江苏省泰州市姜堰区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1204民初1976号
原告:泰州市丰华物业服务有限公司，住所地泰州市海陵区梅兰东路39号206室。
法定代表人：封荣俊，该公司总经理。
委托代理人：缪亚林，江苏运泰律师事务所律师。
被告：宋龙根。
原告泰州市丰华物业服务有限公司与被告宋龙根物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月14日立案受理。依法由审判员钱振华适用小额诉讼程序于2016年6月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人缪亚林到庭参加诉讼，被告宋龙根经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：被告购买了由姜堰市城市花苑房地产开发有限公司开发的姜堰市龙涛城市花苑小区4幢804室房屋。该小区原由泰州市润华物业服务有限公司（以下简称润华公司）提供物业管理，被告亦与该公司签订了《前期物业服务协议》，对物业服务费的收费标准进行了约定，被告仅支付了截止2011年8月3日的物业服务费。2011年9月5日后姜堰市龙涛城市花苑业主委员会（以下简称业主委员会）重新委托原告对小区进行物业管理。原告在与润华公司交接时已经向润华公司垫付了所有欠缴的物业服务费，故润华公司享有的债权也转移给原告。请求法院判令被告向原告支付欠款10040元（暂算至2016年8月4日），并支付应缴款项从2011年8月4日起至判决给付之日按每日千分之一计算的逾期付款违约金。
被告未答辩，亦未举证。
经审理查明：被告购买龙涛城市花苑4幢804室房屋，房屋建筑面积128.8平方米。2008年8月4日被告收房，并与润华公司签订《前期物业服务协议》一份，约定由润华公司对被告所在龙涛城市花苑小区进行物业管理，物业服务费标准为多层每平方米0.40元/月，高层每平方米0.80元/月，商铺每平方米1元/月，多层公共能耗费每户80元/年，高层公共能耗费（含电梯运行费每平方米0.5元/月，加每户80元/年），生活垃圾费每户每年2元/平方米。2011年9月5日，润华公司与原告签订协议一份，约定润华公司将其享有的部分业主未按时缴纳的物业管理费的债权转移给原告，由原告向相关债务人主张。业主委员会对该协议予以盖章确认。同日，原告与业主委员会签订《物业管理委托合同》一份，约定由原告丰华公司对龙涛城市花苑小区实行物业管理，委托管理期限自2011年8月1日至2012年7月31日，物业服务费按房屋类型计收，多层每平方米收取物业服务费0.40元/月，高层每平方米收取物业服务费0.80元/月，高层公共能耗费（含电梯运行费每月每平方米0.5元），业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之五缴纳滞纳金，上列费用每年交一次，先缴费，后服务。同日，润华公司与原告签订协议一份，约定润华公司将其享有的部分业主未按时缴纳的物业管理费的债权转移给原告，由原告向相关债务人主张。业主委员会对该协议予以盖章确认。委托管理期满后原告与业主委员会连续签订物业管理委托合同，将委托管理期限连续延长至2016年7月31日，其余内容不变。原告依约提供物业服务。被告欠交2011年8月4日之后的物业费10046.4元，截止2016年6月29日（法庭审理结束之日）共计9856.6元（每年的物业费计每月的物业费计128.8×1.3×12=167.44元，每年物业费计2009.282009.28元，每日物业费计5.58元，从2011年8月4日至被告应当在2015年8月4日缴纳截止2016年86月429日的物业费，共欠交计5年58个月26天）。2015年8月10日，原告向被告邮寄律师函一份，要求被告在接函之日起7日内付清：1、欠缴的4个年度物业服务费用合计8032元整。2、从逾期之日起，每日按每年度应交款项的万分之五的标准支付违约金，计算至实际给付之日止。
以上事实有房屋交接书、《前期物业服务协议》、协议、《物业管理委托合同》、水箱消毒协议、公共电费及水费发票、维修报告、律师函等证据及当事人当庭陈述等在卷证明。
本院认为：被告与润华公司签订的《前期物业服务协议》、原告与润华公司签订的协议、原告与业主委员会签订的《物业管理委托合同》，意思表示真实，合同内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应认定上述合同合法有效。依照法律规定，业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此本案所涉物业管理合同的效力及于小区全体业主，被告应当履行合同义务。被告拒付物业费的行为，不仅损害了原告的利益，对小区内按时支付物业费的其他业主亦存在损害。故原告要求被告支付物业费10040元及逾期付款违约金的诉讼请求，符合法律规定，依法应予支持。但原告主张的物业费应截止2016年6月29日，计9856.6元，超出部分本院不予支持。2016年6月29日之后的物业费原告可另行主张。原告主张的违约金标准日千分之一，虽低于委托管理合同约定的日千分之五，但仍远高于给原告造成的损失，应予酌减，本院确定违约金以中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率计算，且应按逾期金额分段计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：
一、被告宋龙根于本判决生效之日起十日内向原告泰州市丰华物业服务有限公司支付物业费100409856.6元及逾期付款的违约金（以2009.28元为基数分别自2011年8月4日、2012年8月4日、2013年8月4日、2014年8月4日、2015年8月4日起，至实际给付之日以1819.48元为基数自2015年8月4日起，均按中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率计算至实际给付之日的违约金之和）；
驳回原告的其他诉讼请求。
被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费52元，依法减半收取26元，由被告负担（原告同意其预交的诉讼费用26元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告于本判决生效后十日内直接给付原告26元）。
本判决为终审判决。
审判员 钱振华
二〇一六年七月四日
书记员 张 露
附：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。