浙江省义乌市人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0782执异字第4号
异议人义乌市朱迪进出口有限公司。
法定代表人：张建明。
委托代理人黄孟苏。
申请执行人浙江正大舒美佳工贸有限公司。
法定代表人：傅军荣，执行董事。
申请执行人邵美娣。
两申请执行人共同委托代理人成金星。
两申请执行人共同委托代理人叶丽娟。
被执行人义乌市红太阳印刷有限公司。
法定代表人：郑以法。
第三人上海浦东发展银行股份有限公司义乌分行。
负责人：张辉。
委托代理人黄小玲、楼鲸。
本院在执行申请执行人浙江正大舒美佳工贸有限公司（以下简称正大舒美佳公司）、邵美娣与被执行人义乌市红太阳印刷有限公司（以下简称红太阳公司）追偿权纠纷一案中，异议人义乌市朱迪进出口有限公司（以下简称朱迪公司）于2015年12月2日提出书面异议，本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。
异议人朱迪公司称，被执行人红太阳公司已于2014年3月21日将其位于义乌市青口工业区的房地产A、B两幢（土地使用权证号为义乌国用2000字第××号，A幢房屋所有权证号为义乌房权证江东字第b××号，B幢房屋未办房产证）出售给异议人所有，异议人已经向红太阳公司支付了购房款，并实际占有与使用涉案房产。涉案房产虽未过户到异议人名下，但异议人对未办理过户登记手续不存在过错。故请求法院依法撤销查封拍卖上述房产的裁定并中止执行。
被执行人红太阳公司辩称，我和异议人签订房屋买卖合同是事实，签了之后我就把房屋交给朱迪公司使用。当时因为合同约定过户期限是一年半时间，为了银行资金周转方便且过户时间也没有到。但是银行的贷款出了问题，还贷以后就没有再贷出来。房屋买卖合同里已经全部都写清楚，是我真实意思的表示。申请执行人方面也知道我买卖房屋的事情。
第三人上海浦东发展银行股份有限公司义乌分行陈述称，异议人在购买厂房时是存在过错的，明知该厂房为第三人的抵押物，明知过户登记是需要注销房地产登记的，在支付房款的过程当中均未告知第三人，导致厂房不能过户。根据担保法解释第67条的规定，我方的抵押权先于买卖合同，我方支持查封拍卖并优先受偿。
本院查明，2015年4月27日，本院受理了原告正大舒美佳公司、邵美娣诉被告红太阳公司追偿权纠纷一案。2015年5月22日，本院作出（2015）金义廿三里商初字第449号民事判决：一、被告红太阳公司支付原告正大舒美佳公司代偿款250万元并赔偿利息损失（从2014年11月28日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至实际履行之日止），于本判决生效后十日内履行完毕。二、被告红太阳公司支付原告邵美娣代偿款250万元并赔偿利息损失（从2014年11月28日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至实际履行之日止），于本判决生效后十日内履行完毕。案件受理费23991元，由被告红太阳公司负担。民事判决书生效后，被告未履行。两原告于2015年7月14日向本院申请强制执行，本院于同日以（2015）金义执民字第4628号立案执行。2015年11月16日，本院作出（2015）金义执民字第4628-2号执行裁定：查封被执行人红太阳公司所有的坐落于义乌市青口工业区的房地产［房屋所有权证号：义乌房权证江东字第b××号；土地证号：义乌国用（20**）字第××号］。同日，本院作出（2015）金义执民字第4628-3号执行裁定，拍卖上述被查封的房地产，并发出腾空公告要求被执行人红太阳公司于2015年12月12日前将该房屋内的物品腾空。逾期仍不履行本案债务，又不自觉腾空，本院依法强制腾空。
