辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民三终字第617号
上诉人（原审被告）：贾琪，住址：沈阳市和平区。
委托代理人：赵珣，辽宁兴沈律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳市皇姑区企业服务中心，住所地：沈阳市皇姑区。
法定代表人：于丰年，该中心主任。
委托代理人：高也，辽宁仲达律师事务所律师。
原审被告：柳江，住址：辽宁省营口市。
上诉人贾琪与被上诉人沈阳市皇姑区企业服务中心，原审被告柳江租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2013）皇民二初字第1635号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法由审判员徐扬担任审判长，与代理审判员王大禹、何阳组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：坐落于沈阳市皇姑区黄河北大街79号网点房（建筑面积2445平方米，现“馨佰汇大酒店”）原系辽宁塔山亚飞汽车发展有限公司所有，2008年8月该房屋转移至沈阳市皇姑区工业公司及国有资产委员会。2009年4月15日，沈阳市皇姑区企业服务中心与贾琪签订《关于承租鑫佰汇酒店协议书》一份，双方约定由贾琪对该酒店承租经营，承租期五年，自2009年5月10日起至⒛14年5月10日止。第一年承租金2500OO元，第二年承租金为30000o元，贾琪需在承租期间的每年5月10日前向沈阳市皇姑区企业服务中心支付承租费用。合同签订后，贾琪一直未向沈阳市皇姑区企业服务中心交纳租金，截止到2013年9月10日止拖欠租金1250000元。2010年11月16日，贾琪经沈阳市皇姑区企业服务中心同意将酒店转租给柳江，并与柳江签订一份《酒店租赁协议书》，约定贾琪将“馨佰汇大酒店”，包括酒店内设施、物品，租赁给柳江经营，承租期为6年，自2010年11月16日起至2016年I1月16日止，每年租金为350000元，租金每季度初交款结算，剩余酒水、烟、酒、干调由双方确认价格后柳江折价支付给贾琪。合同签订后，贾琪将酒店交付给柳江承租经营，现柳江一直占有使用争议房。因柳江在承租后未向贾琪支付租金，故贾琪以此为由未向沈阳市皇姑区企业服务中心支付租金，故沈阳市皇姑区企业服务中心于2013年9月30日诉至该院，主张其权利。庭审中，沈阳市皇姑区企业服务中心与贾琪均表示同意解除租赁合同。另查，柳江于2010年将该酒店交于案外人陈鑫达经营。该院依据相关法律规定，多次以书面形式通知不确定的酒店实际经营人，告知其到庭参加诉讼以维护自身合法权益，但其始终未向本院提交任何材料，或作出要求参加诉讼的任何意思表示。上述事实，有当事人陈述及产权移交书、沈皇编办发（2013）10号文件、协议书、酒店租赁协议书等证据材料在卷佐证，经庭审质证，该院予以确认。
原审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案沈阳市皇姑区企业服务中心与贾琪签订《关于承租鑫佰汇酒店协议书》及贾琪作为转租人与次承租人柳江签订《酒店租租赁协议书》均系上述当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定。合同签订后，沈阳市皇姑区企业服务中心将诉争房交于贾琪承租使用，而贾琪在征得出租人同意的情况下，将诉争房转租给柳江。其转租期限在不超过贾琪剩余承租期限即2014年5月10日部分为合法有效，超出部分无效。贾琪作为承租人理应按合同约定向沈阳市皇姑区企业服务中心支付租金，故沈阳市皇姑区企业服务中心主张贾琪给付租金请求，符合合同约定及法律规定，该院予以支持。现沈阳市皇姑区企业服务中心与贾琪均同意解除合同，故贾琪应将争议房腾空并付沈阳市皇姑区企业服务中心，但因柳江是房屋实际使用人，故其应为腾退诉争房义务人。关于贾琪主张沈阳市皇姑区企业服务中心部分租金超过诉讼时效问题。根据民法通则相关规定，拒付、延付租金的诉讼时效为一年。