江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第4863号
上诉人（原审原告、反诉被告）南京市江宁区新派网络服务中心，住所地南京市江宁经济技术开发区殷巷中兴街。
负责人徐书峰，该中心经理。
委托代理人张敏，江苏杨传圣律师事务所律师。
委托代理人陈淑梅，女，1977年7月21日生，汉族，该中心工作人员。
被上诉人（原审被告、反诉原告）许俊杰，男，1979年9月4日生，汉族。
委托代理人高容宽，男，1955年1月11日生，汉族。
委托代理人张雷，男，1989年8月13日生，汉族。
上诉人南京市江宁区新派网络服务中心（以下简称新派网络服务中心）因与被上诉人许俊杰房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2014）江宁开民初字第1134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月20日立案受理后，依法组成合议庭于2015年9月10日公开开庭进行了审理。上诉人新派网络服务中心的委托代理人张敏、陈淑梅，被上诉人许俊杰的委托代理人高容宽、张雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
新派网络服务中心原审诉称，2011年10月18日，新派网络服务中心与许俊杰签订《房屋租赁合同》一份，约定新派网络服务中心租赁许俊杰名下位于殷巷中心街22号门面连二、三楼，租赁期限五年，自2011年10月18日起至2016年10月17日。2014年2月底，许俊杰突然告知新派网络服务中心承租的房屋要被拆迁，并且已经与南京市江宁区人民政府秣陵街道办事处达成了拆迁补偿协议。此后，新派网络服务中心多次要求与许俊杰就营业损失、搬迁费用、装潢损失等进行协商，但许俊杰一直拒绝将有关拆迁补偿支付给新派网络服务中心。2014年3月10日，涉案房屋被拆除。新派网络服务中心为维护自己合法权益，故诉至法院，请求判令：1、许俊杰立即向新派网络服务中心支付各项费用合计464841.44元（搬家补偿2880元、经济损失补偿40万元、装修及附属物补偿61961.44元）；2、许俊杰返还租金10000元；3、本案诉讼费由许俊杰承担。
许俊杰原审辩称，1、涉案房屋拆迁涉及好几家承租户，不止新派网络服务中心一家，所以新派网络服务中心主张2880元的搬家补偿与事实不符；2、涉案房屋拆除以后，新派网络服务中心依然可以在别处从事网吧经营，故其主张营业损失没有依据；3、涉案房屋在租赁给新派网络服务中心前就已经是装修好的，不需要重新装修，新派网络服务中心主张的装修补偿与事实不符；4、《房屋租赁合同》第十三条第二款对于拆迁事宜有明确约定，承租户的拆迁补偿应当向政府部门主张。
许俊杰原审反诉诉称，2011年10月18日所签订的《房屋租赁合同》第四条第一款约定，“乙方应按时交纳自行负担的费用，包括水、电、气、通讯费用。”新派网络服务中心长期拖缴电费，故请求法院判令：新派网络服务中心返还许俊杰已代其垫付的电费3700元。
新派网络服务中心原审辩称，许俊杰若能提供电费发票，愿意承担电费。
原审法院经审理查明，2011年10月18日，新派网络服务中心、许俊杰签订了《房屋租赁合同》，该合同第一条约定“甲方出租给乙方的房屋位于殷巷中心街22号门面连二、三楼”，第二条约定“该房屋租赁期限共五年，自2011年10月18日起至2016年10月17日止”，第三条约定“该房屋的年租金为人民币100000.00元”，第四条约定“乙方应按时交纳自行负担的费用，包括：水、电、气、通讯等费用”，第五条约定“租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏房屋结构，装修费由乙方负担。租赁期满时乙方不再承租或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方不做任何赔偿”，第十三条约定“因国家政策需要拆除已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任，但各自保留向拆迁单位（含政府）获得补偿的权利。因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。”该合同落款处签名分别是甲方王平、乙方姚杰。新派网络服务中心提供了《说明》及《网吧合作经营协议书》证明姚杰系新派网络服务中心合伙人之一，其有权代表新派网络服务中心签订合同。庭审中，许俊杰陈述王平系许俊杰的连襟，《房屋租赁合同》系王平代许俊杰所签，对此，新派网络服务中心不持异议。《房屋租赁合同》签订后，新派网络服务中心在涉案房屋内从事网吧经营活动。
原审法院另查明，根据江宁政规发（2011）8号、江宁政规发（2011）9号文件规定，南京市江宁区政府秣陵街道办事处于2013年9月29日至2014年1月28日，在江宁区秣陵街道殷巷集镇地块实施旧城改造项目的征地房屋拆迁工作。2013年11月16日，许俊杰与南京市江宁区人民政府秣陵街道办事处签订了《南京市江宁区征地房屋拆迁补偿安置协议》，该协议约定：拆迁人许俊杰，拆迁面积510平方米，拆迁总价款为7859436.92元，其中：房屋拆迁款1504500元、房屋装修补偿款250749.72元、搬家费2880元、经营补偿款5842112元。同日，许俊杰与南京市江宁区人民政府秣陵街道办事处又签订了《补充协议书》，约定：甲方应支付乙方房屋拆迁总补偿款为7597361.72元，二层经营用房经营损失补助992208元，三楼经营用房经营损失补助744156元，附属物、房屋装修补偿款及各项移机等费用250749.72元。另经江宁区审计局审核，涉案房屋装修、附属物补偿合计250749.72元、搬家费2880元、过渡费4683.2元、住改经补偿二楼经营损失992208元、三楼经营损失744156元。庭审中，许俊杰确认已收到上述拆迁补偿款项。
原审庭审中，新派网络服务中心称其因上述政府拆迁行为，于2014年3月12日从涉案房屋中迁出，但租金已支付至2014年4月17日，故许俊杰应返还其租金9864元。许俊杰认可上述事实，并同意返还租金。同时，许俊杰要求新派网络服务中心支付其代为垫付的3700元电费，新派网络服务中心亦同意支付。
