河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）石民再终字第00090号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）石家庄途胜物业服务有限公司，住所地石家庄市长安区新浩城7-1-401。
法定代表人张爱梅，该公司总经理。
委托代理人单金泰，河北冀石律师事务所律师。
委托代理人李健，河北世纪鸿业律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）石家庄市新浩物业服务有限公司，住所地石家庄市桥东区建设北大街261号。
法定代表人王秀英，该公司董事长。
委托代理人刘兰玉，河北世纪联合律师事务所律师。
委托代理人边剑辉，河北世纪联合律师事务所律师。
原审被告张爱梅，女，1975年2月28日出生，汉族，住石家庄市长安区建设北大街261号新浩城小区9-5-101。
委托代理人李健，河北世纪鸿业律师事务所律师。
申请再审人石家庄途胜物业服务有限公司（以下简称途胜公司）与被申请人石家庄市新浩物业服务有限公司（以下简称新浩公司）、张爱梅物权保护纠纷一案，石家庄市长安区人民法院于2011年8月30日作出（2011）长民二初字第250号民事判决，途胜公司不服，向本院提起上诉。本院于2012年4月16日作出（2011）石民四终字第01169号民事判决，已经发生法律效力。途胜公司仍不服，向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院于2012年12月14日作出（2012）冀民申字第1940号民事裁定，指令本院对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原一审法院查明，原告与新浩城业主签订了物业管理服务协议书，对新浩城小区有物业管理服务权。物业公司因股权发生纠纷，诉至原审法院，原审法院于2010年5月13日作出的（2010）长民初字第9号民事判决书，确认石家庄市新浩物业管理有限公司的100%股权由原告的法定代表人王秀英享有。该判决书已生效。判决生效后原告要求张爱梅移交物业资产及相关经营手续，但至今未交还。后石家庄市新浩物业管理有限公司更名为石家庄市新浩物业服务有限公司。该公司总经理是秦长生，公司副总经理是被告张爱梅。新浩城小区居民采暖面积为153447平方米，采暖价格为每个采暖季每平方米22元，应向居民收取采暖费3375834元，三年合计10127502元。在2008年、2009年两个采暖季，石家庄供热集团有限公司每个采暖季收取采暖费100万元，2010年该公司收取采暖费120万元。三年缴纳费用合计320万元。收费与缴费差额为6927502元。被告张爱梅在2009年3月24日注册成立石家庄途胜物业服务有限公司，法定代表人为张爱梅，公司性质为个人独资，经营场所为原告的原经营场所，经营范围是原告原经营范围的新浩城小区物业服务。张爱梅在2010年12月3日代表上述两个公司，到石家庄华电供热集团有限公司办理了新浩城小区取暖用户更名，将取暖单位由原告变更到被告石家庄途胜物业服务有限公司，更名后用热性质、范围、面积等事项不变。2010年8月10日被告从原告帐户取款50000元，被告称用于发放2010年7月份工资；2010年9月10日取款75000元，被告称用于发放2010年8月份工资、中秋节送礼、员工福利等；2010年12月1日取款495000元，同月6日取款20000元，被告称用于支付2010年11月份高管工资、年终奖，水电费、汽油费、维修费等费用支出。小区内部的停车位及办公用房由被告占用。
