青岛市崂山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）崂民三初字第330号
原告詹帮海。
被告青岛东海医院
住所地青岛市崂山区香港东路159号山东头村
法定代表人于希洋，职务院长。
委托代理人张迪，系青岛东海医院员工。
被告于希洋。
被告青岛市崂山区中韩街道山东头社区居委会，住崂山区山东头村。
法定代表人李法友，职务主任。
被告辛克照。
被告辛克涛。
原告詹帮海诉被告青岛东海医院（以下简称“东海医院”）、于希洋、青岛市崂山区中韩街道山东头社区居委会（以下简称“山东头居委会”）、辛克照、辛克涛房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告詹邦海及被告东海医院、于希洋、辛克照、辛克涛到庭参加了诉讼，被告山东头居委会经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告詹帮海诉称，2008年7月22日，原告经熟人介绍认识东海医院院长辛克平，再由辛克平吩咐其医院副院长于希洋与原告正式签订了《房屋租赁合同》。该合同明确约定该房在租赁期内，原告可以装饰装修其承租的房屋。鉴于该房屋当时仅仅是三间闲置多年又废弃的空房，无门无窗更无界墙，连上楼梯的扶手都没有，无水无电无厕所无厨房，也就是说，不进行装修根本无法入住及使用。为此，原告购买材料并找人费了近一年的时间才将房屋装饰一新，并在一年后才投入使用。原告仅装修费就花了3万多元。2009年7月，原告经被告东海医院同意许可，又扩建了几间房屋，花费约2万元。两项累计，原告因为自己装饰装修及扩建该租赁房屋花费5万余元。另被告东海医院还与原告口头约定，除非房屋拆迁，原告永远有权租赁、居住、使用其自己装修及扩建的房屋，并不会再涨房屋租金。当时被告东海医院未曾告知原告涉案房屋产权属山东头居委会，原告也不知情，被告东海医院也未向原告如实告知其租赁的房屋是未取得产权手续的违章建筑。直至后来山东头居委会向原告收取水电费，原告又因办证需要找被告东海医院索要产权手续时才知道山东头居委会才是涉案房屋真正的房主。被告山东头居委会也明明知道原告承租了其房屋（土地）并装修扩建了该房屋，但在6个月内以至几年来并未提出过任何异议，等同其几乎完全默认、接受、认可及同意了被告东海医院的转租事宜。原告装修及扩建房屋后，除了自己使用一层外，将另一层（共2层加一个院子）及其他房屋又转租给其他人使用，仅每年租金及装修现存价值就达25000元。照此推算，若不遇拆迁，原告始终租赁该房屋，按最短10年计算，仅租金收益就达25万元，也就是说原告除了以1万元租金自己居住房屋外，另外10年至少要挣25万元房租，至于门面房收益，保守估计每年也有2万元，10年也至少20万元。两项收益共计45万元，这些收入当然是由于原告投资所换来的应有回报。未曾料想，2012年12月，被告山东头居委会在明知原告等众多房屋租赁户仍在此居住、使用及经营的情况下，擅自单方面宣布其与东海医院所订租房合同到期，并下发通知，限租赁户定期搬出。更为恶劣的是，被告山东头居委会全然不顾这些租赁户系社会弱势群体的切身利益，不经协商又强行将东海医院地点内所有房屋（其中很多房子都是租赁户自己临时搭建的）转租给辛克照一伙人，不允许租赁户自己拆迁，还不给租赁户任何补偿。而被告辛克照为了赚取更高利益，采取打砸抢（辱骂、威胁、恐吓）等手段野蛮驱赶原告，致原告无条件离开自己装修及所盖的房子。2013年1月，被告辛克照及辛克涛又逼迫原告同意再住3个月并收取原告三个月的房租及押金共4000元。即使如此，被告辛克照还是出尔反尔、背信弃义，于2013年2月就撵原告搬走，并多次辱骂、威胁、恐吓原告家人，并强行停水停电。原告无奈只能通过信访求助于当地政府及公安机关出面干预解决此事。