福建省建阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潭民初字第1857号
原告（反诉被告）寇芳灵，男，1975年5月22日出生，汉族，个体工商户，住建阳市。
被告（反诉原告）原名福建凯鲍投资有限公司，现名称变更为绿欧集团有限公司，住所地建阳市塔下工业园区。组织机构代码66036023-9。
法定代表人张茂清，董事长。
委托代理人吴香云，福建九越律师事务所律师。
委托代理人罗作湍，福建九越律师事务所实习律师。
原告寇芳灵诉被告绿欧集团有限公司（原名福建凯鲍投资有限公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2014年8月21日立案受理。在审理过程中，被告绿欧集团有限公司向本院提起反诉，本院予以准许，将两案合并审理。由审判员戴琳丰独任审判，于2014年10月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）寇芳灵、被告（反诉原告）绿欧集团有限公司的委托代理人吴香云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告寇芳灵诉称，2013年9月13日，原告向被告预订其开发建设的建阳市西门外9号美墅温哥华第36号楼101房屋一套，并于同日向被告预交订金200000元，但双方对房价及付款方式一直未能达成一致意见，且被告所建房屋与原告的期望相差甚远，价格也不优惠，因此原告不想购买该房屋。2014年5月13日，被告的律师向原告发出律师函，称双方对购房事宜无法达成一致，被告方已正式通知原告解除订购合同，原告表示无异议，但原告多次向被告要求退回预交的订金，均遭到被告拒绝，为此，诉请法院依法判令被告返还原告订金200000元，并按中国人民银行基准利率支付原告从2014年5月23日起至返还之日止的利息。
被告绿欧集团有限公司辩称，原告称双方对房价和付款方式一直未能达成一致意见不属实。双方对房价和付款方式没有进行协商，原告说承建商说房价会比市场价便宜，但承建商不是被告公司。基于原告交了200000元订金，被告就一直为原告留存房屋等待原告购买，原告也一直没有直接向被告表示不购买房屋，直到被告多次催告，最后一次以律师函的形式要求原告来签订商品房买卖合同，原告还是没有按照律师函的时间来签订购房合同，因此，被告决定没收购房的订金200000元，没收订金既符合法律规定，也符合商品房买卖的约定。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告绿欧集团有限公司诉称，2013年9月13日，反诉被告欲购买反诉原告开发的建阳市西门外美墅.温哥华第36号楼101房屋一套，并于同日向反诉原告支付了购房订金200000元，反诉被告支付订金后，反诉原告为反诉被告预留了该商品房。但经反诉原告多次催告，反诉被告均表示很快就会与反诉原告洽谈并签订商品房买卖合同，经过半年多时间，反诉被告还是没有到反诉原告处洽谈，更没有签订商品房买卖合同。2014年5月13日，反诉原告委托律师向反诉被告发出律师函，要求被反诉被告在收到律师函之日起十日内与反诉原告办理签订购房合同的手续，否则解除双方的认购协议，在通知的期限内，反诉被告不予理睬。现反诉被告已提起诉讼，明确表示解除双方的认购协议，导致反诉被告的依赖利益落空，给反诉原告造成重大损失。根据我国《中华人民共和国合同法》第42条规定：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：有其他违背诚实信用原则的行为，反诉原告基于对反诉被告会与反诉原告签订购房合同的合理依赖，严守诚信，反诉原告从2013年9月13日至2014年5月23日计八个月零十天，一直为反诉被告保留所订购的房产，然而反诉被告却迟迟不履行与反诉原告洽谈并签订购房合同的义务，导致反诉原告存在以下损失：1、反诉原告丧失在此期间将该房产向第三人出售的机会，资金无法及时回笼，该损失按房产的总价款4472175元（已扣除200000元订金），乘以中国人民银行同期贷款利率（年利率6％），从2013年9月13日计算至2014年5月23日止；2、为督促反诉被告履行合同义务发送律师函而支出的律师代理费3000元，反诉被告违背诚实信用原则，依法应当赔偿反诉原告信赖利益损失。为此，诉请法院判令反诉被告赔偿反诉原告各项损失189341元。
反诉被告寇芳灵辩称，2013年年底反诉被告就已告知反诉原告不购买该房屋，期间也一直有与反诉原告协商，反诉原告主张造成其损失不属实，据了解，反诉原告所开发建设的别墅仅卖出两套，一套是反诉原告的财务总监自己购买的，另一套是反诉被告的朋友购买的，而且他也要跟反诉原告解除合同，其他别墅根本没有销售出去。故请求依法驳回反诉原告的反诉请求。
原告为证明其主张，向本院提供了以下证据：
1、收据、电子账单，证明原告已支付给被告购房款订金200000元。
2、律师函，证明被告的律师向原告发出律师函，被告已正式通知原告解除预购合同。
被告绿欧集团有限公司在本诉举证期限内未向本院提交证据。
反诉原告绿欧集团有限公司为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1、委托代理协议、律师费票据、律师函，证明为督促反诉被告履行合同义务发送律师函，反诉原告为此支出律师代理费3000元。
2、建阳市新建商品房情况备案登记，证明涉案房屋出售备案价格4672175元。
反诉被告寇芳灵在反诉举证期限内未向本院提交证据。
经质证，被告对原告所举证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议。反诉被告对反诉原告所举证据1的真实性、合法性没有异议，但对关联性和证明对象有异议。对证据2表示不知情。
