四川省双流县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）双流民初字第3778号
原告张某某。
委托代理人魏瑞杰。
被告甘某某。
法定代理人刘某某。
被告刘某某。
代理人丁小斌，四川安序律师事务所律师。
原告张某某诉被告甘某某、刘某某确认合同有效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈晓燕适用简易程序，分别于2014年8月11日、2014年9月28日公开开庭进行了审理。原告张某某的委托代理人魏瑞杰、被告甘某某、刘某某的委托代理人丁小斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张某某诉称，2001年12月19日，原告向被告购买了位于双流县西航港机场路华侨街（近都村），D幢一单元一层五、六号商铺各51.7平方米（共103.4平方米），D幢一单元二层二号套房143.378平方米（含公摊22.008平方米）。并签订了《商品房买卖合同》（甘志柏代被告签署，甘志柏系甘某某之父、刘某某之夫），甘志柏系表见代理。2002年1月15日，原告依约付清了购房价款19万元，被告同时交付了与四川太兴房屋开发公司（以下简称太兴公司）签订的014号、018号《成都市双流县商品房买卖合同》（备案号：001329、001325），收据及两间商铺和一套住房给原告，原告占有使用至今已12年多。此后，原告多次催被告为原告办理房屋所有权证和土地使用权证，但被告均没有履行。现原告得知该商品房所占用的土地使用权已于2006年11月13日被成都中院裁定过户到案外人卓越置业集团有限公司（以下简称卓越公司）名下，并已过户。因此，原告的合法权益受到侵害。故请求法院依法确认原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效。
被告甘某某、刘某某辩称，被告甘某某、刘某某与太兴公司签订的商品房买卖合同，购房人是甘某某、刘某某并非甘志柏，在无刘某某书面授权时甘志柏无权擅自处分其财产。原告明知甘志柏无权代理仍恶意与其签订协议，损害了甘某某、刘某某的合法权益，甘志柏不构成表见代理；《商品房买卖合同》所涉房屋属违法、违建建筑，且该房屋在转让前已被法院查封，故《商品房买卖合同》系无效合同。
经审理查明，甘志柏与被告刘某某原系夫妻，被告甘某某系双方的婚生子，甘志柏与刘某某于2011年9月20日协议离婚。2001年3月28日，甘志柏分别以甘某某及刘某某的名义与太兴公司签订了两份《成都市双流县商品房买卖合同》，购房人为刘某某的合同约定：太兴公司作为售房人向刘某某出售位于双流县机场路华侨一条街D幢1层5号砖混结构房一间，建筑面积51.7㎡，房屋价款为93060元；购房人为甘某某的合同约定：太兴公司作为售房人向甘某某出售位于双流县机场路华侨一条街D幢1单元2层2号混结构房六间（建筑面积143.378㎡）及D幢1单元1层6号砖混结构房一间（建筑面积51.7㎡），房屋价款为207762.40元。双流县房地产管理所于2001年4月5日在该两份合同上“备案登记意见”一栏注明：“同意登记备案”。此后，甘志柏向太兴公司支付购房款，太兴公司向其出具购房了发票。2001年12月19日，原告张某某与甘志柏签订了一份《商品房买卖合同》，售房人为甘某某、刘某某，购房人为张某某，合同约定：甘某某、刘某某将位于双流县机场路华侨一条街D幢1单元1层5、6号砖混结构房两间各51.7㎡，D幢1单元2层2号砖混结构套房六间共计143.378㎡转让给原告；该商品房转售价格为19万元（上述1层5、6号价格各6万元，2层2号价格为7万元）；原告在合同签订之日首付10万元，甘某某、刘某某将《成都市双流县商品房买卖合同》和购房发票交给原告，余款9万元于2002年1月10日前付清给甘某某、刘某某；原告尾款付清之日起五日内，甘某某、刘某某应将房屋钥匙交给原告。甘志柏分别于2001年12月19日、2002年1月15日向原告各出具一份收条，注明：“收到张某某购成都市双流机场航空港华侨一条街门市及住房款（合同号014号和018号）现金拾万元整，余款待本购房合同过户一次性交清”，“收到张某某交来成都双流县航空港华侨街房款玖万元整，该房款已交清”。太兴公司于2002年1月30日向原告出具一张收条，注明：“收到张某某交来购成都双流航空港华侨街D幢五号六号门市，建筑面积103.4㎡，单价1165.00元／㎡，金额120000.00元，住房一单元二层二号，建筑面积148㎡，单价473.00元／㎡，金额70000.00元，合计金额190000.00元，大写壹拾玖万元正”。此后，甘志柏将房屋交付给原告，并向太兴公司说明其与该公司签订的合同及该公司向其出具的购房款收据遗失，希望该公司为原告补办过户手续。
另查明，太兴公司于1992年9月25日取得位于双流县西航港开发区机场路原白家镇近都村3社所征土地的建设用地规划许可证，于1994年5月12日取得《建设工程规划许可证》，于1995年3月15日取得位于双流县白家近都村98.6亩土地使用权，于1999年6月10日取得《商品房外销许可证》和《商品房预售许可证》。案涉房屋的土地使用权由于涉及太兴公司的其他债权债务，已于2006年11月13日由成都中院裁定过户至卓越公司。
