江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赣中民一终字第99号
上诉人（原审原告）黄某某。
委托代理人曾章德，江西至中律师事务所律师。
上诉人（原审被告）新意思（江西）实业有限公司。住所地：赣州市章贡区沙河工业园沿湖路中段。
法定代表人陈林伟，系该公司总经理。
委托代理人许淑仪，广东梧桐律师事务所律师。
委托代理人林旭，江西南芳律师事务所律师。
上诉人黄某某与上诉人新意思（江西）实业有限公司（以下简称“新意思公司”）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服于都县人民法院（2013）于民一初字第700号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：2007年11月12日被告新意思公司的员工邱某某（乙方）与原告黄某某（甲方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将座落于于都县县城、私人用房共六层（其中一层为半地下室）的使用权出租给乙方，面积约1350平方米。期限从2008年1月1日至2012年12月31日止。租金每月5元／平方米，乙方每月的28日前向甲方缴交下月租金共计6750元。水、电等费用由乙方承担支付。签订合同后乙方交纳保证金13500元。甲方在合同签订后于2007年12月20日前将现有房屋中的每层厅井进行改造，使厅井与每楼的整个楼面成为同一水平面。改造费用由甲方负担，确保此改造的承受力必须达到150公斤／平方米。甲方在合同签订后于2007年11月25日前将房屋进行清场，确保2007年11月26日把房屋交付乙方进行装修。签订合同时，乙方须先预交三个月的租金20250元给甲方用于房屋厅井的改造费用。乙方承租后，在确保房屋质量、安全前提下，具体改造部位须经甲方书面同意才可以对房屋内部砖墙进行改造（结构柱、梁、承重墙不得拆改），所需费用由乙方承担。租赁期满后，乙方必须保证房屋质量、安全完好的交还给甲方，乙方可不要把房屋恢复原状交还给甲方（如果改变外墙则要将外墙恢复原状）。如果未经甲方书面同意，而乙方擅自改造房屋造成对房屋质量、安全的损害以及给甲方带来的经济损失，均由乙方负责赔偿甲方。合同签订后，任何一方不得违约和中途提前终止本合同。否则属违约方应赔偿因违约而给对方造成的所有经济损失30000元。如因政策问题或不可抗拒之外力影响而至使本合同无法履行，此情形不属违约，甲乙互不追究责任。承租期内，合同不得转让，不得改变用途，只能作毛织车间或员工宿舍。但也不因双方代表变化时而影响合同的效力等。合同签订后，被告将租赁的该房用于开办于都县伟都针织厂，邱某某被委派到该公司工作。2008年1月1日至2009年4月3日原告收取了被告的房屋租金5500元／月。2009年4月29日至2011年9月8日收取了被告的房屋租金6750元／月。2011年9月28日，被告以原告的房屋未有消防验收合格证，无法办理营业执照为由，提出解除租赁合同的要求，原告则提出扣押的租金2.5万元应退还（原告认为自2008年1月1日起至2009年6月实付每月仅支付租金5500元，合同保证金11000元，尚余差额2.5万元被于都县伟都针织厂李总经理扣押）；依合同第六（二）.2.4（1）、（2）房屋损害的赔偿金；提前中止合同的违约金30000元；多付2个月的租金。2011年10月至2012年1月，原告为租赁房屋用水交纳水费共计159.92元，用电（表号600348012）交纳电费191元。2012年11月30日，原告向被告新意思公司发送通知，写明“房屋租赁合同履行至2011年9月，贵公司即开始拖欠房租至今，既不确定真实意图，也不派员前来协调处理，我方数十次催收房租未果，目前，合同履行期至2012年12月31日，请贵公司速派员在20日内来我处协调处理好有关履约等事宜。”同年12月22日，被告向原告复函：“一、我司退租的原因是租赁房屋无法办理消防验收合格证，以致无法办理营业执照。根据合同规定，我司可单方解除合同，无需承担任何法律责任。二、自2008年1月1日至2011年9月，你伙同李云、邱某某伪造租赁合同、租金收据、押金收据，向我司虚报租金和押金数额，前后45个月从我司骗取6万余元，此行为已构成刑事犯罪。基于上述事实，我司要求你于2012年12月31日前签署相关协议，确认双方的租赁关系正式解除。否则，我司将向公安机关举报你伙同李云、邱某某诈骗一事，并通过法律手段，追讨被你违法扣押的机器设备。”2013年8月31日，原告向被告发送通知又称：“贵公司12月22日的复函无视客观事实，至今未来于都协商处理且一直使用（占用）租赁房并拒付租金，现书面通知限你公司在2013年9月6日前将租赁房内的机器设备等物品全部搬出租赁房，同时履行合同约定并按实际使用（占用）租赁房时间计付租金以及支付违约金、赔偿房屋损害、付清所欠租金等所有相关费用及损失。”