广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5322号
上诉人（原审原告）：吴艳，身份证住址：广州市天河区。
委托代理人：刘雅滢、郭佩妍，广东诺臣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：曾晓峰，住广州市越秀区。
委托代理人：陈俊果，广东南方福瑞德律师事务所律师。
委托代理人：沈金桃，广东南方福瑞德律师事务所实习律师。
原审第三人：广发银行股份有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：董建岳，职务：董事长。
委托代理人：江明，该公司职员。
委托代理人：苏仲雯，该公司职员。
上诉人吴艳因与被上诉人曾晓峰、原审第三人广发银行股份有限公司（以下简称广发银行）共有物分割纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1402号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：吴艳、曾晓峰原为恋人关系，2004年8月28日，吴艳、曾晓峰为买受人与广州华鸿房地产开发有限公司为出卖人签订了《商品房买卖合同》，约定吴艳、曾晓峰向该公司购买广州市先烈中路太和岗路淘金家园第B5-4幢602房（以下简称涉诉房屋）。2004年9月19日，吴艳、曾晓峰（乙方、抵押人）共同与广发银行（甲方，抵押权人）签订了《房屋按揭贷款合同》及《房屋按揭贷款抵押合同》，约定乙方以上述602房全部法定权益抵押给甲方，作为履行主合同项下全部债务的担保，向甲方贷款680000元，贷款期限共360个月，抵押期限自合同生效之日起至2034年12月30日止。上述按揭贷款合同签订后，广发银行向吴艳、曾晓峰发放了贷款。2006年11月14日，房管部门核发上述602房的《房地产权证》（粤房地证字第C5080840号），在此证中记载房地产座落淘金东路83号602房，建筑面积110.5284平方米，其中套内建筑面积88.5131平方米，权属人曾晓峰、吴艳共有。
后吴艳、曾晓峰分手，吴艳于2010年4月向原审法院提起（2010）穗越法民三初字第1223号案诉讼，要求对涉诉房屋进行变价分割，对该房屋进行公开拍卖，将拍卖所得价款在扣除有关必需费用后按双方各占50%进行分割，原审法院于2010年10月9日作出了该案的民事判决，驳回了吴艳的诉讼请求。吴艳不服该判决，提出了上诉，广州市中级人民法院审理后，发出了（2010）穗中法民五终字第3876号判决书，作出了维持原判的判决。
2012年，吴艳向原审法院提起了（2012）穗越法民三初字第2833号案的诉讼，要求确认吴艳与曾晓峰对淘金东路83号602房各占50%的份额。原审法院于2013年3月26日作出该案的判决书，判决确认吴艳占有淘金东路83号602房40.44%的产权份额，曾晓峰占有淘金东路83号602房59.56%的产权份额。该判决书于2013年7月5日生效。
2013年，吴艳向原审法院提起了（2013）穗越法民三初字第2599号案的诉讼，要求按吴艳、曾晓峰对涉诉房屋分别享有的产权份额以折价、变卖、拍卖的方式进行分割，其中折价的方式是指曾晓峰以市场价向吴艳购买属吴艳的产权份额。原审法院于2014年3月5日作出该案的判决书，其中查明：庭审中，吴艳表示：我方坚持不同意进行实物分割，若必须进行实物分割，我方也有分割方案提供，具体方案为拆除靠厅西房与厅之间间墙的一部分、两西房之间间墙的一部分（作分割后西侧部有人进入西房的门口）及拆除该两西房与现通道之间的间墙后，在沿现厨房北墙向西建间墙6.2米（从厅东墙起算）及在该6.2米处向南建间墙至南厕位置，新建东西向间墙以北是通道，新建东西向间墙以南及新建南北向间墙以东的厅、厨、东房、北厕、东阳台（即房屋东部）属吴艳所有、余下部分属曾晓峰所有，另在厅西南角位建厨房供曾晓峰使用；但经我方到房管部门了解，无论我方还是曾晓峰方的实物分割方案均不能取得房管部门核发独立的房产证，且均无可操作性；我方不会提前清偿贷款，但假如法院能够支持拍卖、变卖的分割方式，拍卖、变卖取得的钱可先偿还银行贷款。