上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第27393号
原告（反诉被告）上海洲康市场营销策划有限公司。
法定代表人丁红。
委托代理人王彦，上海市东浦律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海和星投资有限公司。
法定代表人王宝喜。
委托代理人郭黎琴，上海市华诚律师事务所律师。
委托代理人章悦悦，上海市华诚律师事务所律师。
原告上海洲康市场营销策划有限公司（以下简称洲康公司）诉被告上海和星投资有限公司（以下简称和星公司）以及反诉原告和星公司诉反诉被告洲康公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月28日立案受理后，适用普通程序，于2014年9月1日、2014年9月20日、2014年11月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）洲康公司的委托代理人王彦，被告和星公司委托代理人郭黎琴、章悦悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洲康公司诉称，原告与被告和星公司于2013年3月18日签订《合作意向书》，并于2013年5月28日签订《房屋租赁合同》，原告将上海市浦东新区康桥镇汤巷馨村二期约23472.90平方米的商业用房出租给被告用于开设大型室内游艺项目，租赁期限为2013年6月1日至2028年5月30日，合同签订后，原告将租赁标的物交付被告，被告支付了房屋押金人民币380万元。2013年10月，原告应被告的要求通过物业公司另商调了100平方米办公用房，作为被告筹备公司的临时办公用房。被告筹备项目公司期间，多次向房屋业主及上级单位发函提出各种要求，但原告多次向被告催讨房租，被告却屡屡搪塞。2013年底，被告法定代表人缺席谈判，派人说项目做不下去，要归还钥匙。原告予以拒绝。2014年春节后，临时办公房内再没有出现被告方工作人员。2014年5月，原告及业主发函给被告，告知被告不能擅自解除合同，希望妥善解决纠纷，但无果。为此，原告起诉要求：1、被告立即支付原告2013年12月1日至2014年11月30日的租金人民币8，972，861.34元；2、被告支付逾期付款违约金人民币161，511.50元（自2013年12月1日至2014年6月31日）。
被告和星公司辩称，一、原告没有按照合同约定的时间交付房屋；二、原告交付的房屋不符合合同约定；三、被告在2013年10月22日已经书面通知原告解除合同。故不同意原告的全部诉讼请求。
反诉原告和星公司诉称，2013年2月起，反诉原告经反诉被告的实际控制人胡建荣的朋友陆家良介绍，认识了胡建荣。反诉被告多次口头承诺反诉原告可对租赁房屋进行改造以满足室内大型游艺项目经营需要的情况下，双方签署了《合作意向书》，明确反诉原告承租房屋目的是为了引进日本世嘉公司独家开创的大型室内主题公园Joypolis。双方签订《房屋租赁合同》后，陆家良要求反诉原告向胡建荣支付疏通费人民币80万元，之后反诉原告在2013年6月分两次交给陆家良人民币30万元和50万元，并按约于2013年6月28日向反诉被告支付了房屋租赁保证金人民币380万元和租金人民币197万元。为保证项目如期开展，反诉原告聘请日本设计团队对房屋进行实地勘察、设计改造方案。项目施工前，市、区文广局告知反诉原告房屋经改造后面积及结构与房地产权证内容不符，无法取得经营许可证。经与反诉被告多次协商，反诉被告提出的改造意见均无法取得经营许可证，致使反诉原告租赁目的无法实现。为此，反诉原告于2013年10月22日书面通知反诉被告及房屋权利人解除租赁合同。反诉原告认为，反诉被告明知反诉原告承租房屋的目的，其作出的改造承诺致使反诉原告相信房屋能够满足经营需要并投入了大量成本开始项目设计。反诉被告在收到反诉原告的解除通知后超过三个月未表示异议，双方之间的租赁合同已经解除，故反诉要求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》于2013年10月22日解除；2、反诉被告返还租房保证金人民币380万元；3、反诉被告返还租金人民币197万元；4、反诉被告赔偿损失人民币370万元。
反诉被告辩称，合同签订后，反诉被告已经按照约定的时间交付了房屋，合同签订前，反诉原告对房屋状况进行了充分勘查，对房屋设备均没有异议。反诉原告所称反诉被告对房屋改建方案的口头承诺并不存在。客观情况是反诉原告没有让房屋改建方案符合国家规定，也没有足够的资金经营项目。因此，反诉原告没有解除权，不同意反诉原告的全部诉讼请求。但鉴于实际情况，同意双方合同自2014年9月29日庭审之日起解除，并变更诉讼请求为：1、被告支付2013年6月1日至2014年9月30日的租金人民币11，963，575.12元；2、被告支付解约违约金人民币2，243，215.34元（按三个月租金标准计）。
