广西壮族自治区崇左市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）崇民终字第32号上诉人（一审原告）天等县运输公司，住所地广西壮族自治区天等县城南街4号。法定代表人梁进斌，该公司经理。委托代理人周祥汉，天等县运输公司员工。委托代理人谢宛颖，广西桂三力律师事务所律师。被上诉人（一审被告）张秋霜，个体户。委托代理人李品德，广西添荣律师事务所律师。上诉人天等县运输公司（以下简称运输公司）因租赁合同纠纷一案，不服天等县人民法院（2014）天民初字第565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月5日受理后，依法组成由审判员郑瑾瓀担任审判长，审判员梁飞、代理审判员郑贤文参加的合议庭，于2015年2月10日公开开庭审理了本案。书记员苏梦晓担任记录。上诉人运输公司的法定代表人梁进斌、委托代理人周祥汉、谢宛颖，被上诉人张秋霜及其委托代理人李品德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，（一）2009年9月18日，运输公司与张秋霜签订了一份《房屋出租合同》。合同约定，运输公司将其营业楼第一层8间门面出租给张秋霜；租赁期限为20年，即从2006年9月18日起至2026年9月17日止；租金为8间门面每年共58000元；合同签订时运输公司一次性收取40万元租金，按每年58000元推算为一次性收取约7年的租金，之后从2014年3月17日起，张秋霜按年交纳租金，先交租金后经营，直到合同期满为止；张秋霜在租赁期间可向他人转租承租门面。（二）张秋霜取得讼争门面的承租权后，先后将门面转租给他人经营。（三）2011年5月，运输公司曾以张秋霜拒绝交纳租金为由诉至一审法院，要求解除房屋租赁合同。一审法院经审理后认为，运输公司的诉请没有事实依据，判决驳回其诉讼请求。（四）2014年3月14日，因运输公司拒收租金，张秋霜将应交付的8间门面租金共计58000元提存于天等县公证处。（五）运输公司认为，合同签订后客观形势发生了重大变化，物价飞速上涨，是当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同，对于出租方来说，明显不公平，为此起诉，请求法院依法变更运输公司与张秋霜签订的房屋租赁合同、按市场价格提高租金，并由张秋霜承担本案的诉讼费用。一审法院审理认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的事实的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，2006年9月18日，运输公司与张秋霜签订了一份期限为20年的房屋租赁合同。现运输公司向法庭举证了两份同一地段的房屋租赁书，证明同一地段的房屋租金已发生变化，属于本案双方当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于运输公司明显不公平，而要求变更合同内容。而张秋霜认为房屋租金涨跌均属商业风险，不同意运输公司的变更要求。对于双方争议的房屋租金涨跌是否属于商业风险从而引起合同变更的问题，一审法院认为，双方当事人对涉案的《房屋出租合同》没有异议，该合同合法有效，双方已履行合同义务8年。综合庭审查明的案件事实，一审法院认为运输公司变更合同的诉讼请求并不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情势变更的条件。首先，双方签订合同时，双方对以后的物价上涨、租金上升是可以预见的、非不可抗力的。从合同签订背景看，2006年运输公司因经营发展和解决职工养老保险需要，经过职工大会集体讨论后决定将公司门面对外出租，遂与张秋霜方签订房屋租赁合同，出租年限为20年，每年租金为58000元，合同签订当时，运输公司一次性收取承租方7年的租金，说明出租方是在综合考虑公司经营、职工权益和市场风险的情况下作出的决定。而且，对于未来物价上涨、租金变化，当事人在订立合同时根据常识和社会经验是应当可以预见的，对于价格变化的风险预测程度并未超出正常人的合理预期。物价上涨也不是不可抗力的因素造成的。其次，租金的上涨属于正常的商业风险。房屋租赁市场价格受到经济发展水平、国家政策、房屋地理位置、营销方式等多方面因素的影响，租赁价格的上涨或下降都存在一定的风险。2006年双方签订合同时，正值天等县旧汽车站准备搬迁，涉案的8间门面临近旧汽车站，在旧汽车站拆迁期间及拆迁后，客流量必然受到影响，承租期内的预期利润是不确定的。