福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岩民终字第494号
上诉人（原审被告）龙岩市塔泉房地产有限公司，住所地龙岩市新罗区。
法定代表人陈世国，总经理。
委托代理人谢长健，福建指北针律师事务所律师。
委托代理人兰添华，福建指北针律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郭育章，男，住龙岩市新罗区。
被上诉人（原审原告）倪丽玲，女，住龙岩市新罗区。
委托代理人李树勇，福建岩风律师事务所律师。
上诉人龙岩市塔泉房地产有限公司因与被上诉人郭育章、倪丽玲房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服龙岩市新罗区人民法院（2014）龙新民初字第6177号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年5月26日公开开庭审理了本案。上诉人龙岩市塔泉房地产有限公司的委托代理人谢长健，被上诉人郭育章、倪丽玲及其委托代理人李树勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，1984年12月15日，原告郭育章、倪丽玲在原龙岩市西城街道办事处办理了结婚登记手续。2007年8月29日，原告郭育章（乙方）与被告（甲方）签订壹份《龙岩市城市房屋拆迁补偿安置（产权调换）协议书》，协议约定甲方因“塔泉商厦小区”二期项目建设需要，经批准取得拆许字（2007）第004号《房屋拆迁许可证》，对乙方的房屋进行拆迁。房屋所在地点西城街道西桥居委会石子巷4号，房屋的总楼层数三层，房屋主要结构砖木。总建筑面积107.37㎡，其中房产证记载面积72.4㎡，作价补偿面积34.97㎡。房屋产权证号龙字第051**号记载建筑面积72.4㎡，房屋土地使用权证号龙集建（91）字第201942号使用面积22.6㎡。按经批准的《拆迁补偿安置方案》计算补偿费，经当事人协商确定被拆迁房屋的补偿费如下：1.房屋补偿费152040元；2.其他补偿金额：141855元。以上合计293895元。甲方提供安置房，其中住宅安置在西城街道塔泉小区C幢505单元，框架结构，安置房建筑面积（含公摊面积）为139.95㎡，计213895元。地下车位壹个计80000元。以上合计安置房总价293895元。乙方在2007年8月31日前应将被拆迁房屋腾空完成搬迁并交付甲方拆除。甲方无提供周转过渡房的，由乙方采用自行过渡安置。过渡期限从签订协议，房屋交付拆除起算为30个月，自2007年8月31日至2010年2月31日（注：过渡费、奖励费、搬迁补助费、装潢附属物及构筑物补偿费、房屋产权调换差价款等5项费用乙方同意放弃，甲方据此补偿乙方安置房面积10平方米）。甲方在回迁安置结束后，应协助乙方办理好所调换房屋的产权登记，产权证登记的安置房建筑面积与本协议所签订的安置房建筑面积不符时，以产权证登记的安置房建筑面积为准，按本协议确定的安置房单价结算，多退少补。因甲方的责任延长过渡期限的，对自行过渡的乙方，甲方应从逾期之日（即2010年2月31日）起，按本协议约定双倍支付临时安置补助费。因甲方的责任逾期安置后，甲方未向乙方支付逾期安置期间所应支付的逾期安置补助费的，甲方应承担民事责任，甲方应当自逾期停止支付逾期安置补助费之次月的第一日起按每日5‰支付违约金。本协议自甲、乙双方签字盖章之日起生效。原告郭育章及被告均在上述协议书中签字、盖章。2010年8月20日，原告郭育章、倪丽玲与被告订立壹份《协议书》，主要内容为原告所有的坐落于龙岩市新罗区西安南路85号医药公司宿舍围墙外（紧贴墙）平房一间（约24平方米使用为12平方米以实测为准）于2010年5月8日凌晨被被告拆除。被告同意拆用部分约12平方米一次性现金补偿给原告2万元。被告同意自2010年5月8日起到9月8日共4个月补偿原告被拆除期间房屋租金每月600元，4个月共计2400元。被告同意力争2010年9月8日前将其拆除免用部分用24公分砖墙复修。