云南省江川县人民法院民 事 判 决 书（2015）江民一初字第55号原告卢焕有，男，生于1971年2月6日，汉族，农民。原告魏开凤，女，生于1972年3月4日，汉族，农民。二原告共同委托代理人李姣，云南世博律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告江川城康房地产开发有限公司。住所地：江川县江城镇澄川路旁。法定代表人李富华，系该公司经理。委托代理人骆敏，女，生于1983年12月6日，彝族，系该公司办公室主任。代理权限：特别授权代理。委托代理人葛茂宏，云南青茂律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告卢焕有、魏开凤因与被告江川城康房地产开发有限公司（以下简称城康公司）商品房预售合同纠纷一案，于2015年1月13日诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭于2015年4月3日公开开庭进行了审理，原告卢焕有及二原告的委托代理人李姣、被告委托代理人骆敏、葛茂宏到庭参加诉讼。因案情复杂，本案经本院院长批准，延长审限1个月。本案现已审理终结。原告诉称，2013年10月31日，其二人与被告城康公司签订了商铺及住房《商品房购销合同》各一份，约定其二人购买被告投资开发的“江城古镇”第某幢第某单元第某层某号商铺及第2、3、4层某号住房，其中商铺的套内建筑面积为66.48平方米，每平方米9198.23元，总金额为611498元；住房的套内建筑面积为283.06平方米，每平方米3408.41元，总金额为938063元。同时约定被告应于2014年4月26日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给其二人使用，交房时，被告应向其二人提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；如被告逾期交房，被告应向其二人支付逾期交房违约金，违约金分段计算，即逾期交房前60天每天按50元计算，逾期60天后违约金每天按原告已付房款的0.05%计算。合同签订后，其依照合同约定向被告支付了房款共计1549561元。2014年10月底，被告通知其交房，但该商品房并未验收合格，不符合交房条件，并且被告也未向其出具《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》及证明房屋验收合格的文件。按照合同约定商铺应安装防盗门，而被告安装的却是玻璃门，且质量极差。综上，被告存在逾期交房行为且出售的房屋不符合交房条件，已构成违约，应承担相应的违约责任。故其二人起诉要求判令：1、被告将符合交房条件的房屋交付其二人使用；2.被告支付其二人自2014年4月27日起至2015年1月7日止的逾期交房违约金153208元，2015年1月8日后的逾期交房违约金则依照合同约定每天按已付房款1549561元的0.05%计算至被告交房之日止；3、诉讼费用由被告承担。被告辩称，原告要求交付房屋的诉请其公司没有异议，同意将房屋交付给原告使用。对于原告主张要求支付违约金的诉请无事实和法律依据，应予驳回，理由如下：一、原告购买的房屋已于2014年9月19日经其公司组织勘察、设计、施工、监理单位验收合格，具备交房条件；二、其公司已于2014年11月3日通过电话、短信的方式通知原告接房，履行了通知原告交房的义务；三、其公司未能按照合同约定的时间交房，确实存在逾期交房的情况，但其公司逾期交房系客观原因造成，主要原因是“江城古镇”项目属于江城镇老城区更新改造重点项目，江城镇党委、政府高度重视，制定了《江川县江城镇文星阁片区旧城改造修建性详细规划》，并要求其公司对街心石板、供电供水等设计方案进行调整优化，即要求重新设计供水、供电方案，将街心铺设的白石板改为石林产的黑青石板，将屋顶斜面木结构瓦顶变更为混泥土浇灌瓦顶，将房屋四周阶梯由瓷砖粘贴调整为石板粘贴，并新增项目区与老居民区之间的通道石板粘贴工程。以上调整使其公司增加了投资和工程量，导致工期延长140天。此外，因老城区地形狭窄、排水设施不全，导致雨季施工期间工地排水不畅，工期延误25天；项目区周边均为民房，施工期间因群众的干扰、阻碍，导致工期延误30天；四、其公司已于2014年7月26日就逾期交房问题向购房户致歉，并在江城镇人民政府的协调下，与50户购房户推选出的8名代表协商签订《延期交房违约责任约定》，目前有61户认可该约定并已接房，其公司也按照该约定支付了购房户相应的违约金，其公司因逾期交房与购房户的纠纷已有妥善解决方案；五、《商品房购销合同》约定原告以按揭方式付款，应于合同签订之日支付首付款，并于支付首期款之日起7天内向银行申请办理完毕剩余房款的按揭贷款手续并将贷款足额发放至其公司账户，否则应向其公司支付违约金。