广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江蓬法民一初字第1433号
原告：江门市东骏物业代理有限公司，住所地江门市蓬江区。
法定代表人：林英华，总经理。
委托代理人：吴妙兰、李丽芳，职员。
被告：冯国东，男，1976年9月1日出生，汉族，住江门市蓬江区。
委托代理人：吴绍志，系广东天环律师事务所律师。
第三人：余绮云，女，1982年11月30日出生，汉族，住江门市江海区。
第三人：敬首雄，男，1977年11月20日出生，汉族，住四川省南部县。
原告江门市东骏物业代理有限公司（以下简称东骏公司）诉被告冯国东、第三人余绮云居间合同纠纷一案，本院于2013年7月22日立案受理后，根据原告东骏公司的申请，依法追加敬首雄为第三人，并由代理审判员杨婷焕适用简易程序，于同年10月8日公开开庭进行了审理。原告东骏公司委托代理人吴妙兰、李丽芳，被告冯国东的委托代理人吴绍志到庭参加了诉讼，第三人余绮云、第三人敬首雄经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东骏公司诉称：2012年12月29日，买方冯国东与卖方余绮云经中介方东骏公司介绍成功签订位于江门市蓬江区＊＊＊＊室的《房屋买卖合约》，按合约约定，冯国东须于签订合约当天向东骏公司支付代理费及咨询费16000元。东骏公司作为中介方已完成合约约定的义务，但冯国东至今仍未履行合约的义务向东骏公司支付代理费及咨询费16000元。东骏公司多次催促无果，故诉至法院。据此，请求法院判令被告冯国东：一、支付中介代理费及咨询费16000元；二、承担本案的诉讼费用。
原告东骏公司在诉讼期间提供的证据有：1.原告营业执照；2.被告身份证；3.房屋买卖合约；4.国内挂号信函收据等。
被告冯国东辩称：1、本案的房屋买卖合同是一种格式合同，当格式条款以非格式条款不一致的时候，应以非格式条款为准；2、本案的房屋买卖合同是无法律效力的合同，由于合同本身是案外人利益的合同，根据合同相对性原则，合同的双方是不可以为合同之外的第三人设定权利或义务，而本案合同为案外人敬首雄设定了权利义务，而未征得或者原告没有证据证明其是否征得敬首雄的同意，合同是东骏公司误导冯国东签订的，不是冯国东的真实意思表示，所以本案的合同是无法律效力的；3、原告是无权要求代理费、咨询费，理由是：本案房屋买卖合同第7条规定，因为合约三方的原因无法履行合同，合约方无须对合同承担责任，本案合同是无法履行的，所以东骏公司无权要求代理费及咨询费，东骏公司也无法律依据证明其收取的代理费、咨询费有依据，而且按照国家规定，代理费可以按照合同成交价的2%收取，但应由买卖合同双方各付1%；4、因为本案的房屋买卖合同是无效的，第三人余绮云应退回1万元定金给被告。
被告冯国东在诉讼期间没有提供证据。
第三人余绮云、敬首雄在诉讼期间均没有陈述意见和举证。
本院查明：2012年7月，余绮云委托东骏公司出售其名下位于江门市蓬江区＊＊＊＊房屋。东骏公司为冯国东、余绮云提供房屋买卖信息、协商房款、组织协助办理银行按揭等服务。2012年12月29日，余绮云、冯国东、东骏公司共同签订一份《房屋买卖合约》，约定余绮云将江门市蓬江区＊＊＊＊房屋出卖给冯国东，成交价为800000元，冯国东在签署合约同时交付定金10000元，在2013年1月20日前交付首期楼款230000元，余款560000元由贷款银行直接划给余绮云等内容。同时合同第五条约定“基于经纪方提供的居间服务，买卖双方同意在签订本合约当日向经纪方支付代理费及咨询费，其中买方应向经纪方支付代理费及咨询费16000元”，合同第七条约定“若非本合约三方中任何一方原因而导致本合约交易未能按期完成，本合约三方均同意有关交易日期相对顺延。本合约签订后，若因不可抗力或合约三方约定的原因导致本合约无法履行时，则本合约各方无须承担违约责任”，第十二条补充事项约定“双方协定二手买卖过户到敬首雄名下”。
