上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四（民）初字第4138号
原告杨某。
委托代理人徐松婷，上海徐松婷律师事务所律师。
被告张某某。
被告周某某。
被告张某。
三被告共同委托代理人包昊，上海市华夏律师事务所律师。
原告杨某诉被告张某某、周某某、张某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年1月20日公开开庭进行了审理。原告杨某的委托代理人徐松婷、三被告的共同委托代理人包昊到庭参加诉讼。原、被告一致同意本案继续适用简易程序延长一个月审理。本案现已审理终结。
原告杨某诉称，三被告是父母、子女的关系。原告与三被告无任何关系。2011年4月，被告张某某与原告的父母亲杨某某、袁某某签订关于上海市徐汇区某路某弄某号某室的房屋租赁合同，租赁期限2011年4月16日至2016年4月15日，并一次性支付了5年的租金共计人民币（以下同）18万元，即每月租金3，000元。杨某某、袁某某于2011年5月入住房屋。后袁某某发现被告周某某与杨某某系第三者关系，即产生争吵，袁某某也无法继续居住该房屋，袁某某2012年3月搬离，此后袁某某和原告曾回到房屋，但是周某某一直吵闹甚至报警，导致袁某某无法继续居住，袁某某搬离后杨某某一人居住上述房屋至去世。袁某某一共居住11个月，至此，杨某某、袁某某实际产生租金33，000元，剩余147，000元租金是杨某某、袁某某的共有财产，袁某某于2012年11月11日死亡，故剩余租金的一半73，500元应是袁某某的遗产，生效判决已经确认袁某某的所有遗产由原告继承，原告现在仅主张73，375元。另外，承租人死亡，租赁合同自然终止，且承租人不能使用房屋的，应当不付或少付租金。原告虽未向被告提交书面解除合同通知，但是原告无法入住的事实已经是解除合同一种表现。故原告诉至法院要求判令：三被告向原告返还袁某某的剩余租金73，375元。审理中，原告明确是于2013年5月接走袁某某，故袁某某在上述房屋的实际居住时间为2011年5月至2012年5月，同时变更诉请为：要求判令三被告返还袁某某的剩余租金70，500元，（18万元-3，000元／月＊13个月）／2人。
被告张某某、周某某、张某共同辩称，不同意原告的诉讼请求。被告确实收到杨某某现金支付的18万元款项，但是每月房租应是租赁合同约定的3，500元。原告陈述的第三者等情况不属实。袁某某的具体居住时间被告并不清楚，袁某某、原告均未告知被告，根据生效判决书中杨某某陈述2012年5月23日袁某某被接走，但该情况被告并不知晓。现被告认可法院判决书的记载，即认可袁某某于2012年5月搬离。租赁合同并未约定承租人死亡租赁合同即自然终止，该合同应是效力待定，需要继承人明确是继续履行合同还是终止，且承租人杨某某直至2013年5月去世一直居住该房屋，故租赁合同仍然有效。因双方未交接，该房屋现在空置。现在应先解除租赁合同、交接房屋、结清费用，故被告同意以本案起诉日期起算，按照每月3，500元计算退还原告剩余租金。
经审理查明，被告张某某、周某某系夫妻关系，被告张某系二人之子。案外人杨某某、袁某某系夫妻关系，原告杨某系二人之子，杨某某于2013年5月28日死亡，袁某某于2012年11月11日死亡。
上海市某路某弄某号某室房屋（以下简称“某路房屋”）为被告张某某、周某某、张某共同共有。
2011年4月，张某某与杨某某、袁某某签订《房屋租赁合同》，由杨某某、袁某某承租某路房屋，合同约定，租赁期限为2011年4月16日至2016年4月15日，每月租金3，500元，租金按三个月为一期支付，另需支付保证金7，000元，合同另有双方权利义务、违约责任、合同终止后续租等条款。落款处张某某签署日期为2011年4月10日，杨某某、袁某某签署日期为2011年4月16日。
2011年4月10日，张某某出具收条，载明“今收到房租18万元整（五年房租）。”杨某某、袁某某并未缴纳租赁保证金。
2012年5月，袁某某搬离某路房屋，并未与被告交接，并未向被告提出书面解除租赁合同通知。
2012年6月，袁某某向法院起诉，要求与杨某某离婚。审理中，因袁某某于2012年11月11日死亡，法院裁定该案终结诉讼。
2012年12月初，杨某某起诉本案原告杨某，称袁某某名下的50万元系夫妻共同财产，杨某未经杨某某同意转移上述财产严重侵犯了其利益，要求杨某返还其50万元并赔偿相应的利息损失。该案审理中查明，2011年，杨某某、袁某某将名下的上海市徐汇区某新村某号某室房屋（以下简称“某新村房屋”）出售后取得售房款118万元。2011年8月10日，杨某某、袁某某共同签署《备忘录》一份，内容为：“经共同商量，将售房款壹百万元由夫妻各百分之五十，即每人伍拾万元分二本卡存入银行作为养老款，未经老人本人同意，任何人不得使用。……”之后，杨某某、袁某某以各自名义分别向个人名下账户存入售房款50万元。2012年8月，袁某某将其名下的50万元存款全部转移至杨某名下。法院审理后认为袁某某生前将其所有的50万元存款转至杨某名下，系其对自身权利的处分，并判决驳回杨某某的诉讼请求。
