上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第23号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海聚贤才企业发展有限公司。
法定代表人朱开伟。
被上诉人（原审被告、反诉原告）朱惠萍。
被上诉人（原审被告、反诉原告）周瑛。
原审第三人上海宝原物业顾问有限公司。
法定代表人陆成。
委托代理人陈华英。
委托代理人张士文。
上诉人上海聚贤才企业发展有限公司（以下简称聚贤才公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第1364号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，朱惠萍、周瑛为上海市宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）权利人。2014年4月30日，朱惠萍、周瑛（甲方，出卖方）与聚贤才公司（乙方，买受方）、上海宝原物业顾问有限公司（以下简称宝原公司，丙方、居间方）签订《房地产买卖居间协议》，主要约定，乙方向甲方购买系争房屋，总房价款为人民币160万元（以下币种均为人民币），意向金为5万元。该协议第八条约定，丙方告知：根据国家政�住房限售规定等政策，乙方应如实提供家庭成员及名下住房等情况，否则将承担包括“不予办理房地产登记”在内的一切法律后果。该条款后空白处手写如下内容：“丙方自己诚（承）认乙方以公司名义购房不受上海政策限购，如有限购出现交易不成功由丙方负全责，乙方不负任何责任。”该协议第十一条约定，本协议及《房地产买卖合同》空白处填写文字与铅印文字具有同等法律效力，若填写文字与铅印文字相冲突，以填写文字为准。若填写文字或修改文字增加丙方义务或责任的，则需经丙方加盖公章方可生效。
同日，朱惠萍、周瑛（甲方，出卖方）与聚贤才公司（乙方，买受方）签订《房地产买卖合同》，主要约定，甲方向乙方出售系争房屋，总房价款160万元，为办理交易过户之需，双方同意于签订本合同后／日内前往第三人处签订示范合同；首付款48万元应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后／日支付；乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后七日内申请办理贷款等手续，第二期房款112万元通过贷款进行支付。该合同补充约定部分，手写约定如下内容：“乙方以公司形式购买该房，贷款事宜由丙方全权代理。若贷款不成功，责任由丙方负责，乙方不负责任何违约责任。丙方必须负责乙方之前所付的定金、首付、居间费等所有费用全部退还乙方，丙方并支付总房价款1%的违约金。”丙方（宝原公司）的经纪人高志伟在该合同上盖经纪人章。
上述协议、合同签订当日，聚贤才公司向朱惠萍、周瑛支付定金5万元，宝原公司因增加、修改处未盖章未向聚贤才公司、朱惠萍、周瑛提供协议、合同原件。2014年6月3日，朱惠萍、周瑛发出《催告函》，催告聚贤才公司在2014年6月6日18时前将首付款支付给朱惠萍、周瑛，否则将追究违约责任等。同年6月26日，朱惠萍、周瑛再次发出《催告函》，催告聚贤才公司在2014年7月3日18时前支付首付款并同时签订示范合同，否则将解除合同及另行出售房屋等。7月3日，聚贤才公司发出《催告函》，告知朱惠萍、周瑛不同意朱惠萍、周瑛解除及不予返还定金，既然要解除合同，请朱惠萍、周瑛在2014年7月8日13：00之前将定金5万元归还。7月7日，朱惠萍、周瑛发出《通知》，主要内容为，因聚贤才公司在两次催告后，在宽限期内仍未支付首付款及签订示范合同，故通知解除合同并不予返还定金，系争房屋在7月3日18时届满日起另行出售。7月9日，聚贤才公司发出《通知》，告知朱惠萍、周瑛其拒绝聚贤才公司支付首付款，也未在聚贤才公司催告的7月8日前将定金返还，故通知追究违约责任。同日，高志伟签经纪人章向朱惠萍、周瑛发出《通知函》，通知朱惠萍、周瑛，聚贤才公司已将首付款准备就绪，朱惠萍、周瑛未签收，故通知在接到通知后7日内至第三人处签收该笔款项。嗣后，聚贤才公司以朱惠萍、周瑛未收取首付款构成违约等为由诉至法院，请求法院判令聚贤才公司与朱惠萍、周瑛之间的《房地产买卖合同》关系解除并要求朱惠萍、周瑛双倍返还定金10万元。
