新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌中民四终字第1613号
上诉人（原审原告）：闫某某，男，汉族，1975年10月13日出生，个体工商户，住乌鲁木齐市新市区。
委托代理人：杨在青，新疆世源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：朱某某，女，汉族，1976年12月26日出生，个体工商户，住乌鲁木齐市新市区。
委托代理人：殷海燕，新疆银石律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：耿某某，男，汉族，1975年1月5日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市新市区。
委托代理人：栾永春，新疆银石律师事务所律师。
上诉人闫某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2015）新民三初字第280号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年12月21日立案后，依法组成合议庭于2016年1月7日公开开庭审理了本案，上诉人闫某某及其委托代理人杨在青、被上诉人朱某某的委托代理人殷海燕，被上诉人耿某某及其委托代理人栾永春均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年8月，朱某某、耿某某为改建已出租给闫某某的房屋，于2013年8月20日，朱某某、耿某某与闫某某签订房屋租赁合同，约定闫某某租赁朱某某、耿某某房屋，租赁期限从交工后使用期开始；闫某某应先向朱某某、耿某某支付年租金25000元；朱某某、耿某某收取租金时向闫某某出具收条；合同到期后闫某某对房屋现状如无损毁，该押金全额退还；如有损毁，按实际损毁程度按照损毁物品价值原价予以扣除，不足的，闫某某予以补足，该押金无利息；租赁期间，闫某某因正常生活之需要的煤气费、水电费、暖气费、电话费、有线电视费、网络使用费、物业管理费均由闫某某承担；租赁期间，闫某某不得将房屋租给第三方使用，否则朱某某、耿某某有权单方终止合同，并收回房屋，且可以追究闫某某的违约责任；租赁期间，朱某某、耿某某应负责房屋的正常维修，或委托闫某某代行维修，维修费由朱某某、耿某某承担。朱某某、耿某某应保证房屋能满足闫某某正常使用和居住之需要；租赁期间，工程完工后交付使用开始起算，顺延两年半时间；租赁面积按照地下室面积结算，核算为准，总计250平方米；租赁期间，地下室按照洗浴格局来规划设计装修，在装修过程中闫某某需在现场参与装修和布局，如果材料不合格，闫某某有权和朱某某、耿某某协商解决；现缴交77平方米暖气费，时间2014年-2015年；房租现交8个月，自交工使用后算起顺延8个月；租赁期间，如朱某某、耿某某需房屋自住，必须提前一个月书面通知闫某某；合同解除后，朱某某、耿某某应支付违约金，违约金以剩余租期内应交租金的5%计算。合同签订后，闫某某将房屋内的部分物品搬离。后朱某某、耿某某进行房屋改造。改造完毕后，闫某某发现朱某某、耿某某改造房屋的格局已经无法再用作洗浴经营，双方发生争议。朱某某及耿某某确认，耿某某系朱某某的妹夫。
另，2012年11月1日，闫某某与案外人周丁喜签订转让协议，约定周丁喜将唐山路68号负一层，面积为280平方米，为梦缘洗浴转让给闫某某，转让费为246000元，包括现有的设备及设施，转让费一次性付清；从2012年11月1日至2013年4月1日的房租由周丁喜付清，以后房租从2013年4月1日至2015年4月1日由闫某某承担；从2012年11月1日起，所有房屋产生的费用由闫某某承担与周丁喜无关；2012年11月1日前所有与该店有关的费用由周丁喜承担，与闫某某无关。2012年11月10日，闫某某向周丁喜交付转让费246000元。
