江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）太民初字第0823号
原告张杏娟。
委托代理人钱春燕。
委托代理人孟凡军，江苏金太律师事务所律师。
被告俞跃。
被告崔金明（曾用名金崔明）。
委托代理人张健。
委托代理人张博。
原告张杏娟诉被告俞跃、崔金明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月12日立案受理，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张杏娟的委托代理人孟凡军，被告崔金明及其委托代理人张健、张博，证人李庆国、陈飞到庭参加诉讼。被告俞跃经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张杏娟诉称：原告与钱大奎系夫妻关系。2012年5月24日，钱大奎因心脏病突发身亡。钱大奎生前于2010年7月1日与被告俞跃签订房屋租赁合同，其中约定：1、俞跃租赁钱大奎所有的坐落于锦州路113号底层门面房五间半，租期2010年7月1日至2013年6月30日。2、每年租金5万元。3、俞跃作为承租方不得擅自转租房屋。合同签订后，俞跃取得上述房屋并按合同约定作汽车装潢用。因上述房屋的出租管理系钱大奎一手操办，原告并不知情。2012年年底，崔金明交给原告房租25000元，之后原告在接收管理该出租房时，才知道俞跃擅自将房屋转租给崔金明。为此，原告与两被告交涉，明确表示不同意转租，两被告因转让费235000元相互推诿拒绝腾退租赁房。现房屋租赁合同期满，该房屋系钱大奎与张杏娟的夫妻共同财产，已经依法变更为原告所有。故请求法院判令：1、两被告腾退坐落于太仓市锦州路113号（现太仓市城厢镇锦州路12号）底层门面房5间半。2、被告崔金明支付自2013年7月1日起至腾退之日止按每天138.89元计算的占有使用费。3、本案诉讼费由被告负担。
被告崔金明辩称：1、本案所涉房屋是我于2012年9月13日从俞跃处转让的，作价235000元。转让合同中明确了我享有优先承租权。2、2013年1月至6月的租金25000元是我直接支付给原告的，当时原告知道转让门面房的事实。转让合同也及时交给了原告。所以我有继续承租的权利。我为此门面房已经支付了235000元转让费，不可能只承租短短的9个月，如果2013年6月30日让我腾退房屋，与当初签订转让合同时的意思相违背，也是不公平的。3、2013年7月1日，原告强制要求我关店，不允许继续经营。我实际已经无法使用房屋，这完全是原告原因造成的，所以我不应承担2013年7月1日以后的房屋使用费。4、据我了解，原告已经将涉案房屋出租给第三方，违反了房屋租赁合同及门面转让合同的约定。在此期间，原告从未与我谈起房屋优先承租权的问题。综上，我要求继续承租该房屋，要求驳回原告的诉讼请求。
被告俞跃未作答辩。
经审理查明：原告张杏娟与钱大奎于1979年结婚。2004年5月，钱大奎取得太仓市城厢镇锦州路门面113号（现太仓市城厢镇锦州路12号）房屋的所有权证。2012年5月24日，钱大奎因病去世。2012年12月4日，该房屋登记至原告名下。
2010年，钱大奎与被告俞跃签订以钱大奎为甲方、俞跃为乙方的房屋租赁合同，由钱大奎将上述房屋底层由北至南第六间至第十一间（实际为五间半）出租给俞跃，用于经营汽车装潢。根据原告提供的租赁合同复印件，合同主要内容为：租期为2010年7月1日至2013年6月30日，承租方到期如续租，须提前10天与出租方协商再统一办理续租手续；租金每年5万元，付款方式先付后用，甲方不提供发票给乙方；租用期间，出租方交房前应确保房屋设施能正常使用，承租方应在2010年6月30日之前对出租房屋设施进行验收，出租方的一切设施签署设施清单并经承租方查核后，承租方应向出租方付5000元押金；承租方不得将房屋擅自转租、转让或转借他人，否则出租方有权将房屋收回并扣留其房屋租金余款的全额作违约金处理；承租方租用期间，需在首期房租金到期10天前支付下期房租，不得拖欠或拒交，超过5天仍不付款，出租方有权责令承租方退房，并可扣留一个月租金作为违约处理；到期后如甲方自用，乙方无条件终止，如甲方继续出租，优先考虑现租方。该合同中还约定了其他事项。
2012年9月13日，被告俞跃、崔金明签订以俞跃为甲方、崔金明为乙方的《门面转让合同》，约定：甲方将位于锦州路12-6号的门面转让给乙方使用，建筑面积为大约五间，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；甲方已签订了租赁合同，租期到2013年6月30日，月租金为4166元，甲方剩余租期为4个月，剩余租金25000元由乙方支付给甲方；门面转让给乙方后，乙方同意原有门面租赁合同中所规定的条款，合同到期后乙方享有优先承租权，租金不得高于同地段同类门面租金；转让后门面现有的装修、装饰全部归乙方所有，乙方在接收该门面后，有权根据经营需要，在保证房屋安全使用的情况下进行装修；乙方于本合同签订之日向甲方支付定金1万元，甲方在合同签订次日向乙方腾让门面并交付钥匙，同时乙方向甲方支付转让费235000元，该费用已包括装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用；乙方接手前该店铺所有的债权、债务均由甲方负责，接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责；甲方已经收到17万元，剩余65000元，其中2万元于2012年9月22日支付，45000元于2012年12月30日前付清。
