广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第138号
上诉人（原审原告）：虞强胜，男，汉族，住所地：广东省深圳市南山区。
委托代理人：张作春，男，汉族，住所地：陕西省铜川市王益区，系同事关系。
被上诉人（原审被告）：黄冰平，女，汉族，住所地：广东省深圳市罗湖区。
委托代理人：刘博文，广东淳锋律师事务所律师。
原审第三人：深圳市恒泰康科技有限公司，住所地：广东省深圳市南山区。
法定代表人：谢琴。
原审第三人：深圳市名电锦程电子科技有限公司，住所地：广东省深圳市南山区。
法定代表人：余寿文。
上诉人虞强胜与被上诉人黄冰平、原审第三人深圳市恒泰康科技有限公司（以下简称恒泰康公司）、深圳市名电锦程电子科技有限公司（以下简称名电锦程公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第1120号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
虞强胜起诉请求法院判令：1、解除虞强胜、黄冰平之间签订的房屋租赁合同；2、黄冰平退还虞强胜租金3500元；3、黄冰平双倍返还虞强胜租赁押金14000元；4、黄冰平返还虞强胜垫付款520元（支架款40元及配件维修费480元）；5、黄冰平赔偿虞强胜经济损失8505元（前租赁押金6000元及招待所住宿费差价2505元）；6、本案诉讼费用由黄冰平承担。后虞强胜当庭将第4项诉讼请求变更为：黄冰平返还虞强胜垫付款120元（支架款40元及配件维修费80元）。
黄冰平反诉请求法院依法判令：1、虞强胜赔偿黄冰平5月份至8月份租金损失14000元；2、黄冰平没收虞强胜支付的租赁押金7000元。
原审法院经审理查明，位于深圳市南山区蛇口花果路xxx住宅小区xxx住宅楼19楼202房（以下简称涉案房屋）的产权于2011年2月22日登记在黄冰平名下，房地产证号为深房地字第××号，房屋建筑面积分别为57.5平方米，产权均为100%。
2013年3月27日，虞强胜与案外人王某签订《住宅房屋租赁合同》一份，约定虞强胜承租王某蛇口xxx2栋302的房屋，租期自2013年4月1日至2014年3月31日止，共1年；房租为每月3000元，租赁保证金为2个月租金即6000元；本合同终止后，虞强胜应于终止当日迁离房屋。虞强胜于2013年3月30日向王某转账支付2个月房租押金。
2014年4月7日，虞强胜与王某签订《补充协议》一份，约定：虞强胜承诺于2014年4月15日前搬出xx小区2栋302房，补足结清超期租住的房租、水电费等相关费用，并保证房内设施完好无损交给王某，否则，王某有权没收虞强胜租房押金，申请法院强制执行。
2014年4月7日，虞强胜（甲方）与黄冰平（乙方）（代理人陈某）签订《房屋租赁合同书》一份，约定：甲方同意将座落于xxx小区19栋202房，建筑面积约为58平方米，结构为住宅2房在良好的状态下租给乙方使用；房屋用途为住宅，乙方不得擅自改变；租期为1年，自2014年4月10日至2015年4月9日止，甲方应当在2014年4月10日前将该物业交付给乙方使用；租金为每月3500元，甲方应向乙方开具收据；在本合同签订后当日内，乙方向甲方支付相当于2个月租金的租赁押金，即7000元，甲方应向乙方开具收据；甲方应按合同规定的日期交房给乙方使用，并保证附件所载房屋设施完好无缺，甲方逾期交房的，乙方有权要求甲方减少逾期期间租金；该房屋及附属设施的维修责任及维修费用除本合同及补充条款另有约定外，均由甲方负责；乙方必须按时交纳租金及各项费用，如拖欠租金超过10天或拖欠管理费、水电费2个月，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方须无条件立即迁出该物业且承担违约造成的全部责任，及负责赔偿甲方的经济损失；若甲方对物业无合法的所有权或处置权，或者违反本合同的约定造成乙方未能承租该物业的，或提前解除租赁合同、收回房屋的，甲方应向乙方双倍返还租赁押金；若乙方违反本合同的约定未承租该物业，或提前退租，甲方有权没收乙方所支付的租赁押金，并有权将该物业另行出租；其他条款电：3034、水：325。当日，虞强胜向黄冰平支付2个月的押金7000元和1个月的租金3500元，经手人为案外人陈某，黄冰平确认收到上述款项。
