重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第05920号
上诉人（原审原告）重庆庆业物业管理有限公司，住所地重庆市江北区五红路25号金科花园22幢11-2。
法定代表人王中毅，董事长。
委托代理人肖顺有，重庆庆业物业管理有限公司法律专员。
被上诉人（原审被告）张笃伦。
被上诉人（原审被告）谢灵。
委托代理人谢芳远。
委托代理人孙先勇。
被上诉人（原审被告）谢芳远。
上诉人重庆庆业物业管理有限公司与被上诉人张笃伦、谢灵、谢芳远物业服务合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2015年8月19日作出（2015）渝北法民初字第08932号民事判决。上诉人重庆庆业物业管理有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，于2015年12月16日进行了询问。上诉人重庆庆业物业管理有限公司的委托代理人肖顺有、被上诉人张笃伦、谢灵的委托代理人谢芳远、孙先勇及被上诉人谢芳远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，原告庆业公司系为重庆市渝北区渝鲁大道l88号的庆业·九寨印象小区一期进行物业服务的企业。被告谢芳远、张笃伦、谢灵系该小区9幢15－4房屋产权登记的所有权人，其房产登记的建筑面积为82．89平方米。2009年4月27日，重庆庆业置业有限公司（甲方）与原告庆业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由原告对庆业.九寨印象小区一期进行物业管理服务。双方在该合同中就物业管理区域概况、物业服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利义务、物业管理用房、物业服务合同期限及违约责任、附则等有关内容进行了约定。其中有关物业管理服务费用中的第五条约定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式。物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润，根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：1、住宅1.3元／月.平方米；2、商业公寓1.6元／月·平方米；3、商业物业5元／月.平方米；4、车库60元／月·个车位。第六条约定，小区楼层公共通道照明、室外路灯、水景、水池等共用的专项设备运行的能源消耗，应独立核算，合理向业主分摊计收。并张贴公布自觉接受业主监督。第七条约定，业主应于接房之日起开始交纳物业服务费用。物业服务费用、小区公共区域水电公摊费、二次供水费等费用按月缴纳。业主或物业使用人应在每月7日至20日期间履行交纳义务。有关物业服务合同期限的第十九条约定，本合同期限为三年，自甲方向乙方交付物业之日起执行。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第二十条约定，本合同期限届满，业主大会尚未成立的，甲、乙双方继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。有关违约责任中的第二十五条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费、小区公共区域水电公摊费、二次供水使用费等费用的，按每日3‰的标准向乙方支付违约金。该《前期物业服务合同》于2009年4月28日在重庆市渝北区房产管理局备案，物业服务费标准在重庆市物价局及重庆市渝北区发展和改革委员会均已备案。2010年10月13日原告又与重庆庆业置业有限公司签订《庆业·九寨印象前期物业管理服务协议》对物业服务费等予以确认，同日被告签订承诺书，2010年12月15日被告办理房屋交接手续。上述合同签订后，原告对该小区提供物业服务至今，但服务质量欠佳。该小区未成立业主委员会。在原告提供物业服务期间，被告交纳了2013年6月之前的物业服务费及水电公摊费，从2013年6月起至2015年4月止被告未再向原告交纳物业服务费及水电公摊费，且被告亦认可拖欠原告2013年6月至2015年4月期间的物业服务费2479.4元。原告曾以书面通知方式催收无果。现原告要求被告给付上述费用无果诉至本院。
一审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案原告与重庆庆业置业有限公司签订的《前期物业服务合同》真实、合法、有效，其合同内容对庆业．九寨印象小区一期的全体业主均具有拘束效力。在《前期物业服务合同》约定的履行期限届满后，原告继续为被告所在小区的全体业主提供了非强制性的物业服务，被告亦认可并实际接受了原告所提供的物业服务，应认定原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系。被告理应按照其房屋产权登记的面积及《前期物业服务合同》所约定的收费标准向原告支付相应的物业服务等费用。因此，原告要求被告给付物业服务费的请求，符合法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告给付2013年6月至2015年4月止期间的水电公摊费345.69元的问题，本院认为，原告在庭审中仅举示了部分水电公摊费明细表的照片及其自行出具的部分收据，无法证明该期间被告应当给付的水电公摊费的具体数额，且被告亦不予认可，故对原告上述诉请，本院不予支持。