广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民一终字第1343号
上诉人（原审原告）刘道红。
委托代理人戴熹，广西欣源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）广西荣和有限责任公司。
法定代表人史英文，董事长。
委托代理人黄思源，广西大航律师事务所律师。
委托代理人农毅，广西至善律师事务所律师。
上诉人刘道红因与被上诉人广西荣和有限责任公司（以下简称：荣和公司）商品房销售合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2012）青民一初字第2790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月26日受理后，依法组成合议庭，并于2013年10月29日公开开庭进行了审理。上诉人刘道红及其委托代理人戴熹和被上诉人荣和公司的委托代理人黄思源、农毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年11月27日，刘道红（买受人）与荣和公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定由刘道红向荣和公司购买其开发的位于南宁市青秀区东葛路29-1号荣和●中央公园×号楼×号房，房屋总价款为709751元。合同第八条约定：出卖人应当在2010年10月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……5.买受人以该商品房担保贷款和公积金贷款的方式支付购房款的，在贷款银行尚未将买受人的贷款发放给出卖人时，出卖人有权延期交房。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过360日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过360日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件四：合同补充协议第二条。
同日，双方还签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，其中第二条约定：1、除出卖人另有通知外，买受人应在本合同约定的交房日期之日起10日内到出卖人本项目售楼部办理房屋验收和交接手续。房屋毁损、灭失的风险及其他风险、责任自交接之日起由出卖人转移到买受人。买受人在出卖人提供的《房屋交接单》上签字同意接收房屋或者领取房屋钥匙即为房屋已经验收和交接。本项目售楼部地址为南宁市东葛路29-1号。2、《合同》第十一条第二款所述“由于买受人原因未能按期交付”的情况包括：（1）出卖人根据买受人在本《合同》所留通讯地址寄出交房通知或在《南国早报》公告交房通知10日后，买受人未按通知时间办理验收和交接手续的；（2）在房屋经建设、施工、监理、设计、勘察五方单体验收合格的情况下，买受人拒不验收房屋或拒绝签署《房屋交接单》的；（3）买受人未能按合同约定付清总价款的。如出现上述情况，视为房屋已经交接，与房屋有关的风险、责任及相关权利义务自合同约定的交房之日起转移到买受人。3、该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格后，即达到本《合同》约定的交房条件，对房屋存在部分瑕疵的情况由出卖人立即进行整改，但不视为质量不合格，买受人不得以此拒绝收房。
2009年11月21日，刘道红向荣和公司支付购房定金20000元。2009年11月27日，刘道红向荣和公司支付首付款129751元。之后，刘道红于2010年12月15日向荣和公司支付剩余房款560000元。荣和公司因此曾以刘道红逾期支付房款为由向一审法院提起民事诉讼，要求解除合同、撤销合同备案，并要求刘道红支付逾期付款违约金。一审法院作出（2011）青民一初字第263号民事判决书，判决刘道红向荣和公司支付逾期付款违约金，但驳回荣和公司要求解除合同、撤销合同备案的诉讼请求。刘道红不服一审判决，上诉至南宁市中级人民法院，南宁市中级人民法院作出（2012）南市民一终字第444号民事判决书，认定刘道红逾期支付剩余房款的行为构成违约，并据此判决驳回上诉，维持原判。2012年8月29日，荣和公司向刘道红发出《催告函》一份，通知其及时办理交房手续并支付逾期支付房款的违约金。刘道红于2012年9月18日向荣和公司支付逾期支付房款的违约金70975.10元。但双方仍为房屋交接事宜僵持不下，刘道红遂以荣和公司未按合同约定交付房屋为由，向一审法院提起本案诉讼。刘道红在起诉时曾提出要求荣和公司支付逾期交付青秀区东葛路×号荣和●中央公园×号楼×号房的违约金15613.18元的诉讼请求，后当庭自愿撤回了该项诉讼请求。
一审另查明，2010年9月27日，涉案商品房所在的荣和•；中央公园二期12、13号楼经施工、勘察、设计、监理、建设单位验收合格。荣和公司于2010年9月17日向刘道红发出《入伙通知书》，告知荣和●中央公园12号楼10-C号房住宅已具备交付使用条件，请业主于2010年9月28日办理入伙手续。后荣和公司于2010年9月27日在报纸上刊登公告，内容为：荣和●中央公园二期12号、13号楼已达到交付条件，请业主于2010年9月28日、29日办理交房手续。
一审还查明，涉案商品房所在的荣和•；中央公园二期7、8、9、12、13号楼于2008年12月15日取得了南房预字（2008）第451号《商品房预售许可证》，于2012年9月29日取得了南房商备字（2012）第×号《商品房现售备案证明》。
一审法院审理认为，刘道红与荣和公司于2009年11月27日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人在平等、自愿基础上协商一致达成的合意，是双方的真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性或禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应恪守履行。
