广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法九民二初字第17号
原告广东南海农村商业银行股份有限公司九江支行，住所地佛山市南海区。
负责人梁志刚。
委托代理人罗志锋、李思谦，均系广东千度律师事务所律师。
被告何远新，男，住广州市越秀区。
被告金凤仙，女，住址同上。
被告佛山市南海区房地产总公司九江分公司，住所地佛山市南海区。
法定代表人曾小玲。
被告佛山市南海区房地产总公司，住所地佛山市南海区。
法定代表人蔡明钊。
委托代理人许家杰、陈小玲，分别系广东星宇律师事务所律师、实习律师。
原告广东南海农村商业银行股份有限公司九江支行诉被告何远新、金凤仙、佛山市南海区房地产总公司九江分公司（以下简称“九江分公司”）、佛山市南海区房地产总公司（以下简称“房地产总公司”）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年9月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李思谦、被告房地产总公司的委托代理人许家杰、陈小玲到庭参加诉讼，被告何远新、金凤仙、九江分公司没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年9月1日，原告与被告何远新、金凤仙、九江分公司签订一份九江农信抵借字［高逸华轩］第＊＊＊号《个人购房借款合同》，约定原告同意向被告何远新发放贷款人民币240000元用于被告何远新购买位于佛山市南海区＊＊＊房的住房，贷款期限为10年，自2009年9月1日起至2019年9月1日止，并对贷款利率、罚息、复利作了约定；被告何远新自愿以上述房产作抵押担保，担保范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用。被告金凤仙、九江分公司自愿为被告何远新上述合同项下的债务提供连带责任保证，保证范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。2009年9月21日，各方依法办理了按揭登记手续（按揭号：南房按证字第＊＊＊号）。原告于2009年9月1日依约向被告何远新足额发放贷款240000元，而被告何远新却未依约按时偿还贷款本息，现已连续拖欠原告借款本息达到九期。根据上述《个人购房借款合同》第八条、第三十一条及第三十四条之约定，原告有权提前收回贷款，并要求被告金凤仙、九江分公司承担连带保证责任。被告九江分公司是被告房地产总公司的分支机构，故被告房地产总公司应对被告九江分公司的担保承担责任。现因被告何远新拒不履行偿还责任，被告金凤仙、九江分公司亦拒不履行连带清偿责任，被告房地产总公司拒不承担责任。请求判令1、原告与被告何远新、金凤仙、九江分公司签订的九江农信抵借字［＊＊＊］第＊＊＊号《个人购房借款合同》提前到期；2、被告何远新立即偿还原告贷款本金165552.61元及利息5695.43元（利息暂计至2014年1月22日，从2014年1月23日起至实际清偿完毕之日的利息按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮29%计算，并对逾期借款本金从逾期之日起在上述执行的利率基础之上上浮30%计收罚息）；3、原告对被告何远新提供抵押的位于佛山市南海区＊＊＊房（佛山市南海区房地产按揭登记证明书证号：南房按证字第＊＊＊号）在上述第2项确定的债务范围内享有优先受偿权。4、被告金凤仙、九江分公司、房地产总公司对被告何远新拖欠原告的第2项债务承担连带清偿责任；5、本案的诉讼费用由被告承担。
被告房地产总公司辩称，房地产总公司不是本案适格被告，原告诉求房地产总公司对被告何远新拖欠原告的债务承担连带清偿责任没有事实和法律依据。一、本案的债权债务关系是原告与被告何远新、金凤仙、九江分公司之间的个人购房借款合同引起，属于合同之债，被告房地产总公司与原告没有签订合同，不是本案的合格当事人。根据合同相对性原则，原告要求房地产总公司承担合同义务缺乏事实基础和法律依据。二、九江分公司并非房地产总公司的分支机构，九江分公司实际是由佛山市南海区九江镇房产管理所投资设立和主管的内资企业法人，具有完全的民事主体资格，与房地产总公司毫无关联。房地产总公司并非九江分公司的总公司，与九江分公司无任何法律上的关系，不应对九江分公司的担保责任承担连带责任。综上所述，房地产总公司并非本案的适格被告，当然不应对原告承担连带清偿债务的责任，恳请法院驳回原告对房地产总公司的诉讼请求。
被告何远新、金凤仙、九江分公司没有答辩。
诉讼中，原告举证如下：
1、营业执照、组织机构代码证、金融许可证、关于广东南海农村商业银行股份有限公司开业的批复、企业机读档案变更登记资料（各1份，复印件），用以证明原告的诉讼主体资格及佛山市南海区农村信用合作联社九江信用社已更名为广东南海农村商业银行股份有限公司九江支行。
