山西省运城市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）晋08行终24号
上诉人（原审被告）：临猗县房地产管理中心。
法定代表人：王晓川，主任。
委托代理人：荆爱平，男，山西方立律师事务所律师。
委托代理人：毛雪皎，女，该中心房管股股长。
上诉人（原审第三人）：张国荣，男，汉族，1973年6月12日出生，住山西省闻喜县。
委托代理人：宁建军，山西同诚律师事务所律师。
委托代理人：孙永贤，女，山西同城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：荆云峰，男，1978年10月14日出生，汉族，住临猗县。
委托代理人：李杰，山西郇都律师事务所律师。
原审第三人：山西晟哲鑫房地产开发有限公司。
法定代表人：刘福建，董事长。
委托代理人：姚会珍，女，1965年1月12日出生，汉族，住临猗县。系该公司法律顾问。
上诉人临猗县房地产管理中心、上诉人张国荣因房屋合同备案登记一案，不服永济市人民法院（2015）永行初字第81号行政判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人临猗县房地产管理中心的委托代理人荆爱平、毛雪皎，上诉人张国荣及其委托代理人宁建军、孙永贤，被上诉人荆云峰及其委托代理人李杰，原审第三人山西晟哲鑫房地产开发有限公司的委托代理人姚会珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定：2013年2月4日，第三人张国荣与第三人山西晟哲鑫房地产开发有限公司商品房买卖合同，双方约定第三人山西晟哲鑫房地产开发有限公司将其开发的金汇广场商场一层卖与张国荣。同日第三人山西晟哲鑫房地产开发有限公司向被告申请开通办理合同备案。并向被告递交了企业法人营业执照、组织机构代码证、房地产开发资质证明书、法定代表人身份证、商品房预售许可证、委托书、委托人身份证、商品房买卖合同。临猗县房地产管理中心审查后，为其办理了合同备案。同时查明，2010年8月原告购买了第三人山西晟哲鑫房地产开发有限公司开发建设的金汇广场商场一层70平米的商铺，并全额支付了房屋价款。2014年8月原告与第三人山西晟哲鑫房地产开发有限公司补签了合同。另查，第三人之间订立的合同中土地使用证面积为2086m2，一层建筑面积为3932、04m2。
原审认为，备案行为对合同当事人的权利义务有一定实际影响，具有一定的行政法律效力，是可诉的行政行为。原告购买了第三人山西晟哲鑫房地产开发有限公司的商铺，现因被告登记备案行为使其权益有可能被损害，对原告的权利义务产生了影响，故其是适格原告。根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十四条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产主管部门和土地管理部门登记备案”，被告作为本行政区域内的房地产主管部门对第三人合同登记备案的主体合法。被告在进行合同备案时，对于第三人双方所签商品房买卖合同上单层建筑面积远大于土地面积的重大瑕疵，未及时与相关部门进行核实，未尽到审慎的形式审查义务，应将被告的备案行为予以撤销。因本案的审理并不以其它案件处理结果为依据，不属于法定中止情形，故不予采纳被告临猗县房地产管理中心关于中止管理本案的意见。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决：撤销被告临猗县房地产管理中心对第三人张国荣与山西晟哲鑫房地产开发有限公司房屋合同的备案。
上诉人临猗县房地产管理中心上诉称：一、被上诉人主体不适格，原审认定原告主体适格是错误的。原审时，上诉人曾提出原告主体不适格，该与本案件行政单位为第三人进行房产登记的行为与原告无法律意义上的利害关系，原告不是适格的诉讼主体。原审认为，“因原告荆云峰所购买的商铺是第三人张国荣合同备案的金汇广场一层中的一部分，本案与原告有利害关系”。上诉人认为，原审这一认定是错误的。（1）原告购买的合同是2014年8月，也就是说即使是原告的合同是真实的，该合同签订时第三人张国荣已经进行了合同备案，第三人张国荣是2013年2月4日与山西晟哲鑫房地产开发有限公司签订合同，而原告的合同是2014年8月签订。即使是原告的合同是真实的，该合同只能是山西晟哲鑫房地产开发有限公司一房两卖造成的，不能对抗已进行了合同备案的行为，以此作为利害关系来起诉显然不能成立。