福建省永安市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0481民初1741号原告：中国工商银行股份有限公司永安支行，住所地：永安市燕江中路396号。统一社会信用代码：91350481858188358B。负责人：黄友焦，该行行长。委托诉讼代理人：张国民，该行员工。被告：罗金花，女，1982年6月18日出生，汉族，无业，住永安市，被告：永安市诚上置业有限公司，组织机构代码证号：67650327-3。法定代表人：郑诚松，董事长。原告中国工商银行股份有限公司永安支行（以下简称工行永安支行）与被告罗金花、永安市诚上置业有限公司（以下简称诚上置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行永安支行的委托诉讼代理人张国民、被告罗金花到庭参加诉讼，被告诚上置业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。工行永安支行向本院提出诉讼请求：1、解除编号A：[闽]字[三明分]行[永安]支行[2012]年[0130]号《个人购房借款/担保合同》；2、罗金花立即偿还结欠工行永安支行全部贷款本金320,555.12元和利息22,675.79元（截止2017年4月22日）合计偿还人民币343,230.91元，及至还清贷款本息之日按合同约定利率计算的利息（含复息、罚息）。3、工行永安支行对罗金花提供的抵押房产享有优先受偿权；4、诚上置业公司对罗金花未结清的贷款本息承担连带还款责任。5、罗金花、诚上置业公司共同承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年11月28日，罗金花与工行永安支行签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：[闽]字[三明]行[永安]支行[2012]年[0130]号）。向工行永安支行申请办理一笔个人购置住房贷款，金额36.9万元，期限180个月，还款方式为按月等额本息还款，约定由罗金花所购的位于永安市蓝湾园小区1幢2单元1302室住房提供抵押担保诚上置业公司在《个人购房借款/担保合同》（编号A：[闽]字[三明]行[永安]支行[2012]年[0130]号）保证人处盖章确认。工行永安支行依法办理了预抵押登记手续后（预抵押登记号20125338，详见《个人购房借款/担保合同》第8页），依约于2012年12月4日向罗金花发放贷款36.9万元，但贷款发放后，罗金花未按合同双方约定的条款每月准时归还贷款本息，截至2017年4月22日连续16期未按时足额偿还贷款本息。共结欠工行永安支行贷款本金320,555.12元和利息22,675.79元，合计人民币343,230.91元。根据《个人购房借款/担保合同》第十条之10.2款规定，阶段性连带责任担保：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第A项条件的（A、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书），保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任以及第十四条14.1之L条、14.2之（4）、（5）条款规定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，宣布本合同和贷款人与借款人立即清偿未尝款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除本合同。罗金花辩称，无力偿还贷款，同意解除合同。诚上置业公司未作答辩。工行永安支行围绕诉讼请求依法提供如下证据：营业执照、法定代表人证明书、员工身份证明书、身份证复印件、婚姻证明、组织机构代码证、《个人购房借款/担保合同》、抵押物清单、借款凭证、放款证明、欠息证明。罗金花提交（2015）永民初字第4102号民事判决书一份，证明罗金花向诚上置业公司购买房屋，诚上置业公司未按合同期限交房，应给付其违约金。诚上置业公司未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。本院依法进行审查，对工行永安支行所提供的上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证。对罗金花提交的证据予以采信。本院查明以下事实：2012年11月28日，罗金花、诚上置业公司与工行永安支行签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：[闽]字[三明分]行[永安]支行[2012]年[0130]号），借款人：罗金花；贷款人：工行永安支行；抵押人：罗金花；保证人：诚上置业公司。合同约定：借款金额为369,000元，贷款期限为180个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款用途为购买永安市蓝湾园1幢2-1302室房产；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率；还款方式为按月等额本息还款法，还款日与贷款实际发放日对应；借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率为本合同的贷款利率水平上加收50%；贷款发放至罗金花指定的房地产开发商诚上置业公司在工行永安支行开立的账户（账号：14×××05）；保证人诚上置业公司提供阶段性连带责任保证，保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，如合同约定的抵押物正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；罗金花以所购房产为上述贷款提供抵押担保，抵押担保范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；借款人未完全、适当地遵守或履行其在合同项下的任何义务，工行永安支行有权宣布合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除本合同。罗金花以所购买的永安市蓝湾园1幢2-1302室房产房产作为抵押物为该笔借款向工行永安支行提供抵押，工行永安支行于2012年11月28日依法办理了预购商品房抵押权预告登记手续，预抵押登记号为20125338号，至本案审理终结时止，诚上置业公司尚未将涉案抵押房产交付给罗金花。工行永安支行于2012年12月4日向罗金花发放贷款369,000元。合同履行期间截至2017年4月22日，罗金花逾期连续16期未按时足额还贷款本息，共结欠工行永安支行贷款本金350,555.12元和利息22,675.79元，合计343,230.91元。本院认为，工行永安支行与罗金花、诚上置业公司签订的《个人购房借款/担保合同》，是双方的真实意思表示，内容合法，为有效合同。罗金花未按合同约定归还本息的行为已构成违约，涉案合同约定的解除条件成就，工行永安支行要求解除与罗金花签订的借款合同并偿还尚欠借款本息的主张，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。讼争商品房已办理预购商品房抵押权预告登记，具备一定的公示外观，已具备办理物权登记条件，且本案中非因预告登记抵押权人的原因造成客观上无法完成抵押登记，若不支持预告登记抵押权人的优先受偿权，有违合同法的公平原则，甚至造成购房人恶意规避抵押登记的道德风险。为平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和合同稳定，应赋予工行永安支行对抵押预告登记的房产处置价款行使优先受偿权。否则，有违诚实信用原则，不利于遏制违约失信行为，无法维护交易安全。工行永安支行关于有权对抵押物折价或拍卖、变卖的价款优先受偿的诉讼请求，本院予以支持。诚上置业公司的阶段性保证期间为办妥抵押登记且贷款人收到他项权证之日止，因抵押登记手续至今尚未办理，故理应对该笔贷款承担连带清偿责任，工行要求诚上置业公司在设定抵押登记之前承担连带偿还责任的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。诚上置业公司在承担保证责任后，有权向罗金花追偿。诚上置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对其诉讼权利的放弃，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十三条、第一百七十九条、第一百九十八条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除中国工商银行股份有限公司永安支行与罗金花、永安市诚上置业有限公司于2012年11月28日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：[闽]字[三明分]行[永安]支行[2012]年[0130]号）；二、罗金花应于本判决生效后十日内一次性偿还原告中国工商银行股份有限公司永安支行借款本金320,555.12元和利息22,675.79元（截止2017年4月22日），合计343,230.91元，并继续支付自2017年4月23日起至还清贷款本息之日止按合同约定利率计算的利息；三、永安市诚上置业有限公司对上述第2项债务承担连带清偿责任，该连带清偿责任在永安市蓝湾园1幢2-1302室房产的抵押权人正式设定为中国工商银行股份有限公司永安支行之后免除；四、中国工商银行股份有限公司永安支行对位于永安市蓝湾园1幢2-1302室房产折价或者拍卖、变卖的所得价款享有优先受偿权。若被告未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,448元，减半收取计3,224元，由罗金花、永安市诚上置业有限公司负担（应于本判决生效之日起十日内一次性缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员  谢永泉二〇一七年六月二十日书记员  翁琳芳附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。