重庆市长寿区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长法民初字第02393号
原告夏丹，男，1987年3月25日出生，汉族，住重庆市长寿区。
原告游璐婕，女，1988年12月2日出生，汉族，住重庆市江北区。
原告石墩义，男，1973年10月9日出生，苗族，住重庆市江北区。
原告严超逸，女，1998年7月27日出生，汉族，住重庆市长寿区。
法定代理人严凯（系原告严超逸之父），1968年10月17日出生，汉族，住重庆市长寿区。
四原告的共同委托代理人（特别授权）颜君，重庆潜卫律师事务所律师。
被告刘多喜，男，1977年9月19日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托代理人李志林，重庆昆德（长寿）律师事务所律师。
委托代理人王平，重庆昆德（长寿）律师事务所律师。
被告重庆市碧桂园房地产开发有限公司，住所地重庆市长寿区文苑大道5号66幢，组织机构代码：66358703-3。
法定代表人杨文杰，该公司经理。
委托代理人（特别授权）宋钧雷，男，1987年9月15日出生，汉族，该公司员工，住浙江省兰溪市。
原告夏丹、游璐婕、石墩义、严超逸诉被告刘多喜、重庆市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月23日立案受理后，依法由审判员吕巧适用简易程序分别于2014年5月27日、2014年6月19日公开开庭进行了审理。因案件复杂，本院依法裁定本案转为普通程序进行审理，由审判员吕巧担任审判长，与代理审判员张琛琛、人民陪审员刘承重组成合议庭，共同负责本案的审理。原告夏丹、游璐婕、石墩义、严超逸的共同委托代理人颜君、被告刘多喜及其委托代理人李志林、王平、被告碧桂园公司的委托代理人宋钧雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告夏丹、游璐婕、石墩义、严超逸诉称：2010年1月12日，被告碧桂园公司与被告刘多喜订立《商铺租赁合同》，约定碧桂园公司将位于重庆市长寿区某商铺出租给刘多喜，租赁期限为2010年2月1日至2015年1月31日，并约定了该期间的租金标准、租金支付时间等内容。合同签订后，碧桂园公司将该门面移交刘多喜使用。2012年6月30日，我们与碧桂园公司订立《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议书》，购买了上述商铺，并约定在我们具备了付清合同约定的全部购房款及其他一切应付款项、递交了办理产权证所需的一切资料、对该商品房的交付没有异议且办理了收楼手续三个条件之日成为上述租赁合同出租方，租赁合同约定的碧桂园公司的权利义务全部转移给我们。此后，我们按照《重庆市商品房买卖合同》的约定向碧桂园公司履行了全部合同义务，于2013年2月2日完全具备《补充协议书》约定的条件，取得了二被告订立的《商铺租赁合同》中出租人的全部合同权利。然而迄今为止，我们未收到刘多喜缴纳的租金，也未收到碧桂园公司转交的保证金。现我们要求与被告刘多喜解除上述《商铺租赁合同》，刘多喜返还上述商铺，刘多喜支付2013年2月2日起至合同解除之日的租金及租金的资金占用损失（从逾期之日起，按银行利息的四倍计算至付清时止），刘多喜支付保证金5832元及2013年2月2日起至返还房屋之日的物业服务费，刘多喜支付自合同解除之日至返还商铺之日的房屋占用损失（按每月2363计算），同时要求被告碧桂园公司对上述费用承担连带清偿责任。
被告刘多喜辩称：原告方陈述的我和碧桂园公司签订《商铺租赁合同》的经过及该合同约定的内容属实，但是该合同已于2013年8月1日解除了，所以现在不存在解除的问题。我于2013年11月21日通知原告方接收该租赁商铺，因为原告方的原因没有来接收该商铺，该商铺一直都是空置状态，我无需再返还。碧桂园公司与原告方买卖该商铺时没有将债权的转让通知我，原告方与碧桂园公司之间的内部转移手续与我无关，我没有义务向原告方支付租金及其他费用。碧桂园公司将商铺出售给原告方侵犯了我的优先购买权。请求法院驳回原告方的诉讼请求。
