成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锦江民初字第736号
原告中国农业银行股份有限公司成都总府支行。住所地：成都市。
负责人郭洪，中国农业银行股份有限公司成都总府支行行长。
委托代理人罗兴灵，四川博成律师事务所律师。
委托代理人段静玲，四川博成律师事务所律师。
被告王春梅，女，1982年1月5日出生，汉族，住四川省中江县。
被告张开明，男，1981年11月1日出生，汉族，住江苏省张家港市。
原告中国农业银行股份有限公司成都总府支行（简称农行总府支行）与被告王春梅、张开明金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，由于被告王春梅、张开明下落不明，本院依法将本案转为普通程序，并组成合议庭进行了公开开庭审理。原告农行总府支行的委托代理人罗兴灵到庭参加诉讼。被告王春梅、张开明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。
原告农行总府支行诉称，王春梅、张开明系夫妻关系，因购买成都市新都区万和北路8号13栋2单元17楼1号的房屋，经三方合意后，于2010年8月2日签订了《个人购房担保借款合同》。合同约定：王春梅、张开明向农行总府支行借款30万元，由其按月归还借款本息；借款以王春梅、张开明购买的上述房屋作抵押担保。合同签订后，农行总府支行如约向王春梅、张开明发放了贷款，但王春梅、张开明并未按照合同约定还款。至2014年12月2日王春梅、张开明累计16期不按时还款，且连续拖欠6期贷款未还。王春梅、张开明的行为违反了合同约定。请求判令：1、王春梅、张开明归还剩余借款本金264028.46元和利息、逾期息、复利共计6922.14元（前述利息、逾期息、复利计算截止至2014年12月2日），并以上述本金为基数自2014年12月3日起至还清该款项之日止按照人民银行同期逾期贷款利率给付利、罚息；2、农行总府支行有权依法处置抵押物并优先受偿，优先受偿范围为借款本金、利息、逾期息、复利、利息损失、律师费、诉讼费及其他为实现债权的相关费用；3、王春梅、张开明承担律师费16257元、诉讼费及其他实现债权的有关费用。
被告王春梅未作答辩。
被告张开明未作答辩。
经审理查明，王春梅、张开明向农行总府支行申请个人住房贷款。2010年8月2日，农行总府支行（贷款人／抵押权人）与王春梅（借款人／抵押人）、张开明（借款人／抵押人）签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定：贷款人向借款人发放购房借款30万元；借款用于借款人购买位于成都市新都区万和北路8号13栋2单元17楼1号的房屋；借款期限自2010年8月2日起至2030年8月1日止，共计240个月；本合同借款利率为浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上下浮20%，浮动利率下借款发放后借款进入浮动期后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，按前述方式进行利率调整；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入四川润扬房地产开发有限公司在农行总府支行开立的账号为22900101040028695的账户；还款方式为等额本息还款法，借款人以每一个月为一个还款周期，每期末月的借款对应日为还款日；本合同采用的担保方式为阶段性保证＋抵押，由阶段性保证担保保证人四川润扬房地产开发有限公司自本合同签订之日起至借款人取得房产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；保证范围为本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的所有费用；抵押人自愿以位于成都市新都区万和北路8号13栋2单元17楼1号的房屋设定抵押；抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮40%计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。
2010年8月2日，农行总府支行向王春梅、张开明指定账户发放贷款30万元。个人借款凭证载明：执行利率4.752%，逾期利率6.6528%。王春梅、张开明所有的位于成都市新都区万和北路8号13栋2单元17楼1号的房屋在成都市新都区房产管理局办理了他权证，房屋他项权利人为农行总府支行，他项权种类为抵押权。王春梅、张开明在履行合同中存在未按约向农行总府支行履行按月还款义务的情形，截止2014年12月2日连续拖欠6期借款本息未还，尚欠借款本金264028.46元和利息、罚息、复利共计6922.14元。
2013年7月1日，农行总府支行与四川博成律师事务所签订一份《委托代理合同》，约定：由于农行总府支行有部分客户不按照借款合同的约定归还借款，现农行总府支行委托四川博成律师事务所代理农行总府支行代理与违约客户的诉讼和执行事宜；本合同为批量代理合同，具体诉讼对象和金额由农行总府支行根据实际情况确定，以农行总府支行提交的委托书为准。
上述事实有农行总府支行提交的营业执照、组织机构代码证、负责人身份证明书、王春梅、张开明身份证及人口信息、中国农业银行个人住房贷款申请表、《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、他权证、个贷凭证基础信息及还款清单、《委托代理合同》及当事人的陈述在案为证。农行总府支行提交的结算凭证，并非合法有效的支付凭证，不作为本案证据。
本院认为，农行总府支行与王春梅、张开明签订的《个人购房担保借款合同》是当事人真实意思的表示，且合同内容不违反我国法律法规的强制性规定，故《个人购房担保借款合同》合法有效。合同签订后，农行总府支行按约履行了发放贷款的义务。但王春梅、张开明在履行合同中存在未按约向农行总府支行履行按月还款义务的情形，截止2014年12月2日尚欠农行总府支行尚欠借款本金264028.46元和利息、罚息、复利共计6922.14元，王春梅、张开明的行为已构成违约。故农行总府支行主张王春梅、张开明归还借款本金，承担已产生的相应借款利息、罚息、复利的请求，本院予以支持。对于提前收回已发放借款未到期部分的欠款，农行总府支行主张王春梅、张开明按照中国人民银行同期逾期贷款利率给付利、罚息的请求，于法无据，本院不予支持，对该部分欠款，王春梅、张开明应按照中国人民银行同期贷款利率向农行总府支行赔偿相应的利息损失。因农行总府支行在本案中未提交已支付律师费的支付凭证，不能证明其为实现债权支付了该费用，故农行总府支行主张王春梅、张开明支付律师代理费16257元的请求，本院不予支持。根据《个人购房担保借款合同》的约定，王春梅、张开明自愿以其所有的位于成都市新都区万和北路8号13栋2单元17楼1号的房屋为上述借款提供抵押担保，范围包括合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用，且就该房屋抵押办理了他权证。故本院对农行总府支行主张的对该房屋享有优先受偿权的请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、被告王春梅、张开明应于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司成都总府支行借款本金264028.46元，偿付利息、罚息、复利共计6922.14元（截止2014年12月2日），赔偿利息损失（从2014年12月3日起至给付清结之日止，以尚欠借款本金为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）；
二、原告中国农业银行股份有限公司成都总府支行对被告王春梅、张开明所有的位于成都市新都区万和北路8号13栋2单元17楼1号的房屋在上述第一项范围内享有优先受偿权；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司成都总府支行的其他诉讼请求。
如果被告王春梅、张开明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5608元，公告费600元，两项合计6208元，由被告王春梅、张开明负担6002元，由原告中国农业银行股份有限公司成都总府支行负担206元（多主张部分）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 潘苏华
人民陪审员 张一川
人民陪审员 李 杨
二〇一五年七月二十一日
书 记 员 傅晓婉
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。