青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民三终字第00214号
上诉人（原审原告、反诉被告）宋毅，男，汉族。
委托代理人韦廉明，青海同光律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）青海盈吉建筑集团有限公司。
委托代理人王巍，青海辉湟律师事务所律师。
上诉人宋毅因与被上诉人青海盈吉建筑集团有限公司（以下简称盈吉公司）房屋租赁合同纠纷一案，宋毅于2015年1月23日向西宁市城东区人民法院提起诉讼，请求依法判令：1、盈吉公司退还宋毅保证金500000元，并支付宋毅利息30750元；2、盈吉公司赔偿宋毅违约金100000元；3、案件受理费由盈吉公司负担。原审法院在审理的过程中，盈吉公司提出了反诉，请求人民法院依法判令：1、宋毅承担违约责任，支付违约金500000元；2、宋毅承担其要求对工程改建的费用90287.04元；3、本案诉讼费由宋毅承担。该院以（2015）东民一初字第108号作出民事判决，宣判后宋毅不服向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月18日公开开庭进行了审理。上诉人宋毅及委托代理人韦廉明、被上诉人盈吉公司的委托代理人王巍到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
经审理查明，2012年9月14日宋毅与盈吉公司双方签订《商铺租赁意向协议书》约定，宋毅预租盈吉公司位于城东区开发区金汇路10号，商铺面积5468.1平方米，租赁期限暂定15年，租金暂定每平方米人民币40元。签订该协议时宋毅一次性向盈吉公司交纳履约保证金500000元。协议第十条约定“本意向性协议签订后，如一方违约，违约方需承担守约方违约金500000元。”协议签订后，宋毅向盈吉公司支付了500000元的保证金。时间届至2014年9月30日盈吉公司向宋毅通知要求盈吉公司装修并签订正式房屋租赁合同等相关手续，2014年10月9日宋毅向盈吉公司回复：1、到目前为止贵公司未提供该商铺消防验收合格手续；2、双方并未签订正式的租赁合同，因此宋毅不同意装修的通知。双方未达成共识。2014年11月15日盈吉公司向宋毅发出通知解除双方签订的《商铺租赁意向性协议书》，至此双方发生纠纷。
另查，宋毅承租的时代尊城商铺于2014年9月10日经整体验收并交付使用，消防工程于2014年9月17日综合检验合格后，盈吉公司于2014年9月至11月多次书面通知宋毅签订正式商铺租赁合同，之后，双方未签订正式商铺租赁合同。盈吉公司于2014年11月15日解除了《商铺租赁意向性协议书》。
原审法院认为，宋毅与盈吉公司之间签订的《商铺租赁意向性协议书》不违反法律规定，系双方真实意思表示，属有效协议，双方应当按照协议约定的内容履行各自的义务。本案中，宋毅与盈吉公司负责人商定了商铺承租事宜，并签订了商铺租赁协议，同时协议第九条约定，宋毅应接到盈吉公司通知之日起两周内签订正式商铺租赁合同。之后，盈吉公司书面通知宋毅履行双方《商铺租赁意向性协议》约定的义务，但宋毅并未履行双方已签订的协议，鉴于宋毅怠于履行签订正式租赁合同义务的行为，已构成违约，应当承担违约责任，故对其要求盈吉公司退还保证金500000元、支付利息30750元并赔偿违约金100000元的诉讼请求，不予支持；盈吉公司的反诉请求与本案属于同一法律关系。因宋毅的行为构成违约，致盈吉公司经济受到损失，故盈吉公司提出的第一项反诉请求，即按双方协议第十条的约定：“如因宋毅原因不与盈吉公司签订正式商铺租赁协议，则宋毅交纳的履约保证金作为违约金，甲方不予退还”的内容，宋毅签订协议时给付盈吉公司的保证金500000元应作为违约金不予退还；对于盈吉公司要求宋毅承担工程改建费90287.04元的反诉请求，原审法院认为盈吉公司提供的证据不足以证明是按宋毅的要求对商铺进行改建而产生的费用，故对此项反诉请求，不予支持。遂判决，一、驳回宋毅的诉讼请求；二、青海盈吉建筑集团有限公司将宋毅交纳的履约保证金500000元作为违约金，不予退还；三、驳回青海盈吉建筑集团有限公司要求宋毅承担工程进行改建产生的费用共计90287.04元的反诉请求。本诉案件受理费10106元，减半收取5053元由宋毅负担。反诉案件受理费4851元由宋毅负担3395.70元，盈吉公司负担1455.30元。
