山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民四终字第243号
上诉人（原审被告）：王新忠。
被上诉人（原审原告）：东营恒信电器集团有限公司。住所地：东营市北一路***号。
法定代表人：许恒信，董事长。
委托代理人：苏文军，山东鲁昌律师事务所律师。
委托代理人：王政泰，山东广道律师事务所实习律师。
上诉人王新忠与被上诉人东营恒信电器集团有限公司（以下简称恒信电器公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2014）东民初字第1312号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王新忠、被上诉人恒信电器公司的委托代理人苏文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
恒信电器公司向原审法院起诉称，原、被告分别于2011年6月16日、6月22日签订房屋租赁合同，租期均为2011年6月16日至2016年9月16日，租赁房屋位于太行山路沿街房和天顺隆大厦西裙楼，前三年租金分别为395100元和331700元，后两年租金按当地房屋租赁市场价格双方协商调整。租赁合同均约定每年5月1日前交纳下一年度租金，如有违约，违约方需支付对方合同总金额的10%作为违约金。被告一直拖欠2013年9月16日之后的租金，经原告多次催收，被告一直以各种理由拖延至今，已构成严重违约，原告多次要求被告解除合同，搬离涉案房屋，被告百般阻挠。原告请求判令被告支付2013年9月16日至搬离之日的房租，至起诉之日租金为454250元；判令解除双方的租赁合同，交回所租赁的房屋；诉讼费等费用由被告负担。
王新忠答辩称，原告起诉主张的事实与真实情况不符，原、被告分别就面积为676平方米、568平方米的房屋签订房屋租赁合同，但双方签订的面积为568平方米的租赁合同未实际履行，租赁面积为676.6平方米的房屋租赁合同属实，但被告已按合同约定付清全部租赁费，不存在违约行为。原告就面积为568平方米的房屋又另行与东营市都市美奂工贸有限责任公司（原东营市都市今典装饰有限公司）签订房屋租赁合同，虽然被告将其租赁的房屋以都市美奂公司的名义进行经营，但该公司所租赁的房屋与被告无关。如原告主张拖欠租金，也是都市美奂公司欠付租金，与被告无关。2013年12月原告给被告断电，并拒绝维修房屋，尤其是2014年3月原告将租赁房屋的门锁更换，致使被告无法进入。被告要求继续履行合同。请求法院查明事实，驳回原告的起诉。
原审法院查明，2011年6月，原告（甲方）与被告（乙方）签订两份房屋租赁使用合同书。第一份合同约定：甲方将位于太行山路沿街房（面积676.6平方米）租赁乙方合法经营，租赁期自2011年6月16日至2016年9月16日，合同总金额1185300元，先交费后使用，每年5月1日交纳下一年度的租金，前三年每年租金395100元，后两年租金按太行山路房屋租赁市场价格双方协商；租赁期间乙方不得随意转包他人，转包时必须经甲方同意，由甲方与新租赁户签订合同；租赁期间乙方不得拖欠房费、水电费、物业费、暖气费，拖欠费用达1000元，甲方有权收回房屋另租他人，所有经济损失由乙方自行负担；租赁期内门头广告1-2层由乙方免费使用，3层由甲方统一规划使用，2011年6月16日至9月16日属装修优惠期，此期间免收租金，乙方提前解除合同不享受该优惠。合同并约定其他条款。第二份合同约定：甲方将位于天顺隆大厦西裙楼一楼（面积568平方米）房屋租赁乙方，合同总金额995100元，前三年租金331700元，合同其余内容同上。
东营市胜利电器机械厂（甲方）与东营市都市今典装饰有限公司（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将位于东营区北一路南太行山路东1幢房屋租赁乙方经营三年，合同总金额50万元，每年5月1日前交纳下一年度租金，合同其余内容与原、被告签订的上述合同相同。东营市胜利电器机械厂与原告恒信电器公司的法定代表人均为许恒信。东营市都市今典装饰有限公司后更名为东营市都市美奂工贸有限责任公司。
