广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第2246号
上诉人（原审被告）何卫东，男，1966年7月26日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人何平毅，广东人民时代律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张怡勇，男，1967年2月23日出生，住广州市越秀区。
委托代理人桂欣、周庆强，均系广东一粤律师事务所律师。
上诉人何卫东因与被上诉人张怡勇所有权确认纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2012）穗云法民四初字第163号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2002年10月18日，广州市天河金迪实业开发总公司（下称金迪公司）（甲方）与张怡勇（乙方）签订了还款协议，约定：甲方共欠乙方工程款共5786244.28元……甲方共欠乙方7713200元，以上合计甲方共欠乙方13499444.28元，乙方同意将机场西金迪城市花园共18套房产，按3880元／平方米均价折算给乙方作还款，合计共13502400元，差额双方忽略不计（房产明细附后）。附件一所附18套房产包括了金阳阁15D。2002年12月9日，中国银行广州市黄埔支行（甲方）与何卫东（乙方）签订了《购房抵押贷款合同》，约定：第五十一条、对第一条的说明，贷款金额380000元，第五十二条、对第二条的说明，贷款期限20年，从贷款发放之日起240月，第五十六条、对第十四条的说明，抵押物基本情况如下，楼宇名称座别及房号，金迪城市花园金煌阁15G，建筑面积170.94平方米。中国银行存折原件由张怡勇持有，中国银行存折上有银行划款的记录。2007年2月16日，广州市黄埔区人民法院作出了（2007）黄民二初字第36号民事判决书，判决何卫东清偿借款本金及利息。另查明，涉案房屋“金迪城市花园金煌阁15G”现地址为“广州市白云区机场路乐陶街60号1507房，产权人为何卫东，该房屋无查封和抵押登记。
庭审中，何卫东称涉案房屋的首期款由其支付，但未提交证据证实；张怡勇称涉案房屋的按揭款由其支付，因此购房抵押贷款合同及银行存折完税凭证等原件均由其持有，何卫东则称涉案房屋的按揭款由其支付，张怡勇持有的原件是原何卫东在成为另案当事人时由何卫东交付张怡勇的，但事后张怡勇不肯归还何卫东；何卫东称涉案房屋现由其使用，张怡勇则表示不清楚；何卫东称张怡勇的起诉已过诉讼时效，要求法院予以驳回诉讼请求，张怡勇则称诉讼时效不适用物权领域，只适用债权领域，因此没有超过诉讼时效。另，依张怡勇申请，原审法院依法向广州市公安局档案馆调取了（2009）天法刑初字第295号刑事判决书、（2009）穗中法刑一终字第590号刑事裁定书及2008年1月2日、2007年12月26日讯问笔录、2008年1月15日、2008年5月14日询问笔录。其中，（2009）穗中法刑一终字第590号刑事裁定书查明“金迪城市花园18套房已过户给张怡勇等人，用以偿还金迪公司欠张怡勇的工程款和借款13499444.28元”；2007年12月26日讯问笔录中第6页唐燕春对于《还款协议》列举的欠款及将金迪城市花园中18套房作价抵欠张怡勇款项的事实表示认可；2008年1月2日讯问笔录中第5页中唐燕春回答“我欠款是真实的，签订《还款协议》也是真实的，但是该18套房屋只冲抵了一部分的欠款”，同时，在第7页中，唐燕春又表示“签订《还款协议》不是真实意思的表示，该协议是张怡勇和何卫东要求我签的”；2008年1月15日询问笔录第3、4页中，何卫东回答“该协议的具体内容是由张怡勇和唐燕春从我方退场后，就多次找金迪公司的人追讨欠款和工程款，但从2002年春节后，开始谈用金迪城市花园的物业作价冲抵欠款和工程款，但2002年的上半年，就已和唐约定好将金迪城市的其中18套顶楼复式的房子转让给我方”，第5页中，何卫东回答“当时18套房中二手转让到我夫妻名下的各一套，我和妻子都是借款人，但是供款由张怡勇负责供的”、“我们夫妻只是挂名的业主”。以上事实，有还款协议、贷款合同、存折、证明、答复、合同、判决书、公函、查册表、裁定书、笔录及当事人陈述等证据证实。
