广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江中法民一终字第646号
上诉人（原审原告）：谭国庆。
上诉人（原审原告）：廖均棠。
上诉人（原审原告）：冯卫珍。
上诉人（原审原告）：欧阳健明。
上诉人（原审原告）：欧阳耀云。
上诉人（原审原告）：谭艳雯。
委托代理人：杨俊荣。
上诉人（原审原告）：曾国安。
上诉人（原审原告）：蔡锦刚。
上诉人（原审原告）：伍雪梅。
上诉人（原审原告）：黄国明。
上诉人（原审原告）：黄伟池。
上诉人（原审原告）：罗彪文。
上诉人（原审原告）：郑秀兰。
上诉人（原审原告）：王亮。
上诉人（原审原告）：张琼。
以上15名上诉人共同委托代理人：岑文毅，广东天高律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黎健华。
委托代理人：李旻，广东巨信律师事务所律师。
上诉人谭国庆、廖均棠、冯卫珍、欧阳健明、欧阳耀云、谭艳雯、曾国安、蔡锦刚、伍雪梅、黄国明、黄伟池、罗彪文、郑秀兰、王亮、张琼（以下简称“谭国庆等15人”）因与被上诉人黎健华建筑物区分所有权纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2014）江蓬法荷民初字第303号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
当事人原审意见
2014年3月25日，谭国庆等15人向原审法院提起诉讼，请求判令：一、黎健华立即停止侵权行为，封堵擅自开设在江门市蓬江区某房的门口，恢复原状；二、黎健华承担本案全部诉讼费用。主要事实和理由是：谭国庆等15人是江门市蓬江区某楼的业主，在购买上述房屋时，对包括该单元1—3楼楼梯在内的全部楼梯面职进行了分摊，并支付了分摊面积的房价款，取得了该单元全部楼梯的所有权，依法享有占有、使用等法律权利。江门蓬江区某楼，根据设计以及实际建成状态，其用途属于停车场，本来建设有供车辆进出和人员上下的专用通道，只在楼梯开有一个紧急通道，供停车场使用者在发生火灾等紧急情况下借道逃生使用。由于其有供车辆进出和人员上下的专用通道，属于商业用途，其业主并没有像谭国庆等15人一样参与该单元楼梯建筑面积的分摊，没有为取得该楼梯的所有权支付任何费用，因此没有使用该楼梯的任何权利。2003年4月，梁某某夫妇在向开发商购买了某楼后，将停车场改建成住宅。在此过程中，梁某某夫妇既未与谭国庆等15人协商，更未取得其同意，擅自在共有的楼梯开设门口，并将其中306室卖给黎健华。根据梁某某夫妇与黎健华于2003年10月28日签订的《广东省房地产买卖合同》附件二合同补充协议中“此房原属商铺性质，现变更为住宅，故此房面积不包住宅楼梯分摊面积，若今后有关楼梯使用占有问题出现纠纷由乙方（即黎健华）负责”的约定，黎健华一直没有与谭国庆等15人等楼梯共有人协商楼梯分摊问题，更没有达成协议，但是却利用306室门口无偿占有和使用谭国庆等15人共同购买和承担分摊面积费用的楼梯，损害了谭国庆等共有人的合法权益。经谭国庆等人投诉，城监支队依法责令黎健华停止施工，恢复原状。多年来，由于双方一直未就黎健华是否有权开设门口及使用楼梯等问题达成一致，双方之间发生了严重的冲突和纠纷，多次经过居委会、司法办、派出所调解，至今未能得到解决。近期，黎健华再次擅自施工，在楼梯上开设门口，再次引起双方矛盾。谭国庆等15人认为，其共同取得了该单元全部楼梯的所有权，依法享有占有、使用等法律权利。而黎健华房屋所处位置本来是停车场用途，拥有可以独立通行条件的专用通道，本来无需借道属于谭国庆等人共有的楼梯，双方可以各行其道、相安无事。黎健华在购买停车场改建的住宅时，没有自己预留进出（上下）通道，是其本身的过错和责任，与谭国庆等15名楼梯共有人无关。黎健华在既未与谭国庆等15名楼梯共有人协商，更没有依法取得其一致同意的情况下，擅自在楼梯开设门口，无偿侵占谭国庆等15人的合法财产权利；同时增加了安全隐患，严重侵害了谭国庆等15人法律权利和合法权益。为此，谭国庆等15人根据我国《民法通则》第八十三条、第一百三十四条第（一）、（五）项、我国《物权法》第九十二条和建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第六、七、八条等规定，对黎健华提起诉讼。
