河北省唐山市古冶区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）古民初字第889号
原告任树平，男，1948年3月20日出生，汉族，开滦唐家庄矿退休工人，现住古冶区唐家庄新华楼33楼10号
委托代理人蒋子军，河北东明律师事务所律师。
被告任朝龙，男，1969年12月8日出生，汉族，无职业。
委托代理人曾春兰，唐山市古冶区古冶法律服务所法律工作者。
被告开滦（集团）有限责任公司唐家庄社区管理中心，住所地古冶唐家庄拥军路，组织机构代码73562279-1。
负责人杨庆山，该中心主任。
委托代理人刘宝林，该中心房地产管理科科长。
委托代理人张成儒，该中心工作人员。
原告任树平与被告任朝龙、开滦（集团）有限责任公司唐家庄社区管理中心确认合同纠纷一案，本院于2013年6月21日受理后，依法由审判员赵彩虹对本案进行独任审理，并于2013年8月9日公开开庭进行了审理。原告任树平及其委托代理人蒋子军，被告任朝龙的委托代理人曾春兰、被告开滦（集团）有限责任公司唐家庄社区管理中心的委托代理人刘宝林、张成儒到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告任树平诉称，原告与第一被告系父子关系。1995年10月27日，原告承租了开滦矿务局嘉盛实业总公司坐落在古冶区古冶西新楼104楼2单元2号的房屋，后因原告之子即第一被告结婚无房居住，经原告允许该房由其使用。租赁费一直在原告的工资或者养老金中扣发。开滦矿务局嘉盛实业总公司改制后，第二被告承接了该公司房屋管理职能，具有独立的法人资格。近期原告申请购买该房产权之时，才发现二被告已于2004年9月16日签订了《房屋买卖契约》，由第一被告购买了该房。原告认为：自己早在1995年就取得了该房屋的承租权，第二被告在未通知原告的情况下将房屋出售给第一被告，二被告的房屋买卖行为已经侵犯了原告的优先购买权。因双方协商未果，现依法起诉，请人民法院支持原告的诉请，依法确认二被告于2004年9月16日签订的《房屋买卖契约》无效，诉讼费由被告承担。
原告任树平在本案开庭审理时增加诉请为：由第二被告将位于古冶区古冶西新楼104楼2单元2号的房屋根据房改政策出售给原告。
被告任朝龙口头辩称，任朝龙于2004年9月16日个人出资购买了原告任树平承租的唐家庄社区所有的古冶西新楼104楼2单元2号房屋一处。原告与第一被告是父子关系，任朝龙将房子购买以后也没有和原告说，因为这事父子俩矛盾很深，任朝龙承认这套房是原告承租的，现在就原告增加的诉讼请求的意见是同意将该房屋出售给原告。
被告开滦（集团）有限责任公司唐家庄社区管理中心辩称，1984年12月5日被答辩人任树平与妻子崔秀艳携长子任朝龙、次子任朝江由唐家庄胜利街，承租并迁入现住址唐家庄新华楼33楼10号，2000年3月6日购买了此房。1995年10月27日被答辩人申请称，第一答辩人将要结婚，无房住，经第二答辩人同意增派了古冶西新楼104楼2单元2号，2003年10月28日第一答辩人购买了此房。2003年11月第二答辩人停扣了被答辩人的房租。2004年9月16日二答辩人双方签订了《房屋买卖契约》。第一答辩人与妻子张玉华在婚姻存续期间购买了西新楼104楼2单元2号。第一答辩人后又迁回新华楼33楼10号与被答辩人同住。上述事实有《开滦唐家庄矿职工住房卡》、《公房停扣房租通知单》、《购买公有住房职工职务工龄核准书》、《房屋买卖契约》等书证所证实。被答辩人把承租权是优先购买权的一个理由等同于优先购买权，又把优先购买权等同于其独享的排他的购买权。殊不知，优先购买权中的优先已随着1997年至今不购而消失。被答辩人明知自1997年就可以购买工房（因为被答辩人2000年3月6日购买了新华楼33楼10号），时至今日才有所谓的购买意向。自己不购，又不许有购买权的其他人购，还不许所有权人出售，是对优先购买权的曲解，是有悖公理的。被答辩人自2003年11月份被停扣房租时就已经知道或应当知道房已被第一答辩人购买，至现在已10年之久已过时效。第一答辩人自从西新楼又搬入新华楼就知道或应当知道房子是否购买，被答辩人诉讼已过时效。
