广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗海法民三初字第756号
原告伍恒广，男，1963年5月25日出生，汉族，住所地广州市海珠区新港西路***号之****房。
委托代理人余婷、郑滨锐，分别系广东踔厉律师事务所律师及实习律师。
被告祈乐苑业主委员会，地址广东省广州市海珠区。
法定代表人刘永洪。
委托代理人赵少伟，系祈乐苑业主委员会成员，联系地址。
委托代理人李政文，被告的员工，联系地址。
原告伍恒广诉被告祈乐苑业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人余婷、郑滨锐、被告的委托代理人赵少伟、李政文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告是祈乐苑小区（广州市海珠区怡乐路70号）33号202室的业主。2014年3月23日，原告向小区业主张某乙雄承租祈乐苑小区A区车库S11车位，租赁期限为2014年3月24日至2015年3月23日。2014年3月1日，被告开始接管祈乐苑小区行使物业管理职责，并对小区车辆实行封闭管理。被告先是规定业主车辆需办理出入通行证，之后又要求进出车辆通行证由纸质通行证更换为IP卡，名为变更通行证，实为限制业主张某乙雄的车位租户车辆出入。2014年4月6日至8日，原告连续三次驾车出入小区均遭门卫以未更换IP卡为由拒绝。当原告前往被告处办理IP卡时，却遭到被告拒绝。此后，在派出所、司法所、维稳办、海珠区房管局等工作人员陪同下，原告前往被告处办理IP卡仍遭到被告拒绝，被告提出除非原告愿意支付张某乙雄所有车位的管理费否则不予办理。而原告认为，原告承租张某乙雄车位时已经约定由原告向被告缴纳车位管理费，且原告也愿意向被告支付租赁车位的管理费，只是被告拒绝办理。况且，原告对业主张某乙雄是否拖欠被告管理费并不知情，即便拖欠也不能转嫁于车位租户，从而限制原告合法权益的行使。由于被告拒绝为原告办理车辆通行卡导致原告无法使用该车位，而原告还必须按月向车位业主缴纳租金造成损失。综上，原告起诉请求：1、撤销被告作出的“关于拒绝向伍恒广办理车辆通行卡”的决定；2、撤销被告作出的《祈乐苑车辆管理规定》；3、被告赔偿原告承租车位的租金损失（从2014年3月24日起至2015年3月24日，租金为1000元/月）；4、被告承担本案诉讼费。
被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：1、被告作出的决定都是经过过半业主的同意，是合法有效的；2、《祈乐苑车辆管理规定》是祈乐苑业主大会过半数表决通过的，是合法的；3、被告不同意支付租金损失，原告的主张没有事实和法律依据。
经审理查明：原告是位于广州市海珠区怡乐路70号大院33号202的房产共有人。
2012年2月14日，张某乙雄签署了一份《委托书（产权人）》，载明：我是坐落广州市海珠区怡乐路70号大院A区车库S20、广州市海珠区怡乐路70号大院A区车库S19……广州市海珠区怡乐路70号大院A区车库S11、广州市海珠区怡乐路70号大院A区车库S10……广州市海珠区怡乐路70号大院A区车库H9产权人所有人，现我们委托凌某为我的合法代理人，就上述车位的有关事宜代表我在广州市执行和处理下列事项：一、代表我签署与上述车位租赁合同及的相关文件，办理租赁合同鉴证手续，开立账户并收取租金；二、受委托人在办理上述事项时在受托范围内所签署的一切文件及实施的一切合法行为，我们均予以承认并承担相应的法律责任；三、本委托书有效期为2012年1月1日至2016年12月31日止。该委托书并于2012年2月21日在广东省广州市广州公证处办理了委托事项的公证【（2012）粤广广州第021451号】。
2014年3月3日，被告（甲方）与广州市祈荣物业管理有限公司（乙方）经广州市海珠区新港街人民调解委员会主持调解签订了一份《人民调解协议书》，约定甲方于2014年3月1日起解聘乙方，甲方于2014年2月28日24:00收回祈乐苑物业管理权，并即时终止双方的委托关系；从2014年3月1日0:00起，祈乐苑小区的物业管理责任由甲方承担；等等。
