上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终18号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海君汇国际旅行社有限公司，住所地上海市松江区XX路XX弄XX号XX层XX室。法定代表人钟满芳，总经理。委托代理人吕海岩，上海衡茂律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）上海中发教育投资有限公司，住所地上海市奉贤区XX镇XX公路XX号。法定代表人唐林仁，总经理。委托代理人蔡克，上海市龙襄律师事务所律师。上诉人上海君汇国际旅行社有限公司（以下简称“君汇旅行社”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2015）奉民三（民）初字第2880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2014年3月，君汇旅行社与上海中发教育投资有限公司（以下简称“中发教育”）签订《租赁合同》，合同约定中发教育将其所有的位于上海市奉贤区XX公路XX号内5号学生宿舍楼和4号楼101、103、125、127单元和其他物业设施，出租给君汇旅行社，用于其承接学生活动及成人培训业务住宿使用；租赁期限从2014年4月1日至2019年6月30日止；学生住宿每人每天人民币（下同）11元，成人培训项目收费按每人每天住宿费15元收取；租金按先付后用原则，君汇旅行社需支付中发教育押金50,000元给中发教育等。合同相关主要条文如下：“一、出租房屋情况：甲方（中发教育）同意按下述条款和条件将XX公路XX号内5号学生宿舍楼物业和4号楼101、103、125和127单元（……）和其他物业设施（其他物业设施指报告厅和教室和操场和其他宿舍楼等设施，其他物业设施由乙方（君汇旅行社）提出使用申请后由甲方安排使用），出租给乙方用于承接学生活动及成人培训业务住宿使用。……三、押金、租金及其他费用1.4乙方承诺2014年4月1日至2015年6月30日期间接待学生总量不低于2.5万每人次（即该期间内保底租金不低于27.5万元，如实际接待人数不足2.5万人次，也需要支付27.5万租金，以后每年的学生接待人数均不得低于该人次，成人培训项目收费仍按每人每天住宿费15元收取）。2.3乙方应在每批开班后三个工作日内向甲方支付本协议约定的70%的住宿费，每批开班结束后三天之内结清余款（30%住宿费、电费、水费和宽带等）……六、合同终止3、甲方解约权：发生下列情形之一，甲方有权单方终止本合同……3.2乙方累计拖欠租金或其他费用达一个月以上（包含一个月）。……甲方依据上述情形提前终止合同时应提前一个月书面通知乙方。乙方应于收到通知后一个星期内及时搬离并交回甲方房屋，租金照实结算。4、在本协议履行期间，如甲方因故终止协议，甲方必须提前三个月书面通知乙方，甲方不承担违约责任。5、乙方解约权：因下列情形之一，乙方有权终止本合同，并要求甲方赔偿其遭受的一切经济损失：甲方未能按照合同约定的期限交付租赁物业，经乙方催告后30天内仍未能交付租赁物业的，乙方有权终止合同。……七、违约责任1、逾期交付或逾期支付租金达30天以上的，则作违约论处，守约方有权单方解除本合同，违约方应支付守约方违约金伍万元整。……八、交还租赁物业2、在本合同期限届满或终止时，乙方可自行拆走租赁物业内属乙方所有的可移动物品，如到期不搬的，则视为乙方自动放弃承租屋内的物品，归甲方所有，损失乙方自负。”合同签订后，中发教育于2014年3月25日将系争租赁房屋4号楼101、103、125、127房屋交付君汇旅行社。2014年3月13日，君汇旅行社支付中发教育押金50,000元。2014年6月30日起，君汇旅行社开始陆续承接学生培训班，学生开始入宿系争租赁物5号楼。2014年7月15日，君汇旅行社支付中发教育租金11,996元。2014年8月11日，君汇旅行社支付中发教育租金30,000元。2014年8月13日，中发教育向君汇旅行社发出《关于终止租赁合同的通知》，提出因其自身发展需要，要求解除租赁合同。2014年8月31日中发教育与君汇旅行社达成《补充合同》，双方同意于2014年11月14日前解除租赁关系并搬离的，则另行协商补偿事实。嗣后，双方未妥善处理相关解除事宜。2015年1月12日，中发教育再次向君汇旅行社发出《关于单方终止租赁合同的通知》，依据合同第六条3.2逾期支付租金超过一个月，提出解除合同，并要求君汇旅行社承担违约金50,000元；同时要求君汇旅行社于收到通知后七日搬离，否则其对租赁房屋内的物品不责任保管。2015年3月1日，中发教育拆除系争租赁房屋。