北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第00417号
原告（被反诉人）北京航联尚代制冷空调设备有限公司，住所地北京市海淀区知春里豪景佳苑2号楼304室。
法定代表人谷维民，总经理。
委托代理人谷盾，男，北京航联尚代制冷空调设备有限公司经理。
委托代理人罗灿谟，天津益天律师事务所律师。
被告（反诉人）北京鑫永时高新技术有限公司，住所地北京市海淀区中关村南区（3-3）处中关村86楼3门309室。
法定代表人姚燕，董事长。
委托代理人吕明标，北京市万博律师事务所律师。
原告北京航联尚代制冷空调设备有限公司（以下简称航联尚代公司）与被告北京鑫永时高新技术有限公司（以下简称鑫永时公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员禹霖华独任审判，公开开庭进行了审理。原告航联尚代公司的委托代理人谷盾、罗灿谟，被告鑫永时公司的法定代表人姚燕、委托代理人吕明标，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告航联尚代公司诉称，我方与鑫永时公司于2009年8月29日签订《房屋及场地租赁协议》。同日，应鑫永时公司要求，我方与北京鑫永磁高新技术有限公司（以下简称鑫永磁公司）亦签订《房屋及场地租赁协议》，但该协议从未履行且该协议载明的房屋不存在，鑫永磁公司在签订租赁协议之后也从未出现过。基于上述两份协议，我方将坐落于北京市海淀区西北旺镇屯佃村东北工业区内的厂房3间租赁给鑫永时公司使用；租期10年，自2010年1月1日至2020年1月1日止。合同约定的年租金共计3.50万元，分两次支付，但在合同履行中自2013年起调整为每年4万元。鑫永时公司使用房屋一段时间后，自2013年之后人去屋空，至今未再使用上述房屋，房租也自2014年6月份未再交纳。我方曾多次与鑫永时公司联系，要求其履行合同，其均不予理睬。为维护我方的合法权益，我方诉至法院，要求解除我方与鑫永时公司于2009年8月29日签订的《房屋及场地租赁协议》，要求鑫永时公司将上述3间房屋腾空并交付我方。�案的诉讼费由鑫永时公司负担。
被告鑫永时公司辩称，航联尚代公司与我方签订的房屋租赁合同所涉房屋是面积为150平方米的1大间房屋以及航联尚代公司按我公司要求新建的1间面积为18平方米的房屋，故就我方与航联尚代公司的租赁合同，我方实际是使用2间房屋并按照2间房屋支付房租。该两间房屋由航联尚代公司在2010年1月1日交付我方。航联尚代公司与另案被告鑫永磁公司签订的合同所涉房屋是1大间，面积为100平方米。航联尚代公司给鑫永磁公司装修后亦于2010年1月1日交付房屋。鑫永磁公司与我方租赁房屋的租金均由姚燕一并向航联尚代公司支付。我方与另案被告鑫永磁公司均实际使用房屋，且我方与另案被告鑫永磁公司均注册在我们各自的租赁房屋处。我方不同意航联尚代公司的诉讼请求。租赁合同签订后，我方不存在违约行为。2014年6月，姚燕联系航联尚�公司的法定代表人谷维民要求支付租金，谷维民说公司交由其儿子谷盾负责。我方与谷盾联系，谷盾说不收租金了、不再继续租赁了，让我们搬走。后姚燕与游军、金永泉带着2万元租金亲自找到谷盾，但谷盾仍不同意接收，我们就此进行了录音。后来我方由姚燕把租金打到了谷维民原来的收款账户中，以此方式支付了2014年下半年的租金。我方支付租金虽迟延了一些时间，但这是由于航联尚代公司的原因造成的，故我方不同意解除合同，也不同意腾退诉争房屋。而且，航联尚代公司诉至法院要求解除合同，是以其实际行为表示违约，且其此前多次将诉争房屋的房门撬开、将我方设备搬出，给我方造成了经济损失，故我方提出反诉，要求航联尚代公司支付违约金1万元。本诉及反诉的诉讼费由航联尚代公司负担。
原告航联尚代公司对被告鑫永时公司的反诉辩称，不同意鑫永时公司的反诉请求，我方不存在违约，是鑫永时公司逾期支付租金构成违约，所以请求法院驳回其反诉请求。
经审理查明，2009年8月29日，航联尚代公司（甲方）与鑫永时公司（乙方）签订《房屋及场地租赁协议》，约定：甲方将坐落在北京市海淀区西北旺镇屯佃村东北工业区的房屋1间出租给乙方，约150平方米，用于开发、生产加工、仓储及办公用途；甲方按照乙方的要求建设房屋1间，高度4.50米，约18平方米，用于研发；租期为10年，自2010年1月1日至2020年1月1日止；年租金2万元，每半年付一次，预付，提前10天预付，例第一期2009年12月20日前，租金每5年调整一次，最高增幅不超过上一个5年的10%；甲方按照乙方要求施工的厂房1间，甲方施工30天，将房屋建设完毕；甲方于2009年10月前将现有房屋1间（150平方米）的基础设施修缮完毕；本合同执行中发生纠纷，双�共同协商解决，协商不成可提请法院裁决；本合同由甲乙双方盖章、签字后生效；双方不得违约，不得无故或因其他利益变更终止合同，否则造成的一切经济损失，违约方将以1万元赔付给对方。航联尚代公司法定代表人谷维民在合同落款甲方处签名并加盖航联尚代公司的公章，鑫永时公司法定代表人姚燕在合同落款乙方处签名并加盖鑫永时公司公章。后航联尚代公司依约建房、装修并交付上述2间房屋，鑫永时公司在此登记注册分公司并使用至今。
