广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法三民一初字第809号
原告：阮锦美，女，1986年8月12日出生，汉族，住广东省江门市新会区。
被告：鲁展华，男，1978年11月29日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。
被告：龚辉燕，女，1983年12月1日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。
第三人：刘安洋，男，1986年7月3日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。
原告阮锦美诉被告鲁展华、龚辉燕房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年8月28日立案受理后，依法由审判员伍青花独任审判，于2014年9月24日公开开庭进行了审理。该案审理过程中，原告刘安洋当庭撤回对两被告的起诉，本院依法予以核准，并要求其作为无独立请求权第三人参加诉讼。原告阮锦美，被告鲁展华、龚辉燕，第三人刘安洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告阮锦美诉称：原、被告及第三人于2014年8月20日在中山市正日律师事务所签订了房屋买卖合同，关于买卖中山市板芙镇银华花园＊幢＊房。被告要求在原告提供最新的房屋备案证明表后才交定金，原告于次日至国土部门打印了房产登记备案表，但被告于8月22日电话告知不再购买该房，要求取消合同，并赔付2500元进行私了。而原告为进行房屋买卖花费了大量时间和精力，因与被告签订了合同也让原告回绝了其他有意向的购房人。根据双方所签订的房地产买卖合同，被告单方面解除合同应承担相应责任。故诉至法院，请求：判令两被告按合同约定赔偿违约金76000元（以首付款19万元的40%计算）。诉讼过程中，因刘安洋退出诉讼，原告将前述诉讼请求变更为38000元。
原告对其主张在诉讼中提供的主要证据有：1.房地产买卖合同一份；2.中山市商品销售合同登记备案证明表、中山市预售商品房抵押证明表。
被告鲁展华、龚辉燕共同辩称：不同意原告的诉求，房屋没有相关证件，不能过户，双方本来已协商好赔偿2500元了纠纷，但待我方支付了2500元后，原告反悔。
两被告未向法庭提交证据。
经审理查明：第三人刘安洋与两被告系老乡关系，因刘安洋与原告阮锦美联名购买的位于中山市板芙镇银华花园＊幢＊房的房屋要转卖，双方协商后经律师协助起草合同，于2014年8月20日签订了房地产买卖合同。其中约定：卖方刘安洋、阮锦美将前述房产转让给买方鲁展华、龚辉燕，交易总价359750元，其中首付款190000元，余款169750元转办银行按揭贷款。付款方式：在签订合同当日支付首付款中的170000元，并约定在收取定金当日开始，该房地产尚欠银行抵押贷款全部由买方通过刘安洋开户于中国建设银行的帐户负责偿还。余款20000元于2015年3月31日前付清，交楼时间为合同签订三日内。第八条违约责任：若甲方中途毁约，不转让房产、不依时为乙方办理银行提前还款手续及注销抵押登记等，应按交易总房价40%支付违约金给乙方，乙方有权单方解除合同，并在乙方通知三天内退回已收的全部房款本金、代还款本息及违约金。若乙方毁约，不购买房屋或不依期支付房价款及税费，甲方有权单方解除合同，乙方按总转让价款的40%支付违约金给甲方，甲方有权将房产另行出售，所收房价在解除合同三天内扣除违约金后退回乙方。
合同签订后当日，两被告未按约定交付首期款170000元，并于两天后向卖方提出因家人反对同时考虑房屋暂未能办证，想取消合同。经与刘安洋协商，双方口头同意解除合同，两被告向刘安洋支付赔偿款2500元，就此了结纠纷。刘安洋亦收取了该赔偿款，但原告阮锦美不同意取消合同，故诉至法院，提出前述诉讼请求。
另查：原告阮锦美与第三人刘安洋两人于2012年8月15日联名向中山市明智房地产开发有限公司购买了案涉房屋。中山市商品房销售合同登记备案证明表显示：该房建筑面积89.2平方米，登记备案日期为2012年8月28日，总价301280元，付款方式为银行按揭。商品房抵押证明表显示：该房贷款金额210000元，抵押权人为中国建设银行股份有限公司中山市分行，抵押登记日期为2012年9月7日。截止本案庭审辩论终结前，该房尚未办理产权证书亦未注销抵押登记。
