广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）北民一终字第407号
上诉人（一审原告）：刘国芝。
被上诉人（一审被告）：广西南宁朝华置业有限公司。
法定代表人：庞文，总经理。
被上诉人（一审被告）：海南福利房地产开发公司北海分公司。
法定代表人：张继帅，总经理。
上诉人刘国芝因与被上诉人广西南宁朝华置业有限公司、海南福利房地产开发公司北海分公司房屋买卖合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2012）海民初字第68号民事判决，向本院提出上诉。本院于2012年11月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年1月24日公开开庭进行了审理。上诉人刘国芝的委托代理人到庭参加诉讼，被上诉人广西南宁朝华置业有限公司、海南福利房地产开发公司北海分公司经本院公告送达开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：位于北海市云南南路与西南大道交汇处和福利花园是被告海南福利房地产开发公司北海分公司（以下简称海南福利北海分公司）于l993年开发的商品房住宅小区，案外人北海商城房地产开发公司（以下简称商城公司）购买该小区三栋l单元501号房，北海市公安局刑侦支队致函北海市房产管理局称商城公司购买的上述房屋作为赃物返还给中国人民银行北海市中心支行开办的企业北海市海城区金融劳动服务公司以抵偿相应债务。商城公司购买的房屋没有办理房屋权属证书，也没有提供上述房屋作为赃物处理的裁判法律文书。2007年，中国人民银行成立了汇达资产托管有限责任公司，接收了中国人民银行北海市中心支行开办的企业北海市海城区金融劳动服务公司的所有资产。2010年8月16日，资产公司与被告广西南宁朝华置业有限公司（以下简称朝华公司）签订了《不良资产转让合同》，将其托管的位于北海市云南南路与西南大道交汇处的福利花园三栋l单元501号房转让给被告广西南宁朝华置业有限公司。2010年9月5日，被告朝华公司与原告刘国芝签订《房屋转让合同》，将其从资产公司购买的上述房屋以8万元的价格转让给原告，约定合同签订后l0个月内将房屋产权证办到原告名下，原告已付清房款，但被告朝华公司没有将产权过户到原告名下，且该公司至今没有取得房屋权属证书。2011年10月31日，原告诉至一审法院，请求：确认原告与被告广西南宁朝华置业有限公司所签订的《房屋转让合同》有效；判令被告海南福利房地产开发公司北海公司在本判决书生效之日起30天内将其开发的位于北海市西南大道傍的福利花园三栋l单元501号房（面积90平方米）过户到原告名下；被告广西南宁朝华置业有限公司承担本案的一切诉讼费用。
一审法院认为：商城公司向被告海南福利北海分公司购买的涉案房屋没有取得房屋权属证书，刑侦支队以房屋作为赃物处理原告未能提供生效的裁判法律文书，涉案房屋产权不明确，原告主张与被告朝华公司签订的房屋转让合同有效也没有提供被告朝华公司享有房屋所有权的权属证书，在被告朝华公司没有取得房屋权属证书的情况下，原告与被告朝华公司签订房屋买卖合同要承担风险责任，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告未能提供证据，应承担举证不能的责任。原告主张合同有效和办理产权证的诉讼请求没有事实和法律依据，该院不予支持。遂依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决：驳回原告刘国芝的诉讼请求。本案案件受理费1800元，公告费350元，合计2150元，由原告负担。
刘国芝不服上述一审判决，向本院提出上诉称：1．一审法院既然认定了被上诉人朝华公司实际上已合法取得了被上诉人海南福利北海分公司所开发的福利花园三栋l单元501号房产的事实，那么朝华公司将事实上已取得的上述房产转让给原告并与原告签订了转让合同，应当认为是双方真实意思的表示，且并没有违反法律的规定，该转让合同合法有效。
2、被上诉人海南福利北海分公司将所开发的福利花园三栋1单元501号房产转让给他人时，按其统一的格式合同是要为买受人办理房产证的，但其没有及时为买受人办理登记手续，已侵害了买受人的民事权益；被上诉人朝华公司在合法取得了海南福北海分公司所开发的福利花园三栋l单元501号房产并转让给原告后，没有按约定及时为上诉人办理房产登记手续，也已严重损害了上诉人的合法权益。一审判决却以“为了保护当事人的合法权益”为由驳回上诉人的诉讼请求，明显错误。
