云南省大理市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二初字第194号
原告杨某。
委托代理人李廷柱，云南富达律师事务所律师，特别授权代理。
被告杨某甲。
委托代理人杨振、何晓微，云南展腾律师事务所律师，特别授权代理。
被告张某。
原告杨某诉被告杨某甲、张某租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，组成合议庭公开开庭进行了审理，并做出（2013）大民二初字第35号民事判决书。宣判后，被告杨某甲不服提起上诉。大理州中级人民法院审理后将本案发回重审。本院另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告杨某及其委托代理人李廷柱，被告杨某甲及其委托代理人杨振、何晓微，被告张某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨某诉称：2010年5月16日，我与被告杨某甲签订店铺转租协议，被告杨某甲将位于大理市下关镇人民北路xxx号经营使用的“金华汽车服务中心”（包括字号、房屋、设施、工具、现存一切货物等）按现状一次性转租并将现存货物折价给我管理使用。转租费和货物折价费合计人民币398000元，在签订转租协议时一次性支付被告杨某甲。转租期为四年零四十六天，即自2010年5月16日起至2014年6月30日止。2010年7月1日起的土地房屋租金每年60000元，由我支付给被告张某。协议同时对相关事宜作了约定。当天，被告张某在转租协议上签署同意转租，其他条款按2009年12月22日签订承包合同书执行。转租协议签订的当天，我便将转租费和货物折价费398000元支付给被告杨某甲。我接收该转租的房屋场地后又投资157677元搭建了钢结构洗车棚并对房屋进行了重新装修。办理了自己的工商登记，将金华汽车服务中心更名为大理市腾源汽车美容服务中心。2010年7月3日、2011年6月28日分两次向被告张某支付了两年的租金120000元。经我多方努力经营日益发展。2012年3月1日，大理市下关镇荷花村委会下发了拆迁通知称村委会与张某之间的租赁合同已于2008年到期，要我在30日内搬出场地。方知被二被告所骗，村委会按期切断了电源，致使我遭受重大损失。我支付的转租费和货物折价费398000元中货物只有112579元，其余285421元为转租费，显然属于杨某甲非法牟利，依法应当退还。被告张某多收取3个月的租金应当退还。合同未到期损失也应由二被告赔偿。特依法起诉，请求法院判决1、由被告杨某甲退还转租费285421元；2、由被告张某退还租金15000元；3、由二被告赔偿装修改造的经济损失76523元；4、由二被告赔偿合同未到期经营损失从2012年4月1日计至2014年6月30日共计27个月，每月损失以15000元计算，合计405000元；5、诉讼费、鉴定费由二被告承担。
被告杨某甲辩称：一、原告请求我方退还转租费285421元的主张违反了双方签订的《店铺转租协议》，以及同样约束原告的荷花村委会与我签订的《承包合同书》，并且没有任何法律依据；二、根据《承包合同书》的规定，原告装修改造的损失属于国家拆迁补偿范围、土地补偿费归荷花村委会所有，原告的房屋装修补偿应由荷花村委会支付；三、原告主张我方赔偿合同未到期的经营损失不符合《承包合同书》的规定，该部分损失不应由我承担，对于我方而言，政府拆迁属于不可抗力，属于法定的免责任事由。综上，原告主张均无法律依据，请求法院依法予以驳回。
被告张某辩称：针对原告要求由被告张某退还租金15000元的诉讼请求，由于房屋原告仍在管理使用，该项租金不应退还；对于装修费按照合同约定装修需经我方同意，我方未收到任何请示，原告装修未经我方同意，我方不同意赔偿装修费；对于未到期经营损失合同约定如果政府征地等则合同即终止，我方也不同意对原告赔偿未到期经营损失。
为证明自己的诉讼主张，原告杨某向本院提交了以下证明材料：一、原告身份证复印件1份，以证明原告的主体资格；二、店铺转租协议1份，以证明转租包括货物的折价转让和转租费；三、被告杨某甲与被告张某签订的承包合同1份，以证明我方与被告杨某甲签协议的附件是该承包合同；四、收据1份，以证明被告杨某甲已收到我方的转让费398000元；五、被告杨某甲物品转让明细账，以证明转让物品价款是112579元，其余费用应为转让费；六、被告张某的收条1份，以证明我方支付了2010年7月至2011年6月一年的租金60000元；七、被告张某妻子的收条1份，以证明我方支付2011年7月至2012年6月承包费60000元；八、装修合同1份，以证明我方对房屋的装修不是改造，被告张某也未表示反对；九、收据1份，以证明我方支付装修费157677元；十、个体工商户营业执照，以证明转租后我方按约定变更了工商登记；十一、荷花村委会拆迁通知，以证明村委会限我方30日内搬出；十二、申请证人袁某某出庭作证，证人袁某某证明：自己原来的身份是被告杨某甲经营金华汽车服务中心时的销售主管，物品转让明细账内容是真实的。