安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖11民终97号
上诉人（原审反诉原告、原审被告）：袁伟，男，1982年10月28日出生，汉族，无业，户籍地安徽省滁州市琅琊区，经常居住地安徽省滁州市琅琊区。
被上诉人（原审反诉被告、原审原告）：滁州市琅琊国有资产运营有限公司，住所地安徽省滁州市，组织机构代码75680497-3。
法定代表人：张跃祖，该公司经理。
委托代理人：邓锐，安徽会峰律师事务所律师。
原审第三人：曹亭亭，女，1989年12月14日出生，汉族，个体工商户，户籍地安徽省明光市，经常居住地安徽省滁州市琅琊区。
原审第三人：滁州百姓缘药品零售连锁有限公司，住所地安徽省滁州市，统一社会信用代码9134110275298062X0（1-1）。
法定代表人：吕志贤，该公司经理。
委托代理人：庞仁兵，安徽苏滁律师事务所律师。
上诉人袁伟因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院于2015年10月27日作出的（2015）琅民一初字第00436号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月25日公开开庭审理了本案。上诉人袁伟，被上诉人滁州市琅琊国有资产运营有限公司（以下简称琅琊国资运营公司）的委托代理人邓锐，原审第三人曹亭亭到庭参加诉讼，滁州百姓缘药品零售连锁有限公司（以下简称百姓缘公司）经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年11月5日，琅琊国资运营公司作为甲方，袁伟作为乙方签订一份房屋租赁合同，约定：琅琊国资运营公司将位于滁州市菱溪北路368号菱溪小区大门南侧一层二间和二层六间门面房，出租给袁伟使用。第二条、租赁期限。租赁合同期五年，自2012年12月1日起至2017年11月30日止。第三条、租金及支付方式。1、第一年租金贰拾陆万元。自第二年起每年租金在上一年基础上递增10%。即第一年租金贰拾陆万元；第二年租金贰拾捌万陆仟元；第三年租金叁拾壹万肆仟陆佰元；第四年租金叁拾肆万陆仟零陆拾元；第五年租金叁拾捌万零陆佰陆拾陆元。2、乙方应在合同签订当日支付第一年总租金，并同时缴纳合同履约保证金陆万伍仟元。剩余年租金于每年11月1日前支付，逾期支付当期租金，每推迟一天，乙方应按本合同租金总额千分之二支付违约金。逾期一个月不支付当期租金的，甲方有权解除合同，所造成的任何损失由乙方负责。合同期满，乙方履行全部合同约定义务并经甲方验收交回租赁物后，甲方将履约保证金全额退还乙方，不计利息。第四条、甲方的权利和义务。2、乙方有违约行为，甲方有权终止租赁关系，提前收回房屋的权利……第六条、租赁标的的维护、维修、装潢。2、乙方如经营需要，需对房屋进行装潢，由乙方书面提出申请并注明装修事项，经甲方书面同意后，进行装潢，费用由乙方承担。产生的税收必须在琅琊区税务局缴纳。合同终止后，乙方无偿将房屋交付给甲方，甲方不给予任何补偿费用。第八条、违约责任。3、乙方因拖欠房租、甲方违约或不执行政府决定，甲方有权提前收回房屋。袁伟于签订合同时支付琅琊国资运营公司履约保证金65000元，并支付了2014年5月31日前的房租。
原审法院另查明，袁伟将其承租的琅琊国资运营公司的房屋中的位于滁州市菱溪北路368号菱溪苑小区南第六间门面房（楼上楼下各一间）转租给曹亭亭，并将其承租的琅琊国资运营公司的房屋中的位于滁州市菱溪北路368号菱溪苑小区南第二间门面转租给百姓缘公司。
