上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0101民初19789号
原告华基美信(上海)物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人陈学忠，董事长。委托代理人董军，上海金澄律师事务所律师。委托代理人陈林双。被告上海颐圣投资发展有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人屈国明，董事长。委托代理人徐志杰，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托代理人杨裕信，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原告华基美信(上海)物业管理有限公司(以下简称“华基美信物业公司”)与被告上海颐圣投资发展有限公司(以下简称“颐圣公司”)物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月20日受理后，依法适用简易程序，由审判员王凌冰独任审判，于2016年9月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人董军、陈林双以及被告的委托代理人徐志杰、杨裕信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华基美信物业公司诉称：2012年9月7日，案外人上海伦达投资集团管理有限公司(以下简称“伦达集团”)与原告签订《伦达金融大厦物业服务合同》，约定原告为上海市黄浦区外马路XXX号伦达金融大厦提供物业服务，自原告正式为伦达金融大厦服务之日起计算三年合同期限，物业服务费按每平方米人民币26.8元交纳，如未能按时足额交纳物业服务费，则自逾期之日起每日按应缴费用的千分之三向原告支付违约金。被告上海颐圣投资发展有限公司已于2015年11月11日拍卖取得伦达金融大厦的14个楼面，其中包括4楼和18楼。根据上海市金山区法院出具的民事裁定书，伦达金融大厦4楼、18楼的房地产所有权及其他相应权利自该裁定书送达被告时起转移，故此后被告应向原告支付相应楼层的物业管理费。然而经原告多次催讨，被告仍拒不支付。现要求：1、判令被告支付伦达金融大厦4楼、18楼自2015年12月17日至2016年3月31日期间的物业服务费人民币218,472.39元(建筑面积乘以每月每平方米人民币26.8元，共3.5个月)；2、判令被告支付上述款项的逾期付款违约金(以人民币29,521.54元为基数，按照每日千分之三的标准，自欠费次月1日起计算至判决生效之日为止)；3、诉讼费由被告承担。被告颐圣公司辩称：不同意原告诉请。对原告起诉的基本事实无异议，被告确实根据法院于2015年12月16日出具的裁定书获得产权。但对金额有异议，伦达金融大厦18楼的产证面积是1,139.33平方米，原告诉请的面积有误；且被告拍卖获得房屋后，伦达金融大厦18楼(实际对应电梯楼层20楼)仍存在租赁的情况，故原告应该向实际使用人主张物业费；同时，被告认为物业费标准过高、违约金过高。原告华基美信物业公司提供如下证据：1、物业服务合同、进驻通知书，证明原告系伦达金融大厦的物业服务公司、公司进驻时间、物业服务合同的期限、物业费标准及违约金的计算方式等；2、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息，证明系争房屋面积；3、金山法院的执行裁定书，证明被告已经取得系争房屋产权。被告颐圣公司对原告华基美信物业公司提供证据的质证意见如下：对证据1真实性由法院核实认定；对证据2、3的真实性无异议。本院认为，原告的证据具有真实性、合法性和关联性，本院依法确定上述证据具有证明力。被告颐圣公司提供如下证据：关于伦达大厦18层的租赁合同复印件，证明目前伦达金融大厦包括18楼在内的多个楼层房屋被他人占用，被告取得产权后至今，尚无法对房屋进行正常使用，且根据租赁合同的约定，物业费应由承租人承担。原告华基美信物业公司对被告颐圣公司提供证据的质证意见如下：对该证据真实性无法确认，被告未提供原件，目前18楼是案外人伦达集团在自行办公使用，并非该由租赁合同上的承租人使用。经审理查明：2012年9月7日，案外人伦达集团(甲方)与原告华基美信物业公司(乙方)签订《伦达金融大厦物业服务合同》一份，约定由原告为上海市外马路XXX号伦达金融大厦提供物业服务。合同主要内容包括：物业服务收费为包干制方式，具体标准为办公楼每月每平方米26.8元。甲方应于正式移交之日起向乙方支付物业服务费用，甲方及租户约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，甲方不负连带交纳责任，但甲方应在与租户的租赁合同中明确收费标准。物业服务费用按月交纳。