广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第607号
上诉人（原审原告）刘楠，女，1973年4月4日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）杨东，男，1972年8月12日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）广州广雅房地产中介有限公司。
法定代表人周登杰，经理。
上诉人刘楠因与被上诉人杨东、广州广雅房地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院作出的（2011）番法民三初字第1353号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
经原审法院审理查明，杨东系坐落于广州市番禺区南村镇迎宾路段锦绣香江花园紫荆园8号楼1008房（以下简称为“涉讼房屋”）的权属人，房地产权证号为：粤房地证字第C20248**号。2011年5月14日，刘楠作为买方，与作为卖方的杨东以及作为经纪方的广雅公司共同签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定买卖之房屋地址为广州市番禺区迎宾路段锦绣香江花园紫荆园8号楼1008房（约东南向，东多南少），建筑面积96.1平方米（应以房产证面积为准）；卖方持有该物业之权属证明（房产证号：第C20248**），同时卖方保证对该物业享有完整处分权，出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引致的一切责任；该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为人民币1680000元；买方应按照附件约定的付款方式按时将楼款支付给卖方，同时买方确认已查阅该物业的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看该物业，故对该物业的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况等均予以认可；卖方交付该物业予买方使用之日期为完成交易过户当天内；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方，应向买方支付该物业成交价的10％作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，逾期三十天，买方有权不再购买该物业，卖方应该退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金；买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10％作违约金；买方逾期支付楼款，或者未能按时履行合同约定其他义务，逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。另附件：买卖双方就楼价款的支付方式及交易程序一致达成以下协议，由买方按涂销抵押按揭付款的方式支付楼款给卖方：（1）签订本合同时支付人民币5万元（￥50000元）作为定金；（2）于2011年5月17日前支付部分楼款（含定金）人民币5万元（￥50000元），卖方收款当日即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续，并在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续3天内协助买方完成申请银行贷款手续；（3）部分楼款共计人民币45万元（￥450000元）应不迟于2011年6月30日支付，但付款的前提条件是办理该物业银行通知赎契当天；（4）人民币118万元（￥1180000元）于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方�行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间的差额由买方以现金支付。