上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第2992号
上诉人（原审被告）张顺元。
法定代理人沈久荣（张顺元妻子，暨本案上诉人）。
上诉人（原审被告）沈久荣。
两上诉人共同委托代理人钟楠，上海市东申律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）朱婉娟。
被上诉人（原审原告）金浩。
被上诉人（原审原告）金嵩。
三被上诉人共同委托代理人顾雪琼，上海中夏旭波律师事务所律师。
三被上诉人共同委托代理人庄菁，上海中夏旭波律师事务所律师。
上诉人张顺元、沈久荣因与被上诉人朱婉娟、金浩、金嵩房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月28日受理后，依法组成合议庭，于同年11月10日公开开庭进行审理，两上诉人之共同委托代理人钟楠，被上诉人金嵩及三被上诉人之共同委托代理人顾雪琼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，朱婉娟系金浩、金嵩的母亲；案外人金＊＊系朱婉娟的丈夫，金浩、金嵩的父亲，已于2008年2月14日死亡；案外人金文＊系案外人金＊＊的父亲，已于1996年1月25日死亡。张顺元、沈久荣系夫妻；案外人王＊＊系沈久荣的妹夫。
1999年10月21日，案外人金＊＊（甲方）与王＊＊（乙方）签订《购房协议》，约定乙方购买本案系争房屋，房屋总价为人民币（下同）106，000元，乙方于1999年10月28日一次性向甲方付清，且由乙方承担办理相关手续的一切费用。双方还约定，自签订本协议之日起，任何一方不得违约，否则应按总房价款的30%赔偿违约金。张顺元作为“乙方证人”签字确认。
2003年4月，案外人王＊＊（甲方）与张顺元（乙方）签订《转让房屋协议》，由乙方向甲方购买本案系争房屋，乙方一次性付给甲方106，000元，甲方三个月内搬离系争房屋。双方还约定，自签订本协议之日起，任何一方不得违约，否则应按总房价款的30%赔偿违约金。
2003年9月29日，案外人金＊＊（甲方）与张顺元（乙方）签订的《归房协议》，约定1999年10月21日金＊＊与王＊＊签订的《购房协议》，以及2003年4月王＊＊与张顺元签订的《转让房屋协议》均无效，予以作废。乙方于2003年10月1日起归还甲方本案系争房屋与房产使用证，甲方向乙方一次性付清房款126，000元。自签订本协议之日起，任何一方不得违约，否则应按总房价款的30%赔偿违约金。同日，案外人金＊＊（甲方）与张顺元（乙方）签订的《租房协议》，约定将甲方名下的本案系争房屋出租给乙方，建筑面积主房135平方米，副房40平方米，使用面积共计214平方米。双方协议约定：一、租金每年12，000元，第一年、第二年乙方无偿使用，第三年开始由乙方先付后用，每半年收取租金一次，即每年9月15日至9月30日收款6，000元，3月15日至3月30日收款6，000元。若乙方延期不付，当支付甲方滞纳金每天10元，如逾期一个月不支付租金，则自动停止乙方对系争房屋的租赁，租房协议作废。二、乙方预付租房定金2，000元，至乙方停止租赁日，由甲方归还乙方定金。三、租赁期限为10年，自2003年10月1日起至2013年9月30日止。……六、在房屋租赁期内，乙方及其房客不得做有违国家法律法规的事情，否则，一切后果由乙方负责。……八、在房屋租赁期内，该房的修理费用，如水电设备修理，铁门保养、屋漏等，均由乙方负责。……十、双方若有违约，当支付违约金4，000元。落款“甲方”处，金＊＊、金嵩签字确认；“乙方”处，张顺元、沈久荣签字确认。同年9月30日，张顺元向金＊＊出具《收条》，载明，“今收到金＊＊房款壹拾贰万陆仟元正（整）。”
2013年9月23日，金嵩向张顺元《告知书》，告知，“根据我们2003年9月29日签订的租房协议（租给你位于纪中路＊＊＊号的房屋），于2013年9月30日到期。因为该房屋年久失修，已属危房。所以，租期一到，将马上对该房屋修建。希你按原协议中约定：把纪中路＊＊＊号所租的房子，及时清空归还。”同年9月24日，张顺元签收上述《告知书》。
另查明，1979年，纪王乡北一村＊号（纪王乡北一村＊丘（16））土地批建的土地使用者系案外人金文＊，人口还包括金＊＊、朱婉娟、金浩、金嵩，宅基地面积214平方米，主房占地135平方米，场地79平方米。此外，纪王乡北一村＊＊号即为登记的户籍地址“北一村＊号”，且“北一村＊号”即为现在的“纪中路＊＊＊号”。
再查明，双方当事人确认，张顺元实际支付租金至2013年3月31日。
