成都市成华区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）成华民初字第1776号
原告刘皓菡。
法定代理人陈瑶，是原告刘皓菡的母亲。
委托代理人万兴均，广东广和（成都）律师事务所律师。
被告刘中成。
原告刘皓菡与被告刘中成排除妨害纠纷一案，本院于受理后，依法适用简易程序，由审判员王思永独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘皓菡的法定代理人陈瑶及其委托代理人万兴均、被告刘中成到庭参加诉讼，现已审理终结。
原告刘皓菡诉称：原告是被告的女儿。2012年7月6日，被告与原告的母亲经法院调解离婚，约定原告随其母亲陈瑶生活、被告将位于成都市成华区积步街6号1层新15号商铺赠与原告、房屋的租金由陈瑶收取。之后，被告将该房屋产权过户到原告名下，原告成为所有权人。然而，被告一直侵占着该房屋从事饭馆生意，没有支付使用费，时间长达11个月；按照每月2000元计算，使用费应为22000元。请求法院判决被告排除妨碍、将位于成都市成华区积步街6号1层新15号商铺（产权证号监字32158**）交还原告，由原告的母亲陈瑶管理；判决被告支付原告房屋使用费22000元，该款由陈瑶收取。
被告刘中成辩称：离婚时达成的协议是，该房屋赠与原告，长期租给被告，租金按市场中等价计算，由陈瑶经营山鸡饭店到2012年12月底止，2013年1月1日开始由被告经营。被告经营后按每月700元交房租，但陈瑶说太低、拒不收取。离婚时被告与陈瑶签订的协议，法院未存档，被告保留的一份已遗失，陈瑶否认该协议、不诚实，被告要求撤销赠与，收回房屋。驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：一、原告刘皓菡的母亲陈瑶与被告刘中成原系夫妻关系。被告刘中成在婚前按揭购买了位于成都市成华区积步街6号新15-16号商铺（建筑面积7.14平方米），婚后被告刘中成与陈瑶共同归还了银行按揭贷款；该商铺后来置换为两间商铺，建筑面积分别为15.19平方米、61.95平方米。该两间商铺相连，共同为“山鸡饭庄”的经营用房，陈瑶经营山鸡饭庄多年，每月向被告刘中成支付租金2000元。
二、2012年7月6日，经四川省彭州市人民法院（简称彭州法院）调解，被告刘中成与陈瑶达成了离婚调解协议；该协议的主要内容为，被告刘中成与陈瑶离婚，婚生女儿原告刘皓菡随陈瑶生活、被告刘中成每月负担子女抚养费1000元及教育费、医疗费的一半，被告刘中成自愿将建筑面积15.19平方米房屋（产权证号监证31033**）赠与原告刘皓菡、房屋租金（监护期间）由陈瑶收取。
三、2012年8月1日，被告刘中成将位于成都市成华区积步街6号1层新15号商铺（业务件号：权2074885、建筑面积15.19平方米）的所有权过户给原告刘皓菡，原告刘皓菡成为单独所有权人，所有权证编号为成房权证监证字第32158**号。陈瑶经营山鸡饭庄并向被告刘中成支付每月2000元到2012年12月底止，自2013年1月1日起，陈瑶将山鸡饭庄移交给被告刘中成经营，移交时未约定房屋租金、未签订租赁协议。被告刘中成陈述，其接手经营后，第一个月向陈瑶支付租金700元，陈瑶认为太少拒不收取。
四、2013年4月11日，陈瑶以原告刘皓菡的名义向被告刘中成邮寄送达了《关于要求刘中成按照市场价签订房屋租赁合同及支付房屋使用费否则收回房屋之函告》（简称《函告》），主要内容为，被告刘中成于2013年1月1日强占了上述已赠与原告刘皓菡的商铺，经陈瑶多次要求被告刘中成按照市场价签订房屋租赁合同并支付租金，未果；要求被告刘中成于2013年4月20日前，按照市场价与陈瑶签订房屋租赁合同，并向陈瑶支付同年1月1日至4月30日期间的房屋使用费8000元，否则，陈瑶将收回房屋。因双方未就租金标准达成一致意见，被告刘中成没有向原告刘皓菡支付租金，原告刘皓菡遂起诉来院，要求原告刘皓菡返还房屋，并支付从办理房屋赠与过户（2012年8月1日）到起诉（2013年6月）期间共11个月的房屋使用费共计22000元（每月2000元）。
