贵州省安顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安市民终字第1号
上诉人（原审原告）胡友情。
委托代理人何爱萍。代理权限为特别授权代理。
委托代理人范述喜，贵州兴商律师事务所律师。
代理权限为一般诉讼代理。
被上诉人（原审被告）杨桓。
委托代理人李洪江，贵州振黔律师事务所律师。
代理权限为一般诉讼代理。
上诉人胡友情为与被上诉人杨桓租赁合同纠纷一案，于2012年3月14日向贵州省关岭布依族苗族自治县人民法院起诉。2012年8月3日，该院作出（2012）关民初字第184号民事判决，宣判后，胡友情不服，向本院提出上诉。本院于2013年1月21日作出（2012）安市民终字第362号民事裁定，撤销原判，发回重审。2013年6月28日，贵州省关岭布依族苗族自治县人民法院作出（2013）关民初字第151号民事判决。宣判后，胡友情不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年1月7日、2014年5月13日两次公开开庭进行了审理，上诉人胡友情委托代理人何爱萍、范述喜，被上诉人杨桓及委托代理人李洪江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
胡友情在一审中诉称：自2005年开始原告与陈达喜等受关岭县招商引资局的邀请，到关岭投资经营酒店。2009年3月11日原告与被告订了《租赁承包经营合同》。合同约定：被告将其个人经营的腾达大酒店范围内的房屋客房、餐厅、娱乐及与经营相关的屋内设施、设备、停车场和临街的铺面等，全部租赁给原告自主经营使用。租赁期八年（即自2009年4月18日起至2017年4月18日止），年租金为248000元。合同签订后，原告与陈达喜等投入了130多万元对腾达酒店进行了必要的装修装饰，提升了酒店的服务质量及水平。2009年5月，经被告介绍，原告、陈达喜将酒店内的餐厅业务内包给王德兰经营，承包期限为2009年5月1至2010年4月30日。王德兰承包经营期届满后，在2010年10月19日，被告向原告发来《解除〈租赁承包经营合同﹥通知书》，认为原告违反合同约定，在未取得其同意的情况下将租赁物转租给第三人王德兰，故通知解除《租赁承包经营合同》。2010年10月25日被告及其妻子潘艳纠集20多名社会闲杂人员通过恐吓、威胁等非法手段，将原告及陈达喜赶出腾达大酒店，以暴力非法收回酒店。事件发生后，原告、陈达喜等向县公安局报警，同时向市、县有关部门上访，请求解决未果。原告认为，原告、陈达喜等租赁经营被告的腾达酒店，原告无任何违约行为，王德兰内包酒店餐厅业务，由被告介绍，被告对此是知情的，且一直未反对；现被告以原告违反合同第十条为由用暴力手段将酒店收回，没有法律依据。原告未将租赁物（酒店）转让给第三人，将酒店餐厅内包给王德兰不属于转让酒店行为。相反，被告以非法手段收回酒店，其行为已构成严重违约，依法应承担违约责任，给原告和陈达喜造成的损失应当承担赔偿责任。因此，诉请法院依法确认：1、被告2010年10月25日强行收回腾达酒店的行为违约；2、判决解除原告与被告订立的《租赁承包经营合同》；3、判决被告支付原告租赁经营期间投入酒店装修费用约1300000元（具体数额以评估机构认定价为准）；4、判决被告支付从违约收回酒店之日到合同被判决解除之日期间原告应得经营利润800000元（暂时以每月利润50000元计，共16个月计算，具体数额以评估机构认定价为准）；5、本案诉讼费用由被告承担。
胡友情在一审举证期限内提交的证据有：1、原、被告的身份证复印件各1份，用于证明原、被告的身份情况，具备诉讼主体资格。2、《租赁承包经营合同》复印件1份，用于证明2009年3月11日原、被告签订了《租赁承包经营合同》，并约定租赁期限、租赁范围、租金、双方各自权利、义务及违约责任等，合同真实、有效，表达各方的意思一致。3、被告所有的关房权证房私字第0**号《房屋所有权证》、《个体工商户营业执照》、《卫生许可证》复印件各1份，用于证明租赁物的产权人及其登记业主是被告。4、移交清单复印件1份，用于证明被告在2009年3日11日将酒店物品家俱（多件）、电器、办公、空调、娱乐、餐饮、冷冻、淋浴等设备移交给原告接管使用。5、缴纳租金的收条复印件5张，用于证明其五次向被告支付租金总计为276400元。6、投资酒店支出的费用清单及《特种设备安装改造维修告知书》复印件各1份，用于证明其装修酒店的实际投入及安装维修关岭腾达商务酒店蒸汽锅炉的情况；7、《承包经营协议》、解除《租赁承包经营合同》的通知书、报警记录复印件各1份，用于证明其将承包腾达酒店中的餐饮部分转包给王德兰经营管理，期限是从2009年5月1日起至2010年4月30日止，承包总价款为41579元；解除《租赁承包经营合同》通知书，用于证明被告于2010年10月19日违法解除双方签定的合同，属无效的行为；报警记录用于证明被告于2010年10月25日强行侵入原告承包经营的腾达酒店，侵犯了原告的承包经营权。8、贵州省投资促进局出具的“关于对何爱萍投诉事宜的回复”复印件1份，用于证明原告方多次到相关部门反映、控诉被告存在严重违法、违约行为。9、《租赁合同权利转让书》复印件1份，用于证明其在2011年5月1日将自己与被告签订的《租赁承包经营合同》的全部合同权利及债权转让给何爱萍，何爱萍据此享有向被告主张索赔并提起诉讼的权利。10、紧急求助报告复印件1份，用于证明2010年10月25日原告胡友情和案外人陈达喜、王加足、叶未宽联名向关岭县旅游局反映被告无理提出要解除合同，召集多人到酒店挑衅闹事并要强行接管，请求采取有效措施避免恶性事件发生。11、关岭自治县招商引资局、贵州省浙江总商会、安顺市浙江商会出具的证明复印件各1份，用于证明其多次向相关部门反映与被告发生合同纠纷，被告有违约的情况，请求尽力调解解决。