2012年1月，张怡勇提起本案诉讼称：何卫东以前是张怡勇属下员工，2001年7月，张怡勇借款给广州天河金迪实业开发总公司（下称金迪公司）并承接其开发的珠江新城E5-4地块金都广场（现双城国际）项目，工程完工后，双方于2002年10月18日签署了还款协议，双方确认借款本息合计人民币7713200元，工程款欠款为人民币5786244.28元，共计人民币13499444.28元，双方协商金迪公司将机场西金迪城市花园的金煌阁15A／15B／15G、金汇阁15B／15C／15F／15D、金辉阁15A／15B／15E／15F／15G、金阳阁15A／15B／15C／15D／15E、金桥阁15E共18套房产（面积共3480平方米）折价人民币约2184万元卖给张怡勇进行抵债，在扣除借款、利息和工程款共计人民币13499444.28元作为已付的首期房款后，余款人民币834万元由张怡勇向银行贷款另行支付，而张怡勇以按揭的形式向银行还款。其中金煌阁15G房屋就以何卫东的名义代为持有，2002年9月28日张怡勇带何卫东到中国银行广州市黄埔支行办理了购房抵押贷款合同，以金煌阁15G向该行贷款人民币38万元，而后每月都是张怡勇出钱还款，因此金煌阁15G房屋的首期房款和每月的还款均由张怡勇支付，何卫东分文未出，张怡勇才是金煌阁15G房的实际出资人和实际所有权人。事后，张怡勇多次要求何卫东将该套房屋过户到张怡勇名下，但何卫东均置之不理。现请求判令：一、确认机场西金迪城市花园金煌阁15G房屋产权为张怡勇所有，并将产权过户到张怡勇名下；二、何卫东承担本案诉讼费用。
何卫东在向原审法院提交的2012年2月的答辩状中称：一、张怡勇称何卫东只是“其下属员工”的说法是故意隐瞒事实。张怡勇与何卫东于1999年3年31月共同出资成立“广州凯怡经贸有限公司”（以下简称凯怡公司），张怡勇占60％股份。并出任法人代表，何卫东占40％股份，并以此公司为平台对外经营。因此张怡勇称何卫东是“其下属员工”的说法是完全妄顾了事实。二、珠江新城E5-4地块“金都广场”（现名“双城国际”）工程是“凯怡公司”挂靠有资质企业承接的，工程运作的实施主体是“凯怡公司”，并非张怡勇个人独力所为。三、张怡勇关于发展商“以十八套房产折价抵偿工程款”的说法与事实不符。金都广场退场后根据双方签认的工程量，发展商实欠工程款2906385.15元，连借款6650000元，合计发展商共欠款9556385.15元。退场后何卫东反复多次向发展商追讨。经反复协商，发展商法人代表唐燕春提出将其亲属及股东名下的十八套位于机场路金迪城市花园房产（未有产权证，只是已办鉴证的预售合同），拿出来运作银行贷款。具体的运作方式及约定是：①以原持有该十八套房产的发展商亲属及股东作为卖方，施工单位找一批人作买方。由发展商运作，通过二手房交易的方式，由买方向银行申请二手购房按揭贷款。②二手房按揭交易完成，按揭贷款批出（该按揭由银行划到卖方帐号）。③同时，买方（施工单位指定的买受方）开始按月向银行供款。④按揭贷款所得款项，发展商与施工方各取一半应急。剩余的欠款，视“金都广场”项目进展回笼资金再安排支付。⑤该十八套房产的交易与贷款只是作为一种应急融资的方式，施工单位指定的买受人只是代发展商暂时持有房屋，交易完成一年内，发展商资金宽裕时有权随时代买方偿还贷款，买方须无条件将房产转还发展商。在此期间买方每月的银行供款由发展商支付。⑥如果一年期满后，发展商仍无力替买方偿还贷款，或发展商连续半年不支付银行月供款，则视为发展商放弃该十八套房产。买方可自行决定收楼，自行供款或任由银行处置，与发展商无关。由于当时面对沉重的支付压力，且发展商提出来的这一方案是当时预期可以最快的回款方案，何卫东与张怡勇商议后决定按此方案实施。张怡勇提出了其本人及亲属共五人作买受人选。