广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第460号
上诉人（原审被告）：林孟礼，男，1974年1月2日出生，汉族，住广东省中山市。
上诉人（原审被告）：林永华，男，1979年5月13日出生，汉族，住广东省罗定市素龙镇。
上述两上诉人的共同委托代理人：杨云龙，广东铭致律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李梅浪，女，1959年2月7日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审原告）：李红，女，1967年5月15日出生，汉族，住广东省中山市。
上述两被上诉人的共同委托代理人：梁世颂，广东道慧律师事务所律师。
上述两被上诉人的共同委托代理人：叶学兰，广东道慧律师事务所律师助理。
上诉人林孟礼、林永华因与被上诉人李梅浪、李红房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2012）中一法民一初字第692号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2009年3月3日，李梅浪、李红作为甲方（出租方）与林孟礼作为乙方（承租方）签订一份《物业租赁合同》，约定甲方将位于中山市东区怡华街10号3-8层和首层大堂的一部分租给乙方作酒店之用，具体范围以双方确定的平面图为准，承租面积合计3333平方米；租期15年，自2009年3月1日起至2024年2月29日止，每年的3月1日至次年的2月29日为一个租赁年度；租金计算及支付方式：3-8层第一年每月租金为20元／平方米，大堂按双方约定的使用范围第一年每月租金为10000元，第1-2年租金不变，第3年起至第10年每两年递增10%，第11年起每年递增10%到租约结束；每月5号前支付当月租金，如逾期未付，按拖欠租金总额每天按照2‰利率计算利息；甲方提供4个月装修期（2009年3月1日至6月30日）给乙方，期间免交租金；租赁期间，房屋和土地的产权税由甲方交纳，物业租赁税由乙方交纳。合同签订后，李梅浪、李红依约将上述物业租给林孟礼使用，林孟礼承租该物业后，实际用作中山市逸兰精品酒店经营场所。经查，中山市逸兰精品酒店的企业类型为个体户，在工商行政管理部门登记的经营者为林永华。
2012年3月6日，李梅浪、李红以林孟礼、林永华拖欠租金，诉至原审法院，请求判令：⒈林孟礼、林永华支付租金105965.44元及利息11805.64元（暂计至2012年3月止，从2012年4月起按合同约定支付租金）；⒉林孟礼、林永华承担本案诉讼费。庭审中，李梅浪、李红明确其主张租金从2010年10月起至2012年3月止，并撤回从2012年4月起按合同约定支付租金的请求。
李梅浪、李红称林孟礼、林永华从2010年10月起开始拖欠租金，至2012年3月份共拖欠租金105965.44元（应收租金1479538元，实收租金1373572.56元，其中李梅浪、李红主张实收2012年3月份的租金为59853.06元），利息11805.64元，并提交拖欠租金及利息清单。林孟礼、林永华确认李梅浪、李红上述清单中应收租金数额及2012年3月份之前的实收租金数额，认为2012年3月份已交租金为68065.56元，林孟礼、林永华亦提交交租明细单，将其认为应扣减的代支租赁费用予以扣减，并按每日2‰的利率标准计算出按实际逾期天数计得的已交租金逾期利息为6528.40元，李梅浪、李红同意利息按林孟礼、林永华提交的清单金额6528.40元计算。但庭审中林孟礼、林永华提出利息按每日2‰计算标准过高，如要支付利息应按银行半年期利率的4倍计算。庭审中，原审法院要求林孟礼、林永华按其主张的该利息计算方法提供其主张的利息数额，但林孟礼、林永华未提交。在法院给予林孟礼、林永华两次的延长举证期限内，林孟礼、林永华均未提交其2012年3月份其交纳租金的数额。
另查：林孟礼、林永华提交的税收通用完税证显示其已交纳税款包括：营业税、房产税（42300元）、个人所得税、地方教育附加、教育费附加、城市维护建设税、印花税、土地使用税（7500.44元）。
