吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉民再终字第7号
上诉人（一审被告、原再审申请人）：四平市商业宾馆。
法定代表人：刘国风，经理。
委托代理人：卢亚慧，四平市饮食服务公司党委书记。
委托代理人：邱宇，吉林辅民律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、被申请人）：焦福和，男，汉族，1954年6月13日生，住四平市铁西区。
委托代理人：张振江，吉林扬信律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、被申请人）：王玉香，女，汉族，1966年1月4日生，无职业，住四平市铁西区。
委托代理人：焦福和，男，汉族，1954年6月13日生，住四平市铁西区。
上诉人四平市商业宾馆与被上诉人焦福和、王玉香房屋买卖合同纠纷一案，四平市中级人民法院于2013年12月25日作出（2013）四民再字第7号�事判决。宣判后，四平市商业宾馆不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人四平市商业宾馆委托代理人卢亚慧、邱宇，被上诉人焦福和及委托代理人张振江，被上诉人王玉香委托代理人焦福和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2006年7月7日，焦福和、王玉香诉至四平市中级人民法院称，1998年10月18日，四平市商业宾馆经四平国有资产管理局对其所属房屋进行评估后，决定将坐落于铁西区英雄大街的一层楼房对外出售。焦福和、王玉香以482917.60元，购买了四平市商业宾馆一层5户商网（含地下室营业用房），总计面积为：1167.42平方米。同时，经双方亲自丈量及到四平市房地产产权市场管理处核查1965年房屋原始台帐，确认地下室的面积为1009平方米。同年10月19日，四平市铁西区公证处分别对5份《房屋买卖协议》进行了公证。1998年10�29日，正在双方办理房屋过户手续时，四平市政府下发关于英雄大街、迎宾路、平东东路拓宽改造前期准备工作问题第85号《专题会议纪要》，致使焦福和、王玉香虽买房，却始终无法办理房屋证照的过户手续。2002年9月10日，四平市商业宾馆擅自与四平市站前改造工程拆迁指挥部签订了含有焦福和、王玉香所购买的房屋拆迁补偿部分的拆迁号74号的《房屋拆迁补偿协议》，给焦福和、王玉香造成损失32万元。诉请依法确认双方所签的《房地产买卖契约》合法有效，并确认焦福和、王玉香为所购面积为1167.42平方米房屋产权的合法所有人，判令四平市商业宾馆赔偿给焦福和、王玉香造成的损失。
四平市商业宾馆辩称，一、焦福和、王玉香在诉讼中称被告出售给其房屋面积为1167.42平方米与事实不符；二、焦福和、王玉香请求确认其与被告签订的《房地产买卖契约》合法有效，无事实根据和法律依据。
四平市中级人民法院于2006年12月31日作出（2006）四民二初字第42号民事判决，判决认为，双方所签订的出售地下室协议书、房地产买卖申请审批书、房地产买卖契约等是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律。四平市房地产国有房产分栋卡记载四平市商业宾馆地下室面积为1009平方米；双方出售地下室协议书第二项规定“面积大约为380平方米左右，按现在实际面积计算”；双方在房地产买卖申请审批表第四、五项均表明购买地下室面积为1009平方米；双方的房地产买卖契约第三项也明确地下室面积1009平方米，房证面积372平方米，四平市商业宾馆负责将漏发房照面积补齐。上述证据充分说明，焦福和、王玉香所诉事实存在，证据充分，应予支持。四平市商业宾馆辩称无证据佐证，不予支持。故判决，一、焦福和、王玉香与四平市商业宾馆签订的五份房屋买卖协议书有效；二、焦福和购买四平市商业宾馆一层三户商网面积为32.4488平方米、24.19平方米、17.40平方米归焦福和所有；三、王玉香购买四平市商业宾馆一层商网67.42平方米归王玉香所有；四、焦福和、王玉香共同购买的四平市商业宾馆地下室面积1009平方米归焦福和、王玉香共同共有。案件受理费13039元，由焦福和、王玉香负担5197元，四平市商业宾馆负担7842元。
