济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）槐民初字第2220号
原告济南城诺物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人赵铁灵，执行董事。
委托代理人徐学强，山东德强律师事务所律师。
委托代理人孙宏伟，山东德强律师事务所律师。
被告贺明辉，男，1980年1月11日出生，汉族，住济南市。
原告济南城诺物业管理有限公司（以下简称城诺物业）与被告贺明辉物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月26日立案受理。本案依法由代理审判员张斌适用简易程序，于2014年10月29日公开开庭进行了审理。原告城诺物业的委托代理人徐学强、孙宏伟到庭参加诉讼。被告贺明辉经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告城诺物业诉称：原告受美里新居小区建设单位济南市城市建设投资有限公司委托，并按照与其签订的《美里新居小区前期物业管理委托合同》开展物业管理活动，且与被告签有《前期物业管理服务协议》。原告与美里新居小区的前期物业服务合同一直履行至今，小区绝大多数业主也都按时交纳了物业费及相关费用，但被告自2012年7月31日起一直拒交。被告房屋建筑面积62.13平方米，物业费单价为0.5元／月﹒㎡，至2014年11月30日共欠缴28个月份。被告拖欠物业费的行为不但侵害了原告的合法权益，同时也损害了小区全体业主的共同利益。原告城诺物业诉至本法院，请求判令被告贺明辉向其支付拖欠的自2012年7月31日至2014年11月30日物业管理费869.82元，滞纳金839.69元；诉讼费由被告贺明辉承担。
审理中，原告城诺公司向本院说明，因其计算错误，其诉讼请求中的滞纳金应为1210.60元，具体计算方法为以每期拖欠的物业费为基数，分期以日3‰为标准，按欠费日期累积计算。
被告贺明辉未答辩。
经审理查明，被告贺明辉系美里新居小区2区8号楼2单元402室业主。2010年1月2日，原告城诺物业作为甲方，被告贺明辉作为乙方，双方签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：第一条甲方城诺物业受开发建设单位济南市城市建设投资有限公司的委托，负责美里新居小区的前期物业服务管理工作。第二条乙方及其房产。1、乙方履行完毕与开发建设单位的约定，接到开发建设单位的《入住通知书》，并办理完毕入住手续后，即成为美里新居小区房产的业主。……第三条双方的权利和义务。一、甲方的权利和义务。1、按照甲方与开发建设单位签订的《美里新居小区前期物业管理委托合同》约定，结合实际情况，制定本物业的规章制度，开展物业管理活动。……6、依据本协议，向乙方收取物业服务费及其他应交纳费用。……二、乙方的权利义务。5、按照本协议约定，按时向甲方交纳物业服务费及其他相关费用，如与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费及其他相关费用的，从其约定，但乙方负连带交纳责任。……第五条物业服务费等费用。1、物业服务费。（1）物业服务费的构成（不包含房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）：管理服务人员工资、生活保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设备设施的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用（含生活垃圾的清运费和处置费、化粪池清淤费等）；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业的固定资产折旧；物业管理区域内公共区域所需的公用水电费、物业管理企业佣金；法定税费。（2）物业服务费收费标准：多层住宅物业服务费标准：建筑面积0.5元／月﹒㎡，小高层住宅物业服务费标准：建筑面积0.7元／月﹒㎡，幼儿园、医院及其他商业经营房屋物业服务费标准：建筑面积0.7元／月﹒㎡，地下车库物业服务费标准：建筑面积0.25元／月﹒㎡。物业服务费的收取：自开发建设单位书面告知的入住时间开始起算，乙方办理入住手续时向甲方预付半年的物业服务费。开发建设单位以书面通知入住后，因乙方自身原因延后入住的，物业服务费按开发建设单位通知入住之日起支付。……3、乙方应于每个季度的末月20号前交纳下季度的物业服务费等费用。4、乙方购买房屋已办理入住手续但未入住的，空置时间超过半年的，经到甲方处申请登记确认后，其物业服务费按物业服务收费标准的70%交纳。5、乙方无故拒交或拖欠物业服务费的，甲方有权停止提供物业服务，乙方应承担因此而产生的一切后果。6、乙方不得以房屋质量问题、房产证办理、天灾暴风雨等与物业服务无关的问题为理由，迟交或拒交物业服务费。7、乙方是否向窗外抛掷物品不属于甲方物业服务的内容，甲方不承担因此而产生的任何法律责任。8、其他收费标准见交房时《美里新居物业收费项目一览表》，该表作为本协议的附件，与本协议具有同等法律效力。