广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终11993号
上诉人（原审原告）：广州叁壹市场开发有限公司，住所地广州市荔湾区。
法定代表人：陈楚彬，职务总经理。
委托代理人：魏真真、张飞鹏，系广东天穗律师事务所律师、实习律师。
被上诉人（原审被告）：广州地铁集团有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：丁建隆，职务董事长。
委托代理人：徐衍超、彭赫威，均系广东胜伦律师事务所律师。
上诉人广州叁壹市场开发有限公司（以下简称“叁壹公司”）因与被上诉人广州地铁集团有限公司（以下简称“地铁公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初2175号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
叁壹公司上诉请求：1.撤销原判，改判地铁公司向我方返还租赁保证金498242.31元及支付逾期不退还租赁保证金的滞纳金175910元（暂计）；2.一审、二审诉讼费由地铁公司承担。事实与理由：一、根据(2013)穗荔法民三初字第729号及(2013)穗中法民五终字第3361号等系列案件的民事判决书，双方之间关于商铺清空的责任问题已经厘清，清空等后续责任亦由地铁公司自行负责。因此，我方已充分履行了合同中所约定的义务，地铁公司亦应当根据双方约定，立即返还叁壹公司所交付的租赁保证金。并且，根据我方在一审提供的证据五显示，地铁公司亦复函表示双方在确认完欠费情况后，退还剩余租赁保证金。(一)市场小商户未能及时撤场，正如此前荔湾法院及中院的判定，是由地铁公司方及小商户双方直接造成的，我方对此不存在需要承担违约责任的问题，根据证据三729号民事判决书中第5页、729号民事判决书中第6页、3361号民事判决书中第11页可知。地铁公司在未与我方商量的情况下，在接受媒体采访时单方面公开表示将于两天内拿出租赁方案与全体商户直接协商，我们已经将媒体的报道进行了公证保全，并作为本案证据提交；地铁公司在此前的系列案庭审中对上述证据及事实的真实性已分别予以认可。(二)地铁公司在729号等系列案件的一审庭审中多次表示：对叁壹公司能从维稳大局出发，不计较企业的利益得失，始终坚持做好市场的安全工作等行为表示认可，并认为我方确实在交接前履行了应尽的义务，也为其提供了充分的协助，亦承认我方确实无法使用非法非正常手段清空场地。二、关于一审法院认定我方未缴纳2013年3月1日至2013年4月9日期间的租金、2013年2月份的水电费违反了合同约定，我方认为：(一)叁壹公司无任何义务再向地铁公司缴纳2013年3月1日至2013年4月9日期间的所谓“租金”。由于地铁公司自身原因导致小商户不肯按时退场归还场地，故在合同到期时，地铁公司又单方宣布给予小租户一个月的宽限期，我方出于对大局的考虑，协同被地铁公司进行场地整体交接的工作，并实际维护现场安保管理至4月14日晚，因此不可能负上交租责任。关于地铁公司单方主动给予小商户一个月宽限期，证据如下：证据三729号民事判决书第2页、第6页、第7页及729号民事案件的一审庭审记录，当时地铁公司提交了其在2013年3月8日发给市政府的文件。地铁公司在庭审之前从未要求我方承担上述期间的租金，已过诉讼时效，但一审法院却违法认定我方需缴纳此期间的租金。(二)关于水电费用，我方认为：根据地铁公司在《复函》中称，要求双方对欠费情况作出最终确认。但事实上，双方在2013年4月14日撤场时并未对此前的水电费进行双方的确认，直至庭审时，地铁公司也仍无法提交水费、电费等费用的准确数额，双方根本无法做出确认。地铁公司能提交2月份水电费的准确数额及相应的依据，我方同意地铁公司在租赁保证金中扣除相应部分再返还予。三、地铁公司应当支付逾期不退还部份的滞纳金。实际上，对于退还保证金的问题，无论是在之前双方的书面函件中或在一审庭审中，地铁公司一直提出或表达的意思是愿意在双方核对清相应数额并进行扣除后退还相应的保证金，从未表示将我方缴纳的租赁保证金全额没收，地铁公司亦无任何事实及法律依据没收此租赁保证金。
