广东省广州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）穗中法审监民再字第66号
申请再审人（原审被告）：广州市番禺兆业服装有限公司（原番禺兆业服装有限公司），住所地：（沙头所）。
法定代表人：叶美莲，该公司总经理。
委托代理人：曾韵莹，广东金本色律师事务所律师。
委托代理人：王亚平，广东同益律师事务所律师。
被申请人（原审原告）：广州市番禺三九丰发彩印有限公司，住所地：。
法定代表人：沈志峰，该公司董事长。
委托代理人：杨丛泽，广东纬国律师事务所律师。
委托代理人：冯海龙，广东东方星联律师事务所律师。
被申请人（原审第三人）：广州市番禺区石壁街屏山一村股份合作经济社（原广州市番禺区石壁街屏山一村经济合作社）。
住所地：广州市番禺区石壁街屏山一村镇北东大街**号。
负责人：郭建湛，该经济社法定代表人。
委托代理人：柯劲恒，广东东方星联律师事务所律师。
广州市番禺兆业服装有限公司因与广州市番禺三九丰发彩印有限公司、广州市番禺区石壁街屏山一村股份合作经济社土地使用权转让合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院于2010年4月20日作出的（2009）番法民三初字第2151号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年12月11日作出（2012）穗中法民申字第151号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2014年6月24日公开开庭审理了本案。广州市番禺兆业服装有限公司的委托代理人曾韵莹、王亚平，广州市番禺三九丰发彩印有限公司的委托代理人杨丛泽、冯海龙、广州市番禺区石壁街屏山一村股份合作经济社的委托代理人柯劲恒到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
广州市番禺三九丰发彩印有限公司（以下简称三九丰发公司）于2009年10月20日向广州市番禺区人民法院起诉称：番禺区钟村镇屏山一村经济合作社（以下简称合作社）于1998年1月25日与广州市番禺兆业服装有限公司（以下简称兆业公司），签订“土地有偿使用协议”，合作社将自有座落于钟村镇屏山一村七亩围（土名）面积2956.7平方米土地使用权（使用期伍拾年）租给兆业公司作工业用地，兆业公司于1998年办理了营业执照、建设用地批准证书、建设用地规划许可证等企业证明。兆业公司因生产发展需要而于2000年6月26日委托合作社将上述地块的使用权转给新投资客户，并签订“委托协议书”。其公司于2004年11月16日与合作社签订了“土地使用补偿合同”，并支付了土地补偿费等一切相关费用，获取以上土地的使用权，其公司由此取得了该土地的使用权，但兆业公司没按“委托协议书”的内容无偿提供土地过户等有关资料给其公司或合作社，导致所有企业证照的过户手续至今还没有办理。其公司多次致电兆业公司，都无法接通，按兆业公司的地址查找不到兆业公司，由此无法与兆业公司取得联系，其公司至今不能办理企业证照的过户手续，严重影响了其公司的建厂、生产。综上，请求判令：兆业公司和合作社立即协助三九丰发公司办理位于广州市番禺区钟村镇屏山一村七亩围（土名）面积2956.7平方米土地使用权的转让过户手续。
兆业公司没有到庭，亦没有答辩。
合作社答辩称，三九丰发公司所述的内容属实，其因找不到兆业公司，所以无法协助三九丰发公司办理上述土地使用权的转让过户手续。
