上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）奉民三（民）初字第1835号
原告（反诉被告）上海理想未来房地产有限公司。
法定代表人吴绍锋，董事长。
委托代理人盛雷鸣，上海市中茂律师事务所律师。
委托代理人陆宇艇，上海市中茂律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海苏宁电器有限公司。
法定代表人蒋勇，总经理。
委托代理人徐荣，上海市君悦律师事务所律师。
原告上海理想未来房地产有限公司（以下简称理想未来公司）诉被告上海苏宁电器有限公司（以下简称苏宁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年6月26日立案受理后，依法组成了合议庭。被告苏宁公司2012年7月9日提出了反诉，本院分别于2012年7月9日、12月3日、2013年2月20日、7月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人陆宇艇、被告（反诉原告）委托代理人徐荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告理想未来公司诉称，2011年4月28日，原、被告签订《租赁合同》一份，合同约定被告承租原告所有的位于上海市奉贤区南奉公路XXX弄内XXX号XXX号、19号、18号XXX室、18号XXX室（302、304、305、307、314室除外）及江海路XXX弄XXX号内XXX室（203、205室除外）房屋（下称租赁房屋），被告承租租赁房屋用作其开设零售卖场使用，租期为十年，免租装修期为九十日，自租赁房屋实际交付之日起算，租赁房屋的租赁费按保底租赁费及提成租金两种方式计算，二者取其高者实际计收，十年保底租金共计人民币94，703，161.92元（以下币种同）。《租赁合同》还约定原告应于2011年11月1日前向被告交付租赁房屋，但同时约定由于原告的原因造成租赁房屋交付迟延的，则被告开业日、计租日相应顺延。《租赁合同》签订后，原告按照被告的要求对租赁房屋的建造进行了改造施工，以符合被告用作开设零售卖场的特殊需求。
2011年11月16日，被告向原告发送《关于理想未来项目交房事宜的函》，明确表示虽然原告已无法按照《租赁合同》原约定的日期向被告交付房屋，但被告理解原告的迟延交付房屋的原因，故希望原告尽快完善交房标准，并于交房前提前书面通知被告办理房屋交接手续。2012年3月5日，原告向被告发送《房屋交接通知函》，明确告知被告租赁房屋已满足交付条件，要求被告于2012年3月15日至租赁房屋处与原告办理房屋交接手续。2012年3月15日，被告向原告发送《关于解除租赁合同公函》，以原告迟延交房导致被告无法实现租租赁合同目的为由明确要求解除《租赁合同》，并要求原告承担相关违约责任。2012年3月20日，原告向被告发送《回函》，明确告知被告原告不同意解除《租赁合同》，要求被告继续履行《租赁合同》，并立即与原告办理房屋交接手续及支付租金。然而，被告至今未按《租赁合同》的约定与原告办理房屋交接手续，且未支付租金。原告又称，被告于2011年11月竞得奉贤区南桥新城某地块，根据该地块规划，被告将用作自行建造商业用房。为此，原告认为，原被告双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、法规的规定，理应合法有效。《租赁合同》签订后，原告为了配合被告对租赁房屋的特殊需要，根据被告的要求对房屋原建设规划进行了调整并已实际建造完毕，其间花费了大量的人力、物力、财力，现被告擅自要求解除《租赁合同》、拒不办理房屋交接及拒不支付租金的行为已给原告造成了不可估量的损失。故原告提起诉请：判令确认被告单方解除《租赁合同》的行为构成根本违约；判令被告向原告支付违约金人民币18，940，632.38元；3、诉讼费由被告承担。
原告（反诉被告）对其诉称的事实，向本院提供了如下证据：
1、上海市房地产权证一份，旨在证明原告为租赁房屋的所有权人；
2、原、被告房屋租赁合同一份，旨在证明原、被告签订租赁合同，并明确约定了交房、租金、违约金等事宜，因被告违约，故原告要求被告支付违约金是有合同依据的；
