新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉民二初字第657号
原告（反诉被告）：吉木萨尔县汇通运输有限公司。
法定代表人：蒋小萍，该公司总经理。
委托代理人：段建忠，该公司副经理。
委托代理人：王敏，该公司法律顾问。
被告（反诉原告）：ＸＸ，男。
委托代理人：周盛荣，新疆旭达律师事务所律师。
被告（反诉原告）：周新林，男。
原告（反诉被告）吉木萨尔县汇通运输有限公司与被告（反诉原告）ＸＸ、周新林房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭分别于2014年6月10日、7月18日二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吉木萨尔县汇通运输有限公司的法定代表人姜小萍及其委托代理人段建忠、王敏，被告（反诉原告）ＸＸ及其委托代理人周盛荣，被告（反诉原告）周新林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称：2011年9月23日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》约定，由被告租赁原告位于吉木萨尔县汇通汽车城院内的七十一间客房、一间会议室、一间阳光室、两间休息室，总面积为2500平方米；租赁期为十年，租金支付时间为合同签订之日交一年租金，以后年度在满一年前30日交纳后续一年的租金，如不按照约定支付租金，原告可以单方面解除合同，并可以要求被告承担年租金20％的违约金。该合同签订后，被告仅支付了一年的租金，后续租金至今未付，另外，被告自租赁房屋后，使用三年没有支付过采暖费、水费仅交过部分电费，且被告租赁原告门面一间作为餐厅使用也未支付费用。现请求依法判令：1、解除原、被告于2011年9月23日签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即支付宾馆租赁费695000元（2012年12月1日至2014年6月16日，已扣除2011年11月30日至2012年11月30日期间的租赁费450000元），支付餐厅租赁费32854.4元（2012年12月1日至2014年6月16日），支付采暖费179617.7元（2011年至2014年），支付水费16198元，支付宾馆电费153874元、餐厅电费2650元；3、被告承担违约金90000元；4、被告承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）ＸＸ辩称：2011年9月23日，原、被告签订了《房屋租赁合同》属实。被告租赁原告房屋用于开设宾馆。被告依约向原告缴纳了一年租金45万元及保证金10万元。但原告未按约定提供该房屋消防意见书，致使被告在完成装修七个月后无法进行经营，而且原告提供的水、暖不能满足被告经营宾馆的正常使用，原告也未按约定将房前处理为混凝土地坪，严重影响了被告的经营活动，给被告造成了巨大的经济损失。为此被告多次要求原告解决，但无结果。由于原告的违约行为，致使被告不能实现合同目的。2013年5月14日被告书面通知原告要求解除双方签订的《租赁合同》，原告未给予答复。原告主张的租赁费只能从2012年9月计算至2013年5月14日。原告主张的租赁费、水费、采暖费起止时间被告不认可。原告主张的电费过高，因双方未约定计价标准。因原告违约在先，被告作为后履行的一方有权拒绝支付不合理的相关费用。现提起反诉，请求判令：1、确认原、被告双方签订的房屋合同已经解除；2、反诉被告赔偿反诉原告损失1874169元（包括装修损失和拉水支出）；3、反诉被告返还反诉原告保证金100000元；4、反诉被告承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）周新林辩称：二被告系合伙关系。原告与被告ＸＸ、周新林分别于2011年9月23日、2012年4月1日签订了两份《房屋租赁合同》，但内容基本一致。由于原告未提供消防意见书，所提供的房屋质量、水、电、暖都存在问题，消防大队通知被告停业整改。因自来水供应不正常，被告租车拉水以便宾馆使用，致使被告无法正常营业。原告的诉讼请求被告不承担。被告周新林反诉请求与被告ＸＸ一致。
