北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第05189号
原告（反诉被告）北京市东城区环境卫生服务一中心六所，住所地北京市东城区东直门北中街**号楼4门***号。
法定代表人罗满元，所长。
委托代理人杨虹珍，北京市东城区景山法律事务所法律顾问。
被告（反诉原告）李建梅，女，1964年11月10日出生，个体工商户。
原告北京市东城区环境卫生服务一中心六所与被告李建梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月28日立案受理。在审理中，被告提起反诉。本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭合并进行了审理。原告的委托代理人杨虹珍，被告李建梅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告北京市东城区环境卫生服务一中�六所诉称，原、被告曾订立房屋租赁合同，约定由被告承租位于本市东城×街的两间平房（以下简称涉案房屋）用于经营，期限为2009年1月1日至2011年12月31日。合同期限届满后双方又续订合同，期限为2012年1月1日至2013年12月31日，租金标准为第一年57000元，第二年60000元。2012年5月，因政府需要占地修建北京地铁8号线工程，下达了拆除通知书，要求原告予以配合。原告于2012年5月18日书面通知被告腾退涉案房屋，但被告拒不配合，占用至今，且自2012年7月起不再支付房屋租金。原告认为，双方合同约定遇到政府拆迁改造时，合同自然终止，被告应无条件搬出，由此造成的损失双方各自承担。故诉至法院，要求判令双方合同解除，被告腾退涉案房屋并交还原告，要求被告支付自2012年7月1日至实际腾房之日止的房屋租金，并要求被告支付原告律师代理费5000元。
被告李建梅�称，原告所述双方订立合同的时间、内容均属实。被告经原告同意，在涉案房屋旁建有一间自建房。原告确曾于2012年5月18日书面通知被告涉案房屋即将拆迁，双方合同自然终止。被告已于2012年8月1日搬离涉案房屋，但因赔偿问题未谈妥，被告未将钥匙交还原告。被告同意解除合同，同意将涉案房屋交还原告。此外，被告认为，原告曾收取其保证金5000元，因合同解除，要求原告退还保证金5000元。拆迁时原告会就自建房而取得相应拆迁补偿，故要求原告支付被告搭建自建房的盖房成本30000元。原告提前解除合同给被告带来另行租房及实际经营的损失，故要求原告赔偿被告损失50000元。如原告同意被告的反诉请求，则被告同意支付2012年7月1日至2013年3月31日的房屋租金。
针对反诉，原告北京市东城区环境卫生服务一中心六所辩称，被告收到终止合同通知后未将涉案房屋�匙交还原告，其行为违约，故不同意退还保证金。原告从未允许被告搭建自建房，且被告不能证明搭建自建房的费用，故不同意支付盖房成本30000元。双方合同约定拆迁属于不可抗力，损失自负，故不同意赔偿另行租房及经营的损失50000元。
经审理查明，案外人北京市东城区环境卫生管理局是涉案房屋的产权人，北京市东城区环境卫生管理局后更名为北京市东城区环境卫生服务中心、北京市东城区环境卫生服务一中心。涉案房屋由北京市东城区环境卫生服务一中心授权原告进行日常管理、维护。涉案房屋的面积为15.4平方米。原、被告曾订立房屋租赁合同，约定由被告承租涉案房屋用于经营，期限为2009年1月1日至2011年12月31日。合同期限届满后双方又续订合同，期限为2012年1月1日至2013年12月31日，租金标准为第一年57000元，第二年60000元。2009年3月31日，被告支付原告�证金5000元。房屋租赁合同第四条第4项约定，在乙方（即被告）全部履行本合同情况下，在租赁期满时，甲方（即原告）将押金（即保证金）无息全款退还乙方。如乙方违约而导致合同终止，则押金不予退还。第十条约定，在租赁期内如遇不可抗力的灾害或遇有市、区政府有关部门拆迁改造时，该合同自然终止，乙方应无条件搬出。由此造成的损失由甲、乙方各自承担。租金截止到乙方搬出之日止，剩余预付房租甲方应在三日内退还乙方。甲方不承担乙方因经营需要而自行进行的装修改造费用和其他经济损失。甲方应协助乙方做好搬迁工作。第十一条约定，除本合同其它条款的违约责任外，任何一方未履行本合同约定的义务，都应该就该违约行为给对方造成的损失（包括但不限于……诉讼费用、律师费用等）进行赔偿。
