西安市长安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长安民初字第01247号
原告（反诉被告）陕西东大石油化工有限公司，住所地西安市碑林区柿园路紫气东来大厦内。
法定代表人雍东善，该公司董事长。
委托代理人林显春，陕西大唐律师事务所律师。
被告（反诉原告）陕西润海物流有限公司，住所地西安市长安区马王街道客省庄村。
法定代表人郝彬，该公司董事长.
委托代理人白静江，北京金诚同达律师事务所西安分所律师。
原告（反诉被告）陕西东大石油化工有限公司（以下简称东大石油公司）与被告（反诉原告）陕西润海物流有限公司（以下简称润海物流公司）租赁合同纠纷一案，本院2013年6月20日作出（2012）长民初字第02951号民事判决。陕西润海物流有限公司不服，提出上诉。西安市中级人民法院2013年12月17日以（2013）西民一终字第01101号民事裁定撤销原判、发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行审理，东大石油公司委托代理人林显春，润海物流公司委托代理人白静江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告东大石油公司原审诉称，2010年8月17日和被告润海物流公司签订了租赁协议，原告将其位于西安市长安区马王街道客省庄村北的四宗土地出租于被告使用，租赁期限从2010年5月1日起到2020年4月30日止，期限10年。第一和第二宗地的土地租赁费每年一亩地5000元，宗地三和宗地四的土地租赁费每年一亩地2000元。四块土地租金每年合计272520元。每三年递增10%。签订合同后，被告使用土地，仅给原告支付了一年的租赁费后再未支付，故原告诉至法院，要求解除与被告签订的租地合同、被告支付非法占用场地期间的经济损失317940元（2011年5月1日至2012年6月31日租金）及利息损失18472.31元，共计336412.31元。并由被告承担诉讼费用。
被告润海物流公司原审辩称，原告未按照协议要求，协调好与相关村组、村民关系，保证被告在合同期内对所租土地的正常使用。被告为安抚闹事村民，委托陕西华屹石化物资贸易有限责任公司给马王街道办交了400000元，该费用大于应缴纳的租赁费用，不存在未按时交纳租赁费的违约行为，故不同意承担原告损失。且被告认为原告没有征用土地的主体资格，不拥有出租土地的所有权，双方签订的租赁协议无效，并据此提出反诉，要求反诉被告返还已经支付的租赁费272520元，并承担反诉诉讼费用。
原审查明，原告系2007年长安区招商引资进驻马王街办单位，同年12月31日原告同长安区马王街道办事处客省庄村签订征地协议，该协议由马王街办作为监证机关，原告取得涉案四宗土地67.27亩的使用权。2008年元月28日原告同马王街办签订协议，约定向马王街道办交协调费400000元用于协调原告同客省庄村村委会、村组、村民关系。后原告未缴纳该笔费用，被告在2011年10月14日向马王街道办事处支付400000元。2008年3月26日西安市马王街道办事处和原告签订东大石油公司项目投资合作备忘录。约定长安区马王街办向原告提供（含涉案土地）178亩土地用于原告油库及二期项目建设。该项目是第13届中国东西部合作与投资洽谈会重点招商项目，后该项目因故暂停。
