山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临商终字第971号
上诉人（原审原告）：王玉红，女，1968年7月1日出生，居民，住临沂市兰山区。
委托代理人：石增华，居民。
被上诉人（原审被告）：临沂星涛商贸有限公司。住所地：临沂市兰山区临西九路与水田路交汇处向北200米路西。
法定代表人：汪涛，总经理。
被上诉人（原审被告）：汪涛，临沂星涛商贸有限公司总经理。
被上诉人（原审被告）：江连福，男，1980年6月2日出生，居民，住临沂市兰山区。
三被上诉人共同委托代理人：卢善和，山东兰轩律师事务所律师。
上诉人王玉红因房屋租赁合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2013）临兰商初字第3803号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告王玉红诉称，2012年11月6日，原、被告经协商自愿签订租赁合同一份，王玉红承租被告位于临沂市兰山区解放路421号前院、房屋及附属设施经营饭店，并于2013年3月酒店开业。2013年9月26日，被告在原告租赁的场所内挂出：“整院出租面积：7200平方米价格面议电话：159××××1555”，同年9月28日换成：“整院出租面积：7200平方米价格面议电话：138××××6305”。自2013年10月16日以后，被告在王玉红租赁的场所大门上锁上了一把锁，王玉红无法进入租赁场所。由于被告的侵权行为，致使王玉红完全丧失了对租赁物的占有、使用及经营权。为维护其合法权益，诉至原审法院，请求人民法院依法判决被告的解除合同通知没有法律效力，判决被告停止侵权、恢复原状、履行合同，并判决被告承担违约责任并支付原告赔偿金1万元。
原审被告临沂星涛商贸有限公司（以下简称星涛公司）辩称：一、我公司与王玉红不存在租赁合同关系，不是合同双方的当事人，依法不应承担王玉红所主张的相关责任。二、我公司从未授权江连福及其经营的临沂双星物流服务中心与王玉红签订所谓的租赁合同。综上，王玉红起诉我公司无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。
原审被告汪涛辩称：一、我与王玉红不存在租赁合同关系，不是合同双方的当事人，依法不应承担相应的法律后果。二、我从未授权江连福及其经营的临沂双星物流服务中心与王玉红签订所谓的租赁合同。请求人民法院依法驳回其诉讼请求。
原审被告江连福辩称：一、王玉红所诉与事实完全不符，实际情况如下：王玉红所诉称的经营场所原来是我经营的员工食堂。按正常租赁价格，该处租赁物市场租赁价格在每年4-5万元左右，考虑到员工就餐方便及安全卫生，我以每年1万元的价格出租给王玉红，目的就是让王玉红给员工提供工作餐。合同签订后，王玉红提供的工作餐虽然不是很好，但也勉强凑合。2013年8月11日，王玉红瞒着我擅自将租赁场所转租给案外人徐焕军（孙宝印的妻子），租金为每年4万元。我知道后进行了干预，王玉红转租食堂一事没有得逞。之后，王玉红中断提供我方员工的工作餐，由此给我造成了严重的影响。同年8月20日，我通知王玉红在同年8月26日之前恢复提供工作餐，否则按租赁合同的规定处理，但王玉红仍旧我行我素，拒不提供工作餐；由于员工闹情绪，严重影响经营，我又于同年10月10日再次通知王玉红提供工作餐，但王玉红依然如故，到后来竟然连租赁费也不交了；无奈，我只好于同年11月23日向王玉红下达了解除租赁合同通知，要求解除双方之间的租赁合同。想不到，王玉红恶人先告状，将我起诉到法院。二、我严格按照租赁合同的约定履行了相关的义务，既没有违约，也没有侵权。三、我给王玉红送达的解除合同通知具有法律效力，王玉红不履行合同约定的义务，我行使抗辩权要求解除合同，合理合法。综上，王玉红的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。
