广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第3755号
上诉人（原审原告、反诉被告）：朱泽鑫。
上诉人（原审原告、反诉被告）：朱庆珍。
两上诉人的共同委托代理人：王明华，广东启兴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄伟佳。
被上诉人（原审被告、反诉第三人）：广州新港机场实业有限公司。
法定代表人：姚坤金。
两被上诉人的共同委托代理人：吴海滨，广东百科律师事务所律师。
两被上诉人的共同委托代理人：梅聪颖，广东百科律师事务所律师。
上诉人朱泽鑫、朱庆珍因房屋买卖一案，不服广州市花都区人民法院（2013）穗花法民三初字第48号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州新港机场实业有限公司（以下简称新港公司）是位于广州市花都区花东镇中国南方进出口商品交易中心所在楼盘的开发商，也是黄伟佳的保证人及受委托人，受黄伟佳和案外人黄玉霞等人的委托代为出售黄伟佳和案外人黄玉霞等人在广州市花都区花东镇的中国南方进出口商品交易中心的商铺及自行出售该中心内属其所有的商铺。为推销商铺，新港公司通过派发宣传单章及刊登广告的方式宣传、推介位于广州市花都区花东镇的中国南方进出口商品交易中心的商铺。朱泽鑫、朱庆珍是夫妻关系，案外人朱珠为朱泽鑫、朱庆珍的女儿。
2011年6月15日，朱泽鑫、朱庆珍以案外人朱珠名义（认购方）与黄伟佳（出售方）及新港公司（担保方）签订《【中国南方进出口商品交易中心】商铺认购书》，约定认购方自愿认购广州市花都区花都大道与机场北出口交汇处【中国南方进出口商品交易中心】2C层150号商铺，该物业建筑面积14.69平方米，套内建筑面积7.49平方米。该物业用途为商业，于2012年9月30日前交付使用。物业总价款为330000元，付款方式：商业按揭款优惠折扣特惠价减两年租金，认购价为237814元。认购方须于2010年6月18日前…….到发展商指定地点与出售方签署《商铺买卖合同》。其他约定：双方同意，由出售方指定单位与认购方签署《租赁及委托经营管理合同》，另行约定双方的权利义务。
2010年6月17日，朱珠与黄伟佳、新港公司签订涉案商铺的《商铺买卖合同》，约定由朱珠购买涉案商铺。
2010年6月17日，朱泽鑫、朱庆珍向新港公司支付定金20000元、购商铺首期款107814元、公证费200元。2010年6月17日，朱泽鑫、朱庆珍向国浩律师集团（广州）事务所支付律师费1480元。2010年10月1日，朱泽鑫、朱庆珍向新港公司支付办证税费8097元。
2010年10月1日，朱泽鑫、朱庆珍作为法定监护人代案外人朱珠（乙方）与新港公司（甲方）签订《航空商住大厦商铺交接确认书》，内容为：“移交方（甲方）：广州新港机场实业有限公司。接收方（乙方）：朱珠。交接物业编号：二层2150号铺。为保证商场的正常经营，甲乙双方在签署《商铺买卖合同》时已对本次商铺交接进行了相关约定，乙方负有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并配合商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。2010年9月30日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按《商铺买卖合同》约定的装修标准进行装修，乙方不得以装修标准问题为由拒绝办理商铺交接会手续；甲方对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2012年9月30日前按《商铺买卖合同》约定的装修标准，将该商铺交付买受人使用。注：2010年9月30日至2012年9月30日期间该铺的水电费、物业管理费及该铺的租赁税费由甲方承担。甲方承诺在2012年9月30日监督经营管理公司，按以下装修标准将商铺交付乙方使用。地面：水泥压光。供电：独立电表及配电箱。间隔：轻钢龙骨石膏板间隔。门面：豪华卷闸。”
