四川省泸州市江阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江阳民初字第2854号
原告赵鸿，男，汉族，1969年6月26日出生，住四川省泸州市纳溪区。
委托代理人周琳，女，汉族，1979年10月10日出生，住四川省泸州市纳溪区。
委托代理人秦彦林，四川平通律师事务所律师。
原告王国强，男，1987年1月11日生，汉族，住四川省叙永县。
委托代理人谢彬，四川德才律师事务所律师。
第三人泸州江阳农村商业银行股份有限公司，住所地泸州市江阳区酒城大道一段九号20号楼1-1、1-2号。
法定代表人郭佳莲。
委托代理人王莉，四川理光律师事务所律师。
原告赵鸿诉被告王国强、第三人泸州江阳农村商业银行股份有限公司（以下简称江阳农商行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员彭霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵鸿及其委托代理人周琳、秦彦林，被告王国强及其委托代理人谢彬、第三人江阳农商行的委托代理人王莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵鸿诉称：2012年3月28日，原被告签订《房地产买卖及经纪合同》、《合同补充协议》，约定原告将自己所有的位于泸州市江阳区钓鱼台路4号“景林园”5号楼的房屋，面积为121.4平方米的房屋，以47.34万元的价格转让给被告；被告在签署本合同时支付原告人民币5万元的定金，并于2012年11月30日前支付原告首期购房款15万元。2013年4月13日，被告出具了书面承诺书承诺对地下架空层使用过程中不改变架空层的结构、不破坏预埋的管件，如在使用过程中相关部门要求对架空层整改修复由被告本人自行整改修复，若造成损坏由被告本人承担全部相关责任，与原告无关。合同签订后，被告向原告支付了5万元定金，原告依约将房屋交付给被告，但被告未按约支付15万元的首期购房款并违反承诺改变了房屋负一架空层结构，经泸州市城监支队责令整改修复被告拒不整改，导致无法办理产权手续；原告于2015年4月11日向被告送达《催告通知》要求被告支付首期购房款及对地下架空层进行整改修复，但被告至今仍未履约，被告已构成根本违约。为维护原告合法权益，遂诉至法院，请求判令：一、依法解除原被告双方签订的《房屋买卖合同》及《合同补充协议》；二、被告限期将位于泸州市江阳区钓鱼台路4号“景林园”5号楼的房屋归还原告并支付房屋占用费（按照每月500元标准从2012年3月29日起至被告归还房屋之日止计付）；三、被告对地下架空层进行整改恢复原状即回填架空层；四、由被告承担本案的诉讼费用。
被告王国强辩称：原告卖与被告的房屋产权证并未办理权属不明，故原告不是该案适格的主体；原、被告双方口头约定该讼争房屋房产证办理后被告才支付首期购房款，至今原告的房产证仍未办理；原告卖与被告的房屋包含有负一架空层且该层系原告在卖房前已进行了开挖，被告对其进行装修使用是经过原告同意；综上被告并未违约，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人江阳农商行述称：原告卖与被告的该讼争房屋系向第三人抵押贷款购买该贷款尚未还清，第三人对该房屋享有优先受偿权，认为原告应还清购房贷款后才能转让该房屋；对该合同效力不予追认。
经审理查明：2012年3月28日，原、被告及案外人经纪方三江房地产营销策划有限公司三方签订的《房地产买卖及经纪合同》（编号为SJMM2000130）约定原告将自己所有的位于泸州市江阳区钓鱼台路4号“景林园”5号楼、面积为121.4平方米的房屋，以47.34万元的价格转让给被告；被告在签订本合同时支付原告人民币5万元的定金，此定金在结算中抵扣房款；剩余部分房款42.34万元付款时间及方式买卖双方选定为银行按揭付款：1、买卖双方应于2012年12月30日之前申请按揭并递交银行按揭贷款所需资料以及按银行规定签署所需合同文书和办理相关手续；2、买方应于2012年11月30日前支付首期款15万元给卖方；3、银行审批承诺贷款之金额由银行依据确定贷款金额及约定时间支付给卖方。该合同还约定买卖双方在2013年1月30日前签署《泸州市房地产转让合同》，办理该房地产本次转让的递件手续且递件回执由经纪方保管；第八条违约责任条款约定，1、买方在签署本合同后不履行本合同约定的义务，除已付的定金卖方不予退还外买方承担补足约定定金的责任，卖方有权再将该物业转让与他人，卖方不得为此向买方要求承担其他责任。2、卖方在签署本合同后不履行本合同约定的义务，则卖方应双倍返还合同约定的全部定金予买方，买方不得为此向卖方要求承担其他责任。……补充条款载明本合同附带补充协议一份，经买卖双方签字后与本合同具有同等法律效力。
