辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第785号
上诉人（原审原告）：ＸＸ，男，1964年11月18日出生，汉族，无职业，住址沈阳市大东区。
被上诉人（原审被告）：辽宁彤利房地产开发有限公司，住所沈阳市沈河区先农坛路17巷7号。
法定代表人：杨世宁，该公司总经理。
委托代理人：代岭，辽宁宝铎律师事务所律师。
上诉人ＸＸ因与被上诉人辽宁彤利房地产开发有限公司（以下简称“彤利公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2014）大东民二初字第1840号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年2月10日立案受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉、代理审判员相蒙参加评议的合议庭，于2015年3月13日公开开庭审理了本案，上诉人ＸＸ，被上诉人辽宁彤利房地产开发有限公司的委托代理人代岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告ＸＸ诉称：原告与被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容合法。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，在该合同履行中原告无任何过错。现在主要争议是在履行该合同时，被告没能按照该合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，原告取得房产证书。该项约定是被告应尽的义务，也是其法定义务。因被告没有履行该项义务，双方就此问题又没有特殊约定免责条款，同时被告亦无任何法定免责事由，原告多次催办无果。2010年被告逾期办证问题曾经引发小区业主多次集体上街抗议的群体事件，政府信访办来人接待允诺督促开发商尽早履行办证义务，直至2011年9月26日被告才收集产权人资料，2012年1月16日该房屋在产权部门登记，至此该合同才全面履行。在合同约定的期限内，原告没有在合同双方约定的期限内取得所购房屋的产权证，被告违约是不争的事实，被告是该合同的主体，就应当依法承担其违约责任。要求判令被告因逾期办理房屋所有权证书，向原告支付违约金137，460元，诉讼费由被告承担。
原审被告彤利公司辩称：针对该园区的同类业主刘凤江因与原告同等诉求，诉至大东法院，大东法院已经做出2011大东民二初字第1294号民事判决，刘凤江不服上诉至市法院，2014年1月15日下达了2014沈终民二字30号判决，维持大东法院的判决，该判决中认定没有按期办理房产证的原因，是自来水公司及煤气公司没有按时移交工程竣工档案，导致被告逾期为原告办理房产证，基于以上原因，判决被告赔偿原告同期银行贷款利率的百分之十计算。因此，被告请求法院依照市法院的终审判决认定违约事实及赔偿依据。原告的部分诉求已超过诉讼时效。
原审法院审理查明：原、被告双方于2008年1月16日签订商品房买卖合同一份，原告购买了被告开发的座落于沈阳市大东区南卡门路4-4号312室商品房一处，面积为90.98平方米，总房款329，893元。双方合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。被告于2008年1月29日将房屋交付原告。依据合同约定被告应在2009年1月24日前将房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
另查明，诉争房屋于2011年9月26日取得房屋所有权初始登记证明，至此被告共计违约976天（从2009年1月24日至2011年9月26日止）。
又查明，沈阳市城乡建设委员会监察处于2010年7月12日向市煤气总公司纪委、监察室和向市水务集团纠风办发出的通知各一份，两份通知均写明：“经我委核实，业主反映该小区（即大东区紫竹茗郡小区）不能办理房证问题属实。此前，由于自来水和煤气的施工单位未将自来水和煤气工程的相关施工档案移交给开发公司，致使开发公司无法完成配套工程验收，从而不能进行竣工验收备案，因此也就不能办理房证，鉴于此，请……协调……施工单位……在7月26日前向开发公司移交工程施工档案，以便开发公司尽快组织配套验收”。沈阳市城乡建设委员会监察处于2010年2月20日向市煤气总公司发展办发出的书面材料，其中写明：“近期，更有业主投诉我委和贵公司不作为的问题，目前，紫竹茗郡小区煤气不开栓已被市政府纠风办列为重点关注问题，为彻底解决该小区煤气不开栓问题，打消小区业主对我委和贵公司所做工作的误解，请贵公司详细说明以下情况……”。
原审法院认为：原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。依据双方合同约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告未能按照合同约定的期间履行权属登记备案的合同义务，致使原告取得房屋权属证书延后，被告行为已违约，应依法承担违约责任。关于被告违约的责任认定问题，经查被告开发建设的商品房无法如期办理房屋权属证书，是由于自来水和煤气施工单位未将自来水和煤气工程的相关施工档案移交给开发公司，致使开发公司无法完成配套工程验收，不能进行竣工验收备案所致，并非完全是出卖人的原因造成的。关于被告违约的赔偿问题。根据双方合同约定，尽管没有约定逾期办证违约金的具体计算方式，但是在双方合同第十五条关于产权登记的约定中，双方对此同意按协商解决处理，这并不属于没有约定的情形。