原一审法院认为，王秀英经法院生效的民事判决书确认，是石家庄市新浩物业服务有限公司的唯一股东和法定代表人，对公司的财产及公司财务账册享有所有权，对小区物业享有管理权，被告张爱梅占用公司财产及账目并管理小区物业的行为不合法，应当向原告返还财产、账目及小区物业管理权。被告在庭审中否认持有原告的财产和公司账册，从证人证言以及被告当庭提交的原告的账册，证明被告现在仍然控制原告公司，持有原告的账册等各种资料。因此，被告的抗辩与事实不符，不予采信。被告应当返还原告上述财务账册、财务凭证、物业档案、业主资料、人事档案、原告公司原公章。关于小区物业服务管理权，被告张爱梅在原告公司任公司法定代表人、副经理，同时在经营管理原告公司期间，被告又以独资股东的身份注册了石家庄途胜物业服务有限公司，擅自在原告经营的物业管理范围内从事经营，违反了法律规定的同业禁止的相关规定，被告张爱梅及其所有的独资公司的经营行为无效。被告应当将新浩城小区的物业服务管理权退还原告。但该小区业主是否继续接受原告的物业服务管理，应由原告与该小区业主协商确定，法院不能强迫任何一方签订物业服务合同。关于被告在擅自接管了原告公司的经营管理的小区物业服务业务后的收益问题。被告占有和使用了属于原告经营管理的车位、办公用房，并以此获得收益。被告张爱梅及其所有的独资公司私自占有使用属于原告的上述财产，并以此获取收益的行为，没有事实依据和法律依据，被告应当将上述财产及相应收益返还原告，但原告主张的具体数额不明，属原告诉讼请求不明确，故本案不予处理，原告可以另行主张。但被告占有和使用的上述财产应当予以返还。被告石家庄途胜服务有限公司于2009年成立，被告于2010年从原告账户转款64万元，用于给其公司职工发放福利及工资，并维修小区各项设施的行为，被告称是为原告支付的上述费用。但在此期间被告是以其自己的名义进行物业管理，并获得相应收益的，而被告却用原告的资金支出各项费用，被告使用原告资金的行为没有事实依据和法律依据，原审法院不予支持，被告应当返还上述资金。关于原告主张的被告返还提取原告其他银行存款的请求，原告没有具体的请求数额，属原告诉讼请求不具体，本案不予处理，原告可以另行主张。关于原告主张的取暖费收益的请求问题。经法院调取石家庄华电供热集团有限公司的证据证实，被告张爱梅代表原、被告双方变更新浩城小区取暖用户更名，其代表双方签字办理更名手续的行为，违反了民事代理行为的法律规定，其代表原告签字的行为无效，应当恢复原告取暖用户的身份。被告同时应向原告返还供暖差价款收益，差价款以原告向石家庄华电供热集团有限公司交付的费用和收取业主取暖费的差价计算，按照被告所交暖气费用和按照小区建筑面积计算的暖气费，差价为6927502元，原告在审理中明确主张暖气差价款600万元，没有超出上述数额，应予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条之规定，判决：一、被告石家庄途胜物业服务有限公司、被告张爱梅返还原告石家庄市新浩物业服务有限公司新浩城小区的物业管理经营权。该小区业主是否继续聘请原告为该小区提供服务，由原告与该小区业主另行协商。二、被告石家庄途胜物业服务有限公司、被告张爱梅返还原告的全部经营材料（财务账册、财务凭证、物业档案、业主资料、人事档案、原告公司原公章。）及新浩城南区20号楼西头一楼房屋一处及中浩第一商务楼A座地下停车位30个；三、被告石家庄途胜物业服务有限公司、张爱梅返还支取原告石家庄市新浩物业服务有限公司的银行存款640000元、返还原告暖气费差价款6000000元。上述内容于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58280元，由被告负担。
原二审审理查明的事实与原一审法院查明的事实一致。
原二审认为，被上诉人石家庄市新浩物业服务有限公司系新浩城小区的建设单位选定的前期物业服务企业，与新浩城小区的业主签订有《物业管理服务协议书》，负责对小区进行物业管理，对新浩城小区享有合法的物业管理经营权。原审被告张爱梅作为被上诉人公司法定代表人、副经理期间，自营与任职公司同类的营业，违反了我国公司法关于同业禁止的相关规定，其以自己所有的独资公司即上诉人名义在业主大会未解聘被上诉人的情况下，非法对小区进行物业管理，上诉人及张爱梅的经营行为应属无效，上诉人应当将新浩城小区的物业服务管理权交由被上诉人行使，上诉人认为一审判决上诉人向被上诉人返还新浩城小区物业经营权认定事实错误的理由不能成立，不予支持。上诉人在向被上诉人返还新浩城小区物业经营权时，其占有的新浩城南区20号楼西头一楼房屋一处及中浩第一商务A座30个地下停车位应一并返还。根据《物业管理条例》的相关规定，物业服务企业承接物业时，建设单位或业主委员会应当向物业服务企业移交物业管理所必备的资料。