番禺区人民法院原审查明，1998年1月25日，合作社（原番禺市钟村镇屏山股份合作经济社，现广州市番禺区石壁街屏山一村经济合作社）与兆业公司（原番禺兆业服装有限公司，现广州市番禺兆业服装有限公司）签订《土地有期有偿使用协议》，协议约定：合作社将自有座落于钟村镇屏山一村七亩围（土名）面积2956.7平方米土地使用，有期租给兆业公司工业用地，租金为每平方米人民币200元，合计591340元。该土地四至附国土测量红线图。合作社租给兆业公司的土地使用权伍拾年，期满土地由合作社处理，以国土部门发给建设用地许可证之日起计算。2000年6月26日，兆业公司与合作社签订一份《委托协议书》，协议内容为：番禺兆业服装有限公司因生产发展的需要，现委托屏山一村股份经济合作社将位于屏一村工业区的一块工业用地（已办理建设用地批准书）使用权办理手续给新投资客户，兆业服装有限公司负责支付该工业用地的过户费即土地转让税，屏山一村股份经济合作社与新投资客户签订有关合同，并交付国土有关部门土地过户费，土地转让税后1个月内，将退回兆业服装有限公司在该土地预付定金拾捌万圆（需扣除过户费百分之五十、土地转让税百分之五十）。办理该土地过户及有关手续时，兆业服装有限公司会按有关部门的要求，无偿提供土地过户等有关资料，并签订合同。有关新客户签订合同，土地补偿与番禺兆业服装有限公司无关。2004年11月16日，合作社向三九丰发公司表示受兆业公司的委托，合作社以自己的名义与三九丰发公司签订一份《土地使用补偿合同》。合同约定，合作社将位于钟村镇屏山一村开发区内面积为2956.7平方米的土地使用权（以国土局核定面积为准）转让给三九丰发公司，其用途于工业建设及其配套设施，该地块的土地使用年限为伍拾年，具体期限以国土部门核定批复为准。三九丰发公司支付第一期土地补偿款后，合作社按“该土地”的现状交给三九丰发公司使用，合作社并负责“该土地”（2956.7平方米）交纳申报办理有关合法使用该土地的费用（建设用地批准书为止），该土地合作社已用番禺兆业服装有限公司名义办理预征手续，该土地过户费用由合作社负责缴交（建设用地批准书止），与三九丰发公司无关，“该土地”的建设用地批准书办理后，正本由合作社代管（需要办理其它证件除外），复印件交给三九丰发公司，待土地补偿款全部付清后，即将“该土地”的“建设用地批准书”的正本交给三九丰发公司。三九丰发公司向合作社交纳“该土地”共2956.7平方米（三九丰发公司使用及交纳土地补偿费的红线范围；东边以水泥路边预留贰米后计算）的土地补偿费，按220元／平方米。共计金额650474元。合作社、三九丰发公司双方签订本合同后，合作社即为三九丰发公司办理该地块的《建设用地批准书》，三九丰发公司要及时按有关需要提供合法的证件将资料给合作社及有关部门。在履行合同期限内，如果合作社的机构有变动，则由合作社后继机构继续履行本合同；如三九丰发公司机构有变动，则由三九丰发公司后继机构作为该地块的受让方，继续履行本合同。合同还约定了其它内容。签订合同后，三九丰发公司于2005年3月7日向合作社支付了土地使用补偿款650474元。因兆业公司及合作社无法协助三九丰发公司办理上述土地使用权的转让过户手续，以致引发争议，三九丰发公司遂诉至原审法院要求解决。
另查明，本案诉争的位于钟村镇屏山一村七亩围的土地使用权，原番禺市国土局于1998年12月16日发出《关于番禺兆业服装有限公司申请补办工业用地的批复》（番国土地补字（1998）第473号），1998年12月21日核发《建设用地批准书》（番国土建用字（1998）第0563号），批准钟村镇屏山一村七亩围（土名）3272平方米土地给番禺兆业服装有限公司作工业建设用地，且该用地已按规定缴交全部土地出让金。原番禺市规划局于1998年9月14日核发该地块的《建设用地规划许可证》（编号为032428）。
原审法院认为，合作社以自己的名义，在委托人即兆业公司的授权范围内与三九丰发公司签订《土地使用补偿合同》，因三九丰发公司在签订该土地使用补偿合同时，知道合作社与兆业公司之间的代理关系，故该《土地使用补偿合同》直接约束兆业公司与三九丰发公司。该《土地使用补偿合同》的意思表示真实，内容没有违反法律的强制规定，为有效合同。该合同的内容直接约束三九丰发公司与兆业公司，双方均应按合同约定的内容严格履行。三九丰发公司已按《土地使用补偿合同》的约定支付补偿费650474元给合作社，该用地在转让时已取得《用地批复》及《建设用地批准书》，且该用地已按规定缴交了全部土地出让金，故兆业公司及合作社应协助三九丰发公司办理上述用地的转让过户登记手续。三九丰发公司的诉讼请求合法有理，该院予以支持。兆业公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、一百三十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第四百零二条之规定，判决如下：
