江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰中民终字第00659号
上诉人（原审原告）：周锡交，男，汉族。
委托代理人（特别授权）：张琴，江苏海信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江苏恒天置业有限公司，住所地江阴经济开发区靖江园区沿江高等级公路21号1120室。
法定代表人：孙标，董事长。
委托代理人（特别授权）：季苏阴、张晓菲，江苏滨江律师事务所律师。
上诉人周锡交因与被上诉人江苏恒天置业有限公司（以下简称恒天公司）房屋买卖纠纷一案，不服江苏省靖江市人民法院（2014）泰靖民初字第0356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月30日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审查明，2010年4月12日，周锡交与恒天公司签订商品房买卖合同，约定：周锡交向恒天公司购买该公司开发的恒天商务广场A区22层2214号房，该房用途为住宅，房屋单价6362.26元／平方米，买受人在签订合同当日支付首付款97828元，余款36万元办理按揭手续；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；合同附件四约定买受人须按揭的应缴费用包括房产证工本费、他项权证工本费、办理土地证各项费用等。2012年8月15日，周锡交向恒天公司交清了全部房款463427元（包括按揭贷款36万元）。2012年12月14日，恒天公司向周锡交交付房屋，时周锡交向恒天公司交纳了A区2214号房代办费200元，工本费200元。后恒天公司向相关部门提交了办理房屋所有权证、土地使用权证的登记资料，并通知周锡交一起至相关部门办理“双证”。因周锡交坚持要求办理商服用地性质的土地使用权证，致A区2214号房至今未办“双证”。2014年2月17日，周锡交诉至原审，要求恒天公司为其办理A区2214号房的商服房屋所有权证及土地使用权证。审理中，周锡交视A区2214号房所在地块的用地性质已由商服变更为商住而变更诉讼请求。
原审另查明，A区2214号房所在土地系恒天公司于2008年以出让方式取得，规划用途为商服用地，土地使用年限自2009年1月8日至2049年1月8日。2011年4月21日，经靖江市人民政府批准，上述土地用地性质由商服用地变更为商住用地，商业用地受让年限40年，住宅用地70年。后恒天公司向相关部门补交了土地出让金350余万元。
原审归纳双方争议的焦点是：A区2214号房办理住宅用地土地使用权证，对此恒天公司是否构成违约，应否承担违约责任并赔偿周锡交损失。
原审认为，我国合同法规定，合同当事人应当按照约定全面履行自己义务，并遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。商品房“双证”的办理，可以由买受人自行办理，也可以由出卖人根据买受人的委托为买受人代为办理。本案周锡交虽然按合同约定交纳了工本费、代办费，但其并未出具委托书委托恒天公司代为办理“双证”，故周锡交购买的A区2214号房的房屋所有权证、土地使用权证需由周锡交到相关部门办理，恒天公司根据合同约定履行其相应义务。周锡交坚持要求恒天公司为其办理房屋所有权证、土地使用权证没有事实和法律依据，不应支持。
周锡交与恒天公司签订的商品房买卖合同载明A区2214号房所在地块的用地性质虽为使用年限为40年的商服用地，但合同同时明确约定周锡交购买的A区2214号房用途为住宅而非商服。合同履行过程中，恒天公司亦已经相关部门批准将A区2214号房所在地块的用地性质变更为商住用地，其中5层以上为住宅，土地使用年限为70年。周锡交主张A区2214号房应办理商服用地性质的土地使用权没有事实和法律依据。周锡交购买A区2214号房屋时即明确约定购买的系住宅商品房，其要求恒天公司补偿A区2214号房作为商服用房与住宅用房的差价亦无事实和法律依据。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，作出判决如下：驳回原告周锡交要求被告江苏恒天置业有限公司为其办理恒天商务广场A区2214号房的房屋所有权证、土地使用权证、支付违约金2317元、补偿房屋差价损失182100元的诉讼请求。案件受理费8200元减半收取4100元，由原告负担（已交纳）。
