绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍柯民初字第3742号
原告：姚秀文。
委托代理人：王发勇。
被告：平国民。
委托代理人（特别授权）：施颖颖。
被告：潘贵梅。
被告：平丹玉。
法定代理人（系平丹玉之母）：潘贵梅。
第三人：平宝裕。
委托代理人（特别授权代理）：彭小菊，浙江明显律师事务所律师。
本院于2014年9月17日立案受理了原告姚秀文诉被告平国民房屋买卖合同纠纷一案，依法适用简易程序，由审判员周国鑫独任审判，于2014年11月4日公开开庭进行了审理。原告姚秀文，被告平国民及其委托代理人施颖颖到庭参加诉讼，审理中发现案情复杂，依法组成由审判员周国鑫担任审判长，人民陪审员黄志新、王国林参加评议的合议庭，并通知潘贵梅、平丹玉为本案共同被告，于2015年1月13日、5月29日两次公开开庭进行了审理。原告姚秀文及其委托代理人王发勇，被告平国民及其委托代理人施颖颖，被告潘贵梅（同时系被告平丹玉的法定代理人）到庭参加诉讼。平宝裕申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，本院予以准许，于2015年7月2日、11月24日公开开庭进行了审理，原告姚秀文及其委托代理人王发勇，被告平国民及其委托代理人施颖颖，被告潘贵梅（同时系被告平丹玉的法定代理人），第三人平宝裕的委托代理人彭小菊到庭参加诉讼。期间，本院根据原告申请委托北京市国宏信价格评估有限公司对涉案房屋的价格进行了评估。本案经本院院长批准，延长审限六个月。现已审理终结。
原告姚秀文诉称：原告丈夫平大龙于2004年11月21日向被告平国民（阿侄）购买浙江省绍兴县柯桥街道双渎村兴越路裕民小区内B2幢（现17幢）2单元303室房屋一套，计96.72平方，总价为251472元，被告出具了房屋绝卖契约，绝卖人：平国民，买房人：平大龙，证人平某，代笔：盛跃水。原告丈夫因患肺癌于2013年8月24日不幸死亡，原告是平大龙的合法妻子，平大龙所有的遗产都应归原告所属，任何人都不得侵犯。特起诉请求（变更后）：1.依法解除平大龙与被告平国民于2004年11月21日签订的《房屋绝卖契约》；2.依法判令三被告返还购房款251472元，并支付违约金25000元；3.依法判令三被告赔偿损失（房屋现价与购房款的差额）447128元。4.请求法院判令被告承担本案受理费用。
被告平国民辩称：1.被告平国民与平大龙签订买卖合同事实，但是当时买房子的买受人应该是原告的丈夫平大龙以及平大龙的胞兄即本案第三人平宝裕共同向被告平国民购买的。但是平大龙及其胞兄平宝裕没有履行支付房款的义务，故不存在原告诉称的第二项、第三项诉讼请求，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告潘贵梅、平丹玉辩称：与被告平国民辩称意见一致。
第三人平宝裕述称：平大龙与平宝裕系兄弟，长期共同生活、居住，因平宝裕残疾，日常事务均由平大龙打理，且由平大龙扶养照顾平宝裕日常生活。2004年10月平大龙与平宝裕共同所有的拆迁房屋卖出之后，钱款由平大龙保管，2004年11月购进现居住的303室，已付款20万元，约定购进房屋兄弟共同购入、共同使用，份额均等。平大龙2012年2月结婚，2013年8月死亡。原、被告争议的标的物属于第三人平宝裕的部分，并不是平大龙的财产，现因房屋共同共有人不同意出卖，而解除合同，合同实际买受人是平大龙与平宝裕兄弟，因此，平大龙的继承人姚秀文，只能享有属于平大龙的合同利益的继承。另外根据《继承法》第十三条等规定，平宝裕虽然不是第一顺序的继承人，但系平大龙生前扶养、予以生活照顾的继承人，且共同生活，缺乏劳动能力且无生活来源，应当分得适当的遗产。故请求：1.要求依法判令解除购房合同后，返还已经支付的购房款总额20万元其中10万元支付给第三人平宝裕；2.要求依法判令原告所诉第二项请求中赔偿损失的四分之三给第三人平宝裕；3.要求依法判令解除购房合同后，已经支付的购房款总额20万元中属于平大龙的5万元分割给第三人平宝裕。
