河南省沁阳市人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）豫0882民初194号
原告王小伦，男，1983年8月7日出生，汉族，住沁阳市。
委托代理人王素娟，女，住沁阳市，系原告的姐姐。
被告沁阳市辉通置业有限公司，住所地：沁阳市怀府东路覃怀办事处院内。
法定代表人卫毓辉，任公司总经理。
委托代理人徐国营，男，住沁阳市，该公司经理。
原告王小伦与被告沁阳市辉通置业有限公司（以下简称：辉通置业）为房屋买卖合同纠纷一案，于2015年9月24日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王小伦的委托代理人王素娟、被告辉通置业的委托代理人徐国营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王小伦诉称，原告于2012年9月25日在沁阳市东营果蔬水产品批发市场项目交款柒万玖仟壹佰零叁元（79103元）整，并于2013年10月15日签订房屋认购合同。因该房一直不能交付使用，从2014年至2015年6月16日双方协商退房，辉通置业郑重承诺“于2015年10月8日前退给原告已付款及赔偿金共计玖万元整（90000元），并写下承诺书将该房屋总价人民币贰拾伍万玖仟壹佰零叁元整（259103元）写在王小伦名下做担保，其中差额部分壹拾捌万元整（180000元）不需要王小伦另行补交，并在该承诺书承诺之日起即在沁阳市房管局办理登记备案手续（合同编号：GF-2000-0171备案案件号：DYGS-098）”并承诺“如2015年10月8日因辉通置业未能将上述款项支付王小伦，王小伦拥有长期居住权、房屋所有权，辉通置业协助办理房产证及其他手续，该房屋所有权归王小伦所有。”2015年10月8日，原告让姐姐王素娟多次向卫毓辉说明，如果卫毓辉觉得房子赔给原告太多的话，原告还是要钱，卫毓辉愿意按照承诺书办，并与王素娟达成口头承诺宽限到2016年1月1日交房。现在承诺的最后期限已过，请求判令：被告辉通置业将5号楼1单元602房屋交付原告使用，并协助办理房产证及其他手续。
被告辉通置业辩称，王素娟代表原告到被告处催要退房款，卫毓辉负责协调。在被告无法正常办公的情况下，将房子备案给王素娟，不让王素娟担心房款退不了。如果到约定的期限退不了房款，由原告补交除90000元以外的剩余房款，房子的所有权归原告所有。被告出具的承诺书内容显失公平，不会协助办理房屋过户手续。被告同意支付90000元并按照月息1分5计算利息。
根据原被告的诉辩陈述，本院归纳本案的争议焦点为：1、双方之间合同属于什么性质，是否有效。2、原告是否履行了交付房款的义务，其请求被告移交房屋并办理过户登记能否成立。
原告王小伦为证明自己的主张，向本院提交的证据材料有：1、沁东商贸房屋认购合同书一份，证明王小伦与沁东商贸签订房屋认购合同书，并且被告承认王小伦交了79103元房款。2、承诺书一份，证明沁东商贸城5号楼1单元602房款已全部交清。3、商品房买卖合同一份，证明沁东商贸城承认房款已交清。
被告辉通置业为证明自己的主张，向本院提交的证据材料有：王晓波的收据一份，证明房屋是卖给王晓波的，与原告和王素娟没有关系。
被告辉通置业对原告王小伦的证据1无异议；对证据2的真实性无异议，认为该证据的内容不公平，不认可原告已交清房款的事实；对证据3的真实性无异议，但该证据的内容虚假，原告没有交款单据是无法到房管局备案的，不清楚办理备案手续的情况。
原告王小伦不清楚被告辉通置业证据的真实性，认为只能证明王晓波交给被告79103元，不能证明被告将本案的房屋卖给王晓波。
根据原被告的诉辩陈述及质证意见，本院对本案的证据认证如下：被告对原告的证据真实性均无异议，且上述证据形式来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。原告虽然表示不清楚被告证据的真实性，但其认可王晓波向被告交付首付款的事实，故该证据真实有效，本院予以采信。
根据原、被告诉辩陈述及有效证据，本院确认以下案件事实：2012年9月25日，王晓波向被告交纳5-602号房屋首付款79103元。王晓波与原告有亲戚关系，王晓波将该项权利转让给了原告王小伦。2013年10月15日，原告和妻子王会明与沁阳市东营果蔬水产品商贸有限公司签订房屋认购合同，购买沁东商贸城第5幢1-602号房。该房屋建筑面积130.86㎡，单价为1980元／㎡，总房款共计259103元，约定2014年8月1日前交房。原告已于2012年9月25日交付首付款79103元。因沁阳市东营果蔬水产品商贸有限公司未能在约定期限交房，被告向原告出具承诺书一份，载明“本公司郑重承诺如下：王小伦（身份证号码：）在我公司开发的沁阳市东营果蔬水产品批发市场项目购买住宅5号楼1单元602房屋一套，共计面积130.86㎡，单价1980元，共计房款人民币贰拾伍万玖仟壹佰零叁元整（￥：259103），现已支付我公司该房屋首付款人民币柒万玖仟壹佰零叁元整（￥：79103），我公司郑重承诺于2015年10月8日前退还王小伦上述已付款及赔偿金，共计人民币玖万元整（￥：90000）。