云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2016）云0181民初293号原告黄某某，女，1988年12月3日出生，汉族，云南省玉溪市人，大学文化，现住昆明市盘龙区世博生态城。被告张某某，男，1968年3月21日出生，汉族，四川省邻水县人，大专文化，现住安宁市太平新区某建设工地。原告黄某某诉被告张某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月20日立案受理后，适用普通程序，依法组成合议庭于2016年3月29日公开开庭进行了审理，原告、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年10月9日，被告与原告在云南德耀房地产经纪有限公司柳树分行（以下简称德耀地产公司）处约定，在双方自愿的原则上将被告所有的位于安宁市珍泉颐园某房屋出租给原告，为期一年。原告、被告双方当即在居间人德耀地产经纪公司的见证下签订了《房屋租赁合同》，原告即向被告交付了该房屋半年租金人民币8400元，且双方皆同意该合同所有条款及备注并签字捺印。但被告在合同规定的交房日即2015年10月15日后，将房屋主卧室房门锁闭并拒绝将该房间钥匙交给原告，致使原告无法使用。被告的行为严重违反该合同第一条将安宁市珍泉颐园某房出租之约定。且在原告向被告提出协商解决后，被告拒绝打开房门履行合同，也拒绝协商解除合同，且由居间人德耀地产经纪公司居中协商数日均失败，至今己无法协商。因被告的严重违约行为致使合同目的己无法实现，同时也使原告遭受经济损失。为维护原告合法权益，为此提起诉讼，请求法院依法判令：1、依照双方所签订的《房屋租赁合同》之规定解除原被告之间的房屋租赁合同，判令被告向原告返还半年租金人民币8400元；2、依法判令被告支付违约金人民币1400元；3、依法判令被告支付因违约给原告造成的经济损失4000元；4、本案的诉讼费用由被告承担。被告辩称：原告说的都不是事实，我们谈合同时就说主卧没有装修过，主卧不出租。原告租房时需要的床、沙发、窗帘等家具我都准备好了，并且原告也没有交物管费，现物管要求我交滞纳金。我方主卧的厕所没有装，我的柜子打好了都没有写在合同里面，当天写合同时我就把钥匙交给原告，家具那些我也都拿给原告了，我同意解除合同，但是不可能返还8400元的租金和赔偿原告经济损失4000元。经审理，本院确认如下法律事实：2015年10月9日，在居间人德耀地产经纪公司介绍下，以原告黄某某作为乙方；以被告张某某作为甲方，双方协商一致后共同签订《房屋租赁合同》。合同约定：1、由甲方将安宁市珍泉颐园某房屋出租给乙方使用，租期一年，时间自2015年10月15日至2016年10月14日，甲方应于2015年10月15日前将房屋按照约定条件交付乙方，经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙视为交付完成。2、租金每月1400元，支付方式半年一次，租金总额8400元。2016年3月15日支付下半年租金。押金2000元在租赁期满或者合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应当由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应当如数返还乙方。3、租赁期间的费用双方约定为室内设施维修费由甲方承担；水费、电费、煤气费、电视收视费、物业管理费、卫生费、宽带费、车位费由乙方承担。如乙方垫付了应当由甲方支付的费用，甲方根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还。4、房屋维护及维修。甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；承租人保证遵守国家、昆明市的法律法规规定，以及房屋所在小区的物业管理规约。租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于使用和安全的状态。对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用，应相应减少租金或延长租赁期限。因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或者故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。5、合同解除，A经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。B因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。C甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：延迟交付房屋达7日的。交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。D乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：不按照约定支付租金达15日的；欠缴各项费用达1个月租金的；擅自改变房屋用途的；擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；利用房屋从事违法活动损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；擅自将房屋转租给第三人的。6、违约责任：甲方有第七条第三款约定的情形之一的，应按1个月租金向乙方支付违约金；乙方有第七条第四款约定的情形之—的，应按1个月租金向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按1个月租金向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金和押金；因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按1个月租金的标准支付违约金。