天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）津01民终3293号上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司天津和平支行，住所地天津市和平区解放路147号。负责人:张立群,行长。委托诉讼代理人：霍晶，男，该公司职员。委托诉讼代理人：吴林，天津融汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:天津市芸菲商贸发展有限公司，住所地天津市和平区哈密道128号康达公寓B座1228室。法定代表人：黄芳，执行董事。委托诉讼代理人：申爱军，天津中百律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莉倩，天津中百律师事务所律师。原审第三人：天津市金浩物业管理有限公司，住所地天津市河西区绍兴道19号。法定代表人：李宏，总经理。委托诉讼代理人：齐树义，男，该公司职员。上诉人中国工商银行股份有限公司天津和平支行因与被上诉人天津市芸菲商贸发展有限公司、原审第三人天津市金浩物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院(2017)津0101民初6567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。中国工商银行股份有限公司天津和平支行上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或者改判被上诉人向上诉人支付自2015年10月15日-2017年4月28日止的房屋租金2695608.07元，支付自2015年10月15日-2017年9月1日止延期支付租金的违约金3435000元以及2017年9月2日至实际支付租金完毕日止的违约金；2.一、二审的诉讼费用以及与案件相关的费用由被上诉人承担。事实与理由:一审法院对被上诉人未使用哈密道39号房屋的事实认定错误。超过一年诉讼时效，属于适用法律错误。一审法院不应调整违约金。一审法院审判组织不合法。天津市芸菲商贸发展有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人认为与被上诉人存在不定期合同关系适用法律依据不足，被上诉人自2015年合同期满后并没有实际使用诉争房屋。天津市金浩物业管理有限公司述称，服从法院判决。中国工商银行股份有限公司天津和平支行向一审法院起诉请求：1.被告支付原告2015年10月15日至2017年4月28日期间的房屋租金2695608.07元；2.被告向原告支付2015年10月15日至2017年9月1日期间延期支付租金的违约金3435000元（按照每日5000元标准计算）及2017年9月2日至实际支付租金完毕之日止的违约金；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1.原告是否具有本案诉讼主体资格。2013年8月中国工商银行股份有限公司天津锦州道支行（下称工行锦州道支行）与被告及第三人签订《天津市房屋转租合同》。约定，工行锦州道支行将天津市和平区和平路234-236号（哈密道39号）及天津市和平区辽宁路83号两处房屋（下称涉诉房屋）出租给被告经营服装百货使用，其中天津市和平区和平路234-236号（哈密道39号）房屋使用面积为764.84平方米，天津市和平区辽宁路83号房屋使用面积为43.2平方米。租赁期限为2012年10月15日至2015年10月14日。2014年10月15日至2015年10月14日期间的租金，按照每季度438456.75元的标准支付。合同履行过程中，2014年11月21日根据中国工商银行股份有限公司天津市分行的文件，将工行锦州道支行与原告合并，合并后的名称为原告。合并后，原锦州道支行营业室作为二级支行使用锦州道支行的名称，在原址经营。原告未将上述情况告知被告及第三人。庭审中，被告对原告的诉讼主体资格提出异议，为此，原告提供中国工商银行股份有限公司天津市分行的工银津法（2014）400号《关于和平支行、锦州道支行合并调整的通知》及证明、原告出具的证明。