山东省临沂市兰山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2013）临兰执异字第153号
异议人（案外人）山东福思特房地产开发有限公司，住所地临沂市兰山区金源路155号。
法定代表人任建国，董事长。
委托代理人徐海，山东康桥律师事务所律师。
委托代理人徐舰，山东康桥律师事务所律师。
申请执行人山东朗宇置业有限公司，住所地临沂市兰山区沂州路与海关路交汇处现代联安大厦22楼。
法定代表人江静，董事长。
委托代理人陈君，山东衡正源律师事务所律师。
被执行人周顺平。
本院在执行申请执行人山东朗宇置业有限公司（下称朗宇公司）与被执行人周顺平民间借贷纠纷一案中，异议人山东福思特房地产开发有限公司（下称福思特公司）对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
异议人福思特公司称，位于兰山区沂蒙路与金源路交汇处四季春天大厦1号楼3204室房产属于异议人所有。2012年6月21日，异议人与周顺平签订《商品房预售合同》，约定由周顺平购买异议人开发的上述房产。合同签订后，周顺平仅支付了部分购房款，剩余房款243.9万元尚未支付，亦未办理房产证。该预售合同于2013年3月18日经临沂市房管局备案。同年6月6日，周顺平因无力支付剩余房款，向异议人提出退房申请，双方经协商均同意解除合同，并签订了解除协议，由异议人返还周顺平购房款100万元。现异议人已按约定于2013年6月6日向房管局提交全部撤销网签预售合同的申请材料，并返还给周顺平购房款55万元，余款45万元待手续撤消后支付。根据物权法相关规定，上述房产的所有权归异议人所有，并未转移给周顺平，且双方已签订解除协议，双方均已按相关规定向房管局提交撤销合同的申请文件，此后该房产属于异议人所有。为此，请求法院依法解除对上述房产的查封，在查封解除后，房管局完成了网签合同的撤销手续，法院对剩余45万元房款的冻结，才能依法成立。
申请执行人朗宇公司辩称，涉案房产登记在被执行人周顺平名下，房管局对预售商品房合同备案登记的行为是以公示方式将房产登记在购房人名下，以确认购房人对该房产享有排他性的所有权。异议人所称周顺平欠付的房款为243.9万元与事实不符，对欠付的房款，福思特公司已另行诉讼主张并已为生效的法律文书所确认，确认的欠款额为55.582万元，并非异议人所称的243.9万元。异议人与周顺平签订的解除协议不具有真实性和可履行性，同时因损害其他债权人利益而不具有合法性，属于无效合同。首先，周顺平下落不明不能到庭，对于异议人提供的协议书，是否是周顺平本人所签，无从查证。其次，假定该协议为周顺平所签，其背景是在今年5月中下旬，周顺平的其他债权人上门讨债而封堵其南阳酒楼的情况下，为逃避债务，双方签订了内容不真实的协议书。其最不真实的一点为周顺平尚未支付的房款经生效法律文书确认为55万元，根据备案合同的总价款360万元计算，周顺平已交付房款应为300万余元，解除协议中约定异议人只向周顺平返还100万元已付款，双方即解除合同。所以，该协议因双方恶意串通，损害了第三人的利益，属于无效协议。综上，异议人的异议理由没有事实依据和法律依据，请求法院依法驳回异议人的异议请求。
本院查明，申请执行人朗宇公司与被执行人周顺平民间借贷纠纷一案，本院于2013年6月7日以（2013）临兰民保字第2969-492号民事裁定书，查封了周顺平所有的位于兰山区沂蒙路与金源路交汇处四季春天大厦20层2单元2004室、1号楼3204室房产各一处，及周顺平在异议人处的购房款45万元。同年7月11日，本院以（2013）临兰民初字第2969号民事判决书判令周顺平于判决生效后十日内偿还朗宇公司借款100万元及利息。后因被执行人未履行付款义务，申请执行人向本院申请强制执行。
在听证过程中，异议人福思特公司提交以下证据：（1）《商品房预售合同》（YS11973号）一份，以证明福思特公司与周顺平之间存在3204室房屋买卖（预售）合同关系。合同约定：周顺平购买异议人开发的1号楼3204室房产一处，建筑面积为352.29平方米，买受人周顺平在合同签订之日交付50%购房款，合计183.29万元，剩余50%购房款办理银行按揭贷款。（2）协议书一份（协议书中涉及的四季春天32层即本案3204号房产），以证明异议人与周顺平、钱红粉约定解除YS11973号《商品房预售合同》，异议人分两次返还周顺平购房款共计100万元。协议书约定鉴于乙方（周顺平）因自身原因不能继续履行双方所签订的认购书和商品房预售合同，经协商双方一致同意解除上述认购书和合同，并退还相关房产，具体达成如下协议：一、乙方承诺未就上述房产设定抵押或担保等，否则承担由此给甲方造成的经济及法律责任。