广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤17民终353号上诉人（原审被告）：叶展记，男，1981年8月12日出生，汉族，住广东省阳江市江城区，现住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：阮健娜，广东荣耀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯英燕，女，1989年5月5日出生，汉族，住广东省阳江市海陵岛试验区，现住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：梁晓达，广东华安联合律师事务所律师。原审被告：蔡祥燕，女，1983年1月7日出生，汉族，住广东省阳春市，现住广东省广州市天河区。上诉人叶展记因与被上诉人冯英燕、原审被告蔡祥燕房屋买卖合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2017年12月6日作出的（2017）粤1702民初3676号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。叶展记上诉请求：撤销一审判决，改判确认《房屋买卖合同》无效，驳回冯英燕的诉讼请求。事实与理由：一、一审认定涉案《房屋买卖合同》有效是错误的，涉案《房屋买卖合同》因蔡祥燕未经共有人叶展记同意擅自处分双方共有的房屋而无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”处分房屋属于重大事项，并非日常家事范围，应当适用上述司法解释第二项规定，即蔡祥燕无权单方面决定出卖夫妻共有房屋，更不得在未取得叶展记授权的情况下行使代理权，而且蔡祥燕也未表示其有代理叶展记的意思表示，故一审认定蔡祥燕可单方处分房屋是错误的。二、本案无任何证据证明存在足以令冯英燕产生以为出卖房屋是叶展记与蔡祥燕二人共同意思表示的理由，冯英燕作为一名购房人，未尽到基本的注意义务，自身存在重大过错。叶展记从未出具委托妻子蔡祥燕全权代理出卖房屋一事。冯英燕在一审庭上也确认，蔡祥燕在冯英燕看房当天即出示了《商品房买卖合同》、《房地产权证》等资料给冯英燕，冯英燕是清楚涉案房屋存在其他共有产权人，但冯英燕从未与叶展记联系核实过卖房一事。冯英燕作为一名普通人，对于购买房屋这样重大的财产决定事项，理应尽到谨慎义务，主动核实房屋所有权人对于出卖房屋的意愿，但冯英燕并没有履行该义务。因此，一审认定冯英燕“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示”是错误的。三、涉案房屋属于叶展记与蔡祥燕共同共有，房屋属于重大财产，任何一方在未取得其他共有人同意的情况下，均不得单方出卖房屋，涉案《房屋买卖合同》应属无效。由于叶展记对蔡祥燕单方处分房屋的行为不予确认、追认，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的”的规定，应属无效。综上，涉案《房屋买卖合同》因违反法律规定而无效，又因冯英燕在购房过程中未尽到基本的注意义务，自身存在重大过错，冯英燕无权主张双倍返还定金。冯英燕辩称：不同意叶展记的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确；叶展记的请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。蔡祥燕没有提供诉讼意见。冯英燕一审起诉请求：解除《房屋买卖合同》，蔡祥燕、叶展记共同向冯英燕返还双倍定金8万元。一审法院认定事实：2017年9月11日，冯英燕（买方）、蔡祥燕（卖方）与案外人阳江市江城区链诚房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，约定蔡祥燕将其所有的座落于阳江市江城区x幢x单元x房卖给冯英燕，房价为410000元；卖方签署本合同后不卖该物业的，视为违约，卖方应双倍返还定金并还所有已收房款；买方签署本合同后悔不买的，视为违约，卖方有权没收定金及另行出售物业；买方于2017年9月11日向卖方支付定金人民币大写肆万元整（￥40000.00）《买卖合同》签署时，该定金则视为首付款的一部分等。合同还约定了付款方式、房屋交付以及居间服务的相关款项。合同签订后，冯英燕依约向蔡祥燕支付了定金40000元。后冯英燕以蔡祥燕、叶展记没有按合同履行为由，向一审法院提起本案的诉讼。庭审中，蔡祥燕以房屋共有人叶展记明确表示不同意出售房屋为由拒绝履行合同，蔡祥燕、叶展记认为冯英燕知道涉案房屋还有其他共有权人，冯英燕对于合同无法履行是存在过错的，本案不适用定金罚则。冯英燕称买房时知道涉案房屋是属于蔡祥燕、叶展记所有，蔡祥燕明确表示叶展记对出售房屋是知情的，其是在支付了4万元定金给蔡祥燕后才知道叶展记不同意出售房屋;另外，因蔡祥燕与叶展记是夫妻关系，本案债务属于蔡祥燕与叶展记的夫妻共同债务，故请求叶展记承担共同清偿责任。另查明：叶展记与蔡祥燕是夫妻关系，双方于2009年5月27日登记结婚；涉案房屋阳江市江城区x幢x单元x房的不动产登记资料查询结果证明上登记的权利人为蔡祥燕、叶展记；房地产权证登记证书上载明涉案房屋为蔡祥燕、叶展记共同共有。一审法院认为：本案中，《房屋买卖合同》涉及买卖双方的房屋买卖合同关系以及买卖双方分别与居间人之间的居间合同关系，本案审理其中的房屋买卖合同关系。《房屋买卖合同》是冯英燕与蔡祥燕双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照约定全面履行自己的义务。叶展记认为涉案房屋部分共有人蔡祥燕擅自出卖共有房屋，其对此不知情，从而主张《房屋买卖合同》无效，蔡祥燕以涉案房屋共有人叶展记不同意出售房屋为由从而拒绝履行合同的出卖房屋义务。