文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终9184号上诉人（原审被告，反诉原告）：深圳市时尚音乐文化发展有限公司。法定代表人：马桂凤，执行董事。委托诉讼代理人：杜春龙，北京市地平线（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：深圳市惠明盛房地产投资开发有限公司。法定代表人：许明花，总经理。委托诉讼代理人：庄健龙，广东尚汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆海桦，广东尚汇律师事务所律师。上诉人深圳市时尚音乐文化发展有限公司（以下简称时尚公司）与被上诉人深圳市惠明盛房地产投资开发有限公司（以下简称惠明盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初20854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人时尚公司委托诉讼代理人杜春龙与被上诉人惠明盛公司委托诉讼代理人庄健龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。时尚公司上诉请求：撤销深圳市宝安区人民法院2017年3月20日作出的(2016)粤0306民初20854号民事判决，依法改判。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，涉案电梯确实存在重大安全问题，惠明盛公司提供的租赁场所不符合约定的用途，致使合同目的无法实现，应承担违约责任。（一）电梯多次出现安全事故是客观存在的事实，电梯曾经检验出总体合格并不能证明电梯不会危及承租人及顾客的安全健康，且检验报告也只能反应当时的电梯状态，不能用于证明检测前和检测后的安全状态。1、E1电梯最近一次检测是在2015年4月3日，且检测报告中反映多项数据不合格，其中“超速保护”不合格、“井道照明”不合格应是导致电梯突然坠落、困人的重要原因。E2电梯最近一次检验是2016年6月12日，同样是存在多项不合格数据，比如电气安全装置、照明电路、动力电路、门扇间隙、超速保护装置等均显示不合格。检验报告总体合格并不能推翻电梯存在重大安全隐患，危及承租人及顾客安全的事实，检测也仅能反应当时的状况，并不能保障检验前和检验之后电梯是符合安全标准的。以上两部电梯多次发生安全事故是事实，并且时尚公司也多次向公安机关报案，惠明盛公司一直拒不更换。2、法律明确规定租赁物危及承租人安全或健康的，承租人可以随时解除合同。立法本意是保护承租人的安全，出租人应承担瑕疵担保责任，保持租赁物在租赁期限内符合约定用途，使承租人能够使用和收益。此处瑕疵担保责任中的瑕疵不仅仅指租赁物的品质、数量不符合约定标准，也指租赁物的通常使用状态，即使电梯曾经检测合格，但其无法正常使用，时常出现安全事故，明显不符合通常使用状态，不能保障承租人及顾客的安全。（二）本案租赁合同的合同目的是经营KTV，需要较大人流量，且仅涉案的两部问题电梯可以直接通往租赁场所正门营业大厅，涉案电梯无法安全使用直接导致惠明盛公司无法正常经营，合同目的无法实现。租赁期内出租人未能保持租赁物符合约定的用途，应依据《合同法》第二百一十六条承担瑕疵担保责任。本案租赁目的是用于对外经营，正门通往营业大厅的电梯才如此至关重要，如果租赁目的是作为办公室或者仓库、居住，那么有货梯和手扶梯通往后门也勉强可以继续履行租赁合同。但事实上承租人承租此租赁物就是为了对外经营KTV，现在客户从无法从香槟广场正门口到达四楼KTV营业大厅，无法实现正常经营。二、一审判决认定惠明盛公司于2016年8月底对涉案商铺上锁没有事实依据。惠明盛公司于2016年7月11日对涉案商铺上锁，从惠明盛公司提供的电费、水费交款通知单可以得到印证，从7月11日开始时尚公司无法进入商铺，所以未能正常使用水电，8月10日出具的7月份电费、水费通知单显示用电量100度，空调用电量为0度，电梯1用电12度，电梯2及广告牌用电均为O度，用水近111立方。可见7月份时尚公司已经无法正常进入租赁场所，也未能使用租赁场所及水电等。7月份双方协商多次，惠明盛公司拒不开锁，时尚公司于2017年8月8日报警，并有相关报警记录，一审判决认定惠明盛公司于2016年8月底对商铺上锁是错误的。三、时尚公司曾申请法院调取关键性证据，但一审过程中并未调取，导致事实并未查清。