湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳中民一终字第142号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）刘学文，男，1969年5月8日出生，汉族，湖南省岳阳市人，个体经营户。
委托代理人李军，湖南三湘法律服务所法律工作者。
委托代理人姜涛，湖南华涛法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）岳阳九天大厦有限公司。
法定代表人李先轸，董事长。
委托代理人汪旭东，广东广信律师事务所律师。
委托代理人王秀婉，湖南骄阳律师事务所律师。
原审被告、原审反诉第三人叶志刚，男，1974年10月2日出生，汉族，湖南省岳阳市人，个体工商户，住湖南省岳阳市岳阳楼区求索东路华菱融域*栋***号。
上诉人刘学文因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2012）楼民三初字第442号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘学文及其委托代理人李军、姜涛与被上诉人岳阳九天大厦有限公司（以下简称岳阳九天公司）的委托代理人汪旭东、王秀婉到庭参加诉讼。原审被告、原审反诉第三人叶志刚经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年7月26日，岳阳九天公司与叶志刚签订了一份《房屋租赁合同》，约定岳阳九天公司将该公司所有的位于岳阳市站前路与南湖大道交汇处的金冠商厦一至五层，共21945平方米的场地出租给叶志刚使用，其中二层租金为23元／平方米。2010年7月30日，岳阳市开发区典藏名品家居广场取得个体工商户营业执照，经营负责人为叶志刚，经营范围及方式为家具、工艺品零售。2010年8月5日，岳阳九天公司将金冠商厦一至四层场地按现状交付给叶志刚使用，双方确认该日期为正式移交日期。叶志刚租得该房屋后立即组织人员将金冠商厦一至四层进行了装修，将金冠商厦第一至四层隔成若干小铺面，并在该商厦内设立岳阳市开发区典藏名品家居广场办公室对外进行招商。叶志刚除留有部分自营家居进行商铺展销外，其余铺面均陆续分租给招商引进的个体商户进行家居系列产品营销。
2010年10月18日，刘学文与叶志刚，双方签订了一份《租赁合同》，合同明确约定与本案相关的主要内容有：甲方向乙方提供位于岳阳市站前路典藏名品家居广场二楼编号为B11-1商铺（以下简称租赁区域），双方约定计租面积为199.83平方米，由乙方租赁使用，用途为商业用途。合同期限自2010年10月1日起至2012年9月30日止，合同期间，乙方每月向甲方交纳租金3997元，每月另须缴纳其它费用767元。甲方对租赁区域实行统一管理，乙方同意接受甲方统一管理，并独立承担租赁区域所产生的租金和其他双方约定的费用。以上费用乙方必须按照合同约定或甲方指定时间按时支付，否则按照拖欠金额每日千分之四的标准向甲方支付违约金。甲方有下列情形之一的，视为甲方违约，乙方有权单方面即时终止和解除合同：1、向乙方迟延提供租赁区域达15天以上；2、无正当理由造成乙方租赁区域连续停业达30天以上。乙方行使以上权利解除合同后，甲方应在结清各项费用后将租赁保证金在合同解除之日起12个月内无息返还乙方。乙方发生下列情形之一的，视为乙方违约，甲方随时有权单方面解除合同，并有权追究乙方违约责任：1、乙方拖欠租金或其他款项累计达30天以上；2、未经甲方书面允许，乙方擅自转租的；3、乙方在租赁区域内进行非法活动、损害商场利益或他人利益的，多次劝阻和协商无效，拒不改正者；4、擅自更换甲方设施或改变装修且不接受甲方处理的；5、乙方私自收银或不经批准乱打折等其他违反合同约定行为的。甲方行使单方解除合同权时，除不予退还乙方所交租赁保证金及其他费用外，并可视情况追究乙方违约责任。合同解除后，乙方应在三天内支付所有欠款并撤出商场，否则，甲方有权处置并变卖乙方滞留在商场内的一切商品和物品，所得价款用以充抵乙方所欠费用和弥补甲方所受的损失。合同未尽事宜，双方另行签订《租赁合同（附件）》是甲乙双方签订的《租赁合同》不可分割的一部分，与《租赁合同》具有同等法律效力。
