广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1619号
上诉人（原审原告）王熙。
委托代理人钟胜荣、文华兵，均为广东中安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）深圳中青宝互动网络股份有限公司（以下简称中青宝公司）。
法定代表人李瑞杰，董事长。
委托代理人陈敬雄，该公司职员。
上诉人王熙因与被上诉人中青宝公司房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第186号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
王熙原审诉讼请求：1、中青宝公司按每月13556元的标准，向王熙交纳从2014年1月1日起计至判决确定之日止的租金及利息（利息按该款从2014年1月2日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计至判决确定的付款之日止，暂计至起诉之日的中青宝公司应付租金为27112元、利息为100元）；2、中青宝公司承担本案诉讼费用。
原审法院审理查明，2013年8月20日，王熙（出租方、甲方）与中青宝公司（承租方、乙方）就某大厦南座1911房产（以下简称涉案房产）签订《房屋租赁合同》约定，王熙将前述物业出租给中青宝公司使用，租赁房屋权利人为石某、魏某；月租金总额为13556元；中青宝公司应于2013年9月1日前交付首期租金13556元；中青宝公司应于每月1日前向王熙交付租金，王熙收取租金时，应向中青宝公司开具税务发票；中青宝公司租用租赁房屋的期限自2013年9月1日起至2014年8月31日止；租赁房屋用途为厂房；王熙交付租赁房屋时，可向中青宝公司收取两个月租金数额的租赁保证金即27112元；王熙向中青宝公司返还租赁保证金的条件为合同到期和结清一切费用；出现合同未到期或未结清费用的情形的，王熙可不予返还保证金；中青宝公司出现下列情形之一时，王熙可就因此造成的损失不予退还租赁保证金，情形包括中青宝公司拖欠租金达10天以上、中青宝公司拖欠可能导致王熙损失的各项费用达3000元以上、中青宝公司利用租赁房屋进行非法活动，损害公共利益或者他人利益、中青宝公司擅自改变租赁房屋或者用途、中青宝公司违反约定不承担维修责任或支付维修费用致使房屋或设备严重损坏、中青宝公司未经王熙书面同意及有关部门批准擅自将房屋进行装修、中青宝公司擅自将租赁房屋转租第三人；出现上述情形时，王熙除追究中青宝公司损害赔偿责任或违约责任外，有权依据上述情形向中青宝公司提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，王熙有权申请单方解除合同登记备案；本合同终止后，中青宝公司应于三日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好，同时结清应当由中青宝公司承担的各项费用并办理有关移交手续；双方若未约定双方通知或文件的送达地址，则以双方当事人签署合同的通信地址作为送达地址，送达地址未经书面变更通知，一直有效，一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达。合同首部未记载王熙的通信地址，但载明王熙的联系电话为1****；合同签章页注明了王熙的银行账号为建设银行某支行的账号。2013年8月23日，王熙就上述房屋租赁合同在深圳市福田区房屋租赁管理局办理了登记手续。上述租赁合同签订后，王熙向中青宝公司交付了涉案房产。中青宝公司于2013年8月28日向王熙支付了租赁保证金27112元和2013年9月份租金13556元，王熙开具了租赁保证金收据。之后，中青宝公司又分别于2013年9月29日、11月13日、12月31日支付了2013年10月份、11月份、12月份的租金（每月13556元），此后中青宝公司未再支付租金。