江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第5486号
上诉人（原审原告）南京金汇源商贸公司，住所地南京市秦淮区东渡丽舍317室。
法定代表人姚素英，该公司董事长。
委托代理人马贵臣，男，1949年11月10日生，汉族，该公司股东。
委托代理人马辉，女，1980年7月31日生，汉族，该公司股东。
被上诉人（原审被告）侯爱英，女，1947年12月12日生，汉族。
委托代理人王道友（系候爱英配偶），男，1947年9月15日生，汉族。
被上诉人（原审被告）王娟，女，1975年11月14日生，汉族。
委托代理人李聪、陈飘玉，江苏嘉诺律师事务所律师。
上诉人南京金汇源商贸公司（以下简称金汇源公司）与两被上诉人侯爱英、王娟房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2014）江宁汤民初字第00263号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。上诉人金汇源公司的委托代理人马贵臣、马辉，被上诉人侯爱英的委托代理人王道友，被上诉人王娟的委托代理人李聪、陈飘玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
金汇源公司原审诉称：2007年5月3日，端木礼玲以其名义与侯爱英、王娟签订收房协议，约定将其开发的汤山街道汤泉东路38号2幢103室住房及储藏室出售给侯爱英、王娟，端木礼玲于2008年11月22日收取侯爱英、王娟房款140000元，并将房屋实际交付，侯爱英、王娟也实际装修入住。因该房屋系南京市江宁区汤山林场（以下简称汤山林场）在国有划拨土地上建造的职工集资房，侯爱英、王娟并非汤山林场职工，房屋转让也未经过政府部门批准，故双方订立协议无效，其于2008年12月向南京市江宁区人民法院（以下简称江宁法院）提起诉讼，江宁法院认定诉争房屋土地系国有划拨土地，按江宁区发展计划与经济局的批复，只能建设职工住宅楼后出售给职工，现金汇源公司实际是商品房开发，违反法律规定，双方签订售房协议无效；合同无效后，依据合同取得的财产应予返还，并作出（2009）江宁民二初字第1209号民事判决书，判决：1、金汇源公司与侯爱英、王娟于2007年5月3日签订的售房协议无效；2、侯爱英、王娟将汤山街道汤泉东路38号2幢3单元103室房屋返还金汇源公司；3、金汇源公司返还侯爱英、王娟购房款140000元。后侯爱英、王娟向南京市中级人民法院（以下简称南京中院）提起上诉，因未在规定期限内预交上诉费，南京中院裁定按侯爱英、王娟自动撤回上诉处理。后侯爱英、王娟向江宁法院申请再审，因侯爱英、王娟未能举证证明申请再审的理由，且申请已过法律规定的期限，江宁法院裁定驳回侯爱英、王娟的再审申请。后其已经返还侯爱英、王娟购房款140000元，但侯爱英、王娟至今没有返还房屋，故现向法院提起诉讼，要求侯爱英、王娟支付房屋使用费42438.38元（2008年11月22日—2012年3月20日）。
侯爱英、王娟原审辩称：1、金汇源公司并非涉案房屋产权人，2013年3月份前该房屋归汤山林场所有，之后过户到马辉名下，故金汇源公司并非适格原告。2、评估结论不能作为定案依据，鉴定当天侯爱英、王娟及其代理人未收到通知，亦未到场参加；鉴定结论中提及的对于203室房屋的勘验不是实情，根据其向203室房主了解，并未有鉴定机构工作人员至其居所勘验。3、对于江宁法院（2009）江宁民二初字第1209号民事判决书有异议，江苏省高级人民法院（以下简称江苏省高院）（2008）苏民终字第76号民事判决书明确金汇源公司应当为其购买的房屋办理相关过户事宜，江宁法院在明知江苏省高院该结果的情况下依然作出错误的判决，另外在相似情况的两个案件［案号为江宁法院（2014）江宁汤民初字第172号、173号］，南京中院二审判决认定金汇源公司并非涉案储藏室的权利所有人，主张返还储藏室的证据不足，法院不予支持。故请求驳回金汇源公司的诉讼请求。
