江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣07民终3263号
上诉人（原审原告）：赣州市欣宏房地产开发有限公司，住所地赣州经济技术开发区迎宾大道南侧蓝科天水1栋1#写字楼。
法人代表人：蔡瑞荣。
委托诉讼代理人：卢婷，江西冠城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李中庆，男，1974年9月21日出生，汉族，江西省大余县人，住大余县。
委托诉讼代理人：何震，大余县南安服务所法律工作者。
上诉人赣州市欣宏房地产开发有限公司（下称欣宏公司）因与被上诉人李中庆商品房销售合同纠纷一案，不服大余县人民法院（2016）赣0723民初369号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
欣宏公司的上诉请求：撤销一审判决，改判终止履行《商品房团购协议》并由李中庆向欣宏公司支付违约金300万元人民币，本案诉讼费用由李中庆承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误，应依法予以改判。一、关于本案的事实。2015年11月9日，2015年11月22日欣宏公司和李中庆签订了《商品房团购协议》及《补充协议》。两协议针对李中庆团购欣宏公司商品房的权利义务进行了相应的约定。两协议明确约定：李中庆可将向欣宏公司团购的商品房对外以欣宏公司的名义出售，并以欣宏公司的名义签订《商品房买卖合同》。对于付款方式，双方还约定：李中庆确保欣宏公司于2015年12月10日前能得到1000万元的房款，2016年2月9日前共得到2600万元。否则，协议无效。李中庆需向欣宏公司支付300万元违约金。以上两协议，一审法院已认定合法有效，双方均应遵守，全面履行各自的合同义务。二、李中庆存在严重的违约情形。基于以上事实，从一审中李中庆提交9份商品房买卖合同的证据可以看出，李中庆违反协议的约定，未以欣宏公司的名义出售商品房。虽然该商品房买卖合同将出卖人打印为欣宏公司赣州市欣宏房地产开发有限公司，但除了打印的字体之外，没有任何欣宏公司的签字或是印章来予以证明。而欣宏公司提交的ＸＸＸ、吴志健、袁震昇三人所签订的《赣州市商品房买卖合同》对比可以证实，经欣宏公司认可的合同均有欣宏公司的盖章。其次，商品房买卖合同采用的版本是经赣州市房地产管理局监制备案的。而李中庆私自打印的合同完全不符合商品房买卖合同的要求，合同内容混乱。另外，双方提供的银行流水充分证实了李中庆的违约行为。2015年12月10日前，欣宏公司未得到1000万元的房款，2016年2月9日前，也未共得到2600万元得房款。因此，李中庆已经严重违反了协议的约定，应承担约定的违约责任。三、欣宏公司完全履行了协议的约定，在协议的履行过程中没有任何过错。一审法院认定：欣宏公司未及时提供房地产开发资质证书、未按协议约定及时与购房人签订正式的商品房买卖合同导致欣宏公司未能及时得到房款。该认定完全错误，没有事实依据。欣宏公司在一审中已经提交了房地产开发资质的证明，且从2015年11月至今，商品房销售均可以办理备案登记等手续。均证实欣宏公司的资质是完全没有问题的。李中庆隐瞒欣宏公司真实情况，私下低价出售房产，欣宏公司对此毫不知情，因此，未能签订正式的商品房买卖合同的责任不在于欣宏公司。李中庆也未能提交任何证据来予以证明欣宏公司存在不与购房人签订正式商品房买卖合同的行为。四、一审错误认定欣宏公司和李中庆之间变更了补充协议的内容。欣宏公司和李中庆之间从未进行任何口头或者书面的约定，改变补充协议的内容。2016年2月9日之前，欣宏公司未能得到约定的全部房款，李中庆违约。2016年2月9日之后，欣宏公司并没有收取到李中庆的任何房款，而是开始自行出售房产。该行为可以认定为欣宏公司终止履行协议的表示。之后，欣宏公司还在法定的期限提起诉讼，更不存在默认改变补充协议内容的情形。综上所述，李中庆严重违反协议的约定，欣宏公司诉请终止履行《商品房团购协议》并由李中庆向欣宏公司支付违约金300万元人民币合法合理。
