辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第2320号
上诉人（一审原告）：张姚瑶，女，汉族，1988年2月17日出生，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：姚钢（张姚瑶亲属），男，汉族，1963年5月3日出生。
上诉人（一审被告）：沈阳市城建房地产开发集团有限公司，住所地：沈阳市铁西区凌空一街6号。
法定代表人：杨丹明，该公司董事长。
委托代理人：康凯，男，汉族，1977年12月22日出生，该公司工作人员。
委托代理人：孟凡玲，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
上诉人张姚瑶因与上诉人沈阳市城建房地产开发集团有限公司（以下简称“城建公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2015）皇民二初字第3194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月11日受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，代理审判员史舒畅、王虹（主审）参加评议的合议庭，对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。
张姚瑶一审起诉称：2011年12月22日，原、被告签订了《房屋认购预定书》一份。原告预购了由被告开发建设的“城建.风和第一湾”11栋1-6-2号商品房一处，并交纳购房款554，907元。但被告未能按合同约定向原告交付房屋，请求法院确认原、被告签订认购书无效；要求被告返还购房款554，907元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算，起止时间从2011年12月22日至判决生效时止）。
城建公司一审答辩称：2011年12月22日，原告在明知对被告没有销售许可证的情况下与我方签订认购书，认购书第三条第三款中有所明示，现因被告逾期交房，原告诉请返还购房款及赔偿金，依据最高院关于商品房买卖司法解释，被告同意退房返还购房款，并按照认购书中第五条第二款约定的从逾期交房之日，按已付房款日万分之0.1支付原告违约金。
一审法院查明：2011年12月22日，原、被告签订了《房屋认购预定书》一份。原告预购了由被告开发建设的“城建.风和第一湾”11栋1-6-2号商品房一处，建筑面积为113.42平方米，金额为554，907元。关于房屋时间及违约责任，房屋交付时间为2014年7月31日；违约责任，如被告未能按期交付房屋，自本协议规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之零点一的违约金。协议签订后，原告按约定向被告支付全部房款，关于付款方式及期限，原告在合同签订当日一次性交纳购房款。原告在被告取得预售许可证之后的一个月内，与被告签订正式《商品房买卖合同》；关于交付期限及产权登记的约定，交付时间为2014年7月31日；如被告未能按期交付房屋，自本协议规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之零点一的违约金。被告于本房屋交付使用后36个月内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告出售的房屋经市建筑质量检验部门竣工验收合格后方可提供给原告认购人使用。协议签订后，原告按约定向被告支付全部房款，但被告未能向原告交付诉争房。后经双方多次协商未果，故原告于2015年6月16日起诉来院。
另查，被告至庭审时止仍未取得原告所购房屋的商品房预售许可证。
一审法院认为：关于原告与被告签订的《房屋认购预定书》的性质问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，原、被告签订的认购书中已经明确了当事人的名称，商品房的基本状况，销售方式，商品房价款的确定方式及总价款，付款方式，付款时间，交付使用的日期及违约责任等主要内容，并且被告已经按照约定收受原告支付的购房款，故应认定原、被告签订的《房屋认购预定书》属商品房买卖合同。又根据该解释第二条规定，因被告出售的房屋至今未取得商品房预售许可证明，故其与原告订立房屋认购预定书属无效合同，本院对原告主张与被告签订的房屋认购预定书无效的请求予以支持。
关于原告要求被告返还购房款554，907元及利息（自2011年12月22日至给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算）的主张。根据合同法第五十八条的规定，合同无效的法律后果是返还财产，赔偿损失，故被告应向原告返还已付购房款554，907元。赔偿损失即为利息损失，现原告主张的利息按中国人民银行同期贷款利率四倍计算请求无事实及法律依据，本院不予支持。故被告应向原告支付已付购房款554，907元的利息（自2011年12月22日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
