陕西省神木县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0821民初1085号
原告呼天龙，男，1979年11月17日出生，汉族，陕西神人。
原告张艳霞，女，1979年7月14日出生，汉族，籍贯同上。
上述二原告的共同委托代理人ＸＸ，陕西富能律师事务所律师。
被告陕西神木农村商业银行股份有限公司，住所地：陕西省榆林市神木县神木镇东兴街中段。
法定代表人余清才，该公司董事长。
委托代理人王治军，男，1984年5月4日出生，汉族，陕西省�。
委托代理人王涛,陕西秦北律师事务所律师。
被告呼天华，男，1977年11月11日出生，汉族，陕西省人。
被告孟永芳，女，1980年9月21日出生，汉族，籍贯同上。
原告呼天龙、张艳霞与被告陕西神木农村商业银行股份有限公司、呼天华、孟永芳案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告呼天龙、张艳霞及其委托代理人ＸＸ，被告陕西神木农村商业银行股份有限公司的委托代理人王治军、王涛，被告呼天华均到庭参加了诉讼，被告孟永芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告呼天龙、张艳霞诉称，2012年7月23日，二原告与被告呼天华、孟永芳签订了《房屋买卖合同》，被告呼天华、孟永芳自愿将位于神木县神木镇迎宾路钻石王朝小�一栋二单元20402室房屋（神木房预神木镇第093005**号）出让给二原告，约定房屋总价款为240万元，由二原告在合同签订之日起十日内支付80万元，剩余160万元在被告呼天华、孟永芳交付房屋之日起三个月内付清，并约定抵押贷款结清后，由被告呼天华、孟永芳协助、配合二原告办理过户登记，所产生的费用由二原告承担。合同签订后，二原告按约定分三次向被告呼天华、孟永芳共支付了房款240万元，被告呼天华、孟永芳亦按约定将该房屋交付给二原告装修居住。因开发商不具备办理该小区业主房屋产权登记的条件，且被告呼天华、孟永芳到目前还未将银行抵押贷款还清，故一直未办理过户登记。2014年8月6日，被告呼天华、孟永芳因与被告陕西神木农村商业银行股份有限公司金融借款合同纠纷一案，神木法院作出（2014）神民初字第04672-1号民事裁定书，将二原告购买的�记在被告呼天华、孟永芳名下的位于神木县神木镇迎宾路钻石王朝小区一栋二单元20402号房屋予以查封。后神木法院作出（2014）神民初字第04672号民事判决书，判决被告呼天华、孟永芳偿还被告陕西神木农村商业银行股份有限公司借款本金100万元及利息，郭建峰、郭建军承担连带责任。判决生效后，被告陕西神木农村商业银行股份有限公司作为申请执行人向神木法院提出申请，要求对登记在被告呼天华、孟永芳名下的该房屋予以强制执行。二原告在执行过程中依法向神木法院提出执行异议，并提供购房等相关证据，要求法院停止执行该房屋并解除查封措施。神木法院于2015年12月3日作出（2015）神执异字第00012号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。综上，二原告认为其与被告呼天华、孟永芳签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，该合同合法有效，二原告购买该房屋后虽未办理过户登记，但二原告已支付全部合同价款并占有该房屋至今，故二原告向法院提起执行异议之诉。请求：1、依法判决停止（2014）神民初字第04672-1号执行裁定书的执行，解除对位于神木县神木镇迎宾路钻石王朝小区一栋二单元20402室房屋（神木房预神木镇第093005**号）的查封措施；2、确认二原告于2012年7月23日与被告呼天华、孟永芳签订的《房屋买卖合同》合法有效；3、依法判决被告呼天华、孟永芳及时协助、配合二原告办理神木县神木镇迎宾路钻石王朝小区一栋二单元20402室房屋的产权过户登记；4、由被告承担本案的诉讼费用。
原告呼天龙、张艳霞向法庭提交了以下证据：
第一组，（2015）神执异字第00012号执行裁定书。证明二原告对（2014）神民初字第04672-1号民事裁定书提出执行异议，神木法院依法受理后裁定驳回异议的事实，故原告呼天龙、张艳霞系本案利害关系人，二原告诉讼主体适格。
第二组，房屋买卖合同一份。证明2012年7月23日二原告与被告呼天华、孟永芳达成购买本案争议房屋的合意，并于当日签订了《房屋买卖合同》的事实，该合同的签订系合同双方的真实意思表示，该合同合法有效，应受法律保护。
