福建省三明市三元区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0403民初190号
原告：廖燕彪，男，汉族，1977年10月14日出生，住三明市三元区。
委托诉讼代理人：吴春根，福建光兴律师事务所执业律师。
被告：福建省明航投资有限公司，住所地三明市三元区工业南路126号明都大厦十楼，统一社会信用代码91350400665090303G。
法定代表人：蒋允光，董事长。
委托诉讼代理人：郑开林、黄锡珍，福建明经律师事务所执业律师
原告廖燕彪与被告福建省明航投资有限公司（以下简称“明航投资公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖燕彪的委托诉讼代理人吴春根、被告明航投资公司的委托诉讼代理人郑开林、黄锡珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
廖燕彪向本院提出诉讼请求：1.判令明航投资公司支付逾期交付商品房违约金12643.15元；2.判令明航投资公司支付逾期办理位于三元区长安路21号6幢夹层3号房屋权属证书违约金33188.1元；3.判令明航投资公司办理位于三元区长安路21号6幢夹层3号商品营业用房的权属证书；4.判令明航投资公司补偿因其出让的三元区长安路21号6幢一层3号店面层高不足5.8米部份的损失45980元。事实与理由：2012年8月14日，廖燕彪与明航投资公司签订了二份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：第2012081400002号和2012081400003号），明航投资公司将其开发的位于三元区长安路21号6幢夹层3号面积为63.75平方米，每平方米为3899.81元，总价为248613元，一层3号面积为45.98平方米，每平方米为6600.15元，总价为303475元的商品营业用房出卖给廖燕彪。合同约定了商品房所在位置、结构、面积、单价以及购房款的付款方式和期限，商品房交付条件与期限，产权登记和违约责任等合同条款，特别对位于三元区长安路21号6幢一层3号的商品营业用房约定层高为5.8米。合同签订后，廖燕彪依照合同的约定支付了所有的购房款，根据合同规定明航投资公司应于2013年5月31日前交付商品营业用房，但明航投资公司直到2014年2月1日才将三元区长安路21号6幢夹层3号商品营业用房交给廖燕彪，且至今未办理该商品营业用房的产权权属证书，而三元区长安路21号6幢一层3号商品营业用房于2014年1月9日才交付，但层高才5.1米，与合同规定的层高5.8米不符，少0.7米，其使用和经济价值大大降低。为此，明航投资公司应承担逾期交房的违约金和赔偿损失。
明航投资公司辩称：1.被答辩人廖燕彪的诉讼请求已超过诉讼时效；2.涉案商品房实际面积与约定的面积不符，被答辩人廖燕彪应补缴面积差额部份；3.答辩人不存在违约交易商品房和逾期办理房屋权属证书的情况。因被答辩人未就面积超出部份补足金额，且答辩人也多次催促被答辩人补足差额款，才负有交付房屋和办理产权证的义务，因此，答辩人不应承担违约交房和逾期办证的责任；4.不存在被答辩人廖燕彪诉称层高不足5.8米的情况，故不应赔偿层高不足的款项。综上所述，答辩人不应承担被答辩人所诉的违约责任，请求驳回被答辩人廖燕彪的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：
1.2012年8月14日，廖燕彪与明航投资公司签订了合同编号分别为第2012081400002号和2012081400003号二份《商品房买卖合同》及附件，明航投资公司将其开发的项目名称为三明市五金机电城1，规划用途为商业营业用房，二套商品房出卖给廖燕彪，分别为：座落于三元区长安路21号6幢夹层3号，建筑面积为63.75平方米，合同单价为每平方米3899.81元，合同总价为248613元，层高为2.9米及座落于三元区长安路21号6幢一层3号，建筑面积为45.98平方米，合同单价为每平方米6600.15元，合同总价为303475元，层高为5.8米的商业营业用房。二份《商品房买卖合同》第五条均约定面积确认及面积差异处理的规定：“合同约定面积与产权登记面积发生差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按下列方式进行处理：1.建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2.建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人书面提出退房之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按0.54%利率付给利息。买受人不退房的，按以下方式处理：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。但共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3%的，买受人不承担超出3%部分的房价款。面积误差比＝(产权登记面积-
