湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄阳中民三终字第00389号
上诉人（原审被告）襄阳君祥房地产开发有限公司（以下简称君祥公司）。
法定代表人张成军，君祥公司执行董事。
委托代理人李俊明，谢天，湖北真武律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审原告）胡大明。
委托代理人余志文，湖北法正大律师事务所律师，代理权限为一般代理。
上诉人君祥公司因与被上诉人胡大明商品房买卖合同纠纷一案，不服南漳县人民法院于2014年6月3日作出的（2014）鄂南漳民二初字第00117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月22日受理后，依法组成由审判员张耀明担任审判长，审判员苏轶、代理审判员刘丹丹参加的合议庭，并于同年8月11日公开开庭审理了本案。上诉人君祥公司的委托代理人李俊明、谢天，被上诉人胡大明的委托代理人余志文到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
胡大明在一审中诉称：君祥公司经出让取得位于南漳县城关镇凤凰大道编号为010604072的国有土地使用权。经相关部门批准，在上述土地上建设商品房，定名为“君祥·御景国际”，2013年6月28日取得商品房预售许可证。经君祥公司售楼部销售人员刘群反复向胡大明推介，胡大明购买了“君祥·御景国际”1栋商铺2间。2013年7月24日，在“君祥·御景国际”售楼部内与君祥公司工作人员徐光兵签订了商品房买卖合同。合同约定，胡大明购买“君祥·御景国际”一楼102、103号两间商铺，建筑面积120.56平方米，单价每平方米18800元，总金额2266526元。付款方式为分期付款。合同签订的当天，胡大明向君祥公司支付房款900000元。2014年4月，胡大明到售楼部支付二期房款时，君祥公司告知这两间商铺已出售给他人。经查询，已购买的102、103号两间商铺于2014年4月1日出售给了张焕军、李喜云，并在房管部门办理了预售登记。请求依法解除双方于2013年7月24日签订的商品房买卖合同；责令君祥公司返还已支付的购房款900000元；责令赔偿经济损失890000元；开庭审理时，胡大明当庭申请增加诉讼请求，要求君祥公司赔偿其资金占用利息损失。
君祥公司在一审中辩称：胡大明与君祥公司签订的商品房买卖合同出卖人处加盖的“襄阳君祥房地产开发有限公司”印章是伪造的，双方买卖合同依法不能成立。合同未成立当然无需解除，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第八条规定。故不同意胡大明的诉讼请求。
原审判决认定，君祥公司是一家从事房地产开发及销售、建筑安装企业。2011年5月25日该公司参加拍卖取得了位于南漳县城关镇徐庶路以西、凤凰大道以南、编号为010604072的国有建设用地使用权。后经城乡建设规划部门批准，用于商品房建设，定名为“君祥·御景国际”，2013年6月28日取得南漳县住房保障和房屋管理局商品房预售许可证［鄂南房预字（2013）011号］。2013年7月24日，胡大明在该公司售楼部与君祥公司签订一份商品房买卖合同（合同编号：102）。合同约定，胡大明购买君祥公司开发的“君祥·御景国际”一楼商铺（凤凰大道从西边数第二间和第三间102号、103号商铺），建筑面积共120．56平方米，总价款2266528元。由胡大明在签订合同时支付900000元，2014年5月31日前支付600000元，余款766528元于办理交房手续时付清，双方约定的交房时间是2014年9月30日前。在该合同出卖人签章处加盖有未在公安机关登记备案的“君祥房地产开发有限公司”公章并有徐光兵签名，买受人签章处有胡大明签字。合同签订的当天，胡大明向君祥公司支付购房款900000元。收据上有“襄阳君祥房地产开发有限公司”字样、有徐光兵签名并加盖有未在公安机关登记备案的“襄阳君祥房地产开发有限公司”公章。2014年4月，胡大明到“君祥·御景国际”售楼部交纳二期购房款时，被告知102、103号商铺已出售给他人。原审判决还查明，2014年4月1日、4月2日，君祥公司作为出卖人与买受人张焕军、李喜云签订两份商品房买卖合同（合同编号为NZ14000681、NZ14000682），将涉案的“君祥·御景国际”102号、103号两间商铺出售给张焕军、李喜云，并于2014年4月2日在南漳县住房保障和房屋管理局办理了预告登记，预告登记号分别为1400681、1400682。原审判决另查明，2011年7月8日，以君祥公司、徐光兵为甲乙双方签订了项目合作协议书。协议约定君祥公司、徐光兵合作开发“君祥·御景国际”房地产项目，对双方的投资及收益分配、项目管理、双方的权利和义务、项目相关资料手续的保管、违约责任等事项作了约定。在该协议中，双方同意以甲方即君祥公司公司的名义设项目部，项目经理由乙方即徐光兵担任。2011年10月8日，君祥公司的法定代表人张成军给徐光兵出具授权委托书，委托徐光兵为该公司的代理人，全权代理该公司接洽“君祥·御景国际”项目所有相关事宜，并承诺对徐光兵在该开发项目中所实施的法律行为产生的相应法律后果，由君祥公司承担。委托的期限自委托之日起至该项目建成销售完毕时止。2013年9月28日，君祥公司举行“君祥·御景国际”楼盘开盘庆典仪式，君祥公司的法定代理人张成军参加庆典，徐光兵以“君祥·御景国际”总经理身份参加庆典并致辞，胡大明作为购房客户参与了“砸金蛋”抽奖活动。
