上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第11354号
原告（反诉被告）上海市浦东新区医疗急救中心，住所地上海市浦东新区。
法定代表人盛继军，主任。
委托代理人包炜烨，男。
委托代理人沈潜，上海市康正律师事务所律师。
被告（反诉原告）广亚铝业有限公司上海分公司，住所地上海市浦东新区。
负责人戴星星，经理。
被告广亚铝业有限公司，住所地广东省佛山市。
法定代表人邝焯珍，董事长。
两被告共同委托代理人陈晓恩，男。
两被告共同委托代理人张根兰，上海雷曼律师事务所律师。
原告上海市浦东新区医疗急救中心（以下简称浦东急救中心）诉被告广亚铝业有限公司上海分公司（以下简称广亚分公司）、被告广亚铝业有限公司（以下简称广亚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案受理后，被告广亚分公司提出了反诉，本院予以受理，与本诉合并审理。适用简易程序，于2015年4月24日、6月17日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）浦东急救中心的委托代理人包炜烨、沈潜，被告（反诉原告）广亚分公司、被告广亚公司的委托代理人陈晓恩、张根兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告浦东急救中心诉称，2007年12月29日，原告与南海市广亚铝业有限公司上海经营部（被告广亚分公司前身）签订房屋租赁合同一份，约定被告向原告承租位于浦东新区川黄路XXX号（现变更门牌号为川周公路XXX号）房屋一间，面积24平方米，以及其他临时房屋（仓库），面积150平方米。租金每月人民币（以下币种相同）2，000元，租期至原告需改造拆迁临时房屋时止。原告因自身发展的需要，需收回出租房屋，拆除后重建外地员工的宿舍楼。为此，原告除口头告知被告外，委托律师提前一个月书面通知被告，解除双方的租赁协议，但遭被告无理拒绝。诉请判令：1、确认原、被告签订的房屋租赁协议于2014年12月31日解除；2、两被告迁出租赁房屋；3、两被告支付自2014年5月1日起至12月31日止的房租计16，000元；4、两被告支付自2015年1月1日起至实际迁出租赁房屋之日止的使用费，按每月2，000元计算。
被告广亚分公司、广亚公司共同辩称，本案没有出现协议约定的可解除合同的条件，原告要求解除合同，无事实依据。租赁房屋地处政府规划区内，若需改建，需向规划部门申请规划许可证。涉案地块已在规划动迁的范围内，原告明知其房屋即将被动迁，却向被告提出解除合同。被告广亚分公司自1992年承租系争房屋经营至今，双方关系融洽，原告为了独占拆迁利益，找不存在的理由要求被告搬离，被告不能同意。广亚分公司可以作为独立主体参与诉讼，原告不应将广亚公司列为被告。
反诉原告广亚分公司诉称，自1992年起广亚分公司承租浦东急救中心174平方米房屋用作经营，2007年12月29日双方正式签订房屋租赁协议。基于彼此信任，协议条款简单。2014年4、5月间，反诉人听说租赁房屋地块将实施动迁，然被反诉人却于去年12月发函以需对房屋进行改拆建为由通知解除合同，对此反诉人不能接受。若浦东急救中心坚持解除合同，则应赔偿或补偿反诉人动迁时应当享有的相应补偿费用。反诉人根据浦东急救中心开具的门卫工资单支付租金，因为工资额高于协议约定的应付租金，故从2014年5月起反诉人不再继续支付租金。反诉人的已付费用计算至2014年底，已超额支付租金。故反诉请求：1、被反诉人退还多付租金34，870元（计算至2015年4月止）；2、被反诉人赔偿（补偿）反诉人各项损失450，970元。
针对反诉，浦东急救中心辩称，浦东急救中心已征得相关主管部门同意对系争房屋进行改造。原、被告口头协议，广亚分公司除支付租金外，应承担水电费和部分门卫工资，每年包括租金24，000元在内必须缴满32，000元。故从2007年起，广亚分公司均是按照口头约定履行的。由于水电费用不确定，门卫工资也不固定，故双方一直是以广亚分公司支付三个门卫工资以抵充每个月的租金、水电费和门卫费，不存在超付租金之说。由于门卫工资费用不确定，如果每年超过32，000元，按实际支付，不足32，000元，广亚分公司应补足至32，000元。广亚分公司支付门卫工资的行为（代付租金）履行至2014年4月份。租赁房屋目前未涉及动迁，广亚分公司主张赔偿损失，无事实依据。
