昌吉回族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌中民一再终字第14号
抗诉机关：昌吉回族自治州人民检察院
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：卡德尔.艾外都，维吾尔族，1961年6月6日出生。
委托代理人：马克亮，男，回族，1958年12月9日出生。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：新疆振强房地产开发有限公司（公司名称变更前为米泉市华鑫房地产开发有限公司）。
组织机构代码：73446273-0
法定代表人：孙恩振，该公司董事长。
委托代理人：朱光军，新疆巨臣律师事务所律师。
再审申请人卡德尔.艾外都与被申请人新疆振强房地产开发有限公司房屋拆迁合同纠纷一案，米泉市人民法院作出（2007）米民二初字第240号民事判决，再审申请人卡德尔.艾外都、被申请人米泉市华鑫房地产开发有限公司不服该判决提出上诉，昌吉回族自治州中级人民法院于2007年9月14日作出（2007）昌中民一终字第668号民事判决。上诉人卡德尔.艾外都向检察机关申诉。新疆维吾尔自治区人民检察院于2013年7月31日作出新检民抗（2013）第52号民事抗诉书向新疆维吾尔自治区高级人民法院提出抗诉。新疆维吾尔自治区高级人民法院于2014年3月28日作出（2014）新民抗字第10号民事裁定，发回本院重审。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人卡德尔.艾外都，委托代理人马克亮，被申请人新疆振强房地产开发有限公司的委托代理人朱光军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
米泉市人民法院一审查明：2004年4月29日，原被告签订了一份协议书，由原告拆迁被告居住的房屋。在协议的所占土地及房屋与补偿事宜条款中约定：原告补偿被告门面房三间、面积共为76㎡，住房一套、面积为86㎡；在双方责任条款中约定：原告所补偿给被告的门面及住宅的手续费、配套费和设施费用由被告承担并交给原告，由原告向有关部门代交相关费用。2004年5月26日，原告给被告补偿了现金140000元。后原告补偿被告楼房一套、门面房二间。经方管部门核准原告补偿被告的一套住宅楼房面积为89.88㎡、二间门面房面积分别为31.09㎡和51.42㎡.2005年5月18日，原告为使被告取得其在金融机构所抵押的房产证，借给被告现金20000元，并约定月息为8.85%擅自改成8.85‰。2005年12月30日，被告按房价143404元支付了原告一套89.74㎡住宅楼房的维修基金（按总房价1%）1434.04元，电子防盗门价款350元、印花税43.02元、房屋买卖合同工本费8元、测绘费122.05元合计3667.11元；面积为53.61㎡的门面房按照房价241245元，支付了维修基金2412.45元（按总房价1%），同时支付了印花税72.37元、房屋买卖合同工本费8元、测绘费109.36元、灭火器价款312元合计2914.18元；面积为32.3㎡的门面房按照房价145350元支付了维修基金1453.50元（按总房价1%），同时支付了印花税42.61元、房屋买卖合同工本费8元、测绘费65.89元、灭火器价款312元合计1883元。原告为被告向有关部门代交89.7㎡住宅楼房的手续费269.22元、所有权证费90元、他项权证费90元、为53.61㎡门面房代交契税7237.35元、手续费321.66元、所有权证费210元、采暖费953元；为32.3㎡的门面房代交契税4360.50元、手续费574元。2006年5月20日，被告以原告未按约定补偿三间门面房为由锁住了原告门面房一间。2007年4月18日，原告向乌鲁木齐世纪同声翻译有限公司支付了诉状翻译费130元。