出租方应该综合考虑到了这一因素。从租金缴纳方式看，出租方要求承租方一次性缴纳7年租金40万元，经营风险由承租方承担，以后租金一年一交，承租方承租后7年时间内面临着门面是否租得出去和租金变化的风险。而出租方依合同享受一次性收取7年租金不承担风险的合同利益，所以说双方的风险是平等的。从双方提供的周边租赁合同情况看，租金有高有低，承租期有长有短，经营范围各有不同，租金水平除与经济发展、物价上涨、地理位置等因素有关外，还与承租方的经营方式、经营策略和经营投入有关联。以上可以看出，合同签订后，随着我国市场经济的发展，房屋租金上涨，属于正常的商业风险。据此，运输公司在签订合同时，已经充分考量了长期房屋租赁合同的利益与风险，并不是无法预见、非不可抗力造成的，租金上涨属于商业风险，其诉请变更合同不符合情势变更的条件，不予支持。涉案租赁合同合法有效，且不具有合同情势变更的情形，出租方应依约履行合同义务。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回天等县运输公司的诉讼请求。一审案件受理费6220元，由天等县运输公司负担。上诉人运输公司不服一审判决，上诉称，一审判决认定事实不清。现今涉案门面的租金与2006年签订合同时约定的租金大幅上涨，涨幅将近6倍之多，这是不争的事实。一审法院不认定租金大幅上涨属于法律规定的情势变更情形，导致判决错误。请求二审法院依法撤销一审判决，判决变更双方的房屋租赁合同为：1、从2014年6月18日起，每间铺面的租金变更为每年41000元，8间铺面每年租金一共328000元，并从判决之日起十日内补足差额部分；2、从2015年6月18日起，每间铺面每年租金在上一年度基础上递增15%；3、从2015年起，每年租金必须在当年6月17日前一次性交清，逾期5天以上的，出租方有权解除租赁合同。被上诉人张秋霜辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，涉案铺面租金的变化不属于情势变更的情形，只是合同风险的一种，上诉方所提理由依法无据。请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。理由为：1、被上诉人是经过投标获得涉案铺面的承租权，该合同签订是为了解决当时运输公司职工的养老金的缴纳问题，因此选定了20年期限并一次性收取7年租金的租金支付方式；2、合同签订之时，旧车站拆迁后要作为商业广场开发是上诉人明知的，故其已经预估到风险；3、被上诉人经营7年的风险，可能赚也可能赔，若按照上诉人的主张，赚钱则由上诉人收回，亏损则由被上诉人自担，不合理；且据上诉人的主张，但凡租金上涨的租赁合同都应该因属于情势变更而变更合同、提高租金，此举导致合同稳定性不可保证。综合双方当事人的意见，双方当事人对一审查明的事实无异议。上诉人认为，除了一审判决查明的事实外，本案尚有属于情势变更的事实未查清。二审诉讼中，上诉人提交的证据有：1、天等县商业广场的一组照片共10张，证明铺面租金大幅上涨的情况。2、商业广场的宣传资料（广告）一份，证明涉案门面地理位置十分好，有很高的商业价值。被上诉人对上诉人提交的证据的意见为：对以上证据的真实性没有异议，对涉案门面所处的地理位置亦没有异议，但照片是反应现状的照片，并非签订合同之时，故与签订的合同无关；照片6中有1间门面关着门，该门面是租不出去的门面，证明在该地段承租存在风险；照片6、10显示出来的“古典鸡”饭店招牌，也是被上诉人承租的属于上诉人二楼的房屋，但该饭店已经歇业多年，说明有些店铺经营状况并不好。商业广场的广告不能证实存在情势变更的情形。二审诉讼中，被上诉人提交的证据有：天等县古来广告服务中心的《收据》、《商域信息传媒DM天等版》（报纸）及广告承接单、现场照片，证明被上诉人承租的铺面2014年因有一间铺面没有转租出去，为此通过《商域信息传媒DM天等版》做广告，广告承接单和广告费《收据》上均有被上诉人的电话，以此证明被上诉人承租门面亦存在商业风险。上诉人对被上诉人所提交的证据的意见为：对报纸的真实性、合法性、关联性有异议，因为看不到出版物的刊号，从内容上看也没有看出被上诉人哪间门面租不出去；对广告承接单的关联性有异议，无法看出其具体招租的门面，且无法证明上诉人所提主张（铺面有一年租不出去）；对照片的真实性有异议，铺面拍摄时间及真实情况无法确定。本院对以上证据的意见：本院确认以上证据的真实性，是否可以作为本案的定案依据，将在下文分析。