广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）茂中法民四终字第140号
上诉人（原审被告）大参林医药集团股份有限公司。
法定代表人柯云峰。
诉讼代理人蔡国远。
上诉人（原审被告）茂名大参林连锁药店有限公司。
法定代表人柯金龙。
上述两上诉人共同诉讼代理人程杰，广东文业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）茂名市茂南区河东街双山社区居民委员会。
负责人周瑞新。
诉讼代理人谢锡祥，广东海法律师事务所律师。
诉讼代理人邹庆技，广东海法律师事务所实习律师。
上诉人大参林医药集团股份有限公司（以下简称大参林公司）、茂名大参林连锁药店有限公司（以下简称大参林茂名公司）与被上诉人茂名市茂南区河东街双山社区居民委员会（以下简称双山居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服茂名市茂南区人民法院（2014）茂南法民三初字第61号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明：2001年11月20日，双山居委会与大参林公司签订《联营协议》一份，约定：双山居委会将位于茂名市人民南路与计星路交叉处的双山综合楼（即茂名市人民南路90号）南1-2号一层（面积为74平方米）的场地出租给大参林公司经营，期限为2002年1月1日至2013年12月30日；大参林公司每月上缴管理费3700元给双山居委会，即每年上缴管理费44400元，每年度一次交清，先交款后用屋；合同期满后，双山居委会如继续联营合作，在同等条件下，大参林公司有优先租用权，如不合作，大参林公司将属于自己的物资及使用设备搬出，搞好卫生后将房屋归还给双山居委会。2005年4月29日，大参林茂名公司成立。大参林公司将上述涉案房屋给大参林茂名公司使用。联营协议期限届满后，双方未就续约达成一致意见，大参林公司、大参林茂名公司仍继续占用房屋，亦未向双山居委会支付相应租金。双山居委会多次要求大参林公司、大参林茂名公司搬离并交清租金，致成纠纷，双山居委会诉至法院，提出诉讼请求：1、判决大参林公司、大参林茂名公司立即返还位于茂名市人民南路与计星路交叉处的双山综合楼南1-2号一层房屋74平方米（实际面积为82平方米）给双山居委会；2、判决大参林公司、大参林茂名公司支付房屋占用费［房屋占用费按现出租价每月400元／平方米计算，82平方米（实际租用面积）的房屋占用费2014年1月为32800元，实际房屋占用费计至大参林公司、大参林茂名公司返还房屋时止］；3、本案诉讼费用由大参林公司、大参林茂名公司负担。
原审法院认为，本案双山居委会与大参林公司签订的联营协议实为房屋租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双山居委会与大参林公司签订联营协议，将涉案房屋出租给大参林公司使用，大参林公司又将涉案房屋给大参林茂名公司使用，并支付了租金，双方之间已形成房屋租赁合同关系。大参林公司、大参林茂名公司作为本案的主体适格。现合同期限已届满，且双方未续约，双山居委会要求大参林公司、大参林茂名公司交回涉案房屋，符合法律规定，予以支持。在大参林公司、大参林茂名公司未提供证据证明双山居委会已将涉案房屋另租予第三人的情况下，大参林公司、大参林茂名公司主张其享有优先承租权，缺乏事实及法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，因此大参林公司、大参林茂名公司作为承租人理应及时迁出，并将房屋交还给双山居委会。根据《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，自2013年12月31日起，大参林公司、大参林茂名公司仍使用双山居委会的房屋，应当支付房屋占有使用费。双山居委会请求大参林公司、大参林茂名公司从2014年1月1日起至实际返还房屋时止的房屋占有使用费，应予支持。但双山居委会主张房屋占用费按32800元／月计算，于法无据，不予支持。该房屋占有使用费的具体数额按照原合同约定的租金3700元／月计付为宜。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告大参林医药集团股份有限公司、茂名大参林连锁药店有限公司于本判决生效之日起十日内将位于茂名市人民南路与计星路交叉处的双山综合楼（即茂名市人民南路90号）南1-2号一层（面积为74平方米）的房屋返还给原告茂名市茂南区河东街双山社区居民委员会。