宣判后，宋毅不服向本院提起上诉称，原审认定事实错误，理由为，宋毅欲承租的时代尊城商铺于2014年9月10日进行的验收仅指该项全部工程的分项工程验收即单位工程质量竣工验收记录及竣工验收报告。一审判决错误认定为整体验收合格。盈吉公司提交的证据2014年9月17日做出”建筑消防设施技术检测报告”。一审并未对该份证据做出分析认定，却在查明事实部分给予了认可。提交的该份证据系私营公司做出，该份报告中既没有盈吉公司或者消防单位的委托，同时这份报告也并非盈吉公司真实的消防验收证书。就此问题，宋毅在一审庭审时特别向法庭做出说明，并提供了宋毅前往西宁市公安消防支队调查的消防验收合格证书编号即宁消验自（2014）第0092号《消防验收合格证》。但一审判决却错误的认定为消防综合验收合格的时间是2014年9月17日。一审错误的将建筑工程分项验收和不具有国家认可的消防检测报告认定为盈吉公司具备意向协议约定的交房条件。盈吉公司在2014年10月14日通知宋毅签订正式商铺租赁合同即仅通知了一次。之后的10月19日与10月27日双方往来的函件证实宋毅应盈吉公司通知签订正式合同后，与对方就租金、租期问题进行的磋商行为。但一审判决却错误的认定为盈吉公司多次通知宋毅签订正式合同后，宋毅未与其签订正式合同是怠于履行签订正式租赁合同义务的行为，错误的认定宋毅构成违约。1、请求二审法院撤销一审判决发回重审或者改判盈吉公司退还宋毅保证金500000元，支付宋毅利息30750元，赔偿宋毅的违约金100000元。
被上诉人盈吉公司辩称，2012年9月，宋毅在多次进行实地考察后，与盈吉公司负责人商定关于时代尊城两层商铺的承租事宜。双方于2012年9月12日签订了《商铺租赁意向性协议》（以下简称协议），协议约定盈吉公司将位于西宁市城东区经济开发区金汇路10号，建筑面积5468.1平方米的商铺租赁给宋毅开设综合商场，租赁期限暂定15年，租金每月每平方米暂定40元；签订协议时，宋毅须缴纳履约保证金人民币500000元。协议第九条约定：宋毅应在接到甲方通知之日起两周内签订正式商铺租赁合同。协议第十条约定，本意向协议签订后如因宋毅原因不与盈吉公司签订正式商铺租赁协议，则宋毅交纳的履约保证金作为违约金，盈吉公司不予退还。盈吉公司时代尊城商住楼工程的商铺全部完工后，宋毅于2012年11月提出为了更有利于超市经营的空间布局和利用，要求按照便于超市使用的方案对商铺进行改建。盈吉公司按照宋毅的要求在作了设计变更后对租赁的商铺进行了改建，改建产生费用90287.04元。时代尊城商住楼工程整体验收交付使用后，盈吉公司于2014年9月至2014年11月，多次口头及书面通知宋毅履行双方《商铺租赁意向性协议》中约定的宋毅应在接到盈吉公司通知之日起两周内签订正式商铺租赁合同的义务，但宋毅提出不符合市场价格的要求，不履行双方协议。在宋毅违约的前提下，盈吉公司于2014年11月15日书面通知，解除了2012年9月12日签订的《商铺租赁意向性协议》。请求二审人民法院依法驳回宋毅的上诉请求，维持一审判决。
