黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑03民终754号上诉人（原审被告）：杨世东，男，1975年11月15日出生，汉族，个体业主，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：范文锋（系杨世东妻子），女，1975年5月30日出生，汉族，个体业主，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。被上诉人（原审原告）：李克壮，男，1966年9月4日出生，汉族，鸡西市不动产登记中心职工，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。上诉人杨世东因与被上诉人李克壮房屋租赁合同纠纷一案，不服鸡西市鸡冠区人民法院（2017）黑0302民初1034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨世东委托诉讼代理人范文锋、被上诉人李克壮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨世东上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回李克壮的诉讼请求。事实和理由：案涉房屋租赁近10年期间，上诉人一直与被上诉人的哥哥ＸＸＸ打交道，发生房屋漏雨、跑水等事件，上诉人也是与ＸＸＸ接洽交涉。双方前后签订过三份合同，前两份都是李克壮事先签完字，由ＸＸＸ拿来签字，只有最后一份合同才由李克壮当场与上诉人签订。因此，ＸＸＸ是李克壮的代理人，其已构成表见代理。对此，上诉人处工作过的员工都可以证实，上诉人与ＸＸＸ的电话录音也可以证实，李克壮原来认可合同解除后租金为85000元的约定。根据民法和合同法的规定，代理人或表见代理人的行为对被代理人发生法律效力。因此，被上诉人李克壮应承担ＸＸＸ代理行为产生的法律后果。李克壮辩称，房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，对此上诉人并不否认。该合同具备合同法所规定的全部条件，产生合同的法定效力。上诉人的上诉理由不能改变合同效力。一审判决适用法律正确，二审应予维持。李克壮一审诉讼请求：被告杨世东给付房屋租金125000元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：杨世东与范文锋系夫妻关系。2009年起，杨世东开始承租登记在李克壮名下，坐落于鸡冠区红军办中心大街38号2层904.37平方米商业房屋中的约250平方米。2013年3月16日，双方签订房屋租赁合同，约定租赁期限为2014年3月19日至2018年3月19日，租金为每年12万元，下一年房租提前三个月交。2016年10月20日，杨世东的妻子范文锋为李克壮出具欠条一份，内容为“欠李克壮房租费共计柒万元整（70000元）（其中2015年壹万元，2016年3月20日至9月20日陆万元），欠款人范文锋，杨世东。”欠条中范文锋系本人签字，杨世东不认可系其本人签字。2017年4月11日，李克壮与杨世东、范文锋签订《李克壮与杨世东就租赁中心大街38号解除合同移交事宜达成协议》，协议第1.1条约定李克壮与杨世东自2013年3月16日共同签订了“房屋租赁合同”。合同租赁期限2014年3月19日至2018年3月19日，年租金人民币壹拾贰万元整（￥120000.00元）。第2.2条杨世东经营至2017年3月20日不再经营，向李克壮提出终止上述合同，并委托其妻子办理了移交，以当日移交的录像为准，杨世东已经将自己的所有物品全部拿走（经营的室内全部物品；小库房的全部物品；门前广告布一块），杨世东对移交的上述事实予以确认，完全认同认可该房屋已移交并取走全部物品的事实。李克壮同意杨世东提前终止合同，并对杨世东已全部撤出予以认可。但双方对所欠租金，什么时间，欠款数额，欠款总额及还款方式，期限，违约责任均未协商一致。对于租金问题，杨世东辩称李克壮的哥哥ＸＸＸ同意减免其2016年9月20日至10月20日一个月的租金（免租理由为装修），并同意优惠租金，杨世东才同意继续承租该房屋，但同意优惠时未确定租金数额。2017年4月11日与李克壮解除合同时对所欠租金双方未达成一致，杨世东称李克壮有事先走了，杨世东与ＸＸＸ夫妇协商后，确定欠租金数额为85000元，杨世东和范文锋出具了一份欠条，内容为“欠李克壮房租费截止2017年3月20日止共欠捌万伍仟元￥85000元，房屋地址在鸡冠区中心大街38号2楼。现承诺分两年还清，第一年还2万，第二年还清剩下欠款，如果自家房照下来贷款一次性付清欠款，欠款人范文锋、杨世东。”杨世东将该欠条交给了ＸＸＸ，并称ＸＸＸ说李克壮同意。但杨世东未提交证据证实上述抗辩事实。