上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初71225号原告：王扣虎，男，1950年10月9日生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：秦蓁，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：张岑，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海晓波果蔬专业合作社，住所地上海市浦东新区。法定代表人：胡晓波。第三人：周雯雯，女，汉族，1987年11月12日生，住上海市普陀区中山北路***号***室。原告王扣虎与被告上海晓波果蔬专业合作社(以下简称晓波果蔬合作社)、第三人周雯雯确认合同无效纠纷一案，本院于2016年10月9日立案受理后，适用普通程序，由审判员张盈担任审判长，与人民陪审员高天明、梅丽华组成合议庭，于2017年8月15日公开开庭进行了审理。原告王扣虎的委托诉讼代理人张岑到庭参加了诉讼。被告晓波果蔬合作社及第三人周雯雯经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王扣虎向本院提出诉讼请求：1、判令以原告王扣虎名义与被告晓波果蔬合作社就上海市嘉定区丰庄西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下统称系争房屋)订立的《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)无效；2、判令被告晓波果蔬合作社将系争房屋产权恢复登记至原告王扣虎名下；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：原告王扣虎因资金短缺，于2015年2月5日与案外人沈某某签订《借款抵押合同》，约定原告向其借款人民币55万元(以下币种相同)，原告将系争房屋作为借款的抵押，借款期限为两个月，即2015年2月6日起至2015年4月5日止。同日，原告出具公证委托书，委托第三人周雯雯代为办理系争房屋抵押事宜。原告未能按期归还沈某某的债务，原告与沈某某未就还款事宜达成一致，但原告近期获悉系争房屋已于2015年10月19日过户至被告晓波果蔬合作社名下。原告认为，系争房屋一直由原告居住使用，即使沈某某在债务到期后未能获取钱款，也应当依法实现抵押权，原告在未得到任何告知下，擅自由他人将系争房屋出售给被告晓波果蔬合作社，被告也从未上门看房，产权登记在其名下，也从未向原告主张过交付房屋，原告从未取得任何房款，综上，被告晓波果蔬合作社与周雯雯的交易行为属恶意串通，损害原告的合法利益，原告由此起诉法院，诉如所请。被告晓波果蔬合作社未作答辩。第三人周雯雯曾到庭述称，其与沈某某为同事关系，沈某某借给原告一笔钱款，大约五十几万元，根据他们之间的约定，到期不归还钱款或恶意躲债的话，第三人周雯雯作为原告的委托人有权出售系争房屋，以房款抵偿债务。债务到期后，原告没有还钱，甚至不再接听电话也无法找到人，由此2016年上半年，由第三人通过中介公司找到被告晓波果蔬合作社，出售房屋。出售房屋时，第三人未通知原告，可能沈某某告知过原告。在买卖中第三人仅负责办理买卖过户手续，房价和付款等都是沈某某与买受人谈的，第三人均不清楚。第三人未收到过房款，也未承担过过户费用，房屋的交付买受人也没有和第三人沟通过。办完过户手续后第三人就未再参与，据了解，被告晓波果蔬合作社因房屋上存有纠纷未进一步支付过房款。对诉讼请求第三人不发表意见，亦不承担相关费用。原告后向沈某某归还过一部分债务。经审理查明，系争房屋的权利原登记在原告王扣虎名下。2015年2月6日，以白爱华及原告王扣虎作为借款人、原告王扣虎作为抵押人、沈某某作为贷款人(抵押权人)至上海市黄浦公证处申请对双方《借款抵押合同》进行公证并赋予该合同强制执行效力。上海市黄浦公证处由此出具《具有强制执行效力的债权文书公证书》，内容载明：白爱华及王扣虎向沈某某借款55万元，期限自2015年2月6日起至2015年4月5日止，王扣虎自愿将系争房屋为上述贷款提供抵押担保；为保证债务的履行，白爱华与王扣虎作出自愿接受强制执行的意思表示。由此公证处公证双方在《借款抵押合同》上签名的真实性，并根据相关规定，赋予该公证书具有强制执行效力。在2015年2月6日签署的《借款抵押合同》中对借款月利率约定为1.8%，对抵押房产描述价值为110万元等。2015年2月6日，原告王扣虎同时出具一份委托书，受托人为第三人周雯雯，表示委托人因故无法亲自办理抵押、出售、出租系争房屋的相关事宜，特委托周雯雯为本委托人的代理人，就系争房屋代表人委托人办理下列附录中所列全部事项，委托期限自2015年2月6日起至2016年2月5日止……附录包含了抵押贷款及出售、出租，其中有代为签订定金协议/房地产买卖合同及撤销买卖合同、代为办理房地产转移登记、代为办理变更或注销房地产抵押登记、代为收取房价款、代为交房等等房地产买卖过程中的其他相关事宜，上述《委托书》，由上海市黄浦公证处均予以公证。