2010年10月18日，刘学文与叶志刚另行签订了一份《租赁合同（附件）》，合同附件约定与本案相关的主要内容有：甲、乙双方签订合同时，乙方必须向甲方一次性支付履约保证金9592元，质量保证金10000元。甲方向乙方提供的经营场地已经具备商业经营所需的基本装修，乙方若因产品经营需要重新装修的，需经甲方同意。乙方重新装修经营场地的设计费、装修费等费用由乙方自行承担。甲方同意给予乙方7个月免租期；免租时间为2010年11月、2011年元月、3月、5月、7月、9月、11月，免租方式为缴一免一。免租期间，乙方需承担除免租费用以外的其它费用。乙方在甲方基本装修基础重新装修后，无论何种不能归责甲方违约的条件和情况下终止协议履行时，须保留乙方重新装修后的装修物资无偿归甲方所有；乙方每月应承担的相关经营费用为5595元，相关经营费用含：设备检修费、设备维修费、室内改造、空调使用费、公用水电费、物业管理费及市场推广费等。乙方须于每月25日前将下月承租费用交纳给甲方，如乙方未能按时缴清，甲方按未缴纳总金额每日千分之四向乙方收取违约金；如超过15日仍未缴清，则视为乙方放弃经营场地。乙方在租赁期间，向甲方交纳商品质量保证金10000元，本合同终止一年后，如乙方所售商品未出现质量问题或发现有质量问题并能及时妥善解决，甲方无条件将商品质量保证金无息退还给乙方。乙方进场时，应向甲方预缴电费2000元，甲方按月代收代缴乙方承租场地所用电费，并交纳装修保证金1000元。导购员由乙方自行招聘。
刘学文租得铺面进行装饰装修后，于2010年11月份正式开业，用于经营佰佳油画，期间聘请了一名导购员王飞，每月底薪1800元另按销售提成。刘学文于2010年8月7日向叶志刚交纳了履约保证金9768元，品牌质保金10000元、预存电费2000元与仓库押金3396元、实为仓库押金的装修押金1000元，并于2010年10月18日向叶志刚方交纳了10月份租金3997元与767元、相关经营费用5595元，三项合计10359元。
2011年5月4日起，岳阳九天公司向叶志刚催缴金冠商厦一至四楼第一年的租金和费用。叶志刚在收到岳阳九天公司联系函后陆续向该公司支付了部分租金，并承诺6月15日交清所欠全部租金。因叶志刚未交清租金，2011年6月23日岳阳九天公司再次通知叶志刚，要求其在6月28日交清所欠租金，如叶志刚不能履行合同支付租金，岳阳九天公司将会通知家居广场分租户若想继续租用场地经营就将租金直接交给岳阳九天公司。
到期叶志刚仍未交纳，岳阳九天公司即于2011年6月27日、2011年6月30日向典藏名品家居广场经营户（金冠商厦分租户）逐一发送了《告知函》，告知分租户因叶志刚逾期未付租金，已无故解除合同，分租户需向业主岳阳九天公司直接交付租金。叶志刚于2011年6月28日、7月28日、8月14日先后向典藏名品家居广场内的分租户发出通知，告知租赁合同未解除，分租户不能向岳阳九天公司交租。从此三方因房屋租赁纠纷发生争执，造成岳阳市典藏名品家居广场经营管理混乱。
2011年7月4日，岳阳九天公司申请岳阳市湘北公证处前往叶志刚处对岳阳九天公司解除合同的通知送达行为进行了公证，正式通知叶志刚自收到该通知之日起合同解除，叶志刚须支付租金及滞纳金与违约金。
2011年8月份叶志刚为收取分租户租金采取了停电措施，致使分租户无法正常使用租赁铺面。2011年8月15日之后岳阳九天公司又陆续向叶志刚送达催款函，要求叶志刚尽快支付所欠费用，处理好所有经济纠纷，将租赁物归还岳阳九天公司。