原审法院认为：琅琊国资运营公司与袁伟在平等自愿的基础上签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，该协议不违反法律强制性规定，合法有效。合同签订后，琅琊国资运营公司将房屋交给袁伟，袁伟亦对房屋进行了装潢，实际使用了房屋，双方应严格按约履行。袁伟未按双方约定支付2014年6月1日之后的房租，构成违约。琅琊国资运营公司无行政执法权，对袁伟辩称琅琊国资运营公司不能拆除其承租房屋门前的违法建筑存在过错，袁伟违约非主观恶意行为，不予采纳。双方约定逾期一个月不支付当期租金的，琅琊国资运营公司有权解除合同。琅琊国资运营公司要求解除双方于2012年11月5日签订的房屋租赁合同，予以支持。曹亭亭转租了出租房屋中位于滁州市菱溪北路368号菱溪苑小区南第六间门面房（楼上楼下各一间），百姓缘公司转租了出租房屋中位于滁州市菱溪北路368号菱溪苑小区南第二间门面，并实际使用。在袁伟返还房屋时，曹亭亭、百姓缘公司有义务协助让出房屋。袁伟已缴纳2014年5月31日前的房租，还应当支付琅琊国资运营公司自2014年6月1日起至实际返还房屋日止的房租（2014年6月1日至2014年11月30日的租金为143000元；2014年12月1日至2015年11月30日，按年租金314600元计算；2015年12月1日至2016年11月30日，按年租金346060元计算）。琅琊国资运营公司主张的违约金68640元过高，袁伟申请对违约金进行调整，原审法院依法调整为第二租赁年度的半年租金143000元的10%即14300元。关于袁伟反诉请求琅琊国资运营公司赔偿装修残值损失130200元的问题。因袁伟有违约行为，琅琊国资运营公司有权终止租赁关系，提前收回房屋。双方约定合同终止后，袁伟无偿将房屋交付给琅琊国资运营公司，琅琊国资运营公司不给予任何补偿费用，对袁伟的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，原审判决：一、解除滁州市琅琊国有资产运营有限公司与袁伟于2012年11月5日签订的《房屋租赁合同》；二、袁伟于判决生效后三十日内返还滁州市琅琊国有资产运营有限公司所有的位于滁州市菱溪北路368号菱溪苑小区大门南侧一层二间和二层六间门面房，第三人曹亭亭、滁州市百姓缘药品零售连锁有限公司协助袁伟返还上述房屋；三、袁伟于判决生效后三十日内支付滁州市琅琊国有资产运营有限公司自2014年6月1日起至实际返还房屋日止的房租（2014年6月1日至2014年11月30日的租金为143000元；2014年12月1日至2015年11月30日，按年租金314600元计算；2015年12月1日至2016年11月30日，按年租金346060元计算）及违约金14300元。四、驳回滁州市琅琊国有资产运营有限公司的其他诉讼请求；五、驳回袁伟的反诉请求。本诉案件受理费7610元，由滁州市琅琊国有资产运营有限公司负担3590元，袁伟负担4020元。反诉案件受理费2900元，由袁伟负担。
袁伟上诉称：1、琅琊国资运营公司未提供案涉租赁房屋已取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设房屋的有关手续，故双方间的租赁合同无效，即使合同有效，琅琊国资运营公司未履行通知义务即起诉要求解除双方租赁合同亦与法相悖；2、袁伟在一审中请求法院调整双方房屋租金，但一审法院未予调整；3、袁伟未支付案涉房屋的租金是因为琅琊国资运营公司擅自同意他人在租赁房屋门前搭建多间简易房屋和广告牌，并出租给他人从事经营，显属违约，而袁伟并无违约行为，故不应支付违约金；4、合同期限尚未届满，琅琊国资运营公司即解除双方房屋租赁合同，应赔偿袁伟装修残值损失130200元；5、琅琊国资运营公司应返还袁伟的房屋押金6万元；6、琅琊国资运营公司对袁伟的转租行为明知，故琅琊国资运营公司不能以袁伟未经琅琊国资运营公司同意为由而解除双方间转租合同。故请求撤销原判，依法改判：1、驳回琅琊国资运营公司要求袁伟返回房屋、支付租金、支付违约金的诉讼请求；2、支持袁伟一审反诉请求；3、确认曹亭亭、百姓缘公司的房屋租赁合同有效，继续由琅琊国资运营公司和曹亭亭、百姓缘公司履行房屋租赁合同。
琅琊国资运营公司在庭审中答辩称：1、琅琊国资运营公司已经在一审中提供了房屋建筑规划许可证，故案涉房屋租赁合同系有效合同。案涉房屋租赁合同因袁伟违约而解除，故原审判决的租金及违约金正确；2、案涉房屋租赁合同因袁伟违约而解除，袁伟无权请求琅琊国资运营公司赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失；3、袁伟要求确认曹亭亭、百姓缘公司转租合同有效，并要求琅琊国资运营公司继续履行租赁合同的诉讼请求，超出本案审理范围。