原审法院审理中，为证明其他交易情况，聚贤才公司提供2014年6月26日的视频及7月5日、7月30日的通话录音，以证明聚贤才公司积极配合购买系争房屋，但是朱惠萍、周瑛拒绝开门谈判，且要求改变付款方式为一次性付款，最后将系争房屋另行挂牌出售。经质证，朱惠萍、周瑛认为，上述视频、录音资料恰证明聚贤才公司未付首付是因为贷款未落实。7月3日后的沟通中，聚贤才公司连需要办理的贷款类型都说不清楚，还一再强调甩开中介与朱惠萍、周瑛签订合同。第三人认为，从上述证据看，聚贤才一再要求朱惠萍、周瑛退还定金且称要付首付款，但未提及何时支付首付款，可说明聚贤才公司违约。
原审审理中，朱惠萍、周瑛提出反诉称，双方合同签订后，朱惠萍、周瑛以短信息、电话多次催告，并于2014年6月3日、6月26日以书面方式催告聚贤才公司支付首付款，然聚贤才公司在明知朱惠萍、周瑛账户的情况下，以银行贷款未落实等理由推托支付首付款，也没有任何的实际行动履行合同。2014年7月3日，聚贤才公司以电话方式明确告知，由于无法落实房屋银行贷款，还不起企业商业贷款，无法履行合同。由于聚贤才公司经催告后在合理期限内仍不履行支付首付款、签订示范合同等义务，致合同无法继续履行，同意解除双方的合同。同时鉴于聚贤才公司的行为已构成严重违约，故反诉请求法院判令已�取的定金5万元，不予返还聚贤才公司。聚贤才公司针对反诉辩称，双方在宝原公司居间下签订买卖合同后，宝原公司未向聚贤才公司提供经过盖章的合同。由于聚贤才公司没有合同，故要求朱惠萍、周瑛再签订合同，然朱惠萍、周瑛不愿意。聚贤才公司在没有合同保障的情况下，没有将首付款支付给朱惠萍、周瑛，不构成违约，不同意朱惠萍、周瑛的反诉请求。
宝原公司则称，聚贤才公司一开始就知道上家的账户，仍没有实际支付首付款，还想跳过宝原公司另行签订合同来抵扣掉部分房款，交易不成主要系聚贤才公司违约所致。
原审审理中，各方当事人均确认，在签订《房地产买卖合同》时，朱惠萍、周瑛知道该合同补充约定处手写的内容。各方对假设贷款不成功后买卖双方交易如何处理未作出说明或约定。聚贤才公司、朱惠萍、周瑛均陈述，签订合同时，宝�公司称贷款肯定能够成功。关于首付款支付时间约定的情况，朱惠萍、周瑛与宝原公司均表示签订合同时曾口头约定首付款在签订合同后7日内支付，当时因为疏忽，未将该时间写上。聚贤才公司则表示，首付款支付时间未作约定，其发现宝原公司未写明后，就跟朱惠萍、周瑛讲只要第三人将盖好章的合同原件给聚贤才公司，聚贤才公司马上就支付首付款。
原审法院认为，聚贤才公司与朱惠萍、周瑛签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，应予恪守。从《房地产买卖合同》合同条款看，双方在签订《房地产买卖合同》时未对示范合同签订时间及首付款支付时间作出书面约定，各方亦无确切证据证明对上述事项另有约定，可认定未作约定，在未作约定情况下，双方理应积极协商确定履行期限以便合同继续履行。从双方的通话录音等证据看，聚贤�公司多次以宝原公司贷款不成或不符合要求为由要求朱惠萍、周瑛配合办理其所要求的贷款。然从《房地产买卖合同》补充约定部分条款内容看，该条款有关贷款不成责任承担的约定仅对聚贤才公司与宝原公司具有约束力，如由于宝原公司原因致贷款不成，仍应由聚贤才公司向朱惠萍、周瑛承担责任。故聚贤才公司不能以贷款不成作为其不继续履行合同之抗辩理由。同时，聚贤才公司另以未取得合同原件（经过宝原公司盖章）作为不继续履行合同之抗辩，鉴于聚贤才公司、朱惠萍、周瑛双方已对房屋交易条件基本达成一致而聚贤才公司亦知悉合同条款，合同原件是否取得及是否经过宝原公司盖章确认并不对双方履约造成实质障碍，聚贤才公司以此作为抗辩理由，与诚信原则相悖，法院不予采信。