广州市番禺兆业服装有限公司、广州市番禺区石壁街屏山一村经济合作社在判决生效之日起十五日内立即协助办理位于广州市番禺区钟村镇屏山村七亩围（土名）面积2956.7平方米土地使用权（用地批复编号为：番国土地补字（1998）第0473号，《建设用地批准书》的编号为：番国土建用字（1998）第0563号）的转让过户登记给广州市番禺三九丰发彩印有限公司的相关手续。
本案诉讼费100元，由广州市番禺三九丰发彩印有限公司承担。
上述判决生效后，兆业公司向本院申请再审，请求撤销广州市番禺区人民法院（2009）番法民三初字第2151号民事判决书，确认三九丰发公司与经济合作社转让兆业公司的土地使用权的行为无效。理由如下：
1、原审判决程序违法，原审有关的诉讼文书未按法定程序送达给兆业公司，未按法定程序将合议庭组成人员告知兆业公司，也未按法定程序指定举证期限，剥夺了兆业公司的诉讼权利，在兆业公司不知情的情况下缺席审理，并作出错误判决。
2、涉案地块在双方签订《土地有期有偿使用协议》前已设定抵押权，不符合土地转让的条件。其公司提交的《建设用地批准书》、《非农建设用地批准书抵押明细》显示，涉案地块于1999年5月10日已经设立抵押权，抵押权人为工商银行番禺支行，该项抵押登记至今未涂销抵押。因被申请人在原审中所提交的《建设用地批准书》（副本）并没有显示涉案地块已设立抵押的事实，三九丰发公司正是通过提交虚假的证据材料来隐瞒已设置抵押权的事实，原审法院也没有对于涉案地块的权属、抵押、查封状况进行查册，导致在涉案地块已经设置抵押权的情况下判决过户至三九丰发公司的名下。根据《民法通则意见》第一百一十五条第一款规定“抵押物如由抵押人自己占有并负责保管，在抵押期间，非经债权人同意，抵押人将同一抵押物转让他人，或者就抵押物价值已设置抵押部分再作抵押的，其行为无效”。《担保法》第四十九条第一款规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的，转让行为无效”。即合作社与三九丰发公司所签订的《土地使用补偿合同》时涉案地块已经抵押，而在原审庭审中，合作社与三九丰发公司并没有提交任何证据证明其转让行为已经通知涉案地块的抵押权人工商银行番禺支行，亦没有提交任何证据证明其转让行为已经得到涉案地块的抵押权人工商银行番禺支行的同意，因此，该合同应属无效。原审法院认定《土地使用补偿合同》为有效合同是错误的。
3、本案主要证据存在严重瑕疵，原判认定事实不清，所认定的事实缺乏证据证明，根据《民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（二）、（三）项规定，请求撤销原判，发回重审：
（1）合作社向原审法院提交的证据《委托协议书》是合作社伪造的，兆业公司从未向合作社出具或者签署该《委托协议书》，也未委托过任何单位、组织、个人将涉案地块转让出去，兆业公司对合作社转让兆业公司所有的涉案地块使用权一事从不知情。根据兆业公司于1998年1月25日与合作社签订的《土地有期有偿使用协议》约定，合作社负责办理用地审批手续并交纳合法使用该土地的一切费用，应合作社的要求及基于对屏山一村的信任，兆业公司曾向合作社提供过几张加盖公章及签字的空白凭证，用于办理涉案地块《土地使用权证》。
（2）三九丰发公司向原审法院提交的《建设用地批准书》（番国土建用字（1998）第0563号（副本）是合作社与三九丰发公司伪造的。事实上，其公司已于1998年向合作社购买涉案地块的土地使用权，并已经取得了以其公司为使用权人的《建设用地批准书》，且涉案地块于1999年5月10日业经设立抵押权，抵押权人为工商银行番禺支行。
