浙江省奉化市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬奉民三初字第555号
原告：毛利英。
委托代理人：杨常素。
委托代理人：徐玲益。
被告：王增杭。
委托代理人：陈意君。
委托代理人：马龙娟。
原告毛利英为与被告王增杭房屋租赁合同纠纷一案，于2014年6月27日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由审判员袁雅雅适用简易程序独任审判，于2014年8月15日公开开庭进行了审理。原告毛利英的委托代理人徐玲益、被告王增杭的委托代理人陈意君、马龙娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告毛利英起诉称：原告与被告于2010年9月1日签订《租房协议书》一份，约定被告向原告租住位于奉化市岳林街道岳林东路207幢2号房屋。约定的租赁期限为2010年9月1日起至2011年8月30日止，约定的房租费为每年3.2万元。租赁期限届满后，经双方协商一致续租，但是没有签订书面的续租协议，租金逐年提高，到2012年9月1日起，租金提高到每年4万元。2013年8月30日租期届满，因房屋面临拆迁，原告便提出与被告解除合同，但是被告要求再租，经协商，原告同意被告再租六个月，到2014年2月28日为止。且被告也仅支付1.3万元租金。到了2014年2月28日约定的六个月租期届满，原告多次要求被告腾房，但是被告一直不腾房。为此，原告向法院起诉，要求法院判令：一、要求法院立即解除原、被告之间的租赁关系，并且要求被告将房屋腾空归还给原告；二、结清原、被告之间的水电费等相关费用；三、被告立即向原告支付自2014年3月1日起至实际腾房日的租金，暂计到2014年8月15日租金18334元；四、本案的诉讼费用由被告承担。
被告王增杭未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：第一、原、被告之间的房屋租赁关系已经于2014年2月28日解除，原告也已经将位于奉化市岳林街道岳林东路207幢2号的房屋的二楼至四楼房屋腾空。第二，水电费被告已经缴付。第三，被告向原告租赁的房屋是位于奉化市岳林街道岳林东路207幢2号的整幢房屋，包括一至四楼及阁楼，被告之前支付给原告的也是整幢房屋的租金。第四，原告已经与拆迁部门签订了拆迁协议，不再是房屋的权利人，无权收取房屋的租金收益，就这一点来说本案原告主体不适格。第五、原告已经在2013年11月30日前与拆迁部门签订了《房屋征收拆迁补偿安置协议》，其中底层的店面房已经被调产，原告不能再向被告要求支付租金。第六、被告不是故意不腾房，而是因为被告是合法经营的个体工商户，因被强行拆迁而使得其无法正常经营，遭受重大损失。原告应将属于被告的相应拆迁补偿款给被告。
原告为证明自己的诉讼主张向本院提供下列证据：
1、房屋所有权证、土地使用权证、协议书、奉化市大堰镇竹林村村民委员会证明各一份（均为复印件），欲证明涉案房屋系原告继承取得的事实。
2、租房协议书一份（复印件），欲证明原告将位于奉化市岳林东路207幢2号的房屋出租给被告的事实。
3、宁波银行网上银行交易凭证两份（均为复印件），欲证明2012年9月1日-2013年8月30日的房屋租金为4万元，以及2013年9月2日被告只支付1.3万元租金的事实。
4、录音资料两份，欲证明原、被告双方租赁期限已经到期，原告多次要求被告搬离租赁房屋，但被告以未拿到安置费为理由不同意搬迁的事实。
被告向本院提供如下证据：
1、《个体户工商营业执照》一份（复印件），欲证明涉案房屋由被告承租用以经营的事实。
2、奉化市国土资源局、奉化市物价局文件一份（复印件），欲证明涉案的房屋虽然是住宅用房，但按照奉化市中山区块集体所有土地上房屋拆迁补偿方案的规定属住改商房屋范畴，根据该文件第11页第7条的规定，住改商的补偿价格参照本区块国有土地上房屋征收补偿政策执行、本拆迁补偿方案未明确的相关价格标准按《奉化市房屋征收拆迁补偿安置价格及有关补偿费用标准的规定》执行的事实。