2013年9月，原告具状一审法院要求按诉请处理。同年12月11日，原、被告对腾空租赁房屋事宜达成协议：“一、被告于2013年12月12日上午10时开始将租赁房屋内的属于被告的机器设备及其他物品搬离，三天内搬完，原告不得阻挠。二、被告将机械设备搬离、腾空租赁房屋后，被告负责将大门钥匙交法院”。2013年12月13日，被告搬清诉争房屋内的机器设备后，将钥匙交到法院。2014年3月，原告向江西省于都县公证处申请诉争房屋现状证据保全公证，2014年4月3日，原告从一审法院领取了诉争房屋的钥匙进行证据保全公证。2014年4月8日，江西省于都县公证处出具保全证据公证书。原告支付公证费56元、照洗相片费880元、光盘制作费180元、外出摄像费990元。诉讼过程中，原告申请对被告租赁期间擅自改变房屋结构所造成的损失进行鉴定，庭审时又要求对房屋质量安全进行鉴定。2014年5月12日，原告撤回对房屋质量安全的鉴定，并变更了部分申请鉴定项目。被告庭审时一直否认对房屋进行过改造或损害。2014年7月18日，于都方正会计司法鉴定所对原告认为被告在未经其书面同意的情况下对原告房屋进行部分改造造成的损失进行评估鉴定，鉴定损失为177703.43元。原告为此支付鉴定费4000元。庭审时，原告自认“被告租赁房屋没多久，差不多签合同3个月左右。2008年春节前后发现被告装修完了”。
原告黄某某的诉讼请求为：请求判令被告搬离机械设备、腾空租赁房屋；判令被告向原告支付房屋租金、2008年1月至2009年6月的租金差额2.25万元；2011年9月1至2012年12月31日的租金10.8万元；房屋占用费2013年1月至2013年12月8.1万元；代垫付水、电费665元；合同违约金30000元；租赁房屋的损害赔偿费用25.5万元；其他赔偿16.2795万元，合计人民币65.996万元。
原审法院认为：原告与被告的职员邱某某签订的房屋租赁合同书后，被告在租赁房屋开办毛织厂，支付租赁合同租金，与原告协商解除合同，一系列行为证实邱某某与原告签订房屋租赁合同系履行职务行为，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，故合同合法有效，原、被告双方依约履行自己的合同义务。原告2011年9月提出被告自2008年1月至2009年6月每月少交租金1250元应予补交，经查实，仅在2009年3月前按每月5500元交纳，因房屋租金支付系多次债务，且其按5500元交时原告未有证据证明提出异议，2009年4月被告按6500元支付后又未提出抵扣，不符合常理，根据最高人民法院（2004）23号《关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算问题的答复》规定，对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算，故原告该要求已过诉讼时效，不予支持。被告抗辩该租赁合同自2011年9月解除，一是未有充分证据证明被告送达解除合同的通知；二是2012年12月22日被告寄送原告回函也要求原告于2012年12月31日前签署相关协议，确认双方的租赁关系正式解除；三是被告签订合同已写明原告的房屋是私人用房，租房用于毛织车间或员工宿舍，其后被告又以无法办理消防验收为由解除合同，无法定理由。综上，该抗辩不成立。租赁合同自合同期满时终止，合同存续期间应依约支付房屋租金。原告主张被告的损害虽然经过鉴定部门评估，但亦无法得到支持。理由如下：一是原告未举证证明租赁房屋出租给被告之前的原状；二是原告未举证证明被告申请鉴定的损害是原告造成的；三是依照合同约定，经原告书面同意可以对房屋内部砖墙进行改造，租赁期满后，被告保证房屋质量、安全完好，可不要把房屋恢复原状交还原告。由此可推知，只要保证房屋质量安全，被告经原告同意可以装修。原告庭审自认2008年春节就知道被告装修，但2011年9月前一直未提出异议。故即使被告存在装修行为也在原告可默许的范围。且原告亦未提供证据证明房屋质量安全造成损害。至于合同期满后，被告机器设备一直放置在租赁房屋至2013年12月，因被告一直在占有使用该房屋，理应参照房屋租金支付占有使用费。因法院认定被告应支付合同约定期间的租赁费，故无提前解除合同的事实，且原告无证据证明被告存在其他违约行为，故违约责任不予支持。原告要求被告搬离机械设备、腾空租赁房屋的诉求，双方已自行达成协议并履行，无需法院再作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告新意思（江西）实业有限公司支付原告黄某某2011年10月至2012年12月31日的房屋租金101250元（15个月×6750元／月）。二、被告新意思（江西）实业有限公司支付原告黄某某2013年1月1日至2013年12月的房屋占用费81000元（12个月×6750元／月）。