关于荣和公司是否存在逾期交房的问题，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，出卖人应当在2010年10月28日前，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格的商品房交付买受人使用。该条款明确约定交房条件是商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格。刘道红所购买的商品房于2010年9月27日经五方验收合格，已经符合交付使用条件。此后，荣和公司在约定的交房期限届满之前向刘道红发出《入伙通知书》，并在报纸上刊登公告通知交房，已经适当地履行其合同义务。但刘道红怠于履行付款义务，直至2010年12月15日才将剩余房款支付给荣和公司，其逾期付款的行为已经构成违约。《商品房买卖合同补充协议》第二条约定，由于买受人原因未能按期交付的，视为房屋已经交接，与房屋有关的风险、责任及相关权利义务自合同约定的交房之日起转移到买受人。根据这一约定，刘道红未按合同约定支清总价款，在没有相反证据证明商品房不符合交付使用条件的情况下，荣和公司无须承担逾期交房的违约责任。关于刘道红主张其多次要求荣和公司交付房屋但遭到拒绝的问题，刘道红对此负有举证责任，但其未能提供充分证据予以证明，荣和公司对此亦不予认可，刘道红因此应承担举证不能的法律后果。综上，刘道红要求荣和公司承担逾期交房的违约责任，于法无据，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回刘道红的诉讼请求。一审案件受理费730元，由刘道红负担。
上诉人刘道红不服一审判决，上诉称：一、一审认定事实错误，认定被上诉人不承担违约责任有违事实和法律的规定。1、上诉人于2010年12月15日已经将剩余房款支付给被上诉人，上诉人从该日起即不存在违约情况，被上诉人此时不能以上诉人未能按合同约定付清总价款作为抗辩理由。而被上诉人至今仍以各种理由拒绝向上诉人交付房屋，存在事实的违约。其次，被上诉人擅自改变房屋交付地点，本身也是违约。2、被上诉人交付房屋的约定违反法律、法规，应属无效。根据南宁市人民政府于2006年1月25日颁布的《南宁市房地产开发项目交付使用管理暂行办法》规定的交付使用的条件，本案涉及的房屋不具备交付条件。二、一审举证责任分配不当。上诉人一审中已经提交录音材料证明上诉人多次到被上诉人处要求交付房屋，但一审仍认定上诉人举证不能，是适用举证责任不当。综上，请求：撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人交付南宁市青秀区东葛路×号荣和●中央公园×号楼×号号房，并支付逾期交房违约金（计算方式：以总房款709751元为基数，按每日万分之一计算，从2010年10月28日起暂计至2012年10月23日。）
被上诉人荣和公司答辩称：被上诉人于2010年9月13日按照《商品房买卖合同》的约定，书面通知上诉人办理交房手续，此后又于2010年9月27日在报纸公告南宁市青秀区东葛路×号荣和●中央公园二期12、13号楼符合交房条件，9月28日业主办理交房手续。被上诉人已经依约履行了通知的义务，不存在违约行为上诉人逾期不办理交房手续，造成的损失应该由其自行承担，其无权要求被上诉人支付逾期交房的违约金。关于交房的问题，被上诉人一直告知上诉人办理交房手续，但是上诉人一直都没有办理交房手续。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
当事人二审争议焦点为：上诉人刘道红要求被上诉人荣和公司支付逾期交房违约金是否有事实和法律依据？
上诉人刘道红二审中未提交新的证据。
被上诉人荣和公司二审中提交以下新的证据：1、快递单及催告函，证明被上诉人于2013年7月18日发函催告上诉人到被上诉人处办理交房及产权证的事实。2、快递单及催告函，证明2013年10月8日催告上诉人到被上诉人处办理交房及产权证的事实。
上诉人刘道红对被上诉人荣和公司二审提交的证据质证认为：上诉人提交的证据真实性有待核实，上诉人至今没有收到催告函，被上诉人也没有证据证明上诉人已经收到，从催告函中可以证实被上诉人交房是有附带条件的，上诉人到被上诉人办理手续，被上诉人都拒绝交房。
本院对当事人二审提交的证据的认证：被上诉人荣和公司二审提交的证据，未能充分证明上诉人刘道红收到上述函件，且上诉人未予认可，本院不予采信。
当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为：上诉人刘道红与被上诉人荣和公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，双方意思表示真实、一致，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。荣和公司按照《商品房买卖合同》约定的“在2010年10月28日前，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格的商品房交付买受人使用”的交房条件，在约定的交房期限内通知刘道红接收房屋，已经适当地履行其合同义务。刘道红主张荣和公司逾期交房，缺乏充分的事实依据，本院不予支持。对刘道红提出是荣和公司拒绝交房而造成其无法接受房屋的问题，荣和公司在一、二审中均明确刘道红可以接收房屋，且荣和公司亦多次通知刘道红接收房屋，刘道红主张荣和公司拒绝交房，应提供充分的证据予以证实，本案中，刘道红未能提供充分的证据证明荣和公司拒绝交房的事实，故其以荣和公司逾期交房为由，诉请判令荣和公司向其交付房屋，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，本院予以维持。刘道红上诉无理，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1460元，由上诉人刘道红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓 杰
代理审判员 唐荣娜
代理审判员 卢玉梅
二〇一三年十二月九日
书 记 员 梁志洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。