山西省朔州市朔城区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）晋0602民初1642号
原告：王加峰，男，1974年12月7日出生，汉族，朔州市山阴县人，现住朔州市。
委托诉讼代理人：张一栋，山西辞林律师事务所律师。
被告：上海如家酒店管理有限公司。
法定代表人：孙坚，职务：执行董事。
委托诉讼代理人：胡磊，男，1987年10月27日出生，汉族，上海如家酒店管理有限公司员工，现住上海市闸北区平型关路68弄8号501。
原告王加峰诉被告上海如家酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。原告王加峰的委托诉讼代理人张一栋与被告上海如家酒店管理有限公司之委托诉讼代理人胡磊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告王加峰向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告支付房屋租金1237500元。2、依法判令被告承担违约责任，向原告支付违约金668677元。3、由被告负担本案全部诉讼费用。事实和理由：2010年12月7日，原被告签订租赁合同一份。合同约定，原告将其自有的位于朔州市朔城区鄯阳东街怡卿苑小区二期商住楼临鄯阳东街东侧10号楼出租给被告，被告用于开设酒店。租赁期限为13年4个月，从2011年4月15日起至2024年8月15日止，其中前四个月为免租期。租金约定为：2011年8月15日至2016年8月14日，每年110万元，2016年8月15日至2021年8月14日，每年115.5万元，2021年8月15日至2024年8月14日，每年121.275万元；租金的支付方式为按季度支付，即每年2月15日、5月15日、8月15日、11月15日前支付本季度租金。合同约定了终止及解除条件，第十一条第一款第四项约定，”在任何情况下，乙方给予甲方提前三个月书面通知要求提前解除合同的，甲乙双方同意，乙方补偿甲方六个月租金后，提前终止本合同。”合同同时约定了违约及赔偿责任，第十二条第三款第二项约定，”乙方未能按时支付租金的，则甲方有权每日按照支付金额的万分之五要求乙方支付滞纳金。”合同第六条第二款约定，被告不按约定支付租金，经原告合理催告后仍不支付的，被告应当向原告承担违约责任，违约金为迟延支付租金数额的30%。此外，租赁合同对双方的权利义务也约定的极为明确。
合同签订后，由于消防设施的原因，双方于2011年2月16日签订补充协议一份，约定承租日顺延至2011年7月9日，租赁期限自2011年7月9日起至2024年7月8日，各期租金的支付日也作了相应顺延，其他内容均按租赁合同的约定履行。
在双方履行租赁合同的过程中，被告最初一直能按时支付租金的义务。从2016年7月份起，被告未按合同约定向原告支付当季度租金，后期租金也一直没有支付。2017年2月，被告提出解除合同，原告最初没有同意，后原告发现被告经营情况不太好，就同意其解除合同的请求，双方办理了交接手续，但被告却一直没有向原告支付拖欠的租金，也未按约定向原告承担违约责任。
原告认为，根据租赁合同的约定，被告提出解除合同，经双方协商虽然解除了租赁合同，但被告应当支付租金，同时应当向原告承担违约责任。经原告多次向被告主张权利，但被告却一直推诿。为此，原告诉至人民法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。
原告向本院提供的证据有：1、原告王加峰的身份证复印件。证明原告的身份情况。2、租赁合同。证明合同双方约定的权利义务及租赁期限、租赁起止时间、租金、解除和终止。3、房屋租赁合同补充协议。证明租赁房屋顺延时间，即租赁期限自2011年7月9日起至2024年7月8日止。租金的支付时间也相应顺延。
上海如家酒店管理有限公司辩称：1、被答辩人未依合同约定履行义务，违约在先。双方签订的《房屋租赁合同》附件三第3条约定”如甲方未能按时提前将发票交付到乙方项目当地酒店总经理而导致付款延迟，乙方不承担拖欠租金责任”。被答辩人本应于2016年4月9日前向答辩人交付2016年4月9日至2016年7月8日的租金发票及个人完税证明，但直到答辩人于2016年4月19日向被答辩人支付了上述期间租金288750元后仍未能交付，此后亦再未向答辩人交付租金发票，故被答辩人违约在先，答辩人不承担拖欠租金的责任，被答辩人要求支付违约金668677元没有事实与法律依据。2、被答辩人计算租金金额错误。答辩人与被答辩人经双方协商一致于2017年3月31日办理了房屋交接手续。依据合同约定，2016年7月9日至2021年7月8日的租金为115.5万元/年，则2016年7月9日至2017年3月31日的租金应计为840583.33元（2016.7.9-2016.10.8租金为288750元，2016.10.09-2017.01.租金为288750元。2017.01.09-2017.3.31租金为263083.33元），被答辩人主张房屋租金123.75万元没有事实及法律依据。综上，被答辩人未按约定向答辩人交付租金发票，违约在先，且主张的租金数额计算错误，请求法院依法驳回。
