广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终3693-3701号
3693-3694号案上诉人（原审原告）：刘庚元
3695-3696号案上诉人（原审原告）：林宜
3697号案上诉人（原审原告）：罗带喜，
3698-3699号案上诉人（原审原告）：刘桂发
3700-3701号案上诉人（原审原告）：吴冠光
吴冠光委托代理人：郭晓华
九案上诉人共同委托代理人：赵永丽，广东维强律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市蛇口水湾源华实业股份有限公司
法定代表人：谢玉生，董事长。
委托代理人：杜婉纯，广东国晖律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市诚品地产有限公司
法定代表人：邓凯文，董事长。
委托代理人：王珂，广东信达律师事务所律师。
上诉人刘庚元等人因与被上诉人深圳市蛇口水湾源华实业股份有限公司（以下简称水湾公司）、深圳市诚品地产有限公司（以下简称诚品公司）房屋安置拆迁补偿合同纠纷九案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第192-200号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本九案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年1月26日，诚品公司的名称由“深圳市恒创通达投资发展有限公司”变更为“深圳市诚品地产有限公司”。
2007至2010年期间，刘庚元等人（乙方）分别与水湾公司（甲方）签订《xxx村旧村改造协议书》，约定：xxx村旧村改造项目计划期限为四年，具体时间以拆旧房（三至十四排）之日起计算，预计从2008年3月1日至2012年2月28日止，凡纳入改造的房屋搬迁工作要求在2007年12月3日前搬迁完毕；乙方同意将现位于xxx村的房产（各案的房号和具体面积详见附表）连同住宅地一份交由甲方进行旧村改造；甲方全责完成xxx村的旧村改造项目，并在该项目竣工后180天内无偿按乙方应得的旧村改造房产面积、家庭分户名下办妥乙方应有的房地产权证（红本）；乙方现位于xxx村的房产建筑面积按1比1.1赔偿（实际赔偿面积详见附表），并配送地下室停车位一个；甲方同意补足改造赔偿方案中不到480平方米进行补足480平方米的标准相差的面积（192、195号案）或补足改造赔偿方案中不到680平方米进行补足680平方米的标准相差的面积（196号案）；经确认为没有商铺的户主可享有30平方米商铺（户主可以选择要或不要）；经确认为商铺赔偿不足30平方米的户主，不足部分可以进行补足，以上享有或补足的平方数都是纳入户主房产1比1.1赔偿中计算；乙方现有简易建筑的，甲方依约给予乙方经济补偿；甲方同意按每份房产住宅地补偿迁出及回迁费用3000元，一次性补偿乙方金额3000元；旧村改造期间，甲方以乙方原有房产面积按租金的标准支付给乙方，经确认为住房的房屋，第一年每月每平方米租金22元，第二年每月每平方米租金24元，第三年每月每平方米租金26元，第四年每月每平方米租金28元；经确认为店铺的（底层），经确认为店铺的（底层），一排（一排1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、10号、11号、12号）每月每平方米为80元，二排1号、三排1号、四排1号、五排1号、六排1号每月每平方米为60元；其他地方的一律按每月每平方米40元计算（各案的计租面积详见附表）；甲方每年的元月二十日前以一次性支付的形式支付当年的租金给乙方（但项目工程竣工年看工程进度而定）；旧村改造项目竣工后，由水湾公司统一安排乙方房产赔偿分配工作，房产赔偿分配采用抽签的方式进行对乙方应得的房产面积楼层分配；对于乙方应得房产的套数多少、单元大小平方数，待征求乙方意见后另行再作确认方案，乙方所分配的实际房产赔偿面积如与分配单元房产面积有差额时，采用多除少补的办法进行解决，差额部分以货币交易的形式进行结算；如甲方未能在本协议约定的期限内将乙方所应得的房产（商铺）按时竣工并交乙方使用的，超过期限（即第五年开始），甲方须按第四年的各类租金标准加倍支付给乙方作违约金（租金），如超过本协议约定的交楼期限一年，乙方有权单方面终止本协议，并要求甲方承担由此造成的一切经济损失，以及其他条款和内容。后刘庚元等人与水湾公司签订了《房屋面积确认书》，确认了拆迁房屋的面积。
