宁波市北仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬仑民重字第3号
原告：贺平。
委托代理人：杨安成。
被告：贺志明。
委托代理人：贺立明。
原告贺平与被告贺志明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年2月25日立案受理，依法适用简易程序进行审理，于2013年5月24日作出了（2013）甬仑民初字第332号民事判决书。被告贺志明不服上诉至浙江省宁波市中级人民法院，浙江省宁波市中级人民法院于2013年8月30日以（2013）浙甬民二终字第475号民事裁定书撤销本院（2013）甬仑民初字第332号民事判决书，发回本院重审。本院于2013年9月23日重新立案，依法组成合议庭，于2013年12月23日、2014年1月7日、2014年3月12日三次公开开庭进行了审理。原告贺平及其委托代理人杨安成、被告贺志明的委托代理人贺立明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贺平起诉称：2009年3月26日，被告因经营需要，向原告要求租赁原告承租的凤洋村三产用房（C标段），双方为此订立了一份房屋租赁合同，合同约定租用期限7年，即2008年2月15日至2015年2月14日，并约明了每年的租金数额、租金给付日期及履约保证金、违约责任等。双方的房屋租赁合同并经房屋所有人宁波市北仑区新碶街道凤洋村股份经济合作社签章同意。合同签订后，原告实际交付被告房屋5间，原告按照年租金除以11间乘以5间的标准向被告收取租金合情合理。合同履行至2011年，被告开始拖延给付房租。至2013年2月14日，被告尚欠2011年2月15日至2012年2月14日租金123293.1元、2012年2月15日至2013年2月14日租金131359元、2013年2月15日至2014年2月14日租金139425元，合计394077元，原告通过所在村委会多次调解，要求被告给付拖欠的房租，被告均以各种借口推托。2013年2月19日，宁波市北仑区新碶街道凤洋村村委会及所在地派出所就被告拖欠原告房租一事又进行了调解，均因被告无理拒付而未果。为此，原告特向法院起诉，请求法院判令被告立即给付房租561386元。庭审中，原告变更诉讼请求为：请求法院判令被告立即给付房租394077元。
原告为证明诉称事实，提供了下列证据：1.2009年3月26日签订的房屋租赁合同1份，拟证明原、被告有房屋租赁合同关系的事实；2.宁波市北仑区新碶街道凤洋村村委会分别于2013年2月19日、2013年4月24日、2013年11月15日出具的证明3份，拟证明原告就被告所拖欠的房租向原、被告所在地的村民委员会及调解委员会主张权利，要求有关组织向被告催讨拖欠的租金；3.联名信1份，拟证明原、被告之间存在租赁合同关系，原告多次就被告拖欠租金向所在村委会主张要求支付租金；4.2013年12月24日收款收据1张，拟证明原告主张2011年、2012年租金未过诉讼时效。
被告贺志明答辩称：被告自向原告租赁房屋后，有证据证明已向原告支付租金337478元，多支付原告的租金应予以抵扣。原、被告签订过11间和5间的二份房屋租赁合同，但实际履行的是5间房屋的租赁合同，故租金应按照5间房屋租赁合同的约定予以确定；同时，因原告承诺5间房屋的租金与原告向凤洋村租赁的价格相同，故被告的租金应当与原告向凤洋村实际缴纳的租金相同。原告向被告催讨三年房租，根据相关法律规定，原告主张的2011年、2012年的租金已过诉讼时效。综上，请求法院判决被告只需支付原告2013年度的应付租金。
被告为证明诉称事实，提供了下列证据：1.收条3份，拟证明被告已经支付房租的金额；2.宁波市北仑区新碶街道凤洋村村委会于2013年7月19日出具的证明1份，拟证明2013年1月之前原告未向被告催讨房租；3.凤洋村租赁合同兑现情况表1份，拟证明原告欠凤洋村房租39万余元，凤洋村与原告之间存在利害关系；4.光盘1张，拟证明2013年2月17日，因原告讨要房租，原、被告发生纠纷，被告本人及代理人被派出所拘留。
经开庭审理，原、被告举证质证，本院对原、被告提交的证据分析认定如下：
1.对原告提供的证据1，被告认为原、被告曾签订过11间和5间的房屋租赁合同，后实际履行的是5间的房屋租赁合同，原告提供的该房屋租赁合同应已作废；本院经审核对该证据的真实性依法予以认定。
2.对原告提供的证据2，被告认为原告与新碶街道凤洋村有利害关系，对该组证据的真实性、关联性、合法性均有异议；本院认为，该组证据来源合法，与本案具有关联性，本院经审核依法予以认定。
3.被告对原告提供的证据3的真实性、关联性、合法性均有异议；本院认为该联名信由新碶街道凤洋村众多村民签名，其来源合法，本院经审核依法予以认定。
4.被告对原告提供的证据4中的支付金额无异议，并认为被告尚应支付原告2012年度部分房租及2013年度房租合计为244200元，但被告已抗辩原告主张的2012年度房租已过诉讼时效，现被告虽已支付该款项，但被告实际要支付原告的房租应以法院判决为准，该款项应多退少补。本院经审核对该证据的真实性依法予以认定，但该证据本身不能证明原告的待证事实。