曾晓峰表示：按吴艳上述实物分割方案，曾晓峰的厨房在现客厅中间出，给排水将无法处理，没有可行性，且吴艳的分割方案单方面追求其客厅宽大，导致曾晓峰客厅过于窄长，无法正常使用，故不同意吴艳的上述分割方案；另，曾晓峰曾到房管部门咨询过曾晓峰提出的实物分割方案能否分割出房产证，但房管部门没有明确答复；因我方不同意分割，故也不会提前清偿贷款；我方没到房管部门和规划部门了解是否同意我方提出在厅建间墙、阳台建厨房的方案。该判决认为：首先是实物分割方式。无论是吴艳还是曾晓峰提出的实物分割方式均是房屋东侧归吴艳所有、房屋西侧归曾晓峰所有，只是存在在何处建间墙的区别，至于西侧厨房的设置位置则是分割后依曾晓峰意见自行确定，不属不同意见之列。按吴艳享有40.44%的产权份额、曾晓峰享有59.56%的产权份额的比例，对淘金东路83号602房，吴艳享有的套内产权面积为35.79平方米，曾晓峰享有的套内产权面积为52.72平方米。按曾晓峰提出的东房、北厕、厨房及东阳台归吴艳所有，不足面积在厅分割出的分割方案，是保留现通道作吴艳、曾晓峰共用通道。鉴于即使按现通道各占二分之一，结合吴艳享有套内产权面积35.79平方米及原审法院现场勘查的状况，在客厅间出的面积应不少于14平方米，而按曾晓峰上述分割方案需在从大门口至客厅西部间出通道供曾晓峰方出入该客厅，按该通道各占二分之一面积计算，余下的需间出面积对应东部的位置应为从单元东墙起向西约6米处，超过了现通道口所在位置，故曾晓峰提出的保留现通道位置的间隔方案不具可操作性。因吴艳提出的分割方案涉及拆除部分墙体、另建新墙体，且无论是在客厅建厨房还是在阳台建厨房均涉及到给排水设施的设置问题，均需取得规划、房管等相关部门同意才能实施，但吴艳、曾晓峰至今未取得相关部门的同意，以及上述拆除部分墙体、另建新墙体、改建及增建通道、增建通道的面积为共有的分割方案，不但存在难以实际分割的状况，还存在因分割而减损房屋价值的情况，且吴艳明确表示不同意实物分割，并表示其提出的实物分割方案不具可操作性，曾晓峰也表示不同意吴艳提出的实物分割方案，还有，双方均表示没其他较为合理可行的实物分割方案，故对涉诉房屋不适宜进行实物分割。其次是折价分割问题。因吴艳、曾晓峰均表示不购买对方的产权份额，故无法以折价方式分割涉诉房屋……。遂判决：驳回吴艳的诉讼请求。吴艳不服该判决，提出了上诉，广州市中级人民法院审理后，于2014年11月1日发出了（2014）穗中法民五终字第1882号判决书，作出了维持原判的判决。
另查，据广州市房地产档案馆发出的《房地产登记簿查册表》显示：海珠区石榴岗华保街19号404房（建筑面积56.99平方米）产权登记在曾晓峰一人名下、荔湾区西华路286号1906房（建筑面积77.6平方米）登记在曾晓峰及吴某文名下。涉诉房屋现由曾晓峰一家三口实际居住使用。
2015年6月18日，吴艳向原审法院提起本案诉讼，请求法院：对吴艳、曾晓峰按份共有的广州市越秀区淘金东路83号602房进行折价分割（由吴艳按市场价37000元／平方米的标准购买曾晓峰的产权份额）；若该方案不可行，则要求对涉诉房屋进行实物分割［按（2013）穗越法民三初字第2599号案中吴艳提出的分割方案，仅要求物理分割使用，不需另行出具房产证］。
曾晓峰在原审中答辩称：不同意向吴艳或他人出售曾晓峰的产权份额，涉诉房屋是曾晓峰的唯一住房。如果卖了曾晓峰一家三口将没有地方居住。如果要曾晓峰购买吴艳的产权份额，由于曾晓峰一直缴交涉诉房屋的还贷，压力比较大，且吴艳一直没有支付贷款，因此只同意出资20-30万元购买吴艳的产权份额。至于实物分割，不同意吴艳提出的分割方案，而曾晓峰暂时没有实物分割的方案。
广发银行在原审中述称：在贷款没有结清之前不能进行涂销抵押，所以不同意吴艳或曾晓峰对涉诉房屋进行产权过户。涉诉房屋在没有还清贷款之前，亦不能变更到吴艳或曾晓峰一人名下。
原审庭审中，吴艳表示：同意按37000元／平方米的价格购买曾晓峰的产权份额，在该情况下同意先行还清银行贷款并进行涂销抵押，或按该价格出售吴艳的产权份额给曾晓峰。曾晓峰表示：不同意按该价格出售产权份额或购买吴艳的产权份额。广发银行表示：涉诉房屋现贷款本金尚有537918.80元未还清。
