广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗花法民三初字第162号
原告：崔南华，住广州市天河区。
委托代理人：艾展刚，广东合邦律师事务所律师。
被告：广州市云梯山庄房地产开发有限公司，住所地广州市花都区梯面镇民安村云梯山庄内。
法定代表人：何建梁，该公司董事长。
委托代理人：范嘉君，该公司员工。
原告崔南华诉被告广州市云梯山庄房地产开发有限公司（以下简称云梯山庄公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月7日受理后，依法由代理审判员何丹适用简易程序，于2015年1月28日公开开庭进行了审理，原告崔南华的委托代理人艾展刚，被告云梯山庄公司的委托代理人范嘉君到庭参加诉讼。诉讼中，各方当事人申请30天的调解期。本案现已审理终结。
原告崔南华诉称：原告崔南华与被告云梯山庄公司于2009
年11月3日签订了商品房买卖合同，约定被告云梯山庄公司应于2010年8月31日前将其开发的花都区民安村株高埔D2-2栋104房交付原告崔南华使用。被告云梯山庄公司在该房屋交付之日起730日内将房地产权证交付原告崔南华，逾期每日按照总房款万分之五的标准支付违约金给原告崔南华。合同签订后原告崔南华履行了合同的全部义务。被告云梯山庄公司按约定应于2012年8月30日前将房产证交付给原告崔南华。但是被告云梯山庄公司至今没有通知原告崔南华提交办证所需资料，没有为原告崔南华办妥房地产权证并交付给原告崔南华。被告云梯山庄公司的行为构成违约，应承担违约责任。据此，请求法院判令：1.被告立即为原告办理涉案房屋房产证。2.被告向原告支付延迟办理产权登记违约金（从2012年8月30日起计至被告办妥涉案房屋房地产权证并交付给原告之日止，每日按总房款2600000元的万分之五计算，上述违约金不以总房款的5%为限，暂计为130000元）。3、请求判令被告承担本案诉讼费。
被告云梯山庄公司辩称：1.涉案房屋的房地产权证正在办
理中。2.原告崔南华要求被告云梯山庄公司支付延迟办理产权登记违约金的请求权已超过2年的诉讼时效，被告云梯山庄公司不同意支付违约金。被告云梯山庄公司于2010年8月31日向原告崔南华交付涉案房屋，根据双方签订的商品房买卖合同附件七的约定，被告云梯山庄公司应在2012年8月30日前向原告崔南华交付涉案房屋的房地产权证，然而被告云梯山庄公司未在上述期限内将涉案房屋的房地产权证交付原告崔南华。此时，原告崔南华应当知道自己的权利已受到侵害，但原告崔南华于2014年12月30日才向法院起诉。在2012年8月31日至2014年12月29日期间，原告崔南华从未要求被告云梯山庄公司支付延迟办理产权登记违约金，也没有发生导致诉讼时效中断、中止的事由。根据《中华人民共和国民法通则》第135、137条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第6条的规定，原告崔南华的违约金请求权应当在2012年8月31日起的2年内行使，否则应当丧失胜诉权。退一步讲，即使被告云梯山庄公司须承担延迟办理产权登记违约金，也应该以双方签订的《商品房买卖合同》附件七的约定为准，以总购房价的5%为限。
经审理查明：云梯山庄公司是位于广州市花都区梯面镇珠高埔云梯山庄的开发商，于2009年4月30日取得房管部门核发的编号为花都房预（网）字第20090117号的《广东省广州市商品房预售许可证》，预售云梯山庄（包括自编D2-2栋）的商品房。
2009年11月3日，崔南华与云梯山庄公司签订商品房买卖合同及附件一、二、三、四、五、六、七。合同约定：崔南华为乙方（买方），云梯山庄公司为甲方（卖方），乙方向甲方购买位于广州市花都区梯面镇云梯山庄第D2-2栋104房，该商品房用途为住宅，建筑面积共549.89平方米，其中套内建筑面积549.89平方米。该商品房以整幢出售，按建筑面积计算房价，单价为每平方米4728.22元，总金额2600000元。付款方式为按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付全部房价款的30%，金额为780000元，剩余房款1820000元须于2009年11月3日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。甲方应当在2010年8月31日前将涉案房屋交付乙方使用。合同第二十一条约定产权登记：乙方委托甲方办理。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。第二十二条约定迟延办理产权登记的违约责任：如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。附件七为本合同补充协议，补充协议第五条约定：本合同第十三条补充为：无论买方是否收到卖方的《收楼通知书》，应在商品房交付使用期限届满前先行履行支付上述全部款项的义务，直至买方付清上述款项和按合同第十条约定付清全部违约金时止。如买方以按揭贷款方式支付购房款的，应以银行已发放按揭贷款给卖方为准。即本合同的履行顺序为买方先履行，如买方未付清上述款项，卖方有权不交付该商品房给买方使用。并不需要承担违约责任及其他赔偿责任。第十一条约定：买卖双方同意本合同第二十一条变更为：甲方应当在该商品房交付之日起730日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。第十二条约定：本合同第二十二条变更为：甲方逾期办妥《房地产权证》的，本合同继续履行，乙方同意继续委托甲方办理该商品房的《房地产权证》。甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十八条约定：双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有具体约定的除外。第二十五条约定：甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认本合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。此外，合同及补充协议还对双方的其他权利义务进行了约定。
