江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第0646号
上诉人（原审原告、反诉被告）张伟。
委托代理人李长明、沈光英。
被上诉人（原审被告、反诉原告）牛瑞。
委托代理人胡钟，江苏锡州律师事务所律师。
上诉人张伟因与被上诉人牛瑞合同纠纷一案，不服无锡市南长区人民法院（2013）南民初字第1243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：
2011年8月25日，张伟与新港商业投资管理无锡有限公司（以下简称新港投资公司）签订房屋租赁合同书1份，主要约定：新港投资公司将座落于无锡市南下塘15-0号一、二层出租与张伟，该房屋出租建筑面积为332.1平方米，张伟承租该房屋用于经营酒吧，合同租赁期为5年，自2011年9月1日起至2016年8月31日止，第一年年租金为36.61403万元，从第二年起每年递增6%，租金按半年支付，首年月租金为3.53548万元，自2011年10月21日起计算收取，依据先付后租原则，每期到期日之前十日将下期租金支付至新港投资公司指定的账户；张伟在未征得新港投资公司同意，擅自转租、转让、转借或擅自调换使用该房，则新港投资公司有权解除合同收回房屋；新港投资公司指定无锡新港古运河企业管理有限公司负责物业管理，张伟同意该等安排。
2012年12月9日，张伟与牛瑞签订转让协议书1份，约定：一、张伟同意将自己合法承租的位于无锡市南长区南下塘15-0号的无锡市南长区泡普酒巴（以下简称泡普酒巴）店铺及经营权转让给牛瑞使用，该建筑共计2层，面积约330平方米，并保证牛瑞同等享有张伟在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；二、张伟与酒吧店铺房屋租赁单位（新港投资公司）已签订租赁合同，租期到2016年8月31日止。牛瑞保证遵守原合同的一切规章制度，按照原合同约定按时按期支付房租及物业管理费、水电费等一切合同约定的税费，享有原合同的一切权利。店铺转让给牛瑞后，牛瑞已熟悉合同的详细内容，并同意代替张伟向店铺房屋所有单位履行原有店铺租赁合同中所规定的条款；三、转让后店铺内现有的装修、装饰及其他所有设备设施全部归牛瑞所有；四、双方约定转让金合计130万元，上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备等所有费用，此外张伟不再向牛瑞索取任何其他费用；五、双方约定的转让金由牛瑞分期向张伟指定账户支付，其中首期款30万元在正式合同一周内交付；余款由牛瑞在签订本协议后1年内分次交付；六、牛瑞接手前该店铺所有的一切债权……七、如牛瑞逾期交付转让金超过30日的，张伟有权按照各期转让金金额的1%每日收取违约金。如果由于张伟原因导致本转让中止，张伟应承担违约责任，退回牛瑞所有已支付转让金并支付1%转让金作为违约金。后牛瑞为经营泡普酒吧支出电费5000元（其中2012年12月14日2000元，2012年12月25日1000元，2012年12月31日1000元、2012年1月4日1000元），于2012年12月23日维修收银系统、电脑各支出3000元，2012年12月29日购买灯泡支出95元，2012年12月22日装潢装修支出5000元。2013年3月27日，牛瑞为提供本案证据支出公证费1020元。
2013年3月8日，张伟诉至法院，要求牛瑞履行转让协议，经诉前调解未果于同年7月12日转正式立案。张伟请求判令：1、牛瑞履行2012年12月9日签订的转让协议，并立即支付转让金30万元及该款自2012年12月20日起至法院判决支付之日止按每日1%计算的违约金；2、本案诉讼费用由牛瑞承担。后张伟增加诉讼请求：牛瑞立即支付张伟为其垫付的泡普酒吧房屋租金243338元，物业管理费用34502元，合计277940元。审理中，牛瑞提起反诉，请求判令：1、张伟支付牛瑞损失17115元，其中电费5000元、装修装潢费5000元、收银系统维修费3000元、电脑维修费3000元、灯泡购买款95元、公证费1020元；2、反诉诉讼费由张伟承担。
