江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第4388号
上诉人（原审被告）赵金友。
委托代理人陈佳，北京市君泽（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京易发房地产开发集团有限公司，组织机构代码60891766-9，住所地江苏省南京市鼓楼区中山路179号16楼A座、B座。
法定代表人鲁顶，该公司董事长。
委托代理人熊涛。
被上诉人（原审被告）江苏苏兴建设工程有限公司，组织机构代码75798613-1，住所地江苏省兴化市英武南路188号。
法定代表人王顺源，该公司董事长。
委托代理人侯丹、周会耀，江苏中盟律师事务所律师。
上诉人赵金友因与被上诉人南京易发房地产开发集团有限公司（以下简称易发公司）、江苏苏兴建设工程有限公司（以下简称苏兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第4428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年12月13日公开开庭审理了本案。上诉人赵金友的委托代理人陈佳、被上诉人易发公司的委托代理人熊涛、被上诉人苏兴公司的委托代理人侯丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
易发公司原审诉称，2009年4月18日，易发公司与苏兴公司签订了《建设工程施工合同》，约定由易发公司将新百集团化工原料仓库地块经济适用住房项目二标段工程发包给苏兴公司施工，合同价款为2399.97万元，自2009年4月17日开工至2010年4月12日竣工，工期为360天。后双方签订了《补充协议》，约定由苏兴公司购买本市戴家巷4套房屋，购房款用易发公司应付给苏兴公司的工程款进行冲抵。2010年5月6日，苏兴公司指定赵金友与易发公司签订了关于本市鼓楼区戴家巷7号-2320室房屋的《商品房现售合同》。在建设工程施工合同履行过程中，苏兴公司曾两次向易发公司发函，要求解除补充协议中用工程款冲抵购房款的约定。2011年12月23日，本市鼓楼区人民法院作出（2010）鼓民初字第3638号民事判决书，确定由易发公司给付被告苏兴公司工程款3315441.75元，不再用易发公司应付的工程款冲抵购房款。易发公司与赵金友之间签订的房屋买卖合同并未实际履行，客观上也无法履行。现易发公司诉至法院，请求判决解除易发公司与赵金友之间签订的关于本市鼓楼区戴家巷7号-2320室《商品房现售合同》，赵金友协助易发公司将该房屋恢复登记至易发公司名下，诉讼费由苏兴公司、赵金友承担。
苏兴公司原审辩称，我方根据补充协议的约定，指派赵金友与易发公司签订了本市鼓楼区戴家巷7号-2320室房屋《商品房现售合同》。我方曾多次向易发公司提出要求解除与易发公司之间达成的补充协议中有关以房抵款的约定。该主张在（2010）鼓民初字第3638号民事判决书中已予以支持。我方同意与易发公司解除该房屋买卖合同，并将该房屋恢复登记至易发公司名下。我方对于本案诉讼并无错过，诉讼费不应由我方承担。故请求法院依法判决。
赵金友原审辩称，苏兴公司拖欠赵金友工资报酬，易发公司与其签订《商品房现售合同》时，也认可苏兴公司拖欠工资报酬的事实。因易发公司拖欠苏兴公司工程款，苏兴公司拖欠赵金友工资报酬，易发公司及苏兴公司、赵金友三方之间达成相互抵债的意思表示后，才签订了本案所涉的《商品房现售合同》。故我方不同意与易发公司解除房屋买卖合同，也不同意协助易发公司将该房屋恢复登记至易发公司名下。
原审法院经审理查明，2009年4月28日，易发公司与苏兴公司签订了《建设工程施工合同》，约定：由易发公司将新百集团化工原料仓库地块经济适用住房项目二标段工程（以下简称新百集团项目工程）发包给苏兴公司施工；施工范围为07幢及地下车库（土建及水电安装工程）；合同工期从2009年4月17日至2010年4月12日；合同价款2399.97万元；等等。