原告针对第三人平宝裕的请求作如下答辩：1.我们认为平宝裕并不符合具有有独立请求权的第三人的主体资格。2.平宝裕和平大龙平时在一起生活这是事实，但是平宝裕虽然有残疾证，但并不影响生活，双方之间并不存在扶养与被扶养的关系，也不存在日常生活由平大龙照顾的事实。3.到底已付多少钱现在也是个问题，因为他提供的绝卖契约和我们提供的有不同之处，什么原因由法庭调查。4.我们认为房子根据合同相对性的原则，平国民和原告已经去世的丈夫平大龙所签，合同双方应该是平大龙和第一、二、三被告。平宝裕的诉讼请求没有任何事实和法律依据，故我们认为平大龙所产生的权利义务应该由原告姚秀文来承担，与第三人平宝裕没有关系。故请求法庭驳回对第三人所有的诉请。
被告平国民针对第三人平宝裕的请求作如下答辩：1.我们对于第三人所陈述的平大龙、平宝裕进行相互照顾以及平大龙的结婚时间与死亡时间这个是没有异议的。对于原告诉称的平大龙与被告平国民的《房屋绝卖契约》，签订合同实际的权利人应该是平大龙和平宝裕，对于这节事实我们也是没有异议。2.对于第三人的诉讼请求，我们认为首先应根据我们提供的证据要求法院先确认被告具体收到的款项，在确定款项的基础上对于第三人所提出的这些请求我们也没有什么异议。
被告潘贵梅、平丹玉针对第三人平宝裕的请求答辩如下：与被告平国民的答辩意见一致。
原告针对自己提出的主张，向法庭提供以下证据并经三被告及第三人质证：
证据一，日期分别为2004年10月9日、2004年11月21日的《房屋绝卖契约》各一份，用以证明平宝裕、平大龙先把自己房屋卖给了案外人，卖掉的钱两人分半之后，平大龙又把平国民的房子买进了的事实。被告平国民经质证对于日期为2004年10月9日的《房屋绝卖契约》表示不清楚，对其真实性不予质证。对于日期为2004年11月21日的《房屋绝卖契约》认为当时确实签订过，但是因为平大龙一直未来支付过房款，所以房子一直没有过户。因为他们是先搬进去住的，作为亲戚所以也一直没有叫他们搬家。被告潘贵梅、平丹玉的质证意见与被告平国民的质证意见一致；第三人经质证认为：1.平宝裕、平大龙等的绝卖契约没有异议的，确实是卖给了案外人。2.第二份协议平国民把303室卖给了平大龙，这份协议根据常理卖出后肯定是要买进一套房屋居住的，有证据可以显示是卖给平大龙和平宝裕的；
证据二，户口簿一本，用以证明平大龙户口已经迁到了涉案房子；结婚证一本，用以证明平大龙与原告之间系夫妻关系；由柯桥街道双渎社区于2013年9月4日出具的《证明》一份，用以证明平大龙和原告之间未生育子女、未领养子女以及平大龙已经死亡的事实；《股权证》一本，用以证明股权已经买卖，买卖之后的钱平国民一直扣着不给原告的事实。被告平国民经质证对《户口簿》认为是第一次看到，不知道平大龙的户口怎么会迁入的，而平宝裕的户口在哪里被告也不知道；对于结婚证的真实性请求法院予以核实；对于《证明》证明平大龙与原告未生育子女、未领养子女以及平大龙目前已经死亡的事实无异议；对于《股权证》认为与本案无关，原告可以另行主张权利。被告潘贵梅、平丹玉的质证意见与被告平国民的质证意见一致；第三人经质证无异议，并认为对于财产的分配平大龙在遗嘱证明中已经明确，三分之二应该是归属于平宝裕的；
证据三，北京市国宏信价格评估有限公司于2015年4月27日作出的国宏信（民）字2015第150075号《价格评估结论书》一份，评估费发票一份，用以证明经评估房屋现行价格与买卖时的价格差额为447128元、原告为此次评估花去评估费5600元的事实。被告平国民经质证对评估报告的真实性没有异议，但认为当时评估机构是北京市国宏信价格评估有限公司，其评估价格完全是高于目前的市场价格的，该评估报告以及该评估的发票与本案是完全没有关联性的。被告潘贵梅、平丹玉的质证意见与被告平国民的质证意见一致；第三人经质证对其真实性无异议，但认为评估结论69.86万元这个价格偏高了；
被告平国民为证明自己的反驳主张，向法庭提供以下证据并经原告和被告潘贵梅、平丹玉及第三人平宝裕质证：