地铁公司二审答辩意见如下：一、叁壹公司提交的一审、二审判决书拟证明，叁壹公司已履行了合同义务，对于延期交铺不存在违约责任。但该判决书并没有认定本案叁壹公司已完全履行了合同约定的义务，也没有认定叁壹公司无须对本案承担任何责任。在叁壹公司提交的两份判决书中，仅仅表示“已履行了相应的义务”而非全部义务，这里的相应义务也仅仅是叁壹公司协助我司接管本案商铺的义务而非全部的合同义务。其次，叁壹公司提交的该份判决书的法律关系是物权保护纠纷而非租赁合同纠纷。该判决并没有从双方签订合同条款出发，审理双方的合同义务履行情况，而且，叁壹公司根本没有缴纳其拖欠的租金、水电费、物业管理费等费用。况且，金某大厦内有几百户的商铺租户，从一个租户的判决书中无法推断出其对叁壹公司对他租户是否也履行了相同的合同义务。二、关于叁壹公司认为其无须再缴纳2013年3月1日至2013年4月9日的租金的问题。我方认为，《租赁合同》第十六条规定，“租赁期届满，若不到原办理租赁登记的管理机构办理终止登记手续的，视为甲方对乙方继续使用房屋无异议，双方延续租赁关系，租赁期限为不定期”。合同期满后，双方并没有到租赁管理登记机构办理终止手续，我司看到叁壹公司按时交铺存在困难的情况下，向其提出一个月的宽限期，而叁壹公司当时也没有提出任何异议。（这一个月的宽限期是在广州市芳村区百鹤洞街道办事处、我司、叁壹公司共同协商的结果，而非地铁公司单方提出），因此，依照合同约定，该一个月视为双方延续租赁关系到2013年4月9日。叁壹公司应当依照原合同约定履行义务缴费各项费用。另外，根据我司于2013年3月12日委托广东正大联合律师事务所向叁壹公司发出的《律师函》亦可以证实，叁壹公司已经无法按时交换商铺给地铁公司，且造成了租赁场地内秩序混乱，给我司造成了严重的负面影响。而且，在该份律师函中，明确写到，给予叁壹公司一个月的时间用于撤场，且是广州市芳村区百鹤洞街道办事处、我司、叁壹公司共同协商确定的结果。三、针对叁壹公司提到的租金已过诉讼时效的问题。叁壹公司在2013年4月14日才向地铁公司办理交铺手续，此后，地铁公司多次电话、邮件告知叁壹公司到地铁公司协商确定并缴纳相应的租金、水电费等费用，可是叁壹公司却一直没有理会，直到2014年4月30日，叁壹公司才派人到地铁公司协商确定费用缴纳以及退还保证金问题，最终因双方分歧较大而没有达成一致意见。另外，从地铁公司主动扣留叁壹公司保证金的实际行为也可以得知，地铁公司一直在主张相应的权利。所以，叁壹公司主张超过诉讼时效的说法不成立。综上，叁壹公司的行为已构成严重违约，我司依照合同约定依法扣留其保证金，并通知其到我司办理费用结清手续，符合事实及合同约定。因此，在叁壹公司尚未结清全部费用之前，其无权要求我司返还全部保证金，更无权主张滞纳金。
叁壹公司向一审法院起诉请求：1、地铁公司返还叁壹公司所交的租赁保证金498242.31元人民币；2、地铁公司支付逾期不退还租赁保证金的滞纳金175910元人民币（暂计）；3、本案诉讼费用由地铁公司承担。
一审法院认定事实：广州叁壹市场开发有限公司原名广州叁壹咨询服务有限公司，广州地铁集团有限公司原名广州地下铁道总公司。广州市花地大道路金达街36-40号首层、二楼及三楼是地铁公司名下的房产（以下简称“涉案场地”），总建筑面积分别为首层4265.28平方米、二楼4893.84平方米、三楼4888.51平方米。
