湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第00559号
上诉人（原审原告）：王婵，女，1979年11月13日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：武汉吉家房地产经纪服务有限公司，住所地武汉市武昌区中北路118号复地东湖国际三期3幢1层1号。
法定代表人：金莉，董事长。
委托代理人：王军，该公司法务经理。
上诉人王婵因与被上诉人武汉吉家房地产经纪服务有限公司（以下简称吉家公司）居间合同纠纷一案，不服武汉市武昌区人民法院（2015）鄂武昌民商初字第00047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
2014年12月29日，王婵诉至一审法院，请求判令：吉家公司退还中介费2.5万元，赔偿5000元；吉家公司与张毅旻共同归还欠款1万元。后撤回对张毅旻的起诉，并变更诉讼请求为：吉家公司退还中介费2.5万元及张安宁收取的8000元过户咨询费以及张毅旻所欠电费628元、吉家公司为张毅旻欠款担保的1万元。
一审法院查明，2013年2月26日，卖方（甲方）张毅旻、买方（乙方）王婵、经纪代理方（丙方）吉家公司签订一份《存量房居间（买卖）合同》，该合同约定：1、甲方所出售的房屋坐落于武汉市武昌区武珞路586号百瑞景3栋1单元2层1号房，建筑面积138.5平方米；2、上述房屋交易成交价160万元整；3、本合同签订之日，乙方支付定金5万元给甲方，甲方交5000元给丙方作为物业交接保证金，在甲乙双方物业交接完毕后后三个工作日内，由丙方打入甲方指定账户或以现金形式支付；尾款60万元乙方委托丙方办理商业贷款，具体金额及年限以银行审批为准，如首次贷款金额、年限不足或因乙方原因银行拒签，乙方在得到银行或丙方通知后7日内可更换贷款银行；4、本合同项下房屋的过户、贷款、交易税费用承担方式为乙方承担100%所有后期费用；如在本次交易过程中发生因国家或武汉市房屋管理、税务部门及银行调整相关政策，导致本合同项下房屋的过户、贷款、交易税费产生变化，甲、乙双方应按照本条约定承担相应费用，多退少补，甲、乙双方对此均无异议；5、甲、乙、丙三方在此确认，在房屋交易过程中，丙方向甲、乙双方提供居间信息及咨询服务，促成本合同依法签订，并协助甲、乙双方办理登记、房款交割、金融贷款、房屋所有权交付等居间工作，保障交易的安全性；本合同签订之日，乙方按宗须向丙方支付经纪代理费2.5万元；6、本合同签订之日起三日内，甲、乙双方须提供相关证件及资料交由丙方办理贷款及过户手续；……8、甲方应在收到乙方全部房款后三日内，房屋过户完成后与乙方进行物业交接，并将该房屋钥匙交与乙方；房屋交付乙方前甲方应结清水、电、物业等相关费用；9、房屋内水、电、天然气、电话费、宽带、有线电视、物业管理等费用由甲方支付至物业交接当日，此后产生的上述费用与甲方及丙方无关；……12、丙方在甲、乙双方提供资料齐全情况下，协助双方办理过户手续。该合同签订的前一天，王婵已给付张毅旻订金5万元，合同签订后，王婵分别于2013年2月25日、2月28日给付吉家公司房屋信息咨询服务费8000元和1.4万元，合计2.2万元。张毅旻给付吉家公司5000元物业交接保证金。2013年3月双方听说国家有可能要上调个税，王婵提出增加的税费自己不能承担，经协商，张毅旻愿补偿王婵2万元。在吉家公司为王婵办理银行贷款手续过程中，因王婵曾有银行逾期还款不良记录，王婵的贷款手续未予审批。经协商，王婵同意以现金方式购买张毅旻房产，2013年7月15日王婵与张毅旻签订补充协议，约定：1、交房时间为甲方收到全部房款后（除物业保证金外）于2013年8月29日将房屋交付乙方使用，如逾期交付则按合同第10条约定标准承担违约金；2、甲乙双方约定于2013年8月15日前乙方为甲方进行提前还贷，具体金额以甲方贷款数额为准；3、甲乙双方约定于2013年8月25日前办理此房屋过户手续。当日，张毅旻与王婵协商将此前2万元的补偿变更为1万元，张毅旻向王婵出具欠条：本人于王婵付清所有房款后（共计160万元）当日返还王婵现金1万元。吉家公司经办人张安宁、肖亮于2013年6月离开吉家公司公司时，告知王婵和张毅旻已离职的情况，希望双方尽快来办理过户手续。2013年8月12日王婵帮张毅旻付清银行贷款60余万元、解除房屋银行抵押权。2013年8月16日张安宁收取王婵过户咨询费8000元。2013年8月28日吉家公司退还王婵中介费5000元。张安宁、肖亮于2013年8月29日协助王婵与张毅旻间办理了房屋过户手续，王婵于当日给付张毅旻剩余房款90余万元。2013年9月1日张毅旻退房时王婵要求张毅旻返还1万元遭拒，张安宁在场书面担保：今有张安宁为张毅旻借王婵1万元作担保，（凭借条）一个月还清。因当时房屋交接时张毅旻忙于搬家，又承诺不欠电费，故当时未进行水、电费等交接，肖亮抄下水电止码。现王婵诉至本院请求判如所请。因双方争议较大，调解未能达成协议。
