广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）钦南民初字第245号
原告林星南，
住浙江省瑞安市梅屿乡柴下村通顺大道86号。
原告林文达。
委托代理人符锦芳，广西金湾律师事务所律师，系以上两原告的共同委托代理人。
被告卓燕飞。
委托代理人陈锋。
原告林星南、林文达与被告卓燕飞房屋租赁合同纠纷一案，本案于2014年1月21日受理后，依法由审判员莫愈松适用简易程序于2014年3月7日、13日公开开庭进行了审理。原告林星南、林文达的委托代理人符锦芳，被告卓燕飞的委托代理人陈锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林星南、林文达诉称，原告将位于广西钦州恒基.国际城一层第1119、1120号商铺出租给被告经营使用，建筑面积共计97.35平方米，约定租赁期限为五年，从2012年8月1日至2017年7月31日止，前三年每月租金为30178元，每三个月支付一次，第四、第五年租金递增8%，双方于2012年7月26日签订《商铺租赁合同》。
合同签订后，被告将商铺装修作经营“达芙妮”鞋之类品牌使用，租金已经交到2013年10月31日，到了2013年11月1日起被告就没有再支付租金，2013年11月27日被告员工将商铺钥匙交还给原告，声称老板不再承租此铺面，原告不同意被告单方提前解除合同，请求法院确认双方解除合同的时间为2013年12月1日、判决被告支付违约金362136元［（16693元＋13485元）×12个月］、判决被告支付拖欠2013年11月份的租金30178元（16693元＋13485元）及滞纳金90531元（30178元÷30天×30天×3倍）、没收被告交纳的保证金60356元、诉讼费由被告负担。
被告辩称，一、原告与被告之间的租赁合同已经于2013年11月9日由被告的员工告知原告解除租赁合同并退还商铺的钥匙，租赁合同已经实际解除。在本案中，原告在民事起诉状中已经明确这一事实，请求人民法院予以确认。被告向法院提供铺面照片可以证实原、被告的租赁合同已经解除，双方合同已实际解除不可能继续履行。二、被告同意支付2013年11月8日至9日的租金30178元／30天×2天＝2011元，并从合同保证金60356元中扣除。因为有7天的装修免租期。租金是从8号开始计算。被告方实际在2013年11月9日就已经清空铺面并结清水电物业费并告知要解除租赁合同，并交付钥匙给原告，如果原告不同意收钥匙就是不同意被告搬走，物业管理公司不会让被告搬走，被告就不可能清空铺面。三、原告方作为自然人要求支付滞纳金，没有法律依据。四、原告没有证据证明存在实际损失，与被告关于违约金的约定“过分高于造成的损失”，请求人民法院依法进行调整，被告主张按银行同期贷款利率计算。双方在租赁合同第十条约定：乙方违约责任处理规定：1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回铺面，没收保证金；乙方还应按照本合同年租金的100%向甲方支付违约金。在租赁期间内，未经甲方同意，中途擅自退租的。根据双方的约定，如果出现乙方租赁期间内，中途擅自退租的，应当由甲方提出终止合同的，甲方才有权没收保证金。所以原告要求没收保证金不符合合同的约定。本案中原告方未能提出关于实际损失的有效证据，因此不能证明实际损失存在，其要求支付100%的违约金不应支持，双方约定的违约金过高，不受法律保护，可以按2013年11月未能收取的相应租金按中国人民银行同期贷款利率计算，可以从合同保证金60356元中扣除。同时，剩余的合同保证金应当退还被告。
原告提供如下证据：1、身份证、房产证，证实原告的基本身份情况及诉讼主体资格；2、商铺租赁合同，证实①原、被告合同约定的权利与义务，合同约定租赁期限为五年，被告有拖欠租金10天以上，单方提前解除合同的，被告支付当年年租金的100%的违约金给原告；②被告逾期支付租金的，每逾期一日，按日租金的三倍支付滞纳金给原告。3、照片，证实本案诉争的铺面目前没有出租出去；4、《商函》照片，证实原告通知被告履行交租金义务，也证明被告已经逾期交下个季度的租金，拖欠了17天，被告的店员陈振雪也签收了这份商函。
被告质证认为：证据1的三性均没有异议；证据2真实性没有异议，但是对合同的违约金以及滞纳金有异议；证据3真实性没有异议，但是不能证实原告起诉的意图；证据4没有原件，不能证实其真实性，里面的内容仅是原告的单方表述，不能实际表述租金交付的情况。
