杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭拱民初字第1345号
原告：钱东卫，
原告：许红艳。
委托代理人（特别授权代理）：朱洪鹤、欧阳昆泼，
被告：德信东杭置业有限公司。
法定代表人：费忠敏。
委托代理人（特别授权代理）：罗弘韬、陈丽媚。
原告钱东卫、许红艳诉被告浙江德信东杭置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2014年6月10日向本院提起诉讼，经诉前调解，本院2014年7月15受理后，依法由审判员周建利适用简易程序独任审理，于2014年7月28日、8月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱洪鹤、欧阳昆泼，被告的委托代理人罗弘韬、陈丽媚到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告起诉称：2013年4月18日原、被告双方签署《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于杭州市拱墅区“北海公寓”3幢2201室的商品房出售给原告，房屋总价款为1708713元。被告应在2015年2月10日前将符合约定条件的商品房交付给原告。合同签订后，原告按约定履行支付价款的义务，但被告却存在重大违约的事实。被告至少在2010年11月份就明知在“北海公寓”所在地块的北侧规划建造110KV祥东变电站，但被告销售商品房时以楼盘沙盘和工作人员告知等多种形式对外宣传“北海公寓”所在地块的北侧即规划的110KV祥东变电站所在地块为在建公园。原告认为，被告在明知“北海公寓”北侧将建造110KV祥东变电站，却故意隐瞒事实，误导性宣传该地块将规划为在建公园，极力的宣传“北海公寓”周边环境的优美和交通的便利，该事实对商品房买卖合同的订立以及商品房的价格有重大影响，应为商品房买卖合同的组成部分。被告的行为严重违反了诚实信用原则，已构成违约，应承担相应的违约责任。据此，为了保护原告的合法权益，依法提起诉讼，请求判令：1.被告向原告赔偿损失25万元；2.诉讼费由被告承担。
为证明上述事实，原告向本院提供以下证据：
1.杭州市规划局信访办理简复单；
2.承诺书。
证据1-2，共同证明被告在签署土地出让合同时就对110KV红旗（祥东）变电站的规划是明知的，被告承诺就变电站等规划情况向购房者履行书面告知义务的事实。
3.楼书；
4.照片。
证据3-4，共同证明被告未履行承诺向购房者以书面形式明确告知变电站的规划；被告隐瞒事实，虚假宣传变电站所在的位置是绿化十分良好的小公园。
5.西子茶坊间网页打印件，证明变电站对人体健康具有的危害。
6.库德网网页打印件，证明被告隐瞒变电站规划事实，被媒体曝光后，房价下跌，给购房者造成的损失。
7.环境影响报告简写本，证明被告被明确要求将周边建设情况书面告知购房者。
8.被告在规划局备案的规划图，证明被告图纸上明确表明变电站规划情况，但是在实际购房单中没有明确告知。
9.视听资料，证明“小强热线”栏目报道了被告售房时隐瞒变电站的情况。
10.《商品房买卖合同》，证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系。
11.2012年5月15日房产快报视频资料，证明截止到报道时间，涉案“北海公寓”周边也没有任何的规划公示图或者公示牌，被告的工作人员向记者明确说明对变电站的规划情况完全不知情，与被告的证据互相矛盾。
