江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏11民终1225号
上诉人（原审被告及原审反诉原告)：南京颂唐房地产咨询有限公司，住所地南京市玄武区龙蟠路155号紫金联合立方3幢220室。
法定代表人：韩爱群，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐泽萍，江苏亿诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：魏莉莉，江苏亿诚律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告及原审反诉被告)：江苏中润置业投资有限公司，住所地丹阳市丹北镇后巷中心北路。
法定代表人：甘叶宝，该公司总经理。
委托诉讼代理人：汤立芳，江苏陈志伟律师事务所律师。
原审被告(原审反诉原告)：南京美颂企业管理咨询有限公司，住所地南京市玄武区龙蟠路155号紫金联合立方3幢220室。
法定代表人：韩爱群，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐泽萍，江苏亿诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：魏莉莉，江苏亿诚律师事务所实习律师。
上诉人南京颂唐房地产咨询有限公司（以下简称颂唐公司）因与被上诉人江苏中润置业投资有限公司（以下简称中润公司）及原审被告南京美颂企业管理咨询有限公司（以下简称美颂公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服江苏省丹阳市人民法院（2015）丹民初字第02853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月3日立案后，依法组成合议庭，公开进行审理。本案现已审理终结。
颂唐公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判被上诉人赔偿上诉人损失965697.5元；上诉费由被上诉人负担。事实和理由：被上诉人项目进展迟缓，没有在预计的时间取得预售许可证，因工程无法正常交房，房屋已经被被上诉人抵押等原因，严重影响了上诉人的销售业绩；因被上诉人违约，合同未能正常履行，扩大了上诉人的损失，上诉人已经取得的报酬与投入的劳务成本损失不成正比；广告费等损失，上诉人将另行主张权利。
中润公司辩称，因颂唐公司以及美颂公司未按约履行合同，被上诉人已经通知解除了双方之间的合同；上诉人以及美颂公司同意解除合同，双方就销售佣金及其他费用未达成一致意见；被上诉人支付的佣金已超过约定的数额；双方当事人是委托合同关系，上诉人支付的工资及各项费用不应当由被上诉人承担；被上诉人没有违约，不应当承担违约责任。
美颂公司二审期间对一审判决将主体资格转归颂唐公司无异议，对颂唐公司与中润公司之间的纠纷未发表意见。
中润公司向一审法院起诉请求：确认营销策划代理合同及备忘录已经于2015年4月30日解除。
颂唐公司、美颂公司向一审法院反诉请求：中润公司支付佣金211194元，赔偿工资支出、广告费支付等直接损失2061792元，违约金618591.6元。
一审法院认定事实：2010年5月10日，中润公司与美颂公司签订了《丹阳市后巷商业项目营销策划代理合同》（以下简称合同），中润公司委托美颂公司代理销售位于后巷中学地块项目。合同第三条约定委托代理期限为自楼盘取得预售许可证后且正式开盘之日起12个月，合同第九条约定佣金按照不同结算阶段、完成销售金额的不同比例进行结算，并在第八条约定中润公司取得预售许可证正式开盘销售三个月内，销售金额不低于项目开盘时确定的总销售金额的70%，开盘六个月内不低于90%。合同第十二条第4款约定，当销售进度达不到合同约定，经沟通后仍不改进的，中润公司有权解除合同。合同第十条第1款约定，成功销售的标准为购房者签订买卖合同后，支付了首期购房款，并完成办理银行按揭手续。
2012年9月13日，中润公司与美颂公司、颂唐公司签订了《新天地后巷商业广场项目合作备忘录》（以下简称备忘录），约定预计项目取得销售许可证时间为2013年3月，自2012年9月即开始售房，收取诚意金。并将佣金结算比例调整为完成销售金额的1.5%，取消了合同约定的按不同比例结算佣金的方式。备忘录另约定原合同中的受托人变更为颂唐公司，美颂公司的所有权利义务由颂唐公司执行。
备忘录签订后，颂唐公司即开始销售，自2013年11月1日（首付款支付时间）开始，共销售房产43套，总价款32543612.32元。中润公司已实际支付佣金276960元。涉案项目于2014年6月25日取得商品房预售许可证。
2015年4月29日，中润公司向美颂公司以及颂唐公司发出律师函，以未能完成销售目标，经多次沟通未能实质性改善，两公司人事调动造成案场混乱为由解除合同。该函于2015年4月30日到达美颂公司和颂唐公司。
