四川省乐至县人民法院民 事 判 决 书（2015）乐至民初字第1451号原告谢谋钢，男，生于1986年9月12日，汉族，四川省乐至县人，居民。委托代理人廖健全，四川精略律师事务所律师。被告陈炳华，男，生于1955年9月19日，汉族，四川省乐至县人，居民。被告杨建成，男，生于1983年3月7日，汉族，四川省犍为县人，村民。二被告委托代理人潘有为，四川高洁律师事务所律师。原告谢谋钢诉被告陈炳华、杨建成买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月27日立案受理，依法由审判员刘仕蓉适用简易程序公开开庭进行了审理，原告谢谋钢及委托代理人廖健全、被告杨建成及被告陈炳华、杨建成共同委托代理人潘有为到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢谋钢诉称：2015年2月6日，二被告宣称位于乐至县龙门乡街村的联合建房属其所有，并对外宣传卖房。原告信以为真，遂与二被告签订《房屋买卖合同》，并向被告给付购房款12万元。事后经原告多方打听，二被告对该房屋无所有权和处分权，故于2015年6月11日向法院提起诉讼，经调解双方达成协议，原告撤回了起诉。次日原告准备对房屋进行装修时，被第三人阻拦，原告再次提起诉讼，请求确认原被告签订的合同无效，并由二被告返还原告购房款12万元，赔偿原告损失费2万元。被告陈炳华、杨建成辩称：位于乐至县龙门乡街村的联合建房系被告出资400多万元从邓海辉处购买，然后卖给原告，被告取得了房屋的所有权，且没有违反法律及行政性的禁止性规定，双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，应当继续履行合同。原被告双方的买卖合同系双方自愿，并非原告所述系被告欺诈所为。如果存在第三人干扰，使原告的权利无法实现，原告应当依法排除第三人的妨碍。原告为证实自己的主张，向本院提供：原被告双方身份信息、房屋买卖合同、调解协议、收条、收款收据。拟证明原告和二被告之间签订了房屋买房合同，原告向被告给付购房款12万元，二被告不具有出卖房屋的合法主体资格及第三人阻拦原告实现权利，被告无法履行协议的事实。经被告质证仅对房屋买卖合同的证明目的有异议，认为房屋买卖合同合法有效，应继续履行，并提供了商品房买卖合同1份、被告购买24套房屋的单元、楼层的具体分布图、借据及承诺、乐至县公安局城北派出所询问邓海辉、杨祥的笔录、收据、领条、结算单等证据，拟证实邓海辉向被告陈炳华借款400万元未还，约定以其修建的龙门街村联合建房抵押，双方签订房屋买卖合同，被告对该房屋享有所有权，有权出售，与原告签订的房屋买卖合同合法有效的事实及位于乐至县龙门街村联合建房系邓海辉挂靠乐至四建司修建，由张旭施工，邓海辉向乐至四建司交纳管理费，向张旭给付了部分建房款，邓海辉系该项目实际出资人，该项目返还给建房户后的剩余房屋属邓海辉个人所有，邓海辉有权处分房屋的事实。经原告质证对其证明目的有异议。本院对原被告所举证据材料认证意见为：原告所举的房屋买卖合同、调解协议、收条、收款收据等证据均系原始书证，形式和来源合法，反映内容客观真实、证据间形成有效连接，能证明原被告签订的《房屋买卖合同》合法有效及原告向被告交纳购房款12万元的事实，予以采信；被告所举的商品房买卖合同、乐至县公安局城北派出所询问邓海辉、杨祥的笔录、收据、领条、结算单等证据均系书证，来源合法，证据间形成锁链，能证实位于乐至县龙门乡街村的联合建房项目邓海辉提供部分资金，由张旭实际施工，现尚欠张旭工程款及邓海辉向被告陈炳华借款，邓海辉与被告陈炳华签订房屋买卖合同的事实，但不能达到讼争房屋属被告所有或被告有处分权的证明目的，对其证明目的不予采信。经审理查明，位于乐至县龙门乡街村的联合建房项目由邓海辉提供部分资金修建，张旭实际施工，现工程基本完工，该工程尚欠张旭工程款未结清。邓海辉向被告陈炳华借款未还，双方签订《商品房买卖合同》：约定邓海辉将其开发的位于乐至县项目中的二十四套房屋出售给被告陈炳华，被告陈炳华遂向社会广告出售。