山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）晋07民终316号上诉人（原审原告）：梁企贤，男，1953年7月17日生，汉族，榆次区居民，现住榆次区。委托诉讼代理人：王志如，山西正煋律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张海马，男，1950年9月30日生，汉族，榆次区居民，现住榆次区。委托诉讼代理人：赵剑楠，山西语道律师事务所律师。上诉人梁企贤、张海马因确认合同无效纠纷一案，均不服榆次区人民法院（2017）晋0702民初3147号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人梁企贤及委托诉讼代理人王志如、上诉人张海马及委托诉讼代理人赵建楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人梁企贤上诉请求：一、撤销原审判决主文之二，并依法改判被上诉人将征收该房屋补偿款全部归上诉人所有；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院未对合同无效后果予以认定和判决处理，违反了国家法律的明文规定，属于适用法律错误。原审判决依法确认上诉人与被上诉人于2004年1月14日签订的《房屋转让买卖协议》无效，这是完全正确的，具有事实根据和法律依据。但原审判决仅仅止步于此，并未对合同无效导致的财产返还、折价补偿、损失承担等案件基本事实进行审查和判决，这是完全错误的。《中华人民共和国合同法》第五十八条明文规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”二、原审法院未对原本没有实质争议的案件基本事实予以查明和认定，属于基本事实认定有漏。被上诉人依据无效的《房屋转让买卖协议》取得了上诉人位于晋中市榆次区锦纶路地委西宿舍7-4-3东户住宅楼一套，并据此取得了征收该房屋补偿款1088346.3万元。双方对征收补偿协议的补偿项目及金额均无异议。上述事实是诉讼双方本无实质争议的基本案件事实，然而原审法院却先入为主，对上述事实视而不见，未予明确认定，本案基本事实认定有漏，导致未能判决被上诉人依法将房屋补偿款返还给上诉人。张海马辩称，本案系确认合同纠纷一案，而上诉人的上诉请求系返还原物纠纷一案，两个案由不能一案审理，这是符合法律规定的，所以一审法院只对合同的效力进行了裁定，没有对上诉人的第二个诉讼请求作出裁定。2、房屋的拆迁补偿款是拆除位于锦纶路政府西宿舍西栋4单元3层东户的房屋，而该房屋从一开始就是由上诉人张海马缴纳的购房款，直至双方交易时，梁企贤都没有向机关税务管理局缴纳过一分钱。3、正因为梁企贤没有缴纳购房款导致其没有办理房产证，更没有为张海马办理过户登记手续，而梁企贤以其应尽的义务反而当作权利，无论从法律或道德的角度上都是应当予以否认的。上诉人张海马上诉请求：1、撤销榆次区人民法院(2017)晋0702民初字3147号民事判决；2、改判双方房屋买卖协议合法有效。事实与理由：一、一审法院认定售房协议无效于法无据。一审判决认定“原被告双方时该房屋的交易行为直接损害了轮候享有购买该经济适用房人员的购买权，扰乱了经济适用房管理秩序，损害了社会公共利益，故该售房协议无效。”上诉人认为，此判决于法无据不能成立。本案诉争的房屋是晋中市政府2001年为安置机关大院无房困难户及拆迁户所建，是梁启贤拥有完全产权的全额集资房。被上诉人梁启贤当时因其儿子上大学需用钱，同时因与合伙人散伙急需一笔钱偿还债务，因此主动找上诉人要卖房。于是双方充分协商按照当年市场价12万元成交，并且请五位战友在场见证，签了房屋买卖协议。同时押了5000元作为办理过户登记的保证金。双方协议完全符合我国《民法通则》、《合同法》关于合同有效的规定，人民法院应当依法确认其有效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一）第四条规定“合同法实施以后人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不能以地方性法规、行政规章为依据”。但是，一审判决合同无效根据所谓“晋中市经济适用房的相关规定，购买经济适用房满五年，取得房屋所有权证和国有土地使用证后，才可以上市交易。”如此判决是适用法律错误，直接违背最高法院的司法解释。首先，晋中市人民政府有关经济适用房的相关规定既不是法律也不是行政法规，因此，晋中市人民政府有关规定不能作为人民法院裁判合同是否有效性的法定依据。其次，退一步，假如此地方规章可以作为认定协议无效的依据，那么根据晋中市人民政府市政发(2004)80号文第二十三条：“居民个人购买经适房后，按市场价出售的，应按照届时同地段普通商品房与经适房差价的一定比例向政府交纳收益。未补缴收益前不得用于出租经营。经济适住房购买人以市场价出售经济适用房后，不得再购买经济适用住房。”根据该条规定，2004年经济适用房完全可以上市交易，只是交易后出卖人应按照同地段商品房与经济适用房差价的一定比例向政府缴纳收益，同时还规定了具有集资经济适用住房资格的人将经适房按市场价出售后不得再购买经适房。