被上诉人主张的财务账册、财务凭证、物业档案、业主资料、人事档案、被上诉人原公章等经营材料，被上诉人提交了石家庄市公安局长安分局刑事侦查大队建北中队侦查人员对何慧娴的《询问笔录》、秦长生于2010年12月13日签收的《通知》、2011年1月5日签收的河北北方国立律师事务所《律师函》等证据，被上诉人提交的证据材料优于上诉人的抗辩，上诉人将新浩城小区的物业服务管理权交由被上诉人行使后，其占有上述经营材料无法律依据，应一并予以返还。一审法院调取的被上诉人账户交易明细中显示，上诉人从被上诉人帐户中陆续转款64万元分别用于上诉人经营，上诉人与被上诉人均为独立的法人，其使用被上诉人的资金无法律依据，应予返还。关于暖气费差价款，被上诉人与石家庄华电供热集团有限公司签订的《热力销售合同》显示，新浩城小区的建筑面积为153447㎡，居民按22元／㎡缴纳取暖费。上诉人2008年、2009年、2010年三年的暖气费应为10127502元，而石家庄华电供热集团有限公司收取采暖费共计320万元，其中三年缴费差额为6927502元，被上诉人作为物业管理经营者，享有处分该差价款的权利，上诉人占有该差价款已无法律依据，应予返还。故上诉人认为一审判决上诉人向被上诉人返还银行存款640000元、暖气款6000000元认定事实错误的上诉理由不能成立，不予支持。上诉人如与业主或他人有采暖费纠纷，可以另行主张自己的权利。关于本案程序，经查，被上诉人在一审中明确了关于暖气费收益的诉讼请求并缴纳了诉讼费用，一审程序并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚、适用法律正确、判决适当，上诉人的上诉主张理据不足，应予驳回。判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费58280元，由上诉人石家庄途胜物业服务有限公司承担。
申请再审人石家庄途胜物业服务有限公司申请再审的理由主要是：1、申请再审人有新的证据证明原一、二审判决认定申请再审人占有被申请人暖气费差价款6927502元的数额计算存在明显错误，且原一、二审判决对暖气费存在着不交和只收取20%热损费的情况未予考虑；2、原一、二审判决判令申请再审人返还被申请人银行存款64万元不符合客观实际，是错误的；3、原一、二审判决判令申请再审人返还被申请人的物业管理经营权违反国务院《物业管理条例》第11、12、26条的规定；4、原一、二审判决判令申请再审人返还被申请人物业管理档案及小区配套用房和地下停车位30个违反国务院《物业管理条例》第29、38、39条及《物权法》第70条的规定；5、原一、二审判决判令张爱梅与申请再审人共同承担本案的民事责任是错误的。
经再审查明的事实除与原一、二审查明的事实一致外，另查明，申请再审人石家庄途胜物业服务有限公司与石家庄华电供热集团有限公司签订的《热力销售合同》显示，石家庄市居民供热价格按面积计算：22元／平方米·采暖季，按照建筑面积扣除10%公摊。石家庄华电供热集团有限公司在原审中出具的中浩房产收取热费明细显示：2008年11月14日预收热费100万元，2009年11月11日预收热费100万元，2010年11月11日预收热费120万元，共计320万元。石家庄途胜物业服务有限公司在2008年、2009年、2010年三年向石家庄华电供热集团有限公司直属分公司交纳采暖费共计3747624.56元。被申请人石家庄市新浩物业服务有限公司在再审中称新浩城小区地下停车位共90个，现已销售56个，有3个由原中浩公司使用，1个由张爱梅使用，剩余30个车位未出售，并提交了《中浩第一商务车位使用协议书》予以证实。申请再审人称30个地下停车位实为人防工程，不属于申请再审人物业服务权限，与申请再审人无关。
本院再审认为，关于暖气费差价款的问题，根据石家庄途胜物业服务有限公司与石家庄华电供热集团有限公司签订的《热力销售合同》显示，石家庄市居民供热价格按面积计算：22元／平方米·采暖季，按照建筑面积扣除10%公摊。申请再审人收取的2008年、2009年、2010年三年的暖气费应为153447平方米×22元／平方米·采暖季×3×90%＝9114751.80元，而石家庄华电供热集团有限公司在2008年、2009年、2010年三年向申请再审人预收采暖费320万元，而非实收，实收采暖费为3747624.56元，有石家庄华电供热集团有限公司直属分公司于2012年12月30日出具的证明为证。