湖北省宜都市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂宜都民初字第01906号
原告宜昌市粤华物业有限责任公司。
法定代表人陶勇，该公司总经理。
委托代理人徐成芬，系该公司员工。
委托代理人邓应芬，系该公司员工。
被告陈建州。
委托代理人冯小苏。
原告宜昌市粤华物业有限责任公司（以下简称“粤华物业公司”）与被告陈建州物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月15日立案受理。依法由审判员杨潇适用简易程序（小额诉讼）进行了审理，审理过程中，被告对适用小额诉讼程序审理提出异议，经审查，本院认为异议成立，适用简易程序于2015年12月18日公开开庭进行了审理。原告粤华物业公司的委托代理人徐成芬、邓应芬，被告陈建州的委托代理人冯小苏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告粤华物业公司诉称，原告与官桥丽苑小区业主委员会于2013年10月1日签订了《官桥丽苑物业委托服务合同》，根据该合同第十六条的约定，由业主或物业使用人按物业拥有的建筑面积缴纳物业服务费，住宅按0.90元／平方米计算。经业主委员会与原告协商，2014年1月至12月住宅按照0.80元／平方米收取。合同还约定，业主逾期未交物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。被告从2014年1月至2014年12月，欠交原告物业服务费1041元，违约金1139元，2015年1月至12月的物业服务费1170元。要求：1、要求被告支付原告物业服务费2212元（108.40㎡×0.80元／㎡／月×12月＋108.40㎡×0.90元／㎡／月×12月）、违约金1139元（867元×3‰×365天），合计2818元；2、本案诉讼费由被告承担。
原告粤华物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
1、原告与宜都市官桥丽苑业主委员会签订的期限自2013年10月1日至2015年10月1日、自2015年10月1日至2016年10月1日的《官桥丽苑物业委托服务合同》各一份，证明原告受官桥丽苑业主委员会的委托，为官桥丽苑小区提供物业服务，合同对物业服务费进行了约定；
2、向小区业主发出的催缴物业服务费通知两份、张贴催缴通知书照片三份、向被告发出的催缴通知书两份，证明原告向被告催缴了物业服务费；
3、房屋维修通知单复印件一份，证明原告因被告报修的房屋问题向建设单位反映；
4、2013年9月14日官桥丽苑业主大会筹备组发出的告示一份，证明业主大会筹备组就召开首次业主大会发出了告示，通知全体业主参加；
5、2015年2月14日官桥丽苑业主委员会发出的告示一份，证明业主委员会告知了业主物业服务费从2015年1月起上调0.1元；
6、《官桥丽苑业主管理规约》一份，证明官桥丽苑小区召开业主大会通过了管理规约，第二十七条写明业主应在每年的3月30日前缴纳当年的物业服务费。
被告陈建州辩称，原告与业主委员会签订的《物业服务合同》，被告不知情，也没有召开业主大会告知业主。原告起诉的时候2015年还没有结束，原告没有理由主张2015年全年的物业服务费。2015年的物业服务费原告擅自涨价及合同约定的违约金，未经50%以上业主同意，侵害业主的权利。被告对原告的管理不满意，理由如下：被告及很多业主家中漏水，前段时间物业公司在小区公示要动用维修基金。被告入住小区已经五年了，从未召开过业主大会，物业公司的财务也从未公开过。地上公共区域由原告收取了停车费，外来车辆可以随意进入，业主车辆反而以没有交停车费为由禁止驶入。单元门禁可随意进出，坏了没有及时维修。原告物业管理不严，有人到处张贴小广告，许多业主家门口都张贴有。一单元有业主把摩托车停在小区院内被盗，说明原告管理不善。最近一段时间，二、三单元的电梯经常坏，原告维修不力，影响到业主的生命安全。
被告陈建州为支持其抗辩主张，向本院提交了以下证据：
1、《关于提请召开官桥丽苑业主临时会议议案》一份，证明小区物业管理存在很多问题，有很多业主存在异议；
2、被告房屋室内照片10张，证明被告多个房间的窗户、墙面渗水；
3、小区公共区域照片三张，证明小区内车辆乱停乱放、物业管理不当；
4、小区保安值班室照片一张，证明保安在值班过程中履行职务不力；
5、房屋大门及电梯内照片五张，证明小区物业管理不到位，小广告张贴到了业主家门口及电梯内，小区内到处都有小广告；
6、视频一份，证明被告房屋客厅窗户漏水的事实。
对于原告粤华物业公司提交的证据，被告陈建州经质证认为，证据1，该两份合同真实性无法核实，且无签订时间，不认可。证据2，催缴物业服务费的通知两份、张贴催缴通知书照片，是属实的，无异议，认可；向被告发出的催缴通知书没有看到，不清楚，但是2015年7月2日贴了一张催款通知在被告家门口。证据3，无异议，认可，这是2012年向原告反映问题，但2012年的物业服务费被告已经交了。证据4，不清楚，没有看到过。证据5，看到了，张贴在小区内。证据6，不清楚，被告手里没有。
