浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第1692号
上诉人（原审原告、反诉被告）：龚平。
委托代理人：李小平、许睿。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：长安责任保险股份有限公司浙江省分公司。
法定代表人：金国兴。
委托代理人：冯青。
上诉人龚平因与被上诉人长安责任保险股份有限公司浙江省分公司（以下简称长安保险浙江分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2015）杭江民初字第115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2012年12月6日，龚平（甲方）与长安保险浙江分公司（乙方）签订《房屋租赁协议》1份，约定：乙方因办公需要，意愿租赁坐落于杭州市滨江区滨和路1118-1120号商铺第1、2层，建筑面积504.65平方米（预测面积最终以房产证为准）；租赁期限自2012年12月10日起至2017年12月9日止，其中第一年的前两个月（2012年12月10日起至2013年2月9日）为装修免租期，免租期内，甲方免收租金，甲方应在合同签订当日将房屋交付乙方；房屋租金按年支付，物管综合费按小区物管部门的统一标准据实支付，自2012年12月10日之前发生的物管综合费包括水电费公用设备运行能耗费等由甲方承担，租赁期间的物管综合费包括水电费公用设备运行能耗费等由乙方承担；第一年年租金245000元（减前两个月租金40833.33元，实缴租金204166.67元）；第二年年租金245000元；第三年年租金262500元；第四年年租金275625元；第五年年租为289406元，租金以先付后租的方式支付；合同签订之日，乙方向甲方支付房屋保证金4万元，保证金不计息，不退回，在租赁合同签订后转为房屋押金，租房押金在合同期满之日退还乙方；租赁期内，任何一方提出终止合同，需提前2个月书面通知对方，双方可协商终止本租赁协议并签订终止协议书，甲方无正当理由，提前收回该房屋的，或乙方未经甲方同意中途擅自退租的，都将酌情赔偿对方经济损失费，乙方中途退租，已提前交纳的租金、押金不作退回，并赔偿甲方所在租赁年度半年租金，乙方投入不可移动、拆除部分的装修全部归甲方所有，等等。上述合同签订以后，双方履行了合同。长安保险浙江分公司已支付龚平保证金40000元，并按245000元/年标准支付龚平2012年12月10日至2014年12月9日期间租金。2014年10月14日，就涉案房屋租赁协议提前终止问题，龚平（甲方）与长安保险浙江分公司综合部工作人员梁丽勇、陈林、杭州中心支公司综合部员工王洁（乙方）进行会谈并制作《关于提前终止房屋租赁协议的会谈纪要》一份，言明：“会谈上，甲乙双方围绕之前电话上提出的二个方案进行沟通……,乙方已经于2014年8月中旬搬离了该租赁职场到分公司总部办公，并电话告知甲方，当时甲方提出来两套处理方案。10月14日下午按照房东要求更换大门U型锁，并将新锁的钥匙全部交于甲方,……甲方同时提出，假如乙方在公平合理的基础上，有更为合理的方案可以提出，待甲方认可后也可采纳，乙方提出，方案的选择待回公司向领导和上级公司审批后确定执行。会谈最后，甲方提出方案的尽早确定，并在2014年10月31日签订提前终止房屋租赁的协议”。2014年10月20日，长安保险浙江分公司出具《终止房屋租赁协议告知函》。2015年1月7日，龚平向法院起诉，请求判令：1、长安保险浙江分公司支付龚平违约赔偿金租赁年度半年房屋租金122500元以及利息，2、长安保险浙江分公司支付房屋租赁期间没有缴清的水电费、物业费用8270.3元（截至2014年12月30日），3、本案的诉讼费用由长安保险浙江分公司承担。2015年1月27日长安保险浙江分公司向原审法院提起反诉要求龚平返还其多支付的房屋租金61250元（自2014年9月10日至2014年12月8日）。
原审法院认为，龚平与长安保险浙江分公司之间签订的《房屋租赁协议》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。现龚平、长安保险浙江分公司就涉案房屋租赁协议的解除不持异议，予以确认。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案中，双方在《房屋租赁协议》约定，乙方（长安保险浙江分公司）中途退租，已提前交纳的租金、押金不作退回，并赔偿甲方所在租赁年度半年租金，现龚平因长安保险浙江分公司提前解除《房屋租赁协议》，并依据上述规定要求长安保险浙江分公司支付违约金，予以支持。