江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盱民初字第00435号
原告盱眙嘉乐物业有限公司，组织机构代码56032017-6，住所地盱眙县经济开发区洪武大道西侧。
法定代表人陈永斌，该公司总经理。
委托代理人朱晓远。
被告曾文巍，职员。
原告盱眙嘉乐物业有限公司（以下简称嘉乐物业公司）与被告曾文巍物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员陈正龙适用小额诉讼程序于2015年3月4日公开开庭进行审理，原告嘉乐物业公司的委托代理人朱晓远、被告曾文巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉乐物业公司诉称，原告单位系山水人家小区物业管理服务公司，自2012年1月5日起原被告形成物业服务法律关系，原告为被告提供了物业服务，但被告自2013年1月15日起未主动缴纳物业服务费及其他费用。此后经多次催收，被告均以种种理由推诿搪塞。请求判令被告给付物业服务费2199元、生活垃圾处理费192元、公共水电费400元、自来水二次供水费480元、违约金706元，五项合计3977元，并要求由被告负担本案诉讼费用。
被告曾文巍辩称，原被告之间曾口头约定，原告嘉乐物业公司先行解决了被告所住房屋的维修问题，被告才缴纳物业费用。原告收取的自来水二次供水费没有法律依据，电梯费用计算标准不合理。原告没有以书面的形式及时催缴，且被告至今未将2000元的装修保证金退还。不承认原告嘉乐物业公司的诉讼请求。
经审理查明，原告嘉乐物业公司系从事物业管理服务、园林绿化维护及家政服务等项目的经营性企业。2011年4月6日原告嘉乐物业公司与江苏东晨置业有限公司签订前期物业服务合同一份，约定江苏东晨置业有限公司选聘原告为其开发的山水人家小区提供前期物业管理服务，服务内容包含物业共用部分及共用设施设备维修、养护、管理，物业共用部分和相关场地的清洁卫生、垃圾及雨污管道的疏通，公共绿化的养护和管理、车辆停放管理、公共秩序维修、安全防范、装饰装修管理、物业档案管理等服务。物业管理公共服务费标准为：住宅（多层0.5元／月.平方米，高层0.8元／月.平方米），商业用房1元／月.平方米；其他费用：垃圾外运费8元／月.户，区内公共水、电费按实分摊，该合同未对逾期交费的违约责任及二次供水费作出约定。原告嘉乐物业公司于2012年5月正式进驻山水人家小区，并按合同约定开展了物业管理服务工作。
另查明，2010年8月12日被告曾文巍与江苏东晨置业有限公司签订商品房买卖合同一份，约定被告曾文巍购买江苏东晨置业有限公司开发的山水人家小区15号楼3-201室商品房，房屋性质为预售商品房，属小高层建筑。2012年1月15日被告曾文巍正式受领该房屋并装修入住，成为该小区业主，按约定向江苏东晨置业有限公司缴纳了第一年度的物业管理服务费及2000元装修保证金。江苏东晨置业有限公司在原告嘉乐物业公司进驻小区后向其移交相关业务及保证金，本案庭审期间原告嘉乐物业公司同意将装修保证金退还结算。原被告共同认诺山水人家小区至今没有成立业主大会或委员会。
原告嘉乐物业公司诉讼请求为自2013年1月15日至
2015年1月15日物业服务费按每平方米每月0.8元计算，被告曾文巍114.54平方米房屋物业费用为2199元，生活垃圾处理费用每月8元，24月，共192元，公共水电费用400元，二次供水费480元，违约金706元，对于公共水电费未举证证明实际发生并且公示了水电费数额及分摊情况。
上述事实，有当事人陈述、原告单位营业执照、资质证书、收费许可证、收费项目及标准明细、前期物业服务合同、收据、商品房买卖合同等证据，经庭审质证，予以确认。
本院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。在业主、业主大会选聘物业企业前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。山水人家小区未成立业主大会并选聘物业服务企业，原告嘉乐物业公司与开发商江苏东晨置业有限公司之间前期物业服务合同是当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效，对该小区全体业主具有法律约束力。当事人应当依照合同约定或者根据法律规定全面履行义务。被告曾文巍未给付物业服务费是违约行为，应当承担清偿责任。原告嘉乐物业公司主张的物业服务费为2199元，生活垃圾处理费192元，合计2391元，有事实和法律依据，应予支持。原告嘉乐物业公司主张的二次供水费、违约金，没有合同依据，难以支持；公共水电费因未能公示或说明实际发生及应当分摊的数额，可待收集证据或完备程序手续后另行依法主张。被告曾文巍未能有效举证证明双方存在着其抗辩时所称的口头约定，且该约定亦未得到原告的认可，不予采信；其主张原告应当返还2000元装修保证金，可在本案中与原告主张的物业管理费用冲抵结算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第二十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告曾文巍于判决生效后10日内给付原告盱眙嘉乐物业有限公司391元。
二、驳回原告盱眙嘉乐物业有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告盱眙嘉乐物业有限公司负担15元，被告曾文巍负担10元。
本判决为终审判决。
审判员 陈正龙
二〇一五年三月四日
书记员 赵容达
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。