云南省安宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0181民初1464号
原告（反诉被告）：周安，男，汉族，湖南省长沙县人，现住湖南省长沙县槟榔镇大园社区肉食站宿舍**号。
委托诉讼代理人：李慧勇，云南联宇律师事务所律师，特别授权代理。
被告（反诉原告）：云南华楚投资开发有限公司，住所：安宁市太平街道办事处政府办公楼二层XX号。
法定代表人：易文，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陶淑娟，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：王坤璐，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。
原告周安与被告云南华楚投资开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，反诉原告云南华楚投资开发有限公司与反诉被告周安房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月21日受理后，适用简易程序于2016年9月6日公开开庭进行了合并审理。原告周安及其委托诉讼代理人李慧勇、被告的委托诉讼代理人陶淑娟、王坤璐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）周安向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2011年1月11日签订的《招商租赁合同》；2.判令被告退还原告43个月的租金244082元；3.判令被告支付原告装修费70000元；4.判令被告承担本案诉讼费。原告的事实和理由：原、被告于2011年1月11日签订《招商租赁合同》约定，合同租赁期限为2011年12月25日至2017年12月24日止。合同签订后，被告于2013年7月25日将合同中的商铺交付原告予以装修入住。2013年8月1日至2013年9月21日，原告装修该商铺后入住。自2013年7月29日，被告已委托云南楚易物业服务有限公司向原告收取物业服务费。在该商铺经营期间，依据双方合同约定应减免原告半年的租金，双方的租期为六年，被告自2013年7月25日将该商铺交付给原告使用，所以租金应自2013年7月25日开始计算。但被告于2016年6月将该商铺予以封闭，不再租赁给原告使用和经营，被告的违约行为导致原告无法继续经营使用商铺。原告租赁该商铺前三年每月的租金为5041元，被告自2013年7月25日将该商铺交付给原告使用至2016年6月25日的租期为35个月，因被告给原告免租金的期限为6个月，所以原告实际应交租金146189元（29个月×5041元/月）。原告共交付了被告租金390271元，因此被告应当退还原告租金244082元（390271元－146189元）。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条的规定，原告多次找被告催要欠款，被告都找各种理由推脱。故请求依法支持原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）云南华楚投资开发有限公司辩称，原告主张解除租赁关系无事实基础，被告并没有封闭原告的商铺，不存在原告无法使用和经营商铺的情形。2016年5月12日，原告与被告签订了《招商租赁合同解除协议》，根据该协议，被告不承担原告的装修费。且原告存在违约行为，返还的租金应扣除违约金。
被告（反诉原告）云南华楚投资开发有限公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付商铺占用费192607.5元（自2013年7月25日起至2015年6月24日止按照5041元/月计算；自2015年6月25日起至反诉被告实际归还商铺之日止按照5293元/月计算，暂计算至2016年8月22日）；2.判令反诉被告支付反诉原告逾期腾房违约金7357元（自2016年6月20日起按照商铺总价0.01%/天计算至反诉被告实际归还商铺之日止，暂计算至2016年8月22日）；3.判令反诉被告向反诉原告支付因擅自转租商铺所享有的收益165722.17元（自2014年1月1日起至2015年6月24日止按照5041元/月计算租金收益；自2015年6月25日起按照5293元/月计算租金收益，暂计算至2016年8月22日）；4.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2011年1月11日签订《招商租赁合同》（编号：XX招AXX号），约定反诉原告将华楚国际产业城X区X栋X号商铺出租给反诉被告使用。同时，双方签订《预购资格确认书》，约定该商铺具备产权销售条件时，反诉被告具有该商铺的预购资格，预购该商铺的总价款为1149623元。