苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴民初字第0048号
原告（反诉被告）熊桂龙。
委托代理人王维春、岳炜，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。
被告（反诉原告）苏州澳恩自动化设备有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区郭巷街道。
法定代表人许兴男。
委托代理人刘迪，江苏永德律师事务所律师。
原告熊桂龙诉被告苏州澳恩自动化设备有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月2日立案受理。本案由代理审判员鲁超适用简易程序公开开庭进行了审理，后组成合议庭进行了审理。审理中，被告苏州澳恩自动化设备有限公司提起反诉，本院予以合并审理。原告及其委托代理人王维春、岳炜，被告的委托代理人刘迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告熊桂龙诉称，2013年9月12日，原、被告签订承包协议书，约定：被告将璨园公寓区内部商业服务楼商铺二楼770平方米承包给原告开设百货超市，被告领取营业执照，同时被告承诺该商业服务楼不再给其他商户开设百货商店超市。2013年9月12日，被告收取100000元保证金（该款冲抵第一年租金），同年9月30日原告支付租金210000元。原告多次催促被告将约定条件的商铺出租给原告，但被告迟迟不能将770平方米的商铺出租给原告，并违反约定将服务楼部分商铺承包给他人开设百货商店超市。被告以自己的行为已明确表示不再履行合同。原告多次要求退还所交款项，被告迟迟不予退还。合同签订后，原告积极联系、装修、设计及各种商品进货等事宜，为此付出极大的时间和精力。合同因被告不能履行，被告应支付原告可期待履行利益80000元。综上，故请求法院判令被告返还租金210000元、保证金100000元及上述款项逾期返还的利息损失4600元；支付原告可期待利益80000元。审理中，原告称被告有如下违约行为，导致合同解除：1、违反约定允许他人在一楼开设百货商店超市；2、将本应承包给原告的770平方米的房屋，分割出部分租赁给他人；3、被告未按约为原告办理营业执照。
被告苏州澳恩自动化设备有限公司辩称，对于原告诉称双方发生租赁关系，以及原告已付的租金210000元和保证金100000元的事实没有异议，但原告诉讼请求均无事实依据，请求法院驳回原告的诉请。理由如下：1、被告已履行了房屋交付义务，并按照原告的要求进行了简要装修，原告于2013年9月30日已接收租赁房屋；2、合同中并未约定商业服务楼不再给其他商户开设百货商店、超市，且目前原告所承租的楼内也没有其他经营者开设超市；3、原告擅自转租其部分经营面积给他人开设药房，经被告发现后向声明原告不具有转租权，后药房经营者与被告另行签订租赁合同，截止至原告起诉之日，原告未付清剩余租金290000元，被告已多次催讨，并贴出通知；4、2013年12月16日，原告未经被告认可，自行撤走货架及机器设备，且将超市场所的二处大门上锁，原告的上述行为已表明了不履行合同义务，构成违约；5、开设超市的所需工商、卫生等部门的登记表格被告均已取回并盖章确认，经催告后，原告拖延办理营业所需证件手续，其责任不在于被告。另，被告苏州澳恩自动化设备有限公司提起反诉，要求法院判令原、被告继续履行承包协议书；原告支付其2013年10月至2014年4月房租290000元。后被告变更反诉请求为：请求法院判令解除原、被告之间的承包协议书；原告按照年租金480000元的标准支付自2013年10月至2014年4月的租金。对于被告反诉请求，原告辩称，原、被告之间的合同在2013年11月已经解除；对于正常租赁情况下，按照年租金480000元计算租金没有异议。
经审理查明，2013年9月12日，高建民代表被告（甲方）与原告（乙方）签订承包协议书1份，约定：甲方将其所有的璨园公寓区内部商业服务楼（苏州市吴中区宏业路178号4幢）二楼部分商铺对外承包，由被告领取经营大执照，并按照用户需求统一隔制；甲方为乙方创造一个良好的经营环境，包括在9月30日前取缔商业楼至宏业路之间的一切障碍物（南面小吃棚户区）；乙方自行装修时要通过甲方同意，不得破坏商业楼内部主体结构，装修必须符合政府相关消防安全规定，不得破坏甲方原有的设施设备；承包期限为3年；乙方承包南二楼770平方米，租金按超市安排为每平方米每月60元，9月30日进场自行装修前一次性付清全年承包费；第二年承包费提前三个月收取，半年一收；第一年租金为500000元；乙方在当年经营中前六个月不得私自转让商铺，今后如需转让，受让方必须与甲方签约。当日，原告支付被告保证金100000元。2013年9月30日，原告支付被告房屋租金210000元。
