江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洪民三终字第23号
上诉人（原审被告）汪国华，男，汉族。
上诉人（原审被告）邓润秀，女，汉族。
二上诉人共同委托代理人：刘行，北京市大成（南昌）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘小莲，女，汉族。
被上诉人（原审原告）葛强，男，汉族。
被上诉人（原审原告）葛群，女，汉族。
被上诉人（原审原告）徐金莲，女，汉族。
四被上诉人共同委托代理人吴越，江西豫章法律服务所法律服务工作者。
上诉人汪国华、邓润秀与被上诉人刘小莲、葛强、葛群、徐金莲物权确认纠纷一案，由西湖区人民法院于2013年9月26日作出（2012）西民重字第2号民事判决。宣判后，汪国华、邓润秀不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，由裴重芳担任审判长并主审，审判员罗云奇、龚燕参加评议，公开开庭审理了本案。上诉人汪国华、邓润秀及其共同委托代理人刘行，被上诉人刘小莲、葛强、葛群及其与徐金莲共同委托代理人吴越，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，汪国华系南昌仪器仪表厂职工。1993年4月6日，汪国华、葛长银共同作为乙方与甲方南昌仪器仪表厂签订承包（融资）协议书，约定：甲方将南昌市中山路18号华银商场发包给乙方承包；承包经营面积：A：门面（前厅）约80平方米，B：后厅包括一至四楼的全部办公室及仓库，约800平方米，（A处属房管局公房，只有使用权；B处属甲方自管房屋，具有所有权和使用权）；承包经营期限18年，自1993年4月1日起至2011年3月31日止；乙方应向甲方交缴承包风险抵押金100万元整，乙方原有开办投资的华银酒家30万元，全款归甲方；乙方承包经营期间，每月应向甲方上交管理费4630元；协议对双方的权利义务、违约责任等进行了详细约定。该协议由南昌市涉外经济律师事务所律师张马力进行见证。协议签订后，汪国华、葛长银开始经营南昌华银商场。之后，南昌仪器仪表厂陆续收取了风险抵押金，收款凭证交款单位载明为“华银商场汪国华”或收款内容载明为“30万元是华银酒家”。1996年12月16日，南昌仪器仪表厂与南昌电扇厂合并组建江西昌加电器仪表总厂，南昌仪器仪表厂、南昌电扇厂为江西昌加电器仪表总厂下设二级法人单位。1998年6月5日，南昌市第二轻工业局下发关于同意江西昌加电器仪表厂出售谌家巷4号及带子巷部分门面的批复，其中该文件第二项载明：“同意所报出售谌家巷4号房产价格，扣除企业借款，汪国华100万风险抵押金不予退回，汪国华另行支付30万元人民币。过户手续及费用由汪国华承担。中山路18号门面由汪国华长期使用，并由汪国华到房管所直接办理承租手续。同时原承包（融资）协议自然中止。”1998年6月9日，南昌仪器仪表厂（甲方）与汪国华（乙方）签订协议书一份，协议载明：甲方将南昌市谌家巷4号原自有房产权房屋（建筑面积729.46平方米）出售给乙方，原承包缴纳的风险抵押金甲方不予退还，甲方原借（欠）乙方所有款项一次性冲抵，乙方另付30万元给甲方；原南昌市中山路18号商业门面由乙方长期使用，并由乙方到房管所直接办理承租手续，所有费用由乙方自负；乙方负责承担商场现有本厂职工11人的就业，直到其正常退休时止；本协议签订之日起生效，甲乙双方同意1993年4月6日签订的承包融资协议书自本协议书生效之日同时废止；原履行承包融资协议书过程产生的问题不再相互追究。乙方应在签订后十五天内确保30万元到甲方，甲方同时将有关手续（原房地产证等）交给乙方。如甲方违约，除恢复《承包（融资）协议书》的履行外，甲方还应退还乙方30万元及借欠款并赔偿由此造成的经济损失。如乙方违约，甲方所收购房款不予退回，乙方不得请求恢复履行《承包（融资）协议书》。汪国华在该协议书乙方代表处上签名，并加盖了南昌华银商场公章。1998年6月30日，汪国华与南昌仪器仪表厂办理了南昌市谌家巷4号房产过户手续。之后，1998年汪国华出资在南昌市谌家巷4号第4层搭建了建筑面积为258.7平方米的房屋。2000年6月7日，汪国华取得了南昌市谌家巷4号房屋所有权证，但注明搭建了258.7平方米，至此南昌市谌家巷4号房屋建筑面积由原729.46平方米变更为988.16平方米。
