浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温瑞商初字第3469号
原告中国工商银行股份有限公司瑞安支行。
负责人邓逢春。
委托代理人（特别授权）胡庆前。
委托代理人（特别授权）周崇成。
被告郑建东。
被告张丽丽。
被告温州市九洲房地产开发有限公司。
法定代表人吴玲微。
原告中国工商银行股份有限公司瑞安支行（以下简称瑞安工行）为与被告郑建东、张丽丽、温州市九洲房地产开发有限公司（以下简称温州九洲公司）金融借款合同纠纷一案，于2015年8月26日向本院提起诉讼。本院于同日受理后依法适用简易程序，于2015年10月27日公开开庭进行审理。原告的委托代理人胡庆前、周崇成以及被告张丽丽到庭参加诉讼，被告郑建东、温州九洲公司经本院依法传唤后无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年8月8日，被告郑建东与被告温州九洲公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：总购房款为3059950元，其中72万元以银行按揭贷款方式支付。2012年6月6日，原告与被告郑建东、张丽丽、温州九洲公司签订编号01203000352012一手贷0002156《个人购房借款／担保合同》，约定：1、原告一次性发放贷款72万元给被告郑建东、张丽丽用于购买坐落于瑞安市塘下镇瑞城公寓第4幢2单元203室的住房；2、借款期限为240个月，从2012年6月6日至2032年6月6日，贷款利率以贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮10%确定，贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按本合同第四条第二款A处理；3、被告郑建东、张丽丽自愿将瑞安市塘下镇瑞城公寓第4幢2单元203室房屋的全部权益抵押给原告，作为偿还借款的担保；4、被告温州九洲公司自愿对该笔借款提供阶段性连带责任保证，保证期间为贷款发放日起至正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到房屋他项权利证书；5、如借款人未按合同约定偿还贷款，贷款人有权在原借款利率基础上加收50%计收利息，并对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；6、抵押和保证的担保范围均包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、实现债权费用等。
合同签订后，原告按约向被告郑建东、张丽丽发放贷款，并就抵押物办理了抵押权预告登记手续。但从2015年2月份开始至今，被告郑建东、张丽丽多期未按合同约定清偿贷款本息，原告多次催收未果。经原告了解，上述房屋工程至今未竣工验收交付。根据《个人购房借款／担保合同》约定，借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布借款合同立即到期，并要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。原告请求判令：一、确认原告与被告郑建东、张丽丽、温州九洲公司签订的编号01203000352012一手贷0002156号《个人购房借款／担保合同》于2015年8月15日提前到期；二、被告郑建东、张丽丽共同偿还原告借款本金667917.73元，并支付约定利息（至2015年7月6日的利息为7544.25元，贷款期内利息按年利率6.765%计收，逾期利息按年利率10.1475%计收；对不能按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利）；三、原告对登记在被告郑建东、张丽丽名下坐落于瑞安市塘下镇瑞城公寓第4幢2单元203室房屋所有权及土地使用权的拍卖、变卖、作价所得价款有优先受偿权；四、被告温州九洲公司对上述第二项借款债务承担连带清偿责任；五、各被告承担本案诉讼费。
被告张丽丽辩称：我们已经退房，所以没有按期付款。原告寄给我们的贷款提前收回的告知函有收到，时间应该是2015年7月15日。对原告要求拍卖房屋以偿还借款没有意见。
被告郑建东、温州九洲公司未作答辩。
原告在举证期限内向本院提交如下证据：
证据1、原告营业执照、金融许可证、组织机构代码证各一份，证明原告诉讼主体资格；
证据2、被告郑建东、张丽丽身份证复印件及结婚证、被告温州九洲公司组织机构代码证、工商公示信息各一份，证明各被告主体身份情况；
证据3、《商品房买卖合同》、商品房预售证、预告登记证明书各一份、销售不动产统一发票二份，证明被告郑建东、张丽丽向被告温州九洲公司购买房屋的事实；
证据4、《个人购房借款／担保合同》一份，证明原、被告之间借款／担保合同的具体约定；