双方另签订《补充协议》一份，就上述《建设工程施工合同》中的承包范围、合同工期、合同价款及结算方法、合同价款的支付、材料设备的供应等进行了约定。其中关于合同价款的支付，双方约定苏兴公司对易发公司开发建设的戴家巷房屋各项具体条件充分了解并自愿购买肆套房屋（具体见双方购房买卖契约），苏兴公司购买房屋总房款的50%从其第六期及第七期的工程款中平均抵付扣除（每期扣欠房款总价的50%），苏兴公司购买房屋总房款的另50%，于签约后7日内向银行按揭支付给易发公司。
2010年1月12日，苏兴公司向易发公司发出联系函，称根据双方补充协议的约定，其同意用本市鼓楼区戴家巷7号-2320室、322室、324室来冲抵工程款，同时指定由赵金友购买320室，顾书东购买322室，倪天一购买324室房屋。
2010年2月8日，苏兴公司向易发公司书面承诺于2010年3月8日前，前往易发公司处办理有关本市戴家巷7号-2318室、320室、322室、324室房产的买卖过户手续，如逾期不办理，同意易发公司在其有关下关郭家山项目的工程结算款中扣除80000元（每套房产20000元计算）作为逾期不办理的违约赔偿金。
2010年5月6日，苏兴公司指示赵金友与易发公司签订了《商品房现售合同》，约定：由易发公司将本市鼓楼区戴家巷7号-2320室出售给赵金友；房屋总价款为786544元；2010年4月30日前支付定金100000元，赵金友于2010年12月30日前付清全部购房款786544元（含定金100000元）；易发公司于2010年12月31日前向赵金友交付该商品房，等等。
2010年8月15日，苏兴公司委托律师致函易发公司，称根据双方之间签订的补充协议约定，易发公司应向苏兴公司交付戴家巷四套房产，并用该房产的购房款按期平均冲抵工程进度款，双方在2010年2月8日的对账单中确认了上述约定，要求易发公司在收到函后10日内立即与苏兴公司签订四套房产的正式购房协议，出具购房款发票，协助苏兴公司办理产权过户、银行贷款手续，并交付房屋，否则苏兴公司与易发公司签订的关于购买戴家巷四套房屋，并用房款冲抵工程进度款的所有补充协议及对账单的合同约定条款立即解除。
2010年8月24日，易发公司复函苏兴公司认为在《商品房现售合同》签订后，因苏兴公司未按照约定支付相应款项，导致两证无法办理，属于苏兴公司根本性违约，易发公司将按照合同约定追究其违约责任。
此后，易发公司与苏兴公司在履行建设工程施工合同过程中，因应付工程款、戴家巷房屋交付等发生争议，苏兴公司另案诉至原审法院，请求判决易发公司支付其新百集团项目工程款4000000元。该案经审理后认为，对于易发公司已付款部分，易发公司抗辩称以房抵款部分为2359632元，对此双方并未确认一致。因易发公司已将本市戴家巷7号-2318室、320室、322室、324室房产用作他用，客观上已不能交付，故该以房抵款的约定事实上已经不能履行，对于易发公司的抗辩意见未予采纳。2011年12年23日，原审法院作出（2010）鼓民初字第3638号民事判决，判决易发公司支付苏兴公司工程款3315441.75元。一审判决后，双方均未上诉，该判决已发生法律效力。
原审法院另查明，2007年5月11日，易发公司向南京市房地产产权市场申请办理包括本市戴家巷7号-2318、320、322、324室在内的共96套房屋自管产权证手续。2007年5月30日，易发公司取得了上述房屋所有权证。2010年5月12日，本市戴家巷7号-2320室房屋产权变更登记在赵金友名下。
原审庭审中，赵金友认可未向易发公司支付该房屋购房款。同时，为证明苏兴公司拖欠其劳动报酬，苏兴公司同意以涉案房屋抵债，提供了如下证据：1、2013年8月18日赵金友与苏兴公司南京分公司原负责人顾兴余谈话录音资料，证明顾兴余认可用赵金友的劳动报酬抵作应付涉案房屋购房款。2、证人王爱峰证言，证明2009年春节前，顾兴余曾口头承诺赵金友用涉案房屋抵作应付赵金友的工资报酬。
