湖北省荆门市掇刀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂掇刀民初字第00404号
原告邓继红。
委托代理人丁凌波。
被告荆门市三恒房地产开发有限公司。
法定代表人毛德进。
被告湖北荆门农村商业银行股份有限公司。
法定代表人贾维军，董事长。
委托代理人代云松、张鸣天。
原告邓继红与被告荆门市三恒房地产开发有限公司（以下简称三恒公司）、湖北荆门农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年6月10日诉至本院。依法由代理审判员付冰晶适用简易程序，于2015年7月21日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序进行审理。本院于2015年12月7日组成合议庭第二次公开开庭进行了审理。原告邓继红及委托代理人丁凌波、被告农商银行委托代理人代云松到庭参加诉讼。被告三恒公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告诉称，2008年12月26日，原告通过支付定金订购了被告三恒公司开发的位于掇刀区深圳大道的商铺门面房两间。2011年4月15日，原告与三恒公司签订正式的商品房买卖合同，购买了东方名都商铺门面房，合同总价200万元，原告先后向三恒公司支付房款180万元，约定余款在办理房屋分户登记后付清。三恒公司于2011年5月6日向原告交付了约定的两间房屋，原告一直要求三恒公司为原告办理房产登记，但三恒公司总以房产总证正在办理等为由拖延至今。2014年8月，掇刀区人民法院执行法官向原告调查房屋情况时，原告得知原告所购的房屋、土地分别于2013年7月8日、2013年7月10日被三恒公司抵押给被告湖北荆门农村商业银行股份有限公司。掇刀区人民法院作出（2014）鄂掇刀特字第00001号民事裁定，准予对包括原告房屋在内的房屋进行拍卖变卖，由该银行优先受偿。原告认为，二被告之间将原告所购房屋设定抵押的行为，损害了原告的合法权益。故请求确认原告与被告三恒公司签订的商品房买卖合同有效，确认原告对掇刀区深圳大道门面房屋享有排除强制执行的权利；被告三恒公司和被告农商银行办理掇刀区深圳大道门面房屋的抵押权解除登记手续；被告三恒公司协助原告办理上述商品房过户登记手续；本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为请求确认原告与被告三恒公司签订的商品房买卖合同有效。
被告三恒公司在举证期限内未提交证据，在答辩期限内未提交书面答辩意见。因无正当理由未到庭，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利。
被告农商银行辩称，原告所诉是商品房买卖合同，农商行不是合同相对人，诉请第二项超出了商品房买卖合同的法律关系，如果提出这个诉请必须单独提出诉讼；原告与三恒公司签订商品房买卖合同效力不影响我们与三恒公司签订抵押合同、办理抵押登记的效力，原告要求解除抵押权登记没有事实和法律依据。
经审理查明，2011年4月15日，邓继红与三恒公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定，三恒公司将其开发建设的位于荆门市掇刀区深圳大道商品房屋（商铺），以200万元价格出售给邓继红。合同签订后，荆门三恒公司于2011年5月6日向邓继红交付所购商品房屋，但未按合同约定将出售给邓继红的房屋向房产部门申请登记备案。邓继红自2008年12月26日至2013年4月28日分七次向荆门三恒公司支付购房款180万元（含合同签订前邓继红支付的预付款）。三恒公司于2011年6月7日办理了位于荆门市掇刀区深圳大道的房产总证，之后，一直未将该门面房屋分户给邓继红。2013年7月8日，三恒公司以登记在该公司名下的房屋为湖北绘未农业发展有限公司向农商银行贷款3000万元提供最高额担保，并办理了抵押登记。因湖北绘未农业发展有限公司未按时偿还荆门农商行借款3000万元及利息，农商银行于2014年1月22日向我院申请实现对三恒公司的担保物权。次日，我院作出（2014）鄂掇刀特字第00001号民事裁定，准许对三恒公司抵押的位于荆门市掇刀区深圳大道的房产采取拍卖、变卖等方式依法变价，荆门农商行对变价所得款项在借款3000万元及利息（利息按双方签订的借款合同约定利率计算至清偿之日止）范围内优先受偿。