胡友情在本案发回重审后的举证期限内提交的证据有：1、2009年6月、2010年7月、8月关岭县腾达商务酒店会计报表各1本，用于证明原告经营酒店期间的收支帐务情况。2、仓库物品盘点表1份（5页），用于证明原告接管酒店后，在经营酒店期间堆放在腾达酒店库房所有物品的价值为119797元（其中：各类财物品名124种，价值88197元，日本和服80套，价值24000元，茅台酒10瓶，价值7600元。）（注：该份盘点表系原告方的盘点员张治会进行登记、填写，会计杨敦敏签名）。3、关岭腾达商务酒店装修明细单1张（即凭证编号33本），用于证明于2009年3月中旬至7月28日期间，其装修腾达商务酒店所花的费用为1633311元。
杨桓在一审中辩称：原、被告双方在履行合同过程中，被告并未违约，原告存在严重违约，被告有权解除合同。原告未经被告同意，擅自将腾达酒店的餐饮部转租给案外人王德兰经营，转租的范围甚至包括被告的经营许可证等，并同意王德兰与其合用腾达商务酒店的营业执照、税务登记、二星宾馆、环保、消防、卫生等相关证件。2011年5月1日原告还擅自将合同的权利、义务全部转让给何爱萍，严重违反了原、被告订立的合同，侵犯了被告的合法权益，被告依法或依约定都有权收回腾达酒店。原告提出的诉讼主张未提供充分的证据加以证明。在重审中所举的票据、会计帐本、物品盘点表、装修明细单中所列出的凭证等不属于新证据，不同意进行质证；且无被告在场签名确认，所举的这些证据也与本案无关联性，不能作为原告提出赔偿请求的证据，故不能作为本案的定案依据。因此，请求判决解除原、被告订立的《租赁承包经营合同》（即同意原告提出的第二项诉讼请求）；判决驳回原告另外提出的四项诉讼请求。
杨桓在一审和发回重审后的举证期限内提供的证据有：1、被告的身份证复印件1份，用于证明其身份情况，其具备诉讼主体资格。2、关房权证房私字第0**号《房屋所有权证》复印件1份，用于证明其拥有腾达酒店房产的所有权。3、《租赁承包经营合同》1份，用于证明2009年3月11日其将个人所有的“腾达大酒店”出租给原告经营，与原告签订了《租赁承包经营合同》，每年租金为人民币248000元，租赁期限8年，即从2009年4月18日起至2017年4月18日止；双方还约定在2009年4月11日前完成租赁物及相关设备、设施的全部移交工作。4、《承包经营协议》复印件1份，用于证明原告在履行《租赁承包经营合同》期间，于2009年4月20日已违约将腾达酒店一部分转租给案外人王德兰经营。5、解除《租赁承包经营合同》“通知书”和“通知”复印件各1份，用于证明其于2010年10月19日和2010年10月27日分别用书面通知原告，要求与原告解除《租赁承包经营合同》，办理腾达酒店的财物移交手续。
一审经过重审庭审质证，当事人对如下证据的客观真实性无异议：原告在原审中提供的第2、3、4、5、7、9号证据；被告提供的第1、2、3、4、5号证据。
被告对原告的陈述及所提供以下证据有异议：原告在原审中提供的第1、6、8、10、11号证据；重审后提供的第1、2、3号证据。被告及其委托代理人认为：原告在原审提供的第1号证据中的胡友情身份证复印件，因原告未提供原件核对，原告身份存在置疑，不同意质证。原告提供的第6、8、10、11号证据不属于新证据，不同意质证。原告在重审中提供的第1、2、3号证据，因原告在原审的举证期限内并未提交，也不属于新证据，不同意质证。原告提供的会计报表、仓库物品盘点表、腾达酒店装修明细单等未经被告在场签名确认、且与本案无关联性，不能作为原告提出赔偿请求的合法证据。
原告对被告的陈述及其所提供以下证据的证明目的有异议：第3、4、5号证据。原告方的委托代理人认为：被告提供的第3、4号证据不能证明原告违约，原告只是将租赁物部分承包给他人经营，不是转让。对此，被告是知道的。第3、4号证据，不能达到其诉讼的证明目的。第5号证据《解除（租赁承包经营合同）通知书》和《通知》的真实性原告方不予认可，这两份通知书，被告必须向原告送达才发生效力，被告现无证据证明其向原告送达。
综合各方当事人对于事实和证据的分歧意见，当事人争议的焦点是：1、原、被告双方在履行《租赁承包经营合同》过程中哪一方存在违约责任？2、被告书面通知原告解除《租赁承包经营合同》，收回其租赁物（“腾达大酒店”）对原告是否构成侵权？3、原告应否获得赔偿？原告的损失额如何计算和确认？