汪国华与邓润秀系夫妻关系。2008年8月邓润秀诉请离婚，要求分割夫妻共同财产南昌市谌家巷4号房屋。2009年11月，葛长银以汪国华、邓润秀为被告诉至法院，请求确认其拥有南昌市谌家巷4号50%产权，邓润秀、汪国华离婚案因需等待本案结果而中止审理。2010年1月26日，西湖法院作出（2009）西民三初字第309号民事判决：南昌市谌家巷4号1-4层建筑面积988.16平方米房屋产权归葛长银、汪国华共同所有，各占50%房屋份额。宣判后，邓润秀不服，上诉至南昌市中级人民法院，2010年8月20日，南昌市中级人民法院认定，房屋产权证为汪国华一人的名字，应认定为汪国华一人所有，故以（2010）洪民三终字第158号民事判决：撤销一审判决，驳回葛长银的诉请。为此葛长银不服，向江西省高级人民法院申请再审，2011年4月6日，江西省高级人民法院作出（2010）赣民申字第348号民事裁定，提审本案。期间葛长银因病死亡，江西省高级人民法院于2011年8月30日将申请再审人由葛长银变更为刘小莲、葛强、葛群和徐金莲。2011年11月10日，江西省高级人民法院作出裁定：撤销南昌市中级人民法院（2010）洪民三终字第158号民事判决及本院（2009）西民三初字第309号民事判决、发回西湖法院重审。
现南昌市谌家巷4号房屋使用状况为：一楼与中山路18号店面连通使用，由葛长银、汪国华双方共同出租给梁小平经营真维斯品牌店（收益归原、被告共享）；二楼由葛长银使用（每月从利润款中扣除使用费给汪国华）；三楼除部分出租给真维斯品牌店作仓库（此租金归汪国华一人）外，其余房间为南昌华银商场的办公室、仓库；四楼由汪国华、邓润秀夫妇居住使用。
另查明：南昌华银商场由葛长银出资3万元、汪国华出资2万元组建，工商登记性质属集体所有制，经营场地在中山路18号。1998年6月9日，南昌仪器仪表厂向南昌市西湖区西湖房管所（下称西湖房管所）出具函件：“根据市二轻局洪二轻生字（1998）第17号批复精神，我厂原租用贵所中山路18号店面由华银商场办理承租手续，请贵所给予支持为感！”故而原南昌市中山路18号（新门牌中山路60号）店面则由南昌华银商场每年与西湖房管所签订公有非住宅房屋租赁合同，一直承租使用至今。自南昌华银商场承租原南昌市中山路18号（现为中山路60号）店面以来，谌家巷4号一楼房屋与该店面相连通，从该店面进出，南昌市中山路18号出租给他人使用，谌家巷4号一、二楼由葛长银个人经营使用，葛长银向汪国华交纳谌家巷4号一楼2100元、二楼仓库1500元的使用费。2008年8月起，南昌市祥达实业有限公司承租南昌市中山路18号（现为中山路60号）店面与谌家巷4号一楼房屋开设真维斯品牌门店。2011年南昌市祥达实业有限公司梁小平支付租金为150万元，在扣除上交西湖房管所3万余元月租金及相关费用后，葛长银当年分得48.2万元，余款归汪国华所有。2012年4月30日，南昌华银商场、汪国华向西湖房管所出具委托书，载明：南昌华银商场法人代表汪国华现委托合伙人葛强为代表与西湖房管所就中山路18号签订2012年5月1日至2013年4月30日的房屋租赁合约。
再查明：从汪国华提供的1997年2月、1998年6月等多张自制对账单反映：其与葛长银双方盈利中有意丹奴29014.4元或前厅37500元，后厅25号-5号1248元或后厅4166.66元；葛长银支付后厅2000元或2100元（谌家巷4号房屋部分一楼）、二楼仓库1500元等记载。
梁小平自2008年8月起向汪国华承租了谌家巷4号三楼5间仓库，每年租金1万元归汪国华所得。