宣判后，四平市商业宾馆向本院提起上诉，本院于2008年5月5日作出（2008）吉民三终字第4号民事裁定，发回四平市中级人民法院重审。四平市中级人民法院于2008年10月10日作出（2008）四民二重字第8号民事裁定，按焦福和、王玉香自动撤诉处理。焦福和、王玉香向四平市中级人民法院申请再审。四平市中级人民法院于2010年12月2日作出（2010）四立民二监字第4号民事裁定，决定对本案进�再审，并于2011年7月4日作出（2011）四民再字第7号民事判决。四平市商业宾馆不服，以有新证据向四平市中级人民法院申请再审，四平市中级人民法院建议本院指令再审。本院于2011年11月25日作出（2011）吉民再申字第125号民事裁定，指令四平市中级人民法院再审。
在本次再审过程中，四平市商业宾馆请求撤销（2011）四民再字第7号民事判决，予以再审。主要理由概括为：一、四平市商业宾馆有充分、有力的证据证明企业有地下室面积、出售地下室面积为380平方米。二、市住建局、市档案局企业楼房产权证等文件、档案、调查、历史原始资料都体现和证明企业楼房有地下室面积为380平方米。三、多位离退休、在职等老领导老同志都证明有地下室380平方米，为日伪时期老楼，企业提供的1993年春节警民联欢原始录像带、老照片等认证，物证也都证明企业有地下室380平方�。四、市政府站前回迁指挥部有关文件，回迁协议，拍卖文件，材料等都证明企业有地下室380平方米。五、焦福和向法院提供的是根本没有生效，不具有法律意义的，不是涉及其问题的证据材料。
四平市商业宾馆为证明其主张，向四平市中级人民法院提供以下证据：
1、四平市规范国有企业产权转让工作意见，国有资产评估管理办法。证明法律规定出售国有资产必须依据法律法规、规定、程序办理，否则无效。
2、关于对部分资产评估结果确认的通知，证明企业首层楼房出售已报审报批，企业地下室出售没有报审报批。用企业首层楼房出售报审报批文件代替地下室出售审批文件无效。
3、关于出售企业部分房屋产权的《情况说明》、四平市商业宾馆出售部分楼房位置平面图，证明四平市商业宾馆出售部分楼房位置平面图，体现了企业出售首层情况。根本没有体现�下室出售情况。
4、宋立新违法违规出售企业国有资产是个人行为不代表企业，刘晶岩关于“商业宾馆要求重新审定动迁面积的报告”说明，市饮服公司党委《情况说明》。证明（1）宋某某、刘某某关于出售企业地下室的相关材料为个人行为，不代表企业。（2）2006年12月4日刘晶岩已向法院提交《关于商业宾馆要求重新审定动迁面积的报告》“不具有任何法律效力，作废，提请法官批准”说明。
5、《出售地下室协议书》、购买地下室《交款收据》。证明（1）《出售地下室协议书》中明确载明出售地下室面积为380平方米。（2）购买地下室《交款收据》也明确载明出售地下室面积为380平方米。
6、（1）《房地产买卖契约》（2）《房地产买卖契约》附件一、（3）《出售地下室协议书》的《公证书》（焦福和共购买企业5笔房屋都已经过公证处公证，5笔公证之和为521�4588㎡，不是1167，42㎡）。1998年10月8日签订契约，1998年12月30日签订协议，公证书。证明《房地产买卖契约》第九条“本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效”这是附生效条件的合同，条件成就时合同生效，也是效力待定合同，房地产部门没有审批，不能视为有效合同。
