湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）怀鹤民特字第13号
申请人中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行，住所地在怀化市鹤城区人民南路86号。
负责人张南成，该行行长。
委托代理人舒友义（特别授权），系该行员工。
委托代理人彭开刚，系该行员工。
被申请人怀化佳加家购物广场有限公司，住所地在怀化市鹤城区舞水路235号东兴大厦2楼。
法人代表曾国庆。
被申请人杨宗文。
被申请人尹杨凤，系杨宗文之妻。
被申请人谢正中。
申请人中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行于2015年8月21日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，依法进行了审查，并于2015年9月2日组织双方公开进行了听证，申请人中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行委托代理人舒友义、彭开刚到庭参加听证，被申请人怀化佳加家购物广场有限公司、杨宗文、尹杨凤、谢正中经传票传唤均未到庭参加听证。
申请人中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行称：被申请人怀化佳加家购物广场有限公司因经营需要，向申请人中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行申请贷款，经申请人上级审批后，双方分别于2013年12月6日、2014年3月19日、2014年5月23日、2014年7月30日、2014年9月30日签订了《小企业借款合同》;申请人依约于2013年12月6日、2014年3月19日、2014年5月23日、2014年8月1日、2014年9月30日分别给被申请人发放贷款4800000元、3000000元、7700000元、4000000元、4700000元，共计24200000元;贷款期限均为12个月。上述贷款由被申请人杨宗文、尹杨风、谢正中以其位于怀化市河西大道与神龙东路××号房地产(房屋所有权证号为怀房权证河西开发字第××、××号，土地使用权证号为怀国用〔2012〕第出××号)作为借款的抵押担保，并办理了抵押登记，同时与申请人签订了《最高额抵押合同》。
现由于被申请人怀化佳加家购物广场有限公司经营不善，出现严重亏损，已危及申请人的贷款债权;至2015年7月20日止,被申请人怀化佳加家购物广场有限公司尚欠申请人贷款利息135794.47元，形成违约。为此，申请人于2015年7月27日向被申请人送达了《借款合同(展期协议)提前到期通知书》，并要求被申请人立即偿还所欠贷款本息。被申请人未予偿还。
请求人民法院依法裁定拍卖或变卖被申请人抵押给申请人的位于怀化市河西大道与神龙东路××号房地产(房屋所有权证号为怀房权证河西开发字第××、××号，土地使用权证号为怀国用〔2012〕第出××号)，拍卖或变卖所得优先偿还申请人的贷款本息、违约金及罚息;申请实现债权的所有费用由被申请人负担。
被申请人怀化佳加家购物广场有限公司、杨宗文、尹杨风、谢正中均未提出答辩。
经审查：被申请人杨宗文、尹杨风系夫妻关系。怀化市河西大道与神龙东路××号房屋系被申请人杨宗文、谢正中按份共有房屋，两人各占50%。该房产在怀化市国土资源局登记的国有土地使用权证证号为“怀国用〔2012〕第出××号”，土地使用权人为杨宗文、谢正中。该房产在怀化市房屋管理局登记的房屋所有权证号分别为“怀房权证河西开发字第××号”、“怀房权证河西开发字第××号”；其中证号为“怀房权证河西开发字第××号”房屋所有权证上登记的所有权人为谢正中，共有人为杨宗文；其中证号为“怀房权证河西开发字第××号”房屋所有权证上登记的所有权人为杨宗文，共有人为谢正中。
2012年，被申请人怀化佳加家购物广场有限公司因经营需要，欲向申请人中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行申请贷款；被申请人杨宗文、谢正中自愿用位于怀化市河西大道与神龙东路××号房产为被申请人怀化佳加家购物广场有限公司借款抵押担保。
2012年12月24日，被申请人杨宗文、谢正中与申请人中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行签订了编号为××鹤城(抵)字××号《最高额抵押合同》。合同约定：怀化佳加家购物广场有限公司向中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行借款，杨宗文、谢正中以其位于怀化市河西大道与神龙东路××号房产(国有土地使用权证证号为怀国用〔2012〕第出××号，房屋所有权证号分别为怀房权证河西开发字第××号、怀房权证河西开发字第××号)作为怀化佳加家购物广场有限公司借款抵押，对怀化佳加家购物广场有限公司与中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行2012年12月24日至2017年12月23日期间发生的借款提供担保，担保范围为借款本金最高25000000元、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现抵押权的费用(包括但不限于诉讼费用、律师费用、评估费等)。2012年12月25日，双方到怀化市房产管理局办理了抵押登记。
