上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民三（民）初字第2789号
原告沈黎明
委托代理人王京普，上海市鸿生律师事务所律师。
被告秦连君，
第三人黄小英。
第三人秦霆。
第三人朱君康。
原告沈黎明诉被告秦连君排除妨害纠纷一案，本院于2013年7月30日立案受理后依法由审判员王美芳独任审判。经原告申请，本院于2013年8月1日依法追加黄小英、�霆为第三人参加诉讼。因朱君康与本案处理结果存在法律上的利害关系，本院于2013年8月1日依法通知其作为第三人参加诉讼。本案于2013年8月12日公开开庭进行了审理，原告沈黎明及其委托代理人王京普，被告秦连君，第三人黄小英、秦霆、朱君康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈黎明诉称：上海市沪青平公路4605弄蓬莱山庄22号601室房屋为原告向上海东兴置业（集团）有限公司处预购，并于2000年7月在青浦区房地产交易中心办理预告登记。2010年5月，原告始知被告与朱君康擅自签订了所谓《房地产转让合同》，被告不法入住了系争房屋。原告明确告知被告，原告从来没有出售过系争房屋，要求被告予以搬出。2012年2月，被告提出诉讼，要求判令被告与朱君康签订的合同有效，对此，原告不予认可。2012年10月，被告向法院撤回起诉。后原告多次要求被告搬出�屋，但被告却称愿意再多支付人民币10万元而拒不愿意搬出。故原告起诉到法院，要求：1、判令被告及第三人黄小英、秦霆搬出上海市沪青平公路4605弄蓬莱山庄22号601室房屋。2、本案诉讼费由被告承担。
被告秦连君辩称：不同意原告的诉讼请求。被告向朱君康出资购买了系争房屋，不同意搬出。
第三人黄小英、秦霆述称：同意被告的意见。
第三人朱君康述称：同意原告的意见，被告及第三人黄小英、秦霆应搬出系争房屋。
经开庭审理查明：第三人朱君康与原告系父子关系。被告与第三人黄小英系夫妻关系，第三人秦霆系上述两人之子。2000年2月21日，原告与上海东兴置业（集团）有限公司（以下称东兴公司）签订购房合同，由原告购买舜浦世外苑新蓬莱山庄22号601室房屋，售价176，820元。同年5月，原告与东兴公司签订购买上述房屋的上海市内销商品房预售合同，并于6月办理了合同备案登记。原告以向银行贷款的方式支付部分房款，该银行贷款于2007年2月至9月原告正常还贷。后东兴公司将房屋交付原告。原告对房屋进行装修，其中被告为原告水电项目的装修人员。根据房地产登记信息记载：位于上海市沪青平公路4605弄蓬莱山庄22号601室房屋产权仍登记于东兴公司名下，预购房屋权利人为原告。
另查明：2007年2月，第三人朱君康代原告与被告（买方、乙方）签订《房产转让合同》，合同首部卖方为原告（甲方），约定乙方购买青浦区舜浦世外苑蓬莱山庄22号601室房屋，建筑面积为105平方米，成交价格为502，000元，乙方于2007年2月8日签约时交付购房定金5万元，购房定金在最后一次付款时冲抵；余款432，000元一次付清交房，押房款20，000元到房产证过户到乙方，随后由乙方交清最后房款；甲方中途悔约，应当双倍向乙方返还定金；若干年后在办产证时，如出现政策性问题，该谁负就谁负，房东办第一产证，客户办第二产证，费用各负；收到甲方预售合同三份及其他资料。合同还对其他内容进行了约定。该合同中介方为上海凌俊房地产经纪事务所。第三人朱君康在落款处甲方栏内签名“朱君康代沈黎明”。在签订合同期间，第三人朱君康将房屋钥匙交于中介方，由中介方陪同被告查看房屋。
