广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初9295号原告（申请执行人）：中建三局第一建设工程有限责任公司，住所地：湖北省武汉市东西湖区台商投资区东吴大道特1号，法定代表人：陈卫国。委托代理人：蓝远辉，广东广和律师事务所律师。被告（案外人）：唐兴祥，男，汉族，1969年6月1日出生，住佛山市禅城区，被告（案外人）:梁昊,男,汉族,1995年8月24日出生,住佛山市南海区,委托代理人：唐兴祥，男，汉族，1969年6月1日出生，住佛山市禅城区，系被告梁昊的父亲。被告（被执行人）：佛山托斯卡纳房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市南海区桂城街道平洲怡海路海逸城市花园逸彩居（2号楼）108号商铺，注册号：440600000018142。法定代表人：谢海榆。上述原、被告申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年6月7日立案后，依法适用普通程序，于同年8月2日公开开庭进行了审理。后本院依法追加梁昊为本案被告，并于同年9月22日再次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蓝远辉、被告唐兴祥（同时系被告梁昊的委托代理人）到庭参加诉讼，被告佛山托斯卡纳房地产开发有限公司（以下简称“托斯卡纳公司”）经本院合法传唤没有到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，对位于佛山市南海区桂城街道半岛路9号利海尖东半岛花园*栋102房（证号：020****550-280，以下简称“102房”）许可执行并由被告唐兴祥、托斯卡纳公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、南海法院作出（2015）佛南法民三初字第361-1号《民事裁定书》裁定查封涉案房屋合法合理。2015年9月18日，南海法院受理原告诉被告托斯卡纳公司建设工程施工合同纠纷一案【案号：（2015）佛南法民三初字第361号】。法院经过审查后作出（2015）佛南法民三初字第361-1号《民事裁定书》，依法查封了102房，该裁决书符合目前相关法律法规及司法解释的规定，裁决结果合法合理。二、南海法院作出的（2016）粤0605执异38号《执行裁定书》裁定中止对涉案房屋的查封，违反了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2015年5月5日起施行，以下简称“《15规定》”）第二十九条的规定，属于适用法律错误。2016年5月10日，南海法院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2005年1月1日起施行，以下简称“《05规定》”）第十七条作出（2016）粤0605执异38号《执行裁定书》，裁定中止对涉案房屋的查封。就涉案房屋的执行异议问题，《05规定》第十七条与《15规定》第二十九条作出了不同的规定，我方认为，根据立法精神，《05规定》第十七条系针对登记在所有被执行人（包含自然人、普通企业等组织结构、房地产开发企业等）名下的所有被执行财产（包括动产、不动产、知识产权等所有财产）的旧的一般法，《15规定》第二十九条系针对被执行人为房地产开发企业、针对被执行财产为不动产的新的特殊法；同时，《15规定》第三十二条明确规定了“本规定施行后尚未审查终结的执行异议和复议案件，适用本规定”。然而，南海法院却对属于新的特殊法《15规定》第二十九条、第三十二条视而不见，作出的（2016）粤0605执异38号《执行裁定书》违反了第二十九条的规定，属于适用法律错误。三、南海法院作出（2016）粤0605执异38号《执行裁定书》违反程序公正原则。