辽宁省本溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）本民一终字第00296号
上诉人（原审被告）本溪市夕阳红托老院，住所地辽宁省本溪市平山区。
法定代表人刘芳，该托老院院长。
委托代理人沈世刚，辽宁湘辉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）本溪市东大运输有限责任公司，住所地辽宁省本溪市平山区。
法定代表人吕德礼，该公司总经理。
委托代理人邱国明，该公司副经理。
委托代理人肖延伟，该公司法律顾问。
上诉人本溪市夕阳红托老院因房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省本溪市平山区人民法院（2014）平民二初字第00063号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定的基本事实是：原告本溪市东大运输有限责任公司（以下简称东大公司）与被告本溪市夕阳红托老院（以下简称夕阳红托老院）就平山区某某街某某栋楼一层的商业用房（面积为477平方米）及室外偏厦签订租赁协议，夕阳红托老院租赁该房屋用于经营托老所。2006年7月3日，夕阳红托老院法定代表人刘芳为东大公司出具欠条一份，内容为“欠房费三万元整（30000元），从2005年11月16日至2006年7月30日”。2006年9月1日，双方又重新签订一份《房屋租赁合同》，约定：夕阳红托老院租用上述房屋经营托老所。租期三年（自2006年9月1日至2009年8月31日）。租金以月为结算方式，月租金4000元，一律上纳租。若夕阳红托老院不能按期交纳租金，东大公司可单方终止合同收回房屋，夕阳红托老院承担违约责任。同时约定，夕阳红托老院在租赁期间装修房屋时，不得破坏房屋主体结构，在合同期满时不得拆除，应无偿留给东大公司。合同订立后，夕阳红托老院交付东大公司部分租金，并使用该房屋，截止2013年11月末夕阳红托老院累计拖欠东大公司房屋租金合计350000元。为此，东大公司提起诉讼，要求判令：1、解除双方之间的租赁合同；2、夕阳红托老院立即给付截止2013年11月末拖欠房屋租金合计350000元；3、夕阳红托老院承担本案诉讼费。
另查明：位于平山区某某街某某栋楼一层的商业用房（面积为477平方米）及室外偏厦所有权人为原本钢房产处［现更名为本溪钢铁（集团）房地产开发有限责任公司］。1988年6月，原本钢房产处将该房屋租给原南地副食商店，后南地副食商店更名为南天大厦，后又更名为本溪市俪园有限责任公司。2003年7月15日，东大公司与本溪市俪园有限责任公司签订一份《还迁房屋补充协议》，约定：本溪市俪园有限责任公司将其位于平山区某某街某某栋1楼的商业用房面积为477平方米房屋和室外偏厦等建筑物的使用权转让给东大公司，以抵顶欠其商业用房和尚欠的动迁补偿费。
原审法院认为：双方签订的租赁合同，依法有效，双方均应按照合同约定如实履行。合同到期后，夕阳红托老院继续租赁使用该房屋，东大公司亦未提出异议，应视为双方之间成立了不定期租赁合同，故东大公司可以随时主张解除合同，夕阳红托老院亦应当给付拖欠的房屋租金。东大公司主张夕阳红托老院给付其2013年11月30日之前的房屋租金合计35000元，符合法律规定，予以支持。关于夕阳红托老院辩称东大公司不是租赁房屋的所有权人，主体不适格的问题，因东大公司系通过合法转让方式取得租赁房屋使用权，故东大公司对本案房屋享有占有、使用、收益的权利，其有权将该房屋进行出租，夕阳红托老院该辩解没有法律依据。关于夕阳红托老院提出房屋权属有争议，其不知该向何人交纳房屋租金，故不认可存在拖欠行为的问题，因其与东大公司签订租赁合同，又未能提供证据证明阻却其租金给付行为的情形存在，故对其该辩解不予采纳。对夕阳红托老院辩称其享有优先购买权的问题，因东大公司取得房屋使用权时，夕阳红托老院未提出异议，又在此后与东大公司签订了租赁合同，已表明其自愿放弃优先购买权，故其提出该种辩解没有事实与法律依据。关于夕阳红托老院主张的房屋维修费用抵顶问题，因双方合同约定东大公司对房屋的装饰装修在合同期满后不得拆除、归其所有，故对夕阳红托老院的该辩解亦不予采纳。据此，原审法院判决：1、解除东大公司与夕阳红托老院之间关于平山区某某街某某栋楼一层的商业用房（面积为477平方米）及室外偏厦的租赁协议；夕阳红托老院于判决生效后30日内倒出上述房屋并交付东大公司；2、夕阳红托老院于判决生效后10日给付东大公司租金合计35000元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6650元，由夕阳红托老院负担。
上诉人夕阳红托老院的上诉请求：撤销原审判决，依法改判。其依据的事实及理由：1、东大公司不具备诉讼主体资格，因东大公司没有提供证据证明其为房屋的所有权人；2、室外偏厦不是东大公司所有；3、夕阳红托老院在使用租赁房屋期间对房屋进行了装饰装修及维修，所发生相关费用应从租金中予以扣除。
被上诉人东大公司提出答辩：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本溪市中级人民法院经二审审理，确认了一审法院查明的事实。
本院认为：依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，上诉人夕阳红托老院与被上诉人东大公司签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。现夕阳红托老院对东大公司要求其给付截止2013年11月30日拖欠的租金合计35000元不持异议。同时，双方于2006年9月1日订立的《房屋租赁合同》约定的租赁期间届满后，夕阳红托老院继续使用租赁房屋，东大公司没有提出异议，双方原签订的房屋租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，东大公司可以随时要求解除合同。故原审判决解除双方的房屋租赁合同，并给付拖欠租金，并无不当之处，应予维持。
关于夕阳红托老院提出东大公司诉讼主体不适格的上诉意见，因东大公司系通过合法转让方式取得的租赁房屋使用权，且夕阳红托老院与东大公司于2006年9月1日签订《房屋租赁合同》，应认定夕阳红托老院对东大公司享有该房屋出租权认可，故对其提出的该项上诉意见，本院不予支持。
关于夕阳红托老院提出该租赁房屋室外偏厦不归东大公司所有的上诉意见，因双方于2006年9月1日签订《房屋租赁合同》中，约定租赁房屋为平山区某某街某某栋楼一层的商业用房（面积为477平方米）及室外偏厦，故对其提出的该项上诉意见，本院不予支持。
关于夕阳红托老院提出在使用租赁房屋期间进行了装饰装修及维修，所发生的相关费用应从租金中予以扣除的上诉意见，因双方在订立的租赁合同中明确约定，夕阳红托老院在租赁期间装修房屋时，不得破坏房屋主体结构，在合同期满时不得拆除，应无偿留给东大公司，故对其提出的装饰装修费用应予扣除的上诉意见，本院亦不予支持。对于租赁期间发生维修费用一项，夕阳红托老院可另行主张权利。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费六千六百五十元，由上诉人本溪市夕阳红托老院负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高广明
审 判 员 朱 飞
代理审判员 高 伟
二〇一四年十月二十三日
书 记 员 回 娜
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。