江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏执复142号
复议申请人（利害关系人）：周羿，男，1971年5月26日出生，汉族，住所地江苏省扬州市邗江区。
委托诉讼代理人：杨青，江苏唯是律师事务所律师。
申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地江苏省南京市北京东路42号。
负责人：闵捷，该公司总经理。
委托诉讼代理人：周若玮，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：李江，江苏石立律师事务所律师。
被执行人：江苏群发农业发展有限公司，住所地江苏省扬州市兴城西路191号（金缘大厦）816、818室。
法定代表人：潘惠荣，该公司总经理。
被执行人：潘惠荣，男，1952年5月5日出生，汉族，住所地江苏省扬州市邗江区。
被执行人：陈爱玲，女，1952年10月6日出生，汉族，住所地。
复议申请人周羿不服江苏省扬州市中级人民法院（以下简称扬州中院）作出的（2017）苏10
执异36号执行裁定，向本院申请复议。本院于2017年7月26日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
扬州中院执行申请执行人中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称华融公司）与被执行人江苏群发农业发展有限公司（以下简称群发公司）、潘惠荣、陈爱玲金融借款纠纷一案中，华融公司对扬州中院带租拍卖行为提出书面异议，称：其与群发公司、潘惠荣、陈爱玲金融借款纠纷执行案中，请求对潘惠荣名下位于扬州市兴城西路191号（金缘大厦）801-803、805-813、815-821、840室房地产（以下简称案涉房地产）进行评估拍卖，周羿称相关房屋已租给其使用，贵院据此裁定带租拍卖。事实上，设定抵押时，经潘惠荣、陈爱玲以及工商银行琼花支行的工作人员确认，涉案抵押物上并没有租赁。承租人周羿与被执行人潘惠荣系恶意串通，以明显不合理的低价承租抵押房地产。次承租人君康人寿保险股份有限公司扬州中心支公司（以下简称君康人寿）明知承租人周羿与被执行人潘惠荣恶意串通之情形。周羿与君康人寿在抵押权设立之前并未实际占有使用抵押房地产。故请求将上述设定抵押房地产去除租赁后进行拍卖。华融公司为支持其异议请求，提交了抵押核实书、君康人寿营业场所变更信息、华融公司的告知函及EMS函件单等证据。被执行人潘惠荣、陈爱玲未答辩。
利害关系人周羿辩称，对银行抵押核实书没有异议，但潘惠荣在向银行贷款时没有如实反映租赁情况，银行也没有向我核实情况；他房产证拿到后我们就办理了租赁合同，因为他买房前就借了我钱，潘惠荣做生意还差我钱，我为了保证借款资金安全，跟他签订了租赁合同；至于我转租给君康人寿，我与潘惠荣租赁合同中规定我有权转租以降低我的经济损失；故要求带租拍卖。
扬州中院查明，华融公司与群发公司、潘惠荣、陈爱玲借款合同纠纷一案，扬州仲裁委员会于2015年5月4日作出（2014）扬仲裁字第411号裁决书已经生效。依该裁决书：1、群发公司应于裁决书送达之日起十日内清偿贷款本金10000000元及利息（计算至2013年7月31日为218741.64元，以10000000元为基数，自2013年8月1日至2014年12月31日按照年利率10.8%计算，自2015年1月1日至2015年3月31日按照年利率10.08%计算，自2015年4月1日至本裁决确定的还款之日止按照年利率9.63%计算）并计算迟延履行期间的债务利息；2、如群发公司未能按照裁决第一项确定的时间、金额还款，则华融公司有权就扬房他证维字第20110060**号房屋他项权证书和扬他项（2011）第0292号土地他项权利证明书项下的抵押物在贷款本金最高额3500000元范围内优先受偿，有权就扬房他证邗江字第20110093**号房屋他项权利书和扬邗他项（2011）第230号土地他项权利证明书项下的抵押物在贷款本金最高额6500000元范围内优先受偿；3、案件仲裁费用65320元，由群发公司负担；4、潘惠荣、陈爱玲对上述给付义务承担连带责任。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向该院申请执行，该院于2015年10月22日立案受理。执行过程中，该院依职权调查了被执行人的银行存款、房产所有权及车辆所有权情况，轮候查封被执行人潘惠荣名下位于扬州市兴城西路191号及扬州市润扬北路18号的房产。因查封的财产暂不具备处置条件，申请执行人向该院申请终结本案本次执行程序。2015年12月16日，该院裁定终结扬州仲裁委员会作出的（2014）扬仲裁字第411号裁决书的本次执行程序。2017年3月27日，该院根据华融公司申请，对该案予以恢复执行。
