湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂武昌民初字第00033号
原告（反诉被告）：武汉大中华酒楼有限责任公司，住所地武汉市武昌区彭刘杨路196号。
法定代表人：杨裕东，经理。
委托代理人：刘鸿生，湖北元文律师事务所律师。
被告（反诉原告）：武汉坡地商务酒店投资管理有限公司，住所地武汉市洪山区关山二路6号二栋。
法定代表人：杨华，总经理。
委托代理人：陈子华，湖北正苑律师事务所律师。
委托代理人：张凌莉。
武汉大中华酒楼有限责任公司（以下简称大中华酒楼）诉武汉坡地商务酒店投资管理有限公司（以下简称坡地商务酒店）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2012年12月21日受理后，坡地商务酒店于2013年1月10日向本院提出反诉。本院将本诉与反诉一并由审判员金勇独任审理。2013年1月14日坡地商务酒店提出申请，要求对本案诉争的房屋中由其搭建的362.45平方米房产的建造及加固等费用进行造价鉴定。本院收到鉴定报告后于2013年10月21日、2014年1月26日两次开庭进行了公开审理。大中华酒楼的委托代理人刘鸿生、坡地商务酒店的委托代理人陈子华、张凌莉到庭参加了诉讼。庭后双方均同意庭后调解，但经本院调解，双方各持己见，未达成一致意见。本案现已审理终结。
大中华酒楼诉称：2006年8月，我公司与坡地商务酒店签订了房屋租赁合同，由我公司将位于武昌区彭刘杨路196号的大中华酒楼房屋主楼1-5楼出租给坡地商务酒店使用，租赁期为10年，从2007年1月1日至2016年12月13日止。双方在租赁合同中约定出租的建筑面积为3436平方米，坡地商务酒店实际使用面积有3798.45平方米，超出约定面积362.45平方米。其原因是双方是按估算的面积签订的租赁合同，2011年2月12日，房管部门对我公司核发了房屋产权证，实测面积为3798.45平方米。我公司多次要求坡地商务酒店支付占用超面积部分房屋的费用并书面通知了该公司。但该公司不与我公司建立租赁关系，又不支付房屋占用费，我公司只好于2011年12月起诉。通过诉讼，被告于2012年2月支付了2011年12月31日前的房屋占用损失费，对2012年1月1日起至今的房屋占用费分文未付。故我公司请求法院判令坡地商务酒店赔偿房屋被占用的损失115399元；承担本案的诉讼费。2013年9月24日我公司变更诉讼请求第一项为：赔偿房屋被占用的损失203660元（2012年1月1日至2013年9月30日期间损失费）。
为证明其诉讼主张，大中华酒楼向本院提交以下证据：
1、2010年2月12日颁发的《房屋所有权证》（武房权证昌字第××号），拟证明诉争房产属大中华酒楼所有，建筑面积有3798.45平方米。
2、2006年8月28日签订的《房屋租赁合同》。
3、2007年9月25日大中华酒楼用编号为ET409131772CN的EMS向坡地商务酒店寄出的《联系函》。
4、2011年9月13日《催交房屋占用费函》。
5、证人安某的证明。
6、证人李某的证明。
7、证人曾某的证明。
8、坡地商务酒店提供的《设计说明》。
9、武昌区人民法院（2012）鄂武昌民初字第00045号民事判决书。
证据2到证据9拟证明坡地商务酒店承租大中华酒楼1-5楼房屋3436平方米，实际多占用房屋362平方米；2012年每月租金26.5元；大中华酒楼5楼改造费用由坡地商务酒店承担。
坡地商务酒店辩称及反诉称：关于面积超出部分的房屋租金问题，在武昌区人民法院（2012）鄂武昌民初字第00045号民事判决中，已经做出判决，我公司对大中华酒楼要求我公司支付租金不持异议，之所以没有支付，是因为我公司多次向大中华酒楼主张房屋扩建费和加固费。
2006年8月28日，我公司与大中华酒楼签订《房屋租赁合同》，约定大中华酒楼将坐落于武昌区彭刘杨路196号大中华酒楼主楼1-5楼，建筑面积3436平方米的房屋出租给我公司经营商务酒店和商业零售用。合同签订后，因所出租房屋的5楼无法满足我公司经营酒店的需要，我公司在通知大中华酒楼后，投资433765元对5楼进行了部分搭建，大中华酒楼后将该部分房产的产权办至自己名下，同意了我公司的搭建行为。经房屋管理部门确认，我公司搭建部分的房产面积为362.45平方米。我公司认为，大中华酒楼正是因为我公司的投入才获得此362.45平方米房屋的产权，该部分房产现市场价值高达300余万元，而大中华酒楼仍然对该部分房产向我公司主张租金，大中华酒楼应当向我公司支付上述搭建房产的建造费用。故我公司反诉要求判令大中华酒楼支付租赁合同之外由我公司所搭建的362.45平方米房屋的建造费用计人民币433765元；由大中华酒楼承担本案诉讼费用。2013年9月16日变更诉讼请求第一项为由大中华酒楼支付租赁合同之外由我公司所搭建的362.45平方米房屋的搭建工程费用140948.9元，房屋结构加固费用929533元，合计1070481.9元。
