上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）初字第2749号
原告汤延峰。
原告肖薇。
原告汤凡樱。
法定代理人汤延峰。
三原告共同委托代理人汤延斌。
被告上海泽宇置业有限公司。
法定代表人项斌。
委托代理人陈家新。
委托代理人钟蕾。
原告汤延峰、肖薇、汤凡樱与被告上海泽宇置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年10月30日立案受理后，于2013年11月27日、12月20日两次公开开庭进行了审理。嗣后，因案情复杂，转为普通程序于2014年2月27日、6月13日两次公开开庭进行了审理。三原告共同委托代理人汤延斌、被告委托代理人钟蕾均到庭参加了四次庭审，被告委托代理人陈家新到庭参加了第一、二、四次庭审，原告汤延峰及其作为汤凡樱的法定代理人到庭参加了第四次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称：2008年12月25日，三原告与被告签订《上海市商品房预售合同》一份，约定由原告向被告购买本市松江区洞泾镇长兴东路XXX弄XXX号合生国际花园联排别墅（以下简称“45号房屋”）。原告付清房款后，被告于2010年4月30日交付房屋。但因45号房屋主体结构质量不合格，经多次交涉无果，原告于2012年3月19日向本院起诉，要求被告履行在《上海市新建住宅质量保证书》上所作的承诺：调换房屋。该案判决原告胜诉，被告不服提起上诉，但二审维持原判。该案虽已执行完结，但根据原被告双方最初于2008年12月25日签订的《上海市商品房预售合同》中第十、十一条的约定，被告应于2010年4月30日前向原告交付满足相关国家质量标准的45号房屋，且该房屋应取得《住宅交付使用许可证》，但45号房屋在交付时却存在严重的质量问题，经鉴定为主体结构不合格。被告以欺骗手段使涉案房屋通过竣工验收并取得《住宅交付使用许可证》，以此作为交房依据，存在严重的商业欺诈。原告于2010年4月30日接收45号房屋至今，因质量问题无法按计划装修入住，为此多次找被告交涉，甚至无奈涉诉，付出了大量的精力和物力，也给原告的工作及生活带来极大不便。因而诉至法院，要求判令：1、被告向原告支付2010年5月1日至2013年8月25日期间的违约金1，175，019元；被告退回原告缴纳的2010年5月至2010年12月期间的物业费8，064.80元及利息损失725.83元；被告无需缴纳2011年1月1日至原告将45号房屋退回被告期间的物业费；2、被告赔偿原告因房屋主体结构质量不合格导致无法装修入住、从而在外租房三年时间的租金54万元；3、被告全额承担原告购买45号房屋及交房过程中发生的税费共计10.66万元；4、被告对原告因房屋置换产生的房产税进行经济补偿78，203.70元；5、被告赔偿原告因房屋置换后目标房屋与原房屋的位置差价50万元；6、被告赔偿房屋置换的面积差损失20，716元；7、被告赔偿原告处理本案发生的相关费用共计81，704.10元（含公证费、快递费、前案判决生效后来沪处理事务的差旅费、误工费）；8、被告赔偿原告因房屋质量问题引发诉讼造成的耗时人工费10万元。审理中，原告在保持上述第2、3、5、6、7、8项诉请不变的基础上将剩余诉请变更为要求判令：1、被告向原告支付2010年5月1日至2013年8月25日期间的逾期交房违约金1，175，019元；4、被告补偿原告因房屋置换产生的2013年房产税1，955元。
被告辩称：原告基于同一法律关系、同一事实、同一案由两次起诉，属于重复诉讼，违反一事不再理原则应当裁定驳回。原告诉请中除了补偿面积差和位置差具有一定合理性外，其余诉请均不合理，关于逾期交房违约金，因原告已选择换房，故不应再主张该违约金；关于不能及时入住而在外租房的租金损失，虽具一定合理性，但原告应当在前案中提出，现前案已经两审终结，故该诉请亦属重复起诉。至于其余诉请，则均属非必要损失，原告本可选择维修或者退房，但其坚持以换房来解决争议，对此不理智选择导致的额外损失，原告应自负其责。
经审理查明：2008年12月25日，原、被告签订上海市商品房预售合同一份（以下简称“系争合同”），约定原告向被告购买系争房屋，房屋面积暂测为217.44平方米，其中套内建筑面积217.44平方米，另有地下附属面积142.60平方米，房屋总价款暂定为3，189，697元。合同第十一、十二条约定，被告定于2010年4月30日前将该房屋交付给原告；如未交付的，应当向原告支付违约金，违约金按原告已付房价款日万分之三计算，违约金自该合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。该合同另就其它事宜进行了约定。