因涉及地铁建设，2012年5月2日，北京市轨道�通建设管理有限公司第一项目管理中心致函北京市东城区环境卫生服务一中心，称即将建设的北京地铁8号线二期安德里北街站A（西北）出入口有一间店铺，面积约36.2平方米，该店铺与地铁出入口结构冲突，故要求北京市东城区环境卫生服务一中心配合永久拆除该店铺。同月18日，原告书面通知被告，因政府规划，涉案房屋即将拆迁，故双方房屋租赁合同自然终止。
为证明其主张，原告出示了委托代理合同和发票，以证明其为诉讼支出律师代理费5000元。被告认可委托代理合同的真实性，但认为发票日期为2012年3月，远早于合同。原告对此解释称，北京市景山法律事务所很早就接手此案，起先想要调解，后来调解不成才提起诉讼，故发票日期早于起诉日期。
本院依职权向北京市轨道交通建设管理有限公司调查，该公司认可曾致函原告，要求拆除安德里北街站A口的�铺，但目前该公司暂时不拆除该店铺，将来是否还要再拆不清楚。
为证明其反诉请求，被告出示了另行租房的合同，期限2012年7月1日至2013年6月30日。原告不认可其真实性，且该租赁合同系出于被告自愿，原、被告已约定损失自负。
上述事实，有双方当事人陈述、房产证、房屋租赁合同、授权委托书、更名文件、决定、函件、终止合同告知书及回执、收据、委托代理合同、发票、调查笔录等在案佐证。
本院认为，原、被告订立的房屋租赁合同为双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。因双方约定如遇拆迁改造，则合同终止，而原告确曾收到涉案房屋将要拆迁的函件，故房屋租赁合同终止，原告要求解除合同的请求，缺乏依据，本院不予支持。因被告表示同意向原告交还涉案房屋，对此本院不持异议。关于律师费一节，因原告出示的律师费票据早于委�代理合同日期及立案日期，且该项诉讼请求缺乏法律依据，故本院不予支持。关于保证金一节，因双方约定在被告违约导致合同终止时保证金不退，而本案中合同系因拆迁而终止，故原告要求不退保证金，缺乏依据，本院不予支持；被告反诉要求退还保证金，理由正当，本院予以支持。关于被告反诉的修建自建房的成本、另行租房以及实际经营损失的问题，一方面双方约定了合同因拆迁而终止后产生的损失各自负担，另一方面被告也未出示修建自建房花费费用及实际经营损失的相关证据，故对上述反诉请求，本院不予支持。关于被告搬离涉案房屋日期的问题，原告虽对被告自述的日期不予认可，但结合被告出示的另行租房的房屋租赁合同，可以认定被告于2012年8月1日搬离涉案房屋。鉴于被告在上述日期之后对涉案房屋并未实际占有使用，故原告要求被告支付2012年8月1日之后房屋租金的请求，本院不予支持，被告仍应支付2012年7月1日至7月31日的房屋占有使用费4750元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）北京市东城区环境卫生服务一中心六所与被告（反诉原告）李建梅的房屋租赁合同终止；
二、被告（反诉原告）李建梅于本判决生效后七日内将位于北京市东城区×街的两间房屋交还原告（反诉被告）北京市东城区环境卫生服务一中心六所；
三、被告（反诉原告）李建梅于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京市东城区环境卫生服务一中心六所支付二〇一二年七月一日至七月三十一日的房屋占有使用费四千七百五十元；
四、原告（反诉被告）北京市东城区环境卫生服务一中心六所于本判决生效后七日内退还被告（反诉原告）李建梅保证金五千元；
五、驳回�告（反诉被告）北京市东城区环境卫生服务一中心六所的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）李建梅的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费888元，由原告（反诉被告）负担444元（已交纳），由被告（反诉原告）负担444元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费900元，由原告（反诉被告）负担450元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）负担450元（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审�长王晓峰代理审判员杨志彤人民陪审员刘立新
二〇一三年十二月二十七日
书记员 耿晓丹