广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤02民终1716号
上诉人（原审被告）：官晓燕，女，1964年4月19日出生，汉族，住广东省始兴县。
上诉人（原审被告）：张富明，男，1958年7月11日出生，汉族，住广东省始兴县。
被上诉人（原审原告）：饶美珍，女，1969年10月4日出生，汉族，住广东省始兴县。
原审第三人：广东省始兴县地方税务局。住所地：广东省韶关市始兴县太平镇永安大道旁。
法定代表人：刘永龙，职务：局长。
委托诉讼代理人：周锋，该局办公室主任。
委托诉讼代理人：陈耀红，该局办公室科员。
上诉人官晓燕、张富明因与被上诉人饶美珍、原审第三人广东省始兴县地方税务局（以下简称始兴地税局）房屋买卖合同纠纷一案，不服始兴县人民法院（2016）粤0222民初587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月24日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案。上诉人官晓燕、张富明、被上诉人饶美珍、原审第三人始兴地税局的委托诉讼代理人周锋、陈耀红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
官晓燕、张富明的上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回饶美珍所有诉讼请求；3、饶美珍负担诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，显失公平。1、饶美珍与官晓燕、张富明签订《购房协议》后，官晓燕、张富明履行了合同义务，但始兴地税局答复不予办理房屋过户手续，也就是说致使该合同无法履行的责任不在于官晓燕、张富明。2、饶美珍在知道《购房协议》无法履行时，才另外购买他房，足以证实饶美珍不履行《购房协议》。3、饶美珍至今未交购房后期款项，但一审法院却判令官晓燕、张富明单方履行合同，显失公正。综上所述，《购房协议》存在不能履行的事由，该协议应为无效协议。
饶美珍辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。（一）饶美珍与官晓燕、张富明签订的《购房协议》是双方真实的意思表示，也没有违反法律规定，合法有效，双方应全面、正确地履行合同约定。理由如下：1、饶美珍与官晓燕、张富明双方是经协商一致后自愿签订《购房协议》，是双方真实意思的表示，合法有效。2、签订《购房协议》后，饶美珍将约定订金20000元及时支付给官晓燕、张富明。3、签订《购房协议》后，官晓燕、张富明于2011年12月25日将涉案房屋交付给饶美珍使用至今。(二)涉案房屋已经完全具备了办理房屋所有权变更手续的条件，官晓燕、张富明依法应履行约定义务。1、因涉案房屋为始兴地税局出售给官晓燕、张富明的房改房，该房屋于l993年12月16日出售，到签订协议时，已经超过了5年的禁售期。事实上，位于同栋同层房屋同属于始兴地税局的房改房，已经有对外转让的情况发生，但始兴地税局及相关部门均没有行使优先购买权。2、截止今天，官晓燕、张富明也没有提供任何书面的证据证明其确实曾经向始兴地税局相关部门申请过出让涉案房屋。可见，涉案房屋至今没有办理过户手续，不是不能办理，而是官晓燕、张富明故意拒绝办理。3、在一审法庭调查期间，始兴地税局已经多次明确表示，放弃优先购买权，并同意配合办理涉案房屋所有权变更手续。(三)饶美珍对于官晓燕、张富明不履行过户手续的行为，有权利主张先履行抗辩权。因官晓燕、张富明未协助饶美珍办理座落于始××县××Ｃ202房屋的所有权及土地使用权变更登记手续，所以，饶美珍对支付剩余购房款有先履行抗辩权。在官晓燕、张富明协助饶美珍办理房屋相关权属变更登记手续后，饶美珍将及时向官晓燕、张富明支付剩余房款。二、一审法院根据案件事实和法律规定，责令官晓燕、张富明协助饶美珍办理过户手续，该判决正确。
始兴地税局述称：对一审判决没有意见。
