广东省鹤山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江鹤法民三初字第315号
原告：中国农业银行股份有限公司鹤山市支行，地址：广东省鹤山市。
负责人：李小敏，该行行长。
委托代理人：区换仪，住广东省鹤山市。
委托代理人：杨志飞，住广东省江门市蓬江区。
被告：刘国宏，住址：广东省佛山市三水区。
被告：鹤山市碧桂园物业发展有限公司，住所：广东省鹤山市。
法定代表人：杨文杰，该公司总经理。
委托代理人：梁家杰，住址：广州市荔湾区。
委托代理人：王艳，住址：北京市海淀区。
原告中国农业银行股份有限公司鹤山市支行（以下简称“农行鹤山市支行”）诉被告刘国宏、鹤山市碧桂园物业发展有限公司（以下简称“鹤山碧桂园公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年10月30日立案受理后，依法由审判员古辉林适用简易程序独任进行审判，于同年12月3日、12月11日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告的委托代理人区换仪、杨志飞以及被告鹤山碧桂园公司的委托代理人梁家杰、王艳到庭参加诉讼；第二次庭审时，原告的委托代理人区换仪、杨志飞以及被告鹤山碧桂园公司的委托代理人梁家杰到庭参加诉讼；被告被告刘国宏经本院合法传唤，两次庭审均无正当理由拒不到庭，故本案是缺席审理，现已审理终结。
原告农行鹤山市支行诉称：2012年11月23日，原告与被告刘国宏签订一份编号为44××××097的《个人购房担保借款合同》，合同约定：被告刘国宏向原告借款个人住房一手楼贷款人民币肆拾叁万元，贷款期限为2012年11月23日至2027年11月22日止，年利率执行人民银行同期同档次基准利率基础下浮10%，按等额本息方式还款，被告刘国宏以其所购的位于鹤山市沙坪鹤山碧桂园星语一街××号××房作抵押担保，已办理预购商品房抵押备案登记手续。上述合同签订后，原告依约将人民币肆拾叁万元贷款本金划入《个人购房担保借款合同》所约定的鹤山碧桂园公司的账户，履行了合同义务。被告鹤山碧桂园公司与原告于2012年11月23日签订了编号为44××××097的《个人购房担保借款合同》，被告鹤山碧桂园公司依照协议约定对刘国宏的债务承担连带保证责任。截至2014年10月11日止，被告刘国宏已超过142天没有偿还贷款本息，共欠原告贷款本息413802.79元（其中逾期本金403616.67元，利息、罚息及复利10186.12元）。虽经原告对此催收，但被告刘国宏仍不履行还款义务，为此，原告诉至法院，请求：1、判令解除被告刘国宏与原告签订的《个人购房担保借款合同》；2、判令被告刘国宏清偿贷款本金403616.67元及支付相应的利息、罚息及复利（截至2014年10月11日的利息、罚息及复利为10186.12元，自2014年10月12日起至实际清偿之日止的利息、罚息及复利，按《个人购房担保借款合同》约定计算）；3、判令被告鹤山碧桂园公司对被告刘国宏的债务承担连带保证责任；4、确认被告刘国宏与原告之间的抵押担保关系合法有效，原告对该抵押物享有优先受偿权；5、被告承担本案诉讼费用。
原告为其陈述的事实在举证期限内提供的证据并认为所证明的事实有：
证据1、《刘国宏身份证》、《户口簿》复印件各1份，证明被告刘国宏的诉讼主体资格。
证据2、《个人购房担保借款合同》复印件1份，证明原告与被告刘国宏之间存在借款合同关系，被告鹤山碧桂园公司应对被告刘国宏的债务承担连带保证责任。
证据3、《鹤山市预购商品房抵押备案证明书》复印件1份，证明抵押担保合法、有效，原告对抵押物享有优先受偿权。
证据4、《借款凭证》复印件1份，证明原告依约向被告刘国宏发放贷款的事实。
证据5、《还款明细》复印件1份，证明被告刘国宏欠原告还贷明细情况。
证据6、《被告欠款明细》复印件1份，证明被告刘国宏欠原告贷款本息明细情况。
证据7、《催收资料》复印件1份，证明原告向被告刘国宏进行催收的事实。
证据8、《按揭业务担保合作协议》复印件1份。
证据9、《授权委托书》复印件1份。
证据10、《关于鹤山碧桂园使用合同专用章的告知函》复印件1份。
证据11、《商品房买卖合同》复印件1份。