上述第（1）条款中显示原书写定金为30000元（含大写），该金额被划去，更改为50000元，刘楠与杨东在该条款尾端空白处签名并加盖指模；上述第（3）条款亦出现两处更改，即“470000元（含大写）”更改为“450000元”、付款的前提条件是“办理该物业交易过户当天”更改为“办理该物业银行通知赎契当天”，刘楠在第（2）条款和第（3）条款之间尾端空白处签名盖指模，杨东在第（3）条款尾端空白处签名加盖指模。合同签订当日，刘楠向杨东支付了购房定金50000元。后，因双方对于涉讼房屋的朝向及付款方式存在争议，涉案买卖交易未继续履行。刘楠遂以涉讼房屋的实际朝向与合同约定不符，杨东在房屋朝向及付款条件问题上存在欺诈行为为由诉至原审法院，要求撤销双方签订的《房屋买卖合同》并要求杨东返还定金、支付违约金，同时要求广雅公司对上述债务承担连带责任。一审案件诉讼过程中，刘楠、杨东双方对以下问题存在争议：一、涉讼房屋朝向的确定问题。刘楠、杨东均确认涉讼房屋实际朝向为东偏南几度。刘楠表示所谓的东南向应当是处于东向和南向之间45度，即东偏南22.5度至东偏南67.5度之间才是真正意义上的东南向，如果涉讼房屋位于东南向偏东或偏南10度的范围内，也可以接受为东南向，但涉讼房屋的大厅、阳台、主卧以及次卧朝向均为东向偏南4－5度左右，并非合同约定的东南向。为证明其上述主张，刘楠提供了罗盘和指南针于涉讼房屋现场主卧测量的照片以及涉讼房屋所处小区锦绣香江规划示意图予以证实。杨东则表示根据宗地图显示以及刘楠提供的证据可知，房屋朝向为东偏南6度，并非正东向，而是东南向，只是东偏�几度、东多南少而已。此外，庭审过程中，刘楠一度主张涉讼房屋所属楼宇在宗地图中所处的位置为“混8”。2012年12月18日，原审法院对涉讼房屋的周边情况、坐落位置及朝向进行了现场勘验，刘楠、杨东最终确认涉讼房屋所在楼宇处于宗地图上所示的“混10”位置，涉讼房屋为东偏南几度的朝向。二、刘楠、杨东于2011年5月14日签订的《房屋买卖合同》是否为可撤销合同。刘楠主张其购房本意在于购买东南向的房屋，签订《房屋买卖合同》时向广雅公司借用的指南针指向摇摆不定，看不清楚具体朝向，但杨东及广雅公司工作人员均向其承诺涉讼房屋是东南向的，故双方在《房屋买卖合同》中对于涉讼房屋的朝向特别注明“约东南向，东多南少”。且其认为广雅公司作为中介方负有审核的义务，故并未查看涉讼房屋的相关材料，仅是查看了杨东的身份证。合同签订�，刘楠发现涉讼房屋朝向为东向偏南4－5度左右，与合同约定不符。刘楠认为杨东及广雅公司故意隐瞒涉讼房屋的朝向，使其误解涉讼房屋为东南向而签订《房屋买卖合同》，故该合同是其在存在重大误解的情况下签订的，为可撤销合同。杨东、广雅公司对于刘楠的上述主张则持反对意见。杨东抗辩认为涉讼房屋属于东南向，只是东偏南几度、东多南少而已。刘楠于2011年5月14日上午及下午均于涉讼房屋内实地查看，还借了广雅公司的指南针对涉讼房屋的朝向进行测量，刘楠是在完全知晓并认可涉讼房屋的朝向、面积、楼层、间隔和产权等情况的基础上才决定购买涉讼房屋的。房屋的朝向问题是客观固定、不可能任意地改变的，刘楠又是经过实地查看、测量的，杨东不可能存在所谓的故意隐瞒。而且，刘楠作为一个有独立民事行为能力的成年人，如果其真的如此重视朝向问题，不可能在不知道具体朝向时就和卖方签订合同。且双方签订合同的时候并没有明确约定东偏南几度才算东南向，双方在合同中明确约定了涉讼房屋为东南向，东多南少。因此交易未完成是刘楠单方不履行合同所致，刘楠提出撤销合同没有法律依据。广雅公司也抗辩认为涉讼房屋是东南向，只是东偏南、东多南少，刘楠实地查看了涉讼房屋的情况，其亦带了指南针供刘楠测量，而且签订合同前，双方都查看了涉讼房屋的房产证及宗地图等相关资料，刘楠对于涉讼房屋的面积、楼层、朝向等情况是知晓并认可的，根本不存在刘楠所说的故意隐瞒。三、对于首期款的付款时间及付款条件的更改问题。刘楠称杨东及广雅公司在其不知情的情况下修改了首付款的付款时间和条件。