江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第2641号
上诉人（原审被告）徐恒鑫，男，1959年8月8日生，汉族，无业。
被上诉人（原审原告）黄丽娟，女，1957年12月14日生，汉族，锁金村林化研究所退休职工。
委托代理人路长喜，江苏驰宏律师事务所律师。
上诉人徐恒鑫因与被上诉人黄丽娟房屋租赁合同纠纷一案，上诉人不服南京市秦淮区人民法院作出的（2015）秦民初字第201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月29日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
黄丽娟原审诉称，双方经协商于2005年8月5日签订一份《房屋租赁合同》，约定黄丽娟将本市实辉巷1号101室房屋最东边房屋（以下简称诉争房屋）租赁给徐恒鑫使用，房屋租金1500元／月。根据租赁合同，一方因故要求提出终止合同的，需提前半个月通知对方。自2013年下半年起，黄丽娟因自身原因需要多次向徐恒鑫提出终止租赁关系，收回房屋，但徐恒鑫一直不予理睬并拖欠水电费拒不交纳。2014年11月29日，黄丽娟上门要求徐恒鑫退还房屋，徐恒鑫蛮不讲理，拒绝退还房屋，拒绝派出所调解，还将黄丽娟方一人打伤。综上，徐恒鑫的行为已经严重侵犯了黄丽娟的合法权益，故诉至法院，请求法院判令徐恒鑫：1、交纳拖欠的水电费等费用1694元，并按照国家规定支付自2013年10月1日起至实际支付之日止的滞纳金；2、解除双方之间的合同；3、腾空并返还诉争房屋；4、徐恒鑫承担案件的诉讼费用。
徐恒鑫原审辩称，水电费都是黄丽娟上门按照抄表的数字来收取，2013年黄丽娟想让徐恒鑫走，黄丽娟本人未来抄表，而是让他人上门抄表，徐恒鑫觉得抄表的数字不对，徐恒鑫就要求抄表的人把之前双方确认的抄表数字拿来核对，但是其至今没有拿出来。徐恒鑫之所以会承租诉争房屋，是黄丽娟想开麻将档的时候开不起来，黄丽娟就让徐恒鑫来开，徐恒鑫就提出租赁的时间要长一点，双方约定除非徐恒鑫去世或者诉争房屋拆迁，只要徐恒鑫不少交租金，诉争房屋就一直由徐恒鑫租赁。签合同的时候，徐恒鑫也让黄丽娟提供房屋的合法建筑手续，黄丽娟只出具了一个盖房子的证明。
原审法院经审理查明，黄丽娟承租给徐恒鑫的诉争房屋是甘肃省人民政府驻江苏办事处（以下简称甘肃政府驻江苏办）搭建的临时车棚，甘肃政府驻江苏办于1991年7月27日向秦淮区规划办提出申请，称为解决车辆停放及过夜安全问题，在不影响通道行车的情况下，搭建一临时车棚，今后根据小区规划道路需要，其将遵章办理，自行拆除临时车棚。秦淮区规划办于同年7月29日答复称，该小区建设尚未完工，三部同意，我们没有意见，手续请去街道办理。2010年9月15日，甘肃政府驻江苏办取得诉争房屋建设工程规划许可证。2015年1月10日，甘肃政府驻江苏办向本市秦淮区城建管理监察大队申请诉争房屋延期使用，处理意见为临时建筑同意延期使用。甘肃政府驻江苏办同意由黄丽娟全权处分诉争房屋的一切权利，
2004年4月28日，黄丽娟向甘肃政府驻江苏办提出申请，称：黄丽娟合法购得实辉巷l号101室房屋及其最东头附属车库房，但车库放内存放有甘肃政府驻江苏办的许多物资，因黄丽娟老公公腿残行动不便，黄丽娟想接一起生活，让他住在车库里生活，希望甘肃政府驻江苏办能够尽快取出物资。甘肃政府驻江苏办于次日同意其申请，将车库腾空交给黄丽娟。
2005年8月5日，双方签订《房屋租赁合同》，约定：黄丽娟将诉争房屋出租给徐恒鑫，徐恒鑫放弃购买实辉巷1号101室的权利，只是租用；房租1500元／月，首付两个月，以后六个月一付（徐恒鑫承诺绝不少于季付），续付续租；提前一个月付下期租金：水费按照国家标准收取，电费按电表读数的峰值价格收取；一方因故要求提出终止合同的，需提前半月通知对方。2014年11月29日，因黄丽娟要求徐恒鑫退还诉争房屋，徐恒鑫不退还，双方发生肢体冲突。
关于黄丽娟主张的水电等费用1694元，徐恒鑫认可其未缴纳2013年8月26日至2014年12月9日期间抄表的用水用电量，即用水64吨、用电1025度，但对于黄丽娟提出因黄丽娟家的总表用电量均达到3档基准，故徐恒鑫应按照3档电费标准支付电费的意见，徐恒鑫表示其个人的用水用电量有限，不同意按照3档的水电费标准支付电费。审理过程中，黄丽娟同意徐恒鑫认可的用水用电量。
另查明，关于诉争房屋的使用情况，徐恒鑫陈述以前是开麻将档的，现在不开了，由徐恒鑫居住，租金交至2015年1月5日。