2014年1月9日，中青宝公司方负责涉案房产租赁事宜的工作人员通过手机号码132XX向王熙在合同上载明的手机号码138XX发短信称：“王先生新年好，由于我们将搬回去办公，所以请您另租1911。”138XX回复称：“什么时候交房给我，为什么不提前通知？”中青宝公司方人员回复：“这是本周初老板的决定，所以我也是比较突然。大概到明天，我们的东西可以搬走交付。”138XX回复称：“结清你们拖欠的费用。”中青宝公司方人员回复：“好，这个肯定，这次房租大概需要10号后才可以，财务得到10号才开始报销流程，我一定尽快催促。”2014年1月10日，中青宝公司欲搬离涉案租赁房产，房产所在的某大厦管理处前台工作人员罗某经核查发现该房产当时拖欠管理费和水费等费用已达2500元左右。在无法确认费用是否结清的情况下，中青宝公司方人员提议交2500元作为管理费押金放在罗某处，待核查清楚费用后再退回该押金，罗某要求客户将费用交到管理处财务室，中青宝公司方人员认为交钱和退款的流程太麻烦，遂要求罗某收取现金并开具《收条》暂时保管。《收条》载明：“今收到某大厦1911单元用户交来管理费押金2500元……管理费用交清之后方退还。”第二天，在核实管理处收到涉案房产用户应缴纳的费用后，罗某退还了该押金，并收回了《收条》原件。2014年1月14日，中青宝公司方人员通过手机号码132XX向138XX发短信称：“刚电话没听清楚，能否短信告知您所需要的东西。”138XX回复称：“租赁合同”。2014年1月15日，中青宝公司方人员再次通过手机号码132XX向138XX发短信称：“租赁时公司收到了您出具押金的收据，但是现在由于提前终止合同，您应该开具发票替换收据，因为收据不是税务凭证，发票内容是房租。另外，您需要签署一份终止协议，结清相关的权利义务”，并要求“提供邮箱地址，方便发送终止协议”。2014年1月20日，某大厦物业管理单位深圳市某物业管理服务有限公司（以下简称某物业公司）就2013年12月水费、2014年1月的排水费、管理费、日常维修基金、垃圾处理费、2014年1月管理费开具了发票，发票显示客户名称为王熙，发票原件由中青宝公司持有。原审又查，王熙于2014年1月3日开具了付款方为中青宝公司的2014年1月份至3月份的租金发票共3张（一月一张），并因此缴纳了税款178.94元。中青宝公司称于2014年1月10日搬离房产时收到上述发票，但对应支付租金持有异议。此外，关于租赁保证金，王熙主张因中青宝公司拖欠租金已经依约予以没收；中青宝公司主张因其提前解除合同，故中青宝公司不要求王熙退还租赁保证金，并认为中青宝公司已通过王熙没收租赁保证金的方式承担了违约责任。另，经原审法院向某物业公司发函调查询问涉案房产的相关租赁事实，某物业公司回函确认了上述关于2014年1月10日某大厦管理处工作人员罗某开具《收条》的相关事实（但某物业公司不能确认搬离人员与中青宝公司的关系），并陈述以下事实：涉案房产业主为石某、魏某，王熙既是直接从业主承租房产的承租人，也是业主委托办理房屋装修手续、消防批文、处理房屋出租及租期内相关事宜的受托人（委托期限自2013年7月23日至2019年9月22日）。2013年7月31日王熙向某物业公司出具的《业主／用户基本情况登记表》载明：房产用户为王熙，联系电话为1****。该事实有某物业公司提供的相关材料予以证实，且本案双方当事人不持异议，原审法院予以认可。某物业公司还在回函中陈述：根据某大厦管理处登记资料显示，涉案房产“一直由王熙自用办公，没有其他出租信息，工作人员曾经和王熙电话沟通过，询问此房是否出租给他人，王熙予以否认，该单元向管理处缴费历来都是以王熙的名义来缴纳”；“从未发现有‘深圳中青宝互动网络股份有限公司’相关牌匾等信息出现，此公司是否在某大厦办公无法确认，此公司是否和王熙有租赁合同关系也无法确认”；“根据某大厦管理处登记资料显示，目前涉案房产处于出租状态，出租方：深圳市某科技有限公司，2014年3月13日在某大厦管理处办理了入住手续”。