五、审理中，被告刘中成举出《协议》复印件一份，内容为：积步街6号15号过户给女儿刘皓菡，该房永远由刘中成承租，租金按市场中等价议定；刘皓菡18岁时该房屋由刘皓菡处理，原则上还是由刘中成承租；陈瑶经营山鸡饭庄到2012年12月底，过后由刘中成经营，期间每月支付2000元；协议还约定了其他事项；签订协议人为被告刘中成与陈瑶，签订日期2012年7月6日。被告刘中成以此证实，按照离婚时达成的该《协议》，赠与原告刘皓菡的该商铺，应当由被告刘中成承租，被告刘中成按市场中等价支付租金，不同意将商铺交还原告刘皓菡；陈瑶以该《协议》是复印件为由，不认可其真实性，并否认与被告刘中成签订过该《协议》。被告刘中成陈述，该《协议》，彭州法院没有存档，申请法院向彭州法院承办法官李晶、书记员王沈映调查核实。当事人各执己见，经调解未果。
上述事实，有原告刘皓菡举出的居民身份证、户口簿、彭州法院民事调解书、房产证、房屋照片、函告及公证书、情况说明，有被告刘中成举出的《协议书》复印件、房租收据，以及当事人的陈述等证据在案证实。
审理中，本院经向彭州法院李晶法官调查证实，李晶法官当时只听说被告刘中成与陈瑶签订了协议，但不知道具体内容，彭州法院也没有存档。庭审结束当天下午，被告刘中成向本院提起反诉，要求撤销赠与上述房屋。
本院认为：一、关于《协议》的真实性。《协议》是复印件，不能单独作为定案依据。但是，第一、彭州法院的法官证实被告刘中成与陈瑶离婚时签订了协议；第二、被告刘中成与陈瑶达成的离婚调解协议与《协议》有相同的内容，即被告刘中成将争议房屋赠与原告刘皓菡后，该房屋用于出租，租金由陈瑶收取；第三、在陈瑶以原告刘皓菡的名义向被告刘中成邮寄的《函告》中，陈瑶要求被告刘中成按照市场价签订房屋租赁合同，表明该争议房屋应当由被告刘中成承租、且租金标准与市场价有关，这也与《协议》的内容相同；综上，本院确认《协议》中的相关内容，即争议房屋由被告刘中成赠与原告刘皓菡后、由被告刘中成按照市场中等价承租，是真实的。
二、被告刘中成将争议房屋赠与原告刘皓菡之后，原告刘皓菡依法应当对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，但按照《协议约定》，原告刘皓菡应当将该房屋出租给被告刘中成使用，租金按照市场中等价确定。市场中等价，是一个不确定的价格，因此，被告刘中成要承租该房屋，就应当与原告刘皓菡就租金标准、租金的支付方式、租赁期限等租赁合同的必要条款达成一致意见，否则，租赁合同不成立，被告刘中成就不能因租赁而使用该房屋。被告刘中成自2013年1月1日起使用该房屋，但一直未与原告刘皓菡就租金标准达成一致意见，也未支付房屋使用费，原告刘皓菡起诉要求被告刘中成排除妨碍、交还房屋、支付房屋使用费，本院应予支持。关于房屋使用费，针对原告刘皓菡请求的期间，本院酌情判决自2013年1月1日起至同年6月30日期间的使用费9000元（1500元／月×6月）；因被告刘中成在3013年1月1日之前没有使用房屋，故对于该期间的房屋使用费，本院不予支持。被告刘中成在法庭辩论结束后提起的反诉，本院不予审理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条的规定，判决如下：
一、限被告刘中成于本判决生效之日起十五日内，排除妨碍、将位于成都市成华区积步街6号1层新15号商铺（产权证号监字32158**）交还原告刘皓菡，由原告刘皓菡的母亲陈瑶管理；
二、限被告刘中成于本判决生效之日起十五日内，向原告刘皓菡支付自2013年1月1日起至同年6月30日期间的房屋使用费9000元，该款由原告刘皓菡的母亲陈瑶收取。
案件受理费225元，由被告刘中成负担。此款已经由原告向本院预交，限被告刘中成在履行本判决确定的支付义务时，一并向原告刘皓菡支付。
如果未按照本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金、加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 王思永
二〇一四年二月二十七日
书记员 严 茂