福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第311号上诉人（原审原告）范凌灿，男，1952年12月28日出生，汉族，福建省寿宁县人，户籍地寿宁县，住寿宁县。委托代理人范一杰，男，1980年1月24日出生，汉族，福建省寿宁县人，山东省东营市澜风光电科技有限公司员工，住山东省东营市东营区。系上诉人之子。被上诉人（原审被告）被告寿宁县人民政府，住所地寿宁县鳌阳镇东部新区县委政府大楼。法定代表人张成慧，县长。委托代理人范希耀，男，1963年12月27日出生，汉族，福建省寿宁县人，寿宁县林业局局长兼任寿宁县县城旧城区改造建设指挥部办公室主任，住寿宁县。委托代理人缪启林，男，1965年3月1日出生，汉族，福建省寿宁县人，寿宁县法律援助中心主任兼任寿宁县县城旧城区改造建设指挥部办公室人员，住寿宁县。上诉人范凌灿因与被上诉人寿宁县人民政府房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服福安市人民法院（2014）安民初字第4472号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年3月3日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2015年4月13日、5月29日公开开庭审理了本案。上诉人范凌灿及其委托代理人范一杰，被上诉人寿宁县人民政府的委托代理人范希耀、缪启林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告向原审法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告立即交付约定的安置地块60平方米；2、被告立即支付给原告所应得的各项赔偿金人民币200万元；3、被告继续履行《房屋征收安置协议》，具体包含协议约定的交付安置地块、支付赔偿金、承担违约责任等，赔偿金额为第二项诉讼请求中的数额。原审判决认定：一、1982年1月6日，寿宁城关梅溪大队第二生产队立下一份卖断契，将第二生产队建造的砖木结构的一座四层楼房连同厕所空地基各一块，位于土名吾洋的地方即寿宁城关汽车站隔壁，土地总面积125平方米，以人民币4万元的价格，出卖给原告范凌灿。1982年7月23日，寿宁县城关镇梅溪大队第二生产队队长刘如畴、副队长周作元、会计范希田、出纳叶运生四人作为卖方代表与买方范凌灿签订一份《房屋买卖合同书》，约定：卖方将生产队集体架建的坐落原地名吾洋，今寿宁车站旁边，砖木结构四层楼房，东至车站停车场，西至梅溪大队仓库，南至梅溪大队仓库，北至公路，实地面积75.36平方米和楼房西面的厕所、猪圈28平方米、厨房31平方米，作价4万元卖给范凌灿。同年7月26日，寿宁县公证处作出“（82）寿证字第011号”《房屋买卖证明书》，对双方在上述《房屋买卖合同书》上签名盖印捺指的行为进行公证。二、1982年8月8日，范凌灿立下一份卖断契，约定：范凌灿原以4万元向城关镇梅溪第二生产队买有砖木结构四层楼房一座及楼房后门和楼房西侧三角形地基各一块，总面积共计134.36平方米，除楼房西侧三角形地基一块面积28平方米范凌灿自留修建外，其余部份面积106.36平方米均转卖给寿宁县劳动服务公司，卖价人民币44000元。之后，原告范凌灿在该28平方米面积的三角形地基上建造砖混结构的一座五层半的房屋。三、1993年3月，寿宁县人民政府组织对寿宁县城关胜利街进行拓宽改造，其中包含对原告范凌灿上述建造的房屋进行第一次拆迁。1996年，寿宁县人民政府组织对寿宁县城关工业路进行拓宽改造，其中包含对原告范凌灿上述建造的房屋进行第二次拆迁。前后两次拆迁，寿宁县人民政府均未补偿原告范凌灿。之后，原告范凌灿在第二次拆迁后的地基上建造了一座砖混结构六层半的房屋。第二次拆迁后，原告范凌灿剩下的土地面积为12.8895平方米。四、2013年，寿宁县人民政府成立寿宁县县城旧城区改造建设指挥部办公室，实施对寿宁县县城旧城区进行改造建设。寿宁县人民政府授权寿宁县县城旧城区改造建设指挥部办公室对原告范凌灿房屋进行征收补偿。