山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鲁民一终字第476号
上诉人（原审被告）：桑圣钦。
委托代理人：初明峰，北京市中银（济南）律师事务所律师。
委托代理人：陈立为，北京市中银（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：济南七里河华隆商贸有限公司。
法定代表人：崔金刚，总经理。
委托代理人：马红征，山东京鲁律师事务所律师。
委托代理人：董勤美，山东京鲁律师事务所律师。
原审第三人：山东佳联拍卖招标有限公司。
法定代表人：李丽，总经理。
原审第三人：魏敏。
上诉人桑圣钦因与被上诉人济南七里河华隆商贸有限公司（以下简称“华隆公司”）、原审第三人山东佳联拍卖招标有限公司（以下简称“佳联拍卖公司”）、原审第三人魏敏物权确认纠纷一案，不服山东省济南市中级人民法院（2012）济民一初字第37号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人桑圣钦的委托代理人初明峰、陈立为，被上诉人华隆公司的委托代理人马红征、董勤美，原审第三人佳联拍卖公司的法定代表人李丽到庭参加诉讼。原审第三人魏敏经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，济南市高新区科技城华龙路号（因行政区划变更，现为济南市历城区科技城华龙路号）办公楼（以下简称华龙路号办公楼）坐落于济南市历城区科技城华龙路号，土地使用权人为桑圣钦，土地权证号为高新国用（2003）第号，建设工程规划许可证和开工许可证载明的建设单位为山东石鸟经济开发有限公司（以下简称石鸟公司）。建设工程规划许可证载明建设项目为办公楼，建设位置为花卉路号西（后变更为华龙路号），建设规模为5928平方米。2004年10月17日，佳联拍卖公司举行拍卖会，拍卖华龙路号办公楼在建工程及土地使用权。华隆公司参加竞买，成交后与佳联拍卖公司签订了《拍卖成交确认书》，并交纳了全部价款13398000元，佳联拍卖公司将拍卖标的物有关资料及证件移交给华隆公司。2007年4月18日，华龙路号办公楼的所有权登记到桑圣钦名下，共有权人为秦某、段某、徐白丽，房屋所有权证书为济房权证历城字第号，同年7月，又办理了分户登记，将华龙路号办公楼分别办理到桑圣钦、秦某、段某、徐白丽名下，其中第一层号791.52平方米的房屋登记在桑圣钦名下，房产证号为济房权证历城字第号。华龙路号办公楼第一层一直由华隆公司占有使用。2012年12月11日，华隆公司起诉至法院，要求桑圣钦将其名下的第一层号791.52平方米的房屋（济房权证历城字第）过户到华隆公司名下、确认所有权并协助其办理土地权证号为高新国用（2003）第号土地的土地使用权变更登记。
上述事实有拍卖公告、鲁工商拍备字（2004）第135号拍卖备案通知书、拍卖成交确认书、拍卖标的物移交协议书、原告缴纳拍卖保证金和拍卖价款的专用凭证原件、济房权证历城字第号、济房权证历城字第号房产登记材料一宗以及当事人的陈述予以证实。
当事人对下列事实有争议：一、桑圣钦是否委托魏敏拍卖了华龙路号办公楼在建工程及土地使用权。二、华龙路2号办公楼拍卖完成后，由谁出资完成了建设。三、桑圣钦是否与秦某、段某、徐白丽存在合作建房关系，桑圣钦、秦某、段某、徐白丽是否系华龙路号办公楼的共有权人。
一、关于桑圣钦是否委托魏敏拍卖了华龙路号办公楼在建工程及土地使用权问题。华隆公司、佳联拍卖公司均主张桑圣钦委托魏敏拍卖华龙路号办公楼在建工程及土地使用权。