2014年5月26日，荆门农商行向我院申请强制执行，同年7月3日，我院作出（2014）鄂掇刀执字第00093号执行裁定，对上述房产予以查封。2014年9月12日，邓继红知悉所购买的门面房屋被查封后向我院提出执行异议。2014年12月4日，我院作出（2014）鄂掇刀执字第00093-1号执行裁定，驳回邓继红的异议。邓继红不服，向荆门市中级人民法院申请复议，在复议期间，邓继红向荆门市中级人民法院申请撤回复议申请，荆门市中级人民法院于2015年4月15日作出（2015）鄂荆门中执复字第00002号执行裁定，准许申请复议人（邓继红）撤回复议申请。2015年4月28日，邓继红向我院对执行标的提出执行异议。2015年5月19日，我院依法作出（2015）鄂掇刀执异字第00001号执行裁定书，裁定驳回邓继红提出中止对位于荆门市掇刀区深圳大道门面房屋（商铺）及对应土地使用权执行的异议。
另查明，邓继红购买了上述门面房屋后，于2011年7月15日起，将该两间门面房屋租赁给荆门市开心工贸有限公司开心购物广场使用。
以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、购房收据7份、掇刀区法院（2015）鄂掇刀执字异字第00001号执行裁定书、物业服务费收据1份、房屋租赁合同2份复印件，被告农商银行提交的流动资金借款合同复印件1份，银行承兑汇票承兑合同复印件1份、最高额抵押合同复印件1份、抵押他项权证复印件、掇刀区法院的裁定书复印件2份等证据在卷为实。上述证据客观真实，来源合法，可以证明本案事实，本院对上述证据予以采信。
本院认为，邓继红与三恒公司签订的商品房买卖合同明确约定了商品房预售许可证的证号，说明案涉商品房在出售时已经取得了商品房预售许可证，该合同是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。且被告三恒公司及农商银行并未对合同是否有效提出异议，故本院确认邓继红与三恒公司签订的商品房买卖合同有效。
关于本案权利顺序问题。对于购房户利益的保护，法律并无明确规定，但根据《最高人民法院关于建设工程款优先受偿权问题的批复》（法释（2002）16号）第一条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”依据上述司法解释第一条和第二条的规定，建筑承包人的优先受偿权优先于抵押权，同时建筑工程的承包人的优先受偿权不得对抗交付全部或大部分款项的买受人。建筑工程承包人的优先受偿权尚且不得对抗交付了全部或大部分款项的商品房对买受人，则抵押权人对建筑物的优先受偿权亦不得对抗交付了全部或大部分款项的商品房买受人。
关于原告请求二被告办理涉案房屋的抵押权解除登记手续的问题。本案房屋出售并交付购房户之后，三恒公司对房屋的处分权应受到限制，而三恒公司仍将已出售并交付使用的房屋另行抵押贷款显属恶意，农商银行未尽到必要的审查、注意义务，亦难谓善意。但解除权的性质属形成权，行使解除权的程序必须以当事人享有解除权为前提，本案原告并非二被告签订的最高额抵押合同中所涉的当事人，其并不享有请求解除二被告签订的抵押合同的权利，故对原告的该诉请，本院不予支持。
关于原告请求被告三恒公司协助其办理商品房过户登记手续的诉请，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱义务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行……”，因原告认可诉争房屋已由农商银行办理了他项权证，在房屋已设定抵押权的情况下，无法进行所有权变更登记，原告的该项诉求已实际履行不能，本院对该诉请不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款（1）项、第二百八十六条，《最高人民法院关于建设工程款优先受偿权问题的批复》（法释（2002）16号）第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告邓继红与被告荆门市三恒房地产开发有限公司于2011年4月15日签订的《商品房买卖合同》有效；
二、驳回原告邓继红的其他诉讼请求。
案件受理费22800元，由原告邓继红负担20000元，被告荆门市三恒房地产开发有限公司负担2800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。
审 判 长 付冰晶
代理审判员 许佩玲
人民陪审员 付华军
二〇一五年十二月七日
书 记 员 杨 练