黎健华答辩称：1、黎健华购买房屋的入户门在购买房屋时已开设，并不是黎健华私自开设，而且该入户门的开设是经规划部门批准，也依规划部门的要求与上层入户门的开设位置一致。因此，黎健华没有侵权行为，其所开设的入户门口符合规划的要求，有合法的产权，不存在擅自开设门口的行为，无须恢复原状。2、黎健华合法取得涉案房屋的所有权，依法对房屋专有部分以外的共有部分享有相应的权利、承担相应的义务，黎健华对涉案房屋楼梯的共有部分仅是未分摊面积，但其未分摊面积的事实并不能剥夺其享有共有部分和使用共有部分的权利。因此，黎健华有权使用楼梯，并不是无偿侵占谭国庆等15人的财产。3、黎健华的房屋是经合法途径购买并取得，也获得房产部门颁发的产权证，受法律的保护，如果仅因未分摊共同面积就关闭黎健华房屋的入户门，那黎健华的房屋将无法进入。房产登记部门是基于一切报建、规划手续都合法的前提下才颁发产权证的，而涉案房屋的入户门只有在非法开设的前提下才存在恢复原状的情形，因此，黎健华认为谭国庆等15人在诉讼中所述是没有法律依据的，请求法院驳回其诉求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：江门市蓬江区某号楼为钢混结构九层房屋，由某公司（以下简称“某公司”）于1998年开发建设，其中第3层为非住宅，第4-9层为住宅。某公司于1999年办妥商品房权属初始登记，并将4-5轴的公共楼梯（即涉案江门市蓬江区某号楼之三的公共楼梯）的面积摊分入4-9层的住宅单元中，第3层没有参与该楼梯的分摊。
2003年，某公司因客户购买需要，凭市规划局加注“同意1-12轴改为住宅，分户墙可按购房合同约定设置，入户门应与上层住宅形式一致，有关改造工程须执行国家现行的建设与房地产管理法规及规范”的规划图，向江门市住房和城乡建设局申办了将该商住楼第3层1-12轴由原来的商业用途改为住宅用途的变更登记，并按公安部门的门牌定编证明，将该部分房屋分别登记为某楼之二304室、之三305室、306室。某公司将上述三个单元出售给郭某某、梁某某，双方在购房协议中明确“此房不包住宅楼梯分摊面积，若今后有关楼梯使用占有问题，出现纠纷由权属人负责处理”。郭某某、梁某某办妥上述三个单元的房屋权属登记后将306室出售给黎健华。2003年10月28日，郭某某、梁某某和黎健华到房产部门办理过户手续，签订了《广东省房地产买卖合同》，合同补充协议注明“此房原属商铺性质，现变更为住宅”，并约定“今后有关楼梯使用占有问题，出现纠纷由乙方（即黎健华）负责”。此后，郭某某、梁某某将该房屋交付给黎健华使用，黎健华办理了《房地产权证》和《国有土地使用权证》。
2003年11月，黎健华在涉案三楼梯间开设了门口，后该楼4-9层住户书面向黎健华提出异议，并于2004年3月14日向黎健华发出《敬告》书，认为某楼三层以下是商铺，黎健华新开的门口是属于违章建筑，要求黎健华恢复原状。与此同时，该楼4-9层住户还向江门市城市建设管理监察支队投诉，该支队作出编号为0003542的《违法违章处理通知书》认定黎健华私自开门口，责令其恢复原状。2006年6月12日，江门市城市建设管理监察支队作出《关于收回编号为000354违法违章处理通知书的说明》，内容载明“2004年3月16日，我支队接到有关育德街四十二幢之三的业主在三楼梯间开设门口的投诉，由于当事人当时未能提供规划部门的有关文件，执法人员认为此行为违反了《广东省实施〈城市规划法〉办法》中的有关规定，发出限期整改通知书，责令当事人限期恢复原貌，其后，业主向我支队提供了规划、公安、房产等部门提出的意见，根据此情况我支队收回编号为0003542的违法违章处理通知书，并要求其开门口的业主，按有关部门的意见，做好协商工作”。
2013年11月，黎健华进入江门市蓬江区某楼之三306室装修并居住。2014年3月19日，谭国庆等15人以黎健华擅自在涉案三楼楼梯开设入户门，侵害其合法财产为由向原审法院提起诉讼。
