上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终9864号
上诉人(原审被告)：上海灵奥贸易有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：耿灵芝，执行董事。
委托诉讼代理人：王松永，上海安硕律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海哲昊物流有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人：李清珠，总经理。
委托诉讼代理人：戎兴旺，上海豪珈律师事务所律师。
上诉人上海灵奥贸易有限公司(以下简称“灵奥公司”)因与被上诉人上海哲昊物流有限公司(以下简称“哲昊公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2017)沪0114民初7107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
灵奥公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回哲昊公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、哲昊公司在未告知灵奥公司、未经其同意的情况下对厂房进行了装修，故装修产生的费用，灵奥公司不应负担。况且，其装修范围超过了合同约定的用途。另，哲昊公司自行委托的上海恒量保险公估有限公司不具备相关评估资质；二、哲昊公司主张搬运费损失为人民币(以下币种均为人民币)17万元，但其未提供任何转账凭证和发票，明显不符合日常交易习惯，法院不应予以采纳；三、哲昊公司在2016年12月20日至2017年3月15日期间仍在使用上海市嘉定区马陆镇李宝路XXX号的厂房(以下简称“系争厂房”)，按照法律规定，使用费应按照租金标准支付给灵奥公司。以上几点，一审法院认定错误。灵奥公司请求二审法院支持其上诉请求。
被上诉人哲昊公司辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
哲昊公司向一审法院起诉请求：一、要求灵奥公司返还押金13万元；二、要求灵奥公司赔偿损失(其中装修损失358,439.5元、物品搬运费17万元、职工停工的工资损失12.6万元及重新租赁房屋的租金差价损失1,372,800元)中的70%部分。
一审法院认定事实：2015年4月22日，哲昊公司、灵奥公司签订《租赁合同》一份，约定：由哲昊公司租赁灵奥公司系争厂房用于仓库使用;租赁期限：2015年5月20日至2025年3月31日；租金：年租金155万元，每3个月支付1次，先付后租；逾期支付租金的，每逾期1日，应按逾期金额的万分之五支付滞纳金，若逾期超过1个月的，则每逾期1日，应按逾期金额的千分之一支付滞纳金；合同另约定2015年4月23日至2015年5月19日为装修期。合同签订后，哲昊公司支付了租赁押金13万元并对系争厂房进行了装修后开始使用。2016年12月23日,哲昊公司获知系争厂房涉及拆违整治，遂停止经营并于2017年3月搬离了厂房。
一审另查明：一、系争厂房截止2016年12月20日的租金哲昊公司已经支付完毕，之后未再支付租金；二、系争厂房无相关产证或建设许可，已于2017年3月被拆违整治拆除。
一审审理中，哲昊公司为支持其损失诉请，提供了如下证据：
一、装修损失358,439.5元。2017年3月16日，哲昊公司委托了上海恒量保险公估有限公司对厂房内的装修设施的现值进行了评估并出具了评估报告，该报告结论为：装修设施的现值为358,439.5元。经质证，灵奥公司对该报告真实性无异议，但认为除监控设备外，其他装修均是原先就存在，非哲昊公司装修。
二、物品搬运费17万元。哲昊公司提供了运输合同及2016年12月29日、2017年1月18日、2017年3月5日的搬运费收据。经质证，灵奥公司对此不予认可，其认为按照租赁合同约定费用应由哲昊公司自行承担。
三、职工停工的工资损失12.6万元。哲昊公司提供了自行制作的工资表。经质证，灵奥公司对此不予认可。
四、重新租赁房屋的租金差价损失1,372,800元。哲昊公司提供重新租赁厂房的租赁合同。经质证，灵奥公司对此不予认可。
一审法院认定如下：一、灵奥公司未提供证据证明装修原先存在，故对其质证意见不予采纳。法院确认系争厂房确由哲昊公司进行了装修，至2017年3月系争厂房的装修现值为358,439.5元；二、租赁合同约定的期限至2025年3月31日，哲昊公司使用系争厂房未满两年，却因涉及拆违整治导致哲昊公司提前搬离，故搬离的费用可作为租赁合同无效的损失处理；三、哲昊公司的工资支付系其经营所需，不应作为本案租赁合同无效的损失处理；四、哲昊公司重新租赁厂房的租金费用与本案无关，不应作为本案租赁合同无效的损失处理。
