重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第00527号
上诉人（原审被告）重庆市山奇诚臻实业有限公司，住所地重庆市江津区滨江路6-1B栋，组织机构代码70944921-9。
法定代表人郭定昌，总经理。
委托代理人殷一丁，重庆渝津律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）唐依会，女，汉族，住重庆市江津区。
委托代理人杨小雨，重庆森吉律师事务所律师。
原审第三人重庆市江津区嘉平镇人民政府，住所地重庆市江津区嘉平镇场上，组织机构代码75009118-3。
法定代表人唐晓敏，镇长。
委托代理人周容，重庆津舟律师事务所律师。
上诉人重庆市山奇诚臻实业有限公司（以下简称山奇公司）因与被上诉人唐依会、原审第三人重庆市江津区嘉平镇人民政府（以下简称嘉平镇政府）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2013）津法民初字第05071号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，现已审理终结。
一审法院经审理查明：唐依会系嘉平镇政府的职工。由于嘉平镇政府干部职工住宿紧张，2003年2月24日，嘉平镇政府向江津市政府请示，要求集资建房50套。2004年2月10日，江津市纪委与嘉平镇政府达成《职工联合建房协议》，双方约定在琅山开发区7-2片区共同征地12亩，联合建房，其中纪委职工住房52套，嘉平镇政府职工住房40套。2004年5月14日，江津市住房制度改革办公室以津住改办（2004）9号文批复同意嘉平镇政府集资建房40套。后唐依会等人便向嘉平镇政府交纳了购房款，其中唐依会交纳了36000元。随后，嘉平镇政府便将唐依会等人交纳的购房款144万元交付给江津市山奇房地产开发有限公司（以下简称山奇房地产公司）。2006年12月19日，嘉平镇政府以自己的名义与山奇房地产公司签订《购房协议》，约定嘉平镇政府团购山奇房地产公司的住房40套，每套120㎡左右，A-3-1五层至二十六层共22套，并可在A-2-1、A-3-3、A-2-2中一至九层和A-1一至二十四层中任选，单价1250元／㎡，由唐依会等职工交纳。合同还对其他事项进行了约定。同时，嘉平镇政府还向山奇房地产公司提交了《仰天湖小区嘉平政府团购房楼层房号选择表》。2008年5月4日，嘉平镇政府与山奇房地产公司签订《嘉平镇政府团购房补充协议》，约定：一、标的：乙方（嘉平镇政府，下同）在甲方（山奇房地产公司，下同）开发的江津区仰天湖小区2#楼团购40套住宅，该40套住房以原乙方提供的《楼层房号选择表》为准；二、单价：团购房统一按建筑面积1300元／㎡计算房款（不含五通费：水、电、气、闭路、转移登记费）；三、交款方式：原通过纪委向甲方支付的144万元集资款自动转为购房款，本补充协议签订之日起5日内乙方认购人向甲方支付购房款50000元，甲方收款后，分别按原乙方提供的《楼层房号选择表》上显示的认购人开具收据；……五、甲方办完预售房许可证后，15日内通知乙方签订正式商品房分户购房合同；六、交房时间：2008年12月28日前交房；……八、在乙方认购人未与甲方签订正式购房合同前，乙方认购人有权转让所购房屋，甲方须办理更名手续，并不得收取更名的任何费用；……十、违约责任：甲方逾期交房，按分户房价总额的日万分之五承担违约金。补充协议还对仰天湖小区2号楼装饰设备标准进行了约定。同时乙方向甲方提交了《仰天湖小区嘉平政府团购房楼层房号选择表（电梯楼）》，唐依会的房屋为重庆市江津区几江街道琅山7-2地块仰天湖小区2幢1单元24-2号住房，面积128.06㎡。补充协议还对其他事项进行了约定。2008年5月7日，唐依会便向嘉平镇政府交纳了50000元购房款。2012年5月28日，山奇房地产公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。随后山奇房地产公司便与除唐依会外的38户购房户签订了《重庆市商品房买卖合同》并将所购房屋交付认购人。山奇公司至今未将唐依会所购房屋交付唐依会。审理中，唐依会表示放弃要求山奇公司履行《购房协议》、《嘉平镇人民政府团购房补充协议》及与山奇公司签订正式的《重庆市商品房买卖合同》的请求。
另查明：2013年7月8日，山奇房地产公司更名为重庆市山奇诚臻实业有限公司，即本案被告。
