北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第00784号
上诉人（原审被告）北京医药通州医药公司，住所地北京市玉桥中路43号。
法定代表人田红，总经理。
委托代理人王维，女，1985年7月23日出生，北京医药通州医药公司职员。
委托代理人王志红，北京市致宏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京京客隆商业集团股份有限公司，住所地北京市朝阳区新源街45号楼。
法定代表人李建文，董事长。
委托代理人栾杰，男，1981年9月25日出生，北京京客隆商业集团有限公司职员。
委托代理人夏玲玲，女，1986年7月22日出生，北京京客隆商业集团有限公司职员。
原审原告蒋秀丽，女，1975年7月9日出生。
委托代理人孙先锋（系蒋秀丽之夫），1980年12月4日出生。
原审被告北京市紫光园餐饮有限责任公司通州分公司，住所地北京市通州区玉桥中路43号。
法定代表人艾兴有，董事长。
委托代理人沙国帅，男，1989年10月1日出生，北京市紫光园餐饮有限责任公司通州分公司职员。
上诉人北京医药通州医药公司（以下简称医药公司）因与被上诉人北京京客隆商业集团股份有限公司（以下简称京客隆公司）及原审原告蒋秀丽、原审被告北京市紫光园餐饮有限责任公司通州分公司（以下简称紫光园公司）物件脱落、坠落损害责任纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2013）通民初字第7442号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年4月，蒋秀丽起诉至原审法院称：2013年3月9日我的丈夫孙先锋驾驶我的车辆前往紫光园玉桥店就餐，在该店工作人员的指引下将车停在院内停车场内，院子位于紫光园玉桥店与京客隆玉桥店中间，院子的业主属北京医药通州医药公司。事发当日，因刮风将京客隆玉桥店（即通州区玉桥中路十五号商用楼）顶上的油毡刮下，致我的车辆受损。我曾多次与医药公司、京客隆公司及紫光园公司协商要求赔偿修车造成的损失，但未达成一致意见。为了维护我的合法权益，起诉至法院：1.判令医药公司、京客隆公司及紫光园公司赔偿我车辆修理费3400元；2.判令医药公司、京客隆公司及紫光园公司赔偿我租车费6000元；3.本案的诉讼费用由医药公司、京客隆公司及紫光园公司负担。
京客隆公司辩称：1.我公司不是适合的主体，我公司与医药公司签订的房屋租赁协议约定，我公司租赁的房屋系1到2层及3层的局部面积，油毡掉下来的地方，在我公司租赁范围之外。我公司不是房屋的租赁人、管理人和使用人，我公司不应承担侵权责任。2.即便我公司系适合的主体，我公司于2006年与医药公司签订的租赁协议亦约定房屋的大修其中包括屋顶的损坏，其维修责任是通州医药公司，根据侵权法的相关规定，我公司不存在过错，因此我公司不承担侵权责任。
医药公司辩称：我公司没有责任，故不承担赔偿责任及相关的诉讼费用。理由如下：1.我公司与京客隆公司之间的租赁协议写明，因京客隆公司的管理不善造成的他人人身财产损失的，由京客隆公司赔偿。合同签订后，我公司将房屋的管理权及使用权交与京客隆公司，我公司不承担责任。2.按照侵权责任法第37条的规定，显然我公司没有任何的侵权责任，且在蒋秀丽起诉后，我公司才对该事情有所了解。
紫光园公司辩称：第一，我公司能够证明蒋秀丽车辆确实系京客隆公司屋顶掉下的油毡砸坏；第二，我公司的保安负责店内外的公共秩序，而且我公司的停车场是免费的。
原审法院经审理后认为：建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。根据已查明的事实，本案医药公司作为北京市通州区玉桥中路十五号商用楼（以下简称十五号商用楼）的产权人，其应对包括该商用楼电梯井等设施在内的楼宇整体负有管理和维护的责任。事发前，医药公司并未对十五号商用楼电梯井尽到必要的管理和维护责任，导致该楼电梯井顶部油毡因事发当日刮风脱落造成蒋秀丽车辆受损，故医药公司对油毡脱落导致蒋秀丽车辆受损存在过错。京客隆公司作为十五号商用楼一层、二层及三层局部的使用者，其对该楼上述使用部位同样负有管理责任，但油毡系从十五号商用楼电梯井顶部位置脱落，而该公司并未承租和实际使用电梯井，其对电梯井及其顶部不负有管理和维护的责任，故京客隆公司对电梯井顶部油毡脱落造成蒋秀丽车辆受损没有过错。