北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）二中民终字第03537号
上诉人（原审被告）北京顺景园房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区石龙南路6号1幢6-24室。
法定代表人何勤刚，董事长。
委托代理人李焕富，北京市蓝石律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李志辉，男，1960年6月2日出生。
委托代理人张亚洲，北京市集佳律师事务所律师。
委托代理人周丹丹，北京市集佳律师事务所律师。
上诉人北京顺景园房地产开发有限公司（以下简称顺景园公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2011）朝民初字第34097号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。顺景园公司之委托代理人李焕富，李志辉之委托代理人张亚洲、周丹丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2011年10月，李志辉起诉至原审法院称：2007年9月28日，我与顺景园公司签订《商品房买卖合同》及相关附件，约定我购买顺景园公司开发的房屋。我已于2007年12月24日全额支付购房款。顺景园公司却迟至2010年12月18日才交付房屋。合同约定的办理产权证的最后时间为2009年9月28日，然而直至2010年11月顺景园公司才为我办理好产权证。因此，我请求判令顺景园公司支付2007年12月25日至2010年12月18日的迟延交房违约金2088352.8元、逾期办理房产证违约金95796元，本案全部诉讼费用由顺景园公司负担。
顺景园公司辩称：本案与其它五个案子尽管是分别立案，但六个案子的原告是团体买房，因为他们的房款是一并支付的。就团体而言，业主一方一直欠付房款。房款未付清的情况下，我公司有权拒绝交房或办理产权证。因此，我公司不存在逾期交房和逾期办理产权证的问题，故不同意李志辉的诉讼请求。
原审法院经审理认为：李志辉与顺景园公司签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予履行。虽然《商品房买卖合同》约定的交房时间为2007年10月30日，但附件八《合同补充协议》还约定李志辉交齐房款后，顺景园公司才交付房屋。李志辉支付购房款的具体时间应当根据银行付款凭证或收据的日期确定，而不应以顺景园公司出具发票的日期确定。根据现有证据，李志辉迟至2007年12月24日才获得贷款并付清《商品房买卖合同》约定的全部房款，其存在迟延付款行为，因此，顺景园公司交房时间应当顺延至2007年12月25日。顺景园公司抗辩李志辉与王伯军、赵志超、苑占永、郭振广等人为团体购房，但顺景园公司就每套房屋与买受人分别签署了《商品房买卖合同》，因此顺景园公司应当按照合同约定向每一位买受人履行合同义务并承担相应责任。关于顺景园公司完成交房义务的具体时间，《附条件交付商品房的协议》中明确约定为供买受人装修，顺景园公司将不具备交付条件的商品房附条件地交付给买受人，且顺景园公司承诺在2009年6月30日之前使附条件交付的商品房符合协议附件二及附件三约定的交付条件，并移交本协议附件三约定的相关文件。虽然顺景园公司于2009年6月30日之前将涉案房屋交付给李志辉，但顺景园公司未能举证证明向李志辉交付了符合上述协议及附件约定的相关文件，且李志辉曾多次发函敦促顺景园公司履行上述协议及附件约定的交付义务，故顺景园公司的交付义务2009年6月30日前未履行完毕。已有生效判决确认顺景园公司交付符合交付条件的房屋的时间为2010年12月18日。李志辉据此诉请顺景园公司支付自2007年12月25日至2010年12月18日的迟延交房违约金2088352.8元，有事实和法律依据，法院予以支持。关于迟延办理产权证违约金，附件八《合同补充协议》明确约定办理产权证的最迟时间为签订《商品房买卖合同》后2年（即2009年9月28日），顺景园公司应尽可能提早办理完毕产权证，因此顺景园公司负有为李志辉办理产权证的义务。由于顺景园公司迟延提供面积实测报告，李志辉无法交纳面积差款，因此迟延办理产权证的过错在于顺景园公司，顺景园公司应当按照《商品房买卖合同》约定支付迟延办理产权证违约金。李志辉诉请顺景园公司支付迟延办理产权证违约金95796元，符合合同约定且有事实依据，法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，原审法院于2011年12月判决：一、北京顺景园房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付李志辉迟延交房违约金二百零八万八千三百五十二元八角；二、北京顺景园房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付李志辉迟延办理产权证违约金九万五千七百九十六元。