2011年8月15日、9月5日、9月26日，刘学文等分租户们分别致函叶志刚与政府信访部门，要求叶志刚暂缓缴纳租金，恢复通电，维护分租户正常经营。分租户们要求政府出面处理租赁合同纠纷事宜。
2011年11月4日、2011年11月7日，岳阳九天公司先后向分租商户发出收回物业通知书、合作意向书等，告知分租户岳阳九天公司系金冠商厦业主，岳阳九天公司与岳阳市开发区典藏名品家居广场及叶志刚签订了金冠商厦一至五楼租赁合同，因承租方拖欠租金违约并未经业主同意非法转租，营业执照超经营范围经营，租赁合同已解除，分租合同也是无效合同，因此岳阳九天公司收回金冠商厦物业，分租户可以选择继续承租或退租，并请保管好私人财物。2011年11月8日，岳阳九天公司在商场贴出公告与通知，要求分租户在2011年11月9日至11日三天内撤离商场内物品，交还场地给岳阳九天公司。2011年11月10日，岳阳九天公司接管了岳阳金冠商厦一至四层的场内物业管理，并关门停业一天。2011年11月11日经政府召开当事人各方协调后按照座谈会意见，岳阳九天公司贴出告示，告知岳阳市开发区典藏名品家居广场暂停营业。
2011年11月15日，叶志刚以岳阳典藏名品家居广场名义在金冠商厦一楼张贴通知典藏名品家居广场各分租户们，表示自2011年11月15日起暂停收取所有商户的经营费用，待商场与岳阳九天公司的合同纠纷妥善解决后，另行协商收取；对于部分已向岳阳九天公司缴纳场地使用费的分租户，商场不认可，请与岳阳九天公司协商退款。
2011年11月18日，岳阳市岳阳楼区人民政府工作组在岳阳九天公司代表、岳阳市开发区典藏名品家居广场代表、岳阳市开发区典藏名品家居广场内分租经营户代表三方参与召开的政府协调会上形成了《关于典藏家居信访问题协调的会议纪要》，内容为：1、自2011年11月19日起，岳阳九天公司同意开门让典藏名品家居广场各经营户正常营业，房屋租赁合同纠纷争议搁置，三方确保维持社会经营秩序；2、45天过渡期内，岳阳九天公司向各经营户收取一定的物业管理费，收费标准为各经营户与典藏家居租赁合同约定的场地租金和物业管理费总和的50%（其中租赁合同约定当月为免租期的按场地租金和物业管理费总和的25%收取）；3、部分业主不愿继续经营的，可向九天公司提出书面申请，双方协商解决货物撤离问题。
因叶志刚拒绝向岳阳九天公司支付房租欠款及返还出租房屋，刘学文作为典藏名品家居广场分租户亦拒绝撤场并交纳相应费用，2011年12月21日、2012年2月12日，刘学文等分租户与叶志刚、商场租赁场地业主岳阳九天公司再次就典藏名品家居广场内铺面租赁引发争执，并发生肢体冲突，公安机关曾出警调停。本案涉案房屋从2012年2月13日起闲置至今，岳阳九天公司派员保管商场内物品至今。
案件三方当事人协商未果，遂引起本案诉讼。岳阳九天公司在本诉审理过程中向刘学文提出反诉。
另查明，刘学文在诉讼过程中提出了对其承租期间就租赁物进行装饰装修费用及商品进行评估鉴定的申请，湖南佳诚资产评估事务所接受一审法院委托后经过实地现场勘查后于2013年6月24日出具的编号为湘佳诚评所（2013）评报字第086号评估报告及评估报告结论调整的说明一份，该物价评估基准日为2012年12月31日，评估报告认定刘学文在租赁金冠商厦岳阳市典藏名品家居广场商铺店面161.04平方米面积装饰装修原值共计63610.80元，折现率70%后现值44527.56元。湖南佳诚资产评估事务所后于2013年7月3日另行出具《对刘学文画数量的说明》一份，说明该事务所在对现场评估勘查时，原告在租赁场地尚有612幅各种画，含门面436幅、仓库176幅；画框21个、1.8m×0.8m的不锈钢架1个，因事务所受专业限制，对于上述画未能进行评估，刘学文在诉讼过程中撤回该部分的诉讼请求，对于上述画仅要求撤离租赁场地，岳阳九天公司表示同意其撤场。评估费由刘学文支付。