佳联拍卖公司提供以下证据：1、佳联拍卖公司与桑圣钦签订的委托拍卖合同原件。载明，桑圣钦为委托人，佳联拍卖公司为拍卖人，拍卖标的为济南高新开发区华龙路号办公楼房产，委托人提出的保留价为1300万元，视招商情况定拍卖起拍价，拍卖标的交付或者转移时间、方式为，拍卖成交后，买受人于2个月内交清全部成交价款及佣金，价款结清后1个月内委托人同买受人办理标的交割手续，有关费用遵照国家相关规定。委托人需提交的拍卖标的证明文件及资料影印件：（1）土地证复印件；（2）建设工程开工许可证复印件；（3）建设工程规划许可证复印件；（4）授权委托书；（5）身份证复印件（委托人、委托代理人）。该委托拍卖合同能证明佳联拍卖公司受桑圣钦委托拍卖华龙路2号办公楼在建工程及土地使用权；2、授权委托书复印件，内容为：“兹有桑圣钦全权委托魏敏办理济南高新开发区华龙路号综合楼房产相关事宜，委托人：桑圣钦受托人：魏敏2004年9月9日。”在该授权委托书的委托人处有桑圣钦的签字及人名章。受托人处有魏敏的签字。该证据可以证明桑圣钦全权委托魏敏办理涉案房产相关事宜；3、拍卖标的物移交协议书、华龙路号办公楼开工许可证、建设用地规划许可证、土地使用权证复印件；该组证据内容与华隆公司提交的证据相同。证明在佳联拍卖公司组织的拍卖活动过程中，魏敏将华龙路号办公楼手续移交给了华隆公司；4、拍卖公告原件。该拍卖公告刊登于2004年10月9日的生活日报，内容为：“受有关部门委托，我公司定于2004年10月17日上午10时在济南市华信路号2楼会议室公开拍卖以下标的：济南市高新区科技城华龙路号办公楼在建工程及所占土地使用权。出让地，土地面积约为1860平方米，建筑面积约为5900平方米。参考价1320万元。展示时间、地点：2004年10月14-15日，标的物所在地。”该证据证明佳联拍卖公司按规定对拍卖进行了公告；5、鲁工商拍备字（2004）第号拍卖备案通知书原件。内容为：“山东佳联拍卖有限公司，你公司2004年10月17日在济南市华信路31号举办土地使用权、房地产拍卖会已在我局备案。请拍卖结束7天内将竞买人名单、身份证复印件及成交确认书报送我局（以划拨方式取得土地使用权的房地产，应报有批准权的政府审批后方可拍卖）。2004年10月11日。”证明佳联拍卖公司对拍卖进行了备案；6、拍卖成交确认书原件。内容与华隆公司提交的证据相同。证明佳联拍卖公司与华隆公司对华龙路2号办公楼的拍卖进行了成交确认。7、付款凭证原件8份，证明佳联拍卖公司将拍卖款分8次共计1320万元支付给了魏敏。付款时间、数额分别为2005年1月6日付款600万、2005年1月12日付款450万、2005年2月17日付款90万、2005年2月17日付款19.8万；2005年4月13日付款30万、2005年6月14日付款50万、2005年10月19日付款80万、2005年12月28日付款2000元。经庭审质证，魏敏对以上证据的质证意见为：对佳联拍卖公司提交的证据1-6的真实性、关联性没有异议，对授权委托书的真实性没有异议，手续也是魏敏提交的。成交确认书和备案通知书与其无关。魏敏对证据7的质证意见为：对其中2005年1月6日付款600万、2005年1月12日付款450万、2005年2月17日付款90万、2005年4月13日付款30万、2005年6月14日付款50万、2005年10月19日付款80万予以认可；对2005年2月17日19.8万的收据，因没有银行凭证，签字也不确定，是否收取过该笔款项不能确定；对2005年12月28日2000元的现金签字不予认可，不认可收取过该笔现金。桑圣钦对证据1-6的真实性不予认可。桑圣钦对证据7的真实性的质证意见与魏敏相同，同时主张佳联拍卖公司提交的2000元现金的收据上的签字字体与其提交的委托拍卖合同签字字体相同，魏敏对该签字不予认可，因此该拍卖合同非魏敏签订，对委托拍卖合同桑圣钦的签字也不予认可。
