福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）厦民终字第3374号
上诉人（原审被告）林步铭，男，1975年2月11日出生。
被上诉人（原审原告）厦门市杏林兴发物业有限公司，住所地厦门市集美区文达路八号之一2楼。
法定代表人金云雯，总经理。
委托代理人吴永安，福建勤贤律师事务所律师。
委托代理人陈凌剑，男，公司员工。
上诉人林步铭因与被上诉人厦门市杏林兴发物业有限公司（以下简称“兴发公司”）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2013）集民初字第2390号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
兴发公司向原审法院起诉，要求判令：1、林步铭向兴发公司支付其位于厦门市集美区文达路21号201室商品房2012年1月至2013年6月的物业服务费1480.14元及违约金（违约金均从欠款之日起计算至实际支付日期止。诉求暂时计算为945.81元）；2、林步铭向兴发公司支付其位于厦门市集美区文达路21号201室商品房2012年1月至2013年6月的房屋公共维修金493.38元及违约金（违约金均从欠款之日起计算至实际支付日期止。诉求暂时计算为315.27元）；3、以上费用总额暂时计算为3234.6元。
原审判决查明：2010年2月10日厦门市集美区宁宝花园业主委员（以下简称“宁宝花园业委会”）与厦门市杏林兴发物业有限公司签订《物业服务合同》，合同约定：宁宝花园业委会选聘兴发公司对集美区杏林宁宝花园提供物业服务管理，合同期限为自2010年2月11日至2013年12月31日；物业管理综合服务费收取标准为①多层住宅：居住用房按建筑面积每月每平米0.40元收取；②小高层住宅：居住用房按建筑面积每月每平米1.00元收取；公共维修金标准为①多层住宅：居住用房按建筑面积每月每平米0.20元收取；②小高层住宅：居住用房按建筑面积每月每平米0.25元收取；物业服务费用收取为业主或非业主使用人应于每月月底前缴纳当月物业管理综合服务费、房屋公共维修金及公共水电费，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理综合服务和房屋公共维修金、公共水电费的，业主或非业主使用人不按规定缴纳物业服务费用的，兴发公司有权要求其限期缴交，并从滞纳之日起，按日加收所欠缴费用0.3%的滞纳金；合同未尽事宜可按《中华人民共和国合同法》的有关规定，经双方协商同意，做出补充规定，补充规定与本合同具有同等法律效力。
2011年10月24日兴发公司向宁宝花园业委会提交《关于宁宝花园物业服务费标准调整的报告》（兴发物业（2011）093号），请求自2012年1月1日开始，物业服务费标准调整0.6元／月／M2（多层）和1.2元／月／M2（小高层、店面）。2011年10月28日宁宝花园业委会向兴发公司回复《沟通函》（宁宝业（2011）07号），同意启动调价调查程序，要求兴发公司依照相关法律法规进行入户调查，取得业主真实意见，调查表需经业委会审核后方可使用，业委会将对调查过程及结果进行监督和审查。2011年11月22日兴发公司向宁宝花园业主发布《通知》（兴发物业通字（2011）220号），并开展《物业费调整意见征求函》的填报工作。2011年12月17日兴发公司在《海峡导报》第14版发布通知，请尚未取得联系的业主于2011年12月21日18：00前向小区物业管理处填报书面意见。2011年12月28日宁宝花园业委会发布《公告》，公布兴发公司2011年11月22日的调查意见结果为宁宝花园总户数1382户，同意通过的业主为776户，同意比例为56.15%，宁宝花园业委会并将采取抽样调查的方式核实兴发公司调查结果的真实性。2012年2月20日宁宝花园业委会向兴发公司回复《沟通函》（宁宝业（2012）02号），告知兴发公司核实结果为同意物业费上调的人数未过半数，根据有关规定，本次调价未能通过。2012年3月7日兴发公司向宁宝花园业委会回复《关于宁宝花园物业费调整工作的专题函》（兴发物业（2012）017号），建议宁宝花园业委会对于2011年11月调查中未能联络并征得意见、最终采取报纸通告的那部分业主，重新进行征询。2012年3月9日宁宝花园业委会回复兴发公司，同意对报纸通告的那部分业主进行重新征询。2012年3月16日兴发公司向宁宝花园业委会提交《关于宁宝花园物业费调整工作的专题报告》（兴发物业（2012）024号），认为根据《厦门市物业管理若干规定》第15条规定，183户未书面明确意见的业主，视为同意多数业主表决意见，同意的比例为56%，视为同意多数业主表决的同意调整方案。