上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长民三（民）初字第2171号
原告陈献文。
委托代理人顾跃华，浙江海威特律师事务所律师。
委托代理人吴艳群，浙江海威特律师事务所律师。
被告上海特迪驰耐实业发展有限公司。
法定代表人付兴勇。
被告山东富宇蓝石轮胎有限公司。
法定代表人朱华山。
委托代理人蒲业梅，山东康桥（淄博）律师事务所律师。
原告陈献文诉被告上海特迪驰耐实业发展有限公司（以下简称“特迪驰耐公司”）及山东富宇蓝石轮胎有限公司（以下简称“轮胎公司”）房屋租赁合同纠纷一案，于2013年10月12日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员胡桂霞独任审判。因被告上海特迪驰耐实业发展有限公司下落不明，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭并于2014年2月24日公开开庭进行了审理。原告陈献文的委托代理人顾跃华到庭参加诉讼。被告特迪驰耐公司以及轮胎公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告陈献文诉称，2011年搜候（上海）投资有限公司（以下简称搜候公司）与被告特迪驰耐公司签订房屋租赁合同一份，由被告特迪驰耐公司承租搜候公司所有的位于本市长宁区中山西路XXX号SOHO中山广场1203、1204、1205三个单元面积为568.57平方米的房屋用于办公，双方约定了租赁期限及租金支付方式等。2012年，搜候公司将上述房屋出售给原告。2012年3月17日，原告与被告特迪驰耐公司签订房屋租赁合同补充协议一份，约定由被告特迪驰耐公司继续承租该房屋，原告取代原出租人履行租赁合同项下出租人的一切权利义务。但是，自2012年12月10日起被告特迪驰耐公司开始拖欠租金。2013年3月11日，被告轮胎公司向原告出具担保书，承诺愿为被告特迪驰耐公司向原告按期支付租金承担连带保证责任。后被告特迪驰耐公司未支付自2013年6月至2013年7月的租金，原告认为被告特迪驰耐公司的行为违反了合同约定，应当承担相应的违约责任，故起诉要求：1、解除原告和被告特迪驰耐公司的租赁合同；2、判令被告特迪驰耐公司支付租金人民币105，493.43元（从2013年6月9日计算至2013年7月9日）；3、判令被告特迪驰耐公司支付违约金632，060.58元（包括装修期间免租租金316，480.29元以及相当于租赁保证金的违约金315，580.29元）；4、判令被告特迪驰耐公司承担原告为实现租赁债权而支付的律师代理费35，000元；5、判令被告轮胎公司对被告特迪驰耐公司上述款项的支付承担连带清偿责任。后原告撤回前述第4项诉讼请求。
被告特迪驰耐公司未应诉答辩。
被告轮胎公司未到庭，但出具书面意见辩称，被告特迪驰耐公司系被告轮胎公司的股东，根据公司法的规定，公司为股东提供担保，须经股东会或股东大会的决议，本案中的担保未经被告轮胎公司股东会的决议通过，该担保无效，被告轮胎公司无需承担担保责任；原告主张的违约金不应得到支持，根据合同约定，原告享有主动权，一旦被告特迪驰耐公司拖欠租金，原告即可解除合同，没收保证金，并着手开始寻找租户，不会给原告造成任何实际损失；如果要支付违约金，该违约金也过高，请求减少，以不超过一个月租金为限。
经审理查明，2011年，搜候公司与被告特迪驰耐公司签订房屋租赁合同一份，由被告特迪驰耐公司承租搜候公司所有的位于本市长宁区中山西路XXX号SOHO中山广场B座1203、1204、1205三个单元面积为568.57平方米的房屋（以下简称租赁房屋）用于办公，双方约定搜候公司于2011年10月10日前向被告特迪驰耐公司交付房屋，租赁期限自2012年1月10日起至2014年1月9日，装修期为3个月，自2011年10月10日起至2012年1月9日止，装修期内无须缴付租金，但仍需支付管理费及其他费用；每月租金为105，493.43元（日租金=月租金×12÷365），租赁期内，被告特迪驰耐应于每公历月首日或之前预先支付下个公历月的租金及管理费；被告特迪驰耐公司应自物业交付之日起按月向物业公司支付物业费15，919.96元，并交付3个月的租金即315，580.29元作为房屋租赁保证金；被告特迪驰耐公司从租金或其他费用应付之日起拖欠连续超过十四天或累计超过六十天的，搜候公司有权提前收回房屋或其任何部分，合同立即自行终止，被告特迪驰耐公司已经支付的保证金不予退还，并且还应当向搜候公司支付相当于保证金金额的违约金，以及已享受的免租期间及装修期间的租金。
2012年1月31日、2月3日，原告取得租赁房屋三个单元的所有权证。
2012年3月17日，原告、被告特迪驰耐公司以及搜候公司签订房屋租赁合同补充协议，约定租赁合同中原出租人搜候公司变更为出租人陈献文，原告取代原出租人履行租赁合同项下出租人的一切权利义务，自2012年2月10日起，被告特迪驰耐公司应按照租赁合同约定时间向原告支付租金，物业管理费的支付方式不变，被告特迪驰耐公司仍应按照租赁合同的约定支付物业服务费，原出租人已收取的租赁保证金316，480.29元，在该协议签订后由原出租人直接转至原告；租赁合同的其他内容不变，仍照旧执行。