2014年4月1日，被告作出“关于停止向张某乙雄、张某乙民出租的车位发通行卡通知”，内容为：各位祈乐苑业主，祈乐苑小区车位业主张某乙雄、张某乙民至今拖欠业主委员会高额管理费，大量车位空置，因此，现在我方决定，对于新租赁张某乙雄、张某乙民车位的人，不发通行卡。直至张某乙雄、张某乙民补完拖欠管理费之日止。请业主注意风险！对于已经租了张某乙雄、张某乙民车位的业主，在签订的合同期间（即半年）将继续履行。至于合同到期后，业主委员会将根据车位分配方案决定是否给租张某乙民、张某乙雄车位的业主继续发通行证。
2014年5月4日，被告制定了《祈乐苑车辆管理规定》，载明：为规范小区车辆管管理，保证祈乐苑小区车辆进出管理设施的正常运行，特制订以下规定等。六、车辆通行IP卡领取使用、车辆停放及管理规定……14、所有已领取车辆通行证IP卡的车主，其车牌号全部在祈乐苑车群共享中公布，让车主们相互监督，设立监督举报机制。若有借卡给他人使用，一经他人举报、查实立即取消其停车资格，并罚款车主200元（全体公告），奖励举报者100元。举报人可通过电话，电邮、QQ等形式通知业委会或服务中心。经核实，属实业主委员会将立即兑现奖金，奖励充进业主的IP卡或抵扣月保费或管理费；19、所有车位业主均需按时交纳车位管理费，逾期缴纳的，业主委员会有权停止其自己或者出租的车辆进入小区。所有无自有车位的业主或非业主进入祈乐苑小区而拒绝履行本规定的，业主委员会有权拒绝其进入；八、禁止进入祈乐苑小区的车辆类型：4、禁止进入祈乐苑小区的车辆类型为（2）拖欠车辆管理费的；（4）任何人或单位租赁拖欠车辆管理费的业主车位，但拒绝补充缴纳完其准备承租的车位的所有管理费的；九、为执行本规定维护业主权利，执行本规定，作如下特别注明及授权：5、祈乐苑第三次业主大会决议二中规定的车位管理费，按每个每月300元收取，如业主申请减少为100元每月每个，必须同时符合属于业主及用车位的车辆所有人也是业主。是否同意减少及减少的范围决定权属于祈乐苑业主委员会。业主如申请减免后被发现实际为借与他人车辆使用，则业主委员会有权立即取消减免的资格，而且对已经减免去的管理费有权追讨，并且要求业主支付违约金2000元；6、祈乐苑业主委员会或者业主大会制定的任何规定、方案与本规定有矛盾的，以本规定为准；8、本管理规定有效期两年，从2014年6月15日到2016年6月15日，到期后由祈乐苑业主委员会决定是否修改或者继续执行本规定；等。该规定包含附件1《祈乐苑小区车位分配试行方案》、附件2《禁止进入祈乐苑小区的车辆类型》和附件3《祈乐苑小区车辆管理试行规则》。
原告为证明其主张还提交了以下证据：原告（乙方）与张某乙雄的代理人（甲方）于2014年3月23日签订的《祈乐苑车位租赁合同》，约定：（第一条）1、停车位房产地址：海珠区怡乐路70号大院A区车库S11；2、乙方车牌号：粤A×××××;3、上述车位只能停乙方上述指定车牌号车辆，未经甲方书面同意，不能停放其他号牌车辆。（第二条）1、本次合同的期限：自2014年3月24日至2015年3月23日止。（第三条）1、乙方承租停车位的月租金1000元/月，签订租赁合同时缴付按金2000元，按金在合同到期后无息退还；2、上述月租金按半年为期支付一次，具体支付时间：当半年期的前5日支付，即2014年3月24日前支付第一次2014年3月24日至2014年9月23日期间费用，金额6000元；2014年9月15前支付第二次2014年9月24日至2015年3月23日期间费用，金额6000元；3、停车位租金不包含停车场管理费，停车场管理费由乙方与甲方指定的物管理公司签订的物业服务合同确定，由乙方另行向物业管理公司缴纳，乙方不接受甲方指定的物业管理公司管理及缴纳管理费的，甲方有权解除本合同；等。被告质证表示对该证据的真实性有异议，该证据是原告事后补的，被告不承认其合法性，据被告调查涉案的车位已经出租给了粤A×××××的车主。
