淄博市博山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）博民初字第804号
原告：博山财富大厦业主委员会。住所地博山区中心路**号***室。
代表人：王淑珍。
委托代理人：张连永，男，1965年6月21日出生，汉族。（特别授权代理）
被告：淄博金海世家物业管理有限公司。住所地博山财富大厦624房间。
法定代表人：张梅，总经理。
委托代理人：胡伟子，山东圣德律师事务所律师。（特别授权代理）
委托代理人：朱玉玲，女，1964年5月20日出生，汉族。（特别授权代理）
原告博山财富大厦业主委员会（以下简称“财富大厦业委会”）诉被告淄博金海世家物业管理有限公司（以下简称“金海世家公司”）物业服务合同纠纷一案，于2014年6月16日向本院起诉。本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告财富大厦业委会代表人王淑珍及其委托代理人张连永，被告金海世家公司的委托代理人胡伟子、朱玉玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告财富大厦业委会诉称，博山财富大厦2007年12月28日建成交付业主使用后，开发商淄博云鹏房地产开发有限公司与前期物业淄博科技苑物业管理有限公司因大厦诸多遗留问题达不成协议，两年后撤出。于是催生了源自开发商的被告。由于被告物业管理服务理念陈旧、管理水平低下、服务质量不高、安全意识淡薄，业主意见很大。因此，2012年8月8日经合法程序当选的第一届业主委员会，在2012年9月23日代表业主与被告仅签订了为期一年的《财富大厦物业服务管理委托合同》以示诫勉。但被告在之后的物业管理服务中，仍我行我素，存在不诚信经营、欺瞒业主及图谋骗取业主公共维修基金等严重侵犯业主合法权益的违法行为，导致广大业主对被告的强烈不满。鉴于此，在服务合同到期之前，原告在征求多数业主意见的基础上，集体决议不再与被告续签服务合同，并于2013年9月25日告知被告，并要求其服务合同逾期后撤出大厦物业服务区域、按要求移交相关共用设施、资料、服务用房等，但被告置若罔闻。之后，原告又多次敦促被告履行上述决议，被告仍拒绝撤出、移交。根据《淄博市物业管理办法》第六十二条、《山东省物业管理条例》第六十八条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释［法释（2009）8号］》第十条之规定，原告特向法院提起诉讼，要求物业服务合同早已期满且仍滞留财富大厦的被告限期撤离该物业服务区域，由全体业主自由选择心仪的物业服务企业；被告向原告移交物业用房、所有公共设施，财富大厦相关资料和文件；被告将在淄博供电公司博山中心本部的财富大厦供电权从被告名下办理到原告名下。
原告财富大厦业委会提供如下证据：1、财富大厦物业服务管理委托合同一份；2、财富大厦业委会关于不再与金海世家公司续签服务合同的告知书、决议、再次告知书各一份；3、2014年3月2日房管局、城东街道办事处领导监督交接的照片打印件二份；4、工作报告书一份、维修协议一份、收到条二份；5、关于高区西梯限速器钢丝绳更换说明一份；6、被告2011年1月至5月乱收1607室业主费用及收原告高价电费的收据两份；7、被告重复收1607室2012年9月及1288室2013年1月至3月水费的收据四份；8、淄博供电公司客户电费明细单复印件两份；9、财富大厦业委会决议一份；10、金海世家公司再告业主公开信一份；11、财富大厦设备移交清单一份；12、财富大厦物业服务管理委托合同一份。
被告金海世家公司辩称，一、请求驳回原告的诉讼请求，本案诉讼费用由原告承担。1、本案原告主体不适格。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条的规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人，而最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条规定，其他组织是指合法成立有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，本案中财富大厦业委会没有属于自己的独立财产，因此，其不是《中华人民共和国民事诉讼法》中规定的其他组织，也不是公民、法人。2、业主委员会由业主大会选举产生，其仅是业主大会的执行机构，而非独立的决策机构，业主委员会作为原告就涉及全体业主利益的具体事项提起诉讼时，必须就诉讼的相关请求召开业主大会讨论决定，做出相关决议，并提交业主大会授权其起诉的材料，否则其不能向法院提起诉讼。本案中，根据原告起诉时提交的证据材料，其并没有提交任何证明其起诉经过业主大会决议，及业主大会授权其起诉被告的相关材料。因此，原告不具备主体资格。3、虽然财富大厦物业委托服务合同是由原、被告签订，但其约束的却是被告和博山财富大厦的全体业主，原告只是代表全体业主与被告签订了这份合同，合同权利义务的承受者实际上是被告及财富大厦的全体业主，因此只有财富大厦的业主才享有与被告解除该份合同的权利。4、经财富大厦超过20%的业主提议，通过一系列的法定程序，于2014年4月15日取消了王淑珍业主委员会的主任资格，并产生了新的财富大厦业委会，此后，王淑珍已不具备财富大厦业委会委员资格，其更无权动用财富大厦业委会的公章来起诉被告。