一审法院认为，本案《租赁合同》无效后，基于该合同取得的财产应予返还，故哲昊公司应将系争厂房返还灵奥公司。因哲昊公司已搬离且系争厂房已被拆除，故本案对此不做处理，而灵奥公司收取的租赁押金13万元应返还哲昊公司。《租赁合同》无效，基于合同无效造成的损失按照哲昊公司、灵奥公司的过错责任予以承担。哲昊公司诉请中的系争厂房装修现值358,439.5元及物品搬运费17万元(两项合计528,439.5元)可作为租赁合同无效造成的损失处理，哲昊公司租赁灵奥公司无相关建设许可及产证的厂房用以生产经营，对此，双方均存过错。故法院综合本案实际情况，酌情确定损失中211,375.8元部分由哲昊公司自行承担，其余损失317,063.7元由灵奥公司承担并补偿给哲昊公司。哲昊公司虽于2017年3月搬离系争厂房，但系争厂房于2016年12月已明确涉及拆违整治，哲昊公司因此被要求搬离，故自2016年12月起，哲昊公司已无法继续使用系争厂房用以生产经营。因此，灵奥公司所谓哲昊公司逾期未支付2016年12月20日至2017年3月15日的租金并主张逾期付款违约金的辩称，无事实和法律依据，法院不予采信。
一审法院作出判决：一、确认上海哲昊物流有限公司与上海灵奥贸易有限公司间签订的《租赁合同》无效；二、上海灵奥贸易有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海哲昊物流有限公司押金13万元；三、上海灵奥贸易有限公司应于判决生效之日起十日内偿付上海哲昊物流有限公司经济损失317,063.7元。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明，双方《租赁合同》约定：一、哲昊公司对厂房(含权利现状)已完全了解，愿意承租；二、2015年4月23日至2015年5月19日为灵奥公司给予哲昊公司的装修期。双方经质证，对上述事实均无异议。
本院认为，双方对于合同效力应属无效均无异议，灵奥公司主要就一审法院对哲昊公司主张的实际损失作出的相关认定不服，从而提起上诉。本院经审查，根据合同约定，灵奥公司同意给哲昊公司一段时间作为装修期免收租金，而灵奥公司也未有证据证明其在诉讼之前就哲昊公司的装修范围提出异议。因此，本院对灵奥公司有关哲昊公司未经其同意的情况下进行装修，故损失自负的相关上诉意见，不予采纳。对于装修损失的认定，并非一概通过法院的审理程序才能进行评估确定。在一审审理中，灵奥公司对于哲昊公司自行委托的评估公司资质未提异议，对于评估的价格也无反对意见，只是认为其中一部分系其装修。因此，本院对装修部分的损失认定同意一审法院意见。关于17万元的搬运费损失，应由哲昊公司提供证据加以证明。哲昊公司称17万元均是现金支付，因17万元并非小额，这就需要哲昊公司提供的证据必须具有充分的证明力。对哲昊公司的运输合同及2016年12月29日、2017年1月18日、2017年3月5日的搬运费收据等证据进行审查，发现运输合同约定的付款方式、时间和哲昊公司所称实际的付款方式、时间不相一致，且三张收据的开具时间相隔甚久，收据编号却是首尾相连。故本院认为，哲昊公司提供的证据并不足以证明搬运费损失为17万元。一审法院就此认定有所不当，本院根据实际情况酌定为5万元。由于合同约定“哲昊公司对厂房(含权利现状)已完全了解，愿意承租”，故本院根据双方的过错程度，酌定灵奥公司应负担的损失数额。有关2016年12月20日至2017年3月15日期间的使用费是否应支付的问题，一审法院对此论述并无不当，本院予以认同。综上所述，灵奥公司的上诉请求部分成立，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第(二)项之规定，判决如下：
一、维持上海市嘉定区人民法院(2017)沪0114民初7107号民事判决第一、二项；
二、撤销上海市嘉定区人民法院(2017)沪0114民初7107号民事判决第三项；
三、上海灵奥贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付上海哲昊物流有限公司经济损失人民币204,219.75元。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币19,560元，减半收取人民币9,780元，由上海哲昊物流有限公司负担人民币4,000元，上海灵奥贸易有限公司负担人民币5,780元；二审案件受理费人民币8,005.96元，由上海灵奥贸易有限公司负担人民币5,950元，上海哲昊物流有限公司负担人民币2,055.96元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 俊
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一七年十一月二十三日
书 记 员 蔺皓然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。