陕西省西安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2011）陕执裁字第9号
案外人毛丰，公司员工。
委托代理人：丁林，陕西哲勤律师事务所律师。
委托代理人：刘罡，男，1977年11月26日出生。
申请执行人：西安融信投资管理有限公司，住所地：西安市雁塔区青松路58号小悉尼I由岛C座2单元1603室。
法定代表人：赵仪安，该公司董事长。
委托代理人：任晓刚，陕西迈道律师事务所律师。
被执行人：西安东凯置业有限责任公司。住所地：西安市火炬路*号10501。
法定代表人：沈国兴，该公司董事长兼总经理。
委托代理人：苏文航。
案外人毛丰不服西安市中级人民法院（以下简称西安中院）（2011）西执异字第64号执行裁定书，于2011年9月23曰向本院书面请求撤销西安中院上述裁定，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人毛丰称，2005年本人与西安东凯置业有限责任公司（以下简称东凯公司）签订《商品房买卖合同》，购买东凯公司开发的位于西安市碑林区公园南路东新城市花园2号楼1单元5层1号房屋一套，建筑面积为170.57平方米，2005年11月21日向东凯公司一次性交清全部购房款44.4335万元。同时，已向西安市房屋管理局缴清房屋专修资金，并对该房屋实际占有使用至今。因东凯公司的原因，至今没有给本人办理产权过户登记手续。2011年，西安中院因西安融信投资管理有限公司（以下简称融信公司）与东凯公司民事纠纷查封了该房屋，为此，向西安中院提出执行异议。西安中院经审查，认为该房屋没有进行权属备案登记为由，以（2011）西执异字第64号执行裁定书，驳回了本人的请求。上述裁定书严重侵犯了自己的合法权益。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零二条的规定向省法院申请复议，理由如下：1.西安中院64号执行裁定驳回异议没有任何法律依据。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七条的规定，人民法院审理民事案件，必须以事实为根据，法律为准绳。但原审法院审理民事案件时，却在没有任何法律依据的情况下就做出了驳回案外人异议的执行裁定，这不仅违反了上述法律的规定，而且也违反了依法审判的基本原则，因此应当依法予以撤销。2.原审法院执行行为违法。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依据该条规定，满足以下条件的人民法院不得查封：一是支付全部价款并实际占有；二是第三人对未办理过户登记手续没有过错的。未办理过户登记手续是被执行人东凯公司的过错，购房人没有过错，所以符合不能查封的条件。因此，西安中院裁决“查封行为并无不当”“不予支持案外人的异议”的执行行为是违法的，应当予以纠正。3.西安中院程序严重违法。该院在审查过程中合议庭在组织案外人进行听证时审判长擅离职守，听证过程违法。
综上，西安中院64号执行裁定书驳回案外人异议没有法律依据，其执行行为违反《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。请求省法院撤销西安中院64号执行裁定书，解除对上述房屋的查封。
申请执行人融信公司辩称，上述房屋的查封是经过查询后，该房产权现登记在被执行人名下的财产。因此，西安中院查封与法有据，执行行为并无违法之处。案外人的异议被驳回后，应直接向西安中院提起案外人异议之诉。案外人直接向省法院申请复议，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零二条之规定，请求驳回范昱轩的请求。
被执行人东凯公司称，案外人毛丰购买的本公司上述房屋按购房合同的约定，应由本公司为其在房屋管理部门进行产权过户登记备案，住户毛丰多次催促本公司予以办理。因房地管理部门政策调整和业务由西高新房管局向市房管局移交等原因致使该产权证未能办妥与毛丰房屋买卖合同备案及产权过户登记手续办理过程中毛丰无过错。
本院查明，西安中院依据（2010）西民三初字第03号民事判决书，在执行融信公司与东凯公司借款纠纷一案中，于2010年7月7日，以（2010）西执民字第74-1号执行裁定书，查封东凯公司所有的，位于西安市碑林区公园路2号的70套房屋【上述70套房屋已被该院（2010）西民三初字第03号民事案件诉讼保全】，其中包括案外人毛丰主张的2号楼1单元5层1号房屋一套。案外人毛丰与被执行人东凯公司于2005年11月21日签订《商品房买卖合同》，约定由毛丰购买东凯公司所有的，位于西安市公园南路东新城市花园小区2号楼1单元5层1号房屋一套，建筑面积为170.57平方米。2005年11月21日，毛丰已向东凯公司一次性交纳了所有购房款44.4335万元。2010年2月4日交纳房屋专项维修资金13330.05元。上述房屋案外人毛丰已占有使用至今，但未在房产登记机关办理商品房买卖合同登记备案手续。
案外人毛丰就上述房屋被查封的情况向西安中院提出执行异议后，西安中院经审查对案外人已交付完购房款和已经实际占有并入住的事实予以认可，但在该院第64号执行裁定书中认为，这些房屋均未在房产登记机关办理商品房买卖合同登记备案手续，现产权仍登记在被执行人东凯公司名下，认为该院查封并无不妥。以此为由，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定，驳回了毛丰的异议请求。
另查明，关于房屋产权过户备案登记问题，案外人毛丰与被执行人东凯公司在签订《商品房买卖合同》时作了约定。该购房合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后三百陆拾伍日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被执行人东凯公司在开庭调查时向法庭已陈述了未能及时为毛丰办理房屋权属变更登记非住户过程的情形。
该案焦点问题是案外人毛丰所主张的房产是否符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条中属于人民法院不得查封的财产范围之规定。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权登记过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。案外人毛丰主张权利的房屋系在法院查封之前购买，案外人均足额缴纳了购房款、大修基金等费用，且购买合同中约定由售房人代购房人办理房产手续。虽然目前房产证未能办理到购房人名下，但购房人对此没有过错。西安中院执行裁定书中虽然认定了购房人交款和实际占有的事实，但未认定由售房人代购房人办理房产手续的约定，属于事实未查清。同时，西安中院亦未适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，审查案外人虽交纳了房款、占有了房屋，但案外人是否有过错的问题，属于适用法律不当。案外人支付了全部价款，实际占有使用，其没有取得房屋产权证书并非案外人之过错，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条中属于人民法院不得查封的房产的范围。因此，案外人毛丰执行异议成立。至于争议房产权属于被执行人还是属于案外人，应当由申请执行人向西安中院提起诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条第一款第（十一）项和第二百零二条之规定，裁定如下：撤销西安市中级人民法院（2011）西执异字第64号执行裁定书。西安市中级人民法院应当解除对位于西安市公园南路东新城市花园2号楼1单元5层1号房屋的查封措施。
本裁定书送达后立即生效。
审 判 长 邓世军
审 判 员 倪景义
代理审判员 张武军
二〇一一年十二月九日
书 记 员 余 杰