重庆市大足区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）足法民初字第07144号
原告：邓国明，男，1963年11月12日出生，汉族，重庆市大足区人。
原告：师怀碧，女，1965年12月30日出生，汉族，重庆市大足区人。
二原告委托代理人：张靖鼎，系重庆市大足区双龙法律服务所法律工作者（特别授权）。
二原告委托代理人：杨奎，系重庆市大足区双龙法律服务所法律工作者。
被告：重庆启帆房地产开发有限公司（组织机构代码69928285-6），住所地重庆市双桥区双北路与西湖大道交汇处。
法定代表人：邓富学，董事长。
委托代理人：谢泽琴，重庆石松律师事务所律师（特别授权）。
原告邓国明、师怀碧与被告重庆启帆房地产开发有限公司（以下简称：启帆公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月9日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员曾相强担任独任审判，书记员莫兰兰担任法庭记录，于2015年10月19日公开开庭进行了审理。原告邓国明、师怀碧、被告法定代表人邓富学未到庭参加诉讼，原告特别授权委托代理人张靖鼎，被告启帆公司的特别授权代理人谢泽琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年8月31日原告与被告签订了一份《重庆市商品房买卖合同》（以下简称合同），合同约定原告购买被告位于重庆市大足区某镇某路房屋一套，房屋总价款为283663元。合同签订后，原告依据合同约定向被告支付购房款283663元。根据合同约定，被告应于2012年12月30日前将上述房屋交付给原告，并应在商品房交付使用之日60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关材料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。该条第4款约定，如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（2）逾期在60日之后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限前的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付款万分之零点一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内支付违约金。
原告在购房时按照合同约定，支付了房款，并将办理商品房产权登记所需资料交与被告。时自2015年5月21日，原告方才办理好房屋产权证书。被告之行为，已违约，起诉到法院，要求：1、请求将合同约定的违约金调整为万分之一；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金22976元，（计算方式：2013年3月1日起计算至2015年2月21日，即283663元×0.0001×810天=22976元）；3、诉讼费由被告承担。
被告辩称：原告支付购房款283663元属实。原告请求将违约金从万分之零点一调整为万分之一没有事实依据和法律依据，应当严格按照合同约定执行。按照合同约定，被告只须向房屋登记机构提交申请办理房产证材料即可，故违约金只应算至取得房屋登记机构的登记受理单的时间截止；原告计算被告逾期办证的时间有误，原告起诉时间是2015年9月9日，故原告主张的已经超过诉讼时效的时间段内的违约金不应支持。
经审理查明，2011年8月31日，原告邓国明、师怀碧（乙方）与被告启帆公司（甲方）签订了《商品房买卖合同》一份，合同内容：第三条（一）乙方所购商品房的基本情况：本商品房座落为：重庆市大足县某镇某路。第四条（一）购房价款：本商品房为清水房，总成交金额为283663元，按揭付款：（1）乙方签合同时首付款￥85663元；（2）余款￥198000元向银行申请办理按揭。第七条（一）2交房期限及交付条件：属预售商品房的，甲方应当在2012年12月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第十三条关于办理产权登记的约定：2、预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（2）逾期超过60日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之零点一（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。
合同签订后，原告邓国明、师怀碧按合同约定支付首付款
85663元，办理银行按揭款198000元，共计283663元。启帆公司向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单的时间是2015年2月6日。房屋管理登记机构于2015年5月21日为原告办理了房屋产权证书。
原告邓国明、师怀碧于2015年9月9日起诉到法院，提出如上诉讼请求。
以上事实，有原、被告的陈述、原告提供的商品房买卖合同、交付房款发票、商品房买卖合同登记备案证明、房产证、税收完税证明、原告身份证和庭审记录及房屋管理登记机构受理单载卷为据，经当庭举证、质证，本院予以采信。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应严格按照合同约定履行义务。本案中，被告作为房地产开发单位，应按照合同约定按期交付房屋和依约向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。根据前述合同的约定，被告应当在2012年12月30日将涉案房屋交由原告使用，并应当在商品房交付之日起60日内向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。由于涉案房屋于2012年12月30日交付原告使用，故被告应当最迟在2013年3月1日前应当办妥涉案房屋的土地房屋登记机构出具的登记受理单，但被告却没有按合同约定期限履行义务，故被告的行为已经违约，应当承担违约责任。对原告主张的起算期间，本院认为对被告辩称的原告主张部分时间段的违约责任因已经过诉讼时效而不应当得到支持的理由，经庭审查明，原告没有证据证明在2013年3月1日至2013年9月8日期间有主张权利的行为，故对被告的该项答辩理由，本院予以支持，故本院支持原告的违约金的起算时间为2013年9月9日。关于违约金计算截止时间问题，按照合同约定，被告办理产权证书的义务是向房屋登记机构提交办理房屋产权证书之资料并取得受理单，经查，重庆市大足区国土资源和房屋管理局业务受理单上的时间为2015年2月6日，故本院确认计算的截止点为2015年2月6日。
对违约金计算标准问题。有约定依约定，无约定依法律规定。本案原、被告签订的《商品房预售合同》明确约定迟延办证违约金为“已付房价款万分之零点一”，原告认为约定过低，要求调整到“已付房价款的万分之一”，对原告的该项请求，本院不予支持。理由：1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了迟延办证违约金计算方式，该合同是双方当事人自愿签订，合同条款遵循公平原则确定了原、被告双方的权利和义务，该《商品房买卖合同》合法有效，受法律保护。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。不得擅自变更或者解除合同。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。本案原告提供的证据不能证明原告因未取得房屋所有权证而造成损失及损失的具体数额，且该套房屋已经在房管部门办理房屋买卖备案登记，原告已经取得该套房屋的初始产权。据此，本院对原告要求调整违约金的诉讼请求不予支持，应当按照合同约定计算迟延办证违约金。
综上，本院结合合同约定，违约金按已付房价款以日万分之零点一从2013年9月9日起至2015年2月6日计算，即对原告主张的迟延办证违约金确认为（283663元／天×0.00001）×516天=1463.70元。
根据《中华人民共和国合同合法》第八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条第一款第（一）项、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告重庆启帆房地产开发有限公司在本判决生效后15日内支付原告邓国明、师怀碧迟延办证违约金1463.70元。
二、驳回原告邓国明、师怀碧的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费187元（已减半），由被告重庆启帆房地产开发有限公司负担57元，原告邓国明、师怀碧负担130元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉，本判决即发生法律效力。
代理审判员 曾相强
二〇一五年十月二十二日
书 记 员 莫兰兰