浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第651号
上诉人（原审原告、反诉被告）：丁欣欣。
委托代理人：杨彬明。
上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州万银置业有限公司。
法定代表人：叶如平。
委托代理人：王永皓、马宏利。
上诉人丁欣欣因与上诉人杭州万银置业有限公司（以下简称万银公司）商品房销售合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2013）杭江民初字第151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2008年7月31日，丁欣欣（买受人）与万银公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定：所购商品房为万银大厦10层1001室，为预售商品房，用途为办公楼，建筑面积195.2平方米，其中，套内建筑面积123.95平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积71.25平方米，单价每平方米12000元，总金额为2342400元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房；丁欣欣应在合同签订之日支付首付款1172400元，余款1170000元在合同签订之日起七个工作日内与万银公司指定的银行签订按揭贷款合同，并同时提供完备的贷款所需资料、办妥按揭贷款手续。若丁欣欣未按时办理银行按揭手续或未按时提供按揭贷款所需完备资料的，视为逾期付款，按第七条第1款规定办理。合同第七条第1款规定逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，丁欣欣按日向万银公司支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，万银公司有权解除合同，万银公司解除合同的，丁欣欣按累计应付款的3%向万银公司支付违约金。丁欣欣愿意继续履行合同的，经万银公司同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，丁欣欣按日向万银公司支付逾期应付款万分之三的违约金；万银公司应在2010年10月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付丁欣欣使用；万银公司如未按合同规定的期限将商品房交付丁欣欣使用，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，万银公司按日向丁欣欣支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；万银公司应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由万银公司提供的资料报产权登记机关备案；如因万银公司的责任，丁欣欣不能在约定期限内取得房地产权属证书的，如丁欣欣退房，万银公司在丁欣欣提出退房要求之日起15日内将丁欣欣已付房价款退还给丁欣欣，并按已付房价款的1%赔偿丁欣欣损失，如丁欣欣不退房，万银公司按已付房价款的0.5%向丁欣欣支付违约金；等等。
