层B区280平方米房屋，租期一年，自2015年12月1日起到2016年11月30日止，租金每月8,517元，计费自2015年12月1日始以押一付三方式支付。物业管理费每月1,680元，千临公司应在每月5日前转账支付物业管理费。水费、电费自交付钥匙起开始，每月5日前支付，电费1.30元/度，按抄表数结算，水费固定为80元/月。千临公司逾期支付上述费用，按每日5‰支付滞纳金。
在上述合同履行过程中，千临公司于2015年10月28日、12月11日各支付五天公司10,000元，2016年1月12日支付了30,000元。
一审审理中，双方一致同意上述50,000元作为140267合同的租金。
一审法院认为，千临公司租赁五天公司房屋为特定场所，千临公司作为使用者，在租赁合同签订之前，应对租赁物是否符合自身用途进行查看，若不符合使用条件可以不承租，或者对房屋在合法的基础上装修或添加设施，故其提出的五天公司提供租赁房屋不符合要求的理由不成立，其提供的食品流通许可证也不具有证明效力。千临公司提供仓库门被锁照片、被锁后的食品清单、千临公司原工作人员周佳辉证言，均无法证明五天公司有强制锁门、妨碍千临公司使用租赁物的行为，故法院对千临公司主张的该节情节不予确认。140267合同虽然提前解除，但双方在签订《〈房屋租赁合同〉终止协议书》解除140267合同的同一天又签订新的《租赁合同》(即150335合同)，且前后租赁合同为同一场所，只是调整了租赁面积，故千临公司租赁五天公司房屋前后合同具有延续性，而150335合同千临公司最后一期履行日期为2016年8月15日，且五天公司的主张中占相当部分为物业管理费，就物业管理费也不适用一年诉讼时效，故五天公司诉讼请求均未超过诉讼时效期间。
综上所述，五天公司、千临公司双方签订的140267合同、《〈房屋租赁合同〉终止协议书》、150335合同均为双方当事人真实意思表示，内容未违反禁止性法律规定，应确认为有效。千临公司拖欠租金等费用不付，已构成迟延违约，五天公司要求千临公司支付拖欠租金、物业管理费的诉讼请求应获得支持。五天公司、千临公司约定的迟延履行违约金过高，五天公司在诉讼请求中已自行调整，其调整后的计算符合法律规定，应予支持。五天公司主张的水电费，就水费而言，由合同约定的固定金额，即140267合同每月100元，150335合同为每月80元，140267合同履行10个月，千临公司应付水费1,000元，150335合同履行12个月，千临公司应付水费960元，故就水费1,960元应获得支持，而电费千临公司未提交抄表清单及代付发票，法院在本案中不支持。五天公司主张的信息费，未提供代付依据，法院不予支持。判决：一、上海千临品牌管理有限公司应于判决生效后十日内支付上海五天实业有限公司140267合同的租金、物业管理费201,280元；二、上海千临品牌管理有限公司应于判决生效后十日内偿付上海五天实业有限公司140267合同至2016年12月31日止的逾期付款违约金79,171.85元，并以201,280元中未付金额为本金，按银行同期贷款息率四倍，支付逾期付款违约金至实际支付之日；三、上海千临品牌管理有限公司应于判决生效后十日内支付上海五天实业有限公司150335合同的租金、物业管理费122,364元；四、上海千临品牌管理有限公司应于判决生效后十日内偿付上海五天实业有限公司150335合同至2016年12月31日止的逾期付款违约金21,776.97元，并以122,364元中未付金额为本金，按银行同期贷款息率四倍，支付逾期付款违约金至实际支付之日；五、上海千临品牌管理有限公司应于判决生效后十日内支付上海五天实业有限公司水费1,960元；六、上海五天实业有限公司其他诉讼请求不予支持。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，五天公司与千临公司签订的140267合同、《〈房屋租赁合同〉终止协议书》、150335合同均为双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应确认为有效。双方以签署《〈房屋租赁合同〉终止协议书》的形式解除了140267合同，但该合同解除后，双方对欠租金额和付款时间均未作结算和确定，故千临公司称五天公司诉请超过诉讼时效期间的理由，不能成立。至于150335合同，该合同约定，租金每月8,517元，计费自2015年12月1日始以押一付三方式支付；双方均确认150335合同项下的租金和物业管理费千临公司分文未付，而五天公司起诉时间是2017年8月1日，故五天公司主张的2015年12月1日至2016年7月31日止的租金已过一年的诉讼时效期间，故对该部分诉讼请求，本院不予支持。一审法院对此处理不当，本院予以纠正。千临公司拖欠自2015年12月1日起的物业管理费及自2016年8月1日起的租金不付，已构成迟延违约，应支付相应的逾期付款违约金。因双方约定的迟延履行违约金过高，一审中五天公司已对此自行进行调整，其调整后的计算与法不悖，可予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初10714号民事判决主文第一、五、六项；
二、撤销上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初10714号民事判决主文第二、三、四项；
三、上海千临品牌管理有限公司应于本判决生效后十日内支付上海五天实业有限公司150335合同的租金人民币34,068元；
四、上海千临品牌管理有限公司应于本判决生效后十日内支付上海五天实业有限公司150335合同的物业管理费人民币20,160元；
五、上海千临品牌管理有限公司应于本判决生效后十日内偿付上海五天实业有限公司150335合同至2016年12月31日止的逾期付款违约金人民币6,666.45元，并以人民币54,228元中未付金额为本金，按银行同期贷款息率四倍，支付逾期付款违约金至实际支付之日；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取计人民币3,863.42元，由上诉人上海千临品牌管理有限公司负担人民币2,392.35元，被上诉人上海五天实业有限公司负担人民币1,471.07元；二审案件受理费人民币7,668.90元，由上诉人上海千临品牌管理有限公司负担人民币4,748.82元，被上诉人上海五天实业有限公司负担人民币2,920.08元。
本判决为终审判决。
审判长 周刘金
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一八年三月二十九日
书记员 朱 敏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。