温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙温民终字第775号
上诉人（原审原告）鸿锳大厦业主委员会。
负责人李斌。
委托代理人卢晓。
委托代理人戴盛。
上诉人（原审被告）温州鸿锳房地产开发有限公司。
法定代表人胡守锡。
委托代理人徐方明。
委托代理人邓雷。
上诉人鸿锳大厦业主委员会、上诉人温州鸿锳房地产开发有限公司因侵权责任纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2012）温鹿民初字第963号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，被告鸿锳公司系温州市鹿城区大南路鸿锳大厦的开发商。坐落鸿锳大厦一层114室（20.36平方米）、117室（25.84平方米）、二层201室（181.12平方米）系鸿锳大厦的物业经营用房，上述房屋于2004年6月11日由被告移交给鸿锳大厦物业服务企业。2003年4月16日，被告与案外人好又多公司�订《商业物业租赁合同》，将鸿锳大厦一层440平方米、二层2800平方米、三层3032平方米，总计建筑面积6272平方米一并出租给好又多公司经营超市，其中包括鸿锳大厦114室、201室两处物业经营用房（合计建筑面积201.48平方米）。双方约定：房屋租期为20年，被告于2003年7月30日前将出租物业初步交付使用，初步交付后5个月内正式交付租赁物业，即5个月为免租期；年租金前3年为500万元，从第四个合同年起，每年租金在前一个合同年租金的基础上以2%的年率递增，租金按月支付，上述租金已包含了与租赁有关的全部税费。合同签订后，经前期装修，好又多公司名下的超市于2004年10月15日正式开业。2005年11月，被告因与好又多公司在租赁合同履行过程中发生纠纷，遂以好又多公司违约为由向中国国际经济贸易仲裁委员会会（以下简称仲裁委员会）申请仲裁，要求解除双方签�的租赁合同等八项请求。2007年1月26日，仲裁委员会作出（2007）中国贸仲京裁字第28号裁决书，除仲裁费共同负担的请求内容外，对被告的其余仲裁请求均予以驳回，仲裁委员会认定：被告出租房屋的实际起租日应为2004年10月16日；截止2006年4月21日，好又多公司已支付被告租金十七个半月租金7291666.65元；截止2006年3月16日，好又多公司已代缴税费1237938.59元，可冲抵三个月租金。
另查明：原告鸿锳大厦业委会于2005年1月26日成立，后于2009年与案外人好又多公司签订涉案房屋的租赁合同，确定涉案房屋自2009年4月1日起的房屋租金由原告自行收取。因原、被告未能就2009年4月1日以前的租金问题协商一致，原告遂诉至法院。审理期间，法院依原告申请委托温州方盛房地产估价事务所有限公司对坐落温州市鹿城区鸿锳大厦一层114室、二层201室房屋于2004年6月11日至2009年3月31日�间的租金标准进行评估（要求评估时不考虑已整体出租给好又多公司的因素，按单独出租的租金标准评估），该评估机构出具的鉴定结论为：鸿锳大厦一层114室、二层201室房屋于2004年6月11日至2009年3月31日期间的市场租赁价值为1228900元。原告为此支出鉴定费15000元。
原判认定，鸿锳大厦业委会是本案适格的原告主体。原告于2008年8月至2011年10月多次向被告主张涉案房屋的租金，被告于2011年9月承诺待其与好又多公司的合同划转给业主后即与原告办理租金清算，原告的诉讼请求未逾诉讼时效。原告鸿锳大厦业委会的租金损失确定为572139.3元。
原判认为，坐落温州市鹿城区大南路鸿锳大厦114室、201室两处物业经营用房（合计建筑面积201.48平方米）系该大厦专有部分以外的共有部分，鸿锳大厦全体业主对该两处房屋享有共有和共同管理的权利。被告鸿锳公司未经专有部�占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，将上述物业经营用房出租给案外人好又多公司使用，侵害了广大业主对该两处房屋享有的共有和共同管理的权利，其行为已构成侵权。在鸿锳大厦全体业主共有的物业经营用房的物权遭受侵害时，原告鸿锳大厦业委会经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主授权同意，有权代表全体业主向人民法院提起侵权诉讼，要求赔偿损失，以维护全体业主的利益。现原告鸿锳大厦业委会诉请被告赔偿租金及其利息损失，于法有据，予以支持。上述租金损失以被告与好又多公司约定的租金标准扣除出租人应缴纳的税费所得金额572139.3元为限，因原告在起诉前未曾向被告主张租金利息，故利息损失应从原告起诉之日即2012年6月6日起，按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率，计算至判决确定的履行之日止。被告主张其因与好又多公司租赁纠纷案而支出的相关费用、其承担的税费滞纳金与罚款、其向部分业主支付的逾期交付违约金以及业主占用其车位的租金均应与原告请求的租金及利息相抵销，无法律依据，不予采纳。