北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第01912号
原告北京市通州区宋庄镇大兴庄村民委员会，地址北京市通州区宋庄镇大兴庄村。
法定代表人董秋香，主任。
委托代理人宋春光，男，1976年9月7日出生，北京市通州区宋庄镇法律服务所法律工作者。
委托代理人雷雪松，北京市嘉润道和律师事务所律师。
被告北京智高方略广告有限公司，住所北京市朝阳区西大望路19号金港国际花园4幢（住宅）楼3单元202室。
法定代表人李瑞香，经理。
委托代理人隗永龙，男，1976年9月28日出生。
委托代理人乔焕然，北京市中闻律师事务所律师。
原告北京市通州区宋庄镇大兴庄村民委员会（以下简称原告）与被告北京智高方略广告有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，本案原告的委托代理人宋春光、雷雪松，被告的委托代理人隗永龙、乔焕然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2002年4月24日签订租赁合同，约定原告将集体土地16.5亩及该范围内的所有建筑物租赁给被告。租赁期限20年。合同还约定了其他条款。在合同履行过程中，通州区宋庄镇中心幼儿园新建工程需占用该土地，为此双方就解除合同事宜多次协商未果。现要求判令解除双方4.72亩土地的租赁合同关系；被告腾退土地及地上物交还给村委会；诉讼费、评估费由被告承担。
被告辩称，双方2002年4月24日所签《租赁合同》为双方真实意思表示，属合法有效的民事法律行为，双方应信守承诺，直至合同到期终止。合同第二条约定，租赁期限为20年，至2022年5月31日终止。故原告应以诚实信用为原则全面履行自己的合同承诺，无权提前以”政府行为”为借口单方终止合同。原告所依”政府行为”不属于”不可抗力”。原告所依”政府行为”对被告无效。首先，原告所依所有的关于幼儿园的政府审批文件（以下简称”审批文件”）所列明的”项目用地”四至范围均与被告无关。审批文件对四至的描述均为：”东至空地，南至大兴庄北一街（规划路），西至宋庄中心小学，北至现状企业”。事实上，被告作为企业，所租赁的土地和厂房在原告所称幼儿园的东面，无论是合同约定还是现状都是企业建筑而非”空地”，故原告所依审批文件的四至范围与被告无关。其次，审批文件手续不完整，不能作为原告解除合同的合法借口。原告已通过事实行为撤诉，应进一步向法庭确认其撤诉事实。2013年12月19日，原告将被告诉至法院要求解除合同，但在诉讼过程中又向被告收取了2014-2015年度的租金。退一步讲，即使原告所依政府行为手续完备且内容无误，即使原告并未催收2014-2015年度租金，其要求解除合同的请求仍然无法达到法定条件。即使4.8亩土地被占用导致合同变更，也不能造成整个合同解除。作为合同标的物的土地性质属于集体建设用地，宋庄镇政府系申请用地单位即征地拆迁单位，应依法对合同标的物
--土地及地上附着物进行补偿，宋庄镇政府应依法参加诉讼。故请求驳回原告的诉讼请求，诉讼费由原告负担。
经审理查明，2002年4月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定：第一条：甲方将地处通州区宋庄镇大兴庄村占地面积16.5亩土地及该范围内所有建筑物，包括主厂房一栋，内设天车一台，建筑面积：1000平方米；次厂房一栋，建筑面积：1000平方米；半成品房15间，面积270平方米，租赁给乙方生产经营使用。第二条：租赁期限为20年，自2002年6月1日至2022年5月31日止。第三条：租金标准：第一周期：从2002年6月1日起至2005年5月31日止，每年租金为：12万元整；第二周期：从2005年6月1日起至2006年5月31日止，每年租金为16万元整；第三周期，从2006年6月1日起至2007年5月31日止，每年租金为17万元整；第四周期2007年6月1日起至2022年5月31日止，每年租金为18万元整。第四条：乙方保证每年5月30日之前，将当年租金交纳甲方。甲方出具发票。第五条：甲方有权按时收取租赁费用，监督乙方合法使用土地的权利，但不能干涉乙方的合法经营。第八条：合同生效后，五年之内，因政府行为导致合同解除，甲方应给予乙方经济补偿，以弥补乙方的损失。合同还约定了其他内容。
2010年8月23日，北京市通州区教育委员会回函同意通州区宋庄镇政府迁址建设宋庄镇中心幼儿园。2010年11月10日，北京市国土资源局通州分局批复同意宋庄镇中心幼儿园的建设项目用地预审。该预审意见载明：该项目为科教文卫项目，用地位于宋庄镇大兴庄村北，东至空地，南至大兴庄北一街（规划路），西至宋庄镇中心小学，北至现状企业。项目用地总面积0.909公顷，符合土地利用总体规划和国家及本市供地政策。2012年6月5日，北京市发展和改革委员会批复了宋庄镇中心幼儿园新建工程项目建议书（代可行性研究报告）。2012年9月21日，北京市规划委员会对宋庄镇中心幼儿园新建工程颁发了建设用地规划许可证。2013年10月16日，宋庄镇政府与大兴庄村经济合作社签订《集体土地征收补偿安置协议书》，约定：为建设宋庄镇中心幼儿园，需征收乙方集体土地9091.5平方米，其中包括工业用地3146.2平方米（0.3146公顷，合4.719亩）。2014年5月26日，北京市政府复函通州区政府，同意征收大兴庄村0.9092公顷（13.64亩）土地建设宋庄镇中心幼儿园。上述政府文件中所述的4.72亩土地位于被告承租的土地范围内。
