上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第1982号
上诉人（原审原告）严根生。
委托代理人陈惠民，上海市中信正义律师事务所律师。
委托代理人刘玮华，上海市中信正义律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）马义军。
被上诉人（原审被告）蔡昊罡。
委托代理人＊＊＊。
被上诉人（原审被告）姜颖。
委托代理人＊＊＊。
上诉人严根生因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第3095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审认定，2005年9月，上海市某区甲新村××号201室房屋权利登记在严根生名下。同年底，严根生与马义军签订了一份《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋以50万元（人民币，下同）的价格转让给马义军，次年1月，马义军取得系争房屋的产权。其后，因严根生离家出走，房屋一直由案外人吕某某（当时与严根生系夫妻关系）居住。2011年12月5日，经吕某某申请，原审法院判决宣告严根生死亡。
另经查，2010年4月，马义军支付给吕某某40万元后，吕某某搬离了系争房屋，将房屋交付给了马义军。2012年10月31日，马义军、蔡昊罡、姜颖签订了一份《上海市房地产买卖合同》，由马义军以120万元的价格卖给蔡昊罡与姜颖。2012年12月，系争房屋权利人登记在蔡昊罡与姜颖名下。
还经查，2012年严根生向原审法院提起诉讼，要求宣告严根生与马义军之间所签订房地产买卖合同无效。2014年1月，原审法院以（2012）徐民四（民）初字第42××号民事判决书判决确认：严根生与马义军就上海市某区甲新村××号201室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。同时，判决书载明：严根生明确要求本案不处理合同无效的后果。
原审审理中，严根生请求法院判令确认马义军、蔡昊罡、姜颖之间所签订的房地产买卖合同无效并恢复原状。蔡昊罡、姜颖则不同意严根生的上述诉讼请求。马义军未到庭应诉。
原审认为，虽然严根生经法院诉讼确认了其与马义军就上海市某区甲新村××号201室房屋所签订的房地产买卖合同无效，但由于该案处理中严根生明确不要求法院处理合同无效的后果，故严根生并未取得系争房屋的权利，因此现严根生起诉要求确认马义军、蔡昊罡、姜颖之间签订的房地产买卖合同无效并恢复原状，没有依据，原审法院不予支持。马义军因下落不明，原审法院依法公告送达，公告期满后马义军未应诉，视为其放弃诉讼权利。
原审法院审理后于二○一五年四月十七日作出判决：严根生要求确认马义军、蔡昊罡、姜颖就上海市某区甲新村××号201室房屋所签订《上海市房地产买卖合同》无效并恢复原状的诉讼请求不予支持。案件受理费5，900元，由严根生负担。
原审判决后，严根生不服，向本院提起上诉称：1、生效判决已经认定严根生与马义军就系争房屋签订的买卖合同无效，故马义军并不享有系争房屋的处分权，其无权向蔡昊罡、姜颖出售系争房屋。前案中，正是因为马义军已经转售了房屋，严根生才不要求处理合同无效的后果。退一步说，合同无效的后果处理严根生是有权另案诉讼的，所以才有了本案诉讼。2、蔡昊罡、姜颖恶意购买房屋，并非善意购买方，其与马义军之间的房屋买卖合同应为无效。首先，蔡昊罡、姜颖并未签订居间合同，也未支付佣金，其主张佣金由马义军支付也不符合常理。其次，蔡昊罡系从事房地产工作，其对于户口的重要性以及户口的迁移程序也是明知的，故其对于系争房屋处有严根生的户口应当是知晓的，若是正常买卖，其不可能不追究马义军延期交房以及未迁出户口的违约责任。再者，系争房屋合同价为120万元，单价为18，000元／平方米，该价格远低于当时市场价26，000-27，000元／平方米。此外，蔡昊罡、姜颖并未实际支付120万元房款，即便其提供的39万元银行转账凭证及45万元贷款凭证是真实的，其合计仅支付84万元。综上，严根生要求撤销原审判决，改判支持其原审的全部诉讼请求。
