福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民终字第389号
上诉人（原审被告、反诉原告）冯辉，男，1979年5月15日出生，汉族，自由职业者。
委托代理人冯一健，福建欣开元律师事务所。
上诉人（原审被告、反诉原告）姜敏，男，1988年11月25日出生，汉族，自由职业者。
委托代理人冯一健，福建欣开元律师事务所。
被上诉人（原审原告、反诉被告）叶荣邦，男，1962年7月1日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人龚登青，福建齐欣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）刘英，女，1963年3月13日出生，汉族，自由职业者。
委托代理人龚登青，福建齐欣律师事务所律师。
上诉人冯辉、姜敏因房屋租赁合同纠纷一案，不服邵武市人民法院（2014）邵民初字第212号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人冯辉及其与姜敏的共同委托代理人冯一健、被上诉人叶荣邦、刘英的共同委托代理人龚登青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人叶荣邦、刘英原审请求判令上诉人冯辉、吴敏共同给付从2013年5月1日起至法院判决解除租赁合同时止的租金（按9，880元／月即329.33元／日计算），给付违约金20，000元。上诉人冯辉、姜敏原审反诉请求被上诉人叶荣邦、刘英赔偿损失12，000元，
原审法院查明，2013年5月6日，叶荣邦、刘英与冯辉、姜敏签订《店面租赁合同》一份。合同约定，叶荣邦、刘英将位于邵武市八一路80号（原五交化公司）南面第一层仓库约380平方米出租给冯辉、姜敏，每月租金每平方米26元计9，880元，租赁期限自2013年4月30日起至2018年5月31日止，于每月5日前支付当月租金。冯辉、姜敏应于合同签订之日支付叶荣邦、刘英押金20，000元。冯辉、姜敏如果需要对租赁的厂房进行改造，须事先提供施工方案给叶荣邦、刘英，并征得叶荣邦、刘英书面同意方可施工，所需费用由冯辉、姜敏承担。改造或装修形成的无法移动的资产不得拆除与破坏，租赁合同终止后无代价地归叶荣邦、刘英所有。冯辉、姜敏连续二次逾期缴纳租金，或逾期十五日未缴纳水、电费等叶荣邦、刘英有权解除租赁合同，且冯辉、姜敏必须承担违约金，违约金按合同押金金额。叶荣邦、刘英按合同约定将租赁物交付冯辉、姜敏使用，冯辉、姜敏将承租仓库的南面围墙拆除改为卷帘门，冯辉、姜敏至今未支付租金。
原审法院同时查明，吴建与吴龙胜系父子关系。2012年7月3日，叶荣邦、刘英与承租人吴建签订《店面租赁合同》一份，约定将本案讼争的仓库出租给吴建使用。租赁期限为2012年8月1日至2015年7月31日止。2013年5月12日，冯辉、姜敏与吴龙胜达成协议，由冯辉、姜敏先给付吴建父亲吴龙胜2，000元，吴龙胜出具收条一张内容：“今收到转让款2，000元（共16，000元）”。2013年5月17日，冯辉、姜敏又给付吴建父亲吴龙胜5，000元。冯辉、姜敏共计支付吴龙胜7，000元。2013年9月27日，吴建起诉叶荣邦，在原审法院主持调解下，双方达成调解协议，确认吴建与叶荣邦于2012年7月3日签订的《店面租赁合同》，已于2013年5月6日前解除。
原审法院另查明，叶荣邦、刘英租赁给冯辉、姜敏的位于邵武市八一路80号（原五交化公司）南面第一层仓库约380平方米，该仓库的四至为东：八一路；西：邻针织厂墙；南：自围墙邻针织厂通道；北：自墙邻工行用地。
