广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法朗民一初字第14号
原告：杨碧玉，女，汉族，1980年9月2日出生，广东省东莞市人，住广东省东莞市。
被告：东莞市景宏名苑房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人：刘学斌。
委托代理人：阮礼祥，该公司员工。
委托代理人：黄傲雪，该公司员工。
原告杨碧玉诉被告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司（以下简称景宏公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月1日受理后，依法由审判员刘伍雄适用简易程序独任审判，于2015年1月12日公开开庭进行了审理。原告杨碧玉被告景宏公司的委托代理人阮礼祥、黄傲雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨碧玉诉称：原告杨碧玉与被告景宏公司于2013年5月18日签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号为：＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊，所购房屋地址为：东莞市大朗镇美景东路76号富盈商业中心商务楼XXX单元XXX号房。该《商品房买卖合同》第八条交付期限约定：被告景宏公司应当在2014年5月1日前将上述房屋交付给原告杨碧玉。但时至今日2014年11月24日，原告杨碧玉的上述商品房仍然不符合合同约定的交付条件，导致无法按期交房，且逾期时间已超过207日。
被告景宏公司的上述行为已经构成违约，必须承担违约责任。依据《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。
现在原告杨碧玉已经多次通知被告景宏公司，要求解除《商品房买卖合同》并履行还款义务，但被告景宏公司一直逃避，不肯履行还款义务。原告杨碧玉为维护自身的合法权益，遂诉至法院，请求法院判令：1.解除《商品房买卖合同》；2.赔偿原告全部已付款及由此产生的损失费。全部已付款包括：①购房全款￥280，000元；②上述房款0.5%的违约金￥1，400元、损失费包括：①签约律师费￥650元、②住宅专项维修资金￥2，206元、③契税￥8，400元、④手续费￥1，434元、⑤银行按揭贷款￥140，000元暂计至第18期2014年11月3日利息共￥14，371.74元，本人首期款￥140，000元暂计至2014年11月3日利息共￥14，371.74元，以后至实际退款时止的利息损失从第19期开始计算、⑥与银行产生的违约金一个月利息￥749.59元。暂计合共赔偿金额￥323，583.07元；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告景宏公司口头辩称：1.不同意解除商品房买卖合同，案涉工程已经竣工，只是没有通过验收，不影响实际使用；2.对于扣房款280，000元的数额没有异议，对于违约金的计算方法与合同约定一致，但是对律师费、专项维修基金、契税等数额本身没有异议，但是都不是我们公司收的，原告要求被告退还不合理。对手续费1，434元有异议，利息已经包括在违约金中，不应再收取利息。
经审理查明，2013年5月18日，原告（买受人）与被告景宏公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》【合同编号：＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊】约定由被告景宏公司向原告出售位于东莞市大朗镇美景76号富盈商业中心的商务楼XXX单元XXX号房屋，价格为280，000元。合同对以下问题做出约定：1.支付方式。支付方式为首期款140，000元在签订本合同时付清，余款140，000元通过银行按揭的方式付款，且买受人须确保该部分按揭款项于签署本合同后的60日内付清，如果银行按揭贷款金额不足，买受人需在出卖人通知之日起10个工作日内补交贷款不足之差额。2.交付期限：2014年5月1日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。3.逾期交房的违约责任。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。双方对其他问题也做出约定。
2013年5月18日，原告（乙方）与富盈集团有限公司（甲方）签订《借款协议》，约定因乙方向甲方的关联公司购买商品房，鉴于乙方付首期款有难度，为不影响双方签约及办理银行按揭等手续，由甲方向乙方借出28，000元，利息为1，434元，借款期限为1年，并由甲方开具收据（此收据仅作为乙方办理银行按揭之用），同时甲方关联公司与乙方证实签署《商品房买卖合同》。合同中并约定乙方承诺在未还清甲方之借款、利息、违约金前，甲方之关联公司有权迟延或拒绝向乙方交付该房，并相应顺延办理房屋权属证明，甲方之关联公司无须承担逾期交付该房的违约责任及逾期办理房屋权属证明之责任，但乙方仍需按照《商品房买卖合同》约定的交楼日期支付该房的物业管理费。
2013年5月31日，原告与中国建设银行股份有限公司东莞市分行、被告景宏公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告向第三人借款140，000元，借款期限自2013年5月31日至2023年5月31日，利率为浮动利率，为基准利率水平上浮10%，即月利率为6.004167%，利率调整日为每年的1月1日；还款方式为等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为1，640.35元。合同中并约定，借款人在借款期限内申请全部或部分提前还款的，应事先向贷款人提出申请，经贷款人审批同意后，方可办理；借款人应按提前还款本金额和提前还款时的执行利率支付一个月利息作为对贷款人的补偿。被告景宏公司作为保证人在该合同签名确认。
原告直接或者委托银行向被告景宏公司以及相关部门支付如下款项：1.直接向被告景宏公司支付首期款112，000元；2.向富盈集团公司借款28，000元并由该公司直接向被告景宏公司支付；3.2013年6月3日向地税部门支付契税8，400元；4.2013年6月3日向住宅专项维系资金账户支付住宅专项维护资金2，206元；5.被告景宏公司确认收到银行支付的140，000元。5.于2013年5月18日直接向被告景宏公司支付律师费650元。6.截止至2015年1月3日，原告共已向银行偿还贷款本金16，048.38元以及利息15，118.27元，尚有未偿还贷款本息。7.于2013年8月18日向富盈集团公司支付利息1，434元。
