黑龙江省黑河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黑中民终字第124号
上诉人（原审被告）蔡昌银，男，汉族。
委托代理人成善国，男，汉族。
被上诉人（原审原告）李鸿炜，男，汉族，干部。
委托代理人蔡国柱，男，汉族，退休干部。
上诉人蔡昌银因与被上诉人李鸿炜所有权确认纠纷一案，不服黑河市爱辉区人民法院（2014）爱民初字第184号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人蔡昌银的委托代理人成善国，被上诉人李鸿炜及其委托代理人蔡国柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告李鸿炜在原审法院诉称，2005年12月20日，李鸿炜在黑河市拍卖行通过竞拍，以97，000.00元价格买受取得黑河市中央街283号昌源商贸城商铺234室、235室、240室及241室，有黑河市拍卖行出具的正式收据。买受取得房屋后，李鸿炜即对房屋进行了管理，并于2006年11月22日将自己所有的四个精品屋租赁给蔡昌银使用。后因蔡昌银拖欠李鸿炜租金，李鸿炜于2014年3月份向黑河市爱辉区人民法院提起诉讼，在诉讼中蔡昌银提出反诉，请求李鸿炜返还租金106，000.00元，并在其反诉中举证房屋所有权证。由于蔡昌银将李鸿炜所有的房屋（中央街圈楼二楼4个精品屋）违法登记在其名下，严重侵害了李鸿炜的合法权益。现李鸿炜诉至法院，请求法院依法确认黑河市中央街283号昌源商贸城商铺234室、235室、240室及241室归李鸿炜所有；本案诉讼费用由蔡昌银承担。
原审被告蔡昌银在原审法院辩称，，第一，李鸿炜诉讼错误，请求依法驳回。本案李鸿炜、蔡昌银之间是两个平等的主体，对于房屋所有权不存在确认问题，如果李鸿炜认为蔡昌银的房屋中存在李鸿炜的面积，应当是侵权之诉而不是确认之诉，假如确权也应该由房产管理部门来确认。本案是房屋产权纠纷，应当以房屋管理部门颁发的房屋所有权证书为准。第二，通过蔡昌银与案外人黑河市工商局签订的《中央街市场买卖合同》第一条可以证实，蔡昌银购买的中央街市场面积为2937平方米。第三，本案争议的焦点是房屋产权证面积问题，通过中房公司的产权证明信及黑河市工商局原有的房屋所有权证书可以证实，最初的房屋面积就是2937平方米。综上，李鸿炜诉讼错误，既没有法律依据也没有事实依据，不仅证据不足，而且诉讼错误，想通过民事诉讼来解决行政问题，是适用法律错误，因此，请求法院依法驳回起诉，
原审法院判决认定，2002年7月29日，蔡昌银与黑河市工商局签订中央街市场买卖合同书，蔡昌银以4，500，000.00元价格购买黑河市工商局所有的中央街市场（中央街圈楼），双方合同约定：“甲方愿将自有坐落在黑河市中央街283号的中央街市场2937平方米（不含农行、中房精品屋）卖给乙方（包括上、下扶梯一部、柴油发电机组一台、市场内柜台及精品间装修等附属设施）……”。2002年8月16日，黑河市工商局取得了黑房权证爱字第G200202**号房屋产权证书，房屋面积2937平方米，该面积包括了二层农行精品屋和中房精品屋。2005年12月15日，李鸿炜通过黑河市拍卖行以拍卖形式取得中央街市场二楼中国农业银行爱辉支行（以下简称爱辉支行）所有的精品屋四户（无房产证），拍卖价款97，000.000元。李鸿炜取得四户精品屋后，于2006年11月22日与蔡昌银担任法定代表人的黑河市昌源贸易有限责任公司（以下简称昌源公司）签订租赁合同，将拍卖取得的四户精品屋出租给昌源公司用于经营商场使用。2011年1月19日，李鸿炜出具委托书，委托昌源公司将四户精品屋对外出租经营。2007年蔡昌银将中央街圈楼房产证变更至其本人名下，并将一层、二层分别办理了产权证，其中一层面积814.64平方米（房产证号：黑房权证爱字第S200715**号），二层面积2122.36平方米（房产证号：黑房权证爱字第S200715**号），二层面积为中央街圈楼二层的全部面积。2014年昌源公司以中央街圈楼二层全部归蔡昌银所有为由，拒绝继续支付李鸿炜房屋租金并要求李鸿炜返还已经支付的租金。
同时查明，中央街圈楼系中房公司开发建设，1989年10月24日，中房公司与黑河市工商局签订合同书，将中央街圈楼建筑面积2412.72平方米，其中一层777.56平方米，二层1635.16平方米的商业房出售给黑河市工商局，其中二层除出售给黑河市工商局的部分外，将另外东侧北起向南四户，面积分别为67平方米、77平方米、62平方米、77平方米的精品屋出售给远东公司，此外靠近三层楼梯一户精品屋及内天井未出售。远东公司因向爱辉支行贷款，将购买的四户精品屋抵押，因贷款未偿还，后爱辉支行将四户精品屋拍卖，由李鸿炜于2005年12月15日通过拍卖取得。
又查明，因争议四户精品屋未办理过房屋产权证书，故黑河市拍卖行在拍卖时未在拍卖成交确认书标明四户精品屋的面积，只是按户拍卖。现中央街圈楼二层已经被蔡昌银将隔断全部拆除成为一体，并租赁给堡堡王快餐店经营使用。