华隆公司提供以下证据：1、山东佳联拍卖有限公司拍卖成交确认书复印件一份。该成交确认书载明，竞买人华隆公司于2004年10月17日在佳联拍卖公司举行的拍卖会上以1320万元的价格拍得华龙路2号办公楼在建工程及土地使用权。2、拍卖标的物移交协议书原件一份。载明魏敏为委托方，华隆公司为买受人，华隆公司在2004年10月17日拍得华龙路2号办公楼在建工程及土地使用权，收到所有拍卖标的物及有关证件，证件包括涉案土地使用权证原件、建设项目工程开工许可证原件、建设用地规划许可证原件及投资许可证原件，魏敏在移交人处签字并捺手印，华隆公司在接收人处加盖印章，佳联拍卖公司在监交人处加盖印章。3、华龙路号办公楼建设工程开工许可证及建设用地规划许可证复印件，载明石鸟公司系华龙路2号办公楼在建工程的建设单位；4、济房权证历城字第号房产证原件、高新国用（2003）第号土地使用权证原件，载明华龙路号办公楼土地使用权人为桑圣钦，华龙路号办公楼一层所有权人为桑圣钦。证据1-4证明，2004年10月17日华龙路号办公楼土地使用权和在建工程拍卖成交，华隆公司成为合法买受人。桑圣钦通过佳联拍卖公司将涉案土地和在建工程的相关证件转移给华隆公司。土地使用权证已经从石鸟公司名下变更到桑圣钦名下，建设工程开工许可证、建设用地规划许可证、投资许可证仍在石鸟公司名下。5、华隆公司缴纳拍卖保证金和拍卖价款的专用凭证原件，证明华隆公司已将拍卖款全部支付给了佳联拍卖公司，支付时间和款项分别为：2004年10月14日支付拍卖保证金100万，2004年12月14日支付拍卖款100万，2004年12月22日支付拍卖款500万，2005年1月12日支付拍卖款639.8万，共计13398000元。经庭审质证，桑圣钦除对土地使用权证、一层房产证的真实性无异议之外，对其他证据的真实性及关联性均不认可，但没有提供相反的证据。佳联拍卖公司对以上证据的真实性及关联性无异议。魏敏对拍卖标的物移交协议书的真实性无异议，并认可该协议书中载明移交人的签名系其本人书写。法院要求桑圣钦解释本应由其持有的华龙路2号办公楼土地使用权证、一层房产证原件却由华隆公司持有的原因，桑圣钦称其“与华隆公司之间有其他业务关系，或是桑圣钦与魏敏有业务关系，桑圣钦当时想委托拍卖但是实际上没有委托魏敏拍卖给华隆公司，土地使用权证最后流落到华隆公司处的原因不清”。华隆公司、魏敏对桑圣钦的该主张均不认可，桑圣钦亦未举证证明。
魏敏主张是桑圣钦找到魏敏委托其处理涉案房产，处理的方式不确定，开始没有约定以拍卖的方式，佳联拍卖公司找到魏敏联系拍卖事宜。魏敏未提交证据。
桑圣钦主张其只是委托魏敏寻找买家，没有授权魏敏进行拍卖。桑圣钦未提交证据。
对华隆公司、佳联拍卖公司提交的以上证据，原审法院作如下分析：桑圣钦认可曾委托魏敏寻找买家，并且桑圣钦对华隆公司持有华龙路号办公楼土地使用权证、一层房产证原件的原因不能作出合理解释。魏敏承认受桑圣钦委托处理华龙路号办公楼、认可存在委托拍卖的事实、认可向佳联拍卖公司提交了华龙路号办公楼在建工程的手续、亦认可自佳联拍卖公司收取了大部分拍卖款并主张已将收取的拍卖款转交给了桑圣钦。佳联拍卖公司提交了委托拍卖合同、拍卖公告、鲁工商拍备字（2004）第号拍卖备案通知书、付款凭证原件，拍卖标的物移交协议书、授权委托书、华龙路号办公楼开工许可证、建设用地规划许可证复印件；土地使用权证复印件以证明华龙路号办公楼拍卖的过程及结果。虽然以上证据大部分为复印件，但根据《中华人民共和国拍卖法》第五十四条的规定，拍卖人应当妥善保管有关业务经营活动的完整账簿、拍卖笔录和其他有关资料。前款规定的账簿、拍卖笔录和其他有关资料的保管期限，自委托拍卖合同终止之日起计算，不得少于五年。华龙路号办公楼在建工程及土地使用权的拍卖发生于2004年，距本案起诉已超过5年的期限。佳联拍卖公司现提交委托拍卖合同、拍卖公告、付款凭证、鲁工商拍备字（2004）第号拍卖备案通知书原件，授权委托书、拍卖标的物移交协议书、华龙路号办公楼开工许可证、建设用地规划许可证、土地使用权证等证据虽为复印件，但华隆公司提交拍卖标的物移交协议书、济房权证历城字第号房产证、高新国用（2003）第号土地使用权证原件，结合华隆公司实际占有使用华龙路号办公楼的事实以及桑圣钦、魏敏的陈述，可以相互印证，可以采信。由此，原审法院确认桑圣钦曾授权魏敏处理华龙路号办公楼，魏敏受桑圣钦委托进而委托佳联拍卖公司拍卖了华龙路号办公楼在建工程及土地使用权。华隆公司竞买成交后将拍卖款全部支付给佳联拍卖公司，佳联拍卖公司将大部分拍卖款支付给魏敏。
