山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁02民终1189号上诉人（原审原告）赵阳。委托代理人赵毅，山东昌圣律师事务所律师。上诉人(原审被告)新华锦集团山东锦源房地产开发有限公司。法定代表人魏超雄，董事长。委托代理人曹敏，山东琴岛律师事务所律师。委托代理人张翠萍，山东琴岛律师事务所律师。被上诉人(原审被告)袁淑策。被上诉人(原审第三人)中华人民共和国山东出入境检验检疫局。法定代表人周建安，局长。委托代理人翟洪。上诉人赵阳、上诉人新华锦集团山东锦源房地产开发有限公司（以下简称“新华锦集团山东锦源公司”）因房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2011）南民初字第20052号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵阳的委托代理人赵毅，上诉人新华锦集团山东锦源公司的委托代理人曹敏、张翠萍，被上诉人中华人民共和国山东出入境检验检疫局（以下简称“山东出入境检验检疫局”）的委托代理人翟洪到庭参加诉讼。被上诉人袁淑策经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵阳在原审中诉称：赵阳之父赵毅与新华锦集团山东锦源公司于2008年11月15日签订商品房预售合同，并已经依约向其交付了房款、税款，但其一直未交付房屋，而新华锦集团山东锦源公司于201O年5月又以远低于市场价格的价格将房屋出售给袁淑策，双方存在恶意串通损害赵阳利益的事实。为保护赵阳的合法权益。故请求判令：一、确认新华锦集团山东锦源公司与袁淑策关于清江路1号某小区X号楼X单元X室的房屋买卖合同无效；二、新华锦集团山东锦源公司、袁淑策承担本案的诉讼费、保全费等相关费用。新华锦集团山东锦源公司辩称：1、涉案房屋并非其所有，涉案房屋的销售、定价及交付均系其按照房屋所有权人即山东出入境检验检疫局的指示安排进行，房屋如何定价以及销售给谁都与其没有利害关系，所以不存在赵阳主张的串通行为；2、双方签订的商品房预售合同，已经因为赵毅未按约付款而解除，且新华锦集团山东锦源公司与袁淑策签订的合同系按照山东出入境检验检疫局的指示签订，并已经履行完毕，是有效的，不存在侵犯赵阳权益与无效的问题。综上，请求依法驳回赵阳的诉讼请求。袁淑策未陈述答辩意见。山东出入境检验检疫局述称：因新华锦集团山东锦源公司申请我局作为第三人参加本案诉讼，现将有关情况说明如下：一、在新华锦集团山东锦源公司清江路1号项目销售过程中，我局协助部分职工进行了购房；二、赵毅系在选房现场就与新华锦集团山东锦源公司签订了商品房预售合同；三、上述合同的后续履行，我局并不了解，也没有再参与；四、我局协助职工住房配售小组已经解散，经与原领导小组成员联系，原领导小组成员翟洪同志作了如下说明：2010年清江路项目已经竣工交房后，新华锦集团山东锦源公司的人员找到他，说原我局职工所选的清江路X—X—X不要了，他们需要另行出售，并拿出一份《客户选房确认流转单》，单子上购房人填的是“袁淑策”，房屋信息是清江路X—X—X；翟洪同志表示如我局职工当时选了房现在又不要了，我们局也不会反对新华锦集团山东锦源公司再出售的；新华锦集团山东锦源公司的人请翟洪同志签字确认一下，翟洪同志就在该《客户选房确认流转单》左栏下角处签名，但不是在“销控确认”处，其留签名仅是基于我局职工不要房的情况下其不反对新华锦集团山东锦源公司再转售非我局职工；五、因履行购房合同而发生的任何纠纷均与我局无关，如果赵毅违约导致合同解除，新华锦集团山东锦源公司可以将房屋转售他人；如果新华锦集团山东锦源公司在尚未与原购房人赵毅解除购房合同关系的情况下，就将房屋转售他人，应按照法律规定承担相应责任。原审查明，一、2008年，山东出入境检验检疫局与新华锦集团山东锦源公司签订房源分配方案，双方确定清江路x号X栋X单元房屋分配给山东出入境检验检疫局职工购买。后山东出入境检验检疫局出具《客户选房确认流转单》一份，该流转单显示,赵毅选定的房号为清江路x号X栋X单元X户，预购单价为5028元，面积为110平方米。二、2008年11月15日，赵毅与新华锦集团山东锦源公司签订青岛市商品房预售合同一份，双方约定赵毅向新华锦集团山东锦源公司购买四方区清江路x号X栋X单元X层X户，建筑面积暂测为110平方米，每平方米单价为5028元，总房价款暂定为553060元；除不可抗力外，新华锦集团山东锦源公司定于2009年12月31日将该房屋交付赵毅，如未按期交付房屋，应当按已付房价款日万分之二支付违约金；超过三十天，赵毅有权解除合同；赵毅应于2008年11月5日前支付房款30万元，于2008年12月5日前支付房款87147元，于正式签约前办理贷款手续，计165918元。后赵毅于2008年12月5日前向山东出入境检验检疫局交纳购房款49.35万元，山东出入境检验检疫局将上述房款及其他职工购房款一并交付至新华锦集团山东锦源公司。三、2010年5月18日，袁淑策与新华锦集团山东锦源公司签订青岛市商品房预售合同一份，双方约定袁淑策向新华锦集团山东锦源公司购买四方区清江路x号X栋X单元X层X户，建筑面积暂测为110平方米，每平方米单价为5180元，总房价款暂定为572545元。四、案件审理过程中，赵毅去世，其女赵阳作为相应权利继承人参加诉讼。