铁岭市银州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）铁银民一初字第00645号
原告：张振，男，X年X月X日出生。
委托代理人：路村，系辽宁国制律师事务所律师。
代理权限：代为立案、参加诉讼活动、提出回避申请、收集提供证据、进行辩论、请求调解、承认、放弃、变更诉讼请求、和解。
被告：刘庆，男，X年X月X日出生。
被告：韩凤霞，女，X年X月X日出生。
原告张振与被告刘庆、韩凤霞房屋租赁合同纠纷一案，原告于2013年10月29日向本院起诉，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2013年12月5日在本院公开开庭进行了审理，原告张振的委托代理人路村，被告刘庆到庭参加诉讼，经审理本院依被告刘庆申请追加韩凤霞为本案被告，并于2014年2月19日在本院二次公开开庭进行审理，原告张振的委托代理人路村，被告韩凤霞到庭参加诉讼，被告刘庆经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年7月9日，原、被告双方订立房屋租赁合同，原告将位于铁岭市银州区工人街15委县国税局办公楼租赁给被告，合同约定租赁期限10年，年租金22万元。合同签订后，被告按约支付了第一年即2011年的租金22万，2012年仅支付租金12万元，原告为此多次找被告索要所欠租金，但被告以各种理由拒不支付。2013年被告仍未按合同约定时间将22万元租金支付到原告账户，双方为此争执不下，无法解决。2011年7月9日，原告订立房屋租赁合同时不满16周岁，因此由其母亲付长新签订。为此，原告特向法院提起诉讼，请求依据合同法第226条规定及房屋租赁合同第2条的约定，判决被告立即支付两年拖欠的租金计35.6万元（2012房屋租金10万元、利息3.6万元及2013年房屋租金22万元）；诉讼费用由被告承担。
被告刘庆辩称：本被告不是宾馆的经营者，实际经营者是韩凤霞。当时是和韩凤霞的女儿一起去租的房子，是代理韩凤霞签订的合同。给付房租和其他事宜本被告一直没参与。
被告韩凤霞辩称：本被告是栖喜主体快捷酒店的法定代表人，与原告付长新签订房屋租赁合同完全属实，合同协议的甲方为付长新，乙方为栖喜主题快捷酒店。所租房屋位于铁岭市工人街十五委，也是市府路27号，建筑面积为1024.63平方米，房屋具备供电供水取暖设施，租金每年22万元，取暖费、房屋租赁费、物业房产税、土地使用税等一切税费均由乙方（韩凤霞）负责，每年8月9日交付租金，乙方（韩凤霞）租赁用于经营快捷酒店。该协议签订人付长新和刘庆，但因快捷酒店法定代表人是本被告，以本被告为主租用并授权刘庆和本被告女儿刘琳与付长新签订的合同，刘庆和刘琳是在执行本被告的旨意，与刘庆无关。房屋租赁后，第一年本被告按照约定时间如期支付房租，但本被告整体承租该楼房，有两间房间县国税未腾出，第一年交房租时这两个房间未交付被告，一直被他人占用，本被告对这两间房屋进行了水电取暖全方位的装修，至今仍承担这两间房屋的水电取暖费。本被告本着客观、公正的原则，每年从房屋中扣除5万元租金，其依据是：每个房间入住价格139元／天，每年的房费为50735元，两个房间应为101470元，因房间不能天天注满，故按房费一半计算，所以从2012年租金中扣除2011年5万元，加2012年5万元，合计10万元，共交原告代理人付长新12万元。2013年8月9日前，本被告多次催促付长新提供银行账户，交付2013年的17万元租金时，但其拒不合作。原告要求的利息不同意承担。本被告按照每年扣除5万元房租的行为已经不妥，经营酒店的实际损失应由原告承担，两个房间每年造成损失约101470元。
对原告举示证据的审核及认定：
1、房屋租赁合同（证明房屋租赁的主体、租金、给付时间及被告未能按合同约定给付租金的事实）。被告刘庆表示不清楚，被告韩凤霞无异议。本院予以采信。
2、付长新银行卡客户交易查询单（证明2011年合同签订后，被告分三笔足额支付了年租金22万元，2012年仅支付12万元，2013年未支付）。被告刘庆表示不清楚，被告韩凤霞无异议。本院予以采信。
3、房屋所有权证（证明该租赁房屋所有权人是原告）。被告无异议。本院予以采信。
被告均未举示证据。
