河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0192民初6号原告郑州福都商业物业管理有限公司。法定代表人卢水福，系该公司总经理。委托代理人朱晓龙、宋雪兰，北京市盈科（郑州）律师事务所律师，特别授权。被告王珂。原告郑州福都商业物业管理有限公司诉被告王珂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月5日受理后依法由审判员陈震适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑州福都商业物业管理有限公司（以下简称福都公司）的委托代理人朱晓龙和宋雪兰，被告王珂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告福都公司诉称，2014年6月1日，原被告双方签订了一份位于山顶·福都时代广场店三层3002号铺位的商铺租赁合同。合同约定商铺租赁期限自2014年6月1日至2019年5月31日，建筑面积为1192.24㎡，租金标准为第一年55元／㎡／月，第二年为60元／㎡／月，第三年为65元／㎡／月，第四年为70元／㎡／月，第五年为75元／㎡／月；物业管理费为7元／㎡／月，即物业管理费为8346元／月。租金与物业管理费均按季度支付，首次季度租金与物业管理费被告应在双方签署租赁合同时或之前支付给原告，以后被告应于每季度最后一个月25日前支付下季度租金与物业管理费；在租赁期限内，被告若逾期支付租金和物业管理费的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的5‰支付滞纳金。合同签订后，被告于2014年7月份装修并开始使用商铺，租金与物业管理费于当月开始计算，后被告陆续支付租金与物业管理费共计621760元，被告拖欠租金与物业管理费744547.04元，原告多次找被告协商，被告迟迟不支付，故诉请判令：一、被告支付原告租金及物业费共计744547.04元（暂计算至2015年12月31日）；二、被告支付原告违约金及滞纳金共计148909.41元；三、被告承担实现本合同租金及物业费所引起的所有费用和开支（包括律师费）44672.82元；四、本案的诉讼费用由被告承担。被告王珂辩称：双方合同实际计租应从2014年8月1日，而非原告所诉的2014年6月1日。关于租金的计算，认可从2014年7月1日到2015年7月1日是按照55元／㎡／月计算。但从2015年7月1日到2015年12月31日的租金计算标准，因福都公司曾口头承诺，也应按照55元／㎡／月计算，而不是按照60元／㎡／月。认可物业费计算数额，但是电梯是自己装的，公共卫生间是自己打扫的，原告基本没有提供什么物业服务，不应当收取物业费。电梯押金2万元应当充抵租金。2014年不止交了20多万，还曾用工商银行的卡刷卡交过房租，也用现金交过房租，加起来应该是十多万。关于原告要求的违约金、滞纳金和律师费等，收益不好，承担能力有限。另外，自己承租的房屋天花板漏水，导致十台机器损毁；原告提供的主体消防存在问题，致使停业共两个月，损失有三十多万。经审理查明，原告福都公司与被告王珂签订了编号为600021-2015的租赁合同一份，约定：本合同有效期自2014年6月1日至2019年5月31日；3-002铺位，建筑面积为1192.24㎡，首年租金标准为55元／㎡／月，月租金合计65574元；租金支付方式为按季度支付，首季度租金乙方应在双方签署租赁合同时或之前支付给甲方，以后乙方应于每季度最后一个月25日前支付下季度租金；乙方应于本合同签订的同时或之前，向甲方支付房屋租赁保证金、装修保证金，租赁保证金为￥：65574元；甲方收到上述款项后应向乙方出具收据；物业管理费按照建筑面积7元／平方米／月计算，即该房屋每月管理费为8346元；物业管理费按照季度支付，首次季度物业管理费乙方应在双方签署租赁合同时或之前支付给甲方，以后乙方应于每季度最后一个月25日前支付下季度物业管理费；乙方租赁期限为五年，第一年租金为55元／㎡／月，第二年租金为60元／㎡／月，第三年65元／㎡／月，第四年70元／㎡／月，第五年75元／㎡／月；在租赁期限内，乙方逾期或补缴租金和／或物业管理费和／或推广费和／或租赁保证金的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的5‰支付滞纳金；甲方因向乙方催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均有乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支。租赁合同签订后，原、被告双方自2014年8月1日开始实际履行，至原告2016年1月5日向本院提起诉讼，在此租赁期间内，根据双方租赁合同有关租金的约定，被告王珂应付租金为1144550.4元（1192.245512＋1192.24605＝1144550.4），应付物业费为141876.56元（1192.24717＝141876.56）。在原、被告双方协商签订租赁合同及租赁合同履行期间，原告福都公司收取被告王珂租金、物业费、保证金的明细如下：1、2013年10月28日收取196722元租金、25038元物业费、10000元的装修保证金；2、2014年7月28日收取65574元的经营保证金；3、2015年2月3日收取3万元；4、2015年2月3日收取2014年部分租金、物业费10万元；5、2015年2月5日收取2014年部分租金、物业费2万元；6、2015年2月11日收取2014年部分租金、物业费4万元；7、2015年7月3日收取2015年1月1日至2015年6月30日3万元；8、2015年7月11日收取两笔租金各2.5万元，共5万元；9、2015年8月31日收取租金7万元；10、2015年10月1日收取6万元。以上共计697334元。上述事实有租赁合同、租金和物业费收据、发票、当事人陈述等证据在案予以证实。本院认为，原、被告签订的租赁合同不违反法律和行政法规的禁止性规定，为有效合同。因租赁合同是自2014年8月1日开始实际履行，租金、物业费等也应从2014年8月1日开始计算，至原告2016年1月5日向本院提起诉讼，在此租赁期间内，根据双方租赁合同有关租金的约定，被告王珂应付租金为1144550.40元（1192.245512＋1192.24605＝1144550.4），应付物业费为141876.56元（1192.24717＝141876.56）。租金和物业费费用共计1286426.96元。被告王珂已经支付租金、物业费、保证金等共计697334.00元。因原、被告双方在合同中约定如被告违反租赁合同，原告有权以租赁保证金用于抵扣被告应付款项，被告已经交付的保证金可抵扣租金和物业费。被告王珂至2016年1月5日，下欠租金、物业费为589092.96元。关于原告要求被告承担的违约金和滞纳金的请求。原、被告在租赁合同中约定每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的5‰支付滞纳金。虽然被告王珂事实上欠付租金和物业费，但是根据原告收取被告租金、物业费的情况，现有证据无法证明被告王珂哪个时间段逾期交纳租金、物业费以及逾期支付租金和物业费的具体数额，对原告要求支付违约金和滞纳金148909.41元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告诉请由被告承担实现本合同租金及物业费所引起的所有费用和开支（包括律师费）44672.82元，因双方在租赁合同第六条中对该部分有明确约定，属原、被告真实意思表示，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王珂于本判决生效之日起十五内向原告福都公司支付租金及物业费589092.96元；二、被告王珂于本判决生效之日起十五内给付原告福都公司为实现本合同租金及物业费所引起的费用和开支（包括律师费）44672.82元；三、驳回原告福都公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取6591元，由被告王珂负担4452元，由原告福都公司负担2139元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。代理审判员 陈 震二〇一六年三月二十一日法官 助理 陈鹏举书 记 员 曹莹莹