浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙08民终185号
上诉人（原审被告）：郑水华，男，1976年10月2日出生，汉族，住浙江省江山市。
被上诉人（原审原告）：江山市总工会，住所地：浙江省江山市市区南门路43号。
法定代表人：陈忠喜，党组书记、常务副主席。
委托诉讼代理人：徐建明，浙江万盛律师事务所律师。
原审被告：徐日江，男，1969年3月21日出生，汉族，住浙江省江山市。
委托诉讼代理人：柴小娟，女，1973年2月24日出生，汉族，住浙江省江山市。系徐日江妻子。
原审被告：江山市冠城大酒店有限公司，住所地：浙江省江山市虎山街道南门路43号。
法定代表人：郑水华，总经理。
上诉人郑水华为与被上诉人江山市总工会、原审被告徐日江、江山市冠城大酒店有限公司（以下简称“冠城公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省江山市人民法院（2015）衢江民初字第1387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
郑水华上诉请求：撤销原判第五项，改判冠城公司对原判第二、三、四项承担连带担保责任。事实和理由：一、原审判定上诉人对本案的租金及律师费损失承担连带担保责任缺乏事实与法律依据。上诉人系冠城公司法定代表人，其签字行为属公司行为。虽然合同上写着冠城公司及全体股东，但并没有其他股东签字，签字栏“担保人代表”签字盖章，郑水华作为冠城公司的法定代表人，法律上只代表公司。二、原审对鉴定费的分担错误。本案中，被上诉人不同意按照合同的约定支付任何补偿费用，上诉人就此申请了鉴定，为此，评估的费用应由被上诉人承担。即使按照最终判决支持扣减的费用比例，评估价值为3599900元，扣减费用为843400元，被上诉人也应承担12135元的鉴定费。
被上诉人江山市总工会辩称：一、原审法院认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确。1、据2015年5月25日郑水华与江山市总工会签订的《冠城酒店房屋租金、水电费等交付协议书》中“丙方”一栏中明确记载“江山冠城大酒店有限公司及其各股东个人”。2、在协议最后“丙方（担保人代表）签字盖章”栏中，除冠城公司盖有公章外，还有上诉人郑水华签名、捺指印，并写有其个人身份证号码等。3、签该合同时，如果仅是冠城公司提供担保，丙方一栏中则无需记载“江山冠城大酒店有限公司及其各股东个人”。故，一审法院认定符合客观事实，依法有据。二、上诉人称原审对鉴定费的分担错误，无事实和法律依据。1、据《诉讼费用交纳办法》第六条规定，上诉人诉称的鉴定费属于案件的诉讼费用范围。2、根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，上诉人之鉴定费分担理由，于法无据。3、据《诉讼费用交纳办法》第四十三条第一款规定，上诉人无权对原审鉴定费分担问题提出上诉。三、据2015年5月25日《冠城酒店房屋租金、水电费等交付协议书》第五条规定，被上诉人二审的律师代理费10000元整，仍应由徐日江支付给江山市总工会，并由郑水华和冠城公司承担连带担保责任。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告徐日江辩称：债务与徐日江无关。徐日江是代表公司签字的，是大家一起合伙做的，股权已经转让。为酒店投资一千多万，申请江山市总工会减少房租也没有同意。郑水华的签字应该是代表酒店的，不能转为个人债务。
冠城公司意见与郑水华一致。
原审法院审理认定：2008年4月24日，原告作为出租方（甲方），被告徐日江作为承租方（乙方），双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定：2008年4月16日，经江山市招投标中心公开竞标，乙方中标承租甲方房屋；房屋坐落于市区南门路43号，建筑面积5565㎡；租赁期限自2008年5月15日起至2018年5月14日止；该房屋第一年租金为人民币100万元，在合同生效后10天内一次性付清；第二年的租金与第一年相同，付款时间为2009年4月30日前；第三年的租金在第二年的基础上增加3%，第四年及以后的年租金以此类推均在前一年租金的基础上增加3%，付款时间均为每年的4月30日前。未按期缴纳租金的，每天按逾期额的4‰收取违约金；签订房屋租赁合同时，乙方向甲方交纳10万元履约保证金（不计息），合同期满房屋交付给甲方后退还给乙方；租赁期间的水电费乙方必须在收到甲方通知后的5个工作日内交付给甲方；根据本合同约定提前终止合同或合同期满，乙方不得拆除有损墙体、地面的物件（电梯、中央空调、消防设施可以评估作价）；乙方如需退租，必须提前一个月书面通知甲方，结清所有费用，并不得要求退还履约保证金和所有投入费用的经济补偿；乙方逾期六个月未交纳租金的，甲方有权单方终止合同，不退履约保证金，不作任何补偿。原告方在合同落款处加盖公章，并由法定代表人签字予以确认，被告徐日江在合同落款处签字捺印确认。冠城酒店成立后，在该合同落款及抬头处加盖印章。
