北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终3155号上诉人（原审原告、反诉被告）张磊，男，1982年11月8日出生，住北京市顺义区。委托代理人张雪霞，北京扬轩律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）王良，男，1943年10月28日出生，住北京市顺义区。委托代理人白海珍，北京市致知律师事务所律师。上诉人张磊因与被上诉人王良房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初4455号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张磊及委托代理人张雪霞，被上诉人王良及委托代理人白海珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张磊一审诉称：2015年12月30日，在北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）的居间介绍之下，张磊与王良签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《网上签约授权委托书》等，约定张磊将位于北京市顺义区301室出售给王良，价格为1870000元。王良支付张磊定金30000元。现出现王良无购房资质等情形，导致无法办理房屋所有权转移登记手续。因王良的原因及行为严重导致合同无法履行，王良构成根本违约。为维护张磊的合法权益，请求：1.判令解除张磊与王良签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》；2.判令王良向张磊支付违约金344000元；3.诉讼费由王良承担。王良一审辩称：双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》是在双方真实意愿情况下所签订，没有违反国家强制性法律法规的行为，合法有效，应当继续履行。王良在合同履行中没有任何过错，没有违约行为，相反是张磊出现了提前违反合同约定解除合同的情形。不同意张磊的诉讼请求。王良一审反诉称：2015年12月30日，王良与张磊经链家公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》。王良于合同签订日向张磊支付30000元定金，当王良通过链家公司向张磊支付首付款时遭到张磊的拒绝。张磊于2016年3月30日向法院提起诉讼，要求解除合同，致使王良的合法权益受到了严重的侵害。反诉要求：1.判令张磊履行与王良签订的《北京市存量房屋买卖合同》，配合王良办理房屋过户手续；2.判令张磊承担诉讼费。张磊针对反诉一审辩称：双方签订合同时，王良没有购房资格，王良与链家公司恶意隐瞒该信息；王良与链家公司在张磊不知情的情况下将涉案房屋网签给了第三人郭壮，王良以其实际的行为表明了拒绝履行与张磊之前签订的买卖合同及补充协议，导致了涉诉房屋出现一房二卖的情形。现行的房产交易规则能够确定房屋是否网签是房屋是否能正常交易的必要条件，因王良的行为导致双方签订的合同根本上无法履行，王良的行为是根本违约。另外，双方所签订的《补充协议》明确约定王良应当在合同签订后60个工作日将第一笔首付款800000元以理房通托管的方式支付给张磊，2016年3月29日是王良通过理房通托管方式支付800000元首付款的时间，但王良未支付。鉴于王良以上种种行为，张磊于2016年4月28日以书面方式通知王良，依据双方签订的合同第四条第三款规定，王良构成根本违约。综上所述，请求法院驳回王良的反诉请求。一审法院经审理查明：2015年12月30日，在链家公司居间下，张磊（出卖人）与王良（买受人）签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》。合同第一条约定：出卖人所售房屋301，产权证明所载建筑面积共97.46平方米。第三条约定：房屋成交价格为980000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为890000元；买受人向出卖人支付定金30000元。剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。