二、自本协议签订当日，甲乙双方共同到房管局办理网签的购房备案合同的撤销手续。三、自本协议签订当日，乙方将上述房产等清空后全部交给甲方……。四、协议签订后三日内，乙方向甲方交清此前所欠甲方的物业费等费用。五、甲方分两次无息返还乙方购房款100万元，甲方第一次返还购房款55万元，返还条件为本协议签订完毕，双方共同到房管局办理完毕已网签购房合同的撤销手续，乙方按协议约定交付房产及其它所占用场所的当日。剩余45万元，待房管局的网签备案合同正式撤销完毕后的次日支付。（3）房产交接书一份，以证明异议人与周顺平按《协议书》约定于2013年6月6日将房产进行了交接。（4）解除商品房预售合同申请表、福思特公司的退房申请、周顺平和钱红粉的退房申请，及双方签订的解除合同的退房协议和具结书各一份（申请法院调取），以证明异议人与周顺平按协议约定，于同年6月6日共同向房管局申请办理了3204室房产网签备案合同撤销手续，双方在房管局工作人员主持下签订的文件。（5）周顺平、钱洪粉的身份证复印件、周顺平和钱洪粉的结婚证各一份，以证明其二人的身份信息和夫妻关系。（6）工商银行的付款凭证一份，以证明异议人按协议书约定于同年6月6日向周顺平返还了购房款55万元。该凭证载明：付款人户名为福思特公司，收款人户名为周顺平，付款金额为55万元，系退房款。（7）保全异议人财产、周顺平财产、异议人处尚未退还周顺平的45万元购房款的民事裁定书和协助执行通知书三份。（8）网上显示的3204室房产的基本信息三份，以证明3204室房产目前的基本属性、业务历史及法院查封情况等。（9）编号为YS210779《商品房预售合同》复印件一份，以证明异议人与周顺平之间关于146房屋的合同关系。（10）解除146房屋商品房预售合同申请表、福思特公司的退房申请、周顺平、钱红粉的退房申请、双方签订的退房协议、具结书各一份（申请法院调取），均是在房管局工作人员的主持下当面签署，证明内容同上。（11）网上显示的146房产的基本信息三份，以证明该房产目前的基本属性、业务历史及法院查封情况等。（12）房款收据7份，以证明自2011年12月22日至2013年3月，周顺平共向异议人支付购房款156.1万元。（13）起诉状2份，以证明本案所涉房产在临沂市中级人民法院的起诉状上显示异议人的诉讼请求数额为245万元。申请执行人朗宇公司的质证意见如下：对证据（1）预售合同的真实性、合法性及关联性均没有异议，该合同能证实本案所涉及的房款是366万余元，应付首付款为180万余元，剩余款是通过按揭的方式交付，周顺平所支付的房款应该是不低于首付款180万元，否则不可能一直占有和使用该房产。（2）对协议书的真实性、合法性及关联性均有异议，由于周顺平未能到庭，该协议书是否为周顺平所签无法证实；根据合同约定，周顺平应交纳的首付款不少于180万元，而异议人仅仅返还100万元房款，对于周顺平已交付其他房款予以隐瞒，明显带有虚假性和恶意性，从而也损害了周顺平其他债权人的合法权益；该份协议书能够显示，对于被执行人所欠付的房款，异议人已经作为债权提出主张，并已通过法律文书确认，即使有未付的房款也已经享有债权，对本案所涉房产提起所有权的主张，显然违背了事实。（3）对房产交接书的真实性、合法性均有异议，该交接书是否是被执行人所签无从证明，涉案房产由周顺平购买以后，一直由周顺平占有使用。交接书中体现的3204室房产所有的物品完全归福思特公司所有，属于不合法的无效行为，同时也损害了周顺平其他债权人的合法权益。（4）对解除合同申请表、退房申请、具结书的真实性、合法性及关联性均有异议，即使该组证据系异议人申请法院调取，但其不能够显示是周顺平本人到房产局办理的，购房人处的签名签完以后又被划去，明显不符合正常签名行为。且两套房产的价值近400万余元，而周顺平因欠付55万元房款就拱手让于异议人，不符合常理。（5）对周顺平、钱洪粉的身份证复印件、周顺平和钱洪粉结婚证的质证意见同上。（6）对付款凭证的真实性无异议，对合法性有异议，经向民生银行核实，周顺平的账户于6月6日之后就申请注销了。（7）对法院保全裁定及协助执行通知书的真实性、合法性及关联性均没有异议。（8）网上查询的涉案房产的基本信息系复印件，对其真实性无从查证。（9）预售合同系复印件件，不予质证。（10）对146房产退房的相关证据的质证意见同对证据4的质证意见。（11）对146房产网上信息等证据的质证意见同3204室房产相关资料的质证意见。（12）对于异议人提交的156万余元的房款收据，该证据如真实的话，属异议人单方开具；对收据中的收款数额有异议，根据购房合同约定，周顺平应支付的首付款为180万元，异议人提供的仅是部分收据。（13）对起诉状的真实性有异议，因异议人请求的数额为245万元，而调解的数额为55万元，不符合常理。
