广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终3690号上诉人（原审原告）：汤志峰，男，1980年12月9日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区奇台县。委托诉讼代理人：让玉成，广东玉成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张幼山，广东玉成律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：任飞龙，男，1984年3月16日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。被上诉人（原审被告）：任钦坪，女，1987年2月3日出生，汉族，住四川省泸县。上述两被上诉人之共同委托诉讼代理人：郭卫星，广东友邦方达律师事务所律师。上述两被上诉人之共同委托诉讼代理人：郭洋铭，广东友邦方达律师事务所实习律师。上诉人汤志峰因与被上诉人任飞龙、任钦坪房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初22241号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人汤志峰上诉请求：撤销一审判决，改判支持汤志峰的诉讼请求。事实和理由：一、根据涉案《房地产买卖合同》第三条之约定，在汤志峰履行了支付100000元定金的合同义务后，任飞龙、任钦坪应履行将房产证等资料托管于经纪方处及办理公证委托手续的合同义务。而根据经纪方中山未来房地产中介有限公司（以下简称未来公司）出具的证明可知，未来公司截至2016年10月19日仍未收到涉案房产的房产证原件及卖方任飞龙、任钦坪的银行卡原件、身份证原件、委托公证书原件等资料，且任飞龙、任钦坪要求汤志峰一次性付清购房款后方同意办理全权委托公证。证人王某亦证实，在合同履行期间，任飞龙、任钦坪要求汤志峰一次性付款才办理委托公证，其并未将房产证、身份证原件、银行卡等资料交给经纪方。2016年10月19日的录音亦显示，任飞龙、任钦坪承认其将汤志峰支付的100000元定金挪为他用，并未将该笔定金用于偿还银行按揭贷款，且任飞龙、任钦坪同意将定金退还给汤志峰。以上事实均可证实任飞龙、任钦坪违反合同约定，单方要求变更合同条款，已构成违约，应双倍返还汤志峰支付的定金。二、涉案《房地产买卖合同》明确约定由买方出资赎契，任飞龙、任钦坪在一审庭审中亦确认买方出资赎契系合同约定，仅是对买方出资赎契有其不同理解，在双方当事人并未对该条款进行变更的情况下，一审法院擅自替当事人变更合同条款，违背当事人的真实意思表示。三、汤志峰起诉要求任飞龙、任钦坪双倍返还定金，任飞龙、任钦坪亦在2016年10月19日的录音中同意返还该定金，在一审诉讼中也未反诉主张没收汤志峰支付的定金，但一审法院判决没收汤志峰交纳的定金，违反不告不理的原则。被上诉人任飞龙、任钦坪辩称：一、根据合同约定，买方支付购房定金后，由谁为涉案房屋办理提前还贷手续有两种选择：一是卖方自行向银行申请办理提前还贷手续；二是买方出资赎契的，卖方应全权委托经纪方或买方办理赎契手续，并将相关资料交给经纪方保管，但合同并未约定只能由买方代为赎契。任飞龙、任钦坪在收到汤志峰支付的定金后，即自行向银行申请办理提前还贷手续，汤志峰及经纪方均未对此提出异议。2016年10月12日，任飞龙、任钦坪与汤志峰商谈由卖方自行向银行申请提前还贷一事，双方并于2016年10月13日共同前往银行办理提前还贷手续，具体手续系由任飞龙、任钦坪所办理。任飞龙、任钦坪与汤志峰根据合同约定，选择由卖方自行赎契并不违反合同约定，同时亦无须办理委托赎楼公证。二、根据合同约定，首期楼款（不含定金）440000元，买方应于卖方办理赎契还款当天支付270000元到卖方还款银行账号用于偿还银行贷款。但一审庭审过程中，汤志峰明确表示其支付该270000元的前提是任飞龙、任钦坪将涉案房屋的产权公证到其名下，并拒绝履行合同约定的付款义务。汤志峰所提出的办理房屋产权公证的要求已超出双方合同的约定。故汤志峰拒绝履行支付义务已构成违约。三、汤志峰起诉要求双倍返还定金，原审法院查明事实后认定任飞龙、任钦坪并未违反合同约定，故判决驳回汤志峰的诉讼请求，并未违反不告不理原则。汤志峰向一审法院起诉请求：1.任飞龙、任钦坪向汤志峰支付本金100000元，违约金100000元；2.因本案致使汤志峰发生的交通费6000元由任飞龙、任钦坪承担。