二、被告大参林医药集团股份有限公司、茂名大参林连锁药店有限公司于本判决生效之日起十日内支付自2014年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（按月租金3700元计算）给原告茂名市茂南区河东街双山社区居民委员会。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费310元（原告双山居委会已预付），由被告大参林医药集团股份有限公司、茂名大参林连锁药店有限公司负担。
上诉人大参林公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审程序违法。（一）一审法院未依法送达起诉状副本、应诉通知书等有关应诉的诉讼文书给上诉人。本案在一审诉讼的整个过程中，一审法院从未依法向上诉人送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、诉讼须知等有关应诉的诉讼文书，剥夺了上诉人的有关诉讼权利，特别是上诉人根本就不知道法院指定的举证期何时届满，直接导致上诉人向一审法院提出反诉时，法官以上诉人未在举证期限届满前提出而不予受理上诉人的反诉，实则是非法剥夺了上诉人的反诉权及其他应有的知情权等。上诉人在一审时提出管辖权异议并不代表一审法院已依法送达有关应诉的诉讼文书给上诉人。上诉人在一审时提出管辖权异议是通过从大参林茂名公司的非正式的口头告知双山居委会起诉上诉人，上诉人才提出管辖权异议的，但何时举证期限届满，如何举证，何时可提出反诉等，有关诉讼权利义务一概不知。一审法院无疑是剥夺了上诉人的有关诉讼权利，对上诉人是不公平的，是违反诉讼程序法的。（二）双山居委会并未列出上诉人为被告，一审法院未经任何变更被告的程序，直接列上诉人为被告的程序违法。原告在诉状中列“广东大参林连锁药店有限公司”为被告，该公司的住所地、法定代表人等均与上诉人不符，一审法院在得知“广东大参林连锁药店有限公司”已不存在的情况下，未通知双山居委会变更被告，就直接在判决书列上诉人为被告明显是程序违法。二、一审对双山居委会造成上诉人的经济损失未作任何认定，是错误的。双山居委会从2011年到时2012年期间，对涉讼房屋进行长时间的围闭施工、对二楼进行装修时，都直接导致上诉人无法进行正常经营造成上诉人的经营损失及其他直接经济损失52680元，一审法院对此不作任何的审查认定，明显是错误的。三、一审法院未认定上诉人对涉讼房屋具有优先承租权，是错误的。上诉人与双山居委会签订的合同约定，租赁期满后，在同等条件下，乙方有优先租用权。据上诉人了解，双山居委会早已与他人签订了租赁合同，将涉讼房屋租给他人使用，上诉人只是基于客观原因无法向法院提供该租赁合同，一审法院应将该举证责任交给双山居委会承担，不能让上诉人承担举证责任。一审法院应认定上诉人对涉讼房屋享有优先承租权。令人遗憾的是一审法院未予认定，是错误的。综上所述，提出上诉请求：1、撤销茂名市茂南区人民法院作出的（2014）茂南法民三初字第61号民事判决，并驳回双山居委会的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由双山居委会承担。
被上诉人双山居委会答辩称：一、大参林公司上诉称“一审法院未依法送达起诉状副本、应诉通知书等有关应诉的诉讼文书给上诉人，剥夺了上诉人的有关诉讼权利……”明显缺乏事实依据，且与事实不符。本案中，一审法院已依法送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书等有关诉讼文书给大参林公司，并且大参林公司相关人员签收的回执为凭。而大参林公司在收到一审法院送达相关诉讼文书后，即就本案提出管辖权异议。显而易见，一审法院在程序上并不违法。二、大参林公司上诉称“原告并未列上诉人为被告，一审法院未经任何变更被告的程序，直接列上诉人为被告的程序违法。”显属错误。本案中，被上诉人在起诉时已将“广东大参林连锁药店有限公司”列为被告，而据大参林公司提供的证据证实，大参林公司是由“广东大参林连锁药店有限公司”变更而来的。显而易见，被上诉人已将大参林公司列为被告，大参林公司上诉称“原告并未列上诉人为被告”显属错误。