本案诉争房屋签订买卖协议时间是2004年1月，上诉人交全款后当年入住。签订及履行协议均发生在2004年。2004年国务院以及山西省政府、晋中市政府对经适房没有任何限制买卖的行政规定。上诉人认为退一步，即便人民法院判案可以依据地方政府的有关政策认定协议是否有效，也应当根据当事人订立及履行合同的时间适用当年的政策文件，而不能依据行为发生6年之后的(2010)65号晋中市人民政府文件。“法不溯及既往”这是人民法院适用法律最基本的常识。但一审法院判决既违背了最高人民法院前述司法解释，也违背了法不溯及既往的适用原则，竟然适用晋中市政府(2010)65号文“经适房相关规定，购买经适房满5年，取得房屋所有权证和国有土地使用证才可以上市交易，否则，会在一定程度上扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”有关规定，认定双方买卖房屋协议无效。如此判决是适用法律错误。二、一审判决买卖房屋协议无效，但对于导致该协议无效的过错责任没有一并作出判决确认。这是对案件实体权利的严重漏判。我国《合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当返还，不能返还的或者没有必要返还的，应当折价赔偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，”上诉人买房之后在此房居住使用十六年，2017年政府拓宽马路已将涉案房屋拆除，拆迁补偿款上诉人已全部领取，根据上述第五十八条规定，房屋买卖被判无效，原物不复存在，无法返还。如果被上诉人另案主张要求上诉人返还其全部补偿款，造成协议无效的过错责任应如何承担？遗憾的是，一审判决对如此重要的实体权利根本没有确认。综上两点，上诉人认为，榆次区人民法院第3147号民事判决确认买卖协议无效，严重违背法律于法无据，不能成立。被上诉人因房价上涨卖房后见利忘义，为一己私利丧失诚信，肆意毁约。一审判决对被上诉人诉请予以支持，完全违背了民事活动应当遵循的诚实信用原则，此判决不仅违背法律而且背情饽理，同时对造成协议无效的过错责任漏判，上诉人因此不服而提起上诉，请晋中市中级人民法院依法撤销原判，改判双方买卖房屋协议有效，以示法律公正公平。梁企贤辩称，1、经济适用住房是面向中低收入家庭具有社会保障功能的政策优惠房，事关社会公共利益，其购买和首次上市出售必须事先经政府有关部门的批准，属于产权受限房，其购买者并不享有同商品房一样的完整产权，事实上我方并未取得房产证，仅仅享有不动产物权的期待权准物权。2、对经济适用房首次上市出售，当时的法律、行政法规均没有明确的规定，但为了保护中低收入家庭的公共利益，建设部制定的行政规章明确规定，不符合规定条件的不得上市出售，而且必须经主管部门的审核同意才准予上市出售。3、本案双方当事人违反了上述行政规章的效力性禁止规定，可以违反中华人民共和国合同法第52条第4项的规定以损害社会公共利益为由确认合同无效。根据最高人民法院的相关解释及司法观点的规定，原审判决据此判决合同无效是完全正确的。4、原审判决在本院认为中确实存在引用和表述上的瑕疵，但这并不会影响到本案基本事实的认定，并不会影响到行政规章的明确规定，并不会影响到合同无效的判决结果。5、上诉人在上诉状中陈述是被上诉人主动找其卖房，同时抵押5000元作为办理过户登记的保证金，这与客观事实完全不符，上诉人在上诉状中所述的晋中市政府的80号文件是在双方买卖协议签订后才公布的，而且该文件早已被废止，上诉人引用的这条文件是没有任何依据的。6、上诉人既主张合同有效，又主张应当确认合同无效的过错责任，这本身是自相矛盾的，而且主张这种确认是为了给另案返还补偿款划分过错责任，这是违反诉讼程序的，本案不能为另案做一个决定性的东西，而且在原审中第二个焦点是由于上诉人不同意才没有列进去，只审了一个焦点合同是否无效。7、被上诉人之所以要请求人民法院确认无效并返还补偿款，其主要的原因是在于上诉人将买卖房屋的事情在社会上公开宣传，并和邻居之间造成了一些不和谐，导致有关部门找被上诉人谈话，要求限期纠正，而且货币分配至今没有给，并不是上诉人所谈的是被上诉人肆意毁约的结果，是政府机关为了维护社会公共利益，为了维护经济适用住房的管理秩序而要求被上诉人纠正，所以上诉人的上诉请求没有事实根据，应当驳回其上诉请求。梁企贤向一审法院起诉请求：判令双方签订的房屋买卖协议无效，该房屋的拆迁补偿款归其所有。一审法院认定事实：2004年1月14日，梁企贤与张海马签订房产转让买卖协议书一份，约定梁企贤将锦纶路地委西宿舍住宅楼（7-4-3东户），建筑面积为114平方米的住房转让于张海马，该房转让价12万元；同日，张海马向梁企贤出具欠条一份，欠条载明“今欠到梁企贤购房款人民币5000元。”双方所交易的房屋，系晋中市委市政府于2001年为安置拆迁户和机关大院在册无房的困难职工所建，为经济适用房性质。