原审法院认为：李梅浪、李红与林孟礼签订的《物业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行各自义务。双方对李梅浪、李宏主张的2010年10月份至2012年2月份期间林孟礼、林永华应付租金及已付租金数额无异议，原审法院予以确认。林孟礼、林永华作为承租人对其已付租金情形应承担举证责任，其主张2012年3月份已付租金为68065.56元，李梅浪、李红不予确认，林孟礼、林永华未提交相关证据证明，且在法院给予林孟礼、林永华两次的延长举证期限内，林孟礼、林永华均未提交其2012年3月份交纳租金的数额，应承担举证不能的不利后果，故原审法院采纳李梅浪、李红自认的59853.06元作为林孟礼、林永华该月已付租金数额。故上述期间，林孟礼、林永华应付租金为1479538元，已付租金为1373572.56元。林孟礼、林永华主张其应只负担已交税费中的营业税，其余部分税费应由李梅浪、李红负担，因此应将其代李梅浪、李红交纳的税费在租金中予以扣减。李梅浪、李红称合同特别约定其只负担房屋和土地产权税，其余税费由林孟礼、林永华负担，林孟礼、林永华提交的完税证上所有项目都是租赁税，应由林孟礼、林永华负担。原审法院认为，根据双方的诉辩意见，双方争议的焦点在于本案房地产租赁产生的税费的负担问题。双方合同中所指的物业租赁税即房产租赁税，根据我国相关税收法律法规规定，房产租赁税并不是一种单独税种，其里面包含了多种税项，包括营业税、房产税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、城镇土地使用税、地方教育附加，因此，林孟礼、林永华主张营业税就是房产租赁税缺乏法律依据，原审法院不予采信。合同约定房屋和土地的产权税由李梅浪、李红负担，但在我国的税收法律法规中并没有房屋和土地产权税这一税种，相应的税种只有房产税、土地使用税，李梅浪、李红也未提交证据证实其交税情况。现双方对如何负担税费产生分歧，根据双方合同约定及相关法律法规规定，结合实际交易习惯，原审法院认为，林孟礼、林永华所交纳的税款中，房产税及土地使用税应由李梅浪、李红负担，其余部分应由林孟礼、林永华负担，故林孟礼、林永华已付的房产税42300元、土地使用税7500.44元应在其应付租金中予以扣减，即林孟礼、林永华实欠李梅浪、李红租金数额为56156元（1479538元－1373572.56元－42300元－7500.44元）。关于林孟礼、林永华主张合同中约定逾期租金按每日2‰计算利息过高要求降低的请求。首先，林孟礼、林永华主张该标准过高，但在法院指定的期限内未提出明确的数额，其未能举证证明合同约定的违约金过份高于李梅浪、李红造成的损失，应承担举证不能的法律后果。第二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”该法并未规定当事人申请减少违约金的，一律将违约金调至实际损失。本案中，李梅浪、李红自愿减少起诉的利息金额并应林孟礼、林永华和解的申请同意放弃部分权利，林孟礼、林永华申请给予一定的和解时间协商，李梅浪、李红亦同意，但时至今日林孟礼、林永华未给予李梅浪、李红或法院以答复。林孟礼、林永华以和解为由拖延时间，导致李梅浪、李红信赖利益的损失，其主观过错较大，且违背诚信诉讼的原则。第三、林孟礼、林永华计得的利息6528.40元系已交租金按逾期时间计得的利息，并不包括拖欠租金的逾期利息损失，因此李梅浪、李红主张的该利息总额并非过高。综上三点理由，原审法院对林孟礼、林永华减少违约金的请求不予支持。林孟礼从李梅浪、李红处承租涉案房产后，用作中山市逸兰精品酒店经营场所，中山市逸兰精品酒店在工商行政管理部门登记为被告林永华个体经营，诉讼中林孟礼、林永华对李梅浪、李红主张本案债务由林孟礼、林永华共同承担亦未提出异议，林永华作为租赁物的实际使用人应对本案债务承担共同清偿责任。李梅浪、李红在诉讼中申请撤回从2012年4月起按合同约定支付租金的请求，系其对诉讼权利的自由处分，应予准许，故在本案中对该请求不再处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：林孟礼、林永华于原审判决生效之日起七日内支付李梅浪、李红租金56156元，利息6528.40元，合计62693.40元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2655元，由李梅浪、李红负担1242元，林孟礼、林永华负担1413元（林孟礼、林永华于原审判决生效之日起七日内向原审法院缴纳）。
