贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔26民终338号
上诉人（一审被告）：天柱县金湘房地产开发有限公司。
住所地：天柱县凤城街道擎天路。
法定代表人：刘良智，系公司董事长。
委托诉讼代理人：王靖铭，男，1965年6月28日生，住天柱县，系该公司法律顾问。
被上诉人（一审原告）：吴凌，男，1985年9月16日生，苗族，住天柱县，
上诉人天柱县金湘房地产开发有限公司因与被上诉人吴凌商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省天柱县人民法院（2017）黔2627民初1940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
天柱县金湘房地产开发有限公司上诉请求：撤销贵州省天柱县人民法院（2017)黔2627民初1940号民事判决，并依法改判上诉人不承担2016年7月1日至2016年11月30日五个月的违约金。事实和理由：一、一审法院未认定双方自愿同意延期交房的约定，否定了上诉人可以延期五个月交房的事实与理由。1、双方在《商品房买卖合同补充协议》中约定了延期交房的情形。《商品房买卖合同补充协议》第十四条约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任。其中第2项约定：施工中遇到国家、地方政府或主管部门准许顺延工期的停电、停水或自然天气等原因的。其中第5项约定：本合同所有条款均属买卖双方平等且安全协商一致而成立。双方声明：本补充协议与商品房买卖合同条款有冲突的，以本补充协议为准。”上诉人认为，上述约定是双方当事人真实意思表示，并未违反法律的强制性规定，属合法有效约定，应受法律保护，而一审法院却不予以确认。2、上诉人施工期间遇到了合同约定的自然天气。①、天柱县气象局证明：2015年1月至2016年5月，天柱县城下雨天数大于（等于）5毫米以上的有205天，大于（等于）10毫米以上的有63天。而这段时间正是上诉人工程的施工期，绵绵不断的雨天严重影响了工程的进度。②、天柱县气象局证明：2014年1月至2015年1月天柱县下雨天数大于（等于）5毫米的只有67天。这一证据证明，在上诉人开工的前一年，天柱县下雨天数比工程施工期间少了许多，两者比较说明了上诉人施工期间天柱县城的下雨天数明显多于往年，这一客观事实是开工前不可预见的，更是不可避免的，而在合同履行中己经发生和出现，属于双方约定的自然天气原因，当然应当免责。3、上诉人延期交房5个月得到了政府主管部门的准许。根据双方签订的《补充协议》和天柱县在上述期间下雨的实际情况，上诉人于2016年6月5日特向天柱县房开主管部门提交报告，请求对预售许可交房日期2016年6月30日给予延期至2016年12月31日前，天柱县建设局2016年6月16日批复：“情况属实，同意交房日期延至2016年11月30日前”。4、上诉人对延期交房作了说明和公告。鉴于上述交房时间发生变化的情况，上诉人短信通知并于2016年10月16日书面向买受人作出公告，说明了延期交房的原因，承诺本项目于2016年11月30日前交付给全款付清的购房业主，如到期不交付，每延期一天按购房总价的万分之一支付违约金。上述在合同中约定并在履行中遇到和发生的事实，一审法院同样没有确认。上诉人认为一审判决不仅违背了客观事实，而且直接改变了合同双方约定的内容，背离了合同自治的原则与精神。二、上诉人不应承担2016年7月1日至2016年11月30日五个月的违约金责任。1、双方当事人对延期交房的约定应当遵守履行。被上诉人是完全民事行为能力人，在《商品房买卖合同补充协议》第十四条第五项作了特别约定：“本补充协议与商品房买卖合同条款有冲突的，以本补充协议为准”，该约定属于特别条款，优于主合同的效力，是对主合同相应条款的修正和变更。既然双方在补充协议中有特别约定，并且约定延期交房的情形和事实已经遇到和发生，签约双方必须予以认可，这是契约精神的基本原则。如果仅承认对一方下雨对施工造成了严重影响，是延期交房的主要原因。2015年1月至2016年5月共16个月480天，而天柱县城下雨天数大于（等于）5毫米以上就有205天，占项目开工到约定交房时间的百分之四十以上，大于（等于）10毫米以上的有63天，而这期间正是上诉人施工的紧张阶段，长时间的雨天给工程进度造成了严重的影响，直接导致了延期交房。3、一审法院应当认定双方延期交房的约定，确认延期交房的事实。一审法院未认定延期交房的事实与理由，否定了双方对延期交房的约定，这种认定是没有正确理解合同双方对延期交房约定的内涵，将“自然天气”直接解读和判定为不可抗力因素。对于双方在《补充协议》第十四条第2项中所说的自然天气，并没有特别指小雨、中雨或大雨，也没有特别指不可抗力原因才可延期和免责，而只要在施工中遇到了政府或主管部门准许延期的停电、停水或自然天气等原因，上诉人均可据实给予延期，并不承担违约责任。双方这一约定己经在合同履行过程中遇到和发生，严重影响了上诉人的工程进度，一审法院应当给予确认，并免除上诉人承担2016年7月1日至2016年11月30日五个月的违约金责任。正是基于对双方延期交房约定的不全面理解，一审法院作出了偏离合同内容的自由裁量判决。综上所述，延期交房情形的约定是双方当事人在合同中自愿同意的，在合同履行中遇到了延期交房约定的事实，双方关于延期交房的约定未违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人应当遵守，一审法院应当予以确认，才能公正地维护合同双方的权益，确保合同权利义务的实现。为此，恳请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
