湖南省花垣县人民法院
行 政 判 决 书
（2016）湘3124行初8号
原告刘敏。
委托代理人曹峰。
被告花垣县房地产管理局，住所地：花垣县建设局内。
法定代表人吕正德，该局局长。
出庭工作人员龙伟。
委托代理人包亚琼，女，湖南锦绣律师事务所律师。
原告刘敏诉被告花垣县房地产管理局确认抵押登记行为无效一案，本院于2016年6月2日立案受理后，依法由审判员吴大凯担任审判长，与审判员吴辉、人民陪审员龙林金组成合议庭，于2016年7月4日公开开庭进行了审理。原告委托代理人曹峰（系本案原告刘敏的丈夫），被告出庭工作人员龙伟、被告委托代理人包亚琼到庭参加了诉讼，原告刘敏、被告法定代表人吕正德经传票传唤未到庭。现本案已经审理终结。
原告诉称，于2006年2月向花垣县边城广场建设工程指挥部购买了边城广场21号门面，签订了商品房买卖合同，并在花垣县公证处办理了购房公证，向花垣县边城广场建设工程指挥部全额支付了购房款180950元，购房手续完备、资料齐全。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》、《房屋登记办法》的相关规定。原告于2015年10月30日向花垣县房地产管理局申请办理房产登记权证，但是被告对原告所购买的边城广场21号门面设置了抵押登记，不予办理原告申请的产权登记，侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求确认被告对原告购买的边城广场21号门面设置抵押的行为无效，并判令被告承担本案诉讼费。
原告向本院提交下列证据证明其诉讼主张：
1、原告的身份证复印件，证明原告身份信息；
2、委托人身份证，证明委托人身份信息；
3、结婚证，证明原告与委托人是夫妻；
4、委托书，证明原告授权事项；
5、公证书；
6、商品房买卖合同；
7、收款收据；
证据5-7共同证明原告支付对价，善意购买，购买21号门面行为合法有效，手续完备。
8、行政答辩状；
9、房屋分层分户平面图；
证据8-9共同证明花垣县房地产管理局对原告购买门面设置抵押，侵害原告权益。
10、收据，证明被告设置抵押后，仍派有专人收取房屋交易费用，故被告在明知存在抵押的情况，仍然派人正常参与房屋出售，存在渎职。
被告辩称：1、花垣县诚信房地产开发有限责任公司与花垣县边城广场建设工程指挥部联合开发建设涉案门面房；2、原告购买的门面房已经被花垣县边城广场建设工程指挥部用作交纳税费的抵押登记，因此被告的抵押登记行为与原告没有利害关系，故原告在本案中不具备诉讼主体资格，理由是诉争门面抵押在前，原告买房在后；3、被告抵押登记行为合法有效，因为被告是根据《城市房地产抵押管理办法》第33条的规定办理的登记行为，同时，花垣县诚信房地产开发有限责任公司与花垣县边城广场建设工程指挥部从2006年1月19日至今均没有就完税抵押登记的门面作解除登记。故此，花垣县边城广场商住楼一楼7号、14号、17号、18号、20号、21号、27号现依然为担保花垣县诚信房地产开发有限责任公司与花垣县边城广场建设工程指挥部交纳税款抵押担保物，当抵押登记解除后，方可进行办理过房登记。综上所述，请求法院公平判决。
上述答辩主张，被告提交以下证据加以证实：
1、组织机构代码证，证明被告的法人资格；
2、法定代表人身份证明，证明吕正德系被告的法定代表人；
3、企业法人营业执照；
4、花国用（2004）第001883号国有土地使用证；
5、花规（2004）08号建设工程规划许可证；
6、建筑工程施工许可证；
7、花垣房权证花垣镇字第000097**号房屋所有权证；
8、城镇房屋登记核发权证申请表；
9、花垣县房屋产权籍卡；
10、房屋分层分户平面图；
11、承诺书及花办[2003]13号通知；
3-11号证据证明被告抵押登记事实清楚、程序合法；花垣县边城广场建设工程指挥部于2006年1月18日向被告申请就其所有的边城广场商住楼一楼7号、14号、17号、18号、20号、21号、27号门面做交纳税费抵押登记。被告作出抵押登记时间是2006年1月19日。
12、刘敏购房合同；
13、湖南省行政事业单位内部往来结算收据；
12-13号证据证明被告的抵押登记行为发生在刘敏购买门面之前，被告的抵押登记行为与刘敏无任何事实及法律利害关系，刘敏无诉讼主体资格。
14、本案适用法律条文。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六条、《城市房地产抵押管理办法》第七条、第三十二条、第三十三条。