申请执行人朗宇公司提交证据如下：（1）商品房预售合同一份（同福思特公司所举一致），以证明合同所对应的3204房产总价款是366.58万元，按照合同约定，周顺平作为购房人首付房款不低于183.29万元，剩余的房款办理按揭后交付，但事实上该房产没有办理抵押登记。房款欠付属于合同中债权的法律关系范畴，不影响周顺平对该房产享有物权，该房产的所有权人属于周顺平。（2）临沂市中级人民法院的民事调解书一份，以证明福思特公司对于欠付房款提起了诉讼，法院作出了具有法律效力的民事调解书，确认3204、146号房未付房款为55万余元，从而证明周顺平已付房款应为300万余元，但在异议人提供的协议书中，却约定只向周顺平返还100万元，便解除双方的购房合同，另外200万元的房款由福思特公司恶意隐瞒和占有，损害了其他债权人的利益。异议人福思特公司质证意见如下：证据（1）系复印件不予质证，以法院到房产局调取的为准；对证据（2）真实性没有异议，但对证明的问题有异议，该调解书不能证明申请执行人所要证明的事项。
另查明，临沂市中级人民法院（2012）临民一初字第151号民事调解书查明的事实如下：2011年12月22日，被告周顺平向原告福思特公司交纳3万元定金，认购原告开发的四季春天楼盘的146号商铺和32楼的房产。合同签订后，被告未按约定支付购房款，经原告多次与其协商未果，提起诉讼。双方自愿达成协议如下：（一）被告周顺平严格履行对原告福思特公司2013年2月21日作出的整改承诺，并配合楼盘整体验收。（二）被告周顺平于2013年3月30日前支付购房款55.582万元；如未按时支付，被告周顺平按福思特公司的诉讼标的支付全额购房款，并承担违约金10万元。（三）原告福思特公司放弃其他诉讼请求。
经向临沂市房管局查询，该局2013年市场科预售合同注销业务汇总表（6月）已经过初审人、复审人、分管领导审核签字，其中编号33一栏中显示：购房人为周顺平，开发公司为福思特公司，开发项目为四季春天，合同号为YS11973号、YS210779，注销原因为买受人无力偿还剩余房款，申请退房。
本院认为，依据本院从临沂市房产管理局调取的解除商品房预售合同申请表、退房申请、退房协议、具结书等证实，异议人福思特公司与被执行人周顺平及其妻钱洪粉于2013年6月6日到该局申请办理编号为YS11973预售合同的解除手续，结合异议人提交的、申请执行人对真实性无异议的工商银行付款凭证证实的异议人通过银行转账向周顺平支付退房款55万元的情况，对于异议人与被执行人之间关于涉案房屋的解除和返还55万元购房款的事实，本院应予认定。涉案房屋的备案登记所有权人虽还在被执行人名下，但上述商品房预售合同的退房协议及申请等已由房管局受理并审核，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十五条规定，人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人已转让的财产实施查封、扣押、冻结措施，故本院对涉案房产继续查封不妥。异议人与周顺平曾于2013年2月22日在临沂市中级人民法院对涉案房屋未付房款等事项达成调解协议，该协议即确定了由周顺平于同年3月30日前支付购房款55.582万元，也确定了如周顺平未按时支付，则按异议人的诉讼标的支付全额购房款，并承担违约金10万元。也就是说依据该调解书，周顺平应当支付的具体购房款数额待定，申请执行人朗宇公司主张应依据该调解书确认周顺平未付的房款为55万元，与事实不符。事实上，异议人和周顺平也均未按该调解协议履行，而是双方共同到房管局办理相关解除商品房预售合同的手续。申请执行人虽主张周顺平已支付给异议人购房款300余万元，及其双方约定解除合同、返还周顺平购房款100万元的行为属恶意串通，应为无效协议，因证据不足，本院不予支持。鉴于异议人处尚有45万元购房款应退还给周顺平，本院也予以冻结，该45万元应为周顺平的到期债权。综上，异议人的异议理由成立，对其异议主张，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
中止对周顺平名下位于兰山区沂蒙路与金源路交汇处四季春天大厦1号楼3204室房产的执行。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 林令强
审 判 员 刘 霞
审 判 员 石小梅
二〇一四年一月六日
代书记员 刘圆圆