原审经审理查明：位于南京市江宁区汤山街道汤泉东路38号土地使用权人为南京市江宁区汤山林场（以下简称汤山林场）。2004年9月16日，汤永桂与端木礼玲签订《联合开发协议》，约定双方合作开发汤山林场职工住宅楼。2005年10日，南京市江宁区发展计划与经济局做出批复，同意汤山林场在此土地上建设一幢职工住宅楼。因汤山林场资金困难，即将该住宅楼交金汇源公司开发，具体由案外人汤永桂操作。该住宅楼部分房屋已办理了房屋所有权及土地使用权登记。2007年5月3日，金汇源公司与侯爱英、王娟签订售房协议1份，约定金汇源公司将位于南京市江宁区汤山街道汤泉东路38号2幢3单元103室房屋出售给侯爱英、王娟，价格为280000元。协议签订后，侯爱英、王娟将140000元给付了端木礼玲，侯爱英、王娟也取得了房屋。2009年1月，金汇源公司向原审法院提起诉讼，主张诉争房屋系汤山林场在国有划拨土地上建造的职工集资房，侯爱英、王娟并非汤山林场职工，房屋转让也未经过政府部门批准，故要求确认双方订立的协议无效，侯爱英、王娟返还诉争房屋。原审法院经审查认为，汤山街道汤泉东路38号土地系国有划拨土地，按江宁区发展计划与经济局的批复，汤山林场只能在该土地上建设职工住宅楼，汤山林场将此项目交金汇源公司开发后，金汇源公司只能出售给汤山林场职工，如金汇源公司向社会上不特定的人出售，实际上是在进行商品房开发，违反了相关法律规定，故金汇源公司与侯爱英、王娟签订售房协议无效。合同无效后，依据该合同取得的财产应予返还，即侯爱英、王娟应将房屋返还金汇源公司，金汇源公司应向侯爱英、王娟返还购房款，并据此作出江宁法院（2009）江宁民二初字第1209号民事判决书，判决：1、金汇源公司与侯爱英、王娟于2007年5月3日订立的售房协议无效，2、侯爱英、王娟将汤泉东路38号2幢3单元103室房屋返还金汇源公司，3、金汇源公司返还侯爱英、王娟购房款140000元。侯爱英、王娟不服该判决，向南京中院提起上诉，后因未在规定期限内预交上诉费，南京中院作出（2009）宁民终字第1180号民事裁定书，按撤回上诉处理。后金汇源公司通过原审法院交付相关购房款［案号（2010）江宁执字第1120号］。2014年5月，侯爱英、王娟向原审法院申请再审，因侯爱英、王娟未能举证证明申请再审的理由，且申请已过法律规定的期限，原审法院作出（2014）江宁民申字第21号裁定，驳回侯爱英、王娟再审申请。至今侯爱英、王娟仍实际占有诉争房屋及地下室。
2014年4月，金汇源公司向原审法院提起诉讼，要求侯爱英、王娟给付房屋使用费。审理中，侯爱英、王娟认可金汇源公司于2008年11月22日向其交付诉争房屋及储藏室。经金汇源申请，原审法院委托江苏首佳房地产评估咨询事务所对诉争房屋及储藏室2008年11月22日至2012年5月16日的市场租金价值进行评估，评估结果为上述期限内市场租金价值为44295元。金汇源公司根据该评估结果计算出其主张的2008年11月22日至2012年3月20日的房屋使用费为42438.38元。
原审另查明，在金汇源公司诉吴玉琴房屋买卖合同纠纷一案中，金汇源公司诉称，2009年11月29日，端木礼玲以其名义与吴玉琴签订房屋订购协议，约定其将汤泉东路38号2幢4单元01、02、03储藏室出售给吴玉琴，价格为25.2万元。该协议系端木礼玲未得到其授权的情况下私自签订，其未收取房款。因储藏室无产权证，该土地属划拨土地，系建职工住宅楼，该协议违反法律强制性规定，应属无效。故其要求确认双方签订的订购协议无效，并要求吴玉琴返还房屋。吴玉琴辩称，该合同合法有效，且储藏室已经交付，请求驳回金汇源公司诉讼请求。原审法院庭审中确认，2009年11月29日双方签订房屋订购单，约定金汇源公司将汤泉东路38号2幢4单元01、02、03储藏室出售给吴玉琴，价格为25.2万元，该订购单中注明“此储藏室无房产证和土地证”。后金汇源公司向吴玉琴交付了房屋，吴玉琴支付了购房款。双方一致认可涉案储藏室因楼层高度低于2.2米，不能办理房屋产权登记。原审法院认为双方签订的房屋订购单载明“此储藏室无房产证和土地证”，可以认定双方在签订协议时即知道储藏室不能办理房屋所有权登记及土地使用权登记手续，转让的实际为房屋使用权。金汇源公司主张该协议违反了法律的强制性规定，协议应无效的意见，无法律依据，原审法院不予支持。原审法院依法作出（2014）江宁汤民初字第172号民事判决，判决驳回金汇源公司的诉讼请求。后金汇源公司向南京中院提起上诉。南京中院对原审查明的事实予以确认，二审中双方当事人未提出新证据。