上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闸民三（民）初字第197号
原告蔡成龙，男，1972年7月10日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。
原告蔡明娣，女，1945年12月4日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。
原告蔡兆刚，男，1951年11月22日出生，汉族，户籍地上海市闸北区。
原告蔡腊英，女，1958年2月7日出生，汉族，户籍地上海市闸北区。
原告蔡嫦英，女，1961年8月5日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。
原告蔡成旻，女，1979年1月15日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。
原告共同委托代理人王晓璐，上海市袁圆律师事务所律师。
被告江决英，女，1964年2月4日出生，汉族，住上海市宝山区。
委托代理人杨学忠（夫妻关系），男，1968年9月3日出生，汉族，住上海市宝山区。
委托代理人金晓敏，上海红辉律师事务所律师。
第三人中国银行股份有限公司上海市静安支行，住所地上海市静安区。
负责人支佐，职务行长。
原告蔡成龙、蔡明娣、蔡兆刚、蔡腊英、蔡嫦英、蔡成旻、杨黎珍与被告江决英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴双独任审理。后本案依法转为普通程序，本院并组成合议庭，追加了中国银行股份有限公司上海市静安支行（以下简称中国银行）作为第三人参加诉讼。审理中，杨黎珍死亡，原告蔡成龙、蔡成旻作为其继承人继续参加诉讼。本案于2015年11月9日公开开庭进行了审理。原告蔡成龙、蔡明娣、蔡兆刚、蔡腊英、蔡嫦英、蔡成旻的共同委托代理人王晓璐，被告江决英及其委托代理人杨学忠、金晓敏到庭参加诉讼，第三人中国银行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡成龙、蔡明娣、蔡兆刚、蔡腊英、蔡嫦英、蔡成旻共同诉称，被告因资金问题，与原告蔡成龙协商，以房屋买卖方式获取银行贷款。2004年4月12日，被告与蔡成龙的祖母仓某某（2005年6月去世）签订房地产买卖合同，将仓某某名下位于本市闸北区闻喜路XXX号XXX室（以下简称系争房屋）作价人民币23万元（以下币种均为人民币）出售给被告，帮助被告从中国银行申请获得了16万元的贷款，并于2004年4月18日将房屋所有权转让至被告名下。被告并未实际支付房款，并于2009年11月22日向原告蔡成龙出具协议书明确表示该房屋买卖合同并非双方真实意思表示，房屋转让的真实目的是为了获取银行贷款。系争房屋自买卖合同签订后一直由原告方实际居住至今。被告于2014年11月27日向法院起诉要求原告蔡成龙搬离系争房屋并支付房屋使用费。原告方认为该房屋买卖合同无效，所有权应属于仓某某遗产由其继承人依法继承，被告的行为已严重侵犯了原告方的合法权益。故诉至本院，要求判令：1、被告与仓某某于2004年4月12日就系争房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、被告配合将系争房屋产权过户至原告蔡成龙名下；3、诉讼费由被告承担。
被告江决英辩称，双方签订的买卖合同是真实的，不同意原告的诉讼请求。被告的丈夫杨学忠与原告蔡成龙是朋友关系。2004年4月蔡成龙称需要用钱，正好他奶奶仓某某的房屋要出售，售房款会给蔡成龙做生意，被告夫妇当时经济较宽裕，所以就与仓某某协商购房。双方约定房款为23万元，其中7万元支付现金，16万元通过贷款支付。之后被告支付了7万元现金，该笔款项解决了蔡成龙的资金问题，双方并办理了房屋过户手续。
第三人中国银行未到庭参加诉讼，但向本院递交了情况说明，表示其对借款人江决英与他人之间的买卖纠纷没有意见，但要求法院保护其债权和抵押权，只有在贷款全部结清的情况下，才愿意涤除抵押权。截至2015年10月31日，商业贷款剩余本金为92，958.81元，公积金贷款剩余本金为29，332.76元。
经审理查明，系争房屋原产权人为案外人仓某某（于2005年6月2日报死亡），原告蔡明娣、蔡兆刚、蔡腊英、蔡嫦英及案外人蔡某某（2011年11月10日报死亡）均为其子女，原告蔡成龙、蔡成旻为蔡某某和杨黎珍（2015年2月8日报死亡）的子女。
2004年4月12日，仓某某与江决英签订《上海市房地产买卖合同》，该合同中载明，系争房屋房地产权证号为沪房地闸字（2004）第0018**号，座落于上海市闸北区闻喜路XXX号XXX室，房屋类型公寓，房屋建筑面积38.71平方米，转让价款为23万元，房地产权利转移日期以闸北区房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准，本合同一式四份，合同双方各执一份，财政、税务和闸北区房地产交易中心各执一份。除以上内容以外，合同正文部分包括交房时间、交付标准、过户时间、违约责任等其他内容均被划去。合同附件三付款协议中，定金条款被划去，记载内容为江决英应于2004年4月12日前支付7万元，应于2004年4月30日前支付16万元。上述合同尾部仓某某落款处有“仓某某”签名和印章，江决英落款处有“江决英”签名。
2004年4月18日，系争房屋变更登记至江决英名下。之后，中国银行将16万元贷款发放至被告账户。该笔贷款一直由被告归还。但系争房屋一直由仓某某及原告方居住使用至今。