米泉市人民法院一审认为，债务应当清偿，被告欠原告借款有原告出具借款协议为证，对此事实被告亦予以认可。虽原、被告约定的借款利率过高，但原告现要求被告支付利息未超出国家限制借款利率的规定。故原告要求被告给付借款及利息的诉讼请求，本院予以支持。当事人对自己提出的主张有责任提供证据。原告提供2006年1月6日补充协议中补偿方式变更，被告以原告事后添加为由不认可，对该协议中补偿方式的变更内容，原告明确表示不申请鉴定，致使无法通过鉴定结论，予以认定双方对补偿方式，是否已作变更的事实，原告应对主张方式作变更的事实承担举证不能的法律后果。故原告补偿给被告房屋面积误差比超出3%以内的部分的房价款，由被告按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款。由原告自己承担。原告要求被告赔偿房租费损失的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。新疆维吾尔自治区实施《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》细则第三条规定：“商品住房的维修基金按购房款2%的比例提取，售房单位一般应当在售房时向购房者收取，也可以按照双方约定的时间和方式收取。”该细则第六条规定：“拆迁补偿的商品住房，维修基金按照商品住房的办法管理。”根据被告提供的交费清单，被告按原告所补偿房屋价款的1%向原告交纳了所补偿房屋的维修基金。按照上述细则的规定，被告应当补足剩余1%的房屋维修基金。故原告要求被告支付1%的房屋维修基金的诉讼请求，本院予以支持。原告为被告向有关部门代交的契税、采暖费等费用，被告应支付给原告。遂判决：一、被告于判决生效后立即给付原告借款22000元、利息4283.40元；二、被告于判决生效后立即给付原告住宅楼超出部分的价款4307.86元（143404元÷89.88㎡2.70㎡）、门面房超出部分的价款11619.87元（386595元÷82.51㎡2.48㎡），合计15927.73元；三、被告于判决生效后立即给付原告住宅楼维修基金1434.04元，二间门面房的维修基金3865.95元，合计5299.99元；四、被告于判决生效后立即给付原告所代交的契税、采暖费等费用合计14929元；五、被告于判决生效后立即给付原告翻译费130元；六、驳回原告的其他诉讼请求。
宣判后，上诉人米泉市华鑫房地产开发有限公司不服一审判决提出上诉称“双方明确有约定面积差余按销售价互相补，被上诉人卡德尔.艾外都应当支付超出部分购房款35115元。被上诉人擅自锁上上诉人的门面房一间，构成侵权，应赔偿损失6000元”。
上诉人卡德尔.艾外都上诉称：“双方明确约定楼房的超出面积不予支付差价，我没有占用华鑫公司的门面房，契税有华鑫公司自己承担，收取他项权证费没有依据，翻译费我不承担”。
本院二审查明：上诉人华鑫公司对原审认定的借款数额20000元提出异议外其余事实无异议。另查明，原审认定借款2000元是笔误，判决内容是准确的。上诉人卡德尔.艾外都对原审认定上诉人华鑫公司代交两项契税7237.35元和4360.5元提出异议，提供米东区农业税务局开据的两张完税证，证实2006年12月5日纳税人卡得尔房地产权属转移面积为51.42㎡房屋交了2776.68元，31.69㎡房屋交了1776,68元。其余事实与原审认定的事实相一致，本院予以确认。