南京中院认为，所涉土地系国有划拨土地，按江宁区发展计划与经济局做出的批复，汤山林场只能在该土地上建设职工住宅楼，向汤山林场职工出售。而汤山林场将此项目交给金汇源公司开发后，金汇源公司向社会不特定的人出售房屋，实际上是在进行商品房开发，违反了相关法律规定。涉案储藏室属于小区规划的配套基础设施，层高低于2.2米，未能办理权属登记，金汇源公司也未取得销售许可证，因此无权将涉案储藏室作为独立使用空间对外销售，故双方签订的房屋订购协议应认定为无效。因金汇源公司并非是涉案储藏室权利所有人，金汇源公司主张储藏室向其返还，依据不足，不予支持。据此，南京中院作出（2015）宁民终字第742号民事判决，判决：1、撤销江宁法院（2014）江宁汤民初字172号民事判决；2、2009年11月29日金汇源公司与吴玉琴签订的房屋订购单无效；3、驳回金汇源公司的其他诉讼请求。
上述事实，有江宁法院（2009）江宁民二初字第1209号民事判决书、南京中院（2009）宁民终字第1180号民事裁定书、江宁法院（2014）江宁民申字第21号裁定书、江宁法院（2014）江宁汤民初字172号民事判决书、南京中院（2015）宁民终字第742号民事判决书、房地产评估报告书、评估补充函、证人证言及当事人的陈述等证据证实。
原审法院认为：所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原审法院（2009）江宁民二初字第1209号民事判决依据合同相对性的原则依法判决侯爱英、王娟应将汤泉东路38号2幢3单元103室房屋返还给金汇源公司，但该判决并未确定金汇源公司系涉案房屋及储藏室的所有权人，金汇源公司亦未能举证证明其系涉案房屋及储藏室的所有权人，金汇源公司依法不能享有相关权利。故金汇源公司主张侯爱英、王娟向其支付房屋使用费42438.38元的诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，原审法院判决驳回南京金汇源商贸公司的诉讼请求。一审案件受理费2860元，由金汇源公司负担。
上诉人金汇源公司不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：1、撤销（2014）江宁汤民初字第00263号民事判决，依法改判支持上诉人原审全部诉讼请求；2、本案鉴定费用及一、二审案件受理费均由两被上诉人承担。其上诉理由为：1、原审判决违反了合同相对性原则。涉案房屋的买卖合同双方系上诉人与两被上诉人，在买卖合同违反了法律禁止性规定而被认定为无效之后，根据合同相对性原则，上诉人已根据生效判决向两被上诉人返还购房款，两被上诉人理应将房屋交还给上诉人。但一审法院却以上诉人不能举证证明其为权利人而判决两被上诉人无须返还房屋，违反了合同相对性原则和公平原则，将导致权利义务严重失衡。2、原审判决违反了合同无效则自始无效的基本法律理论。合同无效后，双方应恢复到合同签订前的状态，即上诉人持有房屋，两被上诉人持有购房款；现原审法院严重违反这一原则，仅让两被上诉人持有购房款，而让上诉人失去对房屋的控制，显属错误。3、原审判决违背了客观事实。包括涉案房屋在内的汤山林场职工住宅楼由上诉人组织资金进行建设、销售。从2006年至现在，汤山林场从未质疑过上诉人对包括涉案房屋在内的已出售房屋的权利人身份，也从未在相关多起案件中以房屋权利人的身份申请参加诉讼。4、原审法院举证责任分配错误。涉案土地使用权人虽为汤山林场，但涉案房屋系上诉人建设、销售，上诉人已完成对房屋享有权利的举证责任；而两被上诉人对此未提供任何反驳证据，也未提供真正的权利人身份；原审法院亦未追加真正的权利人为独立请求权第三人。即使有案外权利人，亦是由上诉人和所谓案外人权利人之间产生纠纷。生效判决已确认合同无效、两被上诉人应将房屋返还，即相当于确认了上诉人可以行使涉案房屋的物权，原审判决却认为上诉人不能享有物权权益，明显不公。综上，原审判决存在错误，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人王娟、候爱英二审辩称：1、一审时两被上诉人已经充分举证证明本案上诉人并非涉案房屋产权人，不具有诉讼主体资格。