上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四（民）初字第2133号
原告黄嘉福，男，1949年4月29日出生，汉族，住上海市龙柏三村***号***室。
原告陈惠玲，女，1951年4月24日出生，汉族，住址同上。
被告曾琦骅，男，1982年11月8日出生，汉族，住上海市古浪路***弄***号***室。
被告金莜凤，女，1957年2月1日出生，汉族，住址同上。
被告曾卓，男，1956年7月19日出生，汉族，住址同上。
委托代理人曾琦骅，基本情况同上。
被告刘倩，女，1982年7月10日出生，汉族，住址同上。
委托代理人曾琦骅，基本情况同上。
被告上海基福房地产经纪事务所，住所地上海市真大路***号-3。
原告黄嘉福、陈惠玲与被告曾琦骅、金莜凤、曾卓、刘倩、上海基福房地产经纪事务所房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王春晖独任审判，公开开庭进行了审理。原告黄嘉福、陈惠玲，被告金莜凤，被告曾琦骅并作为被告曾卓、刘倩的特别授权委托代理人，被告上海基福房地产经纪事务所的法定代表人张承功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄嘉福、陈惠玲诉称，2014年5月12日，原、被告签订《房地产买卖居间协议》，约定原告以人民币150万元（以下币种均为人民币）购买被告曾琦骅、金莜凤、曾卓、刘倩所有的上海市古浪路518弄280号101室房屋（以下简称系争房屋），原告并支付定金2万元。在协议履行过程中，原告发现存在以下问题：1、居间协议中载明产权人之一的刘倩系该房屋的抵押权人，经查询，上海住房置业担保公司亦系该房屋的抵押权人，故原告怀疑此房产的出卖方有互相以自有产权做抵押的隐瞒事实；2、三方签订居间协议时，产权人之一的刘倩未到场，出卖方欠缺履行协议的诚意；3、买卖双方约定在签署居间协议后15日内签订《上海市房地产买卖合同》，但直到2014年5月27日，被告查证系争房屋上设定的抵押权仍未归还，且约定签约的当天，在出卖方未全部到场的情况下，被告曾琦骅要求两原告先行支付购房首付款后才同意签订合同；4、居间协议的第三方即被告上海基福房地产经纪事务所在签订协议时尚未取得经营资质。基于以上理由，原告认为被告履行协议无论是形式还是内容均缺乏诚意，且存利用合法形式掩盖其非法目的的嫌疑。原告多次要求被告返还定金，但出卖方的四被告拒不归还，故原告诉至法院请求判令：1、原、被告签订的关于系争房屋的《房地产买卖居间协议》无效；2、五被告共同双倍赔偿原告定金4万元。
被告曾琦骅、金莜凤、曾卓、刘倩辩称，居间协议中明确的抵押权数额为20万元，被告也向原告出示了产权调查信息。居间协议签署当日，刘倩因故不能亲自签署，这一情形原告知情且表示同意。双方约定的签订《上海市房地产买卖合同》日之前，原告向被告表示其未备齐用于交易的购房首付款，即便在此情况下，被告曾琦骅亦于约定签订合同之日先行与原告碰面，并再次向原告确认其是否备齐款项用于签约。根据交易惯例，原告应当先支付首付款，双方再签订买卖合同。但当日原告坚持要求先签订买卖合同，故曾琦骅未再通知其余产权人到场签约。被告认为系争房屋买卖交易不能继续进行的过错在于原告，故原告支付的定金不应返还。
被告上海基福房地产经纪事务所辩称，其在与买卖双方签订居间协议时虽尚未取得营业执照，但工商核名登记已经完成，且其为买卖双方提供的服务系无偿服务，故其是否具备经营资质并不影响居间协议的效力。买卖双方在商谈签订居间协议时，关于系争房屋上设立的抵押权以及抵押权数额均已向原告作过说明。在买卖双方约定签订《上海市房地产买卖合同》的当日，原告表示没有备齐首付款，故未签订买卖合同。定金系出卖方收取，居间方并无返还或者双倍赔偿定金的义务，故不同意原告诉讼请求。
经审理查明，被告曾琦骅、金莜凤、曾卓、刘倩为系争房屋的产权人。2014年5月12日，原、被告签订《房地产买卖居间协议》，约定：1、两原告购买系争房屋，房屋总价款为人民币150万元；2、两原告向曾琦骅、金莜凤、曾卓、刘倩支付定金2万元；3、双方于居间协议签订之日起15日内签订《上海市房地产买卖合同》；4、签订合同当日原告向曾琦骅、金莜凤、曾卓、刘倩支付房屋首付款52万元（包含已付定金2万元）；5、在抵押权人许可最短时限内，曾琦骅、金莜凤、曾卓、刘倩应还清尚欠贷款；6、买卖双方于2014年9月30日前共同前往上海市普陀区交易中心办理过户手续；7、第二期房价款98万元，两原告于2014年9月5日前支付给曾琦骅、金莜凤、曾卓、刘倩。该协议由出卖方曾琦骅、金莜凤、曾卓先行签署，原告黄嘉福、陈惠玲随后签署确认。协议签订后，三方约定于2014年5月27日签订《上海市房地产买卖合同》。当日，两原告及被告曾琦骅至被告上海基福房地产经纪事务所门店，因买卖双方关于支付购房首付款与签订合同的先后顺序产生争议，导致双方未签订《上海市房地产买卖合同》。后双方未再就履行系争房屋买卖交易进一步协商。原告于2014年6月诉至本院，请求依法判令如其诉讼。
