苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）姑苏民五初字第00487号
原告苏州市长岛花园小区业主委员会，住所地苏州市姑苏区长岛花园13幢。
负责人姜开珍，主任。
委托代理人林叔权，广东林氏律师事务所律师。
被告苏州佳园房地产有限责任公司，住所地苏州市姑苏区山塘街道长盛花园6号。
法定代表人章云飞，董事长。
委托代理人杨钧辉，江苏华海中天律师事务所律师。
委托代理人焦英智。
原告苏州市长岛花园小区业主委员会（以下简称长岛花园业委会）与被告苏州佳园房地产有限责任公司（以下简称佳园地产公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2014年7月4日立案受理后，依法由代理审判员李尧独任审理，于2014年8月5日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2014年11月20日再次公开开庭进行了审理。原告长岛花园业委会的负责人姜开珍、被告佳园地产公司的委托代理人杨钧辉两次到庭参加诉讼，原告长岛花园业委会的委托代理人林叔权，被告佳园地产公司的委托代理人焦英智到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。
原告长岛花园业委会诉称：根据苏州市长岛花园建设工程规划许可证，位于本市葑门大河浜的长岛花园由被告佳园地产公司承建，小区配套公建面积为721平方米，其中包含诉争的长岛花园25栋06室房屋。上述房产经苏州市规划局验收合格，颁发了建设工程规划验收合格证，并注明上述房产属于小区配套公建。据此，原告认为上述房产属于业主共有，并保留公建用途。2003年5月，被告向苏州市房产管理局办理了上述房产的初始登记。2003年8月22日，苏州建设（集团）有限公司向被告购买了诉争的长岛花园25栋06室房屋，并办理了产权变更登记手续，取得了房屋所有权证。2005年案外人徐某某向苏州建设（集团）有限公司购买了上述房屋，并办理了产权变更登记手续。原告认为，因被告擅自将属于全体业主共有的公建房产出售给他人，侵害了全体业主的合法权益，故诉来法院，请求判令被告赔偿因擅自出售公建房屋长岛花园25栋06室的价值443100元并承担本案诉讼费用。
被告佳园地产公司辩称：一、本案原告对“公建”概念理解错误，根据《城市居住区规划设计规范》，配套公建包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、市政公用、行政管理和其他八类设施。因此，公建因含有政府公共产品、商业服务等，不能笼统归原告全体业主所有。二、本案中所涉长岛花园的物业管理服务用房和经营用房已符合苏州市于1998年施行的《关于进一步规范、加强物业管理工作的若干意见》，该意见规定建筑面积5万平方米以下的小区按50平方米标准配置办公用房，建筑面积5万平方米以上的小区按建筑面积1‰标准配置办公用房、1‰标准配置辅助用房、5‰标准配置经营用房。而长岛花园小区住宅区总建筑面积41756平方米，被告移交给物业公司的物业用房为340.62平方米，超出7‰的标准，故原告主张超出该标准部分权属也为其所有，缺乏法律依据。3、根据2014年6月1日施行的《苏州市新建住宅区服务设施规划管理规定》，住宅服务设施分为三类，其中商业服务设施产权由开发商所有或由其自由处置，故本案所争议房产产权应属于被告所有。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明：苏州建设集团房地产开发分公司（以下简称苏州建设房地产分公司，后改制为佳园地产公司）系本市长岛花园小区开发商。2002年7月29日，苏州市规划局对苏州建设房地产分公司申报的位于葑门大河浜的公建项目作出建设工程规划许可证，准予苏州建设房地产分公司建设721平方米的1至2层公建房屋。在上述许可证中明确：公建项目传达室二层，79平方米，西接住宅，东距河道4米；物业用房二层，100平方米，东距河道4米以上；北入口商业用房二层，478平方米，东距建筑物6米以上，南距建筑6米；沿河商业用房一层，64平方米，西距河道3米，东距建筑13米，建筑做成小品形式。后，苏州建设房地产分公司按上述规划建成公建房屋。
2003年5月，建设房地产分公司办理了长岛花园25幢06室房屋的初始权利登记。在该处房产登记审核表中注明“该处房屋系苏州建设集团房地产开发分公司自建，经核实，可发产证面积25.32平方米”。
2003年7月，被告佳园地产公司与苏州建设（集团）有限责任公司（以下简称建设集团公司）签订商品房买卖合同，将前述公建项目中的长岛花园25幢06室房屋及另两处房屋出售给建设集团公司，其中诉争房屋价款为58236元。嗣后双方办理了诉争房屋的产权变更登记手续。2005年4月，建设集团公司又将上述房屋以16万元转让给案外人徐某某并办理了产权变更登记手续，现诉争房屋登记在案外人徐某某名下。
