广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第1434号
上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡佳龙，男。
委托代理人：汤文莲，广东宝威律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：廖俣，男。
原审第三人：吴翩，女。
上诉人蔡佳龙与被上诉人廖俣、原审第三人吴翩房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2014）东二法民一初字第162号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
廖俣于2013年12月24日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、蔡佳龙向廖俣支付转让费20000元；2、本案诉讼费由蔡佳龙承担。
蔡佳龙于2014年1月9日向原审法院提起反诉，请求判令：1、廖俣支付蔡佳龙12000元押金；2、本案诉讼费由廖俣承担。
原审法院经审理查明：2010年4月6日，廖俣与蔡佳龙签订一份《房屋租约合同》，合同约定廖俣将位于东莞市长安镇某某花园9-10号商铺租给蔡佳龙作商铺使用，租期从2010年4月6日至2013年4月5日止，蔡佳龙需支付押金7600元。2012年12月14日双方又签订一份《商铺出租合同》作为《房屋租约合同》的续租合同，合同约定租期从2013年4月6日至2016年4月5日止，蔡佳龙需支付押金12000元。如蔡佳龙在租赁期间欲将商铺转租或转让给第三方使用，必须在2014年1月1日前转出，逾期将不给予转让，转让时须向廖俣支付20000元的转让费，待廖俣与第三方签订正式租赁合同后，廖俣则将蔡佳龙押金如数退还。蔡佳龙主张其已经向廖俣支付12000元押金，提供了一份金额为7600元的收据，该收据于2010年4月8日出具，显示的经手人有廖俣的签名，同时主张剩下4400元押金已现金支付给廖俣，但廖俣未向其出具收据。廖俣确认收据的真实性，但主张《商铺出租合同》约定的押金是12000元，因该续租合同签订时《房屋租约合同》还没有期满，所以其收取的押金仅是2010年4月8日的7600元，并未收取剩余4400元押金。廖俣与蔡佳龙确认双方的房屋租赁关系于2013年5月7日终止。2013年5月7日，廖俣与案外人祁丽娜签订一份《商铺出租合同》，合同约定廖俣将案涉商铺出租给祁丽娜，租期从2013年5月7日至2016年5月6日。廖俣与蔡佳龙均确认该合同的真实性，但廖俣主张是蔡佳龙向案外人祁丽娜转让的，并提供了一份电话录音资料证明其主张，该录音资料显示案外人祁丽娜确认其是从蔡佳龙处承租案涉商铺，蔡佳龙不确认该份录音资料真实性，主张是廖俣在双方房屋租赁关系期间将案涉商铺出租给案外人祁丽娜，廖俣属于一房二租，构成违约。
另查明，案涉的东莞市长安镇某某路某某花园1栋9号铺位归廖俣及吴翩共同所有，廖俣与吴翩系母子关系。
另，一审庭审中，蔡佳龙确认其于2013年5月7日将案涉商铺中的物品以70000元的价格转让给案外人祁丽娜，但主张系因廖俣将案涉商铺转租给案外人祁丽娜，不得已才将商铺中的物品转让给案外人，同时，蔡佳龙主张其因押金数额不大以及为避免诉讼累赘，因此未向廖俣追讨押金。
原审法院认定上述事实的证据有：《房屋租约合同》、两份《商铺出租合同》、录音资料、押金收据及一审庭审笔录附卷等。
原审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，双方签订的《房屋租约合同》及《商铺出租合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故双方签订的《房屋租约合同》及《商铺出租合同》真实有效，双方当事人应受该两份合同的约束。因此，本案的争议焦点为：1、案涉商铺是否由蔡佳龙转让给案外人；2、蔡佳龙支付了多少押金给廖俣。
关于第一项争议焦点。蔡佳龙主张案涉商铺系由廖俣直接转让给案外人祁丽娜，但未能提供证据证明。廖俣主张系蔡佳龙将案涉商铺转让给祁丽娜，为此，提供了录音资料拟证明其主张，录音资料显示祁丽娜确认案涉商铺系蔡佳龙转让，蔡佳龙不确认录音资料的真实性。但蔡佳龙确认其于2013年5月7日将案涉商铺中的物品转让给祁丽娜，并确认其并未向廖俣追讨押金。本案廖俣与蔡佳龙为房屋租赁合同关系，廖俣为出租方，蔡佳龙为承租方，若案涉商铺系廖俣直接转让给祁丽娜，则廖俣行为应属违约，但蔡佳龙不但不追究廖俣的违约责任，亦不向廖俣追讨押金，还同意将案涉商铺中的物品转让给祁丽娜，不符合常理，蔡佳龙亦未能对其行为作出合理解释，结合廖俣提供的录音资料的内容，原审法院不予采信蔡佳龙的主张，认定案涉商铺系由蔡佳龙转让给祁丽娜，因此，按照双方签订的《商铺出租合同》的约定，蔡佳龙应当支付廖俣20000元转让费。
