江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）通中民终字第2554号 上诉人（原审被告）南通中南世纪花城投资有限公司，住所地南通市。 法定代表人陈锦石，董事长。 委托代理人刘柳青，公司职员。 被上诉人（原审原告）顾鑫华。 被上诉人（原审原告）周建平。 两被上诉人委托代理人顾爱娟，南通市江东法律服务所法律工作者。 上诉人南通中南世纪花城投资有限公司（以下简称中南花城公司）因与被上诉人顾鑫华、周建平商品房销售合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院(2014)崇山民初字第395号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2009年9月2日，顾鑫华、周建平向中南花城公司订购中南世纪花城8幢906室房屋一套，面积93.26平方米，单价每平方米5626元，总价524681元。2009年12月16日，顾鑫华支付116783元，中南花城公司出具销售不动产统一发票，2009年12月30日顾鑫华支付407898元,中南花城公司向顾鑫华、周建平出具了收款收据。 因顾鑫华、周建平感到中南世纪花城8幢906室房屋面积偏小，欲更换中南世纪花城11幢1903室房屋，通过他人找到中南花城公司的营销总监周峰，提出以房换房，并选定中南世纪花城11幢1903室房屋一套，房屋面积141.74平方米，房价为1133920元，周峰提出不能以房换房，必须先退房，手续由其办理，顾鑫华、周建平付清两套房屋差价38万元即可。后顾鑫华、周建平将中南世纪花城8幢906室房屋的购房合同、发票和收据均交给周峰，2010年10月29日,周峰通过向中南花城公司提交退房的合同申请表，向南通市房管局提出网上备案合同解除申请，办理了相关退房手续。2010年12月1日，中南花城公司与杨光、郭静签订中南世纪花城8幢906室的商品房销售合同，2011年1月11日，中南花城公司根据顾鑫华缴纳407898元收款收据及网上备案合同解除申请，开具交款人为杨光、郭静，缴款金额为407898元的销售不动产统一发票，并在2009年12月16日开具的交款人为顾鑫华的销售不动产统一发票上将“顾鑫华”画线，写上杨光、郭静名字，加盖花城公司财务印章。 2011年1月31日，顾鑫华、周建平与中南花城公司签订商品房销售合同及补充协议，双方约定：顾鑫华、周建平购买中南世纪花城第11幢1903室房屋，建筑面积141.74平方米；房屋单价每平方米8000元，总金额1133920元；合同签署当日，买受人向出卖人支付首付款人民币380000元，合同签署7日内，买受人向出卖人支付剩余房款753920元；出卖人应当在2012年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格、并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订当日，顾鑫华、周建平向中南花城公司缴纳380000元房款，中南花城公司出具销售不动产统一发票。2011年10月28日，顾鑫华、周建平向中南花城公司缴纳购房款30万元，中南花城公司出具收款收据。 另查明，中南控股集团有限公司（系中南花城公司的实际控制人）在对中南花城公司的营销工作进行审计过程中，于2011年12月16日以中南花城公司营销总监周峰涉嫌职务侵占向南通市公安局报案。 原审法院认为，双方当事人之间订立的中南世纪花城11幢1903室的商品房销售合同系其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法成立且有效。合同签订后，双方当事人均应按约履行合同义务。虽然商品房销售合同未书面约定顾鑫华、周建平以中南世纪花城8幢906室房屋冲抵剩余房款，但综合周峰、黎旭在公安机关的陈述，相关报案材料以及庭审陈述等证据，可以确认周峰与顾鑫华、周建平之间存在上述以房抵款的口头约定，鉴于周峰为该公司营销总监的特定身份，顾鑫华、周建平有理由相信其系代表中南花城公司所为，因而周峰有无取得中南花城公司授权，不影响双方之间上述以房抵款约定的成立。退言之，如中南花城公司否认上述事实，则其解除与中南世纪花城8幢906室购房合同后，应退还房款524681元，顾鑫华、周建平已缴房款600000元，该款与应退房款之和已超过中南世纪花城11幢1903室房屋总价1133920元，其亦已履行给付房款的义务。