河南省虞城县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虞民初字第1781号
原告孙培，男，1987年出生。
委托代理人张书利，河南木兰律师事务所律师。
被告李建民，男，1973年出生。
委托代理人康联生，虞城县第二法律服务所法律工作者。
第三人李红英，女，1970年出生。
第三人张红伟，男，1976年出生。
原告孙培与被告李建民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月21日立案受理后，依法组成合议庭，向原、被告分别送达了受理案件通知书、应诉通知书、举证通知书、当事人权利义务告知书等相关诉讼法律文书；根据被告李建民的申请本院通知李红英、张红伟作为第三人参加诉讼。本案于2015年9月4日在本院公开开庭进行审理，原告孙培及委托代理人张书利、被告李建民及委托代理人康联生到庭参加了诉讼，第三人李红英、张红伟经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙培诉称，2013年11月11日原告与被告签订两份合同，一份房屋租赁合同，一份店面转让合同。房屋租赁合同约定被告将位于虞城县嵩山路东段南侧的四层门面房出租给原告，租赁期限从2013年11月11日到2019年7月1日，每年房租22万元；转让合同约定被告将上述店面（转让时称“源丰火锅时代”）转让给原告，收取原告转让费15万元。原告对上述店面进行了装修，花费48万元，原告交给被告两年的房租44万元，而实际经营一年零五个半月。合同履行到2015年4月底时原告接到房东通知要求收回房屋，经了解房东李红英与被告根本没有签订合同，被告是从张红伟手中转租的房子，根本没有转让权和转租权。由于原、被告双方合同不到期，房东已将房屋收回，致使原告无法经营，被告的行为给原告造成了巨额损失，经协商未成，为此提起诉讼，请求判决被告赔偿损失50万元（包括转让款、房租、装修费等）。
被告李建民辩称，1、被告没有违约，不应当承担违约与赔偿责任。本案的实际情况是，2011年李红英与张红伟签订房屋租赁合同，约定租赁期限为2011年4月15日至2016年4月15日，第五年及以后的租金协商后予以增加。后张红伟将房屋转租给被告，被告于2013年与孙培签订租赁合同又将房屋转租给孙培，约定租赁期限为2013年11月11日至2019年7月1日，并约定租金每年可根据周边市场情况进行调整涨价。2015年房东李红英要求增加租金，而孙培、蒋兆兆同意增加又没有履行，是因为生意不好准备转让房屋，说明李红英收回房屋的原因是孙培、蒋兆兆没有涨房租，被告没有过错。2、被告将房屋转让给孙培、蒋兆兆是合法有效的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，张红伟将房屋转让给被告，被告转让给孙培、蒋兆兆，李红英均知情且至今没有提出异议，因此被告与孙培的租赁合同是合法有效的。3、孙培的装修费被告不应赔偿。根据上述司法解释第十一条、十三条的规定，孙培没有证据证明其装修是经被告同意的，其装修发生的费用应自行承担。即使是经被告同意，因孙培没有根据合同约定增加租金导致李红英收回房屋，也是孙培违约造成的。4、被告不应返还孙培转让费。签订的《转让合同》约定被告将房屋中桌椅板凳、厨房用品、空调等以及被告装修的物品一次性转让给孙培，实际是一种买卖合同，转让费就是货款，该买卖合同独立于租赁合同，孙培收到物品后再要求返还转让费没有依据。5、自签订合同后，仅收到被告一年的租赁费用。6、本案被告与孙培的租赁合同并未解除，孙培要求被告赔偿损失没有法律依据，应依法驳回其诉讼请求。
第三人李红英述称，房屋原出租给张红伟，后经张红伟介绍由李建民支付房租。今年向李建民收房租的时候才知道李建民将房屋转租给了孙培，致使无法收到房租，只好把房屋收回，由于是李建民和孙培的纠纷至今无法出租房屋，申请解除出租房屋合同。
第三人张红伟述称，1、张红伟与李建民并非合伙租赁李红英房屋，实际是张红伟自己于2011年租的李红英房屋，而后转租给李建民。2、张红伟转租给李建民符合法律规定，转租时是经房东李红英同意的，张红伟也没有与李建民签订转租协议，当时李红英在场，李建民当时将房租钱转到李红英名下。3、对于李建民与孙培之间的转租情况张红伟一概不知。对于他们的案件与张红伟没有任何的法律关系，也不应承担任何的法律责任。