原审法院判决认为，李鸿炜通过拍卖取得中房公司开发建设的中央街圈楼二层234室、235室、240室及241室四户精品屋的事实清楚。虽然蔡昌银已取得的中央街圈楼二层房屋产权证书包含二层的全部面积，但根据蔡昌银与黑河市工商局签订的房屋买卖合同，可以明确体现出工商局出售给蔡昌银的房屋不包括农行、中房精品屋，蔡昌银对此是明知的。李鸿炜通过拍卖形式取得四户精品屋，对四户精品屋李鸿炜享有所有权。蔡昌银辩解其与李鸿炜是两个平等主体，不存在房屋所有权确认问题的理由不成立，法院不予采信。关于李鸿炜拍卖取得四户精品屋的位置及面积，因李鸿炜取得四户精品屋时包括该四户精品屋在内的商场由蔡昌银进行管理，后蔡昌银将中央街圈楼二层精品屋隔断全部拆除成为一体，并统一对外租赁，现234室、235室、240室及241室四户精品屋已被拆除隔断并成为中央街圈楼二层整体的一部分，根据中房公司原始的该楼二层的门市示意图，李鸿炜取得的精品屋位置应为二层东侧北起向南四户，因拍卖成交确认书上并未标明四户精品屋的面积，根据拍卖公司证明和中房公司出具的产权证明信及二层门市示意图，四户精品屋建筑面积应分别为67平方米、77平方米、62平方米、77平方米。蔡昌银辩解其购买房屋的面积就是房屋产权证上登记面积2937平方米，不存在有李鸿炜房屋面积的理由，因蔡昌银与黑河市工商局签订的房屋买卖合同第一条中其购买的房屋不包括农行精品屋，而2937平方米已经包含了农行精品屋的面积，故其辩解理由不成立，法院不予采信。据此判决，登记在蔡昌银蔡昌银名下面积2122.36平方米（房产证号：黑房权证爱字第S200715**号）的房屋中李鸿炜享有东侧北起向南283平方米的所有权。案件受理费100.00元、邮寄送达费50.00元，由蔡昌银承担。
判决宣判后，蔡昌银不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：一、原审法院审理本案程序违法。本案是一起房屋所有权纠纷，应当以国家行政机关颁发的房屋所有权证书为准，而不是以拍卖书为准，是属于行政诉讼范围，而不是普通的民事纠纷，原审法院以民事诉讼代替行政诉讼程序错误。二、原审法院判决认定的事实不清。蔡昌银于2002年7月29日与黑河市工商局签订了房屋买卖合同，约定蔡昌银所购买的房屋面积为2937平方米，其中不包括李鸿炜主张的房屋面积，而且黑河市工商局与中房公司签订该楼购买协议时房屋面积也是2937平方米，并且已办理了房屋所有权证书。2002年8月13日是中房公司给房产管理部门出具的产权证明信中也证明黑河市工商局面积为2937平方米，同时国有资产管理部门于2002年7月29日的批复中也明确了国有资产面积为2937平方米，原审法院认定蔡昌银所购买房屋面积包括李鸿炜房屋面积没有依据。三、蔡昌银拥有诉争房屋的依据是房屋所有权证书、与黑河市工商局签订的房屋买卖合同、开发建设单位中房公司的产权证明信及国有资产管理部门的批复，这些证据都证明了蔡昌银所购买的面积为2937平方米。因2002年之前中房公司已将圈楼卖给了黑河市工商局，面积为2937平方米，2005年又进行拍卖，所以拍卖无效，2014年6月的产权证明信只是办理房屋所有权证书的一个手续，不能作为证明所有权的依据。请求撤销原审法院判决，改判驳回李鸿炜的诉讼请求。
经本院审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，虽然蔡昌银于2007年取得中央街圈楼一、二层房屋所有权证，房屋所有权证书包括了中央街圈楼二层的全部面积，但是在2002年7月29日蔡昌银与黑河市工商局签订的房屋买卖合同中，明确约定黑河市工商局出售给蔡昌银的房屋不包括农行精品屋。2005年12月15日爱辉支行将中央街圈楼二层内的四个精品屋委托黑河市拍卖行拍卖，李鸿炜通过竞拍购得该四个精品屋，且2006年11月22日李鸿炜与蔡昌银担任法定代表人的昌源公司签订租赁合同，李鸿炜将四个精品屋出租给昌源公司使用，昌源公司支付李鸿伟租赁费。上述证据相互印证，足以证实中央街圈楼二层中有四个精品屋由李鸿炜通过拍卖取得，李鸿炜具有所有权。关于蔡昌银认为本案房屋所有权纠纷应以房屋所有权证书为准，原审法院以民事诉讼代替行政诉讼错误的主张，因在房屋所有权民事纠纷案件中，有其他证据证明不动产实际权利状态与不动产权属证书记载不一致的情况下，人民法院应当依法确认诉争不动产的实际权利归属，故原审法院对本案诉争房屋的实际所有权予以确认并无不当。蔡昌银的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元、邮寄费80.00元，由上诉人蔡昌银负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭碧旭
审判员 朱传茂
审判员 于卫平
二〇一五年五月二十五日
书记员 仇长城