北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第13664号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京兴盛豫园便民服务中心，住所地北京市朝阳区十八里店乡老君堂村北。
负责人陈实，总经理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）徐艳丽，女，1977年10月20日出生。
上诉人北京兴盛豫园便民服务中心（以下简称兴盛豫园中心）因与被上诉人徐艳丽租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第15495号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2014�3月，徐艳丽起诉至原审法院称：2012年8月起，我开始租赁兴盛豫园中心的营业场地用于经营小商品和饰品。但兴盛豫园中心市场经营并不好，导致我经营也不善。我已缴纳租金至2013年下半年，后续的租金因为资金紧张所以没有及时缴纳，但我并不是不准备交而是想缓几天再交，但兴盛豫园中心一点不讲人情味，毫不顾及双方已经合作多年的关系，天天只管催缴租金，还威胁我要封我的铺位，这种方式让我很难以接受，双方就陷入了僵持。2014年1月4日，兴盛豫园中心自行将我租赁的五个铺位全部封锁，货物也全部锁在店铺内，导致我至今不能经营，造成我无法继续履行合同，并产生了较为严重的经济损失，故诉至法院，请求法院判令解除我与兴盛豫园中心于2013年9月24日签订的两份租赁合同，兴盛豫园中心退还我押金3000元，赔偿营业损失30000元，赔偿货品折旧、过期�失40000元。
兴盛豫园中心辩称并反诉称：同意解除我方与徐艳丽于2013年9月24日签订的两份租赁合同，我方不同意退还押金，其实所谓押金是指的合同上的管理保证金，根据合同，只有在合同期满且对方不欠费、没有违法乱纪的情况下才可以退还，而徐艳丽至今欠付租金故不同意退还保证金。我方确实是在2014年1月4日封锁了徐艳丽租赁的5个摊位，但是因徐艳丽未按约定缴纳租金在先，徐艳丽的损失应由其自行承担。故请求法院驳回徐艳丽的诉讼请求。同时我方提出反诉，要求徐艳丽支付我尚欠的自2013年9月1日至2014年4月30日的租金24000元（共5个铺位，每个每月600元租金，计算8个月），支付租金滞纳金20000元，支付保管费1600元。
徐艳丽就反诉辩称：我没有说过不付租金，只是兴盛豫园中心未经我同意就封闭我摊位是不合理的，所以在这种情况下我是不同意支付租金�。兴盛豫园关于滞纳金的约定也属不合理，是霸王条款，其主张保管费也毫无依据。故对其所有反诉请求均不同意。
原审法院经审理查明：徐艳丽与兴盛豫园中心于2012年8月始建立租赁关系，由徐艳丽承租兴盛豫园中心所经营市场中的一区21-24号、南排厅9号两处共五个铺位。双方于2013年9月24日就上述两处铺位分别新订两份《租赁合同》，之前的合同均到期失效。在涉诉两份合同中，双方约定：租期为2013年9月1日至2014年8月31日，租金标准为每个摊位每月600元，支付方式为季付，逾期一天加收租金5%的滞纳金；徐艳丽需缴纳管理保证金，在合同期满无欠费并重大违规情况下可退还保证金，如徐艳丽单方终止合同发生违约，不予退换保证金。
该两份合同签订后，徐艳丽交纳租金至2013年8月31日，2013年9月1日之后的租金未交纳。兴盛豫园中心称2013年9月1日至2013年11月30日�租金至晚应于2013年12月1日前支付，但经其多次催缴，徐艳丽均未缴纳。徐艳丽解释称其确因资金困难未能如期缴纳租金，但其多次要求宽限至2014年1月，但双方未达成一致，后兴盛豫园中心擅自封锁其摊位。审理中，双方均认可徐艳丽向兴盛豫园中心就涉诉铺位共缴纳保证金3000元。
2014年1月4日，兴盛豫园中心在未与徐艳丽协商情况下自行将徐艳丽承租的五处铺位均予封锁至今，徐艳丽店铺内的货物也一并封锁在内。法院于审理中前往现场进行勘验，根据勘验的情况：涉诉的21-24号铺位和9号铺位分列两处，外部均由徐艳丽和兴盛豫园中心各自上锁并由兴盛豫园中心贴具封条；21-24号铺位内部相通、整体经营，整体面积约30余平方米，主要经营的商品包括小工艺品、画框、箱包、丝巾、帽子和少部分的日化用品；9号铺位由两间房组成，面积10余平方米，内部经营商品�要为日化用品。
原审审理中，经法院询问，徐艳丽表示对其主张的经营损失和货物折旧、过期损失均不申请评估，兴盛豫园中心亦表示不同意评估。
