北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第06568号
原告（反诉被告）北京长鸿东方贸易有限公司，住所地北京市朝阳区芳园里46号楼1803。
法定代表人党珺，总经理。
委托代理人刘洪伟，北京市方正律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京市翠之梦投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡十里河村东美联居尚A座三层西区。
法定代表人李瑞春，董事长。
委托代理人张文利，男，1966年10月26日出生。
原告（反诉被告）北京长鸿东方贸易有限公司（以下简称长鸿东方公司）与被告（反诉原告）北京市翠之梦投资管理有限公司（以下简称翠之梦公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。长鸿东方公司委托代理人刘洪伟与翠之梦公司委托代理人张文利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
长鸿东方公司诉称：长鸿东方公司为企业，翠之梦公司为投资管理公司。翠之梦公司以承诺投资位于朝阳区十八里店乡十里河村美联居尚三楼珠宝城的珠宝店铺能办理贷款为诱饵出租该层店铺，长鸿东方公司有部分闲散资金打算用于投资经营项目，长鸿东方公司与翠之梦公司签订《商铺租赁合同》，约定年租金32850元，租期自2014年5月1日至2017年4月30日，租期3年，2014年5月1日，翠之梦公司又要求长鸿东方公司签订《委托经营协议书》一份，约定该租赁铺位经营权归属翠之梦公司。合同签订后，长鸿东方公司一次性支付32850元租金，翠之梦公司又要求长鸿东方公司支付了装修费3万元、保证金5500元、货品保证金3万元，还要求支付工资。长鸿东方公司在美联居尚作为经营者，翠之梦公司一直无法配合办理营业执照，致使长鸿东方公司到现在都无法合法经营。请求法院判令：1、确认长鸿东方公司与翠之梦公司签订的《商铺租赁合同》和《委托经营协议书》无效；2、翠之梦公司退还长鸿东方公司租赁费32850元、装修费3万元、保证金5500元、货品保证金3万元。
翠之梦公司辩称：不同意长鸿东方公司确认合同无效的主张。双方签订的合同包含三个法律关系，第一是租赁关系，翠之梦公司把整租的美联居尚三层的一部分租给对方，收取对方的一定租金。第二是合作经营的法律关系，翠之梦公司不单单把柜台租给商户，同时在这个地方注册翠之梦公司，对外以翠之梦公司的名义进行珠宝生意，向消费者进行宣传，并承担商家的责任，商户无论是否办理营业执照，都不影响正常经营，整个美联居尚三层经营珠宝生意，翠之梦公司拿到营业执照，就是三层三千多平米的营业执照，说明此地办理营业执照是合法的，在实际经营中，翠之梦公司负责整个三层的珠宝运营和工作，统一经营，不论顾客去哪一个柜台买东西，到月底所得利润是全体商铺均分的。第三是委托的法律关系，商户委托翠之梦做装修、招聘员工，缴纳水电费，整个过程中商户是主体，翠之梦公司是受委托做此事，整个案子不是简单的店铺租赁问题，不能够认定无效，如果认定无效，翠之梦公司将处于不公平、不合理、无法面对的结果。2014年5月18日正式开业时，翠之梦公司邀请了一些领导和书画界名家，那天营业额挺高，直到2015年6月，还有消费者在其中买东西，说明经营活动是实际存在的，不是对方所说的非法集资，这是合作经营的法律关系，不能认定无效。不同意退还各项费用。签订租赁合同和委托协议书是双方的真实意思表示，这两个协议都是合法有效的。委托经营是我方的经营权和长鸿东方公司的租赁权的结合，不需要长鸿东方公司办理营业执照。我方在2014年5月18日开始经营，涉案商铺可以经营。长鸿东方公司所说合同目的不能实现是不能成立的。长鸿东方公司称翠之梦公司承诺办理贷款与事实不符，翠之梦公司没有承诺。
翠之梦公司反诉称：双方签订《商铺租赁合同》，约定长鸿东方公司承租翠之梦公司商铺20平方米，租期三年，至2017年4月30日止。长鸿东方公司依《商铺租赁合同》第三条约定，应于2015年2月28日交纳第二年租金34675元，截止到2015年8月25日长鸿东方公司迟延158天，应按第二年应缴额34675元的日5‰交付滞纳金27393元。请求法院判令：1、解除双方签订的《商铺租赁合同》、《委托经营协议书》；2、长鸿东方公司给付翠之梦公司迟延给付租金的违约金27393元。
长鸿东方公司辩称：不同意翠之梦公司的反诉请求。我方认为合同无效，合同条款自然无效。