李克壮表示未同意给予杨世东房租优惠，双方解除合同时杨世东不同意与其结算租金，并提出2016年9月20日至10月20日杨世东未对承租房租进行装修，故不同意免其一个月的房租，并且不认可杨世东出具的欠租金85000元的欠条，故李克壮起诉至法院。诉讼中，杨世东提交一份时间为2013年3月16日的房屋租赁合同，租赁期限为2014年3月19日至2018年3月18日，租金每年8万元。李克壮称该合同甲方处李克壮非其本人所签。经本院向杨世东释明，其在本院限定期限内未提交对是否是李克壮本人签字的鉴定申请。李克壮称杨世东所欠租金为2016年2月份租金1万元，2016年3月20日至2017年3月20日租金12万元，合计13万元，杨世东曾给付租金5000元，尚欠125000元。杨世东辩称欠李克壮租金的期限为11个月（2016年3月19日至9月20日、2016年10月20日至2017年3月20日），按优惠租金每年8万元计算租金不到8万元，出具数额为85000元的欠条，多出来的钱是因ＸＸＸ夫妇体谅其难处，给予的补偿。诉讼中，李克壮称因与杨世东签订了房屋租赁合同，依据合同相对性，只起诉杨世东，不起诉杨世东的妻子范文锋。一审法院认为，2009年起，杨世东承租李克壮的房屋，双方形成房屋租赁合同关系。2013年3月16日，双方签订年租金为12万元、租期为2014年3月19日至2018年3年19日的房屋租赁合同，该合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。2017年4月11日，双方经协商解除了房屋租赁合同，并对房屋进行了交接，但对所欠房租数额未达成一致。李克壮主张所欠租金为125000元，结合杨世东妻子范文锋于2016年10月20日出具的数额为7万元的欠租金欠条中注明的时间（其中2015年壹万元，2016年3月20日至9月20日陆万元）及双方解除合同中注明的“杨世东经营至2017年3月20日不再经营”，欠租金期间应为13个月，欠租金数额为13万元，因李克壮认可杨世东已经给付5000元，故租金数额为125000元，杨世东应向李克壮履行给付租金125000元的义务。杨世东辩称优惠租金、免其2016年9月20日至2016年10月20日一个月的租金，但未提交有效证据予以证实，故对其抗辩意见不予采信。综上所述，对原告李克壮要求被告杨世东给付租金125000元的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：被告杨世东于本判决生效之日起七日内给付原告李克壮租金125000元。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了宁波、于海娟的书面证言并申请魏修财、刘渝滨、张凤伟、尹顺利出庭作证；ＸＸＸ及其妻子许晓丽签字的收据9份；以及一审判决后上诉人代理人范文锋和ＸＸＸ通话录音光碟一份、录音文稿2份，旨在证明ＸＸＸ有权免除上诉人部分房屋租金的代理权限。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人对上述证据均有异议。因证人均曾系上诉人的员工，与其有利害关系，且无其他证据佐证；收据及录音并未体现ＸＸＸ具有免除租金的权利，录音中ＸＸＸ称“我说话算数有什么用啊，房照是李克壮的名字，要是我的名那我说了算”，故上述证据不能证实欲证目的，本院不予采纳。本院二审认定的事实与一审认定的事实一致。另查明，上诉人在庭审中承认在一审中提交的2013年3月16日签订的8万元房屋租赁合同不是双方真实意思表示，双方约定年租金为12万元。双方解除房屋租赁合同时，被上诉人并未同意优惠房租，85000元的欠条是在ＸＸＸ称被上诉人肯定会同意后出具。本院认为，上诉人与被上诉人于2013年3月16日签订的年租金为12万元的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。依据合同约定，上诉人尚欠被上诉人13个月房屋租金，被上诉人认可上诉人曾给付5000元租金，故一审法院判决上诉人给付被上诉人125000元租金并无不当。上诉人主张被上诉人免除2016年9月20日至2016年10月20日的租金，但无证据证实，本院对其主张不予支持。上诉人主张ＸＸＸ构成表见代理，但因争议租赁房屋系被上诉人李克壮所有，从2013年3月16日签订房屋租赁协议到房屋租赁期满交接房屋，均由被上诉人亲自签名和办理。双方解除房屋租赁合同时，被上诉人已明确拒绝优惠租金，上诉人并无证据证实ＸＸＸ有免除部分租金的特别授权，也无证据证实ＸＸＸ曾受被上诉人委托少收或免收过房屋租金，故其主张本院亦不予支持。综上所述，杨世东的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2800元，由上诉人杨世东负担。本判决为终审判决。审判长  周德艳审判员  高亚萍审判员  于广江二〇一七年十一月二十一日书记员  王玉堃书记员  徐景轩