被告碧桂园公司辩称：原告方陈述的我公司与被告刘多喜签订《商铺租赁合同》的经过及该合同约定的内容属实。刘多喜陈述我们双方的租赁合同于2013年8月1日已经解除，这不是事实。2013年8月1日，我公司只是向刘多喜送达了已到期应缴款通知书，该通知书载明我公司有权解除合同，而不是合同已经解除。同时刘多喜仍欠我公司商铺租金3万余元。原告方陈述的其与我公司签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议书》的经过及合同约定内容属实，我公司与原告方之间的权利义务已经履行完毕。我公司在出售本案讼争商铺之前已于2012年6月6日向刘多喜邮寄告知函，书面告知了刘多喜本案讼争商铺将出售的事实。我公司与刘多喜之间关于租赁合同的权利义务已经全部转让给原告方，原告方的请求与我公司无关。请求法院驳回原告方的诉讼请求。
经审理查明：2010年1月12日，被告碧桂园公司（甲方）与被告刘多喜（乙方）订立《商铺租赁合同》，约定甲方将位于重庆市长寿区某商铺出租给乙方，租赁期限自2010年2月1日至2015年1月31日止，租金的计算标准为：2010年2月1日至2011年1月31日每月1944元，2011年2月1日至2012年1月31日每月2042元，2012年2月1日至2013年1月31日每月2144元，2013年2月1日至2014年1月31日每月2251元，2014年2月1日至2015年1月31日每月2363元；该商铺由甲方委托广东碧桂园物业管理有限公司重庆分公司进行物业管理服务，乙方接受该公司对商铺进行物业管理并向物业服务公司缴纳物业服务费每月259元；乙方在签订本合同时，应向甲方一次性支付租赁合同保证金5832元；乙方应在每月公历10日前分别到甲方财务部和物业服务公司以现金方式交纳当月租金和当月物业服务费，逾期一天应分别向甲方和物业服务公司支付欠款额5‰的滞纳金；合同第七条约定乙方有下列行为之一的，则视为违约，甲方有权解除合同，并没收乙方交纳的租赁合同保证金，其中第（7）项为拖欠本合同第四条约定的租金等任何费用达30天的；若在租赁期内，碧桂园公司欲转让该商辅的，应在合理的期限内以书面的形式通知刘多喜，刘多喜在收到该通知后15天内应向碧桂园公司作出是否行使优先购买权的书面回复，逾期则视为放弃行使优先购买权；商辅转让后，受让人取代甲方成为本合同的出租方，继续行使甲方的权利、履行甲方的义务等内容。2010年1月13日，碧桂园公司收取刘多喜缴纳的保证金5832元。同年2月，刘多喜接收并开始使用上述商铺。
2012年6月30日，原告方与被告碧桂园公司签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议书》，约定由原告方购买本案讼争的带租约商铺，因碧桂园公司将该商品房出卖给原告方，原告方在同时具备了付清合同约定的全部购房款及其他一切应付款项、递交了办理产权证所需的一切资料、对该商品房的交付没有异议且办理了收楼手续三个条件之日起成为租赁合同的出租方，租赁合同约定的碧桂园公司的权利义务全部转移给原告方；在原告方成为租赁合同的出租方之日前，该商品房的租金归碧桂园公司所有，由碧桂园公司向承租人收取，原告方成为租赁合同的出租方之日起，该商品房的租金归原告方所有，由原告方向承租人收取，原告方成为租赁合同的出租方的当月租金由买卖双方按各自应收租金天数比例分配等内容。原告方分别于2012年6月30日、2012年9月9日、2012年12月18日分四次付清上述房屋购房款，并取得本案讼争商铺的产权登记。2013年2月2日，原告方与碧桂园公司签订《长寿碧桂园物业及资料移交书》，碧桂园公司将上述商铺移交给原告方。