何卫东提出了其本人、其妻（邹倬滨）二人作为买受人选。由于房产数量共有十八套之多，为了减少银行二手房按揭贷款的审批难度，决定在公司员工中再物色人选做买受人。为此专门召集凯怡公司员工开会，会上由何卫东强调了几个原则：①因为交易和贷款均须家属签名，为免影响家庭和谐，以自愿为原则，公司不作强逼，但希望大家能齐心协力，共同渡过难关。②如一年内发展商偿还贷款，赎回房产，我方买受人须无条件配合，将代持房产转回给发展商，因为尚有余款未收齐。③如一年后发展商过期仍不偿还贷款赎回房产，或连续半年不按时支付银行月供款，视为发展商已放弃该批房产的主张权和处置权。则由凯怡公司接手支付按，揭月供款，并收楼出租或出售：产生收益公司占70％买受人个人占30％。④如发展商失约后，凯怡公司也无力按手偿还贷款，或无力按期及时支付月供款}则视为凯怡公司也已放弃房屋的处置权，该房屋的所有权益归买受人。买家可按手自行供款（等于已支付了首期），全权处置收楼、出租、出售。房屋的处置权全归个人。⑤即使如果出现最极端的情况，该批房产会被贷款银行起诉违约、拍卖房产。如拍卖对比银行欠款等有不足部分，全部由凯怡公司负责，确保个人不受损失。经以上解释说明，郑为红、冯健锋、孔炳佳、崔建础四人同意作为受买人。全部十八套房产的二手交易银行按揭贷款流程，自2002年9月18日办妥第一套房的房贷（农行），到2003年2月26日最后一套办妥（中行），合计银行贷款额度为834万元。这就是十八套房产“抵偿”工程款的真实情况，其实质并非如张怡勇举示的“还款协议”所言是以房产折价抵债，而是一个融资行为。四、“还款协议”只是办理十八套房屋按揭贷款过程中，由发展商提供的一份辅助性文件，并非双方真实约定“以房抵债”。五、发展商及凯怡公司的不作为，事实上都已放弃了对十八套房产的主张权及处置权。六、张怡勇提出的诉讼依据，均不合事实及常理。七、张怡勇的诉讼请求应予驳回。
何卫东于2012年3月又向原审法院表示其2012年2月的答辩状是对本案法律关系的认识错误，声明上述答辩作废，并重新发表答辩意见为：第一、张怡勇与何卫东之间没有涉案房屋的代持有的委托书或授权书，涉案房屋的房款，是何卫东支付的，是何卫东合法购买，与张怡勇无关；第二、张怡勇所持相关原件，是何卫东给予的，张怡勇应退还给何卫东；第三、张怡勇的诉讼请求是错误的，何卫东不存在将涉案房屋转移给张怡勇的前提条件；第四、张怡勇的诉讼请求已超过诉讼时效，不应支持。
原审法院认为，房屋产权登记仅是一种行政审查，属于行政确认，而非行政确权。产权登记是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，其并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。解决涉案房屋归属问题，应看当时的真实意思表示，并结合支付购房首期款、按揭贷款和房屋使用情况等进行综合分析，以确定房屋归属。关于本案中房屋的归属问题，原审法院分析如下：首先，2002年10月18日，金迪公司与张怡勇签订了《还款协议》，明确了金迪公司以涉案房屋抵欠张怡勇债务的约定，结合（2009）穗中法刑一终字第590号刑事裁定书查明的“金迪城市花园18套房已过户给张怡勇等人，用以偿还金迪公司欠张怡勇的工程款和借款13499444.28元”来看，《还款协议》的内容已得到实际履行，尽管金迪公司法定代表人唐燕春在《讯问笔录》中对于签订《还款协议》的真实意思问题做出了前后相反的表述，但，没有证据显示唐燕春签订协议时受欺诈、胁迫等违背真实意思表示的情况，且该协议已得到实际履行，故从签订以及履行的情况，可探究出当时张怡勇是以涉案房屋产权所有人的意思来接受涉案房屋，而这是还原当时真实意思表示以及最终确认房屋归属的最重要衡量因素。