襄阳市樊城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂樊城屏民初字第00074号原告贾春鹏，女，1976年3月4日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市。委托代理人张兰秀，湖北三顾律师事务所律师。被告曾幼东，男，1970年11月13日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市。委托代理人马国超，湖北隆中律师事务所律师。原告贾春鹏与被告曾幼东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月27日立案受理后，多次通知被告曾幼东领取相关诉讼材料未果，遂依法留置送达并拍照记录。送达后，本院依法组成由审判员杨瑛担任审判长，审判员彭庆伟、人民陪审员吴怡参加的合议庭，于2015年4月10日、2015年7月3日两次开庭审理。原告贾春鹏的委托代理人张兰秀，被告曾幼东及其委托代理人马国超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾春鹏诉称，被告租用�告位于樊城区长征路奔泰阳光城四楼407A商铺经营餐饮，并在此设置了厕所。租赁合同约定租赁期为5年8个月，自2013年8月1日起至2019年3月20日止。租金每年19011元，每月租金1584元，每月5号前交纳。每月逾期一天除付清所欠款项外，另外每天向原告支付所欠款项1%的违约金。超过60日原告有权采取措施，收回房屋。租赁合同还约定：任何一方单方面取消、中断合同，应提前二个月通知对方，并向对方支付1万元违约金。因被告从不按租赁合同约定的时间交纳租金，且自2014年8月以来一直未交租金，原告经多次催要未果。2015年1月5日，被告用特快专递向原告寄送一份《解除合同通知书》，称“从你收到本通知之日起双方原签订合同解除，双方权利义务即终止。”被告既不拆除设在407A商铺上的厕所，恢复原告房屋原状、返还房屋，又不支付拖欠的租金及违约金。为此，原告�至法院，请求：一、判令被告拆除厕所，恢复原告房屋原状，返还房屋；二、判令被告支付2014年8月至2015年元月的租金8994.45元，2015年2月以后的租金算至被告返还房屋之日止；三、判令被告支付因逾期支付租金产生的违约金7837.22元，违约金同样计算至将房屋恢复原状并返还之日止；四、判令被告支付因其单方解除租赁合同的违约金1万元；五、本案诉讼费用由被告承担。被告曾幼东答辩称，一、合同未约定解除合同要拆除厕所、恢复原状，二、原告租给被告的房屋面积少于约定面积，其中有20余平方米系公共通道，按面积计算被告已经多交了租金；三、违约金约定过高，不予支持；四、原告收取租金未向被告提供发票。经审理查明，原告贾春鹏系襄阳市樊城区长征东路奔泰阳光城1幢4层407A室业主，其房屋所有权证编号为：襄阳市房权证樊城区字第701243**号。被告曾�东系襄樊市樊城区和谐号阳光自助餐厅的经营者。2013年11月6日，原告贾春鹏（甲方）之母张兰秀代其与被告曾幼东（乙方）签订了一份商铺租赁合同。该合同约定：一、租赁内容：甲方将位于奔泰阳光城407A的商铺出租给乙方，房屋经营范围以乙方营业执照为准；二、租赁期限：租赁期限5年8个月，自2013年8月1日起至2019年3月20日止；三、租金及其它费用：商铺租金每年19011.00元，每月1584元，水电费、物业费等相关费用由乙方直接与物业进行结算，费用自理……五、付款方式及时间：乙方在签订合同时付给甲方一个月租金作为押金，合同期满所交押金如数退还乙方，每月5号前将该月租金打到甲方指定账号……八、违约责任：1、任何一方单方面取消、中断合同，应提前二个月通知对方。并向对方支付1万元违约金；2、乙方未按时向甲方支付所有应付款项属乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%的违约金。超过60日甲方有权采取措施，收回房屋……合同签订后，被告曾幼东即使用原告贾春鹏所有的商铺进行餐饮业经营。2014年3月13日、2014年4月26日、2014年10月17日，曾幼东分三次使用其子曾钦迪的银行卡向户名为贾春鹏之母张兰秀的账号上转款人民币7921元、4753元、6337元，分别系支付2013年8月至2013年12月五个月的租金、2014年元至3月份三个月的租金、2014年4月至7月四个月的租金。