江苏省靖江市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）泰靖民初字第2308号
原告江苏协和物业管理有限公司，组织机构代码78886797-9，住所地靖江市上海城江平路13、15号。
法定代表人任纪宏，该公司总经理。
委托代理人肖凤筹、张赟，江苏苏泰律师事务所律师。
被告靖江市盛世广场业主委员会，住所地靖江市盛世广场物业用房2楼。
诉讼代表人赵汉松，系业委会委员。
委托代理人朱宗明、马鸿飞，系盛世广场业主。
原告江苏协和物业管理有限公司（下称物业公司）与被告靖江市盛世广场业主委员会（下称业委会）为物业服务合同纠纷一案，本院于2013年10月21日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告物业公司委托代理人肖凤筹、张赟，被告业委会诉讼代表人赵汉松及委托代理人朱宗明、马鸿飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年10月原告成为盛世广场小区的前期物业管理公司。2011年9月靖江市物业管理业管理处发文通知各物业服务企业迎接江苏省“文明城市”检查测评工作，为此原告于同年10月组织员工对绿化带枯死的苗木进行清理、补栽，11月加高小区西侧围墙1.1米，12月更换小区南侧一楼临街广场地面彩砖。2012年8月，小区1B幢楼东侧电梯发生故障突然坠落，受伤业主向法院起诉，经调解原告赔偿业主8000元，事后原告委托专业人员对故障电梯进行了检查，原告出资更换了损坏的开关、主板。2012年12月14日，被告成立，提出解聘原告。2012年12月31日，原告自盛世广场小区撤出，并与被告结算相关账目，由原告财务人员戴汉荣和时任业委会主任朱宗明进行了财务移交，双方确认原告在服务期间支付围墙、电梯、消防、广场彩砖、绿化等公共部位的费用61743元，被告同意在公共维修基金报支。原告对小区的共用部位、共用设备设施进行维修，为全体业主的利益而服务，产生的费用已经被告盖章确认，应当在公共维修基金中支付。请求判令被告自盛世广场公共维修基金中支付原告垫付的围墙、电梯、广场彩砖、绿化费用计42943元。
原告提供了下列证据：
1、2009年10月22日《盛世广场物业管理委托合同》。证明原告系前期物业公司，为盛世广场业主提供物业服务。
2、2011年9月26日、10月30日靖江市物业管理业管理处发出的《关于迎接江苏省“文明城市”检查测评工作的通知》、《通知》各1份。证明原告在盛世广场小区做好物业管理的创建工作。
3、2011年10月20日如皋市卉森花木专业合作社出具的苗木发票1张、2014年3月21日原告拍摄的苗木照片5张。证明原告在盛世广场小区补栽苗木，花费3890元。
4、2011年11月13日盛世广场小区西侧围墙加高施工时印永林（时为原告员工）拍摄的现场照片3张、2011年12月5日靖江市三江水泥制造有限公司出具的水泥发票1张、2012年1月14日印永林出具的证明及瓦工叶玉红领取工资发放表1份、2014年3月22日叶玉红出具的说明1份、2014年3月21日原告拍摄的围墙现状照片6张。证明原告加高小区西面围墙82.3平方米，花费材料和瓦工工资15138元。
5、2011年11月15日印永林拍摄的广场地面彩砖损坏照片34张、2011年12月份彩砖送货单3张、2011年12月31日钱进华签名的工资发放表、出具的收条和说明各1份，2014年3月21日拍摄的地面彩砖照片3张。证明原告更换修复盛世广场小区地面彩砖支出材料款1620元、人工工资2200元。
6、2012年8月23日江苏盛德宏业设备工程有限公司出具的电梯配件发票1张及维修清单1份、2012年9月14日佛山市利佰特电气有限公司出具的电梯配件WN-3发票1张、2013年1月29日靖江市人民法院（2012）泰靖民初字第2070号民事调解书1份、2014年3月23日拍摄的盛世广场1B幢楼电梯照片2张、2014年3月21日郭涛出具的盛世广场电梯出故障大修说明1份。证明原告购买电梯开关和主板配件请人维修1B幢楼电梯，支出材料费18095元、劳务费2000元。
