广东省佛山市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤06执异60号
异议人（案外人）胡伦华，男，汉族，住广东省佛山市南海区。公民身份号码2516。
委托代理人黄国荣，广东天舜律师事务所律师。
申请执行人佛山兴达陶瓷窑炉机械设备厂，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人罗明标。
委托代理人王锡怀，广东至简律师事务所律师。
委托代理人曾东汉，广东至简律师事务所律师。
被执行人佛山市南海区九江镇北村经济联合社，住所地广东省佛山市南海区。
负责人何阳冬。
委托代理人崔显波，男，汉族，年月日出生，住广东省佛山市南海区。该社副社长。
本院在执行佛山兴达陶瓷窑炉机械设备厂（以下简称兴达厂）与佛山市南海区九江镇北村经济联合社（以下简称北村经联社）一案的过程中，于2014年11月27日查封了北村经联社名下证号为佛府南集用（2012）第XX号的土地使用权。案外人胡伦华于2016年5月6日向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，并于2016年6月21日进行公开听证，异议人胡伦华的委托代理人黄国荣、申请执行人的委托代理人王锡怀、被执行人的委托代理人崔显波到庭参加听证。本案现已审理终结。
异议人胡伦华提出：
一、案涉被查封地块的实际土地使用权人是胡伦华而不是北村经联社，法院查封错误。
2001年，原南海市沙头镇城镇建设办公室分别与佛山市沙头镇北村村民委员会（以下简称北村村委会）、沙头镇北村向明经济社（向一组）、沙头镇北村向明经济社（向二组）、沙头镇北村向明经济社（向三组）、沙头镇北村向明经济社（向四组）、沙头镇北村五约经济社、沙头镇北村中兴经济社、沙头镇北村永乐经济社、沙头镇北村青龙经济社等9个单位签订了《沙头镇环镇路土地开发协议》，约定征用上述单位合共145.73亩土地。原南海市沙头镇政府征收了上述土地后，交由佛山市南海区土地资源开发总公司沙头分公司（以下简称土地开发总公司沙头分公司）进行开发。2004年9月30日，土地开发总公司沙头分公司与胡伦华签订《沙头工业园土地转让合同书》（合同编号2004年第XX号），约定把54.96亩土地（J1-1号地块）以5496000元价格转让给了胡伦华。胡伦华向土地开发总公司沙头分公司受让土地后，成为案涉土地的使用权人并对案涉土地进行了填土和部分的建设。土地开发总公司沙头分公司购地后没有办理土地使用权证，胡伦华受让了上述土地后，由于长期没有土地指标而未能办理土地使用权证。2009年以后，佛山市政府、南海区政府先后出台了“三旧”改造和集体建设用地使用权流转的有关政策。胡伦华取得了部分“三旧”改造建设用地土地指标，在2010年12月21日向九江镇土地资源开发有限公司支付了办理上述受让土地中的4006.4㎡土地的办证费用72万元，由该公司为胡伦华代办土地使用权证。2012年胡伦华领取了案涉的佛府南集用（2012）第XX号集体土地使用权证。由于土地指标的原因，办理了涉案集体土地使用权证的只是胡伦华受让宗地的一小部分。
二、未能办理土地使用权证并非由胡伦华自身原因造成。
佛山市南海区人民政府《关于进一步理顺“三旧”改造建设用地使用权确权问题的意见》（南府（2009）84号）第三条的规定：“属于集体所有性质的“三旧”改造建设用地使用权申请确权的，申请人为土地所有权人”。完成了集体建设用地使用权确权后，再按《佛山市试行农村集体建设用地使用权流转实施办法》的有关规定办理集体建设用地使用权流转到实际用地人名下。根据上述政府文件的规定，胡伦华虽然是案涉土地的使用权人，但按规定不能直接以胡伦华的名义申请确权，只能以案涉土地的所有权人的名义进行申请集体建设用地使用权的确权。土地开发总公司沙头分公司虽然是土地的出让人，但由于土地开发总公司沙头分公司没有进行土地确权，土地开发总公司沙头分公司也不属于案涉土地的所有权人。案涉土地被工业园区规划成方块地后，难于区分原属于哪个村民小组，因此，为了方便办证，才以北村经联社的名义作为案涉土地的9个所有权人的代表为胡伦华办理土地使用权证。后来，因为法院的查封致使案涉土地使用权未能由北村经联社流转到胡伦华名下。