经审理查明，2012年9月14日宋毅与盈吉公司签订的商铺租赁意向协议约定，宋毅预租盈吉公司位于城东区开发区金汇路10号建筑面积约5468.1㎡，期限15年，租金40元／㎡，签订本协议时，宋毅需一次性缴纳保证金500000元，协议同时约定，租赁房屋的交房条件，验收手续齐全，水电安装到位，取暖设备安装到位，协议履行期限内盈吉公司以下发书面通知单的方式通知乙方签订正式商铺租赁合同，宋毅应在接到盈吉公司通知之日起两周内签订正式商铺租赁合同，本意向协议书签订后，如因宋毅原因不与盈吉公司签订正式商铺租赁协议，则宋毅交纳的履约保证金作为违约金，盈吉公司不予退还，如因盈吉公司原因不与宋毅签订租赁协议，则盈吉公司承担相同违约金。协议签订后，2014年9月10日，工程竣工验收，盈吉公司于2014年9月30日、2014年10月14日、2014年10月27日通知宋毅履行签订正式租赁合同义务，宋毅于2014年10月9日、10月19日答复要求盈吉公司降低承租价格，2014年11月15日盈吉公司以通知的方式要求解除2012年9月12日签订的《商铺租赁意向性协议》，宋毅则认为盈吉公司不具备交房条件，要求盈吉公司返还其保证金500000元，故双方酿成纠纷。
另查明，青海省宗喀实业有限公司建设位于经济开发区金汇路与沪宁路交汇处西北角的时代尊城商住楼，西宁市公安消防支队于2014年11月20日通过了消防验收，意见编号为：宁公消验字（2014）第0092号。
本院认为，2012年9月14日，宋毅与盈吉公司签订《商铺租赁意向协议书》，该协议内容无违法之处，且协议已对盈吉公司的在建房屋面积、期限、租金有明确约定，宋毅与盈吉公司均具有履行意向协议的权利能力和行为能力，故应认定，该意向协议为有效协议。双方签订的意向协议虽明确约定，本意向协议签订后，如因宋毅的原因不与盈吉公司签订正式商铺租赁协议，则宋毅交纳的履约保证金作为违约金，盈吉公司不予返还。2012年9月14日双方签订意向协议书后，宋毅履行支付保证金的义务，工程竣工验收后，盈吉公司分别于2014年9月30日、10月14日、10月27日以通知的方式通知宋毅签订租赁合同，宋毅分别于2014年10月9日、10月19日以函件的形式要求盈吉公司减低租金未果，盈吉公司遂于2014年11月15日以通知的方式要求解除双方签订的《商铺租赁意向性协议》，不予返还500000元的保证金。本院认为宋毅在意向协议生效后，该协议已经明确约定了未来租金的价格，应按双方签订的协议全面履行，但其却未与盈吉公司签订正式租赁合同，构成违约。盈吉公司在未通过消防验收可以根据违约情况向宋毅支付一定数额的违约金。由于双方未签订正式租赁合同，盈吉公司在案件审理期间没有提交其因未签订正式租赁合同而造成实际损失的证据，且宋毅亦未实际占有租赁标的物，人民法院对约定的违约金过分高于造成的损失的，经本院释明，可以予以适当减少。故宋毅向盈吉公司交纳的履约保证金应核减为300000元。原审认定部分事实有误，本院应予纠正。上诉人宋毅的部分上诉理由成立，二审应予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持（2015）东民一初字第108号民事判决第三项，即驳回青海盈吉建筑集团有限公司要求宋毅承担工程进行改建产生的费用共计90287.04元的反诉请求；
二、撤销（2015）东民一初字第108号民事判决第一项、第二项，即驳回宋毅的诉讼请求和青海盈吉建筑集团有限公司将宋毅交纳的履约保证金500000元作为违约金，不予退还；
三、被上诉人青海盈吉建筑集团有限公司于本判决生效后十日内退还宋毅的履约保证金200000元；
四、驳回宋毅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费5053元，宋毅负担3053元，青海盈吉建筑集团有限公司负担2000元，一审反诉案件受理费4851元，上诉人宋毅负担3396元，被上诉人青海盈吉建筑集团有限公司负担1455元；二审案件受理费14957元，上诉人宋毅负担10470，被上诉人青海盈吉建筑集团有限公司负担4487元。
本判决为终审判决。
审判长 左志萍
审判员 宋敏芳
审判员 苏永强
二〇一五年十一月二十日
书记员 李彩虹
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或应当知道之日起六个月内提出。
第二百零二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。