李中庆辩称：一审法院事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回上诉。一、涉案的两份协议《商品房团购协议》及《补充协议》合法有效，协议内容未违反法律、行政法律法规规定，并是合同双方当事人的真实意思表示，一审法院认定事实清楚。依据欣宏公司与李中庆的两份协议，则一审法院对双方的法律关系性质认定正确，两份协议实质上反映的是欣宏公司委托李中庆对其开发的大余财富公馆剩余房源进行销售的问题代理行为，双方之间法律关系合法有效，受法律保护。二、关于欣宏公司、李中庆在执行协议过程中是否违约的问题1、欣宏公司在上诉状第二点称“李中庆存在严重的违约情形”理由是：①提交的9份商品房买卖合同未以其名义出售商品房，其未盖章。②合同形式不符合要求，不是行政主管部门监督备案的，内容混乱，以此论证李中庆存在违约情形，没有依据和理由不成立。李中庆所提交的9份合同的直接原因是欣宏公司没有按双方的《商品房团购协议》、《补充协议》规定其应履行的义务，欣宏公司不配合李中庆委托代理所出售的商品房办理产权登记手续（如签购房合同，行政主管登记部门回签，办理按揭等工作事宜），9份协议李中庆以欣宏公司名义出售，李中庆为代表人（代理人）签字，欣宏公司不配合盖章，签署正式合同。合同的样式及形式不影响合同内容，合同内容才是决定合同的性质及效力的，9份协议依李中庆的代理行为依法成立。2、欣宏公司在上诉状第二点称“2015年12月10日前，欣宏公司未得到1000万元房款，2016年2月9日前，也未共得到2600万元房款”，因此李中庆违约，不成立。虽然双方的《补充协议》第四条规定欣宏公司得到房款的数额和时间，但造成2015年12月10号前未得到1000万元房款，2016年2月9日前共未得到2600万元房款的直接原因是欣宏公司自身因素和其不作为、不履行合约导致的结果。①欣宏公司的房产地产开发资质在2015年12月25日到期未及时年审，特别是欣宏公司法定代表人变更进行了工商变更，而其他房地产开发证照未变更，导致在政府行政主管部门办理遇障碍，无法办理购房户产权登记，其未与购房户签订正式合同。②欣宏公司不按《补充协议》第三条规定及时完成3、4号楼的竣工验收工作，和解除大余县房产局冻结的房屋，直接影响李中庆的代理销售。
③欣宏公司未按协议约定及时与购房户签订正式商品房买卖合同，欣宏公司怠于履行合同和不按协议执行。以上欣宏公司行为直接导致李中庆代理签订了出售房屋的合同，却未能在2015年12月10日获得1000万元房款，2016年2月9日前获得2600万元房款。这是欣宏公司的以上严重违约行为造成李中庆不能依出售合同规定收取房款。现欣宏公司反倒其说李中庆违约，未按时让其获得房款，不能成立，一审法院事实认定清楚。三、关于一审法院对协议解除的约定以及双方实际履行行为是对协议解除条件的变更的认定问题。一审法院对双方《补充协议》第四条的约定认定正确，该条的约定是双方对合同解除条件的规定。解除条件是约定了，但解除条件中促成的原因是欣宏公司消极不作为造成，责任在欣宏公司。并且在条件约定的时间点之后，双方仍在执行合约，李中庆交付房款，欣宏公司在收取获得房款的行为直接反映和证实双方对此约定的变更。所以说一审法院此方面的认定正确。综上所述，欣宏公司的自身因素和不作为的表现，造成目前双方执行合约的状况（结果），欣宏公司构成违约。李中庆在签署合约后积极履行，努力实现合约。一审法院事实清楚，适用法律正确，理应维持，请求二审法院驳回欣宏公司的上诉。
欣宏公司向一审法院起诉请求：终止履行《商品房团购协议》并由李中庆支付欣宏公司违约金300万元；2、本案的诉讼费用由李中庆承担。
