山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民一终字第839号
上诉人（原审原告）：孙玉霞。
委托代理人：毕重亮，山东盛信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：烟台市福山区新城市建设开发有限公司，住所地：烟台市福山区城里街。
法定代表人：赖积永，该公司经理。
委托代理人：赵辉，山东福阳律师事务所律师。
委托代理人：李梦华，山东福阳律师事务所律师。
上诉人孙玉霞因与被上诉人烟台市福山区新城市建设开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省烟台市福山区人民法院（2013）福民一初字第162号民事判决，向本院提起上诉。�院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2012年12月25日，孙玉霞与烟台市福山区新城市建设开发有限公司签订商品房买卖合同，孙玉霞购买福山区汇福街79号1号楼第1层汇福街79-1号商品房。合同约定，“第四条、计价方式与价款……3、按套（单元）计算，该商品房总价（大写）壹佰伍拾玖万玖仟壹佰零壹元整。第八条、交付期限。卖方应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1、取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2、取得《建设工程竣工验收备案表》；3、取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》；4、法律、法规、规章规定需满足的其他事项。第九条、卖方逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，卖方如未按本合同规定的期限将�商品房交付买方使用，按下列方式处理：逾期超过90日后，买方有权解除合同。买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买方累计已付款的1%向买方支付违约金。买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之1的违约金。”
2012年12月25日，孙玉霞向烟台市福山区新城市建设开发有限公司支付购房款1599101元，烟台市福山区新城市建设开发有限公司向孙玉霞出具收款收据。孙玉霞主张烟台市福山区新城市建设开发有限公司未交付符合合同约定条件的房屋，依据合同第九条约定，违约金按照每日159.91元（即总房款的万分之一），自2013年1月1日计算至法院判决生效之日。烟台市福山区新城市建设开发有限公司对孙玉霞提交的收款收据无异议。烟台市福山区新城市建设开发有限公司主张其已经在合同约定的时间将涉案房屋交给了孙玉霞，即使房屋没有达到合同第八条约定的交付条件，但经协商孙玉霞也同意接受房屋了，且孙玉霞已经实际使用了房屋，故孙玉霞主张违约金没有事实依据。庭审中，烟台市福山区新城市建设开发有限公司提交2012年12月31日刘继昌出具的收到79-1钥匙五把的收条一张、2012年12月31日孙玉霞、刘继昌签名的承诺书一份、2012年12月31日孙玉霞、刘继昌、孙玉红签名的入伙资料签收表一份、2012年12月25日孙玉霞签名的前期物业管理服务协议一份及2012年12月31日孙玉霞缴纳79-1号2013年度物业管理费的收款收据一份予以证明。另查，孙玉红系孙玉霞妹妹，刘继昌系孙玉霞妹夫。孙玉霞认可涉案房屋钥匙的收条签收人是刘继昌，收钥匙的时间是2012年12月31日，但认为与本案无关�孙玉霞对烟台市福山区新城市建设开发有限公司提交承诺书及入伙资料签收表提出异议，认为该承诺书及入伙资料签收表中孙玉霞的签字均不是孙玉霞本人所写，不予认可。孙玉霞认可前期物业协议确实是孙玉霞签订的，但物业费是孙玉红在接受房屋时替孙玉霞缴纳的，孙玉霞当时并不知情。
孙玉霞主张刘继昌和孙玉红实际接收房屋的时间是2013年1月，具体几号不清楚。孙玉霞另主张其与刘继昌约于2013年2月15日就涉案房屋签订租房协议，在签订协议时，孙玉红把实际收房情况告诉了孙玉霞。烟台市福山区新城市建设开发有限公司对孙玉霞主张的实际接受房屋时间有异议，烟台市福山区新城市建设开发有限公司主张实际交房时间为实际交钥匙时间，即2012年12月31日。烟台市福山区新城市建设开发有限公司主张对孙玉霞主张的租房协议签订的时间不清楚。