被告对原告变更后的诉讼请求辩称，2013年6月1日至2013年11月30日是免租期，不需要支付租金。对其余请求也不同意，理由与原答辩意见和反诉意见一致。
为此，洲康公司表示免租期是基于和星公司正常承租房屋15年而给予的优惠，现和星公司未能正常履行合同，再给予免租期不符合常理和惯例，现主张的六个月的免租期租金实际是合同解除造成的损失。
经审理查明，上海市浦东新区康桥镇康沿路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX-
XXX号（双）、572-588号（双）、596号、688号、692号商业用房产权人为上海周康房地产有限公司（以下简称周康公司）。
2013年3月18日，原、被告签订《合作意向书》，约定和星公司承包洲康公司康桥汤巷馨村二期部分商业用房21689.42平方米和地下车库1783.49平方米，引进日本世嘉公司独家开创的大型室内主题公园JOYPOLIS……租赁期15年……双方应尽快签订租赁承包协议书。
2013年5月28日，原告（甲方）与被告（乙方）订立《上海市房屋租赁合同》，约定：租赁房屋坐落上海市浦东新区康桥镇汤巷馨村二期：康沿路38幢508号、518号、532号、540号，共计11710.68平方米；39幢542号、546-554号（双），共计2021.70平方米；40幢572-588号（双）、596号，共计2811.01平方米；41幢688号、692号，共计5146平方米；41幢地下车库1783.49平方米。上述合计商业用房建筑面积21689.42平方米地下车库建筑面积1783.49平方米，合计总建筑面积23472.91平方米。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为大型室内游戏项目使用，并符合国家相关规定和遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。甲方应于2013年6月1日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期限自2013年6月1日至2028年5月31日。租金按附件《租金计算表》计。乙方应于每年6月1日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金的0.10%支付违约金。租金先付后用的原则，租赁期第一年支付方式为半年支付一次，即2013年11月31日前支付半年租金；第二年起支付方式为一年一次，即每年的6月1日前支付一年的租金。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金人民币380万元，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还给乙方。除本合同附件三外，乙方另需装修或增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定向有关部门审批的，则还应由甲方委托乙方报有关部门批准后，方可进行。双方同意，在租赁期内均不得擅自提前解除本合同。有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失和违约金的差额部分：1、甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后30日内仍未交付的；2、甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的……6、逾期不支付租金累计超过1个月的。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的3倍向甲方支付违约金；若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足以抵扣的，不足部分由乙方另行支付。合同的补充条款约定：乙方声明其在签署本合同前已经现场视察过该房屋，对该房屋及其现有装修及设施状况（其清单列于附件三）充分了解并表示满意。乙方应于交付日到该物业管理公司办公室办理房屋交接手续……甲方根据本合同附件三交付该房屋且双方签署交付凭据（附表五），即视为甲方已履行将该房屋合格交付给乙方的义务；若乙方未于按本合同附表一第一部分约定的交付日前往管理中心办理该房屋的交付手续，乙方应向甲方支付自起租日起的租金、管理费及其他费用。乙方需要在租赁之房屋内分割与装修的，须经甲方审批同意。乙方倘对该房屋进行任何装修工程时（包括但不限于乙方对该房屋进行的内部装修、分隔、修建、改建或安装、更换设备、装置），则在进行该等装修工程时，乙方的设计与图纸必须取得甲方的事先书面同意，并征得所有必要的政府有关部门的书面同意或批准。合同所附《租金计算表》约定，商铺部分每平方米每天租金人民币1.1039元，车库部分每平方米每天租金人民币0.3587元，合计年租金为人民币8，972，681.34元。合同无附件三。