丁欣欣按约支付了合同约定的首付款。2010年7月28日经万银公司联系，丁欣欣（借款人、抵押人）、张杏娟（抵押人）、万银公司（保证人）与凤起支行（贷款人）签订了《个人购房借款及担保合同》，同日，凤起支行发放1170000元贷款。2010年11月28日，万银公司与丁欣欣签订了万银大厦交付流程单，内容为万银国际销售接待处：预售合同及相关证件确认，可以办理房屋入伙手续。验房：业主已办理验房手续；等等。同日，万银公司向丁欣欣交付了万银大厦10层1001室房屋。2010年12月20日，万银大厦取得竣工验收备案表。2011年6月22日，万银公司向丁欣欣出具承诺书，承诺于2011年年底前办理万银大厦权属登记，报产权登记机关备案，以便业主能够顺利进行三证的办理。2011年11月15日杭州市住房保障和房产管理局受理了万银公司提交的涉案万银大厦初始登记申请。
涉案房屋实测面积为195.38平方米，面积差0.18平方米，实际房价为2344560元，需补交房款为2160元，物业维修基金12700元。2011年12月5日，丁欣欣向万银公司补交了涉案房屋的面积补差款及物业维修基金，双方签署了涉案房屋的商品房交接书，万银公司并将商品房交接书交付给丁欣欣，同时万银公司向丁欣欣开具了涉案房屋的商品房销售统一发票。随后，丁欣欣办理了涉案房屋三证。2012年1月6日，丁欣欣、张杏娟（丁欣欣之妻）与杭州汇都化妆品有限公司签订了房屋转让合同，将涉案房屋以每平方米36800元的价格出卖给杭州汇都化妆品有限公司。后，因丁欣欣向万银公司购买的万银大厦其他房屋，万银公司以丁欣欣未按合同约定时间与银行签订按揭贷款合同，逾期付款，要求丁欣欣承担违约责任，丁欣欣拒绝承担责任，据此，万银公司拒绝向丁欣欣开具商品房销售统一发票及提供商品房交接书，致使丁欣欣无法办理权属登记手续。丁欣欣向杭州市地方税务局江干税务分局投诉，该局于2012年10月26日向万银公司下发了责令限期改正通知书，限万银公司于2012年11月10日前将开具的剩余发票交给丁欣欣和张杏娟。后，万银公司向丁欣欣开具了发票。同时，丁欣欣、张杏娟就万银公司不予提供商品房交接书一事向杭州市住房保障和房产管理局投诉，2013年1月9日，杭州市住房保障和房产管理局向万银公司下发了责令整改通知书，责令万银公司在收到通知之日起15日内进行整改。但万银公司至今未向丁欣欣提供上述房屋的商品房交接书。
另查明，丁欣欣向万银公司购买的涉案房屋以外的万银大厦房屋面积补差款及物业维修基金于2012年3月20日交纳给万银公司。
丁欣欣诉至原审法院，请求判令：一、万银公司向丁欣欣支付延期交房违约金23892.48元；二、万银公司向丁欣欣支付延期办证违约金及损失11712元；三、本案案件受理费由万银公司承担。审理中，丁欣欣认为合同约定逾期办证按已付房款的0.5%支付违约金明显过低，要求万银公司按日万分之一承担违约金，变更第二项诉讼请求为：万银公司向丁欣欣支付延期办证违约金及损失59731.2元（以合同约定房款2342400元为基数，按日万分之一计算，自2011年4月21日计算至2012年1月6日）。万银公司向原审法院提起反诉，请求判令：一、丁欣欣支付万银公司违约金215514元（以丁欣欣拖欠按揭款1170000元为基数，自2008年11月21日至2010年7月28日，共614天，按日万分之三计算）；二、本案全部诉讼费用由丁欣欣承担。
原审法院认为：丁欣欣与万银公司之间的商品房买卖合同关系合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。合同约定，万银公司应在2010年10月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付丁欣欣使用，万银公司在2010年11月8日交付了涉案房屋，但涉案房屋于2010年12月20日验收合格，此时房屋才符合交房条件，故实际交房时间应为2010年12月20日，万银公司未按约交房，构成违约，应当承担延期交房违约金。对于违约金的起算点，合同约定交房逾期不超过90天的，在合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，万银公司按日向丁欣欣支付已交付房价款万分之二的违约金及损失，合同规定的最后交付日为2010年10月30日，故违约金应从2010年10月31日起计算至实际交付日2010年12月20日，共计51天。