本院认为，原告所举证据1、2真实、合法，被告表示无异议，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。反诉被告对反诉原告所举证据1的真实性、合法性无异议，本院对其真实性、合法性予以确认。反诉原告所举证据2有建阳市物价局价格管理股加盖印章为证，对其真实性、合法性、关联性本院予以确认。
经审理查明，被告（反诉原告）绿欧集团有限公司（原为福建凯鲍投资有限公司）于2013年4月17日开工建设位于建阳市西门外6号美墅·温哥华35-37#楼，于2014年4月26日竣工验收，相关备案文件于2014年8月6日报备于建阳市住房保障和城乡规划建设局。2013年8月28日，被告（反诉原告）将美墅·温哥华项目小区的29#-33#，35#-39#、50#-53#、55#号楼，层数3层，建筑面积8686.8平方米，共15幢27套住宅楼盘情况向建阳市物价局一次性报备。其中《在建阳市商品房销售价目表》中注明36#101号房建筑面积为363.65㎡，销售价格为12848元／㎡，房屋总价款为4672175元。2013年9月16日，被告（反诉原告）取得美墅·温哥华29#-33#，35#-39#、50#-53#、55#楼的商品房预售许可证［证号为（潭）房预售证第2013-31号］。2013年9月13日，原告（反诉被告）寇芳灵向被告（反诉原告）绿欧集团有限公司预订其开发建设的建阳市西门外6号美墅温哥华第36号楼101房屋一套，并于同日向被告（反诉原告）预交订金200000元。被告（反诉原告）向原告（反诉被告）出具收据确认收到36#101房购房订金。2014年5月13日，被告（反诉原告）委托福建九越律师事务所律师吴香云及实习律师罗作湍向原告（反诉被告）出具律师函，通知如下：1、原告（反诉被告）在收到该函之日起10日内与被告（反诉原告）签订购房合同。2、届期不与被告（反诉原告）签订购房合同，则认购解除，被告（反诉原告）不另行通知，本通知系解除合同的依据。3、认购合同解除后，被告（反诉原告）不再为原告（反诉被告）保留第36#楼101房产，被告（反诉原告）有权将该房产出售给第三人。购房定金人民币200000元依法作为违约金，不予退还。被告（反诉原告）为此花费律师费3000元。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）关于解除认购合同无异议，但对要求其退还订金200000元，未果，故诉至法院。
本院认为，原告（反诉被告）寇芳灵拟向被告（反诉原告）绿欧集团有限公司（原为福建凯鲍投资有限公司）购买其开发建设的位于建阳市西门外6号美墅温哥华第36号楼101房屋一套，并于2013年9月13日支付购房订金200000元，绿欧集团有限公司向寇芳灵出具收据确认收到36#101房购房订金，双方预约合同成立并生效。因双方之后一直未签订正式的《商品房买卖合同》，绿欧集团有限公司向寇芳灵发函要求寇芳灵在收到函件之日起10日内与绿欧集团有限公司签订正式《商品房买卖合同》，否则解除预约合同。寇芳灵收到函后，仍未与绿欧集团有限公司签订正式《商品房买卖合同》，但表示同意解除预约合同，因此，双方预约合同解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。根据《商品房销售管理办法》第二十二条第二款规定，符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。因寇芳灵与绿欧集团有限公司未对购房订金200000元明确约定为定金性质，该款应视为购房的预定款性质，不适用定金罚则。故对寇芳灵主张要求绿欧集团有限公司退还购房订金200000元的请求，符合法律规定，本院予以支持。对寇芳灵主张绿欧集团有限公司按中国人民银行基准利率支付原告从2014年5月23日起至返还之日止的利息的请求，无依据，本院不予支持。绿欧集团有限公司辩称，因寇芳灵未按指定期间签订《商品房买卖合同》，其有权没收购房订金200000元。该辩解无依据，本院不予支持。对绿欧集团有限公司主张寇芳灵赔偿其信赖利益损失共计189341元的诉请，一方面，双方先前订立的预约合同并未就何时签订正式的《商品房买卖合同》作出约定。另一方面，绿欧集团有限公司未举证证明寇芳灵在之后合同磋商过程中存在过错，也未举证证明在磋商过程中，有第三方向绿欧集团有限公司发出过要约，导致绿欧集团有限公司丧失与第三方缔约的机会而造成其资金回笼的损失。故对绿欧集团有限公司的反诉请求，本院不予支持。综上，根据《》第九十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定的规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）绿欧集团有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）寇芳灵购房订金200000元。
二、驳回原告（反诉被告）寇芳灵的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）绿欧集团有限公司的反诉请求。
如果被告（反诉原告）绿欧集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费4372元，依法减半收取2186元，由原告（反诉被告）寇芳灵负担36元，由被告（反诉原告）绿欧集团有限公司负担2150元。本案反诉受理费4087元，由被告（反诉原告）绿欧集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审判员 戴琳丰
二〇一四年十一月五日
书记员 戴琳丰
本案依据的主要法律条文
《》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定的规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。