北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）通民初字第15980号
原告北京求实信物业管理有限公司，住所地北京市通州区梨园镇小稿村东。
法定代表人陈文敏，经理。
委托代理人刘玉林，男，北京求实信物业管理有限公司经理。
委托代理人张旭，北京市达奥律师事务所律师。
被告北京祥辉房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区马坊物流基地联检大楼6层6005室。
法定代表人付瑞祥，总经理。
委托代理人张玉，女，北京祥辉房地产开发有限公司职员。
委托代理人冯艳生，男，北京祥辉房地产开发有限公司职员。
原告北京求实信物业管理有限公司（以下简称原告）与被告北京祥辉房地产开发有限公司（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员田古独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告的委托代理人刘玉林、张旭，被告的委托代理人张玉、冯艳生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，新华东街296号祥云天地小区底商房屋系被告名下的房产，建筑面积785.8平方米。2011年8月1日，原告接受该小区业主委员会的委托对该小区进行物业管理、电费代收代缴等服务。2012年5月到2013年8月期间，被告共拖欠中央空调使用电费、中央空调维修费共计63398.19元，经原告催要至今未付。故诉至法院，要求被告给付2012年4月11日至2013年9月11日中央空调电费62023.19元、中央空调维修费1375元，以上合计63398.19元，并由被告负担本案诉讼费用。
被告辩称，首先，原告所诉房产范围内的中央空调系统无法正常使用，被告未实际享受中央空调服务；其次，原告与业委会签订物业服务合同的程序不合法，应属无效合同，原、被告亦从未对中央空调使用费价格进行约定，被告与前任物业公司约定中央空调使用费价格为45元／平方米／年，现原告主张的数额过高；第三，原告所称中央空调系统用电过多，维修费用应当已经包括在物业费中，亦不应由被告承担。综上，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，被告系北京市通州区祥云天地家园小区的开发建设单位，约于2006年在该小区建成新华东街296号底商房屋（建筑面积1841.51平方米，以下简称296号房屋）并取得产权，建房时被告安装一套中央空调系统，由296号房屋与相邻数间底商房屋共同使用。2011年8月16日，原告与北京市通州区祥云天地家园小区业主委员会（以下简称业委会）签订《北京市物业服务合同》，约定业委会委托原告为祥云天地小区的普通住宅及商业提供物业服务，委托期限自2011年8月1日起至2012年7月31日止；原告应当提供物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商业部分收费标准为3元／平方米／月；同时约定底商冷暖空调供应期为夏季6月1日至9月30日，冬季11月15日至次年3月15日，如延期费用作相应调整，收费标准45元／平方米／年。2012年7月24日，原告与业委会续订《北京市物业服务合同》至2013年8月1日，双方在保持物业服务项目及费用不变的前提下，约定底商冷暖空调供应期为夏季6月15日至9月15日，冬季11月15日至次年3月15日，并按实际发生的能源费、维修保养费、材料费由业主（使用人）按面积均摊。上述合同签订后，原告依约为296号房屋提供物业服务至今，并据实向北京市电力公司结算中央空调电费至2013年9月11日。另，被告于2009年将296号房屋之一部分（建筑面积785.8平方米）出租给北京北国风书店，被告拖欠该部分2012年4月11日至2013年9月11日中央空调使用费尚未支付，共用中央空调系统的其他底商建筑面积分别为444.61平方米、5296.02平方米、445.49平方米。
另查，2012年，本案原告将本案被告以物业服务合同纠纷为由诉至本院，要求本案被告给付2011年9月6日至2012年4月11日中央空调能源使用费。2012年11月30日，本院作出（2012）通民初字第15594号民事判决书，判决本案被告给付本案原告2011年9月6日至2012年4月11日中央空调能源使用费253471.07元。该判决生效后，本案被告不服该判决向北京市第二中级人民法院申请再审，北京市第二中级人民法院经审查于2013年4月25日作出（2013）二中民申字第06429号民事裁定书，驳回了本案被告的再审申请。
庭审中，被告主张在2012年4月至2013年9月11日期间北京北国风书店租用范围内的中央空调系统无法正常使用，并向本院提供照片、录音以及原告向其发出的”关于中央空调运行成本费用及维修事宜的致函”予以佐证，原告认可上述证据真实性，但对被告所称证明目的不予认可，辩称以上证据均证明原告对中央空调系统进行维修以保证其正常运行。被告主张原告与业委会签订的《北京市物业服务合同》系属无效，业委会并未委托原告为小区内商业部分提供物业服务，原告对此不予认可，辩称《北京市物业服务合同》中约定的物业服务范围包括商业，被告亦未提供确实、有效的证据对其意见进行佐证，故对被告该意见本院不予采信。被告主张原告提交的电费交费通知单中2000686938号电能表并非中央空调系统专用电表，原告对此不予认可，被告亦未提供任何证据对其主张予以佐证。原告主张在被告欠缴中央空调系统电费期间�为维修中央空调系统共花费12185.5元，应由被告对北京北国风书店部分分摊1375元，并向本院提供收据、发票予以佐证，被告对此不予认可，辩称物业服务费中应包含中央空调系统维修费。
上述事实，有《北京市物业服务合同》、（2012）通民初字第15594号民事判决书、电费发票、电费交费通知单及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，原、被告虽未签订物业服务合同，但原告依据其与业委会签订的《北京市物业服务合同》为被告所属商业部分提供了物业服务及中央空调制冷、制热服务，原、被告之间成立事实上的物业服务合同关系，被告理应根据合同约定支付相应的中央空调能源使用费，其拖欠未交不妥。关于中央空调能源使用费的交费标准，在2012�4月11日至2012年7月31日期间应以原告与业委会在2011年8月16日签订的《北京市物业服务合同》为准，即45元／平方米／年，在2012年8月1日至2013年9月11日期间应以原告与业委会在2012年7月24日签订的《北京市物业服务合同》为准，即按实际发生的能源费、维修保养费、材料费由业主（使用人）按面积均摊。故原告要求被告支付中央空调能源使用费，且其主张的数额不高于本院核定的标准，对该项诉讼请求本院予以支持。关于原告要求被告支付中央空调系统维修费的诉讼请求，因2011年8月16日签订的《北京市物业服务合同》未对此进行约定，故原告主张2012年4月至2012年7月31日期间发生的中央空调系统维修费依据不足，对于2012年8月1日至2013年9月11日期间发生的中央空调系统维修费，由本院根据证据情况予以核定，故原告该项诉讼请求其合理部分有事实及法律依据，本院予以支持，对其过高请求，依据不足，本院不予支持。对于被告辩称《北京市物业服务合同》系属无效的意见，依据不足，本院不予采信。对于被告辩称业委会未委托原告对商业部分提供物业服务的意见，依据不足，本院不予采信。对于被告辩称北京北国风书店承租部分的中央空调系统无法正常使用的意见，依据不足，本院不予采信。对于被告辩称2000686938号电能表并非中央空调系统专用电表的意见，依据不足，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告北京祥辉房地产开发有限公司给付原告北京求实信物业管理有限公司中央空调能源使用费人民币六万二千零二十三元一角九分，于本判决生效之日起七日内执行清；
二、被告北京祥辉房地产开发有限公司给付原告北�求实信物业管理有限公司中央空调维修费人民币十六元八角五分，于本判决生效之日起七日内执行清；
三、驳回原告北京求实信物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六百九十二元，由原告北京求实信物业管理有限公司负担十六元（已交纳），由被告北京祥辉房地产开发有限公司负担六百七十六元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 田 古
二〇一三年十二月二十六日
书 记 员 李宇萌