上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第1705号
原告（反诉被告）万淇君。
原告（反诉被告）蒋晓燕。
被告（反诉原告）郑斌。
委托代理人傅天华，上海市欣尚律师事务所律师。
委托代理人汪俊，上海市欣尚律师事务所律师。
原告（反诉被告）万淇君、蒋晓燕与被告（反诉原告）郑斌房屋买卖合同纠纷一案，本院本院受理后，依法由审判员陶芳独任审判，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）万淇君、蒋晓燕与被告（反诉原告）郑斌及其委托代理人傅天华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
万淇君、蒋晓燕诉称，2014年3月25日与被告签订合同，购买位于宝山区沪太支路XXX弄XXX号XXX室房屋，总价款为190万元。签订合同当时，被告提供了其户口簿复印件并告知户口不在系争房屋内，故原告未对户口问题进一步核实。2014年8月25日，双方共同至房地产交易中心办理过户手续。9月26日，实际取得了房屋。但在办理煤气过户手续过程中，发现系争房屋内仍有被告的上家孙强及其家人共计四人的户口。故原告起诉要求被告承担逾期迁户口的违约金，以190万元的日万分之五计算，自2014年10月16日起至实际迁出日止。
郑斌反诉并辩称，关于与原告就系争房屋签订房地产买卖合同无异议，双方在2014年8月25日办理了过户手续，房屋也实际交付给原告。系争房屋是由被告向案外人孙强购买，双方在签订合同时也就户口迁出作出过约定，然孙强至今未能履行迁户口的义务。被告认为，户口属于行政管辖范畴，被告无权利强行迁出案外人的户口；中介在拟定合同时加重了被告的义务，被告对此不予认可，故被告不同意承担违约责任，应由孙强承担。同时，双方在买卖合同中约定，原告应于合同签订后五日内即2014年4月1日前自行办理贷款手续，然原告拖延至同年8月，被告直至9月25日才收到银行汇入的贷款，原告迟延申请贷款的行为构成违约，被告据此反诉要求原告以30万元为本金，按日万分之五计算，向被告支付自2014年4月2日起至2014年8月1日止的逾期付款违约金。
万淇君、蒋晓燕针对反诉辩称，原告申请公积金贷款40万元的形式支付部分房款，由于原告工作单位的调动，故2014年4月份无法满足申请条件，故原告至2014年7月开始申请公积金贷款，对此被告是明知的。双方也变更了过户日期，同意于2014年8月25日办理房地产权利转让手续。贷款也是在房地产权利转让后，银行审核通过才发放的。据此，原告未违反合同约定，不构成迟延付款，故要求驳回反诉请求。
经审理查明，2014年3月25日，郑斌（甲方）与万淇君、蒋晓燕（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲方将位于宝山区沪太支路XXX弄XXX号XXX室房屋、建筑面积83.7平方米出售给乙方，房地产转让价款为190万元。甲乙双方同意于2014年8月10日前，甲方腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。第六条约定，双方在8月10日前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定，乙方未按照本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款的日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。补充条款一中约定，甲方承诺自该房地产权利转移（送件取得收件收据）之日起的50日内，向房屋所在公安派出所机构办理产权人户口（若有）的迁出手续，若在前述期限内，产权人户口（若有）未能迁出的，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的日万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口（若有）迁出时止。附件三为付款协议，其中约定，甲方同意乙方通过向银行申请30万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后五日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关材料，办理一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需）。若乙方贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于第六条所述送件当日将其补足并支付给甲方。待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且甲方名义的抵押登记已注销后五日内，甲乙双方亲自至上海市宝山区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），同时乙方支付甲方房款20万元。待上海市宝山区房地产交易中心出具以乙方为产权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后十个工作日内，乙方应支付给甲方第二期房款，该房款由贷款银行代乙方支付。同日，双方签订《补充协议》，约定，甲乙双方确认，在房地产买卖合同成交价190万元基础上，乙方另行支付甲方40万元作为购买该房地产的装修补偿，如此构成乙方购买该房地产成交价230万元。乙方应在双方签订买卖合同当日将装修补偿款40万元支付给甲方。待签订上海市房地产买卖合同时，将该合同的第二条约定的转让价190万元为双方买卖该房地产的名义成交价。