经原审质证，易发公司、苏兴公司对上述证据真实性均不予认可，对于证据2认为证人陈述顾兴余作出口头承诺的时间发生在易发公司与苏兴公司签订《建设工程施工合同》之前，明显与事实不符。
原审法院认为，本案争议焦点为易发公司与赵金友之间签订的《商品房现售合同》是否具备法定解除的条件。本案中，根据易发公司与苏兴公司于2009年签订《补充协议》约定，易发公司以包括涉案房屋在内的本市戴家巷房屋抵作在新百集团项目工程中应付被告苏兴公司的工程款。2010年5月6日，苏兴公司指示赵金友签订了关于本市鼓楼区戴家巷7号-2320室《商品房现售合同》。因易发公司与苏兴公司之间就新百集团项目工程款履行产生争议，双方另案产生诉讼。（2010）鼓民初字第3638号民事判决确认，易发公司与苏兴公司之间有关以房抵款的约定，因双方存在争议且涉案房屋已用作他用，客观上不能履行，故认定该项约定予以解除，易发公司据实向苏兴公司履行工程款给付义务。易发公司与赵金友签订房屋买卖合同实为履行其与苏兴公司之间有关以房抵款的约定。赵金友认可未向易发公司给付购房款，且认为因苏兴公司拖欠其工资，其系基于易发公司及苏兴公司、赵金友三方之间达成相互抵债的意思表示，才与易发公司签订房屋买卖合同，该购房款应由苏兴公司承担。赵金友对以上抗辩意见并未提供充分证据予以证明。（2010）鼓民初字第3638号民事判决系生效判决，具有既判力。根据该判决确认的事实，易发公司与赵金友之间签订的房屋买卖合同已不具备履行条件，客观上无法履行。故对于易发公司主张与赵金友解除房屋买卖合同的请求，原审法院予以支持。对于赵金友认为其与苏兴公司之间存在未结算的劳动报酬，可另案向苏兴公司主张权利。根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因涉案房屋已于2010年5月12日变更登记在赵金友名下，故合同解除后，赵金友应协助配合易发公司将该涉案房屋恢复登记至易发公司名下。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：一、解除南京易发房地产开发集团有限公司与赵金友于2010年5月6日签订的关于本市鼓楼区戴家巷7号-2320室房屋的《商品房现售合同》。二、赵金友于判决生效之日起七日内协助南京易发房地产开发集团有限公司将本市鼓楼区戴家巷7号-2320室房屋恢复登记至南京易发房地产开发集团有限公司名下。一审案件受理费减半收取5832元，由南京易发房地产开发集团有限公司负担。
赵金友不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审判决认定是建立在错误的既判力基础上，损害了我方的利益，属于认定事实不清。易发公司与苏兴公司于2009年签订的《补充协议》约定，易发公司以包括涉案房屋在内的本市戴家巷四套房屋抵充应付苏兴公司的工程款。苏兴公司将该合同债权转让给债权人赵金友，随后易发公司与赵金友签订了关于本市戴家巷7号-2302室《商品房现售合同》，赵金友依法取得该处房产的产权证书。原审法院认为因易发公司与苏兴公司之间就项目工程款履行产生争议而终结的（2010）鼓民初字第3638号民事判决系生效判决，具有既判力，原审的事实认定是建立在以上错误判决基础上的，损害了赵金友的合法权利。我方认为赵金友已经依法取得该房屋的产权证，房屋不能交付，不影响赵金友作为产权人享有权利。二、原审判决认定易发公司与赵金友之间签订的《商品房现售合同》不具有履行条件应当解除，存在错误，属适用法律错误。我方认为，苏兴公司将《补充协议》中涉案房屋抵作工程款的权利部分转让给了赵金友，在通知易发公司后即三方意思表示达成一致后，易发公司协助赵金友将涉案房屋产权变更登记到赵金友名下，该债权转让关系已经完成。