宣判后，周锡交不服，向本院提起上诉，诉称：一、被上诉人构成根本违约，原审认定事实错误。1、上诉人购买案涉房屋的目的是为了开办公司，被上诉人在宣传时，也将案涉房屋宣传为既可以居住，也可以作为营业用房的商品房，基于此，上诉人才以高于同地段普通商品住宅4000元／平方米左右的价格购买案涉房屋。被上诉人违反商品房买卖合同第一条约定，将商服用途的土地变更为住宅用地，导致上诉人合同目的无法实现。2、合同约定的土地性质为商服用地，根据房随地走的原则，上诉人购买房屋的土地性质应为商服用地。根据商品房买卖合同第十条约定，如果发生规划、设计变更，被上诉人应当在有关部门批准同意之日内10内书面通知上诉人。被上诉人违反该条款约定，没有及时通知上诉人，导致上诉人丧失了退房或解除合同的选择权，严重违反合同法中的当事人意思自治原则，也构成根本违约。3、虽然双方没有签订委托办理“两证”的协议，但根据商品房买卖合同附件四的约定，上诉人向被上诉人缴纳了案涉房屋的代办费和工本费，双方以实际行动履行了委托办理的事项，被上诉人也陈述一般情况下都由被上诉人为业主办理“两证”，故应当认定双方存在委托协议，被上诉人应当为上诉人办理“两证”。二、原审判决适用法律错误。1、原审无视商品房买卖合同第一条的约定，将实际已变更的土地性质与原来的土地性质混同，认定被上诉人不构成违约缺少法律依据。2、原审无视商品房买卖合同第十条约定的被上诉人告知义务，在土地性质已发生根本变化的情况下仍坚持认为被上诉人不构成违约是适用法律错误。三、被上诉人不能实现合同目的的根本原因在于被上诉人违约，被上诉人应承担违约责任，赔偿上诉人包括合同可得利益的一切损失。综上，请求撤销原判，依法改判，或裁定发回重审。
被上诉人恒天公司答辩称：我公司无违约行为。一、商品房买卖合同为房管部门备案登记的合同模板，合同第一条规划用途是根据我公司拿地的实际情况填写的，只表明我公司取得该土地的情况，不属于双方约定。二、商品房买卖合同第十条并没有约定土地性质一旦变更，出售方要及时通知购买方，而是约定了房屋结构等一些房屋内容本身变更才要通知。即使土地性质变更也不妨碍上诉人按合同约定取得住宅用房，实现合同目的，即不存在上诉人所说的根本违约情形。三、关于工本费、代办费，我公司在原审中已说明是办理按揭的费用，并不是办理“两证”的费用。办理“两证”的直接主体是上诉人，若无上诉人的委托和配合，我公司无法完成办理“两证”。我公司的义务是按约向相关部门提供办理“两证”的资料，该义务我公司已履行。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审判决查明的事实有当事人陈述、商品房买卖合同、购房发票、靖江市政府专题会议纪要、靖江市国土资源局情况说明等证据予以证明，本案当事人也无异议，本院予以确认。经当事人确认，本案争议焦点为：被上诉人在履行与上诉人签订的商品房买卖合同过程中是否存在根本违约行为，应否承担违约赔偿责任。
本院审理期间，上诉人提供“恒天滨江广场专刊”宣传资料，以说明资料上载明E商务写字楼是首创组合商务空间、绿色商务办公模式、服务式写字楼，其是按宣传的房屋用途才购买案涉房屋。被上诉人质证认为，宣传资料上明确房屋有四大功能版块，有居住也有商务用途，上诉人与被上诉人在商品房买卖合同中已明确约定案涉房屋是住宅用房，与宣传内容并不矛盾。
经查，“恒天滨江广场专刊”A1载明有“滨江首席公寓E商务写字楼SHOPPINGMALL”。A2载明有“4大功能版块，引领一站式生活：1、居住滨江首席公寓公寓中的法拉利2、商务E商务写字楼24H柔性商务基地3、配套服务式商务生活配套4、商业滨江MALL靖江品牌旗舰中心”。A3载明有“滨江首席公寓，拎包即可入住，高标准豪华装修，免去装修烦恼，星级酒店服务，各种服务随叫随到，成就靖江生活之城。E商务写字楼5大首创价值：1、项目价值，首创城市综合体商务，购物、休闲、娱乐、餐饮、商务、居住一站式生活；2、产品价值，首创组合式商务空间；3、生态价值，首创绿色商务办公模式；4、服务价值，首创服务式写字楼；5、成本价值，首创低成本高效益理念”。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