综上所述，北村经联社并非案涉查封土地的所有权人，更不是实际土地使用权人，案涉查封土地虽然已经以北村经联社的名义办理了集体土地使用权证，但该集体土地使用权证并非传统意义上的集体土地使用权证，只是由于政府“三旧”改造和集体建设用地使用权流转的有关规定，不能以实际使用权人的名义办理土地使用权证。因此，案涉集体土地使用权证只是按照有关地方政策办理有关集体土地流转到个人的需要而办理的，具有过渡性和手续性。胡伦华是案涉查封土地的土地使用权人，而且胡伦华已经在上述受让土地上早就建成了厂房，一直由胡伦华出租收益。故为了维护胡伦华的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，提出异议，请求法院查明事实，依法裁定确定胡伦华为佛府南集用（2012）第XX号集体土地使用权证项下土地的使用权人，中止对上述土地使用权的执行并解除相关查封措施。
申请执行人兴达厂答辩称，首先，根据物权法的规定，案涉土地依法登记在被执行人北村经联社名下，由于被执行人拒不履行生效判决，法院依法查封其财产正确。其次，土地开发总公司沙头分公司并非案涉土地使用权人，无权转让案涉土地使用权，其与胡伦华签订土地使用权转让合同，胡伦华应向该公司主张权利，而不应提执行异议。被执行人北村经联社作为案涉土地的使用权人，法院查封正确，请求依法驳回胡伦华的异议请求。
被执行人北村经联社答辩称，同意胡伦华的异议申请。
异议人胡伦华向本院提交如下证据：
一、胡伦华身份证，拟证明胡伦华的主体资格。
二、查封清单，拟证明涉案的土地使用权被法院查封。
三、《沙头镇环镇路土地开发协议》9份，拟证明案涉的土地分别归属于北村村委会、北村向明经济社（向一组）、北村向明经济社（向二组）、北村向明经济社（向三组）、北村向明经济社（向四组）、北村五约经济社、北村中兴经济社、北村永乐经济社、北村青龙经济社所有，原南海市沙头镇把案涉土地征收后规划设立沙头工业园。
四、《沙头工业园土地转让合同书》、《沙头工业园土地转让合同补充协议》、《关于J1-1地块坐标的确认书》，拟证明土地开发总公司沙头分公司在2004年9月30日把上述征用土地中54.96亩土地（J1-1号地块）以549600元的价格转让给胡伦华。2011年4月2日，经实际测量转让的土地面积调整为43.26亩。
五、2004年12月31日的收据，拟证明胡伦华已经支付了购地款5496000元。
六、2010年12月21日的收据、佛府南集用（2012）第XX号集体土地使用权证，拟证明胡伦华支付了72万元委托佛山市南海区九江镇土地资源开发有限公司为胡伦华办理了佛府南集用（2012）第XX号集体土地使用权证。
七、《证明》一份，拟证明佛府南集用（2012）第XX号集体土地使用权证项下的土地是《沙头工业园土地转让合同书》附页《胡伦华先生用地图》标注的J1-1地块的一部分。
八、南海区政府《关于进一步理顺“三旧”改造建设用地使用权确权问题的意见》，拟证明南海区政府规定属于集体所有性质的“三旧”改造建设用地使用权申请确权的，申请人为土地所有权人。
九、工程合同、发票1份，拟证明胡伦华于2011年在案涉的J1-1地块上进行建筑并已缴纳了建筑税。
十、《仓库租赁合同》、发票15份，拟证明胡伦华已经出租涉案的J1-1地块上的建筑物并向税务局缴纳了建筑物出租产生的税金。
十一、土地开发总公司沙头分公司的记账凭证1份，同城结算目录表4份，以及收据1份，拟证明胡伦华在2004年12月31日向土地开发总公司沙头分公司支付土地转让价款5496000元。
十二、佛山市南海ＸＸ通市政工程有限公司营业执照和单位银行结算账户年检申请书各1份，拟证明同城结算目录表中反映的转账银行账户是佛山市南海ＸＸ通市政工程有限公司的，该公司的法定代表人就是胡伦华，胡伦华所支付的土地转让价款是通过该公司银行账户转给土地开发总公司沙头分公司的。
十三、土地开发总公司沙头分公司与佛山市南海区九江镇北村村民委员会签订的协议书，拟证明原沙头镇城建办公室与土地开发总公司沙头分公司的关系，上述两单位均是原沙头镇政府下属单位，原沙头镇政府以城镇建设办公室名义进行征地，后来把沙头工业园区的管理及土地的运作、转让等工作交由土地开发总公司沙头分公司负责处理。
