杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭拱民初字第429号
原告：杭州博望旅业集团有限公司。
法定代表人：龚国祥。
委托代理人（特别授权代理）：方琳钧。
被告：杭州人文专修学校。
法定代表人：王元希。
被告：王元希。
被告：杨央央。
原告杭州博望旅业集团有限公司（以下简称博望公司）与被告杭州人文专修学校（以下简称人文学校）、王元希、杨央央房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月2日立案受理，依法组成合议庭进行审理，于2015年5月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人方琳钧、被告人文学校法定代表人王元希、被告王元希、杨央央到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告和人文学校于2013年12月28日签订了《租赁合同》，并于2014年12月25日签订《补充协议》。根据补充协议的约定，原告允许人文学校就拖欠的4580000元债务分七期偿付，王元希和杨央央一致同意为人文学校拖欠原告的4580000元债务承担连带担保责任。鉴于补充协议，人文学校本应于2014年12月31日前向原告支付150000元，于2015年1月20日前向原告支付150000元，于2015年2月10日前向原告支付200000元，但事实上，人文学校没有按照约定及时支付款项，只是在2015年1月6日向原告给付了一张于2015年1月9日才可以兑付的银行支票。截止2015年2月28日，原告几经催讨，人文学校仍然拖延支付。补充协议中明确约定，人文学校未按约定及时支付款项，自逾期之日起，每逾期一日按该期金额0.3%的标准向原告支付违约金，并且原告有权宣布债务全部提前到期。另外根据补充协议第5条，人文学校若未按约定及时支付款项，人文学校应在逾期之日起3个工作日内向原告出具代为收取良渚街道谢村校区拆迁补偿款的授权委托书，否则人文学校需额外承担500000元的违约金。原告认为，原告与各被告的合同关系成立并有效，应严格遵守约定和相关法律规定。现人文学校未按约定及时支付款项，没有全面履行自己的合同义务，属于严重的违约行为。尽管原告本着和解的精神，几经催讨，但被告敷衍了事，毫无诚意。请求判令：1、各被告立即支付给原告所欠债务4430000元。2、人文学校立即支付给原告利息190960元（暂算至2015年2月28日）。3、人文学校向原告支付532400元的违约金（暂算至2015年2月28日）。4、本案案件受理费由各被告承担。
被告人文学校、王元希答辩称：确实是房屋租赁，是事实，补充协议也是事实，协商时原告没有按时完成配套的基础设施，留出的场地没有留出，希望庭外协商。对诉讼请求，利息有异议，合同中是约定，但配套的东西没有完成所以我拖欠租金，所以不需要支付利息，对违约金，老校区拆迁的委托书和违约金都是不合理的，与合同中无关。在2015年3月7日协商时口头约定不诉讼，签订协议书后原告仍然起诉，协议约定要求所有证件都移交给原告托管，由原告重新刻公章，约定了双方的权利义务；约定2015年7月1日-2015年12月31日的租金转作为借款，到期后另行签订借款协议。签订协议后所有材料移交给原告。证据交换后与原告协商，补充了合作协议，约定在园区的其中两幢评估，评估了440万元，折价60%作为欠款抵押给原告，抵押后被告的经营权等全部由原告接管，合作期两年，原告加入被告学校，按比例出资。约定后，如果被告学校没有出资，被告给予年利息45%给原告作为回报。后面的两份协议是与原告双方确认协商好的，已经达成双方共同协议。希望以后面的协议为标准。后面的款项由原告收取，额度足够抵充租金。
被告杨央央答辩称：情况与王元希所述一致，合同是双方协商好的，补充协议是年前商量好的，当时原被告商量好与被告说了一声，要求股东签字，没有说担保，被告作为名义上的股东签字，被告和王元希协商，又与原告协议，达成合作协议，所有的财务包括经营权移交给原告，包括租金和学校的收入和园区的所有收入都移交给原告，因为合作，原先的保证和担保都应该以合作协议为准。
原告为证明其诉称事实，向本院提供提交如下证据材料：
1、租赁合同及附件，证明原告与王元希2013年11月28日签订的合同，原告将杭州市拱墅区石祥路瓜山村委东侧即石祥路242号的四幢房屋租赁给人文学校，租赁期限为12年，从2013年12月1日-2026年6月30日。
2、补充协议，证明人文学校拖欠原告第一年租金等费用合计458万元，原告允许人文学校分7期偿付，王元希、杨央央一致同意为人文学校拖欠原告的458万元债务承担连带担保责任。证明分期付款，逾期支付的违约责任434万元的欠款利息以及未出具良渚街道拆迁补偿款的授权委托书的违约责任做了约定。
