江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终10654号
上诉人（原审被告）：秦红梅，女，1981年1月6日生，汉族，住南京市江宁区。
委托诉讼代理人：朱建国，江苏义缘律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙月秋，女，1991年7月7日生，汉族，住南京市江宁区。
委托诉讼代理人：易雷，南京市江宁区江宁法律服务所法律工作者。
上诉人秦红梅因与被上诉人孙月秋房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初4620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
秦红梅上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的起诉或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定上诉人2016年4月1日下午14时46分向中介公司王宇宇发送短信终止合同是错误的。上诉人发送该短信的本意是通过中介公司告知被上诉人涉案房屋的院子为上诉人加建的，并未取得合法的手续，无法过户。如果被上诉人了解该情况后仍继续购买，上诉人就不存在欺骗的行为。上诉人发送该短信后，中介公司并未予以回复，中介公司也未将该事项告知被上诉人。2、合同虽然约定上诉人在被上诉人贷款时提供材料和配合，但被上诉人及中介公司并未明确要求上诉人提供哪些材料或者告知上诉人到哪家银行办理按揭贷款。按揭贷款需要的资料应以银行的书面要求为准。上诉人2016年3月29日到中介公司签订贷款的相关手续，已经按照中介公司的要求提供了所有的材料，上诉人已尽到了应尽的义务，因为被上诉人及中介公司的原因导致贷款手续未能按时签约，责任不能归责于上诉人。3、上诉人2016年4月9日通过报警销毁贷款的空白合同是上诉人维护自身正当权益的一种方法，防止空白合同被人任意填写。等正式签贷款合同的时候，按照银行的要求重新签订，这并未超出正常人的思维范畴。4、一审法院判决上诉人承担违约金80000元错误或过高。上诉人在本起房屋买卖当中并不存在任何违约行为或过错。即使上诉人存在违约行为，被上诉人仅仅交付给上诉人20000元定金，到2016年4月26日不可能产生很大的损失。5、一审法院未追加南京市我爱我家房屋租赁置换有限公司为第三人，程序错误。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
孙月秋辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院维持原审判决。
孙月秋向一审法院起诉请求：1、判令其与被告秦红梅的《房地产买卖中介合同》于2016年4月19日解除；2、返还定金20000元、支付违约金135200元；3、秦红梅承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年3月27日，原告孙月秋（合同甲方）与被告秦红梅（合同乙方）及第三方南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（合同丙方，以下简称我爱我家公司）共同签订《房地产买卖中介合同》一份,约定由孙月秋购买秦红梅名下的位于南京市江宁区东山街道双龙大道833号南方花园A组20幢104室的房屋，并约定孙月秋于签订时支付秦红梅定金20000元，买卖双方于2016年4月1日前共同去贷款银行办理贷款签字手续，并按银行要求提供相关材料。如因一方不能按时签字或未及时提供相关材料影响交易进程，由甲、乙双方各自承担相关责任。如经银行审核，乙方不能贷款或者不能足额贷款，乙方在接到中介通知后十个工作日内须自筹资金补足房款。贷款下款以贷款银行放款的时间为准。