还查明：汪国华在邓润秀起诉与其离婚后，补写了两份收条、两份协议。即：“收条，今收到葛长银承包中山路18号十八年融资款共计人民币六十五万元正。汪国华，1993年4月2日；今收到葛长银购买谌家巷4号房产共计人民币20万元正（共同购买），收款人汪国华，1998年6月3日。”2009年1月1日，葛长银与汪国华签订长期合作协议书，约定：一、汪国华、葛长银于1993年4月起共同承包南昌市中山路18号南昌华银商场承包期为18年，到2011年3月31日止。二、汪国华、葛长银在承包过程中，南昌仪器仪表厂因单位职工住房集资款及生产自救集资款无法及时返还给职工，职工思想不稳定的情况下，于1998年5月召开全厂在岗职工大会同意，经主管局批准，把西湖区谌家巷4号厂房出售给承包人汪国华、葛长银（注：因汪国华系本单位职工所以房产证户名为汪国华）产权证号：西字第30873号，西湖区原中山路18号现中山路60号店面由汪国华、葛长银长期共同使用。三、汪国华、葛长银原出资的风险抵押金人民币100万元。另加30万元整现金，由葛长银出资人民币20万元整，其他10万元左右由汪国华承担，共计人民币130万元整。店面和楼房所产生的利润由汪国华、葛长银各得百分之五十，房屋产权各得百分之五十。四、本协议如遇国家市政建设需要拆迁所得的赔偿款各得百分之五十。五、双方不得违约，如违约由违约方承担一切经济责任及法律责任，如违约由违约方赔偿对方人民币400万元。同日，葛长银与汪国华另签协议书一份，协议载明：“关于汪国华、葛长银融资合同期限因到2011年3月31日止。因单位停止生产，自救集资款无法及时返还给职工，厂部作出决定：将谌家巷4号卖给汪国华和融资合伙人葛长银，如谌家巷4号没有葛长银的50%产权，汪国华就应赔偿原融资人葛长银400万元人民币，如房产认可50%产权，此协议作废（注：此协议每年更换一次）。”
原审法院认为，汪国华、葛长银与南昌仪器仪表厂签订承包融资协议，共同承包南昌华银商场（承包经营面积为谌家巷4号房屋及中山路8号店面）18年，需交承包风险抵押金100万元。鉴于华银商场由汪国华、葛长银共同出资组建、共同承包经营，所交风险抵押金100万元理应也由两人共同支付，况且在汪国华提供的风险抵押金收据上载明的亦是“华银商场汪国华”，另有出售华银酒家的30万元冲抵风险押金。根据南昌市二轻局批复，汪国华与南昌仪器仪表厂签订协议，该协议书也加盖了南昌华银商场的公章，南昌仪器仪表厂将南昌市谌家巷4号房屋出售给汪国华，中山路18号店面由汪国华长期使用，终止履行承包融资协议，并将承包融资协议中的承包风险抵押金及其他债权均冲抵购房款，致使谌家巷4号房屋登记至汪国华名下，中山路18号店面由南昌华银商场一直承租。现汪国华、邓润秀对1993年4月2日、1998年6月3日汪国华出具的收条，及2009年1月1日两份协议，均陈述为汪国华不想邓润秀离婚多分得夫妻共同财产，而在邓润秀起诉与汪国华离婚后才向葛长银出具的伪证。若确为汪国华个人购买，汪国华在1998年6月9日的协议上签字则不签在乙方代表处，而是直接签在乙方处，也不须加盖南昌华银商场的公章。其次南昌仪器仪表厂11名职工的就业工作由华银商场承担，而非汪国华个人。再者，按市二轻局批复由汪国华承租的中山路店面，南昌仪器仪表厂向西湖房管所出具函件称中山路18号店面由南昌华银商场承租，则于情于理都不符。上述证据证明：市二轻局文件中的汪国华实际是南昌华银商场的代表。与南昌仪器仪表厂签约的，亦是华银商场，才会有中山路店面与谌家巷4号房屋一层连通出租给梁小平后，葛长银一直与汪国华共同获取租金利润。2008年之前葛长银单独使用谌家巷4号一、二层，需向汪国华支付使用费用，正说明共有的房产单方使用，理应向对方支付一定费用，且从汪国华自制的对账单亦能反映，双方共同利润中有后厅费用共享的记载。至于南昌市谌家巷4号房屋第四层搭建增加的258.7平方米，系汪国华出资搭建，原告方没有投入，汪国华夫妇使用第四层也就无需支付使用费给葛长银，对此258.7平方米当属汪国华夫妇所有。