2013年6月24日，张伟与新港投资公司签订房屋租赁合同解除协议1份，主要载明：新港投资公司与张伟共同确认双方签订的《房屋租赁合同》于2013年6月24日解除。新港投资公司同意给予张伟7天的免租撤场期，在免租撤场期结束后，若有第三方商户有签约意向，新港物业投资公司应书面通知张伟，张伟应在5日内办理完毕，届时若张伟仍有遗留在该房屋内和该区域内任何装饰装修、设施设备、物品等均视为张伟自动放弃了所有权及一切权利，新港投资公司有权自行予以处理（包括作为垃圾予以处理）而无需给予张伟任何补偿；在张伟将原合同及其与新港投资公司委托的物业管理公司签署的《物业服务合同》项下所有费用进行抵扣的情况下，张伟应承担截止至合同解除日（即2013年6月24日）该房屋的相关费用（包括但不限于租金等）总计5.5万元，张伟最迟于2013年7月25日付清。张伟承诺房屋退还之日前张伟在该房屋内的各项经营管理（包括但不限于各项欠费、发行的卡或券等）产生的纠纷，由张伟方自行解决，新港投资公司不承担任何责任，如因此造成新港投资公司损失的，张伟负责赔偿。
审理中，关于转让协议签订后泡普酒吧的经营，张伟陈述：牛瑞接手泡普酒吧后从2012年12月20日左右开始营业，营业了大概十几天，当时牛瑞称经营酒吧很累，而且在考虑是否要换一下泡普酒吧的风格，因此向张伟提出先停业整顿，过段时间准备更加充分后再由牛瑞继续来经营，牛瑞应诉前一直没有跟张伟明确表明不想经营泡普酒吧。后来牛瑞将酒吧钥匙交给店里的1名员工，张伟并未找到该员工，就在酒吧门上加了一把锁，加锁的具体时间忘记了，这把锁是泡普酒吧里原本就有的。后张伟又陈述：双方在12月9日签订转让协议的当天就将泡普酒吧里的设备以及营业执照、公章交付给了牛瑞，至今营业执照、公章仍在牛瑞处。2013年3月张伟才得知泡普酒吧已停业，出于防盗考虑，便关照牛瑞手下的员工在店外加了一把锁，牛瑞经营时的员工很多都是张伟手下的老员工，至于当时关照的是哪位员工张伟记不清了。对此，牛瑞陈述：牛瑞接手经营泡普酒后对酒吧设备进行了整修，后于2012年12月24日开业经营直至2013年1月4日。2013年1月5、6日左右，牛瑞向张伟反映泡普酒吧不适合营业，并把营业执照、公章交还给了张伟。2013年1月15日牛瑞明确向张伟表示不再经营泡普酒吧，并让张伟到员工“小锡”处拿酒吧钥匙，张伟口头表示同意，但并未与张伟签订解除转让协议的书面协议。
审理中，新港投资公司向法院表示：新港投资公司于2013年6月份才得知张伟和牛瑞签订了泡普酒吧转让协议，对该协议及转让新港投资公司不予认可。因泡普酒吧处于停业状态影响到整个街区人气，且张伟拖欠租金及物业费，2013年5月新港投资公司找到张伟商量解约事宜，张伟当时称有内部纠纷尚未解决，不同意解除租赁合同。后新港投资公司多次联系张伟，双方于2013年6月24日签订了关于泡普酒吧房屋租赁合同的解除协议。2013年7月25日，新港投资公司与张伟结清了费用并向张伟开具了房屋租赁费及物业管理费用缴费发票，张伟共支付2012年12月9日至2013年6月24日期间泡普酒吧房屋租赁费243338元，物业管理费用34502元。
上述事实，有转让协议、房屋租赁合同、房屋租赁合同解除协议、发票、收据、调查笔录等及当事人陈述在卷证实。
本案的争议焦点：一、张伟与牛瑞于2012年12月9日签订的泡普酒吧转让协议是否有效；二、牛瑞是否应给付张伟转让金30万元及违约金；三、转让协议签订后产生的房屋租金、物业管理费用由谁承担。四、牛瑞支付的电费5000元、收银系统维修费3000元、电脑维修费3000元，灯泡购买款95元，装潢支出5000元及公证费1020元由谁承担。
原审法院认为：
关于争议焦点一、二，无处分权的人处分他人财产，未经权利人追认或者经订立合同后取得处分权的，该合同无效。张伟在与新港投资公司签订的房屋租赁合同中明确张伟不得擅自转租、转让、转借该房屋，转让协议签订后新港投资公司明确表示不予认可该协议，故张伟与牛瑞于2012年12月9日签订的泡普酒吧转让协议无效。张伟提出的其转让系对泡普酒吧内的有形资产进行转让，据此要求牛瑞支付转让款及违约金，与事实不符，不予采纳。至于泡普酒吧的装饰、装修及设备设施，因张伟与新港投资公司于2013年6月24日签订的房屋租赁合同解除协议明确新港投资公司同意给予张伟7天的免租撤场期，在免租撤场期结束后，若有第三方商户有签约意向，新港物业投资公司应书面通知张伟，张伟应在5日内办理完毕，届时若张伟仍有遗留在该房屋内和该区域内任何装饰装修、设施设备、物品等均视为张伟自动放弃了所有权及一切权利，新港投资公司有权自行予以处理（包括作为垃圾予以处理），本案中不予理涉。
