西安市新城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民初字第01661号
原告交通银行股份有限公司西安西五路支行，住所地西安市新城区西五路31号。
负责人陈宏建。
委托代理人夏勇刚，男，1971年1月25日出生，汉族。
委托代理人张亚妹，女，1978年02月06日出生，汉族。
被告高雄，男，1986年9月28日出生，汉族。
被告陕西万众房地产有限公司。
法定代表人李五亮。
委托代理人王维，陕西林麓律师事务所律师。
原告交通银行股份有限公司西安西五路支行（以下简称交行西五路支行）与被告高雄、陕西万众地产有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告交行西五路支行委托代理人张亚妹、被告陕西万众地产有限公司委托代理人王维到庭参加了诉讼，被告高雄经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告交行西五路支行诉称，2011年3月4日，原告与第一被告签订了编号为XXX的《交通银行股份有限公司个人房产抵押贷款合同》一份，约定：原告向被告高雄发放借款47万元整，借款期限为360个月，自2011年3月8日起至2041年3月8日止，借款用于购买位于西安市曲江新区雁南五路曲江观塘第X幢X单元X层XXXXX号房产一套，并以该房产对原告承担抵押担保责任；被告陕西万众房产有限公司对该笔贷款提供阶段性连带担保责任。合同生效后，原告按照合同约定于2011年3月25日向被告高雄履行了发放全部贷款的义务，但被告自2014年1月5日开始未再按合同约定履行还款义务，构成严重违约。依据三方签订的《交通银行股份有限公司个人房产抵押贷款合同》第十三条（2）约定：宣布并被告在本合同项下借款提前到期，并经公证机关予以公正证明。现诉至法院，请求判令1、第一被告偿还原告贷款本金454857.51元，利息35563.31元、罚息381.32元（计算至2015年3月5日）、及至偿还日的利息、罚息。2、第二被告对上述债务承担连带保证责任。3、要求判令原告就抵押物享有优先受偿权。4、第一、二被告承担本案的诉讼费。
被告高雄未到庭答辩
被告陕西万众地产有限公司辩称，因高雄的房屋已经办理了预抵押登记，根据物权法176条、担保法28条，原告应先就该房屋行使抵押权。第二被告在房屋拍卖后，就不足部分承担责任，且第二被告享有对第一被告高雄的追偿权。关于第一被告欠款的本金、利息及罚息，因第二被告对第一被告高雄的还款情况不了解，对该数字应予核实。
经审理查明，2011年3月4日原告交通银行股份有限公司西安西五路支行与被告高雄、被告陕西万众地产有限公司签订了《交通银行股份有限公司个人房产抵押贷款合同》一份，约定：原告交通银行股份有限公司西安西五路支行向被告高雄提供贷款47万元，用于购买位于西安市曲江新区雁南五路曲江观塘第X幢X单元X层XXXXX号的房产。贷款期限360个月，自原告实际放款日起计算。贷款利率为浮动利率方式，从原告实际放款日起，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率计息。被告高雄应自发放贷款后第二个月开始采取按月偿还等额本息的方式还款，未按期归还贷款本息的，原告有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期。被告高雄以本合同项下贷款所购房屋向原告提供抵押担保，所购房屋为期房的，被告高雄应在本合同签署后15日内与原告到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得《房屋所有权证》后30日内办理正式抵押登记；所购房屋为现房的，被告高雄应在取得《房屋所有权证》后15日内与原告到有关登记部门办理抵押登记。被告陕西万众地产有限公司作为保证人提供阶段性连带保证责任，保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之后两年；自被告高雄办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且原告收到他项权证之日起，被告陕西万众地产有限公司在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，被告陕西万众地产有限公司仍应承担相应的违约责任或保证责任。如果被告高雄在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，原告有权要求被告陕西万众地产有限公司履行保证责任。主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响原告本合同项下的任何权利及其行使，被告陕西万众地产有限公司不得以此抗辩原告。同日，原告与被告高雄签订《西安市房地产抵押合同》一份，约定：被告高雄提供座落于西安市曲江新区雁南五路曲江观塘第X幢X单元X层XXXXX号房产作抵押，抵押担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用（利息及违约金按借款合同约定计算）。贷款合同和抵押合同签订后，原告按约于2011年3月25日向被告高雄发放了贷款47万元，被告高雄按约定还款至2014年1月5日，之后未再按约定还款。
