北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第06151号
上诉人（原审原告）李金霞，女，1962年8月10日出生。
委托代理人孙睿婕，北京市尚公律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘淑兰，女，1946年10月19日出生。
委托代理人陶菊青，北京市地平线律师事务所律师。
委托代理人顾明琪，男，1970年8月17日出生。
被上诉人（原审被告）曹银苹，女，1986年12月2日出生。
委托代理人常雪，北京市北方律师事务所律师。
上诉人李金霞因确认合同无效纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民（商）初字第14565号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了此案，上诉人李金霞及其委托代理人孙睿婕，被上诉人刘淑兰及其委托代理人陶菊青、顾明琪，被上诉人曹银苹及其委托代理人常雪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2014年11月，李金霞起诉至原审法院称：我是北京市东城区×××号楼×单元15号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人。2012年，我向案外人栾×借取高利贷，栾×要求我在空白的委托书（受托人为邵×）上签字。2013年6月，我得知涉案房屋已于2013年1月6日被转让给曹银苹，交易价格低于正常市场价格的50%。在曹银苹支付完购房款仅两天后，刘淑兰就以远低于市场价的100万元购买了涉案房产，且曹银苹与刘淑兰从交易到过户从未到现场看过房；刘淑兰在我与其腾房纠纷未结束时就将涉案房屋再次转卖，存在明显恶意。另，我与曹银苹之间的《存量房屋买卖合同》已经被生效的（2014）东民初字第01399号民事判决撤销，曹银苹与刘淑兰之间的房屋买卖合同已丧失了合法依据。综上，我认为曹银苹与刘淑兰之间的房屋转让行为存在恶意串通，损害了我的权益，故诉至法院，请求：1、确认曹银苹与刘淑兰签订的交易价格为100万元的《存量房屋买卖合同》无效；2、曹银苹与刘淑兰承担本案诉讼费用。
刘淑兰辩称：李金霞并非登记的产权人，我购买涉案房屋属于善意取得，且该房屋现已转让给案外人北京世纪金安资产管理有限公司。故不同意李金霞的诉讼请求。
曹银苹辩称：不认可（2014）东民初字第01399号民事判决，我与李金霞、刘淑兰签订的房屋买卖合同均合法有效，故不同意李金霞的诉讼请求。
原审法院经审理认为：李金霞主张曹银苹、刘淑兰签订的交易价格为100万元的《存量房屋买卖合同》属恶意串通，主要有以下理由：1、交易价格较低；2、交易时间较短；3、刘淑兰购房前未现场看房。曹银苹、刘淑兰均否认存在恶意串通的行为。关于是否事先看房一事，因各方均未提交有效证据予以证明，故法院对各方的陈述均不予确认。法院认为，追求低价是当事人购买商品时的正常心态，法律不禁止当事人在较短时间内以较低的价格购买房屋，亦不强制当事人在缔约前必须赴房屋现场进行查看。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”不动产登记具有公示房屋权属的法律效果，刘淑兰购买房产时，涉案房屋已变更登记至曹银苹名下，故刘淑兰信赖公示结果而与曹银苹签署买卖合同并无不当。李金霞未提交有效证据证明刘淑兰在缔约之前知道或应当知道涉案房屋存在争议，应承担举证不利的法律后果。综上，李金霞虽提出诸项怀疑，但均不足以证明刘淑兰在购买涉案房屋时与曹银苹恶意串通，故法院对李金霞的意见不予采信。李金霞主张根据相关政策，涉案房屋不能进行交易。因李金霞未明确陈述涉案房屋交易违反何种法律或行政法规，故法院对此项意见不予采信。刘淑兰、曹银苹为规避税赋而签订了交易价格仅为100万元的《存量房屋买卖合同》，损害了国家利益，故双方关于100万元交易价格的条款无效。但曹银苹、刘淑兰转让涉案房屋系出自真实意思表示，而李金霞未能证明曹银苹、刘淑兰之间的交易存在其他导致合同无效的法定事由，故法院对李金霞关于确认《存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求不予支持。据此，原审法院于2015年4月判决：驳回李金霞的诉讼请求。