因朱珠属于未成年人，无法办理按揭贷款手续，朱泽鑫、朱庆珍作为朱珠的法定监护人，与黄伟佳、新港公司协商，将涉案商铺变更为朱泽鑫、朱庆珍购买，朱泽鑫、朱庆珍（买受人）与黄伟佳（出卖方）及黄伟佳、新港公司新港公司（委托代理人及保证人）于2010年10月20日重新签订涉案商铺《商铺买卖合同》，约定：买受人所购的商铺位于广州市白云国际机场北出口与花都大道交汇处航空商住大厦（R1-R4栋、R1A-R3A栋）二层2150号铺（以政府相关部门批准的最终地址为准），该商铺建筑面积14.69平方米，其中套内建筑面积7.49平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.20平方米。计价方式与价款（第三条）：该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为237814元。付款方式及期限（第四条）：2010年6月29日前支付全部房价款的53%（含定金），即127814元；余下房价款110000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号。备注：1、买受人接出卖人通知（电话通知或书面通知）的3天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需的按揭资料，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任。2、银行审批的贷款与申请贷款额度之间的差额，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后3天内以现金支付；逾期付款，则按本合同第五条承担违约责任。3、如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款的，买受人须在收到银行或出卖人的电话或书面通知后3日内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部价款；逾期付款，则按本合同第五条承担违约责任。买受人逾期付款的违约责任（第五条）：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间长短，分别处理（即下列两点不合并执行）。（1）逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权单方面提出解除本合同。若出卖人选择解除本合同的，出卖人可将买受人已付房价款作为违约金没收，且购房定金亦不予退回。若出卖人选择继续履行本合同，本合同继续履行，按本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金。商铺的交付约定（第六条）：出卖人应当于2010年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续。买受人负有积极配合出卖人办理该商铺交接的义务，并配合该商铺商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。该商铺会因为整体经营的原因而未能按本合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺的交付手续；……。商铺使用权约定（第七条）：1、该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2012年9月30日止，出卖人委托广州福地商务有限公司行使该商铺的的权及收益权，包括对该商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等，买受人不得干涉。……。商铺使用权的交接（第八条）：出卖人应于2012年10月1日前，将符合合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日起开始正式行使该商铺的使用权及收益权。……。产权证的办理（第十五条）：本合同生效后的220个工作日内，由出卖人负责向广州市花都区房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续。在此情况下，买受人应当在收到出卖人书面通知后5个工作日内向出卖人提供房地产登记机构要求的需买受人提供的证件资料。买受人同意委托并授权出卖人或出卖人指定的代理人代其到产权登记部门办理该商品房的产权登记手续及申领房地产权证。若买受人选择按揭付款方式的，则在出卖人申领《房地产权证》后，出卖人将其直接交付给买受人的按揭银行，亦视为出卖人将《房地产权证》交付买受人。买受人须在申请办理房地产权证手续前，向出卖人提供所需资料及交清全额房价款、违约金（如有）、与政府规定缴纳的税项和费用，因买受人未提供或延迟提供所需资料及未支付或延迟支付上述款项、税费导致出卖人不能或延迟办理产权登记或《房地产权证》的，视为买受人未履行办理产权证的相关义务，由此产生的责任全部由买受人承担，出卖人办理《房地产权证》的时间相应顺延。……。合同第十六条约定：保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任。此外，合同还对买卖双方的其他权利义务进行了约定。
