云南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云民终760号
上诉人（原审原告）：云南正达矿业小额贷款股份有限公司，住所地：云南省昆明市小康大道399号9楼8号。
法定代表人：唐俊，董事长。
委托诉讼代理人：李兴勇、周朝栋，云南汇同律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：郭璐，女，1986年12月3日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区，
委托诉讼代理人：李兴发，云南明空律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：楚雄佳泰房地产开发有限公司，住所地：云南省楚雄彝族自治州楚雄市鹿城北路（楚雄日报社一楼至二楼）。
法定代表人：张立新，执行董事。
上诉人云南正达矿业小额贷款股份有限公司（以下简称正达公司）因与被上诉人郭璐、楚雄佳泰房地产开发有限公司（以下简称佳泰公司）执行异议之诉纠纷一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2017）云01民初436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月30日受理后，依法组成合议庭，于2017年10月11日公开开庭审理了本案。上诉人正达公司的委托诉讼代理人周朝栋、李兴勇，被上诉人郭璐的委托诉讼代理人李兴发到庭参加诉讼。被上诉人佳泰公司经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
正达公司上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由两被上诉人负担。主要事实和理由：1.原审判决认定事实错误。被上诉人郭璐名下拥有位于楚雄市开发区紫溪大道57号天和园2幢2单元401室及楚雄市开发区紫溪大道57号天和园11幢1层59号车位一个。该房屋虽系郭璐与其母亲按份共有，但按份共有系所有权的一种表现形式。因此，一审法院认定郭璐名下无其他用于居住的住房错误。且该房屋系商业用途，不是住宅。2.原审判决适用法律不当。本案中的执行行为未排除郭璐的任何合法权益。本案标的房屋未登记在郭璐名下，未发生物权变动，郭璐对该房屋不享有任何权益。
郭璐辩称：涉案房屋在查封之前就签订了买卖合同并交付了全部房款，佳泰公司也向郭璐交付了房屋，郭璐使用至今，双方已进行了真实有效的买卖关系。在适用法律方面，执行复议规定第二十八、二十九条均适用于本案。郭璐享有对争议房屋的全部权益，可排除正达公司的执行。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
正达公司向一审法院起诉称：1、撤销（2016）云01执异181号执行裁定书；2、按（2015）昆执241号、243号、245号、246号及247号协助执行通知书对“佳泰·银座”1713号房屋进行执行；3、本案诉讼费由郭璐承担。
一审法院认定事实：2015年3月17日，郭璐与佳泰公司签订《商品房购销合同》，约定：郭璐购买佳泰公司开发的“佳泰·银座”1713号房屋（以下简称涉案房屋），参考建筑物面积54.39平方米，总价款316000元，郭璐于2015年3月13日一次性向佳泰公司支付总房价款的100%，佳泰公司应于2014年2月28日交房。合同签订后，郭璐于2015年1月26日、3月13日向佳泰公司支付完了全部购房款316000元。2015年5月11日，佳泰公司将案涉房屋交付给郭璐，同日，郭璐还向佳泰公司支付了配套费2196元和代收税费及办证费16505元。郭璐接收涉案房屋后居住使用至今。2016年6月14日，佳泰公司向郭璐开具了售房款为316000元的机打发票。因借款合同纠纷，正达公司向昆明市中级人民法院（以下简称昆明中院）提起诉讼，昆明中院于2015年4月8日、13日作出（2014）昆民四初字第656号、708号、710号、711号、713号民事判决书，分别判决何永亮、李昊、张立新、张新亚、云南润泉高原农业有限公司以及楚雄润泰置业开发有限公司、楚雄润泰投资开发有限公司和佳泰公司向正达公司履行还款和连带保证义务。该五案判决生效后，正达公司向昆明中院申请强制执行。昆明中院于2015年7月27日作出（2015）昆执241、243、245、246、247号执行裁定书，对上述被执行人的相应财产予以查封、扣押、拍卖或变卖。2015年12月23日，昆明中院依据上述执行裁定书，向楚雄市住房和城乡建设局发出（2015）昆执241、243、245、246、247号协助执行通知书，对包括案涉房屋在内的佳泰公司开发的“佳泰·银座”39处房产予以查封。郭璐遂向昆明中院提起案外人执行异议，昆明中院于2016年12月9日作出（2016）云01执异181号执行裁定书，认定楚雄市住建局房地产业务管理科及楚雄市不动产登记中心于2016年11月28日及30日分别出具证明，证实郭璐名下无住房，进而，认为郭璐提交的证据能够证实其主张的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，裁定：“中止本院（2015）昆执241、243、245、246、247号协助执行通知书关于‘佳泰·银座’1713号房屋的执行。”正达公司于2017年2月14日签收该执行裁定书后，于2017年2月28日向昆明中院提起本案申请执行人执行异议之诉。一审另查明，郭璐诉佳泰公司商品房销售合同纠纷一案，云南省楚雄市人民法院于2016年8月15日作出（2016）云2301民初2276号民事裁定书，以该案的处理需等待本案处理结果为由，裁定中止诉讼。