一审法院认定事实：欣宏公司系大余县财富公馆的开发商，财富公馆1、2号楼已于2011年7月25日取得商品房预售许可证，并于2013年8月15日竣工验收备案；财富公馆3、4号楼已于2013年9月30日取得商品房预售许可证，并于2016年1月18日竣工验收备案。2015年11月9日，欣宏公司与李中庆签订《商品房团购协议》一份，载明：“甲方：赣州市欣宏房地产开发有限公司，乙方：李中庆……一、甲方已依法取得乙方所购商品开发项目的土地使用权，项目所占用的土地符合商品房住宅建设用地要求，并具有商品房开发资质。……二、乙方所购房屋数量及要求：乙方一次性将甲方所开发的大余县财富公馆中（截止至2015年11月8日）剩余的所有商品房（详见清单，其中约89套商品房、店面9间、柴间及车位数量以双方签字盖章确认清单为准）全部购买。三、付款方式：乙方在签订本协议后可将所有购买的商品房对外以甲方的名义出售，并以甲方名义签订《商品房买卖合同》，由甲方的工作人员负责办理好银行按揭或一次性付款的相关手续，乙方可指定人员与甲方签订《商品房买卖合同》，亦可将所有未售商品房办理至乙方指定人员名下，甲方无权干涉，并且由甲方负责办理好银行按揭手续、及房地产所有权证登记情况，所产生的税费由甲方承担。乙方必须保证甲方在上述商品房、店铺及车位中可获得贰仟陆佰万元人民币（￥：26,000,000.00元）房款，方式方法甲方不限，甲方足额收取上述款项后，大余县财富公馆项下除甲方原有的应收账款及银行存款外其他所有的资产，含未售商品房，无形资产，广告位等均由乙方享有，甲方收取完2600万后的销售收入也归乙方所有。乙方所销售以上房产所涉及的税、费：乙方在销售过程中所产生的应由甲方承担的税、费由甲方承担，销售贰仟陆佰万完成后的税、费由甲乙双方共同承担，在银行按揭款转入至甲方按揭款账号后支付。四、销售时间及付款时间：签订合同之日起二个月内，乙方应完成销售30%以上，若乙方未完成销售30%，则由乙方支付剩余现金给甲方，即保证甲方在一个月内可获得1000万元现金；三个月内全部完成剩余贰仟陆佰万元以内的销售情况，否则由乙方支付剩余现金给甲方，即保证甲方在三个月内可获得2600万元现金（由乙方指定人员登记视同销售完成，银行放款原因不计算乙方时间）。五、为了保证乙方能够完成上述协议内容，甲方同意公司配备人员在四个月内配合乙方做销售、签购房合同及办理按揭贷款事宜；同意物业公司由乙方接管或者乙方可视情况更换物业管理公司；乙方可向甲方提出要求就小区内环境设施等方面进行整改、优化，甲方须对乙方提出的意见进行整改到位，甲方的所有支出不超过五万元，否则超支部分由乙方支付。乙方可在出售上述商品房过程中获取足够的信息，了解甲方收款情况。在未出售商品房之前乙方可视情况对店面、房屋进行装修后出售。六、甲方在收取完贰仟陆佰万元房款后，必须将多余房款支付给乙方，从本协议签订之日起，甲方自行销售商品房也视为乙方销售。七、乙方销售商品房后应得保证甲方优先收取贰仟陆佰万房款，本协议签订后对双方均有法律约束力，应共同遵守，甲方违反本协议约定须向乙方支付乙方已付给甲方的金额，任何一方终止协议须向另一方支付不低于贰仟陆佰万的百分之十的违约金。”2015年11月22日，欣宏公司、李中庆双方签订《补充协议》一份，载明：“双方于2015年11月9日签订了一份《商品房团购协议》，约定乙方全部购买甲方位于大余县财富公馆商品房一事，现双方就上述协议补充以下内容，供双方遵守执行：一、原协议内容中第四条中约定的乙方保证甲方在一个月内可获得1000万现金，现就该问题双方协商为：在2015年12月10日前，乙方确保甲方能够得到1000万元人民币，即在此之前乙方继续销售原合同中的房屋的按揭款到达甲方的账户不足部分由乙方负责补足给甲方。但是2015年12月10日以后的乙方负责销售房屋按揭款到达甲方账户后，由甲方负责将1000万转回给乙方，即乙方补足2015年12月10日1000万款项的部分全部由甲方在2015年12月10日以后的按揭款到达甲方账户后支付给乙方，方式方法由甲方负责，只要按揭款到达后立即不过夜的方式转回给乙方直至1000万补偿款全部退还。并甲方同意在乙方补充款到达公司账户之前将该补充金以购房收据的形式开具收款收据给乙方。……三、甲方保证在该小区内的3、4号楼验收完成后，立即解除大余县房产局冻结的20套房屋并交付给乙方，在此过程中不得影响乙方的销售，过程由甲方自行调控，乙方负责协助。