2012年12月底，杨某某起诉杨某等人法定继承纠纷案，审理中，因杨某某于2013年5月28日死亡，法院裁定该案终结诉讼。
2013年9月，周某某起诉杨某等遗赠扶养协议纠纷、遗嘱继承纠纷案，该案审理中周某某申请的证人陈述，2012年5月杨某接走袁某某，之后袁某某未再回某路房屋。该案另查明，杨某某、袁某某向张某某支付了5年租金共计18万元。法院经审理认定周某某、杨某某于2013年4月12日签订的《遗赠扶养协议》是双方真实意思的表示，符合法律规定的遗赠扶养协议的形式要件，当属有效，周某某实际履行了扶养义务，故杨某某名下的遗产应当按照遗赠扶养协议由周某某取得。对于袁某某名下的遗产，杨某提交的“遗嘱”经鉴定系袁某某所书，为袁某某的自书遗嘱，对该遗嘱的效力予以确认，故袁某某名下的遗产应当由杨某继承。同时法院认定某路房屋五年的租金18万元，因涉及不同的法律关系由当事人由另行解决。
审理中，原告称其搬离某路房屋时因杨某某仍继续居住，故袁某某仅将自己的物品全部搬离，房屋内已经没有袁某某的物品。原告明确如果被告认为房屋内还有袁某某的物品，原告也不再主张权利，由被告自行处置。
上述事实，有当事人陈述、（2012）徐民一（民）初字第5031号民事裁定书，（2013）徐民一（民）初字第917号民事判决书、（2013）徐民一（民）初字第702号民事裁定书、（2013）徐民一（民）初字第6762号民事判决书、上海市房地产登记簿、房屋租赁合同、收条等证据证明，本院予以确认。
本院认为，被告张某某（出租人）与杨某某、袁某某（承租人）签订关于某路房屋的租赁合同，租赁期限5年，自2011年4月16日至2016年4月15日，张某某收取了5年的租金，杨某某、袁某某开始使用房屋，双方之间建立房屋租赁合同关系。
2012年11月11日袁某某死亡，2013年5月28日杨某某死亡，至此，租赁合同的承租人均已死亡。根据法律规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。杨某某、袁某某死亡后，并不存在生前其他共同居住人，租赁合同已实际履行不能而终止。合同终止后，承租人杨某某、袁某某已支付2013年5月29日至2016年4月15日的租金103，500元应当予以返还，由杨某某、袁某某的继承人各半取得。
生效判决已经认定杨某某、袁某某向张某某支付了某路房屋5年的租金共计18万元，因此每月租金应为3，000元，被告要求按照租赁合同约定的月租金3，500元计算剩余租金，依据不足，本院不予采信。杨某某死亡后，被告周某某作为杨某某的遗赠抚养人、张某某的妻子，同时亦是某路房屋的所有权人，理应清楚杨某某的情况、房屋的情况，但周某某却怠于行使对房屋的权利，故被告要求按照本案起诉之日2014年11月26日计算剩余租金，依据不足，本院不予采信。2012年5月，袁某某搬离房屋，杨某某仍继续居住房屋，此时租赁合同仍在履行中，而袁某某亦未提出解除租赁合同，也未与出租人办理交接手续，故原告要求从2012年5月计算退还租金，无合同依据，亦无法律依据，本院亦不予采信。
生效判决已经确定原告为袁某某的继承人，故原告有权取得2013年5月29日至2016年4月15日租金的一半即51，750元。杨某某、袁某某的租赁合同相对方系被告张某某，由张某某收取租金，此为张某某、周某某婚姻存续期间，亦无证据表明仅系张某某个人收取租金，故应由张某某、周某某夫妻共同承担返还租金的义务。而并无证据证明张某取得了租金，故原告要求被告张某履行付款义务，依据不足，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、二百一十二条、二百三十四条之规定，判决如下：
一、被告张某某、周某某于本判决生效之日起十日内退还原告杨某51，750元；
二、驳回原告杨某对被告张某的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，634元，减半收取计817元，保全费753元，共计1，570元，由原告杨某负担462元，由被告张某某、周某某负担1，108元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 李理
二〇一五年二月十六日
书 记 员 毛成
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十四条承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。