2002年12月23日，地铁公司（甲方）与叁壹公司（乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方将上述房产出租给乙方作商场用途使用，套内建筑面积12775平方米；租任期限从2002年9月10日至2013年3月9日，其中2012年3月10日至2013年3月9日，每月租金269224.61元；租金按月计算，由乙方在每月的第5日前缴付；租赁期届满，若不到原办理租赁登记的管理机构办理终止登记手续的，视为甲方对乙方继续使用房屋无异议，双方延续租赁关系，租赁期限为不定期，在新的租赁期间，甲乙双方仍按规定缴纳有关税费等等。
2002年12月24日，地铁公司（甲方）与叁壹公司（乙方）签订《广州地铁金道花苑小区金通大厦裙楼租赁补充协议书》，约定：甲方将上述房产出租给乙方使用，套内建筑面积12775平方米，租任期限从2002年9月10日起至2013年3月9日止；乙方在该场地经营茶叶、茶具、茶艺精品专业批发、零售市场；租赁期满，乙方如愿续租，应在租赁期满日的六个月之前，以书面通知甲方，并须得到甲方的书面同意后在租赁期满后，重新签订租赁合同，租金和其他租赁条款以双方新订租赁合同为准；物业管理费由乙方直接委托广州地铁物业管理部门管理，并按物业管理合同缴交管理费；乙方分两次向甲方交缴租赁保证金，首次在签订本协议书之日起3天内，向甲方交缴租赁保证金人民币332161.54元，第二次在签订本协议书的第三个月起之3天内，向甲方交缴租赁保证金人民币166080.77元；租赁保证金由甲方保管至租约期满后，在乙方无违约和无赔偿责任的前提下如数（不计利息）退还乙方；乙方向甲方缴交场地用电、用水（如有）费用，其标准按广州市统一的商业用电、用水收费标准及按场地实际耗用电量加收5%的损耗费计收；水、电费按月结算，乙方须于每月第5日前，以现金或支票方式向甲方交缴上月水电费，甲方收到水电费后，向乙方开出发票；租赁期满满，乙方必须按照场地及设备原状交还承租物业，但乙方申请经甲方同意批准装修的部分，乙方必须按现状交场，所有乙方增建部分无偿由甲方接收；租赁期满，场地内的设备、器材按交接场地时的《场地验收表》及清单由甲方接收；乙方装修场地，必须遵守国家、省、市及有关部门制定的有关法规和要求，并接受国家有关部门、甲方的管理和监督，装修工程如有涉及政府有关管理部门权限，由乙方负责办理手续，费用由乙方支付；乙方须按时向甲方缴付租金、水（如有）电费及其它应缴之费用；乙方承租后，自办营业执照（经营范围符合本协议要求）等开业必须的证照后方能营业，乙方与分租户签订的租赁协议中，租期不得超过本合同的租赁期限，租赁期间乙方自负盈亏，甲方对此不负任何连带责任；如乙方延迟缴交租金和其它应缴费用，须向甲方支付违约金，按《广州市房地产租赁合同》内第五条第1点所示，从迟交日起，每逾期一日，乙方须按月租金和其它应缴金额的2%向甲方支付违约金，如连续逾期达30天未能缴足租金、水电费及其它应缴费用（无论是否已获正式通知催缴），甲方有权单方面终止合同，收回场地经营管理权，没收乙方的租赁保证金；按本协议书规定的租赁期限履行到期，如乙方已清缴全部租金及其他应缴的费用并无违约行为，甲方应在终止日后三十天内将乙方的租赁保证金（无息）退回乙方；若乙方有违约行为，甲方可将租赁保证金的全部或部分扣除，作为对乙方违约的处罚和对因乙方违约而致甲方损失的补偿；若甲方无故逾期不退，则每日按租金2%的滞纳金处罚；在本合同期满时，乙方须将该场地全部空出，连同该场地大门及其他所有钥匙及甲方在其内所设置的固定设施装备等在完好无损、可供使用的情况下交回甲方，甲方对乙方用于场地的投资不予补偿等等。
上述《广州市房地产租赁合同》及《广州地铁金道花苑小区金通大厦裙楼租赁补充协议书》签订后，地铁公司依约将涉案场地交叁壹公司经营使用，叁壹公司也依约向地铁公司缴交了租赁保证金共计498242.31元。而叁壹公司接收涉案场地后，将涉案场的分租给各小商户。
