广西壮族自治区梧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂04民终852号
上诉人（一审原告）：陈火红，男，1983年7月9日出生，汉族，教师，住梧州市龙圩区。
上诉人（一审原告）：谢光妮，女，1985年12月1日出生，汉族，教师，住梧州市龙圩区。
两上诉人的共同委托代理人：唐保定，广西通途律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：梧州市龙圩区金鼎房地产开发有限责任公司，住所地梧州市龙圩区龙圩镇龙城西路1号13A幢3号202房。
法定代表人：吴伟宁，董事长。
委托代理人：李文锋、吴敏莲，梧州市万秀区法律事务中心工作者。
上诉人陈火红、谢光妮因与被上诉人梧州市龙圩区金鼎房地产开发有限责任公司（以下简称金鼎公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服梧州市龙圩区人民法院（2016）桂0406民初54号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年8月23日受理后，依法组成合议庭，并于2016年9月8日公开开庭进行了审理。上诉人陈火红及两上诉人的共同委托代理人唐保定，被上诉人金鼎公司的委托代理人李文锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人陈火红、谢光妮不服一审判决，上诉称，被上诉人在2011年12月19日交房，按双方当事人签订的合同约定，被上诉人未能在2012年3月19日前办妥土地使用证手续构成违约，区划调整是2013年的事，被上诉人一直没有完善土地使用权登记所需资料及缴交相关土地出让金费用，是被上诉人违约的真正原因，故应判决被上诉人支付违约金给上诉人。一审判决未明确被上诉人在规定期限内补办土地出让金不当，应予纠正。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律及判决错误，请求二审法院撤销一审判决，依法支持上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费全部由被上诉承担。
被上诉人金鼎公司答辩称，答辩人于2013年8月14日在苍梧县国土资源局办理了怡康居的-101号房、-102号房、-103号车库以及103号至106号商铺等的国有土地使用证，也为上诉人办理了房屋所有权证，在行政区划调整前怡康居各购房户是能够办理房屋所有权证和国有土地使用权证变更登记手续，答辩人已按合同的约定向产权登记机关提供了相应的资料。因区划调整原因致使上诉人未能办理国有土地使用权证。区划调整后，答辩人于2015年6月24日再次将办理土地使用权证的全部资料提交龙圩区国土资源局，未能补缴超容积率出让金，是因为国土部门未作出具体补缴金额的通知给答辩人，故答辩人不存在违约，上诉人的上诉理由不成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。
陈火红、谢光妮向一审法院起诉请求：判令被告一个月内向土地登记部门提供土地产权登记资料手续、补缴相关税费，将土地证办理到原告名下，并向原告支付延迟办理土地证违约金45228元（暂计至2015年11月30日，以后另计至办妥土地产权登记资料手续止）。
一审法院经审理查明，2006年6月12日，被告金鼎公司的法定代表人吴伟宁通过苍梧县国土资源局拍卖出让的方式取得坐落于梧州市龙圩区龙圩镇凤岭街文化里125号的土地，土地使用权面积为467.36平方米，并于2010年6月10日由被告办理了上述土地的土地使用权证。2007年12月28日，金鼎公司经苍梧县建设局批准在上述土地建设怡康居的规划建设许可手续。2010年12月21日，原告谢火红、陈光妮与被告金鼎公司签订《梧州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于梧州市龙圩区龙圩镇凤岭街文化里125号怡康居（以下简称怡康居）C单元601号房的预售商品房，房屋价款为223182.48元。原告于2011年5月16日付清上述购房款。2011年12月19日，原告与被告签订《房屋交接书》，被告将房屋交付给原告使用。2013年8月14日，被告办理了怡康居的-101号房、-102号房、-103号车库以及103号至106号商铺等的国有土地使用证。2013年12月9日，原告办理了怡康居C单元601号房的房屋所有权证。因梧州市行政区划调整，成立梧州市龙圩区，2014年6月6日，梧州市人民政府发出《梧州市人民政府关于龙圩区所辖龙圩新地大坡广平四镇土地登记的通告》以及《梧州市人民政府关于及时移交土地登记相关资料的通知》，明确龙圩区土地登记、确权的具体工作由龙圩区国土资源局按规定承办，苍梧县政府停止办理相关土地登记、确权工作，苍梧县政府将属龙圩区辖区范围内的有关土地登记资料移交给梧州市国土资源局。2015年6月24日，被告向梧州市龙圩区国土资源局提交怡康居土地使用权名称变更登记材料。2016年3月14日，该院就怡康居各购房户能否办理土地使用权证等问题向梧州市龙圩区国土资源局发出《调查函》，龙圩区国土资源局于2016年3月25日复函该院，《复函》认为：金鼎公司获苍梧县建设局批准规划许可改变规划条件后，在苍梧县国土资源局办理了部分房产分摊土地登记，但没有完善补缴超容积率的土地差价手续。区划调整后，龙圩区的土地登记发证工作由申请人向梧州市国土资源局提出土地登记申请，依法报梧州市政府登记造册，核发土地权利证书，此属苍梧县未处理的遗留问题。故金鼎公司建设的怡康居应按规定完善容积率建设手续补缴出让金后，怡康居各购房户才能办理土地分摊登记。另查明，2015年2月13日，苍梧县金鼎房地产开发有限责任公司变更名称为梧州市龙圩区金鼎房地产开发有限责任公司。