北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民初字第4704号
原告俞爱民，男，1966年11月4日出生。
委托代理人李顺华，北京在明律师事务所律师。
委托代理人谢瑞青，北京在明律师事务所律师。
被告袁宇点，男，1974年7月17日出生。
第三人北京链家房地产经纪有限公司，住北京市朝阳区朝外大街乙12号楼办公室1706室。
委托代理人孙凤起，1980年7月16日出生。
原告俞爱民与被告袁宇点、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法组成由法官张鸣担任审判长,人民陪审员王淑芝、人民陪审员赵桂荣参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告俞爱民及委托代理人李顺华、谢瑞青均到庭参加了诉讼，第一次开庭第三人链家公司经传票传唤，无正当理由未到庭应诉，第二次开庭第三人链家公司委托代理人孙凤启到庭参加了诉讼。被告袁宇点因在监狱服刑未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告俞爱民起诉称：2010年12月5日，原告与被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定所售房屋位于石景山区香山南路X号，建筑面积105.66平方米。原告支付价款人民币210万（后协商变更为200万），签订合同之日起720天内（2012年11月24日前）办理房屋所有权转移登记手续，并约定了违约责任。签订合同当日，原告支付了80万元（含定金），2011年1月12日原告支付了剩余120万元购房款。另：原告支付了链家地产中介费共计
62850元。此后被告未按期交付房屋，原告不得已另行租住房屋，并由此产生了租房费用和搬家费用。后原告了解到，被告隐瞒其已在2006年将涉案房屋出售给他人、并由他人实际占有的事实，骗取原告巨额钱款。2014年5月13日、2014年6月20日，石景山人民法院、北京市第一中级人民法院先后作出一审判决、二审裁定，认定被告的行为构成合同诈骗。原告在购买涉案房屋时看中了房屋的增值功能，原本打算自己住几年待房地产市场行情上涨后再行交易。为维护原告权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令被告支付原告房屋升值损失1531897元；2、判令被告赔偿原告2011年11月23日至2016年11月30日的租房损失191598元；3、判令被告支付原告搬家损失1100元；4、判令被告承担本案诉讼费用。
被告袁宇点答辩称：不同意赔偿原告损失。签订合同的时候并没有想骗俞爱民，涉案房屋是经济适用房，杨剑没有资格购买，被告认为和杨剑签订的合同是无效的；认可一次搬家费和2013年7月19日之前的租金，其余的不认可。
第三人链家公司答辩称：诉求与我方无关。
2015年4月27日第一次开庭，第三人链家公司经传票传唤，无正当理由未到庭，视为放弃该次庭审中享有的答辩权利。
经审理查明：2010年12月5日，出卖人袁宇点与买受人俞爱民在链家公司居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同），基本内容包括：出卖人所售房屋位于北京市石景山区香山南路X号（以下简称涉案房屋），该房屋所有权证号为：京房权证石私字第X号；该房屋成交价格为210万元，买受人可以在签订本合同的同时支付定金10万元，出卖人应当在办理完过户手续当日前将该房屋交付给买受人。当事人双方同意，自本合同签订之日起720日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
2010年11月13日，俞爱民向袁宇点交纳定金2万元。
2010年12月5日，俞爱民向袁宇点支付购房款80万元（含定金）。
2011年1月12日，链家公司合同变更申请单显示：原条款内容由公积金贷款总价款贰佰壹拾万元整变更为一次性付款总价款贰佰万元整。
2011年1月12日，俞爱民向袁宇点支付购房款120万元整。
俞爱民为证明其租金损失提交其签订的房屋租赁合同共三份，第一份租赁合同，租赁房屋位于石景山区香山南路X号房屋，租赁期限自2011年11月23日至2012年11月22日，年租金50400元，并提交交纳租金的收据。第二份租赁合同，租赁房屋位于石景山区香山南路X号房屋，租期自2012年12月8日至2013年12月7日，季度租金为12600元，并提交租赁合同后出租人收租金的收据。第三份租赁合同，租赁房屋位于北京市海淀区龙岗安居里小区X号房屋，租赁期限自2013年12月1日起至2016年11月30日，租金每月2578元，并提交其2013年12月4日、2014年11月26日、2015年12月8日交纳年租金的发票。袁宇点称2011年11月23日起租的时候给了出租人1万元租金，并认可2013年7月19日之前的租金，对此后的租赁合同及收据不认可。
