重庆市开县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）开法民初字第02874号
原告李秀财，男，汉族，生于1964年9月3日，住重庆市开县。
委托代理人（特别授权）王道海，重庆市开县剑维法律服务所法律工作者。
被告陆小兰，女，汉族，生于1989年9月17日，住重庆市涪陵区。
委托代理人（特别授权）李世国，男，汉族，生于1959年3月18日，住重庆市万州区。
被告廖启稳，男，汉族，生于1981年3月3日，住重庆市开县。
被告谢家桂，女，汉族，生于1969年12月27日，住重庆市开县。
原告李秀财诉被告陆小兰、廖启稳、谢家桂房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月28日立案受理后，依法由代理审判员戚国涛适用简易程序，于同年8月20日和8月27日两次公开开庭进行了审理。庭后原、被告双方申请法院给予双方一个月的和解期，本院依法予以准许，和解期自2014年8月28日起至9月27日止。原告李秀财及其委托代理人王道海，被告陆小兰及其委托代理人李世国，被告廖启稳、谢家桂均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李秀财诉称，原告在重庆上和不动产经纪有限公司安康分部的中介下与被告陆小兰、廖启稳于2014年3月25日签订房屋买卖合同，购买位于开县某某路某号某小区某栋某号房屋一套，房屋总价款735000元，并约定房屋款项的付款日期及金额。2014年3月20日原告支付定金20000元，3月25日支付房款100000元，此两笔款项由被告廖启稳收取。同年4月14日原告支付被告陆小兰房款180000元，在6月17日原告通过银行按揭款支付被告陆小兰4100000元，该按揭款转到被告谢家桂的银行账上，现原告共支付被告房款710000元。2014年5月21日原告住进房屋后发现小区的机房发出震耳噪声及房屋周围充满臭味严重影响居住，6月26日原告找到被告和中介公司协商，后签订房屋买卖合同补充协议，约定房屋总价款减少40000元，作为对原告的补偿，双方对房屋再无其他争议，因此被告应该给予原告15000元的补偿款。原告为此多次找被告陆小兰和中介公司，7月23日本是约定被告给予原告15000元，但当日被告却喊来很多人对原告进行威胁不履行合同约定，原告当日向开县汉丰派出所报案，7月24日向被告及中介公司发出限期给付通知限于7月26日前给予给原告15000元补偿款，否则视为被告违约。针对被告辨称的口头协议根本不存在，原告及原告小区的广大业主为了改变噪音、臭味等不良居住环境，发出“生命健康联户呼救”，引起政府相关部门的高度重视，这才使小区环境问题的解决出现了转机，根本不是被告的作为所致。双方诉争的房屋于2014年6月12日已经过户到原告儿子李春雨的名下。被告故意违反合同约定，不补偿原告15000元，原告遂诉至法院请求：1、依法确认原告与被告在2014年6月26日签订的房屋买卖合同补充协议有效；2、判决四被告支付原告现金15000元；3、判决四被告支付原告违约金5000元。
被告陆小兰辩称，原告诉称的情况基本属实。被告廖启稳代替被告陆小兰收取的定金及房款，都及时交给了陆小兰。房屋买卖合同及房屋买卖合同补充协议，均是陆小兰与原告李秀财签订的，与廖启稳、谢家桂无关。陆小兰是在被迫无奈的情况下与原告签订房屋买卖合同补充协议，并且在签订补充协议前与原告达成口头协议，约定如下：“如果原告居住的房屋的噪声等问题得到解决后，陆小兰不再支付原告15000元，而且要执行735000元的房屋总价款，原告还要补齐差价25000元”。双方诉争的房屋系陆小兰从谢家桂处购买，陆小兰已收到原告给付的710000元的房款，双方诉争的房屋已经过户给原告的儿子李春雨。双方在给予15000元的问题上曾发生过言语冲突。被告仍在积极与相关部门协调解决房屋噪音等居住环境问题，已经引起相关部门的重视，问题即将得到解决，同时补充协议也没有约定履行时间，被告根本没有违约，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
被告廖启稳辩称，被告廖启稳只是代收了原告的两笔房款，均及时转交给了陆小兰，房屋买卖合同及房屋买卖合同补充协议，均是陆小兰与原告李秀财签订的，与廖启稳无关。对原告陈述的事实、理由不清楚，房屋噪音问题即将得到解决，应按原合同履行。
被告谢家桂辨称，被告谢家桂将本案诉争的房屋早已卖给了陆小兰，银行按揭打款是经公证处公证后通过被告谢家桂的账号打款，所打款项陆小兰都已取走。对于之后的买卖根本不清楚，被告谢家桂与本案无关。
经审理查明：2014年3月25日原告李秀财与被告陆小兰签订《房屋买卖（转让）合同》，约定被告陆小兰将位于开县某某路某号某小区某栋某号房屋（房产证号为312房地证××字第×××××号，房屋权利人为被告谢家桂）卖给原告李秀财，成交价格为735000元，2014年6月12日，该房屋已过户给原告李秀财的儿子李春雨名下（房地证号为312房地证××字第×××××号）。