河北省平山县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀0131民初3018号
原告（反诉被告）：河北神池房地产开发有限责任公司。住所地：平山县温塘镇温塘村。
法定代表人：何红建，执行董事。
组织机构代码：911301317825535816。
委托诉讼代理人：崔自强，该公司法律顾问。
被告（反诉原告）：张更元，男，1965年1月20日生，汉族，住平山县。
委托诉讼代理人：安书平，河北兴凯律师事务所律师。
原告河北神池房地产开发有限责任公司（以下简称神池公司）与被告张更元房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。神池公司的委托诉讼代理人崔自强，张更元及其委托诉讼代理人安书平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
神池公司向本院提出诉讼请求：判决确认神池公司、张更元签署的《神池·玉带园预定合同》无效；责令张更元搬出玉带园小区1号楼3单元501室房屋。事实与理由，2013年10月20日，神池公司与张更元签署了《神池·玉带园预定合同》，就张更元购买神池公司开发的神池·玉带园项目1号楼3单元501号房屋的相关事项进行了约定。房屋建成后，神池将房屋交付张更元，但由于种种原因，房屋所在项目的预售许可证至今未能取得，张更元亦不足额向神池公司支付房款。
神池公司认为，双方订立的《神池·玉带园预定合同》系商品房预售合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，神池公司作为出卖人未取得商品房预售许可证明，与张更元作为买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，故为妥善处理双方的争议，向贵院起诉，恳请判如所求。
张更元辩称：一、张更元与神池公司签订的《神池·玉带园预定合同》是预约合同，并非神池公司诉称的商品房预售合同。2013年7月21日，双方签订的《神池·玉带园预定合同》，从封面形式上看，显示的是预定合同；从内容上看，体现的也是预定合同。具体体现在是该合同第四条、第六条第五项。第四条约定神池公司具备签订商品房买卖合同条件后，双方才正式签订；第六条第五项约定该房屋规划设计结构及面积等以政府最终批准文件为准。这些合同内容足以说明双方签订的是预约合同，并非神池公司诉称商品房预售合同。再者，双方签订的合同内容根本未涉及到房屋平面图、房屋结构、地上地下楼层数、阳台是否封闭、共有面积分摊、套内面积误差的处理、房屋交付使用条件、装饰及设备标准承诺、通信和道路及绿化等配套设施和公共设施的交付承诺、公共配套设施建筑的产权归属、办理产权登记的相关事宜等。基于双方合同主要条款内容的缺失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，人民法院应当依法认定双方签订的合同不属于商品房买卖合同，换句话来说，不是商品房预售合同。另外，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，完全说明了本案纷争的合同实属预约合同。二、张更元与神池公司签订的合同合法有效，并非神池公司诉称的合同无效，双方应当全面履行。既然双方签订的《神池·玉带园预定合同》是预约合同，那么根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，答辩人请求法院依法认定该预约合同合法有效。三、神池公司诉称张更元拒绝交付剩余房款，纯属无稽之谈。神池公司至今不与张更元签订商品房买卖合同，导致该预约合同和房贷无法落实。无房产抵押手续银行不予放款，张更元亦无现金支付能力。可见，责任完全在神池公司。
张更元向本院提出反诉请求：一、确认张更元与神池公司签订的《神池·玉带园预定合同》是合法有效的预约合同，并判令神池公司条件成就时与张更元签订商品房买卖合同。二、判令神池公司承担预约合同违约责任，支付张更元违约金共计2612元整。事实与理由，2013年10月20日，张更元与神池公司签订《神池·玉带园预定合同》，双方签订的合同符合合同法的有关规定，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，应当认定为合法有效的预约合同。该合同生效后，神池公司未按约定在2013年12月31日交付房屋，直至2014年6月3日才简单交付。根据该预约合同第一条及第五条的规定，若神池公司不能如期交房，则按实际交付房款总额，自本合同约定交房之日起，至实际交付之日止，按日万分之一的比例向张更元支付违约金共计2612元整。考虑到该预约合同的合法性，加之张更元已合法占有该房屋，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款的规定，尽管张更元占有的房屋未依法办理所有权登记，但可以依法认定为《物权法》第六章所称的业主。