被告经质证对证据真实性不予认可，认为文件内容无法证明原告与转租合同中的工行锦州道支行是同一主体，该内容显示工行锦州道支行仍存在，且该通知为工行内部通知，并无银监会相应的批复文件，不认可证明目的。经一审法院审查及释明后，被告对原告的诉讼主体资格不再质疑。2.《天津市房屋转租合同》履行期限届满至2017年4月28日期间，被告是否实际使用了涉诉房屋，以及原、被告之间在该期间是否存在不定期租赁关系。庭审中，原告主张合同期满后被告继续实际使用涉诉房屋，原告没有提出异议，双方存在不定期租赁关系。为此提供涉诉房屋中辽宁路83号的《外景照片》、“台北制造摄影”的《通知》、“台北制造摄影”在“美团网”上团购活动的《截图》、并补充提交其从电力公司调取的涉诉房屋在合同期满后的用电记录。证明在原、被告租赁合同期限届满后，即2015年10月15日至2017年4月28日期间，被告仍在实际使用涉诉房屋，没有腾空并交还原告收回。被告经质证对上述证据的真实性不认可，自2015年10月14日被告已将涉诉房屋腾空，被告从未将涉诉房屋转租给他人使用，也未与“台北制造摄影”存在关系，原告应提供证据证明两者存在关系；《通知》的落款没有被告的名称；原告主张被告使用房屋不仅要提供证据证明，还应提供连续使用房屋的证据；不认可原告的证明目的。第三人不发表质证意见。一审法院经审查认为，原告提供的辽宁路83号的《外景照片》、“台北制造摄影”的《通知》等证据涉及的只是涉诉房屋中的和平区辽宁路83号部分，而该房屋与和平区和平路234-236号（哈密道39号）房屋分别独立使用。被告作为该房屋的承租人没有提供“台北制造摄影”使用该房屋与其无关的证据，故“台北制造摄影”使用该房屋的情况应视为被告使用。被告的质证意见，一审法院不予采纳。原告提供的该组证据可以证明在双方合同履行期满至2017年4月28日期间内，存在被告实际使用和平区辽宁路83号房屋的事实，但不能证明被告也实际使用了和平区和平路234-236号（哈密道39号）房屋。对于原告补充提交的用电记录，被告质证认为该证据没有公章，不具有真实性，也不能体现是涉诉房屋的用电量，与本案不具有关联性；即便认定该证据是真实的，该证据记载的2017年5至7月都有电费存在，也就是在2017年4月28日交接房屋后还在发生电费，所以该证据是自相矛盾的，不认可证明目的。第三人不发表质证意见。被告就上述抗辩主张提供原告的房屋租赁合同和北京铁路局天津站售票所的房屋租赁合同两份，证明两个租赁合同所涉及的房屋地点均为和平区和平路234-236号（哈密道39号），原告主张的涉诉房屋的用电量可能是其他房屋产生的。原告经质证认为两份证据均为复印件，且涉及原告的租赁合同上的公章看不清楚，无法核实，不予认可，故对上述两份证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。第三人经质证对该组证据的真实性没有异议。一审法院经审查认为，被告提供的证据具有客观真实性，与本案有直接法律关系，一审法院予以确认。庭审中，双方对于涉诉房屋产生的用电量发生分歧后，原告申请一审法院向电力公司调查核实其证据的真实性。一审法院于2018年1月8日向天津市电力有限公司城南分公司调查，该公司工作人员表示按照地址门牌无法查询电表数量及用电量等情况，需要提供电表的客户编号或者用户编号方可查询。为此，原告提供了电表的客户编号。经该公司查询，原告提供的客户编号名下只有一块总电表，用户名为中国工商银行股份有限公司天津市分行，用户地址为哈密道；重新打印的用电量记载与原告所提供的一致。对于上述调查材料，原告及第三人均无异议。被告质证认为上述材料是依据原告提供的电表客户编号，用电地址为哈密道，与涉诉房屋并非是同一处房产，同时提供工行哈密道支行基本信息及照片，证明工商银行在哈密道143号还设有经营网点，且正常营业，进一步说明上述用电量情况不是涉诉房屋的用电情况。原告质证认可工行哈密道支行基本信息，不认可照片的真实性、合法性和关联性，故不认可该组证据的证明目的。第三人质证表示认可工行哈密道支行基本信息，不清楚照片反映的情况。一审法院审查认为，原告提供的涉诉房屋用电量所对应只是总电表，且用电地址在哈密道，没有具体门牌，而总电表后是否存在其他分电表的情况，原告没有提供相关证据予以证明，但原告自认和平区辽宁路83号房屋的电源来自于该总电表。结合被告提供的两份房屋租赁合同以及工行哈密道支行的基本信息，无法排除还有其他单位使用该电表的情况。