由于惠明盛公司擅自对租赁场所上锁，拒不让时尚公司取得任何公司及员工个人物品导致时尚公司财务报表、相关合同、票据、通知更换电梯的记录、报警记录等本案的关键性证据均被惠明盛公司掌控，时尚公司取证困难，时尚公司在庭审前申请法院向深圳市惠民盛房地产投资开发有限公司调取上述证据，并向镇南派出所调取发生多次电梯事故后的报警记录，一审法院没有调取以上关键性证据，导致本案事实不清。一审判决在事实认定存在错误，关键性证据没有调取，事实没有查清的前提前作出的判决存在错误。综上所述，请二审法院依法查明事实，维护时尚公司的合法权益。惠明盛公司答辩称，一、时尚公司提出的上诉理由主要是案涉电梯存在重大安全问题，致使合同目的无法实现，该说法与事实严重不符。1、按说租赁场所的租赁合同系2006年7月21日签订，惠明盛公司给予时尚公司5个月的免租期，证实租赁期限自2006年12月21日至2016年12月20日，时尚公司起诉时，已经经营十年之久，租赁期限即将届满。时尚公司从未对合同目的的实现问题提出异议。2、从时尚公司一审的反诉状中可知，因案涉KTV经过近十年的经营及装修已老化，设备老化，生意惨淡，故其在2016年2月1日自行停业，且拒付租金。二、关于电梯问题。1、双方对于电梯的维护和保养有明确的约定由时尚公司负责。2、两部观光电梯仅系KTV众多通道之一，时尚公司在诉讼中陈述自相矛盾，故意转移争议焦点。时尚公司一审中补充证据公证书的证明目的中陈述观光电梯为唯一通道，而上诉状中又陈述系主要通道，显然与事实不符。三、关于时尚公司在其一审反诉状中所陈述的其他事项，惠明盛公司在一审针对其反诉的《答辩状》中已有详述，在此不在赘述。四、从时尚公司一审的陈述及所举证据显示，本案系时尚公司经营不力而自行停业，并且在不支付租金根本违约的情况下，要挟惠明盛公司续租、还将场地自私转租，以达到将场所经营权专卖获利的如意算盘。且从其与经营者李静的刑事自诉案件可知，现经营者舒勤根本没有信用，其根本没有履行合同的意愿及实力。且在本案一审启动后，不知出于何种目的，其主要股东舒勤将公司1%的股权转让给马桂凤，并将法定代表人变更为马桂凤。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回时尚公司的上诉请求。惠明盛公司向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《商铺租赁合同》解除；2、时尚公司向惠明盛公司支付拖欠租金人民币982,483元（自2016年5月1日至2016年12月20日止）；3、时尚公司支付拖欠租金滞纳金人民币542,715.25元（自2016年5月6日至还清款项之日止，暂计至起诉日）；4、时尚公司支付拖欠水电费及管理费人民币51,264.04元。以上共计1,576,462.29元；5、时尚公司承担本案的诉讼费用。时尚公司反诉请求：1、确认双方签订的《商铺租赁合同》于2016年1月31日解除；2、惠明盛公司双倍返还时尚公司的租赁保证金人民币440,000元；3、惠明盛公司退还已缴纳的2016年2月份至2016年5月份的租金、水电费、管理费共计人民币426,100元；4、惠明盛公司赔偿时尚公司新装修费用人民币3,875,000元；5、惠明盛公司赔偿时尚公司装饰装修残值损失，暂计1,000,000元；6、惠明盛公司赔偿时尚公司无法使用租赁物的经济损失暂计人民币1,935,600元（包括2016年2月1日至2016年10月31日员工工资、社保、赔偿金等支出、未能营业的经济损失等）；7、惠明盛公司赔偿时尚公司现场物品损失暂计人民币500,000元（具体详见租赁现场）。以上共计8,176,700元；8、惠明盛公司承担本案所有诉讼费用。一审法院认定：惠明盛公司与时尚公司双方于2006年7月21日签订商铺租赁合同，约定惠明盛公司（甲方）将其位于深圳市宝安区XX广场项目四楼的商铺物业出租给时尚公司（乙方）用于开设时尚Prty，经营量贩式KTV，租赁物业建筑面积2,700平方米，,租赁期限为10年，2006年12月21日起至2009年12月20日，租金按月支付，月租金标准为每平方米建筑面积41元，月租金110,700元；2009年12月21日起至2012年20日，月租金为116,235元；2012年12月20日开始，以每三年在前三年基础上累计递增5%的方式计算月租金。乙方应于每月5日向甲方支付当月租金。合同租赁保证金为220,000元，乙方在合同签订之日起3日内以现金、支票或银行转账的方式支付给甲方。合同第12.2条约定：有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同并要求乙方赔偿其遭受一切实际损失：甲方无任何违约，乙方逾期未支付租金达45天；乙方拖欠管理费、水费、电费、燃气费等应缴应付费用超过45天或拖欠各种费用合计超过220,000元……。