安徽省滁州市琅琊区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）琅民一初字第01016号
原告：滁州市种子管理站，住所地安徽省滁州市，组织机构代码77739650-X。
法定代表人：李宝松，该站站长。
委托代理人：ＸＸ斌，安徽环滁律师事务所律师。
委托代理人：许同元，安徽环滁律师事务所律师。
被告：滁州市金苹果食品有限公司，住所地安徽省滁州市，组织机构代码不详。
法定代表人：朱克英，该公司经理。
原告滁州市种子管理站与被告滁州市金苹果食品有限公司（以下简称金苹果公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月27日立案受理后，依法由代理审判员弓家旺独任审判，于2015年6月9日公开开庭进行了审理。原告滁州市种子管理站的委托代理人许同元，被告金苹果公司的法定代表人朱克英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
滁州市种子管理站诉称：2013年10月15日，滁州市种子管理站与金苹果公司签订一份房屋租赁合同，约定滁州市种子管理站将位于滁州市天长东路xxx号的房屋出租给金苹果公司，租赁期限自2013年12月1日至2017年11月30日，租金为451000元／年。根据合同约定，金苹果公司应于2014年12月1日前缴纳下一年度租金，经滁州市种子管理站多次追要并于2015年4月8日书面催缴，金苹果公司至今未能履行。现要求判令解除双方签订的资租字（2013）第2号房屋租赁合同；金苹果公司�付租金187916元及违约金80000元（租金计算至2015年5月1日）；金苹果公司返还位于滁州市天长东路xxx号的铺面，按照每年451000元标准支付自2015年5月2日至房屋交付之日止的租金，并承担本案诉讼费用。
金苹果公司在庭审中辩称：由于竞拍租房时有人恶意炒作，双方签订的租赁合同约定房租过高；经济环境导致金苹果公司经营困难，无法承受过高的租金；金苹果公司要求房租按照评估价每年196291元执行；违约金过高，应调整。
滁州市种子管理站为支持其诉讼请求，举证下列证据：
证据一、滁州市种子管理站的事业单位法人营业执照、组织机构代码证复印件各一份。证明滁州市种子管理站的基本情况；
证据二、2013年10月15日的《滁州市市直行政事业单位房产租赁合同书》一份。证明双方存在租赁合同关系，租期为四年，租金为每年451000元，先付租金后租房；合同约定承租方未能按时支付租金应当支付年租金的20%为违约金，同时约定逾期十五日未按时缴纳租金，滁州市种子管理站有权要求解除合同。
证据三、2015年4月8日的租金催缴通知书及快递单各一份。证明滁州市种子管理站向金苹果公司催缴租金，金苹果公司至今未缴纳租金。
上述三组证据，经金苹果公司质证，对证据一、二的真实性均无异议，对证据二认为违约金的约定不合理；对证据三的真实性不认可，认为没有收到该通知。
金苹果公司为支持其抗辩理由，举证下列证据：
证据一、金苹果公司的企业法人营业执照、组织机构代码证复印件各一份。证明金苹果公司的基本情况；
证据二、评估报告一份。证明双方应当按评估报告的评估价格支付房租；
证据三、收银对账单十五份。证明金苹果公司承租的门面房每天的营业额，因房租过高，超出承受范围。
上述证据�滁州市种子管理站质证，对证据一、二、三的真实性均无异议；对证据二认为报告不能作为双方签订合同的最终价格，双方的合同是经过招投标签订的；对证据三认为与本案没有关联性。
本院认为：滁州市种子管理站举证的证据一、二，金苹果公司举证的证据一符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认；滁州市种子管理站举证的证据三只是其寄出的凭证，不能证明金苹果公司已经收到了该文件，本院对其证明效力不予确认；金苹果公司举证的证据二，滁州市种子管理站对其真实性无异议，但该组证据不能证明双方应以评估价格缴纳房租，本院对其证明效力不予确认；金苹果公司举证的证据三与本案没有关联性，本院对其证明效力不予确认。
依据上述有效证据，并结合本案庭审调查，本院查明以下事实：
2013年10月15日，滁州市种子管理站（出租方、甲方）与金苹果公司（承租方、乙方）签订资租字（2013）第2号滁州市市直事业单位房产租赁合同，约定：滁州市种子管理站将位于滁州市天长东路xxx号面积为58.42平方米的铺面出租给金苹果公司。第二条租赁期限为四年，即从2013年12月1日起至2017年11月30日止。第三条有关租金缴交的规定。1、租金标准为451000／年，按年缴纳。2、租金缴交时间：先付后租。第一年租金，在签订合同时交纳和收取，以后每年租金，在该年度或季度开始计算前一个月交纳和收取。3、…乙方应按合同约定及时交纳租金，每迟交一天，甲方按欠交租金1%收取滞纳金，迟交15天甲方有权解除合同…第四条有关履约保证金等费用的规定。1、履约保证金，在签订本合同时，乙方必须先向甲方交纳履约保证金45100元。