湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武东开民一初字第00682号
原告（反诉被告）：陈静。
委托代理人：谭喜民，湖北佳元律师事务所律师。
委托代理人：谭浩彬，湖北佳元律师事务所律师。
被告（反诉原告）：韩信，个体工商户。
委托代理人：朱红兵，湖北晨丰律师事务所律师。
第三人：杨蓉，个体工商户。
原告（反诉被告）陈静诉被告（反诉原告）韩信房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月25日立案受理，依法由代理审判员吴边独任审理。韩信在举证期限内提出反诉，本院决定合并审理，并依法转为普通程序，由审判员吴新莉担任审判长，与代理审判员吴边、人民陪审员李红英组成合议庭审理。审理过程中，韩信申请追加杨蓉为第三人参加诉讼，本院予以准许。审理过程中，陈静于2014年11月21日申请对争议房屋装修价值及残值进行评估，本院予以准许，并委托鉴定机构评估。评估机构于2014年12月18日作出评估报告。本院于2014年10月16日、11月14日公开开庭审理本案。陈静及其委托代理人谭浩彬、韩信的委托代理人朱红兵到庭参加诉讼。杨蓉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理本案。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告（反诉被告）陈静诉称：陈静与案外人李某于2013年9月签订商铺租赁合同，李某将承租的位于光谷步行街B2区三楼H001号的商铺中的一半转租给陈静，期限为3年，租赁押金为73500元。合同签订后，陈静将押金73500元交给李某，并聘请案外人吴蔚蔚、张伟为代表的施工队对商铺进行装修，共花费31000元。
2014年11月，由于李某无意继续承租，于是李某将H001号商铺整体转租给韩信，并将陈静交纳的73500元押金转交给韩信，由韩信向陈静出具了收条。原、被告于2013年11月22日重新签订了《商铺租赁合同》，明确约定韩信将光谷步行街B2区三楼H001号商铺一分为二，即H001-1、H001-2。韩信将H001-2出租给陈静，并在合同后面附图纸，在图纸中将H001-2的位置标明，并向陈静说明整个商铺的周边经营情况以及通道情况。约定在韩信不能提供房屋或提供的房屋不符合约定的条件的，严重影响经营的，陈静有权解除合同。原、被告签订的《补充条款》约定：1、H001号商铺为双方各一半，双方都不允许从中间隔断。2、双方保证就餐区中间走道的畅通，不得以任何理由阻拦顾客，自由选择就餐。但合同签订后，韩信的工作人员长期以站、坐的方式堵在狭窄的通道中间，使得顾客根本没有办法自由的通行，甚至多次在用餐时间通过阻拦顾客的方式阻止顾客到陈静的经营区域用餐，严重地影响到陈静的经营。期间陈静多次向韩信反映该问题，而韩信总是以与员工沟通的方式来搪塞陈静，陈静甚至通过原租户李某来对此事进行过三方调解协商，希望能解决此事，但都没有任何的效果。另外，韩信拒绝协助陈静向物业反映商铺通道已经被周边租户霸占，甚至采取安装闸门的方式来阻拦顾客的问题。导致陈静承租的H001-2实际上成为一个绝对的死角，韩信上述种种的行为已经严重违反了租赁合同及补充条款的约定，其提供的房屋不符合双方约定的条件，严重地影响了陈静的经营。迫于无奈，陈静于2014年3月31日通过中国邮政EMS的方式向韩信出具《解除合同通知书》通知解除双方签订的租赁合同，并要求韩信3日内退还押金73500元。但韩信一直未向陈静退还押金73500元。陈静将通知书出具给韩信后，韩信立即开始使用H001-2的面积，其行为已经表示韩信接受了陈静解除合同的行为。韩信的行为已经严重违反了双方签订的租赁合同及补充条款。为此，陈静诉至人民法院，请求：1、判决韩信返还陈静押金73500元；2、判决韩信赔偿陈静房屋装修费31000元；3、韩信负担本案诉讼费用。
原告（反诉被告）陈静为证明其诉讼请求和主张，提供证据如下：
1、2013年11月22日，原、被告签订的《商铺租赁合同》及补充条款。拟证明：合同约定租赁房屋的位置、形式、周边的环境、物业费的交纳以及合同解除的条件，并且以补充条款的形式约定不得以任何形式阻拦通道，不得影响顾客自由选择用餐。韩信阻拦通道、阻挡顾客、不协助陈静向物业反映的行为构成根本违约，陈静解除合同有法律依据；
