上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四（民）初字第3801号
原告上海百缔电器有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人孙小平，总经理。
委托代理人吴卫民。
委托代理人魏凌鹏。
被告上海大霸电子有限公司，住所地上海市。
法定代表人莫皓然，董事长。
委托代理人胡海云，上海市世基律师事务所律师。
委托代理人张莹，上海市世基律师事务所律师。
原告上海百缔电器有限公司诉被告上海大霸电子有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2016年1月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴卫民，被告委托代理人张莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海百缔电器有限公司诉称，原、被告于2011年11月25日签订《房屋租赁协议》，原告将位于上海市徐汇区桂平路XXX号XXX号楼XXX层房屋（以下简称系争房屋）租赁给被告，租期3年，双方在租赁合同中约定保证金213，552元，原告已于2011年12月15日支付完毕。在租赁期间，被告自身经营出现困难，导致原告无法找到被告履行缴纳房租的义务。原告于2014年8月31日搬离系争房屋，并与物业完成交接手续。原被告同意房屋租赁合同解除日期为2014年8月31日，但被告未退还原告缴纳的房屋租赁保证金。为此，原告诉至本院，要求判令被告向原告退还徐汇区桂平路XXX号XXX号楼XXX层房屋保证金人民币（下同）213，552元及2014年10月1日起至起诉之日的同期银行利息11，585元。
被告上海大霸电子有限公司辩称，根据双方租赁合同约定，保证金在原告违约情况下应予以扣除，且不计利息。之前原被告的诉讼明确了原告在租赁中有重大的违约事实，原告没有按时支付租金，也没有向被告返还房屋。且保证金不足以支付给被告造成的损失，故被告扣除保证金作为违约的惩罚是合情合理的，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年11月25日，原、被告签订《房屋租赁协议》，被告将位于上海市徐汇区桂平路XXX号XXX号楼XXX层的厂房租赁给原告，租赁期限自2012年2月15日至2015年2月14日止，每月租金71，184元，保证金213，552元。支付方式每两个月为一期，并在每期日历月的第一天或之前付款。承租户应在租赁协议签署之日起14天内根据基本租赁情况规定的金额向业主支付保证金。保证金仅作为使承租户忠实地执行本协议书中的条款和义务的保证，保证金并非预付租金，也不是由于承租户违约使业主蒙受损失时的一种补救措施。由于承租户的违约行为如拖欠租金、拖欠公用事业费、造成损失、伤害、增加成本费用、开支或造成业主其它债务时，业主可以随时在必要的范围内使用保证金抵消承租户违约造成的损失。如果承租户忠实地履行了本租赁协议书中所有的责任和义务，在本租赁协议终止时，承租户能把状态良好和可以出租的租赁部位（合理的损耗除外）归还给业主，保证金即应如数退回给承租户，但不计利息。租赁期间内，若承租户欲提前终止本协议，其已付租金及保证金不退。发生下列情况之一者即为违约事件：a承租户未能在本租赁协议所规定该付费的时间和地点支付基本租金或任何其它费用；……承租户如发生违约行为，并在业主发出关于违约性质的书面通知10天之后仍不纠正，业主即有权自行决定把立即终止本租赁协议的书面通知送至租赁部位……本协议各方谨此同意，如发生根据本节所述的终止情形时，（i）承租户对预付的任何基本租金或其它本租赁协议所规定应由承租户提前一定时期支付的金额，均无权要求退款；……
2011年12月15日，原告向被告支付房屋押金213，552元。此后，原告向被告支付了至2012年7月14日的房屋租金。
2013年5月14日，被告向原告发出律师函称，原告已经拖欠2012年7月15日至今的房租，按照租赁合同的约定，自发出本律师函之日起，即行解除双方所签房屋租赁合同，要求原告于2013年5月24日前，搬离系争房屋并付清房租及滞纳金。
2013年5月22日，原告向被告回复律师函称，拖欠租金的原因完全在于被告，理由如下：1、从2012年下半年开始，被告未按惯例派员前来收取房租支票；2、被告未书面通知改变支付方式（如告知银行账号），使原告无法完成租金支付；3、被告以工人罢工财务室被封为由至今未向原告开具相应的发票，致使原告财务手续无法完成。综上，原告拖欠租金的原因全部在于被告，原告并无任何违约。现被告以原告拖欠租金为由而解除合同并进而要求原告搬离所承租的房屋毫无法律依据，原告绝不接受。就此，我司再次通知贵司，请贵司有关人员在2013年5月27日前派员前往原告处收取相应租金支票，或书面告知其他可行的支付方式，否则，有关责任将由贵方自行承担。
2014年9月10日，系争房屋的物业管理商上海漕河泾开发区物业管理有限公司向被告出具证明，证明原告于2014年8月31日搬离其承租的XXX号楼第XXX层房屋。2014年8月31日前，作为承租人的原告已经与我公司结清其应付的物业管理费、房屋实际使用期间的水电费。
另查明，2015年4月14日，本案被告向本院起诉原告要求支付拖欠的租金、房屋使用费、违约金等。本院判决上海百缔电器有限公司支付上海大霸电子有限公司拖欠的租金及房屋使用费1，815，192元及违约金90，759.6元。该判决已生效。
以上事实，除当事人陈述一致外，另有《房屋租赁协议》、收据、（2015）徐民四（民）初字第1002号民事判决书、（2015）沪一中民二（民）终字第2903号民事判决书等证据予以佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告所签《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守。原告应当按照协议约定的期限支付房屋租金，原告未能按约支付租金的，应当按照协议约定承担相应的违约责任。原告现未能按约支付租金，被告也向原告发出了提前解除双方租赁合同的书面通知，因此符合了双方协议约定的终止情形，其后果是承租户对预付的任何基本租金或其他本租赁协议所规定的应由承租户提前一定时期支付的金额均无权要求退款。审理中，原告确认除了保证金外，没有其他预付的款项。且双方协议还明确约定，由于原告违约行为如拖欠租金等，被告可以随时在必要的范围内使用保证金抵消原告违约造成的损失。故原告起诉要求退还保证金及相应的利息并无合同及法律依据。
原告称，在前案中，原告已经承担了相应的违约责任，保证金应退还。本院认为，虽然前案已判决了相应的违约金，但根据合同的约定，当原告违约时，支付违约金并不是唯一的补救措施，合同并不排除被告扣除保证金同时作为原告违约时的救济方式，且前案中的违约金数额仅略高于一个月的租金，亦不存在过分高于实际损失的情况。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告上海百缔电器有限公司的诉讼请求。
案件受理费减半收取2，338元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李成栋
二〇一六年一月二十九日
书记员 顾 郁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。