安徽省宿松县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民一初字第00855号
原告（反诉被告）：吴伟坤，男，1987年2月26日出生，汉族，农民，住安徽省宿松县。
原告（反诉被告）：周萍，女，1989年12月26日出生，汉族，农民�住福建省武夷山市。
二原告共同委托代理人：吴建国，安徽文征律师事务所律师。
被告（反诉原告）：安庆市安宁房地产开发有限公司，住所地安徽省安庆市。
法定代表人：杜金虎，该公司经理。
委托代理人：黄松林，安徽皖松律师事务所律师。
原告吴伟坤、周萍诉被告安庆市安宁房地产开发有限公司（简称安宁房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月1日受理后，7月14日，安宁房产公司向本院提起反诉。因双方当事人同意选择适用简易程序审理，本院依法适用简易程序，由审判员汪保平独任审判，于2014年7月14日公开开庭进行了审理。原告吴伟坤、周萍的委托代理人吴建国，被告安宁房产公司的委托代理人黄松林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴伟坤、周萍起诉称：2011年7月25日，吴伟坤、周萍与安宁房产公司签订《商品房预售合同》，购买安宁房产公司开发的水岸国际新城五幢二单元1105室商品房一套，建筑面积为114.53平方米，房屋总价款409953元。合同约定安宁房产公司交房时间为2012年12月30日前，迟延交房按照已交房款的日万分之三计算违约金。合同签订后，吴伟坤、周萍支付了全部购房款，而安宁房产公司却没有按时交付房屋。直到2013年12月30日，安宁房产公司在违约延期交房的情况下，通知吴伟坤、周萍交接房屋。当吴伟坤、周萍前去办理交接房手续时，安宁房产公司要求吴伟坤、周萍缴纳不符合相关政策的费用，签订免除安宁房产公司违约责任的《房屋交接确认函》。吴伟坤、周萍认为安宁房产公司在已违约的情况下，要求其承诺免除安宁房产公司的违约责任，并以此作为交房的前提条件，是对自己合法权益的侵害。因双方协商未果，�伟坤、周萍现起诉要求：1、安宁房产公司立即无条件向吴伟坤、周萍交付宿松县孚玉镇水岸国际新城五幢二单元1105室商品房一套；2、安宁房产公司向吴伟坤、周萍支付违约金45013.8元；3、安宁房产公司承担本案诉讼费用。
安宁房产公司答辩称：对双方签订的合同及约定的交房期限没有异议，对于延期交房构成的违约也认可，违约期限应计算至2013年8月15日。但是双方的商品房买卖合同已经解除，并且吴伟坤、周萍诉请违约金不属于合同的结算条款，因此请求驳回吴伟坤、周萍的诉讼请求。
安宁房产公司反诉称：2011年7月25日，吴伟坤、周萍与安宁房产公司签订《商品房预售合同》，购买安宁房产公司开发的水岸国际新城五幢二单元1105室商品房一套，合同约定安宁房产公司交房时间为2012年12月30日前。2013年7月底，安宁房产公司开发的房屋通过综�验收，达到交付条件，2013年8月15日，安宁房产公司向吴伟坤、周萍邮寄送达《房屋交付通知书》，通知吴伟坤、周萍交接房屋，此后虽经安宁房产公司多次催告，但是吴伟坤、周萍至今都不受领房屋。2014年4月1日，安宁房产公司向吴伟坤、周萍邮寄送达解除合同通知书，通知吴伟坤、周萍解除合同。合同第十一条约定：“出卖人向买受人发出交付房屋通知后，逾期一个月买受人仍未办理房屋交接手续的，出卖人有权单方面解除合同并按总房款10%收取买受人违约金。”为此，安宁房产公司反诉请求判令吴伟坤、周萍向安宁房产公司支付解除合同违约金40995.3元。
吴伟坤、周萍答辩称：如果安宁房产公司遵守合同约定如期交房，或者延期交房后按约定向吴伟坤、周萍及时支付违约金，本案就不会发生，正是因为安宁房产公司一再违约才导致吴伟坤、周萍起诉。安宁房产公司提起反诉，认为合同已经解除，要求吴伟坤、周萍向其承担因合同解除的违约责任，根本没有事实和法律依据，安宁房产公司无权解除合同，因此请求驳回安宁房产公司的反诉请求。安宁房产公司于2013年8月22日向吴伟坤、周萍送达《房屋交付通知书》，延期交房263天，按合同约定应向吴伟坤、周萍支付违约金32345元。
吴伟坤、周萍为支持其诉讼请求及反驳安宁房产公司的反诉，提交了如下证据：
1、吴伟坤、周萍的身份证、结婚证复印件各一份，以证明吴伟坤、周萍的诉讼主体资格；