3、2011年11月16日原告向被告《关于理想未来项目交房事宜的函》一份，旨在证明被告已经明知交房日已逾期，但仍表现进行租赁的事实；
4、原、被告之间电子邮件往来的公证书三份、旨在证明2012年3月5日之前被告一直与被告发函询问消防、物业管理以及交房事宜；
5、2012年3月5日原告向被告发出房屋交接通知函一组材料，旨在证明原告按约通知被告于2012年3月15日至租赁房屋所在地办理房屋交接手续；
6、2012年3月15日被告发出《关于解除租赁合同公函》一份，旨在证明被告单方面解除租赁合同的行为构成根本违约；
7、原告给被告回函、快递凭证、签收凭证一组，旨在证明原告收到被告3月15日的函之后，拒绝被告单方面解除租赁合同的请求，并要求被告继续履行租赁合同；
8、消防验收证明一组，旨在证明原告开发房产因房子有群楼和主楼，被告租赁的房屋一半位于群楼一半位于主楼，系争租赁房屋于2011年11月7日该建设工程消防验收合格可以对裙楼部分交房，但被告要求与主楼同时交房，而主楼于2012年3月15日已满足交房条件；因为消防验收证明是一个备案制，原告预计到3月15日肯定符合交付时间，没有超过我方通知被告交接的时间，在租赁合同第10页第94条，若实际交付之日在甲方取得消防验收合格之前，那么实际交付之日以甲方取得消防验收合格之日为准；
9、被告拍卖土地使用权的中标公告一份，旨在证明被告强制解除和原告的合同的原因在于被告另行竞得开发地块，拟自行建造商业广场；
10、建设工程竣工验收备案证书一份，旨在证明2012年4月18日该租赁房屋已竣工验收合格可以经营；
11、原告因被告违约解除合同导致原告房屋实际损失预估清单以及补充损失清单一组，旨在证明（1）、空置房屋损失人民币9，470，136元（暂计至2012年12月15日）；（2）、原告为被告量身定做租赁房屋至今实际支出的费用人民币22，668，578.00元，具体的证据有专项的施工合同、付款凭证，已经支付了1，900万元。根据被告要求对工程改建的设计图纸及改建后的照片等；
12、原、被告营业执照副本复印件及工商信息资料一组，旨在证明双方主体身份适格。
被告苏宁公司辩称，被告不同意原告的诉请，理由在于原告之诉恰恰反映原告违约，未按合同约定履行期（即2011年11月1日）前交付租赁房屋。被告于2012年3月15日正式书面通知原告解除双方租赁合同。
被告苏宁公司对其辩称在反诉中一并提出相关证据。
反诉原告（被告）反诉称：2011年4月28日，原、被告签订《租赁合同》，约定租赁期限为十年，反诉被告应于2011年11月1日前将租赁物交付给反诉原告，反诉原告应于2012年1月1日前按约定用途开业。反诉原告已向反诉被告支付定金人民币210万元。此外，合同对租赁费用计算方式、租金支付、附属设施设备、违约责任、房屋交付标准等内容作了明确约定。反诉原告为准备履行该合同进行了大量准备工作，包括根据租赁房屋结构定制自动扶梯四部，招聘并培训门店工作人员等。由于该租赁房屋未能按期完成竣工验收，反诉被告未如期交付租赁房屋，导致反诉原告无法正常开业，反诉原告遂于2011年11月16日向反诉被告书面发函对其进行催告，望其尽快完成项目整体竣工验收，并按照合同约定完善交房标准，尽早进行房屋交接。由于租赁房屋迟延交付，反诉原告定制的自动扶梯无法如期安装，向生产厂家支付了高额保管费用；且由于门店不能如期开业，反诉原告为该门店招聘与培训的工作人员不得不予以调配遣散，反诉原告为此支付了大量补偿费用。2012年3月5日，反诉被告未取得全部消防验收合格手续的情况下，向反诉原告发函定于3月15日进行房屋交接。反诉原告于2012年3月15日向反诉被告书面发函，通知依法解除合同。故反诉原告特提起反诉请求：1、解除双方房屋租赁协议；2、反诉被告支付反诉原告因违约造成的损失4，949，200元（包括双倍返还定金420万元）；诉讼费用由反诉被告承担；
反诉原告（被告）针对其辩称和反诉主张向本院提交如下证据材料：
1、房屋租赁合同一份，旨在证明双方租赁合同明确约定了房屋交付日期、定金条款、房屋交付标准等内容；
2、定金支付凭证一份，旨在证明反诉原告依合同约定向反诉被告支付了定金人民币2，100，000元；
3、2011年11月16日交房催告函一份，旨在证明反诉被告未按期在2011年11月1日前交付租赁房屋，反诉原告书面致函进行催告，要求反诉被告在合理期间内交付房屋；