一审法院认为，备忘录第5条约定，原合同中的受托人变更为颂唐公司，美颂公司的所有权利义务由颂唐公司执行。美颂公司对涉案的合同及备忘录不享有权利义务，不是合同的当事人，故美颂公司不是适格的被告，也不是适格的反诉原告，驳回中润公司对美颂公司的诉讼请求，并已另行裁定驳回美颂公司的反诉。
双方当事人约定了在中润公司取得预售许可证正式开盘销售三个月内，销售金额不低于项目开盘时确定的总销售金额的70%，开盘六个月内不低于90%，并约定当销售进度达不到合同约定，经沟通后仍不改进的，中润公司有权解除合同。中润公司于2014年6月25日取得预售许可证后，颂唐公司未能达到约定的销售目标，合同约定的解除条件成就，中润公司通知颂唐公司解除合同于法有据，对中润公司与颂唐公司签订的合同及备忘录在2015年4月30日解除的事实予以确认。
备忘录将佣金结算比例调整为完成销售金额的1.5%，颂唐公司共完成销售金额为32543612.32元，中润公司依约共应支付佣金488154.21元，实际已支付276960元，还应支付211194.21元。颂唐公司请求判令中润公司支付佣金211194元于法有据，应予支持。
中润公司辩称部分销售房屋尚未办理按揭手续，未达到合同约定销售成功的标准，不应支付佣金。虽然合同约定了佣金支付的标准为办理了按揭，但是合同履行期限尚未届满前，中润公司解除合同，对办理按揭有一定的障碍，且购房者已签订了买卖合同支付了首期购房款，剩余购房款中润公司完全可以自行向购房者主张，故对中润公司的该项意见不予支持。
受托人付出的劳务成本已取得了相应的报酬，不能构成法律上所谓的损失。中润公司委托颂唐公司销售房地产，双方约定按照完成销售金额的一定比例支付报酬。在中润公司取得预售许可证前后，颂唐公司为准备销售及正式进行销售，付出了相应的劳务成本，该种成本是为销售业绩而付出的，中润公司作为委托人只应按照合同支付颂唐公司已销售成果的相应报酬，因销售业绩不佳导致的亏损，不应由中润公司承担。从备忘录及完成的销售成果来看，在中润公司取得预售许可证前，颂唐公司已取得了销售业绩，并已按合同约定产生了报酬，不存在因延期取得预售许可证导致成本增加的事实。故对颂唐公司赔偿劳务成本损失的反诉请求不予支持。
颂唐公司主张广告费损失，没有提供相关证据予以证明，不予支持。颂唐公司主张的违约金损失，因该公司未能完成销售目标，导致中润公司解除合同，颂唐公司的该项请求没有事实及法律依据，不予支持。
判决：一、中润公司与颂唐公司于2010年5月10日签订的《丹阳市后巷商业项目营销策划代理合同》及于2012年9月13日签订的《新天地后巷商业广场项目合作备忘录》，已于2015年4月30日解除；二、中润公司于判决生效后十五日内支付颂唐公司售房佣金211194元；三、驳回颂唐公司的其他反诉请求；本诉案件受理费300元，由颂唐公司承担（此款中润公司已垫付，在该公司应支付颂唐公司佣金内直接扣除)；反诉案件受理费14967元，由颂唐公司承担13874元，中润公司承担1093元（此款颂唐公司已垫付，由中润公司连同佣金一并支付给颂唐公司)。
双方当事人在二审期间没有主张新的案件事实，没有提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。一审已经查明，但一审判决书未记载的事实有：双方当事人2010年5月10日的合同记载，完成销售金额2.5亿以内，按销售金额的1.0%支付销售佣金；完成销售金额2.5亿-3.0亿的部分，按2.5%支付销售佣金；完成销售金额3.0亿以上的部分，按10%支付销售佣金。
本院认为，双方当事人约定的委托期限是预售许可证取得后且正式开盘之日起计算。合同没有约定具体的预售许可证取得时间和开盘时间，该时间的最终确定，以及时间确定后的市场情况，都属于当事人双方应当承担的商业风险。
2012年9月13日签订备忘录中对预售许可证取得前的营销模式，以及营销代理佣金等进行了变更，结合本案所涉项目开发销售的客观事实，备忘录记载的佣金计算方式比原合同记载的佣金计算方式对上诉人应当更为有利；收取意向金以及根据意向金计付佣金的约定，不仅在一定程度上体现了项目进展事实对双方民事权益的客观影响，也体现了对双方权利的救济。双方应当按照变更后的合同行使权利、履行义务。备忘录记载的是预计在2013年3月取得销售许可证，所以涉案项目于2014年6月25日取得商品房预售许可证不构成违约。
上诉人主张案涉项目整体抵押导致营销困难，但未就此提交相应的证据，本院不予确认。
综上，上诉人的上诉意见不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判理由并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13457元，由南京颂唐房地产咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张传军
代理审判员 李益成
代理审判员 戴晓东
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 韩蓉蓉