上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第3027号
原告贺斌，女，住上海市。
委托代理人王璟，上海市友林律师事务所律师。
委托代理人范晓焓，上海市友林律师事务所律师。
被告上海乐品餐饮有限公司，住所地上海市。
法定代表人杨贤敏，执行董事。
委托代理人喻永忠，上海大邦律师事务所律师。
原告贺斌诉被告上海乐品餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2014年11月27日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张沁独任审判，于2014年12月23日、2015年1月13日、1月29日、2月23日公开开庭进行了审理。原告贺斌及其委托代理人王璟、范晓焓、被告上海乐品餐饮有限公司的委托代理人喻永忠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。经双方当事人同意，本案延长简易程序一个月。
原告贺斌诉称，2011年7月，原、被告双方签订《转租合同》，约定原告将上海市A-4租赁场所（以下简称“涉讼房屋”）交由被告负责经营，租赁期限为2011年7月11日至2014年7月14日止，租金每月人民币63，000元。被告应于每月开始前15天向原告支付租金，逾期支付的，每逾期一日，应当按照租金的0.1%支付违约金。被告违约未在规定期限缴纳租金或未经原告同意擅自提前终止协议，原告有权终止本合约、并没收保证金。原告在合同生效后已依约履行合同义务，被告却自2013年2月起拖欠原告租金不付。原告多次催讨，分别于2014年4月2日、7月28日委托律师发函要求被告支付租金及违约金。2014年7月15日，原告出具《店铺回收通知及债务确认书》，确认：原告依据双方合同约定于2014年7月13日没收保证金及回收该店铺，被告确认需向原告支付债务金额为196，778元（其中违约金暂计至2014年7月14日）。但被告未能按照合同和确认书支付租金和违约金，故原告诉至法院，要求判令：被告支付拖欠租金及场地占用费209，000元，以及违约金41，170.50元（暂计至2014年11月30日）。审理中，原告变更诉讼请求为：1、被告支付拖欠的2014年5月1日至7月14日租金157，500元，及水电煤等费用11，787.30元；2、被告支付2014年7月15日至2014年9月10日场地占用费235，740元（根据具体占用天数计算）；3、被告支付违约金99，366元（根据具体迟延支付违约金的天数和金额计算，其中2014年5月份起计算的违约金部分暂计至2014年11月30日），要求违约金计算到实际支付之日止。
被告上海乐品餐饮有限公司辩称，首先，原告不是适格主体，出租人应为上海贺皕盛餐饮管理有限公司，原、被告之间不存在租赁合同关系。其次，被告不认可原告所谓没收店铺和保证金的行为，租赁合同是到期终止的。被告确实有拖欠租金的情况，但被告支付的保证金可以冲抵租金，如有不足部分，被告同意支付。关于留在租赁场所的设备，原告在庭审中明确表示不同意返还，被告无需再支付任何费用。
经审理查明，原告与被告签订《转租合同》一份，约定，原告将涉讼房屋出租给被告使用，租赁期限为2011年7月11日至2014年7月14日。第一年月租金63，000元，第二年月租金65，400元，第三年月租金65，400元，每月公益管理费5，000元，每月广告费1，800元。被告应于每月开始前15天支付该月租金，逾期支付的，每逾期一日，应按租金的0.1%支付违约金。保证金为189，000元。合同第八条第四款约定，被告在合同期限内违反合同任何规定的，原告有权以保证金抵付被告应付款项，违约金或赔偿金。如原告帐号内的保证金经该等抵付或赔偿后减少的，被告应在收到原告书面要求后7个工作日内补交差额，否则每延迟一天，被告应向原告支付该等差额0.1%的违约金，租赁期内被告无权以保证金抵付其应付款项。但是如因原告违约行为造成被告付款拖欠行为，则不承担违约金责任。该条第五款约定，被告返还该房屋经原告验收认可，且被告办妥以该房屋为营业地址的工商注销或变更手续后，原告收取的保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告。合同第十条第三款约定，如合同终止后被告不能按时搬出该房屋的，每逾期一天应按当年日租金的两倍向原告支付占用期间使用费，并支付相应物业管理费、水、电等相关费用，被告不能返还房屋逾期达到5天的，视为被告自动放弃房屋内的一切物品，原告有权从该房屋中将被告的物品强行清理、拆除并任意处置，清场费由被告承担。合同第十一条第一款约定，在转租期间，非合同规定的情况原告擅自解除合同或者其他非可归责于被告的原因导致合同终止，导致被告无法使用租赁物的，原告应当退还被告已支付的租金，并按履约年度月租的2倍向被告支付违约金并承担赔偿被告入住租赁物进行装修但因原告违约造成被告无法再利用的设施（例如装潢折旧后的价值等）的费用。被告违约未在规定期限交纳租金或未经原告同意擅自提前终止协议、原告有权终止合同、并没收保证金。如违约金不足抵付原告损失的，被告还应负责赔偿，装修归原告所有。合同落款处原告签名下方注明日期为2012年4月5日。
