山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第1941号
上诉人（原审被告）江永青。
委托代理人孙玉香，山东畅海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）青岛八方门窗有限公司。
法定代表人贾伟丽，总经理。
委托代理人朱勇，山东清泰（城阳）律师事务所律师。
上诉人江永青因与被上诉人青岛八方门窗有限公司（以下简称八方门窗公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服即墨市人民法院（2014）即民初字第963号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员董则明担任审判长、代理审判员李蕾担任本案主审、代理审判员齐新参加评议的合议庭，于2014年9月26日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人江永青的委托代理人孙玉香，被上诉人八方门窗公司的委托代理人朱勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
八方门窗公司在一审中诉称，八方门窗公司与江永青签订厂房租赁合同。因江永青的厂房面积较小，2013年9月5日，八方门窗公司将设备搬至新租赁的厂房，欲将江永青的厂房作为库房，江永青百般阻碍，并逼迫八方门窗公司缴纳3000元作为电费押金，后经公安机关介入，八方门窗公司将设备搬走。9月9日，八方门窗公司发现江永青已将租赁厂房的门锁更换，致使八方门窗公司无法使用厂房。为此，八方门窗公司向江永青发出解除合同通知书，江永青拒不赔偿损失、退还房租、多收的电费及财产。请求依法判令：1、江永青赔偿11250元，返还2013年9月16日至2014年3月7日间的房租21250元，电费400元。2、江永青返还八方门窗公司价值28090元的财产（清单附后）。3、江永青承担本案的诉讼费、邮寄费用。
江永青在一审中辩称，1、江永青与八方门窗公司不存在租赁关系，八方门窗公司主体不适格。2、江永青不存在违约和侵权行为，没有义务返还八方门窗公司房屋租金，八方门窗公司诉讼请求不成立，应依法驳回。
原审法院查明，2011年3月8日，贾伟丽之夫周志强与江永青签订厂房租赁合同。合同约定：1、江永青（出租方，合同甲方）将位于即墨市环秀街道办事处西山前村东砖混结构，建筑面积为720平方米厂房租赁给贾伟丽之夫周志强（承租方，合同乙方）。2、厂房租赁期限为2011年3月8日至2014年3月7日止，租赁期为三年，厂房年租金为45000元，租金每年一次性付清。3、租赁期间，使用该厂房的水、电由江永青提供，费用由周志强承担；在租赁期间应注意水电安全，如造成人身安全事故，江永青不承担责任。4、租赁期间，双方不得转租第三方。5、厂房租赁期间，因不可抗拒自然灾害，双方均不承担责任。6、厂房租赁期间，因市政动迁造成本合同无法履行，江永青应赔偿周志强装修所有费用；如租期未到，江永青退还周志强租金，并按江永青违约赔偿周志强。7、厂房租赁期间，如江永青提前终止合同而违约，应赔偿周志强三个月租金。租赁期间，如周志强提前退租而违约，应赔偿江永青三个月租金。8、租赁期间，如因厂房产权证问题而影响周志强正常经营而造成的损失，由江永青负一切责任给予赔偿。合同签订后，周志强与江永青依约履行租赁合同，江永青将涉案的厂房交付给周志强，八方门窗公司搬入承租的厂房加工生产门窗。合同履行至2013年9月5日，八方门窗公司将涉案厂房的设备搬迁至新租赁的厂房，欲将江永青厂房作为原料仓库使用。搬迁过程中，八方门窗公司、江永青发生纠纷，八方门窗公司向即墨市公安局环保产业园派出所报案。后经公安机关调解，周志强付清了江永青20**年3月8日至2014年3月7日房租45000元，电费押金3000元，江永青给周志强出具收款条两张，八方门窗公司将机器设备搬走。庭审中，江永青不认可与八方门窗公司存在厂房租赁的事实，八方门窗公司提供照片五张，证明周志强与江永青签订厂房租赁合同，涉案的厂房由八方门窗公司租赁使用，江永青对八方门窗公司提供的证据不予认可，但未能提供相反证据予以反驳。
2013年9月16日，八方门窗公司以江永青将原来的厂房门口重新改建、更换门锁为由，向江永青发出解除厂房租赁合同通知书，江永青收到解除通知书后未提出异议。庭审中，江永青主张其出租给八方门窗公司的厂房仅是一部分，另有其他租户。认可原来的大门朝西方向，八方门窗公司搬走后，将大门改建成朝南方向，没有更换原来的门锁，不存在违约行为。对八方门窗公司提交江永青改建后的厂房大门照片两张无异议。江永青当庭提交八方门窗公司所用的电费、电话费发票共计2624.09元，尚剩余375.91元，对此，八方门窗公司无异议。八方门窗公司主张，搬走机器设备后，另有断桥铝合金平开门、铝包木内平开上悬窗等价值28090元的物品在涉案的厂房内。对此，江永青主张八方门窗公司搬走后，涉案房屋内没有八方门窗公司的物品，八方门窗公司未能向法庭提供证据证明在江永青的厂房有价值28090元的物品。