上诉人林孟礼、林永华不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院错误认定案件事实：⒈在原审诉讼中，“租赁税”在林孟礼与李梅浪、李红之间的租赁合同中既没有明确约定，在法律层面上更无明确界定，原审法院按照自身解释该名词系片面的、主观的，毫无法律依据。⒉在原审诉讼，对于利息的计算标准认识错误。按照租赁合同约定的每日2‰计算标准过高，超过银行半年期利率的4倍，该利息计算标准是违法的。二、原审法院在认定林孟礼、林永华与李梅浪、李红之间的租赁关系的有关事实不清，证据不足，理应改判。综上，请求判令：⒈林孟礼、林永华无需向李梅浪、李红支付款项；⒉本案的诉讼费由李梅浪、李红承担。
被上诉人李梅浪、李红答辩称：原审认定事实基本清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回林孟礼、林永华的上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：2008年8月27日广东省地方税务局作出的《关于进一步加强个人出租房屋税收征管的通知》（粤地税发（2008）159号）载明：……三、个人出租住宅房屋月租金收入2000元以上（含2000元），综合征收率由10%调整为8.35%，其中：营业税1.5%、城市维护建设税0.105%、教育费附加0.045%、房产税4%、个人所得税2.7%。根据《中华人民共和国印花税暂行条件》的相关规定，财产租赁的印花税的税率是以租赁金额为依据。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。李梅浪、李红与林孟礼于2009年3月3日所签订的《物业租赁合同》系双方的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守合同履行相关义务。根据《物业租赁合同》第六条租赁期间相关费用及税金的约定，李梅浪、李红应依法交纳房屋和土地的产权税，林孟礼负责缴纳物业租赁税。因林孟礼、林永华在实际缴税过程中并没有物业租赁税这一具体税种，其认为只有营业税应由林孟礼、林永华负担，其余税费应由李梅浪、李红负担。李梅浪、李红则认为房产税、土地使用税应由李梅浪、李红负担，其余税费应由林孟礼、林永华负担，故林孟礼、林永华在应交租金的数额中自行扣减了相关税费。根据双方在《物业租赁合同》的约定分析，因产权而产生的税费由产权人李梅浪、李红负担，因租赁而产生的税费应由承租人林孟礼一方负担。结合广东省地方税务局2008年8月27日作出的《关于进一步加强个人出租房屋税收征管的通知》分析，城市维护建设税、教育费附加、个人所得税等税种均是以租金收入作为计税依据，故城市维护建设税、教育费附加、个人所得税均系因租赁而需要缴纳的税费，应由林孟礼一方负担。另，根据《中华人民共和国印花税暂行条件》的相关规定，财产租赁印花税是以租赁金额为税率依据，故原审法院认定印花税应由林孟礼一方负担并无不当。综上，林孟礼、林永华已交纳的税款中只有房产税、土地使用税应由李梅浪、李红负担，营业税、个人所得税、地方教育附加、教育费附加、城市维护建设税、印花税应由林孟礼、林永华负担。原审法院核定林孟礼、林永华尚欠李梅浪、李红的租金数额并无不当，本院对此予以维持。关于李梅浪、李红主张按每日2‰为标准计算逾期租赁利息是否过高的问题。经核实，本院已认定林孟礼、林永华自2010年10月至2012年3月共拖欠李梅浪、李红租金达56165元，李梅浪、李红起诉时要求林孟礼、林永华按合同所约定的每日2‰支付拖欠租金利息为11805.64元，后李梅浪、李红自愿减少起诉的利息金额并应林孟礼、林永华和解的申请放弃部分权利，利息调整为6528.40元。该利息与中国人民银行一至三年期的逾期贷款利率计算的利息相当。原审法院支持李梅浪、李红拖欠租金的利息6528.40元的处理并无不当，本院对此予以维持。
综上，原审法院认定基本事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人林孟礼、林永华的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1368元，由上诉人林孟礼、林永华负担。
本判决为终审判决。
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审判长 孟 晋
审判员 赵伟光
审判员 胡健仪
二〇一四年六月九日
书记员 胡置晓
孙翠红