襄阳高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄新民初字第01344号原告襄阳某某粮油储备有限公司（下称某某粮油储备公司）。法定代表人陈某，某某粮油储备公司经理。委托代理人张爱民，湖北联帮律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告襄阳某某食品有限公司（下称某某食品公司）。法定代表人吴某，某某食品公司董事长。委托代理人寇强，湖北卧龙律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托代理人王建生，襄阳市襄城区檀溪法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。原告某某粮油储备公司与被告某某食品公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月24日公开开庭进行了审理。原告某某粮油储备公司的委托代理人张爱民，被告某某食品公司的委托代理人寇强、王建生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某某粮油储备公司诉称，原、被告双方经协商一致，于2012年10月底签订一份房屋租赁合同，约定被告某某食品公司租赁原告某某粮油储备公司位于高新区团山粮站内的一块空地和部分房屋从事生产经营，租赁期限为一年，自2012年11月1日至2013年10月31日止，年租金为38720元，租赁合同对双方的其他权利义务均作了较为明确的约定。合同成立后，原告某某粮油储备公司依约将房屋和空地交付给被告某某食品公司使用，被告某某食品公司亦支付租金38720元。租赁合同到期之前及到期后，原告某某粮油储备公司先后两次书面通知被告某某食品公司不再续签合同及收回租赁房屋及空地，被告某某食品公司均以种种不能成立的理由继续占用房屋及空地拒不退还。为维护原告某某粮油储备公司的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.解除原、被告双方签订的租赁合同，腾退所租赁的空地675平方米及房屋；2.被告某某食品公司支付拖欠的租金（自2013年11月1日起至租赁物实际交还之日止，每月按3226元计算）；3.诉讼费用由被告某某食品公司负担。被告某某食品公司辩称，1.原、被告双方系多年的合作伙伴，自2000年以来被告某某食品公司一直租用原告某某粮油储备公司的房屋及部分场地使用，进行粮油食品生产经营，租赁合同一年一签，被告某某食品公司享有优先承租权。2.被告某某食品公司为扩大规模，于2011年在所租赁的空地上修建了13间面条车间及4间附属平房，并对租用的场地进行了大量的路面硬化和场地绿化。原告某某粮油储备公司告知被告某某食品公司租赁场地需要搬迁，双方却没有对补偿问题协商一致。3.至于租金问题并不是被告某某食品公司不支付，而是原告某某粮油储备公司拒收。同时，被告某某食品公司当庭提出反诉，要求原告某某粮油储备公司补偿各项经济损失50万元。对于被告某某食品公司的反诉行为，因被告某某食品公司未在本院限令的期间内交纳相应的反诉费用，故本院对被告某某食品公司的反诉请求不予审理。原告某某粮油储备公司为证明其主张，向本院提供如下证据：一、2012年11月1日，某某粮油储备公司与某某食品公司签订的《租赁合同》一份。该合同的主要内容为，某某粮油储备公司将位于团山粮站院内北侧围墙边7间平房、7间平房东侧一块45米×15米的土地、一楼从南数第3、4、5、6、7间房屋、北侧的原配电房出租给某某食品公司使用；租金为每年38720元，签约后每半年支付一次，首次应交纳半年房租和押金3000元（押金不计息，不得抵房租，合同解除时双方债权处理终结后返还），半年后再交纳下半年租金，欠缴房租超过2个月，某某粮油储备公司有权解除合同；租赁期间自2012年11月1日起至2013年10月31日止，合同期满后同等条件下可优先续签；因国家政策调整或政府要求移交属地管理的或城市需要需搬迁、改造出租房等，双方无条件终止合同。原告某某粮油储备公司提供该证据为证明，原、被告双方系多年的租赁关系，合同为一年一签，并向本院提供了2005年、2006年、2008年签订的房屋租赁合同，2012年11月1日，原、被告双方又签订上述房屋租赁合同，并对双方的权利义务进行了约定。被告某某公司对此无异议，本院予以确认。但被告某某食品公司认为，租赁合同中未约定其建设的房屋归属。本院认为，被告某某食品公司是否修建了相应的房屋，该建筑物是否归被告某某食品公司所有，以及是否与本案存在关联性，将结合其他证据再作认定。二、2006年3月15日�襄阳市人民政府国有资产监督管理委员会出具的襄国资函（2006）5号“关于襄樊市某某粮油管理所更名的批复”。