山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民四终字第291号
上诉人（原审原告）：张素芹。
委托代理人：白普广，北京合川（天津）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：海阳市方圆街道西哲阳村民委员会（以下简称西哲阳村委）。
法定代表人：袁兆宏，该村村委主任。
委托代理人：项海霞，山东善策律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：孙明福，住海阳市东凤路9号（原平顶街*号）。
委托代理人：孙华龙。
上诉人张素芹因与被上诉人海阳市方圆街道西哲阳村民委员会、被上诉人孙明福债权人撤销权纠纷一案，不服海阳市人民法院（2013）海民初字第2064号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张素芹及其委托代理人白普广，被上诉人西哲阳村委的委托代理人项海霞、被上诉人孙明福的委托代理人孙华龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明：原告张素芹与第三人孙明福均不是海阳市方圆街道办事处西哲阳村村民。1986年，原告与其前夫李义财从其亲戚高志涵处购买了位于西哲阳村平房3间，并于1989年9月1日办理了房屋所有权证，所有人是原告张素芹。1997年3月25日，原告与前夫经本院调解离婚，二人在离婚协议中约定：西哲阳村平房3间等财产归原告张素芹所有。2001年5月14日原告张素芹在北京宣武区与张勇登记再婚。2002年11月20日，原告的父亲张云经中间人王桂民从中说和与孙明福在当时的储运公司二楼饭店签订了房屋买卖合同，合同价款19500元，由孙明福交给张云，吃饭500元由孙明福支付。张云将房屋钥匙及原告离婚调解复印件、林木证等相关手续交给孙明福，并现场看了房屋，当时房屋仅有3间正房和门楼，没有南厅，房顶露天。孙明福购买后接通水电，并对房屋进行修缮及建了南厅。2011年春天，上述房屋被列入拆迁范围。现房屋已经被拆除。2011年5月原告找房管局出具一份证明将之前的房权证04××60号登报挂失，同年8月24日补办新的房屋所有证，证号为20××42号。2011年8月30日，以西哲阳村民委员会为甲方，以孙明福为乙方，被告与第三人签订房屋拆迁补偿协议。2011年10月18日，原告以第三人孙明福为被告、以被告西哲阳村委为第三人诉至本院，请求撤销孙明福与西哲阳村委签订的房屋拆迁补偿协议，并请求其与西哲阳村委签订拆迁协议。该案经审理，原审法院以原告请求确认房屋拆迁协议无效，应首先确认原告与第三从孙明福的买卖协议是否有效为前提，房屋买卖协议的效力处于待定状态，原告要求确认拆迁协议无效不予支持。本院于2012年4月17日依法作出（2011）海民初字第2346号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。该判决已生效。2012年6月1日，原告以第三人孙明福为被告诉至法院，请求确认房屋买卖协议无效。该案经审理，原审法院以孙明福不是西哲阳村的村民，原告虽不是西哲阳村的村民，但原告已取得房屋所有权证，且农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非集体经济组织成员无权取得或变相取得，违反法律行政法规强制性规定的合同无效，而依法作出（2012）海民初字第1258号民事判决书，判决原告之父张云代理原告与孙明福签订的房屋买卖协议无效。该判决也已生效。2013年9月6日，原告诉至本院请求撤销被告与第三人签订房屋拆迁协议，要求被告与她重新签订房屋拆迁补偿协议或赔偿拆除其的房屋造成的损失。庭审中，原告放弃重新与被告签订房屋拆迁协议或赔偿拆除房屋造成损失的诉讼请求，仅要求确认被告与第三人签订的房屋拆迁协议无效。
