上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第1237号
上诉人（原审被告）王伟。
上诉人（原审被告）叶香丽。
两上诉人之共同委托代理人窦世春，上海贝通律师事务所律师。
两上诉人之共同委托代理人钱岚莉，上海贝通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）糜剑平。
委托代理人周永强，上海市名旗律师事务所律师。
委托代理人黄一伟，上海市名旗律师事务所律师。
原审第三人中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行。
法定代表人＊＊＊，行长。
委托代理人＊＊＊。
委托代理人＊＊＊。
原审第三人唐志明。
委托代理人胡松，上海浩锦律师事务所律师。
上诉人王伟、叶香丽因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2014）长民三（民）初字第3047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月30日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审查明，上海市长宁区延安西路＊＊＊号1208室房屋（以下简称“涉讼房屋”）产权原登记在糜剑平名下。王伟、叶香丽系夫妻关系。2011年6月，王伟、叶香丽与中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行（以下简称“工商银行虹口支行”）签订《个人购房借款／担保合同（商业）》一份，约定王伟、叶香丽借款人民币（以下币种同）110万元，抵押物为涉讼房屋，借款人授权发放贷款的账户为糜剑平名下尾号4713的工商账户，还款账户户名为王伟。
2011年8月10日，糜剑平与王伟、叶香丽签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定糜剑平将涉讼房屋出售给王伟、叶香丽，价款为160万元，糜剑平应于2011年7月26日前交房，双方于2011年6月27日前办理产权过户手续。王伟、叶香丽于2011年4月17日前支付定金5万元，5月30日前支付房款55万元，7月30日前银行贷款支付100万元。签约当日，双方办理了过户手续及抵押登记手续。2011年8月29日，涉讼房屋产权变更登记至王伟、叶香丽名下，工商银行虹口支行登记为抵押权人。
2011年10月，工商银行虹口支行发放了贷款110万元。
2011年11月26日，糜剑平（甲方）与王伟（乙方）签署《协议书》一份，约定：“现因甲方做生意急用资金，将延安西路＊＊＊号1208室的房屋过户至王伟等名下做贷款，贷款的钱款由甲方所用。双方达成如下条款：一、此房屋产权人为王伟、叶香丽，原产权人为糜剑平，实际产权人仍为糜剑平。二、该房屋贷款由糜剑平每月12日前归还，如因拖延三期未准时还款，王伟有权将此套房屋自行处置，在还款未有逾期时王伟自行处置，将负全责部（补）偿。”
2013年1月2日，糜剑平出具承诺书，向王伟承诺每月准时归还贷款，如逾期2个月以上，王伟有权处理涉讼房屋出售的一切事宜，糜剑平将无条件配合。
2013年11月20日，王伟、叶香丽与唐志明签署《房产抵押借款合同》一份，约定王伟、叶香丽向唐志明借款70万元，借款期限自2013年11月18日起至2013年12月17日止，王伟、叶香丽以涉讼房屋余额作为抵押担保。同日，王伟、叶香丽和唐志明办理了抵押登记手续。2013年11月26日，唐志明核准为涉讼房屋抵押权人，抵押方式为余额抵押。
2014年6月，工商银行虹口支行与王伟、叶香丽因借款合同纠纷，向上海市虹口区人民法院（以下简称“虹口法院”）提起诉讼。工商银行虹口支行诉称，王伟、叶香丽自2013年7月22日起多次未按约定履行还款义务，故要求王伟、叶香丽归还借款本金107万余元，支付贷款利息、罚息、复利等。审理中，工商银行虹口支行申请采取财产保全措施将涉讼房屋予以查封。经虹口法院主持，工商银行虹口支行与王伟、叶香丽达成调解协议，约定由王伟、叶香丽偿还截止至实际支付之日止的贷款本息、罚息、复利，借款合同继续履行，如不履行任何一项付款义务，工商银行虹口支行有权就剩余全部欠款申请强制执行，并行使抵押权。为此，虹口法院出具了（2014）虹民五（商）初字第383号民事调解书。