证据5、《按揭贷款业务合作协议》、担保函、《贷款及保证承诺书》各一份，证明被告温州九洲公司为借款提供阶段性担保的事实；
证据6、预购商品房抵押登记证明书一份，证明涉案房产已办理抵押权预告登记事实；
证据7、个人贷款借款凭证一份，证明原告依约向被告郑建东发放贷款事实；
证据8、利息处理台账、人民币现行利率表各一份，证明被告郑建东、张丽丽借款违约事实；
证据9、告知函、EMS快递详情单、网络查询单各一份，证明原告已向被告郑建东、张丽丽告知终止履行合同的事实。
被告张丽丽当庭向本院提交证据：
证据10、《商品房买卖合同解除协议书》一份，证明被告郑建东已与温州市九洲房地产开发有限公司瑞安分公司（以下简称瑞安九洲公司）达成协议，解除了购房合同的事实。
被告郑建东、温州九洲公司未向本院提交证据。
上述证据经庭审出示。被告张丽丽对原告提供的证据没有异议，但表示自己已经退房，应由被告瑞安九洲公司承担还款责任。原告对被告张丽丽证据质证后认为：对协议书的合法性有异议。协议书内容涉及债务转让，按照法律规定应该经债权人同意，否则无效。瑞安九洲公司本身资产，没有偿债能力，债务转让损害了原告的权利。本院认为，被告郑建东、温州九洲公司经本院依法传唤后无正当理由未到庭，视为放弃对上述证据的质证权利。上述证据1至9符合证据的真实性、合法性、关联性，且被告张丽丽质证无异议，本院予以采信。证据10《商品房买卖合同解除协议书》属于被告郑建东与瑞安九洲公司之间的约定，其中涉及按揭贷款如何归还的约定，因未经债权人瑞安工行同意，仅在协议当事人之间具有法律约束力。原告瑞安工行意见成立，本院予以采纳。
本院经审理认定：2012年3月28日，原告与被告温州九洲公司签订《按揭贷款业务合作协议》，约定：1、经双方协商，同意原告作为被告温州九洲公司开发的瑞城公寓项目的按揭贷款办理银行；2、在借款人办妥正式抵押登记手续，并将《房屋他项权证》交原告收讫之前，被告温州九洲公司同意为借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证；3、被告温州九洲公司在原告指定账户存入相当于全部按揭贷款余额10%的款项，作为履约保证金。如借款人在上述阶段性保证期间内未按合同约定履行还款义务，被告温州九洲公司保证在接到原告书面催款通知后十日内履行还款义务。如被告温州九洲公司未主动履行还款义务，即表示授权原告从其开立的账户中扣收。合同还约定了其他事项。
2012年5月29日，原告与被告郑建东、张丽丽、温州九洲公司签订《贷款及保证承诺书》，约定：1、原告承诺向被告郑建东发放贷款72万元，用于向被告温州九洲公司支付房款；2、被告温州九洲公司接受被告郑建东委托，代办所购房屋的产权证书、办理抵押登记手续，办妥后直接交原告；3、从贷款发放日起至原告收到被告温州九洲公司为被告郑建东代办的房屋产权证书或他项权利证书，并办妥抵押登记手续之日止，被告温州九洲公司对借款承担连带责任保证；4、如被告郑建东不按时归还贷款本息，原告有权从被告温州九洲公司账户扣收相关款项，被告温州九洲公司保留对被告郑建东所购房屋的回购权利。承诺书还约定了其他事项。
2012年6月6日，原告与被告郑建东、张丽丽、温州九洲公司以及案外人瑞安九洲公司签订编号01203000352012一手贷0002156号《个人购房借款／担保合同》，约定：1、借款金额72万元，借款期限240个月，从2012年6月6日至2032年6月6日，借款利率执行按借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮10%确定；2、如遇基准利率调整，则自调整后次年1月1日起按调整后基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率；3、贷款实行等额本息还款法，借款发放日在每月的对应日为还款日，无对应日的，当月最后一日为还款日；4、未按本合同约定归还借款本金的，贷款人有权对逾期本金自逾期之日起直至本息清偿之日止，在本合同约定的借款执行年利率基础上上浮50%计收罚息；5、贷款利率调整的，罚息利率相应变动，对应付未付利息按逾期罚息利率计收复利；6、借款人连续三个月或累计六次未按期足额偿还借款，贷款人有权要求借款人限期纠正违约行为、宣布本合同和借款人与贷款人其他借款合同项下借款立即到期；7、被告郑建东、张丽丽提供其购买的坐落于瑞安市塘下镇瑞城公寓第4幢2单元203室房产作抵押担保（已于2012年6月5日办理抵押权预告登记，预告登记权利人为瑞安工行），抵押担保范围包括合同项下借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金等；8、保证人温州九洲公司、瑞安九洲公司对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，保证人对上述房产办理正式抵押登记手续，且贷款人收到房屋他项权利证书后到期的债务免除保证责任。
同日，原告向被告郑建东发放贷款72万元。因被告郑建东自2015年1月6日起未能按约支付本息，原告陆续从被告温州九洲公司账户扣收本息至2015年5月6日。