上述证据8、9、10共同证明被告鹤山碧桂园公司应对被告刘国宏的债务承担连带赔偿责任。
庭审中，原告出示了证据2、3、4、5、6、7、8、9、11的原件，复印件经核对与原件无异。
被告刘国宏无答辩，在举证期限内无证据提供。
被告鹤山碧桂园公司辩称：一、被告鹤山碧桂园公司仅在就涉案商品房被处置后被告刘国宏未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。根据《担保法》第二十八条：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”，原告农行鹤山市支行应优先实现对物的担保，即优先处置涉案商品房，被告鹤山碧桂园公司仅就涉案商品房处置后被告刘国宏未能偿还的剩余债务承担连带责任。二、对于贷款利息，被告鹤山碧桂园公司仅对被告刘国宏连续三期逾期贷款利息承担连带保证责任。被告鹤山碧桂园公司于2004年10月13日与中国农业银行江门市分行签订的编号为（20040001）号《按揭业务担保合作协议》，协议第六条第（七）款第6项约定：“若购房者连续逾期三期不支付约定的贷款本息给甲方时，甲方应在购房者连续逾期的第三期贷款本息届满之日起的五个工作日内以书面形式通知乙方，如甲方逾期书面通知乙方的，则乙方不承担逾期三期之后的贷款本息、逾期利息、罚息、复利等”。中国农业银行江门市分行为原告农业银行鹤山市支行的上级管理机构，且为协议的实际履行方，因此协议内容对原告有效。根据原告的起诉状及其提供的证据显示，原告并没有根据协议向被告鹤山碧桂园公司寄发通知函，违反了协议约定的告知义务。原告的行为符合上述协议的约定，就贷款利息部分，被告鹤山碧桂园公司仅对被告刘国宏连续三期逾期贷款利息承担连带保证责任。三、在原告所提供的《个人购房担保借款合同》中，并没有加盖被告鹤山碧桂园公司的公章，而是加盖了销售合同专用章，因该合同是借款合同并非房屋销售合同，故被告鹤山碧桂园公司对该合同不予认可；并且，在该合同中签章的“杨永潮”也并非被告碧桂园公司的法定代表人，为此，该合同对被告鹤山碧桂园公司没有约束力。
被告鹤山碧桂园公司为其辩解在举证期限内提供的证据并认为所证明的事实有：
证据1、《按揭业务担保合作协议》复印件1份，证明由于原告没有按照合作协议约定及时通知被告鹤山碧桂园公司，故被告鹤山碧桂园公司仅对被告刘国宏连续三期逾期贷款利息承担连带保证责任。
经开庭质证，被告刘国宏在举证期限内无提供证据，又无出庭辨认原告提供的证据，视为放弃答辩、举证、质证、辩证的权利。被告鹤山碧桂园公司对原告提供的证据发表如下质证意见：对证据1无异议；对证据2认为该合同中加盖的是鹤山碧桂园公司的销售合同专用章，而非公章，且在该合同中签章的“杨永潮”并非鹤山碧桂园公司的法定代表人，为此，该合同对鹤山碧桂园公司没有约束力；对证据3无异议，认为该证据可证明原告对涉案房产享有优先受偿权；对证据4、5、6、7认为均是原告向被告刘国宏发出的，故其不清楚；对证据8的真实性无异议，认为根据该协议书第四条第4点的约定，原告逾期通知鹤山碧桂园公司的，则鹤山碧桂园公司不承担逾期期间的贷款利息、逾期利息、复利等；对证据9有异议，认为证据9仅适用于鹤山碧桂园公园1号项目，并不适用本案所涉房产；对证据10因被告鹤山碧桂园公司无法找到相应的告知函相印证，故表示不清楚；对证据11的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为鹤山碧桂园公司的销售合同专用章和杨永潮的签章仅适用于房屋销售合同，并不适用于借款合同，故原告要求被告鹤山碧桂园公司按《个人购房担保借款合同》的约定承担连带清偿责任是不成立的。原告对被告鹤山碧桂园公司提供的证据1发表如下质证意见：被告鹤山碧桂园公司提供的《按揭业务担保合作协议》是2004年10月13日签订的，而原告提供的证据8《按揭业务担保合作协议》是2006年3月13日签订的，应适用2006年3月13日的《按揭业务担保合作协议》。对上述无异议的证据，本院予以确认。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原、被告的质证意见、庭审笔录进行综合认定，并将经确认和认定的证据作为认定本案事实的依据。
