新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）塔民二终字第57号
上诉人（原审原告）：新疆云天房地产开发有限公司，住所地：沙湾县。
法定代表人：崔贵荣，新疆云天房地产开发有限公司董事长。
委托代理人（特别授权）：韩建新，男，1957年11月16日出生，汉族，新疆云天房地产开发有限公司总经理，住奎屯市。
委托代理人：陈双林，新疆双信（沙湾）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：胡楠，男，1932年5月5日出生，汉族，沙湾县大修厂退休职工，住沙湾县。
指定代理人：秦岳，新疆天赛律师事务所律师。
指定代理人：刘璐，新疆天赛律师事务所律师。
上诉人新疆云天房地产开发有限公司（以下简称云天公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服沙湾县人民法院（2013）沙民二初字第348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月10日受理后，依法组成合议庭于2014年3月10日公开开庭进行了审理。上诉人云天公司的委托代理人韩建新、陈双林，被上诉人胡楠、以及受塔城地区法律援助中心指定的代理人秦岳、刘璐到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审认定，2010年6月21日，原、被告签订《房屋拆迁安置补偿合同书》，拆迁方为原告云天公司，被拆迁方为被告胡楠及胡楠之子胡栋芝。合同第二条被拆迁房屋现状约定：乙方在拆迁房屋范围内有房屋两套，其中：第一套：建筑面积60㎡，结构土木，房屋产权属于自建，房屋产权号00003822，土地性质国有，土地证号12695**；第二套：建筑面积90㎡，结构土木，房屋产权属于自建，房屋产权号00003823，土地性质国有，土地证号12695**。合同第三条拆迁补偿第一款约定：乙方要求甲方给予房屋拆迁安置补偿采取的方式是产权调换，调换理由是乙方现有房屋产权与土地使用权合并补偿。第二款约定：经双方协商，一致同意，甲方在所开发建设的云天佳苑居住小区给乙方调换新建楼房共三套：第一套：位于云天佳苑5#楼从西向东数2单元2楼左手，面积为84.8㎡，楼层为二层，所带地下室面积为8-10㎡。第二套：位于云天佳苑5#楼从西向东数2单元2楼右手，面积为84.8㎡，楼层为二层，所带地下室面积为8-10㎡。第三套：位于云天佳苑4#楼从西向东数2单元6楼左手，面积为115.80㎡，楼层为六层，所带地下室面积为12-15㎡。合同第十条约定：经双方协商签订的补充条款与以上其他条款具有同等法律效力。合同补充条款第2条约定：甲方给乙方安置的产权面积，依测绘报告为准，甲方向乙方所交三套楼房，面积大于本合同书第三条所定面积，乙方不向甲方支付房款。2011年6月29日，沙湾县城乡建设管理局出具公告，在“云天佳苑”小区4号、5号楼购房的购房户所交纳的后续房款，统一交入监管账户，云天公司不得收取且不得违法销售已出售并登记在案的商品房。2011年11月20日，云天公司向陈爱国出具授权委托书一份，为解决拆迁户安置住房一事，由陈爱国与新疆飞晟房地产开发公司联系，安置套数为肆拾叁套，每平方米均价2800元，购房款从云天公司开发的“云天佳苑”小区2号、4号、5号住宅楼和新建项目9号楼销售款资金账户支付。2012年4月12日，被告胡楠在云天拆迁户房屋安置书中说明：兹有云天胡楠拆迁户，拆迁协议书中约定拆迁安置叁套，合同约定的三套先给两套，一套在五号楼二单元201室，另一套在肆号楼三单元601室，还有一套是5#楼二单元202室未给，我还要，该安置书由胡楠签字捺印。2012年7月9日，陈爱国与被告胡楠签订《补充协议》，约定：经协商将胡楠拆迁安置房现调换为9号楼1单元8楼右室，面积118平方米，完工日期2013年5月30日，其他条款按原合同执行，合同由陈爱国、胡楠二人签字。根据沙湾今天测绘有限公司出具的沙今测字（2012）第101号房产实测报告记载，云天佳苑小区9号楼1802号房屋建筑面积为131.23㎡。根据沙湾县发展改革委价格监督检查局印制的沙湾县商品房备案表，云天公司对9号楼商品房申报价格为4568元／㎡。