一审中，大参林公司提出管辖权异议是以大参林医药集团股份有限公司的名义提出，并提供相应证据证实“广东大参林连锁药店有限公司”已变更为“大参林医药集团股份有限公司”。显而易见，大参林公司对答辩人诉“广东大参林连锁药店有限公司”也却是对其提起诉讼是确认的。基于上述可见，一审法院在程序上并不违法。三、大参林公司上诉称“双山居委会从2011年至2012年期间，对涉讼房屋进行长时间围闭施工、对二楼进行装修时，都直接导致上诉人无法进行正常经营，造成上诉人的经营损失及其他直接经营损失52680元，一审法院对此不作任何审查认定，明显是错误的。”明显欠缺事实依据，依法不能成立。首先，大参林公司并不能提供任何证据证明其有损失的存在，所谓的损失52680元是大参林公司自己的猜想，无从证实。其次，大参林公司并不能提供任何证据证明其主张的所谓损失是被上诉人的行为导致的，即其不能证实与被上诉人存在因果关系。最后，退一万步来说，即使大参林公司有损失，也是与本案无关的，本案属于房屋租赁合同纠纷，而大参林公司主张的损失是财产损害赔偿纠纷，两者属不同的法律关系。四、大参林公司上诉称“一审法院未认定上诉人对涉讼房屋具有优先承租权，是错误的。”该说法依法不能成立。本案中，大参林公司主张优先承租权，但其自始至终未能提供任何证据证明被上诉人已将涉案房屋另租予第三人，因此，大参林公司主张享有优先承租权，明显是缺乏事实依据和法律依据，依法不应予支持的。实际上，被上诉人收回房屋是作为办公室使用的，在本案合同期限届满前，被上诉人已多次书面告知大参林公司。显而易见，一审判决不予认定大参林公司对涉案房屋享有优先承租权是正确的。况且，因大参林公司的违约行为，也丧失了优先承租权。综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法。而大参林公司的上诉明显是欠缺事实依据和法律依据，该行为明显是拖延时间，属于恶意诉讼，应依法驳回大参林公司的无理上诉，维持一审判决。
上诉人大参林茂名公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一审认定上诉人是适格被告，是错误的。上诉人是具有独立法人资格的公司，并没有与双山居委会签订过任何合同，双方之间没有任何合同关系，双方之间也就没有任何权利义务关系，根据合同相对性原则，本案是租赁合同纠纷，合同纠纷的权利义务当然只能存在于合同的当事人之间，不可能存在于合同当事人之外的第三人。所以，上诉人是不适格的被告，一审法院认定上诉人为适格被告，显然是错误的。二、一审法院判决上诉人向双山居委会履行义务，是错误的。如上述，上诉人与双山居委会之间没有合同关系，双方之间没有履行合同的权利和义务，上诉人只是受大参林集团公司负责，根据合同相对性原则，上诉人无须对双山居委会履行任何义务。显然，一审法院判决上诉人要向双山居委会履行合同义务明显是错误的。综上，一审法院认定上诉人是适格被告，判决上诉人向被上诉人履行义务都是错误的。请二审法院依上诉人请求予以改判。提出上诉请求：一、撤销茂名市茂南区人民法院作出的（2014）茂南法民三初字第61号民事判决，并驳回双山居委会对上诉人的诉讼请求。二、一、二审诉讼费用全部由双山居委会承担。
被上诉人双山居委会答辩称：一、大参林茂名公司上诉称“上诉人具有独立法人资格的公司，并没有与被上诉人签订过任何合同，双方之间没有任何合同关系，双方之间也没有任何权利义务关系……，一审法院认定上诉人为适合被告，显然是错误的”。该说法明显是不能成立的。民事诉讼中，被告作为一方当事人，应当符合三个条件：1、具有民事诉讼权利能力和民事诉讼行为能力。2、与原告之间发生了民事权利义务的争议或被告侵害了原告的民事权益，即原被告之间存在一定的民事法律关系。3、原告对被告具有可诉性。本案中，大参林公司（原广东大参林连锁药店有限公司）将承租的房屋交付大参林茂名公司经营使用，权利义务也由大参林茂名公司履行，而自大参林茂名公司实际经营使用后，租金均是大参林茂名公司向被上诉人缴纳的。很明显，大参林茂名公司与诉争房屋存在直接的关联关系，其是以实际使用该房屋的形式进行占用。大参林茂名公司是依法成立的具有法人资格的公司，其在上诉状中对此予以承认，大参林茂名公司已符合作为被告的第一个条件。而大参林茂名公司在2005年已对房屋进行经营使用，但合同期限届满后，大参林茂名公司并没有依约将房屋交还给答辩人，并继续占有使用，其行为已侵害了被上诉人的合法权益，该行为符合作为被告的第二个条件。