原审法院认为，叶志刚基于其与岳阳九天公司签订的房屋租赁合同（以下简称“房屋租赁主合同”）取得岳阳市金冠商厦一至五层房屋的场地使用权，该房屋租赁合同在履行过程中，叶志刚将招商办公地点设置在金冠商厦内，以岳阳市开发区典藏名品家居广场名义对外公开进行招商，该对外招商行为应当视为出租人岳阳九天公司同意其转租行为；刘学文通过与叶志刚磋商，双方于2010年10月18日签订的租赁合同及其附件（以下简称“分租合同”）系双方真实意思的表示，合同的内容不违背法律的禁止性规定，应认定有效，对合同双方均有约束力。本案中，刘学文、岳阳九天公司在房屋租赁主合同解除后分租合同效力如何、岳阳九天公司向分租户收取物业管理费后，岳阳九天公司与分租户之间是否形成事实租赁合同关系、岳阳九天公司是否依法应当承担分租合同解除后的损失赔偿等方面存在争议，一审法院就这些焦点问题作如下论述：（一）关于刘学文、岳阳九天公司在房屋租赁主合同解除后分租合同效力如何的问题。叶志刚在业主岳阳九天公司给予的合理期限内仍逾期交付房屋租金，违约在先，岳阳九天公司行使合同解除权，解除双方签订的租赁合同并依法收回租赁场地符合法律规定及双方的约定。叶志刚与岳阳九天公司签订的房屋租赁主合同于2011年7月4日依法解除，故刘学文与叶志刚签订的分租合同因主合同解除、分租合同履行不能，亦应依法予以解除。（二）2011年11月19日起，岳阳楼区人民政府参与岳阳市开发区典藏名品家居广场经营协调会议确定的45天过渡期内，岳阳九天公司与分租户之间是否形成事实租赁合同关系。从该政府会议纪要记载的会议协调内容与岳阳九天公司向岳阳市典藏名品家居广场各经营户收取的物业管理费性质来看，政府出于维持社会稳定及商场正常经营目的主持协调，本案三方同意由各分租经营户向岳阳九天公司交纳物业管理费，在经营过渡期内，刘学文等分租户并未向租赁场地业主岳阳九天公司明确意思表示其与岳阳九天公司确定租赁关系继续承租场地经营，双方并未就房屋租赁达成合意，岳阳九天公司向分租户收取的该物业管理费应当视为维持商场正常经营支出的必需费用，不应当认定典藏名品家居广场分租经营户向岳阳九天公司交纳了政府确定的经营过渡期内的物业管理费双方即形成了事实租赁合同关系；（三）分租合同解除后，刘学文因合同交纳的相关费用结算。刘学文与叶志刚签订分租合同后依照分租合同约定需向叶志刚缴纳相应租金，叶志刚在诉讼中并未主张刘学文向其交付租金亦未提交双方结算证据材料，对此一审法院不作审理，叶志刚可与刘学文另行结算租金与其他相关费用；而刘学文经营佰佳油画商铺在合同签订后向叶志刚交纳的履约保证金9768元，品牌质保金10000元、仓库押金3396元、实为仓库押金的装修押金1000元，合计24164元，应当在租赁关系解除后由叶志刚返还给刘学文。此返还款可在双方结算租金和其他相关费用时相互抵扣。刘学文预存电费2000元按实际发生电费抄表结算。（四）关于岳阳市金冠商厦业主岳阳九天公司是否依法应当承担分租合同解除后的损失。一审法院认为，分租合同解除后，叶志刚不能提供合法的租赁场地给刘学文继续租赁使用，且不能交付租赁场地的主要原因是叶志刚与岳阳九天公司之间签订的租赁场地主合同已于2011年7月4日解除，且该主合同纠纷一案已由岳阳市中级人民法院作出终审判决，判令叶志刚承担违约责任，故分租关系解除后的损失应当由叶志刚承担，刘学文要求岳阳九天公司承担赔偿责任的主张无事实与法律依据，一审法院不予支持。（五）分租关系解除后的相应损失认定及责任承担。1、关于装修损失的补偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十一条第（一）项的规定，租赁合同解除后，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。刘学文与叶志刚系分租合同关系，分租合同中叶志刚合同违约，应当给予刘学文分租户装修补偿；刘学文主张的租赁房屋装修、装饰费用经湖南佳诚资产评估事务所评估认定，刘学文在租赁金冠商厦二楼编号为B11-1、面积为161.04平方米商铺装饰装修原值共计63610.80元，折现率70%后现值44527.56元，一审法院予以确认。刘学文在租赁场地尚有612幅各种画，刘学文在诉讼过程中撤回了该部分财产的诉讼请求，对于上述画仅要求撤离租赁场地，岳阳九天公司表示同意其撤场，一审法院予以支持。