2013年1月5日，崔金明支付2013年1月至6月的租金25000元，由钱大奎的妹妹钱雪英出具收条一份，内容为：今收到俞跃转崔金明房租25000元。因租赁期限届满后两被告拒绝向原告返还房屋，原告遂诉至本院。
审理中，崔金明及证人李某、陈某均表示，崔金明经营的汽车装潢门店于2013年7月1日停止营业。对停止营业的原因，崔金明认为，原告于2013年6月24日提出涨房租，2013年6月28日又表示不再出租，2013年7月1日要求其关门，其只好停业。本院鉴于租赁期限已经届满，原告明确要求腾退房屋，房屋钥匙虽然在崔金明处，但门店已经停业，为避免扩大损失，当庭询问双方是否同意对房屋进行交接，崔金明明确表示不同意。
上述事实，有庭审笔录，原告提供的证明、居民死亡医学证明书、房屋所有权证、门面转让合同，被告崔金明提供的收条等证据予以佐证。
本院认为：太仓市城厢镇锦州路12号房屋原登记在钱大奎名下，钱大奎去世后，该房屋登记至原告张杏娟名下，原告对该房屋依法享有所有权。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”钱大奎与被告俞跃就位于太仓市城厢镇锦州路12号的5间半房屋签订租赁合同，租赁期限至2013年6月30日届满，俞跃作为房屋承租人，在租赁期限届满后有义务按约将房屋腾退给原告。在租赁期限内，俞跃与被告崔金明签订合同，将房屋转租给崔金明。虽然原告认为钱大奎与俞跃在房屋租赁合同中约定不得擅自转租，并据此认为俞跃与崔金明之间的转租关系无效，但从原告2013年1月5日委托他人向崔金明收取25000元租金并出具收条的情况来看，原告对转租情况已经知晓，并认可了该转租行为，故原告该意见不能成立，本院不予采纳。崔金明作为次承租人和房屋实际占有使用人，在租赁期限届满后，有义务向原告履行腾退房屋的义务。因此对原告要求两被告腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持。崔金明以其向俞跃支付了235000元转让费为由拒绝腾退房屋，但转让关系系两被告之间发生，与原告的主张并无关联性，崔金明该意见于法无据，本院不予采纳。崔金明认为原告将房屋另行出租给他人，但根据房屋租赁合同、《门面转让合同》的约定，其享有优先承租权。对此，崔金明并未提供充分证据予以证明，故本院不予采纳。
根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。由于两被告拒不履行腾退义务，原告无法行使对房屋进行占有、使用、收益、处分的权利，原告要求崔金明支付占有使用费符合上述司法解释的规定，自2013年7月1日起至本判决确定履行期限的最后一日止，崔金明应向原告支付占有使用费。对占有使用费的计算标准，原告主张按每年5万元计算，符合当事人的约定，亦属合理范围，应予以采纳，但原告按每年360天，换算为每天138.89元确有不当，应予纠正。崔金明认为自2013年7月1日起，其按照原告的要求停业，无法使用房屋，并据此认为不应支付房屋占有使用费。对此，根据崔金明及证人李某、陈某的陈述，2013年7月1日原告已经明确要求收回房屋。此时租赁期限已经届满，原告的要求符合法律规定，崔金明应当将房屋腾退给原告，其拒不腾退，造成原告损失，应当承担相应的法律责任，至于门店是否处于营业状态，并非免除法律责任的正当理由。故崔金明该抗辩意见于法无据，本院不予采纳。
现经合法传唤，被告俞跃无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告俞跃、崔金明于本判决生效后10日内将崔金明现占有的太仓市城厢镇锦州路12号底层五间半房屋腾退给原告张杏娟。
二、被告崔金明于本判决生效后10日内按每年5万元标准，向原告张杏娟支付自2013年7月1日起至本判决确定履行期限最后一日止的房屋占有使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行腾退房屋义务，应当支付迟延履行金。
案件受理费296元，由被告俞跃、崔金明共同负担80元，被告崔金明单独负担216元。该款原告已预交，本院不再退回，由被告在履行上述义务时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。
审 判 长 曹柏鹏
人民陪审员 汤建荣
人民陪审员 陈蓉锦
二〇一四年四月三十日
书 记 员 滕万波