唐依会一审诉称：2006年12月19日，嘉平镇政府代表唐依会等人与山奇公司签订《购房协议》及《嘉平镇人民政府团购房补充协议》，约定嘉平镇政府团购山奇公司承建的位于重庆市江津区几江街道琅山7-2地块仰天湖小区40套住宅，每套120㎡左右，A-3-1五层至二十六层共22套，并可在A-2-1、A-3-3、A-2-2中一至九层和A-1一至二十四层中任选，单价1300元／㎡，由第三人单位职工唐依会等人交纳。合同签订后，唐依会已按合同约定交付购房款86000元，并取得其中A-3-1号楼24-2号房屋一套（现更名为仰天湖2栋1单元24-2号）。由于山奇公司拒不按合同约定履行房屋交付义务，现请求：1、要求山奇公司履行《购房协议》及《嘉平镇人民政府团购房补充协议》；2、山奇公司交付位于重庆市江津区仰天湖小区2栋1单元24-2号住房一套；3、山奇公司支付唐依会逾期交房违约金60648元；4、要求与山奇公司签订正式的《重庆市商品房买卖合同》。
山奇公司一审辩称：签订《购房协议》、《嘉平镇人民政府团购房补充协议》及支付部分房款属实。由于不是商品房买卖合同，不存在交房义务，不同意支付违约金，且已过诉讼时效，要求驳回唐依会诉讼请求。
第三人嘉平镇政府述称：唐依会等人系我单位职工，由于职工住房紧张，嘉平镇政府向江津市政府申请集资建房，由于政策原因，未落实后，嘉平镇政府便以自己的名义与山奇公司签订购房合同及补充协议属实，实际是唐依会等人购买的房屋并由唐依会等人交购房款。购房分配表我们是提交给山奇公司的，且山奇公司也是按该购房表名单办理的相关产权登记手续的。
一审法院认为，唐依会与山奇公司签订《购房协议》及《嘉平镇政府团购房补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效。该《购房协议》及《嘉平镇政府团购房补充协议》具备《商品房管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，故该《购房协议》及《嘉平镇政府团购房补充协议》应认定为商品房买卖合同。嘉平镇政府代表唐依会与山奇房地产公司签订购房合同，其合同的权利义务应由唐依会享有和承担，唐依会已按合同约定交付了购房款的义务后，山奇房地产公司也应按合同约定将唐依会所购房屋交付唐依会。山奇房地产公司更名为山奇公司后，原山奇房地产公司的权利义务由山奇公司享有和承担，故唐依会要求山奇公司履行《购房协议》及《嘉平镇政府团购房补充协议》并交付位于重庆市江津区几江街道琅山7-2地块仰天湖小区2幢1单元24-2号住房的主张，予以支持。山奇公司将唐依会购买的房屋修建竣工后，至今未将唐依会所购房屋交付唐依会，按《嘉平镇政府团购房补充协议》第十条关于“甲方逾期交房，按分户房价总额的日万分之五承担违约金”的约定，山奇公司应承担违约责任，但合同约定的违约金过高，且山奇公司也要求调减，综合本案实际，酌情调减为日万分之三，故唐依会要求山奇公司支付2011年7月9日起以房价总额166478元为基数按日万分之三标准计算至2013年7月8日止的违约金的主张，予以支持，超出部分，不予支持。审理中，唐依会表示放弃要求山奇公司履行《购房协议》、《嘉平镇人民政府团购房补充协议》及与山奇公司签订正式的《重庆市商品房买卖合同》的主张，予以支持。山奇公司关于“不是商品房买卖合同，不存在交房义务，不同意支付违约金，且已过诉讼时效”的辩解理由不成立，不予采信。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，遂判决：一、被告重庆市山奇诚臻实业有限公司在本院判决生效后十日内将位于重庆市江津区几江街道琅山7-2地块仰天湖小区2幢1单元24-2号住房交付原告唐依会；二、被告重庆市山奇诚臻实业有限公司在判决生效后十日内支付原告唐依会逾期交房违约金（以房价总额166478元为基数从2011年7月9日起按日万分之三标准计算至2013年7月8日止）；三、驳回原告唐依会的其他诉讼请求。案件受理费3555元（含保全费），由被告重庆市山奇诚臻实业有限公司负担。该费用已由唐依会预交，被告重庆市山奇诚臻实业有限公司在履行上述款项时一并给付唐依会。
宣判后，山奇公司不服该一审判决，向本院提起上诉，请求支持撤销一审第一、二项判决，并依法驳回唐依会的诉讼请求。主要理由：1、一审判决认定山奇公司有交房义务错误。《购房协议》与《嘉平镇政府团购补充协议》是山奇公司与嘉平镇政府签订的，按合同相对性原则，权利义务的主体是山奇公司与嘉平镇政府。双方签订的合同只是预约性质，只有在嘉平镇政府内部预约户与山奇公司签订了正式商品房买卖合同后，才建立买卖关系。现唐依会未与山奇公司签订正式合同，故双方之间的买卖关系并没有成立，山奇公司没有交房义务；2、唐依会起诉已超过诉讼时效。按《嘉平镇政府团购补充协议》第六条约定，山奇公司应在2008年12月28日前交房，唐依会如认为山奇公司存在交房义务就应在时效期内行使权利，现在起诉，已超过诉讼时效。