大连市金州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0213民初1225号
原告：大连金州热电有限公司，住所地:大连市金州区胜利路52号。
法定代表人:姜为民，系公司总经理。
委托代理人：郝钊，男，1988年1月1日生，汉族，系该公司职员，住大连市金州区东山路15-4号2-5-1。
委托代理人：郝毅，系辽宁竞业律师事务所律师。
被告：大连金戎贸易有限公司，住所地：大连市金州区友好街12-1号。
法定代表人：赵玉芹。
委托代理人：杨东敏，男，1964年4月12日生，汉族，系该公司职员，住沈阳市和平区民族南街5段23号。
被告：刘建群，女，1952年2月14日生，汉族，住所地：大连市金州区。
委托代理人：宋双增，系辽宁德济律师事务所律师。
原告大连金州热电有限公司（以下简称热电公司）诉被告大连金戎贸易有限公司（以下简称金戎公司）、刘建群确认合同无效纠纷一案，本院依法由审判员赵利独任审判，公开开庭进行了审理。原告热电公司的委托代理人郝钊、郝毅，被告金戎公司的委托代理人杨东敏，被告刘建群及其委托代理人宋双增到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告金戎公司更名前为大连金戎实业公司。1993年被告金戎公司开发拥军小区及周边房地产项目，建设了锅炉房供暖。2010年9月10日，被告金戎公司向大连市金州新区供热管理办公室（以下简称供热办）提交了锅炉房弃管报告，称:“我公司目前面临很多困难，缺乏资金投入，缺乏供暖专业人员，没有能力对供暖现有供热设备、设施进行全面检查、维修及更换”，“经研究决定供热弃管，并将锅炉房及供热设施移交地方政府”。供热办为保障拥军小区及周边1600多户居民冬季采暖，要求原告接管该小区的供暖设施，实施并网集中供热。2010年9月，在供热办的主持下，原告与被告金戎公司签订了《集中供热并网合同书》及《补充协议》，约定被告金戎公司将“锅炉房房屋及供热设施所有权移交给”原告，由原告为拥军小区及周边约1600多住户供暖。协议签订后，被告金戎公司向原告交付了锅炉房及供热设施，原告对其进行改造并入原告供热网络，原锅炉房由原告占有使用至今。2014年10月，刘建群起诉原告，主张对案涉锅炉房享有权益。诉讼中刘建群出示了与被告金戎公司于2007年6月18日签订的《房屋转让协议》。经查，二被告于2007年6月18日还签订了一份《房地产买卖契约》，其标的物也是案涉的锅炉房。涉案锅炉房建在国有划拔土地上，两份合同中均约定国有划拨土地随锅炉房转让给刘建群。两份合同签订后，被告金戎公司并没有向刘建群交付锅炉房，刘建群也没有向金戎公司给付购房款，但被告利用签订的《房地产买卖契约》，已将锅炉房的所有权由金戎公司变更至刘建群名下。原告认为《房屋转让协议》和《房地产买卖契约》是无效的，其理由有四：1、冬季供暖涉及千家万户的利益，锅炉房是实现公共利益的设施。被告金戎公司擅自转让供热设施损害了公共利益。2、转让（买卖）合同订立时，被告金戎公司是国有企业，被告以合同的形式转移了国有资产而未支付对价。3、锅炉房建在国有划拔土地上，国有划拔土地上房屋的转让应当经县以上人民政府批准，未经批准而转让的属无效。4、供热经营的主体应有特许经营资格或资质，被告刘建群无从事特许经营的资格或资质，即无签定购买锅炉房的主体资格。故请求法院确认二被告于2007年6月18日签订的《房屋转让协议》和《房地产买卖契约》无效。
被告金戎公司辩称，不同意原告诉讼请求。原告不是本案的利害关系人，无权提起诉讼。案涉锅炉房是金戎公司投资建设的，并取得房屋所有权证，我公司与刘建群签订的合同合法有效。我公司与原告签订的并网协议是无效的，已经法院的确认，原告无权主张房屋买卖合同是否有效。
被告刘建群辩称，不同意原告诉讼请求。原告主体不适格，金州区人民法院（2015）金民初字第03168号民事判决书已认定原告与被告签订的集中供热并网协议书无效，故原告与本案无利害关系；金戎公司将锅炉房转让给刘建群没有损害公共利益；刘建群已向金戎公司支付了转让款，金戎公司对此并不否认，不存在以合法形式掩盖非法目的的问题；刘建群向金戎公司购买的是房子不是土地，不需要审批；该房屋已于2007年就将产权过户到刘建群名下；原告在起诉中的事实部分都是错误的，一是供暖不存在交给地方政府，二是锅炉房所有权没有移交给原告，锅炉房现在让原告租给别人使用了，不是原告使用。被告金戎公司已间接将锅炉房移交给了刘建群，在被告金戎公司把锅炉房出租给金德供暖公司使用时，租金已转交给了刘建群，所以锅炉房实际是刘建群占有、使用。原告陈述的四个无效是不成立的，我们转让的标的物是锅炉房，并不是土地，刘建群不从事供暖，不需要办理供暖的资质。所以不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，1993年被告金戎公司开发建设了拥军小区及周边房地产项目，并建设了锅炉房为其供暖。