广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东二法朗民一初字第816号
原告：刘亮崧，男，汉族，1968年10月16日出生，住广东省东莞市。
委托代理人：曹庚生，广东尚宽律师事务所律师。
被告：陈艳平，男，汉族，1972年9月13日出生，住江西省樟树市。
委托代理人：何斌，广东大洲律师事务所律师。
委托代理人：汤斌，广东大洲律师事务所律师。
原告刘亮崧诉被告陈艳平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月4日受理后，依法由审判员刘伍雄适用简易程序独任审判，后转换适用普通程序，由审判员刘伍雄担任审判长，与人民陪审员叶创忠、人民陪审员叶银章组成合议庭，于2015年1月28日公开开庭进行了审理。原告刘亮崧的委托代理人曹庚生，被告陈艳平的委托代理人何斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘亮崧诉称：原告经人介绍与被告认识，双方于2011年1月12日签订《锦昌商业房屋租赁合同》，约定由原告将其位于东莞市大朗镇犀牛陂锦昌商业综合广场旁的房屋第一栋二楼和三楼出租给被告，合同期限自2011年3月30日至2014年3月30日，由被告每月向原告支付租金10，500元，被告经原告同意后方可将房屋转租给第三人。然而，被告在履行合同的过程中却经常拖欠租金，且在合同到期后继续使用上述房屋，拒绝搬离承租房屋及交纳租金。因原告所建房屋缺乏相关的规划许可、报建许可及消防合格手续，依照法律规定，双方所签订的《锦昌商业房屋租赁合同》属于无效合同，被告应当参照《锦昌商业房屋租赁合同》约定的租金标准向原告支付房屋使用费。为维护原告的合法权益，请求依法判令：1.依法确认原告与被告签订的《锦昌商业房屋租赁合同》无效；2.被告搬离承租的房屋（该房屋位于东莞市大朗镇犀牛陂锦昌商业综合广场旁）；3.被告向原告支付拖欠的使用费153，000元（自2011年1月起暂计至2014年3月31日，计算至被告搬离使用的房屋为止）；4.本案的诉讼费由被告承担。
被告陈艳平辩称：1.案涉合同为无效合同，原告应该依法返还收取被告的押金并赔偿被告的损失；2.合同期间双方对租赁物的租金进行了调整，由原来合同约定的10，500元改为6，500元；3.原告已经收回了租赁物，被告无需再向原告支付场地占用费。
经审理查明，2011年1月12日，原、被告签订《锦昌商业房屋租赁合同》，约定由原告将位于大朗镇犀牛陂锦昌商业综合广场旁的房屋出租给被告使用，期限自2011年3月30日至2014年3月30日共3年，合同保证金为20，000元；自2011年3月30日开始计租，租金为10，500元／月。双方对其他权利义务也做出了约定。原告提交一份东莞市大朗镇犀牛陂村村民委员会的《证明》，主要内容为位于东莞市大朗镇犀牛陂村大冚墟＊街＊号楼房属于原告所有。被告认为村委会不能作为房屋权属的证明人。原告并提交一份《通知书》以及邮寄单，以主张已向被告发出退回房屋的通知，主要内容为提出合同已经于2014年3月30日到期不再续订合同，要求被告收到通知三日内撤出租赁的房屋。该通知未提及被告拖欠租金问题。被告认为没有收到该通知。
双方对于租金标准存在争议，原告主张依照合同约定，租金标准为10，500元／月，被告则不予确认。被告则认为双方已自2012年1月开始变更租金标准为6，500元，其提交2012年3月30日、2012年5月12日、2014年3月2日以及2014年4月1日的收款收据为证。2012年3月30日的收款收据显示交付款项金额为2月份房租5，500元，该收据并手写“贰月欠壹千”，2012年5月12日的收款收据显示交付款项金额为3月份房租5，800元，该收据并手写“三月欠700元”，其余两张收据显示交付金额为6，500元，没有注明尚欠租金内容。原告则认为上述证据不足以证实租金变更为6，500元／月，至于手写内容，原告认为因被告资金紧张要求原告暂缓收取，后续再补足差额。在回答审判员询问“为何没有在收款收据上写明（按照合同标准计算）尚欠租金差额”时，原告称基于对被告的信任，所以没有在收款收据中补齐内容。在回答审判员询问“通知书上为何未提及拖欠租金内容”时，原告回答：因当时原告所要解决的主要问题是被告拒不搬离案涉房屋问题，再行解决被告拖欠租金问题。另，原告确认被告自2011年7月至2014年3月每月支付6，500元。
