辽宁省沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈河民二初字第28号
原告：马熙程，男，1961年6月7日出生，回族，铁岭调兵山铁法能源有限公司小青煤矿总会计师。
委托代理人：刘丹，辽宁欣合律师事务所律师。
原告：董波，女，1969年2月11日出生，汉族，辽宁省调兵山铁煤集团有限公司房地产管理中心会计。
委托代理人：刘丹，辽宁欣合律师事务所律师。
被告：沈阳东森房地产开发有限公司。
法定代表人：樊旭洪，该公司董事长。
委托代理人：王日宏，男，该公司工作人员。
委托代理人：齐冰，辽宁冠越律师事务所律师。
被告：赵清，女，1965年2月25日出生，汉族，无职业。
委托代理人：段立荣，辽宁成功金盟律师事务所律师。
委托代理人：张小明，辽宁成功金盟律师事务所律师。
原告马熙程、董波与被告沈阳东森房地产开发有限公司、赵清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月24日受理后，依法组成由本院审判员杨晓霞担任审判长，代理审判员唐卫主审、人民陪审员杨美慧参加评议的合议庭，公开开庭进行了审理。原告马熙程、董波及委托代理人刘丹，被告沈阳东森房地产开发有限公司的委托代理人齐冰，被告赵清委托代理人张小明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马熙程、董波诉称，原、被告于2008年10月20日签订房屋买卖合同，房屋位于沈阳市沈河区市府大路256-1号15#2-27-2，总房款为659459元，房屋建筑面积77.22平方米，2009年6月6日原告入住该商品房，并对该房屋进行了室内装修，原告自2009年一直在该房屋生活至今，在此期间原告多次找被告东森公司要求办理房屋产权过户登记手续，但是被告东森公司以各种理由拖延办理，原告无奈之下起诉到法院，请求判令被告东森公司协助原告办理更名过户手续，并支持原告其他诉讼请求：1、确认双方签订的商品房买卖合同有效；2、判令被告协助原告办理房屋产权过户登记手续；3、判令被告承担本案全部诉讼费用及其他相关费用。4、撤销被告东森公司与赵清之间的商品房买卖合同的备案。
被告沈阳东森房地产开发有限公司辩称，原、被告双方签订房屋买卖合同的事实属实，房屋已经交付给原告，但未办理登记手续。诉争房屋现在确实备案在赵清名下，是基于我公司与赵清之间存在借款合同，才将房屋备案到赵清名下的，借款数额为150万元，我们备案了两套房屋给赵清，诉争房屋是其中的一套。关于原告主张的违约金的问题，我方服从法院的判决。
被告赵清辩称，我方与东森公司于2013年11月22日签订商品房买卖合同，我方已支付了全额房款，并且合同已于当日备案，并办理了预告转移登记手续，已进入了所有权预告转移登记的流程，因此我方与东森之间的商品房买卖合同关系合法有效，应得到保护，恳请法院判决驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2008年10月20日，原告作为买受人，被告东森公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发建设的位于沈阳市沈河区市府大路256-1号2－27－2号、建筑面积77.22平方米的房屋，单价8540元／平方米，总价款人民币659459元，付款方式为一次性付款，交付日期为2009年6月30日前，办理产权登记的时间为商品房交付使用后365日内，出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。签订合同后，原告于2009年6月6日通过银行转账方式向被告东森公司支付购房款370000元，2008年10月25日通过银行转账方式支付购房款280467元，被告东森公司于2008年至2009年期间分别为原告出具收款收据三张，金额分别为280467元、8992元、370000元，合计金额人民币659459元。
2009年6月6日，原告在东森总部商务广场的物业服务公司办理了入住手续，签署了入住文件、诉争房屋的交屋验收表，并交纳了有线电视初装费、门卡、电梯卡押金、垃圾清运费、预收水费电费。2010年9月5日原告交纳了诉争房屋的有线电视费，2010年至2014年，原告交纳了诉争房屋采暖费。
2013年11月22日，被告赵清作为买受人，被告东森公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定由被告赵清购买被告东森公司开发的本案诉争房屋，总金额人民币463320元，合同付款方式为签订合同时一次性付款，交付期限为2014年5月30日前。同日东森公司为赵清出具收款收据一张，金额为人民币463320元，收款事由为15#2－27－2房款。
现原告起诉来院，要求确认其与东森公司签订的商品房买卖合同有效，要求东森公司、赵清协助撤销赵清的合同备案手续，并将房屋备案至原告名下，协助办理房屋产权过户登记手续。
