上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）奉民三（民）初字第1578号
原告（反诉被告）上海金鸿不锈钢制品有限公司。
法定代表人金朴诚，总经理。
委托代理人宋建，上海浦汇律师事务所律师。
委托代理人王曼，上海浦汇律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海新泰杰金属制品有限公司。
法定代表人王正光，总经理。
委托代理人何俞明，男，上海新泰杰金属制品有限公司工作。
委托代理人张顼，男，上海新泰杰金属制品有限公司工作。
原告上海金鸿不锈钢制品有限公司（以下简称“金鸿公司”）与被告上海新泰杰金属制品有限公司（以下简称“新泰杰公司”）及反诉原告上海新泰杰金属制品有限公司与反诉被告上海金鸿不锈钢制品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月23日立案受理后，依法适用简易程序，2014年6月9日，新泰杰公司提起反诉，本院受理后，于2014年7月8日、8月20日两次公开开庭进行了审理。金鸿公司的委托代理人宋建、新泰杰公司的委托代理人何俞明均到庭参加了诉讼。新泰杰公司的委托代理人张顼到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。
金鸿公司本诉诉称，金鸿公司与新泰杰公司均为金属制品生产企业，2013年初，金鸿公司为扩大生产规模，与新泰杰公司签订《厂房租赁合同》约定金鸿公司租赁新泰杰公司位于上海市奉贤区泰日镇大叶公路XXX号建筑面积8431.9平方米的厂房，租赁期限为5年。合同签订后，金鸿公司按约支付了首年年租金人民币（以下币种同）1，077，000元及合同履行保证金100，000元。同时，新泰杰公司也将厂房内机器设备转让给金鸿公司，金鸿公司支付转让款。
金鸿公司在2013年3月至5月消化了新泰杰遗留的尾单业务，并联系了新客户。然相关客户在对金鸿公司承租厂房考察时，发现诉争厂房没有土地使用权证及建设工程规划许可证，没有房产证，竣工验收报告、环境评估报告等，无法通过BSCI认证，导致金鸿公司无法继续使用诉争厂房进行生产。自2013年6月起，金鸿公司不再使用诉争厂房。原告遂诉至法院请求判令：1、确认金鸿公司与新泰杰公司2013年1月18日签订的《厂房租赁合同》无效；2、新泰杰公司返还金鸿公司已经支付的2013年6月至2014年2月的租金807，750元；3、新泰杰公司返还金鸿公司已经支付2013年3月至2013年5月的租金134，625元（以扣除场地使用费134，625元）；4、新泰杰公司返还金鸿公司已支付的合同履行保证金100，000元。
金鸿公司针对其本诉诉请提供并当庭出示了下列证据：
1、《厂房租赁合同》1份，旨在证明金鸿公司、新泰杰公司之间租赁关系的事实；
2、银行付款回单1份，旨在证明金鸿公司支付了新泰杰公司一年房租1，077，000元及保证金100，000元的事实；
3、《起重运输吊装工程合同》及上海农商银行单位业务委托书各1份，旨在证明金鸿公司将设备拆装运输至松江厂区并支付了相应运费的事实；
4、《厂房租赁交还验收单》1份，旨在证明诉争厂房已经移交的事实。
新泰杰公司本诉辩称，第一，租赁合同系双方在平等自主条件下，协商一致签订，并不具备合同无效的要件，金鸿公司诉请合同无效，于法无据。第二，新泰杰公司签订合同时明确告知金鸿公司诉争厂房没有房地产权证，金鸿公司也未提出异议。第三，新泰杰公司已经提供了诉争厂房的土地批租合同、建设用地规划许可证、建筑工程消防意见书、建设项目环境影响报告等，金鸿公司凭上述资料成功注册成立了企业，并投入了生产经营。金鸿公司所谓不符合欧洲产品验收标准，系原告自身的经营风险，与租赁物没有直接关联。第四，金鸿公司于2013年11月18日向新泰杰公司发函，书面提出解除租赁合同。新泰杰公司经研究后，为避免更大经济损失，同意提前解除合同，但金鸿公司必须付清至实际迁出之日的租金及实际使用的水电费，并将劳动关系清理完毕，但被告未予执行，而径行诉讼。综上，金鸿公司的诉讼请求，于法无据，于理有悖，请求驳回全部诉请。
新泰杰公司针对其本诉辩称提供并当庭出示了下列证据：《建设项目环境影响报告表》、《土地批租合同》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程消防验收意见书》、《企业名称变更核准通知书》、《关于上海泰杰厨具有限公司等单位新建厂房项目可行性研究报告的批复》各1份，旨在证明新泰杰公司提供了诉争厂房证照的事实。
