广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第168号
上诉人（原审原告、反诉被告）：丘良好，男，汉族，1963年7月6日出生。
委托代理人：邱名豪，男，汉族，1990年12月12日出生，系丘良好之子。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市大金川商务会所管理有限公司。
�定代表人：符玉碧，总经理。
委托代理人：陆苗，女，汉族，1988年11月2日出生。该公司员工。
上诉人丘良好因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第312号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年6月17日，深圳市公安边防支队出具《中标通知书》，载明深圳市公安边防支队XX站旧营房公开招租项目的中标公司为深圳市欧XX汽车修配服务有限公司，计租面积为4405平方米，临街铺位为143.32平方米等内容。
2011年7月25日，深圳市公安边防支队发出《通知》，载明：“各租户：因业务需要，我支队已将XX站旧综合楼、旧营房及商铺出租给深圳市欧XX汽车修配服务有限公司，自2011年8月起，请您将租金及水电费、管理费等交与该公司（8月份之前未交者，请�续上交原承租公司）”。
2011年10月16日，深圳市欧XX汽车修配服务有限公司出具《授权委托书》，载明：“……我公司与深圳市金德川机电设备工程有限公司共同成立深圳市大金川商务会所管理有限公司（以下简称大金川公司），为了便于对深圳市蛇口渔村路XX号两栋楼房及临街商铺的管理，现委托深圳市大金川商务会所管理有限公司全权处理该物业的租赁、收租等相关事宜，受委托单位有权转委托，特此委托。”
2013年10月30日，深圳市公安边防支队出具《证明》，载明“……XX站旧营房位于蛇口渔村路XX号（含临街铺位）属于我单位物业，中标单位为深圳市欧XX汽车修配服务有限公司，临街铺位4号门市（承租人：丘良好）属于深圳市欧XX汽车修配服务有限公司所属中标范围内物业……”
2011年12月16日，大金川公司（甲方、出租方）与丘良好（乙方、承租方）签订�租赁合同》，约定甲方自愿将位于蛇口渔村路XX号4号门市（以下简称涉诉商铺），面积23.6平方米，单价每平方米276.4元，出租给乙方作为商铺使用，租赁期限3年，从2012年1月1日起至2014年12月31日止，税前租金为6523元／每月，并按每年3%的增幅上涨，租金由乙方当月5日前交给甲方，甲方出具收款收据为凭，若乙方不按约定缴纳租金，单次超过三天，累计次数超过3次，本合同终止，甲方有权收回门市，乙方必须在前述情况发生后3日内将属于乙方自己的物品搬离该门市所属的空间以外，保证金不予退还，在合同履行期间，乙方不得擅自转租给第三人使用，未经甲方许可，乙方擅自转租，甲方有权单方收回门市并解除合同，乙方须承担违约金13046元，该甲方造成损失的，乙方须承担赔偿责任，以及其他条款。
原审庭审中双方确认自双方签订《租赁合同》以来，丘良好一�未交付租金；2012年10月13日，大金川公司因丘良好未交付租金对涉诉商铺停电，并一直催收租金，并一直要求解除合同；原审庭审中丘良好向原审法院提供了其向大金川公司缴纳部分水电费的《收款收据》，该《收款收据》加盖大金川公司的财务专用章，丘良好确认向其收取租金的人员与收取水电费的人员为同一人。
（2013）深南法蛇民初字第342号民事判决书载明，大金川公司于2012年10月13日派人前往涉诉商铺收取租金，断水断电，因丘良好阻挠发生身体接触，导致丘良好方受伤的事实。
丘良好向原审法院提起本案诉讼，请求：1、恢复丘良好用电；2、大金川公司向丘良好支付因停电所导致的营业损失，截至起诉之日止，共计2.5万元（包括发电机1500元、蓄电池500元、每月充电150元，7个月共1050元，其余为营业损失2.2万元）3、大金川公司承担本案的诉讼费用。
大金�公司向原审法院提起反诉，请求：1、丘良好向大金川公司支付租金143506元（截至2013年10月，共22个月）；2、解除合同关系，并要求丘良好限期搬离租赁房屋；3、丘良好承担本案本诉和反诉的全部诉讼费用。
原审法院认为：双方签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方均应严格依约履行。大金川公司应依约将涉诉商铺交付给丘良好使用，丘良好应当依约支付租金及水电费等各项合同约定的费用。
