湖南省常德市武陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）武民初字第01565号
原告汪明淑。
原告胡忠英。
两原告委托代理人郑维民，湖南南天门律师事务所律师，特别授权代理。
两原告委托代理人王焕松，一般授权代理。
被告湖南中奥房地产开发有限公司。
法定代表人余俊新，该公司经理。
委托代理人樊安红，湖南宏声律师事务所律师，特别授权代理。
原告汪明淑、胡忠英与被告湖南中奥房地产开发有限公司（以下简称中奥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月28日受理后，依法组成合议庭，原定于2013年12月17日公开开庭审理，因两原告申请延期举证，本院于2014年4月16日公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人郑维民、王焕松，被告中奥公司的委托代理人樊安红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汪明淑、胡忠英诉称：被告中奥公司系常德希豪房地产开发有限公司（简称希豪公司）更名而来。2006年7月26日，希豪公司与原告汪明淑、案外人任宝岩就“汇美家居广场”联合开发合同纠纷案签订《和解协议》，约定以“汇美家居广场”商铺的市场价9折抵偿汪明淑投资款2317280元，折抵任宝岩投资款2596171元。协议第四条第4项还约定：因“汇美家居广场”已全场出租，汪明淑、任宝岩所受商铺必须服从“汇美家居广场”的统一安排，按照希豪已修改的对外返租的同等政策执行。根据《和解协议》约定，希豪公司于2006年8月与汪明淑（部分房屋所有权证办理在汪明淑胞妹胡忠英名下）签订《商品房买卖合同》，并嗣后办理了房屋所有权证和土地使用权证。其中汪明淑实际折抵投资款金额为251万元（投资款加结算的2006年8月3日至2007年8月2日的租金）。
早在签订商品房买卖合同前，被告就已出租两原告购买的商铺。原告表示认可被告的返租政策，因被告恶意拖延最终未签订书面协议。为此，两原告多次向被告主张权利，要求支付租金未果。2013年2月3日，被告指派执行经理徐进与原告洽谈，徐进认可返租合同关系成立，并就租金结算出具了书面意见：“租金从2008年2月起至2013年1月21日按购买金额251万元×8%，时间4年11个月，总额987226元，最后确定支付金额为（85万元-19.43万元已付租金）65.57万元”，“付款方式：2013年2月5日前支付15.57万元，余款2013年3月前付清”。因双方就计算租金起止时间及让步幅度有争议，徐进代表被告签署的返租协商意见亦未履行。为此，两原告多次要求被告按照返租政策支付租金，享受与其他购房人（如朱湘群与被告签订《汇美家居广场租赁合同》）同等待遇，原告以未签订书面租赁合同为由，拒绝按照返租的同等政策支付租金。两原告认为：《和解协议》就商铺返租事宜及租金标准进行了原则确认，被告实际出租两原告商铺并结算支付部分租金的行为，已经确认租赁关系成立，故被告应当承担偿付租金的责任。原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、确认两原告与被告之间的租赁合同成立；2、被告支付自2006年8月3日起至2013年10月2日止租金1044663元，并按每日0.1%支付迟延履行违约金1779460元，合计支付2824123元；3、被告自2013年10月3日起每年按照房屋购买金额（251万元）的8%支付租金。
两原告对其诉称的事实在举证期限内向本院提交了下列证据：
1、《和解协议书》原件，拟证明出租商铺的依据，被告已将抵偿给原告的商铺出租，原告确认商铺返租给被告的事实以及抵偿给原告的商铺作价为251万元；
2、朱湘群与常德希豪房地产开发有限公司2005年2月26日签订的《汇美家居广场租赁合同》复印件一份，拟证明返租政策的依据；
3、2005年11月20日《希豪房产》宣传资料一份，拟证明修改返租政策内容；
4、《购买汇美家具广场商铺明细表》，拟证明两原告的商铺价值及计算租金依据，《和解协议书》已经履行且双方已实际履行租赁，被告给付租金的事实；