顾鑫华、周建平履行付款义务后，中南花城公司亦应按照合同约定交付房屋，中南花城公司未及时交付房屋，应当承担违约责任，故顾鑫华、周建平要求与其交房违约金的主张，于法有据，其违约金应按照合同约定自最后交付期限的第二日2012年4月1日起按日万分之三计算至顾鑫华、周建平主张的2014年5月31日，顾鑫华、周建平主张违约金265337元未超过上述计算标准，法院照准。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、中南花城公司于判决生效后十日内向顾鑫华、周建平交付中南世纪花城11幢1903室房屋。二、中南花城公司于判决生效后十日内给付顾鑫华、周建平违约金人民币265337元。 宣判后，上诉人中南花城公司不服一审判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实错误，周峰帮助顾鑫华出售房屋，办理备案变更的行为属于个人行为而不是职务行为。第一套房屋的应退款已由顾春华借给周峰投资饭店，并未交给公司，周峰后来退还了30万元，顾鑫华、周建平事实上支付的房款为68万元，原审判决对于购房款的交付认定错误。原审判决忽略了8幢906房屋合同变更所产生的购房款返还与11幢1903室房屋交付系不同法律关系的事实，忽略了顾鑫华、周建平将合同、发票等资料交给周峰是委托关系的事实。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回顾鑫华、周建平的诉讼请求，本案诉讼费用全部由被上诉人承担。 被上诉人顾鑫华、周建平答辩称，一审法院的判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。 经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。 本院另查明，在2010年10月29日的解除网上备案合同申请书中，盖有中南花城公司的印章。在2011年1月31日中南花城公司出具给顾鑫华、周建平的收据中盖有该公司的财务专用章。 本院认为，本案二审的争议焦点为：1、顾鑫华、周建平是否有理由认为周峰的行为系代表中南花城公司作出；2、顾鑫华、周建平是否已经履行交付案涉11幢1903室购房款的义务。 关于争议焦点1，本案中，顾鑫华、周建平向中南花城公司订购中南世纪花城小区8幢906室房屋，因对该房屋面积不满意，通过中南花城公司的营销总监周峰要求置换同小区的11幢1903室，双方约定由顾鑫华、周建平另补足两套房屋面积差价。此后中南花城公司和顾鑫华共同向房管部门申请解除网上备案合同，办理了8幢906室房屋退房手续。基于周峰作为中南花城公司营销总监的特殊身份，在解除网上备案合同的申请书中盖有中南花城公司的印章，且在11幢1903室的补交房款收据中盖有中南花城公司的财务专用章，在形式上造成了中南花城公司解除8幢906室订购合同并收取11幢1903室补交房款的表象，故顾鑫华、周建平有理由相信周峰的行为是代表中南花城公司作出，该行为应系职务行为。中南花城公司主张顾鑫华、周建平与周峰之间为委托关系，与中南花城公司在解除网上备案合同的申请书中盖章的行为相冲突，亦与周峰作为营销总监的身份不符，本院不予采信。 关于争议焦点2，中南花城公司主张第一套房屋的应退款已由案外人顾春华出借给周峰投资饭店，且周峰后来退还了30万元，但并未提供相应证据证实。因顾鑫华与案外人顾春华系不同的民事主体，顾鑫华、周建平对此亦不予认可，故对于中南花城公司的主张本院不予采信。因中南花城公司在解除8幢906室订购合同后，并未将相应购房款返还顾鑫华、周建平，同时又收取顾鑫华、周建平11幢1903室的补交房款，结合中南花城公司营销总监周峰与顾鑫华、周建平之间的约定，8幢906室的房款应系折抵11幢1903室的购房款，二者在法律关系上衔接一致，据此顾鑫华、周建平已经履行案涉11幢1903室购房款的交付义务，中南花城公司理应按约定向顾鑫华、周建平交付相应房屋。综上，中南花城公司的上诉请求无事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币10720元，由上诉人中南花城公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  秦昌东 代理审判员  卢 丽 代理审判员  郭相领 二〇一五年二月二日 书 记 员  李新珠 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条： 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定