2010年10月20日，朱泽鑫、朱庆珍作出《说明》，表明：“广州白云机场北出口空港大道1号2150商铺合同原业主朱珠因属于未成年人，办理不到银行按揭，现朱珠监护人同意将合同姓名变更为父亲：朱泽鑫，身份证号码：××，母亲：朱庆珍，身份证号码：430XXXXXXX日后由于合同更改姓名发生的纠纷均由朱珠及其监护人负责。（附注：2010年10月20日前由朱珠所签文件一律有效，商铺买卖合同除外）。”
2011年6月26日，新港公司以快递方式向案外人朱珠寄发《关于办理按揭手续的№通知》，内容为：“朱珠（先生／小姐）：我司就阁下未办理购买广州白云机场北出口空港大道1号2150号铺（下称“该商铺”）的按揭手续事宜，通知如下：根据《商铺买卖合同》的约定，阁下选择按揭付款的方式支付剩余房款人民币￥110000元，阁下应自我司发出通知（电话通知或书面通知）的3天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续。因此，我司现敦请阁下于2011年7月1日至2011年7月4日间（7月3日银行休息日）带齐按揭所需资料到广州市花都区新华街紫薇路骏威锦东花园B区35-38号中国建设银行股份有限公司广州花都支行办理按揭手续，有配偶的请携同配偶一起前往办理按揭手续（烦请提前与办理按揭人员电话联系落实，以免浪费您的宝贵时间。按揭联系人员电话详见附件）如由于阁下的原因未能在上述期限办理银行按揭手续我公司将依照按合同第五条第2点约定追究阁下逾期付款的违约责任。若阁下要求将付款方式转为一次性付款的，请于2011年7月4日前到我司律师事务处办理补充协议补签手续，否则我司将视您的付款方式按原合同付款方式处理。”
庭审中，朱泽鑫、朱庆珍否认收到黄伟佳、新港公司寄发的包含上述《关于办理按揭手续的通知》的快递邮件。黄伟佳、新港公司提交一份编号为：EG08XXX44CS的EMS国内特快专递邮件的《邮件全程跟踪详单》，表明上述邮件已于2011年6月26日向朱泽鑫、朱庆珍地址（广州市荔湾区桥中珠岛花园2栋216铺，电话189××××3328）寄出，并于2011年6月27日经“本人收”妥投。
2011年8月4日，广州市国土资源和房屋管理局核发了房地产权属人为朱泽鑫、朱庆珍的涉案商铺的房地产权证。
2012年7月10日，新港机场作为黄伟佳的委托代理人及保证人以快递方式向案外人朱珠寄发一份《通知函》，通知称：“根据合同约定，该房产总价为237814元，您向黄伟佳支付首期款后，余款110000元应以按揭贷款的方式向黄伟佳支付；同时，双方还约定，如因您（买受人）个人原因导致无法办理按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到通知后15天内，足额向出卖人一次性支付全部房价款。但经本公司多次催告，您仍拒绝办理银行按揭的相关手续，也未采取其他付款方式付清购房款。2011年8月4日，国土房管部门已将上述商铺登记在您名下。黄伟佳及本公司现要求并通知您在2012年7月20日前向黄伟佳或本公司一次性付清余款110000元。”
庭审中，朱泽鑫、朱庆珍否认收到黄伟佳、新港公司寄发的包含上述《通知函》的快递邮件。黄伟佳、新港公司提交一份编号为：EGXXXXX6CS的EMS国内特快专递邮件的《邮件全程跟踪详单》，表明上述邮件已于2011年7月10日向朱泽鑫、朱庆珍地址（广州市荔湾区桥中珠岛花园2栋216铺，电话189××××3328）寄出，并于2011年7月11日经“本人收”妥投。
