广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3168号
上诉人（原审原告）：陈本典，男，1946年11月16日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人：陈金伟，湖南一星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：童泽舟，男，1956年8月8日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人：梁雄归，广东同益律师事务所律师。
委托代理人：刘威，广东同益律师事务所实习律师。
上诉人陈本典因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第3109号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年3月20日，陈本典（乙方）与广州羊城铁路置业服务有限公司（甲方）签订《广州铁路集团公司经济适用住房认购协议》，其中约定：认购住房：自编号广州市越秀区共和西路5号B1505房，建筑面积109.308平方米，认购总房价446231元；在乙方按本认购协议办理购房手续，付清房价款并办理好入住手续后，甲乙双方签署《广州铁路（集团）公司经济适用住房买卖合同》，再由甲方按经济适用住房有关规定办理产权手续，甲乙双方按广州市房地产交易中心有关规定各自承担应缴的税费；为确保铁路经济适用住房的开发建设，凡通过铁路经济适用住房建房指标办理的房产证，五年内不得办理过户更名手续等。
陈本典与童泽舟均确认陈本典购买的上述房屋现编门牌为广州市越秀区中山一路99号1505房。
2006年7月21日，陈本典（甲方）与童泽舟（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定：甲方同意将其从广州铁路集团有限公司分配的经济适用房一套，越秀区共和西路5号B1505房（建筑面积109.308平方米）出售给乙方，房款为823888元，其余发生的一切费用一概由乙方承担（包括入住前所交18021.55元及以后甲乙双方的各种税费，但不含甲方已交的446231元的房款）；付款方式：第一期付款为800000元，在协议生效后即付500000元，余下300000元在交付房屋一个月内付清；第二期为13888元，在交付本房屋房产证、买卖合同时一并付清；第三期10000元，先以陈本典名字按定期五年存入银行，由乙方保管，待甲方配合乙方将本房屋过户手续办妥之后将存折交给甲方取回10000元本金及利息；甲方必须在收到乙方第一期房款500000元及入住前甲方所交18021.55元费用后即将房屋使用权以及与广州铁路集团有限公司签订的经济适用房认购协议书、与房屋有关的票据等相关原始资料交付乙方，并列清单签收；甲方提供本人身份证复印件作为办理本房屋有关手续之用，不得作为其他用途；房屋产权过户到达广州铁路集团有限公司购房规定日期时，由乙方落实具体时间并通知甲方及时办理相关手续，故意拖延耽误者，必须赔偿对方经济损失等。该合同落款处除有陈本典与童泽舟签名外，还分别有“张淑兰”的签名、童泽舟妻子“曾桂梅”的签名及见证人徐佳的签名。
就上述合同落款处“张淑兰”、“曾桂梅”的签名，童泽舟表示，陈本典与童泽舟双方签订上述合同后，考虑到双方均有配偶，买卖房屋事宜须告知双方配偶，故之后双方家庭一起吃饭时，让双方配偶在上述协议上补上签名，实际上买卖双方是陈本典与童泽舟，合同也是由陈本典与童泽舟履行。童泽舟妻子曾桂梅亦确认童泽舟上述陈述，表示其事后补上签名只是确认同意童泽舟购买涉讼房屋。
同日，陈本典将羊城置业有限公司房款收据1张（金额为312362元）及汇票回单1张、房款收据1张（金额为133869元）、定金收据1张（金额为10000元）、维修基金收据（金额为4372元）、羊城铁路物业管理公司入住缴费收据1张（金额为3649.55元）及汇票回单1张、装饰钥匙壹个、广铁集团购房协议书原件、身份证复印件交付给童泽舟，童泽舟为此亦向陈本典开具了相应收条。
同日，陈本典将涉讼房屋交付给童泽舟。陈本典与童泽舟均确认童泽舟已向陈本典支付了800000元购房款。
2007年9月30日，陈本典将其妻子张淑兰的身份证、结婚证、户口卡复印件交给童泽舟，童泽舟为此向陈本典开具了相应收条。
2011年7月25日，房管部门向陈本典核发了上述房屋的房地产权证，其中记载房屋性质为经济适用住房，建筑面积为117.12平方米。
