浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙嘉民终字第1011号
上诉人（一审被告）:嘉兴市建业房地产开发有限责任公司，住所地：嘉兴市建国中路441号。
法定代表人：谢军，该公司执行董事。
委托代理人：杨武，浙江万宝律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：张慧飞，男，1963年1月20日出生，汉族，住台州市黄岩区。
委托代理人：王建根，浙江泰豪律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：嘉兴罗马中望服饰有限公司，住所地：嘉兴市平湖市新仓镇。
法定代表人：张来喜，该公司董事长。
委托代理人：俞国华、邱香珠，浙江东港律师事务所律师。
上诉人嘉兴市建业房地产开发有限责任公司（以下简称建业房产公司）、张慧飞与被上诉人嘉兴罗马中望服饰有限公司（以下简称罗马中望公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2015）嘉南民重字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月3日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月5日公开开庭进行了审理。上诉人建业房产公司的委托代理人杨武，上诉人张慧飞的委托代理人王建根，被上诉人罗马中望公司的委托代理人俞国华、邱香珠，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审经审理查明，2009年12月23日，罗马中望公司以企业借贷纠纷向嘉兴市中级人民法院起诉建业房产公司、谢军【（2010）浙嘉商初字第1号案件】，2009年12月28日嘉兴市中级人民法院依照罗马中望公司的申请依法查封了当时仍在建业房产公司名下的位于灯具市场3920平方米营业房（127间商铺）和涌鑫公寓商铺201号等1592.29平方米的房产。后因涉及到追加被告及案由变化，罗马中望公司于2010年4月12日申请撤诉，法院依法予以准许。2010年5月12日，罗马中望公司以合作协议及借款协议纠纷将建业房产公司、谢军、王忠伟诉至嘉兴市中级人民法院【（2010）浙嘉商初字第5号案件】。谢军系建业房产公司法定代表人，王忠伟与谢军系夫妻。2010年5月17日，嘉兴市中级人民法院依照（2010）浙嘉商初字第5号财产保全裁定书查封了涉案房产，并解除了（2010）浙嘉商初字第1号案件的查封。后嘉兴市中级人民法院判决建业房产公司归还罗马中望公司5040万元并支付利息损失，谢军承担连带清偿责任，该案经浙江省高级人民法院二审维持原判。
该案进入执行阶段后，建业房产公司提供了与嘉兴市南湖区城东新涌鑫服饰购物中心（以下简称新涌鑫）签订的两份租赁合同，约定新涌鑫承租建国南路385号原灯具市场3920平米营业用房及涌鑫公寓1幢商铺201号面积1582.29平方米的营业用房，租期10年，租金每月30元每平米，签订时间为2010年3月20日，落款处有“张慧飞”签字及新涌鑫公章，庭审中建业房产公司称合同签订之时无公章，系提供法院执行时加盖。根据工商查询，新涌鑫于2011年5月16日获得个体工商户名称预先核准，2011年12月16日工商登记核准，经营者张慧飞，经营地址嘉兴市南湖区涌鑫公寓1#楼、2#楼、建业商城。在工商局备案有建业房产公司、张慧飞之间落款时间为2011年4月30日的租赁协议、2011年5月18日的租赁补充协议各一份，签订人为建业房产公司与张慧飞，约定的年租金为30万元。
执行过程中，嘉兴市中级人民法院依法委托嘉兴信昌资产评估事务所对涉案房产进行评估，评估基准日2012年6月14日，评估价值合计84469700元。2012年11月27日，建业房产公司向嘉兴市中级人民法院提交了关于建业商城的几点说明，表明2011年5月1日租给新涌鑫经营，2012年10月转租给个体经营户金官洪10年，并由其指名承租人4人（建业商场划分四块）：金官华、李欠华、程波、胡加堂。后房产三次流拍，第三次拍卖总保留价5000万元，罗马中望公司同意以5000万元接收财产抵偿债务，嘉兴市中级人民法院（2011）浙嘉执民字第32-7号执行裁定书将涉案房产作价5000万元交付罗马中望公司抵偿债务。2014年2月12日，涉案房产全部登记至罗马中望公司名下。2014年8月12日，嘉兴市中级人民法院通知新涌鑫，房产已经过户，要求其与罗马中望公司接洽房屋租赁事宜。