判决后，李金霞不服，上诉至本院称：一、曹银苹存在恶意，不是正常市场交易情况下的购房人与卖房人；二、刘淑兰明知涉案房屋存在瑕疵，对房屋的取得及再次转让存在恶意。首先，刘淑兰与曹银苹之间的购房合同签订于2013年2月16日，在此期间我一直居住于涉案房屋内，但直至2013年1月28日我被赶出涉案房屋之间从未见过刘淑兰，刘淑兰作为购房人事先不勘察房屋是极不正常的现象；其次，刘淑兰知晓我与曹银苹之间的房屋买卖合同被法院撤销后即将涉案房屋转让给案外人，直接加剧了涉案房屋的追回难度；再次，刘淑兰与曹银苹之间购房成交价为216万元，但涉案房屋的市场价格为280万元，成交价与市场价之间的差距超出了正常合理的范围。三、“恶意”是极其主观的意识形态，我无法对曹银苹、刘淑兰当时态度加以举证，在认定合同无效方面我承担的举证责任过重。综上，原审法院查明事实不清，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持我的原审诉讼请求。刘淑兰、曹银苹同意原审判决。
经审理查明：涉案房屋建筑面积为59.3平方米，原登记在李金霞名下。
2012年3月29日，李金霞与栾×签订《抵押借款合同》，双方约定李金霞向栾×借款130万元，利息按央行同期贷款利率的四倍计算；李金霞以涉案房屋抵押作为履行还款义务的担保，担保范围包括借款本金、利息、滞纳金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。并应栾×的要求，于同日签署《委托书》，授权邵×就涉案房屋全权代表李金霞办理房屋买卖、房款收取等相关事宜，以担保李金霞可以偿还借款。
2013年1月6日，案外人邵×作为李金霞的代理人与曹银苹签订《存量房屋买卖合同》（合同编号为C683074）。该合同约定，经北京东来置地房地产经纪有限公司居间，李金霞将涉案房屋售予曹银苹，房屋成交价格为110万元。2013年1月8日，邵×作为李金霞的代理人与曹银苹共同向房屋管理部门提交了《房屋所有权转移登记申请书》，涉案房屋所有权转移登记至曹银苹名下。
2013年1月31日，曹银苹（甲方，出卖人）、刘淑兰（乙方，买受人）和北京中原房地产经纪有限公司（丙方，居间人，以下简称中原经纪公司）签订《房屋买卖居间合同》，约定：总价款216万元，在本合同签订后当日内，乙方同意直接交付甲方定金，交易定金为20万元；付款方式为自行交割全款；甲乙双方于2013年2月28日前到房屋权属登记部门办理过户手续，甲方应于产权登记转移后3日内向乙方交房；丙方协助甲乙双方对房屋进行实地查验，乙方向丙方支付居间代理费4万元；本次交易的后续手续由汇瀚誉萃担保有限公司办理，并另行签署相关合同；甲乙双方同意在本合同成立后当日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。同日，曹银苹与刘淑兰签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，双方对房屋的成交价格、付款方式及资金划转方式、房屋的交付、违约责任、税费负担以及权属转移登记等进行了约定。同时，曹银苹与刘淑兰亦签订《自行划转补充协议》，约定：房屋主体价格为120万元，在此基础上刘淑兰自愿支付96万元作为对房屋装饰、装修和相关设施的补偿；定金20万元已支付，刘淑兰于2013年2月28日前应支付给曹银苹196万元。当日，刘淑兰给付曹银苹定金20万元，曹银苹为刘淑兰出具收据。后刘淑兰与中原经纪公司签署《佣金确认书》，确认佣金金额为4万元，中原经纪公司为刘淑兰出具收到上述款项的收据。2013年2月16日，曹银苹与刘淑兰签订《存量房屋买卖合同》（合同编号为C704396）。为规避税费，该合同约定，曹银苹将涉案房屋售予刘淑兰，房屋成交价格为100万元。2013年2月22日，涉案房屋转移登记至刘淑兰名下。期间，刘淑兰先后于2013年1月31日、2月20日向曹银苹帐户转入22万元、195万元，并负担各项税费共计94620元。后，在曹银苹通过中介公司向刘淑兰交付房屋过程中，因李金霞介入，刘淑兰未实际接收涉案房屋。2013年3月18日，刘淑兰将其户口迁入涉案房屋。
本院审理期间，曹银苹称其之所以购买房屋后一个月内即出售，是因其为了凑钱买房向朋友借款，但没多久朋友就让其还钱，其着急还钱即卖房。刘淑兰称涉案房屋系光明小学的学区房，为了孩子上学购买涉案房屋，当时房源紧张，中介说有房，其就要求看房，2013年1月底看的房，看后决定买；涉案房屋是一个两居室，大房间和小房间中间有光明小学学生的奖状；之所以再次出卖涉案房屋是因其另外一个孩子上学需要，但涉案房屋其不能控制，有公司收房就卖了。李金霞认可涉案房屋内有光明小学学生的奖状，但称这是刘淑兰在房屋过户后进入房屋内看到的。