被告辩称：一、被告不存在故意隐瞒行为。从2011年规划批建后直到至今，被告通过现场张贴、报纸公告、社区公告、网站告示等多渠道多方位对项目规划进行公示，对项目周边的规划情况包括变电站，被告均不存在相应隐瞒和欺诈行为，未虚假宣传变电站所在区域为在建公园。被告对涉案项目周边规划的告知亦被公众所知。2012年开始，搜房网网站下的德信“北海公寓”业主论坛和西子茶苑论坛由大量帖子内容提及涉案项目周边存在变电站规划的事实。上述网站均为大型的杭州房地产门户网站，相关的网友言论能够佐证被告已经将项目周边规划情况进行告知的事实，且被告的告知已被社会公众知悉。二、被告对涉案项目用地红线范围外的情况并无法定或合同约定的告知义务，且被告并未对项目红线外的公建配套作出任何具体确定的承诺。被告对用地红线范围外的任何介绍、描述都不构成被告的承诺。原、被告签订的《商品房买卖合同》中补充协议内容第十二条约定：“本项目用地红线以外非出卖人规划开发范围，出卖人对建筑区划外的情况进行介绍或引用相关资料，仅具有参考作用，具体以实际实施的项目为准。买受人购买该商品房后，该商品房所在建筑区划外的环境、规划条件以及土地利用情况发生变化并与出卖人销售该商品房时描述的情况或客观现状不一致的，不论任何原因引起的调整、变化和影响均与出卖人无关，出卖人无需承担任何责任”。由此可见，双方合同约定已清晰证明被告对项目用地红线以外的内容并无告知的义务，关于红线外情形以实际情形为准，亦不构成被告对买受人的要约或承诺。现原告要求被告就红线范围外环境、规划条件承担义务违反了双方合同约定。另外，并无任何法律、法规规定被告需对涉案项目用地红线范围外的情况承担告知或承诺的义务。虽然规划局等部门有文件要求被告须将地块周边情形进行公告，但相应文件既非法律法规，亦非部门规章，相应行政部门作出该具体行政行为也无法定依据。三、用地规划情形的公布、调整属政府行政职责范围，不应由被告承担。被告受让并按规划条件实施建设开发的是红线范围内用地，对红线范围外用地规划的指定、公布、调整并无任何权利。被告只有权对红线范围内用地作出具体的允诺，对用地红线范围外规划条件的告知不能也无法成为被告的法定义务。四、被告对涉案项目建成后的周边实际状态进行告知亦存在客观不能的情形，即便事先告知也将不恰当的加重被告的违约风险和责任。由于“北海公寓”周边的规划一直处于不断的变动中，被告对最终建成的涉案项目周边的准确情况告知亦是事实不能，即便勉强告知也将导致被告因政府的修改规划行为长期处于违约状态。五、原告诉称的变电站对“北海公寓”造成重大价格影响并非事实，被告在2014年2月底对楼盘的销售价格进行下调与变电站并无因果关系，是对房地产现状和预测所作出的市场行为。变电站已通过环评，符合电磁场环境保护要求，亦符合环境影响评价审批许可要求，对涉案项目业主的人身健康无不利影响，原告提起本案诉讼并无诉讼利益。综上，要求驳回原告的诉讼请求。
为证明上述事实，被告向本院提供以下证据：
1.规划公示图现场照片；
2.《杭州日报》；
3.《杭州市规划局规划公示联系单回执》；
4.杭州市规划局网站对“北海公寓”项目的公示。
证据1-4共同证明被告从2011年规划批建至今在不同时间段不同区域以不同形式对涉案项目的建设工程规划公示牌进行公示，告示牌对变电站的位置有显著的标示，且公示的场所遍及施工现场、楼盘所在的社区以及规划部门网站，被告不存在故意隐瞒或虚假陈述涉案项目周边规划的情况的行为。
5.搜房网网站业主论坛网友言论；
6.西子茶坊网站的网友言论。
证据5、6共同证明被告的告知已被公众知悉。
7.《商品房买卖合同》，证明双方补充协议约定被告对周边规划和环境的介绍仅作为参考依据，被告并无义务对周边规划和环境进行告知，对告知形式合同未作特别约定，原告要求被告就周边规划承担书面告知义务并无合同依据。
8.沙盘照片；
9.杭州市拱墅区祥符东规划管理单元（GS11）控制性详细规划（2008）年在杭州规划局的公示；
10.万达广场的规划告示；
11.杭州市拱墅区祥符东控制性详细规划（草案）。
证据8-11共同证明1.沙盘的“温馨提示”告知包括原告在内的购房者，具体建设结果会与模型效果存在区别，最终交付结果以政府部门核准文件以及双方合同约定的内容为准。2.“北海公寓”周边规划与现状相比已多次修稿调整，周边规划具有不确定性。
