浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍诸民初字第97号
原告：郑伯良。
原告：王敏。
两原告委托代理人（特别授权）：杨伟。
被告：郭炳忠。
被告：蒋胜朵。
委托代理人（特别授权）：张革芳。
原告郑伯良、王敏为与被告郭炳忠、蒋胜朵房屋买卖合同纠纷一案，于2013年5月17日诉讼来院，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员赵珊妮适用简易程序独任审判，于2013年6月17日第一次公开开庭进行了审理。后两原告向本院提出申请，要求对坐落于诸暨市暨阳街道环城北路郭家小区21号二单元501室的房屋进行价值评估，本院依法予以准许，并委托绍兴市博大房地产评估有限公司进行价值评估。两原告另向本院提出申请，要求对登记在被告郭炳忠名下的、坐落于诸暨市暨阳街道环城北路郭家小区21号二单元401室、601室的房屋进行查封（其中401室的房屋在价值30万元的范围内予以查封），本院已对上述房屋采取了保全措施。2014年1月15日，本院对本案第二次公开开庭进行了审理。原告郑伯良、王敏及两原告的委托代理人杨伟，被告郭炳忠、蒋胜朵及两被告的委托代理人张革芳两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑伯良、王敏诉称：2002年4月9日，原、被告订立房屋买卖合同一份，约定两被告将坐落于诸暨市郭家村海亮学校安置房一套（五楼西边边套）及车库（朝南西边第二间）转让给原告，房屋及车库面积按房产权证面积为准，合同约定转让价格为15万元，待被告拿到钥匙并交付给原告后，原告应支付被告房款13万元（包括定金35000元），余20000元在被告将土地使用权证及房屋产权证交给原告时一次性付清。2002年6月30日，被告取得上述房屋钥匙并交付给原告，原告于当天交付被告购房款95000元，并由被告郭炳忠出具收据一份，明确共收到原告购房款13万元，其中包括2002年3月28日已经支付的定金35000元。后经原告自行查明，涉案房屋的所有权证已于2005年9月办理完毕，但被告一直没有将权证交付给原告。为此，原告曾多次催促被告协助办理过户手续，但被告以种种理由推托，拒不履行协助过户义务。为维护自己的合法权益，故起诉要求两被告协助办理坐落于诸暨市暨阳街道环城北路郭家小区21号二单元501室的房屋的过户手续。在原告向法院起诉主张权利后，被告将上述房屋恶意抵押给第三人，致使涉案的房屋无法过户到原告名下。原告认为，原告向被告购买房屋是为取得该房屋的所有权，现被告在本案的审理过程中将涉案的房屋恶意抵押给他人，致使该房屋无法过户到原告名下，原告无法取得涉案房屋的所有权，合同目的不能实现。现原告变更诉讼请求为：一、要求解除原、被告之间于2002年4月9日签订的房屋买卖合同；二、被告赔偿原告损失947938元（包括原告支付给被告的购房款130000元及该购房款与该房屋现在的市场价值的差价）；三、被告双倍返还原告定金35000元；四、鉴定费3200元及本案的诉讼费由被告承担。
被告郭炳忠、蒋胜朵辩称：一、本案中的评估费是原告为完成自己的举证责任所花费的费用，而不是诉讼过程中所必须花费的费用，故评估费不应由被告承担，如同律师费不应由被告承担一样。二、因原告要求解除合同，被告也同意解除合同，故原、被告应依法相互返还财产。被告只同意退还原告130000元的购房款并支付相应的利息（按银行同期同档次存款利率计算），且原告应立即腾房。三、原告以评估报告中的估价作为赔偿请求，数额显然远远高于其实际损失，法院应综合考虑确定涉案房屋的市场交易价。四、在法院确定了涉案房屋实际交易价的基础上，两被告认为还应扣减以下八个方面的内容：1、原告最终提出解除合同，双方均有过错，对损失各方均应承担50%的责任。被告已履行了自己的合同义务将房屋交付给原告使用，原告也于2002年6月开始装潢并居住至今。之后被告多次催促原告过户，但原告不肯过户，因为原告一直嫌居住环境差想转卖，而且转卖后还可以省去一笔税费同时也无需支付被告所欠的费用。2009年当原告想以40万元的价格将房屋转让给第三人时，被告这才明确表态，如果原告不将费用付清被告是不同意将房屋转让给第三人的。