对于计算的基数，合同约定按已付房价款计算，现丁欣欣主张按合同约定的房价款计算，该金额低于已付房价款，当事人有自行处理财产的权利，予以准许，故对丁欣欣主张的延期交房违约金，予以支持。合同约定万银公司应当在商品房交付使用后120日内即在2011年2月27日前，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由万银公司提供的资料报产权登记机关备案，但万银公司于2011年11月15日将相关资料报产权登记机关备案，构成违约。对于万银公司于2011年12月5日向丁欣欣提交商品房交接书的行为是否构成违约的问题，按照惯例，买受人付清所有房款包括物业维修基金，开发商应当与买受人签署商品房交接书并将商品房交接书提交给买受人，本案丁欣欣是于2011年12月5日将面积补差款及物业维修金交纳给万银公司，涉案房屋的房价款到此时才履行完毕，万银公司也于同日向丁欣欣提交了商品房交接书，万银公司的该行为不构成违约。根据合同约定如丁欣欣不退房则万银公司按已付房价款的0.5%向丁欣欣支付违约金；丁欣欣认为万银公司逾期报送资料，在此期间购买的房屋无法正常进行抵押贷款、出售，导致资金未能及时回笼，产生银行贷款利息，所遭受的损失必然高于合同约定的违约金，依此主张万银公司按日支付约定房价款万分之一的违约金及损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，丁欣欣未提交证据证明因万银公司延期办证给其造成的实际损失大于根据合同约定的违约金11712元（合同约定以已付房价款为基数计算，丁欣欣主张以约定房价款2342400元为基数计算，按照丁欣欣主张的金额计算），且根据查明的事实，涉案房屋丁欣欣以12000元每平方米购入，2012年1月6日以36800元每平方米出售给他人，其买卖该房屋已获得巨大的利益，故对丁欣欣请求增加违约金，没有事实依据，不予采信。对于万银公司反诉请求丁欣欣未按合同约定时间与银行签订按揭贷款合同，承担逾期付款违约金的问题，合同约定余款1170000元丁欣欣在合同签订之日起七个工作内与万银公司指定的银行签订按揭贷款合同，并同时提供完备的贷款所需资料、办妥按揭贷款手续，根据合同约定丁欣欣应于2008年8月10日前与银行签订按揭贷款合同，故关于逾期付款违约金的诉讼时效应从2008年8月10日起算两年到2010年8月9日，万银公司未提交证据证明在此期间向丁欣欣主张过权利，及发生过诉讼时效重新计算的情形。而从现有的证据来看，万银公司最早是在2012年3月20日，在丁欣欣要求其提供所购买的涉案房屋以外房屋的商品房交接书时才向丁欣欣主张权利，故丁欣欣关于万银公司反诉请求已过诉讼时效的抗辩，予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决：一、万银公司于判决生效后十日内向丁欣欣支付延期交房违约金23892.4元；二、万银公司于判决生效后十日内向丁欣欣支付延期办证违约金11712元；三、驳回丁欣欣的其他诉讼请求；四、驳回万银公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1891元，由丁欣欣负担1086元，万银公司负担805元；反诉案件受理费2266元，由万银公司负担。