一审经过重新审理认定：腾达大酒店位于关岭自治县关索镇环城路，该酒店产权属于被告所有。原告系浙江省三门县人，到关岭自治县投资经营酒店，于2009年3月11日原告与被告经友好协商，本着平等互利自愿的原则，双方签订了《租赁承包经营合同》（以下简称：《合同》），该《合同》约定：甲方同意将自己经营的“关岭腾达大酒店”范围内的房屋、客房、餐厅、娱乐及与经营相关的屋内设施、设备、停车场和临街的铺面等，全部租赁给乙方自主经营使用。租赁期限8年，从2009年4月18日起至2017年4月18日止，每年租金248000元，租金按年分二次付清。双方在2009年4月11日前完成租债物及相关设备、设施的全部移交工作。该《合同》第六条约定：甲方同意提供“关岭腾达大酒店”的企业法人执照、税务登记证、二星宾馆、环保、消防、卫生文化等相关证件给乙方使用，自主独立经营。第七条约定：因乙方经营的需要，甲方同意乙方在租赁期范围内的所有房屋及设施作进一步的装修改造、增设他物，但不得变动和破坏原房屋的主体结构。……经乙方改造后的所有设施，乙方租赁期满后不得拆除、变动和破坏，应完整移交给甲方，甲方必须保证正常出租物的完整和维修责任。第十条约定：“未经甲方书面许可，乙方无权将租赁物转让给第三方，一经发现，甲方有权收回租赁物及经营权，并不退回乙方的任何费用”。第十一条约定：“乙方租赁期内，因甲方的原因导致第三人对租赁物主张权利，并引发诉讼，因此给乙方造成损失，甲方必须无条件全部赔偿乙方因经营所投入的所有费用损失（首期投资预算金额约人民币750000元）。双方达不成赔偿条件的，可以委托有资质的评估机构进行损失评估，乙方可选择按评估接受赔偿或向人民法院提出诉讼。”。同日双方办理了租赁物品的移交手续。被告随即办理了《个体工商户营业执照》和《卫生许可证》。该《合同》订立后，原告先后向被告支付租金共计人民币276400元，并对“腾达大酒店”的蒸汽锅炉进行安装改造维修即进行经营。于2009年4月20日原告未经被告同意便与案外人王德兰签订了《承包经营协议》，该协议约定：胡友情将腾达商务酒店餐饮部承包给王德兰经营管理，承包期限自2009年5月1日起至2010年4月30日止。承包款项合计总额41579元。该协议第八条还约定：“甲方同意可提供由乙方合用‘关岭腾达商务酒店’的营业执照、税务登记、二星宾馆、环保、消防、卫生等相关证件，自主独立经营。乙方在协议期内，自己缴纳经营所产生的一切税金。2010年10月19日，被告以“原告在租赁期内未经其同意，擅自将关岭腾达大酒店的餐饮部转租给王德兰自主经营”为由，通知原告解除双方于2009年3月11日签订的《租赁承包经营合同》。2010年10月27日，被告又向原告发送“通知”，通知原告当日下午5点钟前与原告办理移交手续。逾期不到，将强行收回酒店管理及经营权。原告当日未到场，也未与被告办理租赁物的移交手续，被告便收回腾达酒店。2011年5月1日，原告与何爱萍签订《租赁合同权利转让书》，其内容是：“胡友情将自己与杨桓签订的《租赁承包经营合同》的全部合同权利及债权转让给何爱萍。”。至此，双方发生纠纷。2012年3月14日，原告以前述理由提起诉讼在案。
上述事实，有原、被告的陈述及原告提供的身份证复印件、《租赁承包经营合同》、《关房权证房私字第0**号房产证》、《个体工商户营业执照》、《卫生许可证》、移交清单、收条、《承包经营协议》、《特种设备安装改造告知书》、《租赁合同权利转让书》、《解除（租赁承包经营合同）通知书》等复印件，被告提供的身份证、《关房权证房私字第0**号房产证》、《承包经营协议》、《解除（租赁承包经营合同）通知书》、《通知》等复印件在卷佐证。原、被告提供的身份证证明双方均具备民事诉讼的主体资格；双方提供的《租赁承包经营合同》证明双方于2009年3月11日签订；原告提供的《关房权证房私字第0**号房产证》、《个体工商户营业执照》、《卫生许可证》证明关岭腾达酒店的房屋产权、该酒店经营者、负责人均是被告；原告提供的移交清单，证明在《合同》签订之日被告将酒店中的电器、家俱、办公、娱乐、空调等设备租赁物移交给原告经营使用；原告提供的收条5张证明原告先后五次向被告支付租金共计人民币276400元；原告提供的《承包经营协议》证明原告于2009年4月20日将其租赁腾达酒店的餐饮部转租给案外人王德兰经营；原告提供的《特种设备安装改造维修告知书》证明原告请求安顺市兰星化学清洗锅炉安装有限公司在腾达酒店安装改造蒸汽锅炉，该公司向原告告知施工类别、项目以及设备的种类、级别、名称、代码、制造单位、施工单位、施工执行依据、监督方式等内容，但不能证明原告投资安装改造所受到的价值损失额。原告提供的《租赁合同权利转让书》证明于2011年5月1日原告将《合同》中的权利及债权转让给何爱萍（即本案原告的委托代理人