坡地商务酒店就上述答辩意见没有证据向法庭提交，但为证明其反诉诉讼主张，向本院提交以下证据：
1、房屋租赁合同，拟证明双方的权利义务关系。
2、湖北省建筑工程质量监督检验测试中心出具的《检测报告》。
3、关于大中华酒店装修期延长的函。
证据2至证据3拟证明经检测，承租房屋有安全隐患，需进行全面维修、加固，坡地商务酒店通知了大中华酒楼。
4、武汉长信装饰工程公司的证明。
5、武汉直安建筑技术有限公司的证明。
6、照片。
证据4至证据6拟证明搭建时大中华酒楼四楼的房屋原状以及搭建时系坡地商务酒店重新购置建材进行的搭建。
7、武昌区人民法院（2012）鄂武昌民初字第00045号民事判决书，拟证明新增的362.45平方米房屋系坡地商务酒店搭建，且该搭建部分已办理房屋两证。
8、评估报告，拟证明坡地商务酒店进行结构加固及搭建工程的总造价为人民币1070481.9元。
9、申请法院在房产部门调取的诉争房屋测丈表（2007年6月）、宗地图、查处违法建设结案通知书及土地平面附图，拟证明坡地商务酒店新增的房屋具体位置及新增面积362.45平方米。
10、武昌区人民法院（2012）鄂武昌民初字第00045号民事案件中坡地商务酒店在2012年2月的答辩状，拟证明在大中华酒楼办理诉争房屋产权登记后的两年内，坡地商务酒店主张过搭建费用。
大中华酒楼就反诉辩称：第一、坡地商务酒店要求我公司支付搭建诉争房屋的工程费及房屋结构加固费不符合双方的约定和法律规定。我公司与坡地商务酒店约定诉争房屋的装修和改造费及改造第五层简易钢构房的改造费用均由坡地商务酒店承担。房屋租赁合同中也写明，若我公司违约中止合同的，坡地商务酒店对诉争房屋的装修费、改造费才由我公司承担。正是有了事先的约定，我公司才同意坡地商务酒店改造、改建。第二、租赁合同中改造的含义包括了对楼房的改建、扩建。这一事实有坡地商务酒店于2006年提供的对诉争房屋1-5楼改造的设计说明和同年发给我公司的“关于大中华酒楼装修期延长的函”可以佐证。对这两份证据的真实性，在2011年同样诉的案件质证中坡地商务酒店不持异议。武昌区法院（2012）鄂武昌民初字第00045号民事判决有具体的记载和确认。第三、从2007年1月至2010年2月期间，我公司并没有收362.45平方米的房租，坡地商务酒店对该房的无偿使用早已收回了该房改造的投入。第四、如果坡地商务酒店认为装修搭建费用107万元应由我公司承担的话，坡地商务酒店应在2007年元月装修改造完毕后的两年内提出请求。坡地商务酒店在今年才主张权利显然已过诉讼时效。
大中华酒楼为证明其反诉答辩意见，向本院提交以下证据：
1、房屋租赁合同（含备忘录）。
2、证人安某证言。
3、证人李某证言。
4、证人曾某证明。
5、坡地商务酒店设计说明。
6、关于大中华酒楼装修期延长的函。
证据1至证据6拟证明坡地商务酒店对诉争房屋装修改造的费用应由其自己承担；坡地商务酒店是将大中华酒楼第五楼房屋拆除后改建了部分房屋；装修改造的含义包括了改建、扩建、装修的内容。
庭审质证中，坡地商务酒店对大中华酒楼提交的本诉证据1、2、3真实性无异议；对证据4中大中华酒楼盖章的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该函是大中华酒楼单方发出的并且没有坡地商务酒店的签收证明，不能证明坡地商务酒店收到了这个函件；对证据5到证据7，称从证人证言中可以看出362平方米是由坡地商务酒店出资修建的，证人都是大中华酒楼的员工。对证据8的真实性无异议，对证明目的有异议，认为设计说明中没有相关的内容可以说明改造费用应该由坡地商务酒店承担；对证据9无异议。
