天津市东丽区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丽民初字第282号
原告杨震，男，汉族，天津市武警医学院科研部计划处参谋。
委托代理人张军权，天津津瑞律师事务所律师。
委托代理人路娟，天津津瑞律师事务所律师。
被告天津市津丽湖投资有限公司（组织机构代码69740573-6），住所地，天津市东丽湖度假村。
法定代表人钱永华，董事长。
委托代理人李文明，天津市津丽湖投资有限公司职员。
委托代理人尹国庆，天津市津丽湖投资有限公司职员。
原告杨震与被告天津市津丽湖投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员孙洪良独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨震及其委托代理人张军权、陆娟与被告市津丽湖投资有限公司的委托代理人李文明、尹国庆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告杨震诉称，原告与被告于2010年9月17日签订了天津市商品房买卖合同及补充协议，购买了被告位于天津市东丽区东丽湖东丽大道与中心环路交口处绿洲花园7号楼-2-901号住宅一套。合同约定被告于2011年12月30日前将上述房屋交付原告。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，而被告却未能按合同约定时间向原告交付房屋。2012年1月18日，原告首次收到收楼通知，但当时被告所建房屋尚未竣工，不具备交房条件。2012年6月28日，原告再次收到被告的收楼通知，原告按照被告指定的2012年7月3日前去验房。验房过程中，原告发现房屋存在严重的质量缺陷，因此，原告未收房。而后，原告多次与被告联系协商未果，故提起诉讼，要求如下：1、依法判令被告将天津市东丽区东丽湖东丽大道与中心环路交口绿洲花园7号楼2门901号房屋交付原告。2、依法判令被告赔偿原告因被告违反合同规定，逾期向原告交付商品房所产生的违约金共计76811.33元（自2011年12月31日至2013年12月31日。）。3、依法判令被告承担因其延期交房给原告造成的直接损失（原告无房居住在外租房产生的房租）共计48000元。4、本案诉讼费用由被告负担。
原告向本院提供了下列证据：
1、买卖合同一份，证明原、被告之间系商品房买卖关系，双方约定的交房时间及违约责任。
2、不动产销售统一发票一份，证明原告已履行付款义务。
3、贷款借据、凭证各一份，证明原告已履行付款义务。
4、验楼通知书三份，证明被告未按合同约定交房。
5、租赁合同一份，证明原告的租房损失。
6、验房时录像、照片，证明诉争房屋存在严重质量问题。
被告天津市津丽湖投资有限公司辩称，对原告要求的第一项诉讼请求我方同意交房。对原告的第二项诉讼请求我方同意给付违约金，时间从2011年12月31日计算至2012年6月29日准入证发放的日期，总房款的日万分之一，共计181天，违约金为19000元。对于房屋的质量问题，我方认为房屋只是存在质量瑕疵，并不影响交房，故不同意原告的第三、四项诉讼请求。关于商品房买卖合同的司法解释的规定中约定违约金和赔偿金不能同时给付，故在我方同意赔偿原告合理的违约金的情况下，不应再支付原告所要求的租房损失。
被告天津市津丽湖投资有限公司向本院提供了下列证据：
1、天津市新建住宅商品房准许交付使用证一份，证明诉争房屋于2012年6月29日经政府相关部门验收合格，具备交付条件。
2、维修调度单二份，证明诉争房屋存在部门质量瑕疵，不影响交房使用。
经审理查明，2010年9月17日，原告与被告签订了《天津市商品房买卖合同》及补充协议。合同约定原告购买由被告开发建设的坐落于天津市东丽区东丽湖东丽大道与中心环路交口绿洲花园7号楼2门901号房屋一套，建筑面积122.82平方米，总房款1052215元。原告依约已将全部购房款支付给被告。依据双方签订的购房合同第三条约定，被告应于2011年12月30日前将商品房交付原告使用，但到期后被告未按合同约定交付房屋。2012年1月18日，原告收到收楼通知，但当时被告所建房屋尚未竣工，未能取得商品房准许交付使用证，不具备交房条件。2012年6月29日，被告取得了讼争房屋的商品房准许交付使用证。2012年6月28日，原告再次收到收楼通知后按照被告指定的2012年7月3日前去验房。验房过程中，原告认为房屋存在质量缺陷，因此未收房。2013年5月，被告向原告寄送了敦促收楼通知书，敦促原告于2013年5月25日去被告处收房。对于原告提出的房屋质量问题，被告组织人员进行了维修。原告认为讼争房屋仍然存在质量问题至今未办理收房手续。
另查明，关于逾期交付商品房的处理，合同第五条约定，除遇不可抗力外，出卖人如未按照合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，买受人有权向出卖方追究已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，按照补充协议第四条，追究出卖人违约责任。补充协议第四条第2款约定，出卖人如未按约定日期交付商品房，逾期超过90日的，合同进行履行，出卖人应自合同约定交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，每日按商品房价款的0.1‰向买受人支付违约金。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，该合同对双方当事人具有约束力，双方均应依照合同行使权利并履行义务。原告依合同约定支付了购房款，履行了合同义务。被告未能依合同约定在2011年12月30日前将商品房交付原告，其行为构成违约，现原告依据《商品房买卖合同》要求被告承担违约责任有事实及法律依据，对于原告要求被告承担违约责任的诉请本院予以支持。被告应按照合同第五条及补充协议第四条的约定向原告支付违约金的赔偿责任。被告虽然于2012年6月29日取得了讼争房屋的商品房准许交付使用证并敦促原告于2013年5月25日前办理收楼手续，按照合同约定，应当将2013年5月25日视为原告实际收房日。但是原、被告双方均认可讼争房屋存在质量瑕疵，被告也对房屋进行了维修，房屋维修工作的完成时间应以被告提供的有原告杨震签字认可的维修调度单予以确认，即2013年7月7日。讼争房屋维修期间原告不能实际入住该房屋，因此，以酌情按照最后维修完毕的时间作为计算违约金的截止时间为宜。故被告赔付原告逾期交房违约金期限应自2011年12月31日至2013年7月7日，共计555天。被告赔付原告逾期交房的违约金为58397.93元（1052215元×0.1‰×555天）。关于原告提出的被告在延期交房期间给其造成租房等经济支出的主张。本案原、被告双方在签订《商品房买卖合同》时，已选定违约责任按已付房款总额每日万分之一支付违约金。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金额数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房期间有关主管部门或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”上述规定明确述明商品房买卖合同中没有约定违约金额或者损失赔偿额计算方法的，才按照以上标准办理。本案原、被告在签订《商品房买卖合同》中已明确签订逾期交房的违约责任，违约金与赔偿金是选择适用，不能全部适用。原告提出的实际损失并不大于约定的违约金的金额，对原告另行要求赔偿损失的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：
一、原告杨震与被告天津市津丽湖投资有限公司于本判决生效后十日内，就坐落于天津市东丽区东丽湖东丽大道与中心环路交口绿洲花园7号楼2门901号房屋办理商品房交接手续。
二、被告天津市津丽湖投资有限公司于本判决生效后十日内给付原告杨震逾期交房违约金58397.93元。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取1422元，由被告天津市津丽湖投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 孙洪良
二〇一四年三月四日
书 记 员 王 静