另，俞爱民提供搬家费票据三张，分别为550元、300元、250元，收据上没有日期，凭证号码分别为3045623、3045626、3045627。俞爱民称搬家当时没有出具收据，事后补了三张收据。袁宇点认可300元的搬家费，其余两张不予认可。
本案审理过程中，俞爱民提出财产保全申请，申请对袁宇点名下北京市石景山区香山南路X号房屋进行保全，并提供俞爱华名下的房屋作为担保财产。本院做出保全裁定书，冻结涉案房屋及担保房屋的交易手续，为此，俞爱民交纳保全费五千元。2016年8月2日，俞爱民申请对涉案房屋进行续保并继续提供担保，2016年8月5日，本院对涉案房屋及担保房屋作出继续保全的裁定书。
本案审理过程中，俞爱民主张涉案房屋的升值损失，并对此申请评估，通过摇号确定了鉴定机构为北京北方房地产咨询评估有限责任公司，2015年12月31日，该机构作出房地产估价报告，涉案房屋在2014年6月20日的房地产价值为3531897元，在2015年12月25日的房地产价值为3674010元。俞爱民交纳鉴定费9064元。
另查：2012年12月25日，杨剑起诉袁宇点房屋买卖合同纠纷一案至本院，诉求为确认杨剑与袁宇点于2006年5月3日签订的《房屋转让合约书》有效。本院经审理后查明：座落于北京市石景山区香山南路X号房屋所有权证书上登记的房屋所有权人为袁宇点，该房屋为经济适用住房。2006年5月3日，袁宇点（甲方，卖方）与杨剑（乙方，买方）签订关于该房屋的《房屋转让合约书》。2008年5月至7月，杨剑对涉案房屋进行了装修。2013年5月20日，本院做出(2013)石民初字第268号民事判决书，判决确认该《房屋转让合约书》有效。判决后，双方当事人均未上诉。
2014年2月11日，杨剑起诉袁宇点房屋买卖合同纠纷至本院，要求判令袁宇点将涉案房屋过户给杨剑。审理过程中，经本院查询，涉案房屋上有抵押且有查封。2015年1月13日，杨剑撤诉。
再查：2014年3月13日，北京市石景山区人民检察院指控被告人袁宇点犯合同诈骗罪向本院提起公诉。2014年5月13日，本院做出（2014）石刑初字第121号刑事判决书，该判决认定：“2010年12月5日，被告人袁宇点在本市石景山区链家地产御景山店，隐瞒其已将位于本市石景山区香山南路X号房产通过协议转让他人的情况，虚构该房被其前妻出租不能看房的事实，欺骗被害人俞爱民与之签订房屋买卖合同及补充协议，骗取被害人俞爱民支付购房款共计200万元。后将上述款项用于他处，并躲避被告人不见。2013年7月19日，被告人袁宇点在本市朝阳区被查获归案，赃款均未起获。其中证据12，相关案件的民事判决书，裁定书及卷宗材料证明，2010年12月9日，杨剑向本院提出财产保全申请，要求冻结位于本市石景山区香山南路X号房屋的过户手续，本院于当日做出裁定，将涉案房屋交易手续冻结一年，并于12月17日将该裁定书送达被告人袁宇点。后自2010年至2013年，杨剑在本院三次对袁宇点提起民事诉讼，第一次、第二次以杨剑撤诉结案。2013年5月20日，我院做出一审判决，确认杨剑和袁宇点签订的房屋转让合约书有效，现判决已生效。北京市大兴区人民法院为执行田志刚诉袁宇点借贷纠纷案（执行标的额101570元），2011年5月11日作出裁定，对涉案房屋轮候查封2年，2013年5月8日又续封2年。”。最终判决：一、被告人袁宇点犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十二年六个月，剥夺政治权利二年，并处罚金人民币一万三千元；二、责令被告人袁宇点退赔被害人俞爱民人民币二百万元。判决后，袁宇点不服提出上诉，上诉于北京市第一中级人民法院（以下简称一中院），2014年6月20日，一中院作出（2014）一中刑终字第1933号刑事裁定书，关于上诉人袁宇点及其辩护人所提袁宇点的行为不构成合同诈骗罪，其与被害人之间系民事纠纷，请求二审法庭宣判其无罪的上诉理由及辩护意见，经查：经一审法庭举证、质证，证明袁宇点在已将涉案房屋协议转让给杨剑的情况下，隐瞒上述真相，同时虚构该房屋被其前妻出租无法看房的事实，与俞爱民签订房屋买卖合同，且在合同中明确承诺涉案房屋未曾进行过交易，骗取俞爱民的信任后收取俞爱民的购房款共计人民币200万元，在得知该房屋因杨剑申请诉前财产保全被查封后，不仅未将情况告知被害人，还将被害人支付的购房款全部用于他用，在被害人多次要求其履行购房合同的情况下，袁宇点以各种理由推脱并躲避查找，上述事实足以证明袁宇点主张上具有非法占有的故意，客观上实施了虚构事实、隐瞒真相的行为，其行为符合合同诈骗罪的构成要件，故对于袁宇点的上诉理由及辩护人的辩护意见，不予采纳。并认为上诉人袁宇点以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，其行为已构成合同诈骗罪，且数额特别巨大，依法应予惩处。裁定驳回上诉，维持原判。
