广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第2246号
上诉人（原审原告）陈振宇，男，1964年9月13日出生，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人颜知明，广东广立信律师事务所律师。
委托代理人涂文婷，广东广立信律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）佛山市禅城区石湾镇街道黎冲村朝阳股份合作经济社广东省佛山市禅城区。
负责人陈桐章。
委托代理人陈志坤，广东泽康律师事务所律师。
委托代理人马颖仪，广东泽康律师事务所律师。
原审被告佛山市禅城区石湾镇街道黎冲股份合作经济联合社，住所地广东省佛山市禅城区。
负责人陈铨希。
上诉人陈振宇因与被上诉人佛山市禅城区石湾镇街道黎冲村朝阳股份合作经济社（以下简称朝阳股份社），原审被告佛山市禅城区石湾镇街道黎冲股份合作经济联合社（以下简称黎冲经联社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2013）佛城法民一初字第1276号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、陈振宇与黎冲经联社于2013年7月29日签订的《租赁合同书》为无效合同；二、陈振宇与朝阳股份社于2013年7月29日签订的《租赁合同之补充协议》为无效合同；三、朝阳股份社于判决生效之日起十日内，向陈振宇退还保证金200000元；四、朝阳股份社于判决生效之日起十日内，向陈振宇退还2013年10月至2013年12月期间的房屋占有使用费和垃圾中转费88388元；五、驳回陈振宇的其他诉讼请求。朝阳股份社如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审适用普通程序，案件受理费13819元，由陈振宇负担9842元，朝阳股份社负担3977元。
上诉人陈振宇不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院在没有证据支持的情况下，主观推定本案合同无效错误。1.一审判决依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款认定涉案合同无效，但无具体证据和对应性法律。2.一审法院虽然依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条认定合同无效，但其在法庭调查、归纳争议焦点、辩论期间均未履行阐明义务，也未要求任何一方提交建设工程规划许可证等材料，而是在判决中突然袭击。此外，双方当事人均没有提出确认合同无效的主张。朝阳股份社答辩时称“如果判决合同无效，也请求对方担当一半责任。”这是其故意引导法院往合同无效方向处理。如果按合同有效处理，其严重违约行为的后果是客观存在的；如果其直接请求确认无效，这也会让其承担合同欺诈的责任。3.法院应确认不存在以下两种情形后，才能作出合同无效的判断。其一，要排除朝阳股份社持有合法报建手续、相关证照的可能性。因陈振宇在涉案租赁物招租期间投诉朝阳股份社个别领导存在暗箱操作情形而得罪了出租方，朝阳股份社隐瞒真相，自称涉案租赁物是违章建筑，导致合同无效，从而达到赶走陈振宇的目的。其二，要排除朝阳合作社在《补充协议》中第二条第4点关于“甲方必须按国家有关部门的要求提供一切办理工商、税务……等相关的一切手续，如不能提供造成的一切损失归甲方”之约定，该约定合法有效，在双方均没有确定请求无效处理、法院也无证据的情况下，应按该约定履行。黎冲经联社在答辩意见中强调“曾提醒朝阳股份社尽快协助承租方给予办理相关手续”，证明朝阳股份社完全有能力履行合同，现只是故意报复陈振宇不办理而已。综上，在不确定的情况下，一审法院判定合同无效是不公平的。