2012年10月24日，地铁公司向三一茶叶市场各商家发出公开信，称：我司位于广州市荔湾区花地大道金达街36-40号首、二、三层物业的租赁合同将于2013年3月9日期满……我司近期将对该物业进行整体公开招租……为保障广大商家利益，广州地铁将及时公告公开招租结果，欢迎广大商家继续选择我司物业作经营场所，安心经营等。
2013年3月2日，叁壹公司发出《关于芳村三一国际茶叶贸易中心档口交接通知》，称鉴于贵档承租我司位于广州市荔湾区花地大道金通大厦裙楼（金达街36-40号首、二、三层）芳村三一国际茶叶贸易中心档口租赁合同已于2013年2月28日到期，由于地铁公司已正式书面通知限期我司必须于2013年3月10日前将场地清空并移交，特将有关事项通知如下：请贵档依照双方租赁合同约定做好档口的交接准备，并于2013年3月9日前将贵方承租档口清空交还我司，以确保我司能在2013年3月10日将场地交还给地铁公司等。
2013年3月4日，地铁公司向广州富翔商场经营管理有限公司发出《中标通知书》，称经广州地铁金某大厦裙楼公开招商项目的评审小组及招标领导小组批准，现决定，贵单位为广州地铁金某大厦裙楼公开招商项目的中选人。
2013年3月15日，叁壹公司向茶叶城的各位商户发出《通知函》，称现向市场商户转达地铁公司近日来函，地铁公司要求市场全体商户在2013年4月9日前须全部撤场。
2013年4月14日，地铁公司与叁壹公司签署《金某物业交接表》，表上记载物业地址为涉案场地，承租面积12775平方米，地铁公司人员进场时间为2013年4月14日23时，叁壹公司人员撤场时间为2013年4月14日23时。
2013年4月15日，地铁公司向各商户发出《公告》，称我司给予的撤场宽限期已于2013年4月9日期满，我司自公告之日起接管该物业并实施相关的安全管理。
2013年4月17日，地铁公司发出《致金某物业全体商户的一封信》，称2013年4月15日起叁壹公司已接管该物业，依照叁壹公司提供的资料，各位商户与叁壹公司的租赁合同已于2013年2月28日到期，按照合同约定要求应尽快清空经营场地交还叁壹公司，考虑到各商户撤场的实际困难，地铁公司已给予各商户一个月的撤场期………，现一个月撤场期已满………希望各位商户能够积极配合我司的物业交接工作，尽快清空移交场地。
又查，叁壹公司没有缴交涉案场地在2013年3月1日至2013年4月9日期间的租金给地铁公司，对于2013年4月10日起至同月14日收回涉案场地期间的5天的租金，地铁公司当庭表示没有追究。另，叁壹公司没有向地铁公司缴交2013年2月份的水电费。
再查，2002年9月，未经规划主管部门批准，地铁公司的涉案场地西则外立面进行改造工程，改变原规划批准的外立面，广州市荔湾区综合行政执法局于2013年9月2日作出穗综荔违建处字[2013]第29号《违法建设行政处罚决定书》，对地铁公司罚款54675.64元。另，叁壹公司、地铁公司签订的《广州市房地产租赁合同》、《广州地铁金道花苑小区金通大厦裙楼租赁补充协议书》的履行期限届满后，叁壹公司、地铁公司并没有到租赁管理登记机构办理终止登记手续。又，原审法院已经发生法律效力的（2013）穗荔法民三初字第729号民事判决书、广州市中级人民法院的（2013）穗中法民五终字第3361号民事判决书，并没有认定本案叁壹公司已完全履行了合同约定的义务，也没有认定本案叁壹公司无须对本案地铁公司承担任何责任。
原审法院认为：地铁公司（甲方）与叁壹公司（乙方）于2002年12月23日签订的《广州市房地产租赁合同》、于2002年12月24日签订的《广州地铁金道花苑小区金通大厦裙楼租赁补充协议书》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。
