广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第6026号
上诉人（原审原告）：郑少宋，住广州市海珠区。
上诉人（原审原告）：苏苑清，住广州市黄埔区。
两上诉人的共同委托代理人：邓旭东，系广东环球经纬律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：梁世昌，住广州市天河区。
上诉人（原审被告）：潘丽颜，住广州市天河区。
上诉人（原审被告）：广州社建房地产投资有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：梁明柳，职务：董事长。
三上诉人共同委托代理人：郑子殷，广东诺臣律师事务所律师。
三上诉人共同委托代理人：周倩仪，广东诺臣律师事务所律师。
上诉人郑少宋、苏苑清因与上诉人梁世昌、潘丽颜、广州社建房地产投资有限公司（以下简称社建公司）物权保护纠纷一案，不服广州市黄浦区人民法院（2015）穗黄法民三初字第86号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年11月6日，郑少宋（乙方）、苏苑清（乙方）与社建公司（甲方一）、梁世昌（甲方二）、潘丽颜（甲方三）签订《商铺买卖合同书》，梁世昌、潘丽颜、社建公司向郑少宋、社建公司出售广州市黄埔鹤林苑1、3、5号楼首层部分商铺，双方约定：一号商铺即1号楼首层，建筑面积928.6872平方米，有房产证三本，粤房地证字第××号房产证面积为372.64平方米，穗字第11××40号房产证面积为285.29平方米，第11××41号房产证面积为270.76平方米，商铺占用范围内的土地所有权为国有，国有土地使用权以出让方式获得，商铺目前部分被使用（使用人为暂时性），其中铺面659平方米的单价为每平方米21500元，车位270.76平方米单价为每平方米20000元；二号铺为3号楼首层，面积212.83平方米，单价为每平方米22000元，商铺目前被使用（使用人为暂时性）；三号商铺为5号楼首层5-6号铺，面积160平方米，单价为每平方米22000元，目前空置；四号商铺为5号楼13、14号铺，面积45平方米，单价为每平方米18000元，目前空置；梁世昌、潘丽颜、社建公司保证对所转让的商铺拥有完全的所有权、处分权和收益权，亦不存在其他人的优先购买权，郑少宋、苏苑清以梁世昌、潘丽颜、社建公司的保证和陈述为基础，买受上述商铺，上述二号和三号商铺的实际平方数以国土房管局测量的平方面积为准，多除少补，梁世昌、潘丽颜、社建公司保证合同生效之日起不得与上述商铺的任何人不得订立任何有关租赁性质的合同，原使用人在签订本协议30天内撤离铺面，梁世昌、潘丽颜、社建公司每延迟一天，应按总受让价万分之五／一天的标准向郑少宋、苏苑清承担违约金。双方约定的付款方式为：1、本合同签订的当如郑少宋、苏苑清支付首期款1000万元给梁世昌、潘丽颜、社建公司，其中一号商铺（1号楼）的首期款为500万元，二号商铺（3号楼）的首期款为250万元，三号商铺（5号楼5-6号铺）的首期款200万元，四号商铺（5号楼13、14号铺）的首期款50万元；2、当上述一号铺到房管局办理过户登记手续成功取回回执时，郑少宋、苏苑清需付1400万元给梁世昌、潘丽颜、社建公司，剩余款项为56.696万元待领取产权证时一次性付清；当法院裁定上述二号铺为郑少宋、苏苑清所有，已符合过户条件，郑少宋、苏苑清需支付210万元给梁世昌、潘丽颜、社建公司，剩余款项8.226万元待领取产权证时一次性付清；当梁世昌、潘丽颜、社建公司向郑少宋、苏苑清实际交付上述三号铺、四号铺时，郑少宋、苏苑清需向梁世昌、潘丽颜、社建公司支付130万元，剩余款项57.4万元待领取产权证时一次性付清；上述商铺的过户所产生的税费等费用按政府的有关规定各自承担。