北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）门民初字第791号
原告兼反诉被告北京嘉泽汇投资咨询有限公司，住所地北京市门头沟区石龙南路6号1幢4-229号。
法定代表人许国富，经理。
委托代理人栗荆，北京市亚太律师事务所律师。
被告兼反诉原告李若震，男，1976年8月14日出生。
委托代理人李国强，北京市华夏律师事务所律师。
委托代理人孙尚军，男，1988年5月13日出生。
第三人东方巴黎房地产开发（北京）有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼B1-3888室。
法定代表人韩凯然，董事长。
委托代理人陶艳红，女，1972年11月6日出生。
第三人嘉诚嘉信国际物业管理（北京）有限公司门头沟分公司，住所地北京市门头沟区双峪路35号地下一层。
法定代表人张惠忠，经理。
委托代理人管玉梅，女，1984年6月17日出生。
委托代理人马春秀，女，1982年10月10日出生。
原告兼反诉被告北京嘉泽汇投资咨询有限公司（以下简称嘉泽汇公司）与被告兼反诉原告李若震，第三人东方巴黎房地产开发（北京）有限公司（以下简称东方巴黎公司）、嘉诚嘉信国际物业管理（北京）有限公司门头沟分公司（以下简称嘉诚嘉信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，嘉泽汇公司的委托代理人栗荆，李若震的委托代理人孙尚军、李国强，东方巴黎公司的委托代理人陶艳红，嘉诚嘉信公司的委托代理人管玉梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告兼反诉被告嘉泽汇公司诉称：2012年5月4日，我公司将自东方巴黎公司承租来的房屋出租给李若震，并订立了《租赁合同》，约定：我公司将位于北京市门头沟区双峪路35号地上一层108、109号商铺出租给被告李若震经营餐饮，租期为5年，自2012年5月10日至2017年5月9日止。第一年至第五年的租金分别为55万元、55万元、58万元、60万元、62万元。争议协商不成时，向门头沟区人民法院起诉。
在合同履行过程中，李若震只交纳了约定的第一笔房屋租金，之后的房屋未交纳，其行为已违反了合同约定，应当承担违约责任，故我公司起诉要求如下：1、解除双方订立的租赁合同；2、被告给付我公司免租期间的房屋租金合计67800元；3、判令被告支付违约金，该违约金为李若震交纳的押金135616元的双倍，扣除李若震已经交纳押金，再给我公司135616元；4、判令被告给付2013年5月至2014年6月10日期间的物业服务费47418.35元；5、判令被告给付2013年至2014年的房屋采暖费18656.4元；6、截止到2014年3月30日，被告承租的房屋用水约2300多吨，约合人民币10000元，判令被告给付我公司水费1万元。上述合计279490.45元。
被告兼反诉原告李若震辩称：我与嘉泽汇公司订立租赁合同后，我按照约定支付了房屋租金等费用，嘉泽汇公司将出租的房屋交给我使用。在履行合同中，当我按照约定继续履行给付房租等费用义务时，嘉泽汇公司的人员失去联系，办公地点也没有人员上班，我无法联系到嘉泽汇公司，导致我无法交纳相关费用。
东方巴黎公司作为房屋的产权人同样未联系到嘉泽汇公司，嘉泽汇公司亦未向东方巴黎公司交纳房屋租金。在此情况下，为保证我的餐饮店正常经营，我将应交纳给嘉泽汇公司的房屋租金58万元交至房屋所有权人东方巴黎公司。
按照我与嘉泽汇公司的合同约定，我承租的房屋应缴纳的物业费、电费、水费等费用，均由嘉泽汇公司代收。因无法联系嘉泽汇公司，我与管理我承租房屋的物业公司嘉诚嘉信公司商定，由我将部分物业费预存在嘉诚嘉信公司，保障我公司正常经营。