神池公司针对反诉辩称，张更元主张的继续签订正式的商品房买卖合同以及要求神池公司承担逾期交房的违约责任，均应以合同有效为前提。现合同为无效合同，张更元所反诉请求丧失了合同基础，应当驳回张更元的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：2013年6月27日，张更元与神池公司签订《神池·玉带园订购协议》，订购神池玉带园2号楼3单元501号房，面积为133平方米，3280元/每平方米，房屋总价款为436240元，交付定金10000元，有神池公司出具的收据予以证实。后，经协商，将购买的神池玉带园2号楼3单元501变更为1号楼3单元501号房屋。2013年10月20日，张更元与神池公司签订《神池·玉带园预定合同》，约定：“第一条乙方所预定商品房的基本情况乙方所预定的商品房位于平山县“神池·玉带园”项目1号楼3单元501号房。前述住宅建筑面积约109.87平方米，准确面积以房屋产权登记部门实测面积为准，届时，购房款据实结算，多退少补。该房屋交付使用时间为2013年12月31日。甲方保证乙方所购房屋不存在任何形式的权利瑕疵，对因甲方与第三方之间的权属纠纷而致乙方遭受的经济损失概由甲方承担。第二条计价方式与价款甲乙双方约定按建筑面积计算，单价3000元/每平米，本合同第一条所约定的房屋总价款共计人民币￥329610元。第三条付款方式、期限在签订本预定合同时，乙方选择按下列第叁种方式如期付款：1、……2、……3、银行按揭乙方选择银行按揭付款方式交纳预定款，首付款计人民币￥169610元（大写壹拾陆万玖仟陆佰壹拾元整）（办理按揭贷款过程中如遇银行政策调整，乙方应按银行最新相关规定补足首付款）。余款计人民币￥160000元（大写壹拾陆万元整）以银行按揭形式向甲方支付。银行按揭系乙方与银行之间的借贷行为，甲方仅协助办理有关手续，若因乙方自身信用、收入等问题或政策调整等原因导致乙方无法获得银行按揭贷款，在甲方正式通知乙方30个工作日内，乙方须一次性补足余款或转为分期付款方式。第四条关于签订《商品房买卖合同》的约定甲方在具备签订《商品房买卖合同》条件后将以书面（包括纸质信件、电子邮件和手机短信中任一方式）或电话的形式通知乙方，乙方应在接到甲方通知之日起15个工作日内在甲方营业场所内与甲方签订《商品房买卖合同》；逾期，乙方不再享受甲方所提供的一切优惠政策，本预定合同自动解除，甲方有权将该商品房自行处理，乙方要求甲方退还其已交房款的50%，其余房款自愿放弃，归甲方所有。第五条违约责任甲方应当按期将该商品房交付乙方，如不能在约定的时间交付，甲方以乙方实际交款总额为基数，自本合同约定交房之日，至实际交房之日止，按照日万分之一的比例向乙方支付违约金；逾期180个工作日不能交房，乙方有权选择退房，甲方应在乙方提出退房申请之日起30个工作日内将乙方已付房款退还乙方，对乙方的各项损失及甲方应付违约金按照其实付房款总额的1%一次性给付乙方。第六条……”。
张更元分三次向神池公司交首付房款共计169610元，其中，2013年6月26日，向神池公司交付定金10000元；2013年6月30日，交付房款50000元；2013年10月20日，交付首付款109610元，均有神池公司出具的收据予以证实。2014年4月2日，张更元交纳天然气接口费2500元，有燃气公司出具的收据予以证实。2014年6月3日，神池公司将张更元购买的平山县平山镇玉带园1号楼3单元501号房产交付张更元，房屋交付后张更元装修了房屋，并已经居住。2014年10月12日，张更元交纳装修水电费、垃圾清理费470元，2014年6月5日，张更元向神池公司交纳暖气接口费7494元，有神池公司出具的收据予以证实。另，神池公司所开发的神池·玉带园房地产项目至今未能取得商品房预售许可证，张更元的按揭贷款也未办理。
本院认为：神池公司系房地产开发企业，神池·玉带园系其开发的房地产项目。双方签订的《神池·玉带园预定合同》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。在双方签订合同时，房屋尚未建成，故双方签订的合同属商品房预售合同。张更元主张双方签订的合同属于预约合同的意见，不符合法律规定，本院不予采纳。因神池公司至今未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，应当认定该合同无效。关于张更元向本院提出的反诉请求，请求神池承担逾期交房违约责任的主张，本院不予支持。关于合同无效后，神池公司应当向张更元承担的民事责任，张更元没有提出相关反诉请求主张，并且涉及到房屋装修的评估，当事人不申请评估鉴定，不能正常启动。故对该问题可另行解决，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、确认河北神池房地产开发有限责任公司与张更元于2013年10月20日签订的《神池·玉带园预定合同》无效；
二、张更元于本判决生效后三十日内搬出平山县玉带园小区1-3-501号房产；
三、驳回张更元的反诉请求。
案件受理费40元，由河北神池房地产开发有限公司负担（已交纳）；反诉费25元，由张更元负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。
审判员 史增中
二〇一七年十二月十六日
书记员 霍小丽