重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第03767号
上诉人（原审被告）徐世卿，住重庆市江北区。
委托代理人徐新民。
被上诉人（原审原告）重庆市光华物业管理有限公司，住所地重庆市永川区玉屏路123号。
法定代表人陈洪，董事长。
委托代理人杨卫锋，该公司职工。
上诉人徐世卿与被上诉人重庆市光华物业管理有限公司（以下简称光华公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2014年3月18日作出（2014）江法民初字第00320号民事判决，上诉人徐世卿对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，于2014年6月5日进行了询问，上诉人徐世卿的委托代理人徐新民、被上诉人光华公司的委托代理人杨卫锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，重庆光耀物业开发有限公司（以下简称光耀公司，即重庆市江北区光华·观府国际小区开发商）与光华公司签订《光华·观府国际前期物业管理服务协议》，约定了由光华公司对光耀公司开发的光华·观府国际小区进行前期物业管理。合同第二条物业管理服务内容包括：（一）房屋共用部位的日常维护和管理；（二）公用部位的环境卫生，垃圾的收集、清运等管理服务；（三）公用绿化，花木建筑小品等的养护管理服务；（四）协助做好物业管理区域内的安全防范工作；（五）交通秩序与车辆停放的管理；（六）房屋装饰装修管理、业主入住服务；（七）物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；（八）物业档案资料管理。合同第三条物业管理服务质量约定：（一）房屋外观完好、统一、整洁；（二）设备良好、运行正常；（三）共用部位、共用设施设备定期检修、养护，运行正常；（四）环境卫生干净、整洁，垃圾日产日清，物品摆放有序；（五）绿化专人养护、定期修剪，花草树木长势良好；（六）保持道路畅通、运行有序；（七）24小时执勤，坚持巡逻，维护公共秩序；（八）无重大火灾隐患、事故，定期检查消防设施、预防工作落实到位；（九）工程维修：接到通知后30分钟内到达现场，维修合格率达96%以上，及时率达98%以上。合同第四条约定：（一）缴纳物业服务费按季度缴纳，缴纳时间为每季度首月1-10日；（二）高层住宅按建筑面积1.8元／月·平方米（含电梯费）。合同第九条约定，若违反协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，光华公司有权要求补交并从逾期之日起每天按所欠费用千分之三的比例收取滞纳金。2012年5月，该合同在重庆市工商行政管理机关进行备案。
后光华公司与徐世卿另行签署了《光华·观府国际前期物业管理服务协议》，确认了由光华公司提供前期物业服务。协议中关于物业服务内容、物业服务质量、物业管理服务费用及滞纳金的约定与光耀公司和光华公司签订《光华·观府国际前期物业管理服务协议》中的约定相一致。
另查明，重庆市光华·观府国际小区（即重庆市江北区华新村96号）1号楼20层12号房屋登记在徐世卿名下，房屋建筑面积为37.87平方米，且上述小区被重庆市江北区城乡建设委员会批准建设为高档小区。2010年3月16日，重庆市物价局以光华公司物业收费符合备案条件为由，对重庆市光华·观府国际小区按照1.8元／月·平方米（含电梯费、公摊费）收取物业服务费予以备案。2011年1月至2013年11月期间的物业服务费，徐世卿未向光华公司缴纳。
庭审中，光华公司举示了2013年7月的催费单、2013年2月、8月邮寄的律师函，其中8月邮寄的律师函因逾期邮件改退。拟证明光华公司向徐世卿催收了物业服务费。徐世卿质证称看到过催费单，但具体日期记不清了；未收到过律师函。
庭审中，徐世卿举示了案件接报回执、照片、信访办公室转送单（复印件）、江北区信访局回复（复印件）、反映材料（复印件）、业主临时管理公约（复印件）、商品房买卖合同补充协议（复印件），上述证据拟证实光华公司安全保卫工作做的不好，业主家中被盗；门禁系统设计不合理，阳台通风窗和外面通道离得很近，存在隐患；小区存在安全隐患、卫生状况差，光华公司没有按照协议约定对公共设施设备进行维修养护管理；就光华公司的收费问题多次向有关部门进行反映；管理公约中存在许多霸王条款。光华公司质证称，对案件接报回执、照片无异议，但认为照片反映出来的卫生问题是室内景观阳台外侧的卫生情况，只有进入业主户内才能清扫；对照片反映出来的其他问题是前期建设的问题，不属于物业公司的责任；对补充协议，认为业主应向开发商主张权利；对其他证据没有意见。
另查明，小区尚未成立业主委员会。审理中，光华公司陈述该小区还有三栋房屋在建。
原告光华公司诉称，2010年5月4日，原、被告之间签订了《光华观府国际前期物业管理服务协议》，原告对被告提供物业管理服务，协议约定被告应按季度交纳，交纳时间为每季度首月1－10日。高层住宅按建筑面积每1.8元／平方米。被告不得以任何理由拒交物业管理服务费。违反协议，原告有权要求补交并从逾期之日起每天按所欠费用3‰的比例收取滞纳金。被告拖欠原告2011年1月至2013年11月物管费2387元。经多次催收未果，现诉至法院。为维护原告的合法权益，请求：1、判令被告支付拖欠原告的2011年1月至2013年11月期间的物业服务费用2387元；并从欠费之日起至付款之日止按每天千分之三支付滞纳金3526.2元（截止于2013年11月30日）。2、本案诉讼费由被告承担。
被告徐世卿辩称，与原告签订物业服务合同时，是原告强行与我们签订的；我们并不是无任何理由拒交物管费，两年前2011年9－10月份，我们曾多次给原告提出此幢（还建楼）有多处须整改，但至今还是原样。第一处是本幢楼大门口的门禁不合理－太高，家中老年人年龄大无法打卡进屋，这是对老年人的一种歧视；第二处我住宅阳台一边靠离楼道通风窗只有3米，窗不防盗，违规近3年来，是夜夜随惊，忧着阳台是否有小偷，对被告造成了很大的精神损伤，这违反了城市居民住宅安全防范设施建设管理规定。原告对违法违规行为放任，反复告知后，才导致被告拒交物管费的理由。原告的收费标准有问题，因小区一直在建，原告应在审批的收费标准基础上下浮30%收费，下浮的30%由建设单位承担。原告的诉讼请求有部分已过诉讼时效。原告主张的滞纳金没有依据。如果原告要求的滞纳金有法律规定，该标准过高，请求法院调整。