宣判后，丁欣欣、万银公司均不服，分别向本院提起上诉。丁欣欣向本院提起上诉称：原审法院认定“丁欣欣认为合同约定的违约金过低，低于已造成的损失（包括已付购房款、贷款、目前市场价、房屋无法出售的利息损失），因此为由请求增加的主张，缺乏充足证据予以证明其实际损失已超过合同约定的违约金数额……”，既违背客观事实情况，又严重违反法律规定，理由如下：一、本案中，丁欣欣所购的商品房的价值约为200万余元，而万银公司逾期办理权属初始登记申请长达一年左右的事实是清楚的，在此期间丁欣欣无法对房屋行使出售、抵押等处分权利，部分可以计算的直接损失包括如下：1、关于未能及时出售损失。正如原审判决所述，丁欣欣于2012年1月出售的9套房屋的价格为36800元／平方米，而现因万银公司违约未能按期提供权属证书致使丁欣欣未能及时出售房屋，涉案房屋的价格现已降至约25000元-30000元／平方米，为此，丁欣欣将房屋长期空置不出租并欲及时转售投资获利之根本目的不能实现，均因万银公司违约行为所致，为证实丁欣欣的投资意图可以由a、涉案房屋长期空置未租，而丁欣欣宁可损失年租金近2040000元，换取房屋非带租出售获取更大的利润空间；b、已出售涉案房屋为10楼整层，为丁欣欣共购得房屋7-12层的中间层，为此丁欣欣所购房屋非自用；c、丁欣欣为早日取得权属证书进行出售获利，遭万银公司拒绝后，无奈仅能向相关部门投诉，包括向法院提起诉讼以期维权；d、为及早办理权属证书进行出售，丁欣欣于万银公司办理房屋的初始登记不久便全额缴纳了面积补差款与物业维修基金。2、关于房屋贷款利息损失。以涉案房屋的按揭贷款金额按银行同期贷款利率上浮10%计算，为此，丁欣欣因无法出售房屋，必须向银行多缴纳该套房屋约80000元／每年利息，如若丁欣欣及早取得该房屋的权属证书并予以出售获利，丁欣欣不但不承担银行贷款利息损失，反而享有银行存款利息的回报。3、关于房屋未能抵押的融资损失。丁欣欣欲出售房屋不影响房屋的抵押，但丁欣欣未取得房屋的权属证书，即不能办理房屋的抵押登记手续，严重影响丁欣欣的融资渠道，众所周知，银行抵押融资相比信托、民间借贷、小额贷款或其它融资方式成本均低，但因万银公司单方面的原因致丁欣欣不得不采取其它高成本的融资方式。除上述罗列部分损失外，按照日常生活经验及逻辑，作为价值200余万元的房产而言，逾期办证至今近三年，其全部损失是难以具体计算，但必然远高于合同约定的10000余元的违约金标准，为此，丁欣欣根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八第二款规定，并依此将违约金数额进行调高，有具体的事实和法律依据。二、原审法院作出的认定不但违背客观事实情况，而且未保持司法的统一性，原审法院曾经就此完全相同案件进行审判，案号（2012）杭江民初字第18号民事判决，杭州市中级人民法院案号为（2012）浙杭民终字第1184号，原审法院在基本事实一致，当事人诉请一致，法律未发生变化的情况下作出前后两份判决内容完全相反，且原审法院的前案案号（2012）杭江民初字第18号民事判决经中级法院、高级法院审理均予认定违约方应高于或等同于按日万分之一的标准进行赔偿，而丁欣欣仅择低标准要求赔偿，原审法院的该份判决明显对生效判决的既判力进行轻易改变，是一种过于草率的处理方式，对丁欣欣的权益丝毫未进行保护。三、关于万银公司于本案中的严重恶意违约。丁欣欣为尽快取得涉案房屋的权属登记资料，欲出售获利，而万银公司百般推却阻挠，无奈，丁欣欣分别就开具发票事务向杭州市地方税务局江干税务分局进行投诉，就提供商品房交接书一事向杭州市住房保障和房产管理局进行投诉，可见丁欣欣办证心切，但至今距逾期办证近三年有余，万银公司在完全可以、不承担任何成本轻易就可履行的情况下仍未配合办理，实恶意违约之态度明确。四、关于原审法院认定“万银公司的延期办证并未给丁欣欣造成巨大损失”，实属适用法律错误，其实本条是关于损益相抵的规定，根据这一规则，在受害人所遭受的损害和所获得的利益是基于对方违约行为而发生，即违约既使受害人遭受了损害，又使受害人获得了利益时，法院应责令违约方赔偿受害人全部损害与受害人所得利益的差额，即受害人基于损害发生的同一原因而获得利益。显然，本案中丁欣欣房屋升值是投资所得，相反与万银公司的违约行为无关，两者并非同一原因，正如丁欣欣于第一条所述万银公司的迟延办证给丁欣欣造成的损失是减少了丁欣欣的获利空间，为此，原审法院显然混淆了该规则的适用要件。综上，请求撤销原审判决第二项，并直接改判支持丁欣欣原审诉请第二项请求，并由万银公司承担本案二审案件受理费。
