上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）徐民四（民）初字第3309号
原告上海漕河泾开发区高科技园发展有限公司，住所地上海市漕宝路1015号。
法定代表人桂恩亮，董事长。
委托代理人喻曼，上海祺道律师事务所律师。
委托代理人程晨，上海祺道律师事务所律师。
被告上海燕赵会馆餐饮管理有限公司，住所地上海市古美路1528号7幢2层商业201B、202室、203室。
法定代表人张宝珠，总经理。
委托代理人齐熙泽，上海市震旦律师事务所律师。
委托代理人王纯，上海燕赵会馆餐饮管理有限公司职员。
原告上海漕河泾开发区高科技园发展有限公司与被告上海燕赵会馆餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2013年12月2日向本院起诉，本院于当日立案受理后，适用简易程序，于2014年2月26日公开开庭进行了审理。原告上海漕河泾开发区高科技园发展有限公司的委托代理人喻曼、程晨，被告上海燕赵会馆餐饮管理有限公司的委托代理人齐熙泽、王纯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海漕河泾开发区高科技园发展有限公司诉称，2011年11月4日，原告与案外人张宝珠签订《房屋租赁合同》，约定由案外人张宝珠在燕赵会馆公司法定代表人处签名，合同约定：由被告向原告承租位于漕河泾开发区内上海市某路某号某幢某层商业某室房屋（以下简称系争房屋），房屋建筑面积275.68平方米，租赁期限自2011年11月16日起至2019年6月30日止；租金起算日为2012年2月1日，2011年11月16日起至2013年6月30日止租金单价为2.0元／日／平方米；租金先付后用，应于每年1月1日前、4月1日前、7月1日前和10月1日前分四次向原告支付，每次应付年租金的25%即50，311.60元，如被告逾期支付的，每逾期一日，被告应按未付租金的0.05%向原告支付滞纳金，被告逾期支付租金超过一个月的，原告有权书面通知解除合同，且被告需向原告支付相当于2个月租金的违约金即33，541.07元；被告确认承租房屋地址为送达地址，原告向被告以邮寄方式发出文件的，挂号寄出或投邮当日视为送达；合同签订时，被告尚在筹备中，但在合同中签字的案外人张宝珠系被告发起人和法定代表人，故其以设立公司名义与原告签订合同，在被告成立后，该合同责任应由被告继续承担。原告于2011年11月4日向被告交付了房屋。起初，被告尚能支付房屋租金。然，自2012年10月起，被告却无故拖欠租金，原告多次催讨，被告仍未支付。现诉至法院，要求判令：1、确认原、被告于2011年11月4日签订的《房屋租赁合同》于2013年1月31日解除；2、被告立即将本市某路某号某幢某层商业某室房屋恢复原状后搬离，并与原告办理房屋交接手续；3、被告向原告支付自2013年1月1日至2013年1月31日的租金为17，092.16元，2013年2月1日至被告实际返还之日的房屋使用费为1，102.72元／天；4、被告向原告支付截至2014年1月31日的滞纳金9，421.64元，并按8.55元／天的标准向原告支付自2014年2月1日起至实际支付租金之日止的滞纳金（2013年1月1日至2013年1月31日的租金的滞纳金17，092.16元＊日万分之五）；5、被告向原告支付违约金33，541.07元。
被告上海燕赵会馆餐饮管理有限公司辩称，不同意原告诉请。合同解除的时间是被告给原告发出《终止经营函》的时间，即2013年11月29日。原告给被告发出的解除合同函已收到，被告收到后继续履行合同，继续经营。对于欠付租金的数额和期间无异议，只对房屋使用费的数额有异议，应当按照合同约定的租金标准数额支付。对诉请4滞纳金数额无异议。对诉请5的违约金有异议，因为原告也有违约；自2013年7月份起，原告停止观光电梯运营、限制车位使用，2013年11月份供暖也停止了。
经审理查明，系争房屋的产权人为原告。
2011年11月，原告（甲方）与被告（乙方，当时尚在筹备中）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租系争房屋，房屋建筑面积275.68平方米，租赁期限自2011年11月16日起至2019年6月30日止，租金起算日为2012年2月1日；2011年7月1日起至2013年6月30日止租金单价为2.0元／日／平方米，年租金为人民币201，246.40元，自2013年7月1日起至2015年6月30日止，年租金为221，371.04元，租金单价为2.20元／日／平方米，2015年7月1日起至2017年6月30日止，年租金为243，508.14元，租金单价为2.42元／日／平方米；租金先付后用，乙方同意在2012年2月1日前向甲方支付2012年2月1日至2012年3月31日的租金计人民币33，541.07元，以后租金应于当年1月1日前、4月1日前、7月1日前和10月1日前分四次向甲方支付，每次应付清当年应付年租金的25%，每期