河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终13782号
上诉人（原审被告）：深圳旭威安泰商业管理有限公司，住所地深圳市南山区青梧路科苑花园58区2栋605室。
法定代表人：海奇，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张广生、张俊良，河南沃原律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨德彬，男，汉族，1974年1月11日出生，住河南省睢县。
委托诉讼代理人：高丽，河南金色世纪律师事务所律师。
上诉人深圳旭威安泰商业管理有限公司（以下简称“深圳旭威”）因与被上诉人杨德彬房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初4348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
深圳旭威上诉请求：依法撤销（2017）豫0102民初4348号民事判决，改判或发回重审；一、二审诉讼费由杨德彬承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。1、杨德彬所在位置建设工程消防设施已经验收，符合消防标准。《建设工程消防验收意见书》中显示“本次验收为局部验收，验收范围仅包括：-1至2层的商业部分的新建工程”，而上述验收部分为公司在整栋房产中所承包的全部部分。另，商场所在房产为商住两用房，商业裙房和居住用房在通道设施上并不相通，且功能上相互没有影响。而杨德彬所租赁的商铺位于新建商业部分-1层，签订租赁合同时，该商铺已通过郑州市公安局消防支队的检验，消防设施符合验收标准。2、杨德彬停止经营并非其所租赁的商铺没有经过营业前消防安全检查，而是因生意惨淡。商场开业后，由于生意一直不好，好多商铺经常不开门营业，也拖欠商场运营管理费，公司为盘活经营，在二楼引进大型健身房，但并不影响其他商户经营，而且二楼装修也不影响其他商户营业。3、一审法院对商场开业时间的认定缺乏事实根据。商场于2015年5月31日开业，杨德彬也于2015年6月1日开始营业，有其自己负担的电费单证明，其所称的2016年9月商场才开业，不符合常理。4、一审法院适用法律错误。本案中，当事人双方签订的《租赁合同》目的在于杨德彬租用商铺经营男装，系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应合法有效。但一审法院因消防问题认定合同目的无法实现，明显依据不足。
杨德彬辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
杨德彬向一审法院起诉请求：1、解除与深圳旭威之间的《租赁合同》；2、深圳旭威退还房租21660元、运营保证金1805元、装修押金2000元、物业管理费1560元，共计27025元；3、深圳旭威赔偿装修费15000元；4、本案诉讼费用由深圳旭威承担。
一审法院认定事实：郑州市公安消防支队于2013年5月30日对郑州华亚房地产开发有限公司位于郑州市桐柏路63号华亚商贸科技广场一期裙房（-1至2层）建设工程出具郑公消验字[2013]第0216号建设工程消防验收意见书，综合评定该工程消防验收合格并提出以下意见：1、本次验收为局部验收，未包含在本次验收范围内的其余部分，应在具备验收条件后，依法向公安消防机构申请建设工程消防验收……3、商业部分应依法办理市内装修合格手续和取得开业前消防安全合格手续后方可投入使用……。诉讼中，深圳旭威未提交其出租给杨德彬用于商业经营的商铺已经公安消防机构验收合格的证据。2014年11月17日，杨德彬向深圳旭威交纳商铺租金21660元（2015年1月1日至2016年10月30日，折合月租金985元）。杨德彬自认商场开业时间为2016年9月1日。深圳旭威称商场开业时间为2015年5月31日，但未提供相应证据。2017年2月底因深圳旭威将场地改造等原因导致杨德彬的商铺无法继续租用。
一审法院认为，杨德彬与深圳旭威签订的《租赁合同》涉及华亚商贸科技广场工程中的商业部分消防验收问题，诉讼中，深圳旭威没有提交该工程用于商业部分的消防验收合格证，涉案商铺不具备开业的法定条件，导致杨德彬的合同目的无法实现，杨德彬要求解除《租赁合同》并退还房租、运营保证金、装修押金、物业管理费的诉讼请求，不违背法律法规禁止性规定，予以支持。杨德彬未查看深圳旭威有无商业部分的相关消防验收合格证即对商铺进行装修并持续占有场地，具有一定的过错，对扩大部分的装修损失15000元和自2016年9月1日起到2017年2月底共六个月实际占用场地期间的场地使用费5910元（参照双方实际执行的商铺租金标准985元/月计算，该费用可从深圳旭威应返还的租金中予以扣减）由杨德彬自行负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、解除杨德彬与深圳旭威于2014年11月17日签订的《租赁合同》；二、深圳旭威于本判决生效之日起十日内返还杨德彬租金15750元（21660元-5910元=15750元）、运营保证金1805元、装修押金2000元、物业管理费1560元，共计21115元；三、驳回杨德彬的其他诉讼请求。如果未按本判决上述指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元，已减半收取，杨德彬负担98元，深圳旭威负担327元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于涉案商铺营业开始时间如何确定的问题。杨德彬自称其于2016年9月1日开始营业，而深圳旭威却认为商场于2015年5月31日开业，杨德彬于6月1日开始营业，双方各执一词。就日常经营习惯来看，商场开业时间与商铺营业时间并不必然重合。深圳旭威作为涉案商铺所在商场的运营管理人，其对商场开业时间的了解先于承租人，承租人一般均是在接到运营管理人的通知，并按照相关规定完成运营准备后，开始营业。