2009年8月28日，水湾公司（甲方）与诚品公司（乙方）签订《深圳市南山区xxx村旧村改造项目合作开发协议书》，约定甲、乙双方合作开发深圳市南山区xxx村旧村改造项目。诚品公司依约向水湾公司支付了安置补偿费用。2009年2月，广东省城乡规划设计研究院深圳分院制作《深圳市南山区蛇口xxx村改造专项规划》，深圳市城中村改造工作办公室审议同意该专项规划。深圳市南山区城中村（旧村）改造办公室分别于2010年2月9日、2010年3月24日、2010年4月30日、2010年5月24日在招商街道办、蛇口消息报刊登《关于南山区xxx村改造专项规划调整方案（草案）公示的公告》。
关于拆迁的开始时间，刘庚元等人主张为2009年4月29日；水湾公司、诚品公司认为依约水湾旧改项目的拆迁时间应为拆旧房（三至十四排）之日起计算，水湾公司提交了报纸、照片、公证书等证据证明xxx村旧村改造的正式拆迁启动时间为2009年4月28日，即协议书约定的改造项目的计划期限的开始计算时间。2009年11月2日，水湾公司向部分村民作出《认可书》，刘庚元、吴冠光签名确认。该《认可书》载明：“……按目前情况看，最少需要在原《协议书》约定的改造完成时间往后推迟一年，租金按原《协议书》里约定的类推照付，特请大家对旧村改造时间往后推迟一年再认可一下……。”刘庚元、吴冠光、水湾公司确认合同约定的开发期限为四年，水湾公司、诚品公司主张，刘庚元、吴冠光签订《认可书》的，往后延一年。
2012年7月1日，深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局对涉案旧村改造项目作出深规土建许字xxxxxx号、深规土建许字xxxxxx号《深圳市建设工程规划许可证》。2015年2月15日，深圳市南山区住建局向水湾公司、诚品公司出具《深圳市房屋建筑项目竣工验收备案收文回执》，载明已收到xxx广场x期的竣工验收备案资料。2015年3月27日，诚品公司通过EMS向水湾公司邮寄《关于回迁物业移交工作的函（二）》，载明诚品公司已于2015年3月1日通知水湾公司接收回迁物业相关文件及钥匙，水湾公司未办理接收事宜，故再次通知将于2015年3月3日向水湾公司移交回迁物业1、2、3号楼各单位钥匙及相关文件。2015年4月10日，水湾公司、诚品公司举行了xxx广场回迁物业1-3号楼工程资料移交仪式，并对现场录像进行了证据保全公证。庭审中，诚品公司陈述，涉案房产共7栋建筑物，1-3栋已竣工验收并交付水湾公司，4-7栋未竣工验收。水湾公司陈述，至庭审之日，尚未向村民交付接收的房产，还在筹备中。
刘庚元等人提交了建筑物面积测绘报告拟证明刘庚元等人原有的房产总建筑面积不含任何公摊面积。水湾公司对上述证据不予认可，主张双方已就房屋面积作出了明确确认，刘庚元等人原有的房屋为独栋建筑，赔偿的房屋为整体的商品房，两者存在根本差别；诚品公司认为该报告出具的时间为2010年12月14日，xxx村旧房拆除及旧改开工时间为2009年4月，该报告不能反映xxx村民物业的状况。
另查，2014年，xxx村被拆迁人郑玉珍、陈妹仔等人作为原告，不服深圳市城中村改造工作办公室于2009年3月6日对南山区旧城改造办公室作出深城改办[2009]4号《关于南山区蛇口xxx村改造专项规划的审议意见》的规划行政批准行为，以深圳市人民政府作为被告向深圳市中级人民法院提起了行政诉讼，深圳市中级人民法院作出（2014）深中法行政初字第32号行政裁定，认为原告所列被告主体不适格，驳回郑玉珍等人的起诉。其后郑玉珍等人上诉，广东省高级人民法院作出（2015）粤高法行终字第46号行政裁定，驳回了原告的上诉，维持原审裁定。
