江苏省涟水县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮涟商初字第59号
原告淮安市祥安物业管理服务有限公司。
法定代表人桂玉梁。
委托代理人徐斌。
委托代理人罗时伟。
被告孙国柱，男，汉族。
委托代理人魏加华（系被告妻子），女，汉族。
原告淮安市祥安物业管理服务有限公司诉被告孙国柱物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月9日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐斌、罗时伟与被告孙国柱的委托代理人魏加华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告淮安市祥安物业管理服务有限公司诉称，原告负责涟水县涟城镇府前御景园的物业管理，原、被告签订了小区物业管理服务合同，原告按约履行了合同，被告却没有按合同约定给付2010年1月1日至2012年1月1日、2013年1月1日至2014年1月1日共三年相关的费用，经索要未果，诉至法院，请求判令：1、被告立即给付物业管理费、公用水电费共1846元，违约金411元，共计2257元。原告提供的证据是：1、2008年1月8日原被告签订的物业服务合同1份。2、业主临时公约1份。3、原告公司名称变更工商登记1份。4、2012年收费标准提高物价局备案1份。5、书面催缴通知书1份。
被告孙国柱辩称，不交纳物业费的理由是：1、被告所住9号楼南侧的变压器噪音特别大，严重影响业主的生活；2、2012年9月被告家被小偷偷走1000多元，因为小区监控是坏的，导致案件未能侦破；3、物业合同期限是4年，2008年1月4日至2012年1月4日，之后双方没有续签合同，原告强行收费，违反合同。被告为证明自己的主张提供的证据是：1、物业服务合同1份；2、法律出版社物业纠纷处理依据与解读条款1份；3、小区照片2张；4、涟水县环境监测站监测报告复印件1份；5、涟水县公安局闸口派出所接警登记表及立案告知书各1份6、涟水县人民医院孙国柱、魏加华出院证、医疗费收据；7、2009年1月4日、2012年12月28日物业费收据各1份；8、2009年1月4日装修保证金600元收据1份。
经审理查明：2008年1月8日，原、被告签订了府前御景园小区前期物业管理服务合同，原告淮安市祥安物业管理有限公司（现更名为淮安市祥安物业管理服务有限公司）为甲方，乙方为孙国柱、魏加华，房屋坐落位置涟水县府前御景园9幢105室，车库9幢13号，建筑面积148.12（127.58＋20.54）平方米。合同约定：交纳费用形式为首次（领取进户门钥匙时）一次性交纳12个月，以后按年度交纳，交费时间为一年期的前后五日内；收费标准为住宅房屋及车库由乙方按建筑面积每月每平方米0.26元缴纳；预收公共分摊水电费100元／户（公共维修及照明、绿化用水、水冲式厕所用水等费用）；以上收费标准在合同有效期内随国家政策调整而进行调整；乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行负责，甲方对乙方的人身和财产不负保险和保管责任；乙方不按规定缴纳物业管理服务费等费用以及赔偿、违约金的，每日收取应缴纳金额万分之五的滞纳金；委托管理期限为四年，自2008年1月8日起至2012年1月8日终止。合同还规定了甲、乙双方其他的权利义务。2008年1月8日被告孙国柱签订的府前御景园业主临时公约第三十四条约定，本临时公约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《业主公约》生效之日终止。被告孙国柱自2010年1月1日至2012年1月1日以及2013年1月1日至2014年1月1日未向原告缴纳物业管理费用及公用水电费。原告于2014年1月5日向被告孙国柱催缴物业管理费用，但被告孙国柱仍未缴纳物业费。2009年1月4日被告孙国柱向原告交纳600元装修保证金，原告至今未退还被告。
2012年9月5日，被告所居住的府前御景园9号楼105室被盗现金1050元，已被涟水县公安局立刑事案件查处。涟水县环境监测站依据府前御景园小区的委托于2011年3月3日对位于府前御景园小区9幢楼南侧箱式变压器噪声进行检测，检测结果表明，8个噪声测点除L1（变压器1米处）测点外，其它均符合《声环境质量标准》GB3096-2008中Ⅰ级标准。
另查明，2012年6月12日原告因物价上涨，人员工资、工人福利等大幅度调增的原因，向涟水县物价局申请将物业费多层住宅调整为0.45元／月／平方米，2012年6月13日，涟水县物价局同意多层按0.35元／月／平方米，高层住宅按0.50元／月／平方米标准备案。
还查明，府前御景园小区水景观的水循环系统属于涟水县城区排涝管理所负责管理，该水景观属于城市水循环部分。该段水循环线路为：水从盐河引入涟水县主题公园，由县主题公园经府前御景园水景观流入城北排水沟，后从城北泵站排出。
