上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第1487号
上诉人（原审被告、反诉原告）时召伟。
委托代理人解瑞强，上海申浩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海呈远鼎承投资管理有限公司。
委托代理人张夏，上海大庭律师事务所律师。
委托代理人史厚元，上海市君悦律师事务所律师。
原审第三人上海龙御足部保健有限公司。
上诉人时召伟因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第2431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2013年5月14日，上海呈远鼎承投资管理有限公司（以下简称呈远公司）作为出租方与时召伟作为承租方签订《租赁合同》，合同第一条：呈远公司将上海市松江区＊＊＊路＊＊＊号1幢01室房屋出租给时召伟，建筑面积1，487平方米，土地用途为工业；涉案房屋的平面图系合同附件一；呈远公司已向时召伟出示房产的业主确实拥有涉案房屋所有权和使用权的相应证明及呈远公司出租涉案房屋的合法资格的相应证明文件。第二条：时召伟向呈远公司承诺，涉案房屋仅限作为商业使用，开设足疗养生会所。第三条：双方暂定，呈远公司于2013年6月1日向时召伟交付涉案房屋，租赁期限自2013年6月1日起至2023年5月31日止；自涉案房屋交付之日起，时召伟有183天的免租期（自2013年6月1日起至2013年11月30日），免租期内时召伟无须向呈远公司支付租金，但需按规定交纳免租期内的物业管理费、水费、电费、煤气费、通讯、设备等因时召伟使用涉案房屋而产生的一切费用。第四条：租金不包括时召伟使用涉案房屋而产生的水费、电费、煤气费等费用；涉案房屋第一年每日每平方米建筑面积租金为人民币（下同）0.85元，月租金为38，445元，第二年每日每平方米建筑面积租金为0.89元，第三年、第四年每日每平方米建筑面积租金为0.94元，第五年、第六年每日每平方米建筑面积租金为0.98元，第七年、第八年每日每平方米建筑面积租金为1.03元，第九年、第十年每日每平方米建筑面积租金为1.08元（租金中均不含物业管理费）；涉案房屋每月每平方米建筑面积物业管理费3元，即每月为4，461元，物业管理费由时召伟承担并在每次支付租金的同时支付呈远公司；租金每一个月支付一次，时召伟应在已付租金当月15日前向呈远公司支付下期租金，先付后用，如乙方逾期支付租金，每逾期一日须按应付而未付租金金额的0.5%向呈远公司支付租金逾期滞纳金；租金由时召伟以汇款方式直接汇入呈远公司指定的账户。第五条：5-1、在呈远公司与时召伟签订租赁合同当天，时召伟应向呈远公司支付房屋租赁保证金，保证金为二个月的租金及物业管理费85，812元；租赁关系终止时，时召伟付清所有应付的租金和物业管理费及公用事业费，呈远公司收取的房屋租赁保证金除支付本合同中约定由时召伟承担的费用外，剩余部分呈远公司应在30天内无息退还时召伟。第六条：时召伟在涉案房屋交付后需对房屋进行二次装修，则时召伟在进行装修前必须向呈远公司提出书面申请并提交设计施工图纸和相关使用承诺书，经呈远公司和承租地所属物业管理部门书面同意，同时按规定须由消防、环保、卫生等有关部门审批的，则应由时召伟报请有关部门批准或批复，并向呈远公司提供相关获准的报批意见书之后方可开始装修施工，若时召伟擅自进行装修，时召伟须承担由此产生的罚款等一切责任，同时呈远公司有权单方面解除合同。第七条：7-1、租赁期间，呈远公司保证涉案房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态，呈远公司对于涉案房屋进行检查、养护，应提前3天通知时召伟，检查养护时，时召伟应予以配合，呈远公司应减少对时召伟使用涉案房屋的影响。第八条：除呈远公司同意时召伟继续租赁涉案房屋外，时召伟应在本合同的租期届满后或本合同终止后的5天内将涉案房屋归还呈远公司，未经呈远公司同意逾期返还房屋的，每逾期一日，时召伟应按日租金的五倍向呈远公司支付该房屋占用期间的使用费。