2015年7月29日。原告向被告郑建东邮寄送达《瑞安市工商银行告知函》，要求从2015年8月15日起，终止履行编号01203000352012一手贷0002156号《个人购房借款／担保合同》，并立即偿还全部贷款本息。
另查明：1、2014年11月22日，中国人民银行同期人民币贷款基准年利率调整为6.15%（五年以上），涉案借款2015年度执行的年利率为6.765%，逾期还款执行的年利率为10.1475%；2、截至2015年8月15日，被告郑建东尚欠原告涉案借款本金667917.73元、利息12387.46元、本金罚息58.47元、复利126.14元。
本院认为，涉案《个人购房借款／担保合同》、《贷款及保证承诺书》，当事人意思表示真实，内容合法。被告郑建东借款后未按约定支付借款本息，原告有权宣布合同提前到期，提前收回已发放的借款。原告已于2015年7月29日向被告郑建东邮寄送达告知函，现主张贷款于2015年8月15日提前到期，减轻了各被告负担，本院予以支持。被告郑建东除应归还本金、清偿拖欠的期内利息、罚息外，还应按逾期罚息利率继续支付本金逾期利息以及期内利息的复利直至清偿之日止，其中逾期罚息利率按《个人购房借款／担保合同》约定调整，但最高不超过原告自行主张的10.1475%。逾期罚息本身已具备惩罚性质，原告另要求对逾期罚息计收复利，本院不予支持。
上述借款发生于被告郑建东、张丽丽夫妻关系存续期间，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”的规定，应认定为其夫妻共同债务。原告据此主张被告张丽丽共同清偿涉案借款，事实与法律依据充分，本院予以支持。被告张丽丽以《商品房买卖合同》解除为由，主张免除其还款责任，缺乏法律依据，本院不予采纳。
本案中，虽然被告郑建东与原告仅办理了预购商品房抵押权预告登记，但是预告登记使得被登记的请求权具有了物权的效力，可以对抗普通债权人，而原告在法庭辩论终结之日前对抵押物仍无法进行正式的抵押登记，且无法登记非基于原告的原因导致，故原告有权按照合同约定在抵押担保范围内对该房屋享有优先受偿权。阶段性保证的设立初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设、积极协助办理产权登记手续。现上述抵押房产尚未办理产权登记，被告温州九洲公司仍应按合同约定对涉案借款承担阶段性连带保证担保，直至完成对上述房产的开发义务并办理产权初始登记之日止。被告温州九洲公司承担保证责任后，有权向被告郑建东、张丽丽追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告中国工商银行股份有限公司瑞安支行与被告郑建东、张丽丽、温州市九洲房地产开发有限公司签订的编号01203000352012一手贷0002156号《个人购房借款／担保合同》于2015年8月15日提前到期；
二、被告郑建东、张丽丽于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司瑞安支行编号01203000352012一手贷0002156号《个人购房借款／担保合同》项下借款本金667917.73元、利息12387.46元、本金罚息58.47元、复利126.14元，以及自2015年8月16日起按年利率10.1475%（逾期期间如遇中国人民银行贷款基准利率调整，按《个人购房借款／担保合同》约定调整，但最高不超过10.1475%）计算的罚息、复利（罚息以欠款本金667917.73元为基数，复利以期内利息12387.46元为基数，均计算至实际清偿之日止）；
三、被告郑建东、张丽丽逾期不履行本判决第二项债务，原告中国工商银行股份有限公司瑞安支行有权以坐落于瑞安市塘下镇瑞城公寓第4幢2单元203室房产的折价、拍卖或变卖该房屋所得的价款享有优先受偿权；
四、被告温州市九洲房地产开发有限公司对上述第二项债务承担连带清偿责任，其承担保证责任后有权向被告郑建东、张丽丽追偿；
五、驳回原告中国工商银行股份有限公司瑞安支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10555元，减半收取5278元，由被告郑建东、张丽丽、温州市九洲房地产开发有限公司共同负担（限于本判决生效之日起三日内缴纳）。原告于本判决生效后十五日内向本院退回其已预交的受理费。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费10555元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市中级人民法院。逾期按自动撤回上诉处理）。
本判决发生法律效力后，如被告拒绝履行，原告可以向本院申请执行；申请执行的期限为二年，从判决书规定履行期限的最后一日起计算。
代理审判员 江文杰
二〇一五年十一月二日
代书 记员 方 瑜