紫光园公司并非十五号商用楼的所有人或使用人，蒋秀丽的车辆虽停放在紫光园公司的停车场内，但是该停车场系紫光园公司为到其公司就餐顾客提供的免费停车场，事发当日紫光园公司亦指派工作人员对进入其停车场的车辆进行管理，紫光园公司对停车场的使用已经尽到了必要的管理义务，故紫光园公司对电梯井顶部油毡脱落造成蒋秀丽车辆受损没有过错。在本案审理过程中，医药公司辩称根据《房屋租赁协议》，京客隆公司应对十五号商用楼油毡脱落造成的蒋秀丽各项损失承担管理责任。法院认为根据上述《房屋租赁协议》，京客隆公司并未承租十五号商用楼电梯井，亦未实际使用该电梯井，其不应对该电梯井及其顶部承担管理责任，故法院对医药公司的上述辩论意见不予采信。对蒋秀丽主张车辆修理费的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持，具体数额以修理费票据载明的3400元为准；对蒋秀丽主张租车损失的诉讼请求，因其证据不足，法院不以支持。据此，原审法院于2013年9月作出判决：一、医药公司赔偿蒋秀丽车辆修理费人民币三千四百元，于判决生效之日起七日内执清；二、驳回蒋秀丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，医药公司不服，上诉至本院称：1.原审法院对案件事实认定不清。根据医药公司与京客隆公司的《房屋租赁协议》约定，“甲方（医药公司）免费提供两部货梯供乙方（京客隆公司）使用，并保证货梯能够安全运转并经过主管部门年检，租赁期内的维修与保养问题，费用由乙方负责。2.京客隆公司对租赁房屋有管理权。根据双方的租赁协议第8条第4项约定，“乙方对租赁标的物有使用权和管理权，乙方应正常使用并爱护租赁房屋及配套设施、设备。若因乙方使用不当造成房屋及配套设施、设备损坏，乙方承担修复费用，造成甲方损失时乙方应赔偿由此造成的甲方损失”。两部货梯在《房屋租赁协议》范围内，京客隆公司拥有使用权、管理权。3.京客隆公司对于租赁房屋需要修复时没有进行报修存在过错。根据合同约定，“......上述房屋及水路、电路、暖气等管线发生非乙方原因的毁坏或损害，在发生需修复事项时，乙方应向甲方报修，......”。事实上，京客隆公司从未进行报修存在过错。4.根据医药公司与京客隆公司的合同约定，“如因乙方违约或因乙方管理、使用不当造成租赁标的物毁坏灭失或他人人身、财产损失时，乙方负责全部赔偿甲方但不限于甲方的全部损失......”。因此，对于蒋秀丽车辆所受损失应当由京客隆公司承担赔偿责任。综上，请求查清事实，撤销原审判决，改判京客隆公司承担赔偿责任。京客隆公司、蒋秀丽、紫光园公司同意原审判决。
经审理查明：2013年3月9日，孙先锋驾驶其妻蒋秀丽的车辆前往紫光园公司经营的饭店就餐，期间将车辆停放在指定的停车场内，上述停车场与京客隆公司租赁从事超市经营的十五号商用楼相邻。事发当日，因天气刮大风导致十五号商用楼三层电梯井顶部油毡脱落，并将停放在商用楼下方的蒋秀丽的车辆砸坏。事发后，孙先锋报警称其在京客隆公司院内汽车被砸。2013年3月18日，蒋秀丽将受损车辆送至北京凯德顺汽车维修有限公司进行维修，蒋秀丽共支付维修费3400元。
另查：医药公司系十五号商用楼的产权人。2006年4月5日，医药公司作为甲方与京客隆公司作为乙方签订《房屋租赁协议》，约定：“鉴于：甲方为北京市通州区”玉桥中路15号”房屋的产权人，房屋所有权证号为通全字02310号，土地使用权证号为京通国用（2003划）字第×号。根据《合同法》的有关规定，本着平等、合理、合法的原则，经过友好协商，就房屋租赁事宜订立本协议：一、租赁标的物：1.座落：北京市通州区玉桥中路15号。2.租赁部位及面积：通州区玉桥中路15号商用楼一、二层及三层局部，一层建筑面积约为1800平方米、二层建筑面积约为1800平方米、三层建筑面积约为500平方米，建筑面积合计约为4100平方米（该面积为暂估数，实际面积以剔除网吧经营通道面积，并经双方测绘确认的房屋建筑面积为准），以及门前停车场、附属设施等。二、交付期限及标准：11、货梯两部，甲方免费提供两部货梯供乙方使用，并保证货梯能够安全运转并经过主管部门年检。租赁期内的维修与保养问题，费用由乙方负责，具体详见双方另行签署补充协议。