杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0109民初16949号
原告：鲍东升，男，1972年10月18日出生，汉族，住杭州市萧山区。
原告：杨坚平，女，1977年7月1日出生,汉族,住杭州市萧山区。
委托诉讼代理人：朱俊、高诚，浙江王建军律师事务所律师。
被告：许凤灿，男，1963年8月19日出生，汉族，住杭州市萧山区。
委托诉讼代理人：邵吉永、陶军锋，浙江商祺律师事务所律师。
被告：边水琴，女，1962年3月4日出生，汉族，住杭州市萧山区。
委托诉讼代理人：徐广平，浙江商祺律师事务所律师。
原告鲍东升、杨坚平诉被告许凤灿、边水琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案受理后，依法由审判员崔白洁适用简易程序于2017年1月5日公开开庭进行了审理。原告鲍东升、杨坚平及其委托诉讼代理人朱俊，被告许凤灿的委托诉讼代理人邵吉永、陶军锋，被告边水琴的委托诉讼代理人徐广平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鲍东升、杨坚平诉称：2016年9月17日，两原告与被告在杭州萧山灵通房产代理有限公司的居间服务下，双方就杭州市萧山区湖滨家园碧云天苑2幢1901室的房产买卖事宜达成一致，并于同日签订《房地产买卖合同》一份。其中，根据第六条的约定，被告应在2016年10月30日前将房屋以及其他附属设施交付给两原告使用；根据第八条的约定，双方商定于2016年10月15日前（由原被告双方或者委托中介方）办妥产权过户手续，在办理产权转移过户登记时，被告应予以配合与协助；根据第十一条的约定，若一方违约，则违约方应当向守约方支付人民币40万元作为赔偿金。合同签订后，两原告于2016年9月17日向被告支付定金人民币60万元，其中，40万元支付给被告边水琴，另20万支付给中介方的第三方账户内（中介在2016年11月3日也转付给被告）。然而，在支付定金后至2016年10月15日期间，两原告不断通过中介催促被告及时办理产权变更登记手续，但被告均以各种理由推诿，而当时两原告实际已准备好相应的资金及文件材料。2016年11月3日，两原告又向第三人支付购房款140万元。后两原告又不断催促被告，但被告仍拒不履行变更登记之义务，也拒绝履行交付义务。故原告诉至法院，请求判令：一、两被告协助两原告办理位于杭州市××区××街道湖滨花园××云天××室房屋产权变更登记手续。二、两被告从杭州市萧山区北干街道湖滨花园碧云天苑2幢1单元1901室房屋中腾退，并将该房屋及附属车库332号交付给两原告。三、两被告支付两原告违约金40万元。
被告许凤灿辩称：案涉房屋为两被告共同共有，《房地产买卖合同》中被告边水琴未签字，也未出示相应授权文件同意出售该房屋。被告许凤灿在未经房屋共有权人边水琴的同意的情况下出售该房屋，许凤灿与两原告签订合同的行为应为无效。
被告边水琴辩称：两原告与被告许凤灿签订房屋买卖合同虽然是事实，但两被告是案涉房屋的共同共有人，边水琴对房屋买卖并不知情，合同上并未有边水琴的签字，边水琴事后也没有同意出售该房屋，因此该房屋买卖合同应该是无效的。两原告将款项打入边水琴的账户中，但边水琴已经将全部款项退还给两原告。
原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：
1．《房地产买卖合同》一份，欲证明原、被告就案涉房屋买卖事宜达成一致，双方对权利义务进行约定的事实；
2.2016年9月17日许凤灿出具的收条、中信银行业务凭证/客户回单各一份，欲证明两原告支付给被告边水琴购房款40万元的事实；
3.2016年9月16日杭州萧山灵通房产代理有限公司出具的收条一份，欲证明2016年9月16日两原告向中介公司支付20万元定金的事实；
4.南京银行业务专用凭证、中国光大银行阳光卡活期账户交易明细各一份，欲证明两原告已准备好140万元购房余款的事实；
5.中信银行业务凭证/客户回单一份，欲证明2016年11月3日两原告支付被告边水琴购房款140万元的事实；
6.中国农业银行浙江省分行交易明细一份，欲证明2016年11月3日杭州萧山灵通房产代理有限公司将20万元定金转付给被告边水琴的事实；