合同约定面积)/合同约定面积×100%。”合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：“出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：按逾期时间分别处理（不作累加）：(1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之1的违约金”；第十四条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”
2.编号第2012081400002号《商品房买卖合同》约定付款方式及期限：“买受人于2012年8月2日前支付首期款共计人民币壹拾贰万捌仟陆佰壹拾叁元整，余款共计人民币壹拾贰万元整办理银行按揭；”编号第2012081400003号《商品房买卖合同》约定：“买受人于2012年8月12日前支付首期款共计人民币壹拾陆万叁仟肆佰柒拾伍元整，余款共计人民币壹拾肆万元整办理银行按揭。”二份合同均约定交付期限为出卖人应当于2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将符合约定条件的商品房交付买受人使用。”
3.合同签订后，廖燕彪首期付款分别于2012年8月16日支付三元区长安路21号6幢夹层3号购房款128613元、2012年8月27日支付三元区长安路21号6幢一层3号购房款163457元，余款银行按揭于2014年3月30日分别支付120000元、140000元。嗣后，明航投资公司办理了三元区长安路21号6幢一层3号的产权权属证书。
4.三元区长安路21号6幢夹层3号商品营业用房合同约定面积为63.75平方米，实际面积为72.39平方米，超了8.64平方米，该房至今未办理产权权属证书。廖燕彪与明航投资公司对此无异议。
5.2015年8月26日、2016年4月20日，廖燕彪向明航投资公司发函要求解决三元区长安路21号6幢一层3号店面层高不足和三元区长安路21号6幢夹层3号商品房逾期交房及办证等事项，但明航投资公司未予解决。
双方当事人争议的焦点：1.关于三元区长安路21号6幢一层3号商品营业用房的层高问题。
廖燕彪主张该涉房的层高为5.1米，与合同约定的层高5.8米不符，对此，提供三明市五金机电城-1#楼一层平面竣工图证实。而明航投资公司提供工程名称为三明市五金机电城6#楼1-1剖面图的复印件，认为层高为6.8米，超过合同约定层高5.8米。由于双方提供的图纸不一致，本院依法向三明市城建档案馆调取三明市五金机电城-1#楼1-1剖面竣工图，该图的工程名称为三明市五金机电城-1#楼，与双方签订的《商品房买卖合同》项目名称为三明市五金机电城1及房屋座落于三元区长安路21号6幢一层3号商品房系一致，该剖面图注明一层商场层高为5米，夹层为2.85米，双方对夹层的层高为2.85米无异议，本院予以确认，由于廖燕彪以该房层高为5.1米为依据计算赔偿，本院予以认可。明航投资公司提供工程名称为三明市五金机电城-6#楼1-1剖面图复印件，与该涉案房不一致，故明航投资公司提供的图纸本院不予采纳。
2.关于三元区长安路21号6幢一层3号及夹层3号商品房交付时间问题。
廖燕彪主张，明航投资公司将三元区长安路21号6幢一层3号及夹层3号商品营业用房的交付时间为2014年1月9日、同年2月1日廖燕彪，对此提供二张收款收据证实，其中2014年1月9日三明市宇悦物业管理有限公司出具的收据，内容为：缴款人为五金机城6幢1-3号店廖燕彪，款项内容为：“2014年1月9日至2015年1月8日的物业费、预交公共水电费及垃圾费用；”2017年5月4日三元区五金机电城业主委员会出具的收款收据，内容为：“6-003廖燕彪，2014.2.1-2017.12.31物业费。”明航投资公司主张该三元区长安路21号6幢一层3号及夹层3号商品营业用房系2013年3月交付给廖燕彪，但未有相关证据证实。本院认为，廖燕彪提交涉案房向物业公司交纳物业费等的收据，可证实廖燕彪入住该涉案房的时间，该时间可认定为明航投资公司交付给廖燕彪商品房的时间，故三元区长安路21号6幢一层3号商品房及夹层3号商品房交付的时间确定为2014年1月9日、2014年2月1日。
上述事实，廖燕彪提供其身份证复印件、《商品房买卖合同》二份、销售不动产统一发票四份、收款收据二份、《关于请求解决层高不足及逾期办证协商函》和三明市五金机电城-1#楼一层平面竣工图，明航投资公司提供营业执照、房屋建筑面积测量和计算结果，本院调取的三明市五金机电城-1#楼1-1剖面竣工图等证据及庭审、质证笔录为凭，本院依法予以确认。
