福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0902民初986号原告：宁德市蕉城区森阳贸易有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区池头坪15号二楼，组织机构代码78692750-1。法定代表人：苏爱萍，总经理。委托诉讼代理人：苏金金，福建智德律师事务所律师。被告：叶建伟，男，1980年8月12日出生，汉族，住福建省宁德市东侨经济开发区，委托诉讼代理人：冯从福，福建泰和律师事务所律师。原告宁德市蕉城区森阳贸易有限公司（以下简称森阳贸易公司）与被告叶建伟租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告森阳贸易公司的委托诉讼代理人苏金金，被告叶建伟的委托诉讼代理人冯从福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告森阳贸易公司向本院提出诉讼请求：1.确认2015年1月5日《商铺租赁合同》已解除；2.判决被告支付原告拖欠的租金15995元，逾期支付违约金13435.8元（从2015年9月1日—2016年6月7日共280天，每天3‰计算），2016年2月1日—2016年3月11日实际占用期间租金6932元，违约金1809.3元（2016年3月12日—2016年6月7日共87天，每天3‰计算），拖欠的2015年10月1日—2016年3月11日物业费1512.45元，拖欠的2015年11月电费157.08元，两项违约金30051.54元（2015年12月10日—2016年6月7日共180天，每天按总额10%计算），支付因被告行为导致的原告租金损失5000元，以上共计74893元（违约金暂计算至起诉之日，具体应计算至被告实际支付之日）；3.判决被告立即将原告代为保管的原店铺可移动物品（详见盘点清单）搬离，并支付原告保管费用8800元（2016年3月11日起暂计算至起诉之日共计88天，每天100元计算，具体应计算至实际搬离之日）。事实和理由：2015年1月5日，原告与被告签订《商品租赁合同》，将位于宁德师范学院学生服务一条街二层219、220号商铺租给被告用于经营《阿肥发扁食》。双方合同约定租期五年，前两年每月租金5199元，按半年度缴纳租金，水电按实际使用收费，物业管理费按每平方3元计算，每月10日前上缴。合同约定了乙方逾期支付租金，应按照所欠租金日3‰支付违约金，逾期交纳应付费用，应按费用总额的10%支付滞纳金。双方约定履约保证金为一个月租金。合同签订后，被告于2015年1月5日交纳了半年租金共31194元和履约保证金，至2015年9月1日，被告应当按照合同约定支付5个月租金共25995元，但被告只于2015年9月23日支付10000元后，再也不付租金。经原告多次催讨，被告以生意不好为由，拒不交付租金，后店铺未正常经营，被告经营餐饮的所有设备均堆放在租赁场所。原告多次与被告交涉，要求协商解决租金及拖欠费用问题，被告均置之不理，原告根据合同与2015年12月15日向其发出《解除合同通知函》，被告收到了该函件，仍不出面解决此事。2016年3月11日，原告在租赁场所物业公司及负责人见证下，将被告相关物品搬离，并保存于其他地方，将租赁场所另行出租。2015年6月1日原告与郑凑平签订租赁合同将场所出租，被告知道后用三把加锁将店门锁住，打电话威胁、骚扰新承租人，原告报警，但公安以此事为民事纠纷为由不予受理，新的承租人无法正常经营后提出退租。原告认为，被告租赁店面后，未按照合同约定交纳租金及相关费用，其拖欠时间达到合同约定的原告有权单方解除合同条件，原告已经向其发出解除通知函，且被告已经收到，双方合同已经解除，原告有权将店面另行出租收益，但被告不仅拖欠应付租金及其他费用，还阻扰原告行使合法的租赁权，其行为严重侵害了原告的权益。被告叶建伟辩称：1.原告违反合同约定，被告行使先履行抗辩权，不要承担违约责任。首先，原告违反合同约定，被告有权拒付租金。原告将涉案商铺出租给被告经营阿肥发小吃店，在签定租赁合同时，原告法人代表口头承诺在学生街给被告烹调莆田卤面、阿肥发扁食、炒米粉等特色小吃独家经营权。被告信以为真，与“阿肥发”品牌代理商签订了品牌代理合同，交纳了代理费，投入十多万资金装修、添置器具。但是合同签订后原告公然毁约，2015年8月又将学生街另一商铺出租给他人经营天玖王肉烧饭，其主要经营品种莆田卤面、炒米粉等与被告的经营范围重叠。此外原告还将学生街多家店铺出租给其他商户用于经营同类小吃店，造成多家店铺互相竞争，被告生意严重受损。被告对于原告的恶意违约行为多次与原告交涉，原告态度强硬，对之前独家经营的承诺完全否认。鉴于原告的违约行为，被告有权拒付租金。其次，原告强行将被告承租商铺水电停掉，被告也可以据此拒交停水停电期间的租金，并可要求原告赔偿由此造成的损失。因被告拖拒付租金，原告于2015年9月20日强行将被告承租商铺水电停掉，被告无奈之下于9月23日支付租金10000元。