四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）成民终字第5830号
上诉人（原审被告）四川永兴科技有限公司。住所地：成都市武侯区一环路南二段*号。
法定代表人孙筱兰，董事长。
委托代理人柳毓程，四川扩信律师事务所律师。
委托代理人张磊，四川扩信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）曾福军，男，汉族，1969年2月13日出生，住四川省邛崃市。
委托代理人王昊，四川中星律师事务所律师。
上诉人四川永兴科技有限公司（以下简称永兴公司）因与被上诉人曾福军房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2011）武侯民初字第2003号民事判决，向本院提起上诉。本院作出（2012）成民终字第1485号民事裁定发回重审。永兴公司不服成都市武侯区人民法院另行作出的（2012）武侯民初字第4837号民事判决，向本院提起上诉，本院于2013年11月7日受理后依法组成合议庭，并于2014年1月8日公开开庭审理了本案。上诉人永兴公司的法定代表人孙筱兰、委托代理人柳毓程、张磊，被上诉人曾福军及其委托代理人王昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2009年12月1日，曾福军与永兴公司签订《租房合同》一份，约定：永兴公司（甲方）同意将位于成都市一环路南二段九号永兴科技楼营业房的3楼右边（所有营业用房建筑面积500平方米）交与曾福军（乙方）经营使用，在经营期间甲方无权干涉与收回。乙方租用的营业房价格为每年租金70000元，期限从2008年12月1日起至2012年11月30日止，4年之内甲方无权加收房租。如有违约，按规定支付对方50000元……。合同签订后，曾福军先后向永兴公司支付了4年的租金280000元。永兴公司将合同约定的房屋交付给曾福军用于装修。曾福军将上述房屋（面积500平方米）隔为23间办公用房，其中312号、338号办公用房由永兴公司使用。此后，曾福军将上述房屋中的21间办公用房用于出租，收取租金。2011年1月10日，曾福军向永兴公司出具《收条》载明：“今收到四川永兴科技有限公司退还房屋租金费（解除租赁关系退款）共计柒万元正。收款人曾福军”。永兴公司遂将原租赁给曾福军的房屋继续租赁给原租赁户并收取了租金。后曾福军与永兴公司就房屋租赁合同发生纠纷，经成都市公安局武侯区分局跳伞塔派出所调解未果，曾福军遂诉至原审法院。
另查明，一、永兴公司于2010年10月将312号办公用房出租他人，并收取租金；二、312号、338号房屋均位于永兴科技楼营业房的3楼右边；三、审理中，原审法院限期永兴公司提交其从2011年1月起至2012年11月止收取房屋租金金额的证据，永兴公司在限期内未提交。
原审法院认定上述事实的证据有：《租房合同》、《收条》、《情况说明》、《收据》、身份证、企业法人营业执照及双方当事人的陈述等。
原审法院经审理认为，曾福军与永兴公司签订的《租房合同》系双方真实意思表示，且符合法律规定，系合法有效，曾福军与永兴公司均应按照合同约定享受其权利，履行其义务。依据合同约定，永兴公司租赁与曾福军的房屋位于永兴科技楼营业房3楼右边（所有营业用房建筑面积500平方米），故应当包含312号、338号房屋，而上述两间房屋永兴公司并未交付与曾福军，而是永兴公司自用和出租收取租金，且永兴公司也未举证证明上述两间房屋不包含在其与曾福军的《租房合同》内以及曾福军自愿将上述两间房屋无偿交其使用的事实，因此，永兴公司未按照合同约定将租赁房屋全部交付与曾福军，其行为已构成违约。
对于曾福军于2011年1月10日向永兴公司出具的《收条》，其称该《收条》中所述的“解除租赁合同”，是指永兴公司因占用312号、338号两间房屋而退回自2008年12月31日至2012年11月30日整个租赁合同期间该两间的房租70000元（每间每月按800元租金计算），解除的为312、338号房屋的租赁关系的主张，因永兴公司占用房屋的事实存在，且该款与上述两间房屋实际的出租租金基本吻合。对于永兴公司称《收条》中的“解除租赁合同”为解除其与曾福军之间的全部租赁合同的主张，从《收条》中所退还的金额看，与实际曾福军未使用出租房屋时间（约二年）应退还的租金相差较大，且永兴公司称其除退还《收条》上的款项外，还应退还曾福军90000元（其中包含50000元的装修损失）以及其称曾福军要求解除合同理由的事实并未提交相应证据予以证实。因此，原审法院认为，上述《收条》上所载明的“解除租赁合同”为曾福军与永兴公司解除永兴公司占用的312号、338号房屋的租赁关系，故原审法院对曾福军主张的上述事实予以支持。