第十条：……10-2、双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按当期月租金的三倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付对方损失的，还须赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）呈远公司交付的房屋不符合本合同交房标准，或经整改无法达到国家相关部门的验收标准的；（二）呈远公司无故提前结束租约或无法继续出租的（无法继续出租的情况包括因呈远公司未能履行7-1条下的责任而导致房屋无法实现时召伟的经营目的）……（九）时召伟拖欠租金逾期超过15天的；（十）时召伟拖欠水、电、煤气等费用逾期超过15天的。合同补充条款第一条约定：自合同签订当日起即支付保证金、第一期租金、免租期内物业管理费共计155，484元（以上费用包含涉案房屋的保证金及2013年12月1日到2013年12月31日的租金和物业管理费及免租期内6个月的物业管理费），2013年12月31日前须支付第二期租金及物业管理费42，906元整（2014年1月1日至2014年1月31日的租金及物业管理费），以后租金及物业管理费每1个月支付一次，先付后用。合同另对其他事项进行了约定。合同签订后，呈远公司向时召伟交付了涉案房屋，时召伟向呈远公司支付了保证金、租金及物业管理费合计155，484元。后因时召伟未按约支付租金，呈远公司发函催讨未果，故涉讼。呈远公司要求法院判令：1、解除双方之间的《租赁合同》；2、时召伟向呈远公司支付自2014年1月1日至合同解除之日的租金及物业管理费，其中2014年6月1日前的按照每月42，906元标准计算（租金每月为0.85元／天／平方米×365天×1，487平方米÷12个月＋物业费4，461元／月），2014年6月1日之后的按照每月44，715元标准计算（租金每月为0.89元／天／平方米×365天×1，487平方米÷12个月＋物业费4，461元／月），上述费用中应扣除保证金85，812元；3、时召伟及上海＊＊＊足部保健有限公司（以下简称＊＊＊公司）搬离涉案房屋，时召伟于合同解除后5日内将涉案房屋返还给呈远公司；4、时召伟支付房屋使用费，自合同解除之日起第六日起算至房屋实际返还之日止，按照日租金的1，323.43元的五倍即6，617.15元／日计算；5、时召伟支付呈远公司自2013年5月至2015年2月的水电费176，006元；6、时召伟支付呈远公司违约金120，762元（相当于三个月租金金额，租金每月0.89元／天／平方米×365天×1，487平方米÷12个月=40，254元）。原审审理中，呈远公司撤回了有关水、电费的诉讼请求。时召伟则提出反诉，要求判令：1、继续履行呈远公司与时召伟之间签订的《租赁合同》；2、呈远公司在租赁房屋所在大楼开设公共消防通道和安全出口，使之符合消防规范要求，并承担相应费用；3、若开设的公共消防通道和安全出口占用租赁房屋面积，则要求扣减相应租金；4、呈远公司赔偿开设公共消防通道和安全出口造成的时召伟的停业损失。同时时召伟称若合同必须解除，则反诉请求为：1、呈远公司赔偿时召伟装饰装修即开设足疗会所投入的损失合计100万元；2、呈远公司返还时召伟已经支付的保证金、租金及物业管理费合计155，484元。
原审中，就已支付的款项，呈远公司称构成为2013年6月1日至2013年12月31日的物业费31，227元、2013年12月1日至2013年12月31日的租金38，445元及保证金85，812元（相当于二个月租金与物业费的金额）。时召伟称构成为2013年6月1日至2014年2月28日物业费40，149元、2013年12月1日至2013年12月31日的租金38，445元及保证金76，890元（相当于二个月租金金额）。
原审另认定，位于上海市松江区＊＊＊路＊＊＊号房屋（以下简称＊＊＊路＊＊＊号房屋）登记的权利人为上海＊＊＊投资管理有限公司（以下简称＊＊＊公司），房屋建筑面积45，012.76平方米，房地产权证号为松2008＊＊＊，核准日登记日期为2008年5月28日。2007年8月26日，上海市松江区公安消防支队出具（2007）沪松公消（建验）字第＊＊＊号建筑工程消防验收意见书，载明：消防支队于2007年8月14日现场抽查，并于2007年8月23日复查，该建筑工程基本符合国家消防规范要求，消防验收基本合格。2011年11月18日，＊＊＊公司作为出租人、呈远公司作为承租人、上海＊＊＊经济发展有限公司作为见证方签订《房屋租赁合同》，约定＊＊＊公司系＊＊＊路＊＊＊号的产权所有人将上述房屋中部分（预测面积为25，902.67平方米，物业主楼的地面第一层至三层及其副楼3-10号楼）出租给呈远公司；呈远公司导入“呈远”品牌和商业资源，并以商业主体定位运作实施；租赁期限二十年，自2012年3月1日至2032年2月29日；交付使用日为2012年3月1日；基于呈远公司租赁该物业的目的是为导入“呈远”品牌和商业资源，＊＊＊公司同意呈远公司在其正常业务范围内，有权将房屋分割转租，呈远公司此转租行为不得超出商业用房之用途范围。