贵州省六盘水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔六中民终字第00310号
上诉人（原审原告）刘德光（又名刘得光），男，1972年10月28日生，汉族，农民，原住贵州省盘县板桥镇金家庄村*组，现住城关镇华佗医院后面。
特别授权委托代理人刘慧敏，云南德和政律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘坤吉（又名刘昆吉），男，1956年9月29日生，汉族，农民，住贵州省盘县板桥镇金家庄村*组。
特别授权委托代理人刘德波，男，1985年3月2日生，汉族，住贵州省盘县板桥镇金家庄村*组，现住贵州省盘县干沟桥翰林院小区**栋***室，系刘坤吉之子。
原审第三人刘德芬，女，1953年5月16日生，汉族，农民，住贵州省盘县板桥镇金家庄村*组，系原告刘德光之姐。
上诉人刘德光因与被上诉人刘坤吉，第三人刘德芬买卖合同纠纷一案，不服贵州省盘县人民法院作出的（2013）黔钟民初字第2597号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人刘德光及委托代理人刘慧敏，被上诉人刘坤吉的委托代理人刘德波到庭参加诉讼，第三人刘德芬经传票传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
一审查明如下事实，本院查明以下事实，1995年3月25日，盘县人民政府颁发（1995）A-2665号乡镇居（农）民宅基地使用证给原告刘德光，刘德光依法取得位于盘县板桥镇金家庄村九组，面积为126.3平方米的宅基地使用权，其中包括了3间房屋的建筑面积占地61.2平方米，院坝65.1平方米，其他附属设施占地15.6平方米。原告刘德光取得宅基地使用权的土地上的房屋属解放前建，1995年颁证给刘德光时确认的家庭人口为3人。1996年，原告运输石料100立方米到自家院墙内堆放。1998年，原告与其家人搬迁到盘县城关镇居住，房屋便闲置。2005年3月，原被告双方口头约定，将原告其取得宅基地使用权土地上的房屋及院坝、菜园子（系原告家分得的自留地）以1.06万元的价格出售给被告刘坤吉，后被告一直对原告卖给其的房屋等进行管理使用。2006年被告拆除其原有旧房新建时，一并拆除了向原告所买的房屋一间，并使用原告的石头在该间房屋地基上修建新房。现原被告买卖的房屋尚存两间。因被告未支付原告买卖房屋、自留地、院坝的款项，双方产生争议。
另查明，原告刘德光、第三人卜保珍、刘德芬属盘县板桥镇金家庄村九组村民，刘坤吉属盘县板桥镇金家庄村八组村民。刘德光卖给刘坤吉家的房屋与刘坤吉家的房屋相邻。刘德光卖给刘坤吉家的菜园子属原告刘德光家在60年代分得的自留地，出卖前一直是原告家耕种管理。
一审认为，本案争议的焦点是：1、原被告之间达成的口头协议，是否包括原告的石头，该买卖协议是否有效？2、原告主张的损失被告是否应当承担赔偿责任？
对于原、被告双方达成口头买卖房屋协议是否包括原告的石头，该协议是否有效的问题。原告在诉讼过程中只认可将房屋、院坝及菜园子（自留地）卖给被告，否认将石头买给被告，被告虽提出原告卖给被告的房屋等财产中还包括石头，但未提交证据予以证明，因此，原被告之间只达成了买卖房屋、院坝、菜园子（自留地）的合意，并未达成买卖石头的合意。原被告之间达成的买卖房屋、院坝、菜园子（自留地）的协议是双方当事人之间真实意思表示，且原被告均属同村村民，双方达成的买卖协议并未侵害国家或集体的利益。原告主张双方达成的买卖合同违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，“违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，合同无效的意见，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，仅是限定农村居民拥有宅基地的规定，属人民政府国土部门在审核村民申请宅基地时的管理性强制性规定，并非确定合同效力的强制性规定，故原被告之间达成的买卖合同未违反法律的强制性规定，该合同合法有效。原告主张合同无效，请求返还房屋并赔偿拆除房屋一间的损失的诉讼意见不能成立。对于原告方认为，原告的父亲去世后，该房屋、土地属原告与第三人共有，原告无权处分，合同无效的意见，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有
权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，原告的该项意见仍不能成立，故原告主张合同无效的理由不能成立，原告请求确认合同无效，返还现存的房屋两间，并赔偿拆除房屋损失的诉讼请求，不予支持。原告的诉请被驳回后，原告可按有效合同另行主张权利。第三人认为原告无权处分，合同无效的理由不能成立，不予支持。