对于被告陈建州提交的证据，原告粤华物业公司经质证认为，证据1，这份证据是存在的，原告在东风社区看到过，上面的业主签名不清楚是否属实，以上反映的问题，房管局的领导跟业主进行了解释，经原告向签字的业主了解，说签字的意思是要求召开业主大会。证据2、6，是属实的，被告房屋确实漏水，但这是房屋质量问题，归开发商解决，原告也多次找开发商反映问题，要求开发商维修。证据3，不存在车辆乱停乱放的情况，原告对车辆停放管理很严。证据4，是物业聘请的保安，这是以前的照片，已经说清楚了的，原告也进行处理了。证据5，没有看到过，原告每天都派人巡视，发现后及时清理，2015年6月原告发现有人张贴小广告，及时报警了的，后经原告检查监控发现，张贴小广告的人是跟着业主进入单元门禁的。
经庭审举证质证，对于原告提交的证据认证如下：证据1、2，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；证据3、5，被告均无异议，且具有真实性、合法性、关联性，能够反映本案事实，本院予以采信；证据4、6，无任何签字或签章，证据形式存在瑕疵，本院不予采信。对于被告提交的证据认证如下：证据1，被告认可其真实性，但该证据只能证明被告等小区业主曾向相关部门反映小区有关问题，要求召开业主临时会议的事实，对该证明内容本院予以采信；证据2、6，被告均无异议，且具有真实性、合法性、关联性，能够证明被告房屋漏水的事实，本院予以采信；证据3、4、5，该三组照片不能说明拍摄时间，无法证明系原告于2014年、2015年提供物业服务的情形，与本案的关联性无法核实，本院不予采信。
经审理查明，被告陈建州系宜都市陆城官桥丽苑小区3-1202号房屋业主，于2011年入住小区，其房屋建筑面积108.40㎡。官桥丽苑小区业主委员会于2013年9月成立。2013年，原告粤华物业公司（乙方）与宜都市官桥丽苑业主委员会（甲方）签订《官桥丽苑物业委托服务合同》，约定甲方将官桥丽苑小区委托给乙方实施物业管理。委托管理期限为两年，自2013年10月1日起至2015年10月1日止。合同约定由业主或者物业使用人按物业拥有的建筑面积缴纳物业服务费，住宅物业服务费标准为每月每平方米0.90元（含电梯费），物业服务费由乙方直接向业主收取，业主逾期未交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三的违约金。该合同还对物业服务内容、物业服务质量标准、双方权利义务、违约责任等事项进行了约定。2015年，原告再次与宜都市官桥丽苑业主委员会签订《官桥丽苑物业委托服务合同》，约定物业服务期限为一年，自2015年10月1日至2016年10月1日，关于物业服务费的约定同原合同，同时约定交纳费用时间为每年年初定期交纳。原告向被告催缴2014年、2015年的物业服务费未果。
同时查明，被告曾因房屋漏水问题向原告反映，原告认为系开发商处理范围，已经向开发商反映并要求予以解决。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。官桥丽苑小区业主委员会与原告签订的两份《官桥丽苑物业委托服务合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对物业服务公司和小区业主均有约束力。原告按照物业服务合同履行义务，为小区提供各项物业服务，被告作为业主接受服务，双方已形成事实上的服务关系，且2015年的物业服务合同明确约定每年年初定期交纳物业服务费，现原告要求被告支付2014年、2015年两年的物业服务费，本院予以支持。对于被告辩称对业主委员会与物业公司签订的物业服务合同不知情，业主委员会未告知的理由，本院不予认可。对于被告主张的房屋漏水问题，不能证明系原告原因造成，故被告不能以此为由拒绝交纳物业服务费。物业服务具有长期性、持久性的特点，服务内容和范围比较广泛，与居民的生活息息相关，原告作为物业服务企业，在催要物业服务费的同时，更应树立服务意识、质量意识，与业主共同营造安全、宁静、自由、舒适的生活环境；另一方面，业主对物业服务应有一定的容忍度，若因物业公司存在的服务瑕疵就拒交物业服务费，致使物业服务企业经费不足，势必导致小区物业服务质量的下降，进而影响小区居民的生活质量，对于按时足额交付物业服务费的业主来说，显然不公平。2013年、2015年签订的两份《官桥丽苑物业委托服务合同》均约定物业服务费按照0.90元／㎡／月收取，故本院对原告主张的2014年、2015年的物业服务费标准予以支持，对被告关于物业服务费未经业主同意涨价的抗辩理由不予认可，被告应交纳的物业服务费为2211.36元（108.40㎡×0.80元／㎡／月×12月＋108.40㎡×0.90元／㎡／月×12月）。客观上讲，原告的物业服务工作还存在需要改进之处，故本院对于原告要求被告承担违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告陈建州于本判决生效之日起三日内向原告宜昌市粤华物业有限责任公司支付自2014年1月1日至2015年12月31日止的物业服务费2211.36元；
二、驳回原告宜昌市粤华物业有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告陈建州负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 杨潇
二〇一六年一月十四日
书记员 王宇