广东省清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1802民初4361号
原告：朱国彬，男，1979年9月1日出生，汉族，住清远市清城区。
委托诉讼代理人：朱国勇，广东劲�律师事务所律师。
被告：清远市华鸿投资有限公司，住所地清远市新城广清大道98号世纪花城3号楼首层。
法定代表人：孔应祥，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈萍，广东优晟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：季忠良，广东优晟律师事务所律师。
原告朱国彬与被告清远市华鸿投资有限公司（以下简称华鸿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月19日立案受理后，因涉及鉴定，依法扣除了审限，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱国彬的委托诉讼代理人朱国勇及被告华鸿公司的委托代理人陈萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱国彬向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付房屋维修、装修费赔偿款共计10万元；2、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2010年9月3日，�被告签订合同编号为2010092756145649号《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于清远市新城××大道××号世纪花城四号楼3层A号房，购房价格为494805元。合同签订后，原告将购房款支付给被告，被告将房屋交付给原告使用。2016年，原告居住的房屋天花板及墙体脱落，差点砸伤在家里睡觉的原告的儿子。原告发现被告出售给原告的房屋是不合格产品，向清远市住房和城乡建设管理局投诉，2016年6月8日，清远市住房和城乡管理局对原告的投诉作出复函，在该复函中列明：被告同意组织装修队对同样出现批荡空鼓或跌落情况的小区其他房屋进行维修并承担保修责任。但此后，被告并没有按照其承诺对房屋进行全面的维修工作。原告认为：被告作为房地产开发企业，在出售房产产品时，应当向购房人提供合格的房产。被告将建筑质量不合格的房产出售给购房者的行为违反了《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定，应承担相应的民事责任。因该房产的墙面及天花板质量不合格，必须全面进行维修和重做，维修和重做的费用应由被告承担。由于维修和重做的费用现难以计算，故暂时按照十万元的价格提起诉讼，待鉴定机构作出鉴定估价后，按照鉴定结论的价格进行调整。为维护原告的合法利益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。
被告清远市华鸿投资有限公司书面答辩称：1、基本事实，2010年9月27日，答辩人与原告签订了《商品房买卖合同》。2011年8月30日，原告接收了案涉房屋。同日，答辩人、原告及案外人广州市芳村建筑工程有限公司签订了《清远市商品房质量保证书》。2011年8月30日，答辩人与原告签订了《清远市商品房使用说明书》。2011年11月8日，原告对案涉房屋开始装修，2011年12月19日，答辩人对其建设的4号、5号、12号、13号楼竣工验收合格，并在清远市住房和城乡建设局备案完毕；2、案涉房屋天花板脱落、墙体脱落已过保修期，答辩人不再有维修的义务。综上所述，原告所购的房屋由于时间较长或其他方面的原因，导致了其天花板、墙体脱落。但是，其装修部分已过保修期，答辩人不再有维修的义务。并且，原告也没有任何证据证明其损失为100000元，所以，请驳回原告的全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，确认如下事实：2010年9月27日，原告朱国彬和案外人李映亭与被告华鸿公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告以按揭的方式向被告购买位于清远市新城××大道××号世纪花城四号楼3层A号，建筑面积140.45平方米，套内面积108.44平方米，总房价款为494805元。合同第十六条保修责任约定“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。但可协助维修，维修费用由购买人承担。”后原、被告及案外人广州市芳村建筑工程有限公司签订一份《清远市商品房质量保证书说明》，约定保修期从开发企业把取得竣工验收备案书的商品房交付用户使用之日起计算，墙面、顶棚抹灰层脱落的保修期限为2年，地面空鼓开裂、大面积起砂的保修期为2年。2011年9月22日清远市华鸿投资有限公司4号商住楼经竣工验收合格，并于2011年12月19日在清远市住房和城乡建�局备案。原告于2011年9月份接收涉案房屋，装修后于2014年入住。
原告于2016年因房屋质量问题联合其他住户向有关部门反映，2016年6月8日，清远市住房和城乡建设管理局出具《关于世纪花城4栋302房质量投诉的复函》。在该复函中，被告清远市华鸿投资有限公司于6月7日书面回复：我司已与4号楼302业主协商一致，并同意我司组织装修队于2016年6月7日进场作业；对于同样出现批荡空鼓或跌落情况的小区的其他房屋，开发商将于2016年6月16日起，会同建筑承包商和物业管理公司等相关单位到现场进行检查和鉴定，并做好资料搜集、拍照和记录，对经确认的房号，参考4号楼302方修复方案执行。我司有责任承担保修责任，请业主不必担心。因原、被告就房屋修复问题无法达成一致意见，遂酿成本案诉讼。