7、2012年12月31日《盛世广场小区物业财务移交》清单1份、靖江市人民法院（2013）泰靖民初字第0762号案中2013年10月11日法院庭审笔录复印件1份。证明被告同意在专项维修资金中报支原告支付的围墙、电梯、广场彩砖、绿化费用计61743元。
被告辩称：原告陈述补栽苗木与事实不符，原告接手管理前，盛世广场的苗木早已栽好，在与被告签订的物业管理合同就明确规定，公共绿地、花木、建筑景观等设施的养护和管理由原告负责，如果在管理中管理不当，花木死亡或被他人移到别处所产生的后果，应由管理人负责；围墙的高低是否安全是根据城建规划而确定的，任何人不得随意变动和更改，如需变动必须报告得到相关部门的批准。作为物业公司，只有权管理好委托合同的委托事项，超越的有关事项，必须得到相关部门的认可或重新委托，原告既没有报告又没有得到有关部门的认可，擅作主张，对围墙增高所产生的费用应当自负，且原告花费资金无预算，没有向业主及相关部门报告协商过；电梯出现故障，关系到安全及生活便捷，应当修理，但是该电梯是谁供货安装？是否在保修期内？是否需要大修？根据《中华人民共和国特种设备安全法》第二十五条的相关规定：“电梯的安装、改造、重大修理应当经特种设备检测机构进行监督检验”，到目前为止江苏特检院泰州分院从未收到原告的任何要对电梯进行修理的报告，1B幢楼电梯保修期从2010年10月开发商交付开始到明年才结束，其他电梯都没有维修过。原告作为物业公司无权直接请他人修理，就是要修理也必须向有关部门报告，得到批准方可实施。原告没有和修理单位签订合同，也没有说明16800元如何支付给修理单位，原告没有提供足够的证据证明电梯确需修理，以及花费资金合情合理，因此原告擅作主张修理的费用应由自己承担；地面彩砖更换不是事实，因为使用才一年多，原告擅自更换不合情理，且应由市政公司来更换，故不予支付。当时解除原告的物业服务关系时，签订了财务移交清单，原告法定代表人任纪宏提到费用，说只要盖个业委会的公章就不找业委会。因为动用业主的公共维修基金要符合法律规定的程序，因此，原告到物管处报支被退回，直到去年被告起诉原告时原告才提出相关请求。按照前期物业合同第二十三条第4条的约定，盛世广场的开发商一次性包定六万元给原告，应当包含维修费用，故请求驳回原告的诉讼请求。
被告提供了下列证据：
1、2013年7月18日靖江市物业管理业管理处出具的《业主委员会备案证明》。
2、2014年4月1日江苏省特种设备安全监督检验研究院泰州分院出具的《证明》，载明：电梯的安装、改造、重大修理应当经特种设备检验机构进行监督检验，经查盛世广场使用的7台电梯自2009年安装至今没有重大修理的相关检验记录。证明原告无权直接请人修理电梯。
被告对原告提供证据的质证意见：对前期物业管理合同、物管处的两份通知，没有看到也不清楚，对真实性也不清楚；对苗木照片，当时没有看到，也不清楚这个情况；对叶玉红的说明和围墙照片不清楚；对钱进华的说明和彩砖照片及有没有铺彩砖也不清楚；对电梯出故障大修说明不清楚；对法院民事调解书、电梯配件发票不清楚，原告为五、六家小区提供物业服务，不一定就是维修1B幢楼电梯；对物业财务移交清单和庭审笔录无异议，业委会主任钱剑波、副主任印剑峰已经在2014年3月9日被罢免。
原告对被告提供证据的质证意见：对江苏省特检院泰州分院的证明真实性无异议，但盛世广场小区1B幢楼电梯事故的发生属于偶发事件，并非《中华人民共和国特种设备安全法》第二十五条规定的重大修理，因此不需要监督检验。根据国家部委加强电梯管理的暂行规定实施细则，新安装电梯质量保修期，从验收合格之日起由电梯生产企业保修一年，但不超过交货后18个月，所以原告修理的电梯已经超过保质期。
本院认证如下：原告提供的《盛世广场物业管理委托合同》、靖江市物业管理业管理处发出的《关于迎接江苏省“文明城市”检查测评工作的通知》、《通知》、《盛世广场小区物业财务移交》清单来源合法，客观真实，且具关联性，可以作为本案定案依据；苗木发票、水泥发票、电梯配件发票及维修清单和电梯配件WN-3发票，瓦工叶玉红领取工资发放表、钱进华领取工资发放表和收条、郭涛出具的盛世广场电梯出故障大修说明，均系无利害关系的案外人开具，苗木现状照片、小区西侧围墙施工照片、地面彩砖损坏照片、1B幢楼电梯照片均符合现场客观状况，也均可认定其真实性，认定为定案依据；本院制作的第2070号民事调解书、庭审笔录，双方均无异议，也可以作为定案依据；被告提供的证据可认定其真实性，其中《业主委员会备案证明》可证明被告的主体资格，江苏省特种设备安全监督检验研究院泰州分院出具的《证明》来源合法，客观真实，也可认定为案件定案依据。