2009年4月23日，原告作为出租方（甲方），被告徐日江作为承租方（乙方），双方签订了《房屋租赁合同补充协议书》一份，约定：甲、乙双方继续履行原合同的职责；租金及付款方式从2009年5月开始变更成按月支付房租，每年度房租在年内结清，最后一年房租在2017年4月30日前一次性付清。原告方在合同落款处加盖公章，并由法定代表人签字予以确认，被告徐日江在合同落款处签字捺印确认，冠城酒店在该合同落款处加盖印章。
2015年5月25日，原告作为甲方，被告徐日江作为乙方，被告冠城公司及其各股东个人作为丙方，各方签订了《冠城酒店房屋租金、水电费等交付协议书》一份，约定：乙方确认自2013年5月15日起至2015年5月14日止共欠甲方房屋租金、租赁税、水电费等共计1824686.24元；乙方承诺自2015年5月份开始，每月新发生的房屋租金、水电费于每月的28日前按时交付甲方，如违约按月利率2%交付违约金；2015年5月14日前乙方所欠水电费及2013年5月15日至2014年5月14日的租赁税，乙方承诺分两期在2015年6月28日前付清；2014年5月15日之后的租赁税乙方必须在甲方为其代付后的30日内一次性交付甲方；乙方所欠甲方2013年5月15日至2015年5月14日的房屋租金1584782元，从2015年7月份开始，乙方每月的28日前支付甲方5万元，直至付清；乙方如有一期未按时交付上述费用，则甲方有权单方终止上述《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议书》及《冠城酒店房屋租金、水电费等交付协议书》，乙方所交的10万元履约保证金不予退还，且不作任何补偿，并有权就乙方所欠租金、水电等费用起诉，由此产生的诉讼费、律师代理费等费用由乙方承担。原告方在合同落款处加盖公章，并由法定代表人签字予以确认，被告徐日江在合同落款“乙方江山市冠城大酒店经营者（签字盖章）”处签字捺印确认，被告冠城公司、郑水华在合同落款“丙方（担保人代表）签字盖章”处加盖公章、签字捺印。协议签订后，三被告未按协议约定足额履行支付义务。截止2016年9月14日，尚欠租金2834784元。
另查明，江山市冠城大酒店于2009年2月20日成立，组成形式为个体工商户，经营者为被告徐日江，于2015年2月27日注销登记。被告冠城公司于2015年2月27日成立，公司类型为私营有限责任公司，法定代表人为郑水华，股东为：郑水华、毛建英、叶井明、郑水良，营业期限自2015年2月27日起至2035年2月26日。
原审法院认为，本案的争议焦点主要有：
合同是否解除。法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金，无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，三被告应按照与原告签订的交付协议书的约定，履行支付及担保义务。现三被告未依约支付租金，故原告有权依法解除合同。
被告徐日江是否应承担支付责任。原告主张被告徐日江系租赁合同承租方，应承担支付租金等费用的义务；徐日江主张其系作为合伙人代表在租赁合同及补充协议上签字，而交付协议书签订时其已将股份转让他人，故该协议无效，其不应承担责任。法院认为，徐日江于2008年4月24日在租赁合同上签字时，江山市冠城大酒店尚未成立，故其系作为承租方在租赁合同上签字，与补充协议上“承租方：徐日江”一致。后江山市冠城大酒店在协议上盖章，且江山市冠城大酒店为个体工商户，经营者系徐日江。2015年5月25日的交付协议中，徐日江亦作为具有支付义务的“乙方”在协议上签字确认。综上，徐日江作为承租方，应承担支付责任。
被告郑水华是否应承担担保责任。原告主张郑水华系作为股东个人在交付协议书上签字，应承担担保责任；郑水华主张其系作为冠城公司法定代表人在交付协议书上签字，系职务行为，应由冠城公司承担相应的担保责任。法院认为，交付协议书中记载：“丙方：江山冠城大酒店有限公司及其各股东个人……六、丙方（江山冠城大酒店有限公司及其各股东个人）同意对本协议约定的上述各项条款为乙方提供担保，担保期限至上述各项款项付清时止”，上述记载可以明确，担保方为冠城公司及其各股东个人，郑水华作为该公司股东之一，在该协议书上签字，应承担相应的担保责任。