原审法院认为：根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定，被代理人对代理人在代理权限内以被代理人名义实施的代理行为承担民事责任。因此，本案中徐光兵作为出售方代表在买卖合同上签字的法律后果归属于君祥公司取决于徐光兵的销售行为是否构成有权代理。原审法院认为，徐光兵的销售行为已构成有权代理，胡大明与君祥公司签订的《商品房买卖合同》依法成立。理由是：第一，徐光兵与君祥公司签订的项目合作协议书第十四条第7项规定，“乙方（即徐光兵）自本协议签订后，对本项目享有监督管理权，负责对本项目的建设开发（包括开发土地、建设项目、销售房产等过程）提供咨询、管理及相关协助”，2011年10月8日，君祥公司给徐光兵出具的授权委托书中承诺“对徐光兵在该开发项目中实施的法律行为产生的相应法律后果，全部由我公司承担”。上述约定已明确授予徐光兵销售涉案商铺的代理权限。第二，徐光兵是以君祥公司的名义销售的涉案商铺。胡大明与徐光兵签订的《商品房买卖合同》首部载明出卖人为君祥公司，并明确了徐光兵的身份为君祥公司的委托代理人。第三，胡大明是在楼盘售楼部现场签订的《商品房买卖合同》，且以客户身份参加了君祥公司举行的“君祥·御景国际”楼盘开盘抽奖活动，徐光兵以君祥公司名义向胡大明出售商铺的行为，足以认定构成有权代理，胡大明作为普通购房者亦有较为充分理由相信徐光兵具有销售涉案商铺的代理权限。胡大明在与君祥公司签订合同后，依约向君祥公司支付了购房款900000元，已履行了合同约定的义务。而君祥公司却擅自将出售给胡大明的102、103号商铺出售给他人，已构成违约，并导致合同已无继续履行的可能，胡大明要求解除《商品房买卖合同》的请求，符合《中华人民共和国合同法》有关规定，予以支持。根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款的规定，君祥公司应将购房款900000元返还给胡大明并赔偿资金占用期间的利息损失。依据上述司法解释的规定，胡大明还有权要求君祥公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，考虑到君祥公司违约行为以及胡大明由此受到的损失情况，酌定以胡大明已付购房款900000元为基数，判决君祥公司向胡大明承担50%的赔偿责任，即450000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四）项、第九十七条、《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款的规定，判决：一、解除2013年7月24日胡大明与襄阳君祥房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同；二、襄阳君祥房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向胡大明返还购房款900000元并赔偿其资金占用利息损失（以已付购房款900000元为基数，从2013年7月24日起，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；三、襄阳君祥房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿胡大明450000元；四、驳回胡大明的其他诉讼请求。案件受理费20910元、财产保全费5000元，合计25910元，由胡大明负担5800元，君祥公司负担20110元。
上诉人君祥公司不服原审法院作出的上述判决，向本院提起上诉称：（一）一审判决认定事实错误。一审判决认定“该合同出卖人签章处加盖有未在公安机关登记备案的君祥房地产开发有限公司的公章”错误。这种认定可能使他人误认为这枚公章是上诉人使用的，只是未予备案的不确定事实，该公章系他人伪造，且公安机关已对伪造公章的事实立案侦查。其次，胡大明提供的项目合作协议和授权委托书未在法定的期限内提交，经核实，上述两份证据的来源南漳县人力资源和社会保障局存档的均系复印件，与真实的协议内容不相符，且委托书也是根本不存在的。（二）上诉人并非存在一房二卖的行为，被上诉人胡大明也存在重大过错，不应由上诉人承担450000元的违约赔偿责任。首先，胡大明买卖合同的公章系他人伪造加盖，上诉人并不知晓房屋的出卖事实，胡大明交付的900000元购房款也未交付给上诉人，而是交给了徐光兵及与上诉人毫无关系的上官楚颖，按照预售许可证上的提示，购房款需交纳之房管部门指定的账户，胡大明将购房款付给个人导致其款项不能收回其亦存在严重的过错。（三）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款规定系惩罚性赔偿责任，他所适用的前提是上诉人故意违约，上诉人并不知晓房屋已被他人销售，出卖房屋系公司的正常经营，不存在故意的行为。综上，请求二审法院依法撤销原审判决第三项。本案诉讼费由胡大明负担。