7.中信银行业务凭证/客户回单两份，欲证明2016年11月4日两原告支付被告边水琴181万元购房款的事实；
8.杭州萧山灵通房产代理有限公司出具的情况说明一份，欲证明两原告按约履行合同义务，被告无正当理由拒绝履行合同，且表示不再出让案涉房产的事实；
9.中信银行人民币结算申请书、中信银行业务凭证/客户回单、公证书及增值税发票各一份，原告在湘湖公证处公证提存200万元购房款，并支付6000元公证费的事实。
经质证，被告许凤灿认为：对证据1的真实性、合法性无异议，但对合同的效力有异议，合同是无效的。对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，边水琴并没有提供过该银行账户给原告，且对汇入的款项并不知情，对该笔款项的性质也不知情，且该笔款项在2016年11月3日已经全额退回。对证据3的真实性、合法性有异议，该收条不是本案当事人出具的，对真实性、合法性无法核实。证据4，对南京银行的业务凭证的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，从这张凭证上来看，无法看出是汇给谁的。对于光大银行的账户交易明细，是一张打印件，因此三性都不认可。证据5、7的相关款项是汇给被告边水琴的，以被告边水琴的质证意见为准。对证据6的真实性、关联性有异议，是一张打印件，该款项是案外人汇给边水琴，对该笔款项的性质边水琴并不知情，且已全额退回。对证据8有异议，是由案涉房屋的中介公司出具的，中介公司在本案中有重大过错。对证据9的真实性、合法性无异议，但是在本案合同无效的情况下，原告提存200万元购房款是无效的。
经质证，被告边水琴认为：对证据1的真实性无异议，但是只能证明原告与许凤灿签订合同的事实。对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，边水琴并没有提供过该银行账户给原告，且对汇入的款项并不知情，对该笔款项的性质也不知情，且该笔款项在2016年11月3日已经全额退回。对证据3的关联性有异议，原告向中介公司支付20万元定金与本案无关。对证据4的质证意见与被告许凤灿的质证意见一致。对证据5无异议。对证据6的真实性有异议，该份证据只是一张白单，无法核实其真实性。对证据7无异议。对证据8有异议，形式上系证人证言，应当由证人出庭作证。对证据9的真实性、合法性无异议，但与本案没有关联性。
本院审查后认为：证据1、3、4、5、6、9系客观、真实的，与本案事实具有关联，本院对其证明效力予以确认。对证据2，证据7系客观、真实的，能够证明两原告于2016年11月4日向被告边水琴支付181万元的事实。证据8系证人证言，证人未出庭作证，本院不予确认。
被告许凤灿为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：房屋产权证一份，欲证明两被告系案涉房屋的共同所有权人的事实。
经质证，原告认为：对该证据无异议，需要说明一点，被告边水琴对许凤灿出售案涉房屋是完全知情的。
经质证，被告边水琴对该证据无异议。
本院审查后认为该证据系客观、真实的，与本案事实具有关联，本院对其证明效力予以确认。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：被告许凤灿、边水琴系杭州萧山湖滨花园碧云天苑小区2幢1单元1901室房屋所有权人。2016年9月17日两原告与被告许凤灿签订《房地产买卖合同》一份。合同约定，两原告向被告许凤灿购买上述房屋，随房屋转让的附属设施为地下车位一个（编号332），房屋总价340万元，自合同签订之日起两原告支付被告许凤灿20万元作为购房定金，购房定金可抵作房款，2016年10月15日前支付200万元，余款140万元由按揭银行放款后支付。双方同时又在合同第五条第4点中约定，房屋总价为340万元，支付现金140万元，剩余200万元由银行按揭放款。被告许凤灿应在2016年10月30日前将房屋以及其它附属设施交付给两原告使用，并应在2016年10月30日前将该房屋内原有的户口全部迁出。双方商定在2016年10月15日前由双方或委托中介方办妥产权过户手续，在办理房屋产权转移过户登记时，被告许凤灿应予以配合与协助，过户产生的所有费由两原告承担，中介费由被告许凤灿承担。如被告许凤灿不按合同规定日期交付房屋，每逾期1天按房价的总额0.1%计算违约金给两原告。