云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）红中民二初字第126号
原告徐小兵，住蒙自市。
委托代理人潘海涛，云南锡都律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被告冯文彬，住蒙自市。
委托代理人王云飞，云南红河谷律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
原告徐小兵与被告冯文彬买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月30日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月19日公开开庭审理了本案。原告徐小兵及其委托代理人潘海涛、被告的委托代理人王云飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐小兵诉称，原被告2011年11月3日经协商，签订《房产出让协议书》，被告将金平恒瑞房地产开发有限公司拆迁补偿的位于金平县金河镇文化路1号，从十字路口往南方向，毗邻前哨南路地上第一层临街铺面的第四间和第五间商铺出让给原告。协议约定：一、商铺每间规格为宽3.6米，深11米，层高不低于4.5米，框架结构，每间39.6平方米，共计79.2平方米。二、出让商铺单价金额及付款方式：出让价每平方米45000元，共计金额3564000元，签订协议后一个月内原告支付被告2000000元作为定金，其余房款待房屋及相关证件办理移交后一个月内付清尾款；协议约定商铺最迟在2014年10月30日交房，签订协议后一年内交房，原告收取200000元资金占用费，若被告在三年内不能交房，每年向原告支付900000元定金占用费直至交房为止；违约责任：被告不按约定的房屋标准交房的视为违约，除按约定支付每年的定金占用费外，需双倍返还定金给原告。合同签订后，原告在约定的期限内分五次支付被告定金2000000元。2013年10月25日，金平恒瑞房地产开发有限公司开始销售商品房，原告向被告要求按约交房，被告告知原告开发商交付的商铺不符合约定的规格，商铺层高达不到4.5米，原告坚持必须按约定的标准交付，否则不能达到原告出巨资购买商铺的目的，被告表示其会尽力和开发商磋商解决此事。经原告多次催促，被告与开发商不能协商一致，原告即向本院起诉。综上所述，原告认为，原、被告之间签订的购房协议合法有效，双方均应按协议约定履行各自的义务。原告已经如约履行了付款义务且没有任何违约行为，而被告却没有按约定交付标的物，已经构成严重违约，并且以自己的行为表明其不能履行协议约定的义务。为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼，请求：1、判决解除原、被告之间签订的《房产出让协议书》；2.判令被告双倍返还定金400万元；3.判令被告支付原告定金占用费90万元；4、本案诉讼费及因此发生的一切费用由被告承担。
被告冯文彬辩称，第一，被告不能按约定的标准交付房屋是事实，但也是无可奈何，是因为开发商的原因造成的，被告存在违约，但是被告并非严重违约，因为双方约定最迟在2014年10月30日交房，该交房期限没有届满，被告没有按照约定层高交付，但是并非被告有意为之，该情形属于被告无法预见、不可避免的情形，属于不可抗力。第二，双方签订的协议书，对于定金的约定以及相关条款，属于无效条款，因为担保法规定，给付定金的不得超过主债权金额的百分之二十，该约定超过了该标准，属于无效，而关于定金占用费没有法律依据，同时超过了银行利率的四倍，应属无效。被告同意解除合同，定金部分按标的总额的百分之二十计算后，被告按协议约定双倍返还原告，预付款部分按中国人民银行同期贷款四倍利率计算资金占用费。
综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、双方约定的定金条款及占用费条款是否有效？二、原告要求被告返还定金400万元及资金占用费90万元的请求应否支持？
本案在诉讼中，原告对其主张向法院提交了如下证据：
第一组：徐小兵的身份证复印件，欲证明原告的主体资格。