12．《公证书》，证明上述证据4-6、9、10、11及13的客观真实性。被告不存在故意隐瞒和虚假陈述涉案项目周边规划情况的行为。
13.杭网议事厅杭州市电力局、规划局、环保局网上回复，证明变电站符合环境评价要求，对业主人身健康并无不利影响。
14.《建设工程规划许可证》、《商品房销售许可证》，证明涉案房屋系被告合法销售的商品房。
15.腾讯网《2014年上半年杭州楼市量价齐跌行业面临深度洗牌》；
16.《2014年上半年新建住宅成交价和成交数量走势图》；
17.《公证书》；
18.110KV变电站《杭州市建设工程规划公示图》。
证据15-18共同证明“北海公寓”降价系被告基于市场现状和预测作出的市场行为，与变电站不存在因果关系。
原、被告提交的上述证据，经庭审出示质证，被告对原告提交的证据质证意见为：证据1、2形式真实性无异议，关联性和证明对象有异议。相关政府部门的要求并无法定依据，并不能证明被告据此需承担法定或合同义务。被告承诺的对象是杭州市环境保护局而非原告，该承诺并不构成被告对原告的要约。证据2提及的“东南侧R22规划公共服务设施用地”，在2014年《杭州市拱墅区祥符东控制性详细规划（草案）》中变更为“服务设施用地”，且地块划分和地块面积均有了调整。证据3真实性无异议，对证明对象有异议，楼书不能证明被告进行虚假宣传行为，被告并无法定义务需向购房者书面告知红线范围外区域包括变电站事宜。被告从未虚假宣传变电站的位置为小公园，在楼书《区位示意图》中变电站所在的位置系留白部位，变电站旁边绿化系北海湾的湖边绿化带，该示意图的标识基本符合客观实际。被告在《区位示意图》下方注明：“此图仅供示意，与实际地形存在一定差异”，提醒包括原告在内的潜在购房人该区位示意图与实际地形存在差异。证据4对证明对象有异议，沙盘模型不能证明被告进行虚假宣传行为。被告因无法对红线范围外区域作出具体、确定的表述和承诺，沙盘模型中对规划红线范围外的周边区域包括售楼部对面的大片总管堂农居点、农贸市场等均统一用绿色简易装饰物表示，并未进行特定区域规划的误导和隐瞒。对此原告通过沙盘模型与实际周边状况的比对，就可通过常识性判断得出周边绿色简易装饰并不等同于实际规划或环境的结论。被告在沙盘模型醒目方位进行了特别风险提示，提醒包括原告在内的潜在购房人该模型与实景存在差异，最终交付结果则以政府部门核准文件以及双方合同约定内容为准。证据5对真实性、合法性和关联性均有异议，该证据的形成时间为2012年5月2日即原告购房之前，能证明被告已告知潜在购房者变电站事宜，且公众已知悉。证据6有异议，在杭州市规划局公示变电站建设工程后，“北海公寓”价格并无明显变化。后来价格下调是被告基于市场的预测以及“北海公寓”进入尾声销售的清盘行动，与变电站无关。证据7环评报告上载明的内容非被告需将规划地块周边情况向购房人告知的法定依据，这样不恰当地加重被告责任，相关内容不构成被告的合同义务，原告能通过合法渠道了解到“北海公寓”周边的规划状况。证据8真实性无异议，被告已进行告知。证据9形式真实性无异议，对陈述的内容合法性关联性有异议。对变电站对业主人体有害及认为被告存在欺骗行为的表述均是以业主身份出现的人员的表述，且表述人员是利害关系人，不能作为认定事实依据。视频中相应部门人员已经明确表示对人体健康无影响。沙盘的“温馨提示”没有拍入镜头，对大众有误导。证据10对真实性、合法性无异议，对证明对象有异议。《商品房买卖合同》补充协议第十一条、第十二条内容反而证明被告对用地红线以外范围不承担告知义务，相应规划内容亦不构成被告要约或承诺。证据11是优酷视频，而优酷视频的上传人并非特定的，可通过剪辑、粘贴、复制等手段上传，本身不能证明其来源是合法的、内容是完整未经剪贴的。根据视频文字显示，非正常拍摄，该证据不具备合法性。纵观整个视频，镜头关于沙盘部分和楼盘外景部分没有全景，只有局部，有目的性地断章取义。