原告称，其2001年到北京再婚后将西哲阳村的房屋钥匙交给其父亲张云保管，之后就一直居住在北京，没有看望过西哲阳村3间平房；2011年4月其父亲生病，同年5月17日其回来时，父亲已经去世，没有找到该房屋钥匙，才知道其父亲已将自己的房屋出卖，卖房款其父亲从未提及过；其去看西哲阳村的房屋发现房屋被拆了1间，门还锁着，其就去找被告西哲阳村委，村委的人说房屋已经拆迁了。原告认为其对该房屋拥有合法产权，被告西哲阳村委与第三人签订房屋拆迁协议是对其合法权益的侵害。被告则称，房屋买卖无效是由于原告和第三人造成的，其并没有过错，被告可以按照法院判决与房屋实际所有人签订房屋拆迁补偿协议并享有房屋拆迁后应有的权利。第三人则称，原告并非西哲阳村的村民，其取得房屋占用的土地使用权处于非法状态，由此产生的权益不应得到保护，法院不应受理，本案应按《土地管理法》第十六条规定由行政部门处理；而且原告的起诉已过诉讼时效，原告要求与被告重新签订协议没有法律依据，法院不能强迫当事人签订合同，无效协议的后果是赔偿损失。第三人为此请求反诉，本院当庭告知第三人可以另行诉讼。原告自认其自2011年9月知道其权利被侵害，并主张其有土地使用证，但未向本院提供出；原告认为房屋买卖无效，第三人与被告无权签订房屋拆迁协议，签订房屋拆迁协议也当然无效。被告认为原告2011年起诉是确认之诉不是撤销房屋拆迁协议。第三人认为原告本次诉讼行使的是撤销权，已经超过一年的撤销期限，并主张修缮过购买房屋，于2011年2月21日向被告交纳6000元管理费取得村民待遇。原告对第三人交纳6000元管理费有异议，认为与本案无关；被告无异议，承认享受村民待遇，但与村民还是有一定差别。第三人通过购买取得原告的房屋没有办理房屋产权证书及土地使用证。
被告与第三人签订西哲阳村的房屋拆迁补偿协议书，其内容为：第三人现有房屋占地面积（包括院子及附属物）101.33平方米，一平方米换一平方米的政策，被告应补偿第三人安置楼房建筑面积101.33平方米，安置楼以高层为主，户型建筑面积为85、95、105、115平方米左右，位置海河路北，以现有规划及建设楼座标准为准，村委统一分配安置；超出安置楼面积的补偿，采取货币补偿和实物补偿两种方式，具体方案是：根据现有规划楼面积，被拆迁户应补偿面积内安置完楼房后，剩余面积不足一套楼房，被告可以允许第三人购买20平方米补足一套楼房，10平方米以内（含10平方米）享受市场价80%，超出10平方米（10-20平方米），按当时市场价计算，给予楼房补偿；剩余面积和允许购买20平方米累加不足一套楼房，不予享受楼房补偿。根据现有规划楼面积，被拆迁户应补偿面积内安置完楼房后，剩余面积不置换或不足置换楼房，以货币补偿方式按每平方米2100元给予补偿。地下室在安置补偿面积中扣除，按1平方米换1平方米，根据规划现有地下室面积约6平方米，第三人应从现房屋面积中扣除6平方米。村民安置楼免交牧业卫生管理费及电梯费用本村村民每户只享受一栋待遇。安置楼具体楼层以抽签方式确定，超过65岁老年人优先安置1-3层，以平均价折合各楼层价格抓阄统一分配，被告高层找差价补低层。第三人须在2011年9月17日前将原房屋腾空，并完好无损地交给被告拆除，将拆除房屋的证件交给被告，由被告代理第三人办理房屋滞销登记手续，签订本协议及交回房屋证件，被告即付第三人搬迁费500元／户／座。楼房建设周期预计18个月，回迁时间为2013年3月17日。过渡期间由第三人自行安排临时住房，被告按照拆迁面积付给第三人临时躲迁费每平方米每月3元，暂付12个月3648元，其余在交安置楼房钥匙时一次性结算，临时躲迁费以实际发生天数为准。第三人拆除房屋1栋计101.33平方米，第三人安置楼房1套计95平方米，地下室6平方米，折合剩余0.33平方米按每平方米2100元，由被告应找给第三人房款693元。在交安置房钥匙时经测绘部门测量房屋面积多退少补，由双方一次性结清。如因被告原因超过规定时间造成第三人逾期回迁的，其超出部分按照房屋的应补偿面积给第三人临时躲迁费每月每平方米4元，如因第三人原因逾期回迁的，由第三人自负，被告有权向第三人索赔损失。原告对拆迁协议的真实性无异议，但主张第三人不是房屋所有人，拆迁协议应由被告与原告重新签订，被告不同意与原告重新签订，应由法院判决协议中的权利义务由谁享有。
庭审中，原告主张诉争的房屋院子内东面其建有一草棚，第三人否认，原告对其主张没有证据证实，第三人主张其建有三间南厅，被告认可，原告对此表示不清楚。