双方对于是否已交回房屋存在争议。原告认为被告因擅自转租并收取租户大笔押金未返还导致租户继续使用房屋，被告未交回房屋，被告则认为已交回房屋，交回时间为2014年6月1日，但被告未能举证证明办理了房屋交接手续。被告在庭审中确认有将案涉房屋转租他人使用的事实。被告在回答审判员询问“将房屋交回原告时，有没有将后续租户清场”时，被告对此没有做出肯定或者否定的回答，但认为按照实践，被告无需在退出租赁物时将后续租户清场，应当由原告自行解决。
另，案涉房屋未办理建设工程规划许可证。被告在诉讼中曾向本院提交反诉状，后未缴纳反诉费。
上述事实，有原告提交的《锦昌商业房屋租赁合同》、通知书、证明，被告提交的收款收据以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，对于被告提起反诉后未缴纳反诉费的行为，本院视为撤回反诉处理。原、被告之间存在租赁合同的事实，有合同为证，本院予以确认。因案涉房屋未办理建设工程规划许可证，原、被告双方签订的《锦昌商业房屋租赁合同》依法应当认定无效。根据相关的法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应当予以支持。
关于租金标准，双方存在不同的意见。原告认为租金标准为合同约定的标准10，500元／月，被告则认为双方变更了租金标准为6，500元／月。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，主张合同关系变更的一方对引起合同关系变动的事实承担举证责任。被告提交2012年3月30日、2012年5月12日、2014年3月2日以及2014年4月1日的收款收据为证。收据内容如前所述。本院认为，2012年3月30日的收款收据显示交付款项金额为2月份房租5，500元，该收据并手写“贰月欠壹千”，2012年5月12日的收款收据显示交付款项金额为3月份房租5，800元，该收据并手写“三月欠700元”，其余两张收据显示交付金额为6，500元，没有注明尚欠租金内容。收款收据手写的内容与交付的租金相互之间语义明确，表明已付租金以及尚欠租金的逻辑关联关系，即应付租金6，500元减去已付数为欠租金数额，否则若应付租金数额为10，500元，则在欠款数部分与已付数目相加应为10，500元，并且在其他支付6，500元月份中也应当列明尚欠款项。另，自2011年7月至2014年3月期间被告均支付为6，500元，在该段期间以及原告向被告发出的通知书中，亦未提到被告拖欠租金的问题。综合以上分析，虽然双方未签订书面的合同变更的协议，但双方在合同履行过程中达成租金变更的口头协议并且亦实际履行，双方的租金标准应当按照6，500元／月履行。因被告已按照上述标准履行至2014年3月期间的租金，对于原告主张该段时间的租金或房屋占有使用费差额问题，本院不予支持。
关于房屋是否已经由被告交回给原告的问题。同样的根据上述所引用的法律条文的规定，依法应当由履行交回房屋义务的被告承担举证责任。被告对此并没有提交相关的证据予以证实其已通知原告接收房屋，以及实际办理交接手续将该房屋交回给原告，同时被告在庭审中也自行承认其个人搬离案涉房屋时，未办理后续租户的清退工作，故此，被告关于已经交回房屋的主张未能得到充分的证据证明，本院不予支持，被告应当将案涉房屋交回给原告，并且向原告支付自2014年4月起至实际交回之日止的房屋占有使用费。但被告交付的押金20，000元，应当在上述房屋占有使用费中予以扣减。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，判决如下：
确认原告刘亮崧与被告陈艳平之间于2011年1月12日签订的《锦昌商业房屋租赁合同》无效。
限被告陈艳平在本判决生效之日起十日内，清空并搬离合同约定的位于东莞市大朗镇犀牛陂锦昌商业综合广场旁的租赁房屋。
限被告陈艳平在本判决生效之日起十日内，向原告刘亮崧支付自2014年4月起至实际搬离之日止的房屋占有使用费，标准为6，500元／月。被告陈艳平已交付的押金20，000元，应当在上述房屋占有使用费中予以扣减。
驳回原告刘亮崧的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3，360元，已由原告刘亮崧预交，由原告刘亮崧承担672元，由被告陈艳平承担2，688元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 刘伍雄
人民陪审员 叶创忠
人民陪审员 叶银章
二〇一五年二月二十五日
书 记 员 卢凤英
第6页共6页