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何爱萍）；原告提供的《解除（租赁承包经营合同）通知书》证明被告发现原告将租赁物中的餐饮部转租给案外人（王德兰）经营后，于2010年10月19日向原告书面通知解除《合同》。原、被告提供相同的证据，其证明的事实与客观发生的事实相一致；被告提供的《通知》证明被告于2010年10月27日书面通知原告到腾达酒店办理移交手续，并告知原告：“逾期不到，我方将强行收回酒店管理及经营权。”。前述这些证据，经过开庭重审举证、质证，认证、核实、足以认定和采信。原告在原审提供的第6号证据中的“投资酒店支出的费用清单”，经查，系原告方自行草拟的复印件，既不符合证据的特征和要求，其来源也不合法，依法不能作为证据使用。原告的委托代理人在重审中提供的第1号证据（即2009年6月、2010年7月、8月会计报表复印件各1本）的客观真实性予以确认，但缺乏关联性，该证据只能证明原告在该不同时段中经营腾达酒店的帐务收支情况，不能证明原告应当获得从被告收回酒店之日到《合同》被判决解除之日期间的经营利润额；该期间原告是否应当获得经营利润？应获得多少利润？既无该期间的合法合理的参照标准，又无该期间的事实依据，故无依据进行计算和确认。提供的第2号证据（仓库物品盘点表）中的物品是原告方的工作人员所填写、登记，既无原、被告双方在场签名确认，又未经相关机关进行保全公证，也无相关的现场物证、照片等证据相佐，被盘点登记的物品在何处？其品名、数量、种类、价值是否客观真实、关联、合法？原告方亦无相关的充分、合法、有效证据佐证。提供的第3号证据“关岭腾达商务酒店装修明细（部份）”（即33本凭证），这些凭证中的各种工酬的支出、各种物品的购价等均无合法票据，凭证中还有煤块、电、水、话费等的支出票据均无被告签名确认，所支出的工酬是否合法合理？所购置的物品是否全部投入承租酒店的装修？原告提供的证据均不能充分证明，且原告提供该证据的证明目的与在原审中提供的“投资酒店支出的费用清单”的证明目的相重复，内容不一致，故原告方在原审中提供的第6号证据中的“投资酒店支出的费用清单”和在重审中提供的第1、2、3号证据，作为其据以诉请由被告赔偿其投资装修的损失额130万元和由被告支付从被告收回酒店之日到《合同》被判决解除之日期间应获得的经营利润额80万的证据均不充分，不具备证据的客观真实性、关联性和合法性原则，不能充分证明其诉讼主张，不能作为其提出赔偿请求的定案依据，故依法不予采信。
一审经重新审理后认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告胡友情与被告杨桓签订的《合同》是在平等自愿的基础上作出的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。双方在履行合同过程中，原告将酒店的餐饮部转租给案外人王德兰经营管理的行为，从其订立的《承包经营协议》的全部内容进行对照、分析，并不违反原、被告双方订立《合同》的第十条：“未经甲方书面许可，乙方无权将租赁物转让给第三方，一经发现，甲方有权收回租赁物及经营权，并不退回乙方的任何费用。”的规定，属于部分转租行为，不属于“转让”行为。但原、被告就租赁物是否可以转租问题，在《合同》中未进行约定，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。原告（承租人）将其租赁酒店的餐饮部分转租给案外人王德兰经营，未经被告（出租人）同意，违反该条规定；被告得知原告的转租行为后，先后向原告发送两次通知，要求对双方订立的《合同》行使解除权，收回酒店，办理租赁物的移交手续，符合该条规定；且原告在合理的期限内未提出异议，对《解除（租赁承包经营合同）通知书》和《通知》的内容应视为默认。现在原告主张解除《合同》，被告无异议，现责令双方继续履行也不现实。故原告诉请解除《合同》，符合法律规定，依法应予准许。在审理中，原告主张由被告赔偿其租赁经营期间投入酒店装修费用1300000元，支付因违约收回酒店之日到合同被判决解除之日期间应获得的经营利润800000元，原告在原审提供了第6号证据和重审中提供的第1、2、3号证据在卷；经查，在原审提供的第6号证据中的“投资酒店支出的费用清单”，系原告自行草拟的复印件，依法不能作为证据使用。“特种设备安装改造维修告知书”复印件，只能反映安装单位向使用单位告知安装改造的设备名称、种类、级别、型号、以及施工质量要求和监督方式，不能证明原告投资安装改造所受到的价值损失额。原告的委托代理人在重审中提供的第1号证据（即2009年6月、2010年7月、8月会计报表复印件各1本）只能证明原告在该不同时段中经营腾达酒店的收支情况，不能证明原告应当正当地合法取得经营利润额；更不能证明从被告收回酒店之日到《合同》被判决解除之日期间原告应当获得的经营利润额；该期间原告是否应当获得经营利润？应获得多少利润？既无该期间的合法合理的参照标准，又无该期间的事实依据。故原告诉请由被告赔偿其投入酒店的装修损失1300000元和支付其应当获得的经营利润额800000元，依法均不予支持。第2号证据（仓库物品盘点表）中的物品是原告方的工作人员所填写、登记，既无原、被告双方在场签名确认，又未经相关机关进行保全公证，这些盘点物品在何处？其品名、数量、种类、价值是否客观、真实？原告方亦无相关的充分证据佐证；故对原告的委托代理人提供的第2号证据，依法不予采信。