九江市浔阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0403民初2561号
原告（反诉被告）：周诗坤，男，1988年8月23日出生，汉族，住南昌市西湖区，
委托诉讼代理人：罗嗣弘，江西弘衡律师事务所律师，执业证号13604199410323255。
被告：刘正东，男，1972年1月2日出生，汉族，身份证住址江西省九江市都昌县，现住九江市开发区，
被告（反诉原告）：九江市安顺汽车修理有限公司，住所地九江市十里大道78号，组织机构代码70564974-X。
法定代表人：刘正东，总经理。
两被告共同委托诉讼代理人：陈琳，江西柴桑律师事务所律师，执业证号13604201511501203。
原告（反诉被告）周诗坤与被告刘正东、被告（反诉原告九江市安顺汽车修理有限公司（以下简称安顺公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月13日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，经原告申请，本院通知九江市安顺汽车修理有限公司（以下简称安顺公司）作为共同被告参加诉讼。被告安顺公司参加诉讼后，提出反诉，本院经审查予以立案。因案情复杂，本院裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告周诗坤及其委托诉讼代理人罗嗣弘、被告刘正东及与被告安顺公司的共同委托诉讼代理人陈琳到庭参加诉讼。其间，因司法鉴定期间自2016年11月3日至2017年2月15日暂停计算审限。本案现已审理终结。
原告周诗坤向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即搬出其占用的九江市十里大道78号一至二层房屋；2.判令被告向原告支付自2015年4月1日起至2016年8月31日的占有使用费1866600元及支付自2016年9月1日起至全部搬出将房屋交还之日按每天3660元计算的占有使用费；3.判令被告结清占有使用房屋期间的水、电、物业等费用。事实和理由：2011年6月23日，原告取得九江市十里大道78号一至二层共建筑面积1900㎡的房屋所有权（房产证号：九房权证浔字第××号），在此之前案外人朱洪生向原房屋所有权人九江市和平建筑公司承租一层的781㎡及全部二层共1830㎡经营汽车修理。2010年3月31日被告刘正东和朱洪生签订一份《安顺汽车修理厂设备转让及租赁厂房合同》，约定朱洪生将厂房转租给被告刘正东，月租金4000元，租期五年从2010年4月1日起至2015年3月31日。原告取得房屋所有权后即委托律师通知被告终止合同，收回房屋自用。2014年1月14日原告又具诉状向法院起诉，请求法院判决被告返还房屋，该案两审法院均驳回了原告的诉讼请求。2015年3月31日合同到期之前，原告就要求被告着手另找经营场所，合同一到期应立即将房屋交还给原告。但合同到期后原告电话及委托朋友多次上门协商，请求被告搬出，将房屋交还给原告，2016年8月28日原告又委托九江市赣北公证处公证送达限期搬离通知书，但被告以种种理由拒绝腾房，占有使用原告的房屋至今。原告认为，被告在房屋租赁期满后不及时返还所租房屋的行为已构成违约，被告的违约行为给原告造成巨额的财产损失，被告应立即搬出所占用的房屋，并向原告支付按月租金60元/㎡的市场租金价格计算的逾期腾房占有使用费。为此，原告特提起诉讼，请法院依法判准所请，以维护原告的合法权益。
诉讼中，因确认涉案房屋已腾空，且以安顺公司是涉案房屋的使用和占用人为由，申请法院追加了安顺公司作为共同被告参加诉讼，因此原告放弃了第一项和第三项诉讼请求，变更第二项诉讼请求为：判令两被告连带共同向原告支付自2015年4月1日起至2016年8月31日的占有使用费1866600元及支付自2016年9月1日起至2016年9月30日按每天3660元计算的占有使用费。