案外人上海贺皕盛餐饮管理有限公司（以下简称“贺皕盛公司”）与上海乐品餐饮有限公司古北分公司（以下简称“乐品公司古北分公司”）签署了《转租合同》一份，约定内容与上述合同一致，落款处未注明签署日期。
2013今年12月7日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《转租合同补充协议（2）》一份，约定乙方在2013年12月20日前全额支付滞纳房租126，000元，在确认滞纳房租全额支付完毕后，甲方同意对2013年12月至2014年7月14日的房租减额至每月58，000元。如在期限内滞纳房租未全额支付完毕，则不进行房租减额，仍按之前每月63，000元的房租执行，乙方应支付房租滞纳金利息5，859元，支付基于合同的滞纳金利息。落款处甲方处除了原告签字外，加盖了贺皕盛公司公章。
2014年4月2日，贺皕盛公司委托律师向被告及乐品公司古北分公司发送律师函，要求两公司支付租金和违约金。同年7月15日，贺皕盛公司发出《店铺没收通知及债务确认书》，确认书抬头载明乐品公司古北分公司为乙方，原告为甲方，称因涉讼房屋内店铺经再三催告仍未支付相关房租，也没有任何答复，故“甲方将被迫于2014年7月13日没收保证金及该店铺”，同时要求乙方确认合同终止后立即支付以下债务：1、2014年4月2日催讨函记载迟延履行款11，340元；2、不足部分的房租（违反2013年12月7日的补充协议），2014年1月-4月，每月5，000元，共计20，000元；3、未支付的房租，2014年5月至7月15日共计157，500元；4、滞纳金（利息0.1%／日），2014年5月房租计算至7月14日共75天，计4，725元，2014年6月房租计算至7月14日共44天，计2，772元，2014年7月房租计算至7月14日共14天，计441元，共7，938元。以上1、2、3、4项合计196，778元。被告法定代表人在落款处签名。
2014年7月26日，被告在涉讼房屋处张贴“设备故障暂停营业”告示。
2014年7月28日，贺皕盛公司再次委托律师发送律师函催讨租金和违约金，要求于2014年7月30日前付清截至2014年7月底的欠租和房屋占用费209，000元，迟延履行金19，278元，否则将要求对方承担违约责任并收回租赁场所。
后因催讨无果，故涉讼。
审理中，关于合同主体，贺皕盛公司向本院出具《情况说明》，称该公司系原告于2011年11月全额投资成立的个人独资的有限责任公司。2011年3月，原告个人承租了涉讼房屋，2011年7月原告将涉讼房屋转租给被告。由于被告要求开具租金正式发票，原告作为自然人无法开具，故该公司仅代原告收取租金，并向被告开具发票。该公司并非实际的合同权利义务主体，不参加本案诉讼。被告确认，签约后，涉讼房屋由原告交付给被告使用。
关于合同终止的原因，双方确认，租赁合同系到期终止。
关于被告搬离的时间，被告确认，7月26日停止经营后人员撤离，但未交还钥匙。原、被告确认，被告尚有设备未搬离。经本院要求，原、被告同意在休庭期间进行涉讼房屋内的物品交接。后原告在庭审中明确表示，涉讼房屋内设备已按照合同约定没收，故不同意交接。双方交接未成。原告方在第一次庭审中确认，原告于2014年8月10日自行换锁进入涉讼房屋。在后续审理中表示，因当事人记忆错误，故实际开锁日期为2014年9月10日。
关于租赁期内拖欠的费用，双方确认，租赁期内按照每个自然月63，000元的标准支付租金，被告尚有2014年5月1日至2014年7月15日期间的租金157，500元未付。关于违约金，原告主张，2014年5月、6月、7月1日至7月14日租金的违约金，以当月租金为本金，以日0.1%的标准自当月1日起算至实际支付之日。原告还主张，2013年1月至2014年4月期间，被告一直存在拖欠支付租金的情况，要求按照实际拖欠日期计算违约金。被告对2014年5月至7月14日的违约金计算方式没有异议，同时确认2014年7月15日《店铺没收通知及债务确认书》中的违约金及欠付租金的金额，但对其余违约金不予认可。被告确认，原告方发送的2014年7月15日《店铺没收通知及债务确认书》中所记载的未付租金和违约金，被告予以认可。且被告确有水电煤未付清，但因公司经营不正常，故无法核实具体数额，在合理范围内愿意支付。原告提供了2014年6月26日-2014年7月25日缴费清单，显示水电煤、垃圾费、隔油池疏通费共计14，929.80元，2014年7月26日-2014年8月25日水电煤费用共计1，857.50元。两个月共计16，787.30元，因被告于2014年12月22日向原告支付了5，000元，故原告要求被告支付余款11，787.30元。被告表示上述费用过高。被告对违约金的计算标准不持异议。关于保证金，原告认为原告有权没收，不同意返还；被告对此不予认可。
另查明，2011年3月10日，上海清一色餐饮管理有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《古北健身俱乐部一楼（部分）租赁合同》，约定甲方将荣华西道（部分按图纸A区、B区）出租给乙方使用，期限自2011年5月1日期至2019年5月15日止。2011年3月16日，上海古北文化娱乐建设发展有限公司（甲方）、上海清一色餐饮管理有限公司（乙方）与原告（丙方）签订《关于荣华西道59号一楼餐厅租赁经营的协议》一份，约定甲乙双方租赁合同原至2013年12月31日止，续租至2019年12月31日止，租赁场地已实际交付乙方使用，丙方就乙方履行义务向甲方承担连带清偿责任。甲方通过补充协议同意乙方和原告进行转租。