关于上诉人诉称的办理案涉房屋所有权证和土地使用权证的义务，本院认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，买受人在房屋交付后，应及时办理产权登记手续，领取房地产产权证书，而房屋出卖人不但具有交付房屋的义务，同时具有在房屋所有权转移给买受人过程中法律规定的义务。本案中，上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》第十五条中买卖之商品房产权登记进行了约定，依据该条款的约定，被上诉人关于办理房屋权证书的合同义务是只需在向上诉人交房后180日内将办理房屋所有权证和土地使用权证登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案即已履行合同义务，房屋权属和土地权属管理部门登记备案后，何时核发房屋所有权证和土地使用权证系房屋和土地权属管理部门的具体行政行为，并非被上诉人的合同义务，即被上诉人依据该条款约定不存在为上诉人办理房屋所有权证和土地使用权证登记义务。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。上诉人与被上诉人在补充协议中约定上诉人向被上诉人缴纳办理房产证、土地证费用，按揭应预缴契税、房产证工本费、他项权证工本费、办理土地证各项费用，“以上费用均为预计的代收代缴费用，以政府相关部门最新规定为准”，该条款约定确定了双方存在代收代缴相关款项的关系，并不能说明上诉人与被上诉人存在委托办理房屋所有权证和土地使用权证的合同权利与义务关系。上诉人诉讼要求被上诉人依据《商品房买卖合同》第十五条约定支付违约金无事实和法律依据，不应支持。
关于上诉人诉称的被上诉人违约行为认定，本院认为，被上诉人以出让方式取得案涉房屋所在地块的土地使用权，当初规划用途为商服用地，后经有关部门批准，该地块土地使用权变更为商住用地，其中5层以上为住宅，土地使用年限为70年。而上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第三条明确载明上诉人购买的案涉房屋为22层，用途为住宅，上诉人应当预见该房屋相对应的土地使用权用途。根据我国物权法及其他相关法律的规定，住宅用地土地使用权使用年限应为70年，上诉人主张案涉房屋应办理使用年限为四十年的商服用地土地使用权证与法律规定不符。政府相关部门对案涉房屋所在地块的土地用地性质进行调整并未对上诉人住使用涉案房屋产生不良影响或造成实际损失，上诉人诉讼要求补偿该房屋差价无事实和法律依据。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十条约定的是“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响买受人所购商品房质量或使用功能的，买受人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向”，即因规划、设计变更导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向发生变化，影响商品房质量或使用功能的，被上诉人有义务在约定期限内通知上诉人，上诉人享有退房权。现上诉人上诉称被上诉人未通知其案涉房屋所在地块土地规划用途发生变更，违反该条款约定理由不能成立。
关于上诉人诉称的合同目的，本院认为，商品房买卖合同的属于买卖合同的一种，参照合同法第一百三十条规定，商品房买卖合同购买人的合同目的就是取得商品房所有权。被上诉人发布的“恒天滨江广场专刊”销售广告是对涉案商务广场房产地理位置、使用功能及配套设施等的宣传，它仅是要约邀请，旨在向不特定人群传递缔结买卖合同的意向，内容未编入双方签订的《商品房买卖合同》中，对合同主体不具有拘束力。且该销售广告说明广场建筑有居住、商务、配套、商业4大功能，而双方签订的《商品房买卖合同》中约定的上诉人购买房屋用途为住宅，现被上诉人将按约定经过装修、符合居住使用条件的案涉房屋交付给上诉人，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并书面通知上诉人共同去办理产权登记，上诉人上诉称其合同目的不能实现与事实不符。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确正确，应予维持。上诉人上诉所称事实和理由不能成立，其上诉请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8200元，由上诉人周锡交负担。
本判决为终审判决。
审判长 周卫平
审判员 吴 玫
审判员 于 焱
二〇一四年八月五日
书记员 田 扬