江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）苏执复字第00055号
申请复议人（异议人）张小亭，镇江天安电信电器有限公司董事长。
委托代理人翁文，江苏汇典律师事务所律师。
原告江苏淮阴建设工程集团有限公司，住所地淮安市淮海北路76号。
法定代表人许金华，该公司董事长。
委托代理人梁孔建，江苏引航律师事务所律师。
被告淮安中业地产有限公司，住所地淮安市淮阴区樱花路169号。
法定代表人李雄文，该公司总经理。
申请复议人（异议人）张小亭因江苏淮阴建设工程集团有限公司（以下简称淮建公司）与淮安中业地产有限公司（以下简称中业公司）建设工程施工合同纠纷一案，不服江苏省淮安市中级人民法院（以下简称淮安中院）（2014）淮中执异字第0014号执行裁定，向本院申请复议。本院于2015年3月24日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2015年5月4日组织公开听证。申请复议人张小亭的委托代理人翁文，原告淮建公司的委托代理人梁孔建到庭参加听证。被告中业公司未到庭参加听证。本案现已审查终结。
本院经审查查明：淮建公司诉中业公司建设工程施工合同纠纷一案，因淮建公司申请，淮安中院于2012年2月20日作出（2012）淮中民初字第0017号民事裁定书，裁定冻结中业公司银行存款2000万元或查封、扣押其相应价值的其他财产。淮安中院于2013年1月8日向淮安市淮阴区住房和城乡建设局发出（2012）淮中民初字第0017号民事裁定书、协助执行通知书，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条的规定，查封中业公司（张小亭、艾留彬）房屋44套（查封房屋清单附后），期限两年（2013年1月8日至2015年1月7日），查封期间禁止办理买卖、转让等手续。同月12日，淮安中院又向张小亭发出（2012）淮中民初字第0017号民事裁定书、协助执行通知书，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十三条规定，扣留张小亭应支付给中业公司的全部购房尾款，具体数额以实际结算为准。
张小亭不服淮安中院上述裁定，于2013年1月17日向淮安中院提出执行异议称：1.异议人所购“爱琴海”项目房屋，不属于中业公司财产，法院不应查封。2.异议人不欠中业公司购房款，法院无权对根本不存在的所谓“购房尾款”采取保全措施。请求：1.撤销淮安中院发给淮安市淮阴区住房和城乡建设局及张小亭的（2012）淮中民初字第0017号协助执行通知书。2.撤销对异议人购买并办理预告登记手续的“爱琴海”项目相应房屋的查封。3.撤销对张小亭应支付给中业公司的全部购房尾款的扣留。
淮安中院在执行异议审查中查明，甲方张小亭、乙方中业公司、丙方李雄文、刘林杰于2011年9月26日签订《框架协议》。该协议载明：一、甲方向乙方购买“爱琴海”项目在售的预售商品房约70套，总建筑面积7800平方米左右，具体套数、面积、房型均由甲方确定或选定，楼号、房号由双方协商确定。二、考虑到：1.现乙方对外零售住宅房屋的均价约为4180元／平方米，周边部分楼盘市场优惠报价更低；2.因政府对房地产强力调控原因，乙方为保证工程进度，资金十分紧张，急需资金回笼；3.甲方购房数额大，一次性付款且金额大；4.允许回购。因此，乙方同意给甲方均价3000元／平方米的优惠价格。三、出于乙方市场营销策略的需要，为避免因给予甲方价格优惠，而影响乙方对一般客户的销售，双方同意由甲方配合在网签的商品房买卖合同中书写房屋均价约4700元／平方米。各方确认：甲乙双方网签的商品房买卖合同上书写的价格（及付款方式）不作为确定房屋价格的依据，实际房屋价格应依照本框架协议第二条约定（即均价3000元／平方米）确定，实行全部房屋统一结算。按照此框架协议，张小亭与中业公司签订了房屋买卖合同，张小亭购买中业公司63套房屋，并进行了网签，其中53套张小亭持有《淮阴区商品房预告登记证明》。上述53套房屋包括本院查封的张小亭的37套房屋。此后，张小亭于2013年1月25日依据三方签订的《协议书》向镇江仲裁委员会申请仲裁。该《协议书》系《框架协议》的补充协议，核心内容同《框架协议》，只是多了协议仲裁条款。镇江仲裁委员会于2013年3月12日作出（2013）镇裁字第011号裁决书，裁决：一、确认张小亭与中业公司、李雄文、刘林杰于2012年1月1日签订的《协议书》有效。二、中业公司在本裁决书生效之日起十日内，向张小亭支付购房款4423720元及利息（截止2013年3月11日的利息为1670525元，2013年3月12日起至中业公司付清全部购房款之日止的利息按未付款每日万分之7.39确定）。三、中业公司在本裁决生效之日起十日内，向张小亭支付截止2013年1月23日的逾期交付房屋违约金43875元。四、李雄文、刘林杰对上述第二项、第三项确定的中业公司应当支付的款项承担连带清偿责任。