吴凌答辩称：一、一审判决认定事实不清。被上诉人于2015年12月25日与上诉人签订了《商品房买卖合同》，合同约定商品房的交付时间为2016年6月30日前，被上诉人在合同签署后及时履行了付款义务，但上诉人至今未向被上诉人提交关于《商品房买卖合同》中约定的交付房屋所应具备的条件。也未明确告知被上诉人何时交房。关于被上诉人领取钥匙的事实，一审法院并未查清，是被上诉人自愿领取的还是被欺骗领取的。领取钥匙是被上诉人在交房日期届满后，到上诉人的售房部询问何时可以交房，上诉人的工作人员告知已经可以交房，并可以领取钥匙装修房屋，不日将提供《商品房买卖合同》中约定的交付房屋所应具备证明文书，还告知被上诉人己经有住户装修入住了。在上诉人的欺骗下，也基于对上诉人的信任，加上当时被上诉人也无房居住，便在2016年12月10日领取装修钥匙，但领取钥匙并不是上诉人自愿领取的。二、一审判决适用法律错误。一审法院认为被上诉人领取钥匙，己能对房屋占有与使用，虽然上诉人的房屋不具备合同约定的交付条件，但被上诉人明知上诉人交付的房屋不具备交付条件仍然接受交付，视为双方变更合同约定的交付条件，应视为房屋已交付。这一认定显然是对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定的错误理解，对于房屋的转移占有，应当是对房屋所有权的转移占有，而不能以交付商品房的钥匙为标准，交钥匙只是交房的一部分。1、本案中被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》第十一条明确约定了交付房屋应具备的条件。2、根据《建筑法》第六十一条、《建筑工程质量管理条例》第十六条以及《城市房地产管理办法》第二十七条的规定可知，建筑工程必须竣工并验收合格后方可交付使用。3、交钥匙仅仅是交房的一个必要而非充分条件，交钥匙只是交房的法定条件之一，而非全部条件。本案中上诉人将不符合验收标准及交付条件的房屋交付给被上诉人，违反了上述法律、行政法规等强制性规定，即便2016年12月10日被上诉人领取了钥匙，并不改变双方在《商品房买卖合同》所约定的交付条件。既然双方约定了商品房交房所具备的交付条件，法律、行政法规等也规定了交付房屋应当具备的交付条件，被上诉人是否领取钥匙与交房和计算违约金是不冲突的，交钥匙只是交房的必要条件之一，本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，显然一审判决对法律理解错误，应予以撤销。三、对于上诉人辩称其延期交房系因天柱县的天气、停水、停电等不可抗力因素所致，同时天柱县住房和城乡建设管理局同意其顺延至2016年11月30日交房，应免除其违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定“本法所称不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，上诉人辩称情形与该规定不符，且上诉人也没有提供证据证实天柱县天气状况与往年相比恶劣，上诉人作为房地产开发公司也应对天柱县内的天气、供水、供电情况作出预测，上诉人延期交房的抗辩理由不成立，请求二审法院不予支持。综上所述，被上诉人请求二审法院依法支持被上诉人的诉讼请求，依法撤销一审判决，根据案件的事实作出新的判决。
吴凌向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付原告逾期交房违约金36162.3元（目前计算到起诉之日，请求法院判决计算至一审判决作出之日止）。
一审法院认定事实：原告与被告于2015年12月25日签订了编号为J0325号的《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房为天柱县水岸星城第3幢1单元18-1号房；商品房总价款为539314元；出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。逾期交房责任：逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交房期限届满之次日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1.5的违约金。同日，原、被告双方又签订了《商品房买卖合同补充协议》，协议约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任：2、施工中遇到国家、地方政府或主管部门准许顺延工期的停电、停水或自然天气等原因的。原告吴凌通过支付首付款和银行贷款的方式将全部房款支付给了被告。因被告不具备合同约定的交房条件，逾期未能交房，2016年6月5日被告向天柱县住房和城乡建设管理局报告请求延期至2016年12月30日交房，同年6月16日该局在报告上签署了“情况属实，同意交房顺延至2016年11月30日”的意见。2016年12月10日，原告吴凌领取了天柱县水岸星城第3幢1单元18-1号房的钥匙。2017年9月25日，原告吴凌向天柱县人民法院起诉，要求被告按照合同约定交付房屋，并支付违约金。
