江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终167号
上诉人（原审被告）张建设。
委托代理人秦景敏，江苏恒邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）穆作鹏
委托代理人孟宪超，江苏润众律师事务所律师。
上诉人张建设因与被上诉人穆作鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2015）泉民初字第2943号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张建设及其委托代理人秦景敏，被上诉人穆作鹏及其委托代理人孟宪超到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
穆作鹏原审诉称，2012年1月18日双方签订《厂房租赁合同》，穆作鹏租用张建设的位于徐州市泉山区火花村厂房一栋、办公室一处；租赁期限自2012年1月18日起至2015年1月18日止；租金65000元／年。合同签订后，穆作鹏即将自2012年1月18日至2013年1月17日的租金交付给张建设。在穆作鹏交付过租金后得悉在2013年1月14日徐州市泉山区人民政府发出公告，拟对徐萧公路与规划的淮海西路延长段交汇处以东、徐矿华美风景园经适房小区以西、采矿塌陷地以北、徐商公路以南及徐商公路北侧中盛机械厂地块范围内的房屋实施征收，本案涉及的厂房、办公室在征收范围内。在穆作鹏向张建设交付租金后，房屋征收部门即开始对本案涉及的厂房、办公室及存放在厂房内的设备进行统计、拆迁评估，待房屋征收部门将厂房、办公室及所有设备统计完毕后，因张建设已将穆作鹏所承租的办公室交付给房屋征收部门，穆作鹏及其存放在厂房内的生产设备被迫搬离所租赁的厂房及办公室。穆作鹏认为，因其所租赁的厂房及办公室位于房屋征收的范围，房屋征收部门对厂房、办公室及存放在厂房内的设备进行统计、拆迁评估，已严重影响到了正常的生产、经营，其租赁厂房和办公室用于生产、经营的合同目的已无法实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定的合同解除条件。事后，穆作鹏要求张建设返还所收取的租金，张建设以种种理由推诿，拒不返还。穆作鹏认为，双方签订的合同合法有效，因合同所涉厂房、办公室等被依法征收，导致租赁合同无法继续履行而终止合同，对于张建设收取的穆作鹏租金，张建设应该返还，张建设的行为已构成违约。现诉至法院要求：1、判令张建设返还位于泉山区火花村租赁房屋2013年度租金65000元。2.诉讼费由张建设承担。
张建设原审辩称，1、穆作鹏的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。穆作鹏并没有向张建设提出过解除房屋租赁合同，而且事实上当张建设将房屋交付给穆作鹏使用后，一直由穆作鹏占有使用，直到2014年2月该房屋拆除，穆作鹏要求返还2013年度的租金，没有依据。2、该房屋原并未在征收范围，是泉山区政府公告范围多次调整才对涉案房屋进行征收，而且实际征收时穆作鹏所租赁的房屋已经到期，所以也不存在合同解除的情形。3、穆作鹏从张建设的厂房撤出后，穆作鹏承租厂房内的设施，厂房内的桁吊发生损坏没有及时修理，给张建设造成损失。且张建设为穆作鹏垫付水、电费830元，修理桁吊花费11450元。穆作鹏没有完好的将设施交给张建设构成违约，依照合同约定应当支付违约金30000元。
原审法院审理查明，2012年1月18日，穆作鹏（乙方）与张建设（甲方）签订《厂房租赁合同》一份，约定：一、甲方将现位于徐州市泉山区火花村厂房一栋约1000平方米的厂房、办公室一处出租给乙方。二、租赁期限自2012年1月18日起至2015年1月18日止。三、租金：甲乙双方协商议定年租金65000元。四、租金按年结算，乙方在每年的1月18日的前10天内交付甲方，先付租金后使用。如超过此期限一天由甲方按年租金的5%向乙方加收违约金。
2013年1月17日，张建设向穆作鹏出具收条一张，内容为：“今收到房租款陆万伍仟元整（65000元），2013-2014年1月18日止。张建设”。
庭审中，张建设提交以下证据：一、2013年11月21日，由徐州市泉山区火花棚户改造项目组出具的《徐州市棚户区改造火花项目验房单》内容显示：拆迁编号5-243，产权人张建设，该户已搬空被拆迁房屋，并将钥匙、建筑物、构筑物、地面附着物等完整交付拆除单位。交房时间2013年11月21日。二、徐州市泉山区火花棚户区改造项目搬迁指挥部出具的《证明》载明：“火花棚改项目范围内，拆迁编号：5-243张建设已于2013年7月17日签订了安置补偿协议，自签订协议之日起一个月搬空协议所签订的房屋，交拆除公司，逾期按协议约定执行。”证明涉案房屋签订拆迁协议时间为2013年7月17日，2013年11月21日房屋实际交付给拆迁部门，穆作鹏在租赁期内可以正常使用房屋。穆作鹏质证后认为以上证据显示5-243号房屋并非涉案房屋，不能证明张建设的观点。
