江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
九中民一初字第40号
原告九江中辉房地产开发有限公司，地址：江西省九江市浔阳区龙翔国贸大厦8楼818室。
法定代表人黄建杰，该公司董事长。
委托代理人周会茂，江西挚诚律师事务所律师。
被告孙文亚。
委托代理人郑其林，江西皆成律师事务所律师。
委托代理人洪浪，江西皆成律师事务所律师。
原告九江中辉房地产开发有限公司诉被告孙文亚商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，于2015年10月29日公开开庭审理了本案，原告九江中辉房地产开发有限公司的委托代理人周会茂、被告孙文亚的委托代理人郑其林、洪浪到庭参与诉讼，本案现已审理终结。
原告九江中辉房地产开发有限公司诉称，原告九江中辉房地产开发有限公司与被告孙文亚于2013年8月1日签订七份《九江市商品房预（销）售合同》，合同约定：被告购买原告开发的位于九江市德化东路南侧、陆家垄路东侧中辉世纪城第一栋不分单元编号为106、109、110、111、112、113和114号商业门面。商铺总价为10954150元，付款方式为按揭贷款，交房日期为2014年7月31日，同时约定逾期交房、逾期付款和解除合同的违约责任等内容。合同生效后，被告向原告支付了商铺55041501元首付款，剩余房款由被告办理按揭贷款。2013年11月27日，被告与中国建设银行股份有限公司九江市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，被告共计向银行按揭贷款5450000元，原告作为借款合同的保证人，对被告按揭贷款承担连带保证责任。借款合同生效后，建设银行将被告按揭贷款金额汇入原告的账户。起初，被告也按合同按月归还按揭贷款。原告开发商竣工验收后，于2014年7月1日，通知被告收房，被告仅收取一间商铺（112号），其余商铺没有收取。2015年3月，建设银行向原告反映，被告已经多次逾期未按月归还按揭贷款本息。原告也多次联系被告，协商解决办法，未果。建设银行于2015年4月23日向原告发函，要求原告承担连带保证责任，代被告清偿上述商铺为归还建设银行按揭贷款本息。建设银行已经分别于2015年3月30日、2015年4月29日从原告保证金账户内扣划了被告所购买的商铺剩余全部贷款本息5103214.32元，用于归还被告欠建设银行的按揭贷款。为此，原告已经于2015年5月7日向被告发函，要求被告在接到函后5天内将建设银行扣划的全部贷款本息归还原告，否则，将依据合同约定，解除双方的《九江市商品房预（销）售合同》，并追究被告的违约责任。被告至今没有向原告归还建设银行扣划的贷款本息。为此，原告诉诸法院，请求：1、判决解除原告与被告于2013年8月1日签订的《商品房预（销）售合同》（合同编号9000065662、9000065691、9000065663、9000065692、9000065688、9000065693和9000065689，商铺总价10954150元）；2、判决被告向原告支付违约金、逾期收房保管费、交易税和律师服务费共计2203399元；3、诉讼费由被告承担。
被告孙文亚答辩称，1、原告方要求支付的违约金过高，且违约金应以实际发生的损失为标准；2、原告要求支付的逾期收方保管费，计算日期有误，应从2014年7月31日开始计算，而不是从2014年7月1日进行计算，且原告方没有实际通知到被告，无法确定交房时间；3、关于交易税，由于没有实际办理产权证，所谓交易税没有实际发生；4、原告主张的律师服务费过高，虽然合同的附件约定了律师费，但被告并未签字，仅为原告的声明，对被告不产生法律效力。
原告九江中辉房地产开发有限公司为支持其诉讼主张，提供证据如下：
第一组证据、原告的营业执照和机构代码，证明原告的身份；
第二组证据、被告的身份证复印件，证明被告的身份；
第三组证据、《九江市商品房预（销）售合同》7份，证明原告与被告就商铺买卖、商铺价格、交房时间、付款方式和违约责任、解除合同的条件等达成一致；
第四组证据、借款合同7份，证明被告与建设银行就被告按揭贷款事项达成一致，被告按揭贷款金额为5450000元，原告作为保证人，为被告的按揭贷款承担连带保证责任；
第五组证据、建设银行个人贷款履行保证责任通知书，证明被告没有按期归还贷款本息，已经出现重大违约风险，建设银行要求原告承担保证责任；
第六组证据、商品房销售贷款合作协议和个人住房借款最高额保证合同，证明原告作为中辉世纪城项目开发商，为购房者与银行签订按揭贷款合同的保证人，承担连带保证责任；
第七组证据、商品房验收备案表，证明商铺符合交房条件；
第八组证据、交房通知，证明原告按照合同约定通知被告收房、办理收房手续；
第九组证据、建设银行特种转账凭证，证明建设银行已经于2015年4月29日从原告账户扣划4984567.43元，用于归还被告欠银行的全部按揭贷款本息。
第十组证据、原告给被告的邮寄函件，证明原告发函要求被告及时向原告归还扣划的款项，并承担违约责任。