原审法院认为，叶荣邦、刘英与冯辉、姜敏签订的店面租赁合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，该租赁合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定全面履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方当事人在租赁合同中约定，冯辉、姜敏连续二次逾期缴纳租金，叶荣邦、刘英有权提前解除合同并收回租赁场所，租赁场所的装修物品归原告所有。冯辉、姜敏从2013年5月1日起至2014年2月28日止已逾期10个月未支付租金。现叶荣邦、刘英要求解除双方签订的《店面租赁合同》，于法有据，原审法院对叶荣邦、刘英的该项诉请予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”冯辉、姜敏从2013年5月1日起至今未支付店面租金已构成违约，双方当事人亦已在合同中约定违约金的金额。故叶荣邦、刘英诉请要求冯辉、姜敏支付店面租金及支付违约金20，000元，于法有据，原审法院予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”双方当事人在合同中约定，冯辉、姜敏需要对租赁物进行改造，如何改造，均系冯辉、姜敏自己的意愿，仅需经得叶荣邦同意即可，并且费用由冯辉、姜敏承担。冯辉、姜敏没有提供证据证明系叶荣邦、刘英要求冯辉、姜敏如何改造，亦未提供证据证明在改造过程中的风险应由叶荣邦、刘英承担。2013年5月12日，冯辉、姜敏与吴龙胜达成协议，由冯辉、姜敏支付一笔款项给吴龙胜，系其双方的真实意思表示。故冯辉、姜敏反诉叶荣邦、刘英赔偿其损失12，000元的请求，没有事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除叶荣邦、刘英与冯辉、姜敏于2013年5月6日签订的《店面租赁合同》；二、冯辉、姜敏应支付叶荣邦、刘英从2013年5月1日起至判决确定的合同解除之日止，按9，880元／月（即329.33元／日）计算的租金；三、冯辉、姜敏应支付叶荣邦、刘英违约金20，000元；上述判决二、三项履行义务，冯辉、姜敏应于判决生效后十五日内履行；四、驳回冯辉、姜敏的反诉请求。
上诉人冯辉、姜敏上诉称，一、原判违反民事诉讼“证据裁判”的基本原则。原审法院知道“证据裁判”是民事诉讼的基本原则，但却偏离了该基本原则进行裁判。对冯辉、姜敏证据1、7、8不予认定，导致对整个案件事实的认定错误。二、原判程序违法。原审叶荣邦、刘英诉请赔偿35147元，冯辉、姜敏反诉要求叶荣邦、刘英赔偿损失12000元。但原审法院在判决书中只字未提及叶荣邦、刘英要求赔偿损失的请求，判决前亦未告知叶荣邦、刘英已撤回该项请求。冯辉、姜敏的反诉是针对叶荣邦、刘英的本诉提起的，原审法院该行为严重侵害了冯辉、姜敏的诉讼权益，并扭曲了案件事实。叶荣邦、刘英在此纠纷中并不存在任何损失，真正受损失的是冯辉、姜敏，因为叶荣邦、刘英的仓库改成店面，其价值增长了10倍，当冯辉、姜敏同意将仓库恢复原状时，叶荣邦、刘英即撤回了赔偿的请求。三、原判认定事实错误，未对叶荣邦、刘英签订合同时的欺诈行为作认定。首先，原判遗漏因冯辉、姜敏将出租仓库改为店面出现相邻纠纷的事实。签订合同时，叶荣邦、刘英欺骗围墙外的空地是公共用地，而事实上将仓库改作店面即要拆除围墙，而围墙外的土地使用权属于邵武市针织厂。冯辉、姜敏依照叶荣邦、刘英的意思拆除围墙即遭到邵武市经贸局工作人员龚志国的报警，通泰派出所出警后制止了拆除行为。其次，未认定改变房屋的使用性质必须报规划部门批准之事实。冯辉、姜敏在将仓库改为店面时即遭到邵武市住房保障和城乡规划建设局（以下简称邵武市住建局）现场制止，邵武市住建局并于2013年5月25日向姜敏发放责令停止违法行为通知书。而原判遗漏认定邵武市住建局不允许将仓库改为店面这一重要事实。最后，未认定叶荣邦、刘英已将仓库出租给吴建的事实。