兴发公司并向宁宝花园业委会提交《宁宝花园物业费调整书面意见征求函》（13册）。2012年3月16日宁宝花园业委会回复兴发公司《沟通函》（宁宝业（2012）05号），要求兴发公司于3月20日前将183户未书面明确调费意见在小区各楼道和公告栏进行公告，同时将调费调查表和公告内容书面送达到这183户业主住处。2012年3月23日兴发公司向宁宝花园业委会提交《关于宁宝花园物业费调整工作的专题报告（二）》（兴发物业（2012）030号），报告内容：183户最后回复23份，其中8份同意，其余160户未书面明确意见，同意的为750户，同意比例为54%，并向宁宝花园业委会补充提交183户业主最后征求意见工作的资料一份。2012年5月25日宁宝花园业委会在宁宝花园管理处会议室召开宁宝花园业主大会，会议记录记载：业委会委员和业主代表共计41人出席，参会比例为61.2%，居委会、街道、派出所均派员参会，对宁宝花园物业费调整方案视为通过。2012年8月29日宁宝花园业委会与兴发公司签订《宁宝花园物业服务合同补充协议》，约定宁宝花园物业服务费标准为多层0.60元／平米，小高层和店面1.20元／平米，收费标准自2012年1月1日开始实行。被告林步铭所有的厦门市集美区文达路21号201室商品房为多层建筑，房屋面积为137.05平米。被告已缴纳2012年1月前的物业费和公共维修金，缴纳标准分别为多层建筑物业服务费0.4元／平米／月和公共维修金0.2元／平米／月。2013年8月8日厦门市物业管理协会出具《关于宁宝小区物业服务费调价的意见》，意见认为宁宝花园物业服务费的调整合理，调整后的收费标准远低于指导价，也低于同类型其他小区收费标准，其调整工作完全符合法定程序，并且得到业主委员会的认可。
以上事实，有兴发公司提供的《物业管理服务合同》1份、《关于宁宝花园物业服务费标准调整的报告》1份、《沟通函》3份、《通知》1份、《物业费调整意见征求函》1222份、《公告》3份、《关于宁宝花园物业费调整工作的专题函》1份、《答复》1份、《关于宁宝花园物业费调整工作的专题工作报告》1份、《关于宁宝花园物业费调整工作的专题报告（二）》1份、《补充协议》1份、《关于宁宝花园小区物业费调价意见》1份、《集美区杏林周边楼盘物业收费调查表》1份、《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价汇总表》1份、《宁宝花园业主委员会签到表》9份、《宁宝花园业主大会会议记录》1份及双方的当庭陈述予以证明。
原审判决认定本案的争议焦点为：《物业管理服务合同》、《宁宝花园物业服务合同补充协议》是否合法有效？
兴发公司认为，《物业管理服务合同》、《宁宝花园物业服务合同补充协议》均经林步铭及业主委员会双方协商一致并加盖公章，符合合同法合同成立生效的法律规定，补充协议更是经过一系列相关程序签订的，应是双方权利义务的基础。
林步铭认为，物业管理服务合同及补充协议不合法且无效，没有小区业主表决并双半数通过。
原审判决认为：召开业主大会并决定事项不属于本案审理范围，林步铭以宁宝花园业委会与兴发公司签订的《物业服务合同》和《宁宝花园物业服务合同补充协议》未依法表决通过为由，主张该两份合同不合法，缺乏法律依据，应不予支持。依据《物业管理条例》第十二条第四款：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”，宁宝花园业委会作为宁宝花园小区全体的业主的代表与兴发公司签订的《物业服务合同》和《宁宝花园物业服务合同补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均有约束力，双方均应依约履行相应的义务。此外，综观物业费调整的意见征求过程，兴发公司是在宁宝花园业委会书面同意的前提下对宁宝花园全体业主进行物业费调整意见的征求，并由宁宝花园业委会对意见结果的真实性进行核实，宁宝花园业委会主导物业费调整的的全过程，因此兴发公司实际系受宁宝花园业委会的委托，按照宁宝花园业委会的要求代为进行意见征求，法律、行政法规对此并未予以禁止，故该委托行为合法有效。从最终征求意见的结果来看，总计54%的业主同意宁宝花园物业费的调整，2012年5月25日召开的宁宝花园业主大会也对该结果予以认可。从物业费调整幅度来看，根据公平、合理的原则，综合考虑物价水平、服务年限、服务等级、收费标准等因素，宁宝花园的物业服务费调整幅度也属于合理范围。