原告（反诉被告）就其主张，向法院提供以下证据：
1、《房屋租赁合同》一份，证明：租赁期限为2011年11月30日-2012年11月30日，共计10年；前三年租赁费每年45万元，后续几年逐年上升；租金支付方式为，合同签订当日缴纳第一年的租金，以后每度满一年前30日缴纳后续一年的租金。另约定，水、电、暖等相关费用由被告承担。
二被告质证认为：对该合同真实性无异议，但对证明的问题不认可，该合同是格式合同，应当有利于被告的解释。
2、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》一份，证明：吉木萨尔县汇通公司对被告承租的楼房于2011年12月15日在网上已作备案。
二被告质证认为：对该证据的真实性无异议，备案本身只能证明受理了，但不能证明该房屋消防设施合格。
3、《房产证》三本，证明：原告于2012年3月16日办理了产权登记。
二被告质证认为：对该证据的真实性无异议，但被告只能在产权登记后办理营业执照。
4、《板房工程合同》一份，《收据》一份，证明：被告周新林为原告垫付工程款19845元，周新林交纳了电费20155元，合计40000元，顶了原告的部分电费。
二被告质证认为：对该证据的真实性无异议。
5、《水、电、费清单》一份，证明：被告在承包期间宾馆用水4628平方米，用电103775度，彩钢房用电90099度，餐厅用电2650度，电费每度1元，计欠电费156524元；水费每立方3.5元，计欠水费16198元。
二被告质证认为：对该证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议，我要求原告提供电费票据。
本院认证认为：因二被告对上述证据1-5的真实性无异议，故本院对以上证据的真实性予以确认。
反诉原告（被告）就其主张，向法庭提供以下证据：
1、《房屋租赁合同》一份，证明：被告租赁原告的房屋经营宾馆。双方约定，原告向被告提供消防安全验收意见书以满足被告营业；原告提供的房屋门前必须是混凝土地坪，而且上下水、电、暖必须满足被告正常使用要求；水、电费按有关部门标准缴纳；原告还要提供必要的停车场。以上原告都没有按约定履行，致使被告无法正常营业。
原告质证认为：对该证据的真实性无异议，但对证明的问题不认可。
2、《合伙协议》一份，证明：二被告系合作关系，共同租赁原告房屋。
原告质证认为：对该证据无异议。
3、《报告》、《致函》、《公证》、《停水记录》、《申请》各一份，证明：2012年5月10日二被告向原告报告称，2012年2月底装修工程完毕，但安全消防和自来水存在的问题都未解决，造成无法营业，要求给予解决。2012年6月18日被告又给原告致函，要求尽快解决正常供水问题，否则返还被告已交房租和押金并赔偿被告装修损失。2013年4月22日通过公证处被告给原告发出告知书，告知原告供水不正常、供暖不正常、房屋窗户质量差、停车场未解决、周围环境差等等。停水记录表明每月停水达八次左右。2013年5月14日被告要求解除合同，原告收到申请后未给予答复。
原告质证认为：对上述证据中的申请、致函、报告不予认可，对公证书真实性认可，但是否属实无法确认。
4、《收据》一份，证明：原告收取被告预付款55万元。
原告质证认为：第一年的租金收取了45万元，保证金收取了10万元，合计55万元。
5、《营业执照》、《消防安全坚持资格证》各一份，证明：营业执照取得时间为2012年8月6日，消防资格证取得时间为2012年9月3日，但正常营业时间为2013年9月3日。
原告质证认为：对该证据真实性无异议，对证明的问题有异议。
6、《拉水费用票据》29张，证明：因为宾馆供水不正常我方雇人拉水71车，从2011年10月26日到2013年7月11日，支出费用20700元。
原告质证认为：对该证据真实性无法确认。
7《停水记录表》一本，证明：由宾馆管理人员记录，从宾馆营业至2013年7月23日供水不正常。
原告质证认为：对该证据不认可，水不正常是供水单位的问题。
8《责令立即改正通知书》、《临时查封决定书》各一份，证明：2013年7月25日吉木萨尔县消防大队督察检查认定，1、消防管网无水，2、防水池无水、并对酒店进行查封。按合同约定，由原告负责正常供水。
原告质证认为：对该证据的真实性无异议，但对证明的问题不认可。