但被告辛克照、辛克涛不顾政府及公安部门的协调、斡旋等处理意见，并声称其自己需要使用该房屋，不再转租涉案房屋，仍恶毒威胁、逼迫原告搬房直至完全掐掉原告的水电。当地政府及公安机关多次干预协调未果，遂以经济纠纷为由建议原告直接到人民法院起诉解决此事。2013年7月，原告路过自己曾租住的房屋，突然发现被告辛克照又违约地将原告装修及扩建的房屋转租给其他人使用。根据我国法律的有关规定，即使被告出租，原告也有优先承租的权利，但被告利欲熏心，毫无人道，将原告视为敌人对待，至于原告所花装修费及因装饰装修已形成的附合装饰物的残值损失即装饰装修的剩余价值（或收益）更不提一点补偿或赔偿（按每年2万元残值损失即装修利润计算5年，也至少是10万元。关于装修残值损失即装修剩余价值的赔偿或补偿，原告主张至少1.5万元，已是少得可怜了）。更不能容忍的是，被告辛克照及辛克涛竟连多收的押金及租金也耍赖不退还原告。原告早已出离愤怒，痛定思痛，终于决定必须通过诉讼，认为只有借助于国家法律及人民法院才能为自己讨回公道及正义。原告一贯认为，正是由于上述五名被告恶意相互串通，才导致原告遭受如此巨大损失，故要求上述被告共同连带补偿或赔偿原告的经济损失共计约45万元，最低要求6万元。原告还认为，既然被告租给原告的房屋一直未取得产权手续，其向原告索要的四年半租金共45000元也作为非法收入理当退还给原告一些。综上所述，因五名被告共同违约，已给原告造成房屋租金、装修费及装修残值损失等经济损失共计10-45万元，已事实清楚，证据确凿，几被告理当立即向原告连带赔偿这些损失。为此，为了维护原告公民的合法权益，也为捍卫法律尊严，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》及《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷若干问题司法解释》等法律法规的有关规定，请求法院依法判决：1、五被告给付原告装饰装修及扩建房屋费用15000元；2、五被告连带赔偿原告剩余租赁期内房屋装修残值损失（即装饰装修剩余价值）15000元；3、被告东海医院、辛克照及辛克涛返还原告房屋租金及押金5000.00元，被告于希洋、山东头村委承担连带责任；4、本案案件受理费由五被告共同承担。
被告东海医院及于希洋辩称，原告所述与事实不符，涉案房屋是1995年左右建造，当时的房子前后两栋都是一样的，门窗都有，上楼扶梯也有，有水有电，因为之前是崂山区城管中队住，所以这些东西都齐全。被告东海医院没有同意原告另行建造房屋，属原告私自搭建，被告让原告拆除，原告拒绝，被告给原告发出通知，要求原告拆除搭建的房屋，但原告没有拆除。当时也没有口头约定让原告自己装修、扩建，也没有同意原告不涨租金。原告与被告东海医院关于涉案房屋的租赁合同约定租期仅为一年（2008年8月8日到2009年8月8日），之后原告没有搬离房屋。原告半年缴纳一次房租，最后一次缴纳2012年8月到2013年2月期间房租5000元。涉案房屋是被告东海医院从被告山东头居委会处承租，双方租房合同于2013年1月份到期，被告东海医院已把所有房屋交付给被告山东头居委会，交付时办理了交接手续，届时原告没有搬离涉案房屋。原告现在仍欠被告东海医院为其垫付的电费1870元。被告东海医院在被告山东头居委会的土地上建造了涉案房屋，建房屋的时候未经过相关规划审批手续，但是被告山东头居委会同意被告东海医院建造涉案房屋。被告东海医院委托被告于希洋出租涉案房屋给原告，对其在租赁合同上签字的行为予以同意和认可。原告搭建房屋的情况：原告在前面南面楼东侧墙搭建了大概五六个平米的砖建临建，屋顶是倾斜的石棉瓦，高的地方两米，最低的地方一米七，原告承租的不是南面楼，而是北面楼，且该临建的搭建未经所有被告允许。
被告于希洋辩称，同意东海医院的答辩意见。
被告山东头居委会未答辩。