第3号证据“关岭腾达酒店装修明细单”（即33本凭证）中的各种工酬的支出、各种物品的购价等均无合法票据，凭证中还有煤块、电、水、话费的支出等票据，均无被告签名确认，所购置的物品是否全部投入承租酒店的装修？原告亦无充分证据证明。故原告方提供据以诉请由被告支付赔偿额的前列证据均不充分，不具备证据的客观真实性、关联性和合法性原则。另：原告提出“胡友情、陈达喜等租赁经营被告的腾达酒店……王德兰内包酒店餐厅业务，经由被告介绍，被告对此是知情的且一直没有反对。”，对该主张原告及其委托代理人未提供证据加以证明，依法不予采信。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”。因此，原告提出由被告支付其租赁经营期间投入酒店的装修费用1300000元以及应得经营利润800000元的诉讼请求，依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的第二条规定，判决：一、解除原告胡友情与被告杨桓于2009年3月11日签订的《租赁承包经营合同》；二、驳回原告胡友情的其他诉讼请求。案件受理费23600元，免交。
宣判后，胡友情不服向本院提起上诉，请求撤销一审判决第二项改判支持上诉人的诉讼请求。理由如下：1、上诉人不存在违约。承包、转让、转租是不同的法律概念，王德兰只承包酒店餐饮部，与上诉人是内部经营管理问题，不属于转让。同时，王德兰是被上诉人介绍给上诉人的即便被上诉人不承认，自2009年5月1日王德兰承包餐饮部至2010年4月30日止，被上诉人于2010年10月19日才通知上诉人解除合同是在一年半之后，已经超过最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》6个月的法定期间，在该期限没有提出异议视为默认。2、被上诉人存在严重违约。根据双方签订的《租赁承包经营合同》第九条：甲方在合同有效期内如需收回出租物，必须在二个月前书面形式通知乙方并征得乙方的同意，在赔偿条件达成的前提下可以终止合同。被上诉人2010年10月19日通知上诉人解除合同，2010年10月25日以暴力手段驱赶上诉人存在严重违约。3、被上诉人对造成上诉人的损失应当承担赔偿责任。上诉人按照承包租赁合同投入1300000元。同时，丧失酒店的经营权与酒店的每月50000元的经营利润应当由被上诉人赔偿。
被上诉人杨桓辩称：1、上诉人在履行合同过程中与案外人签订《承包经营协议》，属未经答辩人同意擅自将酒店的餐饮部转租，严重侵害了答辩人的合法权益，答辩人有权收回酒店。2、上诉人主张赔偿2100000元的损失，未提供证据加以证明应当承担举证不能的法律后果，至于上诉人在上诉中提到对损失进行评估，由于要求鉴定的标的物已经不存在，客观上无法进行且在一审举证期限内未提出；3、上诉人认为答辩人行使解除权已经超过6个月，答辩人是在知道转租的行为后才向上诉人发出解除合同通知书并未超过6个月。综上，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
上诉人胡友情与被上诉人杨桓在二审举证期限内均未提交新证据。在二审举证期限届满后上诉人胡友情补充提交二十本会计账薄原件、两本现金日记账原件、2009年8月至12月及2010年1月至9月会计报表原件，拟证明酒店经营期间装修费用及预期经营利润。经被上诉人杨桓质证后认为：第一，对二十本会计账簿原件的真实性、合法性、关联性均不予认可；该会计账簿上无被上诉人杨桓签字认可且收入是否来源于腾达大酒店不清楚。第二，对两本现金日记账原件的真实性、合法性、关联性均不予认可，对方逾期举证不属于新证据，且日记账是谁所制作不清楚、存在多处涂改和铅笔填写。第三，2009年8月至12月及2010年1月至9月会计报表原件系对方逾期提交不属于新证据，且会计报表多处涂改对其真实性、合法性不予认可。
在二审举证期限届满后被上诉人杨桓补充提交营业执照和二星级酒店证书。上诉人胡友情认为上述证据系补交不同意质证。
二审中，本院通知双方当事人进行现场勘验，但上诉人胡友情未到现场。对本院拍摄的腾达大酒店现场照片及对杨桓的询问笔录，被上诉人杨桓在该笔录中陈述除自家住的地方外，整栋楼都出租给上诉人胡友情。上诉人胡友情质证后认为：现场照片是腾达大酒店，当时有落地窗帘现在已经没有；杨桓家住在酒店四楼，其父亲住五楼。
二审中，胡友情提出对装修损失进行鉴定，由于双方当事人均认可鉴定的标的已经被改变无法对原装修进行鉴定，故对上诉人胡友情的鉴定申请，不予采纳。上诉人胡友情提交了《关岭腾达商务酒店装修明细》、2010年9月15日《仓库物品盘点表》1份（5页）及二十本会计账薄原件、两本现金日记账原件证明其装修损失为1300000元以及2009年6月、8月至12月、2010年1月至9月的会计报表，证明腾达大酒店每月利润收入为50000元，16个月预期经营利润800000元。被上诉人杨桓认可腾达大酒店的装修涉及墙纸和门颜色的涂改，对胡友情的其他主张均予以否认。
