广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东二法民一初字第169号
原告：东莞市莞商小额贷款有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：杨世钧，该公司总经理。
委托代理人：舒荣，广东莞融律师事务所律师。
委托代理人：彭淑贞，广东莞融律师事务所辅助人员。
被告：李光熙，男，汉族，1975年3月27日出生，住广东省东莞市。
委托代理人：张邦永，广东勤诺律师事务所律师。
委托代理人：林旭君，广东勤诺律师事务所律师。
被告：东莞市华通机械有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：温炯泰。
被告：温炯泰，男，汉族，1955年1月11日出生，广东省东莞市人，住广东省东莞市。
被告：邓景仪，女，汉族，1956年6月11日出生，广东省东莞市人，住广东省东莞市。
被告：温淑贤，女，汉族，1986年12月7日出生，广东省东莞市人，住广东省东莞市。
原告东莞市莞商小额贷款有限公司（以下简称“莞商公司”）诉被告李光熙、东莞市华通机械有限公司（以下简称“华通公司”）、温炯泰、邓景仪、温淑贤申请执行人执行异议之诉一案，本院于2013年12月25日受理后，依法由审判员段雅荣适用简易程序独任审判，先后于2014年2月13日和3月7日公开开庭进行审理。原告莞商公司的委托代理人舒荣，被告李光熙的委托代理人张邦永到庭参加诉讼。被告华通公司、温炯泰、邓景仪、温淑贤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告莞商公司诉称：原告莞商公司与被告温炯泰、华通公司、邓景仪、温淑贤存在借款关系。因温炯泰、华通公司、邓景仪、温淑贤不能如期还款，莞商公司向东莞市第二人民法院提起诉讼，并申请查封温炯泰、华通公司、邓景仪、温淑贤的财产，其中包括登记于温炯泰名下位于东莞市万江区坝头新村二区XXX号的房屋。法院实施查封后，被告李光熙作为案外人提出异议，主张其已购买案涉房屋，认为法院不应查封。随后，东莞市第二人民法院经听证，作出（2013）东二法民一财保异字第35号民事裁定，中止对案涉房屋的执行。莞商公司认为，既然房屋登记的权属人为温炯泰，则法院查封作为温炯泰的财产的该房屋，合法有据。为此，莞商公司不服上述中止执行裁定，向法院提起诉讼，请求判令：1.确认位于东莞市万江区坝头新村二区XXX号的房屋归被告温炯泰所有；2.请求恢复对案涉房屋的查封、执行；3.本案诉讼费由五名被告连带承担。
被告李光熙辩称：第一，李光熙与温炯泰之间存在真实合法的房地产买卖关系。李光熙在购买案涉房屋时对温炯泰欠莞商公司借款并不知情。双方之间的交易是中介公司介绍促成，合同经过公证，李光熙作为善意买受人，不存在与温炯泰串谋逃避债务的故意。第二，李光熙已付清全部房款和实际占有房屋，且对未完成过户不存在过错。首先，李光熙已向温炯泰付清了合同约定的全部转让款，有相应的付款凭证为据。其次，李光熙已实际占有和使用案涉房屋，且案涉房屋所涉国有土地已过户至李光熙名下。再次，李光熙在完成赎楼、国有土地过户等一系列手续后，及时于2013年7月10日向东莞市万江房管所申请案涉房屋过户登记并付清契税，积极履行买卖合同，对过户尚未完成并不存在过错。因此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，法院中止查封执行案涉房屋，有事实和法律依据。原告的诉讼请求不成立，请求法院予以驳回。
被告华通公司、温炯泰、邓景仪和温淑贤未答辩，亦未提供证据材料和提出质证意见。
经审理查明：本院在审理莞商公司诉华通公司、温淑贤、邓景仪、温炯泰的（2013）东二法朗民一初字第626号借款合同纠纷一案中，依莞商公司申请，于2013年8月8日查封了位于东莞市万江区坝头社区下坝新村二区XXX号房屋，该房屋登记的权属人为温炯泰，房地产权证编号为粤房地证字第XXXXXX号，对应国有土地编号为东国（2005）第XXXXXX号。查封实施后，李光熙作为案外人，向本院提出财产保全异议，主张已从温炯泰处购得案涉房屋。本院经听证，于2013年11月21日作出（2013）东二法民一财保异字第35号民事裁定，中止对案涉房屋的执行。莞商公司不服该裁定，提起本案执行异议之诉，请求判如所请。
李光熙主张从温炯泰处购得案涉房屋，且其已付清全部转让款和实际占有使用案涉房屋。针对买卖合同之成立，李光熙提供了两份合同，其中一份为落款日期2013年2月4日、由李光熙委托案外人杨某某与温炯泰、邓景仪签订并有东莞市安家房地产咨询服务有限公司作为中介的《房地产买卖认购协议书》，合同约定李光熙以2150000元价格购买案涉房屋及相应国有土地使用权。另外一份合同为落款日期2013年3月14日、由李光熙与温炯泰、邓景仪签订并经东莞市东莞公证处公证的《房地产转让合同》，约定李光熙以600000元价格购买案涉房屋及相应国有土地使用权。对上述两份合同内容存在的差异，李光熙称《房地产转让合同》系双方为减少税费而备案于房管部门的合同文本，而《房地产买卖认购协议书》则为双方实际履行的合同文本。针对买卖合同之履行，李光熙提供的银行付款凭证和证明显示：2013年2月4日、3月7日、3月15日和4月3日，李光熙分别通过案外人杨某某、刘某某、王某某和杨某某的账户向温炯泰账户汇款200000元、1000000元、600000元和300000元；温炯泰于同年4月10日出具收据确认收到转让款2100000元。杨某某、刘某某和王某某于2014年3月19日到庭确认上述汇款系受李光熙委托向温炯泰支付案涉房地产转让款。对实际付款2100000元与合同约定价款2150000元不一致，李光熙称因温炯泰交付房屋时搬走部分家具家电，双方口头达成协议减少价款50000元。
