辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第147号
上诉人（原审原告）：李彦红。
委托代理人：李有庆。
被上诉人（原审被告）：大连合生兴业房地产开发有限公司，住所地大连市旅顺口区铁山街道南牙户嘴村。
法定代表人：赵兴林，系该公司总经理。
委托代理人：成鹏，系该公司职员。
委托代理人：曹付强，系该公司职员。
上诉人李彦红因商品房销售合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院作出的（2013）旅民初字第486号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李彦红及其委托代理人李有庆，被上诉人大连合生兴业房地产开发有限公司（以下简称合生兴业公司）的委托代理人成鹏、曹付强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告李彦红诉称，2009年10月28日，原、被告签订商品房买卖合同，约定被告将位于大连市旅顺口区盐北路×号房屋出售给原告，房屋总价款528931元，首付278931元，余款办理商业贷款。根据合同约定，被告应当于2011年9月30日前交房。2012年1月4日，被告向原告发出交楼通知书，通知原告于1月7日到被告处办理收楼手续。因房屋存在诸多质量问题，无法入住，原告在检查记录表上提出意见并签写“验收不合格不签收”的意见。嗣后，原告又分别于2012年6月30日和10月1日对案涉房屋进行检查，均因不符合要求，原告至今仍无法接收入住。故诉至法院，请求判令被告支付自2011年10月1日起至2013年9月26日止的逾期交房违约金38400元；在判决下达之日以前，物业管理费、卫生费、电梯费、水电费、取暖费以及在此期间产生的其他费用一律由被告承担。
原审被告合生兴业公司辩称，不同意原告诉讼请求。合同约定交房时间为2011年9月30日，实际交房时间为2012年1月7日，期间产生的违约金我们同意以物业费抵顶，我们的房屋不存在质量不合格的问题。
大连市旅顺口区人民法院一审查明，2009年10月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设的合生帝景苑的房屋一套，该房屋位于旅顺口区盐北路×号，房屋单价为每平方米5554.25元，面积为95.23平方米，总价款为528931元。合同第八条约定出卖人应当在2011年9月30日前交付房屋，且该商品房经建设单位验收合格，并取得工程竣工验收报告。合同第九条约定出卖人逾期交房的每日违约金为房屋总价款的万分之一。第十三条约定，商品房的装饰、设备标准达不到附件三约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。合同附件三对装饰、设备标准进行了约定。合同附件四补充协议第九条约定：双方确定，严重影响正常居住使用的房屋质量问题仅指主体结构质量问题和房屋本身存在至保修期满仍未能解决，以至于造成买受人无法正常居住使用的墙体或地面渗漏的质量问题。出卖人按照《住宅质量保证书》对房屋承担保修责任和按双方约定标准对室内的装饰、装修、设备进行维修的时间，为履行保修维修责任期间，不视为延期交楼。2011年12月28日，该房屋竣工验收备案。2012年1月4日，被告向原告发出交楼通知书，通知原告于2012年1月7日办理收楼手续。原告于1月7日在该房屋现场检查房屋时，提出该房屋存在诸多问题，如踢脚线、门套线、地漏等问题，并注明“验收不合格不签收”。同年6月30日和10月1日，原告对房屋进行了检查，仍存在问题。同年10月3日，被告将原告提出的问题维修完毕。
大连市旅顺口区人民法院一审认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，为有效合同，故双方当事人应依照合同享有权利、承担义务。被告建设的案涉房屋已于2011年12月28日竣工验收备案，但被告于2012年1月7日才向原告交付，属逾期交房，被告应承担逾期交房的违约责任。违约天数为98天，违约金为5184元（528931×1‱×98）。原告提出房屋质量不符合要求而拒绝收房的主张，因质量问题均属房屋内部装修出现的问题，不影响案涉房屋竣工验收备案这一事实，且附件三中约定装修的主要内容已经完成，装修标准符合合同约定，原告提出的拒绝收房的理由不符合合同第八条的约定。又因双方在附件四第九条的约定，原告提出的质量问题，由被告进行维修的时间，不视为延期交房。因此，装修出现的质量问题，无法对抗合同约定的交付条件。故对原告逾期交房的截止日计算至2013年9月26日的主张，不予支持。原告提出的物业管理费、卫生费、电梯费、水电费、取暖费，以2012年1月7日为节点，在此之后产生的上述费用应由原告自行负担。原告主张在此期间产生的其他费用，因其他费用不明确，不予处理。综上，大连市旅顺口区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，作出判决如下：一、被告大连合生兴业房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付原告李彦红逾期交房违约金5184元；二、驳回原告李彦红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费310元，其他诉讼费50元，合计360元，由原告负担60元，被告负担300元。