穆作鹏陈述其自2013年2月28日开始搬迁，至2013年4月17日搬迁完毕，并提供搬迁视频录像，其中2013年2月28日搬迁时房屋并无拆除现象，而在2013年4月17日搬迁视频录像中，显示租赁房屋办公楼部分的门窗已经被拆除。张建设对该证据不予认可，但陈述房屋门窗系拆迁组经张建设同意后拆除。
穆作鹏陈述，其于2013年4月19日向张建设邮寄《解除合同通知书》，后因张建设已经搬迁，该通知书被退回。
原审法院认为，第一、首先，双方签订的《厂房租赁合同》系其真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，应合法有效，对双方具有约束力。穆作鹏主张因涉案房屋涉及拆迁，双方口头解除租赁合同后，穆作鹏即于2013年2月28日搬出涉案房屋，本案中要求张建设退还相应的房屋租金，并提供搬迁视频录像、租赁合同、租金收条予以证明。张建设抗辩认为，双方并未解除租赁合同，涉案房屋一直可以正常使用，直至2013年11月21日张建设才实际将房屋交给拆迁组，穆作鹏自行不使用涉案房屋，因此张建设不应退还穆作鹏房屋租金，并提供徐州市泉山区火花棚户改造项目组出具的《徐州市棚户区改造火花项目验房单》、徐州市泉山区火花棚户区改造项目搬迁指挥部出具的《证明》予以证明。经审查，因张建设在火化棚户区涉及拆迁房屋较多，其提交的以上证据不能证明系涉案房屋的相关拆迁手续且穆作鹏不予认可，故张建设的抗辩观点，不予采纳。其次，本案中，穆作鹏虽主张双方已经于2013年2月28日前口头解除租赁合同，但未提供证据予以证明，且张建设不予认可，故对其主张不予采信。穆作鹏主张涉案租赁房屋于2013年2月28日因进入拆迁程序，已经不具备使用条件。但根据其提供的视频录像显示，2013年2月28日穆作鹏搬迁时，涉案房屋并无被拆情况，而在2013年4月17日搬迁时，涉案房屋办公楼部分门窗已经被拆除，结合庭审中，张建设认可涉案房屋门窗系拆迁组经其同意后拆除的陈述，可以表明涉案房屋至少在2013年4月17日起即不具备正常使用条件，因此导致房屋租赁合同目的无法实现。故，张建设应退还穆作鹏自2013年4月18日起至2014年1月18日止的房屋租金即48750.3元。
第二、张建设抗辩主张穆作鹏在租赁厂房期间，将厂房内的桁吊损坏，应支付桁吊修理费11450元，并提供盖有发达起重机经销处维修专用章的收据予以证明。穆作鹏陈述在其租赁厂房期间，桁吊系正常使用。本案中，仅凭张建设提供的收据不能证实桁吊系穆作鹏毁损并由其承担修理费用，且未提出反诉，故对张建设的抗辩主张，不予支持。张建设可待完善证据后另行主张权利。
第三、张建设抗辩主张穆作鹏应支付租赁厂房期间欠缴的水、电费共计830元，并提供电费总缴费单据复印件予以证明。根据该总缴费单据复印件无法证明穆作鹏是否拖欠及具体拖欠水、电费的数额，且未提出反诉，故对其诉请不予支持。其可待完善证据后另行主张权利。遂判决：一、张建设于判决生效后十日内，返还穆作鹏自2013年4月18日起至2014年1月18日止的房屋租金48750.3元。二、驳回穆作鹏的其他诉讼请求。
上诉人张建设不服上述判决，向本院提出上诉称：1、上诉人提供的证据能够证明2013年11月21日房屋并未拆除，可以使用，原审认定事实错误。2、上诉人在原审期间多次提出反诉主张桁吊损坏、欠缴水、电费，原审不予理睬，程序违法。请求依法改判或发回重审。
被上诉人穆作鹏答辩称，上诉人的上诉请求和事实理由均不成立，请求驳回上诉。
经双方当事人确认，本案的争议焦点为：1、被上诉人主张退还租金的请求是否成立，数额如何确定。2、原审诉讼程序是否合法。
本院认为，首先，房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行，出租的租赁房屋被拆迁后，出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。被上诉人租赁涉案房屋用于生产经营，因拆迁租赁合同终止，被上诉人预交的租金上诉人应予退还，而退还租金的数额则由被上诉人使用租赁物的时间进行确定。根据被上诉人提供的证据及上诉人的自认，可以确定自2013年4月17日起涉案租赁物已不具备使用条件，原审依此时间确定退还租金数额并无不当。上诉人就此提出的上诉，本院不予支持。
其次，上诉人虽在原审答辩时提到桁吊损坏、水电费问题，但未向原审法院提出反诉并缴纳反诉费用，原审诉讼程序并无不当之处。上诉人就此提出的上诉，本院不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1020元，由上诉人张建设负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦国渠
审 判 员 陈 颖
代理审判员 崔金城
二〇一六年四月七日
书 记 员 宗 正