二、关于华龙路办公楼拍卖完成后，由谁出资完成了建设施工问题。
华隆公司主张由其完成的工程建设。华隆公司提交以下证据：1、济南历城区七里河居委会（以下简称七里河居委会，系华隆公司股东，持股比例为80%）与济南市历城区永源劳动服务中心签订的建筑装饰工程施工合同及相应发票原件。载明七里河居委会与济南市历城区永源劳动服务中心签订建筑装饰工程施工合同，工程名称为七里河综合楼电梯工程，工程地点为济南市华龙路，承包方式为包工包料，合同价款为626537元，济南市历城区永源劳动服务中心于2007年1月5日向七里河居委会出具发票。证明七里河居委会出资完成了华龙路号办公楼的电梯工程并向施工方济南市历城区永源劳动服务中心支付工程款626537元。2、施工单位济南市历城区第一建筑安装工程公司第六分公司的工程款支付证书及相应发票原件一份，载明因七里河综合楼消防安装工程，七里河居委会向济南市历城区第一建筑安装工程公司第六分公司付款15万元，济南市历城区第一建筑安装工程公司第六分公司向七里河居委会出具发票，证明七里河居委会出资完成了华龙路2号办公楼的消防安装工程。3、施工单位济南高诚建筑装饰有限公司的工程款支付证书及相应发票原件一份，载明因七里河综合楼改造大修工程，七里河居委会向济南高诚建筑装饰有限公司付款26万元，济南高诚建筑装饰有限公司分两次向七里河居委会出具发票，证明七里河居委会出资完成了华龙路号办公楼的改造大修工程。4、七里河居委会出具的证明原件，证明华隆公司2004年10月17日通过佳联拍卖公司公开拍卖，购买了华龙路2号办公楼在建工程及土地使用权，对于该在建工程的楼房进行维修改造的相关费用均由七里河居委会替华隆公司支付。经庭审质证，桑圣钦认为以上证据与本案无关，对以上证据不予质证。佳联拍卖公司、魏敏认为以上证据与自己无关，未发表质证意见。
桑圣钦主张其与秦某、段某、徐白丽存在合作建房关系，各方共同与石鸟公司签订了购房合同并在合同中约定了出资比例，按合同约定将华龙路号办公楼在建工程完成后，根据出资比例分割了华龙路号办公楼。
桑圣钦提交以下证据：1、石鸟公司与桑圣钦、秦某、段某、徐白丽签订的房地产买卖合同复印件，该合同显示的订立时间是2002年6月12日。载明石鸟公司与桑圣钦、秦某、徐白丽、段某签订华龙路号办公楼的在建工程房地产买卖合同，价款为600万元，该工程未竣工部分由桑圣钦、秦某、徐白丽、段某投资建设完成，桑圣钦占总投资12.74%，秦某占总投资29.75%，段某占总投资14.59%，徐白丽占总投资42.92%。2、济房权证历城字第号房产登记材料复印件一宗。证明桑圣钦、秦某、段某、徐白丽共同出资完成施工，之后委托王某将房产大证分割给了其他三人。
魏敏、佳联拍卖公司未就该问题发表意见。
对桑圣钦、华隆公司提交的以上证据原审法院作如下分析：桑圣钦提交的证据不足以证实其与秦某、段某、徐白丽存在合作建房关系，不予采信。华隆公司提交的证据1-4均为原件，符合法律规定，付款凭证与合同可以相互印证，确认华隆公司拍得华龙路号办公楼在建工程后，出资完成了华龙路号办公楼在建工程的建设。
三、关于桑圣钦是否与秦某、段某、徐白丽存在合作建房关系，桑圣钦、秦某、段某、徐白丽是否系华龙路2号办公楼的共有权人问题。桑圣钦主张其与秦某、段某、徐白丽系华龙路号办公楼的共有权人，存在合作建房关系。