诉讼中，依原告申请，本院依法委托广东保顺房屋鉴定有限公司对涉案房屋毛坯“抹灰”质量进行鉴定。2017年2月17日，广东保顺房屋鉴定有限公司作出《建筑物质量检测报告》，现场检测情况综述为：世纪花城四号楼3层A号房屋个别天花板饰面存在脱落现象；部分墙体抹灰层、天花板抹灰层存在空鼓现象。鉴定结论为：根据现场检测，该房屋墙体抹灰表面平整度符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》（以下简称“规范”）要求；墙体垂直度符合规范要求；天花板表面平整度符合规范要求；墙体阴阳角方正符合规范要求；部分抹灰层存在空鼓现象，不符合规范要求；部分抹灰层水泥砂浆松散、粉化，抹灰层与基层粘结不牢固，不符合规范要求。原告为此支付了鉴定费12000元。依原告申请，本院依法委托东莞市建业工程造价咨询事务所有限公司对涉案房屋的修复工程维修方案费用进行造价鉴定。2017年8月22日，东莞市建�工程造价咨询事务所有限公司做出《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为世纪花城4栋3A房修复工程维修方案工程造价为134783元，原告为此支付了鉴定费3153元。
对于上述检测报告和鉴定意见书，原告均不持异议，被告提出如下异议：被告交付原告的房屋是经过住建局竣工备案验收合格的房屋；涉案房屋经过原告二次装修，鉴定报告并未说明质量不合格的原因在哪。被告交付之初时房屋质量合格，即使鉴定出房屋质量出现问题，但不能证明被告交付原告之初的房屋存在问题；鉴定书的鉴定意见明显不合法，所依据的工程维修方案本身是不合法的；所有维修工程基本是对涉案房屋重新装修，而不是部分整修，没有根据实际情况进行修复，不能证明原告主张赔偿的依据。被告明确不申请重新鉴定，并坚持认为涉案房屋交付之初是经验收合格的，不同意由其对涉�房屋进行修复。
诉讼中，被告申请鉴定人员出庭。庭审中，针对法庭的询问“针对鉴定结论中出现的房屋问题，如果进行修复，是否清楚大概的修复范围，是否需要把抹灰层重做一遍？对于厨房卫生间是否需要重做？涉案房屋出现的问题是否属于开发商施工？”广东保顺检测鉴定有限公司鉴定人员回答对于出现质量问题的房屋需要全屋重做，一般而言抹灰层是由开发商施工。针对修复范围的问题，本院再次向广东保顺检测鉴定有限公司发函，要求该公司出具书面回函。该鉴定公司于2017年11月1日书面回函称：针对鉴定结论中出现的房屋问题，如果进行修复，建议对整个房屋的抹灰层进行重做。厨房及卫生间墙面已贴瓷砖，不在本次鉴定范围内，我司鉴定人员进行现场工作时未对瓷砖部分作检测，故无法确定厨房卫生间是否需要重做。原告对此认为其已缴纳了鉴定费，但是鉴定公司并未对厨卫进行检测鉴定，应该补充鉴定，但同时明确在本案不需要补充鉴定，可以在工程造价鉴定意见书的总费用中剔除厨卫部分的修复费用，并保留就该部分费用再向被告主张的权利。
本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案双方争议的焦点是：一、涉案房屋出现“空鼓、裂缝、抹灰脱落”等现象的原因和责任；二、涉案房屋已过保修期，被告是否应承担修复责任；三、涉案房屋的修复价格如何认定。
对于涉案房屋出现“空鼓、裂缝、抹灰脱落”等现象的原因，涉案房屋经广东保顺房屋鉴定有限公司鉴定公司作出《质量物质量检测报告》，鉴定结论为：部分抹灰层存在空鼓现象，不符合规范要求；部分抹灰层水泥砂浆松散、粉化，抹灰层与基层粘结不牢固，不符合规范要求。广东保顺房屋鉴定有限公司是具备专业鉴定资质的鉴定单位，鉴定程序合法，本院对该鉴定结论予以采信。而抹灰层属于开发商的施工范围，因此，涉案房屋出现出现“空鼓、裂缝、抹灰脱落”等现象，是由于开发商施工不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》要求引起的。
对于涉案房屋已过保修期，被告是否应承担修复责任的问题，对此本院认为涉案房屋出现的质量问题是开发商施工不符合规范要求引起的，说明在房屋交付之初这些问题即已存在。原告作为一般的普通公民，并不具备专业的资质，在收楼时无法发现该问题。在房屋的使用过程中，这些质量问题才逐渐显现，因此保修期应从原告知道房屋存在质量问题开始起算。原告在发现房屋问题后已联合其他住户向相关部门进行了反映，被告�向清远市住房和城乡建设管理局的回复中亦承诺对于出现批荡空鼓的房屋，其有责任承担保修责任。故对于涉案房屋出现的质量问题，被告应承担修复责任。被告关于已过保修期限，不应承担保修责任的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采信。
对于涉案房屋的修复价格如何认定的问题，东莞市建业工程造价咨询事务所有限公司作出《工程造价鉴定意见书》，结论为涉案房屋修复工程维修方案工程造价为134783元。该鉴定意见书依据原告提出的工程维修方案来确定的鉴定范围是全屋修复，虽然该维修方案是原告单方面提出的，但在对该鉴定报告进行质证时，被告已就该维修方案进行补充质证，而且对于涉案房屋的质量问题，广东保顺房屋鉴定有限公司亦书面复函称建议对整个房屋的抹灰层进行重做，因此对于该维修方案，本院予以认可，对于依据该维修方案而�出的鉴定报告，本院亦予以采信。但由于广东保顺房屋鉴定有限公司在对涉案房屋进行质量检测时并未对厨房、卫生间部分进行质量鉴定，现原告已明确在修复总费用中扣除厨卫部分的费用，经核算，厨卫部分的拆除费用为2900元，修复费用为32430.42元，按比例计算厨卫部分的其他费用（包括措施费、其他项目费、规费、税金等）为6076.66元〔（2900+32430.42）/115003.04*（3535.65+2645.07+13599.24）〕，厨卫部分的修复费用合共为41407.08元。该费用应在总的修复费用中予以扣除，扣除后的修复费用为93375.92元，应由被告华鸿公司支付给原告朱国彬。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
被告清远市华鸿投资有限公司应于本判决生效之日起10日向原告朱国彬支付赔偿款93375.92元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1150元，鉴定费15153元，合共16303元，由被告清远市华鸿投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 童伟娟
二〇一七年十一月二十三日
书记员 刘 睿
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一�零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。