广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）象民初字第704号
原告张雪花，女，汉族。
被告叶辉，男，汉族。
被告叶军，男，瑶族。
法定代理人叶辉，系叶军之兄。
原告张雪花诉被告叶辉、叶军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陆凯适用简易程序独任审理，由书记员覃鑫担任法庭记录，于2014年7月17日公开开庭进行审理。原告张雪花、被告叶辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，座落在桂林市象山区南新路A栋B号铺面，二被告之母唐秀珍所有，2013年9月2日，原告与唐秀珍签订一份《二手房买卖协议》，约定唐秀珍将涉案房产转让给原告，原告应支付转让价款合计62万元，合同生效后，原告按照合同约定向唐秀珍支付了相应转让价款，唐秀珍依约将房屋交付原告使用，涉案房产原租赁合同项下的租金至此由原告收取。2013年9月29日，唐秀珍向原告开具了销售不动产统一发票，双方并交纳了涉案房产转让的相关税费。
2013年11月15日，唐秀珍去世，其法定继承人为儿子叶辉、叶军，女儿叶文娟、叶利娟共四名子女。四继承人于2014年3月4日就涉案房产的继承事宜进行了公证，证明涉案房产由二被告共有平均继承，叶文娟、叶利娟自愿放弃对涉案房产的继承权。因唐秀珍过世，原告无法支付第四期涉案房产转让价款，也未能及时办理涉案房产过户登记。2014年2月19日，因叶辉和叶文娟申请，桂林市象山区人民法院受理并经审查作出（2014）象民特字5号民事判决书，判决宣告叶军为无民事行为能力人，并指定叶辉为其监护人。
原告为维护自身合法权益，故诉至法院请求判令：1、请求确认坐落于桂林市象山区南新路A栋B号铺面的所有权归原告所有；2、被告接收原告支付的购房余款人民币12万元整；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告向本院提交以下证据予以证实：1、房产证，证明铺面所有权原归唐秀珍所有；2、房地产评估备案表，证明原告与唐秀珍进行房屋交易；3、承租方放弃优先购买承诺书；4、二手房买卖协议，证明原告向唐秀珍购买铺面；5、（2014）象民特字第5号民事判决书，证明叶军为无民事行为能力人，叶辉为其监护人；6、司法鉴定意见书；7、契税发票；8、销售不动产发票；9、公证书，证明叶文娟、叶利娟放弃继承该铺面；10、转账凭证，证明原告已付款50万元。
被告叶辉、叶军辩称，原告陈述属实，同意原告的诉讼请求。
被告叶辉、叶军未向本院提交证据。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2013年9月2日，原告张雪花（乙方）与唐秀珍（甲方）、桂林深海房地产置业咨询有限责任公司，签订二手房买卖协议一份，约定：房屋坐落于桂林市象山区南新路A栋B号铺面，建筑面积58.60㎡，房产证号桂林市象山区字第C号，土地证在办中；有抵押在个人，甲方承诺于本协议签订之日起3日内还清贷款；有租赁，租期至2015年4月30日止，甲方保证承租人已书面同意放弃优先购买权，并于房产交易所交件当日提供《放弃购买承诺书》；乙方对该房地产情况已充分了解并愿意购买，甲乙双方议定的上述房地产成交总价为人民币陆拾贰万元整（￥620000.00）；本协议签订时，乙方支付给甲方购房定金人民币大写壹拾贰万元整，定金暂由甲方保管，定金在第壹期付款时冲抵房款；第一期购房款项乙方于签订本协议当日支付人民币贰拾肆万元整（含定金）给甲方，第二期购房款项乙方于2013年9月4日前支付人民币贰拾叁万元整给甲方，第三期购房款项乙方于2013年9月15日前支付人民币叁万元整给甲方，第四期购房款项乙方于2013年12月31日前支付人民币壹拾贰万元整给甲方；该房地产的房屋所有权证和国有土地使用权证从甲方过户到乙方名下应缴纳的所有税、费由乙方承担，若遇国家税费调整，新增税费由乙方承担；甲方同意乙方购房款可以支付到以下账户：开户行中国建设银行，开户名王方，银行账号D，本合同付款凭据以乙方按合同要求期限将购房款转入甲方指定上述账户的银行凭据为准。
合同签订后，2013年9月2日，原告张雪花依照合同约定向王方在中国建设银行开设的D账号转入人民币240000元；2013年9月4日，原告张雪花向该账号转入人民币230000元；2013年9月11日，原告张雪花向该账号转入人民币30000元。至此，尚余最后一期购房款120000元未付。
2013年9月3日，经桂林中锐房地产评估策划有限公司对原、被告买卖的桂林市象山区南新路A栋B号铺面进行了评估，评估结果：房地产单价9510元／平方米，房地产总价：557300元，估价结果有效期一年。