7、《公证书》（含出售地下室380平方米共5份），附公证《谈话笔录》。证明《出售地下室协议书》等5份房屋买卖协议的《公证书》、《公证谈话笔录》都已明确载明、说明、确认出售地下室面积为380平方米。
8、《房屋拆迁补偿协议》74号，焦福和领取380平方米地下室过渡费凭证，焦福和购买四平市商业宾馆房产一览表，市饮服公司出售房屋具体情况明细表，四平市商业宾馆出售房屋具体情况明细表，四平市商业宾馆过渡费支付明细表。证明（1）、市政府动迁办确认地下室面�为380平方米。（2）、焦福和认可地下室面积为380平方米（焦福和已按地下室380平方米领取了市政府发放的过渡超期补偿款）。
9、关于站前改造工程实施房屋拆迁的通知—四政发（2002）35号，关于四平站前改造工程建设项目房屋拆迁补偿若干规定的通知四政发（2002）34号，关于四平站前改造工程建设项目房屋拆补偿若干规定，关于英雄大街…拓宽改造前期准备工作问题【85】【专题会议纪要】，关于对市商务局拟拍卖站前4#综合楼资产评估报告予以核准的函，关于对站前广场6号地4号楼资产评估报告予以核准的函，站前6#地4号楼拍卖款确认书、拍卖公告、拍卖合同，焦福和领取、退购房差价款等签字表及《协议书》，关于四平市站前改造工程房屋回迁有关问题《专题会议纪要》【14】，关于成立四平市站前改造工程拆迁房屋回迁指挥部的通知四政函（2009）55号。证明（1）企业地下室等楼房是有市政府统一规划拆迁的（2）、市政府拆迁办规定按产权人单位签订拆迁合同。（3）、2009年市政府将企业以楼房产权人资格将企业楼房挂牌拍卖，包括企业出售的地下室380平方米。（4）、市政府成立企业楼房变现资金分配领导小组，张某某副市长任小组长。（5）、焦福和已领取市政府按380平方米退还的楼房差价款，也领取了地下室以外的4笔按原价购买楼房款。（6）、2009年市政府成立站前回迁指挥部，总指挥市长刘某某，副总指挥王某某。
10、自管房产产权调查审批表，房屋所有权调查审批表，单位自管房产登记确权审核意见表，单位自管房产产权登记确权申请表，单位房屋所有权证存根，单位自管房产分栋卡2份（一份单层楼面积380平方米；另一份单层楼面积1009平方米），房屋平面图单位房屋所有权证，房屋验证登记表，单位房屋所有权证存根，确权申请表，房屋权属登记委托书。证明说明企业楼房产权申请、审批、确权房栋卡、存根等原始登记都记载、体现、说明企业有地下室380平方米。
11、关于“四平旅社”更名为“四平市商业宾馆”的批复。
12、关于修建过往旅客服务旅社的请示报告---四革发（71）4号。证明1971年时市政府向省政府提报告建四平旅社。
13、吉林省革委会计划（函）吉革计函（71）22号。证明71年时，省革委会同意建四平旅社计划。
14、关于调整四平旅社基本建设计划的通知—四地革发（71）40号。证明四平地区革委会批准四平市革委会建四平旅社的通知。
15、关于四平市站前四平旅社楼房加高的技术鉴定--附建设设计图纸。证明四平旅社楼房加高的技术鉴定文件明确记载经实地考察有地下室380平方米。
16、关于四平市饮食公司四平旅社更新改造接层的批复—四商（85）39号。证明四平市商业局批准四平市饮服公司四平旅社楼房接层的批复。
17、关于市饮服公司四平旅社扩建加高一层的报告。证明四平市商业局向四平市计划委员会的楼房加高的报告。
18、《证明无效》材料。证明房产局出具“原2003年9月4日证明无效，应以此帐页原始记载为准”。