原审判决认定易发公司与赵金友之间签订的《商品房现售合同》不具有履行条件应当解除，存在错误，属适用法律错误。三、我方与易发公司之间事实上没有合同关系，与我方发生合同关系的是苏兴公司。从我方原审主张及查明的事实可以看出，我方与易发公司之间不是买卖合同关系，签订房屋买卖合同只是为了办理物权登记。根据合同相对性原则，既然易发公司与我方没有直接合同关系，其只能向苏兴公司主张权利，故我方不该作为本案被告。是否应该返还房屋或者支付相应价款，应该由苏兴公司承担。四、我方取得涉案房屋是基于善意取得，由此取得的物权应该得到保护。比照物权善意取得，即使依据（2010）3638号判决，苏兴公司从易发公司获得房屋产权，虽然没有办理登记，此后再将房屋转给我方，抵消我方与苏兴公司之间的债权债务关系，此时苏兴公司是有权处分房屋的，我方是基于善意取得，依据是双方的债权债务关系，我方由此取得的物权应该得到保护。综上，请求撤销原判，改判驳回易发公司原审诉请，并由易发公司承担诉讼费用。
易发公司答辩称，原审判决事实清楚，证据确凿。请求驳回上诉，维持原判。
苏兴公司答辩称，一、上诉人所有推断均基于一个错误前提，即赵金友与我公司存在已经确认的债权债务关系，如果该前提不存在，就不存在所谓抵消、债权债务转让等行为。赵金友没有任何证据证明对我公司享有债权。二、本案事实是易发公司与我公司之间因工程款结算的约定导致，双方关于以房抵款的约定早经南京市鼓楼区人民法院生效判决确认解除。赵金友签署房屋买卖合同仅为名义上的持有人，系受苏兴公司指派，代为办理相应手续，其实际不享有任何与房屋相关的权益，故在我方与易发公司之间关于以房抵款的合同约定解除后，其作为名义持有人，理应将房屋返还至易发公司名下。三、赵金友所称善意取得、债务抵消等均无法律基础。赵金友作为名义持有人，代表我公司签署的房屋买卖合同仅只是在形式上签署了该合同，签署后，易发公司并未向我公司交付房屋，我方也未向易发公司支付过购房款。该合同并未实际履行。合同约定的房屋已经由易发公司另作他用，不具备再交付的条件。综上，原审判决事实清楚，证据确凿。请求驳回上诉，维持原判。
二审中，除了上诉人对原审查明的“易发公司抗辩称以房抵款部分为2359632元，对此双方并未确认一致”有异议外，双方当事人对原审查明的其他事实没有异议，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为上诉人赵金友是否合法享有对涉案房屋的权利。上诉人赵金友虽提供了苏兴公司南京分公司原负责人顾兴余谈话录音资料，但在无其他证据相佐证的情况下，尚不足以证明苏兴公司与赵金友之间存在明确的债权关系，亦不能证明苏兴公司同意以涉案房屋抵偿苏兴公司对赵金友的债务；上诉人赵金友另认为其为善意取得，上诉人赵金友的该项主张，因缺乏事实和法律依据，本院不予采信。故赵金友系受苏兴公司指派与易发公司签订的《商品房现售合同》，实为苏兴公司与易发公司为了双方之间履行“以房抵债”的约定而实施的民事法律行为，赵金友实为苏兴公司的委托代理人，并非涉案房屋的实际买受人，赵金友也未支付房屋对价，故赵金友依据《商品房现售合同》取得涉案房屋的所有权没有合法基础，易发公司原审起诉解除赵金友与易发公司之间的《商品房现售合同》，并要求赵金友恢复权属登记，实际权利人苏兴公司亦未提出异议，故原审判决支持易发公司该项诉请并无不当。赵金友有关其系涉案房屋的合法权利人的主张，因缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费11664元，由上诉人赵金友负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹小戈
代理审判员 涂 甫
代理审判员 吴 勇
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 崔 鸣