还查明，2012年5月10日，被执行人红太阳公司与上海浦东发展银行股份有限公司义乌支行签订最高额抵押合同一份，约定红太阳公司以其所有的坐落于义乌市青口工业区的房地产［权证编号：义乌房权证江东字第b××号、义乌国用（2000）字第××号］，为其自身在2012年5月10日至2014年10月24日期间与上海浦东发展银行股份有限公司义乌支行办理的各类融资业务所发生的债权提供最高额抵押担保，并于2012年5月15日办理了抵押登记。2014年5月14日，被执行人红太阳公司与上海浦东发展银行股份有限公司义乌支行又签订最高额抵押合同一份，约定红太阳公司以上述房地产为其自身在2014年5月14日至2017年5月14日期间与上海浦东发展银行股份有限公司义乌支行办理的各类融资业务所发生的债权提供最高额抵押担保，并于2014年5月14日办理了抵押登记。2015年12月23日，上海浦东发展银行股份有限公司义乌支行变更为上海浦东发展银行股份有限公司义乌分行。
根据异议人朱迪公司提供的证据材料，2014年3月21日，异议人朱迪公司与被执行人红太阳公司签订《房地产买卖协议书》一份，约定被执行人将其所有的位于义乌市青口工业区的1625.5平方米的土地使用权（土地使用权证号：义乌国用（2000）字第××号）及其A、B两幢厂房（A幢有房屋所有权证，证号：义乌房权证江东字第b××号，房屋建筑面积为1110.63＋884平方米，B幢尚未办理房屋所有权证，层高五层半，面积约2000平方米）转让给异议人。转让价款为1280万元，异议人在签订合同之日支付600万元，于2014年4月5日前支付后续款项500万元，被执行人在办理完成房屋所有权证、土地使用权证等过户至异议人名下之日起三日内，异议人应支付尾款180万元。合同项下的房地产现抵押于浦发银行，被执行人收到异议人的款项后，应归还银行贷款，注销房地产抵押登记，取回房地产证书。因B幢房屋所有权证正在办理中，故双方一致约定于2015年9月21日前被执行人应办妥土地使用权证、A幢与B幢房屋所有权证等过户手续等内容。2014年4月8日，异议人朱迪公司与被执行人红太阳公司签订补充协议一份，约定被执行人应使本协议书项下的房地产处于可以合法买卖的状态。若被执行人在约定期限内没有办妥B幢厂房的房屋所有权证并过户至异议人名下，则异议人不需支付余款180万元，且被执行人仍应积极办理A幢厂房房屋所有权证的过户手续等内容。异议人同时提供了红太阳公司及郑以法出具的收条三份、银行付款凭证四份（其中一份为客户回单联未加盖银行公章、一份为网上打印件）、中介费收据一份，用以证明异议人已经支付购房款及因购买涉案房屋支付中介费的事实。异议人还提供了水电费支付凭证复印件三份、短信打印件一份、装修设计合同原件一份、设计费支付凭证打印件两份、装修款支付凭证（报销单原件二十份，转账交易凭证打印件十九份），用以证明异议人实际占有与使用涉案房屋的事实。异议人还申请证人吴某出庭作证，以证明异议人对涉案的厂房进行装修，装修的有些款项包括水电费是通过吴某的账户进行支付的事实。
本院认为，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。异议人朱迪公司与被执行人红太阳公司在本院查封涉案房地产前签订了房地产买卖协议书，但异议人提供的证据尚不足以证明其已在本院查封之前合法占有涉案房地产并已支付全部价款。即使异议人提供的证据能证明其在本院查封涉案房地产前已与被执行人红太阳公司签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有涉案不动产、已支付全部价款，但根据房地产买卖协议书第三条可知，异议人在购买涉案房地产时是知道该房地产已被抵押的事实。现涉案房地产因抵押登记未注销而无法办理过户登记，异议人对此存在过错。综上，异议人的异议理由不能成立，依法应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
驳回异议人义乌市朱迪进出口有限公司的异议。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向浙江省义乌市人民法院提起诉讼。
审 判 长 刘苏英
审 判 员 龚旭明
审 判 员 陈建清
二〇一六年一月二十六日
代书记员 王 蓓