原、被告双方没有争议的事实是：原告任树平与第一被告任朝龙是父子关系。1995年10月27日原告任树平承租了当时开滦嘉盛实业总公司（现名称为开滦唐家庄社区管理中心）所有的古冶区西新楼104楼2单元2号的房屋，房屋的租赁费在原告任树平的工资和养老金中扣发。到2004年9月16日，第一被告任朝龙与第二被告签订了房屋买卖契约，由第一被告任朝龙购买了该房屋，
原告任树平及开滦（集团）有限责任公司唐家庄社区管理中心、任朝龙对以上事实均无异议，本院当庭予以确认。
本案围绕着一、原告要求确认二被告在2004年9月16日签订的房屋买卖契约无效并将涉案房屋出售给原告是否有事实依据和法律依据；二、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效作为焦点问题进行了举证、质证。
原告为证明自己的主张，提交证据一、原告与开滦嘉盛实业公司达成的租赁合同，由开滦矿务局嘉盛公司向原告发放的住房证，该证能证实1995年10月27日原告与开滦矿务局嘉盛实业公司达成了房屋租赁合同关系，由原告承租了位于古冶区古冶西新楼104楼2单元2号的房屋。
被告任朝龙质证意见：对原告提交的职工住房证的真实性、合法性、关联性没有异议。
被告唐家庄社区管理中心质证意见：没有异议。
本院认证意见：二被告对原告提交的住房证没有异议，本院当庭予以确认。
提交证据二、2004年9月16日二被告签订的房屋买卖契约、第一被告交纳的19840元的购房票据及职工工龄核算书，从该契约中非常明显的可以得出结论，二被告的形为已经侵犯了原告的优先购买权。
被告任朝龙质证意见：对房屋买卖契约、购房票据、工龄核算书的真实性没有异议，确实是由任朝龙出资购买的。
被告唐家庄社区管理中心质证意见：购买公有住房职工工龄核算书中证明任朝龙和妻子张玉华共同购买此房屋，而不是任朝龙独自出资购买的。
本院认证意见：二被告对原告提交的证据无异议，本院予以确认。
被告唐家庄社区管理中心为反驳原告的主张，提交证据一、开滦职工住房卡片，证明1984年12月5日原告与妻子崔秀艳还有儿子任朝龙、任朝江租凭西新楼104楼2门2号的房屋；证据二、开滦唐家庄矿公房扣款通知单，扣款通知单不是给个人的，是给工资科的，工资科根据此通知书扣款，原告本人看不到此通知单，但可以在原告的工资条中可以体现出来。证明原告知道房租未扣，房子被人买了，现在才提出权益被侵害，已经超过时效了。证据三、房产证，证明任朝龙购买了此房屋；证据四、自管公房核算表以及工龄核准书。住房卡是按原告的人口派房，扣款通知单是从卖房的第二个月就不扣房租了，原告应该知道房子已经被人买了；价格测算表证明我们计算购买房屋的方法，工龄核准书证明任朝龙与妻子婚姻关系存续期间用双方的工龄共计17年购买了此套房。还有一个问题，原告在唐家庄新华楼另有一套住房，根据开滦的政策不准许一个人用本人工龄购买两套住房，工龄不能重复使用，所以他们家才提出由其儿子也就是任朝龙购买该房。
原告质证意见：对证据一、住房卡没有异议，在该卡中明确写明房屋承租人为任树平；对证据二，原告并未看到过，该通知单中也没有原告的签字，不能证实第二被告已经将停扣款的通知通知到了原告；对证据三购房证没有异议；对证据四核算表以及核准书没有异议，都是第二被告自己操办的，与原告没有关系；与第二被告签订合同人为任朝龙并非张玉华，与张玉华没有任何关系。
本院认证意见：原告对被告唐家庄社区管理中心提交的上述证据一、证据三、证据四没有异议，本院当庭予以确认；关于证据二公房扣款通知书是该单位房管理部门给本单位工资科开具的，因该房屋被购买而停止在承租人工资中扣款的证明，对其真实性，本院予以确认。
关于第二个焦点本案是否超诉讼时效问题，
原告陈述意见：根据我国《中华人民共和国民法通则》第135条规定普通诉讼时效为两年，自知道或应当知道权益受到侵害之日起计算；《中华人民共和国民法通则》第137条规定了最长时限20年，自权利被侵害之日起计算，原告自1995年10月27日就与第二被告达成了房屋租赁合同关系，直至今年3月份原告到第二被告处购买该房时才知道或者应当知道自己购房的权力受到侵害，诉讼时效应自此开始计算。因此原告的起诉并未超过我国法律规定的诉讼时效。第二被告提交的扣款通知单证实不了原告已经知道自己购房的权利受到侵害。