至于违约金数额，双方约定的违约金过高，且长安保险浙江分公司也要求予以调整，故以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益合同的剩余租期等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将违约金酌情为24494元。关于龚平要求长安保险浙江分公司付清使用房屋期间的水电费及物业管理费，龚平虽是案涉房屋的出租人，但不必然承担水电费及物业管理费的代收义务，且上述费用龚平并未实际垫付，故该项诉讼请求缺乏事实及法律依据，不予支持。关于龚平应向长安保险浙江分公司返还房屋租金。《房屋租赁协议》中就承租人提前退租已交纳的租金不作退回予以明确约定且该部分租金已在其应承担违约责任范围内予以考虑，现长安保险浙江分公司向龚平主张返还房屋租金，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，于2015年5月4日判决：一、长安保险浙江分公司支付龚平违约金人民币24494元，于判决生效后十日内付清；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回龚平的其他诉讼请求；三、驳回长安保险浙江分公司的全部诉讼请求。本诉案件受理费人民币2915元，减半收取人民币1457.5元，由龚平负担人民币1184.5元（已交纳），由长安保险浙江分公司负担人民币273元，长安保险浙江分公司负担的本诉案件受理费应于判决生效之日起三日内交纳该院；反诉案件受理费人民币1162.5元（已减半），由长安保险浙江分公司负担（已交纳）。
宣判后，龚平不服，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，违反公平原则且内容不明，使上诉人的实际损失未得到合法补偿，同时也放纵了被上诉人恶意违约、不守诚信的行为，该判决应依法撤销，予以改判，理由如下:一、被上诉人实际腾空房屋的时间为2014年12月5日，不存在房租剩余的问题，且依合同约定如有剩余房租也应归上诉人所有。被上诉人虽然是在2014年10月14日与上诉人协商提前终止房屋租赁协议的相关事项，但并未在协商的日期前签订具体明确的终止协议，我方在一审提交的第7组证据可以明确证明被上诉人是于2014年12月上旬实际腾空案涉房屋，不存在房租还有剩余的情况。二、双方就一方提前退租之违约责任约定明确、合法，是双方意思的真实表示，被上诉人提前解除合同之违约行为，给上诉人造成重大经济损失，其应当按照约定承担违约责任，不存在违约金约定过高之情形。1、房屋押金4万归上诉人所有，合情合理合法。因被上诉人要求签订5年期租赁协议，并要求减免前两个月的租金作为装修免租期。上诉人认为该租赁期限较长而非一年半载，且认为被上诉人作为保险业股份公司，有足够的能力履行全部合同义务，考虑以上因素上诉人才同意减免两个月租金。但为防止万一，经双方协商同意将押金为4万，在被上诉人违约提前终止协议的情况下，该款项作为对于这两个月租金的补交，不予退还。故此该4万款项的补偿指向明确，也符合惯常逻辑，虽然该约定是在违约责任一项中予以明确，但依据相关事实，不应简单的在违约责任范围内予以衡量，从而影响最终违约金的裁判。2、被上诉人仅履行协议不到两年的时间就提前终止协议，属于严重违约，且在双方约定的合理期限内也未能与上诉人签订明确的终止协议，但一直不予拆除、更换其所有的中央空调、电子门等，对该房屋行使完全的控制权。上诉人在协商不能的情况下不得不提起诉讼，导致案涉房屋因涉及诉讼纠纷，无人愿意租赁，至今处于空置状态，上诉人因此遭受数额达十余万的巨大租金损失，约定的半年租金不足以补偿上诉人的实际损失。3、案涉房屋租赁协议中约定租期为5年，属于长期租赁协议，被上诉人应严格按照协议约定履行合同，但其毫无契约精神，在履行协议不到两年的时间内就因自身原因提前解除，履行协议标的额仅为总额的34%，使得上诉人近三年的预期房屋租金收益无法实现，是本案的唯一过错方，存在严重过错。三、一审判决中就违约金一项，判决被上诉人支付24494元，该数额的确定依据不明，且完全不能补偿上诉人因被上诉人违约所造成的实际损失，明显不公，偏袒被上诉人，纵容被上诉人的严重违约行为。四、案涉相关物业、电费等费用应由被上诉人承担。案涉协议中，明确约定在租赁期内的物管及水电能耗费用由被上诉人自行承担，并且依据租赁行业的惯例，承租人应及时向电力机关、物管公司或向上诉人全额缴纳或交付该费用。被上诉人因使用该房屋而产生了具体的水电、物管费用，这属于客观事实，在国家电力机关和物管公司核查后，该费用必须是向房屋所有人催缴，不可能直接向承租人催缴。即使上诉人不必然承担水电及物业管理费的代收义务，或者有无垫付，该费用必然是计算在上诉人这个房屋所有权人名下。被上诉人违约不予缴纳或交付因其实际使用所产生的水电和物管费用，就等于给上诉人造成实际损失，原审法院回避该常识及事实，以上诉人不必然承担水电费及物业管理费的代收义务为由，驳回上诉人的该项诉讼请求，违背常识惯例，缺乏法律依据。