另查：童泽舟因就涉讼房屋与陈本典的买卖合同纠纷，已向原审法院提起（2014）穗越法民三初字第9号民事诉讼，要求判令确认陈本典与童泽舟双方于2006年7月21日签订的《房屋买卖协议》合法有效及童泽舟继续履行上述《房屋买卖协议》，将出卖的广州市中山一路99号1505房产过户给陈本典，过户产生的相关费用全部由童泽舟承担等。在该案审理过程中，童泽舟向原审法院提交了广州市房地产交易登记中心于2014年3月6日出具的《购房资格证明》，其中记载，截至2014年3月6日止，童泽舟具备本市住房限购区域内住房购买资格。
陈本典于2013年12月4日向原审法院提起诉讼，请求：一、确认童泽舟与陈本典于2006年7月21日签订的《房屋买卖协议》无效；二、判令童泽舟立即搬出广州市越秀区中山一路99号1505房，将房屋腾空返还给陈本典居住；三、判令童泽舟归还陈本典与广铁集团公司签订《房屋买卖合同》原件及其所收陈本典各种票据（包括羊城置业有限公司开具的房款收据3张，金额分别为312362元、133869元、10000元；维修基金收据1张，金额4372元；羊城铁路物业管理公司开具的入住缴费收据金额3649.55元）原件和陈本典及其妻子张淑兰的身份证及结婚证复印件。童泽舟在原审辩称：不同意陈本典的全部诉讼请求。理由如下：一、双方签订合同是双方真实意思表示，无违反法律规定，童泽舟已经履行了大部分义务；二、陈本典主张的其意识不清的事实，不符合合同无效的情形，而是属于合同可变更可撤销的情形，陈本典未及时行使撤销权；三、合同合法有效，陈本典违反诚实信用原则，童泽舟已另行起诉陈本典。
原审诉讼期间，原审法院依职权向房管部门就有关涉讼房屋情况调查取证。根据广州市房地产档案馆提供的涉讼房屋档案记载，2005年12月29日，广州市房改住建办审核同意陈本典购买经济适用房的申请。陈本典于2006年3月20日与广州铁路房地产开发公司签订《房地产买卖合同》，约定该公司将涉讼房屋出售给陈本典，房屋建筑面积117.1212平方米，交易价格为446231元等。档案中的《广州市房地产交易登记审定书（一）》记载，涉讼房屋为经济适用住房，由广州铁路房地产开发公司出售给陈本典等。陈本典与童泽舟对原审法院调取的上述档案资料没有异议。
原审诉讼期间，因陈本典主张的民事行为效力与原审法院根据本案事实作出的认定不一致，故原审法院根据《最高人民法院关于民事诉讼若干问题的规定》第三十五条向陈本典作出释明。陈本典表示，假如合议庭认为合同效力与陈本典主张的不一致，陈本典同意变更原第一项诉讼请求为：撤销童泽舟与陈本典于2006年7月21日签订的《房屋买卖协议》，所依据的理由是陈本典当时出车祸住院，对人生前途失去希望，意识不清，并非自愿签订协议，且房屋价格亦低于市场价格。童泽舟不同意陈本典变更后的诉讼请求，理由有两点：一、不存在价格过低、欺诈的情形；二、陈本典应在合同签订后一年内行使撤销权。
就涉讼房屋价格低于市场价格的主张，陈本典未能提供证据证明。
原审法院认为：首先，根据房管部门核发的涉讼广州市越秀区中山一路99号1505房房地产权证记载，该房屋性质为经济适用住房。根据现行的穗府（2007）48号《广州市经济适用住房制度实施办法（试行）》第十六条规定，经济适用住房自签订购房合同之日起5年内不得上市交易。陈本典于2006年3月20日与广州铁路房地产开发公司签订合同、购买涉讼房屋，至今已超过上述规定关于经济适用住房不得上市交易的五年期限。而且，上述《办法》并非关于合同的效力性规定。其次，陈本典主张其与童泽舟签订上述《房屋买卖协议》时身体严重伤残、思想意识混乱不清，故才与童泽舟签订该协议，但上述《司法鉴定书》亦记载陈本典于2006年9月5日作鉴定时情况为“神清合作”，因此现有证据并不能证明陈本典在签订协议时存在上述情形导致其民事行为能力受限或丧失。因此，陈本典主张上述《房屋买卖协议》无效的原因均不能成立。经原审法院依职权释明后，陈本典变更该项诉讼请求为撤销上述《房屋买卖协议》。同理，陈本典未能提供证据证明在签订协议时存在思想意识混乱不清导致民事行为能力受限或丧失，亦未能证明双方约定的房屋价格低于市场价格，即不能证明上述协议存在法律规定的可撤销合同的情形；而且，自2006年7月21日陈本典与童泽舟签订《房屋买卖协议》至今，已经超过《中华人民共和国合同法》第五十五条规定的行使撤销权一年的期限。因此，陈本典要求撤销上述《房屋买卖协议》并据此要求童泽舟迁出交还涉讼房屋及归还陈本典与广铁集团公司签订《房屋买卖合同》原件、各种票据原件及陈本典与妻子张淑兰的身份证及结婚证复印件，缺乏事实依据，对此不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第五十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十五条，及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，于2014年5月29日作出如下判决：驳回陈本典的诉讼请求。案件受理费12039元，由陈本典负担。