第三组，呼天龙、呼俊利、张红霞在陕西神木农村商业银行贷款记录各一份，陕西信合转账汇款凭证六支，证人证言四份，被告呼天华、孟永芳出具的收款收据一支。证明原告呼天龙以自己的名义及以张红霞、呼俊利的名义在陕西神木农村商业银行贷款三笔共计240万元，又通过刘林虎、贺伟向被告呼天华、孟永芳支付房款的事实，故二原告支付了全部房款240万元，履行了《房屋买卖合同》支付全部房款的义务。
第四组，物业公司证明一份，钻石王朝小区业主委员会证明两份，物业费票据十支，天然气购买票据两支，供热费票据两支。证明二原告签订《房屋买卖合同》后入住该房屋至今，并缴纳该房屋物业等一切费用的事实，二原告于2012年7月23日已实际占有本案争议房屋，被告呼天华、孟永芳已完成交房的义务。
第五组，陕西鼎源房地产开发有限公司证明一份。证明陕西鼎源房地产开发公司所开发的“神木县迎宾路钻石王朝”住宅小区未进入工程综合验收阶段，均未办理房屋产权登记手续的事实，故二原告未办理过户登记手续不存在过错。
第六组，申请证人张红霞、呼俊利、贺伟、刘林虎出庭作证，其中证人刘林虎未到庭。证明二原告向被告呼天华、孟永芳支付房款240万元的过程与事实。
被告陕西神木农村商业银行股份有限公司辩称，查封本案争议的房屋是事实，二原告在执行阶段提出执行异议后经神木法院审查作出驳回二原告的异议裁定。本被告认为，不动产的所有权公示形式应以房管部门的登记为准，本案争议的房屋登记在被告呼天华名下，故本被告依法提出的查封措施及进入执行程序中的评估、拍卖均是合理合法的，对二原告的诉讼请求其不予认可。
被告陕西神木农村商业银行股份有限公司向法庭提交了以下证据：
郭建峰出具的证明一份（附郭建峰的身份证复印件）。证明涉案房屋被告呼天华并未出售，仍在被告呼天华名下的事实。
被告呼天华辩称，其向二原告出卖本案争议的房屋是事实。2012年其担任神木县康复医院的董事长，因医院发生了医疗事故急需资金，故将该房屋以240万元出卖给二原告。在被告陕西神木农村商业银行股份有限公司贷款其虽是借款人，但实际用款人是郭建峰，其与银行协商后，银行扣押了郭建峰在神木康复医院的50万元股金条据，其认为被告陕西神木农村商业银行股份有限公司已扣押了郭建峰在神木康复医院的50万元股金条据，故被告陕西神木农村商业银行股份有限公司查封本案争议的房屋是不正确的。
被告呼天华未向法庭提交证据。
被告孟永芳未到庭答辩，亦未向法庭提交证据。
庭审质证时，被告陕西神木农村商业银行股份有限公司对原告提交的第一组证据的真实性无异议，证明目的有异议，理由是法院作出驳回异议的裁定，只能说明二原告有过提出异议的事实，并不能证明二原告属于利害关系人。对第二组证据有异议，理由是合同的签订有可能是后续补签。对第三组证据的真实性无异议，证明目的有异议，理由是款项的流转不代表房款的交付，原告呼天龙与被告呼天华是房屋买卖合同的直接当事人，由第三人支付房款不合理；银行的信贷投放中借款人均为实际用款人，原告所述该三笔贷款均为原告呼天龙找他人贷款，实际用款人为原告呼天龙，这不符合银行的信贷规则；且原告呼天龙的240万元房款均为银行贷款，不符合常理；对该组证据中的证人证言认为证明力较弱，其不予认可；对该组证据中被告呼天华、孟永芳出具的收据其亦不予认可。对第四组证据中缴费单据的真实性无异议，证明目的有异议，理由是缴费完全有可能是代理关系；对该组证据中2012年7月23日物业公司出具的证明有异议，即对证明中陈述被告呼天华将本案争议的房屋出卖给原告呼天龙的事实不予认可；对该组证据中业主委员会出具的证明，认为该证明与被告呼天龙、孟永芳向二原告交付本案争议的房屋的事实无直接关系，其不予认可。对第五组证据，其申请法院向神木房管所调取查询钻石王朝小区不符合办理产权证的事实是否真实。对第六组证据有异议，理由是证人均与原告熟识或系亲属关系，尤其是证人贺伟的证言并非本人书写，故对证人证言均不予认可。被告呼天华对原告提交的六组证据均无异议。
原告对被告陕西神木农村商业银行股份有限公司提交的证据有异议，理由是郭建峰与被告陕西神木农村商业银行股份有限公司有重大利害关系，证人应当出庭作证，不能仅出具证人证言。被告呼天华对被告陕西神木农村商业银行股份有限公司提交的证据有异议，理由是郭建峰作为证人应当出庭作证，且郭建峰的证言不真实，本案相关的贷款郭建峰是实际用款人，农商行将贷款实际以转账方式向郭建峰交付，故郭建峰证言中说贷款由被告呼天华使用并非事实。