原告对被告提交证据的质证意见为：证据1有异议，被告主张编号094743照片拍摄时间是2013年，但是通过属性查询该照片实际拍摄日期是2014年4月4日，拍摄时间可以通过软件轻易修改。本组照片都是被告单方面提供，没有经过公证，对拍摄时间和地点都不予认可。从照片上看，完全无法显示被告开始进行公示的时间和公示持续的时间，无法证明是在购房期间进行公示的待证事实。证据2形式真实性无异议，但对关联性和待证事实有异议。从《杭州日报》公示看不出对规划公示牌进行公示。证据3，对联系单回执形式真实性无异议，但上面内容显示公示期间没有任何投诉，肯定不是针对变电站的情况。后附的照片真实性有异议，回执单没有盖骑缝章。证据4对形式真实性没有异议，但对关联性和证明对象有异议。该公示时间是2014年4月，且规划局的公示不能作为被告已进行告知的理由。证据5、6真实性、合法性、关联性均有异议，该证据是不知名网友进行发帖，只代表个人的陈述意见，不是政府部门或被告的意见，作为一般的购房者没有且不可能相信网友的言论。证据7真实性没有异议，关联性和待证事实有异议。补充条款的第十一条、第十二条是格式条款，购房者不能对其进行修改。被告通过格式条款免除自己责任，该条款是无效的。且被告没有证据显示在签订《商品房买卖合同》时对该免责条款进行解释。被告对变电站的规划是明知的，但被告却通过格式条款告知购房者沙盘内容与实际是有出入的。证据8真实性和证明对象均有异议。从照片无法看出被告在销售期间对变电站进行告知和公示。被告对购房者进行误导，变电站区域没有作任何标识，而是以绿地替代之，让购买者误信是在建公园。证据9-11，形式真实性没有异议，但对证明对象、关联性有异议，上述证据只能反映“北海公寓”周边规划调整，和本案无关。证据12形式真实性无异议，内容真实性、关联性和证明对象有异议。证据13形式真实性没有异议，内容真实性和关联性、证明对象有异议。该证据内容上看仅是对变电站规划原因进行陈述，和本案无关。杭州市规划局的回复仅是对环保情况评测进行陈述，而对变电站的辐射是否有危害人体健康杭州市规划局无评定资格。杭州市电力局、规划局与变电站的规划有利害关系，其作出的回复不具有说服力。证据14真实性没有异议，证明内容有异议，预售证不能证明被告是合法销售。证据15-17形式真实性无异议，关联性、证明对象有异议。从内容看，该证据恰恰反映被告楼盘降价是因为变电站被曝光的原因，被告若认为降价和变电站的规划无关联应当举证证明。证据18有异议，在规划局网站虽有规划公示图存在，但是与待证事实不存在关联。
本院对原、被告提供的上述证据认证意见如下：原告提交的证据1、2、7相关行政部门在对“北海公寓”建设项目的规划条件、环境影响等进行审批时要求被告履行周边规划情况告知，该部分事实双方无异议，予以确认。至于相关部门的要求和被告的承诺能否构成被告在本案中应履行的告知义务的依据来源在裁判理由中阐述。证据3楼书仅仅是被告为销售商品房而制作的广告性宣传材料，鉴于双方签订的《商品房预售合同》第十二条约定，宣传涉及的周边规划部分不应成为被告的要约内容，且《区位示意图》标注图片仅供示意，与实际地形存在一定差异，故对该证据不予采信。证据4照片与被告提供的证据8沙盘照片基本一致，但从照片内容上看，并非被告特意单独将变电站区域以“绿化”替代，待证事实不能成立，本院不予采信。证据5，2012年5月网友对变电站危害性讨论并不是变电站存在危害后果的论证依据，不予采信。证据6案涉楼盘降价事实，被告并不持异议，但该证据并无涉及引起房价下跌的原因，待证事实不成立，不予采信。证据8证明变电站规划的公示时间，予以确认。证据9视听资料仅是受访者对变电站危害性的评论，不能作为有效依据，不予采信。证据10《商品房买卖合同》和被告的证据7一致，对合同项下的权利义务予以确认。证据11.2012年5月15日房产快报视频资料，证据来源不明确，拍摄的内容未及“北海公寓”的全貌，不能据此否定被告在其他时段其他区域进行告示的行为。而受访人员的身份并不确定，其陈述对变电站并不知情，不能等同于被告的自认，本院不予采信。