双方签订的《广州市房地产租赁合同》、《广州地铁金道花苑小区金通大厦裙楼租赁补充协议书》的履行期限届满后，叁壹公司、地铁公司并没有到租赁管理登记机构办理终止登记手续，根据上述《广州市房地产租赁合同》第十六条：“租赁期届满，若不到原办理租赁登记的管理机构办理终止登记手续的，视为甲方对乙方继续使用房屋无异议，双方延续租赁关系，租赁期限为不定期。”的约定，故合同约定的租赁期限于2013年3月9日届满后，地铁公司无提出立即收回涉案场地的异议，而是提出再给一个月的宽限期的意见，故该一个月的宽限期视为双方延续租赁关系到2013年4月9日。
2013年4月14日，地铁公司与叁壹公司签署《金某物业交接表》，由叁壹公司将涉案场地交还给地铁公司，但叁壹公司将涉案场地交还地铁公司时，还有很多叁壹公司分租的小商户未迁出涉案场地，导致地铁公司后来分别起诉小商户迁出涉案场地，叁壹公司的行为确违反了双方签订的《广州地铁金道花苑小区金通大厦裙楼租赁补充协议书》第七十九条：“在本合同期满时，乙方须将该场地全部空出，连同该场地大门及其他所有钥匙及甲方在其内所设置的固定设施装备等在完好无损、可供使用的情况下交回甲方”的约定。另，叁壹公司没有缴交涉案场地在2013年3月1日至2013年4月9日期间的租金给地铁公司，也没有向地铁公司缴交2013年2月份的水电费，叁壹公司的行为违反了双方签订的《广州市房地产租赁合同》第二条：“租金按月计算，由乙方在每月的第5日前缴付。”的约定，违反了双方签订的《广州地铁金道花苑小区金通大厦裙楼租赁补充协议书》第十九条：“水、电费按月结算，乙方须于每月第5日前，以现金或支票方式向甲方交缴上月水电费。”、第五十五条：“乙方须按时向甲方缴付租金、水（如有）电费及其它应缴之费用。”的约定。根据上述《广州地铁金道花苑小区金通大厦裙楼租赁补充协议书》第五十八条：“如乙方延迟缴交租金和其它应缴费用，须向甲方支付违约金，按《广州市房地产租赁合同》内第五条第1点所示，从迟交日起，每逾期一日，乙方须按月租金和其它应缴金额的2%向甲方支付违约金，如连续逾期达30天未能缴足租金、水电费及其它应缴费用（无论是否已获正式通知催缴），甲方有权单方面终止合同，收回场地经营管理权，没收乙方的租赁保证金。”、第七十七条：“若乙方有违约行为，甲方可将租赁保证金的全部或部分扣除，作为对乙方违约的处罚和对因乙方违约而致甲方损失的补偿。”的约定，叁壹公司诉请地铁公司返还叁壹公司所交的租赁保证金498242.31元人民币、支付逾期不退还租赁保证金的滞纳金175910元人民币（暂计）的诉讼请求，均不予支持。
关于本案叁壹公司诉称本案地铁公司以物权保护纠纷为由起诉至法院，经原审法院、广州市中级人民法院审理后认为本案叁壹公司已完全履行了合同约定的义务，无须对本案地铁公司承担任何责任的问题。因叁壹公司提供的原审法院已经发生法律效力的（2013）穗荔法民三初字第729号民事判决书、广州市中级人民法院的（2013）穗中法民五终字第3361号民事判决书，并没有认定本案叁壹公司已完全履行了合同约定的义务，也没有认定本案叁壹公司无须对本案地铁公司承担任何责任，故本案叁壹公司该诉讼意见，不予采纳。
关于地铁公司辩称叁壹公司违反租赁合同及国家规定擅自改造金某大厦西侧外立面并加建钢结构雨篷，致使地铁公司遭到行政罚款的问题。虽然叁壹公司、地铁公司签订的《广州市房地产租赁合同》及《广州地铁金道花苑小区金通大厦裙楼租赁补充协议书》约定的租赁期限从2002年9月10日起算，但上述《广州市房地产租赁合同》、《广州地铁金道花苑小区金通大厦裙楼租赁补充协议书》的签订日期分别是2002年12月23日、2002年12月24日，而该改造工程是在2002年9月份实施的，没有证据证实该改造工程是叁壹公司出资及实施的，故不能证实地铁公司被罚款是因叁壹公司的行为导致的，地铁公司该抗辩意见，不予采纳。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条一款的规定，作出如下判决：驳回广州叁壹市场开发有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费5271元，由广州叁壹市场开发有限公司负担。