因此，三年的采暖费差价款应为9114751.80元-3747624.56元＝5367127.24元。原一、二审判决认定三年缴费差额6927502元有误，应予纠正。对于申请再审人提出的收取暖气费存在不交和只收取20%的热损费的情况，申请再审人并未提交证据证明，本院不予支持。对于申请再审人于2010年从被申请人账户共转款64万元，用于自己公司的经营，于法无据，应当返还。被申请人系新浩城小区的建设单位选定的前期物业服务单位，并与新浩城小区的业主签订了物业管理服务协议书，对新浩城小区享有合法的物业管理经营权。而原审被告张爱梅在任被申请人法定代表人、副经理期间，成立石家庄途胜物业服务有限公司，在被申请人未被解聘的情况下，即以自己经营的公司对新浩城小区进行物业管理经营，既违反了我国公司法关于同业禁止的相关法律规定，也侵犯了被申请人的合法物业管理经营权。原审被告及申请再审人对新浩城小区的物业管理经营行为应属无效，应将该小区的经营权交与被申请人行使。申请再审人与被申请人之间返还物业管理经营权所基于的法律关系不属国务院《物业管理条例》第11、12、26条规定的调整范围。申请再审人所称返还被申请人的物业管理经营权违反国务院《物业管理条例》11、12、26条规定的主张不能成立，本院不予支持。被申请人作为新浩城小区的合法物业经营管理者，对物业管理资料享有使用权，原审判令申请再审人及张爱梅返还给被申请人并无不妥。关于诉争的新浩城小区20号楼西头一楼房屋一处，并未进行产权登记。申请再审人称该房屋系小区配套设施，用途为儿童活动中心，目前闲置，并提交了新浩城社区居民委员会关于该房屋产权属于全体业主所有的证明。新浩城社区居民委员会非房屋产权登记管理部门，无权对房屋产权的归属作出证明，对此本院不予采信。申请再审人及张爱梅对诉争房屋不享有产权，无权占有和使用。即使依照申请再审人所称，诉争房屋属于小区的配套设施，被申请人作为新浩城小区的物业管理经营单位，有权对其进行管理使用，申请再审人及张爱梅理应向被申请人返还。关于诉争的30个车位的问题，申请再审人及张爱梅在原一审时所提交的收取车位费收据和维修、管理车位支出的收据，以及申请再审人在原二审庭审中“以前新浩管过”的陈述，表明新浩城小区的车位一直属于物业经营管理的范围，申请再审人及张爱梅应当向被申请人返还。关于返还车位数量，有被申请人提交的《中浩第一商务车位使用协议书》可以证实，且在原一、二审申请再审人及张爱梅对此并无异议，原判认定车位有30个并无不当，申请再审人及张爱梅所提原判认定车位数量事实不清的意见，不能成立。申请再审人所称原一、二审判决判令申请再审人返还被申请人物业管理档案及小区配套用房和地下停车位30个违反国务院《物业管理条例》第29、38、39条及《物权法》第70条的规定的理由，本院不予支持。张爱梅成立途胜公司的行为，以及途胜公司对新浩城小区的物业进行经营管理的行为，共同侵犯了被申请人的合法权益，申请再审人和张爱梅应对其侵权行为承担连带责任，原一、二审判决判令张爱梅与申请再审人共同承担本案的民事责任并无不当。
综上，原一、二审判决关于暖气费差价款数额的认定有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十八条的规定，判决如下：
一、撤销本院（2011）石民四终字第01169号民事判决和石家庄市长安区人民法院（2011）长民二初字第250号民事判决第三项；
二、维持石家庄市长安区人民法院（2011）长民二初字第250号民事判决第一、二项；
三、石家庄途胜物业服务有限公司、张爱梅返还支取石家庄市新浩物业服务有限公司的银行存款640000元和暖气费差价款5367127.24元。
上述内容于本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费58280元，申请再审人负担26066元，原审被告张爱梅负担26066元，被申请人负担6148元；二审案件受理费58280元，申请再审人负担26066元，原审被告张爱梅负担26066元，被申请人负担6148元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨景彬
代理审判员 王彦松
代理审判员 杨文涛
二〇一三年十月二十八日
书 记 员 刘萌萌