江苏省泰兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰民初字第00759号
原告（反诉被告）杨某某（兴），男，1961年4月13生，汉族。
委托代理人吴春明、徐娟，江苏民明律师事务所律师。
被告（反诉原告）沈某某，男，1975年11月28日生，汉族。
委托代理人朱军。
原告（反诉被告）杨某某（兴）与被告（反诉原告）沈某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月6日立案受理，依法由审判员戴红星适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中被告沈某某于2014年6月20日提起反诉，本院一并进行了审理。原告（反诉被告）杨某某（兴）的委托代理人吴春明、徐娟、被告（反诉原告）沈某某及其委托代理人朱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原某杨某某诉称，原某系位于泰兴镇某某小区鹰扬巷44号两层两间房屋的所有权人。2013年4月19日，原某与被告签订了租房协议，将原某位于鹰扬巷44号的店面房底层东面一间出租给被告经营之用，双方约定租房期自2013年4月30日至2014年4月30日，租金为52000元。现合同早已到期，依据双方约定，被告应当无条件退房，但经原某三番五次催促，被告至今仍未腾房，且导致原某店面房及二层二间无法出租，给原某造成了巨大损失。为了维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令被告腾退房屋并支付合同期满之日至被告返还房屋之日两层两间的房屋占用费8700元（暂算至起诉之日）；本案诉讼费由被告承担。
为支持其诉讼请求，杨某某向本院提供了以下证据：
1、原某的身份证复印件、户籍证明各一份，证明“杨某某”和“杨卫兴”系同一个人。
2、房屋所有权证复印件一份，证明该房屋所有权人是杨某某，其有权出租房屋。
3、自2008年至2013年房屋租赁协议6份，以证明原被告是按年签订的房屋租赁协议，租赁期限是一年度；同时证明2013年4月19日签订的租赁协议期限是2013年4月30日至2014年4月30日，按照协议第八条的约定，承租方到期需要继续租赁的话，要提前一个月与原某协商并预交下一年的租金，事实上，被告并没有按照合同约定履行，所以到期后原某收回房屋是合情合理的。另外协议约定租金是52000元／年，这是计算占用费的依据。
4、2014年5月20日函一份，以证明从函的时间来看，原某主张合同到期，原某给了被告充足的时间。
被告沈某某辩称，1、其与原某从2009年就一直发生租赁关系。每次的租赁合同均是由原某提供的固定格式合同，只有租房期限和租金一栏空白。房租从2009年的20000元逐年增长到去年的52000元，租赁五年来一直按期续租和交房租，从未拖欠。2、本年度，由于原某与另一承租户詹某产生纠纷，其多次遇到原某要求续租，并多次电话通知原某要求续租，原某均回避。其以为原某精力放在与隔壁租户的官司上，而且原某一直没有提前通知本年度不再出租，其为此还参加了订货会，下了16万余元的订单以满足夏季的旺季销售。后来被告才了解到，近几年来，原某一直和另一租户詹某合伙制造阴阳合同欺骗被告。原某出示给被告看的另一租户出租合同一直与被告的合同一致，实际上原某收取另一租户租金时却没有这么多。3、此后，原某故意避而不见。考虑到本季商品已经下单，如果不续租或重新租房经营损失将不可估量，被告主观上也愿意继续租赁，所以于2014年5月20日通过邮政快递向原某送达了一份要求继续租赁并给付房租费的通知。但原某还是一直没有与被告联系，只是事后委托律师发函要求解除合同返还租赁标的。4、被告认为，原某的行径违背道德和公序良俗，按照法律规定也应当提前通知，让被告有回旋余地。原某莫名其妙的要求解除租赁关系不但造成被告巨大损失，而且违背了法律规定，剥夺了被告优先承租的权利，请求人民法院驳回原某诉讼请求，给予被告一定期限转移经营以减少损失。对于该时间段产生的租赁费被告同意按实际租金给付，但要用原某恶意多收的房租抵销。5、如果原某不同意，被告保留反诉的权利。6、原某本诉的诉讼请求中要求被告返还两间两层房屋是错误的，应当变更为一间，因为被告只租赁了其中一间。