本案中，双方均确认丘良好自签订合同至今一直占有、使用涉诉商铺，并未支付任何租金，其抗辩理由为大金川公司未提供产权证明不具有出租人资格及催收人员身份不明、大金川公司未先提供发票。首先，关于大金川公司是否是适格的出租人问题，因大金川公司已经提供了中标通知书等证据证明其�涉诉商铺拥有出租权，且丘良好亦与大金川公司签订了租赁合同，丘良好作为具有独立民事行为能力的民事主体，在签订租赁合同时应当对合同有全面了解，包括合同标的物，即涉诉商铺的权利情况，以全面维护自己的合法合同权益，丘良好在签约后亦对涉诉商铺进行使用，故对于丘良好主张大金川公司未提供房产证、不认可深圳市公安边防支队出具的文件的抗辩理由，原审法院不予采信；其次，关于丘良好主张的大金川公司向其催收租金的人身份不明的抗辩理由，因丘良好承认催收租金及水电费的为同一人，但丘良好又承认其向该人缴纳水电费后，收到了大金川公司对所收水电费的所出具的收款收据，故对于丘良好的该抗辩理由，原审法院不予采信；关于丘良好以要求先收到发票再支付租金的理由，无合理依据。综上，丘良好未依约支付租金，已经构成违约，应当承担相应的违约责任，大金川公司亦有权依约解除合同，向丘良好主张违约责任。
双方均确认2012年10月13日大金川公司前往涉诉商铺收取租金并主张解除租赁合同，发生矛盾后大金川公司以停电方式要求解除合同，因丘良好未支付租金的情形已经符合双方约定的合同解除的情形，大金川公司有权依约单方解除租赁合同，故双方之间的租赁合同已于2012年10月13日解除，原审法院予以确认；丘良好在合同解除后继续占有涉诉商铺属无权占有，故对于大金川公司诉请丘良好搬离涉诉商铺的请求，原审法院予以支持。
丘良好应依约在合同解除后3日（2012年10月16日前）内搬离涉诉商铺，并向大金川公司支付2011年12月16日至2012年10月15日期间所拖欠的租金，计得为65230元（6523元／月×10月）；合同解除后，丘良好未依约搬离涉诉商铺，应当参照双方约定的租金标准支付使用费，因大金川公司诉请丘良好支付租金至2013年10月，总计22个月的租金，原审法院根据大金川公司的反诉请求以及租赁合同的起止日期，确定大金川公司主张的租金计算至2013年10月15日，故丘良好应当支付房屋使用使用费的期间为2012年10月16日起至2013年10月15日，房屋使用费计得为78276元（6523元／月×12月）。
关于丘良好主张的大金川公司恢复供电、赔偿营业损失的诉讼请求，因丘良好未依约履行支付租金的义务，已经构成违约，故其诉讼请求无合同依据及法律依据，原审法院不予支持。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款之规定判决：一、确认丘良好与大金川公司之间签订的《租赁合同》于2012年10月13日解除；二、丘良好应于本判决生效之日起十�内搬离深圳市南山区蛇口渔村路XX号4号房；三、丘良好应于本判决生效之日起十日向大金川公司支付自2011年12月16日起至2012年10月15日期间所拖欠的租金65230元；四、丘良好应于本判决生效之日起十日向大金川公司支付自2012年10月16日起至2013年10月15日期间的房屋使用费78276元；五、驳回丘良好的全部诉讼请求；六、驳回大金川公司的其他反诉请求。本诉案件受理费425元，反诉案件受理费1586元，由丘良好负担。
上诉人丘良好不服原审判决，向本院提起上诉，称：一审法院认定事实不清。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条：审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断理由和结果。第七十九条：人民法院应�在裁判文书中阐明证据是否采纳的理由。对当事人无争议的证据，是否采纳的理由可以不在裁判文书中表述。而本案的裁判文书，没有从法理上、法律上进行充分的论证和阐述，裁判文书不够严谨故缺乏公信力。本人认为本案的文书应包括：争讼的租赁合同是否有法律效力，合同中违反法律强制性规定的条款如何解决未加以说明；合同涉案的店铺是违章建筑还是合法基建的也未确认，如为违章建筑，承租方要交的费用应为使用费而不是租金；在基建该店时，现承租方就缴纳了3万元基建费用于当年建该店，现出租方收取店铺使用费，是否要考虑该店是承租方出了3万元所建挂钩计算现使用费的标准，一审也没有加以阐述；对出租方提供的涉案店铺来源的证明的证明力存在判断偏差。
综上，丘良好请求：1、撤销一审判决，依法改判租赁合同无效，赔偿强行停电造成承�方的损失，恢复该店铺的用电，确认该店铺的使用费标准。2、本案一、二审诉讼费由大金川公司全部承担。
