苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）园商初字第1155号
原告兴业银行股份有限公司苏州分行，住所地苏州工业园区旺墩路188号建屋大厦1、6层。
负责人黄立峰，该行行长。
委托代理人杨亚琴，江苏立泰律师事务所律师。
委托代理人杨霄，江苏立泰律师事务所律师。
被告邓美玲。
被告李伟。
被告常熟市梅李农副产品交易市场有限公司，住所地常熟市梅李镇梅南路18号。
法定代表人李伟，该公司总经理。
被告苏州自由豫人贸易有限公司，住所地太仓市城厢镇上海西路68号。
法定代表人李伟，该公司总经理。
第三人常熟服装城集团有限公司，住所地常熟市常熟服装城商城中路1号。
法定代表人陆建达，该公司董事长。
委托代理人乐家，汉族。
原告兴业银行股份有限公司苏州分行（以下简称兴业银行）诉被告邓美玲、李伟、常熟市梅李农副产品交易市场有限公司（以下简称梅李农产品）、苏州自由豫人贸易有限公司（以下简称自由豫人）、第三人常熟服装城集团有限公司（以下简称常熟服装城）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序由审判员丁晓峰独任审理，于2015年6月2日、7月9日公开开庭进行了审理，原告兴业银行的委托代理人杨亚琴、被告兼被告梅李农产品及被告自由豫人的法定代表人李伟、第三人常熟服装城的委托代理人乐家到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告兴业银行诉称，2014年9月28日，原、被告签订借款合同、质押合同及保证合同，约定被告邓美玲向原告借款950000元，被告以商铺承租权及优先续租权提供质押担保，被告自由豫人、梅李农产品提供连带责任保证。原告依约发放贷款后被告未按约定还款。故要求判令被告邓美玲、李伟偿还本金950000元及利息、罚息、复利（截至2015年3月16日为22581.34元，之后按合同约定计算至本息还清时为止），支付律师代理费29915元，判令原告有权就上述债务对被告质押的商铺承租权及优先续租权享有优先受偿权，被告梅李农产品、自由豫人对上述债务承担连带责任，被告承担诉讼费。
被告邓美玲、李伟、梅李农产品、自由豫人辩称，对于签订借款合同、质押合同及保证合同的事实不持异议，但本案所涉质押商铺并非被告所承租，被告接手该商铺时原告曾承诺给予三年贷款，但原告未履行承诺。该商铺质押所获贷款原告并未使用而是用于归还商铺原质押的借款，故被告同意将商铺退还原告，不同意承担还款责任。
第三人常熟服装城述称，对于原告主张的质押事实不持异议，对于原告要求以质押商铺优先受偿的诉讼请求不持异议。第三人愿意配合原告实现对质押权利的优先受偿，具体方案是待被告质押的商铺出租后，所得收益在扣除相关费用之后用于清偿原告的借款。同意法院依法对质押权利进行处理。
经审理查明，2014年9月28日，被告邓美玲、李伟与原告兴业银行签订了零售经营类借款合同，约定被告邓美玲（主债务人）、李伟（共同债务人）向原告借款950000元用于贷新还旧，借款期限12个月，自2014年9月28日至2015年9月28日。利率为中国人民银行一年期基准利率上浮30%，自借款发放起每个公历月的第一天为利率调整日，借款逾期罚息利率为借款利率上浮50%，自借款发放次月起每月18日及借款到期日为还款日，按月付息到期一次还本。债务人不能按时支付利息的，债权人有权按约定的逾期罚息利率对欠息计收复利。借款人不按合同约定按时偿还借款本息构成违约，债权人有权解除合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。因债务人未履行本合同项下义务而引起诉讼或其他法律纠纷，则债权人所支付的实现债权的费用由债务人承担。同日，上述原、被告双方另签订了零售借款质押合同，约定被告邓美玲、李伟以常熟服装城集团有限公司时装中心XXXX号商铺优先承租权设定质押，以担保前述借款债务。同日，被告梅李农产品及自由豫人分别与原告兴业银行签订零售借款保证合同，约定被告梅李农产品、自由豫人为前述借款合同项下债务提供连带责任保证，保证范围为借款本金、利息（含罚息、复利）、违约金、实现债权的费用，本金范围为950000元。保证期间为借款期限届满之日起两年。被告梅李农产品及自由豫人为签订保证合同向原告提交了股东会决议，决议表明，被告梅李农产品及自由豫人均知晓所担保的借款用途为借新还旧。上述合同签订当日，被告邓美玲向原告出具了借款借据，载明月利率为6.5‰，期限自2014年9月28日至2015年9月28日，原告依约放款后，被告邓美玲未按约定还款，原告于2015年3月20日向四被告发送律师函宣布贷款提前到期，要求被告邓美玲、李伟清偿借款本息并要求梅李农产品、自由豫人承担保证责任。截至2015年3月16日，被告累计欠原告借款本金950000元，利息、罚息、复利22581.34元。
上述事实，有零售经营类借款合同、零售借款质押合同、零售借款保证合同（两份）、股东会决议、借款借据、律师函及邮件凭证、个人贷款系统截屏打印件等证据证实，本院予以确认。
另查明，原告兴业银行于2015年3月与江苏立泰律师事务所签订委托代理协议，约定原告委托该所代理原告与本案被告就本案的诉讼事宜，原告为此支付律师费29915元。上述事实有委托代理协议、银行付款回单予以证实，本院予以确认。