关于争议焦点三，诉讼中张伟、牛瑞均将张伟与新港投资公司签订的房屋租赁合同提交法院，且双方在转让协议第二项中明确牛瑞已熟悉房屋租赁合同的详细内容，可认定张伟与牛瑞签订转让协议时均明知张伟系无权处分，双方均存在过错，应承担各自相应的责任。牛瑞称其于2013年1月15日向张伟明确表示不再经营泡普酒吧，并让张伟到员工“小锡”处拿钥匙，张伟口头表示同意，但并未提供充分证据证明，不予采信。根据张伟的陈述，张伟于2013年3月得知泡普酒吧已停业，出于防盗考虑，便关照牛瑞手下的员工在店外加了一把锁，该陈述应视为张伟对已方不利事实的自认。综合本案具体情况，至于张伟主张的泡普酒吧房屋租金、物业管理费用损失，考虑双方均有过错及合同实际履行情况，应由双方分担为宜，其中2012年12月10日至2013年3月8日期间发生的部分由牛瑞承担，2013年12月9日当天及2013年3月9日至2013年6月24日期间发生的部分由张伟承担。
关于争议焦点四，牛瑞主张的经营泡普酒吧的相应支出中电费5000元、收银系统维修费3000元、电脑维修费3000元，灯泡购买款95元均系牛瑞经营期间发生，由牛瑞承担为宜。至于装潢装修支出5000元，因牛瑞未提供证据证明该装潢装修已经张伟同意，故应由牛瑞自行承担。至于牛瑞主张的公证费用与泡普酒吧经营无关，应由牛瑞自行承担。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、张伟与牛瑞于2012年12月9日签订的泡普酒吧转让协议无效。二、牛瑞于判决生效后十日内向张伟给付泡普酒吧房屋租金损失、物业管理费用损失124932元。三、驳回张伟的其他诉讼请求。四、驳回牛瑞的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费9600元（已由张伟预交），由双方各半负担；反诉诉讼费100元（已由牛瑞预交），由牛瑞负担。牛瑞于判决生效后十日内将所负担的诉讼费4800元直接支付给张伟。
上诉人张伟不服原审判决，向本院提起上诉称：1、本案应为买卖合同纠纷，协议明确是资产转让而非使用权、租赁经营权的转让。2、双方的资产转让协议合法有效，不存在合同无效的法定情形。请求二审法院撤销原判，依法支持其的一审诉讼请求。
被上诉人牛瑞辩称：双方合同实质是经营权的转让行为，由于上诉人不具备转租的权利，所以协议无效，其也承担了相应损失。原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审相同。
本院认为：双方签订的转让协议书第一条明确约定，张伟将其承租的位于无锡市南长区南下塘15-0号的泡普酒巴店铺及经营权转让给牛瑞使用，并保证牛瑞同等享有张伟在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。根据协议的约定，可以确认张伟是将泡普酒吧整体转让，转让内容包含店铺经营权、店铺内全部资产的所有权以及房屋租赁权等权利。
国务院《个体工商户条例》第十条规定，个体工商户变更经营者的，应当在办理注销登记后，由新的经营者重新申请办理注册登记。张伟系经营泡普酒吧的个体工商户，其将店铺经营权转让给牛瑞，违反了行政法规的禁止性规定。同时，未经出租人同意的转租破坏了原有的出租人与承租人的信任关系，减弱了出租人对于房屋的控制。张伟与新港投资公司签订的房屋租赁合同中明确张伟不得擅自转租、转让、转借该房屋，而张伟未经新港投资公司同意将店铺转让给牛瑞，对此新港投资公司明确表示不予认可。综上，张伟与牛瑞签订的转让协议无效。
原审法院已考虑双方各自的过错及实际履行情况，并确定由双方分担相应损失，原审法院所作判决结果并无不当。对张伟提出的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9600元，由上诉人张伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 薛 崴
审判员 潘晓峰
审判员 杜伟建
二〇一四年六月九日
书记员 缪玲娜