2013年5月30日，洲康公司向和星公司发出《交房通知书》，请和星公司在2013年6月1日办理房屋交接手续，该通知由陆家良签收。2013年6月18日，陆家良签署《入住文件及钥匙签收清单》，载明收到入住文件和钥匙一套。2013年7月1日，和星公司给付洲康公司租赁保证金人民币380万元。
2013年10月16日，和星公司致函周康公司，表示因现有建筑物总体楼层高度，内部楼层与楼层之间的高度和柱子之间的间距不适合项目要求，目前双方确认对1号楼、2号楼进行改建。经双方商议（胡总建议是否可以考虑向下挖2.4米解决层高不足），经与世嘉项目技术部门沟通，结论为：1号楼、2号楼改建下挖方案不妥，只能向上抬高楼层……改建须贵司相关部门书面认可，上述三点在贵司书面确认后，日本世嘉设计公司方可开始初步设计。
2013年10月17日，洲康公司向和星公司复函，明确双方签订合同前，贵司确认房屋符合你们用途后双方才签订合同；现你司对房屋改建装潢等的要求，我司和业主周康公司基本同意你们对租赁物进行装修改建的要求，但装修改建方案必须符合我国对建筑物安全技术要求的规范和相关法律法规所规定的要求，为此，要求你们对装修改建做出详细的方案，并报业主、我司和物业公司等相关部门进行备案。该复函另附了租赁房屋的产权证复印件。
2013年10月22日，和星公司向周康公司和洲康公司发函，表示签订合同前，洲康公司同意在4、5、6号楼建筑物上连片改建，但市文广局认为改建方案与产证申报面积相差较大，难以核发相关许可证照；为此，双方召开联席会议，洲康公司答复可以在1、2号楼进行改建。我司第一时间将1、2号楼改建方案函告贵司，但复函内容与口头答复相距甚远。我司初步判断，洲康公司行事出尔反尔，言而无信，租赁房屋已不能满足我司当初租赁目的，根据租赁合同约定，该房屋不符合大型室内游艺项目的约定，致使不能实现我司租赁目的的，可解除合同，故即日起我司解除与洲康公司签订的房屋租赁合同。
2014年1月26日洲康公司致函和星公司，表示和星公司解除合同的要求无事实和法律依据，要求继续履行合同。
2014年5月26日，洲康公司向和星公司发送律师函，催促和星公司支付租金等费用。
另查，2013年5月，上海汉旭投资管理有限公司（以下简称汉旭投资公司）、冈藤商业株式会社出具委派书，委派陆家良担任上海汉旭实业有限公司（以下简称汉旭实业公司）的监事。被告和星公司的法定代表人王宝喜2014年3月17日、4月23日在上海市公安局浦东分局所作的询问笔录中陈述：汉旭投资公司最早成立的公司法定代表人是我老婆；和星公司是为了做上海崇明项目成立的公司，我是法定代表人；汉旭实业公司是为了做浦东康桥游艺项目成立的公司，我是法定代表人，股东是汉旭投资公司和冈藤商业株式会社；陆家良在2013年5月份担任了汉旭实业公司的监事，主要负责汉旭实业公司在浦东康桥的大型室内游艺项目，当时出具了委派书；2013年8月，陆家良和汉旭投资公司签订了劳动合同，聘用陆家良担任项目总监；陆家良主要就是负责康桥汤巷馨村二期大型室内游戏项目的场地租赁、前期联系、场地改造的事项。
审理中，和星公司提供了出票日期为2013年6月28日，出票人为汉旭投资公司、收款人为上海申珠建筑装饰工程有限公司（以下简称申珠公司）、金额为人民币197万元、用途为押金的支票一张，以及出票日期为2013年7月15日，出票人为汉旭投资公司、收款人为申珠公司、金额为人民币18万元、用途为装修款的支票一张，并表示上述人民币197万元是交付给洲康公司的租金，18万元是办公用房的装修费，申珠公司是胡建荣控制的公司。洲康公司否认收到过租金，并表示申珠公司与和星公司另有合同关系，上述款项与洲康公司无关。
和星公司主张的损失包括：1、项目设计费日币43，260，000元（折合人民币3，028，200元），2、顾问费人民币40万元，3、交通费人民币300，933元，4、住宿费人民币55，500元，以上合计人民币3，784，633元。为此，和星公司提供了汉旭投资公司与案外人的顾问合同、冈藤商业株式会社与案外人的顾问合同、电子邮件、支付凭证、航空电子客票行程单等证据。洲康公司对上述证据均不予确认。
另外，和星公司对洲康公司提供的《交房通知书》、《入住文件及钥匙签收清单》上陆家良的签名时间有异议，认为可能是陆家良与洲康公司串通、事后伪造的，要求进行鉴定，并表示房屋实际是2013年10月6日交付。
本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方正式意思表示，合法有效。本案的争议焦点在于和星公司是否享有解除权。
