广东省珠海市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2016）粤04行终1号
上诉人（原审原告）：中信银行股份有限公司深圳分行。负责人：陈许英，行长。
委托代理人：孟繁春，广东亚太时代律师事务所律师。
委托代理人：程娟，广东亚太时代律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：珠海市房地产登记中心。住所地：珠海市香洲区。
法定代表人：羽海生，主任。
委托代理人：何艳萍。
委托代理人：王剑。
原审第三人：珠海经济特区新丰实业发展公司。住所地：珠海市。
法定代表人：黄丽俭，经理。
委托代理人：吕克志，该公司员工。
委托代理人：周宇宗，该公司员工。
原审第三人：曾可群。
原审第三人：高灿彬。
上诉人中信银行股份有限公司深圳分行（以下简称中信深圳分行）因房屋行政登记一案，不服珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法行初字第40号行政裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案，现已审理终结。
原审查明：1997年4月8日，中信深圳分行与第三人珠海经济特区新丰实业发展公司（以下简称新丰公司）签订《借款合同》《抵押合同》，约定新丰公司向中信深圳分行借款人民币2450万元，借期10个月，新丰公司提供其所有的位于珠海市拱北XX路某综合楼（主楼）首层800平方米，五层、八层、九层、十三层、十四层全部整层的房产作为借款抵押。后双方在珠海市国土局办理了抵押登记手续。1999年8月5日，新丰公司作为预售方，曾可群、高灿彬作为预购方，双方共同向珠海市房地产登记中心（以下简称登记中心）申请办理商品房预购登记。登记中心于当天核准登记，向曾可群、高灿彬颁发了某综合楼九层（建筑面积741.60平方米）的商品房预购登记证书，预购证号为B199904520。因新丰公司未能按约还款，中信深圳分行向本院提起诉讼，相关民事判决已经生效。在执行过程中，中信深圳分行发现登记中心于1999年为某综合楼九层房产（包括901、902、903、904、905、906、907、908共八套房产）办理了预购登记，遂向登记中心提交《异议书》，要求撤销该八套房产的预购登记。2007年7月12日，登记中心向中信深圳分行发出珠房登函（2007）102号《关于某综合楼有关处理意见的函》。2013年12月，中信深圳分行向登记中心提交《关于要求解除相关房产预告登记的函》，再次要求解除相关房产的预告登记。登记中心又于2014年2月发出珠房登函（2014）32号《关于要求解除相关房产预告登记的复函》，对中信深圳分行作了答复。2014年5月7日，中信深圳分行向原审法院提起行政诉讼，请求撤销对位于拱北XX路的某综合楼2号A座901、902、903、904、905、906、907、908八套房产的预购登记。在提起本案诉讼之前，针对新丰公司与曾可群、高灿彬之间的预购行为，中信深圳分行未另外提起民事诉讼。
原审法院认为，中信深圳分行在行政起诉状中的陈述，以及中信深圳分行于2013年12月提交给登记中心的《关于要求解除相关房产预告登记的函》已清晰地反映出，中信深圳分行在民事案件的执行过程中发现上述房产的预购登记后，向登记中心提交《异议书》，要求撤销预购登记。登记中心亦曾于2007年7月12日发出《关于某综合楼有关处理意见的函》，对中信深圳分行的异议作出答复。这说明，至少在2007年7月12日之前，中信深圳分行已经知道登记中心作出了涉案房产的预购登记。中信深圳分行于2014年5月7日提起行政诉讼，根据法律规定，从其知道具体行政行为内容之日起已经超过2年的起诉期限。中信深圳分行超过法定起诉期限提起行政诉讼，且不具有《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十三条规定的可以不计算在起诉期间内的情形。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十四条第一款“有下列情形之一的，应当裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉：……（六）起诉超过法定期限且无正当理由的”规定，对中信深圳分行的起诉，应当不予受理，已经受理的，应当裁定驳回起诉。原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款、第四十二条、第四十四条第一款第（六）项之规定，裁定驳回中信深圳分行的起诉。
中信深圳分行上诉称：该案起诉并未超过法定期限，一审裁定以起诉超过法定期限为由驳回起诉与事实不服，请求撤销驳回起诉的裁定。其一、从2007年开始计算中信深圳分行的起诉期限没有依据。登记中心在2007年的回函并未告知中信深圳分行涉案的九层房产已不属于新丰公司所有，也没有告知中信深圳分行通过行政复议或行政诉讼的途径解决争议，反而在复函后继续按照中信深圳分行的申请查封九层房产，这一行政行为使得中信深圳分行坚信登记中心也认为九层房产的预购登记是不成立的，九层房产的产权仍在开发商中信深圳分行名下，在权利未受到侵害的情况下，中信深圳分行不可能也没有必要提起行政诉讼。其二、作为政府授权的登记部门，登记中心应当对登记信息混乱、查询结果不明确承担责任，中信深圳分行的起诉期限应当适用最长期限20年的规定。
