杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭上民初字第1447号
原告（反诉被告）：杭州好果果电子商务有限公司。
法定代表人：陈衡。
委托代理人：潘福特。
被告（反诉原告）：杭州鑫鳌实业投资有限公司。
法定代表人：金祥勇。
委托代理人：钱纯仪。
委托代理人：王沥平。
原告杭州好果果电子商务有限公司（以下简称好果果公司）诉被告杭州鑫鳌实业投资有限公司（以下简称鑫鳌公司）租赁合同纠纷一案，本院于2012年10月8日受理。在举证期限内，鑫鳌公司向本院提起反诉，本院依法受理，由代理审判员徐婷适用简易程序于同年10月30日、12月12日就本、反诉合并公开开庭进行了审理。好果果公司的法定代表人陈衡及其委托代理人潘福特，被告鑫鳌公司的法定代表人金祥勇及其委托代理人钱纯仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
好果果公司起诉称：2011年6月13日，鑫鳌公司与好果果公司签订《水果铺位租赁协议》，将位于杭州市上城区紫阳街道姚江路63号凤凰北苑一楼的物业出租给好果果公司作为农贸市场水果区经营使用。协议约定：租赁期限为9年4个月，自2011年8月15日至2020年12月31日止；年租金为180000元，第三年即2013年8月1日起开始逐年递增，即每年递增的幅度为在上年度租金基础上递增6%；任何一方违反本合同规定的义务导致本合同无法继续履行或给另一方造成的直接经济损失，双方协商折价赔偿外，违约方还应支付另一方违约金人民币200000元整。合同签订后，好果果公司向鑫鳌公司支付了20000元的保证金及180000元的租金。但鑫鳌公司并未按约开设农贸市场，至今连农贸市场的市场登记证都没有办下来，导致好果果公司无法正常经营，以至于好果果公司签订合同的目的无法实现。故好果果公司诉至法院，请求判令：1、解除好果果公司与鑫鳌公司签订的《水果铺位租赁协议》；2、鑫鳌公司退还好果果公司租金180000元及保证金20000元；3、鑫鳌公司支付好果果公司违约金200000元；4、本案诉讼费由鑫鳌公司承担。
鑫鳌公司答辩称：1、好果果公司起诉事实不清，其诉称鑫鳌公司未按约开设农贸市场，未办理市场登记证，导致其无法经营，缺乏事实依据和合同依据。双方合同中并无关于开设农贸市场的约定，是好果果公司无理强加的。2、如果好果果公司坚持要解除合同，鑫鳌公司予以同意，但要求好果果公司按合同约定承担违约责任。3、鑫鳌公司根据合同收取租金和保证金，并将租赁物交付给好果果公司，合理合法，好果果公司要求退还租金和保证金缺乏依据。4、好果果公司要求鑫鳌公司承担违约金缺乏依据，事实是好果果公司违约。请求驳回好果果公司的诉讼请求。
鑫鳌公司反诉称：2011年6月13日，好果果公司与鑫鳌公司签订了《房屋租赁协议》，约定鑫鳌公司将姚江路63号凤凰北苑一楼的物业出租给好果果公司，好果果公司每年支付租金180000元，第三年起递增。鑫鳌公司按约将租赁标的物交付给了好果果公司，但其仅支付了第一年的租金，之后拒付，现已逾期两个多月，经催告不但不按约缴纳，反而起诉要求退还第一年的租金和保证金，严重侵犯了鑫鳌公司的合法权益。鑫鳌公司反诉要求：1、判令双方继续履行租赁合同；2、判令好果果公司支付租金180000元及滞纳金21260元（2012年7月20日至2012年9月20日）；3、判令好果果公司支付违约金200000元；4、诉讼费由好果果公司承担。审理中，鑫鳌公司将其反诉请求变更为：1、同意解除合同；2、判令好果果公司立即腾退房屋；3、判令好果果公司支付房租52500元（2012年8月15日至2012年11月30日）、垃圾清运费7500元（2011年8月15日至2012年11月30日，按500元／月计算15个月）、物管费2887.5元（2011年6月15日至2012年11月30日，1.5元／平方米／月，按110平方米计算17.5个月），以上共计62887.5元，及其产生的滞纳金11025元（按日千分之二计算）。2012年11月30日至实际腾退之日按上述标准计算。4、好果果公司支付违约金200000元；5、本案全部诉讼费由好果果公司承担。审理中，鑫鳌公司申请撤回关于滞纳金的诉讼请求，本院已裁定予以准许。