原审法院查明，2012年11月6日，王玉红与江连福签订房屋租赁合同一份，主要内容为：“房屋租赁合同出租人：双星临沂物流服务中心（以下简称甲方）承租人：王玉红身份证号××（以下简称乙方）……一、租赁物地点：临沂市兰山区解放路与临西十二路交汇处西100米路北解放路421号，双星临沂物流前院。……三、租赁物用途：餐饮业。四、租赁期限：共计两年零捌个月，从2012年11月15日起至2015年7月10日止。五、租金标准：第一年年租金为壹万元，第二年租金壹万伍仟元整，第三年租金标准为壹万伍仟（第三年用多少算多少）。……七、付款方式：采用预交结算法。租房费用每年结算一次，在合同签订之日一次性付清，以后每年的租房费用需提前一个月向甲方一次性付清。八、履约保证：……4、由于该经营场所租赁前为甲方员工的职工餐厅，因此在乙方经营以后，要保证甲方员工的就餐需求，每日中午（11：30-12：00）为甲方员工准备工作餐，工作餐的标准由甲方和乙方进行沟通协商制定。……甲方每月大约开两次订货会，具体就餐人员（大体不超过100人）提前一天通知乙方。如出现因工作餐质量问题，造成的员工群体事件，则由乙方负全部责任。……九、违约责任：1、乙方在承租期内未按合同约定的时间缴付租金的，每逾期一天按月租金的0.3%缴纳滞纳金，逾期超过十五天不缴纳租金的，甲方可以单方解除合同，乙方应承担违约责任。……十、合同的变更、解除和终止：1、经甲、乙双方协商同意，可以解除合同。……第三方应无条件按照该合同继续执行，如有违反该合同规定，不能满足职工就餐要求时，甲方可以单方面解除此合同。2、乙方由于自身的原因需解除合同时，应提前两个月，以书面形式通知甲方，甲方同意与否应在十日之内书面回函给乙方。如乙方单方解除租赁合同，属违约行为，甲方有权将该房屋收回，并追究乙方的违约责任。……4、装修及装修附加部分在解除合同或合同履行完毕之后，乙方应完整将其房屋整体移交给甲方，不得拆除房屋装修部分。……甲方（签章）：江连福乙方（签章）：王玉红签约日期：2012.11.6”，该合同中甲方（签章）处盖有“双星临沂物流服务中心”的印章，该中心未在工商部门办理登记手续。王玉红称其所持有的上述合同第五条租金标准载明的“第一年年租金为人民币壹元”，而非被告所持有的合同中载明的“第一年年租金为人民壹万元”；合同签订后，其向被告交纳了房租1万元，该租金系预交，其在与江连福签订合同时，认为江连富是双星临沂物流服务中心的代表，其找汪涛签字，但汪涛没有签，因星涛公司的注册地是临沂市兰山区解放路421号，与本案涉诉场所一致，故星涛公司是以双星临沂物流服务中心名义经营，江连福的行为系表见代理，本案的不利后果应由星涛公司承担，汪涛、江连福承担连带清偿责任；并提交加盖有“双星临沂物流服务中心财务专用章”的收款收据一份予以证明；其曾于2013年5月20日通知被告到王玉红处就餐，已尽到合同约定的为被告员工提供工作餐的义务；2013年8月17日、同年8月18日被告连续摆摊堵门影响其正常经营，于同年9月25日以后悬挂横幅出租本案涉诉场所，并于同年10月16日以后至今用锁将大门强行锁住；同年11月23日，被告为其下达了解除合同通知书；同时提交租赁合同、2013年5月20日王玉红出具的通知书、收款收据、2013年9月30日王玉红代理人与江连福、汪涛的录音资料各一份，同年8月17日、18日被告堵门摆摊的照片一宗及同年9月25日以后被告悬挂的出租房屋的横幅等予以证实。