2014年3月7日，本院组织原、被告双方至本案所涉租赁房屋进行现场勘查，经查：原告租赁的房屋位于整栋大楼的二楼，租赁房屋北面为餐饮店，南面为药店，大楼一楼已有多家商户入驻，主要为服装店、理发店，另有三家杂货店出售生活日用品；原告实际租赁面积扣除药店占有的100平方米后，为670平方米；现租赁房屋为空置状态，未发现原告物品。当日，原告、被告双方一致确认：双方签订的承包协议已经解除，被告可以另行租赁他人。就合同解除时间，原告称之前已经通知被告解除，应以通知时间为准。被告称原告未通知被告合同解除，故应以2014年3月7日来认定合同解除时间。
另查，高建民系苏州市吴中区宏业路178号4幢房屋的总承包人，每年向被告交纳承包费2600000元，相关招商引资等均由高建民负责。若高建民将其承包范围内的房屋租赁给他人，则须以被告名义出租，由被告与承租人签订租赁合同，租金由被告收取，超出2600000元的部分，则由被告支付给高建民。
以上事实由原告提供的承包协议书、收据、现场勘查笔录、照片、房产证、证人证言及及庭审笔录等予以证实。
审理中，原告为证明被告愿意解除合同并全额退款，提供了2013年11月8日原告与高建民的对话录音。在录音中：原告要求高建民在与一楼商户签合同时不准其卖食品，高建民表示同意，否则无条件退钱。经质证，被告称对上述录音真实性没有异议，称在原告经营的超市未正式开张前基于市场需求应当允许部分小商户经营食品饮料等满足市场需求，但原告开张后经高建民管理，可要求小商户不得经营与超市同类产品，原、被告双方在此之前并未就此约定达成书面协议，被告并不知情。另，原告为证明其已向被告提出解除合同，提供律师函、EMS查询单。其中律师函载明的日期为2013年12月19日，内容为：因被告迟迟不能达到合同约定的条件，故要求被告退还租金210000元及保证金100000元，并承担解除承包协议后的违约责任。经质证，被告称其未收到律师函。
被告为证明其已向原告交付了符合约定的房屋，提供如下证据：1、装饰隔断图纸，并称该图纸系原告所画，交给高建民，由高建民负责隔断。该图纸标明原告租赁场所的东北面为药店。经质证，原告称其没有让高建民帮其作隔断，图纸也不是其交给高建民的，但隔断是按照上述图纸做好的，谁做的记不清楚了。2、原告进场的照片。经质证，原告称照片中的货架系因楼下的超市搬走后叫其帮忙用掉，其于9月底十月初的时候才搬过来的。3、邵亚娜的证人证言。其称其系被告所有的璨园公寓区内部商业服务楼（苏州市吴中区宏业路178号4幢）二楼药店的经营者，2013年9月底至10月初期间，其想到璨园公寓区内部商业服务楼二楼开药店，之后与被告的负责人及超市的负责人商量，因为超市的负责人无转租权，后来与被告签订了合同，2013年10月中旬时房屋还是空的，后等其要去装修时，超市的货架等物品已经进场了。经质证，原告认为该证人与被告有利益关系，对其证言由法院考量。4、高建民的证人证言。称其出面与原告签订承包协议书后，原告要求其盖被告的公章，当时被告的财务人员也在场并盖了公章。租金系被告财务收取，当时原告应当支付320000元，原告称有一张存折没有到期，要求暂缓缴纳，被告财务同意后，原告只付了210000元；当时原告问能否优惠，其答应原告第一年租金420000元，第二年租金480000元，上述租金是扣除了原告划出去的药房的面积；药房也是原告介绍进来的，但是药房也是跟我签合同，盖被告的公章；其实际代表被告公司经营璨园公寓区内部商业服务楼，谈出租等事宜都是其出面来谈的，房租交给被告，被告收满2600000元后，多出来的支付给其，至于其与原告谈多少租金，被告是不管的；2013年9月12日的时候房子是毛坯就交给原告，后其按照原告要求在2013年10月完成隔断，房租从2013年10月1日开始计算，也就是原告支付房租的次日；2013年11月14日，原告说不想做了，具体原因不清楚，其对原告讲如果不想做就赶快找人来接手，当时原告也同意其帮忙找人接手，其也同意原告转租，双方还在承诺书中签字。5、2013年11月14日，高建民向原告出具的承诺书。该承诺书载明：“因各种原因，现超市承租方（熊桂龙）想退出经营，并委托高建民另外招聘承租者，如有承租者进入马上双方结清前期所付的费用”。该承诺书亦有原告的签字。经质证，原告对其真实性未提异议，称当时高建民答应3天之内退还310000元，进而认为双方已经同意解除合同。
另，关于办理营业执照，被告称根据承包协议书第三条约定，原告装修要符合消防约定，装修后才符合申请消防和工商登记资格。原告进场后尚未装修并不具备申报的法定条件；原告装修完成后，其配合原告进行消防申报，并提供建筑工程消防验收意见书。对此，原告称根据双方签订承包协议第一款，前期的装修应当全部由被告承担，在被告没有更确切的证据证明应当由其承担的前提下，被告陈述没有事实及法律依据；对于被告提供的消防意见书其表示不清楚；其没有对房屋进行装修。
本院认为，原、被告之间签订的承包协议书约定，被告将涉案房屋交由原告使用，原告按照房屋面积支付承包费，上述合同符合租赁合同的特征，故应认定为租赁合同。根据高建民的陈述，可以确认高建民系包括原告租赁房屋在内的整栋大楼的承租人，招租等工作由其负责，但因合同系原、被告之间签订，原告的租金亦支付给被告，被告在收取租金后留存固定金额租金后再支付给高建民。审理中，各方对于原、被告之间发生租赁关系并无异议，故本院认定原、被告签订的上述承包协议书成立并生效，据此，原、被告双方应当按约履行自己的义务。
