湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湘高法民一终字第57号
上诉人（原审被告）常德铜锣湾酒店有限公司，住所地湖南省常德市武陵区城西办事处新村居委会武陵大道111号铜锣湾广场一楼。
法定代表人羿岳阳，该公司执行董事。
委托代理人李强，湖南正泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）常德铜锣湾广场经营有限责任公司，住所地常德市建设西路铜锣湾广场。
法定代表人石冰，该公司董事长。
委托代理人胡博，该公司法律顾问。
委托代理人杨重远，湖南万昌律师事务所律师。
原审第三人湖南常德平和房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市城西办事处新村居委会武陵大道103号。
法定代表人石冰，该公司董事长。
委托代理人刘清国，湖南万昌律师事务所律师。
上诉人常德铜锣湾酒店有限公司（以下简称酒店公司）与被上诉人常德铜锣湾广场经营有限责任公司（以下简称铜锣湾公司）及原审第三人湖南常德平和房地产开发有限公司（以下简称平和公司）房屋租赁合同纠纷一案，湖南省常德市中级人民法院于2014年10月19日作出（2013）常民一初字第21号民事判决。酒店公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月16日公开开庭进行了审理。酒店公司的委托代理人李强，铜锣湾公司的委托代理人胡博、杨重远，平和公司的委托代理人刘清国均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
铜锣湾公司诉称：铜锣湾公司将租赁房屋交付给李强和酒店公司，酒店公司实际占有使用了租赁物，但酒店公司未交付租金。请求：1、判决解除铜锣湾公司与酒店公司的租赁合同关系，并判决酒店公司立即腾房；2、判决酒店公司向铜锣湾公司支付欠付的房屋租金（房屋占有使用费）3410250元、违约金800000元，诉讼费由酒店公司承担。
原审法院经审理查明：2005年4月12日，平和公司与铜锣湾公司签订《租赁合同》，约定将平和公司自有的常德铜锣湾广场物业出租给铜锣湾公司经营管理，出租期限为20年。常德铜锣湾广场中已对外销售的物业由铜锣湾公司负责与商铺业主分别签订返租合同，租金由铜锣湾公司从其经营收益中按约定支付给商铺业主。还约定，铜锣湾公司对常德铜锣湾广场大厦主体进行改造时，必须向平和公司提出申请并呈报相关方案，否则由此造成的损失由铜锣湾公司负责。2005年4月至11月，铜锣湾公司与涉案出租物中除平和房产自有物业外的6户小业主周倡伊、王鹏、高方华、聂仁秀、谢正纯、邹进斌分别签订了《商铺委托联营合同》，约定由周倡伊等6人将所购商铺的经营权委托给铜锣湾公司处置。
2009年2月16日，李强、申伟、陈叔冬与平和公司签订《房屋租赁合同》。合同约定，平和公司将座落在常德市武陵路常德铜锣湾广场裙楼部分物业租赁给李强等三人使用，出租使用范围为一楼临建设路门面一个四楼整层及四楼平顶部分房产（裙楼1楼商铺面积124.78㎡，裙楼四楼租赁建筑面积为3719.38㎡、四楼平顶及部分空置物业，出租房屋总建筑面积共计3844.16㎡。）。平和公司同意从合同签定日起给予李强等三人5个月免租期，物业租赁时间从免租期满起2009年7月18日至2021年7月18日止，共计12年。平和公司于2009年3月15日前交付合同约定的所有物业。免租期结束的次日为计租起始日。合同签订后一个月内，李强等三人缴纳履约保证金20万元，同时向平和公司支付租金30万元，保证金可冲抵最后一季部分的租金。该房屋租金从物业计租2周年不变为85万元。第3、4年的租金89.25万元，第5、6年的租金为90.1万元，第7、8年的租金为90.95万元，第9、10年的租金为91.8万元，第11、12年的租金为92.65万元。支付方式为每季一次，即在每季租赁日前5日支付下季租金，逾期支付，每逾期一天，则李强等三人需按月租金的1%支付违约金。2009年3月25日，平和公司与李强签订一份《补充协议》，约定由于所租赁的物业位置有所调整，平和公司同意将给李强的免租期延长12天（即免租期到2009年7月30日止）。平和公司同意李强在每年缴纳的租赁费总额中免5000元（每年）。还约定本补充协议为双方2009年2月16日签订的房屋租赁合同的补充，与原房屋租赁合同同样具备法律效力。