证据四，《情况说明》一份，是由该村的村民自发所作的陈述，内容是当时向被告购买柯桥街道裕民小区17幢303室是由平大龙、平宝裕共同向被告平国民协商购买的；柯桥区柯桥街道双渎社区居民委员会于2014年10月28日出具的《证明》一份，用以证明该处房屋一直以来都是由平宝裕和平大龙一同居住的事实；日期为2014年8月30日原告与平宝裕签订的《协议书》一份，用以证明当平大龙去世以后该房屋由平宝裕和姚秀文共同居住的事实。以上三份证据可以共同证明涉案房屋是平宝裕和平大龙共同向平国民购买的，并不是像原告所说是平大龙个人向平国民购买的事实。原告经质证对于《情况说明》的真实性没有异议，对于合法性、关联性以及待证事实均有异议。合法性原告认为这份《情况说明》充其量只是证人证言，不符合民事诉讼法对于证人证言的要求。对于关联性，原告认为该份《情况说明》与本案没有关系，因为平宝裕现在还健在，如果说和平宝裕有任何法律上的民事纠纷，应当由平宝裕依法向相关部门或者人民法院提起诉讼，与本案没有任何关联。原告要向法庭说明一点：这份《情况说明》恰恰证明了当时是平大龙向被告平国民购买讼争的房屋，双方是有合意的。并不是被告平国民答辩的只是让他们住住的。对于柯桥区柯桥街道双渎社区居民委员会出具的《证明》证明平宝裕情况的真实性、合法性没有异议，但是认为与本案没有任何关联。平宝裕作为有完全民事行为能力的自然人可以自己起诉提出。对于《协议书》的真实性、合法性、关联性都没有异议。但是该协议书恰恰证明了平大龙是向平国民购买房屋，平宝裕没有任何出资，是不享有房屋的所有权。如果平宝裕对房屋享有权利那也只是居住权，并不享有所有权。而姚秀文是唯一的第一顺序继承人，其对房屋享有所有权；被告潘贵梅、平丹玉及第三人平宝裕经质证无异议；
证据五，签订日期为2004年2月7日的《绍兴县集体土地房屋拆迁产权调换协议》一份、房产证一本、土地使用权证一本，用以证明讼争房屋是拆迁取得，房屋产权已登记在被告平国民名下的事实。原告和被告潘贵梅、平丹玉经质证均无异议。
第三人平宝裕针对自己提出的主张，向法庭提供以下证据并经原、被告质证：
证据六，日期为2004年11月21日的《房屋绝卖契约》复印件一份，日期为2004年10月9日的《房屋绝卖契约》一份，用以证明买进房屋已经付款20万元的事实。平大龙和平宝裕共同共有的房屋卖出之后的购房款，可以用于支付买进房屋的房款，平宝裕有一半份额，133平米卖房事宜由平大龙全部办理，款项也由平大龙保管。房屋绝卖契约我们提交的是复印件，原件在平国民那里。原告经质证认为：1.这个绝卖契约如果从证据的角度看不符合证据的基本要求，因为不能提供原件也不能说明是从哪里来的，不符合证据“三性”。2.该证据与原告提供的房屋绝卖契约存在不同之处，主要是：第三人提交的是有“已付预付款20万元”，而原告提交的这行字是没有的。另外，第三人提交的绝卖契约下面有平国民的签字。3.第三人提供这份证据恰恰证明了原告的主张及诉请是符合法律规定的。原告主张诉争房屋的买卖合同是平大龙和平国民，并不和平宝裕有任何法律上的关系。这份买卖契约可以证明是平大龙和平国民之间发生的法律关系，与平宝裕没有关系。被告平国民经质证认为：房屋绝卖契约原件在我们这里，如果需要我们可以提交。当时在平大龙快去世的时候，其把这个情况告诉了平宝裕，原件只有两份是平大龙和平国民所有，而平宝裕当时提出来他也要一份，所以平国民复印了一份签了字作为原件给他。我们对真实性没有异议。被告潘贵梅、平丹玉经质证无异议；
证据七，日期为2013年8月3日的《遗嘱证明》一份，用以证明买进的303室房屋，平大龙和平宝裕共同共有平宝裕有一半份额，出卖方平国民对该事实在平大龙生前予以了确认。原告经质证认为上面“平大龙”三个字不是平大龙本人所写。这个不需要任何鉴定，这个从平大龙与另外的合同上都可以明确看出“平大龙”三个字并不是平大龙本人所写，而且上面的字体和下面的几个人的签字都是一个人的笔迹，故我们对该遗嘱的真实性、合法性、关联性都是有异议的。被告平国民经质证认为：这是平国民快要去世之前由村委的见证人在场下出具的。我们对真实性和证明内容均是没有异议的。被告潘贵梅、平丹玉经质证无异议；
证据八，日期为2013年4月15日《协议》一份，用以证明买进303室房屋，平大龙和平宝裕共同共有平宝裕有一半份额。原告经质证对于协议书，真实性、合法性都有异议。认为这份协议书上有一个手印，但是平大龙早已在2013年死亡，无法对指纹进行比对，但是可以明确平大龙是没有签字的。而且这份证据与被告方前三次提供的证据矛盾。被告方曾提供过一份2014年8月30日由姚秀文与平宝裕签订的协议书，当时原告也是认可的，那个协议书上明确平宝裕只有居住权没有所有权。2014年8月30日的这份协议书可以完全可以推翻2013年4月15日不知是谁署名的协议书。被告平国民经质证对于协议所要证明的内容是没有异议的，对于签字和手印当时我们是在场的，也没有异议。被告潘贵梅、平丹玉经质证无异议；