因此，原告提供的涉诉房屋用电量证据，不足以证明被告在合同履行期满后至2017年4月28日期间实际使用了全部的涉诉房屋，该证据不能满足原告的全部证明目的。被告抗辩主张合同期满前已腾空涉诉房屋、没有实际使用，双方在合同期满后不存在不定期租赁关系。被告为此提供涉诉房屋的左右邻居黄莉娟、梁涛出庭作证。两位证人均向某证明2015年10月和平区和平路234-236号（哈密道39号）房屋无人经营，一直处于关闭状态。原告经质证认为两个证人的证言不具有真实性、客观性和关联性，证人只证明了涉诉房屋在2015年10月闭店、无人经营，没有证明被告没有实际使用涉诉房屋，不认可证明目的。第三人不发表质证意见。一审法院经审查认为，结合第三人庭审中的相关陈述，尤其是对涉诉房屋交接时状态的描述，可以说明两个证人向某陈述的事实符合客观情况，一审法院予以采纳。但两个证人的证言只能证明被告没有实际使用涉诉房屋中的和平路234-236号（哈密道39号）部分，不能满足被告的全部证明目的。3.合同履行届满后，被告是否要求交还涉诉房屋，以及2017年4月28日原、被告和第三人签订的房屋交接书是否属于补办。庭审中，被告主张合同履行届满前其曾通过第三人向原告表示“因经营困难，合同期满后，如果原告不给予降低房屋租金，将不再租用涉诉房屋”。第三人随即将被告的该意思表示转达原告。原告对该项事实不持异议。原告自述获得被告上述意思表示后，于2015年11月4日及2016年8月将降租事宜提交“财审会”讨论，均没有获得“财审会”同意，但未将不同意降低租金的意见回复给被告，而是通知了第三人，但没有提供证据证明，第三人对此不予认可。因此，原告就其不同意降低租金的意见已通知第三人的陈述，一审法院不予采信。被告主张由于没有接到原告同意降低租金的意见，于合同期满后向第三人提出交还涉诉房屋的钥匙，而原告和第三人均没有回复，为此提供第三人原工作人员聂某的证人证言予以证明。第三人经质证认为聂某系其原职工，认可证言中有关降租的事实陈述，但对于被告要求交还钥匙的情况，聂某并没有向单位领导汇报，其出具的证言未经单位授权，属于个人行为，故不予认可其证言内容，不认可被告要求交还钥匙的情况。原告质证表示同意第三人的质证意见，对聂某的证人证言不予认可。一审法院经审查认为，聂某系第三人原职工，并且了解案件相关事实，其作为公民出庭作证，既是法律赋予的权利，也是其应尽的义务，无需事先经过第三人的授权。通过聂某在一审法院询问中的陈述，以及结合原告、第三人在庭审中和发表质证意见时对被告提出降租要求后而采取相关处理措施的陈述，聂某的证言具有客观真实性，一审法院予以采纳。被告在庭审答辩中主张2017年4月28日三方签订的房屋交接书属于补办性质。原告对此不予认可，认为属于正常交接。第三人在庭审中对此表述为“双方应该在2015年10月15日交接房屋，但是一直到2017年4月28日才补办的房屋交接手续”，认可属于补办性质。庭审后，第三人于2018年1月12日又向一审法院陈述为“2017年4月28日三方签订的房屋交接书不属于补办，是正常交接”。当事人对同一事实作出前后不同陈述的，应以最先的陈述为准。因此，第三人在2018年1月12日作出的变更陈述，一审法院不予采纳。一审法院认为，原、被告及第三人签订的《天津市房屋转租合同》系当事人真实意思表示，且原告将涉诉房屋出租被告使用已征得房屋管理人的认可，故该合同不违反法律和行政法规的强制性、禁止性规定，属于有效合同。该合同于2015年10月14日履行届满。法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。但是原告在合同履行届满前，已从第三人处获知被告提出的“合同到期后，如果不给予降租，不再租用涉诉房屋”的意思表示。2015年11月、2016年8月原告也为此召开两次“财审会”，但均未同意降租，而原告并没有将不同意降租意见向被告及第三人反馈，直至2017年初才要求第三人通知被告交还涉诉房屋。由此说明，证人聂某所陈述“被告在合同期到期提出交还钥匙的要求后反馈给银行，银行行长表示需要上报财审会并请示分行”的事实，与原告自述“在该期间始终没有向被告主张权利（包括交还房屋、给付租金）的理由，是对其提出的降租意见需要上报财审会决定”的事实基本吻合。从而说明，在租赁期间届满后，被告实际处于等待原告是否同意降租以便确定双方能否继续建立租赁关系的时限中。显然，合同履行届满至交接房屋期间，涉诉房屋属于长期搁置状态。