判后，上诉人陈本典不服原审判决，向本院提起上诉称：陈本典与童泽舟签订的《房屋买卖协议》是无效的。具体理由：1.国务院在2011年10月25日所作的《关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告》第二条第（一）项第4点载明，经济适用住房由政府提供政策支持，主要由企业投资建设，面向有一定支付能力的城镇低收入住房困难家庭配售。建筑面积控制在60平方米以内。购买后不满5年，不得上市交易，确需转让的，由政府按照原价、考虑折旧等因素回购；购买后满5年，可以转让，但要按规定交纳增值收益（具体由地方规定），并规定在同等条件下政府优先回购。根据上述规定，作为经济适用房的产权是有限产权，国家法律对此类房屋的转让有着严格的限定，从购买的主体、转让的时间、转让人的资格、优先回购权等方面都作出了规定，国务院2007年8月7日《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发（2007）24号）第9条、11条以及《经济适用住房管理办法》第30条2款都作了类似的规定。本案买卖的标的物是经济适用房一套，陈本典在2006年3月20日与广州羊城铁路置业服务有限公司签订认购协议，仅短短四个月后就与童泽舟签订了《房屋买卖协议》，违反了上述法律政策对经济适用房转让时间的规定；2.根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条条第一款“出卖的标的物，应当于出卖人所有或者出卖人有权处分。”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条之规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。而陈本典于2011年7月25日才取得涉讼房屋的房产权且是有限产权（房产证中明确注明土地未办有偿使用手续，此共用土地面积是整幢楼房的产权人共同使用），说明双方签订合同时，陈本典不具备转让该房屋的条件和签约的能力；3.陈本典与广州羊城铁路置业服务有限公司签订认购协议第9条约定陈本典购买的经济适用房五年内不得办理过户更名手续，而陈本典于2011年7月25日才取得涉讼房屋的产权，按上述约定该房屋至今仍不能转让。转让将损害第三人广州羊城铁路置业服务有限公司的利益，故根据《中华人民共和国合同法》第七十九条第（二）项的规定，陈本典与童泽舟签订的《房屋买卖协议》应属无效合同；4.陈本典及童泽舟明知买卖的房屋属于经济适用房，且具有共同规避国家法律、政策强制性规定的主观意图，双方的协议书约定的内容足以说明双方买卖经济适用住房的行为系恶意串通，损害国家、集体利益的行为。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，陈本典及童泽舟买卖经济适用房的行为应当被确认为无效行为，双方签订的《房屋买卖协议》也是无效协议；5.原审判决以童泽舟所提交的《购房资格证明》作为其具有购房资格是错误的。该证明是童泽舟单方面向广州市房地产交易登记中心提交的申请，确认童泽舟具有限购住房资格，是不可信的。因在广州市国土资源和房屋管理局网上根本找不到童泽舟具备广州市住房限购区域内住房购买资格的公示情况，故陈本典对该证明的真实性、合法性产生质疑。上诉请求：1．撤销原审判决，确认陈本典与童泽舟于2006年7月21日所签订的《房屋买卖协议》无效；2．判令童泽舟立即腾退广州市越秀区中山一路99号1505房产给陈本典；3．由童泽舟承担本案全部诉讼费用。
被上诉人童泽舟答辩同意原审判决，不同意上诉人陈本典的上诉请求。具体理由：1.陈本典的上诉状所引用的法律、法规不属于判断合同无效的法律、行政法规，其引用的规定均是在双方签订涉案协议后才出台的部门规章、地方规定，且引用的条文只是管理性规定而非法律禁止性规定，故童泽舟不同意陈本典主张房屋买卖协议无效；2.陈本典在签订协议时未取得房产证只能导致协议效力待定，并不能导致协议无效，而效力待定的程序已经走完，涉案协议是合法有效的；3.本案不存在合同权利义务转让给第三人的情况，双方签订的协议与陈本典和案外人签订的合同是两个不同的合同关系，并没有产生合同权利义务转移；4.陈本典是基于其认为合同无效和其因身体不适导致作出错误的意思表示而主张撤销合同，原审法院已经释明只能选择其中一个请求，但陈本典并没有作出选择，在此情况下，原审法院选择对陈本典有利的选择而作出判决，童泽舟认为原审判决查明事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
