广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玉中民一终字第414号
上诉人（一审被告）：玉林市XX房地产开发有限责任公司。
委托代理人：周开瑜、赵玲秋，广西三益律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：黄XX。
委托代理人：吕坤才，广西玉洲律师事务所律师。
上诉人玉林市XX房地产开发有限责任公司（以下简称XX公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2012）玉区法民初字第1539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月25日受理后，依法组成由审判员陈敦文担任审判长，审判员吕海欢和代理审判员郑燕冰参加的合议庭，于2014年12月12日公开开庭审理了本案。书记员梁伟成担任法庭记录。上诉人XX公司的委托代理人周开瑜，被上诉人黄XX的委托代理人吕坤才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2010年3月3日，原告黄XX与被告XX公司达成了购房意向，预意购买被告XX公司开发的玉林大世界商住大厦第B座1916号房，建筑面积为83.11平方米，单价为3154.41元／平方米，房屋总价款为262163元，当日原告黄XX支付了部分购房款53163元。2010年3月20日，原告黄XX与被告XX公司依据上述达成的购房意向，签订了《玉林市商品房买卖合同》。该合同第八条“交付期限”规定：“出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件（该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、非出卖人引起的停电、停水，因政府相关活动要求的停工、交通管制及特殊天气非人为因素造成的延误。”第九条“出卖人逾期交房的违约责任”规定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，……，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。2010年3月25日，原告黄XX向玉林市区农村信用合作联社南江信用社贷款209000元给被告XX公司。2010年8月12日，原告黄XX又向被告支付了部分购房款78000元。另查明：2010年3月20日至2011年8月30日期间，玉林大世界商住大厦因下雨停工142天，交通管制、政府活动停工13天，合计155天。2011年7月31日，玉林大世界商住大厦通过建筑工程质量竣工验收。2011年8月30日，被告XX公司通过短信及在售房部公告交房通知。交房后，被告为原告代缴了一年的物业管理费698.1元和电梯维护费240元，合计938.1元。
2012年3月2日，黄XX向一审法院起诉，请求：判令被告XX公司支付逾期交房违约金23044元。
一审法院审理认为：一、关于被告XX公司是否存在逾期交房的问题。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，2010年3月20日，原告黄XX与被告XX公司经过平等协商，自愿签订《玉林市商品房买卖合同》。该合同依法成立，自签订之日起生效，双方当事人均应当根据合同的约定履行各自义务。依据原、被告双方在《玉林市商品房买卖合同》第八条第一款“出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件（该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”之约定，被告XX公司应当在2010年12月31日前将符合交房条件的商品房交付给原告使用，但是从本案证据分析，玉林大世界商住大厦于2011年7月31日才通过建筑工程质量竣工验收，并于2011年8月30日才通知业主交房，逾期天数为（2011.8.30-2010.12.31）242天。根据双方在《玉林市商品房买卖合同》第八条第二款“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、非出卖人引起的停电、停水，因政府相关活动要求的停工、交通管制及特殊天气非人为因素造成的延误”之约定，一审法院认为，由于原、被告双方签订合同后该条款才对双方当事人具有约束力，故只有上述特殊因素发生在双方签订合同后才应当予以延期。对于签订合同之前发生的上述特殊因素，由于是发生在当事人签订合同之前，且被告XX公司作为房地产开发企业，对已经发生的特殊因素和房屋建设进度应当知晓，不应据此再予以延期。同时，在2010年3月20日至2011年8月30日期间，玉林大世界商住大厦因下雨停工142天，交通管制、政府活动停工13天，合计155天，符合上述约定的延期交房条件，应从逾期天数中予以扣除，故被告实际逾期交房天数为87天（242天-155天＝87天）。二、关于被告XX公司是否应当支付逾期交房违约金给原告？如须支付，违约金如何计算的问题。根据上述分析，被告XX公司存在违约行为，逾期交付房屋给原告，依照双方签订的《玉林市商品房买卖合同》第九条“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，……，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”之规定，被告XX公司应当根据双方的约定支付违约金6842.45元（违约金的计算为：87天×262163元×0.3‰≈6842.45元）给原告，扣除被告已代缴的物业管理费和电梯维护费938.1元，实际应支付5904.35元。原告多诉部分的受理费，由其负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：被告玉林市XX房地产开发有限责任公司支付违约金5904.35元给原告黄XX。本案受理费376元，由原告黄XX负担249元，被告玉林市XX房地产开发有限责任公司负担127元（原告黄XX已预交，被告玉林市XX房地产开发有限责任公司在支付上述款项时一并支付给原告黄XX）。
上诉人XX公司不服一审判决，上诉称：双方签订的《玉林市商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2010年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，如出现停水、停电，因政府相关活动要求的停工、交通管制及特殊天气非人为因素造成的延误，上诉人可以延期交房。而施工期间，上诉人因天气原因、重大节假日、政府重大活动等客观原因，被迫停工。由于出现约定的可以延期交房的情形，导致上诉人在2011年8月30日才能向被上诉人交房，同时，双方就延期交房问题达成和解，在和解文书上载明延期原因，上诉人为被上诉人代缴12个月的物业管理费及电梯使用费。双方自愿在和解书上签字和盖章，并已实际履行完毕。在此情况下，被上诉人又以上诉人延期交房为由，要求上诉人承担违约责任是没有事实和法律依据的。上诉请求：撤销（2012）玉区法民初字第1539号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人黄XX答辩称：上诉人的上诉请求没有事实依据，二审应当驳回。理由：1、上诉人主张与被上诉人达成延期交房和解协议不是事实，2011年8月30日上诉人出具书函一份给被上诉人是事实，但此书函不是和解协议，实际上属于一份告知书，因此，上诉人以此书函提出不支付延期交房的违约金没有理由；2、上诉人并没有说明一审计算的逾期天数错误之处，被上诉人无法答辩且认为一审判决认定的逾期天数正确。请求驳回上诉，维持原判。
根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：XX公司是否存在逾期交房行为；XX公司应否支付逾期交房违约金给被上诉人；如须支付，违约金如何计算。
经审理查明：一审判决认定事实属实，本院予以确认。
另查明：XX公司于2011年8月30日出具书函一份，内容为：尊敬的业主：我们应于2010年12月31日交付房屋，由于对天气及政府活动对施工影响估计不足，造成交房时间的延迟，所以我们代为缴纳12个月的物业管理费及电梯使用费。该书函下部业主栏签有黄XX名字。
本院认为：XX公司与黄XX经过自愿、平等协商，签订的《玉林市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约履行各自义务。依据合同第八条之约定，XX公司应当在2010年12月31日前将符合交房条件的商品房交付给业主使用，但XX公司于2011年8月30日才通知业主交房，属逾期交房。在扣除合同约定可以延期的相应天数之后，XX公司应当依照合同约定支付逾期交房违约金给黄XX。黄XX请求XX公司支付逾期交房违约金有理，本院予以支持，一审计算的XX公司应支付给黄XX的违约金数额并无不当，应予维持。对于XX公司上诉称双方就延期交房问题达成和解，其不应再支付违约金给黄XX的问题，2011年8月30日书函内容并没有明确约定在XX公司代缴物业管理费和电梯使用费后，XX公司可以免除逾期交房的违约责任，故XX公司此上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费376元（上诉人已预交），由上诉人玉林市XX房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈敦文
审 判 员 吕海欢
代理审判员 郑燕冰
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 梁伟成