经审理查明：2004年10月13日和2006年3月13日，中国农业银行江门市分行（下简称“农行江门分行”）为甲方，鹤山碧桂园公司为乙方，双方先后签订了两份编号分别为2004001号、［江门］分行（2006）年［002］号的《按揭业务担保合作协议》，约定农行江门分行对鹤山碧桂园公司开发兴建的鹤山碧桂园项目的住宅、商业用房、车库购买者提供个人住房抵押贷款业务。其中［江门］分行（2006）年［002］号的《按揭业务担保合作协议》订明：“乙方同意为所有符合借款条件的购房者在约定借款额范围内向甲方提供无条件、不可撤销的本协议约定的连带责任保证……乙方的保证责任范围为：在乙方的保证期限内，乙方所保证的范围是购房者与甲方、乙方所签署的《个人房屋担保借款合同》项下的贷款本金和利息、逾期利息、复利及甲方为实现债权而支付的费用……担保期限为：乙方为每位购房者承担本协议书约定的连带保证责任，乙方的保证期限为自甲方依其与购房者签订的《个人房屋担保借款合同》将贷款划入乙方账户之日起至购房者贷款所购房产的房屋部分的《房地产他项权证》出具之日……若购房者连续逾期三期不支付约定的贷款本息给甲方时，甲方应在购房者连续逾期的第三期贷款本息届满之日起的五个工作日内以书面形式通知乙方，如甲方逾期书面通知乙方的，则乙方不承担逾期期间的贷款利息、逾期利息、复利等……在本协议生效之日后甲方、乙方与购房者签订的《个人房屋担保借款合同》不视为对本协议内容的修改，甲乙双方均同意本协议约定的内容的效力优先于甲方、乙方与购房者签订的《个人房屋担保借款合同》中涉及甲乙双方之间的权利义务的所有条款……若在本协议生效之日后甲方、乙方与购房者签订的《个人房屋担保借款合同》与本协议相比存在任何加重乙方的合同责任或减轻乙方的合同责任的条款的，甲、乙双方同意该条款不适用于本协议，甲、乙双方仍按本协议中约定的条款予以履行……”。
2012年11月23日，原告农行鹤山市支行为贷款人和抵押权人，被告刘国宏为借款人和抵押人，被告鹤山碧桂园公司为保证人，三方签订了一份合同编号为44××××097的《个人购房担保借款合同》，约定：借款人刘国宏向农行鹤山市支行借款43万元用于购买位于鹤山市沙坪鹤山碧桂园星语一街××号××房的房产；借款期限180个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之十；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入鹤山碧桂园公司的账户；还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；合同项下采用“阶段性保证＋抵押”的担保方式，由被告刘国宏以其购买的位于鹤山市沙坪鹤山碧桂园星语一街××号××房的房产作抵押，并由阶段性保证人鹤山碧桂园公司自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。《个人购房担保借款合同》还约定：“10.1.1保证方式为连带责任保证……10.1.2保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金……10.1.3保证期限为借款到期日起二年……10.1.4保证人声明、保证和承诺：……（8）本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式／担保人／担保物实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式／担保人／担保物来实现全部或部分债权……12.1借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调……12.3对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。12.4发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放贷款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款……”。被告鹤山碧桂园公司在保证人栏加盖了“鹤山市碧桂园物业发展有限公司销售合同专用章”和“杨永潮”的私章。