被告至今未能向原告交付商品房。
上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、收据、个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款对账单、专项维修基金收据、完税凭证以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案原告与被告景宏公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方之间真实意思表示，合法有效，双方之间为商品房买卖合同法律关系，双方的权利义务依法由合同法等法律法规予以调整。本案双方争议争议的问题在于：《商品房买卖合同》是否应当解除，以及解除后的法律后果。
双方签订的合同约定案涉房屋交付期限为2014年5月1日前，并约定逾期交房超过180日的，买受人有权解除合同。现被告景宏公司未能在约定交付期限内向原告交付案涉房屋已逾期超过180天，被告景宏公司的逾期交付行为已达到合同约定的解除条件，原告请求解除原告与被告景宏公司所签订的《商品房买卖合同》符合合同以及法律规定，本院依法予以支持。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原告可要求被告景宏公司退还购房款以及赔偿损失。依据上述规定，对于原告的各项请求，本院分析如下：
1.对于原告所主张的退回购房款问题。原告直接支付、通过申请银行贷款方式由银行代为向被告景宏公司支付以及通过向富盈集团公司借款代为向被告景宏公司支付的房款280，000元，被告景宏公司应当予以退回给原告。
对于原告所主张的退回住宅专项维修资金以及契税问题。因住宅专项维修资金以及契税是由原告向相关主管部门缴纳，应当在合同解除后由原告向相关主管部门申请办理退回手续，因此对于该两项要求被告直接退回的请求，本院不予支持，但被告应当协助原告向相关部门办理退回手续。
对于原告所主张的签约律师费、购房款利息的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加......”，本案合同原告为了实现合同目的，向被告景宏公司支付了购房款、向相关部门支付了税费、向签约律师支付律师费，上述费用均至少产生利息损失，而本案中双方约定，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金，该款项计算结果为1，400元，该数额明显低于未能实现合同目的而产生的签约律师费损失以及购房款利息之和，本院依法予以调整。即律师费应当予以退回，利息应当计算。关于首期款140，000元的利息，应当以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2013年6月3日起计至付清之日。关于因银行贷款而产生的利息，原告与被告景宏公司在《商品房买卖合同》中约定除首期款外余款通过按揭贷款的方式予以支付，支付方式是合同双方所预见，因贷款支付而产生的利息亦为必然，且被告景宏公司亦为《个人住房（商品房）借款合同》签订主体之一，因此，因被告景宏公司违约导致解除合同，贷款所产生的利息属于原告的损失范围，被告景宏公司应当予以赔偿。该贷款利息暂计算至2015年1月3日止，原告共支付15，118.27元，被告应当予以偿还。自2015年1月4日开始的利息，因基于《个人住房（商品房）借款合同》而产生的利息具体数额随时间而变化，而本案判决生效日期难以确定，最终被告景宏公司应向原告赔偿的利息具体数额以被告景宏公司付清原告贷款本金140，000元当日依照《个人住房（商品房）借款合同》合同约定正常履行所支付的利息为准。
关于原告主张的提前还款违约金损失问题，因原告与案外人签订的借款合同尚未解除，违约责任尚未确定，原告的损失亦未能确定，故此，对于该项诉讼请求，本院在本案中不予支持。
对于原告主张的逾期交房违约金1，400元问题。如前所述，本院已对原告的损失予以认定以及对合同约定的违约金计算方法予以增加，已涵盖合同所约定的违约金，故此对于原告再要求按照合同约定计算违约金，本院不予支持。
对于原告所主张的手续费1，434元问题，实指原告与富盈集团公司签订的借款协议中的利息。原告与富盈集团公司签订的合同目的在于由富盈集团公司借出款项用于原告向被告景宏公司支付首期款，并且借款协议中约定了未归还借款的情况下与《商品房买卖合同》中卖方可拒绝履行合同的关联性。因此，该合同与《商品房买卖合同》相密切关联，合同目的也在于促进《商品房买卖合同》成立有效，并且考虑到富盈集团公司与被告景宏公司的关联性，该利息损失属于被告景宏公司可预见范围，故此，作为利息损失的一部分，被告景宏公司应当予以赔偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
解除原告杨碧玉与被告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司于2013年5月18日签订的《商品房买卖合同》【合同编号：＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊】。
被告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内，支付原告杨碧玉已支付的购房款280，000元以及利息（1.以首期款140，000元为本金，以中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2013年6月3日起计算至付清之日止；2.以贷款140，000元为本金，截止至2015年1月3日的利息15，118.27元以及自2015年1月4日开始的利息，以被告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司付清原告贷款本金140，000元当日依照2013年5月31日原告与中国建设银行股份有限公司东莞市分行、被告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司签订《个人住房（商品房）借款合同》合同约定正常履行所支付的利息为准。
被告东莞市景宏名苑房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内，支付原告杨碧玉签约律师费650元。
驳回原告杨碧玉的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费3，077元，已由原告预交，由原告承担148元，被告承担2，929元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 刘伍雄
二〇一五年三月十七日
书记员 叶晓君