二、一审法院不顾客观事实，拒绝陈振宇要求现场勘验的请求，教条式地适用司法解释，判决陈振宇承担一半房屋使用费错误。1.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条适用的前提条件是占有使用，陈振宇本案中无法占有使用涉案租赁物，理由如下：（1）仅有利害关系人陈惠志陈述朝阳股份社已将租赁物交付给陈振宇，无其他证据佐证，陈惠志的证人证言不应予以采信。涉案租赁物在合同签订后基本上是敞开的，陈振宇带人去看房时，在外墙打横幅招租也是正常的，但涉案租赁物钥匙至今没有交付。钥匙不是关键问题，关键是朝阳股份社一直未办好消防等手续导致陈振宇不能使用涉案租赁物。（2）应通过查明涉案租赁物是否产生水电费等来判断该租赁物是否曾被实际使用，但原审法院对此未予查明。（3）从双方提供的照片显示，商铺的门一直关着，不可能被使用。（4）因为以上原因，转租后的承租方也没有实际进驻，一直在等待产权人给予办证手续，即使有两个月的装修期，也不敢贸然投资装修。（5）陈振宇转租所收租金、保证金也已全部退回，第三人至今还保留追究违约方法律责任的权利。
三、一审程序上有失公正，表现在：1.一个案情简单的案子仅正式开过一次庭，被久拖不决，人为复杂化。审限比同类案件要长2-3个月，导致陈振宇资金被占用时间更长。2.对方没有反诉，但时隔两个月后便起诉要求陈振于支付租金，被拖延一起合并审理，合并审理案应各交一半诉讼费，但一审法院没有让其交费。3.朝阳股份社所有证据、答辩状，均是开庭时提交，没有给陈振宇答辩期，而陈振宇变更诉讼请求却被告知过期。4.一审法院判决朝阳股份社返还88388元使用费予陈振宇，违反了“不诉不理”的民法原则，或是错误地将答辩状中的答辩理由、观点，上升为朝阳股份社的反诉请求，或是为与（2014）佛城法民一初字第132号案（以下简称132号案）保持一致，而故意违反程序性的法律。
四、一审法院推定涉案租赁物为违章建筑，进而推定合同无效，造成朝阳股份逃避违约责任，达到了朝阳股份社合同欺诈的目的。1.2013年6月14日，朝阳股份社隐瞒事实真相，将违章建筑说成是合法建筑，在石湾镇街道社会工作局介入的情况下还依然称所有手续合法。2.《补充协议》第二条第四款约定：“甲方必须按照有关部门的要求提供一切办理工商、税务、消防、水电、电信、门牌地址等相关的一切手续。如不能提供，造成的一切损失归甲方”。第二条第五款约定“如乙方按照甲方的要求办理整体消防正规（一级）报建手续时，因甲方建筑物不合符消防标准时，或甲方不能提供建筑物的一切相关手续时，所产生的责任由甲方承担”。如果朝阳股份社明知是违章建筑，还为何承诺以上条款？目的是先骗取陈振宇保证金、预交租金、垃圾中转费等合计376716元，钻法律空子来收取“使用费”。陈振宇当时相信对方提供的是完全合法的租赁物。而且在第二条第八款中又承诺：“在租赁期间，租赁物因被认定为违章建筑而被相关部门强制拆除或无法使用的，因此造成的经济损失由甲方负责”。这些合同欺诈条款在签订时就是让陈振宇尽快交钱，交高额保证金。在陈振宇履行交款义务后，朝阳股份社拒绝协助办理开业手续，或以其他理由拖延办理。陈振宇之后发出律师函，朝阳股份社也不予答复。3.在本案开庭时，朝阳股份社突然袭击举证，还非法造假偷偷录音，并先后提交两个土地证，让人难以分真假。
五、责任与赔偿。1.从合同条款中可以判断陈振宇已尽审慎注意义务，但诚信被他人利用，不能因此而承担骗子造成的法律后果的50%，而且本案损失方是陈振宇，不是朝阳股份社。2.本案造成法律后果和责任，根本上是因为违章建筑，这是责任的根源，且朝阳股份社存在欺诈的主观恶意，陈振宇最多也只是轻微过失而已，所有的责任均应由朝阳股份社承担。3.本案赔偿损失的标的是承租人、次承租人的投入（保证金、预付款无回报的损失，错过选择其他投资机会损失，融资利息损失，诉讼成本、签约、履约、无效合同处理后续人力物力损失），合同约定双方参照定金罚则赔偿，朝阳股份社应给予赔偿陈振宇损失20万元。第三人即次承租人已明示将追偿陈振宇，对违建房方的赔偿责任则另行保留。无效合同的过错责任，与合同违约责任的赔偿是殊途同归的，尤其本案中朝阳股份社在《补充协议》中有如此多的承诺、责任，可转化为民事欺诈的责任，对其民事制裁是完全可以加重的。