该商铺具备产权销售条件后，反诉原告与反诉被告经多次协商于2016年5月12日签订了《招商租赁合同解除协议》，约定解除《招商租赁合同》，反诉被告于《招商租赁合同》解除后30日内与反诉原告签订《商品房购销合同》，否则：一、反诉被告向反诉原告支付商铺总价20%的违约金及因此给反诉原告造成的一切损失，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费、税费等，反诉原告有权从反诉被告已付款中扣除；二、在反诉原告通知腾房之日未归还商铺的，按照商铺总价的0.01%支付违约金，反诉被告交还该商铺时起，该商铺内遗留的装修、设施、设备的所有权归反诉原告所有，且反诉原告无需为此给反诉被告任何补偿；三、反诉被告应向反诉原告支付商铺使用费，计费期间为该商铺实际交付反诉被告之日至反诉被告实际归还该商铺之日，计费标准为商铺总价的3%/月。《招商租赁合同解除协议》签订后，反诉被告违约，拒绝签订《商品房购销合同》，也拒绝将商铺交还反诉原告，继续使用至今。另，《招商租赁合同》约定，未经反诉原告同意，反诉被告不得以任何形式转让、转租或分租商铺，否则转让、转租或者分租行为无效，相应的收益由反诉原告享有。《招商租赁合同》履行期间，反诉被告未经反诉原告书面同意，擅自转租商铺，且未按约定持续开门营业，严重违约并扰乱反诉原告的经营秩序。综上，请求支持反诉原告的诉讼请求。
原告（反诉被告）周安针对被告（反诉原告）云南华楚投资开发有限公司提出的反诉辩称，2016年6月开始，反诉原告在反诉被告的商铺粘贴公告，并且把商铺封闭起来，致使反诉被告不能继续经营。反诉原告的第三、四项诉讼请求，与本案的房屋租赁关系无关，其反诉不能成立。反诉原告所说的《招商租赁合同解除协议》，其中第二页上确实是周安的签字，但其中的第一页的内容，反诉被告却从来没有见过。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）提交的公告复印件，因无法与原件核对，本院不予采信。被告（反诉原告）提交的范志华名片、录音证据、委托合同，因与本案不具有关联性，本院不予采信。其余证据具备了真实性、关联性、合法性，本院予以确认并收集在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：
2011年1月11日，原告（反诉被告）作为乙方与作为甲方的被告（反诉原告）签订《招商租赁合同》约定：甲方将其开发的位于昆明市太平新城X号华楚国际产业城（一期）X区X栋X号商铺招商出租给乙方，本合同租期为六年，自2011年12月25日起至2017年12月24日止，其中自本合同约定租期起半年内，为乙方的免租使用期，甲方超期交付商铺的则租期及半年免租期应相应顺延，乙方在免租使用期内无需交纳租金。该合同还对租金作了约定：该商铺按套计租，前半年为免租期，在计租起始日起满三年后，余下两年的年租金在前三年基础上上浮5%，具体为：2012年6月25日至2015年6月24日期间，该商铺月租金为5041元，三年租金共计181478元；2015年6月25日至2017年12月24日期间，该商铺月租金为5293元，两年半租金共计158793元；乙方六年租期（含半年免租期）的租金合计为340271元。此外，该合同还约定：未经甲方书面同意，乙方不得以任何形式转让、转租或分租商铺，否则转让、转租或者分租行为无效，相应的收益由甲方所有；本合同终止后，甲方不补偿乙方装修费用。同日，原告（反诉被告）作为乙方与作为甲方的被告（反诉原告）还签订《预购资格确认书》确认：乙方在其承租商铺具备政府所规定的产权销售条件时，具有该商铺的预购资格，乙方预购该套商铺的总价为1149623元。2011年5月24日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交纳了租金340271元，2013年6月5日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交纳了招商租赁定金50000元。2013年7月25日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交付了合同约定的租赁物。2016年5月12日，原告（反诉被告）作为乙方与作为甲方的被告（反诉原告）签订《招商租赁合同解除协议》约定：乙方欲向甲方购买云南华楚玻璃物流城[即华楚国际产业城（一期）]X区X栋X号商铺，签订《商品房购销合同》；甲乙双方解除《招商租赁合同》（编号XXXX招AXX号）；《招商租赁合同》解除后30日内乙方未与甲方签订《商品房购销合同》的，双方按以下方式处理：1.乙方应向甲方支付商铺总价20%的违约金及因此给甲方造成的一切损失，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费公证费等，甲方有权从乙方已付款中扣减。2.乙方应于甲方通知腾房之日起腾空该商铺，除甲方书面允许保留的装修（无需补偿装修费）外，将该商铺恢复至交付时原状交还甲方；逾期交还甲方时，自逾期之日起至该商铺实际交还甲方之日止，乙方还应当按该商铺总价的0.01%乘以逾期天数向甲方支付违约金。3.