广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深宝法民三初字第400号
原告刘彦辛。
委托代理人郑卓雄，广东国扬律师事务所律师。
被告深圳华南精工制冷设备有限公司。
法定代表人邹治强。
委托代理人余祖保，广东世纪华人律师事务所律师。
第三人深圳市星联地产顾问有限公司。
法定代表人刘娟。
第三人邹治强。
委托代理人余祖保，广东世纪华人律师事务所律师。
原告刘彦辛诉被告深圳华南精工制冷设备有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加邹治强、深圳市星联地产顾问有限公司（以下简称星联地产公司）为第三人，适用普通程序，由代理审判员陈蕾仰与人民陪审员曾卓山、陈新连组成合议庭，由代理审判员陈蕾仰担任审判长并主审本案，公开开庭进行了审理。原告刘彦辛及其委托代理人郑卓雄，被告及第三人邹治强共同委托的代理人余祖保到庭参加诉讼。第三人星联地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告刘彦辛诉称，原告与被告于2013年11月21日签订一份《深圳市二手房买卖合同》。合同约定原告将其名下位于深圳市宝安区沙井街道宝安大道东侧鸿荣源禧园4栋第5层X房产转让给被告，转让总价为人民币1，182，303元，付款方式为一次性付款，被告须于2013年12月22日前将全部购房款付至双方所约定的银行第三方监管账户。双方在买卖合同第十五条约定，任何一方不履行本合同约定义务，守约方有权要求对方支付该房地产总价款1％的违约金。合同签订后，原告按照合同约定履行了全部过户义务，现该房产已过户登记至被告名下。但被告未按合同约定履行资金监管及付款义务，应付款项分文未付。原告认为，原、被告双方所签订的《深圳市二手房买卖合同》合法有效，被告应当按照合同约定向原告支付全部购房款及违约金。为维护原告的合法权益，特向人民法院提出诉讼，请求判令：1、被告向原告支付房地产转让款人民币1，182，303元并向原告支付总房款1％的违约金人民币11，823.03元；2、被告承担本案全部诉讼费。
被告深圳华南精工制冷设备有限公司答辩称，1、被告系个人独资有限公司，原告与被告法定代表人存在非法同居关系。原、被告之间的二手房买卖，并非民间普通传统的买卖双方关系。若是民间正常二手房屋买卖，不可能没支付房款或办理银行资金监管就将房屋过户，这与正常市场规律和客观事实均不相符。2、涉案房产出现了三份买卖合同。原告与被告法定代表人邹治强于2013年10月24日、2013年11月21日分别签订了两份合同，第一份合同未履行，第二份合同对第一份合同中约定的第二、三、四条款进行重新约定，房款由120万元改为30万元，首笔款项改为10万元，并于签订合同时已支付，第二笔款在过户后至2014年春节前支付。原、被告于2013年11月21日签订《深圳市二手房买卖合同》，房款为1，182，303元。签订该合同系因为前两份合同都是原告与邹治强签订的，去房产过户时被称有逃避税务之嫌疑，而个人与公司之间的买卖，必须签订深圳市正式的二手房买卖合同方能过户，于是就在第三人星联地产公司处买了一份深圳市二手房买卖合同，本案不存在通过中介来买卖房屋的情形。3、涉案房产首期款项系由邹治强交纳，每期按揭款项系原告从被告货款中提取支付的。原告与被告法定代表人邹治强存在非法同居关系，原告于2006年8月24日为邹治强生育一子，房产登记在原告名下是对原告赠与及奖励。但邹治强于2013年11月21日凌晨发现原告有严重背叛其感情的事实，于是双方签订了《协议书》，解除非法同居关系，邹治强收回赠与的房产。4、考虑到原告的生活，且怕原告以此房产买卖无理纠缠被告，故约定了30万元的房款，邹治强当日支付了约定款项10万元。5、原告违背客观事实，恶意诉讼，不仅给司法增加诉累，而且给被告法定代表人及双方非婚生子带来无尽痛苦。鉴于原告上述行为，被告及其法定代表人也将随即就双方同居期间的款项纠纷及非婚生子抚养费等问题提起诉讼。6、双方之间形成的涉案之债，系非法同居产生的债务，除当事人之间自愿处理外，恳请法庭依据有关法律法规依法裁决。