水湾公司提交了各案付款时间明细表及租金明细表，拟证明各案拆迁租金均发放至2015年4月，其中2014年5月至2015年4月发放双倍租金，刘庚元等人对此未表示异议。刘庚元等人于庭审中明确其诉请的违约金按照协议约定的双倍租金标准计付，自2013年5月计至2014年4月。
水湾公司支付的租金标准（单位均为元/月.平方米）如下：【191号案罗有兴】1、住房：2013年1月至6月为32,2013年7月至2014年6月为34；2、店铺：2013年1月至12月为52，2014年1月至12月为54。【194、195号案林宜】1、住房：2013年1月至12月为28,2014年1月至12月为30；2、店铺：2013年1月至12月为46,2014年1月至12月为48。【196号案罗带喜】1、住房：2013年1月至12月为28,2014年1月至12月为30；2、店铺：2013年1月至12月为46,2014年1月至12月为48。【197、198号案刘桂发】1、住房：2013年1月至6月为32,2013年7月至2014年6月为34；2、店铺：2013年1月至12月为52，2014年1月至12月为54。
刘庚元等人的诉讼请求为：1、确认《xxx村旧村改造协议书》第五条第（一）项内容的实际赔偿住宅面积为不含公摊的套内实际建筑面积，诚品公司共同承担赔偿责任；2、确认原审192、195、196号案《xxx村旧村改造协议书》第五条第（二）、（三）项内容所指的甲方同意补足相差的面积为不含公摊的套内实际建筑面积，诚品公司承担连带责任；3、刘庚元等人在xxxx村改造项目中可以自行选择所要回迁物业的楼栋（具体为要求水湾公司、诚品公司在xxxx广场x期的4
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6栋住宅楼中向刘庚元等人履行交付住宅面积的义务，具体楼层和房号按合同约定抽签决定；水湾公司、诚品公司在1-7栋的一层向刘庚元等人交付商铺面积，具体位置按合同约定抽签决定）；4、水湾公司、诚品公司共同向刘庚元等人支付违约金；5、水湾公司、诚品公司承担全部诉讼费用。
原审法院认为，刘庚元等人分别与水湾公司签订的《xxx村旧村改造协议书》及刘庚元、吴冠光签名确认的《认可书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。
关于刘庚元等人要求确认《xxx村旧村改造协议书》第五条第（一）项的实际赔偿面积、第五条第（二）、（三）项补足相差的面积为不含公摊的套内实际建筑面积的诉讼请求。《xxx村旧村改造协议书》第五条第（一）、（二）、（三）项虽未明确是套内面积还是建筑面积，但根据合同的约定，“乙方现位于xxx村的房产建筑面积按1比1.1赔偿”，故实际赔偿面积仍应按照刘庚元等人原位于xxx村的被拆迁的房产的建筑面积的1.1倍来确定，刘庚元等人已通过《xxx村旧村改造协议书》和《房屋面积确认书》对被拆迁的房产的面积进行了确认，故刘庚元等人请求确认实际赔偿面积、补足相差的面积为不含公摊的套内实际建筑面积，没有合同依据，原审法院不予支持。
关于刘庚元等人要求在xxxx村改造项目中可以自行选择所要回迁物业的楼栋的诉讼请求（具体为要求水湾公司、诚品公司在xxxx广场x期的4--
6栋住宅楼中向刘庚元等人履行交付住宅面积的义务，具体楼层和房号按合同约定抽签决定；水湾公司、诚品公司在1-7栋的一层向刘庚元等人交付商铺面积，具体位置按合同约定抽签决定）。《xxx村旧村改造协议书》仅约定“旧村改造项目竣工后，由水湾源华统一安排乙方房产赔偿分配工作，房产赔偿分配采用抽签的方式进行对乙方应得的房产面积楼层分配；对于乙方应得房产的套数多少、单元大小平方数，待征求乙方意见后另行再作确认方案，”合同并未约定水湾公司须在4
--6栋住宅楼中向刘庚元等人交付住宅，在1-7栋的一层向刘庚元等人交付商铺，刘庚元等人的该项请求亦无合同依据，原审法院不予支持。