对于本案的违约责任，永兴公司在曾福军向其出具《收条》后将原租赁给曾福军的房屋继续租赁给原租赁户并收取了租金，在没有法定解除以及约定解除合同的情况下单方面解除与曾福军的《租房合同》，此行为构成违约，应当承担违约责任，依据《租房合同》的约定，永兴公司应当支付曾福军违约金50000元，故原审法院对曾福军的此项诉讼请求予以支持。
对于曾福军主张要求永兴公司赔偿损失的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，因永兴公司单方面解除《租房合同》，造成曾福军不能获得租赁房屋对外出租的租金收益，而现双方签订的《租房合同》已到期，已不符合继续履行的条件，故永兴公司应当向曾福军赔偿租金损失。对于租金损失的计算，曾福军向原审法院提交2011年期间永兴公司向租户收取租金的部分《租房合同》及《收据》，从上述证据看，有部分房屋的租金为每月600元，有部分房屋的租金为每月1000元，而永兴公司在原审法院要求的举证期限内并未提交上述房屋租金收取情况的证据，故原审法院对曾福军主张2011年起永兴公司有11间房屋按600元／月、有10间房屋按1000元／月收取租金的事实予以确认，并对其以此金额计算租金损失的诉讼请求予以支持。对于曾福军主张2012年的房屋租金损失以750元／月和1200元／月计算的诉讼请求，因其未提交相应的证据予以证实，故原审法院不予支持，原审法院认为，该租金损失可参照2011年的月租金标准进行计算。综上，曾福军主张从2011年2月起至2012年11月30日止的租金损失应为：［（600元／月×11间）＋（1000元／月×10间）］×22个月=365200元，故原审法院对曾福军的此项诉讼请求部分予以支持。对于其主张装修损失78000元的诉讼请求，虽然未提交相应的证据，但鉴于永兴公司对曾福军对租赁房屋进行了装修的事实予以确认，故原审法院综合全案案情酌情考虑曾福军的装修损失为20000元，因此，原审法院对曾福军的此项诉讼请求部分予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、永兴公司于判决生效之日起十日内赔偿曾福军租金损失365200元、房屋装修损失20000元；二、永兴公司于判决生效之日起十日内支付曾福军违约金50000元；三、驳回曾福军的其他诉讼请求。一审案件受理费8900元，由永兴公司负担。
宣判后，原审被告永兴公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销原判，改判驳回曾福军的诉讼请求，曾福军承担本案诉讼费。其主要上诉理由为：1、租房合同约定的出租范围不包括312、338两间房屋，永兴公司已按租房合同约定交付了房屋；2、从《永兴电脑城三楼写字间退款凭据》等证据来看，本案租房合同是曾福军提出解除，后经双方协商一致解除的；3、从《永兴电脑城三楼写字间退款凭据》及《收条》内容来看，双方解除的是整个租房合同，而非曾福军主张的仅解除了312、338两间房屋的租赁关系；4、2011年1月10日，永兴公司支付曾福军的7万元，包括5万元装修费补偿和2万元租金补偿。5、永兴公司将收回的房屋对外出租，不存在违约行为。
被上诉人曾福军辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。租房合同约定的租赁范围包括312、338两间房屋，合同约定的面积500平方米仅是估算；租房初期曾福军确实同意永兴公司自己使用312、338房，但并未允许其对外出租，正是永兴公司擅自将312房对外出租，致使双方产生矛盾；2011年1月10日双方解除的仅仅是312、338两房的租赁关系。
二审另查明，租房合同载明的签订时间“2009年12月1日”系笔误，实际签订时间为2008年12月1日。曾福军向永兴公司支付房租的时间及金额为：2008年12月1日之前，分四次共支付10万元；2009年9月30日，又支付18万元。
2011年1月6日，曾福军向永兴公司法定代表人孙筱兰发送手短信，内容为“每年少挣十多万？你说我愿意吗？连转让费都还没有说：别说损失费了？总之你以后考虑点哈？我现在太穷，只有弃城保外了？办事情快一点儿？”。
2011年1月10日之前，曾福军向永兴公司送交一份《永兴电脑城三楼写字间退款凭据》，其上载有以下内容：“因永兴科技有限公司长期强行占用我两间写字间，所以我强烈要求退还我的装修款和所交的房费，损失根据情况待定。一、装饰费、电线，线路改造，网线安装费共计78000元。二、预交四年房屋28万已租用两年还剩房租14万元。三、扣除每年7万除以12个月=5833元／月。商家实际使用期限如下表：……。注：永兴科技公司两间房屋二年用去电费318度和669度=987×1.4=1381.8……
217800-17499＋1381.8=201682.8。永兴科技应退还现金
201682.8元。
2011年3月15日、2011年4月10日，曾福军因与孙筱兰发生纠纷而两次报警，成都市公安局武侯区分局跳伞塔派出所出面调解，均因孙筱兰拒不配合而未成功。