综上，结合购房协议书中约定的关于中山路18号商业门面的租赁及南昌仪器仪表厂11名职工的就业工作的承担，均是南昌华银商场在履行，且汪国华在取得房屋所有权后，一楼房屋仍以南昌华银商场的名义对外出租的事实，谌家巷4号一至四层原产权建筑面积729.46平方米应属原、被告共有，原告理应享有一半产权。故而对汪国华夫妇提出的房屋登记在汪国华一人名下，应全部属其夫妻共同财产的辩解，理由不成立，原审法院不予采信。刘建国、王国强、南昌仪器仪表厂或江西昌加电器仪表厂在本案一审、重审中，先后出具两份观点完全不同的证词，对刘建国、王国强、南昌仪器仪表厂或江西昌加电器仪表厂的证明均不予采信，并对刘建国、王国强作伪证的行为，西湖法院将另行处理。同时对汪国华要求他人出具虚假证词的行为，妨碍了民事诉讼，西湖法院也将另行进行制裁。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第七十八条第一款、第二款之规定，经西湖法院审判委员会讨论决定，判决如下：位于南昌市谌家巷4号1-4层建筑面积为729.46平方米房屋产权归原告刘小莲、葛强、葛群、徐金莲与被告汪国华、邓润秀共同所有，原、被告方各占50%房产份额；南昌市谌家巷4号第4层建筑面积为258.7平方米房产（1998年搭建房），归被告汪国华、邓润秀所有。案件受理费37630元，由原告刘小莲、葛强、葛群、徐金莲与被告汪国华、邓润秀各承担一半。
汪国华、邓润秀不服一审判决，向本院提起上诉。
汪国华、邓润秀的上诉请求为：1、请求撤销原判决；2、驳回被上诉人的诉讼请求；3、一、二审案件受理费由被上诉人承担。其主要上诉理由为：1、一审对诉争房屋的分割方法及面积认定错误。一审既认定被上诉人对诉争房屋拥有50%产权，又认定第四层归上诉人所有；且第四层只有130平方米左右，而一审法院却认定有258.7平方米。因此，对搭建部分的面积和所处位置应当予以明确。2、一审采取推理的方式认定葛长银缴纳了风险抵押金及依据汪国华缴纳风险抵押金的收据上载明“华银商场汪国华”，据此认定葛长银也缴纳了风险抵押金，系认定事实错误。1993年承包（融资）协议书约定的风险抵押金100万元人民币，除去华银酒店折抵30万元外，其余70万元均由上诉人支付，加上华银酒家每人15万元，上诉人共计支付85万元。被上诉人到目前为止，未提供任何合法、有效的证据支持其缴纳了60万元的主张，在开庭时只提供一份再审的笔录复印件，称上诉人汪国华承认葛长银缴纳了60万元，但该“承认”的事实系在特殊背景下形成，且与葛长银本人笔录中陈述的金额相差巨大，前后不一致，应不予采信。3、购买诉争房屋4号房产的出资，均是上诉人汪国华支付，其中包括现金30万元，红光五交化商店冲抵现金20万元，共计50万元。因汪国华与南昌仪器仪表厂签订协议时加盖了“南昌华银商场”的公章，汪国华签字在乙方代表处，就此认定葛长银是购房当事人属认定事实错误。从“承包（融资）协议书”与“协议书”相比较，可以认定葛长银无权购买诉争房屋。4、1998年汪国华与南昌仪器仪表厂签订的协议书废止了原“承包（融资）协议书”，意味着华银商场和葛长银均没有权利再承包使用谌家巷4号和中山路18号店面。但上诉人并没有和葛长银终止承包（融资）协议书，目的是以剩余的租期（2年10个月）的房租收益补偿葛长银对华银酒店享有的15万元份额。
被上诉人刘小莲、葛强、葛群、徐金莲共同答辩称：1、谌家巷4号4层属上诉人自费违规搭建，被上诉人在充分考虑到这种搭建方式是违规的故而并未参与也未出资，因此被上诉人在多次庭审过程中都表述了对这一层的违章搭建放弃权利，同意归上诉人所有。而且该层面积在房产证上了是明确标注了“搭建面积”之属性，原产权证上未有该层面积。2、关于对双方共同出资100万的风险抵押金的问题一审法院也据实查明，对出资的认定是通过双方举证和前后证据的对应性加以法院实地调查而认定所得。上诉人在上诉状中所说证据已被一审法院当庭认定为伪证还要惩治其违法行为。3、本案大部分事实上诉人汪国华本人都有陈述，主要事实部分其两名出具伪证的证人都当庭悔错予以承认。4、谌家巷4号第一至三层与第四层是严格分开的，关于汪国华收取第三层租金一事，被上诉人是不知情的，因为葛长银在世期间与上诉人属多年雇佣关系演变成了非常好的朋友关系，加上上诉人本人又住在本物业内，所以该物业的相关事宜均委托由上诉人打理。除第三层上诉人自行出租且瞒报收益这一行为外，其他大额租赁收益均向合伙人也就是被上诉人据实通报和按股份比例分配收益。为此被上诉人明确表示保留以诉讼形式向上诉人追讨自身合法权利。