经查，《关岭腾达大酒店装修明细》载明2009年3月中旬至7月28日期间，腾达大酒店装修费用为1633311元，但其诉请装修支付费为1300000元，应以诉请的1300000元作为审查基础，且该明细表系胡友情单方制作的表格，应辅以其他证据进行审核判断。对于2010年9月15日《仓库物品盘点表》1份（5页）。经审查，《仓库物品盘点表》原件和复印件均出现添加、涂改，原件记名库存物品金额为133197元，复印件库存物品金额为119797元，而在原件中，库存物品品名124种，价值88197元，另种笔迹添加日本和服和茅台酒两种物品，总金额共计133197元，因而不具备证据的客观性、真实性要件。从填写时间上看为2010年9月15日，即为解除合同前一个月；从库存物品看为床单、被套、地毯隔垫、沐浴露盒子、节能灯、袖套、一次性毛巾、手套、水袋、拖把、一次性牙刷、服务员工作服、茅台酒等酒店经营的消耗性或者消费性物品。至解除合同之日，上述物品是否已经因经营消耗完毕？存在多少？均无其他证据证明。且上述库存物品与装修装修支付费用无关联性。二审经核对二十本账簿原件，2009年3月至2010年6月装修支付涉及木工、泥水工、沙石、乳胶漆、装潢装饰材料、地毯、空调、家具配置、监控等共计人民币408029元，其中，2009年3月装修至7月28日开业期间装修支付仅为252209元。二审经核对两本现金日记账原件其中记载，2009年6月至2010年7月装修支付为326558元与作为会计原审凭证的二十本账簿原件中2009年3月至2010年6月装修支付费用408029元矛盾。二十本账簿原件中与装修无关涉事项主要为经营酒店的日常性、经营性支出费用如块煤费、电话费、电视费、电信费、事业开支、水费、税收支出、开业开支、股东初始投入、广告费、员工工资、日常用品的采购费用共计人民币684353元。胡友情提供2009年6月、8月至12月2010年1月至9月的会计报表原件以证明其每月营业利润50000元，16个月共计预期经营利润800000元。二审经核对，2009年、2010年会计报表上显示腾达大酒店总体上呈亏损状态。二审确认一审查明的其他事实。
同时查明，腾达大酒店经营形式为个体经营，杨桓系腾达大酒店的业主，该酒店原系二星级酒店。腾达大酒店在胡友情经营期间曾更名为腾达商务酒店。杨桓一家居住于腾达大酒店内。双方当事人自签订合同时起至解除合同之日，上诉人胡友情对腾达大酒店实际经营使用了一年零七个月。
本院认为：上诉人胡友情与被上诉人杨桓于2009年3月11日签订的《租赁承包经营合同》约定被上诉人杨桓（出租人）将腾达大酒店范围内的房屋、铺面、停车场、屋内设备及水、电、排污等附属设施租赁给上诉人胡友情使用并保证租赁物达到酒店经营的条件和标准，上诉人胡友情则按照合同约定按期支付租金，经出租人允许对租赁物及设施进行进一步的装修改造、增设他物并按照租赁物的性质使用租赁物，在租赁期满后，承租人具有同等条件下优先承租权和购买权。从双方签订的《租赁承包经营合同》内容来看，其中租赁性质为主要部分，出借经营资质系非主要部分。符合《中华人民共和国合同法》第二百二十一条关于租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人适用、收益，承租人支付租金合同的法律特征，故本案应定性为租赁合同纠纷。双方签订合同时，平等自愿、协商一致，合同的内容未违反国家法律法规的禁止性规定，合同有效，应受法律保护，双方当事人均应按约履行各自的合同义务。综合双方当事人的上诉理由及答辩意见，本案争议焦点可归纳为以下二个方面：一、违约责任如何认定；二、损失额如何计算和确认。
关于第一个争议焦点。2009年4月20日，上诉人胡友情未经被上诉人杨桓同意与案外人王德兰签订腾达酒店餐饮部《承包经营协议》，双方约定了承包期限自2009年5月1日至2010年4月30日止，承包总额41579元，并约定合用腾达酒店的营业执照、税务登记及资质、环保、消防等证件以及上诉人胡友情对餐饮部进行监督和管理等内容。上诉人胡友情的行为是否构成违约，被上诉人杨桓能否据此解除合同。本院认为，在市场交易中当事人应当依据诚实信用原则调整自己的行为、处理与他人的关系。具体到合同关系中，一方当事人应当尊重对方的利益，以谋求合同关系当事人都能够得到自己的利益，不损害对方利益。在本案中，双方当事人在《租赁承包经营合同》第十条对出租人的合同解除权进行了约定，即“未经甲方（出租方）书面许可，乙方（承租方）无权将租赁物转让给第三方，一经发现，甲方有权收回租赁物及经营权，并不退还乙方任何费用。从上述条文义并结合《租赁承包经营合同》对比参照，该条应理解为租赁物的整体转让或者转租。上诉人胡友情与案外人王德兰签订为期一年的酒店餐饮部承包经营协议，并约定合用腾达大酒店的营业执照、税务登记及资质、环保、消防等证件，但同时也约定了发包人（上诉人胡友情）有权对餐饮部进行监督和管理，未构成租赁物的整体转让或者转租。因此，被上诉人据此行使合同解除权，并不符合约定解除合同的条件。同时，上诉人胡友情转让酒店餐饮部的行为，对租赁物不构成损害也不影响被上诉人杨桓收取租金，不影响合同目的的实现，不构成根本性违约，不符《中华人民共和国合同法》第九十四条关于合同的法定解除条件。因此，被上诉人杨桓通过强行收回方式解除合同导致上诉人胡友情仅经营腾达大酒店一年零七个月，投资成本未收回造成损失，已构成违约。现在双方当事人的矛盾不可调和、不能继续履行合同，双方当事人均要求解除合同，故《合同》应当解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被上诉人杨桓对上诉人胡友情的损失，应当承担赔偿责任。
