江苏省南京市中级人民法院
民事�决书
（2016）苏01民终356号
上诉人（原审原告）刘金雪，女，1983年9月13日生，汉族。
委托代理人王世杜，北京大成（南京）律师事务所律师。
委托代理人王力卓，北京大成（南京）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）南京康利置业有限公司，住所地南京市南京市溧水区永阳镇致远路68号。
法定代表人王殿春，该公司副董事长。
委托代理人蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。
上诉人刘金雪因与被上诉人南京康利置业有限公司（以下简称康利公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市南京市溧水区人民法院（2015）溧民初字第1277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月8日立案受理后，依法组成合议庭于2016年3月2日公开开庭审理了本案。上诉人刘金雪的委托代理人王世杜�王力卓，被上诉人康利公司的委托代理人蒋宜贯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘金雪原审诉称，2013年3月7日，刘金雪、康利公司签订商品房预售合同，约定：康利公司将位于南京市溧水区永阳镇致远路68号康利华府某幢某单元304室出卖给刘金雪，价款为807000元；于2013年8月31日前交付房屋，交付房屋时应取得《建设工程规划验收合格证》和建筑工程竣工验收备案证明材料，取得房屋权属登记的《房屋测绘成果》；到期不能交房，有30天宽展期；迟延交房，按日万分之一的标准支付违约金。合同签订后，刘金雪按约支付了房款。交房期限届满后，康利公司未取得相关验收合格证明。2013年9月，康利公司谎称上述房屋已符合交付条件，刘金雪因此接受房屋。事后，刘金雪得知上述房屋于2014年4月28日才取得竣工验收备案材料。据上，康利公司迟延交付房屋�已构成违约，应按房价款日万分之一的标准支付违约金16947元，并承担起诉日起到实际给付日止按银行同期贷款利率计算的逾期利息。
康利公司原审辩称，双方已于2013年10月1日前即宽展期内办理了房屋交付手续，故康利公司未迟延交房；原定违约金标准过高，违约金约定过高时，可以进行调整，故即使迟延交房，也应当参照同地段同类型房屋的租金计算支付违约金。
原审法院经审理查明，刘金雪、康利公司于2013年3月7日签订商品房预售合同，约定：康利公司将位于南京市溧水区永阳镇致远路68号康利华府某幢某单元304室商品房出卖给刘金雪，房屋面积120.9平方米，价款807000元；于2013年8月31日交付房屋，交付时应取得《建设工程规划验收合格书》和建筑工程竣工验收备案证明材料，取得房屋权属登记的《房屋测绘成果》；如到期不能交房，有30天宽展期，宽展期内不承担迟延交房违约责任；如迟延交房，以已交房款为基数，按日万分之一的标准支付违约金；如因政府部门政策变化、遵守政府法令、市政干线工程、临时措施、公共卫生事件、社会突发事件、公用事业单位的原因导致康利公司逾期交付公共配套设施及其他不可抗力因素导致的情形，康利公司可据实顺延交房日期，无需向刘金雪承担违约责任等。
上述合同签订后，刘金雪按约支付了房款。康利公司因工期延误，未能按约向刘金雪交付房屋。2013年9月26日，刘金雪、康利公司办理了房屋交付手续，刘金雪收受房屋钥匙。对此，刘金雪认为，收房时康利公司隐瞒了该房不符合交付条件的事实，刘金雪在受欺诈的情况下才办理交房手续；康利公司认为，刘金雪的收房行为应视为双方对交付条件的变更，故不构成迟延交房。
2013年9月29�，康利公司领取了《建设工程规划验收合格书》。2014年4月26日，康利公司领取了《房屋建筑工程竣工验收备案表》。
原审法院另查明，自2013年9月至2014年1月20日，涉案房屋的水电气均已开通，该费用由康利公司支付。
原审法院认为，上述房屋买卖合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。上述房屋交付时，康利公司并未取得建设行政主管部门核发的房屋工程竣工验收备案表等，该交付不符合约定的交付条件，但合同约定房屋交付期届满后有30天宽展期，故从2013年10月1日起，康利公司已迟延交房，一直持续到康利公司办理房屋验收备案时止，该时间段内，康利公司应承担违约责任。违约金的功能以补偿损失为主，以惩罚为辅。自2013年9月26日起，刘金雪已实际占有和使用房屋，且康利公司已将案涉房屋的水电气开通，并承担了有关费用，如仍按照合同约定标准计算违约金，则不符合公平原则，故应以刘金雪实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，酌定违约金为1505元。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、康利公司给付刘金雪1505元，于判决生效后十日内付清。二、驳回刘金雪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费224元，由刘金雪与康利公司各负担112元。