2013年12月16日，被申请人怀化佳加家购物广场有限公司与申请人中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行双方签订了编号为19140105-2013（鹤城）字××号《小企业借款合同》。被申请人怀化佳加家购物广场有限公司向申请人中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行借款4800000元;合同签订当日，中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行付款4800000元。
2014年3月19日，被申请人怀化佳加家购物广场有限公司与申请人中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行签订了编号为19140105-2014年（鹤城）字××号《小企业借款合同》。被申请人怀化佳加家购物广场有限公司向申请人中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行借款3000000元;合同签订当日，中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行付款3000000元。
2014年5月23日，被申请人怀化佳加家购物广场有限公司与申请人中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行签订了编号为19140105-2014年（鹤城）字××号《小企业借款合同》。被申请人怀化佳加家购物广场有限公司向申请人中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行借款7700000元;合同签订当日，中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行付款7700000元。
2014年7月30日，被申请人怀化佳加家购物广场有限公司与申请人中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行签订了编号为0191400013-2014年（鹤城）字××号《小企业借款合同》。被申请人怀化佳加家购物广场有限公司向申请人中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行借款4000000元;2014年8月1日，中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行付款4000000元。
2014年9月30日，被申请人怀化佳加家购物广场有限公司与申请人中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行签订了编号为0191400013-2014年（鹤城）字××号《小企业借款合同》。被申请人怀化佳加家购物广场有限公司向申请人中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行借款4700000元;合同签订当日，中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行付款4700000元。
合同均约定：借款期限为12个月，自实际提款日起算。借款利率为浮动利率，以提款日与约定的借款期限相对应档次的中国人民银行基准贷款利率上浮10%，按月结息；借款利率以12个月为一期，一期一调整；逾期罚息在原借款利率基础上加收50%。被申请人杨宗文、谢正中用位于怀化市河西大道与神龙东路××号房产为借款抵押担保。同时约定若借款人出现未按约定偿还借款本息及其他应付款项、任何其他债务到期后未能清偿、生产经营及对外投资发生重大不利变化、借款人或股东及法定代表人等涉及重大经济纠纷等情形之一，构成借款人违约；借款人违约，贷款人有权宣布贷款到期，收回贷款。
贷款期限将至时，因被申请人怀化佳加家购物广场有限公司仍需继续借贷，申请人中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行就其各笔贷款与被申请人怀化佳加家购物广场有限公司达成了借款展期协议。
2014年12月5日，申请人中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行与被申请人怀化佳加家购物广场有限公司就本金为4800000元的贷款签订了编号为0191400013-2014年（展）字××号《借款展期协议》，双方约定展期期限至2015年6月4日，借款利率变更为按同档期的中国人民银行基准贷款利率上浮20%，按月结息。2015年5月15日，该笔贷款再次展期至2016年5月14日，申请人中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行与被申请人怀化佳加家购物广场有限公司签订了编号为0191400013-2015年（展）字××号《借款展期协议》，借款利率又变更为按同档期的中国人民银行基准贷款利率上浮10%，按月结息。
2015年3月5日，申请人中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行与被申请人怀化佳加家购物广场有限公司就本金为3000000元的贷款又签订了编号为0191400013-2015年（展）字××号《借款展期协议》，双方约定展期期限至2015年9月10日，借款利率为按同档期的中国人民银行基准贷款利率上浮10%，按月结息。