合同另对租金、免租期、违约责任等进行了约定。之后，为了转租需要＊＊＊公司向呈远公司出具了房屋租赁授权委托书，约定＊＊＊公司于2011年11月16日将＊＊＊路＊＊＊号房屋委托呈远公司进行出租及管理。委托权限为：房屋的出租和日常管理，代表现有物业公司进行房屋的物业管理，房屋的相关设施设备的管理与维护，法律法规规定由房屋产权方负责管理的其他事项。委托期限为20年，自2012年3月1日至2032年2月29日。
原审还认定，＊＊＊公司于2014年3月21日成立，投资人为时召伟及案外人胡＊＊＊，＊＊＊公司登记的住所为上海市松江区＊＊＊路＊＊＊号1幢106室。
原审又认定，2014年7月14日，上海市松江区公安消防支队（以下简称消防支队）向＊＊＊公司出具《责令立即改正通知书》［沪松公消即字（2014）第00＊＊＊号］，载明消防支队于2014年7月14日对＊＊＊公司进行消防监督检查，发现存在下列1、5项消防安全违法行为，现责令立即改正：1、消防设施、器材……5、占用……。2014年7月29日，消防支队向＊＊＊公司出具《建设工程消防验收意见书》［沪松公消验字（2014）第0129号］，载明2014年7月14日至现场抽查，涉案房屋现不符合消防要求的问题具体为：一、该场所将所在建筑的防烟楼梯间前室包括在其使用范围内，使地下室的楼梯间在首层不能直通室外；二、场所内自然排烟窗可开启外窗面积小于走道面积的2%；三、该项目未提供本次工程所使用的内部装修材料见证取样检验通知单。消防支队判定消防验收不合格。2014年9月4日，消防支队又出具《建设工程消防验收意见书》［沪松公消验字（2014）第0154号］，该消防意见书载明消防支队于2014年8月25日至现场复查。存在的消防问题与2014年7月29日出具的验收意见书一致，消防验收被判定不合格。
原审审理中，上海市松江区人民法院至涉案房屋进行了现场勘查，涉案房屋位于＊＊＊路＊＊＊号1幢东北侧一层，已装修，现由＊＊＊公司经营“龍御足道养生会所”足浴店。涉案房屋最东侧系外墙体，没有出入的门。就涉案房屋消防问题，原审法院于2015年1月6日至消防支队进行询问，该支队负责验收的干警称：消防验收意见书是消防支队出具，其中存在问题第一项是指涉案房屋东南侧楼梯间下面有地下室，故该楼梯间应有与室外始终保持畅通的出入口。整改的话可以在楼梯间东侧直接开门或者从楼梯间直至南侧大门留出随时可以通行的通道。另外，消防验收流程为先将设计图纸报消防支队审核，之后商户按图完成施工，最后现场验收。对于上述陈述，消防支队干警称要通过书面调查才能提供函复及相关材料。法院于2015年1月8日向消防支队发送调查函，该调查函要求消防支队答复如下问题：沪松公消验字（2014）第0154号消防验收意见书是否为消防支队出具，该意见书中第一项具体是指什么，该问题是否能够予以解决，如何解决。消防验收流程，商户在装修前是否需要向消防支队提交图纸方案予以审查，本案中时召伟是否提交过，若提交过已经审查通过为何在实际验收中未予通过。同时要求消防支队一并提供涉案房屋申报审查的相关图纸。2015年2月9日，消防支队出具函复称，0154号消防意见书是消防支队出具，消防验收中应按照资料审查、现场抽样检查及工程测试、综合评定的程序进行。＊＊＊公司曾就装修工程申报了消防设计审核，在进行消防验收时，消防支队发现施工现场局部疏散设施设置情况与原消防设计图纸不符，消防支队经综合判定上述建设工程消防验收结果为不合格。
原审审理中，时召伟向法院提供了当时报消防支队消防审查的装修设计图纸。该图纸显示，消防意见书中所列第一项防烟楼梯间东侧设计有出入口。
原审第一次庭审中，时召伟同意呈远公司解除合同的诉讼请求并向法院提出反诉，后又撤回了反诉且因未交纳诉讼费，法院裁定按撤诉处理。原审审理中，法院就合同应予解除予以了释明，并告知呈远公司与时召伟可就合同解除的法律后果进行主张，呈远公司坚持诉讼请求，时召伟再次提出了反诉。
原审审理中，时召伟申请对涉案房屋内其装饰装修及安装工程造价进行鉴定，对开设足疗养生会所投入的费用进行审计。
原审认为，本案争议的焦点为：一、本案原告是否适格？二、若呈远公司适格，则其主张的解约理由能否成立？三、若合同解除，则后果如何处理？