19、《证明》材料—附65年房栋卡、商业宾馆楼房航拍丘号图。证明房产局出具：“我产籍科于2003年9月4日出具的关于四平旅社楼有地下室面积1009平方米”的证明材料无效。记载四平旅社原房屋状况的一九六五年产籍台账国有房产分栋卡片附后。
20、《关于对焦福和上访问题的调查》。证明企业有地下室380平方米。
21、简要报告市政府召开协调、督办焦福和信访专题会议情况。证明市政府张某某副秘书长、市长助理王某某等省市领导，有关部门都召开过有关信访会，未予认可。
22、证人证言：（1）张某某（2）邱某某（3）杨某某（4）刘某某《证明材料》（5）聂某某（6）马某某地下室《租赁合同》当事人。（7）1993年企业、军、警春节联欢原件光盘一张、企业动迁前原始老照片一套。证明杨某某老干部80多岁，是企业楼房交换时的领导，张某某、邱某某、刘某某、聂某某都是企业历任经理，马某某是企业职工，承包地下室经营等都用党性，养老金担保证明地下室面积380平方米。
23、市政府批准企业国企改制文件，企业改制《审计报告》。证明企业改制，资金完全用于安置企业职工。
焦福和答辩的理由与其起诉的理由一致。
四平市中级人民法院本次再审查明的事实与上次再审查明的事实一致。1998年10月18日，焦福和、王玉香与四平市商业宾馆签订《房地产买卖契约》，该契约第一条约定，“甲方（四平市商业宾馆）自愿将坐落在铁西区英雄大街�平旅社的房地产（房屋建筑面积1167.42平方米）出售给乙方（焦福和、王玉香）。该房地产的基本情况已载于本契约附件一。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产”。第二条约定，“甲乙双方约定的上述房地产成交价格为人民币（大写）肆拾万捌仟玖佰壹拾柒元陆角，482917.6元，乙方由一九九八年十月十八日前1次付清给甲方”。第十一条双方约定的其它事项中第3条约定，“经甲、乙双方到四平市产权处档案室查1965年台帐，该产地下室面积1009平方米，房证面积372平方米，甲方负责将漏发房照面积补齐，地上出口面积16.96平方米”。1998年10月，四平市政府将站前和英雄大街南侧列入近期改造的区域，规定该区域内停止房屋产权变更，交易等登记工作，本案所涉及的房屋恰好在该改造区域之内，所以未能办理所有权过户手续。2000年9月10日，�平市商业宾馆以地下室有房照面积372平方米，加上出口面积约380平方米与市站前改造指挥部签订了房屋拆迁补偿协议书。2006年7月7日，焦福和、王玉香诉至法院。请求依法确认双方所签《房地产买卖契约》合法有效，并确认焦福和、王玉香是所购建筑面积为1167.42平方米房屋产权的合法所有人。
四平市中级人民法院确定本案双方争议焦点为：1、双方签订的《房地产买卖契约》是否合法有效。2、本案中所涉及的房屋地下室面积是1009平方米还是372平方米。
根据当事人举证、质证，围绕争议焦点四平市中级人民法院综合评判如下：
一、双方签订的《房地产买卖契约》合法有效。1995年左右，四平市商业宾馆因年久失修，设施破损陈旧，拖欠职工工资，老干部频频上访等问题急需解决。因此向上级主管部门四平市饮食服务公司和四平市贸易局打报告，拟将一部分房产卖�。用于企业更新和解决拖欠职工工资等问题，四平市饮食服务公司和四平市贸易局在报告上签字同意并加盖了公章。四平市国有资产管理局也批准立项，并以四国贸企字（1998）第25号文件下发了对部分资产评估结果确认的通知。在此基础上，双方签订了《房地产买卖契约》。焦福和、王玉香已经按照契约的约定，全额交付了购房款，四平市商业宾馆也已经按照契约的约定，全部交付了出售的房屋，焦福和、王玉香已经对房屋实际占有和使用，对外出租，实现了经济效益。双方签订的《房地产买卖契约》符合法律法规的规定，并已实际履行多年，现该房屋已在四平市站前改造中被拆迁，因此，应认定双方签订的《房地产买卖契约》合法有效。