关于第二个争议焦点的问题。在本案中，上诉人胡友情主张装修费用为1300000，根据民事诉讼“谁主张、谁举证”的举证责任规则，应承担1300000装修损失的举证责任。上诉人胡友情在一审举证期限届满后，提出装修费用及经营利润损失的鉴定申请，二审中也提出装修费用的鉴定申请，但其在该申请书中说明被上诉人杨桓对酒店进行了改装无法进行鉴定，被上诉人杨桓也确认原标的物已不存在，客观是上不能鉴定。双方当事人均认可鉴定的标的已经被改变无法对原装修进行鉴定，故对上诉人胡友情的鉴定申请，本院不予采纳。
上诉人胡友情对于其装修支出费用了提供2010年9月15日《仓库物品盘点表》1份（5页）、《关岭腾达商务酒店装修明细》及二十本会计账薄原件、两本现金日记账原件证明其装修损失。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条：“审判人员应当依法定程序，全面、客观地审核证据，依法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力的大小进行判断，并公开裁判的理由和结果”之规定，本院依法对其提供的上述证据根据民事证据审查标准进行如下审查：
1、对于2010年9月15日《仓库物品盘点表》1份（5页）。经审查，《仓库物品盘点表》原件和复印件均出现添加、涂改，原件记名库存物品金额为133197元，复印件库存物品金额为119797元，而在原件中，库存物品品名124种，价值88197元，另种笔迹添加日本和服和茅台酒两种物品，总金额共计133197元，因而不具备证据的客观性、真实性要件。从填写时间上看为2010年9月15日，即为解除合同前一个月；从库存物品看为床单、被套、地毯隔垫、沐浴露盒子、节能灯、袖套、一次性毛巾、手套、水袋、拖把、一次性牙刷、服务员工作服、茅台酒等酒店经营的消耗性或者消费性物品。至解除合同之日，上述物品是否已经因经营消耗完毕？存在多少？均无其他证据证明。且上述库存物品与装修装修支付费用无关联性。因此，该份证据与诉请1300000的装修损失不具有关联性不能作为装修损失的定案依据。2、对于两本现金日记账原件属于一审举证期限内可以提交的证据，不符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条中关于二审程序中的“新证据”的规定。加之两本现金日记账原件系何人制作？出纳人员、负责现金日记账的登记人员是否均由一人完成？即该证据的真实性无法核实，依法不予采信。3、对于《关岭腾达大酒店装修明细》载明2009年3月中旬至7月28日开业期间，腾达大酒店装修费用为1633311元，但其诉请装修支付费为1300000元，应以诉请的1300000元作为审查基础，且该明细表系上诉人胡友情单方制作的表格，应辅以其他证据进行审核判断。4、对于二十本会计账薄原件，经本院依法释明后未能申请财会人员出庭核实其真实性，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条第二款“证据必须查证属实，才能作为认定事实的依据”之规定，对于不能查证属实的二十本会计账薄原件依法不能作为本案的定案依据。即便二十本会计账薄原件与两本现金日记账原件中真实，2009年3月至2010年6月装修支付涉及木工、泥水工、沙石、乳胶漆、装潢装饰材料、地毯、空调、家具配置、监控等共计人民币408029元，其中，2009年3月装修至7月28日开业期间装修支付仅为252209元。二审经核对两本现金日记账原件，其中记载2009年6月至2010年7月装修支付为326558元与作为会计原审凭证的二十本账簿原件中2009年3月至2010年6月装修支付费用408029元矛盾。二十本会计账薄原件亦包含了其他与装修无关费用如块煤支付费、电话费、电视费、电信费、事业开支、水费、税收支出、开业开支、股东初始投入、广告费、员工工资、日常用品的采购费用684353元。因上述费用不属于腾达酒店的装修投入费用，因而与本案不具有关联性，且上述费用属于经营酒店的必要性支出和日常支出，理应由经营者自行支付。综上，上诉人胡友情提供的用以证明其装修损失1300000的证据不具备证据的真实性要件，因此，对于诉请的1300000装修费用支出，本院依法不予采纳。