双方还约定：双方对商铺的责任界定以过户为准，过户前所有的费用（包括但不限于水电费、物业费、租金等）由梁世昌、潘丽颜、社建公司承担或享有，过户后所有的费用（包括但不限于水电费、物业费、租金等）由郑少宋、苏苑清承担或享有；如因梁世昌、潘丽颜、社建公司原因导致部分商铺无法按照合同约定的时间办理过户手续给郑少宋、苏苑清，视为梁世昌、潘丽颜、社建公司重大违约，郑少宋、苏苑清有权单方解除合同，梁世昌、潘丽颜、社建公司除应立即退还郑少宋、苏苑清已付款项及利息（自郑少宋、苏苑清支付房款之日起至实际退还之日止）外，还应向郑少宋、苏苑清支付违约金1000万元，郑少宋、苏苑清不依时向梁世昌、潘丽颜、社建公司交款，梁世昌、潘丽颜、社建公司有权解除合同，没收1000万元首期款。双方同时特别约定，1号楼的泵房、5号楼的5-6号铺后面相连的消防水池和5号楼的13、14号铺签名的空地待上述各楼综合验收后交郑少宋、苏苑清管理。双方补充约定如在房管局网签的合同与本合同不一致的，以本合同内容为准。郑少宋、苏苑清和梁世昌、潘丽颜以均在合同上签名并按手印，社建公司的梁某在法定代表人处前面，并加盖该公司公章。合同中未注明涉案商铺的所有权人。
签约当日，梁世昌和社建公司出具委托书，委托潘丽颜代收上述合同款项，并注明潘丽颜的银行账号和身份证号码。
2013年11月26日，潘丽颜、梁世昌向郑少宋、苏苑清出具承诺书，作为上述买卖合同的补充：1、一号商铺完税事项，甲方必须在2013年12月15日前缴清其应负担的各项税费款，如未能缴清，由乙方按照税局核定的数额代其缴付，所缴款项由房款中扣减，甲方必须无条件办理所有手续；2、二号商铺在法院解封通知后十天内，甲乙双方等法院通知裁定日期并双方到法院办理有关手续，并到房管局办理过户的所有手续（过户到乙方提供任意一方名下，甲方无条件配合），但甲方必须保证法院于2013年12月30日前解封（如法院无法裁定过户，则双方两天内按正常的房产交易程序到房产交易中心办理过户手续）；3、乙方同意于2013年11月26日再付300万元给甲方；4、在甲方收到乙方300万元后，如果无法履行上述一、二项的承诺时，甲方同意从2013年12月31日起按每月1%的利息支付给乙方。
郑少宋、苏苑清作为乙方、梁世昌、潘丽颜作为甲方签订一份没有签署日期的承诺书，双方约定：1、乙方于2013年12月10日之前支付甲方房款13，000，000整，甲乙双方于2013年12月10日办理正式交易过户，交过户税费事宜，乙方应于该日支付甲方房款3，100，000元；乙方应于2013年12月18日前支付甲方房款为460，695元；乙方应于甲方交付房屋当天支付完毕全部房款（余款为3，000，000元）；若乙方逾期支付房款，乙方应按未付房款每天千分之一支付甲方滞纳金。2、甲方承诺于2013年12月20日把上述房地产交付给乙方使用，若甲方逾期交付房屋，则甲方应按乙方已付房款总金额每天千分之一支付乙方滞纳金；3、因甲方在办理上述房地产交易过户之前，因该房地产与第三人有经济纠纷，甲方要追回损失，乙方承诺在交易过户后积极配合甲方包括及不限于以诉讼等各种形式追讨，追讨过程所发生费用由甲方承担，追讨回来的赔偿也全部由甲方享有；4、以上房地产交易，潘丽颜自愿作为担保人；5、本承诺书一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签订之日起生效，均具有同等法律效力。
2013年12月10日下午，潘丽颜、梁世昌作为甲方、郑少宋、苏苑清作为乙方签订承诺书更正，双方约定：甲乙双方现对2013年12月10日上午签订位于广州市黄埔区鹤景路341-373号（单号）商铺两间（房地产证号为01××41、11××92）、车库1间（房地产证号11××41号），建筑面积合计为928.6872平方米的承诺书中第壹条款更正如下：乙方于2013年12月10日之前支付甲方房款为人民币捌佰万元整（￥8，000，000），甲乙双方于2013年12月10日办理正式交易，交过户税费事宜，乙方应于该日支付甲方房款为人民币叁佰万元整（￥3，000，000）；乙方应于2013年12月18日前支付甲方房款为人民币伍佰肆拾陆万零陆佰玖拾伍元整（￥5，460，695）；乙方应于甲方交付房屋当天支付完毕全部房款（余款为人民币叁佰万元整￥3，000，000），若乙方逾期支付房款，则乙方应按未付房款每天千分之一支付甲方滞纳金。双方确认付款方式以本承诺书变更条款为准。郑少宋、苏苑清和潘丽颜、梁世昌在该承诺书更正上签名并按手印。