同时，何卫东在公安局的询问笔录也表示其仅是挂名业主，这已证实了何卫东不是以产权人的意思来办理之后的相关手续以至房屋产权登记；其次，从房款的支付情况看，《还款协议》的约定以及之后房屋的流转已经证实了系张怡勇向金迪公司支付了相应的房款，而之后以涉案房屋向相关银行进行抵押，相关抵押贷款合同以及存折均用何卫东名字，但抵押贷款合同以及存折等原件均为张怡勇持有，何卫东虽对为何系张怡勇持有作出解释，但未提交相关证据证实，且张怡勇认为系由其向贷款银行负责还款，何卫东亦在公安局的询问笔录中表示系由张怡勇负责供款的，从证据证明力来看，存折上的还款记录应认定为张怡勇支付；再次，何卫东提交了广州市黄埔区人民法院作出了（2007）黄民二初字第37号民事判决书，判决何卫东清偿借款本金及利息，实际上，银行起诉还款的对象当然应该是贷款合同上的相对方，判决结果也是确定贷款合同上相对方的还款义务，这与涉案房屋的产权归属问题是不同法律关系，产权归属问题也不是该债权债务纠纷案中予以解决的问题，至于该判决书确定的义务最后由谁实际履行的问题，这应该由相关方另循法律途径解决；最后，关于房屋实际使用的问题，何卫东称由其使用，张怡勇既未表示承认也未否认，应认定为使用人为何卫东，房屋实际使用人当然系房屋归属的考量因素之一，但也仅是衡量房屋归属的结合因素，不是主要因素，主要因素仍应探究房屋流转当时的真实意思表示。综上所述，原审法院认定涉案房屋的实际产权人应为张怡勇，对张怡勇提出的确认涉案房屋为其所有并将产权过户至张怡勇名下的诉讼请求，原审法院予以支持。关于诉讼时效的问题，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩……”，因此，物权请求权并不存在诉讼时效的抗辩问题，原审法院对何卫东提出的诉讼时效抗辩予以驳回。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院作出如下判决：一、确认广州市白云区机场路乐陶街60号1507房为张怡勇所有。二、本判决书生效之日起十日内，何卫东协助张怡勇办理广州市白云区机场路乐陶街60号1507房的产权过户和登记手续。原审案件受理费10400元，由何卫东负担（于判决书送达之日起三日内向原审法院交纳）。
何卫东不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审选择性采用的证据无法形成链条，对其合法性、有效性、关联性未实质审查，违反证据规定。1、《还款协议》与“民事诉状”对以房屋冲抵债务的表述矛盾。2、银行存折上扣划款记录无必然指向性，不能认定被上诉人支付。3、广州市公安局对唐燕春的问询笔录中，唐燕春先供述签订还款协议是真实的，但后又否认《还款协议》是其真实意思互相矛盾。4、广州市公安局对何卫东的询问笔录中，上诉人供述是代被上诉人代持房产，银行供款是由被上诉人支付。该供述与事实不符，是虚假的。该供述是在控告唐燕春合同诈骗罪和刘嘉柱（金迪物业管理有限公司法定代表人）控告唐燕春职务侵占罪被公安局立案侦查之后，经办警察在询问上诉人时提示：上诉人的房产涉及唐燕春职务侵占罪，如是上诉人的房产，上诉人可能牵连其中。为免涉刑事案，不受牵连，上诉人于是顺着警察的口气，故称是挂名的。二、原审错误认定本案事实：（一）、错误认定《还款协议》的履行事实。《还款协议》所涉以房屋抵偿债款（工程款和借款）的约定不真实，是无效的。涉案房屋也没有办理被上诉人的登记备案和收楼手续，《还款协议》实际并没有履行。《还款协议》实际上也不可能履行。《还款协议》是广州市天河金迪实业开发总公司与被上诉人双方约定的，对上诉人无约束力。（二）、错误认定所涉房屋买卖关系和房款支付事实。1、被上诉人与开发商之一广州市天河金迪实业开发总公司之间，不存在房屋买卖关系。被上诉人不存在支付买房首期款、贷款的前提和事实。在涉案房屋第一次合法交易流转的过程中，被上诉人没有支付任何房款，也没有必要支付房款。在涉案房屋第二次合法交易流转的过程中，被上诉人也没有支付任何房款。（三）错误认定当事人的真实意思表示从涉案房屋实际上两次合法流转（交易）过程，是唐琳与上诉人的真实意思表示。《还款协议》双方是否是真实意思表示，对上诉人是无约束力的。在上述两次合法流转（交易）登记过程中，没有任何上诉人代被上诉人持有涉案房屋，产权归被上诉人所有的意思表示。