2010年8月17日，原、被告签订协议，由原告将位于西安市长安区马王街道办客省庄村北土地租给被告使用，约定租赁期限从2010年5月1日至2020年4月30日。其中宗地一北至G108，东至沣河大堤，南至润海公司26号宗地北围墙，西至润海公司28号宗地东界界桩；宗地二北至G108，东至润海公司28号宗地西界界桩，南至润海公司26号、28号宗地北界址，西至原有厂区上G108道路西界护坡底。宗地一、二的面积共为38.2亩；宗地三北至G108，东至原有上G108道路西界护坡底，南至润海公司27号宗地北界址，西至新的上G108道路西界护坡底，面积16.8亩；宗地四北至润海公司27号宗地南界址，东至润海公司26号宗地北界址，南、西均为新的上G108道路边界护坡底，面积23.96亩。四宗土地年租金272520元，每三年递增10%。每年4月30日前交清当年租金。协议签订后，2010年12月9日被告给付原告第一年租金272520元。此后，原告要求被告缴纳第二年租金，被告未如期缴纳，2012年6月，原告以其诉请诉至本院。庭审中，原告提交的证据有：1、2007年12月31日征地协议，证明涉案土地来源合法。2、2010年8月17日的租地协议证明原、被告之间的土地租赁合同关系。3、“场地租金催收函”、“回收场地函”等证据，证明被告违约。被告经质证认为：1、征用土地的主体应是县级以上人民政府，现该土地还属于客省庄村集体土地。2、对土地租赁合同真实性认可，但租赁合同无效。3、对“场地租金催收函”、“回收场地函”真实性不予认可。同时被告提交了“西安银行进账单”、“代付款项确认函”、“西安市行政事业单位收款凭证”各一份来证明被告已经支付原告首期租金272520元、已经向马王街办支付400000元的费用及原告不是土地合法使用人。经原告质证认为租金支付情况并不能证明原告违约，另400000元是给马王街办交的协调费，而非租金。
庭审中，被告提出反诉，认为反诉被告没有按照协议约定理顺和村民的关系，使其不能正常使用土地，反诉被告也不具备该土地合法使用权，该涉案土地属于客省庄村集体土地，性质是耕地，故双方签订的土地租赁协议违反法律强制性规定，应属无效合同，故反诉被告应返还其已经支付的租金272520元，并承担反诉诉讼费用。反诉被告认为，土地租赁合同已实际履行，不同意反诉原告的诉讼请求，并提供以下证据：1、2007年12月31日原告与客省庄村委会签订的“征地协议”、2008年1月28日原告与马王街办签订的“协议”、2008年3月26日东大石油公司项目投资合作备忘录。证明反诉被告系长安区政府招商引资进入征地状态。其所征地范围大于本案所涉土地，且经村民自治组织同意取得，并给政府支付对价，也实际履行了协议。自2007年12月31日，已经取得包括本案所涉土地收益权，是合法使用权人；证据2、土地平面图及照片8张。证明反诉被告投资的马王油库项目是西安市重点项目，国家给予边建设边办理相关手续的政策，且原长安区五位常委全部参与签约仪式并实际奠基，该引资项目已经启动；证据3、长安区政府官网查询一组记录项，证明马王油库项目投资1.8亿元系长安区重点项目；证据4、提供2009年4月8日《西安日报》下载资料一份，证明反诉被告享受经贸洽谈会绿色通道，是合法的。反诉原告认为，反诉被告提供证据1所涉及协议与其无关，不认可其真实性；证据2真实性不认可，因为上面没有任何公章；证据3不能证明使用土地合法；证据4真实性和证明目的均不认可。现被告在租赁土地上未建有不动产，被告表示同意对租赁场地上动产进行清理。因双方各执己见，该案调解不立。
以上事实，有原被告签订的土地租赁协议、2007年12月31日征地协议、土地平面图及照片8张以及庭审笔录在卷佐证。
原审认为，原告投资的马王油库项目为长安区招商引资重点项目，并办理相关项目落户审批手续。后原告在同级人民政府监管下与长安区马王街办客省庄村签订土地征用协议，并支付相应征地补偿费用，客观上取得该四宗土地的使用权、收益权。故原、被告在自愿平等基础上签订土地租赁协议，该协议已实际履行，应为合法有效。被告履行租金给付义务一年后，未如期支付下一年度租赁费用，已构成违约。在此期间，被告虽委托陕西华屹石化物资贸易有限责任公司给马王街道办交了400000元的费用，但该笔费用系长安区马王街道收取，且收取名目协调费，不能抵作被告租金。