经审理查明：2009年10月22日，原告成为盛世广场小区的前期物业管理公司。2011年9月26日，靖江市物业管理业管理处发文通知各物业服务企业迎接江苏省“文明城市”检查测评工作。原告于2011年10月组织员工对盛世广场小区绿化带枯死的苗木进行清理、补栽，购买如皋市卉森花木专业合作社的苗木，支出费用3890元。2011年11月13日，原告委托叶玉红加高小区西侧围墙，支出水泥款、材料款10200元和瓦工工资4938元。2011年12月，原告委托钱进华更换小区南侧一楼临街广场地面彩砖，支出彩砖款1620元和人工工资2200元。2012年8月19日盛世广场小区1B幢楼东侧电梯发生故障突然坠落，造成业主受伤，原告委托郭涛维修故障电梯，购买开关、主板配件支出18095元、劳务费2000元。2012年12月14日，被告成立，提出解聘原告。2012年12月31日，原告自盛世广场小区撤出，原告财务人员戴汉荣和时任被告主任朱宗明结算相关账目并进行移交，形成《小区物业财务移交》清单，双方约定围墙、电梯、消防、广场彩砖、绿化费用61743元，业委会同意报靖江市住建局、靖江市物业管理业管理处动用公共维修基金支付。后原告未能自公共维修基金中报得上述费用，致起讼争。
另查明，盛世广场1B幢楼业主因1B幢楼电梯故障受伤起诉原告，经本院支持调解，2013年1月29日原告与业主达成（2012）泰靖民初字第2070号民事调解书，一次性赔偿业主损失8000元。2013年7月14日，时任业委会主任朱宗明辞职，业主代表大会增补钱剑波为委员，并由钱剑波担任主任，印剑峰、朱锦宏为副主任，赵汉松等四人为被告委员。
2013年10月11日，经本院支持调解，原告与被告达成（2013）泰靖民初字第0762号民事调解书，被告在庭审笔录末页书写同意配合至有关部门报支围墙、电梯、广场彩砖、绿化费用等的手续。2014年3月9日，盛世广场业主代表会议决议，罢免现任业委会主任、副主任并开始筹备新一届业委会，赵汉松续任委员。
本案争议焦点：1、原告有无支出讼争的相关费用，如支出，合理费用如何确定；2、盛世广场专项维修资金是否应支付原告讼争的费用。
本院认为，原告主张为业主垫付了费用，请求业委会用公共维修基金返还，然而业委会不予认可，审理中双方也未能协商一致，根据民事诉讼“谁主张谁举证”的证据规则，原告应当证明垫付费用的真实性，以及具备自公共维修基金列支范围等证据，还应证明小区业主系该费用的最终承担者，否则将承担举证不能的后果。
关于原告有无支出讼争费用的问题。原告提交了围墙加高施工、广场彩砖修复及更换前后照片，购买水泥、苗木、电梯配件等发票，以及案外人的人工工资表，被告虽辩称均不知情，然因行为发生时业委会尚未成立，且在原告撤出小区进行财务移交时，被告表示同意报请有关部门使用公共维修基金处理，后在另案庭审笔录又书写同意配合至有关部门报支围墙、电梯、广场彩砖、绿化费用等的手续，本院可以根据上述证据认定原告更换修理、支付讼争费用属实。分析原告持有的一些支出票据，发现存在材料不完全正规，也没有委托有资质的单位施工或签订正式的合同文本，且有用材料发票冲抵费用的现象，反映出原告业务管理不够规范，但是原告支出资金数额均在财务账册入账，案外人也实际收取到相关费用，被告也无足够证据推翻上述费用的真实性，故本院可以确认原告为盛世广场修理电梯、改造围墙、补栽苗木、更换铺设彩砖等支出费用42943元。
