广东省深圳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2012）深中法房终字第1982号
上诉人（原审原告）深圳市福田区香荔绿洲花园业主委员会。
负责人罗红鹰，该业主委员会主任。
委托代理人肖衡，广东广和律师事务所律师。
委托代理人董厚银，广东广和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）深圳市农科集团有限公司。
法定代表人李京生，董事长。
委托代理人王彩章，国浩律师集团（深圳）事务所律师。
委托代理人杨茹，国浩律师集团（深圳）事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）深圳市农科房地产开发有限公司。
法定代表人何世强，董事长。
委托代理人陈日峰，该公司员工。
委托代理人王彩章，国浩律师集团（深圳）事务所律师。
上诉人深圳市福田区香荔绿洲花园业主委员会（以下简称香荔绿洲花园业主委员会）会与被上诉人深圳市农科集团有限公司（以下简称为农科集团公司）、深圳市农科房地产开发有限公司（以下简称为农科房地产公司）因物权保护纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2011）深福法民三初字第2509号民事裁定，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
香荔绿洲花园业主委员会诉称，农科集团公司、农科房地产公司于2001年开始在深圳市福田区农坊路开发了名为“香荔绿洲花园”的高档商品住宅楼盘。售楼期间，农科集团公司、农科房地产公司为使该楼盘能以较高价格销售，以该花园小区具备高档会所作为该楼盘区分同区域其他楼盘的独有亮点。农科集团公司、农科房地产公司在与每一位香荔绿洲业主签订的《深圳市房地产买卖合同》的附图中标示了会所位置，在《住宅使用说明书》、《业主手册》中写明设有高级会所，配置有阅览室、乒乓球室、桌球室、棋牌室、健身健美房、室外游泳池等。该楼盘于2003年售罄并于同年9月底建成入伙，入伙早期，农科集团公司、农科房地产公司还能按照其承诺运营会所，会所几乎为香荔绿洲业主专用，业主可以在会所的乒乓球室打乒乓球，也可以在会所练瑜伽、健美操等活动（需付费但有优惠）。之后，农科集团公司、农科房地产公司为追求经济利益最大化，将会所分割发包给个人承包，经营美容院、发廊、快餐店、麻将房（并未挂牌经营）、培训、房屋租赁等业务，会所不但没有达到唯一或主要为小区业主服务的原旨，其人员混杂、脏乱、污染、噪音已使会所成为香荔绿洲的一个负面“黑点”。不仅如此，农科集团公司、农科房地产公司为一次性实现其非法利益，于2010年、2011年两度刊登广告，欲将会所分拆售予他人，经数百业主集体抗议，才暂缓了农科集团公司、农科房地产公司的分拆销售行为。香荔绿洲花园业主委员会认为，一、小区会所是用于向特定小区业主提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所，是依附于商品住宅的特定场所，唯一或主要用于满足该小区业主的商业、娱乐、文体等物质与精神需求，属于小区配套服务设施的一部分；二、会所已被国土局确定为“该宗地配套实施”，并确定其用地为“居住用地”，名称为“会所”，法律定位十分清楚；三、农科集团公司、农科房地产公司在销售前对会所的说明和允诺，在业主入住后颁发的《住宅使用说明书》、《业主手册》，已限定农科集团公司、农科房地产公司必须提供会所相关的设施并保证其正常营运，否则就违反了其售楼时对全体业主的承诺，侵犯了香荔绿洲花园业主委员会使用会所配套设施的权利；四、农科集团公司、农科房地产公司欲将会所分拆出售，更是变相逃脱或转嫁其应该承担的责任。农科集团公司、农科房地产公司侵犯香荔绿洲花园业主委员会使用会所配套设施的权利，致使香荔绿洲花园业主委员会直接承受了生活不便的损失、忍受环境杂乱的精神损失，还间接承受了小区档次降低、房屋市场价相对贬值的损失。香荔绿洲花园业主委员会遭受损失的原因是由于农科集团公司、农科房地产公司将所有的会所商铺出租，最大限度的获取盈利而不承担任何代价和风险，丝毫没有顾忌到会所应当完全或主要为小区业主服务，因此，农科集团公司、农科房地产公司租金收入的一部分应当补偿给香荔绿洲花园业主委员会。参照农科集团公司、农科房地产公司的租金收入以两年为追诉期，并考虑到其他折价因素，香荔绿洲花园业主委员会象征性地以40%计算出损失2131937.3元。
