江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第3962号
上诉人江苏润恒物流发展有限公司（原审原告），组织机构代码79654499-3，住所地南京市江宁区东山街道工业集中区。
法定代表人毕国祥，该公司董事长。
委托代理人朱树云，江苏同帆律师事务所律师。
委托代理人黄海波，男，1980年4月1日生，汉族。
上诉人卢本根（原审被告），男，1955年3月8日生，汉族，自由职业。
委托代理人张赟溢，江苏朗宁律师事务所律师。
上诉人江苏润恒物流发展有限公司（以下简称润恒公司）与上诉人卢本根租赁合同纠纷一案，南京市江宁区人民法院作出（2013）江宁淳民初字第154号民事判决，润恒公司与卢本根对该判决均不服，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，于2014年3月3日公开开庭审理本案。上诉人润恒公司的委托代理人朱树云、黄海波，上诉人卢本根的委托代理人张赟溢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
润恒公司原审诉称，其与卢本根于2010年1月2日签订租赁合同一份。合同约定，卢本根承租其面积为1317.5㎡的商铺，用于宾馆、茶座等。2010年9月30日，卢本根除收到合同约定的1317.5㎡的承租房屋，还另外收到其交付的1235㎡的房屋，共计收到房屋2552.5㎡，双方口头约定卢本根支付租金时一并支付多承租的1235㎡房屋的租金。但卢本根未按约支付全部房租，至今为止，卢本根尚欠1317.5平米的部分租金和1235㎡的租金共计1375671.82元。现起诉要求判令卢本根支付租金1375671.82元（其中2012年9月1日至2012年11月30日，按1317.5㎡计算，共3个月计164687.5元；2010年12月14日至2012年11月30日，按1235㎡计算，共26个月16天计1210984.32元）。
卢本根原审辩称，润恒公司于2011年1月交付租赁物，根据双方约定，租金应自2011年7月起算。润恒公司签订租赁合同时知晓租赁物系用于开设宾馆，为其整体承租，不存在多承租的面积。且租赁物的隔断和结构变更由其设计并交润恒公司施工，润恒公司对此未提出异议，并于2010年3月按合同约定数额收取租金658750元。其也从未同意增加租金。故请求驳回润恒公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2009年7月，润恒公司与卢本根签订租赁合同一份，后因租赁物位置发生变化，双方于2010年1月2日再次签订《商铺租赁经营合同》。合同约定，卢本根承租润恒公司位于南京农副产品物流配送中心润恒肉类食品交易市场B栋三楼245-268、283、284号商铺所占范围（平面布置图附后），使用面积为1317.5㎡（根据润恒公司提供的招商平面图所标定的位置编号及相对应的使用面积计算）。卢本根根据自身经营需要进行内部布局组合设计，润恒公司根据卢本根的设计方案进行布局施工。润恒公司保证于2010年3月1日前将按照卢本根设计方案要求完工的商铺交给卢本根入驻使用。卢本根承租商铺的经营项目为宾馆、桑拿、中餐、住宿等。租赁期限为13年，租金及付款方式为：前三年整，年租金658750元。满三年后可按照在不超过8%的浮动基础上协商确定年租金额。装修期为六个月，装修期内免收租金，润恒公司应从2010年9月1日起开始计算租金。租金每年支付一次，如润恒公司迟延交付，则免租期、租赁期开始时间顺延。合同签订后，卢本根根据经营需要对租赁物内部布局进行设计，并于2010年3月1日将改造布置图提交润恒公司。2010年3月19日，润恒公司工作人员王擎在图纸上签字并注明“可根据客户要求施工，对结构无安全影响，消防问题自行处理”。2010年10月1日，润恒公司将租赁物交付卢本根。2010年12月14日，租赁物内弱电项目施工完毕并通过验收。租赁物实际是于2010年12月14日才完成弱电项目施工及验收，自2011年1月20日始才能正常用电，租赁物符合交付条件的时间应为2011年1月20日。审理中，润恒公司主张2010年10月1日其向卢本根交付租赁物时，租赁物已符合合同约定的交付标准，润恒公司还主张其曾与卢本根就增加租金事宜协商一致，但未提交证据证明该主张。