一审另查明，2011年初，一审受理了以王忠伟为原告或被告的40余件房屋租赁案件，均涉及到王忠伟开设的涌鑫服饰购物中心与商户的租赁纠纷。
罗马中望公司向一审法院起诉称，建业房产公司、张慧飞于2010年3月20日和2011年4月30日签订的租赁协议系成立于法院司法查封期间，双方之间并无实际租赁关系，合同中张慧飞的签名经罗马中望公司和张慧飞本人核实也为虚假签名，且有关租赁合同成立时间建业房产公司也多次反复，建业房产公司、张慧飞伪造租赁合同，系恶意串通，损害了罗马中望公司的权利，按照合同法相关条款，双方之间的合同无效。另外，2012年10月的转租行为经查并不存在，即使存在，也属无效且不能对抗罗马中望公司。故请求判令：1.建业房产公司、张慧飞签订的租赁协议无效（包括2010年3月20日的两份房屋租赁合同、2011年4月30日的租赁协议、2011年5月18日的租赁补充协议）；2.建业房产公司返还不当得利（租金）300万元；3.建业房产公司、张慧飞立即腾退并向罗马中望公司交付房屋（房屋详见清单）；4.建业房产公司、张慧飞承担本案诉讼费。
建业房产公司在一审中答辩称，罗马中望公司起诉依据的是嘉兴市中级人民法院的判决书及相关的执行，但建业房产公司就该案件已经向最高人民法院提出了申诉，该案已在最高人民法院有关部门的审查下要进入实质的审理阶段，考虑到最高人民法院对申诉的处理对本案有直接影响，希望对本案中止审理。2010年建业房产公司、张慧飞签订的合同是合法有效的，依据买卖不破租赁的原则，该租赁合同的效力约束罗马中望公司，嘉兴市中级人民法院的通知也对该租赁关系予以明确，罗马中望公司请求确认合同无效，无法律依据。（2010）浙嘉商初字第5号案件确定的是罗马中望公司对建业房产公司的债权而非物权，故该案不影响租赁合同的效力，罗马中望公司要求腾退，依据不足。上述案件执行程序中涉及到涉案房产的评估，评估报告明确了租赁事实的存在，故租赁关系的存在对房产的价值有直接影响。评估报告对存在租赁事实的认定，罗马中望公司是明知的，且至今也未提出过异议。罗马中望公司以低价享有涉案房产，同时又主张租赁合同无效，本身存有冲突。综上，建业房产公司、张慧飞间的租赁关系不违反法律的禁止性规定，合法有效，要求驳回罗马中望公司的诉讼请求。
张慧飞在一审中答辩称，建业房产公司、张慧飞签订租赁合同，事后也得到双方的履行，由张慧飞转租他人收取租赁费，并向建业房产公司交纳租赁费。张慧飞向工商部门申请注册个体工商户“嘉兴市南湖区城东新涌鑫服饰中心”，故于2011年5月18日签订补充租赁协议，约定由其继续承租上述房产，年租金30万元，租期10年，自2011年4月30日起上述房产一直由新涌鑫经营管理，每年按合同约定向建业房产公司交纳租金。因此，租赁合同系双方真实意思的表示，不违反法律规定，租赁关系合法有效。罗马中望公司主张租赁无效的请求，缺乏事实依据。同时，尽管2014年2月12日房屋的产权变更至罗马中望公司名下，但建业房产公司、张慧飞之间的租赁关系并不因产权变更而无效，故罗马中望公司的其他诉讼请求也不成立，应当予以驳回。
一审法院经审理认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点在于：一、建业房产公司与张慧飞签订的一系列房屋租赁合同的效力；二、若合同无效，罗马中望公司主张由建业房产公司、张慧飞腾退房屋并返还不当得利的处理。
焦点一，首先、嘉兴市中级人民法院在拍卖涉案房产之前对其中的租赁权未明确是否需要涤除，并不代表其确认了租赁权的有效性。建业房产公司、张慧飞之间的租赁合同法律效力并未经过诉讼并经生效的法律文书确认，因此不能简单推定嘉兴市中级人民法院带租拍卖即是认为租赁有效。租赁合同的效力，仍应审查建业房产公司、张慧飞有无租赁的真实意思表示，是否存在恶意串通损害其他人利益等情形。其次，根据建业房产公司提供的与张慧飞2010年3月20日的租赁合同，租赁范围与（2010）浙嘉商初字第1号案件查封房产范围完全一致，租赁期限十年。而此时涌鑫服饰中心的经营业主系王忠伟，从2011年一审受理的40余起租赁案件来看，相应租赁事宜仍由王忠伟负责处理，而王忠伟系建业房产公司的法定代表人的配偶。