桑圣钦提交以下证据：1、石鸟公司与桑圣钦、秦某、段某、徐白丽签订的房地产买卖合同复印件，该合同显示的订立时间是2002年6月12日。载明石鸟公司与桑圣钦、秦某、徐白丽、段某签订华龙路号办公楼的在建工程房地产买卖合同，价款为600万元，该工程未竣工部分由桑圣钦、秦某、徐白丽、段某投资建设完成，桑圣钦占总投资12.74%，秦某占总投资29.75%，段某占总投资14.59%，徐白丽占总投资42.92%。2、济房权证历城字第号房产登记材料复印件一宗。证明桑圣钦、秦某、段某、徐白丽共同出资完成施工，之后委托王某将房产大证分割给了其他三人。经庭审质证，华隆公司对证据真实性无异议，但认为以上证据仅能证明桑圣钦、秦某、段某、徐白丽为办证方便，而向房产登记部门提交了以上材料，并不存在事实上的买卖关系和共有关系。
华隆公司主张在其拍得华龙路号办公楼在建工程及土地使用权后，出资完成了华龙路号办公楼在建工程的建设，秦某用工程款抵顶房款，取得华龙路号办公楼第2-3层、王某自华隆公司处购买了第4-6层，后王某将第4层出售给了段某。
华隆公司提交以下证据：1、购房协议原件两份。一份是七里河居委会和山东鲁建工程公司签订的协议书，该协议是秦某以山东鲁建工程公司名义签订的合同。华隆公司将华龙路号办公楼第2、3层转让给秦某，折抵拖欠秦某的工程款，另一份是七里河居委会与王某签订的购房协议，协议约定华隆公司将华龙路号办公楼第4、5、6三层转让给王某，王某又将其中的第4层转让给段某。2、庭审中，华隆公司申请证人秦某、王某、段某出庭作证。证人秦某到庭作证称：2005年其承揽七里河居委会宿舍楼建设工程，七里河居委会欠工程款，以华龙路号办公楼房款抵工程款，秦某委托王某办理了华龙路2号办公楼的房产证。秦某与桑圣钦无经济往来，也不认识桑圣钦。证人段某出庭作证称：其购买的是王某的房子，房子位于四楼，所有合同都是王某所签，段某并不认识桑圣钦。证人王某出庭作证称：徐白丽与王某是夫妻关系。王某于2006年6月与七里河居委会签订购房协议，以600万元的价款购买华龙路号办公楼4-6层，按照协议约定，应在3个月内办理房产过户手续，但时隔半年没有办理，后王某为此找到七里河居委会，七里河居委会将手续交给王某，让其自己办理，手续中有桑圣钦的土地证，房管局告知王某需要有桑圣钦的授权，2007年王某带着济南市历城区公证处韩公证员到了郓城找到桑圣钦，桑圣钦向王某出具授权委托书，全权授权给王某办理分证的手续，后公证处出具文书，先办的大证后分户，4-6层是王某的（房产证办到其妻徐白丽名下），2-3层是秦某的，1层是七里河的。大证、分户手续都由王某办理，当时把1楼办至桑圣钦名下其他人没有提异议，七里河居委会没有明确要求办到其名下。桑圣钦还告诉王某，1层卖给七里河居委会了。王某将华龙路2号办公楼4层出售给了段某，对秦某的情况不清楚。桑圣钦提交的房屋买卖合同是桑圣钦委托王某所签，不存在投资的事实，签订合同的目的就是单纯地为了办证。王某与桑圣钦没有合作关系，之前不认识桑圣钦，实际也不是共有关系。2007年办完证后，1层的房产证一直在王某处存放，2011年底才交给华隆公司。经庭审质证，桑圣钦认为以上证据与本案无关，对以上证据不予质证。佳联拍卖公司、魏敏认为以上证据与自己无关，未发表质证意见。
魏敏、佳联拍卖公司未就该问题发表意见。
对桑圣钦、华隆公司提交的以上证据及证人证言，原审法院作如下分析：秦某、段某、徐白丽系华龙路号办公楼2-6层的产权人，徐白丽之夫王某持桑圣钦向其出具的经过了公证的授权委托书办理了华龙路号办公楼的分户登记，桑圣钦亦认可曾委托王某办理分户登记。秦某、段某、王某与华隆公司、桑圣钦均无利害关系，三人证言可以相互印证，无矛盾之处，对其证言予以采信。华隆公司提交了转让华龙路2号办公楼第2-6层的两份合同原件，该两份合同的相对人秦某、王某均出庭作证，证实其与华隆公司存在事实上的房屋买卖关系，并且均否认与桑圣钦相识，亦不存在与桑圣钦合作建房的事实。据此可以认定，秦某、段某、徐白丽自华隆公司处购得华龙路号办公楼的2-6层，其向房屋管理部门提供的登记申请材料仅是为办证方便。