合同第九条约定违约责任，（一）三方商定，丙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、与他人串通，损害甲、乙方利益的；3、故意隐瞒，提高委托标的利差；4、其他过失影响甲、乙方交易的。（二）三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；3、相互或与他人串通，损害丙方利益的；4、未能按合同约定支付佣金和代办费的；5、其他造成丙方无法完成委托事项的行为。（三）三方商定，上述违约行为方，选择按标的额的10%，计人民币135200元，作为违约金分别支付给各守约方。违约方给各守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。合同第十三条约定：如有违约，丙方中介费不予退还，由违约方赔偿守约方的中介费，并赔偿定金或违约金。2016年3月27日，孙月秋支付秦红梅购房定金20000元。同日，孙月秋向我爱我家公司转账20280元，我爱我家公司出具收据一份，收款事由载明买卖服务费。
2016年3月29日，孙月秋及秦红梅共同前往我家我家公司亲水湾店签订南京市个人住房公积金/组合性购房贷款文本、中国工商银行的个人消费贷款申请审批资料等贷款材料，但均未签订日期，其中秦红梅在附件二手房个人按揭贷款划款委托书、声明书、二手房交易首付款证明上签字，秦红梅在首付款证明上备注：此证明仅用于作为购房者用于办理房屋贷款用，不能作为乙方即购房者向甲方支付完首付款的证明，甲方即售房方并未收到乙方所支付的首付款。因关于贷款放款时间、是否购买加急贷款等，双方当天未办理完所有贷款手续。
2016年3月30日至3月31日，我爱我家公司工作人员王宇宇向被告秦红梅发送短信，主要内容：“秦姐你好：我是我爱我家王宇宇，你们这个单子的跟单人，现在正式通知您于二零一六年四月一日中午十二点需要您携带，身份证、户口本、结婚证、同址证明，及以上材料复印件到亲水湾我爱我家签贷款文本，谢谢”。秦红梅回复：“配合的具体事宜昨天也已经根据你们安排配合办理贷款”、“辛苦您了，谢谢，就按照你们一直说的按照合同执行，具体事宜前期与你和您店长还有买方电话持续从27号沟通到29号已经多次，29号三方也已经沟通”等。
2016年4月1日凌晨，秦红梅因家中有事情，分别与孙月秋、我爱我家公司联系，告知家中有急事，4月1日办不了贷款。我爱我家公司要求秦红梅与孙月秋沟通，孙月秋答复：“那好吧，那你先去处理，回来再说吧”。
2016年4月1日下午14时46分，秦红梅向王宇宇发送短信：“因为我家房屋购买时院子赠送，购买后我自己院子里面加盖了三间！在你方我爱我家工作人员带领客户孙月秋看房时也没有详细告知我和对方像这种我们院子里自己加盖房屋属于违建，一楼院子属于业主共享，而我本人也是不清楚此类情况！昨晚因为家中急事，与你们黄店及买方孙月秋已经沟通先回家处理母亲生病事宜，本想委托他人前往贵司配合前往房产局办理买卖契约的签订及配合贷款事宜才得知，违建房屋不能过户，加之客户主要是看重院子打算买后加盖出租，以供还贷，所以第一时间通知您合同不能正常履行，因为不具备买卖过户条件特此提出终止，请中介方转告乙方”。同日16时27分，王宇宇向秦红梅发送短信：“秦红梅女士：我是我爱我家王宇宇，今天是约定签贷款的最后一天，客户已到，请问您今天什么时候把所有准备好的材料送到，谢谢”。
2016年4月1日至2016年4月3日，秦红梅陆续向王宇宇发送一些贷款需要的材料，如结婚证等。4月3日，王宇宇向秦红梅发送短信：“现在材料不齐，没办法送审，正常情况下材料齐全送到银行后审批七到十五个工作日”；“您把户口本发我下，还有工商银行卡发我下”。秦红梅回复：“一切按照合同吧，你们和我已经相当配合了，29号搞到晚上11点，您也在场不是我不配合，30日约定给我答复，结果没有，我主动联系买方与你们，实在抱歉，一切就按照最终给予我的答复按照合同执行吧”。后秦红梅又向王宇宇发送户口本复印件。
