广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗海法民三初字第1227号
原告梁剑强，住所地广州市海珠区。
委托代理人李国伟、朱志强，广东格林律师事务所律师及实习律师。
被告一付薪铭，曾用名付乐，住所地广州市越秀区。
委托代理人潘培豪，广东科德律师事务所律师。
被告二李鸣基，住所地广州市荔湾区。
被告三广州市南鹤房地产有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人叶青，总经理。
委托代理人黄典枝，广东法仪律师事务所律师。
被告四喻战清，住所地广州市天河区。
被告五叶青，住所地广州市越秀区。
委托代理人黄典枝，广东法仪律师事务所律师。
原告梁剑强诉被告一付薪铭、被告二李鸣基、被告三广州市南鹤房地产开发有限公司、被告四喻战清、被告五叶青确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员施海文独任审判，公开开庭进行了审理。原告梁剑强及其委托代理人李国伟、朱志强，被告一的委托代理人潘培豪，被告二李鸣基，被告三广州市南鹤房地产有限公司及被告五叶青的委托代理人黄典枝到庭参加了诉讼。被告四喻战清经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。
原告诉称，因被告三、被告五对被告二、广东邦润典当有限公司（以下简称“邦润公司”）负有巨额债务，因此被告三、被告五与被告四、被告二、邦润公司等人于2005年3月19日就位于广州市海珠区聚德路龙景南街12号401房（B栋401房）的房屋（以下简称“涉案房屋”）进行网上合同备案，设定合同价格为169252元（该时的市场价为220000元左右），以设定抵押权。被告三、被告五为返还被告二等人的债务，于2005年8月30日与原告签订认购书，于2006年4月11日在广州市越秀区文德路金德大厦26楼H单元（邦润公司的办公地址，而不是南鹤公司的地址）签订房屋买卖合同，约定总价226578元，并于2006年4月13日做了合同公证。被告四此时兼任被告三总经理、邦润公司股东和浪迪投资公司法定代表人，以其为首，指示原告将首期款76578元支付到被告四（被告二）的个人账号，被告四事后表示受被告二和邦润公司等人的委托代收了首期款。原告为买入涉案房屋因此缴交了各项交易税费和物业管理费用，并于2006年7月18日入住涉案房屋。签订合同后，原告多次催促被告三等人协助办理银行按揭和办理房产证，但其以各种理由推托。经后来了解，被告三与原告签订认购书和房屋买卖合同期间，涉案房屋由广东电白法院查封。因被告三、被告五无力返还被告四、被告二、邦润公司等人的债务，被告四、被告二、邦润公司因此在越秀区法院起诉了被告五等人，并查封了被告五在被告三58%的股权，被告二同时于2009年9月28日伪造文件、假冒被告五的签名、假借A栋的规划验收合格证（涉案房屋为B栋）、伪造购房发票、以请求解决历史遗留问题为由等等非法手段办理了房产证。经原告向房管局查询，并没有查询到涉案房屋的规划许可证、竣工验收备案等建设材料。后，被告二委托社会闲散人员多次到涉案房屋闹事，要求原告一家人搬迁。被告二于2013年3月7日与被告一（与被告四同一联系方式）签订买卖合同，同样以伪造文件等非法手段交易登记，同时设定远低于市场价格的650000元虚假交易（该时的市场价为1072000元左右）。被告一于2013年3月22日领取了新的房产证。被告一（实际操作人为被告四）对上述事实是明知得的（有录音材料、交易时预留的联系方式与被告四相同等），且其亦委托社会闲散人员多次到涉案房屋闹事，要求原告一家人搬迁。原告因此于2013年6月1日、2013年6月7日和2013年6月8日三次报警。但被告一未达到目的，指使龙景大厦物业管理处，于2014年6月15日骗取原告家人签署《接通永久用电申请书》，于2014年7月11日起诉原告返还原物。为维护原告的合法权益，原告请求判令：1、被告三与被告二就买卖位于广州市海珠区聚德路龙景南街12号401房的行为无效；2、被告二与被告一就买卖位于广州市海珠区聚德路龙景南街12号401房的行为无效；3、被告三与原告就买卖广州市海珠区聚德路龙景南街12号401房的房屋买卖合同有效，被告三为原告办理该房屋的房产证；4、被告负担本案诉讼费。