经审理查明，1992年起，广亚分公司租用原告位于浦东新区川沙镇川黄路XXX号部分房屋。2007年12月29日，浦东急救中心（出租方、甲方）与南海市广亚铝业有限公司上海经营部（承租方、乙方）（广亚分公司前身）签订房屋租赁合同，约定甲方将坐落在浦东新区川沙镇川黄路XXX号，非冻结房屋一间（面积24平方米）和其他临时房屋（面积150平方米）出租给乙方开设南海市广亚铝业有限公司上海经营部；租赁期限为甲方需改造拆迁临时房屋为止；房屋租金每月2，000元；租赁期间如遇市政动迁、国家建设开发需要，双方须无条件立即终止本协议的履行。该合同乙方盖有南海市广亚铝业有限公司上海经营部印章。协议签订后，广亚分公司对24平方米房屋一间进行装修后用作办公用房，150平方米租赁房屋用于堆放铝材。
2014年12月1日，浦东急救中心委托律师发函给广亚分公司，称为了做好防治“埃博拉病毒”等传染病应对工作，将对川周公路XXX号（原地址川黄路XXX号）的房屋一间（面积24平方米）和其他临时房屋（面积150平方米）进行改造。根据租赁协议书之约定，决定将租赁给你方的上述房屋予以收回，通知于2014年12月31日之前搬离上述房屋。自2014年1月至今尚未按协议支付房租，至2014年12月共欠租金24，000元，要求一并付清。
2014年12月10日，广亚分公司回函浦东急救中心，提出请求解决如下诉求：1、退还多付租金（2008年1月至2014年4月），减除2014年5月至12月房租16，000元，退还42，870元；2、赔偿2007年浦东急救中心拆除广亚公分司的八间仓库98，000元；3、赔偿广亚分公司自建办公房一间20，500元；4、赔偿搬迁及其他损失费104，400元；5、赔偿大花坛建造费。合计赔偿265，770元，收到赔偿款项后五天内即搬迁。
2015年1月14日，上海市浦东新区卫生和计划生育委员会计划处向浦东急救中心发出工作联系函，称对于浦东急救中心关于改建川沙分站员工宿舍的请示已收悉，为解决员工住宿问题，同意浦东急救中心收回川沙分站外借的174平方米出租房屋，对其实施改建后作为员工宿舍使用。
2015年2月11日，上海市公安局浦东分局川沙派出所出具新编门弄号证明，证明现新编门号川周路XXX号，原编门弄牌为川黄路XXX号。
原、被告确认涉案租赁协议的起租时间为2008年1月1日。另双方确认租赁面积中150平方米房屋为无证建筑。
审理中，广亚分公司向本院提供了如下证据：1、其支付浦东急救中心门卫工资单的凭据，以证明自2008年1月起至2014年4月，浦东急救中心的门卫工资均由广亚分公司代为支付，广亚分公司每月收到浦东急救中心门卫支付工资单后付款，双方以此种方式代替履行租金。截止2014年4月，广亚分公司已支付门卫工资合计210，870元，而2008年1月至2014年12月的应付租金数额为168，000元，故已多付租金42，870元；2、照片六张，证明广亚分公司曾在1995年搭建房屋一间，1993年自建花坛，另曾经在1993年左右建造过196平方米房屋，至1997年时拆除；3、广亚分公司于2015年4月15日向浦东新区川沙新镇建设和环境保护事务中心所作的调查笔录，证明涉案租赁房屋已在川沙新镇实施的协议动迁范围内，目前已启动评估；4、傅国华出具的情况说明一份，该证明人是浦东急救中心前站长（已退休），证明与广亚分公司自1992年起即建立了租赁关系，广亚分公司未曾拖欠过租金，广亚分公司在1993年和1995年分别建造过房屋8间和1间。经庭审质证，浦东急救中心称截止2014年4月广亚分公司实付210，870元无异议，由于双方在2008年初即口头约定广亚分公司需承担水电费及部分门卫的工资，故双方实际以广亚分公司每月支付门卫工资来代替其每月应当承担的租金等全部费用。对照片的真实性无异议，196平方米房屋是广亚分公司擅自搭建且已拆除，花坛的搭建与本案租赁协议没有关联，且并非浦东急救中心委托其建设。对调查笔录及情况说明真实性无法确认，浦东急救中心至今未收到有关动迁通知。
对于反诉主张的损失450，970元，广亚分公司称包括拆除8间仓库损失39，200元，花坛补偿费10万元，1995年建造的房屋一间20，500元，24平方米办公室装修及附属设施补偿5万元，停工停业损失费86，000元，搬迁过渡费38，700元，速迁费81，700元。
