山东省五莲县人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）莲执异字第37号
案外人张善刚。
申请执行人五莲县宝增小额贷款有限公司。
法定代表人王新选，董事长。
委托代理人汤凤鸣，公司职工。
委托代理人娄奉娟，山东莲信律师事务所律师。
被执行人日照福通机械有限公司。
法定代表人许加波，总经理。
委托代理人张加奎，五莲街头法律服务所法律服务工作者。
被执行人许加波。
被执行人日照市天龙车辆配件有限公司。
法定代表人于华正，总经理。
被执行人于华正。
被执行人日照市连海机械有限公司，住所地五莲县松柏镇北山前村。
法定代表人石丙岗，经理。
被执行人石丙岗。
第三人山东五莲农村商业银行股份有限公司。
法定代表人陈修善，董事长。
委托代理人厉彦常，山东莲信律师事务所律师。
本院在执行申请执行人五莲县宝增小额贷款有限公司与被执行人日照福通机械有限公司、日照市天龙车辆配件有限公司、日照市连海机械有限公司、许加波、于华正、石丙岗借款合同纠纷一案过程中，案外人张善刚向本院提出书而异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，审查过程中，经案外人张善刚申请依法追加山东五莲农村商业银行股份有限公司为本案的第三人。本案现已审查终结。
案外人张善刚异议称：案外人张善刚与被执行人日照福通机械有限公司于2013年10月16日签订《房屋买卖协议》，约定被执行人日照福通机械有限公司将位于其公司大门口东沿街房，由西向东第三户一楼两间（面积98.8平方米），以300000元的价格出卖给案外人张善刚，案外人张善刚已按照协议约定向被执行人日照福通机械有限公司交纳首付款90000元。该房屋属于案外人张善刚所有，贵院依（2015）莲执字第274号执行一案对该房屋进行评估拍卖侵犯了案外人的合法权益，请求中止对该房屋的执行，并解除查封。
申请执行人五莲县宝增小额贷款有限公司辩称：根据物权法的规定，不动产所有权的转移以登记公示为准，涉案房屋未办理登记手续，房屋所有权未发生转移。案外人张善刚的异议理由不能成立，请求驳回案外人张善刚的异议。
被执行人日照福通机械有限公司辩称：日照福通机械有限公司与张善刚签订涉案房屋买卖合同，是双方真实意思表示，涉案房屋已出售给张善刚，张善刚拥有涉案房屋的所有权。
第三人山东五莲农村商业银行股份有限公司辩称：案外人张善刚与被执行人日照福通机械有限公司签订的房屋买卖协议，案外人张善刚未提供充足的证据证实该协议的实际履行情况，案外人张善刚不足以取得该房屋；山东五莲农村商业银行股份有限公司在申请对涉案房屋查封时，日照福通机械有限公司出具的房屋平面图中未标明该房屋已出售，涉案房屋买卖协议是恶意串通，损害第三人利益，属无效合同。并且根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，案外人张善刚的异议不能排除对该涉案房屋的执行，请求驳回案外人张善刚的异议。
经审查查明：申请执行人五莲县宝增小额贷款有限公司与被执行人日照福通机械有限公司、日照市天龙车辆配件有限公司、日照市连海机械有限公司、许加波、于华正、石丙岗借款合同纠纷一案，经申请执行人五莲县宝增小额贷款有限公司申请，本院于2014年10月8日作出（2014）莲民保字第337号民事裁定书，查封了被执行人日照福通机械有限公司所有的位于五莲县松柏镇驻地的全部厂房、机器设备和沿街房；并于2014年12月8日作出（2014）莲商初字第864号民事判决书，判决确定：一、被执行人日照福通机械有限公司偿还申请执行人五莲县宝增小额贷款有限公司贷款本金2000000元；二、被执行人日照福通机械有限公司偿还申请执行人五莲县宝增小额贷款有限公司利息损失（以1000000元为基数按照月息1.2%支付自2014年8月21日至2014年10月16日的利息）；三、被执行人日照福通机械有限公司支付申请执行人五莲县宝增小额贷款有限公司违约金（以1000000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的四倍支付自2014年8月27日至判决履行期届满之日止的逾期违约金；以1000000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的四倍支付自2014年10月17日至判决履行期届满之日止的逾期违约金）；四、上述一至三项判决确定的义务于本判决生效之日起十日内付清；五、被执行人日照市天龙车辆配件有限公司、日照市连海机械有限公司、许加波、于华正、石丙岗对上述款项承担连带清偿责任；在承担清偿责任后，有权向被执行人日照福通机械有限公司追偿；判决生效后因被执行人未履行，五莲县宝增小额贷款有限公司申请强制执行，本院于2015年2月3日立案执行。执行过程中，因被执行人均未履行义务，拟对上述裁定查封的厂房、设备及沿街房进行评估拍卖予以强制执行。案外人张善刚提出书面异议，主张拥有涉案查封沿街房中，位于日照福通机械有限公司大门口东沿街房，由西向东第三户一楼两间（面积98.8平方米）沿街房屋的所有权，请求中止对该房屋的执行，并解除查封。
案外人张善刚为证实自己的主张，向本院提供如下证据：