原告对被告提交的证据，发表如下质证意见：
证据1-2无异议；证据3只能证明房屋开发方有权利开发房产的资质；证据4-6只能证明产权来源合法合规，房产手续完备；证据7-9是事实，无异议；证据10中两份房屋分层分户平面图有冲突，不具有真实性，第00009765号房权证后的房屋分层分户平面图有工作人员签章，应予认可，后一份登记营业税抵押的没有房屋分层分户平面图勘验工作人员签章，根据相关法律规定，房屋产权登记更改的应具有相关工作人员签章，故后一份房屋分层分户图是不具有法律效力的，第00009765号房权证上未有设置抵押登记的体现，不符合法律规定；11、承诺书不具有真实性，没有任何文字表述原告购买的21号门面属于抵押物，且该份承诺书没有任何当事人的签名盖章，该边城广场商住楼是两个主体联合开发，但承诺书未体现这一事实，被告在该边城广场商住楼后续买卖行为中派驻有工作人员，因此该份承诺书的取得是否合法存疑，对花办[2003]13号通知无异议；12-13恰好证明原告是善意购买，签订的合同是双方真实意思表示；14、法律条文表述并不是被告摘引的内容。
被告对原告提交的证据，发表如下质证意见：
证据1-4无异议；证据5-7真实性无异议，证明了原告买房是在限制登记之后，故对抵押行为没有诉讼主体资格；证据8不是证据；证据9真实性无异议；证据10与本案无关，该开票人姓刘但无法证明是否为原告所要证明的工作人员，故不能证明原告的证明目的。
本院在庭审时出示（2016）湘3124行初1号行政判决书，拟证明该判决书查明事实部分中，花垣县边城广场指挥部将诉争门面申请登记及原告方申请办理登记被告未予办理等事实。
原、被告均对本院出示的（2016）湘3124行初1号行政判决书拟证明的事实无异议。
本院对原告提交的证据分析认证如下：
证据1－4反映了原告方的身份信息情况及诉讼委托的事实，被告质证后无异议，本院予以认可；
证据5－7证明了原告购买了诉争21号门面，被告对该部分证据的真实性无异议，但是提出了抵押时间在前，购买门面时间在后的事实，说明原告对抵押登记行为没有诉讼主体资格，本院认为，原告作为诉争门面的实际占有人、使用人，因抵押登记行为直接导致原告不能对诉争门面进行产权登记，故对被告的质证观点不予认可；
证据8－9反映了被告对诉争门面的抵押登记行为，应予认可；
证据10不能反映原告的证明目的，本院不予认可。
本院对被告提交的证据分析认证如下：
证据1－2反映了被告的诉讼主体资格，本院予以认可；
证据3－11证明了诉争门面是由花垣县城信房地产开发有限公司出资建设的部分文件和审批材料，以及花垣县边城广场建设工程指挥部以一楼尚未出售（含诉争门面）的七间门面作完税抵押的承诺，被告要以该部分证据证明诉争门面已经于2016年1月19日进行了抵押登记及证明被告进行抵押登记程序合法、事实清楚，本院认为，该部分证据不能反映被告的登记行为程序合法、事实清楚，对被告的举证观点本院不予认可；
证据12－13被告要证明原告购买21号门面的时间发生在抵押登记之后的事实予以认可，但是要作为证明原告没有诉讼主体资格缺少有效证据加以证明，本院不予认可；
证据14的法律适用问题，没有相应的抵押登记文书作为依据，本院不予认可。
本院出示的（2016）湘3124行初1号行政判决书已经发生法律效力，且双方当事对需要证明的内容无异议，本院予以认可。
通过对本案的庭审调查及双方当事人的质证认证，本院查明事实如下：
为加强对花垣县边城广场建设工程的领导，2003年3月8日，花垣县县委办公室、花垣县人民政府办公室联合下文成立花垣县边城广场建设工程指挥部。2004年5月25日湘西州展计划委员会下文通知，通知内容含花垣县边城广场商住楼为花垣县城信房地产开发有限公司新建并出资，2004年7月12日，花垣县发展计划局批复至花垣县城信房地产开发有限公司，新建花垣边城广场商住楼，建筑面积9817平方米，计划总投资700万元，资金来源为公司自筹。2004年12月9日，花垣县城信房地产开发有限公司以国有出让方式取得诉争处商住楼的土地使用权。2006年1月16日，商住楼取得了花垣房权证花垣镇字第000097**号房屋所有权证，该证的房屋所有权人登记为“花垣县花垣镇边城广场”，该证的页面中被盖上“注销”字样的印章，未注明注销部门、日期及事由。2006年1月18日，花垣县边城广场建设工程指挥部向被告作出承诺书，承诺为使办房产证顺利进行，将尚未出售的一楼七间门面（含7号、14号、17号、18号、20号、21号、27号门面）进行完税抵押。2006年2月18日，原告与花垣县诚信房地产开发公司签订商品房买卖合同，购买边城广场商住楼21号门面，2006年4月11日，原告向花垣县边城广场建设工程指挥部付清21号门面房款180950元，购买21号门面后，原告多次要求办理门面房过户未果。
