山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鲁民一终字第94号
上诉人（原审被告、反诉原告）兖州市长城家电有限责任公司，住所地山东省兖州市中御桥北路203号。
法定代表人侯晓旭，总经理。
委托代理人贾清，山东海右律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）兖州市金兖商贸有限公司，住所地山东省兖州市中御桥北路203号。
法定代表人李伟，总经理。
委托代理人杨杰，山东公明政和律师事务所律师。
委托代理人魏志红，山东公明政和律师事务所律师。
上诉人兖州市长城家电有限责任公司因与被上诉人兖州市金兖商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济宁市中级人民法院（2012）济民初字第27号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人兖州市长城家电有限责任公司的委托代理人贾清，被上诉人兖州市金兖商贸有限公司的法定代表人李伟及其委托代理人杨杰、魏志红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明并经本院认定，2002年4月1日，原被告双方签订《商场租赁合同》，约定：被告租用原告原东郡商场一、二楼用于经营，租用意向10年（自2002年4月1日至2012年3月31日），租赁五年，如有国家政策变化，后五年租金另行商议，楼房租金每年45万元，被告按半年上交租金，先交后租，上交时间按每半年第一个月1号，被告如不能按时交纳租金，原告有权终止合同，租用期内，被告应向原告交纳保证金10万元，同时应保持营业设施完好无损，不得对主要设施随意改变，如需改变，必须报请原告同意后方可实施，其费用自理。合同第十三条约定，在租期内如遇原告方职工增资，被告方应负担增资部分的劳动保险金。合同签订后，被告一直没有向原告缴纳保证金10万元。2006年8月8日，双方签订合同，将原租赁合同的租期变更至2017年4月1日止，原合同其他条款不变。2011年4月6日，原告向被告送达通知书，指出被告存在严重违约行为，决定与被告解除租赁合同，理由是：1、被告未按时交付租金。2、未缴纳保证金10万元。3、违反合同约定擅自对房屋进行结构改造，影响房屋使用安全。4、截止2010年12月底欠缴原告方职工社保金增加部分数额为407520元。同日，被告书面回复原告：我公司已在3月31日前将租金准备完毕，多次向贵公司人员询问将租金交何处，无果。现再向贵公司询问将租金交于何处？请答复。2011年4月15日，被告方人员电话联系原告法定代表人李伟，询问租金交哪里。2011年9月20日，被告向原告发出申请交款告知书，要求交纳本合同年全年的租金。2011年9月26日，原告书面通知被告：“由于你方违约，我方已书面通知你方解除合同，原合同已经解除，你方拒绝搬出，应缴纳房屋使用费，还应赔偿因违约给我方造成的经济损失。”2012年3月15日，被告通过银行支付原告2012年上半年的租金，原告拒收退回。本案庭审中，原告的原法定代表人常某、原工会主席薛某出庭证实，在合同约定的租金交纳日之前的2011年3月5日及之后的4月2日，被告的法定代表人侯晓旭曾找过他们询问过租金交纳问题。
经双方当事人在诉讼中核对帐目，从合同签订至2013年12月10日前，按合同约定的一年45万元的标准计算，被告多交纳38万元（含6万元的借款），被告认可这38万就是交纳的增加部分职工养老保险金。2011年合同年度的租金及2012年4月1日应交的半年租金，原告未收取，共计67.5万元，被告已将租金按每年45万元的标准付至2014年3月31日。经该院根据原告的申请前往兖州市社会保险处核实，由于职工养老保险金交费基数的改变，从2005年至2012年底，原告公司职工增加的应交纳社会保险费金额共计956043.32元。原告提供并经兖州市社会保险处确认，2013年度原告公司职工增加的应交纳社会保险费金额为265293.60元。双方当事人对社保部门提供的该数据无异议，共计1221336.92元。另查明，被告除使用了合同约定的租赁物（商场）外，还使用了原告的位于商场北侧二层办公楼的大部分房屋及院落。