四、违约责任：甲方如在2015年12月10日前无法获得1000万元（含已按揭完成和乙方补充部分）、并且在2016年2月9日前无法获得2600万元人民币时，本合同无效，乙方支付甲方违约金300万元。在合同生效的前提下，甲方必须保证乙方在垫付补充款后能够及时的将后续按揭款偿还乙方，并且保证该过程乙方全部知晓信息和流程，不掩饰不故意阻拦，如有违反甲方即支付乙方300万元的违约金，合同继续履行。甲方承诺，所有的房屋（合同协议内）均由乙方销售，无其他人对甲方的房屋主张权利和因其他事宜冻结、保全原合同中的房屋，若因此而导致乙方可预期的利益受损时，由甲方负责全部赔偿乙方的可预期的利益。……”上述两协议签订后，李中庆即组织人员对大余县财富公馆剩余房源表中的房屋进行销售，李中庆代表欣宏公司与ＸＸＸ等购房人签订了商品房买卖合同，并就签订正式合同一事进行了约定，购房人支付了购房定金。欣宏公司分别于2015年11月16日、2015年11月17日、2015年11月17日、2015年12月5日、2016年1月14日与袁震昇、ＸＸＸ、吴至健、郭家志、陈莉签订正式的《赣州市商品房买卖合同》。欣宏公司的房地产开发资质证书在2015年12月25日已到期，未及时办理年审。因2015年底大余县成立不动产管理局，有关房产登记手续中止办理。李中庆代售房屋的办证及按揭滞后，导致欣宏公司销售款未及时到账，之后李中庆陆续转交购房款及代欣宏公司缴纳税款等。2015年12月2日至2016年2月23日期间，李中庆陆续将其代售房屋的购房款转交给欣宏公司。但欣宏公司未协助办理正式的《赣州市商品房买卖合同》。欣宏公司、李中庆因团购协议及补充协议的履行问题发生纠纷，遂导致成诉。
一审法院认为，欣宏公司与李中庆签订的《商品房团购协议》、《补充协议》，是双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，双方均应遵守，全面履行各自的合同义务。《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”本案中，欣宏公司、李中庆签订的两协议，实质上是欣宏公司委托李中庆就大余县财富公馆剩余房源进行销售的委托代理行为。李中庆接受授权后，依约对该房屋进行销售，与购房人签订商品房买卖合同，并收取购房定金，其行为没有超越代理权限，符合欣宏公司、李中庆双方的约定。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”本案中，欣宏公司、李中庆双方在《补充协议》的第四条约定了“甲方如在2015年12月10日前无法获得1000万元（含已按揭完成和乙方补充部分）、并且在2016年2月9日前无法获得2600万元人民币时，本合同无效，乙方支付甲方违约金300万元。”该约定实质上是欣宏公司、李中庆关于解除合同的条件约定。李中庆未在2015年12月10日前获得1000万元，也未在2016年2月9日前获得2600万元，是由于欣宏房地产公司未及时提供房地产开发资质证书、未按协议约定及时与购房人签订正式的商品房买卖合同导致的。且欣宏公司知晓李中庆在2015年12月10日前未获得1000万元、在2016年2月9日前未获得2600万元的情况下，未向李中庆主张解除权，双方仍继续履行合同，欣宏公司仍接受李中庆和购房者向其支付的购房款，欣宏公司收受房款的行为视为对《补充协议》第四条内容的变更。故欣宏公司、李中庆约定的合同解除条件未成就，欣宏公司要求判令终止履行《商品房团购协议》并由李中庆支付欣宏公司违约金300万元的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条之规定，判决如下：驳回赣州市欣宏房地产开发有限公司要求终止履行2015年11月9日其与李中庆签订的《商品房团购协议》并由李中庆支付其违约金300万元的诉讼请求。案件受理费30800元，由赣州市欣宏房地产开发有限公司承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院前往大余县不动产管理局和大余县房地产管理局分别调查并分别制作调查笔录。