湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄阳中民三终字第00366号
上诉人（原审原告、反诉被告）王会友。
委托代理人卢泽军，枣阳市法律援助中心律师。代理权限：一般授权代理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）谢先林（曾用名谢宣林）。
被上诉人（原审被告、反诉原告）马清霞。
二被上诉人的委托代理人乔方，湖北鸣天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解，调解等。
上诉人王会友因与被上诉人谢先林、马清霞农村房屋买卖合同纠纷一案，枣阳市人民法院于2012年8月27日作出（2012）鄂枣阳鹿民初字第00118号民事判决书，宣判后，谢先林、马清霞不服，向本院提出上诉。本院审理后于2013年6月13日作出了（2013）鄂襄阳中民三终字第00156号民事裁定，裁定撤销（2012）鄂枣阳鹿民初字第00118号民事判决，发回枣阳市人民法院重新审理。该院重审后于2014年4月22日作出了（2013）鄂枣阳民二初字第00293号民事判决。宣判后，王会友不服向本院提出上诉。本院于2014年6月30日受理后，依法组成由审判员魏俊担任审判长，审判员董海洲、任侨参加的合议庭，于2014年7月23日公开开庭进行了审理。上诉人王会友及其委托代理人卢泽军，被上诉人马清霞及其与谢先林的委托代理人乔方到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王会友一审诉称：其于2008年4月2日与谢先林签订的《房宅买卖协议书》，约定将其所有的位于枣阳市新市镇新一村二组房屋（宅基地房屋），以30000元的价格出售给谢先林。因其处分该房屋时未征得同住成年子女同意，且双方的行为违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于农村集体土地使用权不得出让的规定，现要求谢先林返还房屋遭拒。请求法院依法确认双方签订的《房宅买卖协议书》无效，并返还房屋及房屋所有权证、土地使用权证。
谢先林、马清霞一审答辩称：王会友与马清霞、谢先林之间签订的《房宅买卖协议书》是当时双方的真实意思表示，谢先林、马清霞依约向王会友交付了房款，王会友也向谢先林、马清霞交付了该房屋及房产证、土地使用证，谢先林、马清霞随后即搬入该房宅居住至今。因王会友起诉要求返还房屋给其造成巨大损失，故反诉请求依法判决王会友赔偿损失359929.97元。在审理中变更反诉请求，即：协议双方当事人的主体适格，所购房宅用于生活居住，属合法有效协议。王会友反悔要求退房，已构成违约，现反诉请求法院判令王会友协助办理房地产过户手续，并赔偿损失（含诉讼费、鉴定费、律师代理费、交通费、住宿费）32460元。
针对谢先林、马清霞的反诉，王会友答辩称：双方签订的《房宅买卖协议》违反了法律的强制性规定而无效，双方依据《房宅买卖协议书》取得的财产依法应当相互返还。谢先林、马清霞的反诉请求没有相应的证据支持，反诉请求不能成立。
原审判决认定：2008年4月2日，马清霞以谢先林的名义与王会友签订《房宅买卖协议书》，协议书以新一村二组王会友为甲方，祁仪乡古沟村谢先林为乙方，张昆峰、郑代英为见证人。协议约定，甲方以30000元价格将登记在自己名下，位于枣阳市新市镇新一村二组房宅（房屋所有权证号为枣私房字第318**号）卖于乙方，乙方于当日将购买房款一次性交与甲方，甲方收款后将房屋所有权证、集体土地建设用地使用证一并交于乙方；房屋买卖成交后甲、乙双方皆不得违约反复，若某方违约反复，违约方须向对方交付违约金，违约金以成交后每日1000元计数，协议还对房宅院墙外树木归属等进行了约定。协议签订后，谢先林、马清霞向王会友交付了购房宅款30000元，王会友也向谢先林、马清霞交付了该房屋、房产证和土地使用权证。谢先林、马清霞随后搬入该房屋居住至今。
原审另查明：王会友全家原有家庭成员7人，除王会友本人外，另有妻子李秀云、长女王红霞（2004年1月结婚另居，2000年12月户口迁出新一村）、次女王红敏（2008年1月结婚另居，2008年9月户口迁出新一村），儿子王超（1985年4月29日出生）、儿媳马元林（2009年2月25日与王超结婚）、孙女王紫涵。王会友除了转让给马清霞、谢先林的本案争议的房屋外，2005年经新市镇新一村村委会批准，王会友在另分配的宅基地建房，且现由王会友与其子王超等共同居住生活。
原审还查明：马清霞的娘家在新市镇新一村，2000年马清霞与前夫唐书文经枣阳市人民法院新市法庭调解离婚，双方共有房产归唐书文所有。马清霞与谢先林再婚后于2005年8月10日将户口迁入唐河县。2013年10月30日前，谢先林、马清霞户籍及身份证均登记在河南省唐河县，住所地为唐河县祁仪乡古沟村苏家场10号。2013年10月30日，枣阳市公安局新市派出所办理了马清霞户口由河南省唐河县祁仪乡古沟村苏家场10号迁入枣阳市新市镇新一村四组的登记手续。