诉讼中，崔南华提交了按揭购房款发票一张拟证明其已支付完毕全部购房款2600000元。云梯山庄公司对该发票的真实性、合法性予以确认，但是不认可崔南华已经付清了房款的事实。云梯山庄公司于2010年8月31日向崔南华交付了涉案房屋，但至今未为崔南华办妥涉案房屋的房地产权证。崔南华于2014年10月15日向云梯山庄公司邮寄《要求支付延迟办理云梯山庄房屋房产证违约金函》，该函主要内容为：“要求云梯山庄公司立即办妥房产证，并且支付延迟办理上述房屋房产证的违约金给本人（每日以上述房屋总房款2600000元的万分之五计算，上述违约金不以总房款的5%为限，从2012年8月31日计算至实际交付房产证日，暂计为130000元）。请贵公司收到本函后三日内即书面回复本人，逾期答复视为异议事实成立，由此造成违约责任由贵公司承担。”云梯山庄公司于2014年10月17日收到上述函件。
庭审中，崔南华称其于2014年10月15日以致函的方式向云梯山庄公司主张权利，根据诉讼时效倒推两年计算，2012年10月15日之后的违约金可以保护。而补充协议第十八条的约定，属于格式条款，限制了崔南华的主要权利，应为无效条款。
诉讼中，本院向广州市国土资源和房屋管理局花都区分局致函，询问崔南华是否具备购房资格。2015年2月12日，广州市国土资源和房屋管理局花都区分局复函本院，称涉案房屋不受“限购”政策影响。
本院认为：崔南华与云梯山庄公司签订的《商品房买卖合同》及附件，均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行。本案中，虽然崔南华仅提交了按揭购房款的发票未提交支付了首期购房款的证据，但是根据补充协议第五条的约定，本合同的履行顺序是买方先履行，如买方未付清购房款，卖方有权不交付该商品房给买方使用，庭审中，云梯山庄公司确认在2010年8月31日已经将涉案房屋交付崔南华使用，说明崔南华在此之前已经付清了全部购房款，故云梯山庄公司辩称崔南华未交齐房款的抗辩意见无理，本院不予采纳。按照合同约定，云梯山庄公司应在2012年8月30日为崔南华办理涉案房屋的产权证，云梯山庄公司逾期未为崔南华办妥涉案房屋的房地产权证，构成违约，应承担继续为崔南华办理产权证并支付违约金的违约责任。
本案的争议焦点为补充协议第十八条是否是格式条款？崔南华要求云梯山庄公司支付逾期办证违约金的请求是否超过诉讼时效？
关于补充协议第十八条是否是格式条款的问题，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”而补充协议第二十五条明确约定：“……双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认本合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，……”且补充协议第十八条关于违约金上限的约定既适用于崔南华也适用于云梯山庄公司，并不存在崔南华所说的加重了崔南华责任，降低了云梯山庄公司义务的情形，因此，对崔南华认为补充协议第十八条属于格式条款且无效条款的意见，本院不予采纳。
关于崔南华要求云梯山庄公司支付逾期办证违约金的请求是否超过诉讼时效的问题，崔南华和云梯山庄公司各执一词。崔南华认为其在2014年10月15日向云梯山庄公司邮寄函件主张权利，按此时倒推2年计算，2012年10月15日之后的请求权尚未超过诉讼时效。云梯山庄公司认为从合同约定的办证之日起算，崔南华的请求权已经超过诉讼时效。本院认为，逾期办证违约金属于连续性债权，每日的违约金债权都是独立的请求权，其诉讼时效应分别计算。因此，本案在计算违约金时，应从云梯山庄公司收到崔南华的函件之日（2014年10月17日）往前倒推2年计算，计算至补充协议约定办理产权证的次日止，即2012年8月31日至2012年10月18日这一违约期间的违约金请求权已超过诉讼时效，本院不予支持；2012年10月19日之后的违约金请求权未超过诉讼时效，本院予以支持。根据补充协议第十二条对迟延办证违约责任的约定及补充协议第十八条的约定，现云梯山庄逾期办证已远远超过100天，云梯山庄应支付的违约金已超过总房价的5%，即130000元。故崔南华要求云梯山庄公司支付迟延办证违约金130000元的请求，本院予以支持，对超出130000元的部分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条的规定，判决如下：
一、被告广州市云梯山庄房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起30日内为原告崔南华办理位于广州市花都区民安村第D2-2栋104房的房地产权属证书。
二、被告广州市云梯山庄房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告崔南华支付迟延办证违约金130000元。
三、驳回原告崔南华的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1450元，由被告广州市云梯山庄房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
代理审判员 何 丹
二〇一五年三月二十五日
书 记 员 刘雄燕