另查明，系争房屋在买卖双方签订居间协议时有案外人上海市住房置业担保有限公司设立的抵押权，登记的债权数额为25万元。2014年5月27日，原告陈惠玲银行账户内存款余额为500007元。上海市工商行政管理局宝山分局于2014年6月1日核发被告上海基福房地产经纪事务所营业执照。被告曾琦骅、金莜凤、曾卓、刘倩于2014年9月27日与案外人签订《上海市房地产买卖合同》将系争房屋另售他人，合同价款人民币145万元。
审理中，原、被告均表示《房地产买卖居间协议》不再履行，并同意将2014年10月14日作为《房地产买卖居间协议》解除之日。
本院认为，本案主要争议的焦点有：1、《房地产买卖居间协议》的效力；2、定金罚则是否适用。
关于《房地产买卖居间协议》的效力，该协议属三方协议，同时涉及买卖双方之间关于房屋交易的买卖合同关系以及买卖双方与居间方之间居间合同关系的约定。买卖双方就房屋交易的标的物、价款、支付方式、签约日期等房屋买卖交易的具体内容已达成一致意见，约定了明确的权利义务且不违反法律规定，双方的买卖关系已经成立且合法有效，对买卖双方均具有约束力。至于被告上海基福房地产经纪事务所是否存在违规经营或无证经营的情形，系工商行政管理范畴。根据合同相对性原则，亦属于原告与被告上海基福房地产经纪事务所之间的居间关系，不属于本案房屋买卖合同的审理范围。从合同效力上来说，无论原告与被告上海基福房地产经纪事务所之间关于居间关系的约定是否有效，亦不影响买卖双方关于系争房屋买卖交易所作约定的效力。基于以上理由，对两原告主张因《房地产买卖居间协议》的中介方被告上海基福房地产经纪事务所在签订协议时尚未取得营业资质，故该协议应属全部无效的诉讼请求，本院不予采纳。
根据买卖双方在《房地产买卖居间协议》中的约定，定金罚则适用于一方存在违约而导致买卖交易不成的情形。首先，根据《房地产买卖居间协议》买卖双方签署的先后，两原告系应知产权人之一的刘倩未签署协议，且在之后的房屋买卖交易过程中，刘倩亦从未向两原告提出关于系争房屋买卖的异议。在此情况下两原告主张出卖方缺乏履行买卖的诚意，无事实依据，本院不予采纳。其次，虽然在买卖双方签订的协议中载明被告刘倩为系争房屋的抵押权人，但房屋抵押登记信息，属于买受人能力范围内可以及应予了解的事项，两原告若对此存在异议，可通过房地产登记部门予以核实。根据查明的事实，系争房屋仅有案外人上海市住房置业担保有限公司设立的登记债权数额为25万元的抵押权。故两原告主张系争房屋存在两项抵押登记不符合事实，本院不予采纳。至双方约定签订《上海市房地产买卖合同》当日，双方实际争议的是签订合同与支付购房首付款的先后顺序问题。在这一争议事项未协商一致的情况下，即便被告金莜凤、曾卓、刘倩未到签约现场，亦不能证明被告曾琦骅、金莜凤、曾卓、刘倩没有履约的诚意，构成违约。最后，两原告提供的证据，能证明在双方约定的签订买卖合同当日，两原告已备齐用于交易的购房首付款。而被告曾琦骅、金莜凤、曾卓、刘倩主张两原告表示其未备齐购房首付款而导致无法签约，仅凭被告上海基福房地产经纪事务所所作陈述而未提供其他证据予以证明，本院对此不予采纳。合同的履行应本着诚实信用原则，买卖双方约定支付房屋首付款当日签订《上海市房地产买卖合同》，但对于付款与签订合同的顺序并未有书面约定。双方本可在互谅互让的基础上进一步协商，然约定签约当日，双方并未就此达成一致意见，之后也未再进一步进行协商以促成买卖交易继续履行。在此情况下，导致买卖合同未能签订的过错，难以归咎于买卖交易的任意一方。在双方均不构成违约的前提下，定金罚则并不适用。故对两原告要求被告曾琦骅、金莜凤、曾卓、刘倩双倍赔偿定金的诉讼请求，本院不予采纳。根据法律规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。承担定金罚则的双方为定金给付和收取定金的相对方，故原告要求被告上海基福房地产经纪事务所共同承担定金罚则，不符合法律规定，本院不予采纳。
现原、被告均表示《房地产买卖居间协议》不再履行，本院确认原、被告签订的房地产买卖居间协议于2014年10月14日解除。协议解除后，被告曾琦骅、金莜凤、曾卓、刘倩应将两原告支付的定金退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下：
一、原告黄嘉福、陈惠玲与被告曾琦骅、金莜凤、曾卓、刘倩、上海基福房地产经纪事务所签订的关于上海市古浪路518弄280号101室房屋的《房地产买卖居间协议》于2014年10月14日解除；
二、被告曾琦骅、金莜凤、曾卓、刘倩应于本判决生效之日起十日内返还原告黄嘉福、陈惠玲定金人民币20000元；
三、对原告黄嘉福、陈惠玲要求被告曾琦骅、金莜凤、曾卓、刘倩、上海基福房地产经纪事务所双倍赔偿定金人民币40000元的诉讼请求不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币400元，已减半收取，由原告黄嘉福、陈惠玲负担人民币200元，被告曾琦骅、金莜凤、曾卓、刘倩负担人民币200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 王春晖
二〇一四年十月二十二日
书 记 员 张敏娴
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》：
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。