三被告对此均不予认可，被告星涛公司、汪涛称本案涉诉纠纷与其无关，对王玉红提交的上述证据不予质证；江连福称双方签订的租赁合同第五条当时约定的是“第一年年租金为人民壹万元”，且原告也是按合同约定交纳了第一年的租金1万元，王玉红提交的收款收据中载明的项目栏“2012年11月15日-2014年11月14日”处，“2014年”中的“4”明显系涂改而成；2013年8月11日，王玉红准备将本案涉诉场所转租给徐焕军（孙宝印的妻子），租金为每年4万元，其知道后及时进行了干预，王玉红转租一事最终未能得逞；之后，王玉红便中断提供工作餐，同年8月20日、同年10月10日其先后两次通知王玉红提供工作餐，但王玉红仍拒不提供，到后来竟然连租赁费也不交了；无奈其只好于同年11月23日向王玉红下达了《解除租赁合同通知》，要求解除合同；王玉红拒不提供工作餐，已构成违约，其为王玉红下达的解除租赁合同具有法律效力，本案涉诉合同应予以解除；同时提交租赁合同、收款收据，2013年10月10日、同年11月23日其给王玉红送达的提供工作餐通知、解除租赁合同通知书，王玉红与案外人徐焕军签订的租赁合同、徐焕军妻子孙宝印出具的声明等各一份，以及2013年10月10日的照片2张等予以证明。另查明，王玉红及其丈夫石增华系失业人员，王玉红称其夫妻二人无其他生活来源，被告应赔偿其二人自2013年8月18日起至2014年4月期间的生活费用1万元。江连福对此不予认可，王玉红亦未提交其他证据予以佐证。还查明，王玉红在起诉时曾将双星临沂物流服务中心列为本案被告，后经查证，该中心未在工商部门办理登记注册，后又变更被告为星涛公司、汪涛、江连富，原审法院已予以准许。上述事实，主要根据当事人陈述、举证并经庭审调查所证实，有关证据均已收集并记录在卷。
原审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，为有效合同，双方当事人应严格遵守。江连富称因王玉红未经其同意便准备将本案涉诉场所转租给徐焕军，其及时进行了干预，王玉红转租一事未能得逞，但随后王玉红便中止提供工作餐，2013年8月20日、10月10日其先后两次通知王玉红要求提供工作餐，但王玉红仍拒不提供，其便于同年11月23日向王玉红下达了解除租赁合同通知，根据相关法律规定，该通知具有法律效力，原、被告签订的租赁合同应予以解除；王玉红对此虽不予认可，但江连福提交的2013年10月10日的照片2张明确载明其已将要求提供工作餐通知送达给王玉红，同时王玉红认可的已收到的江连福于2013年11月23日为其送达的解除租赁合同通知书，亦明确载明江连福曾分别于2013年8月20日、同年10月10日要求王玉红提供工作餐，并要求解除合同，原、被告签订的房屋租赁合同第八条第4款已明确约定王玉红为被告员工提供工作餐系王玉红应尽的义务；现王玉红虽主张其已尽到了该义务，但其提交的2013年5月20日出具的通知书并没有证据证明江连福已收到，其提交的证据不足证实其主张，对王玉红的该主张不予采信，并依法认定王玉红存在违约行为，江连福的上述主张成立。根据王玉红提交的2013年9月30日王玉红代理人石增华与江连福、汪涛的录音资料，同年8月17日、18日被告堵门摆摊的照片一宗及同年9月25日以后被告悬挂的出租房屋的横幅等可以认定，江连福在未与王玉红解除租赁合同的情况下，私自另行出租本案涉诉场所，且堵门摆摊影响王玉红的正常经营，系违约行为，应承担相应的违约责任。王玉红称其与被告签订的合同约定第一年的租金为1元，但江连福不予认可，且江连福提交的合同明确载明第一年的租金为1万元，王玉红提交的收款收据项目栏“2012年11月15日-2014年11月14日”处，“2014年”中的“4”明显系涂改而成，同时王玉红的主张亦不符合常理，故原审法院对王玉红的该主张不予采信。根据星涛公司提交的营业执照载明的该公司住所地：临沂市兰山区解放路与临西十二路交汇处西100米路北，原、被告签订的租赁合同中载明的租赁物地点：临沂市兰山区解放路与临西十二路交汇处西100米路北解放路421号，以及王玉红代理人石增华于2013年9月30日同星涛公司法定代表人汪涛的通话录音等可以认定，本案涉诉租赁合同虽系王玉红与江连福所签，但事实上江连福在签订该合同时只是星涛公司的代理人，其行为后果应由星涛公司承担。