房屋地面高度不得低于新的路面高度，如地面提高，要打新的水泥地板，安装新的卷闸门一副（宽3米），墙纸筋灰粉刷。被告同意修复彩钢瓦屋顶按20平方米×95元=1900元支付，由原告负责施工。以上被告累计应支付原告24300元。本协议自原、被告签字、盖章生效。原告郭育章、倪丽玲及被告代表廖志忠均在前述协议书中签字。2011年8月4日，原告倪丽玲与被告就2007年8月29日签订的《拆迁安置协议》达成壹份“补充协议”，约定被告提供给原告的安置房修改为西城街道塔泉小区2号楼501室，沿河边第五层，面积为154平方米左右。调换后的安置房面积与原协议中约定的安置房面积不一致的，以每平方米6000元互补差价。本补充协议与原协议不一致的，以本补充协议为准。协议自双方签字盖章之日生效。原告倪丽玲及被告均在该补充协议中签字、盖章。2013年底，被告通知原告于2013年11月19日至2013年12月25日期间前来办理交房手续。因存在本案纠纷，被告至今未向原告交付上述协议约定的安置房屋、车位以及房屋权属证书。原告诉至法院，请求判令：1.确认《龙岩市城市房屋拆迁补偿安置（产权调换）协议书》中作价补偿面积34.97㎡系原龙岩县土地房产所有证第188号的一部分。2.确认地下车位1个1号是具有产权证的地下车位并向原告交付车位及其产权证。3.确认安置房的建筑面积（含公摊）为139.95㎡。4.被告支付原告过渡期限的安置补助费及违约金（安置补助费的计算方法：从2010年2月28日计算至起诉之日，按照被拆迁房屋每平方米每月13元标准计算：139.95㎡×13元／月×55个月=100064.25元。违约金的计算方法：以100064.25元为本金，日利率5‰，从2010年3月1日计至起诉之日。5.被告支付原告实际安置房面积与约定的安置房面积不一致产生的差价款：（139.95㎡-122.64㎡）×6000元／㎡=103860元。6.确认《协议书》中被拆房屋土地是原龙岩县土地房屋所有证第188号中属于地基壹段的土地。7.被拆房屋的出水屋檐尺寸按照原房屋出水屋檐尺寸42厘米（以原房屋外墙皮为起点拉直线至原龙岩市医药公司围墙的砖柱外墙皮为终点）。8.被告赔偿原告未修复的被拆房屋从2010年9月8日至起诉之日，按600元／月标准计算的租金损失。9.被告重新铺设未被拆除的房屋地面（高度不低于新的路面）、安装宽度为3米的新卷闸门一副、对未拆房屋墙体进行纸筋灰粉刷。
另查明，1952年2月24日，原福建省龙岩县人民政府颁发第188号《龙岩县土地房产所有证》，确认坐落于西肆18平房24间、地基壹段（坵）3亩5厘属苏溪乡（镇）西桥村居民郭盛其、郭达金（原告郭育章之父）等12户全家所有。其中，郭达金拥有房2间、廊1间、西厅1个、厕1格。1990年5月，原告郭育章取得龙字第05159号《房屋所有权证》，其上载明坐落于西城西桥居委会石子巷4号的所有权人为郭育章，所有权性质：私有，产权来源于继承产业，房屋状况为1幢3层3间，建筑面积67.5平方米；2幢1层1间，建筑面积4.9平方米，以上合计72.4平方米。
诉讼中，原告郭育章、倪丽玲放弃其第三项诉讼请求，其余的诉请不变。
原审判决认为，原、被告之间签订的《龙岩市城市房屋拆迁补偿安置（产权调换）协议书》、《协议书》、《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规，合法有效，应受法律保护。原福建省龙岩县人民政府颁发的第188号土地房产所有证，仅能证明郭达金拥有坐落于西肆18的房2间、廊1间、西厅1个以及厕1格，但不能就此认定《拆迁安置协议》中作价补偿面积34.97㎡系第188号土地房产所有证的一部分以及《协议书》中被拆房屋土地是原龙岩县土地房屋所有证第188号中属于地基壹段的土地。原告的该两项诉讼请求，依据均不足，不予支持。《拆迁安置协议》第三条虽然有约定被告应向原告交付车位壹个，但双方并无约定前述车位具有产权证。因此，原告诉请被告交付的车位应具有产权证，缺乏事实依据，不予支持。此外，原告主张被告应向其交付的地下车位是1号，但从《拆迁安置协议》第三条约定的内容来看，地下车位壹个之后的“号”字已用斜杠划掉，表明该地下车位应待当事人选定后再予以确定。