另查，江门市蓬江区某楼之三第4-9层住宅登记权属人分别是405室为谭国庆、406室为廖均棠与冯卫珍共同共有、505室为阮云宇、506室为欧阳健明与欧阳耀云共同共有、605室为谭艳雯、606室为曾国安、705室为蔡锦刚与伍雪梅共同共有、706室为黄国明、805室为张运财与樊启英共同共有、806室为黄伟池、905室为罗彪文与郑秀兰共同共有、906室为王亮与张琼共同共有。阮云宇、张运财与樊启英向原审法院明确表示放弃实体权利。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：谭国庆、廖均棠、冯卫珍、欧阳健明、欧阳耀云、谭艳雯、曾国安、蔡锦刚、伍雪梅、黄国明、黄伟池、罗彪文、郑秀兰、王亮、张琼、阮云宇、张运财、樊启英是江门市某楼之三4-9楼的业主，根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性住房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”的规定，对江门市蓬江区某楼之三的1-9楼楼梯享有共有权。谭国庆等15人以黎健华擅自在涉案三楼楼梯开设入户门，使用楼梯，侵害其合法财产为由提起本案诉讼，请求法院判令黎健华停止侵权，恢复原状。而阮云宇、张运财与樊启英明确表示放弃实体权利，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第五十六条“共有财产权受到他人侵害，部分共有权人起诉的，其他共有权人应当列为共同诉讼人”和第五十八条“应当追加的原告，已明确表示放弃实体权利的，可不予追加”的规定，谭国庆等15人作为本案原告的主体适格。
本案谭国庆等15人和黎健华均是同一幢建筑物内不同专有部分的业主，谭国庆等15人主张黎健华在涉案三楼楼梯开设入户门和使用楼梯侵害其合法财产，遂诉请停止侵权，恢复原状，因此，本案实为当事人之间就建筑物专有部分以外的共有部分的使用产生纠纷，本案立案时定案由为恢复原状纠纷不妥，应予变更案由为建筑物区分所有权纠纷。
关于谭国庆等15人主张黎健华擅自在涉案三楼楼梯开设入户门，侵害其合法财产的问题。黎健华作为江门市某楼之三306室的业主，基于房屋出入需要，无偿在房屋专有部分相对应的外墙开设入户门，且房屋由商铺变为住宅已经规划部门认可，入户门与上层住宅形式一致，江门市城市建设管理监察支队也收回了对被告在三楼梯间开设门口属违法违章的通知书，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外”的规定，黎健华基于房屋出入需要开设入户门属于对其专有部分在使用过程中产生的权利合理扩张，无证据显示黎健华开设入户门的行为对整幢楼房的安全和使用产生了影响，且谭国庆等15人主张黎健华擅自开设入户门违反《城市异产毗连房屋管理规定》规定，但《城市异产毗连房屋管理规定》已于2011年1月26日废止，故其主张黎健华在涉案公共楼梯间内开设入户门构成侵权，理据不足，原审法院不予认定。
关于谭国庆等15人主张黎健华使用涉案公共楼梯构成侵权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性住房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”和最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分”的规定，黎健华作为江门市某楼之三306室的业主，对涉案公共楼梯享有共有的权利，谭国庆等15人不能以黎健华没有分摊楼梯面积而排斥黎健华对公共楼梯享有的共有权，故其主张黎健华使用涉案公共楼梯构成侵权，理据不足，原审法院不予认定。至于黎健华没有分摊楼梯面积费用的问题，谭国庆等15人可另循其他合法途径解决。
综上所述，由于原审法院对谭国庆等15人主张黎健华擅自在涉案楼梯三楼开设入户门和使用涉案楼梯构成侵权不予认定，故对其以此为由请求黎健华停止侵权和恢复原状不予支持。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第五十六条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回谭国庆等15人的全部诉讼请求。
案件受理费100元，由谭国庆等15人共同负担。
当事人二审的意见