同时查明，成都中院于2002年7月9日发布公告载明因四川省信托投资公司光华办事处申请执行太兴公司借款纠纷一案，中院已于1999年7月21日查封了太兴公司位于双流县白家近都3社65741．78平方米的土地使用权，但太兴公司仍未履行。现查封太兴公司在双流县白家近都3社的土地上修建的房屋（包括在建和已修建的全部房屋）。成都中院于2003年3月17日出具（1999）成执字第782、775号民事裁定书并于2003年3月28日刊登公告，载明中院已于2002年6月20日查封太兴公司在双流县白家近都3社的土地上修建的房屋（包括在建和已修建的全部房屋），现将太兴公司所有的位于双流县白家近都3社65741．78平方米（98．6亩）的土地使用权和擅自修建后分得的房产以评估价1922万元扣除相关费用后抵偿给成都华联商厦服份有限公司以清偿其所欠债务。成都中院于2005年11月23日出具（2005）成执监字第58号民事裁定书，载明撤销其2003年3月17日作出的（1999）成执字第782、775号民事裁定书。成都中院于2007年3月30日致函双流县国土局，说明太兴公司明知双流县白家近都村98.60平方米土地已被查封，仍在上面修建房屋，该房屋均未办理规划、报建、质检手续。双流县规划局于2014年7月16日出具了一份关于对金都花园相关情况的回复，撤销了该局于2014年5月20日出具的回复，说明金都花园项目取得了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、办理了相关土地登记手续及《商品房预售许可证》，但未查询到该项目的相关规划竣工验收手续。
上述事实，有当事人的陈述、身份证明、离婚证、商品房买卖合同、收条、双流县规划局的回复、建设用地规划许可证、国有土地使用证、商品房外销许可证和商品房预售许可证、（1999）成执字第782号公告（2002.7.18）、（1999）成执字第782、775号民事裁定书（2003.3.17）、（1999）成执字第782号公告（2003.3.28）、成都中院出具的函（2007.3.30）等予以证明。以上证据材料符合证据的合法性、真实性、关联性，具有证明力，本院予以采信。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告与甘志柏均具有法律规定的缔约资格，其在签订了《商品房买卖合同》后，双方按合同约定各自履行交付房屋及支付购房款的义务，属自愿订立合同且合同目的与合同内容一致，系真实的意思表示。
原告认为，案涉房屋是合法建筑，甘志柏的签约行为构成表见代理，该协议不违反法律的强制性规定且已履行，故《商品房买卖合同》合法有效；被告认为，案涉房屋未办理相关手续系违法建筑且在转让前已被法院查封，加之甘志柏签约未经刘某某授权，不够成表见代理，故《商品房买卖合同》无效。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。要判断协议约定转让的房屋是否属违法建筑，应看作为出卖人的太兴公司在出让该房屋时是否具备出让手续。对出卖人的法定预售资格应只从形式上进行审查，太兴公司已按照法定程序向房地产行政管理部门申办并取得预售许可证，即应认定其具备了全部预售条件，故该房屋不应视为违法建筑；
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：…（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”。本院认为，成都市中院于2002年7月9日出具的（1999）成执字第782号公告及2003年3月17日出具的（1999）成执字第782、775号民事裁定书仅说明成都中院于1999年7月21日查封被告位于双流县白家近都3社65741．78平方米的土地使用权，于2002年6月20日查封被告在双流县白家近都3社的土地上修建的房屋（包括在建和已修建的全部房屋），但被告未举证证明涉案房屋系在成都中院查封土地后修建且成都中院查封房屋系2002年6月20日，而原告与甘志柏签订《商品房买卖合同》在2001年12月1日，故涉案房屋并非依法不得转让的房屋。
原、被告就甘志柏与原告签订《商品房买卖合同》的行为是否构成表见代理各持己见。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。甘志柏以甘某某、刘某某的名义与太兴公司签订《成都市双流县商品房买卖合同》并支付购房款，甘某某、刘某某就是购房人，甘志柏在未经作为房屋所有人且系甘某某共同监护人的刘某某授权的情况下，以甘某某、刘某某的名义与原告签订合同转让该房屋构成无权代理行为。作为相对人的原告知晓甘志柏与甘某某、刘某某系父子、夫妻关系及案涉房屋也是甘志柏以甘某某、刘某某的名义从太兴公司处购买，加之刘某某在甘志柏与原告办理转让手续并向原告交付房屋多年均未提出异议，故原告有理由相信甘志柏具有代理权。原告也向甘志柏支付了所购房屋的对价，其为善意且无过错，故甘志柏的行为构成表见代理，二被告以此主张《商品房买卖合同》无效的意见不予支持。
综上，原、被告均具备法定的缔约资格，双方签订合同时意思表示真实且签订的合同不违反法律、行政法规或社会公共利益，故其所签订的《商品房买卖合同》合法、有效。据此，依照《中华人民共和国合同法》四十九条、第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十五条、《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决如下：
原告张某某与被告甘某某、刘某某于2001年12月19日签订的《商品房买卖合同》合法、有效。
案件受理费50元，由原告张某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 陈晓燕
二〇一四年九月二十九日
书记员 王 璇