吉林省辽源市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉04民终300号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：辽源市御峰房地产开发集团有限公司，住所地吉林省辽源市龙山区人民大街（老电厂）。
法定代表人：郑超，该公司董事长。
委托诉讼代理人：闫清涛，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：韩德伟，吉林达信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：ＸＸ，住吉林省辽源市。
上诉人辽源市御峰房地产开发集团有限公司（以下简称御峰公司）因与被上诉人ＸＸ买卖合同纠纷一案，不服吉林省辽源市龙山区人民法院（2018）吉0402民初122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
御峰公司上诉请求：1.依法撤销吉林省辽源市龙山区人民法院（2018）吉0402民初122号民事判决书（一）项，（四项）。改判ＸＸ依法支付御峰公司租金28350元，物业费3150元，店庆费2000元，银行利息2827元；二、判令由于ＸＸ违约，1万元定金依法不予返还；三、ＸＸ承担本案二审的诉讼费用。事实和理由：御峰公司与ＸＸ经友好协商于2016年10月22日依法签订了一份租赁合同。双方约定，御峰公司将御峰商场4154号柜台出租给ＸＸ经营餐饮。字号“鸿记煌”。租期为三年，自2016年11月11日至2019年11月10日。租赁面积105平方米。第一年租金为每平方米每月45元，后两年按5%递增。御峰公司按约将ＸＸ承租的商铺于2016年10月22日交给ＸＸ经营，同时ＸＸ按约向御峰公司交纳了1万元的定金（合同保证金）。ＸＸ在接收商铺后，没有按合同约定向御峰公司交纳租金等费用，导致双方发生诉讼纠纷。以上事实充分说明了御峰公司依法履行了合同义务（即、将租赁标的物交给了ＸＸ经营）。而ＸＸ并没有履行其交纳租金的义务，其行为是明显的违约行为。一审法院的判决书中认为“合同约定，如乙方即ＸＸ不能缴纳基本租金，双方均可解除合同。在2016年12月份，ＸＸ向御峰公司要求返还合同保证金时，应当认定向御峰公司做出了解除合同的意思表示，认定自ＸＸ向御峰公司要求返还保证金时柜台租赁合同已经解除。御峰公司应当及时对合同解除的法律后果主张权利，但御峰公司怠于主张权利，导致涉诉柜台在ＸＸ要求返还保证金后处于无人经营状态，扩大的损失应由御峰公司自行承担”。对于上述认定，御峰公司认为:（1）ＸＸ向御峰公司要求返还合同保证金，一审庭审时ＸＸ没有出示任何证据来证明这一点。所以说，没有任何证据证明ＸＸ在何时何地向何人，要求返还合同保证金的。对于这一认定一审法院是错误的同时也是没有任何依据的。（2）一审法院判决ＸＸ向我公司支付一个月的租金是错误的。因为我公司将商铺交给ＸＸ的时间是半年。（ＸＸ实质也占用了半年）就应当支付半年的租金，这一点也是本案的事实。我公司向ＸＸ主张给付半年的租金是有事实依据的。（3）关于一审的判决书认定是“御峰公司怠于主张权利”。御峰公司认为是错误的。御峰公司交付商铺与ＸＸ，是在履行合同义务。ＸＸ就应当履行交纳租金的义务。而催要租金是御峰公司的权利。自御峰公司将商铺交给ＸＸ后，御峰公司多次向ＸＸ主张交纳租金，而且还用“正式通知”的形式主张权利（催要租金）。因合同中约定支付租金的方式是“半年支付”。在将商铺交给ＸＸ的半年中，我公司在任何时间节点上都可以随时主张权利催要租金。根本不存在“怠于主张权利”行为。另外，一审法院认定“涉诉柜台处于无人经营状态，扩大的损失应由御峰公司自行承担”我公司认为是错误的认定，也违背常理。我公司将柜台交于ＸＸ，证明了我公司履行了合同约定的义务。涉诉柜台的如何经营于我公司无任何关系。“无人经营状态”是由ＸＸ造成的，其损失必然由ＸＸ承担。（4）关于双方解除合同应依法进行。合同中约定了“如乙方不能缴交基本租金，双方均可解除合同”，但同时合同还明确的约定了，双方终止合同应签订书面协议（合同第十条，合同终止2款规定）。本案双方的合同如需解除（终止），应按合同约定，双方签订书面协议依法终止合同。决不能像一审判决书中叙述的“ＸＸ向御峰公司要求返还合同保证金时，应当认定向御峰公司做出了解除合同的意思表示，应当认定租赁合同已经解除”。上述一审法院的认定，我公司认为是草率和错误的。双方依法签订的合同，一方当事人（ＸＸ）的一句话就轻而易举的解除终止了。显然是不客观和不负责任的。因此，御峰公司认为一审法院认定合同解除是非常错误的。