朱婉娟、金浩、金嵩于2014年3月13日诉诸原审法院，请求判令：1、张顺元、沈久荣腾空、搬离本案系争房屋，并将系争房屋返还给朱婉娟、金浩、金嵩；2、张顺元、沈久荣支付朱婉娟、金浩、金嵩自2013年4月1日起至9月30日止的租金6，000元；3、张顺元、沈久荣支付朱婉娟、金浩、金嵩自2013年10月1日起至本判决生效之日止，按每月5，500元标准计算的房屋使用费；4、张顺元、沈久荣支付朱婉娟、金浩、金嵩违约金4，000元。
原审审期间，朱婉娟、金浩、金嵩于2014年6月24日向原审法院提出申请，要求对本案系争房屋2013年下半年和2014年的租金均价进行评估。法院依据申请，由上海市高级人民法院委托上海＊＊土地房地产估价有限公司（以下简称国城公司）对系争房屋的租金进行评估。国城公司于2015年5月12日作出《房地产估价报告——“闵行区华漕镇纪中路＊＊＊号”房地产》，确认评估对象宅基地证登记的五上五下及违章搭建的平顶房3间，自2013年7月1日起至2014年12月12日止的月平均租金为5，500元。
张顺元、沈久荣于2014年12月31日向原审法院提出申请，要求对张顺元2003年9月29日签约时的民事行为能力进行鉴定。法院依据申请，由上海市高级人民法院委托华东政法大学司法鉴定中心（以下简称华政鉴定中心）对张顺元2003年9月29日时的民事行为能力进行鉴定。华政鉴定中心于2015年3月10日回函告知，“贵院委托本中心对张顺元2003年9月29日的民事行为能力，本中心难以对其作鉴定，故将材料全部退回。”
原审法院认为，本案的争议焦点在于上诉人、被上诉人间究竟是房屋买卖关系还是房屋租赁关系。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，朱婉娟、金浩、金嵩提供了本案系争房屋的权利证明，双方之间的《租房协议》等证据，证明张顺元、沈久荣系基于双方之间的租赁关系而实际占有使用本案系争房屋。相反，张顺元、沈久荣提出其已经向金＊＊购买了本案系争房屋，系本案系争房屋的实际权利人，而张顺元将系争房屋返还给金＊＊，并向金＊＊租赁本案系争房屋时不具备民事行为能力，协议应属无效的抗辩理由，一方面，从双方提供的证据来看，金＊＊与案外人、王＊＊与张顺元之间确实发生过系争房屋买卖交易的过程，但最终张顺元又将系争房屋卖给了金＊＊，获取了20，000元的差价并确认已经收到了房款，因此，张顺元购买系争房屋之事实，并不能当然排除事后其又将系争房屋卖给金＊＊获取利益的事实；另一方面，张顺元以“买方”、“证人”、“卖方”等多重身份参与了系争房屋交易流转的全部过程，其后长达十余年的时间内，从未有任何一方提出异议，其本人亦未主张任何权利，反而一直向金＊＊及朱婉娟、金浩、金嵩支付系争房屋租金至2013年3月，张顺元、沈久荣之抗辩显与事实相悖；此外，张顺元在2003年期间患有精神疾病，且接受治疗，但张顺元、沈久荣未能进一步提供证据证明张顺元在系争房屋交易流转过程中缺乏民事行为能力。因此，张顺元、沈久荣上述抗辩理由，于法无据，法院不予采信。
如上所述，系争房屋之租赁系当事人之真实意思表示，金＊＊与张顺元、沈久荣均应按约定与承诺履行，并承担相应的责任与后果。金＊＊过世后，作为其继承人的朱婉娟、金浩、金嵩亦应继续承担相应的责任。因此，在双方租赁期限已经届满，且朱婉娟、金浩、金嵩明确表示不再愿意继续出租系争房屋的情况下，张顺元、沈久荣应当及时搬离并返还系争房屋，张顺元应当依约支付相应的租金。基于朱婉娟、金浩、金嵩确认张顺元已经支付租金至2013年3月31日，而张顺元、沈久荣未能提供证据证明其已经支付了后续的租金，故张顺元应当向朱婉娟、金浩、金嵩支付自2013年4月1日起至2013年9月30日止，按合同约定的年租金12，000元标准计算的租金6，000元。
合同期满后，张顺元、沈久荣继续占用系争房屋，损害了朱婉娟、金浩、金嵩的合法权益，故朱婉娟、金浩、金嵩要求原审被告支付自2013年10月1日起至系争房屋实际归还之日止的房屋使用费，于法有据，法院予以支持。