为了便于查清（2016）粤0605执异38号异议案的事实，原告曾经申请听证及调取被告唐兴祥的相关房屋信息，但是法院不但未组织听证及调取被告唐兴祥的相关房屋信息，且在（2016）粤0605执异38号《执行裁定书》中对原告提交的书面答辩意见只字未提，径直作出（2016）粤0605执异38号《执行裁定书》，违反了程序公正原则。四、被告唐兴祥购买涉案房屋的情况并不符合《15规定》第二十九条，应当继续查封涉案房屋。理由如下：1、被告唐兴祥并未在法院查封涉案房屋前与被告托斯卡纳公司签订合法有效的书面合同；2、被告唐兴祥购买涉案房屋并不是用于居住，被告唐兴祥未提交任何证据证明其购买涉案房屋是用于居住，且根据被告唐兴祥在（2016）粤0605执异38号案中提交的证据，在法院查封涉案房屋前，并非被告唐兴祥与开发商签订书面合同的，而是梁昊。梁昊购买涉案房屋后并未入住，也未办证，可以看出其目的并不是居住，而是炒房投资，甚至是配合开发商转移财产。被告唐兴祥提交的《利海尖东半岛专属订购协议书》与正常的《商品房买卖合同》形式不一样，且无签订时间，有理由相信该协议是被告唐兴祥为了提出异议而补签的；3、被告唐兴祥名下有其他居住的房屋。在38号异议案中，被告唐兴祥并没有提交类似《房产查询证明》等资料证明其名下无其他居住的房屋，反而根据其提交的物业管理费收据证明其在涉案房屋所在楼盘还有其他居住的房屋。同时，根据被告唐兴祥提供的户口本上居住地址“佛山市南海区桂城街道桂平西路8号金域华府华康阁902房”及通讯地址“禅城区惠景二街47号1703房”，原告有理由相信上述房屋为被告唐兴祥名下其他居住的房屋；4、被告唐兴祥未提交证据证明其已经支付超过合同约定总价款的百分之五十。被告唐兴祥提交的《收据》不等于付款证明，其未提交银行转账记录及付清房款证明就不能证明其已经支付超过合同约定总价款的百分之五十。另外，被告唐兴祥提交的三张《收据》总金额也未达到涉案房屋总金额的50%。五、退一步讲，即使按照《05规定》第十七条的规定，本案也不符合该条规定的法院不得查封的情况，法院应当继续查封涉案房屋。因为被告唐兴祥未能及时与被告托斯卡纳公司一起办理涉案房屋的过户手续本身存在过错，且其并未提交任何证据证明其已经实际占有购买涉案房屋，因此，不符合《05规定》第十七条规定。综上所述，请求法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告唐兴祥辩称，1、2016年5月10日，南海区人民法院作出（2016）粤0605执异38号执行裁定书，合理合法，适用法律准确,彰显了尊重事实、公平公正的内涵。2、被告唐兴祥于2011年11月7日向被告托斯卡纳公司购买涉案房屋,购房总价为589271元,按购房合约要求分三次于2013年6月27日付清所有房款。后接开发商通知于2013年7月4日收楼并办理入住一直居住至今。3、由于儿子梁昊已成年,被告唐兴祥积极向开发商及有关部门申请转名(父转子)和过户手续，在办理过户过程中,由于开发商负责办理手续人员要求的程序繁琐以及梁昊尚在求学等诸多因素未能在2015年3月法院查封前完成过户。4、涉案房产没有办理房产证是因为被告托斯卡纳公司不配合，我方从2013年8月起到被告托斯卡纳公司的售楼处、物业管理处、工商登记地址找过很多次，一直都没有找到过被告托斯卡纳公司，只有物业管理处有人办公并告知等通知。直到2015年4月收到确权明细表，被告托斯卡纳公司通知我办理房产证时发现涉案房产已经被法院查封了。5、原告代理律师无视被告唐兴祥早已购置该房并居住的不争事实,断章取义,臆造歪曲事实,混淆视听,以“投资”、“转移财产”、“身份证地址亦为被告唐兴祥房产”等字眼捏造事实、扰乱是非。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。被告梁昊辩称，1、2011年11月4日，被告唐兴祥向被告托斯卡纳公司购买涉案房屋，当时约定是为被告梁昊购买，双方于当日签订《利海尖东半岛花园专属订购协议书》。2013年6月27日付清全部房款并与被告托斯卡纳公司签订《利海尖东花园认购书》。