按本案事实ＸＸ拖欠我公司租金不等于解除合同。因ＸＸ欠我方租金我方于2017年4月19日向ＸＸ发出了书面通知，告知ＸＸ如2017年5月10前不能缴纳租金双方解除合同。所以说双方解除合同应当在御峰公司在交付商铺半年后，（2017年5月10日）解除。而不是一审法院所认定合同履行一个月即解除。（5）关于ＸＸ交纳的1万元定金。一审法院认定为“履约保证金”。但在ＸＸ提供的证据（收据）上明确标明是（合同保证金）。在我方提供的“意向合同审批单”中标明的是“意向定金”。对于以上几种称谓，我公司认为都具有“定金”的属性。因为，无论何种称谓，ＸＸ将1万元交给御峰公司，即是履行合同真实意思的表示。定金在广意上讲，是双方当事人为了保证债务的履行，一方当事人给付一定数额金钱的行为。而ＸＸ给付行为恰恰符合上述的含义。本案中由于ＸＸ在履行合同中存在明显的违约行为（拖欠租金）。因此，根据相关法律规定，其交纳的1万元定金依法不予返还。综上五个方面，御峰公司认为一审法院在本案事实清楚，但证据不足的情况下，只凭ＸＸ的口头表述就草率认定“合同解除”显然是错误的。对一审法院认定我公司“怠于主张权利”是没有事实和法律依据的。总之，在本案中御峰公司已按约履行了合同义务（商铺交给ＸＸ半年时间），ＸＸ就应当向御峰公司交纳租金等费用。御峰公司在合理的时间段主张了权利，没有任何过错。为此，御峰公司不服一审法院错误的认定和判决。依法上诉，恳请二审法院予以公正审理，撤消一审判决，以维护御峰公司的合法权益。
ＸＸ辩称，御峰公司的上诉请求均不符合法律规定。一审法院对案件的事实和理由给予全部查清，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回御峰公司的全部诉求。
ＸＸ向一审法院起诉请求：判令御峰公司给付合同保证金壹万圆整，因御峰公司合同违约二倍给付，案件受理费御峰公司承担。
御峰公司向一审法院反诉请求：1.判令ＸＸ按双方合同约定支付拖欠的租金28350元（2016年11月11日至2017年5月10日）；2.判令ＸＸ立即支付6个月的物业费3150元和店庆费2000元；3.判令ＸＸ支付拖欠租金的银行利息2827.5元；4.判令由于ＸＸ违约，1万元定金依法不予返还；5.判令ＸＸ承担本案一切费用。
一审法院认定事实：2016年10月22日，御峰公司（甲方）与ＸＸ（乙方）签订《柜台租赁合同》，约定甲方将本市人民大街640号御峰城市广场物业内编号为4154的柜台1**平方米，租赁给乙方用于经营餐饮品类“鸿记煌”，租赁期限自2016年11月11日起至2019年11月10日止，如若开业延迟，此合同期限顺延。租金标准为基本租金45元/月/m2。如乙方不能缴交基本租金，双方均可解除合同。乙方同意预交1万元在甲方，作为履约保证金，此款在乙方撤柜三个月后，如无遗留质量及欠缴费用问题，由甲方无息返还给乙方。如出现质量问题及欠缴费用则从保证金中扣除赔偿或欠缴费用。合同签订当日，ＸＸ向御峰公司缴纳合同保证金1万元。2016年11月11日，御峰城市广场开业。ＸＸ在御峰城市广场开业后至今未进场营业，并以御峰公司交付的场地不具备餐饮条件为由，于2016年12月份向御峰公司要求返还缴纳的保证金，御峰公司至今未返还该保证金。2017年5月17日，御峰公司与案外人耿直签订《柜台租赁合同》，将涉诉为4154的柜台出租给耿直，经营餐饮品类“尚品牛排”，经营期限自2017年6月1日起至2020年5月31日止。另查明，2016年10月22日，ＸＸ与吉林省弘峰物业服务公司（以下简称弘峰公司）签订《柜台服务协议书》，约定ＸＸ在合同履行期间按每月每平方米5元的标准向弘峰公司缴纳综合服务费（物业费），每年缴纳2000元店庆费。2018年1月30日，弘峰公司与御峰公司签订债权转让协议，弘峰公司将上述债权转让给御峰公司。御峰公司于2018年1月29日通知ＸＸ，弘峰公司已将上述债权已经转让给御峰公司。上述事实，有《柜台租赁合同》、收据、《柜台服务协议书》、债权转让协议、短信截图等证据及当事人陈述在卷佐证。一审法院认为，ＸＸ与御峰公司签订的《柜台租赁合同》，是双方真实意思表示，合法有效，对合同双方具有法律约束力，双方均应履行合同约定。ＸＸ主张合同无效缺乏依据，本院不予采纳。合同约定，如乙方即ＸＸ不能缴纳基本租金，双方均可解除合同。在2016年12月份，ＸＸ向御峰公司要求返还合同保证金时，应当认定向御峰公司做出了解除合同的意思表示，认定自ＸＸ向御峰公司要求返还保证金时柜台租赁合同已经解除。御峰公司应当及时对合同解除的法律后果主张权利，但御峰公司怠于主张权利，导致涉诉柜台在ＸＸ要求返还保证金后处于无人经营状态，扩大的损失应由御峰公司自行承担。