北京市平谷区人民法院     民 事 裁 定 书（2017）京0117民初6449号原告：北京丹耀房地产有限公司，住所地北京市东城区王府井大街176号。诉讼代表人：尹正友，破产管理人组长。委托诉讼代理人：王道彦，北京市炜衡律师事务所律师。被告：刘月霞，女，1967年1月15日出生，北京市朝阳区人，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨吉明，北京市金栋律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小妹，北京市金栋律师事务所实习律师。被告：北京新府和信投资管理有限公司，住所地北京市东城区王府井大街172号丹耀大厦608室。法定代表人：李林锴，执行董事。委托诉讼代理人：李云平，男，1973年2月6日出生，北京新府和信投资管理有限公司员工，现住该公司。委托诉讼代理人：郭翠云，女，1990年7月19日出生，北京新府和信投资管理有限公司员工，现住该公司。原告北京丹耀房地产有限公司（以下简称丹耀公司）与被告刘月霞、北京新府和信投资管理有限公司（以下简称新府和信公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年7月18日立案后，依法进行审理。原告丹耀公司向本院提出诉讼请求：1、撤销北京市平谷区人民法院作出的（2017）京0117执异65号执行裁定书；2、中止对新府和信公司名下的位于北京市王府井大街176号10层1008号、1012号、1019号房屋（以下简称涉案房屋）的强制执行，解除对上述房屋的查封；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：一、原告基于实体权利对强制执行涉案房屋提出的排除执行异议具有事实和法律依据。1、涉案房屋《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的权利人是不一致的。根据京东国有（2013）出第00203号《国有土地使用证》，原告是北京市东城区王府井大街176号丹耀大厦占用土地的土地使用权人。2007年6月14日，北京市中级人民法院宣告原告破产，并指定了原告的破产管理人执行原告的破产清算事务。2010年1月14日，原告与新府和信公司签订2009年丹耀转字第001号《房屋转让合同》（以下简称001号《房屋转让合同》）和2009丹耀转字第002号《房屋转让合同》（以下简称002号《房屋转让合同》），将丹耀大厦内13098.06平米房屋转让给新府和信公司。截止于2014年3月，原告将上述13098.06平方米房屋的《房屋所有权证》全部转移登记至新府和信公司名下，由于种种原因，原告至今未能将涉案房屋的《国有土地使用证》转移登记至新府和信公司名下。因此，截止目前，涉案房屋《房屋所有权证》的权利人是新府和信公司，而涉案房屋《国有土地使用证》的权利人是原告。即，涉案房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的权利人是不一致的。2、本案执行法院单独处分涉案房屋的房屋所有权是不符合法律规定的。执行法院查封涉案房屋的目的就是为了强制处分涉案房屋以清偿被执行人的债务。由于涉案房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的权利人是不一致的，执行法院只能单独处分涉案房屋的所有权，而不能处分涉案房屋占用范围内的土地使用权，但是，执行法院单独处分涉案房屋的所有权是不符合现行的法律规定的，理由如下：首先，根据《物权法》第一百四十七条的规定，房屋和其占用范围内的土地使用权只能一并处分，而不能分开处分。本案执行法院仅仅处分涉案房屋的所有权是不符合《物权法》的相关规定的，违反了“房地一并处分”的法定原则。其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释【2004】15号）第二十三条和《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发【2004】5号）第六条、第二十三条的规定，执行法院可以对权利归属不一致的房屋所有权和土地使用权单独采取执行措施。但是，根据《立法法》关于新法的效力优于旧法、上位法的效力优于下位法的规定，随着《物权法》（2007年颁布）、《不动产登记暂行条例》（2015年颁布）等法律、法规的实施，上述司法解释中的相关规定应当停止适用。再者，根据《不动产登记暂行条例》第二条的规定，本案涉及的不动产包含了涉案房屋和其占用范围内的土地。根据《不动产登记暂行条例》第八条、《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款以及《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》第一条的规定，自2015年3月1日起，房屋应当与其所依附的土地一并登记，统一颁发《不动产权证书》。