广东省博罗县人民法院文件稿头
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邓远标
二〇一三年十月二十二日
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朱友良2013-10-18
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石湾人民法庭
朱友良
2013年10月18日
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（2013）惠博法湾民初字第50号民事判决书
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广东省博罗县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）惠博法湾民初字第50号
原告曾琦辉，男，1981年1月8日出生，汉族，身份证住址：江西省赣州市于都县。
诉讼代理人李红军、卢煜璇，均为广东旗峰律师事务所律师。
被告姚瑞樟，男，1968年9月1日出生，汉族，身份证住址：博罗县。
被告曾锦爱，女，1964年12月25日出生，汉族，身份证住址：东莞市。
以上两被告共同诉讼代理人唐金秀，广东砝码律师事务所律师。
原告曾琦辉诉被告姚瑞樟、曾锦爱房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人李红军、卢煜璇，两被告的诉讼代理人唐金秀及被告姚瑞樟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告一双方于2010年7月22日签订了一份《厂房租赁合同书》，约定被告一将其位于博罗县石湾镇面积为423平方米的厂房、宿舍三间出租给原告使用。该合同明确约定了租赁期限从2010年6月10至2010年9月10为装修期，不计算租金。合同还对押金收取、水电费、合同续签等事宜作出了明确的约定。原告依据合同约定向被告一支付了厂房押金36000元，并预交了2010年8月10日至2011年8月15日期间的租金152000元及电费10000元，被告一向原告出具了三份编号分别为116002、116001、075161的《收据》。合同签订后，被告一强行要求原告搬离厂房，不再将厂房出租给原告。被告一的行为致使原告的生产经营受到了极大的影响。此后原告一直通过电话及朋友转交等方式联系两被告，要求协商解决此事，两被告承认了违约的事实，同意向原告双倍返还押金，并承诺会将剩余的租金及预交的电费退还给原告，但至今被告却仍未将厂房和宿舍移交给原告使用，也未向原告双倍退还押金及赔偿相关损失。
综上所述，原告与被告一双方签订的《厂房租赁合同书》是双方的真实意思表示，是合法有效的，原、被告应依据该合同的约定全面履行各自的义务，现被告迟迟不履行其交付租赁物的义务，致使原告一直无法使用租赁的厂房进行正常的经营活动，两被告的行为已构成了违约。依据相关法律规定，现向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告双方签订的《厂房租赁合同书》；2、两被告连带向原告双倍返还押金人民币72000元；3、两被告连带向原告返还厂房租金、宿舍租金及管理费共计50667元；4、两被告连带向原告返还预交的电费10000元；5、两被告连带向原告支付逾期付款期间的利息人民币14151.15元（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2011年6月10日暂计至2013年1月9日，利息需计至全部欠款付清之日止。）6、本案有关诉讼费用由两被告承担。
在庭审中，原告将第三项诉讼请求变更为“两被告连带向原告返还厂房租金、宿舍租金及管理费共计60800元”。
原告为其诉请在举证期限内所提供的证据有：
一、《厂房租赁合同书》一份，证明双方合同约定被告将其厂房、宿舍出租给原告的事实。
二、收据三份，证明，原告向被告一支付了厂房押金36000元，并预交了2010年8月10日至2011年8月15日期间的租金152000元及电费10000元，
三、通话记录一套，证明原告多次通过电话联系被告姚瑞樟要求协商解决案涉租赁纠纷事宜。
四、收据两份，证明原告已经向被告姚瑞樟支付了2011年5月份的水电费共计21758元的事实。
五、《证明》一份，证明原告在2011年7月25日正式搬离被告处的事实。
两被告答辩称，一、原告与答辩人之间的《厂房租赁合同书》系无效合同，原告要求答辩人双倍返还押金无事实和法律依据，依法应予以驳回；二、原告实际使用了答辩人的厂房，在案涉《厂房租赁合同书》被确认无效后，其依法应当按照合同约定的租金标准向答辩人支付厂房占有使用费，其各项诉请均于法无据。
两被告为其答辩在举证期限内所提供的证据有：
一、《厂房租赁合同书》一份，证明原、被告双方在合同中明确约定租期从2010年6月10日至2016年9月10日，其中包括两个月的装修免租期，原告应当按照15200元／月的标准向答辩人缴交租金和园区管理费（其中包括车间租金12000元／月、宿舍租金1200元／月、园区管理费2000元／月，共计15200元／月）的相关情况属实。
二、水电费对数表，证明原告拖欠2011年6月份、7月份水电费共计33143元未付的相关情况属实，原告所拖欠的水电费应当在被告退还的押金中作相应的扣减。
三、博罗县石湾镇黄西村民委员会出具的《证明》一份，证明原告在2011年7月15日正式搬离被告处的事实。
在庭审中，原、被告就双方所提供的证据进行了质证。
两被告对原告所提供的证据一的真实性有异议，认为合同已经被原告单方面修改，不予确认；对证据二中2010年7月11日出具的租金收据、押金收据予以确认，对其中的2010年8月11日出具的预存电费的收据的真实性、合法性及关联性均不予确认，因为该预存收据并不是被告出具的，被告方未收取过原告的预存电费10000元；对证据三的真实性、合法性及关联性不予确认；对证据四的关联性不予确认。
