浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬象民初字第1497号
原告：励玉梅。
委托代理人：杨国林。
被告：象山县万象房屋开发有限公司。
法定代表人：周开世。
委托代理人：章国锋。
原告励玉梅为与被告象山县万象房屋开发有限公司（以下简称万象公司）确认合同效力纠纷一案，于2014年9月10日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员奚巧群适用简易程序，于同年11月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨国林、被告委托代理人章国锋到庭参加诉讼。2014年10月25日，原、被告向本院申请庭外和解30日，本院予以准许。本案现已审理终结。
原告励玉梅起诉称：2013年5月20日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：2012010700096）一份，约定：“被告将坐落于象山县丹东街道塔山花园三期第258幢1单元202室商品房一套出售给原告，合同约定建筑面积为91.55平方米，合同总价款（商品房总价）为117万元，被告应当在2013年10月31日前将符合各项条件的商品房交付原告使用”。合同并对其他事宜进行了约定。合同签订后，象山县住房和城乡建设局对该合同进行了审核并予以备案登记，原告亦按约付清了全部房款。但被告却违反合同约定，未按期向原告交付商品房，经原告多次交涉未果。原告认为，讼争商品房买卖合同系双方真实意思表示，且已登记备案，应合法有效。故诉请法院判令：确认原、被告签订的合同编号为2012010700096的《商品房买卖合同》合法有效。
被告万象公司答辩称：被告对原告诉称的基本事实没有异议，但原告称被告违反合同约定未按期交付商品房，并非被告主观过错所致。因案涉商品房原预购者张补金对原、被告签订的《商品房买卖合同》的效力提出异议，并向法院申请对商品房进行司法查封，客观上导致被告无法按期交付商品房。对合同效力问题，原预购者张补金一直存在异议，故被告主观上也无法作出决定，应依法由法院对合同效力作出判定。
为证明其诉讼主张，原告向本院提供了下列证据：
1.《商品房买卖合同》一份，拟证明原、被告双方存在商品房买卖合同关系并已约定各自权利义务内容的事实；
2.补充协议书一份，拟证明原、被告双方于2014年2月25日协议约定对《商品房买卖合同》中关于争议解决方式作出变更的事实；
3.销售不动产统一发票一份，拟证明原告已向被告支付全部购房款的事实；
4.合同备案信息表复印件二份，拟证明原、被告签订的《商品房买卖合同》已经行政部门审核后登记备案的事实；
5.（2014）甬象民初字第385号民事裁定书一份，拟证明原告曾于2014年3月4日就讼争纠纷向象山县人民法院提起诉讼的事实；
6.（2014）甬象民初字第1318号民事判决书一份，拟证明与讼争商品房情况相同的其他人签订的商品房买卖合同已经法院判决确认有效的事实。
为证明其辩称事实，被告向本院提供了下列证据：
1.（2013）甬象民初字第1390号民事判决书一份，拟证明讼争商品房在出卖给原告之前系由案外人张补金预购，被告与张补金之间的商品房预约合同纠纷经法院生效判决后，被告与原预购者张补金之间的预约合同关系已解除，双方之间仅存在普通债权债务关系；现张补金已申请法院将讼争商品房进行司法查封，客观上导致被告无法按照《商品房买卖合同》约定向原告交付商品房，故被告在履约过程中并不存在主观过错的事实；
2.民事裁定书复印件一份，拟证明讼争商品房原预购者张补金于2013年9月9日向法院提出财产保全申请，而原、被告于2013年5月20日签订《商品房买卖合同》，故双方签订合同时讼争商品房尚未被法院司法查封，被告出售商品房应系合法有效，且至本案开庭时，讼争商品房尚处于查封状态的事实；
3.象山县人民政府办公室作出的塔山花园三期有关问题的协商会议纪要复印件一份，拟证明与本案情况类似的商品房预购者及买受人等纠纷通过县政府协调后已经妥善解除，讼争商品房所涉预购者张补金因不同意按照会议纪要方案操作，故其只能自行承担法律风险，原告只能自行通过诉讼途径维护自身权益的事实。
为查清本案事实，本院依原告申请向象山县住房和城乡建设局住房管理科调取证明一份，拟证明讼争《商品房买卖合同》经过相关部门备案的事实。
原、被告在庭审中质证及本院认证如下：
原告提供的证据1，被告质证后对真实性、关联性均无异议，且双方签订合同时被告认为合同应系合法有效，但因合同签订后案外人张补金一直对合同效力提出异议，故该份证据合法性由法院最终作出判定。本院对该份证据的真实性、关联性予以认定，对合法性系本案审理关键，将结合本案其他证据予以综合认定。原告提供的证据2至6、被告提供的全部证据及本院调取的证据，原、被告双方质证后均无异议，本院予以认定。
根据上述举、质证及认证意见，并结合原、被告诉辩及庭审陈述，本院采原告诉称事实作为本院认定本案的部分基本事实，另查明本案其他事实如下：
2008年10月31日，案外人张补金与被告及案外人应跃平签订联合建房协议书一份，约定：“张补金以投资参股方式获取被告开发的二套住宅的参建投资权，房屋具体明确为塔山花园三期258幢102、202室二套商品房”。协议签订后，张补金于同日支付第一期购房款110万元。上涉二套商品房于2012年8月16日取得预售许可证后，被告向原告提出签订商品房销售合同通知，张补金因被告履约中存在严重违约等行为，提出相应诉求。后因双方分歧过大，被告于2012年12月4日书面通知张补金解除合同，并自通知收到之日起15日内办理退款手续。但张补金收函后，既未履行缴款签约手续，也未办理解约退款手续。2013年8月27日，张补金以万象公司为被告起诉要求解除双方签订的联合建房协议书。同年9月，张补金就讼争房产向本院提出保全申请，本院经审查裁定予以查封。2014年2月11日，本院依法判决解除张补金与被告万象公司之间商品房预约事实合同关系及被告万象公司返还张补金预付房款并赔偿利息损失等。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，被告作为房地产开发公司具备签订商品房买卖合同的主体资格及民事行为能力，被告已于2012年8月取得讼争商品房的预售许可证明，故原、被告于2013年5月20日签订的《商品房买卖合同》应系双方真实意思表示，且该合同已按照法律、行政法规规定办理登记备案手续，不违反法律及社会公共利益。至于讼争商品房原预购者张补金异议的合同效力问题，因其与被告之间的商品房预约合同关系已经本院生效裁判文书判决予以解除，并由万象公司归还其已付的购房款及支付利息损失，故张补金对万象公司仅享有普通债权，对讼争商品房并不享有合同及物权法上的权利。而被告未按约交付商品房，系因讼争商品房经张补金申请已被法院司法查封之客观原因所致，不得作为商品房买卖合同效力认定的阻却因素。故原、被告签订的《商品房买卖合同》依法成立，并不存在合同无效的相关情形，应当认定合法有效。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
确认原告励玉梅与被告象山县万象房屋开发有限公司于2013年5月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2012010700096）合法有效。
本案案件受理费80元，减半收取40元，由被告象山县万象房屋开发有限公司负担，按本院规定予以免交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，开户银行：宁波市中国银行营业部，账号：37×××92。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
代理审判员 奚巧群
二〇一四年十二月十七日
代书 记员 毕妍妍