北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第04174号
上诉人（原审被告）李群峰，女，1976年8月17日出生。
委托代理人牛乔，北京法铭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张运慧，女，1977年3月10日出生。
被上诉人（原审原告）王振华，男，1978年8月15日出生。
张运慧、王振华共同委托代理人李浩，北京市浩盛律师事务所律师。
张运慧、王振华共同委托代理人许玲，北京市浩盛律师事务所律师。
原审被告吴永锋，男，1977年12月10日出生。
上诉人李群峰因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第25400号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李群峰的委托代理人牛乔、被上诉人王振华及张运慧、王振华共同委托代理人李浩到庭参加了诉讼。原审被告吴永锋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
张运慧、王振华在原审法院起诉称：2012年11月10日，张运慧、王振华与李群峰双方签署《居间服务合同》、《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，缴纳定金5万元、付中介费7.2万元、预付房款78万元，共计付款90.2万元。房屋网签号为（×××）。李群峰现因房价上涨明确拒绝履行合同，导致合同不能顺利履行。根据《补充协议》第6条：违约方需赔付守约方相当于本协议甲方净得总价（288万元）10%的违约金，李群峰的上述行为已经构成违约，侵犯了张运慧、王振华的合法权益，应支付给张运慧、王振华28.8万元违约金。上述合同签订时李群峰、吴永锋系夫妻，上次诉讼期间，李群峰与吴永锋离婚，并经调解将该房屋过户至吴永锋名下，并通过调解书撤销了我与李群峰签订的网签合同。我发现上述情况后随即向一审法院申请对该房屋进行财产保全。根据上述事实和相关法律规定，现诉至法院，请求判决：1、李群峰、吴永锋履行李群峰与我方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、位于北京市海淀区1701号的房屋归张运慧、王振华所有，李群峰、吴永锋协助我方办理过户手续；3、李群峰、吴永锋连带向我方支付违约金28.8万元，另加支付没有按约定办理权属转移登记手续以全部房款为基数按每天万分之五计算的违约金（自2013年2月8日起至实际取得房屋所有权证书止）；4、判决相应的个人所得税由李群峰和吴永锋承担；5、李群峰、吴永锋负担财产保全担保金150万元的贷款利息；6、李群峰、吴永锋承担本案的全部诉讼费用及财产保全费用。
李群峰在原审法院答辩称：一、张运慧、王振华自身存在违约。我与张运慧、王振华在2012年11月10日，签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，协议约定：”李群峰出售海淀区1701室（以下简称涉案房屋）给张运慧、王振华，房屋总价款为288万元，合同签订之日张运慧、王振华支付李群峰购房定金5万元，2012年11月17日前张运慧、王振华支付李群峰部分购房款78万元”，合同签订之日双方又口头约定2012年11月22日之前张运慧、王振华支付李群峰购房款135万，剩余的70万元房款采取公积金贷款的方式支付。李群峰及中介经纪人在签订合同后就多次催促135万元付款一事，但张运慧、王振华支付第一笔首付款78万元后，拒绝支付上述135万元购房款，超过十日，且至今也没有支付，违约行为在先。李群峰有权依据合同第七条第二款第1项第2点约定行使解除权，且要求承担违约责任。二、合同履行中，李群峰不存在违约行为，而是依法行使抗辩权和合同解除权行为。依照双方签署合同及补充协议约定及《合同法》相关规定，支付购房款是张运慧、王振华的重要合同义务，在张运慧、王振华虽经李群峰及中介经纪人多次催促，仍不履行付款义务的情况下，李群峰可以依据法律规定及合同约定行使抗辩权，不再继续履行合同义务，同时解除双方签订的合同。三、因张运慧、王振华不履行付款义务，导致李群峰再次购房的重大损失。李群峰所售房屋本来就是用于出租投资使用，合同签订之日，李群峰也明确告知张运慧、王振华出售房屋的目的是为了再购买其他房屋进行投资。收到张运慧、王振华78万元首付款后，基于对其履行合同的信任，李群峰于2012年11月20日购买了另一套房产，总价款为418万，首付款213万，于2012年11月29日前付清。所以李群峰必须用张运慧、王振华答应的2012年11月12日前支付的218万购房款支付其购买房屋的首付款。但是，因张运慧、王振华违约未在11月22号之前支付135万元购房款，导致李群峰也不能支付再次购买房屋的首付款，直接造成李群峰承担再次购房的违约责任，丧失5万元定金，因房价上涨同时失去了低价购房机会，张运慧、王振华的违约行为给李群峰造成了重大损失，致使李群峰卖房目的无法实现。