2015年5月15日，申请人中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行与被申请人怀化佳加家购物广场有限公司就本金为7700000元的贷款又签订了编号为0191400013-2015年（展）字××号《借款展期协议》，双方约定展期期限至2016年5月14日，借款利率为按同档期的中国人民银行基准贷款利率上浮10%，按月结息。该笔贷款办理展期时，怀化佳加家购物广场有限公司偿还了借款本金20000元。
2015年7月16日，申请人中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行与被申请人怀化佳加家购物广场有限公司就本金为4000000元的贷款又签订了编号为0191400013-2015年（展）字××号《借款展期协议》，双方约定展期期限至2016年7月15日，借款利率为按同档期的中国人民银行基准贷款利率上浮10%，按月结息。
申请人中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行与被申请人怀化佳加家购物广场有限公司签订《借款展期协议》时，被申请人杨宗文、谢正中均在《借款展期协议》上签字同意担保。
被申请人偿还贷款本金20000元及部分利息后未再还款，截至2015年7月20日，被申请人尚欠贷款本金24180000元、利息135794.47元，申请人多次催收无果。2015年7月27日，申请人中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行宣布与被申请人怀化佳加家购物广场有限公司所借贷款提前到期,并向被申请人怀化佳加家购物广场有限公司、杨宗文、谢正中送达了“借款合同(展期协议)提前到期通知书”，被申请人怀化佳加家购物广场有限公司未能偿还借款本息。
申请人中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行向本院申请拍卖或变卖被申请人杨宗文、谢正中用于抵押的位于怀化市河西大道与神龙东路××号房产(国有土地使用权证证号为“怀国用〔2012〕第出××号”，房屋所有权证号分别为“怀房权证河西开发字第××号”、“怀房权证河西开发字第××号”)，拍卖或变卖所得价款申请人在被申请人担保的范围内优先受偿。
本院认为：被申请人杨宗文、谢正中与申请人中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行签订的《最高额抵押合同》、被申请人怀化佳加家购物广场有限公司与申请人中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行签订的《小企业借款合同》及被申请人怀化佳加家购物广场有限公司、杨宗文、谢正中与申请人中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行签订的《借款展期协议》，均系双方真实意思表示，且被申请人杨宗文、谢正中又将担保物办理了抵押登记，被申请人怀化佳加家购物广场有限公司应履行还款义务，被申请人杨宗文、谢正中应按约定履行担保义务。申请人中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行向本院提出依法处置抵押物,拍卖或变卖所得款项,在被申请人杨宗文、谢正中财产担保的范围内优先受偿。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百七十二条（一）、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条之规定，裁定如下：
一、对被申请人杨宗文、谢正中用于抵押的位于怀化市河西大道与神龙东路××号房产(国有土地使用权证证号为“怀国用〔2012〕第出××号”，房屋所有权证号分别为“怀房权证河西开发字第××号”、“怀房权证河西开发字第××号”)采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行对变价后所得款项在借款本金24180000元、利息(利率为浮动利率，按中国人民银行公布施行的同期限贷款基准利率上浮10%计算)、罚息(利率为浮动利率水平上加收50%)、实现担保物权的费用的范围内优先受偿;
二、拍卖、变卖被申请人杨宗文、谢正中用于抵押的财产后，申请人中国工商银行股份有限公司怀化鹤城支行未实现担保物权部分的债权本金、利息、罚息、实现担保物权的费用，申请人可向人民法院提起诉讼。
本案案件受理费81689元，由被申请人负担。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 杨春生
审 判 员 陈 林
审 判 员 向志武
二〇一五年九月十五日
代理书记员 杨小华
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第三百七十二条人民法院审查后，按下列情形分别处理：
（一）当事人对实现担保物权无实质性争议且实现担保物权条件成就的，裁定准许拍卖、变卖担保财产；
（二）当事人对实现担保物权有部分实质性争议的，可以就无争议部分裁定准许拍卖、变卖担保财产；
（三）当事人对实现担保物权有实质性争议的，裁定驳回申请，并告知申请人向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。