2、被告何远新身份证、被告金凤仙身份证（各1份，复印件），用以证明被告何远新、金凤仙的诉讼主体资格。
3、房地产总公司的企业机读档案登记资料（1份，复印件），用以证明被告地产总公司的诉讼主体资格。
4、九江分公司的企业机读档案登记资料（1份，复印件），用以证明被告九江分公司的诉讼主体资格，是企业法人公司设立的分支机构，不具有独立的法人资格，其业务、人事、财产等各方面都受法人公司管辖，不能对外独立承担责任。根据《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第一百二十四条之规定：“企业法人的分支机构为他人提供保证的，人民法院在审理保证纠纷案件中可以将该企业法人作为共同被告参加诉讼。”
5、个人购房借款合同（1份，原件），用以证明2009年9月1日，原告与被告何远新、被告金凤仙、九江分公司签订一份九江农信抵借字［＊＊＊］第＊＊＊号《个人购房借款合同》，合同约定：原告同意向被告何远新发放贷款人民币240000元用于其购买座落于佛山市南海区＊＊＊房的住房（商业用房），贷款期限为10年，自2009年9月1日起至2019年9月1日止，借款利率根据贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率下浮29%确定执行月利率为3.5145‰，在贷款期限内实行一年一定，分段计息。逾期利息按合同约定在借款逾期前执行的月利率基础上上浮30%计收罚息，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率上调之日起罚息利率相应上调。被告何远新自愿以其所有的本合同所附《抵押物清单》列示财产（即佛山市南海区＊＊＊房）作为抵押担保，担保范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用。被告金凤仙、被告九江分公司自愿为被告何远新前述合同项下的债务提供连带责任保证，保证范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。
6、佛山市南海区农村信用合作联社借款借据（1份，原件），用以证明原告于2009年9月1日足额向被告何远新发放了240000元人民币的贷款。从借款借据显示，借款利率为月利率3.5145‰，借款日期为2009年9月1日，到期日期为2019年9月1日。还款方式为等额本息还款法，共120期。原告依约足额履行了放贷义务。
7、南房按证字第＊＊＊号佛山市南海区房地产按揭登记证明书（1份，原件），用以证明2009年9月21日，佛山市南海区＊＊＊房已办理按揭登记。
8、何远新欠款明细表（1份，原件），用以证明截至2014年1月22日止，被告何远新连续逾期达九期，其中拖欠逾期月供本金为16284.05元、利息为5695.43元（由逾期月供利息5316.88元和拖欠本金罚息378.55元组成）。因合同第十八条约定：“在合同有效期内，发生下列事项的，贷款人有权在以下任何一项或多项事情发生时，宣布本合同提前到期：（四）借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息。”故原告现要求合同提前到期，提前收回该合同项下的债权，故原告主张的本金余额总额为165552.61元。
经质证，被告房地产总公司对原告出示的证据1-4无异议，证明了九江分公司是内资企业法人，独立承担民事责任。对证据5-8不清楚，房地产总公司不是合同当事人，与该组证据无关联。
被告房地产总公司举证如下：
1、房地产总公司的企业机读档案登记资料（1份，原件）、企业机读档案变更登记资料（1份，原件）、全国企业信用信息公示系统查询资料（1份，网络打印件），用以证明被告房地产总公司是佛山市南海区科技发展总公司内资企业法人设立的企业法人，从企业类型、法定代表人、投资人方面均与九江分公司无关联。
2、九江分公司的企业机读档案登记资料（1份，原件）、九江分公司工商查询资料（1份，原件）、九江镇人民政府出具的证明（1份，复印件，加盖佛山市南海区工商行政管理局政府信息公开专用章）、事业单位法人证书（1份，复印件）、被告九江分公司全国企业信用信息公司系统查询资料（1份，网络打印件），用以证明九江分公司是佛山市南海区九江镇房产管理所设立和主管的内资企业法人，具有完全独立的民事主体资格，不是房地产总公司的分支机构。
经质证，原告对被告房地产总公司出示的证据1真实性无异议，对关联性有异议，证据内容不能支持其主张。对证据2中房地产九江分公司的企业机读档案登记资料、佛山市南海区房地产总公司九江分公司工商查询资料有异议，九江分公司是企业法人公司设立的分支机构，不具有独立的法人资格，其业务、人事、财产等各方面都受法人公司管辖，不能对外独立承担责任。根据《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第一百二十四条之规定：“企业法人的分支机构为他人提供保证的，人民法院在审理保证纠纷案件中可以将该企业法人作为共同被告参加诉讼。”故原告将被告房地产总公司作为本案被告是合法合理的。对证据2的其他证据无异议。
