浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙05民终371号
上诉人（原审被告）：浙江恒升投资开发有限公司，住所地杭州市密渡桥路70号美都恒升名楼6楼，组织机构代码72893967-8。
法定代表人：王爱明，该公司董事长。
上诉人（原审被告）：浙江恒升投资开发有限公司德清分公司，住所地德清县武康镇德清大道299号401室，组织机构代码72911745-7。
负责人：王爱明，该公司总经理。
上诉人（原审被告）：德清美都安置房建设有限公司，住所地德清县武康镇志远南路425号，组织机构代码05281109-1。
法定代表人：陆锡明，该公司董事长。
三上诉人的共同委托代理人：周旭涛，浙江清溪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蓝色港湾住宅小区业主委员会，住所地德清县武康镇蓝色港湾住宅小区会馆三楼，组织机构代码14710980-1。
负责人：陈水根，该业委会主任。
委托代理人：程时吉，浙江宪道律师事务所律师。
上诉人浙江恒升投资开发有限公司（以下简称恒升公司）、浙江恒升投资开发有限公司德清分公司（以下简称恒升分公司）、德清美都安置房建设有限公司（以下简称美都公司）因与被上诉人蓝色港湾住宅小区业主委员会（以下简称业委会）所有权确认纠纷一案，恒升公司、恒升分公司、美都公司均不服德清县人民法院(2015)湖德民初字第604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月26日立案后，依法组成合议庭，于2016年6月12日公开开庭进行了审理。上诉人恒升公司、恒升分公司、美都公司的委托代理人周旭涛,被上诉人业委会的负责人陈水根、委托代理人程时吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
恒升公司、恒升分公司、美都公司上诉请求：撤销浙江省德清县人民法院（2015）湖德民初字第604号民事判决，改判驳回业委会的诉讼请求，诉讼费由业委会负担。事实和理由：一审中，其委托德清天勤会计师事务所有限责任公司（以下简称天勤公司）对案涉房屋账面处理情况进行了专项审计并出具德天会审（2015）第284号审计报告，法庭也征询了业委会是否需要重新进行审计，但业委会没有提供足以反驳的证据，也放弃了进行重新审计的权利，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二十八条、第七十二条之规定，该份证据具有证明力。但一审法院在没有任何证据的情况下质疑该审计报告的全面性、客观性、真实性，并对该证据不予采信显然违反法律规定。天勤公司具有法定资质，审计报告依据的资料全面、完整、客观，审计程序合法，符合法律规定的形式要件，审计报告充分证明了48幢房屋的面积为2751.38平方米，核算的开发成本为5646113.05元，2009年9月其公司将建筑面积1197.415平方米的会馆（第二、四层房屋）合计成本2457215.32元转入固定资产－办公用房，未转入主营业务成本，将建筑面积为1553.968平方米的会馆（第一、三层房屋）成本计3188897.73元转入主营业务成本，充分证明了其在销售商品房时未将48幢房屋第二、四层成本摊进商品房销售价格。该1197.415平方米的会馆不属于物权法规定的“公用设施”，也不属于《物业管理条例》第二十七条规定的“物业共用部分、共用设施设备”。其公司于2002年4月22日与德清县国土资源局签订国有土地使用权出让合同，于2002年11月8日立项审批，第48幢房屋于2004年7月20日开工建设，于2005年7月28日竣工验收，项目规划及建设都发生在《物业管理条例》和《中华人民共和国物权法》颁布之前，根据法不溯及既往的原则，不能适用物业管理条例和物权法的规定。
业委会答辩称：审计报告系恒升公司、恒升分公司单方委托，鉴定材料是否全面、客观、真实均不得而知，故一审法院不予采信是正确的。鉴定材料是三公司单方在2009年9月30日制作的财务帐，该财务帐不符合客观事实，《审计报告》是在一审诉讼过程中的2015年9月1日所形成，不具有真实性。一审中，根据三公司提交的竣工验收备案表，48幢房屋的用途为公共建筑，根据物业管理条例第二十七条及物权法第七十三条规定，其所有权应当归全体业主所有。一审判决没有把48幢房屋界定为“会所”或“公用设施”，三公司提到的物权法制定过程中的研究观点，不能作为认定本案事实的依据。一审判决适用法律正确，物业管理条例自2003年9月1日起施行，物权法于2007年10月1日起施行，恒升公司、恒升分公司称项目规划及建设都发生在物业管理条例和物权法颁布之前与事实不符，恒升公司、恒升分公司直至2009年7月21日还在销售小区房屋。
业委会向一审法院起诉请求：1、判决确认位于德清县武康镇蓝色港湾住宅小区第48幢会馆房屋产权属于蓝色港湾住宅小区全体业主共有；2、判决恒升公司、恒升分公司、美都公司立即腾空返还第48幢房屋的第二层，恒升公司、恒升分公司立即腾空返还第48幢房屋的第四层。