一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。上述《存量房居间（买卖）合同》，系买卖及居间三方的真实意思表示，该合同合法有效，三方均应按约定自觉履行。审理中，王婵因不知张毅旻的下落，撤回对其起诉，予以准许。关于物业交接问题，涉诉合同第三条第一款、第八条、第九条约定的物业交接是先由买卖双方完成物业交接，现王婵主张张毅旻欠电费628元，该费用应在买卖双方的法律关系中确认后，由张毅旻给付或由居间方从物业交接保证金中给付，因本案处理的是买方和居间方的居间合同关系，张毅旻不是本案的当事人，无法处理王婵和张毅旻之间的买卖合同关系，故本案不能处理张毅旻的电费欠费问题；关于银行贷款问题，合同第三条第4款约定的是王婵委托吉家公司办理商业贷款，如银行拒签，王婵可更换贷款银行，如银行再次拒签，王婵可以现金方式补齐，该款内容实际已告知王婵办理贷款手续有拒签的风险，贷款的审查权在银行而不是吉家公司，贷款能否办理下来不是吉家公司能够控制的，更何况银行拒签的原因是王婵曾有逾期还贷的不良记录，吉家公司已履行了协助王婵办理贷款义务并无过错；关于张安宁于2013年8月16日收取王婵过户咨询费8000元的问题，从涉诉合同第六条、第十二条及王婵与张毅旻于2013年7月15日签订的补充协议的约定可以看出，履行房屋过户手续应当是买卖双方，居间方负有协助义务，从日常生活经验也能得知如买卖方中有一方不到场，房屋过户很难完成，故在王婵已给付吉家公司中介费、且合同已约定吉家公司有协助办理过户义务的情况下，王婵仍给已知晓离职的张安宁80**元过户咨询费有悖常理，作为有识别能力的王婵给付此款是经过考虑并与张安宁协商一致的结果，张安宁收取此费用不是合同约定的内容，该行为应为张安宁的个人行为，与吉家公司无关，张安宁收取8000元是否合理、有无事实依据王婵可另行主张自己的权益。同理，张安宁于2013年9月1日为张毅旻欠王婵1万元担保属张安宁的个人行为，与吉家公司无关。综上，吉家公司已促成买卖双方合同成立，吉家公司完成了居间服务中的贷款、过户、物业交接等协助义务，故对王婵的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条的规定，判决：驳回王婵的诉讼请求。本案案件受理费550元，减半收取275元，由王婵负担。
王婵不服上述判决，向本院提出上诉，请求：一、撤销一审判决，改判吉家公司返还王婵房屋过户咨询费8000元，并为张毅旻1万元欠款承担连带责任；二、本案一、二审诉讼费用由吉家公司承担。理由：1、吉家公司职员张安宁一直负责协助王婵进行房屋买卖，张安宁离职并未告知王婵，王婵有理由相信张安宁的行为代表吉家公司，故张安宁收取王婵过户咨询费8000元的行为属于职务行为，该款应由吉家公司返还。2、张毅旻的1万元欠款，张安宁作为担保人也属于职务行为，应由吉家公司承担连带责任。
被上诉人吉家公司答辩称，本公司已履行完毕合同义务，且收取了费用，对于费用我们是采取让利和适当的方式，因此本公司的行为无不当。王婵对张安宁离职是知情的，张安宁收取王婵8000元及为张毅旻担保的行为发生在其离职以后，是其个人行为。王婵推定张安宁收取8000元的行为为公司行为无依据。王婵要求本公司承担担保责任属于另一法律关系，且与本公司无关。请求二审驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，王婵、张毅旻、吉家公司签订的《存量房居间（买卖）合同》是三方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，且已履行完毕，该合同合法有效。王婵按合同约定应当向吉家公司支付中介费2.5万元，在房屋过户之前王婵已向吉家公司支付2.4万元，张安宁在协助王婵办理房屋过户登记手续时向王婵收取8000元，超出合同约定，且吉家公司也未出具收款收据，故收取该款系张安宁的个人行为，与吉家公司无关，王婵要求吉家公司返还，本院不予支持。
关于王婵要求吉家公司承担张毅旻欠其1万元连带责任的上诉请求。因王婵与张毅旻的欠款纠纷属于另一法律关系，在本案不宜一并处理，故本院对王婵的此项上诉请求不予支持。
综上，上诉人王婵的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费250元由王婵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 申 斌
审 判 员 张文霞
代理审判员 丰 伟
二〇一五年六月十日
书 记 员 汪丽玲