被告一辩称，被告二以合法手续从被告三买入涉案房屋，付清全部房款，被告二已于2009年9月办理了涉案房屋的房产证。其向被告二购买房屋时涉案房屋产权清晰，证件齐备，卖方被告二为合法所有人，房屋无查封抵押记录，其是以双方商定的合理市场价格购买，并已付齐全部购房款650000元及交付了所纳税费。2013年3月22日其完成全部购房手续并领取了新的房产证，其是合理合法，善意取得房产，现为涉案房屋合法所有人，其房屋产权应受法律保护。其认为原告只支付过小量房款，未依约付清全部购房款，不应获得房屋产权，且原告签订的房屋买卖合同从未经房地产管理部门备案登记，不具有对抗其产权的法律效力。其表示其没有与被告二恶意串通，其在购买涉案房屋时只知道有他人在占用房屋，但不知道是谁在使用，其购买房屋的目的是为了结婚使用，因为房屋价格便宜，其愿意承担房屋被他人占用的风险才向被告二购买，之前也并不认识被告二。若其早知道涉案房屋是由原告占用，其会在2013年就起诉要求原告搬迁而不必等到2014年才起诉。原告如因与被告三签订了无效的房屋买卖合同并支付了小量房款而造成损失，应另行向被告三追回房款并要求其赔偿，而与其无关，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告二辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、2005年3月4日，其与被告三签订了穗房合字2004035001号商品房买卖合同，向被告三购买龙景大厦第B座401单元房产，即海珠区聚德龙景南街12号401号房产。所签商品房买卖合同随即于2005年3月19日在广州市房地产交易所进行了备案登记，具备对抗第三人的物权法律效力。购买时涉案房屋为被告三开发建造，房屋无被查封抵押。其是以合法手续买入该房屋，依约付清全部房款169252元。由于被告三收齐全部房款后长期无理拖延给其办理房产证，2009年8月，其根据广州市解决历史遗留问题的政策规定，交付了相关税费办取了房产证。2013年3月7日，其与被告一签订穗存量房合字13030051087号存量房买卖合同，转让时该房屋产权清晰，证件齐备，房屋无抵押记录，双方以商定的合理市场价格转让，其是合理合法取得该房产并合理合法转让。二、原告于2006年4月11日与被告三签订的商品房买卖合同，原告签约时间比其与被告三签约时间迟了十三个月。原告所签房屋买卖合同在其签订房屋买卖合同并依法备案登记之后，属再卖无效。原告所签房屋买卖合同从来未经房地产管理部门备案登记，不具有对抗其合法取得产权和合法转让的法律效力。三、其取得房产证后发现原告强行占住了其的房产，其多次交涉（包括多次到现场敲门无人应答、派发申明该房屋权属的书面说明以及留有联系方式等）但都得不到任何回应，而原告也拒不搬出。四、其是涉案房屋的原产权人，其并不认识原告，其将涉案房屋卖给谁，何种价格出卖，或者赠与给谁均是其物权的自由处分，与原告无关。
原告由于签约前没有到房屋管理部门查询档案，而与被告三签订房屋买卖合同并支付小量房款而造成损失，应另行向被告三追回房款并要求赔偿。
被告三辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：其司与案外人负有债务，包括本案的房屋共55套被电白法院查封了，后来其把钱还上了。当时其司对本案的被告二、被告四和邦润典当付有债务，房子55套房产当时已被解封，所以其司就口头约定把房子让被告四去卖，所以当时收款的也是被告四，其司当时在卖房子的过程中并没有主导权。当时涉案房屋为何一房二卖，其司并不清楚，但听被告四说原告付了首期款以后，剩下七成想按揭，但由于其司信誉不好，银行不予以批准，后来解决方案就是要么原告付全款，要么将首期款还给原告，但原告不同意这个方案，后来就一直拖着。原告称被告二与被告三之间有债务与本案没有必然联系，且买卖价格是双方自行协商。对于办证的问题，由于情况复杂，涉案楼盘的很多其他业主也是以历史遗留问题申请办理了房产证。
被告四辩称，对于涉案房屋出现有二次销售的情况，其均不清楚，应属于被告三经营管理混乱所致，原告由于与被告三签订房屋买卖合同并支付小量房款而造成损失，应另行向被告三追回房款并要求赔偿，与其无关。
被告五辩称，被告五是被告三的法定代表人，本案的行为是被告三作出的，与其无关。