关于2014年1月10日某大厦管理处工作人员罗某开具《收条》的相关事实，某物业公司称：当日涉案房产有关人员要搬离某大厦，罗某要求业主委托人王熙进行确认并先行结清费用，“罗某用公司电话83XX致电王熙138XX，王熙说已经将相关费用转账到我司账户，经查询当时我司账户上并没有收到此笔款项。在无法确认的情况下，据称1911房的人员提议先押2500元现金放在前台罗某处，待第二天核查清楚后再将该款退。此事再次与王熙在电话中进行了确认。……此《收条》应是复印件，现在王熙处，说明：2014年1月10日搬东西的据称1911房的人员将《收条》原件或复印件交给过王熙。”某物业公司并出具了其自行打印的上述两次与王熙通话的清单。
原审法院审理认为，王熙与中青宝公司之间成立合法有效的房屋租赁合同关系。本案相关证据足以证明中青宝公司已于2014年1月10日以搬离房产的行为实际提前解除了涉案房屋租赁合同，中青宝公司并随后结清了相关物业管理费用，且中青宝公司已通过短信方式告知王熙，物业管理处亦通过电话方式与王熙对搬离房产和交付管理费押金的情况进行了确认，王熙对此应为知情且未提出过异议，之后房产亦已另行出租，故原审法院认定涉案房屋租赁合同已于2014年1月10日解除。在合同解除之前，中青宝公司仍须支付相应的租金，但中青宝公司仅支付至2013年12月31日的租金，对于2014年1月1日至1月10日的租金，中青宝公司未予支付，王熙有权要求中青宝公司继续支付。合同约定每月租金13556元，则中青宝公司应支付的2014年1月1日至1月10日的租金金额为4372.90元（13556元÷31天×10天），对王熙诉请租金金额的超出部分，原审法院不予支持。对于王熙要求中青宝公司赔偿逾期支付租金导致的利息损失，合同约定中青宝公司拖欠租金达10天以上时，王熙可就其因此造成的损失主张不予退还租赁保证金，合同并未选择包含“请求损害赔偿”在内的其他弥补损失方式，亦即双方约定以没收租赁保证金的方式来弥补因中青宝公司拖欠租金而导致的王熙损失。本案中中青宝公司已认可租赁保证金应由王熙没收，在王熙没有举证证明其因中青宝公司拖欠租金而导致的具体损失的情况下，王熙因中青宝公司拖欠租金而导致的损失主要为贷款利息损失，而租赁保证金已足以弥补这种利息损失，故王熙再要求中青宝公司另行赔偿利息损失，不符合合同约定和公平合理原则，该诉请不能成立，原审法院不予支持。此外，对于中青宝公司提前解约的行为，合同并未对此行为约定违约责任的具体承担方式，王熙也没有在本案中就中青宝公司提前解约要求中青宝公司承担违约责任而提出相应诉讼请求，故原审法院在本案中不作处理，王熙若因中青宝公司提前解约行为而遭受损失，可另循途径解决。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、深圳中青宝互动网络股份有限公司应于本判决生效之日起10日内向王熙支付租金4372.90元；二、驳回王熙的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费480元（已由王熙预交），因适用简易程序而收取240元，由王熙负担200元、中青宝公司负担40元。
上诉人王熙不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判支持王熙的一审全部诉讼请求即：中青宝公司按每月13556元的标准向王熙交纳从2014年1月1日起计至判决确定之日止的租金及利息（利息按该款从2014年1月2日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计至判决确定的付款之日止；暂计至起诉之日，中青宝公司应付租金为27112元，利息为100元）；3、中青宝公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：原审判决认定事实和适用法律均错误，应予纠正，王熙的全部上诉请求应予支持。