四、张运慧、王振华提出的违约金过高，于法无据。张运慧、王振华主张合同总金额的10%违约金，于法无据。张运慧、王振华自身在合同履行中先违反合同约定不支付房款，导致李群峰产生重大损失。李群峰无任何违约行为，是在依法行使抗辩权和合同解除权，不应该承担任何违约责任。综上，张运慧、王振华自身存在违约行为，应该承担相应的违约责任。因张运慧、王振华不履行付款义务，导致李群峰再次购房的重大损失，李群峰不存在任何违约行为，且依据合同约定行使解除权。张运慧、王振华提出的违约金过高，于法无据。张运慧、王振华在合同履行中存在严重违反诚实信用的行为，其提出的诉讼请求不应被支持。请法庭在查明本案事实的基础上依法驳回张运慧、王振华的诉讼请求。
吴永锋在原审法院答辩称：李群峰与张运慧、王振华签订的房屋买卖合同与我无关，诉争的房产属于李群峰的婚前个人财产，不是夫妻共同财产。我不应成为本案被告。
原审法院判决认定：根据我国相关法律，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，张运慧、王振华与李群峰就标的房屋买卖达成一致意见，并签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。该合同依法成立，合法有效，受法律保护。张运慧、王振华已经按照合同约定履行了相应的付款义务。李群峰应当按照合同约定履行相应的交房义务。否则，应当承担相应的违约责任。本案中，李群峰所持不愿意继续履行原合同的抗辩并无充足有效的证据予以证明，也缺乏相应法律依据，对于李群峰的抗辩法院不予采信。李群峰在诉讼期间通过与其夫吴永锋离婚调解的方式将上述涉案房屋转至吴永锋名下，李群峰向吴永锋转移财产系规避法律的行为，且该转让行为系两人的内部约定，不能产生对抗第三人合法权益的效力，故吴永锋作为诉争房屋的受让人亦有义务协助张运慧、王振华到房屋产权登记管理机关办理上述房屋的过户手续。现李群峰的行为构成违约，故其应按合同规定承担相应的违约金和房屋买卖过户产生的个人所得税，负担保全担保金的相应利息及保全费。因上述房屋买卖合同签订时吴永锋系李群峰之夫，故吴永锋对因该合同产生的权利义务应承担连带责任。现张运慧、王振华主张的未按约定办理权属转移登记手续的违约金，因合同中未对此项违约行为约定违约金，而其所依据违约金条款则仅适用于在房屋交付后九十日内应取得房屋产权证书的约定，故法院对该项诉请不予支持。张运慧、王振华所要求的其它各项诉请，证据充分，符合相关的法律规定，法院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第五十八条之规定，判决：一、李群峰、吴永锋继续履行张运慧、王振华与李群峰就位于北京市海淀区一七〇一号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》；张运慧、王振华于本判决生效后三十日内给付李群峰、吴永锋剩余房款人民币二百零五万元，吴永锋于本判决生效后三十日内协助张运慧、王振华到有关房屋产权登记管理机关办理上述房屋过户手续，将房屋过户至张运慧、王振华名下所有，相应的个人所得税由李群峰、吴永锋负担；二、李群峰、吴永锋于本判决生效后七日内给付张运慧、王振华改变买卖意向的违约金二十八万八千元；三、李群峰、吴永锋于本判决生效后七日内赔偿张运慧、王振华所付担保金一百五十万元的利息（按自二○一三年五月二日起至本判决书生效之日止的银行同期贷款利息计算）；四、驳回张运慧、王振华的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
李群峰不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销原审判决，驳回张运慧、王振华全部诉讼请求；2、判令张运慧、王振华承担诉争的2012年11月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的违约责任，并赔偿李群峰违约金27万元、定金损失5万元，共计32万元；3、全部诉讼费用由张运慧、王振华承担。上诉理由是：一、（2013）海民初字第8210号案件一审未受理李群峰要求解除合同及要求王振华向李群峰支付违约金27万元及再次购房定金损失5万元的反诉请求，剥夺李群峰反诉的诉讼权利，致使李群峰不能另案起诉，诉讼程序错误。二、北京我爱我家房地产经纪有限公司和北京伟嘉安捷投资担保有限公司与买方、卖方签订了《居间服务合同》和《房屋交易保障服务合同》，本案处理结果与上述二公司有利害关系，一审漏列当事人，应当发回重审。三、张运慧、王振华未按双方口头约定履行在2012年11月底前支付135万元及办理公积金贷款手续的义务，亦未按交易惯例或债权人可以随时要求履行的规定，在签订合同后的90日内办理房屋权属转移登记前即2013年2月10日前支付上述款项135万元，未履行合同主要义务，属违约行为，应承担违约责任，依据法律规定合同应当予以解除。四、2013年2月10日之后合同履行的外在条件发生重大变化，房屋涨价，李群峰用卖房款再购房的机会丧失，应属于解除合同的范围，故李群峰离婚处置该房产不存在规避法律的行为，原审判决认定李群峰与吴永锋离婚处理本案争议房产系规避法律的行为，并认为李群峰所持张运慧、王振华违约的理由没有有效证据证明，判令李群峰承担违约责任、吴永锋负连带责任是错误的。