2014年6月26日被告陆小兰与原告李秀财签订《房屋买卖（转让）合同补充协议》，就原告李秀财认为的此房屋楼下为小区设备机房，影响其居住品质等原因，进行补充约定如下：“1、甲方（陆小兰）在原《房屋买卖（转让）合同》约定的房屋总房款（人民币：柒拾叁万伍仟元整，￥735000.00元）基础上，减少肆万元整（大写），￥40000.00元，作为给乙方（李秀财）的补偿；……3、甲、乙双方任何一方不得再以其他理由提出退房、补偿、终止合同（包含但不仅限以上情况）等一切有违原《房屋买卖（转让）合同》的要求，否则视为提出方违约，需补偿对方不少于总房价20%的违约金；4、本协议为原《房屋买卖（转让）合同》的补充协议，与原合同的内容及条款有冲突处以本补充协议为准；……”被告陆小兰已实际收取原告李秀财给付的购房款710000元，被告陆小兰应给予原告补偿款40000元，相互折抵后，被告陆小兰还需给付原告补偿款15000元。2014年7月23日原告李秀财为要求被告陆小兰履行补充协议约定，而与被告陆小兰发生言语冲突，原告当日向开县汉丰派出所报案。2014年7月24日原告李秀财向被告陆小兰及中介公司发出限期给付通知，要求被告陆小兰在同年7月26日前给付原告李秀财房屋补偿款15000元，但被告陆小兰至今未给予此补偿款。
上述事实有原、被告的陈述答辩，原、被告身份信息复印件材料、《房屋买卖（转让）合同》及《房屋买卖（转让）合同补充协议》、两房屋产权证复印件、李春雨的亲属情况证明复印件、房款支付凭证复印件四份、个人购房借款／担保合同复印件一份、生命健康联户呼救材料复印件一份及报案登记表复印件一份在卷佐证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同自成立时生效。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第三十二条规定，“当事人采用合同形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时成立”及第四十四条第一款规定，“依法成立的合同，自成立时生效”，原告李秀财与被告陆小兰签订的《房屋买卖（转让）合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，自原告李秀财与被告陆小兰在补充协议上签字时已成立生效。
依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按照《房屋买卖（转让）合同补充协议》的约定，相互折抵后，被告陆小兰应给予原告李秀财15000元的补偿款。根据《合同法》第六十一条规定，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”及第六十二条规定，“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但要给对方必要的准备时间”，虽然双方未约定给予15000元补偿款的履行时间，结合本案情况，双方对履行期限无法达成协议同时也无任何一方举证证明存在交易习惯，因此债权人原告给予被告陆小兰必要的准备时间后可以随时要求被告陆小兰履行，被告陆小兰应该在原告催告后及时履行。原告于7月24日向被告及中介公司发出限期给付通知限于7月26日前给予原告15000元，否则视为被告违约，被告陆小兰应在2014年7月26日前自动履行。
根据《合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，被告陆小兰至今未按约定给予被告李秀财15000元的补偿款，被告陆小兰的行为已经违约，因此原告李秀财要求被告陆小兰支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。作为金钱债务的不履行，主要损失为资金利息的损失，原告要求被告支付违约金5000元，违约金明显高于造成的损失，根据公平原则本院综合考虑原告的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，酌情支持被告陆小兰支付原告3000元的违约金。
本案诉争的《房屋买卖（转让）合同补充协议》只有原告与被告陆小兰两人的签字，因合同具有相对性，合同的权利义务只发生在原告与被告陆小兰之间，针对原告要求三被告承担连带给付责任的诉讼请求，本院不予支持。
针对被告陆小兰及廖启稳辨称双方还存在口头协议，并提供两位证人出庭作证来予以证明。但证人证言是人对事物或现象的感性认识或主观判断，受外部因素的影响较大。而补偿协议属书面证据，能较为客观的反映事物原貌，故其真实性相对人的证言要强些，其证明力也更大些。因此，被告陆小兰以“口头协议”来抗辩书面的补充协议，理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条第（四）项、第一百零七条之规定判决如下：
一、原告李秀财与被告陆小兰在2014年6月26签订的《房屋买卖（转让）合同补充协议》具有法律效力。
二、被告陆小兰在本判决书生效后七日内支付原告李秀财补偿款15000元并支付违约金3000元。
三、驳回原告李秀财的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费300元，减半收取150元，由被告陆小兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定期间内均未提出上诉，或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算，法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
代理审判员 戚国涛
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 彭砾娇