西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民一终字第00041号
上诉人（原审被告）任晓霞，女，汉族。
委托代理人康峰，西安市中药集团财务人员。
被上诉人（原审原告）王辛胜，汉族。
上诉人任晓霞因与被上诉人王辛胜合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2013）雁民初字第05417号民事判决，向本院提前上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人任晓霞及其委托代理人康峰，被上诉人王辛胜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2001年3月2日，王辛胜与任晓霞达成协议，约定王辛胜将自己分配所得的陕西省军区第三干休所一号楼2单元509号房提供给任晓霞使用，住房期限为一年，任晓霞愿出25000元给王辛胜使用，期限也为一年，住房和用款期满后，双方应主动退房和还款，住房期间水电费由任晓霞自付。同日，任晓霞向王辛胜支付25000元，王辛胜向任晓霞交付房屋。2012年4月，王辛胜将该房收回并将任晓霞诉至人民法院。但25000元，王辛胜至今未向任晓霞退还。庭审中，王辛胜主张2002年3月至2012年2月共计十年房屋租金及取暖费、卫生费。关于房屋租金，王辛胜申请资产评估，经法院委托，陕西通海资产评估有限责任公司于2013年4月1日作出的陕通海评报字（2013）009号资产评估报告，该评估报告显示2002年3月至2012年2月共计十年房屋租金为106888元。任晓霞提出鉴定异议，认为该评估报告所述评估范围涉及房屋装修、配套设施等情况与其他使用该房屋时的实际情况不一致，鉴定机构认为评估人员于2013年3月20日进行现场勘查，但无法追溯到房屋2001年时的状况，评估作业依据房屋“简单装修，房屋水电、暖气等配套设施齐全，处于正常使用状态，状态一般”进行租金估算，一般情况下，毛坯房由于不具备使用条件，不能为产权主体带来出租收益，委估房屋在2001年是否属于毛坯房由人民法院裁定，最终裁定的状态会对评估结论产生影响。同时任晓霞提出由于其在接收房屋时，该房未装修、没有暖气，即使房屋有简单装修，也不是配套设施齐全，且近几年其所在的杨家村进行改造，请求法院在判决时考虑以上因素对房屋的收益的影响。庭审中，王辛胜承认其所主张的水电费确实由任晓霞自付。关于取暖费、卫生费，王辛胜向法庭出具了第三军干所总务科出具的证明，该证明显示该房的取暖费、卫生费均从王辛胜工资中扣除，但仅显示收费标准，并没有具体扣除的数额。西安市雁塔区人民法院要求王辛胜提供具体扣除数额的证据，王辛胜一直未提交。在办案人员前往第三军干所总务科调查时，该科表示该房2001年交付时为毛墙毛地，房屋有门窗、马桶，地板铺设后即可直接入住，2003年小区所在的天坛西路开始改造。任晓霞表示，2011年底，双方曾就本纠纷协商一致，约定由其于2012年4月底归还王辛胜房屋，王辛胜返回其借款10000元，其余的70000元借款冲抵房租，但最后王辛胜未按此口头协议履行。
王辛胜诉称，2002年，任晓霞经马琳介绍居住王辛胜所有的军分区分配的房屋，双方约定由任晓霞先支付押金20000元，如居住时间短，王辛胜则不收房费且将押金20000元如数退还，如居住时间长，则押金作为房租使用，双方即建立租赁关系。现任晓霞已居住该房多年，在王辛胜多次要求下任晓霞拒不腾房，且该房多年的使用费、卫生费、暖气费、水电费均从王辛胜的工资中扣除，给王辛胜造成损失。现王辛胜诉至法院，要求任晓霞支付房屋使用费240000元，卫生费、水电费、暖气费共计64000元，以上合计304000元并承担本案诉讼费。
任晓霞辩称，2001年3月2日，王辛胜经马琳介绍从任晓霞处借款25000元，同时王辛胜将本案争议房屋交予任晓霞无偿使用，为此双方签订协议书，约定期限为1年，期限届满后双方主动退房退钱。但在约定的期限届满后，双方均未按协议退房退钱，双方均继续按照协议履行，任晓霞在王辛胜未返还25000元借款前有权拒绝归还该房。期间王辛胜又多次向任晓霞借款。2012年4月，双方协商任晓霞向王辛胜退房当日，王辛胜即向任晓霞返还所有借款，但王辛胜却违约采取撬锁的方式将该房强行占有。在任晓霞使用该房期间，该房的水电、暖气费均由任晓霞支付，王辛胜也未提交由其支付的证据。如双方之间形成的是借钱免费用房法律关系，协议到期后双方均未按协议双返，应视为协议继续履行，期限为不定期。如双方之间形成租赁法律关系，因双方互负债务，在王辛胜未归还借款前，任晓霞有权拒绝交付房屋，且按照法律规定，任晓霞应在每届满一年时支付租金，王辛胜所主张的2011年3月2日以前的租金均已超过一年的诉讼时效。任晓霞使用该房并非仅仅支付25OOO元而是累计出借的80000元，亦不存在显失公平。故请求驳回王辛胜的诉讼请求。
