安徽省淮南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮民一终字第00257号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张甫，户籍地浙江省温州市龙湾区，经常居住地安徽省淮南市田家庵区。
委托代理人：胡传省，系张甫所在单位淮南市普天商贸有限责任公司推荐的公民。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司，住所地合肥市庐阳区。
法定代表人：陶先斌，该公司董事长。
委托代理人：张寅，安徽华人律师事务所律师。
委托代理人：王金童，安徽华人律师事务所律师。
上诉人安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司（以下简称红府超市公司）、张甫因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2014）田民一初字第01043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月24日公开开庭进行了审理。红府超市公司的委托代理人王金童，张甫及其委托代理人胡传省到庭参加诉讼。红府超市公司法定代表人陶先斌经本院传票传唤未到庭参加诉讼。红府超市公司于2015年5月13日向本院提出撤诉申请，申请撤回上诉，本院于2015年5月13日裁定予以准许。本案现已审理终结。
红府超市公司原审诉称：2009年4月1日，红府超市公司和张甫签订《租赁合同书》一份，约定红府超市公司将其位于淮南市龙湖路上的物业一楼商业用房租赁给张甫用于经营服装、鞋类和餐饮。合同中对租赁期限（租期至2014年3月30日止），租金、支付方式及违约责任均作出了明确的约定。张甫承租期间违反合同约定，在未征得红府超市公司同意的情况下将该房屋部分违法转租给飓风动漫城、蒸功夫等单位使用，构成根本违约。鉴于此，红府超市公司已于2013年12月2日向张甫发出《合同解除函》，解除了与张甫之间的房屋租赁合同，现合同已经到期，张甫不仅没有支付最后一个季度的房屋租金（即2014年1月1日至2014年3月30日的租金）27.5万元和2014年3月31日以来的水电费，同时还拒不清场。红府超市公司多次要求张甫支付租金等费用并进行清场，但张甫对红府超市公司的合理请求一直置之不理，红府超市公司只能诉诸法律，请求人民法院判令张甫支付红府超市公司房屋租金275000元及违约金147150元（以275000元为基数，按日5‰，自2014年12月11日起计算至2014年3月30日止），判令张甫返还非法占有的红府超市公司房屋，判令张甫支付房屋占有费180000元（以每天3000元计算，从2014年3月31日起暂计算至2014年5月30日，以后顺延计算至张甫实际将房屋返还给红府超市公司时止），判令张甫支付拖欠红府超市公司自2014年3月31日起以来的水电费4700元（计算至张甫实际将房屋返还给红府超市公司时止），本案诉讼费用由张甫承担。
张甫原审辩称：张甫不存在违约。红府超市公司至今还有大面积房屋没有交付给张甫。违约金不存在，房屋占有费不存在。
张甫原审反诉称：张甫于2009年4月1日与红府超市公司签订了一份《租赁合同书》，约定租赁红府超市公司龙湖路店一楼2000平方米的商业用房。因为红府超市公司不能按时全部交付租赁房屋，张甫本打算用租赁房屋进行的商业项目不能运营，只好先将部分交付的租赁商业用房转租给别人，待全部交付后续签租赁合同，张甫再用全部租赁房屋进行项目运营。租赁合同生效后，红府超市公司分别向张甫的转租户于2009年4月1日交付了224平方米，于2010年5月8日交付了150平方米，于2011年8月6日交付了250平方米，于2012年11月25日交付了300平方米，剩余面积的租赁商业用房时至今日红府超市公司仍然没有交付给张甫。张甫按照合同约定的义务已经全部履行完毕。合同到期后张甫要求续签租赁合同进行项目运营，遭到红府超市公司拒绝。张甫认为，由于红府超市公司没能履行合同义务，多收取了张甫交付的房屋租金3498692元，依法应当返还，红府超市公司因为违约给张甫造成的实际损失即多付租金相应期间的利息损失依法应当承担，诉讼费用由红府超市公司承担。