刘学文主张其经营投入费用含聘用人员自2010年10月至2011年3月期间共6个月每月支出工资1800元、前期广告投入费9200元，一审法院考虑到刘学文虽无书面的劳动合同证实人员聘用关系，但为开展经营刘学文确实聘请了员工参与店内经营并在店面歇业后值守，该用工人员属必须聘用的人员，一审法院认定刘学文聘请店员王飞支出工资为10800元；刘学文为开展经营支出的前期广告投入费9200元，经一审法院核查，情况属实，对刘学文支出的该广告费用一审法院予以确认；刘学文主张经营投入费用，因无法律依据支持，且刘学文作为经营者在得到房屋业主岳阳九天公司与出租人岳阳市开发区典藏名品家居广场方面于2011年11月11日通知停止门面经营后，可根据市场需要通过其他渠道另行或委托销售等途径进一步开展经营，而刘学文未采取上述途径开展经营回收投资赚取利润减少损失，一审法院认为对于该笔经营投入属扩大的损失，应当由刘学文自行负担。
2、关于租赁场地返还的义务。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。岳阳九天公司与叶志刚的租赁合同解除后，有权要求次承租人即刘学文等分租户返还租赁场地，刘学文以分租合同解除造成相应损失未获得赔偿为由行使先履行抗辩权，并拒绝腾出租赁场地的反诉抗辩意见，一审法院不予支持；刘学文应当在合同解除后向房屋业主岳阳九天公司交还租赁物，否则应当向房屋业主支付逾期腾房占有使用费。3、关于租金及场地占用费的计算，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条规定之精神及等价有偿原则，合同解除后合同当事人实际占有租赁物的，仍然要参照合同约定交付占用费；故基于合同的相对性，房屋租赁主合同解除后叶志刚继续占用租赁房屋，应当由叶志刚向岳阳九天公司支付房屋占用费，岳阳九天公司要求次承租人即分租户刘学文与叶志刚共同承担房屋占用费符合法律规定，应予支持，但应当以刘学文实际承租面积及岳阳九天公司与叶志刚合同的约定计价分摊，共同承担支付责任。刘学文实际租赁面积以评估公司现场查勘面积为准，即161.04平方米，比照叶志刚承租金冠商厦二层的每月租价23元／平方米，同时因为该租赁场地至今闲置，刘学文虽占用场地但未能正常使用，出于社会公平原则考虑，本院对该场地占用费酌情参照原房屋租赁合同约定的租金75%的标准计算，因此刘学文应当与叶志刚向岳阳九天公司共同支付该公司主张的自租赁合同解除日后的第一天即2011年7月5日起至场地实际交付之日止期间金冠商厦二层161.04平方米面积的房屋场地占用费（二层房屋中原告占用面积的日租金0.77元／平方米×161.04平方米×75%×具体占用天数）。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十九条、第一百二十二条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十一条第（一）项、第十六条第一款、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十四条的规定，判决：一、由叶志刚向刘学文支付刘学文预交款项返还款22164元及涉诉商铺物价评估费。刘学文预存电费2000元按实际发生电费抄表结算。二、由刘学文自判决生效之日起十五日内将租赁使用的岳阳市金冠商厦二层面积为161.04平方米的商铺场地返还给岳阳九天大厦有限公司。三、由刘学文与叶志刚共同向岳阳九天大厦有限公司支付金冠商厦房屋场地占用费（自2011年7月5日起按日租金0.77元／平方米×161.04平方米×75%的标准计算至实际交付之日止）。以上支付款项限当事人在本判决书生效后十五日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回刘学文的其他诉讼请求。