被告辛克照及辛克涛辩称：原告所述与事实不符，原告所称扩建和装饰装修均不在被告辛克照及辛克涛与原告的租赁合同期限内发生，且两被告接收房屋时没有看到原告加盖的厕所和扩建的两间房屋，原告第一、第二项诉讼请求均与两被告无关。被告辛克照及辛克涛与原告签订的租赁合同期限3个月，而原告实际使用房屋时间已超出该3个月，两被告不应再退还原告租金。且两被告只收取原告押金1000元，根据双方租赁合同约定，原告不应将房屋转租他们，如果转租，押金不予退还，且两被告为原告代缴电费7200元和水费900元，原告离开房屋时还拆走了价值4400多元的涉案房屋门窗，就上述水、电费以及门窗损失，两被告将另行向原告起诉。
原告詹帮海提交证据，被告东海医院、于希洋、辛克照及辛克涛质证情况如下：
证据一，原告与东海医院签订的房屋租赁合同。证明原告和五被告有固定的租赁合同关系，虽然此后双方再无签订书面合同，但2009年9月初，原告与东海医院法定代表人辛克平院长有口头租赁协议，当时东海医院与山东头居委会有经济纠纷，辛克平知道原告是法律工作者，他说他们不反对原告建造房屋，但是拆迁后可能不会补偿，原告扩建及装修的房屋如果不遇拆迁，只要他任院长就让原告住一辈子，永远住下去，如遇拆迁，拆迁的补偿费和安置费由原告和东海医院共同平等分配，如果政府和开发商不给拆迁补偿费就授权原告去处理，并且东海医院的拆迁纠纷问题也可授权原告去处理，辛克平又说让原告放心住下去，不会被赶走，也不会白白装修和扩建房屋，原告来了不容易，会让原告长久住下去。詹济坤是我的曾用名。
被告东海医院、于希洋、辛克照、辛克涛质证称：对于希洋签订的房屋租赁合同真实性认可。辛克平于2009年左右在被告东海医院任法定代表人，之后由于希洋接任法定代表人。不认可原告关于口头协议所陈述的所有内容。本案原告与被告东海医院签订协议，但是被告不知道原告的名字是否为詹帮海，只知道他的名字为詹济坤。辛克照和辛克涛与被告东海医院没有任何关系。
证据二，东海医院辛克平院长的通知，左下方黑色字体是原告在辛克平院长在场的情况下自行书写，内容经过辛克平院长同意，但暂无证据提交，原告写完上述内容才拿了这份通知，如果辛克平不让写，原告就不拿了，涉案房屋都是违章建筑。
被告东海医院、于希洋、辛克照及辛克涛质证称，认可原通知内容，对原告自行书写的内容不予认可，该份通知出示的目的就是要求原告拆除其扩建的位于东海医院西侧南楼墙东的违章建筑。
证据三，原告与辛克照、辛克涛于2013年1月2日签订的房屋租赁合同。证明被告辛克照、辛克涛逼迫原告签订了这份房屋租赁合同，原告承租的香港中路159号房屋租期顺延3个多月，这份租赁合同所载明的房屋，与原告提交的证据一和东海医院签订的租赁合同所载明的房屋一致，均为东海医院院内西侧二层独院。原告承租的涉案房屋未到期，然被告一次次逼迫原告离开，原告不知道东海医院有无权利出租涉案房屋，但是原告和东海医院的房屋租赁合同租期未到，原告在2013年2月底就被迫搬离该房屋（香港中路159号）。
被告东海医院、于希洋质证称：对该合同不清楚，被告东海医院于2012年12月31日已经把涉案房屋交还被告山东头居委会，当时原告还在使用该房屋。
被告辛克照、辛克涛质证称：签字的真实性认可，但合同第二大条第五小条手写部分为原告自行书写，系签订合同后由原告自己添加，该内容不认可。
证据四，押金收据8张。其中1684795、0028141、0138981、0028142、0529126、0028150、0028151号单据是原告向被告东海医院交付房租及电费情况。0529126号单据显示原告已缴纳2012年2月14日至2013年2月13日的租金，被告东海医院有权向原告收取租金到2012年12月31日。因被告东海医院、于希洋无权出租房屋，违反双方租赁合同的约定，提前收回房屋，应将2013年1月1日至2013年2月13日多收的租金数额1190元返还原告。