2、2013年6月27日的NO.101942收款收据载明“转名换收据…由唐兴祥转为梁昊”，其中2万元定金是2011年11月4日以被告唐兴祥的名义缴纳的，156781元的首期款是2011年11月7日以被告唐兴祥的名义缴纳的，117854元的首期款是2012年1月7日以被告唐兴祥的名义缴纳的。2013年6月27日上述3张收据均转名为被告梁昊缴纳，当日又以被告梁昊的名义缴纳了剩余房款。当日我方要求被告托斯卡纳公司开具正式发票并签订正式买卖合同，但被告托斯卡纳公司没有出具正式发票也没有签订正式买卖合同而是让我们等通知。3、从2013年6月27日起我方多次到售楼部找被告托斯卡纳公司开具发票、签订正式合同，但售楼部的工作人员告诉我们已经交全款的要到广州华海大厦拿发票、签订合同。2014年1月，被告唐兴祥、梁昊到南海的行政服务中心查询，得知涉案房产还没有进行确权登记。同月，被告唐兴祥、梁昊去南海区住建局市场管理科投诉被告托斯卡纳公司尚未出具正式发票也没有签订正式合同。2014年7月，被告唐兴祥、梁昊一起到华海大厦23楼找到被告托斯卡纳公司的工作人员李小姐，但其在电脑查询后告知涉案房产还没有登记，需要等被告托斯卡纳公司的通知。2014年被告唐兴祥、梁昊多次到华海大厦与被告托斯卡纳公司工作人员交涉未果。2014年年底售楼部撤场。直到2015年4月7日，被告唐兴祥才收到被告托斯卡纳公司发出的办证通知。因此，没有及时过户不是被告唐兴祥、梁昊的过错，是被告托斯卡纳公司的过错。被告托斯卡纳公司没有答辩及举证，视为其自愿放弃答辩及举证、质证的权利。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对对方举证的证据真实性均无异议，本院对其予以确认并在卷佐证，但原告举证的邮政快递单据与本案争议事实并无直接关联，本院对其关联性不予认定。经审理查明，本院于2015年3月13日受理原告中建三局第一建设工程有限责任公司与被告佛山托斯卡纳房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，案号为（2015）佛南法民三初字第361号。在审理过程中，原告向本院提出财产保全申请。经审查，本院作出（2015）佛南法民三初字第361-1号民事裁定，裁定冻结被告的银行存款人民币4580136.73元或查封、扣押其相应价值的财产。据此，本院于2015年4月2日查封了登记在被告托斯卡纳公司名下的102房（证号为：020***550-280）等房屋。被告唐兴祥遂向本院提出执行异议，认为其是涉案房屋的权属人，要求本院对涉案房屋解除查封。本院经审查后于2016年5月10日作出（2016）粤0605执异38号《执行裁定书》，裁定中止对涉案房屋的保全。原告遂于同年6月7日向本院提起本案之诉。另查明，被告梁昊与被告托斯卡纳公司签订《利海·尖东半岛花园认购书》一份，约定梁昊向被告托斯卡纳公司购买102房，总价为589271元，该认购书第3条约定“认购方2011年11月10日前，携同此认购书及身份证明文件正本前往利海·尖东半岛花园会所内签约室办理签署正式《利海尖东半岛专属订购协议书》及有关文件”；第9条约定“买卖双方同意未签署《利海尖东半岛专属订购协议书》前，此《认购书》对双方具有法律效力，在签署《商品房买卖合同》后，此认购书自动失效”；备注处载明“转名（父转子）”。被告唐兴祥与被告托斯卡纳公司签订《利海尖东半岛专属订购协议书》一份，约定被告唐兴祥向被告托斯卡纳公司购买涉案102房，总价为589271元，双方就付款方式、交房时间等进行了约定。上述《利海·尖东半岛花园认购书》及《利海尖东半岛专属订购协议书》均未注明签订日期。涉案102房的付款情况如下：被告唐兴祥分别于2011年11月4日缴纳定金20000元，2011年11月7日缴纳首期款156781元，2012年1月7日缴纳首期款117854元。2013年6月27日，被告托斯卡纳公司出具《收款收据》，将上述三笔款项合共294635元转至以被告梁昊名义缴纳。同日，被告托斯卡纳公司出具《收款收据》确认收到被告梁昊缴纳的房款294636元。