曹亭亭在庭审中答辩称：其同意将案涉房屋返还给琅琊国资运营公司并按照规定缴纳房租。
百姓缘公司提交书面答辩意见：其公司同意将案涉房屋返还给琅琊国资运营公司并按照规定缴纳房租。
二审中，袁伟为支持其上诉请求所举证据为证人朱某及罗某的出庭证言，证明：琅琊国资运营公司的法定代表人张跃祖曾在向袁伟索要租金时表示袁伟自2013年11月份起可先交一半租金，待违建拆除后再让袁伟全额缴付房屋租金。
琅琊国资运营公司对以上两证人证言的质证意见：证人陈述不实，袁伟称是2013年张跃祖找其谈房租，但证人陈述是在2014年，且朱某与袁伟系夫妻关系，罗某与朱某系同事关系，故二人证人证言不应被法院采纳。本院认为，因朱某与袁伟系夫妻关系，罗某亦系朱某同事，且二人陈述与袁伟所述并不相符，袁伟亦无其他证据佐证琅琊国资运营公司同意其待违建拆除后再缴付房租的事实，故本院对以上两位证人证言不予采信。
二审中，双方所举其他证据同一审，质证意见同一审，本院认证意见亦同一审一致。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实，本院予以确认。
综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1、琅琊国资运营公司要求袁伟返还房屋及支付相应租金、支付违约金的诉讼请求能否成立；2、袁伟要求琅琊国资运营公司赔偿其装潢损失的诉讼请求能否成立。
针对争议焦点1。袁伟上诉称，琅琊国资运营公司未提供房屋建设规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设房屋的有关手续，故本案房屋租赁合同无效。经查，一审中琅琊国资运营公司已向法庭提交建设工程规划许可证，袁伟对该证据并无异议，故琅琊国资运营公司与袁伟之间的房屋租赁合同系有效合同，袁伟应按照双方合同约定向琅琊国资运营公司按期交纳租金。袁伟未按期向琅琊国资运营公司交纳案涉房屋租金，已经构成违约，根据双方房屋租赁合同第八条第3点的约定，袁伟拖欠租金不付，琅琊国资运营公司有权依据双方合同约定向法院提起诉讼解除双方租赁合同，故本院对袁伟辩称琅琊国资运营公司未履行通知义务而解除合同与法相悖的辩解理由不予采纳。因袁伟未按期交纳租金，导致双方租赁关系终止，租赁合同解除，琅琊国资运营公司有权要求袁伟返还房屋并支付欠付房租。有关袁伟辩称双方房屋租金过高，其请求法院予以调整一节，因案涉房屋租赁合同的租金标准属于双方意思自治范畴，不属法院依职权调整范围，故原审法院未予处理并无不当。有关袁伟辩称琅琊国资运营公司同意他人在租赁房屋门前搭建多间简易房屋和广告牌一节，因其并未举证证明门前场地属于案涉房屋租赁范围及上述简易房屋及广告牌系经琅琊国资运营公司同意搭建的相关证据，且拆除违建等职权系行政机关的法定职责，故对袁伟的此节上诉理由本院亦不予采纳。因袁伟违约在先，故琅琊国资运营公司有权按照双方租赁合同约定向袁伟主张违约责任，但因双方合同约定的违约金过高，袁伟请求法院调整，原审法院据此将违约金调整为双方合同约定的第二个租赁年度半年租金的10%，即14300元，并无不当，本院依法予以维持。
对于争议焦点2。因袁伟违约在先，根据双方房屋租赁合同第六条第2点的约定，琅琊国资运营公司无需给予袁伟任何补偿，故原审法院对袁伟主张琅琊国资运营公司补偿其房屋装修损失未予支持亦无不当。有关袁伟主张返还其6万元房屋押金及确认曹亭亭、百姓缘公司的房屋租赁合同有效的诉讼请求，因超出琅琊国资运营公司的一审诉请范围，故本院不予审理。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。袁伟的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11980元，由上诉人袁伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔德敬
代理审判员 付广永
代理审判员 郭东武
二〇一六年二月二十九日
书记 员代 元 婷
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；