上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第1543号
原告张维英。
委托代理人胡伟菊。
被告上海麦格茂置业有限公司。
法定代表人赵向�。
委托代理人刘奇，上海海宽律师事务所律师。
第三人上海五角世贸商城有限公司。
法定代表人杨华超。
委托代理人凌军。
原告张维英与被告上海麦格茂置业有限公司、第三人上海五角世贸商城有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月26日立案受理后，依法追加上海五角世贸商城有限公司为本案第三人参加诉讼，适用简易程序，于2015年1月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡伟菊、被告委托代理人刘奇及第三人委托代理人凌军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张维英诉称，2009年12月23日，原告购买了被告预售的位于上海市浦东新区惠南镇川南奉公路XXX弄（现南祝路XXX弄）上海五角世贸商城XXX号XXX层XXX室商铺（以下简称系争房屋），双方签订了《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），房屋总价为人民币（以下币种相同）311，850元，其中原告以房款折让的方式取和所购房屋前五年收益即房款总价的40%计124，740元，其余房款187，110元原告于签约日支付了97，110元，余款90，000元于2012年8月9日付清。《预售合同》第十条约定，被告应于取得竣工验收合格证后90天办理产房地产初始登记，取得新建商品房房地产权证（大产证），同时按照《预售合同》第十四条约定被告在取得大产证后60日内办理房屋交接，再60日内与原告向交易中心办理房屋过户手续及申领产权证。然而被违反合同约定一直拖延至2013年10月31日才发出告知原告（广大业主）可以办理产证的通知，并且还强行要求原告在申办证手续之前必须与其签订2016年以后的《物业委托经营合同》，原告无奈只得于2014年2月12日签订该合同，被告退回原告实测面积房款差价1，782元，原告支付被告办证费用6，382元，但被告至今未协助原告办理出小产证。现原告要求：一、判令被告协助原告办理系争房屋的房地产过户等权属登记手续；二、判令被告支付迟延办理房屋所有权登记的违约金（以房价款311，850元为基数，自2012年11月3日起至2014年2月11日止；以实际房价及办证费总计316，450元为基数，自2014年2月12日起至实际办理完房屋所有权登记之日止；均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算）；三、判令被告承担本案诉讼费用。
被告上海麦格茂置业有限公司辩称，被告同意协助原告办理小产证，但不同意支付违约金。违约金应从违约行为发生之日起算，按合同约定，被告应当于2011年7月31日协助原告办理小产证，至原告起诉之时已经超过二年，原告主张的违约金已超出诉讼时效期间，原告丧失胜诉权。违约金应以原告实际支付的购房款为基数计算，原告所称的40%价值折让，被告没有收�过购房外的金钱或利益，原告的违约金计算方式错误，且在贷款基准利率上上浮30%没有法律依据。
第三人上海五角世贸商城有限公司陈述，同意被告意见。
经审理查明，2009年12月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《预售合同》，约定由乙方向甲方购买本案系争房屋，总价187，110元。《预售合同》第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件，第三种方案为：该房屋交付时甲方应取得竣工验收文件，甲方取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记，取得《商品房房地产权证》（大产证）。合同第十一条约定，甲方定于2010年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书�作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，由双方依法向南汇区（现浦东新区）房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。
合同补充条款第十五条第二款约定，乙方同意（系争房屋）由甲方委托或创办的商务管理公司统一管理，乙方必须服从商务公司的管理。原告同时与第三人签订《物业委托经营合同》。
《预售合同》和《物业委托经营合同》签订后，原告分别于2009年12月25日、2012年8月9日向被告支付了房款97，110元及90，000元。2014年2月12日，被告退还原告实预测面积差价1，782元，原告支付被告办证费用6，382元。2010年12月，被告与第三人签订《房屋交接书》，由第三人接收被告交付的上海五角世贸商城3号、5号、8号、10号、15号楼（含系争房屋）。
