北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第04625号
上诉人（原审原告）马优男，女，1971年1月16日出生。
委托代理人王洪亮，北京市兰台律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）尹枝范，男，1959年12月25日出生。
委托代理人刘勇，北京市安通律师事务所律师。
原审第三人北京中大恒基房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区西直门北大街32号院2号楼12层1201。
法定代表人李海涛，董事长。
委托代理人都兴发，北京市中盾律师事务所律师。
委托代理人曹辉，北京市中盾律师事务所律师。
上诉人马优男因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第6195号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人马优男及其委托代理人王洪亮，被上诉人尹枝范及其委托代理人刘勇，原审第三人北京中大恒基房地产经纪有限公司（以下简称中大恒基公司）之委托代理人都兴发均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
2012年9月，马优男诉至原审法院称：2012年5月3日，经中大恒基公司居间，我与尹枝范就北京市西城区护国寺601室房屋（以下简称诉争房屋）签订《北京市存量房屋买卖合同》、《〈北京市存量房屋买卖合同〉补充协议》（以下简称《补充协议》）及《北京市存量房屋买卖居间服务合同》（以下简称《居间服务合同》）。合同签署后，我依约向尹枝范支付定金1万元并承担居间服务费4.6万元。后，我多次催促尹枝范及中大恒基公司履行房屋所有权转移登记义务，截至目前，仍未能办理权属过户手续。我认为，尹枝范未尽到足够的注意义务，在合同签署后，既不办理过户手续，也不通知我关于产权是否能过户的情况。此外，诉争房屋不能过户不属于不可抗力。尹枝范应当根据合同约定承担违约责任，并承担房屋溢价损失。中大恒基公司未对诉争房屋权属转移的不确定情况进行积极调查，事后也没有据实向委托人报告，损害了我的利益，中大恒基公司应当退还中介费，并承担连带损害赔偿责任。根据居间合同规定，因尹枝范违约导致不能过户，故尹枝范应当承担我支付的居间服务费。因诉争房屋至今未能过户，故我诉至法院，请求判令：1、解除我与尹枝范签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》以及我与尹枝范及中大恒基公司签订的《居间服务合同》；2、尹枝范向我返还定金1万元、支付居间服务费4.6万元；3、尹枝范赔偿我违约金45万元；4、尹枝范赔偿我律师费1.5万元；5、中大恒基公司对第2、3、4项诉讼请求承担连带责任。
尹枝范辩称：同意解除合同及补充协议，同意返还马优男定金1万元，但不同意赔偿马优男违约金及律师费。合同签署后，我积极配合马优男办理过户手续，之所以无法办理过户手续属于政策不允许，属于不可抗力，而马优男和中大恒基公司对此均明知。根据买卖合同规定，因不可抗力不能履行合同，我没有过错，不应该承担责任。我同意解除房屋居间合同，但马优男应当向中大恒基公司主张居间服务费，中大恒基公司在居间服务合同中提供服务有瑕疵，中大恒基公司保证诉争房屋能过户，马优男对此也明知。假如没有中大恒基公司的误导，我不可能和马优男达成协议。2012年7月3日之前，我去单位开具卖房证明，单位明确告知不能上市，我便告知中大恒基公司，我和中大恒基公司再共同去单位，单位明确告知不能上市。中大恒基公司说他们有关系，可以过户。因我没有买卖合同，无法通知马优男。马优男向我发出律师函后，我立刻通知马优男无法过户。
中大恒基公司述称：同意解除房屋买卖合同及补充协议，不同意解除居间合同，不同意退还居间服务费。我公司在居间服务合同中不存在过错，且马优男起诉的是房屋买卖合同纠纷，与居间服务纠纷是两个合同关系，应该分开处理。