本案审理中，关于首付款的支付问题查明如下：2011年5月9日，尾号为3368的账户向王伟卡号尾号为8678的账户转入50万元；同日，王伟卡号尾号为8678的工行账户向糜剑平卡号尾号为8686的工商账户转账支付50万元；同日，糜剑平卡号尾号为8686的工商账户向案外人周XX卡号尾号为1911的工行账户转账支付50万元。糜剑平及王伟、叶香丽均确认，后两笔转账操作人为案外人薛X。
关于贷款问题查明如下：2011年10月13日，糜剑平名下尾号为4713的工行账户向案外人尾号为3368的工行账户转账107万元，该尾号为3368的工行账户户名为案外人薛X，该笔转账业务凭证上留有“薛X”字样的签名。关于贷款偿付问题，糜剑平及王伟、叶香丽确认，贷款发放后，一直由糜剑平偿还贷款；工商银行虹口支行起诉后，贷款由王伟、叶香丽偿还。糜剑平称王伟、叶香丽系代糜剑平偿还，糜剑平曾出具借条，故王伟、叶香丽偿还的贷款属于糜剑平名下偿还。王伟、叶香丽对借条予以否认，认为自工商银行虹口支行提起诉讼之后的贷款都系王伟、叶香丽偿还。
关于房屋的居住使用问题查明如下：糜剑平及王伟、叶香丽确认，房屋买卖合同签署后，涉讼房屋一直由糜剑平方居住使用，直至2014年10月25日，糜剑平方居住人员搬离了涉讼房屋。搬离当时有民警到场。王伟、叶香丽确认，现涉讼房屋由唐志明控制。唐志明陈述，曾委托他人催债，现已解除委托。涉讼房屋内尚有户口未迁离。
关于涉讼房屋的权利限制问题查明如下：涉讼房屋目前仍被虹口法院查封。工商银行虹口支行确认，如其收回全部本息，则同意申请解除查封，并涤除抵押登记。
关于余额抵押问题查明如下：王伟、叶香丽确认，唐志明出借的款项系由王伟、叶香丽使用。王伟、叶香丽及唐志明确认，借款本金为70万元，王伟、叶香丽偿还了一个月利息，其余本息未偿还。王伟、叶香丽对唐志明主张的利息金额有异议，要求另行解决。
糜剑平向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、糜剑平与王伟、叶香丽之间的涉讼房屋的房地产买卖合同无效；2、糜剑平清偿工商银行虹口支行的房屋贷款余额本息后，工商银行虹口支行注销房屋抵押登记；3、王伟、叶香丽清偿唐志明抵押借款本息后，唐志明注销房屋抵押登记；4、房屋产权恢复登记至糜剑平名下。
王伟、叶香丽辩称，糜剑平与王伟签署的协议书缺乏叶香丽的签字，应属无效。如果认定有效，根据约定糜剑平如有三期逾期还贷，则涉讼房屋交由王伟处分。如认定无效，要求糜剑平返还首付款，并将王伟、叶香丽代为偿付的银行贷款返还，还应将70万元的抵押贷款付至法院代管。
第三人工商银行虹口支行述称，工商银行虹口支行与王伟之间的借款和抵押合同合法有效，无论房屋买卖是否真实，不影响工商银行虹口支行的权益。如需变更产权登记，必须全额偿还剩余贷款本息。
第三人唐志明述称，关于糜剑平与王伟、叶香丽之间的买卖合同，尊重法院判决。唐志明借款抵押时，产权人为王伟、叶香丽。如王伟、叶香丽归还唐志明借款本息共计991，550元，唐志明同意涤除抵押。
原审认为，糜剑平与王伟、叶香丽的争议焦点在于：房屋买卖合同的效力。糜剑平主张，买卖合同并非真实的买卖，而是为了获取贷款而做的假买卖。王伟、叶香丽主张，买卖合同系真实意思表示。买卖合同效力争议的关键在于《协议书》有效与否，糜剑平主张有效，王伟、叶香丽主张《协议书》缺少叶香丽的签字，应属无效。法院认为，首先，王伟、叶香丽系夫妻关系，王伟系贷款中确定的还贷账户所有人，在首付款支付、后续还贷等环节中，均系王伟出面，应当认为王伟、叶香丽对于由王伟出面处理房屋买卖中的买受方事务是认可的。其次，糜剑平在与王伟签署《协议书》之后，曾再次出具承诺书，该承诺书的内容印证了《协议书》的真实性，且该承诺书系王伟、叶香丽提供，并经庭审确认无误。最后，在贷款发放之后，糜剑平按照约定进行还贷，叶香丽亦未对此提出异议。直至2014年10月之前，涉讼房屋也一直由糜剑平方居住使用。糜剑平方搬离也并非王伟、叶香丽行使物权请求权之故。综上，《协议书》系买卖双方的真实意思表示，应属有效。依据《协议书》及承诺书所载明的内容，可以认定，糜剑平与王伟、叶香丽签署的房屋买卖合同的真实目的是套取银行贷款，而非进行房屋买卖交易。王伟、叶香丽抗辩，即使《协议书》有效，按照约定，糜剑平逾期还贷已超过三期，涉讼房屋应当由王伟处置。法院认为，糜剑平出具的承诺书，明确如贷款逾期两个月，则房屋由王伟出售，糜剑平予以无条件配合。故《协议书》中的处置权，应当认为是授权出售的权利，目前房屋并未出售，糜剑平要求确认合同无效的诉讼请求无实际障碍。故糜剑平的主张，具有事实和法律依据，法院予以支持。买卖合同无效，房屋产权应当恢复。工商银行虹口支行的抵押权，应予保护，鉴于该笔抵押贷款实际使用人为糜剑平，故糜剑平应全额偿还剩余贷款本息，工商银行虹口支行待本息清偿后涤除抵押权，同时应向虹口法院办理解除查封的相关手续。