二、涉案合同并未到期，财富大厦物业服务管理委托合同于2012年9月23日由原、被告签订，合同期限为三年，原告在甲方处盖章，并由当时的业主委员会委员签字，被告在乙方处盖章。该合同为双方当事人真实意思表示，合法有效，因此原告诉状中所称物业服务合同早已到期、与被告仅签订了一年的物业服务管理委托合同与事实不符。三、原告要求被告撤离服务区域未履行法律规定的相关程序，不合法。因双方签订的财富大厦物业管理委托合同并未到期，原告要求被告限期撤离财富大厦的行为属于解聘物业企业服务的行为，根据《中华人民共和国物权法》第76条的规定，选聘、解聘物业服务企业或其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主的同意，根据物业管理条例第十二条第一款规定，业主大会会议可以采用集体讨论的方式、也可以采用书面征求意见的方式，但是应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，由此可见，只有业主才具有解聘物业服务企业的权利，且必须通过召开业主大会的方式进行，并经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，方可解聘。本案中原告并未提供与此有关的证据予以证明。四、供电权不属于移交范围，根据物业管理条例等法规规定，只有物业服务合同终止或依法解除时，物业服务企业才有与业主委员会进行交接的义务，且交接范围为：保管的物业服务档案、物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关材料，移交物业服务用房。本案中博山财富大厦业主大会并没有依法解聘被告，更谈不上将供电权过户到原告名下的问题。五、原告所述的被告在物业服务管理过程中存在不诚信经营、欺瞒业主及图谋骗取业主公共维修基金等严重侵犯业主合法权益的行为有违事实，原、被告签订物业服务管理委托合同后，严格按照合同约定履行己方义务，按照双方签订的该合同第二十条第五项之规定，乙方（被告）负责编制房屋附属建筑物、构筑物、设施设备绿化等，年度维修计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施，原、被告共同呈送淄博市房管局关于博山财富大厦电梯维修方案公示、报价单，关于博山财富大厦申请动用维修资金的报告中，原、被告均加盖各自的公章，表示双方对电梯维修的报价、维修方案及维修资金的申请是明知的，而被告也是按照该委托合同及这些文件的约定履行自己的义务，并非像原告所说意图侵占公共维修基金。博山财富大厦委员会公告（2014）第4号第一项，请王淑珍同志将60000元电梯维修基金等事项与新一届业主委员会交接，恰恰表示电梯大修基金还在王淑珍处，而不是由被告意图侵占。综上所述，被告请求法院依据事实和法律驳回原告的诉讼请求。
被告金海世家公司提供如下证据：1、财富大厦物业服务管理委托合同一份；2、新一届业主委员会已于2014年4月15日合法成立的说明一份；3、联名提议书十二份；4、博山区财富大厦业主代表推荐表二十九份；5、博山财富大厦业主大会会议书面征求意见表三十四份；6、财富大厦新业主委员会召开会议的现场录像一份；7、博山财富大厦第一届业主代表大会公告（2014）第一号文件一份；8、博山财富大厦业主委员会公告（2014）第4号文件一份；9、关于博山财富大厦电梯维修方案一份、公示一份、报价单两份及淄金海物字2013第（5）号文件一份。
经审理本院认定，2012年9月23日，原告作为甲方，被告作为乙方，签订《财富大厦物业服务管理委托合同》一份，约定：甲方将财富大厦物业委托于乙方实行物业服务管理。原告所持有的《财富大厦物业服务管理委托合同》中的第十八条为：“委托管理期限为1年。自2012年9月30日时起至2013年9月30日时止。”被告所持有的《财富大厦物业服务管理委托合同》中的第十八条为：“委托管理期限为叁年。自2012年9月23日时起至2015年9月22日时止。”该《财富大厦物业服务管理委托合同》未到有关部门备案，双方所持有的《财富大厦物业服务管理委托合同》也均未加盖骑缝章。原告依据其持有的《财富大厦物业服务管理委托合同》，主张物业服务合同期限已届满，并以此要求被告撤离财富大厦，移交物业用房等。
以上事实，由原、被告提交的证据及当事人陈述在卷为证。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，原告有权向被告主张权利。原告代表人变更与否，并不影响原告的诉讼主体资格。双方各自持有的合同有关期限的内容不一致，因《财富大厦物业服务管理委托合同》未到有关部门备案，无法确认双方持有的合同的真实性，即不能确认原告主张的服务期限已届满。故原告以此提出的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，判决如下：
驳回原告博山财富大厦业主委员会的诉讼请求。
案件受理费300元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。
审 判 长 孙 勇
审 判 员 杜洪芳
代理审判员 孙雪萍
二〇一四年九月三十日
书 记 员 马爱霞