宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁0106民初175号
原告：王秀琴，女，1963年8月26日出生，回族，宁夏银川市人，住宁夏回族自治区银川市。
原告：马思佳，女，1982年8月26日出生，回族，宁夏银川市人，住宁夏回族自治区银川市。
原告：马思瑞，女，1989年10月3日出生，回族，宁夏银川市人，住宁夏回族自治区银川市。
三原告共同委托诉讼代理人：张建荣，宁夏搏强律师事务所律师。
被告：马建强，男，1965年9月15日出生,回族，宁夏银川市人，住宁夏回族自治区银川市。
被告：强萍，女，1966年12月7日出生,回族，宁夏银川市人，住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：马建强，男，系被告强萍丈夫。
被告：马思聪，男，1989年8月3日出生,回族，宁夏银川市人，住宁夏回族自治区银川市。
原告王秀琴、马思佳、马思瑞与被告马建强、强萍、马思聪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月10日受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告王秀琴、马思佳、马思瑞的共同委托诉讼代理人张建荣，被告马建强并作为被告强萍的委托诉讼代理人，被告马思聪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王秀琴、马思佳、马思瑞向本院提出诉讼请求：1、依法判令三被告履行2016年10月15日与三原告签订的《营业房买卖合同》，协助三原告办理房屋过户手续，并且向三原告交付房屋，在协助三原告办理房屋权属登记的同时的相关费用由被告承担；2、依法判令三被告共同向原告方承担违约金60万元；3、本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：三原告与三被告系亲戚关系。2015年5月初，被告马建强找到原告王秀琴丈夫马建忠（马建忠与马建强系同胞兄弟），称其手头资金周转遇到困难，欲将其所有的一套营业房出售给马建忠。2016年10月15日，三原告与三被告共同协商，被告马建强、强萍、马思聪同意将其共有的，位于银川市金凤区某营业房一套（该营业房至今未办理房屋产权登记证书，该房屋尚有按揭贷款未付清），以总价叁佰万元人民币出售给原告三人，双方签订《营业房买卖合同》一份，三被告如实陈述上述房屋产权的现状，并承诺上述房屋现有共有人对出售上述房屋无异议，双方约定乙方违约将承担购房款总价20%的违约金。三原告分别于2016年10月15日、17日、18日通过银行转账，向被告共支付购房款264万元，双方同时约定，三原告将上述房屋租赁给被告使用三年（年租金12万元），共计36万元直接扣减购房款，至此，三原告购房款300万元全部付清。原告要求被告协助办理上述房屋产权登记证书及过户手续时，被告方以各种理由推诿，在要求办理房屋过户手续时，被告向原告出示了一份公证书，2014年11月27日由三被告与案外人惠某签订了一份财产协议书，约定在马思聪和惠某结婚后，马建强和强萍同意将涉案房屋产权90%的份额赠与马思聪和惠某作为夫妻共有财产。出于该情况，原告方预见到涉案房屋的买卖存在权属纠纷的风险，要求被告排除该风险，将涉案房屋过户至原告名下，但被告至今拒不协助原告方办理上述房屋的产权过户及登记事宜，导致原告购买上述房产的合同目的无法实现。综上所述，原告认为三被告与三原告签订的《营业房买卖合同》，收取三原告巨额购房款后，拒不履行合同约定的相应义务，其行为严重损害了原告的利益。为维护自身合法权益，原告现依法向人民法院提起诉讼，请求判如所请。
被告马建强、强萍、马思聪共同辩称，一、被告马建强与马建忠（原告王秀琴丈夫，原告马思佳、马思瑞父亲）系兄弟关系。2016年初，三被告因资金紧张，偿还房屋贷款出现困难，欲出售位于银川市金凤区某营业房一套用于偿还贷款。马建忠及三原告知道后便与被告马建强协商房屋购买的相关事宜。2016年10月15日，三原告与三被告签订了《营业房买卖合同》，合同约定三被告将位于银川市金凤区某营业房作价300万元出售给三原告，三原告偿还该房屋在银行的贷款及利息、承担办证、过户所有的税费等。三原告按合同及口头约定支付了房屋贷款及购房款。二、关于协助过户、交付房屋及违约的问题。三被告一直积极配合三原告进行房屋所有权过户的相关事宜，前后与原告前往房屋管理交易中心共计两次。因三原告未能交纳相关过户费用等原因，房屋过户事宜暂时搁浅，三被告承诺随时协助三原告办理房屋过户手续。三原告将房屋定金交付后，三被告就将首次买房合同、首次买房付款凭证及相关证件材料原件全部交付给原告，因双方协商，该房屋又租赁给三被告，房屋还在三被告租赁期内，由三被告享有使用权，因此，亦不存在房屋未交付问题。