陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终6070号
上诉人（原审被告）党红玉，女，1976年8月4日出生，汉族，无限极公司销售员，住陕西省渭南市临渭区丰原镇三联村三组。
被上诉人（原审原告）陈洪涛，男，1974年11月11日出生，汉族，陕西柯蓝电子有限公司员工，住西安市灞桥区浐灞半岛A6区2002室。
上诉人党红玉因与被上诉人陈洪涛房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2016）陕0104民初3145号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案，现审理终结。
2016年5月，陈洪涛向原审法院起诉称，2015年10月1日双方签订《房屋租赁合同》，陈洪涛将位于西安市莲湖区汉城南路8号宏府鹍翔九天小区El0号楼20406号房屋出租给党红玉，租赁期自2015年10月1日至2016年9月30日，月租金1800元，付款方式为半年付，付六押一，每提前一个月支付房租。党红玉应于2016年3月1日支付下期房租，但党红玉于同年3月19日才付清。合同约定每逾期一日按年租金2%收取违约金，党红玉应支付拖欠租金18天的违约金7776元。租赁期间党红玉从未交纳物业管理费、水电费、卫生费、电梯费、暖气费等，物业多次下发催收通知单，党红玉均未交纳。后经双方协商，同意于2016年5月1日前提前终止合同。因党红玉称自己经济困难，无力支付新房房租，要求陈洪涛提前退还剩余房租和押金，并结清所欠费用，陈洪涛出于同情，提前向党红玉退还剩余房租和押金共计10300元，但党红玉在2016年4月30日前既未通知陈洪涛，也未结清各项费用的情况下私自全部搬走，并将陈洪涛一套床及床垫搬走，同时带走房屋钥匙、水卡、电卡、气卡、门禁卡，对陈洪涛置之不理。陈洪涛为了房屋安全，只能更换原厂防盗门锁具，花费480元。党红玉违反诚实信用原则，私自搬走，给陈洪涛造成财产损失和精神压力，应当赔偿陈洪涛三日工资1090元。请求：1、党红玉向陈洪涛支付违约金7776元；2、党红玉赔偿陈洪涛未缴纳的物业费848.54元、水电费782.8元、卫生费42元、暖气费720.22元、电梯费217.31元；3、党红玉赔偿陈洪涛防盗门开锁换锁费用480元；4、党红玉退还陈洪涛非法侵占财产床及床垫一套；5、党红玉退还陈洪涛水卡、电卡、气卡各一张，门禁卡三张；6、党红玉支付陈洪涛精神赔偿费1090元；7、诉讼费由党红玉承担。
党红玉辩称，党红玉没有拖欠房租，双方合同约定提前一个月支付下期租金，党红玉在2016年3月份之内支付租金，不属于违约。合同约定陈洪涛收房要提前一个月书面通知党红玉，双方合同未到期，陈洪涛应当承担违约金和剩余房租。党红玉承租期间，物业公司从未通知缴费，故党红玉未缴纳物业管理费、卫生费、电梯费、暖气费等费用，党红玉自用的水费、天然气费已交纳。按照合同约定，陈洪涛应先向党红玉支付违约金，再由党红玉交纳物业费。党红玉搬离房屋后，通过电话告知陈洪涛取回房门钥匙和水、电、气卡，陈洪涛说忙没有时间接收，故党红玉没有拖欠。双方租赁合同中未约定有床，陈洪涛同意将床作为给党红玉的赔偿。不同意陈洪涛的各项诉讼请求。
原审法院经审理查明，2016年9月21日，陈洪涛（出租方）与党红玉（承租方）通过西安亿州房地产营销策划有限公司（中介方）签订《房屋租赁合同》(NO．0000654)，约定：陈洪涛将位于西安市莲湖区汉城南路8号宏府鹍翔九天小区El0号楼2单元4层20406号房（3室2厅1卫）出租给党红玉使用，租赁期自2015年10月1日起至2016年9月30日止，月租金1800元整，合同期内租金共计21600元，首次交纳6个月租金合计10800元，以后每次提前一个月支付下次租金，押金1800元整；双方各向中介方交纳中介服务费900元；如党红玉利用房屋进行非法活功损害公共利益、随意改造房屋结构、破坏房屋设施、擅自转租、转借、拖欠租金累计四天、不服从物业管理、影响邻居或他人正常休息等，陈洪涛有权终止合同，收回房屋并不退押金；如需转租第三人使用时，应取得陈洪涛书面同意；党红玉对陈洪涛正常的房屋检查和维修给予协助；租赁期间如陈洪涛确需收回房屋，须提前一个月书面通知党红玉，解除合同后，陈洪涛应支付违约金并退还剩余房租；陈洪涛违约应向党红玉赔偿违约金1800元，党红玉违约应向陈洪涛赔偿违约金1800元；党红玉逾期交付租金，每逾期一日，陈洪涛按年租金2%收取违约金；合同履行期内使用房屋产生水、电、物业费、清洁费、电梯费、数字电视费、天然气费、暖气费等均由党红玉承担；合同期满或党红玉不能按时支付下期租金且无法联系，陈洪涛有权进入房屋进行清理；家具清单：水卡、电卡、气卡各一张、燃气热水器、油烟机、燃气灶各一台、钥匙四套；合同约定其他权利义务。