9、如遇政府调整收费标准或新增收费项目，按政府规定执行。10、供水、供电、通讯部门委托甲方代收相关费用的，在上述部门与甲方达成协议后，由甲方代收上述费用，未有代收协议的，由上述部门自行向乙方收取。……第七条其他。……2、乙方的房屋如出租使用，租房合同须在甲方处留存一份，且要求租户遵守本协议的全部约定，同时，乙方对该房屋产生的任何费用及后果承担连带责任。第八条本协议期限，自签订之日起生效，至甲方与本小区开发建设单位签订的《前期物业管理委托合同》终止之日止。第九条违约责任1、甲方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方退还多收费用，以及相应利息，并支付违约金。2、甲方违反本协议，未按服务内容向乙方提供服务的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正或造成损失的，甲方应承担相应的违约及经济赔偿等责任。3、乙方违反本协议，使甲方未达到服务约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正且给甲方造成损失的，乙方应承担相应的法律责任。4、乙方不按规定交纳物业服务费及其他应交费用的，每日按欠费金额的0.2%向甲方支付违约金。双方在合同中还约定了其他内容。
在合同履行过程中，被告贺明辉自2012年7月31日至2014年11月30日欠交物业服务费。另，原告城诺物业提供的《房产测绘实测成果报告书》中《房屋户（室）面积对照表》显示被告贺明辉居住的美里新居2区8号楼2-402建筑面积为62.13平方米。
以上事实，有原告城诺物业提供的《前期物业管理服务协议》、《房产测绘实测成果报告书》、《房屋户（室）面积对照表》及其陈述为证，本院予以确认。
本院认为，物业服务是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业服务区域内的环境卫生和相关秩序的活动。原告城诺物业与被告贺明辉于2010年1月2日签订了《前期物业管理服务协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应履行协议中约定的相关义务。原告城诺物业对美里新居小区提供物业服务，被告贺明辉作为业主，应当按照协议的约定履行交纳物业服务费用的义务。且国务院《物业管理条例》第四十二条也规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。按双方签订《前期物业管理服务协议》的约定，多层住宅物业服务费标准为建筑面积0.5元／月﹒㎡，美里新居2区8号楼2-402建筑面积为62.13平方米，原告城诺物业主张被告贺明辉应向其交纳物业服务费869.82元（0.5元／月﹒㎡×63.13㎡×28个月）符合合同约定，其该项诉讼请求合法有据，本院予以支持。
对于原告城诺物业主张的滞纳金，性质上应属于被告贺明辉违反合同约定应支付的违约金。双方签订的《前期物业管理服务协议》中约定业主不按规定交纳物业服务费的，每日按欠费金额的0.2%支付违约金，现原告城诺物业主张日加收千分之三的计算标准与合同约定不符。被告贺明辉逾期交纳物业服务费，其行为构成违约，应按《前期物业管理服务协议》中的约定标准即每日按欠费金额的0.2%向原告城诺物业分别支付2012年8月1日至2014年11月30日此间各阶段的相应违约金。另因双方签订的《前期物业管理服务协议》中约定被告贺明辉应按季度交纳物业服务费，故其应承担违约金的基数应以每季度应交物业服务费93.20元为准。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，国务院《物业管理条例》第二条、第六条、第七条、第四十二条、第六十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告贺明辉于本判决生效之日起十日内向原告济南城诺物业管理有限公司支付2011年8月至2014年11月的物业服务费869.82元。
二、被告贺明辉于本判决生效之日起十日内向原告济南城诺物业管理有限公司支付逾期交纳物业服务费的违约金（以每季度应交物业服务费93.20元为基数，分别自2011年8月1日、9月1日、10月1日、2012年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日、2013年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日、2014年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日起，按照日0.2%的标准计算至2014年11月30日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告贺明辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
代理审判员 张斌
二〇一四年十二月三日
书 记 员 官静