经审理查明：2014年6月16日，长鸿东方公司与翠之梦公司签订《商铺租赁合同》，约定翠之梦公司将北京市朝阳区十八里店乡十里河村东临x号美联居尚A座三层20平方米的商铺（以下简称涉案商铺）出租给长鸿东方公司用于经营工艺品，租期自2014年5月1日至2017年4月30日止，第一年年租金32850元，第二年年租金34675元，第三年租金36500元，长鸿东方公司需在签订合同当日向翠之梦公司支付5500元履约保证金。合同还约定长鸿东方公司须提前60日交纳下期租金，逾期不交者，翠之梦公司将收取日5‰的滞纳金。庭审中，双方一致确认该合同系倒签合同，在该合同签订之前，合同约定的钱款已经交付。
在上述合同签订之前，2014年5月4日，长鸿东方公司与翠之梦公司签订《委托经营协议书》，约定长鸿东方公司委托翠之梦公司对涉案商铺进行经营，在租赁期间，长鸿东方公司不参与所租赁商铺的具体经营管理工作，由翠之梦公司根据项目整体规划统一对产品进行订购、入库、摆放、定价、出售、收款、开票、出货和发货管理，双方同意，在项目经营所产生的净利润中，按照翠之梦公司和长鸿东方公司55%：45%的比例进行分配，项目经营产生的45%利润将在全体参与统一运营的租赁商户中进行平均分配，双方同意在每个季度末公布财务报表，2015年起在每年6月份出具上年度财务审计报告，并就上一经营年度的净利润（如有）进行分配。
2014年4月1日，长鸿东方公司向翠之梦公司支付了2014年5月1日至2015年4月30日的租金32850元、装修费3万元、保证金5500元、货品保证金3万元。
经查，北京市朝阳区十八里店乡十里河村东临x号美联居尚A座无任何规划审批手续。
又询，长鸿东方公司与翠之梦公司均认可涉案商铺并未实际交付给长鸿东方公司。
庭审中，翠之梦公司提交了网页新闻报道、销售表、收据、银联支付单，证明其经营情况。长鸿东方公司认为翠之梦公司没有出示财务报表，不足以证明翠之梦公司经营情况。
上述事实，有《商铺租赁合同》、《委托经营协议书》收据等证据及当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，翠之梦公司自认涉案商铺所在的北京市朝阳区十八里店乡十里河村东临x号美联居尚A座无任何规划审批手续，故长鸿东方公司与翠之梦公司就涉案商铺签订的租赁合同无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。翠之梦公司并未将涉案房屋交予长鸿东方公司使用，故翠之梦公司应当退还长鸿东方公司收取的租赁费32850元、保证金5500元。
长鸿东方公司与翠之梦公司签订的委托经营协议系以双方就涉案商铺签订的租赁合同为基础，现租赁合同经本院确认无效，则委托经营协议无法履行，因此该委托经营协议应予解除。翠之梦公司提交的证据不足以证明其按照委托经营协议对涉案商铺进行了装修及经营，也不足以证明其装修、运营的费用支出，故其向长鸿东方公司收取的装修费3万元、货品保证金3万元应予退还。
翠之梦公司依据无效合同主张长鸿东方公司向其支付迟延支付租金的违约金，不符合法律规定，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认被告（反诉原告）北京市翠之梦投资管理有限公司与原告（反诉被告）北京长鸿东方贸易有限公司签订的《商铺租赁合同》无效；
二、解除被告（反诉原告）北京市翠之梦投资管理有限公司与原告（反诉被告）北京长鸿东方贸易有限公司签订的《委托经营协议书》；
三、被告（反诉原告）北京市翠之梦投资管理有限公司于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）北京长鸿东方贸易有限公司租赁费三万二千八百五十元、装修费三万元、保证金五千五百元、货品保证金三万元；
四、驳回原告（反诉被告）北京长鸿东方贸易有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）北京市翠之梦投资管理有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1129元，由被告（反诉原告）北京市翠之梦投资管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费242元，由被告（反诉原告）北京市翠之梦投资管理有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 宋学亮
人民陪审员 卢维东
人民陪审员 崔 军
二〇一五年九月十八日
书 记 员 陈静竺