广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终3744号上诉人（原审被告）：刘远胜，男，1988年12月17日出生，汉族，住江西省赣州市会昌县。上诉人（原审被告）：肖翠英，女，1991年5月2日出生，汉族，住江西省赣州市会昌县。被上诉人（原审被告）：陈健华，男，1995年8月15日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：赵鹏，广东言泰律师事务所律师。上诉人刘远胜、肖翠英因与被上诉人陈健华房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初14312号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人刘远胜、肖翠英上诉请求：撤销一审判决，改判刘远胜、肖翠英不承担任何责任。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，适用法律不当。陈健华并未向刘远胜、肖翠英交付定金20000元。刘远胜、肖翠英不存在合同违约，不应返还陈健华定金20000元和违约金26660元。二、陈健华未按照合同约定在刘远胜收到按揭银行通知还款当天支付首期楼价款，违反合同约定，应承担违约责任。三、陈健华提交的中介服务收据系伪造的，且即使该费用已实际发生，因刘远胜、肖翠英没有违约行为，不应承担该费用和律师费用。被上诉人陈健华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院予以维持。陈健华向一审法院起诉请求：1.解除陈健华与刘远胜、肖翠英签订的房屋买卖合同；2.刘远胜、肖翠英返还定金20000元，给付违约金31992元；3.刘远胜、肖翠英赔偿中介费30000元、律师费25000元。一审法院认定事实：1.2016年7月20日，陈健华与刘远胜经中介中山市兴园房地产有限公司（以下简称兴园公司）签订房屋买卖合同，约定刘远胜将位于中山市××镇乐意居38幢1单元802室的房产出卖给陈健华，物业成交价为533200元，其中43200元支付给兴园公司代为交付本次交易所产生的税费、按揭费、图纸费及咨询服务费；签订合同时支付20000元作为购房定金，另买方支付30000元给兴园公司代为交付本次交易所产生的部分税费、按揭费、图纸费及咨询服务费；卖方收取定金后三日内须向抵押银行申请提前还贷款手续，卖方须在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续30天内与买方至国土部门办理交易过户递件手续；首期楼价款170000元，应不迟于卖方收到按揭银行通知还款当天支付；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或与其办理交易、按揭等买卖相关手续、与其交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同以下义务，则逾期超过十天仍未履行的，守约方可以解除合同，并有权要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价5%的违约金，守约方有权要求违约方赔偿因本次交易而支出中介费等全部损失及因追究违约方违约而支出的律师费等全部费用；2.合同签订当日，陈健华向刘远胜交付定金20000元，向兴园公司支付部分费用及咨询服务费30000元；3.位于中山市××镇丽城乐意居38幢1单元的房产于2016年4月15日登记于刘远胜名下，不动产证书号为粤（2016）0050890，该房产于同日抵押给中国建设银行股份有限公司中山市分行，抵押金额为346000元。截至同年11月29日，上述抵押未注销；4.刘远胜与肖翠英于2011年6月2日在江西省登记结婚；5.陈健华为本案诉讼聘请律师支出律师费25000元。一审法院认为，本案系买卖合同纠纷，陈健华与刘远胜签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方应予恪守。对于刘远胜、肖翠英认为合同无效的主张，涉案的房屋登记于刘远胜名下，根据物权的排他性原则，刘远胜系该房屋的唯一物权登记人，有权独立行使涉案房屋的全部物权（包含出售房屋的权利）；即使刘远胜、肖翠英认为涉案房屋属于夫妻共有，该出卖行为没有经过肖翠英同意的主张成立，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，涉案合同亦不具有无效的情形，故对刘远胜、肖翠英的主张，一审法院不予采纳。合同虽然没有对涉案房屋解除抵押的期限作出约定，但根据交易习惯，刘远胜在收取陈健华交付的定金后应在合理的时间完成该义务，陈健华于签订合同当日（即2016年7月20日）已经向刘远胜支付定金，至陈健华提起诉讼时（即2016年11月28日）长达四个多月时间，刘远胜仍未办妥解除抵押登记手续，已超出了正常的交易期限，且一审庭审中刘远胜亦明确表示不愿意继续履行合同，刘远胜的上述行为已经构成了预期违约，应承担违约责任。陈健华请求解除双方签订的房屋买卖合同，并按合同约定要求刘远胜赔偿陈健华在履行合同过程中支出的费用定金20000元、中介服务费30000元和律师费25000元及支付等额于总楼价5%的违约金，理据充分，一审法院予以支持。违约金经核算为26660元（533200×5%=26660元），超出部分，一审法院不予支持。