被告刘正东辩称：1.我与原告之间并无合同关系，我没有占用九江市十里大道78号房屋的必要。与朱洪生签订的合同是因为我系安顺公司的法定代表人，因此租赁九江市十里大道78号系职务行为，原告就租赁问题在之前起诉过安顺公司，并没将我列为被告；2.在九江市浔阳区（2014）浔民一初字第242号民事判决书及九江市中级人民法院（2014)九中民一终字第523号民事判决书、九江市浔阳区（2015）浔民一初字第1458号民事裁定书均就原告与安顺公司的主体资格及纠纷内容进行了核实，现原告起诉我无事实和法律依据；3.我作为安顺公司法定代表人，十分清楚安顺公司与原告之间的纠纷，我代表公司于2010年
3月从朱洪生处租赁九江市十里大道78号安顺汽车修理厂用于经营汽车修理，租赁期为2010年4月1日至2015年3月31日。原告取得了该场所的所有权之后，起诉至法院要求安顺公司搬出，但安顺公司因合同约定租赁期未到期，所以未搬出。到期之后，原告因暂无租赁人，同意安顺公司继续使用一段时间，之后，安顺公司将相关设备从九江市十里大道78号处搬离时告知了原告，要求其进行相应的交接手续，但是原告却拒不见面，安顺公司为此还诉之法院要求交接手续，但因找不到原告被法院驳回起诉，所有行为均是以安顺公司名义进行，被告并没有诉权。综上所述，请求法院依法裁定驳回原告的起诉。
被告安顺公司辩称：1.安顺公司与原告是租赁关系，原告作为新的房东是租赁合同权利、义务承受者，应该在租赁期届满时，应返还安顺公司的押金并给予装修费的补偿；2.租赁期满，安顺公司继续使用租赁物，未有证据证明原告提出过异议，安顺公司与原告存在不定期租赁关系，该租金应当沿用原租赁合同约定的每月4000元。安顺公司在2015年6月份向原告交纳了2015年4月至6月份的租金，其后，安顺公司搬出。
被告安顺公司向本院提出反诉请求：1.确认安顺公司与原告的租赁合同于2015年7月终止；2.原告向安顺公司返还押金10000元，并支付装潢费用50000元。事实和理由：刘正东于2010年3月从朱洪生处租赁九江市十里大道78号安顺汽车修理厂用于汽车修理，租赁期为2010年4月1日至2015年3月31日。安顺公司进场之后，对场地投入了大笔资金进行装潢。原告取得了该场所的所有权后，起诉至法院要求安顺公司搬出，但因合同约定租赁期未到期，所以未搬出。到期之后，原告因暂无租赁人，同意安顺公司继续使用一段时间，安顺公司将该段时间的租赁费直接汇入原告的账户，原告对此未曾提出任何异议。同时，2015年7月份，安顺公司向九江中星置业有限公司租赁了九江市开发区泰山路1号中星景湾花苑5号楼作为新的经营场所，将相关设备从九江市十里大道78号处搬离到新的场所中进行日常经营，同时告知了原告，要求其进行相应的交接手续，但是原告却拒不见面。因常有一些社会闲杂人员到店中闹事，为此被告不得不请人帮忙照看该场所，在此情况下，2015年9月份，被告无奈将原告诉之法院，要求其退回租用保证金10000元，并支付装潢费50000元、搬迁费50000元，希望通过法院找到原告，完成交接手续，法院多次联系原告，原告却避而不见，法院无法找到原告，只有驳回被告的诉求。2016年8月28日原告请赣北公证处公证限期搬离通知书，被告之后立即给原告去函，告诉其场所已经腾空，原告也未曾过来办理交接手续。故被告认为，原告作为九江市十里大道78号新房东，应当负担退回被告为该场所租赁所支付的押金、支付装潢费用的义务，同时其怠于接受场所，为此造成的损失应由其负担。
针对被告安顺公司的反诉，原告辩称：1.原告拿到产权证后一直是要求被告搬离的；2.根据朱洪生与被告签订的租赁合同，1万元押金是朱洪生收取的，没有证据证明朱洪生将1万元押金交给了原告；3.合同对租赁期满后装修费的赔偿没有约定，根据相关规定，除非有约定，否则装修费的赔偿不应支持。4.被告提到之前的诉讼，反而证明被告在租赁期满后，以没有事实依据的种种理由拒不向原告返还门面，应当向原告承担违约赔偿责任。
