广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终2879号
上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司。住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡。
法定代表人：孙通文，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王翠琴，女,该公司员工。
被上诉人（原审原告）：潘帅，男，1984年2月29日出生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。
被上诉人（原审原告）：赵白云，女，1984年9月7日出生，汉族，住广东省遂溪县。
两被上诉人的共同委托诉讼代理人：申文厚，广东海联泰达律师事务所律师。
两被上诉人的共同委托诉讼代理人：杨志辉，广东海联泰达律师事务所律师助理。
上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人潘帅、赵白云商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2015）中二法黄民一初字第573号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
通大公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。判断双方当事人约定的违约金是否过高应以违约行为所造成的损失为判断标准。一审法院以双方约定的违约金的计算方法是否与银行同期同类贷款利率相符作为判断违约金是否过高的标准，属于适用法律错误。二、因通大公司已将涉案商品房交付买受人，故通大公司逾期办证不影响买受人对商品房的占有、使用或处分。一审法院亦已认定买受人已实现商品房的基本价值。因此，即使通大公司存在违约行为，该违约行为亦未给买受人造成损失。三、若因通大公司逾期办证，需向涉案小区业主支付巨额违约金，则通大公司将无力履行相应的赔偿义务，业主权利亦将失去保障。四、一审法院认定通大公司逾期递件的起算时间点有误。通大公司支付逾期办证违约金的起算时间应为实际交房之日加上约定的720个工作日。五、涉案商品房登记备案资料应由各承建方分别向政府相关部门进行交付。通大公司未取得前述所有资料前，通大公司无法办理资料备案事宜。
潘帅、赵白云辩称，一审判决正确，应予以维持。通大公司的上诉请求不能成立，应予以驳回。
潘帅、赵白云向一审法院起诉请求：1.通大公司为潘帅、赵白云办理房地产权证并交给潘帅、赵白云；2.通大公司向潘帅、赵白云支付逾期办证违约金[2013年9月2日以总房款299265元为基数按每日万分之二计算至潘帅、赵白云收到通大公司交付的房地产权属证时止，至起诉时的违约金为38784.74元]。
一审法院认定事实：通大公司开发的位于中山市旭日御华庭16幢1402房原由案外人黄艳容购买。潘帅、赵白云称经双方当事人协商，案外人黄艳容将该商品房的合同权利义务变更为潘帅、赵白云，合同原约定交楼时间为2010年10月31日。通大公司称上述商品房不是直接将黄艳容的合同权利义务变更为潘帅、赵白云，双方当事人已另行签订了《中山市商品房买卖合同》。
2011年10月24日，潘帅、赵白云与通大公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定：潘帅、赵白云购买通大公司所有的位于中山市旭日御华庭16幢1402房，房价款为299265元；现金付款299265元约定付款时间为2011年10月24日付清。《中山市商品房买卖合同》第八条交付期限约定：“出卖人应当在2011年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.该商品房经建设工程质量验收自检合格”；第十四条关于产权登记的约定第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：4.买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之贰的违约金。如因买受人的原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任”。《中山市商品房买卖合同》签订后，潘帅、赵白云向通大公司支付了房价款299265元，并由通大公司向潘帅、赵白云出具购房发票。潘帅、赵白云称于2010年10月31日收楼，提供了黄艳容交纳物业服务费的收据证明，该收据载明交纳了2010年11月1日至2011年10月30日期间的物业服务费。通大公司称潘帅、赵白云于2011年10月8日收楼，提供了入户大门锁匙领用登记表证明。但至今，通大公司以施工单位原因为由未将上述商品房办理权属登记资料交至中山市房地产交易登记管理所，国土管理部门也未出具上述商品房的房地产权属证书。后潘帅、赵白云以通大公司逾期办证违约为由要求通大公司支付逾期办证违约金，通大公司不予支付。为此，潘帅、赵白云诉至一审法院，提出前述诉求。