2001年市委、市政府在地委西宿舍全额集资住房，集资住房名额分配给了市直各单位，根据《晋中市住房分配货币化实施方案》和国家有关经济适用住房出售政策，结合机关干部职工的住房实际，该房屋出售对象分为1、机关大院正式在册干部、职工原住东宿舍的拆迁户；2、机关大院正式在册干部、职工原住后宿舍的搬迁户；3、98年前进驻机关大院正式在册的干部、职工、经审查，确定允许购买西宿舍经济适用房的无房户。经机关事务局统一打分，梁企贤作为该单位退休职工全额集资了市委西宿舍7号楼四单元4号住房。以上事实，有房产转让买卖协议书、欠条、晋中市经济适用住房出售审核表、情况说明、晋中市经济适用住房管理办法、晋中市委政府机关西宿舍经济适用住房出售办法、房屋征收货币补偿协议及双方当事人陈述笔录等证据在案为凭，经当庭质对和审查，可以采信。一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序。损害社会公共利益的，合同无效。本案诉争的房屋为经济适用房，而经济适用房系政府提供的一定政策优惠，具有保障性质的政策性住房，根据晋中市经济适用住房的相关规定，购买经济适用房满五年，取得房屋所有权证和国有土地使用证后，才可以上市交易，否则会在一定程度上扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。梁企贤将其购买不足五年的经济适用房出卖给张海马，虽系双方真实意思表示，但当时能购买该经济适用房的仅限于机关大院正式在册干部、职工原住东宿舍的拆迁户；机关大院正式在册干部、职工原住后宿舍的搬迁户；98年前进驻机关大院正式在册的干部、职工、经审查，确定允许购买西宿舍经济适用房的无房户，而张海马并非该房屋出售对象，双方对该房屋的交易行为直接损害了轮候享有购买该经济适用房人员的购买权，扰乱了经济适用房管理秩序，损害了社会公共利益。故该售房协议无效，对梁企贤要求确认其与张海马签订的房产转让买卖协议无效的诉讼请求，予以支持。关于梁企贤请求确认房屋征收补偿款一节，需另案主张。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项之规定，判决：一、梁企贤与张海马于2004年1月14日签订的《房产转让买卖协议》无效；二、依法驳回梁企贤的其他诉讼请求。二审中，上诉人梁企贤提交了证人张某情况说明一份，证明案涉合同无效。张海马方质证称，不认可。对该情况说明，本院认定如下：因该证人未有正当理由未出庭作证，故本院对该证据不予采信。上诉人张海马提交了郑改兰商品房买卖合同一份；证人李某证明一份及房产证复印件一份；证人郭某证明一份及不动产权证复印件一份，用以证明案涉房屋非经济适用房。梁企贤方质证称，不认可，二证人未出庭作证，且与本案无关联性，房产证、不动产权证是复印件，对来源合法性有异议。对上述证据，本院认定如下：郑改兰商品房买卖合同不能证明与诉争房屋有关联性；李某证明一份及房产证复印件一份，李某未有正当理由未出庭作证，房产证没有原件予以核对；郭某证明一份及不动产权证复印件一份，李某未有正当理由未出庭作证，房产证没有原件予以核对，故对张海马方提交的证据本院均不予采信。其余事实与一审查明一致。本院认为，双方当事人对梁企贤原经所在单位全额集资购房，取得了诉争房产的购房资格，购买案涉房产后梁企贤与张海马签订了诉争《房产转让买卖协议书》，该协议系双方真实意思表示，张海马购房后在诉争房产中一直居住至2017年拆迁前的事实均不持异议，本院予以确认。本案二审争议的焦点是诉争协议的法律效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的情形，本案双方转让协议未违反法律、行政法规的强制性规定；且该协议是否取得房屋所有权证书属于物权取得范畴，不影响协议的效力。至于梁企贤主张该协议损害了社会公共利益一节，所谓公共利益，是属于社会全体成员的利益，是社会重大且根本的利益，因经济适用房购房人在交纳土地收益等价款后，可以取得完全产权进而处分房产，并不会损害社会重大且根本的利益。且案涉协议因双方交易价格与同时期、同地段商品房价格基本一致，故梁企贤主张协议无效的诉讼请求于法无据。此外，合同是立约双方的彼此承诺，民事主体从事民事活动应当秉持诚实，恪守承诺，善意行使权力和履行义务，案涉协议签订至今已十余年，梁企贤在案涉房产拆迁补偿后提起诉讼，既未做到对张海马诚信不欺，也未对自己的承诺信守不怠，违背了民事活动应遵守的诚实信用原则。故本院对梁企贤诉请的协议无效的主张不予支持，至于拆迁补偿款的分割问题，因诉争协议有效，故梁企贤该诉讼请求本院亦不予支持。一审认定适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，梁企贤的上诉请求不能成立，应予驳回；张海马的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销榆次区人民法院（2017）晋0702民初3147号民事判决；二、驳回梁企贤的诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费200元，共计300元，由梁企贤负担。本判决为终审判决。审判长 胡 睿审判员 张晓军审判员 韩丽娜二〇一八年三月二十八日书记员 许艳玫