2、《商品房预售合同》一份，以证明吴伟坤、周萍已经支付了全部购房款，购买了安宁房产公司开发的水岸国际新城五幢二单元1105室商品房一套，双方约定的房屋交付条件、时间以及安宁房产公司延期交房的违约金计算方式等。
安宁房产公司发表质证意见为：对证据1、2的真实性、合法性无异议，但是证据2不能证明吴伟坤、周萍有前去受领房屋的事实，更不能证明在双方交接房屋的过程中安宁房产公司向吴伟坤、周萍提出一系列不符合政策的无理要求。
安宁房产公司为证明其反诉请求成立及反驳吴伟坤、周萍的诉讼请求，提交了如下证据：
1、安宁房产公司的组织机构代码证、营业执照复印件各一份，法定代表人身份证明一份，以证明安宁房产公司具有房地产开发资质，与吴伟坤、周萍签订的《商品房预售合同》合法有效；
2、商品房买卖合同，以证明：合同第八条约定房屋交付条件；合同第十一条约定自出卖人向买受人发出交付房屋通知后，买受人不办理房屋交接手续，逾期一月的，出卖人有权解除合同并按总房款10%收取买受人违约金；合同补充条款�10条约定出卖人按照本合同约定的地址及联络方式发出的所有通知，视为买受人均已收到，出卖人通过有效途径公告视为已经履行本合同的相关通知义务；
3、建设工程竣工规划核实确认书及相关部门的验收意见、工程竣工验收报告、备案表、建筑面积计算书等，以证明讼争房屋在2013年7月27日已达到交付条件；
4、住宅质量保证书、住宅使用说明书，以证明安宁房产公司已作好房屋交付的准备工作；
5、公告，以证明安宁房产公司于2013年7月27日、28日通过宿松县电视台的广告形式已通知吴伟坤、周萍交接房屋；
6、房屋交付通知书及国内标准快递，以证明安宁房产公司于2013年8月15日已经邮寄通知吴伟坤、周萍交接房屋；2013年9月29日催告通知书及国内标准快递、2014年2月28日律师函及国内标准快递、2014年3月18日短信通知及动感地�网聊套餐，以证明安宁房产公司多次催促通知吴伟坤、周萍交接房屋，吴伟坤、周萍拒不接受房屋，安宁房产公司依据合同约定可以解除合同；2014年4月1日解除合同通知书及国内标准快递，以证明商品房买卖合同已然解除，吴伟坤、周萍只能提起确认解除合同效力之诉；
7、商品房买卖合同书首页、VIP卡申请书、意向书、身份证复印件、买受人电话号码单、一期交房信息表、电话清单、邮件查询，以证明吴伟坤、周萍已经按照其预留的通知方式收到邮件，吴伟坤、周萍拒不接受房屋，安宁房产公司依据合同约定可以解除合同，解除合同通知书已经到达吴伟坤、周萍，商品房买卖合同已经解除。
吴伟坤、周萍发表质证意见为：对证据1、3、4无异议。对证据2的真实性合法性无异议，但是安宁房产公司违约在先，安宁房产公司无权主张违约金。对证据5、6、7，因吴伟坤、周萍没有收到任何相关信息和通知或者律师函，不能达到安宁房产公司合同已经解除的证明目的。
根据当事人举证、质证意见，本院对各方当事人所举证据认证如下：
一、关于吴伟坤、周萍提交的证据1、2，本院对其真实性、合法性、关联性予以认定。
二、关于安宁房产公司提交的证据1、2、3、4，本院对其真实性、合法性、关联性予以认定。证据5、6、7，本院对其真实性、合法性予以认定，对其因吴伟坤、周萍拒绝受领房屋而违约，安宁房产公司据此解除合同，吴伟坤、周萍应当按照合同总价款的10%支付违约金的证明目的，本院不予采信。
本案经庭审举证、质证、认证，本院查明以下事实：
2011年7月25日，吴伟坤、周萍与安宁房产公司签订《商品房预售合同》，约定：吴伟坤、周萍购买安宁房产公司开发的水岸国际新城五幢二单元1105室商品房一套，建筑面积为114.53平方米，房屋总价款409953元。合同约定安宁房产公司交房时间为2012年12月30日前，迟延交房按照已交房款的日万分之三计算违约金。合同签订后，吴伟坤、周萍于合同签订当日一次性现金付清购房款409953元。直到2012年12月30日，安宁房产公司没有向吴伟坤、周萍交付房屋。
2013年7月27日，安宁房产公司开发的水岸国际新城五幢二单元1105室商品房达到交付条件。2013年8月15日，安宁房产公司在延期交房的情况下，按照吴伟坤、周萍预留的通知方式向吴伟坤、周萍邮寄送达房屋交付通知书，通知吴伟坤、周萍前来交接房屋。2013年8月22日，房屋交付通知书到达吴伟坤。由于房屋交接时安宁房产公司要求吴伟坤、周萍签订免除其违约责任的《房屋交接确认函》，并缴纳不符合相关政策的费用�双方一直交接未果。2013年9月29日、2014年2月28日、2014年3月18日，安宁房产公司又多次通知，催促吴伟坤、周萍前来交接房屋。2014年4月1日，安宁房产公司按照吴伟坤、周萍预留的通知方式向吴伟坤、周萍邮寄送达解除合同通知书。2014年4月5日，解除合同通知书到达吴伟坤。