证据九，日期为2015年6月29日由绍兴市柯桥区柯桥街道办事处民政办公室与绍兴市柯桥区柯桥街道双渎社区居民委员会共同出具的《证明》一份，证明平宝裕无劳动能力，无其他生活来源，且残疾，生前长期与平大龙共同生活，由弟弟平大龙抚养照顾其日常生活的事实。原告经质证认为与本案无关。被告平国民经质证对证明内容没有异议，认为确实是平大龙照顾平宝裕的这个事实，一直以来他们都是相依为命、相互照顾的。被告潘贵梅、平丹玉经质证无异议；
证据十，门诊病历一份、出院记录一份及医疗费发票11份，用以证明平宝裕患有心脏病、高血压等其他的一些疾病，进一步证明平宝裕在不住院期间也是需要人护理的。原告经质证认为与本案无关。被告平国民经质证对其真实性没有异议；被告潘贵梅、平丹玉经质证无异议。
证据十一，本院依职权向绍兴市柯桥区柯桥街道办事处调取的《柯桥街道双渎村分家析产前宅基地使用情况》一份、《分书》一份、户籍证明一份，证明涉案房屋系拆迁安置房、安置人口4人具体情况的事实。原、被告经质证均无异议；
证据十二，本院于2015年6月15日向绍兴市柯桥区柯桥街道拆迁办调取的平宝裕与绍兴县柯桥街道办事处于2004年10月8日签订的《绍兴县集体土地房屋拆迁产权调换协议》一份及相关资料，本院向绍兴市柯桥区柯桥街道双渎社区居委会作的调查笔录一份。原告经质证对法庭依职权调取的两份证据的真实性、关联性、合法性均没有异议。对于拆迁调换协议很明确户主是平宝裕，安置人口是两人，包括平大龙。被告平国民经质证认为：1.对于拆迁办材料的真实性、合法性、关联性没有异议，确实是这么一个安置及补偿的过程，最后分配也是由两个人共同把房子卖掉的。2.对于法院对居委会主任所作的笔录的真实性没有异议，对部分内容有异议。其中房屋卖掉后所收到的款项平国民没有拿到过，因为这个是平大龙和平国民之间的买卖，和平国民没有关系。被告潘贵梅、平丹玉的质证意见与被告平国民的意见一致。第三人平宝裕经质证其他没有意见，对社区主任的陈述，有一点我们要说明，平宝裕现在白天跟着平国民一起生活，晚上或者放假是住在303室的；
证据十三，本院于2015年10月22日向平志青所作调查笔录一份、2015年10月26日向盛耀水所作调查笔录一份、2015年10月27日分别向孙兴林、平金根所作调查笔录各一份、向孙兴林收集的日期分别为2004年10月10日、2004年10月10日、2005年1月7日、2007年12月22日的收据各一份，证明《遗嘱证明》订立、平宝裕、平大龙出卖拆迁安置取得的一套房屋及款项收取等事实。原告质证意见：1.对于平志青的调查笔录，认为医院里的情况原告是看到的，也确实看到这个遗嘱，但是原告不肯签字，都是他们其他7、8个人自己说自己写的，他们自说自话，又不是平大龙自己说的话，平大龙一句也没有说。平大龙自己的名字都不怎么会写，怎么可能说出遗嘱上那样的话。原告要求他们拿出录音录像来作依据。至于村主任完全是他们请来的人，这种村干部是他们买出来的。2.对盛耀水的调查笔录，认为其来看平大龙的时候是他们叫盛耀水来做平大龙的工作的，说要把房子一半让平宝裕住住，但是平大龙一声都没有响。他们没有证据，如果有录音录像可以提供。3.对于孙兴林的调查笔录，认为孙兴林的证言及其向法庭提供的四份收条恰恰证明了本案的死者平大龙有这个能力支付本案被告平国民将近20万元的房款。同时可以证明，大房子卖掉的钱是他们两兄弟分掉的。对于平金根的调查笔录，认为这个和本案没有关系。被告平国民、潘贵梅、平丹玉经质证对平志青的调查笔录无异议；对于盛耀水的调查笔录，被告平国民认为是属实的，被告潘贵梅、平丹玉认为不清楚；对于孙兴林的调查笔录及其提供的四份收据，被告平国民、潘贵梅、平丹玉经质证认为：1.从法院调取的四份收据中可以看出关于这套房子出售的房款并不像原告所说的是由被告平国民收取的，因为收据中显示是平大龙、平宝裕自己收取的。该房款的收取是否支付购买平国民房屋的房款没有对应性。2.从两份绝卖契约的形式上看都是一样的，对于房款交付即从第4行到第7行的内容是一致的。从平大龙、平宝裕和孙兴林的交易惯例来看，合同签订是10月9日，支付是10月10日，从该条款中可以看出确实支付了款项。