原告于2013年11月2日支付了首付款599561元，但直至2014年1月14日、2月8日才将剩余尾款950000元支付其公司，原告存在逾期付款行为，应承担相应的违约责任，故其公司与原告应承担的违约责任应予抵扣；六、《商品房购销合同》约定逾期交房超过60天，则按已付房款的0.05%乘以逾期天数支付违约金，但其公司逾期交房给原告造成的损失仅相当于原告贷款购房所需支付的贷款利息，因此《商品房购销合同》约定的违约金计算标准过高，依据《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定应予以调整，其公司请求以已付房款总额为基数，按照日利率0.02%计算调整。综合原、被告的诉辩主张，原、被告争议的焦点主要在于：1、原告所购房屋是否具备原、被告在《商品房购销合同》中约定的交付使用条件；2、被告是否存在逾期交房的违约行为，《商品房购销合同》约定的违约金是否过高以及是否应予调整；3、原告是否存在逾期付款的违约行为。原告针对其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：证据一、二原告身份证复印件，欲证明二原告的身份情况及具备诉讼主体资格。经质证，被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院对上述证据予以确认。证据二、工商注册登记卡片，欲证明被告公司的工商登记信息及具备诉讼主体资格。经质证，被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院对上述证据予以确认。证据三、《商品房购销合同》2份，欲证明其二人与被告签订了两份商品房购销合同，合同约定被告应于2014年4月26日前将经建设单位组织验收合格并且符合合同约定的商品房（包括商铺及住房）交付给其二人，并于交房时向其二人提交《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》，同时合同约定了该商品房的价内装饰、设备标准及被告逾期交房的违约责任。经质证，被告对证据的真实性、合法性无异议，但认为《商品房购销合同》约定的违约金过高，并且原告存在逾期付款的违约行为，应承担相应的违约责任。本院对上述证据的真实性予以确认。证据四、云南省地方税务局机打发票5张，欲证明其二人已按照合同约定履行了向被告支付房款的义务。经质证，被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院对上述证据予以确认。证据五、照片2张、“江城古镇”宣传册4页，欲证明被告未按照约定为房屋安装防盗门、未安装木门木窗，且宣传册已说明“江城古镇”街道采用青石板，因而被告更换青石板不属于延期交房的法定事由。经质证，被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为其公司是按照江城镇人民政府的要求才将木门更换为合金门，并更换街道青石板。本院认为，原、被告对本案所涉房屋存在的争议主要为是否具备合同约定的交付条件，为此，原告提供的上述证据与本案待证事实之间并不具有关联性，对该组证据本院不予确认。被告针对其答辩主张，向本院提交了如下证据材料：证据一、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，欲证明其公司的基本信息、法定代表人的身份情况及其公司具备诉讼主体资格。经质证，原告对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院对上述证据予以确认。证据二、《商品房购销合同》2份、“江城古镇”客户认购交款单1份、云南省农村信用合作社进账单2份、中国农业银行借款凭证2份，欲证明合同约定原告以按揭贷款方式支付其公司二期房款，并约定二期房款应于首期房款支付之日起7日内支付，但原告未按约定的期限支付其公司二期房款共计950000元，已构成违约，应承担违约责任。经质证，原告对上述证据的真实性、合法性无异议，但认为《商品房购销合同》约定的“于支付首期房款之日起7日内前向银行申请办理完毕按揭贷款”是指购房人应于支付首期房款之日起7日内向银行提交贷款资料，并且《合同补充条款》约定了以按揭方式付款的，由其将符合贷款要求的资料委托被告转交银行，其已按约向被告提交了贷款资料，不存在逾期付款的违约行为，因此，不认可被告的证明目的。