陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民一终字第00044号
上诉人（原审被告）西安市钓鱼岛酒店有限公司，住所地西安市西大街335号。
法定代表人任某某，该公司经理。
委托代理人韩某，男，莲湖区枣园法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）伍某某，男，汉族。
委托代理人陈某，陕西合恒律师事务所律师。
上诉人西安市钓鱼岛酒店有限公司（以下简称钓鱼岛酒店）因与被上诉人伍某某房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2013）莲民初字第00327号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人钓鱼岛酒店法定代理人任某某及委托代理人韩某，被上诉人伍某某的委托代理人陈某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年6月20日，伍某某及董某某为乙方与甲方原西安市仙居岛酒店有限公司（现为西安市钓鱼岛酒店有限公司）签订了《房租合同》，双方在《房租合同》中约定：一、甲方将座落在西安市西大街335号院内楼房的地下室全层租给乙方，房租的使用用途为桌球业。乙方对甲方所出租的房屋基本情况已完全了解。愿意承租该房屋；二、租期从2011年7月2日至2016年7月20日，时间为五年，乙方在租期内，甲方让三十天装修期；三、甲乙双方议定上述房年租金为人民币210000元，押金20000元期满后退还给乙方。乙方第一年分两次向甲方交付房租费，从第二年起每年七月十日前一次付清全年租金210000元，租期内不递增（不含税）；四、水电费按表计费，费用由乙方自己负担（水电表自备）；五、在租期内乙方不得将该房转租，期满后不可移动的设施乙方不得拆除；八、乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋。1、擅自转租、转借、转让，交换房屋的。2、拖欠甲方房租费的。3、故意损坏所承租房屋的，和非法活动的；……十、违约责任。任何一方未能履行本合同规定的条款或违反本合同，所造成的损失由责任方承担。乙方逾期缴纳房租费，每逾期一日，由甲方按月租金额的5％向乙方收取违约金，逾期超过一个月本合同自行终止；十一、本合同在履行过程中，如发生争议，双方协商解决，如协商不成，任何一方可向人民法院提起诉讼，在诉讼期间，乙方不得停止向甲方缴纳房租费；十二、乙方自行办理各种证照及相关手续，甲方概不负责，所产生的费用自己承担，在经营过程中应依法经营、照章纳税，甲方概不负责。……双方协商后，伍某某和西安市仙居岛酒店有限公司均在合同上签字捺印，但董某某在合同上签字。合同签订后，伍某某即向西安市仙居岛酒店有限公司缴纳了2011年7月20日至2012年7月20日期间一年的租金210000元及房屋押金20000元，钓鱼岛酒店向伍某某交付了房屋。伍某某承租该房屋后，即与案外人董某、常某某一起加盟北京夜时尚台球俱乐部，开始经营台球，并按时缴纳水电费等相关费用。伍某某在经营过程中，因其封闭承租地下室疏散通道和安全出口，未能通过消防安全验收，西安市莲湖区公安消防大队于2011年11月25日作出《公安行政处罚决定书》，对其处以3000元罚款。之后，伍某某未能办理营业执照，继续无照经营至2012年11月。2012年7月18日，西安市仙居岛酒店有限公司变更登记为西安市钓鱼岛酒店有限公司，但双方未变更合同内容，仍按照，2011年6月20日签订的《房租合同》继续履行。2012年7月23日，案外人常某某向钓鱼岛酒店缴纳了2012年7月20日至2013年元月20日期间伍某某承租房屋的半年租金105000元，钓鱼岛酒店的法定代表人任某某受领了该笔款项。2012年11月11日，伍某某因承租房屋无故断电，无法继续经营，曾与钓鱼岛酒店协商解决纠纷，但钓鱼岛酒店未予处理。伍某某又于2012年12月18日向钓鱼岛酒店发函要求限期2日内恢复供电，但钓鱼岛酒店仍未予处理。伍某某遂于2011年12月24日诉至法院。
