江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第02751号
上诉人（原审原告）缪建平。
委托代理人沈专，江苏国之泰律师事务所律师。
委托代理人何海东，江苏国之泰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）张家港晶辰电子有限公司。
委托代理人刘俊华，张家港市港区法律服务所法律工作者。
委托代理人李泽亚，江苏谐达律师事务所律师。
上诉人缪建平、张家港晶辰电子有限公司（以下简称晶辰公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2014）张金民初字第0009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2005年11月30日，晶辰公司与詹秋澄签订《房屋租赁合同》，约定晶辰公司将其位于金港镇长江西路2号的六层楼房及院内二层辅楼租给詹秋澄；租赁期间为十年，即自2006年2月1日至2016年1月31日等内容。詹秋澄承租该房屋后用于经营张家港市阿里山假日大酒店，该酒店经过消防验收合格后，于2010年10月8日取得了个体工商户营业执照，执照有效期为2006年7月4日至2014年7月3日。2012年3月24日，缪建平与詹秋澄签订了转让协议，约定詹秋澄将上述酒店转让给缪建平经营，转让价格190万元，酒店品牌及一切经营设施均归缪建平所有等内容。缪建平受让该酒店后一边进行经营，一边进行装修改造并购置相关设施。2012年9月16日，晶辰公司与缪建平签订《房屋租赁合同》，约定由晶辰公司将位于金港镇长江西路2号的六层楼房、院内二层辅楼及原承租人詹秋澄自行搭建部分出租给缪建平，缪建平用作餐业、服务业；租赁期限为十年，即自2012年9月6日至2022年2月6日；违约条款为任何一方违反协议任一条款视为违约，未违约方可提出解除合同，如晶辰公司违约，则赔偿缪建平违约金150万元及缪建平装潢损失，如缪建平违约，则赔偿晶辰公司违约金150万，并收回房屋（包括缪建平的动产、不动产所有装潢无偿归晶辰公司），另双方任一方违约均不得以设定的违约金过高为由请求法院裁定等内容。2013年5月21日，晶辰公司向原审法院起诉，请求判令解除与缪建平签订的房屋租赁合同；缪建平支付违约金150万元等。2013年10月18日，张家港保税区规划建设局在晶辰公司提出的要求将涉案房屋延用于宾馆服务业的申请上加盖公章，并注明“同意延用。请按程序报批。”的内容。2013年11月15日，原审法院作出（2013）张金民初字第0330号民事判决书，认定缪建平未按约履行交纳租金义务构成违约，应承担违约责任，判决解除双方签订的房屋租赁合同；缪建平支付晶辰公司自2013年2月6日起至判决生效之日的租金；缪建平支付晶辰公司违约金10万元等。该判决已生效。2013年12月24日，缪建平以晶辰公司明知租赁房屋用于商业经营，故意隐瞒租赁房屋没有商业产权的事实，导致缪建平无法实现合同目的并因此遭受巨大损失为由向原审法院起诉，请求判令晶辰公司赔偿其租赁房屋装修损失2684715.45元；赔偿违约金100万元；案件诉讼费由晶辰公司承担。庭审中查明，土地使用者为晶辰公司，坐落于金港镇长江中路的土地用途为工业。房屋所有权人为晶辰公司，房屋坐落于金港镇长江中路60号1幢的房屋规划用途为工业。在本案审理中，缪建平申请对涉案房屋的装修以及家电家具等设施的现有价值进行评估，后原审法院依法委托苏州东华资产评估有限公司进行评估。2014年3月10日，该公司作出评估报告，评估涉案房屋装修及附属设施的现有价值为2126414.45元，机器设备及室内设施的现有价值为552229元。本次评估的评估费为13470元。2014年4月24日，原审法院依法组织双方对涉案房屋装修及其他动产进行交接，涉案房屋装修及附属设施已由晶辰公司接受，对动产部分，缪建平已取走其受让酒店后新购置的空调等动产，对其他剩余动产，原审法院执行人员询问缪建平是否需要拿走时，缪建平表示：“不拿了，有的东西拿走也没有用的。”
