辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）沈中民二终字第1943号
上诉人（原审被告）：赵宁，男，1964年10月3日出生，汉族，无职业，住址北京市东城区。
委托代理人：付振东，辽宁宣光律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张成芬，女，1965年6月10日出生，汉族，公安部经侦局警察，住址北京市东城区。
委托代理人：付振东，辽宁宣光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：尹雅琴，女，1954年8月6日出生，汉族，无职业，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：刘健，辽宁圣瀛律师事务所律师。
委托代理人：李贵林，男，1949年5月10日出生，汉族，无职业。
被上诉人（原审被告）：辽宁基业房地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区。
法定代表人：周天罡，该公司董事长。
上诉人赵宁、张成芬因与被上诉人尹雅琴、辽宁基业房地产开发有限公司（以下简称辽宁基业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2014）皇民二初字第1423号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉、审判员相蒙参加评议的合议庭，于2014年9月2日开庭公开审理了本案，上诉人张成芬及其委托代理人付振东，上诉人赵宁的委托代理人付振东，被上诉人尹雅琴的委托代理人刘健、李贵林，被上诉人辽宁基业公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。
原审原告尹雅琴诉称，请求依法判令被告继续履行合同为原告办理交易房屋更名过户手续，向原告支付违约金60万元，并由被告承担诉讼费和律师费。
原审被告赵宁、张成芬辩称，为原告办理更名过户手续没有问题，但要先办理到赵宁和张成芬名下，赵宁和张成芬是夫妻关系。2011年10月10日签订的二手房买卖合同，被告要求确认签订合同的主体，原告在签订合同后又与基业公司签订买卖合同是处于违法的意识所产生的合同，原告明知行为是违法的，那么提出附加利益也是不应支持的。原告所购房屋后发生法院查封事实，也是在为原告办理手续的才知道产生了负担，二被告没有欺骗原告的故意，由此产生的后果应当由本案原告和基业公司解决。
原审被告辽宁基业公司辩称，本案基业公司与原告虽然签订了买卖合同，但双方并无得以实际履行的房屋买卖合同。基业公司作出的书面承诺，不具有法定意义上的承担连带责任性质，本案争议房屋被查封的时间是2008年7月，本案争议房屋现可以登记在赵宁和张成芬名下，基业公司没有过错，该房屋在2007年12月19日出售给张成芬时没有任何权利瑕疵。因张成芬怠于进行过户，对后续出现的查封，不可归责于基业公司。请求驳回原告对基业公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，被告赵宁、张成芬系夫妻关系。2007年12月，被告张成芬与被告基业公司签订《商品房买卖合同》一份，被告张成芬购买基业公司开发建设的位于沈阳市皇姑区黄浦江街7号2-7-2商品房（以下简称本案争议房屋）一处，建筑面积82.13平方米，房屋总价款298，000元。协议签订后被告张成芬于2007年12月19日付清购房款，基业公司亦按照合同约定向张成芬交付商品房。2010年7月29日本案争议房屋因基业公司与案外人发生民事纠纷被沈阳市中级人民法院查封，现已解封。2011年10月10日被告赵宁与原告签订《二手房买卖合同书》一份，合同约定：乙方（本案原告）购买本案争议房屋；房屋总价款650，000元；甲方（本案被告赵宁）保证该房屋不存在抵押、租借、司法保全、司法查封、司法执行等事项，无第三方主张权利，如因此发生纠纷，由甲方全部承担由此引起的民事责任，并应当赔偿乙方因此造成的经济损失；此房由中介公司交易而成，房款有房主赵宁收取，开发公司不承担任何法律诉讼责任。合同签订后，合同签订三方到基业公司由原告与基业公司重新签订一份《商品房买卖合同》，由开发公司按照商品房买卖程序办理相关房产产权手续。2011年10月18日原告扣除面积差和物业费等给付被告赵宁6**，500元，双方结清房款。后由于该房屋存在查封和不能直接办到原告名下，原、被告发生争议，期间被告基业公司于2012年3月7日向原告出具承诺书一份，承诺：如因房屋所有权问题及经济责任发生纠纷，责任由基业公司负责处理。现原告依然没能办理房屋所有权证书，故于2014年5月30日起诉到法院。
原审法院认为，原告与被告赵宁签订的《二手房买卖合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，合同双方均应按照诚实信用原则履行各自的合同义务。原告要求被告继续履行合同为原告办理交易房屋更名过户手续。经庭审调查，赵宁、张成芬系夫妻关系，夫妻双方均有权管理和处分夫妻共同财产，产生的债务应当由夫妻双方共同承担无限连带责任。原告与被告赵宁签订的《二手房买卖合同书》约定由本案被告基业公司办理产权手续的行为应当是合同双方约定第三人向债权人履行合同义务的行为，第三人履行不能或履行不符合约定，债务人应当向债债权人承担违约责任，现基业公司不能为原告直接办理房屋产权证书，被告赵宁、张成芬亦应当履行为原告办理更名过户手续的合同义务并承担违约责任。