广西壮族自治区南宁市江南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江民一初字第1996号
原告（反诉被告）南宁市帝威特租赁服务有限责任公司，住所地南宁市江南区。
法定代表人邹志华，董事长。
委托代理人董毛金，广西创和律师事务所律师。
被告（反诉原告）秦雪金，女，1985年1月18日出生，汉族，住广西博白县。
委托代理人蓝克峻，广西广合律师事务所律师。
原告南宁市帝威特租赁服务有限责任公司与被告秦雪金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月12日受理后，依法组成由审判员陈惠云担任审判长，人民陪审员姚春志、蒙德荣参加的合议庭，于2013年10月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人董毛金，被告秦雪金及其委托代理人蓝克峻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年11月14日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同书》，合同约定：“甲方（即原告）将自有的坐落于南宁市星光大道66-39号的房屋及室内设施等，出租给乙方（即被告）使用。租金甲方每月按贰万伍仟元整计价收取乙方租金；按先付款后使用的原则：乙方按每月前十日内交清当月的租金”。合同签订后，被告依约支付了2012年12月的租金25000元。但是，虽经原告多次催促，被告至今仍然无正当理由拒不交纳2013年1月至3月的租金75000元给原告，严重损害了原告的合法权益。因此，根据《房屋租赁合同书》第九条违约责任约定：“乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按全年租金数额的0.5%，以天数计算向甲方支付违约金”。截止到2013年5月25日，被告拖欠租金共计135天。被告不仅应当支付拖欠原告的三个月租金75000元，并且还应当按照合同约定支付原告逾期交租违约金202500元（原告诉讼请求仅主张其中90000元违约金）。为了维护原告的合法权益，现根据法律的有关规定，向法院提起诉讼，请求判令被告支付租金75000元给原告，判令被告支付逾期交租违约金90000元给原告，判令被告承担全部诉讼费用。
原告对其主张在举证期限内提供的证据有：
1、《承租合同书》，证明原告依法享有出租南宁市星光大道66-39号的房屋及室内设施等的权利；
2、《房屋租赁合同书》，证明原告出租南宁市星光大道66-39号的房屋及室内设施等给被告；
3、《收据》，证明被告依约支付了2012年12月的租金。
被告辩称：一、被告经营过程中没有得到正常经营，原告一直在装修及经常停电造成被告的损失，被告主张租金75000元应予减少。二、原告主张按全年租金的0.5%计算违约金，没有事实依据。全年租金为30万元，但被告只欠几万元。被告主张按实际欠款数以银行同期贷款利率计算违约金。
被告反诉称：2012年11月14日，被告与原告签订了一份《房屋租赁合同书》，合同约定：“甲方（即原告）将自有的坐落于南宁市星光大道66-39号的房屋及室内设施等，出租给乙方（即被告）使用。”第四条约定：“乙方在入住或使用前交水电、设施等押金贰万伍仟元整（￥25000.00）给甲方，此款于本合同期满与乙方全部履行完本合同义务与责任后三个工作日内，以不计利息的方式退还乙方。”另外注明：“乙方属承包猪肉摊，即在市场内卖猪肉的一律经乙方同意。”合同签订当日，即2012年11月14日，被告即向原告交付了押金25000元，出具《收据》的是与被告签订合同的原告的代表林光华，原告的财务刘财喜在该押金收据上注明了“情况属实，出现什么情况由甲方负责”的字样。但是，被告交付押金并于2012年12月1日交付了当月租金25000元进场后，没过几日，原告就对整个市场进行整改，如把原来的水泥板摊位等全部拆除重新翻修等，时间长达一个多月，整个市场根本无法正常经营，严重影响了被告的经营利益。被告要求原告暂缓收取租金，但原告不同意，在交涉过程中，强行解除合同，驱赶被告出场。因此，不是被告提前终止合同，而是原告提前终止合同。另外，对于该押金的性质，合同已明确约定，是“水电、设施”的押金，只有被告拖欠水电费、毁坏设施等类似情形，原告才有权对该押金进行处置，比如抵扣费用等；而且，原告在主张违约责任的同时又另行没收被告的押金，存在重复要求承担责任的问题，不合理且不合法。综上所述，原告应退还被告所交付的押金25000元。
被告对其主张在举证期限内提供的证据有：《收据》，证明原告收到被告交付的水电、设施押金25000元。
对原、被告的证据，本院均予以认定。
经审理查明：2011年3月30日，南宁市江南区亭子村第七组与原告签订《承租合同书》，将其拥有清楚权属的南宁市星光大道66-39号综合办公楼整体出租给原告开发经营，期限为二十年（从2011年4月1日至2031年4月1日）。2012年11月14日，原告与被告签订《房屋租赁合同书》，原告将南宁市星光大道66-39号的房屋及室内设施等出租给被告使用。其中约定，租赁期限为三年（从2012年12月1日至2015年11月30日）；租金为每月25000元，按先付款后使用的原则，被告在每月前十日内交清当月的租金；被告在入住或使用前交水电、设施等押金25000元给原告，押金于合同期满与被告全部履行完合同义务与责任后三个工作日内，以不计利息的方式退还被告；被告如逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按全年租金数额的0.5%，以天数计算向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告交付了租赁物，被告于合同签订当日向原告交付了押金25000元，于2012年12月1日向原告交付了当月租金25000元。
本院认为：签订《房屋租赁合同书》系原、被告双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原告向被告交付了租赁物，被告依约交付了押金和2012年12月的租金。原告要求被告支付2013年1月至3月的租金75000元，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。被告称原告对市场进行整改且经常停电，使被告无法正常经营，但被告未提供证据，无法证明此项主张。被告拖欠租金构成违约，应承担相应的民事责任。原告要求被告支付租金及违约金，符合法律规定和合同约定。合同中约定的违约金计算标准过高，被告请求法院予以调整。根据《合同法》第一百一十四条中“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院对逾期交付租金的违约金予以减少。被告拖欠租金给原告造成的损失，主要就是租金的利息损失。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条中“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案中逾期交付租金的违约金应按中国人民银行同期流动资金贷款利率的130%计算。原告没有证据证明被告有拖欠水电费或损坏设施的行为，被告要求原告退还押金，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告秦雪金应向原告南宁市帝威特租赁服务有限责任公司支付2013年1月至3月的租金75000元；
二、被告秦雪金应向原告南宁市帝威特租赁服务有限责任公司支付逾期交付租金的违约金（违约金计算：从2013年4月1日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，以75000元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率的130%计付）；
三、原告南宁市帝威特租赁服务有限责任公司应退还押金25000元给被告秦雪金。
本诉案件受理费3600元，由原告负担1836元，被告负担1764元；反诉案件受理费212元，由原告负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时上诉人应在上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户银行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；帐号：010201011887017），逾期不交又不提出缓交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈惠云
人民陪审员 姚春志
人民陪审员 蒙德荣
二〇一四年三月四日
书 记 员 赵海冰
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。