综上所述，原审判决认为本案系因逾期支付物业服务费、公共维修金引发的物业服务合同纠纷。宁宝花园业委会与兴发公司签订的《物业服务合同》、《宁宝花园物业服务合同补充协议》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均有约束力，双方均应依约履行相应的义务。林步铭作为厦门市集美区文达路21号201室商品房的所有权人，该房屋为多层建筑，面积为137.05平米，依据《物业服务合同》及《宁宝花园物业服务合同补充协议》约定，林步铭每月应缴纳的物业服务费为82.23元（137.05平米×0.6平米／月），公共维修金为27.41元（137.05平米×0.2平米／月），从2012年1月至2013年6月止林步铭应缴纳物业服务费为1480.14元（137.05平米×0.6平米／月×18月），公共维修金为493.38元（137.05平米×0.2平米／月×18月），兴发公司的主张于法有据，应予以支持。林步铭未按期缴纳物业服务费、公共维修金，违反合同的约定，应支付相应的滞纳金，该滞纳金系违约金。依据《物业服务合同》第三十条约定物业服务费为每月缴纳，逾期缴纳从滞纳之日起，按日加收所欠缴费用0.3%的滞纳金。兴发公司现主张违约金半年计算一次，即2012年1-6月的违约金从2012年7月1日开始计算，2012年7-12月的违约金从2013年1月1日开始计算，以此类推，该计算方式系兴发公司对自身权利的处分，未违反法律、行政法规的规定，应予以支持。此外兴发公司主张林步铭按日支付所欠缴费用千分之三的滞纳金，林步铭主张其不应支付违约金，综合考量兴发公司的实际损失，其主张的违约金计算标准显然过高，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定酌情调整为按中国人民银行同期贷款利率计算违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第十二条第四款、依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决：一、林步铭应于本判决生效之日起十日内支付厦门市杏林兴发物业有限公司物业服务费1480.14元及违约金（2012年1-6月部分按本金493.38元从2012年7月1日起算，2012年7-12月部分按本金493.38元从2013年1月1日起算，2013年1-6月部分按本金493.38元从2013年7月1日起算，均计算至本判决确定的还款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、林步铭应于本判决生效之日起十日内支付厦门市杏林兴发物业有限公司公共维修金493.38元及违约金（2012年1-6月部分按本金164.46元从2012年7月1日起算，2012年7-12月部分按本金164.46元从2013年1月1日起算，2013年1-6月部分按本金164.46元从2013年7月1日起算，均计算至本判决确定的还款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。三、驳回厦门市杏林兴发物业有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取为25元，由厦门市杏林兴发物业有限公司负担3元，由林步铭负担22元。
宣判后，林步铭不服，向本院提起上诉。
上诉人林步铭上诉称，《宁宝花园物业服务合同补充协议》违反法律强制性规定，合同部分无效，应属无效合同。一、兴发公司与宁宝花园业委会签订该《补充协议》的依据是兴发公司提供的物业费调查表，兴发公司与物业费有直接利害关系，其提供的结果不能作为物业费涨价的依据。而且兴发公司提供的调查表统计上错漏百出，其调查结果不能采信。二、根据相关法律法规，小区物业费调整应由小区业主大会决定，应由小区业主委员会召集全体业主召开业主大会，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数（简称“双半数”）的业主同意通过。宁宝花园业委会未经业主大会同意私自与兴发公司签订《补充协议》应属无效，故小区业主只需执行原物业缴纳标准。原审法院认为2012年5月25日召开的宁宝花园业主大会对涨价事宜进行了认可没有事实依据。根据会议的记录可知这只是一次工作报告会，参会人员除兴发公司的员工，宁宝花园业委会相关委员、宁宝社区居员会部分委员、杏林派出所部分干警及部分业主外，会议没有关于表决物业费调价的议程，并没有就物业费调价进行表决。