陕西省宝鸡市金台区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金民初字第00090号
原告（反诉被告）宝鸡市金厦房地产开发有限责任公司，住所地宝鸡市金台区中山西路157号，组织机构代码证号22130598-3。
法定代表人王联社，公司执行董事。
委托代理人杨硕，公司法律顾问。
委托代理人董凤超，公司副经理。
被告（反诉原告）吴克伟，男，生于1963年4月6日，汉族，住宝鸡市金台区，个体经营者。
委托代理人王永岗，陕西国文律师事务所律师。
原告（反诉被告）宝鸡市金厦房地产开发有限责任公司（以下简称金厦房地产公司）诉被告（反诉原告）吴克伟房地产项目转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金厦房地产公司委托代理人杨硕、董凤超，被告吴克伟及其委托代理人王永岗到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告金厦房地产公司诉称，2009年5月7日，原、被告签订了《房地产转让合同》，约定将原告所有占地815平方米，建筑面积1508.59平方米自管房产转让给被告，成交价格320万元，并约定了违约金。合同签订后原告依约交付了房产，被告除变更土地手续垫付5万元外，又分别于2009年4月29日、5月7日、8月27日，2010年10月9日共给原告付款215万元，下欠100万元。根据合同约定被告应在产权变更登记起一年内在不出现原告遗留的拖欠其他问题的情况下，被告一次性付清剩余款项。但期限届满后，原告多次催要，被告以各种理由推脱，拒不清付剩余款项，故诉至法院，请求判令被告支付房地产转让款100万元，并承担违约金66万元。
被告吴克伟辩称，拖欠原告100万元房地产转让款属实，但事出有因。2009年5月7日双方签订的《房地产转让合同》第五条约定原告应按现有楼层给被告每层办理一个单独的房产证，原告并未按合同约定办理房产证；其次，合同第七条约定原告应在三十天内将房屋、土地的所有权属变更至被告名下，原告没有在约定的期限内履行，其先行履行的义务并未尽到；再次，根据合同约定的付款时间，原告的主张已超过诉讼时效。由于原告违约在先，故其要求被告承担违约责任的主张不能成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。
同时，反诉原告吴克伟反诉称，2009年5月7日，反诉原告与反诉被告签订房地产转让合同，双方约定由反诉原告支付320万元购买反诉被告处建筑面积1508.59㎡房产。反诉原告依约履行付款义务，但反诉被告未能如期办理房屋产权变更手续，拖延办理土地使用权证近一年多时间，导致反诉原告无法正常开工建设，给反诉原告造成极大损失，故提起反诉，请求判令反诉被告：1、承担违约金96万元；2、支付因拖延办理房屋产权证造成的经济损失554680.8元。
反诉被告金厦房地产公司辩称，反诉原告的主张不能成立，无论是房产的转让还是土地使用权证的转让，反诉被告都履行了合同约定，现要求反诉被告赔偿损失缺乏依据，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年4月，原、被告就原告享有所有权的坐落于宝鸡市金台区东南城巷72号自管房地产转让事宜进行协商，达成一致后，被告于2009年4月29日向原告交付购房定金20万元。2009年5月7日，双方签订《房地产转让合同》，约定原告（甲方）将建筑面积1508.59㎡，占地面积815㎡的房地产转让给被告（乙方）。合同主要约定：1、标的物成交价（转让）为人民币叁佰贰拾万元整，包括房地产报批准许转让等一切费用；双方签订合同时被告支付原告壹佰捌拾万元整，原告将房屋移交被告，双方办理完房地产权变更（更名）登记手续后，被告支付原告肆拾万元整；剩余价款壹佰万元被告自产权变更登记之日起一年内在不出现原告遗留的拖欠其他问题一次性付清原告。合同签订后十五日内，原告将标的物及双方登记造册物品全部移交给被告。2、原告负责办理房地产报批准许转让、土地使用权及权属变更的一切手续，并承担上述一切费用；原告负责将房屋产权证、土地使用证、水、电、暖的使用变更至被告名下，承担费用；并按现有楼层给被告每层办理一个单独的房产证。被告按照协议约定按期支付价款给原告，并协助原告办理相关的产权变更手续，按照房地产管理机关的要求提供相关资料。3、自房地产移交给被告之日起，原告在三十日内将房屋、土地的所有权属变更至被告名下。4、原告违反合同，按总成交价的30%向被告承担违约责任，合同继续履行；被告若不同意继续履行合同，原告自被告书面解除合同的通知到达之日起三十日内退还被告支付的全部款项，并按总成交价款的30%向被告承担违约责任以及赔偿被告支付的物养费等经济损失。被告违反合同，按累计已付款的30%向原告承担违约责任。合同签订当天，被告向原告支付房地产转让款150万元。2009年7月8日原、被告办理了转让房屋的移交手续。2009年8月26日原告将房屋过户到被告名下，8月27日将房屋所有权证交付被告，被告在收到房产证的当天又原告支付转让款20万元。