原告于11月3日再次强行将被告承租商铺水电停掉，导致被告无法正常经营，自2015年11月3日起被迫停止营业，原告的粗暴行为再次侵犯被告的权益，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二、第三款规定，公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担责任。被告可以据此拒交停水停电期间的租金，并可要求原告赔偿由此造成的损失。被告9月23日交纳的10000元相当于2016年9、10两个月租金，2015年11月3日之后被告因原告的侵权行为无法使用承租商铺，不用再付租金，被告不存在违约行为。并且2016年1月8日，原告擅自将被告承租商铺的锁换掉，完全控制了商铺，此后的租金绝对无权主张。因此原告无权主张拖欠2016年2月1日前的租金15995元及违约金13435.8元，2016年2月1日至3月12日实际占用期间的租金6932元及违约金1809.3元。2.原告主张租金损失5000元均没有依据。原告未提供有效证据证明其受到损失。3.即使确认被告违反合同约定，原告主张的租金违约金太高，应予调整。《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《合同法》解释二第二十九条第2款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据最高人民法院的司法观点，合同履行中迟延付款（迟延履行金钱债务）发生的损失一般指利息损失，而产生的损失赔偿额的计算方法，按中国人民银行发布的同期、同类贷款利率计算。《商铺租赁合同》约定的违约金明显偏高，对被告不公平，请求法院给予调整。4.原告无权主张物业费、电费及违约金。被告2015年11月3日起已停止营业，未享受物业服务，也没有产生电费，原告主张2015年11月之后的物业费每月283.59元、电费157.08元无依据。并且原告主张物业费、电费属于追偿权性质，应以实际损失为限，无权主张违约金。原告应提供已交纳涉案商铺物业、水电费的票据证明实际损失才有权追偿。如果法庭判决被告承担违约金，原告主张的违约金也过高。理由同第三点答辩意见。5.对于原告的违约行为以及扣留被告履约保证金的行为，被告保留另行起诉的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告提供的证据《宁德师范学院后勤服务中心与学生服务一条街项目建设-经营-移交（BOT）合同》、律师函及投递情况证明、物业管理合同、盘点店铺清单、照片、电费相关单据，符合证据的三性要求，予以采信；2.对原告提供的证据翁华银、郑凑平商铺租赁合同、《学院鲜果园》商铺租赁合同、解除合同协议书，与本案无关，不予审查；物业费清单为单方制作，不予采信；2.对被告提供的证人谢某、游某、刘某证言，虽有提及各证人分别与原告有口头“独家经营”约定，但该约定与本案并无关联，且关于被告的“独家经营”内容并无相关的书面或直接证据可以证明，无法印证，不予采纳；3.对被告提供的证据照片与本案无关，不予审查；4.对被告提供的证据报警回执，只系对原告的报警事项进行受理回执，并无相关调查及处理结果，与本案无关，不予审查。结合对证据的认证及当事人陈述，本院认定事实如下：1.2013年2月7日，原告与宁德师范学院签订《宁德师范学院后勤服务中心与学生服务一条街项目建设-经营-移交（BOT）合同》约定，由原告采用BOT的投资形式，建设宁德师范学院新校区后勤服务中心与学生服务一条街，原告的项目经营期权限为20年。2.2015年1月5日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，将位于宁德师范学院学生服务一条街二层219、220号商铺（面积为94.53平方米）租给被告用于经营《阿肥发扁食》。双方合同约定租期五年，自2015年3月1日起至2020年2月28日止。前两年每月租金5199元，租金按11个月为租赁年度计租金，按半年度缴纳租金，水电按实际使用收费，管理费按每平方米3元计算，每月10日前上缴。若被告逾期支付租金，应按照所欠租金日3‰支付违约金，逾期超过30天，原告有权单方解除合同，没收履约保证金，收回商铺并追究被告的违约责任。逾期交纳合同约定应由被告负担的费用的，每逾期一天，则应按费用总额的10%支付滞纳金。双方约定履约保证金为一个月租金即5199元。合同签订后，被告于2015年1月5日交纳了半年租金共31194元和履约保证金5199元，于2015年9月23日支付原告租金10000元，之后未再支付租金。2015年12月15日，原告向被告发出《解除合同通知函》，函中称被告逾期支付租金超过30天，依照合同约定，原告正式通知被告，自被告收到该通知之日起，双方于2015年1月5日的《商铺租赁合同》解除，并要求被告在收到该通知之日起五日内将可移动设施搬离商铺。被告于2015年12月18日收到该函。2015年11月店铺电费为157.08元。自2015年10月1日起，被告未再支付管理费。原告于2016年3月11日，在租赁场所物业公司即宁德市瑞祺物业发展有限公司法定代表人李腾飞见证下，将被告相关物品（详见本判决附录之物品清单）搬离，并保存于一层店铺。关于合同解除问题。本院认为，被告逾期支付租金超过30日，原告依照合同约定向被告发送《解除合同通知函》，双方签订的《商铺租赁合同》于被告收到上述函件之日（即2015年12月18日）解除。