广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法乐民初字第1273号
原告广东中奥物业管理有限公司顺德分公司，住所地广东省佛山市顺德区勒流街道伦桂路1号博澳城（东）物业管理用房。
负责人梁兵。
委托代理人吴年根，系公司员工。
被告刘伟。
原告广东中奥物业管理有限公司顺德分公司诉被告刘伟物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月23日受理后，依法由代理审判员范碧莹适用简易程序独任审判，于2015年8月13日公开开庭审理。原告广东中奥物业管理有限公司顺德分公司的委托代理人吴年根、被告刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广东中奥物业管理有限公司顺德分公司诉称，被告购买了位于顺德区金威郦都小区XXXXXX号房屋，面积为81.39平方米。根据原告与被告签订的金威郦都《前期物业服务合同》的约定，该房产物业服务费按1.5元／月／平方米建筑面积计算，物业服务费按每季度为一个周期交纳，业主应在每周期前10日内按时向原告交纳当周期物业服务费，逾期付款违约金的收费标准为每逾期一日加收应缴额的千分之五。原告按照合同约定为被告及小区提供物业管理服务，但被告从2014年1月1日起拖欠物业服务费共计2197.8元，2014年1月1日至2015年6月30日期间拖欠的物业服务费产生的违约金为698.17元。请求法院判令：1.被告立即支付金威郦都小区XXXXXX房屋物业服务费2197.8元；被告支付违约金698.17元，该违约金以2197.8元为本金，按照每日1‰的利率标准，自2014年1月1日起计算至被告实际支付完毕物业服务费2197.8元时止；3.诉讼费由被告承担。
被告刘伟辩称，由于开发商的原因，被告购买的案涉房屋面积没有最终确定，导致被告无法缴纳准确的物业服务费，而原告计算物业服务费依据的面积是不准确的，被告无法缴纳物业服务费。
原告向本院提交如下证据并经庭审质证：
1.原告的营业执照、组织机构代码证、税务登记证、被告的身份证复印件，证明原、被告的主体资格；
被告无异议。
2.物业交接书、商品房买卖合同复印件，证明被告是案涉房屋的业主，已于2013年11月30日交收案涉房屋；
被告对真实性无异议。
3.前期物业服务协议，证明原、被告双方构成物业服务合同关系，各自应履行相关的义务，协议中约定了被告缴纳各项费用的标准，以及违约责任；
被告对真实性无异议，但被告的房屋面积没有最终确定，所以原告主张的物业服务费没有相关的依据。
4.物业服务费欠费明细及违约金，证明被告欠费情况及违约事实。
被告质证认为，被告尚未入住案涉房屋，而且住在一楼，原告收取电梯费、消防费等没有相关的依据。
被告刘伟没有向本院提交证据。
本院对原告提交的证据认证如下：
原告提交的证据1、2、3，真实、合法，被告对其真实性均无异议，该系列证据可以证明原、被告之间存在物业服务合同关系及相关约定，与本案存在关联，予以采信；原告提交的证据4，系原告单方制作，不能真实反映被告所欠物业服务费的情况，本院不予采信。
经审理查明，2010年9月25日，被告与佛山市顺德区乐从供销集团乐添房产经营有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告向佛山市顺德区乐从供销集团乐添房产经营有限公司购买位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会金瑞一路3号金威郦都XXXXXX房的房产，商品房的套内建筑面积为66.93平方米，建筑面积为81.65平方米。双方约定佛山市顺德区乐从供销集团乐添房产经营有限公司应当在2012年4月30日前，将已办理竣工验收备案手续，符合合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付被告使用。