同样的款项但是原告却未能提供相应的付款凭证，退一步讲，从付款形式上看，我们推断平大龙和平宝裕的房款是没有支付给平国民的；对于平金根的调查笔录，被告平国民、潘贵梅、平丹玉经质证认为具体平大龙和平宝裕将房子出售给孙兴林的情况我们不清楚。第三人平宝裕经质证认为第三人提供的遗嘱证明和平志青反映的情况是一致的。对盛耀水、孙兴林、平金根的调查笔录无异议；对于孙兴林提供的四份收条的质证意见是：四份收条结合相应的合同可以证明买受人孙兴林也是很明确知道出卖方的主体是平大龙和平宝裕，对于份额一开始也是非常明知的，是平分的。第一次支付20万元，两个人每人10万元，也写了收据。第二次支付了14余万元，收款人是平大龙，也就是说第二次款项没有支付给平宝裕。因为平宝裕平时自理能力不够，平常生活的打理都是平大龙照顾的，这个在情理上也是讲得通的。平大龙在收取该款项后再以两个人的名义买进96平方的小房子，这个在情理上也讲得通的。故后买进的小房子平宝裕也是有份的。
本院认证认为，证据一中，三被告及第三人对日期为2004年11月21日的《房屋绝卖契约》无异议，证据来源真实、合法，载明之内容又与本案事实有关联性，对其证明力予以确认。日期为2004年10月9日的《房屋绝卖契约》，与第三人提交的该证据复印件，内容上能够互相印证，对其真实性本院予以确认；证据二中的户口簿、结婚证、证明，对其真实性本院予以确认，股权证与本案事实缺乏关联性，对其证明力本院不予确认；证据三，系本院委托相关鉴定机构所出具，对其真实性和合法性本院予以确认，对其关联性将在以下阐述；证据四中的《情况说明》证据类别上属于证人证言，因被告未申请证人出庭作证，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条“经人民法院通知，证人应当出庭作证。”之规定，缺乏有效证据必备的合法性要件，对其证明力本院不予认定，对《证明》和《协议书》之真实性予以确认；证据五来源真实合法，对其证明力本院予以确认。证据六，其中2004年10月9日的《房屋绝卖契约》之证明力如上所述，日期为2004年11月21日的《房屋绝卖契约》，其内容与上述证据一中的《房屋绝卖契约》不符，对其证明力本院不予认定；证据七即《遗嘱证明》，平大龙虽未签字，但有其手印，并有其他两个无利害关系的在场人潘炜红签字和平志青的签字捺印，故对其真实性本院予以认定；证据八，落款甲方栏仅有指印，但未注明系何人指印，又无其他证据佐证，证据来源不清，对其真实性本院不予认定；证据九，上面虽盖有绍兴市柯桥区柯桥街道办事处民政办公室与绍兴市柯桥区柯桥街道双渎社区居民委员会的印章，但没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条之规定，该证据缺乏有效证据必备的合法性要件，对其证明力本院不予认定；证据十，因本案系合同纠纷，并非继承纠纷，该组证据缺乏有效证据必备的关联性要件，对其证明力本院不予认定；证据十一、十二，系本院调取材料，双方当事人及第三人对其真实性又无异议，对其证明力本院予以认定；证据十三，系本院调查取证材料，对其真实性和合法性予以确认，对其关联性将在以下阐述。
根据以上认定的有效证据结合当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：
被告平国民系平大龙（于2013年8月24日去世）侄子。平大龙生前于2004年11月21日与被告平国民订立《房屋绝卖契约》一份，载明：甲方（指被告平国民，房屋绝卖人）愿将坐落在绍兴县柯桥街道双渎村兴越路裕民小区内B2幢（即现在的17幢）三楼303室内的自有房屋一套计96.72平方米，价2600元／平方米，合计总房价251472元，全部绝卖给乙方（指平大龙，房屋买房人）名下，永不反悔，永不回赎。全部房款付清后本绝卖契约生效，并由甲方协助乙方办理房屋过户手续。过户费用由乙方承担。交房时，其他费用由乙方自行承担。备注一：在交房前，双方必须履行房屋绝卖契约内的各自义务。在绝卖契约履行或生效后，对该房屋所发生的一切纠纷由甲方负责处理，与乙方无涉。备注二：在村或社区今后对该绝卖房屋能享受的权利和义务，均归乙方享受和履行。如以户所享受的权利和义务，归甲方享受和履行。在付余款时，以实际交付的房屋面积计算，多还少补。备注三：双方在房屋绝卖中如有一方违约时，应承担赔偿对方的违约金25000元。为乙方在房屋过户时，甲方能顺利配合，甲方在总房款中留10000元作押金，待乙方过户后，即向甲方付清。该协议由平国民、平大龙分别在绝卖人和买房人一栏中签字，平某作为证人签字，代笔人为盛跃水。