5、胡忠英、汪明淑的房屋所有权证复印件，拟证明两原告出租人的身份；
6、2013年2月3日徐进书写的《汪明淑返租》租金计算期限、方法及所欠租金总额、租金给付时间，拟证明两原告主张权利的事实，本案没有超过诉讼时效及租金按商铺价值8%计付；
7、被告签署的交通银行支票复印件，拟证明原告2011年4月起一直主张权利的事实；
8、中奥公司、汇美公司的工商登记资料，拟证明中奥和汇美是同一公司。
被告中奥公司辩称：1、原、被告之间没有签订租赁合同，双方之间不存在租赁合同关系。原告以租赁合同纠纷提起诉讼，毫无事实依据；2、被告从未租赁两原告的商铺，也从未支付租金，两原告所诉与客观事实不符；3、原告已与案外人常德汇美家居市场开发有限公司（以下简称汇美公司）确立了委托代理关系，处理本案的法律依据应为合同法中的有名合同（委托合同）的相关法律规定；4、两原告的诉讼请求已过诉讼时效。综上，请求驳回两原告全部诉讼请求。
被告对其辩称的事实向本院提交了下列证据：
第一组：1、汪明淑向汇美公司的领款凭单1份；
2、汪明淑汇美家居广场商铺租金明细1份；
拟证明：1、证明原告商铺的租金已经与汇美公司结清至2011年3月2日，至该日双方的权利义务已结清；2、证明原告与汇美公司形成了事实上的委托合同关系，即原告已委托汇美公司代为租赁其房屋；3、证明汇美公司与原告约定的租金是：按实际租金并扣除10%的管理费用后支付；4、证明原告与被告之间不存在租赁关系。
第二组：3、汇美公司与樊淳华的委托代理租赁协议1份；
4、汇美公司与张朝锋的委托代理租赁协议1份（证3、4按照购房款8%支付年租金）；
5、汇美公司与黄丽华的委托代理租赁协议1份；
6、汇美公司与李健平的委托代理租赁协议1份；（证5、6按照实际租金扣减10%管理费后支付租金）；
拟证明原希豪公司修改后的返租政策是：1、购房者应服从汇美公司的统一管理（与被告方提交的证据“和解协议书”一致）；2、购房者一律与汇美公司签订委托租赁协议；3、汇美公司与购房者所签订委托合同约定的租金有两种情况：一是现金购房者按照购房款的8%支付年租金，委托代理期限为15年；二是按实际租金并扣除10%的管理费用后支付，委托代理期为5年；4、证明租房者与购房者约定的违约责任均为支付六个月出租金；5、证明原、被告之间不存在租赁合同关系。
在庭审质证中，被告对两原告所举证据质证如下：对证据1的真实性、合法性没有异议，对其关联性提出异议，不能达到原告的证明目的，不能证明原被告之间存在租赁合同关系。原告也没有任何证据证明被告“修改后的对外销售返租政策”具体是什么。证据2的真实性、合法性、关联性均提出异议，该租赁合同签订日期是2005年2月26日，只能证明该合同是未“修改的返租政策”，该证据与希豪公司的内部简报相违背。原告要求按照0.1%交付滞纳金，但被告提交的证据能证明汇美家居广场合同里面违约金均是按照当时六个月的租金给付违约金；证据3的真实性、合法性不提出异议，对其关联性提出异议，不能达到原告的证明目的，该剪报所述内容系广告性质，目的是吸引投资者的资金，而原告则是共同开发者的身份不属于广告的对象，因此与本案无关；该简报明确要求交纳诚意金，明确表明了只有现金购房并交纳诚意金者才享受8%的返租政策。这是在希豪公司资金链濒临断裂的情况下出台的一种融资手段，为此公司需支付高额的费用（即财务费用）来弥补租金的严重亏损。这种作法也成为了行业内的通行做法（即行业习惯）。而本案商铺系希豪公司与原告的解除合作后分给原告的房产，该行为不能为希豪公司带来任何资金，希豪公司没有理由为其支付高额的租金；证据4没有盖章无法确认其真实性，即使是真实的也只能证实第一年租金抵付了房款，不能证明以后支付了租金，不能达到原告的举证目的；证据5三性无异议；证据6的真实性、合法性、关联性均提出异议，不能证明是徐进所写、徐进不是执行经理，只是汇美公司的临时工作人员，既无公司授权也无职权，对外不能代表公司，该证据无原告签字、也无被告单位盖章，而且有涂改现象，不具有合法性；证据7三性没有异议，但是证明目的有异议，不能达到原告的举证目的，不能证明原告向中奥公司主张过权利；证据8真实性无异议，但是双方签订合同的时间是2006年7月26日，汇美公司2006年8月16日才成立。
