宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬海西民初字第140号
原告：宁波和信物业发展有限公司。
法定代表人：张信良，该公司总经理。
委托代理人：汤婵玉，浙江联吉律师事务所律师。
被告：宁波市菜篮子工程有限责任公司。
法定代表人：钟建波，该公司董事长。
委托代理人：李惠芳，浙江海册律师事务所律师。
原告宁波和信物业发展有限公司（以下简称和信公司）诉被告宁波市菜篮子工程有限责任公司（以下简称菜篮子公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月24日立案受理，本案依法适用简易程序，由审判员张频波独任审判，于2015年4月21日、5月21日、6月15日三次开庭审理并当庭宣告判决。原告和信公司的委托代理人汤婵玉参加了三次庭审，被告菜篮子公司的委托代理人李惠芳均参加了5月21日和6月15日二次庭审。
原告起诉称：2012年7月2日起，原告与被告菜篮子公司就宁波市海曙区粮丰街＊＊＊、＊＊＊-1号（一间，建筑面积120.59平方米）的房屋签订《房屋租赁合同》二份，第一份租赁合同约定租赁期限为一年，自2012年7月16日至2013年7月15日，租金为53500元；第二份租赁合同约定租赁期限为七个月，自2013年7月16日至2013年12月31日，租金为24520元（经折算租金为145元／天）；二份租赁合同同时约定“租赁期满……被告当于租赁期满五天内将承租房屋腾退给原告……超过五天的，则逾期占用期间被告应按原租金金额的两倍向原告给付租金……”合同租赁期满后，被告并未腾退房屋，虽经原告多次催讨，被告拒不腾退承租房屋，且拒绝支付逾期占用期间的房屋使用费，为此原告诉至法院，请求判令：1.被告立即将占用的位于宁波市海曙区粮丰街＊＊＊、＊＊＊-1号的房屋腾退给原告；2.被告向原告支付房屋占有使用费34800元（以290元／天计算，自2014年1月6日起暂计至2014年5月5日止），并支付自2014年5月6日起至实际腾退之日的房屋占有使用费；3.本案诉讼费用由被告承担。审理中，因被告已于2015年6月12日腾退房屋并归还给原告，故原告撤回第1项诉讼请求，并变更（减少）第2项诉讼请求，即仅要求被告向原告支付房屋占有使用费75835元（以145元／天计算，自2014年1月6日起至2015年6月12日止）。
被告当庭答辩称：1.原告不具有提起诉讼的主体资格。根据原告提供的材料足以说明，原告不是涉案房产的产权人，因此不具有诉讼主体的资格。2.原告称被告占用房屋并非事实。被告为落实政府便民的菜篮子工程，于2012年上半年向原告租赁粮丰街＊＊＊、＊＊＊-1号的房屋用于铺设菜篮子供应点，双方于2012年7月签订房屋租赁合同。因为菜篮子是便民的长期工程，本应签署长期合同，因原告提出租赁期限可以延长，但合同要一年一签，故双方只订立了一年半期的租赁合同。但被告根据长期租赁的口头约定，投入几十万元对租赁房屋进行了菜篮子工程的统一装修。3.原告要求收回房屋会造成国有资产重大损失。请求驳回原告的诉讼请求。4.被告因装修和购置电器、设备等，花费巨大，要求减免尚欠的全部或部分租赁费。5.原告诉请的要求被告支付2014年1月至3月的房屋占有使用费，因原告今年3月提起诉讼而超过拒付租金适用一年诉讼时效。
原告和信公司为证明自己的诉称主张，向法院提交证据材料如下：
1.甬房权证海曙字第××号房产证一份，甬房权证海曙字第××号房产证一份，证明涉案租赁房屋的产权人为宁波市住房和城市建设委员会的事实。经质证，被告对该证据真实性无异议，对关联性有异议，认为原告不具有提起诉讼的主体权利。经审核，本院对真实性、合法性、关联性及证明对象予以认定。
2.宁波市住房和城乡建设委员会的委托书、情况说明各一份，证明原告系涉案租赁房屋的受托实际管理者，有权以原告名义主张涉案房屋项下权利的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为原告不具有提起诉讼的主体权利。经审核，本院对真实性、合法性、关联性及证明对象予以认定。
3.原、被告之间的房屋租赁合同一份，证明原、被告之间租赁合同的内容以及租赁期限已经到期的事实，以及原告计算涉案房屋占用使用费系按原租金标准收取的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为原告误导了被告，造成被告与非产权所有人的原告签订了租赁合同而造成了重大经济损失。经审核，本院对真实性、合法性、关联性及证明对象予以认定。