针对反诉，好果果公司答辩称：1、鑫鳌公司提供的《房屋租赁合同》已经作废，被《水果铺位租赁协议》取代，房屋租赁的范畴涵盖水果铺位租赁，应以后者为准。该两份合同文本均由鑫鳌公司提供，《房屋租赁合同》签订在前，签订后好果果公司认为其承租的是铺位而不是店面房，故在好果果公司的要求下，双方再签订《水果铺位租赁协议》。两份合同除了名称和税金差别外，其他并无差别。且两份协议是同一天签订的，应按实际情况确定合同内容。2、原告签订的是农贸市场水果铺位的租赁合同，不是普通的居住和营业用房的租赁合同，并非交付就完成了合同义务，出租人还负有开设市场的法定义务，在没有取得市场登记证的情况下，承租人无法办理市场交易证。3、鑫鳌公司未开设市场，导致原告水果铺位租赁合同的目的无法实现，现合同无法继续履行，鑫鳌公司属于真正违约，其要求好果果公司支付第二年的租金于法无据，其作为违约方，反而要求好果果公司支付违约金，不应得到支持。4、因市场没有开业，导致好果果公司无法经营，商铺空置，鑫鳌公司要求支付后续房租、垃圾清运费、水电费、物管费没有法律依据。垃圾清运费无法律依据，合同中也无约定，需要鑫鳌公司提供支付凭证。水电费均由好果果公司自行交纳。至于物管费，水果铺位租赁合同的落款处，鑫鳌公司的法定代表人已明确注明“减免物业费”，现其要求支付物管费没有依据。至于滞纳金，更无从谈起。
好果果公司为证明其本诉主张的事实及反诉辩称的事实，向本院提交了如下证据：
1、水果铺位租赁协议，证明鑫鳌公司将水果铺位租赁给好果果公司的事实；
2、租金及保证金的支付凭证，证明好果果公司已经向鑫鳌公司支付租金及保证金的事实；
3、公证书，证明鑫鳌公司的农贸市场至今都未能正常开业；
4、建筑装饰装修工程合同书；
5、工程预算清单及工程决算增加单；
6、收据；
7、照片；
上述证据4至证据7证明：（1）好果果公司对租赁物及水果区进行了装修；（2）鑫鳌公司的违约行为给好果果公司造成装修损失197965元；
8、施工图纸，证明好果果公司对租赁物及水果区进行装修，装修系经过鑫鳌公司同意和认可的；
9、证明三份；
10、市场原始平面图；
上述证据9、证据10证明鑫鳌公司将姚江璐63号凤凰北苑一楼的物业作为农贸市场的一部分即水果铺位的形式出租给好果果公司；
11、联名声明请求书及市场经营者登记联系单；
12、关于凤凰北苑农贸市场经营户退租信访问题的协调会纪要；
上述证据11、证据12证明鑫鳌公司未能履行开设农贸市场的约定，导致经营户联名信访及信访协调，且现在其他经营户基本上已经退租并退回租金的事实；
13、（2012）浙杭钱证民字第9630号公证书；
14、光盘（公证书附件）；
15、视频文字；
上述证据13至证据15证明：（1）鑫鳌公司与好果果公司签订《水果铺位租赁合同》时承包了凤凰北苑农贸市场；（2）截至新闻视频播出时（即2012年5月份下旬）鑫鳌公司都未能兑现开业的承诺，甚至连市场的营业执照都未能办理；（3）上城区工商管理部门要求农贸市场的举办主体应当是街道，而不是鑫鳌公司；鑫鳌公司的法定代表人并非街道的工作人员，不能作为市场负责人，因此工商部门未给予鑫鳌公司办理市场登记证；（4）鑫鳌公司未能履行凤凰北苑农贸市场开业承诺，导致经营户（其中包括好果果公司）进行联名信访要求退租的事实。
鑫鳌公司为证明其本诉辩称的事实，向本院提交了《房屋租赁协议》，证明双方存在房屋租赁关系。
鑫鳌公司为证明其反诉主张的事实，向本院提交了如下证据：
1、《房屋租赁协议》；
2、房屋租赁备案证；
3、证明；
证据1至证据3证明鑫鳌公司与好果果公司之间签订的房屋租赁协议合法有效；
4、市场名称登记证；
5、个体工商户（门面）营业执照；
6、个体工商户（铺位）营业执照；
7、体育彩票代销证；
