辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01450号
上诉人（原审被告）：陈乐宁。
被上诉人（原审原告）：张红涛，农民。
委托代理人：陈铭利，辽宁法栋律师事务所律师。
原审被告：陈胜年，农民。
原审原告张红涛与原审被告陈乐宁、陈胜年房屋买卖合同纠纷一案，普兰店市人民法院于2015年7月24日作出（2015）普民初字第2368号民事判决，陈乐宁不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈乐宁，被上诉人张红涛委托代理人陈铭利到庭参加诉讼。原审被告陈胜年经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张红涛一审诉称：2007年3月17日，原告张红涛与被告陈胜年签订出售房屋协议书，约定将被告所有的面积为117.6平方米的房屋以16万元的价格卖给原告。后原告依约全部支付房款，被告交付房屋及相关权利证明。截止到今日，原告已入住七年，但被告迟迟不协助原告过户。为此，原告诉至人民法院，诉讼请求为：1、依法确认房屋买卖协议有效，确认涉案房屋归原告所有，并判令被告协助原告过户；2、诉讼费由被告承担。
被告陈乐宁一审辩称：我共建了七处楼房，其中一处房产证办在陈胜年名下，房子是我卖的，钱也是我收的，我以为我有处置权，卖方未与陈胜年协商。
被告陈胜年在一审答辩期内未向一审法院递交书面答辩意见。
一审法院查明：2007年3月17日，原告张红涛与被告陈乐宁签订出售房屋协议书，约定将位于复州湾镇裴屯村二层楼房（建筑面积117.6平方米）以16万元价格出售给原告张红涛，后期过户费用全部由乙方（原告）自己负责，甲方（被告）协助办理。协议中甲方为被告陈胜年，由被告陈乐宁代替被告陈胜年签字并按手印。协议订立后，被告陈乐宁收取卖房款16万元并将房产执照及土地使用权证书交付给原告，原告装修后入住使用至今。另查，被告陈乐宁与被告陈胜年系父子关系，2012年陈胜年结婚另过。被告陈乐宁投资建设七处楼房，其中一处产权登记在其子被告陈胜年名下。被告陈乐宁现住房屋与案涉房屋相隔两户人家。再查，案涉房屋性质为商业性用房。
一审法院认为：合法的买卖合同关系应受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。本案当中争议焦点为被告陈乐宁卖房行为是否构成表见代理。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。结合本案，出售房屋协议书虽是被告陈乐宁代替被告陈胜年（房屋登记所有权人）签字，其并无代理权，但原告张红涛有理由相信陈乐宁是有代理权的，构成表见代理，理由如下：一、被告陈乐宁和陈胜年系父子关系，案涉房屋系陈乐宁建造，产权证由陈胜年舅舅办在陈胜年名下，办理完成后也由陈乐宁领取和保管，原告与被告陈乐宁签订出售房屋协议书当天是由陈乐宁收取卖房款，且把产权证书原件交予原告。被告陈乐宁虽辩称陈胜年一直不知道卖房之事，在原告要求协助过户时才知道，并称陈胜年常年不在家，二人因为家庭原因关系不好，但原告并不清楚二被告之家庭关系也并没有义务去深入了解，只能从被告陈乐宁行为外观和常理推断其是具有代理卖房权限的，且由签订协议书见证人于某证人证言可知，当时谈到房屋过户时陈乐宁当时承诺可以办理过户；二、原告张红涛于2007年3月份购买案涉房屋经简单装修后于4月入住，进行商住两用，并一直居住和使用至今，已有8年之久，且已对案涉房屋（交易时是清水房）多次进行装修添附，被告陈胜年并未在此期间内向原告提出过任何异议。原告张红涛有足够理由相信被告陈乐宁是有代理权而与原告签订的出售房屋协议书的，同时，从保护交易安全角度，原告张红涛作为善意第三人，不需投入大的精力和财力去查证代理人的代理权限问题，被告陈乐宁种种行为已构成表见代理，应由被代理人陈胜年承担相应的法律后果，维护交易安全。故原告张红涛与被告陈乐宁代理陈胜年签订的出售房屋协议书合法有效，案涉房屋应归原告张红涛所有。协助办理过户系房屋买卖合同附随义务，被告陈胜年应当履行，原告之诉请于法有据，一审法院予以支持。被告陈乐宁的辩解理由缺乏事实及法律依据，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百三十五条之规定，作出如下判决：一、原告张红涛与被告陈胜年2007年3月17日所订立的出售房屋协议书合法有效；二、坐落于瓦房店市复州湾镇裴屯二层楼房（房产执照号：瓦房执字第5007470号，建筑面积117.6平方米）归原告张红涛所有；三、被告陈胜年于判决生效后十日内协助原告张红涛办理坐落于瓦房店市复州湾镇裴屯二层楼房（房产执照号：瓦房执字第5007470号，建筑面积117.6平方米）的过户手续。案件受理费收取300元，由被告陈胜年承担。