经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。
本院认为：本案双方当事人争议的焦点是地铁公司是否应当向叁壹公司返还租赁保证金及相应的滞纳金。双方签订的《广州市房地产租赁合同》及《广州地铁金道花苑小区金通大厦裙楼租赁补充协议书》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应切实履行。关于租赁保证金，《广州地铁金道花苑小区金通大厦裙楼租赁补充协议书》第五十八条约定“如乙方延迟缴交租金和其它应缴费用，须向甲方支付违约金，按《广州市房地产租赁合同》内第五条第1点所示，从迟交日起，每逾期一日，乙方须按月租金和其它应缴金额的2%向甲方支付违约金，如连续逾期达30天未能缴足租金、水电费及其它应缴费用（无论是否已获正式通知催缴），甲方有权单方面终止合同，收回场地经营管理权，没收乙方的租赁保证金。”、第七十七条约定：“若乙方有违约行为，甲方可将租赁保证金的全部或部分扣除，作为对乙方违约的处罚和对因乙方违约而致甲方损失的补偿。”本案的关键在于叁壹公司是否违约，对此，本院分析如下：
叁壹公司、地铁公司签订的《广州市房地产租赁合同》、《广州地铁金道花苑小区金通大厦裙楼租赁补充协议书》于2013年3月9日合同约定的租期届满后，双方并未去租赁管理登记机构办理终止登记手续，地铁公司并未立即收回涉案场地而是明确表示给予叁壹公司一个月的宽限期，故原审法院认定双方延续租赁关系延续到2013年4月9日，并无不当，本院予以确认。叁壹公司上诉主张商户未能按时撤场责任在于地铁公司，其并无责任，但双方签订的租赁合同在2002年即明确约定2013年3月9日到期，而双方在租约即将到期时并未约定续租事宜，故叁壹公司理应提前做好场地清理及退租工作，而《广州地铁金道花苑小区金通大厦裙楼租赁补充协议书》第七十九条明确约定：“在本合同期满时，乙方须将该场地全部空出，连同该场地大门及其他所有钥匙及甲方在其内所设置的固定设施装备等在完好无损、可供使用的情况下交回甲方”，地铁公司与叁壹公司于2013年4月14日签署《金某物业交接表》、叁壹公司将涉案场地交还给地铁公司后，众多叁壹公司分租的小商户尚未迁出涉案场地，故叁壹公司已经违反该条款约定，且叁壹公司确认其迄今未向地铁公司支付过涉案场地2013年3月1日至2013年4月9日的租金及2013年2月的水电费，原审法院依据双方在《广州市房地产租赁合同》的相关约定，驳回叁壹公司诉请地铁公司返还其所交的租赁保证金498242.31元人民币、支付逾期不退还租赁保证金的滞纳金175910元人民币的诉讼请求，于法有据，本院予以维持。关于叁壹公司上诉主张地铁公司主张租金及水电费超过诉讼时效的问题，由于地铁公司在本案中并未反诉要求叁壹公司支付其拖欠的租金及水电费，故本院对此不予调处，双方可另寻途径解决。
综上所述，广州叁壹市场开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10542元，由上诉人广州叁壹市场开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁淑敏
审判员 陈珊彬
审判员 李 焕
二〇一六年十一月十三日
书记员 麦倩文
林飘云