上述证据4至证据7证明：（1）所谓的农贸市场是客观存在；（2）租赁合同项下的履行是有独立门面和铺位两种，本案双方租赁的是门面，是有单独门牌号码的，不是铺位，好果果公司可自行办理营业执照。
审理中，本院依法向杭州市上城区工商局进行调查，取得调查笔录一份。
上述证据经庭审质证，本院结合各方的质证意见，认证如下：
一、关于好果果公司提交的证据：
鑫鳌公司对证据1的真实性无异议，对合法性有异议，认为该协议第二条第二项是双方为了避税约定的，这是该证据与鑫鳌公司提交的《房屋租赁协议》之间的唯一不同之处；对关联性和证明对象无异议，但认为应以《房屋租赁协议》为准；对证据2的三性无异议；对证据3的真实性无异议，对合法性和关联性有异议，认为该公证书与双方之间的合同争议无关，且从公证书内容上看，只能证明照片显示的凤凰北苑农贸市场与现实相符，且农贸市场是开业的，好果果公司如与凤凰北苑农贸市场之间有纠纷应当将其列为被告，农贸市场与鑫鳌公司无关联；对证据4至证据8的三性均有异议，认为好果果公司违反租赁合同中的明确约定，装修未征得有关部门和鑫鳌公司的批准；对证据9的三性无异议，对证明对象有异议，认为双方签订的就是《房屋租赁协议》，该三份证明是上城区紫阳街道办事处出具给原告的，原件应在街道办事处，租赁房屋是办事处交付给鑫鳌公司管理的；对证据10的三性无异议，认为该证据体现的是租赁物原始状态，鑫鳌公司提供给好果果公司以便其了解租赁物状态；对证明对象有异议，认为不能证明姚江路63号房屋属于农贸市场一部分；对证据11、12的三性和证明对象均有异议，认为是复印件，证据12中协调会记录无人签字；对证据13、14、15的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为公证书中主要针对电脑文档进行截屏，这些网页上的文字不能作为证据，仅是有关媒体、个人发布在网络上的信息，对这些信息的合法性、关联性有异议，与本案房屋租赁无关联性，对证明对象有异议，双方签订的合同与是否承包农贸市场无关；且市场经营户并非向鑫鳌公司主张权利，而是向街道办事处。
本院认证意见：证据1、3真实、合法，且与本案有关联，本院对其真实性、合法性、关联性均予以认定，对其证明对象将结合其他证据综合予以认定；证据2具有真实性、合法性、关联性，予以认定；证据4至证据8，结合当事人的陈述，能够证明好果果公司对姚江路63号房屋进行了装修的事实，本院对该事实予以认定；证据9、10，真实性、合法性、关联性予以认定，证明对象将综合全案认定；证据11系复印件，鑫鳌公司对其真实性有异议，故本院不予确认；证据12虽为复印件，但结合鑫鳌公司的陈述，本院对相关部门就凤凰北苑农贸市场经营户信访问题召开协调会且鑫鳌公司法定代表人参加会议的事实予以认定；证据13至证据15均系新闻报道的相关内容，本院对其形式真实性予以认定，其证明对象综合予以认定。
二、关于鑫鳌公司提交的证据：
好果果公司对鑫鳌公司在本、反诉中提交的《房屋租赁协议》（即反诉证据1）的真实性无异议，认为协议均是由鑫鳌公司提供的，《房屋租赁协议》签订在前，签订后好果果公司认为承租的是铺位而不是店面房，故在好果果公司的要求下，双方重新签订《水果铺位租赁协议》，根本不存在所谓的避税问题；当时《房屋租赁协议》已经被销毁，现鑫鳌公司提交的该协议右上方有“作废”字样，但已被胶带处理过；对反诉证据2、3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关，不存在沿街店面，恰恰说明了鑫鳌公司是租赁市场，不是管理市场。
本院认证意见：鑫鳌公司在本诉中提交的《房屋租赁协议》与其在反诉中提交的证据1一致，鉴于双方对该合同的真实性均无异议，故本院对其真实性予以认定，对其证明对象将综合全案予以认定；鑫鳌公司在反诉中提交的证据2、3均真实、合法，且与本案有关联，本院对其三性予以认定，对其证明对象将综合全案予以认定。
三、关于本院依法取得的调查笔录
好果果公司对调查笔录的三性均无异议，但认为根据法律规定，只有办理了市场登记证后才能合法经营，市场名称登记证只能证明其名称被核准；鑫鳌公司对调查笔录无异议。