2007年2月8日，被告支付中介方定金5万元，中介方出具收据。2007年2月9日，被告支付中介方432，000元，中介方出具收据，金额为482，000元，收款事由为蓬莱山庄22号601室总房价伍拾万贰仟整存贰万元到产证过户时付清（伍万元收据作废），第三人朱君康在该收据上签字确认。2007年2月10日，第三人朱君康在建设银行办理个人活期存折，当日存入477，000元。合同签订后，被告在2007年2月取得钥匙，并与第�人黄小英与秦霆入住至今，但未进行房屋装潢。第三人朱君康将系争房屋的内销商品房预售合同、房款收据、维修基金收据、装潢垃圾清运费收据、文件登记费收据、物业综合费发票的原件交于被告，现仍存放于被告处。2010年，被告收到系争房屋可办理房地产权证的通知后，联系第三人朱君康，第三人朱君康表示原告不同意过户，被告联系原告，原告表示从未要出售系争房屋。2012年2月，被告向本院提起诉讼，要求本案原告协助其办理系争房屋的房产过户手续。后被告撤回该诉讼。2012年10月，原告委托律师向被告发出律师函，表示其未委托朱君康出售系争房屋，要求被告搬出系争房屋。
以上查明的事实，由原、被告、第三人的陈述，房产转让合同、收据、产权登记信息、预售合同、收据、发票、银行存单、贷款合同等证据予以证实，并经庭审质证确认，本院予以�认。
审理中，原告表示：原告是海员，基本住在宿舍内，较少与第三人朱君康同住。自向东兴公司购买系争房屋后，原告即将购买房屋的材料放在与第三人朱君康同住的家里，第三人将该材料拿出，其并不知道。2006年因其未与第三人朱君康协商就从国企辞职而致父子间产生矛盾。之后原告结婚后更少回父亲处。原告不知道第三人朱君康将房屋转让并收取房款，期间其另行购置的房屋仍在每月还贷。原告在2010年5月3日知道第三人朱君康将房屋出售后才把房款取出存到自己或妻子名下保管，该款至今仍在帐户内。第三人朱君康事前没有得到原告授权签订买卖合同，事后没有得到原告对该合同的确认，原告知道房屋被卖掉后向被告明确表示不同意出售房屋，因此系争的房产转让合同无效。原告认为在被告与第三人朱君康的买卖中中介方应承担一半责任，被告与第三人�君康各承担四分之一责任，原告愿意代第三人朱君康归还房款及相应存款利息并赔偿25万元。为此，原告提供以下证据予以证实：1、原告及其妻子、第三人朱君康各自名下的银行存折、存单等，证明第三人朱君康所收的477，000元，于2010年转入原告及其妻子的银行帐户内保管；2、产权人为原告妻子的他处房屋房产证、个人住房商业性抵押借款合同、个人贷款还款单、结清证明，证明2009年前原告为他处房屋在归还银行贷款；3、东方华晨船舶管理公司出具的任职期间证明、原告儿子出生医学证明、原告2010年4月18日在广州申请的联通入网登记单等，证明原告于2010年一直在外地工作；4、2006年5月8日上海海运（集团）公司人事部出具的退工证明。
被告认为：其在购买房屋时并不知道房屋权利归谁，其是与第三人朱君康签订合同，直到第三人朱君康将房屋的资料交给被告后，被告才知道房屋不是第三人朱君康的，被告为此询问第三人朱君康，其表示房屋是其儿子的，不会有问题。被告认为双方签订的合同是有效的，第三人朱君康有权代表原告买卖房屋。原告要求被告一家搬出系争房屋，因被告购买房屋时支付的是市场价，则要求按照市场价进行赔偿，至于由谁赔偿，由原告及第三人朱君康商量。被告提供如下证据：1、原告购房的相关资料原件；2、证人朱美英当庭证言，该证人表示：第三人朱君康系其侄子，其在上海凌俊房地产经纪事务所工作。朱君康找到证人表示原告想在市区买房，想把系争房屋卖出。后经被告与第三人朱君康协商，朱君康同意以503，000元成交。被告曾提出过要求第三人朱君康出示原告委托书，朱君康表示都是自己人，即使没有委托书，也不会发生问题。证人从未联系过原告，但朱君康联系过沈黎明，表达了出�房屋的意思，朱君康未曾当证人面与沈黎明联系过；3、证人潘巧云及刘仕行的证人证言，上述两证人表示两证人系夫妻关系，是原告在系争房屋的相邻方。原告曾向证人表示想将系争房屋出售，托证人找下家。后原告不同意按原提出的价格将房屋出售给证人找到的下家，交易未成功。
