广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0703民初2181号
原告：钦州市家安物业有限公司，住所地钦州市甘泉路。
法定代表人：戚培文，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈秋谊，广西环洋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：麻月梅，女，该公司员工。
被告：曾纬靖，女，1983年9月26日出生，汉族，钦州市人，居民，住钦州市。
原告钦州市家安物业有限公司（以下简称家安物业公司）与被告曾纬靖物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月18日受理后，依法适用简易程序，于2016年10月28日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈秋谊、麻月梅、被告曾纬靖及委托代理人杨海英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告家安物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告曾纬靖支付原告自2014年1月起至2016年6月30日止的物业管理费2874元、电梯维护费900元、自2014年1月起至2016年6月10日止的公摊水电费613.4元，共计4387.4元；2.被告曾纬靖承担因拖欠上述费用产生的违约金1316.22元（按欠费总额的30%计算，暂计至2016年6月30日止，以后另计）。事实和理由：被告曾纬靖系奥林名城小区被告曾纬靖系XX小区3X号楼302XX号房（房屋建筑面积为122.84平方米）的业主，于2011年11月21日与开发商广西钦州华元置业有限公司办理了接收房屋手续并正式入伙小区，并于当天与原告签订了《前期物业管理服务协议》，合同期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。合同约定原告为被告提供物业管理服务，被告按有关通知的收费标准每月10日前向原告缴纳当月物业管理服务费用及相应的公摊水电费，存在逾期缴费应承担违约责任。合同履行至今，原告一直按合同约定提供物业服务，按市物价局确定的物业服务收费标准计算，被告应承担的物业综合服务费为，95.82元／月（0.78元／㎡／月×122.84㎡）、电梯维护费30元／月，以及按实际支出公摊水电费，但被告自2014年1月开始至今一直拖欠物业管理费、电梯维护费及公摊水电费，经多次催收，被告均未缴纳，因此提出以上诉讼请求。被告曾纬靖辩称，1.被告于2011年11月21日与原告签订协议时约定物业管理费要等物价局批复后才可以向业主收费，收费标准另通知，但被告一直未接到任何收费标准的通知，因此在2012年5月23日物价局批复后原告才取得收费权，因此2012年5月23日之前收取的六个月的物业费、电梯维护费共754.92元应当予以抵减；2.原告主张违约金于法无据，双方在协议中约定“管理费”逾期才交滞纳金，因此其他费用如电梯维护费、公摊水电费则没有约定逾期缴纳需交违约金，其次滞纳金不等于违约金，滞纳金是承担行政责任的一种形式，不适用于物业服务合同，因此合同约定的滞纳金条款为无效条款，且原告计算违约金的标准过高，应当参照银行活期利率从起诉之日起计收比较合理；3.被告拒绝交纳物业管理费用是因为原告未履行法定义务，被告的房屋出现墙面鼓包及裂开后向原告反映，要求原告维修，但原告一直未妥善处理，因此拒绝交纳管理费；4、本案部分请求已过诉讼时效，原告的诉讼请求中要求被告交纳从2014年1月的物业管理费，但2014年8月之前的应缴费时间已超过两年的诉讼时效，故2014年8月之前的费用不应得到支持。
本院认为，被告曾纬靖是奥林名城小区被告曾纬靖是XX小区3X号楼302XX室的业主，2011年11月21日，原告家安物业公司与被告曾纬靖签订《奥林名城前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告曾纬靖所住奥林名城小区提供物业服务约定由原告为被告曾纬靖所住XX小区提供物业服务，被告曾纬靖从入伙之日起向原告缴纳管理费，管理费收取标准按市物价部门的有关规定调整，公共水电费按实际进行分摊，被告每月10日前缴纳当月管理费，逾期缴费，加收以所欠管理费为基数的每日万分之五的滞纳金等内容。2012年5月23日，原告经钦州市物价局批准，物业服务费收取住宅部分的物业服务收费实行政府指导价，住宅物业服务综合服务费0.78元／㎡／月，住宅电梯维护费十层以下按每户每月30元计，超过十层以上每户每月35元；公共水电等公共能耗实行分摊。被告曾纬靖的住宅建筑面积为122.84平方米，被告应按时向原告交纳物业管理费用，但被告自2014年1月起至2016年6月30日止未向原告交纳物业管理费共4387.4元，其中：物业管理费2874元（122.84㎡×0.78元／㎡／月×30个月），电梯维护费900元（30元／月×30个月），公摊水费电费613.4元。
