湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）天民初字第2264号
原告朱建，男，1975年6月9日出生，汉族。
委托代理人游宇，湖南天润人合律师事务所律师。
被告湖南省恒盛佳苑房地产开发有限公司，住所地长沙市天心区韶山南路828号恒盛佳苑E4栋307房。
法定代表人敖晓明，总经理。
委托代理人张明智，湖南国风德赛律师事务所律师。
委托代理人唐齐，湖南国风德赛律师事务所律师。
原告朱建诉被告湖南省恒盛佳苑房地产开发有限公司（以下简称恒盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年8月27日立案受理后，依法由代理审判员胡益适用简易程序独任审判，于2013年10月30日公开开庭进行了审理。原告朱建的委托代理人游宇、被告恒盛公司的委托代理人张明智、唐齐均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告朱建诉称：2008年1月29日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的恒盛世家项目的3栋1805号房，价格为812027元。合同约定，被告应当在2008年11月28日前将具备约定条件的商品房交付给原告，且保证销售的商品房没有产权纠纷和其他债权债务纠纷，并应当在交付商品房后的180日内将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记，在取得栋产权证后180日内申请办理房屋所有权证。合同还约定，如因被告违约，未能在约定期限内办理产权登记手续并取得相关权属证书的，原告不解除合同，自合同规定的期限第二日起至实际办理登记之日止，被告按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金。合同签订后，被告于2008年11月28日与原告办理了房屋交接手续，但未在上述约定的期限内申请办理初始登记及买受人的房屋所有权证。经原告与被告交涉，被告才告知其与湖南省林业科学院对恒盛世家项目的土地有产权纠纷，以致无法按时办理房屋所有权证，直至2012年8月27日才办好房屋所有权证，故被告构成违约，原告遂诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付因延期办理房屋所有权证的违约金96143.9968元（812027元＊每日万分之一＊1184天）；2、被告承担本案的诉讼费用。
被告恒盛公司辩称：一、答辩人依法履行了购房合同，并无违约行为，不应该承担违约责任；二、因政府拆迁问题，原告提出的损失要求过高，没有造成原告损失。
经审理查明，位于长沙市天心区韶山南路828号恒盛世家城系被告恒盛公司开发建设的商品房。2008年1月29日，原告朱建与被告恒盛公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定由原告购买位于长沙市天心区韶山南路828号恒盛世家城的3号栋1805号房，同日支付房屋首付房款为250420元，余款580000元以按揭方式支付。房屋交付期限为2008年11月28日前。同时，合同第十七条（关于产权登记的约定）第一款约定：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和其他债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该房不能办理产权预告登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”，第二款约定：“自本合同生效之日起三十日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局申请预告登记或预售备案登记。出卖人应当在交付商品房后180日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记。取得栋产权证后180日内申请办理买受人的房屋所有权证，取得分户产权证后730日内申请办理买受人的土地使用权证”；第三款约定，如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人每日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。同日，原、被告又签订了《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》作为《长沙市商品房买卖合同》的附件四，其中，《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》第十一条约定，出卖人应在取得栋产权证后180个工作日内为买受人办理好房屋所有权证，取得分户产权证后2年内为买受人办理土地使用权证。
合同签订后，原告依约向被告恒盛公司交付了购房款，被告恒盛公司于2008年11月28日向原告交付了恒盛世家城的3号栋1805号房。后被告恒盛公司与恒盛世家城的3号栋部分业主因房屋所有权证的办理问题发生纠纷，2011年8月2日，恒盛世家城的第3栋的部分业主向被告恒盛公司作出《致湖南省恒盛佳苑房地产开发有限公司函》，称被告恒盛公司未办理业主的房屋所有权证，构成违约，要求被告恒盛公司为恒盛世家城的3号栋的业主办理房屋所有权证。2011年8月3日，被告恒盛公司向恒盛世家城的3号栋部分业主发出《关于对“恒盛世家”3号栋业主来函的回复函》，称被告恒盛公司并未构成违约，造成恒盛世家城的3号栋栋产权证未办成的原因系湖南省林业科学院未将该栋土地上原有的四栋设备房办理产权注销手续，并承诺在栋产权证办好后90日内为业主办理好分户产权证。2012年8月6日，被告恒盛公司取得恒盛世家城的3号栋的栋证，2012年8月27日，被告恒盛公司为原告办理了恒盛世家城的第3栋1805号房的房屋所有权证。
