新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）塔民一终字第280号
上诉人（原审被告、反诉原告）：冶英，女，1973年11月27日出生，回族，无固定职业，住额敏县。
上诉人（原审被告、反诉原告）：马成军，男，1974年8月16日出生，东乡族，个体工商户，住址同上。
二被告共同委托代理人：赵新生，新疆新额律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：叶尔森·多勒达什，男，1985年11月20日出生，哈萨克族，额敏县二支河牧场斯海因村居民，住额敏县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：桥里盼·阿依肯，女，1986年9月25日出生，哈萨克族，额敏县二支河牧场斯海因村居民，住址同上。
二原告共同委托代理人：潘学辉，额敏县城镇法律服务所法律工作者。
上诉人冶英、马成军因与被上诉人叶尔森·多勒达什、桥里盼·阿依肯房屋买卖合同纠纷一案，不服额敏县人民法院（2014）额民初字第1211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月14日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月7日公开开庭进行了审理。上诉人马成军及治英与马成军的共同委托代理人赵新生、被上诉人叶尔森·多勒达什、桥里盼·阿依肯及共同委托代理人潘学辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，二原告及二被告均系夫妻关系。2013年8月8日，双方签订了《买房合同书》。合同约定了房屋地理位置、四至、房屋价格为155000元。付款方式为在合同签订当日被告向原告先付30000元，在2013年8月20日付25000元。剩余的100000元在2014年1月30日将土地使用证的过户手续全部办理完交予被告后付清。双方如有一方违约，承担违约金为5万元。合同签订后，原告于2013年11月将涉案房屋交付被告居住至今。2014年2月28日前，双方又签订了一份《补充协议》，内容为：一、乙方（被告方）在签订本协议时一次性向甲方（原告方）支付房款50000元整，下欠余款在甲方办理土地、房屋等一切过户手续后（期限为自本协议签订之日起30天内），乙方在2014年5月30日前一次性支付下欠全部房款；如甲方未在约定的期限内未办理土地房屋相关过户手续，则乙方将下欠的余款作为违约金，不再向甲方支付。二、甲方负责修葺房屋屋顶，修葺标准按照乙方指定的标准，费用由（甲方）自行承担；如甲方未及时修葺，则乙方有权从应支付房款中扣除5000作为修葺房屋款。本协议是甲、乙双方于2013年8月8日签订的《买房合同书》补充条款，二者不可分割，具同等法律效力等内容。《补充协议》签订当日，被告支付原告房款20000元，一周后支付原告房款10000元。2014年4月1日，被告为原告出具欠条一份，内容为：“马成军今欠叶日森的（20000万整）贰万元正。”至此，被告合计支付房款85000元。《买房合同书》签订后至《补充协议》签订前支付房款55000元，《补充协议》签订后支付房款30000元，剩余房款70000元（含欠款20000元欠条）。额敏县国土资源局地籍科出具证明，内容为：2014年3月31日冶英初始申请登记、5月29日我科室审核、6月5日局领导审核、6月20日县政府批准、发证。2014年6月20日，额敏县人民政府为原告颁发额政国用（2014）第052号国有土地使用证，土地使用权人为被告冶英。原告为此支付办证费用合计3834.60元。
原审认为，涉案的《买房合同书》及《补充协议》系当事人真实意思的表达，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立、有效。双方均应当依据诚实信用原则履行合同。原告叶尔森·多勒达什、桥里盼·阿依肯的合同主要义务系按约定交付房院，被告冶英、马成军的合同主要义务系支付对价即房款。根据审理查明的事实来看，原告已将案涉房院依约定交付被告，则被告应依约交付房款。本案争议焦点为：原告是否违约和被告是否违约。首先，原告未能按《买房合同书》约定于2014年1月30日将土地使用证的过户手续全部办理完毕，属违约，但原告未依约定日期办理过户手续，系办证机关原因所致，非因原告主观原因所致；《补充协议》约定原告在协议签订后30日内将土地等过户手续办理完毕，原告于协议签订后约4个月方将土地过户手续办理完毕，属违约，且原告未修葺房屋屋顶亦属违约，庭审中原告当庭变更诉讼请求愿意扣除5000元作为修葺房屋款；其次，《补充协议》约定被告在签订协议时一次性支付原告房款50000元，而被告于协议签订当日支付20000元、一周后支付10000元、同年4月1日出具20000元欠条顶房款，即被告未于协议签订当日支付原告房款50000元，属违约。综上，原、被告均违约。合同签订后，原告于合同约定时间次月即将案涉房院交付被告，履行了其主要义务；被告至原告诉前尚欠房款70000元未付，未能履行其主要义务。故，双方均违约，互不承担违约责任。原告请求判令被告支付违约金的诉讼请求，依法不予支持。被告请求判令原告支付违约金的反诉请求，依法亦不予支持。