另查，2010年9月18日，原告交通银行股份有限公司西安西五路支行（甲方）与被告陕西万众房地产有限公司就曲江观塘项目签订《个人住房抵押贷款业务合作协议》一份，约定：符合甲方贷款条件的购房借款人购买乙方销售的上述房产，可向甲方申请个人房屋贷款，贷款手续按甲方规定办理。乙方同意提供阶段性连带责任保证担保，时间自《借款合同》生效之日起至借款人办理房屋产权证书并将抵押备案证明更换为正式《他项权利证》止。2011年3月29日，位于西安市曲江新区雁南五路曲江观塘X幢X单元X层XXXXX号的涉案房产办理了抵押权人为：“交通银行股份有限公司西安西五路支行”，抵押人为：“高雄”的预购商品房贷款抵押登记备案。现被告高雄对该房产尚未取得房产证。
以上事实，有《交通银行股份有限公司个人房产抵押贷款合同》、借款凭证、《西安市房地产抵押合同》、《交通银行股份有限公司西安西五路支行个人房屋贷款合作协议》、股东决议、逾期未还款查询单、借款借据、预抵押备案证明，借款人还款记录、宣布贷款提前到期通知及当事人当庭陈述等在卷佐证。
本院认为，原告与被告高雄、陕西万众房地产开发有限公司签订的借款合同、原告与被告高雄签订的《个人房产抵押贷款合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法，属有效合同，依法应予保护。被告高雄在原告依约履行出借义务后，从2014年1月5日起至今未依约履行还款义务，构成违约，原告有权提前向被告高雄收回借款本息；被告陕西万众房地产开发有限公司作为被告高雄的连带责任保证人，依法应承担连带保证责任。现原告要求被告高雄偿还贷款本金454857.51元及利息35563.31元、及罚息381.32元（利息、罚息、复利计算至2015年3月5日）及至实际清偿完贷款本息之日的利息及罚息的请求、及被告高雄以抵押房产对原告承担抵押担保责任的请求，及被告陕西万众房地产开发有限公司对被告高雄的借款承担连带保证责任的请求，于法有据，本院应予支持。至于被告陕西万众房地产开发有限公司辩称其仅应在抵押物价值不足清偿借款本息的范围内对被告高雄的借款承担连带保证责任一节，因双方在合同中明确约定：“被告高雄取得涉案房屋的权利证明，且原告取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，被告陕西万众房地产开发有限公司的保证责任免除”，现涉案房屋虽办理了预购商品房贷款抵押登记，但被告高雄并未按取得涉案房屋的房产证，被告陕西万众房地产开发有限公司承担连带保证责任的解除条件尚未成就，被告陕西万众房地产开发有限公司的抗辩无事实及法律依据，本院不予支持，但被告陕西万众房地产开发有限公司在履行完连带保证责任后向被告高雄享有追偿权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百零八条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一四十四条之规定，判决如下：
一、被告高雄在本判决生效之日起十日内向原告交通银行股份有限公司西安城东支行偿还借款本金454857.51元的利息35563.31元及罚息381.32元（截止2015年3月5日止，2015年3月6日起至实际给付之日止的利息、罚息、复利按合同约定计算支付）。
二、被告陕西万众房地产有限公司对上述债务承担连带担保责任。
三、原告交通银行股份有限公司西安西五路支行对被告高雄购买的坐落于西安市曲江新区雁南五路曲江观塘X幢X单元X层XXXXX号的抵押房产的处置价款享有优先受偿权。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费8822元（原告已预交），由被告高雄、陕西万众房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 王沧石
审 判 员 晏航舰
代理审判员 钟 茜
二〇一五年八月二十七日
书 记 员 韩 宁