一审诉讼中，汤志峰增加诉讼请求：任飞龙、任钦坪向汤志峰支付律师费8000元。一审法院认定事实：2016年9月19日，任飞龙、任钦坪（卖方）、汤志峰（买方）与未来公司（经纪方）签订房地产买卖合同，约定：买卖双方通过经纪方出售及购入位于中山市坦洲镇××中诚花园××房，建筑面积104.3平方米，总楼价1400000元。买卖双方可自行支付楼款亦可委托经纪方代为支付楼款，定金100000元作为楼款一部分，买方须在2016年9月19日支付给卖方100000元，卖方需将房产证原件等相关资料托管于经纪方作为办理过户相关手续之用。卖方应在签订本合同后七天内向抵押银行办理提前还贷手续，并在经纪方或银行发出还贷通知之日起三天内还清贷款（若存在逾期供款，卖方应提前偿还），卖方承担一切还贷手续费用。买方出资赎契的，卖方须于本合同签订后七天内不可撤销地全权委托经纪方或买方指定人员办理赎契手续，并将房产证和相关的供款存折及对应的银行卡、借款合同等资料交给经纪方保管，并全力协助经纪方人员办理赎契手续，委托内容主要为代办提前还贷、取回产权资料、交易过户等相关手续直至完成上述事项为止，不得中途擅自撤销委托和在未得到经纪方同意的前提下擅自从贷款银行取回房产资料，否则视为严重违约。买方赎契款项一旦划至卖方贷款账户，到账即视为卖方收到该部分楼款，该款专用于赎契，卖方不得擅自挪用。买方按揭付款的，买卖双方须在本合同签订后七天内向银行或银行指定贷款服务机构提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行或银行指定贷款机构办理贷款审批手续。首期楼款（不含定金）440000元，买方应于卖方办理赎契还款当天支付270000元到卖方还款银行账号用于还清银行贷款，余下170000元买方应于买卖双方办理交易过户当天直接支付卖方本人或卖方账户（到账即视为收款）。楼价余款860000元按揭付款。因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭、抵押登记等买卖相关手续，逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价0.1%向守约方支付违约金；如买方逾期超过十天仍未履行的，则已付之定金将由卖方没收，定金之外已收之房款应于解除合同当日内退还，而卖方有权再将该房地产转让给任何人，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同；如卖方逾期超过十天仍未履行的，则卖方须返还买方双倍定金给买方以弥补买方损失；在履行合同过程中任何一方不履行合同，违约方承担守约方实现合同权益发生的所有费用，包括但不限于律师费、诉讼费、误工费、公证费等。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出书面敦促履行通知之日起五天为履行期限。合同还约定了其它内容。合同签订当天，汤志峰支付给任飞龙、任钦坪定金100000元，任飞龙、任钦坪确认收到此款。任飞龙、任钦坪提供银行出具的提前还款须知，通知显示9月份申请，2016年10月8日至10月12日扣款，如未存钱或账户余额不足导致扣款不成功时，申请作废，需重新申请。该通知没有银行盖章。汤志峰申请证人王某出庭作证，一审法院予以准许。王某述称，其是汤志峰的朋友，2016年10月12日，证人同汤志峰与任飞龙、任钦坪来到未来公司，任飞龙、任钦坪要求一次性付清全款，再做公证委托，但任飞龙、任钦坪一直没有做公证委托，也没有把涉案房产的房产相关资料交由中介；2016年10月13日从银行回来后任飞龙、任钦坪要求汤志峰支付全款。任飞龙、任钦坪申请证人李某、谭某、马某出庭作证，一审法院予以准许。李某述称，其是一房地产中介公司员工，买卖双方签订合同时证人在现场，当时双方约定的是汤志峰垫钱给任飞龙、任钦坪用于赎契还款，一般情况下，合同签订后，卖方马上去银行申请提前还款，银行会电话通知还款的时间即为赎契还款当天。谭某述称，其是中诚花园的业主，汤志峰也购买了谭某名下的房产，经谭某介绍任飞龙、任钦坪将其房产出售给汤志峰，汤志峰先支付定金，再打钱还银行贷款，在汤志峰与谭某的交易过程中汤志峰也出现了与本案类似的违约行为。马某述称，其是任飞龙的战友，2016年10月13日，马某与任飞龙、任钦坪、汤志峰及汤志峰的朋友一起去工商银行还房贷，因任飞龙、任钦坪还房贷的期限已届满，汤志峰说认识银行领导，可以让任飞龙、任钦坪还贷，但最后还是没有成功，任飞龙、任钦坪找银行工作人员重新申请还贷，银行工作人员说11月才可以重新提前还款。