广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第237号
上诉人（原审被告）林惠英
被上诉人（原审原告）万龙凤
上诉人林惠英与被上诉人万龙凤因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第2171号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，万龙凤提交的《授权委托书》显示，2011年12月20日，林惠英委托张某为等5人代为办理其位于深圳市龙岗坪地街道某某广场C栋C8号房产（以下简称涉案房产）的相关事宜。委托书约定的代理期限为2011年12月20日至2012年12月19日，受托人张某为的代理权限包括转卖涉案房产及收取或指定账户收取售楼款。当日，林惠英在深圳市龙岗公证处对该委托书进行了公证。
2011年12月20日，张某为以林惠英代理人的名义与万龙凤签订了一份《二手房买卖合同》，约定将林惠英所有的涉案房产转让给万龙凤，房价为人民币（以下相同）103万元。合同第三条约定：万龙凤同意在合同生效之日起当日内（含当日）向林惠英支付定金1万元整，在合同生效后当日内（含当日）向林惠英支付定金9万元整。第六条第三款约定，涉案房产处于抵押状态，林惠英承诺于合同生效之日起叁拾日内（含当日）还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后叁日内将红本房地产证原件赎出。万龙凤提交的2011年12月20日的《收款收据》载明：“今收到万龙凤、黄某通交来购买坪地街道十八小区某某广场C栋C8号商铺定金拾万”，收款单位一栏显示为“林惠英的代理人张某为”，并由张某为签字捺印。
2012年3月6日，张某为与万龙凤就上述《二手房买卖合同》签订了一份《补充协议》，双方约定林惠英应于2012年4月15日前将抵押在银行的红本房地产证赎出。当日，万龙凤的丈夫黄某通以转账方式向林惠英账户汇入14万元。2012年3月6日，张某为以林惠英代理人的名义向万龙凤出具了一份《收款收据》，载明已收到万龙凤、黄某通交来购买涉案房产楼款13万元。林惠英认可该转账事实，但称其实际是被张某为所骗，张某为对林惠英表示，该14万元是其朋友转来，借用林惠英的账户，其中4万元是给林惠英的违约金，另外10万元张某为当时已取回，并提交了一份张某为于2012年3月7日出具的《证明》，载明“兹有本人张某为借用林惠英农行帐号410232004601134XX转入人民币拾肆万元，现本人张某为已全额取回（现金）”。
2012年5月5日，万龙凤向林惠英发出履约催告函，再次声明林惠英须于2012年4月15日前赎出抵押在银行的房地产证，林惠英称并未收到该履约催告函。
林惠英主张对张某为与万龙凤签订《二手房买卖合同》一事并不知情，当时所作公证委托的本意是授权张某为代为办理涉案房产的赎楼手续，因为林惠英与张某为签订了一份《房屋买卖协议书》，约定林惠英完全配合张某为办理所有买卖业务，并提交了该《房屋买卖协议书》证明其主张。
万龙凤于2012年6月27日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、解除万龙凤、林惠英于2011年12月20日签订的关于涉案房产的《二手房买卖合同》；2、林惠英返还购房款14万元；3、林惠英向万龙凤双倍返还定金20万元；4、由林惠英承担诉讼费。
原审法院认为，万龙凤购买林惠英所有的涉案房产的房屋买卖合同合法有效。林惠英对委托张某为作为其代理人的委托书进行公证，这表明林惠英知悉该委托行为的法律意义和法律后果。张某为的所有签约行为既在委托书约定的代理权限内，又在代理期间内，其行为效力应及于林惠英，林惠英应承担该行为所产生的相应后果，履行合同约定的在2012年4月15日前将抵押在银行的红本房地产证赎出的义务。
万龙凤于2012年5月5日发出的履约催告函催告后，林惠英仍未按时履约的行为已经构成根本违约，应当承担相应的违约责任，依据合同第十一条约定林惠英逾期履行义务超过5日，万龙凤可解除合同并可选择要求林惠英双倍返还万龙凤已经支付的定金。至于林惠英与张某为之间因基于委托代理产生的债权债务，林惠英可另行起诉。