在本案中，合同继续履行并不存在障碍，有关示范合同签订、首付款支付履行期限在双方不能另行协商一致的情况下，亦可依法随时履行（给予必要的准备时间），在此情况下，朱惠萍、周瑛多次在合理期间内催告聚贤才公司支付首付款等以便合同继续履行，然聚贤才公司仍不予以配合，其行为已构成根本违约，朱惠萍、周瑛反诉请求定金不予返还，于法有据，可予支持。朱惠萍、周瑛据此发函解除合同，嗣后不予接收首付款并无不当，聚贤才公司诉请双倍返还定金，缺乏依据，法院不予支持。鉴于双方均同意解除合同关系，法院予以确认。据此，判决：一、解除上海聚贤才企业发展有限公司与朱惠萍、周瑛就上海市宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖合同》；二、朱惠萍、周瑛已收取的定金5万元，不予退还；三、上海聚贤才企业发展有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
原审法院判决后，聚贤才公司不服，向本院提起上诉称：一、请求判决撤销一审判决；二、请求二审判令朱惠萍、周瑛已收取的定金5万元，双倍返还给聚贤才公司10万元；三、请求二审法院判决朱惠萍、周瑛承担一、二审诉讼费用。
被上诉人朱惠萍、周瑛答辩称，不同意上诉人的上诉请求，当时约定签署好买卖合同后七天支付首付款，但上诉人没有支付，而声称生病了。2014年5月27日双方在中介公司见面，当时上诉人没有说清楚贷款的事宜，因上诉人对原审第三人办理的贷款事宜不满意，所以上诉人的贷款一直没有办理成功。被上诉人认为当初签订的合同就是正式合同，而上诉人要求再签署一份正式的合同，并且要求将房屋先行过户让其办理抵押贷款，被上诉人自然不同意。且在一审调解中，上诉人多次明确表示不愿意再行购买系争房屋，所以朱惠萍、周瑛再次挂牌出售属合理处分自己的合法财产。朱惠萍�周瑛认为，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人宝原公司称，不同意上诉人的上诉请求。关于支付首付款的时间，是在签署合同之后的七日内。上诉人在诉讼期间将系争房屋出售与本案无关。因此认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，双方签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，符合法律法规的相关规定，当事人理应依照合同履行自己的权利义务。上诉人与被上诉人已对房屋交易的主要事宜达成一致而聚贤才公司也知悉合同条款，合同原件是否取得及是否经过宝原公司盖章确认并不对双方履行合同造成实质障碍，因此聚贤才公司以未取得合同原件即可不继续履行合同为理由提出的上诉本院不予支持。双�在签订《房地产买卖合同》时未对另行签订示范合同时间及首付款支付时间作出书面约定，各方亦无确切证据证明对上述事项另有约定，可认定为未作约定，双方应积极协商确定履行期限，被上诉人多次在合理期间内催告聚贤才公司支付首付款等以便合同继续履行，聚贤才公司不予以配合，其行为已构成根本违约，因此上诉人要求被上诉人收取的定金双倍返还的请求，缺乏依据不予支持。被上诉人据此发函解除合同并嗣后不予接受首付款，并无不当。综上，原审法院的判决并无不当，可予维持。对上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2，300元，由上诉人上海聚贤才企业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯 峰
代理审判员 马忆蔺
代理审判员 陈 俊
二〇一五年三月二十五日
书 记 员 黄 慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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