海南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）琼民三终字第29号
上诉人（原审被告）陈成平，男，汉族。
委托代理人王朝芳，海南颍川律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）高悦，女，汉族。
委托代理人朱建军，海南威盾律师事务所律师。
委托代理人吴丽珍，海南威盾律师事务所律师。
原审被告海南万昌房地产开发公司。
法定代表人刘金荣，总经理。
上诉人陈成平因与被上诉人高悦、原审被告海南万昌房地产开发公司（以下简称万昌公司）案外人执行异议之诉一案，不服海口海事法院（以下简称原审法院）于2013年12月5日作出的（2013）琼海法执诉字第2号民事判决（以下简称原审判决），向本院提起上诉。本院于2014年4月2日受理本案，依法组成由审判员李戈担任审判长，代理审判员高俊华、王好参加评议的合议庭，于同年8月4日在本院北附楼第四法庭公开开庭审理了本案，由书记员杨倩担任记录。上诉人陈成平的委托代理人王朝芳、被上诉人高悦的委托代理人朱建军、吴丽珍到庭参加了诉讼，原审被告万昌公司经本院合法传唤，并于2014年5月17日在《人民法院报》上公告开庭时间后仍未到庭参加诉讼。经依法调解未果，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2010年4月28日，高悦与万昌公司签订了《商品房买卖合同》并进行了公证，约定高悦购买万昌公司开发的位于海口市海秀东路17号丽都花园B座918房，价款68万元；签订合同之日起支付购房款人民币40万元，在办理好房产备案登记后，一次性付清余款28万元；万昌公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由万昌公司提供的资料报产权登记机关备案。如因万昌公司的责任，高悦不能在规定期限内取得房地产权属证书的，则高悦不退房，万昌公司按已付房价款的0.5%向高悦支付违约金。合同签订后，高悦于2011年3月2日付款40万元给万昌公司，之后未再支付余款28万元。2011年4月15日，万昌公司承诺在4月25日前给高悦办理好房屋备案登记手续，高悦在4月18日可以开始装修。此后，高悦装修使用该房，缴纳物业管理费，无人对其提出异议，万昌公司亦未为高悦办理房屋备案手续及权属证书。
另查明，2008年10月28日，陈成平以较低的价格一次性向万昌公司购买6套房屋并签订《商品房买卖合同》，于2008年10月30日付给万昌公司房款100万元（包含其他房款）。2009年6月10日，陈成平与万昌公司签订《商品房买卖合同》，约定万昌公司将其开发的位于海口市海秀东路17号丽都花园B座918房出售给陈成平，建筑面积140.15平方米，金额为272880元，同年8月30日前交房；还约定万昌公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由万昌公司提供的资料报产权登记机关备案。如因万昌公司的责任，陈成平不能在规定期限内取得房地产权属证书的，则陈成平不退房，万昌公司按已付房价款的0.5%向陈成平支付违约金；争议解决方式为提交海口仲裁委员会仲裁。因该合同为双方置换之前购买的房屋所签，陈成平未再付款。同日，万昌公司将该合同在海口市住房和城乡建设管理局备案。2012年6月4日，陈成平以万昌公司为被申请人向海南仲裁委员会申请仲裁。海南仲裁委员会受理后组织双方调解，于同年7月10日达成调解协议，并制作（2012）海仲字第238号调解书，调解结果为：1、被申请人承诺在三个月内即在2012年10月10日前向申请人付清本金及利息107万元，未付清部分按人民银行同期贷款利率的4倍计付利息，至款项付清之日止。2、仲裁费12393元由申请人承担。2012年10月29日，陈成平向原审法院申请执行上述仲裁调解书。2012年12月5日，原审法院作出（2013）琼海法执字第18号执行裁定，查封位于海口市海秀东路17号丽都花园B座918房。高悦作为案外人提出执行异议，原审法院于2013年3月21日作出（2013）琼海法执异字第18号执行裁定，驳回高悦的异议。2013年6月18日，高悦以陈成平、万昌公司为被告向原审法院提起执行异议之诉，请求判令：1、确认陈成平与万昌公司签订的《商品房买卖合同》无效；2、确认高悦与万昌公司签订的《商品房买卖合同》真实有效；3、判令万昌公司及时将海秀路17号丽都花园B座918房的产权过户登记到高悦名下；4、判令陈成平与万昌公司承担本案诉讼费。
陈成平答辩称：高悦的第一项诉讼请求无事实和法律根据，其与万昌公司签订的合同已经仲裁确认，且该合同与高悦没有关系；第二项诉讼请求系高悦与万昌公司的事情，即使合法有效也系债权债务关系，不能取得物权的效果；第三项诉讼请求无法律根据，因918号房已经在2009年预售登记在陈成平名下，根据物权原则和排他性原则，该房不属于万昌公司可处分的财产；诉讼费用应由高悦自行承担。2012年仲裁协议系陈成平基于客观情况作出的变更，在本质上系债权债务的承诺，万昌公司不履行承诺，之前的物权登记维持现状，陈成平仍系登记物权的权利人，即便按同一顺序债权而言，查封系根据陈成平申请而为，其有优先受偿权。
万昌公司未作答辩。