宣判后，陈乐宁不服，向本院提起上诉。其上诉请求为：撤销原判，改判案涉出售房屋协议书无效、案涉房屋归陈胜年所有、驳回张红涛的诉讼请求。其基本上诉事实和理由为：案涉房屋是镇中心商用二层楼房，房证、土地使用证均在陈胜年名下，属个人财产。法庭调查也证明出售楼房时陈胜年并未在场，协议是陈乐宁所签，当场见证所有证件均在陈胜年名下，却仍要购买，足见其利益驱使，理应承担不利后果。由于家庭历史原因，陈胜年长期在外，从未在家居住，从卖房到张红涛找其过户才知道卖房一事，也使我们父子关系更为紧张，并对我提出，你把我的房子卖了，你就得把房子要回来。陈乐宁是在张红涛及其岳父李长路及朋友几次诱导下，才将该房屋出售，本身不懂法，所签协议理应无效。
张红涛二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。张红涛买卖案涉房屋是上诉人一手操办签署合同，实际上上诉人是案涉房屋的实际控制人、权利人、管理人，这一事实在当地众所周知，只是将案涉房屋登记在陈胜年的名下，张红涛接受房屋以后就开始占有、使用、收益，对房屋也进行了多次的修缮和装修，支出了大量的费用，从占有房屋以来一直按月以张红涛的名义交纳物业费等水电费用，从签订合同一直到起诉之日，上诉人和陈胜年从未向张红涛主张过权利。原审判决正确，请求予以维持，应驳回上诉人的上诉请求。
陈胜年二审未到庭陈述意见。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
另查明，陈乐宁在二审中自认案涉房屋系其自行出资所建的七套房屋之一，其中案涉房屋登记在其儿子陈胜年的名下，其中另一套登记在其女儿名下，七套房屋中包括案涉房屋和在其女儿名下在内的五套房屋均由其出卖给了他人；陈乐宁以其儿子陈胜年的名义与张红涛签订案涉出售房屋协议书的同日，陈乐宁收取了张红涛支付的购房款并将案涉房屋的产权证和土地使用权证交给了张红涛。
本院查明的上述事实有当事人法庭陈述等在案为凭，业经本院审查，可以采信。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定；具备前述情形之一的，所签订的合同无效。本案中，首先，依据陈乐宁在二审中的自认可以认定案涉房屋系其自行出资所建的七套房屋之一，其中案涉房屋登记在其儿子陈胜年的名下，其中另一套登记在其女儿名下，七套房屋中包括案涉房屋和在其女儿名下在内的五套房屋均由其出卖给了他人的行为表明，并不存在他人欺诈、胁迫其出卖房屋的情形，而是其自愿行为；亦不存在其与张红涛恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，亦未损害社会公共利益；案涉房屋系其自行合法建造，其签订协议出售房屋并未违反、行政法规强制性规定，因此，陈乐宁出卖案涉房屋不存在前述相关法律规定的合同无效情形；其次，陈乐宁以其儿子陈胜年的名义与张红涛签订案涉出售房屋协议书的同日，陈乐宁收取了张红涛支付的购房款并将案涉房屋的产权证和土地使用权证交给了张红涛，基于陈乐宁与陈胜年父子关系，且持有登记在陈胜年名下的房屋产权证和土地使用权证原件，张红涛有理由相信陈乐宁有代理权，代为陈胜年处分案涉房屋；再次，即便陈乐宁所言在签订案涉协议时陈胜年不在场、不知情属实，在一审法院判决案涉出售房屋协议书有效并判决陈胜年承担协助过户责任的情况下，陈胜年并未针对一审判决提起上诉，表明陈胜年服从一审判决。综上所述，陈乐宁自愿将其自行出资所建的案涉房屋出卖给张红涛的行为表明，出卖案涉房屋是其真实意思表示，故其主张案涉出售房屋协议书无效，缺乏充分的事实根据和法律依据，本院不予支持，一审法院认定案涉出售房屋协议书有效并无不妥，本院予以确认。因本院已认定案涉出售房屋协议书有效，故陈乐宁上诉要求确认案涉房屋归陈胜年所有并要求改判驳回张红涛的诉讼请求，亦缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。因案涉房屋现登记在陈胜年的名下，陈胜年与张红涛之间需要进一步履行案涉出售房屋协议书，将案涉房屋过户至张红涛名下，将债权转化为物权之后，张红涛才能取得案涉房屋法律意义上的所有权，在案涉房屋过户至张红涛名下之前，一审法院直接判决案涉房屋归张红涛所有不妥，本院予以纠正。
综上，陈乐宁的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持普兰店市人民法院（2015）普民初字第2368号民事判决第一、第三项；
二、撤销普兰店市人民法院（2015）普民初字第2368号民事判决第二项；
三、驳回张红涛其他诉讼请求。
二审案件受理费300元（上诉人已预交），由上诉人陈乐宁负担。
本判决为终审判决。
审判长 李奎哲
审判员 阁成宝
审判员 张萍萍
二〇一五年十月二十七日
书记员 宋 敏