本院对该组证据的真实性予以确认，但因原、被告签订的《商品房购销合同》附件《合同补充条款》第3条约定：“乙方（原告）选择按揭付款的，应当在交付首期款之日起7日内按银行要求向银行提交全部符合贷款要求的资料，也可委托甲方（被告）将该资料转交银行…”，原告仅负有按约定期限提供贷款资料的义务，故本院对原告的质证意见予以采纳，对被告的证明目的不予采纳。证据三、“江城古镇”项目初验签到表、“江城古镇”项目初验存在的问题，欲证明“江城古镇”项目的商品房竣工后，其公司于2014年9月19日组织勘察、设计、施工、监理单位对商品房进行了初验，原告所购商品房于2014年9月19日就已具备交房条件。经质证，原告认为初验签到表的真实性无法核实；对初验存在的问题的真实性无异议，并认为该证据能够证明“江城古镇”项目的商品房在初验时未验收合格，且至今仍不具备交房条件。本院对该组证据的真实性予以确认，但因原、被告签订的《商品房购销合同》约定的交房条件为“甲方（被告）将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方（原告）”，上述证据仅能证明经建设、设计、勘察、施工、监理单位在2014年9月19日初验后确认“江川古镇”项目的商品房存在问题，仍需要施工单位进行整改，并未确认验收合格。由此，本院对被告的证明目的不予采纳。证据四、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收申报书》、《单位工程竣工验收组组成人员报审表》、《工程竣工验收条件审查记录表》、《云南省建筑工程竣工验收报告》、《单位质量工程综合验收意见》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，欲证明其公司于2015年2月15日再次组织勘察、设计、施工和监理单位对“江城古镇”项目的商品房进行验收，施工单位出具了工程竣工验收报告，参加验收单位均出具了“验收合格”的意见，其公司已将竣工验收材料报送建设主管部门备案。经质证，原告对《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收申报书》、《单位工程竣工验收组组成人员申报表》、《工程竣工验收条件审查记录表》的真实性、合法性无异议，但认为上述证据仅能证明“江城古镇”商品房于2015年2月14日经过初步验收，但因验收还需取得环保、规划、质量监督检验部门的认可，因而该商品房并未验收合格，对被告的证明目的不予认可；对《云南省建筑工程竣工验收报告》、《单位质量工程综合验收意见》的真实性、合法性、关联性均不认可，认为《云南省建筑工程竣工验收报告》系被告单方作出，而《单位质量工程综合验收意见》载明的工程竣工时间为“2015年2月15日”，不能据此确认商品房于“2015年2月15日”就经五方单位验收合格；对《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的真实性、关联性、合法性均无异议，但该备案表仅能证明被告验收备案的文件于2015年4月1日收讫，不能证明该商品房已验收合格，故对被告的证明目的不予认可。本院认为，上述证据为本案所涉房屋建设、施工、勘察、设计、监理五方单位出具，且项目相关负责人员进行了签名并加盖单位印章，故本院对上述证据真实性予以确认。证据五、《建设工程竣工验收备案证》、《房屋质量保证书房屋使用说明书》，欲证明“江城古镇”建设工程已于2015年4月1日得到竣工验收备案，其公司已取得《房屋质量保证书房屋使用说明书》。经质证，原告对上述证据的真实性、合法性无异议，但对证据的与本案的关联性及被告的证明目的不予认可，认为《建设工程竣工验收备案证》不是商品房验收合格的证书；《房屋质量保证书房屋使用说明书》未填写日期，不能证明被告是何时取得的。本院对上述证据的真实性予以确认。证据六、《江城镇人民政府关于江城古镇项目延期交房情况的说明》，欲证明其公司逾期交房的主要原因是江城镇人民政府为打造省级旅游城镇，根据《江川县江城镇文星阁片区旧城改造修建性详细规划》对“江城古镇”项目街心石板、供电、供水等设计方案进行优化调整，导致工期延误140天；因老城区地形狭窄、排水设施不全，导致雨季工地排水不畅，工期延误25天；因项目区周边群众的干扰、阻碍，导致工期延误30天。经质证，原告对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，上述证据与本案待证事实之间并不具有关联性，本院对上述证据不作评价。证据七、图纸变更申请、变更申请、斜屋面变更工程预算汇总表、关于江川城康房地产开发有限公司江城古镇项目10kv配电工程的情况说明、发票4张、《彩绘外墙协议》、收据、《零星工程合同书》、发票、发料单15张、照片13张，欲证明其公司对“江城古镇”项目的街心石板、供电、供水等建设工程进行优化调整的具体情况，为完成上述工程，其公司增加了投资共计500多万元，并且因此未能按期交房。