广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛城法民一初字第839号
原告佛山市绿茵物业管理有限公司，住所:广东省佛山市禅城区。
法定代表人林美玉。
委托代理人张楠,男,汉族,××年××月××日出生,住所：广东省佛山市禅城区。
被告佛山汇银创展投资有限公司，住所：广东省佛山市禅城区。
法定代表人周赛山。
委托代理人胡敏理，广东通法正承律师事务所律师。
原告佛山市绿茵物业管理有限公司诉被告佛山汇银创展投资有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月3日立案受理后，依法由代理审判员罗婉文适用简易程序独任审判，分别于2014年7月30日、8月8日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张楠及被告的委托代理人胡敏理到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：被告为佛山市禅城区绿景三路22号帝景卡士小区开发商，原告受被告的委托管理该小区。被告拖欠原告2008年3月至2014年6月空置物业的物业管理费、公共水电分摊费用，经多次催要还没有交纳，请求判令：1、被告支付所欠的物业管理费以及公共水电分摊费；2、被告承担诉讼费。诉讼中，原告明确第一项诉讼请求包括：1、请求被告支付2-401业主戚建霞2个月管理费合计216.20元；2、2-801业主岑碧凤1个月管理费合计108.10元；3、3-402业主陈顺群1个月管理费合计151.20元；4、3-902业主冯镜泉1个月管理费合计151.20元；5、3-1001业主邓美英1个月管理费合计151.20元；6、3-1101业主黄伟英1个月管理费合计151.20元；7、4-701业主简月娥1个月管理费合计126.60元；8、1-301业主潘丽玉1个月管理费合计1838.40元；9、1-401业主冯焜泉1个月管理费合计2146.50元；10、1-501、1-502业主陈少文1个月管理费合计1003.80元；11、1-901业主李宏金、居劲光、李京东1个月管理费合计2146.50元；12、P10铺业主陈良赠送1个月管理费合计105.40元；13、P13铺付玉川1个月管理费合计58.10元；14、P12铺物业管理费18629.80元，电费552.40元，合计19182.20元；15、P14铺物业管理费3003.80元，电费49.14元，合计3052.94元；16、二层物业管理费48221.80元，电费1020.55元，合计49242.35元；17、首层S13汽车位物业管理费1470元；18、首层S23汽车位物业管理费1470元；19、首层S28汽车位物业管理费1200元；20、首层S29汽车位物业管理费1470元；21、首层S30汽车位物业管理费1470元；22、首层S31汽车位物业管理费1170元；23、首层S33汽车位物业管理费1470元；24、首层S34汽车位物业管理费1470元；25、首层S37汽车位物业管理费1500元；26、地下S45、S47汽车位物业管理费120元；27、地下S57汽车位物业管理费1140元；28、地下S58、S59汽车位物业管理费1500元；29、地下S60-67汽车位物业管理费480元；30、地下S71、S72汽车位物业管理费120元；31、地下S76-79汽车位物业管理费360元；32、地下S80-86、S88-91汽车位物业管理费4620元；33、地下S1-44、S46、S48-56、S68-70、S73-75、S87、S92-104汽车位物业管理费166500元。共计267361.89元。
被告辩称：1、原告起诉要求被告支付2008年3月-2012年3月的管理费及公摊电费，已超过诉讼时效，依法应不予支持，2、地下室属于人防工程，原告不应以汽车位的计算方式来计算管理费，即使要收也只应在地下汽车位出租后由原告向实际使用人收取物业管理费。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告营业执照、组织机构代码证、资质证书，被告组织机构代码证复印件、工商登记查询结果复印件。拟证明原、被告主体适格。原告具有叁级资质从事物业管理服务活动。
2、物业管理服务合同。拟证明原、被告的物业服务关系。
3、收楼手续书、产权登记信息查询（2-401、2-801、3-402、3-902、3-1001、3-1101、4-701、1-301、1-401、1-501、1-502、1-901、P10铺、P13铺）。拟证明被告同意代上述业主支付管理费共8354.40元，但该笔费用被告尚未支付。
4、佛山市规划城建档案馆出具的规划图。拟证明原告有权向被告主张地下S1-S104号汽车位的物业管理费。
5、2008年3月1日-2014年7月4日公共电费分摊明细及发票、2008年9月11日-2014年7月4日公共水费分摊明细及发票。拟证明原告代缴水电费的事实以及原告所主张的水电费的计费标准。
6、空置物业管理费明细表及发展商支付费用明细。拟证明原告向被告主张的物业管理费。