原审法院认为：马清霞以谢先林名义与王会友签订《房宅买卖协议书》，房款付清后，二人即搬入该房屋居住，为马清霞、谢先林夫妻共同购买房屋。双方当事人签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示。协议订立后，双方均按约履行了协议所确定的权利和义务。马清霞、谢先林买受房屋之后，实际占有管理使用近五年。王会友与马清霞现为同一集体经济组织成员，符合法律关于农村房屋买卖主体的特殊规定，双方签订的房屋买卖协议有效。王会友诉称其出卖的房宅属家庭共同使用的共有财产，出卖时未征得其同住的家庭成员同意，属无权处分。因王会友夫妇在转让争议房屋后，一直与其子王超等在其另一处房屋共同居住生活，谢先林、马清霞购买该宅基地占有使用已达五年，王会友同住的家庭成员对王会友转让房屋和宅基地的行为是明知或应知的，但其并没有作出撤销的意思表示，应视为认可和同意，且该主张并不是导致合同无效的理由，另王会友在目前房地产市场价格普遍上涨的情况下，又以双方转让协议违反法律规定，要求确认合同无效，返还诉争房屋及房产使用权证和集体土地使用权证，违背诚实信用原则，故对其诉讼请求不予支持。马清霞、王会友关于要求判令王会友协助办理房地产过户手续的反诉请求，虽然协议中对房地产过户事宜没有约定，但协助办理房地产过户手续是房屋买卖合同的附随义务，故该项反诉请求予以支持，但反诉要求赔偿损失32460元的请求，因王会友在履行协议的过程中没有过错，反诉原告的该项请求于法无据，不予支持。依照《》第，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、王会友与谢先林、马清霞于2008年4月2日签订的《房宅买卖协议》有效；二、王会友于本判决生效之日起30日内协助谢先林、马清霞办理房地产过户手续；三、驳回原告王会友的诉讼请求；四、驳回反诉原告谢先林、马清霞的其他反诉请求。本诉案件受理费550元，由王会友负担（已交清）；反诉案件受理费3350元，由王会友负担80元，谢先林、马清霞负担3270元，于本判决生效后十日内付清。
上诉人王会友不服原审上述判决，向本院提起上诉称：（一）一审法院审理程序违法，影响案件正确判决。原审法院超审限审理本案，且被上诉人马清霞于2013年10月30日办理的户口迁移手续，相关证据的取得超过了举证期限，但原审法院又通知开庭进行质证，程序违法。（二）被上诉人马清霞办理的户口迁移手续系非法取得，一审法院不应采信。被上诉人举出关于马清霞户口“证明”系原村支部书记李永琦系在被停职后越位擅自作出，未经村委会集体研究决定，系无效证据，法院不应予以采信。因此，请求二审法院依法撤销枣阳市人民法院作出的（2013）鄂枣阳民二初字第00293号民事判决，发回重审；本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人谢先林、马清霞答辩称：（一）一审法院审理程序合法，判决公正。一审法院多次延期审理，是因为当事人的身体有危重疾病导致，并非故意拖延时间。而马清霞户口迁移手续的相关资料，在原一审、二审期间均已举证、质证，不存在发回重审期间再次取证、举证的问题。（二）马清霞户口迁移所取得的户口簿合法有效。户口迁移的审核权在公安机关，并非其他机关、组织或个人，因此马清霞所取得的户口簿合法有效。若上诉人对该户籍迁移有异议可选择行政诉讼等其他合法途径救助、解决。（三）马清霞夫妇购房为居住需要，上诉人由于所售房屋经过五年后大幅增值，受利益驱动才引发本案诉讼，但上诉人的起诉早已超过诉讼时效。因此，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，并由上诉人承担本案的一审、二审诉讼费用。
经二审审理查明：一审判决所认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：被上诉人马清霞以被上诉人谢先林名义与上诉人王会友签订的《房宅买卖协议书》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、法规禁止性规定，原审法院判决依法确认双方所签订的协议有效，适用法律正确。马清霞是否是涉案房屋所在地集体经济组织成员，直接影响到本案协议效力的认定，原审法院在被上诉人马清霞办理了户口迁移手续后通知上诉人王会友对涉及户口迁移的相关证据进行质证，程序并无不当。至于被上诉人马清霞办理户口迁移手续是否合法，则属于行政管理范畴，上诉人王会友若有异议可通过行政途径解决，本院在本案民事纠纷案件审理中不予审查。原审法院在审理本案期间，虽未在法律规定的6个月期限内审结，但已办理了延期审理手续，程序并不违法，也未影响案件的公正审理。故上诉人王会友的上诉理由均不成立，其上诉请求，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，诉讼程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人王会友负担。
本判决为终审判决。
审判长 魏 俊
审判员 董海洲
审判员 任 侨
二〇一四年八月二十二日
书记员 张建设