红府超市公司原审辩称：张甫诉称情况是扭曲事实，颠倒黑白，2009年4月1日双方签订租赁合同，租赁期限到2014年3月30日止，合同签订后红府超市公司依约向张甫完全交付了2000平方米的商业用房，但由于张甫自身原因在未征得红府超市公司同意的情况下先后将涉案房屋部分转租给蒸功夫、永和豆浆及飓风动漫城等三家使用。张甫经营的普天鞋业使用1000平方米，2013年12月红府超市公司因为张甫转租事宜发出《合同解除函》，自始至终都不存在张甫多交租金的情况，现红府超市公司为逃避付款、清偿的义务，恶意提起反诉，明显与事实不符。张甫的反诉请求没有事实依据，双方的合同已经于2014年3月30日到期，故截止到张甫提起反诉时，已经不存在反诉的客观情况，张甫反诉称的多交的300多万元的租金并非事实，且未提供相应的有力证据加以佐证，只向法庭提交其单方制作且真实性无法佐证的租金表。合同到期后，张甫无视合同约定，拖欠租金，没有诚信可言，红府超市公司不再与其合作，是自身权利。
原审查明：2009年4月1日，红府超市公司（甲方）与张甫（乙方）签订租赁合同书，双方约定：根据合同法及相关法律、法规的规定，为明确出租方与承租方的权利和义务关系，双方经充分协商一致，就红府超市公司龙湖路店一楼商业用房租赁事宜，按有关规定签订本合同，合同签订如下：
第一条租赁房屋范围及用途1、范围：（具体范围见平面图）。2、租赁面积：（具体面积见平面图）。3、用途：服装、鞋类、餐饮。
第二条租期、交纳期限、房屋租赁费用、交付标准。一、租期、交纳期限：1、甲方暂定2008年11月20日将租赁房屋约2000平方米交付乙方，租期从2009年4月1日至2014年3月30日，租赁房屋交房时双方派人到现场进行验收并签署房屋交接单，双方签字后视为甲方正式交付租赁房屋。2、甲方给予乙方装修期为3个月，自合同审批通过，交付房屋后开始计算。交付租赁房屋前甲方应该及时清理一楼场地物品，将电梯拆除并将电梯口封好。甲方与乙方可同时施工，如因甲方施工导致乙方在装修期内未完成装修，则装修期可相应延长。3、合同双方签字确认，并在一周内，乙方向甲方缴纳10万元保证金后合同生效。二、房屋租赁费用交付标准：1、该房屋租赁费第一年为100万元整，第二年为100万元整，第三年为110万元整，第四年为110万元整，第五年为110万元整。2、租金支付：以先付租金后使用原则，每季度开始前二十日付清，首次租金应于2008年12月26日前交付甲方。乙方未按时向甲方支付房租、水电费、物业等费用属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款5‰的违约金。3、承租期间，乙方经营实际发生的水、电、电话、煤气等费用由乙方承担。乙方经营范围内的有关治安费、绿化费、卫生费等政府职能部门规定的费用由乙方直接向当地职能部门交纳；甲方以现有水电设备交付，水电费按自来水公司和供电局定价收取（期间自来水公司和供电局水电价格如有改动，则相应改动）。甲方负责将电源送至指定开关箱位置。甲方负责为乙方提供单独水电表。4、甲方提供现有中央空调系统部分机组，可独立供乙方使用，电费由乙方自理，使用过程中空调的维保和维修由乙方负责，费用乙方承担。乙方要确保专人和专业公司负责维保，不得损坏相应设备，否则将予以赔偿。5、甲方提供一楼部分外墙面，供乙方作为广告和招牌使用（具体位置另订）。乙方拥有租赁期的使用权，乙方不得将广告位转租给第三方或内容涉及第三方。广告内容和设计方案需甲方同意，具体申报和费用由乙方负责，甲方予以配合。