张运慧、王振华答辩称：（2013）海民初字第8210号《民事判决书》已经被撤销，而且本案原审重审时李群峰并没有提出反诉，我方并未违约，是李群峰违约，我方不同意李群峰的上诉请求。原审认定事实清楚，适用法律正确，同意原审判决。
原审被告吴永锋经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及质证的权利。
本院经审理查明：张运慧、王振华作为买方、李群峰作为卖方，双方于2012年11月10日签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，双方并与北京我爱我家房地产经纪有限公司、北京伟嘉安捷投资担保有限公司分别签订《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》。双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定：张运慧、王振华购买李群峰位于北京市海淀区1701号的房屋（房产证号：京房权证海私移字第×××号），该房屋建筑面积92.78平方米，房屋成交价格205万元，定金5万元；出卖人应当在领取全部房款当天将该房屋交付给买受人；双方同意自本合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如因出卖人的责任，买受人未能在房屋交付之日起九十日内取得房屋所有权证书，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三日内向买受人支付；合同履行中，因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳，政策中未明确缴纳方的，由买受人缴纳；合同第七条对逾期交房、逾期付款违约责任进行了约定。补充协议第一条约定：合同价款为205万元，标的房屋的配套设施折价款为83万元，交易净得总价款为288万元；第二条约定：李群峰同意张运慧、王振华以公积金形式购买上述房屋；第三条约定张运慧、王振华于2012年11月10日向李群峰支付购房定金5万元；第四条约定张运慧、王振华于2012年11月17日前向李群峰支付部分购房款78万元；第六条约定：自该协议签署后，若双方任何一方未经对方许可改变买卖意向，则视为改变方违约，违约方需赔付守约方相当于本协议李群峰净得总价格10%的违约金。
合同签订后，张运慧、王振华按照合同约定的时间向李群峰支付了定金5万元、部分购房款78万元，并向中介公司支付中介费7.2万元。诉讼中，李群峰主张双方曾口头约定张运慧、王振华应于2012年11月底之前支付李群峰购房款135万元，因张运慧、王振华未按该口头约定付款李群峰才拒绝继续履行合同。李群峰在诉讼中就双方存在该口头约定的事实提供电话录音，张运慧、王振华认为该录音不能证明双方存在口头约定的合意、不认可录音的证明事项。经审查，上述录音内容未能充分证明双方存在口头约定的合意，李群峰就其主张的双方存在口头约定的事实未能提供充分有效的证据。
张运慧、王振华在诉讼中表示由于房价上涨过快，李群峰毁约，故现在同意一次性将剩余房款205万元支付给李群峰，合同继续履行。
原审法院第一次审理后于2013年3月19日作出（2013）海民初字第8210号民事判决书，判决张运慧、王振华与李群峰继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，张运慧、王振华给付李群峰剩余房款205万元，李群峰协助张运慧、王振华到房屋产权登记管理机关办理上述房屋的过户手续，将房屋过户至张运慧、王振华名下所有。李群峰不服该判决提起上诉。本院于2013年8月16日作出（2013）一中民终字第07950号民事裁定，撤销了（2013）海民初字第8210号民事判决书，将该案发回原审法院重审。
本案诉讼期间，李群峰于原审作出第一次判决前与其夫吴永锋登记离婚，二人并在随后的离婚后财产纠纷一案中达成调解协议，将登记在李群峰名下的包括本案诉争房屋在内的两套房屋归吴永锋所有，李群峰协助吴永锋办理两套房屋的过户手续，吴永锋给付李群峰两套房屋的折价款45万元。北京市通州区人民法院于2013年3月29日作出（2013）通民初字第5364号民事调解书，对上述调解协议予以确认。现本案诉争房屋已登记在吴永锋名下。李群峰与张运慧、王振华涉及诉争房屋的网签合同也被注销。张运慧、王振华发现上述情况后，遂向原审法院提出财产保全的申请，原审法院冻结了吴永锋名下诉争房屋的过户、抵押等手续。为此张运慧、王振华向原审法院交纳了保全费5000元，并于2013年5月2日提交了财产保全担保金150万元。