登记中心辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律法规正确，应予维持。中信深圳分行在发出《异议书》之时已经知晓涉案房产确已办理了预购登记的客观情况，其一审《行政起诉状》也对该事实作了明确表述；涉案预购登记信息自始未发生改变，中信深圳分行以登记信息混乱、查询结果不明确为由，主张适用20年最长诉讼期限，缺乏事实和法律依据。此外，2013年涉案房产没有继续查封不能作为中信深圳分行超过时效的抗辩理由。其一、查封登记不等于实际的财产执行，在明知涉案房产已经有预购登记的情况下，仍然冒着不能执行的风险申请法院查封涉案房产的做法，其后果应由中信深圳分行自己承担，而不是协助执行人承担。中信深圳分行只是依据法院的协助执行办理查封登记，至于后来去函法院，法院停止查封登记，登记中心都是依法办事。事实上，对预购登记存在的影响中信深圳分行早已知悉，否则中信深圳分行没必要向登记中心发出《异议书》，但中信深圳分行怠于行使自己的诉权，不能以中信深圳分行自身判断的失误作为其超过诉讼期间的正当理由。其二、已经预告登记的房屋法院在一定条件下可以查封，对此，法律并无明确禁止，但受《物权法》第20条“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的不发生物权的效力”的规定的约束。具体到本案，考虑第三人的诉求及中信深圳分行是基于抵押权请求处分查封的房产，且中信深圳分行所谓的抵押登记的效力并不包含预告登记的房产，登记中心才于2013年发函至法院，但无论查封是否存在，中信深圳分行不能处分该房产的事实是无法改变的，预告登记对中信深圳分行的影响也是无法改变的，查封存在与否不能成为中信深圳分行超过诉讼时效的抗辩理由。
原审第三人新丰公司述称：应以2007年7月被中信深圳分行《关于某综合楼有关处理意见的函》的通知日期为准，认定中信深圳分行已过法定起诉期限；本案应驳回上诉，维持原裁定。
原审第三人高灿彬、曾可群均未书面答辩。
原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审查明：中信深圳分行诉新丰公司借款案生效民事判决书落款日为1999年8月10日，案号为（1998）珠法经初字第186号，判决结果为新丰公司在判决生效后1月内偿还本金2450万元及利息。1999年8月5日，登记中心为高灿彬、曾可群办理涉案房产预购登记。2000年9月4日，中信深圳分行即申请执行（1998）珠法经初字第186号民事判决。本院根据中信深圳分行的申请，以（2000）珠法执字第172号、173号裁定书查封了涉案房产。2013年3月13日，根据中信深圳分行申请，本院以（2000）珠法执字第172-1号、173-1号之十二裁定继续查封涉案八套房产。同月18日，登记中心在该裁定送达回证备注上称，涉案9层八套房产已预购登记于个人名下，故无法执行查封。2013年12月5日，中信深圳分行再次书面要求登记中心解除涉案房产预购登记。2014年2月11日，登记中心告知中信深圳分行称，因案情复杂，处理十分困难，建议继续按照珠房登函（2007）102号《关于某综合楼有关处理意见的函》处理。
本院认为，中信深圳分行起诉超过法定期限是否有正当理由，是本案核心问题。原判认定中信深圳分行至少在2007年7月12日之前已经知道涉案房产的预购登记，对该认定当事人并无争议；中信深圳分行于2014年5月7日提起行政诉讼，明显超过法定的2年起诉期限。但是，中信深圳分行起诉超过法定期限有正当理由。中信深圳分行直接申请执行生效判决以实现涉案抵押权的行为，应当认定为起诉超过法定期限的正当理由。2013年3月18日，本院续封涉案房产被拒。次年2月，登记中心针对中信深圳分行解除涉案房产预购登记的要求在复函中告知“处理十分困难”等事宜。有鉴于此，中信深圳分行于同年5月即提起本案诉讼，不能认定为怠于行使诉权。民事权利被侵害有多种救济途径，行使诉权是其一。就本案而言，在有生效裁判的情形下，申请采取民事强制执行措施是法律救济最直接、最有效的途径。关于本案抵押权的实现，中信深圳分行在续封涉案房产被拒之前，有充足理由相信直接申请执行生效判决优于提起行政诉讼。因此，一审法院以“起诉超过法定期限且无正当理由”为由裁定驳回起诉不当。依照依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（二）项的规定，裁定如下：
一、撤销珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法行初字第40号行政裁定；
二、本案由珠海市香洲区人民法院继续审理。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 唐 文
审 判 员 涂远国
代理审判员 黄莎莎
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 李 羚