广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第998号
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄廷南，男，汉族，住所地：广东省普宁市。
委托代理人：李洪，广东广和律师事务所律师。
委托代理人：方秋林，广东广和律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：钟小华，男，香港居民，证件号h440683（6）。
委托代理人：利耀雄，广东吉光律师事务所律师。
委托代理人：利志鹏，广东吉光律师事务所律师助理。
上诉人黄廷南与被上诉人钟小华因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法横民初字第995号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
钟小华起诉请求判令：1、黄廷南支付钟小华拖欠的厂房租金及水电费105794元；2、黄廷南承担本案诉讼费用。
黄廷南反诉请求：1、钟小华返还多收的自2012年8月至2013年3月的电费人民币8768元；2、钟小华返还多收取的自2012年8月至2013年3月的水费388元；3、钟小华立即向黄廷南支付搬迁费人民币150000元；4、钟小华返还多收取的自2012年8月至2013年4月的门卫费5400元；5、钟小华承担本案的诉讼费用。
原审法院经审理查明，钟小华（甲方）与黄廷南（乙方）在2009年12月31日签订了一份《租厂合同》，钟小华将位于深圳市龙岗区爱联xxx村xx路36号厂区b栋共690平方米的厂房出租给黄廷南开设维美厂，双方在合同中约定：单价为每月每平方米8元，水费以政府牌价加收0.5元／立方，电费以政府牌价加收0.2元／度，水电费损耗以现在标准计算。房租、水电每月结算一次，超过期限甲方按每日1%收取滞纳金。租期从2009年12月15日起，租期三年。双方按照上述合同履行至合同到期后继续履行，但没有签订书面的租赁合同。现钟小华主张黄廷南缴纳租金至2013年4月，水电费交至2013年3月，之后没有向其缴交租金及水电费。黄廷南承认租金及水费没有缴纳，但辩称电费联合几栋厂房一起已经以深圳市利x龙城房地产开发有限公司的名义缴交完毕，为此，黄廷南提交了电费发票及银行扣款明细。
2011年10月18日，钟小华与深圳市利x龙城房地产开发有限公司（以下或简称利某公司）签订了《拆迁补偿协议书》，约定钟小华所有的爱联xxx村xx路36号厂房及配套设施设备纳入利某公司旧城改造拆迁范围，利某公司对钟小华进行一次性货币补偿。后双方在协议履行过程中发生纠纷，诉至深圳市龙岗区人民法院，法院作出（2013）深龙法民三初字第27号民事判决书，该判决第一项要求钟小华继续履行《拆迁补偿协议书》，在判决生效之日起十五日内向利联公司交付爱联xxx村xx路36号物业本体及附属设备设施。2014年3月12日，钟小华向利某公司移送生效判决所确定的全部物业。
另查，涉案厂房没有房产的权属证明或建设用地规划许可证。经原审法院释明，钟小华将诉讼请求中的租金请求变更为房屋占有使用费，其他诉讼请求不变，黄廷南的答辩意见如前一致，没有变更。
原审法院认为，本案系租赁合同纠纷，钟小华、黄廷南双方就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋签订的《租厂合同》无效。房屋租赁合同无效，但双方在合同期满后继续按该合同约定履行各自的权利义务，视为房屋占有使用关系的延续，钟小华请求参照原合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，原审法院予以支持。根据黄廷南提交的收据，2013年4月（包含该月）之前的房屋占用费已经交清，黄廷南还需缴交2013年5月至2014年3月12日期间的房屋占用费。关于双方争议的宿舍费用，虽然双方在原《租厂合同》中没有约定，但结合黄廷南提交的2012年8月至2013年3月的收款卡收据显示，宿舍占用费每月2240元黄廷南一直按月支付，证明黄廷南一直在实际使用宿舍，现黄廷南答辩称从未租用宿舍，显然与情理不符，原审法院依法不予采信。钟小华自2013年8月开始将宿舍占用费变更为1680元，故黄廷南应支付上述期间厂房及宿舍的占有使用费76560元【（5520＋2240）×3个月＋（5520＋1680）×7个月＋（5520＋1680）÷30天×12天】。