2014年4月14日，恒泰康公司向虞强胜出具《收款收据》一份，内容为收到支架款40元。2014年4月19日，名电锦程公司向虞强胜出具《名电锦程电器维修单》一份，内容为维修马桶进水某等维修费480元。庭审中，虞强胜、黄冰平双方确认因维修事宜黄冰平曾给付虞强胜现金400元以支付维修款，后实际产生维修费用520元，黄冰平确认并同意支付额外产生的维修款120元。
2014年4月25日，虞强胜与案外人xxx蛇口工业区招待所签订《房地产租赁合同补充协议》一份，约定：虞强胜承租xxx蛇口工业区招待所后楼客房622、623，租期为半年，即从2014年4月25日至2014年12月31日止，每月租金为4400元，租赁保证金为8800元等。后虞强胜为其租住招待所共计支付了6005元的房租，有发票为证。
虞强胜、黄冰平均提交双方于2014年4月26日晚和27日晚的来往短信作为证据，短信内容为：虞强胜认为涉案房屋的起租时间为2014年4月10日，但黄冰平至今未交房，严重影响其生活，给其造成经济损失，要求解除合同，并称涉案房屋的钥匙已放至中介处；黄冰平则答复2014年4月7日签订合同之日即将涉案房屋钥匙交付虞强胜，且房屋已具备入住条件，其已履行了合同义务，如果要解除合同需结清所有费用等。
2014年5月19日，黄冰平向虞强胜邮寄《关于催缴房租等有关事宜的函》，要求虞强胜于5月20日前支付房租，逾期未支付，务必于2014年5月21日将房屋钥匙和扣款存折交还，否则其将追究虞强胜相关责任。此函件于5月21日送达，庭审中虞强胜亦确认收到此函。
证人阮某当庭出庭作证，称其受虞强胜委托帮虞强胜看房，并帮虞强胜交过500元订金，交纳订金当日，虞强胜、黄冰平双方就签订了租赁合同，后由虞强胜自己交纳了两押一租，当时虞强胜、黄冰平有口头约定为涉案房屋安装空调，房租由每月3000元变为3500元，同时黄冰平将涉案房屋的钥匙交付虞强胜。黄冰平以证人与虞强胜系老乡为由，存在重大利害关系，对于该证人的陈述不予认可。
庭审中，双方均确认在签订涉案房屋租赁合同时的经手人以及两押一租的收款人陈某为黄冰平的亲属。另虞强胜、黄冰平均确认双方系通过中介达成租赁意向，且均否认自己与中介签订过委托合同。
原审法院认为，虞强胜当庭撤回对恒泰康公司和名电锦程公司的诉讼系在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，原审法院予以准许。
虞强胜、黄冰平签订的《房屋租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强行性规定，合法有效，双方当事人均应依约诚信履行义务。
结合本案已查明的事实，2014年4月7日，虞强胜、黄冰平签订合同后，虞强胜即付清了两押一租，黄冰平亦确认收到此款，同时黄冰平将涉案房屋的钥匙交给虞强胜。原审法院认为，虞强胜、黄冰平签订的《房屋租赁合同书》明确约定涉案房屋的交付时间为2014年4月10日，且合同中双方未明确约定涉案房屋需安装空调并以安装空调等作为交付涉案房屋的必要条件，换而言之，黄冰平在4月7日交付涉案房屋钥匙即已履行房屋交付的义务，此时涉案房屋已完全在虞强胜的掌控之中，即虞强胜完全可以入住，即便双方口头有约定安装空调，但该口头约定并不影响房屋的交付及虞强胜的入住，同时虞强胜提交的涉案房屋的照片，不能证明房屋内的垃圾由何方所造成，且照片显示的少量垃圾原审法院认为亦不影响虞强胜的入住及使用房屋，但虞强胜却以涉案房屋未安装空调且未清理垃圾要求解除合同明显已违反双方的合同约定，故对于虞强胜要求黄冰平双倍返还租赁押金14000元及退还租金3500元的诉求，原审法院不予支持。虞强胜要求黄冰平返还垫付维修款120元，庭审中黄冰平认可并同意支付，对此原审法院确认。关于虞强胜要求黄冰平赔偿其经济损失8505元，包括前租赁押金损失6000元和招待所住宿费差价2505元，原审法院认为因虞强胜与案外人王某签订的前租赁合同中的租赁押金6000元被没收，与虞强胜未按时退房有关，与本案无必然关联，至于招待所住宿费差价2505元的产生，原因亦在虞强胜自身，与本案无必然关联，因此对于虞强胜此项主张，原审法院亦不予支持。虞强胜要求解除租赁合同，庭审中黄冰平已确认涉案房屋已另行出租，是故双方签订的《房屋租赁合同书》已实际解除，对虞强胜此项诉求，原审法院予以支持。