同时认定，2004年2月7日，被告平国民作为被拆迁人与拆迁人绍兴县旧村开发投资有限公司（受委托单位：绍兴县柯桥街道办事处）签订《绍兴县集体土地房屋拆迁产权调换协议》一份，协议主要内容：被拆迁房屋确权建筑面积169.46㎡，安置人口为4人（具体为本案三被告，平丹玉为独生子女，增加一个安置人口），安置房屋为裕民小区C10幢506室，B2幢（现为17幢）303室，建筑面积分别为105.92㎡、96.12㎡，自行车库2个，建筑面积分别为17.11㎡、13.55平方米，临时安置补助费按19个月计算。2005年1月安置房屋交付后平大龙、平宝裕两人搬入上述B2幢303室居住，2007年被告平国民取得讼争房屋的权属证书。原告于2012年2月20日与平大龙登记结婚，2013年8月3日，平大龙在绍兴县中心医院11楼11号病房中，由村官潘炜红执笔立下《遗嘱证明》一份，主要内容：原户主平国民的一套房子位于柯桥裕民小区17幢303室，现大家商量决定，这套房子户主改平大龙和平宝裕，面积为平大龙和平宝裕各半。该遗嘱证明订立时被告平国民也在场，并签字捺印，其他在该《遗嘱证明》上签字的还有社区主任平志青、村官潘炜红等人。2013年8月24日平大龙病故。2014年8月30日，原告与平宝裕订立《协议书》一份，载明：关于裕民小区17幢303室房屋居住权，就平宝裕与姚秀文双方协商如下：一、室内两只房间一人一只，靠东首的一只归姚秀文居住，另外一只归平宝裕居住；二、客厅、厨房、卫生间双方共同使用；三、双方互不侵犯个人的房间，互相不进入对方房屋，除非双方各自同意；四、双方都不得向外出租房间、客厅等；五、大门钥匙各自自己保管。原告于2014年9月7日起诉要求确认讼争房屋为原告所有并要求被告将该房屋过户到原告名下，酿成纠纷。审理中经本院释明，原告变更诉讼请求，要求解除合同、判令被告返还房款、支付违约金并赔偿房屋现行市场价格（以评估为准）与原购买价的差价损失。本院根据原告申请，委托北京市国宏信价格评估有限公司对讼争房屋在2015年1月13日的价格进行评估，评估价值为698600元，原告为此次评估支付评估费5600元。
又认定，2004年3月16日，绍兴县县城建设领导小组、柯桥街道办事处、县建设局、县国土局、柯桥国土所、双渎村等单位负责人对柯桥街道双渎村余下95户的剩余问题，进行了仔细分析和讨论，并形成纪要，其中关于平宝裕、平大龙的纪要内容为：姓名：平宝裕、平大龙，情况说明：兄弟两人均单身，属低保户，现要求立两户。会议意见：120㎡左右一套，给予结算。同年10月8日第三人平宝裕（协议称乙方）与绍兴县柯桥街道办事处（协议称甲方）签订《绍兴县集体土地房屋拆迁产权调换协议》一份，协议主要内容：被拆迁房屋确权建筑面积39.81㎡，安置人口为2人（具体为本案平宝裕与平大龙），安置房屋为裕民小区D8幢204室（共1套），建筑面积为133.57㎡，自行车库2个，建筑面积分别为15.44㎡、12.88平方米。费用结算：6.73平方米属超面积，按商品价结算，计10369.58元，临时安置补助费按19个月计算，搬迁补偿费用合计5738.34元，经结算产权调换后由乙方支付给甲方差价款为4131.24元。协议签订后，乙方需付甲方的，先预付人民币2300元，余款在安置房交付时一次性付清。翌日即2004年10月9日，平大龙、平宝裕（协议简称甲方）即与案外人孙兴林（协议简称乙方）签订《房屋绝卖契约》一份，载明：甲方（房屋绝卖人）愿将座落在绍兴县柯桥街道双渎村兴越路裕民小区内D8幢二单元二楼204室的自有房屋一套计133.57平方米，价2500元／㎡。另有自行车库D8幢14号一个，计15.44㎡，价1500元／㎡，合计总房价为人民币357085元，全部绝卖给乙方名下，永不反悔，永不回赎。乙方在签订契约时，预付房款贰拾万元整，余款在交房时付清。全部房款付清后本绝卖契约生效，并由甲方协助乙方办理房屋过户手续。过户费用由乙方承担。