第十一组证据、销售不动产统一发票，证明原告已交交易税707827元。
第十二组证据、代理协议和律师服务费发票，证明律师代理费用。
第十三组证据、解除协议，证明双方当事人在诉前签订解除协议，由于诉争房产被查封，所以无法履行。
第十四组证据、有原告方印章和江西挚诚律师事务所印章的委托代理合同和2015年6月19日的银行转账凭证，证明原告方已支付律师代理费用115000元。
被告孙文亚针对原告九江中辉房地产开发有限公司提供的证据，发表质证意见如下：第一组证据、第二组证据、第三组证据、第四组证据、第五组证据、第六组证据、第七组证据的真实性、合法性、关联性无异议；第八组证据有异议，没有形成有效送达，应通过公告的方式进行送达；第九组证据的真实性、合法性、关联性无异议；第十组证据有异议，被告并未在商品房买卖合同附件中签字，没有形成有效送达，应通过公告的方式进行送达；第十一组证据有异议，虽然双方进行了约定，但原告方应该提交实际的交付凭证；第十二组证据有异议，作为一份合同，应由双方签字和盖章，发票上的费用是否是本案的代理费用还是其他的顾问费不清楚，应提供转款凭证，合同中没有约定律师费用的承担；第十三组证据有异议，最后一页有被告签字予以认可，前两页没有被告签字，不予认可；第十四组证据已过举证期限，周律师是原告方的常年法律顾问，该委托代理合同及转账凭证不能说明此笔款项是本案的律师代理费。
经本院查明：2013年8月1日，原告九江中辉房地产开发有限公司作为出卖人，被告孙文亚作为买受人，签订7份《九江市商品房预（销）售合同》，合同编号分别为：9000065662、9000065691、9000065663、9000065692、9000065688、9000065693和9000065689，7份合同的标的物为原告九江中辉房地产开发有限公司开发的位于九江市德化东路南侧、陆家垄路东侧中辉世纪城第一栋不分单元编号为106、109、110、111、112、113和114号商业门面，7份合同总价款为10954150元，7份合同约定付款方式均为按揭贷款，交房日期均为2014年7月31日。7份合同的尾页均附有《声明》一份，约定：如买受人未按期偿还到期贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日万分之五的标准向出卖人支付违约金，同时，还应支付出卖人为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费等相关费用；，出卖人向贷款银行偿还所有贷款本息之日，该《商品房买卖合同》及附件、本补充协议等同时解除，出卖人有权出售合同标的物，且买受人须向出卖人支付相当于该商业用房总价款百分之十的违约金，出卖人可从买受人已付房款中直接扣除上述违约金，将剩余款项退还买受人。合同签订后，被告孙文亚支付7份首付款总额为55041501元。
2013年11月27日，被告孙文亚作为借款人和抵押人，中国建设银行九江市分行个贷中心作为贷款人，原告九江中辉房地产开发有限公司作为保证人，签订7份《个人住房（商业用房）借款合同》，合同编号分别为：20130286408、20130287241、20130286513、20130287624、20130287331、20130287328、20130287533，7份合同按揭贷款总额为5450000元。2014年7月13日，原告九江中辉房地产开发有限公司作为甲方，中国建设银行股份有限公司九江市分行作为乙方，针对中辉世纪城，签订一份《商品房销售贷款合作协议书》，合同约定：甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一个购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带保证责任，同日双方还签订一份《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。
2015年4月27日，中国建设银行股份有限公司九江市分行就被告孙文亚未按时归还贷款本息，向原告九江中辉房地产开发有限公司发出《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》，载明：贷款人有权按照保证合同约定在保证金专户扣收。2015年3月30日、4月29日中国建设银行股份有限公司九江市分行两次共在原告九江中辉房地产开发有限公司的保证金账户扣划被告孙文亚所购买的商业用房剩余全部贷款本息5103214.32元。
2014年6月30日，中辉世纪城1#楼完成工程竣工验收备案。
2015年4月24日，原告九江中辉房地产开发有限公司与被告孙文亚签订《合同解除协议》，约定9000065688号合同继续履行，其余6份合同解除，并约定计算了违约金、房屋保管金、交易税等。但该《合同解除协议》没有履行。
2015年6月19日，原告九江中辉房地产开发有限公司向周会茂律师转账115000元，用途注明为诉讼代理费。