原告对两被告所提供的证据一予以确认，认为装修期为三个月；对证据二的真实性不予认定，认为没有原告的签字确认，对证据三认为已超过举证期限不予质证，且该证明没有写清楚具体是那一个车间，故不予确认。
本院经审查，对原告所提供的证据一予以认定；对证据二的租金收据及押金收据由于被告无异议，本院予以认定，对预存电费的收据收款人不是两被告，且两被告也不认可该收据，原告亦没有其他证据证明收款人“姚智亮”为两被告的员工或代理人，故本院对其关联性不予认定；对证据三对通话清单，该通话清单只是表明双方有联系的行为，但通话的内容如何无法确定，故本院对其关联性不予认定；对证据四由于有被告姚瑞樟的签名确认，本院予以认定，原、被告双方一致确认所缴纳水电费为2011年4月份的费用，故本院对原告欲证明的内容不予确认。
对两被告所提供的证据一由于原告无异议，本院予以认定；对证据二为两被告单方面制作，没有经过供电和供水部门的认可，且原告亦予以否认，故本院对其不予认定；对证据三为村委会所出具，村委会作为村民治自组织管理机构对村内事务经济情况较为清楚，故本院对其所证明的原告搬离厂房的时间予以确认，但对证明内容中有关水电费用的内容不予确认，水电费的相关情况应由供电部门、供水部门予以确认。
本院查明，2010年7月22日，原告与两被告签订了《厂房租赁合同书》，合同约定原告向两被告租用厂房车间423平方米及宿舍三间，租期从2010年6月10日至2016年9月10日，租金为每月15200元／月，其中合同第八条约定，在签订合同时原告需要缴交押金36000元，被告2个月装修期满后，租金及管理费即日计算（15200元）。
2010年7月11日，原告向两被告缴纳了押金36000元和从2010年8月10日至2011年8月15日的租金152000元。2010年8月11日，原告向“姚智亮”预存了十C车间电费10000元。2011年5月23日及5月25日，原告向被告缴交了2011年4月份水电费共计21758元。2011年7月15日，原告正式搬离厂房。
另查明，本案所涉租赁房屋未取得《建设工程规划许可证》。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”，在本案所涉租赁房屋未取得《建设工程规划许可证》，故原告与两被告所签订的《厂房租赁合同书》为无效合同，不受法律保护。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据该条规定，两被告收取原告的押金36000元应返还给原告，原告诉请两被告双倍返还押金72000元，因合同被确认无效，合同所约定的押金条款亦为无效条款，故本院对其诉请不予支持，两被告只需返还已收取的押金36000元。
原告与两被告在庭审所争论的装修免租期的问题，结合合同第八条的表述，在签订合同时原告需要缴交被告押金36000元，被告2个月装修期满后，租金及管理费即日计算（15200元），同时从原告提供的证据四上可知，原告从2010年8月10日开始向两被告缴纳租金，综合以上两点，本院依法确认原告与两被告双方所确定的装修免租期为两个月。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”根据本院所查明的事实，原告向两被告支付租金共152000元，而双方约定的租金标准为每月15200元，实际上原告向两被告支付了10个月的租金，但原告实际从2010年6月10日开始至2011年7月15日止占用厂房，期间共13个月，实际上还有三个月的使用费未付，故原告诉请两被告连带向原告返还厂房租金、宿舍租金及管理费共计60800元，无法律依据，本院不予支持。
原告诉请两被告返还预交的电费10000元，原告所提供的证据并不能证明两被告收取了该笔费用，且被告亦不承认收取该笔费用，故原告应承担举证不能的法律后果，本院依法不予支持。
综上所述，原告在本案中尚有三个月的房屋使用费共45600元未支付给两被告，而两被告应返还原告押金36000元。虽然两被告在本案中并未对未收取的三个月房屋使用费15200元提出反诉，但是根据本案实际和公平原则，避免造成诉累，本院依法予以一并处理，确认原告再支付一个月的厂房使用费较为适宜，故两被告实际上还应返回原告20800元（36000元-15200元）。而原告诉请被告支付逾期付款期间的利息，两被告实际只应返还原告20800元，且双方在本案中对合同的无效需承担一定的责任，故本院依法确认逾期付款的利息以20800元为基数，从本案起诉之日即2013年2月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、原告曾琦辉与被告姚瑞樟、曾锦爱于2010年7月22日所签订的《厂房租赁合同书》为无效合同，不受法律保护。
二、被告姚瑞樟、曾锦爱应于本判决发生法律效力之日起十日内返还押金20800元及逾期付款利息（以20800元为基数，从2013年2月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止）给原告曾琦辉。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如被告姚瑞樟、曾锦爱未在指定的时间支付返还款，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告曾琦辉。
本案受理费3236元，由原告承担2236元，被告姚瑞樟、曾锦爱承担1000元。
如不服本判决，可在收到本判决之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长朱友良
审判员钟伟志
代理审判员李敏娴
二0一三年十月十八日
书记员钟建文