被告另向原告出具上海市新建住宅质量保证书，该保证书第六条载明：“经市有关专业检测机构鉴定，属主体结构质量不合格的，本公司允许住户退还或调换住宅，并承担有关的鉴定费用”；第九条载明：“本保证书作为该住宅销售合同的附件，是合同的有效文件，与合同具有同等法律效力；该住宅转让时，本保证书应当随住宅一并转让至受让住户，受让住户享有与原住户同等权利，承担同等义务”。
2010年4月30日，原、被告签订房屋入伙交付手续确认书，确认双方于2010年4月30日进行住宅验收交付，实测建筑面积为360.02平方米，地上建筑面积为217.14平方米，地下建筑面积为142.88平方米，总房价款为3，189，520元，原告已付清所有款项。原、被告另签订房屋交接书一份，确认双方于2010年9月25日进行交接，实测建筑面积为217.14平方米，另有地下附属面积142.88平方米，总房价款为3，189，520元，原告已付清所有款项。2010年10月26日，45号房屋过户至原告名下，面积为360.02平方米。
后因房屋存在严重质量问题，原告曾向本院提起诉讼即（2012）松民三（民）初字第869号案件（以下简称“该案”），该案中原告要求：判令原告将上海市松江区洞泾镇长兴东路XXX弄XXX号房屋过户并交付给被告，被告将上海市松江区洞泾镇长兴东路XXX弄XXX号房屋（以下简称“53号房屋”）过户并交付给原告。被告在该案中辩称，由于原告要求调换的53号房屋已经预订并销售，且45号房屋并非危房，因此对原告要求换房的要求不予认可。
该案中，针对45号房屋的质量问题，经原告申请，本院委托鉴定部门进行了鉴定。该案本院认为，本院认为45号房屋主体结构质量不合格，被告应按约将53号房屋调换给原告。因涉案的两套房屋均为现房，故双方应同时履行各自交付及过户的义务，并最终判令：一、上海泽宇置业有限公司于该判决生效之日起十五日内将坐落于上海市松江区洞泾镇长兴东路XXX弄XXX号房屋过户至原告汤延峰、肖薇、汤凡樱名下；二、被告上海泽宇置业有限公司于该判决生效之日起十五日内将坐落于上海市松江区洞泾镇长兴东路XXX弄XXX号房屋交付原告汤延峰、肖薇、汤凡樱；三、原告汤延峰、肖薇、汤凡樱于该判决生效之日起十五日内将坐落于上海市松江区洞泾镇长兴东路XXX弄XXX号房屋过户至被告上海泽宇置业有限公司名下；四、原告汤延峰、肖薇、汤凡樱于该判决生效之日起十五日内将坐落于上海市松江区洞泾镇长兴东路XXX弄XXX号房屋交付被告上海泽宇置业有限公司。判决后被告不服提起上诉，二审作出（2012）沪一中民二（民）终字第3326号判决：驳回上诉，维持原判。
本案审理中，原告称，其于2013年3月11日向本院申请该案判决的执行，2013年7月8日，原被告双方签订53号房屋的买卖合同，2013年8月26日，被告将53号房屋的钥匙交付原告，2013年9月，原告办出53号房屋的产证。该案现已执行终结。
2013年10月，原告以前文诉称之理由向本院提起本案诉讼。
因原、被告对涉案两套房屋的价值差值产生争议，且若启动鉴定程序，双方对衡量房屋差值的时间点的选择亦有分歧：原告认为应以最后换房成功的时间即2013年8月26日为准，而被告则认为应以45号房屋的签约时间即2008年12月25日为准，且被告不同意启动鉴定程序。后经原告申请，本院于2014年3月31日委托上海大雄房地产评估有限公司就两套房屋于2013年2月6日时点（该日期为上述二审判决的送达之日，本院酌定其为衡量房屋差值的合理时间点）上的市场价值之差进行鉴定。鉴定机构于2014年4月30日出具《上海市松江区洞泾镇长兴东路1288弄【合生国际花园】45号、53号居住房地产价值差咨询报告》（以下简称“咨询报告”），其咨询结论为：长兴东路XXX弄XXX号市场价值为502.7万元，折合单价为13，963元／平方米（建筑面积：360.02平方米）；长兴东路XXX弄XXX号市场价值为492.1万元，折合单价13，701元／平方米（建筑面积：359.17平方米），咨询对象两套房地产于咨询时点的价值差为10.6万元。