对于原告的诉讼请求，我的答辩意见如下：1、我承租的房屋实际所有权人系东方巴黎公司，嘉泽汇公司与东方巴黎公司就该房屋订立的租赁合同已经由法院生效判决解除。所以嘉泽汇公司已经对我承租的房屋丧失了相应权利，故我同意解除双方订立的租赁合同；2、按照我与嘉泽汇公司的合同约定，我承租房屋初期45天为免租期，该期间我对承租的房屋进行装修，嘉泽汇公司免除该期间的租金。我不存在违约行为，不同意承担免租期的房屋租金67800元；3、我与嘉泽汇公司订立合同时，我按照约定交到嘉泽汇公司押金135616元，现合同解除，该款应当返还我。嘉泽汇公司要求我再给付135616元的请求，没有依据，不同意该请求；4、按照约定，物业服务费由嘉泽汇公司代收后交到嘉诚嘉信公司，所以我同意向嘉泽汇公司交纳2013年5月至2014年6月10日期间的物业服务费共计47418.35元，我预交到嘉诚嘉信公司物业服务费另行处理；5、我同意支付2013年至2014年的采暖费18656.4元；6、我同意向嘉泽汇交纳截止到2014年3月30日的水费10000元。
我与嘉泽汇公司订立的房屋租赁合同约定，由我交纳押金135616元，如嘉泽汇公司违约，双倍返还该押金。合同履行时，因嘉泽汇公司的原因，导致我无法按照约定交纳房屋租金，对我的餐饮经营造成了很大影响，该情形属于嘉泽汇公司违约，所以我反诉要求嘉泽汇公司给付双倍押金271232元。
反诉被告嘉泽汇公司辩称：我公司没有违反合同约定，不存在违约行为，不同意李若震的反诉请求。
第三人东方巴黎公司述称：2012年8月1日，我公司与嘉泽汇公司订立房屋租赁合同，约定嘉泽汇公司承租我公司的房屋。合同订立后，嘉泽汇公司将承租我公司的部分房屋转租给李若震，双方也订立了租赁合同。因嘉泽汇公司拖欠我公司租金未付，我公司起诉要求解除与嘉泽汇公司订立的房屋租赁合同。经法院审理后，判决我们之间的合同解除，该判决于今年初生效。2014年初，由于李若震联系不到嘉泽汇公司，为继续使用房屋保障正常经营，李若震于2014年5月通过银行转账的方式，交到我公司房屋租金共计58万元。
我公司与嘉泽汇公司的房屋租赁合同解除后，我公司与李若震经营的餐饮企业重新订立房屋租赁合同，并已经履行。对原被告之间解除合同没有意见。
第三人嘉诚嘉信公司述称：李若震承租嘉泽汇公司的房屋，由我公司进行物业服务管理。2013年期间，嘉泽汇公司未交纳当时的物业管理费，且无法与嘉泽汇公司取得联系，李若震为保障我公司继续为其提供物业服务，在我公司预存部分物业服务费。因此，我公司继续为李若震承租的房屋服务。该部分预存款，我公司与李若震协商抵扣其今后的物业服务费。
经审理查明：东方巴黎公司（甲方）与嘉泽汇公司（乙方）于2012年8月1日签订《房屋租赁合同》，主要约定：一、嘉泽汇公司承租东方巴黎公司包括108号、109号在内的房屋；二、正式计租期自计租日计算，即2012年4月28日起至2018年4月27日止；三、租金标准为：2012年4月28日至2015年4月27日，日租金标准为5.5元／平方米；2015年4月28日至2018年4月27日，日租金标准为5.8元／平方米；上述租金为净租金，不包含物业管理服务费、水电费、供暖费、制冷费、通讯费等其他费用。
2012年5月4日，嘉泽汇公司的法定代表人张安鑫与李若震订立《租赁合同》，主要约定：一、嘉泽汇公司将自东方巴黎公司处承租的108号、109号房屋出租给李若震经营餐饮业；二、租期为5年，自2012年5月10日至2017年5月9日；三、自2012年5月10日至2012年6月23日为免租金装修期，即45天为免租期限；四、租金2012年5月10日至2013年5月9日租金为55万元、2013年5月10日至2014年5月9日租金为55万元、2014年5月10日至2015年5月9日租金为58万元、2015年5月10日至2016年5月9日租金为60万元、2016年5月10日至2017年5月9日租金为62万元；五、付款方式，押三个月付六个月，李若震应于本合同签订完三日内交纳押金135616元，首期租金为（半年275000元-免租期45天67800元）207200元，第二期租金275000元。以后每满半年支付一次租金。押金135616元，租赁期满后，乙方将房屋恢复原状，并将营业执照撤销，甲方收到工商部门回执后15日内退押金，不计利息。如果乙方违约，甲方将有权根据本合同的有关约定解除本合同并没收全部保证金。