淮安中院认为：该院查封的中业公司出售给张小亭并经淮安市淮阴区住房和城乡建设局网签的37套房屋，异议人张小亭已支付了大部分房款。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，故淮建公司就本案查封的上述37套房屋不得对抗买受人张小亭，张小亭对该37套房屋主张所有权的异议成立，应中止对该37套房屋的执行。张小亭向中业公司购买房屋，应当付清房款。《框架协议》中载明：为避免因给予由该甲方价格优惠，而影响乙方对一般客户的销售，双方同意由甲方配合在网签的商品房买卖合同中书写房屋均价约4700元／平方米。这说明网签的价格具有公示性，对市场有引导作用。买卖双方签订阴阳合同欺骗广大消费者，违背诚实信用原则和社会公共利益，应当以公示的价格为准，故房屋的价格应以在住建局网签的合同为准。该院采取扣留张小亭应支付给中业公司的全部购房尾款措施后，张小亭向镇江仲裁委员会申请仲裁，镇江仲裁委员会裁决中业公司向张小亭支付购房款4423720元及利息。仲裁的结果与该院已经作出的法律文书相矛盾，镇江仲裁委员会（2013）镇裁字第011号裁决书对本案没有约束力。异议人张小亭对该院扣留购房尾款所提的异议，无事实和法律依据，该院不予支持，应维持该院扣留张小亭应支付给中业公司的全部购房尾款的协助执行通知书。据此，淮安中院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，于2014年6月19日作出（2014）淮中执异字第0014号执行裁定书，裁定中止对中业公司出售给张小亭的37套房屋的执行；驳回张小亭对扣留其应支付给中业公司的全部购房尾款的异议。
张小亭不服上述执行裁定，向本院申诉称：一，淮安中院（2014）淮中执异字第0014号执行裁定依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条作出裁定适用法律错误。申诉人是对淮安中院执行保全过程中的错误执行行为提出执行异议，淮安中院理应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定作出裁定。淮安中院对申诉人关于查封房屋部分的执行异议予以支持，却适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条裁定中止对中业公司出售给张小亭的37套房屋的执行，显属错误。二、淮安中院驳回申诉人关于查封购房尾款部分的执行异议无法律依据。法律没有规定只有经过备案的商品房买卖合同才有效。淮安中院以框架协议和协议书的约定与商品房买卖合同约定价格不一致，属于阴阳合同为由，否认协议书约定的价格无法律依据。淮安中院认为申诉人与中业公司签订的协议书违背诚实信用原则和社会公共利益，没有事实依据。请求撤销淮安中院（2014）淮中执异字第0014号执行裁定、（2012）淮中民初字第0017号协助执行通知书，撤销对“张小亭应支付给中业公司的全部购房尾款”的扣留。本院经审查认为，一、申诉人张小亭对淮安中院查封房屋的执行措施，其以“所购房屋不属于中业公司财产”为由向淮安中院提出异议，对法院查封的房屋主张所有权，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。淮安中院依据该条法律规定裁定中止对中业公司出售给张小亭的37套房屋的执行，程序上符合法律规定。申诉人认为对该异议应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定审查无法律依据，对申诉人该申诉请求不予支持。二、对于申诉人关于淮安中院扣留张小亭应支付给中业公司购房尾款的异议请求，无论张小亭是否有应支付中业公司的购房尾款，淮安中院该执行措施系对本案被执行人中业公司到期债权的执行，故对申诉人该异议，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查。淮安中院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条审查、并告知申诉人不服该认定通过诉讼途径主张权利不当。本院于2014年12月17日将上述意见函告淮安中院，要求其依法纠正并通知张小亭。
