河南省郑州市管城回族区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）管民二初字第2044号
原告郑州市广泰置业有限公司。
法定代表人李志远，总经理。
委托代理人庞涛、岳增超，河南志晖律师事务所律师。
被告孟麦来，男，51岁，汉族。
原告郑州市广泰置业有限公司诉被告孟麦来商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑州市广泰置业有限公司法定代表人的委托代理人庞涛，被告孟麦来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑州市广泰置业有限公司诉称，2010年9月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告购买原告开发的位于郑州市管城回族区映月路南、黄莺路东1号楼4单元10层1013号的房屋一套，房屋总价款为456941元，被告应于2010年9月29日支付首付款96941元，应于2010年10月29日付清余款360000元。同时合同第七条约定：买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.2%向出卖人支付违约金。被告于签订合同当日向原告支付首付款96941元，但未按约定在2010年10月29日向原告支付剩余房款360000元，即被告未能和银行办理贷款合同导致未付余款；后经原告了解，被告在签订商品房买卖合同时隐瞒其不具备再行购房的条件，才导致其无法办理贷款。被告逾期付款后，原告多次口头或书面通知被告尽快履行付款义务，但被告仍无法履行合同义务。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条的规定，因被告未能订立贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，合同应依法解除。原告起诉至法院，请求判令：1、依法解除原、被告于2010年9月29日签订的《商品房买卖合同》，被告向原告支付违约金720元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告孟麦来辩称，原告所诉不属实。首先，在买房之前被告询问原告被告已有一套房产，能否再买第二套，原告称没问题，被告才购买原告的房产。其次，后因无法办理贷款，被告多次找原告协商，原告拒不见面，也没有通知被告交房。再次，被告愿意付给原告剩余房款，要求原告交付房屋。
经审理查明，2010年9月21日，被告向原告交纳购房定金2万元。2010年9月29日，被告作为买受人与原告作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告购买原告开发的位于郑州市管城回族区映月路南、黄莺路东1号楼4单元10层1013号的房屋一套，建筑面积82.82平方米，户型为二室一厅，单价每平方米5517.28元，房款共计456941元整；对于房款的支付，双方约定被告于2010年9月29日现金支付首付款96941元；余款360000元为商业贷款，约定付款时间为2010年10月29日。合同第七条约定：买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.2%向出卖人支付违约金。当日，原、被告签订补充协议一份，约定买受人自愿向出卖人交纳办理按揭贷款费用：登记费：80元／户，抵押服务费：贷款额×0.1%，印花税：贷款额×0.01%，代办费：360元／户；同时约定：因买受人原因，买受人贷款未获银行批准，买受人应在收到出卖人通知之日起十日内付清全部购房款，否则视为买受人根本违约，出卖人有权解除《商品房买卖合同》及本协议，并要求其承担未付款5%的违约金。
合同签订后，被告当日向原告交纳首付款76941元、维修基金5383.3元、办证费用202.6元、抵押费、登记费、代理费、印花税836元，加上被告交纳的2万元购房定金，被告共计向原告交纳103362.9元。后因被告不符合银行按揭贷款条件，商业贷款未能审批通过。
2013年5月16日，原告向被告邮寄送达《履行合同通知书》一份，内容为“现再次书面通知您2013年5月21日前我公司售楼部交纳房款余额，叁拾陆万元整（￥360000）。逾期若您再不办理相关付款手续，由此所产生的一切法律责任由买受人自负”。被告认可其于2013年5月21日收到该履行合同通知书。同时被告称在收到《履行合同通知书》后，按原告要求的时间去找原告，原告让其第二天再去，第二天被告去时原告称其去晚了，不和其见面。
原告称其于2013年7月5日、2013年11月7日两次向被告邮寄解除合同通知书，以被告未缴纳剩余房款违反合同约定为由解除双方签订的《商品房买卖合同》；原告向本院提交中国邮政特快专递回执复印件两份，显示签收人为被告，邮寄内件品名为文件。被告称未收到该两份解除合同通知书。
