河南省漯河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）漯民三终字第16号
上诉人（原审被告）：中国房地产开发集团漯河公司。住所地：漯河市。
法定代表人：王广涛，该公司经理。
委托代理人：蒋泮文，河南强人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈保庆，男，汉族，1947年10月20日出生，住漯河市。
委托代理人：张晓丽，河南永力律师事务所律师。
上诉人中国房地产开发集团漯河公司（以下简称中房漯河公司）因与被上诉人陈保庆房屋买卖合同纠纷一案，不服源汇区人民法院（2013）源民四初字第214号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2014年3月19日公开开庭进行了审理。上诉人中房漯河公司的委托代理人蒋泮文，被上诉人陈保庆的委托代理人张晓丽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原被告于2010年8月18日签订商品房买卖合同一份，合同其中约定被告中房漯河公司将其以出让方式取得土地使用权，建设的漯河市民主路拆迁安置楼1栋1单元4楼东户401号房产以301099元的价格预售给原告陈保庆，陈保庆于合同签订之日一次性交清全部购房款。房产交付期限为2011年5月1日前，逾期自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交购房款万分之五的违约金。该合同第十五条约定，中房漯河公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由中房漯河公司提供的资料报产权登记机关备案。如因中房漯河公司的责任，陈保庆不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理，即买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付购房款退还给买受人，并按已付购房款的5%赔偿买受人损失，但未约定买受人不退房的情况如何处理。原被告双方同日在合同附件四合同补充协议部分达成如下协议，被告在住房交付使用后90日内，代理办理房屋产权证，办理产权证所需缴纳的契税及维修基金，原告只承担1500元，尚余费用余额由被告承担。该合同第二十一条规定，合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。该合同及附件四由被告中房漯河公司职工张耀辉作为甲方代表签字，被告中房漯河公司在合同书上加盖公章，附件四未加盖公章。原告陈保庆于合同签订当日一次性付清了购房款301099元，被告向陈保庆出具了收款收据。2011年7月19日中房漯河公司职工张耀辉向原告陈保庆出具收条一份，收条载明“今收到陈保庆有线电视初装费200元，产权证办证费1500元，物业管理费一年422元，合计2122元。张耀辉，2011.7.19日”。被告中房漯河公司庭审中认可至今尚未使原告陈保庆取得房屋产权证。2011年7月7日中国人民银行调整人民币1-3年的贷款利率为年利率6.65%。2003年12月10日中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知第三条规定逾期贷款利率为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%罚息。以上事实，有原告陈保庆提供的购房合同一份及附件，收款收据一份、收条一份等证据及双方当事人的当庭陈述等在卷佐证。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。原被告双方对所签订的房屋买卖合同的真实性均无异议，该合同不违反法律规定，属于生效合同，原被告双方应当按照合同约定履行义务。被告中房漯河公司未能按照合同约定逾期交付房产和逾期未能使原告陈保庆取得房地产权属证书，原告诉请被告及时使陈保庆取得房地产权属证书及赔偿逾期交房、逾期取得房地产权属证书违约损失符合法律规定，予以支持。被告中房漯河公司辩称陈保庆未能取得产权证，是由于政府相关部门的原因造成被告中房漯河公司未能办理房屋产权初始登记，系不可抗力，没有事实和法律依据，不予采信。被告辩称原告起诉逾期交房违约金超过诉讼时效，因原告多次催促被告要求取得房地产权属证书与主张逾期交房违约金是基于同一合同产生的法律关系，适用诉讼时效中断规定，对该项辩称不予采信。原告根据补充协议诉请被告中房漯河公司缴纳办证所需相关契税、维修基金，证据充分，符合法律规定，予以支持。被告辩称该公司职工张耀辉与原告签订补充协议未经公司授权，对公司不具有约束力，因补充协议系购房合同附件四，与购房合同系同一整体同日签订，虽未在补充协议上加盖被告公司公章，但并不影响该附件协议属于购房合同的整体效力，对该项辩称不予采信。原告陈保庆诉请的被告逾期交房时间及被告应当为陈保庆取得房地产权属证书房产证的时间，依据的是被告公司职工张耀辉向原告出具的收条所载明的时间，证据充分，予以采信。