湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1102民初121号原告永州市联众物业管理有限公司。法定代表人唐年平，系该公司董事长。委托代理人李桂斌，男，汉族。委托代理人张实现，女，。被告高春节，男，汉族。原告永州市联众物业管理有限公司与被告高春节物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案受理后，依法由审判员黄朝晖独任审判，于2016年2月17日在本院公开开庭进行了审理。书记员张凌萍担任记录。原告的委托代理人、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称,被告系永州市零陵区学苑名邸小区御和苑3栋1单元401房的业主，于2012年6月15日接房并与他公司签订了《前期物业管理服务协议》；他公司于2011年8月份进驻学苑名邸小区并实施物业管理服务至今，在此期间，被告从2013年11月1日至2015年12月30日无故拖欠物业管理费1809元未交，已构成违约，经他公司多次催收，被告仍拒不交纳。为此，特诉至法院，请求依法判令：1、由被告一次性偿付拖欠原告的物业管理服务费1809元（2013年11月1日至2015年12月30日）；2、本案的诉讼费用由被告承担。被告辩称，原告根本不是2011年8月进驻学苑名邸小区。开发商应在2011年5月30日前交房，但实际交房推迟了一年，当时开发商答应免交一年半的物业服务费，他才于2012年6月15日接房，待大多数业主接房后，原告又公示从2012年5月起收取物业服务费，因此，不能由原告说了算；同时，他曾向原告提出意见，要求将门面房后面的门封闭，不能让做生意的人自由出入，将小区搞的乱七八糟，鸡、鸭也养在小区，卫生条件差，甚至摩托车被盗也无人管，但这些问题至今仍未解决，待解决好了，业主才会交纳物业管理费，故请法院依法驳回原告的诉请。原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、装修管理协议，欲证实被告在接收房屋后时，双方签订的协议，并已正式入住；2、业主临时规约，欲证实被告应享有的权利及应履行的义务；3、物业费催款单5份，欲证实被告没有交费后，原告向其催款的事实。4、房屋验收平方记录表，欲证实交房的时间及房屋面积。对上述证据，被告质证认为：对证据1、3的真实性无异议；对证据2有异议，原告没有履行好自己的职责；对证据4有异议，他未在上面签字。对原告提交的证据，经本院依法审查，认证如下：证据1、2是双方当事人自愿签订的合同，不存在欺诈、胁迫等无效的情形，本院予以采信；对证据3是在被告拖欠物业管理费后，原告向其催收的单据，与事实相符，本院予以采信；对证据4系被告房屋的面积，与客观实际相符，本院予以采纳。被告为支持自己的抗辩理由，向本院递交了照片四张，欲证实小区后面开了门，影响安全，同时，卫生条件差，对该证据原告质证后无异议，本院予以采信。根据原、被告双方当事人的陈述、举证、质证及本院的认证，本院确认如下案件事实：被告高春节为永州市零陵区学苑名邸小区御和苑3栋1单元401房的业主，该小区的物业公司即原告永州市联众物业管理有限公司。2012年6月15日，被告从开发商处接收该房屋。接受原告的物业服务，根据原告与小区其他业主达成的收费协议，该小区物业管理服务费收费标准为楼梯房每平方米0.5元，由于原告在服务中没有将小区后门封闭，服务过程中部分安全措施不到位，卫生条件差，被告遂于2013年11月1日起至2015年12月30日止，拖欠原告物业务管理费，原告向被告送达物业费缴费通知单，通知被告缴纳相应的物业管理费，但被告仍未予交纳，原告遂诉至本院。另查明：被告在该小区内的房屋面积为139.19平方米；该小区目前尚未成立业主委员会；根据永州市零陵区物价局零价服【2015】6号文件，学苑名邸小区前期物业服务收费标准为多层无电梯每月每平方米0.6元。本院认为，一、原告系学苑名邸物业服务公司，其服务对象为该小区全体业主，原、被告之间虽未签订物业管理服务合同，但被告已入住该小区，并接受原告的物业服务，在原、被告之间形成了事实上的物业服务合同关系，被告接受原告的物业服务，理应与小区其他业主一样承担付费的义务，根据被告的房屋面积为139.19平方米，小区其他业主交费的标准，被告每月应交纳物业管理费为69.6元，2013年11月1日至2015年12月30日被告共拖欠原告的管理费1809元。同时，原告提供的物业管理服务虽有一定的瑕疵，但原告已主动降低物业管理费的收费标准，故原告要求被告支付拖欠的物业管理费1809元，本院予以支持。二、关于被告辩称原告公司没有履行好相关合同义务及开发商延期交房一年，应减免一年的服务费，要求驳回原告诉讼请求的答辩意见，本院认为，因物业服务针对广大业主，具有公共性的特征，每个业主利益角度不同，要求物业公司提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业管理费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利，因此被告若认为原告未依照物业服务合同的约定履行好相关义务，其可以选择通过合法途径主张物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任，但在本案中，被告并未提起反诉，仅以原告未履行好物业服务义务为由拒交物业管理费，显然不属合理选择，但本院希望原告在今后履行物业服务过程中，注意提高服务质量，加强与业主的沟通交流，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，与业主共同创建一个和谐的小区；至于被告认为开发商延期交房要求减免一年的服务费，因延期交房是否应承担违约金，与本案的物业服务属不同的法律关系，责任承担的主体并非本案原告，被告如认为开发商有违约的情形，也可通过另行起诉来解决，故对被告的辩解理由，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告高春节在本判决生效后十日内支付原告永州市联众物业管理有限公司从2013年11月1日至2015年12月30日期间的物业管理费1809元；二、驳回原告永州市联众物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告高春节负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年。该期限自法律文书规定期间的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。审判员  黄朝晖二〇一六年五月十六日书记员  张凌萍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条??当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。