四、违约金应如何计算。原告主张所欠的租金及水电费全部按照月利率2%计算违约金；被告冠城公司、郑水华双方约定该违约金标准仅适用于2015年5月之后的租金及水电费，且该标准过高。法院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告双方在房屋租赁合同及补充协议上均未约定承租方迟延支付的违约金，但在交付协议中约定：“乙方承诺自2015年5月份开始，每月新发生的房屋租金、水电费于每月的28日前按时交付甲方，如违约按月利率2%交付违约金”。现被告未按约履行支付租金及水电费的义务，应承担相应的违约责任，且违约金适用于2015年5月份起的租金、水电费。
五、10万元履约保证金是否应予退还。原告主张不予退还，三被告主张予以退还。法院认为，履约保证金是担保承租人按照合同履约的单方保证。本案中，各方在交付协议中明确约定：被告徐日江如未按时交付租金等费用，原告有权解除合同，且其所缴纳的10万元履约保证金不予退还。上述约定不违反法律规定，依法有效。现三被告未按时履行交付及担保义务，则原告有权不予退还10万元履约保证金。
六、装修附属物价值是否应在租金中予以扣减。原告主张根据租赁合同第九条及交付协议第五条约定不予扣减，三被告主张根据租赁合同第八条约定予以扣减。法院认为，承租人经出租人同意装饰装修，双方对装饰装修物在租赁期间届满或合同解除时的处理有约定的，应按照约定处理。没有约定的，未形成附合的装饰装修物可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状；已形成附合的装饰装修物，如因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。双方在租赁合同中约定：“根据本合同约定提前终止合同或合同期满，乙方不得拆除有损墙体、地面的物件（电梯、中央空调、消防设施可以评估作价）”，上述约定不违反法律规定，依法有效。虽然双方后又在交付协议中约定：“乙方如有一个月（或一期）未按时交付房屋租金、水电费等费用，则甲方有权单方终止上述《房屋租赁合同》和《房租租赁合同补充协议书》以及本协议，乙方所交的10万元履约保证金不予退还，且不作任何补偿”，但该约定中“不作任何补偿”的约定不明确，尚不足以推翻双方在租赁合同中的约定。现因被告方违约导致合同解除，且原告明确表示不同意对装饰装修物进行利用。综上，被告要求对电梯、中央空调、消防设施进行作价的主张，法院予以支持，对被告要求对其它未约定的装饰装修物价值进行作价补偿的主张，法院不予支持。
七、扩建费用是否应予以扣除。被告徐日江主张租赁房屋六楼系由冠城酒店投资加盖，要求原告予以补偿；原告主张因加盖系被告单方行为，双方未形成正式合同，且被告违约，故不同意作任何补偿。法院认为，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，如办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担。但本案中，徐日江未提供证据证明其扩建系经原告同意且办理合法建设手续，故法院在本案中对被告徐日江的上述主张不予支持。
八、关于水电费。原告明确被告已缴清截止2016年10月15日的水电费，即原告诉请明确的水电费已支付完毕，其后产生的水电费据实计算。
九、关于租金的计算。按照双方合同约定，租赁期限自2008年5月15日起至2018年5月14日止，第一、二年度租金为1000000元，第三年起的租金为上一年度租金的103%，即：2008年5月15日起至2010年5月14日止的年租金为1000000元；2010年5月15日起至2011年5月14日止的年租金为1030000元；2011年5月15日起至2012年5月14日止的年租金为1060900元；2012年5月15日起至2013年5月14日止的年租金为1092727元；2013年5月15日起至2014年5月14日止的年租金为1125509元；自2014年5月15日起至2015年5月14日止的年租金为1159274元；2015年5月15日起至2016年5月14日止的年租金为1194052元；2016年5月15日起至2017年5月14日的年租金为1229874元，2017年5月15日起至2018年5月14日的年租金为1266770元。