2009年4月9日，常德市鼎城区人民法院在执行中国农业银行常德市分行与平和公司借款抵押合同纠纷一案时，将李强等人所租赁的房屋予以查封，告知其在查封期间内不得转让、抵押、出租，亦不得进行装饰工程，应保持房屋的现状。此后，李强与平和公司又签订了一份《房屋租赁合同》。合同第三条约定，平和公司因欠李强人民币50万元，平和公司以本合同第一条约定范围的经营权提供保证担保。若平和公司在九个月内未偿还李强借款，则李强自2009年2月18日起可接管上述物业，开始承租上述物业。合同中其他内容与李强等人与平和公司2009年2月16日签订的租赁合同内容相同。合同签约日期书写为2008年5月16日。但铜锣湾公司认为平和公司早于2005年将涉案物业交给了铜锣湾公司经营，租期为20年，故上述物业只能由铜锣湾公司对外出租经营，平和公司无权出租，遂提出异议。而后，铜锣湾公司与李强、平和公司协商变更房屋租赁合同的主体，由铜锣湾公司与李强就同一租赁物业签订了编号为a的《房屋租赁合同》。合同约定，铜锣湾公司将座落在常德市武陵路常德铜锣湾广场裙楼部分物业租赁给李强使用，出租使用范围为一楼临建设路门面一个四楼整层及四楼平顶部分房产（裙楼1楼商铺建筑面积124.78㎡、裙楼4楼租赁面积为3719.38㎡、四楼平顶及部分空置物业，具体范围见附图，出租使用的房屋总建筑面积共计3844.16㎡）。租赁用途为商业用途。铜锣湾公司同意从2009年2月18日起给予李强5个半月免租期，物业租赁期限从免租期满起2009年8月1日起至2021年7月31日止，共计12年。铜锣湾公司于2009年2月18日前交付涉案租赁物。免租期结束的次日为计租起始日。自2009年2月18日起，平和公司所欠李强50万元转变为保证金20万元，30万元为租金，保证金可冲抵最后一季部分的租金。该房屋租金从物业计租2周年不变为85万元。第3、4年的租金89.25万元，第5、6年的租金为90.1万元，第7、8年的租金为90.95万元，第9、10年的租金为91.8万元，第11、12年的租金为92.65万元。支付方式为每季一次，即在每季租赁日前5日支付下季租金，逾期支付，每逾期一天，则李强需按月租金的1%支付违约金。同时双方约定，在租赁期内未经铜锣湾公司书面同意，擅自拆改变动房屋结构或将该房屋转租、转让、转借他人，擅自改变本合同规定的租赁用途、利用该房屋进行违法活动的，拖欠租金累计15天以上，铜锣湾公司有权终止本合同，李强应予以赔偿。李强在经营过程中如出现铜锣湾公司所出租物业产权不清而引起纠纷造成的损失，由铜锣湾公司负全部的经济损失。如果双方在履行合同过程中发生争议，应协商解决。协商不成时，向常德市仲裁委员会申请仲裁。该份合同载明的签约日期为2008年4月16日。2009年5月12日，李强向铜锣湾公司出具申请报告，要求对铜锣湾大厦四楼的部分窗户进行改造。铜锣湾公司的负责人签字表示要报请平和公司批示，平和公司的负责人签字表示同意。2010年10月28日，酒店公司为平和公司代缴租赁税费34999.87元。铜锣湾公司除认可平和公司所欠李强50万元个人借款抵作租金、保证金、代付部分租赁税费外，再未依据合同收到房屋租金，遂于2012年8月29日向李强发出《关于要求李强先生支付房屋租金的通知》，该通知载明了截止2012年7月31日所欠租金的数额，并要求在5天内支付，否则将解除双方的租赁合同。李强对此未作回应。