（3）《委托协议书》委托事项约定不明，合作社无权根据该委托协议的约定，与三九丰发公司签订合同将涉案地块转让。首先，其公司已于1998年取得《建设用地批准书》，但该《委托协议书》中未明确批准书的证号、该地块的面积等，无法确认其公司委托的标的；其次，该《委托协议书》中明确办理有关手续给新投资客户，但委托书未明确“新投资客户”的名称以及受让的价格、条件等；第三，该《委托协议书》约定，办理涉案地块过户及有关手续时，与受让人重新签订合同，但合作社与三九丰发公司均无向原审法院提供其已经向其公司发出通知，要求协助办理过户手续及重新签订合同的任何催办证据。
（4）合作社将涉案地块的使用权转让给三九丰发公司的行为属无权处分，因此，双方签订的《土地使用补偿合同》（以下简称补偿合同）应是无效合同。上述补偿合同的内容显示，合作社是以涉案地块权属人的身份与三九丰发公司签订的，该合同中没有明确涉案地块的权属人为兆业公司，合作社应当以兆业公司的代理人身份签订合同，该合同项下的权利义务应均由作为权属人的兆业公司享有及承担。但从该合同的内容看，合作社并非以委托代理人的名义签订，关于该合同项下作为“出卖人”享有的收取转让款的权利及办理的义务均由合作社承担；该合同明确约定，三九丰发公司向合作社缴纳的是“土地补偿费”。根据番禺市国土局“关于番禺兆业服装有限公司申请补办工业用地的批复”（番国土地补字（1998）第473号）以及《建设用地批准书》（番国土建用字（1998）第0563号）（正本）可知，涉案地块的使用权人为兆业公司，而三九丰发公司向原审法院提交的《土地使用补偿合同》是基于合作社提供未经公证，授权方式、事项不确定的《委托协议书》所签订。事实上，兆业公司已经全额向合作社支付涉案地块的土地转让款，并取得了相应的权属凭证《建设用地批准书》，即是法律意义上的“权属人”，因合作社并非涉案地块的权属人，无权处分属于兆业公司名下的涉案地块的使用权，其所签订的《土地使用补偿合同》应属无效合同，自始不具有法律效力。
（5）合作社与三九丰发公司签订的《土地使用补偿合同》载明的转让价格畸低，与当时的市场转让价相差甚远，合作社与三九丰发公司恶意串通低价转让兆业公司名下的涉案地块，严重侵害了兆业公司的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条第二款的规定“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效”。因此，原审法院认定《土地使用补偿合同》为有效合同是错误的。
（6）涉案地块在合作社与三九丰发公司签订《土地使用补偿合同》时并不具备《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的转让条件，因此无效。合作社与三九丰发公司在签订《土地使用补偿合同》时，涉案地块未完成开发投资总额的25%以上，原审庭审笔录第5页最后一行合作社的陈述“2005年初就已经建了一座简易厂房”也可以得知，涉案地块并不具备转让条件。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第一款规定“以出让方式取得土地使用权的，转让房产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发总投资额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”该法第37条第（一）项规定“以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的”不得转让，且该规定属于强制性的法律规范，根据《中华人民共和国合同法》第52条第（五）项规定“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。
（7）原审法院没有就涉案地块的相关权属凭证的真实性、合法性进行审理。依据庭审笔录可知，合作社与三九丰发公司向法庭提交的全部为复印件，按照证据规则的规定，依法不能独立作为认定事实的证据使用，而原审法院并没有就相关的证据核对原件；而且，依据兆业公司与合作社的约定，由兆业公司负责代为办理涉案地块的权属凭证，故已取得的《建设用地批准书》等权属凭证原件应在兆业公司处，但在庭审笔录中，就涉案地块的权属凭证的保管及为何在三九丰发公司处的陈述，合作社与三九丰发公司口供矛盾，无法自圆其说，但原审法院确没有对此作细致审查。
