连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）港民初字第2203号
原告连云港青和物业管理有限公司，住所地江苏省连云港市经济技术开发区久和国际新城一期27号楼三楼。
法定代表人褚志群，该公司执行董事。
委托代理人王海林，该公司员工。
被告左金华。
原告连云港青和物业管理有限公司（以下简称青和物业公司）与被告左金华物业服务合同纠纷一案，原告于2015年11月2日向本院提起诉讼，本院依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告青和物业公司委托代理人王海林、被告左金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告青和物业公司诉称：2011年9月，原告青和物业公司与被告左金华签订了《前期物业管理服务协议》，由原告为被告的连云港市开发区久和国际新城三期7-4-1102室房屋及所在小区提供物业管理服务，被告拖欠原告2012年9月1日起到2015年12月31日止的物业费及自2010年11月1日至2015年6月30日止的公摊水电费等。经原告催缴无果。原告为减少损失，特向法院提起诉讼，请求法院判令被告左金华向原告支付拖欠的物业费、公摊水电费等6747元，以及自欠款之日起给付万分之五／日的违约金1931元，并承担本案的诉讼费用。
原告青和物业公司为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据：
久和国际新城澳洲风情小区前期物业服务合同1份，证明原告通过公开招投标取得小区的物业管理服务资格，合同中有明确的原被告双方的权利义务关系，被告应当向原告支付物业费；
2、公共服务费收取标准的备案通知1份，证明原告收费标准是经过物价部门核准的；
3、原被告签订的前期物业管理服务协议／业主临时公约1份，证明原告与被告之间签订了物业服务协议，双方有明确的权利和义务关系；
4、物业服务费缴费通知1组，分别为2010年12月27日、2011年12月27日、2013年1月11日、2014年12月4日、2014年12月26日的缴纳物业费通知，2013年10月9日告久和三期全体业主一封信，2014年4月2日关于收取电梯日常维护费用的通知，2014年8月8日关于缴纳物业费及公共分摊费用的通知，证明原告一直多次向被告催缴物业服务费，被告一直未缴纳；
5、公摊费用明细打印件（加盖公司印章）1组，证明被告应当支付的公摊费用1049元。
被告左金华辩称：2011年，被告购买了涉案房屋连云港市开发区久和国际新城三期7-4-1102室，并于当年开始装修，装修完毕后涉案房屋一直存在楼顶和侧面漏雨的情况。原来小区的物业公司负责人姓王，他答应帮其修理涉案房屋，后来楼顶修过1次，但是没修好，还是存在漏雨现象。2014年，因为房屋漏雨导致地板全部泡损，被告对涉案房屋再次进行装修，但是因房屋还是漏雨，被告一直未入住该房屋。被告曾交纳2011年物业费3000元，之后一直未交纳其他物业费用。
被告左金华未提交相关证据。
经质证，被告左金华对原告青和物业公司所举证据的真实性、合法性以及关联性均无异议。本院经审查，对原告所举证据的真实性、合法性以及关联性依法予以确认。
经审理查明，2010年10月1日，原告青和物业公司与连云港久和置业投资发展有限公司签订了《久和国际新城澳洲风情小区前期物业服务合同》，合同约定：由原告青和物业公司对久和国际新城澳洲风情小区提供前期物业管理服务事宜；合同期限自2010年10月1日起至业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时止；高层住宅物业服务费收费标准为每月每平方米0.95元；业主办理入住手续后连续6个月以上（含6个月）未入住或入住后连续6个月（含6个月）未使用的空置物业，业主应向原告书面备案，按规定公共服务收费标准的70%缴纳空置物业服务费；物业服务费用按每年交纳，业主应在每年的第1个月的第5日前履行交纳义务，业主逾期不缴纳物业服务费的，按政府相关规定，每日加收应缴纳费用的万分之五的滞纳金；物业的电梯、水泵、中央空调、智能化设备的维修费用，运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代缴费用的，由原告单独列账，合理、公开分摊；专业维修资金的缴存、管理、使用及续筹参照有关规定执行；合同还就其他事项进行了约定。
2011年9月，原告青和物业公司与被告左金华签订了《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告位于连云港市开发区久和国际新城三期7-4-1102室房屋及所在小区提供物业管理服务，协议载明被告房屋建筑面积为174.80平方米。协议约定：原告依据本协议向被告收取物业管理服务费用；被告自向开发商交房收楼之日起，依时交纳物业服务费；住宅在政府指导价收费标准的浮动幅度内按建筑面积每月每平方米0.95元收取物业管理服务费用；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交从逾期之日起按日加收万分之五的违约金。
2011年，被告左金华对其所有的涉案房屋开始装修，装修完毕后涉案房屋一直存在楼顶和侧面漏雨的情况。
同年，被告左金华向原告交纳2011年度物业费3000元。
2015年5月6日，原告青和物业公司与久和三期业主委员会签订了《久和国际新城澳洲风情小区物业服务合同》，合同约定：小高层住宅物业服务费用收费标准为按建筑面积每月每平方米0.95元；购房业主房屋连续6个月（含）以上空置的，须在空置前向原告进行书面备案，原告应向业主按70%收取空置期间的物业服务费和代收代交的分摊公共能耗费；业主自办理物业交付手续之日起交纳物业管理公共服务费，计交时间以发出“入伙（住）通知书”上约定收房之日起计算；业主应在每年的1月1日至1月31日履行缴费义务；合同还对其他事项进行了约定。
自2012年9月1日起至今被告左金华未向原告青和物业公司交纳物业管理费用，也未交纳自2010年11月1日至2015年6月30日止的公摊水电费等。
另查明，连云港久和物业管理有限公司于2007年4月18日在连云港工商行政管理局经济技术开发区分局变更登记为连云港青和物业管理有限公司。
本院认为：本案涉案房屋的建设单位连云港久和置业投资发展有限公司依法与原告青和物业公司签订的前期物业服务合同、原告青和物业公司与被告左金华签订的《前期物业管理服务协议》、原告与久和三期业主委员会签订的《久和国际新城澳洲风情小区物业服务合同》在约定期限内均对被告具有约束力。因此，被告左金华应当按照合同和协议的约定向原告支付物业服务费用和公摊水电费用；关于原告主张要求被告补交从逾期之日起按日加收万分之五的违约金，因为双方约定过高，本院不予认可，被告应酌情支付原告逾期交纳物业费用的违约金。
关于被告左金华提出其对涉案房屋装修后一直未能入住的抗辩主张，因被告已经对涉案房屋装修完毕，视为其已经入住该房屋，被告也未按合同约定向原告书面备案，亦未提供相关证据予以证明，故本院不予支持；关于被告提出涉案房屋存在漏雨现象的抗辩主张，因原告已经按照合同约定以及相关规定提供服务，被告仅以未享受相关物业服务为抗辩理由的，本院不予支持，被告可就房屋漏雨维修等相关事宜向法院另行主张权利。
综上，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《江苏省物业管理条例》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
被告左金华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告连云港青和物业管理有限公司支付2012年9月1日起至2015年12月31日的物业服务费和2010年11月1日起至2015年6月30日的公摊水电费共计6747元，并酌情向原告连云港青和物业管理有限公司支付违约金200元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告左金华负担（因原告已预交，被告于给付上述款项时一并给付原告）。
本判决为终审判决。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
代理审判员 卞俏丽
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 王馨颖
法律条文
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《江苏省物业管理条例》第五十二条物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热的用量、单价、金额，并按照实际费用和物业服务合同约定的方式由全体业主分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本院第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。