2015年6月12日，君汇旅行社认为中发教育严重违约，并造成君汇旅行社巨大经济损失，其违约行为有：1、拒绝交付5号学生宿舍楼第5、6、7层；2、拒绝学农实验田供君汇旅行社培训使用；3、未提供合格的供电设施、设备，致君汇旅行社不得不租用柴油发电机进行发电，损失20余万元；4、于2014年8月13日突然向君汇旅行社发出《关于终止租赁合同的通知》，并于2014年8月25日上午教学时间，强行堵门拒绝君汇旅行社800余名学员入内上课，致君汇旅行社不得不另行租赁其他场所进行培训，造成君汇旅行社对学员违约，严重损坏君汇旅行社信誉，影响了后期的招生效益；5、在君汇旅行社的郑重告诫下，中发教育不予理睬，在事先未告知君汇旅行社的情况下，突然于2015年3月1日起强行拆除诉争租赁房屋，造成君汇旅行社全部投资财产毁损和丢失；并造成君汇旅行社5年收益损失1,500余万元。君汇旅行社遂诉至法院请求判令：1、依法解除君汇旅行社与中发教育于2014年3月签订的《租赁合同》；2、中发教育退还君汇旅行社房屋租赁押金50,000元；3、中发教育赔偿君汇旅行社房屋装修、物品及其它财产损失1,713,058元；4、中发教育支付君汇旅行社合同违约金50,000元；5、中发教育赔偿君汇旅行社停业经济损失3,000,000元；6、诉讼费用由中发教育承担。中发教育提起反诉，请求判令：1、确认中发教育与君汇旅行社于2014年3月签订的租赁合同于2015年1月12日已解除；2、君汇旅行社支付租金其他费用142,393.42元（至2015年1月12日止）、2015年1月13日至2015年2月28日使用费28,344.30元；3、君汇旅行社支付违约金50,000元；4、诉讼费用由君汇旅行社承担。另查明，在双方签订《租赁合同》前，中发教育与案外人上海A有限公司（以下简称A公司）存在租赁关系，因纠纷涉讼后解除租赁关系，案外人A公司将本案涉讼学农实验田投入费用及有关物品等折价转让于君汇旅行社，并将学农实验田交付君汇旅行社。又查明，君汇旅行社实际使用房屋租金额为114,598元。还查明，中发教育与案外人上海XX学校签有《租赁合同》，租赁标的物包含有本案系争房屋5号楼第五层和第六层等，租赁期限为2014年5月16日至2014年9月2日。原审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，中发教育与君汇旅行社签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守。双方对租赁合同是否已经解除意见不一。中发教育认为君汇旅行社逾期支付租金超过一个月，其行使单方解除权，故合同已经解除；但君汇旅行社认为中发教育以其自身发展为由要求解除合同，其拒付租金仅仅是行使不安抗辩权，故中发教育无权行使单方解除权，合同并未解除。现君汇旅行社认为中发教育存在五种违约行为并据此要求解除合同，法院认为合同双方当事人均可依法律规定或合同约定行使合同解除权，但君汇旅行社提及的五项违约行为中，仅有前二项是合同约定的解除合同的情形，第三、四项即使成立，也并非合同约定的可解除合同的情形。关于中发教育未交付5号楼第5、6、7层房屋是否构成违约？合同对5号楼的交付并未作明确约定，故法院根据租赁标的物的使用性质及结合合同履行情况对双方签约时的真实意思表示作出认定。首先，合同履行过程中，均以先由君汇旅行社根据培训班人数申请宿舍数量，再由中发教育予以交付的方式履行，并已履行了多批培训班，且君汇旅行社于发生纠纷前从未对此提出过异议；其次，租赁标的物中，除了争议的5号楼外，还有已交付的4号楼数间房间，以及诸如报告厅、教室等等。报告厅、教室也未在合同中约定如何交付，而君汇旅行社明确系与他人共用，不需交付。故5号楼的交付亦有报告厅、教室类似性质。故法院认定双方签约时并没有将整幢5号楼交付君汇旅行社的意思表示，中发教育将5号楼第5、6层租赁于他人亦不构成违约行为，君汇旅行社不能以此行使约定单方解约权。关于学农实验田未交付是否构成约定解约情形？合同中并未将学农实验田列为租赁标的，且案外人A公司已通过转让，将学农实验田交付君汇旅行社，故君汇旅行社亦不能以此行使约定单方解约权。关于第三、四，有关电路老化、中发教育堵门的事实，君汇旅行社未能举证证明，法院难以采信。所以，君汇旅行社不能据该四项事由主张解除合同。关于中发教育的单方解除合同的行为是否有效？法院认为中发教育先前以自身发展为由主张解除合同，不构成违约，且即使君汇旅行社不同意解除合同也不影响其按时支付租金，其拒付租金不成立不安抗辩权。综上，鉴于君汇旅行社于2015年1月12日收到解约通知，且合同明确约定中发教育应当提前一个月书面通知解除，故系争的《租赁合同》于2015年2月12日解除。对于中发教育反诉请求的租金及占有使用费，鉴于合同约定君汇旅行社应于合同终止时搬离租赁房屋内的物品，否则视为自动放弃。法院确认自合同解除时，中发教育已收回租赁房屋，故君汇旅行社应承担至合同解除日止的租金。