香荔绿洲花园业主委员会在原审中诉请：1、判令农科集团公司、农科房地产公司恢复香荔绿洲花园会所的公共配套功能，停止侵权行为，并赔偿香荔绿洲花园业主委员会经济损失2131937.3元；2、判令农科集团公司、农科房地产公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为：业主委员会是业主依法成立的自治组织，是业主大会的执行机构，对涉及业主共同利益的重大事项，经业主大会授权后，业主委员会有权以自己的名义提起诉讼，法律后果由全体业主承担。业主委员会虽以自己的名义提起诉讼，但实际是代表全体业主行使权利，能否提起诉讼取决于全体业主的决定，未经业主大会授权，业主委员会不能擅自提起诉讼。为证明自己取得了业主大会的授权，香荔绿洲花园业主委员会向原审法院提交了《业主大会授权签名表》，该签名表的形成时间是2010年11月14日，早于香荔绿洲花园业主委员会提起本案诉讼的时间近一年，授权事项是支持业主委员会通过合法途径维护业主权益，阻止开发商出售小区会所，与香荔绿洲花园业主委员会在本案中的诉讼请求无关，因此，该签名表不能证明业主大会授权香荔绿洲花园业主委员会提起本案诉讼；并且，该签名表在形式上存在明显瑕疵，香荔绿洲花园业主委员会上门征集业主意见，应该审核业主的身份，并且应该将能够证明业主身份的资料作为签名表的附件一并提交法院，仅有签名表不足以证明业主大会作出了决议。综上所述，香荔绿洲花园业主委员会的起诉不符合法律，依法应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第（一）项之规定，裁定：驳回深圳市福田区香荔绿洲花园业主委员会的起诉。
上诉人深圳市福田区香荔绿洲花园业主委员会不服原审裁定，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销原审裁定，指令深圳市福田区人民法院审理；2、本案受理费由农科集团公司、农科房地产公司承担。
事实和理由：一、按照最高院和省高院的《批复》，上诉人已具备独立的诉讼主体资格。按照最高人民法院（2002）民立他字第46号《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格一案的复函》、《广东省高级人民法院关于业主委员会是否具备民事诉讼主体资格问题的批复》（粤高法民一复字（2004）18号）：对房地产开发单位未向业主委员会提供配套公共设施的纠纷是可以自己的名义提起诉讼的。既然规定了在特定几种情形下，业主委员会可以自己的名义提起诉讼，业主委员会就具备了完整、独立的诉讼主体资格，除业委会盖章、代表人证明文件、登记备案文件之外，无需其他授权文件。就如同有限公司起诉无需股东大会授权、合伙组织诉讼无需每个合伙人授权一样，因此上诉人的主体资格有充分的法律依据。二、各业主的授权意思清晰，形式上也足以完备。上诉人在立案时，还提供了香荔绿洲业主签名的授权表，该授权表有超过四分之三业主（物权法76条规定是过半）的签名，授权意思清晰，香荔绿洲花园业主委员会的主体资格更加无疑。三、原审法院在庭审和庭后均无告知上诉人，在业主授权方面存在瑕疵、是否需要补充授权文件，在无任何征兆的情况下，直接驳回起诉，是无法理喻的。
被上诉人农科集团公司答辩称：从法定诉讼主体业主委员会不具有以自己名义提起物权诉讼的法定资格。1、本案不属于房地产开发单位未提供配套设施。香荔绿洲花园业主委员会亦未提交房地产行政部门的备案文件，所以本案不适用最高人民法院及广东省高级人民法院所说的适用文件的批复。2、本案物权保护纠纷与物业管理无关，提起物权保护诉讼不在法定范围的责任范围，因为根据相关的指导规则，以及国务院的相关规定，业主大会和业主委员会，只是可以代表全体业主在管理中行使的义务，本案系物权保护与物业管理没有关系，对方主张的权利应限制在物权范围，对方提出的物业管理不属于本案所属的情形。3、本案不符合关于香荔绿洲花园业主委员会是与本案有利害关系的主体，业主委员会非适格主体，首先有限公司作为企业法人具有权利和民事行为能力，本身就有独立法人资格，而业主委员会具备诉讼主体资格的前提是法定特定的规定情形下，所以上诉人的主张并无直接的参照关系，综上香荔绿洲业主委员会不具有本案的法定诉讼主体资格。