逾期一个月时，两原告可解除本合同，解约时，被告许凤灿应退还两原告全部房屋价款，并按同期银行活期存款利息十倍利率计算支付给两原告赔偿金。双方中如有下列情形这一的应当承担违约责任，违约方应向守约方支付40万元作为赔偿金：1、一方无正当理由要求解除合同的；2、一方与第三人私下串通，损害对方利益的；3、未能按照合同约定提供必要文件和配合，造成无法履行合同的；4、一方其他过失、过错行为而影响合同履行的。合同签订当日，被告许凤灿将被告边水琴的中信银行账户提供给两原告，两原告向被告边水琴的银行账户汇入购房款40万元，被告许凤灿为此出具收条一份。此前两原告已将20万元购房意向金汇入中介杭州萧山灵通房产代理有限公司。2016年11月3日，两原告将140万元汇入被告边水琴银行账户。同日杭州萧山灵通房产代理公司将20万元汇入被告边水琴银行账户。同日，被告边水琴将181万元退至原告鲍东升银行账户，20万元退回杭州萧山灵通房产代理有限公司银行账户。2016年11月4日两原告将181万元再次汇入被告边水琴银行账户，被告边水琴于同日将181万元退回原告鲍东升银行账户。2016年11月9日，两原告在杭州市湘湖公证处对购房款200万元进行提存公证，支出公证费6000元，现200万元款项在原告鲍东升中信银行的账户中。
本院认为：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，被告许凤灿将属于夫妻共同财产的房屋予以转让，虽然当时被告边水琴未在《房地产买卖合同》上签字，但在签订合同当日即2016年9月17日两原告根据被告许凤灿的指示将定金40万元汇入被告边水琴的账户中，直至2016年11月3日被告边水琴才将包括该40万元在内的款项全部退回两原告，此期间被告边水琴并未向两原告提出任何异议，应视为被告边水琴同意被告许凤灿将共有房屋予以转让。被告边水琴系被告许凤灿的妻子，两原告作为购房者有理由相信被告许凤灿是代表夫妻二人转让房屋，被告许凤灿的转让行为构成表见代理。综上，涉案房屋买卖合同有效，合同的权利义务及于房屋共有人边水琴。故两原告要求两被告协助办理案涉房屋的过户手续的诉请，符合法律规定，本院予以支持。根据合同约定，被告许凤灿应在2016年10月30日前将房屋以及其它附属设施交付给两原告使用，现房屋交付时间已过，被告方已构成违约；同时，双方对办理按揭贷款的时间未作明确约定，现因被告方的原因导致房屋不能办理过户继而导致两原告无法办理按揭贷款手续，故本院认为符合合同约定的房屋交付条件，两原告要求两被告腾退并交付案涉房屋及附属车库的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。两原告要求被告支付违约金400000元，根据合同约定一方其他过失、过错行为而影响合同履行的，违约方应向守约方支付40万元作为赔偿金，本案中根据查明的事实能够认定被告方已构成违约，故本院从被告方的违约程度及给两原告造成的损失考虑，酌情调整违约金为100000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条及《中华人民共和国物权法》九十七条之规定，判决如下:
一、许凤灿、边水琴协助鲍东升、杨坚平在本判决生效后十日内办理萧山区北干街道湖滨花园碧云天苑2幢1901室房屋产权过户登记手续；
二、许凤灿、边水琴在本判决生效后十日内将萧山区北干街道湖滨花园碧云天苑2幢1单元1901室房屋及附属332号地下车位腾退并交付给鲍东升、杨坚平；
三、许凤灿、边水琴在本判决生效后十日内支付鲍东升、杨坚平违约金100000元；
四、驳回鲍东升、杨坚平的其余诉讼请求。
如许凤灿、边水琴未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费37200元，减半收取18600元，财产保全申请费5000元，合计23600元，由鲍东升、杨坚平负担1200元，许凤灿、边水琴负担22400元。
原告鲍东升、杨坚平于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告许凤灿、边水琴于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 崔白洁
二〇一七年三月二十二日
书记员 泮婷婷