7、商品房买卖合同27份，拟证明原告向被告主张的空置物业的实际空置时段,即从2008年3月办理收楼手续起至商品房买卖合同中确定交付期限截止日止。
被告在诉讼中没有提交证据。
经庭审质证，本院对当事人提供的证据作如下认证：原告提供的证据1、2、6，被告无异议，本院予以采信；原告提供的证据证据4、5、7，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；原告提供的证据3，被告不予认可，经庭审询问，被告对“收楼手续书”上“宋梅江”的签名真实性无异议，确认是被告负责销售并办理收楼手续的员工，且确认被告的收楼手续就是“收楼手续书”上载明的流程，另外，被告没有就宋梅江无权处理相关管理费事宜和原告陈述的情况提供反证予以反驳，故本院对证据3的真实性予以确认。
综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
被告系位于佛山市禅城区绿景三路22号帝景卡士物业的开发商。2007年6月13日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理服务合同》，合同主要约定：由原告对位于佛山市禅城区绿景三路22号的帝景卡士进行专业物业管理。第一条物业基本情况，物业名称帝景卡士，类型为商住综合楼。……第二条委托管理事项。1、对房屋建筑共用部分的维修、养护和管理等……14、向业主收取物业管理服务费用及其他应缴费用。……第三条合同期限。自物业法定交收日起至项目合法成立的业主委员会与新聘物业管理公司签订物业管理合同之日止。……第七条管理服务费用及有关物业收益分配。1、本物业的带电梯住宅管理服务费按建筑面积计每月每平方1.20元（公共水电费按实际发生额分摊）；商铺管理服务费按建筑面积计每月每平方2.50元（公共水电费按实际发生额分摊）；酒楼管理服务费按建筑面积计每月每平方2.50元（公共水电费按实际发生额分摊，专用电梯一切费用自行承担）；写字楼管理服务费按建筑面积计每月每平方3.50元（公共水电费按实际发生额分摊）；汽车位管理服务费按每月每个30元计。摩托车位管理服务费按每月每个5元计（车位管理费用于支付车场的公共照明及智能消防设施的电费和清洗车场的水费，以及车场公共设施的日常维护费用）……。合同签订后，原告依约为涉案小区提供物业服务。
佛山市禅城区绿景三路22号二座401房为住宅，建筑面积为90.12平方米；二座801房为住宅，建筑面积为90.12平方米；三座402房为住宅，建筑面积为125.99平方米；三座902房为住宅，建筑面积为125.99平方米；三座1001房为住宅，建筑面积为123.93平方米；三座1101房为住宅，建筑面积为125.98平方米；四座701房为住宅，建筑面积为105.52平方米；一座三层为办公用房，建筑面积为525.25平方米；一座四层为办公用房，建筑面积为613.28平方米；一座501房为办公用房，建筑面积为182.63平方米；一座502房为办公用房，建筑面积为108.97平方米；一座九层为办公用房，面积为613.28平方米，首层P10号为商业服务用房，建筑面积为42.15平方米；首层P13号为商业服务用房，建筑面积为23.27平方米；首层P12号为商业服务用房，建筑面积为152.09平方米，房产交付期限为2012年3月31日前；首层P14号为商业服务用房，建筑面积为26.11平方米，房产交付期限为2011年12月31日前；二层为商业服务用房，建筑面积为1753.52平方米，房产交付期限为2009年2月10日前；首层S13号为车位，房产交付期限为2012年3月31日前；首层S23号为车位，房产交付期限为2012年3月31日前；首层S28号为车位，房产交付期限为2011年6月30日前；首层S29号为车位，房产交付期限为2012年3月31日前；首层S30号为车位，房产交付期限为2012年3月31日前；首层S31号为车位，房产交付期限为2011年5月31日前；首层S33号为车位，房产交付期限为2012年3月31日前；首层S34号为车位，房产交付期限为2012年3月31日前；首层S37号为车位，房产交付期限为2012年4月30日前。
2008年2月至7月间，被告负责销售并办理收楼手续的员工宋梅江在13份收楼手续书中注明同意赠送管理费并签名确认，其中：1、戚建霞（二座401房）2个月管理费；2、岑碧凤(二座801房)1个月管理费；3、陈顺群(三座402房)1个月管理费；4、冯镜泉(三座902房)1个月管理费；5、邓美英(三座1001房)1个月管理费；6、黄伟英(三座1101房)业主1个月管理费；7、简月娥(四座701房)1个月管理费；8、潘丽玉(一座301房)1个月管理费；9、冯焜泉(一座401房)1个月管理费；10、陈少文(一座501房、一座502房)1个月管理费；11、李宏金、居劲光、李京东(一座901房)1个月管理费；12、陈良(首层P10铺)1个月管理费；13、付玉川(首层P13铺)1个月管理费。庭审中，原告明确同意上述管理费由被告代为支付。
另查明，佛山市规划城建档案馆出具的《竣工图》中载明：住宅机动车车位数38个，商业及办公机动车库数104个，室外地面机动车车位数36个。