三、被告新意思（江西）实业有限公司支付原告黄某某租赁房屋的水、电费350.92元。四、驳回原告黄某某要求被告新意思（江西）实业有限公司支付自2008年1月1日至2009年6月30日的租金差额22500元的诉讼请求。五、驳回原告黄某某要求被告新意思（江西）实业有限公司支付违约金、赔偿损失等其他诉讼请求。以上被告应付原告款项限本判决生效后一个月内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9912元，鉴定费4000元，合计人民币13912元，由被告新意思（江西）实业有限公司负担6956元，原告黄某某负担6956元。
上诉人黄某某不服一审判决提出上诉，请求依法撤销一审第三、四、五项判决，改判被上诉人向上诉人支付租赁房屋的水电费677.35元，向上诉人支付自2008年1月1日至2009年4月30日租金差额20000元，支付违约金30000元、租赁房屋的损害赔偿费用177703.43元，本案一、二审诉讼费用由新意思公司负担。主要理由是：1、上诉人黄某某向一审法院提交了9张水电费票据，共计677.37元，一审法院也确认了票据的真实性，但仅认定了350.92元水电费。2、签订房屋租赁合同后，对方公司的代表人邱某某提出每月先付5500元，剩余1250元待合同到期后一次性付清，因此自2008年1月1日至2009年4月30日尚欠租金20000元。3、新意思公司未按照合同约定按时支付租金，根据双方约定应当承担支付违约金30000元的违约责任。4、新意思公司违反双方合同约定使用租赁房屋，导致房屋出现毁损，理应承担损害赔偿责任。双方签订的租赁合同可以证明交付给新意思公司时是完好无损的，双方签订的租赁合同、现场照片及摄像光盘、鉴定意见等可以证明诉争房屋损坏是由新意思公司造成的，且新意思公司未经黄某某书面同意擅自改造房屋造成损坏，应当承担赔偿责任。
上诉人新意思公司答辩称：1、新意思公司于2011年9月份以书面通知黄某某解除合同，之后未占用和使用房屋，不应承担合同解除后的水电费。2、新意思公司将每月的租金6750元通过邱某某支付给了黄某某，黄某某未足额收到租金是邱某某与黄某某的债权债务关系，且该债权债务已过诉讼时效。3、新意思公司根据合同法和消防法行使解除合同权利，不存在违约，不应承担违约责任。4、新意思公司解除合同后，黄某某未采取合理措施造成房屋空置两年多，该损失应由黄某某自行承担。5、黄某某没有证据证明新意思公司在承租前房屋的状态，其要求新意思公司承担房屋损失与鉴定费用于法无据。
上诉人新意思公司不服一审判决提起上诉，请求依法撤销一审第一、二、三项判决，改判新意思公司无需支付房屋租金101250元、房屋占用费81000元和水电费350.92元，本案诉讼费用和鉴定费由黄某某负担。主要理由是：1、因黄某某的房屋不符合消防要求，新意思公司租赁的合同目的无法实现，已于2011年9月初向黄某某提出于2011年9月30日解除双方合同，因此双方的房屋租赁合同已于2011年9月解除，新意思公司无需支付2011年9月以后的房屋租金。2、新意思公司于2011年9月解除合同后，多次要求将机器搬离房屋，但受到黄某某的阻挠，因此新意思公司的机器一直放置在黄某某房屋并非故意，而是被黄某某刻意扣留，新意思公司无需支付房屋占用费。3、新意思公司依法解除双方合同，已付清全部水电费，也没有继续使用该房屋，不应支付水电费350.92元。4、黄某某在一审申请鉴定出具的鉴定意见并未得到支持，鉴定费用应由黄某某承担。
上诉人黄某某答辩称：1、双方房屋租赁关系直到2012年12月31日才终止，之前均是租赁关系终止前的磋商。2011年9月，新意思公司有意终止合同，黄某某提出了自己的要求。2012年4月，黄某某到新意思公司协商处理房屋租金事宜，双方仍未达成一致意见。2012年11月30日，黄某某首次发函要求新意思公司前来处理房屋租赁事宜，新意思公司回函要求黄某某于2012年12月31日前签署相关协议，之后未派员前来处理。2、双方房屋租赁关系终止后，新意思公司擅自占用黄某某的房屋至2013年12月13日，理应承担房屋占用费。新意思公司因自身原因停产后停止支付租金，黄某某多次电话、发函处理此事均未果，不存在新意思公司要求搬走机器及黄某某阻挠其搬离机器的事实，因此新意思公司应当支付占用费。
二审中，上诉人新意思公司提交收据14张和转账凭证29张，证明新意思公司从2008年1月1日至2011年9月30日每月将6750元通过邱某某支付给了黄某某。上诉人黄某某对上述证据的三性均有异议，认为该证据不属于二审新的证据，收条上黄某某的签名和手印不是其本人的签名手印，邱某某一直以银行转账的方式向黄某某支付部分租金。本院审查认为该组证据有原件予以核对及邱某某的签名，且转账凭证的时间起点与黄某某主张的租金差额终止月份能够相衔接，故对该组证据的合法性、真实性和关联性予以确认，可以证明新意思公司每月将6750元租金支付给了邱某某，但由于收据上的签名及手印并非黄某某本人的签名手印，因此不能证明邱某某是否将租金足额支付给了黄某某。
