江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第01070号
上诉人（原审原告）连云港奥维士物业管理有限公司。
法定代表人李金尧，该公司经理。
委托代理人毛善全，该公司法律顾问。
被上诉人（原审被告）徐维建。
上诉人连云港奥维士物业管理有限公司（以下简称奥维士公司）因与被上诉人徐维建物业服务合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2014）海商初字第01642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月5日受理后，依法组成合议庭�于2015年5月13日公开开庭进行了审理。上诉人奥维士公司的法定代表人李金尧及其委托代理人毛善全、被上诉人徐维建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
奥维士公司一审诉称：徐维建系奥维士公司从事物业管理区域的某小区的业主，其业主与本公司签订前期物业管理协议，协议就双方的权利义务作了明确约定，本公司依约定全面履行了合同义务，但徐维建自2012年1月1日至2014年9月8日所拖欠的物业管理费经多次催要，却无理拒付。现诉至法院，请求判令徐维建给付物业管理费、水费、公共水电费4213元。本案诉讼费用由徐维建承担。
徐维建一审辩称：奥维士公司不具有进行物业服务的资质，奥维士公司、徐维建之间不存在权利义务关系。奥维士公司违规收费，且管理不到位，阳台漏雨导致生活不便，垃圾清理不及时，环境脏乱差、电梯维修不到位、防火栓、照明�、门锁等设施常年处于损坏状态等问题严重。
原审法院经审理查明：2010年1月4日，奥维士公司（甲方）与徐维建（乙方）签订前期物业管理协议，委托奥维士公司对某小区进行物业管理，约定的主要内容为：服务的范围：房屋建筑共用部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维修、修缮、服务和管理。公共区域卫生清扫、消杀，垃圾收集、清运，绿化与花草树木养护。负责外来人员、车辆的接待、登记和管理工作。乙方办理入住手续时需一次性缴纳半年物业管理费用，并预交公共分摊水电费300元。住宅按建筑面积每月每平方米0.9元收取，商业用房按建筑面积每月每平方米1.5元收取。受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费等代收代缴服务，收费标准政府规定。本协议自签订之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订物业管理合�生效时止。合同中还对其他事项进行了约定。
原审法院另查明，奥维士公司于2014年9月8日退出某小区的物业管理。
徐维建系某小区B4号楼某室业主，房屋建筑面积为99.59平方米。某小区业主的水费由奥维士公司代收，奥维士公司为徐维建按每吨2.76元垫付了310吨的水费855.6元，该款项徐维建未给付奥维士公司。徐维建未给付2012年1月1日至2014年9月8日期间的物业服务费用99.59＊0.9＊32.27=2892元及公共水电费333元。经奥维士公司催交后，徐维建仍未缴纳。
原审法院认为：奥维士公司与徐维建签订的前期物业管理协议，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。奥维士公司从2008年至2014年9月8日在某小区一直提供物业管理服务。徐维建作为某小区业主，应当根据前期物业管理协议的约定交纳物业服务费用。奥维士公司主张徐维建拖欠物业服务费用，根据前期物业管理协议约定，物业服务费为2892元，但根据徐维建提供的证据证实，奥维士公司物业服务期间管理服务不到位，原审法院酌定物业费扣减50%，即物业费应为2892元×50%＝1446元。关于水费，根据前期物业管理协议的约定，奥维士公司在垫付业主水费后，可以要求业主给付垫付的水费。奥维士公司代缴水费的价格为每吨2.76元，故水费应当为855.6元。公共水电费333元，依据前期物业管理协议的约定徐维建应当给付奥维士公司。上述费用共计2634.6元（1446＋855.6＋333），徐维建应当给付奥维士公司。徐维建辩称奥维士公司不具有物业管理资质，不符合事实，原审法院不予支持。综上，原审法院遂依照《物业管理条例》第二十一条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条�规定，判决：徐维建于判决生效后十日内给付奥维士公司物业服务费、垫付水费、公共水电费等合计2634.6元。案件受理费50元，由徐维建负担。