2014年12月25日，淮安中院作出（2014）淮中执复字第0014-1号执行裁定书，将（2014）淮中执异字第0014号执行裁定书中第5页倒数第3至4行原为“《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条”补正为“《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条”；裁定书第5页倒数第1行、第2行，裁定书第6页第1至3行原为“中止对中业地产公司出售给张小亭的37套房屋的执行；驳回张小亭对本院扣留张小亭应支付给中业地产公司的全部购房尾款的异议。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。”补正为“一、中止对中业地产公司出售给张小亭的37套房屋的执行；二、驳回张小亭对本院扣留张小亭应支付给中业地产公司的全部购房尾款的异议。如不服本裁定第一项，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。如不服本裁定第二项，可以在本裁定书送达之日起十日内向江苏省高级人民法院申请复议。”
张小亭不服上述裁定，向本院申请复议称：淮安中院驳回其有关查封“购房尾款”部分的执行异议，没有法律依据，且明显越权。具体理由为：1、对于当事人明确约定仲裁条款的合同争议，应由仲裁委员会裁决，而不应由人民法院主管。淮安中院在本案中否决仲裁裁决的效力，超越了人民法院的主管权限，违反了民事诉讼法和仲裁法的规定。2、张小亭与中业公司之间的相关协议、合同，不同于经招投标签订的建设工程施工合同，没有任何法律、行政法规规定只有经过备案的商品房买卖合同才是有效的。淮安中院以框架协议和协议书约定与商品房买卖合同约定价格不一致，属于“阴阳合同”为由，否决协议书约定价格的效力，没有法律依据。3、认定当事人之间合同无效，必须依照合同法第五十二条规定，且按照最高人民法院的司法解释规定，人民法院在认定合同效力时应“坚持促进交易进行，维护交易安全的审判理念”。淮安中院认为“违背诚实信用原则和社会公共利益”，没有任何事实根据，更无相关证据证明。4、淮安中院对执行异议审查严重超期，在尾款未届付款期时，人民法院无权采取保全措施。据此，请求撤销淮安中院（2014）淮中执异字第0014号《执行裁定书》，撤销淮安中院（2012）淮中民初字第0017号《协助执行通知书》，并撤销对“张小亭应支付给淮安中业地产有限公司的全部购房尾款”的扣留。
原告淮建公司答辩称：法院扣留尾款行为本身没有问题，关于到期债权的数额一审法院也没有作出明确的数额认定，若从本案事实看，从框架协议及裁决书可以证明异议人与中业公司应当是民间借贷关系，实际只支付了2000万元，还有350万元属于利息，之所以通过仲裁的方式是因为仲裁所适用的法律条款与我们审查民间借贷的法律关系的角度不一致，若本案通过人民法院审理，异议人应当就350万元现金的出处承担举证责任，从裁决书看，没有要求异议人对350万元进行举证，故本案实质上是以房屋网签的形式并进行预告登记的方式为民间借贷进行的担保，从此点看，裁决书对本案不应有约束力。预告登记登记时，是以商品房买卖合同已经签订的事实进行登记，而非以其他处置方式进行登记，商品房买卖合同是预告登记的关键材料之一，也产生公示的效力。
本案的争议焦点是：1、淮安中院向张小亭下发（2012）淮中民初字第0017号协助执行通知书，扣留张小亭应支付给中业公司全部购房尾款的行为性质如何界定？2、（2012）淮中民初字第0017号协助执行通知书认定事实是否清楚，程序是否合法，适用法律是否正确。
本院认为，第一，淮安中院向张小亭下发（2012）淮中民初字第0017号协助执行通知书，扣留张小亭应支付给中业公司全部购房尾款的行为在性质上属于执行被执行人到期债权行为。第二，淮安中院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十三条关于扣留、提取被执行人收入的规定，扣留张小亭应支付给中业公司的全部购房尾款的行为适用法律错误。第三，在张小亭向淮安中院提出异议，指出其不欠中业公司购房款，法院无权对根本不存在的所谓“购房尾款”采取保全措施时，淮安中院对购房尾款是否存在进行实体审查的行为于法无据。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
（一）撤销淮安中院（2014）淮中执异字第0014号、（2014）淮中执复字第0014-1号执行裁定书；
（二）撤销淮安中院（2012）淮中民初字第0017号协助执行通知书。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 朱 嵘
代理审判员 唐志容
代理审判员 陈 荃
二〇一五年六月三日
书 记 员 程 洁