另查明，长沙仲裁委员会于2011年8月24日受理恒盛公司与湖南省林业科学院之间的合作开发房地产合同纠纷一案，该会于2011年10月28日作出裁决书［（2011）长仲裁字第436号］，查明：被告恒盛公司于2002年9月6日与湖南省林业科学院签订一份《合作兴建恒盛佳苑经济适用房城合同书》，约定由湖南省林业科学院提供土地，与被告恒盛公司合作开发建设恒盛佳苑经济适用房小区。现该土地上的恒盛世家城3号栋房屋早已竣工验收，且已交付购房业主使用。当被告恒盛公司向长沙市房屋产权管理局产权处申请办理恒盛世家城的第3栋的房屋所有权栋证时，长沙市房屋产权管理局产权处于2009年8月3日在该栋房屋的《测绘成果表》中载明：“已拆除的需注销的房屋测量号为：92.00-50.50-01-035／033／028／013号”，说明湖南省林业科学院一直未将原土地上已拆除的四栋设备房的房屋所有权证予以注销，导致长沙市房屋产权管理局产权处一直不能为被告恒盛公司办理该栋房屋的房屋所有权栋证和购房业主的房屋所有权分户证。之后，被告恒盛公司多次以口头或书面形式告知湖南省林业科学院尽快将已拆除的房屋所有权证予以注销，但湖南省林业科学院一直拖延办理房屋所有权证注销手续。
2012年10月28日，长沙仲裁委员会裁定将湖南省林业科学院将其已拆除的属其所有的原长沙市韶山南路164号四栋设备房的房屋所有权证（证号分别为：35栋2自05649号、33栋2自05651号、28栋2自05665号、13栋2自05670号）予以注销。
上述事实，有《长沙市商品房买卖合同》、付款发票、《致湖南省恒盛佳苑房地产开发有限公司函》、《关于对“恒盛世家”3号栋业主来函的回复函》、长沙仲裁委员会裁决书、房屋所有权证、当事人的陈述等证据证实，经庭审质证，足以认定。
本院认为，依法订立的合同受法律保护，合同的当事人应当按照诚实信用原则全面履行合同约定的义务。本案中，原告朱建与被告恒盛公司自愿签订《长沙市商品房买卖合同》及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》，协议由原告朱建购买被告开发建设的恒盛世家城的3号栋1805号房，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，系合法、有效的合同，双方当事人应当根据合同履行各自的义务。原告朱建签订商品房买卖合同后，依约向被告恒盛公司交付了购房款，已经履行了其合同义务，被告应当在合同约定的期限内将符合约定质量标准的房屋交付给原告，并办理房屋所有权证及土地使用权证。但是，被告于2008年11月28日与原告办理房屋交付手续后，直至2012年8月27日才为原告朱建办理房屋所有权证，虽然原、被告未明确约定房屋所有权证的具体办理期限，但被告理应在合理的期限内为原告办理好房屋所有权证。根据《长沙市商品房买卖合同》第十七条第二款约定，本院确定被告恒盛公司应当在360日内（即于2009年11月1日前）为原告朱建办理房屋所有权证，但被告于2012年8月27日才办理房屋所有权证，被告恒盛公司构成违约，应当承担违约责任。根据合同约定，如被告恒盛公司违约，原告朱建不解除商品房买卖合同的，由被告自逾期之日起至实际办理登记之日止按已付购房款的每日万分之一承担违约金，但原告朱建并无证据证明其实际损失，同时由于逾期办证不可完全归责于被告，本院酌情确定由被告按照已缴纳房款的1%的标准向原告承担违约金8304.20元，对于原告主张的过高部分，本院不予支持。
对于恒盛公司辩称，造成被告恒盛公司迟延办理恒盛世家城的3号栋的栋产权证及业主的房屋所有权证的原因在于湖南省林业科学院未能及时将其所有的四栋设备房的房屋所有权证注销，故被告恒盛公司并不构成违约，本院认为，按照合同约定，被告恒盛公司应当确保其销售的房屋无产权纠纷，并在房屋交付后的合理期限内办理房屋所有权证，被告恒盛公司因与第三人之间的纠纷导致其未在合理期限内办理房屋所有权证，按照合同相对性原则，并不能免除其应承担的违约责任，故被告恒盛公司应当自逾期之日起承担违约责任，对于其该项辩称，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条，以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：
一、限被告湖南省恒盛佳苑房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内向原告朱建支付违约金8304.20元；
二、驳回原告朱建的其他诉讼请求。
如被告湖南省恒盛佳苑房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2200元，减半收取1100元，由被告湖南省恒盛佳苑房地产开发有限公司承担（此款已由原告预交，由被告另行支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
（本页无正文）
代理审判员 胡 益
二〇一三年十二月二十日
代理书记员 刘芬芳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。