广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东三法沥民一初字第481号
原告东莞市东坑镇初坑杨梅岭股份经济合作社，住所地：广东省东莞市。
法定代表人黄泰秋，职务书记。
委托代理人朱志辉。
委托代理人萧炽辉。
被告东莞银行股份有限公司东坑支行，住所地：广东省东莞市。
法定代表人陈杰彪。
委托代理人张宝胜。
委托代理人孙章宾。
被告苏锦就。
委托代理人杨月彬。
委托代理人何素文。
第三人东莞市东坑镇初坑村村民委员会，住所地：广东省东莞市。
法定代表人丁尧坤。
委托代理人高海峰，广东嘉众律师事务所律师。
委托代理人姚本球，广东嘉众律师事务所律师。
本院受理原告东莞市东坑镇初坑杨梅岭股份经济合作社（以下简称杨梅岭经济合作社）诉被告东莞银行股份有限公司东坑支行（以下简称东莞银行东坑支行）、被告苏锦就、第三人东莞市东坑镇初坑村村民委员会（以下简称初坑村委会）租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月25日立案受理后，依法由审判员尤中琴适用简易程序于2014年10月28日公开开庭进行了审理。原告杨梅岭经济合作社的委托代理人朱志东、萧炽辉，被告东莞银行东坑支行的委托代理人张宝胜，被告苏锦就的委托代理人杨月彬，被告初坑村委会的委托代理人高海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨梅岭经济合作社诉称，1993年2月13日，原告和被告苏锦就在东莞市东坑镇法律服务所的见证下签订了租赁土地合同书，约定原告将土名二亩八的土地租赁给苏锦就经营，经营期限从1993年1月1日至2030年12月30日为止。2002年4月16日，两被告和第三人签订了协议书，约定由被告东莞银行东坑支行承租案涉土地以及地上建筑物，承接原租赁的剩余期限，原告并于当天和两被告以及第三人重新签订了租赁土地合同书。原告认为，租赁土地合同书约定的租赁期限违反了合同法的规定，案涉土地租赁已经超过了二十年，超过二十年的部分无效，且该土地的地上建筑物并未办理相关的报建手续，因此，承接上述合同租赁期限的2002年签订的租赁土地合同也应当认定为无效合同。请求法院判令：一、确认原告和苏锦就于1993年2月13日签订的租赁土地合同书无效；二、判令原告和两被告于2002年4月16日签订的租赁土地合同无效；三、判令两被告立即向原告返还土地证号为东府集建（1997）第19002710010**号的土地，土地预估价为280万元；四、被告承担本案的诉讼费用。后杨梅岭经济合作社变更诉讼请求，撤回了第三项要求返还土地的诉讼请求。
被告苏锦就辩称，一、合同法施行以前的法律并未对租赁合同的期限做出规定，当事人可以对租期做出自由约定，因此，双方约定是合法有效的；二、案涉的租赁土地合同书成立当时并没有关于租期的效力性规定，应当适用合同成立当时的法律规定来认定合同中关于租期的约定为合法有效；三、原告主张的案涉土地租赁至今超过了二十年，超过二十年的部分无效，但原告的主张明显违反了法不溯及既往的原则。此外，租赁土地上的建筑物是否办理报建手续并不违反土地租赁合同的效力。
第三人初坑村委会以和杨梅岭经济合作社同样的事实和理由，提出诉讼请求如下：一、确认初坑村委会和苏锦就于1993年2月13日签订的土地租赁合同书已经解除；二、原告和两被告于2002年4月16日签订的协议书无效；三、原告和两被告、第三人于2002年4月16日签订的租赁土地合同无效；四、两被告立即向原告返还土地证号为东府集建（1997）第1900xxxxxx**号的土地以及土地使用权。
经审理查明，1993年2月13日，杨梅岭经济合作社和苏锦就签订租赁土地合同书一份，约定初坑经济合作社同意将土名为二亩八的土地租赁给苏锦就经营，期限为38年，从1993年1月1日至2030年12月30日为止，面积为9.8亩，每亩人民币60000元，合计588000元。案涉土地使用权的性质为集体土地建设用地，登记产权人为东坑镇初坑管理区，即现在的初坑村委会。案涉当事人（除了东莞银行东坑支行表示不清楚之外）确认签订租赁合同并交付土地使用权时上面并没有建筑物，之后的建筑物是苏锦就建设的，建筑物并没有办理建设规划许可证。2002年4月16日，原告杨梅岭经济合作社、被告东莞银行东坑支行、被告苏锦就、第三人初坑村委会签订租赁土地合同书一份，协议同意为解决东莞市东锋汽车贸易部欠贷款本息的事宜，将案涉土地使用权以及地上建筑物租赁给东莞银行东坑支行，期限从2002年4月1日至2030年12月30日止。同日，被告东莞银行东坑支行、被告苏锦就、第三人初坑村委会签订协议书一份，约定将案涉土地使用权以及地上建筑物由东莞银行东坑支行承租，之后，被告东莞银行东坑支行再转租给苏锦就。现原告杨梅岭经济合作社和第三人初坑经济合作社向本院起诉，并提出上列诉求。
以上事实有土地使用权证、租赁土地合同书、协议书、见证书以及本院庭审笔录附案为证。
本院认为，本案争议的焦点有以下几个方面：
第一，1993年2月13日杨梅岭经济合作社和苏锦就签订租赁土地合同书的法律效力。
