湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武昌民商初字第01618号
原告：中国工商银行股份有限公司武汉武昌支行，住所地武汉市武昌区彭刘杨路体育街口。
负责人：曹晋，行长。
委托代理人：冯瑶、罗红，系该行工作人员。
被告：姚爱蓉。
委托代理人：姚自高。
原告中国工商银行股份有限公司武汉武昌支行（以下简称工行武昌支行）与被告姚爱蓉借款合同纠纷一案，本院于2015年11月17日受理后，依法由审判员金莎独任审判，于2016年1月25日公开开庭进行了审理。原告工行武昌支行的委托代理人冯瑶、罗红，被告姚爱蓉的委托代理人姚自高到庭参加诉讼。因原、被告申请调解，本院给予调解期限一个月。本案现已审理终结。
原告工行武昌支行诉称，被告姚爱蓉以装修位于武汉市江汉区复兴村南片小区7栋7单元4层1室的房屋为由，向原告申请个人房屋抵押贷款。2012年2月原告与被告签订了《个人借款／担保合同》，原告于3月22日依合同约定发放了全额贷款25万元，贷款期限10年，同时原告在武汉市房地局办理了他房抵押登记手续，抵押房产为被告姚爱蓉个人名下位于武汉市汉阳区燎原村鑫瑞·小城故事3栋1单元11层1室的住房，抵押权证号为武房他证阳字第2012004**号。贷款发放后1年间，借款人能正常还款，自2014年1月起至今，被告姚爱蓉以家庭收入下降、还款能力不足等多种理由推脱履行还款义务，致使该笔贷款长期处于逾期状态。截止2015年7月15日止，被告姚爱蓉积欠原告贷款本息合计259242.49元，累计违约28期，根据《个人购房借款／担保合同》第十四条“违约及违约责任”的约定，被告连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告可宣布本合同立即到期，要求被告立即偿还全部贷款本息（包括逾期利息），同时对抵押房产享有优先受偿权。为此，原告向法院提出起诉，诉讼请求：1、判令被告偿还积欠借款本息合计259242.49元（截至2015年7月15日）以及自2015年7月16日起按合同约定计算的罚息及复利至欠款全部清偿之日止；2、判令原告对位于武汉市汉阳区燎原村鑫瑞·小城故事3栋1单元11层1室的抵押房产享有优先受偿权；3、判令被告承担本案的诉讼费用。
原告工行武昌支行为支持其诉讼请求，提交以下证据：
证据一、原告的营业执照、组织机构代码证，拟证明原告的主体资格。
证据二、《个人借款／担保合同》、个人借款凭证复印件，拟证明原告与被告签订了借款合同，并按照被告授权将贷款25万元发放至被告指定账户，原告依照合同约定履行了合同义务。
证据三、武汉市他房抵押证明复印件（武房他证市字第20110040**号），拟证明原告将位于武汉市汉阳区燎原村鑫瑞·小城故事3栋1单元11层1室的抵押房产办理了抵押登记，权利价值25万元，原告依法享有抵押房产的优先受偿权。
证据四、被告姚爱蓉身份证、户口簿复印件、民事调解书（离婚）、无婚姻登记记录证明，拟证明被告姚爱蓉婚姻状况系离异单身，无共同还款人。
证据五、借款余额信息，拟证明截至2016年1月22日，被告仍欠原告贷款积欠本金223500.72元，积欠利息49023.12元，且从中可以看出被告多次违约的事实。
证据六、《关于印发﹤营业部（江南片）机构改革实施方案﹥的通知》工银鄂发（2011）20号，拟证明贷款发放行中国工商银行股份有限公司武汉徐家棚支行（以下简称工行徐家棚支行）于2011年因机构改革合并至原告工行武昌支行，原告承接了工行徐家棚支行的债权债务，符合起诉的主体资格。
被告姚爱蓉辩称，认可原告的诉讼请求，欠款属实，房屋实际是姚爱蓉之弟弟姚自高购买的，只是以我姚爱蓉的名义办的贷款，但姚自高现在经济困难，请求原告给予时间让被告逐步还款，目前不可能一次性归还全部贷款。
被告姚爱蓉未提交证据。
经当庭举证、质证，被告姚爱蓉对原告提交的证据的真实性不持异议，本院对原告提交证据的真实性和证明效力予以确认。
经审理查明，姚爱蓉以装修位于武汉市江汉区复兴村南片小区7栋7单元4层1室的房屋为由，向工行徐家棚支行申请个人房屋抵押贷款。2012年3月6日，工行徐家棚支行与姚爱蓉签订《个人购房借款／担保合同》，约定贷款金额为25万元，贷款期限10年，还款方法采用按月等额本息还款法，抵押物为姚爱蓉所有的位于武汉市汉阳区燎原村鑫瑞·小城故事3栋1单元11层1室的房屋。合同第十四条“违约及违约责任”约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可宣布本合同立即到期，要求借款人立即立即清偿未偿还款项以及所发生的利息、罚息及其他费用。合同第二十一条约定，贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿的，贷款人可提前处分抵押物。
