辽宁省瓦房店市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）瓦民初字第569号
原告：ＸＸ，男。
原告：何孟凡，女。
二原告共同委托代理人：郭奎元、张旭，辽宁社和律师事务所律师。
被告：大连海上郡房地产开发有限公司，住所地大连长兴岛临港工业区沙包村。
法定代表人：唐亦农，该公司董事长。
委托代理人：马志鹏，男。
委托代理人：张丹，女。
第三人：大连市住房公积金管理中心，住所地大连市中山区武汉街**号。
法定代表人：于保和，该中心主任。
委托代理人：王东，男。
委托代理人：赵展，男。
原告ＸＸ、何孟凡与被告大连海上郡房地产开发有限公司、第三人大连市住房公积金管理中心商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告ＸＸ、何孟凡的共同委托代理人郭奎元、被告大连海上郡房地产开发有限公司的委托代理人张丹、第三人大连市住房公积金管理中心的委托代理人赵展到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸ、何孟凡诉称：2012年3月22日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发建设的位于大连长兴岛临港工业区广兴街61号3单元5层1号房屋，总房款456799.02元。原告按照合同约定支付了首付款176799.02元，并在第三人处贷款28万元，但被告未能按照约定在2012年11月10日前将房屋交付给原告，且至今未能交付，被告的行为严重违反了合同的约定。现原告要求被告按照《商品房买卖合同》第九条的约定，解除合同，退还已支付的购房款及利息，支付已付购房款2%的违约金，并赔偿原告损失。因《商品房买卖合同》解除，故原告请求解除与第三人签订的贷款合同，并要求被告收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给第三人和原告。综上，为维护原告合法权益，现依法向法院起诉，请求判令：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告已支付的首付款176799.02元、利息9282元（暂定自首付款交付之日起至起诉日）；3、被告返还原告已向第三人偿还的本金及利息共计56444.25元（本金36944.36元，利息19499.89元，2012年5月20日-2013年11月20日）；4、被告赔偿原告支付的契税、中介费及其他相关办理费用共计5804.99元；5、被告支付原告违约金9135.98元；6、解除原告与第三人之间的借款合同，由被告负责向第三人返还银行贷款部分未偿还的本金、利息；7、诉讼费由被告承担。
被告大连海上郡房地产开发有限公司辩称：被告同意解除商品房买卖合同、同意退还购房款456799.02元、同意逾期交房按合同约定的1%支付违约金4568元给原告。理由是：虽然商品房买卖合同司法解释第二十五条对双方解除合同的后续事宜进行了规定，但是此条规定并未禁止双方对此进行特别约定，因此，双方关于因逾期交房解除合同的情形进行的约定是更进一步的有效约定。另外，依据约定优于法定原则，也应当适用双方之间合同的约定；根据商品房买卖合同第九条第1款第2项的约定，被告只应向原告返还全部房款并按买受人累计已付款的1%支付违约金4568元；原告要求支付的首付款利息应当属于损失，其要求的利息不仅过高，也未提供银行同期利率的证明，因此首付款利息的具体数额无法确认为9282元；根据合同法第一百一十四条的规定，违约金低于损失时可增加。根据原告的诉讼请求，无法得知有证据证明的具体损失有多少。因此增加的违约金金额应为原告的损失金额减去合同约定的违约金金额；被告与第三人无合同关系，被告没有向第三人履行义务的义务。原告要求被告向与被告无合同关系的第三人履行义务，依据合同法六十四条的规定，应当属于向第三人履行义务，原告未和被告达成一致向第三人履行义务是不符合法律规定的。另外，原告与被告之间，根据合同法第七十九条的规定，还可以属于债权转让，依据商品房买卖合同的性质，此部分债权是在可转让债权之外。因为商品房买卖合同具有特殊性，并且其中涉及很多技术性、专业性问题。在原告与第三人之间，依据合同法第八十四条的规定，属于债务转移，债务转移必须经第三人同意，第三人也未同意。依据合同法第八十八条的规定，原告将其与第三人之间的合同义务概括转让给被告，此种转让也应当经过被告同意。
第三人大连市住房公积金管理中心述称：由原告负责向大连市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）一次性