上述两份承诺书及一份承诺书更正的甲方中写有社建公司的名称，但落款处仅有潘丽颜、梁世昌的签名和指模，无社建公司的签名或者盖章，其中无签署日期的承诺书和承诺书更正上有郑少宋、苏苑清的签名和指模。
上述合同及协议签订后，郑少宋于2013年11月4日支付两笔、26日、12月30日共四次分别向潘丽颜和梁世昌支付购房款150万元、350万元、300万元和5，460，695元；苏苑清分别于2013年11月1日、12月10日向潘丽颜支付购房款500万元和310万元，郑少宋、苏苑清共向梁世昌、潘丽颜、社建公司支付购房款21，560，695元，其中郑少宋、苏苑清提交的四份手写收据及收条的总金额为16，100，000元注明系缴纳1号楼房款，即在2013年12月20日前，郑少宋、苏苑清向梁世昌、潘丽颜、社建公司共支付购房款16，100，000元。一审庭审中梁世昌、潘丽颜、社建公司确认已经收到郑少宋、苏苑清支付的合同约定的一号铺即涉案商铺及车库的全部购房款19，560，695元。
2013年12月16日和2014年2月19日，郑少宋分别取得广州市黄埔区鹤景路353-373（单号）首层商场和341-373号（单号）车库的房地产权证（编号分别为粤房地权证穗字第××号和粤房地权证穗字第××号）。2013年12月17日，苏苑清取得广州市黄埔区鹤景路341-351（单号）首层商场的房地产权证（编号为粤房地权证穗字第××号）。
2013年12月20日，苏苑清的女儿岑某与案外人林某签订租赁合同，将广州市黄埔区鹤景路367号、369号、371号（1号楼首层小卖部）店面租赁给林某使用，林某向岑某缴纳了铺面押金，并从该月起向岑某缴纳租金。
2015年6月8日，一审庭审期间，证人朱某甲（系广州市黄埔欢欢幼儿园）的法定代表人出庭作证，证实该幼儿园一直租赁广州市黄埔区鹤景路1号楼363号商铺和两个没有门牌的车库使用，2014年上述商铺改为永久用电后，从同年3月起，其将电费交给苏苑清的女儿岑某。梁世昌、潘丽颜、社建公司提交的2015年3月12日电费押金收据和同日以及同年5月11日的电费收据上，经手人一栏的签名可以辨认出其中一个字为“岑”。一审庭审期间，郑少宋、苏苑清确认上述电费均系苏苑清的女儿岑某收取，但一直未从该幼儿园收到租金。
2015年4月16日，郑少宋、苏苑清以争议房产按约定应在2013年12月20日前交付给其使用，但梁世昌收到购房款后却不履行义务，其行为构成违约为由向原审法院提起本案诉讼。请求法院判令：1.梁世昌将黄埔区鹤景路鹤林苑341-373（单号）车库、353-373（单号）首层商场交付郑少宋使用；将341-351（单号）首层商场交付给苏苑清使用；2.梁世昌支付滞纳金（按已付款项16560695元为本金，从2013年12月21日起按每天千分之一计至交付之日止）；3.潘丽颜和社建公司对第二项诉请承担连带赔偿责任。
梁世昌、潘丽颜、社建公司辩称：不同意郑少宋、苏苑清的诉请。郑少宋、苏苑清与梁世昌、潘丽颜、社建公司签订了房屋买卖合同，双方办理了房产过户手续，物业已经交付给郑少宋、苏苑清使用。梁世昌、潘丽颜、社建公司没有违反合同约定，不同意郑少宋、苏苑清的诉请。梁世昌、潘丽颜、社建公司确认郑少宋、苏苑清已经按照合同约定支付完了涉案房屋的全部款项19560695元，并不是郑少宋、苏苑清陈述的尚有300万未付清。郑少宋、苏苑清陈述的其屡次催促，但没有提交证据证明，郑少宋、苏苑清只是利用双方交接房屋时没有交接手续进行的恶意诉讼。