第三条甲乙双方的权利和义务1、甲方保证提供的该物业所有权，并提供房产证复印件，确保乙方租赁期间的使用权。2、甲方负责以房屋现有消防措施、设备交付；乙方特殊需要，乙方自行购置，并报消防部门验收批准。3、乙方保证按照合同规定如期支付租金、水电费。4、乙方在不违反国家相关建筑标准规定的情况下，书面申请并通过甲方同意，可对物业内部布局进行调整和整修。未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变该物业的任何建筑结构。5、乙方应正常使用并爱护房屋及甲方提供的各项设备、设施。由乙方造成房屋或设备设施的损坏或故障，乙方应及时进行维修并承担费用，由乙方使用不当导致房屋附属设施设备损坏的应赔偿相应损失。6、乙方承担物业内的卫生以及防水、防盗等安全责任，甲方予以配合并服从甲方统一管理。7、乙方在承租期内发生的经济、法律纠纷由乙方自行承担，与甲方无关。8、合同到期，乙方享有同等条件下优先租赁权。9、租赁期间，确属乙方经营不善，需终止合同或转租必须经甲方同意并另行协商。甲方在租赁期内如需出售房屋需对乙方进行约定赔偿（见第四条）。10、租赁期间，乙方不得以任何借口拖欠和拒付租金，否则甲方有权停水停电并终止合同。
第四条违约责任甲方在租赁期内出售房屋，应提前半年通知乙方，如因甲方无故终止与乙方的合同，甲方赔偿乙方损失，双方约定违约第一年赔偿为200万元，第二年为150万元，第三年为100万元，第四年为50万元，第五年为50万元；乙方在租赁期内中止合同，乙方约定赔偿甲方100万元。
第五条合同的解除一、有以下情况之一，甲方有权解除本合同，并要求乙方赔偿损失：1、乙方不支付租金或不按约定支付租金超过30天；2、严重损坏房屋结构或致房屋严重受损；3、利用承租房屋进行违法活动；二、有下列情况，乙方有权解除合同，并要求甲方赔偿损失；1、甲方延迟交房达90天以上。2、因甲方原因严重影响乙方经营时。如遇不可抗力或政府拆迁因素造成合同不能执行，双方不负法律责任。三、因乙方违约而导致解除合同以及合同租期届满，乙方对租赁房屋的装潢部分按以下原则处理：1、可移动部分乙方10天内自行搬离；否则视为放弃所有权，甲方有权处理。2、对不可移动部分不得擅自拆除，无偿归甲方所有。
第六条争议解决在履行本合同中如发生争议，由双方协商解决，如协商不成，任何一方均可向有管辖权的人民法院起诉；本合同未尽事宜，双方另行协商做出补充协议。
合同签订后张甫按照合同的约定向红府超市公司交纳租金，直至2013年底，双方对此没有争议。2008年12月24日，张甫将上述房屋其中的224平方米房屋转租给孙广林，双方约定甲方（张甫）暂定2008年12月26日将转租房屋约224平方米交付乙方（孙广林），租期从2009年元月26日至2013年12月26日，双方签字后视为甲方正式交付租赁房屋，房屋租金241920元，第二年、第三年、第四年租金均为241920元，第五年租金为221760元等。2010年4月1日，张甫与陈继光签订租赁合同书，将上述房屋其中的150平方米转租给陈继光，租期从2010年5月8日至2014年5月7日，租金110000元。2011年8月6日，张甫与王磊签订协议，将上述房屋其中的250平方米转租给王磊，租期从2011年8月6日至2014年8月5日，租金每年310000元。2012年11月20日，张甫与廖光四签订租赁合同书，将上述房屋其中的300平方米左右转租给给廖光四，租期从2012年11月25日至2013年11月24日，租金168000元。至2013年12月双方因是否续租，续租面积产生争议，红府超市公司向张甫邮寄合同解除函，合同期限最后一个季度的租金张甫没有交纳。
