福建省德化县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0526民初230号
原告中国农业银行股份有限公司德化县支行，住所地德化县龙浔镇德新街A2幢13-18号、69-75号店面。
负责人龚兵，该支行行长。
委托代理人叶宝鑫，该支行客户经理。
委托代理人江大兴，该支行瓷城支行行长。
被告李铭杰，男，1988年5月7日出生，汉族，德化县人。
被告穆晓敏，女，1993年8月8日出生，汉族，习水县人。
被告泉州建坤房地产开发有限公司，住所地福建省德化县阳光山庄B3-5-8、B3-5-9店面。
法定代表人陈志民，该公司董事长。
委托代理人周瑞珍，福建岱仙律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司德化县支行（以下简称：农业银行德化支行）与被告李铭杰、穆晓敏、泉州建坤房地产开发有限公司（以下简称：建坤房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年1月20日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告农业银行德化支行的委托代理人叶宝鑫、被告建坤房地产公司的委托代理人周瑞珍到庭参加诉讼，被告李铭杰、穆晓敏经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农业银行德化支行诉称，借款人李铭杰因购买被告建坤房地产公司开发的“优山美地”1号楼19层1906房，于2014年5月13日向原告借款人民币28万元，到期日为2034年3月13日，年利率7.205%，以所购的房地产作抵押担保，并由被告建坤房地产公司提供连带责任保证，该笔贷款自2014年6月至2016年1月累计归还本金10845.04元，现尚欠本金269154.96元及利息。借款人李铭杰债务逾期后，经原告多次催讨，三被告均未履行还款义务。现原告起诉要求：1.被告李铭杰偿还原告借款本金269154.96元及自2016年1月20日起至本息还清之日起的利息及复利；2.被告穆晓敏共同偿还被告李铭杰的上述债务；3.被告李铭杰提供的抵押物折价、拍卖、变卖后所得价款优先受偿；4.被告建坤房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；5.由三被告承担本案的诉讼费用。
被告李铭杰、穆晓敏未作答辩，也未提供相关证据材料。
被告建坤房地产公司辩称，第一，本案属于住房按揭借款合同，借款人李铭杰、穆晓敏夫妇已经提供了以向答辩人购买的位于德化县“优山美地”1号楼19层1906号的房屋作为抵押担保，并办理了抵押预告登记，原告的债权可以通过拍卖、变卖该房产的价款优先得以偿还，该房产的价值远远高于李铭杰、穆晓敏夫妇所欠的债务。原告诉讼请求也是要求对该抵押房产折价、拍卖、变卖后所得价款优先受偿。第二，本案既有物的担保也有答辩人提供的保证担保，根据《中华人民共和国担保法》第28条之规定：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。”答辩人仅应在德化县“优山美地”1号楼19层1906号房屋担保以外的债权承担保证责任，也即本案应先拍卖、变卖借款人李铭杰、穆晓敏夫妇用于抵押的房屋的价款优先予以偿还，该房屋的价款不足以清偿债务时，答辩人才承担保证责任。原告起诉要求答辩人对所有债务承担连带责任没有依据。第三，答辩人已经将借款人李铭杰、穆晓敏夫妇向答辩人购买的位于德化县“优山美地”1号楼19层1906号房屋办理房产证件的相关材料完整提供给办证部门，办证部门正在进一步的办证中，致使借款人至今未能取得房产证，不是答辩人的原因造成的，答辩人不存在过错，不应对本案借款承担连带责任。第四，原告提供的个人购房担保借款合同属于格式合同，该合同中担保条款属于格式条款，该格式条款与《中华人民共和国担保法》第28条之规定不相符合，违反了该法律的规定，属于无效的约定，对答辩人不产生法律效力。综上，本案有物的担保也有答辩人提供的保证担保，答辩人仅应在对物的担保以外的债权承担保证责任，也即本案原告的债权应先拍卖、变卖借款人李铭杰、穆晓敏夫妇用于抵押房屋的价款优先受偿，不足部分才由答辩人承担连带责任，原告诉讼要求答辩人对借款人的所有债务承担连带清偿责任缺乏依据，诉讼请求不能成立。
经审理查明，2013年11月13日，被告李铭杰、穆晓敏与被告建坤房地产公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号201301851）。该《商品房买卖合同》约定：被告李铭杰、穆晓敏以413168元的价款向被告建坤房地产公司购买址在德化县浔中镇诗尚路西侧优山美地1#楼19层1906号房，建筑面积54.6㎡。合同签订后，被告李铭杰、穆晓敏支付了购房款人民币133168元，余额28万元由被告李铭杰、穆晓敏申请办理按揭贷款。
2014年3月14日，原告农业银行德化支行作为贷款人、被告李铭杰作为借款人、被告建坤房地产公司作为担保人、被告李铭杰、穆晓敏作为抵押人共同签订一份《个人购房担保借款合同》（合同编号35020120140014873），该合同约定：被告李铭杰向原告农业银行德化支行借款28万元；借款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之零，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，利率调整以12个月为一个周期；贷款人应将全部借款划入建坤房地产公司的银行账户13580201040006001；还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放对应日；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿；担保人建坤房地产公司自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带责任保证；抵押人李铭杰、穆晓敏以址在德化县浔中镇优山美地1#楼19层1906号房提供抵押担保；债务履行期限届满，借款人未按约定足额清偿债务，或借款人、抵押人违反本合同项下声明、保证、承诺或义务的，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿，所得价款不足以清偿所担保的全部债权的，贷款人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复息、复利或者实现债权、抵押权的费用；保证责任范围及抵押担保范围均为本合同项下借款本金、利息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；贷款人已经选择某一担保方式／担保人／担保物权来实现债权的，也可以同时主张通过其他担保方式／担保人／担保物权来实现全部或部分债权。本合同项下借款既有借款人提供的抵押担保又有其他担保人提供担保的，当贷款人放弃借款人的抵押权、抵押权顺位或变更该抵押权时，其他担保人承诺仍然按照本合同约定承担担保责任。