被告刘多喜自2011年10月起未交纳该商铺的租金。2013年7月22日，碧桂园公司向刘多喜催收2011年10月至2013年7月的租金，于2013年10月10日向刘多喜催收2011年10月至2013年10月的租金。2013年11月，原告方通过邮件的方式向刘多喜发出律师函，告知刘多喜原《商铺租赁合同》转由原告方履行并要求刘多喜向原告方支付2012年12月12日后的租金等内容，该律师函已由刘多喜签收。
审理中，被告刘多喜于2014年5月29日将本案讼争商铺钥匙移交给原告石墩义。同年6月21日，原告方向广东碧桂园物业管理有限公司重庆分公司缴纳2013年4月至2014年5月期间物业服务费3640元（260元×14个月）。原告方自愿放弃要求被告返还商铺、赔偿房屋占用损失、支付保证金的诉讼请求。
上述事实，有当事人的陈述、《商铺租赁合同》、施工入场证、入住登记表、保证金收据、《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议书》、销售不动产统一发票、房产证、长寿碧桂园物业及资料移交书、钥匙收条、物业服务费发票等证据予以证实，本院予以确认。被告碧桂园公司提供的于2012年6月6日出具的告知函，回执并无刘多喜的签名，亦无其他证据佐证已向刘多喜有效送达，对该证据故本院不予采纳。被告刘多喜提供的录音证据，原告方不认可，因该证据无其他证据佐证，本院不予采纳。
本院认为：被告刘多喜和碧桂园公司于2010年1月12日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，碧桂园公司向刘多喜移交了商铺，刘多喜应按合同约定履行义务。该合同的特别约定事项约定“商铺转让后，受让人取代甲方成为本合同的出租方，继续行使甲方的权利、履行甲方的义务”，此条款的约定并不以碧桂园公司履行优先购买权的通知义务为条件，受让人在商铺转让后可依此条款承继碧桂园公司的权利义务。原告方与碧桂园公司于2012年6月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告方在2013年2月2日具备了《补充协议书》第二条中的三个条件，碧桂园公司对此无异议，原告方依据该协议及《商铺租赁合同》的特别约定事项自2013年2月2日起成为《商铺租赁合同》的甲方，取得出租人权利义务。刘多喜辩称碧桂园公司将租赁合同权利转让给原告方并未向其通知，该转让对其不发生效力。本院认为，刘多喜与碧桂园公司在《商铺租赁合同》中对产权变更而发生租赁合同主体变更已作出特别约定，故本案不应受“债权人转让权利而未通知债务人，转让对债务人不发生效力”规定的约束，刘多喜的该辩解理由不能成立，本院不予采纳。
关于原告方要求解除《商铺租赁合同》的请求。被告刘多喜辩称《商铺租赁合同》已于2013年8月1日解除，其理由是被告碧桂园公司于2013年8月1日向其送达的已到期缴费通知书上载明解除租赁合同等内容。本院认为，该通知书相关内容系解除合同权利之告知，不引起租赁合同的解除。刘多喜辩称其于2013年11月21日通知原告方接收该租赁商铺，但原告方未来接收。因刘多喜未提供充分的证据予以证明，本院不予采纳。审理中，刘多喜于2014年5月29日将商铺钥匙移交原告方，合同事实上已于该日解除，现刘多喜亦同意解除该合同，故本院认定刘多喜于该日返还商铺，租赁合同也于同日解除，对原告方要求与刘多喜解除《商铺租赁合同》的请求，本院不再处理。
原告方要求被告刘多喜支付自2013年2月2日起至2014年5月29日期间的租金，刘多喜在此期间实际占有该商铺，被告碧桂园公司对原告方自2013年2月2日起主张租赁合同权利现无异议，故刘多喜应当按照《商铺租赁合同》约定支付此期间的租金。原告方要求被告支付2013年2月2日至2014年4月15日租金为31029.1元，经核算，该期间租金为32839.1元（2013年2月2日至2013年2月28日2170.6元（计27日，当月共28日，2251元／月），2013年3月1日至2014年1月31日共计24761元（计11个月，2251元／月），2014年2月1日至2014年3月31日共计4726元（计2个月，2363元／月），2014年4月1日至2014年4月15日1181.5元（计15日，当月共30日，2363元／月）］。