被告沈某某提起反诉称，反诉原某沈某某与反诉被告杨某某系常年租赁关系。反诉原某自2009年起一直租赁杨某某所有的位于泰兴镇某某小区鹰扬巷44号底层东一间用于经营童装。第一次租赁时按照行业规矩和交易习惯，给付了租赁前手转让费58000元。后按照杨某某要求和其提供的固定格式租赁合同，每年一订，且租金每年增加，至2014年4月30日为上一年度到期日，房租从2009年的20000元涨至52000元。合同到期前，反诉原某就通知杨某某继续租赁，在被告无异议的情况下，反诉原某积极参加订货会，购进了夏季的所有备货。由于杨某某合同到期后未按以往习惯主动找反诉原某订合同催房租，反诉原某还多次当面、电话和发函通知杨某某。现因反诉被告杨某某未提前通知反诉原某就要收回出租房屋，导致反诉原某不得不抛售货物产生巨大损失，且因交涉过程中发现杨某某恶意伙同其他房客制造阴阳合同，两年多收取反诉原某房租12000元，构成不当得利。现杨某某起诉要求解除合同返还承租房屋，既未提前通知也未征求续租意见，剥夺反诉原某同等条件下的优先承租权。特依法提起反诉，请求判令反诉被告杨某某返还不当得利12000元，转让费58000元及承担经济损失20000元，合计人民币90000元。
为支持其辩称理由和反诉请求，沈某某提供下列证据：
1、2014年5月20日沈某某之妻顾薇通过特快专递向原某发出的收取房租的通知书及快件的存根，以证明杨某某一直没有通知反诉原某终止合同，反诉原某认为应当能够续租，所以进了货，且其主观上仍要求续租，而向杨某某发出的要求收取房租续订合同的通知。
2、2009年至2013年租赁合同5份，以证明每年房租均递增，在最近几年涨幅比较大，超出了正常范围。
3、2013年4月19日银行取款单一份，以证明每年的房租反诉原某均是按期足额给付的，且全部都是现金交易，杨某某从没有出具过收条，并以此证明反诉原某支付给前手的转让费也是现金交易，没有任何手续。
4、2014年3月26日杨某某诉詹某一案的开庭笔录复印件及录音各一份，以证明杨某某与另一房客詹某恶意串通，制造假合同骗取反诉原某的房租，存在不当得利的情形。
5、进货单据及照片，以证明反诉原某主观上确实要续租并进了大量货物，由于杨某某要求解除合同，导致反诉原某不得不将货物抛售，产生了一定的损失。
6、詹某的证人证言，以证明杨某某多收的房租情况以及房屋转让费是他们行业的潜规则。
7、杨某的证人证言，以证明原被告在今年5月3日吵架时杨某某认可多收取了反诉原某的房租，同时也证明与前手的转让费是交易习惯和行业规矩，左右邻居都存在转让费，数额也差不多。
杨某某针对沈某某的反诉辩称，反诉原某沈某某的诉讼请求没有事实和法律依据，反诉被告杨某某在合同到期后要求反诉原某搬出符合合同约定和法律规定，不存在对反诉原某的侵权及履行合同的过错，所以反诉被告不存在不当得利的问题。反诉被告按约定履行合同符合法律规定，故请求驳回反诉原某的诉讼请求。另外反诉原某要求给付的转让费58000元不存在，反诉被告没有收取。
经庭审举证、质证，沈某某对杨某某提供的证据经质证，沈某某对杨某某的身份证复印件、户籍证明以及房屋所有权证复印件的真实性无异议。对6份房屋租赁协议的真实性无异议，但认为该6份协议同时证明了原被告之间存在连续性租赁关系，合同仅仅是一种形式，该6份协议印证了沈某某的答辩观点，房租涨幅离奇，沈某某同时认为其中2013年4月30日的合同，上面虽然约定提前一个月协商并预交租金的条款，因历年来都是杨某某在到期日直接到其处收取下一年的租金，该条款仅仅是约定沈某某如提出不续租，则无条件退房，所以不能直接证明杨某某在未通知其解除合同的情况下，没有留下回旋时间就有权单方解除合同，剥夺了其优先承租权。认为2014年5月20日律师函是其于2014年5月21日收到的，但是杨某某要求其在5月25日搬出是不合理的，杨某某本人在5月20日前从未以口头或书面形式通知其终止合同，同时该份律师函是其在5月20日通知杨某某收取房租和续订合同之后发出的。