本院认为，廖燕彪与明航投资公司签订的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，符合双方的真实意思，应认定为合法有效，双方均应依法履行。根据双方签订的合同，明航投资公司应按合同约定的交付期限2013年5月31日前将三元区长安路21号6幢一层3号及夹层3号商品房交付给廖燕彪，但二套商品房明航投资公司分别超过交房期限220天（2013年6月1日至2014年1月9日）、240天（2013年6月1日至2014年2月1日），明航投资公司已构成违约，应依《商品房买卖合同》约定：“逾期超过90日交房，按日向买受人廖燕彪支付房价款万分之1的违约金”符合法律规定，本院予以支持，即明航投资公司应向廖燕彪支付逾期交房违约金为12643.15元（303475元×0.01%×220天+248613元×0.01%×240天）。本案中，三元区长安路21号6幢夹层3号商品营业用房的实际面积为72.39平方米，超出合同约定面积63.75平方米的8.64平方米，面积误差比为13.55%〔（72.39-63.75）/63.75×100%〕，因合同约定“绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。但共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3%的，买受人不承担超出3%部分的房价款。”故明航投资公司主张实际交付的房屋面积大于买卖合同约定的面积，要求廖燕彪应补交超面积款后才负有办理产权证义务的理由，无法律依据，本院不予采纳；关于明航投资公司逾期办理三元区长安路21号6幢夹层3号商品营业用房应否承担违约责任的问题，根据《商品房买卖合同》中关于房权登记的约定：“因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”由于廖燕彪不退房，明航投资公司应继续履行合同，故明航投资公司应支付2014年5月1日至2017年12月31日计1335天逾期办理6幢夹层3号商品营业用房产权属证书违约金33189.8元（248613元×0.01%×1335天），本院予以支持。廖燕彪还主张三元区长安路21号6幢一层3号店面层高不足5.8米，明航投资公司应按商品房的面积45.98米，每平方米补偿1000元的损失计45980元，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应违约责任。现明航投资公司所提供的商品房不符合层高约定，构成违约，依法应承担相应违约责任，由于该房的层高未按合同的约定，客观上降低了廖燕彪在房屋层高使用上的价值，鉴于双方并未就房屋层高违约进行约定，综合考虑本案的实际情况，本院确定层高损失按层高缩水的比例赔偿，即明航投资公司应补偿廖燕彪房层高损失41653.43元〔（5.8-5.1）米/5.1米×房价303475元〕。故对廖燕彪的该项请求，本院予以支持41653.43元，超出4326.57元不予支持。关于明航投资公司主张廖燕彪的诉讼请求已超过诉讼时效，因三元区长安路21号6幢一层3号店面层高问题及6幢夹层3号商品房逾期交房及办证等事项问题，廖燕彪于2015年8月26日、2016年4月20日向明航投资公司发函要求协商解决，但明航投资公司至今未答复，故廖燕彪主张的权利并未超过诉讼时效，况且，诉讼时效制度的立法目的在于督促权利人行使权利，但是实质不在于否定权利的存在和实施，以防止滥用诉讼时效逃避债务。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款之规定，判决如下：
一、福建省明航投资有限公司应支付廖燕彪逾期交付三元区长安路21号6幢一层3号及夹层3号商品房违约金12643.15元；
二、福建省明航投资有限公司应支付廖燕彪位于三元区长安路21号6幢夹层3号房屋权属证书违约金33189.8元；
三、福建省明航投资有限公司应补偿廖燕彪位于三元区长安路21号6幢一层3号房层高不足损失41653.43元；
四、福建省明航投资有限公司应于本判决生效之日起十日内办理位于三元区长安路21号6幢夹层3号商品房的权属证书；
以上第一、二、三项合计87486.38元，福建省明航投资有限公司于本判决生效之日起十日内付清；
五、驳回廖燕彪的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2095元，减半收取计1047.5元，由廖燕彪负担25元，由福建省明航投资有限公司负担1022.5元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 余明丽
二〇一八年六月七日
书记员 邓玉美
附：本判决相关法律条文：
1.《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2.《中华人民共和国民法总则》
第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
申请执行提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。