上述债务发生于刘远胜、肖翠英夫妻关系存续期间，根据《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”的规定，在刘远胜与肖翠英均没有提供证据证明陈健华与刘远胜将上述债务约定为个人债务，且没有证据证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的情况下，肖翠英应对刘远胜上述债务承担共同清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除陈健华与刘远胜于2016年7月20日签订的房屋买卖合同；二、刘远胜、肖翠英于一审判决发生法律效力之日向陈健华返还定金20000元和支付违约金26660元；三、刘远胜、肖翠英于一审判决发生法律效力之日向陈健华赔偿中介服务费30000元和律师费25000元；四、驳回陈健华的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2440元，减半收取计1220元，由陈健华负担61元，刘远胜、肖翠英负担1159元。本院二审期间，上诉人刘远胜、肖翠英提交了证据：1.刘远胜去银行申请还贷视频，拟证明其按合同约定前往银行申请提前还贷；2.刘远胜与汪建海（兴园公司员工）签订的借款协议，拟证明刘远胜未收到陈健华交付的定金；3.兴园公司收据，拟证明陈健华向一审法院提交的证据系伪造的。陈健华提交了证据：定金收件原件和中介费收据原件，拟证明陈健华一审提交的证据复印件可以与原件核对一致，陈健华确已支付定金和中介费。本院组织当事人进行了质证，陈健华不确认银行申请还贷视频的真实性、合法性和关联性，不确认刘远胜与汪建海借款协议的真实性。刘远胜、肖翠英不确认定金收件原件和中介费收据原件的真实性。二审诉讼中，刘远胜、肖翠英向本院申请对陈健华提交的定金收据笔迹进行鉴定。本院对一审认定的事实予以确认。本院另查明：（一）陈健华向本院提交的定金收据原件和中介费收据原件与其向一审法院提交的复印件一致。陈健华向法院提交的中介费收据与刘远胜、肖翠英提交的中介费收据内容一致，刘远胜、肖翠英提交的中介费收据无兴园公司的印章。（二）一审诉讼中，刘远胜虽不确认陈健华提交的定金收据复印件真实性，但确认其已收到20000元定金。（三）刘远胜向本院提交的视频资料显示，刘远胜出现在中国建设银行的柜台前。视频没有显示刘远胜是否向中国建设银行递交了提前还贷的申请，亦无法确认该视频资料形成的时间。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。故本案二审争议焦点为：一、陈健华是否已向刘远胜支付了购房定金20000元；二、刘远胜是否应向陈健华承担合同不能继续履行的违约责任。关于争议焦点一，即陈健华是否已向刘远胜支付了20000元购房定金的问题。刘远胜于一审诉讼中明确确认其已收到陈健华支付的购房定金20000元，于二审诉讼中予以否认，违反民事诉讼禁止反言原则，故本院对其二审与一审法庭辩论终结前相矛盾的陈述不予采信。本院认定陈健华已向刘远胜支付了20000元定金。刘远胜虽不确认陈健华向本院提交的购房定金收据的真实性，但因其已于一审诉讼中确认收取该定金，故鉴定该收据笔迹真实性已无必要，本院对刘远胜请求对陈健华提交的定金收据笔迹进行鉴定的申请不予准许。关于争议焦点二，即刘远胜是否应向陈健华承担合同不能继续履行的违约责任的问题。涉案房屋买卖合同系陈健华、刘远胜的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。陈健华与刘远胜均应按照合同约定全面履行合同义务，否则应承担相应的违约责任。首先，双方签订涉案合同后，陈健华已按合同约定向刘远胜支付了定金，刘远胜应在收取定金后3日内向抵押银行申请提前还贷。刘远胜虽向法院提交了其在中国建设银行出现的视频资料，但仅以该视频资料不足以证明其已在合同约定的履行期限内履行了向抵押银行申请提前还贷的义务。且自合同签订之日至本案一审法庭辩论终结之日，刘远胜始终不能向法院提交其已办妥解除抵押登记手续的证据，应承担举证不能的不利后果。刘远胜未在合同约定的履行期限内履行向抵押银行申请提前还贷的义务，已构成违约。其次，涉案房屋虽登记在刘远胜名下，但根据已查明的事实，该房屋系刘远胜、肖翠英夫妻关系存续期间购买并登记至刘远胜一人名下，故涉案房屋属于刘远胜、肖翠英夫妻二人共同财产，应由刘远胜、肖翠英共同处分。本案中，涉案房屋买卖合同系刘远胜一人与陈健华签署，至本案诉讼中，肖翠英一直拒绝将涉案房屋出售给陈健华，故刘远胜向陈健华出售涉案房屋系无权处分。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第十一条第一款规定，“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”本案中陈健华尚未支付完全部购房款，涉案房屋亦未办理产权变更登记手续，陈健华无法基于善意取得该房屋。因此，无论刘远胜是否按照合同约定履行了申请提前还款的义务，在肖翠英明确拒绝出售涉案房屋的情况下，其均无法按照合同约定将该房屋出售给陈健华，刘远胜亦应对此承担不能履行合同义务的违约责任。因此，陈健华请求解除其与刘远胜签订的房屋买卖合同，由刘远胜返还定金，赔偿中介费30000元、律师费25000元和等额于总楼价5%的违约金，理据充分。一审法院予以支持并无不当，本院二审予以维持。刘远胜的该金钱给付义务产生于刘远胜、肖翠英夫妻关系存续期间，亦没有应认定为刘远胜个人债务的情形，一审法院认定为刘远胜、肖翠英夫妻共同债务并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决虽认定刘远胜有权独立行使涉案房屋的全部物权存在不当，但认定刘远胜应承担合同不能履行的违约责任并无不当，处理结果正确，本院予以维持。上诉人刘远胜、肖翠英的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2440元（刘远胜、肖翠英已预交），由刘远胜、肖翠英负担。本判决为终审判决。审 判 长  官 琳代理审判员  马燕清代理审判员  刘 通二〇一七年九月十三日书 记 员  张欣琪