原审认为，原告与被告签订的《房屋拆迁安置补偿合同书》，是双方当事人真实意思表示，属合法有效合同。被告已按照合同约定，提供了被拆迁房屋的房屋产权证和国有土地使用证。原告应当向被告交付新建楼房三套，现双方均认可云天公司已经交付了“云天佳苑”小区5号楼二单元201室和“云天佳苑”小区4号楼三单元601室两套房屋，尚有一套安置房未交付。案外人陈爱国与云天公司于2011年11月20日签订了授权委托书，载明云天公司委托陈爱国在新疆飞晟房地产开发公司开发的“印象江南”小区购买商品房43套用于安置购房户、拆迁户，房屋均价为2800元。陈爱国于2012年7月9日与被告达成补充协议，约定：经协商将胡楠拆迁安置房现调换为9号楼1单元8楼右室，面积118平方米，完工日期2013年5月30日，其他条款按原合同执行。胡楠与陈爱国签订该补充协议，是基于陈爱国手中持有与云天公司签订的授权委托书，被告胡楠能够相信陈爱国具有代表云天公司办理安置房调换相关事宜的权限，才与陈爱国就安置房调换一事进行协商。故陈爱国的行为构成表见代理，云天公司应对代理人陈爱国的行为承担民事责任。根据陈爱国与被告胡楠签订的补充协议，该协议中约定将胡楠拆迁安置房调换为9号楼1单元8楼右室，面积为118平方米，其他条款按原合同执行。现原告给被告安置的第三套房屋面积为118㎡，虽大于合同约定的安置房屋面积，但根据原、被告之间的合同手写附加条款第2条“甲方给乙方安置的产权面积，依测绘报告为准，甲方向乙方所交三套楼房，面积大于本合同书第三条所定面积，乙方不向甲方支付房款”。原告虽主张依据合同第三条打印条款“调换新房面积小于约定的补偿面积5%以上，甲方按房屋的市场价格向乙方进行现金补偿；调换的新房面积大于约定的补偿面积5%以上，乙方按房屋的市场价格向甲方进行补交费用”的约定，由被告支付超面积房款，但该合同第三条拆迁补偿条款系云天公司提供的与各拆迁户之间可供重复使用的格式条款，而合同手写附加条款系双方磋商后达成的真实合意，属于非格式条款。该合同第十条约定，附加条款与以上其他条款具有同等效力，即认可附加条款的效力。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，格式条款与非格式条款不一致时，应当采用非格式条款。故对原告主张由被告支付超面积房款460248元的诉讼请求，不予支持。原告主张由被告承担土地费309541.24元。该土地费实际性质是土地出让金。交纳土地出让金系云天公司作为商品房开发商在取得出让土地时应当承担的义务，且在商品房销售时，该出让金也包含在房屋销售价格当中。且双方之间的安置补偿合同并未约定由被告承担土地出让金，故对原告主张由被告承担土地费309541.24元的诉讼请求没有事实与法律依据，不予支持。遂判决：驳回原告新疆云天房地产开发有限公司的诉讼请求。
云天公司不服上诉称，双方约定置换三套楼房，置换的面积与房号均有约定，在“云天佳苑”小区5号楼2单元2楼左右各一套，产权面积84.8平方米，另一套在4号楼6楼，产权面积115.8平方米。上诉人给施工方陈爱国出具的委托书仅是针对“印象江南”小区购买40套安置房，并没有授权委托9号楼的安置。上诉人在一审开庭时才知道陈爱国与被上诉人于2012年7月9日私自签订的补充协议。上诉人认为陈爱国无权安置9号楼，也无权处置上诉人的房产，被上诉人与陈爱国签订的补充协议上诉人不认可。即使上诉人同意将被上诉人安置在9号楼，被上诉人也应承担超面积的房款和地域不同及结构造价不同和区域差价不同的款项。关于土地费问题，上诉人与被上诉人合同写的很清楚，项目前期土地费由被上诉人负责，前期费用指的是建设项目费用，由被上诉人负责。一审法院不予采纳错误。请求二审法院撤销一审判决，改判被上诉人给上诉人支付1、超出的面积应补交房款131.23平方米-84.8平方米=46.43平方米×4530元=210327.9元；2、工程造价和区域差价房款131.23平方米-46.43平方米=84.8平方米×1730元（上诉人销售价4530元减去2800元每平方米）=146704元；3、土地费459.26平方米×674元=309541.24元，合计款项666573.14元。一、二审诉讼费由被上诉人承担。
胡楠答辩称，2013年4月12日由陈爱国交付了84.8平方米和115.8平方米二套房子钥匙，随即拿出一份《云天拆迁户房屋安置书》，被上诉人立即在安置书上表明：“还有一套5号楼二单元202室未给，我还要。”在安置书上没有同意去“印象江南”接受安置的表述。被答辩人给陈爱国出具授权委托书的目的是委托陈爱国解决云天小区拆迁户和购房户的安置问题，陈爱国先后安置拆迁户和购房户150多套房子，由陈爱国与被上诉人签订补充协议是授权委托书赋予其的权利。补充协议是在县房管局的组织和协调下签订，双方签字后房管局即加盖“商品房销售专用备案章”以示认可。被答辩人上诉要求答辩人支付超面积房款210327.9元，及工程造价和区域差价房款146704元的主张不能成立。被答辩人上诉主张答辩人支付土地费309541.24元，既无事实和法律上的依据，又不合常理，且违反合同约定。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致。另，上诉人云天公司上诉主张的工程造价和区域差价房款146704元，其在二审庭审中认可一审中未提出该请求，一审未予审理，本院当庭向上诉人释明该项上诉请求二审不予审理。