现将该房屋总价人民币贰拾伍万玖仟壹佰零叁元整（￥：259103）作为已交金额人民币柒万玖仟壹佰零叁元整（￥：79103）写到王小伦名下做担保，其中差额部分壹拾捌万元整（￥：180000）不需要王小伦另行补交，并在该承诺书承诺之日起即在沁阳市房产管理中心办理销售预登记备案手续。如2015年10月8日因我公司原因未能将上述款项支付于王小伦，王小伦拥有长期居住权、房屋所有权，我公司协助办理房产证及其他手续，该房屋所有权归王小伦所有。特此承诺法人代表签字：卫毓辉2015年6月16日沁阳市辉通置业有限公司。”2015年6月20日，原被告就沁阳市东营果蔬水产品批发市场第5幢1单元6层602号房签订商品房买卖合同，并于2015年7月9日在沁阳市房产管理中心办理了商品房预售登记备案。2015年10月8日，被告未支付原告90000元。
本院认为，（一）关于承诺书的性质和效力。其一、承诺书的第一段解除了原被告签订的沁东商贸城房屋认购合同，确定赔偿事宜，由被告退还原告已经交纳的房款并赔偿损失。其性质上属于解除双方认购合同的合同，应为有效。其二，承诺书后两段被告将沁阳市东营果蔬水产品批发市场项目5号楼1单元602房屋作为原告已交房款的担保，并约定履行期满被告未支付房款，该房的所有权归原告所有。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称：《物权法》）第一百八十条第一款第一项“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物”和第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，承诺书中被告用房屋作为原告已交房款的担保，应当到房产管理部门办理房产抵押登记，原被告未就抵押房屋办理房产抵押登记，不发生抵押权的效力。又根据《物权法》第一百八十六条规定“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，承诺书约定履行期届满被告不能返还原告房款，抵押房屋的所有权归原告所有，违反上述法律规定，该约定无效。（二）关于商品房买卖合同的性质与效力。让与担保，是指债务人或者第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的所有权等权利转移于担保权人，而使担保权人在不超过担保之目的范围内，于债务清偿后，担保标的物应返还于债务人或者第三人，债务不履行时，担保权人得就该标的物优先受偿的非典型担保物权。原被告在签订承诺书后，为保证承诺书的履行又签订了商品房买卖合同，双方签订买卖合同的真实目的是为了给承诺书提供担保，而非真正实现买卖合同，双方之间形成的是让与担保合同关系。该合同不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之情形，应为有效。但在物权效力方面，由于违反了物权法定和公示原则，不发生非典型担保的物权效力。（三）关于原告的诉讼请求。原被告签订解除认购合同的承诺书，对双方的债权债务进行结算，即被告欠原告90000元。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案适用法律若干问题的规定》（以下简称：《民间借贷司法解释》）第十五条“原告以借据、收据、欠条等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼，被告依据基础法律关系提出抗辩或者反诉，并提供证据证明债权纠纷非民间借贷行为引起的，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理。当事人通过调解、和解或者清算达成的债权债务协议，不适用前款规定”的规定，原告已交房款转变为一般债权，相当于借款性质。又根据《民间借贷司法解释》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，原告在没有交清房款的情况下请求被告交付房屋并协助办理房产证，本院应当按照民间借贷法律关系审理，并已向原告释明可以变更诉讼请求，但原告拒绝变更，故应当驳回原告的起诉。依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十二条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十六条、第一百八十七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条、第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条的规定，裁定如下：
驳回原告王小伦的起诉。
如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审判长 李巍巍
审判员 夏永福
审判员 陈娇娇
二〇一六年五月六日
书记员 张萌萌