一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，未违反法律的强制性规定，属有效合同。原、被告双方当事人应按照合同约定，按照诚实信用的原则，依法履行自己的义务，享有相应的权利。本案中，原告吴凌按照合同约定支付了全部房屋价款，但被告未按合同约定的交房时间和条件交付房屋，被告天柱县金湘房地产开发有限公司的行为已经构成违约，应当承担合同约定的逾期交房的违约责任。对于争议焦点之一，被告辩称的其延期交房系因天柱县的天气、停水、停电等不可抗力因素所致，同时天柱县住房和城乡建设管理局同意被告顺延至2016年11月30日交房，应免除其责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定“本法所称不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，被告辩称情形与该规定不符，且被告也没有提供证据证实天柱县天气状况与往年相比恶劣，被告作为房地产开发公司也应对天柱县内的天气、供水、供电情况作出预测，被告延期交房的抗辩理由不成立，一审法院不予支持。对于争议焦点之二，针对逾期交房的期限计算，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，当事人另有约定的除外”之规定，原告于2016年12月10日自愿领取钥匙，其已能对房屋占有和使用，原告在接收钥匙时，亦未提出异议，其行为是对《商品房买卖合同》变更的认同，应视为房屋已交付使用，故逾期交房时间应计算到原告领取钥匙的前一天，即从2016年7月1日起至2016年12月9日止，共计162天。对原告吴凌领取钥匙后诉请的违约金（2016年12月10日至一审判决之日）不予支持。对于争议焦点之三，被告辩称约定的违约金过高，要求调低违约金的请求，一审法院认为该《商品房买卖合同》是原、被告双方在自愿的基础上订立的，系双方的真实意思表示，在无违背诚实信用和公序良俗原则的前提下，双方均应严守契约规定。同时，从原、被告双方约定的违约金比例看，其违约金比例仅相当于中国人民银行一年期贷款基准利率（4.35％）罚息的30％，并未过高，且被告没有提供证据证明违约金明显高于原告实际造成的损失，在被告没有提供证据证明约定的违约金过高的情况下，被告请求调低违约金于法无据，一审法院不予支持。综上所述，被告天柱县金湘房地产开发有限公司逾期交房共计162天（从2016年7月1日至2016年12月9日止），按照日计算交付房款（539314元）万分之1.5的违约金，违约金共计13105.8元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，判决：一、被告天柱县金湘房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告吴凌逾期交房违约金13105.8元。二、驳回原告吴凌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费704元，减半收取计352元，由原告吴凌负担225元，被告天柱县金湘房地产开发有限公司负担127元。
二审期间，上诉人提交了一份《天柱县金湘房地产开发有限公司房屋验收交接单》，拟证明被上诉人于2016年12月10日已接收房屋。经质证，被上诉人不予认可，但其自认已领取钥匙并装修入住。本院认为该证据客观真实，与被上诉人的陈述相互印证，予以采信。被上诉人未提交新的证据。
经审理，本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点：根据双方当事人签订的《商品房买卖合同补充协议》第十四条的约定，是否可以免除上诉人从2016年7月1日起至2016年11月30日期间的逾期交房违约责任。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同补充协议》第十四条约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任：……；2、施工中遇到国家、地方政府或主管部门准许顺延工期的停电、停水或自然天气等原因的。”按上述约定，上诉人以其在施工过程中遇到了经政府主管部门批准可以顺延工期的自然天气为由，抗辩其可以据实予以延期交房。为此，上诉人虽提供了经天柱县住房和城乡建设局批准同意其顺延工期的《请求延期交房的报告》予以证明，但依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第一百一十五条第一款：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。”的规定，上诉人提供的《请求延期交房的报告》仅有天柱县住房和城乡建设局的盖章，没有单位负责人及经办人的签名，因此，上诉人提供的《请求延期交房的报告》不符合上述法律规定，本院不予采信。故上诉人以其在施工过程中遇到了经政府主管部门批准同意其顺延工期的天气为由，抗辩其不应承担2016年7月1日至2016年11月30日期间的逾期交房责任的意见，本院不予支持。上诉人作为房地产开发商，在天柱县开发房地产前理应预见，在开发过程中会遇到一些正常的自然天气现象，且在2015年1月至2016年5月期间，天柱县城的自然天气与往年相比并未特别恶劣，均属于正常的自然天气范围，故上诉人辩称其在施工期间遇到了不可预见、不能避免的自然天气，应当免责的意见，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费704元，由上诉人天柱县金湘房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 尹贵贤
审判员 刘 琴
审判员 杨再幸
二〇一八年三月二十一日
书记员 赵艳萍