在本案审理过程中，原告申请追加赵清为被告，要求撤销赵清名下的商品房买卖合同的备案登记，并增加诉讼请求，要求被告东森公司承担迟延办理房屋所有权登记手续的违约金6600元，计算依据为商品房买卖合同第十五条第二款的约定，按总房款的1%计算。本院到房屋管理部门查询，确认诉争房屋尚无初始登记，不具备办理房屋产权证条件。庭审中被告东森公司认可原告已向其交付诉争房屋的全部房款659459元。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋买卖合同、收据、入住文件、交屋验收表，有线电视初装费、门卡、电梯卡押金、垃圾清运费、预收水费电费、采暖费收据等证据，经当庭质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条等法律规定，如果对同一商品房上有若干权利人主张权利，优先顺序如下：1、所有权调换形式的被拆迁人；2、交付全部或者大部分款项的消费者；3、建筑工程承包人的优先受偿权；4、抵押权；5、其他债权。
针对本案诉争房屋，原告马熙程、董波与被告赵清均主张权利，双方均认为自己是实际购房者，并都提供了与诉争房屋的开发单位即被告东森公司签订的《商品房买卖合同》、收据，综合双方当庭陈述及提供的证据，本院认为原告马熙程、董波属于上述权利人中的交付全部款项的消费者，理由如下：1、购房、付款时间在前。原告购房、付款时间为2008年，被告赵清签订购房合同在2013年。2、房屋已实际向原告交付，并由原告实际居住使用。2009年6月6日，原告在物业公司办理了正式的入住手续，并预交了有线电视初装费、电费、水费等相关费用，入住后交纳了2010年至2014年期间的采暖费等相关费用。3、房屋价格合理。原告购买诉争房屋的单价为人民币8540元，以沈阳市在2008年的房屋总体价格来看，原告购买诉争房屋的价格符合市场价格。4、东森公司认可其实际将诉争房屋出售给原告。被告东森公司作为诉争房屋的开发商，认可其实际将诉争房屋出售给予原告，并已收取全部购房款，而与被告赵清系借款担保关系。
而对被告赵清，其虽然与被告东森公司签订了商品房买卖合同并办理了合同备案手续，但本院认为其与东森公司之间系借款担保法律关系，双方之间并不具有真实的商品房买卖法律关系，双方之间签订的商品房买卖合同应属无效合同，其属于对东森公司享有的其他债权，理由如下：1、其签订买卖合同及付款的时间在原告之后。根据其提供的合同，是2013年11月22日，这距原告购房已四五年之久。2、未办理房屋入住手续，亦未实际使用房屋。3、购房价格不合理。其购买单价为每平方米6000元，以诉争房屋所在地理位置及2013年11月沈阳市房地产市场总体价格分析，该价格明显不符合市场价格。4、东森公司认可其与赵清之间系借款担保关系。东森公司认可其向赵清借款，用房屋备案的形式作为借款的前提。
综合以上分析可见，原告与被告赵清对诉争房屋均主张权利，但原告作为交付全部款项的消费者，其权利优于被告赵清享有的其他债权，原告与东森公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告应当取得诉争房屋。现诉争房屋备案至被告赵清名下，被告东森公司与赵清应当协助原告办理诉争房屋备案手续，将诉争房屋备案至原告马熙程、董波名下。
关于原告主张东森公司给付迟延办理产权证违约金6600元的问题。该主张符合《商品房买卖合同》第十五条第二款的约定，如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，出卖人已付房价款的1%向买受人支付违约金，违约金应为6595元（659459×1%）。
关于原告要求二被告协助办理房屋产权登记的诉讼请求，因诉争房屋在房产管理部门尚无初始登记，不具备办理房屋产权证条件，对该诉讼请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，判决如下：
一、确认原告马熙程、董波与被告沈阳东森房地产开发有限公司于2008年10月20日签订的购买沈阳市沈河区市府大路256-1号2－27－2号房屋的《商品房买卖合同》有效；
二、被告赵清于本判决发生法律效力后起7日内协助被告沈阳东森房地产开发有限公司撤销沈阳市沈河区市府大路256-1号2－27－2号房屋的《商品房买卖合同》备案登记；
三、被告沈阳东森房地产开发有限公司于上述第二项义务履行完毕之日起7日内协助原告马熙程、董波办理沈阳市沈河区市府大路256-1号2－27－2号房屋的合同备案手续，将该房屋备案至原告马熙程、董波名下；
四、被告沈阳东森房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付原告马熙程、董波违约金人民币6595元；
五、驳回原告马熙程、董波的其他诉讼请求。
如果被告沈阳东森房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1000元，由被告沈阳东森房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 杨晓霞
审 判 员 唐 卫
人民陪审员 杨美慧
二〇一五年五月十三日
书 记 员 张 博
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第二百八十六条：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
第二条：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。