关于争议焦点一。涉案房屋系呈远公司向＊＊＊公司承租后转租给时召伟，且呈远公司的转租经过＊＊＊公司的同意，呈远公司与时召伟之间签订了房屋租赁合同，该租赁合同相对方系呈远公司与时召伟，故呈远公司主体适格，时召伟的此项抗辩意见法院不予采纳。
关于争议焦点二。呈远公司与时召伟签订的房屋租赁合同系真实意思表示，且并未违反法律、行政法规的规定，应属有效，当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。时召伟自2014年1月1日起未再支付过租金，依照合同第十条10-2第（九）项的约定，时召伟拖欠租金逾期超过15天的，呈远公司有权解除合同。至于时召伟所提的涉案房屋系工业用地及消防问题的抗辩意见，关于工业用地，呈远公司与时召伟在合同中有明确约定，故时召伟对此是明知的，况且消防验收意见书中也并未就此作为存在的问题予以列明，故时召伟现以此为拒付租金的理由难以成立。关于消防问题：首先，对于消防意见书所涉的第一个问题，时召伟提供给消防支队的设计审核图纸中在此明确标注了出入口，由此可以反映出时召伟对此是有认识的，而事实上在该处根本没有出入口时召伟也是明知。况且根据法院查明的事实，该问题是有解决办法的，并非是租赁物本身存在缺陷导致合同目的根本不能实现。但是时召伟在意识到该问题存在的情况下并未积极与呈远公司沟通解决，且未按图施工，导致房屋二次装修后消防验收无法通过，责任在于时召伟。其次，根据消防意见书所载消防验收未通过还有其他问题，如排烟窗开启面积过小、时召伟未提供装修材料见证取样检验通知单等，时召伟至今也未进行整改。最后，根据现场勘查的情况，＊＊＊公司已经在涉案房屋内经营。综上所述，时召伟所提的消防问题不能构成拒付租金的合理理由，而且消防验收是在2014年7月才进行的，时召伟早在2014年1月1日开始即不付租金，其存在拖欠租金的恶意，法院认为时召伟逾期支付租金，符合合同约定的解除条件，呈远公司有权解除合同。至于合同的解除之日，鉴于本案诉讼前呈远公司并未书面提出过解除合同，故法院以诉状副本送达之日为合同解除之日，即双方合同于2014年7月25日解除。
关于争议焦点三。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。法院就合同解除的后果处理逐项进行分析：
关于租赁物返还。合同解除后时召伟就缺乏了继续占有租赁物的合同依据，时召伟和＊＊＊公司应当将租赁物返还呈远公司，故呈远公司的此项请求，法院予以支持。
关于欠付的租金及物业管理费。呈远公司与时召伟对于已经支付的租金、物业费、保证金总额为155，484元均无异议，但对于保证金中是否包含两个月的物业管理费存在分歧，根据租赁合同第五条5-1约定，保证金金额相当于两个月的租金及物业管理，应为85，812元。据此，法院确认时召伟已经支付的租金及管理费为：2013年6月1日至2013年12月31日的物业费31，227元，2013年12月1日至2013年12月31日的租金38，445元。时召伟主张上述款项应予以退还，无事实和法律依据，法院不予支持。同时，时召伟还应按照合同约定的标准向呈远公司支付欠付的租金及物业管理费，经计算其中租金为265，014元（具体计算方法：2014年1月1日至2014年5月31日尚欠38，445元／月×5个月=192，225元，2014年6月1日至合同解除日2014年7月25日为0.89元／天／平方米×55天×1，487平方米=72，788.65元，两项相加为265，013.65元）；物业费为30，363.58元（2014年1月1日至2014年7月25日为4，461元／月×6个月＋4，461元／月÷31天×25天＝30，363.58元）；租金及物业费合计为295，377元（已经四舍五入）。
关于合同解除以后的使用费，呈远公司主张从租赁合同解除后第六日起至涉案房屋实际返还之日止，并无不当，法院予以支持，但对于呈远公司主张的合同约定的日租金的标准五倍显属过高，法院酌情调整至日租金的1.3倍，即0.89元／天／平方米×1，487平方米×1.3倍=1，720.50元／天。
关于违约金。因本案合同解除归责于时召伟，故按照合同第十条的约定支付违约金，呈远公司主张符合合同约定，法院予以支持，时召伟应向呈远公司以解除合同时的月租金为标准计算三倍，即租金每月0.89元／天／平方米×365天×1，487平方米÷12个月×3倍=120，762元。
关于保证金，呈远公司同意时召伟已付的保证金在上述欠付费用中予以抵扣，与法不悖，法院予以支持。