同日，原、被告及经纪方三方签订《合同补充协议》载明就《房地产买卖及经纪合同》（编号为SJMM2000130）买卖双方达成了如下补充条款：买卖双方在签署本合同时均清楚该物业之产权证尚未办理下来，并且处于银行抵押状态中，买方同意在此状态下进行交易；卖方名下产权证（即一手产权证）的办理全部由卖方自行负责完成与经纪方和买方无关，在该物业产权证办理下来（或赎出）之日起5日内将该物业的产权证原件交予经纪方代为托管；买卖双方协商该物业交房时间为收取5万元定金当天，卖方同意交钥匙给买方装修入住使用，若买方装修该物业过程中卖方毁约不履行合同条款，则卖方除须负责合同第八条款（违约责任）中赔偿责任外还需赔偿买方装修费用（以收据发票为准），买方收房装修该物业后，如买方毁约不履行该合同条款，则卖方有权没收买方全部楼款及定金……。
合同签订后，被告向原告支付了5万元定金，2012年3月28日原告依约将房屋交付给被告，被告已对该讼争房屋进行装修并入住。
2012年4月13日，被告出具了《承诺书》载明：本人购买了赵鸿位于江阳区钓鱼台路4号“景林园”5号楼的房屋1套，现本人将对该房屋负一层架空层进行装修使用；承诺在使用过程中不改变架空层结构形式、不破坏预埋的管件，如在使用过程中相关部门要求对架空层整改修复由被告本人自行整改修复，若造成损坏由被告本人承担全部相关责任，与赵鸿无关。
另查明，2011年9月28日泸州市聚力房地产开发有限责任公司景林园项目部向泸州市天诚物业服务有限责任公司出具《回复函》载明：我司开发的“景林园”小区5-1-3业主负一层的施工情况，经我司工程部核实，不会对住宅楼造成危害，如因业主使用负一层装修造成房屋存在质量问题及其他影响问题的概由业主自行承担法律及经济责任，与开发公司无关。2015年7月10日，泸州市聚力房地产开发有限责任公司在该《回复函》上批注“该回复函是因为‘景林园’”小区5-1-3业主对负一层进行装修使用，泸州市天诚物业服务有限责任公司向我公司反映我公司作出的回复”并加盖公章；2015年7月31日，泸州市天诚物业服务有限责任公司在该《回复函》上批注“该回复函是因为我公司在管理‘景林园’”小区时，发现小区5-1-3业主对负一层土石方进行挖运向泸州市聚力房地产开发有限责任公司反映，该公司给我公司的回复，我公司收到回复后将此件内容告知业主赵鸿。该回复函原件在我公司，此复印件与原件相符”并加盖公章。
2014年泸州市住房和城乡规划建设局发出《公示》，载明泸州市聚力房地产开发有限责任公司于2010年12月在泸州市江阳区城西钓鱼台路开发建设“景林园”项目1-5号楼及地下车库时，未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，擅自将2号楼一层部分架空层改为物管用房，面积为186.38平方米；擅自开挖4号楼1单元、2单元，5A号楼1单元，5B号楼1单元、2单元地下架空层；擅自于2011年4月将未验收合格的建设工程交付使用。该公司的上述行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》、《建设工程质量管理条例》的相关规定，我局拟对其作“责令限期改正并处罚款”的首次处罚……。嗣后，2014年8月泸州市聚力房地产开发有限责任公司向泸州市住房和城乡规划建设局出具了《关于景林园项目申请免于处罚的请示》，载明接到贵局的告知书后，就该项目存在问题的特殊情况作如下说明，并申请免于处罚：……景林园项目2010年10月交付给部分业主后，本小区4号、5A、5B号楼一层共10户业主擅自开挖地下架空层，在开挖过程中我司也积极配合贵局城监支队予以对相关业主进行劝阻，同时贵局城监支队已对相关业主下达整改通知书，但相关业主不顾劝阻偷偷完成了施工。但我司在接到城监支队的整改通知后已对上述业主擅自开挖使用的架空层完成了拆除和恢复，……。