故此，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决：一、解除万龙凤、林惠英于2011年12月20日签订的关于涉案房产的《二手房买卖合同》；二、林惠英于本判决生效之日起三日内向万龙凤返还购房款14万元；三、林惠英于本判决生效之日起三日内向万龙凤双倍返还定金20万元。案件受理费3200元，因简易程序减半收取1600元，由林惠英承担。
上诉人林惠英不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、发回重审或改判驳回万龙凤的诉讼请求。主要事实及理由如下：一、原审法院不追加必要共同诉讼被告，程序错误。张某为代理转卖涉案房产并收取万龙凤款项的行为不是林惠英的真实意思表示，属于无权代理。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第55条规定，被代理人和代理人承担连带责任的，为共同诉讼人。原审法院应追加张某为作为被告。
二、林惠英与张某为之间的委托行为是基于双方之间的《房屋买卖协议书》而产生。张某为拒绝履行该合同，并骗取林惠英的授权委托。林惠英与张某为签订的《房屋买卖协议书》中约定了合同的失效条件，张某为未在约定期限内付清房款，合同自然失效，张某为的代理权限也自然终止。张某为的代理行为不对林惠英产生法律效力。
三、没有证据证明林惠英违约。张某为收取万龙凤定金10万元及通过林惠英账户转款的14万元均应由其返还。
被上诉人万龙凤书面答辩称林惠英的上诉没有依据。主要理由如下：一、案外人张某为并非本案的必要共同诉讼被告。万凤龙与林惠英之间的房屋买卖合同关系与林惠英和张某为之间的委托代理关系是两个不同的法律关系。如果林惠英认为被张某为的代理行为欺骗了或张某为超越了代理权限，应另案起诉，与本案无关。二、张某为代签合同、收取款项等代理行为均在授权范围内，该代理行为合法有效。三、林惠英作为违约方应承担违约责任。
本院经审理查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明，2011年12月20日，张某为作为林惠英代理人与万龙凤签订的《二手房买卖合同》第十一条约定，林惠英未按约定期限逾期履行义务超过5日，万龙凤可解除合同并选择要求林惠英支付转让成交价20%的违约金或双倍返还定金。
本院认为，林惠英授权张某为在2011年12月20日起的一年期限内转卖涉案房产及收取售楼款，意思表示明确具体，符合法律规定，且经过公证，具有公示公信效力。张某为据此在授权范围内以林惠英代理人的名义与万龙凤签订《二手房买卖合同》及《补充协议》，并收取定金10万元及售楼款14万元。林惠英没有提交证据证明该《二手房买卖合同》及《补充协议》存在无效的情形，故前述合同合法有效。《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，代理人在代理权限内以被代理人的名义实施民事法律行为，由被代理人承担民事责任。故林惠英应对张某为的行为对外承担责任，《二手房买卖合同》及《补充协议》对林惠英具有法律约束力。林惠英主张其与张某为签订了《房屋买卖协议书》才对张某为进行前述授权，但张某为未依约付款，该《房屋买卖协议书》失效，张某为的代理权也终止。本院认为，即使林惠英、张某为签订了《房屋买卖协议书》，该合同的相关情况属双方内部关系，对外没有公示公信效力，不能对抗林惠英对张某为经公证的授权。林惠英关于张某为系无权代理的主张不能成立，本院不予支持。林惠英、张某为的行为不符合法律规定的双方应承担连带责任的情形。林惠英关于应追加张某为为共同被告的主张亦不能成立，本院不予支持。林惠英与张某为之间的纠纷系双方内部关系，林惠英可另循法律途径解决。
由此，根据《二手房买卖合同》及《补充协议》的约定，林惠英应于2012年4月15日前将红本房地产证赎出，但至万龙凤于2012年6月27日提起本案诉讼时止，林惠英无合法依据仍未履行该义务，符合前述合同约定的逾期履行义务超过5日时构成根本违约的情形。万龙凤的诉讼请求具有合同依据和法律依据，应予支持。
综上所述，林惠英的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3200元，由林惠英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一三年三月二十日
书 记 员 李开宇（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。