原告认为被告存在以下违约行为：1、被告允许其他承租人在一楼开设百货商店超市。根据原告提供的录音，可以确认原告要求高建民不允许一楼商户经营食品，而高建民对此亦作出了承诺，审理中，被告亦称在原告经营的超市未正式开张前基于市场需求应当允许部分小商户经营食品饮料等满足市场需求，但原告开张后经高建民管理，可要求小商户不得经营与超市同类产品。上述约定虽未写在双方签订的协议中，但被告应本着诚实信用原则履行上述义务。现原告在超市尚未装修的情况下即不再经营，本院至现场勘查，发现一楼三家杂货店规模较小，主要经营生活日用品，未发现有食品销售，即使存在原告所说的杂货店有食品销售，亦不构成致使原告合同目的不能实现，原告以此认为被告严重违约的意见，本院不予采纳。2、将本应承包给原告使用的770平方米中的部分承包给他人使用。对此，被告称系经过原告同意后，才将其中的100平方米租赁给他人开设药店，并按照原告要求进行隔断，租赁房屋于2013年9月30日前已经交付原告。据此，被告提供了隔断的图纸、证人邵亚娜、高建民的证人证言、照片及原告与高建民签订的承诺书。对于隔断的图纸，原告虽不认可是其交给高建民，但承认现场是按照图纸隔断，至于是谁做的隔断，其无法陈述清楚。上述图纸清楚标明了药房所占区域，因双方签订的协议书中亦约定隔断由被告按照用户的需求负责，故被告的陈述与协议内容及证人证言等相吻合。另，双方确认正常租赁下的租金为每年480000元，该金额与原告实际租赁670平方米所计算的租金相符。再，原告对于照片中货架系其使用没有异议。原告签字的由高建民出具的承诺书，亦可表明租赁房屋先前已交付原告使用，结合双方签订的承包协议书中约定原告于9月30日进场自行装修前支付全年承包费，而原告已经交纳部分租金等事实，足以表明，原告对于将其原承租面积中划出100平方米给他人使用系明知，且原、被告的租赁合同已经履行，故原告认为被告于此存在违约行为的意见，本院不予采纳，并认定被告已经于2013年9月30日前将房屋交付原告。3、被告未为原告办理工商营业执照及消防验收。原告作为独立的经营主体，应该办理相应的工商营业执照并通过开设超市所达到的消防验收条件，此为原告法定义务。即使原、被告约定由被告代为办理，原告亦应向被告提供办理营业执照、消防验收等所需文件，现原告未能提供相关其已履行提供相关文件的义务，亦未能证明被告有怠于办理的情形。另，因原告并未进场装修，故在超市尚未完成装修并经消防验收合格的情况下，营业执照尚不具备办理条件，故原告上述意见本院不予采纳。
关于解除合同的时间，尽管原告向被告寄送的律师函，表明其已要求与被告解除合同，但被告在第一次庭审中提出异议，该异议系在合理期限内提出。因被告未存在导致合同解除的违约行为，故上述律师函不应发生解除合同的效力。原告另提出其与高建民签订承诺书时合同已经解除的意见，因该承诺书仅表明原告想退租，且高建民仅承诺新的承租者进入后双方再进行结算，故亦不发生解除合同的效力。因2014年3月7日，原、被告均确认合同已经解除，故本院认定原、被告双方的租赁关系于2014年3月7日解除。据此，原告应当向被告据实结算租金。因原告对于被告主张的正常租赁情况下按照年租金480000元的标准计算租金并无异议，经本院核算，认定自2013年10月1日至2014年3月7日原告应付租金为209032元。因原告已经支付被告租金210000元及保证金100000元，故被告应退还原告100968元。关于原告主张的可期待履行利益80000元及逾期退还租金、保证金的利息损失，因合同解除并非被告违约行为所致，故对于上述诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六、第一百零七条之规定，判决如下：
原告（反诉被告）熊桂龙与被告（反诉原告）苏州澳恩自动化设备有限公司之间的租赁关系于2014年3月7日起解除。
二、被告（反诉原告）苏州澳恩自动化设备有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）熊桂龙100968元。
三、驳回原告（反诉被告）熊桂龙其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）苏州澳恩自动化设备有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币8600元，由本诉原告熊桂龙负担6000元，本诉被告苏州澳恩自动化设备有限公司负担2600元；反诉案件受理费人民币18300元，由反诉原告苏州澳恩自动化设备有限公司负担10300元，反诉被告熊桂龙负担8000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。
审 判 长 鲁 超
人民陪审员 王晓明
人民陪审员 周菊芬
二〇一四年六月三十日
书 记 员 殷 毅