9、证人张福亮出庭作证，证明：“我给被告承包的宾馆拉了一年多的水，2012年3月到2013年1月，每车费用为300元左右，被告付款后由我出具了收条”
原告质证认为：对该证人证言的真实性无法确认。
10、认证王泽梁出庭作证：证明“我在2012年至2014年期间都给周新林经营的酒店拉过水，每车300元，收钱后给周新林打了收条”
11、证人徐创文出庭作证，证明：“2012年9月我租了汇通运输公司的一间门面房用于开商店，我与被告相邻，我的自来水不正常，隔三差五就没水了，不仅我家没水，附近几间房子里都没水。包括被告的宾馆，最长一次停水达3、4天，一个月里有时是中午停水，下午来不来水不确定。我门前是有水源，上厕所是用水渠的水冲洗。我还在被告的停水记录中签了字。
原告质证认为：对该证人证言真实性无法确认。
12、证人展芳出庭作证，证明：“2012年4月我租了汇通运输公司门面房开超市。租赁期间常有停水现象，最长一次达2天左右，冲洗厕所有时用门前水渠的水，电费一度是1元，暖气费用一年1300元。”
原告质证认为：该证人讲最长一个月停水2天，电费每度1元，采暖费一年1300元认可，其他不认可。
13、证人韩佳出庭作证，证明：“我于2013年11月租赁了汇通运输公司的一间房屋，但经常停水，最近停水比较频繁，停水后没办法就在门前水渠提水冲厕所。我也在宾馆停水记录上签过字，都是属实的。电费我是按每度1元缴纳的。
原告质证认为：对该证人讲述各项费用的缴纳标准无异议，对其他不认可。
14、《价格鉴定结论书》一份，证明：被告承包酒店后对其进行了装修，经鉴定装修工程价格为185346元。
原告质证认为：对该鉴定结论不认可，因为是单方申请作出的，我方也不申请重新鉴定。
本院认证认为：对上述证据1、2、3、4、5、8、14，的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据6、7、9、10、11、12、13，本院将结合其他证据综合认定。
根据以上举证、质证、认证以及原、被告的当庭陈述，本院依法确认以下法律事实：
二被告系合伙关系。2011年9月23日、2012年4月1日原告与被告ＸＸ、周新林分别签订了一份《房屋租赁合同》，双方合同中约定：一、被告（合同乙方）租赁原告（合同甲方）位于吉木萨尔县汇通汽车城院内的房屋第二层、第三层，七十一间客房、一间会议室、一间阳光室、二间休息室，总面积2500平方米，用于开设宾馆、旅店；二、在乙方开业前，甲方应向乙方提供租赁房屋的房产证、消防安全意见书证等，以满足乙方办理相关营业手续的需要；三、房屋外墙粉刷完毕，房屋内毛墙、毛地，上下水、暖、电接通，且水、电、暖能够满足乙方使用的要求；房屋前混凝土地坪；五、租赁期限自2012年1月14日至2022年1月13日止，共计10年；六、（一）租金为每年45万元；（二）租赁费支付时间：合同签订之日，乙方须先交纳一年的租金，以后年度在满一年前30日内交纳后续一年的租金；七、在甲、乙双方签订租赁合同之日，乙方需向甲方支付房屋租赁保证金10万元；八、水费、电费、暖气费等与房屋直接相关的费用均由乙方承担，与甲方无关；十一、（一）甲方应于2011年11月15日前将房屋按约定条件交给乙方；《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。甲方交付房屋当日起，甲方给予乙方60天的装修期，在装修期内免交租赁费；（三）在合同期满后乙方对房屋内修缮及所添置的相关必要设施，不可移动部分（如过道、吧台、地面、墙壁、天花板的装修，卫生间固定设施等）不得拆除，所有权归甲方。可移动部分（如电脑、电视、空调等）可以拆除，但乙方必须保证所拆除的物件在安装过程中对房屋造成的损害恢复原状，乙方不恢复原状的，由甲方代为恢复，其费用由乙方承担；十三、（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，房屋内的设施及装修归甲方所有：1、不支付或者不按照约定支付租金的；2、累计二个月欠缴各项费用的；十四、（二）乙方有本合同第十三条第三款约定的情形之一的，应按年租金的20%向甲方支付违约金，并赔偿经济损失；十六、（二）乙方在正常经营过程中所用水、电费用，单独安装水表、电表进行计量，由甲方按供电、供水部门的价格收取费用。冬季取暖费用按照当地的市场价格收取费用；（三）甲方向乙方有偿提供门面房一间，供乙方做宾馆、餐厅使用，使用期限与房屋租赁期限一致，租金第一、二年固定不变，自第三年起按适当抵于市场价格的原则协商确定；（四）甲方向乙方提供必要的停车场，具体位置由双方确定。