借款合同签订后，原告于2012年11月23日依约将人民币43万元划入合同约定的鹤山碧桂园公司的账户内，被告刘国宏在《个人借款凭证》上签名确认。2012年12月19日，原告与被告刘国宏在鹤山市房地产交易登记服务中心为刘国宏坐落在沙坪鹤山碧桂园星语一街××号××房的房产办理了预购商品房抵押备案登记。
借款后，被告刘国宏只向原告偿还了2014年4月22日及之前的每期本金和利息，拖欠原告2014年4月23日后的贷款本息。截至2014年10月11日，被告刘国宏共欠原告贷款本金403616.67元及利息、罚息、复利10186.12元。就上述欠款，原告多次向被告刘国宏催收未果，遂于2014年10月30日诉至本院。
另查明：直至本案法庭辩论终结，坐落在沙坪鹤山碧桂园星语一街××号××房的房产尚未办理以原告为抵押权人的抵押登记手续。
再查明：诉讼中，农行江门分行于2014年12月8日作出一份《证明》，内容为：“我行下属机构中国农业银行股份有限公司鹤山市支行为鹤山碧桂园的购房者办理有关按揭业务可以适用我行与鹤山市碧桂园物业发展有限公司签署的编号［江门］分行（2006）年［002］号《按揭业务担保合作协议》”。
本院认为：本案为金融借款合同纠纷。农行江门分行与被告鹤山碧桂园公司签订的［江门］分行（2006）年［002］号《按揭业务担保合作协议》以及原告与被告刘国宏、鹤山碧桂园公司签订的《个人购房担保借款合同》，均是合同各方当事人真实意思的表示，并无违反法律、法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，各方当事人依合同约定和法律规定履行各自的义务。
借款合同签订后，原告已依约履行了出借款项的义务，但被告刘国宏并没有按合同约定履行还款义务，只偿还了2014年4月22日及之前的本金和利息，截至2014年10月11日，刘国宏已连续拖欠原告多期贷款本息，根据《个人购房担保借款合同》第十二条12.4“发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放贷款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款……”的约定，被告刘国宏多期没有依约还款的行为已构成违约，依法应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍然未履行……”的规定，由于被告刘国宏连续拖欠原告多期贷款本息，经原告催告后仍不履行义务，因此，原告有权解除双方签订的借款合同，并可根据合同约定宣布合同项下的借款立即到期和要求被告刘国宏提前清偿所欠的借款本息。另外，被告刘国宏用自己所有的坐落在沙坪鹤山碧桂园星语一街××号××房的房产作借款抵押担保，抵押房产并已办理了预购商品房抵押备案登记，抵押担保关系合法有效，原告对该抵押房产依法享有优先受偿权。
关于被告鹤山碧桂园公司的担保责任问题。农行江门分行与被告鹤山碧桂园公司先后签订了两份《按揭业务担保合作协议》，因［江门］分行（2006）年［002］号《按揭业务担保合作协议》的签署日期后于2004001号《按揭业务担保合作协议》，而农行江门分行也书面声明原告作为其下属机构可适用该合作协议，故本案应适用［江门］分行（2006）年［002］号《按揭业务担保合作协议》和《个人购房担保借款合同》的约定调整双方之间的担保合同关系。被告鹤山碧桂园公司认为在《个人购房担保借款合同》中加盖的是“鹤山市碧桂园物业发展有限公司销售合同专用章”和“杨永潮”的私章，故《个人购房担保借款合同》对其不产生法律约束力。对此，本院认为，虽然被告鹤山碧桂园公司在《个人购房担保借款合同》中加盖的并非公章，而是“鹤山市碧桂园物业发展有限公司销售合同专用章”，但该《个人购房担保借款合同》与房屋销售业务相关，且被告鹤山碧桂园公司在其于2008年8月14日向农行江门分行发出《关于鹤山碧桂园使用合同专用章的告知函》中明确表示“自2008年8月15日起，本公司与贵行签署的《个人购房担保借款合同》启用‘鹤山市碧桂园物业发展有限公司销售合同专用章’，该合同专用章的法律效力仅在签署上述文件时等同于鹤山市碧桂园物业发展有限公司公章的法律效力”，为此，《个人购房担保借款合同》对被告鹤山碧桂园公司具有法律约束力，被告鹤山碧桂园公司的上述辩解，理据不充分，本院不予采纳。
