安徽省高级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）皖行终464号
上诉人（一审原告）邱翔宣，男，1931年9月15日出生，住安徽省寿县。
委托代理人邱安原，男，1958年3月19日出生，住安徽省寿县，系邱翔宣之子。
委托代理人殷玉航，北京京润律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）寿县人民政府，住所地安徽省寿县寿春镇宾阳大道西侧城投大厦。
法定代表人程俊华，该县县长。
委托代理人朱俊山，该县房屋征收补偿办公室工作人员。
委托代理人孟德春，安徽孟德春律师事务所律师。
上诉人邱翔宣因诉寿县人民政府房屋征收补偿决定一案，不服安徽省六安市中级人民法院（2016）皖15行初2号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年9月6日公开开庭审理了本案。上诉人邱翔宣的委托代理人邱安原、殷玉航，被上诉人寿县人民政府的委托代理人朱俊山、孟德春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邱翔宣向一审法院诉称，寿县人民政府作出的房屋征收补偿决定无事实和法律依据，侵犯其合法权益。请求依法撤销寿政征补〔2015〕12号房屋征收补偿决定。
一审法院审理查明，2011年7月16日，寿县人民政府作出《关于征收寿蔡路局部地段规划范围内的房屋的决定》（附补偿方案）并公告。邱翔宣的房屋位于寿县寿春镇寿蔡路X街，在被征收范围内。
因征收范围内被征收人没有协商选定房地产价格评估机构，2011年7月30日，经寿县公证处公证，由被征收户代表现场抽选，确定淮南市大众房地产评估事务所为寿县寿蔡路局部地段旧城区改建项目房屋征收评估机构。同日，寿县房屋征收部门发出《关于确定房地产价格评估机构的通告》并在被征收范围内公示了确定评估机构的结果。
2011年5月11日，寿县人民政府相关职能部门对邱翔宣房屋面积及附属物进行了勘测。2012年8月26日，寿县房屋征收部门发出寿房征通〔2012〕33号《被征收房屋调查结果通知书》，告知邱翔宣房屋调查结果：已登记砖混结构建筑92.25㎡，未登记砖混结构建筑13.54㎡，未登记砖木结构建筑48.13㎡，经认定，符合补偿政策，给予补偿。同日，寿县房屋征收部门将调查结果送达邱翔宣，并进行公示。
2011年8月12日，评估机构作出淮大房地（市）评字2011第0281号房地产价格评估报告，寿县寿蔡路局部地段地块上改造后的住宅安置房于估价时点的市场均价为4350元/平方米。2012年9月12日，评估机构对邱翔宣户被征收房屋应补偿面积153.92㎡（砖混结构105.79㎡，砖木结构48.13㎡）以2011年7月16日为评估时点进行评估，总价值为423484元。
2012年11月6日，寿县人民政府作出寿政征补[2012]3号《房屋征收补偿决定》，邱翔宣不服，向法院提起行政诉讼。2013年12月25日，安徽省六安市中级人民法院作出（2013）六行初字第00007号行政判决，认为寿县人民政府作出的补偿决定依据房屋所有权证载明的面积，对其进行补偿，其中对封闭阳台实际以测量面积的一半计算予以补偿，与现行的房产测量规范规定有悖，属于事实不清，故判决：一、撤销寿县人民政府寿政征补[2012]3号房屋征收补偿决定；二、责令寿县人民政府对邱翔宣重新作出房屋征收补偿决定。寿县人民政府不服，提起上诉。2014年5月5日，安徽省高级人民法院作出(2014)皖行终字第00028号行政判决，驳回上诉，维持原判。
2015年4月27日，寿县房屋征收部门重新作出《被征收房屋调查结果通知书》，告知邱翔宣被征收房屋调查结果：已登记砖混结构住宅用房，实测建筑面积101.18㎡，未登记砖混结构建筑13.54㎡，未登记砖木结构建筑48.13㎡，经认定，符合补偿政策，给予补偿。
2015年5月21日，安徽大众房地产评估咨询有限公司（原淮南市大众房地产评估事务所）作出皖大房地（征˙更正）评字2015第0039号《房地产价格评估报告》，对邱翔宣户被征收房屋应补偿面积162.85㎡（砖混结构114.72㎡，砖木结构48.13㎡）以2011年7月16日为评估时点进行评估，总价值为449631元。