《中华人民共和国土地管理法》第六十条规定：“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。按照前款规定兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准”。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。本案土地使用权性质为建设用地，但是土地使用权证登记产权人为初坑村委会，初坑村委会将案涉土地出租给苏锦就等人用于兴办企业，未经县级以上地方人民政府批准，也不属于上述规定中土地使用权可以依法发生转移的除外情形，此外，当事人也未提供证据证明案涉合同签订时符合《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十八条的规定，由此该份租赁合同违反《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，属于无效合同。
第二，2002年4月16日，原告杨梅岭经济合作社、被告东莞银行东坑支行、被告苏锦就、第三人初坑村委会签订的租赁土地合同书、协议书的效力。
本院认为，该份协议不仅违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，同时，以上两份协议达成之时上面已有建筑物，且建筑物并没有报建手续，也违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定。因此，上述两份协议也属于无效合同。
至于初坑村委会是否有权要求被告东莞银行东坑支行返还案涉土地的问题，本院认为，案涉土地上已经形成建筑物，且没有建设工程规划许可证，属于违章建筑，依照《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第2条、第3条的规定，本院对涉及违法用地以及非法建筑的部分不予审理，案涉当事人可以先向行政主管部门申请处理。对该项诉请，本院将另行制作裁定书予以驳回。
综上，本院依照《中华人民共和国土地管理》第六十条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第2条、第3条的规定，判决如下：
一、确认1993年2月13日东莞市东坑镇初坑杨梅岭股份经济合作社和苏锦就签订的租赁土地合同书无效；
二、确认2002年4月16日原告东莞市东坑镇初坑杨梅岭股份经济合作社、被告东莞银行股份有限公司东坑支行、被告苏锦就、第三人东莞市东坑镇初坑村村民委员会签订的租赁土地合同书、协议书无效；
三、驳回第三人东莞市东坑镇初坑村村民委员会的其他诉讼请求。
因案涉当事人对于合同的签订均有过错，原告预交的50元案件受理费，由东莞市东坑镇初坑杨梅岭股份经济合作社负担20元，被告苏锦就负担15元，被告东莞银行股份有限公司东坑支行负担15元；第三人预交的50元案件受理费，由东莞市东坑镇初坑村村民委员会负担20元，被告苏锦就负担15元，被告东莞银行股份有限公司东坑支行负担15元。
被告如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 尤中琴
二〇一四年十一月二十日
书记员 邓小娴
附本案适用法律法规条文：
1.《中华人民共和国土地管理法》第六十条农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。按照前款规定兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。
2.《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。4.《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第2条人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在村庄、集镇规划区和城市规划区内，虽然农村集体土地在起诉前已被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，但当事人未按规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，或者违反建设工程规划许可证的规定，建筑建筑物、构筑物或其他设施的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。
5.《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第3条当事人因农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷向人民法院提起民事诉讼，部分诉讼请求涉及违法用地或非法建筑需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系，部分请求不涉及，且两部分诉讼请求可分的，人民法院可以对不涉及违法用地或非法建筑的部分直接审理并作出判决，对涉及违法用地或非法建筑的部分，则不予审理，并告知当事人向行政主管部门申请处理。6.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
7.第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。