根据《个人购房担保借款合同》的第三十七条的约定，被告鹤山碧桂园公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为被告刘国宏的债务承担连带保证责任。直至本案法庭辩论终结，涉案的抵押房产尚未办理正式的抵押登记手续，为此，被告鹤山碧桂园公司应对刘国宏的欠款本息承担连带保证责任。另外，由于原告未能举证证明其在被告刘国宏连续逾期的第三期贷款本息届满之日起的五个工作日内以书面形式通知被告鹤山碧桂园公司，故依照［江门］分行（2006）年［002］号《按揭业务担保合作协议》第四条第4点“如甲方逾期书面通知乙方的，则乙方不承担逾期期间的贷款利息、逾期利息、复利等”的约定，被告鹤山碧桂园公司仅对被告刘国宏欠原告的借款本金和2014年4月23日至2014年7月22日共三期的贷款利息、逾期利息、复利承担连带保证责任。
此外，被告鹤山碧桂园公司抗辩认为依照《担保法》第二十八条“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”的规定，原告农行鹤山市支行应优先实现对物的担保，即优先处置涉案商品房，其仅就涉案商品房处置后被告刘国宏未能偿还的剩余债务承担连带责任。对此，由于原、被告在《个人购房担保借款合同》第十条第10.1.4款第（8）项已约定在同时存在物的担保和保证担保的情况下，原告有权同时主张物的担保和保证担保来实现全部或部分债权，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权……”的规定，本案原告可依合同约定直接要求被告碧桂园公司承担连带保证责任。被告抗辩意见理据不充分，本院不予采纳。
综上所述，本案纠纷是被告刘国宏向原告借款后没有按约定还款给原告，被告鹤山碧桂园公司也未能依约履行担保责任所致，两被告应承担相应的法律责任。被告刘国宏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（三）项、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告中国农业银行股份有限公司鹤山市支行与被告刘国宏、鹤山市碧桂园物业发展有限公司于2012年11月23日签订的编号为44××××097的《个人购房担保借款合同》自本判决发生法律效力之日起解除。
二、被告刘国宏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司鹤山市支行归还借款本金403616.67元并支付利息、罚息和复利（暂计至2014年10月11日的利息、罚息和复利共为10186.12元，从2014年10月12日起至本判决确定的付清款日止的利息、罚息和复利，以实欠借款本金为基数，按编号为44××××097的《个人购房担保借款合同》约定的计算方法计付）。
三、原告中国农业银行股份有限公司鹤山市支行对被告刘国宏所有的座落于鹤山市沙坪鹤山碧桂园星语一街××号××房的房产在第二项判决所确定的债权范围内享有优先受偿权。
四、被告鹤山市碧桂园物业发展有限公司对被告刘国宏欠原告中国农业银行股份有限公司鹤山市支行的借款本金403616.67元及2014年4月23日至2014年7月23日期间的贷款利息、逾期利息和复利（按编号为44××××097的《个人购房担保借款合同》约定的计算方法计算）承担连带清偿责任。
五、驳回原告中国农业银行股份有限公司鹤山市支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3754元（已减半收取）、财产保全费3020元，合共诉讼费6774元，由被告刘国宏、鹤山市碧桂园物业发展有限公司负担（诉讼费原告已预交，两被告负担的诉讼费于给付欠款时一并付给原告，本院不再收退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向江门市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 古辉林
二〇一四年十二月十八日
书记员 王小青