2、2013年11月22日，韩信向陈静出具的收条。拟证明：陈静已经将房屋租赁押金73500元及三个月房租依约定交于韩信；
3、2013年8月17日，施工方向陈静出具的收条。拟证明：陈静装修费用为31000元，并且已经支付完毕；
4、2014年4月11日，案外人李某出具的证明。拟证明：陈静的装修费为31000元；
5、2013年8月17日，案外人李某银行转账凭证。拟证明：案外人李某将装修费31000元用银行转账的方式汇款给装修工人，陈静的装修费为31000元；
6、2014年3月28日，原、被告的电话录音记录及光盘。拟证明：陈静提出要韩信协助其向物业反映通道问题，并向韩信提出其员工阻挡通道、阻拦顾客自由用餐，韩信拒绝协助，并且一再采取拖延的行为，不解决其员工阻拦通道、阻拦顾客自由用餐的行为，已构成违约；
7、照片一。拟证明：证据内容：H001-2周围的通道已被其他商家占据，韩信提供的房屋不符合约定，且韩信有协助陈静向物业进行反映、解决的义务；
8、照片二。拟证明：韩信的工作人员长期占据通道，并有阻拦顾客自由用餐的行为，韩信的行为构成违约；
9、照片三。拟证明：韩信已开始使用H001-2号房屋，韩信已经接受了陈静解除合同的行为；
10、2014年3月31日，陈静发出的《解除合同通知书》。拟证明：由于韩信的违约行为，陈静向韩信出具解除合同通知书；
11、EMS快递单。拟证明：陈静通过EMS向韩信出具解除合同通知书，依法履行了通知义务；
12、证人李某出庭作证的证言。证人在当庭作证过程中提供了两份证据：（1）2013年11月22日韩信及其母亲签名的证明；（2）2014年10月16日原、被告签名的证明；
13、装修队出具的装修报价单；
14、申请人民法院委托武汉浩华资产评估咨询有限公司于2014年12月18日作出的资产评估报告书。
被告（反诉原告）韩信辩称及反诉称：原、被告于2013年11月22日签订《商铺租赁合同》，对争议商铺的租金、租期和违约责任作出约定。在合同履行期间，韩信商铺服务员并没有阻拦客户导致根本违约，陈静所称防盗门长期关闭阻碍通道的事情与事实不符。隔壁的经营者也经营了很长时间，也需要这个通道，只有在打烊时候才关闭通道。陈静诉称没有事实和法律依据。上述合同约定：在租赁期间内陈静未经韩信同意，中途擅自退租的，陈静应按合同当年总租金的2倍的额度向韩信支付违约金，若支付的违约金不足弥补韩信损失的，陈静还应承担赔偿责任。2014年3月31日陈静无正当理由中途退租，已构成违约。现诉至人民法院，请求：1、判决陈静向韩信支付违约金91000元（依据合同约定违约金588000元，因高于实际损失，依法按实际损失的1.3倍计算：3个月的淡季亏损租金60000元＋15天的装修无法经营的租金损失10000元×1.3＝91000元；15天无法经营营业损失：人员工资及水电未计算）；2、本案本诉及反诉的诉讼费用由陈静负担。
被告（反诉原告）韩信为证明其诉讼请求和主张，提供证据如下：
1、2013年12月13日韩信、杨蓉签订的《商铺租赁合同》、2013年11月22日原、被告签订的《商铺租赁合同》。拟证明：韩信的实际租金损失，韩信是H-001门面的合法承租人，韩信有权依据与陈静签订的租赁合同要求陈静承担违约的法律后果；
2、情况说明。拟证明：陈静的押金是直接交给李某，并非韩信，陈静的起诉对象错误；
3、装修发票。拟证明：通过装修时间15天时间计算不能营业期间的和淡季3个月的租金损失一共是91000元；
4、2013年11月22日李某出具的收条、2013年12月13日杨蓉出具的收条。拟证明：证人李某陈述的用158000元来抵销160500元的押金是假的，实际上140000元的转让费已经包括了证人李某所陈述的“预交的2013年8月17日到2014年8月16日的物业费25824元；还有我装修将电量增容花了5400元，买电表空气开关花了400元”及向杨蓉交的120000元的押金，而且让韩信在证人李某所提交的两份证明上签名不再索要87000元和73500元押金；
5、照片。拟证明：韩信于2014年4月1日上午发现陈静搬走的时拍摄的6张照片；证明陈静已于2014年3月31日晚上把能搬走的装修已经全部搬走了，经营场所仅仅只留下了一个经营门头，桌椅板凳都不在了。