原审法院认为：本案为执行异议之诉纠纷。高悦与万昌公司签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，发生法律效力。虽然《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权产生、变更、消灭应当依照法律规定登记，未经登记，不发生效力；但高悦为购买争议房屋向万昌公司支付了约定价款并实际占有使用该房屋至今，由于万昌公司的原因，致使高悦未能支付剩余房款，且长期不能办理房屋过户登记手续，责任在于万昌公司，高悦并无过错。高悦购得房屋后装修占有使用，万昌公司或他人从未向高悦提出过异议或主张过权益，该房屋虽尚在万昌公司名下，但万昌公司早已将其出售并交付，已非该房屋的实际所有人，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”及《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权”的规定，高悦依法占有使用争议房屋，已成为实际所有人（业主），享有该房所有权。在房屋登记所有权人与实际所有权人不一致的情况下，应保护实际所有人（业主）利益，维护交易秩序的稳定，故高悦基于买卖并已依法占有使用该房屋而享有的业主权利应当优先于债权得到保护，万昌公司应按约定将房屋产权过户至高悦名下，但高悦应付清房款。因此，执行裁定查封属于高悦的本案争议房屋不当，应予停止并解除查封。
陈成平与万昌公司之间签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。高悦提出该合同无效的主张无证据证实，不予支持。在万昌公司不履行合同约定义务的情况下，陈成平申请仲裁，双方达成了仲裁调解协议，并经仲裁书确认，至此双方法律关系由原来的商品房买卖关系转换成欠款关系，因而陈成平关于万昌公司不履行仲裁结果，双方法律关系即恢复至商品房买卖关系状态，即便按同一顺序债权而言，查封系根据陈成平申请而为，其有优先受偿权的主张，无法律依据，不予支持。陈成平未办理房产预告登记，其备案登记不具有物权效力，故其自称系登记物权的权利人的主张不能成立，陈成平对万昌公司仅享有债权，根据物权优先于债权的法律原则，其对万昌公司享有的债权不能对抗高悦享有的物权请求权。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条第二款、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判令：一、万昌公司在高悦付清房款后一个月内为其办理房屋产权变更手续，将位于海口市海秀东路17号丽都花园B座918房过户至高悦名下；二、驳回高悦的其他诉讼请求。本案案件受理费10600元，由陈成平和万昌公司共同负担。因上述案件受理费高悦已预缴，应将该费用径付高悦。
陈成平因不服原审判决，上诉请求：1、依法撤销原审法院（2013）琼海法执诉字第2号民事判决，驳回高悦的诉求；2、全部案件受理费由高悦或万昌公司负担。理由：1、原审关于高悦购得涉案房产并占有使用，万昌公司或他人从未提出过异议或主张权益，万昌公司己非该房产实际所有人的认定错误。此认定有悖物权法第九条之规定精神，也不符合事实。争议房产于2008年10日1日已预售登记并备案在陈成平名下。海口海事法院根据陈成平的申请于2012年12月5日对争议房产采取了查封措施即属于存在异议。物权以登记为原则，登记在万昌公司名下则在法律上属万昌公司财产，否则无需判决过户，由此可见原审判决逻辑混乱。2、2008年10月万昌公司己将争议房产卖给陈成平，陈成平己履行付款义务且按预售登记办法在房产管理部门办理合同备案手续及预售登记，在客观上具备了登记并防止开发商一房多卖情形的发生，应视同预告登记。高悦的买受行为在后且没有办理合同备案或预售登记，其权利仍停留在债权层面。相对而言，陈成平对争议房产享有物权而高悦仅是债权。原审对此作出相反认定有悖法律明文规定。3、原审判决认定高悦具备“业主”资格失当。具备“业主”资格的前提是取得物权登记，从对方提交的证据来看，高悦根本没有取得登记机关的物权登记，不具有“业主”资格。原审判决以所谓“占有、使用”而认定其具备“业主”资格显属本末倒置。4、2012年因万昌公司没有付款，陈成平与其达成调解协议但没有得到履行。双方的调解意见仅是关于债权方面的合意，未撤销登记前设定的备案及预售登记之效力自然存续。原审认定因双方的调解转换成欠款关系。不能再主张原购买房产的所有权系对法律的曲解。即便不认可陈成平的备案登记具备物权登记的效力，但其办理了登记手续。不管从哪个角度讲，其权利理应优先得到保护，否则我们国家实施的预售管理办法无法落实。况且双方系同一顺序债权，争议房产系根据陈成平的申请采取强制保全措施，其依法也有优先受偿权。5、原审判决己明确过错方是万昌公司，因此诉讼费用应由其承担。综上，高悦未取得争议房产的物权登记，不能对抗他人，请求二审法院撤销原审判决，驳回高悦的诉讼请求，并判令由高悦或万昌公司承担全部诉讼费用。