综上，本案系虞强胜违约，根据《房屋租赁合同书》第八条违约责任的约定“若乙方违反本合同的约定未承租该物业，或提前退租，甲方有权没收乙方所支付的租赁押金，并有权将该物业另行出租”，黄冰平的反诉要求没收虞强胜的租赁押金7000元，有合同依据，原审法院依法予以支持。关于黄冰平反诉要求虞强胜赔偿其5月份至8月份租金损失14000元的诉求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，虽虞强胜违约，但因虞强胜未实际入住涉案房屋且其于2014年4月26日通过短信向黄冰平提出解除合同，黄冰平在知道虞强胜不再履行合同的情况下，应当及时收回房屋以避免房屋空置造成损失扩大，故虞强胜、黄冰平对涉案房屋空置造成的损失均有过错，对此双方应分担该期间的租金损失。原审法院对黄冰平要求虞强胜支付5月份至8月份租金损失的诉讼请求予以部分支持，根据双方的过错程度和公平原则酌情判令虞强胜另行支付黄冰平两个月的租金损失7000元。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除虞强胜与黄冰平于2014年4月7日签订的《房屋租赁合同书》（合同编号5523286）；二、黄冰平于本判决生效之日起十日内支付虞强胜垫付款120元（支架款40元及配件维修费80元）；三、黄冰平没收虞强胜已交付的租赁押金7000元；四、虞强胜于本判决生效之日起十日内支付黄冰平两个月的租金损失共计7000元；五、驳回虞强胜的其他诉讼请求；六、驳回黄冰平的其他诉讼请求。案件受理费463.12元，反诉费162.5元，合计625.62元，由虞强胜负担571.45元，黄冰平负担54.17元。
上诉人虞强胜不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决第3-5项，维持1、2、6项；二、黄冰平退还虞强胜租金3500元；三、黄冰平双倍返还虞强胜租赁押金14000元：四、黄冰平赔偿虞强胜经济损失8505元；五、本案一、二两审诉讼费用均由黄冰平承担。上诉事实和理由：
一、2014年3月底至4月初，虞强胜（承租方）与黄冰平（出租方）洽谈房屋租赁合同，虞强胜因生活需要（家有婴儿），要求黄冰平在承租房（二房一厅）安装二部空调，黄冰平因此将租金由3000元升至3500元与虞强胜达成合意并在合同中约定2014年4月10日交付租赁房屋，但黄冰平并未依约在合同约定的交房日期之前为虞强胜安装空调且爽约只装了一部空调，上述内容虽未能在格式租赁合同中反映出来，但证人证言与恒泰康公司2014年4月14日在案涉房屋安装空调并开具支架收款收据的事实以及现场照片等已形成证据链条，足以证明上述事实。
二、黄冰平拖至2014年4月26日虞强胜被迫与其解除合同之日未能依约向虞强胜交付租赁房屋，名电锦程公司2014年4月19日在案涉房屋维修房屋设施的事实（详见《名电锦程电器维修单》）和虞强胜、黄冰平双方往来短信能够证明这一事实。
三、黄冰平提前在2014年1月7日将房屋钥匙交给虞强胜，是为了安装空调及维修房屋设施方便（因黄冰平代理人陈某住在关外距离较远不太方便，虞强胜距此仅百米就近比较方便），并非交付房屋。根据合同法第45条“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就，不正当的促成条件成就的，视为条件不成就”之规定，在案涉房屋空调尚未安装，房屋设施也未检查维修验收的情况下，交付条件尚未成就，仅凭黄冰平交给钥匙这一行为，不能证明房屋已符合约定的交付条件，更不能证明黄冰平完成了交付义务。