乙方同意甲方免缴大厦17楼至19楼的自用物业部分的物业服务费。甲方、租户和物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应从逾期之日起每天按应缴费用的千分之三的标准向乙方支付违约金。合同期限为三年，在大厦正式营业之日前45天，由甲方书面通知乙方入驻大厦，乙方在大厦正式营业前30天全面入驻大厦，并向甲方及物业使用人提供正式的物业服务，自该日起计算三年合同期限。2013年4月2日，案外人伦达集团致函原告华基美信物业公司，称：“根据我司与贵司签订的伦达金融大厦物业管理合同相关内容，请贵司安排于4月10日进驻现场，进行物业管理相关工作，我司将予以配合。”另查明：2015年12月16日，上海市金山区人民法院出具(2014)金执字第3018号《执行裁定书》，裁定被执行人伦达集团名下位于上海市黄浦区外马路XXX号底层至六层、701-711室、八层至十层、1101-1111室、十二层、十七层、十八层(办公)及地下室二层东部268.87平方米及车位1-6、14-18、31-38号房地产所有权及相应的其他权利归买受人颐圣公司所有，上述房屋的所有权自该裁定书送达买受人颐圣公司时起转移。审理中，被告颐圣公司确认其自2015年12月17日起取得上述房屋的产权。根据《上海市房地产登记簿》的记载，上海市外马路XXX号4层和18层房屋的建筑面积分别为1,189.58平方米和1,139.33平方米。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应恪守履行。案外人伦达集团与原告就系争的伦达金融大厦签订的物业服务合同，合法有效，对于大厦业主和物业公司均有约束力。现被告确认其于2015年12月17日通过司法拍卖取得房屋产权，则其概括承受了案外人伦达集团在该物业服务合同项下的权利和义务，自2015年12月17日起至合同终止之日应依约向原告支付相应的物业服务费用。就大厦18楼的物业服务费，原告在物业服务合同中同意案外人伦达集团免缴大厦17楼至19楼的自用物业部分的物业服务费，该约定应认定为大厦业主免缴相应楼层的物业服务费，现被告通过拍卖取得了大厦18楼房屋的产权，理应适用上述约定，原告辩称上述楼层仅在案外人伦达集团自用时才免收物业费，依据不足，本院不予采信。就大厦4楼的物业服务费，被告未能向本院提供反驳意见和相应证据，故理应依约按时向原告支付，根据物业服务收费标准和系争房屋的建筑面积，大厦4楼每月应缴纳的物业服务费为人民币31,880.7元，2015年12月的欠费基数因不足月应调整为人民币15,426.1元(当月物业服务费的15/31)，原告主张的2015年12月17日至2016年3月31日期间欠付的物业服务费均发生于物业服务合同存续期间，共计人民币111,068.2元，本院予以支持。至于原告就大厦4楼的物业服务费应缴纳的逾期付款违约金，根据合同的约定，物业服务费按月支付，违约金从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三的标准计算，原告自愿以低于每月欠费数额的人民币29,521.54元为基数，自各期欠费次月1日起按照每日千分之三的标准计算违约金，符合合同约定，本院予以支持，但2015年12月的欠费基数因不足月也应作相应调整，且逾期付款违约金应以本金为限。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：一、被告上海颐圣投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告华基美信(上海)物业管理有限公司自2015年12月17日起至2016年3月31日止的物业服务费人民币111,068.2元；二、被告上海颐圣投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告华基美信(上海)物业管理有限公司上述欠款的逾期付款违约金(2015年12月的欠款以人民币15,426.1元为基数，按照每日千分之三的标准自2016年1月1日起计算至判决生效之日止；其余各月的欠款以人民币29,521.54元为基数，按照每日千分之三的标准自各期欠款发生次月1日起计算至判决生效之日止；以本金为限)；三、驳回原告华基美信(上海)物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5,242.6元，因适用简易程序减半收取为人民币2,621.3元，由原告华基美信(上海)物业管理有限公司负担人民币1,288.7元，由被告上海颐圣投资发展有限公司负担人民币1,332.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 王凌冰
二〇一六年九月二十九日
书记员 周 琪
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。