广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江中法民一终字第650号
上诉人（原审被告）：谭美浓，身份证住址江门市蓬江区，现住江门市蓬江区。
被上诉人（原审原告）：江门市恩威物业工程有限公司（原公司名称为江门市恩威物业管理有限公司）。住所地：江门市蓬江区。
法定代表人：孙春婵。
委托代理人：谢永壮。
上诉人谭美浓因与被上诉人江门市恩威物业工程有限公司（以下简称恩威公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2014）江蓬法民三初字第233号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
当事人原审的意见
2014年6月12日，恩威公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、谭美浓支付拖欠的从2011年12月1日至2014年5月31日（共30个月）物业服务费4143.6元，谭美浓保证在物业服务期内不再拖欠其他月份费用；2、谭美浓支付本案诉讼费用。主要事实和理由是：经江门市蓬江区某某小区业主委员会（以下简称某某业委会）同意，选聘恩威公司为某某小区提供物业服务工作。2011年11月29日，某某业委会与恩威公司签订《某某住宅小区物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》），约定恩威公司为该小区提供物业服务，住宅房屋物业服务费按建筑面积每月每平方米0.95元；公共维修费用在保修期由开发商承担，保修期后由全体业主承担；每月1至10号交纳当月物业服务费，逾期交纳的，从逾期之日起每日按应交物业费的千分之五标准交纳滞纳金（违约金）等。合同签订之日，恩威公司即为该小区提供物业服务，谭美浓是该小区的业主之一，已接受了恩威公司提供的物业服务，其房屋面积为145.39平方米，应付的物业服务费为每月138.12元，2011年12月1日至2014年5月31日的物业服务费为4143.6元，但谭美浓至今未交纳上述费用。虽经恩威公司多次催收，未果。恩威公司为谭美浓提供了物业服务，谭美浓应当交纳物业服务费，其拒不支付物业服务费的行为构成违约，应当承担支付物业服务费及违约金的责任。
谭美浓辩称：一、某某业委会未经过全体业主共同选举，其产生的合法性无法确认。业委会选聘恩威公司未经小区业主共同决定，签订《物业服务合同》未经某某小区过半数业主同意，违反国务院《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》的规定，该合同不具有法律效力，对小区业主不具有约束力，不应作为本案的审理依据。二、恩威公司未经小区业主同意进驻小区，谭美浓多次向恩威公司提出要出示物管服务公约，其一直没有出示。谭美浓没有见过服务公约，也没有与物管签订服务合同，不认识业主委员会的委员，直至本案通过法院才收到《物业服务合同》。三、恩威公司提供的证据不能证明其在2011年12月1日至2014年5月31日期间为小区提供了物业管理服务。四、某某小区是用智能卡出入，小区的物业管理处并没有配备给谭美浓，其也没有为谭美浓提供管理服务。五、谭美浓的房屋天花板漏水未能得到管理处的协助处理，恩威公司认为其已经提供了物业管理服务缺乏依据。因此，恩威公司要求谭美浓支付2011年12月1日至2014年5月31日期间的物业管理费缺乏事实和法律依据，应予以驳回。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：恩威公司是具有三级物业管理资质的物业服务企业。
2011年11月29日，某某业委会与恩威公司签订《物业服务合同》，协议书约定：甲方（某某业委会）选聘乙方（恩威公司）为某某小区的全体业主和物业使用人提供物业管理服务；物业服务费收费标准为：步梯住宅按建筑面积每平方米0.95元／月，电梯住宅按建筑面积每平方米1.15元／月；物业服务费缴交时间为每月1至10号，逾期三个月不交纳的，乙方应当上门催交或书面通知其限期交纳，逾期六个月不交纳的，乙方可以通过法律途径依法追收，以及收取从逾期之日起每天5‰滞纳金；合同期限为2011年12月1日起至2014年11月30日止。
签订上述《物业服务合同》后，恩威公司张贴告示，向业主告知进驻小区提供物业服务的事宜，并于2011年12月1日进入某某小区，提供物业管理服务。
谭美浓是江门市蓬江区某某小区房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为145.39平方米，属于步梯楼。在恩威公司进场管理后，谭美浓多次与物业管理处人员沟通，要求办理进入小区的智能卡以及索要物业公约，但恩威公司以谭美浓拖欠物业服务费为由，拒绝办理有关的智能卡。
恩威公司管理某某小区期间，谭美浓没有向恩威公司交纳服务费，尚拖欠2011年12月至2014年5月（共30个月）的物业服务费4143.6元。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案是物业服务合同纠纷，本案争议的焦点有：1、涉案的《物业服务合同》是否合法有效；2、谭美浓是否应支付物业服务费的问题。
