河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）信中法民终字第1631号
上诉人（原审原告）杨祖侠，女，1955年8月7日生，汉族，固始县财政局退休职工，住固始县。
委托代理人谭守楠，系原告亲属。
委托代理人刘国华，浉河区五里墩法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）夏连生，男，1964年7月15日生，汉族，固始县工商行政管理局干部，住固始县。
被上诉人（原审第三人）顾霞，女，1963年9月10日生，汉族，个体工商户，系被上诉人夏连生妻子。住址同上。
委托代理人李家军，河南竞远律师事务所律师。
上诉人杨祖侠因与被上诉人夏连生、原审第三人顾霞房屋买卖合同纠纷一案，不服固始县人民法院（2013）固民初字第1802号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨祖侠的委托代理人谭守楠、刘国华，被上诉人夏连生及被上诉人顾霞的委托代理人李家军到庭参加诉讼。本案现巳审理终结。
原审查明，1999年1月30日，经穆云华介绍，原告杨祖侠与被告夏连生签订《蓼北路商住楼门面房出让合同》，合同约定：一、甲方（指夏连生）有一门面屋从穆荣华房屋的第一间开始向西数为第七间，从甲方西面第一间向东数为第三间，出让给杨祖侠，价格为捌万捌仟元正；二、付款方式，乙方（指杨祖侠）先付给甲方现金柒万捌千元正，余款壹万元等甲方把房屋交付给乙方后付清；三、甲方负责室内水通、电通。乙方负责水表、电表的购买。室内砌一道墙，宽为3.94米，高为3米，并留一门；四、九间门面屋室外结构均同；五、房权证有甲方负责办理。合同签订后，原告分两次合计付款87000元，被告分别给原告出具了收据，即“收据收到杨祖侠、杨祖玲现金柒万捌千元正（78000.00元）、夏连生1999、元”及“收到房屋款玖仟元正（9000.00）夏连生2000年11月12日”。原被告签订该合同时，房屋正在建设中。2001年上半年，夏连生将转让房屋的钥匙交给穆云华，原告便将该房屋对外出租。其间，原告多次通过穆云华要求被告履行房屋办证义务，被告未予办理，为此，原告2007年5月24日向原审起诉，要求依法审理。
另查明，1.夏连生于1998年5月6日与原固始县土地管理局签订《国有土地使用权出让合同》，取得了位于固始县城关蓼北路南侧、宗地编号为98-007、面积为216平方米的土地使用权一宗。2006年11月1日，夏连生为该宗土地办理了国有土地使用权证，2007年5月16日，第三人顾霞将本案诉争的房屋办理了房屋所有权证，房权证号为“房权证城关镇字第20070020**号”，所有权人为顾霞。本案在诉讼过程中，第三人顾霞于2007年11月27日与案外人高露签订了《房屋买卖合同》，顾霞将诉争房屋转让给高露，高露于2007年12月12日办理了房屋所有权证。之后，高露将此房对外出租。在租赁期间，高露以此房作抵押在银行贷款。2.本案在审理过程中，原告杨祖侠在庭审中提供了自己与他人签订的两份租赁合同，以证明房屋对外出租情况，被告夏连生认为，杨祖侠提供伪证，杨祖侠起诉时提供的合同与庭审中提供的两份租赁合同落款处签名“杨祖侠”不是一人书写，要求进行笔迹鉴定。杨祖侠拒绝鉴定，后经原审委托河南正诚法医临床司法鉴定所鉴定，2010年12月14日“豫正诚司鉴所（2010）文鉴字第0144号”《司法鉴定意见书》鉴定为：《蓼北路商住楼门面出让合同》右下方的“杨祖侠”签字与日期2006年12月16日的“租赁合同”右下方甲方的“杨祖侠”三个字及“租赁协议”下方甲方处的“杨祖侠”不是同一人所写。3.证人杨祖玲证实，“1999年元月份，我大姐杨祖侠购买夏连生的房子，因为钱不够，找我借钱，我和杨祖侠一起向夏连生交钱，夏连生打收条时，把我的名字也写上了，我当时没在意，实际房子是大姐杨祖侠购买的”。4.原告杨祖侠系案外人穆云华儿媳杨祖玲的大姐，被告夏连生系第三人顾霞的丈夫。
