北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第15233号
原告（反诉被告）北京威特新世纪电气技术有限责任公司，住所地北京市海淀区清河马坊（法医中心东500米）。
注册号：110108005059833
法定代表人李文江，董事长。
委托代理人林巍，北京市嘉和律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京福渝港餐饮有限公司，住所地北京市海淀区清河龙岗路27号3号平房。
注册号：110108007401437
法定代表人蔡金川，总经理。
委托代理人汪鹏，北京市中地律师事务所律师。
委托代理人赵阅呈，男。
原告（反诉被告）北京威特新世纪电气技术有限责任公司（以下简称威特公司）与被告（反诉原告）北京福渝港餐饮有限公司（以下简称福渝港公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告威特公司之法定代表人李文江、委托代理人林巍与被告福渝港公司之委托代理人汪鹏、赵阅呈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
威特公司诉称，我公司与福渝港公司签订为期4年的房屋租赁合同在2014年4月30日到期。2014年4月17日晚，我公司的法定代表人李文江就房屋租赁到期事宜通知福渝港公司提前做准备，却被福渝港公司的朋友打伤，报案至今未抓获打人者。合同到期后，福渝港公司至今未搬离租赁房屋。现我公司起诉要求福渝港公司立即搬出已无租赁关系的、清河马坊640平方米房屋，福渝港公司支付逾期未交纳的水电费15804.6元，并按每日1870元支付自2014年5月1日至交还房屋时止的占用房屋损失，按每日500元支付自2014年5月1日至腾空其占用我公司院落堆放劈柴等杂物及库房造成的损失，诉讼费由其承担。
福渝港公司辩称，我公司租赁威特公司的房屋已达10年，双方的租赁协议中对续约有约定，即第一条规定租用期限到期后，如一方续租，下期租金递增8%；第三条规定合同期满时，威特公司的房屋只要继续出租，在同等条件下，我公司有优先权续租。然在合同到期前，威特公司拿着一份租金递增45%的合同来签约，我公司与其协商，但其法定代表人态度恶劣，与我公司一个经理的朋友发生冲突，该纠纷已经公安机关解决。我公司自2004年一直正常续租该房屋，与供货商有着长期供货合同，且在2013年对租赁房屋进行了新装修，投入较大。威特公司违背原合同中租金递增的约定，恶意抬高租金，故我公司不同意腾退房屋。水电费不是我公司不交，而是威特公司故意不收取。我公司堆放劈柴的地方是我公司租赁使用范围，不存在占用一说。威特公司在5月1日停止供电，导致我公司冷鲜和冷藏食品损坏，变质不能食用，还将我公司晾晒的鱼扔进下水道。故我公司反诉要求威特公司赔偿因其断电造成的冷藏、冷鲜物品损失64218.2元及晾晒食品丢弃费用6000元，反诉费由其承担。
威特公司针对福渝港公司的反诉辩称，我公司认为福渝港公司反诉内容与本案是不同的法律关系，属侵权之诉，不应再本案中审理。双方租赁关系自5月1日即终止，福渝港公司在租赁关系中提出赔偿请求，不应在本案中审理。
经审理查明，2010年7月4日，威特公司（甲方）与福渝港公司（乙方）签订《房屋租赁协议》（以下简称《协议》1），双方约定乙方租用甲方位于清河马坊的房屋640平方米，租用期限4年，租金第一年40万元，［含主体房屋后侧加盖房屋（不含宾馆和机房自己占用的房间）］，租金每半年一次，租期开始提前15天付清下期租金，租用期限到期后，如乙方续租，下期租金递增8%，租赁日期：自2010年5月1日至2014年4月30日。……甲方提供生产、生活所需用水，提供380V电源；……乙方每月凭表数向甲方交纳电费及水费……。同时，合同第三条第6款约定，合同期满时，甲方房屋只要继续出租，在同等条件下，乙方有优先权承租。第五条第一款约定，合同期满后，甲乙双方不再续签时，乙方应按合同房屋经营现状，将租赁的房屋完好无损地交给甲方（自然损耗除外）验收……。上述协议均加盖双方的公章、代表签字和签约日期。庭审中，福渝港公司亦提交了一份《房屋租赁协议》（以下简称《协议》2），该协议除明确租赁标的物为清河龙岗路27号2幢的房屋860平方米，其他条款与《协议》1一致。上述协议，威特公司加盖有公司合同专用章，福渝港公司加盖了公司公章，且该协议没有代表签字和签约日期。威特公司对《协议》2真实性不予认可，但认可协议中除租赁平米数以外的其他协议内容真实性。