第一，和星公司主张洲康公司未按时交付房屋。本院认为，根据合同约定和星公司应于交付日到该物业管理公司办公室办理房屋交接手续，而并未要求洲康公司另行通知交房，现没有证据证明和星公司在合同约定的交付日曾自行前往交接房屋。另外，现有证据表明陆家良虽不是和星公司的员工，但根据和星公司法定代表人在公安机关的陈述，陆家良是汉旭投资公司的监事和汉旭实业公司的项目总监，负责涉案项目的场地租赁、前期联系和改造等事项，上述两公司均是和星公司的关联公司，尤其是汉旭实业公司实际是涉案项目的经营公司，因此陆家良签署的《交房通知书》、《入住文件及钥匙签收清单》可以作为房屋交接的证据。和星公司认为陆家良与洲康公司恶意串通，无事实依据，本院难以采信。综上，本院认定洲康公司已经按照合同约定的时间交付房屋。
第二、和星公司主张洲康公司交付的房屋不符合合同约定，其主要理由是洲康公司曾经承诺同意对房屋进行改建并符合大型室内游艺项目的需要，但事后改建未成。本院认为，和星公司在签订合同前对房屋进行了查看，在合同中双方也明确约定对房屋状况满意。其次，目前没有证据证明洲康公司曾承诺和星公司可以对房屋进行任意改建。合同中双方约定对房屋进行改建须征得洲康公司的同意且报有关部门批准。因此，房屋是否可在法律法规规定的范围内改建并使房屋符合大型室内游艺项目的要求是和星公司在签订合同前应考虑的问题，而非在签订合同后提出随意的改建要求，并以此归责于洲康公司。根据双方的往来函件，可以看到，合同签订后洲康公司确实同意改建并要求和星公司提供具体的改建方案以进行审核，但和星公司未提出具体的改建方案而直接认为洲康公司提供的房屋不符合合同约定的用途，显然缺乏事实依据。
综合以上两点，和星公司在2013年10月22日发函解除合同时没有解除权，解除通知不生效。和星公司又主张洲康公司在接到通知后没有在三个月内提出异议，合同解除。本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条规定适用的前提是当事人一方享有解除权，本案和星公司不具有解除权，故不能适用该条的规定。
综上，和星公司要求确认双方合同在2013年10月22日已经解除没有事实和法律依据，本院不予采信。但鉴于洲康公司根据实际情况同意双方合同在2014年9月29日解除，本院判决双方合同于该日解除，同时认定和星公司擅自解除合同，应承担合同解除的违约责任。
鉴于合同于2014年9月29日解除，故洲康公司要求和星公司支付2013年12月1日至2014年9月29日的租金以及按3个月租金标准计算的解约违约金，符合合同约定，本院予以支持。洲康公司主张2014年9月30日的租金，无法律依据，不予支持。免租期确实是出租人在承租人正常履行全部租赁期限的情况下给予承租人的优惠，现和星公司提前解除合同，确实造成了洲康公司的损失，本院综合和星公司的违约情况、合同解除的时间，以及本院已支持洲康公司解约违约金的情况，酌情确定和星公司应赔偿的免租期租金损失。
鉴于合同已经解除，故和星公司支付的租赁保证金应抵付上述租金、违约金和损失。和星公司要求洲康公司返还租金人民币197万元。但其提供的证据不足以证明上述款项是支付给洲康公司的租金，故该请求应予驳回。鉴于双方合同系由和星公司违约而解除，故其要求洲康公司赔偿损失，本院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海洲康市场营销策划有限公司与被告（反诉原告）上海和星投资有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2014年9月29日解除；
二、被告（反诉原告）上海和星投资有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）上海洲康市场营销策划有限公司2013年12月1日至2014年9月29日的租金（按年租金人民币8，972，681.34元的标准计算）；
三、被告（反诉原告）上海和星投资有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）上海洲康市场营销策划有限公司违约金人民币2，243，170.34元；
四、被告（反诉原告）上海和星投资有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）上海洲康市场营销策划有限公司免租期租金损失人民币3，000，000元；
五、被告（反诉原告）上海和星投资有限公司已付的租赁保证金人民币380万元，直接抵扣上述第二至四项判决确定的应付费用；
六、驳回被告（反诉原告）上海和星投资有限公司其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币75，740元，反诉案件受理费人民币39，045元（已减半收取），合计人民币114，785元，由被告（反诉原告）上海和星投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
代理审判员 孟筱晖
人民陪审员 梅丽华
二〇一四年十二月二十二日
书 记 员 陈裕国
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。