广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗番法民三初字第1053号
原告：广州市华勤物业管理有限公司，住所地。
法定代表人：赖彩明，职务总经理。
委托代理人：何燕芳，是该公司员工。
委托代理人：邓梓善，是该公司员工。
被告：胡楚霞，女，1962年3月26日出生，汉族，住广州市番禺区。
原告广州市华勤物业管理有限公司（以下简称华勤公司）诉被告胡楚霞物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员吴雪霞适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华勤公司的委托代理人何燕芳、邓梓善到庭参加诉讼。被告胡楚霞经本院传票传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华勤公司诉称：原告与市桥街怡乐社区居委会于2007年10月23日签订《协议书》，选聘原告作为市桥街怡乐社区的物业服务企业，该协议中约定管理期限自2007年5月1日至该小区新一届业主委员会产生之日止，每户每月收取物业管理费为：80平方米以下35元／户／月；80-100平方米40元／户／月，100平方米以上45元／户／月。另，原告于2013年8月1日与市桥街怡乐社区居委会签订《怡乐小区物业管理服务合同》，选聘原告作为该小区物业服务企业，该合同中约定管理期限自2013年8月1日至该小区新一届业主委员会产生之日止，同时该合同中还约定相关管理费等条款。遗憾的是，被告自2010年1月1日起出现拖欠物业管理费的现象，至今已累计托欠物业管理费共2650元，经原告多次催收，均未果。原告认为，原告与该小区业主签订的协议及合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应严格履行合同的各项义务，原告已按照合同约定标准向被告提供了物业管理服务，被告应当履行按时足额支付物业服务费用的义务，被告拖欠物业服务费的行为严重侵害了原告的合法权益。故诉至法院，请求判令：1.被告支付拖欠的物业管理服务费2650元（暂自2010年1月1日计至2014年8月31日）以及违约金（具体金额按每逾期一天支付所欠物业管理费的千分之一计算，计至缴清当日）。2.被告承担本案诉讼费用。
被告胡楚霞未到庭答辩，提交书面答辩意见，辩称：我不同意原告的诉讼请求，理由是：1.根据《广东省物业管理条例》第三十七条的规定，我方购房时签订的商品房买卖合同没有包含物业服务的相关内容；2.根据《条例》第十一条、四十四条的规定，我户一直以来没有收到任何有关选聘物业服务企业会议的通知，华勤公司也没有联系我户签订服务合同，双方不存在协议关系；3.自华勤公司进入我区进行所谓管理后，当地要求小区灭蚊、灭鼠没有执行，周边有房屋被盗现象，在没有征询业主意见的情况下该公司擅自对小区停泊的机动车辆收费，收取费用没有对业主进行说明私自侵吞，小区多处公共绿化被私人占用，未有制止。原告管理混乱，违规操作，不能承担物业服务应有的管理工作责任。
经审理查明：华勤公司是具有物业服务资质的企业。位于广州市番禺区市桥镇怡乐园（以下简称涉讼小区）7街2座502房（以下简称涉讼房屋）原产权人为郭冠华，2005年2月，胡楚霞向郭冠华购买涉讼房屋，并于2005年3月28日领取了房产证，该房屋建筑面积为140.5平方米。
2007年10月23日，广州市番禺区市桥街怡乐社区居民委员会（以下简称怡乐居委会）作为甲方，华勤公司作为乙方，签订了一份《协议书》。其中约定，甲方将涉讼小区的基本物业管理工作转交乙方进行接管，社区委托管理期限从2007年5月1日至新一届业主委员会产生止；乙方的管理服务事项为：1.做好日常物业管理服务，如遇政府下达的工作任务，乙方要无条件支持和配合有关部门开展各项工作。2.小区内公共设施（包括宣传栏、垃圾桶、花架、石椅等）的维修、保养和管理。3.小区内公用设施（包括下水道、道路、绿化等）的维修、保养和管理。4.小区内治安管理设施（包括铁门、岗亭、栏杆、消防设施等）的维修、保养和管理。5.小区公共环境的清洁卫生、除四害、收集垃圾、清运垃圾。6.小区内车辆疏导、行驶、停泊秩序管理，制止车辆乱停放。7.小区内车场须建立停车场管理制度，设立固定位置公示收费标准，提供车辆保管服务，要优先为小区内住户提供车位。8.小区内实行24小时安保服务，做到有保安站岗、巡逻。配合协作公安机关开展专项行动以及社区消防安全检查等工作……；乙方从2007年5月1日开始，向住户每户收取物业管理费（标准为：80平方米以下收取35元／户／月，80-100平方米收取40元／户／月，100平方米以上收取45元／户／月）。《协议书》签订后，华勤公司从2007年5月1日开始进驻涉案小区提供物业管理服务。