经二审审理查明：
汪国华与邓润秀系夫妻关系。2008年8月邓润秀诉请离婚，要求分割夫妻共同财产南昌市谌家巷4号房屋。2009年11月，葛长银以汪国华、邓润秀为被告诉至法院，请求确认其拥有南昌市谌家巷4号50%产权，邓润秀、汪国华离婚案因需等待本案结果而中止审理。2010年1月26日，南昌市西湖区人民法院作出（2009）西民三初字第309号民事判决：南昌市谌家巷4号1-4层建筑面积988.16平方米房屋产权归葛长银、汪国华共同所有，各占50%房屋份额。宣判后，邓润秀不服，上诉至本院，2010年8月20日，本院认定，房屋产权证为汪国华一人的名字，应认定为汪国华一人所有，故以（2010）洪民三终字第158号民事判决：撤销一审判决，驳回葛长银的诉讼请求。为此葛长银不服，向江西省高级人民法院申请再审，2011年4月6日，江西省高级人民法院作出（2010）赣民申字第348号民事裁定，提审本案。期间葛长银因病死亡，江西省高级人民法院于2011年8月30日将申请再审人由葛长银变更为刘小莲、葛强、葛群和徐金莲。2011年11月10日，江西省高级人民法院作出裁定：撤销南昌市中级人民法院（2010）洪民三终字第158号民事判决及西湖区人民法院（2009）西民三初字第309号民事判决、发回南昌市西湖区人民法院重审。
有关签订1993年（融资）协议和1998年协议书以及履行协议的事实：汪国华系南昌仪器仪表厂职工。1993年4月6日，汪国华、葛长银共同作为乙方与甲方南昌仪器仪表厂签订承包（融资）协议书，主要约定内容为：甲方将南昌市中山路18号华银商场发包给乙方承包；承包经营面积：A：门面（前厅）约80平方米，B：后厅包括一至四楼的全部办公室及仓库，约800平方米，（A处属房管局公房，只有使用权；B处属甲方自管房屋，具有所有权和使用权）；承包经营期限18年，自1993年4月1日起至2011年3月31日止；乙方应向甲方交缴承包风险抵押金100万元整，乙方原有开办投资的华银酒家30万元，全款归甲方；乙方承包经营期间，每月应向甲方上交管理费4630元。协议签订后，汪国华、葛长银开始经营南昌华银商场。南昌仪器仪表厂陆续收取了风险抵押金100万，除1994年1月9日华银酒家抵30万风险抵押金的财务凭证外，本院查到交纳风险抵押金的收款凭证和汪国华提交的交纳风险抵押金的收款凭证共有5张，分别为1993年12月22日汪国华交5万风险抵押金，1993年12月23日华银商场汪国华交5万风险抵押金，1993年12月31日华银商场交5万风险抵押金，1994年2月2日华银商场汪国华交10万风险抵押金。
1996年12月16日，南昌仪器仪表厂与南昌电扇厂合并组建江西昌加电器仪表总厂，南昌仪器仪表厂、南昌电扇厂为江西昌加电器仪表总厂下设二级法人单位。1998年6月5日，南昌市第二轻工业局下发关于同意江西昌加电器仪表厂出售谌家巷4号及带子巷部分门面的批复，其中该文件第二项载明：“同意所报出售谌家巷4号房产价格，扣除企业借款，汪国华100万风险抵押金不予退回，汪国华另行支付30万元人民币。过户手续及费用由汪国华承担。中山路18号门面由汪国华长期使用，并由汪国华到房管所直接办理承租手续。同时原承包（融资）协议自然中止。”1998年6月9日，南昌仪器仪表厂（甲方）与汪国华（乙方）签订协议书一份，协议载明：鉴于南昌仪器仪表厂目前处于生产停滞状态，企业职工住房集资款及生产自救集资款无法及时返还给职工，职工思想极不稳定，针对目前状况，经昌加电器仪表厂（原南昌仪器仪表厂、南昌电扇厂）厂长办公会及中层干部会研究，并经厂工会于一九九八年五月十四日召集全厂在岗职工大会多数同意，报市二轻局批准，同意将南昌仪器仪表厂原谌家巷4号厂房予以出售给本厂职工汪国华同志，经协商，双方达成如下协议：1、甲方将南昌市谌家巷4号原自有房产权房屋（建筑面积729.46平方米）出售给乙方，原承包缴纳的风险抵押金甲方不予退还，甲方原借（欠）乙方所有款项一次性冲抵，乙方另付30万元给甲方。