江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏09民终3730号
上诉人（原审原告）：程士祥。
委托诉讼代理人：程立清。
被上诉人（原审被告）：盐城市金时代房地产开发有限公司，住所地盐城市北城根北巷26号（2）。
法定代表人：陈广川，该公司董事长。
委托诉讼代理人：花恒胜，江苏钟山明镜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：盐城市金时代物业服务有限公司，住所地盐城市同曦鸣城A1幢509室。
法定代表人：季长宁，该公司总经理。
上诉人程士祥因与被上诉人盐城市金时代房地产开发有限公司（以下简称金时代房产公司）、盐城市金时代物业服务有限公司（以下简称金时代物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服盐城市亭湖区人民法院(2016)苏0902民初530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
程士祥上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，本案诉讼费用由金时代房产公司和金时代物业公司承担。事实和理由：程士祥的诉讼请求是要求金时代房产公司和金时代物业公司减免程士祥的物业费，这种减免行为与程士祥在另案中主张的延期交房的违约金和无法落户的违约金是不同概念，不应混为一谈。且金时代房产公司迟迟不肯交房，就是因为想要向程士祥索要入住前的物业费，所以程士祥的损失已经产生，并且已经确定。故程士祥的诉讼请求应当予以支持。
金时代房产公司与金时代物业公司均未答辩。
程士祥向一审法院起诉请求：判令金时代房产公司与金时代物业公司减免程士祥24年的物业管理费44852元。
一审法院认定事实：2012年11月11日，买受人程士祥与出卖人金时代房产公司签订商品房买卖合同一份（含附件1房屋平面图;附件2公共部位与房屋分摊建筑面积构成说明;附件3装潢、设备标准;附件4合同补充协议），合同约定：房屋所在地块规划用途为办公商业，买受人购买该地块上出卖人所建设的商品房盐城市同曦鸣城1幢28层1802号房，用途为酒店式公寓（商业性质），建筑面积分别70.79平方米，房款为578722元。出卖人应当在2013年12月31日前将具备商品房验收合格条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，出卖人按照合同附件4-5，即出卖人迟延交付该商品房，按照5元/天的标准计算，向买受人支付迟延期间的违约金;如遇不可抗力或重大情势变更等非金时代房产公司所能控制之状况，应按约定调整交付日期。逾期超过90日的，自90日起至实际交付之日起，出卖人按日向买受人支付20元/天的违约金，合同继续履行。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示相关证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延迟交房责任由出卖人承担。在签订该合同前，金时代房产公司告知程士祥此房属于毓龙路实验学校的学区房，可以入常住户，可以入学。合同签订后，2013年2月19日，程士祥向金时代房产公司交纳了购房款578722元。
2014年5月21日，金时代房产公司、金时代物业公司向同曦鸣城A1区业主出具承诺书，主要内容为：针对同曦鸣城A1区房屋延迟交付一事，正式通知业主，房屋于2014年7月31日前正式交付，除合同约定的延迟交付赔偿以外，承诺从2014年1月1日起到正式交房日期止，每延迟交付一个月，对业主增加减免一年的物业管理费。如金时代物业公司有变动，由金时代房产公司解决，解决方案为：1、按同期物业费标准退还业主还未享受到的物业服务费用。2、与其他物业公司交接，必须保证主业享受完约定的物业服务期限。3、在免物业费用期间，需保证业主享受的物业服务质量不能降低。对于上学与落户问题，保证在2014年6月30日拿到教育局同意同曦鸣城A1区业主今年入学的批复函后，在今年8月20日前，今年入学的同曦鸣城A1区业主子女拿到盐城市毓龙路实验学校的入学通知单。无条件同意在业主申请退房3个月之内将房款退还给业主，并按同期贷款利息赔偿。公司将积极协调解决同曦鸣城A1区业主入常住户问题，如7月20日前入常住户问题实在无法解决的，如有业主选择退房的，无条件同意并在业主申请退房3个月内将房款退还给业主，并按同期贷款利息赔偿。