2012年12月15日，铜锣湾公司向常德市仲裁委员会申请仲裁。2013年5月13日，常德仲裁委员会作出（2012）常仲裁字第145号裁决书，裁决：一、解除铜锣湾公司与酒店公司发起人李强签订的编号a的《房屋租赁合同》。酒店公司在裁决书生效后10日内腾出所租房屋。二、酒店公司欠铜锣湾公司截止2012年12月25日前的租金为292.7187万元，扣除已付50万元，还应支付242.7187万元，此款在裁决生效后10日内履行。2012年12月26日以后至腾房之日止的租金双方按所签合同约定结算。结算中酒店公司代铜锣湾公司垫付的相关税费一并冲减。三、酒店公司向铜锣湾公司支付违约金94902元（2012年9月1日-2012年12月25日期间以所签租金，每日以1%计算，按30%计付）。本案仲裁受理费22130元、案件处理费300元，共计22430元，铜锣湾公司负担6820元，酒店公司负担15610元。裁决后，酒店公司不服，向本院申请撤销仲裁裁决书，本院于2013年10月15日作出（2013）常民一撤字第12号民事裁定书，裁决撤销常德仲裁委员会（2012）常仲裁字第145号仲裁裁决书，案件受理费400元，由铜锣湾公司负担。铜锣湾公司遂向本院起诉，提出前列诉讼请求。
另查明，本案所涉租赁物系李强等人根据合同约定的商业用途开办酒店所用。2009年12月9日，李强、陈叔冬、弈岳阳、韩湘豫四人共同出资注册登记成立了酒店公司。
还查明，2008年5月12日和5月20日，因平和公司与中国农业银行常德市分行金融借款及抵押合同纠纷一案，湖南省常德市鼎城区人民法院分别作出（2008）常鼎民初字第443-1号和（2008）常鼎民初字第443-2号民事裁定书，裁定对平和公司开发建设的平和商业大厦的房产及相应的国有土地使用权予以查封。2009年4月9日，常德市鼎城区人民法院对涉案房产张贴了查封公告及查封封条。同日，本院作出（2009）常民再字第28号民事裁定书，裁定平和公司与中国农业银行常德市分行金融借款及抵押合同纠纷一案由本院提审，并中止相应判决的执行。同年5月6日，本院作出常民再字第28-1号民事裁定书，裁定撤销（2008）常鼎民初字第443号民事判决书，该案由本院审理。此后，2010年6月23日、2010年7月14日、2011年3月28日、2012年5月2日常德市中级人民法院、常德市武陵区人民法院、湖南省津市市人民法院分别向李强、申伟、陈叔冬、酒店公司发出协助执行通知书，冻结、提取平和公司在酒店公司的租金收入，但并未实际冻结相关财产。
又查明，在合同约定的免租期内，2009年5月13日，案外人汤春保向常德市武陵区人民法院起诉，诉称平和公司、铜锣湾公司将本案所涉租赁物出租给李强，侵害了汤春保所购铜锣湾广场其他房产经营客房业务的唯一性，请求确认李强与铜锣湾公司于2008年4月16日所签《房屋租赁合同》无效。2009年6月16日，汤春保提出财产保全申请，要求查封本案所涉租赁物。常德市武陵区人民法院于2009年6月16日作出（2009）武民初字第1110-1号民事裁定书，裁定查封本案所涉租赁物，停止宾馆客房装饰工程。2009年9月2日，汤春保与平和公司、铜锣湾公司、李强达成调解协议，约定：一、李强不使用涉案租赁房屋经营宾馆客房；二、汤春保不再向平和公司、铜锣湾公司和李强主张诉请；三、因诉讼保全查封租赁房屋造成李强的经济损失，由李强与诉讼各方协商解决，协商不成，另行依法处理；四、诉讼费用30000元，由汤春保负担17500元、平和公司负担12500元；五、汤春保与平和公司承担诉讼费用的多少与李强索赔无任何关联性。同年9月22日，李强、陈叔冬、申伟向平和公司发出通知，函告其所租物业被查封造成工程停工损失共计3229740元。2009年10月16日，李强、陈叔冬与汤春保签订《合作协议书》，约定双方共同投资铜锣湾大厦一、四楼及四楼平顶部分经营客房服务。同日，李强、陈叔冬、汤春保向平和公司发出通知，告知其从此之后，酒店公司的租金结算由汤春保负责。平和公司对此未作回复。
原审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。争议焦点有二：一是铜锣湾公司与酒店公司之间是否形成房屋租赁关系，铜锣湾公司是否是本案适格主体；二是如果双方之间存在房屋租赁合同关系，酒店公司的行为是否构成违约，是否应解除双方的房屋租赁合同并由酒店公司承担违约责任。