综上，上诉请求：1.撤销原审判决第一项、第二项、第五项，给予重新认定；2.依法改判朝阳股份社赔偿因其严重过错行为给陈振宇造成的损失20万元（参照《补充协议》中约定保证金20万元，依定金罚则标准赔偿）并退回另一半的租金、垃圾中转费合共88388元；3.本案全部诉讼费用由朝阳股份社承担。
被上诉人朝阳股份社辩称：一、一审法院在庭审过程中已就涉案租赁物的报建情况进行调查，在查明情况后，依法认定涉案租赁合同及补充协议无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定适用于全部合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》是针对处理房屋租赁关系法律事务的详细解释及规定，且至今有效。在本案及132号案庭审过程中，一审法院已就涉案租赁物的报建情况进行提问，朝阳股份社已如实告知一审法院，因历史原因涉案租赁物尚未办理相关的报建手续，也不具有房产权证。当时陈振宇的代理人也在场，对此没有提出异议，且其代理人亦表示将自行查证涉案租赁物是否未报建、未办证。如陈振宇认为朝阳股份社刻意隐瞒涉案租赁物的报建审批文件，其应举证证明，也可向法院申请调查取证。但陈振宇未对此举证证明，应承担相应的举证责任。此外，涉案租赁物是否可用于办理企业工商登记地址之用，与租赁物业是否已办理报建或办理房产证并无直接因果关系。物业的房产证或报建手续并非办理企业工商营业执照的必要文件，而可以用《场地（经营场所）使用证明》作为替代。陈振宇作为朝阳股份社有表决权的股民之一，对于社内集体资产的权属情况以及集体资产处分情况均非常清楚。在涉案租赁合同及补充协议签订时，朝阳股份社同意协助其办理营业执照也是指提供《场地（经营场所）使用证明》，不是指提供报建手续或房产证。故一审法院认定涉案合同无效符合事实及法律规定。
二、关于租赁物的交付问题。首先，合同签订后，朝阳股份社已将租赁物交付给陈振宇使用，陈振宇也实际占用租赁物，其至今也未将涉案租赁物业交还朝阳股份社。租赁物交付当时，双方没有就钥匙移交签订书面文件。租赁物是否产生水电费，并不能作为陈振宇是否接收物业的标志。其次，如陈振宇所言，其已将租赁物转租给第三人，且双方已签订相关的租赁合同。在正常的情况下，承租人不可能不进入现场查看租赁物，判断物业是否符合其使用要求。故从陈振宇的转租行为可证实其已实际控制、使用涉案租赁物。再者，在一审判决作出后，朝阳股份社也曾与陈振宇沟通，双方先行办理涉案租赁物的交接，降低双方的损失，但陈振宇拒绝。为此，朝阳股份也请求一审法院提供协助，与陈振宇沟通，但陈振宇仍拒绝，且要求法院封存租赁物，致使双方均不能使用。
三、一审法院程序正当，符合法律规定。首先，朝阳股份社依法享有要求陈振宇支付拖欠租金的诉权，只要在诉讼时效期间内提起诉讼，法院应当受理。由于两案诉讼标的、诉讼主体均基于同一法律关系，且两案存在直接利害关系，如将两案分开审理不利于案件的处理，故一审法院将两案合并审理符合民事诉讼法的规定。其次，朝阳股份社在132号案诉讼时已提供相关证据，陈振宇也一早签收。其后，为更加严谨，朝阳股份社在第一次开庭前提交本案的证据，陈振宇迟延签收相关证据，应由其自行承担相应的责任。朝阳股份社是否在答辩期内提交答辩状并不影响陈振宇的诉讼权利，也不影响法院的审理。再次，陈振宇在第一次庭审结束后，曾向一审法院提交新证据，一审法院亦对其提交的新证据重新组织质证，故即便陈振宇认为其未及时领取证据导致没有充足时间准备答辩及相应的证据，其也可在第二次开庭时进行新的答辩、举证，也可在庭后提交书面的辩论意见，表达其主张。此外，陈振宇未在法律规定的期限内申请变更诉讼请求，法院有权不同意其变更诉讼请求的申请。一审法院判令朝阳股份社向陈振宇退还2013年10月至2013年12月期间的房屋占有使用费和垃圾中转费88388元，系基于陈振宇的诉讼请求，结合相关法律规定而作出，并没有违反“不诉不理”原则。
