青岛市城阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）城民初字第270号
原告（反诉被告）王可明。
委托代理人姜健，山东畅海律师事务所律师。
委托代理人刘文海，山东畅海律师事务所律师。
被告（反诉原告）青岛城阳长安房地产开发有限公司。
法定代表人王磊，该公司董事长。
委托代理人王瑞屏，山东海乐普律师事务所律师。
委托代理人孙曙光，山东海乐普律师事务所律师。
原告（反诉被告）王可明与被告（反诉原告）青岛城阳长安房地产开发有限公司（以下简称长安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王可明委托代理人刘文海、被告长安公司委托代理人孙曙光到庭参加了诉讼。本案经中止审理，现已审理终结。
原告王可明诉称，2010年10月6日原被告双方签订位于城阳区锦城路389-19号及411-18号的两套商品房预售合同。原告依合同交付了全部购房款，但被告在履行合同中出现逾期交房，逾期至今未办理房地产权证等严重的违约行为，根据双方签订的合同及法律规定被告应承担违约责任。故请求判令：1、被告支付原告逾期交房的违约金16832.20元；2、被告支付原告逾期协助办理房地产权证的违约金214570.15元；3、被告协助原告办理涉案二套房屋（城阳区锦城路389-19号及411-18号）的房地产权证并承担自原告起诉之日至办理好房地产权证之日的违约金；4、诉讼费用由被告承担。
被告长安公司辩称，原告所诉与事实不符，要求驳回原告的诉讼请求，被告无权办理房地产权证，被告的协助义务仅仅限于商品房预售合同第十四条约定的条件达到后。
为证明其主张，原告向本庭提交了以下证据：
1、商品房预售合同二份（编号分别为201000104461、201000104465），证明原告购买被告涉案房屋，并约定了相关事项，被告违反合同约定逾期交房，且没有协助办理房产证。被告对证据的真实性无异议，但认为商品房预售合同证明不了逾期交房的事实。
2、商品房质量保证书及使用说明书，证明被告交付房屋的时间是2011年6月30日，逾期交付房屋。被告对该证据的真实性无异议。
3、收款收据，证明原告将涉案二套房屋的房款全部支付，但被告至今未向原告出具发票。被告对该证据的真实性无异议，但认为可以证明原告逾期付款的事实，结合原告提供的201000104461号商品房预售合同约定，总价款为1166164元，应该在2010年10月6日付款586164元，第二笔应该在2010年10月30日付款58万元，但原告实际付款是在2010年10月6日付款536164元，2011年3月3日付款5万元、2011年3月5日付款58万元；双方签订的201000104465号商品房预售合同中的总价款为1243045元，约定应在2010年10月6日付款623045元，2010年10月30日前应付款62万元，但原告在2010年10月6日付款573045元，2011年3月3日付款5万元，2011年3月5日付款62万元。
被告长安公司反诉称，2010年10月，原被告签订了二份商品房预售合同，约定原告向被告认购位于城阳区锦城路的两处商品房，同时还明确了付款期限及违约责任，合同签订后，原告未按合同的约定支付房款，根据合同第七条约定，原告应向被告支付违约金。请求判令：1、原告支付被告违约金49800元；2、诉讼费用由原告承担。被告没有提供证据。
原告王可明辩称，被告的反诉超过诉讼时效，原告交付房款的时候被告从来没有要求违约金的问题，要求驳回被告的诉讼请求。
经审理查明，2010年10月6日原告王可明（乙方）与被告长安公司（甲方）签订编号为201000104465的商品房预售合同，主要约定：乙方购买甲方城阳区锦城路411-18号房屋，预售许可证编号城1055号，房屋暂测建筑面积83.11平方米，每平方米单价14957元，总房价款为1243045元；乙方于2010年10月6日付首付房款623045元，于2010年10月30日支付房款620000元；乙方若未按合同约定的时间付款，应向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止；甲方定于2011年4月20日前将房屋交付给乙方，甲方如未在本合同约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；在验收交接时，甲方应向乙方提供商品房质量保证书和商品房使用说明书，甲方如不出示和不提供上述材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担；在甲方取得房地产权属登记证明后180天内，由甲、乙双方签署本合同规定的房屋交接书，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件，甲、乙双方在签署房屋交接书之日起180天内，由双方依法向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。2010年10月6日原告向被告交付房款573045元，2011年3月3日原告向被告交付房款50000元，2011年3月5日原告向被告交付房款620000元。2011年6月30日被告向原告提供了商品房质量保证书和商品房使用说明书，并向原告交付了城阳区锦城路411-18号房屋。