二审认定上述事实的证据有：《永兴电脑城三楼写字间退款凭据》、手机短信、成都市公安局武侯区分局跳伞塔派出所情况说明，以及当事人的一致陈述等。
二审查明的其余事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，一、租房合同所涉租赁范围包括312、338两房。租房合同就租赁范围表述为“成都市一环路南二段九号永兴科技楼营业房的3楼右边（所有营业用房建筑面积500平方米）”，应当认为，有关“500平方米”的表述仅仅是双方对租赁面积的估算，本案争议的312、338两房包含在约定的租赁范围内。永兴公司二审中提交的川西南（2013－4］《四川省房屋面积测绘报告》，不能证明本案租赁范围不包括312、338两房，故本院不予采纳。
二、整个租房合同于2011年1月10日协议解除。首先，假设在约定的四年承租期内，312、338两房均已由曾福军正常地不间断地对外转租，则按每间每月800元的金额计算，曾福军最多可收取租金7万余元。结合租房合同履行初期，曾福军确实同意过永兴公司自己使用312、338两房的情况来看，曾福军在诉讼中主张的，永兴公司于2011年1月10日以7万元的对价，协议解除的仅是312、338两房四年的租赁关系，不合情理。其次，从《永兴电脑城三楼写字间退款凭据》以及曾福军发给孙筱兰的手机短信内容来看，在2011年1月10日前，解除整个租赁合同是双方协商的内容之一。再次，《收条》对永兴公司退还曾福军7万元款项的性质仅表述为“解除租赁关系退款”，并未特别说明是解除312、338两房租赁关系的对价。故本院认定2011年1月10日双方协议解除了整个租房合同。
三、关于协议解除整个租赁合同的对价。永兴公司主张解约对价为16万元，包括2011年1月10日已支付的7万元和出具给曾福军的欠条所表明的9万元；曾福军不认可解约对价为16万元，亦否认收到过永兴公司9万元欠条。因此，本案中并无其他直接证据证明对价的具体数额。在此情况下，本院综合全案证据，酌情确认双方协议的解约对价为27.15万元，酌定过程如下：1、从《永兴电脑城三楼写字间退款凭据》内容来看，曾福军自认已收取转租租金至2011年2月28日；2、假设从2011年3月1日至2012年11月30日的21个月期间曾福军正常承租并对外转租，并且认为曾福军在《永兴电脑城三楼写字间退款凭据》上自认的装修等费用7.8万元属实，则这21个月期间曾福军已投入的成本为（7万元／12个月＋7.8万元／48个月）×21个月，约15.66万元；3、按每间每月0.08万元转租租金计算，在21个月期间可收取的转租租金为0.08万元／间.月×23间×21月＝38.64万元，该期间转租收益即为38.64万元-15.66万元＝22.98万元；4、租房合同协议解除的情况下，曾福军应收回21个月期间的租房成本15.66万元，亦应当合理地享受转租收益的一半，即22.98万元÷2＝11.49万元，两项合计27.15万元。
四、本案处理。永兴公司已经支付曾福军7万元，故对曾福军关于租金损失401700元的诉讼请求，本院在201500元的范围内予以支持，而对曾福军要求永兴公司赔偿装修损失的诉讼请求，不再支持。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。312、338两房包括在总的租赁范围内，但永兴公司擅自将312房对外出租，存在违约行为，并最终酿成本案纠纷，应按约定承担违约金50000元。
综上，原审审判程序合法，适用法律正确。因二审出现新的证据，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条第一款、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持成都市武侯区人民法院（2012）武侯民初字第4837号民事判决第二项，即“四川永兴科技有限公司于判决生效之日起十日内支付曾福军违约金50000元”；
二、撤销成都市武侯区人民法院（2012）武侯民初字第4837号民事判决第一项、第三项，即“四川永兴科技有限公司于判决生效之日起十日内赔偿曾福军租金损失365200元”、“驳回曾福军的其他诉讼请求”；
三、四川永兴科技有限公司于判决生效之日起十日内支付曾福军201500元；
四、驳回曾福军的其他诉讼请求。
如果未本按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费8900元，由曾福军负担4500元，由四川永兴科技有限公司负担4400元；二审案件受理费7828元，由曾福军负担3328元，由四川永兴科技有限公司负担4500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王卫红
代理审判员 欧阳楠
代理审判员 叶 歆
二〇一四年三月二十六日
书 记 员 陈皓杰