同时，乙方应向甲方支付商铺使用费，计费期间为该商铺实际交付乙方之日至乙方实际交还该商铺之日，计费标准为商铺总价的3%/月；乙方实际交还该商铺时起，该商铺内遗留的装修、设施、设备的所有权归甲方所有，且甲方无需为此给予乙方任何补偿。4.若《招商租赁合同》解除后，乙方未与甲方签订《商品房购销合同》的，本条所述商铺总价为《预购资格确认书》第二条约定的商铺总价。后原告（反诉被告）未与被告（反诉原告）签订《商品房购销合同》，也未将租赁物返还被告（反诉原告）。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《招商租赁合同解除协议》，未违反法律的禁止性规定，且原告（反诉被告）也不能证明该协议违反自愿原则，故该协议对解除双方《招商租赁合同》的约定合法有效，双方的《招商租赁合同》已于该协议签订之日解除，所以，原告（反诉被告）请求解除《招商租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方的《招商租赁合同》解除时，双方约定的租赁期限尚未届满，原告（反诉被告）交纳的租金应扣除实际租赁期内的租金后，由被告（反诉原告）返还原告（反诉被告）。原告（反诉被告）的租赁期应按双方的约定，以被告（反诉原告）实际交付商铺的时间并扣除半年免租期顺延计算。被告（反诉原告）于2013年7月25日向原告（反诉被告）交付商铺，故扣除半年免租期后，租赁期应从2014年1月25日起算，至合同解除时的2016年5月12日，原告（反诉被告）已租赁27个月零17天，按照双方约定的每月5041元的租金计算，原告（反诉被告）应支付的租金为138963.51元。原告（反诉被告）已向被告（反诉原告）交纳了共计390271元的款项，故被告（反诉原告）尚应返还原告（反诉被告）租金251307.49元。所以原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）返还租金244082元的诉讼请求，并未超过上述实际应返还租金的数额，本院予以支持。由于原告（反诉被告）与被告（反诉原告）已经约定被告不补偿原告（反诉被告）装修的费用，故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付装修费的诉讼请求，本院不予支持。原告（反诉被告）在双方的《招商租赁合同》解除后未返还被告（反诉原告）商铺，根据双方的约定，原告（反诉被告）便应支付被告（反诉原告）商铺使用费和违约金，故被告（反诉原告）要求原告支付商铺使用费和腾房违约金的诉讼请求，本院予以支持。但双方关于商铺使用费自商铺实际交付时计算的约定显失公平，本院不予确认；商铺使用费应自《招商租赁合同》解除时起计算，且可按被告（反诉原告）主张5293元/月计算。被告（反诉原告）主张的腾房违约金，符合双方的约定且不违反法律规定，本院予以确认。此外，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付转租收益的诉讼请求，因被告（反诉原告）不能证实原告（反诉被告）存在转租的事实，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：
一、由被告（反诉原告）云南华楚投资开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）周安租金244082元；
二、由原告（反诉被告）周安于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）云南华楚投资开发有限公司自2016年5月12日起至原告（反诉被告）周安返还商铺之日止的商铺使用费（按5293元/月计算）；
三、由原告（反诉被告）周安于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）云南华楚投资开发有限公司自2016年6月20日起至原告（反诉被告）周安返还商铺之日止的腾房违约金（按商铺总价1149623元的0.01%/天计算）；
四、驳回原告（反诉被告）周安的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）云南华楚投资开发有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉诉讼费6011元减半收取3005.5元，由原告（反诉被告）周安承担1038.96元，由被告（反诉原告）云南华楚投资开发有限公司承担1966.54元，并入上述款项执行；反诉诉讼费9806元减半收取4903元，由被告（反诉原告）云南华楚投资开发有限公司承担3000元，由原告（反诉被告）周安承担1903元，并入上述款项执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
本判决书发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审判员 徐 耀
二〇一六年十月二十日
书记员 刘晏君