两原告对被告所举证据提出如下质证意见：对证据1真实性、合法性无异议，但是不能证明被告的举证目的，领款凭单与原告提交的交通银行的凭证相矛盾；证据2系单方出具，没有原告的签名因此原告不认可；证据3-6与本案不具有关联性，原被告是租赁关系而不是原告与汇美公司之间的委托关系。
合议庭经评议后认定下列证据有效，可以作为定案的依据：两原告所举证据1、3-8；被告所举证据1。两原告所举证据2与本案没有关联性；被告所举证据2没有原告的签名认可，属单方书写，证据3、4、5、6与本案没有关联性，不予采信。
根据采信的证据及到庭当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2006年7月26日，常德希豪房地产开发有限公司（后更名为湖南中奥房地产开发公司、甲方。）与案外人任宝岩（乙方）原告汪明淑（丙方）就汇美家居广场联合开发纠纷签订《和解协议》，协议约定：甲方收购乙方、丙方在“汇美家居广场A区”的投资权益；截止2006年7月20日，甲方确认乙方任宝岩的投资额为2596171元、丙方汪明淑的投资额为2317280元；甲方以其有处分权的固定资产（即商铺）现行销售价的9折抵偿乙方、丙方投资款；甲方同意在商铺正式办理产权证前，乙方、丙方可以变更买房人的主体。协议第四条第4项约定：“为保证‘汇美家居广场’的正式经营，乙、丙方已经获得产权的商铺，必须服从‘汇美家居广场’的统一安排，因原已全场出租，乙、丙方所受商铺，按甲方已修改的对外销售返租的同等政策执行。”依照该协议，2006年8月2日希豪公司与汪明淑签订了《购买汇美家具广场商铺明细表》：希豪公司将总面积558.93平方米、总金额2790476.10元（按协议9折后为2511411.31元）的47个商铺抵偿给原告汪明淑，其中，抵偿超过部分193811元转为返租租金，返租期限为一年半，其中半年免租。汪明淑、希豪公司的经办人易小梅、徐曼莉和法定代表人张志学在该表格上签名认可。2008年9月1日，原告胡忠英将商铺在常德市房地产管理局办理了常房权证武字第03010**号、产权面积为55.40平方米的房屋所有权证；2008年9月5日，原告汪明淑将商铺在常德市房地产管理局办理了常房权证武字第03010**号、产权面积为205.57平方米的房屋所有权证和常房权证武字第03010**号、产权面积为295.58平方米的两份房屋所有权证。
2011年4月22日，原告汪明淑的丈夫王焕松代汪明淑出具了《领款凭单》：“今领到汇美家俱市场开发公司门面返租款，合计人民币大写金额壹拾玖万肆仟叁佰元正。194300元”，在该领条上有当时被告中奥公司的法定代表人王国云签字：“同意支付”、有被告中奥公司的股东刘佑林的签字：“租金已结至2011年3月2日，同意支付”。该领条中没有常德汇美家居市场开发有限公司的相关人员签字同意。同日，被告中奥公司给汪明淑开出了194300元的转账支票。
2013年2月3日，汇美公司的工作人员徐进就汪明淑商铺返租的租金出示文字材料，说明房租是按照购房款8%计付年租金。两原告多次要求被告按照返租政策支付租金，被告以未签订书面租赁合同为由，拒绝按照返租政策支付租金。现两原告起诉，提出前列诉讼请求。
另查明，2005年2月24日至2006年10月30日，希豪公司的法定代表人为张志学，其股东有张志学、李少兵。同时期汇美公司的法定代表人为李少兵，其仅有的两个股东为张志学、李少兵。
2010年3月30日至2011年7月6日，被告中奥公司的法定代表人为王国云，股东为刘佑林、王国云、余有昌。
本院认为：本案争议的焦点为：一、两原告与被告租赁法律关系是否成立；二、租金的计付标准及违约金的确认；三、诉讼时效。