乙方需要续租的，应于有效期届满之日前三个月向甲方提出书面续租申请，在同等条件下，乙方有优先续租权。在甲方无违约的情况下，乙方若拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日甲方有权向乙方收取当月租金之0.3%的滞纳金，若乙方拖欠超过45天的，甲方有权选择终止本合同，并要求乙方赔偿相应的损失。《宝安XX广场四楼KTV场地租赁合同附件》第三条约定，两部观光电梯原则上由乙方使用，电梯的维修和保养的费用由乙方负责，合同期满后完好交给甲方。惠明盛公司主张时尚公司自2016年5月1日起拖欠租金，应当支付2016年5月1日起至2016年12月20日止的租金、滞纳金、管理费、水电费等。时尚公司确认未支付惠明盛公司自2016年5月1日起的租金，时尚公司主张因惠明盛公司未按照合同的约定提供停车位、广告牌及电梯不能正常使用，导致无法正常经营，合同目的不能实现，故未缴纳租金、管理费、水电费等。惠明盛公司、时尚公司双方均确认时尚公司系向案外人深圳市XX物业管理有限公司缴纳管理费、水电费。惠明盛公司为XX广场X栋XX层的权利人。一审法院认为，惠明盛公司与时尚公司之间系租赁合同关系，双方签订的《商铺租赁合同》、《宝安XX广场四楼KTV场地租赁合同附件》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应恪守。现对双方有争议的焦点评判如下：一、关于惠明盛公司是否存在违约及租赁保证金的问题。时尚公司主张不缴纳租金等费用的原因是惠明盛公司存在违约的事实，主要是停车位的安排、广告牌的设置及电梯使用维护的问题。关于停车位的安排及广告牌的设置问题，结合本案查明的事实，惠明盛公司、时尚公司双方自2006年起履行涉案商铺合同至惠明盛公司起诉之日将近10年，时尚公司并无证据证明在上述期间因停车位或广告牌的问题导致影响其经营向并提出异议，故时尚公司的该项抗辩缺乏事实依据，一审法院不予采纳。时尚公司主张未缴纳租金等费用的主要原因是惠明盛公司提供用于进入经营场所的唯一通道的两部电梯存在安全隐患导致其无法正常经营。一审法院认为，第一、两部观光电梯的检测报告结论为合格，时尚公司并无提交有效证据证明涉案电梯中的任何一部存在严重质量问题；第二、根据《宝安XX广场四楼KTV场地租赁合同附件》的约定，两部观光电梯的维护费用和责任在租赁期间由时尚公司承担，时尚公司并无证据证明其履行了相关的维修义务或支付了维修费用后E1电梯仍然存在不能正常使用的情况；第三、时尚公司当庭确认并无证据证明观光电梯中的E2电梯有不能正常运行的事实。按照时尚公司的陈述，即使其中一部电梯存在问题，仍然有另外一部电梯可以正常运作，不足以导致其经营异常。综上，时尚公司并无证据证明因电梯无法正常运营导致其无法经营，其主张惠明盛公司存在上述违约行为并拒绝支付租金，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。故时尚公司请求惠明盛公司返还租赁保证金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。二、关于解除《商铺租赁合同》的问题。惠明盛公司、时尚公司双方均请求确认解除双方租赁合同。惠明盛公司自2016年9月2日起诉至一审法院，其起诉材料于2016年11月1日送达时尚公司，故一审法院认定双方租赁合同于2016年11月1日解除。三、关于管理费、水电费的问题。惠明盛公司、时尚公司双方均确认时尚公司向案外人深圳市XX物业管理有限公司缴纳水电费和管理费，惠明盛公司并无证据证明其代为垫付了相关的费用，根据合同相对性的原则，惠明盛公司无权向时尚公司主张时尚公司拖欠的管理费及水电费。故惠明盛公司请求时尚公司支付拖欠的物业管理费、水电费，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。时尚公司向惠明盛公司主张返还已缴纳的水电费及管理费，亦无法律依据，一审法院不予支持。四、关于2016年5月1日至2016年12月20日的租金及滞纳金。时尚公司主张惠明盛公司自2016年7月11日起对涉案商铺上锁，但未能提交证据予以证明。惠明盛公司确认自2016年8月底因时尚公司拒付租金而对涉案商铺上锁。一审法院认为，惠明盛公司于2016年8月底对涉案的商铺上锁，且无证据证明其履行了通知时尚公司搬离的事实，故一审法院认定惠明盛公司自2016年8月底已经实际控制了涉案商铺，其请求时尚公司支付2016年9月1日以后的租金，一审法院不予支持。经核算，时尚公司应当支付惠明盛公司2016年5月1日至2016年8月31日期间租金128,150元×4个月=512,600元。