原告（反诉被告）陈静针对被告（反诉原告）韩信的反诉辩称：韩信行为构成根本违约，解除合同后，无法律依据索要违约金。韩信的行为表明其已经接受了陈静解除合同的行为。撤离出租赁房屋后，韩信立即对原被韩信租赁房屋进行装修并经营。韩信一方面认为陈静违约，一边又使用陈静之前租赁的面积，这是没有道理的。韩信没有依据再向陈静索要违约金。其他答辩意见与本诉一致。
第三人杨蓉述称：我将争议房屋出租给案外人黄涛，并与其签订合同。黄涛称与证人李某合伙，后来一切事情都是李某代他办理。2013年12月我才知道李某将争议房屋转租给韩信和陈静，但这属于李某与他们的事情。我签订的合同只出租给韩信。我不知道李某将争议房屋转租给韩信和陈静赚了多少钱。我只在出租给黄涛时收了120000元，李某后来转给韩信时我给韩信写了收条。韩信的母亲向我说过马上到淡季了，陈静生意不好做，要退场。对于陈静和韩信的诉讼请求，我不发表意见，这是他们之间的纠纷，由法院判决。
第三人杨蓉为证明其主张，提供证据如下：
1、商铺面积分布图。拟证明：陈静提供的图纸与原始图纸不符。陈静所说的旁边通道被其他商户占用导致其生意不好是不成立的，商铺本身结构应该是图纸上这样；
2、争议房屋的房产登记信息查询单。
经庭审质证，陈静对证据12中证人李某当庭提供的两份证明无异议。
韩信对陈静提供的证据1的真实性不持异议，但认为无法证明韩信阻拦通道的事实。对证据2的真实性有异议，韩信从未收到该笔押金，经营了3个月左右，陈静一分钱都没有交给韩信。韩信虽然出具该收条，但是没有收到过这笔押金。是承租人李某在转租的时在中间赚了部分钱，把一个有问题的收条给韩信签字。李某收了73500元押金，但是李某把门面转给了韩信，他认为收条应该由韩信签字，所以韩信签了字，实际上这笔钱是李某收的。对证据3，证人没有出庭，真实性有异议，且该证据没有说明装修的项目以及搬迁了哪些装修的财物。对证据4，因为李某与本案具有利害关系，不具有证人的身份。对证据5，李某作为转让人，无代收装修费的权利和义务，所以不知道该转账凭证的真实性。对证据6的真实性有异议，录音里面没有说明两个人的身份，无法证明是原、被告之间的对话，且也无法证明其目的。对证据7、8、9本身的真实性不持异议，但无法看出照片时间和日期，不知道是上班时间还是下班时间，缺乏关联性。对证据10、11的真实性无异议，韩信收到了该通知书，但只能证明陈静单方解除。在之后的庭审中，韩信的代理人又否认收到该解除合同通知，但其未提供证据足以反驳，本院对其否认收到该解除合同通知的主张，不予支持。韩信对证据12，认为证人李某收到陈静交付的73500元押金，本案有直接利害关系，其证人证言不具有法律效力。证人李某在回答法庭提问时纯属谎言，其几次提到与韩信、陈静达成协议，这仅仅只是其说法，没有任何意义。对证人李某当庭提供的两份证据，经过核实，该两份证明其中一份是韩信和他母亲谢安秀的签名，另外一份中也是韩信本人签名的。但是该证明仅仅从文字上说明了不向证人李某主张权利，但是省去了缘由，只记载了结果，应该是断章取义的。且从内容上与事实不相符，韩信完全没必要向证人李某出示这样的证明，且每个证明后都有一句“不能再向李某索要”，不合情理。保证金应该是由李某返还给陈静，而不是由韩信返还给陈静。原、被告各有各的门面出口，并不是只能经过韩信门面才能达到陈静经营场所。韩信只有一名服务员，无法阻挡客人。对证据13的真实性有异议，认为从形式上不符合法律规定，对工程项目来源无法证实。对证据14的真实性、合法性、关联性均有异议，该评估报告明确说明是基于假设陈静提出的报价单是真实的基础上评估的，然而该报价单本身能否成为间接证据是有异议的。
杨蓉对陈静提供的证据1无异议。证据2中的73500元实际是陈静付给李某的，韩信应该没有收到该款。对证据3、5、6、10、11无异议。对证据4有异议，李某作为转租人没有义务帮陈静代交该费用，所以这笔款到底用于什么不清楚。对证据7、8、9的真实性无异议，但是拍的时间可能是早上开门或者晚上关门拍的。杨蓉对证据12，认为其未将120000元退还给证人李某，视为韩信已向其交付120000元，将来该款向韩信退还。争议房屋有两个出口，前后都有通道，但是50%以上的人流会从韩信经营的场所进来，陈静经营的场地所相邻的通道人较少，比较偏僻。证人李某与韩信、与其重新签订合同属实。对证人李某与韩信、陈静之间的事实不清楚。杨蓉未到庭，未对证据13发表质证意见。
本院对原告（反诉被告）陈静提供证据的认定：