按照原、被告签订的支付协议书约定，自2015年5月15日起的租金按月支付，每月28日前支付，故尚欠的2015年8月15日起的每月租金应于当月28日前支付，其中：2016年5月14日前月租金为99504元；2016年5月15日起至2017年5月14日止的月租金为102489.5元；2017年5月15日起至2018年5月14日月租金为105564元。截止2016年9月14日，本案尚欠房租租金2834784元，其中：自2013年5月15日起至2014年5月14日止的租金尚欠375508元；自2014年5月15日起至2015年5月14日止的租金尚欠1159274元；自2015年8月15日起至2016年5月14日止的租金尚欠890044元（2015年5月15日至2015年8月14日的租金已支付）；自2016年5月15日起至2016年9月14日止的租金尚欠409958元。扣除电梯131000元、中央空调327600元、消防设施384800元，共计843400元，被告徐日江仍需支付原告房租租金1991384元。
综上，对原告合理的诉讼请求，法院予以支持，对被告合理的辩称，法院予以采纳。2016年12月14日，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，作出判决：一、解除原、被告于2008年4月24日签订的《房屋租赁合同》、于2009年4月23日签订的《房屋租赁合同补充协议书》。二、被告徐日江于判决生效之日起三十日内腾空坐落于江山市市区南门路××号的房屋，并向原告江山市总工会交付返还。三、被告徐日江于判决生效之日起十日内支付原告江山市总工会截止2016年9月14日止的房屋租金1991384元，其后至实际腾空之日止的租金据实计算（2017年5月14日前按年租金1229874元计算，此后按年租金1266770元计算），并支付逾期付款利息损失（自2015年8月15日起的每月租金按月利率2%自当月28日起计算至实际付清之日止）。四、被告徐日江于判决生效之日起十日内支付原告江山市总工会律师代理费损失50000元。五、被告江山市冠城大酒店有限公司、郑水华对上述第二、三、四项承担连带担保责任；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21522元，由原告江山市总工会负担6000元，由被告徐日江、江山市冠城大酒店有限公司、郑水华负担15522元；鉴定费51800元，由原告江山市总工会负担6500元，由被告徐日江、江山市冠城大酒店有限公司、郑水华负担45300元。
二审中江山市总工会向本院提供委托合同、汇款回单、代理费发票等，拟证明二审律师代理费10000元的事实。
上诉人质证认为，江山市总工会二审律师是其常年法律顾问；徐日江质证意见“不懂”；冠城公司质证认为不合理。
本院认证认为，江山市总工会没有提起上诉，相应费用亦属一审之后产生，且江山市总工会最后陈述请求驳回上诉维持原判，亦是一种合理的态度。
经审理，本院对原审判决认定的案件事实予以确认。
本院认为，审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。本案二审主要争议问题是上诉人是否应当承担连带保证责任。2015年5月25日《冠城酒店房租租金、水电费等交付协议书》中，担保人丙方是冠城公司及其各股东个人，第六条约定冠城公司以及其各股东个人同意为徐日江提供担保，郑水华不仅是冠城公司的法定代表人，也是股东之一，其在协议上签字捺印，写明身份证号码，并盖有冠城公司的公章，应当认定郑水华与冠城公司同意承担担保责任，一审判决由郑水华承担连带保证责任是正确的。关于鉴定费的问题，由于一审法院仅采纳装修附属物价值评估报告中较小的一部分在租金中予以扣除，故，一审确定鉴定费属于法院确定诉讼费用的自由裁量权范围。法安天下，德润人心。法律有效实施有赖于道德支持，道德践行也离不开法律约束。法治和德治不可分离、不可偏废，国家治理需要法律和道德协同发力。要为构建人类命运共同体理念添砖加瓦。古人云：戒甚、戒奢、戒泰。调解不成，人民法院应当依法及时判决。当事人之间可以考虑本案具体情况，就利息等问题仍可后续进行协商。综上，上诉人的上诉理由不能成立。原审判决认定案件基本事实清楚，实体处理并无不当，程序合法，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23131元，由上诉人郑水华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑尹秋
代理审判员 郑一珺
代理审判员 姚冬琴
二〇一七年三月二十七日
书 记 员 刘丽娜