除此以外，由于被告东海医院、于希洋违约，要求其将这4年所收取原告的房屋租金4万元全部退还给原告，或者至少退还原告一半即2万元。原告向被告辛克照、辛克涛交了3000元房租和1000押金，共计4000元。水电费单据证明水电费已全部付清，这些单据是原告在涉案房屋居住期间所有水电费单据的一部分，有一部分未打印出来。0529128号单据为被告辛克照、辛克涛及山东头居委会收取原告租金及押金情况，其中3个月租金3000元，押金1000元。原告于2013年2月27日搬离涉案房屋，故被告辛克照、辛克涛及山东头居委会应返还原告2013年2月28日至2013年4月9日的房屋租金1000元及押金1000元。此外，因被告辛克照、辛克涛及山东头居委会在2013年1月底就给原告断水断电，导致原告不能正常使用房屋，应将2013年2月份房租1000元返还给原告。因被告辛克照、辛克涛及山东头居委会违约，还应把2013年1月份的房租1000元返还原告。综上，被告辛克照、辛克涛及山东头居委会，共应返还原告三个月的房租3000元及押金1000元，共计4000元。
被告东海医院、于希洋质证称，0529229号单据不是于希洋本人签名，也不是被告东海医院单位会计签字，该笔租赁费是否实际收到，需回去落实。其他单据有修改的痕迹，即0028141、0138981单据的日期与金额都用圆珠笔修改，0028150号单据根本就无法看清，请原告提交从租赁房屋到现在的所有水电费的收据。
被告辛克照、辛克涛质证称：认可原告向我们缴纳房租3000元
证据五，2012年12月12日山东头居委会向原告出具的通知、2013年5月21日来访不予受理事项告知单及来访事项转送单一份。证明在合同未到期时，被告就逼迫原告搬离涉案房屋，原告因此去信访，由于被告违约，原告无法继续履行租赁合同。
被告东海医院、于希洋、辛克照及辛克涛质证称：原告租赁涉案房屋时签订的房屋租赁合同租期系1年，即自2009年8月9日之后，原告与被告东海医院之间再无书面房屋租赁合同。此后，原告拒不搬离房屋，且多次拖欠房租，考虑原告实际使用房屋，被告东海医院不能不收取费用，就收取了相关费用，但因双方无书面租赁合同，所以被告东海医院有权随时要求原告搬离，且原告的水费至今未缴纳，被告东海医院将就代原告缴纳的水电费另案起诉原告。
证据六，录像资料。证明涉案房屋在原告搬离时的状况，录像的房屋即为涉案房屋，除电器等可移动物品不是原告的以外，墙面、地面及屋顶都由原告装修完成，厨房内的厨具等设施不属原告。录像一中的房屋是原告自己加盖。录像二是110出警时，原告用摄像笔私录，当时原告未告知办案人员进行了录像，录像笔上显示的录像时间为2032年，因为原告不会修改录像笔上的时间，实际录制时间为2013年2月份，具体时间记不清楚。当时被告辛克照、辛克涛逼迫原告搬走，原告到信访处信访，信访调解未果，被告辛克照、辛克涛再次骚扰原告。在公安局警告被告无效的情况下，被告辛克照、辛克涛又继续骚扰原告，把原告大门的锁抢走，导致原告锁不上门，然后原告拨打110，110处有原告的报警记录，还有原告在派出所做的询问笔录。另外派出所的张涛到村委会找到被告辛克照、辛克涛对其进行警告。录像四拍摄于崂山区中韩街道办事处信访办公室，是在经过信访人员同意的情况下拍摄，拍摄时间为2013年2月16日，原告不会修改录音笔上的时间，录像时间即原告信访的时间，证明被告辛克照、辛克涛赶走原告时原告去信访的情况。当时信访人员称找到被告辛克照、辛克涛，并进行了调解，但最后无法处理，就建议原告到崂山区人民法院进行诉讼处理。原告现在也找不到被告辛克照、辛克涛。录像五为未搬走前对涉案房屋现场的拍摄。