新泰杰公司反诉诉称，新泰杰公司与金鸿公司于2013年1月18日签订《厂房租赁合同》，金鸿公司向新泰杰公司租赁厂房，租赁期限5年，第一年租金每月89，750元，第二年每月102，575元，先付后用。合同签订后，新泰杰公司交付了房屋，后因金鸿公司经营不善，于2013年11月18日向新泰杰公司提出要求提前解除合同，新泰杰公司予以同意，但要求支付清租金和水电费，遂反诉要求：1、金鸿公司支付2014年3月1日起至2014年3月31日止的房屋租金102，575元；2、金鸿公司支付拖欠的电费512，742.26元。
新泰杰公司针对其反诉诉请提供并当庭出示了下列证据：
1、《厂房租赁合同》及厂房租赁移交清单各1份，旨在证明原、被告厂房租赁关系的事实；
2、电费发票、上海泰日富士丸料理器具有限公司（以下简称“富士丸公司”）出具的上海增值税专用发票、明细结算表、电费记录各1组，旨在证明金鸿公司拖欠新泰杰公司电费的事实；
3、厂房租赁交还验收单1份，旨在证明金鸿公司搬离诉争厂房的日期；
4、授权委托书1份，旨在证明诉争厂房实际所有人上海梦莱特经济发展有限公司授权新泰杰公司经营的事实；
5、复函1份，旨在证明金鸿公司向新泰杰公司发函，要求提前解除合同，2013年11月，新泰杰公司复函同意解除，仅对设备搬迁存在异议。
金鸿公司反诉辩称，租赁合同系无效合同，2013年11月双方就解除达成一致意见，厂房一直处于空置状态，仅因设备搬迁未达成一致合意，故新泰杰公司无权要求金鸿公司支付租金；金鸿公司未拖欠电费；新泰杰公司反诉诉请不成立。
金鸿公司针对反诉辩称提供并当庭出示了付款凭证1份，旨在证明金鸿公司支付电费的事实。
经庭审质证，针对本诉，新泰杰公司对金鸿公司提供的证据1、2、4无异议，对证据3认为与本案无关联性。金鸿公司对新泰杰公司提供的证据中《建设项目环境影响报告表》认为形式上存在瑕疵，最后一页预审意见和行政部门审查意见空白，性质上这份系事前申请，没有事后验收报告，不予认可；《土地批租合同》真实性有异议，且系政府与梦莱特公司签订；《消防验收意见书》、《可行性研究报告批复》真实性无异议，但验收标的物与本案诉争厂房并不一致，面积也不一致，与本案无关。
针对反诉，金鸿公司对新泰杰公司提供的证据1、3、4、5无异议。金鸿公司对新泰杰公司提供的证据2中发票及电费发票真实性无异议，但电费发票开具给富士丸公司，发票也由富士丸公司开具与新泰杰公司无涉，且原告不生产后，没有产生任何电费。新泰杰公司对金鸿公司提供的证据无异议。
对上述证据，本院认证如下：金鸿公司针对本诉提供的证据1、4与新泰杰公司针对反诉提供的证据1、3系同一证据，双方对此均无异议，本院确认上述证据具有证明力。金鸿公司针对本诉提供的证据2、针对反诉提供的证据、新泰杰公司针对反诉提供的证据4，相对方无异议，本院予以采信。金鸿公司针对本诉提供的证据3，与本案缺乏关联性，本院不予采信。新泰杰公司针对本诉提供的证据系相关部门出具，本院确认其真实性。新泰杰公司针对反诉提供的证据2中电费及增值税发票，相对方对真实性不持异议，本院确认其真实性，对明细清单及电费记录，系新泰杰公司单方制作，且相对方对此不予认可，本院不予采纳。
基于上述认定的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2013年1月18日，金鸿公司（乙方）与新泰杰公司（甲方）签订《厂房租赁合同》约定，乙方租赁甲方坐落于上海市奉贤区泰日镇大叶公路XXX号内门卫、食堂、办公楼底层、1号车间、2号车间部分底层房屋，建筑面积约8431.9平方米。租赁期限：自2013年3月1日至2018年2月28日止，共五年。首年租金1，077，000元，第二年1，230，900元，第三年以后每年1，538，600元。先付后用，合同签约后，乙方缴纳首年租金1，077，000元，2014年3月1日之前缴纳第二年租金1，230，900元。以此类推。关于水电费：乙方租赁期间所用水电费自理，由甲方提供清单开具发票按月结算。关于合同履行保证金：乙方在本合同签订时，向甲方支付100，000元作为合同履行保证金。合同第二条还约定，本租赁物产权：属上海梦莱特经济发展有限公司所有，由产权人授权委托新泰杰公司经营管理和收益。乙方已知租赁物没有房地产权证。
2013年1月15日，金鸿公司与新泰杰公司签订了《厂房租赁移交清单》，2013年1月21日，金鸿公司支付新泰杰公司1，177，000元的首年租金和保证金。期间，金鸿公司收到富士丸公司开具的内容为电费，开票日期自2013年5月始至11月止的增值税专用发票6张，总金额为379，576.54元。2013年8月26日，金鸿公司支付富士丸公司电费82，629.35元。
