浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金义民初字第996号
原告：义乌市马青二手车市场开发有限公司。
法定代表人：陈伟。
委托代理人：陶旭明、陈佳豪，浙江稠州律师事务所律师。
被告：义乌市北苑街道下仓股份经济合作社。
负责人：陈洪喜。
委托代理人：杨熙恩，浙江红太阳律师事务所律师。
委托代理人：冯婷婷。
原告义乌市马青二手车市场开发有限公司（以下简称马青公司）为与被告义乌市北苑街道下仓股份经济合作社（以下简称下仓合作社）土地租赁合同纠纷一案，原告于2015年4月16日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序由审判员吴新辉独任审判，于2015年5月27日公开开庭进行了审理。原告马青公司的法定代表人陈伟及其委托代理人陶旭明、陈佳豪；被告下仓合作社的委托代理人杨熙恩、冯婷婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告马青公司起诉称，2013年初，原、被告协商开发马青二手车市场。嗣后原告依照被告的指示先行垫付了土地平整、青苗费等前期“三通一平”项目的费用开支，落实了围墙等前期相关工作。2013年5月28日，双方按照之前的约定正式签订了《合作开发马青二手车市场的协议书》，原告于签约当日向被告支付100万元，但被告在收到原告支付的租金后，未能按照约定履行土地交付给原告进行正常使用的义务，原告多次找被告进行沟通协商均没有实质性结果。至今被告交付的土地无法正常使用。据查，被告交付使用的土地有部分系不能用于建造开发的农用地。原告认为，原、被告之间的租赁关系并未得到被告方切实充分的履行，导致原告的合同目的无法实现。请求判令：一、被告返还原告支付的租金100万元。二、被告返还原告垫付的土地平整及青苗费用人民币47969元。三、被告赔偿原告投入的前期筹备开支费用157634元（其中围围墙工程款与税费142134元，围围墙旧砖款15500元）。
被告下仓合作社答辩称，原告诉请要求返还支付的租金100万元，没有法律基础。被告租给原告的不是耕地，为旧城改造剩余空地，其他土地已经分给村民建房使用，土地性质未变更，土地平整好后，由原告于2013年4月份建围墙，现仍被围墙围住，空闲未使用。租金的起算从交付之日起算，已给原告前期的筹备期。违约责任未作约定。本案不具备法定合同无效的情况。被告在原告表明租赁意向时即明确告知土地性质，原告均以自己能审批为由仍继续要求租赁，退一步讲，原告交付租金开始办理审批手续也应明确土地性质，也有义务立即与被告协商处理减少双方损失，可从2012年11月份双方开始洽谈二手车市场，同月14日被告董事会、监事会及股东代表统一意见引进二手车市场，到2013年4月原告确认其可以办理相关审批手续，被告交付土地。直到2014年7月31日提起诉讼，原告未与被告协商，于租赁后一年多才起诉要求返还该年租金，违背公平原则。现土地空闲无法正常使用，原告负有不可推卸的责任。规划图明确仅0.0253公顷属一般农田，而且位于地块边缘，如原告有意继续开办市场，可完成土地性质变更。请求驳回原告的诉请。
针对被告的答辩，原告补充陈述称，针对本案的诉讼标的，原告曾进行过诉讼，法院审理查明本案系租赁合同关系。涉案场地已重新租赁他人办停车场，租了四个月，现又退回。原告认为租赁合同不存在，租期起算时间、土地何时交付、违约责任，权利义务均未明确。如存在应当无效。农村集体土地只能在集体经济组织内部家庭承包，否则必须经过招标或者拍卖。根据土地承包法的规定，集体土地要向外人承包的，须经2/3成员同意，并报乡镇批准。涉案土地部分属于农用地。无论是建设用地还是农用地，均要政府审批。现涉案土地可用部分无法办理市场。土地只有用于办市场才算交付。原告曾多次主张退款，未果后起诉。效力问题由法院审理认定。被告无合法依据占有该笔款项，理应返还。
原告马青公司为了证明其诉讼主张，向本院提供证据如下：
证据1，义乌市村经济合作社统一收款收据1份（原件），以证明被告于2013年5月28日收到原告交付的100万元租金。
证据2，土地平整费用清单明细表1份（打印件）、收款收据16张（复印件），以证明原告为落实三通一平工作，垫付支出青苗费8000元，汽车（后八轮）费用1800元；压路机费用4000元；铲车费用6970元；潘俊杰挖机费用5060元，李金峰挖机费用14099元，何承良挖机费用8040元，合计金额47969元。
证据3，围围墙工程款明细表1份（打印件）、义乌市马青二手车市场围围墙工程款发票联1份（复印件），税收电子转账专用完税证1张（复印件），以证明原告已支出旧砖收购款15500元及围围墙工程款和税费142134元，合计157634元。
证据4，规划图纸1张（复印件），以证明本案被告租赁给原告的土地中有部分土地系农用地的事实。
证据5，民事裁定书2份（复印件），以证明本案在2014年7月31日，9月10日向义乌市人民法院提起过诉讼。
证据6，场租协议2份（复印件），以证明涉案土地被告于2014年12月份又租给第三人。租金非常便宜，一个季度才2万元。这两份协议是被告复印给原告的。
被告下仓合作社的质证意见：
证据1，真实性无异议，收到了100万元租金，双方为租赁法律关系。
证据2，有异议。青苗费只有清单列明8000元，无收款收据。其他有收款收据的和最终领款人、金额也不能对应，不真实。该笔费用与被告无关。
证据3，涉案土地周边的围墙由原告围建属实。真实性、合法性有异议。只有正常纳税的企业才能开发票。完税证体现了稠城房产一个月的纳税额。围墙到底谁经手建造及金额不清楚。即便原告陈述属实，纳税额也应该涵盖在工程款中，相应的纳税额应从工程款中扣除。该笔款项与被告无关。
证据4，认可真实性。原告不是因为农用地批不下来，而是因为其他原因。规划图所列农用地仅有0.0253公顷。
证据5，真实性无异议。裁定书已生效。
证据6，真实性无异议，关联性有异议。被告出租涉案场地前，原告已确认租赁至2014年5月17日止。