被上诉人胡大明针对上诉人君祥公司的上诉请求及理由答辩称：上诉人君祥公司的上诉请求及理由不能成立，徐光兵为上诉人的合作房地产开发合作者，且在御景国际楼盘开盘时，徐光兵也是作为项目的总经理参加庆典及致辞。被上诉人有理由相信徐光兵有销售房屋的权利，系代表的上诉人君祥公司销售房屋。被上诉人的购买房屋行为不存在任何的过错，上诉人一房二卖的行为已经侵害了被上诉人的合法权益，依法应当承担赔偿责任。请求二审法院依法驳回上诉，维持原审判决。
经二审审理查明，一审判决除“合同签订的当天，胡大明向君祥公司支付购房款900000元”认定不属实外，其他查明事实本院予以确认。
二审中，上诉人君祥公司提出了中止本案审理申请，理由为徐光兵涉嫌合同诈骗，其个人的收款行为直接影响了本案的处理，并向本院提供了2014年8月20日向襄阳公安局高新区分局刑警大队的报案材料。本院给予了上诉人君祥公司合理的报案时间，但期限届满，上诉人君祥公司尚未提供公安机关对徐光兵涉嫌合同诈骗的立案证据。
二审另查明，被上诉人胡大明为购买本案诉争房屋，于2013年6月23日通过银行转账方式向徐光兵支付人民币400000元，2013年7月24日通过银行转账向徐光兵支付人民币300000元，向上官楚颖支付人民币200000元，共计人民币900000元。
二审还查明，徐光兵伪造公司印章已被襄阳市公安局高新区分局于2014年6月16日立案。
本院认为，上诉人君祥公司上诉仅提出其不存在故意一房二卖行为，依法不应承担支付450000元的赔偿金。理由为被上诉人胡大明购买商品房时系与徐光兵签订的合同并向其缴纳的购房款，徐光兵并未告知公司，且用虚假的公章签订的合同。上诉人君祥公司并不知晓此事，也未授权徐光兵进行商品房的销售。本院认为，徐光兵与上诉人君祥公司存在合作开发御景国际楼盘的关系，也参与了楼盘的开业庆典，同时，与胡大明签订的买卖合同也系在上诉人君祥公司的售楼部。不管徐光兵与上诉人君祥公司的合作协议如何约定，对商品房购买者而言，徐光兵的出售商品房的行为应视为上诉人君祥公司的委托授权，徐光兵的行为应属职务行为。至于销售合同上公章的真假，并不直接导致合同的效力。上诉人君祥公司作为正规的房地产开发企业，应当具备完整严格的管理制度，徐光兵在上诉人君祥公司的售楼部公开与他人签订了商品房买卖合同，并收取了购房款，而上诉人君祥公司将徐光兵已出售房屋卖与他人，造成胡大明的合同目的不能实现。鉴于本案合同印章系伪造君祥公司印章。君祥公司将涉诉房屋卖与让人，主观上并无谋取更大利益的故意，故其应承担一定的违约责任。而被上诉人胡大明，作为完全民事行为能力人，在进行重大商事交易，支付巨额款项时，应当更为谨慎，将大量款项支付个人账户显然与常理不符，也不符合商品房买卖的交易规则。故被上诉人胡大明对造成支付900000元购房款，而无法取得约定房屋，其自身亦存在一定过错。故此，综合本案查明事实及双方当事人的过错，一审判决确定上诉人君祥公司支付被上诉人胡大明450000元违约赔偿过高，本院依法确定为250000元为宜。
综上，一审判决查明事实属实，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南漳县人民法院（2014）鄂南漳民二初字第00117号民事判决主文部分第一、二项：即解除2013年7月24日胡大明与襄阳君祥房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同；襄阳君祥房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向胡大明返还购房款900000元并赔偿其资金占用利息损失（以已付购房款900000元为基数，从2013年7月24日起，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；
二、撤销南漳县人民法院（2014）鄂南漳民二初字第00117号民事判决主文部分第三、四项：即襄阳君祥房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿胡大明450000元；驳回胡大明的其他诉讼请求；
三、上诉人襄阳君祥房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿被上诉人胡大明250000元；
四、驳回被上诉人胡大明的其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费20910元，财产保全费5000元，二审案件受理费8050元，合计款33960元。由被上诉人胡大明负担10000元，上诉人襄阳君祥房地产开发有限公司负担23960元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张耀明
审 判 员 苏 轶
代理审判员 刘丹丹
二〇一四年十二月八日
书 记 员 王文翔