原告主张被告王新忠2011年6月至2013年12月4日交纳租金1454616元，2013年9月16日之后的租金未予交纳，被告仅认可其按照租赁面积为676平方米的房屋租赁合同交清前三年的租金1185300元，对其余租金不予认可。
2014年3月3日被告王新忠向东营市公安局东营分局黄河路派出所报案，该所向涉及纠纷的有关人员调查事实并作出询问笔录。其中被告王新忠陈述：“2010年5、6月份，我在东营区太行山路广利河桥北侧租赁东营市胜利电器机械厂的房屋一处，老板叫许恒信，我开了一家都市美奂集成家装馆，我签订了两份租房合同，分别为3年和5年。2013年因暖气管道漏水，将店内物品浸泡造成损失，许恒信拒绝维修，不给我赔偿损失，因此我拒付租金，许恒信也因此给我店里停电，自2013年12月9日至今都没营业。3月2日，有一位叫王备禛的男子带着十多个人，说这个房屋他租下了，让我抓紧腾房，后来又强行将我的门头拆掉。今天上午9时左右，邻居告诉我店门被他们撬开，店内的东西都被搬到外面。”王备禛陈述：“2014年2月28日，我与东营胜利电器机械厂签订房屋租赁合同，对方代表张福成，委托代理人高增涛，租赁期两年，租金共计10万元，在我签订合同前，王新忠也与该公司签订了租赁合同，张福成告诉我王新忠签订的合同已失效，我就通知王新忠腾房。3月2日，王新忠仍没有腾房，下午我与物业的张福成商量好，将王新忠的门头拆掉。3月3日上午，王新忠仍没有搬离，我叫上10余人把屋内的东西搬到门口，后来派出所的人来了。王新忠的门锁是谁开的不清楚，是物业公司的张福成换的锁。”张福成陈述：“我是恒信集团物业办公室经理，我们物业公司是恒信集团的下属单位，有权对天顺隆大厦一号楼、二号楼、小义乌商城及周边的小房子进行招租及租房户违约之后的收回工作，发生纠纷的房屋由王新忠租赁，因为王新忠拒绝交租金，根据合同约定我们有权收回转租。2014年2月28日我与高增涛两人代表胜利电器机械厂与王备禛签订租赁合同。3月3日8时30分，我接电话后去王新忠租赁的房屋处，发现房门开着，门锁坏了，我就联系一家防盗门店的老板，让他帮忙换锁。”本次纠纷经公安机关调解，双方自愿互不追究。2014年4月23日，被告王新忠称其店内物品被盗向公安机关报案。2014年5月18日被告王新忠再次称店内物品被盗向公安机关报案。
原审法院认为，原、被告签订的两份房屋租赁合同均系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按约全面履行合同义务。原、被告对于两份合同的履行存在争议，根据证据规则，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。原告主张两份合同均已履行，被告王新忠拖欠2013年9月16日之后的租金构成违约，合同应予解除，在被告王新忠不能提交租金缴费单据的情况下原告向法庭提交租金收据，根据原告的举证，能够认定被告王新忠已交纳租金1454616元，另根据原审法院调取的公安部门询问笔录，被告王新忠曾自述因房屋漏水造成损失因而拒付租金，这一事实与其在庭审中的主张是不一致的；被告王新忠主张租赁面积568平方米的合同未实际履行，由原告另行租赁东营市都市今典装饰有限公司，而被告王新忠在庭审中陈述东营市都市今典装饰有限公司就是后来的东营市都市美奂工贸有限责任公司，而都市美奂集成家装馆由被告王新忠经营，故对被告王新忠的抗辩不予采纳，确认被告王新忠拖欠租金的事实成立。由于被告王新忠拖欠租金，违反租赁合同的主要义务，致使合同已无法继续履行，符合合同解除的条件，原告要求解除与被告的房屋租赁合同并支付租金的诉讼请求应予支持。在合同尚未解除时，原告与案外人王备禛另行签订租赁合同并于2014年3月3日强行拆卸涉案房屋门头并更换门锁，其行为影响了被告王新忠对租赁物的使用，造成不能正常经营，对于此后产生的租赁费应当予以免除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第九十七条、第二百二十七条之规定，原审法院判决：一、解除原告恒信电器公司与被告王新忠于2011年6月签订的两份房屋租赁合同；二、被告王新忠于判决生效之日起十日内向原告恒信电器公司返还东营区太行山路沿街房屋（面积676.6平方米）及天顺隆大厦一楼房屋（面积568平方米）并支付自2013年9月16日至2014年3月3日的房屋租金333118元；三、驳回原告恒信电器公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8114元，由原告负担2164元，由被告王新忠负担5950元。
