山东省荣成市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）荣石民初字第197号
原告刘桂香，女，汉族。
委托代理人王均明，男，汉族，系原告女婿。
委托代理人毕明静，山东荣顺律师事务所律师。
被告刘维宝，男，汉族。
被告王彩红，女，汉族。
二被告委托代理人郑秀萍，荣成市法律援助中心律师。
第三人荣成富发建安有限公司。
法定代表人张世杰，该公司董事长。
委托代理人于春华，该公司出纳。
委托代理人陈静，该公司会计。
原告刘桂香与被告刘维宝、王彩红、第三人荣成富发建安有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王均明、毕明静，被告刘维宝及二被告委托代理人郑秀萍，第三人委托代理人于春华、陈静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘桂香诉称，2007年8月15日，原告从被告处购买位于荣成市黄海北路××号楼××号门市房一套，建筑面积118.76平方米，总价款为245000元。双方签订了售楼合同。2008年5月20日，原告交纳了全部购楼款，被告也向原告出具了收款收据。被告在2005年3月22日、2010年2月9日办理了荣成市黄海北路××号的土地证、房产证。原告交齐楼款后多次催促被告交房，但被告以各种理由推诿。后原告得知被告将本已卖给原告的涉案门市房转卖给陈华明、姜爱芬，并于2011年8月18日办理了过户手续。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令被告立即退还购楼款245000元，并赔偿原告经济损失。
被告刘维宝、王彩红辩称，我们与原告从未发生过房屋买卖关系，没有签订房屋买卖合同，也没收取过原告的楼房款。本案诉争的房屋系第三人荣成富发建安有限公司经手出卖并收取购房款，故原告应向第三人主张权利，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人荣成富发建安有限公司辩称，第三人为被告建造位于荣成市黄海北路××号楼房，被告应允第三人可以对外出卖楼房抵顶其应付的工程款。经被告同意，第三人共出卖被告楼房四套：含门市房（含涉案门市房）一套、住宅楼三户。原告等四户购房者以支付现金或转账方式付款给第三人，第三人给被告出具收款收据，被告又给原告等人出具收款收据，顶账840250元。后虽经被告与第三人对账，第三人欠被告240598元，但系被告与第三人之间的往来款关系，与原告无关。
经审理查明：原告代理人王均明系原告刘桂香女婿，原系第三人项目部经理。二被告系夫妻关系。被告刘维宝系荣成市斥山建宝不锈钢加工厂个体业主。2005年二被告以荣成市斥山建宝不锈钢加工厂的身份申请在荣成市斥山水产机械厂南侧建设商贸办公楼。2005年8月29日，荣成市人民政府石岛管理区建设局颁发了建设工程施工许可证，建设规模1887㎡，合同价格120万元，第三人按被告的要求进行施工。合同约定应于2005年9月1日开工，2006年7月1日工程竣工。但实际在2006年开工，2007年年底左右完工。2007年6月26日，二被告付给第三人工程款3万元。后被告与第三人达成口头协议，将涉案门市房一套、住宅三户，共四套，转给第三人抵顶相应的工程款。
2007年8月15日，原告与被告签订了售楼合同书一份，约定“一、所售商住楼位置：荣成市斥山水产机械厂南侧。门市楼北面第四间。二、建筑面积及价格：所售楼房建筑面积约为118.76平方米，合计245000.00元。四、预交定金：1、乙方（即本案原告）于定楼之日应预付甲方（即本案被告）购楼定金100000.00元，于主体工程完成前再付甲方定金100000元（甲方不给付利息）。2、乙方所交定金为信誉保证金。在楼房尚未竣工交付使用前，如一方提出退房，甲方将每月按定金的百分之一收取乙方的违约金（违约金在定金扣出）。五、计划竣工交付使用时间及房款结算：1、该楼计划于2007年12月30日竣工，经主管部门验收合格交付原告。2、在交付使用之前，乙方必须付清所欠甲方全部购楼款项。