经审理查明，2005年3月4日，被告三（出卖人）与被告二（买受人）签订《商品房买卖合同》（编号：穗房合字2004035001号），约定出卖人向买受人出卖位于海珠区龙潭村西侧龙景大厦第B【幢】401【单元】【自然层4】01号房，建筑面积共67.7009平方米，总金额169252元；（第六条）付款方式及期限：2005年3月9日前支付10000元；鉴证后支付6926元；2005年6月30日前支付152326元；（第八条）出卖人应当在2005年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；（第十五条）出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后540日内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理；等。上述合同于2005年3月19日在广州市房地产交易所进行预售合同登记备案。
2005年8月30日，被告三（出卖人）与原告（买受人）签订《“龙景大厦”房屋认购书》，约定买受人自愿订购由出卖人开发的位于广州市海珠区龙景大厦B座608单元，建筑面积为66.6596平方米，套内建筑面积54.23035平方米；售价为人民币226578元；付款方式：定金10000元，须于签署认购书时付清，首期楼款76578元（含定金），税费合计4805元，须于2005年12月30日签署《商品房买卖合同》，首期楼款及税费在房管局递件成功后三天内支付；其余全部楼款150000元，买受人向银行申请七成10年银行贷款，并与银行办妥按揭手续；如果认购书的条款与《商品房买卖合同》的条款有矛盾之处，以《商品房买卖合同》的条款为准；本认购书经买受人支付定金之日起生效；等。
2009年8月13日，被告二以《历史遗留问题房地产登记申请书》向广州市房地产交易登记中心申领涉案房屋的房产证。后广州市国土资源和房屋管理局核发了《广东省房地产权证》给被告二，该房地产权证记载登记时间为2009年9月28日，涉案房屋地址为海珠区聚德路龙景南街12号401房，产权人为被告二，房屋所有权取得方式为购买，建筑面积64.46平方米；等。
2013年3月7日，被告二（甲方、卖方）与被告一（乙方、买方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定甲方将海珠区聚德路龙景南街12号401房出售给乙方，建筑面积64.4594平方米；该房地产不存在抵押等他项权利情况；甲乙双方约定该房地产按整套出售并计价，总金额650000元；甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款，签订本合同时，乙方向甲方支付10000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照一次性付款方式按期付款，一次性付款总金额650000元整，乙方应交易过户前向甲方支付；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天，甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；等。2013年3月22日，涉案房屋登记至被告一名下。
原告为证明其主张，还提供了如下证据：
1、2006年4月11日被告三（出卖人）与原告（买受人）签订的《商品房买卖合同》（编号：穗房合字2005026014号）及2006年4月13日广州市公证处出具的（2006）穗证内字第3693号公证书，该公证书内容为：“兹证明前面的复印件与梁剑强持有的编号为：穗房合字2005026014号的《商品房买卖合同》原件相符”。
该《商品房买卖合同》约定出卖人向买受人出卖位于海珠区龙潭村西侧龙景大厦第B【幢】【座】401【单元】【层】【自然层4】01号房，建筑面积共67.7009平方米，总金额226578元；付款方式及期限：2006年4月11日支付首期房款10000元，合同鉴证后支付房款66578元，剩余房款150000元整办理银行按揭；出卖人应当在2006年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后540日内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理；等。
2、号码为0160175、0160087的2005年8月30日的两张《收款收据》及号码为0160134的2006年4月20日的《收款收据》。上述三张收据收款单位处盖有广州市南鹤房地产开发有限公司财务专用章，其中号码为0160175的收据载明“今收到梁剑强交来购龙景大厦B608房税费项，肆仟捌佰零伍元整”；号码为的0160087的收据载明“今收到梁剑强交来认购龙景大厦B栋608单元定金壹万元”；号码为0160134的收据载明“今收到梁剑强购买龙景大厦B401房首期房款陆万陆仟伍佰柒拾捌元”。