3、奉化市人民政府关于中山区块房屋征收决定公告一份（复印件）、征收集体所有土地房屋拆迁公告一份（复印件），欲证明根据政府拆迁公告的规定，涉案房屋拆迁公告之日为2013年5月11日，最后的签约时间为2013年11月30日，最后的搬迁时间为2013年12月31日。在2013年5月11日到2013年11月30日期间，原告已经与拆迁部门签订了拆迁协议，那么该房屋的所有权就不属于原告，原告没有理由与依据向被告要求支付租金或者使用收益的事实。
4、照片若干张，欲证明被告承租的原告位于岳林东路207幢2号房屋的2-4楼已经被拆除的事实。
5、租赁协议书一份（复印件），欲证明奉化市岳林东路207幢1号4楼房屋的租金为6500元／年的事实。
6、《货币补偿结算清单》一份（复印件）、《岳林东路沿街底层住改商货币结算测算案例》一份（复印件），欲证明涉案房屋已经被调产安置及原告拆迁补偿款的计算组成方式。
上述证据经庭审质证，对原告提供的证据1、3，被告无异议，本院对上述证据欲证明的事实予以确认。对原告提供的证据2，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。对原告提供的证据4，被告提出异议，认为对真实性无异议，但是对证明的内容有异议，从录音中听，被告已经腾空了二至四楼的房屋，一楼店面是没有开店经营了，但钥匙还没有交还过。因此对原告诉称未腾房的事实，被告不予认可。被告承租的房屋二至四楼没有闭路电视，也就没有闭路电视费。本院认为，被告对证据的真实性无异议，本院对真实性予以确认，并确认原告在录音中陈述楼上房屋已经腾空的事实。对被告提供的证据1，原告提出异议，认为对被告的主体资格无异议，但是不能证明被告的证明目的。本院认为，对该证据的真实性本院予以确认，可以确认被告王增杭在奉化市岳林东路207幢2号开店经营的事实。对被告提供的证据4，原告提出异议，认为对真实性有异议，原告不清楚这些房屋是否是被告承租的房屋，且被告承租的房屋至今都未腾空。本院认为，根据照片的周边环境及实际情况，本院可以确认照片的真实性，并结合原告提供的录音资料和被告陈述可以确认，涉案房屋楼上二至四楼已经腾空，一楼店面房尚未腾空的事实。对被告提供的证据2、3、6，原告提出异议，认为与本案没有关联性。本院认为，被告提供的证据2、3、6的证明目的是涉案房屋面临政府拆迁，原告已经与拆迁部门签订拆迁补偿协议，已经不是房屋所有人，而原告获得的拆迁补偿费中有部分营业用房经济设施补贴应属于被告所有。而本院认为，涉案房屋至今仍未实际拆迁，被告在庭审中也陈述其至今仍保留一楼店面房钥匙，占有使用一楼房屋没有腾房，故不管原告作为涉案房屋所有人与拆迁部门是否签订拆迁补偿协议，只要被告占有使用出租房屋，原告作为房屋租赁人仍可以要求被告支付房屋占有使用费。另外，被告是否能取得部分拆迁补偿款与本案原告要求被告腾房，并催讨房屋占有使用费属于不同法律关系。故本院认为，被告提供的证据2、3、6与本案无关联性，本院不作认定。对被告提供的证据5，原告提出异议，认为与本案没有关联性。本院认为，被告提供该证据的目的是想通过证明相同地段相同住宅房屋的租金标准作为参考，来证明即使被告占用一楼店面房，原告诉请的租金标准也是过高的。对此，本院认为，该证据与本案有关联性，可以与其他证据综合考虑后再予以认证。
经审理查明，奉化市岳林东路207幢2号房屋的所有权人为毛节尧，原告毛利英系其女儿。毛节尧与其妻子孙玲妙还生育有一子毛利佳。2010年9月1日，被告王增杭与原告毛利英签订书面租房协议一份，由被告承租奉化市岳林东路207幢2号房屋（包括一至四楼），约定租期一年，自2010年9月1日起至2011年8月30日止。租金为32000元。该书面租房协议约定租期届满后，经双方协商一致，被告仍然承租该幢房屋，但是双方未签订书面租房协议。后房租逐年递增，自2012年9月1日至2013年8月30日止的房租双方约定为4万元。在2013年8月30日的租赁期限届满后，因为该房屋面临拆迁，双方协商一致约定被告再承租半年（自2013年9月1日至2014年2月28日止），半年的租金约定为13000元。被告也已经向原告支付了上述13000元的租金。
另查明，被告租赁奉化市岳林东路207幢2号房屋，一楼用于经营“顺发车辆中介”，二至四楼用于家庭自住。涉案房屋所有权人毛节尧已经死亡，经其家庭成员（其妻子孙玲妙、女儿毛利英及儿子毛利佳）协商一致，该房屋由原告毛利英继承，如日后发生任何纠纷，由毛利英与其家人自行解决。