另查明，被告于2012年5月30日取得系争房屋所在楼栋的竣工验收备案证书，现已取得系争房屋的房地产初始登记（大产证）。2013年10月底，被告向原告发出书面通知，通知包括原告在内的系争楼盘业主于2013年11月、12月分批办理系争房屋的小产证；通知载明办证流程：1、签订委托经营合同→2、销售合同及付款情况查询→3、财务结算→4、签订委托办证等相关资料。2014年2月12日，原告与第三人续签《物业委托经营合同》。
审理中，原、被告及第三人一致确认原、被告签订的《预售合同》约定的房屋价格，其计算方式与本院之前审理的同类案件一致，即第三人向原告支付的房屋五年经营收益、房屋原价的40%直接从原告应向被告支付的原房价款中扣除，房产价值中剩余的60%作为正式的房产价格写入了《预售合同》，原告实际是按照《预售合同》约定的价格支付购房款。
以上事实，由经庭审质证�《预售合同》、《物业委托经营合同》、房款发票、《上海市房地产权证》、《房屋交接书》、《编订（变更）门弄（楼）号牌通知》、《建设工程竣工验收备案证书》以及庭审笔录在案佐证。
本院认为，原告分别与被告、第三人签订的《预售合同》、《物业委托经营合同》均系当事人的真实合意，应为有效。
（一）关于被告是否应当协助原告办理小产证。本院认为，《预售合同》明确约定了被告协助原告办理小产证的义务，现原告已经付清购房款，系争房屋也已具备办证条件，且被告当庭亦同意协助原告办理小产权，故对原告的该项诉讼请求，依法予以支持。
（二）关于被告是否应当支付逾期办证违约金。本院认为，《预售合同》约定房屋交付时被告应取得竣工验收文件，被告取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记，取得大产证，在取得大产证后60日�签订《房屋交接书》，在签订《房屋交接书》后60日内协助原告办理小产证。现被告实际于2012年5月30日取得《建设工程竣工验收备案证书》，在2013年10月31日才通知原告办理小产证，显属违约。因本案不具有诉讼时效中止、中断的事由，原告于2014年11月4日邮寄起诉状，主张权利，故应支持自2012年11月5日起的逾期办证违约金。至于违约金计算的截止期限，被告发出的办证通知明确表明签订《物业委托经营合同》为办理小产证的首要条件，且被告曾在本院之前审理的同类案件中辩称需续签《物业委托经营合同》为办理小产证的前提条件，而被告设定这一办证前置条件并无合同与法律依据，且被告在原告续签《物业委托经营合同》并委托被告办证的前提下，至今仍未代原告办妥小产证，故应对原告至今未能取得系争房屋小产证承担全部违约责任，违约金计算至本案一审�决之日止为宜。
（三）关于逾期办证违约金计算方式。《预售合同》未就逾期办证违约金作出约定，依法可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，对违约金具体标准本院根据被告违约情节等情况酌定按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算。关于违约金计算基数，本院认为，虽然《预售合同》约定了房屋价格，但双方同时确认该价格系折让之后的价格。根据原告与第三人签署的《物业委托经营合同》第五条的约定，原告已经以价格折让的方式取得了系争房屋前五年的收益，该收益应当计入房价，故原、被告关于系争房屋的真实交易价格应认定为《预售合同》约定的房价与上述折让金额（即五年委托经营收益）之和即311，850元，并应以此作为违约金计算基数，之后房款总额发生变化，计付基数亦应随之变�，但办证费不应计入购房款。被告辩称违约金应以原告实际支付的购房款为基数计算，与事实不符，不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、被告上海麦格茂置业有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告张维英办理将上海市浦东新区惠南镇南祝路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告张维英名下的手续；
二、被告上海麦格茂置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张维英逾期办证违约金（以311，850元为基数，自2012年11月5日起计算至2014年2月12日止；以310，068元为基数，自2014年2月13日起计算至起计算至2015年3月25日止；均按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准计算）；
负有金钱给付义务的当事人�未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，072元，减半收取计536元，由被告上海麦格茂置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 全炜琦
二〇一五年三月二十五日
书记员 沈 嬿
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。