辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第1721号
上诉人（原审被告）：阎德新，男，1980年5月13日出生，汉族，无职业，住址沈阳市苏家屯区。
委托代理人：肖鹏，男，1980年8月8日出生，汉族，沈阳市苏家屯区八一法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：杨静，女，1983年3月21日出生，汉族，无职业，住址沈阳市苏家屯区。
委托代理人：肖鹏，男，1980年8月8日出生，汉族，沈阳市苏家屯区八一法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：王奇，男，1959年4月16日出生，汉族，无职业，住址沈阳市苏家屯区。
被上诉人（原审被告）：沈阳宇全房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区大西路118号。
法定代表人：张明，该公司经理。
委托代理人：王占元，男，1974年9月28日出生，汉族，该公司法律顾问。
上诉人阎德新、杨静因与被上诉人王奇、沈阳宇全房地产开发有限公司（以下简称宇全公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2012）苏民二初字第810号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，审判员李妍、代理审判员郑竹玉参加评议的合议庭，于2014年8月12日、2014年8月19日两次开庭公开审理了本案，上诉人阎德新、杨静及其共同委托代理人肖鹏，被上诉人王奇，被上诉人宇全公司的委托代理人王占元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告王奇诉称，2010年12月11日，沈阳市苏家屯区人民法院作出（2010）苏民初字第1916号民事判决书，判决我向被告宇全公司缴纳购房款84，891元，被告宇全房公司在我缴纳购房款时，向我交付沈阳市苏家屯区爱俪家园1号楼4-5-2（建筑面积57.68平方米）房屋，并协助我办理产权登记手续。2011年3月14日，沈阳市中级人民法院受理被告宇全公司的上诉，于2011年5月7日作出（2011）沈民终字第864号民事判决书，维持了原审判决。2011年7月17日，我向沈阳市苏家屯区人民法院申请执行（2010）苏民初字第1916号民事判决书。2012年1月18日，案外人阎德新、杨静对执行标的提出异议，沈阳市苏家屯区人民法院于2012年4月28日作出（2011）沈苏执异字第741号执行裁定书，中止对坐落于沈阳市苏家屯区文竹街59-1号4-5-2室房屋的执行。宇全公司与阎德新买卖房屋存在恶意串通问题，我与被告宇全公司2008年3月22日签订的协议，当时房屋定价每平方米3100元，2010年9月爱俪家园对外销售价为每平方米4600元，2011年3月份，卖给阎德新的爱俪家园（苏家屯区文竹街59-1号楼4-5-2室）房屋价为每平方米3200元，是明显不合理的低价。而且双方是用抵账的方式交易的。阎德新在2010年9月份交款购买的房屋，到了2011年3月3日双方才签订买卖合同，有失常规。我认为被告之间的房屋买卖合同应视为无效合同，故我起诉至法院，请求法院判决对执行标的许可执行。