依据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。房屋买卖合同中，出卖人主要义务系协助办理房屋过户手续及交付房屋，三被告均积极配合并完成，据此，三被告不存在违约行为。三、刚开始时马思聪与惠某有一个赠与合同的公证书，我方给原告说明了情况，我方已经撤销了公证书，所以不存在确权的问题。四、因为房屋买卖合同上表明房屋的产权人系马思聪与马建强，与惠某无关，所以双方可以继续按照房屋买卖合同执行。五、房屋买卖合同中已经明确了双方的责任、义务及违约责任。综上，三被告随时协助原告办理房屋过户手续，亦不存在违约行为，恳请法院查明事实，公正裁判。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：三原告与三被告系亲戚关系。2016年10月15日，三原告与三被告签订《营业房买卖合同》一份，将三被告共有的位于银川市金凤区某营业房一套，以总价300万元人民币出售给三原告。该合同约定甲方（三被告）如实陈述房地产权属状况及相关关系且房屋财产的共有人对出售该房屋无异议，并同时签订该合同。乙方（三原告）对甲方上述出售的房地产具体状况已充分了解并自愿购买该房地产。甲方配合乙方办理一切该房地产相关手续，但办证、变更或过户所有税费均由乙方承担，甲方概不承担。乙方中途违约，向甲方支付该房屋总价款的百分之二十违约金。甲方保证出售的房屋权属真实，没有产权纠纷和债务纠纷。若因此给乙方造成损失的，由甲方承担全部责任并负责赔偿损失。三原告分别于2016年10月15日、17日、18日通过银行转账，向被告共支付购房款264万元。2016年10月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定三原告将上述房屋租赁给被告马建强、马思聪，租期三年，自2016年10月18日起至2019年10月18日止，年租金12万元，按三年一次付清。乙方（马建强、马思聪）应在合同签订当日一次性付清三年房租，共计36万元。双方约定该36万元直接扣减购房款，同日，被告马建强给原告出具收条一份，载明全部购房款已全部付清。2014年11月27日，三被告与案外人惠某签订了《财产约定协议书》一份，就包括涉案房屋在内的四套房屋进行了约定，在被告马思聪与案外人惠某结婚后，将涉案房屋产权份额的90%赠与马思聪和惠某作为夫妻共有财产，并在宁夏回族自治区银川市国安公证处对该协议进行了公证。原告认为由于该协议导致涉案房屋的买卖存在权属纠纷的风险，要求被告排除该风险，将涉案房屋过户至原告名下，双方协商未果，故诉至本院。
另查明，2017年2月20日，三被告与案外人惠某就签订的《终止财产约定协议书》、《夫妻财产约定协议书》，在宁夏回族自治区银川市国安公证处对该协议进行了公证，终止履行2014年11月27日签订的《财产约定协议书》。
本院认为，原、被告签订的《营业房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同未违反法律及行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。该合同约定了甲方（被告）配合乙方（原告）办理一切该房地产相关手续，但办证、变更或过户所有税费均由乙方承担，甲方概不承担。合同签订后，被告曾积极协助原告办理过户相关手续，应由原告先履行交纳产权过户的相关税费，原告至今未能交付，致使涉诉房屋过户行为不能完成，因而原告诉请被告协助其办理房屋过户手续，并承担办理房屋权属登记产生的相关费用的诉讼请求，本院不予支持;原、被告签订了自2016年10月18日起至2019年10月18日止的《房屋租赁合同》，并由被告一次性付清了三年的房屋租金，抵顶了购房款，原告要求被告交付房屋的诉讼请求违反了”买卖不破租赁”的规定，本院不予支持；关于原告要求三被告共同向原告方承担违约金60万元的诉请，因被告在该合同中的义务仅为协助原告办理过户手续，且其亦积极配合原告，不存在违约行为，原告的该项诉请，本院不予支持；关于原告以被告马建强、强萍在房屋买卖合同签订前已将房屋的部分产权赠与他人，存在交易风险，不能实现合同目的，请求排除妨害的诉求，与本案涉诉房屋是否能办理产权过户登记不发生冲突，且该风险已经排除，原告的该项诉请，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百二十九条规定，判决如下：
驳回原告王秀琴、马思佳、马思瑞的诉讼请求。
本案已减半收取的受理费4950元，由原告王秀琴、马思佳、马思瑞负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判员 贺彬
二〇一七年三月十四日
书记员 郭浩