庭审过程中，原告向本院提交商品房买卖合同一份，用以证明原、被告依法签订合同并约定双方的权利义务。被告对以上证据无异议。原告向本院提交建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证复印件、建设工程施工许可证、商品房预售许可证复印件、工程竣工验收备案表复印件各一份，用以证明原告依法取得涉案房屋所在土地的权属证，经有关部门批准，合法售房。被告对以上证据不清楚。原告向本院提交履行合同通知书一份、解除合同通知书二份、回执复印件三份，用以证明原告依法通知被告解除合同。被告认可其收到履行合同通知书，但并未收到过解除合同通知书。原告向本院提交补充协议一份，用以证明协议第一条明确约定出卖人按规定代收并向有关部门交纳被告交纳的费用；第二条约定被告未按约定支付房款及税费，原告有权延期交房和办理产权证书；第三条约定原告协助被告办理银行按揭贷款手续，原告仅是协助义务。被告认为原告推脱责任，原告收取相关费用并收取被告的抵押服务费，原告是否交纳给有关部门被告不清楚，被告把钱交给原告了。原告向本院提交个人信用报告一份，用以证明2010年9月被告同时还有两套房屋采取按揭贷款方式，被告在银行有21万元贷款未偿还，因此放贷银行认为被告贷款过多不予再次办理贷款手续。被告认为被告虽然贷款二十几万元，但被告银行征信没有出现不良记录，银行也没有规定被告贷款二十万元后不再发放贷款。
被告向本院提交交款收据五份，用以证明被告付清首付款及办理按揭的委托费用。原告对2万元定金及首付款没有异议，但认为其他三张代收费用不是原告收取，原告收取后应交纳相关部门，双方不是委托代理的关系。被告向本院提交补充协议一份，用以证明双方约定原告负责办理贷款。原告认为该协议第一、三条约定原告代收代缴费用，双方并不存在委托代理关系。被告向本院提交郑州市人民政府《关于贯彻落实国办发（2011）1号文件精神进一步加强房地产市场宏观调控工作的通知》（郑政（2011）13号）文件一份，用以证明2011年3月4日起国家出台限购政策。原告认为被告本人已有两套房屋，不符合贷款条件，和限购政策无关。被告向本院提交（城市之星）置业计划书复印件一份，用以证明原告已经审核过被告的手续，被告符合购房条件。原告认为该证据系复印件，不予质证。被告向本院提交丽都园商品房认购书一份，用以证明被告认购原告房屋。原告认为认购书并不是双方的合同，仅是认购意向。被告向本院提交业主临时管理规定、前期物业服务协议各一份，用以证明被告已经是本案房屋的业主。原告认为物业服务并不能证明被告已经是业主，仅是被告与物业服务公司签订物业服务合同，被告是否是业主应以房产部门登记核发的房产证为依据。
对于本案中合同没有履行的原因，原告称被告没有按合同约定将剩余房款支付给原告，被告不符合购房条件，无法办理银行贷款；被告称原告隐瞒购房条件，误导消费者，导致银行贷款办不下来，无法支付剩余房款。对于银行贷款办不下来的原因，原告称被告不符合贷款条件，被告名下有其他房产；被告称因为原告没有在合同约定的90日内办理贷款手续，导致2011年3月4日起因国家政策发生变化被告名下已有两套房产无法办理贷款手续。
2013年11月，原告以被告在签订商品房买卖合同时隐瞒其不具备再行购房的条件导致其无法办理贷款而逾期付款，且原告多次口头或书面通知被告尽快履行付款义务被告仍无法履行合同义务为由诉至法院，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》并支付违约金，引起争讼。
以上事实，有原、被告向本院提交的证据及双方的庭审陈述为证。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，因郑州市政府自2011年3月4日起实施限购1套住房的新政策，造成诉争房屋无法办理贷款，该关于在本市市区已拥有1套住房的本市户籍居民家庭政策是在2010年9月29日双方签订合同之后实施，因此在双方签订合同当时被告是否已拥有房产并不影响本案商品房买卖合同的履行，之后由于政策变化导致被告无法办理按揭贷款，该政策性因素系不可归责于原、被告双方的原因。被告无法办理按揭贷款并不必然导致合同目的不能实现，从有利于合同履行，维护市场经济秩序出发，原、被告双方可以协商以其他方式继续履行合同。原告向被告送达《履行合同通知书》，要求被告在规定期限内一次性付款，视为原告向被告就合同的继续履行发出的新的要约，且被告明确表示可以补交剩余房款，双方的行为足以促使合同继续履行。原告2013年5月16日作出的《履行合同通知书》要求被告于2013年5月21日前交纳房款余额360000元，原告当日寄出但被告于2013年5月21日收到该履行合同通知书，系原告要求被告的付款的当天，原告未能给被告合理的准备期间，加重了被告的义务，对被告不发生法律效力；同时原告称两次向被告邮寄《解除合同通知书》，虽然提交回执显示签收人为被告，但回执显示内件物品为文件，原告没有证据证明其向被告邮寄的为《解除合同通知书》，且被告不予认可，故原告解除合同的请求及向被告发出《解除合同通知书》的行为不符合合同约定及法定单方解除合同权的行使要件，故原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。同时原告要求被告支付逾期交款的违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。被告要求原告交付房屋，但未向本院提起反诉，本院不予一并处理，被告可通过其他方式予以解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：
驳回原告郑州市广泰置业有限公司的诉讼请求。
案件受理费8154元，由原告郑州市广泰置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 时满良
代理审判员 赵翌闻
人民陪审员 徐家贵
二〇一四年五月二十一日
书 记 员 王玮娜