谭国庆等15人不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决，判令黎健华立即停止侵权行为，封堵擅自开设在江门市蓬江区某房的门口，恢复原状；二、黎健华承担本案两审诉讼费用。主要事实和理由是：一、江门市蓬江区某楼之三的一层至九层属4-9楼房屋业主共同所有。谭国庆等15人向原审法院提供的房屋所有权证明、双方提供证据中的住建局复函等，都明确显示当初开发商在计算面积时，将4-5轴的公共楼梯（即涉案争议楼梯）的建筑面积分摊入4-9层的住宅单元中，当时第三层是停车场，为非住宅区，有其独立的车辆和人员上下（出入）通道，因此没有参与该楼梯的面积分摊。谭国庆等15人为该楼梯的分摊面积支付了相应的房价款，并按照建筑面积计算的配套设施分摊了款项，依法取得了该楼梯的所有权，包括占有、使用、收益和处分的全部权利。同时，除了4-9层的住宅业主外，该楼梯没有其他所有人，也没有任何共有人。黎健华也没有任何证据证明其对该楼拥有所有权和共有权。因此，本案不是楼梯共有人之间因为使用公共部分面积产生的纠纷，而是业主与非业主之间的救、纠纷，是合法所有权人和侵权人之间的纠纷，不能适用解决房屋（楼梯）共有人之间的法律法规作为处理的依据。原审判决认定黎健华为楼梯的合法共有人，进而适用房屋共有人之间的法律法规作为判决的依据，显然在认定事实和适用法律方面均存在错误。
二、黎健华存在侵权行为。1、在一审法庭调查过程中，黎健华承认在其购房之前到现场实地查看过，当时三层还是停车场，没有隔断，在楼梯位置也没有门口。黎健华在购房前是通过现在的305房进入306房的，在其确定购买时，卖方已经表明存在楼梯分摊问题未解决。为此，双方特别在购房合同附件二补充协议中明确写上“此房原属商铺性质，现变更为住宅，故此房面积不包住宅楼梯分摊面积，若今后有关楼梯使用占有问题出现纠纷由乙方（即黎健华）负责”。黎健华自己也承认，在其购买306房时，在楼梯的位置是没有门口的，该门口是其于2003年11月自行开设的。而谭国庆等15人对该门口的开设事先均不知情。因此，黎健华对其购买的房屋本身没有参与楼梯建筑面积和相关公共配套设施的费用分摊，因而不享有该楼梯的所有权（共有权）和使用权的情况是知情的。2、江门市城乡规划局在其档案中，对于包括黎健华在内的1-3层商铺业主曾经做出批复：“此房不包括住宅楼梯分摊面积，若今后有楼梯使用占有问题，出现纠纷由权属人负责处理”，“没有报建就不能批复”等意见，说明该部门明确表示其对商铺业主使用楼梯必须经过批准的意见，黎健华对此也是知情的。3、江门市城乡规划局在2010年6月11日作出的《关于某房有关问题的复函》中第五点明确“如果你（即黎健华）不是住宅楼梯产权共有人，在征得楼梯产权共有人一致同意后可以使用该楼梯，建议你与产权共有人协商解决”。在出卖方口头提醒和在售房合同中书面明确表示、相关部门也反复提示黎健华在购房后必须自行与楼梯所有权人协商，取得同意和作出补偿后方可使用该楼梯的情况下，黎健华擅自在楼梯拆墙开门，强行通行，显然是故意的。4、根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“业主基于对住宅、经营性住房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分时，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外”的规定，黎健华在未经楼梯共有人同意的情况下，擅自强行在楼梯开门和通行，严重侵犯了谭国庆等15人的财产所有权、使用权以及人身和财产的安全，其行为不仅违反了此法律规定，而且也损害了楼梯共有人的合法权益，应认定为侵权。
三、黎健华在楼梯开设门口和通行，没有任何法律依据，严重侵害了谭国庆等15人的合法权益，依法应当承担停止侵权、恢复原状的法律责任。首先，黎健华反复强调开门一事已经取得城市规划部门批准，是合法的。但是，2014年1月28日江门市城乡规划局《关于某楼之三居民咨询该楼三层局部修改问题的再次复函》中明确标注“入户门与上层住宅形式一致”并加盖公章。这只是表明城市规划部门从设计合理的角度提出意见，并不是向黎健华发出同意其开设门口的行政许可证，该意见不具有与行政许可相同或者同等的法律效力，不能作为黎健华擅自在楼梯开门的依据。其次，在一审判决中确认2004年3月16日江门市城乡建设管理监察支队发出的0003544号《违法违章处理通知书》，要求黎健华限期恢复原貌。而2006年6月12日，江门市城市建设管理监察支队发出《关于收回编号为0003542号违法违章处理通知书的说明》中，其明确收回的是0003542号《违法违章处理通知书》，二者编号并不相同，涉嫌证据造假，或者认定事实错误。再次，一审法院认为建设部颁布的《城市异产毗连房屋管理规定》已经在2011年废止，因而不作为审理案件的依据。