庭审中，伍某某申请对房屋装修残值进行评估。原审法院审理期间，经陕西通海资产评估有限责任公司评估，作出陕通海评报字（2013）043号《资产评估报告》，评估意见为：截止2013年7月24日基准日，伍某某与钓鱼岛酒店房屋租赁合同一案所涉及地下室房屋装修的继续使用价值为人民币69200元。
另查明，位于西安市西大街335号院内钓鱼岛酒店所使用的房屋及地下室均系西安市土产总公司所有。钓鱼岛酒店经西安市土产总公司同意，将其承租的地下室全层转租给伍某某使用。还查明，本案在审理过程中，钓鱼岛酒店已另案起诉伍某某要求给付拖欠的房屋租金及违约金。
伍某某诉称，2011年6月20日，伍某某、钓鱼岛酒店签订租房合同，合同约定钓鱼岛酒店将座落在西安市西大街335号院内楼房的地下室给伍某某，所租地下室的使用用途为桌球业，租期从2011年7月20日至2016年7月20日，租期五年，年租金210000元，水电费按表计算，费用由伍某某承担。合同签订后，伍某某即按照合同约定缴纳了一年房租，进行装修开始经营，经营期间按照钓鱼岛酒店提供的营业执照办理了体育经营许可证，但在办理伍某某的台球营业执照时被行政机关告知钓鱼岛酒店的地下室消防安全不合格暂不能办理。因钓鱼岛酒店交付的地下室不符合消防安全致使伍某某不能办理营业执照，给伍某某造成了损失，伍某某、钓鱼岛酒店遂协商将第二年租金变更为半年支付，在此期间继续办理执照。2012年7月10日，伍某某向钓鱼岛酒店支付了2012年7月20日至2013年元月20日的半年租金，期间也足额缴纳了水电费，但钓鱼岛酒店在2012年11月11日却无故将地下室电源切断，致使伍某某租赁的房屋无法使用。因供电电源由钓鱼岛酒店控制，伍某某遂多次与钓鱼岛酒店协商，且三次书面去函要求钓鱼岛酒店恢复供电，但钓鱼岛酒店却置之不理，故诉至法院，请求判令：1、解除原西安市钓鱼岛酒店有限公司签订的租赁合同；2、西安市钓鱼岛酒店有限公司立即向伍某某返还房屋租金315000元、押金20000元和房屋装修损失150000元；3、本案诉讼费由西安市钓鱼岛酒店有限公司承担。
钓鱼岛酒店辩称，同意与伍某某伍某某解除合同，其公司也确实收取了伍某某缴纳的315000元房屋租金及20000元押金，但因伍某某未能按照合同约定按时缴纳房租，已构成违约，其公司不同意退还房屋租金和押金。因伍某某方违约，故装修费用也不应由其公司承担。请求法院驳回伍某某的诉讼请求。
原审法院经审理认为，伍某某与钓鱼岛酒店签订《房租合同》，系双方真实意思表示，且内容并不违反法律或行政法规的强制性规定，应认定有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，“当事人协商一致，可以解除合同”。庭审中，伍某某、钓鱼岛酒店于2013年3月5日当庭协商一致均同意解除《房租合同》，故伍某某要求解除合同的诉讼请求，理由正当，法院依法予以支持。合同解除后，钓鱼岛酒店现已将出租房屋收回使用，故伍某某主张钓鱼岛酒店退还房屋押金20000元，理由正当，依法予以支持。关于伍某某要求钓鱼岛酒店退还房屋租金315000元问题。因伍某某、钓鱼岛酒店在《房租合同》第十二条中约定伍某某应自行办理各种证照及相关手续，另申办《营业执照》及通过消防安全验收亦非出租人的法定附随义务，且伍某某虽未办理营业执照却实际正常使用承租房屋至2012年11月，故伍某某应当向钓鱼岛酒店支付自2011年7月20日承租之日至2012年11月期间的租金，伍某某要求退还此期间房屋租金的诉讼请求，于法无据，依法不予支持。钓鱼岛酒店向伍某某出租房屋，应当保障出租房屋内水、电等附属设施能够正常使用。伍某某曾发函催告钓鱼岛酒店在限期内陕复供电，但钓鱼岛酒店在接到函件后未予处理，导致房屋无法按照约定的用途由伍某某正常使用，故钓鱼岛酒店应当赔偿自其收到函件之日至2013年元月20日期间伍某某无法正常使用房屋的直接房租损失。伍某某诉请要求退还房屋租金，实为要求赔偿房屋租金损失，酌定钓鱼岛酒店赔偿伍某某伍某某等同于两个月房屋租金的损失35000元。关于伍某某要求钓鱼岛酒店赔偿房屋装修损失问题。