安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）合民一终字第01514号上诉人（原审原告）：赵子甲。委托代理人：张鹏，安徽安泰达律师事务所律师。委托代理人：王玉龙，安徽安泰达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：淮矿地产合肥有限责任公司，住所地合肥市科学大道与习友路交口馥邦天下小区会所，组织机构代码67894506-7。法定代理人：丁兵。委托代理人：周茂军，安徽百大律师事务所律师。委托代理人：余潇。上诉人赵子甲与被上诉人淮矿地产合肥有限责任公司（以下简称淮矿公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2014）瑶民一初字第02392号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。经审理查明：2010年6月6日，赵子甲与淮矿公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定赵子甲购买淮矿公司开发的位于合肥市瑶海区明光路淮矿·和平盛世小区3#1802室，房屋总价款652483元、淮矿公司应当在2012年6月30日前，将竣工验收资料经市规划主管部门查验合格的商品房交付赵子甲使用。双方就出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。双方对交接房屋约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和住宅使用说明书》。合同签订后，赵子甲按约向淮矿公司支付了房屋价款共计652483元。2012年6月22日，淮矿公司在《新安晚报》上刊登交房公告，要求和平盛世小区2#、3#楼业主于2012年6月29日至7月2日集中办理交房手续。2012年6月29日该工程竣工验收，2012年7月13日，该工程竣工验收备案文件齐全备案。2012年9月15日、2012年11月29日，淮矿地产根据赵子甲购房时提供的合肥市明光路正创·鸣香苑3#-1506室地址向赵子甲邮寄了《逾期收房催告函》，邮政快递以多次投递无人及电话错误（淮矿公司填写的电话号码与赵子甲买房时提供号码的不一致）将函件退回。现赵子甲以淮矿公司逾期交房为由诉至一审法院，请求判令：淮矿公司立即将位于合肥市瑶海区明光路淮矿·和平盛世小区3#1802室交付；淮矿公司支付逾期交房违约金87302元（自2012年7月1日起按已交房款的万分之二暂计至起诉之日，此后连续计算至实际交房之日止），并由淮矿公司承担本案诉讼费用。另：二审审理期间，双方于2015年4月办理了案涉房屋的交房手续。原判认为：双方之间签订的商品房买卖合同合法有效，双方当事人均应依约履行发生法律效力的合同。赵子甲向淮矿公司支付了购房款，淮矿公司应依约定时间向赵子甲交付符合合同约定的房屋。双方合同约定书面通知赵子甲交房，该约定并没有明确书面通知的送达方式，亦未排除登报公告送达，且淮矿公司于2012年6月22日登报公告送达通知包括赵子甲在内的和平盛世2#、3#业主交房后，又于2012年9月15日、11月29日向赵子甲提供的合肥市明光路正创·鸣香苑3#-1506室邮寄《逾期收房催告函》，告知赵子甲已构成逾期收房，因该通知多次投递家中无人及电话错误等原因被退回，因淮矿公司两次邮寄快递，都因家中无人及电话错误被退回，邮寄通知地址系赵子甲提供，却不能确保有人签收邮件，虽然因赵子甲原因导致填写的电话号码错误，但电话号码只是便于联系收件人，并不能认定是导致邮寄无法送达的根本原因；又赵子甲对合同约定的交房时间也属明知，其没有提供证据证实在超过合同约定交房时间后其采取适当的措施进行催告。结合淮矿公司的公告及两次邮寄行为以及相关法律关于公告送达时间的规定，该院认定淮矿公司在2012年11月30日已经完成书面通知赵子甲办理收房手续的合同约定。此后即不能认定因淮矿公司未履行书面通知而构成逾期违约交房。再者根据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取措施防止损失的扩大。没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。