关于刘庚元等人要求水湾公司、诚品公司按照协议约定的双倍租金标准计付2013年5月计至2014年4月的违约金。原审法院认为，xxx村旧村改造项目于2009年4月开工，依照《xxx村旧村改造协议书》的约定，水湾公司应于计划期限的四年内即2013年5月前将刘庚元等人应得房屋竣工交付刘庚元等人使用，超出上述期限后水湾公司须按照第四年的各类租金标准加倍向刘庚元等人支付违约金（租金）。刘庚元、吴冠光在水湾公司2009年11月2日作出的《认可书》签名，同意旧改协议书约定的旧村改造完成时间往后推迟一年，项目期限延长至五年，租金按旧改协议书里约定的类推照付，故对于刘庚元、吴冠光，水湾公司应从2014年5月开始支付双倍租金，刘庚元、吴冠光、水湾公司均确认水湾公司从2014年5月已实际开始支付双倍租金，故对于刘庚元、吴冠光的该项诉讼请求，原审法院不予支持。林宜、罗带喜、刘桂发等人并未签订《认可书》，水湾公司依约应从2013年5月开始支付双倍租金，因水湾公司已实际支付2013年5月至2014年4月期间的租金，故水湾公司还应向林宜、罗带喜、刘桂发等人支付相当于上述期间租金的违约金。违约金按照计租面积，以住房、店铺不同时段的租金单价计算，计算明细及金额详见附表。
刘庚元等人请求诚品公司承担连带责任，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、水湾公司于判决生效之日起十日内向罗有兴、林宜、罗带喜、刘桂发支付违约金（具体金额详见附表）；二、驳回刘庚元、吴冠光的全部诉讼请求；三、驳回罗有兴、林宜、罗带喜、刘桂发的其他诉讼请求。案件受理费的负担，详见附表。
刘庚元等人不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院判令：一、撤销原审判决；二、依法确认《xxx村旧村改造协议书》第五条第一项内容实际赔偿房屋为不含公摊的套内建筑面积，诚品公司共同承担赔偿责任；三、确认刘庚元等人在xxx村旧改项目可自行选择回迁物业的楼栋（4-6栋回迁住宅，1-7栋一层回迁商铺，具体位置抽签决定）。四、由水湾公司、诚品公司向刘庚元等人支付违约金。五、由水湾公司、诚品公司承担本案一、二审全部诉讼费。事实和理由如下。
一、刘庚元等人要求确认赔偿房屋面积为不包含公摊的套内面积有事实和合同依据。
对于房屋是否包含公摊、为套内面积还是建筑面积，应当根据旧改实际情况判断，而不仅仅依照旧改协议中模棱两可的约定。
2007年开始，为了推进xxx村旧改，水湾公司的领导班子多次组织村民开会，回答村民对旧改提出的问题。在村民会议上，水湾公司的法定代表人表示“拆多少就按照标准实际赔多少；原有房屋没有公摊，新房子也都按照实际赔偿”，该承诺并非水湾公司一人主张，而是在村民会议公开表态。在水湾公司的承诺下签订的《xxx村旧村改造协议书》第五条第一款中运用了“按l比1.1赔偿，实际赔偿住宅面积……”的表述。
首先，水湾公司多次召开村民大会并非无迹可寻，是否曾经对实际赔偿房屋标准做出承诺，相关会议纪要应当有记载，应尊重曾经发生的事实。
其次，刘庚元等人旧改前房屋均为独栋楼房不包含公摊面积，水湾公司、诚品公司确认的《房屋面积确认书》证明了原房屋均为实际使用面积，院墙、院子等均未计算入面积，所以旧改协议第五条第一款“乙方现位于xxx村xxx的房产建筑面积xxx平方米”不可以理解为包含公摊的建筑面积。包含公摊的房屋置换包含公摊后的房屋，不包含公摊的房屋也应当置换为不包含公摊面积的房屋，一审判决违反了合同法第四条的公平原则。
再次，“实际赔偿面积”的表述虽然没有严格的法律定义，但是刘庚元等人理解为不包含公摊面积符合逻辑，否则“实际”二字如何理解。根据合同法第41条，《xxx村旧村改造协议书》是水湾公司提供的格式合同，当有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释，确认“实际赔偿面积”为不包含公摊的面积。
二、回迁房屋应当根据房屋性质和旧改协议确认回迁楼栋，确认住宅在4-6栋回迁、商铺在1-7栋一层回迁有事实和合同依据。旧改协议明确约定两种回迁物业，包含住宅和商铺，旧改协议第五条第一款确认了回迁住宅和商铺的面积。根据旧改实际情况，xxx村旧改共有7栋楼，其中l、4、5、6栋为住宅，2、3、7为商务公寓和办公。因1栋住宅与4-6栋住宅质量、配套设施有明显差别，所以在旧改协议约定了回迁住宅的情况下，刘庚元等人有权选择配套设施较好的4-6栋住宅回迁；而2、3、7栋的性质与《旧改协议》中“住宅”的约定不符，排除在回迁住宅范围内。刘庚元等人原有商铺均为楼房一层，在符合旧改规划的情况下，刘庚元等人要求返还商铺为1-7栋一层符合公平原则。
