黑龙江省大庆市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）黑06执异52号
案外人大庆石油管理局，住所地黑龙江省大庆市让胡路区。
法定代表人孙龙德，该局局长。
委托代理人金志田，男，1963年3月31日出生，汉族，大庆石油管理局公共汽车公司职工，住黑龙江省大庆市让胡路区。
委托代理人秦跃峰，男，1978年7月3日出生，汉族，大庆石油管理局公共汽车公司职工，住黑龙江省大庆市让胡路区。
申请执行人李永梅，女，1962年7月8日出生，汉族，个体业主，住黑龙江省青冈县。
被执行人大庆高新技术产业开发区新华房地产开发有限公司（以下简称新华房地产公司），住所地黑龙江省大庆高新技术产业开发区。
法定代表人颜景玲（已故）。
被执行人大庆市新华建筑有限责任公司（以下简称新华有限公司），住所地黑龙江省大庆高新技术产业开发区。
法定代表人颜景玲（已故）。
第三人大庆市新华建筑公司（以下简称新华公司），住所地黑龙江省大庆市萨尔图区。
法定代表人颜景玲（已故）。
委托代理人颜井杰（曾用名颜景杰），男，1957年12月9日出生，汉族，住江苏省沛县，现住黑龙江省大庆市萨尔图区。
在本院执行申请执行人李永梅与被执行人新华房地产公司、新华有限公司欠款纠纷一案中，案外人大庆石油管理局对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。
案外人大庆石油管理局称，一、被查封房产归案外人合法所有。法院实际查封的房产是大庆市让胡路区XX大街XX号即鸿运少儿中心X侧的三层楼房，案外人对该房屋拥有合法的所有权并持有房产证，编号为XXX号。2000年12月14日，案外人与新华有限公司签订《房屋置换协议书》，案外人以山东省威海市的房屋与新华有限公司交换本案被查封的房屋，案外人将山东省威海市的房产交付给新华有限公司并协助办理过户，新华有限公司也将本案被查封的房屋交给案外人，案外人不仅办理了产权证书，而且依法实际占有、使用、收益、处分房屋长达15年，新华有限公司从未提出过异议，因此，案外人对被查封房屋拥有排他性的所有权，法院无权查封。二、新华公司对诉争房产无所有权，其无法提供房产证，也没有对房屋实际占有使用，新华公司以不归自己所有的房产用于代替新华房地产公司偿还债务是无效的。三、申请执行人李永梅提起行政诉讼要求撤销房产部门对案外人颁发的房产证，经过龙凤法院一审和大庆中院的二审，被驳回起诉。因此，案外人大庆石油管理局请求本院撤销（2001）庆执字第149-17号执行裁定，解除对大庆市让胡路区XX大街XX号房产的查封。
本院查明，原告交通银行大庆分行与被告新华房地产公司、新华有限公司借款抵押合同纠纷一案，本院于2001年8月24日作出（2001）庆经初字第111号民事判决书，判决内容为：一、被告新华房地产公司偿还原告交通银行大庆分行借款本金300万元、利息788660.30元，合计3788660.30元。二、被告新华房地产公司向原告交通银行大庆分行支付律师代理费93750元。以上二项合计3882410.30元，于本判决生效后10日内一次性付清。三、被告新华有限公司以所抵押的房屋为限承担连带清偿责任。判决生效后，被告未履行法定给付义务，经权利人交通银行大庆分行申请，本院于2001年10月15日立案执行。在执行过程中，申请执行人交通银行大庆分行将本案全部债权转让给中国信达资产管理公司哈尔滨办事处（以下简称信达公司），经信达公司申请，本院于2008年5月26日作出（2001）庆执字第149-1号执行裁定，变更信达公司为本案的申请执行人。后信达公司于2009年11月9日与李永梅签订《债权转让协议》，经李永梅申请，本院于2010年3月2日作出（2001）庆执字第149-4号执行裁定，变更李永梅为本案的申请执行人。本院分别于2010年4月19日、2012年5月9日和2014年11月13日裁定查封第三人新华公司名下位于大庆市让胡路区乘风庄青少年活动中心南产权证号为XXX的房产（建筑面积：1200平方米）。2016年11月11日，本院对涉案财产采取续封措施。2015年3月18日，第三人新华公司向本院出具担保书，主要内容为：李永梅申请执行新华房地产公司、新华有限公司欠款一案[（2001）庆执字第149号]，我公司自愿将本公司所有的产权证号为XXX房产为被执行人新华房地产公司提供担保，经过评估、拍卖所得价款偿还给李永梅。在本院2016年3月7日对新华公司调查过程中，新华公司认可其提供担保的事情，但主张必须要通过评估、拍卖的程序。新华公司并表示法院可以追加其为被执行人，但应以担保的房产为限。