根据原、被告双方的诉辩及第三人的陈述意见，本院归纳本案的争议焦点是：原告要求被告赔偿损失50万元是否有法律依据。
原告孙培为证明其主张，向本院提交以下证据材料：1、原告孙培身份证复印件；2、原告与被告李建民签订的房屋租赁合同及李建民收到的第二年租金收条；证明合同的签订时间为2013年11月11日，期限为2013年11月11日到2019年7月1日，年租金为22万元，合同第四条约定被告对上述房屋租赁前所拥有的使用权真实性负责，若存在虚假不实情况视为违约，同时第七条约定在合同履行期限内任何一方违反本合同约定，视为违约，违约方应按房屋利用的总投资额和合同未到期承租金额的全额支付违约金，并赔偿对方因违约而造成的实际经济损失，原告已将房租交到2015年11月份。被告与原告签订的合同租赁期限超过了张红伟与房东签订的租赁期限，提供了虚假情况证明违约，违约金赔偿额的计算方法是承租方的总投资额加未到期的承租金额，即装修费48万元加未到期应退还的房租五个月另11天，应退还房租98388元。3、原、被告双方签订的转让合同及转让费汇款单；证明：被告收取原告转让金15万元，根据合同第二条约定，被告没有告知原告承租房屋的真实信息应视为违约，应赔偿损失，该损失计算方法为转让费15万元除以合同期限即5年另8个月，再扣除实际履行的部分，剩余的转让费105000元应当退还。4、原告与壹品设计装饰有限公司签订的施工合同及该公司装修费收据；证明原告装修店面花费装修费48万元，合同期限5年另8个月，每月平均装修费为8000元，原告实际使用18个月，摊装修费为144000元，未履行部分摊装修费336000元应当退还。5、房东李红英与张红伟签订的房屋租赁合同；证明：第一、李红英将房子租赁给张红伟，张红伟又将房子转租给被告，但转租并没有经过房东同意，被告与房东没有签订任何形式的租赁合同。第二、该房屋租赁到期时间是2016年4月15日，而被告与原告签订的租赁合同到期时间为2019年7月1日，远远超过了张红伟的承租期限。6、房东李红英收条一张；证明李红英因张红伟没有交房租而将房子收回的事实，同时证明原告将房租交给了被告，而且交到2015年的11月11日，但被告并没有将房租交给房东，造成房东收回房子的原因在被告，被告应承担赔偿责任。7、证言二份及银行明细对账单二份（庭后提交），证明签订合同当天被告收到原告房屋租金20万元。综上，被告应退还房租98388元、应退还转让费105000元、应赔偿装修费336000元。
被告李建民对原告提交的证据质证意见是，对证据1、2的真实性无异议，对证明目的有异议，被告并未违反合同约定。从签订合同至今被告仅收到一年的房租；原、被告之间的租赁期限与张红伟和李红英之间的租赁期限不一致，不能得出被告违约的结论；原、被告之间的合同虽然有“装饰”二字，但不能证明被告同意原告进行装修，如果原告对店面进行装修须经被告同意的前提下进行。对证据3的真实性无异议，其中有15万元是转让费，被告收到原告15万元现金后，该店面内的空调、桌椅板凳等所有物品的所有权转移给原告，双方之间名为转让合同实际上是物品买卖合同，上述物品是被告从张红伟处以40万元价格购买，汇款单中其中的2万元是原告与被告租赁合同的订金，具有预付款的性质，但并非原告所述是租金。对证据4有异议，因原告装修并未告知被告，其是否装修、如何装修、及装修费用被告并不了解。对证据5的真实性无异议，对证明目的有异议，原、被告之间的租赁期限与张红伟和李红英之间的租赁期限不一致并不能证明被告违约，也不能证明转租未经李红英同意。对证据6的真实性无异议，对证明目的有异议，认为李红英收回房屋是原告和李红英协商的结果，被告并不知情。另外，李红英早已知道被告将房屋转租给原告，根据司法解释规定应当视为李红英同意被告转租房屋，同时原告和李红英自愿协商一致后，由原告自愿将房屋交还李红英，房屋是可以继续租赁使用的，因原告自愿不再使用该房屋，而非因被告违约导致原告无法使用房屋，原告的损失应该自行承担。对证据7有异议，认为不属实，不同意质证。