第六条约定：出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口前保证金）后3个工作日内交付给买受人。第九条约定：当事人双方当事人同意，自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，张磊（甲方、出卖方）、王良（乙方、买受方）、链家公司（丙方、居间方）签订了一份《补充协议》。协议第二条约定：乙方于2015年12月30日将定金30000元自行支付甲方。乙方于签订合同后60个工作日内，将第一笔首付款800000元以理房通托管的方式支付甲方。乙方于签订合同后90个工作日内，将第二笔首付款1030000元以理房通托管的方式支付甲方；甲乙双方同意，在甲乙双方办理全部购房款资金监管后3个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方应当在甲方收到全款后3个工作日内，自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存10000元作为物业交割保证金。该保证金于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方。第四条约定：1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；2.甲方若出现下列情形之一，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的。（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的。（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的。（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的。（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；3.乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(1)提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的。（2）拒绝购买该房屋的。（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。丙方收取乙方的费用不予退还。同日，张磊(委托人、卖方)与王良（委托人、买方）还共同签署了一份《网上签约授权委托书》，该委托书注明受托人为链家公司，委托事项为：委托人作为交易房产的买卖双方当事人，现委托受托人作为我们的合法代理人协助我们办理交易房产的存量房买卖合同网上签约手续。委托期限为：自本授权委托书签发之日起至委托事项办理完结之日止。委托网签内容：卖方信息张磊……买方信息王良……。合同签订当日，王良向张磊支付定金30000元。2016年2月18日，王良及链家公司在张磊不知情的情况下，将涉案房屋网签给了王良之外孙郭壮。2016年3月30日，张磊向一审法院提起诉讼。2016年4月28日，张磊向王良邮寄了一份《解除、通知》，内容为：本人于2015年12月30日与您签订了北京市存量房屋买卖合同、补充协议，合同明确约定了您的权利和义务，由于您出现了合同约定的根本违约之情形，故本人特根据双方签订的补充协议第四条第三款之规定书面通知您，解除双方签订的北京市存量房屋买卖合同、补充协议。王良于2016年4月30日签收了该通知。一审诉讼中，双方当事人认可，按照上述《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定，王良应于2016年3月29日前以理房通托管的方式向张磊支付首付款800000元，于2016年5月12日前以理房通托管的方式支付1030000元。另查明，上述合同签订时，王良及其妻子李会英名下有两套房屋。王良分别于2016年3月29日、4月26日通过链家公司向北京市住房和城乡建设委员会提交了存量房资格核验申请，分别于2016年4月12日、5月10日审核通过。现王良与其妻李会英名下有房屋一套。一审诉讼中，王良主张，其要求向张磊支付首付款，张磊拒绝接收。为证明其主张，王良提交了以下证据予以证明：一、链家工作人员陈宏向张磊发送的手机短信记录。2016年3月16日记录显示：张哥，您好，我是链家陈宏，打电话您一直不接，您在忙吧？