针对丁欣欣的上诉，万银公司答辩称：一、丁欣欣所称的“巨大损失”根本不存在。在一审中，双方对于丁欣欣所称的“巨大损失”已经在数次开庭中多次进行了意见交换和陈述，这里再次简要陈述如下。本案所涉的房屋已经于2010年11月28日就交付给了丁欣欣，也由丁欣欣一直占用、使用至今，是否办理了房产证和丁欣欣是否能正常使用该房屋无关。至于丁欣欣在上诉状中所陈述的所谓机会成本及融资行为的丧失等等理由，更是无从谈起。要提醒丁欣欣注意的是，本案所涉房屋是通过按揭贷款的方式购买的，在未能还清银行按揭本息之前，根本谈不上房屋的出售或者再融资。而且，按揭贷款本身就是最为优惠、期限最长的抵押贷款方式，其他商业贷款均不可能达到类似按揭贷款这样长期限、低利率的效果。任何理性的投资人都不可能舍本逐末、舍近求远的去选择一次性还清按揭后再找银行或者其他金融机构办理短期的商业贷款。丁欣欣的这种说法显然是不符合常理的。在2012年1月份，丁欣欣就曾经提出过将10层房产转卖的要求。在当时双方的相关违约问题尚未完全了结的时候，万银公司还是很快的配合了丁欣欣的要求。这一事实可以证明万银公司并未恶意的阻扰丁欣欣出售房产，而是采取了积极配合的态度。丁欣欣选择继续保有房产是出于对市场和投资的分析和个人判断所致，并非像上诉状中所称是无奈之举。商品房买卖合同中，买受人的损失只能从其购买的房屋价值和所支出的房屋价款两部分出发进行综合考虑。从本案的证据上看，丁欣欣的房产目前已经大幅升值，获利超过200%，“巨大损失”显然是无从谈起的。二、丁欣欣指责万银公司恶意违约缺乏事实依据。丁欣欣在签订商品房销售合同后，怠于履行自己的合同义务，迟迟未能办结按揭贷款手续，应当承担违约责任。对于商品房销售而言，丁欣欣支付房款是最为重要的合同义务，而且该付款义务完全属于丁欣欣，无法及时办结的责任也完全属于丁欣欣。从整个过程中看，只要丁欣欣积极主动的配合，相关手续在1个月左右都能办理完毕，但是丁欣欣却迟迟未能完成按揭的办理，甚至在丁欣欣的妻子张杏娟已经在中国工商银行股份有限公司（以下简称工行）2009年时就万银大厦7、8、9三层办结按揭后，丁欣欣仍然要拖延到2010年7月底才办理完毕，更加说明了丁欣欣怠于履行付款义务的事实。按照双方签订的商品房销售合同第十一条第三款的约定，丁欣欣应当在房屋交付前就和万银公司结算清楚并缴纳相关房款及违约金、迟延利息等款项，否则万银公司完全可以不将房屋交付给丁欣欣。对于这个显而易见的事实，万银公司虽然多次提出，但是丁欣欣均不愿就此进行协商和处理，甚至采取极端手段破坏公私财物以泄私愤，这显然是极端错误的。万银公司在和丁欣欣多次协商无果的前提下，没有将商品房交接书交给丁欣欣也是一种正当的合同抗辩权（一审判决后，交接书已经交付了丁欣欣）。将这种正常的抗辩权理解为恶意显然是缺乏事实和法律依据的。三、丁欣欣所主张的案例与本案情形完全不同，不能适用。丁欣欣上诉所称的华成国际发展大厦（以下简称华成国际）的案例，与本案完全不同。华成国际案中，即使是在二审中，华成国际的开发商仍然未能完成初始登记备案，且没有表现出任何积极的态度去解决该问题，试图利用违约金低的事实免除自己的合同义务，这当然是缺乏诚信的行为，也是应当被制裁的。而本案中，早在2011年11月15日，万银大厦项目就完成了初始备案登记，本案中不存在华成国际案中那种打赢了官司还是无法办证的情况，失去了该案中调整违约金的基本法理基础和事实依据。因此，本案不能参考该案的判决结果，而是应当回到案件事实本身，考虑丁欣欣实际的支出和获利以及合同的约定，对一审判决的相关内容予以肯定和维持。综上，万银公司认为，丁欣欣的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回丁欣欣全部的上诉请求。