庭审中，鉴定人员称，该咨询结论10.6万元的得出已综合考量系争两套房屋的面积差及位置差等因素。对该咨询结论及鉴定人员的说法原告均无异议。但被告坚持认为：一、评估机构未明确说明估价依据；二、从面积上看，两套房屋面积差仅为0.85平方米；从位置上看，53号房屋在私密性、绿化、景观等方面远远优于45号，综上，咨询报告所得结论毫无依据。对此异议，鉴定人员回复称，咨询报告系结合房地产登记信息、小区图纸、估价师独立判断等因素得出，结果独立公正。
上述事实，由上海市商品房预售合同、（2012）松民三（民）初字第869号、（2012）沪一中民二（民）终字第3326号民事判决书、鉴定机构出具的咨询报告及双方当事人陈述为证，并经庭审核实无误。
本院认为：原告作为消费者，向作为开发商的被告购买涉案房屋用于居住，被告理应交付质量合格的房屋给原告，现因45号房屋存在严重的质量问题导致换房，故被告理应承担相应的违约责任。
关于逾期交房违约金的诉请，本院认为，更换亦为违约责任承担方式之一，本案中的换房行为可视为买卖标的物的更换，即客观上被告应向原告交付的是53号房屋而非45号，现53号房屋的交房时间经生效法律文书确定应为2013年2月21日前，而实际上被告于2013年8月26日才最终交付53号房屋，确实存在逾期交房的情形，故依约应向原告支付违约金。被告关于一事不再理、换房后即无权主张逾期交房违约金的抗辩意见，本院不予采纳。至于违约金数额如何确定的问题，按照合同第十二条之约定，已生效法律文书认定的原告已付房款为3，189，520元，违约金可以此为基数，计算期间应为2013年2月22日至2013年8月26日（共计186天），计算标准为日万分之三，被告认为该标准过高却未提供证据加以证明，故本院对被告的该项抗辩意见亦不予采纳。
关于租金损失，一则双方合同中对此并无明确约定，二则原告已按照合同约定主张了逾期交房的违约金，且无证据证明更换房屋及该违约金不足以弥补其损失，故本院对原告的该项诉请不予支持。
关于税费，因被告房屋存在严重质量问题，导致本可购买45号房屋的原告实际购买了53号房屋，现原告将购买45号房屋过程中所生税费作为损失主张，本院认为符合公平原则，依法予以支持。而关于2013年房产税1，955元的处理问题，因该费用系换房过程中根据房地产新政所产生，前案中，在被告坚持不同意换房的情况下，原告却执意选择换房这种违约责任承担方式，若选择退房或其他救济方式，该笔费用并不必然发生，故该1，955元属于非因解决涉案纠纷必然产生的费用，原告的该项诉请难为妥当，本院不予支持。
关于原告主张的房屋的面积及位置差，因两套房屋从价值衡量上确有不同，被告对其差值依法应向原告作出补偿，故本院结合鉴定机构出具的咨询报告以及本案已查明的事实酌情予以考量，因鉴定机构明确咨询报告中已将位置差、面积差等因素考量其中并得出了10.6万元的差价，故本院综合认定两套房屋在合理时间点上的价值差为10.6万元，原告独立诉请的面积差价额部分，本院不再另行计算。
关于原告主张的误工费等损失，因缺乏法律依据且双方对此亦无明确约定，故本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：
一、被告上海泽宇置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告汤延峰、肖薇、汤凡樱逾期交房的违约金177，975.22元；
二、被告上海泽宇置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告汤延峰、肖薇、汤凡樱因购买45号房屋发生的税费106，600元；
三、被告上海泽宇置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告汤延峰、肖薇、汤凡樱45号房屋与53号房屋的差价106，000元；
四、驳回原告汤延峰、肖薇、汤凡樱的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费27，008元，鉴定申请费13，500元，合计诉讼费40，508元，由原告汤延峰、肖薇、汤凡樱负担19，849元（已付），由被告上海泽宇置业有限公司负担20，659元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨惠星
代理审判员 姚洪涛
人民陪审员 黄坤生
二〇一四年六月二十日
书 记 员 邵玲玲
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。