原被告对本院依法调取的证据发表如下质证意见：
二�告、被告陕西神木农村商业银行股份有限公司、被告呼天华对本院依法调取的（2014）神民初字第04672-1号民事裁定书及协助执行回执、送达回证各一份均无异议。
二原告对本院依法于2016年7月7日与神木县元洲物业管理有限公司制作的录像光盘一份发表如下意见：1、光盘里的内容没有否定神木县元洲物业有限公司与钻石王朝小区业主委员会出具的内容，只是盖章的时间出现了时间上的差异，并不影响证据证明内容及待证事实的客观真实，也不影响该证据的效力和证明力。2、原告所提交的第四组证据的证明目的是证明本案房屋在法院查封之前已经实际占有使用，2014年8月6日法院作出民事裁定书，视频上有2014年12月16日出具的业主委员会的证明的内容及0024641、0021488、0021602的收费票据的内容是客观真实的，以上证据能证明原告提交的第四组证据是在2014年8份月之前出具的，且能证明原告在法院查封该房屋之前已经实际占有该房屋的事实。被告陕西神木农村商业银行股份有限公司对该光盘发表如下意见：认为视频资料的真实性无异议，该证据可以证明原告向法庭提交的第四组证据是刻意伪造形成，根据民事诉讼法的规定应予以处罚，视频资料明确元洲物业以及高兴林加盖业主委员会的证明不是物业公司出具的，形式要件不合法，故内容亦不具有合法性。因此，原告的第四组证据证明实际占有与客观事实不符。小区物业办2014年12月16日的证明涉案房屋在查封之前取暖费、物业费、电费均属于欠缴状态，可见涉案房屋在查封之前无人居住，原告并未在该房屋居住。另外，原告提交的证据中房屋买卖合同的形成时间因时间有明显改动，其要求法庭对该合同的形成时间进行鉴定，并对房款收据的形成时间进行鉴定，同时要求法庭�原告已提交证据的伪造事实依据民事诉讼法的规定进行处罚，保护合法债权人的权利。被告呼天华对该光盘表示无异议。
二原告对本院依法于2016年7月7日与原告呼天龙制作的调查笔录一份表示无异议。原告呼天龙表示其记得当时的经理是一位中年妇女，法院制作该份调查笔录时因记不清经理叫什么就给物业公司打电话，物业公司告诉其现在的经理是胡光智，事实上其找物业公司盖章时经理应该还是女的。关于证明的时间和盖章，其2012年写好证明的时候物业公司以欠交物业费为由不给盖章，当时就没有盖章。后来因2014年产生了民事纠纷，其将之前的证明又带上去物业公司盖章，物业公司经过核实后证明该房屋确实是其在居住，且其将所欠费用也交的差不多了，故物业公司才给在证明上盖章；关于物业费欠交的证明是物业公司高兴林出具的，以上两份证明�是在2014年盖章。被告陕西神木农村商业银行股份有限公司对该份调查笔录有意见，其认为原告呼天龙所谈内容不真实，理由如下：1、2012年7月23日原告提交的证明应是先盖章后填写内容；2，该证明的持有人应是被告呼天华，原告呼天龙陈述被告呼天华为了防止物业公司再向其收缴物业费，可见原告呼天龙的说法前后矛盾；3、该证明上显示的时间与原告呼天龙陈述实际盖章的时间不相符；4、该证据中加盖的印章根据法院依法制作的视频资料显示，该印章是在2014年6份月以后才使用的，2012年7月23日加盖明显是伪造；5、按照民诉法的规定，单位出具证明应当由经办人和负责人签字，故不符合证据的形式要件，且认为原告呼天龙在该调查笔录中关于2012年7月24日出具的证明从形式到内容均不具有客观性，不能达到其的证明目的。同时因为证据间存在的矛盾突出，故请求法�对该证明上加盖的印章与物业公司持有的印章进行比对，对伪造出具印章或共同伪造出具证明的人进行追责；6、2012年7月24日加盖业主委员会的证明，原告的陈述不客观。理由是该证据出具的时间为2012年7月24日，法院依法调取的视频资料中显示高兴林于2014年3月份才到物业公司上班，明显存在伪造情节；该证明物业签注意见的是高兴林，加盖印章的却是业主委员会，业主委员会和物业办是不同的组织，故该证明的形式要件不合法；原告在调查笔录里陈述证明的内容由其本人书写，高兴林只签名字，明显不符合民事诉讼法关于证据的客观性要求；另外，证人证言应当单人单证，而该证明由买房人、卖房人、物业办共同出具，不符合法律规定。2014年12月16日的证明的真实性无异议，但该证据恰好证明该房屋从收房之日到法院查封之日取暖费、物业费、电费均欠费，这与�业公司在实际运行中对于居住房屋的用户按时收费的规定不相符，之所以欠了三四年的费用，充分说明该房屋在法院查封之前无人居住，故其认为原告与被告呼天华之间的房屋买卖合同是不真实的，本案存在的客观事实是房屋在查封之前实际无人居住，按照最高法院的相关解释提出异议的条件，原告不符合房屋实际交付的要件，故原告的异议理由不能够成立。被告呼天华对该份调查笔录表示无异议。