本院二审认为：双方于2006年1月6日，当年6月16日签订的补充协议中虽然有差价互补内容，但此内容是补写的，上诉认卡德尔不认可，既无其于证据证实该事实。因此，上诉人以“双方明确有约定面积差余按销售价互补，被上诉人应当支付超出部分购房款35115元”的上诉请求本院不予支持。上诉人华鑫公司实际代交上诉人卡德尔契税两间房屋为4455,54元，根据双方约定，上诉人卡德尔应支付给上诉人华鑫公司实际代交的契税款。上诉认卡德尔以“契税有华鑫公司承担”的上诉理由不成立，不予支持。上诉人华鑫公司要求上诉人卡德尔赔偿门面房损失6000元，支付他项权证费510元，没有充分证据证实，本院不予支持。遂判决：一、维持米泉市人民法院（2007）米民二初字第240号民事判决的第一项，即被告于判决生效后，立即给付原告借款22000元、利息4283.40元。维持第二项，即被告于判决生效后，立即给付原告住宅楼超出部分的价款4307.86元（143404元÷89.88㎡2.70㎡）、门面房超出部分的价款11619.87元（386595元÷82.51㎡2.48㎡）合计15927.73元；维持第三项，即、被告于判决生效后，立即给付原告住宅楼维修基金1434.04元、二间门面房的维修基金3865.95元，合计5299.99元；维持第五项，即、被告于判决生效后立即给付原告翻译费130元；维持第六项、即、驳回原告的其他诉讼请求。二、撤销米泉市人民法院（2007）米民二初字第240号民事判决的第四项，即、被告于判决生效后立即给付原告所代交的契税、采暖费等费用合计14929元。三、上诉人卡德尔.艾外都判决生效后，立即给付原告所代交的契税4455.54元、采暖费等费用合计7276.92元。
昌吉州人民检察院抗诉认为，昌吉回族自治州中级人民法院（2007）昌中民一终字第668号民事判决认定事实缺乏证据证明，导致判决结果有误。理由为：一、终审判决认为：“补充协议中虽有差价互补的内容，但此内容是补写的，卡德尔不认可，又没有其他证据证实。因此，上诉人华鑫公司以双方明确约定面积差余按销售互补的上诉请求不予支持”。但在判决主文部分又维持了（2007）米民二初字第240号民事判决判令申诉人支付房屋超出部分差价15927.73元。属认定事实缺乏证据。二、终审判决卡德尔.艾外都支付维修基金5299.99元，属判决不当。卡德尔.艾外都已提交了相应的维修基金。当时华鑫公司对被拆迁的六户居民承诺要按1%提取维修基金，而实际上已按1%收取了该项费用。说明对于维修基金当事人双方有约定，该约定符合法律规定。故法院改判当事人约定属不当。三、判令申诉人支付契约、采暖费用没有事实根据。关于契税，双方明确约定由拆迁房即被申诉人华鑫公司给被拆迁人办理免税手续。根据约定拆迁方即华鑫公司没能办理免税手续，应由其自行承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项之规定，提出抗诉，依法再审。
被申请人新疆振强房地产开发有限公司针对检察院抗诉答辩称：抗诉理由不能成立。一、二审法院在双方对房屋超出部分面积如何计算价款发生争议，即约定不明或者无约定的情况下，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定处理本案完全正确，应予以维持。就补偿房屋面积部分如何处理，被申请人认为应当按照双方签订的补充协议约定，超出部分按照销售互补。但申请人认为该内容是后面补写的，对此内容不认可，在一审中表示只愿意承担超出面积3%部分的价款。在双方对超出部分面积约定不明或者没有约定的情况下，二审按照上述解释规定处理本案既尊重了当事人的意愿，也完全符合法律规定，应当予以维持。二、申请人应当按照规定和补充协议的约定缴纳剩余1%的维修基金，二审法院认定事实清楚，应当予以维持。首先，按照《住宅共用部位公用设施维修基金管理办法》规定，维修基金按照购房款的2%的比例收取，拆迁补偿房屋参照执行，是强制性规定，任何人或者单位无权改变。其次按照双方签订的补充协议的约定，维修基金由申请人承担。最后，被申请人在办理入住手续时，仅仅预收了1%的维修基金，剩余1%的维修基金应当由申请人承担。三、契税和暖气费申请人应当承担，检察院就此抗诉不成立，应予驳回。依法纳税是每个公民的义务，任何人和单位在不符合条件的情况下不可办理免税。而按照双方签订的补充协议的约定，被申请人只是为申请人提供办理房产证免税的相关手续和资料，并不是办理免缴纳契税，办理了住宅的免税手续，商业门面房的契税按照规定申请人应当缴纳。最后，申请人使用了门面房，当然要承担使用期间的暖气费，检察院就此抗诉不成立，应予以驳回。
