辽宁省营口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽08民终279号
上诉人（原审原告）郭凯，男。
委托代理人吴军，营口老边区诚意法律服务所法律工作者。
委托代理人吴艳霞，营口老边区诚意法律服务所法律工作者。
上诉人（原审原告）刘艳红，女。
委托代理人吴军，营口老边区诚意法律服务所法律工作者。
委托代理人吴艳霞，营口老边区诚意法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）赵晓明，男。
委托代理人于庚，营口经济技术开发区红旗法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）任娜，女。
委托代理人于庚，营口经济技术开发区红旗法律服务所法律工作者。
原审第三人韩圣松，男。
上诉人郭凯、刘艳红因房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省营口市鲅鱼圈区人民法院（2015）鲅民一初字第00984号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郭凯、刘艳红及其委托代理人吴军、吴艳霞，被上诉人赵晓明、任娜及其委托代理人于庚，原审第三人韩圣松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年11月5日，原、被告签订了《房屋买卖合同协议书》一份，双方约定，二原告将坐落于营口�鲅鱼圈区盐场小区大街中段房屋（该房登记的房屋所有权人为第三人韩圣松），房屋总层数1-7层（登记面积5056.92平方米），营口世博商务宾馆有限公司（简称世博宾馆）的全部股权及房屋内的所有设备设施及证照等出售给二被告，出售价格为2500万。双方约定合同签订当日，被告向原告支付定金20万元，首付人民币852万元，余款1628万元，分四笔支付：第一笔余款300万元于2014年12月30日前给付；第二笔余款450万元在2015年4月28日前给付；第三笔余款450万元，在2015年8月1日前给付；第四笔余款428万元在2015年12月30日前给付。付款的总期限为2015年12月30日前，该总房款如被告提前还清，原告必须负责被告提前过户。原告应在被告交付第一笔余款300万元当日，将该房屋世博宾馆的经营权交付被告自主经营，被告完全付清余款当日内，原告将房屋所有权及土地使用权的转让标的�全交付给被告，原告不再享有房屋及经营的所有权利，在被告付款义务全部履行完毕前，原告保留对转让标的的所有权。签订合同后，原告保证在交易时该房屋没有产权纠纷，质量符合国家有关规定，符合房屋出售条件。
另查，庭审中，原、被告双方确认涉案房屋第二层尚未交付给被告，现由他人租赁使用，被告不享有租赁权利，亦没有取得出租收益。
原审法院认为，原、被告双方之间签订的《房屋买卖合同协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效。合同双方当事人均应按照合同约定，全面履行各自义务。根据合同约定，原告负有保证交易房屋没有产权纠纷的义务，原告应在被告交付第一笔余款300万元当日，将该房屋世博宾馆的经营权交付被告自主经营，通过庭审调查，涉案房屋的第二层，现由他人经营使用，出租收益亦�归被告享有，庭审中，原告也表示尚不能解决对于二层房屋的产权争议。显然，原告现尚未完全将诉争标的交付给被告经营管理，根据《中华人民共和国合同法》“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”的规定，原告在未完全履行合同义务前，要求被告完全履行付款义务，且合同约定总付款期限为2015年12月30日的情况下，原告的主张依据不足，依法应予驳回。原审判决：驳回原告郭凯、刘艳红的诉讼请求；案件受理费103832元（已交51916元，缓交51916元），由。
上诉人郭凯、刘艳红上诉称，1、原判决认定事实存在严重遗漏。根据买卖合同约定，“3.1第一笔余款人民币300万元，需要一方贷款下来后在2014年12月30日前第一时间�给甲方”。而被上诉人实际支付的时间是2015年5月28日，晚于约定5个月，已构成违约。作为买方的被上诉人，其付款的金额和时间都是案件中的重要事实，判决书中应认定。而原判决对如此重要事实竟然未作认定，这是导致其错误判决的基础。2、原判决的论理及法律适用错误。双方买卖的房屋根本不存在“产权争议”。房屋登记证上的所有权人虽为上诉人的前手韩圣松，但韩圣松明确证明此房屋已转让给了上诉人，房屋的所有权属于上诉人，只是未办理过户手续而已。在本次交易之前，整个楼房由原承租人世博宾馆（7天酒店）承租；承租期间将二层转租他人经营自助餐厅。双方签订合同时被上诉人对这一事实完全清楚并予以认可。租赁事实的存在，不论是否存在租赁纠纷，都与“产权争议”是完全不同的两个概念。