综上所述，依据《《中华人民共和国合同法》第五十八条、《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，一审判决：
一、原告张姚瑶与被告沈阳市城建房地产开发有限公司签订《房屋认购预定书》无效；
二、被告沈阳市城建房地产开发有限公司退还原告张姚瑶房款554，907元；
三、被告沈阳市城建房地产开发有限公司给付原告张姚瑶房款554，907元的利息（起止时间为2011年12月22日起至本判决生效时止，参照中国人民银行同期同类贷款利率标准四倍计算）；
四、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费4，675元，由被告承担。
宣判后，张姚瑶不服一审判决，向本院提起上诉，上诉请求撤销一审民事判决书发回重审。主要理由：上诉人城建公司未取得项目土地，售房时隐瞒事实欺诈消费者，导致合同无法履行无效，不是一审认定上诉人城建公司未取得商品房预售许可证。一审判决给付利息标准过低，合同无效无法履行是上诉人城建公司隐瞒欺诈造成的，给上诉人张姚瑶造成巨大经济损失，法律应当对违约欺诈过错方予以惩罚。该地块周边房屋市场价格8000多元，房屋差价已达40余万元。按照最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第九条，尚可支持赔偿一倍房款，故赔偿标准应当不低于该条标准。上诉人城建公司长期占用上诉人张姚瑶资金用于其他项目开发，按照四倍贷款利率标准赔偿，远低于实际损失，应予支持。
城建公司不服一审判决，向本院提起上诉，上诉请求撤销一审民事判决书第二项；上诉人张姚瑶承担本案二审诉讼费用。主要理由：一审判决上诉人城建公司给付上诉人张姚瑶利息损失不当。一审判决认定上诉人张姚瑶在明知上诉人城建公司没有取得商品房预售许可证的情况下与上诉人城建公司签订的《房屋认购预定书》是无效合同，那么判令上诉人城建公司返还财产意在使双方的财产关系回复到合同订立前的状态，不是违反合同义务所产生的法律后果，也不是法律对当事人的惩罚，故本案不应判决上诉人城建公司给付上诉人张姚瑶利息。
张姚瑶二审答辩称：坚持上诉请求。
城建公司二审答辩称：坚持上诉请求。
本院查明的其他事实与一审法院查明事实基本一致。
上述事实，有当事人的陈述，《房屋认购预定书》收款收据等证据，经一审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在一审卷宗附卷佐证。
本院认为：城建公司与张姚瑶签订的《房屋认购预定书》，名为认购预定书，但已具备商品房买卖合同的主要内容，并且城建公司已经按照约定收受购房款，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，应当认定为商品房买卖合同。城建公司至今仍未取得诉争房屋的商品房预售许可证明，根据上述司法解释第二条之规定，应当认定合同无效并承担赔偿责任。故一审法院判决城建公司返还张姚瑶购房款及利息并无不当，应予维持。
关于城建公司认为其不应当赔偿损失，无须支付已付房款利息的上诉主张。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中造成合同无效的原因系由城建公司没有取得商品房预售许可证明造成，城建公司对合同无效具有过错，应当承担责任，赔偿张姚瑶因此所受到的损失。关于赔偿的损失中应否包含利息的问题，因利息为本金的法定孳息，包含于款项的损失额度内，故一审法院判决城建公司返还张姚瑶购房款利息并无不当。对于城建公司的该项上诉主张，因无事实和法律依据，本院不予支持。
关于张姚瑶认为一审判决赔偿利息标准过低的上诉主张。张姚瑶主张城建公司未取得项目土地隐瞒欺诈消费者，并无证据证明城建公司与张姚瑶签订合同时承诺已经取得项目土地。根据双方签订的《房屋认购预定书》约定“在城建公司取得商品房预售许可证之后一个月内双方签订正式《商品房买卖合同》”，故张姚瑶在签订合同之时对于城建公司尚未依法取得预售许可证应当是知道的，城建公司并未隐瞒这一情况，张姚瑶对于合同签订亦负有一定责任。本案双方签订的合同无效，城建公司承担缔约过失责任，并非违约责任，张姚瑶要求按照四倍贷款利率标准赔偿，并不能提供合法依据，本院不予支持。一审判决给付利息标准并无不当，应当予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4，675元（上诉人张姚瑶预交），由上诉人张姚瑶负担。
二审案件受理费4，675元（上诉人沈阳市城建房地产开发集团有限公司预交），由上诉人沈阳市城建房地产开发集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
代理审判员 史舒畅
代理审判员 王 虹
二〇一五年九月二十三日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。