2013年7月21日，甲方寿宁县县城旧城区进行改造建设与乙方范凌灿签订一份《寿宁县城房屋拆迁补偿安置协议书》，约定：1、乙方支持寿宁县县城旧城区改造建设，自愿将现坐落于寿宁县鳌阳镇胜利街41号房屋一座，四至东至县劳动服务公司，南至梅溪村委楼，西至梅溪村委楼，北至胜利街，交由甲方拆除；乙方房屋现测绘占地面积12.8895平方米，建筑面积91.78平方米；2、按照东区入城口9座民房征收补偿标准进行同等补偿，如果甲方在该安置出让地建成框架结构房给其他拆迁户，乙方享受同等待遇，建筑面积扣除后进行补差；3、甲方将坐落于寿宁县鳌阳镇胜利街原交通局旧址土地一块，其四至为东至入城口9座拆迁户安置地，南至胜利街，西至现有空地，北至螃蟹墓前消防通道，安置给乙方；安置出让地临街门面按现有店面5米宽度，占地面积不低于60平方米安置给乙方；乙方现存地基由于受工程影响无法测绘，待甲方拆除乙方房屋后按实有石砌墙基，以实际占地面积予以置换；建设用地面积置换后，超出部分的土地面积，乙方必须按照土地部门现有评估价一次性付给甲方，乙方付款后，甲方负责协调相关职能部门统一办理乙方新建房屋的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、土地使用证和房屋所有权证等相关手续，并免除所有契税、手续费等税费，乙方仅承担相关证书工本费。若乙方不缴纳土地价款，甲方除给予乙方置换的土地面积外，不予增加土地面积，并由甲方调整相应安置地块；4、乙方应于本协议订立之日起三日内将房屋腾空，缴清水、电等费用，交付甲方拆除；5、甲方在协议生效后六个月内向乙方交付指定的安置地块；6、甲方付与乙方因征收房屋造成的损失按2000元／月予以一次性补偿，即从2013年2月1日起至甲方交地后8个月止；7、甲方付与乙方因房屋拆迁后造成的广告位出租费损失按500元／月予以一次性补偿，即从2013年8月1日起至甲方交地后8个月止；8、乙方在安置出让地建房时，若遇第三方任何方式的阻扰，由甲方与第三方协调解决，若协商不成，在乙方提出建房申请后10个月内由甲方为乙方建造六层半房屋一座，乙方不承担任何建造费用；因甲方的责任延长过渡期限的，甲方应当自逾期之日起即2014年2月20日起，按本协议约定的双倍支付临时安置补助费、店面出租损失费、广告位出租损失费；因甲方的原因未按期全额向乙方支付房屋征收补偿款的，甲方应当承担逾期支付的民事责任，按应支付总金额每日万分之五支付违约金；因乙方的责任未按期腾空房屋交由甲方拆迁，甲方有权顺延支付房屋征收补偿款的时间，等等。原告范凌灿在上述《寿宁县城房屋拆迁补偿安置协议书》上“乙方”处签名并按捺指印，寿宁县县城旧城区改造建设指挥部办公室在上述《寿宁县城房屋拆迁补偿安置协议书》上“甲方”处盖公章并由范希耀作为甲方代表人签名。五、上述协议书签订后的当天，寿宁县县城旧城区改造建设指挥部办公室即拆除上述原告范凌灿被征收的房屋。原告范凌灿的上述房屋在第三次拆迁前未取得《国有土地使用证》、《房屋所有权证》。被告寿宁县人民政府对原告范凌灿拥有上述房屋产权予以认可。2013年11月28日，寿宁县人民政府发布《寿××案》，其中第十条第一项第3点规定“安置地地块占地面积与县土地主管部门核发的土地使用证的土地面积或现有房屋实占地面积相等安置”，第十条第三项第2、3点规定“砖混房屋结构造价750元／㎡，房屋基础造价按安置地占地面积每平方米补助150元”。六、2013年12月26日，寿宁县县城旧城区改造建设指挥部办公室以“寿旧城改办（2013）13号”《会议纪要》，议定：1、同意在刘宗平户隔壁安置一块60平方米店面给范凌灿基建，但范凌灿必须交纳土地出让押金后，由办公室供地；2、土地价款参照旧车站和公路分局目前实建筑面积平均价，每平方米4.415万元，考虑其拆迁户的特殊困难，先通知其按每平方米交纳3万元，待国土部门确定土地出让价后，给予多还少补；3、在限定时间内及时通知范凌灿本人，如范凌灿本人拒绝交纳安置地多出的47.5平方米土地价款，可视情况重新安排安置一块12.8895平方米的土地；4、房屋拆迁补偿价款已经出台，通知其本人到指挥部结算拆迁补偿款；5、原合同签订的时间界点以本次会议为止点结算店租等相关事宜。