河北省平山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民二初字第258号
原告平山县温塘镇温塘村民委员会，住所地：平山县温塘镇温塘村。
负责人王明霞，村主任。
委托代理人尹文超，该村法律顾问。
被告王秋生，男，汉族，平山县温塘镇。
委托代理人张爱君，平山县法律援助中心律师。
原告平山县温塘镇温塘村民委员会与被告王秋生租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人尹文超，被告王秋生及其委托代理人张爱君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告平山县温塘镇温塘村民委员会诉称，2011年9月1日原告将属于村集体所有的位于新开发商品街商品房4间房产租赁给被告经营，约定了每间每年的承包费15000元，4间共计60000元。合同签订后被告一直经营使用至今。合同履行当中被告刚开始还能及时向原告交纳承包费，后来陆续欠付原告租金，截止2015年9月拖欠原告租金共计210000元。原告多次向被告催收，但被告一直托词不理。一、请求判令解除原告与被告签订的房屋租赁协议；二、请求判令被告向原告支付租金21万元以及合同被判令解除时所欠付的实际租金。
被告王秋生辩称，合同在签订和履行过程中，由于原告怠于行使自己的义务严重违约造成被告不能正常营业，给被告造成巨额损失，原告的违约行为如下，一、原告未及时交付房屋应当减房租并赔偿营业损失，营业损失与房租抵销。合同约定，被告租赁原告新开商品街商品房南边第一栋三层楼房（南边1至4号共四间房屋）进行经营，租赁期限自2011年9月1日至2016年8月30日共五年。2011年10月28日原告才将南边三间钥匙交付被告。最北边的那一间因支部承包给本村张辉，支部扣留未交付。在征得村委同意10月31日老贾开锁公司才将门打开。在装修工程中又因张辉妻子多次与答辩人生气数次停工。原告未按合同约定及时交付房屋，应扣减9-10月份的房租1万元，并按河北省交通事故标准中租赁和设备服务业每人日收入103.64元的2倍计算营业纯收入，二个月为12436.8元。二、原告交付的房屋存在严重质量问题，不能正常使用，被告为维修支付费用应当抵销房租。被告拿上钥匙后发现新建的楼房未使用就伤痕累累，经测试房屋所涉及24个卫生间有19个漏水，水管阀门管道劣质老化无法使用需全部更换，室内48间房屋均未安装门，三层房顶几乎全部被水浸透，有的呈流水状态。被告第一时间告知原告，但原告村委会无人管。被告为早日营业投入6万元进行了维修。不久，在其他租房户强烈要求烫房顶，原告处理房顶时将本已经处理好的房顶踩踏后再次漏水，截止原告起诉时，涉诉房屋仍然漏水，导致租赁的房屋第三层一直无法经营。应该扣减涉诉房屋第三层的房屋租金每年为2万元，5年共计10万元。同时在应交的房租中应当扣除被告维修管道、卫生间防水及安装室内门和处理房屋漏水等费用共计67988元。三、原告在没有房屋验收合格的情况下出租该房屋且不能及时提供相应的手续造成被告无法开业造成巨额损失，该损失抵销房租。2011年9月被告到公安机关申办旅馆业特行证，需提供租赁合同和消防安全检查合格证。并要求原告提供租赁合同、建设工程消防验收合格等材料，但原告一直未提供。2012年5月被告不能办理特行证。公安部门到现场将门当场查封贴了封条。2012年8月份原告才将盖好公章的租赁合同交付被告，但仍不能提供消防合格证明，还不能办理旅馆特行证。被告发现合同内容有许多条款不公平，但原告提出村里都是格式合同不能修改，考虑到已经投资维修并交了房租费。2012年9月份被告找关系，交纳了公安消防大队1万元的罚款，因开十八大特行证停办，一直到2013年1月8日才办理了旅馆特行证，致使被告在一年半的时间内无法正常营业。因此自2011年至2013年共计15个月的房租85000元（5000元／月×15个月）应当免除，同时按日纯收入207.28元赔偿被告营业损失93276元（207.28×30×15个月）。四、被告被处罚的1万元应当抵顶房租。由于原告没有提供消防验收不能提供消防验收合格手续造成答辩人被罚款1万元，该罚款理应由房租抵顶。五、被告积极交纳租赁费，不存在故意拖延之说，原告解除合同无法律依据。因原告没有验收新建房屋，也无法保证房屋质量。造成管道卫生间漏水房顶漏水无法使用等问题。被告经营收入惨淡，仍然在2013年2月交了1万元和2015年交了2万元租赁费，加上原告交的押金2万元共计交了11万元。被告请求应当减去合理租金和原告应当赔偿的损失部分可以抵销原告主张的租金。现原告请求解除合同的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年原告（甲方）与被告（乙方）签订温塘村房屋租赁协议书，主要内容为，经双方共同协商，乙方承租甲方房屋进行商业活动，为明确双方责任，特制定以下条款。1、乙方承租甲方在新开商品街商品房南边起第一栋3层楼南起1号至4号共四间进行商业经营。乙方自己对电、水等各种计量器进行分割安装并随其它商品房自行交费。2、承租时间为五年，期限自2011年9月1日始至2016年8月30日止。3、承包价格，每间每年15000元，合计60000元，房屋租用违约金每间5000元，合计20000元。4、付款方式，租金为上打款，每年交付一次，每次交付一年租金。初次交付，协议签订后交清当年租金；二次交付，按协议约定日期满周年的时间提前一个月，以后依此类推。