原审判决认定涉案租赁合同已于2014年1月10日提前解除，缺乏事实依据，应予纠正。原审判决作出上述认定的主要依据仅是所谓中青宝公司发送的短信，该短信内容根本不符合有效证据要件，不应采信，更不应据此作出上述认定。中青宝公司没有举出任何证据证明132XX手机号码的机主是何人，更没有举证任何证据（如社保清单）证明此机主就是中青宝公司的员工、能够代表中青宝公司。众所周知，手机短信作为电子信息的一种，极容易被编辑、篡改、添加或删除，中青宝公司对此仅提供了手机屏幕的截图，没有举出具有公信力的其他证据（如通讯公司盖章确认的由该公司从服务平台电脑中打印出来的短信内容记录单）佐证，在此情形下，前述短信根本不应采信。中青宝公司仅提供了前述所谓短信，没有其他有力证据（比如管理处开具的《放行条》、录像资料），在此情形下，根本不应认定中青宝公司于2014年1月10日搬离了涉案房产。中青宝公司没有配合王熙前往租赁管理部门办理提前解除涉案合同登记手续，致使王熙仍须继续交纳税费，在此情形下，更不应当作出上述认定。根据王熙一审提交的证据可见，2013年8月20日，双方就涉案房产签订了《深圳市房屋租赁合同书》并于同年8月23日向深圳市福田区房屋租赁管理局办理了登记手续，且前述合同第十条明确约定“租赁期间租赁房屋所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税款、房屋租赁管理费”是由王熙负责支付。而众所周知，根据租赁法律法规的规定和租赁管理部门的实践操作规程，如果租赁双方不到主管部门登记提前解除租赁合同，那么主管部门将照常征收租赁税费。鉴于上述，退一步而言，即使中青宝公司要提前终止合同，那么依照《合同法》第六十条第二款之规定和诚信原则，就必须配合王熙到租赁管理部门办理提前解除租赁合同的手续，然而，中青宝公司并没有履行前述重要义务（事实上，根据王熙一审提交的《税收缴款书》可见，王熙确实依然缴纳了2014年1月1日-同年3月31日的租赁税费），中青宝公司对此负有全部过错，在此情形下更不应当作出租赁合同已于2014年1月10日提前解除的认定，而是应当判令中青宝公司继续交纳租金。在中青宝公司没有配合王熙前往租赁管理部门办理提前解除涉案合同登记手续的情况下，为避免损失扩大、继续缴纳租赁税费，王熙只得在2014年2月22日以特快专递方式向中青宝公司发出注销合同登记通知函书，并向租赁管理部门办理了解除涉案租赁合同的登记备案手续。因此，本案退一步而言，假使要认定涉案租赁合同已解除，那么解除时间也应为前述日期即2014年2月22日。在上述情形下，基于诚信原则考虑，王熙作出了上述行为。对此，请求二审法院向涉案房屋所在的深圳市福田区租赁管理局某租赁所（地址：深圳市福田区新沙路某街道办事处一楼，电话83XX）调查取证。更何况，中青宝公司至今仍未向王熙履行完好交还房屋及附属设施、办理移交手续的根本义务，故应认定租赁合同关系继续存在、中青宝公司仍应继续支付租金。根据《合同法》第二百三十五条的规定和涉案合同第二十条的约定，作为承租人的中青宝公司如果要提前终止合同，那么也应当履行两项重要的义务：一是交还租赁房屋及附属设施、办理移交手续，具体到本案中，包括：向王熙交还大门门禁遥控器、告知门禁密码，交还房屋内三台空调的遥控器；二是保证房屋及附属设施的完好。然而，本案没有任何证据（如双方签署的房屋及附属设施的交接书、查验书等）表明中青宝公司履行了上述两项重要义务，因此，应当认定中青宝公司仍在继续占用涉案房产，双方的租赁合同关系继续存在，中青宝公司仍需继续支付租金。原审判决认定中青宝公司无需赔偿逾期支付租金的利息损失明显错误，王熙关于中青宝公司须赔偿逾期支付租金的利息损失的请求有合法依据，应予支持。原审判决认定王熙因中青宝公司拖欠租金而导致的损失主要为贷款利息损失，而租赁保证金已足以弥补这种利息损失，故王熙再要求中青宝公司另行赔偿利息损失，不符合合同约定和公平合理原则，该诉请不能成立，原审法院不予支持，明显错误。