关于原告所受损失的认定问题，原告未对由被告逾期办证行为给其造成的损失提供充分证据证明其损失的具体数额。因此，原告的请求不完全符合“《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的，由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”规定的情形。原告也未完成举证义务证明其实际损失的数额。但考虑到被告违约事实客观存在，在司法解释规定的范围内，本院酌定被告赔偿原告违约金。关于违约金的计算方式，违约金计算期限应从2009年1月24日起至2011年9月26日止，共计976天。具体金额以已付房款为本金，按中国人民银行同期贷款利率的10%结合违约天数976天计算，对原告的过高主张本院不予支持。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告辽宁彤利房地产开发有限公司于本判决生效后10内向原告ＸＸ支付违约金5005.11元。（本金按329，893元计算，利率按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，违约金的起止时间为从2009年1月24日起至2011年9月26日止，共计976天，总计50，051.1元的10%）；如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费2528元，减半收取1264元，由原告负担1261元，由被告负担50元。
宣判后，ＸＸ不服，向本院提出上诉。上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判。判令因被上诉人违约，依法给付上诉人违约金92，500元；被上诉人承担本案的全部诉讼费。主要上诉理由：1、原审法院认定事实错误。原审法院采信证据不客观、不全面。证据来源不合法。两份证据的出证主体资格不合法；2、原审法院适用法律不当；3、因被上诉人违约，造成上诉人经济损失。原审法院在民事审判活动中违反法律规定，故意错误认定事实，故意错误适用法律，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，请求二审法院撤销一审判决，依法改判，一、二审诉讼费及案件审理费全部由被上诉人承担，判令因被上诉人违约，按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的，办理房屋所有权登记的期限届满，未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，给付违约金具体金额参照银发（2003）251号文件，即应给付2009年1月24日至2011年9月26日期间的违约金共计：329，893（元）＊976（日）＊6.90%／360（日利率）＊（1＋50%）＝92500元{违约金计算以已付房款329，893元为本金，利率按银发（2003）251号，年天数按银发（2005）129号}。
被上诉人彤利公司答辩称同意一审法院判决。
本院审理查明事实与原审查明事实基本一致。
上述事实，有商品房买卖合同及补充协议、购房发票、配套安装工程验收通知单、沈阳市中级人民法院民事判决书等证据材料，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。依据合同第十五条约定，被上诉人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案。如因彤利公司的责任，上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方约定协商解决。本案中，被上诉人于2008年1月29日向上诉人履行交房义务，故被上诉人应按合同约定于2009年1月24日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。事实上，被上诉人于2011年9月26日将上诉人购买的房屋办理了初始登记备案，存在违约行为。依据沈阳市城乡建设委员会监察处于2010年7月12日向市煤气总公司纪委、监察室和向市水务集团纠风办发出的通知内容，案涉小区未能办理房证的问题存在自来水和煤气的施工单位原因，因此，被上诉人未能依照合同约定履行报产权登记机关备案的义务存在第三方的责任问题，应认定并非完全由于被上诉人的原因造成逾期办证的情形。对于被上诉人应承担的违约责任标准问题。双方约定为协商解决，这不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的没有约定的情形。此外，上诉人作为主张要求被上诉人给付逾期办证违约金的一方，并未对被上诉人逾期办证给其造成的损失问题予以充分举证，并未完成相应的举证义务。原审法院考虑到被上诉人违约事实的存在，在上述司法解释规定的责任承担范围内，酌定被上诉人按照已付房款的同期银行贷款利率的10%并结合实际违约天的判决结果并无不当。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2528元，由上诉人ＸＸ承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 冬
代理审判员 郑竹玉
代理审判员 相 蒙
二〇一五年三月十六日
书 记 员 那萌萌
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。