原审法院经审理认为：本案为合同纠纷，红府超市公司与张甫签订的租赁合同，符合平等、自愿的原则，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，是依法成立的有效合同，双方当事人应当注重诚信、全面行使权利和履行义务。合同于2009年4月1日签订，直至2013年底双方均实际履行了合同，张甫按照合同约定支付了租金合计5025000元，即合同期最后一个季度的租金275000元没有交纳，双方在此履行期间相安无事。2013年底张甫因续租房屋等要求，与红府超市公司协商未果，双方产生纠纷。张甫未支付最后一个季度的租金，不愿交回承租房屋，红府超市公司提起诉讼要求张甫支付租金及违约金，返还房屋，支付占用房屋费用，支付水电费。在诉讼过程中张甫提出反诉称，在合同期内除了交付部分房屋面积外，红府超市公司未向张甫交付大部分的房屋，多支付的房屋租金3498692元，应当退回，同时张甫转租出去的房屋是经过红府超市公司同意的。原审法院认为双方签订合同后，张甫即按照合同约定长期交纳房租，该房屋租金数额较大，达数百万元，双方虽然没有履行交接房屋的手续，但双方已经实际履行了合同，在长达近5年的合同履行期间内，张甫依约交纳房租，未提出相关异议，应当视为双方对房屋面积等已经达成了合意。同时在合同期限内，张甫将承租红府超市公司的房屋转租给孙广林、陈继光、王磊、廖光四等四人，并未征得红府超市公司的同意，红府超市公司也未在事后予以追认，张甫的行为构成违约，同时违反相关法律规定。张甫在要求续租无法满足的前提下，采取拒付租金，拒不返还房屋的行为，违反合同约定，不利于建立健康、诚信、有序的市场经济关系，现红府超市公司要求张甫支付拖欠的租金，返还房屋的请求符合法律规定。红府超市公司主张支付违约金147150元，根据我国合同法及其司法解释的规定，该数额应当在实际损失的30%范围内予以调整。红府超市公司主张房屋占用费用18万元，按照每天3000元计算从2014年3月31日至2014年5月30日的房屋占用费，因红府超市公司主张该损失时合同已经期满，其依照原租赁合同拟定的每天3000元损失，由于没有相应评估机构对此进行评估定价作为判决依据，故该损失应当另案处理为宜。红府超市公司请求张甫支付水电费4700元，因未提供相应证据佐证，该项请求，不予支持。张甫的反诉请求，没有事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告张甫在判决生效后十日内一次性支付原告安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司拖欠的房屋租金275000元（2014年第一季度），支付违约金82500元（基数为275000元，按约定的日5‰计算，从2013年12月11日至2014年3月30日，不超过30%）；二、被告张甫于判决生效后十日内返还承租的原告安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司位于安徽省淮南市田家庵区金色大地楼中楼裙楼第一层房屋；三、驳回原告安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司其他诉讼请求；四、驳回反诉原告张甫的反诉请求。本诉案件受理费9869元，保全费3554元，合计13423元，由安徽省徽商红府连锁超市有限责任公司负担5516元，张甫负担7907元；反诉案件受理费34789元，依法减半收取17394.50元，由张甫负担。
宣判后，红府超市公司和张甫均不服，分别向本院提起上诉。红府超市公司于2015年5月12日向本院提出撤诉申请，申请撤回上诉，本院于2015年5月12日作出（2015）淮民一终字第00257号民事裁定，准许红府超市公司撤回上诉。
