陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民一终字第00050号
上诉人（原审被告）靳某某。
委托代理人李鸿昌。
被上诉人（原审原告）蓝田县普化镇景靳村第二村民小组。
负责人靳锋波，该组组长。
委托代理人张仁杰。
上诉人靳某某因与被上诉人蓝田县普化镇景靳村第二村民小组（以下简称景靳二组）房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省蓝田县人民法院（2013）蓝民初字第00455号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人靳某某之委托代理人李鸿昌、被上诉人景靳二组之负责人靳锋波及其委托代理人张仁杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1996年10月10日，时任景靳二组负责人周年敬代表景靳二组与靳某某经靳茂生等人签订了房屋租赁合同，合同约定：自1996年10月1日始，景靳二组向靳某某提供景靳二组位于公路边座北面南砖混结构平房四间，使用期限为6年；每间每月租金为70元，靳某某每年六月、七月分两次付清全年租金，并在逐年使用期间景靳二组有权调整租金；靳某某在使用期间无论人为、意外对房屋有所损坏则由靳某某负责赔偿，景靳二组只出租房屋收取房租，不承担其他任何责任；此合同自1996年10月1日生效。1998年，景靳二组在紧邻靳某某承租的四间平房的西边又将其两间平房出租给靳某某，双方没有明确约定租赁期限，景靳二组仍按原合同标准继续收取房租。2005年6月10日，靳某某向周年敬之后景靳二组组长景满力交了2000元房租。现任组长靳锋波上任后于2008年将靳某某承租六间平房中西边两间出卖，景靳二组出卖房屋让靳某某腾房时，靳某某主动腾出其承租的西边两间房。2008年9月18日，景靳二组曾诉至法院称：1996年10月30日，经协商其租给靳某某四间平房，每月每间租金70元，1998年在原来基础上又租给靳某某两间平房，靳某某共承租其六间平房，靳某某从租房到2003年年底都交了房租（2003年靳某某欠其租金40元），从2004年到2008年靳某某一直租用其六间房未付租金，共欠其房租22980元，其催要四次，靳某某以种种理由推托未付。审理中，景靳二组经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，法院遂按撤诉处理。2013年3月15日，景靳二组诉至法院，请求如前所述。庭审中，靳某某主张：2003年12月以后，其还向景靳二组交过房租，但交到哪一年记不清了，除2005年6月10日交给景满力2000元和2007年2月16日交给村上1000元两张收款收据外其余支付租金的票据都交给了现任组长靳锋波，交了多少钱他记不清。景靳二组主张：靳某某于2003年交纳了1996年至2003年的房租后，尚欠组上房租40元，2003年以后靳某某一直未交房租，其曾多次向靳某某口头催要过房租。靳某某当庭提供了两张收款票据，一张记载：收到国珍房租费贰仟元整，收款人景满力，2005.6.10；一张记载：靳某某交来06年房租款1000元，主管西安、会计世宽、出纳靳启民。对于2000元票据，景靳二组认可，对于1000元票据，景靳二组不认可。靳某某坚持称景靳二组在合同期内私自处分其两间租赁房屋给其造成损失应该以租金顶账，多余的损失由景靳二组予以赔偿；因房屋漏雨，其自己请人维修房屋支付了相关费用，要求景靳二组赔偿，后靳某某又表示就其主张的赔偿损失及维修费用一节另案主张。景靳二组最后意见为：请靳某某返还组上四间房屋、支付2003年12月至2013年3月租金29120元（已扣除2000元）。经调解，双方当事人各执己见，未有结果。
2013年3月，景靳二组诉至法院称：1996年靳某某租赁其四间房做生意，租期六年，2002年10月30日到期。2003年12月，其要求收回房子、收取租金，靳某某向组上交了1996年10月至2003年12月的租金（下欠40元租金）。后经其多次催要，靳某某既不返还房屋也不给付租金，故请求法院依法判令靳某某返还组上四间房屋、一次性支付拖欠的房租30840元、承担本案诉讼费。
靳某某辩称：双方1996年所签合同属实，1998年双方将合同中四间房变更为六间，2008年景靳二组未经其同意私自将其所租房中的两间卖了，导致其浴池无法经营，其就未向景靳二组支付房屋租赁费。由于景靳二组违约给其造成了巨大的经济损失，如果景靳二组承担其损失，其愿返还房屋，否则其以房作抵押。因租赁房屋漏雨，其维修费用也应抵扣租金。景靳二组也没要过租金，其现在也不欠景靳二组租金。另外，延付或者拒付租金的诉讼时效为1年，景靳二组起诉支付租金已过时效，况且景靳二组也无合同原件，所以应当驳回景靳二组的诉讼请求。
