南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓商初字第2313号
原告江苏省润涛投资实业有限公司，住所地在江苏省南京市浦口开发区天浦路3FA172座。
法定代表人刘洪军，该公司总经理。
委托代理人姜云，江苏三法律师事务所律师。
委托代理人潘婷婷，江苏三法律师事务所律师。
被告南京旭明新型建材有限公司，住所地在江苏省南京市雨花台区板桥街道新建建通路1号。
法定代表人李跃宁，该公司总经理。
被告李跃宁。
被告万欣静，女，汉族，1986年4月3日生。
原告江苏省润涛投资实业有限公司（以下简称润涛公司）诉被告南京旭明新型建材有限公司（以下简称旭明公司）、李跃宁、万欣静民间借贷纠纷一案，本院于2015年11月12日受理后，依法由代理审判员徐小菲、人民陪审员胡静、张琪组成合议庭，于2016年4月13日公开开庭进行了审理。原告润涛公司委托代理人潘婷婷到庭参加了诉讼，被告旭明公司、李跃宁、万欣静经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告润涛公司诉称，2014年6月26日，原告与被告旭明公司签订借款协议，约定被告向原告借款200万元，借期15天，自2014年6月26日起至2014年7月10日止；如逾期归还，罚息按10%计收。协议签订后，原告于当日通过银行转账方式将借款交付被告。但借款到期后，旭明公司并未按时归还上述借款。经原告多次催讨，2015年2月12日，原告与三被告签订质押合同，该合同将上述借款延期至2015年4月30日归还，由被告李跃宁、万欣静将万欣静购买的建邺区XX路207号5幢一单元1101室房屋为上述借款设定抵押担保，因该房屋尚不具备办证条件，故双方约定将购房合同放置于原告处。2015年5月1日，因被告仍未还款，原被告又签订质押担保借款合同，将借款期限延长至2015年10月30日，但被告没有按约定履行还款付息的义务。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告旭明公司立即归还欠款200万元，并支付自2014年7月10日起按年利率10%计算至实际给付之日止的利息；2、确认原告对被告万欣静购买的本市建邺区XX路207号5幢一单元1101室房屋享有优先受偿权；3、被告承担律师费51000元；4、被告李跃宁、万欣静对上述欠款承担连带担保责任；5、被告承担本案诉讼费。
被告旭明公司、李跃宁、万欣静未答辩，亦未提交证据。
经审理查明，2014年6月26日，原告润涛公司（甲方）与被告旭明公司（乙方）签订《借款协议》一份，载明甲方向乙方出借200万元，借款期限为15天，自2014年6月26日起至2014年7月10日止，2014年7月10日前归还本金200万元；如发生借款方无偿还能力的，出借方有权向借款方发送《还款函》，要求借款方在《还款函》规定的期限内清偿部分或者全部借款本金与罚息（逾期罚息按本合同本金年利息10%计收）；当日，原告润涛公司通过交通银行向被告旭明公司账户汇入200万元。
2015年2月12日，因旭明公司未偿还上述借款，原告润涛公司（甲方、出借方）与被告旭明公司（乙方、借款方）、被告李跃宁、万欣静（丙方、担保方）签订质押合同一份，合同约定：乙方向甲方借款200万元（现该款项已于2014年6月26日汇至乙方账户），借款期限自2014年6月26日至2015年4月30日止；丙方系夫妻关系，现为保障甲方上述借款，丙方自愿将位于南京市建邺区XX路207号（仁恒江湾城三期）5幢一单元1101室房屋作为抵押物为上述借款提供担保，因上述房屋尚不具有办证条件，丙方承诺在未办理产权证之前，愿意将上述房屋的购房合同原件放置于甲方处，一旦办证条件成熟，即为甲方办理该房屋的他项权证；担保范围：全部债务、违约金、自付款之日起至实际支付之日止的全部利息及其他一切费用（包括但不限于诉讼费、评估费、鉴定费、拍卖费、查询费、律师代理费、保全、执行费等）。
2015年5月1日，因旭明公司仍未偿还上述借款，原告润涛公司（甲方、出借方）与被告旭明公司（乙方、借款方）、被告李跃宁、万欣静（丙方、担保方）签订质押合同一份，合同约定：乙方向甲方借款250万元（现该款项已于2014年6月26日汇至乙方账户），借款期限自2015年5月1日至2015年10月30日止；丙丙方系夫妻关系，现为保障甲方上述借款，丙方自愿将位于南京市建邺区XX路207号（XX城三期）5幢一单元1101室房屋作为抵押物为上述借款提供担保，因上述房屋尚不具有办证条件，丙方承诺在未办理产权证之前，愿意将上述房屋的购房合同原件放置于甲方处，一旦办证条件成熟，即为甲方办理该房屋的他项权证；担保范围：全部债务、违约金、自付款之日起至实际支付之日止的全部利息及其他一切费用（包括但不限于诉讼费、评估费、鉴定费、拍卖费、查询费、律师代理费、保全、执行费等）；丙方承诺，上述抵押房产除本债权外，未设置任何担保，且在设置本次担保后，不再设置任何形式的担保，丙方同时承诺，提交给甲方的购房合同等原件，不得以任何理由再次进行补办，如乙方挂失、补办等行为均属恶意欺诈，甲方将保留起诉的权利；在担保期间内，丙方应积极办理上述担保房产的权利证书，并在第一时间内配合甲方办理物权抵押手续。合同其他内容同2015年2月12日签订的质押合同。同日，被告李跃宁出具委托书一份，载明因其住院治疗，公司的所有事务委托万欣静处理。
