北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第3381号
上诉人（原审原告）北京高德博学教育咨询有限公司，住所地北京市海淀区知春路108号3号楼1门1002。
法定代表人李爱哲，总经理。
委托代理人任超，北京京润律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京香海会展房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街2号数码大厦A座17层。
法定代表人杨孙约，董事长。
委托代理人梁立振，1984年2月5日出生，男，北京香海会展房地产开发有限公司职员。
上诉人北京高德博学教育咨询有限公司（以下简称高德博学公司）因与北京香海会展房地产开发有限公司（以下简称香海会展公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第20444号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
高德博学公司在原审法院诉称，我公司与香海会展公司于2012年8月8日签订了租赁合同，承租了1105、1106号（以下简称1105、1106号房屋）的房屋用于经营，并于当天向香海会展公司交纳了1万元的租赁押金。合同签订后，香海会展公司以合同盖章为由将合同拿走且一直未给高德博学公司。后高德博学公司按香海会展公司要求向其支付了10万元的租赁保证金。由于该房屋无法办理工商注册登记，造成高德博学公司无法按租赁用途使用该房屋。高德博学公司与香海会展公司协商此事未果，香海会展公司遂提出与高德博学公司解除合同并将该房屋反锁，禁止高德博学公司进入。事发后，高德博学公司曾多次找香海会展公司协商解决此事，但香海会展公司一直置之不理。由于香海会展公司行为，已经严重侵害了高德博学公司的合法权益，故诉至法院请求：1、判令解除高德博学公司与香海会展公司之间的租赁关系。2、判令香海会展公司向高德博学公司返还收取的租赁押金人民币1万元。3、判令香海会展公司向高德博学公司返还收取的租赁保证金人民币10万元。4、判令香海会展公司赔偿因违约给高德博学公司造成的财产损失15015元。5、判令香海会展公司承担全部诉讼费用。6、判令香海会展公司赔偿高德博学公司价值55800元的LED屏幕一块。7、判令香海会展公司承担违约责任，给付高德博学公司两个月房屋租金122000元。
香海会展公司在原审法院辩称，不同意高德博学公司的诉讼请求。我公司并非租赁合同主体。高德博学公司使用的房屋系业主黄美玲所有，其所签署的租赁合同也是与业主黄美玲两方完成，与香海会展公司未签署任何协议或文件，高德博学公司、香海会展公司不存在合同关系。香海会展公司在本案房屋租赁过程中仅是接受业主委托和授权代为出租涉诉房屋。故高德博学公司与业主黄美玲存在租赁合同关系，香海会展公司与业主黄美玲系授权委托关系。高德博学公司、香海会展公司不存在租赁合同关系，香海会展公司不能成为本案租赁合同的香海会展公司。高德博学公司在租赁合同过程中存在严重违约行为不应要求我方承担责任。香海会展公司积极履行业主委托，代为收取租金等，比较清楚高德博学公司的状况。按照高德博学公司与业主的合同，高德博学公司应在2012年8月10日前支付押金和租金，而高德博学公司在2012年的8月8日、9月5日及9月12日支付了总计11万的押金，此外没有缴纳其他费用。香海会展公司作为委托人多次催缴，但高德博学公司至起诉之日仍未支付。高德博学公司的行为是违约行为。而且高德博学公司在履行合同过程中，存在严重诚信欺诈行为，高德博学公司缴费的两张工行支票，香海会展公司将转账支票交付银行后发现系空头支票。高德博学公司的行为违反了合同约定，高德博学公司应承担责任，而无权要求合同相对方承担责任。高德博学公司陈述因无法办理工商登记无法使用的说法与事实不符，高德博学公司请求过转租第三人未经业主同意故解除，高德博学公司陈述与事实不符。高德博学公司存在严重违约，应驳回高德博学公司的诉请。
原审法院经审理查明，1105、1106号房屋所有权人为黄美玲。2012年4月26日，黄美玲作为委托人与受托人香海会展公司签订授权委托书一份，主要内容为：委托人将1105、1106房产对外出租、代收租金的事宜委托给香海会展公司，受托人的代理权限为：1、受托人及其相关部门员工有权代为签署上述房产的租赁合同、协议等文件；2、代为收取租赁款项并开具相关票据；3、代为处理租赁过程的房屋交接、协调物业公司等事宜。
2012年8月8日，香海会展公司向高德博学公司出具收据一份，内容为收到高德博学公司交来A座1105、1106租赁押金1万元。香海会展公司认可收到高德博学公司在2012年9月15日支付的4.3万元和2012年9月12日支付的5.7万元。
2012年11月20日，中国工商银行向持票人香海会展公司出具支票退票理由书，内容为出票人高德博学公司号码为17444819的支票因系空头支票被退票，支票金额1万元。
2012年12月31日，案外人黄钰通过邮寄方式向高德博学公司送交《解约函》一份，主要内容为：”鉴于：1、我与贵司于2012年8月8日签署了《租赁合同》，由贵司承租我的涉诉房屋；2、贵司由于自身原因未能及时、足额向我支付租金。截止2012年11月25日，贵司尚有租金欠款44504.48元未支付；基于上述事实，我特此函告贵司如下：一、我郑重提出解除《租赁合同》；二、贵司应于收到本函之日起两日内，将室内留置家具物品搬离、清空、恢复原状；三、如超期限贵司仍未搬走家具物品，则贵司同意放弃室内所有家具物品的所有权，我有权不经通知贵司自行处置该家具物品，且无需给贵司任何补偿；四、如贵司按时完成上述第二条义务后，我不再追究贵司欠缴租金，共计44504.48元。特此函告”。在上述《解约函》的落款处，有”黄钰代黄美玲”的手写文字，并对应附有相关联系电话。在邮寄上述《解约函》的邮件详单上，亦留有寄件人联系电话。
