天津市南开区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）津0104执异98号
案外人：胡继强，男，1982年11月14日出生，汉族，住天津市和平区。
委托诉讼代理人：孙洪池，天津观海律师事务所律师。
申请执行人：吴学喆，男，1981年9月17日出生，汉族，无职业，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：翟晓玉，天津星卓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李华，天津星卓律师事务所律师。
被执行人：赵英哲，男，1973年6月26日出生，汉族，无职业，住天津市河东区。
被执行人：李荣荣，女，1976年10月28日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。
委托诉讼代理人：郭春艳，天津益清律师事务所律师。
本院在执行申请执行人吴学喆与被执行人赵英哲、李荣荣民间借贷纠纷一案中，案外人胡继强于2017年9月5日对执行标的物天津市南开区渭水道与临潼路交口西南侧临渭家园房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年9月29日召开听证会，案外人胡继强及其代理人、申请执行人吴学喆及其代理人到庭参见听证，被执行人赵英哲、李荣荣经本院依法传唤未到庭参加听证。该案现已审查终结。
案外人胡继强称，请求暂缓执行拍卖诉争房屋。事实和理由：吴学喆与赵英哲、李荣荣民间借贷纠纷一案，业经天津市第一中级人民法院做出的（2016）津01民终6734号民事判决书，于2017年8月4日以（2016）津0104执3434号执行裁定书的方式进入执行程序。诉争房屋系胡继强与赵英哲、李荣荣早于2016年4月27日，以《二手房买卖协议》的方式，处置给了申请人。天津市南开区人民法院（2016）津0104执3434号执行裁定书拍卖诉争房屋，剥夺了胡继强的正当民事权利。
申请执行人吴学喆称，不同意案外人胡继强的主张。事实和理由为：一、《二手房买卖协议》是胡继强与李荣荣恶意串通后的产物，胡继强并非真实、合法的权利人。该协议中双方约定的支付购房款时间晚于协议签订时间，不符合逻辑及交易习惯。根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第24条，胡继强并非涉案房屋的权利人，且该权利的合法性和真实性均无法认定。胡继强仅以一份真假不明的《二手房买卖协议》提出执行异议，于法无据。二、胡继强提供的证据未达到法律规定的证明要求。根据《执行异议复议规定》第28条的规定，胡继强应同时证明如下事项：第一，《二手房买卖协议》合法有效；第二，其在法院查封前已合法占有该房产；三，其支付了购房款；第四，未办理过户登记的原因不是其造成的。胡继强目前无法证明上述四点，因此不能支持其提出的异议。三、从胡继强提起异议的时间点看，其行为明显属于恶意。作为正常的购房人，会随时关注房屋过户的信息，若能过户会第一时间去房管局办理过户手续。该房屋在2016年就可以办理过户手续，如果胡继强是真正想购买房屋，在2016年就应当知道该房屋处于被查封的状态，那时就应当提出异议，而不是在拍卖的节点上提出异议。其现在提出异议，明显是想阻碍拍卖的进行，其行为属于恶意。
本院查明，原告吴学喆与被告赵英哲、李荣荣、天津市英康无纺布制品有限公司民间借贷纠纷一案，审理过程中，本院依原告申请于2016年6月28日保全查封了涉案房屋。本院审理完毕后判决：“一、本判决生效后十五日内，被告赵英哲、李荣荣共同偿还原告吴学喆借款400万元，及自2014年8月18日至2016年6月17日的利息994100元；二、被告天津市英康无纺布制品有限公司对利息994100元承担连带给付责任；三、驳回原告吴学喆其他诉讼请求。”被告赵英哲不服该判决，上诉至天津市第一中级人民法院。在该院调解下，双方当事人达成如下协议：“一、本调解书生效后三日内，上诉人赵英哲、原审被告李荣荣一次性给付被上诉人吴学喆借款本息、一审案件受理费、保全费共计4430000元；二、被上诉人吴学喆同意免除天津市英康无纺布制品有限公司对上述借款本息的连带保证责任；三、上述给付事项如未按期履行，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定执行；四、二审案件受理费46752元，减半收取23376元，由上诉人赵英哲负担；五、双方别无其他争议。”后因赵英哲、李荣荣未履行生效法律文书确定的义务，吴学喆于2016年11月29日向本院申请强制执行，案号为（2016）津0104执3434号。
另查，听证中，胡继强提供一份其与李荣荣在2016年4月27日签订的《二手房买卖协议》。双方约定李荣荣自愿将涉案房屋卖给胡继强，成交价格为人民币1279299元。同时该协议还载明：“乙方（胡继强）从2015年10月15日至2016年4月1日，陆续支付甲方购房款总计（人民币）壹佰贰拾柒万玖仟贰佰玖拾玖元整。注：由于甲方（李荣荣）丈夫赵英哲向乙方（胡继强）借款不能偿还，故将赵英哲向乙方（胡继强）借款结转为此房款。”；“三、甲方（李荣荣）在2016年4月27日将上述房屋交付给乙方。”另外，胡继强还在听证中向法院提交了其农业银行银行卡交易明细清单，证明其自2015年10月15日至2016年4月1日期间多次向赵英哲汇款。
再查，根据案外人胡继强提供的农业银行银行卡交易明细清单，其自2015年10月15日至2016年4月1日共向赵英哲转账27次，计1635199元，赵英哲向胡继强转账13次，计355900元，差额为1279299元。
本院认为，本案是案外人在金钱债权执行中对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应当严格审查是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款的规定的情形，即“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第一，无法认定案外人胡继强与被执行人李荣荣签订的《二手房买卖协议》合法有效。案外人胡继强没有向本院提交借据等可以证明其与被执行人赵英哲之间存在借贷关系的证据，因此不能证明二人之间存在借贷关系，该《二手房买卖协议》的真实性存疑，本院无法认定其合法有效。第二，案外人胡继强未举证证明其在本院查封之前合法占有涉案房屋，应当承担举证不利的法律后果。
综上所述，案外人胡继强针对涉案房屋提出的排除执行异议，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款、第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人胡继强的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 梁 涛
代理审判员 王 岩
人民陪审员 刘砚芝
二〇一七年十月三十一日
书 记 员 王辰瑞
本案所引用的相关法律规定内容摘录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。