而原判决将这二者混为一谈，是偷换概念。被上诉人未按约定时间交付“第一笔余款人民币300万元”，其实际交付时间是2015年5月28日，晚于约定5个月，已经构成违约。此时，上诉人已经依法享有了先履行抗辩权。合同约定，“甲方应于乙方交付完上述3.1条款第一笔余款300万当日内，将该房屋世博宾馆的经营权交付乙方自主经营。”早在上诉人在收到首付款即合同签订时，就已经将房屋交付被上诉人，且世博宾馆一直由其经营管理。后来还改了宾馆名为“渤海明珠商务宾馆”。在收到其迟延5个月才交付的300万元时即2015年5月28日，被上诉人执笔起草了一份《协议书》（各方均已签字），约定“此协议签定三日内，由郭凯无条件把博海明珠商务宾馆的营业执照法人改为刘晓东。郭凯负责二楼出租面对刘晓东签及算清房租”（意思是由上诉人对二楼租赁问题负责与刘晓东签，并上诉人负责结算租金）。上诉人当时既已承诺，若被上诉人不能得到应得的租金，可从上诉人的购房款中扣除。因此，上诉人在收到第一笔余款300万元时，不存在未履行相应的合同义务的事实。原判决论理中的说法或理由完全没有事实根据。合同中的“3.5付款的总期限为2015年12月30日前，该总房款如乙方提前还清，甲方必须负责乙方提前过户”，是指被上诉人若提前支付完全部余款，上诉人应为其办理过户的约定。并非分期付款的各笔，都可以拖延到最后的期限。原判决引用合同中的这句话，或许是想说明：被上诉人虽未按约定时间支付余款，但付款最后期限尚未届至，不算违约。这是对合同条文本意的曲解，是断章取义甚至是强词夺理式的开脱，有失最基本的公平公正与正义。原判决适用法律错误。原判决同时引用合同法第六十六条、第六十七条，作为其判决主文的法律依据。但是，第六十六条是“同�履行抗辩权”，第六十七条则是“先履行抗辩权”。究竟被上诉人行使的是哪个权利？一审中被上诉人在《答辩状》中认为其不付款是行使“不安抗辩权”。而原判决认为其行使的是“同时履行抗辩权”和“先履行抗辩权”。原判决同时引用不相一致的法律条文显然不符合逻辑。事实上，所谓的各种抗辩权并不存在，不过是寻找的种种借口而已。未依约付款的最根本原因是付款能力问题，仅此而已。被上诉人支付购房款的资金来源，除了以购买的房屋抵押、倒贷之外，并无其他途径，从第一笔付款开始即如此。而此后的分期付款，在银行不再为其贷款时其履约能力也随之不再。这也是上诉人在被上诉人付款期限届满前提起诉讼的原因之一。3、原判决主文损害了上诉人的合法权利。鉴于被上诉，人延期付款的违约行为，以及其无力继续付款的客观事实，在约定的最�付款期限届至前，上诉人提起了诉讼，以寻求司法救济。然而，原审法院所作的判决，完全背离了法院的审判宗旨。二层楼仅占整个楼的七分之一而已，而未付价款达二分之一还不包括违约金，何况并无真正的“产权争议”！诉讼请求被驳回了，而存在于双方之间的纠纷并未得到解决，上诉人应得的卖房款未能得到。由于合同中“所有权保留”条款的存在，将使被上诉人在付清房款之前永远无法得到产权证。判决驳回上诉人的诉讼请求，实质上违背了“法院不得拒绝裁判”的基本司法原则。请求本院：1、撤销原判决，依法改判被上诉人给付上诉人所欠购房款1，251.7万元及约定违约金；2、两审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人赵晓明、任娜答辩称，原审法院判决程序合法，适用法律正确；2、被上诉人欠上诉人房款属实，没有给付的原因是上诉人应当履行�付义务而没有履行，尤其是上诉人严重违约给被上诉人造成巨大的经济损失，因此，被上诉人目前来看不能给付房款；3、上诉人的违约有如下几项：按照买卖合同确定的交付义务，房屋共7层，第二层迄今没有向被上诉人交付，世博商贸宾馆也没有向被上诉人交付，股权也应该变更到被上诉人名下，现在也没有变更。买卖合同当时双方约定互相协助办理贷款，还购房款。现在上诉人的房屋及股权是无法向被上诉人交付转让变更登记的，法律依据城市房地产管理法有规定。综上，请求本院：维持原判。
二审审理查明事实与原审判决认定的基本事实一致。
本院认为，上诉人郭凯、刘艳红与被上诉人赵晓明、任娜签订了《房屋买卖合同协议书》，双方理应按照协议书约定内容履行义务，现上诉人未将协议书中约定的全部标的交付于被上诉人，且本案�涉房屋系登记在第三人韩圣松名下，宾馆的法定代表人亦为原法定代表人，根据现有情况，由于房屋权属登记存在瑕疵，导致被上诉人无法正常办理房屋权属变更手续，无法实现合同履行目的，因此，被上诉人依法享有抗辩权。故对上诉人的上诉请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费48，451.00元，由上诉人郭凯、刘艳红承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨芝贵
代理审判员 陈 巍
代理审判员 栾 娜
二〇一六年四月二十日
书 记 员 吴晓月