买咱房子的客户，要求给您首付款，客户随时有时间，您安排下您的时间，然后告诉我。2016年3月27日记录显示：张哥，明天是咱们约定的付首付款的最后一天（60个工作日）客户还是要给您首付，让我告知您。2016年4月12日记录显示：张哥，给您打电话您没接，客户王良资质已经审核通过，现在阿姨拿着单子在我们店，让我告知您。王良用以证明其向张磊交付800000元首付款时，通过陈宏向张磊发出交款的意思表示，遭到了张磊的拒绝，合同履行中张磊出现了违约行为，而不是王良违约。张磊经质证对该证据的真实性及证明目的均不予认可，否认收到了短信。张磊称，签订合同时从没有约定短信可作为双方联系的手段和方法，张磊的生活习惯、个人习惯是为了避免短信的滋扰，已经隔离了所有的一切短信，相反的是张磊明确告诉过链家公司有事打电话、发微信。陈宏明知张磊有这样的习惯，在遇到买卖房屋如此重大的事件中，采取这样的方式告知重要的事情本身就不符合双方合同约定。合同约定应采用书面的方式进行补充协议或变更，陈宏作为链家公司的工作人员，在张磊得知网签给了郭壮之后，已经将链家公司投诉到住建委，王良与链家公司有利害关系。二、银行交易回单。该交易回单显示，王良名下尾号为54186的银行账户，2016年3月16日账户余额为800070.83元。王良用以证明800000元是准备作为首付款给张磊的。张磊经质证认为，按照双方所签订补充协议约定，王良应将款项支付给理房通进行托管，再通过理房通支付给张磊，如果王良是真心实意想付款，王良完全有渠道、有时间、有能力将款项支付到理房通的账户内，所以王良客观上没有履行通过理房通托管的方式支付房款的义务，而且至今未履行，王良构成根本违约。三、陈宏的证言。王良用以证明其向张磊支付首付款800000元时，张磊拒收。王良具备购房资格时，张磊仍然拒绝履行房屋买卖合同。陈宏出具书面证言证实:王良是以以房换房形式购房，签订合同时其名下房屋已经出售，正在办理过户手续，卖方当时知晓此事。王良向张磊交付首付款时，张磊以王良没有购房资质为由拒绝接收。多次联系张磊也拒收，在王良的资质审核合格后仍然拒收首付款。陈宏出庭证实：王良去年通过我买的张磊的房子。王良属于换房，链家公司和王良告知了张磊换房的情况。在签合同时，王良家名下有两套房子，在签订合同前，其中一套已经出售。在第一笔首付前，我给张磊打电话告知他第一笔首付钱已经准备好了，但当时张磊以打错网签为由拒收首付款。后期我们一直和张磊沟通告知首付已到位，要求做首付的交接，当时张磊以打错网签为由拒收。王良把首付已经准备好了，告知我们首付准备好了，当时，王良卖的房还没过户，王良就跟我们说想以孙子的名义来买这个房子，所以当时审的王良孙子郭壮的资质，网签有王良和张磊的授权，于是打的郭壮和张磊的网签。网签给郭壮没有告知过张磊。张磊没有告知过我拒绝接收短信，只接电话和微信。张磊接电话很少，或者接了就被挂了。因为张磊没接电话，才发的短信。通过理房通托管的方式支付首付款，需要双方再签一个协议，也需要张磊提供银行卡号及身份证信息，我有张磊的身份证信息，但张磊没有提供银行卡号，双方也没有签订协议。当时没有进行理房通托管，是因为张磊提出网签中买受人是郭壮，而不是王良，所以拒绝接收首付款。2016年3月16日发短信之前，王良已准备好了800000元首付款。张磊经质证称不认可书面的证人证言和证人当庭的陈述的部分内容，称当庭陈述是张磊以网签错误为由拒收首付款，书面证言是张磊以王良没有购房资质为由拒收首付款，证人陈述的王良把首付款准备好的时间，前后不一致，其刚开始说是在网签给郭壮前，后面又说是3月16日，而从王良提交的存款交易回单，在3月16日账户才达到800000元。张磊并称链家公司没有向其要银行账号。四、链家工作人员和张磊的2次电话录音。王良用以证明张磊拒收首付款。第一次录音显示，链家工作人员接通张磊电话称：买咱房的叔叔阿姨一直找这边说给您过首付，问您什么时候有时间。张磊挂断了电话。另一段录音显示，张磊称：我的意见是可以往下走，但是我不能去撤销这个网签。王良现在没有购房资格。链家工作人员告知张磊：做理房通托管，在双方都到场签署理房通协议之后才能划转资金。张磊经质证称这两段的通话内容确实有，只是录音内容不完整，第二段录音能体现出王良在通话时还不具有购房资质。一审诉讼中，张磊否认在王良向其支付首付款前应先签订理房通托管协议。一审诉讼中，张磊称对王良以房换房毫不知情，且2016年2月18日网签给郭壮一个星期后才知道王良没有购房资格。王良认可签合同时没告诉张磊其没有购房资格，但称张磊知道其是以房换房。