被告向本院提供的证据有：1、授权书。证明原告王加峰于2017年3月31日授权王加满办理朔州市如家酒店管理有限公司固定资产交接事宜。2、原告王加峰给被告上海如家酒店管理有限公司出具的”证明”。”证明”的内容为：”因本人本周内未取得房屋租赁发票，如家租金不能正常支付，现本人确认下周取得发票后再行支付”。该证据证明原告知道租金的支付方式。3、审计报告。该证据证明乙方（本案被告）终止合同符合合同约定。4、退租通知书。证明被告2017年2月3日提前3个月通知原告解除租赁关系。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月7日，原、被告签订租赁合同一份。合同约定，原告将其自有的位于朔州市朔城区鄯阳东街怡卿苑小区二期商住楼临鄯阳东街东侧10号楼出租给被告，被告用于开设酒店。合同约定的主要条款有：（一）、租赁期限为13年4个月，从2011年4月15日起至2024年8月15日止，其中2011年4月15日至2011年8月15日为免租期。（二）、租金约定为：2011年8月15日至2016年8月14日，每年110万元，2016年8月15日至2021年8月14日，每年115.5万元，2021年8月15日至2024年8月14日，每年121.275万元。（三）、租金的支付方式为按季度支付，即每年2月15日、5月15日、8月15日、11月15日前将当季度正规房租发票交付到乙方（即上海如家酒店管理有限公司）项目当地酒店总经理，以便乙方安排付款。如甲方不能按时提前将发票交付到乙方项目当地酒店总经理而导致付款延迟，乙方不承担拖欠租金责任。（四）、甲乙双方的义务：甲方应当负责办理并完成本合同的相关登记备案手续，承担因本合同登记而产生的费用，并且及时将相关登记备案的文件提供给乙方存档；甲方应当根据本合同的约定按时向乙方交付房屋，并且按时开具租金发票；甲方承担因房屋出租发生的政府规定的税收。乙方应按本合同的约定支付租金。(五)、合同终止及解除：《租赁合同》第十一条第一款第四项约定，”在任何情况下，乙方给予甲方提前三个月书面通知要求提前解除合同的，甲乙双方同意，乙方补偿甲方六个月租金后，提前终止本合同；或由于房产所在地的商业环境发生变化，有可能对乙方的营业状况造成重大影响，甲乙双方同意，在租赁期限开始十二个月后，如乙方在该房屋的单店营利亏损达三个月，双方同意为考虑双方的长期利益，乙方有权向甲方给予不少于三个月的书面通知后，提前终止本合同；同时乙方按届时房屋的现状将装修设施无偿留给甲方。”。（六）、违约及赔偿责任：《租赁合同》第十二条第三款第二项约定，”乙方未能按时支付租金的，则甲方有权每日按照支付金额的万分之五要求乙方支付滞纳金。”合同第六条第二款约定，”被告不按约定支付租金，经原告合理催告后仍不支付的，被告应当向原告承担违约责任，违约金为迟延支付租金数额的30%。”。
合同签订后，由于消防设施的原因，双方于2011年2月16日签订《<租赁合同>补充协议》一份，约定:”起租日顺延至2011年7月9日，租赁期限自2011年7月9日起至2024年7月8日，各期租金的支付日也作了相应顺延，其他内容均按租赁合同的约定履行。”
原、被告从订立合同及补充协议开始，双方一直按约履行本案所涉合同。2016年4月19日，在原告未向被告交付2016年4月9日至2016年7月8日的季度租金发票及个人完税证明的情况下支付了该季度的租金275000元。之后，原告一直未向被告交付租金发票，被告也一直未向原告支付所欠租金。
2017年2月3日，被告以”酒店自开业至今经营情况一直不佳，连年亏损”为由，向原告发出《退租通知函》，在《退租通知函》中告知原告王加峰：”......。在此情况下，为避免我司的亏损进一步扩大，我司不得不遗憾的向贵方提出退租的要求，自本函发出之日起满三个月即解除贵我双方租赁关系，并鉴于我司严重亏损的现状，我司已实际停止经营，并我司将可在15日内完成与贵方的房屋交接手续，望贵方做好交接准备并及时接房。”2017年3月31日，原告王加峰授权王加满办理了朔州市如家酒店管理有限公司固定资产的交接事宜，并实际接收了租赁房屋及酒店装修设施。
基于上述事实和理由，原告王加峰诉至人民法院，请求人民法院支持其诉讼请求。
本院认为：原告王加峰与被告上海如家酒店管理有限公司签订的《租赁合同》、《<房屋租赁合同>补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。原、被告应当依照合同约定享有合同权利，并履行合同义务。
本案的主要争议焦点为：一、如何确定租赁合同的终止日。二、如何计算租赁费。三、被告因提前终止合同应否向原告补偿六个月租金。四、被告是否存在违约行为、是否承担违约责任。针对上述争议焦点，本院认定如下：
一、如何确定租赁合同的终止日。
