成都市新都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新都民初字第3016号
原告骆德荣，男，汉族，1954年10月24日出生，住成都市新都区。
原告张小华，女，汉族，1958年11月13日出生，住成都市新都区。
上述原告的委托代理人刘仕均，四川川商律师事务所律师，特别授权代理。
上述原告的委托代理人李勇，四川川商律师事务所律师，特别授权代理。
被告四川昌永房地产开发有限公司，住所地成都市新都区，组织机构代码55642932-0。
法定代表人周玉翘（已死亡），董事长。
代表人蔡萍萍，女，1977年12月31日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。
第三人刘远华，男，1963年1月11日出生，汉族，住四川省大邑县。
委托代理人李永鹏，四川新开元律师事务所律师，一般授权代理。
原告骆德荣、张小华与被告四川昌永房地产开发有限公司（以下简称昌永公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月4日受理后，依法由审判员黄文利适用简易程序，由于昌永公司（系一人有限责任公司）的股东暨法定代表人周玉翘死亡，本院通知周玉翘的法定继承人蔡萍萍及周元佑限期内推选出公司的代表人，由于其二人未能推选出代表人，本院指定周玉翘的配偶蔡萍萍为公司代表人，在诉讼中本院依职权追加了刘远华为第三人，于2015年7月2日、2015年9月2日公开开庭进行了审理，原告骆德荣的委托代理人刘仕均、李勇，原告张小华及委托代理人刘仕均、李勇，被告昌永公司的代表人蔡萍萍，第三人刘远华及委托代理人李永鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告骆德荣、张小华诉称，与昌永公司于2013年7月8日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定骆德荣、张小华购买昌永公司开发的位于新繁镇滨江路的锦绣水岸1栋3单元802号房屋，骆德荣、张小华当日一次性向昌永公司支付完所有的购房款430000元。同时交纳了契税6450元、维修基金2103元及办理房屋权证的工本手续费247元。并且还与昌永公司指定的物业公司签订了《前期物业管理服务合同》。房屋交付后，骆德荣、张小华装修了房屋，现已入住。2014年4月14日，昌永公司出具《告知书》，承诺按期为各业主办理房产证及土地证。2014年4月15日，双方再次达成《补充协议》，昌永公司承诺在2014年9月之内将骆德荣、张小华购买的房屋在房管局备案。然而时至今日，昌永公司仍未办理房屋的备案手续。请求判令昌永公司立即为骆德荣、张小华办理房屋备案及房屋产权的转移登记手续。
被告昌永公司辩称，骆德荣、张小华所述属实，是由于公司资金缺乏未能办理产权转移。当初，公司融资借款，将骆德荣、张小华等人的房屋备案登记在借款人名下，原想从银行申请贷款，归还了借款后，再将房屋备案登记在骆德荣、张小华名下，但是贷款未获批准，之后，周玉翘过世，现在公司愿意履行与骆德荣、张小华的合同，但因资金原因无法办理产权转移。
第三人刘远华陈述，刘远华与昌永公司签订了《商品房买卖合同》，并且办理了备案登记，刘远华享有房屋的所有权。骆德荣、张小华在购房时未查询房屋销售备案情况，自身存在过错，请求驳回骆德荣、张小华的诉讼请求。
经审理查明，2013年7月8日，骆德荣、张小华与昌永公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定骆德荣、张小华购买昌永公司开发的位于新繁镇滨江路的锦绣水岸1幢3单元802号房屋，测绘建筑面积共116.84平方米，其中套内建筑面积93.36平方米，分摊建筑面积23.48平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价每平方米3680.25元，总价款430000元。骆德荣、张小华采取一次性付款方式支付购房款。
该合同第十九条产权登记中关于转移登记载明“……2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起并结清房款、交清全部资料、税、费后548日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人不退房，合同继续履行，自买受人应当取得该套商品房转移登记权属之次日起至实际取得转移登记权属之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。”
合同签订当日，骆德荣、张小华交清了购房款430000元。同日，骆德荣、张小华交纳了契税6450元、维修基金2103元及产权登记费247元。昌永公司交付了房屋。同时，骆德荣、张小华还与昌永公司指定的成都市和谐物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务合同》。现骆德荣、张小华已装修房屋并入住。