关于水电费，为占用厂房期间必然产生的费用，黄廷南应予支付。双方约定水费以政府牌价加收0.5元／立方，电费以政府牌价加收0.2元／度，且黄廷南一直按此标准执行，视为双方合意，原审法院在此不做干涉。现黄廷南要求退还2013年4月之前加收部分的费用，没有法律依据，原审法院依法不予支持，且之后产生的水电费，亦应按照双方约定执行。但关于2013年4月（含该月）至2013年3月12日的电费，黄廷南主张已自行向供电部门缴纳，并提交了深圳市供电局的发票及银行历史扣款明细清单，虽然该发票金额与钟小华主张的每月电费数额相差较大，但黄廷南解释是整片物业一起以深圳市利x龙城房地产开发有限公司名义缴纳，该解释具有合理性；且因电费长期未缴纳，供电部门会给予断电处理，而黄廷南一直有正常用电，现钟小华主张黄廷南未缴纳，却无法提供代缴凭证，其主张的电费数额表系其自行制作，黄廷南又不予认可，故原审法院认为，钟小华要求黄廷南缴纳电费的主张没有证据支持，应承担举证不能的不利后果。钟小华、黄廷南确认水费没有缴纳，因水费数额表系钟小华自行制作，黄廷南不予认可，原审法院根据双方最后一次交款的收款卡上数额确定水表的起始度数，根据钟小华向深圳市利x龙城房地产开发有限公司交接物业时经利某公司确认的水表读数确定终止度数进行计算。根据双方认可的2013年3月的收款卡显示车间水表最后读数为26，厨房水表最后读数为320，交接时维美厂厨房水表读数为1159，车间水表读数为226，故黄廷南应支付2013年4月至2014年3月12日水费（226-26＋1159-320）×5.17元=5371.63元。钟小华主张的空调电费、用水用电损耗及燃气燃油加工费均无法提供计算方式及来源依据，应承担举证不能的不利后果，该主张原审法院不予支持。
关于门卫费，根据双方均认可的收款收据显示，自2012年8月开始黄廷南即每月向钟小华缴纳门卫费600元，视为黄廷南认可钟小华向黄廷南提供了门卫服务；黄廷南现主张钟小华从未提供门卫服务，要求退还之前缴纳的门卫费，但没有向原审法院提供反证，应承担举证不能的不利后果，其要求退款的诉讼请求原审法院不予支持。现钟小华要求黄廷南支付自2013年4月至2014年3月12日的门卫费，黄廷南亦无反证证明门卫情况发生变更，视为钟小华一直提供门卫服务，故仍应按原标准缴纳门卫费6840元（600元×11个月＋600元÷30天×12天）。关于黄廷南反诉的搬迁费15万元，黄廷南没有提交证据证明该费用的产生来源及计算依据，原审法院依法不予支持。
综上，黄廷南应向钟小华支付房屋占用使用费、水费、门卫费共计人民币88771.63元（76560元＋5371.63元＋6840元）。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条之规定，判决：一、黄廷南应于本判决生效之日起十日内向钟小华支付拖欠的房屋占有使用费、水费及门卫费共计88771.63元；二、驳回钟小华的其他诉讼请求。三、驳回黄廷南的全部反诉请求。上述付款义务人若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2416元（钟小华已预交），由黄廷南承担2027元，钟小华承担389元。反诉案件受理费1795.60元（黄廷南已预交），由黄廷南自行承担。
上诉人黄廷南不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销（2014）深龙法横民初字第995号民事判决，并查明事实，依法改判。二、本案的诉讼费用由钟小华承担。事实与理由：