合同签订当日，党红玉向陈洪涛支付2015年10月1日至2016年3月30日房屋租金10800元、房屋押金180元。陈洪涛为党红玉配置床及床垫一套。党红玉与李全亮、杨磊、牛娟丽等人在该房屋内居住。2016年1月11日，陈洪涛通过朋友向党红玉交付门禁卡三张，李全亮出具收条载明“今收到房东三张门禁卡”。2016年3月4日，陈洪涛妻子许红红向党红玉发送手机短信，要求支付下期租金。经陈洪涛催要，党红玉分别于2016年3月18日、3月19日向许红红银行账户转账支付了5900无、4900元。后陈洪涛以党红玉从事无限极工作、总在房中开会、聚会、不交物业费等为由提出到期收回房屋，如党红玉提前搬离，可帮忙寻找新房。经双方协商，党红玉出具字据，同意于2016年5月1日前提前搬房。2016年4月27日，陈洪涛向党红玉退还房屋租金及押金10300元，党红玉出具收条载明“党红玉今收到陈洪涛退还房屋租金及押金10300元，剩余500元等水电费手续办清再退还500元”。后党红玉将个人物品及陈洪涛配备的一套床与床垫搬离房屋，未结清物业费用，未向陈洪涛交还水卡、电卡、气卡、门禁卡及钥匙，并主张陈洪涛支付提前收房违约金，双方发生争议。2016年5月1日，陈洪涛更换房屋防盗门锁具花费480元。庭审中，党红玉申请李全亮、杨磊、牛娟丽出庭作证，三名证人当庭表示与党红玉共同租住在陈洪涛房内，2016年4月27日搬离房屋，未结清物业费用，未交回水卡、电卡、气卡、门禁卡及钥匙，因合同未到期，陈洪涛应支付违约金。另查，涉案房屋系陈洪涛购买的商品房。党红玉承租该房屋期间，欠付西安市宏府物业管理有限责任公司物业费848.54元、卫生费42元、电梯费217.31元、电费630元、公摊电费152.8元及2015年11月15日至2016年3月15日的30%暖气费720.22元，共计2610.87元。
原审法院经审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈洪涛与党红玉双方通过房屋中介机构签订《房屋租赁合同》，约定陈洪涛将其名下房屋出租给党红玉使用，党红玉按约定向陈洪涛支付租金，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同依法有效。依照合同约定，租赁期间产生的水费、电费、天然气费、物业费、清洁费、电梯费及暖气费等费用均由党红玉承担，党红玉应当履行交纳义务。党红玉认为未接到物业的催收通知，理由不足，不予采信。合同履行期间，经双方协商，同意于2016年5月1日前提前搬房，陈洪涛负责退还剩余房屋租金及押金，党红玉负责结清物业费用等手续，系双方协商一致提前解除合同，不违反法律规定。陈洪涛已向党红玉退还剩余房屋租金及押金10300元，党红玉应当在结清拖欠的物业费、电梯费、电费、卫生费及暖气费共计2610.87元后，负责向陈洪涛腾交房屋，并交回房门钥匙、水卡、电卡、气卡及门禁卡等物品。党红玉搬离房屋后，既未结清物业费用手续，也未向陈洪涛交回房门钥匙、水卡、电卡、气卡及门禁卡等物品，致使陈洪涛更换房屋防盗门锁具花费480元，陈洪涛主张党红玉支付更换防盗门锁具费用及拖欠的物业费、电梯费、电费、卫生费、暖气费，理由充分，依法应予支持。因陈洪涛仍有500元尚未退还，在党红玉承担的费用中予以抵扣后，党红玉应向陈洪涛支付拖欠的物业费、电梯费、电费、卫生费、暖气费共计2110.87元及防盗门更换锁具费用480元。陈洪涛主张党红玉赔偿精神损失费1090元，无法律依据，不予支持。因双方协商一致解除合同，陈洪涛主张党红玉支付拖欠租金的违约金7776元的诉讼请求，理由不足，不予支持。党红玉以陈洪涛应当支付提前收房的违约金为由，将陈洪涛配备的一套床与床垫搬走，理由不足，陈洪涛主张党红玉退还，依法应予支持。关于党红玉认为应由陈洪涛先赔偿违约金其再交纳物业费的意见，于法无据，不予采纳。党红玉认为陈洪涛应赔偿违约金，因党红玉未提起反诉，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决：一、陈洪涛与党红玉签订的《房屋租赁合同》于2016年5月1日解除：二、本判决书生效之日起十日内，党红玉向陈洪涛退还西安市莲湖区汉城南路8号宏府鹍翔九天小区El0号楼2单元4层20406号房屋水卡一张、电卡一张、气卡一张、门禁卡三张；三、本判决书生效之日起十日内，党红玉向陈洪涛支付物业费、卫生费、电费、电梯费及暖气费共计2110.87元；四、本判决书生效之日起十日内，党红玉向陈洪涛支付防盗门更换锁具费用480元：五、本判决书生效之日起十日内，党红玉向陈洪涛返还床及床垫一套；六、驳回陈洪涛其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费99元（陈洪涛已预交），减半收取49.50元，由党红玉承担（党红玉在执行本判决书时一并支付陈洪涛）。