如业主不需要退房的，按照总房款的20%补偿给业主，于3个月内退还给业主。同日，金时代房产公司与业主代表童金星、陈华、张启云、陈亚梅签订补充协议一份，协议主要约定：金时代房产公司承诺于2014年6月30日前今年入学的业主开始接到学校的通知，2014年7月20日前确定是否可以办理常住户口入住手续，如无法办理，业主选择退房的，无条件同意并在业主申请退房3个月内将房款退还给业主，并按同期贷款利息赔偿。如不需退房的，按总房款的20%补偿给业主，于7月21日打入业主个人账户。2014年7月20日选择退房的业主，按承诺书条款赔付业主，并赔付关于该房产发生的一切费用（截止到账日期的贷款利息/办证相关手续费用）。
2014的7月3日，金时代房产公司向程士祥出具承诺书一份，承诺由于无法兑现入户承诺自愿赔偿1802业主程士祥总房款的20%，由于公司资金暂缺，自愿将同曦鸣城地下汽车停车位作为此赔偿款相抵给程士祥，保证车位权属性质于本公司以及车位无抵押、出租、转让、买卖等行为。公司确保于2014年7月20日给业主拿到市政府同意入户的原件批文（非集体性质的户口），此批文不受政策变化而变化，并在60天内确保同曦鸣城业主在辖区内派出所入户为准，如在7月20日无政府同意入户的原件批文，立即将20%赔偿款汇至各业主指定账号或将车位权属归程士祥所有。
2014年8月8日，金时代房产公司出具一份《关于撤回承诺的公告》，载明：我司于2014年5月21日出具的“致同曦鸣城A1区业主承诺书”以及出具的其他相关承诺书、签订的补充协议，均非让我司真实意思表示。现予以撤回。
2014年8月13日，盐城市亭湖区人民政府召集区法院、区信访局、区司法局、区住建局、区教育局、区公安分局、先锋街道等相关部门和单位负责人，就协助办理同曦鸣城A1楼250户业主子女入学进行会办，形成（2014）第49号纪要，主要载明：根据市政府会办精神，对经确认的同曦鸣城A1楼250户业主子女，符合小学、初中入学条件的，由区政府负责在毓龙路实验学校入学。涉及该250户房屋二次买卖后的业主子女入学资格认定问题。按照《关于印发〈盐城市区公办义务教育学校施教区内生源入学资格认定办法（试行）〉》的通知（盐教发[2014]14号）精神执行，凡已用于施教区生源资格认定的住房在小学阶段6年、初中阶段3年内，不再作为其他家庭新生入学资格认定的条件。
2014年9月29日，盐城市规划局向金时代房产公司发出编号为32090120120005的许可证，同意金时代房产公司开发的同曦鸣城A1幢4轴线以东建成区域竣工验收。
2014年10月30日，金时代房产公司向程士祥发出交房通知，载明：盐城同曦鸣城A1幢公寓已通过竣工验收，具备交付条件，交房时间为2014年10月31日起，因交付房源户数较多，按楼层分批办理交付手续，5至9层于2014年11月3日前来办理，10至15层于2014年11月4日前来办理，16至21层于2014年11月5日前来办理，22至28层于2014年11月6日前来办理。后程士祥等业主至金时代房产公司领取房屋钥匙，但因金时代房产公司只同意承担延期交房的违约责任，要求程士祥放弃追究其余违约责任，程士祥认为金时代房产公司的要求损害其合法权益，故未收房。2015年5月28日，金时代房产公司再次向程士祥发出交房通知，程士祥收到该通知按要求去收房时，被告仍然要求原告签订逾期交付赔偿书，程士祥予以拒绝。
另查明，2012年8月2日，盐城市盐都区教育局向金时代房产公司作出《关于同曦鸣城一期A区公寓施教区问题的回复》，该回复主要内容为：你公司《报告》中提及的实施旧城改造暨同曦鸣城项目的用地是属于盐城市毓龙路实验学校施教区范围.按照《盐城市公办义务教育学校施教区内生源入学资格认定办法》,“适龄儿童少年应具有所在施教区内常住户口，户口原则上应与其父母（或其他法定监护人）在同一户籍，且户籍与监护人房屋所有权证、实际常住地三者相符”。申请到施教区为学校入学的适龄儿童少年，业主应于当年7月31日前办结户口、房屋所有权证。同时，小学阶段6年内，初中阶段3年内，施教区生源资格不重复认定。如同曦鸣城一期A区公寓业主符合上述要求，可认定为毓龙路实验学校施教区生源。