经质证，原告对上述证据的真实性、合法性无异议，但对证据与本案的关联性及被告的证明目的不予认可。本院认为，上述证据与本案待证事实之间并不具有关联性，故本院不作评价。证据八、委托书2份、《延期交房违约责任约定》，欲证明其公司已与50户购房户推选出的8名代表就逾期交房的违约责任承担问题协商一致，并签订《延期交房违约责任约定》，逾期交房的责任承担问题已有妥善的解决方案，原、被告双方的争议可按该约定解决。经质证，原告对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，上述证据与本案待证事实之间不具有关联性，故本院不作评价。证据九、手机短信清单，欲证明其公司已于2014年11月3日以短信方式通知二原告接房。经质证，原告认为该短信清单系被告单方制作，且不能反映短信内容，因而对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，原告虽对上述证据不予认可，但在庭审过程中，原告已自认于2014年11月3日收到了被告的接房通知，故本院对该证据予以确认。综合原、被告的庭审陈述，原、被告的举证、质证及本院的认证意见，本院确认本案如下法律事实：被告江川城康房地产开发有限公司系自然人出资有限公司，经营范围包括房地产开发经营。被告以出让方式取得位于江川县江城镇文星街，编号为532422102-01-01-193地块的土地使用权，并经许可在该地块上建设名称为“江城古镇”的工程项目。该项目工程由金光道建设工程集团经纬建筑工程有限公司江川分公司负责施工，云南广源设计有限公司、玉溪永立建筑设计有限公司、玉溪世纪永立建设监理有限公司分别为该项目工程的勘察、设计和监理单位。2013年10月31日，被告与原告卢焕有、魏开凤签订了两份《商品房购销合同》，分别约定被告将属于其公司建设的“江城古镇”项目第某幢第某单元第某层某号商铺及第2、3、4层某号住房预售给原告；第某层某号商铺的建筑面积为68.37平方米，公摊面积为1.89平方米，套内建筑面积为66.48平方米，单价为每平方米9198.23元，总价款为611498元；第2、3、4层203号住房的建筑面积为283.06平方米，公摊面积为7.84平方米，套内建筑面积为275.22平方米，单价为每平方米3408.41元，总价款为938063元；原告以按揭方式付款，于2013年10月31日前支付首期房款，剩余房款于支付首期房款之日起的7日内向银行申请办理完毕按揭贷款手续并将贷款足额发放至被告账户，其中第1层3号商铺的首期房款为购房总价款的50.94%，即311498元，剩余房款为购房总价款的49.06%，即300000元；第2、3、4层203号住房的首期房款为购房总价款的30.71%，即288063元，剩余房款为购房总价款的69.29%，即650000元；被告于2014年4月26日前将经建设单位组织验收合格，并符合购销合同约定的房屋交付给原告；原告如果未按照合同约定的时间付款，则自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止的60天内，按每天50元向被告支付违约金，逾期付款超过60天，则按应付但未付房款的0.05%乘以逾期天数向被告支付违约金；被告如果未按照合同约定的时间交房，则自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，按每天50元向原告支付违约金，逾期交房超过60天，则按已付房款的0.05%乘以逾期天数向原告支付违约金；该商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以媒体公告或电话形式通知原告办理交接手续，交接时，被告应当向原告提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。该商品房购销合同附件包括《房产幢平面图》、《该商品房价内装饰、设备标准》、《合同补充条款》、《商品房买卖合同登记备案表》等。原告于2013年10月31日向被告支付了房款599561元，于2014年1月14日、2月8日以按揭贷款方式支付被告房款950000元。2014年9月19日，被告组织金光道建设工程集团经纬建筑工程有限公司江川分公司、云南广源设计有限公司、玉溪永立建筑设计有限公司、玉溪世纪永立建设监理有限公司对“江城古镇”项目工程进行竣工验收，就该次验收形成了《初验存在问题》的意见，并载明参加验收单位认为“江城古镇”项目工程尚存在部分窗扇未安装、露台、平屋顶漏水较多等15个方面的问题需要整改，并要求施工单位于2014年10月19日前整改完毕，江川县建设工程质量监督管理站受邀参加了此次验收。