3、2006年7月18日广州市丽晓物业管理有限公司出具的《收据》及2006年11月被告三发出的《龙景大厦业主收楼交纳费用说明（暂行）》。证据2、3拟证明原告自2006年7月18日入住涉案房屋并合理使用涉案房屋。
4、中国工商银行个人业务凭证，证明原告根据被告四、被告二和邦润公司等人的指示将首期款转入被告四（被告二）个人账户以代收。
5、预售许可证限制转移情况，拟证明涉案房屋在出售给原告时已被电白法院查封，但被告三仍然出售给原告，事实上是根据被告二的授权进行出售。
6、报警回执三张，拟证明被告一纠集社会闲杂人员进行骚扰。
7、企业（单位）申请登记审查呈批表、被告四的名片、邦润公司工商登记资料、电话录音十一份，其中被告四的名片显示被告四为广州市南鹤房地产开发有限公司总经理等。拟证明被告五与被告四等人存在债务纠纷，被越秀法院查封在被告三处的股权。被告四、被告二、被告一和邦润公司等实际为一伙人，被告一对被告三、原告、被告二的买卖行为时明知的，其串通被告二恶意交易涉案房屋。
8、同类案件的判决书，拟证明被告二、邦润公司等人恶意串通，侵害原告等人的合法权益。
9、涉案合同诈骗的报案材料及收案回执，拟证明以涉嫌合同诈骗罪向公安机关报案。
10、行政起诉状，拟证明原告以核发涉案房屋房产证的行政行为违法为由向越秀区法院提起行政诉讼。
被告一对原告提交的上述证据1、2、3、4真实性没有异议，关联性不予确认；证据5的真实性、关联性不予确认；证据6的真实性予以确认，关联性不予确认；证据7中电话录音的第五份真实性予以确认，但与本案无关，其余证据的真实性、关联性不予确认；证据8、9的真实性、关联性不予确认；证据10的真实性予以确认，关联性不予确认。
被告二对原告提交的上述证据的真实性均没有异议，但关联性不予确认。
被告三对原告提交的上述证据1真实性、合法性、关联性不予确认，认为公证书只是证明复印件与原件相符，合同真假其无法核实；对2、3的真实性没有异议，但其认为原告支付的楼款并没有进其司的账户，而是给了被告四；对证据4认为与本案无关；对证据5因为没有盖章不予质证；对证据6真实性没有异议，但证明内容其不清楚，与本案无关；对证据7除了电话录音外，其他证据的真实性没有异议；对证据8不予质证；对证据9、10认为与本案无关。
被告四没有对原告提交的上述证据发表质证意见。
被告五对原告提交的上述证据的质证意见与被告三一致。
被告二为证明其主张提交了2005年3月21日被告三出具的《收款收据》一张，该收据收款单位盖有广州市南鹤房地产开发有限公司公章，载明“今收到李鸣基购买海珠区龙潭村西侧龙景大厦B幢401房，合同号2004035001，67.7009㎡，单价2500元，金额（大写）壹拾陆万玖仟贰佰伍拾贰元，￥169252.00元”，拟证明其就涉案房屋一次性付款169252元给被告三。
原告对被告二提交的上述证据真实性不予认可，其认为被告二与被告三签订买卖合同是2005年3月4日，合同备案的时间是3月19日，3月21日才出具收据不符合常理，且被告二称其是以转帐方式支付给了被告三，该收据不能说明被告二已付房款；根据房管局对于一手房买卖的规定房款应该进入监控帐号且还出具收款发票，该收据的形式不合法；收款单位是被告三，但是根据被告三的陈述，该笔款项没有给到被告三，所以该份收据不真实。对此被告二回应称，当时由于其对开发商缺乏信心故要求被告三先到房管局备案其才支付房款，其当时大概买了12套房子，所有合同都在房管局经过备案，其是一次性12套房款都支付给了被告三，至于如何付款以及房款去了哪里，其认为与合同的合法性无关，但是很确定，如果没有支付被告三不可能给其开收款收据。
被告一对被告二提交的上述证据真实性、合法性、关联性予以确认。
被告三对被告二提交的上述证据的真实性予以确认，其认为虽然这笔钱没有到其司帐号但不代表被告二没有支付，被告二应该是支付了该笔房款，当时可能是谁主导卖房，就是谁收取了；原告的逻辑上存在问题，款项没有进入监控帐号并不代表没有收取，如果按照原告的说法，那原告支付的首期款也并没有进入监控帐号。
被告四没有对被告二提交的上述证据发表质证意见。
被告五对被告二提交的上述证据的质证意见与被告三一致。