交房时，其他费用由乙方自行承担。注一：在交房前，双方必须履行房屋绝卖契约内的各自义务。在绝卖契约履行或生效后，对该房屋所发生的一切纠纷由甲方负责处理，与乙方无涉。注二：在村或社区今后对该绝卖房屋能享受的权利和义务，均归乙方享受和履行。如以户所享受的权利和义务，归甲方享受和履行。在付余款时，以实际交付的房屋面积计算，多还少补。注三：双方在房屋绝卖中如有一方违约时，应承担赔偿对方的违约金贰拾万元整。为乙方在房屋过户时，甲方能顺利配合，甲方在总房款中留壹万元作押金，待乙方过户后，即向甲方付清。买受人孙兴林于同月10日分别支付给平宝裕、平大龙各100000元，平宝裕、平大龙各自出具收条一份交孙兴林为凭。2005年1月7日交房时孙兴林支付给平大龙房屋购买款147085，由平大龙出具收据一份交孙兴林为凭，2007年12月22日房屋办理过户手续后孙兴林支付给平宝裕购房款10000元（即绝卖契约规定为保证甲方能顺利配合乙方的过户押金），平宝裕出具收条一份交孙兴林为凭，至此孙兴林付清了全部购房款。
本院认为，合同双方理应遵循平等、自愿原则，诚信守约，尽力尽责，共同构建良性的市场环境。本案双方当事人争议的焦点问题主要是：1.平大龙与被告平国民签订的《房屋绝卖契约》是否成立并生效？2.本案合同解除的法律后果应如何处理？
关于焦点一，本院认为，应认定本案《房屋绝卖契约》成立并生效。理由在于：其一，本案《房屋绝卖契约》已符合合同约定的生效条件。房屋买受人在平大龙与出卖人平国民在合同中约定的生效条件为：“全部房款付清后本绝卖契约生效。”本案因买受人平大龙已经病故，原告又提供不出平大龙支付购房款的直接证据，故判断平大龙生前有否付清房款要根据双方合同约定并结合本院调查取证材料予以综合判断。本案事实表明，平大龙、平宝裕两兄弟拆迁前均系低保户，拆迁时绍兴县柯桥办事处与绍兴县县城建设领导小组、县建设局、县国土局、柯桥国土所、双渎村等单位负责人经分析和讨论，决定给予平大龙、平宝裕一套面积为120㎡左右的安置房，实际安置面积为133.57㎡，并由第三人平宝裕出面签订产权调换协议，产权调换协议签订的第二天即2004年10月9日平大龙、平宝裕即以357085元的价格将此安置房绝卖给案外人孙兴林，孙兴林分三次付清了购房款，平大龙与平宝裕各得247058元和110000元，绝卖后平大龙以自己名义向被告平国民购买本案房屋，结合本院向绝卖契约执笔人盛耀水反映平大龙生前向其说过购房款已经付清、房屋已交付给平大龙、平宝裕使用及平大龙病危时在病房中订立《遗嘱证明》决定将涉案房屋户主改平大龙和平宝裕，面积为平大龙和平宝裕各半、被告平国民在场不仅未表示异议，还在该《遗嘱证明》上签字，故本院认为平大龙已支付给被告平国民购房款241472（不包括过户押金10000元）具有高度可能性。根据双方约定：“为乙方在房屋过户时，甲方能顺利配合，甲方在总房款中留10000元作押金，待乙方过户后，即向甲方付清。”亦即买受人为保证房屋能顺利过户，留10000元作为过户押金，过户后再向出卖人付清，故本院认定买受人平大龙已支付购房款241472元。原告主张房款均已全部付清，被告辩称买受人尚未支付过购房款，自己因为与平大龙、平宝裕是叔侄关系才将房屋交付他们使用，均不符合本案事实，本院不予采纳。其二，《房屋绝卖契约》所涉房屋虽系三被告共有的房屋，但上述契约系债权合同，并非物权合同，系出卖人平国民与买受人平大龙的真实意思表示，内容亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，依法应认定有效。被告潘贵梅、平丹玉事后是否予以追认，关系买受人能否取得物权的问题，但不影响合同之效力，故应认定合同成立并生效。