四、陈振宇在签订涉案合同前已知悉租赁物的权证情况，朝阳股份社不存在欺诈。租赁物所在土地由黎冲经联社所有，由朝阳股份社管理及收益，属于农村集体资产。朝阳股份社提供的录音亦可反映，在签订涉案租赁合同前，陈振宇已明确知悉涉案租赁物没有办理报建手续。陈振宇对该证据不予确认，但未提供反证予以推翻，法院应采信该证据。此外，如前所述，办理工商、税务等手续并不必然需要物业的报建、权证资料，只需提供《场地（经营场所）使用证明》即可。同时，依据《补充协议》第二条第5款的约定，如承租物业需要进行消防报建、验收等工作的，由乙方自行办理相关手续及承担费用。由此可见，朝阳股份已明确告知陈振宇，租赁物未办理消防报建、验收等工作，如陈振宇需要办理，朝阳股份社可以提供协助。《补充协议》第二条第9款的约定，租赁物业被认定为违章建筑而被强制拆除或无法使用，由此产生损失由朝阳股份社承担。该条款的适用前提是涉案物业被认定为违章建筑且被强制拆除或无法使用，故即便租赁物被认定为违章建筑，但没有被强制拆除、可正常使用，亦不会造成陈振宇任何损失。并且基于双方签订的合同无效，该条款亦属无效，对本案的处理不构成影响。
五、责任与赔偿的问题。陈振宇因未尽审慎义务而需对涉案租赁合同无效承担一半的责任，与事实不相符。从朝阳股份社提供的证据可知，陈振宇在签订涉案租赁合同前已清楚知悉涉案物业的报建、权证情况，因此，陈振宇系在明知的情况下签订租赁合同，须对涉案租赁合同的无效承担一半以上的责任。但为尽快解除本次事件，朝阳股份社也没有就此提起上诉。不论以陈振宇未尽审慎义务为由，或以陈振宇明知而为之为由，陈振宇均须对涉案租赁合同无效承担一半以上的责任，故就结果而言，一审法院的判定并无过错。鉴于涉案租赁物未报建、无产权证，因此陈振宇与次承租人之间的租赁合同亦属无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已明确规定租赁合同无效的后果，合同约定的违约责任也属无效，双方均无需履行，但若陈振宇自行向次承租人支付该费用，则依法不能视为系其直接的实际损失，朝阳股份社依法无需对此进行补偿或赔偿。综上，请求驳回陈振宇的上诉，维持原判。
原审被告黎冲经联社未到庭发表答辩意见。
上诉人陈振宇二审期间提交以下证据：证据1.《收据》6份，以证明在本案一审前后，陈振宇把转租的租金、保证金及相关损失交给了次承租人，次承租人还保留了获得赔偿的权利，陈振宇没有实际使用涉案违章建筑；证据2.《关于禅城区石湾镇街道黎冲东街村永朝路XX号南侧（地号：XX）违法建设的情况介绍》及其附件各1份，以证明涉案租赁物是违章建筑，朝阳股份社在招投标时进行了欺诈，后来，陈振宇发律师函要求办证的时候也没有出示有关证件；证据3.《人民法院诉讼收费专用票据（结算）2份，以证明朝阳股份社利用诉讼程序拖延两个案件的审理。
被上诉人朝阳股份社质证认为：对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，在一审中，法院要求次承租人到庭说明情况，但是陈振宇没有叫他们到庭，因此无法确认相关人员的身份和合同、收据的真实性，由于陈振宇与次承租人的转租合同同样无效的，基于无效的法律关系，双方应该是相互返还；对证据2的真实性、合法性、关联性没有意见，该证据可以印证朝阳股份社的观点，涉案租赁物没有经过合法报建，涉案合同无效，原审法院认定正确；对证据3的真实性、合法性没有异议，但不能证明其所主张的证明内容。
本院认为，对于证据1，因相对人未能出庭作证，单凭该证据无法证实陈振宇的实际损失，对此本院不予采信；朝阳股份社对于证据2、3的真实性无异议，本院予以确认，但证据3不能证实原审法院违反法定程序。
被上诉人朝阳股份社及原审被告黎冲经联社二审期间均未提交新的证据。
经审查，原审法院认定事实正确，本院予以确认。另查明，涉案租赁物所在的建筑物未经规划行政部门批准建设，于2013年7月11日被佛山市禅城区环境保护和城市管理局认定为违法建筑，并决定当事人限期自行拆除，但建筑物至今未被拆除。
再查明，二审诉讼期间，经本院于2014年9月5日组织双方当事人查看租赁现场，陈振宇认为其一直没有实际控制涉案租赁物，对方任何时候都可以使用，并明确表示从该日起涉案租赁物由朝阳股份社占有、使用，朝阳股份社同意收回租赁物。