2013年2月28日至2013年4月12日，高德博学公司法定代表人李爱哲先后出具收条三份，内容主要为：从原数码大厦A座11-5、1106拿走家具物品情况，物品主要为桌椅、书、茶几、办公桌、小皮椅、书报杆架等。
诉讼中，虽然香海会展公司主张该公司并非合同当事人，但经法院释明，香海会展公司在庭后向法院提交了由高德博学公司与涉诉房屋所有权人签订的租赁合同复印件。高德博学公司对香海会展公司提交的合同复印件的真实性不予认可，并提出香海会展公司未提交合同原件，且复印件中部分签章和合同内容与真实合同不符。就此，高德博学公司提出对该合同复印件上有关签章的真实性进行鉴定，并提交书面申请，申请的内容为：要求对合同复印件中的加盖公章及黄美玲签字的真实性进行鉴定。
此外，诉讼过程中，高德博学公司就其主张的各项赔偿情况，提交了照片和部分发票、收据。
上述事实，有双方当事人陈述、收据、银行对账单、委托付款协议、照片、发票、收据、授权委托书、土地使用权证、房屋产权证、支票及银行退票理由书、解约函及快递底单、收条、租赁合同复印件、鉴定申请书等证据材料在案佐证。
原审法院判决认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，高德博学公司系因租赁合同纠纷，要求香海会展公司承担合同违约责任。因此高德博学公司首先应就合同关系的存在以及合同关系的相对人情况承担举证责任。
在案件诉讼过程中，高德博学公司作为原告，已明确向法院表示其就本案诉争的租赁合同关系签订过书面合同，但同时该公司又表示其无法向法院提供书面合同。在高德博学公司无法就合同关系的存在提供直接书面证据的情况下，法院只能综合诉讼中双方提交的间接证据审核合同关系是否存在以及合同当事人的情况。
根据诉讼中双方提交的证据情况可以确认：1、涉诉房屋所有权人为黄美玲；2、黄美玲曾就涉诉房屋的出租事宜委托香海会展中心办理相关手续；3、作为房屋所有权人，黄美玲通过书面解约函确认其收到过高德博学公司就涉诉房屋已交纳的相关钱款；4、在合同有效期限内，黄美玲以出租人的身份向承租方高德博学公司发送解约函，明确提出高德博学公司在合同履行过程中存在严重违约情形，要求解除合同。5、在收到解约函后，高德博学公司确实存在从涉诉房屋中取回物品的行为。
由此可以确认，涉诉房屋所有人黄美玲，与香海会展公司之间，就涉诉房屋的出租事宜存在委托关系。高德博学公司确实曾租赁涉诉房屋。将香海会展公司在高德博学公司租赁涉诉房屋过程中的行为与该公司和黄美玲之间签订的授权委托书内容对照可以发现，香海会展公司收取高德博学公司租赁押金及其他费用，与高德博学公司交接租赁房屋中的物品等行为，均未超出授权委托书的授权范围。根据法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。且根据有关解约函等内容，实际上无论高德博学公司出于何种原因未取得租赁合同文本，其实际亦应获知租赁房屋的所有权人及出租人实际身份情况。故就涉诉房屋，高德博学公司与房屋所有权人黄美玲之间可能存在租赁合同关系，香海会展公司确非本案诉争租赁合同的当事人。
此外就本案争议的违约问题。由于高德博学公司实际上无法提供合同文本，其主张的”因无法办理工商登记”等违约行为，法院在无法核实合同约定详细内容的情况下，亦无法予以采信。
关于高德博学公司提出的对合同复印件中的加盖公章及黄美玲签字的真实性进行鉴定的申请。首先香海会展公司向法院提交的文本仅为合同复印件，其次高德博学公司在质证中对该合同复印件的真实性已明确表示不予认可。由于经过法院审查，香海会展公司亦非有关租赁合同的当事人，因此上述鉴定申请在本案中缺乏合理性和必要性，亦不存在鉴定的可能性，法院不予批准。
综合上述情况，高德博学公司主张其与香海会展公司就涉诉房屋存在租赁合同关系，香海会展公司在履行合同过程中存在违约行为的主张，因缺乏事实依据，法院均不予采信。高德博学公司在上述主张的事实基础上提出的各项赔偿请求，法院亦不予支持。对于本案中出现的被告主体情况以及事实情况，法院一并适用判决的方式予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回北京高德博学教育咨询有限公司的全部诉讼请求。
上诉人高德博学公司不服一审判决，向本院提起上诉，上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求。上诉理由：1、一审法院认为高德博学公司应当提供租赁合同是孤立的；2、一审没有认定关键两份证人证言；3、一审审判程序违法，上诉人有权增加诉讼请求和提请证人出庭。
被上诉人香海会展公司服从一审判决，针对上诉人的上诉请求答辩称：我方不是合同主体，我们是以黄美玲的名义签订合同，对方是知晓的。我们作为被告主体不适格。
本院经审理查明，一审法院查明事实正确。上述事实有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。黄美玲作为1105、1106号房屋的所有权人，与香海会展公司签订授权委托书，委托香海会展公司办理1105、1106号房屋出租事宜，后香海会展公司以黄美玲名义，在代理权限内与高德博学公司签订租赁合同，其相关法律后果应当由黄美玲承担。香海会展公司非本案诉争租赁合同的当事人，因此一审法院判决驳回高德博学公司的诉讼请求正确，本院予以确认。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二千八百元，由北京高德博学教育咨询有限公司负担（已交纳一千四百元，余款于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费二千八百元，由北京高德博学教育咨询有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王爱红
代理审判员 李晓龙
代理审判员 赵 蕾
二〇一四年六月十九日
书 记 员 郑雅文