最后的付款期限若为星期六、日或国家法定节假日，则最后付款期限顺延至假日后第一个工作日，逾期支付的，每逾期一日，则依法须按到期未付租金的0.05%支付滞纳金；乙方向甲方支付房屋租赁保证金，租赁保证金金额相当于3个月的租金，即人民币50，311.60元，甲方收取租赁保证金后应向乙方开具收款凭证，乙方如未按约定的期限全额支付租赁保证金超过5天的，甲方有权单方面解除本合同，如甲方解除本合同的，乙方应向甲方支付违约金，违约金金额为2个月的租金；租赁期间，乙方不得将租赁保证金冲抵本房屋租金，租赁期满合同终止时，乙方付清相关费用并与物业管理部门办理完本房屋返还交接手续后10个工作日内，乙方已付租赁保证金由甲方无息归还；租赁期间，使用本房屋所发生的水、电、通讯、设备等费用由乙方承担；本合同解除或终止时，乙方应负责恢复本房屋至交房标准的原状（合理磨损除外），本房屋经甲方验收认可后，乙方方可办理退租手续，否则，甲方有权代为恢复本房屋并在租赁保证金扣除相关的费用，如有不足的甲方有权向乙方追索；如乙方希望不做恢复而保留其增值或改建的装修和附属设施，应提前向甲方提出申请并获得甲方的书面同意，如甲方同意无需恢复或部分恢复的，乙方应按甲方要求进行部分恢复工作（如有需要），并就遗留的所有装修和附属设施（必须保证该等装修和附属设施处于完好的可使用状态）提供完整的图纸、消防验收合格证明、质保证书、使用说明书；除甲方同意乙方续租，并签订续租合同外，乙方应在本合同的租期届满或因任何原因解除、终止本合同时返还本房屋，未经甲方同意逾期返还本房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付本房屋占用期间的使用费；甲乙双方同意，一方有下列违约情形之一的，另一方可书面通知解除合同，违反合同的一方，应向另一方支付违约金，违约金金额相当于当时2个月的租金，给对方造成损失的，如违约金不足抵付损失，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分：（6）乙方逾期不支付租金，逾期超过一个月等条款。2011年11月4日，原、被告签订《房屋入户交接书》，载明：双方验收合格，同意交接；备注：同意提前进场装修，但需获得消防备案。同时，原告收取被告支付的保证金50，311.60元。
2012年12月6日，原告向被告发出《法律事务函》，向被告催讨2012年10月至2012年12月底的租金。2013年1月21日，原告向被告发出《关于解除﹤房屋租赁合同﹥的函件》，内容是：被告逾期支付租金超过三个月，现通知被告于2013年1月31日解除双方所签订的《房屋租赁合同》；并要求被告支付欠租、违约金、滞纳金及搬离交还房屋。上述函件被告均已经收到。
另查明，在租赁期间，被告在上海市某路某号某幢某层商业A室、B室、C室内设立了工商注册，至今未办理工商注销手续。
在本案审理过程中，因被告提出申请，本院委托万隆建设工程咨询集团有限公司对被告在系争房屋内的装潢残值进行审价，审价确定，系争房屋的装潢残值为107，250元。原告确认：因被告在系争房屋内设立了工商登记至今未注销，故依照《房屋租赁合同》约定，被告支付的保证金不予退还，待被告办理工商注销手续后，原告同意退还。
2013年5月28日，被告支付原告租金20万元；2013年7月2日，被告又支付原告租金10万元。原告据此撤销（2013）徐民四（民）初字第3310号案件中：要求被告支付2013年1月1日至2013年1月31日的租金为94，659.28元的诉讼请求，并要求将本案诉讼请求第3条改为：要求被告支付自2013年1月1日至2013年1月31日的租金为11，751.44元；第4条改为：被告向原告支付滞纳金8，854.55元，并按5.88元／天的标准向原告支付自2014年2月1日起至实际支付租金之日止的滞纳金。
鉴于系争房屋已经由原告收回，原告撤回要求第2条：要求被告立即将本市某路某号某幢某层商业某室房屋恢复原状后搬离，并与原告办理房屋交接手续的诉讼请求。
以上事实，除原告庭审陈述外，另有原告提供的《房屋租赁合同》、《公函》、《关于解除﹤房屋租赁合同﹥的函件》、产权证等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。被告另提供一份《终止经营函》，证明2013年11月28日，被告向原告发出《终止经营函》，通知原告于2013年12月1日终止经营，原告质证该函件原告并未收到，根据被告提供的邮局凭证，寄出的时间是2013年11月30日，而该份函件落款为11月28日，快递寄出凭单内容是通知函，而本件的抬头为《终止经营函》，故原告不予以确认，即使原告收到该份函件，该函件的内容亦是被告自己的意见，与原告无关，原告并未停止供暖。被告另提供《关于观光电梯停止运行的通知》证明原告从2013年7月2日起停止观光电梯的运行，影响被告经营，原告质证原告并未停止观光电梯；对此，被告另提供一份由上海漕河泾开发区物业管理公司发出的通知；原告质证，不能证明该电梯停运会影响被告经营，被告营业地在二楼，即使没有电梯还有直通其营业地的楼梯。