2014年3月25日，寿宁县县城旧城区改造建设指挥部办公室送达一份书面《通知》给范凌灿，告知范凌灿“寿宁县县城旧城区改造建设指挥部办公室已指定安置地块在原交通局办公楼往西的一块土地，店面宽5米，深度12米，总面积60平方米，并多次督促原告交纳多出部分面积的土地价款，原告迟迟未缴。经指挥部办公会议决定，限原告在接到本通知3日内缴清超出47.1105平方米的土地价款，合计人民币96万元。逾期该办将依据拆迁补偿协议第四条，重新调整安置地块”。至今，原告范凌灿未按期向被告寿宁县人民政府缴纳超出置换建设用地面积部分的土地价款，被告寿宁县人民政府亦未支付给原告范凌灿临时安置补助费、店面出租损失费、广告位出租损失费、房屋征收补偿款。原审另认定，一、关于原告范凌灿被征收拆迁房屋地基面积的认定问题。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”原告范凌灿主张其被征收拆迁房屋地基面积59平方米，对此应负举证责任。根据被告提交的1982年1月6日寿宁城关梅溪大队第二生产队立下一份卖断契、1982年7月23日寿宁县城关镇梅溪大队第二生产队队长刘如畴、副队长周作元、会计范希田、采纳叶运生四人作为卖方代表与买方范凌灿签订一份《房屋买卖合同书》以及1982年8月8日范凌灿立下的一份卖断契，能够证明1982年8月8日范凌灿将面积106.36平方米土地、楼房等转卖给寿宁县劳动服务公司后，仅余下一块面积28平方米的楼房西侧三角形地基归范凌灿自留修建，之后原告范凌灿在该28平方米面积的三角形地基上建造砖混结构的一座五层半的房屋。虽然原告范凌灿房屋历经1993年、1996年二次拆迁后剩下的土地面积为12.8895平方米，但是寿宁县人民政府对二次拆迁均未安置补偿原告范凌灿相关款项。根据寿宁县县城旧城区进行改造建设与范凌灿签订的一份《寿宁县城房屋拆迁补偿安置协议书》第三条约定“乙方现存地基由于受工程影响无法测绘，待甲方拆除乙方房屋后按实有石砌墙基，以实际占地面积予以置换”，故应认定原告范凌灿被征收拆迁房屋原有地基实际面积为28平方米。原告范凌灿主张其被征收拆迁房屋地基面积为59平方米缺乏证据，不予支持。被告抗辩认为范凌灿被征收拆迁房屋地基面积为12.8895平方米亦缺乏证据，不予支持。二、关于被告寿宁县人民政府应支付给原告范凌灿房屋拆迁补偿相关款项金额的认定问题。被告应支付给原告以下四项补偿款计人民币117535元。具体是：①房屋造价补偿款：根据《寿宁县城房屋拆迁补偿安置协议书》及《寿××案》第十条第三项第2点规定“砖混房屋结构造价750元／㎡”。原告范凌灿被征收拆迁房屋系砖混结构，建筑面积91.78平方米，故其房屋造价补偿款为人民币68835元（91.78㎡×750元／㎡）。②房屋基础造价补偿款：根据《寿××案》第十条第三项第3点规定“砖混房屋基础造价按安置地占地面积每平方米补助150元”。原告范凌灿被征收拆迁房屋系砖混结构，地基面积28平方米，故其房屋基础造价补偿款为人民币4200元（28㎡×150元／㎡）。③房屋过渡店租补偿款为人民币38000元（19个月×2000元／月）④房屋广告位出租费补偿款为人民币6500元。原告主张被告应支付给原告各项赔偿金人民币200万元，缺乏事实、法律依据，不能成立，不予支持。三、关于安置地块地点的安排、安置土地具体面积、超出置换土地面积款项金额的认定问题。1、根据《寿宁县城房屋拆迁补偿安置协议书》第三条第1、2约定“甲方将坐落于寿宁县鳌阳镇胜利街原交通局旧址土地一块，其四至为东至入城口9座拆迁户安置地，南至胜利街，西至现有空地，北至螃蟹墓前消防通道，安置给乙方；安置出让地临街门面按现有店面5米宽度，占地面积不低于60平方米安置给乙方”。庭审中，原被告双方已一致确认同意被告将上述坐落于寿宁县鳌阳镇胜利街原交通局旧址临街的5米宽、12米深、占地面积60平方米的一块出让地，安置给原告。2、根据《寿宁县城房屋拆迁补偿安置协议书》第三条第3、4点约定“乙方现存地基由于受工程影响无法测绘，待甲方拆除乙方房屋后按实有石砌墙基，以实际占地面积予以置换；建设用地面积置换后，超出部分的土地面积，乙方必须按照土地部门现有评估价一次性付给甲方”。原告范凌灿实际占地面积28平方米，被告安置给原告出让地60平方米，即超出土地面积32平方米（60平方米-28平方米）。