广东省乐昌市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0281民初1182号原告：上海文化银湾物业管理有限公司。法定代表人：胡祝帮。委托诉讼代理人：李宏伟。委托诉讼代理人：刘珠梅。被告：何苾真。委托诉讼代理人：骆人杏。原告上海文化银湾物业管理有限公司与被告何苾真物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海文化银湾物业管理有限公司的委托诉讼代理人李宏伟、刘珠梅，被告何苾真及其委托诉讼代理人骆人杏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海文化银湾物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费4581.8元；2.判令被告按照合同约定支付滞纳金1099.6元；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年1月1日，原告与乐昌市顺易房地产开发有限公司、乐昌市利居房地产开发有限公司、乐昌市乐桂房地产开发有限公司签订了《乐昌顺易步行街、中心花园、城市广场项目前期物业服务委托合同》，被告系广东韶关乐昌市城市广场小区5-XXXX室业主。被告从2015年1月1日至2017年7月31日，未按照合同约定缴纳物业管理服务费，累计欠款数额为4581.8元。经原告多次催告，被告仍然拒不缴纳，为维护原告合法权益，特向贵院提出诉讼，请求法院判归所请。被告何苾真答辩称：一、原告不具备本案的原告诉讼主体资格。1.2013年8月31日，乐昌市盛华物业服务有限公司与被告签订了《前期物业管理服务协议》，该协议明确了双方的权利、义务，并明确了被告每月应交的物业管理服务费为1.6元/㎡;2.乐昌市盛华物业服务有限公司与被告至今并没有解除该协议;3.被告住宅小区的物业管理企业仍然是乐昌市盛华物业服务有限公司，并非原告;4.乐昌市盛华物业服务有限公司并没有告知被告该协议的权利义务已委托给原告，原告也没有提交书面证据证明该公司将协议的权利与义务委托给了原告。5.被告与原告从来没有签订过有关城市广场小区的物业管理服务合同，也没有与乐昌市顺易房地产开发有限公司签订过任何形式的物业管理服务合同。根据以上事实，原告与被告之间根本没有对等的权利与义务关系，也不涉及住宅小区中所谓的权利与义务关系，所以上海文化银湾物业管理有限公司不具备本案的原告诉讼主体资格。二、根据《物业管理条例》第2条、第6条的规定，竟聘物业管理服务企业的权利是城市广场小区的住宅业主，不是顺易地产等三家企业，顺易地产等三家企业无权竞聘或委托其他服务企业。2014年11月22日，乐昌的三家企业“乐昌顺易房地产开发有限公司、乐昌市利居房地产开发有限公司、乐昌市乐桂华房地产开发有限公司”与原告签订的《乐昌顺易步行街、中心花园、城市广场项目前期物业服务委托合同》是一份无效合同。首先，根据《物业管理条例》第6条的规定，房屋所有权人就是住宅小区的业主;根据《物业管理条例》第2条的规定，只有业主或业主委员会有权竞聘物业管理服务企业，房地产开发有限公司没有权利、没有资格选择、竞聘或委托其他物业管理服务企业。其次，这三家企业的经营业务是房地产开发与销售，营业执照当中没有物业管理服务这个项目，所以这三家企业没有权利、没有资格与原告签订所谓的前期物业服务委托合同。根据以上事实，根据《合同法》第52条第(五)款的规定和《物业管理条例》第2条、第6条的规定，并根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第十条“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外”的规定，这三家企业与原告签订的前期物业服务委托合同是一个份无效合同。根据以上事实，被告综合如下:一、由于被告在2013年8月31日与乐昌市盛华物业服务有限公司签订了前期物业服务合同，在被告没有与乐昌市盛华物业服务有限公司解除或终止合同的前提下，或在乐昌市盛华物业服务有限公司没有委托原告的前提下，原告就不具备本案的诉讼主体资格。二、城市广场小区竞聘物业管理服务企业的权利属于小区住宅的业主，不是房地产开发商。三、原告与乐昌三家企业签订的前期物业服务委托合同是一份无效合同。综上所述，被告请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告何苾真系乐昌市城市广场小区5栋XXXX室（下称涉案物业）业主，该物业的开发商是乐昌市利居房地产开发有限公司。2013年8月31日，被告与开发商乐昌市利居房地产开发有限公司所选聘的乐昌市盛华物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》并约定住宅按建筑面积1.6元/㎡计算，建筑面积107.81㎡，交费日期为每月10日前，违约金从逾期之日起按3‰/日计算。2013年9月5日，乐昌市房地产管理局房屋测绘所对涉案物业的建筑面积作出了最终测绘结果，建筑面积为105.62㎡，套内面积84.26㎡，公摊面积21.36㎡。后乐昌市盛华物业服务有限公司退场，开发商乐昌市利居房地产开发有限公司、乐昌市顺易房地产开发有限公司、乐昌市乐桂房地产开发有限公司于2014年11月22日与原告签订《乐昌市顺易步行街、中心花园、城市广场项目前期物业服务委托合同》，约定将包括被告何苾真所在的乐昌市城市广场5栋XXXX室在内的乐昌市公主中路顺易商业步行街、城市广场（不含华城酒店）及中心花园项目委托给原告进行物业管理活动，其中城市广场小区电梯住宅的收费标准为1.4元/㎡，交费日期为每月5日前，违约金以逾期15日后按5‰/日计算。