上诉人王新忠不服原审判决，向本院提起上诉称，1、上诉人与被上诉人签订两份房屋租赁合同属实，但租赁物为天顺隆大厦西裙楼一楼的租赁合同并未履行。实际履行的租赁合同，上诉人已经按合同约定付清了前三年的全部租金。上诉人所使用的是上诉人与被上诉人实际履行的租赁合同所涉房屋及上诉人从今典公司处转租来的天顺隆大厦西裙楼一楼房屋，对于上诉人与被上诉人之间的租赁合同，上诉人并不存在违约行为。2、被上诉人应对租赁物为天顺隆大厦西裙楼一楼的租赁合同是否履行承担举证责任。上诉人并不否认其经营都市美奂集成家装馆以及都市美奂公司系由今典公司变更而来的事实，但上诉人与今典公司并非同一主体，也不是该公司股东，仅是借用都市美奂公司的名义转租其向被上诉人租赁的天顺隆大厦西裙楼一楼房屋，就上述房屋，上诉人与被上诉人之间并不存在合同关系。现有证据证明系被上诉人组织人员将上诉人办公室门锁更换、物品拉走，导致上诉人无法提交租金收据，应当由被上诉人承担不利后果，而原审在上诉人不认可的情况下，采信被上诉人单方制作的租金收据，明显不公。综上，请求撤销原审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人恒信电器公司辩称，1、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。2、根据原审查明的事实以及上诉人的上诉状完全能够证实上诉人使用涉案房屋经营都市美奂家装馆，进一步证明该两份合同所涉房屋由上诉人实际经营使用，两份合同均已实际履行。
二审审理期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院查明的案件事实与原审判决认定的案件事实一致。
双方当事人在二审期间争议的焦点问题是：1、上诉人王新忠与被上诉人恒信电器公司就天顺隆大厦西裙楼一楼所签的房屋租赁合同是否已实际履行；2、上诉人王新忠是否存在违约行为，涉案房屋租赁合同应否解除。
本院认为，当事人进行民事活动应当遵循诚实信用原则，对反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其主张的，承担不利的法律后果。
关于上诉人王新忠与被上诉人恒信电器公司就天顺隆大厦西裙楼一楼所签的房屋租赁合同是否已实际履行的问题。上诉人王新忠与被上诉人恒信电器公司就天顺隆大厦西裙楼一楼签订的房屋租赁合同合法有效，上诉人王新忠在合同签订后实际占有使用上述房屋，其虽提出合同并未实际履行、系从今典公司转租上述房屋等抗辩理由，但未提供确实充分的证据予以证实，原审根据被上诉人恒信电器公司提交的租金收据、结合上诉人王新忠在公安机关所作询问笔录中的陈述，认定上述房屋租赁合同已实际履行并无不当。
关于上诉人王新忠是否存在违约行为，涉案房屋租赁合同应否解除的问题。就房屋租赁合同而言，按时、足额支付租金是承租人最主要的合同义务。如前所述，上诉人王新忠与被上诉人恒信电器公司签订的两份房屋租赁合同均已实际履行，但上诉人王新忠未按合同约定向被上诉人恒信电器公司支付租金，构成根本违约，被上诉人恒信电器公司请求解除涉案房屋租赁合同，符合法律规定，原审判决解除合同正确，本院依法予以支持。
综上，上诉人王新忠的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8114元，由上诉人王新忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许晓芳
代理审判员 李 静
代理审判员 王继印
二〇一五年一月八日
书 记 员 邢春艳