然而，谭国庆等15人和黎健华之间的纠纷在2003年已经发生，一直延续至今。而在当时，上述规定是具有法律效力的，黎健华的行为违反了该规定第七条“异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时，应取得各所有人的一致同意，并签订书面协议”和第八条“一方所有人如需改变共有部位的外形或结构时，除需经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意”的规定，法院审理案件不应脱离案件发生的具体时间和历史背景，应当综合考虑案发时的实际情况。根据我国《民法通则》第八十三条、第一百三十四条以及《物权法》第八十三条、第九十二条的规定，黎健华在楼梯开设门口的行为严重侵害了谭国庆等15人的合法权益，依法应当承担停止侵权、恢复原状的法律责任。
黎健华答辩称：一、原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。二、黎健华是领取了房产登记部门所颁发的房产证，享有涉案房屋的所有权，因此，基于所有权而对房屋所在的公共楼梯也享有共有权，而且黎健华所开设的门口也符合规划部门的规划，不存在违法的情形，也不存在侵权情况。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为建筑物区分所有权纠纷。综合双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：黎健华在涉案建筑物三楼楼梯间开设入户门的行为是否构成侵权？
根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性住房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”以及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主”的规定，黎健华经依法登记取得涉案房屋的所有权，成为涉案房屋所在建筑物的业主，依法对该建筑物的共有部分享有共有和共同管理的权利。虽然黎健华所购房屋在计算房屋面积时没有对建筑物的楼梯面积进行分摊，但业主对建筑物共有部分所享有的权利是基于其建筑物专有部分所有权人身份而依法取得的，不以对建筑物公共部分面积的分摊为必要前提。至于黎健华没有对建筑物楼梯面积及相关费用进行分摊的问题，谭国庆等15人可以另循法律途径主张权利。
根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分”的规定，楼梯属于建筑物的共有部分，黎健华对楼梯享有共有的权利，其基于房屋出入需要，在入户门开设方案经规划部门认可的情况下，在三楼楼梯间开设入户门以供出入，属于对建筑物共有部分的合理使用。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条关于“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外”的规定，黎健华的行为不构成侵权，故谭国庆等15人以黎健华开设门口的行为构成侵权为由要求其封堵该门口并恢复原状的请求，理据不足，本院不予支持。
至于谭国庆等15人关于黎健华开设入户门的行为违反《城市异产毗连房屋管理规定》第七条、第八条的规定而构成侵权的主张。由于该规定已于2011年1月26日废止；且即使没有废止，该规定也是建设部发布的部委规章，效力等级低于我国《物权法》，其与我国《物权法》相冲突的规定在本案中也不应适用。因此，谭国庆等15人的上述主张，理据不足，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。谭国庆等15人的上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由谭国庆、廖均棠、冯卫珍、欧阳健明、欧阳耀云、谭艳雯、曾国安、蔡锦刚、伍雪梅、黄国明、黄伟池、罗彪文、郑秀兰、王亮、张琼负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梅晓凌
审 判 员 陈史豪
代理审判员 潘丽芳
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 刘现流