本案争议焦点：1、被上诉人取得的安置房是否超出约定的面积，对于超出部分是否应当给上诉人房款，如给付，数额如何确定；2、上诉人要求被上诉人给付土地费309541.24元有无依据。
本院认为：上诉人云天公司与被上诉人胡楠于2010年6月21日签订的《房屋拆迁安置补偿合同书》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方之间形成房屋拆迁安置补偿合同法律关系，应依诚实守信原则恪守契约义务。合同约定上诉人对被上诉人房屋安置补偿实行房屋产权调换方式，由上诉人向被上诉人交付其开发的“云天佳苑”小区三套楼房，同时免费交付三间配套地下室以及地下车库停车位一个。合同签订后，被上诉人依约让上诉人对约定拆迁的房屋及院落进行了拆除，上诉人亦应按约定履行向被上诉人给付调换的三套楼房的义务。但上诉人在实际履行中将与被上诉人订立的《房屋拆迁安置补偿合同书》约定的标的物“云天佳苑”5号楼2单元202号房屋另行出售他人，只向被上诉人交付了“云天佳苑”5号楼2单元201号、4号楼3单元601室房屋。2012年7月9日被上诉人与案外人陈爱国就未交付的安置房达成补充协议，约定“将被上诉人拆迁安置房调换为9号楼1单元8楼右室，面积118平方米，完工日期2013年5月30日，其他条款按原合同执行。”关于陈爱国签订补充协议的性质问题。由于上诉人对未经批准预售的“云天佳苑”小区4号、5号楼进行销售，使得部分拆迁户、购房户未取得约定的房屋。沙湾县城乡建设管理局出具公告，明确上诉人就“云天佳苑”小区4号、5号楼不得收取且不得违法销售已出售并登记在案的商品房。据此，上诉人在4号楼、5号楼没有房源安置的情况下向陈爱国出具授权委托书，授权陈爱国向其他住宅小区购买房屋以安置尚未取得房屋的拆迁户、购房户，其中包括对被上诉人的安置。被上诉人作为被拆迁人，失去了被拆迁房屋的产权，在上诉人不予交付原定安置房的情况下，有权利与上诉人重新协商确定安置房。协商过程中是由陈爱国持有上诉人的授权委托书与被上诉人进行具体协商，并且向被上诉人交付其他两套安置房钥匙的也是陈爱国，因此被上诉人有理由相信陈爱国是代表上诉人对被上诉人的安置房进行调换，一审认为陈爱国的行为构成表见代理正确，上诉人应承受陈爱国表见代理行为的法律后果。被上诉人不愿接受其他住宅小区的房屋，而在“云天佳苑”9号楼有房源的情况下，其与陈爱国协商确定剩余一套安置房位于9号楼的具体位置、面积、交付时间的行为不违反法律规定。且该补充协议业经沙湾县房地产管理局备案，系双方真实意思表示，亦未损害国家、集体或者第三人的权益，故合法有效。上诉人与被上诉人受补充协议的约束，上诉人应向被上诉人交付补充协议约定的安置房。
关于被上诉人是否交纳超面积的房款问题。上诉人称双方合同约定的安置房“云天佳苑”5号楼2单元202号房屋的面积是84.8㎡，补充协议约定调换的9号楼1单元8楼右室房屋实际面积为131.23㎡，超出84.8㎡的面积应由被上诉人补交房款。双方在补充协议中对超面积是否交纳房款问题未作约定，但写明“其他条款按原合同执行。”而涉案《房屋拆迁安置补偿合同书》在补充条款处手写附件中约定：“甲方（上诉人）给乙方（被上诉人）安置的产权面积，依测绘报告为准，甲方向乙方所交三套楼房，面积大于本合同书第三条所定面积，乙方不向甲方支付房款。”该手写款系双方协商确定的事项，上诉人未举证反驳该条约定的真实性，则上诉人要求被上诉人交纳超面积房款的上诉理由与合同约定不符，不能成立。
关于土地费的问题，双方合同约定前期费用由被上诉人承担，但没有约定土地出让相关费用由被上诉人承担。上诉人提供的沙湾县国土资源局出具的证明，内容是沙湾县国土资源局与上诉人签订了土地出让合同，由上诉人交付土地出让金及土地契税，每平方米地价为674元。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条规定：“土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。”故上诉人作为房地产开发公司负有按照其与沙湾县国土资源局签订的土地出让合同的约定，交纳相应土地出让金的义务。上诉人现称由被上诉人承担该费用的主张没有事实依据和法律依据，一审不予支持正确。
综上，上诉人云天公司的上诉理由不成立，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10466元（上诉人新疆云天房地产开发有限公司预交11498元），邮寄费100元，合计10566元，由上诉人新疆云天房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 努斯拉提
审 判 员 刘 琳
代理审判员 滕 媛 媛
二〇一四年四月十七日
书 记 员 张 玲