被告唐兴祥签署《利海尖东半岛花园前期物业管理服务协议》、《利海尖东半岛花园临时管理规约》，但未注明签署日期。2013年7月4日，被告唐兴祥签署《委托银行代收款协议书》、《业主（住户）消防安全责任书》。被告唐兴祥缴纳涉案房产2013年7月-9月的物业管理费、2015年1月起的物业管理费、垃圾处理费等。2015年3月16日，佛山市南海区房地产测绘中心出具涉案102房的房屋分户平面图。被告托斯卡纳公司于2015年3月20日出具《关于缴纳契税及办理房地产权证的通知》，通知被告唐兴祥办理房产过户手续。再查，被告唐兴祥在南海区范围内拥有1套住宅的产权登记记录。被告唐兴祥与被告梁昊系父子关系。本院认为，本案争议焦点为：1、涉案102房的买受人是谁？2、买受人的权利能否排除执行？对于焦点1，本院认为涉案102房的买受人应认定为被告唐兴祥。理由如下：1、本案中，被告梁昊与被告托斯卡纳公司签订《利海·尖东半岛花园认购书》，被告唐兴祥与被告托斯卡纳公司签订《利海尖东半岛专属订购协议书》，但均未注明签订日期，无法判断签订时间的先后。根据《利海·尖东半岛花园认购书》第3条、第9条的约定及交易习惯，可以推定《利海·尖东半岛花园认购书》签订在先，《利海尖东半岛专属订购协议书》签订在后。因此，应当以在后签订的《利海尖东半岛专属订购协议书》的签署人即被告唐兴祥作为买受人。2、涉案102房的《利海尖东半岛花园前期物业管理服务协议》、《利海尖东半岛花园临时管理规约》、《委托银行代收款协议书》、《业主（住户）消防安全责任书》均由被告唐兴祥签署。3、被告托斯卡纳公司于2015年3月20日出具的《关于缴纳契税及办理房地产权证的通知》是向被告唐兴祥作出的，证明出卖人被告托斯卡纳公司亦认为其交易的相对方系被告唐兴祥。4、本院查封涉案102房，被告唐兴祥以自己的名义向本院提出执行异议，称其于2011年11月7日向被告托斯卡纳公司购买涉案102房，分三次付清所有房款，于2013年7月4日办理入住，并积极申请办理过户，因此要求解除查封，即（2016）粤0605执异38号案。而被告梁昊并未提出异议，说明被告唐兴祥、梁昊亦认可被告唐兴祥才是涉案房产的买受人。对于焦点2，涉案102房的前三笔款项合共294635元均以被告唐兴祥的名义缴纳，后转至被告梁昊名义缴纳，余款294636元的收款收据亦载明收到梁昊的房款，但被告唐兴祥同时作为被告梁昊的委托代理人在庭审中确认涉案房产的房款均由其支付，且本院已经认定涉案102房的买受人系被告唐兴祥，结合被告梁昊签署的《利海·尖东半岛花园认购书》载明“转名（父转子）”等事实，本院认定涉案102房的购房款由被告唐兴祥支付。本案中，涉案房产虽然登记在被告托斯卡纳公司名下，但被告唐兴祥提交的证据足以证明其在本院查封102房前已就上述房屋与被告托斯卡纳公司签订买卖合同且已合法占有上述房屋，已全额支付购房款。2015年3月16日，被告托斯卡纳公司才办理涉案房屋的房屋分户平面图，同年3月20日通知被告唐兴祥缴纳契税及办理房地产权证，距离本院查封涉案房屋不足半个月时间，足以证实涉案房屋非因被告唐兴祥的原因而未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院应中止对涉案102房的保全并解除查封。原告虽然对（2016）粤0605执异38号执行裁定有异议，但不能举证证明本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原告应承担举证不能的法律后果。综上，原告请求对涉案102房许可执行，理据不足，本院不予支持，依法驳回其诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：驳回原告中建三局第一建设工程有限责任公司的诉讼请求。案件受理费9800元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  黄馨栗人民陪审员  钟燕芳人民陪审员  谭兰好二〇一六年十月十二日书 记 员  洪瑞景