关于物业费及逾期支付违约金问题。本院认为该物业费实际为合同中约定的管理费，被告并未直接与物业公司签订物业管理服务合同，亦非业主，而是与原告签订商铺租赁合同，并直接约定管理费用每月按每平方3元计算，故被告应依约支付管理费用至合同解除之日。即94.53平方米×3元/平方米×2.58月=731.66元。原告要求每日按管理费用总额10%支付违约金偏高，且被告认为过高要求予以调整，本院酌定按月利率2%计算。关于电费的违约金亦然，不再赘述。关于租金、占用期间使用费及违约金问题。本院认为，被告实际占用店铺至2016年3月10日止，然被告支付租金至2015年8月份，后于2015年9月23日支付10000元，之后未再支付租金。原告要求其支付所欠租金及占用期间使用费计22927元【（5199×6+5199÷30×10-10000）元=22927元】，于法有据，予以支持。被告未及时足额支付租金逾30日，构成违约。但原告要求被告按日3‰支付逾期违约金偏高，且被告认为过高要求予以调整，故本院酌定为按月利率2%计算。原告要求被告支付占用期间的使用费逾期支付违约金，但其提供的证据不足以证明其在合同解除后有约定或法定之情形，不予支持。因此，逾期支付租金违约金的计算基数为2015年9月1日至2015年12月18日止的租金扣除已支付的10000元租金，即[5199×3+5199÷31×18-10000=（18615.77-10000）]元=8615.77元。原告要求没收履约保证金5199元，但此时依据合同该保证金的性质与违约金一致，二者之和已超过年利率24%，前述已对违约金调整至月利率2%，故对该主张不予支持。同时，为避免诉累，可在应支付的租金及违约金等计算的基础上予以扣除。关于租金损失及保管费用问题。本院认为，原告要求另外租金损失5000元，但其提供的证据不足以证明其主张，不予支持。原告要求被告按每日100元支付自2016年3月11日起的保管费用偏高，综合本案实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等情况，本院酌定按每日50元计算。综上所述，本院认为：被告逾期支付租金超过30日，原告依约解除合同，予以确认。原告要求被告支付租金、占用期间使用费、物业费、电费、保管费及相应的违约金，予以部分支持，前文已析，不再赘述。原告要求被告将物品搬离，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第二项、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告宁德市蕉城区森阳贸易有限公司与被告叶建伟于2015年1月5日签订的《商铺租赁合同》于2015年12月18日解除；二、被告叶建伟应于本判决生效之日起十日内向原告宁德市蕉城区森阳贸易有限公司支付租金、占用期间使用费计22927元、逾期违约金（以8615.77为基数，2015年9月1日起至实际支付之日止，按月利率2%计算），管理费731.66元、电费157.08元及相应逾期交纳上述俩费用之违约金（其中管理费逾期交纳违约金分别以567.18元、164.48元为基数，自2015年12月11日、2015年12月19日起；电费逾期交纳违约金以157.08元为基数，自2015年12月11日起；以上均至实际支付之日止，按月利率2%计算）；执行时直接扣除原告宁德市蕉城区森阳贸易有限公司向被告叶建伟收取的履约保证金5199元；3被告叶建伟应于本判决生效之日起五日内将原告宁德市蕉城区森阳贸易有限公司代被告叶建伟保管的原店铺可移动物品（详见本判决附注中的物品清单）搬离，并支付原告宁德市蕉城区森阳贸易有限公司相应保管费用（自2016年3月11日起至实际搬离物品之日止，按每日50元计算）；4驳回原告宁德市蕉城区森阳贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1894元，减半收取计947元，由原告宁德市蕉城区森阳贸易有限公司负担551元，由被告叶建伟负担396元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审判员  卢小洋二〇一六年九月二十八日书记员  陈秀招书记员  林芳苓附注：（一）物品清单1.原店铺大厅物品：连椅桌5张、60*60桌子16张、椅子31条、塑料凳子1条、黑色凳子1条、保鲜柜1台、长方桌1张、烧水壶1个、保温杯1个、电饭锅壳1个、冰箱1台、壁扇3个、空调1台、洗发露1瓶、小音箱3个、空调遥控器1部、铁盘9个、水杯2个、插排1个、垃圾桶4个；2.原店铺厨房物品：保鲜柜1个、水池2个、烧水炉1个、烧火灶（2个口）1个、长方桌1张、四层架1个、高压锅1个、瓷碗41个、不锈钢碗40个、瓷碗碟39个、瓷碗碟（大）38个、瓷碗（大）49个、塑料凳子3条、五层架1个、梯子1个、烧水壶（圆）2个、锅铲（圆）2个、电饭锅底1个、保温锅1个、不锈钢碗7个、塑料水桶1个、铁盆3个、瓷碗碟3个、铁盘（大）1个、监控器4个、电饭煲内胆3个、营业执照1张、卫生许可证1张。（二）本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。