2011年11月15日原告向被告交付了房屋，被告给原告支付了第一年的租金45万元及保证金10万元。2011年12月被告开始装修宾馆至2012年2月完工。2012年3月16日原告办理了该房屋产权证，并交付给了被告，但该商业楼的消防安全意见书未办理。同年8月6日被告周新林申请办理了该宾馆的营业执照。同年9月3日被告周新林申请办理了该宾馆的消防安全检查合格证，被告开始正常营业。但该宾馆的自来水是接泉子街镇共拜尔水库的，由于管道压力小沙石多，造成供水不正常，被告常买水以保证宾馆的正常用水。
2013年4月22日被告通过吉木萨尔县公证处给原告送达了《情况告知书》，要求原告尽快解决供水、供电、供暖不正常，房屋窗户关闭不严，宾馆周围环境差，没有停车场等问题，但原告没有给予解决。2013年5月14日被告向原告申请退租，原告未给予答复。2013年7月25日吉木萨尔县公安消防大队对被告经营的宾馆进行消防监督检查，发现：1、消防管网无水；2、消防水池无水，责令其立即改正。由于未进行整改，2013年7月28日该消防大队作出查封决定书，对被告经营的酒店一至三层进行查封，期限为2013年7月28日13时至2013年8月21日13时。在诉讼中，被告申请本院委托新疆方诚价格有限责任事务所对被告经营的金亿商旅酒店装饰装修工程资产进行价格鉴定，结论为：确定鉴定价格为1853469元。
另查明：2014年6月16日被告将租赁的房屋移交给了原告。截止2014年6月16日被告欠原告水费16198元（4628立方米×3.5／元），欠电费156524元（宾馆153874元，餐厅2650元）。原告主张被告承租的房屋应按建筑面积2784.77平方米，每平方米21.5元，三个采暖期，欠采暖费为179617.70元（2011年至2014年），而被告认为，承租时供暖部门采暖费是按使用面积收取的，而且由于原告未提供消防安全意见书，致使营业执照于2012年8月才取得，应从2012年10月15日起计算采暖费，即两个采暖期，房屋使用面积为2674平方米，每平方米21.5元，其应缴纳采暖费为114982元（2012年10月15日至2014年4月15日）。
本院认为：原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应依约履行。合同第二条约定“在乙方开业之前，甲方应向乙方提供租赁房屋的产权证，消防安全意见书，以满足乙方办理相关营业手续的需要”；第十一条约定“甲方应于2011年11月15日前将房屋按约定条件交付给乙方，经双方交验签字盖章，并移交房门钥匙后视为交付完成。甲方交付房屋当日起给予乙方60天装修期，在装修期内免交租赁费，60天装修期满后的次日开始计算实际租赁期限”。由于原告未及时提供消防安全意见书，被告不能及时办理营业执照，直到2012年8月6日被告才申请办理了该宾馆的营业执照，于2012年9月3日申请办理了公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。原告未向被告提供消防安全意见书，违反了房屋使用条件的强制性规定，导致被告所租赁的房屋无法使用。因此，被告承租的房屋租赁期限应当从2012年9月3日开始计算。原告要求解除《房屋租赁合同》，被告同意，并于2014年6月16日向原告退还了租赁的房屋，故原告请求解除合同，本院予以支持。双方租赁期限终止时间应为2014年6月16日。被告辩称，双方合同解除时间应为2013年5月14日，即给原告发出解除合同通知之日起为解除合同时间，无事实与法律依据，本院不予支持。被告应支付原告租赁费为787500元（自2012年9月3日至2014年6月16日即21个月），扣除已付的450000元，实际应支付337500元。原告主张的餐厅租赁费32854.4元，双方合同中虽约定餐厅有偿使用，但对该餐厅租赁费的标准双方未进行约定，因此，原告该主张因缺乏证据，本院不予支持。双方合同第三条规定：“甲方提供的水、电、暖能够满足乙方使用要求，房屋前为混凝土地坪”。