另查明，2014年9月12日，万淇君、蒋晓燕经核准登记为系争房屋的房地产权利人，两人对该房屋为共同共有。同年9月底，郑斌将系争房屋向万淇君、蒋晓燕交付。
再查明，系争房屋内现仍有案外人孙强、孙新元、孙梓涵、陈洪梅四人的户口登记在册。
以上事实，有万淇君、蒋晓燕提供的上海市房地产买卖合同、补充协议、房地产权证、及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
审理中，万淇君、蒋晓燕认可系争房屋的买卖总价为230万元，并表示其中110万元于双方签订房地产买卖合同之前已付，签订合同当日又付40万元，4月6日支付30万元，9月25日由贷款银行支付40万元，交房当日支付了10万元。郑斌对上述付款过程无异议，郑斌同时提供如下证据材料：1、（2013）沪宝证字第10062号《公证书》，证明系争房屋的原权利人孙强委托戴熠全权办理系争房屋的出售事宜；2、《上海市房地产买卖合同》，证明郑斌于2014年1月6日与孙强签订合同，以总价190万元受让了系争房屋，在合同中双方约定孙强承诺在过户当日一周内将房屋内的户口迁出，否则作违约处理。郑斌还表示，合同中约定过户日期是2014年8月10日，但实际履行过程中，由于原告需要办理贷款，故该日双方未能至交易中心申请过户，嗣后，中介通知双方于2014年8月25日办理房地产权利转移手续，故该日与万淇君、蒋晓燕共同至交易中心进行了申请。万淇君、蒋晓燕对此表示，郑斌关于贷款过程是清楚并认可的，在过户当日，双方在交易中心备案的买卖合同中的过户日期修改为2014年8月25日，在交易中心工作人员反复询问后双方进行更改的；郑斌表示，当日的确可能变更了过户日期，是应中介人员或者交易中心的人员要求写的。
本院认为，郑斌与万淇君、蒋晓燕就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应恪守。根据合同约定，郑斌承诺自该房地产权利转移（送件取得收件收据）之日起的50日内，向房屋所在公安派出所机构办理产权人户口（若有）的迁出手续，若在前述期限内，产权人户口（若有）未能迁出的，则每逾期一日，郑斌应当按照该房地产转让价款的日万分之五向万淇君、蒋晓燕支付赔偿金，直至原有户口（若有）迁出时止。该条款系关于户口迁移的条件以及未能迁移时作为出售方应承担的违约责任，该约定明确、清晰。根据查明的事实，系争房屋内至今仍有案外人孙强等四人的户口登记，故万淇君、蒋晓燕要求根据合同约定主张相应违约金的诉讼请求，符合双方合同约定，本院予以准许。郑斌以户口为案外人登记在册、迁移户口属于行政管辖范围为由拒不承担违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。至于违约金的标准，从本案双方当事人履行合同的诚信出发、结合实际损失的考量，本院酌情将违约金标准调整为每日50元。关于反诉请求，争议焦点在于万淇君、蒋晓燕以申请银行贷款形式所支付的40万元是否存在延期以及是否应承担延期付款的违约责任问题。依照双方的买卖合同约定，万淇君、蒋晓燕应于签订合同后五日内向贷款银行申请贷款，若贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则应于双方约定的送件当日将其补足并支付给郑斌。待上海市宝山区房地产交易中心出具以万淇君、蒋晓燕为产权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后十个工作日内，万淇君、蒋晓燕应支付第二期房款，该房款由贷款银行代万淇君、蒋晓燕支付。据此可认定，万淇君、蒋晓燕以贷款方式所支付房款的付款期限分为两种情形，即如若贷款成功，则在双方所约定的期限内办理完过户后，由银行代付，反之，则由万淇君、蒋晓燕在双方过户当日以现金补足。审理中，郑斌就双方将过户日期由2014年8月10日变更为2014年8月25日无异议，而实际履行中，万淇君、蒋晓燕确在该日前通过银行贷款的审批，郑斌也于过户之后收到了银行代为支付的40万元。据此，万淇君、蒋晓燕以贷款形式所支付的房款，并未超过双方约定的付款期限，郑斌要求两人承担逾期付款违约金，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）郑斌于本判决生效之日起十日内，按每日50元计算，向原告（反诉被告）万淇君、蒋晓燕承担自2014年10月16日起至实际迁出户口日止的赔偿金；
二、被告（反诉原告）郑斌要求原告（反诉被告）万淇君、蒋晓燕承担逾期付款违约金的反诉请求，不予支持；
三、原告（反诉被告）万淇君、蒋晓燕的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本案受理费减半收取为256元，反诉案件受理费125元，均由被告（反诉原告）郑斌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陶 芳
二〇一四年十二月十九日
书记员 侯家雯
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。