2015年2月6日，被告杨建成以代理人身份与原告签订《房屋买卖合同》，由原告认购位于乐至县龙门乡街中第5幢4层右号房，建筑面积为105平米，单价1700元/平米，计价款178500元。签订合同后，原告于2015年2月6日、2月19日两次向被告杨建成交纳购房款合计12万元，其中2015年2月6日交纳5万元。因第三人阻拦，原告不能就被告交付的房屋行使权利，遂于2015年6月11日向本院提起诉讼，要求确认原被告签订的《房屋买卖合同》无效。案件审理中，原被告庭外达成《调解协议》：由二被告确保涉案房屋任何时候都不被任何第三人主张权利，否则退还原告购房款，并从交款之日起至给付完毕之日止按银行同期贷款利率的4倍给付利息。若原告已装修，二被告还将赔偿原告装修损失费。原告因此撤回起诉。原告对涉案房屋准备装修时被与该项目相关的权利人阻拦，原告再次提起诉讼，要求确认原被告签订的房屋买卖协议无效，由被告退还其购房款并赔偿损失。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、放弃确认原被告签订《房屋买卖合同》无效的请求；2、请求解除原被告签订的《房屋买卖合同》；3、由被告退还原告购房款12万元，并赔偿原告从交付房款之日起按同期银行贷款利率4倍标准计算的损失。另查明，中国人民银行发布的2015年2月同期贷款1年期年利率为5.35%。本院认为，《最高人民法院》第三条规定：“当事人一方以出卖人缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案被告向原告出售房屋时虽未取得涉案房屋的所有权，但双方签订的《房屋买卖合同》系其真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，所签合同合法有效。因被告与原告签订《房屋买卖合同》时对合同标的物不享有所有权或处分权，系无权处分行为，现物权又不能转移，不能达到原被告签订合同之目的。故原告要求解除原被告所签《房屋买卖合同》并由被告退还购房款的请求成立，本院予以支持。原被告就不能履行合同的损失签订了《调解协议》，约定被告违约退还原告购房款并从交付房款之日起按同期银行贷款利率4倍标准计算的损失。该协议的签订系原被告真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，合法有效。故原告要求被告以购房款12万元为基数，从交付房款之日即分别从2015年2月6日、2015年2月19日起按银行同期贷款利率4倍即年利率21.4%（5.35%×4）标准计算损失的请求成立，本院予以支持。关于被告抗辩其向原告出售的房屋系被告向邓海辉购买取得，享有涉案房屋所有权，原被告所签房屋合同有效，第三人干扰，应当依法排除为由要求继续履行合同的主张。经审理认为，房屋属于不动产，其权属的确认实行登记制，现被告未提供证据证实涉案房屋登记为被告所有，且邓海辉与被告签订的《房屋买卖合同》所涉标的亦未明确系涉案房屋，不能证实被告对涉案房屋享有所有权或处分权，故被告的抗辩不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院》第三条之规定，判决如下：一、确认原告谢谋钢与被告杨建成于2015年2月6日签订的《房屋买卖合同》解除；二、被告陈炳华、杨建成在判决生效后10日内向原告谢谋钢退还购房款12万元；三、被告陈炳华、杨建成在判决生效后10日内向原告谢谋钢赔偿解除合同的损失（从2015年2月6日、2月19日起至本判决指定履行期限届满之日止分别以5万元、7万元为基数按年利率21.4%标准计算的损失）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，适用简易程序审理减半交纳1550元，由被告陈炳华、杨建成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审判员  刘仕蓉二〇一五年八月十九日书记员  刘 姝