原告为支持其主张，向法庭提交了以下证据：1.房屋所有权证，以证明原告于2011年6月23日就取得了房屋所有权；2.2010年3月31日，被告与朱洪生的《安顺汽车修理厂设备转让及租赁厂房合同》复印件，以证明在原告取得房屋所有权之前被告已承租了本案的房屋，原合同租金每月5000元，期限至2015年3月3日止；3.照片，以证明原告委托朋友去与被告协商搬离，被告不予配合；4.《限期搬离通知书》及江西省××××北公证处的《公证书》，以证明被告的租赁期满前后，原告一直催促被告搬出，并已通知到被告；5.安顺公司的工商登记材料，以证明安顺公司的前身是1999年5月20日成立的九江市安顺汽车修理厂，经营场所为十里大道78号，经营性质为股份合作制，法定代表人为朱洪生，2009年5月14日变更为现名称，经营性质改制为有限责任公司，法定代表人和经营场所未变，2010年7月5日变更法定代表人（执行董事）为刘正东，经营场所未变，安顺公司是十里大道78号承租人之一；6.经营者为朱洪生的浔阳区安顺汽车修理厂的工商登记信息，以证明2009年6月4日朱洪生成立个体工商户性质的浔阳区安顺汽车修理厂，经营场所是浔阳区十里大道78号，朱洪生与原房屋产权人和平公司建立租赁关系，朱洪生成为共同承租人，自此开始浔阳区十里大道78号有两个共同承租人，2010年3月31日朱洪生和刘正东签订的厂房转租合同，转租的是朱洪生个人与和平公司的房屋租赁关系，刘正东个人成为转承租人即共同承租人之一；7.经营者为刘正东的浔阳区安顺汽车修理厂工商登记材料，以证明2012年4月23日刘正东重新成立个体工商户性质的浔阳区安顺汽车修理厂，经营场所是浔阳区十里大道78号，其中备案的《租赁厂房合同》虽然不是原告周诗坤的签字，但除了押金、租期和2010年3月31日朱洪生与刘正东签订的厂房转租合同不一致外，其他内容几乎完全一致，且所附的《房屋所有权证》复印件也是真实的，完全可以证明刘正东是十里大道78号的承租人之一。8.《租金提存公证书》，以证明原告在2011年6月23日取得房屋所有权后，向九江市庐山区匡庐公证处提存的自2011年9月至2014年6月按每月4000元计算的共144000元租金，租金的交纳人都是刘正东，证明刘正东是承租人；9.证人刘某于2017年1月14日书写的《证明》，以证明被告在2016年9月底全部搬离的事实。
被告刘正东为支持其主张，向法庭提交了以下证据：1.九江市安顺汽车修理有限公司的企业法人营业执照及企业登记信息，以证明被告的身份；2.（2014）浔民一初字第242号民事判决书及（2014）九中民一终字第523号民事判决书、（2015）浔民一初字第1458号裁定书，以证明与原告存在租赁关系的是安顺公司，而不是刘正东。
被告安顺公司为支持其主张，向法庭提交了以下证据：1。安顺公司营业执照，以证明公司的资格及法定代表人为刘正东；2.装修开支清单及押金收条，以证明安顺公司对本案所涉租赁物装修支出共计119744.50元、支付押金1万元；3.（2014）浔民一初字第242号民事判决书及（2014）九中民一终字第523号民事判决书、（2015）浔民一初字第1458号裁定书，以证明：租赁合同系朱洪生与安顺公司签订的，原告与安顺公司的租赁关系得到了多方认可，安顺公司在2015年7月合同到期后积极就租赁押金及装修补偿等相关事项进行处理，因无法联系原告而不了了之；4.中国工商银行转账凭证一张，以证明浔阳区安顺汽车修理厂为安顺公司代为支付2015年4-6月租金12000元，原告对此没有提出异议；5.顺丰速运单一份，以证明安顺公司接到原告限令搬离通知书之后及时去函告知；6.2016年8月31日的九江日报一份，以证明安顺公司刊登注销公告，要求与公司有债权债务关系的相对方到公司进行债权债务关系的结算处理；6.证人刘某于2017年3月28日签名的《证明》，以证明其搬走的时间系2015年6月。