原告主张应向其交付的地下车位是1号，属误读，不予采纳。诉讼中，原告自愿放弃第3项诉讼请求，系其对自身民事权利的处分，并无违反法律规定，予以照准。诉讼中，原告虽同意以放弃过渡费等5项费用为对价以获得被告补偿安置房面积10平方米，但原告并未同意放弃逾期安置所产生的临时安置补助费。因此，被告主张不应支付前述费用无理，不予采纳。安置补助费应为：107.37平方米×13元／月.平方米×55个月（2010年3月1日至2014年10月8日）=76769.55元。此外，《拆迁安置协议》虽约定被告若未支付逾期安置所产生的临时安置补助费时应向原告支付违约金，但被告双倍支付临时安置补助费已足以弥补原告因此受到的经济损失，原告诉请被告支付违约金，不予支持。根据《补充协议》的约定，双方当事人应按6000元／平方米的标准互补房屋面积差价，但从本案查明的事实来看，本案讼争的安置房权属证书尚未办理完毕，调换后的安置房面积与原协议中约定的安置房面积是否相符尚无法确定，故原告诉请被告支付该部分房屋面积差价款，条件尚未成就，不予支持。诉讼中，原告未提供证据证明双方当事人约定被拆房屋的出水屋檐尺寸按照原房屋出水屋檐尺寸为42厘米，故原告的该项诉请，不予支持。《协议书》第3、4条规定，被告应于2010年9月8日前修复被拆除的房屋至可正常使用状态，在此期间（2010年5月8日至2010年9月8日），被告应按600元／月的标准补偿原告房屋被拆除期间的租金损失。鉴于被告并未按期履行修复房屋之义务，故原告诉请按《协议书》约定的标准赔偿原告未修复的被拆房屋从2010年9月8日至起诉之日（2014年10月8日），按600元／月标准计算的租金损失29400元（600元／月×49个月），具有事实与法律依据，予以支持。被告未依约为原告重新铺设未被拆除的房屋地面（高度不低于新的路面）、安装宽度为3米的新卷闸门一副、对未拆房屋墙体进行纸筋灰粉刷，已构成违约，侵害了原告的合法权益，应限期予以履行。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告龙岩市塔泉房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告郭育章、倪丽玲交付地下车位一个。二、被告龙岩市塔泉房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告郭育章、倪丽玲临时安置补助费76769.55元。三、被告龙岩市塔泉房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告郭育章、倪丽玲被拆房屋从2010年9月8日至起诉之日的租金损失29400元。四、被告龙岩市塔泉房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内为原告郭育章、倪丽玲重新铺设未被拆除的房屋地面（高度不低于新的路面）、安装宽度为3米的新卷闸门一副、对未拆房屋墙体进行纸筋灰粉刷。五、驳回原告郭育章、倪丽玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2420元，减半收取为1210元，由原告郭育章、倪丽玲负担210元，被告龙岩市塔泉房地产有限公司负担1000元。
宣判后，原审被告龙岩市塔泉房地产有限公司不服，向本院提起上诉。
上诉人龙岩市塔泉房地产有限公司上诉称，1.在计算上诉人的拆迁安置房面积时，被上诉人已经将其应得的过渡费折算成房价款换取了10平方米的安置房面积。正是因为过渡费已经折算成房价款，所以上诉人与被上诉人签订的《龙岩市城市房屋拆迁补偿安置协议》才明确约定被上诉人放弃过渡费。这里的过渡费指的是从被上诉人腾房至被上诉人住进安置房这一过渡期间的全部过渡费。因此，上诉人无需再向被上诉人支付任何安置费用。2.根据龙岩市人民政府发布的《关于提高中心城市房屋拆迁搬迁补助和临时安置过渡费标准的通知》的规定，计算临时安置补助费时是以被拆迁房屋合法建筑面积来计算的。一审判决在计算拆迁补助费时将被上诉人没有合法产权面积的34.97平方米也计算在内，显然有误。