在签订《xxx村旧村改造协议书》时，并未将旧改规划和回迁物业予以确认，只是笼统的规定了住宅或商铺。由于新建房屋有住宅、商铺、公寓等之分，刘庚元等人的诉请是根据实际情况确认回迁物业。
2014年4月18日，未经全体被拆迁人同意，未经董事会、股东代表会，水湾公司的法定代表人以全体被拆迁人和集体物业的名义与诚品公司签订了《深圳市南山区xxx村旧村拆迁及回迁物业补充协议》（以下简称“补充协议”）确认回迁房为1-3栋。该补充协议严重违反《旧改协议》，侵害了刘庚元等人的利益。为了明确旧改协议的约定，根据实际情况和《旧改协议》依法确认回迁物业的楼栋，能够解决纠纷，确认三方的权利与义务。一审法院以无合同约定为由驳回刘庚元等人的起诉实际上否认了《旧改协议》的约定，未解决回迁问题。
三、一审判决对违约金的认定明显与旧改协议相违背，水湾公司应当根据旧改协议支付旧改第五年的违约金。
1、一审法院对《旧改协议》中关于违约金条款的理解明显有误，“双倍租金”等同于违约金的认定显属错误。
《xxx村旧村改造协议书》第8条“如甲方未能在本协议约定期限内将乙方应得的房产（商铺）按时竣工并交付乙方使用的，超出期限（即第五年开始），甲方须按照第四年的各类租金标准加倍支付给乙方作为违约金（租金）；超出本协议约定交楼期限一年，乙方有权单方终止本协议”，刘庚元等人据此提出要求支付旧改第五年的违约金。
水湾公司主张于2009年4月28日拆除主体建筑，四年旧改期为2009年4月28日---2013年4月28日，第五年为2013年4月28日---
2014年4月28日。在旧改第五年，水湾公司应当按照旧改第四年即2012年4月28日---
2013年4月28日的租金标准加倍支付给刘庚元等人作为延期1年交房的违约金，该条款清晰无歧义。
刘庚元等人主张支付违约金时间为旧改第五年即2013年5月至2014年4月，计算违约金的标准是旧改第四年即2012年4月28日至2013年4月28日期间租金的两倍，一审判决中将起算违约金时间（即第五年）与计算违约金标准的时间（即第四年）混同。
因水湾公司、诚品公司在旧改第五年并未交房，应当按照旧改协议第6条第1款约定支付第五年租金，除此之外，同时应当根据旧改协议第8条另行支付违约金。旧改协议中约定“按照第四年的各类租金标准加倍支付作为违约金（租金），”虽然违约金后面的括号里有租金两字，但是违约金与租金是两码事。
旧改协议中只约定了租金和违约金，从未有“双倍租金”的约定。事实上，从2014年5月起水湾公司按照租金标准双倍支付，依据为水湾公司与诚品公司签订的《补充协议》第四条，但是“双倍租金”并未在旧改协议中约定，与本案的违约金并无关联。一审法院将没有在旧改协议中约定的“双倍租金”与违约金混同明显错误。
2、刘庚元、吴冠光认为旧改第五年违约金支付有严格的时间限制和计算标准，《认可书》并未对违约金条款做出变更。
旧改协议中将违约金限定在旧改第五年，超出五年期限的，刘庚元、吴冠光可以解除旧改协议。刘庚元、吴冠光签署的《认可书》约定“需要在原《协议书》约定的改造完成时间往后推迟一年，租金按原《协议书》里约定的类推照付，特请大家对旧村改造时间往后推迟一年再认可一下”《认可书》确认对旧改延期一年，对旧改第五年违约金条款没有做出任何变更，租金类推照付，但可没约定违约金也推辞一年，违约金的约定依然有效。从旧改第五年开始，水湾公司应当按照旧改第四年租金标准两倍作为违约金支付给刘庚元等人。因水湾公司并未支付旧改第五年的违约金，刘庚元等人要求支付符合旧改协议约定。