原审法院认为：郑少宋、苏苑清与梁世昌、潘丽颜、社建公司之间签订的商铺买卖合同书中关于买卖1号商铺广州市黄埔区鹤景路341-373号（单号）车库、353-373号（单号）首层商场以及341-351号（单号）首层商场的约定，以及其后所签订的承诺书以及承诺书更正，系对上述合同书的补充或者更正，均是双方当事人之间的真实意思表示，符合法律规定，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。按照商铺买卖合同书第四条的约定“甲（梁世昌、潘丽颜、社建公司）、乙（郑少宋、苏苑清）双方对商铺的责任界定以过户为准，过户前所有的费用（包括但不限于水电费、物业费、租金等）由甲方承担或享有；过户后所有的费用（包括但不限于水电费、物业费、租金等）由乙方承担或享有”，涉案商铺的交接以及权利的界定以房地产权属证书记载的登记日期为准；郑少宋、苏苑清与梁世昌、潘丽颜签订一份没有签署日期的承诺书第二条的约定，重新约定了涉案商铺的交付日期为2013年12月20日，改变了原合同的约定，但是未约定交付方式，即原合同约定的交付方式仍然有效，即“商铺的责任界定以过户为准”。按照涉案商铺房地产权证的记载，广州市黄埔区鹤景路341-351号（单号）首层商场是在2013年12月17日登记在苏苑清名下，353-373号（单号）首层商场在2013年12月16日登记在郑少宋名下，上述商场已经在约定交付之日前已经过户给郑少宋、苏苑清，依照双方约定的交付方式，从上述房产权属登记至郑少宋、苏苑清名下之日即为梁世昌、潘丽颜、社建公司向郑少宋、苏苑清实际交付之日，梁世昌、潘丽颜、社建公司在双方约定的交付日期（2013年12月20日）前已经实际交付，而苏苑清之女岑某与案外人林某履行的租赁合同、证实郑少宋、苏苑清已经实际占有、使用上述涉案商铺，梁世昌、潘丽颜、社建公司无违约行为；而广州市黄埔区鹤景路341-373号（单号）车库在2014年2月19日登记在郑少宋名下，梁世昌、潘丽颜、社建公司没有按照双方约定日期即2013年12月20日前交付给郑少宋、苏苑清，系违约行为，应当依约承担相应的违约责任，郑少宋、苏苑清请求梁世昌、潘丽颜、社建公司按照合同约定向其支付违约金，符合法律规定，予以支持。
违约金的数额。梁世昌、潘丽颜、社建公司实际违约时间为2013年12月21日至2014年2月18日，共计60天。郑少宋、苏苑清在2013年12月20日前共支付购房款16，100，000元，其中，广州市黄埔区鹤景路341-351号（单号）首层商场、353-373号（单号）首层商场价款为（285.29平方米＋372.64平方米）×21500元／平方米=14，145，495元，已经依约交付，根据双方关于房屋交付的当天支付完毕全部房款的约定，在郑少宋、苏苑清支付的上述款项中，一号铺商场的价款已经全部支付完毕；在郑少宋、苏苑清已交款项中扣除上述商场的价款后，广州市黄埔区鹤景路341-373号（单号）车库的已支付的价款为1，954，505元，按照未签署日期的承诺书的约定，梁世昌、潘丽颜、社建公司未按时交付涉案车库，应当按照已付款的每日千分之一计算违约金，为1，954，505元×1‰／天×60天=117，270.3元，即梁世昌、潘丽颜、社建公司应当向郑少宋、苏苑清支付上述车库迟延交付的违约金117，270.3元。
关于承诺书和承诺书更正对社建公司约束力。社建公司未在上述两份协议上签名或者加盖公章，但是，从郑少宋、苏苑清与梁世昌、潘丽颜、社建公司履行合同的过程分析，在上述两份协议签订后，社建公司并未提出异议，并且按照上述两协议约定的时间办理产权转移登记手续和收取郑少宋、苏苑清的房款，其以实际行为默认了上述两份协议对其的约束力，故应认定上述两份协议书对社建公司有约束力。
关于梁世昌、潘丽颜、社建公司的连带责任。郑少宋、苏苑清和梁世昌、潘丽颜、社建公司签订的商铺买卖合同书中并未注明涉案商铺和车库的原权属人，郑少宋、苏苑清提交的涉案商铺和车库的查册表中未注明所有权的来历，庭审中郑少宋、苏苑清也未提交相应的证据证明涉案商铺在产权转移登记至郑少宋、苏苑清名下前的权属情况，梁世昌、潘丽颜、社建公司也未提交证据证明产权转移给郑少宋、苏苑清前的商铺权属情况，故梁世昌、潘丽颜、社建公司作为合同主体应当对其违约行为承担连带责任。梁世昌、潘丽颜、社建公司提出的“交付房屋和支付违约金的责任人仅为梁世昌”、“潘丽颜作为担保人承担连带责任”、“与社建公司无关”以及“郑少宋、苏苑清存在恶意诉讼行为”、“意图通过虚假的事实利用诉讼获取不正当利益”等的代理意见，无法律和事实依据，不予采纳。
