湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂十堰中民三终字第00524号
上诉人（原审原告）曾道海。
委托代理人徐佳君，湖北正星律师事务所律师。代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求、进行和解。
被上诉人（原审被告）韩虎。
委托代理人易敬全，湖北豪然律师事务所律师。代理权限：一般代理。
上诉人曾道海为与被上诉人韩虎确认合同效力纠纷一案，不服湖北省郧西县人民法院（2015）鄂郧西民初字第00018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月12日受理后，依法组成由审判员张妍担任审判长，审判员张洪（主审）、刘占省参加的合议庭，并于2015年11月24日公开开庭审理了本案。上诉人曾道海及其委托代理人徐佳君，被上诉人韩虎及其委托代理人易敬全到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
曾道海在一审法院请求：确认其与韩虎签订的《转让合同》无效，判令韩虎返还已收取我的440000元转让费，并承担造成的利息损失85000元。
一审法院认定：郧西县城关镇四堰坪村村民陈丹彩、兰云涛、殷耀芝、兰庆喜等四村民因房屋危旧需原址拆旧建新，因城镇规划片区相关规定要求多户联建，2011年5月31日，陈丹彩、兰云涛等四村民与韩虎签订《房屋拆迁置换合同书》，并向韩虎出具《委托书》，约定由韩虎出资并建设四村民欲联合建设的住宅楼，房屋建起后四村民除各自自住的一楼、二楼共计8套房屋，剩余房屋由韩虎对外出售。2013年7月8日，陈丹彩、兰云涛等四村民与郧西县国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，各缴纳了19678元土地使用权出让金后获得了位于四堰坪村3组81号、83号、84号、85号四宗各100㎡居住用地国有土地使用权，其中1／3为保留划拨用地，2／3为出让方式供地。此后，相关建设管理部门先后向陈丹彩、兰云涛等四村民审核签发了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，批准陈丹彩、兰云涛等四村民在已获得审批的四宗居住用地建设住宅楼。韩虎告知曾道海其与陈丹彩、兰云涛等四村民的约定后，双方于2014年3月3日签订《转让合同》（内容详见合同），约定将陈丹彩、兰云涛等四村民的建房手续作价580000元转让于曾道海，由曾道海履行韩虎与陈丹彩、兰云涛等四村民所签订的合同权利和义务。同年4月18日，曾道海向韩虎转账支付了440000元。2014年4月，曾道海组织施工将陈丹彩、兰云涛等四村民的旧房拆除。现曾道海以韩虎非四宗土地使用权人，其无权转让，且四宗土地属村民宅基地依法不得转让为由，诉诸法院，请求确认《转让合同》无效，要求韩虎返还已付定金440000元，并赔偿其损失85000元。
一审法院另查明，四村民欲联建住宅楼共6层建筑面积为2400㎡，每套房屋面积为100㎡，待建房屋共计24套。
一审法院认为：韩虎与陈丹彩、兰云涛等四村民通过《委托书》、《房屋拆迁置换合同》等方式，由韩虎出资建设四村民欲联建的住宅楼，四村民授予韩虎除自住8套房屋外剩余16套房屋的出售权，四宗土地使用权人及房屋所有权人仍为四村民，并未发生土地使用权及房屋所有权的转移，因此四村民与韩虎之间的协议应属有效。此住宅楼占用宗地的2／3系以出让方式供地，应为可在市场流通的国有土地，房屋建成后四村民可将土地使用权依法进行分割登记，对占用出让方式供地的16套房屋对外流通，因此四村民授权韩虎销售除自住8套房屋外的16套房屋的出售权于法有据；韩虎与曾道海签订的转让合同实质是转让其与四村民协议约定的权利义务，即出资建设四村民欲联建的6层住宅楼的义务，获得除四村民自住以外房屋的销售权的权利，不违反法律强制性规定，应为有效。关于曾道海诉称的四宗土地使用权人提出异议的事实，其未提交证据，且本案未涉及土地使用权的处分，故曾道海的诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百三十五条、第一百四十二条、第一百四十六条、第一百四十七条、第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第七十九条之规定，判决：驳回曾道海的诉讼请求。案件受理费9000元，由曾道海负担。
上诉人曾道海不服一审法院上述判决，向本院提起上诉称：1.一审判决认定事实错误。一审判决认定“韩虎与曾道海签订的转让合同实质是转让其与四村民协议约定的”权利义务的事实认定错误，韩虎与四村民签订合同时没有向四村民支付所谓的建房手续，而我与韩虎之间是韩虎将建房手续作价580000元转让给我，我支付580000元的违房手续费。韩虎与四村民签订的是置换以外的房屋对外出售，而与我签订的第五条约定的是所有产权除交付四户“房屋以外的其他房屋全部归乙方所有”，房屋所有权已转移。韩虎与四村民签订的是双方协议，不涉及第三方，而我与韩虎之间第五条约定：如需原报件人到场时必须无条件到场，涉及到双方合同外的第三人的义务。