3、租赁合同，证明杭州瓜山村经济合作社与原告签订的租赁合同，原告与人文学校的租赁法律关系中，原告作为出租方具有合法的前提拥有出租资格。
各被告为证明抗辩的事实，向本院提交以下证据材料：
1、租赁合同及附件，证明原告没有按照被告要求提供场地。
2、协议书、合作协议书、移交清单、装修评估明细表及教育用具及电子设备评估明细表，证明被告与原告达成了新的协议，资产作为抵押。
3、人文学校收入情况汇总，证明收入由原告直接收取，作为归还欠款。
4、借条9张，证明已经按照合作协议约定履行。
5、现金缴款单，证明原告收取了277168.50元。
6、短信截图、支付宝转账截图，证明原告收取款项。
上述证据，经当事人质证，本院认证如下：
关于原告的证据材料。证据1、2，各被告均无异议，本院对证据1、2予以确认。证据3，杨央央无异议，人文学校、2表示不知情，本院认为该证据系原件，为有效证据，本院予以确认。
关于被告的证据材料。证据1，原告对真实性没有异议，与原告提供的证据1一致，对证明对象有异议，仅凭附件不能说明原告没有按照合同约定履行相关义务。本院对该证据的真实性予以确认。证据2，原告对真实性、合法性无异议，对协议书和合作协议书，客观性合法性没有异议，对关联性和证明对象有异议，与本案不具有关联性，且与原告的诉讼请求没有任何矛盾，对明细表，都是协议书的附件，与协议书的质证意见一致，对移交清单，是根据协议书第一条，人文学校将相关的证、照交给原告，让原告出具收取材料，所以原告向被告出具移交清单，原告没有异议。本院对该证据的真实性、合法性确认，上述证据均系围绕房屋租赁款项的偿付进行，故与本案具有关联性。证据3，原告表示仅凭汇总表不能说明被告已经将欠付原告的债务已经偿付，且汇总表是人文学校单方面出具的，没有相关领导的签字或者盖章，与本案没有关联性。本院认为该证据系被告单方出具制作，真实性无法核实，故对该证据不予确认。证据4，原告对真实性、合法性无异议，关联性有异议，借条与本案无关，只能证明人文学校向原告借款的事实。本院认为9张借条系双方合作协议书的履行情况，对真实性予以确认。证据5，原告对真实性无异议，只能证明名字为李秋英的客户给原告打款，认可是代替人文学校支付原告的租金，但对支付第一年还是第二年上半年的租金有异议，需要看被告和李秋英的合同如何签订，款项是哪个期限的租金。本院认为原告认可收到该部分款项，且人文学校第二年上半年的租金应当在2015年5月31日前进行支付，尚未到支付租金的期限，故原告收取的人文学校的租客李秋英的租金应当视为系支付人文学校第一年的租金。证据6，原告表示均系复印件，短信的真实性有异议，无法辨明真伪。支付宝转账截图，原告表示收到款项，但无法查明是否系人文学校的租客，故不予确认。本院认为该部分证据无法核实，故不予确认。
根据当事人提供的上述有效证据及原告的陈述，本院确认以下事实：
2013年4月12日，原告与杭州瓜山村经济合作社签订租赁合同一份，约定杭州瓜山村经济合作社将坐落于杭州市拱墅区石祥路242号房屋，面积约25000平米左右（含地下室）及房屋所占的场地、所有的设施设备出租给原告，租赁期限为18年，交付时间自2013年4月15日起。杭州瓜山村经济合作社同意原告将租赁的房地产全部转租给他人，但应将次承租人的情况、转租合同等在杭州瓜山村经济合作社处备案并保证真实。原告保证在出租房屋使用过程中的行为符合有关法律、法规及规章的规定。允许原告对外招商并签订转租合同。2013年11月28日，原告与人文学校签订租赁合同一份约定原告将博望园区坐落于杭州市拱墅区石祥路瓜山村委东侧，其中地上建筑面积为16634.43平方米，地下建筑面积为8687.52平方米及楼宇场地等。现将该园区除地上原告自主办公约500平方米及相应公共使用面积和地下原告使用20个车位外的全部建筑物出租给人文学校，楼宇场地原告保留园区南通道东侧的外，人文学校可全部使用。租赁期限为自2013年12月1日起12年，租金自2014年7月1日起算。园区楼宇前面场地人文学校使用部分详见附件。原告须完成：从石祥路到园区1号楼上的10米沥青道路（2014年3月30日前完成）；园区楼宇前面场地上道路东面的围墙（2014年1月30日前完成）；楼宇前面场地的平整（2013年12月30日前完成）。2015年3月7日原告与各被告签订补充协议，确认截止2014年12月31日，人文学校仍拖欠原告租金434万元，欠付租金利息15万元，欠付借款5万元，欠付水费4万元，上述欠付款项合计458万元。各方约定：原告允许人文学校就拖欠的上述款项分七期偿付。第一期：2014年12月31日前，支付本金15万元；第二期：2015年1月20日前，支付本金15万元；第三期：2015年2月10日前，支付本金20万元；第四期：2015年3月15日前，支付本金70万元；第五期：2015年4月15日前，支付本金70万元；第六期：2015年5月15日前，支付本金70万元；第七期：2015年5月31日前，结清余款及利息。