四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第1762号
上诉人（原审被告）寇福东，男，汉族，1971年1月9日出生，住成都市武侯区。
被上诉人（原审原告）袁光辉，男，藏族，1959年7月9日出生，住四川省甘孜县。
委托代理人袁媛，系袁光辉之女。
被上诉人（原审被告）袁媛，女，藏族，1987年3月13日出生，住四川省郫县。
委托代理人黄明忆，男，汉族，1991年6月27日出生，住四川省江油市。系袁媛所在单位推荐的人。
上诉人寇福东因与被上诉人袁光辉、袁媛租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2013）青羊民初字第3454号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年4月2日，李晓燕（即甲方）与寇福东（即乙方）签订《房屋租赁合同》，约定李晓燕将位于四川省成都市青羊区中同仁路小通巷12号3栋2号商铺一间（以下简称小通巷商铺）租给寇福东，该房屋建筑面积为64.75平方米，房屋所有权证号为权0308734，租赁期限为24个月，自2011年4月20日起至2013年4月20日止，租金为“自2011年4月20至2012年4月20月租金为2?000元，该租金为一季度一付，乙方应于合同生效之日起每季度支付一次该房屋租金。租赁期间，甲方不得以任何理由任意调整租金”。另合同就双方权利义务约定为“第四条甲方的权利和义务：1、自本合同签订当日起，甲方应将房屋交乙方使用。……3、租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋。所有可以移动、拆除的设备设施归乙方所有，乙方应在租赁期满后30日内搬离。……第五条乙方的权利和义务：……5、租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2%的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失”。合同落款处由李晓燕、寇福东签字捺印进行了确认。
合同签订后，李晓燕与寇福东按照合同履行了双方权利义务，但2013年2月9日寇福东最后一次支付租金后，从2013年3月1日至2013年4月20日止，寇福东并未支付租金。合同期满后，双方未续签合同。截至庭审时止，寇福东仍继续占有使用《房屋租赁合同》约定房屋，且未付租金。
另查明，2007年2月15日，涉案小通巷铺面房屋所有权人登记为“LIUXIAORONG”。2010年6月24日，涉案小通巷铺面房屋所有权人登记为李晓燕。
因李晓燕要求寇福东支付租金并搬离小通巷商铺未果，于2013年7月16日起诉至原审法院。
原审法院认定上述事实的证据有：李晓燕身份信息、寇福东身份信息、房屋租赁合同、房屋产权证明、中国建设银行自助终端客户凭条等证据及庭审笔录及双方当事人陈述等。
原审审理中，（一）李晓燕提供网上58同城网站同路段铺面租赁信息、招聘、中介公司录音，用以证明本案所涉房屋的租赁价值。寇福东对此不予认可，认为网页资料、照片与本案无关，录音的真实性不予认可，证明目的不予认可，照片中的院子是寇福东自行扩建，租赁时并没有院子。（二）寇福东提供登记在LIUXIAORONG名下的小通巷商铺产权证（房屋建筑面积为64.75平方米，房屋所有权证号为权0308734，登记时间为2007年2月15日）复印件及短信，用以证明李晓燕提供虚假信息，声称是管理人，存在欺诈，从根本上否定这个合同。（三）寇福东提供情况说明、营业执照，用以证明合同签订时间是2011年，但实际上是在2012年才开始实际接手的。李晓燕认为情况说明是寇福东本人所写，不予认可，对营业执照真实性、关联性不予认可
原审法院认为，李晓燕提供《房屋租赁合同》用以证明与寇福东之间的租赁关系，从合同内容来看，就案涉小通巷商铺位置、面积、所有权证号、租赁期限、租金等均进行了明确约定，而李晓燕系签订合同时案涉小通巷商铺所有权人，有权出租该房屋，合同经李晓燕、寇福东签字捺印进行了确认，因此，能够认定该合同系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应按照合同的约定享有权利和履行义务。对于寇福东辩称李晓燕与寇福东签订合同时李晓燕提交了虚假房屋信息，合同是在李晓燕欺诈寇福东的情况下签订的，但其提供的“LIUXIAORONG”名下的房屋产权证、短信等证据并不足以证明欺诈事实，且即使李晓燕签订合同时向其提供的是登记在“LIUXIAORONG”名下的房屋产权证，但是事实上签订合同时李晓燕为房屋所有权人，因此李晓燕即使向寇福东表示过房屋为他人所有，其本人只是代管，也并不影响合同效力。故对于寇福东的辩称意见，原审法院不予采纳。
（一）关于李晓燕要求寇福东立即腾退并返还小通巷铺面的诉请主张。原审法院认为，李晓燕与寇福东签订的《房屋租赁合同》合法有效，合同第四条第3项明确约定，租赁期满，寇福东未续租的，李晓燕有权收回房屋，寇福东应在租赁期满30日内搬离，而合同租赁期于2013年4月20日租期届满后双方并未续签合同，故李晓燕的该项诉请，符合法律规定及双方约定，原审法院予以支持。
（二）关于李晓燕要求寇福东承担自2013年3月1日至2013年4月20日未支付的租金共计3000元的诉请主张。原审法院认为，根据《房屋租赁合同》约定，李晓燕有权按季收取被告房屋租金，月租金为2?000元，故李晓燕的该项诉请，符合法律规定，未超出双方约定，原审法院予以支持。