因此，如2010年3月双方便建立真实的租赁关系，则张慧飞与王忠伟的利益会产生冲突，建业房产公司在正常情况下不可能同时与王忠伟、张慧飞均存在租赁关系。故建业房产公司提供给嘉兴中级人民法院的几点说明中自认2011年5月租给了张慧飞经营，应当是真实可信的。再次，建业房产公司、张慧飞在2010年3月20日的合同上加盖了新涌鑫公章，虽说其辩称是在提交嘉兴市中级人民法院时补盖，但这仅系建业房产公司、张慧飞单方陈述，对于公章系提交时补盖的事实并无证据证明，因此落款时间为“2010年3月20日”的租赁合同形式上存在重大瑕疵，真实的签订时间已无法查明。根据查明的事实，张慧飞曾任建业房产公司的股东，至今还是其高级管理人员（根据工商登记资料反映为公司监事），建业房产公司、张慧飞之间关系显然密切，退一步而言，该租赁合同若确实是2010年3月20日签订的，那么张慧飞知道或者应当知道涉案房产当时处于被司法查封的状态，双方在查封期间在该房产上设立一个长达十年的租赁关系，而且针对5500余平方米的房产，年租金仅为30万元，作为商铺的租金却大大低于同地段住宅的租金，这已明显不符合市场行为的特点。因此，综合上述种种情形，一审认定张慧飞在设定租赁关系的过程中并非善意无过失，而是建业房产公司、张慧飞恶意串通，影响被查封财产在拍卖时的成交价格，并且在拍卖后以承租的名义继续占用房屋，损害债权人合法权益的意图明显。因此，按照《合同法》第五十三条的规定，建业房产公司与张慧飞于2010年3月签订的租赁合同自始无效。此后建业房产公司、张慧飞签订的2011年4月30日的租赁协议、2011年5月18日的租赁补充协议，建业房产公司、张慧飞均陈述实际履行的系2010年3月份的租赁合同，并于其后在履行过程中根据新的协议就租金等内容进行调整，系对原租赁合同的变更，并不形成新的租赁关系，该数份租赁协议为一个整体，故此后的协议因原合同无效而一并无效。
关于建业房产公司、张慧飞辩称（2010）浙嘉商初字第1号案件在罗马中望公司申请撤诉后房产即自动解除查封，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释（以下简称民诉法司法解释）第一百六十六条的规定，仍需要法院作出解除保全的裁定，并向登记机关发出协助执行通知书。因此，建业房产公司、张慧飞的意见与法律规定不符，一审不予采纳。涉案房产于该案采取保全措施之日起直至被强制执行，处于连续查封状态而不曾中断。
关于建业房产公司、张慧飞辩称评估房产价值时考虑了租赁因素，罗马中望公司也接受了以物抵债，因而认可租赁合同的观点，一审认为建业房产公司、张慧飞恶意串通签订租赁合同，且罗马中望公司在房产流拍后只能接受以物抵债，并未承认租赁合同效力的意思表示，故建业房产公司、张慧飞的辩解不予采纳。
现涉案房屋经过法院的执行程序变更登记至罗马中望公司名下，由罗马中望公司取得产权，故建业房产公司、张慧飞依据双方之间无效租赁合同关系占有上述房屋或者转租缺乏法律依据。但对于罗马中望公司要求建业房产公司、张慧飞腾退房屋的请求，由于涉案商铺实际由多名承租经营户使用，各方利益均不相同，本案中仅要求建业房产公司、张慧飞腾退房屋无法实现，故对该诉请不作处理，由当事人另行解决。
至于罗马中望公司要求建业房产公司返还不当得利租金150万元，一审认为不当得利返还的基础是明确不当得利者、不当得利金额、与另一方受损之间的因果关系。2014年2月12日罗马中望公司取得涉案房产的所有权，涉案房产的收益应当由罗马中望公司取得。建业房产公司、张慧飞占有或者转租罗马中望公司的租赁房屋确实造成建业房产公司实际获益、罗马中望公司损失的发生，罗马中望公司主张双方租金按照每年30万元计算，但一审无法根据建业房产公司、张慧飞因串通形成的无效租赁合同判断建业房产公司、张慧飞实际所得利益。罗马中望公司也没有其他证据证明建业房产公司、张慧飞不当得利所得，故罗马中望公司主张建业房产公司不当得利的诉讼请求不予支持。若罗马中望公司认为建业房产公司、张慧飞或者其他人员因无法律依据占用罗马中望公司房产，损害罗马中望公司房屋所有权的，可另行主张。
据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十三条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认建业房产公司与张慧飞于2010年3月20日签订的房屋租赁合同、2011年4月30日的租赁协议、2011年5月18日的租赁补充协议无效；二、驳回罗马中望公司的其他诉讼请求。案件受理费18300元，由罗马中望公司负担9150元，建业房产公司、张慧飞共同负担9150元，于判决生效之日起七日内交纳。