三九丰发公司答辩称：
1、2000年6月26日签订《委托协议书》的背景。（1）兆业公司没有依约履行其与合作社签订的《土地使用有期有偿使用协议》和《土地使用有偿有期使用合同》。上述合同签订后，合同约定的59万余元的土地使用补偿费，兆业公司只支付了30%的首期费用后，剩下的大部分款项，兆业公司一直没有付。兆业公司在《民事再审申请书》第5页倒数第三行所说“申请人已经全额向被申请人（原审第三人）支付涉案地块的土地转让款，并取得了相应的权属凭证《建设用地批准书》”完全是凭空捏造。由于兆业公司没能按约定支付土地补偿款，存在根本违约。合作社依约有权无偿接收涉案土地。（2）兆业公司不仅没能按照约定支付土地使用补偿费。而且也没有在涉案土地上进行开发建设，不仅违约，同时因闲置时间过长，超过二年，依法会被政府收回。（3）兆业公司签署《委托协议书》给合作社，由合作社寻找新的投资客户，将涉案土地交由新的投资客户开发建设，可以使兆业公司免却因违约而产生的被合作社无偿接受的危险和被政府按闲置土地处罚的风险。
2、《委托协议书》合法有效。为了摆脱风险和困境，兆业公司在取得合作社谅解的前提下，于2000年6月26日与合作社签订了《委托协议书》，委托合作社寻找新的投资客，该协议书有兆业公司的法定代表人亲笔签名并盖兆业公司的印章，是双方的真实意思表示，该文件能够充分保证兆业公司的利益，内容不违背国家法律和行政法规，合法有效。关于该协议书的真实性问题，兆业公司在另一件案件中【（2012）番法民二初字第1078号】，为了确认兆业公司与合作社所签订的《土地使用补偿合同》无效，称对上述协议书的真实性提出质疑，声称其并未作过这样的委托，亦未在类似的文件上盖章，案中曾要求对协议书所盖的印章进行鉴定，但事后又未提供鉴定的依据和材料，属自愿放弃。其再审申请时换了说法称是应合作社的要求及基于对合作社的信任，称向合作社提供过几张加盖公章及签字的空白凭证，用于办理涉案地块《土地使用权证》，在此，其又等于承认了上述协议书上所盖的印章和签名的真实性。兆业公司前后矛盾不一的说法，证明其已丧失了基本的诚信。
3、三九丰发公司与合作社签订的《土地使用补偿合同》合法有效。（1）该合同是双方当事人的真实意思表示，主体合法，内容不违背国家法律法规。（2）合作社与三九丰发公司签订该合同既是根据兆业公司的委托授权，也是为了维护自己的利益。三九丰发公司与合作社签订了《土地使用补偿合同》后，立即按合同约定支付了对价，且已对涉案土地投入开发建设达十年之久，就算兆业公司与合作社有其他遗留问题存在纠纷，三九丰发公司作为善意的受让人，在合同的签订和履行过程中无任何过错。而兆业公司已委托合作社所涉土地转由新的投资客户开发，长期以来对涉案地块不闻不问，三九丰发公司已经投入巨资开发了，过了十年之后，却突然跳出来说委托书是假的，要确认三九丰发公司与合作社签订的《土地使用补偿合同》无效，想收回土地，牟取暴利，这不公平。
4、兆业公司与合作社所签订《土地使用有期有偿使用协议》、《土地使用有偿有期使用合同》，前一个是租赁50年，后一个也写明有偿有期使用50年，约定在合同期内不得将土地抵押，但兆业公司却违背双方的约定，将涉案土地进行抵押贷款，是对合作社的根本违约和欺骗。兆业公司只支付了30%的首期土地补偿费，共18万余元，但却向银行抵押贷款40余万元，而对取得的40万元也不用于支付所欠的土地补偿款。
5、对抵押效力的质疑。（1）案卷材料反映，原审法院已就涉案地块的有关情况向番禺区国土资源和房屋管理局进行的询证调查，答复是该地块没有抵押。（2）兆业公司在再审期间所提供抵押地块设定抵押的证据-《非农建设用地批准书抵押明细》表明，所涉抵押人为兆业服装有限公司，与兆业公司的名称并不一致。（3）《非农建设用地批准书抵押明细》清楚地表明抵押期限为1999年5月10日至2000年3月25日，据此，2004年11月16日，其公司与合作社所签订《土地使用补偿合同》时，抵押权人因未能及时行使自己的权利，早已因过了约定的有效期限而丧失。