（三）关于李晓燕要求寇福东赔偿其自2013年4月21日起至归还上述铺面之日止的铺面占有使用费（按每日657.5元即每日10元／平方米计算）的诉请主张。原审法院认为，根据《房屋租赁合同》约定，租赁届满期为2013年4月20日，租赁期届满后李晓燕要求寇福东搬离房屋，未与寇福东达成续租的合意，寇福东继续占有使用该房屋应给付李晓燕占有使用费。对于占用使用费的计算标准，因李晓燕与寇福东在《房屋租赁合同》中就房屋租金进行了明确约定，且合同于2013年4月到期，李晓燕并无证据证明双方约定的2?000元的租金明显低于市场价，且合同到期日与起诉时均在2013年，故原审法院酌定，到期后的占用使用费标准参照双方租金标准，按每月2?000元计算，从2013年4月21日计算至寇福东实际腾退之日止。
综上，李晓燕的诉讼请求部分成立，原审法院予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、寇福东于判决发生法律效力之日起十五日内向李晓燕腾退并交还位于青羊区中同仁路小通巷12号3栋2号铺面；二、寇福东于判决发生法律效力之日起十日内支给付李晓燕租金3000元；三、寇福东于判决发生法律效力之日起十日内支付给李晓燕自2013年4月21日起至腾退交还之日止按每月2000元计算的房屋占有使用费；四、驳回李晓燕的其余诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1?247元，减半收取624元，由李晓燕负担200元，寇福东承担424元。
宣判后，原审被告寇福东不服，向本院提起上诉，请求：撤销原判，发回重审。其主要上诉理由为：1、原审开庭当天，寇福东提交了反诉状，但是原审法院未予受理，致使本案基本事实未能查清。2、李晓燕逾期一年才交付房屋，存在违约。3、2010年签订租赁合同时，李晓燕隐瞒自己是案涉房屋所有权人的事实，答应协调寇福东于2013年与“真正的”房东签订租赁合同。在受欺诈的情况下，寇福东与上家承租人签订商铺转让协议，支付了转让费18万元。寇福东承租后对房屋进行了改扩建，产生了费用。因此，李晓燕应承担赔偿责任。
被上诉人袁光辉、袁媛辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。愿意接受继承。
二审另查明，李晓燕于2014年2月24日死亡。袁光辉系李晓燕之夫，袁媛系袁光辉与李晓燕的独生女。本院认定上述事实的证据有双流县庙山村村委会证明、甘孜县公安局甘孜派出所户籍证明。
二审查明的事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十四条规定“在诉讼中，一方当事人死亡，有继承人的，裁定中止诉讼。人民法院应及时通知继承人作为当事人承担诉讼，被继承人已经进行的诉讼行为对承担诉讼的继承人有效”。袁光辉、袁媛是李晓燕的法定继承人，具有民事主体资格，并享有相应的民事权利，李晓燕死亡后由其法定继承人即袁光辉、袁媛继续承担诉讼，李晓燕死亡前进行的诉讼行为对袁光辉、袁媛具有法律效力。
最高人民法院《关于民事诉讼法证据的若干规定》第三十四条第三款规定“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”。既便如寇福东所主张，其于原审庭审时当庭提出反诉请求，原审法院亦不应当受理。故对寇福东关于原审法院未受理其反诉请求程序违法的上诉理由，本院不予采纳。寇福东上诉主张李晓燕逾期一年才交付房屋，主张其在受欺诈的情况下才与李晓燕签订租赁合同，主张其对租赁房屋进行过改扩建，但均未提交证据加以充分证明。另外，在本案租赁合同中，李晓燕并未同意寇福东对租赁房屋进行改扩建，也未同意承担寇福东实施改扩建的费用。故对寇福东的上诉请求，本院不予支持。
综上，原审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼法证据的若干规定》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、变更成都市青羊区人民法院（2013）青羊民初字第3454号民事判决第一项“寇福东于判决发生法律效力之日起十五日内向李晓燕退并交还位于青羊区中同仁路小通巷12号3栋2号铺面”为：“寇福东于判决发生法律效力之日起十五日内向袁光辉、袁媛腾退并交还位于青羊区中同仁路小通巷12号3栋2号铺面”；
二、变更成都市青羊区人民法院（2013）青羊民初字第3454号民事判决第二项“寇福东于判决发生法律效力之日起十日内支给付李晓燕租金3000元”为：“寇福东于判决发生法律效力之日起十日内支给付袁光辉、袁媛租金3000元”；
三、变更成都市青羊区人民法院（2013）青羊民初字第3454号民事判决第三项“寇福东于判决发生法律效力之日起十日内支付给李晓燕自2013年4月21日起至腾退交还之日止按每月2000元计算的房屋占有使用费”为：“寇福东于判决发生法律效力之日起十日内支付给袁光辉、袁媛自2013年4月21日起至腾退交还之日止按每月2000元计算的房屋占有使用费”；
四、变更成都市青羊区人民法院（2013）青羊民初字第3454号民事判决第四项“驳回李晓燕的其余诉讼请求”为：“驳回袁光辉、袁媛的其余诉讼请求”。
本案一审案件受理费1247元，减半收取624元，由袁光辉、袁媛负担200元，寇福东负担424元；二审案件受理费1247元，由上诉人寇福东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王卫红
代理审判员 欧阳楠
代理审判员 叶 歆
二〇一四年五月二十一日
书 记 员 陈皓杰