2012年9月28日，新港公司以快递方式向案外人朱珠寄发一份《通知书》，称：“您位于广州市花都区广州白云机场北出口空港大道1号的2150号商铺已符合办理接收手续的条件，特此通知您于2012年10月8日至2012年10月12日办公时间内带齐相关资料前来办理接收手续。若阁下未能按本通知书指定时间内前来办理接收手续的，请提前书面通知本公司并与本公司另行协商接收时间，但阁下接收的时间至迟不得超过2012年10月15日前，否则由此导致的一切损失、风险、责任均由阁下咨询承担。”
庭审中，朱泽鑫、朱庆珍否认收到黄伟佳、新港公司寄发的包含上述《通知书》的快递邮件。黄伟佳、新港公司提交一份编号为：EV287088202CS的EMS国内特快专递邮件的《邮件全程跟踪详单》，表明上述邮件已于2012年9月28日向朱泽鑫、朱庆珍地址（广州市荔湾区桥中珠岛花园2栋216铺，电话189××××3328）寄出，并于2012年9月29日经“本人收”妥投。
诉讼中，朱泽鑫、朱庆珍确认：签订上述合同时，朱泽鑫、朱庆珍与案外人朱珠居住在广州市荔湾区桥中珠岛花园2栋216号房，在2012年8月搬至广州市荔湾区桥中珠岛花园C栋303号房居住，但朱泽鑫、朱庆珍经营的公司仍在广州市荔湾区桥中珠岛花园2栋216号房办公，因此该地址仍能收到邮寄快递。
2012年10月22日，朱泽鑫、朱庆珍向黄伟佳、新港公司以快递方式寄发一份《通知书》，称：“根据黄伟佳你与本人朱泽鑫、朱庆珍于2010年10月20日所签定的《商铺买卖合同》约定（合同第八、九条），至2012年10月22日，黄伟佳你仍未能将商铺使用权（广州市花都区广州白云机场北出口与花都大道交汇处航空商住大厦（R1-R4／R1A-R3A）二层2150号铺）交付给本人使用，且逾期已达22天，为此，本人依据双方所签定的《商铺买卖合同》第八条和第九条的约定，提出与黄伟佳你解除该商铺买卖合同。请黄伟佳你于本人此《解除合同通知书》送达之日起60天内退还本人全部已付款和已付款利息，及按本人累计已付款的千分之一向本人支付逾期交付商铺使用权的违约金（按日计算）、本次购铺税费、律师费等。如《解除合同通知书》送达之日后60天内黄伟佳你仍未能将以上款项偿付完毕，本人将通过法律渠道追究黄伟佳相关责任，并根据同期银行贷款利率及合同约定违约金按日向黄伟佳你收取滞纳金。”黄伟佳、新港公司否认收到朱泽鑫、朱庆珍寄发的上述《通知书》。
朱泽鑫、朱庆珍向原审法院提交一份《民事委托合同》，拟证明朱泽鑫、朱庆珍在本案诉讼中委托广东环球经纬律师事务所刘应刚律师担任代理人，上述律师费为11500元。
2012年12月27日，朱泽鑫、朱庆珍向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1.解除朱泽鑫、朱庆珍、黄伟佳、新港公司之间的《商铺买卖合同》；2.黄伟佳立即向朱泽鑫、朱庆珍退还已交的房款137591元、律师费11500元，并从2010年6月18日起按中国人民银行同期贷款利率赔偿朱泽鑫、朱庆珍的利息损失（计至立案之日约为18757元）；3.新港公司对黄伟佳不能清偿上述给付义务的部分承担保证责任；4、本案受理费由黄伟佳、新港公司承担。
黄伟佳、新港公司原审共同辩称：一、在本案中，黄伟佳、新港公司不存在任何过错，朱泽鑫、朱庆珍无权要求解除合同，其单方解除合同的行为应属无效。首先，双方签订的《商铺买卖合同》能体现双方的真实意思表示，是合法有效的，双方均应按合同的约定履行各自义务。合同签订后，黄伟佳、新港公司作为涉案商铺的出卖人，已按合同的约定全面履行了合同义务，其中包括告知、通知朱泽鑫、朱庆珍以及协助朱泽鑫、朱庆珍办理按揭贷款手续，将涉案商铺交付给朱泽鑫、朱庆珍使用，并为朱泽鑫、朱庆珍办理了相应的产权过户手续等，在合同履行过程中，黄伟佳、新港公司不存在任何过错。另根据双方在《商铺买卖合同》中的约定，朱泽鑫、朱庆珍除应按期支付首期购房款之外，其应在接出卖人通知后，在合同约定的时间内办理相关按揭贷款手续，如因买受人原因导致无法办理按揭贷款的，买受人须在收到银行或出卖人电话或书面通知后以一次性付款的方式向黄伟佳、新港公司付清余下款项，但朱泽鑫、朱庆珍直至今日仍拒绝按合同的约定全面履行相应的付款义务，其行为已构成合同违约，因此，朱泽鑫、朱庆珍无权要求解除合同。根据《合同法》的有关规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当全面按约定履行各自义务，不得擅自变更或解除合同。当事人签订合同的目的并不是为了随时要解除合同，而是为了促成交易成功。对于一个合同法律关系来说，解除合同无疑是最为严厉最为极端的措施，如果合同可以任意解除，市场交易的稳定如何保障？