本案中上诉人未能够提供任何证明其为房屋权利主体的房屋产权证、土地使用权证，反而是被上诉人举证了涉案房屋的登记信息，表明产权归汤山林场所有，上诉人没有要求支付房屋使用费的权利依据，因此上诉人并非本案的适格主体，其诉请不能成立。2、原审判决适用物权法第三十九条裁判该案，适用法律正确，并未违背合同的相对性原则。上诉人要求被上诉人支付房屋使用费，但并没有提交关于房屋使用及费用支付的相关租赁合同或房屋使用合同；上诉人提交的房屋买卖合同与本案没有关联性，在无合同可供裁判的情况下本案判决自然没有违背合同相对性原则。根据物权法规定，所有权人对物有收益权利，但是本案中上诉人并非所有权人，因此原审判决依据物权法第三十九条规定裁判该案，适用法律正确。3、与本案案情类似的（2015）宁民终字第742号等案件均终审判决驳回上诉人的诉请，按照同案裁判原则，本案也应当维持原判，类似案件案号为。4、上诉人赖以提起该诉讼的（2009）江宁民二初字1209号裁判文书，经被上诉人向江宁检察院提起抗诉，江宁检察院认为该判决书存在错误，已经向江宁区法院下发宁江检（行）监201532011500010号再审检察建议，所以我们认为据以提起诉讼的裁判文书存在错误的可能性，不能作为本案依据。
上诉人金汇源公司对原审查明的事实异议之处为：原审遗漏查明汤山林场已认可其对涉案房屋享有占有、使用、处理、收益等权利。被上诉人王娟、候爱英对原审查明的事实不持异议。本院对原审查明的事实予以确认。
上诉人金汇源公司在二审中提交汤山林场出具的《情况说明》一份，以证明汤山林场认可上诉人对涉案房屋享有占有、使用、处理、收益等权利。被上诉人王娟、候爱英质证意见为：南京中院于（2009）宁民终字第1180号、（2015）宁民终字第742号判决中已经确定汤山街道汤泉东路38号土地系国有划拨土地，按江宁区发展计划与经济局批复，汤山林场只能在该土地上建设职工住宅楼，汤山林场将此项目交给金汇源公司开发后，金汇源公司亦只能出售给汤山林场职工。如金汇源公司向社会上不特定的人出售，则属于商品房开发，违反了相关法律规定。上述《情况说明》及其中所谓收益权利实质上违反了法律法规强制性规定，不具有法律效力，两被上诉人对其合法性不予认可，上诉人不能以此提起房屋使用费的诉请。本院对该《情况说明》的真实性予以认定，对关联性、证明力将根据案件情况综合予以认定。
被上诉人王娟在二审提交2015年8月24日宁江检（行）监201532011500010号监察通知书一份，证明南京市江宁区检察院已对（2009）江宁民二初字第1209号案件下发再审检察建议。上诉人金汇源公司对该文件的真实性无异议，但认为该文件不能证明该案已启动再审程序。
本院二审查明的事实与原审一致。
本院认为，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中上诉人向两被上诉人主张房屋占有使用费，但其并未能提供其为涉案房屋所有人的证据。上诉人主张其根据（2009）江宁民二初字第1209号民事判决已获得涉案房屋所有权，且根据汤山林场出具的《情况说明》，汤山林场已认可上诉人对涉案房屋享有占有、使用、处理、收益等权利；对此本院认为，（2009）江宁民二初字第1209号民事判决判令两被上诉人将涉案房屋返还给上诉人，是基于合同相对性原则，并不代表其认可上诉人系涉案房屋的所有权人。同时，多份生效判决已认定案涉土地系国有划拨土地，汤山林场只能在该土地上建设职工住宅楼，汤山林场将此项目交金汇源公司开发后，金汇源公司只能出售给汤山林场职工，汤山林场将项目交给金汇源公司开发后，金汇源公司向社会不特定的人出售房屋，实际上是在进行商品房开发，违反了相关法律规定。据此，汤山林场出具的《情况说明》，其实质是将职工住宅房屋交由金汇源公司处分，规避商品房开发的强制性规定，故该《情况说明》亦不具备法律效力。上诉人还认为原审判决有悖合同相对性与合同无效、相互返还的基本原则，对此本院认为，上诉人与两被上诉人之间仅签订过售房协议，并未签订房屋租赁合同，故原审判决未支持其房屋占有使用费请求，并不违反合同相对性原则。据此，对上诉人的上诉请求，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2860元，由上诉人南京金汇源商贸公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 罗程允