也就是说，转让房屋的，买受人不能再像以前那样分别取得其所受让房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，而是只能取得其所受让房屋的《不动产权证书》，即所谓的“房地一体、二证合一”。本案中，如果执行法院仅仅对涉案房屋采取了强制执行措施，而对涉案房屋占用范围内的土地使用权放任不理。其结果是：即使本案执行法院通过执行程序拍卖了涉案房屋的所有权，竞买人也会因为《不动产登记暂行条例》的实施而不能取得涉案房屋的《房屋所有权证》，而且，竞买人还会因为涉案房屋的房屋所有权人和土地使用权人不一致也不能取得涉案房屋的《不动产权证书》。最终，竞买人不能实现竞买目的，竞买人的权利受到损害。二、原告基于实体权利请求本案执行法院解除对涉案房屋的查封具有事实和法律依据。根据《物权法》第一百四十七条的规定以及001号《房屋转让合同》、002号《房屋转让合同》的约定，原告应当将涉案房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》一并转移登记至新府和信公司名下。如上所述，原告已经按照合同约定将涉案房屋的《房屋所有权证》转移登记至新府和信公司名下。原告于2016年2月完成丹耀大厦项目的土地增值税清算工作之后，即向东城区不动产登记事务中心申请办理涉案房屋《国有土地使用证》的转移登记手续。由于《不动产登记暂行条例》及其配套文件于2015年起相继颁布实施，东城区不动产登记事务中心已经不能为新府和信公司单独办理涉案房屋的《国有土地使用权证》，只能在收回涉案房屋的《房屋所有权证》之后，再为新府和信公司办理涉案房屋的《不动产权证书》。然而，由于本案执行法院查封了涉案房屋，导致东城不动产登记事务中心不能办理涉案房屋的不动产转移登记手续，从而导致原告不能继续履行001号《房屋转让合同》和002号《房屋转让合同》约定的义务，也不能实现收回涉案房屋最后一期6000万元购房款的权利，因此，本案执行法院对涉案房屋的查封行为，导致原告不能继续处分涉案房屋所占用土地的土地使用权，侵害了原告的合法权利。另一方面，根据《合同法》第六十八条、第六十九条的规定，在新府和信公司丧失履行债务能力的情况下，原告可以选择解除001号《房屋转让合同》，涉案房屋也不能重新转移登记至原告名下，原告最终不能实现解除合同的目的。可见，本案执行法院对涉案房屋的查封行为，既侵害了原告选择继续履行上述两份《房屋转让合同》的权利，又侵害了原告选择解除上述两份《房屋转让合同》的权利。综上所述，根据“房地一并处分”的法定原则，原告基于享有涉案房屋占有范围内的土地使用权而提出的中止对涉案房屋的强制执行以及解除对涉案房屋的查封等请求具有事实和法律依据。（2017）京0117执异65号执行裁定书认定的事实不清，适用法律错误，应当予以撤销。本院经审查认为，本院于2015年5月13日作出（2015）平民（商）初字第01945号民事判决书，判决：一、新府和信公司于本判决生效后七日内返还刘月霞借款三千九百八十九万二千三百三十七元八角，并自二〇一四年七月二十九日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍支付上述借款的利息至借款实际还清之日止；二、新府和信公司逾期不偿还上述借款本息，刘月霞有权以新府和信公司已办理抵押登记的涉案房屋折价或以拍卖、变卖上述抵押财产所得的价款在本判决主文第一项确定的债权范围内优先受偿；三、李林锴、贺新对新府和信公司本判决主文第一项的付款义务在刘月霞就上述判决主文第二项确定的抵押财产折价或以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿后仍不能清偿部分承担连带保证责任；四、李林锴、贺新承担本判决主文第三项确定的连带保证责任后，有权在承担的保证责任范围内向新府和信公司追偿；五、驳回刘月霞其他诉讼请求。上述民事判决书生效后，因新府和信公司等未履行判决确定的义务，刘月霞向本院申请强制执行，本院于2016年3月16日立案执行。执行过程中，本院于2016年5月9日轮候查封涉案房屋，期限自2016年5月9日起至2019年5月8日止。后案外人丹耀公司以上述理由向本院提出执行异议。2017年7月17日，本院作出（2017）京0117执异65号执行裁定书，裁定：驳回丹耀房公司的异议申请。2017年7月18日，丹耀公司向本院提起本案诉讼。另，截至目前，北京市第二中级人民法院于2015年9月1日首次查封了涉案房屋，本院于2016年5月9日轮候查封了涉案房屋。本院认为，当事人对执行法院实施的轮候查封行为有异议提起执行异议之诉的，不予受理；已经受理的，应当裁定驳回起诉，并告知其应当针对法院的首次查封行为主张权利。本案中，各方当事人均认可本院对涉案房屋的查封属轮候查封，对上述房屋采取首次查封行为的是北京市第二中级人民法院。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：驳回原告北京丹耀房地产有限公司的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长张卫人民陪审员王玉环人民陪审员郭立红二〇一七年十月十二日书记员赵颖