原审被告宇全公司辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求，原告与我公司于2008年3月22日签订协议书，协议约定由我公司在文竹街动迁区域内提供爱俪家园小区49.43平方米的房屋一处，以市场价格3100元／平计算，该地区已动迁完结，且小区已经落成，一审判决中法院判令的苏家屯区爱俪家园1号楼4-5-2（建筑面积为57.68平方米）非被告与原告协议当中明确给付的房屋，一审法院判决后我公司不服，提出上诉，二审法院于2011年5月10日维持一审判决，判决生效前我公司已与本案的另两位被告阎德新、杨静已签订了房屋买卖合同，且该房屋已在房产局备案，房屋所有权人为本案的另两位被告阎德新、杨静，在执行过程中，本案的另两位被告阎德新、杨静就原告王奇所有的房产提出异议，2012年4月28日（2011）沈苏执字741号执行裁定书明确了阎德新、杨静的执行异议请求应予支持，本案可按判决确定的标的物灭失的有关法律规定执行，且裁定已认定“无据”认定阎德新、杨静与我公司恶意串通，最终裁定中止对坐落于沈阳市苏家屯区文竹街59-1号4-5-2室房屋的执行。裁定生效后，王奇又再申请执行，因此法院又查封了我公司另一处房产（苏家屯区文竹街59-4号3-6-1号，面积为126.6平方米房产一处），且该执行案已在沈阳市中级人民法院鉴定中心进行当中。王奇又向苏家屯区法院起诉我公司要求认定我公司与阎德新、杨静的合同无效，并对（2011）沈苏执异字741号执行裁定不服，此项诉讼纯属违反法律，对法院生效的判决不服他只能申诉不能再行起诉。另外，景兴塑钢厂是给我公司楼盘安装塑钢窗的，当时我们与景兴的协议中约定工程款由我公司开发的房屋顶账，景兴塑钢厂选中了原告的房屋，是王奇起诉我公司之前的事。如果王奇按3100元／平方米给我公司房款的话，我公司是准备以后说服景兴塑钢厂将房屋要回来再卖给王奇，因为房屋的各种手续都还没有办理，但王奇只同意以1200元的价格购买，因此该房屋一直顶账给景兴塑钢厂。综上所述，请求人民法院裁定驳回原告王奇的诉讼请求。
原审被告阎德新、杨静辩称，当时的交易价格我们并不清楚，我们否认与宇全公司恶意串通。我们的一个朋友给我们介绍说景兴塑钢厂有一顶账房要出卖，不能贷款，当时总价款比市场价便宜一万多元，我们就买了。2010年9月末我把部分房款交给景兴塑钢厂，2011年3月景兴塑钢厂带我去售楼处办的手续，签完合同后我将剩余的四万元给付景兴塑钢厂。
原审法院经审理查明，原告王奇与被告宇全公司于2008年3月22日签订协议书，由被告在苏家屯区文竹街动迁区域提供49.43平方米房屋一处，以市场价格每平方米3100元计算，王奇每平方米支付1200元，余款由土地储备中心支付。该地区动迁完毕后，被告宇全公司未能给付原告房屋，原告起诉至法院，沈阳市苏家屯区人民法院作出了（2010）苏民初字第1916号民事判决书，判决原告向被告宇全公司缴纳购房款84，891元，被告宇全房公司在原告缴纳购房款时，向原告交付沈阳市苏家屯区爱俪家园1号楼4-5-2（建筑面积57.68平方米）房屋，并协助原告办理产权登记手续。被告宇全公司提出上诉，沈阳市中级人民法院于2011年5月7日作出（2011）沈中民二终字第864号民事判决书，维持了原审判决。后原告依据沈阳市苏家屯区人民法院（2010）苏民初字第1916号民事判决书及2011年5月16日生效的沈阳市中级人民法院（2011）沈中民二终字第864号民事判决书向沈阳市苏家屯区人民法院申请执行。申请执行内容涉及到的坐落于沈阳市苏家屯区文竹街59-1号4-5-2室（爱俪家园）住宅已于2011年3月31日由被告宇全公司每平方米3220.01元出售给被告阎德新、杨静，并在沈阳市房产局备案登记，被告阎德新、杨静已入住该房屋。2012年1月18日，案外人阎德新、杨静对执行标的提出异议，沈阳市苏家屯区人民法院于2012年4月28日作出（2011）沈苏执异字第741号执行裁定书，中止对坐落于沈阳市苏家屯区文竹街59-1号4-5-2室房屋的执行。原告认为宇全公司是以明显不合理的低价将房屋卖给阎德新、杨静，双方买卖房屋存在恶意串通问题。故原告起诉至法院，请求法院判决对执行标的许可执行。