一审法院认为，被告依据其于2010年6月10日已取得怡康居的国有土地使用权证，并经苍梧县建设局批准取得建设工程规划许可证进行施工建设怡康居住宅楼，故原告与被告签订《梧州市商品房买卖合同》，是原、被告的真实意思表示，没有违反法律的规定，合法有效。被告于2013年8月14日在苍梧县国土资源局办理了怡康居-101号房、-102号房、-103号车库以及103号至106号商铺等户的国有土地使用权证，且原告于2013年12月9日也办理了其购买的怡康居C单元601号房的房屋所有权证，因此，在行政区划调整前，怡康居各购房户是能够办理土地使用权变更登记手续的。由于梧州市行政区划调整原因，致使原告未能办理其所购买怡康居房屋的国有土地使用权证，根据梧州市龙圩区国土资源局对该院的《复函》以及《梧州市人民政府关于龙圩区所辖龙圩新地大坡广平四镇土地登记的通告》、《梧州市人民政府关于及时移交土地登记相关资料的通知》的精神，区划调整后，金鼎公司补缴超容积率建设的出让金后各购房户的土地使用权变更登记手续是能够办理的，而金鼎公司已于2015年6月24日向梧州市龙圩区国土资源局提交怡康居的资料申请办理土地使用权变更登记手续，应认定其积极履行了协助各购房户办理分摊土地登记手续的义务，原告未能办理土地使用权变更登记手续是区划调整后的历史遗留问题，非被告金鼎公司的主观原因，且金鼎公司也愿意补缴因区划调整后怡康居超容积率产生的土地出让金和协助原告办理土地使用权变更登记手续。故不应认定被告在协助原告办理其所购买怡康居房屋的国有土地使用权问题上存在违约。综上，对原告诉请要求被告协助其办理购买怡康居房屋的国有土地使用权证的诉讼请求，理据充分，该院依法予以支持。对原告诉请要求被告支付迟延办理土地使用权证违约金的诉讼请求，理由不成立，该院不予支持。对被告提出原告未能办理土地使用权证是行政区划调整的原因，被告没有违约的辩解意见，理由成立，该院予以采纳。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、被告梧州市龙圩区金鼎房地产开发有限责任公司应当在梧州市龙圩区国土资源局确定被告梧州市龙圩区金鼎房地产开发有限责任公司补办的出让金等手续后二个月内协助原告陈火红、谢光妮办理梧州市龙圩区龙圩镇凤岭街文化里125号怡康居C单元601号房的国有土地使用权证；二、驳回原告陈火红、谢光妮的其他诉讼请求。本案案件受理费371元（原告已预交法院），由被告梧州市龙圩区金鼎房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间上诉人提供了三份《零距离问政》的回复，拟证明是因被上诉人建设时超容积率，导致没法办理土地证。
经过二审开庭质证，被上诉人对上诉人提供的证据认为真实性、合法性没有异议，关联性有异议。
上诉人在二审期间提供的证据，由本院结合案件情况进行综合认证。
本院经审理查明，上诉人与被上诉人于2010年12月21日签订《梧州市商品房买卖合同》。该合同第十五条第3款约定：出卖人应当在商品房交付使用后并综合验收合格后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机关备案。第十五条第4款约定：如因出卖人的责任，导致本条约定上述手续不能在约定期限内办理的，双方同意按下列第（3）项处理：买受人不退房，出卖人按日向买受人支付房价款的万分之三违约金。上诉人的国有土地使用权证至今未能办理。其余一审法院查明的事实清楚，证据充分，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订《梧州市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人2011年12月19日接收所购买的房屋，被上诉人没有在合同约定的期限内提供办理权属登记所需的完整资料，构成违约，但考虑被上诉人已经提供了主要资料，上诉人也办理了其购买的怡康居C单元601号房的房屋所有权证，只是土地使用证没有办理，违约金按日万分之一点五计算为宜。因为行政区划调整，2014年6月6日，梧州市人民政府明确龙圩区土地登记、确权的具体工作由龙圩区国土资源局按规定承办，苍梧县政府停止办理相关土地登记、确权工作，苍梧县政府将属龙圩区辖区范围内的有关土地登记资料移交给梧州市国土资源局，情势发生了变化，违约时间计至2014年6月6日，以后由双方当事人协商解决。综上，被上诉人应向上诉人支付违约金27083元（223182.48元×违约809天×1.5?）。由于补缴超容积率建设出让金的事项不是民事案件的审理范围，故上诉人提出法院应判决被上诉人在规定期限内补办土地出让金手续的主张，因缺乏理据，本院不予采纳。上诉人上诉有理部分，本院予以支持；上诉人上诉无理部分，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，并经本院审判委员会2016年第22次会议讨论决定，判决如下：
一、维持梧州市龙圩区人民法院（2016）桂0406民初54号民事判决第一项；
二、撤销梧州市龙圩区人民法院（2016）桂0406民初54号民事判决第二项；
三、被上诉人梧州市龙圩区金鼎房地产开发有限责任公司应支付违约金27083元给上诉人陈火红、谢光妮。
上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。
本案一审案件受理费371元、二审案件受理费742元，共计1113元，由上诉人陈火红、谢光妮负担556.5元，被上诉人梧州市龙圩区金鼎房地产开发有限责任公司负担556.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李庆春
审 判 员 祝冬梅
代理审判员 薛 华
二〇一六年十一月十七日
书 记 员 黄妙娴