关于梁世昌、潘丽颜、社建公司以郑少宋、苏苑清阻止证人出庭作证为由申请原审法院调取的广州市公安局黄埔区分局于2015年6月10日作出的穗公埔行罚决字（2015）01057号《行政处罚决定书》，因系苏苑清于同月7日22时许将一集装箱堵塞黄埔区鹤景路欢欢幼儿园鹤林分部正门口、严重扰乱第二日（6月8日）幼儿园的正常秩序，广州市公安局黄埔区分局对苏苑清处以行政拘留五日的处罚，与本案纠纷无关联，且未影响本案证人作证行为，不予采纳。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条的规定，于2015年10月15日作出如下判决：一、梁世昌、潘丽颜、社建公司在判决生效之日起10日内向郑少宋、苏苑清连带支付迟延交付广州市黄埔区鹤景路341-373号（单号）车库的违约金117，270.3元；二、驳回郑少宋、苏苑清的其他诉讼请求。一审案件受理费46800元，郑少宋、苏苑清负担45702元，梁世昌、潘丽颜、社建公司共同负担1098元。
判后，上诉人郑少宋、苏苑清，上诉人梁世昌、潘丽颜、社建公司均不服原审判决，向本院提起上诉。其中，郑少宋、苏苑清上诉称：一、原审法院认定事实错误。案涉合同签订之前，郑少宋在2013年11月4日已支付了500万元，苏苑清在2013年11月1日支付了500万元，上述1000万元是购买四号商铺的总首期款，由于一号铺被占用，梁世昌、潘丽颜、社建公司无法按照双方商定的2013年11月底办理完毕交易过户和房屋交付事宜，因梁世昌、潘丽颜、社建公司资金周转困难，应其要求，郑少宋、苏苑清同意再支付一号商铺300万元，于是郑少宋在2013年11月26日支付了300万元给梁世昌、潘丽颜、社建公司。没有写明日期的承诺书其实是2013年12月10日上午写的，后发现一号商铺应付金额写错了，把应付800万元写成了应付1300万元，于是双方在下午写了承诺更正书，把承诺书第一条的金额更正为800万元，其他条款不变。承诺书及承诺更正书约定了房屋过户及房屋交付事宜，约定双方在2013年12月10日办理过户手续，在当日郑少宋、苏苑清应支付310万元（苏苑清在当日支付了310万元），约定郑少宋、苏苑清在2013年12月18日前支付5460695元（郑少宋在2013年12月30日支付了5460695元），约定郑少宋、苏苑清扣留300万元作为房屋交付的保证金。在2013年12月30日前，郑少宋、苏苑清共支付了21560695元，其中，一号铺支付了16560695，二号商铺支付了250万元，三号商铺支付了200万元，四号商铺支付了50万元。一审判决置一号商铺只付款16560695元，扣留了300万元作为房屋交付的保证金的事实不顾。认定梁世昌、潘丽颜、社建公司已收到全部房款19560695元错误。二、原审法院认定的证据明显不足。原审以“双方对商铺的责任以过户为准”认定商铺的交付使用以权属证书记载的登记日期为准错误。该条款的本意是双方对于房屋交付前后债权债务的约定，首先，在此合同书中，双方没有对房屋的交付手续进行书面约定，因商铺部分被占用，合同书约定梁世昌、潘丽颜、社建公司应在合同书签订30天内清场交给郑少宋、苏苑清，因梁世昌、潘丽颜、社建公司未在上述规定时间交付，双方签订承诺书约定在2013年12月20日将房屋交付给郑少宋、苏苑清使用，若未交付则扣留300万元作保证金，此印证了郑少宋、苏苑清支付了16560695元，剩余300万元未支付的事实。其次，案涉两个商铺的现状是郑少宋名下的353-373商铺约300平方米给证人朱某乙的幼儿园占用，约20平方米给林某作小卖部使用；郑少宋名下的341-373车库一部分给幼儿园占用，一部分给社建公司堆放建筑材料及建筑工具；苏苑清名下的341-351商铺由梁世昌、潘丽颜、社建公司租赁给他人作百货批发部。郑少宋、苏苑清是收取了林某的租金，但只有约20平方米，不足以证明商铺已经交付郑少宋、苏苑清。据此请求法院判令：1.撤销原审判决；2.梁世昌在本判决生效后10天内将黄埔区鹤景路鹤林苑341-373（单号）车库、353-373（单号）首层商场交付郑少宋使用；将341-351（单号）首层商场交付给苏苑清使用；3.梁世昌支付滞纳金（按已付款项16560695元为本金，从2013年12月21日起按每天千分之一计至交付之日止）；4.一、二审诉讼费用由梁世昌承担；5.潘丽颜和社建公司对诉请3、4承担连带清偿责任。