2014年12月30日，原告向乐昌市住房和城乡规划建设局申请异地物业服务企业备案，乐昌市住房和城乡规划建设局于2015年1月13日予以备案两年。合同签订后，原告于2015年1月1日开始对上述物业提供物业服务，但被告未按期缴纳物业服务费，原告遂诉至本院。庭审中，原告表示涉案物业经房管局测绘的建筑面积为105.62㎡，从2015年1月1日按1.4元/㎡每月计算至2017年7月31日，物业服务费合计为4581.8元，以欠缴物业服务费按年利率24%计算一年的滞纳金为1099.6元。被告则表示其购买时房屋套内面积为84㎡，其是按该面积从交楼之日向乐昌市盛华物业服务有限公司交纳物业服务费，签订《前期物业服务合同》时交了三个月，之后乐昌市盛华物业服务有限公司就没有催收了，其与原告无合同关系，至今的物业仍为乐昌市盛华物业服务有限公司，对三家公司与原告签订的委托服务合同不知情，原告诉求对其无约束力，原告的物业收费标准也无相关部门备案许可。另查明，涉案物业所在的城市广场小区未成立业主委员会，原告亦未与被告签订前期物业服务合同。再查明，乐昌市发展和改革局于2013年6月19日对乐昌市盛华物业服务有限公司作出了《乐昌市城市广场商业综合楼物业服务收费备案回执》，载明：结合该住宅的居住环境和物业服务情况，经研究，核定城市广场产业综合楼住宅（电梯住宅）物业服务费按建筑面积1.4元/㎡，商业的物业服务收费按市场调节价。此外，本院上海文化银湾物业管理有限公司与罗长娣（2017）粤0281民初1176号物业服务合同纠纷一案已查明：1.乐昌市盛华物业服务有限公司联合原告乐昌市顺易步行街分公司于2015年2月5日向涉案物业所在小区公示原告受顺易、利居和乐桂房地产公司委托自2015年1月1日正式进驻涉案物业小区提供物业管理服务，管理服务公司更换后，按照物价局在原乐昌市盛华物业公司核准的物业服务收费标准执行；2.2016年12月30日，原告再次向申请异地物业服务企业备案，乐昌市住房和城乡规划建设局于2017年1月5日予以备案一年。本院认为，涉案物业所在的城市广场小区未成立业主委员会，开发商乐昌市利居房地产开发有限公司在乐昌市盛华物业服务有限公司退场后聘请了原告为涉案物业小区提供前期物业管理服务并签订了《乐昌市顺易步行街、中心花园、城市广场项目前期物业服务委托合同》，且乐昌市盛华物业服务有限公司与原告联合在涉案物业所在小区进行了物业更换公示，根据《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，原告与被告虽未签订书面前期物业服务合同，但开发商乐昌市利居房地产开发有限公司与原告签订的《乐昌市顺易步行街、中心花园、城市广场项目前期物业服务委托合同》属前期物业服务合同，仍对被告有约束力。原告为涉案物业所在的小区提供了物业服务，被告享受了原告提供的物业服务，本院对原告要求被告支付物业服务费的诉请予以支持。至于物业服务费的收取标准，原告主张按其与开发商乐昌市利居房地产开发有限公司签订的《乐昌市顺易步行街、中心花园、城市广场项目前期物业服务委托合同》中所约定的物业服务费标准（即建筑面积1.4元/㎡）计算，因乐昌市发展和改革局2013年曾对该小区的住宅物业服务标准研究核定按建筑面积1.4元/㎡，原告的主张符合当地物业服务收费标准，本院予以认可。关于缴纳物业服务费的住宅面积，乐昌市房地产管理局房屋测绘所对涉案物业的建筑面积作出了最终测绘结果，建筑面积为105.62㎡，原告按此建筑面积收取物业服务费公平合理，本院对此予以确认。为此，被告应向原告支付2015年1月1日至2017年7月31日的物业服务费为1.4元/㎡×105.62㎡×31个月=4583.9元，现原告主张物业服务费4581.8元，系其民事权利的自由处理，减轻了被告债务，本院依法予以支持。关于滞纳金（即违约金）问题。《乐昌市顺易步行街、中心花园、城市广场项目前期物业服务委托合同》中约定了违约金标准，但由于约定的违约金（即每日5‰）过高，原告现自行调整，以4581.8元为本金按年利率24%计算一年的滞纳金为1099.6元，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，原告的计算方式（即以4581.8元为本金按年利率24%计算一年）虽无合同依据，其也未提供证据证实其合同损失，但被告所拖欠的物业服务费4581.8元系原告有权主张的诉讼标的，可作本案滞纳金（即违约金）计算依据，按该标准依法计算最高的滞纳金（即违约金）为4581.8元×30%=1374.54元，故原告主张的滞纳金的金额1099.6元适当，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条；《物业管理条例》第二十一条；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告何苾真应于本判决生效之日起5日内向原告上海文化银湾物业管理有限公司支付物业服务费4581.8元和滞纳金1099.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告何苾真负担。本判决为终审判决。审判员  王国强二〇一七年十二月二十二日书记员  雷惠芳