偿清尚欠的借款本金239166.76元、利息657.71元（截止2014年2月11日，共计239824.47元）及至清偿日止的利息后，解除合同编号为08201200450号的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》；被告对上述事项承担连带保证责任；公积金中心对抵押房屋享有优先受偿权。2012年4月9日，原告二人与公积金中心签订合同编号为08201200450号的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》，约定由公积金中心向原告二人发放公积金贷款280000元，购买位于大连长兴岛临港工业区广新街61号3-5-1室的商品房，并以该商品房进行抵押担保；本合同至合同项下的贷款本息等全部清偿后终止。而后，该商品房在房地产管理机关办理了抵押登记。2012年4月20日，公积金中心依照原告二人的委托按《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》的约定，将280000元贷款作为原告二人支付的购房款转入大连海上郡房地产开发有限公司账户。现原告二人起诉到法院请求解除关于购买位于大连长兴岛临港工业区广新街61号3-5-1室的《商品房买卖合同》，同时要求解除合同编号为08201200450号的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》。考虑到原告二人的行为极可能导致《商品房买卖合同》被解除，但是应充分尊重意思自治原则，原告二人应按照借款合同约定，先一次性清偿尚欠的借款本金、利息后，在此基础上，公积金中心同意解除合同编号为08201200450号的《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》。2011年10月25日，公积金中心与被告签订《个人住房政策性贷款合同协议》，约定被告应为公积金中心向原告二人发放的贷款本金、利息、罚息、违约金及为实现债权所支出的费用承担连带担保责任。综上所述，在原告二人或被告还清全部借款本息前，应确认公积金中心对抵押房屋享有优先受偿权。
经审理查明：原告ＸＸ与何孟凡系夫妻关系。
2012年3月22日，二原告（买受人）与被告（出卖人）签订合同编号为WHT201200342号商品房买卖合同，约定买受人购买出卖人开发的位于大连长兴岛临港工业区广新街61号3单元5层1号房屋，建筑面积88.63平方米，每平方米5154元，总价款456799.02元；首付款176799.02元于2012年3月22日支付（含定金2万元），余款28万元为贷款，买受人应于本合同签订之日起45日内将全部房款打入出卖人账户；出卖人应在2012年11月10日前将经建设单位验收合格的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金等。
合同签订后，二原告按照约定于2012年3月22日向被告交付首付款176799.02元；二原告与第三人于2012年4月9日签订合同编号为08201200450号大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同及合同编号为X12040026号个人住房公积金贷款保证合同，同年4月20日，第三人将案涉商品房的贷款280000元通过原告贷款账户支付给被告。2012年4月9日，原告向大连市住房置业担保有限公司交付保证费672元，向大连金亿住房置业服务有限公司交付税费
4732.99元、代办手续费200元，三项合计5604.99元。
涉案商品房买卖合同已进行备案登记，涉案房屋已办理抵押登记，抵押权人是第三人大连市住房公积金管理中心。
现原告按期向第三人大连市住房公积金管理中心偿还借款本金及利息，截止2014年2月20日，偿还第三人的借款本息64990.08元，其中借款本金42777.68元、利息
22212.40元。
原告在庭审中明确要求被告返还购房首付款176799.02元及自2012年3月22日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期同类存款利率计算的利息，并要求被告承担按照已付购房款456799.02元的2%计算的违约金9135.98元。在庭审中，已依法向原告释明是否变更诉讼请求，原告表示不变更诉请。
被告在答辩意见中同意解除商品房买卖合同、同意退还购房款、同意按合同约定的1%支付给原告逾期交房违约金。
另查：被告至今未向原告交付案涉房屋，被告辩称未交付是各种原因造成的，主要因为经济环境不好。
再查：第三人已同意在本案中一并审理原告要求解除借款合同的诉讼。
本院所确认的上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、结婚证、销售不动产统一发票、大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同、个人住房公积金贷款保证合同、辽宁省大连市服务业剪贴发票、借款业务代收代缴费用一览表、个人政策性抵押贷款业务代理服务收费单、承诺、贷款偿还信息，被告提交的商品房买卖合同、销售不动产统一发票，第三人提交的大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同、预购商品房抵押申请审批书、住房公积金贷款划转凭证（借据）及当事人当庭陈述笔录等载卷佐证，所有证据材料均经开庭质证和本院审查，具有证明效力，可以采信。
本院认为：原告ＸＸ、何孟凡与被告大连海上郡房地产开发有限公司基于平等原则自愿签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方当事人亦应按照诚实信用原则各自履行合同义务。原告已依照合同约定支付了首付款及按揭贷款，被告未按期交付房屋构成违约，应承担违约责任。原告请求解除与被告签订的商品房买卖合同，被告在答辩意见中亦同意解除该合同，故应解除二原告与被告之间的商品房买卖合同。合同解除后，被告依据该合同取得的购房首付