本诉案件受理费4878元，由叶志刚负担。反诉案件受理费1679元，由刘学文负担。
宣判后，上诉人刘学文不服一审判决，上诉称，1、原审判决认定事实不清，2011年7月5日起至今，上诉人与被上诉人之间应为租赁合同关系，上诉人不再是次承租人。2、被上诉人反诉的场地占用费没有法律依据。被上诉人在解除了与叶志刚的租赁合同后，采取收费的方式鼓励上诉人等承租人继续使用场地，且被上诉人收取了物业管理费，那么上诉人是合法使用场地。3、原审判决程序违法，一是原审中证据质证程序违法，且原审法院遗漏上诉人提交的证据。二是被上诉人反诉主体不适格，原审判决支持其反诉请求违法。且上诉人与被上诉人均没有申请追加叶志刚参加原审反诉，也没用征询上诉人的同意。三是岳阳中院（2013）岳中民一终字第460号民事判决由叶志刚向被上诉人交付场地并支付场地占用费，但原审法院又判决上诉人与叶志刚共同向被上诉人支付房屋场地占用费，属于重复判决。故请求二审法院予以改判。
被上诉人岳阳九天大厦有限公司答辩称，1、原审判决认定事实清楚，各次承租人认为与九天公司形成了租赁合同关系没有证据予以证明。九天公司收取了物业管理费以及向各次承租人发出签订租赁合同的要约但各次承租人拒绝，双方没有就租赁合同的主要内容达成合意。双方并未形成租赁合同关系。2、原审程序合法，被上诉人提起反诉，次承租人也进行了答辩。3、原审法院判决各次承租人负有腾房义务和支付场地占用费正确，虽然岳阳中院的生效判决确定叶志刚与被上诉人的租赁合同解除并且叶志刚负有返还场地义务，但是叶志刚并未履行这一义务。因叶志刚将场地分租给各次承租人，即各次承租人履行腾房义务才可以协助叶志刚履行返还场地义务。4、本案中，各次承租人理应向出租人支付逾期腾房占有使用费。
原审被告、原审反诉第三人叶志刚未进行答辩。
二审期间，上诉人刘学文没有向法院提交新的证据。
二审期间，被上诉人岳阳市九天大厦有限公司向本院提交了（2013）岳中民一终字第460号民事判决书一份，证明次承租人在九天公司与叶志刚的租赁合同纠纷中要承担交付场地占用费的义务。上诉人刘学文对该份证据的真实性没有异议，但认为通过该份判决可以看出被上诉人与叶志刚是协商解除合同，同时被上诉人在该租赁合同纠纷中没有将上诉人作为第三人，该份判决没有涉及到2011年7月4日之后的上诉人是次承租还是承租人。
根据当事人上述举证、质证意见，本院对该证据的认证意见为：该份证据系生效法律文书，本院予以采信。
经审理查明，原审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：
一、上诉人与被上诉人岳阳九天大厦有限公司是否形成了租赁合同关系？具备缔约主体并就合同必备条款达成合意，是合同成立的一般要件。就租赁合同成立而言，房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。1、本案中，被上诉人岳阳九天公司与房屋原承租人叶志刚系租赁合同关系，双方的租赁合同于2011年7月4日予以解除。叶志刚在承租期间将其中部分房屋商铺转租给上诉人，由于转租是以承租人租赁权的存在为基础的，当承租人与出租人的租赁关系归于消灭时，承租人的转租关系也归于消灭。在租赁合同解除后，被上诉人岳阳九天公司多次以公告等形式明确告知上诉人，岳阳九天公司与叶志刚的租赁合同已经解除，次承租人可以变更租赁合同主体与岳阳九天公司重新签订租赁合同。