6、即使土地抵押有效也不应影响转让的效力。（1）三九丰发公司是善意受让人，应受到保护，且相关法律规定的将抵押的情况通知抵押权人和受让人的通知义务只能由转让人来完成，兆业公司隐瞒抵押情形应承担相应责任。（2）《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部财物，使抵押权消灭。受让人清偿后，可以向抵押人追偿。”《物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”这些规定优于《民法通则》的规定，这些规定表明，即使抵押存在并且有效，转让抵押物的合同仍然可行和有效。（3）如抵押存在和有效，三九丰发公司愿意为被告代为清偿抵押担保的债务。
7、《城市房地产管理法》关于出让土地条件的规定并不应导致合同无效。三九丰发公司作为涉案地块的接受投资人，在接受土地后已经花巨资进行了投资开发，所投资金早已超过《城市房地产管理法》规定的25%的条件。《城市房地产管理法》第三十七条第（一）项的禁止性规定，并非效力性强制性禁止性规定，而是管理性强制规定。对此，最高人民法院已经有相关判例。因此，土地是否达到25%的开发投入，并不会影响合同效力。原审法院就涉案地块可否转让曾向番禺区国土资源和房屋管理局进行了询证调查，答复是可以转让，表明该地块符合转让条件。
综上认为，原判认定事实清楚，判决合理，依法应予维持。
合作社答辩称：
1、兆业公司在1998年1月15日与合作社签订《土地有偿有期合同》，合同约定了违约的责任，合作社有权无偿收回土地的，兆业公司事实上只支付了30%的收款，尾款至今未支付，根据合同约定，兆业公司已经构成根本违约，合作社依照合同已实际收回土地。由于《建设用地批准书》已经办理在兆业公司名下，合作社当时为了推动当地的招商引资，无奈下接受了兆业公司的请求，通过委托的方式将这一土地项目转让给他人。
2、合作社与兆业公司签订合同并交付税费后，兆业公司一直未申请退回土地费用，合作社也没有联系到兆业公司，后来才知道该公司在未告知合作社的情况下违反合同约定对涉案地块进行抵押，以骗取建设用地批准书后获得的高额贷款，现在的局面是兆业公司的欺诈性行为造成。
本院再审经审理认为：1、关于本案的送达程序问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第八十五条规定，送达诉讼文书，应当直接送交受送达人。……；受送达人是法人或者其他组织的，应当由法人的法定代表人、其他组织的主要负责人或者该法人、组织负责收件的人签收；……；受送达人已向人民法院指定代收人的，送交代收人签收。第八十六条规定，受送达人或者…….拒绝接收诉讼文书的，送达人可以邀请有关基层组织或者所在单位的代表到场，说明情况，在送达回证上记明拒收事由和日期，由送达人、见证人签名或者盖章，把诉讼文书留在受送达人的住所；也可以把诉讼文书留在受送达人的住所，并采用拍照、录像等方式记录送达过程，即视为送达。本案原审法院没有将开庭传票等诉讼文书直接送达兆业公司的法定代表人，也没有证据材料显示在开庭传票等诉讼文书的送达回证上签收的人员是被送达人向法院指定的代收人，送达的地址也不是兆业公司的住所地。因此，原审送达程序违反法律规定。2、《中华人民共和国担保法》第五十二条规定，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。兆业公司提交的非农建设用地批准书抵押明细证明兆业公司于1999年5月10日将涉案地块抵押给中国工商银行广州市番禺支行贷款人民币40万元，兆业公司确认上述借款尚有20万元未还清，该债权现属于广州市珑斌投资咨询有限公司。原审对涉案地块存在抵押登记，抵押权人为工商银行番禺支行等情况未予查清，原判决遗漏当事人。
综上认为：原判认定事实不清，遗漏当事人，违法缺席判决，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第（三）、（四）项规定，裁定如下：
一、撤销广州市番禺区人民法院（2009）番法民三初字第2151号民事判决；
二、发回广州市番禺区人民法院重审。
审 判 长 覃信群
审 判 员 廖俊莲
代理审判员 林锐君
二〇一四年九月××日
书 记 员 李洁茹