关于盛世广场专项维修资金是否应支付原告讼争的费用问题，需要分项考虑确定。根据《》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主应当按照国家有关规定交纳专项维修资金，专项用于物业共有部位、共用设施设备的维修和更新、改造，同时根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，小区围墙、电梯、广场和绿地属于共有部分或者共用设施设备，日常维护费用和必要的维修、更新改造费用可以在专项维修资金中支出。原告与开发商签订的前期物业服务合同，依法对原、被告均有约束力，因原告未经规划许可即加高围墙，该建设行为不具备合法性，且围墙上开设侧门，与其陈述保障安全需要存在矛盾，前期物业服务合同对此未有涉及，故该费用不应由业主承担；原告补栽枯死苗木发生的费用，因被告不予认可，且原告在物业合同中承诺绿化花草树木无枯死等，服务期间如有枯死现象依合同约定由原告更新，故该费用不应由业主承担；物业服务合同约定由原告管理养护电梯，而本院生效民事调解书确认1B幢楼电梯故障坠落伤人，原告作为管理人及时予以维修，方便业主生活，保障业主人身安全，虽然未经请示、报告，但时间紧迫，理由正当，且当时法律法规对此情形未有明确规定，又因时业委会尚未成立，即便电梯未超出质保期间，此时业主作为受益人和所有人也均应当承担。同理，原告更换广场彩砖也是改善小区形象，创建文明城市的举措，属于建筑区划内共用设施“道路”范围发生的合理费用，业主作为受益人也应当承担。被告辩称开发商给予原告六万元系全部维修费用一节，缺乏证据证实，且该资金与本案无关，其辩称本院不予采信。
综上所述，盛世广场业主应当依法承担原告进行电梯维修和广场彩砖铺设更换的费用，被告作为盛世广场业主大会的执行机构，可自盛世广场业主所有的专项维修资金中列支上述费用，但因本地专项资金尚未划转业主大会管理，而由政府职能部门代管，考虑到被告至职能部门办理专项资金提取手续需要一定期间，本院确定给予被告一定的合理期间，履行相关义务。依照《中华人民共和国民法通则》第九十三条，《中华人民共和国物权法》第七十九条，《物业管理条例》第五十四条，最高人民法院《关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》的规定，判决如下：
一、被告靖江市盛世广场业主委员会自靖江市盛世广场专项维修资金中给付原告江苏协和物业管理有限公司电梯维修、广场彩砖铺设费用合计23915元，于判决生效后30日内履行。
二、驳回原告江苏协和物业管理有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1340元，由原告负担940元，被告负担400元（此款原告已预交，被告在履行判决义务时直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份、副本二份，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费1340元（账户名：泰州市财政局，开户行：泰州农业银行海陵支行，账号：20×××88）。
审 判 长 徐劲松
人民陪审员 刘桂兴
人民陪审员 何灿芬
二〇一四年四月十八日
书 记 员 夏 冬
本案援引法律法规条文
1、《中华人民共和国民法通则》
第九十三条没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。
2、《中华人民共和国物权法》
第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
3、《物业管理条例》
第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。4、最高人民法院《关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》（（2005）民立他字第8号）
安徽省高级人民法院：你院（2004）皖民一他字第34号《关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的请示》收悉。经研究，答复如下：根据《》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。
2005年8月15日