广西壮族自治区防城港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）防市民一终字第501号
上诉人（一审被告）卢汉玲。
上诉人（一审被告）王春晖。
两上诉人的共同委托代理人李杰，广西海狮律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）防城港市第一中学，住所地防城港市港口区贵州路**号。
法定代表人陈克徐，该校校长。
委托代理人赖添荣，广西幸程律师事务所律师。
上诉人卢汉玲、王春晖因与被上诉人防城港市第一中学（以下简称市一中）房屋租赁合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2014）港民初字第570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年11月18日公开开庭审理了本案。上诉人王春晖及其与上诉人卢汉玲的共同委托代理人李杰，被上诉人市一中的委托代理人赖添荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，市一中通过自愿招标的方式为其食堂二楼商店进行招租，玉学开与卢汉玲参与竞标，后卢汉玲竞标成功。2011年11月6日，市一中作为甲方与卢汉玲作为乙方签订一份《防城港市第一中学商店承包合同》（以下简称合同），合同约定：1、乙方承包甲方校内一间商店（原二楼饭堂及一卫生间）进行经营，承包时间为2011年11月6日至2013年11月6日，期限为2年；2、承包金为每年150000元，年租金分上、下半年各缴纳75000元，需有一位在编教职工担保；3、每个季度卢汉玲要自觉到校财务缴交水电费。王春晖作为担保人在合同上签字，但未明确保证方式。合同签订后，卢汉玲按约支付两年租金共计300000元给市一中。合同到期之后，卢汉玲继续占用市一中房屋，市一中对此未提出异议。2014年5月5日市一中诉至法院，要求卢汉玲、王春晖腾空房屋归还给市一中并支付期间的占有使用费。另查明，2011年10月31日至2013年1月21日，卢汉玲承租的小商店与学校聘用的教师宿舍的用电连在同一电表，期间产生电费3252.77元、水费504.6元。2013年1月22日起，卢汉玲承租的小商店单独使用电表，2013年1月22日至2014年4月21日期间，产生电费4093元、水费366.08元。卢汉玲未如约至校财务室支付以上水电费。
一审法院审理认为，关于合同效力问题。首先，卢汉玲、王春晖以竞标人玉学开未完全缴纳竞标底价即参与竞标为由主张合同无效，但该理由不符合法律规定的招标投标无效的情形；其次，市一中为其租赁房屋进行招标属于自愿招标，其招标行为不是合同生效的必经程序，现双方已经签订合同并且履行完毕。故该合同应认定为合法有效的合同，双方应全面履行各自义务。本案中，合同约定的租期于2013年11月6日已届满，卢汉玲应返还房屋给市一中。但其继续占有使用市一中房屋，市一中未提出异议，则原合同继续有效，转为不定期租赁合同。不定期租赁合同中，双方均有权随时要求解除合同。2014年5月5日，市一中诉至法院，应视为向卢汉玲提出解除不定期租赁合同，该通知已送达卢汉玲，故双方之间的合同已于2014年5月5日解除。现卢汉玲至今未归还房屋给市一中，故对市一中要求其返还租赁的房屋，予以支持，卢汉玲还应支付2013年11月7日至2014年5月5日期间的租金以及2014年5月6日至实际归还之日止的占有使用费给市一中。占有使用费的计算方式，可参照原合同约定的租金计付。关于水电费的支付问题。因2011年10月31日至2013年1月21日期间卢汉玲与学校的教师宿舍共用电表，无法分清各方具体使用情况，故双方各负担一半比较适宜。而2013年1月22日至2014年4月21日产生的水电费则应由卢汉玲负担。综上，卢汉玲尚欠市一中电费为3252.77元÷2＋4093元＝5719.38元、水费为504.6元÷2＋366.08元＝618.38元。故对市一中诉请的电费1200.92元，予以支持。对市一中诉请的水费7522.02元，因其超越卢汉玲尚欠的范围，对超越的部分不予支持。王春晖为卢汉玲履行合同提供担保，因合同中未约定保证方式，故其应对卢汉玲的上述债务承担连带偿还责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《最高人民法院<；关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>；》第十八条之规定，判决：一、卢汉玲将占用的市一中房屋腾空返还给市一中；二、卢汉玲支付租金及占有使用费给市一中（租金及占有使用费的计算方式为：从2013年11月7日起至卢汉玲实际返还房屋之日止，每月按照12500元计算）；三、卢汉玲支付市一中学水费618.38元、电费1200.92元；四、王春晖对卢汉玲的上述债务承担连带责任；五、驳回市一中的其他诉讼请求。案件受理费2474元，减半收取1237元，由卢汉玲、王春晖负担。
上诉人卢汉玲、王春晖不服一审判决，上诉称，一审认定卢汉玲与市一中签订的租赁合同合法有效属适用法律错误，理由如下：市一中通过招标投标的方式进行发包，依法应遵循民事活动的公正、公平、公开原则，但其在招标过程中弄虚作假，即其与其他竞标者恶意串通，促使卢汉玲与之签订了租赁合同。因此，卢汉玲与市一中签订的租赁合同无效。无效合同自始无效。一审法院根据无效合同确定卢汉玲、王春晖赔偿租金有违法律规定。请求二审法院：一、撤销防城港市港口区人民法院（2014）港民初字第570号民事判决；二、驳回市一中的诉讼请求；二、本案诉讼费由市一中承担。
被上诉人市一中答辩称，一审判决合理公正，请求驳回上诉，维持一审判决。
