黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民二民终字第1320号
上诉人（原审被告）哈尔滨道外房产经营物业管理有限公司。
法定代表人孙如正，经理。
委托代理人彭湃，黑龙江辅盈律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）哈尔滨富康医药有限公司道外富康大药房。
负责人张世众，总经理。
委托代理人张东齐。
上诉人哈尔滨道外房产经营物业管理有限公司（以下简称道外房产经营公司）因与被上诉人哈尔滨富康医药有限公司道外富康大药房（以下简称富康大药房）物业合同纠纷一案，不服哈尔滨市道外区人民法院（2013）外民二初字第43号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审认定：2012年7月25日8时许，位于哈尔滨市道外区靖宇街百年新城6号楼16号门市地下一层，富康大药房药品仓库内的主下水管道变径处断裂，富康大药房及时通知该房屋的物业管理单位道外房产经营公司报修，道外房产经营公司工作人员到现场后，因双方就赔偿问题发生争议，道外房产经营公司当时没有进行维修。五天后，经富康大药房允许，道外房产经营公司派工人将管道维修完毕。事发后，富康大药房请求哈尔滨市公证处对富康大药房仓库内的水淹情况以及富康大药房工作人员清点水淹物品的过程进行现场公证，哈尔滨市公证处于2012年7月25日14点40份至15时5分对水淹现场进行拍摄，并对富康大药房工作人员清点过程进行公证。2012年11月21日，富康大药房申请对富康大药房仓库内地板的损失进行鉴定，道外区法院通过哈尔滨市中级人民法院司法技术处委托至哈尔滨公立造价司法鉴定所，该鉴定所于2013年6月20日作出（2013）第25号工程造价司法鉴定意见书，鉴定意见为室内地板损失费用13945.88元。2014年10月15日，法院到富康大药房位于哈尔滨市道外区南棵绿荫小区15栋1楼的仓库核实被淹物品情况，经清点，涉及到被淹药品共16种，分别为维尔健蜂胶31瓶、小儿消食健胃片23瓶、雪域养生茶4盒、洁阴宝湿巾19盒、当归南枣颗粒7盒、老人通便茶4盒、金归康止痛化瘀胶囊6袋、鼻泰克鼻渊片22盒、可达灵2管、颅痛宁颗粒2报、氨咖黄敏胶囊16和、热淋清片6盒、乳核内消颗粒1盒、头孢烷氨片23盒、要坊脂降宁片1盒、感毒立康复方氨酚烷胺片一盒。根据富康大药房提供的药品出库单载明的单价计算，上述药品价值6244.10元。
富康大药房诉称：富康大药房所在地位于哈尔滨市道外区靖宇街百年新城6号楼16号门市系在道外房产经营公司负责区域内。2012年7月25日8时，富康大药房工作人员在药品仓库工作期间，药品仓库中的该单元主下水管道突然全部脱落，下水管道中的污水及楼上住户的粪便全部流出，将富康大药房药品仓库中存放的大量药品及办公室器材浸泡。事情发生后富康大药房及时抢救药品，并派工作人员对事故进行分析，得出的结论是由于下水井堵塞，导致污水倒流，下水主管道压力过大，从而断裂并全部脱落。事故发生后，道外房产经营公司疏通了下水并修复了下水道，但对赔偿只字未提，至今未进行赔偿。故诉至法院请求：一、道外房产经营公司赔偿富康大药房药品以及化妆品损失149323.83元、地板损失13945.88元、公证费6000元、鉴定费2000元，共计171269.71元；二、案件受理费由道外房产经营公司承担。
道外房产经营公司辩称：富康大药房所述与事实不符，在本案漏水成因不明，富康大药房财产损失不明的情况下，道外房产经营公司拒绝对富康大药房进行赔偿。
原审认为：物业管理服务应当保持住宅和公共设施的完好，要经常对物业管理区域进行全面的检查，定期对住宅的公用部位、公用设备和公共设施进行养护，发现住宅的公用部位、公用设备或公共设施损坏时，立即采取保护措施，并进行维修，如物业管理部门没有尽到上述义务，对业主或者物业使用人的人身、财产造成损失，物业管理服务部门应当承担赔偿责任。富康大药房位于道外区靖宇街百年新城6号楼16号门市地下一层的药品仓库按时向道外房产经营公司单位缴纳物业费，该药品仓库发生水淹事故后，道外房产经营公司接到报修后进行了维修，富康大药房与道外房产经营公司之间形成了物业服务合同关系。根据《物业管理条例》第三十六条第二款的规定：“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”。依据《中华人民共和国药品管理法》第四十八条第三款第四项的规定，被污染的药品应当按假药论处。富康大药房主张按照公证处公证的药品以及化妆品名称及数量确定损失的物品，但富康大药房不能举证证明公证处公证的全部药品以及化妆品的去向，经本院在富康大药房仓库内清点，仅有部分化妆品尚存，按富康大药房举示的供货厂家出库单载明的单价计算，该部分药品价值6244.10元，富康大药房诉请药品以及化妆品损失149323.83元，应支持6224.10元，超出部分不予支持。