以上事实，有《关于申请搭建临时车棚的报告》、《申请报告》、《车库延期使用的申请》及审批材料、建设工程规划许可证、接处警工作登记表、水电抄表及缴费明细、《房屋租赁合同》、当事人陈述等予以证实。
原审法院认为，黄丽娟将批准延长使用期限的临时建筑出租给徐恒鑫，并签订《房屋租赁合同》，该合同是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同履行。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。案件中，徐恒鑫在2013年即知晓黄丽娟想要收回房屋，但直至2014年11月29日双方因收房发生冲突时徐恒鑫仍未迁出，故黄丽娟有权解除其与徐恒鑫签订的《房屋租赁合同》。合同解除后，尚未履行的，终止履行，徐恒鑫应及时将诉争房屋返还给黄丽娟。徐恒鑫提出其签订合同时与黄丽娟约定，除非诉争房屋拆迁或者徐恒鑫过世，租赁合同一直延续的抗辩意见，但未能提供相应的证据予以证实，黄丽娟亦不认可有该约定，故原审法院对于徐恒鑫的该项抗辩意见不予采信。
关于黄丽娟主张的1694元的水电费，合同约定水费按照国家标准收取，电费按电表读数的峰值价格收取，徐恒鑫应按实支付相应费用。现黄丽娟同意以徐恒鑫认可的用水用电量主张相关费用，即用水64吨，用电1025度，原审法院依法予以确认。对于黄丽娟主张按照三档电费标准计算电费的意见，原审法院认为，黄丽娟是按照阶梯电价计价方式向供电公司缴纳电费，却全部以三档标准向徐恒鑫主张费用缺乏依据，亦有违公平原则，故原审法院不予支持，同理，徐恒鑫要求按照一档电价支付电费原审法院亦不予以支持。故原审法院酌定徐恒鑫应支付电费727．75元（1025度×（0．56＋0．86）元／度÷2］，徐恒鑫还应支付水费198．4元（64吨×3．1元／吨），共计926．15元。关于黄丽娟主张的水电费滞纳金，原审法院认为，黄丽娟在向供水供电部门缴纳相关费用时均未产生滞纳金，双方在合同中亦未约定水电费的交纳时间及滞纳金条款，故原审法院对于黄丽娟要求徐恒鑫支付水电费滞纳金的诉讼请求不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、解除黄丽娟与徐恒鑫于2005年8月5日签订的《房屋租赁合同》。二、徐恒鑫于判决生效之日起三十日内腾空并返还本市秦淮区实辉巷1号101室最东边房屋。三、徐恒鑫于判决生效之日起十日内支付黄丽娟水电费926．15元。四、驳回黄丽娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费290元减半收取为145元，由徐恒鑫负担。
上诉人徐恒鑫不服原审判决，向本院提起上诉称，一审法院认定事实错误。一、上诉人依约缴纳租金，按时交纳水电费，被上诉人以上诉人不交水电费为由提起诉讼要求解除合同，与事实不符；二、上诉人因无其他住所，签订合同时是以长期居住、使用诉争房屋为目的的。事后，上诉人为实现前述目的，又与被上诉人达成口头协议：除非上诉人去世或者诉争房屋拆迁，否则上诉人一直使用该房。综上，上诉人认为一审法院认定事实有误，判决事实缺乏事实和法律依据，故请求二审法院撤销一审判决书中第一项和第二项判决，依法改判被上诉人继续履行《房屋租赁合同》；并判令被上诉人承担一、二审的诉讼费用。
被上诉人黄丽娟答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审与原审查明的事实相同。
本院认为，被上诉人黄丽娟与上诉人徐恒鑫签订《房屋租赁合同》，将讼争房屋出租给上诉人使用，合同内容不违反法律规定，依法应当认定有效。因合同没有明确使用期限，应视为不定期租赁合同，出租人有权随时要求终止合同。被上诉人通过诉讼要求收回出租的房屋，具有法律依据，原审法院支持其诉讼请求，处理结果正确。上诉人徐恒鑫上诉提出不应解除合同且双方曾口头达成长期租赁的协议，没有事实和法律依据，对其上诉理由，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费290元，由上诉人徐恒鑫负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱绚凌
审 判 员 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
二〇一五年六月十日
书 记 员 孙雪松