2007年6月18日，被告金戎公司与被告刘建群签订《房屋转让协议》，协议约定，被告金戎公司以人民币150万元的价格，将坐落于金州区站前街道22-2317号平层面积为518.8平方米锅炉房转让给被告刘建群，其中面积330.8平方米房屋有房屋所有权证，所有权证号为大房地金字第10060号，另188平方米无房屋所有权证。协议还约定，锅炉房所使用的地皮属国家划拨用地，划拨用地使用权也应随锅炉房转至刘建群名下，变更土地使用权的手续由被告金戎公司提供给被告刘建群，变更所需费用由被告刘建群承担。2007年6月28日，被告金戎公司与被告刘建群又签订《房地产买卖契约》，契约约定，被告金戎公司以人民币31.1万元的价格，将坐落于金州区站前街道的房地产330.8平方米出售给刘建群，房屋移交给刘建群时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给刘建群。2007年7月9日，刘建群将涉案330.8平方米房屋的所有权变更在其名下并办理了所有权证，所有权证号为大房权证金私字第20070092**号。案涉锅炉房范围内土地使用权的转让未经有关部门审批。被告刘建群未有供热许可或供热资质。2010年9月10日，被告金戎公司向金州供热办提交了锅炉房弃管报告，报告称:我公司目前面临很多困难，缺乏资金投入，缺乏供暖专业人员，没有能力对供暖现有供热设备、设施进行全面检查、维修及更换，经研究决定供热弃管，并将锅炉房及供热设施移交地方政府。2010年9月在供热办的主持下，原告与被告金戎公司签订《集中供热并网合同书》及《补充协议》，约定被告金戎公司将涉案锅炉房房屋及供热设施所有权移交给原告，由原告为拥军小区及周边住户供暖。协议签订后，被告金戎公司向原告交付了锅炉房房屋及供热设施，原告对原锅炉房进行改造，拆除原燃煤锅炉，在原锅炉房内安装了换热设施设备，现该设施设备仍在使用。
另查明，被告大连金戎贸易有限公司变更前名字为大连金戎实业公司，企业性质为全民所有制。2015年4月8日改制为有限责任公司。改制前其用地为国家划拨用地。
还查明，被告刘建群于2014年10月24，以本案原告不当得利为由诉至本院，请求法院判令本案原告返还涉案锅炉房并赔偿损失。此案（2015）金民初字第00091号，已中止审理。而本案原告于2015年9月25日，以合同纠纷为由将被告金戎公司诉至本院[（2015）金民初字第03168号],要求被告金戎公司将案涉的锅炉房产权办理在原告名下。本院以案涉锅炉房登记在被告刘建群名下，被告金戎公司无权处分他人的财产，双方签订的合同无效，驳回了本案原告的诉讼请求。
上述所查明的事实，有原、被告当庭的陈述笔录、当事人提供的关于大连金戎实业公司弃管锅炉房有关问题的报告大金供热字（2010）第4号、集中供热并网合同书、补充协议、金戎锅炉房交接、照片、房屋转让协议、房地产买卖契约、支票根二张、变更情况查询卡、房屋所有权证、（2015）金民初字第03168号民事判决书、（2015）金民初字第00091号民事裁定书等，这些证材料业经当庭本院的审查，可以采信。
本院认为，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照规定，报有批准权的人民政府审批。土地使用权人未经有批准权政府审批，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。被告大连金戎贸易有限公司是于2015年4月8日改制为有限责任公司，改制前的大连金戎实业公司为全民所有制企业，其使用的土地为国有划拨土地，划拨的用地使用权的转让，应报有批准权的人民政府审批；案涉锅炉房是建在国家划拨用地之上，转让该锅炉房时，亦应按照规定，报有批准权的人民政府审批。大连金戎实业公司与被告刘建群分别于2007年6月18日签订的《房屋转让协议》及2007年6月28日签订的《房地产买卖契约》，均是为了转让建设在国有划拨土地上的房产（即案涉的锅炉房）而签订的，被告未能向本院提供其已经获得有批准权的人民政府审批通过的证据，应视为其未经有批准权政府审批，上述所签订的协议及契约应认定为无效。依据《中华人民共和合同法》第五十二条第（四）、（五）项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
被告大连金戎贸易有限公司与被告刘建群于2007年6月18日签订的《房屋转让协议》及2007年6月28日签订的《房地产买卖契约》无效。
案件受理费人民币100元（原告已预交），被告大连金戎贸易有限公司与被告刘建群各负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判员 赵利
二〇一六年九月三十日
书记员 刘丹