北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第04998号
上诉人（原审原告、反诉被告）陈华，女，1973年4月5日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）宋光宇，男，1969年2月19日出生。
委托代理人黄永红（宋光宇之妻），女，1968年8月30日出生。
上诉人陈华因与宋光宇房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第04311号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
陈华于2013年11月向原审法院起诉称：2011年1月15日，经中介公司介绍，陈华、宋光宇签订了位于北京市朝阳区××室（以下简称涉案房屋）的房屋租赁合同，租赁期限自2011年1月24日至2012年7月23日。租赁合同到期后，涉案房屋被宋光宇破坏的不堪入目。所有房间的木地板都有一大片被水泡过而腐烂的地方，木地板表面被划伤、防盗门被损坏，浴霸的取暖灯、照明灯等被损坏。故请求法院判令宋光宇赔偿陈华木地板更换的费用（扣除押金后）34000元；赔偿陈华防盗门的更换费用16000元；赔偿陈华因维修房屋耽误出租的时间所产生的经济损失5000元；赔偿陈华浴霸维修费用240元；赔偿陈华厨房油烟机清洗费80元；赔偿陈华绿色植物四盆800元；赔偿陈华为恢复房屋室内原状做出的清洁费400元；赔偿陈华因未返还电卡、燃气卡、门禁卡以及室内各房间钥匙所造成的经济损失1000元；赔偿因对陈华造成的人身伤害产生的医疗及精神损失1000元；赔偿陈华延迟支付租金的违约金1215元；赔偿陈华所租期限内的有线电视收视费324元；判令宋光宇支付租住期间的冷、热水费，共计1771.9元；判令宋光宇支付陈华违约金9000元；双人床的修理费200元。
宋光宇辩称并反诉称：陈华的诉讼请求无事实及法律依据，我方不同意陈华的诉讼请求。同时反诉要求陈华退还我方的租房押金9000元。
陈华针对宋光宇的反诉意见辩称：陈华确实收到了宋光宇9000元的押金，但这9000元远远不够支付陈华的违约金及给陈华房屋损害造成的损失，故不同意宋光宇的反诉请求。
原审法院经审理查明：位于北京市朝阳区××号房屋的所有权人为陈华。2011年1月15日，陈华（出租方、甲方）与宋光宇（承租方、乙方）及居间方北京麦田房产经纪有限公司（丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：房屋坐落在北京市朝阳区××室，租赁用途：居住。租赁期限自2011年1月24日至2012年1月23日，共计1年，甲方应于2011年1月24日前将房屋按约定条件交付给乙方。经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及门禁卡、电卡、燃气卡后视为交付完成。
租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应承担的费用。
租金标准及支付方式约定：每月9000元，租金合计人民币108000元。支付方式为现金，押一付三，各期租金支付日期为2011年1月24日、2011年4月24日、2011年7月24日、2011年10月24日。押金人民币9000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。
其他相关费用的承担方式约定：租赁期内的下列费用中供暖费、物业管理费由甲方承担，其他如水费、电费、电视收视费、燃气费、卫生费、上网费、室内设施维修费由乙方承担。
合同中关于房屋维护及维修中约定：租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全状态：对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗、乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的10日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的乙方应负责维修或承担赔偿责任。
合同第九条（四）关于解除的约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：不按约定支付租金达十五日的，欠缴各种费用达9000元的。
合同中关于违约责任的约定：乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。
甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每逾期一天，由违约方按月租金额的千分之三标准支付违约金。
合同的其他约定事项：甲乙双方协商一致，乙方于第四条规定各期付租日前10天支付下一季度租金。
2011年1月23日，陈华、宋光宇签订房屋交割清单。2011年12月24日，陈华（甲方）与宋光宇（乙方）签订《房屋租赁补充（续租）协议》，约定：经甲乙双方协商将房屋租赁合同（北京市房屋租赁合同，合同编号：BJ××）在合同期满之日起再续延半年，具体租赁期限及租金如下，其他相关事宜参照上述合同执行。租赁期限：2012年1月24日起至2012年7月23日，租金9000元／月，押金9000元，支付方式押一付三。