2009年11月22日，江决英出具《协议书》，载明“本人江决英拥有闻喜路XXX号XXX室房子一套，由于当时资金的问题采取了房屋买卖，但实际所有权归蔡成龙，因此房屋未经蔡成龙的同意不得买卖，如果买卖需赔偿蔡成龙按当时买卖房价的所有款项。”落款处为江决英签名确认。
审理中，关于7万元首付款，原告称被告从未支付过该笔款项。被告在答辩时称，该款项是蔡成龙拿着已经有仓某某签名的合同到被告家里，被告在原告要求下支付的现金，没有收条是因为蔡成龙当时说不能由其出具收条，应当由仓某某出具收条，但之后仓某某也没有出具收条。后被告又称，该款项是杨学忠拿着现金到蔡成龙家门口把钱给蔡成龙的。
关于16万元贷款，原告称，当时就是为了解决被告的资金问题，所以用房屋买卖的形式套取银行贷款，所以16万元贷款是直接发放至被告账户的，之后也是由被告归还的。对此，被告则称，因为当时被告要求系争房屋内的两个户口迁走，但蔡成龙说仓某某年事已高，与被告商量等仓某某百年之后再交房并迁出户口。被告自己有住处，经济情况也较好，就当作购房投资了，所以同意了原告的方案，但双方同时约定这16万元要先发放至被告账户，等交房后再给付。2005年仓某某去世，被告要求蔡成龙迁出户口并交房，但蔡成龙表示他没有地方迁户口，且房价上涨，要求被告再多付一点。被告则要求原告先将户口迁走再谈钱的问题，此次交涉不了了之。2008年蔡成龙表示已将户口迁走，要求被告支付30万元，双方关于价钱又没有谈拢，所以被告一直没有支付后续房款。对于被告该说法，原告表示不存在这些约定，被告从未关心过户口和房子居住问题，系争房屋的买卖只是为了套取银行贷款的假买卖。
关于《协议书》的签订背景，原告称，2005年，被告方也有一套本市呼玛一村XXX号XXX室的房屋（以下简称呼玛一村房屋，登记在杨学忠父亲杨郎业名下），也是通过由蔡成龙向杨郎业签订虚假的房屋买卖合同的方式套取银行贷款，蔡成龙没有支付任何房款，被告方也没有交付房屋。2009年10月14日被告方将该房屋出售给案外人，当时被告方收取了全额房款，蔡成龙配合到场签字。由于蔡成龙参与了该套房屋的出售过程，意识到系争房屋的风险，所以在次月要求被告出具了《协议书》。为此，原告提供了呼玛一村房屋的《上海市房地产登记簿》以及两份《上海市房地产买卖合同》（该份合同上，除对房地产权证号、建筑面积、房屋总价款及合同须一式四份有所记载以外，正文部分包括交房时间、交付标准、过户时间、违约责任等其他内容均被划去）。对此说法，被告表示否认，但对是否收取出售呼玛一村房屋的房款等问题含糊其辞。被告并称，由于蔡成龙迁出户口后要求被告支付30万元房款，被告没有同意，原告担心被告将系争房屋出售，购房人会将原告赶出系争房屋，所以被告在原告的要求下出具了该份《协议书》。
审理中，原告蔡明娣、蔡兆刚、蔡腊英、蔡嫦英、蔡成旻均表示，其均为仓某某的继承人，但如果法院审理后认为系争房屋可以恢复登记至仓某某的继承人名下，其均同意系争房屋产权仅登记在原告蔡成龙一人名下。
以上事实，由原告提供的系争房屋《上海市房地产买卖合同》、《协议书》，被告提供的系争房屋《上海市房地产权证》、《中国银行上海市分行个人住房（二手房）抵押借款合同》、《中国银行上海市分行零售贷款扣款确认书》，第三人提供的情况说明，以及当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，意思表示真实系民事法律行为生效的必备要件。根据本案现查明的事实，双方所签订的《上海市房地产买卖合同》中对交房、过户等基本交易条件均未约定，被告从未实际居住系争房屋。结合《协议书》的内容，以及审理中双方对实际支付房款的情况、《协议书》的签订背景等情节的陈述，本院认为原告的说法更具高度盖然性，双方于2004年4月12日就系争房屋签订房屋买卖合同的目的在于套取银行贷款，并无买卖房屋的真实意愿，故该合同因欠缺真实的意思表示依法应归于无效。合同无效后，系争房屋应恢复登记至原产权人名下。现鉴于原产权人仓某某已去世，其继承人亦在本案审理中明确表示同意系争房屋产权仅登记在蔡成龙一人名下，故系争房屋在涤除抵押登记之后可恢复登记至原告蔡成龙名下。至于首付款7万元，被告并未提供收条或转账凭证，本院难以认定；而16万元贷款亦由被告获得并归还至今，故亦不存在返还问题。兹依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、仓某某与被告江决英于2004年4月12日就上海市闸北区闻喜路XXX号XXX室房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、被告江决英应于本判决生效之日起三十日内向第三人中国银行股份有限公司上海市静安支行归还上址房屋上所设抵押贷款剩余的本金及利息等；
三、第三人中国银行股份有限公司上海市静安支行应于收到上述款项后七日内办理注销上址房屋上所设160，000元借款抵押登记的手续；
四、被告江决英应于上述抵押登记注销后七日内配合原告蔡成龙将上址房屋产权变更登记至原告蔡成龙名下，期间产生的费用，由原告蔡成龙自行负担。
案件受理费4，750元、财产保全费1，670元（原告蔡成龙、蔡明娣、蔡兆刚、蔡腊英、蔡嫦英、蔡成旻均已预缴），由被告江决英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 魏思奇
代理审判员 吴 双
人民陪审员 徐德媛
二〇一五年十二月四日
书 记 员 袁佳铭
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。