审理中，被告孙国柱不同意将600元装修保证金抵扣物业费用，要求原告如数退还。
以上事实，有当事人当庭陈述，原告提供的物业服务合同1份、业主临时公约、原告公司名称变更工商登记、2012年收费标准提高物价局备案、书面催缴通知书与被告提供的物业服务合同、法律出版社物业纠纷处理依据与解读条款、小区照片、涟水县环境监测站监测报告复印件、涟水县公安局闸口派出所接警登记表、立案告知书、孙国柱和魏加华出院证、医疗费收据、2009年1月4日及2012年12月28日物业费收据、2009年1月4日装修保证金600元收据及庭审笔录载卷为证，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的府前御景园小区前期物业管理服务合同，是双方真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同。该合同约定的委托管理期限为自2008年1月8日起至2012年1月8日终止，但2012年1月8日之后至今府前御景园小区一直是原告在服务。根据法律规定，虽没有签订物业服务合同，但业主事实上接受了该物业服务人的物业服务，物业服务人起诉要求业主支付相应的物业服务费用的，人民法院应予支持。合同约定，多层住宅及车库按照0.26元／月／平方米收取物业费，但原告因物价上涨，人员工资、工人福利等大幅度调增的原因，向涟水县物价局申请将物业费进行调整，经涟水县物价局同意多层按0.35元／月／平方米，高层住宅按0.50元／月／平方米标准备案。原告自2012年6月13日起按照多层住宅0.35元／月／平方米计算物业费，不违反法律规定，本院予以支持。
关于被告孙国柱辩称的因2012年9月被盗1000多元、9号楼南侧的变压器噪音特别大、小区水景观的水质差，不同意缴纳物业费的主张，本院认为，根据原、被告签订的前期物业服务管理合同的约定，被告的家庭财产与人身安全的保险由被告方自行负责，合同期满后，双方也未就业主家庭财产与人身安全的保险进行约定；变压器并非物业公司规划与安装，故其产生噪音等问题不应由原告负责；而小区水景观的水循环系统属于涟水县城区排涝管理所负责管理，该水景观属于城市水循环部分，不属于物业公司管理范围。综上，被告上述辩解均不能成立，原告淮安市祥安物业管理服务有限公司向被告提供了物业服务，被告孙国柱应当向原告缴纳物业费用。原告主张要求被告给付物业费、公用水电费1846元，符合法律规定，本院予以支持。关于滞纳金，本案中，在《前期物业服务管理合同》中约定了逾期不缴纳物业费的计算标准为每日万分之五，不违反法律规定，但原告2014年1月5日才向被告主张缴纳物业费，结合原告服务上存在的瑕疵，故对原告主张的滞纳金，法院不予支持。关于被告缴纳的装修保证金，因与本案不是同一法律关系，被告可另行向原告主张，本案不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第六条，《江苏省高级人民法院﹤关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见﹥》第四条、第五条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告孙国柱于本判决生效后十日内支付原告淮安市祥安物业管理服务有限公司2014年1月1日前的物业服务费用、公共水电费合计1846元。
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告孙国柱负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：341201040002554）
审 判 长 翟春花
代理审判员 张 健
人民陪审员 殷向阳
二〇一四年四月十七日
书 记 员 王 力
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《江苏省高级人民法院﹤关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见﹥》
第四条物业服务合同期限届满后，物业服务人继续提供物业服务，专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主没有提出异议的，应当认定双方成立了不定期的物业服务合同。原物业服务合同当事人可以随时解除该合同，但是应当给对方必要的准备时间。
第五条虽没有签订物业服务合同，但业主事实上接受了该物业服务人的物业服务，物业服务人起诉要求业主支付相应的物业服务费用的，人民法院应予支持。当事人不能就物业服务费用的取费标准达成一致意见的，人民法院可以参照当地政府规定的取费标准或同类物业服务项目收费标准予以处理。
对于因事实上的物业服务关系而发生的其他纠纷，人民法院可以参照本意见最相类似的规定予以处理。