一、关于涉案的《物业服务合同》是否合法有效，恩威公司有无权利收取物业服务费的问题。根据国务院颁布的《物业管理条例》第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；……”业主委员会是业主大会的执行机构，是经业主大会选举产生的合法组织，代表业主行使自治管理的职责，本案中，某某业委会已经成立，具有签订民事合同的主体资格，并且，在其代表业主与恩威公司签订的物业服务合同是合同双方在平等协商的基础上达成的一致协议，是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效。
至于谭美浓抗辩认为业委会选聘恩威公司作为小区服务企业程序不合法的问题，原审法院认为，从谭美浓的陈述显示，其确认业委会在恩威公司进场管理前组织过招标事宜，但认为没有参与投票，结合恩威公司的陈述，可以证实，在恩威公司进场管理前，业主委员会曾进行过招标，并且，恩威公司在进场管理后对此向业主发布了公告。谭美浓虽然质疑业委会选聘恩威公司作为物管公司的合法性，但并未能提供证据予以证实，应承担举证不能的不利后果，因此，对于谭美浓关于业委会选聘恩威公司合法性问题的抗辩意见，不予采纳。对于谭美浓提出的业委会成立程序是否合法，涉及业主与业委会、业委会与业主大会之间的关系，不是本案审查的范围，本案不予审查。
综上所述，恩威公司与某某业委会签订的《物业服务合同》是双方在平等、自愿协商的基础上达成的一致协议，是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。
二、关于谭美浓是否应支付物业服务费的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”恩威公司签订协议后为某某小区提供物业管理服务，谭美浓作为业主之一，享受恩威公司提供的物业管理服务，则应当按照合同的约定支付费用。谭美浓没有向恩威公司支付2011年12月至2014年5月（共30个月）物业服务费，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故恩威公司起诉谭美浓要求支付物业服务费，合法合理，予以支持。谭美浓房屋的建筑面积为145.39平方米，故本案中谭美浓应当支付的物业管理费总额为4143.6元（145.39元×0.95元×30个月）。
对于恩威公司请求谭美浓在合同期内保证不再拖欠其他月份的物业服务费的请求，由于该项请求没有涉及具体的金额，且属于对合同一方的义务性条款，应当由合同双方协商处理，本案不宜直接判决，故对该项请求，予以驳回。
对于谭美浓抗辩认为物业管理处没有为其办理智能卡及协调处理房屋漏水事宜，恩威公司没有提供物业服务的意见。原审法院认为，从恩威公司提供的证据来看，其进驻小区后提供了卫生、绿化、保安、小区文化活动、电梯维护、门禁管理、监控、车辆管理等各项服务，谭美浓在庭审中也确认除了门禁之外恩威公司的其他服务项目没有异议，因此，谭美浓认为恩威公司没有依约提供物业服务的意见，没有事实依据，不予采纳。
至于小区门禁智能卡的问题。谭美浓作为该小区的业主，有权自由进出小区，恩威公司不能以谭美浓没有缴纳物业服务费为由拒绝为其办理智能卡，对于谭美浓拖欠物业服务费的问题，恩威公司应当通过合法的途径来主张权利，但是，由于谭美浓没有就此事实提出反诉，也没有举证证明其因此受到的损失，故本案对该问题不予处理。
至于谭美浓抗辩认为的房屋漏水问题。由于房屋漏水涉及楼上业主与楼下业主的相邻权问题，属于另一个法律关系，因此，谭美浓可通过合法途径予以解决，本案不予调整。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第十五条、第三十五条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、谭美浓应于本判决发生法律效力之日起十日内向恩威公司支付2011年12月1日至2014年5月31日的物业服务费4143.6元。
二、驳回恩威公司的其他诉讼请求。
如果谭美浓未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半25元，由谭美浓负担。
当事人二审的意见
谭美浓不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判驳回恩威公司的全部诉讼请求。2、本案诉讼费用全部由恩威公司承担。主要事实和理由是：一、原审法院认为“某某业主委员会已经成立，具有签订民事合同的主体资格”，缺乏事实依据。本案属于物业服务合同纠纷，要判定本案中“某某业委会”和恩威公司签订的《物业服务合同》的效力问题，就必须对签订合同的主体资格进行审查，两合同主体是否有权签订某某小区的物业服务问题的合同。根据《中华人民共和国物权法》第七十五条、七十六条和《物业管理条例》第十条的规定，业主委员会必须依法由业主、业主大会选举产生，方可代表业主行使管理权。本案中，恩威公司并未提交证明某某业委会依法产生的任何依据，且原审法院也未对某某业委会是否具有适格的主体资格进行审查，仅凭《物业服务合同》上加盖的“江门市蓬江区某某小区业主委员会”印章，原审法院即作出“某某业主委员会已经成立，具有签订民事合同的主体资格”这样的认定，缺乏事实依据，也未尽到基本的审查义务。事实上，某某业委会未经全体业主或业主大会的民主选举程序产生，所谓“某某业委会”其主体不具有合法性，不具有代表业主与恩威公司签订物业服务合同的主体资格。
