上海市第一中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）沪01执异57号
案外人上海光塔商贸有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人郑凤珍。
委托代理人张武。
申请执行人平安银行股份有限公司上海分行，住所地上海市浦东新区陆家嘴环路1333号1层。
法定代表人冷培栋。
委托代理人朱小路，郭婷，上海路森律师事务所律师。
被执行人上海荷丹物资有限公司，住所地上海市松江区泗泾镇泗砖路103弄13号35幢（八卦区外一环）7-8号-2。
法定代表人陈兰兰。
被执行人上海兴闻实业发展有限公司，住所地上海市奉贤区新林路1111号3幢5室。
法定代表人冯荣根。
被执行人上海观锦商贸有限公司，住所地上海市松江区泗泾镇泗砖路1弄333号-16。
法定代表人林杨阳。
被执行人上海松江钢材市场经营管理有限公司，住所地上海市松江区泗泾镇泗砖路103弄13号5-8、10-15、20-21、34-35幢、泗砖路99弄1号1-5幢。
法定代表人肖家守。
被执行人上海新日钢结构有限公司，住所地上海市松江区泗泾镇泗砖路103弄25号。
法定代表人肖家守。
被执行人肖家守，男，汉族，1969年2月1日出生，住福建省。
被执行人朱莉丽，女，汉族，1973年10月12日出生，住上海市闵行区。
被执行人肖家财，男，汉族，1975年5月19日出生，住上海市浦东新区。
被执行人王彩静，女，汉族，1976年6月23日出生，住上海市浦东新区。
被执行人林熙，男，汉族，1978年5月6日出生，住福建省福州市。
被执行人肖丽云，女，汉族，1979年5月8日出生，住福建省宁德市。
被执行人林杨阳，男，汉族，1992年11月11日出生，住福建省福州市。
被执行人姜维，男，汉族，1990年10月25日出生，住福建省南平市。
本院在执行(2015)沪一中民六(商)初字第410号平安银行股份有限公司上海分行(以下称平安银行上海分行)与上海荷丹物资有限公司、上海兴闻实业发展有限公司、上海观锦商贸有限公司(以下称观锦公司)、上海松江钢材市场经营管理有限公司、上海新日钢结构有限公司、肖家守、朱莉丽、肖家财、王彩静、林熙、肖丽云、林杨阳、姜维金融借款纠纷生效民事判决一案过程中，案外人上海光塔商贸有限公司(以下称光塔公司)对本院查封的被执行人观锦公司名下位于上海市松江区XX路XX弄XX幢21号、XX幢20号、XX幢19号、XX幢18号、XX幢17号、XX幢16号、50号、XX幢25号、XX幢24号、XX幢23号、XX幢22号(以下称系争房产)提出执行异议，对系争房产主张租赁权，请求本院带租约进行拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。
光塔公司提出案外人执行异议的主要理由是，其与被执行人观锦公司于2014年4月10日、5月15日分别就系争房产签订了《房地产租赁合同》及《补充协议》，租赁合同及补充协议约定，光塔公司就系争房产的租赁期自2014年4月20日起至2029年4月19日。在签订租赁合同及补充协议后，光塔公司分别于2014年4月22日、2015年3月9日、2015年3月10日、2015年9月7日向观锦公司支付了全部的保证金及租金。光塔公司在查封前即2014年4月10日就占有使用了系争房产。故光塔公司对系争房产享有承租权，在系争房地产拍卖处置过程中应当保障光塔公司对系争房产享有的租赁权。光塔公司提供了租赁合同、协议、支付凭证等书面证据材料。
申请执行人平安银行上海分行请求本院驳回光塔公司提出的案外人执行异议。主要的事实和理由是：系争房产于2014年6月9日抵押给了平安银行上海分行，且办理了抵押登记，抵押权人为平安银行上海分行，最高债权限额为15200万元。生效的(2015)沪一中民六(商)初字第410号民事判决，也确认了平安银行上海分行对系争房产享有在15200万元限额内优先受偿的抵押权。光塔公司提供的租赁合同及补充协议因没有备案登记，故对其真实性不予认可，对光塔公司提供的2014年4月22日由上海闵微实业有限公司支付给观锦公司99万元的支付凭证的关联性不予认可，对光塔公司提供所谓的支付租金凭证的真实性亦不予认可。故光塔公司提供的证据材料不足以证明该公司在抵押权设定之前，已经支付租金并实际占有、使用系争房产。
被执行人观锦公司的法定代表人林杨阳称，观锦公司与光塔公司就系争房产签订过租赁合同，但光塔公司是否向观锦公司支付过租金及何时占有使用系争房产的情况，也不清楚。
经审查，平安银行上海分行与上海荷丹物资有限公司、上海兴闻实业发展有限公司、观锦公司、上海松江钢材市场经营管理有限公司、上海新日钢结构有限公司、肖家守、朱莉丽、肖家财、王彩静、林熙、肖丽云、林杨阳、姜维金融借款纠纷一案，本院于2015年10月26日立案受理，在该案诉讼过程中，本院根据平安银行上海分行的申请，于2015年11月10日查封了观锦公司名下的系争房产。
2016年5月10日，本院作出(2015)沪一中民六(商)初字第410号民事判决，判令上海荷丹物资有限公司应于判决生效之日起十日内归还平安银行上海分行借款本金人民币148,000,000元，支付暂计至2015年6月25日的借款利息及复利人民币4,368,703.98元，并支付自2015年6月26日起至全部款项实际清偿之日止的罚息及复利；上海荷丹物资有限公司届期不履行上述付款义务的，平安银行上海分行可以与上海观锦商贸有限公司协议，以平安银行上海分行作为抵押权人的“松XXXXXXXXXXXX”号《抵押权登记证明》项下房产及土地使用权折价，或者申请以拍卖、变卖该房产及土地使用权所得价款在人民币152,000,000元限额内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告上海观锦商贸有限公司所有，不足部分由被告上海荷丹物资有限公司继续清偿等。
另查明，系争房产的产权证编号为“沪房地松字(2013)第001927号”。经办理抵押登记，平安银行上海分行于2014年6月9日取得“松XXXXXXXXXXXX”号《抵押权登记证明》，证明的附记部分详细列明了抵押房产的信息，登记的最高债权限额为152,000,000元。
上述民事判决生效后，因债务人未履行，平安银行上海分行于2016年9月13日向本院申请执行，本院以(2016)沪01执1003号立案执行。
在本案执行过程中，本院拟对系争房产拍卖执行，案外人光塔公司遂向本院提出执行异议。
以上事实，有民事判决书、执行裁定书、协助执行通知书、上海市房地产登记薄、听证笔录等证据为证。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。申请执行人平安银行上海分行对系争房产享有抵押优先受偿权，已经本院生效民事判决确认。案外人光塔公司对系争房产主张其享有足以对抗抵押登记的租赁关系，应当提供相关证据予以证明。根据案外人光塔公司提供的租赁合同、支付凭证以及被执行人观锦公司法定代表人林杨阳的陈述，不足以证明光塔公司在平安银行上海分行对系争房产设立抵押权之前，已经支付相关的租金并实际占有使用系争房产，故光塔公司请求被执行人观锦公司对系争房产继续履行租赁合同的异议请求，本院不予支持。申请执行人平安银行上海分行的答辩意见成立，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人上海光塔商贸有限公司提出的异议。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的、可以自裁定送达之日起十五日内向法院提起诉讼。
审 判 长 阮 国 平
审 判 员 宋 赟
代理审判员 吉 顺 祥
二〇一七年十月十七日
书 记 员 徐林祥宇
附：相关法律条文
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。