4、2012年3月15日反诉原告发出合同解除通知函一份，旨在证明由于反诉被告严重迟延履行合同义务，反诉原告书面通知解除双方的租赁合同，并且要求反诉被告承担相应的违约责任；
5、自动扶梯定作合同及定作费、保管费付款凭证一组，旨在证明反诉原告为该租赁合同履行定制了自动扶梯，因无法如期提货安装，向扶梯生产厂家支付了保管费用8万元，反诉原告遭受了该部分的损失。
反诉被告理想未来公司辩称，反诉被告不同意反诉原告的反诉请求。反诉原告无权单方面解除合同，因其单方解除合同行为，已造成了反诉被告的巨大损失，所以反诉原告的诉请是没有事实依据的。
经当庭质证，双方对相对方提供的证据发表了各自的质证意见。被告（反诉原告）对于原告（反诉被告）提供的1、2、3、4、5、6、7、12八组证据真实性无异议。对证据8、9、10真实性无异议，但对其证明的目的有异议，并认为消防验收是反诉被告履行合同的义务，而验收合格到3月15日才符合交付条件；对中标公告与本案无关；而建设工程竣工验收备案证书证实其到4月18日才取得竣工验收，已严重交付迟延。对证据11被告不予认可。原告（反诉被告）对于被告（反诉原告）提供的1、2、3、4、5五组证据真实性无异议。但对证据3认为被告同意继续履行合同的；对证据4认为被告系单方解除合同；对证据5经证明被告与案外人签订的，因被告违约相关损失应由其承担，且与本案没有直接关系。本院对双方当事人已认可对方提供真实、有效的证据予以确认。对原告证据11证实原告对提供被告租赁物量身定做改建工程的事实、对被告证据5仅证明被告购买自动扶梯的事实，但对双方预估的损失进行审价后再作确认，不能作为定案的依据。
结合双方当事人的陈述意见以及上述的举证、质证情况，本院确认如下事实：
2011年4月28日，理想未来公司与苏宁公司签订《租赁合同》一份，合同约定苏宁公司承租理想未来公司位于上海市奉贤区南奉公路XXX弄内XXX号XXX号、19号、18号XXX室、18号XXX室（302、304、305、307、314室除外）及江海路XXX弄XXX号内XXX室（203、205室除外）房屋作开设零售卖场使用，租期为十年。合同约定理想未来公司应于2011年11月1日前将租赁物交付给苏宁公司，具体交付使用日见【第94条】定义：若租赁物交付使用日发生变化则租赁期限、计租日、付款日期等发生相应调整。”；双方约定苏宁公司应于2012年1月1日前在租赁房屋内按约定用途开业。若由于理想未来公司或不可抗力原因所造成之交付日延迟，则开业日期、计租日等顺延。如由于苏宁公司原因未能按时开业的，计租日不顺延，仍从2012年1月1日起计租。其中协议约定交付使用日【第94条】定义：若实际交付日（即双方签署《房屋交接书》仅对消防验收问题存保留意见之日）在原告取得消防验收合格证之前，双方同意以原告实际取得消防验收合格证之日（以消防验收合格证上注明的日期为准）为交付使用日，若实际交付之日在原告取得消防验收合格证之后，则以双方签署的《房屋交接书》上日期为交付使用日。另约定“租赁期内，一方违约行为导致另一方单方面解除本合同，违约方应按本合同未履行完毕的租赁期限所应支付的保底租赁费用的总金额或整个租赁期总计保底租赁租金的20%（两者以居低者为准），向守约方支付违约金，给守约方造成损失且违约方支付的违约金不足弥补损失的，违约方还应予以赔偿”。租赁房屋的租赁费自租赁房屋实际交付之日起算，按保底租赁费及提成租金两种方式计算，二者取其高者实际计收，十年保底租金共计人民币94，703，161.92元。《租赁合同》签订后，理想未来公司按照苏宁公司的要求对租赁房屋的建造进行了改造施工，以符合苏宁公司用作开设零售卖场的需求。
2011年11月16日，苏宁公司向理想未来公司发送《关于理想未来项目交房事宜的函》，明确表示：按照合同约定理想未来公司应于2011年11月1日前按照合同约定交付标准将租赁物交付苏宁公司，但因理想未来公司至今仍处于项目整体竣工验收阶段，未能按合同约定的交付时间和交付标准交付租赁房屋于苏宁公司。因双方前期就交房事宜进行过沟通，理解理想未来公司目前的处境。苏宁公司希望理想未来公司能够尽快完成项目整体竣工验收，按照合同约定尽早完善交房标准；并于交房前提前15日书面告知苏宁公司，以便苏宁公司处理房屋交接准备工作，顺利实现房屋交接。