汤志峰就与任飞龙、任钦坪房屋买卖合同纠纷委托广东玉成律师事务所，支付代理费8000元，汤志峰提供发票予以证明。汤志峰述称其因本案纠纷，支出了交通费、住宿费，汤志峰提供交通费、住宿费发票。一审庭审中，汤志峰述称，2016年9月20日接到任飞龙、任钦坪的电话，说2016年10月12日前去办理委托公证，然后去银行看一下，2016年10月13日去了银行，但不清楚任飞龙、任钦坪想要做什么；任飞龙、任钦坪没有按照合同约定将房产证原件交给中介方托管，没有按照合同约定办理委托公证手续，构成违约，任飞龙、任钦坪应该把房产证公证到汤志峰名下或汤志峰指定的人员名下，才能支付270000元；要求与任飞龙、任钦坪解除合同。任飞龙、任钦坪述称，2016年9月20日向银行申请赎契，银行同意的还款时间为2016年10月8日至2016年10月12日，2016年9月20日即通知了汤志峰要求2016年10月12日前去办理还款赎契，2016年10月12日汤志峰称银行有熟人可以第二天办理赎契手续，2016年10月13日再去银行办理时，银行工作人员告知因申请已过期不能办理；如果按照汤志峰的要求将房产证公证到汤志峰名下，任飞龙、任钦坪须承担很大风险，只有委托中介申请提前还款手续才需要办理委托公证，汤志峰没有按合同约定支付首期款中的270000元，导致任飞龙、任钦坪未能向银行提前还款，汤志峰构成违约；2016年10月19日与汤志峰协商能否解除合同，但未达成一致协议，现同意与汤志峰解除合同。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。汤志峰与任飞龙、任钦坪签订的房地产买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。因双方均主张解除房屋买卖合同，一审法院确认解除双方2016年9月19日签订的房地产买卖合同中关于中山市坦洲镇××中诚花园××房的买卖条款。结合双方诉辩意见及一审法院查明的事实，本案争议的焦点为：任飞龙、任钦坪是否需要办理公证委托手续后，汤志峰才需支付首期款270000元。虽然合同约定，买方出资赎契的，卖方应当全权委托经纪方或买方办理赎契手续，并将相应资料交给经纪方保管。但合同履行过程中，任飞龙、任钦坪自行向银行申请提前还款赎楼，经纪方及汤志峰均未明确提出异议。相反汤志峰还与任飞龙、任钦坪一同前往银行办理相关手续，故任飞龙、任钦坪自行赎契并未违约，无需办理委托赎楼的公证，汤志峰应在任飞龙、任钦坪赎契后及时交付赎楼款。汤志峰主张任飞龙、任钦坪应该把房产证公证到汤志峰名下或汤志峰指定的人员名下，才能支付赎楼款270000元。但合同并未约定需要办理产权交易的公证委托，故汤志峰的主张并无合同依据，一审法院不予采信。汤志峰未按照合同约定支付首期楼款270000元，构成违约，对于汤志峰的诉讼请求，一审法院均不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回汤志峰的诉讼请求。一审案件受理费4300元,保全费1595元，合计5895元（汤志峰已预交），由汤志峰负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。一审审理查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院另查明：涉案《房地产买卖合同》第三条第一款约定：1.卖方应在签订本合同后七天内向抵押银行办理提前还贷手续并在经纪方或银行发出还贷通知之日起三天内还清贷款（若存在逾期供款，卖方应提前偿还），卖方承担还贷之一切手续费用。2.买方出资赎契的，卖方必须于本合同签署后七天内不可撤销地全权委托经纪方或买方指定人员办理赎契手续，并将房产证和相关的供款存折及对应的银行卡、借款合同等资料交给经纪方保管并全力协助经纪方人员办理赎契手续，委托内容主要为代办提前还贷、取回产权资料、交易过户等相关手续直至完成上述事项为止，不得中途擅自撤销委托和在未得到经纪方同意的前提下擅自从贷款银行取回产权资料，否则视为严重违约。合同第三条第二款约定：首期楼款（不含定金）440000元整，付款方式为：买方应于卖方办理赎契还款当天支付270000元到卖方还款银行账号用于还清银行贷款，余下170000元买方应于买卖双方办理交易过户当天直接支付卖方本人或卖方账户（到账即视为收取）。该合同备注栏约定“买卖双方协商一致同意，该物业产权受让人为买方指定人。”