江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏09民终2959号上诉人（原审原告）：纪昌清。上诉人（原审原告）：顾飞艳。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：顾文玉，建湖县新区法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：卞正国。委托诉讼代理人：张仁富，盐城市盐都区新区法律服务所法律工作者。上诉人纪昌清、顾飞艳因与被上诉人卞正国房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省建湖县人民法院（2015）建民初字第0715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。纪昌清、顾飞艳上诉请求：撤销（2015）建民初字第0715号民事判决，改判被上诉人卞正国承担违约金50000元（含一审已判决支持的15000元）。事实�理由：1、房屋买卖合同中明确约定“如乙方不按上述约定按期支付或偿还贷款，则甲方有权解除本合同，收回房屋，且可不向乙方退还已收取的房款”，该约定合法有效，房屋买卖合同中约定的第一期付款6万元属于定金，被上诉人卞正国未按约付款，依法应根据定金罚则承担合同标的额20%的违约责任；2、房屋买卖合同签订后，另有他人欲以30万元价款购买案涉房屋，由于合同尚未解除导致无法成交，已实际造成上诉人损失达6万元；3、合同约定了上诉人如不履行协助过户义务亦应当承担5万元的违约金，一审法院仅判决被上诉人承担15000元的违约金显失公平。卞正国辩称，1、房屋买卖合同明确约定“乙方应于签订合同当日支付60000元”，上诉人称该60000元为定金，无事实和法律依据；2、上诉人所称的损失无证据证明，被上诉人也不存在违约行为。请求�审法院依法处理。纪昌清、顾飞艳向一审法院诉讼请求：判令解除原、被告之间的买卖合同；被告将位于建湖县城五洲国际商贸城5号楼630、631、632号房屋交付原告，且不退还被告支付的74000元房款，诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年12月两原告委托案外人纪昌远将属于原告的位于建湖县城五洲国际商贸城5号楼630、631、632号房屋出卖给被告，并签订了房屋买卖合同。合同内容为:“房屋买卖合同书，出卖人：纪昌远，买受人：卞正国。甲乙双方就位于建湖县城五洲国际商贸城5号楼630、631、632号房屋买卖事宜达成如下条款，以资共同遵守：（一）因上述房屋系出卖人按揭贷款购买，物权尚存抵押状态，故双方共同同意以贰拾肆万元的价格出卖。（二）乙方应于签订合同当日内向甲方支付6万元；于2015年2月16日前支付3万元；于2015年6月30日前支付6.7万元。另外银行贷款8.3万元由乙方按照甲方与银行签订的抵押借款合同履行还款义务。如乙方不按上述约定按期支付或偿还贷款，则甲方有权解除本合同，收回房屋，且可不向乙方退还已收取的房款；（三）甲方应于乙方交付第一期房款6万元的当日向乙方交付上述房屋。交付方式以交付房屋的钥匙和所有购房手续为准。（四）甲方应按乙方的要求协助乙方至相关权属登记部门办理权属变更登记手续。期间所需一切税费均由乙方负担。如甲方不尽协助义务，则乙方可要求甲方支付违约金人民币50000元……”合同签订日即2015年1月10日被告支付原告首批房款60000元，于2015年2月17日支付原告购房款10000元；2015年1月14日、2015年3月7日分别缴纳房贷各2000元，之后被告未支付房款也未缴纳房贷。2015年4月15日原告向一审法院提起诉讼，要求解除原、被告签订的房屋买卖�议。一审法院认为，两原告委托案外人纪昌远与被告签订房屋买卖合同，房屋买卖合同系双方真实意思表示且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。原、被告双方应全面履行合同。被告未按约定履行给付房款的义务属违约，应承担违约责任。双方约定的解除条件成就，原告可依约要求解除合同。现原告诉请要求解除原、被告签订的房屋买卖合同，于法有据，予以支持。合同解除后，因该合同取得的财产应予返还，原告要求被告返还房屋符合法律规定，予以支持。原、被告所签订的《房屋买卖合同书》第二条“……如乙方不按上述约定按期支付或偿还贷款，则甲方有权解除合同，收回房屋，且可不向乙方退还收取的房款”。该约定的违约责任过高，且违背公平原则。根据原被告双方的实际损失兼顾合同的履行情况，当事人的过错及预期利益等综合因素以及公平原则和诚实信用原则，一审法院认定被告卞正国承担违约金15000元。被告卞正国辩称，由于原告未按照双方签订的《房屋买卖合同书》第四条的约定未提供所有购房手续应承担违约金50000元。因被告明知诉争房屋属按揭贷款所购买，相关购房手续已抵押给江苏省建湖县农村商业银行，故被告的辩称无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四项、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第四百零二条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，一审法院判决如下：一、确认原告纪昌清、顾飞艳与被告卞正国签订的房屋买卖合同于2015年4月15日予以解除。二、被告卞正国于本判决发生法律效力后十日内将位于建湖县城五洲国际商贸城5号楼630、631、632号房屋腾空并交付原告纪昌清、顾飞艳。三、原告纪昌清、顾飞艳于本判决发生法律效力后十日内给付被告卞正国购房款74000元。四、被告卞正国承担违约金15000元。上列三、四项冲抵后，原告纪昌清、顾飞艳应给付被告卞正国购房款59000元。如未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4980元，由原告纪昌清、顾飞艳负担1980元，被告卞正国负担3000元。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审判决相同，本院予以确认。二审另查明：一审庭审中，法庭询问“诉请要求解除签订的房屋买卖合同及返还房屋后，违约责任应如何处理？”，纪昌清、顾飞艳的共同委托诉讼代理人回答“按照合同约定处理”。本院认为，纪昌清、顾飞艳委托案外人纪昌远与卞正国签订的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。卞正国交付合同约定的首期购房款6万元后，纪昌清、顾飞艳已向卞正国交付房屋，后卞正国未按合同约定交付购房款及按揭贷款，已构成违约，合同约定的解除条件已成就，纪昌清、顾飞艳有权解除双方签订的房屋买卖合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对纪昌清、顾飞艳依据合同取得的购房款74000元及卞正国取得的案涉房屋均应予以返还。审理中经法院释明，纪昌清、顾飞艳要求按照合同约定处理违约责任，房屋买卖合同中约定“如乙方不按上述约定�期支付或偿还贷款，则甲方有权解除合同，收回房屋，且可不向乙方退还收取的房款”，该约定的违约责任过高，一审法院根据双方的实际损失兼顾合同的履行情况、当事人的过错及预期利益等综合因素以及公平原则和诚实信用原则，认定卞正国承担违约金15000元，并无不当。纪昌清、顾飞艳上诉称其实际损失达6万元，但其未能提供证据证明。纪昌清、顾飞艳上诉称合同约定的第一期购房款6万元属于定金，该上诉理由与其一审中要求卞正国承担违约责任的请求不符，且亦无证据证明双方曾约定定金条款，现其上诉要求卞正国按照定金罚则承担责任，没有事实和法律依据。综上，上诉人纪昌清、顾飞艳的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675元，由上诉人纪昌清、顾飞艳负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 东代理审判员  谢超亮代理审判员  曹 荣二〇一六年九月二十九日书 记 员  吴思懿