被告东海医院、于希洋质证称，认可涉案房屋就是录像资料播放的房屋。录像一中原告自称自己加盖房屋，未经被告同意，且不是被告加盖，不知是否为原告加盖，如果是，也是原告擅自改变房屋结构。录像二是原告私自录制的，有违法嫌疑。被告不清楚辛克照、辛克涛是否拿走了原告的锁，因为2012年12月31日被告就将房屋交付给了山东头居委会，之后的情况不了解。认可原告搬离时的房屋状态是录像三中所摄像的内容，认可录像三中原告所称其加盖的内容，但是原告私自改变了被告交付给原告的房屋结构，进行了相应搭建和割断，且私自开门，改变门的位置，搭建厕所等都未经被告同意。对录像四不发表质证意见。录像五看不清楚。录像六为2013年9月份拍摄，所有的装修均与原告无关。
被告辛克照、辛克涛质证称：扩建和装饰装修均不在被告辛克照、辛克涛与原告的承租期限内发生，与两被告无关，不知道是谁进行的装修和扩建。被告辛克照、辛克涛接收房屋时没有看到原告加盖的厕所和扩建的两间房屋，涉案房屋出租给原告时也没见过两间小房和厕所，录像资料显示的房屋与原告搬离后我们接收的房屋状况不一致，原告把涉案房屋的门窗都拆走了。
证据七，装修费和材料费的单据及王某、马某的证人证言。证明原告进行装修的人数及进行装修的装修费、材料费共计1万元左右，原告找王某施工，王某雇佣其他人，原告不知道其他人的工资发放情况，为何王某从原告处只领取一次款项，但出具两张号码不一致的收据，因时间太长，记不清了，有可能是事后重新签的。
证人王某陈述称，2008年7月份，证人到原告处装修，去时房屋下面有很多脏水和垃圾，后证人把这些垃圾都清理干净。2008年7月份左右在靠西边的地方加盖了一道门。2008年8月份左右，在房间里面加盖了3、4道墙，把一个大房间改成了几个小房间，并装上了门。2008年9月份左右，在靠东面的地方加盖了一个卫生间，原来房间里面没有卫生间，以前院子里是没有卫生间的。2009年春天4、5月份时，在院子里加盖了两个小房间。当时是原告雇佣证人给原告干活的，所有工程都是证人找工人干的。原告总共给了证人3万元干这些活，包括了里面的水电费及墙皮、刷门等，当时除了找证人干某外应该还找了其他人。证人具体干的内容是清扫垃圾、清理墙皮、刷墙、石膏板、门隔断、改了两间屋及里面的装饰装修、厕所等大部分。西边的门不是证人开的，其他都是证人干的。证人分两次给原告干活，2008年干了大约1个月左右，用了大约一百五六十个工，2009年干了十多天，用了大概一百来个工。原告一开始给证人付某2万元左右，2009年付某1万多。收条是2009年9月份左右写的。
庭审中，王某认可0529237号收据联及0529242号存根联系其本人签字，但3万元的收据只签过一次，什么时间在0529242单据上签字记不清了，大概比0529237号单据晚一点。
证人马某陈述称，当时受詹帮海的聘请在山东头东海医院隔壁的房屋搞装修，具体工作是拆迁卫生间下面的地槽及东面小厨房的水泥干沟，当时有很多工程内容需要机器操作，时间是在2008年8月份左右。涉案房屋西面开门的情况，证人不清楚。证人跟着王某干活，劳务费由王某支付。2008年干了2个月，工资5000多元，当时是五、六个人一起干。2009年原告邀请证人帮其盖两间房子，建两间小房子时西门应该没有开。建这两个小房子是五、六个人一起干，证人干了两三天，只是帮忙没有要钱，其他的不清楚。
被告东海医院、于希洋质证称，原告当时购买材料应出示相应的发票，其次原告应当提交出具证明单位的营业执照；两证人所陈述的装修时间不一致，装修的费用也不明确，所以两证人的证言系虚假，不应采纳。原告在当时进行房屋装修的花费只要5000元即可。
被告辛克照、辛克涛质证称：同意东海医院及于希洋的质证意见，其他与证据六质证意见一致。
证据八，现场的照片5张。证明原告未搬走前房屋现场的实际情况。
被告东海医院、于希洋质证称，认可系在涉案房屋拍摄，但不认可照片中的涉案房屋门窗都是由原告安装，就算是原告自己安装，也是未经被告同意的情况下私自安装。
被告东海医院及于希洋提交证据，原告詹帮海、被告辛克照及辛克涛质证情况如下：
证据一，收据，证明东海医院为原告垫付电费，原告使用房屋期间产生电费，原告主张已缴纳电费应提交缴纳电费的相关证据。