另查明，润涛公司与江苏三法律师事务所签订委托代理合同一份，由该所指派律师姜云、潘婷婷代理其进行本案诉讼，润涛公司按照有关律师收费标准的规定实际支付该所律师代理费51000元。
另查明，被告李跃宁、万欣静系夫妻关系。2014年5月15日，被告万欣静与南京仁恒置业有限公司签订《商品房预售合同》，约定被告万欣静购买位于南京市建邺区XX路207号5幢一单元1101室房屋，该商品房设计用途为一般住宅，建筑面积234.86平方米，单价27753.6元/平方米，总价6518210元。
庭审中，原告陈述借款时约定年息10%，三被告均未向原告还过款。另外50万元借款因暂时未能举证，将另行主张。案涉南京市建邺区XX路207号5幢一单元1101室房屋迄今未办理房屋产权证。
上述事实，有原告陈述，原告提交的借款协议、质押合同、质押担保借款合同、转账凭证、商品房预售合同、委托代理合同、银行交易明细及本院庭审笔录予以证实。
本院认为：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。被告旭明公司向原告润涛公司借款200万元，有借款协议、质押合同、质押担保借款合同以及原告提交的银行转账凭证相互印证，本院予以确认。本案中，被告旭明公司、李跃宁、万欣静与原告约定由被告李跃宁、万欣静作为担保方，以被告万欣静的自有房屋为旭明公司的借款提供抵押，但因该房屋尚未领取产权证，双方未就该房产到相关部门办理抵押登记，因此原告就被告万欣静的房产不享有抵押权，对该房产变卖款项亦不据此享有对抗第三人的优先受偿权。但根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，未办理抵押物登记不影响合同的效力，该抵押合同属有效合同，旭明公司、李跃宁、万欣静与原告之间的担保合同自成立时生效，应当认定李跃宁、万欣静以该房产为涉案债务提供担保，承担担保责任。在主债务人旭明公司被强制执行仍不能履行债务时，李跃宁、万欣静应以该房产的价值为限承担清偿责任。
关于借款期限和利息问题。原、被告双方在借款协议中约定逾期还款罚息按合同本金年利息10%计收，尽管借款协议上未写明借款利息，但原告陈述双方口头约定借款利息为年息10%，结合双方签订的质押合同、质押担保借款合同中所载明的担保范围包括全部债务、违约金、自付款之日起至实际支付之日止的全部利息及其他一切费用（包括但不限于诉讼费、评估费、鉴定费、拍卖费、查询费、律师代理费、保全、执行费等），本院对原告主张的借款期限及约定年息10%予以确认。故原告主张自2014年7月10日起开始按照年利率10%计算利息，本院予以支持。根据上述合同约定，因被告旭明公司违约导致润涛公司为实现债权所发生的律师费由旭明公司赔偿，本案纠纷系旭明公司、李跃宁、万欣静违约所引起，故润涛公司主张被告旭明公司、李跃宁、万欣静承担律师费51000元的诉讼请求，本院予以支持。被告旭明公司、李跃宁、万欣静经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其已放弃了一审中举证、质证的抗辩权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八九条、第三十一条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告南京旭明新型建材有限公司于本判决生效之日起三日内偿还原告江苏省润涛投资实业有限公司借款200万元，并承担自2014年7月10日起至实际给付之日止按年利率10%标准计算的利息。
二、被告南京旭明新型建材有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江苏省润涛投资实业有限公司律师费51000元。
三、被告李跃宁、万欣静在南京市建邺区XX路207号5幢一单元1101室的房产价值之内对上述第（一）、（二）债务承担清偿责任，被告李跃宁、万欣静承担清偿责任后，有权向被告南京旭明新型建材有限公司追偿。
四、驳回原告江苏省润涛投资实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23208元，保全费5000元，公告费600元，合计2820828808元，由被告南京旭明新型建材有限公司、李跃宁、万欣静负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 徐小菲
人民陪审员 胡 静
人民陪审员 张 琪
二〇一六年四月二十五日
见习书记员 贾雨辰