但上诉人在收到告知函之后并未与被上诉人岳阳九天公司签订书面租赁合同，双方也未就租金等主要条款达成一致，被上诉人至今也不认可双方存在口头租赁合同的约定。且在2011年11月15日，岳阳九天公司贴出通知要求各次承租人自2011年11月9日至11日撤离人员与物品、交还租赁场地，可见双方一直未就租赁合同达成合意，双方并未形成租赁合同关系。关于岳阳市岳阳楼区人民政府组织三方形成的会议纪要约定中岳阳九天公司与上诉人是否形成了租赁合同关系的问题。该会议纪要指出：对典藏家居经济合同纠纷引起的信访问题，各方当事人要依法依规通过司法途径维护自身合法权益，在启动诉讼之前，通过行政协调解决当前的经营问题。并且明确：1、自2011年11月19日起，九天公司、典藏家居和各经营户搁置争议，互相支持，确保正常的社会秩序和经营秩序。2、在过渡期内，九天公司向各经营户收取一定的物业管理费。3、部分业主不愿继续经营的，可以向九天公司提出书面申请，双方协商解决货物撤离问题。由此可见，在该45天的过渡期内，各方主要目的是通过政府主持协调解决纠纷，岳阳九天公司的真实意思表示并非与上诉人形成租赁合同关系。该会议纪要并未约定上诉人与被上诉人达成租赁合同，虽然会议纪要确定岳阳九天公司在过渡期内收取一定的物业管理费，但岳阳九天公司对各次承租人在过渡经营期间，为了维持商场的正常经营运转收取一定的费用合情合理。该费用标准中包含租金内容只是计算方法，并不能以该收费标准包括了租金费用来认定双方达成了租赁合同的合意。综上，上诉人与被上诉人在2011年7月5日起至今并没有形成租赁合同关系，对上诉人称双方形成了租赁合同关系的上诉理由，本院不予采纳，对其上诉请求，本院不予支持。
二、关于上诉人是否负有腾房义务及逾期腾房占有使用费如何认定和承担的问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
本案岳阳九天公司与叶志刚之间的租赁合同解除后，被上诉人基于租赁合同关系诉请叶志刚返还房屋的要求合理。此后，次承租人逾期腾房继续占据租赁房屋，应当支付房屋占有使用费。本案中，上诉人作为租赁门面的实际占有人，上诉人有义务搬迁门面内的物品并腾空房屋交还给被上诉人。关于本院（2013）岳中民一终字第460号民事判决书中判决叶志刚向岳阳九天公司返还租赁物以及支付场地占有使用费与本案一审判决上诉人履行腾房义务并支付场地占用费是否属于重复判决的问题。因叶志刚向被上诉人所返还的租赁物系整个租赁场地，不仅包括次承租人占有的场地，而且包括楼道等商场公共场所以及其自营场地等，而次承租人仅仅是返还其所占有的场地，并搬迁物品，腾空房屋。在本院（2013）岳中民一终字第460号民事判决书中，本案上诉人不是该案的当事人，该份判决不能判决上诉人承担义务，两份判决所涉及的范围也不尽相同，两案的当事人都有返还租赁物的义务。至于两份判决书涉及的共同部分，如上诉人履行了腾房义务，则对应的叶志刚在本院（2013）岳中民一终字第460号民事判决书中所应负的返还租赁物义务中上诉人应返还的该部分义务亦即履行完毕，不存在重复履行问题。故一审法院判决上诉人向被上诉人返还其占有的场地并不冲突。但一审法院仅仅判决上诉人将商铺场地返还给被上诉人系判决主文表述不当，本院予以更正。
另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，被上诉人有权向次承租人请求与逾期腾房占有使用费相当的经济损失，该经济损失参照原租赁合同的租金、转租合同的租金、市场租金较为合理，现一审法院参照被上诉人与叶志刚的原房屋租赁合同所约定的租金标准，并考虑实际情况酌情按照75%的原租赁合同租金标准计算场地占有使用费并无不当。