参照寿宁县旧车站和公路分局目前土地价款，超出土地面积按每平方米3万元计价，即原告应交纳给被告超出土地面积款人民币96万元（32㎡×3万元／㎡）。原告主张不同意支付给被告超出置换土地面积款，缺乏事实、法律依据，不能成立，不予支持。原审判决认为：依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告范凌灿与被告寿宁县人民政府授权委托的拆迁单位即寿宁县县城旧城区改造建设指挥部办公室签订的《寿宁县城房屋拆迁补偿安置协议书》系双方的真实意思表示，对双方均有约束力。依协议约定，拆迁单位应该提供安置地块交付给原告并支付给原告房屋造价补偿款、基础造价补偿款、过渡店租补偿款、广告位出租费补偿款四项补偿款计人民币117535元。因原告被征收房屋实际占地面积28平方米，而被告安置给原告出让地60平方米，即超出置换土地面积32平方米，故原告应交纳给被告超出土地面积价款人民币96万元。原告主张被告立即支付给原告各项赔偿金人民币200万元，缺乏事实、法律依据，不能成立，不予支持。关于违约问题，原、被告各持己见，因对未按照约定全面履行各自义务，双方均负有责任，故对双方违约问题不予评判。原审依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十七条、第一百零六条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、被告寿宁县人民政府应于本判决生效之日起十日内交付给原告范凌灿一块位于寿宁县鳌阳镇胜利街原交通局旧址、刘宗平户隔壁、面积60平方米的临街出让地（四至：东至入城口9座拆迁户安置地，南至胜利街，西至现有空地，北至螃蟹墓前消防通道，按现有店面宽度5米，深度12米）；二、原告范凌灿应于本判决生效之日起十日内支付给被告寿宁县人民政府超出置换土地面积的价款人民币96万元；三、被告寿宁县人民政府应于本判决生效之日起十日内支付给原告范凌灿房屋造价补偿款、基础造价补偿款、过渡店租补偿款、广告位出租费补偿款计人民币117535元；四、驳回原告范凌灿的其他诉讼请求。受理费人民22800元，由原告范凌灿负担21460元，被告寿宁县人民政府负担1340元。宣判后，范凌灿不服，向本院提出上诉。范凌灿上诉称：1、被上诉人原审提交的证据。可证明上诉人原有房屋地基实际占地面积为59平米。双方签订的补偿安置协议书第三条约定“乙方现存地基由于受工程影响无法测绘，待甲方拆除乙方房屋后按实有石砌墙基，以实际占地面积予以置换”。被上诉人并未履行该条款，属故意违约，应承担赔偿责任。且被上诉人未按期足额支付房屋征收补偿款，应按照约定支付违约金。原审未对被上诉人的违约责任和赔偿责任作出认定。2、除房屋过渡店租补偿款、广告位出租补偿款外，其他补偿标准依据补偿协议书约定，系按照东城入城区9座民房征收补偿标准进行同等补偿。而被上诉人未提交该9户房屋征收补偿协议书，不能认定上诉人与该9户被拆迁户享有同等补偿标准。3、《会议纪要》中补缴超出置换面积的土地单价为4.415万元，该价格无证据支持；且《通知》中超出置换土地面积为47.1105平方米，土地单价为每平米2.03776万元。《会议纪要》与《通知》存在相互矛盾，不应作为定案依据。4、1993、1996年被上诉人对上诉人房屋两次征收时，均给上诉人分配了安置地，但该两块土地先后被寿宁县政府卖掉而未对上诉人进行任何赔偿。综上，请求撤销原审判决第二、三、四项，并依法改判。二审庭审中，上诉人同意二审只针对房屋造价补偿款等四项补偿款及土地差价问题进行审理，对违约责任等其他赔偿的诉讼请求另行处理。被上诉人答辩称：1、上诉人认为被拆迁房屋面积达到59平方米，没有事实根据，一审法院查明的上诉人房屋面积28平方米是客观的。2、上诉人认为一审证据采信错误没有任何依据，上诉人认为我们提供的《会议纪要》与《通知》矛盾，虽然《会议纪要》与《通知》文字表述不大一致，但是《会议纪要》与《通知》陈述的上诉人被拆迁房屋的位置是一样的，就是一审判决书认定的位置。上诉人提出我们没有将《通知》及时送达给他，一审我们已经提供证据证明，我们已经依法向上诉人送达了该份《通知》。