原告质证称，对该证据的真实性不认可，看不出是涉案房屋的电费收据。
被告辛克照、辛克涛质证称：真实性认可，原告应将该费用给被告东海医院。
被告辛克照及辛克涛提交证据，原告詹帮海、被告东海医院及于希洋质证情况如下：
证据一，0330283号收款收据，证明被告辛克照及辛克涛代原告缴纳电费7200元，水费900元；102063号收款收据，证明因原告搬离涉案房屋时将门窗拆走，被告辛克照及辛克涛重新安装塑钢平开门花费4406.4元。证据二，房屋场地租赁合同，证明被告辛克照从山东头社区居委会承租涉案房屋。
原告质证称：真实性不认可，看不出是涉案房屋的电费收据，没有签字盖章说明不了任何问题，且水电费即使是有也应另案处理。
被告东海医院及于希洋质证称：真实性均认可。原告应将该费用给付被告辛克照及辛克涛。
经审理查明，原告詹帮海曾用名詹济坤，于2008年7月22日与被告青岛东海医院签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定被告青岛东海医院将位于青岛市崂山区香港东路159号东海医院院内西侧二层独院出租给原告使用，房屋间数上下两层约四间，使用面积100余平方米，租赁期为壹年，从2008年8月8日起至2009年8月8日止。年租金为人民币10000元，每半年提前预交5000元，租赁期间的水、电、暖、通讯等费用由原告承担，每半年按实际结算给付一次。合同第十条第一款载明“承租方对该房屋享有独立的经营权、使用权、转租权（不得整体转租），出租方不得随意干涉”；第六款载明“租赁期间，房屋装修费由承租方负担，出租方提供便利”。原告詹帮海签名詹济坤（帮海），被告于希洋签名。庭审中，被告东海医院称于希洋出租涉案房屋给原告经过了东海医院同意并且认可。原告最后一次向被告东海医院缴纳预交一年房租10000元（2012年2月14日至2013年2月13日），收据收款人处有被告东海医院会计辛瑞红签字。庭审中，被告东海医院称于2012年12月31日将涉案房屋交付给了山东头居委会，当时原告仍在使用涉案房屋。
承租期间，原告在东海医院1号楼东侧加盖房屋。2009年7月24日，东海医院院长辛克平发给原告的通知中载明，“詹济坤租用东海医院西侧二号楼，本人在东海医院1号楼东侧盖房子用。但东海医院需要使用地方，乙方应无偿拆迁，甲方不负一切经济责任，特此通知”。辛克平在该通知上签名，原告在该通知上签名“詹济坤”，并自行书写乙方声明：如遇政府、开发商强制拆迁乙方应予以拆迁，拆迁补偿费用则甲乙双方各得一半，如未遇拆迁，甲方及村委会欲占用该地方，则甲方及村委会予以赔偿乙方盖房间花费用至少两万元。詹帮海（詹济坤）2009.7.24日。庭审中，被告东海医院对原告自行书写内容均不认可。
2012年12月12日，山东头居委会发给原告的通知中载明，“山东头社区居委会与东海医院的租赁合同于2012年12月31日到期，根据合同约定，到期后，东海医院所有建筑物和产权都归山东头社区所有。请你于2012年12月31日下午4点以前自行搬离，如有疑问及纠纷，请于2012年12月31日下午4点以前与东海医院协商解决好。如逾期不搬离，社区居委会将于2013年1月1日对东海医院内未腾房的业户停电停水，造成的损失及后果居委会概不负责。请各业户提前做好准备”。
2012年12月27日，被告辛克照与山东头居委会签订房屋场地租赁合同，约定被告山东头居委会将香港东路159号大院及院内房屋（现状）租赁给被告辛克照使用，租赁期间自2013年1月1日起至2013年12月31日止；租金每年30万元。