结合本案，杨德彬2014年11月17日与深圳旭威签订《租赁合同》后，于2015年3月18日与大获广告制作社签订《工程施工协议》，约定“工期30天……开工日期以审批手续正式批准下单开始计算”，2015年4月18日大获广告制作社为其出具装修费用的收据，表明双方关于工程施工的债权债务关系终结；2015年4月8日，杨德彬和深圳旭威签定《运营管理协议》，协议约定的经营期限自2015年5月1日至2016年4月30日，深圳旭威当日出具退还杨德彬装修保证金的收据，表明杨德彬已获深圳旭威允许进场营业；2015年4月8日，深圳旭威出具杨德彬缴纳物业管理费（2015年5月1日至2015年10月31日）的收据。依照上述事实，可以推定2015年5月30日前，深圳旭威运营管理的商铺已具备开业条件，并通知杨德彬，而杨德彬也为开业做好了相应的准备。杨德彬所主张的2016年9月1日商场开业自己才开始营业，与实施上述行为的时间间隔跨度一年有余，明显与常理不符，故不予采信。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，涉案商铺作为华亚商贸科技广场工程中的商业裙楼部分，属于大型的人员密集场所，应按照《中华人民共和国消防法》第十五条之规定，于投入使用、营业前通过消防安全检查验收。根据郑州市公安消防支队出具的《建设工程消防验收意见书》（郑公消验字[2013]第0126号），涉案商铺虽属于消防验收合格的“局部”，但该意见书第3条同时指出“商业部分应依法办理室内装修合格手续和取得开业前消防安全检查合格手续方可投入使用”，而深圳旭威截止本案开庭审理时仍未提供上述手续。同时，深圳旭威于2017年2月将电梯停用，致使涉案商铺无法继续营业。虽深圳旭威单方下发通知，同意将涉案商铺置换到一楼，但承租人有选择权，在其不同意置换的情况下，涉案租赁合同已不具备实现合同目的之条件，故一审法院依法解除双方之间的租赁合同，并无不当，应予维持。
租赁合同作为双务合同、有偿合同，出租人以标的物的使用权、收益权为对价，承租人以租金为对价。一审法院在确认双方租赁合同解除，判令深圳旭威退还杨德彬支付的运营保证金、装修押金、物业费和租金时，对上述四类费用没有予以区分，在事实认定和适用法律上存在部分错误，应予纠正。涉案租赁标的物非一般意义上的居住房屋，而是用于商业经营的商铺。就本案而言，其因租赁产生的上述四类费用实际上由两部分构成，其一为因实际占有使用商铺而产生的费用（物业费和租金）；另一部分为依附于商业经营产生的费用（运营保证金和装修费用）。
（一）关于物业费和租金。租赁合同属于持续性合同，租金和物业费与租赁物的实际占有使用密切相关，因此，承租人实际占有使用租赁物期间的确定至关重要。一审法院以杨德彬自认的商场开业时间——2016年9月1日作为其实际占有使用商铺的起点，认定事实错误，应予纠正。
关于杨德彬实际占有使用涉案商铺的期间，从其缴纳物业费的情况，结合深圳旭威关于商场开业时间的陈述，以及电梯停用致使无法经营的实际，应确定为2015年6月1日至2017年2月28日。关于返还数额的问题，杨德彬主张租赁费是交一年送一年，且商场开业前不收取，但并未提供相应证据。而深圳旭威所主张的“按年缴租免租优惠十个月”有合同的明确约定，应予以支持。故，深圳旭威返还杨德彬的租金应以984.55元/月（21660元÷22个月）为标准进行计算，即21660-9×984.55=12799.05元。
就杨德彬请求返还的物业管理费1560元，从其提供的收据上，缴费时间段为2015年5月1日至2015年10月31日，处于杨德彬实际占有使用商铺的期间之内，故对该费用，深圳旭威无需返还。
（二）关于运营保证金和装修费用。杨德彬租赁商铺的目的在于用作商业经营，深圳旭威收取运营保证金是为其商业经营提供保障、创造条件，现杨德彬商业经营的目的落空，故，深圳旭威应返还杨德彬缴纳的运营保证金1805元。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，深圳旭威对租赁合同的解除存在过错，而杨德彬在未查看相关证件的情况下着手装修，其自身也存在过错，且杨德彬也并没有提供扩大部分装修损失的相关证据，故一审法院判令深圳旭威只返还杨德彬装修押金2000元，并无不妥，应予维持。
综上所述，深圳旭威的上诉请求部分成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国消防法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持河南省郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初4348号民事判决第（一）项，即“解除杨德彬与深圳旭威安泰商业管理有限公司于2014年11月17日签订的《租赁合同》”、第（三）项，即“驳回杨德彬的其他诉讼请求”；
二、变更河南省郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初4348号民事判决第（二）项，即“深圳旭威安泰商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还杨德彬租金15750元（21660元-5910元=15750元）、运营保证金1805元、装修押金2000元、物业管理费1560元，共计21115元”，为“深圳旭威安泰商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还杨德彬租金12799.05元、运营保证金1805元、装修押金2000元，共计16604.05元”；
三、驳回深圳旭威安泰商业管理有限公司的其他上诉请求。
一审案件受理费425元，二审案件受理费327元，共计752元，由深圳旭威安泰商业管理有限公司负担591元，杨德彬负担161元。
本判决为终审判决。
审判长 石红振
审判员 马常有
审判员 李文兵
二〇一七年十月九日
书记员 周 晗