2012年2月27日，理想未来公司与苏宁公司就双方租赁物涉及“苏宁商业管理服务合同修改版2012-2-24”以及装修保证金等通过电子邮件进行磋商。
2012年3月5日，理想未来公司向苏宁公司发送《房屋交接通知函》，明确告知苏宁公司租赁房屋已满足交付条件，要求苏宁公司于2012年3月15日至租赁房屋处与理想未来公司办理房屋交接手续。2012年3月15日，苏宁公司向理想未来公司发送《关于解除租赁合同公函》，认为“截止目前为止，理想未来公司仍未取得该物业消防及竣工验收合格证”苏宁公司以理想未来公司迟延交房导致苏宁公司无法实现租租赁合同目的为由明确要求解除《租赁合同》，并要求理想未来公司承担相关违约责任。2012年3月20日，理想未来公司向苏宁公司发送《回函》，明确告知理想未来公司不同意解除《租赁合同》，要求苏宁公司继续履行《租赁合同》，并立即与理想未来公司办理房屋交接手续及支付租金。为此，理想未来公司认为，苏宁公司拒不履行房屋交接已构成根本违约，原、被告双方签订的《租赁合同》意思真实且合法有效。合同签订后，理想未来公司为了配合苏宁公司对租赁房屋的特殊需要，将原建设规划进行了调整并已实际建造完毕，其间又花费了大量工程款。从而引起理想未来公司大量的损失。为此双方经协商未果，致涉讼。
还查明，合同签订后，苏宁公司向理想未来公司支付合同定金人民币2，100，000元。苏宁公司为履行租赁合同定制开业用的自动扶梯、为该门店招聘、培训工作人员。2012年3月15日苏宁公司向理想未来公司书面发函，通知依法解除合同。理想未来公司不予同意。为此苏宁公司提起反诉请求解除双方房屋租赁合同并赔偿损失。
另查明，2012年11月7日理想未来公司与苏宁公司曾签署《备忘录》确认“合同项下租赁物截止2012年11月7日现场未看到处于使用状态；苏宁公司于2012年3月15日已书面通知解除合同决定没有变化；合同解除善后事宜在法院组织下进行协商或裁决”。目前双方讼争租赁物除理想未来公司认可其为减少损失将三楼层面出租使用外，其余一、二层面租赁物均处于未使用状态。另外，理想未来公司根据苏宁公司租赁和卖场设计要求对租赁房屋进行了工程改造。
本案争议主要焦点在于，导致本案双方《房屋租赁合同》解除的原因以及责任判断即是理想未来公司原因造成的，还是苏宁公司的行为造成；双方《房屋租赁合同》解除后的后果如何问题。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同》。本案中，理想未来公司、苏宁公司于2011年4月28日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面适当地履行合同义务。审理中，苏宁公司明确不再继续履行《房屋租赁合同》，理想未来公司亦未坚持履行。双方遂由本院主持于2012年11月7日签署了《备忘录》一份，确认“合同解除善后事宜在法院组织下进行协商或者裁决”，双方对合同解除之合意是明确的，故本院可确认双方《房屋租赁合同》已解除。法律规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案双方之间合同虽已确认解除，但是并不影响当事人根据合同追究对方违约或者请求赔偿之权利。关于当事人违约责任如何判断问题，本院可从以下几个方面予以考量：一、双方合同之约定内容。合同约定理想未来公司应于2011年11月1日前将租赁物交付苏宁公司即“交付日”，同时又约定“具体交付使用日见（第94条）定义，若租赁物交付使用日发生变化则租赁期限、计租日、付款日期等发生相应调整”、“若由于理想未来公司或不可抗力原因所造成之交付日延迟，则开业日期、计租日等顺延”。（94条款）内容为“若实际交付日（即双方签署《房屋交接书》仅对消防验收问题存保留意见之日）在理想未来公司取得消防验收合格证之日（以消防验收合格证上注明的日期为准）为交付使用日，若实际交付之日在理想未来公司取得消防验收合格证之后，则以双方签署的《房屋交接书》上日期为交付使用日”。通常情况下，交付之标的物符合使用之功能才具有交付的目的，交付租赁物后若无法满足其使用功能，不能视为理想未来公司已履行合同义务，苏宁公司即便控制租赁物但是可以不付租金。事实上本案双方合同约定既然对“交付日”和“交付使用日”进行了区分，应当遵从双方合同的约定；二、关于双方合同之履行问题。