江西省湖口县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖民一初字第423号
原告陶细金。
委托代理人徐宇清，周雪。
被告江西达利房地产开发有限公司。
法定代表人芦浔。
委托代理人杨帆。
原告陶细金诉被告江西达利房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陶细金及其委托代理人徐宇清、周雪、被告江西达利房地产开发有限公司的委托代理人杨帆、邱良萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陶细金诉称：2013年8月15日，原告到湖口县桃源景城售楼中心购房，同日与被告签订了《江西达利房地产开发有限公司订购单》，该订购单约定：原告在被告处订购湖口桃源景城商业小区10栋2单元302室、402室两套住房，每套支付494802元作为定金，并等待被告的通知前往售楼中心签署正式《九江商品房买卖合同》。原告按照该订购单的约定共支付了989604元购房款，并由被告开具了收据，但被告一直拒不履行该订购单中规定的义务。原告多次与被告协商，但被告仍置之不理。为维护其合法权益，原告诉至法院，请求依法判令被告立即履行与原告签订的商品房订购合同，即责令被告立即与原告签订正式的《商品房买卖合同》，并将湖口县桃源景城商业小区10栋2单元302室、402室住房交予原告所有；本案诉讼费用由被告承担。
为支持其诉讼请求，原告陶细金向法庭提交了以下证据材料：
1、陶细金《居民身份证》复印件，拟证明原告的身份基本情况和诉讼主体资格。
2、江西达利房地产开发有限公司的《企业信息》，拟证明被告的基本情况。
3、江西达利房地产开发有限公司与陶细金于2013年8月15日签订的《江西达利房地产开发有限公司订购单》，江西达利房地产开发有限公司于同日向陶细金出具的《收据》一张，拟证明原告在被告处订购了湖口县桃源景城商业小区10栋2单元402、302室，原告已支付两套房屋的总房款共计玖拾捌万玖仟陆佰零拾元整，并由被告出具了收据。
对于原告提交的证据1、2，被告表示无异议；对于证据3，被告表示对订购单的三性均有异议，订购单实际上是原告与石磊串通损害单位利益，即石磊在无力还钱的情况下利用被告的财产达到归还的目的，这是抵债行为，当时预售许可证和房屋面积未出来，不可能销售；对收据的三性有异议，收据上的经办人既是湖口鹿城振华投资开发有限公司的工作人员亦是石磊的亲戚。收据不能表明原告已支付了98万多的购房款，需要有支付凭据，房子没出来怎么可能付全款，且没有涉及预留车库。
被告江西达利房地产开发有限公司辩称：原告的诉请没有任何事实和法律依据。一、原告手中所谓的江西达利房地产开发有限公司订购单及收据系其与湖口鹿城振华投资开发有限公司（以下简称“鹿城振华”）法定代表人石磊恶意串通所获。石磊利用其为答辩人代办报建、审批等相关手续需用到答辩人相关业务公章的机会，在答辩人毫不知情的情况下，私自与原告签订所谓的订购单，并向原告出具收据，但答辩人迄今为止从未收到原告所谓的分文购房款，至于原告是否真的交纳所谓的购房款，答辩人也不得而知，据了解，签订订购单是抵债行为，鹿城振华盗售答辩人开发的楼盘，纯属违法犯罪行为，其行为与答辩人无关，原告自己也意识到此点，且已向湖口县公安局报案，为此，原告也只能向鹿城振华主张权利，而非是向答辩人。二、即使原告手中的订购单合法有效，由于其并未履行交款义务，答辩人不负有与其签订正式的《商品房买卖合同》以及交房的义务。三、鹿城振华的法定代表人石磊由于盗售答辩人开发的“桃源景城”商住小区的行为涉嫌诈骗，已由湖口县公安局立案侦查且已被抓获，根据“先刑后民”的法律原则，本案应中止审理，待刑事部分有结果后，再对本案恢复审理。四、若原告同意按订购单约定的内容向答辩人交纳相应的购房款，答辩人也同意依订购单内容继续履行，并依据所见门面的实际面积签订正式的《商品房买卖合同》。综上，原告的诉请没有任何事实和法律依据，依法应予以驳回。
为支持其答辩意见，被告江西达利房地产开发有限公司向本庭提交了以下证据材料：
江西达利房地产开发有限公司的《营业执照》《组织机构代码证》《法定代表人身份证明》，拟证明被告的基本情况。
桃源景城10＃、11＃、18＃楼《商品房预售许可证》、《建筑面积汇总表》，拟证明原告的订购单是虚假的，是抵债行为，我方不可能在2013年8月5日与原告签订订购单，10栋2单元302、402室的面积到2014年才确定，不是订购单中的117.81㎡。