从业主授权的角度讲，香荔绿洲业主委员会没有有效的授权。理由是业主委员会作为受托人没有提供相关的文件，没有登记备案的文件，无法证明业主委员会成立的合法性。业主委员的授权内容不符合法律规定的有效诉讼和有效文件，根据民法通则和诉讼法的规定，诉讼委托授权必需有法定内容文件，而业主委员会的签名是早于起诉时间的一年，且缺乏法定的有效授权文件，所以该签名表不能证明香荔绿洲业主委员会是有有效的授权，且香荔绿洲业主委员会的授权有形式上有瑕疵，香荔绿洲花园业主委员会部分提供产权资料，不能证明上面签名的人员是香荔绿洲的业主，即便业主情况属实也不符合物权法七十六条规定。综上，香荔绿洲花园业主委员会不具有诉讼主体资格，请求法院依法维持原审裁定。
被上诉人农科房地产公司的答辩与农科公司的答辩意见一致。
二审审理过程中，香荔绿洲花园业主委员会提交了盖有香荔绿洲管理处发文专用章的香荔绿洲业主信息表以及七张业主大会授权签名表，用以证明香荔绿洲花园的业主名称、房号、购房面积以及香荔绿洲花园业主委员会已获得业主的授权起诉被上诉人。上述业主大会授权签名表写明：“现在小区会所将面临出售。会所是为全体业主服务的配套设施，我们坚决反对开发商侵犯我们权益。我们要行动起来，支持业委会通过合法途径维护业主的权益。请慎重选择您的意向，签名授权与否。”，该证据显示有三分之二以上的业主有授权签名。本院对上述证据的真实性予以确认。
另查，香荔绿洲花园业主委员会已在深圳市福田区建设局备案登记。
本院认为，香荔绿洲花园业主委员会成立后已在相关房地产行政管理部门备案登记，是合法的业主委员会，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条第一款规定的“其他组织”。
关于香荔绿洲花园业主委员会提起本案诉讼是否经过业主大会授权。本院认为，根据《物业管理条例》第十二条之规定，业主大会会议可以采用书面征求意见的形式。故香荔绿洲花园业主委员会以书面签名表的形式取得业主大会的授权符合相关法律规定。上述业主大会授权签名表与香荔绿洲业主信息表互相印证，可以证明香荔绿洲花园业主委员会已取得了香荔绿洲花园业主大会的授权“通过合法途径维护业主的权益”。
本案中，业主委员会主张恢复会所的公共配套功能、停止侵权，系对涉及全体业主公共利益的事宜提起诉讼，其具备民事诉讼主体资格。
综上，香荔绿洲花园业主委员会作为合法的其他组织，通过业主大会的授权提起本案诉讼，符合相关法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第187条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，裁定如下：
一、撤销深圳市福田区人民法院（2011）深福法民三初字第2509号民事裁定；
二、指令深圳市福田区人民法院对本案进行审理。
审 判 长 钟 波
审 判 员 聂 效
代理审判员 路德虎
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 陈晓莹
附法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条：起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第一百一七十一条：第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第187条：第二审人民法院查明第一审人民法院作出的不予受理裁定有错误的，应在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院立案受理；查明第一审人民法院作出的驳回起诉裁定有错误的，应在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院进行审理。
《中华人民共和国物权法》第七十六条：下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
《物业管理条例》第十一条：下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十二条：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。