该批复的主要内容为，为了适应粮食流通体制改革的需要，同意将“襄樊市某某粮油管理所”更名为“襄樊某某粮油储备有限公司”。原告某某粮油储备公司提供该证据为证明其公司更名的事实。被告某某食品公司对此无异议，本院予以确认。三、房屋所有权证书一份。原告某某粮油储备公司提供该证据为证明，其对出租物享有所有权和收益权。被告某某食品公司对此无异议，本院予以确认。四、襄阳高新技术产业开发区管理委员会（下称高新管委会）于2013年8月26日出具的《关于襄阳市某某粮油储备公司“两改两迁”中建设用地置换规划意见的函》（下称某某粮油储备公司用地置换意见），2014年5月16日，高新管委会与襄阳某某粮油储备有限公司（下称�某粮油储备公司）签订的《项目进区协议》及2014年5月20日签订的“《项目进区协议》补充协议”各一份。上述高新管委会出具的某某粮油储备公司用地置换意见载明，某某粮油储备公司位于高新区范围内的两个粮库用地由于规划为居住、商业等用地，属于我市“两改两迁”企业外迁的范围，不宜继续建设粮食仓库，建议在四季青农贸城附近选址，具体位置位于207国道以西、小清河以东、正英集团四季青农贸城冷藏中心以南，用以重新置换一块仓储用地。高新管委会与某某粮油储备公司签订的项目进区协议及补充协议载明，重新置换的仓储用地已确定，建设的主体工程应于2014年8月开工，2015年8月前竣工投产。原告某某粮油储备公司提供该证据为证明，因政府实行“两改两迁”政策，需收回租赁物的事实。被告某某食品公司对上述证据的真实性无异议，本院予以确认。但被告某某食品公司认为“两改两迁”不属于原、被告双方在合同中约定的政策调整范畴，对此，本院将结合其他证据及相关法律规定再作认定。五、2013年10月17日，某某粮油储备公司向某某食品公司送达的“通知”一份，该通知的主要内容为：“根据襄阳市政府城镇建设规划和两改两迁工作的安排部署，我公司所属的团山粮站被列入政府规划范围，将作为商业用地，需对团山粮站院内的住户进行清理，现你租赁我公司的房屋将面临拆迁。为了尽量减少对你方的影响，最大努力地降低你方的损失，现提前通知你方：房屋租赁合同到期后中止，不再续签，请你方尽早做好准备”。原告某某粮油储备公司提供该证据为证明，其已履行了提前通知义务，通知被告某某食品公司在租赁合同到期后不再续签，租赁合同解除。被告某某食品公司对此无异议，本院予以确认。六、襄阳市粮食局于2008年11月11日下发的襄粮发（2008）34号《襄樊市粮食局关于市直国有粮食购销企业整合的实施方案》文件一份。该文件的主要内容为，根据湖北省发改委、省财政厅、省粮食局等6部门《关于进一步深化国有粮食企业改革的指导意见》精神，经市政府同意，市国资委批复，对市直粮食系统现有的襄樊樊东国家粮食储备库等企业进行资产重组。其中，军粮供应站原核定人员10人，某某粮油储备公司原核定人员34人，整合重组后核定人员为44人。以2009年1月1日为账务合并日，某某粮油储备公司的财务帐并入军粮供应站财务帐。原告某某粮油储备公司提供该证据为证明，某某粮油储备公司和军粮供应站系“两块牌子，一个班子”的法人实体。被告某某食品公司对此无异议，本院予以确认。被告某某食品公司为证明其主张，向本院提供如下证据：一、现场照片12张。被告某某食品公司提供该证据为证明，其对租赁物作出了投资行为。原告某某粮油储备公司认为，对反映房屋、路面现状情况照片的真实性不持异议，本院予以确认。二、2009年4月1日及2010年4月1日，“襄樊市某某粮油管理所团山粮油购销站”与“襄樊某某食品有限公司”签订的《房屋租赁合同》各一份、2011年4月20日，“襄樊市某某粮油管理所团山粮油购销站”出具的“房屋产权归属证明”一份。其中，证明的内容为：“某某食品有限公司在团山粮站院内租用土地上建有13间面条车间及4间附属平房，产权归属某某食品有限公司所有”。被告某某食品公司提供该证据为证明，原、被告双方之间存在多年的租赁合同关系，被告某某食品公司在原告某某粮油储备公司的空地上修建的房屋的产权应归被告某某食品公司所有。原告某某粮油储备公司认为，对上述合同及房�产权归属证明中的公章的真实性有异议，原告某某粮油储备公司不存在这个单位。本院认为，被告某某食品公司是否享有上述房屋的产权，不属本案审查范围，本院不予审查。经审理，本院认定以下事实：某某粮油储备公司与某某食品公司之间存在多年的房屋租赁合同关系。2012年11月1日，某某粮油储备公司与某某食品公司签订的《租赁合同》一份。该合同的主要内容为，某某粮油储备公司将位于团山粮站院内北侧围墙边7间平房、7间平房东侧一块45米×15米的土地、一楼从南数第3、4、5、6、7间房屋、北侧的原配电房出租给某某食品公司使用（共计13间房屋及675平方米空地）；租金为每年38720元，签约后每半年支付一次，首次应交纳半年房租和押金3000元（押金不计息，不得低房租，合同解除时双方债权处理终结后返还），半年后再交纳下半年租金，欠缴房租超过2个月�某某粮油储备公司有权解除合同；租赁期间自2012年11月1日起至2013年10月31日止，合同期满后同等条件下可优先续签；因国家政策调整或政府要求移交属地管理的或城市发展需要需搬迁、改造出租房等，双方无条件终止合同。