本院认为，原告九江中辉房地产开发有限公司与被告孙文亚于2013年8月1日签订的7份《九江市商品房预（销）售合同》，以及2013年11月27日，被告孙文亚作、中国建设银行九江市分行个贷中心和原告九江中辉房地产开发有限公司签订的7份《个人住房（商业用房）借款合同》，是各方当事人真实意思表示，无违反法律、行政法规强制性规定之情形，合法有效。
被告孙文亚未按时归还建设银行的按揭贷款，导致建设银行直接从原告九江中辉房地产开发有限公司保证金账户扣划5103214.32元。原告九江中辉房地产开发有限公司与被告孙文亚于2015年4月24日达成的《合同解除协议》，并未得到履行，且该协议时间在建设银行发出《履行保证责任通知书》和同年4月29日扣划之前。根据7份《九江市商品房预（销）售合同》尾页声明的补充协议约定，在“买受人未按期偿还到期贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任”的情况下，房屋买卖合同解除，故原告九江中辉房地产开发有限公司诉请解除7份买卖合同，符合合同约定，予以支持。
关于原告九江中辉房地产开发有限公司的第2项诉讼请求即请求赔偿违约金、逾期收房保管费、交易税和律师服务费共计2203399元。本院认为，7份《九江市商品房预（销）售合同》尾页声明的补充协议约定买卖合同解除，“出卖人有权出售合同标的物，买受人须向出卖人支付相当于该商业用房总价款百分之十的违约金”，10%的违约金并不过高，予以支持，被告孙文亚应承担违约金数额为10954150元×10%=1095415元。至于逾期收房保管费，因该费用属于违约损失的一部分，既然本院已经按合同约定支持了违约金，该费用不予支持。至于交易税，原告九江中辉房地产开发有限公司没有提供交易税实际发生的证据，故交易税部分不予支持。至于律师费，7份《九江市商品房预（销）售合同》尾页声明的补充协议约定了为实现债权而支付的律师费应予支付，故本院予以支持。原告主张的律师费数额为230000元，但提交的律师费转账凭证显示金额为115000元，且考虑到本案诉讼费为100745元，基于律师费的合理支出原则，本院认定被告孙文亚应支付的律师费数额为115000元。据此，被告孙文亚应支付1095415元＋115000元=1210415元。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告九江中辉房地产开发有限公司与被告孙文亚于2013年8月1日签订的合同编号为9000065662、9000065691、9000065663、9000065692、9000065688、9000065693、9000065689共7份《九江市商品房预（销）售合同》；
二、被告孙文亚于本判决生效之日起十日内向原告九江中辉房地产开发有限公司支付违约金及律师费共计1210415元；
三、驳回原告九江中辉房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费100745元，保全费5000元，共计105745元，由原告九江中辉房地产开发有限公司负担5745元，被告孙文亚负担100000元。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省高级人民法院。
审 判 长 陈 景 华
代理审判员 黄 丽 丽
代理审判员 欧阳中学
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 晏 晨 思
江西省九江市中级人民法院
民事裁定书
九中民一初字第40-1号
原告九江中辉房地产开发有限公司，地址：江西省九江市浔阳区龙翔国贸大厦8楼818室。
法定代表人黄建杰，该公司董事长。
被告孙文亚，男，汉族，1975年4月9日出生，住九江市浔阳区甘棠南路68号8栋1单元102室，身份证号：360403197504092418。
本院在审理原告九江中辉房地产开发有限公司诉被告孙文亚商品房预售合同纠纷一案中，原告九江中辉房地产开发有限公司于2015年5月19日提出诉讼保全申请，请求查封或冻结被告孙文亚名下价值220万元的财产权益，并已提供了担保。
本院认为，原告九江中辉房地产开发有限公司的申请符合法律规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条之规定，裁定如下：
查封或冻结被告九江中辉房地产开发有限公司名下价值220万元的财产权益。
本裁定书送达后立即执行。
如不服本裁定，可以向本院申请复议一次。申请复议期间不停止裁定的执行。
审判长陈景华
代理审判员黄丽丽
代理审判员欧阳中学
二0一五年六月二十日
书记员章康娜
江西省九江市中级人民法院
协助执行通知书
（2015）九中民一初字第40-2号
九江市房管局：
关于原告九江中辉房地产开发有限公司诉被告孙文亚商品房预售合同纠纷一案，我院作出的（2015）九中民一初字第40-1号民事裁定，已发生法律效力。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款的规定，请协助执行以下事项：
1、查封
2、
附：我院（2015）九中民一初字第40-1号民事裁定书一份。
二0一五年十月十五日