原审法院经审理认为，任晓霞和王辛胜于2001年3月2日签订的《协议书》系当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。双方约定的免费使用25000元及房屋一年期届满后，任晓霞应向王辛胜返还借款而未返还，在十年间一直使用该房，现王辛胜向其主张2002年3月至2012年2月共计十年房屋使用费依法有据，根据评估报告该房十年房屋收益为106888元，但评估人员于2013年3月20日进行现场勘查时，无法追溯查看房屋在2001年时的状况，故结合以上庭审中查明的事实，考虑到双方交付房屋时房屋状况及周边环境的变化，酌情对106888元收益扣减20%，任晓霞应向王辛胜支付房屋使用费85510.4元。关于取暖费、卫生费、水电费，因王辛胜未能提交证据证明其代交的具体数额，故其应自行承担举证不能的责任，且在庭审中王辛胜已自认水电费确实由任晓霞自付，故对此项诉求不予认可。关于任晓霞辩称的时效问题，王辛胜在2012年4月任晓霞腾房前已将本案诉至法院，且根据任晓霞自述双方曾于2011年底就腾房及房租事宜协商过，任晓霞当时自愿以70000元冲抵房租，由此可认定当时任晓霞对其多年使用该房同时产生房租是认可，故对此辩称，不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告任晓霞应于本判决生效之日起十日内给付原告王辛胜房屋使用费85510.4元；被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告王辛胜其余诉讼请求。本案案件受理费5960元，由原告王辛胜承担4284元，由被告任晓霞承担1676元。因原告王辛胜已预交本案案件受理费，故被告任晓霞应将该款与上述款项一并支付原告王辛胜。
宣判后，任晓霞不服，向本院提起上诉。称双方签署的《协议书》一年到期后，王辛胜累计向其借款80000元整，任晓霞向王辛胜出借款项，系因王辛胜仍免费让其使用房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，双方协议到期后双方均无异议，应视为继续履行，任晓霞无需向王辛胜支付任何租金。双方协议第8条约定：住房和用款期限期满后，双方应主动退房和还款。按照《协议书》约定和合同法第六十六条规定，任晓霞在协议到期后，继续占有使用王辛胜的房屋，也是在行使同时履行抗辩权，无需向王辛胜交纳租金。租赁合同的诉讼时效为一年，王辛胜主张租金已超过一年的诉讼时效，任晓霞在一审审理中已经提出时效抗辩，故本案不应支持王辛胜的诉请。双方就本案纠纷从未达成协议，2012年4月王辛胜采取撬锁的方式将房屋夺回。综上，原审判决错误，请求：撤销原判，驳回王辛胜的诉讼请求。
针对任晓霞的上诉，王辛胜辩称，其经过马琳认识任晓霞，当时任晓霞要求在其房屋住一段时间，然后就支付了20000元押金，其没有要房费。水电费一直都是从王辛胜工资里面扣除的。表示不同意任晓霞的上诉请求。
经审理查明，2001年3月2日，王辛胜与任晓霞签订书面协议一份，约定甲方王辛胜与乙方任晓霞经过协商，就借款和用房一事达成协议如下：1、甲方愿将杨家村自己的一套住房提供给乙方使用。2、住房期限为1年。3、住房期间的水电费由乙方自付。4、有限电视由甲方付款，天然气初装由甲方付，电话的初装费先由乙方付款，等期限已满由甲方把电话的初装费返还给乙方。5、乙方愿出25000元给甲方使用（贰万伍仟元整）。6、乙方提供给甲方的现金使用期限为1年。7、在协议进行期间，甲乙双方不得提出退房或还款要求。8、住房和用款期限满后，双方应主动退房和还款。9、本协议双方签字、盖章生效。落款处甲方王辛胜、乙方任晓霞签字。随后王辛胜从任晓霞处借款25000元。该协议履行期满后，王辛胜未归还该25000元借款，任晓霞亦未归还房屋。2002年9月9日，王辛胜又向任晓霞借款22000元，2002年8月27日，王辛胜向任晓霞借款5000元，2006年9月24日，王辛胜向任晓霞借款10000元。2004年4月20日，王辛胜向任晓霞借款20000元。其余事实原审判决认定清楚。
本院认为，王辛胜与任晓霞于2001年3月2日所签订的协议不违反法律的禁止性规定，合法有效。该协议约定任晓霞向王辛胜提供借款25000元，王辛胜提供涉案房屋给任晓霞居住使用，没有约定让任晓霞支付房屋使用费。在该协议履行一年期限界满后，王辛胜没有按照该协议约定向任晓霞归还25000元借款，任晓霞亦未归还房屋。之后，在任晓霞继续使用涉案房屋期间，王辛胜陆续又向任晓霞借款。现王辛胜提起诉讼要求任晓霞支付房屋使用费，因双方对此没有约定，故本院依法不予支持。综上，原审判决不当，应当依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销西安市雁塔区人民法院（2013）雁民初字第05417号民事判决；
二、驳回王辛胜的诉讼请求。
一审案件受理费5960元（王辛胜已预交），由王辛胜承担；
二审案件受理费1938元（任晓霞已预交），由王辛胜承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 易少波
审 判 员 周建平
代理审判员 朱筱滢
二〇一四年四月三日
书 记 员 彭 亮