况且涉案房产现已登记在朱泽鑫、朱庆珍名下，朱泽鑫、朱庆珍签订《商铺买卖合同》的目的已告实现，双方的合同法律关系已趋于稳定，涉案的《商铺买卖合同》更不适宜被解除。其次，朱泽鑫、朱庆珍在认购涉案商铺时，朱珠虽为未成年人，但其法定监护人，即本案朱泽鑫、朱庆珍代理其与黄伟佳、新港公司签订的《商铺买卖合同》及认购书均是合法有效的，且双方均以履行了部分的合同义务。至于合同买受人名称的变更，完全是由于朱泽鑫、朱庆珍及朱珠的原因所致，与黄伟佳、新港公司无关。另根据朱泽鑫、朱庆珍提供的相关证据材料显示，双方均认可合同变更买受人名称前各自履行的义务。无论买受人名称是否存在变更，以及变更的前后，朱泽鑫、朱庆珍是合同的实际买受人，朱泽鑫、朱庆珍在诉状中也明确表示，其在2010年6月15日是以其女儿朱珠的名义向黄伟佳、新港公司购买涉案商铺，在履行合同过程中，朱泽鑫、朱庆珍也认可黄伟佳、新港公司出具的朱珠名义的购房款《收据》，以朱珠为名义签署的《认购书》、《商铺交接确认书》等。再次，从双方签订的《商铺买卖合同》的内容来看，双方就合同解除进行了具体明确的约定，但在本案中，黄伟佳、新港公司不存在违约情况，相反是朱泽鑫、朱庆珍迟延付款违约在先，其要求解除合同的依据不符合双方约定解除的情形，同时，朱泽鑫、朱庆珍要求解除合同的依据也不符合《合同法》及相关法律、司法解释规定的合同解除的法定条件。因此，朱泽鑫、朱庆珍关于要求解除合同的诉讼请求即不符合约定，也不符合法律规定的情形，是没有任何依据的。综上，朱泽鑫、朱庆珍的违约行为已造成黄伟佳、新港公司的经济损失，其不仅无权要求解除合同，也无权向黄伟佳、新港公司主张损失；同时，黄伟佳、新港公司除了有权向朱泽鑫、朱庆珍追偿相关款项外，还有权追究朱泽鑫、朱庆珍的违约责任，黄伟佳、新港公司依法向朱泽鑫、朱庆珍追讨债权的行为理应得到法律的支持和保护。二、黄伟佳、新港公司已按合同约定履行相关义务，朱泽鑫、朱庆珍诉称“没有收到收铺通知”不是事实。关对于本案涉案房产，黄伟佳、新港公司曾多次以电话、书面函件等方式通知朱泽鑫、朱庆珍及朱珠，前来办理按揭、支付购房余款、接收商铺等手续。邮政部门出具的《邮件全程跟踪查询结果》显示，关于黄伟佳、新港公司邮寄的，通知朱泽鑫、朱庆珍前来办理商铺交接手续的《通知书》，朱泽鑫、朱庆珍已于2012年9月29日17时签收了该份通知书。根据《最高法关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第10条规定，监护人保护和管理被监护人的财产，代理被监护人进行民事活动。可见，无论是朱珠，还是其监护人即朱泽鑫、朱庆珍均已知悉黄伟佳、新港公司通知办理涉案商铺的按揭、支付购房余款、商铺交付及接收的事实。何况，黄伟佳、新港公司根据合同约定的通讯地址及联络电话邮寄相应通知、告知书是符合双方约定的，且根据双方提供的证据材料显示，双方在履行合同的过程中，一直保持以朱珠名义接、发通知的履行习惯。综上所述，黄伟佳、新港公司在本案中不存在违约行为，是朱泽鑫、朱庆珍违约在先，其无权主张解除合同。因此，请求法院驳回朱泽鑫、朱庆珍的全部诉讼请求。
黄伟佳亦向原审法院提起反诉，请求法院判令：1.朱泽鑫、朱庆珍继续履行《商铺买卖合同》，并向黄伟佳支付广州市花都区花东镇白云机场北出口空港大道1号航空商住大厦二层2150号商铺购房余款110000元及违约金19470元（违约金从2012年7月21日起暂计至2013年1月14日，并继续按合同约定按每日应付房款1‰的利率计至至实际付清款之日止）；2.朱泽鑫、朱庆珍反诉黄承担本案全部诉讼费用。庭审中，黄伟佳变更其第1项反诉请求为：朱泽鑫、朱庆珍继续履行《商铺买卖合同》，并向黄伟佳支付广州市花都区花东镇白云机场北出口空港大道1号航空商住大厦二层2150号商铺购房余款110000元及违约金（违约金从黄伟佳提起反诉之日起按合同约定按每日应付房款1‰的标准计至至实际付清款之日止）。
朱泽鑫、朱庆珍原审辩称：我方不同意黄伟佳的反诉请求。首先因为朱泽鑫、朱庆珍一直没有收到黄伟佳、新港公司的付款通知，也没有收到黄伟佳、新港公司提到的催款通知，交付通知，所以朱泽鑫、朱庆珍就按照合同第九条约定解除合同，既然解除合同就不存在支付余款义务。
反诉第三人新港公司陈述称：我方同意黄伟佳的反诉请求。