王玉红称星涛公司应赔偿其和其丈夫石增华自2013年8月18日起至2014年4月期间的生活费用1万元，因江连福对此不予认可，王玉红亦未提交其他证据予以佐证，故本院不予采信。综上，王玉红与星涛公司签订的房屋租赁合同应予以解除；王玉红要求判决被告停止侵权、恢复原状、履行合同，并判决被告承担违约责任、支付王玉红赔偿金1万元的主张，证据不足，理由不当，不予支持；王玉红和星涛公司在本案中均存在违约行为，均应承担相应的违约责任，根据其在本案中存在的过错程度，王玉红和星涛公司的过错比例应以5：5为宜。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，判决：一、王玉红与临沂星涛商贸有限公司签订的房屋租赁合同予以解除。二、驳回王玉红要求法院依法判决临沂星涛商贸有限公司的解除合同通知没有法律效力，判决临沂星涛商贸有限公司停止侵权、恢复原状、履行合同，并判决临沂星涛商贸有限公司承担违约责任、支付王玉红赔偿金1万元的诉讼请求。案件受理费100元，由王玉红负担。
上诉人王玉红不服一审判决上诉称：一、原审判决认定事实错误。1、上诉人未向被上诉人提供工作餐，不能完全履行合同是因为被上诉人设置障碍、阻挠上诉人经营引起的，被上诉人应当承担全部违约责任。2、被上诉人向上诉人发出提供工作餐通知前，提出解除合同的要求，上诉人未同意。3、本案合同第一年租金应当是一元。2012年11月双方洽谈租房事宜时，被上诉人要求上诉人对其提供的工作餐标准为五元／人，人工费由上诉人负担，这个标准对上诉人来说是没有任何利润的，所以上诉人提出第一年不支付房租。二、原审判决适用法律错误。上诉人不向被上诉人员工提供工作餐并非合同解除的法定事由和约定事由，原审判决据此解除合同是错误的。三、签订合同时，被上诉人使用假公章和假财务专用章，欺骗上诉人，涉嫌合同诈骗，应承担不利后果。综上，请求二审法院依法撤销原判，进行改判，诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人星涛公司、汪涛、江连福答辩称，上诉人所称的事实不存在，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请二审法院维持原判。
二审查明事实与一审一致。
本院认为，上诉人王玉红与被上诉人江连福2012年11月6日签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，且内容不违背法律规定，应为有效合同。该合同所涉及的房屋位置与被上诉人星涛公司原审提交的工商登记住所地一致，故原审法院结合上述事实及上诉人原审提供的其代理人与被上诉人汪涛的通话录音综合认定被上诉人江连福在签订合同时系星涛公司的代理人，该合同后果应由星涛公司负担，而三被上诉人对原审判决均服判未上诉，故本院依法确定涉案租赁合同的出租人系被上诉人星涛公司。双方合同第八条约定了上诉人应保证被上诉人员工就餐，现被上诉人因上诉人未保证其员工用餐，遂于2013年11月23日向上诉人下发解除租赁合同通知，符合双方合同第十条的约定，对上诉人要求撤销该解除通知并要求履行合同的上诉理由本院不予支持。上诉人主张双方租赁合同约定的第一年租赁费为一元，因其提供的租赁合同该条内容与被上诉人提供的租赁合同不一致，且上诉人提供的收款收据与被上诉人提供的收款收据租赁日期亦不一致，存在涂改现象，且上诉人该项主张亦不符合公平原则及生活常理，对其该项上诉理由本院不予采信。对上诉人要求被上诉人赔偿其损失1万元的主张因无证据证实，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人王玉红负担。
本判决为终审判决。
审判长 李大军
审判员 张念国
审判员 姚玉蕊
二〇一四年十月三十一日
书记员 杨竣然