租赁期满或合同解除，如不存在需扣除履约保证金的情形时�甲方不计息退还。第八条合同的变更、解除与终止。4、合同有效期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权随时单方解除合同并没收履约保证金：（5）逾期15日未按时交纳租金…第十一条乙方违约责任。1、不按本合同约定按时足额交付租金的，每逾期1日乙方应按欠交租金的1%向甲方支付违约金；…2、合同有效期间，乙方有本合同第八条第4项行为之一的，甲方有权解除合同，收回合同标的物，已收取的租金及履约保证金不予退还，乙方还应按照本合同年租金总额的20%向甲方支付违约金。合同签订后，金苹果公司向滁州市种子管理站交纳了履约保证金45100元，并使用租赁房屋。金苹果公司的房租已缴至2014年11月30日，之后的房租未缴纳。
本院认为：综合双方当事人诉称、辩称、举证和质证意见，本案的争议焦点是：1、滁州市种子管理站与金苹果公司签订的资租字（2013）第2号房屋租赁合同是否应解除。2、金苹果公司是否应按每年451000元标准支付自2014年12月1日起至房屋返还之日的租金。3、金苹果公司是否应按年租金的20%支付违约金80000元。
关于滁州市种子管理站与金苹果公司签订的资租字（2013）第2号房屋租赁合同是否应解除的问题。滁州市种子管理站与金苹果公司在平等自愿的基础上签订的房屋租赁合同，合法有效，合同对双方的权利义务均做了明确的约定。金苹果公司应于2014年12月1日前缴纳下一年度的租金，金苹果公司至今未交纳，依照双方合同约定滁州市种子管理站有权要求解除合同，并要求金苹果公司返还房屋。
关于金苹果公司是否应按每年451000元标准支付自2014年12月1日起至房屋返还之日的租金的问题。滁州市种子管理站与金苹果公司于2013年10月15日签订的租赁合同约定租赁期限为2013年12月1日至2017年11月30日，年租金为451000元。金苹果公司的租金已缴至2014年11月30日，之后的租金未缴纳，因房屋仍由金苹果公司继续使用，其应当按照合同约定的租金标准支付租金至房屋返还之日。本院对滁州市种子管理站要求金苹果公司支付截止2015年5月1日的租金187916元，并按451000元／年标准支付2015年5月2日至房屋返还之日止的租金予以支持。金苹果公司要求按照评估的年租金196291元缴纳房租没有事实和法律依据，本院对其辩称理由不予采纳。
关于金苹果公司是否应按年租金的20%支付违约金80000元的问题。违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人的补偿。金苹果公司未按合同约定支付房租，已构成违约，应承担支付违约金的责任。违约金的计算应以滁州市种子管理站的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依据公平原�及诚实信用原则进行衡量。滁州市种子管理站虽主动将违约金下调为80000元，但仍明显过高，金苹果公司要求调整，本院依法调整为金苹果公司向滁州市种子管理站支付违约金25000元。履约保证金从性质上属违约金，金苹果公司要求以其缴纳的履约保证金抵付，该履约保证金应首先抵付违约金，抵付之后履约保证金尚有20100元（45100元-25000元），该部分履约保证金应予抵扣房租，因此截止2015年5月1日金苹果公司应向滁州市种子管理站支付的租金为167816元（187916元-20100元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告滁州市种子管理站与被告滁州市金苹果食品有限�司于2013年10月15日签订的资租字（2013）第2号房屋租赁合同，被告滁州市金苹果食品有限公司于本判决生效后三十日内将位于滁州市天长东路xxx号的门面房返还给原告滁州市种子管理站；
二、被告滁州市金苹果食品有限公司于本判决生效后十日内支付原告滁州市种子管理站租金（截止2015年5月1日为167816元，并按每年451000元标准支付自2015年5月2日至房屋返还之日的租金）；
三、被告滁州金苹果食品有限公司支付原告滁州市种子管理站违约金25000元（从滁州市金苹果食品有限公司已缴纳的履约保证金中抵付）；
四、驳回原告滁州市种子管理站的其他诉讼请求。
如果被告滁州市金苹果食品有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5520元，减半收取2760元，由原告滁州市种子管理站负担1100元，被告滁州市金苹果食品有限公司负担1660元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审 判 员 弓家旺
二〇一五年九月七日
代理书记员 王金敏
附：所引用法律、法规条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助�保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。