对于被告提交的证据1，原告表示无异议；对证据2，原告表示对测绘表的三性均有异议，这是复印件，是自己证明自己，如果是真实的，也与本案不矛盾，订购单正式没达到售楼条件才存在的，面积有出入也不影响合同的生效，许可证在2014年取得与原告的购房不矛盾，只是被告违法预售。对此，被告表示测绘表有原件，我公司系合法经营，订购单是原告与石磊恶意串通。
经审理查明：2013年8月15日，被告江西达利房地产开发有限公司股东石磊及其亲戚黎琼以被告的名义与原告陶细金就湖口县桃源景城商业小区商品房签订两份《江西达利房地产开发有限公司订购单》，并向原告陶细金出具盖有被告公司财务专用章、金额为人民币989604元的总房款收据一张。按该两份订购单的约定，订购小区名称分别为湖口县桃源景城商业小区10栋2单元402室住房、10栋预留车库（储库间），302室住房、10栋预留车库（储库间）。住房建筑面积117.81㎡。（建筑面积最终以房管部门测量报告为准）。桃源景城售楼中心预订住房均价确定为4200元／㎡。定金均为签订本订购单时须支付总房款人民币肆拾玖万肆仟捌佰零贰元整，以收款收据为凭据。双方签订订购合同后，具体时间按照甲方（江西达利房地产开发有限公司）售楼员的电话为准，乙方（陶细金）携订购单，收款收据及身份证复印件到售楼中心，根据付款方式缴纳购房款、契税、维修基金和其他收费按政府规定由购房户交纳签署正式《九江市商品房买卖合同》。但签订上述两份《江西达利房地产开发有限公司订购单》后，被告一直未通知原告签署正式《九江市商品房买卖合同》，原告要求与被告签订正式《九江市商品房买卖合同》时，被告以石磊、黎琼并非其公司工作人员等理由拒绝与原告签订购房合同，为此，原告诉至法院。
本院认为：本案房屋订购行为发生时，石磊作为被告江西达利房地产开发有限公司股东，以被告的名义对外签订《商品房认购协议》并已收取全部购房款，被告江西达利房地产开发有限公司也已在该认购协议及收款收据上盖章确认，故石磊经手签订该协议造成的后果，依法应当由被告承担。被告方虽辩称其已对石磊在本案中的行为向公安机关报案，但依法不能免除被告在本案中应承担的民事责任。被告辩称本案签订订购单时间早于被告取得预售许可证时间，本院认为此系被告自身的内部管理问题，不应因此损害原告方利益。被告辩称本案订购单系原告与石磊恶意串通的抵债行为，但未提交证据证明，本案签订订购单时，石磊作为被告公司股东，且系被告公司直接负责的主管人员或其他直接责任人员，以被告的名义对外签订订购单，即使其将取得的财物全部占为己有构成犯罪，被告亦应对其因签订该订购单造成的后果承担民事责任。被告辩称原告未履行交款义务，因原告提交了由被告盖章的收据，故对于被告该辩称观点，本院不予支持。原、被告签订的《江西达利房地产开发有限公司订购单》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告按协议支付了全部购房款，已履行了订购单的义务。被告虽于签订订购单时未取得商品房预售许可证，但在本案起诉前已取得该证，因此，本院认为原、被告之间的商品房买卖关系已成立，且合法有效，被告应履行合同义务，原告诉请依法判令被告立即履行与原告签订的商品房订购合同，将湖口县桃源景城商业小区10栋2单元302室、402室住房交予原告所有，本院予以支持。原告要求与被告签订正式的《商品房买卖合同》，对此本院认为，订购单已约定商品房买卖的主要内容，当事人签订合同并非是法律强制调整的范围，因此对该诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、最高人民法院《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
限被告江西达利房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内按本案《江西达利房地产开发有限公司订购单》的约定，将原告陶细金订购的湖口县桃源景城商业小区10栋2单元302室、402室住房交予原告陶细金所有。
驳回原告陶细金其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。
本案受理费人民币13696元，由被告江西达利房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审 判 长 王文锋
审 判 员 田海军
代理审判员 吴龙波
二〇一五年四月一日
书 记 员 胡 琼