被告及第三人主张2017年4月28日三方签订的房屋交接书属于补办的性质，符合客观情况，一审法院予以确认。被告在上述期间掌握涉诉房屋钥匙的情况，应视为对租赁物的暂时保管。综合本案客观事实，造成涉诉房屋未按期返还，不应完全归责于被告，原告也应对此承担责任。现被告提供的证据可以证明涉诉房屋中的和平路234-236号（哈密道39号）部分，其在2015年10月15日至2017年4月28日期间没有实际使用的事实；原告提供的证据不足以证明双方就该部分房屋在上述期间内建立不定期租赁关系，故原告要求被告给付上述期间和平路234-236号（哈密道39号）房屋租金及延期支付租金的违约金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。被告在等待原告是否同意降租期间不应擅自使用租赁物。现原告提供的证据能够证明被告在上述期间实际使用了涉诉房屋中辽宁路83号房屋的事实，因此，在合同期满后，双方就该房屋已形成不定期租赁关系。法律规定，不定期租赁期间原租赁合同继续有效。因此，被告作为承租人应当按照原合同约定的租金标准及给付时间和数额，向原告履行支付房屋使用费的义务。现原告主张按照原合同约定的租金标准支付，并无不当，一审法院应予支持。根据原租赁合同核算，该部分房屋每季度租金应为23441.08元。（计算方式：每季度租金438456.75元÷（764.84+43.2）平方米×43.2平方米）诉讼时效是以“权利受到侵害”为起算点，而不是以侵害行为终止为起算点，否则，违约行为一直在持续，就不能计算时效，时效制度将形同虚设；约定租金分期支付，赋予出租人可以在合同尚未终止时要求承租人给付租金，承租人只要未按约定履行合同义务，就侵害了出租人的权益，否则，分期支付租金的约定作为合同内容将失去法律意义；分期支付的租金，每一期租金都有各自产生的时间，都是一笔独立的债，承租人只要未在约定的时间内履行该笔债务，即侵害了出租人对于该笔租金所享有的权利。因此，对于分期租金，诉讼时效应从出租人知道或者应当知道承租人欠付每期租金或者拒付每期租金之日起计算，适用当时法律规定的1年诉讼时效。现原告作为出租人没有提供证据证明2017年9月21日（原告起诉之日）前具有诉讼时效中止、中断或延长的情形，故被告提出有关诉讼时效的抗辩意见，一审法院予以采纳。据此，被告应当支付原告辽宁路83号房屋的2016年9月22日至2017年4月28日期间房屋使用费56779.5元。（计算方式：23441.08元÷90天×218天）原告主张被告应当给付延期支付租金的违约金诉讼请求，符合关于不定期租赁期间原租赁合同继续有效的法律规定。现原告按照原合同约定的每日5000元标准主张逾期付款违约金，被告当庭抗辩该违约金约定过高，请求予以调整。法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量；当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。庭审中，原告主张其实际损失包括租金损失、租金差价损失及律师费等共计5096784元，但没有提供证据予以证明，一审法院不予采信。结合本案实际情况，应确定被告因逾期付款给原告造成的实际损失为2016年9月22日至2017年4月28日期间的房屋使用费损失56779.5元和2017年4月29日至2018年1月12日（最后一次补充质证之日）期间所欠付房屋使用费的中国人民银行同期贷款利息损失。据此，原告的该项主张显系过高，故被告的抗辩意见成立。一审法院依法调整为，由被告按照应付使用费的30%向原告支付2016年9月22日至2017年4月28日期间逾期付款违约金17033.85元，以及2017年4月29日至2018年1月12日期间被告以欠付的56779.5元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍向原告支付逾期付款违约金2464元，两项合计19497.85元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、本判决生效之日起十日内，被告天津市芸菲商贸发展有限公司给付原告中国工商银行股份有限公司天津和平支行2016年9月22日至2017年4月28日期间房屋使用费56779.5元；二、本判决生效之日起十日内，被告天津市芸菲商贸发展有限公司给付原告中国工商银行股份有限公司天津和平支行2016年9月22日至2018年1月12日期间逾期付款违约金19497.85元；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司天津和平支行的其他诉讼请求；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54714元，减半收取27357元，由原告负担26434元，被告负担923元。