2、所有过户手续及费用由乙方负责，甲方应指定专人协助并提供有关证明及手续。3、原中山路18号商业门面由汪国华同志长期使用，并由汪国华同志到房管所直接办理承租手续，所有费用由汪国华自负。4、乙方负责承担商场现有本厂职工11人的就业，直到其正常退休时止。5、本协议签订之日起生效，甲乙双方同意1993年4月6日签订的承包融资协议书自本协议书生效之日同时废止；原履行承包融资协议书过程产生的问题不再相互追究。乙方应在签订后十五天内确保30万元到甲方，甲方同时将有关手续（原房地产证等）交给乙方。6、本协议生效后，如甲方违约，除恢复《承包（融资）协议书》的履行外，甲方还应退还乙方30万元及借欠款并赔偿由此造成的经济损失。如乙方违约，甲方所收购房款不予退回，乙方不得请求恢复履行《承包（融资）协议书》。协议签订后，汪国华在该协议书乙方代表处上签名，并在乙方处加盖了南昌华银商场公章。协议签订后，1998年6月27日汪国华按照协议约定交纳了30万元购房款。1998年6月30日，汪国华与南昌仪器仪表厂办理了南昌市谌家巷4号房产过户手续，南昌市房产交易管理所下发房产成交通知书，确定买房人为汪国华，卖房人为南昌仪器仪表厂，房屋出卖面积729.46平方米。1998年汪国华陆续在南昌市谌家巷4号房屋进行搭建，四层楼总共搭建了258.7平方米（刘小莲、葛强、葛群在二审审理期间明确表示对该部分搭建面积不主张权利）。2000年6月7日，南昌市房管局颁发了南昌市谌家巷4号房屋的房屋所有权证，确定房屋所有权人是汪国华，搭建面积为258.7平方米，至此南昌市谌家巷4号房屋建筑面积由原729.46平方米变更为988.16平方米。
有关南昌市谌家巷4号房屋使用状况以及汪国华、葛长银对店铺租金分配的事实：
谌家巷4号房屋一楼与中山路18号（现中山路60号）店面连通使用，由汪国华、葛长银双方在2008年共同出租给梁小平经营真维斯品牌店（收益归汪国华、葛长银共享）；二楼由葛长银方使用（每月从利润款中扣除使用费给汪国华）；三楼除部分出租给真维斯品牌店作仓库（此租金1万元交给汪国华一人不与葛长银进行利润分配）外，其余房间为南昌华银商场的办公室、仓库；四楼由汪国华、邓润秀夫妇居住使用。
在2008年将原中山路18号店铺与谌家巷4号一楼一并租给梁小平之前，汪国华和葛长银对出租中山路18号（现中山路60号）和使用谌家巷4号房屋利润分配如下：1997年2月、1998年6、7、8、9、10、12月、2008年1-3月等多张对账单反映，葛长银获得出租中山路18号店面（即前厅）利润的50%后再扣减葛长银使用谌家巷4号一楼店面（即后厅）和二楼的使用费以及电费支出后为葛长银的实际收益。在2008年将原中山路18号店铺与谌家巷4号一楼一并租给梁小平之后，葛长银在2010年分得利润42万元，2012年无利润分配，2013年分得利润12万元，2014年暂分得利润5万元。
有关华银商场承租中山路18号（现中山路60号）店铺的事实：南昌华银商场由葛长银出资3万元、汪国华出资2万元组建，工商登记性质属集体所有制，经营场地在中山路18号。1998年6月9日，南昌仪器仪表厂向南昌市西湖区西湖房管所（下称西湖房管所）出具函件：“根据市二轻局洪二轻生字（1998）第17号批复精神，我厂原租用贵所中山路18号店面由华银商场办理承租手续，请贵所给予支持为感！”故而原南昌市中山路18号（现中山路60号）店面则由南昌华银商场每年与西湖房管所签订公有非住宅房屋租赁合同，一直承租使用至今。自南昌华银商场承租原南昌市中山路18号（现中山路60号）店面以来，谌家巷4号一楼房屋与该店面相连通，从该店面进出，南昌市中山路18号（现中山路60号）出租给他人使用，谌家巷4号一、二楼则由葛长银个人经营使用，葛长银向汪国华交纳谌家巷4号一楼2100元、二楼仓库1500元的使用费。2008年8月起，南昌市祥达实业有限公司承租南昌市中山路18号（现为中山路60号）店面与谌家巷4号一楼房屋开设真维斯品牌门店。2012年4月30日，南昌华银商场、汪国华向西湖房管所出具委托书，载明：南昌华银商场法人代表汪国华现委托合伙人葛强为代表与西湖房管所就中山路18号签订2012年5月1日至2013年4月30日的房屋租赁合约。