饶美珍向一审法院起诉请求：1、确认饶美珍与官晓燕、张富明签订的关于座落于始××县××Ｃ202房屋的《购房协议》合法有效；2、责令官晓燕、张富明立即协助饶美珍到相关部门办理上述房屋的房屋所有权和土地使用权变更登记手续；3、案件诉讼费用由官晓燕、张富明负担。
一审法院认定事实：1、《购房协议》系饶美珍与官晓燕、张富明自愿签订的，饶美珍在签订协议后按约支付官晓燕、张富明购房订金20000元；2、官晓燕、张富明于2010年12月将涉案房屋交付饶美珍使用至今，但至今未办理好产权过户手续；3、涉案房屋原属始兴地税局所有，1993年12月16日，官晓燕、张富明通过购买方式取得房屋产权的80%，另20%归始兴地税局所有。饶美珍与官晓燕、张富明争议的焦点是涉案房屋至今未办理过户手续的原因是什么，饶美珍称系因为双方签订《购房协议》后，房价上涨，官晓燕、张富明拒绝过户；官晓燕、张富明则辩解系因始兴地税局不出具相关证明，导致无法进行过户手续。饶美珍与官晓燕、张富明双方均未向一审法院提交证据证实各自的主张。虽官晓燕、张富明辩解其曾向始兴地税局的原办公室主任谭某提交过相关申请，被拒收，但未提交证据证实。且一审庭审中始兴地税局陈述，始兴地税局未收到官晓燕、张富明提交的任何有关出卖房屋的书面材料申请，单位党组也未就涉案房屋的出卖问题进行过讨论。因此，对官晓燕、张富明提出系因始兴地税局不出具证明协助办理产权过户手续的主张，一审法院不予确认。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案双方争议的焦点是：饶美珍与官晓燕、张富明双方签订的《购房协议》是否有效?饶美珍主张官晓燕、张富明按《购房协议》约定履行办理过户手续理由是否充分？该院作如下阐述。涉案房屋属官晓燕、张富明和始兴地税局按份共有，虽饶美珍与官晓燕、张富明签订《购房协议》时，官晓燕、张富明未取得涉案房屋20%的产权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”官晓燕、张富明在与饶美珍签订《购房协议》时对涉案房屋是否已取得完全所有权或处分权，均不影响其与饶美珍签订的合同效力。因此，《购房协议》系饶美珍与官晓燕、张富明双方的真实意思表示，内容亦未违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同。饶美珍主张确认《购房协议》合法有效，理由充分、于法有据，该院予以支持。如上所述，《购房协议》合法有效，饶美珍与官晓燕、张富明双方均应按《购房协议》的约定全面履行各自的义务。按照《购房协议》约定，饶美珍已在签订协议时支付官晓燕、张富明购房订金20000元，官晓燕、张富明理应按约定协助办理涉案房屋的过户手续。因涉案房屋属房改房，且始兴地税局对涉案房屋享有20%所有权，因此，能否按照协议约定办理涉案房屋的过户手续，需得到始兴地税局对官晓燕、张富明处分行为的追认，符合相关法律规定及当地政府对于房改房上市交易的规定。作为涉案房屋的共有权人，始兴地税局明确表示对饶美珍与官晓燕、张富明双方的买卖行为不予干涉，对官晓燕、张富明的出让行为予以追认，同时放弃主张对涉案房屋的优先购买权。此外，始兴地税局也承诺，按当地政府有关房改房上市交易的规定，协助官晓燕、张富明办理涉案房屋过户手续。再者，涉案房屋目前不存在他项权利，因此，办理涉案房屋的过户手续不存在障碍，饶美珍主张官晓燕、张富明按《购房协议》约定履行过户手续，理由充分，该院予以支持。按照双方签订的《购房协议》约定，饶美珍应在官晓燕、张富明履行过户手续后支付官晓燕、张富明剩余购房款，因官晓燕、张富明在本案未提起反诉，该院对此不予处理，由官晓燕、张富明另行向饶美珍主张。至于饶美珍诉请在官晓燕、张富明未按判决履行义务时，可直接凭判决到相关部门办理相关手续的问题。按照生效的判决书履行义务系履行义务人应尽的法律责任，履行义务人未按判决履行其行为时，权利人可向法院申请强制执行，这是法律赋予权利人的权利，无需作为独立诉请进行主张。