2015年2月12日，由案外人沈某某作为房地产抵押权人的抵押权登记手续在交易部门予以登记完成。借款期限届满后，借款人白爱华及王扣虎并未向出借人归还借款。2015年10月8日，以原告王扣虎作为卖售人(甲方)与被告晓波果蔬合作社作为买受人(乙方)就系争房屋订立买卖合同一份，约定：房屋总价款为140万元；甲、乙双方确认，在2015年12月31日前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，该房屋交易税费由甲乙双方各自承担；除此外，对房款的支付、房屋的交付及双方的违约责任等均未作明确约定。买卖合同甲方处注明“周雯雯代王扣虎”字样。2015年11月4日，系争房屋的权利核准登记至被告晓波果蔬合作社名下。第三人周雯雯表示，其仅配合办理了房屋的过户手续，没有收到过房款，也未就房屋交付履行过义务。原告王扣虎表示，其一直居住在系争房屋中，未有人上门看房或向其主张过交付房屋。以上事实，由经庭审质证的公证书、《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产登记薄等及当事人的陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。第三人周雯雯以原告王扣虎代理人名义凭借公证委托书与被告晓波果蔬合作社就系争房屋于2015年10月签订买卖合同并于同年11月办理了产权转移，原告就系争房屋是否由此建立买卖关系为其真实意思表示以及买卖的实际履行存在异议，认为被告与第三人间存在恶意串通，损害了原告的合法权益，要求确认该买卖合同为无效。本院根据相关材料及履行情况对第三人周雯雯以原告王扣虎名义与被告晓波果蔬合作社签订的买卖合同效力分析如下：第一，就第三人周雯雯而言，其虽持有原告以出售系争房屋为内容的委托书，但委托书的内容仅指向授权周雯雯对系争房屋买卖手续办理上的委托，第三人周雯雯作为代理人，应当以维护委托人利益为原则尽到代理人的责任。然而周雯雯在出售系争房屋时，并未告知原告王扣虎，也未得到王扣虎同意并确认原告将以何金额处分系争房屋下直接作出处分房屋的决定，出售房屋后未收取被告关于系争房屋的任何房款，未与原告协商迁出系争房屋事项等等，均具有明显损害原告王扣虎财产权益的故意，代理行为具有恶意；第二，就被告晓波果蔬合作社而言，其清楚相对的出售权利人为原告王扣虎，作为购房人应当尽到足够的审慎义务，目前没有证据显示购房人在购房前去看过系争房屋状况，在买卖合同中对交房事宜也未作任何词语约定，房屋的权利于2015年2月登记至其名下直至原告提起诉讼期间，没有任何证据显示购房人就房屋交付提出过主张，显然有悖一般购房人的常态，同时当前在周雯雯否认收到任何房款下，也没有证据显示被告履行了付款义务；综上，均难以认定被告晓波果蔬合作社是一个有着善意购房目的的购房人。被告与第三人就系争房屋的种种行为均有悖于正常的房产交易，违背了原告的真实意思表示，损害了原告的合法权益，故由此订立的买卖合同当属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，所发生的损失根据过错承担相应的责任。现原告要求被告将系争房屋的权利恢复登记至原告名下，于法有据，本院予以支持。被告晓波果蔬合作社经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法缺席判决。第三人周雯雯经本院传票传唤未到庭应诉，不影响本案审理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第162条，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、确认第三人周雯雯以原告王扣虎名义与被告上海晓波果蔬专业合作社于2015年10月签订的关于上海市嘉定区丰庄西路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》为无效；二、被告上海晓波果蔬专业合作社应于本判决生效之日起十日内协助原告王扣虎办理上海市嘉定区丰庄西路XXX弄XXX号XXX室房屋产权恢复登记至原告王扣虎名下的手续。案件受理费17,400元，公告费260元，合计17,660元，由原告王扣虎、被告上海晓波果蔬专业合作社与第三人周雯雯各负担三分之一。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 盈人民陪审员  梅丽华人民陪审员  高天明二〇一七年八月十八日书 记 员  杨 华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;若干问题的意见》162、无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。四、《最高人民法院%26lt;关于民事诉讼证据的若干规定%26gt;》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。