经质证，申请执行人兴达厂对证据一、二的真实性没有异议；对证据三的真实性不予确认，认为该证据与本案无关；对证据四的真实性有异议，认为土地开发总公司沙头分公司不是土地使用权人；对证据五的真实性有异议，因为该证据没有银行转账凭证佐证；对证据六的真实性有异议；对证据七的真实性有异议，证明人没有依法出具证明，土地使用权在被执行人名下，该证据与事实不符；对证据八的真实性没有异议，但与本案无关；对证据九、十的真实性无法确认且与本案无关；对证据十一的真实性无法确认，对其关联性有异议；对证据十二的证明内容无异议；对证据十三的真实性、关联性不予确认。
被执行人北村经联社对异议人提交的证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
经审查，因申请执行人兴达厂、被执行人北村经联社对证据一、二、八、十二的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；对于证据五、十一，两份证据能相互佐证，且申请执行人未能提供相反证据，本院对上述两份证据的真实性予以确认；对于证据六、七、九、十，异议人提供原件进行核对，本院对该证据的真实性予以确认；对于证据三、四、十三，该证据与本案其他证据可相互印证，申请执行人虽有异议但未能举证推翻，本院对上述证据的真实性予以确认。
依胡伦华申请，本院于2016年7月22日向佛山市南海区九江镇人民政府调查，该镇公共资产管理办公室陈述：沙头镇城建办公室代表政府进行预征地，土地开发总公司沙头分公司代表政府进行经营开发。在实际操作当中，征地是由镇一级政府进行，然后再向县、区一级政府报备审批，镇一级政府的征地行为属于预征地，然后再根据用地指标分批进行办证。
经质证，异议人胡伦华、申请执行人兴达厂对该证据的真实性均无异议。
申请执行人兴达厂、被申请人北村经联社未向本院提交证据。
本院经审理查明，2001年4月9日，原南海市沙头镇城镇建设办公室分别与沙头镇北村村委会、沙头镇北村向明经济社（向一组）、沙头镇北村向明经济社（向二组）、沙头镇北村向明经济社（向三组）、沙头镇北村向明经济社（向四组）、沙头镇北村五约经济社、沙头镇北村中兴经济社、沙头镇北村永乐经济社、沙头镇北村青龙经济社等9个单位签订了《沙头镇环镇路土地开发协议》，约定征用上述单位合共145.73亩土地。2004年9月30日，土地开发总公司沙头分公司与胡伦华签订《沙头工业园土地转让合同书》，约定将位于沙头工业园内编号为J1-1号的地块54.96亩以5496000元价格转让给胡伦华。2004年12月31日，胡伦华通过佛山市南海ＸＸ通市政工程有限公司向土地开发总公司沙头分公司转账支付5496000元，土地开发总公司沙头分公司向胡伦华出具收据，注明“收到胡伦华购工业园J1-1地块款”。2011年4月2日，胡伦华与土地开发总公司沙头分公司签订《沙头工业园土地转让合同补充协议》，双方确定“J1-1地块经实际测量证实，胡伦华现时实际拥有的土地总面积为46.55亩（实际使用面积为43.26亩）”。2010年12月21日，胡伦华向九江镇土地资源开发有限公司支付沙头工业园J1地块（6亩）办证费用72万元。2011年12月15日，胡伦华与刘国虎签订《工程合同》，约定胡伦华将沙头工业园A区J1地块物流仓库工程发包给刘国虎建设，工程总造价为1110000元。2012年2月25日，胡伦华与广东省龙行天下物流股份有限公司签订《仓库租赁合同》，约定胡伦华将自有的位于九江镇沙头工业园区的仓库租赁给广东省龙行天下物流股份有限公司作货物运输场地使用，租赁期从2012年3月1日起至2014年2月28日止，每月租金为21000元。2014年2月22日，胡伦华与广东省龙行天下物流股份有限公司签订《仓库租赁合同》，约定胡伦华将位于九江镇沙头工业园区A区J1地块的仓库租赁给广东省龙行天下物流股份有限公司作货物运输场地使用，租赁期从2014年3月1日起至2019年2月28日止，每月租金为21000元。
另查明，佛府南集用（2012）第XX号集体土地使用权证项下的4006.4平方米土地位于南海区九江镇沙头工业园区内，该地块是《沙头工业园土地转让合同书》附页《胡伦华先生用地图》标注的J1-1地块的一部分。