二、焦福和、王玉香购买的四平市商业宾馆的房屋地下室面积为1009平方米，其中有房产证照的面积为372平方米。此事实予以�认，证据有：
1、1998年10月18日，四平市商业宾馆为甲方，焦福和、王玉香为乙方，双方签订的《房地产买卖契约》第十一条第（二）款约定，现地下室内有积水，乙方自己负责清理。第（三）款约定，“经甲、乙双方到四平市产权处档案室查1965年台帐，该产地下室面积1009平方米，房证面积372平方米，甲方负责将漏发房照面积补齐，地上出口面积16.96平方米”
2、2006年3月10日，四平市商业宾馆给四平市站前改造指挥部打的“要求重新审定动迁面积报告”中提到两个问题，其中二、关于地下室1009平方米面积动迁时未能实测问题。“商业宾馆前身是日伪时期所建，当时地下一层，地上两层，商业宾馆前身为四平旅社，于82年进行了扩建，加盖了两层形成地下一层，地上四层，在97年办理房照时，由于工作不细，地下室面积未认真测量，地下室面积房照办理为372平方米，于98年出售给个人，未办房产过户手续，动迁时，地下室加上出口面积，按380平方米签订协议，动迁后经查阅房产局65年台帐及相关资料显示，地下室实有面积1009平方米，动迁时因地下积水过高，地下室未经测量，企业总面积按房照计算，致使地下室实有面积减少了637平方米。对此，我们要求站前改造指挥部按照房产历史档案及相关资料，按房产相关政策，对所差的637平方米按有照房予以增补”，此件抄报王市长、赵市长、姚市长、建设局、商务局（该证据见（2006）四民二初字第42号卷144-146页）。该份报告后面附有5份相关证实材料，证实材料内容如下：①、房产局产籍科产权复印件，即国有房产分栋卡片，地籍号12，房标号2，证明地下室面积1009平方米。②、地下室面积平面图复印件，证明地下室面积1009平方米（以上两份证据见（2006）四民二初字第42号卷57-59页）。③、辛某某证明，“我叫辛某某，今年81岁，于1940年在日本殖半旅馆工作（现四平旅馆），当时在地下室给日本人刷碗、扫地等勤杂活，殖半旅馆共计三层，地下一层是食堂和锅炉房，地上二、三层是客房。没改造之前，地下面积大于地上”。落款时间为2004年5月18日。④、房产局房产科刘某某证明，证明国有房产分栋卡片上，地下室栏没有填写内容的原因。“我是房地产管理局房产科科员，名叫刘某某，在建帐时我经手建立的原四平旅社楼房一栋三层共计面积3027平方米。其中地下一层1009平方米，地上二、三层各1009平方米，建帐时，一层属营业用房不属于纯地下室，所以帐页地下室栏没有填写，当时楼很少，没有几栋，所以帐页设计不健全，建帐时只好将表格中平房作为一层。特此证明”落款时间为2004年9月18日。⑤、四平市商业宾馆原经理宋某某证明，证明公�时为什么以380平方米进行公证。“四平旅社于98年出售地下室面积，经甲、乙双方到房产查档地下室面积1009平方米，有房照面积为372平方米，所以在公证时以有照面积380平方米（包括上出口）以现有实测面积计算”。落款是2004年1月18日。四平市商业宾馆在该报告中关于《证明》的说明中，说明“国有房产分栋卡片和房屋平面图，还有刘某某、辛某某、宋某某等五份证明是经甲、乙双方共同取证”。四平市中级人民法院对上述证据的真实性予以采信。