王良并称其网签给郭壮没给张磊造成任何损失，其随时能给付张磊全部剩余购房款。王良并提交了其与其妻子李会英的银行交易记录，用以证明其有能力支付剩余房款。银行交易记录显示，截止2016年12月13日，账户余额为1870000余元。一审法院认为：张磊与王良签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，属有效合同，双方当事人均应按照协议约定履行自己的义务。按《补充协议》约定，在张磊与王良办理全部购房款资金监管后3个工作日内，即2016年5月12日后3个工作日内，张磊与王良应共同办理房屋所有权转移登记手续。王良在签订合同时虽没有购房资质，但从王良提交存量房资格核验申请并获得审核通过的时间看，王良在双方约定的办理房屋所有权转移登记手续的前一个多月的时间里，已经获得购房资质，故张磊再行以王良没有购房资质为由主张王良构成根本违约，一审法院不予采信。通过理房通托管方式支付房款，应由双方在支付前共同签订托管协议，以明确款项托管时间及卖方获得房款的时间等，王良提交的短信记录、电话录音、银行交易回单等，可以证明王良有能力付款且有付款的意思表示，且链家公司已明确告知张磊应签署托管协议，但张磊以自己的行为拒绝受领房款，故张磊以王良未支付房款主张王良构成根本违约，一审法院亦不予采信。在合同约定的过户时间前，王良已获得购房资质，王良亦要求继续履行合同，故王良虽未经张磊同意将涉案房屋网签给了他人，但并未损害张磊的利益，因此，张磊以王良与链家公司在其不知情的情况下将涉案房屋网签给第三人郭壮为由主张王良构成根本违约，一审法院亦不予采信。综上所述，王良在合同履行过程中，并未构成根本违约，且王良有能力支付并表示能随时支付全部剩余房款，张磊的合同目的能够实现，故张磊以王良构成根本违约为由，要求解除合同并支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。王良要求张磊继续履行合同，配合王良办理过户手续的诉讼请求并无不当，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、张磊继续履行与王良签订的《北京市存量房屋买卖合同》，在王良依合同约定支付剩余购房款时协助王良办理301室房屋过户登记手续；二、驳回张磊的全部诉讼请求。一审判决后，张磊不服，上诉至本院。其主要上诉理由是：1、被上诉人违背诚实信用原则，恶意隐瞒没有购房资质、多次做虚假陈述，请二审人民法院依法查明。签订房屋买卖合同时恶意隐瞒没有购房资质的情形，与上诉人签订房屋买卖合同，并与房产经纪公司恶意串通在未经上诉人同意的情况下办理了郭壮与上诉人之间的房屋买卖网签手续。被上诉人一审时多次做虚假陈述。房产经纪公司工作人员作为证人做虚假证词；2、被上诉人恶意将诉争房屋网签给他人，本案双方之合同根本无法继续履行，导致这一结果的原因应当归责于被上诉人，合同应当予以解除，且被上诉人之行为构成根本违约，上诉人有权解除合同。在双方签署了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《网上签约授权委托书》、《网签信息表》在明确了买卖双方当事人的情况下，被上诉人与房产经纪公司恶意串通，在上诉人豪不知情的情况下将诉争房屋办理网上签约手续到案外人郭壮名下并做了网签合同。北京市住房和城乡建设委员会规定自2009年1月1日起，当事人须持网上签约的《存量房买卖合同》申请转移登记。因诉争房屋已网签到他人名下，因此被上诉人已无权，上诉人与被上诉人之间的合同无法履行，应该予以解除。在房产经纪公司和被上诉人恶意串通操作下，本案诉争的房屋办理的网签合同中房屋买受人为郭壮。被上诉人与房产经纪公司恶意网签给他人是有计划，有实施的，这明显是欺诈行为。这种行为导致诉争房屋被一房二卖，给上诉人带来不可预估的损失。通过一审法院调取的被上诉人房屋交易的情况和资金往来明细能够证实被上诉人曾有多套房屋买卖的经历，因此被上诉人及房产经纪公司均十分清楚房屋买卖的首要和必要程序是网签，根据存量房买卖合同网上签约有关问题的通知的要求，网签是房屋能否交易的首要必要条件。一审法院完全忽略被上诉人明知其恶意网签的行为必将导致上诉人与被上诉人的合同无法继续履行的情况，被上诉人的行为表明其拒绝履行与上诉人之间合同，被上诉人构成根本违约。被上诉人未按约定将购房款在约定的期限内通过第三方资金托管的形式支付给上诉人；3、一审审理程序违法，严重违反法定审理期限。