台州市椒江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台椒民初字第1290号
原告（反诉被告）：徐俊恺。
委托代理人：徐彪。
被告（反诉原告）：浙江爱华房地产开发有限公司。
法定代表人：项道铨。
委托代理人：朱景雄。
委托代理人：葛威勇。
原告徐俊恺与被告浙江爱华房地产开发有限公司（以下简称爱华房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月20日立案受理后，依法由审判员陈静适用简易程序审理。被告爱华房产公司于2015年7月24日向本院提起反诉，本院于同日立案受理后，与本案合并审理，并于2015年7月24日公开开庭进行了审理。原告徐俊恺及其委托代理人徐彪，被告爱华房产公司的委托代理人朱景雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐俊恺起诉称：原、被告于2012年7月10日签订商品房买卖合同，合同标的物为白云山名苑贰号苑11号楼1单元1602室和地下室227、228车位，总合同金额为2624339元（首付804339元，余额1820000元通过银行按揭贷款支付），交房时间为2013年6月30日前。原告按约向被告付清房款。2013年6月30日后，被告因各种问题影响未按期交房，也未向原告告知延迟交房原因。原告多次催促，被告一拖再拖，于2014年7月5日向原告交付钥匙。原告考虑被告的实际困难，视交钥匙为已交房，但房屋实测面积215.09平方米与合同约定相差4.18平方米，被告多收房款45470元。原告多次要求被告支付违约金，退还多少房款，被告以经营困难为由，久拖不决。故请求判令被告支付违约金339852元（自2013年7月1日起至2014年7月5日止以交付房价款日万分之三点五计算），立即退还原告多付4.18平方米的房款45470元。
诉讼中，原告徐俊恺认为被告未按约交付土地、房屋权属证书，应承担违约责任，增加要求被告立即支付自2013年10月1日起至实际交付权属证书之日止按总房价款2624339元日万分之一计算的违约金。
被告爱华房产公司答辩称：商品房延期交付是由于建设单位拖延造成，根据合同第九条约定，可以延期交付房屋。即使原告主张的违约金成立，其主张的违约金过高。由于商品房没有进行产权登记，无法确定准确房屋面积，原告要求结算房屋面积差价，条件不具备。因建设单位原因造成房屋延期交付，房产证、土地证也因建设单位未及时移交相关资料导致延期，原告主张的延期办证违约金过高，应按可能因逾期取得房产证、土地证可能导致的实际损失调整。
被告爱华房产公司反诉称：原、被告约定由原告向被告购买白云山名苑贰号苑11幢1单元1602室房屋和地下室227、228号车位，合同总价款为2624339元，原告应于2012年7月20日前支付首付款804339元，2012年8月20日前由原告以商业银行贷款或公积金贷款方式支付剩余房款。原告延期付款，至2013年3月1日才付清房款，已构成违约。请求判令原告立即支付被告违约金108290元（520000元×115天×0.35‰+1300000元×192天×0.35‰）。
原告徐俊恺针对被告爱华房产公司的反诉答辩称：原告于2013年3月1日付清房款，被告现主张权利，已超过两年诉讼时效。被告在反诉前从未向原告主张过逾期付款的违约金。原告支付房款时，收取款项的公司人员代表被告认可原告的付款。原、被告间的合同系格式合同。
本院经审理，认定本案事实如下：2012年7月10日，原告徐俊恺与被告爱华房产公司签订商品房买卖合同，约定，被告爱华房产公司将白云山名苑贰号苑11幢1-1602室房屋（建筑面积为219.27㎡）、227、228号地下室车位（建筑面积均为39.75㎡）以总价款2624339元出售给原告徐俊恺。合同第六条约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准……。合同第七条约定：买受人于2012年7月20日前支付首期房款804339元，余款1800000元于2012年8月20日前由买受人通过商业银行贷款或公积金贷款的方式支付。合同第八条对逾期付款的违约责任进行约定：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同……出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三点五的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定……。合同第九条约定：出卖人应当在2013年6月30日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用，如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。特殊情况包括“1、遭遇不可抗力……。2、……或因本项目周边其他企业、部门、组织或个人的原因，而导致开发建设期延长的，……。3、由于政府原因……。4、本合同所指的不可抗力及免责事由的范围包括……”。合同第十条约定了出卖人逾期交房的违约责任：除合同第九条规定的特殊情况外，出卖人未按约交房，按逾期时间分别处理，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三点五的违约金。合同第十六条对产权登记进行约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记……，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记……。出卖人承诺于2013年9月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人……。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内……；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第①或②项处理：①买受人退房……②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……。2012年6月29日，原告徐俊恺支付购房款630000元；2012年7月27日，原告徐俊恺支付购房款167400元；2012年7月31日，原告徐俊恺支付购房款6939元；2012年12月14日，原告徐俊恺支付购房款520000元。2013年2月5日，原告徐俊恺与中国银行股份有限公司台州市分行签订个人一手住房贷款合同，以涉案房屋为抵押借款1820000元，被告爱华房产公司作为保证人对借款进行担保。2013年3月1日，原告徐俊恺支付给被告爱华房产公司1820000元。2013年3月4日，被告爱华房产公司退还给原告徐俊恺520000元。2014年7月6日，被告爱华房产公司向原告徐俊恺交付了房屋。被告爱华房产公司至今未办理房屋权属初始登记手续，未取得房屋所有权证和土地使用权证。