原审法院另查明，合同签订后，卢本根交纳押金100000元。此外，润恒公司已向其收取自2010年9月1日至2011年8月31日的租金1317500元。租赁物经改造后，除245-268、283、284号商铺所占面积1317.5㎡外，卢本根将该区域内东西两侧公共通道的部分面积、东西两侧楼梯间的部分面积、东西两侧全部洗手间的面积以及北侧公共通道部分面积作为其经营的宾馆房间使用。
上述事实，有（2012）宁民终字第2931号《民事判决书》、租赁合同、位置平面图、设计图、商品购销合同、工程质量验收表及当事人陈述等证据材料证实，原审法院予以确认。
原审法院认为，依据法律规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，润恒公司与卢本根之间的租赁合同依法成立，受法律保护，对双方均有法律约束力。合同约定的出租范围用于宾馆、桑拿、中餐、住宿等，卢本根根据自身经营需要将改造布置图交给润恒公司，润恒公司同意该改造方案，并进行了装修改造，应视为润恒公司同意将装修区域范围内面积整体出租给卢本根。润恒公司主张与卢本根口头约定年租金按使用面积2552.5㎡计算，但其未提交证据证明双方存在该口头约定。与合同约定的使用面积相比，卢本根在245-268、283、284号商铺所占面积之外占用了租赁合同以外的部分公共面积，从而增加了部分使用面积，卢本根应适当增加相应租金。经对增加面积改造后是否改善租赁物原有功能、是否改善承租人对租赁物使用收益等方面进行综合考量，原审法院酌定年租金增加100000元，即将年租金增加为668750元为宜。因租赁物于2011年1月20日才符合交付条件，租赁物交付后，装修期为6个月，装修期内免收租金，故润恒公司应自2011年7月21日起收取租金，至2012年11月30日，租期共16个月9天，应支付租金908386元。2012年11月30日前，卢本根已支付租金1317500元。润恒公司诉请要求卢本根支付2012年11月30日前的租金，卢本根已足额支付，故润恒公司诉请原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回江苏润恒物流发展有限公司的诉讼请求。一审案件受理费17182元，由江苏润恒物流发展有限公司负担15933元，由卢本根负担1249元（此款已由江苏润恒物流发展有限公司先行垫付，卢本根在支付上述款项时加付此垫款）。
润恒公司与卢本根均不服原审判决，向本院提起上诉。
润恒公司上诉称，一、原审判决“酌定年租金增加10万元”，违背了《租赁合同》约定的租金标准，也违反了等价有偿的公平原则。1、原审判决未尊重双方当事人约定每平方米500元的支付租金标准。2、原审判决违反了等价有偿的公平原则。润恒公司为了增加出租面积，提高收益，新增使用面积1235平方米，并且进行了装修隔墙及二次封顶，新增面积未书面约定收取租金，卢本根也应按约计算租金，原审法院酌情调整租金，明显造成了双方利益显失公平。二、原审法院认定“租赁物于2011年1月20日才符合交付条件”不仅违背事实，也违背合同约定的交付条件。《租赁合同》第四条第4项的约定证明润恒公司仅需提供单独的水电入口，及在乙方提供每个客房布局的前提下，将电话、网线、有线电视线路接到位。原审法院将2010年12月14日弱电安装验收表作为上诉人迟延交付的证据，既违反合同约定，也没有任何事实依据的。综上，请求改判支持润恒公司判全部诉讼请求。
卢本根上诉并答辩称，卢本根已经足额支付了2012年11月30日前的租金。后期的租金也均已给付。因此，至今卢本根根本不欠润公司租金，润恒公司的原审诉请理应驳回。但原审法院判决酌定“将年租金增加为668750元为宜”无事实和法律依据。租赁合同第四条第5项明确：约定“甲方不得因商铺租赁向乙方收取租金以外的其他任何费用”，多份判决书均查明双方系整体租赁，且无任何形式的补充协议，双方理应按签订的合同履行，润恒公司诉求为支付12年11月30前租金，人民法院无权违背合同约定调增租金，变更双方合同约定。另外，卢本根仅针对原审法院调增的10万元不服，润恒公司诉请的租金为2年，按原审判决，我方需增加租金20万元，我方仅对该20万元不服，故理应按20万元收取二审案件受理费，但原审法院是按润恒公司的原审诉请通知我方预交案件受理费17182元，故请求二审法院予以调整。本案一、二审案件受理费由润恒公司承担。