2014年3月25日，新泰杰公司复函金鸿公司，要求金鸿公司配合做好四点工作，同时要求金鸿公司派代表前来办理厂房移交、经书面验收认可后，办理退租手续，签订提前终止租赁协议书。2014年3月31日，金鸿公司与新泰杰公司签订了《厂房租赁交还验收单》。
另查明，2002年11月18日，上海梦莱特经济发展有限公司与上海市奉贤区泰日镇人民政府签订了《土地批租合同》，批租土地位置：奉贤区泰日镇叶大公路北侧25-5#地块，泰日镇泰顺经济园区。2003年7月14日，上海市奉贤区发展计划委员会出具《关于上海泰杰厨具有限公司等单位新建厂房项目可行性研究报告的批复》，同意下列建设单位新建厂房项目可行性研究报告：一、上海泰杰厨具有限公司新建厂房工程，总建筑面积5500平方米，二、上海富士丸料理器具有限公司迁建厂房工程，总建筑面积6840平方米，三、上海梦莱特经济发展有限公司迁建厂房工程，总建筑面积7600平方米。2003年10月9日，上海梦莱特经济发展有限公司取得《建设用地规划许可证》，用地位置为：奉贤区泰日镇明星村，用地面积为15768.00平方米。
庭审中，新泰杰公司确认，诉争厂房至今未取得《建设工程规划许可证》。
本院认为，本案的争议焦点在于《厂房租赁合同》效力及相关法律后果的处理。第一，关于本案合同的效力。本案诉争厂房至今未取得建设工程规划许可证，故本案所涉《厂房租赁合同》无效。新泰杰公司辩称，金鸿公司签订合同时明知诉争厂房无相关房地产权证，其仍然签订相关合同，理应有效。然即便金鸿公司明知诉争厂房无相关产权证，但因违反法律强制性规定，所涉合同依然无效。第二，关于合同无效后法律后果的处理。租赁合同无效后，当事人可以请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费。本案合同无效后，金鸿公司仍应约定租金标准支付占有使用费。2014年3月31日金鸿公司与新泰杰公司签订《厂房租赁交还验收单》，金鸿公司辩称2013年6月始，其未进行经营，新泰杰公司理应返还租金。然退而言之即便如金鸿公司所言未在诉争厂房开展经营活动，其却仍然占用诉争厂房，其庭审中自认自2014年1月始开始搬迁，故对金鸿公司此项辩解本院不予采信，对其要求返还租金的诉讼请求，本院不予支持，对新泰杰公司反诉要求金鸿公司支付2014年3月1日至3月31日占有使用费的反诉请求，予以支持。对新泰杰公司反诉要求金鸿公司支付电费的诉讼请求，因合同约定电费支付方式系新泰杰公司一方开具发票结算，虽发票开具人非新泰杰公司，然电费系金鸿公司租赁期间产生且金鸿公司也签收了部分电费发票，故本院对新泰杰公司要求金鸿公司支付电费的反诉请求予以支持，具体金额以开具的发票扣除金鸿公司支付款项计算。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）上海金鸿不锈钢制品有限公司与被告（反诉原告）上海新泰杰金属制品有限公司于2013年1月18日签订的《厂房租赁合同》无效；
二、原告（反诉被告）上海金鸿不锈钢制品有限公司于本判决生效之日起十日内被告（反诉原告）上海新泰杰金属制品有限公司2014年3月1日至3月31日止的占有使用费人民币102，575元；
三、被告（反诉原告）上海新泰杰金属制品有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）上海金鸿不锈钢制品有限公司保证金人民币100，000元；
四、原告（反诉被告）上海金鸿不锈钢制品有限公司于本判决生效之日起十日内被告（反诉原告）上海新泰杰金属制品有限公司电费人民币296，947.19元；
五、驳回原告（反诉被告）上海金鸿不锈钢制品有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币14，181元，减半收取计7，090.50元，由原告（反诉被告）上海金鸿不锈钢制品有限公司负担6，410.50元，被告（反诉原告）上海新泰杰金属制品有限公司负担680元；反诉案件受理费人民币4，976元，减半收取计2，488元，由原告（反诉被告）上海金鸿不锈钢制品有限公司负担1，615元，被告（反诉原告）上海新泰杰金属制品有限公司负担873元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张慧
二〇一四年九月二十四日
书记员 陈艳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。