糜剑平确认虹口法院调解书中确定的贷款本息以及此后的贷款均由王伟、叶香丽偿还，糜剑平应予以返还。因王伟、叶香丽方目前仍在还贷，具体数额或贷款期数均无法确定，糜剑平应与王伟、叶香丽进行结算后清偿。王伟、叶香丽方向唐志明的借款系由王伟、叶香丽获得并使用，且借款已到期，故王伟、叶香丽应与唐志明就借款本息进行结算和清偿，并配合唐志明办理涤除抵押权的手续。待抵押权涤除，司法查封解除后，涉讼房屋产权应恢复登记至糜剑平名下。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，于二〇一五年三月二十三日作出判决：一、糜剑平与王伟、叶香丽于2011年8月10日就上海市长宁区延安西路＊＊＊号1208室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、糜剑平应于判决生效之日起一个月内向中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行偿还剩余贷款本息，并协助中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行于贷款清偿之日起十日内注销设定于上海市长宁区延安西路＊＊＊号1208室房屋上的以中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行为抵押权人的抵押登记；三、王伟、叶香丽与唐志明应于判决生效之日起一个月内涤除设定于上海市长宁区延安西路＊＊＊号1208室房屋上的以唐志明为抵押权人的抵押权；四、王伟、叶香丽应于上海市长宁区延安西路＊＊＊号1208室房屋上的司法查封解除及上述两项抵押登记涤除之日起十日内配合糜剑平办理将上海市长宁区延安西路＊＊＊号1208室房屋产权登记至糜剑平名下的过户手续。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币80元，减半收取计人民币40元，由糜剑平和王伟、叶香丽各半负担。
判决后，王伟、叶香丽不服，上诉于本院称，1、两上诉人系夫妻关系，但王伟并没有告知叶香丽其与被上诉人糜剑平之间签订协议书，基于房屋买卖为重大事件，在叶香丽不知道也没有亲自签署情况下，不应推断叶香丽知道或应当认可，因此该份协议书应认定无效。叶香丽也没有对协议书及承诺内容认可，而是王伟向法院提供的证据材料，原审法院认定为两人提供以及认定叶香丽对此予以认可属于偏向认定。即便协议书有效，依据协议书内容，王伟有权处置涉讼房屋，即王伟可以拥有物权，并非仅有处置权。2、被上诉人糜剑平一直居住涉讼房屋，是基于被上诉人妻子与上诉人王伟之间签订的一份租赁合同，因此不应以被上诉人一直居住涉讼房屋作为判断买卖合同无效的事实依据。3、假设房屋买卖合同无效，法院也应对首付款50万元一并认定处理。同时，根据资金走账情况，王伟向案外人薛X借款50万元，王伟之后归还薛X25万元，尚欠薛X25万元未归还，对此王伟提交薛X的证明加以佐证；另外，糜剑平收到50万元后转账给案外人周XX，并非薛X，不排除糜剑平归还其自己的债务。上诉人在一审中也没有确认50万元的两笔转账操作人为案外人薛X。原审法院未认定50万元首付款不当。4、因王伟已向银行归还贷款125，159.50元及向法院缴付诉讼费等12，298元，如果认定合同无效，则应认定由糜剑平返还，原审法院没有认定处理不当，要求二审法院一并认定处理。综上所述，原审法院事实查明不当，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判或者发回重审。
被上诉人糜剑平辩称，双方之间的房屋买卖合同无效。50万元首付款是空转，由案外人薛X操作，目的是为了套取银行贷款。又称，上诉人将涉讼房屋进行抵押，因此应由上诉人负责涤除抵押。双方之间是签订过租赁合同，但是为了应付银行诉上诉人借款合同纠纷一案而倒签的，实际双方并没有履行过这份合同，被上诉人一直居住在涉讼房屋中。至于王伟归还的银行贷款及诉讼费等糜剑平同意在本案中一并认定处理，但糜剑平已经向王伟出具金额83，000元的借条应认定，王伟不得向糜剑平主张。据此，请求二审法院维持原判。
原审第三人工商银行虹口支行述称，借款合同、抵押合同合法有效。如需变更产权登记，应先全额偿还剩余贷款本息，第三人同意涤除抵押。
原审第三人唐志明书面答辩称，其与王伟之间的抵押借款合同以公证处提供一份为准。上诉人在归还第三人借款本息991，550元情况下，第三人同意涤除抵押。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