而根据合同约定及二手房交易的标准流程应当是定金5万元于2011年5月17日之前支付，首付款45万元于2011年6月30日支付，且前提是房产过户当日支付。但是后来，杨东在刘楠没注意的情况下将首付款支付前提改成了银行通知赎契当天，对此刘楠并没有在该修改过的位置签名确认。杨东反驳认为，首付款支付前提的修改是经过三方确认的，刘楠亦签名确认了。广雅公司也抗辩认为，合同中该条款是整条修改的，修改的内容是经过刘楠同意后，由其工作人员书写的，对于修改过的地方并不是每一处均要打指模，而是在每一条修改的最后签名并盖指模确认，因此刘楠在该条款最后签名并盖指模应视为对该条款修改的确认。四、合同履行情况。刘楠称其签订合同后依约支付了定金，并于2011年5月17日去银行办理了相关手续，但后来即发现房屋朝向不对，就与杨东协商解除合同，但杨东未予答复。2011年6月13日广雅公司说杨东会于2011年6月30日协助办理过户手续，而2011年6月16日广雅公司又通知刘楠称杨东会没收定金，之后双方再无任何电话联系，2011年6月30日后广雅公司发邮件要求办理过户手续，因当时银行不办公、且该房屋并非刘楠想要的，系广雅公司给了刘楠错误信息才导致该交易的，因此双方没有继续履行合同。杨东则表示，其于2011年5月17、18日左右到按揭银行申请了提前还贷，并于2011年5月20日通知了刘楠及广雅公司可以提前还贷的事情。虽然后来出现了刘楠认为房屋朝向不对、不履行合同的情况，也要求杨东不去履行合同，但杨东仍不断向刘楠催缴。后来双方经过多次商谈，刘楠表示要求少支付8万元，但其认为完全违背了合同履行的精神，故拒绝了，双方未能协商一致。广雅公司表述称，在刘楠交付定金后，买卖双方就去办理了按揭和赎契的申请，到2011年5月20日，其收到刘楠的通知称该房屋并非其想购买的朝向，不想购买房屋了，并叫其通知杨东停止办理银行赎契。后来双方协商时，刘楠要求把房价降至160万元，但杨东不同意，双方因此起诉到法院。
2011年8月，刘楠向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、撤销刘楠与杨东就广州市番禺区南村镇锦绣香江花园紫荆园8号1008房所签订的《房屋买卖合同》，杨东向刘楠返还定金5万元整；2、杨东因欺诈及违约须支付违约金5万元整给刘楠；3、一审案件诉讼费用由杨东负担；4、广雅公司对杨东的上述债务承担连带责任。
原审法院认为，本案件中各方当事人对于涉讼房屋的具体朝向问题并无太大的分歧，均认为是东偏南几度的方向，其中刘楠具体认为是东偏南4－5度左右，但是双方对于该朝向是否属于合同中约定的“约东南向、东多南少”争议较大。刘楠主张认为东南向应当是东偏南22.5度至东偏南67.5度之间，现涉讼房屋的朝向为东�南4－5度左右并非东南向，杨东及广雅公司故意隐瞒涉讼房产的朝向，使其产生重大误解才致与之签订《房屋买卖合同》。重大误解的民事行为，是指行为人对于民事行为的重要内容产生错误的理解，并且基于这种错误理解而为的民事行为。根据最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”而在一审案件中，首先，刘楠、杨东双方在签订的《房屋买卖合同》中明确注明涉讼房屋的朝向为“约东南向，东多南少”，即刘楠在签订合同之时已经知晓涉讼房屋约为东偏南方向，且东向居多。双方仅约定涉讼房屋约为东南向，至于东偏南几度方为东南向，双方并未在合同中作出明确约定。因此，涉讼房屋东偏南4－5度的朝向与合同中约定的“约东南向，东多南少”并不相悖。其次，2011年5月14日上午及下午，刘楠在杨东及广雅公司的陪同下对涉讼房屋内进行实地查看，且刘楠通过指南针等测绘工具对涉讼房屋的朝向进行测定，但是其认为由于指南针过小无法辨别清楚。在此情况下，刘楠如认为涉讼房屋的朝向并不符合其要求，其完全可以在核实后再行购买。刘楠作为一个具备完全民事行为能力的自然人，应当在完全知晓并认可涉讼房屋的朝向、面积、产权等情况的基础上作出购买决定。最后，杨东及广雅公司均表示签订合同当天，杨东出示了涉讼房屋的房地产权证及宗地图供刘楠核对。但是刘楠陈述其认为广雅公司作为中介方负有审核的义务，故并未查看涉讼房屋的相关材料，仅是查看了杨东的身份证。