同时查明，2000年12月14日，大庆市鸿运商饮有限责任公司（甲方）、新华房地产公司（乙方）签订房屋置换协议，协议内容为：甲方以山东省威海市XX小区X号楼1单元101室、102室、401室和3单元15个两代户加之草棚（以房屋所有权证面积为准），总面积1384.73平方米，换乙方在大庆市让胡路区乘风庄农行办事处后院，鸿运小儿活动中心南侧三层楼房（一楼为车库）总面积1230.24平方米。减去一个两代户54.66平方米，减去一个三代户73.64平方米，再减去一个车库30.8平方米，再减去一个车库32.78平方米，剩余面积为1038.36平方米。计1230.24-54.66-73.64-30.8-32.78=1038.36平方米，平房3个车库67.47=总面积112.45-（2×22.49平方米／个）可换房实际1105.83平方米。价格：甲方在威海楼房：（包括12个电视机、床、被等室内物品），1384.73平方米×950元／平方米=1319493.50元。乙方在大庆市楼房：1105.83平方米×1630元／平方米=1802502.90元。抛开其它原因换房价格之差为：483009.40元，计甲方欠乙方房款483009.40元。经双方认定，上述数据准确，均以实际和产权证为基准，经双方上级领导签字，交换产权证即可生效，具有法律作用，双方应认真履行协议，不得违约。双方正式交换房屋前所有的债权债务由前房主负责。协议落款有甲方大庆市鸿运商饮有限责任公司和乙方新华房地产公司的公章，并有贾晓冬、颜景玲的签字。
另查明，在本院异议审查过程中，第三人新华公司于2016年11月15日向本院出具《关于我公司提供担保房屋的意见》，《意见》主要内容为：新华公司同意法院对担保房屋（产权证号：X**）进行处置，大庆石油管理局出示的房屋置换协议（甲方为大庆市鸿运商饮有限责任公司、乙方为新华房地产公司），新华公司不知道，也不认可。
又查明，原告李永梅诉被告大庆市房产管理局、第三人大庆石油管理局、第三人颜氏集团行政登记一案，龙凤法院于2016年6月13日作出（2015）龙行初字第157号行政裁定，裁定驳回原告李永梅的起诉。李永梅不服，上诉至本院，本院于2016年9月26日作出（2016）黑06行终137号行政裁定，驳回上诉，维持原裁定。一、二审法院在审理中均认定李永梅的诉讼请求不属于人民法院受案范围，并告知李永梅应寻求有关部门申请解决。
还查明，被执行人新华房地产公司、新华有限公司与第三人新华公司均属于有独立法人资格的企业法人，其中被执行人新华有限公司于1999年10月22日更名为黑龙江省颜氏集团有限公司。
以上事实有本院（2001）庆执字第149号执行卷宗材料、当事人提交的证据材料、听证会笔录等在案佐证。
本院认为，本案争议焦点主要涉及两个方面问题：一是本院对涉案标的物是否有权采取执行措施，二是案外人大庆石油管理局的异议请求是否可以排除本院的强制执行。一、关于本院对涉案标的物是否有权采取执行措施的有关问题，本案争议标的为不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”我国不动产物权的变动采用登记生效主义，同时，法院作出的能够引起物权变动的法律文书，自该法律文书生效时，亦可产生物权变动的法律效果，如法院执行程序中对动产和对不动产拍卖时所作的拍卖成交裁定。而本案中，涉案房产（产权证号：XXX，建筑面积：1200平方米）登记在第三人新华公司名下，但第三人新华公司自愿用涉案房产向本院书面承诺代被执行人履行生效法律文书确定的债务，故本院可以依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百七十一条的规定，将第三人新华公司作为本案的被执行人来执行，并直接执行第三人新华公司提供的担保财产，因此，本院对第三人新华公司提供的房产采取执行措施，符合相关法律规定。
