新疆维吾�自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌中民四终字第1345号
上诉人（原审原告）：徐帼鸿（曾用名：徐国宏、徐国红）。
委托代理人：张军，乌鲁木齐市水磨沟区居正法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：杨武江。
委托代理人：马勇，新疆施安律师事务所律师。
委托代理人：张玉萍，新疆施安律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：芦红兵。
委托代理人：马勇，新疆施安律师事务所律师。
委托代理人：张玉萍，新疆施安律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：李竟雯。
委托代理人：雷原方（李竟雯的丈夫）。
上诉人徐帼鸿因确认合同无效纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院（2014）天民三初字第56号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结�
原审法院查明：涉案房屋位于乌鲁木齐市天山区建设路16号4栋7层C单元702室，原登记产权人为徐帼鸿（徐国宏）。2013年，芦红兵持徐帼鸿于2005年11月24日出具的授权委托书代徐帼鸿与杨武江签订《房产转让合同书》一份，约定将涉案房屋转让给杨武江，转让房款480000元。涉案房屋于2013年7月27日过户登记至杨武江名下。2013年12月12日，李竟雯在乌鲁木齐晚报的分类广告上看到涉案房屋出售的信息，遂与房产中介人杨颖取得联系，经其居间于2013年12月13日与杨武江签订《房屋转让合同书》一份，约定将涉案房屋转让给李竟雯及其丈夫雷原方，转让房款330000元。合同签订当日，李竟雯交纳购房定金10000元，后又交纳了房款210000元。2014年1月8日，李竟雯通过招商银行转账汇款向中介人杨颖支付房屋中介费5800元。后因徐帼鸿提起本诉并与李竟雯联系，李竟雯遂未继续缴纳剩�房款110000元，但涉案房屋现已过户登记至李竟雯名下。另，庭审中，芦红兵陈述因徐帼鸿欠案外人夏川600**元，故其代徐帼鸿与杨武江签订的《房产转让合同书》的实际价款为60000元，由其收取房款60000元后用于还债，对此陈述徐帼鸿不认可。
另查，芦红兵所持的授权委托书形成于2005年11月24日，并经乌鲁木齐亚心公证处公证，该授权委托书载明：“委托人徐帼鸿委托芦红兵代表委托人查阅房地产档案、代办房地产抵押、解押、领取他项权证、办理并领取房产证、土地使用证、办理房地产转让、过户变更登记手续、代收售房款、代为办理与此房地产有关的全部事宜。代理权限自2005年11月24日至上述法律事务办完为止。”庭审中，徐帼鸿对该授权委托书中其签名的真实性提出异议，经徐帼鸿申请，原审法院委托新疆恒正司法鉴定所进行笔迹鉴定，结论为：（2005）新亚�字3206号公证书中《授权委托书》上委托人“徐帼鸿”是徐帼鸿所写。
原审法院认为：根据庭审查明的事实，徐帼鸿向芦红兵出具授权委托书属实，有新疆恒正司法鉴定所出具的鉴定书为证，该授权委托书载明芦红兵有权代徐帼鸿办理房地产转让、过户变更登记手续、代收售房款、代为办理与涉案房屋有关的全部事宜。徐帼鸿作为完全民事行为能力人，对出具授权委托书的法律后果应当明知并予以承担，现芦红兵凭此授权委托书代徐帼鸿与杨武江签订的《房产转让合同书》并未超过委托授权的权限，当属合法有效的合同。对于杨武江与李竟雯之间的《房产转让合同书》，李竟雯系通过报纸广告得知房源，并通过房屋中介居间签订《房产转让合同书》，大部分房款已经交纳，且房屋已过户登记至李竟雯名下，该合同亦为合法有效的合同。故对于徐帼鸿主张上述两个《房产转让合同书》无效的诉讼请求不予支持。如徐帼鸿认为芦红兵出卖涉案房屋损害了其合法权益，可另案主张。据此，原审法院判决：一、驳回徐帼鸿主张芦红兵以其名义与杨武江签订的《房产转让合同书》无效的诉讼请求；二、驳回徐帼鸿主张杨武江与李竟雯签订的《房产转让合同书》无效的诉讼请求。