经庭审举证、质证，大中华酒楼对坡地商务酒店提交的反诉证据1、2的真实性无异议；对证据3无异议；对证据4真实性有异议，认为此证据与坡地商务酒店提交的设计说明不一致；对证据5真实性无异议；对证据6真实性和关联性有异议，认为不知道照片的拍摄时间，无法证明是不是现场；对证据7无异议；对证据8有异议，认为评估鉴定报告中的第三项四楼东南面项目房屋发生的费用不真实，当时交给坡地商务酒店时四楼就有这个房屋，坡地商务酒店只是在上面加了第五层，因此计算的施工费用和发生费用不属实，事实上没有这一项，并且坡地商务酒店自己提交的建筑施工合同中第一条写明房屋搭建是在“四楼南边港务楼顶搭建”，而不是搭建的第四层楼；第六项应该是第一至第四层楼的搭建费，鉴定公司已经回函调整了，其他的不持异议；对证据9的真实性无异议，但认为此证据只能证明确权面积，不能证明新增了362.45平方米，且本案诉争的此362.45平方米的产权在扩建之前就存在，只是处于违建状态；对证据10真实性无异议，但认为坡地商务酒店只是主张了搭建费，没有主张房屋加固费用。
坡地商务酒店对大中华酒楼就反诉提交的证据1真实性无异议，但认为不能证明欲证明的问题；对证据2有异议，对安某与坡地商务酒店的张经理多次协商没有异议，但是张经理的回复是明确拒绝改造费用由坡地商务酒店承担；对证据3有异议，认为李某身份是大中华酒楼的财务人员，并认为李某只是听说了一些情况，没有看到书面的协议之类确切的信息；对证据4有异议，认为证人未到庭；对证据5真实性无异议，但认为不能证明欲证明的问题；对证据6真实性无异议，但认为从该函的第二段可以看出2006年8月份坡地商务酒店没有发现房屋存在问题，只是在2006年12月份经检测才发现主体部分已经达到危房等级，需要进行加固的事实。
综合双方当事人的质证意见，本院对大中华酒楼提交的本诉证据的证据1至证据6、证据8、9的真实性予以确认，对坡地商务酒店提交的反诉证据的证据1、2、3、7、8、9、10的真实性予以确认，对大中华酒楼就反诉提交的证据1至证据3、证据5、6的真实性予以确认，对其证明效力，本院结合案情综合认定。
经庭审举证、质证，本院予以采信的证据及双方当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：
2006年8月28日，大中华酒楼（甲方）与坡地商务酒店（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落于武昌彭刘杨路196号大中华酒楼主楼1-5楼，建筑面积约3436平方米的房屋出租给乙方经营商务酒店（宾馆）和商业零售业之用；租赁期10年，自2007年1月1日起至2016年12月31日止；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方用于装饰部分投资不计算残值，乙方只能拆走自己投资的可移动的设施设备；双方确认每月每平方米租金和物业管理费合计为25元，每月租金和物业管理费合计85900元，从2007年1月1日起开始计租；本合同签订之日乙方向甲方一次性支付3个月租金计257700元，租金按季支付，每次付款提前一个月支付下一季度租金；经协商，双方同意经营三年后，从第四年开始租金每年递增2%，第五年租金按第四年递增后的租金为基数按2%递增，以此类推，直至合同期满；2006年9月1日前将出租房屋按现状移交给乙方使用；租赁期内甲方保证乙方按合同正常使用该房屋；装修改造时间为120天，即2006年9月1日至2006年12月31日止。同日，大中华酒楼与坡地商务酒店签订了一份《备忘录》，对《房屋租赁合同》作了变更，约定将“双方确认每月每平方米租金和物业管理费合计为25元”变更为“租金每月每平方米为25元”。
上述合同及备忘录签订后，坡地商务酒店进场装修。装修中，坡地商务酒店发现房屋建筑结构部分构件、楼面主梁结构受力等存在安全隐患。2006年11月份，坡地商务酒店委托湖北省建筑工程质量监督检验测试中心对承租房屋主体结构抽检，2006年11月20日鄂建工质检字第0606B022-3660号《武汉坡地商务酒店中华路店主体结构抽检检测报告》中的检测结论为：“该建筑为四层内框架结构，目前内框架结构承重构件在第三层有两条梁存在早期的结构受力裂缝；部分梁构件存在露筋锈蚀；部分柱构件混凝土不够密实；承重墙体因局部开设较大洞口而未处理，存在一定的安全隐患；Q-V轴范围楼面板破损较为严重。所抽检四层框架构建混凝土抗压代表值在21.3-24.4MPa之间，抽检的三、四层楼面梁构件混凝土抗压强度代表值为23.8MPa、23.4MPa，屋面梁构件混凝土抗压强度代表值为18.2MPa。建议改造设计单位根据该建筑的目前现状对其进行全面的复核计算，采取相应技术措施以保证结构的安全使用”。2006年11月11日及2006年12月1日，坡地商务酒店分别委托案外人对房屋结构进行多项加固。2006年12月6日，坡地商务酒店向大中华酒楼致函，称“为保证施工和今后使用安全，我公司根据设计院的要求，决定对主体结构进行全面的加固，故影响了装修工期，增大我公司装修成本。因此需延长工期至2007年2月28日”。