另查1：2013年5月20日，刘淑兰曾诉至原审法院，要求李金霞腾交涉诉房屋，并赔偿相应的经济损失。在该案2013年7月12日的庭审中，李金霞称：2013年1月28日曹银苹带七八个人到涉案房屋，把门锁撬开，把其父拽出房子，将涉案房屋占了，其东西仍留在涉案房屋内；自涉案房屋被曹银苹占据后，李金霞就再未进入过涉案房屋；刘淑兰去收房其并不知情，是其姐打电话其去的现场，看到刘淑兰和开锁公司的人，根据民警询问其才得知涉案房屋又出售给刘淑兰了，当时刘淑兰并没有把涉案房屋收走，第二道房门一直没有打开，现在其也进不去涉案房屋。在该次庭审中，中原经纪公司的工作人员李×、乔×出庭作证，证明：该公司促成曹银苹和刘淑兰之间的房屋买卖，涉案房屋手续齐全；在2013年2月底3月初，该公司工作人员带着曹银苹给付的房屋钥匙办理交房手续，只打开了第一道防盗门，没打开第二道进入的门，在联系曹银苹后，找来开锁公司，开锁公司说需要等房主到场才开锁，后因民警到来，当天刘淑兰并没有收房成功，之后该公司未能再联系到曹银苹。在该案2013年10月28日庭审中，李金霞称2013年2月23日其才得知有人从涉案房屋往外搬东西。2014年4月17日，该案因李金霞起诉曹银苹撤销房屋买卖合同案件中止审理，2014年8月11日，刘淑兰申请撤回起诉，该案撤诉结案。本院审理中，李金霞在2015年6月3日庭审中陈述：在曹银苹2013年1月28日强占涉案房屋半个多月后，因邻居打电话给其说有人搬她家东西，其打电话报警，晚上其将东西搬回，后又更换锁芯，涉案房屋一直由其控制。
另查2：2014年1月，李金霞以曹银苹为被告、以案外人邵×、栾×为第三人，诉至原审法院，要求撤销邵×代理李金霞与曹银苹签订的《存量房屋买卖合同》。原审法院经审理认为，曹银苹在签订与李金霞之间的《存量房屋买卖合同》时对涉案房屋的市场价格应有较为清晰的认知，但其利用了栾×出售涉案房屋以及收回对李金霞借款的意图，与李金霞的代理人邵×签订了《存量房屋买卖合同》；成交价格明显低于市场合理价格，违背了公平、等价有偿的原则；李金霞、曹银苹之间的《存量房屋买卖合同》在订立时显失公平。原审法院于2014年7月15日作出（2014）东民初字第01399号民事判决，撤销了上述房屋买卖合同。在该案中，经原审法院向居间机构调查，涉案房屋在2013年1月的市场估价区间为255万元至280万元。
另查3：刘淑兰已将涉案房屋另售。2014年6月30日，涉案房屋转移登记至北京世纪金安资产管理有限公司名下。
上述事实，有双方当事人陈述、（2014）东民初字第01399号民事判决书、佣金确认书及收据、《房屋买卖居间合同》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《存量房屋买卖合同》、自行划转补充协议、钱款交付书、北京银行业务回单、发票、税务凭证、收费票据、领证凭证、户口本、家庭购房申请表、所有权人为北京世纪金安资产管理有限公司的房屋所有权证等相关证据材料在案佐证。
本院认为：李金霞上诉称刘淑兰与曹银苹签订《存量房屋买卖合同》过程中存在恶意串通，损害了其权益，故其二人签订的《存量房屋买卖合同》应属无效。这里首先要明确恶意串通的确定标准，即订立合同的双方在主观上具有共同的意思联络与沟通，都希望通过订立合同而损害第三人的利益。而对恶意串通事实的证明，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零九条规定了比证明其他事实更为高的证明标准，规定需要达到排除合理怀疑的程度。本案中，根据已查明的事实，刘淑兰、曹银苹2013年1月31日通过中介公司居间签订房屋买卖合同，此时涉案房屋已登记在曹银苹名下，李金霞当时并未就涉案房屋产权争议问题提起相关诉讼且据李金霞自述，涉案房屋已于2013年1月28日被曹银苹强占。在此情况下，李金霞应提供证据证明刘淑兰在与曹银苹订立合同前知道或者应当知道涉案房屋存在权属或其他纠纷，否则，难以认定刘淑兰在购买曹银苹所有的涉案房屋时有损害第三人利益的动机。对此，李金霞未提供证据，而其主张的刘淑兰购房前未看房一节，刘淑兰对此不予认可，根据李金霞有关涉案房屋的控制情况，亦不能排除刘淑兰看房的可能；其主张的涉案房屋交易价格低以及交易时间短一节，曹银苹称为了还朋友借款急于出售房屋，刘淑兰称为了孩子上学急于购买房源紧张的学区房，两者的理由从现实生活来看均具有一定的可能性，故综合李金霞所述刘淑兰、曹银苹恶意串通的理由及其举证情况，不足以认定刘淑兰在购买涉案房屋时与曹银苹恶意串通损害第三人利益。原审法院对李金霞该项意见不予采信并据此驳回其诉讼请求，并无不当，本院予以维持。刘淑兰与曹银苹为规避税费而在网签合同即《存量房屋买卖合同》中约定涉案房屋交易价格为100万元，该约定损害了国家利益，故原审法院确认《存量房屋买卖合同》中100万元交易价格的条款无效，本院予以确认。关于刘淑兰辩称其取得涉案房屋属于善意取得的问题，依据我国物权法第一百零六条该问题属于是否会产生物权变动后果的抗辩，而本案系合同效力问题，故本案不予审查。
综上所述，李金霞的上诉请求不成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一、二审案件受理费各70元，均由李金霞负担（均已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 于阳春
代理审判员 王艳芳
代理审判员 杜传金
二〇一五年七月十六日
书 记 员 张邵青
杨竹