被上诉人蔡昊罡、姜颖辩称：1、系争房屋的合同价虽为120万元，但双方签有补充协议，还有17万元的装修补偿款。蔡昊罡、姜颖已经支付了135万元，该款项均有相关支付凭证。此外，因为户口迁移问题，尚有2万元尾款没有支付。2、蔡昊罡、姜颖提交的补充协议以及马义军出具的收条均可以证明双方对于佣金支付有过约定以及双方通过中介公司居间介绍达成买卖的事实。3、购房时系争房屋所在小区的房屋均价也就每平方米2万元左右，而且如果低于限价也不可能办理过户手续。综上，蔡昊罡、姜颖请求驳回严根生的上诉请求，维持原判。
被上诉人马义军未到庭发表答辩意见。
经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，2012年10月31日，马义军与蔡昊罡、姜颖签订一份《房地产买卖合同之补充协议》，约定双方交易产生的税费及其他相关费用均由马义军承担，蔡昊罡、姜颖于申请办理产权转让过户手续前向马义军支付装修补偿款17万元。
同日，姜颖通过上海银行转账方式向马义军支付39万元。马义军亦出具收条，载明其收到某不动产介绍客户姜颖支付的购买系争房屋的首付款41万元。蔡昊罡、姜颖表示其已经支付的定金2万元按照双方合同的约定亦转为首付款，故马义军出具的收据载明收到的首付款为41万元。
2012年12月6日，姜颖再次通过上海银行转账方式向马义军支付49万元。同日，马义军出具收条，载明其收到姜颖支付的购买系争房屋的购房款49万元，包括装修补偿款17万元。
2012年11月13日，姜颖与上海农村商业银行某支行及上海市某置业担保有限公司签订《住房公积金个人购房担保借款合同（纯住房公积金贷款适用）》，该合同约定姜颖借款金额为45万元，其借款所购买并作为抵押物的住房为系争房屋。嗣后，上海农村商业银行某支行营业部向姜颖发出《贷款发放通知书（客户）》，载明姜颖申请的个人贷款45万元已于2012年12月17日发放。蔡昊罡、姜颖表示因马义军违反合同约定未将系争房屋内户口迁走，其尚有2万元尾款没有支付。
本院认为，严根生与马义军就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》已经生效判决确认无效，故马义军将系争房屋出售给蔡昊罡、姜颖的行为应系无权处分，故本案处理的关键在于蔡昊罡、姜颖能否依据善意取得制度取得系争房屋所有权。对此，本院认为，首先，系争房屋出售前由马义军实际占有，蔡昊罡、姜颖为购买系争房屋与马义军签订了买卖合同及补充协议，该些合同不但具备买卖合同的主要条款，还对付款方式、时间以及包括户口迁移在内的违约责任等细节内容进行了约定，蔡昊罡、姜颖亦已按照双方合同的约定通过银行转账及按揭方式履行了相应的付款义务，应系正常的市场交易行为。同时，本案亦无证据表明蔡昊罡、姜颖在购房时知晓马义军与严根生就系争房屋产权存在纠纷，或者蔡昊罡、姜颖与马义军之间存在恶意串通。其次，买卖合同虽载明系争房屋的转让价格为120万元，但根据查明的事实，系争房屋的实际转让价格为137万元，该价格并未明显低于当时的市场价格，应属于合理的范围。再者，系争房屋作为不动产，其产权已经变更登记至蔡昊罡、姜颖名下。基于上述事实，本院认为，马义军出售系争房屋虽系无权处分，但基于善意取得制度，蔡昊罡、姜颖已经合法取得系争房屋所有权。在此情况下，严根生要求确认马义军与蔡昊罡、姜颖就系争房屋签订的买卖合同无效并恢复产权登记，缺乏依据，本院难以支持。综上所述，原审法院虽在判决结果所依据的事实和理由的认定上存在欠缺，但鉴于其所作判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5，900元，准予上诉人严根生免交。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一五年十一月九日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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