诉讼中，原告、被告一、被告二、被告三、被告五均确认涉案房屋现由原告使用。原告表示涉案房屋的余款150000元没有支付，其在购房时没有查询过涉案房屋的产权及抵押、查封情况；其在2005年8月份认购的是608房，但被告四指引其最后购买了401房，其在2006年已经入住涉案房屋；其认为被告三与被告二的房屋买卖合同实质上是以物抵债给被告二，被告二所称支付的169252元房款低于当时的市场价格；被告二取得房产证是不合法的，被告二以历史遗留问题申请办证不符合常理；被告一、被告二应当知晓其是以购房人的身份居住在涉案房屋的，被告一明知涉案房屋存在瑕疵仍然愿意购买，被告一与被告二是恶意串通，且认为被告一与被告二之间的购房款并没有实际支付。
本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；……”规定，原告主张合同关系合法有效，其应对合同订立及生效的事实承担举证责任。原告已提交了经公证的《商品房买卖合同》的复印件，公证书证明该《商品房买卖合同》的复印件与原件相符，虽然被告三表示不予确认，但其未能提供相反证据予以证实，故本院对于该《商品房买卖合同》的真实性予以认定。根据原告提供的其他证据可认定，被告三是涉案房屋所在龙景大厦项目的开发商，原告、被告三就海珠区聚德路龙景南街12号401房的房屋买卖事宜签订过买卖合同，被告三亦向原告出具了收到首期房款76578元的收款收据，上述房屋实际由原告使用。对于原告称其2006年4月20日转账66578元的收款人不是被告三，而是被告二或者被告四的问题，虽然被告三称原告支付的首期款并没有进入其公司账户，而是给了被告四，但被告三亦确认其约定让被告四去出卖房屋，原告亦称是受被告四的指示将首期款汇入了个人账号，故原告支付的首期款应视为被告三收取。因此，原告与被告三之间关于涉案房屋的买卖合同合法有效，故原告主张其与被告三之间就涉案房屋签订的房屋买卖合同有效的诉讼请求本院予以支持。
关于被告二与被告三买卖涉案房屋的行为效力问题。被告二与被告三于原告购买涉案房屋之前的2005年3月4日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，上述合同亦于2005年3月19日在广州市房地产交易所进行预售合同登记备案，且被告三也向被告二出具了收到购买涉案房屋的房款169252元的收款收据。后被告二向房管部门申领房产证，房管部门于2009年9月28日将涉案房屋登记至被告二名下。虽然被告三称被告二支付的款项并没有进入到其公司账户，但被告三出具了收款收据应视为被告二已经向被告三支付了购房款。从以上事实看出，被告二、被告三买卖涉案房屋的行为没有违背法律法规的强制性规定，不符合无效民事行为的要件，是合法有效的民事行为。原告称涉案房屋是以物抵债出售给被告二，被告二伪造文件等非法手段办理房产证均没有证据予以证实，故原告的上述主张本院不予采信。
关于被告一与被告二买卖涉案房屋的行为效力问题。被告一向被告二购买涉案房屋时该房屋产权清晰，且被告一知晓涉案房屋由他人占用表示愿意承担该风险，被告一购买涉案房屋是其的真实意思表示。原告称被告一与被告二就涉案房屋的房款定价65万元明显低于市场价格，本院认为房屋买卖的价格是由买卖双方自主协商定价，在没有证据证明双方恶意串通损害第三人利益的情况下，房屋的价格可以由双方自行商定。原告亦没有证据证明被告一与被告二存在恶意串通的情形，故对于原告的上述主张本院不予采信。被告二确认已经收到被告一支付的购房款，且涉案房屋已经于2013年3月22日登记至被告一名下，被告一是涉案房屋的合法产权人，依法享有涉案房屋的物权。从以上事实看出，被告一与被告二买卖涉案房屋的行为是合法有效的。鉴于涉案房屋已经登记至被告一名下，原告要求被告三为其办理涉案房屋的房产证的诉讼请求依据不足，本院不予支持。虽然本院认定原告与被告三就涉案房屋签订的买卖合同有效，但目前合同已经无法履行，原告可另行主张解除权。至于因被告三一房二卖所造成原告的损失，原告可另循其他途径解决。
综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、确认原告梁剑强与被告三广州市南鹤房地产开发有限公司之间关于海珠区聚德路龙景南街12号401房的《商品房买卖合同》有效。
二、驳回原告的其余诉讼请求。
本案受理费50元，由原告负担25元，被告三负担25元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告三在履行本判决时将受理费直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 施海文
二〇一四年十一月××日
书 记 员 徐 石
陈文慧