关于第二项争议焦点。如前所述，蔡佳龙将案涉商铺转让给祁丽娜，且廖俣已与祁丽娜签订了《商铺出租合同》，按照廖俣与蔡佳龙签订的《商铺出租合同》的约定，廖俣应将蔡佳龙支付的押金返还给蔡佳龙。至于押金的数额，虽然合同约定蔡佳龙应支付12000元押金给廖俣，但蔡佳龙仅能提供7600元押金收据，廖俣亦主张仅收到蔡佳龙7600元的押金，蔡佳龙无证据证明其已向廖俣支付剩余的4400元押金，原审法院认定蔡佳龙仅支付廖俣7600元押金。故廖俣应返还蔡佳龙押金7600元，对于蔡佳龙超出该部分的请求，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、蔡佳龙应支付廖俣转让费20000元；二、廖俣应返还蔡佳龙押金7600元；三、以上第一、第二项判项，相互抵消，蔡佳龙应支付廖俣12400元，限蔡佳龙在判决发生法律效力之日起三日内支付给廖俣；四、驳回蔡佳龙其他反诉请求。
上诉人蔡佳龙不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院认定事实错误。1、廖俣提供的是录音文字资料而非录音视频，录音没有送达蔡佳龙，录音文字资料内容含糊不清，是廖俣单方制作，真实性、合法性存疑，原审法院以此认定蔡佳龙转让案涉商铺给祁丽娜没有依据。廖俣与祁丽娜之间的租赁合同足以证明租赁关系是廖俣与祁丽娜之间租赁的行为。2、蔡佳龙已多次电话追讨押金，也多次在诉讼中通过反诉方式主张，原审法院认定蔡佳龙没有追讨押金错误。3、若蔡佳龙转租，则会由蔡佳龙与祁丽娜签订合同，且租赁期限会在蔡佳龙与廖俣签订的合同租期内，而廖俣与祁丽娜签订的合同租期则超越了案涉合同租期。（二）案涉合同约定了押金为12000元，双方因前期租赁产生信赖，蔡佳龙缴纳租金时廖俣也经常不开收据，所以蔡佳龙也没有强行要求其出具押金收据。据此，请求本院：1、维持原审判决第二项，撤销第一、三项；2、改判廖俣向蔡佳龙返还押金12000元；3、本案全部诉讼费用由廖俣承担。
被上诉人廖俣答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。
另查明，二审期间，本院依职权向祁丽娜调查，祁丽娜称其在蔡佳龙隔壁商铺开店，蔡佳龙找到其称想转让案涉商铺，经双方协商一致，最终由廖俣与祁丽娜签订合同，蔡佳龙并将案涉商铺内的设备以7万元价格转让给祁丽娜。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对蔡佳龙上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）案涉商铺是否由蔡佳龙转让给祁丽娜。（二）蔡佳龙支付了多少押金给廖俣。
关于焦点一。根据《商铺出租合同》第四条的约定，即使蔡佳龙转出案涉商铺，也由廖俣与第三方签订租赁合同，故廖俣与祁丽娜签订的租赁合同不足以证明是廖俣找祁丽娜承租案涉商铺。而根据本院依职权向祁丽娜调查情况可知，祁丽娜是在与蔡佳龙协商一致由祁丽娜承租案涉商铺后，才由廖俣与祁丽娜签订租赁合同，结合蔡佳龙将案涉商铺设备转让给祁丽娜的事实，在蔡佳龙未提供证据反驳的情况下，原审法院采信廖俣关于蔡佳龙转让案涉商铺的主张并无不当，本院予以维持。根据《商铺出租合同》第四条的约定，蔡佳龙在租赁期限内转让案涉商铺给祁丽娜使用，其应向廖俣支付20000元转让费，原审法院对此认定正确，本院予以维持。
关于焦点二。虽然《商铺出租合同》约定了押金为12000元，但蔡佳龙仅能提供7600元押金收据，也无其他证据证明其已向廖俣支付了剩余的4400元押金，蔡佳龙应承担举证不能的不利后果，原审法院认定廖俣应返还蔡佳龙押金7600元正确，本院予以维持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。蔡佳龙的上诉主张没有任何依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费100元，由上诉人蔡佳龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 斌
代理审判员 廖志明
代理审判员 杨 浩
二〇一四年八月二十六日
书 记 员 梁玮珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。