原审法院认为：耿某某辩称其不是房屋所有权人，其无权出租房屋，闫某某起诉耿某某错误。耿某某虽不是房屋的所有权人，但耿某某仍可作为租赁合同相对人。庭审中，耿某某亦表示其与朱某某一同与闫某某协商房屋改建后的租赁事宜。且朱某某出示的与闫某某签订的租赁合同中，亦有耿某某签字，耿某某对该证据亦予以认可。故耿某某以其不是房屋所有权人为由，认为自己不是租赁合同相对人的辩称理由，不予采信。庭审中，双方均确认，朱某某、耿某某改建后的房屋已不适合闫某某经营洗浴。闫某某与朱某某及耿某某签订租赁合同目的已无法实现，故闫某某要求解除与朱某某、耿某某之间的租赁合同的请求，予以支持。朱某某辩称从未收取过闫某某2013年8月至2014年4月期间的租赁费及2014年至2015年暖气费。但朱某某在庭审中，出示的其弟弟朱江伟与案外人的租赁合同中，已经明确房屋对外租赁期限截止至2015年4月30日，且每年的房屋租赁费25000元均于4月1日以前一次性付清。朱某某及耿某某在与闫某某签订租赁合同是在2013年8月20日，即在当日已经过了支付2013至2014年租金交纳期限，故在签订租赁合同时，朱某某及耿某某已知晓闫某某为房屋实际承租人，且亦在合同确认已收取闫某某2014至2015年77平方米的暖气费及2013年8月至2014年4月8个月的房租，故朱某某辩称未收到闫某某采暖费及租赁费的理由，不予采信。房屋改造后，闫某某未再实际使用过该房屋，故闫某某要求朱某某、耿某某返还租金及采暖费的请求，予以支持。按照双方合同约定，租赁费每年25000元，每月为2083.33元，朱某某、耿某某应返还闫某某租赁费金额应为16666.66元；租赁合同确认闫某某已交付的77平方米的采暖费，乌鲁木齐现行采暖费收取标准为每平方米22元，故朱某某、耿某某应返还闫某某采暖费1694元。朱某某、耿某某未按照合同约定，将房屋按照洗浴格局来规划设施装修，构成违约，故闫某某要求朱某某、耿某某支付违约金的诉讼请求予以支持。双方合同约定，合同解除，朱某某、耿某某支付违约金以剩余租期内应交租金额的5%计算。双方提供的租赁合同对剩余租期约定不一致，现闫某某无证据证明其持有的合同上，租赁期限系朱某某、耿某某变更为四年半，故双方租赁合同约定租赁期限应为两年半，朱某某、耿某某应支付闫某某的违约金应为3125元（25000元／年＊2年6月＊5%）。朱某某辩称，闫某某未先行支付租赁费，未提供设计方案及支付装修费，故朱某某不存在违约行为。闫某某已支付2013年4月1日至2014年4月1日的租赁费，租赁合同签订时，尚未到交付2014年至2015年租赁费期间，且双方租赁合同约定，朱某某、耿某某按照符合洗浴格局来规划设施装修，闫某某仅对装修进行参与和布局，未约定闫某某须向朱某某、耿某某提交设计方案及支付装修费，朱某某的该项抗辩不予采信。闫某某主张的转让费损失246000元，闫某某提供的转让协议已经明确，转让费包括房屋内的所有设备及设施，庭审中，闫某某明确表示，房屋内大部分物品已经搬离，已搬离物品不存在被拆除的事实。闫某某确认房屋内仅有锅炉和水箱及一些设备未搬离且已经朱某某、耿某某拆除。庭审中，双方均明确签订租赁合同是为了让闫某某搬离房屋，由朱某某、耿某某进行改造。现闫某某无证据证明其主张的水箱、锅炉及设备的价值，且亦无证据证明锅炉、水箱及设备并非闫某某怠于履行搬离义务而被拆除，故闫某某主张朱某某、耿某某赔偿其转让损失246000元的诉讼请求，于法无据，不予支持。闫某某主张的可得利益损失486000元，朱某某、耿某某在改造房屋后，闫某某再未实际经营，且闫某某无有效证据证明营业损失金额，故闫某某要求朱某某、耿某某赔偿可得利益损失的诉讼请求，无法无据，故不予支持。遂判决：一、解除闫某某与朱某某、耿某某于2013年8月20日签订的房屋租赁合同；二、朱某某、耿某某返还闫某某租赁费16666.66元；三、朱某某、耿某某返还闫某某采暖费1694元；四、朱某某、耿某某支付闫某某违约金3125元；五、驳回闫某某对朱某某、耿某某的其他诉讼请求。