签订租赁合同后，虽然ＸＸ未入场经营，但其已经取得了对租赁场地的使用权，应当在合理期间内承担相应的租金。综合本案案情，结合双方合同约定，本院酌定ＸＸ向御峰公司按1个月支付租金，即105m2×45元/月/m2×1月=4725元，御峰公司关于ＸＸ支付超出上述租金金额部分的诉讼请求本院不予支持。根据相关法律规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中，债权人弘峰公司与御峰公司签订了债权转让协议，但债权人弘峰公司没有通知ＸＸ，而债权受让人御峰公司的通知行为不能产生与债权人通知相同的法律效果，故该债权转让对ＸＸ不发生法律效力，御峰公司要求ＸＸ承担给付物业费和店庆费的诉讼请求本院不予支持。御峰公司关于利息的主张缺乏依据，本院不予支持。关于ＸＸ缴纳“合同保证金”的性质问题。在ＸＸ与御峰公司签订《柜台租赁合同》中约定，“乙方同意预交1万元在甲方，作为履约保证金，…。如出现质量问题及欠缴费用则从保证金中扣除赔偿或欠缴费用”。可见，ＸＸ缴纳的1万元“合同保证金”是履约保证金，是作为履行合同的担保，不是定金性质，故ＸＸ要求双倍返还缺乏法律依据，本院不予支持，该保证金应当按照双方的约定进行处理，应当扣除欠缴费用后，如有剩余应当予以退还，御峰公司关于该保证金系定金不予返还的主张本院不予采纳。按照双方合同约定，扣除上述ＸＸ应支付给御峰公司的租金4725元，御峰公司应当返还ＸＸ合同保证金10000元-4725元=5275元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第九十七条，判决：“一、被告（反诉原告）辽源市御峰房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告ＸＸ合同保证金人民币5275元。二、驳回原告（反诉被告）ＸＸ其他诉讼请求。三、原告（反诉被告）ＸＸ给付被告（反诉原告）辽源市御峰房地产开发集团有限公司租金4725元（此租金已在本判决第一项中计算完毕）。四、驳回被告（反诉原告）辽源市御峰房地产开发集团有限公司其他诉讼请求。”
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：御峰公司在二审中提交短信截屏照片，欲证明在本案一审结束后弘峰物业通过短信向ＸＸ发出债权转让通知，ＸＸ对此无异议，本院对该证据予以采信。另查明，御峰公司在案涉合同上盖章但未署日期。ＸＸ称其于2016年10月22日签章后将合同原件交于御峰公司盖章，但不清楚御峰公司是否盖章及何时盖章，其亦不持有合同原件。《柜台租赁合同》第五条约定：“3.乙方同意预交10000元在甲方，作为履约保证金，此款在乙方撤柜叁个月后，如无遗留质量及欠缴费用问题，由甲方无息退给乙方。如出现质量问题及欠缴费用则从保证金中扣除赔偿或欠缴费用。”《柜台租赁合同》第二条约定：“1.租赁期限自2016年11月11日起至2019年11月10日止。如若开业延迟，此合同期限顺延。（以下称履行期）。”ＸＸ未对租赁的场地进行装修，也未开业经营。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：1.御峰公司应否返还ＸＸ1万元的问题；2.ＸＸ应否给付御峰公司租金、拖欠租金的银行利息、物业费、店庆费及其数额的问题。1.根据双方《柜台租赁合同》第五条的约定，案涉1万元保证金应在合同解除后予以返还，故御峰公司的该上诉请求不成立。2.《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”双方对于《柜台租赁合同》中开业延迟是指御峰公司开业延迟还是ＸＸ开业延迟发生争议，鉴于该合同是格式合同，故应作出不利于提供格式条款一方的解释，根据该合同第二条租赁期限应顺延。本案中，鉴于御峰公司盖章时未署日期且不能证明其在合同上盖章的具体日期、ＸＸ未开业经营、ＸＸ曾与御峰公司交涉且已于2018年1月9日就该纠纷向龙山区人民法院起诉等情况，对御峰公司主张ＸＸ应给付6个月租金及银行利息、物业费、店庆费的请求不予支持。由于ＸＸ未及时书面通知御峰公司解除合同，故一审法院判令ＸＸ给付御峰公司1个月的租金4725元适当。综上所述，御峰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1416元，由辽源市御峰房地产开发集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王诣渊
审 判 员 王 涛
代理审判员 路美慧
二〇一八年六月二十二日
书 记 员 毕哲慧