另查明：2015年10月30日，原告向被告申请办理21号门面的房产登记权证，被告未予受理申请。2015年11月2日，被告向原告送达一份《开发企业办理房产分户证须知》。2016年1月4日，原告诉至本院，请求：1、请求判令被告依法对原告所有的边城广场21号门面进行权属登记，颁发房产证件；2、请求判令被告承担本案诉讼费。本院经审理后认为，被告经初步审查发现原告提交的申请登记材料不齐全且告知了原告应当补齐的材料后，已经履行了相应的法定职责。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款的规定，判决驳回原告刘敏的诉讼请求，诉讼费用自行承担。2016年6月2日，原告向本院起诉，请求确认被告对原告购买的边城广场21号门面设置抵押的行为无效，并判令被告承担本案诉讼费。
本院认为，本案原告是以确认被告的抵押登记行为无效为主要诉讼请求，故本案的案由应确定为确认设置抵押登记的行为无效。本案的争议焦点是被告对诉争21号门面房设置抵押登记的行为是否合法有效。《城市房地产抵押管理办法》中定义的房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。本案中的抵押人是“谁”，被告没有向本院提供合法有效的证据加以证明。作出抵押承诺的花垣县边城广场建设工程指挥部是否具有民事行为能力，是否具有独立实施民事法律行为的资格，被告没有向本院提交相关证据加以证明，本案实际被抵押物的所有权人为花垣县花垣镇边城广场，而花垣县花垣镇边城广场是谁，为什么又由花垣县边城广场建设工程指挥部去主张抵押申请，被告均没有向本院提交合法有效的证据加以证明。本案审理过程中，被告没有向本院提供证据证明如下内容：1、是怎样受理抵押人的申请，受理后是否按照抵押登记程序进行；2、对申请人进行了哪些必要的材料审查；3、抵押登记完毕后应怎样答复申请人。故本院认为，被告没有对本案诉争的被抵押物按照房地产抵押登记程序进行，致使抵押登记程序违法，对申请人应提交的申请材料没有履行告知义务和进行详细审查，申请人提供的抵押物（房屋所有权证）注销日期不明确，诉争的21号抵押登记门面是否在申请人请求抵押范围内不明确，致使抵押登记应审查的事实不清，抵押登记完毕后没有告知相应的法律后果，致使法律适用不明确，最终导致被告对诉争21号门面的抵押登记行为因违法而无效。被告在答辩中提出因诉争门面抵押登记在前，原告买房在后，因此被告的抵押登记行为与原告没有利害关系，故原告不具备诉讼主体资格，本院认为，被告关于原告不具备诉讼主体资格的理由为原告没有依法取得诉争门面的所有权，不是诉争门面的权利义务主体。审理中查明，原告已经向售房方交纳了购房款，并且对诉争门面实际占有、受益10余年，是诉争被抵押登记21号门面的利害关系人，原告在本案中的诉讼地位符合《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款关于“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”的规定，刘敏以本案原告的诉讼地位提起诉讼符合法律规定，故被告认为刘敏不是本案适格原告的答辩观点不成立。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款之规定，判决如下：
依法确认被告花垣县房地产管理局对原告刘敏购买的边城广场21号门面设置抵押登记的行为无效。
案件受理费50元，由被告花垣县房地产管理局承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。
审 判 长 吴大凯
审 判 员 吴 辉
人民陪审员 龙林金
二〇一六年十月十一日
书 记 员 龙 瑜
附：本判决书适用的法律条文：
《中华人民共和国行政诉讼法》
第七十五条行政行为有实施主体不具有行政主体资格或者没有依据等重大且明显违法情形，原告申请确认行政行为无效的，人民法院判决确认无效。
《诉讼费用交纳办法》
第二十九第一款诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。