庭审中，俞爱民与袁宇点均认可合同签订前曾去看房时看的是其他层同一户型的房屋。另，俞爱民主张曾去涉案房屋看房，但涉案房屋内有承租人居住，承租人未让进屋。俞爱民称当时并未询问出租人是谁，亦未询问租赁合同的期限。
庭审中，俞爱民称袁宇点告知是袁宇点前妻将涉案房屋出租，袁宇点曾口头承诺一年内给其交房，对此未提供证据加以证明。袁宇点称其未承诺一年内交房，因涉案房屋是经济适用房，五年内不能过户；另主张签订合同时，曾告知俞爱民涉案房屋有纠纷，涉案房屋系杨剑出租，现在不清楚谁在使用。
庭审中，俞爱民认可袁宇点曾代其交租金一万元。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、合同变更申请单、买卖定金协议书、房款交接单、房屋所有权证、租房合同及收据、(2013)石民初字第268号民事判决书、（2014）石刑初字第121号刑事判决书、（2014）一中刑终字第1933号刑事裁定书、谈话笔录、撤诉申请书、房地产估价报告及各方当事人当庭陈述等证据，在案佐证。
本院认为：俞爱民与袁宇点签订房屋买卖合同，出卖人袁宇点在出售涉案房屋的过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实即已将涉案房屋转让给杨剑，并虚构其前妻出租无法看房的事实，已构成欺诈。尽管袁宇点的行为构成欺诈，但俞爱民签订合同时对于袁宇点欺诈的事实并不知情，不存在合同法第52条规定的情形；俞爱民未在法定期间内提起撤销或变更之诉，本案房屋买卖合同应为有效。
生效的刑事裁判文书认定袁宇点构成合同诈骗罪并责令袁宇点退赔俞爱民二百万元，是对犯罪行为的制裁，俞爱民作为刑事案件的被害人同时受到了租金搬家费用及可得利益的损失，该损失并未获得相应的赔偿。因俞爱民交纳的购房款已被生效裁判文书责令退赔，故房屋买卖合同事实上已无法履行，袁宇点应当承担赔偿由此给俞爱民造成经济损失的违约责任。损失赔偿额应当包括实际损失和合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
对于实际损失：第一，关于俞爱民主张的自2011年11月23日至2016年11月30日的租金，袁宇点同意支付扣除其代付的一万元之外自2011年11月23日至2012年11月22日的租金，本院不持异议；自袁宇点应当交付涉案房屋之日到刑事判决书生效之日的合理的租金，本院予以支持;对于袁宇点成立合同诈骗罪之后扩大的损失部分，本院不予支持。第二，对于俞爱民主张的搬家费用，其中袁宇点认可的部分，本院不持异议；对于其他部分，俞爱民提供的票据未载明日期及缴款人，本院不予支持。
对于可得利益损失：首先，俞爱民已经全部交付购房款，完全履行了其合同义务，而袁宇点并未履行交付涉案房屋及过户的义务,系袁宇点根本违约导致合同不能履行。其次，可得利益的赔偿应以出卖人袁宇点签订合同时预见或应当预见因其违约可能造成损失的范围为限。再次，房屋对于人们生活必备且重要，交易数额较大，俞爱民作为房屋买受人在签订和履行合同过程中应尽合理谨慎的注意义务，对交易风险应有一定的预判能力，但俞爱民未进涉案房屋内进行实地查看，明知涉案房屋有人承租的情况下，未明确询问出租人及承租期限，便轻信袁宇点，俞爱民对其利益受损存在一定的过错。综上，结合双方合同履行情况、守约方亦有过错所造成的损失、合同得以正常履行情况下可获得的房产升值利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本等因素综合考虑，予以酌情确定。
2015年4月27日第一次开庭，第三人链家公司经传票传唤，无正当理由未到庭，视为放弃该次庭审中享有的诉讼权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、袁宇点于本判决生效后七日内给付俞爱民租房损失十万六千元及搬家费三百元；
二、袁宇点于本判决生效后七日内给付俞爱民房屋升值损失九十万元；
三、驳回俞爱民其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万零三百二十一元，由俞爱民负担一千九百六十元（已交纳），由袁宇点负担一万八千三百六十一元（于本判决生效后七日内交纳）。
保全费五千元，由袁宇点负担（于本判决生效后七日内径行给付俞爱民）。
鉴定费九千零六十四元，由袁宇点负担（于本判决生效后七日内径行给付俞爱民）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 张 鸣
人民陪审员 王淑芝
人民陪审员 赵桂荣
二〇一六年十月二十一日
书 记 员 刘 曦