经当事人举证、当庭质证、法庭认证及当事人的陈述，本院确认如下法律事实：2011年7月9日，原告张振的法定代理人付长新（系张振母亲）与被告韩凤霞的委托代理人刘庆签订房屋租赁合同书，双方约定，原告张振将所有的坐落于铁岭市银州区工人街15委（原县国税办公楼）铁岭市房权证铁岭县字第211221-003979-1号楼房整体出租给被告韩凤霞，建筑面积为1024.63平方米，房屋租赁用途为经营快捷式宾馆，租金标准为22万元／年，取暖费、房屋租赁费、物业费、房产税、土地使用税等其他一切税费均由被告韩凤霞负担，租金支付日第一年为7月2日，第二年开始为每年的8月9日，租赁支付方式为现金，房屋租赁期限从2011年7月9日至2021年9月9日。被告刘庆系受被告韩凤霞委托签订该房屋租赁合同，被告韩凤霞系诉争房屋的实际承租人及栖喜主题快捷酒店的经营者。房屋租赁合同签订后，原告法定代理人付长新将诉争房屋部分交付给被告韩凤霞，但位于该栋楼一层东侧的两间房屋，室内使用面积为31.2平方米，一直由第三人占用未交付。被告韩凤霞一直利用交付的诉争房屋经营栖喜主题快捷酒店，2011年，按照合同约定给付房屋租金22万元，2012年给付租金12万元，2013年租金未给付。
本院认为：被告刘庆经被告韩凤霞授权与原告张振的法定代理人付长新签订房屋租赁合同，该行为是在完成被告韩凤霞的授权委托事宜，产生的法律后果应由委托人被告韩凤霞负担，被告刘庆无责任。原告张振的母亲付长新作为其法定代理人将原告所有的房屋对外出租，被告韩凤霞授权被告刘庆承租诉争房屋，该房屋租赁合同系出租人张振、付长新与实际承租人被告韩凤霞自愿真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应为合法有效。原告的法定代理人付长新将诉争房屋一至五层整体出租给被告韩凤霞，负有整体交付房屋的义务，被告韩凤霞作为承租人负有按照合同约定履行给付租金的义务。但原告一直未将位于诉争房屋一层东侧的两间房屋交付被告韩凤霞，被告韩凤霞有权拒绝给付未交付房屋的租金，但对于原告已经交付部分，被告应当按照合同约定如数给付租金。原、被告双方对未交付房屋租金的计算方式没有约定亦未能达成一致的协商意见，故应按照房屋建筑面积的平均租金及未交付的建筑面积计算租金为宜，未交付房屋的室内使用面积为31.2平方米，折合建筑面积约不足50平方米，本院决定按50平方米计算，租金为22万元÷1024.63平方米×50平方米≈10740元。被告韩凤霞辩称的因原告未交付房屋造成相应损失，故予以扣除租金的答辩意见，不能构成本案拒不履行给付租金义务的合法理由，故不予采纳。原告主张的给付租金的诉讼请求，应当扣除未交付房屋租金后，予以支持。原告主张的2012年未支付租金10万元利息，亦应扣除未交付房屋租金后参照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算。依照《中华人民共和国民法通则》第十二条第一款（十周岁以上的未成年人时限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理或者征得他的法定代理人的同意。）《中华人民共和合同法》第六十条（当事人应当按照约定全面履行自己的义务）、第二百一十六条（出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途）、第二百二十六条（承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。）、第三百九十六条（委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托事务的合同。），《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款（当事人对自己提出的主张，有责任提供证据）之规定，判决如下：
被告韩凤霞给付原告张振租金287780元（含2012年应付租金89260元，2013年应付租金209260元，扣除2011年被告已给付的未交付房屋租金10740元）。并按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计付2012年尚欠租金89260元的利息，自2013年8月9日起至还款之日止，利息最高额不能超过原告主张的3.6万元。
案件受理费6640元（原告预交），由被告韩凤霞负担5600元，由原告张振负担1040元。
上述款项于本判决生效之日起十日内履行，逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（民一庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。
上诉人在递交上诉状次日起七日内，向本院交纳上诉费（民一庭代收），逾期交纳，按撤回上诉处理。
审 判 长 ：刘微
人民陪审员 ：付伟
人民陪审员 ：王静
二〇一四年五月十二日
书 记 员 ：李一