原告的请求未超过合同约定租金数额，本院予以认可，故认定2013年2月2日至2014年4月15日被告刘多喜欠缴原告方租金为31029.1元。原告方要求按照每日78.77元计算2014年4月16日至2014年5月29日期间的租金，计3465.9元。经核算，该期间租金为3392元（2014年4月16日至2014年4月30日1181.5元（计15日，当月共30日，2363元／月），2014年5月1日至2014年5月29日2210.5元（计29日，当月共31日，2363元／月）］。原告方请求此期间的租金超出合同的约定，对超出部分本院不予支持，故认定2014年4月16日至2014年5月29日被告刘多喜欠缴原告方租金为3392元。综上所述，被告刘多喜2013年2月2日至2014年5月29日共欠原告方租金为34421.1元（31029.1元＋3392元）。
原告方自始未能取得租金，其资金占用损失确实发生。虽然被告碧桂园公司并未将商铺的所有权变更事项通知被告刘多喜，刘多喜不知应向原告方履行合同义务，但是刘多喜仍应按租赁合同约定按时向碧桂园公司缴纳租金，而刘多喜并未履行该义务，违反租赁合同的约定，应承担违约责任。刘多喜辩称未缴纳租金系其认为碧桂园公司侵犯了其优先购买权，虽然碧桂园公司在本案中未提供充分证据证明其确已履行了《商铺租赁合同》中约定的转让商铺前的通知义务，但当事人都违反合同约定的，应当各自承担相应的责任，刘多喜以此理由拒付租金不符合法律规定，且刘多喜从2011年10月起就未交付租金，此在原告方与碧桂园公司签订合同之前，故本院对刘多喜的该辩解意见不予采纳。原告方要求按租赁合同第四条第四款的约定，主张从逾期之日起按银行同期贷款利息的四倍计算至付清时止的资金占用损失。本院认为，原告方主张的资金占用损失实为违约金，现被告刘多喜认为标准过高亦要求调整，原告方未提供证据证明其损失金额，故本院调整为按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准计算，逾期之日为每月第11日。
对于原告要求被告刘多喜支付其代缴的2012年4月至2014年5月期间物业服务费，该期间被告刘多喜实际使用该商铺，且租赁合同中约定由承租人刘多喜缴纳物业服务费，该费用理应由承租人刘多喜负担，故对原告该请求予以支持。原告方主张因碧桂园公司未履行协助义务，故要求碧桂园公司与刘多喜承担连带责任，该请求无事实及法律依据，本院不予支持。刘多喜辩称碧桂园公司侵犯其优先购买权，以及其存在装修损失等，刘多喜自愿另案主张权利，本案中不处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条之规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告刘多喜在本判决生效后7日内支付原告夏丹、游璐婕、石墩义、严超逸自2013年2月2日起至2014年5月29日止商铺租金34421.1元及资金占用损失（以每月所欠租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准计算至付清时止，起算日为每月第11日）；
二、被告刘多喜在本判决生效后7日内支付原告夏丹、游璐婕、石墩义、严超逸自2013年4月起至2014年5日期间物业服务费3640元；
三、驳回原告夏丹、游璐婕、石墩义、严超逸的其余诉讼请求。
如果被告刘多喜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费850元，由原告夏丹、游璐婕、石墩义、严超逸负担98元，由被告刘多喜负担752元（原告方已缴纳，执行时由被告刘多喜迳付原告方）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 吕 巧
代理审判员 张琛琛
人民陪审员 刘承重
二〇一四年八月二十二日
书 记 员 邓春梅