原告请求判令被告支付剩余房款65000元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。被告请求判令扣除5000元的修葺房屋款的反诉请求，予以支持。遂判决如下：一、被告冶英、马成军于本判决生效之日起十日内支付原告叶尔森·多勒达什、桥里盼·阿依肯剩余房款70000元（含2014年4月1日欠条中的2万元）；原告叶尔森·多勒达什、桥里盼·阿依肯于收到房款之日将额政国用（2014）第052号国有土地使用证一本交付被告冶英、马成军；二、原告叶尔森·多勒达什、桥里盼·阿依肯于本判决生效之日起十日内支付被告冶英、马成军房屋修缮款5000元；三、上述二项折抵后被告冶英、马成军于本判决生效之日起十日内支付原告叶尔森·多勒达什、桥里盼·阿依肯剩余房款65000元；原告叶尔森·多勒达什、桥里盼·阿依肯于收到房款之日将额政国用（2014）第052号国有土地使用证一本交付被告冶英、马成军；四、驳回原告叶尔森·多勒达什、桥里盼·阿依肯其他诉讼请求；五、驳回被告冶英、马成军其他反诉请求。案件受理费1800元，投递费130元，合计1930元，由原告叶尔森·多勒达什、桥里盼·阿依肯负担386元，被告冶英、马成军负担1544元；反诉费588元，由原告叶尔森·多勒达什、桥里盼·阿依肯负担59元，被告冶英、马成军负担529元。
宣判后，冶英、马成军不服，提起上诉称，双方就办理房屋产权手续的时间约定过两次，一次为“2014年1月30日”、另一次为“被上诉人2014年5月30日”，后一约定延长了期限，但是被上诉人没有在约定的时间办理完毕，其办理完毕的时间为“2014年6月20日”，超过了双方约定的时间，所以被上诉人构成违约，50000元应作为违约金扣减。另外20000元是民间借贷关系，不能在本案中一并解决。故请求二审予以改判。
被上诉人辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，被上诉人提交了一组录音证据，是被上诉人向上诉人索要100000元房款时的录音，证实《欠条》中20000元不是借款，是欠的房款。上诉人认为此证据不是新证据，不予质证。本院认为此证据不能推翻被上诉人出具的书证《欠条》，故对此证据不予认证。
本院经二审审理查明，本案涉案的房屋的原始房主为“呼山”，没有办理房产证及土地证，该宗土地的性质最初是额敏县郊区乡集体所有，现变更为国有土地性质，有三间土木结构的房屋，被上诉人于三年前以66000元从“呼山”处购买。认定的依据是被上诉人自认。
本案的争议焦点是：1、被上诉人是否构成违约？上诉人是否有权将下欠房款中的50000元作为违约金予以扣除？2、《欠条》中的20000元能否在本案中一并解决？
本院认为，本案是房屋买卖迟延履行引发的纠纷。本案双方当事人，虽然在2014年2月28日《补充协议》约定上诉人在当日一次性支付房款50000元，而实际上，被上诉人收到的是30000元的现金和20000元的《欠条》，上诉人以《欠条》形式履行，属双方对履行方式的变更，且不违反法律强制性规定，属双方意思自治、合意的结果，上诉人并不构成违约，故原审认定上诉人构成违约不符合法律规定。
根据额敏县国土资源局地籍科出具证明，涉案的房屋并没有办理过“二证”，并非初次交易。其证实了被上诉人于2014年3月31日申请了“冶英初始申请登记”，证实了被上诉人在按合同约定的期限内履行其义务，至于在同年6月20日才办理完毕，是被上诉人“不能预见、不能避免、不能克服”的，构成不可抗力，并非因其主观因素所致，故不承担违约责任，上诉人要求被上诉人承担50000元违约责任的理由不成立，本院不予支持。本案中，双方当事人均不构成违约，只是解决下欠房款的给付问题。
关于焦点二，2014年4月1日上诉人给被上诉人出具《欠条》，证实双方是民间借贷关系，与本案虽然不是同一法律关系，原审在判决中一并解决折抵，减少诉累，没有不妥之处。上诉人此项上诉理由亦不成立。本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律错误，但判决结果并无不当。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、一百一十八、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费1800元，投递费130元，合计1930元，由被上诉人叶尔森·多勒达什、桥里盼·阿依肯负担900元，由上诉人冶英、马成军负担1030元；反诉费588元，由被上诉人叶尔森·多勒达什、桥里盼·阿依肯负担294元，由上诉人冶英、马成军负担294元；二审案件受理费1425元，邮寄费120元，合计1545元，由上诉人冶英、马成军负担832.5，由被上诉人叶尔森·多勒达什、桥里盼·阿依肯负担712.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 学 琳
审 判 员 潘 宏
代理审判员 艾山古丽
二〇一五年六月八日
书 记 员 拉 扎 提
本判决适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》第七十七条：当事人协商一致，可以变更合同。
《中华人民共和国合同法》第一百一十八条：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。