被告提供如下证据：1、身份证，证实被告的身份情况；2、合同保证金收据（两张），其中铺面1119号33386元，1120铺面26970元；3、铺面相关相片（五张），第一张相片是达芙妮正面，证实原告方正在招租，双方同意解除合同，铺面已经清空，被告已经结清水电费、物业费，其他相片证实由于市场的经济不景气，附近的铺面也都没有出租出去，也长期存在空置的情况；4、光盘（一份）、相片（三张），2013年10月22日实地相片证实被告撤场前贴转让广告，已告知原告2013年11月解除租赁合同；5、收据，证实涉案铺面物业公司于2013年11月12日出具的截止2013年11月9日的水电物业结算收费收据，证实2013年11月9日交还铺面。
原告质证认为：证据1、2没有意见；证据3的第一张达芙妮商铺照片同时证实没有出租出去，造成了原告的损失，其他相片与本案讼争没有关联性；证据4不能证明是2013年10月22日的实地相片，后面的相片没有时间显示，有可能是之后贴出来的，因此不能证实提前通知原告已经解除合同，照片也不能证实提前告知原告解除合同，只是被告的转租行为，是违法双方签订合同的规定；证据5收费收据电子版的没有意见，但是对手写的有意见，对证实2013年11月9日交还铺面有意见，电费是每个月都要交的，物业管理费是交到2013年11月31日底的，因此该份证据不能证实被告2013年11月9日交还铺面，也没有通知原告。
本院对双方提供的证据评判如下：原告提供的证据1、2、3符合证据三性，被告予以认可，本院予以确认；原告提供的证据4《商函》照片，原告没有提供原件，被告不予认可，本院不以确认。被告提供的证据1、2、3、4、5的真实性本院予以确认，证据3、4、5被告要证实的内容因原告否认，被告要证实的内容无法确定，本院不以认定。
本案经本院公开开庭审理，原、被告的当庭陈述和举证，现已查明，2012年7月26日，原告林星南与被告签订一份《商铺租赁合同》，约定林星南将其所有的钦州市恒基.国际城一层第1120号铺租给被告，租期自2012年8月1日起至2017年7月31日止，前三年每月租金13485元，三个月支付一次，首期租金在商铺交付使用当天支付，以后每期租金在30天前交清，收取合同保证金26970元，水电费、物业费等费用由被告承担，2012年8月1日至8月7日共7天为免租金装修期，被告转租商铺必须提前一个月书面告知原告并经同意方可转租；租赁期间，未经原告同意转租、擅自退租、拖欠租金累计10日以上的，原告有权终止合同、收回商铺、没收保证金、被告按合同年度租金的100％支付违约金；租赁期间，被告逾期交纳合同约定应交的费用的，每逾期一天按应交费用总额的10％支付滞纳金；如被告逾期支付租金的，每逾期一日按日租金的三倍支付滞纳金。同日，原告林文达委托原告林星南与被告又签订一份《商铺租赁合同》，约定林文达将其所有的钦州市恒基.国际城一层第1119号铺租给被告（林文达1119号与林星南1120号相连连体出租），该合同约定的铺面面积、租金数额、收取合同保证金与前一份合同不同，其他约定均相同，本合同约定的租金为每月16693元、合同保证金为33386元。
两份合同签订后，被告依合同约定分别支付了合同保证金并交纳租金至2013年11月7日（有七天免租金装修期），按合同约定被告应于2013年10月1日（原告自认应于2013年10月8日前）前支付下一租期三个月的租金，但被告没有支付，双方没有签订解除合同也没有经得原告的同意解除合同的情况下，被告清空铺面通过其员工于2013年11月27日将铺面钥匙交还原告，转告原告说被告不再承租此铺面。为此，双方发生争议，原告诉至本院，请求法院确认双方解除合同的时间为2013年12月1日、判决被告支付违约金362136元［（16693元＋13485元）×12个月］、判决被告支付拖欠2013年11月份的租金30178元（16693元＋13485元）及滞纳金90531元（30178元÷30天×30天×3倍）、没收被告交纳的保证金60356元、诉讼费由被告负担。