（2）原审认定中称“原告荆云峰2010年8月购买了山西晟哲鑫房地产开发有限公司开发建设的金汇广场一层建筑面积为70平米商铺”。这一认定是完全错误的。2010年8月山西晟哲鑫房地产开发有限公司还没有建筑，怎么能认定该已购买房屋呢况金汇广场是大型建筑，在还没有进行建筑时，根本不可能购买其中无四至、无边界的70平米商铺。因为，山西晟哲鑫房地产开发有限公司是2011年8月9日才获规划许可，2011年10月13日才获施工许可；2013年2月1日才获预售许可，即使购买是真实的，也应是2014年8月，2010年8月购买认定是错误的。二、原审查明和认定的事实错误。原审在查明部分称：“另查第三人之间订立的合同中土地使用证面积为2086平方米，一层建筑面积为3932.04平方米”。原审从而认定：“因被告颁给第三人张国荣预告登记的商品房屋合同中单层建筑面积远大于土地使用面积。被告对此未尽审查职责。”上诉人认为，原审认定错误。房屋买卖合同中单层建筑面积并没有大于土地使用面积。第三人土地使用面积从预售许可证中可看出是11098.88平方米，建筑面积是3932.04平方米，并不大于土地面积，也就是说，在第三人申领预售许可证时，土地使用面积已确认。三、本案审理程序不合法。本案原告已向临猗县公安局举报山西晟哲鑫房地产开发有限公司一房两卖的诈骗行为，山西晟哲鑫房地产开发有限公司是否一房两卖关系到本案的审理，如果说诈骗成立，说明山西晟哲鑫房地产开发有限公司对原告实施了诈骗，原告买房合同就不能成立，该就不是本案的利害关系人，原审认为该不是中止情形，显然不合法。故请求：1、请求撤销原判决，驳回被上诉人的诉讼。2、维持上诉人的行政行为的合法性，请求判决被上诉人承担本案的一切诉讼费用。
上诉人张国荣上诉称：请求依法撤销（2015）永行初字第81号行政判决，改判驳回被上诉人荆云峰的一审诉讼请求，即维持原审被告对上诉人张国荣商品房合同进行备案的行为，或将本案发还重审；一、二审诉讼费用由被上诉人荆云峰负担。其理由：一、一审程序不合法一审法院在本案开庭后，核对当事人身份过程中，面对房管中心法定代表人来到庭，仅有一名委托代理律师出庭时，强令并默许坐在台下的该中心工作人员在一份空白函件上填上了个人名字并出庭，但其并未真实取得该中心法定代表人的授权委托。由此造成不足以完整表达当事人真实意见，变相限制了当事人的诉讼权利。二、被上诉人荆云峰不具备原审原告的主体资格，我是在2013年2月4日与晟哲鑫房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，2013年3月l9日办理的商品房备案，而原审查明的是2014年8月荆云峰与晟哲鑫房地产公司签订的书面合同，且不论前后两份合同内容如何，单从合同法对前后两份合同效力的认定上，就认为是签订在先的合同有效，所以即便是一房二卖，也是我方合同有效，被上诉人所持合同无效，无效合同的当事人当然不能取得“合法权益”了。房管中心已向一审法院提交了公安机关将此类案件已经立案为诈骗犯罪的证据，法院应当告知荆云峰去向公安机关报案，而不应进行这场行政诉讼。同时，本案的行政诉讼变相取代了对房屋买卖合同效力所应进行的民事审判。而一审法院以其认定的后一个违法事实来否定前一个有效合同，纯属逻辑混乱、不合常理。再次，本案涉及的是房屋合同备案，无论撤销与否，并不必然导致我方的合同无效，也不会导致荆云峰所持合同就能有效。荆云峰起诉本案没有任何实质意义。三、一审判决以偏概全，以个别瑕疵否定整体事实的作法难以令人信服。一审判决主要以合同中土地使用证面积为2086平方米，一层建筑面积为3932.04平方米，认为登记备案的房屋买卖合同中单层建筑面积远大于土地使用面积，认为登记机关未尽审查职责。按照这样的逻辑，已经超出土地使用面积的部分可以被撤销，没有超过土地使用证面积2086平方米的部分则应当认定为有效，而应予维持。即便是当事人的合同上存在瑕疵，人民法院也不应以偏概全、一概否定，彻底改变了当事人之间与登记机关就事实发生的原始本意。