4.被告菜篮子公司的工商登记资料一份，证明被告目前尚在使用该房屋的事实。经质证，被告对该证据无异议。经审核，本院对真实性、合法性、关联性及证明对象予以认定。
被告菜篮子公司为证明自己的辩称主张，向法院提供下列证据。
1.南苑菜蓝子超市装修工程《工程造价咨询报告书》一份、《生鲜超市南苑店投入一览表》一份及所附发票十二份，证明为租赁房屋的经营已投入装修费及购置空调等设备、设施共计人民币314130.99元的事实。经质证，原告对真实性，关联性均有异议，经审核，本院对真实性予以认定，对关联性不予认定。
2.收条、水、电费清单各一份，证明涉案的房屋已于2015年6月12日移交给城投公司的事实。经质证，原告对真实性、关联性均无异议，但认为收条上的签名人马家菊系原告单位员工，应认定为原告接收了租赁房屋。经审核，本院对真实性予以认定。
本院归纳庭审中原、被告的陈述及举证、认证情况，认定事实如下：宁波市住房与城乡建设委员会是坐落于宁波市海曙区粮丰街＊＊＊、＊＊＊-1号商业用房产权所有人，2005年1月，该产权所有人书面委托原告对涉案租赁房屋进行管理。2012年7月2日起，原告与被告菜篮子公司就宁波市海曙区粮丰街＊＊＊、＊＊＊-1号（一间，建筑面积120.59平方米）的房屋签订《房屋租赁合同》一份，合同约定第一期租赁期限和租金分别为一年，自2012年7月16日至2013年7月15日，租金为53500元；第二期租赁期限为七个月，自2013年7月16日至2013年12月31日，租金为24520元。付款方式：先付后用，租金应于签约时付清。签约时，乙方（注：即被告，下同）一次性支付履约保证金10000元，租金期间乙方如无拖欠水电费或其他违约行为，租赁合同期满终止时甲方（注：即原告，下同）将履约保证金全额返还乙方（不计利息），若甲方违约则应双倍返还乙方违约金。在租赁期内，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方终止协议，收回房屋：1.擅自将房屋转租、转让、转借或改变用途。2.利用承租房屋进行非法活动的，危害公共利益。3.拖欠租金超过本合同约定期限。4.严重损坏房屋结构设施。5.其他严重损害甲方权益的。在租赁期内，甲方保障上述房屋租给乙方的使用权，乙方保证承租上述房屋仅作为店铺使用；租赁协议订立后，乙方自行办理租赁证、治安许可证、营业执照、店门牌、广告等审批手续，自觉接受工商、税务、公安、环保等有关部门的管理，依法纳税。在租赁期内，乙方须到当地小区物业公司付清相关物业费用；并应将因业执照、身份证、本市临时或固定居住证明复印件交甲方备案，甲方应提供乙方领证所需的相关资料。房屋租赁期内，乙方所用的水、电及房屋修理的费用均由乙方自理；如需进行装修，应事先向甲方提交装修方案，经甲方审核及有关部门批准同意后方能实施；如损害设备及机构的，乙方负责赔偿或给予修复。若遇城市拆迁需要时，乙方必须无条件服从搬迁，本合同自然终止，租金按时计算。租赁期满时，租赁期满时，乙方把承租房屋的门面及安装的门无偿归甲方所有或恢复原状，配套设施完好无损的归还甲方，交还房时其室内外装修不得破坏、无偿移交甲方。如逾期不搬迁，甲方有权向人民法院起诉和申请执行，甲方因此所受到的损失由乙方负责赔偿。在乙方租赁期内，甲方有权将乙方租赁的房屋产权转让给第三方，乙方同意放弃承租优先购买权。若该房屋产权变动时甲方应将本合同项下的所有权利义务相应转移第三方，乙方的权益及义务保持不变。租赁期满，乙方需续租须提前二个月向甲方提出申请，经甲方同意后方可办理续租手续。违约责任：1.任何一方未能履行本协议规定的条例或违反国家、地方的有关规定的，另一方有权提前解除协议，责任方应偿付违约金每天100元；2.乙方逾期交付租金，应及时如数补交，并交付违约金每天100元计。逾期超过15天的，甲方可单方面终止本协议的执行，已付的履约保证金不再返还乙方，并有全对承租房屋内的物品作出处理；3.乙方租赁期内退租，已付租金中的剩余期限部分及履约保证金不再返还给乙方；4.乙方故意损害国擅自改变房屋结构造成承租房屋严重损坏的，应负责赔偿因此造成的损失，同时甲方有权收回房屋；5.