二、原审法院适用法律错误，恩威公司与所谓“某某业委会”签订的《物业服务合同》，违反法律、行政法规强制性规定，应认定为无效合同。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、国务院《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，选聘、解聘物业管理企业是业主大会的职责，不能由业主委员会单方面作出决定。而且，业主大会在作出选聘和解聘物业管理企业决定时，必须专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，所谓“某某业委会”在选聘恩威公司时既未召开业主大会，也未经二分之一以上业主同意，其选聘恩威公司的程序违反上述法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第四条的规定，本案的《物业服务合同》应认定为无效合同。
三、原审法院断章取义，误认为“从谭美浓的陈述显示，确认业委会在恩威公司进场管理前组织过招标事宜”，事实上谭美浓在庭审表述的意思是曾听说小区有业主在楼下签名但自己不清楚是什么事情且未参与签名，谭美浓并未在庭审中明确也不知晓是否“业委会”就选聘物业公司组织招标事宜，原审法院误解谭美浓的意思表示，牵强地据此认定恩威公司在进场管理前曾进行过招标，缺乏可信的依据，认定事实不清。
四、原审法院一方面提出“某某业委会己经成立，具有签订民事合同的主体资格”，另一方面又提出“对于谭美浓提出的业委会成立程序是否合法，涉及业主与业委会、业委会与业主大会之间的关系，不是本案审查的范围，本案不予审查”，显然前后矛盾。合同主体是否具备签订及履行合同的合法资格，是合同的合法性有效性审查中的首要问题。本案中“某某业委会”与恩威公司签订的是约定某某小区物业管理服务中小区业主与恩威公司有关物业服务权利义务的合同，涉及某某小区全体业主的切身利益，没有全体业主或业主大会的选举和授权，任何组织均无权对该小区的物业服务进行处分。本案中，恩威公司正是依据其与“某某业委会”签订的《物业服务合同》起诉谭美浓支付物业服务费，那么对于合同一方的“某某业委会”主体的审查，应属本案审查的范围。原审法院既认可本案所谓业委会的主体资格又称业委会的成立等不属于本案审查范围，认定错误，应予纠正。
五、据上所述，《物业服务合同》无效，对谭美浓不产生法律约束力，恩威公司依据该合同要求谭美浓支付物业服务费不具有合法依据。
六、恩威公司提供的证据并不能直接地证明其在2011年12月1日至2014年5月31日期间为小区提供了物业管理服务，且其连最基本的出入卡都没有配备给谭美浓，没有为谭美浓提供物业管理服务，其主张物业服务费依法无据。
谭美浓在二审期间提供以下证据：证据一、其本人所写的说明，证明谭美浓开车进入小区，小区保安不让其进去。证据二、十一张照片，证明某某小区的卫生质量很差，监控录像不完善，恩威公司没有提供相应的物业服务。
谭美浓二审期间申请证人卢某甲出庭作证，卢某甲陈述：证明三件事情，一、其用小车帮谭美浓送米和日用品，保安不让进小区。保安称要有买车位的业主凭停车卡才能进去，并称是某某业委会和物业管理公司规定的。二、关于物管的收费合同。收费合同里面没有服务公约、没有价钱标的，是由业主签名后，由恩威公司说交多少钱就是多少钱。卢某甲当时与谭美浓去恩威公司的办公室，物管人员称服务公约在网上有。到目前为止，合同里还是没有服务公约。三、关于谭美浓的房子漏水的事情。当时卢某甲建议谭美浓找恩威公司协调，大概两年左右了，该公司还是没有来协调。后来建议谭美浓找居委会，居委会把这件事情协调处理了。
恩威公司口头答辩称：对于谭美浓置疑某某业委会主体效力和资格，其实某某业委会早在多年前已成立，也在住建局备案，不存在不合法的问题，恩威公司与某某业委会签订的物业服务合同为有效合同。在整个民事上诉状来看，谭美浓多数以这两点为理由而拒交物业费。对于恩威公司没有为谭美浓办理门卡是因为谭美浓在服务期间没有交纳过物业管理费，多次协调和催交无果。
恩威公司在二审期间没有提供新的证据。
恩威公司对谭美浓提供的证据认为：对于证据一，因为小区车位是有限的，当小区内车位饱满时一般都会在北门禁止车辆再进入避免小区造成混乱，而谭美浓在小区内是没有固定车位的，所以才造成这个事件的发生。对于证据二，关于照片的真实性没有异议，但照片并不可以成为本案的关键问题。