桑圣钦仅提交石鸟公司与桑圣钦、秦某、段某、徐白丽签订的房地产买卖合同复印件及济房权证历城字第××号房产登记情况复印件，无其他证据证明与秦某、段某、徐白丽存在合作建房关系及其与秦某、段某、徐白丽系华龙路2号办公楼的共有权人的事实，对桑圣钦的该项主张不予采信。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第三百九十七条规定，委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。桑圣钦原为华龙路2号办公楼在建工程的所有权人和土地使用权人，其全权委托魏敏办理处分涉案房产相关事宜，对其授权的具体内容并未加以明确。魏敏受桑圣钦委托将华龙路号办公楼在建工程及土地使用权进行拍卖处理的方式并未超出其授权的范围，因此，魏敏受桑圣钦委托拍卖华龙路号办公楼在建工程及土地使用权的行为所产生的法律后果，应由桑圣钦承担。桑圣钦以拍卖过程中只有一个竞买人为由主张拍卖合同无效。原审法院认为，竞买人之间的竞争从拍卖公告发出后就已开始，只要遵循公开、公平原则，严格按照拍卖法的规定完成拍卖公告发布、拍卖的实施等程序，就达到了公开竞价的要求，一人竞拍不违反拍卖法的规定。佳联拍卖公司在接受桑圣钦的委托对华龙路2号办公楼在建工程及土地使用权进行拍卖过程中，审查了魏敏提供的身份证明、高新区科技城华龙路国有土地使用证（证号高新国用2003第号）、建设工程开工许可证、建设用地规划许可证、投资许可证等资料，按照《拍卖法》的规定刊登了拍卖公告，并在公告时间2004年10月17日举行了拍卖会，通过公开竞拍，由华隆公司竞得华龙路2号办公楼在建工程及土地使用权，华隆公司在拍卖结束后按时向佳联拍卖公司支付了全部拍卖价款，佳联拍卖公司将大部分拍卖款支付给桑圣钦的受托人魏敏，已完成了拍卖合同中约定的主要义务。拍卖标的物及拍卖程序符合相关法律规定。桑圣钦以仅有华隆公司参加竞买为由主张拍卖无效，无法律依据，不予采信。
《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。建造房屋属于取得权利的事实行为，房屋建好后即在事实上产生了房屋的所有权，建造人亦因此取得该房屋的所有权，这种所有权属于事实上的所有权，所以不以登记和交付为权利取得的要件。华龙路号办公楼在建工程在拍卖前已取得相关建设手续，华隆公司通过拍卖取得华龙路号办公楼在建工程及土地使用权后，出资对华龙路号办公楼进行了后续的建设，根据以上法律规定，华隆公司依法建造房屋，属于基于法律行为以外的原因原始取得所有权，华隆公司在其完成华龙路号办公楼的建设后可以取得华龙路号办公楼的所有权。桑圣钦将华龙路号办公楼一层房屋所有权办理至其名下，侵害了华隆公司的所有权，华隆公司要求确认华龙路号办公楼一层（济房权证历城字第号）的所有权并要求桑圣钦协助将华龙路号办公楼一层产权以及土地使用权证办理至华隆公司名下的请求，有事实及法律依据，予以支持。桑圣钦主张华龙路号办公楼系其与徐白丽、秦某、段某共同出资建设完成，其为华龙路号办公楼共有人。原审法院认为，根据其查明的事实，桑圣钦提交的证据不能证实其以上主张，且王某、秦某、段某均否认与桑圣钦相识，亦否认与桑圣钦合作建房的事实。王某、秦某的证言及华隆公司提交的两份购房合同均可证明，王某、秦某与华隆公司存在事实上的房屋买卖行为，秦某、段某、徐白丽自华隆公司处购得华龙路号办公楼的2-6层，其向房屋管理部门提供的登记申请材料仅是为方便办证。因此，对桑圣钦有关其为华龙路号办公楼的产权人的主张，不予采信。
关于华隆公司的诉讼请求是否已超过诉讼时效的问题，原审法院认为，华隆公司的诉讼请求是要求确认其对华龙路号办公楼享有物权，本案属物权纠纷，不受普通诉讼时效的限制，因此，对桑圣钦有关诉讼时效的抗辩，不予支持。