2002年10月19日，江永青与即墨市环秀街道办事处西山前村签订收取土地包产费合同，江永青占用土地2.33亩（附厂图），每年每亩向西山前村交土地占用费1000斤小麦（小麦价按每斤0.5元计算，合款1165元）。合同期限为三十年，自2002年1月1日起至2032年12月31日止。江永青的厂房未办理房屋产权手续，亦未取得建设工程规划许可审批手续或临时建筑审批手续。
另查明，租赁合同签订人周志强系八方门窗公司职工，与法定代表人贾伟丽系夫妻关系，八方门窗公司当庭认可委托周志强与江永青签订租赁合同的事实，并认可租赁江永青部分厂房，剩余厂房由江永青自行使用。
原审法院认为，本案焦点问题：第一，八方门窗公司是否适格。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托事务的合同。八方门窗公司系有限责任公司，周志强与法定代表人贾伟丽系夫妻关系，八方门窗公司当庭认可委托周志强与江永青签订租赁合同的事实，涉案的厂房亦由八方门窗公司占有使用，江永青主张八方门窗公司不适格，缺乏法律依据，不予支持。第二，租赁合同的效力。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。江永青的厂房未取得房屋产权证，亦未经规划审批，因此八方门窗公司、江永青签订的厂房租赁合同应当认定无效。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“在房屋租赁合同无效时，出租人可以参照合同约定向承租人主张房屋占有使用费”。因此，周志强给付江永青的租金13.5万元，应为给付江永青厂房占有使用费。第三，江永青是否应当返还八方门窗公司剩余厂房占有使用费、电费？合同被认定无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。2013年3月8日至2014年3月7日，周志强给付江永青厂房占有使用费45000元，电费押金3000元，八方门窗公司、江永青对此均无异议。2013年9月16日，八方门窗公司以特快专递的方式向江永青发出解除厂房租赁合同通知书，江永青收到解除合同通知书后未提出异议，八方门窗公司主张有价值28090元的物品在江永青厂房内，江永青主张八方门窗公司搬走后，涉案的厂房内没有八方门窗公司的物品，应视为八方门窗公司已将厂房返还给江永青。故，江永青应返还八方门窗公司2013年9月16日至2014年3月7日期间的剩余厂房占有使用费（45000元÷365天×172天＝21205元），剩余电费375.91元。第四，江永青是否存在违约，八方门窗公司在江永青厂房内是否有价值28090元的物品。八方门窗公司请求江永青返还价值28090元的物品，因其未能向法庭提供证据证明自己所主张的事实成立，对此八方门窗公司应承担举证不能的法律后果。故，八方门窗公司请求江永青返还价值28090元的物品，原审法院依法不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、江永青于判决生效后十日内返还青岛八方门窗有限公司剩余厂房占有使用费21205元、剩余电费375.91元。二、驳回青岛八方门窗有限公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1325元（八方门窗公司已预交），由江永青承担。
宣判后，江永青不服原审判决，上诉至本院。
上诉人江永青上诉称，一、一审法院判决江永青返还八方门窗公司剩余厂房占有使用费21205元，无任何的事实和法律依据，且自相矛盾。首先，一审判决中称有八方门窗公司提交的解除厂房租赁合同通知书特快专递回执单一份和发票在案为凭，该证据在一审法院2014年1月16日和3月27日两次庭审时八方门窗公司并未提交原件，也未经过江永青质证，一审法院却在判决书中出现且作为判决的证据，不符合法律的相关规定。其次，一审法院认定事实部分错误。一审庭审时，不管是江永青还是八方门窗公司，均没有主张过在2013年9月16日之前江永青将厂房门口重新改建，八方门窗公司也未以此为由要求解除租赁合同。事实是当时江永青并未改建门口和更换门锁，而是在2014年春节前一段时间江永青将自己大门口改建，但并不影响承租人的通行，且该大门口是江永青的，并未出租给八方门窗公司。可一审法院却在判决书中称经审理查明“2013年9月16日，原告以被告将原来的厂房门口重新改建、更换门锁为由，向被告发出解除厂房租赁合同通知书”，不知其从何得出。另外，八方门窗公司在一审时认可承租人将机械设备搬至新厂房，欲将江永青的厂房在合同期内作为原料仓库使用，其也认可承租人未将厂房返还给江永青，并一直声称厂房内还有他们的物品在占有房屋（详见诉状和一审庭审笔录），至于有无物品以及多少需要证据支持，但起码八方门窗公司是如此主张，也证明承租人还在继续占有房屋并没有返还给江永青。