第一、原审法院错误认定水电费的收费标准。黄廷南与钟小华签订的租厂合同第一条中约定，“水费以政府牌价加收0.50元每立方，电费以政府牌价每度加收0.20元”，该约定，显然违反了《电力法》第四十三条“任何单位不得超越电价管理权限制定电价。供电企业不得擅自变更电价。”以及第四十四条第一款“禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用；但是，法律、行政法规另有规定的，按照规定执行”的规定，属于违反法律的强制性规定，依法应当不予支持。且《深圳经济特区租赁条例》第二十六条第三款明确规定，出租人不得因房屋租赁向承租人收取租金以外的其他费用。而原审法院经审理认为“双方约定水费以政府牌价加收0.5元／立方，电费以政府牌价加收0.2元／度，且被告一直按此标准执行，视为双方合意，本院在此不做干涉”。基于上述事实，黄廷南认为，钟小华违反法律规定，在政府统一定价的标准上加收水电费用，其行为已涉嫌非法经营。且众所周知，水电是民生基础问题，法律禁止任何单位及个人加收电费，其目的就在于保障民生，维护稳定。而原审法院对相关法律规定视而不见，不仅没有依法对钟小华的非法行为予以纠正，反而支持了钟小华的请求。其影响绝不仅仅在于个案，该判决等于向所有非法加收水电费的出租人指明了方向，只要在签订租赁合同时加入该霸王条款并要求承租人按约定缴纳费用，则可以高枕无忧。故此，原审法院的该项认定，于法无据、于理不合，且会对社会民生造成严重的负面影响，恳请二审法院依法予以纠正。
第二、钟小华证据不足，原审法院支持其门卫费的请求属于认定事实错误。自2011年10月份起，钟小华就已停止对黄廷南所在的厂区的管理，包括门卫、卫生等均无人管理。再者，根据双方签订的租厂合同，双方并未约定所谓的门卫费，且现有的证据并不能够证明钟小华提供了该部分的服务。而原审法院却以黄廷南自2012年8月开始至2013年4月一直向钟小华缴纳该费用，且黄廷南未提供反证为由，支持了钟小华的请求，驳回了黄廷南的反诉请求。根据《民事诉讼法》及相关司法解释的规定，当事人有义务对自己的主张提供证据予以证明，关于合同是否履行，由负有履行义务的一方承担举证责任。如今，钟小华并未举证证明其提供了该项服务，依法应当承担举证不能的不利后果。而原审法院的做法，显然违反了相关法律规定，其将举证责任分配给黄廷南，则是要黄廷南举证证明不存在的东西。故此，恳请二审法院依法查清事实，对原审法院的错误认定予以纠正。
第三、关于搬迁费的问题。2011年10月18日，钟小华与深圳市利x龙城房地产开发有限公司签订了《拆迁补偿协议书》。后双方因拆迁补偿发生纠纷而向法院起诉，法院作出（2013）深龙法民三初字第27号民事判决书，判决钟小华继续履行交付物业本体及附属设备设施。钟小华服从法院判决，于2014年3月向利某公司移交了物业本体及附属设施。在此期间，钟小华与黄廷南协商一致，口头约定由钟小华向黄廷南一次性支付搬迁费150000元后，钟小华并未依照约定支付该笔费用。为证明该事实，黄廷南提交了钟小华发给黄廷南的短信以及其在黄廷南厂区内粘贴的告示等证据予以证实。而在黄廷南配合协助钟小华与深圳市利x龙城房地产开发有限公司进行场地移交后，钟小华却未依约向黄廷南支付相应的搬迁费用。故此，黄廷南恳请二审法院依法查清事实，支持黄廷南的请求。
综上所述，原审判决认定事实错误，证据不足，为维护黄廷南的合法权益，现特依据《民事诉讼法》及相关法律法规的规定，向二审法院提起上诉，恳请二审法院查清事实，依法改判。