李若震与嘉泽汇公司订立上述合同后，嘉泽汇公司将108号、109号房屋交给李若震使用，李若震支付约定的费用，现李若震继续使用该房屋。
因嘉泽汇公司拖欠东方巴黎公司2013年7月28日至2013年10月27日期间的部分租金及2013年10月28日至合同解除之日的全部租金，双方形成民事诉讼，2014年11月4日，本院审理后作出（2014）门民初字第1239号民事判决书，判决东方巴黎公司与嘉泽汇公司于2012年8月1日订立的《房屋租赁合同》、于2013年7月28日订立的《补充协议一》均于2014年2月27日解除。嘉泽汇公司于本判决生效之日起七日内给付东方巴黎公司租金、房屋占有使用费共计2080000元。嘉泽汇公司于本判决生效之日起七日内支付东方巴黎公司逾期支付租金违约金120000元。嘉泽汇公司不服提出上诉，北京市第一中级人民法院经审理后于2015年3月16日作出（2015）一中民终字第00076号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
因嘉诚嘉信公司认为嘉泽汇公司拖欠2013年7月28日至2014年6月10日的物业管理服务费；嘉泽汇公司认为嘉诚嘉信公司恶意停电、停电梯，未提供物业服务，给自己造成损失，不同意承担物业服务费，双方形成民事诉讼。审理后，本院于2014年6月16日作出（2014）门民初字第1403号民事判决书，判决嘉诚嘉信公司确存在对嘉泽汇承租的房屋停电，造成嘉泽汇公司承租的房屋无法接受正常的物业管理服务，扣减了嘉泽汇公司应当缴纳的部分物业管理费，确定嘉泽汇公司给付嘉诚嘉信公司物业管理服务费192.9元。嘉诚嘉信公司不服提出上诉，北京市第一中级人民法院于2014年10月20日作出（2014）一中民终字第06707号民事判决书，认定原审法院认定事实不清，判决结果欠妥，本院予以纠正。判决撤销本院（2014）门民初字第1403号民事判决；嘉泽汇公司于本判决生效后七日内给付嘉诚嘉信公司北京市门头沟区双峪路35号B座地上一层108、109、110、111号房屋及二层205、206号房屋2013年7月28日至2014年6月10日期间的物业管理服务费共计42561.17元；嘉泽汇公司于本判决生效后七日内向嘉诚嘉信公司支付物业费逾期利息损失1268.9元。
本案在审理中，李若震提供了收条一张，证明2013年5月前因嘉泽汇公司失去联系，无法按照双方的约定向嘉泽汇公司缴纳承租房屋的物业管理服务费，因此，李若震向嘉诚嘉信公司预存18200元，以保障自己承租房屋的正常营业，嘉诚嘉信公司对此予以认可。李若震还提供网银转账凭证一份，证明2014年5月2日前，因无法联系到嘉泽汇公司的人员，无法按照约定向嘉泽汇公司缴纳房屋租金，将相当于应向嘉泽汇公司缴纳的租金数额580000元交给了房屋所有权人东方巴黎公司，以保障所承租的房屋能够继续使用，东方巴黎公司对此表示认可。
嘉泽汇公司起诉要求的水费、采暖费及物业服务费，李若震表示同意给付。
嘉泽汇公司要求李若震按照合同约定给付免租期内租金67800元；给付双倍押金，扣除已经缴纳的押金135616元，再支付押金135616元。李若震不认可自己存在违约行为，主张在合同履行期间，因无法与嘉泽汇公司取得联系，无法按照合同约定直接将房屋租金、物业服务费交给嘉泽汇公司，因此将应交纳的房屋租金预存在东方巴黎公司，将应交纳的物业服务费预存在嘉诚嘉信公司，说明自己在积极履行约定。嘉泽汇公司对李若震该答辩意见未提供证据予以否定，亦未提供其它证据证明李若震存在违约行为。