其实越早过户对被告越有利，因为这样被告就能更早地拿到余款。根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，办理过户是原告的义务，被告只能起协助作用，原告为达到自己的目的，故意拖延，被告又无法起诉要求原告办理过户手续，故被告并没有违约而是原告一直在利用法律损害被告的利益。现原告突然起诉要求被告协助办理过户手续是因为涉案房屋原存在被拆迁的可能，只有将房产的权证登记在原告名下，原告才能取得相应的拆迁利益。后来随着政策的变动，涉案的房屋又不拆迁了，所以现原告要求解除合同赔偿损失。其实原告可以等到被告将债务归还完毕解除抵押后再进行过户的。综观本案，是原告的不诚信行为在先才造成了双方纠纷的产生。2、因涉案的房屋是被告所有，故原、被告的合同解除之后，原告应支付被告2002年6月至2014年6月这12年来居住、使用被告房屋的费用共计21.60万元（参照每年1.8万元的租金标准计算）。3、因原告故意拖延办理过户手续，使被告无法取得余款2万元，故如果涉案房屋的买卖总价款为15万元的话，则被告应对房屋的增值部分享有2／15的份额。4、评估报告中的估价947938元包含了如果将涉案的房屋过户到原告名下原告需要缴纳的税金等费用3.5万元，现因涉案的房屋仍在被告名下，并没有过户，故3.5万元的费用应予扣除。5、原、被告在签订合同时，口头约定房屋的净价是15万元，而且净价的约定也符合二手交易市场的规则。后来被告在向建设单位领取涉案房屋的房产证时，被告又补交了2.5万元，该2.5万元应由原告承担。6、涉案的房屋坐落于诸暨市暨阳街道环城北路郭家小区21号二单元501室，而401室、601室均为被告的房产，因原、被告现关系不好，故涉案的房屋对原告而言，使用价值明显低于市场价值，应酌情减少赔偿数额。7、目前市场上，以现金的方式买房的价格低于以按揭的方式买房的价格，现原、被告解除合同，对被告而言相当于用现金的方式买房，故应酌情降低涉案房屋的价格。8、原告尚欠被告2万元房款未支付，该2万元应予扣减。五、原告提出要求被告双倍返还定金，被告认为，定金和赔偿损失，原告只能择一主张权利，不能并用。综上，请求法院依法判决。
两原告为证明其主张的事实，向本院提供的证据及两被告的质证意见如下：
1、原、被告双方于2002年4月9日签订的房屋买卖合同一份，证明被告以15万元的价格将坐落于诸暨市暨阳街道环城北路郭家小区21号二单元501室的涉案房屋转让给原告的事实，同时根据合同约定，原告实际支付的定金数额为35000元，在被告将土地使用证、房产证交给原告时原告应支付余款2万元，但原告至今都没有收到土地使用证和房产证。经质证，两被告对证据的真实性没有异议，但对合同的内容有异议，认为该合同是原告事先打印好交给被告签字的，约定的15万元房款应该是被告的净收入，需要支付给拆迁办的房屋差价应该是由原告去交纳，被告还让原告一起到拆迁办去领取相关的权证，是原告自身的原因不去领取；
2、由被告郭炳忠于2002年6月30日出具的收据一份，证明被告已经收到原告支付的购房款13万元，该13万元包括了35000元定金的事实。经质证，两被告对证据的真实性没有异议；
3、涉案房屋的房屋所有权存根一份，证明被告已于2005年9月15日办理了涉案房屋的所有权证的事实。经质证，两被告对证据的真实性没有异议。
两被告为证明其主张的事实，向本院提供的证据及两原告的质证意见如下：
4、涉案房屋的房产证原件一份，证明涉案房屋已抵押给了第三人，且该房屋的所有权人仍是被告的事实。经质证，两原告没有异议；
5、私立诸暨高级中学与动迁户协调会议纪要复印件一份，证明到目前为止被告只领取了坐落于诸暨市暨阳街道环城北路郭家小区21号二单元401室的钥匙，501室、601室都是各自撬门而入的。因两被告只提供了复印件，两原告不同意质证；
6、原、被告于2001年12月9日签订的草拟定金协议一份，证明双方约定的定金是5000元、净的合同价格是15万元的事实，该协议是两原告拟好后交给被告的，被告看后添加了部分内容，然后再交原告，但最后原告打印出来的、也就是双方于2002年4月9日签订的房屋买卖合同仍旧没有将被告添加的内容添加上去。经质证，两原告认为并不存在该协议，即便存在该协议，也应以后面的合同为准；