万银公司向本院提起上诉称：一审法院以万银公司反诉要求丁欣欣承担违约责任、支付违约金的请求超过了诉讼时效为由不予支持，万银公司对此不能同意，理由如下：万银公司与丁欣欣之间的商品房买卖合同中对于付款约定，丁欣欣应当在签订合同后7个工作日内向指定的银行办妥按揭手续，否则视为逾期付款，应当承担违约责任。根据一审法院调查认定的事实，万银公司已经告知了丁欣欣向中国建设银行股份有限公司（以下简称建行）办理相关按揭贷款手续，但是由于丁欣欣的因素，导致该手续迟迟未能办结，导致贷款的发放一拖再拖。万银公司为减少损失，不得不一再配合张杏娟、丁欣欣更换银行，意图尽快办理按揭手续。最终张杏娟的贷款于2009年6月16日发放，而丁欣欣的贷款迟至2010年7月28日才放款，导致该部分按揭贷款最长迟延近两年，万银公司为此遭受的损失是显而易见的。万银公司认为，根据合同约定，办理按揭贷款的义务是属于丁欣欣一方的。其他人都可以顺利办出贷款，唯有到丁欣欣这方就一波三折，多次更换银行才能办出，说明责任不在银行，更不在万银公司，完全是由于丁欣欣个人原因所导致。张杏娟在2009年6月在工行办理的按揭，而作为其丈夫的丁欣欣却要到2010年7月更换银行后才办理按揭，这更加说明了张杏娟、丁欣欣方怠于履行合同义务的情况。对丁欣欣而言，商品房买卖合同中最重要的义务就是支付房款，如果房款迟延，那么就会影响项目整体开发，万银公司也不得不用较高的成本去另行融资，由此蒙受的巨大损失是显而易见的。那么，相应的违约责任当然应当由丁欣欣承担。而且，按照合同，付款义务在前，交付房屋、办理初始登记在后。因此，万银公司要求丁欣欣承担违约责任后再配合办理相关产权证是符合合同法的约定的，也是合理合法的。至于一审法院所认为的诉讼时效问题，万银公司认为并未超过。从一审查明的事实上看，万银公司和丁欣欣之间关于迟延办理按揭的违约责任承担问题是在不断协商和沟通的。2012年1月4日，丁欣欣让其妻子张杏娟以涉案部分房屋（10层）要出售为由要求万银公司办理交接及产权证时，万银公司就已经明确向其提出丁欣欣违约应当承担责任的事实。2012年3月，张杏娟、丁欣欣方再次要求万银公司结算剩余5层房产款项并办理相关手续时，万银公司就再次向其提出前述主张，由于双方当时未能达成一致，所以丁欣欣仅仅拿走了所涉房屋的分户证。其后，丁欣欣又在2012年9月、2012年年底就相同事实向江干区地税局和杭州市房管局进行投诉，包括因双方协商不成，丁欣欣于2012年9月纠集人员打砸万银公司财务室等这些事实都充分说明了万银公司和丁欣欣就违约责任一直在沟通和主张的事实。按照民法通则第140条--“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断”之规定，万银公司的反诉请求并未超过诉讼时效，应予支持。综上，请求撤销原审判决第四项，改判支持万银公司的一审反诉请求，并由丁欣欣承担全部诉讼费用。
针对万银公司的上诉，丁欣欣答辩称：一、一审法院认定万银公司的反诉请求超过诉讼时效，认定事实与适用法律正确。根本不存在万银公司在诉讼时效内提出要求丁欣欣承担迟延办理按揭违约责任的事实。二、万银公司所称的为丁欣欣指定中国建设银行股份有限公司杭州秋涛支行（以下简称建行秋涛支行）办理按揭，而丁欣欣迟延办理按揭，纯属虚构事实。理由如下：1、万银公司与建行秋涛支行针对事实经过的陈述自相矛盾且截然相反，无法掩盖虚构事实的处处漏洞。