因原告提供的水不能满足被告使用，且房前没有进行硬化，严重影响了被告的营业活动，给其造成了一定的损失，租赁费应当酌情扣减。根据被告提交的停水登记表、购水凭证及数额，本院酌定扣减租赁费三个月以弥补被告的损失较为适宜，即每月为37500元，三个月为112500元。原告主张被告所欠水费16198元，电费156524元，被告予以认可，本院予以确认。原告主张采暖费应从2011年至2014年计算三个采暖期，即采暖费为179617.7元（建筑面积2784.77平方米×21.5元），而本院认定被告租赁期限应从2012年9月3日起计算，且2012年被告承租房屋时本地是按使用面积收取采暖费的，故被告应当支付原告二个采暖期的采暖费为114982元（2012年10月15日至2014年4月15日止，使用面积为2674平方米×21.5元）。关于原告主张的违约金90000元，由于原告未及时提供房产证与消防安全意见书，导致被告延期营业，而且原告未能按约保证被告日常用水，严重影响了被告的正常经营活动，原告未按约履行自己的义务，被告有权不履行交付租金的义务，因此被告的行为不构成违约，原告的该主张于法无据，本院不予支持。
关于反诉原告请求赔偿其固定装修残值损失的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条关于“承租人经出租人同意装修，合同解除时，双方已形成附合的装饰装修的处理没有约定的，法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”的规定，反诉被告提供的房屋配套设施不符合双方约定的条件，严重影响了反诉原告的使用，反诉被告的行为已构成根本违约，也是造成合同解除的原因。因此反诉原告要求反诉被告赔偿固定装修损失，符合法律规定，本院予以支持。反诉原告装修残值损失经鉴定为1853469元，在反诉被告不能提供证据证明存在问题的情况下，本院对该鉴定报告予以确认，反诉被告认为，该鉴定报告不能作为定案依据的辩解理由，本院不予采纳。合同解除后，双方权利义务终止，反诉被告应当将保证金10万元返还给反诉原告，反诉原告主张购水支出费用20700元，所提交的收条，被告不认可，本院对其真实性无法确认，且反诉原告所承担的租赁费已作了相应扣减，故该主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项之规定，判决如下：
一、解除原告吉木萨尔县汇通运输有限公司与被告周新林、ＸＸ签订的《房屋租赁合同》；
二、被告周新林、ＸＸ支付原告吉木萨尔县汇通运输有限公司租赁费225000元（实际应支付租赁费337500元扣减三个月租赁费112500元）；
三、被告周新林、ＸＸ支付原告吉木萨尔县汇通运输有限公司水费16198元、电费156524元、采暖费114982元，合计287704元；
四、反诉被告吉木萨尔县汇通运输有限公司支付反诉原告周新林、ＸＸ房屋装修费1853469元；
五、反诉被告吉木萨尔县汇通运输有限公司返还反诉原告周新林、ＸＸ保证金100000元；
六、驳回本诉原告及反诉原告的其他诉讼请求。
以上二、三、四、五项相抵后反诉被告吉木萨尔县汇通运输有限公司于本判决生效之日支付反诉原告周新林、ＸＸ1440765元。
本案受理费7150元，反诉费10500元，邮寄送达费40元，合计17690元，原告吉木萨尔县汇通运输有限公司承担10540元，被告周新林、ＸＸ承担7150元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。
审 判 长 王 建 国
审 判 员 庞 海 花
人民陪审员 斯拉吉丁
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 李 玲
附注：当事人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行；申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从法律文书规定履行期间的最后一日计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
附相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。