被上诉人钟小华答辩称：1、原审法院对事实查明部分没有错误。2、关于原审法院审理认为“双方约定税费以政府牌价加收0.5元每立方，电费以政府牌价加收0.2元每度，且被告一直按此标准执行的，视为双方合意，本院在此不做干涉”，钟小华认为这不属于事实认定，而是原审法院的观点。原审法院表明不做干涉是遵守双方当事人的合意，由于合同无效，一审法院在计算水电费时没有按约定加收其他费用，而是按牌价计算，而牌价也是双方当事人长期以来一直以这样的价格计算水费，最重要的是这水费也不是钟小华所得，而是为水务部门收取的，这也是对于合同无效后的通常做法。3、对于门卫服务的举证问题，原审法院依据自2012年8月开始黄廷南向钟小华缴纳门卫费600元，从而认可钟小华提供了门卫服务，而黄廷南一审主张钟小华从未提供门卫服务、没有约定门卫服务，但凡有点常识的人都知道，任何一个工厂大门都是有门卫值班。4、对于搬迁费用问题，在钟小华与案外人深圳市利x龙城房地产开发有限公司拆迁补偿纠纷中，黄廷南作为第三人已经对搬迁费作出诉求，但法院并没有作出相关支付搬迁费用的判决。根据一事不再诉原则，黄廷南提出反诉主张搬迁费与法不符。并且本案属于租赁合同纠纷，并不是拆迁补偿纠纷，黄廷南在租赁合同纠纷中提出属于拆迁补偿纠纷的反诉请求也不符合法律规定。而且黄廷南对搬迁费的主张没有事实依据。
综上，原审法院事实认定正确，适用法律准确，请求二审法院依法维持一审判决，驳回黄廷南的上诉。
本院经审理查明，原审所查事实清楚，本院予以确认。
本院认为，涉案厂房未取得房产证及建设工程许可证，故钟小华与黄廷南签订的租赁合同无效。但黄廷南已实际占用涉案厂房，应当参照合同约定向钟小华支付占有使用费等相关费用。
关于水电费问题，本院认为，该费用系黄廷南占用涉案厂房所必然产生的费用。双方就此在租赁合同中达成合意并遵照执行。黄廷南并未举证证明其在缔约及厂房占用过程中曾就水电费标准问题向钟小华提出过异议，其主张该费用并非双方合意而系钟小华单方加收，并无证据加以支持，应承担举证不能之责任。
关于搬迁费问题，黄廷南主张双方曾达成口头协议由钟小华向黄廷南一次性支付搬迁费15万元，但并未充分举证加以证明，钟小华亦不予认可。故对于该项主张，本院不予支持。
关于门卫费问题，本院认为，双方履约的收款凭据显示黄廷南自2012年8月起一直向钟小华按月缴纳门卫费600元，该凭据足以证明钟小华为涉案厂房提供了门卫服务。黄廷南称钟小华未向其提供门卫服务，但未能提供反证加以证明，应当承担举证不能之责任，不得主张钟小华退回2012年8月至2013年4月的门卫费。
但钟小华在起诉状中仅就厂房占有使用费及水电费提出了请求，并未对2013年4月至2014年3月12日的门卫费提出诉讼请求，原审判决黄廷南向钟小华另行支付2013年4月至2014年3月12日的门卫费超出钟小华的诉讼请求，认定不当，本院依法予以纠正。
综上，上诉人黄廷南的上诉请求，本院部分予以支持。原审判决查明事实清楚，事实认定存在不当之处，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法横民初字第995号民事判决第三项；
二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法横民初字第995号民事判决第二项；
三、变更深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法横民初字第995号民事判决第一项为：上诉人黄廷南应于本判决生效之日起十日内向被上诉人钟小华支付拖欠的房屋占有使用费及水费共计人民币81931.63元；
四、驳回被上诉人钟小华的其他诉讼请求。
当事人如未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费2416元，由黄廷南负担1827元，由钟小华负担589元；一审反诉受理费1795.6元，由黄廷南负担；二审案件受理费4211.6元，由黄廷南负担4011.6元，由钟小华负担200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
代理审判员 张 睿
代理审判员 庄 齐 明
二〇一五年六月三日
书 记 员 李开宇（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。