判决宣告后，建业房产公司、张慧飞均不服，向本院提起上诉。
建业房产公司上诉称，一、（2010）浙嘉商初字第1号案件于2010年4月12日经法院裁定撤诉，依据民诉法司法解释第一百六十六条之规定，法院应当解除诉讼保全并向登记机关发出协助通知，否则构成违法并导致权利人利益受损。一审枉顾法律规定，将违法变为合法，并认定“涉案房产于该案采取保全措施之日起直至被强制执行处于查封状态而不曾中断”。该错误认定导致最终判决认定建业房产公司、张慧飞“在查封期间在该房产上设立租赁关系”，并据此认定建业房产公司、张慧飞恶意串通而致2010年3月的租赁协议无效。二、一审认为“自2011年起受理40余起租赁案件，相应租赁事宜均由王忠伟负责处理，建业房产公司不可能同时与王忠伟和张慧飞存在租赁关系”，并以建业房产公司的几点说明意图否认2010年3月20日的租赁协议，但事实上该说明载明的是租给新涌鑫，新涌鑫当时虽未办出工商登记，但张慧飞已在办理，且办理工商登记前必须要有经营场所。因此，该说明与租赁合同并不冲突。再者，法院受理的王忠伟的租赁案件并不当然与张慧飞存在利益关系，该事实并不能证明王忠伟处理的租赁事宜与张慧飞的租赁期间及租赁范围相冲突，反而证明双方存在租赁顺序承接的事实。综上，一审认定2010年3月的租赁协议无效，缺乏依据。另，原审对受理的以王忠伟为原告和被告的租赁案件的事实认定不清。请求撤销一审判决，发回重审。
张慧飞上诉称，一、2010年3月20日张慧飞与建业房产公司签订的租赁协议，由张慧飞承受相关权利义务，在张慧飞开办个体工商户新涌鑫后继续由张慧飞承租。该租赁协议是双方当事人真实意思表示，且张慧飞已向建业房产公司缴纳租金，合同已实际履行，表明双方之间的租赁关系是合法有效的。二、法院在涉案房产拍卖前已明确有租赁事实存在，故评估时已经考虑到租赁事实对房产价值的影响，故以房抵债数额的确定也考虑到了租赁事实的存在，罗马中望公司对此也清楚，但未对评估价值及拍卖的基准价提出异议，说明罗马中望公司认可租赁关系的有效性。现罗马中望公司主张租赁合同无效，违背诚实信用原则。三、一审认为根据民诉法解释第一百六十六条的规定，解除查封措施需要法院通知登记机关协助执行，但诉争租赁协议成立于该解释颁布前，不适用上述规定。罗马中望公司既已在该案中撤诉，张慧飞与建业房产公司有充分理由确信涉案房产的转让权利已经不受限制。退一步讲，即使房产被查封，也仅是转让权受限，并没有限制以租赁等方式加以使用。因此，张慧飞取得涉案房产的承租权是善意的，一审认定一系列协议无效，存有错误。综上，请求撤销原判，改判驳回罗马中望公司的诉讼请求。
针对建业房产公司的上诉，张慧飞表示同意其上诉意见。针对张慧飞的上诉，建业房产公司表示同意其上诉意见。
针对建业房产公司、张慧飞的上诉，罗马中望公司答辩称，一审判决建业房产公司、张慧飞之间签订的租赁合同无效以及认定租金损失可另案起诉，是正确的。第一，2010年3月20日建业房产公司、张慧飞签订的租赁合同是虚假的，主要从以下几个方面可以判断：首先新涌鑫在2010年3月20日尚未成立，字号未得到工商部门核准，故不可能用该字号订立合同。其次，建业房产公司、张慧飞签订的租赁合同所涉房屋在2010年3月20日是建业房产公司法定代表人谢军配偶王忠伟租赁的，王忠伟为此在一审法院涉及40多个案件，故2010年3月20日的租赁协议是为了逃避执行，该协议是虚构的。第二，2010年3月20日签订租赁协议时该房屋已被查封，后因罗马中望公司申请追加被告，撤回诉讼，而后又起诉进行保全，解除前次保全与第二次查封是同一天。故建业房产公司、张慧飞签订租赁协议的时间系在诉争房屋被查封期间。第三，张慧飞原系建业公司的股东，现仍是建业房产公司的监事，在诉讼过程中罗马中望公司曾与建业房产公司的谢军和张慧飞多次协商，故张慧飞明知这些事实，一审认定建业房产公司、张慧飞恶意串通是正确的。另外，罗马中望公司收到的上诉状中建业房产公司的上诉请求明确为撤销一审判决依法进行改判，现建业房产公司当庭要求发回重审，事实与理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，建业房产公司、张慧飞及罗马中望公司均未向本院提供新的证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案二审争议焦点在于建业房产公司与张慧飞签订的一系列房屋租赁合同的效力如何认定。