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：赣州市房地产管理局于2015年12月25日向欣宏公司重新颁发了《中华人民共和国房地产开发企业资质证书》。大余县不动产管理局的成立、欣宏公司开发资质证书的到期年审、欣宏公司法定代表人的变更不会影响案涉房屋交易的网签备案。欣宏公司在2015年12月10日前没有获得1000万元，在2015年12月10日之前没有获得2600万元。案涉小区3、4号楼于2016年1月18日竣工，于2016年3月18日竣工验收备案。一审查明的事实与二审认定不一致的，以二审认定为准。
本院认为,关于欣宏公司、李中庆签订的《商品房团购协议》及《补充协议》应否解除的问题。案涉《补充协议》约定：违约责任：甲方（欣宏公司）如在2015年12月10日前无法获得1000万元（含已按揭完成和乙方补充部分）、并且在2016年2月9日前无法获得2600万元人民币时，本合同无效，乙方（李中庆）支付甲方违约金300万元。该条款实质上是对合同解除权的约定。也就是说，甲方（欣宏公司）如在2015年12月10日前无法获得1000万元（含已按揭完成和乙方补充部分）、并且在2016年2月9日前无法获得2600万元人民币时，欣宏公司可以解除合同。本案欣宏公司在2015年12月10日前没有获得1000万元，在2015年12月10日之前也没有获得2600万元，符合双方约定的欣宏公司可以解除本案合同的情形。并且，欣宏公司明确表示不愿与李中庆继续合作，双方已失去合作基础。欣宏公司要求终止履行（解除）《商品房团购协议》的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。关于李中庆声称因为大余县不动产管理局的成立、欣宏公司开发资质证书到期未及时年审、欣宏公司法定代表人的变更导致李中庆指定的购房人无法顺利与欣宏公司网签商品房买卖合同造成李中庆无法按约完成相应金额的抗辩，经查，与事实不符，本院不予采信。关于李中庆未解冻案涉小区3、4号楼20套房屋的问题。案涉小区3、4号楼于2016年3月18日竣工验收备案。根据双方《补充协议》的约定：欣宏公司保证在该小区内的3、4号楼验收完成后，立即解除大余县房产局冻结的20套房屋并交付给李中庆，在此过程中不得影响李中庆的销售，过程由欣宏公司自行调控，李中庆负责协助。也就是说，欣宏公司应在2016年3月18日之后立即解除上述20套房屋的冻结。根据合同约定，欣宏公司未解冻上述房屋的行为与李中庆未完成2015年12月10日之前及2016年2月9日之前的金额无直接关联性。关于李中庆声称欣宏公司拒绝与李中庆指定的买房人签订正式的商品房买卖合同导致未完成相应金额的抗辩，李中庆没有提交证据证明，本院不予采信。关于李中庆应否向欣宏公司支付违约金的问题。本院认为，虽然在本案合同履行过程中，李中庆未依合同约定完成相应金额，存在违约行为。但欣宏公司未在合理期限内验收案涉小区3、4号楼房屋并解冻案涉小区3、4号楼的20套房屋对李中庆履行合同有一定的影响，并且，李中庆也确实履行了部分合同，目前尚未获利，欣宏公司同时收取了部分房款。此外，欣宏公司没有举证证明损失。鉴于公平原则，本院认为，李中庆不宜向欣宏公司支付违约金。
综上所述，欣宏公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、变更大余县人民法院（2016）赣0723民初369号民事判决为：驳回上诉人赣州市欣宏房地产开发有限公司要求被上诉人李中庆支付其违约金300万元的诉讼请求；
二、解除上诉人赣州市欣宏房地产开发有限公司与被上诉人李中庆签订的《商品房团购协议》。
一审案件受理费30800元，二审案件受理费30800元，合计61600元，由上诉人赣州市欣宏房地产开发有限公司负担30800元，由被上诉人李中庆负担30800元。
本判决书为终审判决。
审 判 长 徐军
审 判 员 傅忠
代理审判员 彭莉
二〇一七年一月十二日
书 记 员 王佳
代理书记员 邱宇