关于焦点一，本案所涉租赁物的主要部分系2005年铜锣湾公司承租平和公司的物业所得，另一部分系铜锣湾公司与购买商铺的6户小业主以返租的方式取得，铜锣湾公司对该租赁物享有用益物权。2009年2月16日平和公司与李强、陈叔冬、申伟签订的《房屋租赁合同》及补充协议和落款为2008年5月16日平和公司与李强签订的《房屋租赁合同》，因合同一方当事人平和公司无权出租涉案物业，且该物业因其他案件被人民法院查封，故上述合同无法实际履行。酒店公司实际履行的是与铜锣湾公司签订的编号为a的《房屋租赁合同》，该份合同的内容包含了李强等人与平和公司所签合同以及补充协议关于延长免租期的约定，也约定平和公司所借李强伍拾万元债务如不能按合同规定期限予以偿还，即由铜锣湾公司将涉案物业出租给李强使用，由李强自2009年2月18日接管物业。2009年5月12日，酒店公司的发起人李强向铜锣湾公司递交改装窗户的申请报告是双方履行租赁合同的实际表现。2009年5月汤春保诉平和公司、铜锣湾公司、李强案中进一步证实了铜锣湾公司与李强的房屋租赁关系。平和公司也认可由铜锣湾公司向酒店公司收取房屋租金。李强作为酒店公司的发起人之一，其以自己的名义对外签订房屋租赁合同并把承租物业交付给酒店公司用于经营，酒店公司实际占有、使用涉案物业并获得收益，李强的行为应视为酒店公司的代理行为。根据《最高人民法院关于适用公司法司法解释（三）》第二条之规定，酒店公司享有承租物业的权利，应当承担合同约定的义务。故铜锣湾公司与酒店公司之间存在房屋租赁合同关系，铜锣湾公司是本案的适格主体。
关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。”本案中，双方签订租赁合同后，李强作为酒店公司的发起人，按照约定以平和公司所欠李强个人债务伍拾万元抵付了房屋租金叁拾万元，贰拾万元作为履约保证金，除此之外酒店公司再未向铜锣湾公司支付过租金，仅代缴了租赁税费34999.87元。2012年8月29日铜锣湾公司向酒店公司的发起人李强发出支付租金的通知后，李强及酒店公司仍不予理睬，是以其不作为拒绝履行合同义务，致铜锣湾公司的合同目的无法实现，构成了根本违约。酒店公司辩称因人民法院对租金采取冻结等强制措施，致其无法实际给付，故酒店公司并未违约，但人民法院仅向酒店公司下达了协助执行通知书，并未对酒店公司的相关财产实际进行冻结，故对酒店公司的该辩称不予支持。按照法律规定和合同约定，铜锣湾公司有权解除该租赁合同，酒店公司应支付拖欠的租金，并承担相应的违约责任。因铜锣湾公司仅主张免租期结束之日起至2013年10月31日止的房屋租金，故对其租金计算时间应从2009年8月1日起至2013年10月31止，扣除酒店公司已付的500000元，共计3210250元（850000元／年×2年＋892500元／年×2年＋901000元／年÷12个月×3个月－500000元）。因平和公司所欠李强的50万元有30万元转变为了租金，故违约金按照双方合同约定，从2009年8月1日起的下一季度前5日即2009年10月26日起计付，每日按月租金的1%计算，共计385085.42元。
因酒店公司违反合同约定，逾期未支付房屋租金，构成根本违约，铜锣湾公司有权主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，故对铜锣湾公司要求解除双方合同，判令酒店公司支付房屋租金和违约金的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用公司法司法解释（三）》第二条之规定，判决：1、解除铜锣湾公司与酒店公司发起人李强签订的编号为a的《房屋租赁合同》，酒店公司于判决生效之日起十日内腾出所承租的房屋；2、酒店公司于判决生效之日起十日内向铜锣湾公司支付房屋租金3210250元，并支付违约金385085.42元。酒店公司垫付的相关税费可在上述款项中予以抵扣。案件受理费40482元，由铜锣湾公司负担5912.47元，由酒店公司负担34569.53元。
酒店公司上诉称：1、原审判决虚构事实，涉案标的物的实际出租人系平和公司而非铜锣湾公司；2、原审判决解释本案争议焦点荒谬。酒店公司支付租金的行为因法院执行平和公司财产的需要被中止，酒店公司未违约。请求：撤销原判，驳回被上诉人诉讼请求并由其承担诉讼费。