原审法院经审理认为，景靳二组将其房屋出租给靳某某使用，双方形成租赁合同关系，景靳二组是出租人，靳某某是承租人。双方1996年签订4间房屋6年期限的租赁合同后，1998年双方在原合同基础上在原租赁房屋西边又增加租赁了2间，租金还按原标准执行，但未约定租赁期限，此举应当视为双方对1996年租赁合同的变更，故此6间房的租赁合同应为不定期租赁合同。2008年，景靳二组将1998年给靳某某增加租赁的那2间房屋出卖，靳某某当时主动腾房，视为双方又将租赁合同标的物变更恢复到1996年当初订立合同时的状态，此时双方还未明确约定房屋租赁期限和房租标准，还应属于不定期租赁合同，房租标准继续按以前约定收取。2008年景靳二组曾诉至法院请求靳某某支付拖欠租金，被法院按撤诉处理。2013年3月景靳二组再次诉至法院，请求靳某某返还承租的四间房屋，一次性支付拖欠租金。因双方现在租赁关系为不定期租赁，按照合同法规定，出租人在不定期租赁情况下有权随时收回出租房屋，故对景靳二组请求靳某某返还所租4间房屋的请求，依法予以支持。景靳二组请求靳某某一次性支付2003年12月至2013年3月4间房屋共9年3个月的租金，现靳某某提出诉讼时效抗辩，景靳二组亦无证据证明自2008诉讼后至今其一直向靳某某主张租金的权利，因法律规定延付或拒付租金的诉讼时效为一年，故对靳某某抗辩理由依法予以采信，对景靳二组起诉时2013年3月以前一年的租金共3360元的主张予以支持，对景靳二组其他租金主张依法不予支持。靳某某主张的赔偿损失和维修费用一节，靳某某表示另案主张，本案不作处理。依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条、第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第六十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告靳某某于本判决生效后十五日内，将其所承租的属于原告蓝田县普化镇景靳村二组位于本村公路边的四间座北面南砖混结构平房返还给原告；二、被告靳某某于判决生效后十五日内支付原告房屋租金3360元；三、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1071元（原告已预交），由被告负担100元，其余由原告负担。
上诉人靳某某不服上述判决，向本院提起上诉称：因景靳二组组内争权，新组长不承认原组长签订的合同，故将其几次诉至法院。本次诉讼从开始景靳二组就一直拿一份复印件假合同欺骗法庭，要求其返还房屋，其在庭审中一直要求景靳二组出示合同原件，但景靳二组始终拿不出合同原件，根据法律规定，当事人如提供不出证据原件那么复印件不能作为定案依据，因此，原审判决将景靳二组提交的合同复印件作为定案依据判令其返还房屋不对。请求：撤销原判，依法改判为继续履行双方租赁合同。
被上诉人景靳二组答辩称：1、原审审理中，靳某某当庭答辩称双方原六年期租赁合同期满后口头续签了20年，但靳某某不能提供任何证据。2、靳某某一审提请出庭的证人不能证明续签合同的事实。3、靳某某无证据证明景靳二组的合同复印件为假合同，原审庭审调查时靳某某向法庭所做的回答足以说明双方租赁合同事实的存在。4、依据《中华人民共和国合同法》对不定期租赁合同的相关规定，其有权利随时收回出租房屋。综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审判决认定事实清楚。
本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。尽管在本案审理中，景靳二组向法院提交的是一份双方当事人为景靳二组与靳某某的1996年租房合同书的复印件，但靳某某及其委托代理人在一审庭审时向法院所做的有关陈述与景靳二组提交的1996年租房合同书复印件所要证明的事项相吻合，应认定自1996年始靳某某与景靳二组之间建立了房屋租赁合同法律关系。二审审理中，靳某某向法院提交其与景靳二组于2004年12月签订的租赁合同的复印件一份，但景靳二组对该合同复印件表示不予认可，且该份合同中约定的租期三十年与靳某某在一审庭审时的有关陈述相矛盾，故对靳某某提交的该份证据及其证明目的依法不予采信。因靳某某无确实充分之证据证明其与景靳二组之间的房屋租赁合同租赁期未满，故原审判决认定靳某某与景靳二组现为不定期租赁关系并无不当。不定期租赁的双方当事人可以随时要求解除合同，景靳二组作为出租人要求靳某某返还所租赁的四间房屋符合法律规定，依法予以支持。综上，靳某某的上诉请求没有道理，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1071元，由靳某某承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马莉莉
审 判 员 刘 琪
代理审判员 马延环
二〇一四年三月三日
书 记 员 孙婉侠