被告负担的部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人在第一次庭审中提交证据一，《中国工商银行天津市分行财务审查委员会审批意见表》、工商银行内部工作系统截图，证明被上诉人在一审陈述的租赁期限届满前提出降低租金的情况与事实不符。上诉人提交证据二，天津市房屋租赁合同、中国工商银行股份有限公司天津哈密道支行户卡、中国工商银行股份有限公司天津哈密道支行外景照片，证明用电量不可能是中国工商银行股份有限公司天津哈密道支行使用的。被上诉人认为，对证据一，上诉人只提供一次财审会的记录，可能存在隐瞒事实的情况；对证据二，在房屋交接后，电量仍持续发生，说明用电量并不是被上诉人一家用电的情况。原审第三人对上诉人提交的证据表示没有意见。依据上诉人的调查取证申请，本院调取了在2017年4月17日、2017年1月20日案外人孙宝峰按照上诉人提供的客户编号通过银行卡转账形式缴纳电费。上诉人对此认为，对法院调取的证据没有异议，证明在2017年4月28日之前，诉争房屋的电费并非上诉人缴纳。被上诉人对此认为，对证据的真实性无异议，不认可上诉人的证明目的。孙宝峰的账户信息不能表明与上诉人或被上诉人的关系。原审第三人对此认为，对法院调取的证据无异议。上诉人在第二次庭审中提交证据三，国家电网打印的用户编码为0032763704电表客户基本信息情况表、查看电表的照片、光盘；证明用户编码为0032763704的电表对应的条形码为1230001000000011224412，为诉争房屋的电表。证据四，国家电网打印的诉争房屋电费缴纳情况表、《天津市增值税专用发票》、国家电网打印的用户编码为0032763704的余额情况表；证明在三方办理房屋交接手续后，被上诉人未结清电费，导致上诉人缴纳相应电费，在房屋交接前诉争房屋的电费不是上诉人缴纳的。证据五、账户历史明细表，证明被上诉人缴纳租金时仍使用个人账户缴纳，用个人账户缴纳各种费用符合被上诉人的资金往来习惯。证据六、诉争房屋图纸，证明在2007年被上诉人承租房屋之前，两套房屋是连通的。被上诉人对此认为，对证据三，属于上诉人的主观臆断。该电表至少有5家企业和个人在使用；对证据四，与本案无关；对证据五，属于推断，没有任何依据；对证据六，该证据可以证明两处房屋相隔甚远，可以独立使用。院落有很多房屋，能够印证用电量不能证明被上诉人继续使用房屋。原审第三人对上诉人在第二次庭审中提交的证据均无异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、辽宁路83号房屋与哈密道39号房屋是否可以独立使用。二、如何适用诉讼时效。三、房屋交接事实的认定。关于争议焦点一，上诉人主张在向被上诉人交付租赁房屋时，辽宁路83号不能独立使用，其通行通道在哈密道39号房屋处，以及被上诉人在租赁房屋期间存在将辽宁路83号房屋的窗户改成门的情形。经本院现场勘查，辽宁路83号房屋与哈密道39号房屋属于同一院落，但在两处房屋之间已经进行搭建。目前房屋现状为辽宁路83号房屋与哈密道39号房屋相互独立。上诉人未举证证明是被上诉人在租赁期间内未经上诉人允许擅自将辽宁路83号房屋进行窗改门的改建以及是被上诉人将院落进行搭建改造，进而导致辽宁路83号房屋与哈密道39号房屋相互独立的现状。且被上诉人于2007年开始从原审第三人处租赁诉争房屋，即在上诉人与被上诉人签订租赁合同之前，被上诉人已对诉争房屋保持占有状态。上诉人与被上诉人在签订租赁合同时，并未书面确认房屋现状。因此，本院认定，上诉人提出在房屋交付时辽宁路83号房屋与哈密道39号房屋处于不能独立使用状况的上诉理由，因未举证证明，本院不予采信。一审法院依据被上诉人在租赁期限届满后仍实际占有辽宁路83号房屋，并据此认定被上诉人支付此期间辽宁路83号房屋的房屋使用费，并无不当，本院予以确认。