同年7月3日，寿县房屋征收部门向寿县人民政府报送《关于对邱翔宣被征收房屋作出补偿决定的请示》。7月6日，寿县人民政府作出寿政征补〔2015〕12号《房屋征收补偿决定》，并于同年7月9日送达给邱翔宣，同日在征收范围内予以公告。该房屋征收补偿决定载明：2011年7月16日，寿县人民政府发布对寿蔡路局部地段规划范围内房屋及附属物进行征收的决定，邱翔宣位于寿县寿春镇的房屋在征收范围内，房屋总建筑面积162.85㎡，其中已登记经实测砖混结构住宅用房面积101.18㎡，未登记砖混结构住宅用房面积13.54㎡，未登记砖木结构住宅用房面积48.13㎡，符合补偿条件，给予补偿。经安徽大众房地产评估咨询有限公司评估，2011年7月16日估价时点被征收房屋的价值为449631元。明珠小区产权调换住宅房楼层均价为4350元/㎡。因未能达成征收补偿协议，依照相关规定，决定：一、对上述房屋予以征收，按照《寿蔡路局部地段规划范围内房屋征收补偿方案》给予补偿。（一）货币补偿，补偿总金额460786元，包括房屋补偿款449631元、搬迁费1303元、临时过渡费5863元、附属物补偿3989元。（二）产权调换，1、产权调换的房源位于寿蔡路明珠小区（南区）10号楼103室，建筑面积88.3㎡；明珠小区（南区）13号楼103室，建筑面积78.8㎡。双方结算差价款61084元，由被征收人支付给征收人。2、征收人应支付被征收人各项补偿款28742元，其中搬迁费1303元；临时过渡费23450元；附属物等补偿款3989元。3、以上款项在被征收人选择产权调换时与寿县房屋征收补偿办公室结算，房屋差价款32342元，在产权调换房屋交付日由被征收人一次付清。二、被征收人自收到决定书之日起10日内到寿县房屋征收补偿办公室选择货币补偿或产权调换。逾期不选择的，实行货币补偿。三、被征收人自收到决定书之日起15日内与寿县房屋征收补偿办公室签订房屋征收补偿协议，腾空、交付被征收房屋。
一审法院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第二十六条的规定，寿县人民政府因征收国有土地上房屋，在与被征收人未达成补偿协议的情况下，具有依法作出房屋征收补偿决定的职责和义务。
作出补偿决定应遵循程序正当，公平合理的原则。本案中，邱翔宣主要对被征收房屋应补偿面积及评估的合法性提出异议。一、关于被征收房屋应补偿面积的认定。寿县人民政府通过调查认定：邱翔宣户被征收房屋应补偿面积合计162.85㎡符合补偿政策，决定给予补偿。寿县人民政府提供了邱翔宣户被征收房屋产权档案、现场勘测记录、面积及附属物计算结果和被征收房屋认定表等证据，予以确认；邱翔宣关于门楼及过道等应计算面积给予补偿的主张，没有法律依据，亦不符合此次房屋征收补偿方案的规定，不予采信。二、关于选定评估机构及评估报告的合法性。由于被征收户未能协商选定评估机构，在寿县公证处的公证下，被征收户代表从具有城镇房屋拆迁评估资质的评估机构中抽取确定原淮南市大众房地产评估事务所为寿县寿蔡路局部地段旧城区改建项目房屋征收评估机构，评估机构依照相关规定作出评估报告后，寿县房屋征收部门将评估报告向邱翔宣进行送达，并在征收范围内予以公示，符合法律规定。邱翔宣虽对评估结果有异议，但未在规定期限向有关机构申请复核或鉴定，评估报告应当合法有效。三、在作出补偿决定前，寿县房屋征收补偿办公室工作人员曾到邱翔宣家商谈房屋征收补偿事宜，但未能达成征收补偿协议，邱翔宣称寿县人民政府未同其进行协商即作出补偿决定其程序违法与事实不符。综上，被诉房屋征收补偿决定认定事实清楚，行政程序正当，邱翔宣诉请撤销的理由不能成立。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决：驳回邱翔宣的诉讼请求。
邱翔宣上诉称，寿县人民政府在没有与其协商的情况下，单方选定评估机构，评估报告结果不具备合法性、公正性与客观性；寿县人民政府在作出补偿决定前，未与其进行协商，程序违法；没有将门楼及过道等应当计算的面积归到补偿面积中，认定结果违背客观事实。综上，请求撤销一审判决，撤销寿县人民政府作出的房屋征收补偿决定。