上述事实，有《房屋租赁合同》、《南京市江宁区征地房屋拆迁补偿安置协议》、《补充协议书》、《殷巷集镇旧城改造房屋拆迁补偿安置事实方案》、《江宁区审计局征地房屋拆迁（征收）补偿审核意见单》、《江苏省电力公司南京供电公司通用机打发票》和当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，一、关于搬家补偿和经营损失。2011年10月18日，新派网络服务中心和许俊杰签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。订立合同时，双方已意识到租赁物有面临拆迁的可能，因而对因拆迁给双方造成损失的情况做了明确约定，“因国家政策需要拆除已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任，但各自保留向拆迁单位（含政府）获得补偿的权利。”依法生效的合同对双方当事人均有约束力，根据合同约定，新派网络服务中心因承租的房屋拆迁所受到的经济损失，无权向许俊杰主张。故新派网络服务中心要求许俊杰支付搬家补偿和经济损失补偿的诉讼请求没有事实和法律依据，原审法院不予支持。二、关于装修及附属物补偿。新派网络服务中心主张许俊杰应支付其装修及附属物补偿共计61961.44元，许俊杰称涉案房屋在出租给新派网络服务中心前本就用于网吧经营，是装修好的。庭审中，新派网络服务中心未能提供证据证明涉案房屋系其装修，原审法院根据涉案房屋面积、经营时间、实际装潢情况，同时结合审计部门的评估价格，酌定新派网络服务中心的装修及附属物补偿为20000元。三、关于租金和电费。双方一致认可应返还租金9864元，应返还电费3700元，原审法院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、许俊杰于判决发生法律效力之日起10日内返还南京市江宁区新派网络服务中心房屋租金9864元。二、许俊杰于判决发生法律效力之日起10日内支付南京市江宁区新派网络服务中心房屋装修及附属物补偿款20000元。三、南京市江宁区新派网络服务中心于判决发生法律效力之日起10日内支付许俊杰垫付电费3700元。四、驳回南京市江宁区新派网络服务中心的其他诉讼请求。原审案件受理费8050元，由南京市江宁区新派网络服务中心负担7513元，许俊杰负担537元。原审反诉案件受理费50元，由南京市江宁区新派网络服务中心负担。
上诉人新派网络服务中心不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求依法撤销原审判决第四项判决，依法改判被上诉人立即向上诉人支付经济损失补偿400000元。理由如下：一、涉案房屋拆迁造成的停业损失，补偿对象应当是房屋的实际使用人即上诉人。对房屋的实际使用人进行补偿符合实际，也符合公平原则。一审认定上诉人无权向被上诉人主张因拆迁受到的经济损失是错误的，拆迁实施单位仅对被拆迁人进行补偿，承租人根本无法向拆迁部门主张自己的权利。涉案房屋租赁合同尚在履行期，并未结束，拆迁时也无人通知上诉人，而是直接通知上诉人搬迁，导致上诉人无法正常经营。二，经营性用房补偿款系对房屋产权人因经营性用房被拆迁而导致其可得利益损失的一种补偿。在一审法院调取的江宁区审计局征地房屋拆迁征收补偿审核意见单中，明确载明，被拆迁房屋性质为住宅，按道理应按照住宅房屋的性质进行补偿，但本案中因上诉人在涉案房屋内进行经营，故涉案房屋系按营业用房进行了补偿。被上诉人获得补偿与上诉人的经营行为有关，涉案房屋被征收前上诉人仍在实际经营，且合法取得营业执照，经营地点也为涉案房屋所在地，被上诉人与拆迁办签订拆迁补偿安置协议时，上诉人租赁期未满，尚余2年半年时间，上诉人因拆迁而遭受损失，理应获得补偿。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人许俊杰辩称，一审认定事实清楚，判决依据充分，比较合理，请求维持一审判决。
二审中双方对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中查明，《南京市江宁区征地拆迁补偿安置办法》（江宁政规发（2011）8号）第四十三条规定，被拆迁人将房屋出租的，拆迁实施单位仅对被拆迁人进行补偿，对承租人因停业、设备拆除、安装和搬迁造成的损失补偿，由被拆迁人支付给承租人。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方当事人在合同中约定因国家政策需要拆除已租赁的房屋，使双方造成损失的，互不承担责任，但各自保留向拆迁单位（含政府）获得补偿的权利；涉案房屋拆迁依据的《南京市江宁区征地拆迁补偿安置办法》规定被拆迁人将房屋出租的，拆迁实施单位仅对被拆迁人进行补偿，对承租人因停业、设备拆除、安装和搬迁造成的损失补偿，由被拆迁人支付给承租人，故本案上诉人有权要求被上诉人支付相应的经营损失。现上诉人承租的涉案房屋被上诉人共获得经营损失补偿1736964元（二楼992208元＋三楼744156元），因本案拆迁对上诉人和被上诉人均造成了损失，故该款项双方均有权获得，上诉人起诉要求被上诉人支付经营损失400000元并不过高，本院予以支持，原审法院判决不当，本院依法予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市江宁区人民法院（2014）江宁开民初字第1134号民事判决第一、二、三项；
二、被上诉人许俊杰于本判决发生法律效力之日起10日内支付南京市江宁区新派网络服务中心房屋经营损失400000元；
三、驳回上诉人南京市江宁区新派网络服务中心的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费8050元，反诉案件受理费50元，二审案件受理费7300元，共计15400元，由上诉人新派网络服务中心负担1454元，由被上诉人许俊杰负担13946元。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一五年九月十六日
书 记 员 罗程允