本院在再审审理过程中，再审申请人称：同意检察院的抗诉意见，还提出：一、原一、二审判决借款事实存在，但人民法院在审判的时候不符合法律规定，本案是拆迁合同，我们是借款合同，法院不应当并案审理，应当由被申请人另案起诉。二、我方与被申诉人之间在2004年签订了一份拆迁合同，在合同中明确约定补偿我方三间门面房及住宅一套，双方没有进行过变更，鉴于被申诉人的原因，其没有办法向我方交纳三间门面房，经过调查，被申请人在过户的时候存在伪造过户的情形，双方没有进行过三间门面房变更成二间协议，被申请人称关于审查检察院抗诉的案件中，应当审查检察院抗诉理由，对原审法院查明有误的事实法院也应当一并审理。二、原一、二审法院并没有提五户的拆迁协议，侵害了我方权益，此协议仅是被申请人违约所发生的补充协议，但原审法院并没有认定。补充协议只有被申请人有而我方却不知情。综上，我方认为按民诉法第7条的规定，法院审理案件应事实为依据以法律为准绳，具体表现我方所拥有的三建门面房，我方要求按协议约定的三间门面房作为交付，不应当以面积大交付我方的门面房少一间。依法成立的合同应当受法律保护，被申请人应当以约定的内容交付。此是我方的权益。法院应依照法律的规定，判决被申请人向我方交付应当享有的三间门面房。请再审法庭支持检察院的抗诉申请及我方的再审请求。驳回被申请人的原一、二审请求。
本院再审过程中再审申请人为证实其主张向法庭提交以下证据：
一、加盖米泉市房地产管理所的公章的于2004年4月29日再审申请人卡德尔.艾外都与被申请人新疆米泉市华鑫房地产开发有限责任公司之间的协议书及卡德尔.艾外都的签字的的翻译文件一份（协议书及翻译文件出示并提交原件）。证明：被申请人的过户手续存在虚假，不是再审申请人签字的协议进的过户，我方不知情。协议书中甲方一栏签名不是再审申请人其维语签的名，翻译文件证明签的维语名为艾克然木。针对该证据被申请人的质证意见为，2004年4月29日协议书上加盖的是米泉市房地产管理所的公章，我方对该证据真实性没有异议，这份协议书上甲方的签字就是卡德尔.艾外都签的，因为签的是维文，到底签的是什么名字我方不清楚。这份协议书是为卡德尔.艾外都办理房产证提交给房管所的，房产证已经办好，并且交给再审申请人，协议书已履行完毕。该证据的真实性本院予以确认，关联性综合认定。
二、乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心出具的被申请米泉市华鑫房地产开发公司与再审申请人卡德尔.艾外都于2006年12月10日签订的拆迁补偿安置补充协议书各一份（出示并提交原件）。证明：该协议系被申请人在房屋登记过程中，用虚假的形式伪造申请人签名的方式将申请人三间门面房变成二间的。该证据再审申请人并没有签字，但被申请人已盖章说明是个单方的法律行为，已认可了所谓的“对此再无争议”，但之后的诉讼是虚假诉讼。针对该证据被申请人的质证意见为，真实性没有异议，但是不能证实超出部分的面积由再审申请人无偿所有。这份协议书是为了办理房屋的房产证交给房管所的。房产证已办好，并交给再审申请人，补充协议已经履行完毕。该证据真实性已确认，关联性综合认定。