故本院对原告要求被告赵宁、张成芬办理房屋更名过户手续的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告给付违约金600，000元。经庭审调查，原、被告就逾期办证违约责任约定逾期一日，按交易价格的千分之一计算违约金，按此计算方式，现违约金的数额已经远远超过房屋交易价格，该违约金的计算方式显然有悖社会公平和日常规律，故本院对原告违约金计算方式不予支持。结合合同第八条第五项约定：甲乙双方未约定定金的，如果发生违约的，违约方应按交易价格的5%作为违约金赔偿对方。故本院认定被告赵宁、张成芬应当给付原告逾期办理更名过户手续违约金31，925元（638，500元×5%=31，925元）。原告要求被告承担律师费用41，000元。原告与被告赵宁在《二手房买卖合同书》中约定如因一方违约，造成法律诉讼，败诉方应当承担因此诉讼产生的一切费用包括律师费、诉讼费、交通费和误工费等。原告此项诉讼请求符合双方合同约定，且律师费的收取亦符合相关法律规定，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告基业公司承担连带赔偿责任。经庭审调查，基业公司在出售房屋时，该房没有任何瑕疵，其后被法院查封亦是由于被告赵宁、张成芬怠于履行买受人的合同权利和义务造成的。基业公司在承诺中承诺：如因房屋所有权问题及经济责任发生纠纷，责任由基业公司负责处理。并不能认定是对不能办理房屋产权证书违约责任的承但的承诺，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十五条、第一百零七条、第一百二十一条之规定，原审法院判决如下：一、被告赵宁、张成芬于本判决生效后10日内为原告尹雅琴办理位于沈阳市皇姑区黄浦江街7号2-7-2房屋的更名过户手续；二、存量房买卖更名过户应当由买受人交纳的契税和交易费由原告尹雅琴承担，其他税费由被告赵宁、张成芬承担。三、被告赵宁、张成芬于本判决生效后10日内一次性给付原告尹雅琴逾期办理更名过户违约金31，925元；四、被告赵宁、张成芬于本判决生效后10日内一次性给付原告尹雅琴律师代理费41，000元；五、驳回原、被告其他诉讼请求。上述费用如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费13，570元，由被告赵宁、张成芬承担。
宣判后，赵宁、张成芬不服原审法院判决，向本院提出上诉。上诉请求：一、请求撤销原审法院民事判决书，发回重审；二、本案的诉讼费由被上诉人承担。主要上诉理由：上诉人同被上诉人辽宁基业房地产开发有限公司购买房屋签订合同时，上诉人所购房屋没有被查封记录，没有任何负担。被上诉人辽宁基业房地产开发有限公司在上诉人向其交付购房款后，即将房屋交付给了上诉人。当上诉人买受的房屋因被上诉人辽宁基业房地产开发有限公司自己的原因被查封后，也没有通知上诉人。上诉人同被上诉人尹雅琴签订买卖合同后，被上诉人于交付购房款后，上诉人即将房屋交付给了被上诉人，被上诉人尹雅琴在此后又同被上诉人辽宁基业房地产开发有限公司签订了一份商品房买卖合同，此时被上诉人尹雅琴已知该房屋被查封，并自愿签订合同，在被上诉人辽宁基业房地产开发有限公司无法为其办理更名过户后，为其出具承诺，有关这方面的情况，原审卷宗有这方面的证据。而被上诉人对其自身行为产生的后果应自负其责。原审法院判决完全错误，故提出上诉，请求公正裁决。
被上诉人尹雅琴答辩称：同意原审判决。上诉人在上诉状中所称的被上诉人在知道该房被查封后仍与开发公司签订商品房买卖合同与事实不符，被上诉人购买该房时对房屋被查封事实不清楚，上诉人与基业公司没有向被上诉人说明该情况，上诉人所称的不应承担责任没有事实和法律依据。不管上诉人对房屋查封事实是否明知，根据合同约定都应承担违约责任，是合同第二条第4项明确约定的。上诉人依合同和法律应承担违约责任。
被上诉人辽宁基业公司未答辩。
本院经审查认为，本案实际上为房屋的连环买卖案件，被上诉人基业公司将案涉房屋卖给了上诉人张成芬、赵宁，上诉人张成芬、赵宁又将该房屋卖给被上诉人尹雅琴，在被上诉人基业公司同意配合的情况下，被上诉人尹雅琴与开发商基业公司签订了商品房买卖合同。现上诉人、被上诉人均主张案涉房屋具备办证条件，但因双方对房屋过户税费及费用的承担问题存有争议且房屋买卖协议对此并未作明确约定。对此，本院认为，原审法院应重审时应查清如下事实：一、根据上诉人陈述，现案涉房屋的契证及房屋维修基金均在登记在上诉人张成芬名下，案涉房屋能否由上诉人张成芬直接过户到被上诉人尹雅琴名下，办理房屋过户手续是否需要被上诉人基业公司的协助。二、上诉人赵宁与被上诉人尹雅琴所签订的《二手房买卖合同》对于房屋过户税费及相应费用承担未作明确约定，因此对案涉房屋的过户税费及相关费用承担问题，原审法院应向双方当事人进行释明，根据双方当事人对于税费及过户费用承担的答复及相关规定进行裁判。三、二上诉人出售案涉房屋时，商品房买卖合同既未备案又未取得房屋产权证，被上诉人尹雅琴在购买案涉房屋时也知晓该房屋并未取得完全产权，且2012年春节被上诉人得知房屋被查封后仍要求继续履行二手房买卖合同，可见被上诉人尹雅琴对于案涉房屋存在不能办证风险是有预知的，原审法院在重审此案时，应参照双方的过错对于违约责任进行裁判。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2014）皇民二初字第1423号民事判决；
二、发回沈阳市皇姑区人民法院重审。
审 判 长 刘 冬
代理审判员 相 蒙
代理审判员 郑竹玉
二〇一四年九月十日
书 记 员 那萌萌
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；