山东省滨州市滨城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨民二初字第530号
原告张金豹。
被告滨州市中博房地产有限公司。
法定代表人谢硕文，该公司董事长。
委托代理人孙玉胜，该公司职工，特别授权代理。
委托代理人孙国燕，该公司职工，特别授权代理。
原告张金豹与被告滨州市中博房地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案，于2014年12月29日诉来本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张金豹、被告滨州市中博房地产有限公司委托代理人孙玉胜、孙国燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张金豹诉称，原被告于2009年12月17日签订商品房买卖合同，并就储藏室签订协议书。合同约定被告于2010年12月31日前交房；协议书约定，储藏室逾期交房按储藏室总价款的10%支付违约金。另外，就逾期交房问题被告给原告写下承诺书。合同签订后，原告首付购房款50668元，分期付款已付52338元，储藏室已付款14364元。被告已逾期4年不能交房。现诉至法院，请求判令被告退还购房款及违约金共计125348元。审理过程中，原告变更诉讼请求，请求判令：1、被告立即交付符合交房条件的楼房，并为原告办理房产证；2、被告给付原告逾期交房违约金（以购房总款180032元基数，按日万分之二计算至被告交房之日止）；3、被告给付违约金5000元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告滨州市中博房地产有限公司辩称，对于原告要求退还购房款及违约金，被告认为要求的金额过高，被告代替原告交月供22806.96元，被告不同意解除合同。解除合同已经超过诉讼时效及除斥期间，解除权已消灭。针对原告变更后的诉讼请求，被告辩称，1、对原告第一项诉讼请求，符合交房条件后，被告立即交付涉案房屋。2、对原告的第二项诉讼请求违约金，被告认为数额及计算标准过高，要求予以降低，应以被告对原告造成的实际损失计算。3、对原告第三项诉讼请求无异议。4、诉讼费不应由被告承担。
经审理查明，2009年12月17日，原告张金豹（买受人）与被告滨州市中博房地产有限公司（出卖人）协商签订《商品房买卖合同》（合同编号：滨博住XXX），约定：买受人购买的商品房为位于滨州市某号房；该商品房的用途为住宅；该商品房建筑面积共74.76平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2216元，总金额165668元，首付款50668元于2009年12月9日付清，余款115000元以按揭方式支付；（第八条：交付期限）出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
同日，原告张金豹（买受人）与被告（出卖人）签订协议书，约定，买受人购买独立储藏室一间，房号为XXX-2-2201，面积11.97平方米，该独立储藏室按建筑面积计价，合计为14364元，于签约时一次性付清；交房时间为2010年12月31日前；出卖人若不能按期交房，逾期30日视为出卖人违约；违约金按该独立储藏室总价的10%计算。
原告依约于2009年12月9日向被告交付购房首付款50668元，余款115000元已通过按揭方式支付被告。2009年12月17日，原告依约支付储藏室款项14364元。
被告滨州市中博房地产有限公司至今未将合同所涉房屋及储藏室交付原告张金豹。
2012年4月16日，被告向原告出具承诺书载明：“张金豹客户，您的XXX-3-401住宅将在2012年11月底前竣工，2013年2月底前办理完产权证。如因我方原因未及时办理，本公司将另行承担5000元的违约金，其与逾期交房的违约金，在办理产权证阶段处理”。
截止2015年4月20日，被告向山东省农村信用社代偿原告涉案房屋贷款28363.51元，原、被告均同意上述款项从违约金中予以扣除。
上述事实，由原告提交的商品房买卖合同一份、协议书一份、收款收据二份、承诺书一份，被告提交的贷款还款通知单八份及当事人的陈述等在案佐证。
本院认为，原告张金豹与被告滨州市中博房地产有限公司在平等、自愿基础上签订的商品房买卖合同、协议书，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应依照约定全面履行自己的义务。依据已查明的事实，上述商品房买卖合同签订后，原告依约支付了全部购房款。按合同及协议书约定，被告滨州市中博房地产有限公司应于2010年12月31日前交付房屋及储藏室，被告至今未交付。被告未提供证据证明其延期交房存在合同约定的可以据实延期的情形，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。
关于原告要求被告交付房屋的诉讼请求，因涉案房屋尚未竣工验收，不符合交付条件，被告应自交付条件成就后十日内将涉案房屋交付原告并在交付后90日内协助原告办理产权登记手续。
关于原告主张的逾期交房违约金，其中就中博豪园第XXX幢3单元401号房，合同约定的“逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”的逾期交房违约责任是双方的真实意思表示，合法有效。结合原告主张、法律规定和双方约定，本院认为，原告所要求的违约金计算应以购房款165668元为基数，自2011年1月1日起至实际交付上述商品房之日止按日万分之二计算。就XXX-2-2201储藏室逾期交房违约金，根据协议约定，应为储藏室总价款14364元的10%，即1436.40元。双方在合同中约定的违约金计算标准是双方的真实意思表示，是对当事人可能的违约行为的预先制约以及对违约行为可能造成的损失的预先确定。在签订合同后，合同当事人依约履行合同义务，以免承担违约责任。如一方不按约履行义务，则应当按照双方约定的违约金条款承担相应的违约责任。原告张金豹基于被告逾期交房的违约行为要求被告按合同约定支付违约金，符合法律规定及合同约定，本院依法予以支持。被告辩称违约金计算标准过高，缺乏事实及法律依据，其该项辩解，本院不予采纳。
被告于2012年4月16日向原告出具的承诺书，亦是其真实意思表示，合法有效，应受法律保护。关于原告要求被告另行支付违约金5000元，符合双方约定，且被告无异议，本院予以支持。因截止2015年4月20日，被告向山东省农村信用社代偿原告涉案房屋贷款28363.51元，原、被告均同意上述款项从违约金中予以扣除。综上，被告应向原告支付违约金具体计算方式为（165668元为基数，自2011年1月1日起至实际交付上述商品房之日止按日万分之二计算＋储藏室违约金1436.40元＋承诺书载明的5000元-代偿款28363.51元）=（165668元为基数，自2011年1月1日起至实际交付上述商品房之日止按日万分之二计算-21927.11元）。
被告未依约支付违约金，而致原告产生的诉讼费应予以分担，其该项辩解，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告滨州市中博房地产有限公司将坐落于滨州市某号房及房号为XXX-2-2201储藏室自交付条件成就后十日内交付原告张金豹并于交付使用后90日内协助原告张金豹办理上述房屋的产权登记手续；
二、被告滨州市中博房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张金豹支付逾期交房违约金（165668元为基数，自2011年1月1日起至实际交付上述商品房之日止按日万分之二计算后扣减21927.11元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2807元，由原告张金豹负担2207元，被告滨州市中博房地产有限公司负担600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。
审 判 长 孙春华
人民陪审员 甄秋英
人民陪审员 廉爱翠
二〇一五年五月六日
书 记 员 孙观荣