刘楠作为购房人�在准备购买房屋之前，明知有相关房屋权属资料的情况下却不予查看，明显有悖常理。而且，从刘楠、杨东所签订的《房屋买卖合同》来看，该合同中明确约定了涉讼房屋的房产证号及买方确认已查阅该物业的权属证明文件等内容的条款，亦印证了刘楠应在签订合同时有查看涉讼房屋相关权属证明的事实。此外，即使刘楠不予查看，亦是刘楠未对自己的购房行为履行谨慎的注意义务，应当对自己的行为承担相应的法律后果。故此，刘楠、杨东于2011年5月14日签订的《房屋买卖合同》是各方当事人真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，刘楠、杨东双方因此建立的房屋买卖合同关系合法有效。刘楠提出其因对涉讼房屋的朝向存在重大误解而与杨东签订涉讼房屋的《房屋买卖合同》的主张，理据不能成立。故，对于刘楠要求撤销上述合同的诉请，没有法律及�同的依据，原审法院不予支持。同理，刘楠以此为由不同意继续履行合同，其主张杨东返还定金及支付违约金的诉讼主张，缺乏理据，原审法院亦不予支持。对于刘楠主张广雅公司应对返还定金及支付违约金承担连带责任，于法无据，而且刘楠与广雅公司之间就涉讼房屋成立的是居间合同关系，属于另一法律关系，因此对于刘楠的该诉请原审法院亦不予支持。至于刘楠诉称杨东及广雅公司在其不知情的情况下修改了首付款的付款时间和条件的问题。《房屋买卖合同》附件约定购房款支付方式为涂销抵押按揭付款，该条第（3）项将首付款数额修改为45万元，支付时间修改为办理过户当天，刘楠、杨东均在该条款尾端空白位置签名并加指印。合同签订后，刘楠却主张首付款支付时间的修改其并不知情，有悖常理，且其无法提供相关证据证实其上述主张，应当承担举证�利的法律后果，故，对于其该主张，原审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：驳回刘楠的全部诉讼请求。一审案件受理费2300元，由刘楠负担。
刘楠不服原审法院作出的判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误，证据不足，逻辑不清：（一）、一审法院对“涉案房屋东偏南4-5度的朝向与合同约定的约东南向，东多南少并不相誖的认定明显错误。“东偏南4-5度”的方向是属于东向范围内的东偏南（东多南少），而合同中特别约定的是“东南向，（东多南少）”，前提是须在东南向范围内。一审法院将东偏南4-5度界定成东南向范围，但在事实上此范围恰恰位于东向范围内。（二）、一审法院对“刘楠在签订合同之时已经知晓涉讼房屋约为东偏南方向……”的认定严重与事实不符。产权人及中介在购买前及交易过程中一直强调该房屋是东南向的，刘楠看房时虽然想用指南针进行测量，但因携带的该指南针失灵或损坏导致无法测量。刘楠又从阳台直望与大马路的夹角进行朝向判断，但鉴于刘楠对参照物即大马路误认为属于正南北走向，而由此判断此房为东南向，东多南少，但因为刘楠对朝向有特殊要求，故在合同中特别约定“约东南向，东多南少”，该约定属于产权人对该房屋朝向的承诺！此特别约定应优于格式条款之约定！以此来保障刘楠的真实意识，即刘楠强烈要求所购房屋的必须为东南向！若非东南朝向，则与刘楠真实意识不符，甚至刘楠可理解为该合同因未达成双方特别约定的条件而未生效！！！刘�在交易期间，因对地理环境的误解、房东及中介的信任，以及第一次购买房屋的经验缺乏，签订了该购房合同，导致签约房屋非刘楠真实想购买的房屋。（三）、一审法院认为刘楠未当场查看房屋权属资料视为未履行谨慎的义务，此并非事实：因产权人现场未向刘楠出示产权资料，以客观事实即事后补交资料的后约定，改变了合同中的先约定。经刘楠催促，在签约后第三天得到中介邮件发送的房产资料，当天立即查看，发现了朝向并非刘楠真实想购买的东南向的事实。刘楠在现场已用指南针测朝向、利用参照物判断朝向，特别是在合同中约定朝向等，均显示刘楠在履行谨慎的义务。刘楠也在2011年5月19-20日分别以电话及邮件的形式通知对方，这个朝向不是刘楠想要的，要求协商解除。因对方未提供资料，而一审法院却定性为刘楠未履行谨慎的义务，此明显属于“刘�为对方的错误而埋单”，一审法院认定的事宜以及由此作出的推论不合逻辑，更对刘楠不公平！