以上事实，根据双方当事人的庭审陈述，晶辰公司与詹秋澄签订的《房屋租赁合同》，詹秋澄的个体户营业执照，缪建平与詹秋澄签订的《转让协议》，缪建平与晶辰公司签订的《房屋租赁合同》，房产证复印件、土地证复印件、特种行业许可证，原审法院（2013）张金民初字第0330号民事判决书及相关案卷材料，原审法院与缪建平所做的询问笔录，评估报告及评估费发票，原审法院执行笔录等证据综合分析认定。
原审原告缪建平的诉讼请求为：判令晶辰公司赔偿缪建平租赁房屋装修损失2684715.45元；赔偿违约金100万元；本案诉讼费由晶辰公司承担。
原审法院认为，缪建平与晶辰公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。晶辰公司明知自己用于出租房屋的土地用途为工业用地，也明知缪建平承租后用于餐饮业、服务业，仍然出租给缪建平。在缪建平承租后，因该房屋的用地性质导致缪建平无法办理相关经营手续，进而无法实现合同目的。对此，晶辰公司明显存在过错。同时，缪建平先从詹秋澄手中受让酒店，并在受让后边经营边装修改造，在装修和改造接近尾声时，在明知自己承租房屋用于经营酒店，在未了解清楚租赁物是否适于自己租赁使用的情况下，即与晶辰公司签订房屋租赁合同，其明显未尽到基本的审查义务，对此后因土地性质问题无法办理相关经营手续，最终无法实现合同目的，也存在明显过错。现因双方已解除租赁合同，缪建平也已对涉案动产部分作出处理，而对涉案装修装饰等不动产部分的现有价值损失，根据双方的过错程度，由双方各承担一半的责任，即由晶辰公司赔偿缪建平损失1063207.23元。关于违约金问题，因晶辰公司出租给缪建平的租赁物不适于合同约定的餐饮业、服务业用途，导致该租赁物在租赁期间无法处于符合合同约定的正常且合法的使用状态，故晶辰公司存在明显的违约行为。而缪建平因未按约支付租金已被原审法院认定存在违约行为。据此，在本案中，缪建平与晶辰公司双方均存在违约行为。因双方在合同违约金条款中的约定明显有悖于合同法的规定，同时考虑违约金补偿为主、惩罚为辅的性质和功能；双方在本案中的过错程度；原审法院已对缪建平的损失作出处理；缪建平受让酒店后一直在经营等因素，酌定晶辰公司应支付缪建平违约金50000元。
综上，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条、第一百一十一条、第一百一十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条的规定，判决：一、张家港晶辰电子有限公司应赔偿缪建平损失1063207.23元。限张家港晶辰电子有限公司于判决生效后十日内履行。二、张家港晶辰电子有限公司应赔偿缪建平违约金50000元。限张家港晶辰电子有限公司于判决生效后十日内履行。三、驳回缪建平的其他诉讼请求。案件受理费42078元、保全费3020元、评估费13470元共计58568元，由缪建平负担29460元、张家港晶辰电子有限公司负担29108元。
