王玉琴、何惠贞、王玉琦、王先枝与王燕、贾忠、张芳案外人执行异议之诉一审民事判决书
达尔罕茂明安联合旗人民法院
民 事 判 决 书
（2014）达民初字第667号
原告何惠贞，女，1956年4月18日出生，汉族，医生，现住包头市。
原告王玉琦，男，1949年7月19日出生，汉族，退休工人，现住包头市。
原告王先枝，女，1953年1月1日出生，汉族，无业，现住包头市，系王玉琦妻子。
上列三原告委托代理人王玉萍，女，1961年5月21日出生，达茂旗林业局职工，现住达茂旗百灵庙镇步行西街卡丹美思店，与何惠贞系姑嫂关系，与王玉琦系兄妹关系。
原告王玉琴，女，1963年9月3日出生，汉族，下岗职工，现住包头市。
被告王燕，女，1969年7月12日出生，汉族，无业，现住包头市。
委托代理人高攀泉，内蒙古塞星律师事务所律师。
被告贾忠，男，1966年2月7日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人张芳，系贾忠妻子。
被告张芳，女，1970年10月8日出生，汉族，个体工商户，系贾忠妻子。
原告王玉琴、何惠贞、王玉琦、王先枝与被告王燕、贾忠、张芳案外人执行异议之诉一案，本院于2014年8月5日受理后，依法由审判员王雯适用简易程序，于2014年9月28日、29日两次公开开庭审理，原告何惠贞、王玉琴、三原告何惠贞、王玉琦、王先枝的委托代理人王玉萍、被告王燕的委托代理人高攀泉及被告张芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
四原告诉称，被告贾忠、张芳于2011年11月13日向原告何惠贞借款10万元，约定月利率2%，于2010年分两次向原告王玉琦、王先枝借款12万元，约定月利率2%，于2011年5月18日向原告王玉琴借款6万元、于2011年11月9日向原告王玉琴借款2万元，均约定月利率2%。上述几笔借款，被告贾忠、张芳一直支付利息至2012年3月11日，本金及之后的利息未能偿还。2012年12月30日，被告贾忠、张芳召集其包括原告在内的众多债权人协商还债一事，当时证人马某某、张某甲在场，证人张某乙为原、被告起草了以房顶债的《房屋买卖合同》。2013年1月2日，双方签订了《房屋买卖合同》，当日被告贾忠、张芳把房屋钥匙交付原告，2013年1月4日，正在承租该房屋的陈喜龙搬出，原告王玉琴于2013年1月5日搬入该房屋入住。2013年1月15日，被告贾忠、张芳将房屋所有权证交付四原告。2013年，原告王玉琴又将该房屋出租给陈喜龙，并又于2014年9月7日租期届满后搬入该房屋。在此期间，四原告因不懂得需要过户，又因房屋为四人共有，过户手续比较麻烦，以为房屋所有权证已经交付原告，房子产权就属于原告，所以未及时办理过户登记手续。待四原告到房管所咨询时才发现，该房屋已经于2013年12月19日因被告王燕的起诉被法院查封，四原告认为，四原告与被告贾忠、张芳签订房屋买卖合同在先，且已实际履行了合同，你院对该房屋的查封措施，侵害了四原告的合法权益，故要求依法确认被告贾忠抵债给四原告的位于达茂旗百灵庙镇北辰风华园小区8栋1单元1楼西户楼房的所有权归四原告所有，并要求解除对该房屋的查封，同时要求案件受理费由三被告承担。
原告委托代理人王玉萍的意见与四原告的意见一致。
四原告向法庭提供的证据有：
1、房屋买卖合同及补充协议共两份，欲证明本案争议的房屋已经抵债卖给了四原告；
2、借据复印件两份、借条复印件一张（自称原件已退回给贾忠、张芳）及杨瑞玲户口本复印件一份，欲证明被告贾忠、张芳向四原告借款的事实；
3、房屋所有权证一份，欲证明四原告拥有对争议房屋的所有权；
4、证人马某某、张某乙及两某某证人出某某的证明一份，欲证明被告贾忠、张芳于2012年12月30日与四原告协商用房子顶债的事实，同时说明两某某证人出某某的证明上的时间“2013年12月30日”为笔误，正确的应该是“2012年12月30日”；
5、证人张某丙，欲证明原告王玉琴于2013年1月5日搬的家，从步行西街搬到北辰小区本案争议房屋；
6、证人王某某，欲证明原告在2013年1月5日就已经入住该争议房屋。
被告王燕的委托代理人质证意见：
1、对房屋买卖合同上的时间认可，但不清楚是否有借款事实，不清楚协议内容是否真实；对于补充合同没有异议；
2、认为借据的债权人杨瑞玲不是本案当事人，不认可；不清楚其他借据和借条是否真实；认可户口簿；
3、认可房屋所有权证；
4、证人马某某的书面证言及口头陈述与原告的诉状上陈述的事实不一致，书面证明陈述协商以房顶债的时间是2013年的12月30日，口头陈述记不清了，但在诉状中原告陈述的时间是2013年1月2日，相差了将近一年的时间，故认可证人的书面证言。该证明说明四原告与被告贾忠、张芳签订房屋买卖协议是在法院查封之后；认为证人张某丁与其某某的书面证言相矛盾，不合情理，其证言不可信；
5、认为张某丙的证言与本案无关；
6、认为王某某的证言与本案无关。
被告王燕委托代理人辩称，1、本案双方争议房屋登记的所有权人是贾忠，因此我方有权申请人民法院强制执行；2、我方申请法院查封在前，四原告与被告贾忠协议买卖抵债在后，因此原告的诉求没有优先性，原告出某某的马某某、张某乙的书面证言能够证明他们达成协议的时间是2013年12月30日，原告庭审时陈述的时间，与其诉状上陈述的时间及证人出某某的证明中陈述的时间不一致，可见原告方主张的事实是虚假的；3、依据《物权法》第九条、《城市房屋权属登记管理办法》第十七条之规定，原告在其签订房屋买卖合同之后，依法应当负有办理过户登记的义务，没有办理过户登记，就不具有法律效力；4、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，善意取得的前提是应当登记的必须登记，如果没有登记就不适用善意取得。庭审中张芳陈述，贾忠、张芳曾督促过原告办理过户，但是原告仍没有过户。综上被告王燕的主张应得到法院的支持，其申请法院财产保全，查封争议房屋的措施是正确的，请求驳回原告的诉讼请求。
