湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终4861号
上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉光彩餐饮文化传播有限公司，住所地武汉市江岸区解放大道1338号汉飞青年城7层813室。
法定代表人：范劲，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：罗华荣、肖威，湖北维力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖北福星惠誉洪山房地产有限公司，住所地武汉市洪山区徐东大街20号。
法定代表人：谭少群，该公司董事长。
委托诉讼代理人：向明、侯威，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。
上诉人武汉光彩餐饮文化传播有限公司（以下简称光彩餐饮公司）因与被上诉人湖北福星惠誉洪山房地产有限公司（以下简称福星惠誉洪山公司）租赁合同纠纷一案，不服武汉市武昌区人民法院（2015）鄂武昌民初字第04077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月27日受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理，现已审理终结。
光彩餐饮公司上诉请求：一、撤销一审判决，二、改判驳回福星惠誉洪山公司的诉讼请求；三、本案诉讼费用均由福星惠誉洪山公司承担。事实和理由：一审法院先入为主，缺乏客观事实判断，在案件审理过程中，光彩餐饮公司曾因本案案情复杂申请反诉，一审法院受理后，经上诉人申请延期开庭，因为案件审理过程中的举证内容需要时间准备，但一审法院收取了延期开庭并提交证据的申请，但不给予任何回复，不给予光彩餐饮公司合理的举证期，就匆忙开庭，当光彩餐饮公司赶到法庭，一审法院没有要求光彩餐饮公司参与庭审，剥夺了光彩餐饮公司的举证权利和参与庭审的权利。光彩餐饮公司未交纳租金是因为福星惠誉洪山公司经维修后未达到使用功能和目的，导致光彩餐饮公司存在使用隐患，且福星惠誉洪山公司中断供电导致光彩餐饮公司重大经济损失，福星惠誉洪山公司亦存在违约行为，光彩餐饮公司依合同行使抗辩权有法律依据。
被上诉人福星惠誉洪山公司辩称，一审程序合法，由于光彩餐饮公司违约，福星惠誉洪山公司要求解除合同是基于合同约定，请求驳回上诉，维持原判。
福星惠誉洪山公司向一审法院起诉请求：判令解除福星惠誉洪山公司、光彩餐饮公司之间的房屋租赁合同关系；判令光彩餐饮公司立即腾退租赁房屋，并将房屋交还于福星惠誉洪山公司；判令光彩餐饮公司按照合同约定向福星惠誉洪山公司支付所欠租金（2015年4月1日至光彩餐饮公司腾退房屋之日止）；判令光彩餐饮公司支付合同解约赔偿金144，351元；本案诉讼费用由光彩餐饮公司承担。
光彩餐饮公司反诉请求：1、确认福星惠誉洪山公司无解除《福星惠誉群星城产铺租赁及服务合同》之解除权，即福星惠誉洪山公司于2015年5月4日发出的《解约通知书》无效；2、福星惠誉洪山公司继续按《福星惠誉群星城产铺租赁及服务合同》履行协议义务，将福星惠誉洪山公司出租给光彩餐饮公司的5楼EL5-02商铺中央空调及主污水管道恢复至正常使用；3、福星惠誉洪山公司赔偿光彩餐饮公司经济损失1，207，330.1元；4、福星惠誉洪山公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定的事实：2014年6月20日，福星惠誉洪山公司（甲方）与黄秀珍（乙方）签订了《福星惠誉群星城商铺租赁及服务合同》及《开店条件书》，由甲方将其所有的武汉市武昌区徐东大街20号福星惠誉群星城内EL5-02号商铺（套内面积370.13平方米）提供给乙方从事餐饮经营；租赁期限2014年10月1日至2019年9月30日。乙方第一个租约年按每月每平方米130元同甲方给付租金，每月48，117元，以每一个季度为一个交费期。在每期最后一个月的20日前支付下一个交费期的费用。乙方逾期一个月以上未付租金，甲方可解除租赁合同，因乙方原因导致合同终止，乙方不得要求甲方返还装修的费用；对商铺内自有设施的维修产生的费用约定由乙方自行承担。《福星惠誉群星城商铺租赁及服务合同》、《开店条件书》还对经营管理、违约责任、消防安全等事项作了约定。福星惠誉洪山公司和黄秀珍订立合同，将出租商铺提供给黄秀珍后，福星惠誉洪山公司、福星惠誉商业发展公司（以下简称福星惠誉商业公司）、黄秀珍、光彩餐饮公司订立《协议书》，由黄秀珍将《福星惠誉群星城商铺租赁及服务合同》及附件《开店条件书》的权利义务全部转移给光彩餐饮公司，由光彩餐饮公司在黄秀珍承租的EL5-02号商铺内从事“韩式烤肉”的饮食服务。光彩餐饮公司在第一个交纳租金的年度内，安装在商铺顶部的共用污水管道曾发生渗漏，光彩餐饮公司通知福星惠誉洪山公司后，福星惠誉洪山公司对破损的管道及时进行了修复。新的交费期限届满后，光彩餐饮公司以商铺内经过天花板共用的污水管道破裂渗漏、中央空调质量不符合标准，引起出风口有水滴下落，影响正常经营造成的损失，福星惠誉洪山公司未予赔偿为由，中止给付2015年3月31日以后的租金。福星惠誉洪山公司委托福星惠誉商业公司群星城分公司于2015年3月20日向光彩餐饮公司送达《缴款通知书》，要求承租人光彩餐饮公司在3月20日前履行结清拖欠的租金144，350.7元及物业费、水电费、POS机租用费等义务。逾期未给付，将追究承租人的违约责任。但光彩餐饮公司未按期履行义务。福星惠誉商业公司群星城分公司于2015年3月26日再次将《延期缴纳租金及物业管理费的告知函》送达至光彩餐饮公司，告知如在3月30日前未支付租金及违约金等等，逾期至4月4日仍未交纳将停止物业服务。