关于焦点二，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”因买卖房屋为安置房，属三被告的家庭共有财产，现被告潘贵梅、平丹玉明确不同意被告平国民出卖讼争房屋，合同继续履行存在法律上的障碍，原告经本院释明，要求解除合同，其理由正当，本院应予支持。其要求退还房款，其合理部分本院应予支持，其不合理部分，缺乏事实依据，不予支持。关于原告主张的违约金25000元及合同无法继续履行时点的市场价与平大龙购买价之间的差价被告应否支付的问题，对此，本院认为，因本案合同不能继续履行的责任在于被告平国民，且无正当理由，故出卖人依法应当承担违约违约责任。原告主张的违约金是一种惩罚性违约金，可以与损害赔偿并用，故本院应予支持。原告主张的差价损失，实际上是一种可得利益损失。对于可得利益损失的计算有其特定的法律规则。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第10条规定：“人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。存在合同法第一百一十三条第二款规定的欺诈经营、合同法第一百一十四条第一款规定的当事人约定损害赔偿的计算方法以及因违约导致人身伤亡、精神损害等情形的，不宜适用可得利益损失赔偿规则。”因此，根据可预见规则，2004年11月平大龙与平国民买卖房屋，无论哪一方当事人都难以预期2015年的房价，故仅仅以合同无法继续履行时点的市场价与平大龙购买价之间的差价计算可得利益损失，难免失之于简，本案中可参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条关于惩罚性赔偿的规定确定可得利益损失较为恰当，即可得利益损失确定为购房款的一倍计251472元。超过部分本院不予支持。原告提供的《价格评估结论书》与本案事实缺乏关联性，对其证明力本院不予认定。《中华人民共和国合同法》第一百八十五条规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”本案中，平大龙生前立下的《遗嘱证明》从其内容来看，性质上应认定为赠与，受赠人平宝裕知道后表示接受，该赠与生效，根据该《遗嘱证明》，平宝裕享有一半的财产权利，现平宝裕要求作为有独立请求权的第三人参加诉讼，本院予以认可。原告认为该《遗嘱证明》不是平大龙的真实意思表示，与本案查证事实不符，本院不予采纳。具体处理，决定由被告平国民将购房款的二分之一即120736元、违约金的二分之一计12500元及可得利益损失的二分之一计125736元合计258972元支付给原告，购房款中的100000元（第三人只请求分得购房款总额中的100000元）及可得利益损失的二分之一计125736元合计225736元支付给第三人平宝裕，原告姚秀文及第三人平宝裕则应将房屋退还给被告平国民，原告及第三人其余诉请均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十一条第一款之规定，判决如下：
一、自2015年1月14日起解除平大龙与被告平国民于2004年11月21日签订的《房屋绝卖契约》；
二、原告姚秀文和第三人平宝裕应自本判决生效后一个月内从座落绍兴市柯桥区柯桥街道兴越路裕民小区17幢2单元303室内腾退并交付给被告平国民；
三、被告平国民应于本判决生效后十日内退还给原告姚秀文购房款120736元、赔偿可得利益损失125736元合计258972元；
四、被告平国民应于本判决生效后十日内退还给第三人平宝裕购房款100000元、赔偿可得利益损失125736元，合计225736元；
五、驳回原告姚秀文的其他诉讼请求；
六、驳回第三人平宝裕的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15326元（11036元（原告诉请部分）＋4290元（第三人诉请部分），其中原告预交80元，其余申请缓交，第三人平宝裕申请缓交】，由原告姚秀文负担7086元，被告平国民负担4061元（3950元＋1111元），第三人平宝裕负担3179元，限原告姚秀文、被告平国民及第三人平宝裕于本判决生效后十日内向本院交纳。评估费5600元，由原告姚秀文负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院【在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费15326元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理】。
审 判 长 周国鑫
人民陪审员 黄志新
人民陪审员 王国林
二〇一五年十二月八日
书 记 员 李琼珏