自2014年7月之后的租金，曾幼东未再支付。2015年元月5日，被告曾幼东向原告贾春鹏寄送了一份解除合同通知书，以407A房屋存在物权争议纠纷、房屋产权有异、不能正常使用为由，通知贾春鹏解除双方在2013年11月6日签订的商铺租赁合同。被告曾幼东发出该解除合同通知书后，仍然占用该商铺，至今未交还房屋、与原告贾春鹏办理相�手续。原告贾春鹏多次向被告曾幼东催要租金未果，遂向法院提起诉讼，要求被告曾幼东支付所欠租金及相应违约金。本院认为，原告贾春鹏与被告曾幼东签订的商铺租赁合同未违反法律禁止性规定，内容合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。原告贾春鹏在合同签订后已经依合同约定将设施完好的商铺交付被告曾幼东使用，履行了相应的合同义务。被告曾幼东接收商铺后，在2014年8月份之前也履行了交纳房屋租金的义务。但其在2014年8月份之后至今，一直未再向原告贾春鹏交纳商铺租金，存在违约行为。其辩称原告交付租赁的房屋中有20余平方米的面积为通道，应当按租赁房屋实际面积缴纳租金的理由，因与原告提供的租赁房屋产权证记载内容及租赁合同关于租金支付方式的约定不符，故其理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合�法》第二百二十七条之规定，“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。因被告曾幼东不履行租赁合同中交纳租金的义务，其应当承担支付所欠租金及逾期交纳租金违约金的违约责任。租金按合同约定的19011元∕年、1584元∕月标准计算；逾期交纳租金的违约金按照合同约定，以每个月应付租金为本金，按1%∕日的标准从当月应支付期限起累计计算至该月租金本金付清之日止。该标准远远超过租金的30%，过分高于原告的损失。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》的第二十九条第一款、第二款之规定，本院酌情予以减少，按被告所欠缴租金总额的30%计付违约金。同时，原告贾春鹏有权要求解除合同，返还租赁的房屋。原告要求被告�还房屋、支付2014年8月至返还房屋之日止的租金及违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。2015年1月5日，被告曾幼东以“房屋产权有异，房屋不能正常使用”为由，向原告贾春鹏发出了解除合同通知书。因原告贾春鹏系所租赁商铺的唯一所有权人，产权并无争议，被告曾幼东亦一直正常使用该商铺至今，故其解除合同的理由不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条关于解除合同条件的规定。且被告曾幼东在发出该通知后，仍继续使用该租赁房屋至今，该租赁合同并未实际解除。故原告要求被告支付因单方面解除租赁合同违约金1万元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十四条第一款、第三款，第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、第二款之规定，判决如下：一、解除原告贾春鹏与被告曾幼东之间于2013年11月6日签订的商铺租赁合同；二、被告曾幼东自本判决生效之日起十日内返还原告贾春鹏位于襄阳市樊城区长征东路奔泰阳光城1幢4层407A室的商铺；三、被告曾幼东支付原告贾春鹏2014年8月至房屋返还之日的租金（租金按双方租赁合同约定的19011元／年、1584元／月计算）；四、被告曾幼东支付原告贾春鹏2014年8月至房屋返还之日逾期交纳租金的违约金（违约金按上诉租金总额的30%日计算）；五、驳回原告贾春鹏的其他诉讼请求。上述应付款项，于本判决生效之日起十日内履行，逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。案件受理费235元，由被告曾幼东负担。如不服本判决，可在�决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判长杨瑛审判员彭庆伟人民陪审员吴怡二〇一五年三月十三日书记员陈俊龙