因原告服务质量欠佳，对于原告主张的因拖欠物业费产生的滞纳金2485元的请求，本院亦不予支持。对于被告辩称的原告擅自将9栋负一楼公共区域及车库口空地租出商用，谋取私利以及9栋电梯负二楼未开通，被告需徒步绕行到负二楼车库，致上班迟到，小区车库通道窄小且车子遭划2次、蹭壁l次，给被告造成经济损失等问题。本院认为，该抗辩理由不能成为其拒交物业服务费的理由，被告可通过其他途径另行主张权利。对此，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张笃伦、谢灵、谢芳远限于本判决生效之日起五日内支付原告重庆庆业物业管理有限公司2013年6月至2015年4月期间的物业服务费2479.4元；二、驳回原告重庆庆业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告张笃伦、谢灵、谢芳远未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告张笃伦、谢灵、谢芳远负担。
重庆庆业物业管理有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决第二项，改判被上诉人向上诉人支付截止2015年4月公摊水电费345.69元，改判被上诉人向上诉人支付因拖欠物管费产生的违约金2485元，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其理由：1、根据上诉人于2009年4月27日与重庆庆业置业有限公司签订的《前期物业服务合同》约定，前期物业服务合同期限届满，业主大会尚未成立的，前期物业服务合同仍然有效，根据上诉人与被上诉人于2010年10月13日签订的《庆业.九寨印象前期物业服务协议》的约定，小区业委会成立前和成立后选聘新的物业公司的，仍属前期物业服务期限，根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款之规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止，本案中，九寨印象小区业主委员会尚未成立，在没有选聘新物业服务企业前，物业服务合同期限应自动延期至业主大会成立并选聘出新的物业服务企业为止，故一审法院认定双方属于事实上的物业服务合同关系错误，双方仍应履行前期物业服务协议。2、上诉人根据前期物业服务合同和与被上诉人签订的前期物业服务协议的约定，向业主收取公摊费用，应当得到支持。3、上诉人已经按照物业服务合同的约定履行了物业服务义务，并没有违反物业服务合同约定的事项，一审法院不能认定上诉人服务质量欠佳的事实，根据前期物业服务合同和前期物业服务协议的约定，被上诉人未按时支付物业服务费用，应从欠费之日起每日按欠费金额3‰向上诉人支付违约金。
被上诉人张笃伦、谢灵、谢芳远答辩称：被上诉人与上诉人签订物业服务协议时并不知道9栋的电梯不能通行到负二楼，双方签订的协议是无效的，上诉人将公共区域对外出租，电梯内的广告收入等没有公示，上诉人的车辆在车库内被划了几次被上诉人也不赔偿，上诉人违约在先，对业主反映的问题不予解决，被上诉人才拒绝缴纳物业管理费。
本院二审审理中另查明，上诉人重庆庆业物业管理有限公司在二审中提交2012年2月至2015年4月被上诉人张笃伦、谢灵、谢芳远拖欠公摊费用明细表，金额为345.69元，并附有公摊费用计算表，同时附计算表中所依据的公摊电费发票、公摊水费发票、小区中庭环境用电抄表记录、小区绿化环境用水抄表记录。本案其他事实与一审审理查明的事实相同。
本院认为，上诉人重庆庆业物业管理有限公司与重庆庆业置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，上诉人重庆庆业物业管理有限公司与被上诉人张笃伦、谢灵、谢芳远签订了《前期物业管理服务协议》，双方的物业服务合同关系成立。上诉人重庆庆业物业管理有限公司依据合同及协议为庆业.九寨印象小区提供了物业服务，被上诉人张笃伦、谢灵、谢芳远应当按照约定支付物业服务费和公共水电公摊费。二审中，上诉人重庆庆业物业管理有限公司提交了证据证明被上诉人张笃伦、谢灵、谢芳远应当承担的截止2015年4月止的公摊水电费为345.69元，该请求应予主张，一审判决的该项内容应当予以改判。因上诉人重庆庆业物业管理有限公司的服务有瑕疵，故其在本案中要求被上诉人张笃伦、谢灵、谢芳远支付滞纳金的上诉请求本院不予支持。但因二审中出现新证据，一审判决部分事实认定错误，应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市渝北区人民法院（2015）渝北法民初字第08932号民事判决第一项、第二项；
二、由被上诉人张笃伦、谢灵、谢芳远在本判决生效之日起五日内支付上诉人重庆庆业物业管理有限公司截止2015年4月的公摊水电费345.69元。
本案一审案件受理费50元，减半收取为25元，由被上诉人张笃伦、谢灵、谢芳远负担；二审案件受理费50元，由上诉人重庆庆业物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张欲晓
审 判 员 郑 泽
代理审判员 伏虹瑾
二〇一六年一月十三日
书 记 员 夏 茜