经审查，谭美浓二审期间提供的证据一、二及证人证言均不能证明恩威公司未向某某小区提供物业服务，且上述证据不属于新证据，本院不予采纳。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院另查明：2014年8月25日，江门市恩威物业管理有限公司经江门市工商行政管理局蓬江分局核准变更名称为江门市恩威物业工程有限公司。
本院判决理由和结果
本院认为，本案是物业服务合同纠纷。结合双方当事人的主张，本案主要争议焦点有：恩威公司与某某业委会签订的《物业服务合同》是否有效；该服务合同对谭美浓是否具有约束力；谭美浓应否交纳物业费。
根据《中华人民共和国物权法》第七十五条“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”、国务院颁布的《物业管理条例》第十条“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”、第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；……”的规定，业主委员会是由业主选举产生、代表业主利益的组织，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。根据上述规定，作为业主大会执行机构的业主委员会，可以代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。这份合同对小区内的全体业主均具有约束力，因此，物业管理企业进入小区提供物业管理服务，只要与执行业主大会决议的业主委员会订立物业服务合同即可，无需再与每位业主单独订立合同。本案中，某某业委会行使权利，于2011年11月与恩威公司签订《物业服务合同》，至今已有三年时间，恩威公司已实际履行该合同，该合同具有真实性，是双方当事人的真实意思表示，符合订立合同的形式要件，应为有效合同。
谭美浓认为某某业委会没有依法选举产生，其主体不具有合法性，不具有代表业主与恩威公司签订物业服务合同的主体资格。首先，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”的规定，选举业委会、选聘和解聘物业服务企业是由小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主决定的。如果某某小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主事后不认可某某业委会与恩威公司签订《物业服务合同》，应按照合同法的有关规定，在法律规定的期限内行使撤销权，撤销该服务合同，或者重新选举业委会和选聘物业服务企业。其次，谭美浓在本案中虽然质疑某某业委会主体的合法性，但其并没有提供证据证明某某小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主不同意选聘恩威公司进行小区的物业管理，其本人意见不能代表全体业主。再次，即使某某小区经过业主大会讨论，小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主最终决议否定业委会的资格和不同意选聘恩威公司，从而否定了这份《物业服务合同》的效力，业主对于物业公司事实上已经提供的物业服务，也应支付相应的物业费。
就本案而言，恩威公司已提供证据证明其在某某小区提供了相应的管理、服务，对本案业主谭美浓履行了催交物业费的义务，根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；……（五）按时交纳物业服务费用；……”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，谭美浓作为业主之一，享受恩威公司提供的物业管理服务，则应当按照合同的约定支付物业费。
关于谭美浓上诉认为恩威公司服务质量差、不为其办理智能卡，无权收取其物业费的问题。本案中，根据某某业委会与恩威公司签订的《物业服务合同》第二十条第13点“乙方（即恩威公司）在合同期限内，服务质量达不到合同的要求，或因管理不善，出现重大责任事故等原因引起业主广泛不满，甲方（即某某业委会）有权在收到部分业主书面提出更换物业公司的请求后，有权组织召开业主大会会议，由全体业主投票决定是否更换物业管理公司”的约定，如果某某部分业主认为恩威公司的服务质量达不到合同的要求，可向其业委会反映并提出要求。至于智能卡问题，恩威公司提供的服务不仅仅是为业主制作智能卡，还包括卫生保洁、车辆管理、保安、公共用水用电管理、生活垃圾处理等多项物业管理服务内容，谭美浓不能仅以恩威公司不为其办理智能卡为由拒交物业费。如谭美浓认为恩威公司应当为其办理智能卡的，可另向恩威公司主张权利，但不得以此作为对抗恩威公司付款请求权的抗辩事由。因此，谭美浓该上诉理由，依据不足，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由谭美浓负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢敏忠
审判员 曹富荣
审判员 柯小梅
二〇一四年十二月十七日
书记员 冯雪莹