原审认为，原告杨祖侠与被告夏连生于1999年元月30日签订的《蓼北路商住楼门面出让合同》，是原被告真实意思表示，第三人顾霞是否知情，不影响该合同的成立。《蓼北路商住楼门面出让合同》与杨祖侠所提供的“租赁合同”及“租赁协议”中“杨祖侠”三个字的签名，经原审委托鉴定机构鉴定，笔迹虽然不是同一人书写，但不能据此否认杨祖侠与夏连生签订该房屋出让合同、杨祖侠支付夏连生8.7万元购房款及杨祖侠接收该房屋后对外出租的客观事实。原告杨祖侠与被告夏连生签订《蓼北路商住楼门面出让合同》后，夏连生于2006年11月1日将相应的土地使用权办理在自己名下，在原告向原审提起诉讼前，第三人顾霞于2007年5月16日将诉争的房屋登记在自己名下，本案诉讼过程中，第三人顾霞于2007年11月27日与案外人高露签订《房屋买卖合同》，高露于2007年12月12日办理了该房屋所有权证，并将诉争房屋占有后对外出租，因此，原告杨祖侠要求被告夏连生履行办证义务的房屋已经登记在高露名下，事实上已不可能履行，原告杨祖侠要求被告夏连生履行合同第五条约定的办理房权证义务，原审不予支持。被告夏连生在处置与第三人顾霞夫妻共有财产时，未经共有权人顾霞同意，且未依法登记领取权属证书，该房产属不得转让的房产，原、被告签订的出让合同应属无效合同，原告杨祖侠因此所遭受的损失可另行主张权利。依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第七十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第七十二条、第七十六条的规定，经原审审判委员会讨论判决：一、原告杨祖侠与被告夏连生签订的《蓼北路商住楼门面出让合同》无效。二、驳回原告杨祖侠要求被告夏连生履行办证义务的诉讼请求。案件受理费150元，由原告杨祖侠负担。
上诉人杨祖侠不服上述判决，提起上诉称：（1）原审判决“原告杨祖侠与被告夏连生签订的《蓼北路商住楼门面出让合同》无效”属认定事实及适用法律错误。原判决应当适用《合同法》而不是《城市房地产管理法》，同时对《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条理解不当，上诉人购买房屋没有过错，应当属于善意第三人。（2）原判决“驳回原告杨祖侠要求被告夏连生履行办证义务的诉讼请求”不当。判决书应当说明高露何时从何人手中接收房屋，2008年前房屋一直由杨祖侠对外出租。二被上诉人一房两卖的行为违法，顾霞与高露之间的房屋买卖行为无效，夏连生应当履行为杨祖侠办房产证的义务。综上，原判决认定事实及适用法律错误，请求二审法院撤销原判，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人夏连生、顾霞答辩称，（1）杨祖侠与夏连生签订的房屋买卖协议是杨祖侠与其亲戚恶意串通取得的，且侵害了共有权人顾霞的合法权益，该合同应当认定无效。（2）原审认定事实及适用法律正确，判决结果正确。（3）上诉人主张的本案应当适用《合同法》解释（一）第三条及《婚姻法》解释（一）第十七条更充分说明了原审判决结果正确。综上，原判决认定事实清楚，判决结果正确，上诉人的上诉理由不能成立。请求驳回上诉、维持原判。
二审查明事实与原审查明相一致。
本院认为，被上诉人夏连生将其与被上诉人顾霞夫妻共有的门面房在尚未取得房屋所有权证的情况下，出售给上诉人杨祖侠，该处分行为被上诉人顾霞不予以认可；被上诉人顾霞在取得该房屋所有权证后又将该房出售给案外人高露，并办理了产权转移登记手续，高露于2008年占有该房屋后对外出租至今，被上诉人夏连生对该行为予以追认。原审认为，上诉人杨祖侠要求被上诉人夏连生履行办证义务的房屋已经登记在案外人高露名下，杨祖侠要求夏连生依照门面房出让合同第五条约定履行办理房权证义务，事实上已不可能，原审对上诉人的诉讼请求不予以支持并无不当。原审以被上诉人夏连生在处置与被上诉人顾霞夫妻共有财产时未经共有权人同意，从而认定该出让合同无效，同时为上诉人杨祖侠因此所遭受的损失释明了救济途径，该处理方式适当。综上，原判决认定事实清楚，判决结果正确，上诉人杨祖侠的上诉理由不能成立，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费150元，由上诉人杨祖侠承担。
本判决为终审判决。
审判长 余继田
审判员 陈 钢
审判员 吴 斌
二〇一五年十一月二十六日
书记员 杨 帆