韩信、杨蓉对陈静提供的证据1无异议、对证据2、7-11的真实性无异议，本院对其证明效力，予以认定。关于证据12，证人李某当庭陈述了证言，本院当庭向证人李某出示2014年4月11日的证明、2013年11月22日补充条款、收条、2013年8月7日转账收据，证人李某均无异议，并陈述了经过上述证据形成的经过。陈静在承租争议房屋时出资31000元对房屋进行了装饰装修。因陈静与韩信对装修现存残值存在争议，经陈静申请，本院委托武汉浩华资产评估咨询有限公司对争议房屋进行评估，但在该公司对争议房屋进行现场勘查时，韩信的家人对该公司进行阻挠，造成该公司无法对争议房屋进行勘查，依照《中华人民共和国民事诉讼法》和相关司法解释的规定，由韩信承担不利的法律后果。证据3-6与证据12、13、14并与其他证据相结合，形成完整的证据链，可以证明本案事实，本院对其证明效力，予以认定；对韩信、第三的质证意见，不予支持。
陈静对韩信提供的证据1中韩信与陈静之间租赁合同的真实性、合法性和关联性无异议；对韩信与杨蓉之间租赁合同的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关联性。对证据2的真实性、合法性无异议，但不能证明韩信的反诉请求。对证据3，认为装修发票都是手写收据不是正规发票，对真实性、关联性有异议。对证据4无异议，但认为韩信作为成年人很明显知道自己所签的是什么，从常理来说，转让商铺肯定是要有转让费的。对证据5的真实性、合法性有异议，照片无法显示日期，韩信在上次开庭中明确告诉法庭，韩信在2014年4月1日就对陈静曾经租赁的场地进行了重新装修，该组照片无法还原陈静撤离时的真实情景；照片上显示的基础装修的水槽、电表、强电箱等都在，可移动的桌椅板凳等都搬走了，但是这个没有计算在装修款里，计算在装修款里的是不可移动。
杨蓉对韩信提供的证据1-4均无异议。杨蓉未到庭，未对证据5发表质证意见。
陈静、杨蓉对韩信提供的证据1、2、4的真实性不持异议，该证据可以证明本案事实，本院对其证明效力，予以认定。因韩信事实上确实对争议房屋进行了再装修，但其提供的证据3并不足以证明其损失为91000元，本院对证据3的证明效力，不予认定。
陈静、韩信对杨蓉提供的证据无异议，本院对其证明效力，予以认定。
经审理查明：位于武汉东湖新技术开发区光谷街3号世界城光谷步行街1栋B2单元3层001号的商铺的所有权人是案外人李镇华、第三人杨蓉（其中杨蓉占有份额50%），面积约54平方米。
2013年7月，杨蓉将上述商铺出租给案外人黄涛、证人李某。案外人黄涛、证人李某合伙经营，并于2013年8月12日向杨蓉支付120000元保证金。案外人黄涛退出后，由证人李某一人经营。2013年9月，证人李某未经杨蓉同意，将上述商铺平均分为两部分（但未从中隔开），分别转租给陈静、韩信，各约27平方米，并分别签订合同。后杨蓉知道证人李某转租的上述事实，但未提出异议。
在陈静、韩信正式经营前，为使用商铺便于经营，原、被告分别出资对该商铺进行了整体装修，装修价值约62000元。2013年8月17日，陈静通过银行向证人李某汇款31000元，由证人李某将该款支付给装修人吴蔚蔚。后证人李某收取陈静支付的保证金73500元、韩信支付的保证金87000元，共计160500元。
上述商铺位于步行街，系通间，陈静承租的部分比邻人流量较少的步行街过道，韩信承租的部分比邻人流量较大的步行街过道。陈静经营店铺的字号是“蛙蛙叫吊锅饭”，韩信经营店铺的字号是“珍菌木桶饭”。两间店铺的顾客可以经店铺中间的通道通过两间店铺用餐，并可到达对面的公共过道。
原、被告在经营期间，为招揽更多的顾客，韩信店铺的服务员常站在原、被告经营商铺中间的过道，以消极的方式阻拦顾客到陈静的店铺，有一次还用屏风阻拦在商铺中间过道，双方常为此发生争吵。证人李某知道后于2013年9月、10月、12月多次组织原、被告进行协商、调解。
因原、被告常发生纠纷，证人李某与韩信协商，决定退出与杨蓉的租赁合同，将上述整间商铺转让给韩信，并由韩信直接与杨蓉签订租赁合同。证人李某与韩信约定商铺转让内容包括：1、转让给韩信的权利包括：支付给杨蓉的押金120000元、预交的2013年8月17日至2014年8月16日的物业费25824元、电量增容5400元、电表空气开关400元，共计151624元，即韩信应向证人李某支付151624元。2、证人李某收取韩信87000元押金、陈静73500元押金，共计160500元。证人李某与韩信相互抵销第1、2项款项，即与韩信抵销87000元，并由韩信向陈静退还73500元。3、除上述款项外，韩信向证人李某支付转让费140000元。