杨某某对沈某某提供的证据经质证，认为沈某某之妻于2014年5月20日发出的收取房租的通知书其于5月22日收到了，但是在该份函收到之前原某已经口头通知沈某某不再租赁房屋给其使用，在沈某某之妻发函的当天，杨某某就委托律师出具律师函给沈某某，要求其按期搬出。对5份租赁合同的真实性无异议。对银行取款单的真实性无异议，对收到房租52000元的事实无异议，但是沈某某以此证明其他年度的房租全部是现金交易因为没有看到证据，所以不予认可。对詹某一案的庭审笔录的真实性无异议，但是认为应该以法院判决书中经审理查明的事实为准。对录音来源的合法性有异议，认为该录音证明了杨某某之妻作为房东在2014年5月3日找沈某某之妻顾薇收房，该录音是在双方不理智的情况下录音的，内容不是双方真实意思表示，应该以合同为准。对进货单据及照片的真实性有异议，认为不能达到沈某某要证明的目的，且该组证据都是其单方面的记载，与本案没有任何关联性。沈某某应当举证杨某某要求其腾出房屋违反合同约定和法律规定的相关证据、房屋转让费58000元由杨某某收取的相关证据、杨某某不当得利12000元的证据及其损失的相关证据。对詹某的证人证言提出异议，认为其与詹某的案件还在上诉阶段，该证人证言显然对其不利，所以詹某不能作为证人作证。认为杨某的证言是片面的，是其听到的片面传言，其并不了解事情发生的真实情况，所以其证言是传来证据，不能作为直接证据使用。
经审理查明：位于泰兴市济川街道某某小区鹰扬巷44号1-2层的店面房系原某杨某某所有。2008年4月18日至2012年4月30日期间，原、被告曾分别签订租房协议五份，约定杨某某将位于本市鹰扬巷44号的店面房东边的底层一间出租给被告经营使用，租期均为一年。2013年4月19日，双方再次签订租房协议书一份，该协议载明：租房期自2013年4月30日至2014年4月30日，租金为52000元，签订时一次性付清。被告在经营期间重新装潢，在不破坏主体结构的基础上，须征求原某同意，一切装修材料及费用由被告自己承担，退房时无任何附加条件。原某在期满后可根据市场的物价指数自行调整房价幅度，被告不得以此作为不退房的理由或者其他干涉，否则原某有权行使自己的权利。若到期需续租需提前一个月与原某杨某某协商，并预付下一年租金，若不续租则无条件退房。该协议同时还对其他事项作了约定。在合同期满后，2014年5月3日，原某之妻通知被告返还房屋，双方发生争吵，同年5月21日，原某委托江苏民明律师事务所律师通知被告返还房屋。被告亦于同年5月20日通过特快专递向原某发出收取房租通知书，要求续租案涉店面房。后双方因所谓的多收租金、房屋转让费等问题协商未果，被告至今亦未能向原某返还所承租的房屋。原某遂诉至本院。审理中，原某变更诉讼请求为要求被告腾出位于本市济川街道某某小区鹰扬巷44号的东边店面房一间两层房屋，并按照52000元／年的租金计算从租赁房屋到期日至返还房屋之日止的一楼房屋占用费，二楼的房屋占用费由法院查明确认。
另查明，被告沈某某庭审中否认租赁了原某东边一间店面房的二楼房屋。
还查明，沈某某申请的到庭证人詹某、杨某均从事服装零售业，在庭审中二人均提及所谓的“转让费”，二人称“转让费”系经营服装行业，房屋现承租人向其前手承租人给付的一笔费用，该费用的给付系当地服装行业的一种所谓“行规”。
本院认为，1、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原、被告于2013年4月19日签订的租房协议书，是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效协议。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案所涉房屋租赁期限届满，现沈某某又未能就续租房屋与出租人杨某某达成一致，杨某某也已在租赁期限届满后口头通知沈某某腾房，并且在合理期限之前通过律师事务所发函通知沈某某搬出租赁房屋，故其按约应当将承租房屋返还杨某某。由于沈某某仍然在实际使用承租房屋，故杨某某要求沈某某按照双方于2013年4月19日签订的租房协议书中约定的52000元／年的租金标准支付房屋使用费的诉讼请求依法应予支持。至于杨某某主张的二楼的房屋占用费，因其未能提供证据证明沈某某现仍使用该房屋，沈某某亦予以否认，故本院对该请求不予支持。