一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，无论是作为合同当事人的建设单位和物业服务企业，抑或是业主，均应当按照合同的约定享受权利、履行义务。具体而言，物业服务企业有要求建设单位或业主按照合同的约定及时交纳物业服务费的权利，但是其也负有提供符合法律规定和合同约定的物业服务的对待给付义务。本案中，光华公司与光耀公司依法签订了《光华·观府国际前期物业管理服务协议》，约定由光华公司为其开发的重庆市江北区光华·观府国际小区提供前期物业服务，并在合同中对物业收费标准进行了约定。上述协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，该协议亦应对作为业主的徐世卿具有法律约束力。徐世卿辩称其与光华公司所签订的物业服务协议系受胁迫所签，但未提供证据予以证实，对其辩解意见不予采纳。
本案中，徐世卿以光华·观府国际小区尚未完全建成致使环境绿化、配套设施设备等条件未达到申报条件为由，拒绝按照合同约定的物业费标准履行交纳义务。针对此项抗辩意见，一审法院认为，重庆市光华·观府国际小区经相关行政机关批准建设成为高档住宅，其物业服务收费实行市场调节价，收费标准由服务和被服务双方在合同中约定。本案中，光华公司与光耀公司依法签订了《光华·观府国际前期物业管理服务协议》，明确约定了物业服务费的交纳标准，此种标准亦对徐世卿具有法律约束力。另徐世卿提出光华公司在物业服务过程中存有瑕疵的抗辩意见。一审法院认为，如果业主认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。庭审中，徐世卿举示的用以证明光华公司提供的物业服务存在瑕疵的证据，仅能证明光华公司在提供物业服务过程中存在不足之处，但不能证明物业服务瑕疵的量积累达到了少交或拒交物业服务费的程度。故徐世卿不能以此拒绝交纳物业服务费。
关于诉讼时效的问题。法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年；诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算；诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，光华公司提出于2013年2月、7月、8月向徐世卿进行了催收，徐世卿仅认可看到过2013年7月的催费单，光华公司现有证据不足以证实于2013年7月之前向徐世卿主张过权利，故光华公司主张的2011年1月至同年6月期间的物业服务费已过诉讼时效，一审法院不予支持。对光华公司要求徐世卿支付2011年7月至2013年11月期间拖欠的物业服务费1977.8元（68.2元／月×29个月）的诉讼请求，一审法院予以支持。
关于滞纳金的问题。审理中，光华公司对徐世卿所陈述的小区存在安全隐患的事实认为是前期建设的问题，与其无关。一审法院认为，光华公司作为物业服务企业，对于业主反映的小区存在的问题应该积极处理协调，现光华公司对此处理不够完善，故对其要求的滞纳金，不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条之规定，判决：一、被告徐世卿于本判决生效后五日内支付原告重庆市光华物业管理有限公司2011年7月至2013年11月期间拖欠的物业服务费1977.8元。二、驳回原告重庆市光华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半后收取25元，由被告徐世卿负担（此款已由原告重庆市光华物业管理有限公司预交，被告徐世卿于本判决生效之日起五日内支付给原告重庆市光华物业管理有限公司）。
宣判后，徐世卿不服一审判决，向本院上诉，请求：1、撤销一审判决，依法改判我不支付物业服务费1977.8元。2、请求二审法院判决被上诉人限期修好通风窗上的防盗网。3、由被上诉人承担一、二审诉讼费。主要事实及理由：被上诉人在一审中未能举示充分证据证实其存在收取物业服务费的合法依据。被上诉人在履行物业服务合同过程中存在提供的服务不符合法律规定以及服务质量差等瑕疵，如对公共设施应有的防盗网长期未维修，属于违约，故上诉人不应无条件全额支付物管费，一审法院认定事实及适用法律错误。
被上诉人光华公司答辩称：我公司履行了合同义务，业主应当支付物业服务费，请求驳回上诉，维持原判。
经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行义务。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对建设单位、物业服务企业、业主均有约束力。小区开发商光耀公司与光华公司签订的《光华·观府国际前期物业管理服务协议》，合法有效，徐世卿作为业主，接受了物业服务，理应支付物业服务费。徐世卿举示的用以证明光华公司提供的物业服务存在瑕疵的证据，仅能证明光华公司在提供物业服务过程中存在不足之处，但不能证明物业服务瑕疵存在重大违约以及积累达到了少交或拒交物业服务费的程度，故其要求少交物业服务费的理由不足，不予支持。一审法院鉴于光华公司对小区业主反映的问题处理不够完善，未予支持光华公司关于滞纳金的诉讼请求，已对双方的利益和诉求予以了合理平衡，本院予以确认。上诉人徐世卿并未在一审中就要求光华公司维修公共区域的防护网提出诉请，现在二审中提出该诉请，本院不予审理。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人徐世卿的上诉理由均不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人徐世卿负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 刘 静
代理审判员 王 兵
二〇一四年六月十六日
书 记 员 刘 希