诉讼中，根据原告的申请，本院委托江西九江司法鉴定中心对原告所有的位于九江市十里大道78号一、二层商铺自2015年4月1日至2016年9月30日期间的市场租金价格进行评估，鉴定意见为：检测验算分析：1.各层（区域）估价结果：（1）一层商铺（临街进深区域1）：租赁面积：70.17平方米、租赁单价每月44.63元/平方米；（2）一层商铺（临街进深区域2）：租赁面积710.83平方米，租赁单价每月36.17元/平方米；（3）二层商铺：租赁面积1048.55平方米，租赁单价每月22.5元/平方米。2.估价总结果：一、二层商铺自2015年4月1日起至2016年9月30日期间的市场租金价格为944769.78元。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。两被告除对原告提交的照片和证人证言的真实性有异议外，对其他证据的真实性无异议；原告对两被告提交的安顺公司营业执照和法院裁判文书的真实性无异议，原告对安顺公司提交的银行转账凭证和报纸的真实性无异议；双方当事人对江西九江司法鉴定中心的《司法鉴定意见书》无异议。本院对双方当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证，至于关联性和证明目的结合其他证据综合认定。针对证人刘某的两份内容不一致证词，本院依法传唤其到庭接受质询，证人刘某当庭陈述，其亲笔书写的证词客观真实，其后对被告刘正东书写的证词内容没看，只是签了名。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：九江市十里大道78号房屋的原产权人系九江市和平建筑工程有限公司（下称和平公司），1999年被告安顺公司（当时的名称为“九江市安顺汽车修理厂”，于2009年5月14日变更为现名称）租赁该房屋一层部分、二层全部作为法定的经营场所，至2010年3月31日，经和平公司同意，安顺公司的原法定代表人朱洪生与被告刘正东签订了一份《安顺汽车修理厂设备转让及租赁厂房合同》，合同约定：厂房租金每月4000元，在当月1号前交清；并交纳厂房租用保证金10000元，合同期满退回；厂房租期5年自2010年4月1日至2015年3月31日。2010年7月5日安顺公司的法定代表人变更登记为被告刘正东。2011年2月23日和平公司当时的法定代表人蔡报晖在刘正东与朱洪生之间的《安顺汽车修理厂设备转让及租赁厂房合同》文本上载明“该厂设备归乙方所有，现甲方蔡报晖租金和租期不变，乙方不能在合同期内转让。”并加盖公章以表明同意朱洪生的转租行为。同日，蔡报晖向被告出具了收到10000元押金的收条。2011年6月23日原告通过实现抵押权的方式取得该房屋的所有权。2011年6月30日，原告即委托律师向安顺公司发送律师函，告知所租赁的房产所有人已变更的事宜并提出解除租赁关系的意见，但没有得到承租方的同意。2012年4月23日，刘正东作为经营者注册登记字号为“浔阳区安顺汽车修理厂”的个体工商户，并提交虚拟的与“周诗坤”之间的《租赁厂房合同》及原告的产权证复印件，获准登记经营场所为“九江市浔阳区十里大道78号”。其间，因原告不主动收取租金，刘正东作为承租人遂自2011年9月22日开始向江西省九江市匡庐公证处提存租金至2013年12月30日分八次共计144000元，原告于2014年7月28日提取。至2015年3月31日，刘正东依约付清了租赁期间的租金给原告，但仍继续使用租赁物，并于2015年7月10日向原告汇款12000元，注明“房屋租金4-6月份”。2015年9月，安顺公司将朱洪生、和平公司及周诗坤作为被告向本院提起诉讼，其中一项诉讼请求为“原告对九江市十里大道78号房屋产权享有优先购买权及优先承租权”。法院于2016年4月1日以安顺公司不能提供被告的准确地址和联系方式不符合法定的起诉条件为由，裁定驳回了安顺公司的起诉。2016年8月22日，原告在江西省××××北公证处的公证下向被告送达了《限期搬离通知书》。庭审中，原告确认被告已于2016年9月30日搬离了涉案房屋。
本院认为：本案争议的焦点为：1.被告刘正东是否是涉案房屋的共同承租人；2.如何认定原告接收涉案房屋的时间；3.被告在原租赁期满后继续使用涉案房屋的性质及如何计费；4.能否支持被告安顺公司诉请的押金和装潢补偿费。