李群峰在本院二审期间，向本院提交了几家房屋中介关于二手房交易流程、交易惯例的证明材料和一名中介人员出庭证言，证明在房屋买卖合同中若约定的房款交付期限不明的，有口头约定的按约定执行，没口头约定的，通常在房产过户前买方把全部房款放进资金监管账户中，否则卖方都不给买方过户等交易流程。张运慧、王振华认为上述证明材料、证人证言均不属于二审新证据，表示不予质证。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、收条、居间服务合同、银行转账凭证、定金收据、业务收据、佣金确认书、房产证、电话录音及文字整理材料等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
本案中，张运慧、王振华与李群峰就诉争房屋买卖签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。在合同履行过程中，张运慧、王振华已经按照合同约定向李群峰支付了定金5万元、部分购房款78万元。李群峰主张双方曾口头约定张运慧、王振华应于2012年11月底之前支付李群峰购房款135万元，因张运慧、王振华未按该口头约定付款李群峰才拒绝继续履行合同，但李群峰未就双方存在该口头协议提供充分有效的证据加以证明，故其以张运慧、王振华未按口头约定履行付款义务、未履行合同主要义务违约作为其拒绝继续履行合同的上诉理由，缺乏事实根据，本院不予采纳。
李群峰在本院二审期间，向本院提交了几家房屋中介关于二手房交易流程、交易惯例的证明材料和一名中介人员出庭证言，证明在房屋买卖合同中若约定的房款交付期限不明的，有口头约定的按约定执行，没口头约定的，通常在房产过户前买方把全部房款放进资金监管账户中，否则卖方都不给买方过户等交易流程。张运慧、王振华认为上述证明材料、证人证言均不属于二审新证据，表示不予质证。因上述证明材料、证人证言不属于二审新证据，且与本案无直接关联性，故本案不予采纳。
李群峰在本案诉讼期间通过与其夫吴永锋登记离婚及离婚后财产纠纷诉讼调解的方式将上述诉争房屋过户至吴永锋名下，李群峰向吴永锋转移上述诉争房屋的行为显系规避法律的行为，且该转让行为系其二人的内部约定，不能产生对抗第三人合法权益的效力，故吴永锋作为诉争房屋的受让人亦有义务协助张运慧、王振华到房屋产权登记管理机关办理上述房屋的过户手续。李群峰的行为构成违约，故其应承担继续履行合同并支付单方改变买卖意向违约金的违约责任。因其违约行为及规避法律行为产生的本案保全担保金的相应利息及保全费亦应由其负担。房屋过户产生的相应个人所得税根据合同约定及相关规定由李群峰负担。因上述房屋买卖合同签订时吴永锋系李群峰之夫，故吴永锋对因该合同产生的权利义务应承担连带责任。张运慧、王振华在诉讼中表示能够一次性支付剩余房款205万元，本院不持异议。
因原审法院第一次审理本案后作出的（2013）海民初字第8210号民事判决已经被本院依法撤销并发回重审，李群峰在原审法院重审本案中并未提出反诉，故李群峰上诉提出原审法院未受理其反诉，剥夺其诉讼权利，程序错误的上诉理由不能成立，本院不予采纳。李群峰上诉提出要求张运慧、王振华赔偿李群峰违约金27万元、定金损失5万元的上诉请求属反诉范畴，因其未向原审法院提起反诉，故该请求不属于本案二审审理范围，本院二审不予处理。
根据合同相对性原则，张运慧、王振华系基于要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同》提出的诉请，并不涉及中介公司，故李群峰上诉提出原审法院遗漏中介公司为本案当事人的理由不能成立，本院不予采纳。
李群峰上诉关于其在本案诉讼期间离婚处置该房产不存在规避法律的行为，原审判决判令李群峰承担违约责任、吴永锋负连带责任错误的理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，李群峰的上诉理由和请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。原审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
保全费五千元，由李群峰、吴永锋负担（本判决生效后七日内交纳）。
一审案件受理费二千八百一十元，由张运慧、王振华负担二百一十元（已交纳）；由李群峰、吴永锋负担二千六百元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费五千六百二十元，由李群峰负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王爱红
审 判 员 时 玲
代理审判员 李晓龙
二〇一四年七月十五日
书 记 员 王 梦