湖南省长沙市望城区人民法院
民事�决书
（2015）望民初字第01722号
原告（反诉被告）蔡碧良，男，汉族。
委托代理人夏明，湖南人和律师事务所律师。
委托代理人唐壮辉，湖南人和律师事务所律师。
被告（反诉原告）湖南浩龙置业发展有限公司。
法定代表人李旭红，该公司总经理。
委托代理人杨玲玲（特别授权），湖南湘博律师事务所律师。
委托代理人汪慧，湖南湘博律师事务所律师。
原告（反诉被告）蔡碧良与被告（反诉原告）湖南浩龙置业发展有限公司（以下简称浩龙置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蔡碧良的委托代理人夏明、被告（反诉原告）浩龙置业公司的委托代理人杨玲玲、汪慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）蔡碧良诉称，2010年11月2日，原、被告签订《望城县商品房买卖合同》（下称《商品房买卖合同》），约定原告购买被告开发的位于望城区原星城镇浩龙音乐界住宅小区2栋1809房，总价338582元，2012年5月31号前交房，并于交房后的365个工作日内，被告将办理产权登记所需的资料报产权登记机关备案，如因被告方原因不能在约定时间取得房地产权属证书，则被告需支付房价1%的违约金。合同签订后，原告支付了全部房屋价款及相关费用，但未能在约定时间内取得房屋产权证书。经多次催告，被告至今未向原告办妥房地产产权证书，已经违反合同约定。原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即为原告办理并交付浩龙音乐界住宅小区2栋1809房的权属证书；2、被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金3385.82元；3、由被告承担本案诉讼费用�
被告（反诉原告）浩龙置业公司辩称，一、本公司系望城区大型房地产企业，在商品房交易中诚实守信，并且已履行完毕合同义务，完成原告房屋备案登记，不存在逾期办证问题。被告与原告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案”。现原告起诉称合同签订后，原告支付全部房价款及相关费用，但原告未能在约定的期限内取得房屋权属证书，已违反合同约定，被告认为这是对《商品房买卖合同》第十五条的错误解读，合同约定的是365个工作日内到产权登记机关备案，而不是指365个工作日内办妥产权证，被告严格按照合同约定，在商品房交付使用后365个工作日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报登记机关备案，并没有延期，不存在违约行为。二、被告没有办妥房屋产权证的义务，办妥房屋产权证并非法律强制性义务。被告与原告签订的《商品房买卖合同》并没有约定被告必须替原告办妥房屋权属证书，被告没有办妥房屋产权证的合同义务，现行《房地产登记管理办法》及望城区房屋产权管理局都没有出台相关法律法规，规定房屋开发商有为原告办妥产权证的强制义务。三、退一步讲，按原告对《商品房买卖合同》第十五条的错误解读理解，在365个工作日内办妥房屋产权证。但时间没有超过365个工作日，开发商依旧没有违约；四、被告自愿协助原告取得房屋产权证的行为，不仅受原告提交办证所需材料的制约，还受望城区房屋产权局测绘队测绘时间的制约。根据现行的办理房屋权属证书的规定，被告协助原告办理房屋产权证必须向产权登记部门提交以下材料，出卖方提交项目五证齐全、竣工后通过测绘�门的审查、未抵押证明、未司法限制证明；买受方提交购房合同、购房发票、买受人身份证明、契税发票、维修基金发票、其他所需证件如：购房人的授权委托、公证书等。通过望城区房产测绘队出具的房产测绘图可知，因行政机关的原因导致原告晚于所期望的时间取得房屋产权证，因此被告无任何违约行为。
为支持其诉讼主张，原告（反诉被告）当庭举证如下：
证据一：望城县商品房买卖合同，拟证明买卖合同合法有效；约定2012年5月31日前交房，且约定出卖方发出交接通知10内买受方不办理交接手续的视为已交房；约定交付房屋后365个工作日被告将办理权属登记的全部资料提交登记备案机关，如违约则按已付房款1%承担违约金；
证据二：购房发票，拟证明原告已经按合同约定履行全部合同义务，提交全部办证资料并支付全部房�及办证费用；
证据三：房产证、房屋转移登记表申请书，拟证明被告在2013年12月17日才提交材料申请办理权属证书，违反在交房后365个工作日内提交全部材料的条款。导致原告未在约定时间内取得办理房产证，应当承担违约责任。