本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为合法有效。
在上述合同中，原、被告明确约定“租金先付后用，被告应于当年1月1日前、4月1日前、7月1日前、10月1日前分四次向原告付清当年应付年租金的25%”，但被告未按期支付上述租金。据此，原告向被告发出《关于解除﹤房屋租赁合同﹥的函件》，说明被告欠租期限已经超过三个月，此函件被告亦已经收到，故依照合同约定，原告行使解除权并要求被告支付欠租、滞纳金，符合法理，本院予以准许。
关于违约金一节，原告依据合同提出的该项违约金为解约违约金，基于被告未按时支付租金而提起解除双方签订的《房屋租赁合同》，故原告的该项诉请，本院应予以支持。
关于房屋使用费一节，依照《房屋租赁合同》约定，由于被告未按照支付租金，致使原告发出解除合同通知，通知被告于2013年1月31日解除双方签订的《房屋租赁合同》，但被告在收到解除合同函件后未及时迁出，原告有权按日租金的二倍向被告催讨房屋使用费，关于被告辩称曾经于2013年11月28日向原告发出《终止经营函》，但该份函件并不能证明被告已经实际迁出，故原告的上述请求，本院应予以支持。但鉴于被告辩称自2013年7月2日起观光电梯停运，客观上影响被告经营，故本院按照对被告使用房屋的影响程度酌定判处减少被告承担的部分使用费；但被告认为原告存在擅自停止供暖、阻止来被告处消费的客人用餐等情形，因未提供相关的证据佐证，本院不予以采信。
合同签订后，被告对系争商铺实施装修，原告作为产权人，理应知道被告装修事宜，本案虽系被告的违约造成合同解除，但考虑到被告装潢时间不长且价值巨大，所留装潢物对于原告有再利用价值，为了防止后续矛盾的产生，对于租赁合同解除后租赁物上的添附物的处理问题，本院综合被告已支付的总价款、参照资产评估的常用参数、当事人的过错，并考虑到审价报告制作与本判决判处时间差距酌情由原告补偿。
关于保证金，被告至今未办理在上海市某路某号某幢某层商业A室、B室、C室房屋内登记设立的工商注销，现原告依照《房屋租赁合同》约定不予退还保证金，本院予以准许。
房屋租赁合同虽然是由被告的法定代表人张宝珠签署，但张宝珠系被告出资人之一，系争房屋是被告公司开设的工商注册地。在合同履行过程中，原告均向被告收取租金。之后双方往来函件亦明确约定由被告履行合同，故本合同履行的主体理应是被告。
据此，在本案审理过程中，原告撤回部分诉讼请求，是当事人自主处分其诉讼权利，且于法无悖，本院应予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：
一、确认原告上海漕河泾开发区高科技园发展有限公司、被告上海燕赵会馆餐饮管理有限公司于2011年11月4日签订的《房屋租赁合同》于2013年1月31日解除；
二、被告上海燕赵会馆餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海漕河泾开发区高科技园发展有限公司自2013年1月1日至2013年1月31日的租金为11，751.44元；
三、被告上海燕赵会馆餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海漕河泾开发区高科技园发展有限公司自2013年2月1日至被告实际返还之日的房屋使用费，按每日937元计算；
四、被告上海燕赵会馆餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海漕河泾开发区高科技园发展有限公司至2014年1月31日止的租金滞纳金8，854.55元；
五、被告上海燕赵会馆餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海漕河泾开发区高科技园发展有限公司自2014年2月1日起至被告实际支付租金的租金滞纳金，以每日5.88元计算；
六、被告上海燕赵会馆餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海漕河泾开发区高科技园发展有限公司违约金33，541.07元；
七、原告上海漕河泾开发区高科技园发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告上海燕赵会馆餐饮管理有限公司装潢补偿款75，075元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计3，990元、诉讼保全费2，867元，合计6，857元，由被告上海燕赵会馆餐饮管理有限公司负担；审价费9，900元，由原告上海漕河泾开发区高科技园发展有限公司与被告上海燕赵会馆餐饮管理有限公司各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 晏莹
二〇一四年三月二十四日
书记员 毛成
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。