另查明：2003年2月13日，佳园地产公司向苏州市葑门物业管理有限公司（以下简称葑门物业公司）移交长岛花园物业管理用房，移交房屋为长岛花园14幢（建筑面积64.66平方米）、15幢一层（建筑面积30.56平方米）、25幢（建筑面积165.22平方米），双方办理了书面移交手续。同年3月24日，佳园地产公司又将长岛花园25幢3、4、5号房（建筑面积80.18平方米）移交给葑门物业公司，以上房屋建筑面积合计为340.62平方米。
2003年10月14日，原苏州市房产管理局作出《关于办理长岛花园住宅物业管理用房房屋所有权证的通知》（苏房物（2003）32号文件），其中载明：佳园地产公司建造的长岛花园住宅总建筑面积41756平方米，已建成并投入使用。根据国家《物业管理条例》和《关于进一步规范、加强物业管理工作若干意见》（苏房物（1998）16号）的规定，经审核同意将长岛花园14幢建筑面积约64平方米、15幢一层建筑面积约38平方米、25幢建筑面积约165平方米，作为该住宅区的物业管理用房。此房产权属该住宅区全体业主所有。
2013年11月27日，苏州市住房和城乡建设局作出《关于办理长岛花园物业用房房屋所有权登记的通知》（苏住建物（2013）14号文件），其中载明佳园地产公司移交的25幢03、04、05室小区物业用房（建筑面积分别为27.43、27.43、25.32平方米）所有权属该小区全体业主所有，由市住建局代管。
审理中，原告陈述对于市住建局两份文件所涉物业用房确已全部移交小区物业服务公司，现上述房屋由小区物业服务公司、原告办公室及原告商业出租使用，出租收益用于服务小区全体业主的物业设施。
以上事实，有原告提供的建设工程规划许可证、诉争房屋产权变更登记档案、被告提供的企业转制批文、物业用房移交清单、苏房物（2003）32号文件、苏住建物（2013）14号文件、本院依法调取的诉争房屋初始权利登记档案、市规划局复函及当事人庭审陈述等在卷佐证。
本案争议焦点为：佳园地产公司出售长岛花园25幢06室房屋是否侵犯了长岛花园全体业主的权利。
原告认为诉争房屋所有权应属长岛花园全体业主所有，其理由为根据苏州市规划局的建设工程规划许可证，包含诉争房屋在内的721平方米1-2层房屋为公建，故诉争房屋的所有权应属小区全体业主所有。被告则认为，原告对公建理解有误，公建不等同于其产权属于全体业主所有。本案中，被告作为小区开发商，已按苏州市于1998年施行的《关于进一步规范、加强物业管理工作的若干意见》，移交了全部物业服务用房。长岛花园小区住宅总建筑面积41756平方米，而被告实际移交的物业服务用房总建筑面积为340余平方米，移交比例超过前述规定的7‰。且原告对公建理解有误，公建不等同于其产权属全体业主所有。
审理中，本院走访市规划局，市规划局对公建的答复为：根据《城市居住区规划设计规范》（2002年版）第2.0.6条、第6.0.1条规定，公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类设施用地。在此用地上的建筑一般称公建。公建包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类设施。
本院认为，公建定义并未涉及建筑物的所有权，系为满足一定区域内的居民生活需要的各类公共服务及商业服务而对小区配套建筑物的功能进行限定。因此，原告仅凭建筑规划许可证中项目名称为公建而据此认为相应建筑物所有权属于小区全体业主所有的主张，缺乏法律依据。本案中，按照当时苏州市的相关规定，被告作为开发商已向小区物业服务公司移交了340.62平方米的物业服务用房，并经市住建局发文，完成了上述房屋作为物业服务用房的产权登记手续，登记在长岛花园全体业主名下。原告如认为本案诉争房屋亦应作为全体业主所有的房屋移交，应当提供证据证明，然原告仅从其对公建的理解出发，并未对上述待证事实进行举证，亦未对小区全体业主与被告就诉争房屋权属曾经达成合意的事实成功举证，且诉争房屋在初始登记时已明确系开发商自建，面积并未计入业主公用分摊面积，故在不改变配套公建科学规划用途的前提下，诉争房屋应按照“谁投资、谁受益”的原则由被告行使所有权权能。被告将诉争房屋出售给建设集团公司，并不侵犯长岛花园全体业主的权利，故原告主张要求被告就出售诉争房屋赔偿损失443100元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告苏州市长岛花园小区业主委员会的诉讼请求。
案件受理费7946元，由原告苏州市长岛花园小区业主委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99。
审 判 长 沈录印
代理审判员 李 尧
人民陪审员 孙毓平
二〇一四年十二月一日
书 记 员 陈 辰