2013年11月22日，证人李某与原、被告协商，陈静（甲方）、韩信（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：韩信将上述商铺中的H001-2号商铺租赁给陈静，面积27平方米，租期2013年9月1日至2016年8月31日，第一年租金，月24500元，半年租金147000元，年租金为294000元，签订合同当天支付租赁押金73500元。合同第九条，合同的变更、解除与终止。……2、甲方有下列行为的，乙方有权解除合同：不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响经营的。……第十二条，乙方违约责任。……3、在租赁期内乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同当年总租金二倍的额度向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。双方还就其他权利义务进行了约定。同日，陈静（乙方）、韩信（甲方）签订《补充条款》，约定：1、H001号商铺就餐区为甲乙双方各一半。甲乙双方都不允许从中间隔断。2、甲乙双方要保证就餐区中间走道的畅通，不得以任何理由阻拦顾客，自由选择就餐……。
同日，韩信向陈静出具收条，内容为：“今收到陈静租赁光谷步行街B2区三楼H001-2押金73500元。2013年9月17日至2013年12月16日三个月房租已支付。下次交租2013年12月6日前”。
证人李某向韩信出具收条，内容为：“今收到韩信转让费140000元，其中转账100000元，现金40000元。”原、被告向证人李某出具证明，内容为：“兹证明李某所收陈静光谷步行街三楼B2区H001-2号铺租赁押金：73500元转让与韩信。合同期满后由韩信退还陈静租赁押金73500元。韩信、陈静都不能再向李某索要。”韩信及其母亲谢安秀向证人李某出具证明，内容为：“兹证明李某所收谢安秀光谷步行街三楼B2区H001-1号铺租赁押金87000元转让与韩信。合同期满后由韩信退还谢安秀租赁押金87000元。韩信谢安秀不能再向李某索要。”
经杨蓉同意并经双方协商，2013年12月13日韩信与杨蓉签订《商铺租赁合同》，约定：杨蓉将上述商铺53.80平方米出租给韩信，租期2013年9月17日至2016年9月16日。韩信向杨蓉支付保证金120000元。在未经杨蓉允许的情况下，韩信不得转租转让。双方还就其他权利义务进行了约定。同日，杨蓉直接向韩信出具120000元押金的收条。
上述合同签订后，韩信阻拦顾客的行为仍然时常发生。2014年3月31日，陈静通过邮政快递向韩信发出《解除合同通知书》，内容为：“……鉴于上述情况，根据双方在2013年11月22日签订的合同中第九条第2款第（1）项的约定，我方认为你方提供的房屋明显不符合双方的约定条件，并且你方故意堵塞通道、阻拦顾客自由选择就餐的行为已严重违反了双方签订的租赁合同及补充协议。现我方正式通知你方，我方决定解除双方于2013年11月22日签订的《商铺租赁合同》及相关补充协议。希望你方在收到我方通知书3日内，退还我方的押金73500元。如你方3日内未能退还我方押金，我主将通过法律途径追究你方的法律责任，届时我方的诉求将不仅仅是押金73500元，而是还包括为实现我方正当权益所产生的装修费、诉讼费……”。
陈静发出上述通知后，于2014年3月31日晚上7时将上述商铺中属于陈静店铺中的菜单（价值约200元）、室内墙面发光灯箱招牌拿走，并退出租赁店铺。第二天，即2014年4月1日韩信将陈静退出的店铺进行重新进行装修，装修好后从2014年4月15日经营至今。
经陈静申请，本院委托武汉浩华资产评估咨询有限公司于2014年12月18日作出的资产评估报告书，内容：“对评估结论产生影响的特别事项：……2、本次评估中，在进行现场勘查时由于韩信等人的阻挠，我们没有进行拍照取证，而是根据委托方提供的装修报价单对委估装修项目进行了逐项核对；本次委估对象评估值的计算是以法院提供的装修报价单为基础进行的。……十、评估结论。……评估得出委估对象在评估基准日2014年3月31日的评估结论如下：委估的武汉东湖新技术开发区光谷步行街B2区三楼H001-2号商铺装修评估价值为24950元”。陈静支付评估费2500元。