在庭审中�烟台市福山区新城市建设开发有限公司主张涉案房屋现已取得《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》，但消防验收手续尚未办理完毕。烟台市福山区新城市建设开发有限公司提交竣工工程质量验收报告、单位（子单位）工程质量竣工验收记录表、竣工工程质量检查表予以证明。孙玉霞主张烟台市福山区新城市建设开发有限公司只是对工程的某几项进行验收，并未达到合同约定的交付商品房的相关条件，孙玉霞于2013年4月开始装修房屋时，知道涉案房屋的消防未验收，其他是否验收合格不清楚。
原审法院依依据孙玉霞提供的商品房买卖合同、收款收据、购房协议，烟台市福山区新城市建设开发有限公司提供的收条、承诺书、入伙资料签收表、竣工工程质量验收报告、验收记录表、竣工工程质量检查表、照片、前期物业管理服务协议、收款收据及庭审笔录认定上述事实。
原审法院认为，孙玉霞与烟台市福山区新城市建设开发有限公司签订的商品房买卖合同，是当事人真实意思表示，亦不违反法律和行政法规对强制性规定，为合法、有效，双方应按合同约定履行各自的权利义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案涉案房屋已通过建设、监理、施工、设计单位竣工验收合格。庭审中，孙玉霞认可烟台市福山区新城市建设开发有限公司所提交的钥匙收条签收人系其妹夫刘继昌及接收钥匙的时间为2012年12月31日，且孙玉霞与刘继昌已就本案涉案房屋签订租房协议。孙玉霞并未按合同约定拒绝接受房屋，应视为已交付使用，烟台市福山区新城市建设开发有限公司已按合同约定的时间向原告履行了交付房屋的义务，故孙玉霞主张按照合同约定请求烟台市福山区新城市建设开发有限公司支付逾期交房违约金，没有事实及法律依据，亦不符合公平原则，不应予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，于2014年6月10日判决：驳回孙玉霞的诉讼请求。一审案件受理费300元，由孙玉霞负担。
宣判后，上诉人孙玉霞不服一审判决，上诉称：原审判决认可双方签订的购房合同有效，也认可被上诉人未交付给上诉人符合合同约定的房产，但仍对上诉人要求违约金的请求予以驳回违反法律规定，显失公平。一、上诉人没有同意接收不符合合同约定的房产。上诉人的妹妹、妹夫并没有得到上诉人的授权，其签收行为无效�上诉人得知情况后，找到被上诉人要求其提供符合合同约定的验收合格材料，因被上诉人无法提供且双方协商未果的情况下，起诉至法院要求被上诉人承担违约责任。二、原审判决不支付违约金属于适用法律不当。本案房屋的交付存在瑕疵，原审法院以此驳回上诉人诉请适用法律不当。三、被上诉人未交付经验收合格的房产违反法律强制性规定，属于违法行为。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《商品房销售管理办法》第三十条规定，被上诉人交付未经验收合格的房屋属于违法行为，未按期交付应当承担违约责任。请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人烟台市福山区新城市建设开发有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人已经履行了交付房屋的义务，上诉人的上诉缺乏事实及法律依据。涉案房屋已于2012年12月31日交付给上诉人，被上诉人不存在逾期交房的违约行为。原审判决适用法律正确，程序合法，上诉人所诉无法律根据，不应予以支持。上诉人的请求不能成立，被上诉人已经按合同约定如期交房，不存在延期交房的情况，更不存在交房延期违约金。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的事实与原审认定的事实一致。
本院认为，上诉人孙玉霞与被上诉人烟台市福山区新城市建设开发有限公司签订的商品房买卖合同，反映了当事人真实意思表示，也不违反法律强制性规定，故依法有效，双方均应严格按照合同约定履行。本案中涉案房屋已经由上诉人孙玉霞的妹妹孙玉红、妹夫刘继昌于合同约定的交付期限接收，并且由上诉人孙玉霞租赁给其妹妹孙玉红、妹夫刘继昌使用的事实清楚。在涉案房屋已于约定交付期限�实际接收的情况下，上诉人孙玉霞依据商品房买卖合同第九条卖方逾期交房的违约责任条款要求被上诉人烟台市福山区新城市建设开发有限公司支付逾期交房违约金理由不当，于法无据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人孙玉霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王瑞芳
审 判 员 栾海宁
代理审判员 林 娜
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 付微微