原审法院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：一、原告于2011年4月6日送达被告的解除租赁合同通知的效力？被告反诉要求继续履行合同是否应予支持？二、被告是否应支付原告租金及增资部分的职工养老保险金？关于焦点一，该院认为，根据合同法第227条的规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据双方所签租赁合同第二条的规定，如被告不能按时交纳租金，原告有权终止合同。2011年4月1日是双方合同约定的交纳半年租金的时间，被告未能实际向原告交纳，但根据常振同、薛言军的证言结合被告人员与原告方法定代表人李伟的通话录音可以认定，不是被告无正当理由拒付租金，而是原告方未按约收取租金。原告解除合同通知书中的另三个理由也均不是法定或约定的合同解除理由，故原告单方通知被告解除租赁合同是无效的。本案合同期限至2017年4月1日，合同尚未期满，双方当事人应继续履行合同。关于焦点二，对于原告方未收取的租金675000元，被告应予支付原告。对于合同约定的应由被告承担的职工养老保险金841336.92元（已扣减已付的380000元），被告亦应支付给原告。原告庭审中主张被告超出合同约定租金标准支付的380000元应视为被告交纳的办公楼及院落的使用费，被告对此不认可，原告亦无证据证实，该院不予支持。对于被告超出租赁合同约定的范围使用的原告的办公楼及院落，被告应当返还原告。对于该部分使用费问题，原告可另行主张权利。基于双方的租赁合同关系和相邻关系，为保证合同目的实现及合同的顺利履行，原告在收回院落后仍应为被告方的人员通行及装卸商品提供必要的方便。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条之规定，判决：一、确认原告兖州市金兖商贸有限公司于2011年4月6日送达被告兖州市长城家电有限责任公司的解除租赁合同通知无效，双方当事人继续履行于2002年4月1日签订的《商场租赁合同》至2017年4月1日止；二、被告兖州市长城家电有限责任公司于本判决生效之日起五日内支付原告兖州市金兖商贸有限公司租金675000元及职工养老保险金841336.92元；三、被告兖州市长城家电有限责任公司于本判决生效之日起十日内将所占用的原告兖州市金兖商贸有限公司二层办公楼及位于商场北侧的院落交还原告。四、驳回原告的其他诉讼请求。本诉案件受理费35180元，由原告负担26837元，由被告负担8343元，反诉费50元由原告兖州市金兖商贸有限公司负担。
上诉人兖州市长城家电有限责任公司不服判决上诉称，一、被上诉人主张上诉人应当支付其职工养老保险金841336.92元，没有客观有效的依据。1、依据双方签订的《商场租赁合同》约定，上诉人应该只承担被上诉人职工“增资部分”的劳动保险金。2、2010年之前的职工养老保险都已经缴纳完毕，被上诉人关于2012年4月前养老保险金请求已经超过两年诉讼时效。3、自2011年开始，因被上诉人职工都已经和被上诉人解除劳动合同关系，被上诉人没有再为职工实际缴纳劳动保险金，所以要求上诉人承担职工增资部分的劳动保险金的主张缺少实际履行的证据支持。4、被上诉人要求上诉人支付欠缴的职工社会保险费，其应当首先就是否存在欠缴社会保险费的事实进行举证。原审中，被上诉人对此没有提交任何证据。5、被上诉人在原审起诉状中要求上诉人支付欠缴的职工社会保险费547520元，原审法院判决超出请求范围。二、原审法院认定上诉人超过合同约定范围使用被上诉人院落及二层办公楼，判决上诉人返还其院落及二层办公楼，实体处理有所不当。1、上诉人自2002年4月1日至今使用被上诉人的院落及二层办公楼，皆是被上诉人历任领导班子与上诉人口头协商确定的，并非上诉人的违约或侵权行为。双方是存在口头合同的。