被告王燕及其委托代理人未向法庭提供证据。
被告贾忠、张芳认可原告的诉讼请求及原告提供的全部证据。
经庭审质证，本院认为，原告提交的四原告与被告贾忠、张芳签订的房屋买卖合同及补充协议、借据及借条、杨瑞玲户口本与证人张某乙、马某某的当庭证言，能够相互印证，本院予以采信。原告提交的证人张某乙、马某某的书面证言中关于协商时间的记载，证人张某乙与原告及被告张芳均认为是笔误（将2012年12月30日误写成了2013年12月30日），本院对该证据第一行“2012年12月30日”不予采信，对其他内容予以采信。对原告提供的证人张某丙、王某某的陈述，两某某证人的证言与本院审查四原告执行异议申请时原告提交的租房合同相互矛盾，不足以证实原告的主张，本院不予采信。
经审理查明：本院在执行被告王燕与案外人韦广林、张鲜果及被告贾忠、张芳民间借贷纠纷一案中，于2013年12月19日依法对被告贾忠、张芳位于达茂旗百灵庙镇北辰风华园8栋1单元1楼西户住宅楼（房产证号：总1177-101）一套予以查封。在此之前的2013年1月2日，被告贾忠、张芳已与四原告王玉琴、何惠贞、王玉琦、王先枝签订《房屋买卖合同》，用该房屋给原告顶债，双方约定：房屋售价为25万元；在双方签订合同并办理过户后，甲方（贾忠、张芳）收回乙方（四原告）等价借款条据，并出某某收据；甲方自合同签订之日起将房屋所有权证等有关证件点交乙方，乙方出某某收据；出售时房屋正在出租，租期至2013年9月份，由甲方告知承租人房屋出售的事实，本承租期内发生的问题由甲方处理。2013年1月3日，双方就房屋设备、家具、承租期内乙方有权出售房屋等事宜作了补充约定。四原告与被告贾忠、张芳签订合同后未到房屋登记管理部门办理房屋所有权转移登记手续。上述事实有原告及原告委托代理人、被告王燕的委托代理人、被告张芳陈述及原告提交本院采信的证据证实。
本院认为：四原告提交的证据仅能够证明四原告与被告贾忠、张芳在法院查封争议房屋之前已达成以房屋顶债的房屋买卖协议，不足以证实双方在房屋被查封之前已履行下列交付行为：1、关于被告贾忠、张芳是否已收回等价借款条据，原告称被告贾忠、张芳已将借条原件收回，只提交18万元的借条（据）复印件，但未提供收条，与合同约定不符，本院无法确认四原告已支付全部价款；2、关于交付房屋所有权证的时间，原告及被告张芳在庭审时陈述，双方当事人在2013年1月2日签订合同之时就交付了房屋所有权证，但房屋所有权证记载该证于2013年1月15日注销抵押登记，庭审后，原告王玉珍在接受本院询问时称自己在庭审时记错了时间，实际交付时间为2013年1月15日，因原告及被告张芳的陈述前后矛盾，本院无法确认该证交付于法院查封之前；3、关于交付钥匙并入住的时间，庭审时四原告称签订合同之日即交付了房屋钥匙，原告王玉珍于2013年1月5日搬入争议房屋，并提供证人张某丙、王某某证实搬家时间，但双方的合同记载，签订合同时房屋正在出租，且在本院对其执行异议审查时原告曾提交租房合同一份，证实2013年9月7日陈喜龙向王玉珍续租了该房屋，于2014年9月7日租期届满，庭后原告王玉珍接受本院询问时，虽对此作了解释，但其解释前后矛盾，本院对其主张的合同签订之日交付了房屋钥匙、2013年1月5日入住争议房屋的主张无法确认。另外，关于未办理房屋所有权转移登记手续的原因，原告自称对此不懂，且因原告为四人，转移登记手续比较麻烦，没有意识到登记物权的重要性，本院认为，原告未办理转移登记手续的主要原因是自己怠于履行，非房屋登记部门或其他客观原因所致。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条的规定，四原告与被告贾忠、张芳签订的房屋买卖合同依法成立并生效，但因未办理房屋所有权转移登记手续，不产生物权转移的法律效力，争议房屋所有权仍属于贾忠、张芳，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，该争议房屋不属于人民法院不得查封、扣押、冻结之列，故对原告的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告王玉琴、何惠贞、王玉琦、王先枝的诉讼请求。
案件受理费5050元，减半收取2525元（四原告已预交），由原告王玉琴、何惠贞、王玉琦、王先枝共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费5050元，上诉于包头市中级人民法院，上诉期满七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王 雯
二〇一四年十月二十二日
书记员 王力力
附：本判决适用的法律条文
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定和合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。