第二组：房产出让协议，欲证明双方进行买卖商铺并约定了相关权利义务，包括标的物的规格，定金条款等。
第三组：收条五份，欲证明原告支付被告定金200万元的事实。
第四组：图纸四份，欲证明双方约定的标的物的规格。
第五组：关于及时通过协商方式解决《房屋拆迁补偿安置协议书》违约所致损失赔偿问题的函，欲证明被告向开发商主张过权利，认可了交付的房屋没有达到约定的规格。
经质证，被告对原告提交的第一组、第三组、第四组、第五组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。对第二组证据，真实性、合法性、关联性无异议，但认为不能证明定金和占用费的有效性。
被告对其主张，向本院提交如下证据：
第一组：房屋安置补偿协议书一份及房屋所有权证复印件一份，2009云金证字第139号公证书一份、补充协议书一份、协议补充纪要一份，欲证明双方的房屋出让协议是根据开发商和被告之间的补偿转让房屋而来，会存在一些变化。
第二组：关于及时通过协商方式解决《房屋拆迁补偿安置协议书》违约所致损失赔偿问题的函、邮件详情单、开发商签收邮件的截图打印件，欲证明被告已经和开发商积极沟通解决，交涉解决问题，因此不能按约定交房，并不是被告主观导致的，该情形属于不可抗力。
经质证，原告对被告提交的第一组、第二组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。同时原告认为，该两组证据可以证明被告没有按约定交付房屋，被告以自己的行为表明无法履行合同，合同应予解除。
本院认为，对原告提交的五组证据，被告对其真实性均无异议，本院予以采信。第一组证据可证明原告徐小兵的主体身份；第二组证据可证明原、被告双方签订房屋转让合同的事实及合同内容；第三组证据可证明原告支付定金200万元的事实；第四组证据可证明原、被告双方约定的房屋层高规格的事实；第五组证据可证明被告不能按合同约定的规格交付房屋的事实。对被告提交的两组证据，原告对其真实性均无异议，本院予以采信，第一组证据可证明双方签订房屋转让协议中涉及的房屋的来源；第二组证据可证明被告由于开发商交付的房屋不能达到约定的规格，被告与开发商协商仍不能解决的事实。
根据原、被告提交的证据及双方在庭审中的陈述，本院确认如下法律事实：
被告冯文彬原坐落于金平县金河镇文化路1号的综合楼（共3层、建筑面积505平方米），因拆迁冯文彬与金平恒瑞房地产开发有限公司于2009年7月3日签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，由金平恒瑞房地产开发有限公司对冯文彬进行回迁补偿，双方对补偿事项作了约定。2011年11月3日原告徐小兵（称乙方）与被告冯文彬（称甲方）经协商，依据《房屋拆迁补偿安置协议书》约定的事项签订《房产出让协议书》。协议约定：一、甲方将金平恒瑞房地产开发有限公司拆迁补偿的位于金平县金河镇文化路1号（县委门口），从十字路口往南方向，毗邻前哨南路地上第一层临街铺面的第四间和第五间商铺出让给原告。商铺每间规格为宽3.6米，深11米，层高不低于4.5米，框架结构，每间39.6平方米，共计79.2平方米。该商铺门面为卷帘门，铝合金窗，内墙面为双飞粉后乳胶漆，地面为地板砖，每间商铺设有卫生间，水电户头齐全并满足营业使用。二、出让商铺单价金额及付款方式：出让价每平方米45000元，共计金额3564000元，签订协议后一个月内（2011年11月3日至2011年12月3日）乙方支付甲方2000000元作为定金，其余房款待房屋及相关证件（土地使用证、房屋所有权证等）办理移交后一个月内付清尾款；三、交房期限及定金占用费：由于该商铺由恒瑞公司建造赔偿甲方，根据甲方与金平恒瑞房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》和《补充协议》中的约定条款，甲、乙双方就该商铺约定最迟在2014年10月30日交房，若甲方能在签订本协议之后一年内交房的，乙方只收取第一年的定金占用费20万元；若甲方在一年后至两年内交房的，乙方再收取第二年的定金占用费40万元；若甲方在两年后至三年内交房的，乙方收取第三年的定金占用费60万元，若甲方在三年内（约定的最迟交房期限）还不能交房的，以后每年向乙方支付90万元的定金占用费直至交房为止。合同签订后，原告在约定的期限内分别于2011年11月3日支付原告定金500000元、11月10日支付500000元、11月15日支付300000元、11月25日支付500000元、11月28日支付200000元，共计支付被告定金2000000元。2013年10月25日，金平恒瑞房地产开发有限公司开始销售商品房，原告向被告要求按约交房，被告告知原告开发商交付的商铺不符合约定的规格，商铺层高达不到4.5米，原告坚持必须按约定的标准交付，经被告与开发商磋商解决未果，原告即向本院起诉。