合同签订后，冯国东即日支付定金10000元给余绮云，但未有向东骏公司支付16000元代理费及咨询费和按期向余绮云支付购房款。2013年3月2日，东骏公司发通知书催促冯国东五日内履行义务，否则追究违约责任，但冯国东未付款。东骏公司遂起诉至本院。
本院认为：本案为居间合同纠纷。本案的争议焦点有二：一是余绮云、冯国东、东骏公司于2012年12月29日签订的《房屋买卖合约》的效力问题；二是代理费及咨询费的支付问题。
关于焦点一。冯国东辩称合同双方不可以为合同之外的第三人设定权利或义务，而涉案合同为合同当事人以外的敬首雄设定了权利义务，而未征得或者东骏公司没有证据证明其是否征得敬首雄的同意，且涉案合同是东骏公司误导冯国东签订的，不是冯国东的真实意思表示，所以涉案合同是无法律效力的；东骏公司认为涉案合同的房屋是冯国东赠与给敬首雄，根据合同的相对原则，冯国东为签订一方，应承担合同义务，合同是当事人的真实意思表示，合法有效。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，余绮云、冯国东与东骏公司于2012年12月29日签订的《房屋买卖合约》协定房屋过户给敬首雄是合同当事人对房屋物权登记的处置，不动产登记生效制度对进行物权变动为目的的买卖合同的效力没有影响，涉案合同没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。冯国东辩称合同是东骏公司误导其签订的，不是其真实意思表示，但未能提供充分证据证明，故本院对冯国东的该答辩意见不予采信。
关于焦点二，东骏公司为冯国东和余绮云提供了房屋买卖信息、协商房款、协助办理银行按揭等服务，并促成冯国东和余绮云签订《房屋买卖合约》，依法享有报酬请求权。《房屋买卖合约》约定由买方冯国东于签订合同当日支付代理费及咨询费16000元，但冯国东未支付，东骏公司要求冯国东支付应付而未付的代理费及咨询费16000元合理合法，本院予以支持。冯国东辩称按照国家规定代理费应由买卖合同双方各付1%，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬”的规定，涉案合同对居间报酬的支付有明确约定，东骏公司依合同约定要求冯国东支付代理费及咨询费16000元符合法律规定，冯国东的该答辩意见于法不符，本院不予采信。冯国东辩称合同约定房屋过户到敬首雄名下，但敬首雄不接受房屋导致合同无法履行，按照合同第七条“本合约签订后，若因不可抗力或合约三方约定的原因导致本合约无法履行时，则本合约各方无须承担违约责任”的约定，因合约三方的原因导致合同无法履行，合约方无须对合同承担责任，东骏公司无权要求冯国东支付代理费及咨询费，本院认为，涉案合同第七条约定是若因合约三方约定的原因导致本合约无法履行时，合约各方无须承担违约责任而非无须承担任何责任，冯国东接受东骏公司提供的服务按约支付相应的报酬不是合同约定的违约责任，不适用涉案合同第七条的约定，故冯国东的该答辩意见理据不足，本院不予采信。至于冯国东辩称因为本案的房屋买卖合同是无效的，余绮云应退回10000元定金给冯国东，本院认为本案调整的是居间合同纠纷，冯国东的该项意见不属本案的调整范围，冯国东可另循其他合法途径解决。
第三人余绮云、敬首雄经本院传票传唤没有到庭参加诉讼，是其自行放弃诉讼权利，本院对本案依法予以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
被告冯国东应在本判决生效后十日内向原告江门市东骏物业代理有限公司支付中介代理费及咨询费16000元。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费200元，减半收取100元，由被告冯国东负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
代理审判员 杨婷焕
二〇一三年十月十七日
书 记 员 戴柏莲