北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终6716号
上诉人（原审原告）展姿国际文化传媒（北京）有限公司，住所地北京市海淀区恩济庄永安东里3号楼5层永吉鑫宾馆8250室。
法定代表人袁景春，总经理。
委托代理人雷永忠，男，1968年5月11日出生，展姿国际文化传媒（北京）有限公司法务专员，住北京市房山区。
被上诉人（原审被告）北京燕京饭店有限责任公司，住所地北京市西城区复兴门外大街19号。
法定代表人白海波，董事长。
委托代理人邹博，男，1984年9月9日出生，北京燕京饭店有限责任公司职员。
上诉人展姿国际文化传媒（北京）有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初8018号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2016年3月，展姿国际文化传媒（北京）有限公司（下称展姿公司）起诉至原审法院称：2015年5月，我公司与北京燕京饭店有限责任公司（下称燕京饭店）签订《关于北京唐拉雅秀酒店三层办办公室出租项目租赁合同》，合同约定租赁期限2015年5月28日至2016年5月27日。但燕京饭店以涉案房屋另有他用为由，在未与我公司协商一致的情况下，于2016年1月29日强制拆除了我公司使用中的舞蹈教室，致使我公司至今无法正常经营，已给我公司造成严重损失。期间，我公司多次找燕京饭店协商谈判、发送恢复场地通知书等，均无果后，亦委托律师向燕京饭店发送律师函、邀请律师与燕京饭店进行谈判等，尝试用多种方式与燕京饭店沟通，以求友好解决问题。但燕京饭店拒不给予我公司合理安排，致使我公司无法经营，导致经济损失巨大。燕京饭店擅自强制拆除我公司合法租赁场地，违反了双方租赁合同的约定，已构成违约。现诉至法院，请求判令：1、要求确认双方的房屋租赁合同解除；2、要求燕京饭店返还2016年1月29日至2016年3月27日的租金2.5万元、押金37500元、履约保证金3万元；3、要求燕京饭店承担因违反合同造成的经济损失259005元；4、要求燕京饭店因违约而应支付15万元的违约金；5、本案诉讼费用由燕京饭店承担。
燕京饭店辩称，一、展姿公司所述内容与事实不符。2015年5月，双方签订《北京唐拉雅秀酒店三层办办公室出租项目租赁合同》，约定我公司将酒店三层办公室租赁给展姿公司使用，租赁期限为2015年5月28日至2016年5月27日。租赁场地用于经营舞蹈培训等属营业执照范围之内的项目。展姿公司入驻后，提出租赁六楼一间房间用做瑜伽教室的要求，我公司根据展姿公司的要求，将酒店六层的一间舞蹈教室租赁给展姿公司使用。2016年1月，因我公司六楼整体进行改造，经与展姿公司沟通，将三楼的一间会议室作为展姿公司的瑜伽培训场地使用，该事项已经获得展姿公司的认可，为此，应展姿公司的要求，我公司曾向展姿公司发送了《关于展姿国际文化传媒租用酒店场地更改相关事宜》的函件，明确说明“经协商，将租赁场地改为三楼孔雀石厅，酒店负责装修事宜，并承诺免除2016年1月27日至2016年3月27日之间的租金。”并且，当时承诺，如遇展姿公司每周三的培训课，可以为其安排大的业务厅进行瑜伽培训。因原租赁合同于2016年5月27日到期，经双方重新谈判，展姿公司未能获得满足其自身要求（要求续租两年）的承租条件，遂以双方租赁合同纠纷为由，提起诉讼。二、双方系协商一致对原租赁合同的变更。展姿公司作为承租户，我公司十分重视与租户之间的合作关系，因六楼的整体改造计划，对于如何延续与展姿公司之间的合作是经过了考虑与协商的，将展姿公司承租楼层由六层变更到三层，是经过了展姿公司同意的，不然我公司不会向其出具《关于展姿国际文化传媒租用酒店场地更改相关事宜》的函件，并主动将三楼的会议室装修为瑜伽教室。展姿公司提出的“强制拆除其使用中的舞蹈教室”一说与实际不符。三、展姿公司主张的赔偿事宜没有依据。展姿公司要求我公司赔偿经济损失，如上所述，展姿公司提出诉讼是因为未能满足其提出续租的要求，为此展姿公司拒绝使用已经完成装修的三楼瑜伽教室，根据装修标准，是完全能够满足展姿公司继续经营的要求，对于此项损失，一方面，展姿公司没有相关证据证明其真实损失，另一方面，属于展姿公司对原定方案的自行放弃，应当自行承担该项损失。对于展姿公司提出15万元违约金的主张，我公司并无违约事项，双方属于依法对原租赁合同的变更，该项主张，法院应当不予支持。综上，请求法院驳回展姿公司的全部诉讼请求。