在案件审理过程中，1、本院询问双方当事人2013年11月22日陈静、韩信签订的《商铺租赁合同》是否有效？
陈静认为该合同无效，理由是韩信无转租权。
韩信认为合同有效，理由是该合同是双方真实意思的表示，合同实际已履行了三个月。
杨蓉认为该合同无效，理由是韩信无转租权。
2、依照《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定，本院向陈静释明：如果法院认定陈静违约，并应当向韩信支付违约金，陈静是否请求减少违约金？
陈静提出如果法院支持韩信的诉讼请求，陈静应当向韩信支付违约金，陈静请求法院减少违约金至50000元，即相当于三个月的租金。
韩信申请追加李某为参加诉讼，因本院审理本案只限于当事人的诉讼请求，根据查明的事实，李某与本案不具有法律上的利害关系，且李某已作为证人出庭作证，证明了本案需要查明的事实。因此，本院对韩信申请追加李某为当事人参加诉讼的申请，不予准许，并在庭审中告知了韩信。
本案双方当事人争议的焦点：
1、韩信与杨蓉间达成的协议的性质如何确定，是否有效；
2、2013年11月22日原、被告签订的商铺租赁合同是否有效；
3、如上述合同有效，原、被告在履行上述合同过程中是否构成违约；上述合同是否已经解除；
4、陈静、韩信的诉讼请求是否应得到支持。
本院认为：
关于韩信与杨蓉间达成的协议的性质如何确定，是否有效的问题。
《中华人民共和国合同法》第八十九条规定：“权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定”。
根据查明的事实，依照上述法律规定，证人李某与韩信之间、韩信与杨蓉间达成的协议是证人李某将与杨蓉间租赁合同的权利和义务一并转让给韩信，由韩信与杨蓉重新签订租赁合同。韩信提供的证据不足以反驳对方当事人提供的证据，本院对其提出与证人李某、杨蓉之间不构成权利和义务转让法律关系的主张，不予支持。
关于2013年11月22日原、被告签订的商铺租赁合同是否有效的问题。
《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。
杨蓉在证人李某未经其同意将争议房屋转租给原、被告后，就知道该房屋存在转租行为，但其至本院2014年6月25日立案受理本案之日，已满六个月，但其一直未向对方当事人主张解除合同或转租合同无效。依照上述规定，本院对杨蓉提出韩信未经其同意转租房屋，2013年11月22日原、被告签订的商铺租赁合同无效的主张，不予支持。依照上述法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2013年11月22日原、被告签订的商铺租赁合同及补充条款是双方当事人真实意思表示，该合同依法成立，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同的相对性，该合同仅对原、被告具有法律约束力，对合同以外的当事人不具有法律约束力。本院对陈静提出该合同无效主张，不予支持；对韩信提出该合同有效的主张，予以支持。
关于陈静、韩信在履行上述合同过程中是否构成违约，上述合同是否已经解除的问题。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条第（四）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”第九十六条第一款规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”
陈静（乙方）、韩信（甲方）签订《补充条款》，约定：“1、H001号商铺就餐区为甲乙双方各一半。甲乙双方都不允许从中间隔断。2、甲乙双方要保证就餐区中间走道的畅通，不得以任何理由阻拦顾客，自由选择就餐……”。