二审认定的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。首先关于合同是否通知解除的问题。《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。本案中，新意思公司并未提供证明已向黄某某发出解除通知并送达给黄某某的证据，黄某某又对新意思公司该主张予以否认，故应承担举证不能的不利后果，因此双方的合同并未于2011年9月份通知解除。其次关于上诉人新意思公司是否应当支付房屋占用费的问题。上诉人新意思公司主张其于2011年9月已通知上诉人解除合同，并要求搬离机器腾出店面，将店面交还给黄某某，但其未能提交相应证据予以证明。因双方当事人均不承认自己在案涉房屋加锁，新意思公司又未能提交证据证明其已将该锁钥匙交予黄某某及黄某某阻挠其搬离机器的情况，直至2013年12月13日新意思公司的机器仍占用了黄某某的房屋，故可以认定2013年12月13日之前涉案店面一直处于新意思公司控制之中，原审认定新意思公司需参照合同约定租金标准承担2013年12月13日之前的房屋租金，并无不当。
关于水电费金额及承担问题。上诉人黄某某向一审法院提交了四张水费票据和五张电费票据，其中一张水费票据的水费月份为2014年3月份，此时新意思公司已经将机器设备搬离黄某某房屋，不属于新意思公司占有使用该房屋期间内产生的水费；其中一张金额为314.16元的电费票据的表号与其他电费票据不一致，且抄表时间与金额为93.84元的电费票据相重复，抄表时间均为2011年10月11日。一审法院对2014年3月份的水费票据及金额为314.16元的电费票据不予采信正确，黄某某认为应当全部采信的理由不能成立。因新意思公司对其占用黄某某房屋期间产生的水电费负有缴纳义务，新意思公司认为合同已经解除未使用房屋而不应支付水电费的理由与事实不符，本院亦不予采信。
关于租金差额的处理问题。首先，现有证据仍无法确认邱某某是否已将租金全额支付给了黄某某。其次，》认为：“对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日计算”。我国《民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。房屋租金按月支付是分期履行债务，上诉人黄某某未在法定时效期间内提出异议或及时主张权利，目前该期债务已过一年的诉讼时效，本院对其主张不予支持。
关于违约金的处理问题。首先，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。新意思公司认为黄某某的房屋无法办理消防验收合格证导致其无法办理营业执照，要求提前解除合同，双方当事人一直就合同解除问题进行磋商，新意思公司不属于无正当理由迟延支付租金的违约行为。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。双方当事人合同约定，任何一方不得违约和中途提前终止合同，否则违约方应赔偿给对方造成的所有经济损失30000元。在新意思公司应支付租金及房屋占用费的情形下，不存在提前终止合同的违约情形，黄某某并不存在明显的租金损失，其主张新意思公司应当支付30000元违约金的理由不能成立，本院不予以支持。
关于损害赔偿金的处理问题。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定：“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断”。本案的鉴定意见虽然证明房屋存在质量问题，但黄某某并无充分证据证明该质量问题是由新意思公司的行为所致。黄某某认为鉴定意见是在双方当事人协商一致的情况下由人民法院委托进行的鉴定，应当予以采信，但在黄某某申请鉴定之前，一审法院已向其释明应提供证据证明房屋质量损害是新意思公司所造成，但黄某某并未提供充分证据证明该质量损害与新意思公司的关联性。因此，黄某某认为应当采信鉴定意见的主张本院不予支持。由于本案鉴定是由人民法院委托进行的鉴定，并非上诉人黄某某一方委托的鉴定，一审法院判决双方分担鉴定费用并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14640元，由上诉人黄某某负担4728元，上诉人新意思（江西）实业有限公司负担9912元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 张志平
代理审判员 赖国东
二〇一五年六月十五日
书 记 员 王 佳
代理书记员 曾 慧