2013年1月2日，原告詹邦海与被告辛克照、辛克涛《租房合同》，约定：被告辛克照、辛克涛将位于香港东路159号房屋出租给原告使用，租赁期限自2013年1月1日起至2013年4月1日止，租期三个月，房屋租金每月1000元，另付押金1000元，共计4000元；租赁期满，被告辛克照、辛克涛有权收回出租房屋，原告应如期交还，原告如要求续租，则必须在租赁期满前一个月内通知被告辛克照、辛克涛，经同意后，重新签订租赁合同；租赁期间，未经被告辛克照、辛克涛书面同意，原告不得擅自转租、转借承租房屋；如辛克照、辛克涛违约想提前收回房屋或其他违约情况，则辛克照、辛克涛不仅退还所收原告房租及押金，还应按原告要求赔偿原告所有的经济报费；在租赁期内，原告未经辛克照、辛克涛书面同意，擅自将房屋转租、转接给他人使用的，未经辛克照、辛克涛同意擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，且经辛克照、辛克涛通知，在规定期限内仍未纠正并修复的，辛克照、辛克涛有权终止合同，收回该房屋，原告应向辛克照、辛克涛支付合同总租金20%的违约金，若支付的违约金不足弥补辛克照、辛克涛损失的，原告还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。原告于2013年1月2日向被告辛克涛、辛克照付房租费及押金共计人民币4000元。
中共青岛市崂山区委青岛市崂山区人民政府人民来访接待室于2013年5月21日出具来访不予受理事项告知单：詹邦海同志，近期，你向我局提出因房屋租赁合同纠纷，致使你无法继续承租房屋要求赔偿的信访事项，一句国务院《信访条例》第十四条（对依法应当通过诉讼、仲裁、行政复议等法定秃顶解决的投诉请求信访人应当依照有关法律。行政法规规定程序向有关机关提出“和第二十一条（对已经或者依法应当通过诉讼、仲裁、行政复议等法定途径解决的，不予受理。但应当告知信访人依照法律、行政法规规定程序向有关机关提出”之规定，你反映的信访事项不在信访受理范围之内，应当向人民法院提出，通过法律诉讼途径解决。特此告知。
原告提交的编号为0529242的存根联及编号为0529237的收据联共同显示“东海医院西侧第二栋两层小楼，2008-2009年扩建及装修共6人干活，人工劳务费合计3万元整”，下方均有王某签字。庭审中，证人王某称针对3万元的人工劳务费只出具过一次收据。
另查，涉案房屋无产权证且未经相关规划审批手续。原告使用房屋期间，将房屋转租他人。
以上事实，有原告提交的租房合同、东海医院院长辛克平发给原告的通知、山东头居委会发给原告的通知、崂山区远翔兴装饰商场开具的证明、收据及庭审笔录在案为证，经庭审质证，可以采信。
本院认为，原告于2008年7月22日签订的《房屋租赁合同》虽为于希洋签字，但该合同出租方处均载明“青岛东海医院”，庭审中青岛东海医院亦认可于希洋签字系职务行为并对该合同予以追认，且原告在使用涉案房屋时，多次与当时东海医院院长辛克平沟通，并将相关费用交付被告青岛东海医院，故本院认定该合同系原告与被告青岛东海医院签订。涉案房屋坐落于青岛市崂山区中韩街道山东头社区，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。原告及被告东海医院、于希洋、辛克照、辛克涛均认可涉案房屋未取得相关规划审批手续，故本院认定，2008年7月22日原告与被告青岛东海医院签订的《房屋租赁合同》及2013年1月2日原告与被告辛克照、辛克涛签订的《租房合同》均无效。虽然合同无效，但承租人一直对房屋进行了充分利用，故应按照原合同约定的租金支付房屋占用使用费。在原告与被告青岛东海医院的《房屋租赁合同》履行中，原告已依合同之约定缴纳房租至2013年2月13日，但青岛东海医院对承租房屋的使用权仅到2012年12月31日，此后其无权收取原告房屋占用使用费，故被告青岛东海医院应将2012年12月31日至2013年2月13日的房屋占用使用费1233元（10000元÷365天×45天）返还原告。