上诉人卢汉玲、王春晖在二审期间向本院提交的新证据有：《通知》及其附件《关于学校小卖部经营管理意见的决议》，证明上诉人发现市一中与玉学开恶意串通后，要求学校拿出退款方案，学校就开会作出这个决议。
被上诉人市一中在二审期间未向本院提交新证据。
经开庭质证，被上诉人市一中对上诉人王春晖提供的证据的真实性无异议，但认为该证据不属于新证据，且该证据不具关联性，故对该证据不予认可。本院认为，王春晖提供的证据系市一中出具，市一中亦对证据的真实性予以认可，且对本案的主要事实有证明作用，本院予以采纳。
一审认定事实属实，本院予以确认。
二审另查明，2013年12月13日，市一中黎敏军干事向卢汉玲送达《通知》及其附件《关于学校小卖部经营管理意见的决议》。决议内容：1.同意卢汉玲提出延期出租期至2013年秋季学期结束（即2013年11月7日至2014年1月18日）的申请，期间按2个月收取租金，余下12天时间（即2014年1月7日至1月18日）留给经营者自行清理尾货，2014年1月19日学校回收小卖部（含附属校产）。2.延期出租期期间（2个月）的月租金按合同约定的月租金（150000元÷12=12500元／月）的60%（即12500×60%=7500元／月）缴纳。3.延期出租期期间的水电费按实际使用量缴纳。小卖部出租期满后，学校收回小卖部进行统一管理，不再承包给个人经营。
综合诉辩双方的意见及本案证据材料，本案的争议焦点为：一、卢汉玲与市一中签订的《防城港市第一中学商店承包合同》是否有效；二、市一中请求卢汉玲、王春晖返还房屋并支付水电费、占用房屋使用费有无事实和法律依据。
本院认为，一、关于卢汉玲与市一中签订的《防城港市第一中学商店承包合同》是否有效的问题。案涉合同是双方的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。卢汉玲、王春晖认为市一中允许竞标人玉学开未交清前期承包费及未完全缴纳竞标低价的情况下参与竞标，违反了法律规定，双方签订的合同为无效合同。因市一中出租房屋并非法定的必须招标的情形，且招标也并非双方签订承包合同的法定必经程序，所以一审判决认定双方签订的合同有效正确，本院予以维持。卢汉玲、王春晖以此主张合同无效的理由不成立，本院不予支持。
二、关于市一中请求卢汉玲、王春晖返还房屋并支付水电费、占用房屋使用费有无事实和法律依据的问题。因卢汉玲、王春晖对一审判决其返还房屋及支付水电费数额均没有异议，本院对此予以维持。双方最后争议的是房屋租金及房屋占有使用费问题。按合同约定，卢汉玲租赁房屋的时间至2013年11月6日已届满。期满后，市一中作出同意卢汉玲申请延长租期至2014年1月18日的决定，并决定在延长租期期间即2013年11月7日至2014年1月18日，收取两个月的租金（月租金计算标准：15万元÷12个月×60%=7500元／月）。因此，卢汉玲应支付2013年11月7日至2014年1月18日的租金共15000元给市一中。延期期满即2014年1月19日后卢汉玲仍继续占有使用市一中的租赁房屋，但市一中也未提出异议。至此，双方的合同转为不定期租赁合同。不定期租赁合同的双方均有权随时解除合同。市一中于2014年5月5日提起诉讼要求卢汉玲返还房屋，视为其要求解除承包合同。解除合同的效力至起诉状送达卢汉玲时即2014年5月5日生效。因此，卢汉玲应按合同约定的租金标准支付自2014年1月19日至2014年5月5日的租金共43750元（3.5个月×12500元／月）给市一中。合同解除后，卢汉玲继续占有使用租赁房屋至今未还，其占有使用没有合法依据，因此，卢汉玲应当支付2014年5月6日至今的房屋占有使用费给市一中。占有使用费的标准参照合同约定的租金标准计算，即每月12500元／月，从2014年5月6日付至退房之日止。同时，王春晖作为合同的担保人，在担保方式不明确的情况下，应对卢汉玲的上述债务承担连带偿还责任。卢汉玲、王春晖称市一中同意其在2013年11月6日之后再租用一年用于抵偿之前收取的资金，并认为占用使用费应当按照竞标底价10万元／年的标准计算，因其未提交相应证据予以证实，故本院对其主张不予支持。
综上，由于上诉人王春晖、卢汉玲在二审期间提交新证据，改变了一审判决认定的部分事实，致实体处理不当，应予纠正。上诉人卢汉玲、王春晖的上诉理由不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、维持防城港市港口区人民法院（2014）港民初字第570号民事判决主文第一、三、四、五项；
二、变更防城港市港口区人民法院（2014）港民初字第570号民事判决主文第二项为：上诉人卢汉玲支付租金58750元及占有使用费给被上诉人防城港市第一中学（房屋占有使用费的计算标准为：按每月12500元的标准，从2014年5月6日起计至卢汉玲实际返还房屋之日止）。
一审案件受理费2474元减半收取1237元（被上诉人防城港市第一中学已预交），二审案件受理费2474元（上诉人王春晖已预交），共计3711元，由上诉人卢汉玲、王春晖负担3210元，由被上诉人防城港市第一中学负担501元。一审法院多收被上诉人防城港市第一中学的736元，由上诉人卢汉玲、王春晖在履行上述债务时一并支付，一审法院不再退还。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期间最后一日起二年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔 静
代理审判员 何丽敏
代理审判员 潘云燕
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 温婷婷