综上所述，一审判决错误，上诉人愿意承担过户税费。请求二审法院：撤销一审判决；改判支持上诉人一审诉讼请求；诉讼费由被上诉人广西南宁朝华置业有限公司负担。
被上诉人广西南宁朝华置业有限公司、海南福利房地产开发公司北海分公司经本院公告送达上诉人副本、应诉通知书及开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
上诉人在二审期间提交如下证据：1、北海商城房地产开发公司工商登记电脑咨询单，证明该公司于1993年5月1日成立，2000年2月17日被吊销营业执照；
2、北海市海城区人民法院（2009）海民初字第503号、（2012）海民初字第61号民事判决书，证明与上诉人情况相同的房屋买卖合同被法院生效判决确认有效，且房屋已过户至购房人名下，本案不存在执行不能。
经二审审理查明：北海商城房地产开发公司于1993年5月1日成立，2000年2月17日被吊销营业执照。此外的事实与一审相同，本院予以确认。
本院认为：中国人民银行汇达资产托管有限责任公司接收北海市海城区金融劳动服务公司的所有资产后，于2010年8月16日与被上诉人朝华公司签订《不良资产转让合同》，将其托管的上述资产中位于北海市云南南路与西南大道交汇处的福利花园三栋l单元501号房转让给被上诉人朝华公司，2010年9月5日，被上诉人朝华公司与上诉人刘国芝签订《房屋转让合同》，将其从资产公司购买的上述房屋转让给上诉人，该合同合法有效。涉案房屋是由被上诉人海南福利北海分公司于1993年开发的商品房住宅小区，案外人商城公司买受后，因涉嫌犯罪该房屋被作为赃物返还给中国人民银行北海市中心支行开办的企业北海市海城区金融劳动服务公司以抵偿相应债务，之后几经转让，均未办理房屋产权变更登记，且两被上诉人均被吊销营业执照，但该房屋流转脉络清晰。根据上诉人提交的证据，其他向海南福利北海分公司买受房屋的买卖合同被法院生效判决确认有效后，房屋已过户至购房人名下，不存在执行不能的情形。因此被上诉人海南福利北海分公司作为开发商，负有将涉案房屋产权办理至上诉人名下的义务。被上诉人朝华公司在合法取得了涉案房产并转让给上诉人后，没有按约定及时为上诉人办理房产登记手续，损害了上诉人的合法权益，应承担上诉人由此提起诉讼的诉讼费用。上诉人愿意承担过户税费，应予准许。上诉人主张合同有效和办理产权证的诉讼请求有事实和法律依据，应予支持。根据物权区分原则，房屋买卖合同中包含物权变动行为和买卖行为，物权不登记依法不能产生公示的法律效力，而是否办理物权变动登记，则是履行合同的行为，并不影响合同的效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”，一审判决以涉案房屋产权不明确，被上诉人朝华公司无房屋所有权的权属证书为由，驳回上诉人诉请不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下：
一、撤销北海市海城区人民法院（2012）海民初字第68号民事判决；
二、确认上诉人刘国芝与被上诉人广西南宁朝华置业有限公司于2010年9月5日签订的《房屋转让合同》有效；
三、被上诉人海南福利房地产开发公司北海分公司于本判决送达之日起三十日内将其开发的位于北海市西南大道旁的福利花园三栋l单元501号房（面积90平方米）过户到上诉人刘国芝名下，过户税费由上诉人刘国芝负担。
一审案件受理费1800元、公告费350元、合计2150元及二审案件受理费1800元、公告费350元、合计2150元均由被上诉人广西南宁朝华置业有限公司负担。
上述义务，义务人应于本判决规定的履行期限内履行完毕，逾期权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 何能媛
审 判 员 魏 岚
代理审判员 李雪燕
二〇一三年四月三日
书 记 员 涂 娟
附裁判法律依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条第一款：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。