五．涉案房屋现已交付袁淑策。原审认为，本案中涉及的两份房屋买卖合同，不存在法律规定合同无效或被禁止的情形，均为有效合同。因此，赵阳在本案的诉讼请求，原审不予支持。赵阳可参照相应法律规定，另行依法主张损失。综上，案经合议庭合议及审判委员会讨论决定，原审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：驳回赵阳的诉讼请求。案件受理费9331元及保全费3285元，由赵阳承担。宣判后，鑫宏达公司不服一审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实及适用法律均存在错误，应予改判。1、本案当事人之间不存在房屋买卖合同关系，而是委托合同关系。本案当事人并未约定被上诉人为上诉人等联合竞买人办理产权证书的期限，故被上诉人的受托办证义务了结之前，不应起算上诉人要求返还委托款项的诉讼时效期间，即原审判决认定上诉人提起本案诉讼超过诉讼时效期间错误。2、原审判决以上诉人曾直接向拍卖公司支付款项而不是通过被上诉人支付为由，认为上诉人“不应以此而主张据实结算”，其理由不成立。3、原审判决虽然认为在3500元/平方米范围内被上诉人为办理产权手续所产生的必要费用应由上诉人负担，但其认定被上诉人为办理涉案产权手续已花费的“必要费用”无证据支持。被上诉人所称其因《联合参加竞买协议》而向王珍先支付“代理费”7361603元等费用完全子虚乌有，其为此提供明显虚假的《收据》，不能证明其主张。4、对于2006年9月双方达成的《房产交接备忘录》，青岛市市南区人民法院（2014）南民初字第10443号民事判决等证据已经足以推翻该备忘录的内容，而原审判决将其他四家购房单位未就购房款向被上诉人提出异议作为驳回上诉人诉讼请求的理由之一，毫无道理。5、如果被上诉人就本案736多万元的“代理费”所述属实，其中可能涉及偷税或者行贿等犯罪嫌疑，依法应将犯罪线索移送侦查机关立案侦查。因此，请求二审查明事实，撤销原判，并依法改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人美赫尔公司答辩称：原审判决正确，请求维持。本院二审查明的事实与原审查明一致。本案经调解，双方当事人未达成一致意见。本院认为，本案系委托合同纠纷。从本案事实看，本案当事人均系涉案房屋的竞买人，为参加该房屋的竞拍及办理产权登记事宜，上诉人等竞买人于2005年与被上诉人签订《联合参加竞拍协议》及《补充协议》，约定由上诉人等竞买人授权被上诉人代表其他各方参加涉案房屋的竞买，被上诉人负责参加竞拍工作，各方协定在不超过2500元/平方米价位上拍下该房产，被上诉人牵头为各方办理交付土地出让金手续，并办理各方应得的房地产权证，各方拿到房地产权证后，每平方米价位不超过3500元/平方米，因上述合同约定不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有法律约束力，各方均应按照诚实信用的原则全面履行其合同义务。被上诉人依约于2005年10月31日以2500元/平方米的单价成功竞得10889.44平方米的涉案房屋后，转委托案外人王珍先代为办理该房屋的房地产权证书，并提供付款收据证明其为此向王珍先支付代理费用7361603元，因上诉人向房地产登记部门出具的《青岛市房地产转移登记申请表》中也载明其委托代理人为王珍先，故应认定上诉人对被上诉人转委托王珍先办理涉案房屋的产权登记事宜是同意的。尽管上诉人在本案诉讼中对其同意转托王珍先办理相关事务的事实予以否认，但未提供相应证据予以证明；其对被上诉人支付王珍先代理费的事实不认可，但既未举证证明王珍先的代理行为系无偿的，也无证据推翻被上诉人支付代理费的事实，故原审对此不予采纳并无不当。因被上诉人接受委托事务后，经自行办理并经上诉人同意转委托王珍先办理相关事务，最终使上诉人取得涉案房屋所有权的平均价格为3498元/平方米（539万元÷1540.87平方米），并未超出委托协议约定的房屋价位，故上诉人签订委托协议的合同目的已经实现，其应当承担被上诉人因此支付的购房款及代理费等必要费用。而且，上诉人于2006年7月中旬以前已向拍卖公司和被上诉人支付购房款共计539万元，至其于2015年6月提起本案诉讼时已经过近9年时间，因上诉人无证据证明其在此期间曾对上述付款数额提出异议并要求被上诉人返还相关款项，故其主张本案权利已经超过法定的2年诉讼时效期间。鉴于上述情况，原审判决驳回上诉人请求返还部分委托购房款及利息的诉讼请求也无不当。上诉人称被上诉人应返还其相关款项及利息，因无事实及法律依据，本院不予采纳。至于上诉人上诉所称案外人王珍先的行为可能涉嫌犯罪的问题，不属于本案民事诉讼审查范围，上诉人对此若有相关证据可向有关主管门反映，本案不予处理。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。原审认定事实清楚，判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16192元，由上诉人青岛鑫宏达国际货运有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  侯 娜代理审判员  安太欣代理审判员  齐 新二〇一六年六月八日书 记 员  胡浩东