被上诉人以前从未对此提出异议，直至2011年更换法定代表人后，才对上诉人租赁物的使用范围提出异议。2、原审法院判决上诉人将二层办公楼及商场北侧院落返还，超出被上诉人诉讼请求范围。请求：一、改判支付被上诉人职工养老保险金170022.24元；二、撤销原审判决第三项；诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人兖州市金兖商贸有限公司口头答辩称，一审判决认定事实及判决结果是正确的。被上诉人原缴纳的数额在一审时已经提供，随着调整，调整为到2013年每人实际增长金额是4823.5元，这是经过兖州市社会保险处认可的。上诉人的上诉请求是没有任何事实依据的。超过诉讼时效的主张是不能成立的。租赁合同是一个连续的状态，欠缴养老保险的增加部分也是一个持续的状态。缴纳养老保险是按年缴纳的，在诉讼过程中又发生了新的数额，原审不属于超诉讼请求判决。上诉人的上诉没有事实和法律依据。关于上诉人所主张的原审法院判决将二层办公楼及商场北侧院落返还，超出诉讼请求范围问题，一审我们的请求是解除合同，全部返还，原审判决返还二层办公楼及院落，并没有超出诉讼请求。
本院认为，二审争议的焦点问题：一、上诉人应否支付被上诉人职工养老保险金841336.92元；二、上诉人应否返还被上诉人院落及二层办公楼。
关于第一个焦点问题，本院认为，原审认定的被上诉人公司职工增加的应缴纳社会保险费金额系经兖州市社会保险处核实确认，并无不当。上诉人主张自2011年开始，被上诉人已与其职工解除劳动合同关系，没有再为职工实际缴纳劳动保险金问题，本院认为，被上诉人在与其职工解除劳动合同关系时，已经就劳动保险金的缴纳问题内部解决，关于缴纳方式的问题，即由谁向社保部门缴纳、如何缴纳等，是被上诉人与其职工之间的问题，并非被上诉人公司不再为其职工缴纳劳动保险金。另外，合同的履行是持续的状态，因而也不存在超过诉讼时效的问题。被上诉人起诉时虽只主张了欠缴的职工社会保险费用547520元，但由于该费用是按年缴纳的，即使在此之后产生的费用，上诉人仍需继续支付，所以，原审判决上诉人支付被上诉人职工养老保险金841336.92元，本院认为并无不当。本案解决的是上诉人与被上诉人之间欠缴职工社会保险费的问题，按照合同约定，“在租期内如遇被上诉人方职工增资，上诉人方应负担增资部分的劳动保险金”，至于被上诉人是否存在欠缴社会保险费的事实，则属于被上诉人与社保部门之间的问题，并不妨碍本案解决上诉人与被上诉人之间是否存在欠缴的问题。所以，上诉人的上诉主张是不能成立的。
关于第二个焦点问题，虽然二层办公楼和院落没有在双方签订的租赁合同标的物范围内，但二层办公楼和院落在2002年签订租赁协议并交付租赁物时，就已经交付给上诉人使用了，这些地方都是为了保证商场的正常使用。既然一审判决确认《商场租赁合同》继续履行，那么，为了维护交易的稳定性，也应该允许上诉人继续使用二层办公楼和院落。在《商场租赁合同》继续履行的情况下，如果允许被上诉人把二层办公楼和院落收回，有可能会影响商场正常经营，也不符合当时签订合同时双方当事人的真实意思表示。对于二层办公楼和院落，应认定双方形成了事实上的租赁关系。出租人因为法定代表人的变更而提出要求解除合同是违约行为，一审判令双方当事人继续履行合同是正确的。但判决上诉人将所占用的被上诉人二层办公楼及位于商场北侧的院落交还被上诉人不妥，应予纠正。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持山东省济宁市中级人民法院（2012）济民初字第27号民事判决第一项、第二项、第四项及一审案件受理费的负担；
二、撤销山东省济宁市中级人民法院（2012）济民初字第27号民事判决第三项；
三、驳回上诉人兖州市长城家电有限责任公司的其他上诉请求。
二审案件受理费10513元，由兖州市金兖商贸有限公司负担5256.5元，由兖州市长城家电有限责任公司负担5256.5元。
本判决为终审判决。
审判长 张爱华
审判员 刘卫红
审判员 张 豪
二〇一四年六月五日
书记员 李 倩