上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1699号
上诉人（原审原告）朱恒兴（曾用名朱帝）。
委托代理人张志华，上海市临港律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海梅鼎农产品专业合作社。
委托代理人阳胜，上海川汇律师事务所律师。
上诉人朱恒兴因与被上诉人上海梅鼎农产品专业合作社（以下简称梅鼎合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第10964号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年6月26日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月15日公开开庭审理了本案，上诉人朱恒兴及其委托代理人张志华、被上诉人梅鼎合作社之委托代理人阳胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：朱恒兴系梅鼎合作社的肉皮供应商。2009年7月5日，朱恒兴、梅鼎合作社签订《租房合同》，约定：“朱帝（即朱恒兴）同志今年要做肉皮生意，向上海梅鼎农产品专业合作社租房四间大约400平方米左右（以下简称系争房屋）。经双方协商租金每年贰万伍仟元正。今年因朱帝同志要做肉皮生意，厂房准备建造新的彩钢厂房，故贰年租金要求一年付清（2009年8月），以后每年12月份-1月份交付房租（租期暂定伍年）。另外，水、电有朱帝自负，还要做好安全、卫生、防火、治安工作。工坊地方要吊顶，下面地砖。每年年检由梅鼎合作社负责。”合同另备注：“如新的彩钢厂房不能建造，双方必须另想办法。”合同签订后，朱恒兴向梅鼎合作社支付了租金人民币（下同）50，000元，梅鼎合作社在系争房屋建造好后即交付朱恒兴使用。
2010年12月，上海市浦东新区建设和交通委员会向上海市浦东新区土地资源储备中心颁发《房屋拆迁许可证》，系争房屋所在的上海梅鼎农产品专业合作社被列入拆迁范围。2011年3月31日，上海平实房地产估价有限公司就上海梅鼎农产品专业合作社房屋出具拆迁补偿估价�告。报告载明，被拆迁房屋总建筑面积为5018.5平方米（其中111.17平方米为简易棚舍）。报告附表2（装修及附属物估价明细表）载明：“1、面砖1300平方米，评估价值104，000元；2、地砖2300平方米，评估价值230，000元；……6、围墙250平方米，评估价值35，300元；……27、瓷砖灶台2，400元。”2013年7月10日，梅鼎合作社签署《上海市非居住房屋拆迁补偿安置协议》及《房屋拆迁、安置、补偿结算单》。《房屋拆迁、安置、补偿结算单》载明：“……5、停产、停业损失费4，907.33＊350=1，717，565.50元，111.17＊175=19，454.75元；6、搬迁奖励费5，018.50＊18=90，333元；……9、职工遣散费（60人未交）180，000元；10、电设施补偿（97KV）101，800元；11、水设施补偿（6寸）100，000元；……13、物品搬迁200车＊500=100，000元；……16、拆迁后不可预见损失等一次性补偿1，506，355.86元；应补合计15，200，500.12元。”上述拆迁补偿款均由梅鼎合作社领取。系争房屋实际于2013年下半年拆除。
2014年3月，朱恒兴向原审法院起诉，请求判令：1、梅鼎合作社返还拆迁安置补偿款350，200元；2、案件诉讼费由梅鼎合作社承担。
原审审理中，朱恒兴表示其诉请金额具体构成为：1、装修补偿地砖200平方米＊100元=20，000元，墙砖300平方米＊80元=24，000元，隔墙300平方米＊140元=42，000元（单价均参考评估报告）；2、水电安装补偿5，000元；3、灶头5台＊2，400元=12，000元（单价参考评估报告）；4、物品搬迁补偿20车＊500元=10，000元；5、职工遣散费10人＊3，000元=30，000元；6、停产补偿400平方米＊350元=140，000元；7、搬迁奖400平方米＊18元=7，200元；8、搬迁后不可预见补偿400平方米＊150元=60，000元（上述4-6项单价参照梅鼎合作社签订的补偿结算单）。关于租赁期限，虽然《租房合同�签订于2009年7月，但系争房屋于2009年12月才建好交给朱恒兴使用，故约定的租期应为2010年1月至2014年12月。朱恒兴前两年房屋以现金方式支付，2012、2013年两年的租金以肉皮货款抵充。朱恒兴实际使用房屋至2013年上半年，因房屋水电设施被破坏，朱恒兴于2013年10月另找他处经营至今。朱恒兴处共有员工11名，均系朱恒兴老乡，没有签订劳动合同，工资每年结算，不缴纳社会保险。