2015年2月15日，被告再次组织金光道建设工程集团经纬建筑工程有限公司江川分公司、云南广源设计有限公司、玉溪永立建筑设计有限公司、玉溪世纪永立建设监理有限公司对“江城古镇”项目工程进行竣工验收，就验收情况形成《单位工程质量综合验收意见》，该意见载明“江城古镇”工程符合我国现行法律、法规和建筑标准及强制性条文规定，符合设计文件和施工合同要求，参建各方严格履行合同，本工程评定为合格，同意验收”。同日，被告根据验收情况形成《云南省建筑工程竣工报告》，该报告载明“江城古镇”项目工程于2013年5月1日开工，于2015年2月15日竣工，验收组依据《云南省建筑工程施工质量验收统一规程》对单位工程施工质量评定为“合格”，江川县建设工程质量监督管理站受邀参加了此次验收。后被告就原告购买的上述商品房印制《房屋质量保证书房屋使用说明书》。2014年11月3日，被告通过发送手机短信的方式通知原告接房，被告认可收到短信并知道被告通知接房的内容，但截至双方法庭辩论终结之日止，原、被告就本案所涉房屋尚未办理交接手续。另查明，在江川县江城镇内，与本案所涉商铺及商品房类似的商铺及商品房的市场租赁价格分别为每年12000元和8000元。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款的规定：“依法成立的合同，自成立时生效”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定“商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，被告系房地产开发企业，虽然系出售尚未建成的房屋给原告，但因其已取得商品房的预售资格，而且签订《商品房购销合同》系原、被告的真实意思表示，合同内容亦未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为此，原、被告之间的商品房买卖合同关系成立并生效。关于本案诉争房屋是否具备《商品房购销合同》约定的交付使用条件的问题。原、被告签订的《商品房购销合同》第十条规定：“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告或电话形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》”，为此，原、被告约定的本案所涉房屋的交付使用条件是“经建设单位组织验收合格”，而根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条规定：“工程竣工验收由建设单位负责组织实施”，第六条规定：“工程竣工验收应当按以下程序进行：……（四）建设单位组织工程竣工验收。1.建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况；2.审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料；3.实地查验工程质量；4.对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见……”，上述“经建设单位组织验收合格”指的是建设、勘察、设计、施工、监理单位的验收，即被告作为建设单位组织金光道建设工程集团经纬建筑工程有限公司江川分公司、云南广源设计有限公司、玉溪永立建筑设计有限公司、玉溪世纪永立建设监理有限公司对“江城古镇”工程进行的竣工验收，而且在上述五方单位对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见后即视为验收。本案中，上述五方单位已于2015年2月15日对“江城古镇”建设项目的工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出了全面评价，而且验收组人员签署了同意验收的意见，为此，“江城古镇”建设工程已经五方单位竣工验收合格，本案所涉房屋具备合同约定的交付使用条件。原告认为其所购房屋应经过环保、规划、消防等部门的综合验收，并取得验收合格证明及《建筑工程竣工验收备案证》，才具备交付使用条件的主张，因与原、被告在《商品房购销合同》中约定的房屋交付使用条件不一致，本院不予支持。关于被告是否存在逾期交房违约行为的问题。