刘金雪不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、涉案商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，所约定违约金标准既未高于司法实践通常标准，也未高于上诉人刘金雪的实际损失，原审法院调整违约金标准系滥用自由裁量权。二、被上诉人康利公司隐瞒房屋竣工验收及备案真实情况向刘金雪交付房屋，主观过错明显，违约金依法应不予调整。三、商品房竣工验收备案制度关系无数购房业主基本权益，对恶意违反该制度责任者不予惩罚，则将使该强制规范落为一纸空文。故请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人原审诉讼请求，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人康利公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、涉案小区相同类型民事判决书对相关事实已作出认定并已生效。二、本案诉争房屋交付时间为2013年9月，法定交付时间为2014年4月26�。根据双方合同约定交钥匙即为交付，而根据法律规定转移占有即为交付，康利公司自2013年9月后不应再承担逾期交房的违约责任，现原审法院从公平角度判决其承担1505元违约金责任，已保护刘金雪的权益。请求二审法院依法维持原审判决。
针对原审法院查明的部分事实，上诉人持有异议并认为：一、原审法院未认定被上诉人隐瞒未取得竣工验收备案表即向上诉人交房。二、原审法院认定被上诉人承担水电费没有经过法庭质证。双方当事人对原审查明的其他事实不持异议，本院予以确认。
本院二审另查明，被上诉人在本案原审中，向法庭提供同地段同类型房屋网上租金信息（3份打印件），以证明涉案房屋市场租金价格1000元／月。上诉人质证认为，该材料系打印件，对真实性不认可。
再查明，2014年6月24日，案外人茅冬梅依据其与康利公司签订的《康利华府商品房预售合同》向原审法院起诉，要求康利公司继续履行合同并向其赔偿延期交房违约金。原审法院在该案中查明：自2013年9月交房至2014年1月20日，茅冬梅所购房屋（总房款804340元）的水电气均已开通，且所产生的费用均由康利公司支付。该案原审法院针对违约金标准问题，酌情认定康利公司向茅冬梅支付违约金1500元，并于2014年11月28日作出（2014）溧民初字第1661号民事判决。该判决已生效。
本案二审庭审中，关于被上诉人有无承担水电费问题。被上诉人陈述，涉案小区水电表在2014年1月20日前并未分户到位，所有费用都是其承担，且其在向每户发放水电卡时，水卡、电卡各充了200元。上诉人对于被上诉人承担2014年1月20日前的水电费事实不持异议，但认为具体数额不明，另对被上诉人有无向水电卡充值不清楚。
上述事实�由（2014）溧民初字第1661号民事判决书、网上租金信息、本案原审开庭笔录、当事人陈述、本院二审开庭笔录等予以证实。
本院认为，根据我国合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案二审双方主要争议焦点为：原审法院调整降低违约金数额是否适当。
双方合同约定被上诉人交房前需取得房屋竣工验收备案证明、交房时间为2013年8月31日前，同时也约定被上诉人迟延交房，上诉人给予30日宽展期，宽展期内，合同继续履行，被上诉人无需向上诉人承担违约责任。据此，被上诉人最迟应于2013年9月30日前取得房屋竣工验收备案证明并完成房屋交付义务，否则构成违约。虽然被上诉人于2013年9月26日向上诉人交付了房屋，但未达到约定的交付条件和法律规�的交付条件，原审法院判令被上诉人向上诉人承担违约责任符合法律规定。
根据我国合同法规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被上诉人在2013年9月30日（约定宽展期）至2014年4月26日（取得竣工验收备案表）期间，未完成房屋交付条件虽构成违约，但其于2013年9月26日向上诉人交付房屋时已开通水电气，上诉人也实际占有和使用，并未导致上诉人无法占有房屋从而产生使用费损失，且被上诉人也承担自房屋交付之日至2014年1月20日期间水电气费用，故原审法院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人过错程度和诚实信用原则，酌情确定被上诉人向上诉人支付1505元违约金，并无不当。上诉人认为双�订立的违约金条款具有惩罚性，原审法院不应当调整的上诉意见，法律依据不足，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费224元，由上诉人刘金雪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 白文虎
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 芮旭丽