2007年，坡地商务酒店出资在大中华酒楼五楼改造、搭建房屋并经营使用至今。2010年2月12日，大中华酒楼办理了房屋所有权证（武房权证昌字第××号）。《房屋所有权证》载明武昌区彭刘杨路194-196号的五层房屋建筑面积为3798.45平方米，房屋所有权人系大中华酒楼。
2011年12月23日，大中华酒楼为与坡地商务酒店房屋租赁合同纠纷一案诉至本院。坡地商务酒店于2012年2月7日向本院提交的答辩状中表示：“如果被答辩人坚持要收取租金，那么上述房产的建筑费用则应当由被答辩人据实承担”。
2012年2月22日，本院作出（2012）鄂武昌民初字第00045号民事判决。坡地商务酒店于2012年2月支付了2011年12月31日前的房屋占用损失费，但对2012年1月1日之后的房屋占用费未付。
2013年1月14日，坡地商务酒店向本院递交《司法鉴定申请书》，申请对坐落于武昌彭刘杨路196号大中华酒楼主楼5楼由坡地商务酒店搭建的362.45平方米房产的建造费用进行造价鉴定。后又于2013年3月19日向本院递交《补充鉴定申请书》，对申请进行司法鉴定的房屋具体范围进行了明确，即包括“1、五楼靠西面约14间房及阳光棚的搭建；2、五楼靠东南面通往楼顶的楼梯侧面一间房；3、四楼东南面部分房间；4、一楼南面消防泵房；5、2-4楼西南面各一间房；6、1-5层房屋结构的加固（鉴定机构经过现场勘查认为：没有1-5层每层结构的加固，五楼不可能搭建房屋）”。2013年7月4日中大信（北京）工程造价咨询有限公司作出中信鉴工字（2013）第20002号《造价司法鉴定报告》，其鉴定结论为：武汉坡地商务酒店1-5层房屋结构加固及搭建工程总造价为1070481.9元，其中：一、五楼靠西面约14间房及阳光棚搭设的造价为126300元（阳光棚搭设16100元、钢结构加层81860元、轻质隔墙板28340元）；二、五楼靠东南面通往楼顶的楼梯侧面一间房的造价为4450.60元；三、四楼东南面部分房间的造价为2841.72元；四、一楼南门消防泵房的造价为2139.62元；五、2-4楼西南面各一间房的造价为5216.96元；六、1-5层房屋结构的加固造价为929533元。2013年8月9日，大中华酒楼提出异议，认为鉴定报告“1-5层房屋结构加固”费用为929533元缺乏事实依据，应据实调整为：1-4层房屋加固工程费929533元。2013年8月15日上述鉴定部门回函，将《鉴定报告》中的“1-5层房屋结构的加固造价为929533元”改为“1-4层房屋结构的加固造价为929533元”。
本院认为：大中华酒楼与坡地商务酒店签订的《房屋租赁合同》和《备忘录》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。
上述租赁合同中约定租赁约建筑面积3436平方米，后经坡地商务酒店搭建，实际建筑面积经房产部门确认系3798.45平方米，超出合同面积362.45平方米。超出面积部分所有权登记在大中华酒楼名下，仍由坡地商务酒店经营使用。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。坡地商务酒店使用大中华酒楼362.45平方米房屋，不缴纳占用费用，侵犯了大中华酒楼所有权中的收益权，又根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条：“侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失”的规定，坡地商务酒店应当向大中华酒楼赔偿占用房屋的损失，具体参照《房屋租赁合同》的租金条款计算。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”，大中华酒楼要求坡地商务酒店赔偿2012年1月1日至2013年9月30日占用房屋的损失203660元的诉讼请求，本院予以支持。