2015年10月22日，盐城市人民政府出台了《关于进一步推进户籍制度改革的意见》，其中第二条进一步调整户口迁移政策（一）放开城镇落户限制。放开“有合法稳定住所”落户限制。公民在本市有合法稳定住所（含租赁），不受住房面积限制，可准予其本人及其共同生活的配偶、未婚子女、父母在合法稳定住所所在地落户。对租赁房屋申请入户的，需取得房屋所有权人同意，在房产部门办理租赁登记备案，且在拟落户县（市、区）范围内无产权房。放开“有合法稳定就业”落户限制。公民依法与用人单位签订劳动合同且连续交纳社会保险六个月以上或依法取得工商营业执照且经营满六个月并依法纳税的，可准予其本人在用人单位或经营场所所在地落户。……（三）明确合法稳定住所、合法稳定就业范围。合法稳定住所，指购买、自建、继承、受赠的产权房和政府提供的保障性住房以及在房产部门办理租赁登记备案的租赁房屋。合法稳定就业，指有合法职业、依法签订劳动合同、参加社会保险，或取得营业执照并依法纳税。……
2015年6月22日，程士祥诉至亭湖区人民法院，要求金时代房产公司交付房屋、支付无法正常落户的违约金及逾期交房违约金。同年9月21日，亭湖区人民法院作出(2015)亭民初字第1736号民事判决，支持了程士祥的部分诉请。同年12月，程士祥申请法院强制执行。2016年1月19日，程士祥诉至亭湖区人民法院，要求金时代房产公司、金时代物业公司免除24年的物业管理费。
一审法院认为，2014年5月21日，金时代房产公司和金时代物业公司虽向程士祥出具了《承诺书》，但应综合下列因素予以考虑：1.金时代房产公司虽然提供了公安出警记录、现场照片等证据，但结合2014年7月3日金时代房产公司又继续向业主出具承诺书，对5月21日承诺书和补充协议的主要内容进一步予以确认等事实，金时代房产公司有关受胁迫出具承诺书和签订补充协议的主张不能成立；2.虽然相关证据和事实尚不足以认定金时代房产公司系受胁迫作出承诺，但有关证据在一定程度上可说明5月21日承诺书和补充协议的形成背景与正常交易应有所区别；3.金时代房产公司开发的为商业项目，出让的房屋合同上明确为酒店式公寓房，根据当时的户籍政策，无法办理常住户口落户手续，对此业主和公司均应明知。在没有户籍行政管理机关和学区确认机关的参与认可下，承诺书和补充协议中有关上学和落户问题的内容客观上不符合当时的法律、政策规定，在当时亦无法履行实现，双方对此均有责任；4.业主能否落户问题并非案涉商品房销售合同的内容，其成为案涉纠纷的焦点之一主要与入学问题有关。而业主子女入学问题，经有关部门的协调，已可以通过一定方式予以解决；5.根据盐城市人民政府《关于进一步推进户籍制度改革的意见》，对落户限制已经放开，故金时代房产公司的违约程度有所减轻；6.(2015)亭民初字第1736号案件中原告因金时代房产公司延期交房的损失及无法落户的违约损失均已得到了补偿。结合程士祥对(2015)亭民初字第1736号案件已申请人民法院强制执行，目前程士祥购买的房屋尚未进行交接，加之金时代物业公司至今也未向程士祥主张物业管理费，至于今后是否向程士祥主张自2014年1月1日起算的24年的物业管理费尚不能确定，故程士祥的诉请没有事实和法律依据。判决：驳回原告程士祥的诉讼请求。案件受理费920元，由程士祥负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据，对一审查明的事实，本院予以确认。
二审另查明，案涉房屋已于2016年8月16日交付给程士祥。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中程士祥所主张的“要求金时代房产公司与金时代物业公司减免24年的物业费”，是基于程士祥与金时代房产公司之间商品房买卖合同中所约定的金时代房产公司的按时交房之义务，即在金时代房产公司不能按照合同约定按时交付房屋时应当承担的违约责任。而根据法律规定，对于违约责任双方可以约定以支付违约金的方式承担，守约方还可以要求违约方赔偿损失。程士祥与金时代房产公司在合同中约定的逾期交房的违约金已经经人民法院生效判决予以确定，并且已经进入执行阶段，而案涉房屋在程士祥上诉过程中才予以交付，金时代物业公司是否向程士祥主张物业费，如何主张物业费以及主张多少物业费均未确定，所以程士祥目前并不存在确定的损失，合同也未约定逾期交房的其他违约责任，故程士祥主张金时代房产公司和金时代物业公司减免24年物业费，没有事实和法律依据。
综上所述，程士祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费920元，由上诉人程士祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙曙光
代理审判员 王 珩
代理审判员 刘 淼
二〇一六年十一月七日
书 记 员 许其娟