2010年10月11日，原告与被告签订了《顺德区（前期）物业管理服务协议书》，约定被告委托原告对金威郦都物业管理区域提供前期物业服务的相关事宜，由原告对房屋公用部分、公共设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等，原告有权向被告收取物业服务费以及其他应由被告承担的款项；物业服务费由被告按其总建筑面积交纳，具体标准为1.5元／月·平方米，双方并未约定被告房屋的总建筑面积及被告每月应缴物业服务费的金额；另外双方约定，如被告未能提供住宅法定总建筑面积，应在住宅套内面积基础上加20%标准缴费；被告应从合同约定交收楼之日起缴交物业服务费，物业服务费按月交纳，以后每次缴交物业服务费的时间为当月10日前；被告不按约定标准和时间缴纳物业服务费等有关费用的，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款违约金。2013年11月30日，佛山市顺德区乐从供销集团乐添房产经营有限公司向被告交付了案涉房屋，被告在物业交接确认表上签字确认。但被告收楼后，并未依约向原告支付物业服务费，从2014年1月1日起至2015年6月30日止，共欠原告18个月的物业服务费未支付，原告遂于2015年7月23日向本院提起本案诉讼。
另查明，截至法庭辩论终结前，案涉房屋尚未办理房地产权证。
本院认为，原告与被告签订的《顺德区（前期）物业管理服务协议书》内容合法有效，双方的权利义务应受到合同的保护和约束。《顺德区（前期）物业管理服务协议书》中对物业服务费的收费标准及违约金均有明确的约定，当事人可以自行约定违约金的计算方式，被告未对违约金的计算方式提出异议，其作为理性的合同签订人，应清楚知道合同签订之后的后果，因此该违约金的计算对其具有约束力，原告自愿调整违约金按日千分之一的标准计算，系其民事权利的自由处分，本院予以准许。根据原、被告双方的约定，被告应于每月10日前向原告缴交案涉房屋的物业服务费，但被告无正当理由拒绝缴纳，应承担支付拖欠的物业服务费和违约金的民事责任，原告请求被告从2014年1月起按1.5元／月·平方米的标准支付物业服务费，并按日千分之一的标准计算违约金有理，本院予以支持；但原、被告双方在《顺德区（前期）物业管理服务协议书》并未对被告房屋的总建筑面积及被告每月应缴物业服务费的金额进行约定，而被告辩称案涉房屋的面积没有最终确定，原告向其收取物业服务费没有相关的依据，因房屋截至法庭辩论终结前也未办理房地产权证，被告未能提供该房屋房地总建筑面积的相关证据，根据双方之间的约定，应在案涉房屋套内面积基础上加20%标准缴交物业服务费，案涉房屋的套内建筑面积为66.93平方米，加20%为80.32平方米，因此被告每月应缴的物业费应为120.48元（80.32平方米×1.5元／月·平方米），被告尚欠原告从2014年1月至2015年6月共18个月的物业服务费共计2168.64元，违约金以逾期支付的物业服务费为基数，从逾期支付之日起按日千分之一的标准计付至所欠的物业服务费实际支付完毕之日止。被告辩称其尚未入住，且住一楼，相关的电梯费、消防费等不应由其承担，但物业服务并非只针对某一具体的住户，原告系根据合同的约定，对被告物业所属小区的共用部分、公用设施设备、相关场地、公共绿化、车辆停放、公共秩序等进行维护和管理，被告是否实际入住、住的楼层，并不影响原告对上述设施、场地和区域提供物业服务，其所有的案涉物业事实上也接受了原告提供的物业服务，因此本院对被告辩称尚未入住且住一楼，不应交纳相关的电梯费、消防费等费用的辩驳理由不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，判决如下：
一、被告刘伟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东中奥物业管理有限公司顺德分公司支付2014年1月至2015年6月共18个月的物业服务费2168.64元及违约金（违约金以逾期支付的物业服务费为基数，从逾期支付之日起按日千分之一的标准计付至所欠的物业服务费实际支付完毕之日止）；
二、驳回原告广东中奥物业管理有限公司顺德分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为25元（原告已预交），由被告刘伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 范碧莹
二〇一五年九月一日
书 记 员 马慧璇