2011年11月9日，贺皕盛公司成立，法定代表人为原告，公司类型为一人有限责任公司。
2014年7月30日，乐品餐饮古北分公司注销。
以上事实，有转租合同、律师函、租赁合同、关于荣华西道餐厅租赁经营的协议、转租合同补充协议（2）、店铺没收通知及债务确认书、档案机读材料、情况说明、缴费清单、企业基本信息及当事人的陈述等证据予以证明，并经庭审审核无误，本院予以确认。
因双方各执己见，致本案调解不成。
本院认为，双方的争议焦点在于：一、本案原告是否适格。本案原告与被告签订过转租合同，案外人贺皕盛公司与乐品公司古北分公司也签订过转租合同，两份合同内容相同，也无法判断签订的时间顺序。从合同转租权人来看，有权对涉讼房屋进行转租的是原告，合同签订后履行房屋交付义务的亦是原告。且贺皕盛公司确认，该公司系代原告收取租金、开具发票，不是转租合同的当事人，不同意参与本案诉讼。综上，转租合同中出租人的主要权利义务均由原告享有和承担，故原告是适格的出租人，被告的该项抗辩意见本院不予采信。
被告的违约责任范围。依据合同法的规定，违约方应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。被告作为涉讼房屋的承租人，应当负有按期足额支付租金、缴纳公用事业费用、到期返还房屋等义务，但被告在履行过程中，存在拖欠租金、欠付费用、未按期返还涉讼房屋的违约行为，应当承担相应的违约责任。关于双方确认租期内尚有2014年5月1日至2014年7月14日的租金未付，金额应为154，452元，被告应当继续履行支付义务，并承担由此导致的原告的损失。关于违约金，原告在2014年7月15日合同到期后向被告发送的《店铺没收通知及债务确认书》，经双方确认，属于双方在合同到期时对被告债务的确认，其中载明的第一项违约金11，340元，本院予以支持。另外，原告主张的2014年5月1日至7月14日租金的违约金，被告对原告的计算方式没有异议，故原告主张的2014年5月1日至7月14日的租金的违约金，本院予以支持，其中，2014年7月1日至7月14日租金的违约金，应以28，452元为本金。
关于占有使用费，被告搬离后，未将钥匙交还，也未与原告办理房屋交接手续，由此造成原告损失，应当由被告承担。庭审中，原告对于房屋收回的时间陈述意见前后矛盾，基于合同法的诚实信用原则和禁反言原则，本院认可原告首次庭审确认的2014年8月10日为原告收回房屋的时间。关于房屋使用费的标准，以租金标准为宜。故被告应当承担2014年7月15日至8月10日的房屋占有使用费54，871元。
原告主张的水电煤等费用，被告同意在合理范围内予以支付。本院认为，原告主张的费用，与被告实际搬离时间可以相互印证，尚在合理范围内，被告应予支付。
原告要求没收保证金，考虑到双方租赁合同系到期终止，原告的该项主张缺乏法律依据。根据合同约定，被告违约情况下，保证金可以冲抵被告应付费用，故本案中的保证金用以冲抵被告应付费用。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
被告上海乐品餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告贺斌支付2014年5月1日至2014年7月14日的租金人民币154，452元；
被告上海乐品餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告贺斌支付2014年6月至8月的水电煤气等费用人民币11，787.30元；
被告上海乐品餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告贺斌支付房屋占有使用费人民币54，871元；
被告上海乐品餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告贺斌支付迟延支付2014年4月之前租金的违约金人民币11，340元，以及迟延支付2014年5月1日至7月14日租金的违约金（其中2014年5月租金的违约金以人民币63，000元为本金，按每日0.1%的标准，自2014年5月1日计算至实际支付之日止；2014年6月租金的违约金以人民币63，000元为本金，按每日0.1%的标准，自2014年6月1日计算至实际支付之日止；2014年7月1日至7月14日租金的违约金以人民币28，452元为本金，按每日0.1%的标准，自2014年7月1日计算至实际支付之日止）；
被告上海乐品餐饮有限公司支付的保证金人民币189，000元用以抵扣上述费用。
案件受理费人民币8，843.90元，因本案适用简易程序审理，减半收取计人民币4，421.95元，由被告上海乐品餐饮有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张 沁
二〇一五年三月十三日
书 记 员 陶艾敏
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。