原审法院认为：朱泽鑫、朱庆珍、黄伟佳、新港公司经协商，将朱珠与黄伟佳、新港公司签订的《商铺买卖合同》项下的权利义务概况转让给朱泽鑫、朱庆珍并由朱泽鑫、朱庆珍与黄伟佳、新港公司另行签订《商铺买卖合同》。故朱泽鑫、朱庆珍与黄伟佳、新港公司签订的《商铺买卖合同》是各方当事人的真实意思的表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。朱泽鑫、朱庆珍、黄伟佳、新港公司均应依约履行各自的义务。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因此，根据上述法律的规定，合同的解除必须具备约定或法定解除条件，也就是合同解除权的行使须以解除权成就为前提，且解除合同的行为应当符合法律规定的程序。本案中，新港公司向朱珠寄发《关于办理按揭手续的通知》、《通知函》、《通知书》虽有不妥，但由于朱珠尚未成年，朱泽鑫、朱庆珍作为其法定监护人与朱珠共同居住，朱泽鑫、朱庆珍也确认新港公司寄发的快递地址现仍为朱泽鑫、朱庆珍办公地址，且黄伟佳、新港公司寄发快递的联系电话与朱泽鑫、朱庆珍预留的电话一致，黄伟佳、新港公司亦提交证据证明上述快递已由“本人收”妥投，而朱泽鑫、朱庆珍并未提交相反证据证明其主张。故朱泽鑫、朱庆珍主张在履行买卖合同过程中，未履行合同约定的商铺交接手续，属于违约行为，符合合同解除条件的主张，不予采信。因此，朱泽鑫、朱庆珍要求解除朱泽鑫、朱庆珍、黄伟佳、新港公司之间的《商铺买卖合同》的诉讼请求，理据不足，不予支持。因合同并未解除，故朱泽鑫、朱庆珍要求黄伟佳返还已付的购房款137591元及利息，同时要求新港公司对黄伟佳不能清偿的部分承担保证责任的请求理据不足，不予支持。
依《商铺买卖合同》约定，朱泽鑫、朱庆珍除向黄伟佳支付首期购房款127814元外，余款110000元以银行按揭的方式支付。因此，朱泽鑫、朱庆珍在向黄伟佳支付首期购房款后，应依约定办理按揭贷款申请手续。本案中，朱泽鑫、朱庆珍经新港公司通知办理按揭贷款申请手续，但至今未办妥按揭贷款，亦未以现金方式付清余款，应承担相应的责任。黄伟佳反诉要求朱泽鑫、朱庆珍支付房款110000元的请求，理由成立，予以支持。但由于朱泽鑫、朱庆珍申请按揭贷款的银行是黄伟佳、新港公司指定的，而朱泽鑫、朱庆珍已依约支付全部房价款的53%，因此朱泽鑫、朱庆珍未能办理按揭贷款亦不能完全归责于朱泽鑫、朱庆珍。因此，黄伟佳、新港公司黄伟佳反诉要求朱泽鑫、朱庆珍支付房款110000元的违约金的请求，不予支持。
因朱泽鑫、朱庆珍向广东环球经纬律师事务所支付律师费11500元并非支付给黄伟佳、新港公司，且该律师费是朱泽鑫、朱庆珍诉讼的必要费用，双方并未对产生诉讼后的律师费承担问题作出约定，因此朱泽鑫、朱庆珍主张由黄伟佳、新港公司承担上述律师费用，依据不足，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2013年9月16日作出如下判决：一、朱泽鑫、朱庆珍与黄伟佳、新港公司于2010年10月20日签订的《商铺买卖合同》继续履行；二、朱泽鑫、朱庆珍朱于本判决发生法律效力之日起十日内向黄伟佳支付购房款110000元；三、驳回黄伟佳的其他反诉请求；四、驳回朱泽鑫、朱庆珍的全部诉讼请求。一审案件本诉受理费3653.32元及反诉受理费1250元，由朱泽鑫、朱庆珍负担。
判后，上诉人朱泽鑫、朱庆珍不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉认为：原审法院查明事实错误。1.黄伟佳、新港公司出售案涉商铺存在欺骗性，由于黄伟佳、新港公司承诺未成年也可以办理贷款，故朱泽鑫、朱庆珍才以朱珠的名义购买案涉商铺，但其后签约处又说未成年人不能办理按揭，且不同意退回前期已经交纳的一切费用。在此情况下双方协商由朱泽鑫、朱庆珍与黄伟佳、新港公司重新签订买卖合同，双方签订的《说明》中还约定了原朱珠所签订的买卖合同无效，因此，原买卖合同以及那个作废，一审让双方继续履行已经声明作废的买卖合同错误。2.朱泽鑫、朱庆珍已经完全履行双方签订的买卖合同中的义务。2010年11月1日朱泽鑫、朱庆珍前往指定银行办理了按揭手续且递交了相关资料文件，银行要求我方等待新港公司的通知，但之后一直未等到黄伟佳、新港公司的任何通知，因此朱泽鑫、朱庆珍已经完成了办理银行按揭的义务，根据合同约定黄伟佳、新港公司应在2012年10月1日前将案涉商铺交付给朱泽鑫、朱庆珍使用，但黄伟佳、新港公司逾期交付超过15天，买受人有权单方提出解除合同。3.