而且上诉人已经于2013年12月就已经通知被上诉人前来办理房屋交接手续，但是系被上诉人自身原因一直未来办理交接手续，因此对于2013年12月以后的安置费显然不能再行计算。而一审判决一直计算至2014年10月8日，该计算显然是错误的。3.上诉人无需向被上诉人支付租金损失29400元及为被上诉人重新铺设未被拆除的房屋地面、安装宽度为3米的新卷闸门一副、对未拆房屋墙体进行纸筋灰粉刷。具体理由如下：首先，上诉人在一审时已经提交了照片证明在《协议书》签订后被上诉人违反协议约定占用本应交由上诉人使用的店面，是被上诉人违约在先。因此，上诉人有权行使先履行抗辩权。在被上诉人未停止其占用行为之前，暂时不为其恢复店面。其次，被拆的店面实际上是原告在空地上临时搭盖起来的违章建筑，根本不能计算租金。如果法院判决上诉人要向被上诉人支付租金的话，就会让被上诉人基于违法行为而获取利益，变相鼓励违章搭盖。第三，从上诉人提供的照片可以看到上诉人已经为被上诉人的店面砌了砖墙，该店面已经形成一个封闭的状态，即使上诉人未为被上诉人粉刷墙壁、铺地板，也不会影响被上诉人正常使用该店面，因此上诉人没有为被上诉人恢复店面与租金损失之间没有必然的因果关系，上诉人不应承担店面租金这一间接损失。而且，被上诉人也没有提供任何证据证明其间接损失为每月6OO元。一审判决显然缺乏证据支持。退一步来说，即使有造成被上诉人的损失，那么该租金损失也是因被上诉人自身不对该店面进行管理而造成的扩大的损失。该扩大损失应当由被上诉人自行承担。第四，上诉人与被上诉人签订的协议书约定的店面损失每月6OO元，系因为塔泉小区二期项目的消防通道需要用到被上诉人的店面，因此在与被上诉人协商补偿时按照高于市场价的价格600元每月来补偿被上诉人。该600元每月的租金并非是被上诉人的真实损失。而且600元／月的租金损失是针对被上诉人的整个店面（包含了被拆除部分），如果要计算未被拆除部分店面的损失就应当减半计算。一审判决认定被上诉人被拆店面的月租金损失为6OO元是错误的。请求撤销原判第二、三、四项判决，依法改判上诉人无需向被上诉人支付临时安置补偿费76769.55元、租金损失29400元；上诉人无需为被上诉人重新铺设未被拆除的房屋地面、安装宽度为3米的新卷闸门一副、对未拆房屋墙体进行纸筋灰粉刷。
被上诉人郭育章、倪丽玲答辩称，1.上诉人交房超出双方签订的《补偿安置协议）第五条第（二）目之规定，是违约行为，应按违约责任承担双倍支付临时安置补助费和应当承担自逾期停止支付逾期安置补助费之次月的第一日起按日5‰支付违约金。《补偿安置协议》中答辩人虽然同意以放弃过渡费等5项费用为对价，获得上诉人补偿安置房面积10平方米，但答辩人并未同意放弃30个月以后的逾期安置所产生的临时安置补助费，上诉人的上诉请求主张无需向答辩人支付临时安置补偿费76769.55元无理。2.34.97平方米不是没有合法产权面积的房屋，是原福建省龙岩县人民政府颁发的第188号土地房产所有证的一部分。答辩人与上诉人至今未办理房屋交接手续，一审法院计算安置费是合情合理合法的。3.按答辩人与上诉人双方签订的《协议书》第3条之规定：“乙方同意自今年5月8日起到9月8日其4个月补偿甲方被拆除期间房屋租金每月600元……”。由于双方至今未办理房屋移交手续，按答辩人的诉讼请求该店面租金的损失按600元／月计算至起诉之日是合乎双方事前约定，合情合理合法，除此之外，还应支付从2014年10月8日起诉之日至上诉人上诉之日三个月的店面租金600元／月×3个月＝1800元。按《协议书》第4条之规定：“乙方同意力争2010年9月8日前将乙方拆除部分用24公分砖墙修复，房屋地面不得低于新的路面高度，如地面提高，要打新的水泥地板，安装新的卷闸门一副（宽三米），墙低筋粉刷”。上诉人应无条件履行自己的承诺，一审法院对以上事实的认定和判决是正确的，应当予维持。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，对原审查明的事实，除被上诉人对“作价补偿面积34.79平方米”有异议外，其余事实，双方均无异议，对双方无异议的事实，本院予以认定。