上诉人闫某某不服一审判决上诉称：我与案外人周丁喜签订转让协议，并缴纳转让费246000元的事实清楚，我接受经营至2013年4月，并支付25000元的租金给被上诉人，及缴纳2014年至2015年的暖气费1694元。2013年8月20日，被上诉人要求改建店面，双方重新签订了租赁合同，租赁期从工程完工交付后开始计算，但被上诉人之后却违反诚实信用原则，以改建后新装修的洗浴店面为幌子，让我搬离，后又改变用途出租他人，造成我巨大的经济损失。我仅经营了10个月，转让费246000元的损失，被上诉人理应赔偿。请求二审法院撤销原审判决第五项，依法改判被上诉人支付我转让费损失246000元。
被上诉人朱某某答辩称：闫某某陈述的转让事实及金额均有悖常理，无法确认其真实性，我方亦不予认可，其上诉请求不能成立，请求二审法院予以驳回。
被上诉人耿某某答辩称：闫某某主张的转让费是否存在没有证据予以印证，假设转让费存在，其中包含的设施在拆迁之前已经搬走了，而租金也已经使用完毕，故闫某某没有任何损失，请求二审法院驳回闫某某的上诉请求。
本院经二审审理查明的事实与原审法院查明事实相一致。
另查，闫某某在一审庭审期间提供周丁喜给其出具的收据一份，内容载明：“今收到梦缘洗浴转让费246000元，大写贰拾肆万陆千元正，付款人闫某某。收款人周丁喜。2012年11月10日。”周丁喜作为证人出庭对此予以认可，并称，闫某某分两次给付其转让费，分别为第一次转账支付146000元，第二次现金给付100000元。闫某某对周丁喜的证人证言当庭予以认可。二审期间，本院让闫某某出示其转账付款及取款的相关凭据，其称246000元的转让费是分多次给付周丁喜的，且全部都是现金给付。
以上查明事实有房屋租赁合同、转让协议、收条及一、二审法庭审理笔录、二审询问笔录及当事人陈述为证。
本院认为：闫某某与朱某某、耿某某签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的禁止性规定，故应属合法有效。由于涉案房屋因改建而不适合经营洗浴，闫某某租赁涉案房屋开办洗浴场所的目的已无法实现，故其要求解除房屋租赁合同，于法有据。依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原审法院依据事实及法律规定做出解除双方所签房屋租赁合同，朱某某、耿某某返还闫某某租赁费、采暖费及依合同约定承担违约金损失的判决并无不当。
关于闫某某主张转让费损失246000元的上诉请求，本院认为，对于转让费用246000元的给付方式及过程，闫某某在一、二审庭审期间的陈述及其在一审庭审期间提供的证人周丁喜的证言因内容明显相悖，且闫某某并不能提供上述款项的来源及支出的凭证，故在其前后陈述及与证人证言存在明显矛盾的情况下，仅凭一份收据并不足以证明转让费的实际缴纳数额。另外，依据闫某某提供的转让协议内容，246000元的转让费中包含房屋内的所有设备及设施，而浴室中的大部分设备设施除锅炉、水箱外均已搬离并存放他处，闫某某在知道涉案房屋已无法经营洗浴场所的情况下，未采取防止损失扩大的积极措施，导致损失进一步扩大，其自身亦存在一定过错，故本院对闫某某主张转让费损失246000元的上诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4990元（闫某某已预交），由上诉人闫某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎 剑
审 判 员 王 宏
代理审判员 黄淑梅
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 杨鹏飞