被告何远新、金凤仙、九江分公司没有到庭，视为其放弃举证、质证的权利。
经审核，原告出示的证据1-8来源合法，内容真实，且与本案相关联，故本院予以采信。被告房地产总公司出示的证据1、2能相互印证，故本院亦予采信。
综上，本院确认以下事实：
2012年1月4日，佛山市南海区农村信用合作联社九江信用社经核准变更登记其企业名称为广东南海农村商业银行股份有限公司九江支行。被告九江分公司是经工商行政管理部门核准登记的企业法人。
2009年9月1日，原告（贷款人）与被告何远新（借款人）、九江分公司（担保人）、金凤仙（担保人）签订了一份《个人购房借款合同》（编号：九江农信抵借字［＊＊＊］第＊＊＊号），约定：贷款人向借款人发放贷款240000元。贷款用于借款人购买位于佛山市南海区＊＊＊房，借款人以该房产作为合同项下债务的抵押担保。贷款期限从2009年9月1日起至2019年9月1日止。自贷款发放次月起，借款人按月归还贷款本息共120期，归还贷款本息按等额本息还款法；借款利率按贷款发放日中国人民银行颁布的同期同档次人民币贷款基准利率下浮29%确定执行月利率为3.5145‰，执行的月利率以借款借据的记载为准，利息从发放之日起计算；在贷款期限内利率实行一年一定，在贷款期内分段计息，从利率调整的次年首日所在还款期起，按当期中国人民银行规定的贷款基准利率及本合同规定的浮动比例执行新的利率。借款人未按合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起至本息清偿之日止，在借款逾期前执行的月利率基础上上浮30%计收罚息；如遇中国人民银行同期贷款基准利率上调，自基准利率上调之日起罚息利率相应上调。借款人违反借贷条款中的任何条款的或者借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同提前到期，并向借款人和保证人发出《提前还款函》，要求借款人在《提前还款函》规定的期限内清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息）。抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。保证人为借款人提供连带责任保证。保证担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。保证期间为本合同借款人每期还款期限届满之日起两年；如保证人为售房人，其保证期间不短于自本合同签订之日起至本合同项下抵押房屋办妥抵押登记手续，并向贷款人交付他项权证之日止；如贷款人依据本合同的约定提前收回贷款，则保证期间自贷款人发出的《提前还款函》确定的还款期限届满之日起两年。
同日，原告向被告何远新发放了贷款240000元。2009年9月21日，原告与被告何远新就上述房地产抵押办理了抵押登记手续［佛山市南海区房地产按揭登记证明书证号：南房按证字第＊＊＊号］，抵押权人为原告，抵押人为被告何远新。
被告何远新偿还了截至2013年3月31日止的各期本息。被告何远新仅偿还了2013年4月1日至2013年4月30日当期利息644.26元、本金690.55元，欠当期本金1166.47元。之后，被告何远新再没有向原告还本付息。截至2014年1月22日止，被告何远新累计拖欠原告到期借款本金16284.05元及利息5695.43元（包括逾期本金罚息378.55元）；未到期借款本金为149268.56元。
2014年1月26日，原告向本院提起诉讼。
本院认为，原、被告之间签订的《个人购房借款合同》是双方真实意思表示，且不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，依法成立的合同受法律保护，双方应按合同约定全面履行合同义务。
原告已依约向被告发放贷款，但被告何远新未依约还款付息且已超过连续三个付款期未履行，已构成违约。原告于2014年1月26日起诉主张《个人购房借款合同》提前到期，符合双方合同约定，本院予以支持。借款合同还款期限提前到期，故原告请求被告归还合同项下的全部贷款本金余款及利息（包括罚息），符合法律规定及合同约定，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条的规定予以支持。即被告何远新应偿还借款本金余款共165552.61元（按16284.05元＋149268.56元计）及计至2014年1月22日止的利息5695.43元，并以16284.05元为本金按中国人民银行同期（五年期）贷款利率的92.3%（按基准利率下浮29%基础上上浮30%计）、以149268.56元为本金按中国人民银行同期（五年期）贷款利率的71%（按基准利率下浮29%计）从2014年1月23日起至2014年1月25日止，以165552.61元为本金按中国人民银行同期（五年期）贷款利率的92.3%（按基准利率下浮29%基础上上浮30%计）从2014年1月26日起，计付利息予原告。