对于原告主张的损失包括原告所卖房屋被拆除的损失和原告的石头损失，房屋被拆除的损失不予支持，但被告占用原告的石头并未征得原告的同意，被告占用原告的石头，明显存在过错，其占用原告石头的行为属侵权行为，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款，“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任”和第十五条第一款第（六）项、第二款，“承担侵权责任的方式主要有：（六）赔偿损失；……以上承担责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用”的规定，应依法赔偿原告石头损失。原告虽主张被被告占用的石头为200立方米，但未提供证据予以证明，被告答辩中认可占用的石头有100立方米，在其后的庭审中认为石头只有80立方米左右，未提供证据予以证明，故应以被告答辩时自认的石头方量100立方米为准；对于原告主张的石头价款，被告认为一个立方米的石头价值30元，但未提供反驳证据予以证明，应以原告主张的一个立方米40元为标准进行计算，故被告应赔偿原告的石头损失4000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条之规定，判决如下：一、由被告刘坤吉于判决书发生法律效力之日起十五日内赔偿原告刘德光石头损失4000元。二、驳回原告的其他诉讼请求。
三、第三人在本案中不承担责任。案件受理费100元，原告承担70元，由被告刘坤吉承担30元。
一审送达后，刘德光不服，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销一审判决第二项；2、确认上诉人与被上诉人口头约定的买卖合同无效；3、依法判决被上诉人返还上诉人及第三人现存房屋两间并赔偿已拆除的房屋价值4000元；4、诉讼费由被上诉人承担。
事实及理由：1、一审认定事实错误。一审法院认定“1996年，原告运输石料100立方米到自家院墙内堆放”与事实不符，上诉人堆放于自家院内的石料有200立方米。一审法院认定“2005年3月，原被告双方口头约定，将原告取得宅基地使用权的房屋及院坝菜园子（系原告家分得的自留地）以1.06万元的价格出售给被告刘坤吉”系认定事实错误，上诉人出售的仅是房屋，不包括院坝、菜园子。2、一审法院适用法律错误。一审认定刘德光出售的房屋为上诉人及两个第三人共同财产，认定上诉人与被上诉人口头协议有效与法律规定不符。《合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，刘德光无权处分第三人财产，第三人明确表示对上诉人出售房屋的行为不认可，依法应认定上诉人与被上诉人达成的口头协议无效。一审法院认定上诉人出售自留地给被上诉人的行为有效，违反《土地承包法》及司法解释关于自留地的规定。自留地是集体所有，其成员只有使用权，不得出租、转让、或买卖，也不得擅自用于建房等非农生产用途。本案一审法院判决与法律规定不相符，判决错误，请求二审法院在查明事实的基础上，撤销一审判决并依法改判。
被上诉人刘坤吉在二审中未提交书面答辩状。
原审第三人在二审中未提交书面陈述。
上诉人刘德光及被上诉人刘坤吉及原审第三人刘德芬在二审中未提交证据。
对一审查明的事本院予以确认。
另查明原审第三人卜保珍与于2013年11月4日病逝。
本院认为，上诉人提出关于堆放石料的问题，双方对一审判决赔偿石料的判项均无异议，故不在本院审理范围；上诉人提出一审认定“2005年3月，原被告双方口头约定，将原告取得宅基地使用权的房屋及院坝菜园子（系原告家分得的自留地）以1.06万元的价格出售给被告刘坤吉”系认定事实错误，上诉人出售的仅是房屋，不包括院坝、菜园子的主张，经查，上诉人在2012年12月20日、2013年5月21日一审法院向刘德光所作的询问笔录及2013年7月3日的庭审记录均认可转让范围包括宅基地使用权的房屋、院坝及菜园子，上诉人未提出充分的证据推翻其陈述，故一审认定该事实并无不当。上诉人提出根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，上诉人无权处分第三人财产，第三人明确表示对上诉人与被上诉人达成的口头协议不予认可，故上诉人与被上诉人达成的口头协议无效的上诉理由，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故该理由不能成立。上诉人提出一审法院认定上诉人出售自留地给被上诉人的行为有效，违反《土地承包法》及司法解释关于自留地的规定主张，在一审2013年5月21日对板桥镇金家庄村民兵连长张家鑫及村主任左红祥的调查笔录中，上诉人转让自留地板桥镇金家庄村村委会对该行为是认可的，上诉人刘德光认为无效没有法律依据，上诉人的该主张本院不予支持。
综上所述，上诉人刘德光的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人刘德光承担。
本判决为终审判决
审 判 长 付振义
代理审判员 马功云
代理审判员 谭茶芬
二〇一四年五月十二日
书 记 员 张珈玮