叶荣邦、刘英隐瞒与吴建的租赁合同尚未到期，与冯辉、姜敏签订合同的目的在于利用冯辉、姜敏为其将仓库改造成店面，让冯辉、姜敏承担行政处罚与帮助解决侵占邵武市针织厂土地使用权的风险。吴建知道叶荣邦、刘英签订合同后，要求冯辉、姜敏支付3万元的转让金，双方对转让金的数额经多次协商无法达成一致意见。2013年9月27日，吴建向原审法院起诉叶荣邦、刘英，双方于2013年12月4日经法院调解方才就解除合同达成协议。四、原判认定叶荣邦、刘英未接受解除合同是对事实的歪曲。由于叶荣邦、刘英存在三项欺诈行为，冯辉、姜敏无法将仓库改造成店面，达不到订立合同的目的。冯辉、姜敏与叶荣邦、刘英协商将仓库归还，并同意为其恢复原状，可叶荣邦、刘英说不用恢复，并增购卷帘门进行安装，足以证实双方已达成了解除合同的一致意见，叶荣邦、刘英已收回了对仓库的控制权。如果叶荣邦、刘英坚持认为合同未解除，必须解决相邻纠纷、办理好房屋改变使用性质的规划许可，否则冯辉、姜敏有权要求其承担赔偿责任。五、叶荣邦、刘英利用冯辉、姜敏为其谋取非法利益而获利。叶荣邦、刘英主张赔偿损失，但却不允许冯辉、姜敏为其恢复原状，并且悄悄地撤回赔偿之诉，说明叶荣邦、刘英并未遭受损失而是获利。六、原审法院不支持冯辉、姜敏的赔偿请求缺乏依据。因为叶荣邦、刘英存在欺诈行为，冯辉、姜敏订立合同的目的无法实现，冯辉、姜敏只能解除合同，但因为叶荣邦、刘英的欺诈行为损失了数万元。为此，请求撤销原判，改判驳回叶荣邦、刘英的原审诉讼请求、支持冯辉、姜敏的原审反诉请求或发回重审。
被上诉人叶荣邦、刘英答辩称，原判认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确。涉案租赁店面原由吴建于2012年7月3日承租，吴建将南墙的一部分拆除改建为卷帘门后经营“筑梦小居家私店”。但吴建租期尚未届满就擅自与冯辉、姜敏商议转租及补偿转让金等事宜，叶荣邦、刘英当得知吴建已将承租场地腾出并交付冯辉、姜敏，立即进行阻止，吴建才将冯辉、姜敏引荐给叶荣邦、刘英。叶荣邦、刘英遂与冯辉、姜敏签订租赁合同。因此，于案涉租赁合同签订时，吴建与叶荣邦、刘英签订的租赁合同已实际解除。由于叶荣邦、刘英经营的企业和住所均在福州市，冯辉、姜敏签约后利用叶荣邦、刘英对出租物管理不便之机，既未按合同约定给付押金，也未给付租金就开始动工，对承租场地进行内外改建，并定做五个卷帘门。因冯辉、姜敏施工妨碍了相邻住户居民的通行，引起针织厂住户的反感，遂向有关部门报警和举报，被责令停工。冯辉、姜敏不采取积极有效的处理措施，而是极不负责任地一走了之，叶荣邦、刘英不得不为之处理遗留问题，并损失了3万余元的费用。不久，因冯辉与吴建私下约定的转让费尚有9000元未付，吴建转而向叶荣邦、刘英索要，但遭到拒绝，吴建遂以叶荣邦、刘英违约为由提起诉讼，主张退还保证金、赔偿违约金各15000元。因庭审查明吴建与叶荣邦、刘英的租赁合同已于2013年5月6日前解除，冯辉、姜敏不存在违约，但考虑吴建租赁期间改建的阁楼被冯辉、姜敏拆除，存在一定损失，为此，经法院主持调解，吴建同意由叶荣邦、刘英退还保证金15000元，另补偿阁楼损失5000元。由于吴建一案的教训，叶荣邦、刘英在明确解除合同前不敢与他人签订租赁合同。但由于冯辉、姜敏始终拒不露面，继续等待其履行合同或由其明示解除合同已不可能，只能依法起诉。冯辉、姜敏主张叶荣邦、刘英存在欺诈、隐瞒行为及合同已解除均非事实。在原审中，对赔偿损失的诉讼请求，由于冯辉、姜敏予以否认，叶荣邦、刘英认为应当在补充收集证据后另行起诉，遂撤回该项诉请。综上，原判认定事实清楚、程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，吴建在承租案涉仓库期间，以租赁仓库为经营场所注册登记邵武市筑梦小居家私店，经营范围为家具的批发零售。冯辉、姜敏于二审庭审中，自认于签订合同后几日开始对仓库进行改造。在改造过程中，冯辉、姜敏拆除了仓库的一面墙及墙外的围墙。2013年5月24日，龚志国向邵武市公安局通泰派出所报警，称邵武市针织厂外围墙被人拆除。2013年5月25日，邵武市住建局向姜敏发出《责令停止违法行为通知书》，要求停止施工，接受进一步调查。冯辉、姜敏遂停止施工，搁置对仓库的改造计划。后叶荣邦、刘英在仓库被拆除的墙体处安装上卷帘门。