按照上述租赁合同的约定，大中华酒楼将房屋出租给坡地商务酒店使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，作为出租人大中华酒楼有保证出租的房屋可供安全居住、使用的义务。根据2006年11月20日湖北省建筑工程质量监督检验测试中心出具的鄂建工质检字第0606B022-3660号《武汉坡地商务酒店中华路店主体结构抽检检测报告》的检测结论，出租时诉争房屋存在安全隐患。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”的规定，大中华酒店作为出租人，有对诉争房屋进行维修的义务，而由承租人坡地商务酒店自行对房屋进行加固，消除安全隐患。故坡地商务酒店为了消除房屋安全隐患进行的房屋结构加固费用，应当由出租人大中华酒店承担。
2010年2月12日，大中华酒楼办理的房屋所有权证中载明的建筑面积为3798.45平方米，比双方签订的《房屋租赁合同》中约定的约3436平方米建筑面积新增362.45平方米，大中华酒楼向坡地商务酒店主张该新增面积的占用费，即认可原建筑面积为3436平方米，而坡地商务酒店在租赁期间对整栋房屋进行了改扩建，新增的362.45平方米可认定为坡地商务酒店在承租该栋楼房时扩建的面积，在2010年载入房产证建筑面积中。根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十四条：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；……”的规定，大中华酒楼已取得面积362.45平方米改扩建房屋的所有权，应视为认可了坡地商务酒店的改扩建，可由大中华酒楼将建造费用支付给坡地商务酒店。审理中，坡地商务酒店申请评估的工程费用鉴定报告，虽然大中华酒楼提出异议，但未能提出反证及充分理由，对鉴定结论本院予以确认。但鉴定结论中有关五楼阳光棚搭设费用，不属于扩建费用范围，坡地商务酒店要求按照此鉴定结论由大中华酒楼支付搭建工程费用的诉讼请求，本院部分予以支持。
大中华酒楼认为坡地商务酒店的反诉请求已超过两年诉讼时效的抗辩意见，因坡地商务酒店在2012年2月7日向本院提交答辩状时就已向大中华酒楼主张，从诉争房屋2010年2月12日办证之时起算，未超过两年的诉讼时效，故对大中华酒楼的此项抗辩意见，本院不予采纳。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十四条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）武汉坡地商务酒店投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）武汉大中华酒楼有限责任公司赔偿2012年1月1日至2013年9月30日占用房屋的损失203660元。
二、原告（反诉被告）武汉大中华酒楼有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）武汉坡地商务酒店投资管理有限公司支付房屋结构加固及搭建工程费用共计1054381.9元（1070481.9元－16100元）。
三、驳回被告（反诉原告）武汉坡地商务酒店投资管理有限公司的其他反诉请求。
本案本诉案件受理费4355元，减半收取2177.5元，由被告（反诉原告）武汉坡地商务酒店投资管理有限公司负担［此款原告（反诉被告）武汉大中华酒楼有限责任公司已垫付，由被告（反诉原告）武汉坡地商务酒店投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）武汉大中华酒楼有限责任公司］。本案反诉案件受理费7218元，减半收取3609元，由被告武汉坡地商务酒店投资管理有限公司负担［此款被告（反诉原告）武汉坡地商务酒店投资管理有限公司已垫付，由原告（反诉被告）武汉大中华酒楼有限责任公司于本判决生效之日起十五日内给付被告（反诉原告）武汉坡地商务酒店投资管理有限公司］。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。
审判员 金勇
二〇一四年四月十六日
书记员 程晨