协议签订后，威特公司将租赁房屋交付福渝港公司，福渝港公司使用租赁房屋经营餐饮，店名为大鹅岛，并支付了租赁期内的应付租金。2014年4月17日，威特公司法定代表人李文江就续租事宜持草拟的合同与福渝港公司相关人员进行洽商时，福渝港公司就威特公司提出的年租金58万元提出异议，后引发纠纷（已交公安机关处理），双方未就续签事宜达成一致。5月1日，威特公司停止了对福渝港公司的电力供应，警方根据报警至现场，因属经济纠纷未予处理，后福渝港公司使用发电机自行进行供电。同日，威特公司委托北京市嘉和律师事务所向福渝港公司发出律师函，要求福渝港公司搬出租用地点，交还房屋，否则将停止水电供应，并通过法律途径向福渝港公司主张逾期占用房屋给威特公司造成的损失和预期利益。福渝港公司于5月3日收到上述律师函。另，威特公司曾于2014年4月24日向福渝港公司发出收费通知，就福渝港公司在2014年3月26日至4月24日期间的水电费进行催收，其中水费1177.3元、电费9817.6元。福渝港公司对上述金额无异议。庭审中，威特公司认可在2014年6月17日已停止对福渝港公司的用水供应。
审理中，本院于2014年8月5日对诉争现场进行了勘验，福渝港公司租用的场地除房屋外，还包括其房屋南侧的院落，福渝港公司已处于停业状态，但仍未腾退。另，本院就福渝港公司使用的水电表数字进行了拍照取证。根据本院确认的水电表底数，福渝港公司欠付的水电费金额为15804.6元，双方对此均无异议。福渝港公司就威特公司擅自断电造成其经济损失一节向本院提交供货合同、进货单、受损物品清单及照片，威特公司不认可上述证据与本案关联性。本院曾就该案组织双方进行调解，但因双方积怨较深，且各自调解意见分歧较大，故调解未果。
上述事实，有双方当事人陈述、《协议》1、律师函、收费通知、照片、《协议》2、本院现场勘验照片等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。威特公司与福渝港公司就清河马坊640平方米房屋所签订的《协议》1系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规定的强制性规定，应属有效。福渝港公司提交的《协议》2仅是在承租具体地点和承租房屋的面积上与《协议》1有差别，其他内容均一致。因《协议》2没有代表签字，且未注明签约日期，无法判断《协议》2产生的时间，且威特公司对《协议》2的真实性提出异议，故本院采信《协议》1的相关内容。
协议签订后，双方均依约履行了各自的义务。契约是缔约双方自由意志的体现。双方原《协议》1中虽有如乙方续租，下期租金递增8%和乙方在同等条件下有优先权续租的意思表示，但该内容仅是就福渝港公司对续租期间的租金数额和优先权的表示，并不代表威特公司放弃了对缔约对象的选择权和根据出租形式变化而作出改变的权利。鉴于双方未实际签署新的租赁合同，且威特公司已对出租场地采取停止水电供应的措施，而福渝港公司亦未再进行有效经营。本院曾就此作出努力，但未见效果，从实现合同目的角度出发，双方间的租赁关系在合同到期日已终止。现威特公司要求腾退房屋之诉请，于法有据，本院支持。经本院及双方现场确认，福渝港公司对拖欠的水电费数额无异议，故该金额亦应予以支付。
因威特公司提出新的续约内容，在金额上远超过《协议》1中约定的递增百分比，且威特公司未给予福渝港公司充分的解释和相对合理的时间；而福渝港公司在洽谈过程中的不冷静，也引发了不必要的纷争，激化了矛盾。故双方在续约问题上均存有过错。在双方未就续租事宜达成一致的情况下，威特公司在租期届满之次日及诉讼期间即对福渝港公司采取停止水电供应的措施，其行为非但不利于问题的解决，反而加剧了矛盾，显有不妥。故本院在扣除福渝港公司合理的腾退期限后，参照《协议》1的租金数额判定福渝港公司应支付的使用费。
威特公司主张占用其院落的使用费，因该项诉请非本案《协议》1中所约定之内容，故本院不予支持。同理，福渝港公司主张因威特公司在租期届满后采取断电所造成的经济损失一节，亦非违约之诉，本院对其反诉请求亦不予支持。
另，本院在此敦促各方为避免损失的进一步扩大，双方应本着公平合理、有利有节的姿态，妥善处理后续事宜。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、北京福渝港餐饮有限公司于本判决生效后十五日内将位于北京市海淀区清河马坊六百四十平方米房屋（经营大鹅岛）及房前院落腾空，交还北京威特新世纪电气技术有限责任公司；
二、北京福渝港餐饮有限公司于本判决生效后七日内给付北京威特新世纪电气技术有限责任公司水电费人民币一万五千八百零四元六角；
三、北京福渝港餐饮有限公司于本判决第（一）项内容执行完毕后七日内，按每日人民币一千零九十六元向北京威特新世纪电气技术有限责任公司支付自二Ｏ一三年七月一日至实际腾退之日止的占用使用费；
四、驳回北京威特新世纪电气技术有限责任公司其他诉讼请求；
五、驳回北京福渝港餐饮有限公司全部反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六千二百六十五元，由北京威特新世纪电气技术有限责任公司负担三千一百三十二元，已交纳；由北京福渝港餐饮有限公司负担三千一百三十三元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉费七百七十八元，由北京福渝港餐饮有限公司负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 唐卫京
人民陪审员 周保山
人民陪审员 商凤鸣
二〇一四年九月十九日
书 记 员 于春燕