3、林宜、罗带喜、刘桂发等人认为旧改第五年违约金支付有严格的时间限制和计算标准，计算标准为旧改第四年租金标准两倍。旧改协议中将违约金限定在旧改第五年，超出五年期限的，林宜、罗带喜、刘桂发等人可以解除旧改协议。一审法院得出的“水湾公司应从2013年5月开始向林宜等人支付双倍租金”的说法根本错误，双倍租金的来源没有依据，将双倍租金等同于违约金的认定更是错上加错。从旧改第五年开始，水湾公司应当按照旧改第四年租金标准两倍作为违约金支付给林宜、罗带喜、刘桂发等人。因水湾公司并未支付旧改第五年的违约金，林宜、罗带喜、刘桂发等人要求支付旧改第五年的违约金符合旧改协议约定。
被上诉人水湾公司答辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，程序合法。一、刘庚元等人诉请变更赔偿住宅面积、商铺面积为套内面积没有合同和法律依据，双方签订的xxx村旧村改造协议书第五条明确约定了房屋的补偿标准，一律按1：1.1进行赔偿。该条第一项明确确定了房产建筑面积和商铺面积，按1：1.1赔偿，实际赔偿面积也应以建设面积计算。根据合同约定，赔偿的住宅、商铺面积为原被拆迁房屋的建筑面积1.1倍，在同一合同同一条款中，应当属于同一概念，该赔偿面积应为建筑面积。刘庚元等人单方提出变更建筑面积为套内面积，并没有合同依据，水湾公司不同意该合同的变更。二、刘庚元等人诉请自行选择回迁物业的具体位置，没有依据。根据双方签订的xxx村旧村改造协议书第七条，对于改造后房产的分配作出了明确约定，旧改项目竣工后，由水湾公司统一安排分配工作，房产赔偿分配采用抽签方式进行。现刘庚元等人如提出自行选择回迁物业没有依据，同时如刘庚元等人能自行选择回迁物业具体位置，整个xxx村的其他村民房产的安排，回迁物业的确认将无法进行，因此，刘庚元等人的该项诉请没有事实和法律依据，应予驳回。三、关于逾期交付回迁物业的违约责任，双方在协议第八条作出了明确约定。一审法院查明的事实正确，计算违约金（租金）的方式、标准正确，应予维持。
被上诉人诚品公司答辩称：一、原审判决认识事实清楚，适用法律正确。二、xxx村赔偿物业的分配工作已于2015年9月16日至17日顺利开展，赔偿物业中68%的面积已办理入伙，且目前已有部分入伙村民入住，有很多入伙村民正在积极装修回迁物业。但截至目前，因不遵守旧改协议书约定而提起诉讼的民事、行政案件已达60多个案件，该系列案件的诉求基本无事实和法律依据，从而被人民法院依法驳回。因此，刘庚元等人的行为明显是滥用诉权，恶意诉讼，增加了人民法院的负担及其他诉讼参加人的诉累。三、旧改协议书已明确约定赔偿面积是指包括分摊面积在内的建筑面积，而非指套内面积，刘庚元等人无权单方变更协议书的约定。四、刘庚元等人主张在xxx村旧村改造楼盘中优先选择4-7栋作为回迁安置住宅的请求，违反了旧改协议书的约定，无合同依据。五、旧改协议书第八条第（一）款关于超出交楼期限后如何支付租金和违约金的约定清晰明确，且诚品公司已按约定向刘庚元等人支付了包括违约金在内双倍租金，因此，刘庚元等人在合同之外另行主张违约金，无合同依据。综上所述，刘庚元的诉讼请求无事实和法律依据，法院应予以驳回。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本九案为拆迁安置补偿合同纠纷。根据各方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于：（一）涉案《xxx村旧村改造协议书》约定的实际赔偿面积及补足面积为套内面积还是建筑面积。（二）刘庚元等人是否有权自行选择回迁物业的楼栋。（三）违约金计付的起算时间及标准应如何认定。
关于涉案《xxx村旧村改造协议书》约定的实际赔偿面积及补足面积为套内面积还是建筑面积。本院认为，在没有特别注明的情况下，同一条款中对于面积所采用的概念应是同一的。《xxx村旧村改造协议书》第五条第（一）、（二）、（三）项均未在“实际赔偿面积”处采用套内面积或建筑面积的表述，根据合同同一条款前段的约定，“乙方现位于xxx村的房产建筑面积……平方米，按1比1.1赔偿”，实际赔偿面积仍应为按照刘庚元等人原位于xxx村的被拆迁的房产的建筑面积的1.1倍所计得的建筑面积。