被告任朝龙陈述意见：任朝龙将房子买了以后，没有和原告说买房子的事，到2013年过年以后，原告要买这个房，任朝龙才告诉原告的，所以事实就是这么个事实。
被告唐家庄社区管理中心陈述意见：关于优先购买权，最高院关于贯彻民法通则若干问题的意见（试行）第118条规定，我们在出售公有住房时，在1997年就开始，就已经通知了各承租户，任树平在2000年3月购买了新华楼33楼10号的住房，说明任树平到1997年住房制度改革时，承租人可以购买该房，他不买，在三个月的有效期内，就已经放弃了优先购买权。关于诉讼时效问题，原告的诉请已过诉讼时效，原告任树平自2003年11月份被扣房租时就知道或应当知道此房由其子购买。任朝龙离婚之后就迁入新华楼33楼10号，那么作为父亲不问问任朝龙为什么不在西新楼住？关于离婚时任朝龙与妻子的财产如何分割，请法庭核实，以明确原告的诉讼目的。
经审理查明，原告任树平与第一被告任朝龙是父子关系。1995年10月27日原告任树平承租了当时开滦嘉盛实业总公司（现名称为开滦唐家庄社区管理中心）所有的古冶区西新楼104楼2单元2号的房屋，房屋的租赁费在原告任树平的工资和养老金中扣发。2004年9月16日，第一被告任朝龙与第二被告开滦唐家庄社区管理中心签订房屋买卖契约，以第一被告任朝龙的名义购买了该房屋。因该房屋系公有住房，按照当时房改政策，由被告任朝龙和其妻张玉华以夫妻两人的工龄购买。2005年10月20日，被告任朝龙取得该房屋冀唐（公房）国用（2005）第4252号土地使用权证。
另查明，被告任朝龙与其妻张玉华于2009年2月16日在唐山市古冶区民政局办理协议离婚，其中在财产处理项注明：婚后财产分清，无争议，无债权、债务。
本院认为，优先购买权是出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，原告任树平是以二被告的房屋买卖行为已经侵犯了原告的优先购买权为由起诉至本院要求依法确认二被告于2004年9月16日签订的《房屋买卖契约》无效，依法不能支持。首先，物权优先于债权。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。开滦唐家庄社区管理中心是本案争议房屋的出租人作为该租赁房屋的所有权人，其对房屋依法享有处分权。承租人对于租赁房屋的优先购买权来源于房屋租赁合同，是一种债权。虽然《合同法》明确规定承租人享有优先购买权，但是其不能改变优先购买权的债权性质。根据《合同法》的规定，出租人的义务也仅是在出卖之前的合理期限内通知承租人，出租人违反这一义务仅需承担违约责任即可，承租人根本不存在强制购买租赁房屋的权利。其次，只有违反效力性强制规定的合同才无效。《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《合同法》第二百三十条规定的优先购买权属于任意性规定，不属于效力性强制规定，承租人与出租人可以就优先购买权进行约定，完全可以排除优先购买权的适用，约定优先于法定。因此也不能因违反该规定而认定二被告签订的《房屋买卖契约》无效。另，原告任树平在庭审中增加的第二项诉请，是基于第一项诉请在得到支持的情形下才能实现，故对原告任树平的该项诉请亦不能支持。关于诉讼时效问题，因在该诉争房屋购买后其房租已在原告工资中停扣，原告自此应当知道该房已被购买，至起诉时止已超过两年的诉讼时效。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、第五十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告任树平的诉讼请求。
案件受理费人民币80元，由原告任树平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 赵 彩 虹
二〇一三年九月五日
书记员 欧阳丽梅
附相关法条
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。