原审法院经审理查明：2002年4月22日，恒升公司与德清县国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，由恒升公司开发建设蓝色港湾住宅小区项目，其中约定小区物业管理中心、幼托等设施建筑面积不少于2000㎡。2002年11月立项审批，2003年1月开工建造，2007年12月竣工，2008年7月左右整体竣工验收合格，主体房屋共49幢，涉诉房屋为第48幢，于2005年7月26日竣工验收合格，竣工验收备案表工程用途一栏注明48幢房屋系公共建筑（会馆），共四层，建筑面积2751.3825㎡。恒升公司将48幢房屋的第一、三层房屋（建筑面积1553.968㎡）作为物业用房移交给业主。第二、四层房屋（建筑面积1197.415㎡）留为自用并于2006年11月16日出具住所使用证明一份，无偿将48幢会馆二楼提供给恒升德清分公司使用。美都公司亦将48幢房屋的二楼作为其办公场所使用至今。48幢房屋至今未取得相应的产权证。
原审法院将本案争议焦点归纳为蓝色港湾小区48幢房屋的所有权归谁所有并认为，恒升分公司单方委托天勤公司于2015年9月1日出具的审计报告是根据恒升分公司单方提交的凭证出具，审计时提交的凭证是否全面、客观、真实，均不可知，对该份审计报告待证内容无法采信；蓝色港湾住宅小区项目的施工到竣工验收这一过程先后受物业管理条例及物权法调整，国务院颁布的物业管理条例第二十七条明确规定“业主依法享有的物业共用部分、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”，物权法第七十三条规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”恒升公司、恒升分公司、美都公司提交的竣工验收备案表中注明48幢房屋的用途为公共建筑，故48幢房屋的所有权应当归蓝色港湾小区全体业主共有。综上所述，恒升公司、恒升分公司、美都公司应当向业委会归还蓝色港湾小区48幢二、四层房屋。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，《物业管理条例》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认德清县武康镇蓝色港湾住宅小区第48幢房屋的所有权归蓝色港湾住宅小区全体业主共有；二、浙江恒升投资开发有限公司德清分公司、浙江恒升投资开发有限公司、德清美都安置房建设有限公司于判决生效之日起三十日内腾空各自占用的蓝色港湾住宅小区48幢二层、四层房屋并返还给蓝色港湾住宅小区业主委员会。如果未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取40元，由浙江恒升投资开发有限公司德清分公司承担15元，由浙江恒升投资开发有限公司承担15元，由德清美都安置房建设有限公司承担10元。
二审中，各方当事人均未提供新的证据。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致，对原审法院查明的事实予以认定。
本院认为，本案的争议焦点是蓝色港湾住宅小区第49幢房屋的所有权归属。本案所涉蓝色港湾住宅小区于2008年整体竣工验收，《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日实施，故本案审理可适用物权法。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“除法律行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”根据德清县发展计划与经济委员会《关于同意浙江恒升投资开发有限公司（美都.蓝色港湾）住宅小区项目初步设计的批复》，该小区配套公建为5500平方米。根据《德清县房屋建筑工程竣工验收备案证明书》记载，第48幢房屋的工程用途为“公共建筑”。故本案中，48幢房屋属于物权法规定的“公用设施”，其所有权人应为全体业主。恒升公司、恒升分公司称根据审计报告其中1919.357平方米因未摊入销售成本，故归其所有之理由，本院认为，恒升公司将本属于小区业主所有的公用设施归入公司财产并作入财务账目中，无论该鉴定报告的真实性如何，是否计入销售成本，对48幢房屋的所有权归属均不产生影响，而且其建造的公共建筑面积并未超过规划面积，该上诉理由亦不能成立。2003年实施的国务院《物业管理条例》第二十七条明确规定：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”恒升分公司擅自将小区全体业主共有的案涉房屋交付于恒升分公司、美都公司无偿使用，系建设单位擅自占用、处分业主共有部分的行为，该行为明显侵犯了小区业主的合法权利。无权占有动产或者不动产的，权利人可以请求返还原物。小区业主现以涉案房屋共同共有人之身份，请求恒升公司、恒升分公司、美都公司立即腾空返还房屋的请求，符合法律规定，应予支持。
综上，恒升公司、恒升分公司、美都公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由浙江恒升投资开发有限公司、浙江恒升投资开发有限公司德清分公司、浙江美都安置房建设有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈国祥
代理审判员 赵哨兵
代理审判员 沈 杰
二〇一六年十月十七日
书 记 员 谢敏飞