有关汪国华出具两份收条以及2009年与葛长银签订协议的事实：汪国华在2008年8月邓润秀起诉与其离婚后，向葛长银补写了两份收条以及与葛长银补写了两份协议。补写的两张收条分别载明：今收到葛长银承包中山路18号十八年融资款共计人民币六十五万元正。汪国华1993年4月2号；今收到葛长银购买谌家巷4号房产共计人民币20万元正（共同购买），收款人汪国华，1998年6月3日。”2009年1月1日，葛长银与汪国华签订长期合作协议书，约定：一、汪国华、葛长银于1993年4月起共同承包南昌市中山路18号南昌华银商场承包期为18年，到2011年3月31日止。二、汪国华、葛长银在承包过程中，南昌仪器仪表厂因单位职工住房集资款及生产自救集资款无法及时返还给职工，职工思想不稳定的情况下，于1998年5月召开全厂在岗职工大会同意，经主管局批准，把西湖区谌家巷4号厂房出售给承包人汪国华、葛长银（注：因汪国华系本单位职工所以房产证户名为汪国华）产权证号：西字第30873号，西湖区原中山路18号现中山路60号店面由汪国华、葛长银长期共同使用。三、汪国华、葛长银原出资的风险抵押金人民币100万元。另加30万元整现金，由葛长银出资人民币20万元整，其他10万元左右由汪国华承担，共计人民币130万元整。店面和楼房所产生的利润由汪国华、葛长银各得百分之五十，房屋产权各得百分之五十。四、本协议如遇国家市政建设需要拆迁所得的赔偿款各得百分之五十。五、双方不得违约，如违约由违约方承担一切经济责任及法律责任，如违约由违约方赔偿对方人民币400万元。同日，葛长银与汪国华另签协议书一份，协议载明：“关于汪国华、葛长银融资合同期限因到2011年3月31日止。因单位停止生产，自救集资款无法及时返还给职工，厂部作出决定：将谌家巷4号卖给汪国华和融资合伙人葛长银，如谌家巷4号没有葛长银的50%产权，汪国华就应赔偿原融资人葛长银400万元人民币，如房产认可50%产权，此协议作废（注：此协议每年更换一次）。”
本院认为，本案是物权确权纠纷，因本案诉争房屋早在2000年6月7日就已登记在汪国华名下，现被上诉人起诉要求确认其享有谌家巷4号房屋的50%产权，亦即要改变房屋登记部门对诉争房屋的产权登记，则被上诉人应当提供确实、充分的证据证实其交付了50%的购房款，并得到房屋出售方对其房屋购房主体资格的认可。因此，本案的争议焦点为：1、1998年6月9日南昌仪器仪表厂出售房屋的对象是汪国华还是汪国华与葛长银？2、葛长银是否向南昌仪器仪表厂支付了购房款？
关于本案诉争房屋的受让方是否包括葛长银的问题：被上诉人认为1998年6月9日《协议书》有汪国华签名及华银商场的公章，以此主张房屋的受让方是汪国华与葛长银。因1998年6月9日的《协议书》并非单一的房屋买卖合同，该协议书包含了房屋买卖及对1993年4月6日《承包（融资）协议书》的权利义务一揽子解决的内容，因此协议书上有华银商场的公章并不能当然推导出本案诉争房屋的受让方为汪国华和葛长银。1998年6月9日《协议书》关于房屋出售对象是明确的，在《协议书》首部明确表述“同意将南昌仪器仪表厂谌家巷4号厂房予以出售给本厂职工汪国华同志”，此后与南昌仪器仪表厂到房管部门办理房产成交手续以及办理房产证登记的亦为汪国华。被上诉人虽提供了2009年3月华银商场部分职工出具的证人证言、2009年11月3日南昌仪器仪表厂出具的《证明》、2009年11月7日南昌仪器仪表厂原厂长刘建国出具的《证明》、2009年11月9日南昌仪器仪表厂原厂办主任王国强出具的《证言》以证实谌家巷4号房屋是出售给汪国华和葛长银两个人的事实，本院认为，上述说明及证人证言是在邓润秀提起离婚诉讼之后出具，与1998年6月9日《协议书》中明确记载“同意将南昌仪器仪表厂谌家巷4号厂房予以出售给本厂职工汪国华同志”的内容相悖，且无其他证据相印证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第（三）项的规定，对上述情况说明及证人证言不予采信。因此，被上诉人没有有效证据证明南昌仪器仪表厂是将诉争房屋出售给葛长银和汪国华两人。