寿县人民政府答辩称，1、其与邱翔宣经过多次协商和诉讼，之前争议在阳台封闭面积待定，后在明确补偿阳台面积基础上，仍难以达成协议。经征收部门报请，寿县人民政府根据邱翔宣房屋认定情况，结合评估报告对其作出公平合理合法的补偿决定。2、被征收人在确定的期限内未协商选定评估机构的情况下，通过抽选方式选定评估机构，有被征收人代表在场，并由寿县公证处公证，符合规定。3、其依据的评估报告以决定公告之日为估价时点，根据房屋用途，按照与被征收房屋相类似房地产的市场价格为评估依据，符合规定。邱翔宣可以选择货币结算或产权调换，并告知其收到决定后10日内选择安置房，保障了邱翔宣的合法权益。综上，一审判决认定事实清楚，证据确凿，程序合法，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。
寿县人民政府在一审中向法庭提交以下证据：
第一组证据：1、关于征收寿蔡路局部地段规划范围内房屋的决定（寿政秘〔2011〕183号）；2、关于寿蔡路局部地段规划范围内房屋征收决定的公告（寿政秘〔2011〕184号）；3、寿蔡路局部地段规划范围内房屋征收补偿方案、公告照片、网页公告，证明寿蔡路地段该户房屋被征收的事实。第二组证据：1、邱翔宣户被征收房屋产权底档；2、邱翔宣户被征收房屋勘测记录；3、邱翔宣户被征收房屋面积及附属物计算结果；4、邱翔宣户被征收房屋认定表；5、邱翔宣户被征收房屋调查结果通知书存根及送达情况记录和公示照片；6、邱翔宣户被征收房屋评估通知送达回证、初评公示存根及送达情况记录、初评公示照片；7、邱翔宣户被征收房屋评估报告及送达回证；8、回迁安置商业用房评估报告，证明被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积及类似房地产价值的认定事实。第三组证据：1、寿县公证处现场公证抽取评估机构公证书（2011）皖寿公证字第3017号；2、关于确定房地产价格评估机构的通告及公示照片；3、寿县公证处抽选评估机构卷宗（节选），证明房地产评估机构的选定合法。第四组证据：1、2012年10月17日和2015年6月29日商谈笔录2份；2、安徽寿县联合村镇银行股份有限公司及邱翔宣户被征收房屋补偿资金转户存储的证明；3、邱翔宣户被征收房屋补偿方案告知书存根、送达回证、公示照片；4、提请作出补偿决定请示；5、邱翔宣房屋征收补偿决定书及送达回证；6、房屋征收补偿决定书公告；7、补偿决定书及补偿决定公告的公示照片，证明征收补偿决定内容合法、程序合法。
寿县人民政府提交以下法律依据：1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》；2、《国有土地上房屋征收评估办法》；3、《登记办法》；4、《关于公布寿县2011年度国有土地上房屋征收搬迁费临时过渡费附属物等补偿费和奖励标准的通知》；5、《房产测量规范》，证明征收补偿决定适用法律正确。
邱翔宣在一审中向法庭提交以下证据：身份证复印件、寿政秘〔2011〕183号房屋征收决定、房屋征收补偿决定书，证明其身份，有本案的诉讼主体资格。
以上证据均已随案移送本院。本院依照《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》对案件证据进行了审核，一审关于案件证据的认证符合法律规定，本院对一审认定的案件事实予以确认。
本院另查明，已生效的（2014）皖行终字第00026号行政判决书认定：由于众多被征收户未能协商选定评估机构，在寿县公证处的公证下，由被征收户代表从具有城镇房屋拆迁评估资质的评估机构中抽签确定淮南市大众房地产评估事务所为寿县寿蔡路局部地段旧城区改建项目房屋征收评估机构，应认定评估机构的选定合法有效。
