湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）州民一终字第518号
上诉人（原审被告）彭满玉，女，1948年4月3日出生，土家族。
委托代理人彭宏花，女，1978年2月18日出生，土家族。
委托代理人舒乾香，女，1948年4月4日出生，土家族。
被上诉人（原审原告）湖南省湘西土家族苗族自治州公路管理局，住所地湖南省吉首市人民北路111号。
法定代表人彭继德，该局局长。
委托代理人龙习东，湖南生元律师事务所律师。
上诉人彭满玉因与被上诉人湖南省湘西土家族苗族自治州公路管理局房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省吉首市人民法院（2014）吉民初字第834号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人彭满玉的委托代理人彭宏花、舒乾香、被上诉人湖南省湘西土家族苗族自治州公路管理局的委托代理人龙习东均到庭参加诉讼，上诉人彭满玉、被上诉人湖南省湘西土家族苗族自治州公路管理局的法定代表人彭继德经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，2012年1月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋租赁合同》。该租赁合同主要约定：乙方向甲方承租湖南省吉首市人民北路111号的临街门面壹间，每月租金人民币600元，租期自2012年1月1日至2014年4月30日止。乙方在承租门面之前需交押金500元。当月房租于当月15日到甲方办公室一次性交清，逾期不交，按日罚租金5％的违约金。本合同自签订之日起生效，到期便自动失效，所剩货物乙方全部撤除，不得无故拖延或为难出租者，否则押金全部不退还。如双方同意续租，应重新签订合同。2013年7月18日，原告书面通知被告：“因大门改建，到期将不再续租。”2014年3月7日，原告再次书面通知被告，到期将不再续租。2014年4月30日，被告向原告申请延期两个月，原告同意将租期延至2014年7月27日。原告于2014年7月24日再次书面通知被告：“到期自行搬离，否则后果自负。”2014年7月28日，被告没有搬离。
原判认为，原告湖南省湘西土家族苗族自治州公路管理局与被告彭满玉于2012年1月1日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，依法应受到保护，合同双方当事人均应严格履行合同义务。被告彭满玉自2014年7月28日起无合法根据占有、使用原告的门面，侵犯了原告对该门面的所有权，被告彭满玉应当承担停止侵害、返还财产（门面）、赔偿损失的侵权责任。故对原告湖南省湘西土家族苗族自治州公路管理局要求被告彭满玉返还其所承租门面房屋的诉讼请求，该院予以支持。自2014年5月1日起至2014年7月27日止，被告彭满玉合法使用原告的门面（租赁物），但未支付租金，已构成违约，被告彭满玉应当按照约定支付租金。自2014年7月28日起至2014年9月30日止，被告彭满玉无合法根据使用原告的门面，造成原告损失，被告应当予以赔偿，原告的该损失主要是租金损失，以每月600元计算为宜。故对原告湖南省湘西土家族苗族自治州公路管理局要求被告彭满玉从2014年4月30日起，按照600元／月的租金标准，赔偿原告实际损失（损失计算至2014年9月30日止）的诉讼请求，该院予以支持。被告彭满玉无故拖延腾房，违反了原、被告双方的约定，原告依照该约定有权不退还被告的押金。故原告湖南省湘西土家族苗族自治州公路管理局要求对被告彭满玉交纳的租房押金500元，充作赔偿原告的违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，该院予以支持。被告彭满玉提出的原告收回被告租用的门面侵犯了被告的优先租用权；因大门改建需要，到期不再续租门面，纯属欺骗，现大门已修好，并不需要被告租用的门面以及所谓改建大门，实际是在搞破坏的辩称意见，无事实依据，该院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条之规定，判决如下：一、被告彭满玉于本判决生效后三日内将其占有的原告湖南省湘西土家族苗族自治州公路管理局的门面腾房，并将该门面的钥匙返还原告湖南省湘西土家族苗族自治州公路管理局。二、被告彭满玉于本判决生效后三日内支付原告湖南省湘西土家族苗族自治州公路管理局自2014年5月1日起至2014年9月30日止的租金及赔偿金共计3000元。三、被告彭满玉于本判决生效后三日内支付原告湖南省湘西土家族苗族自治州公路管理局违约金500元（以被告彭满玉向原告交纳的押金抵充）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告彭满玉负担。
宣判后，彭满玉不服一审判决，向本院提起上诉，请求判决上诉人续租门面，并退还租房押金500元，本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由如下：一审认定事实不清，被上诉人拍卖金路宾馆和民乐宾馆十年租用权，上诉人租用门面不在其内，上诉人门面合同虽到期，仍可续签合同，被上诉人侵犯了我的合法权益，故请求二审法院依法改判。
被上诉人湖南省湘西土家族苗族自治州公路管理局答辩称：上诉人的上诉请求主要是续租门面，双方在签订租赁合同的时候就已经约定到期后就搬离，被上诉人作为产权方，对门面的占有、使用、收益享有处分权，上诉人的请求没有法律和事实依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，对原审判决认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为上诉人彭满玉是否对本案争议的位于吉首市人民北路111号的临街门面享有续租权。根据上诉人彭满玉与被上诉人湖南省湘西土家族苗族自治州公路管理局于2012年1月1日签订的《房屋租赁合同》，上诉人对吉首市人民北路111号的临街门面的租赁期为2012年1月1日至2014年4月30日，该合同系双方当事人的真实意思表示，且未损害国家及第三人利益，也未违法法律的强制性、禁止性规定，故该合同对双方当事人有约束力，双方均应履行合同义务。因在租赁合同期满后，双方没有续签租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条之规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故在2014年4月30日，双方租赁合同届满后，在双方没有续签租赁合同的情况下，上诉人应当返还租赁物。租赁合同期满后，被上诉人因该门面另有用途，不再与上诉人续租，要求上诉人返还租赁物的情况下，上诉人仍占有租赁门面，已构成违约，被上诉人有权要求上诉人支付其所受损失。故原审法院根据双方签订的《房屋租赁合同》确定被上诉人的损失额及以上诉人的租房押金充作赔偿被上诉人的违约金，并无不当，应当予以支持。
综上所述，上诉人彭满玉的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人彭满玉承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙鸥玲
审 判 员 张安成
审 判 员 彭继武
二〇一五年一月十二日
代理书记员 田娅蓝
附：相关法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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