2010年10月6日原告王可明（乙方）与被告长安公司（甲方）签订编号为201000104461的商品房预售合同，主要约定：乙方购买甲方城阳区锦城路389-19号房屋，预售许可证编号城1055号，房屋暂测建筑面积83.11平方米，每平方米单价14031元，总房价款为1166164元；乙方于2010年10月6日付首付房款586164元，于2010年10月30日支付房款580000元；乙方若未按合同约定的时间付款，应向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止；甲方定于2011年4月20日前将房屋交付给乙方，甲方如未在本合同约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；在验收交接时，甲方应向乙方提供商品房质量保证书和商品房使用说明书，甲方如不出示和不提供上述材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担；在甲方取得房地产权属登记证明后180天内，由甲、乙双方签署本合同规定的房屋交接书，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件，甲、乙双方在签署房屋交接书之日起180天内，由双方依法向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。2010年10月6日原告向被告交付房款536164元，2011年3月3日原告向被告交付房款50000元，2011年3月5日原告向被告交付房款580000元。2011年6月30日被告向原告提供了商品房质量保证书和商品房使用说明书，并向原告交付了城阳区锦城路389-19号房屋。
另查明，被告于2013年8月27日取得涉案房屋房屋产权初始登记，双方没有签署房屋交接书。
以上事实，有原被告提供的证据、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的商品房预售合同是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行各自的义务。本案中，按照预售合同第十一条的约定被告均应于2011年4月20日前将涉案二套房屋交付给原告，但被告直到2011年6月30日才交付，被告构成违约，应按照预售合同第十二条的约定支付原告逾期交房违约金，其数额应为17105.38元（1166164元×1／万×71天＋1243045元×1／万×71天），原告主张逾期交房违约金16832.20元，该数额低于被告应支付的数额，原告的该诉请不违反法律规定，本院予以支持。按照预售合同（编号201000104465）附件一的约定，原告应于2010年10月6日付款623045元、2010年10月30日前付款620000元，原告2010年10月6日付款573045元、2011年3月3日付款50000元、2011年3月5日付款620000元，构成违约，其应支付被告逾期付款违约金。自原告2011年3月5日付款至2013年1月22日被告提起反诉，并未超过二年，故对原告主张被告的反诉超过诉讼时效不予采信。但预售合同第七条约定的逾期付款违约金为按逾期未付款项的日万分之三计算，明显高于合同约定的逾期交房违约金的标准，本院对此予以适当调整，原告应支付被告逾期付款违约金为8552元（5万元×1／万×148天＋62万元×1／万×126天）；同理按照预售合同（编号201000104461）附件一的约定，原告应支付被告逾期付款违约金为8048元（5万元×1／万×148天＋58万元×1／万×126天），以上原告供应支付被告逾期付款违约金为16600元。虽然涉案房屋至今未办理房地产权证，但预售合同第十四条约定“在甲方取得房地产权属登记证明后180天内，由甲、乙双方签署本合同规定的房屋交接书，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件，甲、乙双方在签署房屋交接书之日起180天内，由双方依法向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证”，该约定意思表示真实，不违反国家法律法规禁止性规定，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对办理房屋权属证书迟延责任中有约定从约定，未约定从法定的规定。本案中，被告取得涉案房地产权属登记证明的时间为2013年8月27日，双方没有签署房屋交接书，至今尚未超过合同约定的办理房地产权证的时间，故原告要求被告协助办理涉案房屋的房地产权证、支付逾期办证违约金，无事实依据，本院对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告青岛城阳长安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告王可明逾期交房违约金16832.20元；
二、原告王可明于本判决生效后十日内支付被告青岛城阳长安房地产开发有限公司逾期付款违约金16600元；
三、驳回原告王可明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4941元，原告负担4581元，被告负担360元。反诉费523元，原告负担174元，被告负担349元。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判长 杨忠吉
审判员 顾 伟
审判员 赵丕杰
二〇一三年十二月三日
书记员 孙志双
附本案依据的法律规定：
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。