湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂宜昌中民二终字第00043号
上诉人（原审原告）董小丽，个体工商户。
委托代理人石品，系董小丽之夫。特别授权代理。
上诉人（原审原告）石品，个体工商户。
被上诉人（原审被告）宜昌安邦房地产开发有限公司。住所地：宜昌市云集路**号。
法定代表人田艳玲，该公司董事长。
委托代理人屈名胜，湖北前锋律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人董小丽、石品因与被上诉人宜昌安邦房地产开发有限公司（以下简称安邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2014）鄂西陵民初字第01054号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年12月17日受理后，依法组成由审判员李淑一担任审判长，审判员胡建华、代理审判员关俊峰参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院认定：2011年4月6日，董小丽、石品（买受人）与安邦公司（出卖人）签订《宜昌市商品房买卖合同》一份，约定董小丽、石品购买安邦公司开发的宜昌滨江一号B栋B单元1层000101号房，出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书，因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后的90日内不能办理房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按日向买受人赔付已付房款的万分之一违约金。双方还特别约定，买受人应于签署《宜昌市商品房买卖合同》时向出卖人出具不可撤销的委托出卖人或出卖人指定的第三人办理该房屋权属转移登记的《授权委托书》，预留相关证件复印件等资料，及时按照房屋权属转移登记机关的要求签署有关文件，并按合同的约定办理房屋交付手续时预交契税、维修基金等相关费用。2012年10月8日，安邦公司将办理房屋权属登记所需的资料向宜昌市房地产登记交易中心提交。2012年10月11日，安邦公司取得了该房屋所有权的初始登记。2012年11月27日，安邦公司将房屋交付给董小丽、石品使用，董小丽、石品于当日向安邦公司交纳办证费109248元。2014年1月13日，宜昌市房地产登记交易中心受理了董小丽、石品关于办理房屋所有权证书的申请，并向安邦公司出具了《业务受理单》，截止一审法庭辩论终结前，董小丽、石品未领取房屋所有权证书、土地使用权证书。
董小丽、石品在接收房屋后进行了装修，并将房屋结构由一层改变为两层。2013年8月，董小丽、石品向安邦公司反映房屋存在漏雨情况，随后安邦公司安排人员进行了维修，维修后已不存在漏雨情况。庭审中，董小丽、石品不申请对房屋的漏雨原因进行鉴定。2014年6月23日，董小丽、石品提起诉讼，请求判令安邦公司立即办理商品房权属证书并赔付逾期办理房地产权证书违约金47846元及因房屋质量问题导致停租减少收益55000元、因漏雨致装修损失10000元、拆除受损装潢费用2000元。一审开庭时，董小丽、石品提出变更诉讼请求，将逾期办证违约金计算到实际收到证书之日止，并在庭审后补交了1680元诉讼费用。
原审法院认定案件事实的主要证据有：《宜昌市商品房买卖合同》、销售发票、房屋交接单、业务受理单、房屋产权证明单、证明及双方当事人当庭陈述。
原审法院认为，董小丽、石品与安邦公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容亦不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同依法有效，双方应严格按照合同的约定履行义务。依双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》的约定，安邦公司若未在约定期限内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书，而造成买受人在商品房交付后的90日内不能办理房地产权属证书的，安邦公司才须按董小丽、石品已付房款日万分之一的标准给付违约金。本案中安邦公司向法庭提交了2012年10月8日登记机关的《业务受理单》，该证据证实安邦公司已于约定期限内履行了提交办证资料的义务，董小丽、石品所提判令安邦公司从2013年2月26日起至其实际交付权属证书之日止按25.87元／天（2586281元×日万分之一）的标准承担违约金的诉讼请求缺乏事实依据，依法不予支持。至于安邦公司代收了董小丽、石品的办证费，并持有董小丽、石品申请办理房屋所有权登记的《业务受理单》，可以认定双方另行形成了委托办理权属证书的代理关系，安邦公司在董小丽、石品提供了办证资料、缴清了办证契税的情况下，未及时代董小丽、石品办理完相关权属证书，应依约承担继续协助董小丽、石品办理权属证书的义务。董小丽、石品关于房屋存在质量问题的主张，因其未能举证证实予以证实，且庭审时明确表示不对漏雨原因申请鉴定，故对该项主张不予支持。基于前述理由，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、安邦公司于判决生效后三十日内继续协助董小丽、石品办理房屋所有权证书、土地使用权证书；二、驳回董小丽、石品的其他诉讼请求。原审并同时决定一审案件诉讼费4357元（董小丽、石品已预交），减半收取2178元，由董小丽、石品负担2128元，安邦公司负担50元。