原审法院确认的上述事实有庭审笔录、原告提供的判决书及房产登记相关材料的复印件的证据、第三人提供的拆迁补偿协议复印件的证据在卷为凭。
原审法院认为：原告与第三人孙明福的房屋买卖协议被法院生效判决确认无效后，第三人就丧失了与被告签订拆迁协议的资格，因此，被告与第三人签订的拆迁协议无效，原告请求确认拆迁协议无效本院予以支持。协议无效自始无效，并不存在诉讼时效问题，第三人以原告请求确认拆迁协议无效的诉讼请求已过时效，其抗辩理由不当，本院不予认定；原告虽然不是被告村民，农村宅基地使用权由农村集体经济成员享有，但是原告的房屋已办理房屋产权证，根据原告在另案中判决其承担第三人交纳的管理费，可以享受村民待遇，第三人以原告不是被告村的村民不能享受村民待遇、本案应由行政部门解决、不属于法院受案范围的述称理由，不予采纳。原告与第三人的房屋买卖协议未被法院确认无效之前，被告与第三人签订房屋拆迁补偿协议，被告在本案中没有过错。协议的签订是当事人自愿协商结果，法院不能强迫任何一方当事人签订协议，因此原告请求与被告重新签订合同是双方当事人协商的范畴，法院不予干涉。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五十二条第（五）项之规定，判决如下：被告海阳市方圆街道西哲阳村民委员会与第三人孙明福于2011年8月30日签订的西哲阳村房屋（房产证号××号）拆迁补偿协议无效；二、驳回原告张素芹的其他诉讼请求。案件受理费100元，由第三人孙明福承担。
一审宣判后，上诉人张素芹对原审判决不服，向本院提起上诉称：一是，西哲阳村委会在签订房屋拆迁协议的过程中存在重大过错，西哲阳村委没有严格审查被拆迁人的资格，孙明福当时提交的手续是不完全的，上诉人作为产权人，并未授权孙明福代理房屋拆迁事宜；西哲阳村委明知孙明福不是本集体经济组织成员，在手续不完全的情况下与其签订拆迁补偿协议亦存在过错。故原审认定村委在签订拆迁补偿协议的过程中没有过错是错误的，且村委在庭审中已经明确表示不会与上诉人签订拆迁补偿协议，故原审仅判决两被上诉人之间的拆迁补偿协议无效是不公平的，请求法院由被上诉人孙明福对上诉人进行房屋拆迁赔偿。二是，原审程序违法，超审限并且上诉人与被上诉人孙明福的代理人系同一律师事务所律师。三是，原审适用法律错误，本案中拆迁协议无效的理由应为当事人主体不适格，并非违法法律、行政法规的强制性规定。
被上诉人西哲阳村委答辩称：村民处理房产是普遍现象，村委没有能力和权利来确认上诉人与孙明福直接的买卖合同是否有效，孙明福在诉争房屋中居住十年以上，上诉人称其不知情不符合常理，本案产生的根本原因是因为房屋拆迁的巨大利益，并非村委存在过错，上诉人所讲的村委明知其与孙明福存在纠纷还与其签订拆迁补偿协议不符合事实，请求法院依法维持原判。
被上诉人孙明福答辩称：其同意村委的意见。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为：2002年被上诉人孙明福从上诉人父亲处购买诉争房屋，并据此在2011年8月与被上诉人西哲阳村委签订了拆迁补偿协议，西哲阳村委在签订拆迁补偿协议过程中无过错。2013年5月3日山东省海阳市人民法院作出（2012）海民初字第1258号民事判决确认上诉人父亲代理上诉人与被上诉人孙明福签订的买卖合同无效，即被上诉人孙明福并非诉争房屋的所有权人，其与被上诉人西哲阳村委所签订的拆迁补偿协议属于无权处分的行为，现房屋所有权人也就是本案的上诉人丁素芹不认可被上诉人的处分行为，故该拆迁补偿协议应为无效，上诉人丁素芹基于该理由请求撤销该拆迁补偿协议，亦应当予以支持。因上诉人父亲代理上诉人与被上诉人孙明福签订的买卖合同是在2013年5月3日被法院生效判决确认无效，上诉人丁素芹在2013年9月起诉主张两被上诉人之间签订的拆迁补偿协议因无效而应被撤销并未超过诉讼时效和除斥期间。综上，原审判决正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人丁素芹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘光锐
审 判 员 丁 伟
代理审判员 王莉莉
二〇一五年五月十五日
书 记 员 林斐斐