湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第00790号
上诉人（原审原告）徐干。
被上诉人（原审被告）张薇。
委托代理人谢路平，男，193年7月8日出生，汉族。
上诉人徐干因与被上诉人张薇房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省浏阳长沙市天心区人民法院（2013）天民初第3221号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年10月9日，徐干与长沙市停车场投资建设经营有限公司签订《太字0708号太平街商业门店租赁合同》，主要约定：徐干为乙方，长沙市停车场投资建设经营有限公司为甲方，乙方承租甲方的长沙市太平街113号，共二层，建筑面积约91.34平方米，该商业门店经营定位、主要经营范围为湖湘文化、工艺美术、刀剑工艺品，租赁期限自2007年10月10日至2013年10月9日，共计6年。3个月为一个租金结算期，合同签订之日乙方一次性向甲方支付第一个结算期的租金18123元整，以后每期的租金在结算期末的前十个工作日内预交下期租金给甲方。第四年至第六年，每年的租金在前一年的租金基础上递增5%，计算方法为：上年租金＋（上年租金＊5%）。合同签订之日，乙方一次性缴纳房屋保证金18123元，保证金不计息，在租赁期满或合同终止后，如无违约，甲方结退给乙方。本合同在乙方将履约保证金和第一期房屋租金足额交付给甲方后方能生效。甲方交房标准为毛坯房，甲方提供90天的装修期，装修期间甲方免收乙方租金。乙方擅自转租的或拖欠或未支付租金累计达1个月的，甲方有权单方面解除合同并收回商业门店，造成甲方损失，由乙方负责赔偿，甲方对乙方的装修等方面的损失不予补偿。2011年10月18日，长沙市停车场投资建设经营有限公司为甲方，徐干为乙方，长沙城投资产经营有限责任公司（以下简称城投公司）为丙方签订《合同转让协议》，主要约定：为了方便物业的管理，城投集团将徐干所承租的物业的经营管理权由甲方交由丙方行使。甲乙丙三方一致同意甲方将原合同项下甲方的权利义务全部转让给丙方，由丙方作为原合同的一方享有权利，履行义务，本协议生效后，甲方将不再作为原合同的履行主体享有权利、履行义务。丙方同意完全接受原合同中甲方的权利、义务，继续作为原合同的一方与乙方共同遵守原合同的各项约定。乙方完全同意甲方将原合同项下甲方的权利义务全部转让给丙方，并愿意继续作为原合同的一方与丙方共同遵守原合同的各项约定。徐干承租了上述门面后，于2008年4月26日与张薇签订了《承包协议》，约定徐干将上述门面承包给张薇经营，期限为2008年5月1日至2013年4月30日，张薇承包该门店第一年度每月承包金为8000元，第二年度每月承包费为8500元，第三年度每月承包费为9500元，第四年度每月承包费为10500元，第五年度每月承包费为11000元。本合同签订之日起，张薇须向徐干缴纳保证金共计20000元，6个月后再付4000元，该保证金不计息，承包期满或合同终止，如无违约，则由徐干退给张薇。合同签订后，张薇向徐干缴纳了保证金共24000元。后双方一直按该协议履行，合同到期后，徐干没有向张薇退还该保证金。2013年4月23日，徐干、张薇签订了《门面转让协议》，约定徐干愿将太平街113号现（没有吧）门面转让给张薇，转让费为人民币180000元整，由张薇先付徐干首期80000元，另113号房屋后半年由张薇自行按城投价交付。待合同期满与城投签订完合同后，再由张薇另付徐干100000元整。后张薇向徐干实际支付60000元整。2013年9月4日，城投公司给徐干发出《通知》，主要内容为：根据《太字0708号太平街商业门店租赁合同》，徐干所承租的太113号门面的租赁期将于2013年10月9日到期。据公司了解，徐干已将承租的该门面转租给了第三人经营，行为违反了租赁合同的约定，已构成违约。按照约定，我公司有权单方面解除租赁合同，收回该门店。鉴于租赁合同即将到期，我公司暂不追究徐干的违约责任，请严格按照租赁合同的约定，按期归还门面。如逾期未交还门面，我公司将通过司法途径收回门店，并追究徐干转租及相关违约责任。该通知于当日由徐干公司员工签收，庭审中徐干表示收到了该通知。2013年9月17日，城投公司发布《太平街113号商铺招商公告》，对外公开招商。2013年9月26日，城投公司向张薇发出《中选通知书》，通知张薇：根据太平街113号招商文件以及张薇提交的申请资料，经评选小组综合评选，现确定张薇为该商铺的中选人。中选租金总价为人民币360000元，租赁期限为两年，履约保证金45000元。2013年10月10日，张薇与该公司签订了《2013太字（1317）号太平街商业门店租赁合同》，合同约定：张薇承租太平街113号房屋，面积为91.34平方米，期限从2013年10月10日起至2015年10月9日止，城投公司在合同签订之日起5日内，将门店交付给张薇。