原审法院经审理认为：展姿公司与燕京饭店签订的合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应履行各自义务。按照法律规定，除双方协商一致外，主张解除合同的，应当通知对方。本案中，展姿公司并未向燕京饭店送达解除房屋租赁合同的通知，现其要求确认其与燕京饭店签署的房屋租赁合同解除，缺乏依据，法院不予支持。本案争议的焦点应为燕京饭店收回舞蹈教室是否与展姿公司协商一致。法院依据双方的陈述，认为燕京饭店收回舞蹈教室时双方已协商一致。首先，庭审中展姿公司表示其自行从舞蹈教室搬出的，与“燕京饭店强制拆除”的陈述相互矛盾；其次，如系燕京饭店强行拆除，展姿公司未及时采取报警等手段救济自己的权利，也与常理不符；再者，展姿公司还陈述，其搬离舞蹈教室时选择了使用五层继续经营，但因燕京饭店要涨租金，导致无法就使用五层达成一致，但燕京饭店对此予以否认，燕京饭店称未提出涨五层的租金，且展姿公司对此未举证予以证明。因此，法院认为燕京饭店收回舞蹈教室系双方协商一致，变更了合同约定的内容，对于展姿公司提出系燕京饭店强制拆除舞蹈教室的主张，法院不予采信，其要求燕京饭店赔偿经济损失、支付违约金，于法无据，法院不予支持。
关于展姿公司主张退还租金一节。法院认为自2016年1月29日开始，展姿公司未再使用舞蹈教室，因此，燕京饭店应当将舞蹈教室截止2016年3月27日的租金退还展姿公司。因双方未单独约定舞蹈教室的租金标准，法院依据双方陈述（三层办公室大约20平方米，六层舞蹈教室大约80平方米）舞蹈教室所占面积比例，酌定退还租金为19397.43元。展姿公司主张的押金37500元及履约保证金3万元，因诉讼过程中房屋租赁合同已到期终止，且展姿公司已三层办公室交还燕京饭店，按照合同约定，燕京饭店应当退还，因此，法院对展姿公司此项诉讼请求予以支持。据此，原审法院于2016年5月判决：一、判决生效后七日内，北京燕京饭店有限责任公司返还展姿国际文化传媒（北京）有限公司押金三万七千五百元、履约保证金三万元；二、判决生效后七日内，北京燕京饭店有限责任公司返还展姿国际文化传媒（北京）有限公司部分房屋租金一万九千三百九十七元四角三分；三、驳回展姿国际文化传媒（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，展姿公司不服，上诉至本院称：燕京饭店强制拆除我公司使用中的舞蹈教室，构成根本违约，法院应判令解除合同，原审法院认定双方协商一致的情形下拆除舞蹈教室认定事实有误；故要求撤销原审判决第三项，改判支持我公司的诉讼请求；燕京饭店同意原判。
经审理查明：2015年，展姿公司与燕京饭店签订《关于北京唐拉雅秀酒店三层办办公室出租项目租赁合同》，约定燕京饭店是位于北京市西城区复兴门外大街19号，燕京饭店北京唐拉雅秀酒店的所有权人，燕京饭店同意将位于该酒店三层办办公室（见附件一平面图所示）租赁给展姿公司使用。合同第一条租赁场所情况，租赁场所使用面积为108平方米，展姿公司、燕京饭店同意，前述使用面积即为燕京饭店计收租金及其他费用的最终面积依据；第三条租赁期限，3.1租赁期限为1个租约年，自展姿公司应开始支付租金的起始日（计租日）起计算（2015年5月28日至2016年5月27日）；第六条租金及支付方式，6.3本合同项下租金每年为人民币15万元（按照12500元每月计算）；6.4展姿公司同意租金按押三个月租金，付两个月租金，每“两个月“支付一次租金，首个支付期的租金应于免租期届满前30日支付，其余各支付期的租金应于上个支付期届满前30日支付；第七条履约保证金，7.1展姿公司应在本合同签订后7个工作日内向燕京饭