惠明盛公司超过上述期限的租金请求，一审法院不予支持。鉴于惠明盛公司、时尚公司双方约定的逾期缴租违约金计算标准过高，结合双方的过错、惠明盛公司的实际损失，一审法院酌定时尚公司按照日万分之五的标准支付惠明盛公司自每月应付租金期限届满之次日起未付租金的违约金至款项实际清偿之日止。惠明盛公司超过上述标准的违约金请求，一审法院不予支持。五、关于时尚公司主张的新装修费用、装饰装修残值损失的问题。结合本案查明的事实，关于新装修费用，时尚公司并无提交有效证据证明其进行了新的装修，其关于产生新的装修费用并要求惠明盛公司补偿，无事实和法律依据，一审法院不予支持；鉴于时尚公司存在未按时缴纳租金的违约行为并导致合同解除，故时尚公司请求惠明盛公司赔偿装修残值，无事实和法律依据，一审法院不予支持。六、关于无法使用租赁物的经济损失及现场物品损失。时尚公司请求惠明盛公司赔偿无法使用租赁物的经济损失及现场物品损失，因无相关证据予以证明，一审法院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条，第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认惠明盛公司与时尚公司签订的《商铺租赁合同》解除；二、时尚公司于判决生效之日起十日内支付惠明盛公司2016年5月1日至2016年8月31日期间的租金512,600元；三、时尚公司于判决生效之日起十日内支付惠明盛公司租金512,600元的逾期缴纳违约金（违约金以128,150元/月为基数，按照日万分之五的标准分段计算至款项实际清偿之日止：即分别自2016年5月6日、2016年6月6日、2016年7月6日、2016年8月6日起计算）；四、驳回惠明盛公司的其他诉讼请求；五、驳回时尚公司的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费18,988元，反诉受理费34,518.5元，财产保全费3,520元，合计57,026.5元，由惠明盛公司承担10,264.77元，由时尚公司承担46,761.73元。二审中，双方当事人均没有提交新的证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，惠明盛公司与时尚公司签订的《商铺租赁合同》、《宝安XX广场四楼KTV场地租赁合同附件》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约行事。时尚公司上诉主张涉案电梯存在重大安全问题，惠明盛公司提供的租赁场所不符合约定的用途，致使合同目的无法实现，惠明盛公司应当承担违约责任。对此，本院认为，惠明盛公司与时尚公司签订的《宝安XX广场四楼KTV场地租赁合同附件》附件第三条明确约定：两台观光电梯原则上由乙方（时尚公司）使用，电梯的维修和保养费用由乙方负责，合同期满后完好交给甲方（惠明盛公司）。之后，该两部电梯的维修费用一直由时尚公司支付。该两部电梯一部检验期限至2017年6月，一部电梯检验期限至2016年4月，两部观光电梯的检测报告结论均为合格。时尚公司并无提交有效证据证明涉案电梯中的任何一部存在严重质量问题，同时，时尚公司亦没有提交证据证明其履行了相关的维修义务并支付了维修费用后两部电梯仍然存在不能正常使用的情况。且时尚公司租赁涉案房屋近十年，并未为此提出解除合同。故时尚公司现上诉称因电梯存在安全问题致使合同目的无法实现的理由不能成立。因此，一审法院认为时尚公司以此主张惠明盛公司违约并拒付租金，没有事实与法律依据，认定正确。关于时尚公司上诉称惠明盛公司于2016年7月11日对涉案商铺上锁，而非8月底上锁的问题。时尚公司主张惠明盛公司自2016年7月11日起对涉案商铺上锁，其依据为时尚公司发给惠明盛公司的告知函，明确惠明盛公司于2016年7月11日对商铺上锁，且八月份用电用水量为零。对此，本院认为，该告知函系时尚公司单方制作，没有证据证明惠明盛公司收到。水电用量为零，亦无法证明仅系锁门所致，因此，时尚公司主张惠明盛公司2016年7月11日对商铺上锁，证据不足，本院不予支持。一审法院认定惠明盛公司确认其自2016年8月底因时尚公司拒付租金而对涉案商铺上锁并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8926元，由深圳市时尚音乐文化发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 张    睿审判员 曹    静二〇一七年九月五日书记员 李开宇（兼）