本院认为，本案的争议焦点为：1.原告在2012年5月23日前是否有权收取物业管理费用；2.本案原告要求被告支付2014年8月前的物业管理费用的诉讼请求是否已过诉讼时效；3.被告应交纳的物业管理费用的具体金额；4.本案违约金的计算标准；
一、关于原告在2012年5月23日前是否有权收取物业管理费用的问题。原告家安物业公司与被告曾纬靖签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效。根据《物业管理条例》第四十二条的规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”以及《前期物业管理服务协议》第五条第一项“从开发商通知业主入伙之日起，乙方开始向甲方交纳管理费”的约定，原告可以从被告入伙之日即2011年11月21日起收取物业管理费，《前期物业管理服务协议》第五条第二项“管理费收取标准：住宅按建筑面积每月每平方米另通知收取”及第五条第五项“物业管理服务费用标准按照物价部门的有关规定调整”的约定不影响原告自被告入伙之日起收取物业管理费用的权利，因此对于被告认为原告在2012年5月23日物价局批复后才取得收费权的辩解，本院不予支持。
二、关于本案原告要求被告支付2014年8月前的物业管理费用的诉讼请求是否已过诉讼时效的问题。本院认为，物业服务具有持续性，原告作为奥林名城小区物业服务企业原告作为XX小区物业服务企业，一直持续地履行合同，为小区提供物业服务，业主负有定期交纳物业费的义务。原告提供的证据《短信发送清单》显示，原告分别在2015年11月12日、2015年12月4日、2015年12月23日等时间向号码为“138××××1122”的电话发送过催收短信，被告曾纬靖认可该号码为其丈夫黄绍国的电话，且双方目前仍为夫妻关系，但不认可原告有向其本人进行过催收，本院认为，原告提供的证人证言、电话、短信催收记录相互佐证，证明原告方有积极主张权利，被告曾纬靖以其房产为其个人财产、原告向其丈夫催收而其本人不知情的说法，本院不予采信。根据《民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”的规定，原告于2015年11月12日向被告催缴物业管理费用，产生诉讼时效中断的效力，因此被告主张2014年1月至2014年8月期间的物业管理费已过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。三、关于被告应交纳的物业管理费用的具体金额。原告作为奥林名城小区物业服务企业原告作为XX小区物业服务企业，有权按《前期物业管理服务协议》的约定收取物业管理费用。被告曾纬靖作为奥林名城小区被告曾纬靖作为XX小区3X号楼302XX室的业主，应按《前期物业管理服务协议》的约定，按时交纳物业管理费用。根据第一个争议焦点的论述，被告认为应当对2012年5月23日之前已交纳的物业管理费用予以抵减的辩解，本院不予采纳。被告认为其房屋墙面鼓包、开裂后告知物业公司要求维修或者保修，而原告没有进行回复，但被告未提供相应的证据予以证实，且被告房屋墙面质量问题与本案不属同一法律关系，应当通过其他途径解决，因此被告以房屋墙面开裂为由不缴纳物业管理费的辩解，本院不予采纳。因此，原告请求被告曾纬靖支付自2014年1月至2016年6月30日期间的物业管理费用4387.4元本院予以支持。四、关于违约金问题，被告未按时交纳物业管理相关费用，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告未按时交纳物业管理费用，构成违约，应当承担违约继续履行、赔偿损失的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一项“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，双方在《前期物业管理服务协议》第十一条第五项“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方要求乙方补交所欠管理费用并从逾期之日起交纳所欠费用为基数的每天万分之五的滞纳金”的约定是双方对违约责任的约定，“滞纳金”实际为逾期付款违约金，因此被告认为协议中所述“滞纳金”为承担行政责任的表述形式，该约定为无效条款的辩解，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，原告请求被告按欠费总额30%支付违约金明显过高，根据违约金以守约方实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院酌情予以调整为按欠款总额的10%计算，即被告曾纬靖应向原告支付因拖欠2014年1月至2016年6月30日期间的物业管理费用而产生的违约金438.74元。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
被告曾纬靖于本判决生效之日起十日内支付给原告钦州市家安物业有限公司自2014年1月至2016年6月60日期间的物业管理费用4387.4元及逾期付款违约金438.74元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告曾纬靖负担。
本判决为终审判决。
审判员 李丽峰
二〇一六年十月二十八日
书记员 李 检