给付超出合同约定的给付期限30日，将视为光彩餐饮公司单方解除双方的合同。因光彩餐饮公司未按合同履行义务，给付2015年3月31日后拖欠的租金、物业费以及POS机租金等l79，162.4元，同年5月14日，福星惠誉洪山公司通知光彩餐饮公司解除双方的《福星惠誉群星城商铺租赁及服务合同》，收取的保证金128，442元不予退还。自收到《解约通知书》三日起七日内，给付拖欠的租金、物业费等，办理合同解除后的相关手续，并将承租的商铺返还给福星惠誉洪山公司。光彩餐饮公司接受通知后，在2015年5月15日以《回函》告知福星惠誉洪山公司，拒付租金是因为漏水造成光彩餐饮公司的损失福星惠誉洪山公司未予以赔偿引起的，其解除合同的理由不充分，不同意解除合同。合同终止后，光彩餐饮公司仍占用福星惠誉洪山公司的商铺从事经营活动直至无法用电时，在2015年11月29日才停止经营活动，仍然未将租赁的商铺返还给福星惠誉洪山公司。
一审中，光彩餐饮公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。
一审法院认为，福星惠誉洪山公司和原承租人黄秀珍之间的《福星惠誉群星城商铺租赁及服务合同》依法成立生效。黄秀珍将合同的权利义务一并转移给光彩餐饮公司，未违反法律规定。福星惠誉洪山公司和光彩餐饮公司均应按照《福星惠誉群星城商铺租赁及服务合同》及该合同组成部分《开店条件书》的内容，全面履行各自的义务。在合同履行期间，光彩餐饮公司单方中止合同的履行，未按合同约定的期限给付从2015年3月31日后交费期的租金，违反了《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，福星惠誉洪山公司依双方约定的解除条件，将《解约通知书》在2015年5月14日送达给光彩餐饮公司，另外，光彩餐饮公司收到解约通知后虽有异议，但未在收到的《解约通知书》之日起的三个月内向人民法院起诉。故双方的《福星惠誉群星城商铺租赁及服务合同》依法在2015年5月14日解除。双方合同终止后，光彩餐饮公司仍应向福星惠誉洪山公司承担违约责任给付拖欠的租金，将武汉市武昌区徐东大街20号福星惠誉群星城商铺号为EL5-02的商用房屋（建筑面积370.13平方米）返还给福星惠誉洪山公司。合同解除后光彩餐饮公司未将房屋返还给福星惠誉洪山公司，占用房屋期间应比照合同约定的租金给付房屋占有使
用费。福星惠誉洪山公司要求光彩餐饮公司支付违约金144，351元的诉讼主张，明显过高，酌定以光彩餐饮公司实际拖欠款项为基准，按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算至判决确定给付之日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第一百四十四条，第二十九条的规定，判决：一、福星惠誉洪山公司与光彩餐饮公司之间的房屋租赁合同于2015年5月14日解除；二、光彩餐饮公司于本判决生效之日起十日内将武汉市武昌区徐东大街20号福星惠誉群星城商铺号为EL5-02的商用房屋（建筑面积370.13平方米）返还给福星惠誉洪山公司；三、光彩餐饮公司于本判决生效之日起十日内支付原告福星惠誉洪山公司租金和房屋占有使用费（从2015年4月1日起按每月每平方米130元计算租金至房屋腾退之日止）；四、光彩餐饮公司于本判决生效之日起十日内支付福星惠誉洪山公司违约金（自2015年5月21日起以实际拖欠款项为基准，按中国人民银行同期贷款利率130%计算至判决确定给付之日止）；五、驳回福星惠誉洪山公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9，574元，减半收取4，787元，由光彩餐饮公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，一审法院于2015年11月24日以（2015）鄂武昌民初字第04077号民事裁定书裁定：本案反诉按撤诉处理。本案反诉案件受理费4，787元，由光彩餐饮公司负担。
本院认为，福星惠誉洪山公司与黄秀珍签订的《福星惠誉群星城商铺租赁及服务合同》及《开店条件书》合法有效，福星惠誉洪山公司、福星惠誉商业公司、黄秀珍、光彩餐饮公司在《协议书》中约定黄秀珍将《福星惠誉群星城商铺租赁及服务合同》及《开店条件书》项下的全部权利、义务转让给光彩餐饮公司，光彩餐饮公司未按《福星惠誉群星城商铺租赁及服务合同》约定的期限支付租金，福星惠誉洪山公司有权解除合同。光彩餐饮公司收到《解除合同通知书》后未在合理期限内主张权利，该解除合同通知书已发生法律效力，一审认定双方之间的租赁合同关系于2015年5月14日解除正确。合同解除后，光彩餐饮公司应将所租用的商铺返还给福星惠誉洪山公司并从2015年4月1日起按每月每平方米130元的标准支付租金和房屋使用费至房屋腾退之日止。一审认为福星惠誉洪山公司主张的违约金明显过高，酌定违约金以实际欠款为本金，按中国人民银行同期贷款利率130%计算至给付之日，并无不当。光彩餐饮公司在一审中提起反诉，但经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭，一审按撤回反诉处理，符合法律规定，故光彩餐饮公司上诉认为一审剥夺了光彩餐饮公司的举证权利和参与庭审的权利，缺乏事实依据。
综上，上诉人光彩餐饮公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9，574元由武汉光彩餐饮文化传播有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张文霞
审判员 申 斌
审判员 丰 伟
二〇一六年十月十七日
书记员 胡婧琳