被告实际占有原告的土地，应按照合同约定支付租金，经原告催缴，拒不支付，现原告要求解除租赁协议，由被告支付租金损失诉讼请求，理由正当，应予支持。对原告要求利息一节，协议中未有约定，故依法不予支持。反诉原告要求确认租赁合同无效，其理由不能成立，不予支持。反诉原告要求反诉被告返还交纳租金，无事实以及法律依据，对其该项请求不予支持。遂判决：一、原告陕西东大石油化工有限公司与被告陕西润海物流有限公司2010年8月17日签订的租地协议有效，予以解除。二、被告陕西润海物流有限公司在判决生效五日内对承租土地上的动产予以清理。三、被告陕西润海物流有限公司在判决生效后十日内支付原告陕西东大石油化工有限公司2011年5月1日至2012年6月31日土地使用租金损失317940元。四、驳回原告陕西东大石油化工有限公司其余诉讼请求。五、驳回反诉原告陕西润海物流有限公司的诉讼请求。
宣判后，润海物流公司不服，提出上诉。西安市中级人民法院审查认为原审判决认定事实不清，且违反法定程序，裁定撤销原判、发回重审。
重审中，经向双方当事人释明，因东大石油公司未取得本案争议土地使用权证，手续不全，租赁合同应属无效。原告东大石油公司变更诉讼请求为：1、判令确认原被告之间《租赁客省庄村村北的场地和道路协议》的租赁合同无效；2、判令被告立即腾空并向原告返还占用使用的场地和道路，且向原告支付占用使用场地期间原告租金损失844821元、利息损失96583.80元，共计直接损失941395.80元。被告润海物流公司持原反诉请求不变外，口头提出要求东大石油公司赔偿其支付给马王街办的40万元协调费，经合议庭合议，认为该项协调费与租赁合同不属同一法律关系，当庭告知对其增加的反诉请求不予合并审理，但其可以另案提起诉讼。
重审查明，原审查明事实属实。
本院认为，原告东大石油公司投资的马王油库项目，虽然通过了立项等行政审批，惟独项目所需的部分土地使用权即案涉土地使用权审批因客观原因至今尚未完成，土地性质仍为农业用地。原告虽然按照有关标准支付了征用费用，但该片土地的所有权仍归客省庄村相关集体经济组织所有，原告仍未依法取得该片土地的出租权，也无权改变涉案土地的农业用途。但原告与被告签订租赁合同将该片土地出租与被告用作仓储，违法了法律的强制性规定，故双方的租赁合同应属无效。被告明知上述情况，仍与原告合意租赁，因此，对合同的无效，双方均有过错。原告请求确认原被告之间《租赁客省庄村村北的场地和道路协议》的租赁合同无效，有法律依据，依法应予支持；要求判令被告腾空并向原告返还占用使用的场地和道路的诉讼请求，亦应予支持。对原告要求被告向原告支付占用使用场地期间原告租金损失844821元、利息损失96583.80元，共计直接损失941395.80元一节，因双方租赁合同无效，租金的计取没有合法依据，并且原告自身也有过错，故本院不予支持。至于反诉原告要求反诉被告返还已经支付的租赁费272520元，有事实及法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定判决如下：
一、原告陕西东大石油化工有限公司与被告陕西润海物流有限公司2010年8月17日签订的《租赁客省庄村村北的场地和道路协议》无效。
二、被告陕西润海物流有限公司在本判决生效后10日内腾空并向原告返还占用使用的67.27亩场地和道路。
三、反诉被告陕西东大石油化工有限公司在本判决生效后10日内向反诉原告陕西润海物流有限公司返还已收租赁费272520元。
四、驳回原告陕西东大石油化工有限公司其余诉讼请求。
案件受理费13414元，原告陕西东大石油化工有限公司承担10000元，被告陕西润海物流有限公司承担3414元；反诉受理费2693元，由反诉被告陕西东大石油化工有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 山燕妮
代理审判员 杨 霖
人民陪审员 贺应杰
二〇一四年八月二十六日
书 记 员 雷 锦