钓鱼岛酒店在接到伍某某要求恢复供电的催告函后在合理的期限内未予处理，导致伍某某承租的房屋无法按照约定的用途正常使用，钓鱼岛酒店的行为存在过错。伍某某未按照合同约定按时足额缴纳2012年7月21日至2013年7月20日期间的全年房屋租金，其行为亦有过错。且伍某某在未能办理营业执照的情况下仍继续无照经营台球，其应当考虑到相应的经营风险，故参照陕通海评报字（2013）叫3号《资产评估报告》的评估意见，综合考虑双方当事人的过错程度及伍某某无照经营的事实，酌定钓鱼岛酒店补偿伍某某伍某某房屋装修残值损失48440元。关于伍某某未付的房屋租金，因钓鱼岛酒店已另案起诉伍某某要求给付房屋租金及违约金，故本案对此不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（三）项的规定，判决如下：一、确认原告伍某某与被告西安市钓鱼岛酒店有限公司2011年6月20日签订的《房租合同》于2013年3月5日解除；二、本判决生效之日起十日内，被告西安市钓鱼岛酒店有限公司赔偿原告伍某某房租损失35000元；三、本判决生效之日起十日内，被告西安市钓鱼岛酒店有限公司补偿原告伍某某房屋装修残值损失48440元；四、本判决生效之日起十日内，被告西安市钓鱼岛酒店有限公司退还原告伍某某房屋押金20000元；五、驳回原告伍某某其它的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8575元（原告已预交），由原告伍某某承担6575元，由被告西安市钓鱼岛酒店有限公司承担2000元。
宣判后，钓鱼岛酒店不服，提起上诉，认为原审法院判决认定事实及适用法律错误，证据不足，请求二审法院改判。经询，伍某某答辩同意原审判决。
经审理查明，钓鱼岛酒店认为其公司没有实施停电行为，并提交西安市土产总公司证明一份，证明用电总闸由西安市土产总公司控制管理。其余事实原审判决认定清楚。
本院认为，伍某某与钓鱼岛酒店签订《房租合同》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律的强制性规定，为有效成立的合同。双方在合同履行过程中，因用电问题发生纠纷，经法院调解双方同意解除合同，故原审法院判决解除双方的房屋租赁合同并无不妥，该项判决本院予以维持。关于房屋装修残值，因装修物属于租赁房屋的添附，不能移动，故原审法院判决钓鱼岛酒店补偿伍某某并无不当，该项判决本院予以维持。关于伍某某提出的停电损失，因原审法院认定伍某某在经营过程中，封闭承租地下室疏散通道和安全出口，未能通过消防安全验收，被西安市莲湖区公安消防大队作出罚款处罚。之后，伍某某未能办理营业执照，无照经营。故原审法院判决钓鱼岛酒店赔偿伍某某伍某某等同于两个月房屋租金的损失35000元，没有依据，对该项判决本院予以撤销。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、维持西安市莲湖区人民法院（2013）莲民初字第00327号民事判决第一项，即“确认原告伍某某与被告西安市钓鱼岛酒店有限公司2011年6月20日签订的《房租合同》于2013年3月5日解除”第三项，即“本判决生效之日起十日内，被告西安市钓鱼岛酒店有限公司补偿原告伍某某房屋装修残值损失48440元”第四项，即“本判决生效之日起十日内，被告西安市钓鱼岛酒店有限公司退还原告伍某某房屋押金20000元”第五项，即“驳回原告伍某某其它的诉讼请求”；
二、撤销西安市莲湖区人民法院（2013）莲民初字第00327号民事判决第二项即“本判决生效之日起十日内，被告西安市钓鱼岛酒店有限公司赔偿原告伍某某房租损失35000元”。
一审案件受理费8575元，伍某某承担7565元，西安市钓鱼岛酒店有限公司承担1010元；二审案件受理费8575元，由伍某某承担7565元，西安市钓鱼岛酒店有限公司承担1010元。（双方各自预交的案件受理费于本判决执行时一并清结）
本判决为终审判决。
审 判 长 易少波
审 判 员 周建平
代理审判员 朱筱滢
二〇一四年四月三日
书 记 员 魏 娟