董小丽、石品不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉，其主要理由为：1、原审判决认定事实错误，适用法律不当。原审认定安邦公司提交了2012年10月8日登记机关的业务受理单，该证据证实安邦公司已履行了提交办证资料的义务，不承担违约责任。真实的情况是，安邦公司2012年10月8日提交的是该楼盘的商品房注册资料，即行业所称的大证，但办理董小丽、石品房屋权属证书的资料在2014年1月13日才提交给房地产转移登记机关，完全是因为安邦公司没有提供完整资料并截留占用董小丽、石品的办证费用才导致迟迟不能办证。2、原审判决认定安邦公司与董小丽、石品之间有办理房屋权属证书的代理关系，但判决安邦公司协助办理，责任不明确，明显不妥，应判决其将代收的办证税费交到有关机关，及时办妥该房屋权属证书。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判支持董小丽、石品一审诉讼请求（逾期办证违约金截止2014年9月26日为148000元）。
针对董小丽、石品的上诉，安邦公司答辩称：办证并非开发商法定义务，董小丽、石品未向安邦公司出具办证的授权委托书。董小丽、石品未缴清多出面积的购房款，安邦公司有权行使抗辩权。综上，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。
董小丽、石品在二审诉讼中未提交新的证据。安邦公司在二审诉讼中提交一份新证据，即房产证原件，拟证明房屋权属证书目前已经办好。董小丽、石品对安邦公司提交的该证据无异议。本院对该新证据予以采信。
二审查明，2011年4月6日，董小丽、石品（买受人）与安邦公司（出卖人）签订的宜昌市商品房买卖合同中约定的房屋建筑面积为46.21平方米，房屋单价每平方米55968元。合同签订后，董小丽、石品以贷款方式付清了上述全部房款。2012年10月11日，宜昌市房地产权部门发放了房屋产权证明单，董小丽、石品所购买的房屋登记面积为47.41平方米，比双方签订的合同面积多出1.2平方米，面积误差比为2.59%，误差比绝对值在3%以内。因董小丽、石品不认可产权证明单上的面积等原因，安邦公司曾另诉请求董小丽、石品补足1.2平方米的房款67161.6元，该判决现已生效。安邦公司于2014年1月13日将办理董小丽、石品房屋权属证书的资料提交给宜昌市房地产登记交易中心。原审认定的其他事实属实。
本院认为：1、依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”之规定，安邦公司负有向董小丽、石品转移商品房所有权的义务。因此，对安邦公司辩称无法定办证义务的理由不予支持。2、安邦公司无权以交房时董小丽、石品未补足1.2平方米的房款为由行使履行抗辩权。理由在于，办证义务是双方在签订合同时就已确定的主合同义务，对于实现董小丽、石品的合同目的密切相关。董小丽、石品在合同签订后已支付了合同约定的全部房款，交房时才产生的1.2平方米房款并非合同签订时就已确定的主合同义务，且该1.2平方米房款对安邦公司实现合同目的并无重大影响。安邦公司亦有权追究董小丽、石品逾期交付1.2平方米房款的违约责任。换言之，为整个房屋办证与补交1.2平方米房款不具有给付与对待给付的牵连关系。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第六十七条之规定，合同履行抗辩权的行使须遵循诚实信用原则，一方履行债务不符合约定的，后履行一方仅有权拒绝其相应的履行要求。本院认为，安邦公司的做法并不符合“相应”的要求。3、2012年11月27日，安邦公司将房屋交付给董小丽、石品，但直到2014年1月13日才将办理董小丽、石品房屋权属证书的资料提交给宜昌市房地产登记交易中心。从2013年2月26日起，至2014年1月13日期间，安邦公司应当承担逾期办证的违约责任，违约金为82761元（2586281×万分之一×320天）。综上，原审认定事实清楚，适用法律不当。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持宜昌市西陵区人民法院（2014）鄂西陵民初字第01054号民事判决第一项，即“安邦公司于判决生效后三十日内继续协助董小丽、石品办理房屋所有权证书、土地使用权证书”；
二、撤销宜昌市西陵区人民法院（2014）鄂西陵民初字第01054号民事判决第二项；
三、宜昌安邦房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向董小丽、石品支付逾期办证违约金82761元；
四、驳回董小丽、石品的其他诉讼请求。
一审案件受理费4357元（董小丽、石品已预交），减半收取2178元，由董小丽、石品负担1244元，宜昌安邦房地产开发有限公司负担934元。二审案件诉讼费4357元（董小丽、石品已预交），由董小丽、石品负担2488元，宜昌安邦房地产开发有限公司负担1869元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李淑一
审 判 员 胡建华
代理审判员 关俊峰
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 冀琦芳