成都市新都区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新都民初字第504号
原告成都好当家物业服务有限公司。
法定代表人张小明，董事长。
委托代理人岳威，四川汇韬律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托代理人李礼，四川汇韬律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告汤成月。
委托代理人汤志华（系被告汤成月之父）。
原告成都好当家物业服务有限公司诉被告汤成月物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员孙丰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告成都好当家物业服务有限公司的委托代理人李礼、被告汤成月的委托代理人汤志华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告成都好当家物业服务有限公司诉称，2005年初被告汤成月购买了位于成都市新都区香城北路8号芙蓉名城小区2号楼2单元202号的房屋。2006年1月7日被告汤成月与成都合智物业管理有限公司签订了《芙蓉名城前期物业管理协议书》一份，约定由成都合智物业管理有限公司为该房屋提供前期物业管理，物业管理服务期限从2005年11月1日起至2006年11月1日止。从2006年11月2日起，成都好当家物业服务有限公司接管了成都合智物业管理有限公司对于该物业的全部管理工作，并一直按照被告汤成月与成都合智物业管理有限公司所签订的前期物业管理合同的标准为该物业提供物业服务。2012年3月，原告成都好当家物业服务有限公司与该物业芙蓉名城一期业主委员会签订了《物业管理服务合同》一份。经核实，被告汤成月欠缴原告成都好当家物业服务有限公司物业管理费共计5595元，期间从2008年7月1日至2012年12月31日止。为维护自身合法权益，原告成都好当家物业服务有限公司现诉至法院，请求法院依法判令：1.被告汤成月向原告成都好当家物业服务有限公司支付物业管理费5595元；2.被告汤成月支付从2008年7月2日起至2012年12月30日止，按逾期之日起按每天应交管理服务费的2‰支付滞纳金4000元；3.本案诉讼费用被告承担。
被告汤成月辩称，汤成月是成都市新都区香城北路8号芙蓉名城小区2号楼2单元202号房屋业主，自2005年收房后未入住。汤成月从2008年7月起未交纳物管费属实，未缴原因是其所购买的房屋与同期、同类型及同面积房屋的公摊面积高于其他人，且向开发商成都市新神风实业有限公司负责人提出意见后一直未得到处理；此外，收房后发现房屋墙壁有裂痕，向原物业管理公司成都合智物业管理有限公司和现物业管理公司成都好当家物业服务有限公司提出要求进行维修，并按照合同缴纳了修理经费，但至今仍未维修；现成都好当家物业服务有限公司起诉物管费超过两年的诉讼时效，且城市管理法规定了空置房屋物管费减半收取；综上，请求法院依法驳回成都好当家物业服务有限公司的诉讼请求。
经审理查明，汤成月系成都市新都区香城北路8号芙蓉名城小区2号楼2单元202号（建筑面积140.2平方米，其中套内面积126.69平方米，公摊面积13.51平方米）房屋业主，该房屋属多层住宅，2005年收房后因对房屋公摊面积过高需要解决为由未入住。2006年1月17日成都合智物业管理有限公司与汤成月签订了《芙蓉名城前期物业管理协议书》，约定由成都合智物业管理有限公司为所购房屋提供物业管理，物业管理服务期限自2005年11月1日起至2006年11月1日止，并在该合同第三条对物业管理费收费标准进行了约定“因乙方原因空置房屋，……住宅多层按建筑面积每月每平方米0.7元收取、小高层按建筑面积每月每平方米0.9元收取……”，双方在《芙蓉名城业主临时公约》及遵守《业主临时公约》承诺书上签字确认，同时汤成月向成都合智物业管理有限公司缴纳了房屋维修资金。合同到期后，成都好当家物业服务有限公司接管了成都合智物业管理有限公司对芙蓉名城住宅小区一期的全部管理工作，并按照《芙蓉名城前期物业管理协议书》载明的内容提供物业服务。接管后，成都好当家物业服务有限公司向芙蓉名城一期业主收取物管费时，小区业主能予以缴纳，汤成月在成都好当家物业服务有限公司向其收取物管费时亦能予以缴纳。但从2008年7月起，汤成月以房屋公摊面积过高、房屋墙壁有裂痕为由，不再向成都好当家物业服务有限公司交纳物管费。