鉴于腾达酒店原装修标的已经不存在，被上诉人杨桓在2014年1月27日开庭审理时，认可装修涉及墙纸；2014年5月13日第二次开庭审理中，认可对几十个门的颜色进行了更改。根据日常生活经验，经营酒店对酒店的装修除贴墙纸和对门进行装修外，必然涉及需要木工、泥水工、沙石、乳胶漆、装潢装饰材料、地毯、空调、家具配置、监控等一系列的装修。且在实际生活中作为经营酒店的经营者为节约装修成本采取零星装修、请工人装修的自行装修模式均属正常情况。被上诉人杨桓违约行为导致上诉人胡友情的装修损失客观存在。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装修，合同解除时，双方对已经形成的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”，根据双方签订的《合同》中约定的租期为八年，双方自签订合同时起至解除合同之日，上诉人胡友情腾达大酒店使用了一年零七个月，还剩余六年零三个月，租赁物的使用价值未耗尽，装修费未摊销完毕。上诉人胡友情提交了2009年3月至2010年6月支付408029元木工、泥水工、沙石、乳胶漆、装潢装饰材料、地毯、空调、家具配置、监控等的相关凭据，虽然其真实性不能核实，但考虑到其装修客观存在，参照双方《合同》第十一条中“首期投资预算金额约人民币750000元”的表述，结合腾达大酒店2009年3月装修至7月28日开业期间252209元的相关凭据，本院酌情判决被上诉人杨桓承担250000的赔偿责任。
关于上诉人胡友情诉请判决支付从违约收回酒店之日到合同被判决解除之日应得经营利润800000元的请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，上诉人胡友情诉请的预期经营利润损失800000元（以每月利润50000元计，共16个月）的主张具有法律上的依据。但对于该主张能否成立，举证责任在上诉人胡友情一方。上诉人胡友情提供了2009年6月、2009年8月至12月、2010年1月至9月的会计报表作为证据，对于上述证据，经本院依法释明后未能申请财会人员出庭核实其真实性，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条第二款“证据必须查证属实，才能作为认定事实的依据”之规定，对于2009年至2010年的会计报表，不能查证属实的依法不能作为本案的定案依据。即便该会计报表真实，该报表载明：2009年6月利润为-54068.73元，累计数为
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54068.73元；2009年8月为308398元，累计数为-17028.73元；2009年9月为38398元，累计数为21369.27元，第三季度的会计分析上注明，账面盈利21369.27元，第三季度税金调整应减少12603，实际利润8766.27元；2009年10月为-4958元，累计数为16411.27元（因税金调整付出12603元，实际盈利7645元）；2009年11月为-6038元，累计数为10103.27；2009年12月为12145.5，第四季度财会分析报表上注明，实现利润879.50元，提起税金24263；2010年1月为-24422元，累计数为-24422元；2010年2月为-44054元，累计数为-68476元；2010年3月为217元，累计数为-68259元；2010年4月为-14146元，累计数为-82405元；2010年5月为5898元，累计数为-76546元；2010年6月为1162.7元，累计数为-75383.3元；2010年7月为-2652.5元，累计数为-78035.8元；2010年8月为-17505元，累计数为-95540.8元；2010年9月为10260元，累计数为-85280.8元。上诉人胡友情提供的2009年、2010年会计报表上显示腾达大酒店总体上呈亏损状态，无证据证明腾达酒店每月利润收入为50000元。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，对于其诉请800000的预期经营利润损失不予支持。
综上，一审认定基本清楚，但适用法律错误。据此，依照《中华人民共和国合同法》六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第十一条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，判决如下：
一、维持贵州省关岭布依族苗族自治县人民法院（2013）关民初字第151号民事判决第一项；
二、撤销贵州省关岭布依族苗族自治县人民法院（2013）关民初字第151号民事判决第二项；
三、加判：被上诉人杨桓于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人胡友情装修损失250000元；
四、驳回上诉人胡友情其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23600元，上诉人胡友情承担4720元；被上诉人承担18880元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 虹
审 判 员 辜贤莉
代理审判员 黄光美
二〇一四年六月十三日
书 记 员 黎福伟