本案为租赁合同纠纷，被上诉人请求大参林茂名公司返还房屋以及支付超期使用房屋的费用，明显具有可诉性，符合作为被告的第三个条件。基于上述，大参林茂名公司已是租赁房屋的实际使用人，被上诉人不论是基于债权的请求还是基于物权的请求，都应当将大参林茂名公司列为被告。因此，大参林茂名公司作被告的诉讼主体是适格的。二、大参林茂名公司上诉称“双方之间没有合同关系，双方之间没有履行合同的权利和义务，一审法院判决上诉人向被上诉人履行合同义务明显是错误的。”该说法依法不能成立。如上述，大参林茂名公司自2005年开始使用了租赁的房屋，一直向答辩人支付租金直至合同期限届满，大参林茂名公司已是租赁房屋的实际使用人，与答辩人之间已形成房屋租赁合同关系。因此，一审法院判决大参林茂名公司向答辩人履行合同义务是正确的。综上所述，《一审判决》认定事实证据充分，适用法律正确无误，大参林茂名公司提出的上诉理由与事实不符，于法无据，请二审法院依法驳回其上诉，维持原判。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：原审诉讼程序的问题；大参林公司在本案中损失的问题；涉案房屋优先承租权的问题；大参林茂名公司的诉讼主体问题，大参林茂名公司是否应返还涉案房屋及支付占用租金的问题。
一、关于原审诉讼程序的问题。（一）大参林公司上诉主张原审法院未将应诉诉讼文书向其送达，原审诉讼程序违法。经查，原审法院派出相关人员向大参林公司、大参林茂名公司送达应诉诉讼文书并拍下送达现场照片，而且相关人员也签收了原审法院的应诉诉讼文书，大参林公司收到法院的应诉诉讼文书后于2014年2月8日向原审法院提出管辖权异议。因此，大参林公司上诉称其没有收到原审法院的应诉诉讼文书与事实不符，本院不予采信。（二）大参林公司上诉主张双山居委会未变更被告，直接列大参林公司为被告违反法定程序。经查，双山居委会原列广东大参林连锁药店有限公司为被告，从工商管理部门登记资料反映，广东大参林连锁药店有限公司的企业名称变更为大参林公司，广东大参林连锁药店有限公司与大参林公司实为同一法人主体。因此，原审法院直接以大参林公司的为被告符合法律规定，大参林公司该上诉主张，理由不成立，本院不予采纳。
二、关于大参林公司在本案中损失的问题。大参林公司上诉主张双山居委会对涉案租赁房屋进行施工、装修，导致大参林公司无法正常经营，造成大参林公司经济损失52680元，双山居委会应赔偿52680元给大参林公司。经查，大参林公司主张双山居委会对涉案租赁房屋进行施工、装修，但大参林公司并没有提供充分证据加以证明。而大参林公司在一审提供的《损失清单》是大参林茂名公司自行制作，双山居委会不认可该《损失清单》，本院对该《损失清单》，不予采信。因此，大参林公司该上诉主张，证据不充分，本院不予支持。
三、关于涉案房屋优先承租权的问题。大参林公司上诉主张双山居委会将涉案房屋出租给他人使用，大参林公司具有优先承租权。经查，虽然涉案租赁合同已到期，但大参林公司不同意搬离涉案房屋，至今其还在使用涉案房屋，大参林公司亦未能提供证据证明双山居委会已将涉案房屋出租给他人。因此，大参林该上诉主张，理由不充分，本院不予支持。
四、关于大参林茂名公司的诉讼主体是否适格及大参林茂名公司是否应返还涉案房屋及支付占用租金的问题。大参林茂名公司上诉主张其不是涉案租赁合同的主体，大参林茂名公司作为被告不正确，大参林茂名公司无需向双山居委会履行任何义务。经查，根据一、二审庭审笔录反映，大参林公司承租双山居委会的涉案房屋后将该房屋交给大参林茂名公司使用，实际上大参林公司、大参林茂名公司对涉案房屋进行共同管理和使用，大参林公司、大参林茂名公司也将该情况告知双山居委会，双山居委会也同意大参林公司、大参林茂名公司共同对涉案房屋进行管理和使用。因此，双方当事人之间形成新的房屋租赁合同关系，大参林茂名公司作为本案被告的诉讼主体合法。现涉案租赁合同期限已届满，双方当事人未能达成续约方案，大参林公司、大参林茂名公司有返还涉案房屋并支付占用费给双山居委会的义务。因此，大参林茂名公司该上诉主张，理据不充分，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1240元，由上诉人大参林公司、大参林茂名公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈朝通
代理审判员 陈春何
代理审判员 杨春辉
二〇一四年十月十五日
书 记 员 梁 哲
速 录 员 陈 颖