三、《补充协议》签定的时间是2012年8月29日，但却将执行物业费新标准的时间定为2012年1月1日，违反《合同法》四十四条的规定。四、原审法院根据公平、合理的原则，综合考虑各方面认为宁宝花园的物业费调整幅度属于合理范围，虽有一定道理，但是应由小区业主根据实际情况与物业公司协商的基础上由业主大会，才是符合法律规定。五、上诉人不应支付违约金。自产生纠纷以来，兴发公司拒收按原标准的物业费和公维金，执意要主业按新标准缴纳。兴发物业公司完全可以先按原标准收取，有争议的部分再通过其他途径解决，故上诉人没有违约，不应支付违约金。综上所述，请求二审法院撤销原审判决第一、二、三项，发回重审或依法改判按0.4元／平方米的物业费标准和0.2元／平方米的公维金标准支付相关费用，驳回兴发公司的其它诉讼请求。
被上诉人兴发公司答辩称，兴发公司与宁宝花园业主委员会签订的《宁宝花园物业服务合同补充协议》系双方真实意思表示，具有法律约束力。在该补充协议中已明确费用的起算点为2012年1月1日。综上，请求二审法院驳回林步铭的上诉请求，维持原判。
经审理查明，双方当事人除林步铭认为“2012年5月25日宁宝花园业委会并未召开宁宝花园业主大会，也未对物业费调整方案进行表决”外，对其它事实均无异议，本院予以确认。
在二审审理过程中，林步铭提交一份《宁宝花园业主委员会关于小区物业费纠纷等若干事项的说明》，拟证明兴发公司调整物业费的征求意见表数据并没有征得全体业主的双半数通过；新成立的业委会在接收上届业委会的相关档案时并无有关此次涨价的相关会议材料，涨价没有征得上届业委会同意；自涨价以来，广大业主愿意按原标准缴纳费用，但是兴发公司拒绝接收。兴发公司质证认为，对该《说明》的表面真实性没有异议，但对合法性、关联性均不认可。该《说明》载明新的业委会是2013年11月11日产生，而与兴发公司签订合同的是上一届业委会，新业委会的说明不能解释上一届业委会的工作内容。兴发公司提交了《福建省物业服务收费管理办法》及《厦门市物价局厦门市建设与管理局关于公布〈厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价〉的通知》，拟证明住宅前期物业服务收费实行政府指导价，其他物业服务收费实行市场调节价。提高服务标准增加收费的，集美区范围内的物业项目报所在区价格主管部门备案即可。林步铭经质证认为，对该两份文件的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为调整物业收费标准，必须经过该小区双半数业主同意。本院分析认为，新一届业委会出具的《宁宝花园业主委员会关于小区物业费纠纷等若干事项的说明》是对上一届业委会与兴发物业公司签订《补充协议》不予认可，该《说明》不能证明林步铭的主张。兴发公司提供的两份文件对“宁宝花园物业服务收费实行市场调节价，增加收费的报所在区价格主管部门备案”具有证明力，本院予以确认。
另查明，2013年10月11日宁宝花园小区成立新的业主委员会，林步铭当选为新一届的业委会委员。
本院认为，首先，本案系物业服务合同纠纷。宁宝花园业委会是在委托兴发公司对物业服务费用的调价进行意见征求，由业委会进行核实的基础上，并召开业主大会对该意见进行认可后而做出与兴发公司签订合同的决定，法律、行政法规并未对此行为予以禁止。其次，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。宁宝花园业委会作为宁宝花园小区全体的业主代表与兴发公司签订的《物业服务合同》和《宁宝花园物业服务合同补充协议》，系合同签订双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行相应的义务。最后，根据公平、合理原则，综合考虑物价水平、服务年限、服务水平、收费标准等因素，宁宝花园的物业服务费用的调整幅度也属于合理范围。综上所述，林步铭的上诉请求及上诉理由没有依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回林步铭的上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人林步铭负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
代理审判员 夏 雯
代理审判员 胡林蓉
二〇一四年二月十九日
书 记 员 朱燕萍
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。