2.一审判决部分事实认定不清。一审判决认定四村民占用宗地的2／3是国有土地，1／3是集体土地，但没有认定清楚六层当中哪二层是集体土地，哪四层是国有出让土地，因曾道海与四村民签订的房屋置换有1层和3层的，有1层和2层的，按照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定农民集体所有的土地不得转让，四村民签订的国有土地出让合同也约定总投资没有达到25%的不能转让。《中华人民共和国城市房地产管理法》也规定总投资达到25%后才能出让国有土地。
3.一审判决违反法定程序。一审法院在2015年2月27日开庭审理此案，并在开庭前向双方当事人通知举证期限，开庭时韩虎举证的四份《委托书》是2011年5月31日所书写的，《委托书》内容时间是韩虎办理完建房手续后自动失效，可是一审法院在辩论结束后，在没有新的证据情况下，开庭质证韩虎提供的2001年5月31日与开庭质证的《委托书》同样形式的四份《委托书》，但内容却增加了“建房办证费用和房屋建设费用由韩虎全部承担，本人只要合同内的房屋面积，其它事项由韩虎全权处理”的文字。同一天所书写的《委托书》，韩虎在第一次开庭时不在举证期限内提交，一审法院却在第一次开庭五个月后又开庭，对该证据进行质证，且在我有异议，不予质证的情况下，判决认定该证据的效力。
综上，一审判决认定事实错误，违反法定程序，请求二审法院撤销一审判决，改判支持我的诉讼请求。
曾道海为支持其上诉请求，向本院提交一份一审法院《立案登记表》。拟证明其向一审法院提起的行政诉讼已经一审法院立案审理，本案应中止审理。
被上诉人韩虎答辩称：1.一审判决事实认定清楚、证据确实、充分。一审认定的法律事实与本案的客观情况一致。
2.一审判决关于出让土地和划拨土地事实认定清楚。本案所涉及的土地是郧西县城规划区内的建房用地，建设性质是拆旧建新。按照郧西县城市规划管理部门的规定，每户村民的建房用地标准为100平方米，建房高度为二层。为了充分利用城区土
地、美化城市环境、统一建设风格，又批准村民在二层的基础之上再建设四层。对于一、二层用地采用划拨供地、而对于三至六层则采用出让供地。即，一审判决关于1／3系出让土地和2／3系划拨土地的认定清楚。
3.我同四位村民所签《置换合同》与我与曾道海所签《转让合同》关于返还四位村民房屋以后剩余房屋如何处理的约定是一致的，并不存在矛盾。
4.我与曾道海所签《转让合同》关于四位村民在合同履行
过程中应当履行一定的协助义务的约定与我同四位村民所签《置
换合同》及四位村民对我的《委托书》中的约定并不矛盾。
5.一审法院审判程序合法，适用法律正确，判决公平、公正。一审法院在审理过程中，在法庭认为案情尚有需要进一步查明之时，再次开庭进一步查明事实，并无不当。况且，开庭时，我提交的证据材料与第一次开庭时已经提交的证据材料内容一致，并无矛盾。
综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
韩虎为支持其抗辩理由，向本院提交《郧西县建设规划放线单》。拟证明本案所涉建房已经许可，且已经在建设当中。
经二审庭审质证，韩虎对曾道海提交的证据有异议，认为不属新证据，不能成为本案中止审理的依据。请求二审法院不予采信。曾道海对韩虎提交的证据真实性无异议，对其合法性和证明目的有异议，认为建房虽然放红线了，但是不合法。请求二审法院对该证据不予采信。
对上述有争议的证据，本院认为：曾道海提交的一审法院《立案登记表》，仅证明一审法院已对其提起的行政诉讼立案，但不能证明本案所涉建房行政许可违法，故本院对该证据不予采信。韩虎提交的《郧西县建设规划放线单》，证明本案所涉建房行为已经行政许可，且在放线当中，属依法放线建设，该放线单证明目的明确，本院对该证据予以采信。
二审审理查明：一审法院查明认定的事实属实，本院予以确认。
二审审理期间，曾道海以其向一审法院提起行政诉讼为由，申请中止本案的审理。
本院认为：因陈丹彩、兰云涛、殷耀芝、兰庆喜等四村民与韩虎之间签订的《房屋拆迁置换合同书》不违反法律规定，协议有效，而韩虎与曾道海签订的《转让合同》实质是转让其与四村民协议约定的权利义务，不违反法律强制性规定，亦为有效。曾道海请求确认合同无效没有事实及法律根据，故一审法院判决驳回曾道海的诉讼请求没有不当。一审法院第二次开庭质证的四份《委托书》，虽增加了内容，但与一审法院在第一次开庭质证的四份《委托书》不相矛盾，且不影响《转让合同》的效力。一审法院两次开庭对本案进行审理，审判程序上没有不当。本案判决不以行政诉讼的结果为依据，曾道海申请对本案中止审理的理由不能成立，本院不予采纳。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当。曾道海上诉主张的事实和理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9000元，由曾道海负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 妍
审判员 张 洪
审判员 刘占省
二〇一五年十一月二十四日
书记员 刘 攀
附：本判决适用的法律（法规、司法解释）规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清
楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判
决、裁定。