1、《房屋买卖协议》。该证据显示：2013年10月16日，张善刚与日照福通机械有限公司签订房屋买卖协议，日照福通机械有限公司将开发的位于该公司大门口东沿街房（由西向东）第三户一楼两间面积98.8平方米的房屋，以300000元的价款卖给张善刚；购房首付款90000元，剩余房款210000元在房产证办理完毕后一次性付清。
2、日照福通机械有限公司出具的购房款收款凭证1张。该证据显示：2013年10月16日，张善刚向日照福通机械有限公司交纳首付购房款90000元。
3、《协议书》。该证据显示：2014年10月9日，日照福通机械有限公司（协议书中称甲方）与张善刚（协议书中称乙方）签订本协议，双方约定：一、甲方对乙方的债权共计277600元。甲方将其所有的鲁L×××××号牌帕萨特车一辆转让给乙方，现该车已交付于乙方，乙方欠甲方购车款67600元。详见甲乙双方于2014年10月5日签订的车辆所有权转让协议书及甲乙双方于2014年10月8日签订的车辆所有权转让补充说明；乙方购买甲方的沿街房，房屋总价款30万元，乙方以付清首付款9万元，乙方尚欠甲方购房款21万元。详见甲乙双方于2013年10月16日签订的房屋买卖协议。二、乙方对甲方的债权共计256500元及借款利息。甲方于2014年5月30日向乙方借款20万元，并约定借款利息，至今尚未偿还借款本息。详见甲方于2014年5月30日给乙方出具的收款凭证；甲方欠乙方工资共计56500元。详见甲方于2014年5月30日给乙方出具的欠条。三、甲方对乙方的债权与乙方对甲方的债权数额相当，甲乙双方自愿以其对对方的债权抵顶对方对己方的债权，双方之间的债权债务相互两清。从本协议签订之日，视为乙方付清甲方全部购车款及购房款，甲方付清欠乙方的工资计借乙方的借款本息。双方的上述债权债务两清，对上述债权债务双方互不追究。四、本协议签订后，甲方仍应保证乙方购买的房屋在路面硬化大理石铺装、屋内设施卷帘防盗门等安装完工后交房，并将房屋过户给乙方。
4、《车辆所有权转让协议书》、《车辆所有权转让补充说明》、中国银行存取款回单2张、中国工商银行网上银行转账信息查询单1张、中国银行股份有限公司日照新市区支行出具的贷款已提前结清的证明1份、借款收款凭证1张、工资欠条1张，该宗证据显示的内容与《协议书》中表述的内容相一致。
另查明，2014年9月30日，山东五莲农村商业银行股份有限公司以与日照福通机械有限公司存在金融借款合同纠纷，申请对日照福通机械有限公司所有的位于该公司南大门口东侧（含大门口）四层沿街房（地下室一层、地上三层）8套、大门口西侧四层沿街房（地下一层、地上三层）6套予以查封。同日，经审查我院作出（2014）莲民保字第334号民事裁定书，查封上述房屋，并予以公告。2014年10月8日，案外人张善刚在得知该查封后，以与被执行人日照福通机械有限公司签订房屋买卖协议，并交纳首付款为由，主张对日照福通机械有限公司南大门东侧四层沿街房8套中的由西向东第三户一楼两间面积98.8平方米的房屋享有所有权，提出保全复议申请。
2015年3月10日，本院作出（2014）莲商初字第854号、第856号民事判决书，分别判决：日照福通机械有限公司偿还山东五莲农村商业银行股份有限公司借款本金600000元、2600000元，于判决生效后十日内付清；日照福通机械有限公司向山东五莲农村商业银行股份有限公司支付利息（自2014年9月21日至判决履行期限届满之日止，利率按流动资金借款合同约定的年利率11.7%计算。）；担保人许加波、王风红、日照市连海机械有限公司、石丙岗、日照市天龙车辆配件有限公司、于华正、五莲县恒泽工贸有限公司、李丛林、五莲森荣工贸有限公司、朱焕荣对上述欠款本金承担连带清偿责任。该两份判决生效后，日照福通机械有限公司及上述连带清偿责任人均未履行义务。2015年7月27日、28日，本院分别依据山东五莲农村商业银行股份有限公司的申请，对该两案立案执行。
本院认为：案外人异议是基于对执行标的物享有所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利而提出的异议。案外人张善刚与被执行人日照福通机械有限公司签订《房屋买卖协议》是在法院查封之前，并通过相互抵销债务方式交付全部购房款。其未办理过户登记是因为被执行人日照福通机械有限公司尚未办理房产登记，不具备过户登记条件，对此案外人张善刚本身不存在过错。案外人张善刚与被执行人日照福通机械有限公司房屋买卖，未办理房产登记，不能发生物权变动，但基于合同关系产生的占有，并互负有债权债务关系情形，符合排除执行的条件。案外人张善刚异议理由成立，本院予以支持。第三人山东五莲农村商业银行股份有限公司请求驳回案外人张善刚异议的理由不能成立，本院不予支持。申请执行人五莲县宝增小额贷款有限公司作为涉案房屋的轮候查封申请人，在其对涉案房屋的查封尚未发生效力前，主张继续执行的理由本院不予采信。案外人张善刚要求解除查封的请求，不符合案外人、当事人对裁定不服，可以自裁定送达后十五日内向人民法院提起诉讼的规定。案外人张善刚在本裁定送达后，相关当事人在法定的十五日的起诉期限届满，未向本院提起诉讼时，方可申请解除查封。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：
中止对本院查封的位于五莲县松柏镇驻地被执行人日照福通机械有限公司南大门口东侧沿街房由西向东第三户一楼两间房屋的执行。
本裁定送达后即发生法律效力。
审判长 王振环
审判员 李 杰
审判员 孙著国
二〇一五年八月六日
书记员 钱永艳