梁世昌、潘丽颜、社建公司答辩称不同意郑少宋、苏苑清的上诉请求及理由，并提起上诉称：一、案涉的341-373号（单号）车库已经在2013年12月20日前交付给郑少宋、苏苑清。1号商铺已经整体交付，不存在只交付341-373（单号）首层商铺而不交付341-373号（单号）车库的情形。且交易习惯及一审的证人证言也证明实际交付。梁世昌已经在2013年12月10日办理产权转移登记手续，不存在违约行为，梁世昌在2013年12月10日已经开始办理341-373号（单号）车库的过户手续，但是因车库过户涉及1号楼业主的利益问题，需要办理公示公证手续并在各业主在7天期限未提出异议的情况下才能办理过户手续，因此，梁世昌无法在2013年12月20日办理过户手续存在其他非因双方责任的原因，原审认定梁世昌没有按照合同约定交付房屋错误。二、郑少宋、苏苑清已经向梁世昌支行了1号商铺19560695元。一审认定郑少宋、苏苑清在2013年12月20日前共支付购房款16100000元错误。梁世昌提交的落款时间为2013年11月1日的收条仅注明“今收到苏苑清鹤林苑商铺首期款人民币五佰万元整”，收条所述商铺并未注明是1号楼房款，但原审法院认定是1号楼房款，郑少宋、苏苑清主张其向梁世昌支付了21560695元，却只提交部分的收据收条，称其未缴纳余款300万元，目的是为了混淆已经全部交付1号楼楼款且梁世昌已经交付标的物的事实。三、社建公司与潘丽颜不应作为本案适格的被告。1号商铺的全部房款均是由潘丽颜收取，1号商铺的产权转移登记是由梁世昌办理；社建公司不是1号商铺的出卖方，也未办理1号商铺的产权转移登记手续和收取1号商铺的房款。承诺书及承诺更正书的内容也社建公司没有关联性，社建公司并未在上面盖章，一审以社建公司对于上述两协议无异议即认定1号商铺的产权交易与社建公司有关错误，社建公司不应承担连带支付责任。郑少宋、苏苑清起诉时明确承担交付责任的是梁世昌，结合其他证据实际交付标的物的也是梁世昌，因此，1号商铺与社建公司与潘丽颜无关。据此请求法院判令：1.撤销原审判决第一、二项，改判驳回郑少宋、苏苑清的全部诉讼请求；2.本案的全部诉讼费用由郑少宋、苏苑清负担。二审庭审中，梁世昌、潘丽颜、社建公司表示：撤回对于潘丽颜不应承责的上诉。
郑少宋、苏苑清答辩称不同意梁世昌、潘丽颜、社建公司的上诉请求及理由。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中：社建公司向本院提交五份证据：一、1.广州市房地产转移登记申请书【黄埔区鹤景路341-373（单号）车库】；2.广东省房地产权证（11××41号）；3.广州市存量房买卖合同（编号：穗存量房合字13110053359号）；4.土地增值税、营业税及附加、个人所得税纳（免）税证明。证据1-4拟证明黄埔区鹤景路341-373（单号）车库的买卖双方为郑少宋和梁世昌，与社建公司和潘丽颜无关，社建公司和潘丽颜不是本案适格被告。二、5.广州市房地产转移登记申请书【黄埔区鹤景路341-351（单号）首层商场】；6.广东省房地产权证（11500146**号】；7.广州市存量房买卖合同13110066423号）；8.土地增值税、营业税及附加、个人所得税纳（免）税证明。证据5-8拟证明黄埔区鹤景路341-351（单号）首层商场的买卖双方是苏苑清和梁世昌，与社建公司和潘丽颜无关，社建公司和潘丽颜不是本案适格被告。三、9.广州市房地产转移登记申请书【黄埔区鹤景路353-373（单号）首层商场】；10.广东省房地产权证【01××41号】；11.广州市存量房买卖合同13120030406号）；12.土地增值税、营业税及附加、个人所得税纳（免）税证明。证据9-12拟证明黄埔区鹤景路353-373（单号）首层商场的买卖双方是郑少宋和梁世昌，与社建公司和潘丽颜无关，社建公司和潘丽颜不是本案适格被告。四、13.契税完税证；14.广东省地方税收通用发票；15.公证书【（2013）粤广萝岗第7805号】13-15拟证明梁世昌在2013年12月10日办理黄埔区鹤景路341-373（单号）车库产权登记手续，梁世昌不存在逾期办证、逾期交付的违约责任。五、16.房地产估价报告拟证明郑少宋在本案起诉前带领深圳市国资土地房地产评估有限公司评估人员对黄埔区鹤景路353-373（单号）首层商场进行评估，评估内容包含商场内部评估；2.郑少宋、苏苑清在收楼后仍起诉，存在恶意诉讼之嫌。郑少宋、苏苑清认为以上证据均超过了举证期限，不予质证。