二审中，上诉人提交：1、王伟与糜剑平妻子徐XX签订的一份上海市租赁合同，证明房屋买卖真实，否则就不需要签订租赁合同；2、银行交易明细单，证明上诉人与薛X之间50万元借款的真实性，以此证明上诉人与被上诉人之间存在首付款支付事实；3、薛X出具的收条一份，证明上诉人归还的是首付款中的25万元；4、银行历史明细单，证明上诉人偿还的款项情况。
被上诉人认为，关于证据1，租赁合同签订过，但双方实际没有履行，而是为了虹口法院的借款纠纷案件倒签的；关于证据2，银行明细与被上诉人无关，款项为同一天进出，且上诉人王伟与薛X事先认识，薛X操作款项的进出；关于证据3，真实性不能认定，不予认可；关于证据4银行明细，对金额明细没有异议，也说明之前款项由被上诉人支付，因被上诉人付不出，造成逾期还贷，遭银行诉讼，由上诉人与银行达成调解协议，同时由被上诉人向上诉人出具了83，000元借条一份。
二审中，双方经对账确认，上诉人王伟截止至2015年3月12日向贷款账户还款16笔，合计还款金额为125，159.50元、向法院支付诉讼费等费用12，298.92元，共计137，458.42元。
本案争议焦点：上诉人王伟、叶香丽和被上诉人糜剑平之间签订的房地产买卖合同的效力如何认定？如果合同被认定无效，则合同无效的法律后果如何处理？
本院认为，从上诉人王伟与被上诉人糜剑平签订的协议书内容来看，双方约定糜剑平借王伟之名套取银行贷款，实际产权人仍为糜剑平；根据归还银行贷款的情况来看，由糜剑平以王伟的名义实施多期还贷行为；虽然王伟与糜剑平妻子签订一份租赁合同，但糜剑平解释为了应付银行起诉王伟归还银行贷款所用，加上双方并无实际支付租金的事实以及糜剑平居住使用涉讼房屋等情况，糜剑平的解释可以成立，基于上述查明的事实，本院认定糜剑平与王伟、叶香丽签订的《上海市房地产买卖合同》非真实的房屋买卖，目的是为了套取银行贷款，该份买卖合同应属无效。上诉人王伟、叶香丽主张合同有效，缺乏依据，故本院不予采信。
合同被认定无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，上诉人王伟、叶香丽明知其为名义上的产权人，仍与唐志明签订房产抵押借款合同，在涉讼房屋上设定抵押，故上诉人王伟、叶香丽的上述行为存在过错，故在认定买卖合同无效后，上诉人王伟、叶香丽理应及时归还唐志明借款，涤除抵押权人为唐志明的抵押权；被上诉人糜剑平则因套取银行贷款负有过错责任，故其理应及时履行清偿银行贷款之义务，在糜剑平清偿贷款后由银行注销抵押登记。上述抵押权涤除后，涉讼房屋的产权才可恢复登记为被上诉人糜剑平。
关于上诉人为糜剑平归还银行贷款金额等一节，本院认为，经双方当事人在二审审理期间的核对确认，本院在本案中一并处理认定，即由糜剑平向上诉人归还。至于糜剑平提出的其在王伟与银行达成还款和解协议后向王伟出具过一张83，000元的借条，因上诉人予以否认，糜剑平无法提交该份借条，故就该节事实在本案中不予认定，但王伟在本案中对其归还银行贷款予以处理后，不得另行主张。
关于上诉人主张的首付款50万元应予认定一节，本院认为，根据已查明50万元在同日进行多次的转入转出操作，该笔款项从糜剑平账户转至他人账户，结合双方之间的签订该份买卖合同之目的，故存在“空走账”情形的可能性较大；虽然上诉人在本案中提交薛X的证词及其与薛X之间的借条等证据，但因证明力尚不充分，故本院难以采信。原审法院对该笔首付款的支付事实未予认定，并无不当。综上所述，上诉人王伟、叶香丽的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。对王伟已付款项，本院予以增判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持上海市长宁区人民法院（2014）长民三（民）初字第3047号民事判决；
二、被上诉人糜剑平应于本判决生效之日起一个月内归还上诉人王伟、叶香丽人民币137，458.42元。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币80元，减半收取人民币40元；二审案件受理费人民币80元，合计人民币120元，由双方各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一五年七月二十三日
书 记 员 强 颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……