本院认为：原告阮锦美、第三人刘安洋与两被告就位于中山市板芙镇银华花园＊幢＊房签订房地产买卖合同，双方对合同上的签名及意思表示均予以确认，故该合同已经成立并生效。我国《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项，虽规定：未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，但该规定在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”。即依法登记领取权属证书只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件。且双方在房屋买卖时，被告对该房屋尚未领取权属证书的事实是清楚的，对交易的风险和各自的权利义务是知晓和同意的，故本案诉争的房屋买卖合同关系有效，对双方都产生约束力。被告在合同签订两天后反悔，要求解除合同，并取得合同相对方之一的刘安洋同意，故才支付赔偿金2500元。至此，刘安洋与两被告之间关于房屋买卖的合同关系已经解除。但被告无证据证实本案原告作为房屋的共有权利人亦同意解除该合同并收取了该赔偿金，或事后追认共有权利人刘安洋对房屋买卖合同解除权利的处分，故其提起本案诉求并无不当。第三人刘安洋当庭陈述同意解除房屋买卖合同，确认收取了被告支付的前述赔偿金，并同意在本案撤回对两被告的起诉，系其对自身民事权益和诉讼权利的自主处分，本院予以准许。
因本案所涉买卖合同标的为房屋，系特定物，具有不可分性，且系原告阮锦美和第三人刘安洋联名共有。从民事法律行为角度分析，涉案房屋尚未办理权属证书，也存在银行按揭，无论是否合意解除，均可能存在无法办证不能履行或抵押权人银行不同意债权转让（即转按揭）等导致合同无法履行、合同目的无法实现的情形。共有权利人刘安洋的处分行为虽不能推及或替代本案原告阮锦美，但直接影响和决定房屋买卖合同的能否履行，故合同应予解除。原告在本案虽未诉求解除合同，但结合前述分析，本院确认该合同已经解除。如前述分析，因案涉房屋买卖合同解除未取得原告合意，故被告应承担相应的违约责任。根据双方所签订的房地产买卖合同第八条关于违约责任约定，购买方毁约按总转让价款的40%支付违约金给出卖方。同时，《合同法》第一百一十四条第二款，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。结合本案案情，两被告的违约过错程度，标的房屋本身存在诸多阻却交易顺利进行，妨碍合同目的得以实现的客观因素；以及共有权利人已经同意解除，无论原告是否同意，合同均无法继续履行等不可归责于两被告一方的原因。另两被告提出异议，故本院认定该违约金约定明显过高，应予调低。且双方签订合同后两天即产生争议，一周内诉至法院，至本案辩论终结时尚不足一月，无论是当地房地产市场价格波动情况，还是基于原告在双方建立买卖合同关系中所付出的成本等角度，对原告所造成的实际损失并不明显。故，本院酌定调低为3000元。两被告违背诚实信用原则，在买卖房屋过程中，未对房屋及相关政策作充分了解，草率签订合同又随意反悔，确应承担相应的违约责任。其关于原告已经同意才支付赔偿金2500元，双方所签合同已经解除不应支付违约金的辩解，系其自身对事务的认识处断，从民事法律行为及代理权限等角度，无相应证据，不能视为本案原告有授权给第三人刘安洋或事后追认。故该辩解理据不足，本院不予采信。原告阮锦美要求两被告支付违约金38000元未提交实际损失的相关证据，也未考虑己方共有人之一刘安洋已经同意解除合同，合同已实际无法履行，且房屋未办理产权证，存在银行按揭，致使作为合同相对方的两被告反悔，亦存在过错，故应自担部分损失。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条之规定，判决如下：
确认阮锦美、第三人刘安洋与被告鲁展华、龚辉燕于2014年8月20日签订的关于买卖中山市板芙镇银华花园＊幢＊房的房地产买卖合同已经解除；
被告鲁展华、龚辉燕应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告阮锦美支付违约金3000元；
驳回原告阮锦美的其他诉讼请求。
如果被告鲁展华、龚辉燕未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1700元，减半收取850元，由原告负担450元（原告已交），被告鲁展华、龚辉燕负担400元，两被告应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。
审判员 伍青花
二〇一四年九月三十日
书记员 王莉森