上诉人奥维士公司不服原审判决，向本院提起上诉称：上诉人已经按物业管理条例，履行了管理职责与义务。原审法院在未查明事实的情况下，以“酌情”方法，扣减物业管理费50%，无法律依据，侵害了上诉人的合法权益。故请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人徐维建答辩称：1、上诉人没有依据双方签订的物业服务合同履行物业服务行为，并且对被上诉人安全和代收代缴等服务行为没有尽责，所以一审法院依据上诉人的部分不作为的行为酌定免除被上诉人50%的物业管理费，已经对上诉人的利益过分的予以保障。2、上诉人在后期的物业管理活动中没有物业服务资质，并且没有继续签订物业管理合同。奥维士公司是违规违法收费，明确表示不提供发票，违规收费。奥维士公司不作为，没有尽到物业管理服务的责任，先行违约。一审法院依据事实酌定判决减免50%的物业管理费符合法律规定，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
二审期间，上诉人奥维士公司向本院提交以下证据：1、连云港市物业服务收费管理实施办法，证明上诉人是按照相关法律法规来收取费用的，具有合法性，同时在这份方案内明确规定空置房和闲置房按70%收取；2、门面房收费台账，证明90%以上业主已经交纳物业费，上诉人提供的物业服务到位。被上诉人徐维建的质证意见为：对证据1的真实性、合法性无异议，但与本案无关联性，本案的物业管理行为是依据双方签订的物业管理合同实施的，且该规定不适用于上诉人，按照规定，某小区必须有二级以上资质物业管理公司，上诉人实际�是一家三口人挂靠他人的物业管理公司，其系违法收费，证据1规定的空置房应缴纳70%是指有管理资质的物业公司。对于证据2，是上诉人的物业收费台账，对其真实性、合法性、关联性不予认可，即使其台账真实，也不能证明上诉人尽到了物业服务责任，即使达到90%的缴费率，也是因上诉人采用暖气、水电捆绑的方式，至于有无达到90%也没有事实依据。本院认证意见，对上诉人奥维士公司提交的实施办法的真实性依法予以确认，对其提交的门面房收费台账因与本案无关，本院依法不予确认。
本院经审理查明：原审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。
另查明，本院审理的（2015）连民终字第01244号案件经审理查明：2014年9月24日某小区交接情况证明函载明：奥维士公司在前期物业服务中所管理的某小区共用部位、共用设施设备在消防设施、电梯、监控设备、单�对讲进户门、地下车库及公共走道、供暖设备、地下停车场、电梯机房门、顶层层面、路灯、音箱等方面存在诸多问题。
本案二审期间的争议焦点为：1、上诉人奥维士公司是否按物业服务合同的约定提供了物业服务，原审法院认定上诉人奥维士物业服务不到位酌减50%的物业费是否恰当；2、上诉人奥维士公司收取2011年至2014年的物业费是否有依据？
本院认为，上诉人奥维士公司作为物业管理单位，应按照物业管理协议的约定提供合格的物业管理服务。关于第一个争议焦点，奥维士公司虽上诉称其已经按物业管理条例，履行了管理义务，但从本院审理查明的事实看，奥维士公司对某小区的房屋建筑共用部位、共用设施设备、小区公用设施和附属建筑物、构筑物等方面的维修、养护和管理，未达到物业管理协议约定的房屋外观完好，设备运行良好，房屋及设施、设备�维修、养护良好，公共环境良好等管理目标，故原审法院认定奥维士公司物业服务管理不到位并无不当。奥维士公司未能全面履行物业管理条例约定的义务，原审法院依据本案事实酌情扣减应交物业服务费的50％并无不当，本院予以确认。关于第二个争议焦点，本院认为，某小区2013、2014年在主管部门备案的物业服务合同，均为奥维士公司与城建公司签订的前期物业管理合同，故奥维士公司依据前期物业管理合同向徐维建主张本案物业费并无不当。
综上，上诉人奥维士公司的上诉请求和理由不成立，本院依法不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人连云港奥维士物业管理有�公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理审判员 万红英
代理审判员 吴雪莹
二〇一五年七月六日
书 记 员 刘雨君
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉�，第二审人民法院不得再次发回重审。