朱泽鑫、朱庆珍在买卖合同中约定的地址及电话均没有改变，反而黄伟佳、新港公司确实地址查无此人。黄伟佳、新港公司提供的三份快递的《邮件全程跟踪单》不真实，也不完整，首先寄送对象错误，其次未成年人签收不合法，且无效。一审法院采纳黄伟佳、新港公司提供的自称已经按时寄交的收铺通知快递，而不认可朱泽鑫、朱庆珍手中两份由黄伟佳、新港公司寄送、逾期交铺的通知书原件。4.一审判决曲解法律。双方签订的买卖合同明确说明认购书内容条款同样适合新合同，因此认购书中的条款是合同的一部分，认购书的第4.9条约定如果履行本合同发生争议导致诉讼，由违约方承担因此产生的一切费用，包括评估费、律师费等。故朱泽鑫、朱庆珍依据合同约定主张黄伟佳、新港公司支付律师费有合法依据。综上，请求法院判令：撤销原审判决，依法改判支持朱泽鑫、朱庆珍一审的诉讼请求；黄伟佳、新港公司承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人黄伟佳、新港公司答辩称：一审判决认定事实清楚，程序合法，请求二审法院予以维持。理由如下：1.黄伟佳、新港公司作为涉案商铺的出卖方，已按合同的约定全面履行了相应的义务，其中包括全面履行了告知、通知义务，以及协助朱泽鑫、朱庆珍办理按揭贷款手续，将涉案商铺交付给朱泽鑫、朱庆珍，并为朱泽鑫、朱庆珍办理了相应的产权过户手续等，涉案房产已于2011年8月4日登记在朱泽鑫、朱庆珍名下；但朱泽鑫、朱庆珍作为买受人，未能按合同约定履行相应的付款义务，且经多次催告后，仍拒绝支付余下购房款，其行为已构成合同违约，黄伟佳、新港公司的反诉请求有理有据，理应得到法律的支持。2.虽然朱泽鑫、朱庆珍曾以其女儿朱珠的名义向黄伟佳、新港公司购买涉案商铺，后因办理按揭贷款等原因又要求将买受人变更为朱泽鑫、朱庆珍，但合同买受人名称的变更是朱泽鑫、朱庆珍及朱珠的原因所致，朱泽鑫、朱庆珍也明确表示由于合同变更姓名发生的纠纷均由朱珠及其监护人负责，因此，相关后果理应由朱泽鑫、朱庆珍承担。另根据本案的证据材料显示，关于买受人的名称，无论是变更前，还是变更后，朱泽鑫、朱庆珍是涉案商铺的实际买受人，是实际履行买方义务的当事人，双方在履行合同的过程中，一直保持着以朱珠名义接、发通知的习惯，结合黄伟佳、新港公司提供的快递详情单以及邮政部门出具的妥投信息，足以证明朱泽鑫、朱庆珍已经收到黄伟佳、新港公司发出的催款和交铺通知文件等。3.关于朱泽鑫、朱庆珍有无收到黄伟佳、新港公司在2012年9月28日邮寄的《通知书》的问题，黄伟佳、新港公司提供充分的证据证明朱泽鑫、朱庆珍已收到上述使用权交接的《通知书》。至于朱泽鑫、朱庆珍自称没有收到交铺通知的说法不是事实，朱泽鑫、朱庆珍是朱珠的法定监护人，长期共同居住在一起，通知文件的送达地址和联系电话也是朱泽鑫、朱庆珍在合同中约定的通邮方式，朱泽鑫、朱庆珍也明确自认该地址能收到快递。如前所述，双方一直保持以朱珠名义收、发函件的习惯，在未发生纠纷前，黄伟佳、新港公司发出的以朱珠为收件人的相关告知或通知，朱泽鑫、朱庆珍均能收到；据向邮政的快递员了解，在实践操作过程中，快递员将邮件送达到收件人地址后，一般会要求成年家属代签快递，有些快递员还要求成年家属代签时写上未成年人的名字，所以在妥投信息上显示“本人签收”。另据向公司的工作人员了解，朱泽鑫、朱庆珍在2012年9月29日收到该通知文件后，曾电话质问为何用朱珠的名义邮寄该收铺通知，并要求黄伟佳、新港公司补发收铺的通知文件，黄伟佳、新港公司在上诉状中提到的相关说法也能印证这一事实。综上，无论邮寄该收铺的通知文件时收件人一栏写的是朱珠还是朱泽鑫、朱庆珍的名字，朱泽鑫、朱庆珍客观上已收到了该通知文件，且清楚通知文件中的相关内容，否则，根本无须再要求黄伟佳、新港公司另行以其名义补发通知文件，邮政部门出具的全程跟踪查询结果也不可能显示为妥投。因此，无论是跟现有的证据材料，还是从合理性的角度出发，朱泽鑫、朱庆珍均已收到关于商铺使用权交接的通知文件，黄伟佳、新港公司已按合同约定履行了相应的交铺义务。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，朱泽鑫、朱庆珍现本院提交了以下证据：1.2012年11月9日，黄伟佳、新港公司向其发出的快递、通知及通知函，拟证明黄伟佳、新港公司逾期交楼通知及催交余款通知的说明；2.2012年11月17日，黄伟佳、新港公司向其发出的快递、通知及通知书，拟证明黄伟佳、新港公司逾期交楼通知的说明；3.快递投递证明、跟踪查询单，拟证明朱泽鑫、朱庆珍按黄伟佳、新港公司约定的地址邮寄送达解除合同后，因黄伟佳、新港公司所留名址有误退回；4.快递投递证明、跟踪查询单，拟证明朱泽鑫、朱庆珍按黄伟佳、新港公司约定的地址邮寄送达解除合同后，黄伟佳、新港公司拒收退回；5.案外人向朱泽鑫、朱庆珍发出的快递及投递证明，拟证明寄给朱珠的快递，如朱泽鑫签收，则显示“他人收”；6.南方电视台《消费主张》视频，拟证明黄伟佳、新港公司存在虚假宣传、诈骗的行为。对于上述证据，黄伟佳、新港公司表示均因超出举证期限，而不同意质证。