被告就其抗辩意见提交了以下证据：1、第三次业主大会决议二的相关材料（包括2014年3月16日晚上的公告、2014年3月16日的业主大会决定一、2014年3月16日业主大会决定二），证明被告根据第三次业主大会决议二规定制订了车辆政策；2、关于召开第四次业主大会前所发出的公告（包括2014年5月4日关于召开第四次业主大会的通知、2014年5月4日关于召开第四次业主大会表决程序、监票人名单、计票人及唱票人名单、2014年5月4日车辆管理规定【及附件一祈乐苑小区车位分配施行方案、附件二禁止进入祈乐苑小区的车辆类型、附件三祈乐苑小区车辆管理试行规则】、2014年5月4日祈乐苑封闭性管理规定）；3、第四次业主大会相关公告及最终的决议（包括2014年6月5日的公告、2014年6月5日的《祈乐苑车辆管理规定》及《祈乐苑封闭性管理规定》计票说明、2014年6月5日的第四次业主大会决议、祈乐苑小区《祈乐苑车辆管理规定》及《祈乐苑封闭性管理规定》表决结果统计表、2014年6月4日晚8时30分第四次业主大会计票现场登记），证明第四次业主大会通过决议，被告制定的所有车辆政策均合法；4、相片（拍摄时间分别是2014年5月5日、2014年6月5日）、拍摄内容是证据2、3的相关内容由被告张贴在公告栏中，经过公示，证明被告公告情况；5、第四次业主大会具体投票名册及明细，其中名册是各业主的亲笔签名，明细是被告根据业主的签名所制作的投票结果，证明业主签名投票的情况。原告质证表示对上述证据的真实性不予确认，被告提供的业主大会决议以及车辆政策、公告情况、业主签名的投票情况均是被告单方制作的，上述文件均没有在小区内公告过，此外被告提交的公告照片也存在疑点。关于业主签名的投票情况，并非签名业主同意两项规定的真实意思表示。原告对业主签名的真实性不存在异议，但所载的建筑面积、时间均是被告的工作人员事后补上的。该份投票表放置于物业管理收费处，并告知缴纳物业管理费的业主缴费后直接在投票表上签名，所以说业主在该份表上签名并非同意两项规定，业主签名时是表上面的《祈乐苑车辆管理规定》及《祈乐苑封闭性管理规定》字体很小，并且当时是用一个夹子把上面的内容夹住的。
原告于2014年5月27日提起本案诉讼。诉讼中，原告明确其第二项诉讼请求是要求被告撤销《车辆管理规定》第六点中的第14、19条，第八点中第4点的第（2）、（4）项，第九点中的第5点规定。因为：上述规定第六点中第14条的规定原告认为只要原告取得通行卡后，原告作为所有人或授权使用人，有权决定通行卡如何使用，被告无权对此作出限制，否则就是损害业主权益；第六点中第19条和第八点中第4点的第（2）、（4）项的规定均侵犯了原告的权利，若小区业主拖欠管理费是业主与业委会基于物业管理关系所产生的，如果业委会基于此禁止业主或租户进入小区就构成侵权；第九点中的第5点是被告擅自扩大了收取车位管理费的标准，被告2014年3月份接管祈乐苑的小区管理时，曾书面承诺小区的车位管理费是100元/月/个，该条规定与被告的承诺相悖，并且按照该项规定，车位管理费是否减免决定权在被告，现行被告对原告收取车位管理费就是按300元的标准收取。针对原告的上述第二项诉讼请求的内容，被告认为《车辆管理规定》内第六点中第14点的规定是针对已领取通行卡的车主，该条规定是管理问题，领取通行卡的业主不能擅自将通行卡转借他人，业主有权决定将车位出租给谁，但必须服从小区的管理，业主只需将其出租的情况到被告处报备即可。第六点中第19点包括两点规定，原告所称的侵犯其权利是业主大会授权被告行使的，与业委会是否行使是两码事；由于保管的车辆价值很大，被告负保管义务。对方必须先缴纳车位管理费被告才行使保管的义务；由于实际上该条中被告的权利并没有行使，而且缴纳管理费是业主的义务。第八点中第4点的第（2）、（4）项的规定是与上述第六点中的第19条规定的内容是一致，而第九点中第5点的规定，按照被告小区的规定，业委会必须执行业主大会的决定，业委会委员的签名是不能代表业主大会的决定的。若业主是按时缴纳管理费就可以享受优惠，其不按时缴纳不能享受该优惠。被告代理人作为委员签名不代表业主大会的决定。
另，被告表示：如果原告与张某乙雄是2014年3月份签订的租赁合同，被告是会发通行卡的；“关于停止向张某乙雄、张某乙民出租的车位发通行卡的通知”是2014年4月份才发出的，并且该份通知被告只是执行了半个月就废止了；原告并没有向被告申请发放车辆IP卡，原告作为车位的承租人，只要其承租车位的业主本人或经过公证授权的人员过来办理通行卡即可。原告不认可被告所述的办理车辆通行证的要求，认为其是业主，承租的也是业主的车位就应该由原告办理。
本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
