江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）赣中民一终字第301号
上诉人（原审被告）何清。
委托代理人陈伟春，南康市司法局泰西法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）曾绍明。
委托代理人周开才，南康市东山法律服务所法律工作者。
上诉人何清因与被上诉人曾绍明房屋买卖合同纠纷一案，不服南康市人民法院（2013）康民一初字第613号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2011年5月14日，原告支付给被告30000元定金用于购买被告投资兴建的迎宾中大道东侧501号套房（土地证号02-08-1**号）。同日，被告向原告出具定金收据一份，该收据载明了套房的面积约105m2、层次为二楼501号、单价为3300元／m2等内容。同年8月10日，原、被告双方签订了一份《房屋定购协议书》，该协议约定：“一、乙方（曾绍明）自愿受让甲方（何清）二楼501号住房，住房面积107.19m2。二、出售价格：住房总价为353727元。三、付款方式：1、第一次在签订本合同时每套付购房定金30000元，定金届时可自动转为首付房款。2、第二次付款在房屋建至第四层时支付111727元，余款212000元在本套房过户到乙方名下时，以本套房抵押，乙方向银行按揭贷款一次性付清给甲方……。七、违约责任：1、如乙方能按合同约定时间付款，甲方不得将该房另售给他人，否则向乙方支付违约金叁万元，并返还乙方已付购房款（不计利息）……”。被告于2011年10月1日建好了该房的第四层，2012年5月1日该房全部完工并交付使用（共建8层，计14套住房，被告留下7套自用外，其余7套全部转让给了他人）。现原告认为，被告在原告不知情的情况下，把原告所定购的房屋转让给他人构成违约。为此，原告于2013年7月22日诉至法院，请求判令：1、被告向原告双倍返还定金60000元，并从2011年5月14日起按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息至被告实际双倍返还定金之日止，至起诉之日利息约9360元。2、本案诉讼费由被告承担。
原审法院认为：原告向被告支付了30000元购房定金并签订了《房屋定购协议书》，双方的房屋买卖合同成立。被告在未征得原告同意的情况下，把原告所定购的501号住房转让给他人已构成违约。根据双方协议约定，被告应支付原告违约金30000元，现原告选择要求被告双倍返还定金的理由成立，予以支持。原告要求被告支付9360元利息的诉讼请求，证据不足，不予支持。被告辩称其转让该房是受原告之托，但其未向法院提供相应的证据予以证明，故不予采信。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、由被告何清双倍返还原告曾绍明定金60000元；二、履行期限：上述定金款限被告于判决生效后五日内履行完毕；三、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费1534元，减半收取767元，由原告负担50元，由被告负担717元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人何清不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求及理由为：一、上诉人在将501房转售他人之日已将定金30000元退还被上诉人。房屋建至四层时，上诉人要求被上诉人支付首付款时遭拒，双方即协商由上诉人将该房转售他人。2011年11月23日，上诉人将该房转售李质生，并当着李质生的面将30000元退还给了被上诉人。由于被上诉人称未带定金条及《房屋定购协议书》，导致上诉人未及时收回定金条及《房屋定购协议书》。
二、被上诉人逾期支付首付款违约在先，上诉人将501房转售他人不构成违约，30000元定金应作为违约金归上诉人所有。依据双方《房屋认购协议书》第三条第2款的约定，被上诉人第二笔首付款应在房屋建至第四层时支付。原审认定上诉人第四层房屋建好的时间为2011年10月1日，故被上诉人应在该时间点支付第二批首付款。上诉人将501房转售给李质生的时间为2011年11月23日，是在被上诉人逾期付款近两个月之后。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人曾绍明辩称：上诉人主张已退回被上诉人501房定金30000元不是事实，被上诉人既没有委托上诉人转卖501号房，也不知道其何时转卖了该房，更不知道新买主是何人。根据法律规定，在买方逾期支付购房款，经催告仍不支付的情况下，卖方的救济途径有两个：买卖双方协商解除合同，或卖方向法院提起诉讼主张解除该买卖合同，同时可以追究买方约定的违约责任。上诉人在被上诉人不知情且双方未协商的情况下，擅自将被上诉人已订购的房屋转售他人，既违反了法律规定，也违反了双方签订的《房屋订购协议书》中卖方不得将房屋转卖他人的约定，原审判决上诉人双倍返还定金，适用法律正确。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
二审过程中，上诉人向法院提交了以下三份新证据：一、《房屋认购协议书》一份，欲证明上诉人将501房转售给李质生的时间为2011年11月23日；二、《建筑施工合同》、《收条》、中国农业银行银行卡取款业务回单、《结婚证》复印件各一份，欲证明涉案房屋第4层的竣工时间是2011年10月份，该事实在原判决已经做了认定；三、《南康市何清住宅楼工程主体结果安全性鉴定》一份，欲证明房屋竣工时间是2012年5月份。被上诉人对上诉人提交的证据一的真实性有异议，同时认为房屋转售价格与本案无关，该证据可以证明上诉人将房屋擅自转售的事实；对证据二中房屋第4层竣工时间没有异议；对证据三的关联性有异议，该证据与本案无关。
本院经审查认为，对上诉人提交的证据一，因其与上诉人原审自认事实相互印证，且被上诉人对原审判决就此所做认定未提出异议，故对其真实性予以确认；对证据二、三，因上诉人欲证明的相关事实与原审认定一致，且被上诉人对原审有关认定无异议，故对其真实性和关联性予以确认。
二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为：本案争议焦点为上诉人是否已退还被上诉人购房定金30000元及上诉人将涉案房屋转售他人是否构成违约的问题。一、关于上诉人是否已退还被上诉人购房定金30000元的问题。在被上诉人提交了上诉人收取其购房定金30000元收据的情况下，上诉人主张已当面退还被上诉人该定金，应就此承担举证责任，否则应承担举证不能的不利后果。但上诉人未能就其已退还别上诉人30000元购房定金提交任何有效证据，应就此承担举证不能的不利后果，故其认为已退还被上诉人30000元购房定的上诉主张，证据不足，本院不予支持。二、关于上诉人将涉案房屋转售他人是否构成违约的问题。依据双方《房屋定购协议书》第三条第二款的约定：“第二次首付款在房屋建至第四层时支付111727元”，但因房屋建设进度只有上诉人才具体清楚，故上诉人负有在房屋建至第四层时通知被上诉人及时支付相应房款的义务。但本案中，上诉人未能提交有关证据证明其已通知被上诉人及时支付剩余首付款。上诉人在无证据证明被上诉人已构成根本违约，其有权单方解除房屋定购合同，或双方已协议解除房屋定购合同的情形下，擅自将涉案房屋转售给他人，已构成违约，被上诉人要求其承担双倍返还定金的违约责任具有事实和法律依据。上诉人的上诉请求，证据不足，本院不予支持。综上，原审认定基本事实清楚，处理妥当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费1534元，由上诉人何清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 黄中林
代理审判员 施 赛
二〇一四年一月二十四日
书 记 员 王 佳