江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终4574号
上诉人（原审被告）南京雅德喷铝包装材料有限责任公司，住所地南京市江宁经济技术开发区水阁工业园。
法定代表人梁子梅，该公司总经理。
委托代理人王半牧，北京市众天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京市江宁区秣陵街道牛首社区居民委员会，住所地南京市江宁区秣陵街道牛首社区。
负责人陈卫明，该社区主任。
委托代理人谢德兵，江苏宁峰律师事务所律师。
上诉人南京雅德喷铝包装材料有限责任公司（以下简称雅德包装公司）因与被上诉人南京市江宁区秣陵街道牛首社区居民委员会（以下简称牛首社区居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁民初字第4676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
牛首社区居委会原审诉称，2010年1月其与雅德包装公司签订《房屋租赁协议》1份，牛首社区居委会将水阁工业园厂房、配套设备设施及部分办公楼出租给雅德包装公司使用。租赁期限约定为2010年1月1日至2015年1月1日止。合同到期后，牛首社区居委会告知雅德包装公司，由于工业园可能要改造，决定不再续签书面合同，如果雅德包装公司愿意，就继续使用，租金按实际使用期限计算，雅德包装公司表示同意。后雅德包装公司于2015年6月30日将其承租厂房内的物品搬离，但留下两台机械至今未搬走，同时钥匙也未予归还。牛首社区居委会屡次催要，雅德包装公司均不同意支付房租。为维护牛首社区居委会合法权益，现诉至法院，请求判令：1、雅德包装公司按照合同约定支付截止2015年10月1日的租金135532元；2、由雅德包装公司承担本案诉讼费用。
雅德包装公司原审辩称，2014年9月其听说所承租厂房将被拆迁，经与牛首社区居委会沟通，社区书记答复该厂房不在拆迁范围，并承诺待合同到期后愿意续签。其于2015年3月付清了2015年1月1日之前的租金。2015年中旬牛首社区居委会突然发函，要求其立即搬离承租厂房。迫于无奈，其公司2015年6月停产，于6月底将机械设备搬离厂房。但牛首社区居委会认为其有部分租金未付清，阻挠其将剩余两台机器及部分设备搬离厂房。按照牛首社区居委会指示，门卫也拒绝收取厂房钥匙。同时，厂房的大门都是其承租后自费安装的，不存在交还钥匙的问题。另外，根据其了解的情况，牛首社区居委会出租的厂房未领取权属证书，也未获得有关部门的规划许可，其与牛首社区居委会签订的租赁合同应为无效。综上，由于牛首社区居委会原因，给雅德包装公司造成了巨大经济损失，导致企业面临倒闭，故其不同意支付租金。
原审法院经审理查明，2010年1月1日在前期租赁合同到期后，牛首社区居委会与雅德包装公司重新签订了一份《房屋租赁协议》，约定牛首社区居委会将水阁工业园1幢厂房、相关配套设施及部分办公用房出租给雅德包装公司使用；租赁物总面积为1606.45平方米；租金为每平方米110元/年，年租金为176709.5元；物业管理费4000元/年（含垃圾费及保安工资）；租期为2010年1月1日至2015年1月1日。2015年3月，雅德包装公司付清了合同期内的所有费用。2015年6月，根据牛首社区居委会停止租赁、腾空厂房的要求，雅德包装公司于同年6月30日将相关机械设备搬离厂房。搬迁过程中，因为牛首社区居委会认为雅德包装公司尚欠部分租金没有结清，阻止雅德包装公司将其中两台机械设备搬离。
原审法院审理过程中，牛首社区居委会未能提供本案租赁物取得合法规划建设手续的相关证据。
原审法院认为，牛首社区居委会未能提供本案租赁物取得合法规划建设手续的相关证据，故其与雅德包装公司签订的《房屋租赁协议》应属无效。雅德包装公司实际占有使用租赁物至2015年6月30日，故牛首社区居委会有权要求雅德包装公司参照租赁协议约定标准支付相应占有使用费及物业管理费。因牛首社区居委会方阻止，雅德包装公司未能将剩余两台机械设备及时搬离厂房，故不应由雅德包装公司承担2015年6月30日之后的相关费用，牛首社区居委会要求雅德包装公司支付2015年7月1日至2015年10月1日的相关费用与事实不符，亦无相关法律依据，原审法院依法不予支持。综上，对于牛首社区居委会的诉讼请求，原审法院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、南京雅德喷铝包装材料有限责任公司于判决发生法律效力之日起10日内支付南京市江宁区秣陵街道牛首社区居民委员会厂房、配套设施及办公用房占有使用费88354.75元、物业管理费2000元，合计90354.75元。二、驳回南京市江宁区秣陵街道牛首社区居民委员会其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费3011元，由牛首社区居委会负担1004元，雅德包装公司负担2007元。