二审中，双方当事人共同确认以下事实：1.双方对于逾期交房违约责任的约定是承诺书第二条“甲方承诺于2013年12月20日把上述房地产交付给乙方使用，若甲方逾期交付房屋，则甲方应按乙方已付房款总金额每天千分之一支付乙方滞纳金。”；2.合同对于争议商铺的交付方式没有明确约定。
二审中，双方当事人对于以下事实存有争议：第一，社建公司应否承担责任。郑少宋、苏苑清表示：虽然争议的1号商铺出卖人是梁世昌，潘丽颜、社建公司与标的物没有关联性，也没有证据证明1号商铺项下的权利义务是由社建公司履行。但是，买卖合同第五条约定，郑少宋、苏苑清是整体购买1、2、3、4号商铺，因此买卖合同是一个整体，任何一项违约责任社建公司均应承担。同时，社建公司是争议商铺的实际控制人，且梁世昌、潘丽颜是社建公司的股东，故社建公司应承担责任。梁世昌、潘丽颜、社建公司则表示：1号商铺的原产权人是梁世昌，2、3、4号商铺的产权人是社建公司，潘丽颜是买卖合同项下1、2、3、4号商铺的收款人，社建公司没有收取1号商铺的款项，也没有履行1号商铺项下的权利义务，承诺书及承诺更正书的签约主体不包括社建公司，因此，社建公司不应承担争议商铺项下的责任。第二，争议标的物的交付方式。郑少宋、苏苑清表示：虽然合同对于争议标的物的交付方式没有明确约定，但是应以实际交付作为房屋的交付方式。梁世昌、潘丽颜、社建公司则表示：根据合同约定双方的真实意思表示是以房屋过户作为交付方式，且在房屋过户之前也已经实际交付全部标的物，但没有办理书面的交接手续。第三，1号商铺已付房款的总额。梁世昌、潘丽颜、社建公司表示：双方在合同的履行过程中口头约定将2、4号商铺支付的首期款300万元转化为1号商铺房款，因此，郑少宋、苏苑清一共实际支付1号商铺价款19560695元。郑少宋、苏苑清则表示：不认可双方之间有口头约定，根据承诺书约定，郑少宋、苏苑清应于梁世昌交付一号商铺当天支付余款300万元，由于梁世昌没有交房，故300万元余款没有支付，郑少宋、苏苑清一共实际支付1号商铺价款16560695元，尚有300万元余款没有支付。
本院认为：本案二审当事人争议的焦点问题为：（一）社建公司应否作为本案的承责主体；（二）房屋交付方式的认定；（三）迟延交房违约金的计算。
关于社建公司应否作为本案的承责主体的问题。本案中，双方当事人争议的诉讼标的为《商铺买卖合同书》中的一号商铺。郑少宋、苏苑清主张社建公司应连带承担一号商铺的逾期交房违约责任，其依据是因《商铺买卖合同书》约定郑少宋、苏苑清向梁世昌、潘丽颜、社建公司整体购买1、2、3、4号商铺，故即使社建公司不是1号商铺的原权属人，也应连带承担违约责任。但是，对于逾期交房违约责任的约定，双方当事人在二审中亦共同认可为承诺书第二条“甲方承诺于2013年12月20日把上述房地产交付给乙方使用，若甲方逾期交付房屋，则甲方应按乙方已付房款总金额每天千分之一支付乙方滞纳金。”因此，依据该约定应由承诺书中的“甲方”承担双方争议的一号商铺的逾期交房违约责任。而对于承诺书中的“甲方”是否包含社建公司，则应从承诺书中的签约主体及履约主体进行审查，从案件查明事实以及双方二审中的陈述来看，社建公司既非承诺书中的签约主体，同时也并非一号商铺的实际履约主体。因此，郑少宋、苏苑清主张社建公司应承担一号商铺的逾期交房违约责任，缺乏事实及法律依据，应不予支持。原审法院判令社建公司连带承担争议车库的迟延交付违约责任欠妥，本院予以纠正。