另查，宝鸡市金台区东南城巷72号815平方米土地系原宝鸡市金厦房地产开发公司使用的国有划拨土地，2002年宝鸡市金厦房地产开发公司改制成立“宝鸡市金厦房地产开发有限责任公司”（即原告）。2009年6月22日，宝鸡市房产管理局向宝鸡市政府请示，就原告改制遗留问题申请免交土地出让金，经市政府批示，2009年8月10日宝鸡市国土资源局审核研究同意免交土地出让金。2009年10月26日宝鸡市房产管理局再次向宝鸡市政府请示，就原告改制遗留问题申请将东南城巷72号815平方米土地由国有性质土地变更为企业经营性土地。2010年4月6日，宝鸡市国土资源局与原告签订《国有建设用地使用权出让合同》，将该宗土地有偿出让给原告，土地用途为商服用地。2010年4月13日，宝鸡市人民政府批复同意将该宗国有划拨土地有偿出让给原告。2010年6月23日，原告取得该宗土地的土地使用权证。2010年8月1日原、被告签订《土地使用权转让合同书》，8月24日双方又签订了《房地产转让合同（及土地使用权转让合同）补充协议书》，协议书主要约定：1、双方签订的“土地使用权转让合同书”仅用于土地使用权的变更转让之用，除第一条“甲方转让给乙方的土地使用权（标的物）基本情况”的约定对双方有效外，其余约定对双方不发生效力。双方有关房地产转让过程中土地使用权变更转让、价款及付款方式、权利义务、违约责任等其他约定，均按照2009年5月7日签订的《房地产转让合同》执行。2、原告为办理划拨土地使用权变更手续而由被告代为垫付的土地出让金伍万元冲抵应付的房地产转让金。2010年8月25日被告提交了土地登记申请书，2010年10月8日被告领取受让土地的土地使用权证，次日（10月9日）向原告支付转让金15万元。至此，含被告垫付的土地出让金5万元，共向原告支付房地产转让款220万元，下欠100万元未付。后原告向被告催要下欠转让款，被告以原告产权变更手续超出合同约定期限为由拒绝支付，双方为此产生争议，原告诉至本院。
上述事实有双方当事人陈述，经庭审举证质证，原告提交的：1、《房地产转让合同》、原告公司营业执照、组织机构代码证、法人身份证明书，被告身份证、户口本复印件；2、解除房屋抵押等他项权利恢复所有权登记申请表、房地产移交清单、房屋所有权转移登记申请书、契税纳税申报表、契税完税凭证、房产证交接单、房产证复印件；3、宝鸡市房产管理局宝市房字（2009）32号文件、宝鸡市国土资源局涵、土地登记申请书、宝鸡市房产管理局宝市房字（2009）54号文件、宝鸡市财政局宝市财办综（2010）20号文件、《国有建设用地使用权出让合同》、宝鸡市人民政府宝市地市复字（2010）5号审批土地件、契税完税证、宝市国用（2010）122号土地使用权证；4、《土地使用权转让合同书》、土地登记申请书、土地登记委托书、身份证复印件、纳税申报表、完税证、领证凭证；5、《房地产转让（及土地使用权转让合同）补充协议书》、催款函、发函票据、付款收据。被告提交的：1、《房地产转让合同》；2、《房地产转让合同（土地使用权转让合同）补充协议书》；3、付款凭证；4、房地产移交单；5、房屋所有权证复印件，在卷佐证，足以证实。
本院认为，原、被告签订的《房地产转让合同》及相关补充协议约定的标的物既包括房产、也包括土地。房产虽设定了抵押，但在合同签订的次日原告就还清贷款恢复了所有权。原告在签订合同时虽未取得出让土地使用权证书，但在起诉前不但取得了土地使用权证书，而且已将该宗土地过户给被告。依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条关于“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定，应认定双方签订的《房地产转让合同》及相关补充协议合法有效。
本案争议的焦点是：原、被告双方是否存在违约行为。对此本院认为，违约行为必须具有两个要件：1）有违反合同义务的行为；2）违约行为必须是无法定或约定的免责事由。1、本案原告在合同签订次日就清还贷款，解除了对转让房屋设置的抵押，积极办理房产过户手续，在2009年8月26日房产证过户至被告名下的次日（8月27日）就将房产证交付被告，被告收到房产证后，在“房产证交接单”上签字表示对原告交付的房产证不再有任何异议，并于当日向原告支付房地产转让款20万元，该行为应视为对原告履约行为的认可，现被告反诉原告未按合同约定的期限和数量交付房产证缺乏依据，不应予以支持。2、涉诉土地原属原告使用的国有划拨土地，原告在与被告签订《房地产转让合同》后，即通过宝鸡市房产管理局就企业改制遗留的土地性质变更问题向宝鸡市人民政府提出申请，市政府的审批及办理土地使用权出让、转让手续属政府行为，所需时间不是原告自身所能决定，故原告未能按约定期限将土地使用权证办理至被告名下不是因可归则于原告的事由造成的，不能据此认定原告违约。且被告在2010年10月8日领取土地使用权证后，10月9日又向原告支付转让款15万元，期间并未就土地使用权证办理超出约定期限提出异议，在原告向其催要剩余土地转让款时，被告以原告违约为由抗辩并提起反诉，要求原告支付违约金不能成立；其经济损失554680.8元的反诉主张，因提供的票据与本案无关联性，亦不予支持。3、被告未按合同约定支付剩余100万元房地产转让款构成违约，原告要求其支付剩余转让款的主张，应予以支持。考虑被告受让该宗房地产是用于商业开发，延期办理相关权属变更手续给其亦造成一定影响，庭审中原告也未能提供相关证据证明被告违约给其造成实际损失，故对原告要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。4、被告关于原告主张超过诉讼时效的辩解，缺乏依据，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告吴克伟（反诉原告）于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）宝鸡市金厦房地产开发有限责任公司房地产转让款100万元。
二、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告（本诉被告）吴克伟的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19740元，原告承担6740元，被告承担13000元；反诉费9216元，全部由被告承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。
审判长 赵引社
审判员 王国胜
审判员 张 素
二〇一三年七月二日
书记员 蒲 晨