四川省岳池县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳池民初字第4574号
原告粟登军，男，生于1973年9月9日，汉族。
委托代理人谢泽强，四川天吉律师事务所律师。
委托代理人黄志碧，女，生于1971年6月3日，汉族。
被告四川成宇置业有限公司，住所地成都市武侯区沙堰街238号6幢1楼4号。
法定代表人尹鹏，系该公司总经理。
委托代理人杨亚辉，该公司员工。
原告粟登军与被告四川成宇置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告粟登军及其委托代理人谢泽强、黄志碧，被告四川成宇置业有限公司的委托代理人杨亚辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年2月14日，原告粟登军与被告四川成宇置业有限公司所设的位于岳池县坪滩镇“盛世人家”项目部签订了《商品房认购协议书》。协议书第二条约定：乙方（原告）购买的房屋位于岳池县坪滩镇C栋壹单元壹楼壹号（叁室两厅），面积99.93平米。协议签订后，原告分别于2011年2月14日支付房款6.9万元，2011年2月17日支付1.2万元，2012年1月19日支付1.4万元，2013年支付4万元（合计135000元）。在协议履行过程中，原告依约支付了有关房款，被告交付了房屋钥匙。2014年8月，原告及妻回岳池县坪滩老家，顺便到坪滩镇上查看购买的房屋。发现原告购买的房屋正在被他人装修。现装修完毕且入住。尔后，原告找到“盛世人家”项目部的相关人员理论，“盛世人家”项目部承认该房已再卖给案外人唐勇的事实。为此，原告多次与项目部协商，也在岳池县坪滩镇工商所、司法所的主持下多次调解，但因双方赔偿额不能达成一致使纠纷至今未决。被告“一房二卖”的行为严重地侵害了原告的合法权益。为此，特起诉请求依法确认原被告签订的《商品房认购协议书》合法有效，并予以解除。判令被告退还原告购房款135000元，支付资金占用利息57912元，赔偿损失140000元。本案受理费由被告负担。
为证明其主张，原告向本院提交了以下证据：
1、原被告签订的《商品房认购协议书》复印件1份和原告交款的《收据》复印件4份。
2、被告与案外人唐勇签订的《商品房认购协议》复印件1份和唐勇交款《收据》复印件3份。
3、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》复印件各1份。
4、原告所购房屋的钥匙6把。
5、火车票2张、客车票3张，金额137元。
6、照片1张。
7、王川名片1张。
8、证人粟辉明的证言。
被告辩称，原告的诉讼请求于法无据，应予驳回。理由是：第一、原被告签订的《商品房认购协议书》的性质为预约合同，不是正式的商品房买卖合同。因此，处理本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，而应适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》。第二、原被告签订的《商品房认购协议书》不符合合同法第九十四条规定的合同法定解除条件的情形，因为原被告签订该合同的目的本身可以实现。但根据本案事实可以依约定协商解除。第三、导致原告所称的“一房二卖”的结果是由于本公司管理人员工作失误，销售管理工作脱节和不连贯。公司及管理人员无恶意违约行为，也没有欺诈串通行为。第四、原告未按协议约定支付房款，原告违约在先。原告在起诉前，甚至至今未向被告全部付清购房款。水电气还差两万多元。根据协议第十一条第一项约定，被告有权处置讼争房屋，而原告无权要求退还已付房款。
为证明其主张，被告向本院提供了证人关文明的证言。
经审理查明，2011年3月7日，原告四川成宇置业有限公司取得在岳池县坪滩镇建设“盛世人家”项目的《建设工程规划许可证》（建字第2011-06号）。2011年3月，原告取得由四川省岳池县建筑安装工程公司从事施工的《建筑工程施工许可证》（编号511621201103110101）。
2011年2月14日，原告粟登军与被告四川成宇置业有限公司盛世人家项目部签订了《商品房认购协议书》。协议约定：原告（乙方）购买的房屋C幢壹单元壹楼壹号（叁室两厅），建筑面积99.93平方米。该房每平方米单价1620元，总价161886元。付款方式为分期付款，于2011年2月14日付房款6.9万元，2011年2月17日之前付房款1.2万元，2011年12月31日之前付房款1.5万元，余款于2012年12月31日之前付清。被告定于2012年12月31日交房，原告未按约定向被告交付购房款和代办费用之前，不得要求被告交付付房屋。原告超过（以被告书面、电话、公告通知之一）30天不履行本合同约定付款规定的，原告同意被告有权将此房另售他人且无权要求退还已付房款。本协议属认购协议等内容。同时，协议还约定了项目名称地址，代办费用的收取，工程质量验收及保养，公用物业，权证办理，退房处理等内容。协议书尾部由四川成宇置业有限公司盛世人家项目部加盖了印章，负责人谢中学加盖了私章。粟登军签了名并加盖了手印。协议签订后，原告分别于2011年2月14日支付房款6.9万元，2011年2月17日支付1.2万元，2012年1月19日支付1.4万元，2013年2月2日支付4万元，共计135000元，至今尚有26886元房款和水电气及闭路电视费等代收费用未给付。2013年2月5日，被告应原告要求临时交付了房屋钥匙，让原告看房，但原告看房后未退还钥匙。2014年8月，原告回岳池县坪滩老家后到坪滩镇上查看购买的房屋，发现自己购买的房屋正在被案外人唐勇装修。随后，原告找到“盛世人家”项目部理论，项目部承认该房已另卖给唐勇的事实。为此，原告与项目部多次协商，因赔偿额不能达成一致未果。据此，原告于2014年9月10日起诉来院，请求依法确认原被告签订的《商品房认购协议书》合法有效，并予以解除；判令被告退还原告购房款135000元，并支付资金占用利息57912元（每笔购房款计算利息的起止时间为交付之日起到2014年12月31日止；每笔购房款计算利息的利率为信用社贷款利率即月利率1.2%）；赔偿损失140000元（包括赔偿已付购房款的一倍即135000元，原告从重庆来回岳池县坪滩镇的路费5000元）。本案受理费由被告负担。