《商品房销售管理办法》第三十条第一款规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任”，原、被告签订的《商品房购销合同》第七条规定：“甲方应于2014年4月26日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方使用”，为此，被告应于2014年4月26日前将房屋交付原告使用，被告虽于2014年11月3日通知原告接房，但本案诉争房屋所属的“江城古镇”建设工程于合同约定的交房期限届满之后的2015年2月15日才通过竣工验收，为此，被告已构成逾期交房，应承担相应的违约责任，即按合同约定的标准支付交房期限届满后的次日起至房屋竣工验收合格之日止的违约金。对于被告认为其公司延期交房是由于政府干预调整了施工方案、雨季施工期间排水不畅及群众干扰施工等原因，其公司应免于承担违约责任的主张，因其提供的证据不足以证实，本院不予支持。对于被告认为其公司已与“江城古镇”项目购房户代表就违约责任承担问题协商一致并签订《延期交房违约责任的约定》，原告可按该协议履行的辩解主张，因原告未认可《延期交房违约责任的约定》，该协议对原告不具有约束力，故对被告的该辩解主张本院不予支持。对于被告认为原告存在逾期付款的违约行为，其公司与原告应承担的违约责任应予相互抵扣的主张，因其提供的证据不足以证实，本院不予支持。关于原、被告在《商品房购销合同》中约定的违约金是否过高以及是否应予调整的问题。原、被告签订的《商品房购销合同》第九条约定，被告如果未按照合同约定的时间交房，则自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，按每天50元向原告支付违约金，逾期交房超过60天，则按原告已付房款的0.05%乘以逾期天数向原告支付违约金，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，本案中，原、被告均未提供被告逾期交房给原告造成的损失具体数额的证据，但结合本案实际，被告逾期交房给原告造成的损失应为其不能按期使用该商铺及住房导致的损失，主要为需要在外租房应付的租金或者可将商铺及住房出租所得的租金，按照江川县江城镇内与“江城古镇”相近地段同等面积的商铺及住房的年租金12000元和8000元计算，本案所诉争商铺及住房的租金合计约为55元∕天，与合同约定的按照原告已交房款的0.05%计算每日违约金的标准775元∕天相比较，合同约定的违约金过高，为此，对被告要求对合同约定的按原告已付房款的0.05%乘以逾期天数计算违约金的标准予以调整的主张本院予以支持。对原告要求的逾期未超过60天，按每天50元计算违约金的主张，因双方无异议，本院予以支持。对被告要求按已付房款的0.02%乘以逾期天数计算违约金的主张，本院不予支持。为此，依据合同约定逾期前60天按照每天50元计算违约金的标准计算，被告逾期前60天即2014年4月27日至2014年6月25日期间商铺及住房的违约金合计为6000元；超出60天后的逾期交付商铺及住房的违约金，参照江川县江城镇内与“江城古镇”相近地段同等面积的商铺及住房租金合计55元∕天的标准，自2014年6月26日起计算至房屋竣工验收合格之日即2015年2月15日止，共计235天，合计金额12925元，上述两段期间的违约金共计18925元。综上所述，原告要求被告将其所购买的“江城古镇”第某幢第某单元第某层某号商铺及第2、3、4层某号住房交付给其二人使用的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。原告要求被告支付2014年4月27日至2015年1月7日的逾期交房违约金153208元，2015年1月8日后的逾期交房违约金则依照合同约定每天按其已付房款的0.05%计算至被告交房之日的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告江川城康房地产开发有限公司于本判决生效之日起3日内将江川县“江城古镇”第某幢第某单元第某层某号商铺及第2、3、4层某号住房交付给原告卢焕有、魏开凤使用；二、被告江川城康房地产开发有限公司于本判决生效之日起3日内支付原告卢焕有、魏开凤自2014年4月27日起至2014年6月25日止按每日50元标准计算的逾期交房违约金6000元，支付自2014年6月26日起至2015年2月15日止（共计235天）按每日55元标准计算的逾期交房违约金12925元，两项合计18925元；三、驳回原告卢焕有、魏开凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3364元（原告已预交），由原告负担2300元，由被告负担1064元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。审 判 长  靳国磊审 判 员  罗 敏人民陪审员  徐兴荣二〇一五年八月六日书 记 员  梁艳华