原审法院经审理认为：根据本案查明的事实，徐艳丽与兴盛豫园中心于2013年9月24日签订的两份《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方可依自己意思在达成一致情形下决定合同走向，现双方均同意解除合同，法院准予。徐艳丽虽未完全按合同约定缴纳2013年9月1日之后的租金，但兴盛豫园中心并不因此取得自行处置徐艳丽经营的商铺及货物的权利，而应在协商不成情况下通过仲裁、诉讼的方式诉诸公力救济，故兴盛豫园中心在未经徐艳丽同意的情况下于2014年1月4日自行封闭徐艳丽经营的商铺无法律依据，其应赔偿徐艳丽因此造成的不能正常经营产生的营业损失和货物过期、折旧损失，因双方均未申请就此项数额进行评估，法院结合徐艳丽提供的进货单据、现场勘验情况并考虑徐艳丽亦有违约行为之情节对具体赔偿数额予以酌定。徐艳丽自2013年9月1日后未交纳租金，其在该时间之后至兴盛豫园中心于2014年1月4日封闭涉诉商铺之前仍处于正常经营状态，该期间的租金应于交纳；兴盛豫园中心封锁涉诉商铺后已导致徐艳丽无法继续使用涉诉商铺，兴盛豫园中心主张2014年1月4日之后的租金于法无据，法院不予支持。兴盛豫园中心还主张租金的滞纳金，考虑其自身亦有违约行为，法院对其该项主张不予支持。兴盛豫园中心还主张货物保管费，因其自行封锁涉诉商铺无法律依据，其主张因此产生的对商铺内货物的保管费用亦于法无据，法院不予支持。另关于双方争议的保证金，徐艳丽虽有欠缴部分租金情形，但在本案中已判决徐艳丽补齐应�租金的情形下，兴盛豫园中心再保留保证金已无依据，故其应将保证金退还徐艳丽。
综上，2014年7月原审法院判决如下：一、解除徐艳丽与北京兴盛豫园便民服务中心于2013年9月24日签订的两份《租赁合同》；二、北京兴盛豫园便民服务中心于判决生效后七日内赔偿徐艳丽营业损失二万元、货物过期折旧损失一万元；三、徐艳丽于判决生效后七日内给付北京兴盛豫园便民服务中心租金一万二千三百元；四、北京兴盛豫园便民服务中心于判决生效后七日内退还徐艳丽保证金三千元；五、驳回徐艳丽的其他诉讼请求；六、驳回北京兴盛豫园便民服务中心的其他反诉请求。
判决后，兴盛豫园中心不服，以原判认定事实错误、适用法律不当、违反法定程序为由上诉至本院称其关闭涉诉商铺系为保护徐艳丽财产避免丢失，系替徐艳丽保护保管货物，故请求二审法院撤销原判�依法改判驳回徐艳丽的诉讼请求并支持兴盛豫园中心的反诉请求。徐艳丽同意原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致。
上述事实，有双方各举证据及当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当赔偿由此给对方造成的相应损失。根据本案所查事实，徐艳丽与兴盛豫园中心于2013年9月24日签订的两份《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。现双方均同意解除合同，本院予以准许。因徐艳丽自2013年9月1日至兴盛豫园中心2014年1月4日封闭涉诉商铺期间处于正常经营状态，故其应当交纳该段期间的租金。2014年1月4日后因兴盛豫园中心封锁涉诉商铺导致徐艳丽无法使用涉诉商铺正常经营，故兴盛豫园中心主张2014年1月4日之后的租金缺乏事实和�律依据，本院不予支持。徐艳丽虽未完全按合同约定缴纳2013年9月1日之后的租金，但兴盛豫园中心亦无权擅自封锁徐艳丽所租赁的商铺，故兴盛豫园中心应当赔偿擅自封锁徐艳丽商铺所给其造成的营业损失和货物过期、折旧损失。因双方均未申请就此损失进行评估，故原审法院根据徐艳丽提供的进货单据、现场勘验情况并考虑徐艳丽亦有违约行为的情节酌情判定兴盛豫园中心赔偿徐艳丽营业损失20000元、货物过期折旧损失10000元，并无不当。因本案已判令徐艳丽交纳其欠缴的2013年9月1日之后的租金，故兴盛豫园中心应当退还徐艳丽保证金，兴盛豫园中心再不同意退还徐艳丽保证金，于法无据，本院不予支持。因兴盛豫园中心系擅自封锁涉诉商铺，其自身亦存在违约行为，故其主张对商铺内货物的保管费用及租金的滞纳金，缺乏依据。原审法院对其该项反诉请求未予�持，亦无不当。关于兴盛豫园中心所称其关闭涉诉商铺系为保护徐艳丽财产避免丢失，系替徐艳丽保护保管货物一节，与本案查明事实不符，本院不予采信。
综上，兴盛豫园中心的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费525元，由徐艳丽负担225元（已交纳），北京兴盛豫园便民服务中心担300元（于本判决生效后7日内交纳）；反诉费470元，由北京兴盛豫园便民服务中心负担270元（已交纳），由徐艳丽负担200元（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费940元，由北京兴盛豫园便民服务中心承担（已交纳）
本判决为终审判决。
审 判 长 高 贵
代理审判员 江锦莲代理�判员沈放
二〇一四年十月二十日
书 记 员 王 永 基