关于原告要求撤销被告作出的《祈乐苑车辆管理规定》中部分条款的问题。该规定第六点中第14点及第九点中第5点的内容均属于被告对涉案小区车辆的管理问题，被告已经针对第六点中第14点的规定表示业主有权决定将车位出租，业主只需将其出租的情况到被告处报备即可，故原告认为该条规定侵犯其权利而要求撤销的请求依据不足，本院不予支持。而关于该规定第九点中第5点的内容，原告并没有举证证明被告承诺车位管理费为100元/月/个，故原告据此认为被告侵犯其权利而要求撤销也缺乏依据，对该请求，本院也不予支持。原、被告均确认上述规定中第六点中第19点与第八点中第4点(2)(4)项内容是一致的，故对该事实，本院予以认定。该规定第六点中第19点规定的“所有车位业主均需按时交纳车位管理费”合法合理，原告要求撤销该内容缺乏依据，本院不予支持。
根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用，收益和处分的权利。第七十八条第二款规定：业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。上述规定中第六点第19点规定的内容中关于“即业主或车位租户等逾期缴纳或拒绝补缴管理费的，被告有权停止其车辆进入小区”的规定，被告虽抗辩其没有实际行使该权利，但由于被告并非车位的所有权人或使用权人，其无权在业主或车位租户等逾期缴纳或拒缴管理费时停止业主或车位租户的车辆进入小区。假如出现业主或车位租户等逾期缴纳或拒缴管理费时的，被告可通过合法途径主张其权利，被告据此拒绝欠缴管理费的业主或车位租户等的车辆进入小区则缺乏依据，也侵犯了车位业主作为不动产所有权人的相关权利，故原告要求撤销上述两条规定合法有理，本院予以支持。
关于办理车辆通行卡的问题。原告主张被告作出“关于停止向张某乙雄、张某乙民出租的车位发通行卡的通知”，被告对此予以确认，故对原告作出上述通知的事实，本院予以认定。原告认为被告据其作出的上述通知而不予原告办理车辆通行卡，被告则表示上述通知只是执行半个月就废止了，另外按照该通知的内容是针对2014年4月1日后新租赁张某乙雄车位的人才不发通行卡，故原告据该通知要求撤销被告作出的“关于拒绝为伍恒广办理车辆通行卡”的决定的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。而关于原告能否自行申请车辆通行卡的问题，由于原告不是车位的业主，现被告已经表示只要承租车位的业主本人或经过公证授权的人员到被告处办理通行卡即可，被告的该项要求属于其自行管理的权限，并未影响原告的权利，故原告坚持应由其自行向被告申请车辆通行卡依据不足，本院不予支持。
关于原告要求被告赔偿承租车位租金损失的问题。原告认为是被告拒绝为原告办理车辆通行卡导致其无法使用承租车位，但根据原告提交的其与张某乙雄的车位租赁合同显示是2014年3月签订的，本案中被告已表示其于2014年4月1日发出的“关于停止向张某乙雄、张某乙民出租的车位发通行卡的通知”只是执行半个月就废止了，且按照该通知的内容是针对新租赁张某乙雄车位的人才不发通行卡，故原告要求被告赔偿租金损失的依据不足，对原告的该项请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十八条、第七十八条第二款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、撤销被告祈乐苑业主委员会于2014年5月4日作出的《祈乐苑车辆管理规定》第六点第19条中除“所有车位业主均需按时交纳车位管理费”以外的其他内容及第八点第4条（2）、（4）项的内容；
二、驳回原告伍恒广的其他诉讼请求。
本案受理费150元，由原告负担50元，被告负担100元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。
如不服本判决，原、被告可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈美贤
人民陪审员 李少群
人民陪审员 罗帼贞
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 赖佩明
张洁