本院认为，冯辉、姜敏与叶荣邦、刘英签订的《店面租赁合同》主体适格，内容合法，系双方当事人真实意思的表示，应受法律保护。叶荣邦、刘英作为出租人负有向冯辉、姜敏交付租赁仓库的义务，冯辉、姜敏作为承租人，负有按照合同约定向叶荣邦、刘英支付租金的义务。二审中，冯辉、姜敏以叶荣邦、刘英在仓库墙体被拆除处安装卷帘门，已实际取回对仓库的控制权为由，主张双方于2013年6月中旬对解除租赁合同达成协议。但冯辉、姜敏未能证实其在改造仓库为店面过程中遭遇阻力后，曾通知叶荣邦、刘英解除合同或就合同的解除与叶荣邦、刘英进行协商。而冯辉、姜敏因邵武市住建局发出的《责令停止违法行为通知书》搁置改造计划时，仓库的一面墙体已被拆除，叶荣邦、刘英作为仓库所有权人安装卷帘门的行为，不能视同为叶荣邦、刘英同意解除合同。故对冯辉、姜敏关于合同已于2013年6月中旬解除的上诉理由，本院不予支持。
冯辉、姜敏又上诉主张叶荣邦、刘英在订立合同时隐瞒了仓库围墙外的空地为公共用地、改变仓库的使用性质须报规划部门批准、案涉仓库已为吴建承租等事实。首先，对于租赁房屋的用途属于仓库而非店面，冯辉、姜敏在订立合同时既已知晓。冯辉、姜敏系在预见或应当预见到拆除墙体改装卷帘门等改变仓库使用性质的行为需要办理一定规划审批手续的前提下，自愿选择订立合同，其主张叶荣邦、刘英隐瞒改变仓库的使用性质须报规划部门批准，缺乏事实依据。其次，根据原审查明认定的叶荣邦、刘英按合同约定将租赁物交付给冯辉、姜敏使用，以及吴建于二审庭审中自认的于签订合同后几日开始对仓库进行改建等事实，足以认定吴建与叶荣邦、刘英在先的租赁合同关系并未影响案涉租赁合同的正常履行。并且冯辉、姜敏不能提交充分证据证实其于签订合同后方才得知吴建与冯辉、姜敏曾签订租赁合同之事实，冯辉、姜敏关于叶荣邦、刘英隐瞒与吴建之间租赁期限尚未届满的上诉理由，不能成立。最后，对其关于叶荣邦、刘英在订立合同时谎称围墙外的空地为公共用地之主张，冯辉、姜敏亦未能提交证据加以证实，亦不能成立。因此，对冯辉、姜敏关于原判遗漏认定叶荣邦、刘英签订合同时存在欺诈行为的上诉主张，不予支持。
冯辉、姜敏在改造仓库行为无法继续的情况下，未及时向叶荣邦、刘英主张解除合同，对自身损失的扩大负有不可推缷的责任。在租赁合同关系存续期间，冯辉、姜敏应当依照合同约定向叶荣邦、刘英支付租金，其从合同订立之日起至今未给付租金分文，已构成违约。原审法院判决解除双方当事人签订的租赁合同，并判令冯辉、姜敏支付叶荣邦、刘英2013年5月1日起至法院判决确定的合同解除之日止的租金，并承担合同约定的违约金，并无不当。关于冯辉、姜敏主张叶荣邦、刘英应赔偿12000元损失的问题。合同并未约定拆除仓库墙体改装卷帘门等行为所需的报批手续、拆改行为无法进行时的责任应由叶荣邦、刘英负责。叶荣邦、刘英已经履行了租赁合同中约定的作为出租人应当履行的义务。冯辉、姜敏所主张的12000元损失，不能证实系因叶荣邦、刘英不履行合同义务所致，不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3034元，由上诉人冯辉、姜敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乐 芳
代理审判员 余观贵
代理审判员 黄清曙
二〇一四年六月十六日
书 记 员 刘冬龙
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。