2010年5月16日至5月22日转让的店铺是营业的；十三、申请证人夏某举出庭作证，证人夏某举证明：自己是经典装修公司项目经理，2010年8月与原告签订了装修合同，之后按照合同约定对原告的洗车场进行了装修，装修内容就是合同上约定的项目。十四、申请证人董某某出庭作证，证人董某某证明：自己是经典装修公司员工，自己参与对原告的洗车场进行了装修，装修内容有石膏板、地砖、隔墙、背景墙等项目，装修了5间房屋，做了钢木架洗车房。十五、申请证人董某甲出庭作证，证人董某甲证明：自己在装修后期参与对原告的洗车场进行了修补，装修了5间房屋。经质证，被告杨某甲对原告提交的第一、二、三、四、十组证明材料的真实性、合法性、关联性无异议，对证明方向不认可，对于第五、八、九组不认可，对于第六、七、十一组不发表意见，对于第十二组证明效力不认可，对于第十三、十四、十五组真实性无异议，对证明效力不认可。被告张某对原告提交的第一、二、三、四、六、七、十组证明材料的真实性、合法性、关联性无异议，对于第五组认为不清楚，对于第八、九、十一、十二、十三、十四、十五组不认可。本院认为，原告提交的全部证据均真实，与本案具有关联性，本院予以确认。
为证明自己的答辩主张，被告杨某甲向本院提交了以下证明材料：一、承包合同书，以证明2009年6月1日，杨刚向荷花村委会承包了场地经营宝贝汽车服务中心；二、转让协议和补充协议各1份，以证明经荷花村委会同意杨刚、杨兴将宝贝汽车服务中心转让给杨某甲；三、承包合同书1份，以证明村委会与杨某甲签订了合同；四、收条2份，以证明杨某甲向杨兴支付了洗车场转让费361800元；五、证明1份，以证明村委会将签订合同事宜授权张某；六、收条3份，以证明杨某甲支付装修工程款171500元，支付土地使用税费10000元；七、店铺转租协议1份，以证明2010年5月16日杨某甲以398000元价格将金华汽车美容中心转让给杨某，张某也同意转租；八、情况说明书1份，以证明杨某甲转让时店铺资产价值590000元；九、照片14张，以证明对店铺改建、新建的状况。经质证，原告对被告杨某甲所提交的第一、三、五、七、九组证明材料真实性无异议，对第二、四、六组证明材料不认可，认为与本案无关联性；对第八组不认可。被告张某对被告杨某甲提交的第一、二、三、五、九组证明材料无异议，对第六组中张某本人出具的收条无异议，对其余证明材料均表示未参与不清楚。本院认为，被告提交的第三、五、七、九组证明材料均真实合法，与本案有关联性，本院予以确认。被告提交的第一、二、四、六、八组证明材料与本案无关联性，本院不予确认。
被告张某对自己的答辩主张未向本院提交证据。
在诉讼过程中，根据原告申请本院依法委托云南鸿诚司法鉴定所对租赁的房屋场地装修改造价值进行司法鉴定，经质证，原告对云南鸿诚司法鉴定所出具的《司法鉴定意见书》及鉴定费发票三性无异议；被告杨某甲对该鉴定书三性无异议，但认为其中所列出的有争议部分系原告擅自装修；被告张某对该鉴定书无异议，但认为不应由其赔偿，对发票认为与其无关不发表质证意见。本院认为，上述《司法鉴定意见书》及鉴定费发票来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。
根据上述确认的证据及庭审中双方当事人的一致陈述，本院确认本案事实如下：大理市下关镇荷花村委会将下关人民北路xxx号（原荷花农机站）建盖的简易铺面、洗车场承包给张某，同时授权张某可以对外签订租房合同。大理市下关镇荷花村委会与张某之间的合同于2008年到期，后为不定期租赁。2009年12月22日，被告杨某甲与张某签订《承包合同书》，该承包合同书约定张某将下关人民北路xxx号洗车场承包给杨某甲，承包期限为2009年6月10日至2014年6月10日，承包费每年59800元；承包期内杨某甲对场地进行建设改造须征得张某同意方可进行，承包期满不再承包时，杨某甲投资建设的临时设施或其他建筑物归张某所有；未经张某同意，杨某甲不得转租、转包给其他单位和个人；承包期内，如国家征用和荷花村委会拍卖该宗土地，杨某甲所有的补偿费范围只是针对房屋装修补偿，土地补偿费归荷花村委会所有。
2010年5月16日，被告杨某甲与原告自愿签订《店铺转租协议》，协议主要内容为一、被告杨某甲将位于大理市下关镇人民北路xxx号经营使用的“金华汽车服务中心”（包括字号、房屋、设施、工具、现存一切货物等）按现状一次性转租并将现存货物折价给原告经营管理使用。二、转租费和货物折价费合计人民币398000元，包含2010年7月1日以前应支付的房地租金在内，在签订转租协议时一次性支付被告杨某甲。三、转租期为四年零四十六天，即自2010年5月16日起至2014年6月30日止。四、被告于签订协议之日将协议涉及的房屋、财物和设施等按现状移交给原告，包括当天的经营收益。五、2010年7月1日起的土地房屋租金每年60000元，由原告按时支付给房地产所有人。协议同时对相关事宜作了约定。