原审法院认为，本案诉争房屋虽已由被告阎德新、杨静支付全部房屋价款并入住使用，但该房屋尚未能办理房屋所有权证书，阎德新、杨静于2011年3月购买该房屋的价格为每平方米3220.01元，远低于该地区同类标准房屋的市场价格；阎德新、杨静自认2010年9月末即交付部分房款，却在2011年3月才与被告宇全公司签订《商品房买卖合同》，此其中诸多不符合交易惯例，无据认定阎德新、杨静购买本案诉争房屋符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的“第三人对此没有过错”的情形，故本院可依法对被执行人的财产进行“查封、扣押、冻结”。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十四条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：许可对沈阳市苏家屯区文竹街59-1号4-5-2室房屋（建筑面积57.68平方米）的执行。案件受理费100元，由被告沈阳宇全房地产开发有限公司、阎德新、杨静承担。
宣判后，阎德新、杨静均不服原审法院判决，向本院提出上诉。上诉请求：一、撤销原审法院民事判决或将本案发回重审；二、诉讼费用由二被上诉人承担。主要上诉理由：一、一审法院审理本案事实不清，适用法律错误。本案诉争房屋（沈阳市苏家屯区文竹街59-1号4-5-2）早在2008年8月就由沈阳宇全房地产开发有限公司托付给了沈阳市苏家屯景兴塑钢门窗加工厂，二上诉人经朋友介绍决定购买诉争房屋，2011年5月，二上诉人办理了诉争房屋的契证。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款关于善意取得应当具备的成立条件的相关规定，二被上诉人构成对诉争房屋的善意取得。被上诉人王奇称诉争房屋在2010年9月对外销售价为每平方米4600元，在一审庭审中，并未提供出任何证据能够证明诉争房屋在2010年9月对外销售价为每平方米4600元，且更没有证据证明二上诉人购买诉争房屋每平方米3220.01元是明显不合理的低价。而且全款付清和贷款付清之间当然存在相对较小差异，这并不能成为一审法院认定交易价格远低于该地区同类标准房屋市场价格的审判依据。二上诉人与沈阳宇全房地产开发有限公司之间符合交易习惯，一审法院认为不符合交易习惯是没有任何的法律依据的。二、一审法院审理本案程序违法，遗漏重要第三人。一审法院没有将沈阳市苏家屯区景兴塑钢门窗加工厂及其法定代表人列为第三人参加诉讼属程序违法。该第三人如果不参加诉讼，事实部分将不清楚。
被上诉人王奇答辩称：同意原审判决，请求维持原判。
被上诉人宇全公司答辩称：一、我方认为，同一诉讼标的，同一案件，苏家屯区法院下达二个判决，而且又下达执行裁定，程序上不合适，第一份判决，（2010）苏民初字第1916号民事判决书：1、原告王奇向宇全公司交纳房款84，891元；2、宇全公司向王奇交付沈阳市苏家屯区爱俪家园1号楼4-5-2（建筑面积57.68m2）。判决送达后，宇全公司上诉到沈阳市中级人民法院，2011年5月16日，中法做出（2011）沈中民二终字第864号民事判决书，维持了（2010）苏民初字第1916号民事判决书。判决生效后，在执行过程中，因该执行标的物在2009年宇全公司以抵付给沈阳市苏家屯区景兴塑钢门窗加工厂，塑钢门窗加工厂又将此房卖给了阎德新、杨静夫妇，于是，苏家屯区法院在2012年4月28日，以（2011）沈苏执异字第741号执行裁定书，裁定中止对座落于沈阳市苏家屯区文竹街59-1号4-5-2室房屋的执行。中止执行后，苏家屯区法院又查封了宇全公司座落于沈阳市苏家屯区文竹街59-4号3-6-1号商品房（建筑面积126.60m2）。执行申请人王奇对同一案件，同一诉讼主体，同一执行标的又向苏家屯区法院提起诉讼，苏家屯区法院以（2012）苏民二初字第810号民事判决书，又一次做出判决，即许可沈阳市苏家屯区文竹街59-1号4-5-2室房屋（建筑面积57.68m2）的执行。