综上所述，被上诉人存在明显违约的过错行为，极大损毁了上诉人的合同权益，而一审法院在未查明事实的情况下，无视当事人双方签订的合法协议，违反公平原则，姑息违约行为，使被上诉人的实际损失无法得到法律的保护，继续被侵害。故此，为维护上诉人的合法权益，现依据《民事诉讼法》的相关规定提起上诉，请求：撤销原判，予以改判并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人长安保险浙江分公司答辩称：一、就本案事实在一审判决书认定的事实以外还需要增加以下几点：1、就提前解除涉案房屋租赁协议问题被上诉人在2014年8月期间已多次通知上诉人，可是上诉人却一直以经商繁忙为由未予以积极解决，这个事实被上诉人在一审递交的证据3可以证明。2、涉案房屋被上诉人在2014年8月18日就请搬家公司予以腾空，可是鉴于上诉人放任拖拉的行为造成了损失的扩大，违反了法律规定的减损义务，所以上诉人无权就扩大的损失要求赔偿。3、我们从侧面得知上诉人在一审审理期间已将房屋出租，但后来由于上诉人的自身原因导致了租赁的失败。所以不能将此作为损失计算在我方的帐上。二、本案双方约定的违约金明显过高。对于被上诉人来说，自2014年9月开始就不在租赁房屋内办公，因此我们对于该违约行为已支付了四个月的租金81600元及押金40000元的违约费用，共计121600元，相当于半年的房租，在此情况下，上诉人还要求被上诉人再支付半年的房屋的违约费用，明显加重了我方的违约责任。所以我方要求在多支付的房租及押金不予退还的情况下，无需再支付其余的违约金。
双方当事人在二审中均未提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，龚平与长安保险浙江分公司所签《房屋租赁协议》约定乙方（长安保险浙江分公司）中途退租，已提前交纳的租金、押金不作退回，并赔偿甲方（龚平）所在租赁年度半年租金，乙方投入不可移动、拆除部分的装修全部归甲方所有。该约定实际上包含两项内容：一、长安保险浙江分公司可以中途退租，即长安保险浙江分公司可以提前解除合同；二、长安保险浙江分公司提前解除合同应承担的违约责任。据已查明的案件事实，长安保险浙江分公司在2014年10月即已向龚平发函告知解除案涉合同，应当认定在该函送达龚平时，案涉租赁协议即解除。对于该函送达龚平的时间，由于长安保险浙江分公司并未提供证据证明，而龚平认可是2014年10月底，故本院认定该函于2014年10月31日送达龚平，案涉租赁协议在2014年10月31日解除。至于违约责任的承担，虽然根据案涉租赁协议的约定，除已提前交纳的租金、押金不作退回外，长安保险浙江分公司还应赔偿龚平所在租赁年度半年的租金，但这一约定是在违约行为发生前即已作出的，实际上属于双方对违约金的约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方约定的押金为4万元，以双方约定的第一、二年度年租金计算，基本相当于2个月的租金，即使不考虑剩余租金，双方约定的违约金也过高。原审法院根据长安保险浙江分公司的要求，对双方约定的违约金予以调整，并无不当。至于原审法院确定的长安保险浙江分公司应支付龚平违约金的数额，本院认为，如前所述，双方约定的押金，以双方约定的第一、二租赁年度的年租金计算，基本相当于2个月的租金。龚平有关押金实际上是免租期的租金，长安保险浙江分公司违约提前终止协议的，应作为租金补交的主张亦无合同及法律依据。2014年10月14日长安保险浙江分公司已经更换案涉房屋U型锁，并将新锁钥匙交于龚平，案涉房屋内也已经不存在影响房屋使用的物品，应当认定长安保险浙江分公司已经腾空并交付了案涉房屋，而长安保险浙江分公司租金已交纳至2014年12月9日，长安保险浙江分公司在龚平处尚剩余2014年11月1日至2014年12月9日的租金。据此，本院认为在押金及剩余租金不予退还的基础上，原审法院判令长安保险浙江分公司支付龚平违约金24494元，尚属合理。至于长安保险浙江分公司使用案涉房屋期间的电费及物业费，龚平提交的证据仅有倾城之恋业主付费通知单，该通知单载明的日期是2014年11月9日，但电费却计算到了2014年12月7日，故该通知单的真实性存疑，龚平亦未提交其他证据佐证；龚平亦未实际垫付。原审法院对其该项诉讼请求未予支持，并无不当。龚平如有垫付长安保险浙江分公司租赁期间的电费、物业费的，可以另行主张。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。龚平的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2426元，由上诉人龚平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 赵瑞玲
二〇一五年八月十七日
书 记 员 王 颖