江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰中民终字第00108号
上诉人（原审被告）泰州市斯太尔运输有限公司，住所地泰州市海阳路185号。
法定代表人陈新华，董事长。
委托代理人（特别授权）许珍平，北京市邦盛（泰州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）梅兰化工集团有限公司，住所地泰州市海陵区江州南路2号。
法定代表人周虎宏，董事长。
委托代理人（特别授权）殷泰萍，江苏公清律师事务所律师。
上诉人泰州市斯太尔运输有限公司（以下简称斯太尔公司）与被上诉人梅兰化工集团有限公司（以下简称梅兰公司）房屋租赁合同纠纷一案，泰州市海陵区人民法院于2014年12月2日作出（2014）泰海民初字第2299号民事判决，上诉人斯太尔公司不服该判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审经审理查明：2005年12月14日泰州市宇宙焊接材料有限公司（以下简称宇宙公司）与斯太尔公司签订租赁协议一份，约定宇宙公司将位于泰州市海阳路82号东侧办公楼楼下一层及三层16间房屋（含南北院）租赁给斯太尔公司使用，租赁期从2005年12月至国家政策拆迁或宇宙公司需要拆迁或出让土地时止。到时协议自行终止，房屋租金10000元／年，在每年11月底支付。同日，斯太尔公司与宇宙公司二车间签订一份供水供电协议，由宇宙公司供应水、电给斯太尔公司使用。后斯太尔公司支付了至2008年度的租金及水电费。2009年1月19日，梅兰公司与宇宙公司签订资产出售协议书，约定宇宙公司将泰州市海阳路82号的国有土地使用权及该土地上的房屋所有权及部分供电供水设备等出售给梅兰公司，双方办理了土地使用权及房屋所有权的变更登记手续。2009年2月18日斯太尔公司通过邮政银行汇款方式向宇宙公司交纳租金人民币10000元，后因宇宙公司无人收取，租金被退回。2009年12月，梅兰公司与宇宙公司曾共同起诉斯太尔公司，要求解除宇宙公司与斯太尔公司之间的租赁合同，斯太尔公司提出反诉，要求确认梅兰公司与宇宙公司签订的资产出售协议无效，后梅兰公司、宇宙公司与斯太尔公司均撤回诉讼。2010年4月12日，宇宙公司向斯太尔公司发出债权转让通知函，告知斯太尔公司有关到期租赁的返还、应缴纳的租金（包括出售前应缴纳的租金）等事项，由梅兰公司收取相关费用，并行使相关权利。2011年9月15日斯太尔公司向宇宙公司发函，认为宇宙公司擅自停止水电供应，给其造成巨大损失，要求宇宙公司收到函之日起五日内恢复水电供应。2011年11月，斯太尔公司对东侧办公楼一至三楼房屋进行装潢，并将东侧围墙拆除，梅兰公司发现后进行阻止未果。2012年5月23日梅兰公司涉讼，要求斯太尔公司交还占用房屋，原审法院于2012年11月24日作出（2012）泰海民初字第1830号民事判决书，判令斯太尔公司交还占用房屋，斯太尔公司不服提起上诉，2013年6月7日本院作出（2013）泰中民终字第0433号民事判决，维持原判。2014年9月3日梅兰公司再次涉讼，要求终止租赁合同，收回租赁房屋。
原审另查明，宇宙公司系原泰州电焊条厂与海陵焊接材料厂改制后的企业，该公司于2002年以出让方式取得涉案土地使用权，未缴纳土地出让金。宇宙公司与梅兰公司于2010年2月9日签订国有土地使用权转让给梅兰公司，梅兰公司于2010年3月3日向泰州市国土资源局缴付土地出让金4298001元，办理了泰州国用（2010）第2989号国有土地使用权证。
原审审理过程中，梅兰公司放弃要求斯太尔公司恢复原状的诉讼请求。
上述事实有梅兰公司提供租赁协议、房屋所有权证、土地使用权证、债权转让通知、庭审笔录、民事判决书、国土资源局资料等、斯太尔公司提供民事诉状及民事判决书及双方陈述在卷佐证，原审法院予以确认。