又查明，被告邓美玲于2013年6月7日从案外人卢忠树处受让取得所有权人为第三人常熟服装城的服装中心XXXX两处商铺的优先承租权，租赁合同由被告邓美玲与第三人常熟服装城一年一签。2014年9月17日，原告兴业银行（丙方）、被告邓美玲（乙方）及第三人常熟服装城（甲方）签订协议书，约定在乙方与丙方借款合同履行期间，乙方保证上述商铺使用权及优先承租权不转让，甲方有权拒办转让手续，甲方擅自办理过户手续造成丙方损失的，甲方承担赔偿责任。如乙方不能按要求还款，甲方可以接受丙方处理该营业用房的书面申请，终止与乙方的租赁关系。甲方收到丙方申请后，乙方无条件同意，甲方有权单方决定提前终止甲乙双方原所签订租赁合同，收回营业用房使用权并有权对该营业用房进行公开处置，以处置所得扣除有关费用后，优先偿还丙方的贷款本息。上述协议签订后，第三人常熟服装城向原告发放了质押商铺监管登记卡，载明登记额度为950000元（其中XXXX商铺600000元、XXXX商铺350000元）。上述事实，有当事人陈述、商铺租赁合同、协议书、监管卡予以证实，本院予以确认。
在本院审理过程中，原告认可被告邓美玲已经于起诉后偿还了所欠借款利息，截至2015年5月18日，被告邓美玲已不欠利息。
在庭审中，被告表示，本案所涉借款系用于偿还案外人卢忠树所欠贷款，被告未实际使用贷款，被告为了证实其主张，提交了被告邓美玲贷款账户明细表，拟藉此证实2013年6月8日，原告向被告邓美玲支付贷款1000000元但该款随即转出用于还贷，2014年9月28日原告支付的本案所涉贷款950000元亦于当日即转出。对此，原告认为，被告所述案外人之前的贷款与本案无关，被告提供的账户明细表明原告实际向被告发放了贷款，该证据不能证实被告的诉讼主张。被告李伟认可，本案所涉950000元借款利息均由其偿还，所涉抵押商铺的租金亦由被告缴纳。
在庭审中，被告李伟表示，若原告兴业银行依原约定继续向被告发放贷款，被告愿意与原告协商解决本案所涉贷款及费用的清偿，否则被告要求将商铺返还给原告兴业银行，不承担还款责任。原告对此表示不予认可。
本院认为，上列原、被告双方签订的借款合同、质押合同及保证合同意思表示真实，不违反法律规定，合同有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。原告依约发放了借款，被告邓美玲、李伟未按合同约定归还借款利息且在诉讼过程中明确表示需附条件继续履行合同，原告根据合同约定有权要求被告提前清偿全部借款本息及实现债权的费用。原告所主张的欠款本息数额有个人贷款结算明细予以证实，且被告亦不持异议，本院予以确认。原告主张的律师费数额符合江苏省有关律师服务收费的规定与标准，本院予以支持。原告要求以被告所质押的优先续租权优先受偿的请求符合法律规定，且商铺所有权人常熟服装城对此亦不持异议，故本院对原告该项请求予以支持。
关于被告辩称本案所涉借款系用于归还案外人贷款，被告并未实际使用贷款的抗辩理由，本院认为，一方面，被告所提供的账户对账单虽然显示2013年6月8日被告所贷1000000元借款于当日转出，但该证据不足以表明贷款的去向用途，另一方面，从被告的陈述来看，即使被告初始贷款的确用于替案外人归还贷款，但被告亦从案外人处取得了所质押商铺的2046年12月31日前的优先承租权作为对价，故被告所谓未实际取得贷款抗辩与其所陈述的事实并不相符，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第六十七条、第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第四十二条之规定，判决如下：
一、被告邓美玲、李伟于本判决生效之日起7日内偿还原告兴业银行股份有限公司苏州分行借款本金950000元及自2015年5月18日起，上述借款按原借款合同约定计算至实际清偿之日的利息、罚息、复利；
二、被告邓美玲、李伟于本判决生效之日起7日内向原告兴业银行股份有限公司苏州分行支付实现债权所支出的律师费29915元；
三、若被告邓美玲、李伟不能如期履行本判决第一条、第二条所列债务，则第三人常熟服装城集团有限公司应对被告邓美玲、李伟在所租用的XXXX商铺的使用权及于2046年12月31日前的优先续租权折价或拍卖、变卖，原告兴业银行股份有限公司苏州分行有权就上述所得价款优先受偿；
四、被告常熟市梅李农副产品交易市场有限公司、苏州自由豫人贸易有限公司对被告邓美玲、李伟的上述债务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取6912元、诉讼保全费5000元，合计11912元由被告负担。原告同意其所预缴的案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，被告应于履行判决时一并向原告支付诉讼费11912元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审判员 丁晓峰
二〇一五年七月十三日
书记员 周庄荣
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