关于官晓燕、张富明辩解涉案房屋应经始兴地税局公示，单位职工有优先购买权的问题。优先购买权是指特定的民事主体依照法律规定享有的优于他人购买特定财产的权利。《中华人民共和国物权法》第一百零一条的规定，共有人系法定的享有优先购买权人，具体到本案中即为始兴地税局。而对于官晓燕、张富明辩解同单位职工人员亦享有优先购买权的问题，单位职工并非涉案房屋的共有人，其不是法定的优先购买权人，官晓燕、张富明也未提供证据证实始兴地税局或是政府部门对房改房上市交易作出过相关规定或约定。因此，官晓燕、张富明的上述抗辩理由不成立，该院不予采纳。判决：一、确认饶美珍与官晓燕、张富明于2010年11月18日签订的《购房协议》有效；二、官晓燕、张富明应于判决生效之日起三个月内协助饶美珍办理位于始始××县太平镇××后街产权证号：粤粤房字第××号房屋的所有权及土地使用权变更登记手续；三、驳回饶美珍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行过户义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费100元，减半收取计50元，由官晓燕、张富明负担。此款饶美珍已预交，由官晓燕、张富明在判决生效之日起十日内支付给饶美珍。
本案二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。除了一审查明的事实以外，本院还查明：一审的开庭笔录记载：“……审：第三人，你方对涉案房屋是否享有优先购买权？第三人：我不清楚，我们单位是不要涉案房屋，只要房屋所有权人能卖出房屋，我单位就同意盖章。……审：第三人，针对原、被告签订的购房协议，你方对该份协议是否认可？第三人：只要双方是自愿签订的，我单位没有意见，同意双方买卖。审：第三人，假如涉案房屋要上市买卖，你单位是否同意按照相关房改房的过户手续，配合双方办理相关手续？第三人：只要按照房改房有关办法提供相关材料，需要我单位盖章和配合的，我方会配合。审：第三人，与涉案房屋同属性质的房改房，你单位是否有处理过？第三人：2014年2015年左右处理过一套，是同意买卖的。……”
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对诉讼请求的有关事实和法律适用进行审查。”的规定，本院仅对官晓燕、张富明上诉请求的有关事实和法律适用进行审查，针对官晓燕、张富明的上诉意见，本案争议焦点是：一、《购房协议》是否无法履行；二、后期房款未予处理是否正确。
一、关于《购房协议》是否无法履行的问题。官晓燕、张富明主张始兴地税局不予办理过户手续，导致合同无法履行。根据现已查明的事实分析，首先，从2010年11月18日签订协议至今，官晓燕、张富明并未以签订协议时存在欺诈、胁迫或者重大误解向法院提起诉讼要求撤销《购买协议》，《购房协议》也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，因此，《购房协议》至今仍合法有效。其次，始兴地税局明确表示：未收到官晓燕、张富明提交的任何有关出卖房屋的书面材料申请，单位党组也未就涉案房屋买卖问题进行过讨论；不主张涉案房屋的优先购买权；只要经过相关程序，经始兴地税局确认后，饶美珍与官晓燕、张富明就可以自由交易，始兴地税局不干涉饶美珍与官晓燕、张富明的买卖行为。综上所述，官晓燕、张富明该上诉理由不能成立，本院不予支持。
二、关于后期房款未予处理是否正确的问题。一审法院仅系判决官晓燕、张富明协助饶美珍办理涉案房屋所有权及土地使用权变更登记手续，系基于饶美珍的第二项诉讼请求，官晓燕、张富明在一审期间并未提起反诉，交纳反诉费用。根据不告不理原则，法院仅系针对当事人的诉讼请求进行审理，在饶美珍的诉讼请求中并未包括支付后期房款这一项，因此一审法院对后期房款未予处理并无不当，本院予以维持。
综上所述，官晓燕、张富明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由官晓燕、张富明负担。
本判决为终审判决。
审判长 韩文锋
审判员 李 罡
审判员 梁晓芳
二〇一七年一月十八日
书记员 李 盈