原告表示朱美英作为中介方，其是本案合同无效的最大过错方，与本案存在利害关系。潘巧云、刘仕行的陈述没有其他任何证据佐证。故对证人证言不予认可。
第三人朱君康表示：房屋买卖合同是其与被告签订的，被告询问过沈黎明的身份，其表示沈黎明是其儿子，被告也问其沈黎明是否同意卖房，当时其儿子不知道卖房的事情，电话也打不通，被告说等沈黎明回来后再补签合同。第三人将系争房屋转让是因当时原告不听其意见将工作辞职，故第三人将房屋卖掉后用于养老。第三人�被告签订合同时原告不知道卖房的情况，也不知道第三人将购房材料给被告。系争房屋装修完成后一直空关着，第三人未带被告查看房屋，被告除尾款2万元外，其他钱款都打入第三人账户，第三人仅花掉7，000元及支付中介费5，000元外，余款未花费。2010年五一节左右，原告询问第三人房屋的情况，第三人告知房屋已被出售，原告为此和第三人吵架。第三人现居住在乡下，无其他财产。
根据庭审查明的事实，本院认为，系争房屋由原告向东兴公司购买，并进行预告登记，虽然该房屋原告至今未办理房屋产权证，但该房屋由东兴公司交付后其使用权归属于原告。第三人朱君康与被告签订的转让合同并非原告本人签字，被告及第三人朱君康在签订买卖合同时都是明知，在签订该份买卖合同时原告均未向第三人朱君康或中介方出具授权第三人朱君康出售系争房屋的委托书，即使根据被告陈述及证人证言，第三人朱君康当时对出售房屋也仅是表态可以做主而未表示得到原告授权，被告主张原告对第三人朱君康出售系争房屋系明知的依据并不充分。被告提出原告与第三人朱君康是父子关系，其有理由相信第三人朱君康是能代表原告的，该意见即是第三人朱君康的行为是否构成表见代理。本院认为，本案中，被告在签订合同时即知道房屋为原告所有，被告亦知道原告与第三人朱君康为父子关系，父子关系并不是法律上必定是财产共有的亲属关系，被告在主观上存在过错，故被告认为第三人朱君康的代理行为构成表见代理的意见，本院不予采信。基于上述理由，被告及第三人黄小英、秦霆使用该房屋没有合法依据，该房屋使用权归属于原告，原告要求被告及第三人黄小英、秦霆搬出系争房屋的请求，本院予以支持。原告自愿代第三人朱�康归还被告已交房款及存款利息、并赔偿25万元，本院予以准许。至于被告尚存在其他损失，则其可基于买卖合同向第三人朱君康等另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告秦连君、第三人黄小英、第三人秦霆应于本判决生效之日起三十日内将上海市青浦区蓬莱苑22号601室房屋腾退后返还给原告沈黎明；
二、准许原告沈黎明于本判决生效之日起十日内返还被告秦连君购房款人民币482，000元；
三、准许原告沈黎明于本判决生效之日起十日内偿付被告秦连君利息损失（以人民币482，000元为本金、自2007年2月11日起至实际返还之日止、按同期银行存款利率计算）；
四、准许原告沈黎�于本判决生效之日起十日内补偿被告秦连君人民币25万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币80元，减半收取计人民币40元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 王美芳
二〇一三年八月二十三日
书记员 张 莉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
二、《中华人民共和国物权法》
第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。
第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。
占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人�自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。