综上，对赵子甲主张的2012年11月30日前的五个月违约金，因淮矿公司自身存在工作瑕疵，予以支持，相关违约金，应按照合同约定予以计算，即按照总价款652483元，以每日万分之二，计算五个月150天，为19574.49元。对赵子甲主张的此后违约金，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第一百三十八条的规定，判决：一、淮矿地产合肥有限责任公司于判决生效之日起五日内将符合合同约定的位于合肥市瑶海区明光路淮矿·和平盛世小区3#1802室交付给赵子甲；二、淮矿地产合肥有限责任公司于判决生效之日起五日内支付赵子甲逾期交房违约金19574.49元；三、驳回赵子甲的其他诉讼请求。案件受理费2060元，由淮矿地产合肥有限责任公司负担460元，由赵子甲负担1600元。赵子甲上诉称：1、一审法院认定事实错误，报纸上刊登公告的行为不应属于合同约定的“书面通知”，且公告时房屋并不具备交付条件。淮矿公司采用快递方式邮寄《逾期收房催告函》，不能认定其履行了书面通知义务，且淮矿公司将本人的电话号码填写错误。2、一审法院适用法律错误，一审法院适用《合同法》第119条错误。综上，请求撤销一审判决，发回重审或改判原审判决第二项，支持本人一审全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由淮矿公司承担。淮矿公司辩称：1、一审法院认定事实正确，案涉小区3#楼于2012年6月29日竣工验收合格，2012年7月13日取得《竣工验收备案表》，具备交付使用条件。本公司于2012年6月22日在报纸上刊登交房通知，且赵子甲的老公公许进领取了房屋钥匙并进入查看，赵子甲是明知交房一事的，造成逾期交房的责任在于赵子甲。2012年9月15日、11月29日，本公司两次向赵子甲邮寄交房通知，但因家中无人及电话错误被退回，虽然系因本公司原因造成电话号码填写错误，但电话号码只是便于联系收件人，不是导致邮寄无法送达的根本原因。2、以上法院适用法律正确，一审法院适用《合同法》第119条正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。本院认为：赵子甲与淮矿公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。赵子甲已依约将购房款支付完毕，淮矿公司应将案涉商品房及时交付。案涉商品房于2012年7月13日取得《竣工验收备案表》，具备了合同约定的交付条件，而淮矿公司主张其在2012年6月22日刊登交房公告，通知业主在2012年6月29日至7月2日交房，显然此时该房屋尚不具备合同约定的交付条件，此时的交房通知不符合合同约定，应为无效。2012年9月15日及11月29日，淮矿公司根据赵子甲在合同中预留的地址通过特快专递向其邮寄送达交房通知，该邮寄方式符合合同约定的通知方式，也是目前合肥地区较为普遍的送达交房通知的方式。但因多次投资无人及电话号码错误被退回。虽然因淮矿公司自身原因造成特快专递上填写的赵子甲的电话号码错误，但淮矿公司采用的是邮寄方式送达交房通知，投递人员也前往赵子甲预留的地址进行直接投递，但因家中无人造成无法投递，这是造成淮矿公司未能直接向赵子甲送达书面交房通知的主要原因，由于赵子甲所留地址无人签收交房通知，应视为淮矿公司已经履行了书面通知交房的合同义务。而电话号码虽能便于联系，但并不是邮寄送达方式所必须具备的条件，况且投递人员也并未因电话号码错误而未前往赵子甲预留的地址进行投递。原审法院据此认定淮矿公司于2012年11月30日前已履行书面通知交房的义务，具有事实及法律依据，本院予以确认。原审法院据此判令淮矿公司支付赵子甲五个月的逾期交房违约金适当，本院予以维持。赵子甲作为购房人，在合同约定的交房期限届满之后长期未能向淮矿公司提出异议，造成损失的扩大，原审法院认定其不得就扩大的损失主张赔偿，也较为公平，本院予以确认。案在本院审理期间，双方当事人已就案涉房屋办理交付手续，系双方当事人对一审判决第一项的实际履行。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2060元，由赵子甲负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 勇审 判 员  马枫蔷代理审判员  余海兰二〇一五年五月四日书 记 员  胡梦云附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。