款176799.02元应予返还；商品房买卖合同虽约定买受人解除合同的，出卖人应当按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，因约定的违约金过低应由1%调整至2%，被告并应承担违约金9135.98元（456799.02元×2%）。二原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同、被告返还购房首付款176799.02元、支付违约金9135.98元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”的规定，
因购房首付款176799.02元已包含在累计已付款456799.02元中，其利息损失亦应包含在违约金9135.98元中，对原告要求被告给付购房首付款176799.02元自2012年3月22日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期同类存款利率计付利息的诉请，本院不予支持。
原告为购买案涉房屋而与被告签订商品房买卖合同及与第三人签订借款合同而产生的费用，现在无法确定各相关收费部门能够返还的具体数额，应在各相关收费部门实际返还的金额确定后，剩余部分的赔偿问题需另行诉讼解决。
原告为购买案涉商品房与第三人签订的大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同，亦系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方均已按照诚实信用原则各自履行了合同义务。第三人同意在本案中一并审理原告要求解除与第三人之间的借款合同，故商品房买卖合同解除后，原告与第三人之间的借款合同的合同目的已无法实现，无继续履行的必要，也应予解除；被告应将原告与第三人签订的借款合同未履行部分的本金及利息和罚息、违约金返还给第三人；因涉案房屋已办理抵押登记，在被告将原告与第三人的借款合同未履行部分的本金及利息和罚息全部返还给第三人前，第三人对涉案房屋享有优先受偿权；商品房买卖合同和个人住房抵押借款合同解除及返还义务全部履行后，原告、被告和第三人负有互相协助对方办理撤销商品房买卖合同备案登记和抵押房屋注销登记的义务；上述原、被告和第三人的义务履行完毕后，涉案房屋应归被告所有。被告的其他答辩意见，没有法律和事实依据，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告ＸＸ、何孟凡与被告大连海上郡房地产开发有限公司于2012年3月22日签订的合同编号为WHT201200342号商品房买卖合同；
二、被告大连海上郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还给原告ＸＸ、何孟凡购房首付款
176799.02元；
三、被告大连海上郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告ＸＸ、何孟凡违约金9135.98元；
四、解除原告ＸＸ、何孟凡与第三人大连市住房公积金管理中心于2012年4月9日签订的合同编号为08201200450号大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同；
五、被告大连海上郡房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内偿还原告ＸＸ、何孟凡截止2014年2月20日已付给第三人大连市住房公积金管理中心的借款本息
64990.08元；
六、被告大连海上郡房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还第三人大连市住房公积金管理中心贷款本金237222.32元，并按照原告ＸＸ、何孟凡与大连市住房公积金管理中心签订的大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同约定的标准承担利息、违约金、罚息；
上述二、三、五、六项，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
七、第三人大连市住房公积金管理中心对涉案房屋享有优先受偿权；
八、待第三人大连市住房公积金管理中心全部债权受偿后，原告ＸＸ、何孟凡及被告大连海上郡房地产开发有限公司和第三人大连市住房公积金管理中心到涉案房屋所在地房产管理部门办理撤销商品房买卖合同备案登记和抵押房屋注销登记手续，涉案房屋归被告大连海上郡房地产开发有限公司所有；
九、驳回原告ＸＸ、何孟凡的其他诉讼请求。
案件受理费5162元，由被告大连海上郡房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 张宝兰
审 判 员 姜丕文
人民陪审员 周 艳
二〇一四年六月九日
书 记 员 化凌弘
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