亦于2014年8月29日，姚燕代表鑫永磁公司（乙方）与航联尚代公司（甲方）签订《房屋及场地租赁协议》，双方约定：甲方将坐落在北京市海淀区西北旺镇屯佃村东北工业区的房屋1间出租给乙方，约100平方米，用于开发、生产加工、仓储及办公用途；租期为10年，自2010年1月1日至2020年1月1日止；年租金1.50万元，每半年付�次，预付，提前10天预付，例第一期2009年12月20日前，租金每5年调整一次，最高增幅不超过上一个5年的10%；甲方于2009年10月前将现有房屋1间（100平方米）的基础设施修缮完毕；本合同执行中发生纠纷，双方共同协商解决，协商不成可提请法院裁决；本合同由甲乙双方盖章、签字后生效；双方不得违约，不得无故或因其他利益变更终止合同，否则造成的一切经济损失，违约方将以1万元赔付给对方。航联尚代公司法定代表人谷维民在合同落款甲方处签名并加盖航联尚代公司的公章，姚燕在合同落款乙方处签名并加盖鑫永磁公司公章。后航联尚代公司依约装修上述1间房屋并交付，鑫永磁公司在此登记注册并使用至今。
上述3间房屋的租金支付事宜由姚燕一并处理，租金总额在合同履行期间由每年3.50万元调整为每年4万元，租金或支付至谷维民的银行账户或由航联尚代公�的会计收取。现上述3间房屋的租金均已支付至2014年年底，其中，2014年上半年的租金于2014年1月5日以银行转账方式支付至谷维民在中国邮政储蓄银行账号为×××的账户，2014年下半年的租金于2014年8月6日亦以银行转账的方式支付至谷维民的上述账户。
另查，2014年7月、8月，航联尚代公司多次以租赁合同逾期、合同自动终止为由短信要求姚燕限期腾退房屋。2014年7月9日，姚燕、游军与鑫永磁公司的金永泉为支付房租找到谷盾。鑫永时公司就上述2014年7月9日的交涉过程提交的录音显示，谷盾当即表示拒收租金并称，其父谷维民已将航联尚代公司的事务交由其处理，在此情况下要么解除原有合同并就租赁重新签约，要么作废原合同并退租。现航联尚代公司亦已另案起诉鑫永磁公司，要求解除双方之间的上述《房屋及场地租赁协议》。
庭审中，航联尚代公司自认其于2014�6月、2014年7月9日、2014年11月曾撬开与鑫永时公司的租赁协议所涉2间房屋并曾将屋内物品搬出，但就其系因政府进行安全排查而撬锁举证不足。航联尚代公司就其所述其与鑫永磁公司所签《房屋及场地租赁协议》未履行、该协议所涉1间房屋系由鑫永时公司使用、由鑫永时公司就该房屋交纳房屋租金，举证不足。航联尚代公司以鑫永时公司经其催缴仍未按时支付租金、姚燕2014年的2次转账行为都是在合同约定的付款期限之后且双方之间矛盾大不具备继续履行合同的条件为由，要求依据中华人民共和国合同法第94条第3款解除双方之间的租赁协议，但是航联尚代公司就其曾催缴房屋租金以及诉争合同存在无法继续履行的情形，均举证不足。鑫永时公司就其迟延支付2014年上半年及下半年的租金系航联尚代公司原因所致，举证不足。鑫永时公司就航联尚代公司给其造成损失，举证不足。
上述事实，有双方当事人的陈述及《房屋及场地租赁协议》、录音光盘等证据及本案的勘验图、勘验照片、开庭笔录等在案佐证。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，航联尚代公司与鑫永时公司签订的《房屋及场地租赁协议》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应依约行使各自的合同权利、履行各自的合同义务。根据以往的租金支付方式，鑫永时公司于2014年1月5日和8月6日分别将房屋租金转账至谷维民账户的做法，可视为鑫永时公司已完成2014年租金的支付，上述租金虽系迟延支付且已构成违约，但因航联尚代公司就其曾催缴租金举证不足且航联尚代公司曾拒绝收取2014年下半年的租金，而鑫永时公司迟延支付上述两期房租并不足以导致航联尚代公司的合同目的落空，不足以构成根本违约，且诉争合同并不存在无法继续履行之虞，故航联尚代公司以鑫永时公司迟延支付房租且双方之间矛盾大不具备继续履行合同的条件为由，要求行使法定解除权以解除双方之间的房屋租赁合同并要求腾退合同所涉2间房屋，本院不予支持。又因航联尚代公司就其与鑫永磁公司之间所签《房屋及场地租赁协议》未履行、该协议所涉1间房屋系由鑫永时公司使用、由鑫永时公司就该房屋交纳房屋租金之主张举证不足，鑫永时公司和鑫永磁公司亦不予认可，且航联尚代公司的该主张与本院查明的事实不符，故本院对于航联尚代公司要求鑫永时公司腾退此间房屋的诉讼请求，亦不�支持。
航联尚代公司多次擅自撬开租赁房屋处的门锁、曾将屋内物品搬出且就其上述行为的合理合法性举证不足，故其上述行为已构成违约。但是，根据双方的约定，违约方系就违约造成的经济损失赔付对方1万元，现鑫永时公司就航联尚代公司的上述违约行为给其造成损失举证不足，故鑫永时公司要求航联尚代公司支付违约金1万元，该反诉请求于法无据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：
一、驳回北京航联尚代制冷空调设备有限公司的全部诉讼请求。
二、驳回北京鑫永时高新技术有限公司的全部反诉请求。
本诉案件受理费三十五元，由北京航联尚代制冷空调设备有限公司负担（已交纳）。
反诉案件受理费二十五元，由北京鑫永时高新技术有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 禹霖华
二〇一五年一月八日
书 记 员 陈迎宾