如人文学校未能按本条约定及时支付款项，自逾期之日起，每逾期一日按该期金额0.3%的标准向原告支付违约金，并且甲方有权宣布本协议下债务全部提前到期。若人文学校能按约定及时足额支付欠款及利息，则在本协议履行期间的利息按月息1.2%计收；若人文学校未能按约支付款项及利息的，则本协议项下欠款按月息2%计收；上述欠款中434万元计利息，其他不计息。人文学校未按约定及时支付款项，人文学校应在逾期付款之日起3个工作日内向原告出具代位收取良渚街道谢村校区拆迁补偿款的授权委托书，否则需向人文学校额外承担50万元的违约金。保证人为王元希、杨央央，保证范围为458万元债务，承担连带保证责任。王元希、杨央央在合同上签字确认。2015年3月7日，原告与人文学校签订协议书一份，约定人文学校委托原告管理，并移交公章、财务专用章等相关材料。同时，原告同意人文学校本应于2015年5月31日前要缴纳的2015年7月1日-2015年12月31日的租金计349.17万元转为借款，到期另行签订借款协议。2015年3月9日，人文学校向原告移交了相关材料。2015年4月21日，人文学校与原告签订合作协议书约定认为学校资产（即瓜东文教产业园1、3幢装修及设备资产）经评估暂定为440万元，人文学校同意上述资产的60%即264万元抵押给原告。在人文学校不能偿还债务时，上述抵押资产经合法程序变现以相应冲抵人文学校所欠原告债务。双方合作经营管理期限为2年，自2015年4月21日至2017年4月20日止。合作期间，双方共同经营管理人文学校，人文学校给予原告60%的经营管理权。经营管理期间，人文学校如需解除上述资产抵押及收回经营管理权限，必须先偿付欠原告的所有债务，包含抵押资产同金额债务。待人文学校结清全部债务后资产抵押解除，原告移交经营管理权限。2015年5月8日，原告收到人文学校的租客李秋英租金277168.50元。
本院认为，原告依法享有转租涉案场地及房屋的权利，原被告签订的租赁合同系双方真实意思的表示，合法有效。双方于2014年12月25日签订的补充协议已确认至2014年12月31日，人文学校尚欠原告租金及利息、借款、水费共计458万元，并约定了偿还上述债务的方式。人文学校应当按照约定偿还债务，审理过程中原告确认人文学校仅支付了15万元，剩余款项443万元尚未支付。王元希、杨央央作为保证人确认对上述458万元承担连带保证责任，应当在443万元的范围内承担连带清偿责任。在审理过程中被告人文学校、王元希表示原告并未按照约定履行合同义务，且对利息部分有异议。本院认为该补充协议系双方真实意思的表示，上述租金利息经过各被告的确认，至于原告未按约定履行合同义务在补充协议中已经明确该情况由原告与人文学校另行协商，故本院对被告人文学校、王元希的上述抗辩不予采信。根据双方于2015年4月21日的合作协议书来看，人文学校将价值264万元的资产抵押给原告，并给予原告60%的经营管理权，经营管理期限自2015年4月21日至2017年4月20日。从合作协议来看，原告取得人文学校2年的经营管理权的对价即为264万元的债务在2017年4月20日前进行偿还，该偿还方式经过双方确认，故就该笔款项不在本案中进行处理，扣除原告已经代为收取的李秋英的租金277168.50元，人文学校应当就剩余1512831.5元的债务按照补充协议的约定进行偿还，并向原告支付利息，双方约定利息过高，本院调整至按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算。违约金以弥补损失为主，原告主张的利息足以弥补其损失，故本院对原告主张的违约金不予支持。王元希、杨央央作为保证人应当按照补充协议对上述债务承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告杭州人文专修学校于本判决生效之日起十日内支付原告杭州博望旅业集团有限公司欠款1512831.5元及利息（自2014年12月26日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算）。
二、被告王元希、杨央央应当就被告杭州人文专修学校的上述第一项义务承担连带清偿责任。
三、驳回原告杭州博望旅业集团有限公司其他诉讼请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费47874元，由原告杭州博望旅业集团有限公司负担31525元，被告杭州人文专修学校负担16349元，王元希、杨央央连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处；帐号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 李燕山
代理审判员 梁 琨
人民陪审员 姜明珠
二〇一五年六月八日
代书 记员 田 恬