广西壮族自治区梧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）梧民一终字第29号
上诉人（一审被告）高瑜君，女，41岁。
被上诉人（一审原告）广西壮族自治区岑溪公路管理局。
一审第三人莫伟杜，男，45岁。
上诉人高瑜君因与被上诉人广西壮族自治区岑溪公路管理局、一审第三人莫伟杜房屋租赁合同纠纷一案，不服岑溪市人民法院（2013）岑民初字第1320号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年1月16日受理后，依法组成合议庭，并于2014年2月25日公开开庭审理了本案。上诉人高瑜君，被上诉人广西壮族自治区岑溪公路管理局（以下简称岑溪公路局）的委托代理人梁飞雄、杨彩文，一审第三人莫伟杜及其委托代理人周以健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，座落于岑溪市岑城镇玉梧大道公路局旧职教楼属于原告岑溪公路局所有。2009年1月1日，原告岑溪公路局与被告高瑜君签订《铺面出租合同》，约定由被告继续租赁上述职教楼一楼左侧第3、4间铺面，租期从当日起至2011年12月31日止，租金每月1000元，按季度交付，租期届满合同即中（终）止，如续租乙方（被告）在同等条件下有优先续租权，在合同期内，若第三人整栋楼承包，需要全部收回地下铺面的，乙方应及时退租，或与当事人协商签订合同事宜，甲方退回乙方预交租金。被告承租后一直将铺面用于经营药材和医疗门诊。2011年11月18日，原、被告双方再次签订《铺面续租协议书》，租期顺延至2013年6月30日止，租金提高到每月1200元，其他条款不变。2011年11月20日，被告高瑜君与第三人莫伟杜签订《铺面转租协议书》，约定被告所承租原告的铺面转租给莫伟杜使用，所有费用由莫伟杜支付给原告，莫伟杜后在该铺面从事经营广告业务，租金、水电费等亦按约定及时支付给原告，但原告出具的发票仍载明付款人为高瑜君。2012年5月26日，原告与蓝鹤彬签订《房屋租赁合同书》，约定原告所属职教楼一至六层（含被告所承租的两间铺面在内）整体出租给蓝鹤彬，出租时间从2013年9月16日起至2023年9月15日止，前8年的租金共计110万元，后2年为18万元。2013年6月30日，由于原告与被告高瑜君签订的租赁合同已到期，原告要求收回铺面，通知各承租户在7月10日前搬迁，但次承租人莫伟杜不愿搬迁腾房，酿成纠纷。原告要求被告按其与蓝鹤彬签订的租赁合同中的租金作为标准计算至2013年10月止，赔偿损失45832元（110万元÷8÷12个月×4个月）。经一审法院询问蓝鹤彬，其已按合同约定支付前8年的租金110万元给原告，原告也已把本案讼争的两间铺面外其余部分房屋交付给蓝鹤彬，其表示不要求原告赔偿因迟延交付铺面所造成的损失。
一审法院审理认为，原告岑溪公路局与被告高瑜君2009年1月1日签订的《铺面租赁合同》以及2011年11月18日签订的《铺面续租协议书》，是双方当事人在平等自愿的基础上协商一致达成的协议，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告高瑜君虽然未经出租人同意而将铺面房屋转租给第三人莫伟杜，但从2011年11月20日次承租人莫伟杜在该铺面经营广告业务开始，直至租赁期限届满，时间长达一年半，且被告高瑜君之前一直经营的是药材和医疗门诊，转租给莫伟杜后经营的是广告业务，期间被告高瑜君从来没有参与经营管理，租金及水电费等一直由莫伟杜交付给原告，原告对被告转租的事实否认知情，不符合常理，转租时间长达一年半之久，原告却从未提出过异议，该院予以认定原告应当知道转租的事实，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，原告诉讼中主张转租无效，该院不予支持；第三人莫伟杜应当继受被告高瑜君与原告岑溪公路局签订的租赁合同中的权利义务，原告方租赁期满合同终止后不再续租给被告或第三人，作为目前租赁铺面房屋的实际占有人第三人莫伟杜有义务按合同约定搬迁腾空房屋交回给原告；原告诉请被告高瑜君将租赁房屋（铺面）内的物品搬走，因该铺面房屋内的物品不属被告高瑜君所有，其亦无权掌控，故应由第三人莫伟杜承担腾房义务。被告高瑜君虽然转租铺面给了第三人莫伟杜，但原、被告之间的租赁合同并不因为租赁物已转租给第三人而失效，原、被告间的租赁合同仍然有效，根据合同相对性原则，被告高瑜君与原告签订租赁合同后，没有经过原告同意擅自将租赁物转租给第三人，原告有权向被告主张因第三人逾期腾房所产生的违约责任，故原告要求被告高瑜君承担因第三人逾期腾房违约责任所造成的经济损失，该院予以支持；至于原告诉请判令被告赔偿损失45832元作为被告承担的违约责任，由于其是依照与蓝鹤彬签订的合同按约定收取的租金计算出来的结果，但事实上除了现讼争的两间铺面之外其他部分房屋已经交付给了蓝鹤彬，现蓝鹤彬也表示不予追究原告因迟延交房而造成的损失，故原告要求被告赔偿损失45832元不妥，明显与事实不符，可根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，原告有权请求与逾期腾房占有使用费相当的经济损失，应以相同地段、面积相当的铺面市场租金计算，经查，目前上述铺面的租金为每月1500元，故被告高瑜君应按每月1500元的标准计算逾期腾房占有使用费赔偿原告的经济损失，直至本判决生效日止或在本判决生效前第三人腾房交付日止；在本案判决生效后，莫伟杜不按判决规定时间履行腾房义务的，依照法律产生的迟延履行金由莫伟杜承担；至于莫伟杜因逾期腾房而造成高瑜君对原告承担责任的经济损失，属于另一法律关系，高瑜君可以基于其与莫伟杜之间签订的转租协议另行主张权利。