2014年5月13日，被告穆晓敏向原告出具了《共同还款承诺书》，承诺对被告李铭杰的上述借款承担共同还款责任。同日，原告按合同约定将贷款28万元划入被告建坤房地产公司帐户。2014年5月5日，被告李铭杰、穆晓敏以德化县浔中镇诗尚路西侧优山美地1#楼19层1906号房向德化县房产交易所办理预购商品房抵押权预告登记，德化县房地产交易所给予办理预告登记，并出具德房德化字第20140550号预告登记证明。截止2016年5月5日，被告李铭杰已偿还原告贷款本金人民币14273.74元，利息37076.4元，尚欠原告到期和未到期贷款本金265726.26元及截止2016年5月5日的利息1200.82元。被告李铭杰已逾期。
以上事实，有原告农业银行德化支行提供的下列证据：被告李铭杰、穆晓敏与被告建坤房地产公司签订的《商品房买卖合同》、《德化县商品房买卖合同备案信息表》、被告建坤房地产公司向原告出具的《股东决议书》、被告李铭杰、穆晓敏和被告建坤房地产公司与农业银行德化支行签订的《个人购房担保借款合同》、共同还款承诺书、中国农业银行业务受理凭证、借款凭证、预告登记证明、李铭杰结欠本金利息证明，与到庭当事人的陈述相互印证，本院予以确认。
本院认为，原告农业银行德化支行（贷款人）与被告李铭杰（借款人、抵押人）、穆晓敏（抵押人）和被告建坤房地产公司（担保人）签订的《个人购房担保借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律法规效力性的强制性规定，合同合法有效。被告李铭杰未能履行向原告农业银行德化支行缴交已到期贷款本金及利息的合同义务，已构成违约，原告有权要求提前收回贷款，要求被告李铭杰偿还尚欠到期和未到期借款本金265726.26元及利息，符合法律规定和合同约定，应予支持。原告主张被告穆晓敏应共同偿还上述借款，该借款发生在被告李铭杰、穆晓敏的婚姻关系存续期间，被告李铭杰与被告穆晓敏均未能提供相关证据证实上述借款系被告李铭杰的个人债务，且被告穆晓敏向原告出具了《共同还款承诺书》，承诺对被告李铭杰的上述借款承担共同还款责任，故应认定上述债务系被告李铭杰与被告穆晓敏婚姻关系存续期间的夫妻共同债务，被告李铭杰、穆晓敏应共同偿还。
关于原告能否就被告李铭杰提供的抵押物优先受偿，根据《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条的规定，预告登记的目的是为了将来实现物权，而要实际享有物权，还必须履行不动产登记程序，否则预告登记权利人将不能实际享有物权。本案中，虽然原告和被告李铭杰对抵押物办理了抵押预告登记，但该抵押物属于预售商品房，只进行了商品房买卖合同备案，至今未登记至被告李铭杰、穆晓敏的名下，故抵押登记的条件不具备，抵押权未设立，原告仅作为抵押预告登记的权利人，不享有抵押权。因此，对原告要求就抵押房产享有优先受偿权的请求，本院不予支持。
关于原告要求被告建坤房地产公司承担连带清偿责任，因原告与被告建坤房地产公司在《个人购房担保借款合同》的第三十七条中约定：“阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带责任保证。”现被告李铭杰、穆晓敏尚未取得案涉房产的权属证书，被告建坤房地产公司亦未能履行“办妥抵押登记手续”义务，故原告在保证期间内要求保证人建坤房地产公司对上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告泉州建坤房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告李铭杰、穆晓敏追偿。被告李铭杰、穆晓敏经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告李铭杰、穆晓敏应于本判决生效后十五日内偿还原告中国农业银行股份有限公司德化县支行借款本金265726.26元及利息1200.82元（计算至2016年5月5日），及自2016年5月6日起至还款日止的利息、复利（按《个人购房担保借款合同》约定的计算方式计付）。
二、被告泉州建坤房地产开发有限公司对被告李铭杰、穆晓敏的上述借款本息承担连带清偿责任。被告泉州建坤房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告李铭杰、穆晓敏追偿。
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司德化县支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5337元，由被告李铭杰、穆晓敏、泉州建坤房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 黄 佳 鸿
代理审判员 施 小 容
人民陪审员 欧阳金枪
二〇一三年七月十一日
书 记 员 潘 静 韵
附：
一、相关的法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2.《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
3.《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一第保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
4.《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
5.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
6.《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。
二、申请执行提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。