3、双方为了方便公证，除签订了房地产买卖契约这个总合同之外，还分别签订了5份分合同。其中《出售地下室协议书》中第一条约定，“地下室位于四平市铁西区英雄大街2号，四平旅社北侧老楼最底层，现为本单位职工马某某开设录像厅”。第六条约定，“地下室两侧锅炉存放水箱部分面积出售后产权属乙方所有，如果在情况允许下甲方应尽快将锅炉水箱搬出地下室，如有困难，最迟应在锅炉停止供热后15日内搬出”。该协议双方到公证处进行了公证（以上两份证据见（2006）四民二初字第42号卷65-66页）。原四平市商业宾馆党支部书记高某某、四平市饮食服务公司经理陈某某证明“四平市商业宾馆自九八年十月起，租焦福和地下室作锅炉房及水箱间供宾馆用水取暖。后不用水箱了，经协商，报请公司同意，用地下室的三个水箱充抵所欠焦福和的租金。锅炉房所占面积抵地下室电费，不再收租金，一直到拆迁”该份证据证明四平市商业宾馆将锅炉房及三个水箱所占用面积全部卖给了焦福和，然后返租回来自己使用，以保证宾馆取暖和用水。
4、原四平市商业宾馆保卫科长尹某某在原审开庭时出庭作证，“我叫尹某某，是商业宾馆职工，在98年10月份左右，当时的宋某某经理交待我�高某某书记陪焦福和到地下室去交接，当时有一张房屋平面图，我们按图核对地下室与图无误，并交待当时租用地下室的马某某二姐夫，地下室已卖给焦福和，以后涉及地下室事宜就找焦福和协商”该证据证明四平市商业宾馆将地下室全部买给了焦福和，并且按照产权处出示的地下室平面图进行了交接，该平面图标明地下室有两个锅炉（其中有一台报废锅炉）、三个水箱、男、女浴池、包房、休息室、放映室等。
5、四平市房产管理局于2004年8月6日给四平市政府打的报告中，《关于对焦福和上访问题的调查》第2项说明，根据我局现存1965年房产台帐记载，该营业楼是原人委招待所（籍号1／12，建筑面积1140平方米，三层楼房）和四平旅社（籍号为2／12，建筑面积3027平方米，三层楼房）两部分组成，后经过翻建加层形成拆迁前的状况。但具体翻建和交付使用时间无记�。“1997年5月产权人申请初始登记，当时由于地下室有水无法进入堪丈，只对能够进入实际堪丈并符合登记条件的372平方米进行了登记，产权申请人（四平旅社）对此是完全认同的，并始终未提出异议”。
6、2006年四民二初字第42号卷160页庭审笔录“原告：65年四平房产处的分栋卡证明地下室是1009平方米。被告：对卡本身无异议，地下室是1009平方米无异议，但不是我们把所有的都卖给原告了。被告：对地下室1009平方米无异议。”证明四平市商业宾馆自认地下室面积为1009平方米。
上述证据互相佐证，形成了一条完整的证据链，足以证明本案诉争的地下室总面积为1009平方米，其中有房产证照的372平方米。
综上所述，四平市商业宾馆与焦福和、王玉香签订的《房地产买卖契约》是双方的真实意思表示，且已实际履行，应认定合法有效。卷中现有的证据形成了一条完�的证据链，足以证明本案诉争的地下室由地下一层楼房和锅炉房两部分组成，总面积为1009平方米。其中有房产证照的372平方米。而且四平市商业宾馆将该地下室1009平方米全部卖给了焦福和与王玉香。商业宾馆辩称买卖契约及给站前改照指挥部打的报告均是原法定代表个人行为，因未举出充分证据，不予支持。四平市商业宾馆此次提供的“关于四平市站前四平旅社楼房加高的技术鉴定。关于四平市饮食服务公司四平旅社更新改造接层的批复一四商（85）39号。关于饮食服务公司四平旅社扩建加高一层的报告”因与四平市商业宾馆的其他证据前后矛盾，不予采信。四平市商业宾馆提供的张某某等人的证言，因未出庭，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条“证人应当出庭作证，接受当事人的质询”规定，不能作为证据采信。因此，原再审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。四平市商业宾馆申请再审的理由不成立，不予支持。经四平市中级人民法院第31次审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款及《合同法》第三十二条、第四十四条之规定，判决如下：
1、确认四平市商业宾馆与焦福和、王玉香签订的《房地产买卖契约》合法有效。