7、两被告与诸暨市人民政府暨阳街道办事处、诸暨市房屋拆迁安置所于2002年3月28日签订的海亮学校建设郭家私房拆迁安置房联建合同一份，证明坐落于诸暨市暨阳街道环城北路郭家小区21号二单元401室、501室、601室三套房屋的总差价为62310元。两原告经质证后对证据的真实性没有异议，但认为与本案无关，原、被告双方的权利义务应以双方之间签订的合同为准，补差价是被告的义务；
8、私立诸暨高级中学于2005年6月13日发给被告的通知，要求动迁户交清相关费用后领取两证，被告遂通知原告交清相关费用，但被告一直未予交纳，故被告认为原告以自己的行为终止了双方签订的合同。经质证，两原告认为与海亮学校发生关系的是两被告，原告并不是拆迁的当事人，故对证据的真实性无法确认；即使是真实的，也与本案无关，被告从未要求原告交纳相关补偿费用，而且补差价的义务在于两原告，被告主张原告以自己的行为终止了双方签订的合同更是没有事实依据；
9、位于诸暨市城东王家湖村绍大线北侧南渠以西的东曦苑小区的广告宣传单一份，根据该宣传单上记载，东曦苑小区的房价为6666元／平方米，以此证明目前的房价比较低，涉案房屋的评估价值过高。经质证，两被告对真实性无法确认。
本案在审理过程中，原告向本院提出申请，要求对坐落于诸暨市暨阳街道环城北路郭家小区21号二单元501室的房屋进行价值评估，本院依法予以准许，并委托绍兴市博大房地产评估有限公司对涉案房屋进行价值评估。2013年11月22日，绍兴市博大房地产评估有限公司出具房地产估价报告，载明涉案房屋的房地产价值为人民币947938元。对该估价报告，两原告经质证无异议，两被告经质证认为估价过高，理由如下：（1）原告于2002年6月起对涉案的房屋进行装修，至今已超过五年，超过五年的装修价值不应进行计算，而该估价报告将装修的价值也评估在内；（2）评估报告称：“估价对象属于零星小区……其基础设施完备……”，事实上，涉案的房屋没有独立的围墙，故不能算作是“零星小区”，没有管道煤气等，基础设施并不完备，而且交易流动差，不能根据一般商品房的交易价格进行计算；（3）评估报告将坐落于诸暨市暨阳北路82号2楼的房屋作为对比房屋，该房屋下面是店面，外面是公园，无论哪个方面都比涉案房屋要好，但涉案房屋与该房屋进行对比时，只有一项系数仅低了6，其他的系数要么一样，要么还要高，明显与事实不符；（4）评估机构踏勘现场时，只派来了一个女员工，并且只挑了一些好的景观拍摄照片，其实周边的环境很差。综上，两被告认为涉案的房屋70万元的价值才比较合理。
本院对上述证据分析、认证如下：
证据1、2、3、4，双方当事人对证据的真实性均无异议，本院予以确认。
证据5系复印件，两原告不予认可，两被告又不能提供其他证据予以印证，故本院对证据5不予确认。
证据6，本院认为，根据本院已经确认为有效证据的证据1载明的内容：“本合同签订后，以前一切有关甲（指郭炳忠、蒋胜朵）乙（指郑伯良、王敏）双方买卖房屋的合同作废，以本合同为准”，故无论证据6是否真实存在，原、被告双方之间的权利、义务仍应根据证据1确定，故本院对证据6的证明力不予确认。
证据7、8均系原件，本院对证据的真实性予以确认，但两被告单凭该两份证据不能证明向拆迁部门补交房屋差价的义务在于两原告，证据1的合同中也没有约定应由两原告向拆迁部门补交涉案房屋的差价，故本院认为证据7、8不能达到两被告的证明目的。
证据9只是所谓的“东曦苑”小区房价的广告宣传单，其真实性无法确认，即便是真实的，也无法证明本案房屋的房价情况，本院对该证据9的证明力不予确认。
对绍兴市博大房地产评估有限公司出具的房地产估价报告，本院认为，绍兴市博大房地产评估有限公司是有房地产估价资质的机构，其通过现场踏勘，并依据涉案房屋的现状，在综合考虑地理位置、人居环境等修正因素的基础上作出了价值评估，两被告虽对估价结论有异议，但未能提供有效证据予以反驳，故本院对两被告的质证意见不予采信，依法对该估价报告的证明力予以确认。