第三人邹治强答辩称，1、第三人邹治强与原告系非法同居关系，且生育一子，涉案的房产首期款为邹治强交付，按揭款由原告从被告及邹治强拥有的公司提取支付，房产名字登记在原告名下是因原告为邹治强生育一子而赠与的，但双方非法同居期间原告严重背叛邹治强感情，双方于2013年11月21日签订协议解除非法同居关系，协议非婚生子由邹治强抚养，涉案的房产应无偿过户给邹治强，即邹治强撤回赠与涉案房产。该协议是双方真实意思表示，是合法有效的。应遵照该协议履行。原告的陈述书也承认其严重背叛感情的事实。2、原告与邹治强2013年11月21日签订的房产买卖补充协议是真实有效的，是对2013年10月24日签订的房产买卖协议的价格条款的更改及补充。而且邹治强于签订该协议当时即支付了10万元给原告，有转款记录为证，该协议真实有效，且已履行。该案应以该补充协议为履行协议。3、《深圳市二手房买卖合同》系双方围绕过户按照行政部门规定签订的格式的二手房买卖协议，但该协议不是双方真实意思表示，在不支付房款或办理银行资金监管的情况下就进行商谈买卖过户，不符合客观事实及规律，故买卖协议应以双方当事人签订的且已部分履行的协议为准。4、邹治强未支付剩余20万元房款是因为邹治强还赠与了原告一辆20多万元的车子，后原告将该车辆卖了，被告因公司资金紧张且考虑原告刚卖车子有钱用，故没有及时支付余款，该款项被告及邹治强会及时支付的。综上，请法庭依据法律客观事实按照双方签订的且已履行的协议来作为判案的依据。
第三人星联地产公司未提交书面答辩状，亦未提交任何证据。
经审理查明，原告刘彦辛与第三人邹治强曾为同居关系，双方于2006年8月24日生育一子，现已解除同居关系。双方未办理结婚登记。被告深圳华南精工制冷设备有限公司系由邹治强独资的有限责任公司，邹治强为被告的法定代表人。
2013年9月27日，原告与邹治强签订《调解协议书》，该协议书载明原告与邹治强因家庭琐事发生争吵，邹治强将原告打伤，原告伤势轻微，情绪稳定，经双方自愿协商，向公安机关申请调解，双方协议：原告不追究此次事件的邹治强任何责任；双方协议离婚，邹治强赔偿原告120万元。
2013年10月24日，原告与邹治强签订《房产买卖协议书》，约定原告将位于深圳市宝安区沙井街道宝安大道东侧鸿荣源禧园4栋X房产100%产权（房产证号：50××30）的住宅一套（建筑面积113.02平方米）出售给邹治强。出售价人民币120万元为原告的售房实收价格，因交易所产生的一切税费及过户费均由邹治强承担，原告不承担任何费用。原告同意邹治强分二期支付购房款：首期款在签订本合同之日支付人民币60万元；原告确认收到后，与邹治强一同前往国土交易中心办理房产过户手续；第二笔购房款在签订本协议之日起六个月（即2014年4月30日）前支付完毕。
2013年11月21日，原告与邹治强签订《协议书》，载明：双方就深圳沙井禧园4栋X房产一事协商。原购房首付款由邹治强本人刷卡支付，现房户名为原告。其按揭款由被告（法人为邹治强）财务人员暨原告从公司货款支付的月供，原告购房款为人民币882，660元。双方同居约为8年，现因多方因素导致不能共同生活，原告提出分手，由于原告出轨，邹治强不能接受，原告愿意把房子产权过户给邹治强作为补偿，邹治强不再追究原告在2011年至2013年先后从邹治强公司支出现金45万元左右，邹治强允许原告每周去看一下儿子，但在未满十六周岁前不允许带离学校，双方同时解除非法同居关系。现场双方所产生的肢体冲突双方互不追究。之前双方所签订的房屋买卖协议无效。
同日，原告与邹治强签订《房产买卖补充协议》，对《房产买卖协议书》部分条款进行变更，案外人邹治成作为担保人签署了协议。协议约定将房产出售价变更为人民币30万元整。首期款在签订本合同之日支付人民币10万元，第二笔购房款20万元在原告与邹治强办理完过户手续之后最迟在2014年农历春节之前付清，邹治成对邹治强未付清的房款承担连带担保责任，直至邹治强付完款为止。
同日，邹治强向原告支付人民币10万元。