上诉人缪建平不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、涉案房屋租赁合同签订时，缪建平已向晶辰公司明确租赁房屋用于商业，而晶辰公司在明知的情形下刻意隐瞒租赁房屋没有商业产权的事实，导致缪建平无法实现合同目的，并因此遭受巨大损失，晶辰公司存在明显过错。此外，根据诚实信用原则，晶辰公司在签订合同时亦应告知房屋产权性质，晶辰公司未履行该告知义务，存在严重过错。二、缪建平未如期支付租金不构成违约。缪建平在办理工商登记、消防验收申请时因房屋产权性质为工业用途、不具备商业产权而遭到拒绝，导致合同目的无法实现。后缪建平多次主动与晶辰公司协商未果，故晶辰公司未履行其根本义务，构成根本违约。缪建平据此有权拒绝履行租金支付义务。原审法院认定双方均有过错存在事实认定不清的错误。本案系因出租人违约导致合同解除，承租人缪建平有权要求出租人赔偿装修残值2684715.45元。三、缪建平在原审中并未作出放弃部分动产的意思表示，原审法院作出该认定没有事实依据。四、本案中双方当事人均未对违约金的数目大小提出任何请求，原审法院主动判决减少违约金数额缺乏法律依据。且本案中，晶辰公司的违约行为导致缪建平遭受巨大经济损失，即便要调整也应根据晶辰公司的过错并结合缪建平的实际损失予以认定违约金数额。缪建平实际损失已超过100万元，缪建平要求支付违约金100万元的请求应予支持。综上，请求二审法院撤销原审判决并依法改判晶辰公司向缪建平支付赔偿金2684715.45元、违约金100万元，案件受理费由晶辰公司承担。
晶辰公司针对缪建平的上诉主张答辩称：一、晶辰公司在与缪建平签订房屋租赁合同时没有隐瞒房屋的产权性质。缪建平已经看过晶辰公司与詹秋澄签订的房屋租赁合同，看过房产证复印件。二、晶辰公司与缪建平签订房屋租赁合同并将房屋出租给缪建平不存在过错。缪建平受让张家港市阿里山假日大酒店经营权并实际经营半年之后，缪建平要求继续租用该房屋，晶辰公司为维护缪建平利益才将房屋出租给他。三、缪建平签订房屋租赁合同的目的完全能够实现、并且已经实现。詹秋澄与晶辰公司签订的房屋租赁合同的目的是实现的。缪建平从詹秋澄处接手经营张家港市阿里山假日大酒店，于半年后签订房屋租赁合同，直到2014年4月24日张家港市人民法院强制解除该房屋租赁合同，缪建平将房屋移交给晶辰公司，该期间缪建平一直正常经营该酒店。此后，案外人卢跃岐与晶辰公司签订房屋租赁合同，租用该房屋并一直正常经营张家港市阿里山假日大酒店至今。四、缪建平在租赁该房屋期间拒不支付租金的行为不但存在过错，且构成违约。对此生效判决已进行确认。
上诉人晶辰公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定晶辰公司明显存在过错没有事实及法律依据。首先、缪建平于2012年3月24日与原承租人詹秋澄签订了转让协议，詹秋澄将张家港市阿里山假日大酒店的经营权转让给缪建平，之后缪建平将原詹秋澄经营的餐饮业变为宾馆住宿业并经营至双方租赁合同判决解除前，即2013年11月15日。其次、晶辰公司与缪建平签订租赁合同为2012年9月16日，故缪建平与詹秋澄签约在先，之前詹秋澄也充分介绍了该酒店的状况、经营权转让、工业用地性质，同时缪建平也充分调查并了解，之后隔了6个月时间，缪建平要求再与晶辰公司签订租赁合同，签约过程中晶辰公司向缪建平出示了签约主体资格即房屋产权证书，上面载明规划用途为工业，缪建平在签约时即知道或者应当知道承租的租赁物的用途性质。缪建平自2013年3月24日起一直经营并占用至2014年4月24日。故晶辰公司在本案中不存在过错。二、原审法院认定合同目的无法实现的结论是错误的。首先、从租赁合同约定的租赁物现状来看，签订涉案合同前租赁物的状态用途为餐饮、服务业（宾馆），并取得了相应的消防验收合格证明及特种行业许可证、营业执照等。原底楼为门面、二楼餐饮业、三楼至六楼为宾馆住宿。该酒店自2006年2月1日起一直在合法经营状态，至缪建平迁让后，现一直由第三人卢跃其经营至今，年租金仍为80万元，租赁期限为十年，自2014年4月28日至2024年4月27日止。