上诉人徐帼鸿不服一审判决上诉称：案外人温新慧分两次向夏川借款50000元、60000元，我用自己名下的房屋提供了两次担保，两次借款已全部还清，并办理完毕注销抵押登记；2005年11月24日的授权委托书是我向夏川出具的，真实目的是委托夏川办理涉案房屋的抵押登记；自取得房屋产权之日起我一直居住在涉案房屋，至今没有向任何人转让过，更不清楚自己的房产被他人处置的事实；我根本没有见过公证员，公证书是虚假的，被上诉人芦红兵与杨武江签订房产转�合同所依据的《授权委托书》是假的，芦红兵的行为是无权代理；我对司法鉴定书不认可，我也不清楚涉案房屋的买卖及公证过程；芦红兵与杨武江签订房产转让合同无效，杨武江与李竟雯依据无效合同取得涉案房屋，理应恢复到我名下；房产转让成交价款60000元足以说明房屋买卖合同不真实，应予纠正；被上诉人恶意串通，原审法院适用法律错误。请求二审法院依法改判确认芦红兵以我的名义与杨武江签订的房产转让合同无效，杨武江与李竟雯签订的房产转让合同无效，并判令被上诉人承担一、二审诉讼费。
被上诉人杨武江答辩称：上诉人给芦红兵出具了授权委托书，并经过公证，上诉人是完全民事行为能力人，其出具的授权委托书真实有效。芦红兵依授权委托书的约定将涉案房屋出售给我合法有效，且没有超越委托事项。我取得涉案房屋后又出售给李竟雯也�合法有效的。请求二审法院驳回上诉人徐帼鸿的上诉请求，维持原审判决。
被上诉人芦红兵答辩称：上诉人给我出具授权委托书并经过公证，上诉人是完全民事行为能力人，其出具的授权委托书真实有效，我出售涉案房屋并没有超越委托事项，转让行为合法有效。请求二审法院驳回上诉人徐帼鸿的上诉请求，维持原审判决。
被上诉人李竟雯答辩称：我在报纸上看到涉案房屋的出售信息，通过正常的买卖行为取得涉案房屋的所有权，我与杨武江签订的房屋买卖合同合法有效。请求二审法院驳回上诉人徐帼鸿的上诉请求，维持原审判决。
本院二审审理查明的事实与原审判决认定事实相一致。
认定上述事实，有房产转让合同书、房产档案、公证书、授权委托书、收条、乌鲁木齐晚报、银行业务回单、鉴定报告、当事人陈述及一、二审庭审笔录等证据附卷为证。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失……”。本案中，被上诉人芦红兵持公证授权委托书将涉案房屋转让给被上诉人杨武江，杨武江虽办理了涉案房屋的所有权变更登记手续，但其以60000元的价格受让涉案房屋，明显低于同地段、同类房屋的正常市场交易价格，杨武江并不符合善意受让人的条件，其与芦红兵签订的房屋转让合同�属无效。上诉人徐帼鸿该项上诉主张合法有据，本院依法予以支持。根据庭审查明的事实可认定，被上诉人李竟雯通过中介与杨武江签订购房协议，约定房屋转让价款330000元，已实际支付220000元购房款，并办理了产权变更登记手续，无论从形式要件亦或实质要件来判断，即便杨武江系无权处分人，李竟雯均符合上述法律规定的善意受让人的构成要件，故其与杨武江签订的房屋买卖合同合法有效。上诉人徐帼鸿以其在房屋出售时不知情，从未出具过授权委托书等抗辩事由，主张李竟雯与杨武江签订的房屋转让合同也无效缺乏事实及法律依据，本院不予采信。另，依照法律规定，上诉人徐帼鸿可另案主张其经济损失。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持乌鲁木齐市天山区人民法院（2014）天民三初字第56号民事判决第二项，即：驳回徐帼鸿主张杨武江与李竟雯签订的《房产转让合同书》无效的诉讼请求；
二、撤销乌鲁木齐市天山区人民法院（2014）天民三初字第56号民事判决第一项，即：驳回徐帼鸿主张芦红兵以其名义与杨武江签订的《房产转让合同书》无效的诉讼请求；
三、确认芦红兵与杨武江就位于乌鲁木齐市天山区建设路16号4栋7层C单元702室房屋签订的《房产转让合同书》无效。
本案一审案件受理费70元、财产保全费2920元、鉴定费1300元、邮寄费100元（徐帼鸿均已预交），由徐帼鸿负担；二审案件受理费70元（徐帼鸿已预交），由徐帼鸿负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 兰 莉
审 判 员 陈映红
代理审判员 柳 燕
二〇一四年�二月十七日
书 记 员 白 杨