庭审中，双方均认可该讼争房屋的负一层架空层未拆除恢复。
2015年4月11日，原告向被告送达《催告通知》要求被告收到该通知10日内支付首期购房款及对地下架空层进行整改修复，如逾期还未履行原告将解除合同并没收定金，并要追究被告的违约责任。
另查明，2010年11月25日原告赵鸿与泸州市聚力房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，原告赵鸿所购房屋系开发商开发销售的位于泸州市江阳区钓鱼台路4号5号楼第1层1单元3号、面积为121.04平方米，约定采取按揭贷款方式付款。原告系向第三人江阳农商行（原为泸州市江阳区农村信用合作联社华阳信用社）按揭贷款购房并用该讼争房屋进行抵押并于2010年11月20日在泸州市不动产登记中心完成预购商品房抵押权预告登记，该讼争房屋按揭贷款尚在偿还过程中，第三人对原、被告买卖该讼争房屋并不知情。
以上法律事实，有当事人陈述、《房地产买卖及经纪合同》、《合同补充协议》、《承诺书》、《回复函》、《商品房买卖合同》、《公证书》等证据在案佐证。
本院认为：原、被告转让该讼争房屋系在抵押权预告登记期间，抵押权预告登记人即原告未通知抵押权预告登记人即第三人，其行为损害了第三人的合法权益，且原、被告双方明知其买卖的房屋办理了抵押权预告登记，而进行买卖，事后第三人也不予追认该房屋买卖合同的效力；由于原、被告及案外人经纪方三江房地产营销策划有限公司签订的《房地产买卖及经纪合同》及《合同补充协议》包含房屋买卖与居间合同两种法律关系，其中涉及房屋买卖的约定无效。双方因该房屋买卖合同取得的财产应当予以返还，对原告要求被告退还房屋的主张依法予以支持；被告应在合理期间将房屋返还给原告，原告也应退还被告所交款项。关于被告接收该讼争房屋房屋后对其进行装修的情况，因被告未举证证明其损失也未诉请相应费用，被告可依法另行主张该权利。
关于原告诉请被告按照每月500元标准从2012年3月29日起至被告归还房屋之日止支付房屋占用费的主张，结合该讼争房屋的路段及房屋面积，并且原告于2012年3月28日将该讼争房屋交付后被告已装修入住至今，被告已实际占用该讼争房屋应向原告支付相应费用，本院依法予以支持。
关于原告要求被告对地下架空层恢复原状即回填架空层，被告抗辩认为该讼争房屋负一层架空层系原告在卖房前就已挖空，自己只是经原告同意装修使用，结合开发商出具的《回复函》及泸州市住房和城乡规划建设局发出的《公示》内容，本院认为该架空层在房屋交付给被告前就已经进行挖空，且该讼争房屋地下架空层是否恢复原状已由相关部门处理，对原告该主张依法不予支持。
关于被告辩解该讼争房屋产权证还未办理权属不明，故原告不是该案适格的主体，原告与开发商签订的《商品房买卖合同》明确原告所购房屋系本案讼争房屋，《房地产买卖及经纪合同》及《合同补充协议》签订的一方主体系原告，且本案案由是房屋买卖合同纠纷，本院认为原告是本案适格主体。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告赵鸿与被告王国强于2012年3月28日签订的关于泸州市江阳区钓鱼台路4号5号楼的房屋买卖合同及《合同补充协议》无效；
二、被告王国强于本判决生效之日起六十日内返还原告赵鸿位于泸州市江阳区钓鱼台路4号的房屋；
三、被告王国强于本判决生效之日起十五日内支付原告赵鸿房屋占用费（按照每月500元标准从2012年3月29日起至被告返还房屋之日止）；
四、原告赵鸿于本判决生效之日起六十日内退还被告王国强50000.00元。
五、驳回原告赵鸿的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费本院减半收取4201元，由被告王国强承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
代理审判员 彭霞
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 黄容