合同签订后，宋光宇先后于2011年4月20日支付房屋租金27000元、于2011年7月22日支付房屋租金27000元、于2011年10月22日支付房屋租金27000元、于2012年2月2日支付房屋租金26000元，于2012年4月18日支付房屋租金27000元。对于2012年2月2日的房屋租金比约定少交1000元的问题，宋光宇提出因陈华房屋的浴缸年久失修，2012年1月出现了跑水情况，之所以少交1000元，是在交房租之前一直与陈华协商此事。陈华认可2012年1月，卫生间确实发生跑水情况，这期间陈华派人维修了3天。确实与宋光宇协商了减少租金的情况，是在2012年2月2日前协商的，应该是在2012年2月1日或2日商量成的，因为影响到宋光宇正常使用水了，所以少收了宋光宇1000元租金。
庭审中，陈华出具了更换地板的销售单和收据，证明更换地板所支付的费用，宋光宇提出，陈华的诉讼请求与陈华举证的数额差距较大，而且认为从证据形式上来看，陈华提交的该证据可以看出是后补的，故不认可。宋光宇认为，不存在宋光宇损坏陈华地板的问题，只能是正常使用发生的磨损。
陈华出具了防盗门的销售单和收据，证明宋光宇损坏了防盗门，导致防盗门无法使用，陈华更换防盗门所支付的费用。宋光宇认为陈华的证据前后矛盾不予认可。而且宋光宇认为，宋光宇退房时的防盗门与宋光宇入住时的一样，不认可防盗门有损坏。
对于陈华提交浴霸维修费的单据，宋光宇提出：陈华所说的浴霸取暖灯是有一个不亮了，但并非宋光宇故意损坏的，而应属于使用过程中的合理损耗。
陈华提交的油烟机清洗费单据，宋光宇提出：其在承租期间正常使用油烟机，陈华自己清洗油烟机的行为与宋光宇无关。
陈华主张的绿色植物的费用，宋光宇提出：其搬走时陈华屋内的四盆绿植还在，不同意赔偿。
陈华提交的清洁费收据，宋光宇提出：陈华收回房屋后进行打扫花费的费用与宋光宇无关，不同意支付。
关于陈华主张的电卡、燃气卡、门禁卡以及室内各房间钥匙重新配换的损失，陈华未提交相应的证据。
陈华主张的有线电视费，宋光宇提出已经在第一次签订合同时给付陈华了，但无法提供证据。
陈华主张的冷、热水费，宋光宇认可陈华主张的金额。
陈华主张的双人床修理费，陈华未提交证据。宋光宇不认可其承租期间双人床发生损坏。
庭审中，陈华认可宋光宇的租金全部结清。陈华认可宋光宇于2012年7月23日全部搬出。
庭审中，法官问道：2012年7月23日交接的时候是否有交接记录，陈华回答：没有交接记录，因为交接时看到木地板损毁严重，陈华不同意退押金，双方产生了矛盾，致使陈华报警。
法官问陈华涉案房屋是否出租，陈华回答：2012年9月1日又重新出租了直至现在。
法官问陈华入住涉案房屋的时间，陈华回答：2004年11月开始入住的。
法官问自2004年入住，陈华是否一直使用涉案房屋内的浴霸，是否更换过，陈华回答：没有更换过。
法官问地板和防盗门是否也是从入住开始一直使用到2011年的，陈华回答：地板和防盗门都是从2004年开始使用的。
庭审中，宋光宇对陈华出具的照片不予认可。
原审法院认为：陈华、宋光宇及北京麦田房产经纪有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》及陈华、宋光宇签订的补充协议，是当事人真实意思的表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，当事人应按合同约定履行各自义务。对于陈华主张的更换木地板及防盗门费用的诉讼请求，法院认为，因陈华提交的证据不足以证明，陈华的木地板和防盗门是宋光宇承租期间造成的损坏，故法院对陈华的该项诉讼请求不予支持。对于陈华主张的因维修房屋耽误出租的日期所产生的经济损失，法院认为，陈华是否能将房屋尽快出租由许多因素决定，故法院对陈华的该项主张不予支持。对于陈华主张的浴霸维修费用，法院认为，宋光宇虽认可有一个取暖灯在其承租期间不亮了，但根据庭审调查，陈华认可自2004年入住就开始使用浴霸，没有更换过，而陈华没有提供证据，证明陈华浴霸的取暖灯不亮是宋光宇不合理使用造成的损坏，故法院认为浴霸取暖灯不亮应属于宋光宇在正常使用的情况下发生的，故陈华的该项主张法院不予支持。
对于陈华主张的厨房油烟机清洗费、房屋清洁费，法院认为，宋光宇在承租期间正常使用油烟机也会产生污渍，房屋也是一样，那么陈华在寻找新的承租方之前进行必要的清理支付的费用不应由宋光宇承担。对于陈华主张的四盆绿植的费用，因陈华、宋光宇双方没有交接记录，而陈华提供的证据不能证明，宋光宇退房时四盆绿植并不存在且陈华也没有提供四盆绿植的品种和价格证据。故法院对陈华的该项诉讼请求不予支持。