同时，对于一审中，唐依会与嘉平镇政府均提出竣工验收备案登记证是在2012年5月份取得，只有此时山奇公司才具备交房条件，因此没有超过诉讼时效。山奇公司认为交房条件的具备和唐依会行使自己诉讼权利是不相联系的；3、山奇公司不应承担违约金。作为山奇公司而言，唐依会的行为是直接与嘉平镇政府发生。按《嘉平镇政府团购补充协议》第五条约定，山奇公司只需要通知嘉平镇政府签订正式商品房分户购房合同，在山奇公司通知后，其他38户内部预约户已与山奇公司签订合同，唐依会一直不与山奇公司建立合同关系，却在将近5年后直接起诉要求交付房屋，一审判决认为山奇公司严重违约，明显有失公充。
被上诉人唐依会辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人嘉平镇政府述称：我方已将名册交付给山奇公司，2012年5月28日山奇公司才取得竣工验收备案登记证，唐依会诉求未过时效，一审判决正确。
二审另查明：《嘉平镇政府团购房补充协议》约定山奇公司交付的房屋质量要求为“按国家标准验收合格”。《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》上记载涉案房屋竣工验收时间为2009年11月6日。
还查明：2008年12月28日，山奇公司分别与认购人吴宣桥、肖胜壁签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同中双方分别重新约定了交房时间为2009年3月31日和2009年3月30日。2009年1月9日，山奇公司与认购人简显佑签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同中双方重新约定了交房时间为2009年3月30日。2009年1月9日和28日，山奇公司分别与手写稿变更后的认购人代凯华、付庆明签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同中双方重新约定了交房时间为2009年3月30日。
二审中，唐依会自愿撤回要求山奇公司支付其逾期交房违约金的诉讼请求。
本院二审审理查明的其他事实与一审查明事实一致。
本院认为，二审中唐依会自愿撤回要求山奇公司支付其逾期交房违约金的诉讼请求，是对自身权利的处分，本院予以支持。现针对双方争议焦点：1、唐依会与山奇公司之间是否建立了商品房买卖合同关系？2、唐依会起诉是否超过诉讼时效？分别评述如下：
1、虽然《购房协议》及《嘉平镇政府团购房补充协议》是山奇公司与嘉平镇政府之间达成的协议，但该协议已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且山奇公司已收取了唐依会购房款86000元。因此，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。故唐依会与山奇公司之间建立了商品房买卖合同关系。
2、本案中，从《嘉平镇政府团购房补充协议》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》及其他认购人与山奇公司签订的《重庆市商品房买卖合同》可知，山奇公司在2008年12月28日之前是无法履行交付义务的，且山奇公司与其他认购人在签订分户购房合同时对交房时间等具体事项亦重新进行了约定，因此，虽然唐依会与山奇公司之间已经建立了商品房买卖合同关系，但合同并未履行完毕，双方就交房时间等合同具体事项仍在协商中。现唐依会提供的证据不足以证明其曾找山奇公司协商合同具体事项且被山奇公司明确拒绝，故现唐依会向法院起诉并未超过诉讼时效。
综上，根据本院二审查明的新事实，依法予以改判。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市江津区人民法院（2013）津法民初字第05071号民事判决第一项；
二、撤销重庆市江津区人民法院（2013）津法民初字第05071号民事判决第二、三项。
一审案件受理费2265元，保全费1290元，共计3555元，由唐依会负担1000元，重庆市山奇诚臻实业有限公司负担2555元，二审案件受理费4530元，由唐依会负担1530元，重庆市山奇诚臻实业有限公司负担3000元负担。（双方在履行本判决时相互结清）
本判决为终审判决。
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审 判 长 申 威
代理审判员 陈 杨
代理审判员 刘光英
二〇一四年七月十日
书 记 员 黄晚秋