经本院审查，原告提交的第一、五组证据及本院依法调取的证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，故本院予以采信；原告提交的第二、三、六组证据虽被告陕西神木农村商业银行股份有限公司有异议，但并未提交相反的证据，故本院对上述证据予以采信。原告提交的第四组证据，经本院核实与实际情况不符，不能达到原告的证明目的，故本院对该组证据不予采信。被告陕西神木农村商业银行股份有限公司提交的证据系孤证，无其他证据予以佐证，故本院不予采信。
根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：原告呼天龙、张艳霞购买了被告呼天华、孟永芳共同共有的位于神木县神木镇迎宾路钻石王朝小区一栋二单元20402室（即位于神木县神木镇迎宾路中段1幢2单元20402室）（预告登记证：神木房预神木镇字第09300516号）房屋一套，双方于2012年7月23日签订了《房屋买卖合同》一份。该合同约定：1、购房款为240万元，由原告呼天龙、张艳霞在合同签订十日内支付房款80万元，剩余房款160万元在被告呼天华、孟永芳交付房屋后三个月内付清；2、被告呼天华、孟永芳在原告支付首付房款80万元后将房屋及车库钥匙等一切与房屋有关的物品交付给原告，即视为房屋已交付；3、抵押贷款结清后，由�告呼天华、孟永芳协助和配合原告办理过户登记，所产生的费用由二原告承担。合同签订后，原告呼天龙于2012年7月25日向陕西神木农村商业银行股份有限公司贷款80万元，2012年7月26日将该80万元转给贺伟，2012年7月28日贺伟又将该80万元转给被告呼天华；2012年8月22日张红霞向陕西神木农村商业银行股份有限公司贷款80万元，于当日将该80万元转给刘林虎，2012年8月25日刘林虎又将该80万元转给被告呼天华；2012年8月24日呼俊利向陕西神木农村商业银行股份有限公司贷款80万元，2012年8月25日呼俊利将该80万元转给贺伟，2012年8月27日贺伟又将该80万元转给被告呼天华。即依约分三次向被告呼天华支付了房款240万元。由于开发商不具备办理该小区业主房屋产权登记的条件，且被告呼天华、孟永芳到目前仍未将银行抵押贷款还清，故一直未办理过户登记手续。
另查，郭�峰、郭建军、被告呼天华因与被告陕西神木农村商业银行股份有限公司金融借款合同纠纷一案涉诉，本院于2014年6月6日作出（2014）神民初字第04672-1号民事裁定书，将被告呼天华、孟永芳共同共有的位于神木县神木镇迎宾路中段1幢2单元20402号房屋（预告登记证：神木房预神木镇字第09300516号）予以查封，之后被告陕西神木农村商业银行股份有限公司依据生效的（2014）神民初字第04672号民事判决书提出强制执行申请，在执行过程中原告呼天龙、张艳霞向本院提出执行异议，要求解除对本案争议房屋的查封措施，本院于2015年12月3日作出（2015）神执异字第00012号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。原告于2016年1月11日向本院提起执行异议之诉。
本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，从原告呼天龙、张艳霞提交的证据显示其与被告呼天华、孟永芳在本院作出查封裁定之前签订了《房屋买卖合同》，原告按照合同约定将购房款亦已全部支付，原告未办理过户登记是因开发商不具备办理该小区业主房屋产权登记的条件及被告呼天华、孟永芳未将银行抵押贷款还清，即并非原告的自身原因未办理过户登记，但原告所提交的证据不能充分证明其在本院作出查封之前已合�占有该房屋，故原告的诉讼请求本院不予支持。综上，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告呼天龙、张艳霞的诉讼请求。
案件受理费26000元，由原告呼天龙、张艳霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 訾 娟
审 判 员 康维婷
人民陪审员 李林军
二〇一六年八月十二日
书 记 员 甘 沛