2016年4月4日，孙月秋的丈夫高亚东向秦红梅发送短信：“秦姐，我是小高，关于我们在我爱我家签定的房产交易合同，因你这边的资料一直无法提供全，合同约定无法继续，请务必本周三（4月6日）前提供相关资料以便合同继续履行，如还是不能配合，我将通过江宁区人民法院提起诉讼”。秦红梅回复：“按照约定的合同走吧，诉讼与否权利在您自己”。
2016年4月6日，王宇宇向秦红梅发送信息：“你提供的照片拿去打印了，都不清楚，请你提供复印件，还缺你老公的户口本复印件和工商银行卡复印件”。后至2016年4月8日，双方无短信联系。2016年4月9日10时许,秦红梅向王宇宇发送短信：“请将您司提供的担保公司全称及公司地址发给我”。
2016年4月9日，秦红梅因中介纠纷报警，南京市公安局江宁分局开发区派出所接处警工作登记表中处警经过及结果记录：“2016年4月9日12时许出警至现场，系报警人秦红梅通过我爱我家房产中介亲水湾店将房子出售，秦称其几天前与买房者（不在现场）、我爱我家中介、贷款公司四方签署房屋买卖及贷款相关合同文件，但秦认为当时签署合同中有空白条款该合同无效，2016年4月9日报警人秦红梅前往我爱我家房产中介要求中介及贷款公司退还并销毁合同，由于中介及贷款公司负责人均不在现场，民警告知报警人秦红梅等中介及贷款公司到场三方协商，协商不成再报警，报警人秦红梅表示同意。后报警人秦红梅又打来电话，称其已与我爱我家房产中介公司及贷款公司三方当场将相关合同销毁，并向民警提供我爱我家中介公司销售员名字为王宇宇，并要求登记备案”。
2016年4月9日下午10时10分，秦红梅发信息给王宇宇：“请您明天上班时间致电我本人”。王宇宇回复：“十点半上班，等我上班你再找我”。秦红梅回复：“请您明天上班时间致电我本人”。王宇宇回复：“还有下次电话给我请您自重别录音！这是侵犯”等，内容未涉及本案合同。
庭审中，原告孙月秋与被告秦红梅一致同意双方的房屋买卖合同于2016年4月26日解除。被告秦红梅认为合同第九条违约条款是用来约束违约方，而违约方专门指向我爱我家公司，而非孙月秋和秦红梅。秦红梅陈述其于2016年4月9日去我爱我家公司将原先签订的办加急贷款的手续收回，并非银行贷款的手续，且从2016年4月1日至4月9日，孙月秋及我爱我家公司均未明确告知办理贷款时间及贷款银行，从短信的内容来看主要是到我爱我家公司办理贷款手续，并没有约定时间。孙月秋不予认可，其认为贷款合同主要约束其，贷款预审主要由中介负责送审材料，不用到银行办理；4月9日秦红梅将材料收回，后秦红梅告诉我家我爱公司只同意退20000元定金。孙月秋称因秦红梅违约，其根据合同约定主张违约金135200元，并认为其损失为中介费20280元和可期待利益，即为同地段房价的涨幅，并提供链家商品房成交记录，其中2016年4月18日成交的南方花园瑞阳居2室1厅（低楼层、共10层），61平方米，售价145万元，单价23623元/平米；2016年5月18日成交的南方花园A组团2室1厅（中楼层，共6层），69平方米，售价145万元，单价21168元/平米；2016年9月4日成交的南方花园A组团2室1厅（中楼层，共6层），67平方米，售价163万元，单价24467元/平米。秦红梅认为孙月秋主张的违约金过高，要求调整；其对成交记录的真实性予以认可，但其认为影响房屋价格因素很多，除了正常的价格，还有位置、楼层等，不能仅凭某套房屋一段时间成交价判断房价上涨或下跌，且从孙月秋提供的材料来看，房屋均价走低；其对于孙月秋举证的中介费不予认可，其认为和合同约定不符。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告孙月秋与被告秦红梅签订的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同约定履行。本案中，原告孙月秋要求解除其与秦红梅签订的房屋买卖合同，秦红梅亦同意解除该合同，故双方的房屋买卖合同于2016年4月26日解除。一审法院认定秦红梅构成预期违约，理由如下：一是孙月秋与秦红梅约定了4月1日前去办理贷款审批手续，双方于2016年3月29日在我爱我家公司亲水湾店办理了部分贷款手续，均按照合同约定履行。