对于陈华主张的电卡、燃气卡等损失的证据，因陈华未提交其损失1000元的证据，故法院不予支持。对于陈华主张的精神损失的证据，法院不予支持。对于陈华主张的延迟交付租金的诉讼请求，法院认为，陈华、宋光宇签订的《北京市房屋租赁合同》中明确约定了租金的支付标准及日期并且在其他约定事项中明确写明在规定各期付租日前10天支付下一季度的租金。按照双方的约定，宋光宇支付租金的时间确实超过了合同约定的时间，宋光宇应当承担违约责任。但对于宋光宇应于2012年1月14日支付的房租，宋光宇2月2日支付的，根据庭审调查，陈华、宋光宇双方均认可因为陈华卫生间发生跑水，造成陈华、宋光宇对于租金应支付的数额一直处于协商中，故对于宋光宇2月2日逾期交纳的租金，不应视为宋光宇违约。故宋光宇应支付陈华的违约金为702元。对于陈华主张的有线电视费，宋光宇未提交其已经交纳的证据，故法院对陈华主张的该项诉讼请求予以支持。对于陈华主张的冷、热水费，因宋光宇对陈华主张的金额不持异议，法院予以支持。对于陈华主张9000元违约金的诉讼请求，法院认为，宋光宇交纳租金的时间有一笔虽超过合同约定的15天，但根据宋光宇交纳租金的数额及庭审调查情况，陈华、宋光宇对涉案房屋发生跑水的情况均是认可的，宋光宇逾期交纳租金存在一定的合理理由，故法院对陈华的该项诉讼请求不予支持。对于陈华主张的双人床修理费的诉讼请求，因陈华并未提供相应的证据且宋光宇亦不认可，故法院不予支持。对于宋光宇的反诉请求，法院将扣除应支付陈华的必要费用后，其余部分予以支持。
据此，原审法院于2014年1月作出判决：一、宋光宇于判决生效之日起的十日内支付陈华有线电视费三百二十四元。二、宋光宇于判决生效之日起的十日内支付陈华冷热水费一千七百七十一元九角。三、宋光宇于判决生效之日起的十日内支付陈华违约金七百零二元。四、陈华于判决生效之日起的十日内退还宋光宇押金九千元。五、驳回陈华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，陈华不服，上诉至本院请求撤销原判第四、五项，依法改判：第一，驳回宋光宇要求返回押金的诉讼请求；第二，宋光宇赔偿其木地板损坏费用6670元，防盗门损坏费用2500元，因宋光宇损害房屋设施而耽误出租产生的租金损失4900元，浴霸维修费用240元，厨房油烟机清洗费80元，恢复房屋室内原状做出的清洁费400元，赔偿因未返还电卡、燃气卡、门禁卡以及室内各房间钥匙所造成的经济损失1000元，因宋光宇未按约定支付租金和保管不当或不合理使用导致物品、设施损坏并拒不赔偿的违约金9000元。陈华的上诉理由为：第一，其已提供了证据证明宋光宇在租住其房屋期间，对其房屋附属物品及设备设施造成了无法挽回的损坏。第二，宋光宇所造成的损失是其故意或不合理使用等造成等。宋光宇同意原审判决。
本案二审审理期间，宋光宇曾同意调解，其调解方案为，陈华无需向其返还9000元押金，其也无需再向陈华支付任何费用。陈华对该方案表示进行考虑。后经沟通陈华表示不同意上述方案。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋租赁合同》、房屋租赁补充（续租）协议、交费单据、照片等在案佐证。
本院认为：涉案《北京市房屋租赁合同》是当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，当事人应按合同约定享有权利、履行义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
对于陈华上诉所主张的木地板损坏费用6670元，防盗门损坏费用2500元，因陈华未能充分举证证明相关损失系宋光宇承租期间造成的损坏，以及即使相关损失发生在宋光宇承租期间，相关损失是由于宋光宇故意或不合理使用涉案房屋及其室内物品和设施所造成，所以原审法院对相关请求未予支持并无不妥。
对于浴霸维修费用240元，因该浴霸自2004年便开始使用，至一个取暖灯发生故障前从未更换过，陈华亦未能充分举证证明该损失是宋光宇不合理使用所造成，所以原审法院对相关请求未予支持并无不妥。
对于陈华上诉所主张的因未返还电卡、燃气卡、门禁卡以及室内各房间钥匙所造成的经济损失1000元，因陈华未提供相关证据予以证明，所以原审法院对该请求未予支持并无不妥。
对于陈华上诉所主张的厨房油烟机清洗费80元，恢复房屋室内原状做出的清洁费400元，因上述费用是使用房屋和设施后通常会发生的，且合同中亦未明确约定上述费用由宋光宇承担，所以原审法院对相关请求未予支持并无不妥。
对于陈华上诉所主张的因宋光宇损害房屋设施而耽误出租产生的租金损失4900元，从上述理由可以认定，宋光宇并不存在损害房屋设施的情形，且陈华在宋光宇腾房后何时能将房屋出租他人亦取决于租赁市场等诸多因素，所以原审法院对相关请求未予支持并无不妥。
对于陈华上诉所主张的9000元违约金，虽宋光宇交纳租金的时间有一笔虽超过了合同约定的期限，但陈华、宋光宇对涉案房屋曾发生跑水的情况均予以认可，所以宋光宇逾期交纳该笔租金存在一定的合理理由。且如前所述，陈华未举证证明宋光宇存在保管不当或不合理使用导致物品、设施损坏的情形，所以原审法院对相关请求未予支持亦无不妥。
对于陈华上诉主张驳回宋光宇要求返回押金的诉讼请求，因宋光宇的该项诉请符合合同约定，且陈华未能举证证明存在阻却事由，所以本院不予支持。综上，陈华的上诉主张不成立，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费750元，由陈华负担725元（已交纳），由宋光宇负担25元（于本判决生效后七日内交纳）；一审反诉案件受理费25元，由陈华负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费395元，由陈华负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建刚
代理审判员 宫 淼
代理审判员 郑吉喆
二〇一四年六月五日
书 记 员 陈 茜