合同约定的“交付日”为2011年11月1日，但是在2011年11月16日，苏宁公司致函于理想未来公司，其指出理想未来公司已迟延履行交房义务，同时明确“其理解理想未来公司目前处境，希望尽快完成项目整体竣工验收，尽早完善交房标准，交房前提前15日书面告知苏宁公司，以便处理房屋交接准备工作，顺利实现房屋交接”。2012年2月27日，理想未来公司、苏宁公司以电子邮件的方式仍在磋商装修保证金及“苏宁商业管理服务合同修改版2012-2-24”的问题。2012年3月5日，理想未来公司致函苏宁公司，提出其于3月15日向苏宁公司交房。从上述当事人行为可以看出，苏宁公司对理想未来公司迟延交房行为予以了容忍，并以自己实际行为接受了理想未来公司的履行瑕疵。理想未来公司之交房义务的履行虽有瑕疵，一旦合同约定交房条件成熟，理想未来公司即向苏宁公司发出交房通知，其行为不可谓不积极，故迟延交房的期限尚属合理；三、对于合同法定解除条件问题。《合同法》对合同的法定解除条件有明确的规定，（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。当事人根据上述规定行使合同解除权的，应当通知对方。本案中，理想未来公司虽有迟延交付房屋之行为，但是该行为并不符合法定解除合同的条件，且苏宁公司致函要求解除合同的时间是在系争房屋已经具备交付条件、理想未来公司要求进行房屋交接之后，故苏宁公司致函行为不能发生合同解除之结果。如前所述，理想未来公司履行合同之行为存在一定的瑕疵，并不构成根本性违约，反之，苏宁公司以理想未来公司的瑕疵履行为由拒绝履行合同，其行为构成根本性违约，应当向理想未来公司承担违约责任。
关于理想未来公司向苏宁公司主张违约金的请求如何确认的问题。本院认为，当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失，当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金，也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。法律还规定，受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。本案中，当事人约定合同解除违约金为十年保底租金的20%，相当于二十四个月的租金，苏宁公司认为该违约金过高应予以调整，该意见符合法律规定，本院予以采纳。鉴于双方于2012年11月7日签署了《备忘录》，明确解除合同以便理想未来公司进行出租以减少损失，同时理想未来公司履行合同中存在瑕疵行为，本院酌定由苏宁公司承担相当于10个月月平均租金的违约金，即7，891，930元。
关于苏宁公司向理想未来公司主张损失（包括双倍定金等）的反诉请求，本院认为，鉴于造成合同解除的责任在于苏宁公司，其无权要求返还定金及赔偿损失。需要说明的是，定金的性质同样属于违约金，理想未来公司已经选择适用上述违约金条款，定金条款就不能同时适用，合同解除后，理想未来公司收取之定金应当予以返还，该应返还定金在苏宁公司应付违约金中直接予以扣除。如此，苏宁公司尚应支付违约金为5，791，930元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：
一、确认原、被告于2011年4月25日签订的《房屋租赁合同》已经解除；
二、被告（反诉原告）上海苏宁电器有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告（反诉被告）上海理想未来房地产有限公司人民币5，791，930元；
三、驳回被告（反诉原告）上海苏宁电器有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币135，443元，由上海理想未来房地产有限公司、上海苏宁电器有限公司各半负担；反诉案件受理费人民币46，393元，由上海苏宁电器有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 沈 林
代理审判员 谭文忠
人民陪审员 杨士芳
二〇一三年九月二日
书 记 员 李 楠
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。