兴达厂诉北村经联社建设工程施工合同纠纷一案，广东省高级人民法院作出的（2002）粤高法民二终字第96号民事判决已发生法律效力，该判决确定北村经联社应在判决生效之日起十日内向兴达厂支付工程款1109120元及利息。因义务人北村经联社未履行付款义务，依权利人兴达厂申请，本院以（2003）佛中法执字第1071号立案执行。2014年11月27日，本院作出（2003）佛中法执字第1071-4号协助执行通知书，查封了北村经联社名下证号分别为佛府南集用（2012）第XX号、佛府南集用（2013）第XX1号、佛府南集用（2013）第XX2号、佛府南集用（2013）第XX3号四宗土地使用权。为此，胡伦华于2016年5月6日向本院提出执行异议。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查案外人是否系权利人、该权利的合法性与真实性以及该权利能否排除执行。本案是案外人针对法院在执行过程中查封的土地使用权，向法院提出排除执行的异议，而案外人的执行异议成立的基础，在于案外人对执行中的财产享有所有权或者其他足以阻止执行财产转让、交付的实体权利。因此，判断胡伦华的异议请求能否成立，关键在于审查其就案涉土地是否享有使用权或者其他实体权利。
虽然案涉土地使用权登记在被执行人北村经联社的名下，但《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人同时满足以上四项条件时可阻却执行。本案中，首先，根据本案的证据《沙头镇环镇路土地开发协议》、《协议书》并结合佛山市南海区九江镇人民政府的陈述可知，沙头镇城建办公室代表政府向北村村委会及相关经济社进行征地后交由土地开发总公司沙头分公司进行经营开发。2004年9月30日，土地开发总公司沙头分公司与胡伦华签订《沙头工业园土地转让合同书》，约定将位于沙头工业园内编号为J1-1号的地块54.96亩以5496000元价格转让给胡伦华。佛山市南海区九江国土资源管理所出具的证明，证实了佛府南集用（2012）第XX号集体土地使用权证项下的4006.4平方米土地位于南海区九江镇沙头工业园区内，该地块是《沙头工业园土地转让合同书》附页《胡伦华先生用地图》标注的J1-1地块的一部分。而北村经联社在听证中亦确认，其只是代胡伦华办理相关权属证书，然后再流转到胡伦华名下，其陈述与本案的证据及佛山市南海区九江镇政府的陈述能相互印证，证实了胡伦华为案涉土地的实际使用权人。案涉土地已被批准为集体建设用地，其用途为工业用地，使用权类型为批准拨用企业用地，根据《佛山市试行农村集体建设用地使用权流转实施办法》的规定，案涉土地使用权可进行流转。综上，在案涉土地使用权被人民法院查封前，当事人已就该土地使用权签订了买卖合同。其次，本案证据反映，胡伦华已全额支付了购地款且在案涉土地上已建成仓库并出租使用，符合上述司法解释第（二）、（三）项的规定。最后，根据《佛山市试行农村集体建设用地使用权流转实施办法》第四条规定，依法办理土地登记，领有土地权属证书的农村集体建设用地使用权方可流转。而根据佛山市南海区人民政府《关于进一步理顺“三旧”改造建设用地使用权确权问题的意见》的规定，属于集体所有性质的“三旧”改造建设用地使用权申请确权的，申请人为土地所有权人。在作为所有权人的北村村委会及相关经济合作社未对案涉建设用地使用权办理确权的情况下，案涉建设用地使用权无法流转至胡伦华名下，故未能办能土地使用权登记的过错不能归责于胡伦华。综上，案涉土地使用权属不得执行的情形，依法应解除对案涉土地使用权的查封措施。
关于胡伦华请求确认其为案涉土地的使用权人的问题。依《佛山市试行农村集体建设用地使用权流转实施办法》的规定，农村集体建设用地使用权流转登记除流转双方当事人必须签订书面合同外，还应满足“符合土地利用总体规划和城市、镇村建设规划”及“界址清楚，没有权属争议”等条件，否则登记机关不予办理。故在没有证据证明上述条件已成就之前，无法实现案涉土地的物权变动登记，本院对胡伦华该异议申请不予支持。胡伦华可在法律、行政法规规定的登记条件成就以后与北村经联社自行协商办理流转登记手续。
综上，异议人胡伦华的异议主张符合法律规定的，本院予以支持，对缺乏事实和法律依据的部分，本院予以驳回。若当事人不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：
一、中止对佛府南集用（2012）第XX号土地使用权的执行；
二、驳回异议人胡伦华的其他异议请求。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 王滑明
审 判 员 李蔚婕
代理审判员 黄健超
二〇一六年八月二十六日
书 记 员 陈秋莲