关于水电费，呈远公司以应结算至房屋返还之日，现暂时难以固定，故予以撤回，保留诉权至房屋返还再结算，此系呈远公司对于自己权利的处分，并无不当，法院予以准许。
关于时召伟所提的赔偿。根据前述争议焦点二的分析，本案合同解除归责于时召伟，故时召伟赔偿的请求法院不予支持，时召伟就此要求进行审价法院亦不予同意。对于涉案房屋内的物品及未形成附合的装饰装修时召伟可在指定的返还房屋之日前自行拆除；对于尚存的已形成附合的装饰装修，因呈远公司不同意利用，时召伟亦可予以拆除，若时召伟不予拆除，呈远公司亦可自行处理，呈远公司对装饰装修不予赔偿或补偿。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，于二○一五年五月五日作出判决：一、呈远公司与时召伟之间的《租赁合同》于2014年7月25日解除；二、时召伟、＊＊＊公司于判决生效之日起十日内将座落于上海市松江区＊＊＊路＊＊＊号1幢106室“龍御足道养生会所”店铺（合同约定建筑面积1，487平方米）返还给呈远公司；三、时召伟于判决生效之日起十日内支付呈远公司至2014年7月25日的租金及物业管理费合计209，565元（其中已扣保证金85，812元）；四、时召伟于判决生效之日起十日内支付呈远公司2014年7月31日起至房屋实际返还之日止的使用费（按照每日1，720.50元标准计算）；五、时召伟于判决生效之日起十日内支付呈远公司违约金120，762元；六、驳回时召伟其余的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23，896元，反诉案件受理费7，600元，合计诉讼费31，496元，由呈远公司负担11，987元（已付），由时召伟负担19，509元（已付7，600元，余款11，909元于判决生效之日起七日内交付法院）。
判决后，时召伟不服，上诉于本院称：被上诉人承租的为工业用房，然其将之作为商业用房分割拆分重新出租，导致房屋消防问题无法解决；合同约定被上诉人保证上诉人可以办理营业执照，但实际履行中被上诉人无法兑现其承诺；合同约定被上诉人提供可安全使用的房屋，其中应包括消防通道，故要求二审法院撤销原审判决，改判继续履行双方之间的《租赁合同》；被上诉人在租赁房屋所在大楼开设公共消防通道和安全出口，使之符合消防规范要求，并承担相应费用；若开设的公共消防通道和安全出口占用租赁房屋面积，则要求扣减相应租金；被上诉人赔偿开设公共消防通道和安全出口造成的上诉人的停业损失。
被上诉人呈远公司辩称：合同约定上诉人装修前应向被上诉人提供图纸，但上诉人未经被上诉人同意即开始装修，又不予整改，致消防验收未通过；上诉人实际上可以办理营业执照，原审第三人即于涉讼房屋内办出营业执照，故不同意上诉请求。
原审第三人＊＊＊公司未作任何陈述。
二审中，上诉人出示快递单一份，旨在证明整栋楼为工业用房，唯中山街道出具证明认为房屋为商业用房，另案当事人时英祝已向中山街道办公室申请信息公开；被上诉人不认可该材料的真实性，并认为快递单上没有任何内容的记载，与本案无关。本院认为，快递单未反映任何与本案有关的实质性内容，故不予确认。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，涉讼合同明确约定土地用途为工业，承租人租赁该房屋仅限作为商业使用，因此，上诉人时召伟订约时对于房屋的性质应为明知。＊＊＊公司于涉讼房屋内注册成立，故承租人于涉讼房屋内办理营业执照事实上不存在任何障碍。综合（2007）沪松公消（建验）字第＊＊＊号、沪松公消验字（2014）第0129号、沪松公消验字（2014）第0154号消防验收意见书及上海市松江区公安消防支队向原审法院的函复，可以得出如下结论：涉讼建筑物已通过消防验收，在＊＊＊公司的装修过程中，因施工现场局部疏散设施设置情况与原消防设计图纸不符，致工程消防验收结果为不合格，因此，消防问题的责任在于时召伟而非呈远公司。时召伟接收房屋后，自2014年1月1日起未支付过租金，已符合合同约定的解约条件，因此，原审判决其返还店铺、支付欠租及使用费、物业管理费、违约金，并无不妥，可予维持。综上而言，时召伟的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币13，811.90元，由上诉人时召伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年九月二十八日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……