综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国物权法》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认原告济南七里河华隆商贸有限公司对济南市历城区科技城华龙路号办公楼第一层102号房屋（所有权证书为济房权证历城字第号）享有所有权；二、被告桑圣钦在本判生效之日起60日内协助原告济南七里河华隆商贸有限公司办理济南市历城区科技城华龙路号办公楼第一层102号房屋（所有权证书为济房权证历城字第号）所有权变更登记手续；三、被告桑圣钦在本判决生效之日起60日内协助原告济南七里河华隆商贸有限公司办理济南市历城区科技城华龙路号办公楼土地（高新国用2003第号）使用权变更登记手续。案件受理费83498元，由被告桑圣钦负担。
桑圣钦不服原审判决提出上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，改判驳回被上诉人华隆公司的诉讼请求。一、涉案房产一层部分和土地使用权自始至终属上诉人桑圣钦所有，不存在2004年10月17日整体拍卖的事实。1、涉案“授权委托书”存在严重瑕疵，不能作为认定事实的主要证据。首先，该授权委托书系复印件，非原始证据，上诉人桑圣钦对该授权并不认可。其次，即使该授权委托书真实，也不含有授权魏敏处分房地产的意思，处分如此大额的不动产，拍卖行应当审慎审查委托手续。最后，拍卖中列明的1300万元拍卖底价，明显低于当时的市场价格，极不合理，被上诉人华隆公司和第三人恶意串通侵犯上诉人桑圣钦合法权益。2、2007年上诉人桑圣钦向王某出具授权委托书，授权其办理大证和分户手续的过程再次印证上诉人桑圣钦始终对一层房产和土地使用权享有并行使权利，多年来他人并未提出异议。二、本案应当是买卖合同纠纷，不是物权确认纠纷，应当适用诉讼时效制度。从涉案房地产的流转过程和登记现状来看，桑圣钦是一层房产所有权人和涉案土地使用权人，没有做过变更。根据我国物权法的规定，不动产物权以登记为准。因此，即使认定被上诉人华隆公司主张的拍卖事实成立，此拍卖也只是买卖行为的一种方式，被上诉人华隆公司不能基于拍卖取得物权。被上诉人华隆公司的诉权不是物权返还请求权，而应是合同之债的债权请求权。既然是主张债权，就应当适用诉讼时效的规定。一审法院认定本案不适用诉讼时效，是适用法律错误。
被上诉人华隆公司答辩认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一、被上诉人华隆公司通过原审第三人佳联拍卖公司公开拍卖，购买了涉案楼房，并交纳了全部拍卖款。拍卖程序、拍卖事实，真实、合法、有效。上诉人桑圣钦称被上诉人华隆公司与原审第三人恶意串通无事实依据。二、被上诉人华隆公司通过拍卖取得在建工程及所占土地使用权，进而出资完成工程建设，并一直占有涉案一层房屋至今。被上诉人华隆公司通过建造房屋原始取得物权，被上诉人华隆公司才是涉案一层房屋的真正权利人，依法应当享有物权。三、本案属于物权确认纠纷，被上诉人华隆公司的诉讼主张不受诉讼时效的限制。
原审第三人佳联拍卖公司答辩认为：一、原审第三人佳联拍卖公司接受委托后，审查了上诉人桑圣钦提供的身份证明、依法可以处分拍卖标的的证明、高新区科技城华龙路国有土地使用证（高新国用（2003）第号）、建设工程开工许可证、建设用地规划许可证、投资许可证等资料，并与上诉人桑圣钦签订书面拍卖委托合同，原审第三人佳联拍卖公司按照拍卖法的规定，刊登拍卖公告，在济南市高新区工商局进行了拍卖备案，并在公告规定的时间2004年10月17日举行拍卖会，通过公开竞拍，由被上诉人华隆公司竞得华龙路2号在建工程及土地使用权。拍卖成交后，被上诉人华隆公司交清全部成交价款，原审第三人佳联拍卖公司将成交款项1320万元全部交付给原审第三人魏敏，并由原审第三人魏敏与被上诉人华隆公司办理标的物移交手续，对标的物进行移交，并将所有权属资料进行移交。整个拍卖过程完全公开、公平、公正，符合拍卖法的规定。
原审第三人魏敏未到庭亦未作答辩。