被告李建民向本院提交的证据材料是，第一组：录音光盘两份，录音整理材料三份，李建民与李红英、李建民与蒋兆兆的中国电信通话详单一份；证明：1、李建民和房东李红英录音显示，李红英知道张红伟转让给李建民、李建民又转让给孙培、蒋兆兆（系孙培的合伙人）。2、因李红英要求涨房租，孙培、蒋兆兆同意涨房租后但没有支付，导致李红英收回房屋的原因在孙培、蒋兆兆，其损失应自行承担。3、在2015年5月6日以前孙培、蒋兆兆就已经不再干生意，而在饭店门前张贴房屋转让的事实，李红英收回房屋的直接原因是孙培、蒋兆兆认为涨10万元的房租太多，不想支付。4、以上录音证明，李红英一直从李建民处收取房租，知道张红伟转让给李建民、李建民又转让给孙培、蒋兆兆，根据司法解释的规定，李建民转让房屋的合同不存在无效。第二组，现场照片一组，证明在2015年5月份孙培、蒋兆兆不再干生意，准备将房屋转让，其先同意涨房租后又不同意涨房租的原因就是不想干生意了，导致收回房屋的责任不在李建民，而在孙培、蒋兆兆和李红英，李建民没有过错不应赔偿损失。第三组：李红英与张红伟签订的租赁合同一份，李建民与孙培签订的租赁合同一份；证明：1、李红英与张红伟的租赁合同约定的期限为2011年4月15日至2016年4月15日，第五年及以后的租金可以通过协商后予以增加。2、李建民与孙培的租赁合同约定的租赁期限为2013年11月11日至2019年7月1日，并且约定租金每年可以根据周边市场情况进行调整涨价。3、2015年李红英要求增加租金，而孙培、蒋兆兆同意增加后又没有履行，没有履行的原因是孙培、蒋兆兆生意不好准备转让房屋，说明李红英收回房屋的原因是孙培、蒋兆兆没有给涨房租，李建民没有过错，没有违反合同约定，不应当承担违约与赔偿责任。
原告孙培对被告所举证据质证意见是，对第一组证据的真实性有异议，理由是：本案涉及的房屋转让合同和租赁合同的主题均为孙培，与蒋兆兆无关，蒋兆兆也非孙培的合伙人，对蒋兆兆的录音是证言性质，蒋兆兆未到庭，录音不能作为证据使用；李建民和房东李红英录音，因李红英也未到庭，无法核实其真实性，也不能作为定案的依据；李红英对孙培租赁该房屋不予认可，不存在要求孙培涨房租这一事实，而且孙培交的房租也不到期，不存在谈涨房租的问题；即便李红英认可李建民转租的事实，但没有证据证明李红英同意李建民将房屋转租给孙培，而且孙培已将房租交给李建民，交到2015年11月11日，但李红英已于2015年5月份将房屋收回，说明李建民没有将房租交给房东，房屋被收回的原因在被告。对第二组证据照片有异议，不显示拍摄时间，不能证明争议的焦点问题。对第三组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，李红英从未找孙培要求增加租金，李红英不承认孙培有权转租，所以，被告说李红英收回房屋的原因是要求涨房租与事实不符，因为孙培已将房租交给了李建民。
第三人李红英、张红伟没有向本院提交证据材料，对原、被告提交的上述证据材料因庭审未到庭没有质证，视为放弃质证的权利。
本院对原、被告提交的证据进行审查后认为，对原告提交的证据1、2、3、5、6因被告对证据的真实性无异议，本院予以采信。对原告证据4，能够证明原告对租赁房屋进行装修的事实，予以采信。对原告证据7，两位证人未出庭作证，没有接受当事人的质询，对该两份证言不予采信；对原告庭后提交的银行对账单予以采信。
对被告提交的第一组证据，与蒋兆兆的录音不能证明蒋兆兆与孙培是合伙人关系，对该份录音不予采信，李红英的录音结合李红英书面陈述，可以证明房东李红英是一直从李建民处收取房租，对该份录音予以采信。对被告第二组证据，照片达不到其证明目的，不予采信。对被告第三组证据，原告对其真实性无异议，能够证明本案的事实，予以采信。
依据上述有效证据，结合当事人的陈述、举证及诉辩意见，本院确认以下案件事实：2011年3月15日，第三人李红英与第三人张红伟签订房屋租赁合同一份，约定李红英将位于虞城县嵩山路南侧一至四层商铺租赁给张红伟经营使用，租赁期限自2011年4月15日至2016年4月15日，第一至四年的租金每年按16万元，第五年租金双方协商调整，调整后进行支付。张红伟装修“源丰火锅时代”经营至2013年4月份，经李红英同意，张红伟将上述房屋转租给李建民，由李建民向房东李红英支付租金，但没有签订新的租赁合同。2013年11月11日，李建民与孙培签订房屋租赁合同一份及转让合同一份，房屋租赁合同约定李建民将上述房屋出租给孙培，租赁期限从2013年11月11日到2019年7月1日，每年房租22万元。转让合同约定李建民将上述店面转让给孙培，转让费为15万元。孙培对上述房屋进行了装修，将店面改名“刘一锅”（火锅店），被告李建民向第三人李红英支付两年租金32万元。2015年5月30日，因被告李建民没有向李红英支付租赁费，李红英收回房屋，致使原告孙培无法经营，孙培为此提起诉讼。