再查明，原告是叁级资质物业管理公司，其经营范围为物业管理及家政服务，物业中介代理，停车场管理服务。
原告陈述：原告自2008年3月1日开始进入涉案小区提供物业服务至今。物业管理费的收费标准是按照原、被告签订的《物业管理服务合同》第七条第一款的约定收取，其中“一座”属于写字楼性质，“二座、三座、四座”属于住宅性质，“P”属于商铺性质。原告每月月初将公共分摊水电费张贴于物业公告栏公示，并将物业管理费用及公共水电费用按月告知被告。写字楼公共分摊电费项目包括：一座电梯电费、一座消防风机电费、消防报警电费及监控中心电费；商业应承担公共分摊电费项目包括：消防报警电费及监控中心电费。
原、被告共同确认：《竣工图》中载明的商业及办公机动车库位处地下人防工程。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告是具有物业管理资质的物业服务企业，被告是涉案物业的开发商，原告与被告签订的《物业管理服务协议》均是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据《物业管理条例》第四十二条第二款的规定，被告作为建设单位，对已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业应承担物业服务费用。
关于被告抗辩认为原告诉请已过诉讼时效的问题。物业管理费的收取依据是物业服务合同，因此，在物业服务合同期间内产生的物业管理费应视为一个整体，被告每月缴纳物业管理费应视为整体债务的分期履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。涉案《物业管理服务协议》并未约定合同履行终止的期限，原、被告间的物业服务关系亦一直持续，因此原告主张的物业管理费并未超过诉讼时效，本院对被告的该抗辩意见不予采纳。
关于被告就处于人防工程的车位的物业管理费提出抗辩的问题。首先，佛山市规划城建档案馆出具的《竣工图》中载明商业及办公机动车库数104个。其次，原、被告共同确认《竣工图》中载明的商业及办公机动车库位处地下人防工程。被告虽对《竣工图》关联性有异议，但并无就原告陈述的人防工程中的车位情况提供反证予以反驳；第三，根据《人民防空法》第五条第二款规定的“谁投资，谁受益”原则，被告是人防工程车位的受益人，而原告作为前期物业服务企业，其对小区的多个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、交通秩序、公共环境卫生等，故原告提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业。部分人防工程车位虽未出租，但被告已实际接受了原告的服务，被告不按时缴纳物业管理费的行为会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公。因此，对被告的抗辩本院不予采纳。原告的请求有事实和法律依据，本院予以支持。另，佛山市禅城区绿景三路22号二层的实际空置时段为2008年3月至2009年2月10日，原告仅诉请2008年3月至2009年1月的物业管理费；1座501房、502房的管理费应为1020.60元，但原告仅诉请被告支付1003.80元，上述均系原告处分权利的行为，不违反法律规定，本院予以准许。因被告对原告诉请的物业的空置情况、欠费期间、欠费金额无提出异议并提供证据予以反驳，亦未举证证明公摊电费的计算结果存在不合理之处，故被告应向原告支付空置物业管理费257385.40元，公摊电费1622.09元（具体的空置时段、空置物业管理费以及公共电分摊费见附表）。
关于原告请求被告支付承诺代交付的管理费问题。由前本院采信的证据和查明的事实，被告承诺承担“收楼手续书”中赠送的管理费，且庭审中原告亦明确表示同意该部分管理费由被告支付，故原告的请求有事实和法律依据，本院予以支持，被告应向原告支付8354.40元（具体明细金额见附表）。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第八十四条，第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告佛山汇银创展投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市绿茵物业管理有限公司支付物业管理费265739.80元，公摊电费1622.09元，合计267361.89元。
被告佛山汇银创展投资有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，受理费减半收取3055元，由被告佛山汇银创展投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 罗婉文
二〇一四年八月十八日
书 记 员 吕玲玲
附引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。