江苏省睢宁县人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）睢执异字第0025号
案外人丁德良，退休干部。
申请执行人睢宁县建筑工程公司，住所地睢宁县睢城镇睢河南路西侧。
法定代表人蒋德中，该公司经理。
委托代理人朱友柏，该公司职工。
委托代理人陈向东，江苏千秋业律师事务所律师。
被执行人睢宁县金弘基房地产开发有限公司，住所地睢宁县睢城镇天虹大道。
法定代表人陈康，该公司经理。
本院在执行睢宁县建筑工程公司与睢宁县金弘基房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人丁德良对本院查封的财产主张所有权，并提出书面执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月13日公开开庭进行了听证，案外人丁德良、申请执行人睢宁县建筑工程公司的委托代理人朱友柏、陈向东到庭参加听证，被执行人睢宁县金弘基房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
案外人丁德良异议称：2008年3月10日，案外人与睢宁县金弘基房地产开发有限公司签订了拆迁安置协议书，将坐落在睢宁县睢城镇弘基上城小区3号楼203室的房产一处安置补偿给案外人。后因为被执行人睢宁县金弘基房地产开发有限公司调整整体规划设计，2011年5月9日，睢宁县金弘基房地产开发有限公司与案外人签订了变更安置补偿协议，将拆迁安置房屋变更为10号楼1401室，睢宁县房屋征收办公室审核后盖章确认。案外人已经交清了所有房款，该房屋属于案外人所有，请法院解除对该房屋的查封。
案外人丁德良为了证明其主张，向法庭递交了下列证据材料：
证据1、2008年签订的拆迁安置协议书1份。用以证明涉案房屋是拆迁安置的房屋。
证据2、拆迁补偿费付款凭证1份。用以证明该房屋是安置给丁德良的。
证据3、弘基公司出示的上房结算凭证1份。用以证明现房屋归丁德良所有，丁德良已经将所有款项交清了，具备上房条件。
证据4、涉案房屋钥匙1把。用以证明涉案房屋归丁德良所有。
证据5、睢宁县拆迁安置办公室出具的上房结算凭证1份。用以证明房屋归丁德良所有。
申请执行人睢宁县建筑工程公司辩称：涉案房屋查封时，该套房屋是作为预售商品房屋在网上公开销售的，如果是安置房已经安置给案外人了，被执行人睢宁县金弘基房地产开发有限公司是不会向房屋管理部门申请在网上公开销售的。按照《中华人民共和国商品房销售管理办法》的规定，公开销售商品房屋必须具备排他条件，没有任何权利瑕疵，否则就是一房二卖，就要承担赔偿两倍购房款的责任，故申请执行人认为，被执行人私下作出调整行为的效力无法对抗网上公开销售的效力，更何况私下调整的行为缺乏事实依据，该房屋应当归被执行人所有。拆迁安置协议上的内容做了大量的修改，申请执行人认为存在被执行人与他人恶意串通，转移财产逃避执行的嫌疑。请法院驳回案外人的异议申请。
申请执行人睢宁县建筑工程公司未向法庭举证。
被执行人睢宁县金弘基房地产开发有限公司未到庭听证，也未递交书面答辩意见和证据材料。
申请执行人睢宁县建筑工程公司对案外人丁德良所举证据的质证意见为：
对证据1，拆迁安置协议书中有写明时间为2011年5月9日的修改内容，对该修改内容的书写时间是不是2011年5月9日有异议，准确的时间应比这个时间还要晚或者是房屋被查封之后。保留对书写时间进行鉴定的权利。案外人作为原先的拆迁户我们不否认，安置房应当是原先认定的3号楼203室。
对证据2，真实性不持异议，但不能证明此付款凭证是涉案房屋的交款凭证。
对证据3，结算凭证上面的时间有改动，真实性不持异议，但是与本案无关联性。时间也是在2015年1月12日形成的，不能说明在查封之前就对涉案的房屋进行了上房，事后上房只能说明错上加错，是一种故意行为。
对证据4，真实性无异议，但具体是哪一套的不清楚，即使是涉案房屋的钥匙也是不允许的，是被执行人以既成事实来逃避执行。
对证据5，真实性无异议，但与本案无关联性，是对原拆迁安置协议上的3号楼203室的房屋进行的补偿，不能证明是补偿涉案房屋的。
本院调取了睢宁县房屋征收办公室出具的关于弘基上城回迁户调整情况的说明，该说明显示，本次拆迁安置房调整累计为16处。其中，丁德良的拆迁安置房调整至10号楼1单元1401室。
经审查查明，2013年10月25日，本院根据睢宁县建筑工程公司的申请，依法作出（2013）睢民诉保字第00440号民事裁定书，查封了睢宁县金弘基房地产开发有限公司所有的银行存款200万元或者其他等值财产。本院根据该裁定，向睢宁县房产管理局送达了协助执行通知书，依法查封了睢宁县金弘基房地产开发有限公司开发的位于睢宁县睢城镇弘基上城小区的10号楼1-902、1-1401、1-1502、6号楼1-1502、5号楼2-303、3-306的房屋共计6套。
另查明，因为建设工程的需要，被执行人睢宁县金弘基房地产开发有限公司需要拆迁案外人丁德良建筑面积为279.93平方米的房屋，双方于2008年3月10日签订了拆迁安置协议书，协议书中约定，被执行人将其开发的弘基上城3号楼203室建筑面积为107.5平房米的房屋作为拆迁安置房归案外人丁德良所有，双方还对有关的其他事项做了明确的约定。后来因为其他原因，双方对拆迁安置房的位置、建筑面积等进行重新协商，并于2011年5月9日达成一致意见，将拆迁安置房调整为该小区的10号楼1单元1401室建筑面积为132.41平方米的房屋，当日丁德良缴纳了多出面积的购房款45000元。
本院在执行过程中，拟对诉前保全的房屋进行评估、拍卖时，案外人丁德良以该房屋系其所有的拆迁安置房为由提出执行异议。
上述事实，有双方当事人的当庭陈述、案外人递交的上列证据及本院的相关法律文书等证据证实，本案事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。
本院认为，产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。也就是说以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋进行产权交换，被拆迁人失去了被拆迁房屋的产权，调换之后拥有调换房屋的产权。本案中，案外人系被拆迁人，其房屋被拆迁是采取产权调换的方法进行拆迁安置补偿的，该房屋已经被拆迁，其已经失去了被拆迁房屋的产权，调换之后即拥有调换房屋的产权。该调换房屋的所有权具有排他性，即原房屋被拆迁后，开发商即本案的被执行人睢宁县金弘基房地产开发有限公司就已经丧失了对该调换房屋的所有权。故涉案的房屋系案外人丁德良所有，如果将该房屋作为被执行人的财产强制执行，必定会损害案外人丁德良的合法权益。案外人的异议理由成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百六十五条第一款第二项之规定，裁定如下：
案外人丁德良的异议理由成立，中止对位于睢宁县睢城镇弘基上城10号楼1-1401室的执行。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院另行提起民事诉讼，逾期本裁定将发生法律效力。
审 判 长 鲁开凌
人民陪审员 王轶坤
人民陪审员 金元元
二〇一五年四月十七日
书 记 员 吴 艳
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议的；
（三）驳回起诉；
（四）保全和先予执行；
（五）准许或者不准许撤诉；
（六）中止或者终结诉讼；
（七）补正判决书中的笔误；
（八）中止或者终结执行；
（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；
（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；
（十一）其他需要裁定解决的事项。
对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。
裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。