另查明，2013年5月16日，案涉房屋相应的国有土地使用权过户至李光熙名下。同年7月10日，李光熙向东莞市万江房地产管理所申请案涉房屋过户登记，并于8月8日缴纳相关契税。
又查明，本案审理期间，（2013）东二法朗民一初字第626号借款合同纠纷一案判决于2013年12月7日生效，目前处于本院执行阶段。
以上事实，有莞商公司提供的民事裁定书、房地产权证、民事判决书、生效证明书，李光熙提供的《房地产买卖认购协议书》、公证书（委托书）、公证书（《房地产转让合同》）、收据、国有土地使用证、房屋买卖办证登记收件受理单、税务发票、完税证明、委托银行代扣电费协议、委托银行代收水费协议书、业务受理单、水费票据、中国农业银行明细对账单、网银查询清单、中国工商银行个人业务凭证、东莞农村商业银行取款回单、电汇凭证、证明，以及本院庭审笔录、补充调查笔录等附卷为证。
本院认为：本案为申请执行人执行异议之诉。被告华通公司、温炯泰、邓景仪和温淑贤经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提出答辩意见、质证意见和提供证据材料，视为放弃抗辩与举证的权利。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房产登记于温炯泰名下，物权属于温炯泰，莞商公司请求对此确认，本院予以支持。本案的争议焦点为：第一，李光熙与温炯泰之间是否存在真实有效的房屋买卖合同关系；第二，案涉房屋是否属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的不得查封的情形。
针对第一个争议焦点。关于李光熙与温炯泰达成的案涉房屋及相应国有土地使用权买卖合同，李光熙所提交的《房地产买卖认购协议书》和《房地产转让合同》对转让价格等约定有所出入，由于实际交易价格与约定交易价格不一致并非特例，且李光熙解释所称的避税理由在现实生活中符合某些人钻空子降低交易成本的心态，因此，温炯泰对两份合同内容不一致提出的异议，不足以否定李光熙与温炯泰之间对案涉房屋存在买卖合同关系的事实。双方就案涉房屋及土地的转让达成的合同，不违反法律强制性规定，合法有效。
针对第二个争议焦点。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”据此，本案中，莞商公司提出的恢复对案涉房屋查封、执行的诉讼请求是否成立，关键在于李光熙是否付清全部房款、是否占有使用案涉房屋和是否不存在过错。对此，本院分析如下：首先，李光熙通过案外人账户向温炯泰付款共计2100000元，有银行转账凭单和收据为证，相关案外人亦到庭予以证实，本院对此予以确认。该价款虽与合同约定的总价相差50000元，但从其后案涉房屋相应国有土地使用权已完成过户至李光熙名下的事实可以推定，温炯泰已然接受实际收取2100000元作为全部房款的事实，则李光熙解释为双方因家具家电等问题口头协议减价50000元具有一定合理性，本院予以采信。因此，本院认定李光熙已经付清案涉房屋的全部转让款。其次，李光熙提供了水电费票据足以显示其已实际入住和使用案涉房屋。莞商公司对此不予确认，但未提供证据推翻上述已证事实。再次，案涉房屋买卖合同于2013年2月4日达成后，李光熙于同年5月16日取得相应国有土地使用权证，于同年7月10日向房地产管理部门申请房屋过户登记并于8月8日缴纳契税。上述行为相对集中地发生于买卖合同签订以后，故李光熙并不存在怠于履行买卖合同的情形，也因此对案涉房屋尚未办理过户不存在主观过错。由上三方面，李光熙已付清全部价款、实际占有使用房屋，且对尚未完成过户并无过错，属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的不得查封的情形。莞商公司诉请恢复对案涉房屋的查封和执行，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：
一、确认位于东莞市万江区坝头社区下坝新村二区的XXX号房屋（房地产权证编号：粤房地证字第XXXX**号）属温炯泰所有；
二、驳回原告东莞市莞商小额贷款有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费50元，由原告东莞市莞商小额贷款有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 段雅荣
二〇一四年三月二十四日
书记员 欧凯桦