宣判后，党红玉不服上述判决，向本院提起上诉称，党红玉在5月1日前曾打电话给陈洪涛妻子许红红，因对方自身原因不能及时取门卡、钥匙、水卡、电卡。合同期内，在东西未搬完的情况下，陈洪涛自行开锁换锁，并未通知党红玉，故不予赔偿。陈洪涛私自换锁，因他自己原因没有时间取钥匙，党红玉也曾提出亲自送还给陈洪涛，但陈洪涛因自身原因推辞，与党红玉无关。陈洪涛赠送给党红玉的床及床垫，理应由陈洪涛自己决定处理，有录音为证。双方租赁合同第八项约定，如甲方（房东）提前要房居住，没到合同期，需提前一个月通知乙方，并写出书面凭证。即使双方协商好，陈洪涛也要赔偿党红玉违约金即一个月房租1800元。陈洪涛应赔偿违约金在先，并应退还党红玉500元押金。请求：1、陈洪涛要求党红玉赔偿更换防盗门锁具480元及返还赠送床垫，证据不足；2、陈洪涛赔偿党红玉房屋租赁违约金1800元并退还押金500元；3、二审诉讼费全部由陈洪涛承担。
被上诉人陈洪涛答辩称，关于更换门锁及党红玉搬走一套床及床垫，陈洪涛证据充足。关于退还押金500元，双方有约定。原审中陈洪涛已提交党红玉违约的相关证据。党红玉主张二审诉讼费由陈洪涛承担，无法律依据。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实。另查明，经本院主持，党红玉当庭退还陈洪涛西安市莲湖区汉城南路8号宏府鹍翔九天小区E10号楼2单元4层20406号房屋水卡一张、电卡一张、气卡一张、门禁卡两张、房门钥匙四把。党红玉称，还有一张门禁卡已丢失，无法退还。经询问，对党红玉称已丢失的一张门禁卡，陈洪涛表示放弃请求。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。陈洪涛（甲方）与党红玉（乙方）于2015年9月21日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该合同第八条约定“合同履行期内使用该房屋产生水、电、物业费、清洁费、电梯费、数字电视费、天然气费、暖气费等均由乙方承担”。党红玉承租房屋期间，共产生物业费、卫生费、电梯费、电费、暖气费等费用2610.87元，现陈洪涛诉请党红玉支付，理由充足，原审判决对陈洪涛该诉请予以支持，并无不当。2016年4月27日，党红玉向陈洪涛出具收条一份载明“党红玉今收到陈洪涛退还房屋租金及押金10300元，剩余500元，等水电费手续办清再退还500元”，原审判决据此在党红玉应支付陈洪涛物业费等费用中将陈洪涛应退还党红玉的500元予以抵扣，并无不妥。因原审判决已将陈洪涛应退还党红玉的500元折抵部分党红玉应支付陈洪涛的物业费等费用，现党红玉再上诉请求陈洪涛退还押金500元，应不予支持。党红玉上诉主张涉案床及床垫一套系陈洪涛赠送所得，因无确实充分之证据佐证，本院对此不予采纳。党红玉搬离承租房屋后，既未清结物业费等手续，亦未向陈洪涛退还房门钥匙、水卡、电卡、气卡、门禁卡等物品，以致陈洪涛更换防盗门锁具花费480元，现陈洪涛诉请党红玉赔偿该笔费用，理由正当，原审判决对此予以支持，并无不妥。关于党红玉上诉主张系陈洪涛自身原因未能及时取走门禁卡、钥匙、水卡、电卡、气卡，因无相应证据支持，本院不予采信。关于党红玉上诉要求陈洪涛赔偿其违约金1800元一节，因党红玉并未提出反诉，原审判决对此未予处理，并无不当。二审中，因党红玉当庭退还陈洪涛水卡一张、电卡一张、气卡一张、门禁卡两张，陈洪涛表示对党红玉已丢失的一张门禁卡放弃请求，故原审判决第二项应予撤销。综上，党红玉的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持西安市莲湖区人民法院（2016）陕0104民初3145号民事判决第一、三、四、五、六项；
二、撤销西安市莲湖区人民法院（2016）陕0104民初3145号民事判决第二项。
二审案件受理费50元，由上诉人党红玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马莉莉
审 判 员 李 刚
代理审判员 马延环
二〇一六年八月二十四日
书 记 员 房玉辉