高悦答辩称：一、高悦依法享有涉案房屋的所有权，与万昌公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定系有效合同，已发生法律效力。高悦完全履行其合同义务，向万昌公司支付了约定价款，于2011年4月18日装修入住至今，万昌公司或他人从未向高悦提出过异议或主张权益。虽然法院查封了涉案房屋，但陈成平的申请并不是对高悦的物权提出异议，而是因万昌公司欠款，债权人实现债权的通常做法。因此，该房虽在万昌公司名下，但万昌公司早已出售并交付给高悦，不是该房的实际所有人。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”及《物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权”的规定，高悦依法占有使用该房，已是实际所有人，享有该房所有权。二、陈成平与万昌公司发生的是债权债务关系，对万昌公司只享有债权。陈成平与万昌公司于2008年10月签订了《房屋买卖合同》，双方以极低的价格达成房屋交易，这明显违背了市场交易规则，实际是陈成平实现债权而签订，并无房屋买卖的真实意思表示，系真借贷假买卖。另外，陈成平与万昌公司于2012年7月10日达成的调解协议经海南省仲裁委的盖章确认，具备法律效力，即两者的房屋买卖关系转化为欠款关系，双方产生的是债权债务关系，陈成平无权享有该房的物权。陈成平办理的是商品房买卖合同备案登记而非房产预告登记。依据物权法的规定，只有办理了房产预告登记才有物权效力，而办理的合同备案登记并不具备物权效力。依据物权优于债权的原则，高悦合法占有使用涉案房产而享有的业主权利应当优先于债权得到保护，万昌公司应当履行合同义务将房产过户至高悦名下。综上，陈成平的上诉请求无事实和法律依据，请求人民法院驳回其上诉请求，维持原审判决。
万昌公司未发表意见。
二审期间各方当事人均没有提出新证据。经审理，本院对原审认定的事实予以确认。
本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点为：高悦与万昌公司之间的合同是否有效，万昌公司应否为高悦办理产权过户登记；陈成平与万昌公司之间的合同是否有效；原审法院应否停止执行该房产。
首先，关于高悦与万昌公司间合同效力及万昌公司应否为高悦办理产权过户登记的问题。高悦于2010年4月28日与万昌公司签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且已经过公证，应认定该合同合法有效，双方应依照合同约定履行义务。现高悦已依合同约定支付40万的购房款并实际占有使用房产至今。至2013年原审法院查封前，从未有人向其提出过异议或主张过权益。涉案房产至今仍登记在万昌公司名下系因万昌公司未按合同约定履行过户登记手续所致，高悦作为守约方对此并无过错。从交易公平与诚实信用的原则出发，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”及《物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权”的规定，高悦依法占有使用涉案房产，已成为实际所有人（业主），享有涉案房产所有权。在房产登记所有权人与实际所有权人不一致的情况下，应保护实际所有人（业主）利益，维护交易秩序的稳定。高悦关于其与万昌公司签订的合同有效及万昌公司应为其办理产权过户登记的主张成立，应当予以支持，高悦应付清28万尾款。原审判决在说理部分已阐明该合同的效力问题，但对当事人这一诉求应在判项中予以回应，本院予以纠正。
其次，关于陈成平与万昌公司间合同是否有效的问题。本院认为，陈成平与万昌公司签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定该合同亦合法有效。高悦提出该合同无效的主张无证据证实，不予支持。虽然陈成平与万昌公司之间签订了合法有效的《商品房买卖合同》并支付了约定的款项，但嗣后，在万昌公司不履行合同约定义务的情况下，陈成平申请仲裁并与万昌公司达成调解协议，经海南省仲裁委员会已生效的（2012）海仲字第238号调解书确认，由万昌公司向陈成平支付本金及利息共计107万元，未付清部分按人民银行同期贷款利率的4倍计付利息直至款项付清之日止。据此，陈成平虽在签订合同时办理了备案登记，但双方的法律关系经该生效的调解书确认，由原来的商品房买卖关系转换成欠款关系，自该调解书发生效力后陈成平对万昌公司仅享有债权。
最后，关于原审法院应否停止执行涉案房产的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条关于违约金调整规定了法院的释明权，并规定“一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判”。《合同法》第一百七十四条规定，法律对其他有偿合同没有规定的，参照买卖合同的有关规定。虽然高悦在原审法院起诉时未请求停止执行，但本院参照上述规定向高悦和陈成平释明案外人执行异议之诉的性质及特点后，高悦明确表示其诉讼有确认产权和阻却执行的双重目的。而且，从高悦在原审时将陈成平列为被告并要求确认陈成平的合同无效等内容中，可看出其诉求实际包含了请求停止执行的意思表示。客观上看，在争议房产已被执行的情形下，高悦要求确认其产权的逻辑前提亦应先阻却执行。因此，根据物权优于债权的法律原则，陈成平对于万昌公司享有的债权请求权不能对抗高悦享有的物权请求权，其依仲裁调解书要求执行涉案房产的主张不能成立，原审法院应当停止对涉案房产的执行。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，虽疏于向当事人进行释明，判项表述欠当，但判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币10600元，由上诉人陈成平承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 戈
代理审判员 高俊华
代理审判员 王 好
二〇一四年八月十九日
书 记 员 杨 倩
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。