三、原华鑫公司副总经理魏增华向我方出具的补充说明一份及（2005）米民一初字第166号、（2010）米东民一初字第828号民事判决书两份（补充说明出示并提交原件，判决书提交复印件）证明，我方在2010年坚持三套楼房的事实，原华鑫公司起诉我方的事实被法院驳回，但认定过户的事实我方是不知道的。二、魏增华当时是原华鑫公司副经理也是代理人，没有证据证明我方的房屋由三间变为二间的事实。针对该证据被申请人质证意见为，对补充说明的三性均有异议，此是否是魏增华本人书写没有办法确认，此人没有出庭作证，而且并没有说明要向申请人补偿三间门面房，只是说住宅由二套变一套，另外一套补偿现金，并没有说门面房是三间。对两份判决书的真实性无异议，但对关联性及有效性有异议，两份判决所涉及的是与本案无关的事实，魏增华的身份在原审卷中我方已经提供了相应的证明。另外，门面房的补偿并不是检察院抗诉所涉及的内容。按照证据规则证人证实问题要亲自出庭作证及在法庭上经过质证才合法，魏增华出具的说明不符合法律规定及魏增华被申请人一审提供的证明证实，魏增华不是被申请人公司职工，因此该证据的真实性，合法性关联性本院不予确认。（2005）米民一初字第166号、（2010）米东民一初字第828号民事判决书的真实性本院予以确认，关联性本院不予确认。
被申请人为证实其主张向法庭提交以下证据：
一、（2005）米民二初字第301号民事判决书、（2006）米民再字第16号民事判决书、（2007）昌中民一终字第65号民事判决书、（2007）米民一初字第366号民事判决书及（2007）昌中民一终字第542号民事判决书共五份。（出示并提交复印件）。证明：所有拆迁户支付的维修基金都是按照购房款的2%支付的，其中吴占贵就维修基金原米泉市检察院提出过抗诉，米泉市法院经审理后做出来按照购房款1%缴纳维修基金的判决，但经被申请人提出上诉后，昌吉州中级法院又维持了原米泉市法院一审判决，依照判决拆迁户按照购房款的2%缴纳维修基金。以上二起案件判决均已生效并执行完毕。针对该证据再审申请人质证意见为，真实性予以认可，但关联性不予认可，因为各案的情形不一样，我国不实行案例法。被申请人收取向我方收取1%维修基金时没有写预收维修基金，我方当时按1%交维修基金。上述几份判决书的真实性本院予以确认，关联性本院不予确认。
再审审理查明，本院查明的事实与一、二审认定的事实一致。另查明，再审申请人卡德尔.艾外都与被申请人新疆振强房地产开发有限公司（公司名称变更前为米泉市华鑫房地产开发有限公司）于2006年1月6日签订补充协议，协议内容为，一、华鑫开发公司给哈德的原协议书有变。门面三间改二间，面积不变，面积差余互补。（按销售价）；2、另外给哈德补偿人民币壹拾四万元整（140000元）；3、华鑫开发公司给哈德补偿现金在2004年5月26日前给哈德已付清；4、如有给哈德补偿的140000元的条据出现作无效处理。前面14万元条据作废。收款人قادىر（卡德尔）华鑫开发公司盖章。2006年1月6日。针对本案米泉市法院执行局于2008年11月18日执行再审申请人卡德尔.艾外都案款74141元。
本院再审认为：关于房屋拆迁事宜，再审申请人卡德尔.艾外都在内的五户与被申请人公司签订补充协议。再审申请人卡德尔.艾外都一审中认可该补充协议是于2004年5月份签订的事实。并且再审申请人卡德尔再审庭审中又认可2006年1月6日，补充协议书下方用维吾尔族文字签自己的名字，但其抗辩称，当时他是为了证明收到140000元房款而签的名字。因为该补充协议书第一项中清楚记载门面三间改为二间面积不变，面积差余互补（按销售价）的内容。再审申请人卡德尔作为完全民事行为能力人在该协议书下方签字就代表对协议书内容的认可，其也无证据证明该项约定是添加或是虚假的。再审申请人在内的五户跟被申请人签订的补充协议的时间是在2006年1月6日签订的补充协议之前签订，因此2006年1月6日签订的补充协议应视为对此前签订协议的修改和补充，对该协议本院予以确认。关于一、二审中认定房屋超出部分差价15927.73元，本案中拆迁协议中约定再审申请人卡德尔应得的住宅房面积为86㎡，实际房产证上的面积为89.88㎡，再审申请人卡德尔应得的门面房共计面积为76㎡，实际房产证的门面房面积为51.42㎡及31.09㎡合计面积为82.51㎡。