安徽省六安市金安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）六金民二初字第00423号
原告：六安某无纺布制品有限公司。
法定代表人：高某，总经理。
委托代理人（特别授权）：方娟，安徽智星律师事务所律师。
被告：六安市某玩具有限公司。
法定代表人：徐某，总经理。
被告：徐某。
两被告委托代理人（特别授权）：程玉峰，安徽晟成律师事务所律师。
原告六安某无纺布制品有限公司与被告六安市某玩具有限公司、徐某租赁合同纠纷一案，于2013年3月8日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，并于2013年8月14日公开开庭进行了审理，原告的特别授权代理人方娟、俩被告的特别授权代理人程玉峰及被告徐某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告六安某无纺布制品有限公司诉称，2010年原告租赁被告位于某一处面积为400㎡的房屋用作食堂，约定租期5年，年租金48000元，自合同签订之日起一次性首付6个月租金24000元，每一期原告都按时交房租，可被告于2013年2月无故违约强行拆除食堂里的内置隔断实施和搬出物品，造成原告单位员工无处就餐，给原告造成较大的经济损失，事后，原告找被告协商多次无果，现诉至法院，要求依法判令被告退还原告4000元保证金、补偿装修费18000元、3个月房租费12000元及损毁物品损失。
原告为支持诉请意见，举出以下证据：
证据一、原告身份证、被告企业信息，证明原、被告的民事主体资格。
证据二、六安经济开发区经贸局文件，证明原告名称于2011年10月17日由“六安某医疗防护用品有限公司”变更为“六安某无纺布制品有限公司”。
证据三、房屋租赁合同一份，证明：1、原告承租被告房屋用作食堂，并约定租金；2、房屋租期为5年；3、双方约定了违约责任等。
证据四、银行汇款单，证明原告按合同约定支付被告每期租金的事实。
证据五、报警记录登记表，证明：1、被告于2月17日强行搬出原告物品、拆毁内置等违约行为的事实；2、原、被告明确表示通过司法途径解决合同纠纷的事实。原告的物品是在合同期限内被被告强行搬出的。
证据六、照片32张、评估鉴定书及发票3500元，证明：1、被告强行搬出原告食堂的内置设施及物品的事实；2、原告损失物品明细表；3、被告的违约行为给原告造成较大的经济损失，经过法院评估鉴定价值为49973元，则物品被毁损价值为37445元。
被告六安市某玩具有限公司及徐某辩称：1、原告诉称被告无故违约拆除食堂，不符合案件事实，被告多次通知原告让出房屋，原告拒绝搬出，被告迫于无奈才采取措施；2、原告主张赔偿相关损失无事实和法律依据，原告物品损毁与被告无关，系原告在使用过程中造成的。原告没有按时交纳房租，后经协商，同意将房屋租给原告至2012年春节。
俩被告为支持辩称意见，举出以下证据：
证据一、租赁合同一份，证明双方租赁关系，双方在合同中没有约定物品损毁赔偿问题。
证据二、房租费发票复印件12张，证明原告每次租金都没有按照合同约定支付，原告违约在先。
被告对原告所举证据质证为：对证据一、二，三性不持异议。对证据三，对真实性、关联性不持异议，对证明目的持异议，原告在租赁期间将房屋转租他人，违反了双方签订合同的初衷。原告没有按照约定时间支付租金，多次欠电费水费；原告主张的赔偿没有依据。对证据四，对真实性不持异议，对证明目的持异议，合同约定付房租是6个月一个租期，原告没有一次按照合同约定按时交纳房租费，且每次都不按时交纳水电费，原告违约在先，被告要求解除合同。对证据五，真实性、关联性均持异议，报警人与合同没有关联性。对证据六，照片真实性与关联性均持异议。对鉴定报告的真实性不持异议，对鉴定结果的客观性持异议，原告要求对毁损物品进行鉴定；结论与原告的要求相违背。鉴定费发票持异议，不是正式发票。
原告对被告所举证据质证为：对证据一，对真实性没有异议。对证据二，被告提供发票为复印件，原告不予以质证。
结合当事人当庭质证及当庭陈述，本院对原告所举证据一、二、三、四、五、六，被告所举证据一的真实性予以确认，对被告所举证据二，因是复印件，原告不予以质证，本院不予确认。据此本院查明事实为，2010年4月20日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，原告租赁被告位于某一处面积为400㎡的房屋用作食堂，约定租期5年，年租金48000元，自合同签订之日起一次性首付6个月租金24000元，另付一个月租金4000元作为保证金。合同对违约责任作了约定：“甲方（被告）在租赁期前三年内停止租赁，需提前一个月告知对方，除退还4000元保证金外，还须向乙方（原告）补偿装修费18000元及三个月房租费12000元。如乙方在租赁期前三年内终止租赁合同，甲方可不退还乙方保证金。”合同签订后，原告于2010年4月26付被告6个月2.4万元租金，4000元保证金，1.8万元装修费，计4.6万。2010年12月20日付租金2.4万，2011年12月6日付租金4.8万，2012年6月5日付租金2.4万，2012年11月16日付租金2.4万，总共16.6万元。后双方发生争议，被告于2013年2月17日拆除原告食堂里的内置隔断设施和搬出物品，正式终止与原告的租赁关系，当日食堂张经理向公安机关报案，原、被告的负责人均表示通过诉讼解决合同纠纷，公安机关未对此事作进一步处理。事后，原告找被告协商多次无果，现诉至法院，要求依法判令被告退还原告4000元保证金、补偿装修费18000元、3个月房租费12000元及赔偿损毁物品损失。诉讼中，原告申请对出租房内置及物品损毁进行评估，我院依法委托安徽百友资产评估司法鉴定所对原告申请事项进行评估。该鉴定所采用重置成本法进行鉴定，即鉴定价值=重置成本×鉴定数量×成新率，得出鉴定意见为49973.元。原告花费鉴定费3000元。
上述事实由原、被告当庭举证、质证及当庭陈述等足以认定。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，原、被告所签订的《房屋租赁合同》合法、有效，双方理应按合同约定履行各自的义务，被告六安市某玩具有限公司于2013年2月17日拆除原告食堂里的内置隔断设施和搬出物品，正式终止与原告的租赁关系，合同对此行为有明确约定，故原告起诉要求被告退还原告4000元保证金，补偿原告装修费18000元及三个月房租费12000元，本院依法予以支持。原告要求被告赔偿损毁物品损失。本院认为，司法鉴定所采用重置成本法进行鉴定，得出鉴定意见为49973元，不能真实的反映原告出租房内置及物品损毁的价值，原告也没有提供损毁物品原价值的相关发票，
本院对该部分依法不作处理，原告可待有新的证据后，另案起诉。被告六安市某玩具有限公司及徐某辩称，原告没有按时交纳房租，后经协商，双方同意将房屋租给原告至2012年春节。没有提供相关证据，本院对该辩称意见，不予采信。另被告徐某作为六安市某玩具有限公司的法定代表人，在合同中签字是履行职务行为，故其在本案中不承担相应责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告六安市某玩具有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告六安某无纺布制品有限公司保证金4000元，补偿原告装修费18000元及三个月房租费12000元，合计34000元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件诉讼费700元，鉴定费3000元，由原告负担3000元，被告负担700元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审 判 长 于月华
审 判 员 何修胜
人民陪审员 刘 颖
二〇一三年十一月十三日
书 记 员 张金瑞
相关法律条款：
《中华人民共和国民法通则》
第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。