租赁届满、解除或因其他原因终止的，乙方当于租赁期届满五天内将承租房屋依原承租赁合同腾空退还给甲方；若乙方依本协议腾空退还给承租房屋逾期超过五天的，则逾期占用房屋期间乙方应按原租金额的两倍向甲方计付租金，逾期支付的除应按实交付两倍金外，还应按每天100元计向甲方计付罚金至实际腾退交还房屋并付清所有占用费用之日止；6.如遇不可抗力的原因而造成的损失，互不承担责任。在租赁期限内，乙方如发生经营纠纷或经营风险由乙方自负，与甲方无涉。本契约一式四份，甲、乙双方各执二份。经双方签字盖章生效。双方约定的其他事项：1.除非乙方另行书面告知，否则甲方依本协议载明的乙方的住址、联系地址或承租房屋地址向乙方邮寄相关通知或其他文件的，即视为甲方已向乙方送达相关文件。上述合同签订后，双方已按约履行，合同租赁期满后，被告并未腾退房屋，原告经多次催讨，被告拒不腾退承租房屋，且拒绝支付逾期占用期间的房屋使用费。为此，原告诉至法院，请求依法解决。审理中，被告已于2015年6月12日腾退租赁房屋并由原告接收。对是否减免2014年1月6日起至2015年6月12日的房屋占有使用费。虽经本院主持调解，因双方各执己见，致调解不成。
本院认为：原告取得的对涉案房屋的出租权等项权利，是基于委托代理的法律关系。原告系涉案租赁房屋的受托管理人和经营者，有权以自己的名义与被告签订租赁合同并行使出租人的各项权利和义务。原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法，有效，双方均应依约履行。合同签订后，原告依约向被告交付了涉案的出租房屋，被告也付清租赁期内的租金，按照合同约定，合同期满，被告在“租赁期满，乙方需续租应提前二个月向甲方提出申请，经甲方同意后乙方可办续租手续。”“租赁期满时，乙方把承租房屋的门面及安装的门无偿归甲方所有或恢复原状，配套设施完好无损的归还甲方，交还房时其室内外装修不得破坏、无偿移交甲方。”但被告未提前二个月书面通知原告续租。租赁合同期限届满后，原告主动找到被告，要求收回租赁房屋，被告则要求按原租金续租，双方口头协商中对是否续租不能统一，从而未签订续租合同。而原、被告双方的租赁合同已于2013年12月31日到期，原告已明确要求收回租赁房屋，但期满后被告仍在使用租赁物，也未支付2014年1月6日以后的房屋占用使用费，侵害了原告的合法权益，被告应承担相应的民事责任。原告于2015年3月24日向本院起诉，对原告在庭审中撤回要求被告腾退房屋的诉讼请求，因原、被告双方在2015年6月12日实际交接了租赁房屋，并由原告接收，故本院予以准许。对原告要求被告支付占用期间房屋占有使用费，于法有据，本院也予以支持。原告要求被告支付的房屋使用费按145元／天计算，此系参照原合同约定的租金，且并未超过原合同约定的租金金额，本院也予以支持。被告辩称，原告不具有提起诉讼的主体资格。本院认为，原告依合同取得对涉案租赁房屋的管理权，有权以自己的名义主张涉案房屋租赁项下的各项权利。故对被告提出的原告不具有诉讼主体资格的抗辩并无事实和法律依据，本院不予采信。对被告辩称的原告向被告主张的部分房屋占有使用费已超过租赁费追索权为1年的时效，本院予以采信，原告主张的2014年3月25日以前的房屋占有使用费，因超过时效而丧失胜诉权。原告的房屋占有使用费计算应为向法院正式起诉日起向前推移一年，即计算的时段应确定为2014年3月25日至2015年6月12日，占用使用费为446天×145元／天=”64”670元。被告又辩称因被告装修花费巨大，而要求减免尚欠的全部或部分租赁费，本院认为亦没有法律依据，故本院也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第九十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告宁波市菜篮子工程有限责任公司应向原告宁波和信物业发展有限公司支付的房屋占有使用费64670元，该款在判决生效之日起十天内一次性付清；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费1696元，因适用简易程序减半收取848元。由原告宁波和信物业发展有限公司负担98元，由被告宁波市菜篮子工程有限责任公司负担750元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 员 张频波
二〇一五年六月十五日
代书记员 周碧莹
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。