关于房屋使用费的计算标准，法院综合考虑系争房屋的实际情况，双方租赁合同之约定，以及系争房屋经评估所得自2013年7月1日起至2014年12月25日止月平均租金5，500元等客观事实，酌情认定系争房屋使用费标准为每月5，000元。鉴于张顺元、沈久荣之迟延付款与租赁期届满后继续占有使用系争房屋之行为，显已构成违约，朱婉娟、金浩、金嵩依据《租房协议》要求张顺元、沈久荣支付违约金4，000元，于法有据，法院予以支持。关于案件受理费与评估鉴定费，系由张顺元、沈久荣之违约行为造成的损失，理应由张顺元、沈久荣负担。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款之规定，于二〇一五年六月十五日判决：一、张顺元、沈久荣于判决生效之日起十日内腾空、搬离上海市闵行区华漕镇纪中路＊＊＊号房屋，并将上海市闵行区华漕镇纪中路＊＊＊号房屋返还给朱婉娟、金浩、金嵩；二、张顺元、沈久荣于判决生效之日起十日内向朱婉娟、金浩、金嵩支付自2013年4月1日起至2013年9月30日止的租金人民币6，000元；三、张顺元、沈久荣于判决生效之日起十日内向朱婉娟、金浩、金嵩支付自2013年10月1日起至本判决生效之日止，按每月人民币5，000元标准计算的房屋使用费；四、张顺元、沈久荣于判决生效之日起十日内向朱婉娟、金浩、金嵩支付违约金人民币4，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费计人民币50元，由张顺元、沈久荣共同负担；评估鉴定费计人民币2，000元，张顺元、沈久荣共同负担。
判决后，张顺元、沈久荣不服，上诉称，本案争议焦点为2003年9月29日《归房协议》、《租房协议》签订时，上诉人张顺元是否有民事行为能力，原审委托的华政鉴定中心未能对张顺元民事行为能力进行鉴定，不应“苛责”上诉人承担责任，二审应重新鉴定。故上诉请求撤销原判，第一至第四项，依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求或发回重审。
朱婉娟、金浩、金嵩辩称，上诉人只是对张顺元2003年9月29日的民事行为能力有异议，但是根据一审的证据材料以及相关部门的鉴定意见，上诉人无法证明其民事行为能力有缺陷，一审判决正确，要求驳回上诉、维持原判。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
另查明，2015年11月6日，上海市精神卫生中心向上诉人张顺元出具《上海市精神卫生中心诊断意见书》，载明，初诊日期：2009年8月15日（补卡日期），住院日期：2001年7月16日，诊断：强迫症。
本院认为，本案争议焦点为上诉人张顺元与案外人金＊＊2003年9月29日签订的《归房协议》、《租房协议》是否有效。
张顺元一、二审坚持主张其签约时不具有相应的民事行为能力，依法上诉人张顺元、沈久荣应就该主张事实举证证明，上诉人一、二审中递交了张顺元病历等证据，必须指出，签约期间民事行为能力应属医学（精神病）专业事实判断问题，其构成本案法庭事实依法应通过司法鉴定程序确定，上诉人现有书证根据其记载内容即使在逻辑上亦不能认定张顺元签约时因发病不具有相应民事行为能力，即不具有优势概然性证明力。其次，本院注意到，原审已根据上诉人申请委托华东政法大学司法鉴定中心对张顺元主张进行鉴定，但鉴定人审查后函复“难以对其作鉴定”。应该认为，在实体证明目的上，根据张顺元现况及现有材料，鉴定人不能就上述签约时张顺元民事行为能力进行判断，在程序上，不能证明张顺元签约时不具相应民事行为能力，此举证不能之责任依法应由主张方即上诉人承担。二审期间，上诉人虽仍要求重新鉴定，但始终未能向法庭举证、说明重新鉴定之技术可能性及鉴定人的选择问题，本院依法难以采信。其三，必须指出，就本案租赁的交易背景而言，标的房屋原属金＊＊所有，1999年出卖他人（张顺元为卖方“证人”）后又按原价卖与张顺元，上述《归房协议》实系金＊＊从张顺元处购回原房，期间张顺元实际已由房屋买卖获得超逾三成的利润，又因《租房协议》获得标的房屋10年租赁，且免除两年租金，就正常交易行为而言，本案两合同对于上诉人均不应认为存在公平性困扰。
综合以上考虑，应该认为，上述《归房协议》、《租房协议》系双方真实意思表示，内容未违反强制性法律规定，张顺元与金＊＊形成的房屋租赁合同关系依法应属有效。朱婉娟、金浩、金嵩作为金＊＊法定继承人在现有证据条件下可继承取得本案租房协议项下出租人权利。现租约已至期，上诉人应按约支付欠租、承担违约责任并搬离标的房屋，原审判理已阐述详尽、有据，本院不再赘述。
原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人张顺元、沈久荣的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人张顺元、沈久荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
审 判 员 许 京
代理审判员 朱 瑞
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……