被告何远新以位于佛山市南海区＊＊＊房向原告所享有《个人购房借款合同》项下的债权抵押担保，且双方已办理了抵押登记手续，该抵押成立并发生法律效力。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条的规定，在被告何远新未清偿本案债务时，原告有权以抵押物折价或变卖、拍卖所得的价款优先受偿。
被告九江分公司、金凤仙为《个人购房借款合同》项下原告对被告何远新所享有的债权提供连带保证责任。合同约定“保证期间为本合同借款人每期还款期限届满之日起两年；如保证人为售房人，其保证期间不短于自本合同签订之日起至本合同项下抵押房屋办妥抵押登记手续，并向贷款人交付他项权证之日止”。该条款内容的前部分是对所有担保人的一般规定、后部分是对担保人是售房人的特殊规定。本院根据条款词语“不短于”的本意（等于或者长于）；对比期间的起算，即他项权证的办理以售房人协助买受人被告何远新办理涉讼抵押物的权属登记手续（房地产权证或买卖合同登记备案）为前提，被告何远新的第一期还款期限于合同签订后次月发生；结合双方订立合同的目的即以担保方式保障债权的实现；综合判断该条款约定的担保人被告九江分公司的保证期间应作“如果从合同签订之日起至合同项下抵押房屋办理交付他项权证之日止的期间超过条款对保证人的一般规定的两年期间的，则按计至办理交付他项权证之日止；否则，按借款人每期还款期限届满之日起两年计”的理解。被告何远新从2013年4月起逾期还本付息。原告于2014年1月26日提起本案诉讼，原告在保证期间（两年）届满前已要求保证人承担保证责任，符合合同约定。原告于本案债权既有物的担保又有人的担保且抵押物是被告何远新提供的。因此，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，被告金凤仙、九江分公司承担连带责任应以涉讼抵押物实现原告的债权后被告何远新剩余本息债务的范围为限。原告主张被告金凤仙、九江分公司对被告何远新本案全部债务承担连带责任，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，本院不予支持。
被告九江分公司是企业法人，依照《中华人民共和国民法通则》第四十一条的规定，其独立承担民事责任。而且，被告房地产总公司不是《个人购房借款合同》的缔约方，原告主张被告房产地总公司对九江分公司于《个人购房借款合同》项下的义务承担责任，理据不足，本院不予支持。
综上，被告何远新、金凤仙、九江分公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、确认原告广东南海农村商业银行股份有限公司九江支行与被告何远新、佛山市南海区房地产总公司九江分公司于2009年9月1日签订的《个人购房借款合同》（编号：九江农信抵借字［＊＊＊］第＊＊＊号）的还款期提前于2014年1月26日到期。
二、被告何远新应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金165552.61元予原告广东南海农村商业银行股份有限公司九江支行。
三、被告何远新应支付截至2014年1月22日止的利息5695.43元，并以16284.05元为本金从2014年1月23日起至2014年1月25日止按中国人民银行同期（五年期）贷款利率的92.3%、以149268.56元为本金从2014年1月23日起至2014年1月25日止按中国人民银行同期（五年期）贷款利率的71%、以165552.61元为本金从2014年1月26日起至上列第二项实际履行之日止按中国人民银行同期（五年期）贷款利率的92.3%计付利息予原告广东南海农村商业银行股份有限公司九江支行，本项随上列第二项清。
四、被告何远新不清偿上列第二项、第三项债务时，原告广东南海农村商业银行股份有限公司九江支行对被告何远新所有位于佛山市南海区＊＊＊房［佛山市南海区房地产按揭登记证明书证号：南房按证字第＊＊＊号］在折价或变卖、拍卖所得的价款享有优先受偿权。
五、被告金凤仙、被告佛山市南海区房地产总公司九江分公司对上列第二项、第三项经上列第四项抵押物价值偿还后的剩余债务承担连带清偿责任。
六、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3724.96元、财产保全费1376.24元，合共5101.2元（原告已预交），由被告何远新、金凤仙、佛山市南海区房地产总公司九江分公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 冯载勋
审 判 员 梁敏红
人民陪审员 关永合
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 黄钻贤