合同签订后，某某食品公司即开始使用上述租赁物。2013年8月26日，高新管委会向襄阳市粮食局出具了一份“某某粮油储备公司用地置换意见函”，该函载明，某某粮油储备公司位于高新区范围内的两个粮库用地由于规划为居住、商业等用地，属于我市“两改两迁”企业外迁的范围，不宜继续建设粮食仓库，建议在四季青农贸城附近选址，具体位置位于207国道以西、小清河以东、正英集团四季青农贸城冷藏中心以南，用以重新置换一块仓储用地。2013年10月17日，某某粮油储备公司向某某食品公司送达的“通知”一份，该通知的主要内容为：“根据�阳市政府城镇建设规划和两改两迁工作的安排部署，我公司所属的团山粮站被列入政府规划范围，将作为商业用地，需对团山粮站院内的住户进行清理，现你租赁我公司的房屋将面临拆迁。为了尽量减少对你方的影响，最大努力地降低你方的损失，现提前通知你方：房屋租赁合同到期后中止，不再续签，请你方尽早做好准备”。2014年5月16日，高新管委会与某某粮油储备公司签订了一份《项目进区协议》，该协议载明，重新置换的仓储用地已确定，建设的主体工程应于2014年8月开工，2015年8月前竣工投产。另查明，某某粮油储备公司和某某粮油储备公司系“两块牌子，一个班子”的法人实体。某某粮油储备公司要求某某食品公司支付拖欠的租金（自2013年11月1日起至租赁物实际交还之日止，每月按3226元计算）。某某食品公司称，租金问题并不是不愿支付，而是某某粮�储备公司拒收。上述事实，有《租赁合同》、房屋所有权证书、高新区管委会的公函及项目进区协议、搬迁通知、现场照片及双方当事人的陈述等证据证实。本院认为，原告某某粮油储备公司与被告某某食品公司之间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法、有效。原、被告双方在租赁合同中约定“因国家政策调整或政府要求移交属地管理的或城市发展需要需搬迁、改造出租房等，双方无条件终止合同”，现原告某某粮油储备公司认为，其所属的团山粮站因政府规划调整而应整体搬迁，属租赁合同约定的合同解除事由，原告某某粮油储备公司在租赁合同到期前已提前书面告知被告某某食品公司解除租赁合同，已最大善意地履行了出租方的合同义务，应予解除。被告某某食品公司认为，“两改两迁”不属于原、被告双方在合同中约定的政策调整范畴，解除合同的条件不成立。本院认为，原告某某粮油储备公司基于团山粮站的用地规划为居住、商业等用地，属于我市“两改两迁”企业外迁范围，需立即外迁及高新管委会的相关文件要求，已于2013年10月17日向被告某某食品公司发出腾退租赁物的通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，自该腾退租赁物的通知到达被告某某食品公司时，租赁合同解除。故原、被告之间的租赁合同关系已经解除，原告某某粮油储备公司在租赁合同关系已经解除的情况下，要求法院判决解除合同已无必要。对原告某某粮油储备公司要求被告某某食品公司支付拖欠的租金（自2013年11月1日起至租赁物实际交还之日止，每月按3226元计算）的诉讼请求，被告某某食品公司称，租金问题并不是不愿支付，而是原告某某粮油储备公司拒收。本院认为，承租人应当按照约定支付租金，被告某某食品公司对原告某某粮油储备公司要求的租金计算方式未提出异议，本院予以确认，该租金被告某某食品公司应予支付。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告某某食品公司于本判决生效之日起十日内腾退原告某某粮油储备公司位于团山粮站的13间房屋及675平方米空地。二、被告某某食品公司于本判决生效之日起十日内支付原告某某粮油储备公司相应的租金（自2013年11月1日至租赁物实际交还之日止，每月按3226元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。三、驳回原告某某粮油储备公司其他诉讼请求。案件受理费1030元，由被告某某食品公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提出上诉状时预交上诉案件受理费，款汇至湖北省襄阳市中级人民法院，开户行：中国农业银行襄阳万山支行，账号：17—451501040001338，户名：湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的按自动撤回上诉处理。审判长何波审判员周建军代理审判员陈爱军二〇一五年四月二十日书记员何星