山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）济民终字第2162号
上诉人（原审被告）鱼台县农村信用合作联社
法定代表人张棣，理事长。
委托代理人闫红军
委托代理人王秀宇，山东英和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）段圣果
委托代理人金秀芬，山东佳仕特律师事务所律师。
上诉人鱼台县农村信用合作联社因房屋租赁合同纠纷一案，不服鱼台县人民法院（2013）鱼民初字第1415号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，1987年，董修民将位于鱼城镇中心街中心线南、建筑面积360平方米的房屋借给被告鱼台县农村信用合作联社开办“中心储蓄所”，“中心储蓄所”撤销后，所用房屋及土地一直闲置。2010年10月20日，原、被告签订了房屋租赁合同。约定被告将闲置的房屋及土地（建筑面积360平方米，土地使用面积629平方米）租赁给原告使用，租期至2020年10月20日，年租金9000元，当年支付当年租金；被告保证所租房屋符合国家对租赁房的有关规定；被告应提供房产证（或具有出租权的有效证明），原告应提供身份证明文件，双方验证后可复印备存；租赁期内，被告对原告的装修装饰部分不负有修缮义务；租赁期满后或因原告责任导致退租的，被告有权收取恢复工程实际发生的费用；租赁期内，原告未经被告同意中途擅自退租的，原告应按合同总租金的10%支付违约金，不足以弥补被告损失的，还应承担赔偿责任。双方在履行合同中，原告在租赁区域建造了43.05平方米的主房、80.89平方米的东房、7.65平方米的洗澡间等。2012年，董修民以被告擅自将借用的房屋租赁给原告使用为由提起诉讼。一审法院判令原、被告对董修民的房产一套停止侵害、拆除非法建筑、恢复原状后交给董修民。判决生效后，一审法院于2013年8月22日向原告段圣果下达执行通知书，要求其限期履行义务。应原告的申请及一审法院的委托，鱼台县价格认证中心认定，段圣果扩建的房屋及装修的损失为54255元、原租赁房屋的现在租赁价格为每年40000元。
原审法院认为，合同主体订立合同，应当具有相应的民事权利能力。被告鱼台县农村信用合作联社在向他人出租房屋时，对租赁物应当享有出租权。被告鱼台县农村信用合作联社在房屋所有权人未赋予租赁权的情况下将借来的房屋租赁给原告段圣果，系无权处分行为，所签订租赁合同无效，对由此给原告段圣果带来的损失应根据其过错承担赔偿责任。原告段圣果作为承租人在签订租赁合同时，审查出租人对租赁物是否享有所有权或租赁权是其应尽的合理注意义务，且合同中也明确注明被告应提供房产证（或具有出租权的有效证明），由于原告未尽到应有的注意义务，对合同的无效应承担一定的责任。考虑到被告作为金融机构在社会上固有的信誉，原告对其有较高的信赖而忽略了审查义务，可由原告对其损失承担10%的责任。关于原告主张违约金的请求，追究违责任的主要目的在于补救权利人的经济损失，由于原告向被告主张了赔偿责任，故对原告主张违约金的请求，不予支持。被告提出原告的房屋扩建及装修损失不应由被告负担的问题。首先，双方在合同中未约定禁止扩建、装修；其次，原告的扩建是其依据合同确定的使用权而为；再次，原告是为经营进行的适度扩建。因此，被告对原告扩建房屋及装修不承担赔偿责任的观点不应支持。关于房屋租赁费的损失，当年原告在签订租赁合同时，年租金为9000元，现在价格已涨至每年40000元，由于合同不能继续履行，参照目前的租赁价格，原告将来7年的租金损失达217000元，该损失被告亦应根据其过错承担赔偿责任。原告虽对其它损失提出赔偿主张，但未提供足够证据给予证实，不予支持。被告提出的其他抗辩观点，但未提供有效证据证实，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款之规定，判决：被告鱼台县农村信用合作联社于判决生效后三日内赔偿原告段圣果房屋建设及装修损失48829.5元、租赁费损失195300元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4601元、鉴定费2085元，由原告段圣果负担2730元、被告鱼台县农村信用合作联社负担3956元。
宣判后，鱼台县农村信用合作联社不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清。一审法院确认房屋产权不明无事实依据，上诉人依法取得房产所有权，确认该宗房产属案外人董修民所有的（2013）济民终字第449号民事判决正在申诉中。鱼台县公证处于1994年4月8日作出的（94）鱼证字第546号《鱼台县农业银行、信用社分门办公财产确权协议书》公证书能够证实中国农业银行鱼台县支行中心储蓄所房地产权划归信用社。上诉人因分门办公取得房产所有权和360平方米的土地使用权。鱼台县鱼城信用合作社于1992年11月10日与鱼台县鱼城镇中东南村三组签订《鱼城镇信用社建设用地协议》而取得相邻269平方米的土地使用权。双方签订的租赁合同合法有效。被上诉人在租赁期间未经上诉人同意拆改变动房屋结构，擅自拆除主房北墙、扩建主房、扒掉墙头搭建东房，被上诉人的行为已经构成违约，且被上诉人未提交证据证实其交付了租金。上诉人每年收入9000元租金，在签订合同时不可能预见到被上诉人有244129.50元的损失，一审法院判决上诉人承担该损失是错误的，不符合《合同法》第一百一十三条的规定，故一审法院适用法律错误。二、一审法院审判程序违法。鱼台县人民法院委托鱼台县价格认证中心评估段圣果扩建的房屋装修的损失和评估段圣果租金损失，双方当事人应到场选择评估机构，并且双方当事人应到现场指认。鱼台县人民法院未通知上诉人到场，违反《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第九条的规定。鱼台县价格认证中心所作出的宁鱼台价鉴字（2013）46号结论书于2013年10月14日送达给上诉人，到开庭未满15日，剥夺了上诉人对价格鉴定结论书提出补充鉴定或者重新鉴定的权利。上诉人在开庭时当庭提出鉴定申请，一审法院未予准许，违反了法律规定。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，审判程序违法，请求二审法院撤销一审判决并予以改判，或将本案发回一审法院重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人段圣果答辩称，上诉人无权与被上诉人签订房屋租赁合同，上诉人因此给被上诉人造成的租金损失、房屋建设及装修损失应当由上诉人赔偿。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人的上诉理由不能成立。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审经审理查明的事实与一审所认定的事实相一致。
本院认为，认为，上诉人鱼台县农村信用合作联社在未经房屋所有权人同意的情况下将所借用的房屋租赁给被上诉人段圣果使用，房屋所有权人亦未予以追认，故上诉人出租他人房屋系无权处分行为，上诉人应对此承担缔约过失责任，对于因此给被上诉人造成的损失应当由上诉人予以赔偿。鱼台县人民法院以（2012）鱼民初字第669号民事判决书判令鱼台县农村信用合作联社、段圣果对董修民的房产停止侵害、拆除非法建筑、恢复原状后交给董修民。鱼台县价格认证中心出具的涉案物品价格鉴定（认证）结论书认证了被上诉人扩建及装修的损失为54255元，对于该部分损失应当由上诉人承担赔偿责任。同时，由于租金上涨而由被上诉人承担的租金损失亦应由上诉人予以赔偿，原审法院判决由上诉人赔偿被上诉人90%的租金损失，并无不当。经审查，一审审判程序亦未有违反法律规定之处。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4962元，由上诉人鱼台县农村信用合作联社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱壮男
审 判 员 张 杰
代理审判员 马 斌
二〇一四年二月二十日
书 记 员 楚亭亭