其次、缪建平未经晶辰公司同意，将二楼原验收合格的餐饮服务包间拆除并擅自改为宾馆住宿，其结果当然无法将其擅自改造的二楼去通过新的消防许可验收，2012年张家港市消防大队按相关规定不再受理工业用地性质服务业消防许可验收服务（指的是新建项目、无规划许可证的不予受理消防设计申请），其责任明显在于缪建平自身而非晶辰公司的责任。三、原审法院未按照客观事实、合同约定条款以及生效法律文书审理查明的事实为证据，片面批准允许缪建平申请对涉案装修等设施价值进行评估并划分责任，导致错误判决。生效法律文书已认定因缪建平违约行为导致房屋租赁合同解除，缪建平支付租金并承担违约金。由此可见晶辰公司没有违约，导致合同解除的责任在于缪建平违约在先。此外，合同第1条第3款约定房屋前后以现状为准，须经甲方书面同意才能改变。本案中系缪建平擅自改变房屋现状，导致合同解除、合同目的不能实现的原因在于缪建平的违约行为所致，责任全部在缪建平一方。晶辰公司可以按照合同书面约定吸收添附或按照合同法规定要求承租人恢复原状并赔偿损失。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决并依法改判或发回重审，案件受理费由缪建平承担。
缪建平针对晶辰公司的上诉主张答辩称：原审法院认定晶辰公司存在过错有事实和法律依据。原审法院认定无法实现合同目的的结论是正确的，该结论是原审法院向相关部门充分调查的基础上作出的结论，该结论是比较客观的。至于装修损失赔偿，我方认为应由晶辰公司承担。
二审经审理查明事实与原审法院一致。
本院认为，缪建平与晶辰公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。租赁合同明确约定涉案租赁房屋由晶辰公司出租给缪建平用于餐业、服务业，缪建平于2012年接手涉案房屋后边经营边对涉案房屋二楼进行装修改造亦是为了实现合同约定的餐业、服务业的目的，但缪建平所作的装修改造因涉案房屋土地的工业用地性质而无法通过相关行政部门的验收，导致合同目的无法实现。晶辰公司在明知涉案房屋土地用途为工业用途、缪建平租赁涉案房屋系用于餐业、服务业的情况下仍将房屋出租给缪建平，晶辰公司对此存在过错。缪建平在承租涉案房屋时未对涉案租赁房屋的性质进行基本审查，又未能提供其进行装修改造时经晶辰公司书面同意的相关材料，故缪建平对于合同目的无法实现亦存在过错。原审法院结合双方过错程度酌定由双方各半承担涉案装修装饰现有价值损失并无不当。晶辰公司上诉认为合同目的并非无法实现，但其上诉主张中亦陈述2012年张家港市消防大队按相关规定不再受理工业用地性质服务业消防许可验收服务，而缪建平系于2012年接手涉案租赁房屋并进行装修改造，故晶辰公司有关合同目的可以实现的上诉主张缺乏依据。
涉案纠纷发生后缪建平未采取妥善措施与晶辰公司协商解决纠纷，亦未起诉要求因合法目的无法实现而解除合同，而是采取拒不支付租金的方式来消极处理纠纷，由此导致晶辰公司以缪建平逾期支付租金为由起诉请求解除合同并支付违约金，缪建平逾期支付租金的行为构成违约，原审法院在另案中据此判决合同解除。但晶辰公司提供的租赁物不适于合同约定的餐业、服务业用途，晶辰公司亦存在违约行为。原审法院综合双方的违约情况、过错程度、损失情况酌定由晶辰公司支付缪建平违约金5万元并无不当。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人缪建平、晶辰公司的上诉理由依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费84156元，由上诉人缪建平负担42078元，由张家港晶辰电子有限公司负担42078元。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 红
审判员 任小明
二〇一五年十一月二十六日
书记员 杨颖颖