2012年3月23日，芙蓉名城一期业主委员会与成都好当家物业服务有限公司签订了《物业管理服务合同》，合同期限自2012年3月22日至2014年3月21日止，约定由成都好当家物业服务有限公司对芙蓉名城一期住宅小区进行物业管理服务，服务事项包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共环境卫生等，并在该合同第二十一条对物业管理费收费标准进行了约定“本物业管理公共服务费用，由业主按其拥有建筑面积每月按照：多层住宅按建筑面积每平方米1元……”，“物业管理公共服务费按每月缴纳一次，每次缴纳费用时间为每月10日至20日”，“空置、空关房屋的物业管理公共服务费，按照物业服务收费标准全额交付”，并约定了违约责任，即业主逾期缴纳物管费的，则从逾期之日起按每天应交管理服务费的2‰支付滞纳金。2008年7月至2012年12月31日止，汤成月尚欠成都好当家物业服务有限公司物管费5595元未缴纳。2012年12月22日，成都好当家物业服务有限公司通过邮寄方式向被告汤成月送达了催收物管费函。
上述事实，有前期物业管理协议书、业主临时公约、遵守《业主临时公约》承诺书、物业管理服务合同、债权转让协议、欠费明细、催收通知单、情况说明、业主缴纳物管费票据、物业服务新都区商品房买卖合同及购房发票、缴纳物管费及房屋维修资金收据、照片等证据以及双方当事人的陈述在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”《物业管理条例》第七条第（五）项规定：“业主在物业管理活动中，负有按时交纳物业服务费用的义务。”本案中，芙蓉名城一期业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》，该合同对业主汤成月具有约束力。原告依约对被告购买的房屋所在小区进行物业管理，被告应当根据物业服务合同的约定履行交纳物管费的义务。原告要求被告支付物业管理服务费，理由正当，本院予以支持。对原告诉请2008年7月至2012年12月物管费5595元，庭审中，被告提出原告起诉物管费已超过诉讼时效的主张，原告仅能提供其于2012年12月22日向被告送达了催收函，而对之前已向被告催收物管费未能举证证明，故本院对原告诉请2010年12月前的物管费不予支持，对原告诉请2011年1月至2012年12月的物管费予以支持，即物管费为96.7元／月×15月＋138.14元／月×9月＝2693.76元。对原告要求被告支付滞纳金4000元的诉讼请求，由于双方当事人在合同中约定的滞纳金在合同法上属于违约金的范畴，而被告当庭表示不予支付，原告也未提供证据证明其因被告逾期支付物管费造成的具体实际损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准调整本案中逾期付款的违约金，即按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算违约金。至于违约金的起算时间，由于本案中物业服务合同约定每月交纳服务费用的时间为10日至20日，故2011年1月至2012年12月期间各期服务费的滞纳金的起算时间应当为各期发生当月的21日。
被告汤成月辩称因同时间购买的同类型、同面积房屋的公摊面积高于其他购买者，需要原告解决处理，且收房后发现房屋存在质量问题（墙壁有裂痕），成都合智物业管理有限公司及原告未按照合同约定对墙壁进行维修，并据此为由拒绝向原告交纳物管费。本院认为，对于被告提出的其所购房屋公摊面积过高的抗辩意见，应当属于房屋买卖合同中的抗辩理由，不属于本案审理范围，本院对此意见不予采纳。对于被告提出的收房后发现房屋墙壁有裂痕且已缴纳房屋维修费但一直未维修的抗辩意见，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十九条规定，被告购房时原物管公司成都合智物业管理有限公司向其收取的房屋维修资金有特定的使用范围，《芙蓉名城前期物业管理协议书》第五条“维修资金的管理与使用”第一款对此也有约定，即该房屋维修资金用于共用部位和公用设施保修期满后大中修、更新、改造，故被告的该抗辩事由不成立，本院依法不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告汤成月在本判决生效之日起十日内支付原告成都好当家物业服务有限公司物业服务管理费2693.76元，并以2011年1月至2012年12月期间各期物业服务费的数额为基数，分别从各期发生当月的21日起至清偿之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的1.3倍计付利息；
二、驳回原告成都好当家物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元（已减半收取），由被告汤成月负担（此款原告已预付，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 孙 丰
二〇一三年四月十五日
书 记 员 周冬艺