本院认证意见：该笔录系本院依法向国家行政机关调查取得，具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认案件事实如下：
2011年6月13日，鑫鳌公司（作为甲方）与好果果公司（作为乙方）签订《水果铺位租赁协议》，约定：甲方将位于杭州市上城区紫阳街道姚江路63号凤凰北苑一楼物业，出租给乙方。经营项目为水果、炒货；租赁期限自2011年8月15日至2020年12月31日，合同生效之日起至2011年8月14日为免租期；年租金为180000元，一年一付，铺位税金出租方承担三分之一，其余三分之二由承租方承担；本合同签订后乙方在7天内付清首年租金180000元，后期年租金支付时间为前期到期日前20天支付，逾期按应付租金每日千分之二支付滞纳金；乙方应按期支付租金、水电、物业费及一切相关租赁的税费；任何一方违反合同规定的义务导致合同无法继续履行或给另一方造成直接经济损失，双方协商折价赔偿外，违约方还应支付另一方违约金200000元；合同到期后，乙方如不再续租，应在十五日内腾退场地，乙方有权处理乙方后期购置的动产和设施。鑫鳌公司法定代表人金祥勇在合同落款处备注：“物业费同意减免。”同日，双方签订《房屋租赁协议》，除无“铺位税金出租方承担三分之一，其余三分之二由承租方承担”的约定外，其余内容均与《水果铺位租赁协议》相同。同年6月16日，好果果公司向鑫鳌公司交付租金180000元及保证金20000元。其中租金收据中记载的款项内容为“果品摊位租金”。后鑫鳌公司将姚江路63号凤凰北苑一楼物业交付给好果果公司，好果果公司对租赁物进行了装修。
另查明，杭州市姚江路33-63号（凤凰北苑一、二楼）房屋系由杭州市上城区紫阳街道资产管理中心出租给鑫鳌公司进行招商和出租。2012年5月，市场经营户以市场未办理相关证照、未开业为由进行信访。2012年5月30日，杭州凤凰北苑农贸市场取得了市场名称登记证，市场举办者为杭州市上城区紫阳街道公有资产管理中心。
再查明，凤凰北苑农贸市场示意图上显示，该市场分为荤菜区、蔬菜区、水果区三部分，涉案的姚江路63号房屋即被标注为“水果区”。
本院认为，双方关于曾于同日就本市姚江路63号房屋签署《水果铺位租赁协议》和《房屋租赁协议》两份协议的事实无异议，但对于租赁物的形式存在争议，好果果公司主张该房屋是作为凤凰北苑农贸市场的铺位，而鑫鳌公司认为该房屋仅是作为一般的营业用房。对此，本院认为，两份协议的主要条款相同，且均明确约定乙方经营项目为水果、炒货；从鑫鳌公司出具给好果果公司的收款收据看，其载明的款项内容为“果品摊位租金”，而非“房屋租金”；从凤凰北苑农贸市场示意图上看，该市场分为荤菜区、蔬菜区、水果区三部分，涉案的姚江路63号房屋即被标注为“水果区”，区别于沿姚江路标注的部分“营业房”。故本院认定双方当事人租赁的姚江路63号房屋系作为凤凰北苑农贸市场的一部分，好果果公司租赁该房屋的目的是在农贸市场中合法从事果品经营。因此，鑫鳌公司作为出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，即应向好果果公司提供市场铺位合法经营的必要条件，而铺位经营者办理工商营业执照的前提是市场已进行合法的工商登记，但直至2012年5月30日，凤凰北苑农贸市场才依法办理了工商登记手续，在此之前，好果果公司无法正常合法经营。然而，自2012年5月30日起，凤凰北苑农贸市场已办理了市场名称登记证，完成了工商登记手续，好果果公司可依法办理营业执照，但好果果公司仍以市场举办者非鑫鳌公司导致其合同目的无法实现为由，起诉要求解除租赁合同。对此，本院认为，市场举办者与铺位合同目的实现与否不具有必然的联系，且市场举办者对于鑫鳌公司出租铺位的行为并无异议。因此，好果果公司的该项主张缺乏法律依据，本院不予采纳。鉴于好果果公司坚持要求解除租赁合同，而鑫鳌公司亦同意解除，双方就解除合同达成一致，不违反法律规定，本院予以确认。审理中，双方均明确《水果铺位租赁协议》与《房屋租赁协议》均是基于本案的同一事实产生，一致认为该两份协议应一并予以解除，本院对此亦予以确认。鑫鳌公司要求好果果公司腾退房屋的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。因合同解除系因好果果公司提出，且无法定解除事由，故好果果公司应支付违约金。鉴于合同约定的违约金200000元过高，且好果果公司要求予以调整，故本院结合双方履行合同的事实及合同解除给鑫鳌公司造成的损失，酌定违约金为80000元。