李若震反诉要求嘉泽汇公司双倍返还押金共计271232元，未提供相应证据证明嘉泽汇公司违约。
上述事实，有栗荆、孙尚军、李国强、陶艳红、管玉梅的陈述，《租赁合同》，收条，网银转账凭证，（2014）门民初字第1239号民事判决书，（2014）门民初字第1403号民事判决书，（2014）一中民终字第06707号民事判决书，（2015）一中民终字第00076号民事判决书等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。
嘉泽汇公司自东方巴黎公司承租的108号、109号房屋转租给李若震，双方因此订立租赁合同，合同内容系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律，为有效合同。据（2015）一中民终字第00076号民事判决书，现嘉泽汇公司对108号、109号房屋已失去因承租所享有的权利。在2015年7月2日开庭时，嘉泽汇公司要求解除与李若震订立的租赁合同，李若震表示同意解除，本院不持异议，确定该开庭时间为双方解除合同的日期。
嘉泽汇公司要求李若震给付2014年3月30日之前的水费10000元、要求给付2013年至2014年的采暖费18656.4元、要求给付2013年5月至2014年6月10日期间的物业服务费47418.35元，李若震表示同意，本院不持异议。
嘉泽汇公司的其他诉讼请求及李若震的反诉要求，均基于对方违约所提出，双方是否存在违约行为系争议的焦点。对此本院认为，履行合同过程中，李若震在与嘉泽汇公司失去联系，无法将应交纳的房屋租金、物业服务费等费用直接交给嘉泽汇公司的情况下，主动与房屋所有权人东方巴黎公司及所承租房屋的物业管理部门嘉诚嘉信公司取得联系，将应交纳给嘉泽汇公司的房屋租金、物业服务费分别预存在东方巴黎公司及嘉诚嘉信公司，保证了自己的正常经营，同时表明李若震积极履行合同义务的诚意，据查明的事实，李若震不存在拒付租金及其他费用的故意违约行为，嘉泽汇公司要求李若震给付免租期的租金67800元及违约金135616元，缺乏事实依据，本院不予支持。
嘉泽汇公司未及时收取李若震缴纳的房屋租金及合同约定的其他费用，并非双方订立租赁合同约定的违约行为，李若震未提供其他证据证明嘉泽汇公司存在违约行为，故其要求嘉泽汇公司双倍返还押金的主张，缺乏依据，本院不予支持。
据查明的事实，李若震按照约定交给嘉泽汇公司押金135616元，该款仍在嘉泽汇公司处，因双方一致同意解除租赁合同，故该款应当返还李若震。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、北京嘉泽汇投资咨询有限公司与李若震于二○一二年五月四日订立的租赁合同于二○一五年七月二日解除。
二、李若震于本判决生效之日起七日内给付北京嘉泽汇投资咨询有限公司水费一万元、物业服务费四万七千四百一十八元三角五分、采暖费一万八千六百五十六元四角。
三、北京嘉泽汇投资咨询有限公司于本判决生效之日起七日内返还李若震押金十三万五千六百一十六元。
四、驳回北京嘉泽汇投资咨询有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回李若震的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费五千四百九十二元，由北京嘉泽汇投资咨询有限公司负担三千七百九十元，已交纳；由李若震负担一千七百零二元，于本判决生效之日起七日内交纳。
反诉案件受理费五千三百六十八元，由李若震负担二千六百八十四元，已交纳；由北京嘉泽汇投资咨询有限公司负担二千六百八十四元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 杜 宇
人民陪审员 刘素萍
人民陪审员 韩雪莲
二〇一五年七月十七日
书 记 员 孟 燕