本院二审查明，上诉人桑圣钦认可曾向原审第三人魏敏出具过授权委托书，涉案授权委托书的内容也是对的。2007年6月，在上诉人桑圣钦给王某出具委托书之后，王某办理了涉案房产的竣工备案手续。二审中，上诉人桑圣钦向本院提交调查取证申请书，申请法院向济南市住房保障和房产管理局调取济南市历城区华龙路号同地段在2004年10月期间办公和商业用房平均售价。本院二审查明的其他事实与原审认定的事实一致。
本院认为，综合上诉人桑圣钦的上诉理由和被上诉人华隆公司、原审第三人佳联拍卖公司的答辩意见，并结合相关证据和事实，二审中双方当事人争议的焦点为：一、被上诉人华隆公司诉请确认涉案房屋归其所有无事实和法律依据。二、被上诉人华隆公司诉请上诉人桑圣钦协助办理涉案房地产产权变更手续是否适用诉讼时效。
关于焦点一，在二审期间，上诉人桑圣钦向本院提交调查取证申请，申请调查2004年10月期间华龙路号同地段办公和商业用房平均售价，欲证明拍卖价低于当时市场价格，极不合理，被上诉人华隆公司和原审第三人佳联拍卖公司、魏敏恶意串通损害上诉人桑圣钦的合法利益。由于涉案房产拍卖时属于在建工程，与普通销售的办公和商业用房不同，价格不具有可比性。因此，对上诉人桑圣钦的调查取证申请，本院不予准许。上诉人桑圣钦主张授权委托书系复印件，不予认可，但其认可曾向原审第三人魏敏出具过授权委托书，亦认可涉案授权委托书的内容，也认可曾委托原审第三人魏敏寻找涉案房产的买家。原审第三人魏敏在接受上诉人桑圣钦的委托后，通过拍卖方式处分涉案房产，原审第三人佳联拍卖公司根据原审第三人魏敏的意思，对涉案房产进行公开拍卖，且成交价并不低于拍卖公告所载明的拍卖参考价1320万元。在被上诉人华隆公司拍得涉案房产后，原审第三人魏敏又向被上诉人华隆公司提供了土地使用权证等证件原件，收取了房产出让款。这说明，上诉人桑圣钦的受托人魏敏认可拍卖的成交行为。上诉人桑圣钦诉称被上诉人华隆公司与原审第三人佳联拍卖公司、魏敏恶意串通损害了其利益，但未提供相应证据予以证明。被上诉人华隆公司通过公开拍卖占有了涉案房产，并支付了相应的对价，其买受涉案房产的行为善意、合法。被上诉人华隆公司在2004年10月拍得涉案房产后，进行了后续的施工建设，使涉案房产具备入住条件，并于2007年6月之后办理了涉案房地产的竣工备案手续，根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，应由被上诉人华隆公司就涉案房屋取得物权。被上诉人华隆公司将涉案房产二层以上对外进行了转让，并占有涉案房产一层至今。故，原审法院确认被上诉人华隆公司对济南市历城区科技城华龙路号办公楼第一层102号房屋（所有权证书为济房权证历城字第号）享有所有权并无不当。
关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，原审第三人魏敏接受上诉人桑圣钦的委托将涉案房产卖出，被上诉人华隆公司通过拍卖买受涉案房产，根据诚实信用原则，上诉人桑圣钦就负有协助被上诉人华隆公司办理产权过户手续的义务。根据已查明事实，秦某、段某、徐白丽与上诉人桑圣钦不存在合资合作建设涉案房产的事实，上诉人桑圣钦授权王某办理涉案房产产权证书的行为视为其就房产拍卖已向被上诉人华隆公司部分履行。涉案房产的后续建造由被上诉人华隆公司完成，涉案房产一层也由被上诉人华隆公司占有、使用，因此，被上诉人华隆公司请求上诉人桑圣钦协助办理房屋所有权及土地使用权变更登记的诉求具有物权性质，不适用诉讼时效。
综上，上诉人桑圣钦的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费83498元，由上诉人桑圣钦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳彩林
代理审判员 张 磊
代理审判员 秦炳辉
二〇一四年十二月九日
书 记 员 王晓燕