一审法院认为，双方签订的《中山市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护，双方应恪守履行合同义务。
关于潘帅、赵白云请求办证的问题。办理房地产权属证书不属于通大公司的职权范围，但根据商品房买卖合同第十四条的约定，出卖人应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，作为出卖人的通大公司至今未将涉案商品房办理权属登记所需资料交至中山市房地产交易登记管理所备案，国土管理部门亦未出具涉案商品房的房地产权属证书，通大公司没有履行合同义务，其行为已构成违约。通大公司辩称施工单位原因导致无法办证，因是其与施工单位的内部法律关系，不能以此对抗其对潘帅、赵白云应当承担的合同义务，通大公司辩解理由不成立。通大公司应将涉案商品房权属登记需由出卖人提供的资料提交给中山市房地产交易登记管理所备案。
关于违约金的问题。潘帅、赵白云称涉案商品房原由案外人黄艳容购买，后黄艳容将其合同权利义务转让给潘帅、赵白云，并于2010年10月31日收楼。通大公司称其与潘帅、赵白云重新签署商品房买卖合同，于2011年10月8日收楼，提供了入户大门锁匙领用登记表证明。经查，双方当事人确实于2011年10月24日签署商品房买卖合同，该合同对双方具有约束力，故潘帅、赵白云主张不成立。商品房买卖合同第十四条的约定，通大公司应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。该约定中的商品房交付使用应当理解为合同约定交房之日，而非实际交房之日。合同约定于2011年11月30日交房，故通大公司应于交付后720个工作日内即2014年10月20日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。但通大公司至今未持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，国土管理部门也未出具上述商品房的房地产权属证书，显然属于通大公司违约，通大公司应向潘帅、赵白云承担支付逾期办证违约金的责任。依据上述约定，逾期办证违约金应计算至通大公司持相关资料到权属登记机关递件之日，由于潘帅、赵白云已实际使用涉案商品房，实现了商品房的基本价值，且未能提供证据证明其损失，加上通大公司递件之日亦无法确定，若逾期办证违约金按约定的每日万分之二计算至通大公司递件之日，违约金显然过高，结合合同的履行情况、通大公司的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定通大公司向潘帅、赵白云支付逾期递件办证违约金以30000元为限。
关于违约金计算标准过高的问题。通大公司应根据商品房买卖合同第十四条的约定按潘帅、赵白云已付房价款的每日万分之二计算违约金给潘帅、赵白云。通大公司辩称违约金计算标准过高，因双方在合同中明确约定按每日万分之二违约金的计算方法，且该约定与中国人民银行同期同类贷款利率相近，不属于过高情形，故通大公司的辩解理由不成立。
综上，潘帅、赵白云诉请合理部分，予以支持；不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、通大公司于一审判决生效之日起十五日内将办理位于中山市旭日御华庭16幢1402房的权属登记需由通大公司提供的资料提交给中山市房地产交易登记管理所备案；二、通大公司于一审判决生效之日起十五日内向潘帅、赵白云支付逾期递件办证违约金（从2014年10月21日起以金额299265元按每日万分之二标准计算至通大公司持办理权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止，以30000元为限）；三、驳回潘帅、赵白云的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费770元，减半收取385元，由通大公司负担。
二审期间，潘帅、赵白云未向本院提交新的证据。通大公司围绕上诉请求依法提交了如下证据：商品房交易审核股收件回执。本院组织当事人进行了质证，潘帅、赵白云对通大公司提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均确认。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：潘帅、赵白云与通大公司签订的中山市商品房买卖合同及合同补充协议均系通大公司提供的格式合同。一审庭审时，通大公司确认涉案商品房的房产证尚未办理，其尚未向产权登记机关提交涉案商品房的相关资料进行登记备案；买受人主张其实际收楼时间为2010年10月31日，通大公司则主张买受人实际收楼时间为2011年10月8日。二审庭审时，潘帅、赵白云确认涉案房产的房产证已办妥，但通大公司尚未交付买受人。通大公司提交的商品房交易审核股收件回执显示通大公司就涉案房产递件办证的时间为2015年12月23日。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本案中，通大公司与潘帅、赵白云均对通大公司逾期递件办证的违约事实没有异议。潘帅、赵白云亦未对一审判决确定通大公司应向其支付的逾期办证违约金提起上诉，同时其确认通大公司已办妥涉案房产的房产证。故本案二审争议焦点有二：一是双方约定的逾期办证违约金计算标准是否过高；二是一审判决确定通大公司应支付的逾期办证违约金的起算时间是否有误。
