山东省滨州市滨城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨民三初字第258号
原告郭天雪，滨州市好吉鑫置业有限公司经理。
委托代理人贾涛，山东开言律师事务所律师。
委托代理人李镇波，山东开言律师事务所律师。
被告贾兴国，滨州天一混凝土有限公司经理。
委托代理人高玉裕，北京大成（济南）律师事务所律师。
委托代理人贾兴芳，女，1974年6月7日出生，汉族。与被告贾兴国系兄妹关系。
被告董英，居民。与被告贾兴国系夫妻关系。
委托代理人高玉裕，北京大成（济南）律师事务所律师。
原告郭天雪与被告贾兴国、董英民间借贷纠纷一案，本院于2014年6月9日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭天雪委托代理人李镇波及被告贾兴国委托代理人贾兴芳到庭参加诉讼。两被告原委托代理人徐龙在第一次开庭审理时到庭参加诉讼，两被告及现委托代理人高玉裕未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭天雪诉称，2013年5月8日，原告与两被告签订《房屋抵押借款合同》，约定两被告向原告借款1000000元，借款期限自2013年5月8日起至2013年7月7日止，月利率为2%；两被告以位于滨州市黄河五路以南、渤海五路以西华升盛世春秋的房屋一套予以抵押。该合同经滨州市公证处出具（2013）滨鲁滨证经字第46号公证书公证确认其真实性。合同签订后，原告于2013年5月11日办理了房屋抵押权登记。2013年12月12日，两被告将其自有的债权550000元转让给原告，用于抵充计算至2013年12月12日的借款利息127700元及本金422300元，但余款本息两被告无理拒付。因两被告未按期偿还债务，请求法院依法判决：1、两被告立即偿还原告借款本金577700元及利息13094元（利息自2013年12月12日起计算至2014年1月15日），并继续支付至借款本金付清之日止的利息；2、确认原告对两被告的房屋抵押权有效；3、本案诉讼费由两被告承担。
诉讼过程中，原告明确诉讼请求第二项为，请求法院确认原告对两被告设立抵押的房屋享有抵押权，并对抵押房产优先受偿。
被告贾兴国、董英辩称，答辩人与原告存在借款关系，但是原告诉称的剩余借款本金及利息与事实不符，且利息计算方式存在错误。
经审理查明，2013年5月8日，原告郭天雪与其妻王命芳与两被告签订《房屋抵押借款合同》，并经山东省滨州市鲁滨公证处公证，约定两被告向原告借款1000000元，借款期限自2013年5月8日起至2013年7月7日止，借款利息为月利率2%，如两被告提前还款，利息按实际借款时间结算，如逾期还款，则按未还金额5%的比例向出借人支付违约金，并自借款逾期之日起根据未还借款金额，按每日万分之五的比例向原告支付资金占用费。此外，合同还约定，两被告自愿以自有房屋一套（房屋所有权证编号：滨州市房权证中区字第××号）为借款提供抵押担保，如两被告不能按期还款，出借人有权依照法律规定处理上述抵押房屋。2013年5月9日，原告依约将1000000元借款汇入被告贾兴国银行账户，履行了借款交付义务。2013年5月11日，借贷双方办理了抵押登记，原告方取得抵押房产房屋他项权利证。两被告收到借款后，于2013年6月8日、7月11日分别通过银行转账方式偿还原告30000元、60000元，被告贾兴国并于2013年7月9日给原告重新出具借款条和收到条各一份，借款条和收到条上记载的借款金额均为1000000元，并在借款条上注明借款期限自2013年7月9日至2013年9月8日，按月利率3%计算利息。2013年12月10日，福建长鸿建筑工程有限公司胡集电厂项目部（甲方）与原告郭天雪（乙方）、滨州天一混凝土有限公司（丙方）三方签订了债务转让协议书，约定将甲方所欠丙方混凝土尾款550000元转让给乙方，由甲方直接付款给乙方；依据该协议，原告与被告贾兴国于2013年12月12日共同出具证明一份，内容为：根据债务转让协议书，截止2013年12月12日退出利息127700元，余款422300元冲减借款本金。
诉讼过程中，原告之妻王命芳向本院提交了书面证明一份，同意由原告向被告主张权利，并享有全部债权。
上述事实，有原告提交的《房屋抵押借款合同》、公证书、借条、收条、房屋他项权利证、个人汇款凭证、债务转让协议书、证明，被告提交的银行转账历史交易明细等及原被告陈述在案为凭。经本院审查，认为证据来源合法，内容真实，对证据证明效力予以确认。
本院认为，原告提交的《房屋抵押借款合同》虽显示出借人系原告与其妻王命芳两人，但王命芳在其出具的证明中已明确同意由原告个人向两被告主张全部债权，应系在法律允许的范围内对自己的权利所做的处分，依法应予准许，故原告有权以个人名义向两被告提起诉讼。根据庭审查明的事实，能够证明两被告实际收到原告借款1000000元，根据合同约定利率，自原告实际交付借款之日起，即2013年5月9日至2013年7月8日期间的借款利息应按月利率2%计算；被告贾兴国于2013年7月9日给原告重新出具的借条，能够证明借款到期后，原告与被告贾兴国重新对借款期限和借款利率进行了约定，被告董英虽未在借条和收条中签名，但未提出异议，且同意被告贾兴国的质证意见，故本院确认借款到期后，原告与两被告经协商，重新达成还款协议，并确定2013年7月9日至2013年9月8日期间的利息按月利率3%计算；因双方重新约定的利率偏高，违反国家关于限制民间借贷利率的相关规定，依法应予调整，本院确认该期间利息及逾期利息均按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算。对被告所还款项，因原被告对抵充借款本金还是利息存在争议，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十一条之规定，本院确认应先抵充借款利息。自2013年5月9日至2013年6月8日期间，以借款本金1000000元为基数，按月利率2%计算，被告应付利息20000元，被告于2013年6月8日偿还的30000元抵充应付利息后，余款10000元应在借款本金中抵充，抵充后借款本金余额为990000元。2013年6月9日至2013年7月8日期间，以借款本金990000元为基数，按月利率2%计算，被告应付利息19800元；2013年7月9日至7月11日期间，按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算，被告应付利息1848元，被告于2013年7月11日偿还的60000元抵充应付利息21648元后，余款38352元应在借款本金990000元中抵充，抵充后的借款本金余额为951648元。2013年7月12日至2013年12月12日期间，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，被告应付利息为89412.62元，被告转让的债权550000元扣除应付利息89412.62元后，余款460587.38元应在借款本金951648元中抵充，抵充后借款本金余额为491060.62元。自2013年12月13日起至本判决确定的履行之日止，应以借款本金491060.62元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算利息。两被告以其享有所有权和处分权的房产为借款设立抵押担保，并办理了抵押登记，抵押合同合法有效且抵押权已设立，故本院对原告要求确认抵押权有效并对抵押房产优先受偿的诉讼请求依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十一条，《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告贾兴国、董英于判决生效之日起十日内偿还原告郭天雪借款本金491060.62元及利息（利息计算方式：自2013年12月13日起至本判决确定的履行之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；
二、确认原告郭天雪对被告贾兴国、董英设立抵押的房产一套（房屋所有权证编号：滨州市房权证中区字第××号）享有优先受偿权；如被告贾兴国、董英未按本判决指定的期限履行债务，则原告郭天雪有权以上述抵押房产折价或以拍卖、变卖该抵押房产的价款优先受偿；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9708元，由被告贾兴国、董英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。
审 判 长 吕建军
人民陪审员 李建祥
人民陪审员 韩福山
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 沙贝贝