原审法院经审理认为：马优男、尹枝范签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，上述合同标的即诉争房屋系军产房屋，马优男、尹枝范双方对于军产房的房屋买卖合同，损害了社会公共利益，应属无效。马优男坚持起诉要求解除上述买卖合同，法院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故尹枝范应当返还定金，现尹枝范亦同意返还，法院不持异议。合同归于无效后，马优男关于违约金、律师费的诉讼请求，在本案中主张缺乏依据，法院不予支持。关于马优男向中大恒基公司主张的解除居间服务合同并承担连带责任的诉讼请求，因居间服务合同与本案并非同一法律关系，法院不予处理，马优男可另案主张。马优男要求尹枝范返还居间服务费，因系中大恒基公司收取其费用，且马优男与中大恒基公司关于居间服务费的相关问题并未经法院处理，故马优男要求尹枝范返还居间服务费的请求，缺乏依据，法院不予支持。据此，原审法院于2014年1月判决：一、判决生效后七日内，尹枝范返还马优男定金一万元；二、驳回马优男的其他诉讼请求。如果尹枝范未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，马优男不服，上诉至本院，请求二审法院撤销原判，依法改判支持其全部诉讼请求。其主要上诉理由为：原审判决以其与尹枝范签订的房屋买卖合同损害社会公共利益为由认定合同无效，没有法律依据；尹枝范未依约办理诉争房屋过户手续已构成违约，应当承担违约责任。尹枝范及中大恒基公司均同意原判。
经审理查明：2000年3月1日，尹枝范与北京保信建筑工程总队签订的《驻京军队企业化工厂军产住房出售协议书》，约定：北京保信建筑工程总队将诉争房屋出售给尹枝范，成本价为每平方米1485元，房屋实际售价为42751元；尹枝范按成本价购买的现住房对所购住房拥有全部产权；尹枝范购房住用5年后，可依法进入房地产市场，在同等条件下，北京保信建筑工程总队（或上级单位）有优先购买、租用权等。2000年5月24日，尹枝范取得诉争房屋的房屋所有权，所有权证号为京房权证军参西移私字第180**号，登记的产权类别为私有产。
2012年5月3日，马优男与尹枝范签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：马优男购买尹枝范所有的诉争房屋；房屋权属性质为已购公房，房屋成交价为140万元；自合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。马优男未能在60日内取得房屋所有权证书的按照下列方式处理：1、由于尹枝范责任，马优男有权选择解除合同或继续履行合同。马优男选择解除合同的，尹枝范应自解除合同通知送达之日起10日内退还马优男全部已付款项，支付房价款20%的违约金，并承担马优男因履行合同所支付的全部直接费用等。当日，双方亦签订了《补充协议》，约定诉争房屋总价款为225万元，马优男已支付尹枝范1万元定金应视为已付房款；双方约定应于协议签署后60日内，共同完成权属转移登记手续；双方任何一方逾期履行补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；尹枝范若出现下列情形则构成根本违约：（1）尹枝范提供的该房屋出售相关文件，不真实、不完整、或无效，导致马优男无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致马优男无法取得房屋所有权的......尹枝范出现上述根本违约情形时，按下列方式承担违约责任：马优男可解除合同，尹枝范向马优男支付房屋总价款的20%违约金，居间方收取双方的费用不予退还，马优男已支付居间方费用由尹枝范直接赔付，马优男因该项交易所缴纳的其他费用由尹枝范进行赔偿，尹枝范退还马优男全部已支付款项。
2012年5月3日，马优男、尹枝范及中大恒基公司三方签订了《居间服务合同》，约定中大恒基公司的服务事项包括：1、发布房源销售信息......13、协助买卖双方完成房产交割；居间服务费用共计46000元，由马优男负担；因马优男、尹枝范双方中任何一方违约或不积极履行其合同义务，导致中大恒基公司无法全部和部分履行居间服务义务的，中大恒基公司不承担责任，中大恒基公司已收取的服务费用无需退还，由违约方赔偿守约方；中大恒基公司违反本合同约定，应承担相应服务责任。当日，马优男向中大恒基公司支付中介费46000元。
2012年4月27日，关宏代尹枝范书写收条一张，内容为：”今收到马优男购房（西城区护国寺601号）定金10000（壹万元整人民币），收款人尹枝范（关宏代）2012.4.27”。
2012年11月13日，原审法院曾至中国新兴保信建设总公司物业部调查取证，该单位答复称诉争房屋不能上市交易，尹枝范及中大恒基公司均前来咨询过，单位均答复为不能上市交易。2013年5月27日，原审法院曾至中国人民解放军总参营房局调查取证，该单位答复称虽其对于军产住房上市交易无明确规定，但目前不允许上市交易。
原审审理中，马优男提交2012年8月13日出具的《律师函》，证明在买卖合同规定的过户期届满后，因尹枝范仍未过户，其委托律师发函催促；提交2012年8月30日出具的《解除合同通知》，证明因不能过户，其要求解除合同，并要求尹枝范赔偿损失；提交2012年9月13日出具的《函复﹤关于解除合同通知的答复意见﹥》，证明马优男认为房屋不能过户，不属于不可抗力。尹枝范对上述证据的真实性均予以认可，但认为马优男明知诉争房屋为军产房，且因不可抗力导致房屋无法过户，故其无需承担责任。中大恒基公司对上述证据真实性均表示无法确定。