2014年7月31日，法庭组织双方勘查现场。在诉争的4.72亩土地上有被告的自建房和栽种的樱桃树。被告承租场地北侧中间偏西有一排未完工的红砖砖混结构房。红砖砖混结构房最西侧一间的西南角部分面积位于4.72亩被征收的土地范围内。被告的自建房位于承租场地的西侧，整体上呈U形，即北侧一排、西侧一排、南侧一排。原被告双方均认可南侧一排自建房的外墙下部是原告所建，被告对外墙进行了加高。被告的自建房没有取得政府规划部门的审批同意。
庭审中，宋庄镇政府出具说明，称红砖砖混结构房最西侧一间的西南角部分面积（以测绘为准）地上所建厂房，可以保留。
庭审中，原告申请对被告在4.72亩土地上的地上物进行评估，结论为1356256元。其中，化粪池1个，6570元；化粪池2个，2000元；上下水4368元；樱桃树，264000元；共计276938元。原告预交评估费34000元。
2014年10月，被告的自建房被强制拆除。
上述事实，有租赁合同、批复、预审意见、建设用地规划许可证、评估报告、发票、勘察笔录、现场照片及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：根据法律规定的其他情形，当事人可以解除合同。合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。原被告双方所签的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。在合同履行过程中，因为建设宋庄镇中心幼儿园工程，需要依法征收被告承租场地中的4.72亩土地，这属于合同法规定的情势变更；而且，土地征收已经得到了市区两级政府机关的依法批准。因此，原告要求解除双方4.72亩土地的租赁合同关系，要求被告腾退土地及地上物交还给村委会，理由正当，证据充分，本院予以支持。用地单位宋庄镇政府声明砖混结构房最西侧一间的西南角部分面积（以测绘为准）地上所建厂房，可以保留，本院不持异议。关于4.72亩土地上的地上物，原告应当给予被告补偿；但是，未取得规划审批的自建房，不属于法律保护的合法权益，不应给予补偿。被告辩称规划审批文件上的”东至空地”并非其承租的这块土地。这一观点与规划审批文件、附图及现场勘查相违背，没有事实依据，本院不予采信。被告辩称原告收取了其2014-2015年度的租金视为原告已通过事实行为撤诉。这一观点没有法律依据，本院不予采信。被告以其已经对宋庄镇政府提起行政诉讼为由要求中止审理。由于征地行为是经过北京市发改委、规划委以及市政府批复同意的而非宋庄镇政府批复同意的，因此，其该项要求不符合法律规定，本院不予支持；而且，被告的自建房被强拆是否应给予补偿，也仍然存在其他救济的渠道；因此，被告申请中止审理，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民合同法》第九十四条第（五）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：
一、解除原告北京市通州区宋庄镇大兴庄村民委员会与被告北京智高方略广告有限公司于二零零二年四月二十四日签订的《租赁合同》中四点七二亩土地的租赁合同关系；
二、被告北京智高方略广告有限公司将其承租的四点七二亩土地及土地上的化粪池、上下水、樱桃树腾退交付给原告北京市通州区宋庄镇大兴庄村民委员会，于本判决生效之日起七日内执行清；土地位置以北京市规划委员会2012规（通）地字0036号建设用地规划许可证附件及附图（用地范围地形图）载明的钉桩坐标为准；
三、原告北京市通州区宋庄镇大兴庄村民委员会给付被告北京智高方略广告有限公司四点七二亩土地上的化粪池、上下水、樱桃树的补偿款共计二十七万六千九百三十八元，于本判决生效之日起七日内执行清；
四、驳回原告北京市通州区宋庄镇大兴庄村民委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三十五元，由被告北京智高方略广告有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
评估费三万四千元，由原告北京市通州区宋庄镇大兴庄村民委员会负担一万七千元（已交纳），由被告北京智高方略广告有限公司负担一万七千元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 孙之智
人民陪审员 任庆奎
人民陪审员 张仕忠
二〇一四年十月二十八日
书 记 员 王 楠