以上事实，有当事人提供并经庭审质证的房屋租赁协议、工作联系函、律师函、新编门弄号证明、支付门卫工资单、调查笔录、情况说明等证据以及当事人的到庭陈述在案佐证，查证属实。
本院认为，浦东急救中心与广亚分公司于2007年12月29日签订的房屋租赁协议，浦东急救中心出租的租赁物房屋一间（面积24平方米）及其他临时房屋（面积150平方米），其中150平方米的临时房屋属于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，该租赁标的因不具有合法性，该部分租赁应认定无效。至于24平方米的租赁标的，协议约定的租赁期限为甲方需要改造拆迁临时房屋时止。浦东急救中心提供了其关于改造出租房屋以及经其上级主管部门同意改建的批复，因此，其向被告发函告知解除双方的租赁协议，符合双方协议的约定。其要求确认双方租赁协议（有效部分）于2014年12月31日解除，本院予以准许。至于被告的已付租金，原、被告确认自2008年1月起广亚分公司按照浦东急救中心每月开具的门卫工资清单支付门卫工资，以代替广亚分公司应付浦东急救中心的每月租金，此支付方式自2008年1月起，已履行至2014年4月，可见双方对合同租金的支付通过口头约定已变更了履行的方式，且已实际履行，本院认定系争租赁协议的租金（使用费）已支付至2014年4月，广亚分公司对已付租金的折算方式本院不予认同。2014年5月起的租金及使用费，广亚分公司仍应按照协议约定支付至返还房屋之日止。由于广亚分公司系广亚公司设立的无独立法人资格的分公司，浦东急救中心要求两被告共同承担合同义务，本院予以准许。广亚分公司反诉主张的返还多付租金34，870元，缺乏事实依据，本院不予支持。至于广亚分公司主张的赔偿其各项损失450，970元，目前尚无有效证据反映系争租赁房屋已列入动迁范围，且广亚分公司也无其他证据证明浦东急救中心已经获得动迁利益。如若系争房屋内发生动拆迁的，广亚分公司亦需凭借相关动迁补偿的协议，主张其应得的份额。故其赔偿损失的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第九十三条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海市浦东新区医疗急救中心与被告（反诉原告）广亚铝业有限公司上海分公司签订的《房屋租赁合同》中150平方米租赁房屋协议无效，其余部分于2014年12月31日解除；
二、被告（反诉原告）广亚铝业有限公司上海分公司、被告广亚铝业有限公司于本判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区川周路XXX号租赁原告（反诉被告）上海市浦东新区医疗急救中心的租赁房屋；
三、被告（反诉原告）广亚铝业有限公司上海分公司、被告广亚铝业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海市浦东新区医疗急救中心自2014年5月1日起至迁出租赁房屋之日止的租金及使用费，按每月2，000元计算；
四、驳回反诉原告广亚铝业有限公司上海分公司的反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费400元，减半收取计200元，由被告（反诉原告）广亚铝业有限公司上海分公司、被告广亚铝业有限公司负担。反诉案件受理费减半收取计4，293.50元，由反诉原告广亚铝业有限公司上海分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 何绍辉
二〇一五年八月十四日
书记员 于 晔
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条?有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第九十三条?……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条?房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。