店一次性支付人民币三万元整作为履约保证金，未能按时支付的，展姿公司应按照本合同第九条承担迟延付款违约责任；第十五条违约责任，15.5在下列情况下，展姿公司有权经书面通知燕京饭店，立即解除合同：15.5.1因燕京饭店违反本合同约定导致展姿公司无法合法的独占使用租赁场所，在接到展姿公司书面通知后60天内未能恢复展姿公司合法独占使用权；15.6展姿公司依照合同15.5条约定解除合同（不可抗力除外）或燕京饭店单方面擅自解除合同的，燕京饭店应将履约保证金不计息返还展姿公司，且应向展姿公司支付相当于12个月租金的违约金，展姿公司应在合同解除之日起15日内将租赁场所交还燕京饭店。
审理中，燕京饭店认可已收到展姿公司支付的押金37500元、履约保证金3万元，并已收取了展姿公司截止2016年3月27日的租金。双方均认可展姿公司租用燕京饭店西城区复兴门外大街19号北京唐拉雅秀酒店三层和六层的房屋，六层的房屋（大约80平方米）为展姿公司的舞蹈教室，三层的房屋（大约20平方米）用于展姿公司的办公。
2016年3月7日，展姿公司委托律师向燕京饭店发送了《律师函》，告知燕京饭店强制拆除展姿公司合法租赁场地的行为违反了合同的约定，建议燕京饭店在收到律师函后的二个工作日内将展姿公司使用的教室恢复原样。
展姿公司陈述燕京饭店表示如果不搬出舞蹈教室到期后不再续租，如果搬出可以任选一层进行办公，展姿公司搬走的时候选定的是五层，但是后来五层燕京饭店要涨房租，最后确定是二层，六层拆完后燕京饭店表示二层又不能给我们了，直到2月3日时遇到燕京饭店总经理，就使用三层进行了协商，最后也没有协商一致，因为三层的面积太小了，且其他两个附加条件续签一年合同、免两个月租金对方均未答应。展姿公司表示搬离舞蹈教室时并未报警，其认为双方后续还可协商。燕京饭店对此不予认可，其称双方协商一致免除展姿公司两个月的租金，并上报续签一年合同，由展姿公司搬至五层，但是后来展姿公司认为五层没有窗户不愿使用，燕京饭店并未提出涨五层的房租。展姿公司表示，因燕京饭店强制收回舞蹈教室，导致无法上课，造成了展姿公司的损失，并提交了舞蹈学员报名表、缴费单据等证据。
上述事实，有《房屋租赁合同》、律师函、报名表、缴费单据、退费表及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：展姿公司与燕京饭店签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。合同履行过程中，燕京饭店因装修与展姿公司协商后将舞蹈教室收回。展姿公司上诉称燕京饭店强制收回该舞蹈教室并拆除，燕京饭店对此不予认可，展姿公司未提供有效的证据予以证明，本院对展姿公司的该项上诉意见不予采信。展姿公司自行搬离后，燕京饭店收回舞蹈教室，后双方就替代的房间一直进行协商但未果，现展姿公司称燕京饭店收回该舞蹈教室存在违约，依据不足，本院不予支持。因展姿公司搬离舞蹈教室之时并未与燕京饭店协商一致待装修完成后继续使用该舞蹈教室，燕京饭店对舞蹈教室进行了装修改造，展姿公司发函要求燕京饭店恢复原状，依据不足，本院对此不予支持。展姿公司客观上未使用舞蹈教室，原审法院根据合同约定面积退还相应租金并无不妥，应予维持。因《租赁合同》到期终止，展姿公司已将三层办公室交还燕京饭店，燕京饭店应当退还展姿公司押金及履约保证金。
综上，原审法院所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4407元，由展姿国际文化传媒（北京）有限公司负担3643元(已交纳2994元，余款649元于本判决生效之日起7日内交至原审法院)，由北京燕京饭店有限责任公司负担764元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费7525元，由展姿国际文化传媒（北京）有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李明磊
审 判 员 王军华
代理审判员 胡珊珊
二〇一六年九月三十日
书 记 员 张晓鸥