原告詹帮海称其使用涉案房屋至2013年2月，并提交中共青岛市崂山区委青岛市崂山区人民政府人民来访接待室于2013年5月21日出具的来访不予受理事项告知单及其拍摄于崂山区中韩街道办事处信访办公室的视频及其私自拍摄的公安出警视频予以证明，本院认为，且上述证据均仅有原告詹帮海的自述，相关机关及人员均未明确认定詹帮海使用涉案房屋至2013年2月，且录像显示时间均不是2013年2月，故本院无法据此认定原告詹帮海使用涉案房屋至2013年2月，原告詹帮海要求被告辛克照及辛克涛返还多收取的房租，本院不予支持，但因原告詹帮海已从涉案房屋搬离，被告辛克照及辛克涛应将其收取的押金1000元返还原告。
关于原告主张装饰装修及扩建房屋费用15000元及剩余租赁期内房屋装修残值损失（即装饰装修剩余价值）15000元，本院认为，租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，即承租人对租赁物仅享有使用、收益之权利，并具有妥善保管租赁物之义务，若承租人未经出租人同意，擅自对房屋进行装饰装修及扩建，则侵犯了出租人对房屋的权益，对未经出租人同意的装饰装修投入不得要求出租人进行补偿。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案原告詹帮海应提交证据证明其对涉案房屋的装饰装修及扩建系经过被告青岛东海医院同意，但原告提交的东海医院院长辛克平于2009年7月24日发给原告的通知中载明，“詹济坤租用东海医院西侧二号楼，本人在东海医院1号楼东侧盖房子用。但东海医院需要使用地方，乙方应无偿拆迁，甲方不负一切经济责任，特此通知”，明确表示不同意原告詹帮海对涉案房屋进行扩建，并要求原告对扩建建筑予以拆除，原告自行书写的乙方声明未经东海医院确认，且被告东海医院在庭审中亦不认可，故本院认定原告对涉案房屋的装饰装修及扩建未经被告青岛东海医院同意，原告主张装饰装修及扩建房屋费用15000元及剩余租赁期内房屋装修残值损失（即装饰装修剩余价值）15000元，于法无据，本院无法支持。被告东海医院要求原告给付其垫付水电费，本案不予审理，其可另行起诉；被告辛克照、辛克涛要求原告给付其垫付水电费及安装门窗费用，本案不予审理，其可另行起诉。
原告詹帮海对被告于希洋及山东头居委会的诉讼请求无事实及法律依据，本院无法支持。
被告山东头居委会经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系对自己诉讼权利的处分，本院依法缺席审理。
据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告青岛东海医院于本判决生效之日起十日内返还原告詹帮海房屋租金人民币1233元。
二、被告辛克照、辛克涛于本判决生效之日起十日内返还原告詹帮海房屋押金人民币1000元。
三、驳回原告詹帮海对被告于希洋、青岛市崂山区中韩街道山东头社区居委会的诉讼请求。
四、驳回原告詹帮海的其他诉讼请求。
案件受理费675元，公告费600元，共计1275元，由原告詹帮海承担1195元，被告青岛东海医院承担45元，被告辛克照、辛克涛承担35元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院送交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 刘 佳
人民陪审员 王君峰
人民陪审员 张朝霞
二〇一五年三月二十九日
书 记 员 曲晓华
根据《诉讼费用交纳办法》第二十二条规定，上诉人应于上诉期内到青岛市中级人民法院预交案件受理费，最迟可以在上诉期届满后七日内预交案件受理费，在上诉期届满后七日内仍未预交的，按未提起上诉处理。（案件受理费汇款账户：青岛市中级人民法院，汇款账号：38×××16，开户行：农业银行青岛东海西路支行，请注明上诉案件的案号及上诉人的名称。）