2016年4月1日，秦红梅因家中有急事，提前告知了孙月秋及中介方我爱我家公司，孙月秋及我爱我家公司均未提出异议，可以认定双方对合同约定的办理贷款时间进行了变更。虽合同约定的办理贷款时间顺延，但秦红梅仍应按照合同约定提供必要的文件和配合。从2016年4月1日至2016年4月6日我爱我家公司与秦红梅的沟通内容来看，秦红梅的主要义务为提供部分贷款所需材料，秦红梅却陆续提供材料，且在收到孙月秋丈夫高亚东要求于4月6日前提供齐全资料的短信后，亦未及时提供材料，截止4月6日，秦红梅未提供全部贷款需要材料。二是从秦红梅提供的接处警记录来看，2016年4月9日，秦红梅回南京后，并没有与我爱我家公司及孙月秋联系继续办理贷款，而是报警要求退还并销毁与贷款相关有空白条款的合同，结合秦红梅于2016年4月1日向我爱我家公司发送的以涉案房屋有违建办不了过户为由要求终止合同的短信，其行为可以认定为其不愿继续履行合同。三是秦红梅抗辩称因我爱我家公司及孙月秋未明确告知贷款银行及办理贷款时间，故双方未继续办理贷款。孙月秋与秦红梅已办理贷款签字手续，秦红梅的主要义务为提供贷款所需材料，故该抗辩理由不成立。孙月秋要求秦红梅返还定金20000元，符合法律规定，一审法院予以支持。房地产买卖中介合同第九条明确约定了秦红梅、孙月秋、我爱我家公司违约的情形及应承担的违约责任。孙月秋要求秦红梅承担违约金135200元，秦红梅抗辩违约金过高，根据结合房地产市场情况、卖房人违约情形、卖房人已经取得的房款、本案诉讼的成本、买房人支付的中介费及合同关于中介费的约定等因素，本着公平、诚实信用的原则，一审法院酌定违约金80000元。秦红梅辨称双方未约定违约金，没有事实依据，一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、原告孙月秋与被告秦红梅于2016年3月27日签订的《房地产买卖中介合同》于2016年4月26日解除。二、被告秦红梅返还原告孙月秋定金20000元，并支付违约金80000元，合计100000元，于判决发生法律效力之日起十日内付清。三、驳回原告孙月秋的其他诉讼请求。本案案件受理费3404元，由原告孙月秋负担1024元，由被告秦红梅负担2380元。
本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖中介合同》为各方当事人的真实意思表示，应为合法有效。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。《房地产买卖中介合同》约定双方于2016年4月1日共同去贷款银行办理贷款签字手续，并按银行要求提供相关资料。被上诉人提交的中介公司工作人员和上诉人的短信通信记录表明，上诉人对中介公司要求其提供的工商银行卡复印件等资料并未全部提交；被上诉人发短信要求上诉人在2016年4月6日前提供资料以便合同继续履行，上诉人也仅仅回复“按合同约定走”，并未积极回应；上诉人其后于2016年4月9日要求从中介公司将有空白条款的文本销毁，并未和上诉人方主动联系要求履行合同；上诉人2016年4月1日发短信给中介提出“涉案房屋不具备买卖过户条件特此提出终止”，综合以上情形，可以认定上诉人未积极配合被上诉人办理贷款手续，构成违约。上诉人已经在工商银行贷款文本上签字，上诉人称不知道贷款银行，与事实不符，本院不予支持。
因上诉人违约导致合同解除，上诉人应当承担违约责任。《房地产买卖中介合同》约定一方违约的，按照总房价的10%给付违约金，即135200元。一审法院结合房地产市场情况、卖房人的违约情形、卖房人已经取得的房款、买房人支付的中介费等因素，酌情降低违约金为80000元，系依法行使裁量权，并无不当。
综上所述，秦红梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3404元，由上诉人秦红梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一七年三月十五日
书记员 汪海燕