宣判后，李彦红不服，上诉至本院，请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。其主要上诉理由为：1、案涉工程违反了《建筑装饰装修工程质量验收规范》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《消费者权益保护法》的规定，在未取得工程竣工验收合格前即进行装修，上诉人有权获得与样板间同等质量标准的商品房和有权拒绝签收被告提供的存在装饰装修质量问题商品房的强制性交易。2、双方合同约定案涉房屋为精装修房，其装饰装修违反了《室内装饰工程质量规范》的相关要求，属质量不合格，严重影响居住，因此，由于被上诉人室内装饰装修质量问题维修延期交房应该按照合同要求赔偿上诉人。3、合同附件三中约定的是装饰、设备标准而非装修质量，工程竣工验收报告只能说明工程主体、基体、基层验收合格，不能说明室内装饰装修质量验收合格。4、合同附件四第九条的约定是格式条款，且明显是免除被上诉人责任、加重上诉人责任、排除上诉人主要权利，应为无效。5、案涉房屋延期交付的责任在被上诉人，故对于延期交付期间的物业费、水电费、卫生费、电梯费、取暖费均应由被上诉人合生兴业公司承担。
被上诉人合生兴业公司表示服从原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
另查，案涉《商品房买卖合同》第十一条关于交接的约定为：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：见附件四补充协议第七条。该合同附件四补充协议第七条约定：在买受人按期交完全部房款情况下，由于买受人原因，该商品房未能按期交付的，视为从约定之日起该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人。自该日起，出卖人按照《住宅质量保证书》的约定承担保修责任，出卖人保修行为不影响出卖人向买受人交付房屋义务的完成，且自该日起，与该商品房有关的全部权利、义务，该商品房室内的装修、设施、设备等的损坏，及如因水、电、煤气等泄露导致该商品房的损失或造成他人的人身、财产损失及其他所有风险，均由买受人享有和承担，买受人需承担包括但不限于物业管理费在内的相关费用。
本院认为，李彦红与合生兴业公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效，双方均应依约履行。根据双方合同约定，出卖人承担逾期交房的违约责任有严格的限制，其适用前提为出卖人未在合同约定的期限内将具备交接条件的商品房交付给买受人。同时，合同也对交接条件进行了明确约定，即商品房需经建设单位验收合格，并取得工程竣工验收报告，且出卖人需书面通知买受人办理交房手续，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。案涉房屋已于2011年12月28日经验收合格并取得竣工验收备案，合生兴业公司也向李彦红发出书面交房的通知，通知其于2012年1月7日交房，故案涉房屋自2012年1月7日起即满足了合同约定的房屋交接的条件。原审法院判令合生兴业公司按照合同约定承担自合同约定的交房期限届满之次日即2011年10月1日至2012年1月7日期间的违约金，于法有据，应予支持。
关于李彦红主张因案涉房屋装修存在质量问题其有权拒绝接收案涉房屋，并据此要求合生兴业公司承担逾期交房的违约责任。首先，合同中明确约定只有在出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人才有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。房屋装修存在质量问题并非合同中约定买受人有权拒绝接收房屋的情况。其次，该合同附件四中明确规定，出卖人按照《住宅质量保证书》对房屋承担保修责任和按双方约定标准对室内的装饰、装修、设备进行维修的时间，为履行保修维修责任期间，不视为延期交楼。李彦红主张该项约定为格式条款，强制买受人必须接受有质量瑕疵的商品房，属免除格式条款提供者的责任、加重对方责任、排除对方主要权利，应为无效。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。李彦红在购房后交房前发现案涉房屋的装修存在质量瑕疵，其可以要求合生兴业公司进行修理或者自行或委托他人修理，或者在房屋质量问题严重影响正常居住使用时要求解除合同和赔偿损失，合同中双方对何种情况构成严重质量问题也作了约定。上述条款是针对房屋及其装修的维修方面所作的约定，该条款即未免除出卖人的维修责任，亦未剥夺买受人要求修理或解除合同的权利，并不存在免除出卖人的责任、加重买受人责任、排除其主要权利的情况，非无效条款。故李彦红主张因房屋装修存在质量瑕疵可拒收房屋无合同及法律依据，本院不予支持。
关于李彦红主张延期交付期间的物业费、水电费、卫生费、电梯费、取暖费均应由合生兴业公司承担。合同明确约定由于买受人原因，该商品房未能按期交付的，视为从约定之日起该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人。且自该日起，买受人需承担包括但不限于物业管理费在内的相关费用。李彦红拒收房屋无合同及法律依据，故应从房屋具备交房条件之日即2012年1月7日起，由李彦红承担案涉房屋的物业费、水电费、卫生费、电梯费、取暖费。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费360元（上诉人预交），由上诉人李彦红负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 虹
审判员 刘丽媛
审判员 王丽明
二〇一四年四月十一日
书记员 夏丽娜