上述事实由原、被告的陈述及原、被告提供的证据予以证明。
本院认为，第一，原告作为毛节尧的女儿，在毛节尧死后，其家庭成员间对涉案房屋这一财产如何分配协商一致，由毛利英继承，其母亲及兄弟放弃了对该房屋的相关权利。毛利英也在庭审中承诺，若日后其家庭成员间对该房屋发生纠纷，由其家庭成员间自行解决，与被告无关。而被告在庭审中也明确，其关于涉案房屋租赁的相关事宜均是与原告沟通协商的，对原告作为毛节尧的继承人就涉案房屋主张相关权利的主体资格没有异议，那么本院认为，毛利英作为本案原告主体适格。第二，原、被告之间的房屋租赁关系先有双方签订的租房协议为证，之后虽没有签订书面租房协议，但是双方就房屋租赁的事宜陈述一致，本院认为双方之间的房屋租赁关系事实清楚。被告在庭审中陈述，双方之间的租赁合同关系已经在2014年2月28日终止，原告对此表示认可，故本院予以确认，双方之间的房屋租赁关系已经于2014年2月28日解除。那么之后被告应该返还租赁房屋给原告，这与涉案房屋是否面临拆迁以及原告是否与拆迁部门签订拆迁补偿协议无关。至今，被告仍然保留房屋钥匙，并占用租赁房屋，于法无据，原告要求被告腾房的诉请，本院予以支持，被告应在合理期限内腾空涉案房屋（包括一至四楼）并交还房屋钥匙给原告。另被告在租期届满后仍占有使用涉案房屋，其应向原告支付自2014年3月1日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费。考虑到被告租赁涉案房屋一楼用于商业经营，二至四楼用于家庭自住，但根据供电局的每月用电量看，原告自2014年3月份起拉掉租赁房屋的水、电，必然影响被告租赁房屋正常的经营使用和家庭居住，而且从原告提供的录音和被告提供的照片看，二至四楼房屋，被告已经腾空，故本院认为应酌情降低房屋占有使用费标准，以1000元／月较为合适，至于被告王增杭是否能取得部分拆迁补偿款与本案无关。第三，原告诉请第二项，要求被告结清水电费等相关费用，但是没有提供相关证据证明，被告欠缴的水电费等相关费用具体数额，故本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百十二条、第二百十五条、第二百十六条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：
一、被告王增杭于本判决生效之日起五日内腾空位于奉化市岳林东路207幢2号的房屋（包括一至四楼）交还给原告毛利英；
二、被告王增杭于本判决生效之日起五日内支付给毛利英按1000元∕月标准计算的自2014年3月1日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费；
三、驳回原告毛利英的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费125元，减半收取62.5元，由被告王增杭负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，做自动放弃上诉处理。
审判员 袁雅雅
二〇一四年八月十九日
书记员 吴佳楠
附：一、本判决依据的法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十五条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百一十六条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
二、申请执行的规定
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干未问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。
3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：
第二十九条人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。第三十条查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。