辽宁省调兵山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）调民一初字第00099号
原告刘某某，男，汉族。
委托代理人陈某某，系辽宁某律师事务所律师。
被告调兵山市某置业有限公司，住所地调兵山市。
法定代表人周某某，系该公司董事长。
委托代理人李某某，系辽宁省调兵山市某法律服务所法律工作者。
原告刘某某诉被告调兵山市某置业有限公司（以下简称某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李燕独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘某某的委托代理人陈某某、被告某公司的委托代理人李某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告刘某某诉称，原、被告2012年1月14日签订《商品房买卖合同》，原告从被告处购买调兵山市某小区38号楼3单元5层501号。被告在售楼时以宣传画等书面形式明确表示赠送露台，现原告得知被告并未赠送露台，而是将露台计入楼房总面积收取了房款。被告在宣传资料中赠送露台的允诺构成合同内容，被告未履行允诺，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，被告应当承担违约责任。原告提供的房证能证实原告购买的房屋楼号与宣传资料记载的赠送露台的楼号一致，被告关于“宣传资料未记载赠送原告露台”的抗辩不能成立。关于诉讼时效，1、政府部门协调而成的《协议书》不能作为原告诉讼请求超过诉讼时效的证据使用。《协议书》没有原告签字，原告不是《协议书》当事人，不受《协议书》中关于返还露台款时间约定的约束。2、发票上记载的付款时间不是诉讼时效起算时间。发票中的金额并未注明包含露台款，被告也未释明发票金额中包含了露台款，不能证明原告知道了自己权利受到侵害。另外，本案原告主体适格，根据合同相对性，谁签字谁就可以是原告；综上，原告诉至法院，要求被告返还多收原告的购房款8292元（2750.1173元／平方米×3.015平方米），诉讼费由被告承担。
被告某公司辩称，一、主体问题，涉案房屋为共同共有，但房屋共有人未参与诉讼，本案缺少法定的主体。原告所述依据合同相对性起诉是错误的，买卖房屋取得产权证后就由债权法律关系变成了物权关系，应由共有人共同行使权力；二、诉讼时效问题：1、根据原告所在小区的业主代表共9人与我公司在调兵山市政府、市政府法制办、市房产局、市街道办事处共计四家单位、部门领导的证明下签订的《协议书》第2条明确约定了我公司给原告返还露台或半封闭式阳台面积款的日期为“收到房产证后5日内”，从原告收到房产证5日后开始计算原告的诉讼时效，超过两年后，原告即超过了法定的诉讼时效，也就丧失了胜诉权。2、原告收到房产证时，即能看见房产证上的房产平面图记载的内容，那么原告就知道或应当知道我公司是否收取了露台面积款的基本事实，该事实是不需要我公司释明的，原告作为完全民事行为能力人应当知道。从原告收到房产证之日起两年内为诉讼时效期间，现也超过了法定的诉讼时效两年，不应得到法院支持。三、原告诉求返款面积是否为我公司承诺赠送的露台部分以及原告诉求返款金额的依据，应由原告举证证明，否则我公司不予认可。综上，请求驳回原告诉讼请求。
原告刘某某为支持自己的主张提供如下证据，被告某公司对原告刘某某提供的证据进行了质证，本院对原告刘某某提供的证据进行了认证：
房屋买卖合同复印件、交款凭证复印件、房屋产权证复印件各一份、广告宣传册复印件各一份（均与原件核对无异原件退回），证明双方签订了房屋买卖合同，并实际履行及被告承诺赠与原告露台的事实。被告质证，缺少原告共同共有人参加诉讼，对别的证据无异议。本院认为，被告虽有异议，但是根据合同的相对性，被告的异议不成立，对该证据的证明目的予以确认。
被告某公司为支持自己的主张提供如下证据，原告刘某某对被告某公司提供的证据进行了质证，本院对被告某公司提供的证据进行了认证：
协议书复印件一份（与原件核对一致，原件退回），证明原告的主张已经超过诉讼时效。原告质证，原告没在协议书上签字，不是协议当事人，不受协议约束。本院认为，原告对该证据提出异议，异议成立，该证据不作为认定案件事实依据。
依据上述有效证据及当事人当庭陈述，本院认定如下事实：
2012年1月，原告刘某某与被告某公司协商买房事宜，被告某公司在售楼时以宣传册等书面形式明确表示赠送露台。2012年1月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告刘某某从被告某公司处购买了调兵山市某小区38号楼3单元5层501号。房产一户。合同约定：建筑面积共89.49平方米，售价为每平方米2750.12元，总金额为246108元。2012年2月14日，原告刘某某按每平方米2750.1173元交付房款246108元，现被告某公司收取了露台面积的一半即3.015平方米的房款8292元（取整数），并未按约定赠送露台。
本院认为，原、被告之间房屋买卖合同合法有效，双方应严格履行各自的义务。被告某公司在房屋销售宣传资料中向特定购房者承诺全赠送露台，对于房屋买卖合同的订立和房屋价格的确定有重要影响，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。对于原告刘某某主张要求被告某公司返还露台款8292元一节，结合本案实际，本院确定被告某公司酌情返还露台面积款8292元的85%即7048元为宜。对于被告某公司抗辩本案超过诉讼时效一节，被告某公司在售楼时的宣传册中向特定购房者承诺全赠送露台，而在与原告刘某某协商商品房买卖时，签订的是被告某公司提供的格式《商品房买卖合同》，在该合同中，并未明确房屋面积和露台面积各为多少平方米，也未向原告刘某某释明该商品房露台房款将按面积的一半收取。在收取房款时，被告某公司混收了一半面积的露台款也没有向原告刘某某释明。在办理产权证时，也没有向原告刘某某释明收取了一半面积的露台款。被告某公司与其他业主因收取一半面积露台款发生纠纷时，不论是在信访化解纠纷、还是诉讼解决纠纷的各个环节中，都没有向原告刘某某释明，致使作为普通老百姓、一般购房者的原告刘某某相信被告某公司会按照诚信原则进行交易。综上，原告刘某某不论是在主观上还是客观上都不具备知道或应当知道自己被收取了一半面积露台款的事实。故被告某公司主张本案超过诉讼时效的证据不足，其抗辩不能成立，本院不予支持。对于被告主张缺少共同共有人参加诉讼一节，因与被告签订《商品房买卖合同》的是原告刘某某，根据合同的相对性，原告刘某某有权依据《商品房买卖合同》起诉被告要求返还多收的露台款，故被告的抗辩不成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
被告调兵山市某置业有限公司返还原告刘某某房屋露台款7048元（取整数），在判决书生效后60日内履行完毕。
诉讼费50元（原告预交），由被告调兵山市某置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。
代理审判员 李燕
二〇一五年三月二日
书 记 员 盛丽
附：本判决引用的法律条款
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适合法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。