原审法院认为：吴艳要求对吴艳、曾晓峰按份共有的淘金东路83号602房进行折价分割，由吴艳按照37000元／平方米的价格向曾晓峰购买曾晓峰所有的产权份额，现曾晓峰明确表示不同意出售其产权份额，且广发银行作为抵押权人表示不同意在贷款还清之前将房屋转移到吴艳或曾晓峰一人名下，故吴艳现于贷款尚未还清的情况下要求以折价分割方式购买曾晓峰的产权份额，存在事实上的障碍，不予支持。至于实物分割方式，在已生效的法律文书中已阐明吴艳提出的分割方案不具可操作性并明确作出处理，现吴艳、曾晓峰均无提出新的分割方案，亦没有发生新的事实，故对吴艳提出的该项诉讼请求，不再调处。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，于2015年9月8日作出（2015）穗越法民三初字第1402号民事判决：驳回吴艳的诉讼请求。本案受理费12332元由吴艳承担。
判后，吴艳不服原审判决，向本院提起上诉称：一、根据（2012）穗越法民三初字第2833号生效民事判决书，上诉人和被上诉人对涉诉房屋的共有方式为按份共有。上诉人和被上诉人从未约定涉诉房屋不可分割。根据《中华人民共和国物权法》第九十九条的规定，共有人没有约定共有物不可分割的，按份共有人可以随时请求分割。上诉人据此提出分割请求是依法实行法律赋予共有人的权利，原审法院驳回上诉人的分割请求明显错误。二、结合本案事实情况，涉诉房屋不具有实物分割的可操作性，上诉人要求折价分割的，法院应予支持。共有财产的分割方式为实物分割、折价分割和拍卖、变卖取得的价款分割。上诉人的诉讼请求是对涉诉房屋进行实物分割或折价分割。原审法院引用（2013）穗越法民三初字第2599号民事判决书、（2014）穗中法民五终字第1882号民事判决书对涉诉房屋实物分割可行性的结论，认为上诉人提出的实物分割方案不具有可操作性，并且上诉人和被上诉人均没有提出新的分割方案，不同意上诉人的实物分割请求。因此上诉人要求法院对涉诉房屋折价分割。对于涉诉房屋折价分割由谁取得的问题，被上诉人不同意出售其产权份额便应当购买上诉人的产权份额，涉诉房屋所在区域存量房的交易单价约为37000元／平方米，即上诉人的产权份额的市场价值约165万元，但被上诉人却只愿意出资20—30万购买，被上诉人显然只是想以此阻挠上诉人合法的分割要求。而上诉人对出资购买被上诉人所有的产权份额，是同意按照市场价计算的，原审法院应支持上诉人的折价分割请求。三、上诉人在2015年10月30日已经向广发银行提前清偿了涉诉房屋的贷款本金和利息，贷款尚未还清不能处理涉诉房屋的障碍已经消除。综上，吴艳上诉请求二审法院：1、撤销原审判决；2、改判对广州市越秀区淘金东路83号602房进行折价分割；3、判令被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。
被上诉人曾晓峰答辩称同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。
原审第三人广发银行述称：上诉人2015年10月30日办理了提前还贷手续，对于上诉人与被上诉人之间的房产分割纠纷我方没有异议，对上诉人的上诉请求和理由没有意见。
经审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明，根据（2010）穗越法民三初字第1223号和（2012）穗越法民三初字第2833号民事判决的事实认定，吴艳对涉诉房屋的出资额为345000元（5000元定金＋340000元贷款），约占房款总额40.44%；曾晓峰的出资额为508184元（5000元定金＋163184元首期款＋340000元贷款），约占房款总额59.56%。