2014年4月14日，昌永公司向锦绣水岸的业主发出《告知书》，内容为“昌永公司承诺在合同约定时间内未能给业主办理房产证及土地证，昌永公司将如数退还房款并承担相应的损失。”2014年4月15日，昌永公司与骆德荣、张小华签订《补充协议》，昌永公司承诺“在2014年9月之内将骆德荣、张小华购买的房屋在房管局备案，如不能在约定时间内备案，将如数退还房款及装修费用。”由于昌永公司未按承诺履行备案及办理房屋产权证，遂引发纠纷。
另查明以下事实：
一、就该案诉争房屋，刘远华与昌永公司于2012年11月3日签订了一份《商品房买卖合同》，约定刘远华以总价250000元购买该房屋，由昌永公司出具了购房款收据。当日，该房屋备案登记在刘远华名下。
二、2012年11月3日，昌永公司与刘远华签订了《补充协议》，约定刘远华出资200万元，备案登记昌永公司已取得预售许可证的8套商品房，刘远华通过转账或现金支付方式给付昌永公司备案款，昌永公司付清款后，刘远华无条件配合办理撤销备案手续，费用由昌永公司承担。2013年1月20日、2013年2月4日，周玉翘与刘远华分别签订了两份《借款合同》，共计借款320万元。同时，昌永公司与刘远华又分别签订了两份《补充协议》，约定备案登记昌永公司已取得预售许可证的地下车位。
三、2013年1月1日至2013年11月15日，昌永公司归还了刘远华的部分借款，但双方一直未进行对账。
上述事实有骆德荣、张小华提交的《商品房买卖合同》�《商品房买卖合同补充协议》、房款收据、契税费用收据、物业服务费收据、《前期物业管理服务合同》、《告知书》、《补充协议》；有刘远华提交的《商品房买卖合同》、购房款收据、房屋备案登记情况；有昌永公司提交的《补充协议》、《借款合同》、银行转款凭条、网上银行电子回单以及当事人的陈述在卷予以佐证。
本院认为，本案的争议焦点为1.房屋备案登记的性质，是否影响合同效力；2.昌永公司与刘远华之间的商品房买卖合同是否应履行。针对争议的焦点论述如下：
1.商品房预售合同的登记备案对开发商而言是一项行政意义上的义务，如果开发商未履行该义务，其所承担的不利后果也只是行政处罚。登记备案与否对合同的效力没有影响，商品房预售合同的登记备案仅具有债权公示效力，不是《物权法》规定的预告登记，刘远华主�享有房屋的所有权，其主张依法不能成立。因此，刘远华的《商品房买卖合同》并不因为办理了登记备案，其合同效力就具有优先性。2.对比骆德荣、张小华与刘远华的《商品房买卖合同》，可以看出，骆德荣、张小华的房屋购买价款430000元，高于刘远华的合同价250000元；从合同履行情况看，骆德荣、张小华履行了房款的交付义务，还交纳了契税、维修基金及产权登记费，并且现已装修入住。结合刘远华与昌永公司提交的证据，可以看出刘远华与昌永公司之间存在借款合同关系，在双方签订的《补充协议》中，明确刘远华出资200万元，昌永公司将8套房屋备案登记在刘远华名下，待款付清后再撤销备案登记。因此，可以认定“昌永公司是为了保证刘远华债权的实现而签订的房屋买卖合同，并将房屋进行了备案登记”这一事实。目前，昌永公司已归还刘远华部分借款，尚未还清借款。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，……”根据该规定，刘远华与昌永公司之间《商品房买卖合同》不应履行。对于借款，刘远华可另案提起诉讼。
骆德荣、张小华与昌永公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应恪守合同约定全面履行各自的义务。合同及补充协议签订后，骆德荣、张小华按约向昌永公司支付了全部购房款，也交纳了契税、维修基金及产权登记费，履行了合同约定的全部义务，昌永公司向骆德荣、张小华交付了房屋�但昌永公司却未按其承诺为骆德荣、张小华办理房屋的备案登记手续和房产证，违约事实清楚明确。
关于骆德荣、张小华要求昌永公司办理备案登记手续的诉讼请求，前面本院已论述了备案登记的性质，因案涉房屋骆德荣、张小华已入住使用至今，已实际占用了案涉房屋，故对其要求办理备案登记手续的诉讼请求，本院不予支持。关于骆德荣、张小华要求办理房屋产权证的诉讼请求，双方在合同中约定“结清房款、交清全部资料、税、费后548日内取得房屋所有权证书”，骆德荣、张小华于2013年7月8日结清了房款，并于同日交纳了税费，现已达到合同约定的取得房产证的期限。而昌永公司却至今未为骆德荣、张小华办理房屋产权证，因此骆德荣、张小华要求昌永公司办理房屋产权证，其诉讼请求符合双方合同的约定和法律的规定，本院予以支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告四川昌永房地产开发有限公司于判决生效后三十日内为原告骆德荣、张小华办理位于新繁镇滨江路锦绣水岸1幢3单元802号房屋的产权证；
二、驳回原告骆德荣、张小华的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由原告骆德荣、张小华负担50元，由被告四川昌永房地产开发有限公司负担50元（此款原告骆德荣、张小华已预交，被告四川昌永房地产开发有限公司在判决生效后三日内支付给原告骆德荣、张小华）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 黄文利
二〇一五年十一月三日
书记员 张 娟
霍萍