本院又查明：一审庭审时，汤志峰明确其需在任飞龙、任钦坪办理公证委托后才将赎楼款支付给任飞龙、任钦坪；汤志峰同时明确,其认为的公证手续是指任飞龙、任钦坪将涉案房产公证在汤志峰或其指定的人员名下，其才支付购房款270000元；因没有公证，所以汤志峰没有支付270000元的购房款。二审庭审时，汤志峰主张，其要求任飞龙、任钦坪按照合同第三条第一款第2项的约定办理相关委托公证手续是指要求任飞龙、任钦坪通过公证方式委托中介公司或买方指定人员办理赎契、提前还贷、交易过户和取回产权资料等房屋交易手续。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。故本案二审争议焦点为：涉案合同未能继续履行可归责于哪一方当事人。对此，本院作如下分析：汤志峰与任飞龙、任钦坪签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应恪守履行。因涉案房屋上尚有抵押贷款未还清，根据合同第三条第一款的内容可知，该合同同时载明两种还贷（赎契）方式，一是出卖人自行赎契，二是由买受人出资赎契。结合该条第二款关于“买方应于卖方办理赎契还款当天支付270000元到卖方还款银行账户用于还清银行贷款”的约定可知，双方在签订合同时已明确选定了第二种赎契方式，即由买受人出资给出卖人赎契。虽然根据合同第三条第一款第2项的约定，双方选择由出卖人垫资赎契的，卖方须委托经纪方或者买方指定人员办理赎契手续。但双方此约定系为了防止卖方收取买方支付的相关款项后未及时向银行申请赎契，损害买受人的合法权益。而根据审理查明的事实可知，涉案合同签订后，任飞龙、任钦坪即向按揭银行申请提前还贷。汤志峰及经纪方对此并未提出异议。相反，汤志峰还与任飞龙、任钦坪一同前往银行办理相关还款手续。由此可见，虽然双方约定，买方出资赎契的，卖方应当全权委托经纪方或买方办理赎契手续，并将相应资料交给经纪方保管。但合同履行过程中，任飞龙、任钦坪自行向银行申请提前还款赎楼，经纪方及汤志峰均未明确提出异议。同时，无论是出卖人自己申请提前赎契，还是出卖人委托中介公司办理相关的赎契手续，在出卖人已及时向按揭银行办理了赎契手续的情况下，出卖人是否委托中介公司办理赎契手续，均不会损害买受人的合法利益。故一审法院认定任飞龙、任钦坪自行赎契并未违约，无需办理委托赎楼的公证，汤志峰应在任飞龙、任钦坪赎契后及时交付赎楼款270000元，并无不当，本院予以确认。此外，一审庭审时，汤志峰已明确确认，其之所以未向任飞龙、任钦坪支付合同约定的购房款270000元，系因任飞龙、任钦坪未办理相关公证手续，该公证手续是指任飞龙、任钦坪将涉案房产公证在汤志峰或其指定的人员名下的手续。因此，在一审庭审时，汤志峰已明确主张，任飞龙、任钦坪应将涉案房产公证到汤志峰名下或汤志峰指定的人员名下后，其才向任飞龙、任钦坪支付赎楼款270000元。而双方合同并未约定任飞龙、任钦坪在收取汤志峰支付的该部分购房款前，需将涉案房产公证到汤志峰或其指定的人员名下。同时，涉案房产交易价格高达1400000元，汤志峰仅支付370000元（100000元定金+270000元首期购房款）即要求任飞龙、任钦坪将涉案房产公证至其或其指定的人员名下，对于任飞龙、任钦坪的利益显然不能保障。故汤志峰的该主张没有事实依据，本院不予支持。本案中，虽然任飞龙、任钦坪未提起反诉，任飞龙、任钦坪在汤志峰提起本案诉讼前亦表示愿意向汤志峰退还其收取的定金100000元。但任飞龙、任钦坪在本案诉讼过程中并未同意向汤志峰退还该100000元定金。相反，任飞龙、任钦坪明确要求驳回汤志峰的全部诉讼请求。而根据双方合同约定及我国法律关于定金罚则的相关规定可知，交付定金一方违约时，其不得要求收受定金的守约方向其返还定金；收受定金一方违约时，交付定金的守约一方可要求对方双倍返还定金。因本院已认定汤志峰违约，故其向任飞龙、任钦坪交付的100000元定金应由收受该定金的任飞龙、任钦坪予以没收。此是定金罚则的应有之意，也符合双方合同的约定。所以，汤志峰关于一审法院判决驳回其诉讼请求，违反不告不理原则的上诉理由，明显不能成立，本院亦不予支持。综上，汤志峰未按合同约定支付首期购房款270000元，其行为已构成违约，一审法院据此判决驳回汤志峰的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。对双方未上诉部分，本院不予审查。综上所述，上诉人汤志峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元（汤志峰已预交），由汤志峰负担。本判决为终审判决。审判长 官 琳审判员 刘 通审判员 马燕清二〇一七年十二月二十八日书记员 张欣琪