本院认为，1、关于合同效力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。李建民承租本案的房屋并经出租人李红英同意，由李建民向李红英直接支付租金，虽没有签订租赁合同，但双方在原合同的基础上已经形成新的租赁关系，该租赁关系合法有效，双方应按原合同继续履行。李建民与孙培再次签订租赁合同将房屋转租给孙培，转租时没有经过李红英的认可，但孙培自装修进行经营达一年零五个月之久，李红英居住在虞城县城关镇新建路北段，原告孙培装修后的“刘一锅”火锅店位于虞城县嵩山路，距离李红英居住地并不远，李红英应当知道李建民转租房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第十六条的规定，李红英在六个月内没有提出异议，应当认定李建民的转租行为有效。由于李建民与孙培之间的合同约定的租赁期限超过了原李红英与张红伟签订的合同剩余租赁期限，根据《解释》第十五条的规定，超过租赁期限部分的约定无效，对此李建民和孙培均有责任。李红英在2015年5月份没有收到租金，有权解除合同。
2、关于转让费。孙培与李建民签订的《转让合同》约定，转让的店面除去房东的立式空调、剩余东西全部归孙培所有，包括房屋中桌椅板凳、厨房用品等以及原装修的物品一次性转让给孙培，双方签订的转让合同而实际上是一种买卖关系，该买卖关系独立于租赁合同，买卖的标的物已经交付，原告孙培要求返还转让费没有法律依据，本院不予支持。
3、关于租赁费。李建民承租房屋后向房东李红英支付二年的租金，即从2013年4月份至2015年4月份的租金已交清。李建民与孙培的合同约定的租赁期限从2013年11月11日至2019年7月1日，根据先交房租后用房屋的日常惯例，原告先交了第一年的房租后开始进行装修，并于2014年10月30日交了第二年的房租，原告的房租交到2015年11月11日。原告实际使用房屋的时间是一年零六个月加19天，从2013年11月11日至2015年5日30日第三人李红英收回房屋，原、被告之间的房屋转租合同实际上已经解除，从2015年5月31日至2015年11月11日为五个月零11天，该期间的房屋租赁费98388元（22万元÷360天×161天）李建民应当退还原告孙培。
4、关于装修费。根据《解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。孙培与李建民签订合同后将“源丰火锅时代”店面改为“刘一锅”火锅店并进行了装修，由于没有证据证明经李建民和房东李红英同意，其装修产生的费用应由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十五条、第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告李建民于本判决生效之日起5日内退还原告孙培房屋租金98388元。
二、驳回原告孙培其他诉讼请求。
案件受理费8800元，保全费2020元，合计10820元由原告孙培负担6520元，由被告李建民负担4300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
上诉人应从递交上诉状之日起7日内向河南省商丘市中级人民法院交纳上诉费8800元。户名：商丘市财政局；账号：800001607911011；开户行：中原银行商丘慧商支行；汇款用途：上诉费。并将交费凭证提交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审判长 田仲秋
审判员 梁培勤
陪审员 何文学
二〇一五年十月三十日
书记员 梁大红