一审法院认为：郭璐与佳泰公司签订《商品房购销合同》的时间是2015年3月17日，并于2015年1月26日、3月13日向佳泰公司支付完了全部购房款316000元，佳泰公司已于2015年5月11日将案涉房屋交付给郭璐，郭璐接收案涉房屋后居住使用至今，而楚雄市住建局房地产业务管理科及楚雄市不动产登记中心于2016年11月分别出具的证明，足以证实郭璐名下并无住房。由此可见，在昆明中院于2015年12月23日向楚雄市住房和城乡建设局发出（2015）昆执241、243、245、246、247号协助执行通知书，对包括案涉房屋在内的佳泰公司开发的“佳泰·银座”39处房产予以查封之前，作为买受人的郭璐早已全部支付对价购买并实际占有了案涉房屋，且其名下并无其他用于居住的房屋，完全符合上述司法解释规定的情形。故郭璐就案涉房屋依法享有足以排除强制执行的民事权益。至于正达公司提出郭璐与佳泰公司所签《商品房购销合同》长期未办理合同登记备案手续及产权证的行为不符合交易习惯，由于《商品房购销合同》的登记备案系行政管理规制的方式，并非合同生效的前提条件，且正达公司并未能就其主张的郭璐与佳泰公司的合同签订及购房款支付行为不真实提交任何确实有效的反驳证据加以佐证，而正是因产权证尚未办理完毕发生所有权变动才导致本案纠纷的产生，在郭璐于法院查封前已合法实际占有使用案涉房屋的情况下，正达公司亦未能提交任何确实有效的证据证实系郭璐自身的原因导致未能办理过户登记，故正达公司提出的该诉由并不能排除作为买受人的郭璐的合法权益，故正达公司的该项主张不成立。此外，正达公司还提出郭璐有其他住房并提交了楚雄市建设局房管科档案摘抄表加以证实，该档案摘抄表显示郭璐是与其母亲按份共有楚雄市内的其他房产，即该其他房产并非系郭璐享有全部所有权，且在楚雄市房屋管理行政部门出具证明证实郭璐无住房的情况下，并不能据此排除郭璐作为独立民事主体可独自享有完整所有权的房屋的合法权益，故正达公司的该项主张不成立，不予支持。需要指出的是，正达公司提起本案诉讼时将佳泰公司列为第三人，但作为被执行人的佳泰公司在庭审中对作为申请执行人的正达公司的主张明确表示反对，并同意作为案外人的郭璐提出的执行异议，根据最高人民法院《关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条关于“申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人”的规定，佳泰公司应作为共同被告参加本案诉讼。据此，原审法院依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第二项之规定，判决：驳回正达公司的诉讼请求。案件受理费人民币5168元，由正达公司负担。
本案二审期间，正达公司向本院提交郭璐与正达公司签订的《商品房购销合同》一份及佳泰·银座项目商品房买卖合同登记备案表二份，欲证明涉案房屋的用地性质及房屋用途为商业而非住宅，故争议房屋非郭璐用于居住的房屋。郭璐质证后认为，该证据不属于新证据，本案房屋下面是铺面，上面都是住房。本院认为，郭璐对该证据的真实性未提出异议，本院对上述证据的真实性予以采信，并在卷佐证。庭审中，各方当事人对于一审法院认定的事实均无异议。本案二审查明事实与原审判决查明事实一致。
归纳双方当事人诉辩主张，本案二审争议焦点为：郭璐对佳泰银座1713号房屋是否享有排除强制执行的民事权益？
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占用该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。该条款是对于金钱债务执行过程中，买受人对登记于被执行人名下的不动产提出权利抗辩的一般性规定，买受人只要符合上述规定列举的条件即可排除执行。本案中，第一，郭璐与佳泰公司2015年3月17日签订《商品房购销合同》，该合同合法有效，该合同签订于昆明中院于2015年12月23日向楚雄市住房和城乡建设局发出（2015）昆执241、243、245、246、247号协助执行通知书，对包括案涉房屋在内的佳泰公司开发的“佳泰·银座”39处房产查封之前。第二，合同签订之前，郭璐于2015年1月26日、3月13日向佳泰公司支付完了全部购房款316000元。该款项支付行为亦发生于2015年12月23日昆明中院查封之前。第三，2015年5月11日，佳泰公司将案涉房屋交付给郭璐，同日，郭璐还向佳泰公司支付了配套费2196元和代收税费及办证费16505元。郭璐接收涉案房屋后居住使用至今。故在2015年12月23日昆明中院查封之前，郭璐已实际占有并使用该涉案房屋。第四，郭璐在购买涉案房屋时，该房屋上并未设定有其他权利，故其本人不存在对他人权利障碍忽略的情形，且该房屋所在地行政机关亦无对郭璐购买房屋的政策限制。同时，本案审理过程中，正达公司亦未能提交任何确实有效的证据证实郭璐怠于行使登记权利。故郭璐对涉案房屋的权利完全符合上述司法解释规定的情形，享有足以排除强制执行的民事权益。至于正达公司上诉称涉案房屋非郭璐唯一住宅且该房屋性质系商用的诉讼主张，因本案符合上述司法解释二十八条的规定，郭璐对该房屋的权利足以排除正达公司执行，故本院对正达公司该上诉主张不再予以赘述。
综上所述，本院认为：正达公司的上诉请求无事实和法律依据，不能成立，本院予以驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律虽有不当之处，但判决结果并无不当，应当予以维持，依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5168元，由云南正达矿业小额贷款股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李建华
审 判 员 孙少波
审 判 员 杨 宏
二〇一七年十一月十日
法官助理 陈少飞
书 记 员 李扬杰