甲方签字盖章处由被告刘维宝签名并加盖荣成市斥山建宝不锈钢加工厂公章乙方签字盖章处原告刘桂香签名并捺印”。合同签订后，原告于2007年8月至2008年5月间，分三次将门市房款245000元付给了第三人。2008年5月20日，被告给原告出具收据一份，载明“收刘桂香款245000元”，并加盖荣成市石岛建宝不锈钢加工厂公章。当日，第三人又给被告出具了面值245000元工程款收据一份。同期，被告又分别于2007年9月27日、2008年5月26日、2008年7月14日将其他三套楼房转给第三人抵顶工程款595250元，并分别给购房人毕雪娇、于祥忠、王昭志出具了相应的收款转账收据，且将房屋交付购房人。第三人则分别给被告出具对应的工程款收据，计款595250元，以上累计第三人给被告出具工程款收据840250元。被告则为原告等四户购房者出具了840250元购楼款收据。2009年7月12日，经工程决算，第三人与被告对账后确认：第三人欠被告往来款240958.39元，被告即向第三人提出不同意用诉争门市房抵顶工程款。
2012年2月9日，原告曾向本院起诉，要求被告交付诉争门市房并办理过户手续。经本院审理后查明，诉争门市房已被被告出卖给陈华明、姜爱芬，并于2011年8月18日办理了相关产权证。原告遂撤回起诉。2012年4月5日，原告再次起诉，请求判令被告退还楼房款245000元，并按市场价格赔偿差价损失。同时对涉案门市房申请价格鉴定。审理中，根据被告的申请，本院追加荣成富发建安有限公司为第三人参加诉讼。根据原告的申请，本院依法委托山东大地房地产估价有限公司对涉案的位于荣成市石岛黄海北路××号××室在2012年2月9日市场价值进行司法评估。2013年7月24日，该公司出具山东大地房估字第（2013）第RC666号房地产估价报告，估价结果：荣成市石岛黄海北路××号××室的市场价值为38.331万元。原告为此支付评估费3500元。
另查，荣成市斥山建宝不锈钢加工厂、荣成市石岛建宝不锈钢加工厂均为被告刘维宝开办过的个体工商户，均已注销。被告于2010年9月16日注册成立荣成市斥山维宝不锈钢加工店，现仍在经营。
以上事实，有当事人的陈述及有关材料在案为凭。
本院认为，原、被告签订的售楼合同对房屋面积、价格、付款方式等做了明确约定，合同合法有效。在实际履行中，原告并未按约定的付款方式支付楼款，而是将245000元楼款分三次付给第三人，被告向原告出具收据，第三人向被告出具收据。结合被告与第三人口头协商以楼房四套（含涉案门市房）抵顶工程款一节，应认定原、被告以实际行为变更了对合同付款方式的约定，三方转账成立，原告取得了涉案房屋。后被告将涉案房屋卖与第三方，并办理了产权登记，则被告应承担相应的违约责任。至于被告与第三人对账后发现被告长付工程款的问题，发生在三方转账之后，与原告无关。被告可另案向第三人主张权利。故原、被告之间的房屋买卖行为成立，被告一房两卖构成违约，应赔偿原告的经济损失，损失数额为房屋购买价格与原告第一次主张权利之日即2012年2月9日时价格的差价。2013年7月24日，山东大地房地产估价有限公司出具的山东大地房估字第（2013）第RC666号房地产估价报告，鉴定程序合法，本院予以采信。综上所述，原告要求被告退回购楼款并赔偿经济损失的诉请，理由正当，应予支持。第三人对原告诉请不承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
一、被告刘维宝、王彩红返还原告刘桂香购楼款245000元。
二、被告刘维宝、王彩红赔偿原告经济损失138310元（383310元-245000元）。
上述一、二项共计383310元，二被告于本判决生效后7日内将款付清。
二被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7050元、诉讼保全费1745元，价格评估费3500元，由二被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审判长 刘玉胜
审判员 曲诗法
审判员 王智宁
二〇一三年九月二十三日
书记员 于立明