首先，涉案房产因建业房产公司与罗马中望公司之间涉及借款纠纷，自2009年12月28日起即处于司法查封状态。建业房产公司与张慧飞之间的一系列房屋租赁合同签订时间分别为2010年3月20日、2011年4月30日、2011年5月18日，均系在查封期间。而根据职工基本养老保险历年参保证明，张慧飞与建业房产公司间自2008年起便存在劳动关系，其曾系建业房产公司的股东，现仍为公司的高级管理人员。因此，可以认定建业房产公司与张慧飞在签署及履行上述租赁合同的过程中，张慧飞对建业房产公司因涉及借款纠纷被查封涉案房产的事实是清楚的，从张慧飞上诉称“根据张慧飞与嘉兴建业公司签订租赁合同时罗马中望公司已经撤诉，故其有充分理由确信涉案房产的转让权利已经不受限制”也可印证张慧飞知道房屋被查封的事实。
其次，张慧飞与建业房产公司租赁合同所涉租赁物系商铺，面积达5500余平方米，而年租金仅为30万元，大大低于同地段住宅的租金，明显有悖市场交易行为的特征。在张慧飞明知诉争房屋处于被查封状态的情形下，以不合理低价承租，且在该房产上设立长达十年之久的租赁关系，足以证明张慧飞与建业房产公司订立租赁合同时具有主观恶意，属恶意串通，由于受买卖不破租赁规则的制约，该合同的履行会损害涉案房产受让人罗马中望公司的利益，故该情形符合《合同法》第五十二条规定的“恶意串通，损害国家、集体或第三人利益”的合同无效情形，一审据此认定合同无效，并无不当。
张慧飞上诉主张租赁合同有效的理由主要有三点：1、合同已实际履行；2、罗马中望公司在评估拍卖前知晓租赁事实，表明其认可租赁合同有效；3、（2010）浙嘉商初字第1号案件虽对诉争房产作了保全，但因罗马中望公司撤诉，张慧飞有理由相信涉案房产处分权不受限。关于第一点理由，建业房产公司虽提供了记账单等凭证证明支付租金的事实，但其中并无2010年度租金的支付凭证，与双方主张租赁合同自2010年3月20日开始履行的事实有出入，双方虽辩称2010年与2011年的租金汇总为60万元，但该金额又与合同约定的金额不一致，故建业房产公司据以提供证明租赁合同履行的证据存在诸多矛盾之处。何况，租赁合同是否实际履行关乎租赁合同的真实性问题，而非有效性问题，即使合同已实际履行，也不能因此否定双方恶意串通损害第三人利益而致合同无效的可能。关于第二点理由。该案中罗马中望公司系因追加被告、涉及案由变化而撤诉，并非放弃诉请，且撤诉后随即追加被告再次起诉，法院在新案中裁定查封涉案房产时才解除前案的查封，查封与解除系同一日，故自2009年12月28日起涉案房产处于连续查封状态，张慧飞有关处分权因撤诉而不再受限的理由，不能成立。关于第三点理由。（2010）浙嘉商初字第5号案件中，本院委托评估机构作出的报告中虽记载了诉争租赁合同，但在拍卖该房产前并未对其中的租赁权是否需涤除进行明确，故不能当然得出该案已确认租赁合同有效性的结论，也不能就此认定罗马中望公司对租赁合同的认可。综上，张慧飞的上诉理由不能成立。
建业房产公司上诉认为（2010）浙嘉商初字第1号案件经裁定撤诉后，法院应依据民诉法司法解释第一百六十六条之规定解除保全，但当时该解释尚未颁布施行，建业房产公司依该规定主张法院程序有误，依据不足。另外，建业房产公司认为一审对40余起以王忠伟为原告或被告的房屋租赁案件的事实认定不清，应当发回重审，但即便该事实认定不清，也不影响本案的实体处理结果，其以此为由要求发回重审，缺乏依据。
综上，建业房产公司与罗马中望公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。一审认定事实清楚，适用法律基本正确，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费36600元，由上诉人嘉兴市建业房地产开发有限责任公司负担18300元，由上诉人张慧飞负担18300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 坤
代理审判员 周 倩
代理审判员 章玉萍
二〇一六年一月二十二日
书 记 员 郑 茜