被告提供的证据1-3，反映被告在2011年至2013年年间不同时段对“北海公寓”项目规划在不同区域的对外公示，公示内容对变电站位置有明显的标注，予以采信。被告证据1编号为094743的照片属性显示的实际拍摄时间与被告主张时间不一致，对该照片不予采信。但原告以此类推证据1其他照片均与实际拍摄时间不符，依据不足，本院不予采纳。证据4规划局基于对“北海公寓”建设项目规划条件审批事宜在其网站对项目规划图进行公示，与证据18反映了变电站规划在2012年5月、2013年6月在规划部门的门户网站即有公示，与本案具有关联性，予以采信。证据5、6搜房网等网站的论坛对变电站有大量的帖子讨论，可说明“北海公寓”项目周边可能有变电站规划项目在一定程度上已被公众知悉并讨论，本院予以采信。证据9-11，原告对其真实性无异议，“北海公寓”周边规划的多次修改和调整，说明周边规划具有一定程度的不确定性。该部分事实与案涉商品房合同补充协议第十一条约定的内容相关，予以采信。证据12公证书，对其真实性予以确认。证据13杭网议事厅杭州市电力局、规划局、环保局网上回复从内容可反映变电站的通过环评的事实，与原告提供的简复单在该部分内容上相一致，予以采信。证据14，证明案涉商品房建设项目的规划许可和预售许可，予以采信。证据15-17，腾讯网等网站对于2014年上半年杭州市楼市包括案涉“北海公寓”等楼盘的价格走势及降价的新闻点和评析，对本案双方争议的降价原因具有一定的参考作用，予以确认。
根据上述有效证据以及当事人庭审陈述，本院认定以下事实：2012年4月18日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于杭州市拱墅区北海公寓3幢2201室商品房一套，原告购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为杭售许字（2012）第0150号。设计用途为一般住宅，房屋总价款为1708713元。合同附件八补充协议内容第十一条约定，案涉商品房所在楼盘项目用地红线以外非出卖人规划开发范围，出卖人对建筑区划外的情况进行介绍或引用相关资料，仅具有参考作用，具体以实际实施的项目为准。买受人购买该商品房后，该商品房所在建筑区划外的环境、规划条件以及土地利用情况发生变化并与出卖人销售该商品房时描述的情况或客观现状不一致的，不论任何原因引起的调整、变化和影响均与出卖人无关，出卖人无需承担任何责任。
2008年3月，杭州市拱墅区祥符东单元控制性详细规划局部调整图上显示东吴路东侧有一“110KV”变电站规划。2010年12月6日，杭州市规划局在审批案涉商品房杭政储出（2010）41号地块商品房住宅建设项目规划条件时要求被告在方案设计中应考虑该地块500米范围内现状与规划市政设施分布情况，并在楼盘预售时将该示意图以适当方式予以公告。2011年4月8日被告向杭州市环保局出具书面承诺书，承诺其会向购房者告知周边规划情况。2013年6月5日杭州市规划局发布杭州市建设工程规划公示图，将变电站工程建设项目进行公示。
2011年至2013年间被告在其案涉商品房施工现场以悬挂、张贴等形式公示建设工程规划公示牌，公示牌明显标示变电站所在位置，并在地块所在的杭州市拱墅区祥符街道总管堂社区进行现场张贴公示。2012年杭州市规划局在网站对“北海公寓”项目的项目规划进行公示。另，2012年间搜房网站和西子茶坊网站论坛上有网民就关于“北海公寓”周边的变电站进行讨论跟帖。被告在其制作的“北海公寓”沙盘模型上对周边规划未作具体标示，温馨提示上备注“本模型系规划方案设想的实现，仅供购房者参考。具体建设结果会与本模型效果存在区别。一切未有列举事项或模型更改，不再另行通知。最终交付结果以政府部门核准文件以及双方合同约定内容为准”。期间，“北海公寓”周边规划较之前的用地规划已有重大变动。