关于房屋交付方式的认定问题。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”据此，对于买卖合同的交付问题约定不明的，应按照协议补充、整体解释补充或交易习惯补充的顺序进行确定。双方当事人均确认合同对于争议房屋的交付方式没有明确进行约定，因此，依据上述法律规定，则首先应从合同的有关条款整体解释补充来确定房屋的交付方式。《中华人民共和国合同法》第一百三十三条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”第一百四十二条规定“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”由此可知，交付的法律意义在于交付产生标的物所有权转移及标的物风险转移的法律后果。《商铺买卖合同书》第四条约定“甲、乙双方对商铺的责任界定以过户为准，过户前所有的费用（包括但不限于水电费、物业费、租金等）由甲方承担或享有；过户后所有的费用（包括但不限于水电费、物业费、租金等）由乙方承担或享有”，从该条约定的合同目的解释，该条即为双方对于房屋交付的约定，因此，原审法院依据该条约定确定以产权过户作为房屋的交付标准，并据此认定梁世昌迟延交付341-373号（单号）车库正确，本院予以确认。郑少宋、苏苑清上诉主张341-351号（单号）首层商场和353-373号（单号）首层商场迟延交付，与权属转移登记不符，本院不予采信。至于梁世昌、潘丽颜上诉认为341-373号（单号）车库因存在其他非因双方责任原因导致迟延办理过户手续而主张免责，缺乏事实及法律依据，本院亦不予采信。
关于迟延交房违约金的计算问题。根据承诺书的约定，迟延交付房屋的则应按已付房款的每日千分之一计算违约金，二审中，双方共同认可一号商铺已付的房款为16560695元，对于双方存有分歧的300万元，梁世昌、潘丽颜、社建公司表示因2、3号商铺没有履行，故双方口头约定将原2号商铺已付的250万元和4号商铺已付的50万元转为1号商铺的300万元房款，而郑少宋、苏苑清对于双方存有口头约定不予认可，因此，在没有证据证明双方约定变更了付款性质的情况下，原审法院认定一号商铺的已付房款为19560695元错误，应以16560695元作为一号商铺已付房款计算迟延交房违约金。根据一审查明情况及二审过程中双方的诉辩意见可知，2013年12月20号之前，郑少宋、苏苑清支付了1110万元价款，尚有8460695元未支付。郑少宋、苏苑清于2013年12月30日支付了5460695元。其中广州市黄埔区鹤景路341-351号（单号）首层商场、353-373号（单号）首层商场价款为（285.29平方米＋372.64平方米）×21500元／平方米=14145495元，已经依约交付。而案涉车库所对应的价款在2013年12月30日之前尚未支付，根据合同约定及公平原则，在此之前不存在案涉车库的已付房款，因此应从2013年12月31日开始计算案涉车库的迟延交付违约金。由于案涉车库的已付款项为2415200元（2415200元=16560695元-14145495元）。因此违约金应为120760元（120760元=2415200元×1‰／天×50天）。一审法院对违约金计算有误，本院对此予以更正。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百三十三条、第一百四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）的规定，判决如下：
一、维持广州市黄浦区人民法院（2015）穗黄法民三初字第86号民事判决第二项；
二、变更广州市黄浦区人民法院（2015）穗黄法民三初字第86号民事判决第一项为：梁世昌、潘丽颜在本判决送达之日起10日内向郑少宋、苏苑清连带支付迟延交付广州市黄埔区鹤景路341-373号（单号）车库的违约金120760元。
如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费66400元，郑少宋、苏苑清共同负担65548元，梁世昌、潘丽颜共同负担852元。本案二审案件受理费92211元郑少宋、苏苑清共同负担88417元，梁世昌、潘丽颜共同负担3794元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 姚伟华
二〇一六年二月十六日
书 记 员 张永亮