根据本案原、被告在《租赁合同》、《<房屋租赁合同>补充协议》中的约定，被告承租期限是：自2011年7月9日起至2024年7月8日止。根据2017年2月3日被告向原告发出的《退租通知函》，在退租函中被告告知原告”自本函发出之日起满三个月即解除贵我双方租赁关系”，原告对此亦予以认可，据此足可认定被告的实际承租时间截止到2017年5月3日。综上，本案被告的承租期限为自2011年7月9日起至2017年5月3日止，本院认定2017年5月3日是原、被告终止租赁合同的具体日期。
二、如何计算租赁费。
本案原告主张的租赁费为123.75万元（2016年4月9日至2017年5月8日），被告在答辩时认可的租赁费840583.33元（2016年7月9日至2017年3月31日）。庭审时被告提供了2016年4月22日通过华夏银行向原告王加峰支付了2016年4月9日至2016年7月8日期间的租金27.5万元，原告对此予以认可。导致原、被告对租赁费产生争议的原因是双方对租赁合同终止日的确定存在差异，原告将租赁合同终止日确定为2017年5月8日，而被告将租赁合同终止日确定为2017年3月31日，双方对租赁合同终止日的确定均不妥，应以本院认定的2017年5月3日为租赁合同终止日，本院确定被告拖欠原告的租赁费为2016年7月9日至2016年10月8日租金为288750元；2016年10月9日至2017年1月8日租金为288750元；2017年1月9日至2017年4月8日租金为288750元；2017年4月9日至2017年5月3日租金为79110元；共计945360元。
三、被告因提前终止合同应否向原告补偿六个月租金。
原告在诉状中主张的违约金668677元包含了因提前终止合同向原告补偿的六个月租金577500元和违约金91177元，原告将补偿六个月租金归为违约金不妥。原告以《租赁合同》第11.1条第（4）项约定”在任何情况下，乙方给予甲方提前三个月书面通知要求提前解除合同的，甲乙双方同意，乙方补偿甲方六个月租金后，提前终止本合同；”为由，主张由被告向原告支付6个月租金。被告以《租赁合同》第11.1条第（4）项约定”在租赁期限开始十二个月后，如乙方在该房屋的单店营利亏损达三个月，双方同意为考虑双方的长期利益，乙方有权向甲方给予不少于三个月的书面通知后，提前终止本合同”为由，不承担一般解约条件下的6个月租金补偿。
对双方的上述争议，本院认为，被告是否向原告支付6个月租金的补偿应对《租赁合同》第11.1条第（4）项的约定进行全面理解。被告虽提供了上海宏大东亚会计师事务所有限公司于2017年1月26日出具的《审计报告》，证实了朔州市如家酒店管理有限公司2016年6月至9月连续4个月发生营利亏损，但无证据证明房产所在地的朔州市商业环境发生变化，有可能对被告的营业状况造成重大影响，故被告仅以”在租赁期限开始十二个月后，如乙方在该房屋的单店营利亏损达三个月，双方同意为考虑双方的长期利益，乙方有权向甲方给予不少于三个月的书面通知后，提前终止本合同”为由抗辩是对《租赁合同》第11.1条第（4）项内容的曲解，其抗辩理由不能成立，本院不予支持。原告《租赁合同》第11.1条第（4）项约定”在任何情况下，乙方给予甲方提前三个月书面通知要求提前解除合同的，甲乙双方同意，乙方补偿甲方六个月租金后，提前终止本合同。”主张6个月租金的诉求予以支持。
四、被告是否存在违约行为、是否承担违约责任。
在庭审中查明，被告在原告未向其交付2016年4月9日至2016年7月8日的季度租金发票及个人完税证明的情况下已经支付了该季度的租金275000元。之后，原告一直未向被告交付租金发票，被告也一直未向原告支付所欠租金。按照《租赁合同》附件三的约定：”每年2月15日、5月15日、8月15日、11月15日前将当季度正规房租发票交付到乙方（即上海如家酒店管理有限公司）项目当地酒店总经理，以便乙方安排付款。如甲方不能按时提前将发票交付到乙方项目当地酒店总经理而导致付款延迟，乙方不承担拖欠租金责任。”，因原告未按约定开具租金发票，被告迟延支付租金不构成违约，被告不承担违约责任，故本院对原告主张的违约金91177元之诉求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条，第二百一十二条，第九十三条，第一百二十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：
一、被告上海如家酒店管理有限公司在本判决生效后一个月内向原告王加峰支付房屋租金945360元。
二、被告上海如家酒店管理有限公司在本判决生效后一个月内补偿原告王加峰6个月租金577500元。
三、驳回原告王加峰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21956元，减半收取10978元，由被告上海如家酒店管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于朔州市中级人民法院。
审判员郭玉龙
二〇一七年十月九日
书记员王大巍