本院认为，因涉案房屋征收部门与被征收人邱翔宣在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，寿县人民政府作出补偿决定，认定被征收房屋的面积、用途、价值，内容包括货币补偿与产权调换两种补偿方式、补偿金额、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时过渡费、房屋差价款等事项，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第一款、第二十六条第一款、第二款的规定。
关于应补偿面积的认定。邱翔宣认为根据《建筑工程建筑面积计算规范》的规定，门楼及过道、储藏间的面积应计算在补偿的面积内，而被征收房屋勘测记录表上未认定上述面积，补偿决定对该面积未予补偿。对此，本院认为，《建筑工程建筑面积计算规范》1.0.2明确规定：“本规范适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程建设全过程的建筑面积计算。”故该规范不适用于本案应补偿面积的计算。寿县人民政府依据邱翔宣户被征收房屋产权档案、有邱翔宣签名的勘测记录表、面积及附属物计算结果等，确认应补偿面积为162.85㎡，并无不当。邱翔宣对应补偿面积的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于评估程序及评估报告的合法性。生效判决已经认定涉案评估机构的选定合法有效，该评估机构依照相关规定作出评估报告后，房屋征收部门向邱翔宣进行了送达，符合法律规定。邱翔宣认为评估机构未实地调查，对此，寿县人民政府辩称，估价人员进行了现场勘察，在邱翔宣不允许估价人员进现场的情况下，评估机构与政府数据核对后作出评估，评估报告中亦有相应记载。本院认为，寿县人民政府的辩驳理由能够成立，对邱翔宣的该项主张不予支持。
《国有土地上房屋征收评估办法》对评估方法进行了列举，但并未排除其他评估方法。因该区域类似房地产交易实例较少，不宜采用市场比较法。评估机构通过重置成本法求得建筑物现值，加上区片价最终求得估价对象价值，不违反评估办法的规定。且邱翔宣虽对评估结果有异议，但未在规定期限内申请复核或鉴定，故该评估报告应合法有效，可以作为寿县人民政府作出补偿决定的依据。对于安置房的评估报告，因评估报告的应用有效期并不同于评估报告有效期，在应用有效期内或超过应用有效期使用报告仅是产生相关责任承担主体的不同，并不影响评估报告的使用。故邱翔宣认为寿县人民政府作出补偿决定时，对安置房的评估报告已经超过一年的有效期，应作出新的评估的理由不能成立。
关于补偿决定作出的程序。因达不成补偿协议，寿县人民政府依房屋征收部门的报请，作出涉案征收补偿决定，并依法送达及公告，程序合法。邱翔宣认为寿县人民政府在作出补偿决定前，未与其进行协商，与事实不符，其认为作出补偿决定程序违法的理由不能成立。
综上，寿县人民政府作出房屋征收补偿决定认定事实清楚，程序合法，不违反公平合理的原则，一审判决驳回邱翔宣的诉讼请求正确。上诉人邱翔宣的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人邱翔宣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王玉圣
代理审判员 石 音
代理审判员 蒋春晖
二〇一六年十月十二日
书 记 员 潘玉丹
附：相关法律条文
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第二十五条第一款房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
第二十六条第一款房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
第二款补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。
《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条第一款人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
……