2、确认焦福和、王玉香购买四平市商业宾馆房屋面积为1167.42平方米。
3、驳回焦福和、王玉香的其他诉讼请求。
案件受理费13039元由四平市商业宾馆负担。
四平市商业宾馆不服一审判决，向本院提出上诉，上诉请求为：1、撤销四平市中级人民法院（2013）四民再字第7号判决。2、驳回四平市商业宾馆诉讼请求。3、四平市商业宾馆承担诉讼费及代理费。上诉理由为：1、原审判决“一、确认再审申请人四平市商业宾馆与被申请人�福和、王玉香签订的《房地产买卖契约》合法有效。”适用法律错误。双方的合同未经登记，未经房地产买卖主管机关审查批准，判决合同有效，明显错误。2、原审判决“确认被申请人焦福和、王玉香购买再审申请人四平市商业宾馆房屋面积为1167.42平方米。”认定事实错误。65年台账没有1009平方米地下室，只能认定地下室面积380平方米。3、原审判决错误采信效力低的证据，人为错误认定事实。被上诉人焦福和、王玉香在《房地产买卖契约》中用手写人为增加了637平方米面积，且没有得到房屋产权部门的确认不具有法律效力。
被上诉人焦福和、王玉香答辩称：1、原审判决确认被上诉人焦福和、王玉香与原四平旅社签订的《房地产买卖契约》合法有效是正确的，符合法律规定。2、原审判决确认被上诉人焦福和、王玉香购买上诉人四平市商业宾馆（前身四平旅社）房屋面积为1167.42平方米是事实求是的正确判决。请求驳回上诉请求，维持原判。
本院审理期间双方当事人均未提交新的证据，本院查明的事实与原审一致。
本院认为：一、关于《房地产买卖契约》的效力问题。首先，我国法律关于合同效力的规定是，依法成立的合同，自成立时生效。《房地产买卖契约》没有法定无效情况，是有效合同。物权法第九条规定的是物权变动的效力，即经依法登记产生物权变动的法律效力，该效力并非合同效力。其次，《房地产买卖契约》第九条的规定并不能认定为效力待定。一是“房地产买卖主管机关”约定不明，通常理解应为房地产产权交易登记部门。二是该“房地产买卖主管机关”并不是不动产交易的“审查批准”机关，法律没有规定其对不动产交易的审查批准权。该条款所附条件不成立，故原审认定《房地产买卖契约》合法�效符合法律规定。
二、关于《房地产买卖契约》中涉及交易的地下室面积问题。首先，双方在合同中确认地下室面积是1009平方米，房证面积372平方米。其次，四平市商业宾馆前身是四平旅社，是日伪时期所建，当时是地下一层，地上两层的建筑，结合房产局工作人员证实，可以认定国有房产分栋卡上记载的平层即为地下室。原审判决关于地下室面积的认定具有优势证据，论理详细，结论正确，本院不再赘述。
三、本案中焦福和、王玉香的诉讼请求为合同效力及标的数量的确认之诉，在双方签订的合同约定明确，并有相关证据佐证情况下，人民法院本应仅对合同内容进行审查，而无须考究合同约定房屋面积与实际是否相符，而二者不符属于合同中可变更、可撤销的情形。但从对当事人负责，查清事实的角度考虑，原审作了大量质证、认证工作，从而以优势证据确�地下室面积是1009平方米，最大限度地接近了客观真实。双方签订合同后对房屋进行了交付，并未约定地下室交易面积的数量保留，现合同标的因拆迁而灭失，且焦福和、王玉香的诉讼请求及原审法院判决确认的事实并不涉及四平市商业宾馆的利益，焦福和、王玉香对地下室产权登记面积以外部分并未向四平市商业宾馆主张权利，故原审判决结果正确。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13039元由上诉人四平市商业宾馆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯志义
代理审判员 陆海权
代理审判员 宋姜美
二〇一四年六月十二日
书 记 员 于 玥