原审法院判决后，顺景园公司不服，向本院提出上诉，请求撤销原审判决，改判驳回李志辉的全部诉讼请求。其上诉理由为：一、一审程序违法。一审法官对我公司以此六案案情复杂、涉及标的巨大为由申请按照普通程序审理的要求未答复也未采纳。2011年12月12日开庭时，我公司对对方提出的7张承兑汇票提出异议，法庭要求对方提供汇票兑现的证据，业主方说回去核实，但尚未核实即宣判。剥夺我公司举证权利。2011年12月12日当日，我公司提出将简易程序转为普通程序，因此表示暂时无证据提供，我公司认为法庭应给予我公司出示证据的机会，但一审法院是在我公司未举证的情况下做出判决。二、事实认定错误。六购房业主尚欠我公司3240余万元未支付。三、根据我公司为对方出具的收款发票，最后一笔款项是在2010年1月支付，依据合同约定，对方未支付购房款的情况下，我公司可以拒绝交付房屋，因此此前我公司不存在违约行为。四、2008年12月6日，北京市政府发布了修改《北京市城市房地产转让管理办法》的通知，由于该政令，致使我公司委托的测绘中断，此后我公司另行委托一家测绘单位测绘，所以测绘报告出具较晚，我公司在逾期办证上并无过错，因此不应承担违约责任。五、假设我公司违约，一审法院判决的违约金也过分高于实际损失，违约金是房价款的30%以上，明显过高，请求酌减违约金。李志辉同意原审判决。
经审理查明：2004年12月，顺景园公司与盛隆房地产经纪（北京）有限公司（以下简称盛隆公司）签订《代理销售协议》，约定由盛隆公司代理销售顺景园公司开发的顺景园项目约3.2万平方米商品房，代理期限自本协议签字生效之日起至该项目最后一期房屋全部交付使用后半年止。顺景园公司应全面履行与购房客户签署的《商品房买卖合同》中规定的应由卖方承担的所有义务。双方同意该项目的销售基础价格为18000元／平方米（建筑面积），盛隆公司应保证房屋的平均销售价格不低于基础价格，如遇特殊情况，须经顺景园公司同意后方可执行。盛隆公司代理费用按成交总额的5%提取，顺景园公司不再支付其他任何费用。
2007年9月28日，盛隆公司作为代理商代理顺景园公司（出卖人）与李志辉（买受人）签订编号为××的《商品房买卖合同》一份。约定李志辉购买顺景园公司开发的301号房屋一套，预测建筑面积532.2平方米，房价款9579600元。买受人以贷款方式支付购房款。合同第九条“交付期限”约定，出卖人应当在2007年10月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案表和面积实测技术报告书，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十二条“交接”约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十六条“关于产权登记”约定，出卖人应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第一项或第二项处理，第一项为买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。第二项为买受人不退房，出卖人按照已付房款的1%向买受人支付违约金。
顺景园公司与李志辉为履行上述合同，同时签有《商品房买卖合同》附件八《合同补充协议》。协议第一条约定，买受人选择分期按揭付款方式付款，（1）在合同签订之日，已付认购订金拾万元（100000元）转为购房款；（2）在合同签订后三日内，支付购房款4699600元；（3）在2007年10月31日前办理完银行按揭贷款手续后将购房余款支付至出卖人指定账户。买受人付清全款后，出卖人才会将商品房交给买受人。出卖人将协助买受人办理银行按揭贷款，但责任在买受人，出卖人不保证买受人申请银行按揭贷款获得审批，若买受人未能获得银行贷款按揭，买受人仍需按上述期限自行付清全部房款。协议第四条约定，办理产权证时间最晚为合同签署后两年，出卖人将尽可能提早办理完毕房产证。