再查明，2015年9月9日，曾晓峰向广州市天河区人民法院提起（2015）穗天法民四初字第1517号的诉讼，请求法院判令：1、吴艳向曾晓峰偿还房屋月供款至曾晓峰实际供楼时止，暂计2015年10月20日，吴艳应向曾晓峰偿还房屋月供款共计242263.99元；2、吴艳向曾晓峰偿还购房定金5000元及综合服务费共404.4元；3、双方共同负担购房相关税费共20066元，由吴艳向曾晓峰偿还8114.69元；4、双方共同负担房屋收楼费用共17993.7元，由吴艳向曾晓峰偿还7276.7元；5、双方共同负担房屋的物业管理费，自2008年7月1日暂计至2015年7月31日时止为20165.19元，由吴艳向曾晓峰偿还8154.8元；6、吴艳按中国人民银行同期贷款利率计算，承担以上款项延期付款利息至实际清偿时止，自2013年8月21日暂计至2015年7月31日止利息为31783.5元；7、吴艳承担本案的诉讼费。目前该案正在审理中。
本案二审诉讼期间，广发银行于2015年11月9日出具《还贷证明》，证实上诉人吴艳在2015年10月30日办理了涉诉房屋按揭贷款的提前还款手续，并偿还了全部剩余贷款本息共计人民币535534.92元，其中贷款本金534895.27元，利息639.65元，涉诉房屋的贷款已结清。
二审诉讼期间，对涉诉房屋的分割方式，上诉人主张方案一：上诉人以37000元／平方米的单价折价购买被上诉人的产权份额，被上诉人三个月内交房、迁出户口，折价款2435736.46元一次性付清；方案二：被上诉人以37000元／平方米的单价折价购买上诉人的产权份额，购房款一次性付清。上诉人提前还贷的534895.27元，双方各自负担50%，被上诉人负担267447元。被上诉人主张方案一：被上诉人一次性付款80万元折价购买上诉人的产权份额，并解决双方所生所有款项争议；方案二：上诉人以37000元／平方米的单价折价购买被上诉人的产权份额，房屋交付期限为一年，上诉人提前还贷款另案处理。诉讼中，双方当事人还表示涉诉房屋可以卖予他人，上诉人主张被上诉人需三个月内搬离涉诉房屋、迁出户口，被上诉人对此不予认可，要求搬迁期限为一年。经本院多次调解，双方当事人最终未能达成一致意见。
本院认为，本案是上诉人提起的共有物分割诉讼，根据《中华人民共和国物权法》第九十九条“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿”的规定，本案上诉人和被上诉人均可以对涉诉房屋主张分割。具体的分割方式，双方当事人未能达成一致。根据《中华人民共和国物权法》第一百条的规定，对难以分割或者因分割会减损价值的共有物，应当对折价或者拍卖、变卖所得的价款予以分割。在涉诉房屋按揭贷款提前清偿的情况下，上诉人和被上诉人要求对涉诉房屋进行折价分割的处理意见，本院予以支持。双方当事人对折价分割的具体方案未能达成一致意见，比较双方的折价分割方案，上诉人主张以37000元／平方米的单价折价购买被上诉人的产权份额，被上诉人三个月内搬迁交房，被上诉人负担提前还贷款中的267447元，上诉人所付款项一次性支付的方式有利于双方争议的解决，本院予以支持。上诉人应向被上诉人支付的产权份额折价款为2435736.46元（110.5284×59.56%×37000）。对上诉人提前偿还广发银行的贷款被上诉人负担267447元。两款相抵扣后，上诉人需向被上诉人支付2168289.46元。上诉人所提户口迁移问题属户籍行政管理范畴，本案不予处理。因本案二审期间出现新事实，原审判决予以调整。依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
变更广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字1402号民事判决为：座落于广州市越秀区淘金东路83号602房的产权归吴艳单独所有，曾晓峰于本判决发生法律效力之日起三个月内搬离该房并交付给吴艳，吴艳于收房之日一次性向曾晓峰支付人民币2168289.46元。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
1、二审案件受理费各12332元，由吴艳负担6166元，曾晓峰负担6166元。
本判决为终审判决。
审判长 赵云川
审判员 蔡培娟
审判员 谭红玉
二〇一五年十二月二十四日
书记员 杨银桃