一审中再审申请人卡德尔认可承担房屋面积误差比3%以内的房款。因此一、二审确定再审申请人住宅楼超出部分即（89.88㎡0.03%=2.70㎡），门面房超出部分即（82.51%0.03%=2.48㎡）并无不妥。住宅楼超出部分价款计算即（143404元÷89.88㎡2.70㎡=4307.86元）及门面房超出部分价款计算即（386595元÷82.51%2.48㎡=11619.87元）。一、二审确定的再审申请人按照约定向被申请人房屋超出部分价格补足即15927.73元符合本案事实，本院予以确认。关于契税再审申请人卡德尔.艾外都二审中提交的米东区农业税务局开据的两张完税证，证实再审申请人已缴纳二间门面房契税款共计4455.54元，本院予以确认。一审中被申请人提交的针对住宅楼再审申请人补交款项的明细表中明确记载住宅的契税免收。因此本案中不存在再审申请人再次补交契税的事实。该明细表中明确记载住宅楼采暖费1238元已收取，因此再审申请人已交住宅楼采暖费的事实本院予以确认。二间门面房的采暖费合计1527元再审申请人至今未提供证据证实已交。因此被申请人代交的采暖费1527元的应由再审申请人返还给被申请人。关于维修基金再审申请人卡德尔.艾外都已交1%的维修基金，被申请人一审提交新建房字（2000）9号新疆维吾尔自治区实施《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》细则规定，根据该规定让再审申请人卡德尔.艾外都再补交1%的维修基金。但是维修基金是房管部门收取的费用，被申请人至今未向法庭提供代替再审申请人向房管部门补交另外1%的维修基金的证据，也认可没有向房管部门补交另外1%的维修基金的事实，因此，对该请求本院不予支持。再审申请人再审庭审中提出该案案由为房屋拆迁合同纠纷，但是该案中含有借款纠纷，借款纠纷应另行起诉。对此，因再审申请人在一、二审中没有提出另行起诉的意见，对合并审理也未提出异议，一、二审中认可该借款事实，因此，该借款事实是本案房屋拆迁中发生，跟本案拆迁纠纷有关联。因此合并审理并无违反法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第二百零六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定判决如下：
一、撤销昌吉州中级人民法院（2007）昌中民一终字第0668号民事判决；
二、维持米泉市人民法院（2007）米民二初字第240号民事判决第一项，第二项，第五项，即一、被告于判决生效后，立即给付原告借款22000元、利息4283.40元；即二、被告于判决生效后，立即给付原告住宅楼超出部分价款4307.86元（143404元÷89.88㎡2.70㎡）、门面房超出部分的价款11619.87元（386595元÷82.51㎡2.48㎡）合计15927.73元；即五、被告于判决生效后，立即给付原告翻译费130元。
三、撤销米泉市人民法院（2007）米民二初字第240号民事判决第三项，第四项，即三、被告于判决生效后立即给付原告住宅楼维修基金1434.04元，二间门面房的维修基金3865.95元，合计5299.99元；即四、被告于判决生效后立即给付原告所代交的契税、采暖费等费用合计14929元；
四、再审申请人卡德尔.艾外都于判决生效后立即给付被申请人新疆振强房地产开发有限公司采暖费1527元；
五、驳回被申请人新疆振强房地产开发有限公司其他诉讼请求。
六、二审案件受理费合计3574.68元，由再审申请人卡德尔.艾外都承担1000元、被申请人卡德尔.艾外都承担2574.68元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 世 峰
代理审判员 帕提扎提
代理审判员 赵 丽 丽
二〇一六年一月十九日
书 记 员 李 雯