关于争议焦点一，即双方约定的逾期办证违约金计算标准是否过高的问题。通大公司认为其已将涉案商品房交付买受人，买受人已实现商品房的基本价值，故其逾期办证行为未给买受人造成损失。但买受人购买商品房，其意欲获得的系对于该商品房完整之物权，即既应包括对该房屋之居住使用权，亦应包括对该房屋之转让处分权等其他权利。而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证，于房屋转让价值影响甚巨，更遑论房屋产权登记与产权人户籍之迁入及子女入学等事宜所具有之密切联系。故通大公司关于涉案房屋未办理产权证之事实无损于买受人之合法权益的辩解，有悖于生活常识，明显不能成立，本院对此亦不予支持。同时，通大公司虽主张双方约定的逾期办证违约金计算标准过高，但该违约金计算标准系双方在《中山市商品房买卖合同》中之明确约定。通大公司作为专业的房地产开发商及上述格式合同的提供者，其应对因其违约行为可能担之违约责任作出充分之考量及评估。同时，通大公司亦未能提供充分的证据证明买受人依双方约定之计算标准所得之违约金明显高于买受人的损失。故本院对通大公司的该项上诉请求亦不予支持。
关于争议焦点二，即一审判决确定通大公司应支付的逾期办证违约金的起算时间是否有误的问题。双方在合同中约定交房时间为2011年11月30日之前，买受人主张其实际收楼时间为2010年10月31日，通大公司则主张买受人实际收楼时间为2011年10月8日。通大公司与买受人主张的收楼时间虽有差异，但双方主张的实际收楼时间均在双方合同约定的收楼时间之前。一审法院根据双方约定的收楼时间（2011年11月30日）加上720个工作日作为通大公司支付逾期办证违约金的起算时间，较之于根据通大公司或买受人主张的收楼时间加上720个工作日起算的逾期办证违约金，其计算所得的违约金数额更低，更有利于通大公司，买受人对此亦未提起上诉，故本院予以维持。从2011年11月30日起算720个工作日，通大公司应在2014年10月21日前完成递件办证义务。故通大公司应支付自2014年10月22日起计算的逾期递件办证违约金。现通大公司提交的商品房交易审核股收件回执显示通大公司于2015年12月23日才完成递件手续，其逾期办证时间为427天（2014年10月22日至2015年12月23日）。故通大公司应支付的逾期办证违约金为25557.231元（299265元×0.0002元/天×427天）。
至于通大公司所称，办理商品房权属登记所需之部分资料应先由施工单位向其提交，其再向相关部门递交的问题。因通大公司与施工单位关于涉案商品房所在建设工程的资料转递问题属其内部法律关系，通大公司不能以此对抗其与买受人的约定。此外，通大公司也未能提供证据证实施工单位未如期向其递交相关资料，致使其未能及时到产权登记机关办理登记备案手续。故本院对通大公司的该项辩解亦不予支持。
此外，潘帅、赵白云在二审期间确认涉案房产的房产证已办妥。潘帅、赵白云确认的上述事实有利于通大公司，本院予以确认。因涉案房产的房产证已办妥，故应认定通大公司已履行到产权登记机关办理登记备案手续的义务，一审判决中关于判令通大公司履行涉案房产的递件义务的判项已无必要，本院予以纠正。对于双方未上诉的部分，本院不予审理。
综上，通大公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。原审认定事实清楚，但由于涉案房产的房产证在二审时已办妥，故本院根据新查证的事实依法对原审查明事实予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第二人民法院（2015）中二法黄民一初字第573号民事判决；
二、中山市通大房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向潘帅、赵白云支付逾期递件办证违约金25557.231元；
三、驳回潘帅、赵白云的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费770元，减半收取为385元，由中山市通大房地产有限公司负担；二审案件受理费550元（中山市通大房地产有限公司已预交770元），由中山市通大房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 刘 通
代理审判员 马燕清
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 易嘉璇