关于焦点一，本院认定两原告与被告租赁法律关系成立。其理由如下：1、原告汪明淑与被告签订的《和解协议》中有对外销售的商铺应当返租的约定，被告按照《和解协议》的约定用商铺抵偿原告汪明淑投资款的同日向原告汪明淑给付了一年的租金，同时请求原告免收半年的租金。原告汪明淑同意免收半年的租金并将收取的一年租金用于购买被告商铺。至此，原告汪明淑与被告中奥公司已实际履行了2006年8月3日至2008年2月2日的商铺租赁。此后，原告汪明淑、胡忠英在房地产管理部门办理了商铺的所有权证，但被告未与两原告签订明确的书面形式的租赁合同，亦未将所租商铺交付两原告。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”因此，双方形成了无固定期限的租赁关系。被告辩称原被告之间不存在租赁关系，被告从未支付租金，经查，此辩称因与事实不符，本院不予采信。
2、被告辩称两原告已与案外人汇美公司建立委托合同关系，对该主张被告所举证据为原告汪明淑的丈夫王焕松向汇美公司出具的领取租金194300元的领条。虽然该领条系向汇美公司出具，但领条上的签字同意付款的管理人员均系被告中奥公司的股东和法定代表人，而没有汇美公司的相关人员的签字，并且实际开出支票的付款人也是被告中奥公司。通过对该证据的审查可以得出一个结论：汇美公司的财务实际由被告中奥公司的股东（同时亦是中奥公司的管理人员）掌控。汇美公司与中奥公司出现了法人人格混同的现象，中奥公司实际控制汇美公司。原告汪明淑领取的租金实际为被告支付。因此，两原告有权向被告主张尚欠的租金。对被告辩称的两原告已与案外人汇美公司建立委托合同关系，本院不予认可。
关于焦点二，本案被告已支付原告汪明淑第一年的租金是按照年租金为购房款的8%的标准支付；汇美公司的工作人员和原告汪明淑协商支付拖欠的租金事宜时向原告出示的书面意见中也认可商铺的年租金为购房款的8%；同时《和解协议》中的案外人任宝岩也是按照购房款的8%收取年租金。由此，对原告要求按照购房款的8%收取年租金诉讼请求，本院认定有事实依据和法律依据，予以支持。关于违约金，因为原被告之间没有签订明确的书面租赁合同，故关于租金的支付时间及逾期支付租金的违约金的计算没有合同依据。现原告主张按照被告与案外人朱湘群签订的《租赁合同》给付违约金，被告主张按照汇美公司与案外人李建平等四人分别签订的《委托代理租赁协议》约定的违约金给付，本院认为被告与案外人签订的合同与本案不具关联性，不能作为本案原被告的之间的合同依据。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”因此，被告中奥公司应当在租赁期间每届满一年时向两原告支付年租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”因两原告与被告对承租人逾期不支付租金的违约行为没有约定违约金，故在被告逾期不支付租金时，两原告可以依法主张解除租赁关系的权利。两原告要求按照每日0.1%支付迟延履行违约金的诉讼请求，没有事实依据和法律规定，本院不予支持。
关于焦点三，两原告向本院举证证明在2013年2月，汇美公司的工作人员与原告汪明淑商谈租金的支付问题。此时才作为诉讼时效的起算时间，距离两原告2013年10月时起诉没有超过一年。故本案未超过诉讼时效。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告汪明淑、胡忠英与被告湖南中奥房地产开发有限公司之间的租赁关系成立；
二、被告湖南中奥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告汪明淑、胡忠英支付到期的租金1204800元（租金的计算从2008年2月3日起至2014年2月2日时止；按年度结算，年租金200800元。被告湖南中奥房地产开发有限公司已支付的194300元租金应予扣减）。
三、驳回原告汪明淑、胡忠英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费29393元，由被告湖南中奥房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 胡祥彪
审 判 员 沈凌溶
人民陪审员 张治辉
二〇一四年九月十八日
代理书记员 刘 艳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
《中华人民共和国合同法》
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。