万银公司一审调查中陈述事情经过是：2008年7月31日签订商品房买卖合同当日，万银公司派人到丁欣欣办公室为其办理买卖手续，并与丁欣欣进行协商办理按揭的指定银行，让丁欣欣自行选择是建行还是工行办理，后来协商结果是建行秋涛支行；随后将丁欣欣带到建行秋涛支行，并让丁欣欣与该行业务员自行办理按揭手续，之后万银公司所派人员自行离开。此后，因丁欣欣个人原因无法办理出按揭，于是丁欣欣自行寻找并联系招行凤起支行，万银公司配合才办理了按揭。相反，一审法院向建行秋涛支行所作调查笔录陈述却完全不同，其对经过陈述：出具情况说明原因系因万银公司业务员声称因业绩提成考核需要才由个人客户部出具，后因不能作对外证明使用，于是收回原件。事情经过是：2008年7月31日从万银公司处得知丁欣欣购房需要按揭情况，于是主动上门服务为丁欣欣进行咨询，因为开发商往往有很多的合作银行，万银公司也无指定其为丁欣欣办理按揭，其也未声明系受万银公司指定，当时仅仅限于咨询。未继续开展的原因系因为丁欣欣称要全款支付。上述两者的事实陈述是错漏百出、自相矛盾，根本无法自圆其说。首先，万银公司声称系将丁欣欣带至建行秋涛支行办理按揭，但建行秋涛支行却声称系从万银公司处得知情况后主动上门服务咨询。完全自相矛盾，截然相反。其次，万银公司陈述系与丁欣欣协商确定建行为按揭指定银行；但建行却声称开发商有很多的合作银行，其仅是合作银行之一。没有受理万银公司指定为丁欣欣办理按揭，也未告知过丁欣欣是指定银行，上门仅仅是为了咨询。再次，建行出具情况说明原因系受万银公司欺骗所致，不对外证明使用，故收回原件。另，建行声称咨询后未继续开展的原因系丁欣欣要全额付款。签订合同当天明确约定采用按揭付款，建行却称要全额付款？这点不仅虚构，连自圆其说都达不到。二、招行凤起支行的情况说明与调查笔录进一步映证万银公司系虚构上述事实。招行凤起支行的调查笔录非常明确的证实，是从开发商即万银公司处得知丁欣欣的购房信息与按揭需求，主动与丁欣欣联系并办理按揭；根本不存在丁欣欣个人原因无法办理按揭，然后自行寻找并联系招商银行的情形，进一步证实万银公司的谎言。另外，招行凤起支行在回答一审法院询问丁欣欣是否存在个人信用原因无法办理按揭的情况？该银行明确回答，丁欣欣夫妻二人征信极好，资产丰厚，属于优质客户，不存在个人不良原因。更进一步反驳万银公司所谓的丁欣欣个人原因审核无法通过，不能顺利办理按揭的情形。另，万银公司上诉声称其他人都可以顺利办出贷款，唯有丁欣欣一波三折，多次更换银行才办出，系丁欣欣个人原因导致。丁欣欣想向二审法院说明一事实，据丁欣欣了解，万银公司所售万银大厦房屋均系陆陆续续分不同银行不同时间办出，最迟者于交房前当月才办理按揭。其中，购买19整层客户曹文娟，其就是分别在工行与招行两家不同的银行且在不同时间办理按揭的，可以进一步印证万银公司的谎言。综上，万银公司声称为丁欣欣指定建设银行为按揭指定银行系纯属虚构，根本不能成立，请求二审法院依法查清，驳回其请求。
二审举证期限内，万银公司未向本院提交二审新证据。丁欣欣向本院提交如下证据材料：
招行凤起支行出具的丁欣欣利息清单，拟证明万银公司的逾期办证导致丁欣欣2011年4月起向银行多缴纳按揭贷款利息的事实，损失已经超过了合同约定的损失。向法庭说明：十层的9套房屋在2012年1月6日进行出售，其目的是为了投资使用，因为万银公司逾期办证，导致丁欣欣无法顺利出售房屋，所产生的利息超过了合同约定的数额。
上述证据经出示，万银公司发表意见称：这份证据不是二审新证据，不同意质证。在此基础上，万银公司认为：对真实性没有异议，对关联性和证明事实有异议，丁欣欣购买房屋是通过按揭贷款，缴纳利息和本金本身就是购买行为之一，如果不想缴纳利息应当通过全款支付的方式，这个利息是丁欣欣为了获得房屋所有权支付的相应对价，这个利息作为损失是完全不符合法律规定的。