扬州中院另查明，2012年9月15日，中国工商银行股份有限公司扬州琼花支行与潘惠荣签订抵押合同时，由银行工作人员与潘惠荣、陈爱玲夫妻签订抵押核实书，载明“核查人已实地查看了抵押物，查看了抵押物权属证书的原件，所记载的事项确实，抵押物不存在出租、重复抵押、查封、法律诉讼等限制情况”。2016年6月30日，华融公司向君康人寿发出《告知函》，告知其对相关房地产享有抵押债权并经法院执行，君康人寿在法院执行期间于2016年3月占用金缘大厦相关房地产没有法律依据，应立即停止向任何第三方支付租金，并配合法院执行等。上述事实，有（2014）扬仲裁字第411号裁决书、（2015）扬执字第00454号执行裁定书，以及华融公司提供的中国工商银行抵押核实书、告知函及EMS邮件单等证据在卷证实。
扬州中院认为，第一，华融公司的合法债权已经生效法律文书确认，应依法予以保护。第二，潘惠荣以其名下房地产向工商银行扬州琼花支行提供抵押担保时，已与陈爱玲共同书面声明抵押房地产未对外出租。第三，周羿提供的租赁合同系复印件且异议人华融公司予以否认，该租赁合同虽有形式要件，但出租房屋面积达1047.8平方米，租赁期限达20年，年租金却只有3万元，租赁合同内容显然有违常理，且周羿既未实际给付租金，也未提供证据证实实际占用使用租赁房屋。因而，潘惠荣与周羿之间租赁合同关系不能认定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项的规定，裁定撤销扬州中院作出的（2017）苏10执恢23号裁定以及带租拍卖行为。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江苏省高级人民法院申请复议。
周羿向本院申请复议请求：撤销扬州中院（2017）苏10执异36号执行裁定。事实和理由：案涉房地产已由潘惠荣于2011年8月20日出租给申请人，双方之间签订书面房屋租赁合同，合同约定租赁期20年，潘惠荣已将上述房产交付给申请人占有使用，租金申请人也已经结清。目前，案涉房地产仍在租赁期内并申请人使用。抵押行为及法院查封均在房屋租赁给申请人之后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，申请人在租赁期内有权阻止移交上述房屋并占有使用。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。复议人周羿主张其就案涉房房地产在抵押之前就已拥有租赁权，必须提供相关证据予以证明。本案中，周羿提供的2011年8月20日的租赁合同系复印件，且该合同中约定出租房屋面积1047.8平方米，租赁期限达20年，年租金3万元，一年一付的内容明显有悖常理。周羿亦没有提供证据证明其自签订租赁合同后，在潘惠荣将案涉房地产抵押给工商银行扬州琼花支行前占有使用案涉房地产。同时，2012年9月15日，潘惠荣以案涉房地产向工商银行扬州琼花支行提供抵押担保时，已与陈爱玲共同书面声明抵押房地产未对外出租。因此，复议人周羿主张其与潘惠荣在案涉房地产抵押之前就已签订租赁合同，并以此要求带租拍卖案涉房地产的依据不足。
综上所述，复议申请人周羿的复议请求没有事实和法律依据，本院不予支持。扬州中院（2016）苏10执异36号执行裁定认定事实清楚、适用法律恰当，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（一）项规定，裁定如下：
驳回复议申请人周羿的复议申请，维持江苏省扬州市中级人民法院（2017）苏10执异36号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 李 晶
审判员 赵建华
审判员 苏 峰
二〇一七年十月二十五日
书记员 杨 浩