按照双方确认的保底租金的计算方法，至2015年2月12日的保底租金应为：275,000元÷14×（10+12÷31）=204,089.29元。因实际产生的租金小于保底租金，应按保底租金计，扣已支付的租金41,996元，君汇旅行社还应支付租金162,093.29元。对于君汇旅行社要求中发教育赔偿房屋装修损失、停业经济损失的本诉讼请求，鉴于合同解除系君汇旅行社违约造成，故依法不予支持；对物品损失，鉴于合同约定君汇旅行社逾期不搬离物品视为放弃，故法院亦不予支持。由于合同的解除系君汇旅行社的违约行为造成，故法院依照合同约定，支持中发教育反诉请求君汇旅行社支付违约金50,000元的诉讼请求，驳回君汇旅行社本诉请求中发教育支付违约金50,000元的诉讼请求。对于君汇旅行社要求中发教育返还押金50,000元的本诉请求，中发教育予以同意，法院予以支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，于二〇一五年十二月十日作出判决：一、确认上海君汇国际旅行社有限公司与上海中发教育投资有限公司签订的《租赁合同》于2015年2月12日解除；二、上海君汇国际旅行社有限公司于判决生效之日起十日内支付上海中发教育投资有限公司支付租金人民币162,093.29元；三、上海君汇国际旅行社有限公司于判决生效之日起十日内支付上海中发教育投资有限公司支付违约金人民币50,000元；四、上海中发教育投资有限公司于判决生效之日起十日内返还上海君汇国际旅行社有限公司押金人民币50,000元；五、驳回上海君汇国际旅行社有限公司的其余本诉请求；六、驳回上海中发教育投资有限公司的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费45,304元，减半收取计22,652元，由上海君汇国际旅行社有限公司负担22,417元，由上海中发教育投资有限公司负担235元；反诉案件受理费4,611元，减半收取计2,305.5元，由上海君汇国际旅行社有限公司负担2,214.6元，由上海中发教育投资有限公司负担90.9元。判决后，君汇旅行社不服，上诉于本院，诉称：君汇旅行社的合法财产遭受损失还要承担违约责任，显然有悖公平。双方租赁合同仅履行了5个月，中发教育就违约终止且强拆了包括君汇旅行社装修在内的房屋，损害了上诉人的财产，但原审法院未能支持上诉人的赔偿请求。另双方签订合同后中发教育未能将全部租赁房屋设施及学农试验田交付给君汇旅行社，其违约在先。中发教育在上诉人招生不久就要求终止合同，干扰上诉人正常的招生和培训，导致保底租金比实际租金高出许多，原审以保底租金为标准，显失公平。君汇旅行社曾与中发教育有租赁关系的案外人A公司签订转让协议，支付15万元的转让款，这笔损失因中发教育终止租赁合同成为损失，应当予以赔偿。综上，要求二审法院撤销原判第一、二、三、五项，改判支持君汇旅行社的原审诉请。被上诉人中发教育辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案双方合同明确约定在本协议履行期间，如中发教育因故终止协议，必须提前三个月书面通知乙方，不承担违约责任，即中发教育有权单方要求解除合同。履行中，双方未就之解约及补偿等达成一致。后君汇旅行社拒交租金并无合法依据，应当承担相应违约责任，中发教育按约有权就之解除。原审判决君汇旅行社支付租金及承担违约金有事实和法律依据，本院予以维持。君汇旅行社要求中发教育赔偿房屋装修损失、停业损失因其违约造成，故依法不予支持。君汇旅行社主张中发教育未能履行交房及学农试验田的义务，违约在先，其依约有权解除合同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据本案租赁合同约定及实际履行，双方是根据实际入住学生人数计算租金，因此房屋的交付系在君汇旅行社提出相应需要的情况下才进行。纵观双方履行合同过程中，5号楼宿舍从未住满也印证了双方的履行方式，君汇旅行社现以中发教育未交付房屋为由要求解除合同，缺乏事实依据，本院难予支持。关于欠付租金的确定，原审以保底租金为标准，君汇旅行社认为该标准过高。本院认为，保底租金系双方确认的最低标准，现君汇公司要求降低标准，既无法律依据也无合同依据，本院不能支持。关于上诉人主张案外人的转让费，经查系其原审主张装修等赔偿的组成，该部因解约责任归属君汇旅行社自身，不应由中发教育承担。综上所述，上诉人君汇旅行社的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币22,576元，由上诉人上海君汇国际旅行社有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年五月三日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……