相关司法解释规定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。该案中，租期从2009年5月10日至2014年5月10日，第一年租金为25OO00元9第二年租金为300，OO0元，租金每季度初交款结算，属分段履行的租赁合同，诉讼时效期间应当在总合同有效期限届满之日起计算一年，现总合同有效期限尚未届满，所以不发生诉讼时效问题。现贾琪一直未给付租金，属于持续违约，故贾琪应当给付所有拖欠的租金。故该院对贾琪提出的沈阳市皇姑区企业服务中心的诉请超过诉讼时效的抗辩意见不予支持。关于柳江是否向沈阳市皇姑区企业服务中心支付租金的的问题。依据合同相对性的原则，沈阳市皇姑区企业服务中心与贾琪是权利、义务关系的合同相对人。而沈阳市皇姑区企业服务中心与柳江并无合同关系。且贾琪针对柳江拖欠租赁费的问题，已另案告诉。故该院不予一并处理。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若千问题的解释》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若千规定》第二条、第九条之规定，判决如下：一、解除皇姑区企业服务中心与贾琪签订《关于承租鑫佰汇酒店协议书》；二、贾琪于本判决生效后十日内一次性给付皇姑区企业服务中心租金1250OO0元（起止时间从2009年5月10日至2013年9月10日止）；三、柳江于判决生效后三十日将坐落于沈阳市皇姑区黄河北大街79号网点腾空并交付皇姑区企业服务中心；四、驳回原告其他诉讼请求。上述款项如逾期给付，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16050元由贾琪承担。
一审宣判后，贾琪不服一审判决，向本院提起上诉称：一审认定事实及适用法律错误，沈阳市皇姑区企业服务中心并非是该房屋的产权登记人，不具有房屋所有权及处分和收益的权利，因此《关于承租鑫佰汇酒店协议书》是无效协议；一审没有对贾琪进行的装修、设备、消防改造等费用进行查明和认定；一审判决对诉讼时效问题进行否定是错误的。
被上诉人沈阳市皇姑区企业服务中心辩称：1、关于房屋权属问题，有国资部门的权属转移证明；2、上诉人装修未经本方同意，不应承担装修费用，不合法的违章建筑不能予以返还；3、时效问题一审认定正确。请求维持一审判决。
原审被告柳江未答辩。
本院经二审审理，对原审法院查明的事实基本予以确认。
本院认为，贾琪同沈阳市皇姑区工业公司签订了关于承租鑫佰汇酒店协议书，沈阳市皇姑区工业公司出租鑫佰汇酒店系其基于产权移交书取得的相应权利，贾琪已经依据该协议取得鑫佰汇酒店的经营权，现主张该协议无效没有法律依据亦有违诚实信用原则。贾琪应当依照协议约定向沈阳市皇姑区工业公司的权利承继者沈阳市皇姑区企业服务中心支付租金，至于其提出的诉讼时效问题，因该租金应为五年租金的总和，即同一笔债务，在履行时间上为每年支付一次，即分期履行。按照最高人民法院的诉讼时效司法解释：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”因此贾琪关于诉讼时效问题的上诉理由不成立。至于贾琪所称的装修等损失问题，因一审法院判令解除，但双方协议约定的租期在二审审理期间已经届满，贾琪亦承认酒店一直由本人或本人授权的人员进行经营，因此其要求沈阳市皇姑区企业服务中心方面向其支付装修等损失没有事实和法律依据。关于贾琪二审期间提交的2012年向沈阳市皇姑区工业公司交纳二十万元票据问题，贾琪自述为借款，因此并不能将其视为已经交纳的租金并抵扣一审判决的所欠租金。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16050元，由上诉人贾琪承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 扬
代理审判员 王大禹
代理审判员 何 阳
二〇一四年七月八日
书 记 员 李芳菲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。