同时查明，2013年12月4日，被告四川成宇置业有限公司盛世人家项目部与案外人唐勇、胡桂英签订《商品房认购协议》，将原告所购房屋以每平方米1750元的单价另卖。协议内容和粟登军与被告签订的《商品房认购协议书》基本一致。现房屋所在楼幢已竣工验收并交付使用。唐勇、胡桂英已将房屋装修且入住。
本院认为，原告粟登军与被告四川成宇置业有限公司所属盛世人家项目部签订的《商品房认购协议书》系原被告双方真实意思表示。虽然签订协议时原告所购房屋尚未修建，被告也未取得商品房预售许可，但在原告起诉时，原告所购房屋已具备商品房现房销售条件，且合同内容具备现房销售应当具备的合同双方当事人、标的、房屋的价格及付款时间方式、交房期限、权证办理、违约责任、公用物业等主要条款，因此，可认定原被告签订的《商品房认购协议书》属有效的商品房买卖合同。
被告将讼争房屋出售给原告后，又将该房屋另售他人，属“一房二卖”行为。为此，原告主张解除合同，退还购房款，并支付资金占用利息，赔偿损失，符合合同法第九十四条第一款第（四）项和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款第（二）项的规定，本院予以支持。由于原告主张支付资金占用的利息是按月利率1.2%计算的，既无法律依据又无合同约定，因此，支付利息的利率应按人民银行同期贷款利率为宜。原告主张赔偿路费损失5000元，但提供的费用票据仅有137元，不足以证明原告为主张权利确实产生了5000元的路费损失，因此，本院酌定路费损失为600元。
被告辩称，原被告签订的《商品房认购协议书》的性质为预约合同，不是正式的商品房买卖合同，应适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》不当。预约性质的协议只说明买卖双方就购售房屋已达成初步意向，其内容一般包括房屋的位置、面积、价款和定金，一般不涉及房屋的交付时间、违约责任及其它房屋的具体情况。本案原被告签订的《商品房认购协议书》包括了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要条款，因此，被告的该辩称理由不能成立，本院不予采纳。被告辩称，原告签订该合同的目的本身可以实现；原被告签订的《商品房认购协议书》不符合合同法第九十四条规定的合同法定解除条件的情形不当。原告签订《商品房认购协议书》的目的是购买合同约定的标的物，它具有唯一性，并不是任何地段、任何楼层、任何朝向房屋。被告将原告所购房屋另售，且该房屋已经被案外人装修入住，事实上导致原告的合同目的不能实现。因此，被告的该辩称理由不能成立，本院不予采纳。被告辩称，导致发生原告所称的“一房二卖”的结果是由于被告管理人员工作失误，销售管理工作脱节和不连贯所致。公司及管理人员无恶意违约行为，也没有欺诈串通行为。因《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条针对发生“一房二卖”结果确定的惩罚性赔偿，未区分发生该结果是否存在主观恶意或者欺诈、串通等情形。因此，被告的该辩称理由不足以免除惩罚性赔偿。被告辩称，原告未按协议约定支付房款，原告违约在先。根据协议第十一条第一项约定，被告有权处置讼争房屋，而原告无权要求退还已付房款不当。原告确未按《商品房认购协议书》关于付款方式的约定支付购房款，属违约行为。根据《商品房销售管理办法》第十条规定，即使原告违约，被告也不得在未解除合同前将合同标的物另售他人。因此，被告的该辩称理由仍不能成立，本院不予采信。鉴于原告确实存在违约行为，根据合同法第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，可减轻被告因违约“一房二卖”应承担的惩罚性赔偿额度。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、原告粟登军与被告四川成宇置业有限公司所属盛世人家项目部于2011年2月14日签订的《商品房认购协议书》合法有效，并从本判决生效之日起予以解除。
二、被告四川成宇置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告粟登军已交购房款135000元，并按中国人民银行同期贷款利率从收款之日起计算支付利息到退款之日止，利息截止日期为2014年12月31日。
三、被告四川成宇置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告粟登军路费损失600元。
四、被告四川成宇置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告粟登军赔偿金78000元。
五、驳回原告粟登军其他诉讼请求。
本案案件受理费6290元由被告四川成宇置业有限公司负担（此款原告已预交，执行时由被告直接支付给原告）。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。
审判员 黄 轲
二〇一四年十一月二十七日
书记员 张楚昊