基于蔡祥燕与叶展记是夫妻关系，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”之规定，蔡祥燕与叶展记在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定，冯英燕有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。故应当认定叶展记在蔡祥燕签订上述《房屋买卖合同》之前知悉蔡祥燕将对讼争房屋进行出售房屋一事，蔡祥燕对此有过错。蔡祥燕、叶展记的辩称依据不足，应不予采信。综上，蔡祥燕拒绝履行合同的卖方义务已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，冯英燕请求解除冯英燕与蔡祥燕签订的《房屋买卖合同》，符合法律规定，应予以支持。冯英燕已向蔡祥燕支付定金4万元，现其要求蔡祥燕、叶展记双倍返还定金共计8万元的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，应予以支持。本案债务发生于蔡祥燕、叶展记夫妻关系存续期间，叶展记也未能举证证明冯英燕与蔡祥燕明确约定本案借款为蔡祥燕的个人债务，本案亦不存在《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款“夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。”规定情形。因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”之规定，本案债务属于蔡祥燕、叶展记的夫妻共同债务，冯英燕请求叶展记承担共同清偿责任，依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十九条第三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，作出判决：一、解除冯英燕与蔡祥燕签订的《房屋买卖合同》；二、限蔡祥燕在判决发生法律效力之日起十日内双倍返还购房定金共8万元给冯英燕；三、叶展记对上述判决第二项所确定的债务承担共同清偿责任。一审案件受理费8050元，由蔡祥燕、叶展记负担。二审中，叶展记提供一份招商银行转账汇款电子回单，拟证明蔡祥燕已经把冯英燕的购房款4万元全部退还给冯英燕。冯英燕确认在一审判决后蔡祥燕退回定金4万元。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：涉案房屋的《出售确认书》是蔡祥燕与阳江链诚房地产经纪有限公司于2017年9月9日签订。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷，争议的焦点问题是，一、冯英燕与蔡祥燕于2017年9月11日签订的《房屋买卖合同》效力应如何认定；二、冯英燕请求双倍返还定金应否予以支持。关于争议焦点一，涉案房屋登记在蔡祥燕与叶展记名下，属于蔡祥燕与叶展记的共同共有财产，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定，处分该房屋应经共有人蔡祥燕与叶展记同意。本案中，叶展记否认蔡祥燕出卖该房屋已取得叶展记的同意，且涉案房屋的《出售确认书》是蔡祥燕个人与阳江链城房地产经纪有限公司签订的，《房屋买卖合同》也是蔡祥燕个人与冯英燕签订的，冯英燕亦承认其是与蔡祥燕本人沟通房屋买卖一事，因此，本案没有证据认定对涉案房屋的转让是共有人蔡祥燕与叶展记的共同意思表示，蔡祥燕未经共有人叶展记的同意处分涉案房屋，构成无权处分。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项规定：“下列房地产，不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意。”但对于无权处分合同的效力，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，应认定蔡祥燕与冯英燕签订的《房屋买卖合同》合法有效，叶展记以蔡祥燕无权单方出卖涉案房屋为由主张蔡祥燕与冯英燕签订的《房屋买卖合同》无效，缺乏依据，本院不予支持。关于争议焦点二，蔡祥燕与冯英燕签订的《房屋买卖合同》约定“卖方签署本合同后不卖该物业的，视为违约，卖方应双倍返还定金并还所有已收房款”，涉案房屋因未取得另一共同共有人叶展记同意而导致《房屋买卖合同》无法继续履行，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，一审判决解除蔡祥燕与冯英燕签订的《房屋买卖合同》并判决蔡祥燕双倍返还定金给冯英燕，处理正确，且蔡祥燕对一审该判项没有提出上诉，本院予以维持。至于叶展记应否承担共同清偿责任的问题。由于涉案8万元是蔡祥燕因违约所产生的债务，区别于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条所规定的“夫妻一方以个人名义所负的债务”，且蔡祥燕未取得叶展记同意擅自处分共有房屋，故一审根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定认定本案债务属于蔡祥燕、叶展记的夫妻共同债务，判决叶展记对蔡祥燕双倍返还给冯英燕的定金8万元承担共同清偿责任，处理不当，本院予以纠正。综上所述，叶展记部分上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定部分事实不清，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持阳江市江城区人民法院（2017）粤1702民初3676号民事判决第一、二项；二、撤销阳江市江城区人民法院（2017）粤1702民初3676号民事判决第三项；三、驳回冯英燕的其他诉讼请求。一审案件受理费8050元，由蔡祥燕负担；二审案件受理费1800元，由冯英燕负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  莫怡华二〇一八年五月二十五日法官助理  李凤霞书 记 员  陈予昕