2、对于沈某某反诉所称“杨某某制造阴阳合同，两年多收取其房租12000元，构成不当得利”的理由，本院认为，不当得利是指没有法律上的根据，使得他人遭受损失而自己获得利益。而本案原、被告自2008年4月18日至2013年4月19日期间所签订的6份租房协议书，是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效协议。双方均应按协议履行各自的义务。现杨某某按协议书的约定收取房屋租金系其享有的合同权利，沈某某作为承租人按照双方的约定金额给付租金也是其应尽的合同义务。沈某某针对其上述理由提供的证据有两份，其中詹某的证言，因该证人与原某有利害关系，该证言效力较低；在被告提供的另一证据录音资料中，原某杨某某之妻亦坚称订合同是双方同意的。本院认为，合同本身是一种双方合意，原被告之间有多年的房屋租赁关系，双方在合同中也约定原某在每期租赁期满后可根据市场的物价指数自行调整房价幅度，房租的高低也是市场经济的正常体现，故被告沈某某作为经商多年的承租人完全可以根据自己经营形势的好坏来判断房租的高与低，从而来决定是否接受原某提出的房租金额，选择租房与否，而不应当受其他因素的影响，即使存在其所称的原某隐瞒告知其他承租户的真实租金的行为，该行为不符合不当得利的构成要件。故本院对该理由不予采纳，对其要求杨某某返还12000元不当得利的诉讼请求不予支持。
3、对于沈某某反诉主张要求杨某某承担转让费58000元的诉讼请求，本院认为，即使存在“转让费”这一说法，按照沈某某的陈述，该转让费是沈某某给付其前手承租人的费用，沈某某给付该费用也是其自愿的，其即使是屈服于所谓的“行规”才给付该费用，其给付时也应考虑到了该费用实际是作为其投入的经营成本，应由其来承担将来的经营风险。同时由于该转让费没有合同的约定和法律的规定，并不是杨某某收取的，与本案没有任何关联性。沈某某亦未能就其曾给付转让费58000元向本院提供充分的证据来佐证，故本院对该请求不予支持。
4、对于沈某某要求杨某某承担经济损失20000元的诉讼请求，沈某某在庭审中解释该经济损失为其不得已抛售货物的损失。本院认为，沈某某在承租房屋到期日前，在未能就承租房屋是否续租与出租人达成一致意见的情况下，其仓促备货从而造成的损失应由其自行承担。况且其主张的20000元损失，并未有充足的证据佐证，仅是其按照20%的可得利润自行估算所得，故本院对该请求亦不予支持。
5、对于被告反诉所称“原某杨某某既未提前通知也未征求续租意见，剥夺其同等条件下的优先承租权”的意见，本院认为，所谓承租人的优先承租权，是指原租赁期间届满后，出租人将房屋出租的，在同等条件下承租人依法享有的优先于他人承租房屋的权利。该权利非法律规定，而是来源于当事人在合同中的约定。本案当事人杨某某与沈某某在签订的租房协议书中并未约定租赁期届满后沈某某享有优先承租权，同时该租房协议书中约定“若到期需续租需提前一个月与出租方协商，并预付下一年租金，若不续租则无条件退房。”根据该约定，租赁房屋到期前，沈某某应主动与杨某某协商，如协商不能达成一致意见，杨某某则有权要求其退房。故本院对沈某某所称的剥夺了其同等条件下的优先承租权的意见不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：
一、被告沈某某于本判决生效后15日内腾出所承租的位于本市济川街道某某小区鹰扬巷44号店面房东边的底层一间房屋并将该房屋返还原告杨某某。
二、被告沈某某在返还上述承租房屋的同时给付原告杨某某房屋使用费（按每年52000元的标准自2014年5月1日起至实际返还房屋之日止）。
三、驳回原告杨某某的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告沈某某的反诉请求。
本诉案件受理费130元，减半收取65元，反诉案件受理费2050元，减半收取1025元，由被告沈某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（帐户：泰州市财政局，开户行：泰州市农业银行海陵支行，帐号：20×××88）。
审判员 戴红星
二〇一四年八月二十日
书记员 安 南