以上事实有原告徐俊恺提供的商品房买卖合同及补充协议、个人一手住房贷款合同、销售不动产统一发票、银行转账单、入住通知书，被告爱华房产公司提供的记账凭证、发票联、刷卡记录、借款借据以及原、被告的庭审陈述等证据证实。
本院认为：原、被告之间的商品房买卖合同合法有效，对双方具有约束力，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。对原告徐俊恺逾期付款，被告爱华房产公司逾期交房、至今未交付权属证书，是否构成违约、需要承担违约责任，以及被告爱华房产公司是否应退还原告徐俊恺多收房款问题，双方存在争议。本院综合分析如下：
（一）逾期付款问题。虽然原告徐俊恺未按商品房买卖合同约定的期限支付购房款，但原告徐俊恺认为合同履行过程中双方变更了付款时间，对此，被告爱华房产公司不予认可，而原告徐俊恺也未提供付款时间变更的证据，本院认定原告徐俊恺逾期付款已构成违约。被告爱华房产公司对原告徐俊恺向银行借款支付房款进行担保，说明被告爱华房产公司知晓原告徐俊恺付款逾期，在原告徐俊恺于2013年3月1日付清房款时，被告爱华房产公司即可向原告徐俊恺主张逾期付款的违约责任，但本案中没有证据反映出被告爱华房产公司曾进行过主张，故被告爱华房产公司在2015年7月24日再主张权利，已超过诉讼时效期间。现原告徐俊恺也不同意支付逾期付款的违约金，本院对被告爱华房产公司要求支付逾期付款违约金的请求不予支持。
（二）逾期交房问题。首先，逾期交房是否违约。虽然商品房买卖合同第九条约定可据实延期交房的情形，但这些特殊情形主要是指被告爱华房产公司或施工单位无法控制、无法预料或无法解决的阻碍或影响房屋正常开发建设的因素，并不包括被告爱华房产公司或施工单位本身的原因。因此，即使本案确因施工单位原因造成逾期交房，也不属于合同约定的可以据实延期交房的情形，被告爱华房产公司逾期交房构成违约。其次，逾期交房违约金的计算。被告爱华房产公司按照合同约定应于2013年6月30日前交房，实际交房日期为2014年7月6日，逾期天数为371天（2013年7月1日至2014年7月6日）。合同约定，逾期交房的违约金从逾期次日起按已付总房款的日万分之三点五标准计算。被告爱华房产公司认为约定过高要求予以调低。根据原告徐俊恺的实际损失，综合考虑合同的履行情况以及预期利益等因素，本院酌情进行调整，将违约金计算标准的日万分之三点五调低为日万分之三，经计算，逾期交房违约金为292088.93元。
（三）逾期办证问题。被告爱华房产公司超过约定的期限未向原告徐俊恺交付权属证书，已构成违约，应承担违约责任。由于权属证书取得时间不确定，本院对逾期办证的违约金先计算至原告徐俊恺起诉之日止，之后的违约金，原告徐俊恺可在取得权属证书后另行向被告爱华房产公司主张。本案合同约定的逾期办证违约金标准并未过高，对被告爱华房产公司要求调低的请求，本院不予准许。经计算，逾期天数为597天（2013年10月1日至2015年5月20日），违约金为156673.04元。
（四）退还多收房款问题。原告徐俊恺认为被告爱华房产公司交付房屋的实际面积与合同约定面积不一致、应退还多收的房款。根据商品房买卖合同约定，原、被告对房屋面积的结算是以产权登记的建筑面积和合同约定的建筑面积比较后结算。至今为止，涉案的房屋未办理产权登记手续，也无法确定产权登记的建筑面积情况。因此，原告徐俊恺在本案中主张结算房屋面积差价的房款，条件尚未成就，原告徐俊恺可待房屋产权登记后再与被告爱华房产公司进行结算，本院在本案中不予处理。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）浙江爱华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付给原告（反诉被告）徐俊恺逾期交房违约金292088.93元；
二、被告（反诉原告）浙江爱华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付给原告（反诉被告）徐俊恺计算至2015年5月20日止的逾期办证违约金156673.04元；
三、驳回原告（反诉被告）徐俊恺的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）浙江爱华房地产开发有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4374元（已减半，原告徐俊恺已缓交），由原告（反诉被告）徐俊恺负担421元，被告（反诉原告）浙江爱华房地产开发有限公司负担3953元；反诉案件受理费1233元（已减半，被告浙江爱华房地产开发有限公司已预交），由被告（反诉原告）浙江爱华房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院（在递交上诉状后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，逾期不交按自动撤回上诉处理。收款单位：浙江省台州市财政局，开户银行：中国农业银行台州市分行，账号：19-900001040000225089001，执收单位代码：02001）。
如法律文书生效后，义务人不自觉履行义务的，权利人申请本院执行的期间为二年，上述期间从法律文书确定履行期间的最后一日起计算。
审 判 员 陈 静
二〇一五年八月十二日
代书记员 陈肖倩
附件：
本案裁判所依据的相关法律和法条
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。