另查明，《塔泉商厦小区》二期项目于2013年11月29日竣工验收。二审时，为避免当事人扩大损失，准备组织上诉人先将安置房交付给被上诉人，但由于上诉人不同意，故无法进行。
本院认为，上诉人、被上诉人之间签订的《龙岩市城市房屋拆迁补偿安置（产权调换）协议书》、《协议书》、《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规，合法有效，双方应按协议履行。在《龙岩市城市房屋拆迁补偿安置（产权调换）协议书》中约定过渡期限从2007年8月31日至2010年2月31日，过渡费被上诉人同意放弃；因上诉人的责任延长过渡期限的，对自行过渡的被上诉人，上诉人应从逾期之日（即2010年2月31日），按本协议约定双倍支付临时安置补助费；因上诉人的责任逾期安置后，上诉人未向被上诉人支付逾期安置期间所应支付的逾期安置补助费的，上诉人应承担民事责任，上诉人应当自逾期停止支付逾期安置补助费之次月的第一日起按每日5‰支付违约金。从协议书的约定看，被上诉人放弃的是过渡期限内的过渡费，上诉人上诉主张被上诉人放弃的过渡费是从被上诉人腾房至被上诉人住进安置房这一过渡期间的全部过渡费，与事实不符，本院不予采信。本案中由于上诉人未在双方规定的时间将安置房交付给被上诉人，造成了被上诉人的损失，该损失是由于安置房未交付所造成，依约应双倍支付临时安置补助费，原审以被上诉人所拆迁的房屋面积及双倍支付临时安置补助费来认定被上诉人因此受到的经济损失正确，本院予以维持。上诉人上诉主张“根据龙岩市人民政府发布的《关于提高中心城市房屋拆迁搬迁补助和临时安置过渡费标准的通知》的规定，计算临时安置补助费是以被拆迁房屋合法建筑面积来计算的，原审判决在计算拆迁补助费时将被上诉人没有合法产权面积的34.97平方米也计算在内，显然有误”，本院不予支持。上诉人虽然于2013年底以短信通知被上诉人前去办理房屋交接手续，但是由于上诉人与被上诉人存在如何计算安置房面积、如何根据补充协议补差价等存在争议，至今未将安置房交付；且二审时组织上诉人先将安置房交付给被上诉人时，上诉人根本不予配合，存在不当行使权利，因此造成安置房至今未交付，根源在于上诉人不配合被上诉人所致，故原审将过渡费计算至被上诉人起诉之日（2014年10月8日）正确。上诉人主张“其已经于2013年12月就已经通知被上诉人前来办理房屋交接手续，但是系被上诉人自身原因一直未来办理交接手续，因此对于2013年12月以后的安置费显然不能再行计算”，与事实不符，本院不予支持。在未经被上诉人的同意下，上诉人于2010年5月8日凌晨将被上诉人所有的坐落于龙岩市新罗区西安南路85号医药公司宿舍围墙外（紧贴墙）平房一间（约24平方米使用为12平方米以实测为准）拆除。为此双方于2010年8月20日签订《协议书》一份，约定：上诉人应于2010年9月8日前修复被拆除的房屋至可正常使用状态，在此期间（2010年5月8日至2010年9月8日），上诉人应按600元／月的标准补偿被上诉人房屋被拆除期间的租金损失。但上诉人至今未为被上诉人修复店面，上诉人在原审时所提交的照片也无法证明在《协议书》签订后被上诉人违反协议约定占用店面，也无法证明被上诉人违约在先，故原审按《协议书》的约定判决上诉人赔偿被上诉人未修复的被拆房屋从2010年9月8日至起诉之日（2014年10月8日）的租金正确。上诉人主张“被上诉人在空地上临时搭盖起来的建筑是违章建筑，不能计算租金”、“上诉人没有为被上诉人恢复店面与租金损失之间没有必然的因果关系，上诉人不应承担店面租金这一间接损失”及“被上诉人的损失，那么该租金损失也是因被上诉人自身不对该店面进行管理而造成的扩大的损失，该扩大损失应当由被上诉人自行承担”，缺乏依据，本院不予采纳。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2420元，由上诉人龙岩市塔泉房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许 培 清
审 判 员 陈 水 柏
代理审判员 赖 其 荣
二〇一五年七月七日
书 记 员 陈其溢（代）