《商品房买卖合同》及附件签订后，滦平县新远通冶金物资有限公司（以下简称新远通公司）通过转账方式为李志辉、王伯军、孙福新、左清贤、缪希强、苑占永、郭振广、赵志超支付了贷款之外的款项，具体付款情况见下表：
汇款人收款人汇款时间汇款金额收据新远通盛隆2007.4.920000000元已开新远通盛隆2007.4.1310000000元已开新远通盛隆2007.7.1215000000元已开新远通盛隆2007.7.2115000000元已开新远通盛隆2007.7.3120000000元已开银行承兑汇票003803452007.7.311000000元已开银行承兑汇票003803422007.7.311000000元已开银行承兑汇票005366092007.7.311000000元已开银行承兑汇票016151852007.7.311000000元已开银行承兑汇票001771192007.7.313000000元已开银行承兑汇票004613212007.7.312000000元已开银行承兑汇票018400202007.7.311000000元已开盛隆新远通2007.11.7-20000000元已开盛隆新远通2007.11.7-15030355元已开新远通盛隆2007.11.28509998元已开总计55479643元经二审对帐，顺景园公司认可新远通公司以转账方式支付的款项系代李志辉、王伯军、孙福新、左清贤、缪希强、苑占永、郭振广、赵志超支付购房款，且认可已收到上述款项。仅对票面金额为1000万元的7张银行承兑汇票是否支付存有疑义。法庭责令李志辉向法庭提交银行承兑汇票存根或已由盛隆公司或顺景园公司兑现的凭证，李志辉未能提交上述凭证。但李志辉称盛隆公司收款后为其开具收据以确认付款，且顺景园公司于2007年11月8日为李志辉出具已付首付款4799600元的发票。顺景园公司确认收据与发票的真实性。本院曾依顺景园公司申请前往北京银行中关村支行查询7张银行承兑汇票的入账情况，未能查到进一步的线索。2007年12月18日，李志辉与北京银行股份有限公司中关村支行签订《个人购房按揭贷款借款合同》，该银行于2007年12月24日将购房贷款478万元划转至顺景园公司指定账户。2008年2月28日，顺景园公司为李志辉出具已付贷款478万元的发票。
2007年10月30日，顺景园公司未能依约交付房屋。北京大地远通（集团）有限公司、赵志超、左清贤、郭振广、缪希强、李志辉、王伯军、孙福新委托案外人赵×于2008年4月30日向顺景园公司发出《关于督促交楼并支付违约金的函》，又于2008年11月4日向顺景园公司发出《再次督促交楼并支付违约金的函》，函中催促顺景园公司尽快交房并支付逾期交房违约金。2008年11月7日，顺景园公司出具《回复函》称：“我公司已于2008年9月30日之前完成按照双方于2008年8月15日在售楼处会议室共同确定的交楼条件的要求，完成了除局部墙体防渗外的所有工程，基本具备交楼条件。并且我公司多次与贵公司沟通，希望尽快交楼，由于各种原因至今未能交楼。我公司已做好了各项交楼准备，请贵公司在收到函后尽快安排人员收楼，我公司将积极配合贵公司进行交楼。”
2008年12月31日，北京大地远通（集团）有限公司、赵志超、左清贤、郭振广、缪希强、李志辉、王伯军、孙福新、苑占永委托案外人赵×与顺景园公司签订《附条件交付商品房的协议》。双方约定：本协议的签署并不免除双方于2007年9月签署的商品房买卖合同及其附件八合同补充协议项下的权利、义务，如有例外参见本协议；本次交付商品房并未具备双方于2007年9月签署的商品房买卖合同（包括附件）及其补充协议规定的交付条件，仅仅是顺景园公司在不具备双方于2007年9月签署的商品房买卖合同（包括附件）及其补充协议规定的交付条件下，将不具备交付条件的商品房附条件的交付给买受人，以供买受人进行装修；所附条件为：1、顺景园公司承诺将在2009年6月30日之前将使以上附条件交付的商品房符合交付条件（交付条件符合本协议附件二“商品房交付需处理的问题”及附件三“商品房交付移交文件清单”），并移交相关文件（以本协议附件三“商品房交付移交文件清单”为准）；如顺景园公司能履行该承诺，则不再计算2008年12月31日以后顺景园公司逾期交房违约金，如达不到上述交付条件，则从2009年1月1日继续计算违约金；2、顺景园公司承诺至2009年6月30日之前买受人不承担任何物业管理的费用。