二审中，朱泽鑫、朱庆珍表示：1.同意原审判决第三项；2.其主张解除合同的依据是《商铺买卖合同》第九条的约定，即黄伟佳、新港公司逾期交付商铺超过15日后，买受人有权单方提出解除合同；3.对于余款110000元的支付时间、方式合同未进行明确约定。
二审中，黄伟佳、新港公司表示：其所主张继续履行的合同是与朱泽鑫、朱庆珍于2010年10月20日签订的《商铺买卖合同》。
本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：（一）案涉合同应否解除；（二）剩余房款应否予以支付。
关于案涉合同应否予以解除的问题。朱泽鑫、朱庆珍主张解除案涉合同的依据是《商铺买卖合同》第九条的约定，即黄伟佳、新港公司逾期交付商铺超过15日后，买受人有权单方提出解除合同。现双方当事人对于案涉商铺是否实际交付产生争议，朱泽鑫、朱庆珍认为因黄伟佳、新港公司没有向其发出收铺通知，故黄伟佳、新港公司逾期交付商铺已经构成违约，而黄伟佳、新港公司则抗辩称其已经履行了通知义务，且朱泽鑫、朱庆珍实际签收了通知书，故黄伟佳、新港公司不存在逾期交付商铺的行为。本院认为，双方当事人签订的《商铺买卖合同》约定，出卖人应于2０12年1０月1日前，以书面形式通知买受人办理商铺的交付手续。买受人未按书面通知的时间办理商铺使用权交接手续的，视为书面通知发出之日起该商铺的使用权已实际交给买受人。根据案件查明事实，新港公司于2012年9月28日向朱泽鑫、朱庆珍的女儿朱珠寄送了交付案涉商铺的《通知书》，虽然该通知在文书接收主体是存有瑕疵，但由于朱珠属于未成年人，且与朱泽鑫、朱庆珍共同居住，因此，在黄伟佳、新港公司提供证据证明该通知已经实际妥投的情况下，依据生活经验法则，可以推定黄伟佳、新港公司通知交付商铺的意思表示应到达朱泽鑫、朱庆珍。依据上述合同约定，案涉合同约定的解除条件并无成就，原审法院认定黄伟佳、新港公司不存在逾期交付商铺的行为，并据此驳回朱泽鑫、朱庆珍的全部诉讼请求，上述处理并无不当，本院予以维持。朱泽鑫、朱庆珍上诉提出解除案涉合同的理由不能成立，本院不予采信。
关于剩余房款应否予以支付的问题。双方当事人签订的《商铺买卖合同》约定：余下房价款110000元向银行申请抵押贷款，买受人接到出卖人的通知的3天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭手续。现黄伟佳、新港公司已经履行了通知朱泽鑫、朱庆珍办理按揭贷款申请的义务，但因朱泽鑫、朱庆珍至今未能办理按揭贷款，且不能证明系黄伟佳、新港公司过错所致，故原审法院判令朱泽鑫、朱庆珍以现金方式支付余款符合合同约定，本院予以维持。朱泽鑫、朱庆珍上诉提出其并无接到黄伟佳、新港公司发出的按揭通知，缺乏事实依据，本院不予采信。
至于朱泽鑫、朱庆珍二审中提交的证据并非一审庭审结束后新发现的证据，不符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项的规定，且黄伟佳、新港公司不同意质证，故根据上述司法解释第四十三条第一款规定，本院对此不予采纳。
因双方当事人对于原审判决第三项均无异议，故该判项可予维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人朱泽鑫、朱庆珍的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4903.32元由上诉人朱泽鑫、朱庆珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
审 判 员 张 怡
代理审判员 黄春成
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 郝 烨