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十四条第一款、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、第三人莫伟杜应在本案判决生效之日起三日内，将其占用的位于岑溪市岑城镇玉梧大道公路局旧职教楼一楼左侧第3、4间铺面内的物品搬走，按照租赁合同约定的要求腾空房屋并返还给原告广西壮族自治区岑溪公路管理局；二、被告高瑜君应当从2013年7月1日起按每月1500元计算逾期腾房占有使用费赔偿经济损失给原告广西壮族自治区岑溪公路管理局，直至本判决生效日止或本判决生效前第三人腾房交付日止（期限不足一个月的，按日折算赔偿金额）；三、驳回原告广西壮族自治区岑溪公路管理局超出上述第一、二项之外的其他诉讼请求。案件受理费946元（原告预交），由被告高瑜君承担200元，第三人莫伟杜承担400元，原告岑溪公路管理局承担346元。
上诉人高瑜君不服一审判决，上诉称，一审判决认定事实有错误，判决内容显失公平，违反法定程序。一、一审判决认定事实有错误。1、一审判决既认定转租合同有效，却又认定原告有权向被告主张因第三人逾期腾房违约责任造成的损失这是不合情理的，且违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效，履行期限届满或者解除，出租人请求负腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定。2、一审法院以相同地段、面积相当铺面市场租金计算认定铺面租金每月为1500元，计算逾期腾房占有使用费赔偿原告的经济损失是错误的。①铺面租金按原合同约定为每月1200元，但停了水电后租金应减少；②按被上诉人与蓝鹤彬于2012年5月26日签订《房屋租赁合同》计算每月此铺面租金不足800元；③没有造成上诉人逾期任何损失，一方面原告已得到此铺面蓝鹤彬交付租金，另一方面蓝鹤彬不要求原告赔偿因迟延交付铺面所造成的损失；④一审第三人莫伟杜使用铺面，却要求我支付费用显失公平。二、一审判决是不公平的。1、现房屋不是我占有和使用；2、每月1500元计算无任何依据；3、没有造成被上诉人任何损失。三、一审判决违反法定程序。综上，请求二审法院撤销一审判决发回重审或直接改判。
被上诉人岑溪公路局答辩称，一、房屋（铺面）租赁合同明确了双方合同的截止期限是到2013年6月30日，但是，由于被答辩人的原因，至今铺面仍未交回答辩人，因此所造成的损失，得到赔偿乃是理所当然的；二、一审法院认为，第三人蓝鹤彬已按合同约定支付前八年的租金110万元给答辩人，答辩人也已把除本案讼争的两间铺面外其余部分房屋交付蓝鹤彬，蓝鹤彬表示不要求答辩人赔偿因迟延交付铺面所造成的损失而判决不支持答辩人所请求赔偿45832元的经济损失是不对的。为此，请求二审法院查明事实，依法改判被答辩人自迟延返还房屋之日起到返还房屋之日止，按照每月损失为11458元的标准赔偿答辩人的损失。
一审第三人莫伟杜未作书面答辩，但其代理人在庭上辩称，1、一审没有追加蓝鹤彬为本案第三人，程序违法；2、没有造成被上诉人岑溪公路局的损失，租金已经收取；3、被上诉人没有要求第三人交付租金，一审法院判我方不承担法律责任是正确的。
二审期间，双方均未提供新的证据足以推翻一审法院查明的事实，对一审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为：上诉人高瑜君与被上诉人岑溪公路局在2009年1月1日签订《铺面租赁合同》、2011年11月18日签订《铺面续租协议书》后，2011年11月20日，上诉人高瑜君与第三人莫伟杜又签订《铺面转租协议书》，一审法院认定租赁合同有效、转租协议成立并有效是正确的，本院予以确认。租赁合同履行期限届满后，承租人应将承租物交还承租人，亦即作为承租人的上诉人高瑜君应当将所承租的铺面交回给被上诉人岑溪公路局而逾期不交出，理应承担逾期交回的民事责任。一审判决由上诉人高瑜君承担因第三人莫伟杜逾期腾房占有使用费赔偿给被上诉人，符合法律规定，本院予以维持。由于租赁期满，第三人莫伟杜占有使用出租铺面就没有合法依据，据此一审判决由第三人莫伟杜将其占用两间铺面内的物品搬走，并腾空房屋返还给被上诉人岑溪公路局，并无不妥，本院亦予以维持。上诉人高瑜君提出其已将承租的铺面转给了第三人莫伟杜承租使用，因第三人逾期腾房占有使用期间所产生的占用费与我无关，其不应承担赔偿责任的诉讼主张，因理据不足，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉主张因缺乏理据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费946元，由上诉人高瑜君负担。
本判决为终审判决。
审判长 蒋学政
审判员 萧 夏
审判员 莫 芮
二〇一四年三月十九日
书记员 何安峰
附录法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。