综上所述，黄冰平未能按照合同约定的时间提供符合约定条件和对价的租赁房屋给虞强胜使用且拒绝整改，致使虞强胜不能实现合同目的，构成根本性违约。根据合同法94条“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，“当事人可以解除合同”和合同法97条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，以及租赁合同第8条“甲方违反本合同的约定造成乙方未能承租该物业的，甲方应向乙方双倍返还租赁押金”之违约责任条款的约定，虞强胜有权解除合同并要求黄冰平承担违约责任和赔偿损失，请求二审依法支持虞强胜的上诉请求。
被上诉人黄冰平口头答辩称：一、虞强胜提到的家里有婴儿需要安装空调这一事实，包括虞强胜提交的出生医学证明，我方认为并没有法律上的关联关系，并不能证明双方的承租合同中将安装空调这一要求作为租赁合同的生效要件，本着以合同为依据这一事实，有约定从其约定，没有约定视为没有约定。二、黄冰平与虞强胜签订租赁合同后，将房屋钥匙交给虞强胜，黄冰平的房屋已经交由虞强胜实际管理和使用，已经履行了交付房屋的主要义务，已实际履行合同，并无不妥。三、至于虞强胜提到的空调安装或者维修房屋设施，这些并不是租赁合同的生效要件，也没有在租赁合同中予以明确约定，应当视为在租赁合同生效过程中虞强胜提出的要求，黄冰平满足了这些要求。
原审第三人恒泰康公司、名电锦程公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
本院经审理查明，原审所查事实清楚，本院予以确认。
本院认为，虞强胜与黄冰平就涉案房产签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应全面适当的履行各自的合同义务。
租赁合同中未明确约定涉案房屋需安装空调且以安装空调作为交付房屋的必要条件，虞强胜提供的证人证言及及空调支架安装收款收据不足以证明其该项主张，应当承担举证不能之责任。黄冰平已于2014年4月7日将涉案房屋的钥匙交予虞强胜，涉案房屋即已在虞强胜控制之下。虞强胜主张黄冰平未向其交付房屋，本院不予采信。故在本案的租赁合同履行过程中，违约方系虞强胜，黄冰平有权解除合同并没收租赁押金。虞强胜主张黄冰平退还租金，双倍返还租赁押金并赔偿其经济损失，没有法律与事实依据，本院不予支持。
但虞强胜于2014年4月26日即已退租并将钥匙返还中介，黄冰平收取1个月租金并没收其2个月押金已足以弥补其因虞强胜违约所致损失。黄冰平亦负有避免损失扩大之义务。原审判令虞强胜另行支付黄冰平两个月的租金作为空置损失不当，本院予以撤销。
综上，上诉人虞强胜的上诉理由部分不能成立，其上诉请求本院部分予以支持。原审判决查明事实清楚，实体处理部分不当，本院部分予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、维持深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第1120号民事判决第一、二、三、五项；
二、撤销深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第1120号民事判决第四、六项；
三、驳回被上诉人黄冰平的其他反诉请求。
当事人如未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费463.12元，由虞强胜负担；一审反诉受理费162.5元，由虞强胜负担54.2元，由黄冰平负担108.3元；二审受理费450.13元，由虞强胜负担354.63元，黄冰平负担95.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一五年六月二日
书 记 员 李开宇（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。