2013年10月12日，张薇向该公司缴纳了保证金45000元。根据庭审笔录，徐干、张薇均认可当时签订的《门面转让协议》主要是指在徐干的承租合同到期后，由徐干协助张薇去城投公司承租太平街113号门面。徐干也承认将该门面转让给张薇没有得到城投公司的书面授权。徐干表示他已经付出了努力，且是他主动放弃续租，张薇才能承租到该门面，但其并未向原审法院提交相应证据予以证明。上述事实，有《太字0708号太平街商业门店租赁合同》、《合同转让协议》、《通知》、《太平街113号商铺招商公告》、《中选通知书》、《2013太字（1317）号太平街商业门店租赁合同》、《门面转让协议》、银行卡客户交易查询单、《承包协议》、《收条》、《收据》以及本案庭审笔录等证据在卷佐证，足以证明。徐干一审诉讼请求为：1、请求判决张薇向徐干支付剩余转让款120000元及利息；2、判令张薇承担本案诉讼费用。
原审法院认为，徐干、张薇签订的《门面转让协议》实质是徐干的优先承租权的转让，法律对此并没有禁止，双方均为真实意思表示，因此，该协议合法有效，双方应按该协议履行各自的义务。根据该协议，徐干有协助张薇与城投公司通过优先承租的方式承租太平街113号门面的义务，张薇有支付款项的义务。而根据现有证据及庭审情况可知，《太字0708号太平街商业门店租赁合同》明文约定徐干不得转租，转让前徐干未取得城投公司的书面授权，转让后也未得到城投公司的追认。城投公司知晓徐干将门面转让给张薇后，向徐干发出了解除合同的通知。由此可知，徐干并没有权利向张薇转让该门面，自城投公司向徐干发出解除合同的通知之日起，徐干即丧失了优先承租权，并应按合同约定按期返还门面，至此，徐干无法按照《门面转让协议》履行其义务。张薇虽然承租了太平街113号门面，但其是通过公开招标的方式承租的该门面，徐干并未按《门面转让协议》的约定履行其义务，也无法履行其义务，故徐干无权要求张薇按照该协议的约定支付转让费。对徐干有关其按照协议履行了义务的陈述，因其未向原审法院提交相应证据予以证明，故原审法院不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回徐干的诉讼请求。案件受理费2700元，减半收取1350元，由徐干承担。
上诉人徐干不服一审判决上诉称，本案争议焦点问题是上诉人是否有权转让门面，上诉人与张薇于2013年4月23日双方签订的转让协议是双方真实意思表示，上诉人已经履行了部分义务，且门面转让后城投公司是知晓的，并未提出任何异议，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。城投公司未在六个月内提出异议，上诉人转租门面给张薇是完全符合法律的有关规定的。一审没有支持上诉人的意见，判决错误，故请求二审法院依法改判，认定上诉人与张薇签订的协议有效。
被上诉人张薇口头答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人与城投公司签订了协议，但是上诉人并没有履行优先承租权的转移义务，因此无权要求被上诉人支付相应款项。
本院二审查明的事实与一审查明的一致。
本院认为，对上诉人徐干和被上诉人张薇所签《转让门面协议》原审判决已经认定协议合法有效，徐干上诉要求认定协议有效的请求本院认为无需再主张。双方均认可该转让协议内容包括徐干对于本案诉争门面到期后续租的优先承租权的转让，因此，徐干应按协议取得优先承租权并在张薇与城投公司签订合同后，张薇才能按照协议约定支付余款120000元。双方协议门面转让时间为2013年4月23日，城投公司知晓转租事实后向徐干发出《通知》时间为2013年9月4日，并没有超过六个月，故不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，徐干的该项上诉理由不能成立。城投公司知晓徐干转租并构成违约的事实，发出了通知，但当时并未追究徐干的违约责任。房屋租赁期限届满后，城投公司对租赁门面进行了公开招标，徐干并没有取得优先租赁权，张薇参加公开招投标后与城投公司签订《太平街商业门店租赁合同》，故本院认为张薇系通过公开招投标取得本案诉争门面的使用权，徐干并未履行其与张薇约定的协助义务，徐干也已经无法履行协助义务。综上，上诉人徐干的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费2700元，由上诉人徐干负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 波
审 判 员 詹支粮
审 判 员 王 勇
二〇一四年四月十七日
代理书记员 黄 琦
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。