2012年3月16日，工行徐家棚支行在武汉市汉阳区房地局办理了他房抵押登记手续，抵押房产为被告姚爱蓉个人名下位于武汉市汉阳区燎原村鑫瑞·小城故事3栋1单元11层1室的房屋【房屋所有权证号：阳2012001040，土地证号：阳国用（商2012）第9**号】，抵押权证号为武房他证阳字第2012004**号。3月22日工行徐家棚支行依合同约定发放了全额贷款25万元。
贷款发放后1年间，借款人正常还款，自2013年3月起至今，被告姚爱蓉未按合同约定履行还款义务，致使该笔贷款长期处于逾期状态。截止2015年7月15日止，被告姚爱蓉尚欠贷款余额223500.72元，积欠贷款本金32757.76元，积欠利息35741.77元；积欠本息合计259242.49元。为此原告诉至本院，要求判如所请。
另查明，根据2011年9月9日中国工商银行股份有限公司湖北省分行营业部工银鄂营发（2011）20号文件，工行徐家棚支行并入工行武昌支行。
在审理过程中查明，截止2016年1月22日，被告尚欠原告借款余额本金223500.72元、利息49023.12元，合计272523.84元。因被告姚爱蓉表示愿意还清积欠贷款本金及利息，并申请与原告进行调解，本院给予调解期限一个月，但到期后被告姚爱蓉仍未能清偿积欠的贷款本息。
本院认为，原告与被告姚爱蓉签订的《个人购房借款／担保合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。原告与被告姚爱蓉之间因此形成的借款合同关系、抵押担保合同关系依法成立。被告姚爱蓉在原告履行发放贷款义务后应依合同约定承担还款义务。原告已按合同的约定向被告姚爱蓉发放了贷款，但被告姚爱蓉在合同约定的还款期限内多次逾期偿还贷款本息，被告姚爱蓉的行为已违反了《个人购房借款／担保合同》的约定，原告有权宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，并要求借款人立即偿还所有本金，结清并支付利息。故本院对原告要求被告姚爱蓉偿还贷款本金及利息的诉讼请求予以支持。
依据《个人购房借款／担保合同》的约定，被告姚爱蓉将其所有的坐落于武汉市汉阳区燎原村鑫瑞·小城故事3栋1单元11层1室的房屋为上述借款提供抵押担保，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条的规定，担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。故本院对原告要求对上述抵押房屋享有优先受偿权以处置抵押物的价款优先受偿的诉讼请求予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告姚爱蓉偿还原告中国工商银行股份有限公司武汉武昌支行贷款本金223500.72元（截至2016年1月22日，此后被告姚爱蓉如有还款可予以扣减）。
二、被告姚爱蓉支付原告中国工商银行股份有限公司武汉武昌支行积欠利息49023.12元（截至2016年1月22日，此后被告姚爱蓉如有偿还可予以扣减），以及自2016年1月22日起至本判决确定给付之日止的银行贷款逾期利息损失。
上述第一、二项应于本判决生效后十日内履行完毕。
三、如被告姚爱蓉未按上述第一、二项规定期间履行债务，则原告中国工商银行股份有限公司武汉武昌支行以被告姚爱蓉所有的坐落于武汉市汉阳区燎原村鑫瑞·小城故事3栋1单元11层1室的抵押房屋折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司武汉武昌支行其他诉讼请求。
本案案件受理费5189元，减半收取2595元，由被告姚爱蓉负担（此款原告中国工商银行股份有限公司武汉武昌支行已垫付，由被告姚爱蓉于本判决生效之日起十日内给付原告中国工商银行股份有限公司武汉武昌支行）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审判员 金 莎
二〇一六年二月十五日
书记员 任冬春