尹枝范提交2013年3月15日由中国新兴保信建设总公司出具的《放弃房屋优先购买权声明》，载明：”根据我公司与尹枝范于2000年3月1日签订的《驻京军队企业化工厂军产出售协议书》，我公司对北京市西城区护国寺街601号房屋享有优先购买权，现公司决定放弃对该房屋享有的优先购买权。特此声明。”马优男对此认为真实性无法确定，证明目的及关联性不予认可。中大恒基公司对该证据的真实性认可，证明目的不认可。此外，尹枝范提交《关于律师函的答复意见》、快递单，证明马优男与中大恒基公司均知道诉争房屋无法过户非尹枝范违约，而是因政策不允许，系不可抗力；尹枝范提交《关于﹤解除合同通知﹥的答复意见》和快递单，证明2012年8月31日，尹枝范同意与马优男解除合同，并要求马优男提供银行账户，将一万元定金退还马优男。马优男对上述证据的真实性均予以认可，认为《关于律师函的答复意见》证明尹枝范说不能过户，《关于﹤解除合同通知﹥的答复意见》可证明尹枝范认为如能过户，将继续过户，不同意赔偿，认为产权不能过户是不可抗力。中大恒基公司对上述证据真实性均表示无法确定。
二审审理中，马优男认可其在购买诉争房屋时即已知晓诉争房屋需办理相关上市交易手续。另，本院曾到北京市西城区房屋管理局调查核实相关情况，经查，现诉争房屋档案已转至该局，对于诉争房屋能否上市交易，该局工作人员表示诉争房屋目前系按照央产房上市交易相关政策进行管理，需办理房屋上市交易相关手续后方能出售。
上述事实，有《驻京军队企业化工厂军产出售协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、房屋所有权证、《律师函》、《关于律师函的答复意见》、《解除合同通知》、《关于﹤解除合同通知﹥的答复意见》、《函复﹤关于解除合同通知的答复意见﹥》、房屋产权登记证书、谈话笔录及各方当事人陈述等相关证据材料在案佐证。
本院认为：本案中，诉争房屋虽原为军产房，但尹枝范已通过成本价购买了该房屋并拥有全部产权，经查，该房屋档案已转至北京市西城区房屋管理局，在办理完毕房屋上市交易相关审批手续后即可上市交易，故原审法院以诉争房屋系军产房屋、马优男与尹枝范之间的房屋买卖合同损害了社会公共利益为由认定合同无效，处理不当，本院予以更正。马优男与尹枝范签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。
根据现已查明的事实，诉争房屋现阶段尚无法办理上市交易的相关手续，导致马优男与尹枝范之间的房屋买卖合同无法继续履行，现马优男要求解除其与尹枝范之间的房屋买卖合同及尹枝范返还1万元定金，尹枝范亦同意解除合同及返还1万元定金，故本院对此不持异议。
关于马优男要求尹枝范支付违约金及赔偿律师费的上诉请求，鉴于马优男在购买诉争房屋时即已知晓该房屋尚需办理上市交易相关手续，双方之间的房屋买卖合同无法继续履行、诉争房屋未能办理过户手续亦因不能办理上市交易手续所致，现马优男仅以尹枝范未依约办理房屋过户手续为由要求尹枝范支付违约金及赔偿律师费的上诉请求，理由不充分，本院不予支持。
关于马优男要求解除其与中大恒基公司之间的居间服务合同并要求中大恒基公司承担连带责任的上诉请求，因居间服务合同与本案所涉及的房屋买卖合同并非同一法律关系，本院对此不予处理，其可另行主张。关于马优男要求尹枝范返还居间服务费的上诉请求，因该笔费用系由居间方中大恒基公司收取，且其与中大恒基公司关于居间服务问题尚未解决，故马优男的该项上诉请求，依据不足，本院不予支持。
综上所述，对马优男的上诉请求中合理部分，本院予以支持。对原审判决不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、维持北京市西城区人民法院（2013）西民初字第6195号民事判决第一项；
二、撤销北京市西城区人民法院（2013）西民初字第6195号民事判决第二项；
三、解除马优男与尹枝范于二○一二年五月三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《﹤北京市存量房屋买卖合同﹥补充协议》；
四、驳回马优男的其他诉讼请求。
一审案件受理费9010元，由马优男负担5010元（已交纳），由尹枝范负担4000元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费8910元，由马优男负担4455元（已交纳），由尹枝范负担4455元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 珊
代理审判员 马兴芳
代理审判员 陈雨菡
二〇一四年六月二十日
书 记 员 周 洁