被告下仓合作社为支持其抗辩，向本院提供如下证据：
证据1，声明1份（原件），以证明被告确认双方之间的租赁期限至2014年5月17日止。
原告马青公司的质证意见：
证据1，案外人承租涉案地块，被告说与原告未弄清之前不能租，于是找到原告说会把100万元租金退还，但要原告先出具声明。原告还按被告指示向北苑街道递交了退款申请书。
根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的规则，本院对上述证据认证如下：
原告提供的证据1，被告认可真实性，对其证明力予以确认；证据2，原告未提供被告要求其垫付相关费用的依据，且仅有单据，无其他证据佐证，对其证明力不予确认；证据3，被告认可围墙由原告围建，且工程款、税费均有正式发票，对其证明力予以确认，旧砖收购款仅有原告单方列举的明细清单，无相应依据，对该笔款项不予确认；证据4，系义乌市国土资源局北苑国土资源所依据职权出具，本院确认其证明力；证据5，系本院生效裁判文书，对其证明力予以确认；证据6，被告认可其真实性，本院确认其真实性。
被告提供的证据1，系原件，盖有原告印章，本院确认其真实性。
根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：
2012年11月14日，被告下仓合作社召开会议，董事会、监事会、股东代表参加，形成会议纪要一份，内容主要有：为更好利用村闲置土地，增加村经济收入，引进高档二手车市场，村出租位于拥军六区西面旧改剩余空地约30亩，二手车市场交村每年100万元保底，二手车市场经营利润由村与二手车市场按1比9分红，土地出租期限十年。
2013年5月20日，原告马青公司支付了义乌市马青二手车市场围围墙工程款及相关税费共计142134.23元。同月28日，原告马青公司向被告交纳旧改多余地块租金100万元。
2013年7月16日，被告所在村村民就被告所在村建设二手车市场问题向中共义乌市委义乌市人民政府信访局信访。后相关部门对该问题作了调查，结论为目前场地未动工，但围墙已围，办二手车市场手续正在办理当中。
2014年12月10日，原告出具声明一份，内容主要为原告向被告租用场地一块，于2014年5月17日已到期，今后不再续租，围墙和三通一平的事情、费用等法院判决再商谈。
后被告与义乌市昌铃汽车销售服务有限公司签订《场租协议》二份，约定由义乌市昌铃汽车销售服务有限公司向被告租赁涉案场地，租期从2014年12月11日至2015年4月11日，其中2014年12月11日至2015年3月11日的租金为2万元，2015年3月11日至2015年4月11日的租金为3万元，均一次性付清。
本院另查明，原告马青公司曾因本案纠纷于2014年7月31日向本院提起诉讼，后因被告诉讼主体不适格被裁定驳回起诉。后原告于2014年9月10日向本院起诉本案被告，本院于2014年12月18日作出（2014）金义民初字第2457号民事裁定书，裁定驳回了原告的起诉。
（2014）金义民初字2457号案件审理过程中，本院向义乌市国土资源局北苑国土资源所核实涉案地块的土地类别，该所出具图纸一份，其中载明涉案地块总面积1.9776公顷，其中建设用地1.0652公顷，允许建设区（农用地）0.8872公顷，一般农田0.0253公顷，农用地均未农转用。
本院认为，根据查明的事实，原告交纳的100万元写明是租金，被告的会议纪要也表明系出租土地用于引进高档二手车市场，原告出具的声明也载明系租赁被告的场地，因此，可以明确本案双方存在租赁合同关系。原告向被告交纳了租金，被告也应向原告提供符合约定用途的租赁标的物。《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”涉案地块总面积1.9776公顷，其中建设用地1.0652公顷，允许建设区（农用地）0.8872公顷，一般农田0.0253公顷，农用地均未农转用。即涉案租赁地块包括一般农田，且有约44.86%的面积的农用地未依法办理农转用手续，违反了法律强制性规定，因此，涉案的租赁协议应属无效。原告有权要求被告返还取得的租金。至于原告遭受的损失即围围墙工程款及相关税费共计142134元，应按双方各自的过错比例承担。本案中，提供符合约定用途的租赁标的物是出租方即被告的义务，原告作为承租方，未审慎查明涉案土地性质也存有一定过错，结合本案实际，本院酌定由被告对原告的损失承担60%的赔偿责任，即142134元×60%=85280.4元。原告其余的损失依据不足，本院不予支持。被告抗辩其遭受的损失原告应负赔偿责任，但未依法提出反诉，也未提供相应依据，本案不予处理。综上，对原告诉请合理的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告义乌市北苑街道下仓股份经济合作社于本判决生效后十日内返还原告义乌市马青二手车市场开发有限公司租金100万元。
二、被告义乌市北苑街道下仓股份经济合作社于本判决生效后十日内赔偿原告义乌市马青二手车市场开发有限公司围围墙工程款及相关税费损失142134元的60%，计85280.4元。
三、驳回原告义乌市马青二手车市场开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8535元（已减半），由原告义乌市马青二手车市场开发有限公司负担1251元，由被告义乌市北苑街道下仓股份经济合作社负担7284元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币本诉17070元，具体数额由金华市中级人民法院确定，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；账号：19×××03，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理。）
审 判 员 吴新辉
二〇一五年七月三十一日
代书记员 黄 超