同时，双方约定合同自双方签字或者盖章后生效，合同的变更或补充应采取书面形式等……。另外，双方在合同中，载明了接房时配套的家具清单为：鞋柜1个、餐桌1张、椅子4把、沙发1套、茶几1张、床2张、电视柜1个、固定衣柜2个、橱柜1组、煤气灶1台、抽油烟机1台、墙柜1个、电热水器1个、洗漱台1个、煤气卡1张、钥匙1把，并注明2000元押金在付半年租金一起支付。合同签订当日即2015年10月9日，原告黄某某向被告张某某支付了半年租金人民币8400元。2015年10月15日原告黄某某入住其所租赁的房屋后，发现该房屋内主卧室房门被锁，即与被告张某某联系，要求打开主卧室房门，但被告未同意，为此，双方发生纠纷。2015年10月19日，原告黄某某向公安机关反映：自己10月15日入住承租房屋后，发现主卧室房间被锁闭，并多次通过居间人德耀地产公司与被告张某某联系、协商，要求被告张某某打开主卧室房门，但被告张某某不同意打开提供给其使用的事实。以及自己自2015年10月16后就未居住该房的事实。由于原、被告双方因租赁房屋内主卧室是否在租赁范围内以及被告张某某是否应当打开主卧室事宜多次协商无果，原告黄某某于2016年1月18日向本院提起诉讼，要求判如所请。另查明：原告黄某某主张要求被告张某某承担违因约而给自己造成的经济损失4000元，未当庭提供证据证实。被告张某某主张主卧室双方在签署租赁合同时已经明确协商约定不在其所租赁的房屋内的事实，当庭未提供证据证实。认定上述事实，有双方当事人当庭陈述及原告黄某某提供的《房屋租赁合同》、租金收条、询问笔录、手机短信截屏纸质材料证据在卷予以证实。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告黄某某与被告张某某签订的《房屋租赁合同》系双方就房屋租赁事宜达成一致意见的真实意思表示，且不违反法律规定，为此，该合同自双方签字之日起成立并生效。《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”。第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。根据上述法律规定，本案中，按照双方签订的书面合同约定，被告张某某出租给原告黄某某使用的是安宁市珍泉颐某房屋，为此，对该房屋的出租，在双方没有另行约定或者在合同中没有注明，且双方不能协商一致的情况下，按常理该房屋是整体出租。由于被告张某某将该套房屋内的主卧室锁闭，未提供给原告黄某某使用，妨碍了原告黄某某对该承租房屋的有效使用，且经原告黄某某催告后，被告张某某仍不能履行将上述出租房屋内的主卧室房门打开，交付给原告黄某某使用，造成原告黄某某不能对该承租的房屋进行完全有效的利用和使用，故被告张某某未向原告黄某某交付出租房屋的上述行为，违反了双方签订的《房屋租赁合同》中交付义务，其行为构成违约，依法应当承担违约责任。庭审中，被告张某某提出签订合同时，双方就明确该出租房屋内主卧室不在出租范围内的抗辩意见，因无合同约定和其他证据证实，故该抗辩意见，因无事实和法律根据，本院不予采纳。同时，由于被告张某某不完全履行交付主卧室的合同约定行为，妨碍了原告黄某某对所承租的房屋进行实际有效利用的合同目的，为此，双方签订的《房屋租赁合同》依法应予解除。原告黄某某要求解除合同并支付1400元违约金的诉讼请求，于法有据，本院支持。至于合同解除的时间，虽原告黄某某在其手机短信中多次有过与被告张某某协商有关交付被锁闭房间、违约责任和协商解除合同、向法院提起诉讼等短信联系和回复记录，但均未明确通知被告张某某何时解除合同的意思表示。为此，根据上述法律的规定，双方签订的《房屋租赁合同》，本院确定应自原告黄某某向本院提起诉讼之日，即2015年1月20日解除。关于原告黄某某要求被告返还半年租金8400元的诉讼请求，本院认为，被告张某某虽未将出租房屋中的主卧室交付原告黄某某使用的合同行为，违反了合同交付房屋不符合约定的条件以及原告黄某某可以提出解除合同的事由，但被告张某某在合同签订后，已实际履行了合同交付房屋钥匙及相关配套家具、家电给原告黄某某使用的主要合同义务。为此，原告黄某某是否居住并使用该房，并不成立原告据此抗辩不交租金的义务，仅产生被告张某某违约和原告黄某某可以要求解除合同的法律后果。为此，在本院确定合同解除之日前，原告黄某某应按合同约定支付被告张某某的租金是人民币4433.65元【（1400元/月÷30天）95天（3月零5天）】，扣除已支付的8400元，被告张某某应当实际返还租金人民币3966.35元。原告黄某某要求被告张某某返还半年租金8400元的诉讼请求，无事实和法律根据，本院不予支持。关于原告黄某某要求被告张某某赔偿因其违约行为而给其造成的经济损失4000元的诉讼请求，因其当庭未提供证据证实，故本院不予支持。至于被告张某某提出原告黄某某因未按合同约定交纳物管费等所产生的滞纳金等损失，因被告张某某未提起反诉，故不属本院审理范围，被告张某某可通过其它法律途径解决。综上所述，为保护合法的房屋租赁关系，维护租赁双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、自2016年1月20日起，解除原告黄某某与被告张某某2015年10月9日签订的《房屋租赁合同》。并由被告张某某于本判决书生效之日起十日内返还原告黄某某房屋租金人民币4433.65元；二、由被告张某某于本判决生效之日起十日内支付原告黄某某违约金人民币1400元；三、驳回原告黄某某要求被告张某某赔偿违约经济损失人民币4000元的诉讼请求。诉讼费145元由被告张某某承担并入上述款项执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  魏如云人民陪审员  苏 洁人民陪审员  周文俊二〇一六年八月二日书 记 员  李思红