在本案二审过程中，陈本典向本院提交如下证据：1.湖南移动通信有限公司株洲分公司于2014年8月11日出具的《证明》，拟证明陈本典的联系电话150××××9762开户时间为2010年8月13日；2.广州市房地产交易登记中心于2014年7月22日出具的《信访事项告知函》（穗房交登群字（2014）119号），拟证明童泽舟只具有购买限购地区商品房的资格，不具有买卖经济适用房的资格；3.《民事起诉状》，拟证明童泽舟与陈本典签订《房屋买卖协议》时，陈本典未与广州铁路房地产开发公司签订《房地产买卖合同》；4.常住人口登记卡、广州市房地产档案馆2014年8月8日出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》、广东省重工建筑设计院有限公司于2014年8月13日出具的《住房情况证明》，拟证明陈本典在广州市无其他住房，买卖涉案房屋给陈本典家庭形成新的住房困难，买卖房屋时未经共有人陈钢同意。童泽舟针对上述证据质证如下：1.上述4份证据并非二审新证据；2.确认证据1的真实性，但认为不能证明其拟证明事项，不确认其合法性、关联性。因为陈本典与童泽舟签订协议时，其已与广州羊城铁路置业服务有限公司签订了认购书，但要获得房产证需要办理很多手续，所以，在买卖合同中已约定需要童泽舟以陈本典名义与广州羊城铁路置业服务有限公司沟通、办理房产证，在办理房产证过程中，由于广州羊城铁路置业服务有限公司的原因，所以变更为广州铁路房地产开发公司与陈本典签订合同，但要办理房产证就需要将《房地产买卖合同》的签订时间定在签订认购书时的时间，这与本案无关；3.关于证据2，童泽舟确认其真实性、合法性、关联性，但童泽舟认为该告知函并不能证实陈本典拟证明事项；4.关于证据3，童泽舟认可其真实性、合法性、关联性，童泽舟从2006年8月居住至今，且涉讼房屋已经办理了房产证是真实的；5.关于证据4，童泽舟确认三份材料的真实性，但不确认该三份材料的关联性，陈本典或其家属名下是否有房产均与本案无关，关于陈本典主张涉案房屋是其家庭成员共同共有的财产，童泽舟认为共同共有只存在与夫妻之间，与子女无关，在签订涉案协议时，童泽舟已经告知了陈本典的配偶，且其配偶已经在协议中签名确认。
二审庭审后，陈本典认为童泽舟是否具备购买经济适用房资格是本案的关键，故申请二审法院调查童泽舟及其家庭成员（妻子曾桂梅，儿子童晓辉）在广州市内的房地产登记情况。
本院认为：本案双方争议的焦点是陈本典与童泽舟签订的《房屋买卖合同》是否无效。虽然我国现有政策对于申请购买经济适用房的主体及购买后上市交易年限等有特别的规定，但对于转售的主体、转售合同的效力等并未作出禁止性规定。本案中，双方签订的合同约定房屋产权过户是以达到出售经济适用房单位购房规定日期为前提，即合同双方对于具体转让产权时间已考虑到出售单位就陈本典可转让时间的特别约定，故陈本典以其与童泽舟签订了《房屋买卖合同》违反了现行政策的转让时间规定以及损害出售涉案房屋单位利益，主张合同无效理据不足，本院不予支持。同理，因现行政策并不禁止经济适用房上市交易，而从上述合同内容看，双方应是知悉相关政策对转让经济适用房的时间限制等规定，因此，陈本典以双方购买行为是规避国家法律政策强制性规定，恶意串通，损害国家利益、集体利益的行为，要求确认双方合同无效依据不充分，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，陈本典以其出售涉案房屋时未取得涉案房屋产权证为由主张双方合同无效缺乏法律依据，且涉案房屋目前已登记在陈本典名下，因此，陈本典据此主张合同无效，本院不予支持。至于陈本典提及《购房资格证明》显示童泽舟具有购房资格错误的问题，因童泽舟是否属于限购对象或者具有购房资格，涉及的是能否办理过户的问题，并不影响本案合同效力的审查，故其以此要求认定合同无效缺乏依据，本院亦不予接纳。另外，由于陈本典在二审提供的证据不能证明合同无效的主张，故本院均不予采信，其提出申请调查童泽舟及其家庭的住房情况也与本案审理的合同效力问题无关，本院也不予接纳。
关于案件的受理费的问题。本案中，陈本典诉请法院确认合同无效及返还房屋和票据等，应为确认之诉，因此，本案属于非财产性案件，根据《人民法院诉讼收费办法》第十三条规定，非财产类案件，未涉及具体赔偿和财务分割的，应当采取按件计征的等额收费方式，故本案一、二审案件的受理费均应以300元标准交纳为宜。
综上所述，上诉人陈本典的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一、二审案件受理费各300元均由陈本典负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 蔡 峰
二〇一四年十月九日
书 记 员 肖和念
陆洁雯