原审法院认为：本案争议的焦点在于梅兰公司是否有权终止斯太尔公司与宇宙公司签订的租赁协议。2005年12月，斯太尔公司与宇宙公司签订的租赁协议真实有效，依法应予保护。2009年间梅兰公司与宇宙公司签订资产出售协议，梅兰公司出资购买了宇宙公司的房屋及土地使用权，并办理了相关权属转移登记手续，成为租赁房屋的所有权人，梅兰公司取得了宇宙公司的作为出租人的权利义务。由于2005年12月合同对租赁期限约定“至国家政策拆迁或宇宙公司需要拆迁或土地出让时止”，系附条件的约定，现租赁房屋未拆迁，故租赁期限至拆迁时止的条件不成就。对于梅兰公司提出土地出让作为租赁合同终止的条件成就一节，宇宙公司系国有企业改制时取得涉案国有土地使用权，经政府部门同意，将国有土地使用权由划拨性质变更为出让性质，依规定须缴纳土地出让金，但宇宙公司当时未缴纳土地出让金，其权利存在瑕疵。2010年宇宙公司出售资产给梅兰公司时，经政府部门同意，由梅兰公司补缴了土地出让金，使其取得出让土地使用权，故宇宙公司与斯太尔公司约定土地出让条件成就，梅兰公司有权主张终止租赁合同并收回租赁房屋，关于梅兰公司主张的2009年后至今租金，符合双方的合同约定，原审法院予以支持。可依据双方合同约定至合同终止时按实际租赁使用时间进行确定。关于梅兰公司要求恢复原状，诉讼中其放弃该请求，系其处分诉讼权利行为，与法无悖，原审法院予以准许。关于斯太尔公司辩称其享有优先购买权及损失赔偿，与本案不属同一法律关系，其可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（七）项、第二百一十二条、第二百二十五条之规定，原审判决：一、终止2005年12月14日斯太尔公司与宇宙公司签订的房屋租赁协议；二、斯太尔公司在判决生效之日起十日内将租赁使用的坐落于本市海阳路82号内东侧办公楼楼下一层及三层16间房屋及南北院交梅兰公司收回，同时给付梅兰公司房屋租金（该租金从2009年1月1日起至判决确定的让房之日止按年租金1万元标准计算）。三、驳回梅兰公司其他诉讼请求。本案受理费人民币1050元，减半收取人民币525元，由梅兰公司负担25元，斯太尔公司负担500元（梅兰公司已预交，斯太尔公司于判决生效之日起十日内迳交梅兰公司）。
上诉人斯太尔公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、梅兰公司并非房屋租赁合同的相对人，无权因房屋租赁纠纷起诉上诉人。2、梅兰公司的房屋买卖侵犯了上诉人的优先购买权。3、宇宙公司与上诉人所签房屋租赁合同终止的条件始终没能成就。4、被上诉人擅自断水断电，造成上诉人损失，原审判决给付租金无事实和法律依据。综上，请求撤销原判，依法改判并回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人梅兰公司答辩称：上诉人的上诉主张，无任何事实和法律依据。上诉人的行为严重侵害被上诉人的合法权益。一审法院判决认定事实清楚，适用程序合法正确，依据的法律规定合法正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与一审无异，本院予以认定。
本院认为：1、梅兰公司通过购买行为成为斯太尔公司所承租房屋在内的房屋所有权人，并取得了土地使用权，且其已依法办理了相关权属转移登记，当然取得原房屋所有权人宇宙公司的作为出租人的权利义务。故梅兰公司有权就本案所涉房屋租赁纠纷，向人民法院起诉。2、上诉人斯太尔公司所辩称的其对讼争房屋享有优先购买权，因与本案不属同一法律关系，本院不予涉理。3、原审判决已对本案所涉房屋租赁合同约定的土地出让作为租赁合同终止的条件已经成就作出详细阐述，本院不再赘述。上诉人斯太尔公司辩称的房屋租赁合同终止的条件始终没能成就的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。4、梅兰公司作为租赁房屋的所有权人，依法享有出租人的权利，故梅兰公司有权要求上诉人斯太尔公司在合同期以内，依照合同约定标准承担给付租金（使用费）的义务，在合同解除后，依照原合同租金标准支付房屋使用费。上诉人斯太尔公司未能就其抗辩的，被上诉人擅自断水断电造成其损失的主张举证证明，本院依法不予采信。
综上，上诉人的上诉理由无事实依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由泰州市斯太尔运输有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珏
代理审判员 潘贻杰
代理审判员 缪翠玲
二〇一五年四月二十一日
书 记 员 黄 璐