1.被告刘正东是否是涉案房屋的共同承租人及实际使用人?刘正东在租赁经营安顺公司期间，又私自注册自己经营的个体工商户，均在涉案房屋同一场所经营，且以个人名义向原告交纳租金及使用费，致使两者的人格混同，故可认定刘正东和安顺公司均为涉案房屋的租赁人和使用人，应共同承担承租和使用涉案房屋的法律后果。
2.如何认定原告接收涉案房屋的时间？从本院2016年4月1日作出的（2015）浔民一初字第1458号裁定书反映出相关事实，可以确定两被告在此案诉讼期间一直在使用涉案房屋并有意继续使用。此后原告于2016年8月22日通过公证的方式向两被告送达《限期搬离通知书》时，事实表明涉案房屋仍由两被告控制，直至在本案2016年11月3日的庭审中，被告刘正东才明确表明涉案房屋已腾空原告可随时接管，此后刘正东移交了涉案房屋的钥匙，故原告根据证人刘某的证言认可2016年9月30日为两被告搬离涉案房屋的时间，并确认以此时间为接受涉案房屋的时间，与事实相符，本院予以采信。
3.被告在原租赁期满后继续使用涉案房屋的性质及如何计费？两被告在2015年3月31日租赁期间届满后，继续使用涉案房屋至2016年9月30日。虽然原告出具了照片以表明其在两被告继续使用涉案房屋期间委托他人出面斡旋腾房之事，但被告不予认可，且相关人员未能到庭接受质询，故对原告拟证明的目的不予采信。原告于2016年8月22日通过公证的方式向两被告送达《限期搬离通知书》才明确了要求被告搬离涉案房屋的意思表示。根据“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的法律规定，本院认定原告与两被告在2015年4月1日之后建立了不定期的租赁合同关系，两被告应按原租赁合同约定的租金标准向原告履行给付义务，原告要求按市场标准收取使用费，于法无据，本院不予支持。基于不定期租赁，原告可以随时解除合同，但应该在合理期限之前通知承租人。原告在2016年8月22日公证送达的《限期搬离通知书》，仅给予3天时间，本院认为该期限不合理，被告在2016年9月30日前搬离租赁的房屋，综合行业习惯，本院确认属于合理期限。两被告应按原租赁合同约定的4000元/月的标准向原告支付自2015年4月1日至2016年9月30日共计18个月的租金72000元，扣除已支付的12000元，两被告尚欠原告租金60000元。
4.能否支持被告安顺公司诉请的押金和装潢补偿费的反诉请求？首先关于押金。被告出示的押金收条能证明系原房东所收取，故被告安顺公司请求原告退还押金1万元，有事实和法律依据，本院予以支持。其次，关于装潢补偿费。两被告为了生产经营需要对所租赁的房屋进行必要的装饰装修系客观事实，但在租赁期满要求出租人给予补偿，既无合同约定也违反法律规定，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判决如下：
一、被告刘正东和被告九江市安顺汽车修理有限公司共同向原告周诗坤支付租金60000元。
二、原告周诗坤退还被告九江市安顺汽车修理有限公司的押金10000元；
三、驳回被告九江市安顺汽车修理有限公司的其他反诉请求。
综上一、二项相抵，被告刘正东和被告九江市安顺汽车修理有限公司应在本判决生效后十日内共同向原告周诗坤支付租金50000元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21599元，由原告周诗坤负担20299元，由被告刘正东和被告九江市安顺汽车修理有限公司负担1300元；司法鉴定费2000元，由原告周诗坤负担；反诉费650元，由原告周诗坤负担100元，由被告九江市安顺汽车修理有限公司负担550元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审判长 陈新娟
审判员 何 凡
审判员 王苏平
二〇一七年四月××日
书记员 郑 芸