本院经审核认为：上述证据不属于二审新证据，且双方约定采取按揭贷款的方式支付购房款，向银行归还贷款是丁欣欣的义务，丁欣欣既无证据证实其已于2011年4月1日与他人协商出售，亦无证据证实其曾将欲于2011年4月1日出售案涉房屋的事项告知万银公司，故万银公司的异议成立，对该证据，本院不予采信。
丁欣欣向本院申请调取万银大厦2203房屋交易的转让合同以及销售不动产统一发票，拟证明由于万银公司的逾期办证行为，而导致了丁欣欣因为房价下降而造成的损失，超过了合同约定的数额。从该交易房子的房号可以看出，该楼层比丁欣欣的房子楼层还要高，其成交价格还低于丁欣欣在2012年出售房子时候的价格。
本院依法予以准许。
针对上述证据，丁欣欣对真实性没有异议。
万银公司公司认为对证据真实性没有异议，确实是从档案馆调的，但是对于证明目的以及关联性提出异议。这个证据仅仅可以证明在房产档案馆里面备案的价格，但是实际上，由于个人之间的房产交易有可能有阴阳合同的情况，所以个人之间的房子交易价格，合同上的价格，并不是一定就是最后成交价格，丁欣欣的房子十层出售给杭州汇都化妆品有限公司，这个价格是真实的，因为公司涉及到做帐，所以不会开虚假的凭证。所以万银公司认为仅仅凭这个证据，不能证明房子价格的下降。丁欣欣有没有损失，要结合房子的价格综合进行审查，即使房子的价格有上下的波动，目前出售的价格，已经达到了丁欣欣购买房子时候的价格一倍，所以万银公司认为丁欣欣一定是获利的。万银公司认为市场价格有上下的波动是很正常的，即使丁欣欣当时获得了房产的产权证，也不能表示丁欣欣一定会在房子价格最高的时候卖出，这是不可预见的，所以万银公司认为仅仅凭借这个价格，就认为丁欣欣存在损失，万银公司认为这是不一定的。丁欣欣在没有履行合同约定支付违约金之前，万银公司有权利可以不把房子给丁欣欣，而实际上万银公司已经把房子给了丁欣欣，所以已经保障了丁欣欣的利益，丁欣欣以此要求违约金，万银公司认为这个说法不成立。
本院经审核认为，丁欣欣既不能证明上述合同上所载的价格即为市场一般价格，亦不能证明该合同所涉标的在丁欣欣主张的期间内存在交易价格差，且上述证据系案外人林方仁、章雪飞与冯磊、张春贺之间的《杭州市房屋转让合同》，故该证据与本案缺乏关联性，不能证实丁欣欣的证明目的，对该证据本院不予确认。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：一、关于违约金是否低于实际损失的问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”据此，丁欣欣如认为违约金低于造成的损失，有权请求人民法院予以调整，但应当就造成的实际损失高于约定的违约金的事实承担举证责任。本案中，丁欣欣虽提出约定的违约金低于实际造成的损失，但未提交有效证据证实其主张，故原审法院依据双方当事人约定的违约金予以处理并无不当。
二、关于万银公司主张权利是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”因此，万银公司应当自知道或应当知道其权利受到侵害之日起两年内行使其权利。本案中，双方商品房买卖合同中约定办理按揭贷款时间为合同订立后七个工作日之内，而招行凤起支行于2010年7月28日与丁欣欣实际签订《个人购房借款及担保合同》，并于同日发放案涉房屋的贷款，故自2010年7月28日起，万银公司即可以向丁欣欣主张权利，而其并未提交有效证据证实已于2012年7月27日之前已经主张过权利，故本案中提起反诉，显已超过诉讼时效。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5533元，由上诉人丁欣欣负担1000元，由上诉人杭州万银置业有限公司负担4533元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 盛 峰
代理审判员 睢晓鹏
二〇一四年五月二十九日
书 记 员 朱鑫莹