关于租金。2011年8月15日至2012年5月30日期间，因鑫鳌公司未提供铺位合法经营的必要条件，致使好果果公司合同目的无法实现，故鑫鳌公司无权要求好果果公司按照合同约定支付租金。但考虑到在合同签订之时，双方对于凤凰北苑农贸市场尚未办理工商登记、尚未具备经营条件的事实均明知，且好果果公司已实际使用房屋，本院酌定好果果公司应支付该期间的使用费70000元。2012年5月31日起，好果果公司应按照合同约定支付租金。截至本案判决之日（2013年1月17日），好果果公司应支付租金114438.36元（180000元／年÷12个月×7个月＋180000元／年÷365天×18天），上述共计183876.71元，扣除其已支付的180000元，尚需支付3876.71元。同时，好果果公司应按照180000元／年的标准继续支付2013年1月18日至合同解除之日的租金，合同解除次日至实际腾退之日的使用费亦按照上述标准支付。关于物业管理费，因鑫鳌公司法定代表人在《水果铺位租赁协议》落款处注“物业费同意减免”，故本院对好果果公司主张的物业费应予免除的意见予以采纳；关于垃圾清运费的承担，双方在合同中并无约定。因此，鑫鳌公司要求支付物业管理费、垃圾清运费的诉讼请求，本院不予支持。综上，好果果公司要求鑫鳌公司退还租金的诉讼请求，本院不予支持，好果果公司还需支付鑫鳌公司租金3876.71元（截至2013年1月17日）；其要求退还保证金20000元的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第二款、弟二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：
一、杭州好果果电子商务有限公司与杭州鑫鳌实业投资有限公司于2011年6月13日就杭州市姚江路63号房屋签订的两份租赁协议（包括《水果铺位租赁协议》和《房屋租赁协议》）自本判决生效之日起解除；
二、杭州好果果电子商务有限公司于本判决生效之日起10日内腾退杭州市姚江路63号房屋；
三、杭州好果果电子商务有限公司于本判决生效之日起10日内支付杭州鑫鳌实业投资有限公司租金3876.71元（截至2013年1月17日），自2013年1月18日起至实际腾退之日继续按照180000元／年的标准计付；
四、杭州好果果电子商务有限公司于本判决生效之日起10日内支付杭州鑫鳌实业投资有限公司违约金80000元；
五、杭州鑫鳌实业投资有限公司于本判决生效之日起10日内退还杭州好果果电子商务有限公司保证金20000元；
六、驳回杭州好果果电子商务有限公司的其他诉讼请求；
七、驳回杭州鑫鳌实业投资有限公司的其他反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7300元，减半收取3650元，由杭州好果果电子商务有限公司负担3500元，由杭州鑫鳌实业投资有限公司负担150元，退还杭州好果果电子商务有限公司3650元；反诉案件受理费3662元，已减半收取，由杭州好果果电子商务有限公司负担1042元，由杭州鑫鳌实业投资有限公司负担2620元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费11162元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968】。
代理审判员 徐 婷
二〇一三年一月十七日
书 记 员 韩文涛