被告辩称该公司职工张耀辉向原告出具的收条未加盖公司印章未经公司授权，不能作为被告逾期交房的证据，但被告不能提供其按期交房的充分证据证明，且被告在未向原告明确收取相关费用人员的情况下，被告公司职工张耀辉作为签订购房合同的公司代表向原告收取相关款项出具相关收条，原告以此作为相关证据符合表见代理规定，应当由被告承担相应法律后果，对该项辩称不予采信。认定被告中房漯河公司向原告陈保庆交房时间为2011年7月19日，逾期交房80天；被告中房漯河公司按合同约定应当使原告陈保庆取得房产权证的时间为2011年10月20日前。计算被告中房漯河公司应当给付原告陈保庆逾期交房违约金为12043.96元（301099元×日万分之五×80日）。被告中房漯河公司应当给付原告陈保庆逾期取得房产权证违约金至2013年10月20日为60069元{301099元×（6.65%年利率＋罚息6.65%年利率×50%）×2年}，原告诉请该项违约金为60000元符合法律规定，予以支持。2013年10月21日以后产生的逾期取得房产权证违约金，原告陈保庆可待实际发生后另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、被告中国房地产开发集团漯河公司在本判决生效后十日内协助原告陈保庆为其购买的漯河市民主路拆迁安置楼1栋1单元4楼东户401号房产取得房产所有权证；二、原告陈保庆为办理房产所有权证应当缴纳的相关契税、维修基金由被告中国房地产开发集团漯河公司承担；三、被告中国房地产开发集团漯河公司在本判决生效后十日内给付原告陈保庆逾期交房违约金12043.96元；四、被告中国房地产开发集团漯河公司在本判决生效后十日内给付原告陈保庆逾期取得房产所有权证违约金60000元；五、驳回原告陈保庆其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用1180元减半收取590元（原告陈保庆已缴纳），由被告中国房地产开发集团漯河公司承担。
中房漯河公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、双方在商品房买卖合同第15条明确约定，买受人不能在规定期限内取得房产证书的，双方同意按第一项处理。即“买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付购房款的5%赔偿买受人损失。”该约定对双方具有约束力，原审判决对陈保庆主张逾期办证违约金予以支持是错误的。2、原审判决认定中房漯河公司逾期交房没有事实依据，陈保庆主张逾期交房违约金超过了诉讼时效，原审判决对陈保庆主张逾期交房违约金予以支持是错误的。3、中房漯河公司没有委托张耀辉签订补充协议，该协议对中房漯河公司没有约束力。请求撤销原判，依法改判或将本案发回重审。
陈保庆二审中答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本案的争议焦点为：1、中房漯河公司与陈保庆签订的“补充协议”是否有效；2、中房漯河公司是否应给付陈保庆逾期交房违约金；3、中房漯河公司是否应给付陈保庆逾期办证违约金。
本院认为：陈保庆与中房漯河公司2010年8月18日签订商品房买卖合同一份，双方对该合同的真实性及有效性均无异议，“补充协议”是该商品房买卖合同的附件，合同及附件中房漯河公司方代表均为张耀辉，中房漯河公司上诉称没有委托张耀辉签订“补充协议”，该协议对中房漯河公司没有约束力的理由不能成立，本院不予支持。合同约定房产交付期限为2011年5月1日前，陈保庆称交房时间是张耀辉向其出具收条的时间，即2011年7月19日，中房漯河公司未提交实际交付房屋的证据，原审判决认定中房漯河公司逾期交房80天并无不当。合同约定，中房漯河公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由中房漯河公司提供的资料报产权登记机关备案，如因中房漯河公司的责任，陈保庆不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理，即买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付购房款退还给买受人，并按已付购房款的5%赔偿买受人损失。双方未约定买受人不退房的情况如何处理。双方另在“补充协议”约定，中房漯河公司在住房交付使用后90日内，代理办理房屋产权证，办理产权证所需缴纳的契税及维修基金，陈保庆只承担1500元，尚余费用余额由中房漯河公司承担。该“补充协议”进一步明确了中房漯河公司的办证义务及办理时间。中房漯河公司违反该约定，至今未为陈保庆办理房产证，原审判决其承担逾期办证违约金并无不当。综上，中房漯河公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1180元，由上诉人中国房地产开发集团漯河公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吕茹辛
审判员 苏建刚
审判员 刘冬凯
二〇一四年四月十四日
书记员 梁晨晨