我们认为该判决书程序上违法，实体执行更无法实现，要求二审法院撤销苏家屯区法院以（2012）苏民二初字第810号民事判决书，驳回王奇的起诉，因为一案不能二次诉讼。二、苏家屯区法院（2011）沈苏执异字第741号执行裁决书，该执行裁定书符合法律规定，因为执行标的的房屋早以卖给了阎德新、杨静夫妇。该案是一个执行程序问题，不是个审判问题，王奇的第二次起诉，苏家屯区法院又进行了判决，这事不成立，第二个判决违法，二审法院应该将其撤销，恢复原来的执行程序，并且苏家屯区法院执行局也已把宇全公司座落于沈阳市苏家屯区文竹街59-4号3-6-1号商品房（建筑面积126.60m2）进行了查封。三、沈阳市苏家屯区爱俪家园1号楼4-5-2（建筑面积57.68m2）不是宇全与王奇协议指定的房屋，请二审法院提阅原（2010）苏民初字第1916号案卷，此房当时系主审法官询问宇全公司有无小户型房屋时，宇全公司说有，但已抵顶给施工方，笔录里也明确，如对能妥善解决的话，可做塑钢窗厂工作，当时此房已抵付给塑钢厂了。我向塑钢厂抵付多少工程款就与上诉人商品房买卖合同中标明多少房款，根本没有王奇就述的恶意串通之事。当时的市场销售价格也在这个价款上下浮动，一审法院的“远低于该地区同类标准房屋的市场价格”是如何下的结论，依据的证据在哪。这是一审法院认定事实不清，无依据可言，适用法律也不当。综上，要求二审法院撤销苏家屯区法院以（2012）苏民二初字第810号民事判决书，驳回王奇的起诉。
本院经审理查明的事实与原审法院经审理查明的事实基本一致。
本院另查明，在沈阳市苏家屯区人民法院（2010）苏民初字第1916号一案中的庭审笔录中，本案被上诉人宇全公司陈述给王奇所留的房源系沈阳市苏家屯区爱俪家园1号楼4-5-2，即本案案涉房屋。
本院又查明，在本院庭审中，上诉人阎德新、杨静与被上诉人宇全公司均确认，上诉人阎德新、杨静购买的本案案涉房屋系宇全公司抵给案外人景兴塑钢厂的抵债房。上诉人阎德新、杨静将购买案涉房屋的购房款直接支付给案外人白远景。
上述事实，有（2010）苏民初字第1916号民事判决书、（2011）沈中民二终字第864号民事判决书、（2011）沈苏执异字第741号执行裁定书等证据材料及当事人陈述，经庭审质证及本院审查，予以确认，在一审卷宗佐证。
本院认为，本案的争议焦点为是否许可对案涉房屋的执行。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条明确规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”结合本案，二上诉人阎德新、杨静购买的本案案涉房屋系被上诉人宇全公司抵给案外人景兴塑钢厂的抵债房，二上诉人阎德新、杨静将房屋购房款直接支付给案外人白远景，上诉人主张首次支付房款的时间为2010年9月，而二上诉人阎德新、杨静与案外人白远景签订《房屋买卖合同》的时间为2010年12月16日，但直到2011年3月，二上诉人才与被上诉人宇全公司签订《商品房买卖合同》，此时被上诉人王奇与被上诉人宇全公司的房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案正在二审法院的审理中，虽然阎德新、杨静在向案外人支付全部房款并实际占有案涉房屋，但案涉房屋一直未办理过户登记手续，故结合上述事实，无法确认二上诉人阎德新、杨静对此没有过错，因此原审法院判令许可对案涉房屋的执行是正确的，本院予以维持。
综上，原审法院判决并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人阎德新、杨静负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 冬
审 判 员 李 妍
代理审判员 郑竹玉
二〇一四年八月二十日
书 记 员 那萌萌
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；