四川省泸州市江阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江阳民初字第1154号
原告张友强，男，1973年2月2日出生，汉族，泸州市人，个体工商户，住泸州市江阳区。
委托代理人罗才伦，四川盛树律师事务所律师。
委托代理人左杰鸿，四川盛树律师事务所律师。
被告舒利群，女，1976年12月2日出生，汉族，泸州市人，个体工商户，住泸州市龙马潭区。
委托代理人冯祥泸，四川神马律师事务所律师。
委托代理人许虹，四川神马律师事务所律师。
原告张友强与被告舒利群房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郭红艳独任审判，公开开庭进行了审理。原告张友强及其委托代理人罗才伦、左杰鸿，被告舒利群及其委托代理人冯祥泸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张友强诉称，原、被告于2010年9月1日签订了房屋租赁合同，被告将本市江阳西路30号楼1层门市和1层右侧（总计326.38平方米）房屋租赁给原告使用。房屋租赁期限自2010年9月1日至2012年5月31日止。到期后，原、被告达成口头协议按照原合同履行，原告按期支付了6、7月的房租给被告，然而在2012年8月被告在未通知原告的情况下强行破坏原告门市门锁，将原告门市内的货物、家具、库存搬走，毁坏原告门市的装修，并将原告诉讼至法院要求原告搬走并给付房屋占用费2.2万元，该案已经江阳区人民法院、泸州市中级法院审理终结，确认被告收取了原告2012年6、7、8月的房租，原告对租赁的房屋享有优先租赁权，但由于被告的擅自行为给原告造成了一定的损失，该损失法院没有处理，为此原告诉至法院要求被告承担违约责任，赔偿原告损失180000元，本案诉讼费用由被告承担。
被告舒利群辩称，原告所述不实。1、被告不应承担违约责任。原、被告签订的房屋合同到期至2012年5月31日止，月租金为11000元，每季度提前给付。2012年5月被告通知了原告如要继续租用房屋，房租要13000元一月，原告不同意增加房租，被告也同意原告另行找门市搬走，同意租金每月给付，为此原告缴纳了6、7月的房租费后，8月的房租一直没有缴纳（本应该7月30日支付8月房租），被告为此向原告发出限期5日搬离的书面通知，这种不定期的租赁关系因原告未按期缴纳违约在先，而丧失优先承租权，按照双方约定超过约定时间起一个月内未付租金，被告有权终止合同。为此，被告不应承担违约责任。2、被告也不应承担赔偿责任。介于原告不缴纳租金的违约事实在先，且已经将门市内的物品进行撤场搬迁，门市空闲损失较大，被告才在2012年9月7日将原告租赁的门市打开，对门市内的物品进行了清理，现该物品尚保管在门市内，可将物品退还原告，而不应由被告承担赔偿责任。为此，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告张友强与被告舒利群于2010年9月1日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：被告将本市江阳区江阳西路30号楼1层1门市和1层右侧（总计326.38平方米）房屋租赁给原告使用，该房系被告于2010年9月购买，购买时的装修为交付给原告使用的原始装修。房屋租赁期限为21个月，自2010年9月1日至2012年5月31日止。合同到期后原告如果愿意续租在同等条件下享有优先权。该房月租金为人民币11000元，原告在签订合同时向被告缴纳保证金11000元。2012年5月31日合同到期后，被告同意被告继续租用该房，被告按月向原告缴纳了6月、7月租金共计2.2万元。2012年8月起由于被告不同意原告继续租赁该房，双方发生纠纷，被告要求原告搬出未果，被告遂诉至本院要求原告搬离租赁的门市，本院在审理舒利群诉张友强房屋租赁合同纠纷过程中，舒利群在没有通知本院以及被告在场的情况下，于2012年9月7日将张友强租赁的门市打开，擅自将被告放置在该房内的物品拆除，强行收回了房屋。本院在查明事实的基础上于2012年12月3日作出（2012）江阳民初字第2615民事判决书判决：解除舒利群与张友强于2010年9月1日签订的《房屋租赁合同》。此后舒利群不服本院判决，上诉至泸州市中级人民法院，泸州市中级人民法院于2013年4月9日以泸民终字第644号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。此后原告以舒利群未经法院判决，在诉讼期间擅自将出租的门市强行收回，给原告造成了损失为由诉至本院要求判如所请。
本案在审理过程中，经原告申请，要求对自己承租的“花为媒”门市内的受损物品进行价格评估，由于原告所制作的影像资料灭失，原告同意按照被告提供的于2012年9月7日拍摄的影像资料以及双方于2014年5月15日在本院共同确认的物品进行评估。此后按照相关规定，委托了四川长江资产评估有限公司进行评估，2014年9月28日四川长江资产评估有限公司以川长江资评（2014）70号资产评估报告书评估结论为：张友强所属的“花为媒”门市内的物品评估价值为12017元，四川长江资产评估有限公司收取鉴定费4000元。此后原告以在评估现场尚发现有143卷窗帘布未予以评估，评估报告的结论不客观、不真实为由认为评估报告不能作为本案定案依据。
本院认为，1、被告是否承担赔偿责任。根据合同法的相关规定，租赁合同届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期的租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理的期限之前通知承租人。在本案中，原、被告租赁合同到期后，被告同意原告继续租用该房，原告按原合同约定给付了被告房租至2012年7月。2012年8月双方因故发生纠纷后，原告实际使用该租赁房屋，被告不同意原告继续租用该房，应当依法行使解除权，即使在8月向原告发出书面通知，也应该给被告合理的期限（合理期限根据具体情况确定，以保障合同当事人利益，避免不必要损失为目的）。被告在诉讼中没有经过本院判决，擅自收回房屋给原告造成了一定的损失，被告应承担赔偿责任。原告要求被告承担将租赁的房屋内的物品损坏的赔偿责任的请求符合法律规定，本院应予以支持。2、被告承担赔偿责任的标准问题。原告申请鉴定时由于自己保管的视频影像资料灭失，同意按照被告提供的于2012年9月7日打开“花为媒”门市拍摄的影像资料进行评估，本院组织双方于2014年5月15日在本院通过视频资料共同确认了物品清单进行评估。四川长江资产评估有限公司在此基础上作出的鉴定客观、真实，可以作为本案的定案依据。至于原告提出在评估现场新发现有143匹窗帘布未进行评估，由于原、被告均主张该物品系其所有，因该物品系新出现的物品，没有在双方确认的评估清单内，并且该门市从2012年9月被告收回后已出租给其他人经营，原告在本院也从未主张在库房尚有这么多物品，为此该143匹窗帘布无法确定是否是原告的物品，原告要求被告对此批物品承担赔偿责任本院不予支持。3、被告是否应给付8万元违约金的问题。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》，双方约定的违约金为8万元，但双方对违约金的约定条款为5项，被告作为出租方，擅自收回房屋应当承担的违约责任在双方的合同中并未约定，为此原告要求被告给付8万元违约金于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、二百三十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条之规定，判决如下：
一、被告舒利群在本判决生效后五日内给付原告张友强“花为媒”门市物品损失费12017元、鉴定费4000元，共计16017元。
二、驳回原告张友强的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3900元，由原告张友强负担3600元，被告舒利群负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
审判员 郭红艳
二〇一四年十二月十日
书记员 赖宏志