被告（反诉原告）针对原告（反诉被告）提交的上述证据发表质证意见如下：对于证据一的真实性、合法性无异议，关联性有异议，根据合同十五条约定商品房应当在交付后365个工作日内向房屋产权机关交资料，如果因买方的原因导致房屋产权证办理不了的，开发商不承担责任；对于证据二真实性、合法性无异议，购房发票是业主购买该房屋时就已经取得的资料，这些资料并不能说明业主已将办理产权证的所有资料已经上交，在办理产权证时要求业主提交身份资料包括购房发票、契税发票、维修基金发票等一系列房产�记部门需要的资料才能办理；对于证据三的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，证据三的申请日期和业主实际收房实际使用日期通过合法的计算方式证明该产权登记是在365个工作日内完成备案，并且包括业主领到房产证的实际日期为2014年1月3日，都未超过365个工作日。
上述证据经被告（反诉原告）质证，本院经审查认为，该3组证据来源合法、内容真实，与本案有关联，故本院对该3组证据予以采信。
被告（反诉原告）浩龙置业公司提起反诉称：2010年11月2日，反诉原告与反诉被告签订了《商品房买卖合同》，反诉被告购买了反诉原告开发的浩龙·音乐界住宅小区2栋1809号房，根据《商品房买卖合同》第十八条及其附件四《合同补充协议》第十一条、第二十一条明确约定，买受方不得擅自改变房屋、与房屋关联赠送部分以及设施的结构、使用性质、外貌（含外墙、外门窗、阳台、入户花园等部位的颜色、形状、封闭状态和规格）。经反诉原告及大昊物业公司现场查看，反诉被告现已经擅自改变房屋、与房屋关联赠送部分以及设施的结构、使用性质、外貌。经反诉原告及大昊物业公司多次督促要求原告自行拆除，但反诉被告拒不拆除，也不允许反诉原告和物业公司拆除。反诉被告此行为不仅严重违约，更是严重违法，其行为不仅影响到他人的通行使用权，更存在严重的消防安全隐患。请求法院判令：1、原告（反诉被告）蔡碧良立即拆除浩龙·音乐界住宅小区2栋1809号房相连赠送部分的违规搭建物，并按合同要求恢复原状；2、本案诉讼费全部由原告（反诉被告）蔡碧良承担。
原告（反诉被告）蔡碧良答辩称，补充协议系出卖方
出具的格式条款，其对十一条、二十一条未尽到明确解释说明义务，属于无效条款。且出卖方的销售代表及宣传资料均表示赠送部分面积可以进行改造，赠送部分在原告所有的室内面积之内，其有权利按照住宅性质进行使用，原告没有违反规定搭建违规建筑，没有改变房屋的主体结构、住房性质等。赠送部分面积系业主所有，反诉原告无所有权，无权提出恢复原状。反诉被告对赠送部分拥有其相应的权利，包含使用、收益、处分的权利。反诉原告无权干涉，更无权要求拆除，即使存在违规搭建物，也应当由行政部门进行监管。
为支持其反讼请求，被告（反诉原告）当庭举证如下：
证据一：房屋登记与房屋抵押缴款书，拟证明浩龙置业公司于2010年1月19日已履行蔡碧良房屋权属登记备案义务；
证据二：房屋分层平面图，拟证明望城区房地产测绘队于2013年12月19日完成蔡碧良住宅面积测绘；
证据三：住宅房屋登记费，拟证明于2014年1月3日已完成住宅房屋登记；
证据四：房产证领取单，拟证明房屋实际面积为92.31平方米；
证据五：物品、资料领取表，拟证明原告实际收房时间为2012年8月4日；
证据六：收条，拟证明原告已领取房产证并与被告结清所有费用，且无任何纠纷；
证据七：房屋转移登记表申请书，拟证明产权证已于2014年1月3日就已办妥，从实际交付使用到办妥证件仅用了356个工作日。
原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）提交的上述证据发表质证意见如下：对于证据一房屋登记与房屋抵押缴款书的真实性合法性没有异议，对关联性和证明目的有异议，此缴款书只能证明买受方已缴纳房屋登记费及抵押手续费，不能证明浩龙置业公司完成了房屋权属登记备案义务，且此费用仅为房屋合同备案相关费用，与本案房产证的办理无关。证据二房屋分层平面图的三性均有异议，无测绘队的盖章，房产测绘报告是办理房产证书所需的必要资料，2014年2月21日浩龙置业才完成测绘报告资料，恰好印证其申请办理房屋产权证书是在2014年2月21日之后，此时已超过合同约定的办证日期。证据三住宅房屋登记费的真实合法性无异议，关联性及证明目的有异议，出卖方在2014年1月3日才将办证费用缴纳，早已违反合同约定的递交材料的期限。证据四房产证领取单，此房产证领取单虽有原告方蔡碧良的签字，但是无法证明原告从被告已实际领取房产证，也无被告浩龙置业公司的盖章，无法证实蔡碧良已实际领取房产证，且营销部莫美的签字可证明莫美是浩龙置业的员工；证据五物品、资料领取表，对证明目的有异议，其只能证明蔡碧良领取物品的数量，不能证实收房时间为2012�8月4日，实际上2012年5月31日前出卖方发出通知收房，但因房屋有诸多问题，达不到收房条件，买方拒绝收房，但出卖方告知业主根据合同第十一条约定，收房通知发出十日内买受人拒绝收房也视为已收房，且物业费是从2012年6月1日记收，实际收房日期为2012年6月1日；证据六的三性均有异议，蔡碧良收到款项属实，但收条内容系由出卖方出具，并非蔡碧良的真实意思表示，是出卖方胁迫蔡碧良不签字就不能领钱，同时也可以证明正是因为出卖方已经违约，才要求蔡碧良不予追究违约责任，如出卖方没有违约，则无需胁迫；对于证据七的真实性、合法性无异议、证明目的有异议，此份证据可以证明出卖方在2013年11月27日递交办证资料，但不能证明蔡碧良领证时间为2014年1月3日。