关于争议焦点二，《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》中亦有相同的规定。但本案涉及租金的问题并不属于同一债务分期履行，而是分期履行合同之债。分期履行合同之债是产生定期给付债务的合同因在履行过程中具有双务性，该债务是在合同履行过程中不断产生，因而各期债务履行期限届满后，均为独立债务。因此，各期租金的诉讼时效应各自独立计算。上诉人在一审期间虽提交《中国工商银行股份有限公司天津和平支行房屋使用费及违约金催收函》及EMS面单，以证明催收情况，但上诉人并未举证证明被上诉人确已收到。故诉讼时效未产生中止、中断情形。被上诉人在《中华人民共和国民法总则》生效前已享有诉讼时效抗辩权利。一审法院适用一年诉讼时效是正确的，本院予以确认。关于争议焦点三，上诉人主张在租赁期限届满后，被上诉人首先向上诉人提出继续租赁诉争房屋，然后再向上诉人主张降低房租。而被上诉人在一审期间主张在租赁期限届满前，已经向上诉人表示如不降低租金，房屋就不租了，并腾空交还房屋。因被上诉人已举证证明存在向上诉人主张如不降低租金，就交还房屋的事实。故双方实质上对被上诉人提出续租以及降低租金、腾房要求的事件发生时间点以及先后顺序存在争议。据上诉人在二审期间提交的证据显示，上诉人是在2015年12月4日针对继续租赁进行财审会讨论，在2016年8月23日相关工作人员曾准备发起降低租金财审会讨论，但实际未进入财审会议题讨论。故可以依据上诉人的主张，推定被上诉人在2015年12月4日至2016年8月23日之间提出如不降低租金，就交还房屋的主张。而此期间，即使存在被上诉人仍实际使用诉争房屋，上诉人要求被上诉人给付此期间的房屋使用费，亦因已超过诉讼时效，而不能得到支持。如果上诉人对是否同意降低租金进行过回复，亦是在2016年8月23日之后发生。故依据上诉人主张进行推断，在2016年8月23日至一审法院确定未超过诉讼时效的房屋使用费的起始时间2016年9月22日之间，上诉人未举证证明与被上诉人曾对租金数额达成一致意见、被上诉人有作出同意继续租赁诉争房屋的意思表示。而原审第三人在庭审中亦表示：上诉人并未针对是否同意降低租金进行回复，在租赁期限届满后，与被上诉人不存在租赁关系。故即使依据上诉人主张的时间点，上诉人与被上诉人在2016年8月23日之后，仍未达成继续租赁诉争房屋的意思表示。房屋交接书上已载明，承租方结清水、电费。上诉人提交的客户编号下仅有一块总电表，上诉人表示该电表反映哈密道39号房屋与辽宁路83号房屋的用电量，通过用电量情况可以反映被上诉人使用哈密道39号。但因辽宁路83号房屋被被上诉人擅自使用，辽宁路83号房屋的用电量不可能每月保持一致，亦可能因营业情况、季节等原因导致用电量不同，故以用电量推断房屋使用情况存在不确定性。对上诉人提出通过用电量的证据，可以反映被上诉人在租赁期满仍使用哈密道39号房屋的上诉理由，无事实依据，本院不予采信。一审法院认定上诉人对未能按期返还诉争房屋承担责任以及被上诉人不应擅自使用租赁物，是正确的。一审法院以实际损失为基础，结合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，对违约金进行调整，并无不当，本院予以确认。《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十八条第一款规定，适用简易程序审理的案件，审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序的，由本院院长批准，可以延长审理期限。延长后的审理期限累计不得超过六个月。一审法院审理期限未超过六个月，不存在审判组织不合法的情形。上诉人提出一审法院程序违法的上诉理由，无事实依据，本院不予支持。综上所述，中国工商银行股份有限公司天津和平支行的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费54180元，由中国工商银行股份有限公司天津和平支行负担。本判决为终审判决。审 判 长  张炳正代理审判员  张 莹代理审判员  刘 艳二〇一八年六月二十九日法官 助理  常嘉奕书 记 员  张 思附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；