本院认为，原告与被告于2012年7月26日分别签订的二份《商铺租赁合同》，除合同约定应交的费用每逾期一天应按交费总额的10％支付滞纳金及如被告逾期支付租金的每逾期一日按日租金的三倍支付滞纳金属重复约定及约定滞纳金过高不符合法律规定外，其他约定没有违反法律规定，部分约定违反法律规定属无效外，不影响其他条款的效力，因此，合同约定应交的费用每逾期一天应按交费总额的10％支付滞纳金及如被告逾期支付租金的每逾期一日按日租金的三倍支付滞纳金约定无效；其他约定是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，属有效条款。被告应于2013年10月8日前（合同约定被告应于2013年10月1日前支付，原告自认2013年10月8日前支付，本院予以认可）支付下一租期三个月的租金，但被告没有支付，经营至2013年11月27日也没有交纳租金，已构成违约；双方没有签订解除合同也没有经得原告的同意解除合同的情况下，被告清空铺面通过其员工于2013年11月27日将铺面钥匙交还原告，转告原告说被告不再承租此铺面，被告抗辩是2013年11月9日将铺面钥匙交还原告退租但没有证据证实其主张，本院对被告认为退租的时间不予认可，合同约定租期自2012年8月1日起至2017年7月31日止，被告经营一年零四个月左右于2013年11月27日退租，造成合同终止履行，被告的行为属违约行为，应承担违约责任。被告认为是2013年11月9日将铺面钥匙交还原告退租并征得原告同意解除租赁合同，但没有足够证据证实自己的主张，原告也不予认可，因此，被告的主张本院不予支持。被告认为2013年11月9日结清水电物业费，如果原告不同意收钥匙就是不同意被告搬走，物业管理公司不会让被告搬走，被告就不可能清空铺面，以此来推定原告同意解除租赁合同，被告的主张只是一种假设，而没有证据证实自己的主张，该主张本院不予支持。
被告于2013年11月27日退租不再租赁铺面，被告也明确表示不再履行合同，原告要求确认双方解除合同的时间为2013年12月1日，被告清空铺面通过其员工于2013年11月27日将铺面钥匙交还原告，因为被告于2013年11月27日单方已终止履行合同，原、被告双方也承认合同已实际解除，因此，解除合同的时间应为2013年11月27日；合同约定，租赁期间、未经原告同意转租、擅自退租、拖欠租金累计10日以上的，原告有权终止合同、收回商铺、没收保证金、被告按合同年度租金的100％支付违约金；因被告擅自退租、从2013年10月8日起至2013年11月27日止共逾期51天没有支付下一期的租金，被告的行为属违约行为，应承担违约责任，根据合同约定，被告违约的，原告有权没收保证金、被告按合同年度租金的100％支付违约金，因此，原告没收被告交纳的保证金60356元（林星南收取保证金26970元＋林文达收取保证金33386元）及要求被告支付违约金362136元［按合同年度租金的100％支付违约金（林星南每月16693元＋林文达每月13485元）×12个月］本院予以支持。关于2013年11月份的租金问题，被告交纳租金至2013年11月7日，被告经营至2013年11月27日，所欠租金从2013年11月8日起至2013年11月27日止共20天，原告要求支付一个月的租金不合理，20天租金应为20118.67元［（16693元＋13485元）÷30天×20天］；因原告得到上述赔偿己足以弥补被告违约所造成原告的损失，所以，原告要求被告支付拖欠11月份租金的滞纳金本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决如下：
一、原告林星南、林文达分别与被告卓燕飞于2012年7月26日签订的《商铺租赁合同》已于2013年11月27日解除；
二、被告卓燕飞支付2013年11月8日起至2013年11月27日止的租金20118.67元给原告林星南、林文达；
三、被告卓燕飞交纳的保证金60356元（林星南收取26970元＋林文达收取33386元）归原告林星南、林文达所有；
四、被告卓燕飞支付违约金362136元给原告林星南、林文达；
五、驳回原告林星南、林文达的其他诉讼请求。
案件受理费8542元（原告已预交），减半收取4271元，由原告林星南、林文达负担771元，由被告卓燕飞负担3500元。
上述判决规定的债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行，或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院，并在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费8542元（直接汇入银行帐户。开户行：农行钦州分行榕树分理处；开户名称：钦州市中级人民法院诉讼费汇缴专户；开户帐号：73×××20），逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 莫愈松
二〇一四年四月三十日
书记员 肖燕春