本院另查明，1、2006年运输公司因经营发展和解决职工养老保险费缴纳的需要，经过职工大会集体讨论后决定将公司门面招租，通过竞标，2006年9月18日黄耀芳（是运输公司的职工，系张秋霜的丈夫之父亲）遂与运输公司签订了《房屋出租合同》，2009年9月18日，该合同的承租人变更为张秋霜，合同的权利义务不变。2、2006年9月18日签订《房屋出租合同》时，正值天等县旧汽车站准备搬迁，涉案的8间门面与旧汽车站相邻。综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：涉案铺面的租金单价应否上调；若应上调，如何调整。本院认为，双方当事人对于讼争铺面现今的租金价格，比2006年签订租赁合同时有大幅上涨这一事实予以确认。租金价格的上涨，是属于商业风险还是属于情势变更的情形，决定着涉案铺面的租金单价应否上调。上诉人认为，租金价格的上涨，属于情势变更的情形，故铺面的租金单价应上调。被上诉人认为，租金价格的上涨，属于商业风险，故铺面的租金单价不应上调。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，情势变更情形之下，法院根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除合同。设立情势变更原则的目的在于，当发生重大影响合同当事人权益实现的情形时，以司法权介入双方当事人所达成的协议条款，调整双方当事人的利益分配和风险负担约定，实现利益的大体平衡。该原则所追求的价值目标是以公平为核心，其适用的条件为：一是须有情势变更之事实，所谓“情势”，是指作为合同法律行为基础或者环境的一切客观事实；所谓“变更”，是指这种情势在客观上发生异常变动。二是须有不可预见之性质，是否属于不可预见，应根据发生时的客观实际情况及商业习惯等作综合判断，该判断应侧重于事件的客观性，而不以当事人的主观状态为标准，即使当事人事实上没有预见，但基于客观事件的性质认为，当事人应当预见或者可以预见的，也不能适用情势变更原则。三是须使原合同履行基础丧失，即在导致情势变更的事件发生后，如继续按原合同的约定履行，可能使合同产生严重偏离对价的结果，呈现出显失公平的状态，或者合同目的不能实现。本案中，签订涉案合同时，运输公司面临的是困境是：旧车站即将搬迁，该公司经营发展和缴纳职工养老保险费存在资金缺口。因此，经过运输公司的职工大会讨论，一致通过由该公司职工黄耀芳以每年58000元的价格承租该公司的8间门面，运输公司一次性收取承租方约7年的租金共40万元，之后的租金逐年交纳，先交租金后使用门面。运输公司一次性收取承租方的租金40万元后，解决了当时的困境，而承租方一次性缴纳7年的租金后，获得了合同约定的权利。结合一般租赁合同约定租金缴纳方式以季度或者年度为缴费时段的交易习惯来看，运输公司当时一次性获得约7年的租金40万元和承租方一次性缴纳租金40万元的行为，对于双方来说，都属于一种经过考量的商业行为，运输公司通过让渡8间门面一定期限之内的使用权，以一次性取得较大数额的租金以解决企业本身的急需；承租方通过一次性支付较大数额的租金以获取价格稳定之下较长的承租权。由此看，继续履行原合同的约定，并没有使合同产生严重偏离对价的结果，也未呈现出显失公平的状态，或者导致合同目的不能实现。而且，涉案门面租金价格的变化及幅度受到多方面因素的影响，结合2006年双方签订合同时，正值天等县旧汽车站准备搬迁，涉案的8间门面与旧汽车站相邻这一事实，包括作为出租方的运输公司在内，亦不能确定在旧汽车站拆迁期间及拆迁后、客流量必然受到影响的情况下，涉案铺面的租金在双方当事人约定的租赁期间是上涨还是下跌，因此，运输公司才与承租方作出了租金数额不变的约定。由此看来，涉案门面租金的大幅上涨或大幅下跌并非不可预见，作为出租方，其应当预见或者可以预见租金有可能大幅度上涨，作为承租方，其应当预见或者可以预见租金有可能大幅度下跌，双方对此两种情形都未作约定，说明双方当时均把租金的变化视为商业风险并自愿承担。据此，上诉人主张涉案门面租金的大幅上涨属于情势变更事由没有事实和法律依据，本院不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉没有事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6220元，由上诉人天等县运输公司负担。本判决为终审判决。审判长郑瑾瓀审判员梁飞代理审判员郑贤文二〇一五年二月二十六日书记员苏梦晓附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；