2013年9月29日，原告张雪花交纳了房产交易产生的营业税27865.00元、个人所得税11146.00元、城市维护建设税1950.55元、教育费附加收入835.95，总计41797.50元。桂林市秀峰区地方税务局向唐秀珍开出了代号为（2013）桂地完电：NO.15378478的税收通用完税证和销售不动产统一发票，发票载明：付款方张雪花，收款方唐秀珍，销售不动产项目为铺面，销售不动产楼牌号为象山区南新路A栋B号铺面，金额为557300元。
2013年11月15日，唐秀珍去世。唐秀珍父母均已过世，其生前育有两子叶辉、叶军，两女叶文娟、叶利娟。因叶军患有精神疾病，叶辉、叶文娟向法院起诉要求宣告叶军为无民事行为能力人。2014年2月19日，桂林市象山区人民法院以（2014）象民特字第5号民事判决书判决：一、宣告叶军为无民事行为能力人；二、指定叶辉为叶军的监护人。
2014年2月19日，叶文娟、叶利娟签署《放弃继承权声明书》，声明：我们的母亲唐秀珍于2013年11月15日在人民医院去世，去世后在象山区南新路17栋1-6号铺面留有房屋遗产，依照法律规定，我们是上述遗产的合法继承人之一，现我们自愿放弃继承权，今后上述遗产与我们无关，特此声明。2014年3月4日，桂林市公证处分别以（2014）桂桂证民字第1299号、1300号公证书确认叶文娟、叶利娟放弃继承权。同日，桂林市公证处以（2014）桂桂证民字第1301号公证书确认被继承人唐秀珍遗留的遗产为桂林市象山区南新路17栋1-6号铺面；2-3-1号房屋，房屋产权证号桂林市房权证象山区字第C号，铺面建筑面积58.60平方米，住房建筑面积80.53平方米（该房产是被继承人唐秀珍个人所有）。该遗产由被继承人唐秀珍上述遗产应由儿子叶辉、叶军共同平均继承。
另查明：原告张雪花向唐秀珍购买的桂林市南新路17栋1-6号铺面，已由叶辉于2013年4月16日租赁给桂林市餐具消毒中心。桂林市消毒中心出具了《承租方放弃优先购买权承诺书》，称位于桂林市象山区南新路A栋B号门面，房屋所有权证号桂林市象山区字第C号，该房产权属唐秀珍，身份证号F。承诺人系该房产现时承租人桂林市餐具消毒中心，租期贰年，从2013年5月15日至2015年5月15日。本人承诺在同等条件下放弃对该房屋的优先购买权。
因唐秀珍去世后，房屋交易不能正常进行，2014年6月12日，原告张雪花诉至法院提出上述诉请。
本院认为，原告张雪花与唐秀珍及桂林深海房地产置业咨询有限责任公司签订的《二手房买卖协议》是三方真实意思表示，符合法律规定，合同合法有效。合同签订后，原告张雪花依约支付了前三期购房款50万元，并交纳了相关税费，履行了相关合同义务。2013年11月15日，唐秀珍去世。对于自然人去世后，其签订的合同应如何处置，应根据合同的性质及能否继续履行等实际情况进行处理。本案为房屋买卖合同，为买方支付价款，买方转移标的物的合同，并非具有人身依附性的合同。原告张雪花已支付了超过买卖标的五分之四的价款，并且交纳了交易所需税费，履行了主要合同义务，因唐秀珍去世，导致铺面不能够转移登记。唐秀珍去世后其遗产应由四子女共同继承，因两个女儿叶文娟、叶利娟主动放弃继承权，铺面由叶军、叶辉继承。合同的权利义务亦由叶军、叶辉行使，叶辉为无民事行为能力人，叶军作为监护人，现叶军同意继续履行合同，本院予以确认。原告张雪花应将剩余铺面价款支付给叶军、叶辉，被告叶军、叶辉负有协助将铺面登记转移于张雪花名下的义务。综上，本院依据《中华人民共和国民法通则》第十八条、《中华人民共和国合同》第一百三十条、第一百三十五条《中华人民共和国继承法》第十条、第二十七条之规定，判决如下：
一、原告张雪花将购买桂林市象山区南新路A栋B号铺面（房产证号：象山区字第C号）的剩余价款12万元支付给被告叶辉、叶军；
二、原告张雪花履行完本判决第一项所确认之义务后，取得桂林市象山区南新路A栋B号铺面（房产证号：象山区字第C号）的所有权。
本案案件受理费10000元（原告已预交），适用简易程序审理退回原告张雪花案件受理费5000元，余款5000元由原告张雪花自行承担2500元，被告叶辉、叶军承担2500元并给付原告张雪花。
上述应付款项，义务人应在本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求交纳上诉案件受理费10000元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：20216301040001416，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
代理审判员 陆凯
二〇一四年七月二十二日
代书 记员 覃鑫