2013年1月8日，被告特迪驰耐公司向原告出具承诺书，承诺自2012年12月10日至2013年2月9日拖欠的房租在2013年1月11日前支付。
2013年3月1日，原告致函被告特迪驰耐公司，要求被告特迪驰耐公司支付2013年2月、3月的租金，若确因资金困难无法支付租金的，可在3月10日前向原告提供相应的担保，若不能在3月10日前按上述方案消除拖欠租金的违约事实，则双方签订的房屋租赁合同自2013年3月11日起解除。
2013年3月11日，被告轮胎公司向原告出具担保书，承诺愿为被告特迪驰耐公司支付租金承担连带保证责任，担保责任的范围包括承租人合同租赁期内应支付的租金总额、承租人因违约所承担的违约金、因实现租金债权所支付的诉讼费、律师代理费等，该担保在原告与被告特迪驰耐公司租赁合同约定的租赁期限届满后一年内有效。
2013年3月12日，被告特迪驰耐公司再次向原告出具承诺书，表示自2013年元月起至今应付的房租拖欠已达二个月之久，请求原告谅解，并承诺在2013年4月5日前支付拖欠的房租，否则原告不仅有权没收合同项下的保证金，被告特迪驰耐公司还自愿承担租赁合同上约定的一切违约责任。
2013年7月9日，被告特迪驰耐公司搬离承租房屋。
原告称在2013年11月底将租赁房屋另行出租给他人。
另查，被告特迪驰耐公司在被告轮胎公司为其出具担保书时为被告轮胎公司的唯一股东。
上述事实，有房屋租赁合同、补充协议、房地产权证、承诺书、律师函、快递回单、担保书、企业信息、委托代理合同等证据为证，并经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有约束力。被告特迪驰耐公司与搜候公司签订的房屋租赁合同以及原告、被告特迪驰耐公司、搜候公司签订的补充协议系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效，当事人均应恪守履行。被告特迪驰耐公司作为承租方，应按照协议履行按时足额向原告支付租金，但自2012年12月起被告特迪驰耐公司就多次拖延支付租金，最长已达二个月之久，原告根据合同约定要求被告特迪驰耐公司支付搬离之前欠付的2013年6月至2013年7月的租金，并要求其承担违约责任，于法有据，本院予以准许。根据合同约定，被告特迪驰耐公司拖欠租金连续超过十四天或累计超过六十天的，原告有权没收保证金，并要求支付相当于保证金金额的违约金以及免租装修期间的租金。鉴于被告轮胎公司抗辩原告主张违约金过高，结合原告的实际损失，本院酌定将违约金调整为4个月租金，即421，973.72元。被告轮胎公司抗辩原告无损失，不应当支付违约金，本院认为违约金的计算并不以实际损失的发生为前提，况且本案中由于被告特迪驰耐公司的违约行为，原告不得不提前终止合同，另寻租户，原告装修免租期间的租金损失以及寻找租户期间的空置损失等均已发生，故本院对于被告轮胎公司的此项抗辩不予采纳。
至于被告轮胎公司抗辩担保无效的问题，本院认为我国公司法的确规定公司为股东或实际控制人提供担保的，必须经股东会或股东大会决议，但鉴于被告轮胎公司在为被告特迪驰耐公司出具担保书时为一人公司，不设股东会，被告轮胎公司为其唯一股东被告特迪驰耐公司提供担保，不损害公司和其他股东的利益，故本院对于被告轮胎公司的此项抗辩不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告陈献文和被告上海特迪驰耐实业发展有限公司就本市长宁区中山西路XXX号SOHO中山广场B座12层03、04、05单元房屋签订的租赁合同于2013年7月9日解除；
二、被告上海特迪驰耐实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈献文租金人民币105，493.43元；
三、被告上海特迪驰耐实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈献文违约金人民币421，973.72元；
四、被告山东富宇蓝石轮胎有限公司对被告上海特迪驰耐实业发展有限公司上述第二、第三项给付义务承担连带清偿责任；
五、驳回原告陈献文的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币11，525.50元，由被告上海特迪驰耐实业发展有限公司及山东富宇蓝石轮胎有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡桂霞
审 判 员 马浩波
人民陪审员 王伟芬
二〇一四年二月二十四日
书 记 员 陈若愚
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国公司法》
第六十二条一人有限责任公司不设股东会。股东作出本法第三十八条第一款所列决定时，应当采用书面形式，并由股东签名后置备于公司。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。