2013年8月1日，怡乐居委会作为甲方，华勤公司作为乙方，签订一份《怡乐小区物业服务合同》。其中约定，甲方委托乙方负责涉讼小区的物业管理工作，委托管理期限从2013年8月1日至新一届业主委员会产生之日止；乙方的管理服务事项与上述《协议书》的约定一致；乙方从2013年8月1日开始，调整向住户每户收取物业管理费的标准（标准为：70平方米以下收取35元／户／月，71-80平方米收取40元／户／月，81-100平方米收取45元／户／月，101-130平方米收取53元／户／月，131平方米以上收取55元／户／月）。今后乙方通过征询小区业主意见达到住宅户数及建筑面积双过半数同意并按照相关法律程序合法调升住宅管理费或车辆停放费，按征询后的新标准收取费用；乙方承诺在该小区未成立业主委员会前，按现“民意咨询意见书”上大多数业主同意的小区自治管理形式，后经居民代表会议通过的转向基本物业管理，在原定方案每月每户交费标准不变情况下，不得以任何理由、任何形式增加向住户收费（除有偿服务外）；如甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关物业管理费用，乙方可每天按逾期支付的费用总金额的0.1%收取滞纳金，直至付清欠费之日为止。
2014年4月21日，华勤公司以涉讼房屋地址为邮寄地址、郭冠华为收件人寄送《律师函》，催缴物业管理费，EMS特快专递号码为1027732149708，该邮件并未妥投。2014年9月10日，华勤公司以胡楚霞拖欠物业管理费为由向本院提起本案诉讼。华勤公司主张，胡楚霞应当依照《协议书》和《怡乐小区物业服务合同》的约定，从2010年1月1日至2013年7月31日按每月45元的标准、从2013年8月1日至2014年8月31日按每月55元的标准向华勤公司缴纳物业管理费，并以每月欠缴金额为本金，从次月1日起，按每日千分之一的标准计付逾期缴费违约金至款项清偿之日止。
以上事实，有华勤公司提供的房地产权情况证明、《协议书》、《怡乐小区物业服务合同》、EMS快递单及投递结果查询等证据以及本院的庭审笔录予以证实。
本院认为，华勤公司是具有物业服务资质的企业，华勤公司根据与广州市番禺区市桥街怡乐社区居委会签订的《协议书》及《怡乐小区物业服务合同》，自2007年5月1日起为涉讼小区提供物业管理服务，与涉讼小区业主存在事实上的物业服务合同关系。根据公平、等价有偿的原则，胡楚霞作为涉讼小区的住户，接受了华勤公司的物业管理服务，应当支付相应对价，现华勤公司主张依照《协议书》及《怡乐小区物业服务合同》的约定，从2010年1月1日至2013年7月31日按每月45元的标准、从2013年8月1日至2014年8月31日按每月55元的标准收取涉讼房屋的物业管理费，该标准未超出政府指导价，本院予以支持。胡楚霞应向华勤公司支付2010年1月1日至2014年8月31日的物业管理费共2650元（43个月×45元／月＋13个月×55元／月=2650元）。由于华勤公司未提交证据证明其与胡楚霞对涉讼房屋每月物业管理费的缴纳时间有明确约定，《怡乐小区物业服务合同》亦无相应约定，故华勤公司要求胡楚霞自逾期交费次月1日起向其支付物业管理费违约金，缺乏依据。但由于胡楚霞确已拖欠物业管理费，依据公平原则，违约金可从华勤公司主张权利之日起计算。华勤公司提供的EMS快递单及投递结果查询显示华勤公司曾向涉讼房屋原业主郭冠华主张权利，但并非向胡楚霞主张权利，华勤公司未能提供其他证据证实曾向胡楚霞主张过权利，故本院确定，华勤公司向胡楚霞主张权利之日为本案起诉之日，即2014年9月10日。《怡乐小区物业服务合同》中约定，未按时交纳物业服务费用的，每逾期一日，按应付未付费用千分之一的标准计付违约金。该计算标准过高，且华勤公司未举证证明胡楚霞迟交物业管理费对其造成的实际损失，故本院将违约金标准调整为参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。胡楚霞提出华勤公司管理不善，但未提交证据证实，故胡楚霞依此提出免除物业管理费的抗辩，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告胡楚霞应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市华勤物业管理有限公司支付2010年1月1日至2014年8月31日的物业管理费2650元及违约金（违约金以2650元为本金，从2014年9月10日起，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计至欠款付清之日止）；
二、驳回原告广州市华勤物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告胡楚霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。
审判员 吴雪霞
二〇一四年十一月十三日
书记员 黎晓文