铜锣湾公司辩称：1、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。酒店公司与铜锣湾公司履行了编号为a的房屋租赁合同，涉案租赁房屋，平和公司无权出租，平和公司已委托铜锣湾公司出租房屋，平和公司认可该租赁合同并不再向酒店公司收取租金；2、津市法院向酒店公司送达的执行裁定书与本案无关联，不是酒店公司拖欠租金的理由。
原审第三人平和公司称：1、平和公司和李强等人签订的合同是不能履行的合同，在酒店公司合同目的不能实现的情况下，双方协议变更合同主体；2、津市法院的裁定采信的是铜锣湾公司与平和公司签订的合同，裁定冻结不能作为事实依据。
二审中，上诉人酒店公司向本院提交了如下证据：完税凭证、执行款收据、证明、收据及《执行裁定书》、《协助执行通知书》，拟证明酒店公司代缴的税费为371864.87元，酒店公司代平和公司履行了277189元付款义务及5709元外债，酒店公司的应付租金仍然在法院扣留期内。
被上诉人铜锣湾公司质证意见：对完税凭证、执行款收据的真实性无异议，对其关联性有异议，上诉人代缴租赁税与铜锣湾公司无关，协助执行的是平和公司有关债务，也与铜锣湾公司无关；对证明、收据及《执行裁定书》、《协助执行通知书》的真实性、关联性均有异议，上述费用或相关的协助执行通知书均与平和公司有关，与铜锣湾公司无关。
原审第三人平和公司质证意见：上诉人提交的证据，没有平和公司签字认可，平和公司均不知情。
本院认证意见：酒店公司提交的上述证据，因与本案无关联，不能达到其证明目的，本院不予采信。
本院经审理查明，原审法院认定的事实清楚，本院依法予以确认。
本院认为：本案争议焦点如下：1、铜锣湾公司与酒店公司之间是否形成房屋租赁关系，铜锣湾公司是否有权向酒店公司主张权利；2、酒店公司未支付租金的行为是否违约。
一、关于铜锣湾公司与酒店公司之间是否形成房屋租赁关系，铜锣湾公司是否有权向酒店公司主张权利的问题。酒店公司上诉称实际出租人系平和公司，其实际履行的是与平和公司签订的房屋租赁合同。本院认为，根据查明的事实，酒店公司因涉案租赁物先后与铜锣湾公司、平和公司分别签订过房屋租赁合同，上述租赁合同的租赁标的一致，酒店公司事实上已经使用租赁物，酒店公司虽辩称其与铜锣湾公司签订的房屋租赁合同未履行，但平和公司早在2005年4月12日就涉案租赁物与铜锣湾公司签订了《租赁合同》，约定平和公司将涉案租赁物出租给铜锣湾公司经营管理，鉴于房屋所有人平和公司至今仍然认可铜锣湾公司与酒店公司的租赁关系，并明确表示平和公司不向酒店公司主张租金，结合2009年5月12日，酒店公司向铜锣湾公司递交改装窗户的申请报告，应当认定涉案租赁物的出租人系铜锣湾公司。酒店公司认为实际出租人系平和公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。
二、关于酒店公司未支付租金的行为是否违约的问题。酒店公司上诉认为其未缴纳租金是因为人民法院通知冻结其应缴租金，其配合人民法院执行的行为不属违约行为。虽然人民法院向酒店公司发出协助执行通知书，要求冻结、提取平和公司在酒店公司的租金收入，但人民法院并未实际冻结或者提取了酒店公司相关财产，酒店公司作为承租方，具有支付租金的义务，其仍然应当按照约定向出租方缴纳租金。酒店公司认为其不应缴纳租金的理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，处理适当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费40482元，由上诉人常德铜锣湾酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐雨松
代理审判员 刘 杨
代理审判员 樊 航
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 吕 晶