润恒公司答辩称，整体出租的说法没有事实依据，也没有任何合同依据。双方之间明确约定租赁面积为1317.5平方米，是非常准确的使用面积，计价也是按照1317.5平方米乘以500元作为租金标准，这是双方真实的意思表示。卢本根实际占用1317.5平方米以外的1235平方米不是本案原合同双方约定的范围，该范围是对原合同面积的一个变更和增加，卢本根没有任何无偿使用1235平方米的依据。最重要的是这1235平方米，卢本根是独占、排他的，而且是对原功能和性质不变的情况下而使用的，所以应当计算租金，故请求二审法院驳回卢本根的上诉请求，支持我方上诉主张。
本院另查明，1、（2014）宁民终字第3959号生效民事判决认定润恒公司应当于2010年7月4日交付租赁物，而润恒公司直至2010年12月14日才交付符合约定的租赁物，总计迟延交付163天。2、润恒公司所称的卢本根占有使用的合同外面积双方一直确认来源于公共通道、公共厕所、楼梯道、楼道、客梯井、设备间、客梯客厅。
本院二审查明的其他事实与一审认定基本一致。
本院认为，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，润恒物流与卢本根签订的《商铺租赁经营合同》约定卢本根承租位于南京农副产品物流配送中心润恒肉类食品交易市场B栋三楼245-268、283、284号商铺所占范围（平面布置图附后），使用面积为1317.5㎡，对于除该部分外卢本根实际占有使用的包括公共通道、公共厕所、楼梯道、楼道、客梯井、设备间、客梯客厅等在内的1000余平方米面积（以下简称争议面积）是有偿使用还是无偿使用、如有偿使用收费标准如何确定均未作明确约定。卢本根虽然提供了润恒公司工作人员王擎在图纸上的签字和备注以及生效法律文书，但该两份证据只能证明润恒公司同意卢本根使用争议面积，但不能证明润恒公司同意卢本根无偿使用争议面积，故卢本根有关润恒公司已同意无偿使用争议面积的主张，缺乏合同与法律依据，本院不予支持。同时，润恒公司未提供证据证明卢本根已经知晓并同意其参照合同约定的收费标准就争议面积收费相关费用，故润恒公司有关应参照合同约定的租金标准收取争议面积部分的费用的主张，缺乏合同与法律依据，本院亦不予支持。在卢本根与润恒公司均未提供充分证据证明双方就争议面积有关使用费问题已协商一致的前提下，针对卢本根实际占有使用1000余平方米公共部分的现状，原审法院根据公平合理原则酌定争议面积的使用费为每年10万元并无不当。卢本根认为出租人有提供必要的共用部分的从给付义务，且根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条及十六条的规定，承租人有权无偿使用相对应的共用部分，出租人无权就该共用部分收取费用，关于此点，本院认为争议面积实为公共部分，卢本根将本应公共使用的部分变为其独占专用部分，其以上述理由要求无偿使用争议面积部分的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。（2014）宁民终字第3959号生效民事判决认定润恒公司直至2010年12月14日才向卢本根交付符合约定的租赁物，加之合同约定的免租期六个月，故润恒公司应自2011年6月15日起收取租金，至2012年11月30日，租期共计534天，卢本根应支付租金1110062元；2012年11月30日前，卢本根已支付租金1317500元，故润恒公司要求卢本根支付2012年11月30日前欠付租金的主张，原审法院以卢本根超付为由判决驳回并无不当。综上，上诉人润恒公司和卢本根的上诉理由均不成立，其上诉主张，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费20233元，由江苏润恒物流发展有限公司负担15933元，卢本根负担4300元。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 邹小戈
审判员 孙 伟
二〇一五年三月十三日
书记员 罗程允