同日，原告与被告深圳华南精工制冷设备有限公司签订《深圳市二手房买卖合同》（深（宝）房现买字（2013）第20506号），约定原告将涉案房产出售予被告，房款为人民币1，182，303元，被告须于2013年12月22日前一次性支付房款。被告在合同上加盖了公章，原告及邹治强均在合同上签字。
另查，涉案房产已过户至被告名下，现由邹治强使用。
庭审中，邹治强主张因考虑到其日后有可能重新置业，而其只能用个人名义购买一套房产，故将涉案房产登记至被告名下。原告另主张其与邹治强签订的房地产买卖协议书、房产买卖补充协议及协议书均是受胁迫签订的，但未能提供证据予以证实。
上述事实，有原告、被告及第三人邹治强的当庭陈述及原告提交的《深圳市二手房买卖合同》、房地产证、产权电脑单、调解协议书、房地产买卖协议书、房产买卖补充协议，被告提交的协议书、陈述书、出生证、商事查询单，第三人邹治强提交的协议书、陈述书、出生证明、房产买卖补充协议、银行交易记录、银行转款记录等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原告刘彦辛与被告深圳华南精工制冷设备有限公司及第三人邹治强分别就涉案的深圳市宝安区沙井街道宝安大道东侧鸿荣源禧园4栋X号房产签订了《深圳市二手房买卖合同》、《房产买卖协议》及《房产买卖补充协议》共三份合同，本案的争议焦点在于就涉案房产买卖实际履行的是哪一份合同。原告主张其将涉案房产转让予被告，其实际履行的是与被告签订的《深圳市二手房买卖合同》；而被告及第三人邹治强均主张邹治强是涉案房产真正的买方，就涉案房产的买卖，原告实际履行的是与邹治强于2013年11月21日签订的《房产买卖补充协议》，将涉案房产过户至被告名下系基于邹治强重新置业免受限制的考虑。
经查，原告与被告的法定代表人暨邹治强原为同居关系，双方于2013年10月24日签订《房产买卖协议》约定原告将涉案房产转让予邹治强，原告确认收到首期款后，与邹治强一同前往国土交易中心办理房产过户手续；后双方又于2013年11月21日签订《房产买卖补充协议》变更了房产转让价格及付款期限，邹治强在当日向原告支付了人民币10万元，与双方在《房产买卖补充协议》中约定的首期房款金额及付款时间一致。同一天，原告与被告就涉案房产签订了《深圳市二手房买卖合同》，被告除在合同上加盖公章外，还有法定代表人邹治强的签字，涉案房产过户至被告名下，该办理过户手续时间亦与原告及邹治强在《房产买卖协议》中的约定相符。但被告并未按照该合同约定向原告一次性支付房款。原告作为卖房一方，收取房款系其主要权利，将涉案房产过户至买方名下系其主要合同义务，而原告在被告未向其支付任何购房款的情形下即将房产过户至被告名下，显然与情理不符；而邹治强已按约履行了支付首期房款的义务。基于此，本院认为原告已实际履行了其与邹治强签订的《房产买卖补充协议》，将涉案房产过户至被告名下仅系原告与邹治强约定的合同履行方式，对于被告及邹治强的相关主张，本院予以采信。
原告主张其与邹治强签订的《房产买卖协议》、《房产买卖补充协议》系受胁迫而签订的，但未能提供证据予以证实，应承担举证不能的不利后果，本院认定上述两份协议均系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当全面履行合同约定的权利义务。现涉案房产已经办理过户登记，邹治强应按约向原告支付剩余购房款。原告虽另与被告签订了《深圳市二手房买卖合同》，但双方并未实际履行，原告据此主张被告支付购房款及违约金，缺乏事实及合同依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告刘彦辛的诉讼请求。
本案受理费人民币15，547元，由原告负担。案件受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈蕾仰
人民陪审员 曾卓山
人民陪审员 陈新连
二〇一四年六月二十四日
书 记 员 张露璐
书 记 员 张晓玲
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。