关于葛长银是否支付购房款的问题：被上诉人认为葛长银支付了50%购房款，为证明该主张，提交了下列证据：1、提交汪国华在2011年9月8日前陈述的事实、补写的两张收条以及汪国华与葛长银2009年签订的《长期合作协议》，证明葛长银与汪国华共同集资购买诉争房屋的事实。因该部分陈述、两张收条以及协议均系邓润秀起诉汪国华离婚诉讼之后发生，邓润秀本人并不认可，且汪国华的陈述、补写的欠条以及协议直接涉及到邓润秀的合法权益，因此不能以汪国华与葛长银互相认可而径行确认该部分事实，被上诉人应当进一步提供原始凭证来印证；2、提交1993年汪国华、葛长银与南昌仪器仪表厂签订的《承包（融资）协议书》和1998年汪国华与南昌仪器仪表厂签订的《协议书》，证明葛长银与汪国华共同签订协议出资购买诉争房屋。本院认为，被上诉人未提交过直接支付购房款的收款凭据，而是提交上述两份协议，认为风险抵押金折抵了购房款。由于1998年6月9日的《协议书》中，只明确了将诉争房屋出售给汪国华，葛长银由于缺乏房屋受让资格，即便汪国华的购房款中包含了部分葛长银的风险抵押金，该部分风险抵押金如有争议，也是基于汪国华与葛长银履行《承包（融资）协议书》和1998年6月9日《协议书》产生的债权，不能转化为本案的物权。退一步而言，就算债权可以转化为物权，被上诉人亦未提供有效的证据，证实葛长银支付风险抵押金的具体金额，故被上诉人主张其支付了50%购房款并享有50%诉争房屋产权的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。
另，从葛长银在谌家巷4号房屋和中山路60号（原中山路18号）店铺享有的收益来分析，从汪国华提交的1997年2月、1998年6、7、8、9、10、12月、2008年1-3月等汪国华自制结账清单（葛长银对结账清单无异议）反映，自1998年9月（签订1998年6月9日《协议书》后）葛长银获得的利润为：【前厅（即中山路18号）租金等收益-
费用（含工资、税金等）】／2-【葛长银租用后厅（即谌家巷4号一层）租金＋葛长银租用谌家巷二楼仓库＋葛长银使用的电费】。从该账单可以反映葛长银享有对前厅（即中山路18号）的利润分配，不享有对后厅、二楼和三楼的利润分配。葛长银与汪国华对前厅租金利润各得一半的情况，正与1998年协议约定的华银商场承租中山路18号店铺的事实相吻合，故可以认定葛长银只享有对中山路18号店面租金的部分收益，并可以进一步印证谌家巷4号房屋的购房主体是汪国华。
综上，1998年6月9日《协议书》的购房方是汪国华，产权证明确记载谌家巷4号房屋产权人为汪国华，被上诉人没有证据证实葛长银是诉争房屋受让人并支付了50%购房款，原审法院未审查葛长银在物权确认案件中应该提交证明其拥有部分物权的证据就认定葛长银对谌家巷4号房屋729.46平方米拥有50%房屋份额，属事实认定不清，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十七条第（三）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
撤销南昌市西湖区人民法院（2012）西民重字第2号民事判决；
二、驳回刘小莲、葛强、葛群、徐金莲的诉讼请求。
三、二审案件受理费75260元由刘小莲、葛强、葛群、徐金莲承担。
本判决为终审判决。
审判长 裴重芳
审判员 罗云奇
审判员 龚 燕
二〇一四年十一月三日
书记员 魏丹丹