综上，请求：1、撤销北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初4455号民事判决，改判驳回被上诉人的反诉请求，支持上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审；2、一、二审及反诉案件受理费由被上诉人负担。本院查明的上述事实与一审法院审理查明的事实一致。庭审中，张磊提交了：1、致北京市国土资源局顺义分局征询意见函、2、北京市国土资源局顺义分局关于北京扬轩律师事务所征询意见函。证明网上签约是北京市不动产转移登记的前置环节，相应的转移登记需持网上签约的存量房买卖合同办理，王良根本违约；3、致北京市顺义区住房和城乡建设委员会关征询意见函、4、北京市顺义区住房和城乡建设委员会关于北京扬轩律师事务所征询意见函的回复。证明房屋权属转移登记需进行网上签约及解除网上签约的途径；5、《关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知》及《关于完善存量房买卖合同网上签约流程等有关问题的通知》。证明王良违反相关规定，根本违约，应承担全部违约责任；6、公证书。证明王良根本违约，致涉案合同不能履行；7、存量房交易结算资金自行划转声明。证明双方均确认无须经过存量房交易结算资金转划；8、承诺不自行办理缴税/过户声明。证明买卖双方的约定；9、购房承诺书。证明王良承诺违反限购政策规定，导致不能办理网上签约、房屋登记等手续，本人愿意承担由此造成的一切责任；10、工商银行电子银行回单、汇款明细清单。证明王良可以通过理房通支付房款，王良根本违约；11、北京理房通支付科技有限公司支付业务许可证、12、北京中融信融资担保有限公司、北京理房通支付科技有限公司工商信息查询。证明理房通与中融信融资公司之间关系，王良可以通过中融信融资担保公司支付房款，但王良未支付，王良根本违约。王良对证据1、2、3、4的真实性认可，对于网上签约是合同前提的证明目的认可，对于王良违约的证明目的不认可；对证据5的真实性不认可，王良违约不认可；对证据6真实性认可，证明目的不认可，不能证明王良有严重违约行为；对证据7真实性认可，证明目的不认可；证据8、9是一审证据，不属于新证据；对证据10真实性不认可；证据11、12是一审证据，不予质证。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《网上签约授权委托书》、《解除、通知》、短信记录、证人证言、电话录音、银行交易记录及双方当事人陈述等证据在案作证。本院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据本案查明的事实，虽然王良在与张磊签订买卖合同时，隐瞒了其当时没有本市购房资格的情况，但双方当事人签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的内容是双方当事人的真实意思表示，仍属有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。在合同的履行过程中，因王良没有购房资格，故其与链家公司办理了购房人为郭壮的网签合同，但王良与链家公司办理该网签合同的本意是为了在王良未取得购房资格的情况下，继续履行与张磊签订的房屋买卖合同，故该行为不构成对合同相对人的违约。现因王良在双方合同约定的办理房屋所有权转移登记手续前已获得了本市购房资格，且王良有能力且表示随时支付剩余房款，故双方之间的买卖合同应继续履行；对于张磊主张王良未支付房款构成根本违约一节，根据王良提交的证据显示，王良有付款的能力及付款的意思表示，而链家公司曾明确告知张磊应签署托管协议，但张磊却以行为拒绝受领房款，据此，故张磊以王良未支付房款构成根本违约的主张，缺乏依据，本院不予采信；对于张磊主张一审法院程序违法，违反审理期限的请求，不属于二审法院的审查范围。综上，一审法院的判决处理结果并无不当，本院应予维持；对张磊的上诉意见，不予采纳，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费21630元，由张磊负担（已交纳）,反诉案件受理费10815元，由王良负担（已交纳）。二审案件受理费21630元，由张磊（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 朔审 判 员  蒋 巍代理审判员  王天水二〇一七年三月二十九日法官 助理  梁 丽书 记 员  李星月