针对原告的诉讼请求及原、被告双方的争议焦点和审理查明的事实，本院作如下评判：
一、关于双方约定的定金条款及占用费条款是否有效的问题。
本院认为，原、被告双方签订的《房产出让协议书》中第二条约定，定金为200万元。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”。本案的总标的额为3564000元，按标的额的百分之二十计算，应为712800元。因此，双方合同约定的200万元定金，超出了《中华人民共和国担保法》第九十一条规定的定金限额，违反法律规定，双方的定金数额约定应认定为无效。原、被告双方签订的《房产出让协议书》中第三条还约定，若甲方在两年后至三年内交房的，乙方收取第三年的定金占用费60万元，若甲方在三年内（约定的最迟交房期限）还不能交房的，以后每年向乙方支付90万元的定金占用费直至交房为止。双方约定的资金占用费每年为60万元和90万元过高，超出了中国人民银行同期贷款利率的四倍，该条款亦应认定为无效条款。除上述条款无效外，其余条款系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应认定有效，因此，双方签订的房产出让协议应认定为部分有效、部分无效。
二、原告要求被告返还定金400万元及资金占用费90万元的请求是否成立的问题。
原告认为，由于被告违约，原告交付的200万元定金，应由被告双倍返还400万元，并支付协议约定的90万元资金占用费。本院认为，由于本案中双方协议约定的2000000元定金超过了法律规定的定金限额，协议约定的购房款总价为3564000元，按百分之二十计算，定金应为712800元，因此，原告支付的2000000元款项，不能全部按定金双倍返还，应按定金双倍返还的金额为712800元（双倍返还应为1425600元），余款1287200元应按购房预付款返还，预付款的资金占用费被告愿意按中国人民银行同期贷款四倍利率计算资金占用费，不违反法律规定，本院予以支持，应为878179.32元（从2011年11月28日至2014年7月28日，共32个月，按年利率6.4%，月利率5.33‰计算为：1287200元×5.33‰×32×4倍=878179.32元）。因此，原告的诉讼请求，本院予以支持的是：由被告双倍返还原告定金1425600元，返还预付款1287200元，支付预付款占用费878179.32元，合计人民币3590979.32元。从2014年7月28日至判决确定的履行期限届满之日止预付款部分的资金占用费按中国人民银行同期贷款的四倍利率另行计算。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，判决如下：
一、解除2011年11月3日冯文彬与徐小兵签订的《房产出让协议书》；
二、由被告冯文彬双倍返还原告徐小兵定金1425600元，返还预付款1287200元，支付预付款占用费878179.32元（从2011年11月28日至2014年7月28日），合计人民币3590979.32元。款于判决生效之日起十日内付清；
三、从2014年7月28日至判决确定的履行期限届满之日止预付款1287200元的资金占用费按中国人民银行同期贷款的四倍利率另行计算；
四、驳回原告徐小兵的其他诉讼请求。
案件受理费46000元，由原告徐小兵负担10472元，被告冯文彬负担35528元。原告已预交，被告应负担部分，由被告在支付上述款项时一并付给原告。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后二年内向本院申请执行。
审 判 长 杨 婧
代理审判员 薛少倩
代理审判员 吕 涛
二〇一四年八月十九日
书 记 员 朱尤龙