涉案合同第四条约定中青宝公司应于每月1日前支付租金，可见双方明确约定了支付租金的期限。同时根据《合同法》第一百一十三条的规定，中青宝公司逾期支付租金至少致使王熙遭受了资金被占用的损失即贷款利息损失，此损失是在合同未解除的情况下产生的损失，当然应由中青宝公司赔偿。然而，原审判决却认定租赁保证金已足以弥补贷款利息损失，即认为合同解除后的没收租赁保证金已足以弥补合同未解除的逾期支付租金的利息损失，显然是混淆了合同解除的责任和合同未解除的责任两种概念、将前者强行适用于后者，在法律逻辑上和合同法理论上都是错误的，应予纠正。综上，请求二审法院支持王熙的全部上诉请求。
被上诉人中青宝公司口头辩称，王熙的上诉请求不合理，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
另查，本案二审法庭调查时，王熙确认涉案房产已于2014年3月13日另租他人。
本院认为，根据王熙原审诉讼请求可知，王熙认为其与中青宝公司签订的涉案《房屋租赁合同》尚未终止履行，而要求中青宝公司继续履行支付租金及相应利息。中青宝公司抗辩认为涉案《房屋租赁合同》已于2014年1月10日经双方协商解除，其无需再支付嗣后的租金。故本案争议焦点是涉案《房屋租赁合同》是否已于2014年1月10日经双方协商解除？
王熙在涉案《房屋租赁合同》上留存的电话号码为1****，王熙向某物业公司出具的涉案房产《业主／用户基本情况登记表》载明涉案房产用户为王熙、联系电话为1****，而中青宝公司已自认在2014年1月9日以公司员工电话向该号码发送了终止履行涉案《房屋租赁合同》的短信，王熙未否认收到该短信，且某物业公司也在给原审法院的回函中确认2014年1月10日中青宝公司搬离涉案房产时曾致电该电话号码，得到了王熙的同意。上述事实足可形成完整的证据链证明王熙与中青宝公司已协商一致于2014年1月10日解除涉案《房屋租赁合同》且中青宝公司已于该日搬离涉案房产。王熙要求中青宝公司支付2014年1月10日后的租金及相应利息，在合同已解除情形下，缺乏合同依据，本院不予支持。中青宝公司已自认2014年1月9日发送的终止履行合同短信系其公司员工所发，而涉案房产当时并无其他使用者，排除了终止履行合同不是中青宝公司意思表示的可能性，根据民事诉讼证据规则的规定，对当事人自认的事实无需再行举证，本院采信中青宝公司的自认，确认中青宝公司于2014年1月9日向王熙提出了解除合同主张。王熙提出不应采信上述短信的上诉理由，本院不予支持。中青宝公司在涉案《房屋租赁合同》解除后是否协助王熙办理注销租赁合同备案登记手续，是否交还大门门禁遥控器、告知门禁密码、交还空调遥控器，均属中青宝公司的后合同义务，不能以中青宝公司未履行上述义务而反推涉案《房屋租赁合同》未解除。王熙提出中青宝公司未履行上述义务故合同尚未解除的上诉主张，不能对抗双方于2014年1月10日所达成的解除合同的意思表示，本院不予支持。同理，因涉案《房屋租赁合同》何时办理注销备案登记手续与本案审理无关，故本院对王熙要求向租赁管理部门调查注销合同备案登记事宜的申请不予准许。
虽涉案《房屋租赁合同》系经双方协商一致解除，但系因中青宝公司提前解约而解除，中青宝公司应承担相应的违约责任。涉案《房屋租赁合同》约定中青宝公司拖欠租金达10天以上的，王熙可就因此造成的损失不予退还租赁保证金，即没收租赁保证金是双方约定的中青宝公司拖欠租金的违约责任承担方式，现中青宝公司已同意由王熙没收租赁保证金，王熙再行要求中青宝公司承担拖欠租金的利息，有悖合同约定，本院不予支持。
综上，上诉人王熙的上诉请求理由不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费471元，由上诉人王熙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一五年三月二日
书 记 员 刘尹琳（兼）