3、一审法院适用法律正确，上诉人的房屋被拆迁的时候，客观情况是上诉人周边的很多房屋被拆迁了，上诉人的房子属于危房的状态，而且该房子处在交通要道。基于情况非常特殊，在寿宁县征地补偿补偿标准还没有形成的情况下，与上诉人签订了征地补偿协议，并在协议中约定，房子的补偿标准与其他9户被拆迁房屋的标准一致，上诉人与其他九户的居民享有同样的权利。上诉人陈述被上诉人有损害其利益的情况不存在，上诉人陈述1993年与1996年安置的30平方米与40平方米的安置地，不符合客观事实。上诉人认为其房屋第三次被征收，是我们故意毁约，没有任何依据，也与本案无关。综上，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明：各方当事人对一审判决查明认定的事实，除对被拆迁土地面积及其缴纳超出安置土地面积的土地单价标准，房屋结构造价、房屋基础造价的补偿标准有异议外，其余事实没有异议。本院对没有争议的事实予以确认。另，上诉人认为被拆房屋结构系六层半，而非原审认定的五层半。双方当事人争议焦点为：1、上诉人范凌灿被拆迁土地面积；2、房屋结构造价、房屋基础造价的补偿标准；3、超出安置土地面积的土地单价标准。对此，本院分析、认定如下：一、关于上诉人范凌灿被拆迁土地面积问题本院认为，上诉人主张其被拆迁土地面积为59平米，对此应承担相应的举证责任。上诉人认为被上诉人原审提交的上诉人与原梅溪大队的买卖契约、公证书及与寿宁县劳务服务公司的买卖契约能证明被拆迁土地面积为59平米，但是该证据系被上诉人提交用于证明上诉人被拆土地面积为28平米；且上诉人与劳务服务公司的买卖契约中明确载明，上诉人从梅溪大队受让土地面积为134.36平米，在保留28平米空地自用外，其余部分土地面积106.36平米出卖给劳务服务公司。上诉人又主张，其出卖部分土地给劳务服务公司后，扩宽了周围部分土地，但其并未提交此点证据予以证明，也未提交土地权属证书，故此主张不予支持。综上，上诉人所举证据不能证明其主张，其应承担举证不能的不利后果。对此，应认定上诉人被拆迁土地面积为28平米。二、关于房屋结构造价、房屋基础造价的补偿标准问题本院认为，根据诉争补偿协议，上诉人享有与其他9户被拆迁户同等补偿标准，且其同意按该9户的标准进行补偿。对此，本院第一次开庭时要求被上诉人提供该9户补偿协议书，因3户被拆迁户未签订补偿协议，被上诉人仅提交6户补偿协议书。上诉人质证认为，对补偿协议书真实性，没有异议；且上诉人对砖混结构补偿标准未提异议，可认定房屋结构造价补偿标准为：框架结构、850元／平米，砖混结构、750元／平米；房屋基础造价补偿标准为150元／平米。二审期间，上诉人主张其房屋系框架结构，对此应承担相应的举证责任，但其并未就此点举证，应承担举证不能的不利后果；且一审时，上诉人并未主张其房屋系框架结构。因此，原审认定房屋造价、房屋基础造价的补偿标准并无不当，予以维持。三、关于超出安置土地面积的土地单价标准问题本院认为，原审认定的安置地与被拆迁地距离相差不远，也处于临街地段；且原审确定的参考价地段寿宁县旧车站和公路分局处于二者之间，三者区位地段相差较小，具有可比性。故，原审参考寿宁县旧车站和公路分局土地价款作为超出被拆迁土地部分的缴纳标准尚属合理。而且，均价3万元标准系考虑上诉人特殊情况后，降低寿宁县旧车站和公路分局土地价款后确定的，已对上诉人有利。同时，被上诉人提交的其他被拆迁户中有户拆迁户确有按3万元均价补缴土地价款。至于上诉人于二审提交的寿宁县土地基准地价，因该证据并未有相关部门盖章，来源不明；且该证据载明的基准地价系2007年度的，不能证明本案诉争年度的土地价款。故对该证据，本院不予采信。综上，原审认定土地补缴标准并无不当，可予维持。综上所述，本院认为，上诉人上诉无理，不予支持；原审对此判决并无不当，应予维持；对原审判决其他内容双方未提异议，亦予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13400元，由上诉人范凌灿负担。本判决为终审判决。审 判 长  高树惠代理审判员  刘 颖代理审判员  陈光华二〇一五年六月一日书 记 员  何斌坤本案适用的主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。