本院认为：一、关于陈振宇上诉提出的程序问题。首先，由于合同的效力属于法院应当审查的范畴，不限于当事人的诉讼请求，原审法院在庭审也对租赁物是否报建、是否取得建设工程规划许可证等事实进行了审理，并没有严重违反法定程序；其次，在另案诉讼中，原审法院依法收取朝阳股份社所应交纳的案件受理费，庭审中陈振宇也同意两案合并审理，并进行了答辩、举证、质证，原审法院对此没有违反法律规定；最后，朝阳股份社在本案中明确拒绝支付违约金和赔偿损失以及不需要返还租赁费用，其请求属于抗辩，法院也应当进行审查，故原审法院并未违反“不告不理”原则。综上，陈振宇关于原审法院违反程序的理由不成立，本院不予支持。
二、关于涉案租赁合同的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”该条规定了以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效，其立法原意在于违法建筑违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十一条、第四十四条的规定，并且直接损害国家和社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应当认定为无效。案涉《租赁合同书》以及补充协议约定黎冲经联社（实为朝阳股份社）将朝阳村综合大楼中总面积为2486.3平方米的房屋出租给陈振宇使用，因租赁标的所在的建筑物未履行合法报建手续并取得建设工程规划许可证，且被行政主管部门认定为违法建筑，故原审法院依照上述规定认定涉案租赁合同无效正确，本院予以维持。陈振宇对租赁合同的效力提出上诉，缺乏法律依据，本院不予支持。
三、关于租赁合同无效后的处理问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”朝阳股份社作为出租人明知租赁物未取得建设工程规划许可证，仍将租赁物出租陈振宇，具有明显过错。从双方在租赁合同的补充协议中约定“租赁物业因被认定为违章建筑而被相关部门强制拆除或无法使用的，因此造成的经济损失由甲方负责”的内容以及结合陈振宇作为朝阳股份社的村民，其亦应当清楚租赁物的状况，故其对租赁合同的无效也存在过错。因此，双方对租赁合同的无效都有过错，应当各自承担相应的责任。对于租赁物的占有使用费问题。陈振宇虽然主张其并没有实际接收租赁物，但根据本案的证据，陈振宇在签订合同后已交纳了2013年10-12月的租金和垃圾中转费，随后在涉案租赁物处悬挂招租横幅，与案外人签订租赁合同，将租赁物分别转租，并且在2013年9月27日发函给朝阳股份社要求按协议提交相关的办理证照的资料，结合日常生活经验法则判断，可以认定陈振宇已接收了租赁物并实际占有。陈振宇主张朝阳股份社未实际交付租赁物，理据不足，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，陈振宇应当支付占有使用费，原审法院根据本案具体情况，酌定陈振宇应参照租赁合同约定的租金标准的50%支付租赁物的占有使用费，并无不当，本院予以维持。陈振宇上诉不需要支付租赁物的占有使用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于陈振宇主张的损失赔偿问题，由于双方对租赁合同的无效都有过错，应当各自承担相应的责任，朝阳股份社应当赔偿陈振宇的合理损失，但陈振宇上诉主张朝阳股份社赔偿损失20万元，只是以参照定金罚则为由提出请求，而未能提供充分证据证实其对租赁物进行装饰装修、经营投入、购置设备等实际损失，其诉讼请求证据不足，本院不予支持。
综上所述，陈振宇的上诉请求，理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5625.82元，由上诉人陈振宇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴健南
代理审判员 彭进海
代理审判员 姜欣欣
二〇一四年十一月十日
书 记 员 莫志恒