5.原告对被告提供的证据1无异议，但认为原告实际收到287478元，包括2009年3月26日至2011年2月14日的房租216051元、押金36364元和招标费35065元，原告多出具了1张50000元的收条给被告。本院认为因原告无法提供相应证据证实，故对该组证据依法均予认定。
6.原告对被告提供的证据2的真实性、关联性无异议，但认为该证据与原告出具的2013年2月19日的证明的内容互相矛盾；本院认为，原告提供的2013年2月19日的证明反映贺平向贺志明多次通过村委会及当地派出所协调催讨房租的事实，且原告提供的其他证据也可予印证，被告提供的该证据内容与此矛盾，不能证明被告的待证目的，故依法不予认定。
7.原告对被告提供的证据3的真实性、合法性无异议，但对待证事实有异议；本院认为该证据不能证明被告的待证事实，故仅对该证据的真实性予以认定。
8.原告对被告提供的证据4无异议；本院认为该证据与本案无关联性，故依法不予认定。
依据依法采信的证据，结合原、被告双方的陈述，本院认定事实如下：
2007年12月，原告贺平与宁波市北仑区新碶街道凤洋村股份经济合作社订立凤洋村三产用房（C标段）11间的房屋租赁合同，合同约定：租赁期限为7年（2008年2月15日至2015年2月14日），2008年2月15日至2011年2月14日每年的租金为253500元，2011年2月15日至2012年2月14日、2012年2月15日至2013年2月14日、2013年2月15日至2014年2月14日的租金分别为271245元、288990元、306735元；第一年租金在2008年1月2日前付清，以后提前一个月收取下一年的租金。2009年3月26日，原告贺平经凤洋村委会同意将其从凤洋村租赁的237、239、241、243、245号5间房屋转租给被告贺志明，因原、被告双方均未能提供该5间房屋租赁合同，凤洋村留存的5间房屋租赁合同亦已遗失，故合同约定内容不明。被告贺志明分别于2009年3月27日、2010年5月12日、2010年8月30日支付原告贺平房屋租金172250元、50000元、115228元，其中115228元系2010年2月15日至2011年2月14日的房租。合同履行至2011年，原、被告就2011年2月15之后的房租事宜发生纠纷至今，2011年年底及2012年，经宁波市北仑区新碶街道凤洋村村民委员会协同催讨或协调但未果。
庭审中，原告贺平陈述转租给被告贺志明的房租与其从凤洋村承租的房租一致，且每间房屋的租金一致。被告于本案审理中代原告向凤洋村缴纳房屋244200元。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。原、被告签订的合同双方意思表示真实、内容合法，原告的转租行为经原出租人同意，故原、被告签订的合同属有效合同，双方均应按合同约定的内容履行。就房屋租金问题，原告陈述被告应付年租金为原告承租的年租金总金额的5／11，被告虽对此不予认可，但被告提供的2010年8月30日的收条反映被告支付的2010年2月15日至2011年2月14日的房租为115228元，该金额与原告承租的当年度租金总金额的5／11一致，可以印证原告的意见，故本院据此确定被告应付年租金金额应为该年度房租总金额的5／11，2011年2月15日至2012年2月14日、2012年2月15日至2013年2月14日、2013年2月15日至2014年2月14日应付租金分别为123293元、131359元、139425元，合计394077元；原告陈述被告应支付的2009年3月26日至2011年2月14日的房租为216051元（按22.5个月计算，少于实际租赁时间），而被告于2009年、2010年支付原告房租合计337478元，现被告要求超额支付原告的房租121427元在本案中予以抵扣的意见正当；同时，因被告在审理中已代原告支付凤洋村房租244200元，故被告尚应支付原告房租28450元。原告要求被告支付房租的合理部分，本院予以支持。被告应付租金到期后，原告已通过催讨主张权利，被告认为原告之诉请已过诉讼时效，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告贺志明应在本判决生效之日起五日内支付原告贺平房屋租金28450元；
二、驳回原告贺平其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7212元，财产保全费3395元，合计10607元，由原告贺平负担3288元，被告贺志明负担7319元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院，并在上诉期内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件的案件受理费；如通过银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部；如通过邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。上诉案件的案件受理费未在上诉期限内预交的，应当在上诉期届满后七日内预交，逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
审 判 长 丁澍淼
代理审判员 张梦霞
人民陪审员 王亚君
二〇一四年三月十二日
代书 记员 张丽丽