被上诉人大金川公司答辩称：1、本案一审事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。2、关于丘良好的上诉请求，其中针对在一审诉讼请求的基础上有增加，对于增加的部分法庭不应当予以审理，增加的请求是判令租赁合同无效，确认该店铺的使用费标准，该请求在一审中没有，二审也不应当审理。3、关于丘良好认为签订租赁合同是被胁迫的，丘良好无证据证明，而且本案事实是签订合同的时候是双方自愿签订的，大金川公司并没有胁迫的行为；丘良好认为大金川公司强行停电，大金川公司应当赔偿损失，大金川公司认为，系丘良好违约在先，停电只是大金川公司的自救行为，是合法的。4、丘良好认为大金川公司应当在出具完备的文件后再交付租金，大金�公司认为，租赁合同中并没有约定交租前必须出具发票，其次，丘良好在与大金川公司签订租赁合同时就已经知道大金川公司的真实主体资格，不存在疑问。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院二审另查明，丘良好2012年10月18日购置发电机、油桶支出2250元，2012年10月15日至2013年10月31日租用旧蓄电池支出3810元。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。由于涉案房屋未办理产权登记，当事人亦未提供证据证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证，丘良好与大金川公司签订的涉案《租赁合同》因违反法律法规的强制性规定而无效，原审法院认定事实错误，本院依法纠正并全面处理。根据合同法的相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因�所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，丘良好基于双方合同关系占有使用涉案房屋，大金川公司请求其参照《租赁合同》约定的租金标准支付房屋占有使用费并返还涉案房屋，符合法律规定，本院予以支持，丘良好应付房屋占有使用费为143506元（6523元／月×22月）。当事双方因合同履行发生争议后，因大金川公司断电，导致丘良好因自行发电产生损失，该部分损失应由大金川公司承担，丘良好起诉要求大金川公司赔偿发电机、蓄电池、充电费用共计3050元，是当事人对自己民事权利的处分，本院对该部分主张予以支持。由于涉案《租赁合同》无效，丘良好要求大金川公司恢复供电的上诉请求没有事实和法律依据，本院依法驳回。对丘良好所称营业损失部分，由于其并未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院依法驳回丘良好的该项诉请。关于《租赁合同》无效后保证金的返还问题，当事人可另循法律途径解决。
综上，原审判决认定事实错误，本院依法改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第312号民事判决第一、二、三、五、六项。
二、变更深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第312号民事判决第四项为：丘良好应于本判决生效之日起十日内向深圳市大金川商务会所管理有限公司支付自2011年12月16日起至2013年10月15日期间的房屋占有使用费143506元。
三、丘良好应于本判�生效之日起十日内向深圳市大金川商务会所管理有限公司返还深圳市南山区蛇口渔村路XX号4号房。
四、深圳市大金川商务会所管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向丘良好支付损失赔偿3050元。
五、驳回丘良好的其他诉讼请求。
六、驳回深圳市大金川商务会所管理有限公司的其他反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费425元，由丘良好负担375元，深圳市大金川商务会所管理有限公司负担50元；反诉受理费1586元，由丘良好负担。二审受理费3170元，由丘良好负担3100元，深圳市大金川商务会所管理有限公司负担70元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年四月二十三日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设�房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。