另查明，根据腾讯网、透明售房网等网站发布的房产信息反映自2014年上半年以来杭州楼市齐跌，作为城北板块的北海公寓、天鸿香榭里、宝嘉誉峰等楼盘均有大幅度降价行为。
本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条规定“一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或是提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力”。根据上述裁判规则，结合双方的诉辩意见和提供的有效证据，本院认定被告不存在故意隐瞒或虚假陈述北海公寓周边规划情况的行为。双方争议所系的变电站工程规划公示图虽在2013年6月5日才进行建设项目公示，但早在2008年的祥符东单元控制性详细规划局部调整用地规划图上已有选址体现，在此期间虽存有周边规划项目不确定性，但被告在“北海公寓”建设工程规划许可前后，在不同时间段不同区域以不同形式对“北海公寓”的建设工程规划告示牌进行公示，告示牌对变电站的位置有显著的标示，且其公示的场所遍及施工现场、楼盘所在的社区以及规划部门网站。搜房网等各大网站论坛对案涉变电站均有跟帖讨论，由此可见被告已通过多渠道公布周边规划信息，该信息也在一定程度上为公众所知悉，被告无刻意隐瞒的行为。另，原、被告双方均提供的被告销售时的沙盘模型对北海公寓的周边规划均未作区分性的标注，统一仅以绿化简易装饰物替代，而并非如原告所主张的仅将变电站所在位置在沙盘模型上以绿色简易装饰物进行替换而作虚假标注为在建公园。因周边规划项目对被告而言具有不可控性和不确定性，沙盘对红线范围外的规划不作区分性标注亦具有其合理客观性考量。且沙盘的“温馨提示”也告知包括原告在内的购房者，具体建设结果会与模型效果存在区别。最终交付结果以政府部门核准文件以及双方合同约定内容为准。原告主张被告销售时应以书面形式履行告知义务，并非被告的法定或约定义务。被告应项目审批要求向相关行政机关作出的相应承诺，相关行政机关对此的处理意见仅是一种行政管理性行为，对公示的方式要求仅是倡导性的，即使被告已按其书面承诺履行公示行为，也并不当然构成被告的法定强制性义务或合同义务。《商品房买卖合同》附件八补充协议第十一条约定被告对周边规划和环境的介绍仅作为参考依据，并未将该项内容作为拘束被告的义务性条款，在合同主文和补充协议中对周边规划和环境告知义务或告知形式均未作特别约定。原告主张被告违反诚实信用的合同义务，理由不成立，原告的诉请并无事实基础。退而言之，即使上述理由成立，原告对变电站规划与房价下跌具有因果关系亦负有举证责任。根据前述内容，“北海公寓”销售时变电站的规划已有一定程度的公众知悉度，但并未引起房价下跌，而2014年上半年的价格调整，是同相近的或其他城北板块的楼盘降价行为一致的市场行为，无法直接推定二者的关联性。原告作为购房者，房价下跌是其应承担的市场风险。另外，变电站的规划符合环境影响评价审批许可要求，原告主张对人体的潜在伤害并无依据且未实际发生。综上，本院对原告的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
驳回原告钱东卫、许红艳的诉讼请求。
案件受理费5050元，减半收取2525元，由原告钱东卫、许红艳承担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费5050元（开户银行：工商银行湖滨分理处；账户：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 周建利
二〇一四年九月二十二日
代书记员 陈 林