对于刘庚元等人以院墙、院子均未纳入补偿面积范围为由，主张原房产建筑面积不包含公摊面积，故赔偿面积即应不包含公摊面积的主张，本院认为，刘庚元等人已通过《xxx村旧村改造协议书》和《房屋面积确认书》对被拆迁的房产的面积进行了确认，《xxx村旧村改造协议书》对院墙及其他简易建筑亦约定了单项的补偿，并不存在应补偿而未予补偿的面积，而公摊面积是建筑物区分所有权中的专有概念，是否存在公摊面积并不导致“建筑面积”这一概念在适用上的区别，况且所有权人对公摊面积亦是享有权利的，刘庚元等人主张不存在公摊面积的房屋建筑面积相当于套内建筑面积，于法无据，本院不予采纳。
关于刘庚元等人是否有权自行选择回迁物业的楼栋。水湾公司应按合同约定的房产性质向刘庚元等人交付回迁物业，但关于回迁物业的具体楼栋，《xxx村旧村改造协议书》仅约定“旧村改造项目竣工后，由水湾源华统一安排乙方房产赔偿分配工作，房产赔偿分配采用抽签的方式进行对乙方应得的房产面积楼层分配；对于乙方应得房产的套数多少、单元大小平方数，待征求乙方意见后另行再作确认方案，”并未约定水湾公司须在4
--6栋住宅楼中向刘庚元等人交付住宅，在1-7栋的一层向刘庚元等人交付商铺，故刘庚元等人的该项请求无合同依据，原审法院不予支持正确，本院予以维持。
关于违约金计付的起算时间及标准问题。xxx村旧村改造项目于2009年4月开工，依照《xxx村旧村改造协议书》的约定，水湾公司应于计划期限的四年内即2013年5月前将刘庚元等人应得房屋竣工交付刘庚元等人使用，超出上述期限后水湾公司须按照第四年的各类租金标准加倍向刘庚元等人支付违约金（租金）。刘庚元、吴冠光在水湾公司2009年11月2日作出的《认可书》签名，同意旧改协议书约定的旧村改造完成时间往后推迟一年，项目期限延长至五年，租金按旧改协议书约定的类推照付。故水湾公司应从2014年5月开始向刘庚元、吴冠光支付违约金，从2013年5月开始向未签订《认可书》的林宜、罗带喜、刘桂发支付违约金。
刘庚元、吴冠光主张虽同意改造完成时间推迟一年，但违约金起算时间仍应从第五年开始。本院认为，违约金产生的前提在于违反合同约定之事由的发生，刘庚元、吴冠光既已同意改造完成时间推迟一年，则合同约定的旧改完成时间发生变更，在旧改第五年之时，水湾公司未完成旧改并未构成违约，刘庚元、吴冠光主张水湾公司应自2013年5月承担违约责任，于法无据，本院不予采纳。因刘庚元、吴冠光提交的违约金明细明确其诉请的违约金自2013年5月计至2014年4月，而水湾公司自2014年5月开始才负有支付违约金的责任，故对于刘庚元、吴冠光关于违约金的诉讼请求，本院予以驳回。
关于违约金的支付标准。合同约定，水湾公司须按照第四年的各类租金标准加倍向被拆迁人支付违约金（租金）。本院认为，从“违约金（租金）”的文义看，该条款所计付款项并非全为违约金，而是违约金及租金。以该标准所计算的支付金额，明显高于合同约定的每年单价递增2元的标准所计算的租金，其超出的部分即带有违约金性质。刘庚元等人主张水湾公司除租金外，仍应支付按旧改第四年租金标准双倍数额计算的违约金，与合同约定不符，本院不予采纳。林宜、罗带喜、刘桂发并未签订《认可书》，水湾公司依约应从2013年5月开始支付违约金。因水湾公司已按照旧改第四年租金单价递增2元的标准向林宜、罗带喜、刘桂发实际支付了2013年5月至2014年4月期间的租金，故水湾公司还应向林宜、罗带喜、刘桂发支付相当于旧改第四年租金标准双倍数额计算的金额与上述已付数额之间的差额。由于林宜、罗带喜、刘桂发起诉时所列明细的单倍标准实为旧改第四年租金单价递增2元的租金标准，原审判令水湾公司按该标准支付违约金，实际高于依据合同水湾公司仍应支付的违约金数额。但因水湾公司并未上诉对此异议，故本院对此项予以维持。
刘庚元等人请求诚品公司承担连带责任，没有事实和法律依据，原审法院不予支持正确，本院亦予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，由刘庚元等人负担（金额详见附表）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱裕华
审 判 员 张秀萍
代理审判员 蔡妍婷
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 邹俊辉
书 记 员 谢文琦