本院（2013）岳中民一终字第460号民事判决书确定叶志刚应支付的场地占用费包括了本案上诉人应支付的逾期腾房占有使用费部分，因本案上诉人并非前份判决书的当事人，该份判决不能约束本案上诉人。而法律规定了次承租人应承担逾期腾房占有使用费，故对于上诉人应依法承担的占有使用费，应在本案中予以确定。本院（2013）岳中民一终字第460号民事判决书虽然判决叶志刚承担场地占用费，但因叶志刚至今并未履行，本案判决上诉人支付其占用场地的占用费，没有实际发生承租人、次承租人重复支付占用费的情况，但在判决主文中应当明确，即本案上诉人若履行了支付场地占用费的义务，则应当扣减叶志刚应支付的场地占用费。
在2012年2月12日之后，作为出租人岳阳九天公司在未与上诉人等就门面经营问题协商一致的情况下将经营场地关闭，导致该场地闲置至今，上诉人也未再经营使用，故对商厦关门闲置后岳阳九天公司要求上诉人支付的场地占有使用费本院不予支持。至于在政府协调的45天过渡期内，次承租人已经向被上诉人交纳的物业管理费可凭票据予以核减。
三、上诉人主张岳阳九天公司解除事实租赁合同关系后应承担赔偿责任的问题。因原审法院认定上诉人与被上诉人岳阳九天公司没有租赁合同关系正确，故上诉人主张岳阳九天公司违约并应当承担赔偿责任的诉求并无事实和法律依据，本院不予支持。
原审法院确认刘学文的损失为租赁房屋装修、装饰费用44527.56元，聘请店员王飞支出工资为10800元，为开展经营支出的前期广告投入费9200元，共计64527.56元，叶志刚因其与岳阳九天公司发生租赁纠纷导致其不能完全完全履行租赁义务，使上诉人不能完全正常经营，故因该部分损失应由叶志刚承担赔偿责任。对于刘学文的该部分损失，原审法院予以确认，但没有进行实体判决，系处理不当，本院予以更正。
四、上诉人上诉称原审法院判决程序违法的问题，经查明，原审法院系依岳阳九天公司的申请追加叶志刚作为第三人参加诉讼，上诉人的代理人在原审诉讼中也明知且未提出异议。另上诉人称原审法院遗漏证据没有提供相应证据。至于上诉称其他程序违法事由并无相关事实依据，对其上诉理由，本院不予采纳。
综上，原审法院判决认定事实清楚，但处理不当，本院依法予以纠正。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2012）楼民三初字第442号民事判决的第一项；
二、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2012）楼民三初字第442号民事判决的第三项、第四项；
三、变更湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2012）楼民三初字第442号民事判决的第二项为：刘学文在本案判决生效之日起五日内，将其占用的位于岳阳市金冠商厦二层面积为161.04平方米的商铺内的物品搬走、腾空房屋并返还给被上诉人岳阳九天大厦有限公司；
四、由刘学文向岳阳九天大厦有限公司支付场地占用费（自2011年7月5日起至2012年2月12日止按日租金0.77元／平方米×161.04平方米×75%的标准计算），刘学文已经向岳阳九天大厦有限公司交纳的费用凭票据予以核减（本院（2013）岳中民一终字第460号判决书中确定叶志刚应支付场地占用费，包含刘学文应支付场地占用费，两案在执行中应相应抵减，不得重复履行）；
五、叶志刚赔偿刘学文损失64527.56元；
六、驳回刘学文、岳阳九天大厦有限公司的其他诉讼请求。
以上给付款项，在本判决生效后五日内一次性付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。
一审案件受理费6557元，由叶志刚负担4878元，由刘学文负担1679元。二审案件受理费6557元，由刘学文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李先治
代理审判员 程 鹏
代理审判员 王欣辉
二〇一四年七月十日
书 记 员 颜 静
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。