广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗海法民三初字第668号
原告：庄晓平，住广州市天河区。
原告：庄晓红，住广州市天河区。
两原告的共同委托代理人：王鹏宇、麦静怡，均为北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被告：涂国钧，住广州市荔湾区。
被告：周锡腾，住广东省佛山市顺德区。
原告庄晓平、庄晓红诉被告涂国钧、周锡腾执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人到庭参加了诉讼。两被告下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满，没有到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
两原告共同诉称：2011年2月25日，原告通过广州市万城商业经营管理有限公司向被告涂国钧购买广州市海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）二层290号商铺，双方签订《商铺买卖合同》，约定：房价款总额为410000元，被告涂国钧应于2014年10月1日前将涉案房屋交给原告使用，于合同生效后的210个工作日内向房地产交易登记中心申办涉案商铺的交易过户手续。按照合同约定，原告向被告涂国钧缴纳了全额房款及各项税费。被告涂国钧一直未按照约定的期限为原告办理涉案商铺的产权过户手续。被告周锡腾在申请执行被告涂国钧房屋买卖合同纠纷的（2014）穗海法执字第434号案中，海珠法院作出的（2014）穗海法执字第434-361号执行裁定书，查封了被告涂国钧所有的广州市海珠区南珠路2号2290号房屋的产权。之后，原告提出执行异议，要求解除对涉案房屋的查封，海珠法院以（2015）穗海法执异字第24号执行裁定书，裁定驳回了原告的申请。原告认为，涉案房屋产权属于原告，被告周锡腾申请执行属于原告的财产，侵犯原告权益，应终止对涉案房屋的强制执行。原告已实际占有涉案房屋，法院不得查封、扣押、冻结。法院不得对涉案房屋进行拍卖，应立即停止拍卖程序。据此，原告起诉请求判令：1、确认原告与被告涂国钧签订的《商铺买卖合同》合法有效；2、确认广州市海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）二层290号商铺产权归原告所有；3、被告涂国钧为原告办理广州市海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）二层290号商铺产权过户登记手续，将涉案房屋过户登记至原告名下；4、终止对广州市海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）二层290号商铺的强制执行，并解除对上述涉案房产的查封；5、请求被告承担全部诉讼费用。
被告涂国钧、周锡腾均没有提出答辩意见和举证。
经审理查明：2011年2月25日，广州市万城商业经营管理有限公司（出卖人的委托代理人）代被告涂国钧（出卖人）与两原告（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号以附件二上表示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）2层290号铺（第二条）；该商铺属现房，按套内面积计价，房价款总金额为410000元（第三条）；付款方式为按揭付款：2011年1月26日前支付210000元，余下房价款200000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任（第四条）；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年9月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉（第六条）；出卖人应当于2011年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续（第七条）；买受人清楚该商铺的抵押情况；出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明；出卖人如未按本合同规定的时间办理该商铺的涂销抵押手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部己付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十一条）；买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人；出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达（第十四条）；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金；买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金（第十五条）；等。
2011年1月29日、2012年8月4日，广州市万城商业经营管理有限公司向原告分别出具了收到涉案商铺补定40000元、首期款160000元、余款200000元、委托公证费350元、各项税费13360元的《收据》若干张。
另查，被告周锡腾（申请执行人）申请执行被告涂国钧（被执行人）房屋买卖合同纠纷的（2014）穗海法执字第434号一案，该案在执行过程中，本院作出（2014）穗海法执字第434-381号执行裁定书，查封被执行人所有的位于广州市海珠区南珠路2号2290房屋的产权。两原告（异议人）提出异议，要求本院解除对涉案商铺的查封。本院于2015年3月2日作出（2015）穗海法执异字第24号执行裁定书，裁定驳回异议人提出的执行异议。
据查册时间为2015年9月2日的《房地产登记簿查册表》记载，海珠区南珠路2号2290的产权人为被告涂国钧，登记时间为2011年9月5日；附注处记载“2012年10月29日庄晓红等2人申请转移或交换，2012登记字8030564号存案”，“2014年12月31日不予登记，2012登记字8030564号存案”；来函摘要处记载2014年9月4日本院发函查封上述商铺，查封时效从2014年9月4日到2016年9月3日，广州市白云区人民法院于2014年9月15日发函轮候查封上述商铺；广州市黄埔区人民法院于2014年11月20日发函轮候查封上述商铺。
诉讼中，原告表示其曾于2011年1月20日以现金方式支付了定金10000元给被告涂国钧，但被告涂国钧没有开具收据；其与被告涂国钧于2011年10月1日以书面形式办理涉案商铺的交接手续，但其一直没有实际收楼。
本院认为：原告向被告购买涉案商铺，并签订了《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。对于原告向被告涂国钧支付了房款400000元的事实，有被告涂国钧代理人广州市万城商业经营管理有限公司出具的《收据》为证，被告涂国钧对此没有提出否定抗辩，故对于原告支付大部分房款的事实本院予以认定。原告主张其还以现金支付了定金1万元，但没有提供相应的证据材料予以证实，应承担举证不能的不利后果，对原告的该项主张，本院不予采信。现原告确认涉案商铺未实际交付给其使用，即并未实际占有涉案商铺，因此原告请求解封涉案商铺及停止对该商铺的执行不符合上述规定，本院不予支持。据涉案商铺的《房地产登记簿查册表》记载，涉案商铺目前仍登记在被告涂国钧名下，原告依据双方签订的《商铺买卖合同》所享有的权利不能以此对抗不动产物权登记效力，原告主张涉案商铺归其所有，缺乏依据，本院不予支持。据该查册表记载，2012年10月29日原告庄晓红等2人申请转移或交换，2014年12月31日不予登记，且涉案商铺现已被查封，过户手续存在法律障碍，故原告要求被告协助其办理涉案商铺的产权过户登记手续，本院依法予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条第一款和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
一、确认原告庄晓平、庄晓红与被告涂国钧于2011年2月25日就广州市海珠区南珠路2号2290商铺签订的《商铺买卖合同》有效；
二、驳回两原告的其他诉讼请求。
本案受理费7450元，由两原告负担7350元，被告涂国钧负担100元。上述受理费已由两原告预交，两原告同意由被告在履行本判决书时，将其应负担的受理费直接支付给两原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄颖慧
人民陪审员 王穗仪
人民陪审员 徐 琼
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 童 双
钱国雄