上诉人雅德包装公司不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审诉请；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由如下：一、双方合同约定租赁方期满或者承租中途退租，应提前六个月通知对方，被上诉人没有提前通知上诉人，占用房屋的原因是被上诉人造成。二、被上诉人口头同意上诉人续签合同，有电话录音可以证实，被上诉人没有留充足时间让上诉人搬迁；三、上诉人在6月10日才接到搬迁通知，因为搬迁时间短，造成机器报废损失；四、被上诉人扣押了上诉人两台新设备，并造成配件丢失；五、之前双方多次续签合同，续签时间通常会延迟几个月，被上诉人负责人马书记没有履行2014年续签合同的承诺，过错在被上诉人。
被上诉人牛首社区居委会辩称，一、双方签订的书面合同已经到期，上诉人自己应该知道；二、关于提前六个月通知的问题，该约定约束的是上诉人，上诉人应该提前6个月通知被上诉人。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与原审法院一致。
二审中，上诉人雅德包装公司提交以下证据：
一、《接处警情况说明》，证明被扣押的机器设备损坏及丢失的情况。
二、2016年4月14日上诉人法定代表人与牛首社区居委会马书记的电话录音材料一份，证明马书记没有否认承诺上诉人在2014年9月不搬迁的事实，也没有否认正式下达搬迁通知是在2015年6月。
三、2016年4月22日上诉人法定代表人与牛首社区居委会梁书记的电话录音一份，证明梁书记讲马书记说什么都算数，上诉人法定代表人跟梁书记说20天搬迁时间短，梁书记没有否认该事实，并且告知上诉人法定代表人设备损坏可以起诉。
被上诉人牛首社区居委会对以上证据质证称，一、对证据一的真实性没有异议，书面报警只是说明情况，完全不能说明被上诉人存在过错；二、对证据二和证据三的真实性没有异议，但也完全不能说明被上诉人有任何过错；三、上诉人提到其法定代表人得罪了马书记，马书记将厂房租给他朋友，但现在的厂房处于改造中，所以不存在马书记要回厂房的情况；四、上诉人提到的拆迁事情，厂房拆迁也好不拆迁也好，合同到期后被上诉人都可以选择不租给上诉人；五、上诉人提到将设备切割变卖，实际上是上诉人自身不想经营该企业，否则按照常理来看，即使被上诉人不租厂房给上诉人，其也不至于这样做。
以上事实，由上诉人提交的接处警情况说明、两份录音证据和二审谈话笔录在卷证实。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人有权请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案双方签订的《房屋租赁协议》无效，但上诉人在2015年6月30日前一直占用涉案房屋，故原审法院判决上诉人支付2015年6月30日之前的房屋占有使用费并无不当。上诉人主张被上诉人未按合同约定提前六个月通知其搬迁导致其未能及时搬迁，因双方签订的租赁合同无效，故合同中约定的提前通知条款也无效，故上诉人此主张没有依据，本院对此不予支持。上诉人还主张被上诉人曾承诺其续签合同故没有及时搬迁，因涉案房屋未取得合法规划建设手续，本案双方即使续签租赁合同也不受法律保护，故上诉人此主张也没有依据，本院对此不予支持。关于上诉人主张的机器设备的损失问题，因不属于本案审理范围，上诉人可另行主张，其以此为由拒付房屋占有使用费依据不足，本院对此亦不予支持。
综上，上诉人上诉理由均不能成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2007元，由上诉人雅德包装公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 白文虎
代理审判员 刘 凡
二〇一六年七月二十日
书 记 员 郭旭冬