梅鼎合作社表示如果法院认定动迁时双方存在租赁关系，朱恒兴所主张的装修补偿款中的地砖部分同意按照每平方米100元的标准补偿150平方米计15，000元，墙砖部分同意按照每平方米80元的标准补偿200平方米计16，000元，另同意按照评估报告支付灶头补偿款2，400元，朱恒兴主张的其余项目均不存在或与朱恒兴无关，不同意支付。双方约定的房屋租赁期限应为2009年8月至2014年7月，其中2009年8月�11月为装修免租期，朱恒兴实际于2012年上半年自行搬离系争房屋，不存在用肉皮货款抵充租金的情况，但考虑到朱恒兴已经搬走，梅鼎合作社也没有向其主张此后的房屋租金。
原审认为，朱恒兴、梅鼎合作社签订的《租房合同》系当事人真实合意，双方就系争房屋建立的租赁关系成立。双方虽就约定的租赁期限存在争议，但均认为租期应至2014年结束，系争房屋所在地块于2010年取得动迁许可证，系争房屋实际于2013年拆除，此时租赁期限尚未届满。梅鼎合作社主张因朱恒兴欠租，已经于2012年初解除了双方租赁合同，对此未能提供证据证实，法院难以采纳。系争房屋租赁关系因动迁而提前终止，在双方合同未作其他特别约定的情况下，承租人可以要求出租人赔偿自己因此遭受的损失。朱恒兴主张的地砖、墙砖、隔墙、水电安装以及灶头补偿款实际属于装修及固定设施设备损失，应依照房屋状况据实确定。但由于系争房屋已经拆除，拆迁评估报告没有专门列明系争房屋的装修，朱恒兴亦无其他证据证明实际装修价值，法院依据梅鼎合作社自认确定该部分补偿金额。拆迁安置补偿结算单中的物品搬迁、职工遣散费、停产补偿、搬迁奖、搬迁后不可预见补偿等项目均未列明系专属于承租人的补偿项目，且其中的职工遣散费、搬迁奖、搬迁后不可预见补偿等项目显然与朱恒兴无关，朱恒兴现要求分得该部分补偿款缺乏依据，法院不予支持。但是，考虑到朱恒兴租期未满另行寻找经营场所确有可能面临物品搬迁等实际损失，故梅鼎合作社应在装修补偿的基础上再给予朱恒兴一定补偿，具体金额由法院酌情确定。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，于二〇一四年五月二十二日作出判决：上海梅鼎农产品�业合作社应于判决生效之日起七日内支付朱恒兴补偿款50，000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6，553元，减半收取3，276.50元，由朱恒兴负担2，751.50元，上海梅鼎农产品专业合作社负担525元。
原审判决后，朱恒兴不服，上诉于本院，诉称：虽然系争房屋已被拆除，但上诉人提供此前的现场状况而证明上诉人诉请金额具体构成的1至3项；被上诉人隐瞒动迁情况未通知上诉人参与评估，由此产生的不利后果，应由被上诉人承担，本案租赁房屋租期暂定五年，应结合上诉人长期租赁的投资、回报，按承租400平方米房屋的相关补偿以一定比例给付上诉人。据此，请求二审撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求。
被上�人梅鼎合作社辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。系争租赁房屋在租赁期限内因被动迁拆除，租赁合同由此终止，本案的争议在于，上诉人朱恒兴作为承租人应取得多少动迁补偿。现上诉人提出其应获得包括装修补偿、水电安装、灶头、物品搬迁、职工遣散费、停产补偿、搬迁奖、搬迁后不可预见的补偿共计350，200元，但其主要系以承租面积的比例来推算动迁补偿的金额，其计算方式缺乏充分的依据和两者间直接的因果关系，无法证明其主张金额系作为承租人应得的补偿项目，故本院难以采信�就上诉人的相关补偿，原审在考虑其装修补偿的基础上结合本案具体情况酌情予以确定，所作处理尚无不当，故本院依法予以维持。综上所述，上诉人朱恒兴的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币5，803元，由上诉人朱恒兴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 蒋辉霞
代理审判员 郑岚晞
二〇一四年七月二十八日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
…