综合上述认定的证据，结合原、被告的庭审陈述，本院认定本案事实如下：被告郭炳忠原为诸暨市大侣郭家村人。因诸暨市城市建设需要，2002年3月28日，郭炳忠（乙方）与诸暨市人民政府暨阳街道办事处（甲方）签订了海亮学校建设郭家私房拆迁安置房联建合同一份，约定：“郭炳忠将坐落于大侣郭家的建筑面积为333.90平方米的房屋交由甲方拆迁；乙方要求产权调换，甲方同意在郭家进行拆迁安置房联建，乙方可享受联建新房121.83平方米叁套，合计建筑面积365.49平方米予以产权调换；按照政策规定，乙方应支付甲方联建安置房价款合计62310元，扣除甲方应补偿给乙方的过渡费、质量补偿金等16260元后，乙方尚应支付甲方人民币46050元；乙方的土地使用证由甲方负责做好总证后自行分割到乙方，房屋产权证的有关批文由甲方向市政府报告批示后将复印件交给乙方，以便今后作为申领房产证的凭据。”协议签订后，郭炳忠应支付给拆迁部门的46050元联建安置房价款至今未付清，而郭炳忠享受的叁套联建新房已分别确定为坐落于诸暨市暨阳街道环城北路郭家小区21号二单元401室、501室和601室的房屋。上述房屋的国有土地使用权证、房产证现均登记在郭炳忠名下。
2002年4月9日，甲方郭炳忠、蒋胜朵与乙方郑伯良、王敏签订了房屋买卖合同一份，双方约定：“甲方有坐落在城关郭家村海亮学校安置楼安置房壹套（五楼西边边套），包括车库（朝南西边第贰间）。房屋及车库面积按房产权证面积为准。一、甲方同意将上述房产以壹拾伍万元整人民币的价格卖给乙方（包括水电齐全、一户一表费用）双方不得反悔。二、付款方式：房屋经验收后，二00二年三月二十八日乙方已付给甲方购房定金叁万伍仟元整。待甲方拿到房屋钥匙后应该及时交于乙方。乙方在取得钥匙后也应及时付给甲方购房款壹拾叁万元整。（其中包括购房定金叁万伍仟元整）。其余贰万元购房款在甲方将该房国有土地使用权证，房产证交给乙方时，乙方一次性付清。三、甲方应该及时为乙方办好该房土地使用权证、房产权证手续。办两证的规定费用由乙方负担。四、甲方应积极配合乙方办理两证过户手续。甲方在将该土地使用权证、房产权证交给乙方后，以后再不承担其余费用。……六、本合同于甲乙双方签字后即生效。本合同签订后，以前一切有关甲乙双方买卖房屋的合同作废。以本合同为准。”上述合同中约定的五楼西边边套及朝南西边第贰间的车库，就是指坐落于诸暨市暨阳街道环城北路郭家小区21号二单元501室、建筑面积为121.80平方米的房屋及17.90平方米的架空层。2002年6月30日，郭炳忠出具收据一份，内容为：“今收到郑伯良购房款人民币壹拾叁万元正。其中包括已付定金叁万伍仟元整。”2002年的6月，两原告开始对涉案房屋进行装修，并于2003年1月正式入住，现涉案房屋仍由两原告在居住、使用。
2005年6月13日，私立诸暨高级中学向郭炳忠等六户动迁户发送通知一份，通知郭炳忠等六户动迁户拆迁安置联建房的契证、房产证已办好，到学校交清相关费用后可领取两证。通知中的“相关费用”是指2002年3月28日郭炳忠与诸暨市人民政府暨阳街道办事处签订的海亮学校建设郭家私房拆迁安置房联建合同中约定的郭炳忠应支付的联建安置房价款。两被告认为，既然涉案房屋已经卖给了两原告，故有关涉案房屋的联建安置房价款应由两原告向拆迁部门缴纳；而两原告认为，既然原、被告之间签订的房屋买卖合同约定的房屋总价款为15万元，故两原告只要向两被告支付15万元即可，向拆迁部门缴纳涉案房屋的联建安置房价款应该是两被告的义务。原、被告双方各执已见，遂起纠纷，结果双方均未向拆迁部门缴纳联建安置房价款，涉案房屋的两证一直未领取，余款20000元原告方也一直未支付给被告方。2013年5月17日，两原告向本院提起诉讼，要求两被告协助两原告办理涉案房屋的产权变更登记手续。在本院向两被告送达起诉状副本、证据副本、应诉通知书等诉讼材料后，两被告向私立诸暨高级中学缴纳了一定数额的款项并领取了涉案房屋的两证。2013年5月30日，即在本院对本案第一次公开开庭之前，两被告到诸暨市房地产管理处为涉案房屋办理了抵押登记手续，登记的权利人为章建军，抵押期限至2033年5月30日。因两被告在本案的审理过程中将涉案房屋另行设定了抵押权，两原告又明确表示不愿意自行行使涤除权，导致被告协助原告办理涉案房屋的权属变更登记手续在事实上无法履行，故原告的该项诉讼请求难以得到本院的支持。经本院向两原告释明后，原告变更诉讼请求为要求解除原、被告之间的房屋买卖合同，并要求被告赔偿损失（具体金额以房屋的评估价格为准）。为此，原告向本院提出申请，要求对涉案房屋的价值进行评估，本院依法予以准许，并委托绍兴市博大房地产评估有限公司进行评估。2013年11月22日，绍兴市博大房地产评估有限公司出具房地产估价报告一份，综合确定涉案房屋的房地产价值为人民币947938元，评估费3200元由两原告交纳。