被上诉人荆云峰答辩称，一、答辩人一审原告主体适格，一审判决认定原告主体适格，是正确的。1、早在2010年8月，答辩人就已购买了一审第三人山西晟哲鑫房地产开发有限公司（以下简称晟哲鑫公司）开发建设的金汇广场一层建筑面积为70平方米的商铺，有答辩人一审提交的加盖晟哲鑫公司财务专用章的收款收据在案证实。其次，答辩人购买了晟哲鑫公司开发建设的一层建筑面积70平方米的商铺，明显与本案具有利害关系，上诉人的上诉理由不能成立。2、即使晟哲鑫公司是2011年8月9日才获规划许可，2011年10月13日才获施工许可，2013年2月1日才获预售许可，也显然不能说明在这些时间之前晟哲鑫公司在实际上就没有从事开发、设计、建筑施工及房屋预售，此足见上诉人的上诉理由，根本不能成立。二、一审认定事实清楚，上诉人的上诉理由，依法不能成立。从上诉人在一审提供的2013年2月4日晟哲鑫公司和张国荣签订的商品房买卖合同来看，明显可以看出晟哲鑫公司取得该块土地的土地使用权编号为临国用（2009预）第012号，土地使用面积为2086平方米，而该合同显示的一层建筑面积为3932.04平方米，确实是单层建筑面积远大于土地使用面积，故一审认定事实并无错误。对于商品房买卖合同出现如此明显不合常理的问题，出现如此重大瑕疵，上诉人在未及时向有关部门核实的情况下，竟予以办理合同备案，足见其未尽审查之责，一审判决撤销合同备案，完全合法正确。如果说起上诉人所提到的预售许可证，更说明上诉人未尽审查之责，因为预售许可证的占地面积是11098.88平方米，而申请办理预告登记所提供的商品房买卖合同所载明的土地使用面积是2086平方米，矛盾更大、瑕疵更大，一审撤销合同备案，完全正确。三、即使是晟哲鑫公司的诈骗成立，始创晟哲鑫公司对答辩人实施了诈骗，因此系晟哲鑫公司一方的行为，并不存在合同双方恶意串通的情形，故也显然不能说明答辩人与晟哲鑫公司之间的买卖合同无效、不成立，也显然不能说明答辩人不是本案的利害关系人，所以说，一审认定本案不应中止审理，完全正确。四、一审中，一审被告不仅委托了代理律师出庭，而且还委托了其工作人员出庭代理，该工作人员代理手续加盖有被告的公章，故并不存在“不足以完整表达当事人真实意见，变相限制了当事人的诉讼权利”问题，上诉人认为“一审程序不合法”的观点，明显不能成立。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人山西晟哲鑫房地产开发有限公司述称，1、我公司与张国荣之间没有房屋买卖的行为和事实，是我公司借用张国荣的资金。2、合同备案行为是否合法，请二审法院依法判决。
二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
另查明：张国荣虽然与山西晟哲鑫房地产开发有限公司签订了购房合同，但并未支付相应的购房款。
本院认为：商品房买卖合同的登记备案，是房地产管理部门对商品房开发企业的一种监督管理措施。登记备案，是房地产管理部门的行政行为，这一行为是根据当事人申请作出的，其针对特定的行政相对人，其次，登记备案行为对房屋买受人而言，客观上具有影响其权益的可能性。因为商品房买卖合同一经登记备案，开发商不能将已出卖的商品房再转卖给他人，使房屋买受人的权利得到维护。故合同登记备案行为，是可诉的行政行为。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织有权提起诉讼”，本案中，上诉人临猗县房地产管理中心对上诉人张国荣与原审第三人山西晟哲鑫房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同进行了登记备案，被上诉人荆云峰购买了登记备案中部分商品房，上诉人临猗县房地产管理中心的登记备案行为有使被上诉人荆云峰的合法权益受到影响，被上诉人荆云峰与登记备案行为有利害关系，是本案适格原告，上诉人认为荆云峰不具备原告主体资格的理由不能成立，本院不予支持。上诉人张国荣与第三人山西晟哲鑫房地产开发有限公司于2013年2月4日签订的商品房买卖合同上，写明的土地面积为2086平方米，建筑面积为3932.04平方米，建筑面积明显大于土地面积。上诉人临猗县房地产管理中心进行登记备案时，未尽到审慎的形式审查义务，就对该商品房买卖合同进行登记备案，不符合应当登记备案的法律规定，一审予以撤销，并无不当。对于上诉人临猗县房地产管理中心提出中止本案诉讼的请求，虽然原审第三人山西晟哲鑫房地产开发有限公司有涉嫌诈骗行为，但尚不构成中止本案诉讼的法定条件。原审判决，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。二上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人临猗县房地产管理中心和上诉人张国荣各负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张高峰
审 判 员 李月娥
代理审判员 谢建宏
二〇一六年三月十日
书 记 员 赵 敏