当天，被告张某在转租协议上签署同意转租，其他条款按2009年12月22日签订承包合同书执行。转租协议签订的当天，原告便将转租费和货物折价费398000元支付给被告杨某甲，原告接手了该转租协议约定的房屋和设施，但当时双方对移交转让的货物未作盘点清理。原告接收该转租的房屋场地后于2010年5月18日办理了工商变更登记，将金华汽车服务中心更名为大理市腾源汽车美容服务中心。2010年5月26日，原告的员工（被告杨某甲经营金华汽车服务中心时的原销售主管）袁某某与杨丽盘点存货价值为112579元。2010年7月11日，原告向张某支付了洗车场2010年7月1日至2011年6月30日租金60000元。2010年8月24日至9月24日，原告投资搭建了钢结构洗车棚并对原有房屋进行了重新装修改造，对装修行为被告张某未提出异议。2011年6月28日，原告向被告张某之妻支付了2011年7月1日至2012年6月30日租金60000元。2012年3月1日，大理市下关镇荷花村委会发出了拆迁通知，内容为“根据大理市规划委员会（2010）02号文件精神，对此块土地进行整体开发，村委会与张某之间的租赁合同已于2008年到期，现要求各租户在30日内搬出场地，如未搬出，将在30日后整体强制拆除。”大理市下关镇荷花村委会发出拆迁通知后，拆除了供电变压器导致转租协议不能正常履行。
审理中，经原告申请本院依法委托云南鸿诚司法鉴定所对原告租赁的房屋场地装修改造价值进行司法鉴定，云南鸿诚司法鉴定所出具的《司法鉴定意见书》确认租赁的房屋装修费价值76523元【其中无争议部分价值17101元（含彩钢瓦顶钢结构房、钢架铁皮面广告牌、洗车房照明灯），有争议部分价值59422元（钢架铁皮面广告牌、门卫室旁彩钢瓦、休息区石膏板吊顶、木地板、乳胶漆、贴膜室、美容室、办公室装修等）】。原告支付了鉴定费8000元。鉴定后，原告租用的洗车场已被大理市下关镇荷花村委会收回并拆除。拆除前未形成附和的部分物品和转让的商品已由原告自行处理。
本院认为：2009年12月22日，被告杨某甲与被告张某签订《承包合同书》时，杨某甲并不知晓下关镇荷花村委会与张某之间的原租赁合同期限至2008年已届满，此后为不定期租赁的事实。2010年5月16日，原告杨某与被告杨某甲在自愿协商一致的基础上签订了《店铺转租协议》，并经被告张某同意，确认其他条款按2009年12月22日签订承包合同书执行，即同意被告杨某甲将其在承包合同中的权利义务一并转让给了原告杨某。上述协议不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效。合同签订后，被告杨某甲与原告均已按合同约定履行了各自的合同义务，被告杨某甲不再承担承包合同的权利义务，而由原告杨某与被告张某继续履行承包合同。现原告要求被告杨某甲退还转租费人民币285421及装修改造经济损失，无事实及法律依据，本院不予支持。原告杨某在签订合同时并不知道大理市下关镇荷花村委会与张某之间的租赁合同期限，直到2012年3月1日，大理市下关镇荷花村委会发出了拆迁通知后才知道该租赁场地上荷花村与张某的原租赁期限已届满之后为不定期租赁的事实，被告张某为牟取利益向原告及被告杨某甲隐瞒了上述事实，本案的过错责任在于被告张某，对于原告杨某在合同履行期限内不能使用该租赁场地所产生的损失，被告张某应承担赔偿责任。原告已交付的2011年7月1日至2012年6月30日租金60000元中原告未正常使用3个月租金15000元，被告张某应退还原告。本案鉴定费8000元，应由被告张某承担。结合本案的实际，由于原告租用的洗车场在进行司法鉴定后已被大理市下关镇荷花村委会收回并拆除，承包合同已不能继续履行，被告张某对房屋装修部分损失的赔偿数额应按原告尚未使用的期限27个月与合同租期49.5个月相除比例（27÷49.5）=54.5%折算进行赔偿。原告对租赁的房屋进行装修的装修费鉴定价值为76523元，剩余合同期限27个月的残值为41705元（76523元×54.5%=41705元），由被告张某承担赔偿责任。原告的其他诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、由被告张某在本判决书生效之日起10日内赔偿给原告杨某装修费残值41705元，租金15000元、鉴定费8000元，合计人民币64705元。
驳回原告杨某的其他诉讼请求。
案件受理费12430元，由原告杨某承担3000元，由被告张某承担9430元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉到大理白族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期间为二年。
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审 判 长 冯晓丽
代理审判员 徐 祥
人民陪审员 杨金丽
二〇一四年七月二十四日
书 记 员 陈晓蓉