二、一审判决适用法律不当：一审法院应适用合同法第61-63条：对当事人就物品质量约定不明确可按交易习惯确认，按行业通常标准确认。”。但一审法院只凭借主观的判断，而忽视法律的相关规定。行业规定，即指南针设计原理中，指南针显示的图中，均可以明确地显示东偏南0-22.5度为东向范围内，这是符合生活习俗、交易习惯的理解，开发商卖楼，中介介绍房屋也不会把东偏南4-5度的房屋按东南向做出承诺！一审法院无视该案件中刘楠存在的重大误解，而将刘楠的重大误解定性为“知晓”，并且将“东偏南”直接认定为“东南向”，忽略了东向中也存在东偏南的这一事实。另，刘楠要求与房东协商解除合同，房东（杨东）拒绝，故刘楠只能同意继续履约，并通知房东刘楠已履约，发短信回复表示同意继续交易，但2011年6月16日房东又单方面停止履约，明确表示不再放卖此房，刘楠则无法再继续交易。综上所述，1、请求二审法院撤销一审判决，依法改判：撤销《房屋买卖合同》，返还给上诉人定金伍万元整。2、一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人杨东答辩称：上诉人的上诉不能成立，原审判决正确，请求二审法院予以维持。
被上诉人广州广雅房地产中介有限公司没有发表答辩意见。
经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。
本院认为：刘楠与杨东签订的《房屋买卖合同》为双方当事人自愿签订，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，原判认定双方的房屋买卖合同关系成立有效正确。关于房屋朝向是否符合合同约定的问题。有关对于涉案房屋朝向的约定为合同第一条中“约东南向，东�南少”的约定，此外根据合同第五条“买方应按照附件约定的付款方式按时将楼款支付给卖方，同时买方确认已查阅该物业的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看该物业，故对该物业的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况等均予以认可”的约定，反映刘楠作为购房人知道涉案房屋包括座向的状况。事实上，刘楠也通过指南针、目视参照物等方式确认了房屋的朝向，其在签订合同时并没有提出异议。现刘楠以其测量时指南针失灵、误认参照物的朝向为由，认为涉案房屋并不符合房屋朝向的约定。本院认为，刘楠声称其对于房屋的朝向有特殊要求，其更应负审慎的审查义务并在合同中予以明确。合同约定的“约东南向，东多南少”的表述，未明确具体东向与南向之间的度数，据此，不能认定合同约定的“约东南向，东多南少”是指东偏南22.5度至东偏南67.5度之间。原审认定涉案房屋的朝向与“约东南向，东多南少”的约定并不相悖的意见本院予以认可。需要指出的是，不论刘楠原实地测量涉案房屋的朝向认为没有问题，还是刘楠重新测量后认为房屋朝向有问题，均不是出卖人杨东所可以控制的，刘楠应对自己的行为承担相应的民事责任，刘楠以杨东故意欺骗房屋的朝向为由要求撤销案涉合同及杨东返还定金，本院不予采信。
关于刘楠主张杨东未履行合同约定的银行赎契手续构成违约的问题。根据合同约定，刘楠交付部分楼款（含定金）后，杨东完成提前还贷、涂销抵押登记、协助刘楠申请银行贷款手续，部分楼款45万元应不迟于2011年6月30日支付，在2011年5月17日刘楠发现房屋的朝向问题后，已与杨东协商解除合同，在此后刘楠与杨东、中介人员的交涉中再次表达了要求�除合同的意见。以上事实，均可以证明刘楠是因房屋的朝向问题以其实际行为表示其不再继续履行合同，事实上至2011年6月30日，刘楠也没有向杨东支付房款和办理房屋过户手续。刘楠以杨东违约为由要求杨东返还定金同样不成立，本院不予采纳。综上所述，经审查原审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人刘楠负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 陈珊彬
审判员 郭东升
二〇一四年四月十五日
书记员 阮志雄