被告又主张其在房屋出售前也是鸿锳大厦业主，有权按比例享有相应的租金及利息份额并与原告请求的租金及利息相抵销，因业主利用物业共用部位进行经营所取得的收益按照规定应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用，故被告的上述主张不能成立，亦不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第七十条、第七十六条第一款第（七）项、第二款，《物业管理条例》第五十五条的规定，原审判决：一、被告温州鸿锳房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告鸿锳大厦业主委员会租金�失572139.3元及其利息（利息自2012年6月6日起，按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率，计算至本判决确定的履行之日止），上述款项用于补充鸿锳大厦专项资金或者按照鸿锳大厦业主大会的决定使用。二、驳回原告鸿锳大厦业主委员会的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12354元，鉴定费15000元，合计27354元，由原告鸿锳大厦业主委员会负担8754元，被告温州鸿锳房地产开发有限公司负担18600元。
一审判决后，鸿锳大厦业主委员会与温州鸿锳房地产开发有限公司均不服，向本院提起上诉。
上诉人鸿锳大厦业主委员会上诉称，一审判决对于温州鸿锳房地产开发有限公司侵权行为的赔偿金额的认定不正确。温州鸿锳房�产开发有限公司应当按照侵权行为给鸿锳大厦业主委员会造成的实际损失进行赔偿。鸿锳大厦业主委员会所遭受租金损失已经由评估机构作出评估，确定金额为1228900元。鸿锳大厦业主委员会与温州鸿锳房地产开发有限公司双方之间从未达成赔偿协议，一审判决以温州鸿锳房地产开发有限公司与好又多约定租金确定赔偿金额是错误的。按照温州鸿锳房地产开发有限公司与好又多签订的租赁合同，对于涉案物业经营用房侵占的实际租金所得是无法明确的。一审判决对于鸿锳大厦业主委员会的租金利息损失计算也是错误的。物业经营用房自2004年6月11日由温州市房管局移交给业主使用，自此开始产生租金损失，相应的利息也应该按照这个时间起算。一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，予以改判。
上诉人温州鸿锳房地产开发有限公司上诉称，一审判决�定鸿锳大厦业委会是本案适格的原告主体，该认定是错误的。鸿锳大厦业委会不享有民事诉讼主体资格，不能作为原告参加民事诉讼活动。鸿锳大厦业委会只有经过业主或者业主大会授权后才具有管理权。鸿锳大厦业委会并非诉争房屋的所有权人，其无权向温州鸿锳房地产开发有限公司主张权利，该权利应由全体业主共同主张和行使。一审判决对诉争房屋的租金损失事实认定错误。一审判决认定计算鸿锳大厦业委会的租金损失以温州鸿锳房地产开发有限公司与好又多公司约定的租金标准为基数，就应当扣除温州鸿锳房地产开发有限公司为实现租金收益的各项成本支出。以上错误依法应予纠正。请求撤销原判，予以改判。
二审中双方当事人未提供新的证据。
经审理二审查明的事实与原审认定的事实一致，本案的事实有一审已认定的证据以及双方当事人的陈述予以�明。
本院认为，鸿锳大厦业委会经过依法批准成立并经主管部门备案，本案诉讼已得到专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的授权同意，鸿锳大厦业委会是本案适格民事诉讼主体。坐落温州市鹿城区大南路鸿锳大厦114室、201室两处物业经营用房系该大厦专有部分以外的共有部分，鸿锳大厦全体业主对该两处房屋享有共有和共同管理的权利。温州鸿锳房地产开发有限公司未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，将上述物业经营用房出租给案外人好又多公司使用，侵害了业主对该两处房屋享有的共有和共同管理的权利，其行为已构成侵权，温州鸿锳房地产开发有限公司应当承担民事赔偿责任。鸿锳大厦业委会有权代表全体业主向人民法院提起侵权诉讼，要求赔偿损失，以维护全体业主的利益。原审判决认定�锳大厦业委会租金损失以温州鸿锳房地产开发有限公司与好又多公司合同约定的租金标准并结合其实际租金收入情况，认定本案租金损失为572139.3元，经二审审查核，该认定并无不当。根据鸿锳大厦业委会在起诉前未曾向温州鸿锳房地产开发有限公司主张租金利息的事实，原审判决认定本案租金利息损失从起诉之日即2012年6月6日起计算符合法律规定。综上，本案上诉人鸿锳大厦业主委员会、上诉人温州鸿锳房地产开发有限公司上诉理由均不能成立，本院均不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费12354元，由上诉人鸿锳大厦业主委员会和上诉人温州鸿锳房地产开发有限公司各负担6177元。
本判决为终审判决。
审判长 张 毅
审判员 陈肖俭
审判员 厉 伟
二〇一三年九月六日
书记员 詹旭初