上述证据经原告（反诉被告）质证，本院认证如下：对证据一、三、四、五、七，�院经审查认为，该5组证据系能证明本案事实的相关证据，故本院对该5组证据的关联性予以认可。对证据二的三性原告均有异议，而被告未能提供盖有所出具单位公章的原件，故本院对该组证据不予采信。对证据六原告承认收到结算款属实，但辩称系因受到被告胁迫，却未能提供相应证据证明，故对该组证据予以采信。
根据本院认定的证据，结合双方当事人陈述，本院查明的案件事实如下：
2010年11月2日，以浩龙置业公司为出卖人、蔡碧良为买受人，双方签订了合同编号为201002381809的《商品房买卖合同》及合同补充协议，双方约定蔡碧良购买浩龙置业公司开发的位于望城区星城镇浩龙音乐界住宅小区2栋1809号房，建筑面积为93.79平方米，商品房单价为每平方米3610元，总价338582元，2012年5月31号交房。合同签订后，蔡碧良支付了按揭首付款108582元、�行按揭贷款23万元。该合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任不能在规定期限内取得房地产权属证书，则出卖人需支付房价1%的违约金。庭审中蔡碧良、浩龙置业公司双方均确认，2012年8月4日，蔡碧良才在物品、资料领用表上签名，确认用小区、大堂通行磁卡及入门钥匙6条并已实际收房。2013年12月30日，浩龙置业公司向长沙市望城区住房保障局提交房屋转移登记申请表。2014年5月31日，双方在房产证领取单上签字确认：原告蔡碧良已领取房产证（复印件），双方买卖合同已履行完毕。庭审中，被告提出原告的房产证原件抵押在其按揭贷款银行湖南湘江新区商业银行望岳支行，对此，原告未予否认。
本院认为，蔡碧良和浩龙置业公司签订的《商品房买卖�同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，双方应依约全面履行。
关于逾期办理房地产权属证书的问题。本案所涉《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案……”。根据买卖合同的一般签约方式，此类合同一般只对缔约双方的权利义务及履行期限作出约定，不对第三人的行为作出约定。因此，宜将该条款所约定的365个工作日认定为浩龙置业公司将相关资料提交到产权登记机关，以便及时办理权属登记的时间，而不包括产权登记机构办理登记的时间，符合一般认知。浩龙置业公司于2012年8月4日将房屋交付给蔡碧良使用，2013年12月30日向产权登记机关递交了房屋转移登记表申请书，未超过365个工作日，可以认定浩龙置业公司的行为未违约。综上所述，对于蔡碧良的该项诉讼请求本院不予支持。
关于房产证的交付问题，本院认为，从双方签订的房产证领取单可知，原告蔡碧良已于2014年5月31日领取房产证（复印件），双方买卖合同已结算完毕。故对原告的该项诉讼请求不予支持。
关于蔡碧良是否应当拆除浩龙·音乐界住宅小区2栋1809号房相连赠送部分的搭建物的问题。本院认为，本案民事法律关系为商品房销售合同纠纷，浩龙置业公司反诉拆除违章搭建的请求与本案不属于同一法律关系，且浩龙置业公司未提交证据证明赠送部分存在违章搭建。至于本案如有涉及到的业主违章搭建的问题，浩龙置业公司可以向当地政府相关职能部门反映，并要求予以解决。故对浩龙置业公司的该项诉讼请求本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一�四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）蔡碧良的诉讼请求。
二、驳回被告（反诉原告）湖南浩龙置业发展有限公司的反讼请求。
本案受理费50元，由原告（反诉被告）蔡碧良负担。本案反诉受理费50元，由被告（反诉原告）湖南浩龙置业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 彭建宏
人民陪审员 杨国南
人民陪审员 候雅杰
二〇一六年二月十八日
代理书记员 虢江南
附相关法律条文：
《中国人民共和国合同法》
第六十条当事人应当�照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。