本院认为，原告郑伯良、王敏和被告郭炳忠、蒋胜朵于2002年4月9日签订的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。现两原告已经根据合同的约定向两被告支付了13万元的购房款，涉案房屋的相关权属也已登记在被告郭炳忠名下，故两被告应按照合同的约定协助两原告办理涉案房屋的权属变更登记手续。但两被告在本案的审理过程中将涉案房屋设定了抵押权，使涉案房屋的权属在抵押权消灭之前无法变更登记至两原告名下，被告的该行为违反了合同的约定，致房屋买卖合同的目的不能实现。现原告方要求解除原、被告之间的房屋买卖合同，理由正当，且被告方也同意解除合同，本院予以准许。被告方认为至今为止原告方都没有向两被告支付余款20000元，是两原告违约在先，本院认为，根据合同约定，在两被告将涉案房屋的国有土地使用权证、房产证交给两原告后原告方才负有支付余款2万元的义务，但至今为止两被告也没有将涉案房屋的国有土地使用权证、房产证交给两原告，故两原告尚未支付20000元余款的行为并没有违反合同的约定。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案原、被告于2002年4月9日签订的房屋买卖合同解除后，两原告不再需要向两被告支付余款20000元，两被告应返还两原告购房款130000元，同时两原告应将涉案房屋返还给两被告。此外，因两被告的违约行为导致合同的解除，两被告尚应赔偿两原告因合同解除后给其造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，该利益可确定为涉案房屋现在的市场价值与已付购房款之间的差价。现涉案房屋的市场价值本院参照绍兴市博大房地产评估有限公司的房地产估价报告确定为947938元，扣除130000元的已付购房款外，两被告应赔偿两原告可得利益损失817938元。两被告关于涉案房屋的现值应扣减多个方面的内容的辩解意见，无事实和法律依据，本院不予采信。对两原告要求两被告双倍返还定金35000元的诉讼请求，本院认为，原、被告在合同中约定：“待甲方（指被告方）拿到房屋钥匙后应该及时交于乙方（指原告方），乙方在取得钥匙后也应及时付给甲方购房款壹拾叁万元整（其中包括购房定金叁万伍仟元整）”，可见，该定金条款仅是为了约束被告方交房、原告方支付购房款130000元而约定的，并未设置适用定金罚则的其它条件。本案中，被告已经将涉案房屋交付给了原告，原告也已经将130000元购房款支付给了被告，故双方均已经履行了该条款确定的相应义务。现原告要求被告双倍返还定金，缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起解除原告郑伯良、王敏与被告郭炳忠、蒋胜朵于2002年4月9日签订的房屋买卖合同；
二、被告郭炳忠、蒋胜朵应返还原告郑伯良、王敏购房款130000元，并赔偿原告郑伯良、王敏经济损失817938元，合计人民币947938元，款限本判决生效之日起十五日内付清；
三、原告郑伯良、王敏应于本判决生效之日起十五日内将坐落于诸暨市暨阳街道环城北路郭家小区21号二单元501室、建筑面积为121.80平方米的房屋及17.90平方米的架空层腾退给被告郭炳忠、蒋胜朵，并交还相应的房屋钥匙；
四、驳回原告郑伯良、王敏的其余诉讼请求。
本案应收案件受理费12800元，依法减半收取6400元，财产保全费5000元，合计诉讼费用11400元，由被告郭炳忠、蒋胜朵负担；审理过程中的评估费3200元（由原告郑伯良、王敏预交），由被告郭炳忠、蒋胜朵负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费12800元，款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
代理审判员 赵珊妮
二〇一四年一月二十九日
书 记 员 钱 萍