三、原审判决认定的事实之间，是自相矛盾的。原审既然认定《还款协议》以房屋抵偿债款，己实际履行，那么，被上诉人就收到了房屋，债权债务两清，无需支付任何房款，不存在支付任何房款的前提和条件。但是，原审判决却又认定被上诉人用自己“以房抵债款”所得的房屋，签订《抵押借款合同》去借款支付房款，所借的款项（房款）却给了他人。两者自相矛盾。原审认定被上诉人以涉案房屋向相关银行抵押借款，相关抵押合同、存折等均是被上诉人借用上诉人的名字。那么，借款人、还款人实际应该是被上诉人，不应是上诉人。但是，实际上是上诉人支付了首期房款、几期按揭供款和还清了银行借款（有银行存折扣款、黄埔法院判决书等证明），没有被上诉人代付款和代还款的证据，借款人、还款人是上诉人，两者自相矛盾。3、原审既然认定被上诉人是以上诉人的名义持有房屋，那么，就应是被上诉人自己实际占有和使用房屋。但是，实际上却是上诉人在长期占有、管理和使用房屋；被上诉人对房屋状况一无所知。四、原审逻辑推理失当，违反逻辑推理规律，推出“涉案房屋是张怡勇所有”的结论，是无效的，是错误的。五、原审对本案所涉法律关系错误认定，从而错误适用法律规定和诉讼时效的规定。六、被上诉人若因其基建工程与广州市天河金迪实业开发总公司因工程款未能支付，是建筑合同纠纷，应与该公司诉诸法律解决，不应与上诉人缠讼。七、原审判决没有尊重事实和法律，偏袒被上诉人，不公平不公正，应予撤销。综上所述，请求：1、撤销原审判决，驳回被上诉人的起诉。2、由被上诉人承担本案全部诉讼费和其他费用。
被上诉人张怡勇答辩称：上诉人的上诉不能成立，原审判决正确，请求二审法院予以维持。
经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。
另查，张怡勇二审期间确认何卫东是凯怡公司员工，何卫东也是凯怡公司的股东。
本院认为，上诉人已享有案涉房屋的房地产权属证书，该证书是上诉人享有该不动产物权的证明。被上诉人在本案中诉请案涉房屋归其所有，需提供充分的证据证明案涉房屋的产权登记有误。被上诉人在本案中提交了还款协议、持有的银行存折原件、完税证明等证据。对此，本院认为，假设还款协议是真实有效且切实履行的情况下，被上诉人提交的证据只能证据被上诉人享有的债权与案涉房屋的购房款进行了冲抵，被上诉人也支付了案涉房屋的部分贷款。但以上证据只涉及案涉房屋的购房款的支付问题，没有涉及案涉房屋的所有权。无论被上诉人是否支付上述购房款，被上诉人对案涉房屋可能享有的只是债权，而非物权，均不足以证明被上诉人享有案涉房屋的所有权。另，被上诉人在本案中主张上诉人实为代持房屋，但被上诉人就此没有提交任何证据，也没有明确说明双方代持协议的具体内容。虽然上诉人一审期间曾表示2012年2月的答辩状作废，但上诉人就此没有作出合理解释并提供证据。故本院仍确认2012年2月的答辩状是上诉人的意思表示。根据上诉人2012年2月答辩状的内容，上诉人确认的只是其最初是代替凯怡公司而不是被上诉人个人持有案涉房屋，且上诉人还同时表示由于被上诉人其后归还了案涉房屋所欠银行的贷款等行为，根据公司与个人关于代为持有房屋的具体约定，案涉房屋依约已归上诉人所有。故即使存在上诉人一审期间在答辩状中的自认，也不足以认定上诉人是代被上诉人个人持有案涉房屋及案涉房屋归被上诉人所有。被上诉人诉请确认案涉房屋归其所有及要求上诉人办理过户手续，但未能提交充分的证据予以证明，本院对其诉请不予支持。至于案涉房屋的购房款支付问题，双方当事人可另循法律途径加以解决。综上所述，经审查原审判决处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销广州市白云区人民法院（2012）穗云法民四初字第163号民事判决；
二、驳回张怡勇的全部诉讼请求。
一审案件受理费10400元，二审案件受理费5200元，均由张怡勇负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 陈珊彬
审判员 郭东升
二〇一四年八月十八日
书记员 阮志雄