违约金在协议签订之日一次性交清，承租期间违约金不得抵顶房屋租金。协议期满后租用房屋经甲方验收无损坏，全部退还乙方，否则违约金扣除，如违约金不够乙方照价赔偿补足。5、乙方在承包期间，一切国家及行业性收费、房屋租赁税及债权债务全部自负，甲方概不负担。6、乙方在承租经营期间未经甲方许可，不得随意改变建筑结构及设施，将甲方许可后改建的固定设施，期满后无偿交给甲方。7、乙方在承租期间未经甲方许可，不得中途转让他人或用做抵押。8、甲方将现状房屋交给乙方使用，甲方在交给乙方房屋时指认所有租赁房屋现状及设施，在乙方承租经营期间所有设施设备的损坏维修均有乙方自负。9、甲方为乙方提供水、电源，所需费用由乙方按国家及相关规定缴纳，管理维修交费随商品街物业统一管理。10、违约责任，甲方如果需要变动，应提前3个月通知乙方，退还剩余时间的租金，不承担其他损失。如果因不可抗拒因素造成的损失，甲方不给乙方做任何赔偿。乙方中途违约甲方有权终止协议，扣除全部违约金，另行租赁。同时，乙方对房屋的损坏原价赔偿。该合同有原告盖章及法人签字、被告签字。合同签订时，2011年7月31日原告给被告出具收据，主要内容为，今收到王秋生交来新商品房第三栋南第3、4间押金，壹万元整。盖有原告的公章。2011年8月1日原告给被告出具收据，主要内容为，今收到王秋生交来新商品房第三栋南第1、2间押金，壹万元整。盖有原告的公章。2011年8月1日被告交原告承包费60000元。2013年被告交原告承包费10000元。2015年5月29日被告交原告承包费20000元。现原告的商品房仍由被告租赁、使用。2015年10月19日原告诉至本院，要求解除原、被告签订的房屋租赁协议书并要求被告向原告支付拖欠的租金21万元以及合同被判解除时所欠付的实际租金。
另查明，被告提供的证人李某证实，由于其他人也想承包，商品街的商品房房屋没有及时交付，但由于他人没有及时交钱，被告交了一部分钱，大约等了一两个月才将钥匙（三间房屋）交给被告。合同是先签的合同后盖的章，所以合同上没有时间。
上述事实，有原、被告当庭陈述，温塘村房屋租赁协议书、交款收据及被告提供的证人证言等证据在卷佐证。
本院认为，2011年8月份原、被告签订的温塘村房屋租赁协议书，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同。合同签订后，被告按约定交付原告（押金）20000元，并交纳一年承包费60000元。按原、被告签订的合同明确约定租金为上打款，每年交付一次，被告自签订合同至原告起诉，按约定仅全额支付一年的房租，从2012年9月至2015年5月仅向原告支付3万元的租赁费，明显违反合同约定。但因原、被告的合同约定为上打房租，合同履行期限到2016年8月30日即到期，原告主张的租赁费也包括最后一年的房租，且被告至今一直占有使用该房屋，故原、被告签订的房屋租赁协议可由被告租赁至合同期满为宜。被告自2011年8月1日向原告交纳租赁费至今一直租赁原告的房屋，按双方签订的房屋租赁协议，被告理应按协议约定向原告交纳租赁费，故对原告要求被告交纳租赁费的主张，依法有据，应予支持。协议约定，租赁期限五年，每间每年租金15000元，4间共计60000元，五年租金共计30万元，减去被告已交纳的租金9万元，被告尚欠原告租金21万元。协议约定房屋租用违约金每间5000元，共计20000元。原告给被告出具的收据明确写明为押金，故应在协议履行期满后按双方租赁协议的约定处理。关于被告辩称，协议签订后原告未按时将租赁房屋的钥匙及时交付，并提供了证人予以证实，延期交房的事实。虽证人证实延期交房的事实，但证人未能证实具体时间，应以被告答辩状陈述的时间（2011年10月28日）。协议的履行起始时间为2011年9月1日，但原告直到2011年10月底才将房屋交付被告，故应扣除4间房屋2个月的房屋租赁费（即每年每间15000元÷12个月﹦1250×2个月×4间房屋＝10000元），由于原告延期交房该10000元的房租应予扣减。关于被告辩称，房屋存在质量问题，不能正常使用，维修支付的费用应当抵销房租。但原、被告签订的租赁协议约定在乙方承租经营期间所有设施设备的损坏维修均有乙方自负，故对被告的该项主张，本院不应采信。被告辩称，原告在没有房屋验收合格的情况下出租房屋又不能及时提供相应的手续，造成巨额损失，以及因消防验收不合格罚款1万元，均应抵销房租。合同法第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。本案原、被告双方并非互负债务的当事人，故被告以此主张抵销权，依法无据，不应支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、判决生效后十五日内，被告王秋生给付原告平山县温塘镇温塘村民委员会房屋租赁费200000元；
二、驳回原告平山县温塘镇温塘村民委员会其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费4450元，由被告王秋生负担（判决生效后三日交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费并提交交费收据原件的，按自动撤回上诉处理（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。
审 判 长 齐金虎
审 判 员 崔国燕
人民陪审员 武彦群
二〇一六年一月八日
书 记 员 付亚楠