张甫上诉称：原审判决认定事实错误，双方租赁合同约定，交付租赁房屋的程序是双方派人到现场、验收租赁房屋、签署交接单、双方签字确认。根据已经查明的事实，双方无上述交接程序。原审判决认定张甫按照合同约定的长期交纳房租，应视为双方对房屋面积等已经达成合意，是错误的。原判认定，张甫将承租红府超市公司的房屋转租给孙广林的行为构成违约是错误的。双方合同虽约定张甫转租需经红府超市公司同意，事实上，张甫转租给孙广林的部分房屋尚不足以满足孙广林的需要，红府超市公司和孙广林另行签订了租赁合同，将自己的一部分房屋租赁给孙广林。因此，红府超市公司对张甫的转租行为是明知并同意的。事实上，张甫和红府超市公司于2009年4月1日签订的《租赁合同书》，红府超市公司将2000平方米的商业用房租赁给张甫。因红府超市公司迟迟不能按时全部交付房屋，致使张甫本打算进行的运营项目不能运营，只能和红府超市公司沟通，在征得红府超市公司同意的情况下，先将已交付的部分房屋转租他人，待红府超市公司全部交付房屋后，续签租赁合同。红府超市公司于2009年4月1日交付了224平方米，于2010年5月8日交付了150平方米，于2011年8月6日交付了250平方米，于2012年12月25日交付了300平方米，剩余面积至今未交付。由于红府超市公司没能按时全部交付房屋，多收取的3498692元租金，应当予以返还。请求撤销原判第一、第四项，依法改判支持张甫的一审全部诉讼请求。
红府超市公司辩称：1、就一审张甫反诉部分，原判认定事实清楚，适用法律正确，不存在红府超市公司不完全交付房屋的情形。2、与案外人签订的转租合同，签订主体是张甫，不是红府超市公司，张甫没有证据证明红府超市公司未全部交付房屋。3、结合一审证据材料及核实的事实，张甫拖欠租金以及违法转租的事实是存在的。4、原审判决是依据张甫拖欠租金和违法转租认定张甫违约。因此，请求驳回张甫的上诉请求。
双方对一审证据的证明观点及质证意见，均与一审一致，本院认证意见与一审一致。
双方二审均未向本院提交新的证据。
本院对一审查明的事实予以认定。
本院归纳本案的争议焦点为：红府超市公司是否将租赁房屋全部交付张甫，以及红府超市公司是否存在多收取张甫租金的行为。
针对上述争议焦点，本院评判如下：
张甫主张红府超市公司未依据租赁合同约定向其交付全部房屋。但结合本案查明的事实，双方签订租赁合同书时红府超市公司未签署日期，张甫落款日期为2009年4月1日，但租赁合同第一条却约定，红府超市公司暂定2008年11月20日，将租赁房屋约2000平方米交付张甫，租期从2009年4月1日至2014年3月30日。同时，张甫2008年12月24日即与孙广林签订转租合同，暂定2008年12月26日将224平方米交付孙广林，租期从2009年元月至2013年12月26日。可见双方租赁合同虽约定交接房屋时双方派人到现场、验收租赁房屋、签署交接单、双方签字确认等程序，但双方并未遵守，张甫在签署租赁合同前已经实际接收房屋，并且已经向案外人孙广林转租。此外，张甫和红府超市公司签订租赁合同后的近5年中，未对房屋面积问题提出任何异议，且一直按约全额向红府超市公司交付房屋租金。故对张甫关于红府超市公司一直未全部交付房屋的事实主张，本院不予采信。由于张甫关于红府超市公司一直未全部交付房屋的事实主张不能成立，其主张红府超市公司应退回已收取租赁费用的诉讼请求亦不能成立，本院不予支持。根据已查明的案件事实，张甫拖欠最后一个季度的租金275000元没有交纳，按照双方合同约定，张甫如逾期支付租金应按照日5‰的标准向红府超市公司支付违约金，原审判决参照红府超市公司的实际损失，对违约金的计算标准予以降低，判令张甫在支付拖欠租金的同时支付82500元违约金并无不当。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，张甫的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费及保全费用负担方式按一审判决执行。二审案件受理费用20726.5元，由张甫负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 永
审 判 员 张 晨
代理审判员 刘凤玉
二〇一五年五月十三日
书 记 员 李 乐
本案所涉及法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；