可一审法院却在没有任何证据和八方门窗公司主张的情况下，自行推断并在判决书中写到：“涉案的厂房内没有原告的物品，应视为原告已将厂房返还给被告，被告应返还原告2013年9月16日至2014年3月7日期间的剩余厂房占有使用费用21205元”，这样的推断没有任何的事实和法律依据，而且也和八方门窗公司的诉讼请求和主张相矛盾，并严重侵犯了江永青的合法权益。再者，如果合同真的已经解除，除违约方应承担违约责任之外，承租方也应当向出租方归还房屋和钥匙，办理交接等。庭审质证时八方门窗公司已经明确认可承租方没有向江永青归还房屋和钥匙，办理交接等任何行为，说明出租的房屋合同期内一直在承租方的管控之下，江永青也无任何的违约行为，一审法院判决返还八方门窗公司占有使用费无事实和法律依据。二、八方门窗公司不具备诉讼主体资格，应驳回其起诉。一审判决书在审理查明的第一部分完全认可江永青和周志强签订租赁合同后并交付周志强使用，租赁费也是周志强付清，仅仅最后依据周志强和八方门窗公司的法定代表人是夫妻，八方门窗公司当庭认可委托周志强和江永青签订租赁合同，便认定八方门窗公司作为原告主体适格，不符合法律的相关规定，是错误的。原租赁合同中的承租方为周志强，签订合同时至本案起诉前，周志强没有向江永青发出过承租人不是他本人而是接受八方门窗公司委托的通知和主张，而且所有的租金均是周志强交纳的，2013年9月交纳租金时还要求江永青在收条上写明为周志强所付房租。一审不能仅以诉讼时经过了八方门窗公司的事后追认而不管出租人是否同意和知情，也不能因为周志强和八方门窗公司的法定代表人是夫妻关系，就认为八方门窗公司作为本案的原告适格，而混淆自然人和法人是不同的法律主体。三、一审法院将八方门窗公司起诉6万余元的诉讼费判决江永青全部承担，而不是按照判决书中要求返还21205元的责任来承担诉讼费用，显失公平且不符合规定。四、本案中，八方门窗公司存在明显的过错和违约，应承担赔偿和违约责任，可一审法院却判决江永青返还占有使用费，明显错误。综上所述，请求二审法院依法撤销原审判决第一项要求江永青返还八方门窗公司剩余厂房占有使用费的判决，依法驳回八方门窗公司的诉讼请求；一、二审诉讼费由八方门窗公司负担。
被上诉人八方门窗公司答辩称，一审判决正确，要求维持原判。
经审理查明，二审中，江永青称八方门窗公司于2013年9月5日将涉案厂房中的设备及能用的东西均搬走。江永青称其收到了八方门窗公司于2013年9月16日向其寄出的快递，但里面没有内容。八方门窗公司提交的快递单据载明托寄物内容为：解除厂房租赁合同通知书。本院查明的其他事实与原审一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：1、八方门窗公司是否具备本案诉讼主体资格；2、江永青应否返还八方门窗公司2013年9月16日之后的涉案厂房占有使用费。
关于第一个焦点问题。涉案厂房租赁合同虽为周志强与江永青签订，但周志强系八方门窗公司法定代表人之夫且为八方门窗公司的职工，八方门窗公司委托其代为签订租赁合同，且涉案厂房实际由八方门窗公司占有使用，故八方门窗公司为涉案厂房的承租人，其具备本案的诉讼主体资格。江永青上诉称八方门窗公司不具备诉讼主体资格，理由不成立，本院不予采信。
关于第二个焦点问题。因涉案厂房未取得建设工程规划许可证，故根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，八方门窗公司与江永青所签涉案厂房租赁合同为无效合同。双方合同无效，八方门窗公司作为承租人应参照合同约定的租金标准向江永青支付其使用期间的占有使用费。八方门窗公司已向江永青交纳了2013年3月8日至2014年3月7日期间的涉案厂房占有使用费，但双方于2013年9月6日发生纠纷，当时八方门窗公司已将涉案厂房腾出，之后八方门窗公司于2013年9月16日向江永青邮寄了解除厂房租赁合同通知书，向江永青作出了不再继续使用涉案厂房的意思表示，江永青亦未表示异议，故原审判令江永青返还八方门窗公司已交纳的2013年9月16日之后的涉案厂房占有使用费，基本妥当，本院不予变更。
综上，江永青的上诉请求不成立，本院不予支持。原审法院对诉讼费的负担处理不妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1325元，由上诉人江永青负担468元，被上诉人青岛八方门窗有限公司负担857元；二审案件受理费330元，由上诉人江永青负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董则明
代理审判员 李 蕾
代理审判员 齐 新
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 吴苗苗