二、关于案外人大庆石油管理局的异议请求是否可以排除本院的强制执行的有关问题，如前所述，本院可以将第三人新华公司作为本案的被执行人来执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。依此规定，案外人大庆石油管理局的异议请求，应符合上述规定四个基本条件，才可以排除本案的强制执行。
首先，依据案外人大庆石油管理局提交的证据材料，可以看出，案外人大庆石油管理局提供的“置换协议”的落款时间系在本院查封之前，但该“置换协议”签订的双方系大庆市鸿运商饮有限责任公司、新华房地产公司，如前所述，涉案房产系在第三人新华公司名下，故被执行人新华房地产公司系用第三人新华公司名下的房产与大庆市鸿运商饮有限责任公司签订的“置换协议”，被执行人新华房地产公司签订“置换协议”是否征得了第三人新华公司的同意，以及大庆市鸿运商饮有限责任公司与案外人大庆石油管理局之间的关系，案外人大庆石油管理局均未向本院举证证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”案外人大庆石油管理局对自己主张负有举证责任，否则将承担举证不能的不利后果。而案外人大庆石油管理局并不能证明第三人新华公司授权被执行人新华房地产公司签订“置换协议”或事后对此予以追认，且该“置换协议”也未通过审判程序认定为有效合同，故被执行人新华房地产公司的置换行为属于无权处分，其与大庆市鸿运商饮有限责任公司签订的“置换协议”依据当时的法律属于效力待定的合同，而第三人新华公司则在本院异议审查中对“置换协议”的效力不予认可，因此，案外人大庆石油管理局所提供的“置换协议”不属于上述规定所主张的合法有效的书面买卖合同；
其次，关于案外人大庆石油管理局占有不动产的有关问题，如前所述，涉案房产系归第三人新华公司所有，并不是案外人大庆石油管理局异议书中所称新华有限公司所有，被执行人新华房地产公司系用第三人新华公司的房产签订“置换协议”，案外人大庆石油管理局未提供证据证实该“置换协议”得到了第三人新华公司的同意，而第三人新华公司目前对该协议并不予认可；
再次，案外人大庆石油管理局虽在听证会中主张协议双方应同时履行合同义务，本院认为，即使被执行人新华房地产公司存在违约行为，那么案外人大庆石油管理局或大庆市鸿运商饮有限责任公司也应当通过法律途径解决问题。如果被执行人新华房地产公司用第三人新华公司的房产（产权证号：XXX，建筑面积：1200平方米）签订“置换协议”时有第三人新华公司的明确授权，案外人大庆石油管理局可以诉请法院判决继续履行合同，如果没有，则可以请求法院追究被执行人新华房地产公司的民事欺诈行为，并可以要求被执行人新华房地产公司承担违约责任、赔偿损失。但案外人大庆石油管理局并未通过正当法律途径解决，而是以“历史遗留（自建房产）”为由强行办理产权证（产权证号：XXX，建筑面积：1332.3平方米），且将其他不属于第三人新华公司所有的房产也纳入到新的产权证当中，而第三人新华公司的产权证并未被注销，故案外人大庆石油管理局的上述行为主观上存在明显的过错，损害了第三人新华公司及其他案外人的合法权益，其行为并不能阻止本院对涉案房产（产权证号：XXX，建筑面积：1200平方米）的继续执行，如案外人大庆石油管理局认为第三人新华公司的产权证（产权证号：XXX，建筑面积：1200平方米）不合法，其可以向有关部门寻求解决，法院执行程序不是审查判断和解决该问题的适当程序。
三、至于案外人大庆石油管理局出示一、二审法院驳回申请执行人李永梅诉讼请求的行政判决书的有关问题，经查，一、二审法院在审理中均认定李永梅的诉讼请求不属于人民法院受案范围，应向有关部门申请解决，故一、二审法院均裁定驳回了申请执行人李永梅的诉讼请求。故，本院认为，上述两份行政判决与案外人大庆石油管理局产权证是否合法无关，案外人大庆石油管理局的该项主张，与本案的强制执行无必然联系，因此，本院对其主张不予支持。
综上，案外人大庆石油管理局的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
驳回案外人大庆石油管理局的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 孙 丽
代理审判员 王 慧
代理审判员 李统君
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 唐宪忠