三、租赁用途：乙方用于超市经营、租赁范围内的招商、联营、局部项目出租、开发新的经营项目等。四、租赁期限：1.租赁期为15年，租赁期限为2006年6月10日至2021年6月9日。七、甲方的权利和义务：6.租赁期间，甲方对出租房屋及附属设施有检查和管理权。甲方负责对签约时出租给乙方的房屋及设备承担大修工作：包括房屋结构部分中的基础、墙体、立柱、屋顶产生的损坏；包括房屋部分中屋面发生漏水；包括原有设备设施中水路、电路、暖气管路的损坏。上述房屋及水路、电路、暖气等管线发生非乙方原因的毁坏或损坏，在发生需要修复事项时，乙方应向甲方报修，如甲方在接到乙方书面报修后24小时内未进行维修，乙方有权自行开展修复工作，甲方应支付乙方由此而支付的全部维修费用，或乙方有权从租金中相应扣除，上述情况以双方往来的书面文件为准。因修复工作造成乙方无法正常经营，乙方应免交在此期间的租金，乙方有权要求甲方赔偿因此造成的所有损失。以上损坏如因乙方（包括其雇员、访客及授权人士）的行为所致则一切损失由乙方承担。八、乙方的权利和义务：4.乙方对租赁标的物有使用权和管理权，乙方应正常使用并爱护租赁房屋及配套设施、设备。若因乙方使用不当造成房屋及配套设施、设备损坏，乙方承担修复费用，造成甲方损失时乙方应赔偿由此造成的甲方损失。十、违约责任：6.如因乙方违约或因乙方管理、使用不当造成租赁标的物损坏灭失或他人人身、财产损失时，乙方负责全额赔偿甲方但不限于甲方的全部损失。十五号商用楼的三层平台并无通道通往电梯井顶部。京客隆公司并未承租十五号商用楼的三层平台及电梯井，从其承租使用的位置无法通过正常通道进入电梯井顶部，京客隆公司亦未实际使用十五号商用楼的上述部位。事故发生后，京客隆公司已将十五号商用楼顶部受损部位进行了维修。紫光园公司非十五号商用楼的产权人或使用人。
另查明，医药公司与京客隆公司未再就“交付期限及标准”条款中的货梯维修与保养问题另行签署补充协议。
上述事实，有修车费发票、修车费清单、公安局回执单、照片、蒋秀丽行驶证、《房屋租赁协议》及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据医药公司的上诉主张以及本院查明的事实，本案争议的焦点为就蒋秀丽车辆被砸的损失应由何方承担赔偿责任。
依据相关法律规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的应当承担侵权责任。本案的损害系因建筑物电梯井上的油毡脱落后坠落所导致，上述油毡虽非建筑物本身或其悬挂物、搁置物，但应视为建筑物的附着物，其坠落造成的损害赔偿责任应当适用过错推定的归责原则。医药公司作为建筑物的所有权人，对包括电梯井等设施在内的楼宇整体负有管理、维护的义务，并且根据其与京客隆公司签订《房屋租赁协议》的约定，医药公司作为出租人负有对房屋结构部分中的基础、墙体、立柱、屋顶产生的损坏的维修义务，本案中，医药公司不能提供证据证明其对房屋电梯井顶部尽到必要的管理和维护责任，对于电梯井顶部油毡坠落造成蒋秀丽车辆受损，医药公司存在过错，应当承担侵权赔偿责任。
京客隆公司作为涉诉房屋的实际使用人，应根据与医药公司签订的《房屋租赁协议》的规定，对于租赁使用的部分承担管理责任。依据双方所签订《房屋租赁协议》的内容，虽约定京客隆公司对于十五号楼电梯的维修与保养费用负责，但并未约定京客隆公司对于电梯井的屋顶部位负有管理和维护的责任，因此京客隆公司对于诉争损害的发生并无过错。医药公司虽主张依《房屋租赁协议》的约定，因京客隆公司出现维修事项时未及时报修以及对租赁物管理、使用不当造成的损失应由京客隆公司承担，但没有证据显示京客隆公司存在上述行为以及诉争损害系京客隆公司上述行为所致。综上所述，医药公司要求京客隆公司承担赔偿责任的上诉主张不能成立，本院不予支持。
综上，原审法院所作判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由北京医药通州医药公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费50元，由北京医药通州医药公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 霞
代理审判员 李春香
代理审判员 程 磊
二〇一四年一月十七日
书 记 员 王 艳