陈静、韩信租赁争议房屋的目的都是经营餐饮，虽然经营的品种不同，但是双方仍存在同业之间的竞争，且韩信租赁的部分较陈静租赁部分人流量要大，韩信为了招揽顾客，阻拦顾客通过通道的行为在签订上述补充条款前和签订后时常发生，双方常为此发生争吵。2014年3月31日，陈静向韩信发出《解除合同通知书》，要求解除双方于2013年11月22日签订的《商铺租赁合同》及相关补充协议，退还押金73500元，并于2014年3月31日退出争议房屋。韩信于第二天，即2014年4月1日将陈静退出的店铺进行重新装修，装修好后从2014年4月15日经营至今。且在收到上述《解除合同通知书》后三个月内未向人民法院起诉。依照上述规定，本院认定，陈静与韩信于2013年11月22日签订的《商铺租赁合同》及相关补充协议于2014年4月1日解除。本院对陈静提出其有权解除合同的主张，予以支持；韩信提出陈静无权解除合同，构成违约解除合同的主张，不予支持。
关于陈静、韩信的诉讼请求是否应得到支持的问题。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。
韩信违反合同约定，致使上述合同目的不能实现，韩信已构成违约。依照该合同约定及上述法律规定，陈静有权解除合同，并要求韩信承担违约责任。
陈静在向证人李某承租争议房屋时向证人李某支付租赁押金73500元并约定合同履行完后退还。证人李某在将合同权利和义务概括转让给韩信时，双方约定由韩信向陈静退还上述押金，且陈静与韩信重新签订了租赁合同，确认韩信收取陈静租赁押金73500元。该合同于2014年4月1日解除，依照上述规定，韩信应向陈静返还押金73500元。本院对陈静要求韩信返还押金73500元的诉讼请求，予以支持。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”。
陈静在承租争议房屋时出资31000元对房屋进行了装饰装修。经评估，争议房屋于2014年3月31日，即陈静向韩信发出《解除合同通知书》并退出争议房屋之日的装饰装修残值为24950元，但陈静退出争议房屋时将上述商铺中属于陈静店铺中的菜单（价值约200元）、室内墙面发光灯箱招牌拿走，该财物属于未形成附合的装饰装修物和财产，陈静可以拆除和搬走，且上述评估报告并未将上述财产纳入评估项目，陈静对该报告的效力亦予以认可。上述合同解除是因韩信的违约行为导致，依照上述规定，本院对陈静请求韩信赔偿剩余租赁期内装饰装修残值24950元的诉讼请求，予以支持；对超上述数额的部分及对韩信的反驳主张，并请求陈静支付违约金91000元的诉讼请求，不予支持。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第七十九条、第八十一条、第八十二条、第八十三条、第八十五条、第八十六条、第八十七条、第八十九条、第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，第二百二十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项、第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）韩信于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陈静返还押金73500元；
二、被告（反诉原告）韩信于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陈静赔偿损失24950元；
三、驳回原告（反诉被告）陈静的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）韩信的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费2390元、评估费2500元，共计4890元，由原告（反诉被告）陈静负担283元、被告（反诉原告）韩信负担4607元，此款已由原告（反诉被告）陈静预交，被告（反诉原告）韩信于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陈静支付；反诉案件受理费1038元，由被告（反诉原告）韩信负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提供上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴新莉
代理审判员 吴 边
人民陪审员 李红英
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 吴国阳