另查明：商品房买卖合同第八条约定安宁房产公司应当在2012年12月30日前，将取得建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书以及经综合验收合格的房屋交付给买受人。合同第十一条约定逾期交房，自合同规定的最后交付日期的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金；商品房达到交付使用条件后，由于买受人原因，未能按期交付的，如出卖人向买受人发出交房通知后，买受人逾期一个月仍未办理房屋交接手续的，出卖人有权单方面解除合同�按总房款10%收取买受人违约金。合同补充条款第10条约定出卖人按照本合同约定的地址及联络方式发出的所有通知，视为买受人均已收到，出卖人通过有效途径公告视为已经履行本合同的相关通知义务。
本院认为：吴伟坤、周萍与安宁房产公司签订的《商品房预售合同》合法、有效，对双方均有约束力，双方均应按照合同的约定全面、正确、适当地履行，一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应承担相应的违约责任。吴伟坤、周萍已经按照合同约定向安宁房产公司一次性现金支付了全部购房款，安宁房产公司应在约定的期限内向吴伟坤、周萍交付所购房屋，安宁房产公司逾期交房应承担相应的违约责任，故本院对吴伟坤、周萍要求安宁房产公司立即无条件交房并承担迟延交房违约责任的诉讼请求予以支持。双方签订的《商品房预售合同》约定，安宁房产公司应当在2012年12月30日前交付房屋，安宁房产公司在2013年7月27日商品房达到交付条件后，于2013年8月15日按照吴伟坤、周萍预留的通知方式向吴伟坤、周萍邮寄送达房屋交付通知书，2013年8月22日，房屋交付通知书到达吴伟坤，安宁房产公司迟延交房的时间应自2012年12月31日计算至2013年8月22日共计逾期263天，违约金按照总房款409953元的日万分之三计算每日122.98元，共32345元。关于安宁房产公司主张双方签订的《商品房预售合同》已然解除，吴伟坤、周萍应向其支付总房款10%的解除合同违约金40995.3元的反诉请求，因双方签订的《商品房预售合同》对出卖人有权单方面解除合同并由买受人支付违约金的约定条件是由于买受人原因而未能按期交付房屋，而本案中安宁房产公司本身就没有在2012年12月30日前按期交付房屋，并且房屋没有按期交付也并非因为吴伟坤�周萍的原因，作为违约方的安宁房产公司不能单方通知解除合同，其单方通知解除合同的法定条件并不成就，因此其单方通知解除合同的行为依法不发生合同已然解除的法律效力，因此本院对安宁房产公司的反诉请求，依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告安庆市安宁房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内按双方签订的《商品房预售合同》约定向原告吴伟坤、周萍交付宿松县孚玉镇水岸国际新城五幢二单元1105室商品房一套；
二、被告安庆市安宁房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告吴伟坤、周萍支付延期交房违约金32345元；
三、驳回被告安庆市安宁房地产开发有限公司的�诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费925元，减半收取462.5元，由安庆市安宁房地产开发有限公司负担。反诉费413元，减半收取206.5元，由安庆市安宁房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审判员 汪保平
二〇一四年八月十八日
书记员 程 媛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和�易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不�自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。