富康大药房主张药品的价格按供货厂家出库单载明的单价计算理由成立，予以采纳。富康大药房主张仓库内被淹药品曾经被盗丢失，证据不足，不予采纳。道外房产经营公司主张富康大药房损失不明确、药品价格不应按供货厂家出库单载明的单价计算的理由不成立，不予采纳。道外房产经营公司主张富康大药房扩大损失，因上述被淹药品是在被淹的当天即被清点确定，并经哈尔滨市公证处进行公证，故道外房产经营公司的上述主张证据不足，不予采纳。哈尔滨公立造价司法鉴定所（2013）工鉴字第1号司法鉴定书，确定富康大药房仓库室内地板损失费用13945.88元，富康大药房诉请道外房产经营公司赔偿地板损失13945.88元的请求成立，予以支持。富康大药房诉请道外房产经营公司承担公证费。诉请合理，应予以支持。据此判决：一、待本判决发生法律效力后，哈尔滨道外房产经营物业管理有限责任公司立即赔偿哈尔滨富康医药有限公司道外富康大药房地板损失13945.88元；二、待本判决发生法律效力后，哈尔滨道外房产经营物业管理有限责任公司立即赔偿哈尔滨富康医药有限公司道外富康大药房药品损失6244.10元；三、待本判决发生法律效力后，哈尔滨道外房产经营物业管理有限责任公司立即赔偿哈尔滨富康医药有限公司道外富康大药房公证费6000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3685元，由哈尔滨富康医药有限公司道外富康大药房负担3230元，由哈尔滨道外房产经营物业管理有限责任公司负担455元。鉴定费2000元，由哈尔滨道外房产经营物业管理有限责任公司负担。
哈尔滨道外房产经营物业管理有限责任公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院在未就漏水成因进行司法鉴定的情况下，就草率的判定物业管理部门承担赔偿责任于法无据。其次，原审庭审时，被上诉人代理人明确表示受损药品已经全部焚毁，而原审法院在未征得上诉人同意未到场的情况下，单方对所谓的受损药品进行清点，属于滥用审判权。《合同法》第122条明确规定请求权竞合的情况下，受损害方可以选择救济方式。原审庭审时被上诉人明确表示按侵权的法律关系主张权利，而原审判决却按合同法律关系进行审理不当。综上，原审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院予以纠正。
富康大药房辩称：一审法院适用法律正确，但认定事实部分不清，道外房产经营公司应当承担富康大药房全部药品损失的赔偿金。
二审期间，双方当事人均未向本院举示新的证据。
本院二审认定的事实与一审一致。另查明，原审期间，办案人通知道外房产经营公司到富康大药房损失现场对损失物品进行清点，道外房产经营公司认为无法确定被淹的药品数额，故拒绝到现场。
本院认为：富康大药房与道外房产经营公司之间系物业服务合同关系。物业管理部门应当按照合同约定履行义务，保障用户房屋的正常使用。富康大药房仓库内的主下水管道属于物业管理部门管理范围内，故物业管理部门应当尽到管理义务，因公共设施维护不到位造成的损失，物业管理部门应当予以赔偿。原审法院据此判决道外房产经营公司赔偿损失并无不当；关于道外房产经营公司主张原审法院在未就漏水成因进行司法鉴定的情况下，判决物业管理部门承担赔偿责任错误，因漏水的部位属于物业管理部门的管理范围内，原审基于道外房产经营公司与富康大药房之间形成的物业服务合同，在道外房产经营公司未举证证明其充分履行了物业管理义务，漏水与其履行行为无关的情况下，判令其承担违约责任，符合法律规定。至于管道漏水是否由其它原因造成，不影响道外房产经营公司先行履行合同违约赔偿义务，如道房产经营公司有证据证明存在其他侵权人，可依法另行行使追偿权；从富康大药房一审起诉状的内容分析，其系依据物业合同法律关系向道外房产经营公司主张权利，因此道外房产经营公司该主张原审不应按合同法律关系审理的理由不成立；关于道外房产经营公司主张原审法院在未征得上诉人同意未到场的情况下，单方对所谓的受损药品进行清点错误的问题。因原审法院已依法通知道外房产经营公司到损失现场，在道外房产经营公司拒绝的情况下依法进行清点不违反法律规定，对道外房产经营公司该主张不予支持。综上，原审认定的基本事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费455元，由道外房产经营公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵晓波
审 判 员 韩玉梅
代理审判员 刘 军
二〇一六年一月六日
书 记 员 李 晶