上述协议附件二“商品房交付需处理的问题”包括一层未做排水、非市政供水、窗户有损坏、外墙漏水漏雨、大厅配置不齐全、前后门无电子指纹锁、无IBM电脑、车库层吊顶多处漏水或灯不亮、高木燃气热水器过墙口处未进行处理、屋顶瓦片有脱落、未配备储水罐和热水温度控制系统、无温泉表、阳台护栏有不同程度的生锈、电梯未做豪华装饰等14项。上述协议附件三“商品房交付移交文件清单”包括：北京市规划委员会建设工程规划验收合格通知书、北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书、北京市公安局消防局建筑工程消防验收意见书、室内环境质量检验报告、北京市规划委员会建设工程档案预验收意见书、住宅工程质量分户验收表8项。此外，《附条件交付商品房的协议》另附附件《商品房交付需承诺提交物品清单》，列明前后门电子和指纹锁、IBM电脑、BID-
ID门禁控制器、电话交换机4项物品。
2009年3月11日，顺景园公司、盛隆公司向新远通公司发出《关于交楼并结清购房余款的函》，函件中有如下内容：贵司与我公司委托单位盛隆公司于2007年8月签订了《购房框架协议》，并以户为单位与顺景园公司签订商品房买卖合同，共18户，贵方已付210036060元，贵司或购房业主共计应再支付余款2011400元。请接函后3日内将款支付到盛隆公司账户上，顺景园公司将为贵司开具结算发票。以利立即组织交楼并立即组织房产证的办理。随函附有《北京顺景园项目与滦平新远通公司购房网签面积与初步实测面积结算明细》，明细表中显示李志辉已经支付合同约定的全部购房款。2009年3月12日，顺景园公司向购房业主发出《关于办理入住手续的函》，要求业主于2009年3月31日办理入住手续。
2009年3月24日，李志辉委托北京大地远通（集团）有限公司函复顺景园公司及盛隆公司称：截止2009年3月24日贵司仍然未能履行《附条件交付商品房的协议》里的相关内容，我司甚感遗憾。我司郑重要求贵司严格履行《附条件交付商品房的协议》，于2009年3月31日前将商品房交付我司。如贵司未能在2009年3月31日前将商品房交付我司，我司将考虑组织委托人集体向贵司依约退房并由贵司赔偿我司经济损失。2009年3月31日双方办理涉案房屋交接手续，李志辉签署《入住收房物品交付清单》及《消防安全协议书》。《入住收房物品交付清单》列明随房交接物品为《住户手册》、《消防安全协议书》、装修须知、户门钥匙、楼梯门钥匙、高木燃气炉、燃气报警器、烟感探头、消防喷淋头、消防压力表、温泉表、配电箱。
2009年8月26日，李志辉向顺景园公司发出《关于督促履约的函》，督促顺景园公司履行《附条件交付商品房的协议》第二条、第三条及《商品房买卖合同》附件八关于办理产权证的约定。2009年8月27日，顺景园公司出具《关于督促履约函的回复》称将尽快维修渗漏部位，由于房管局对房屋销售的公摊原则重新规定，故将尽快上传实测面积并办理房产证。2009年12月20日，李志辉向顺景园公司发出《关于敦促办理商品房相关事项的函》，敦促顺景园公司履行《附条件交付商品房的协议》第二条、第三条及《商品房买卖合同》附件八关于办证之约定。2011年6月24日，李志辉再次向顺景园公司发出《关于再次敦促办理商品房相关事项的函》，要求顺景园公司承担检修渗漏、支付各项违约金的合同义务。
另查，顺景园公司于2006年4月23日取得《室内环境质量检验报告》、2007年4月12日取得《北京市规划委员会建设工程规划验收合格通知书》、2007年8月27日取得《北京市公安局消防局建筑工程消防验收意见书》、2007年9月19日取得《北京市规划委员会建设工程档案预验收意见书》、2007年12月6日取得《住宅工程质量分户验收表》、2007年12月28日取得《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、2009年10月16日取得《房屋土地测绘技术报告书》。顺景园公司称其取得《房屋土地测绘技术报告书》迟延系因北京市政府修改《北京市城市房地产转让管理办法》所致，合议庭阅读该办法后未发现测绘政策变化的条款，顺景园公司也未能就其所述进一步举证，李志辉对顺景园公司所述不认可。
2010年11月18日，李志辉补交面积差价款282060元，2010年11月29日，李志辉取得诉争房屋所有权证。
2010年1月，原审法院曾受理孙福新、左清贤、缪希强起诉顺景园公司商品房预售合同纠纷三案。此三人与李志辉同时购房，合同内容相似。2010年12月16日，在上述三案主审法官主持下，顺景园公司与孙福新、左清贤、缪希强完成指纹锁、电脑、门禁控制器、电话交接机四项物品的交接。2012年12月18日，完成了《附条件交接商品房的协议》附件三所列八项文件的交接。李志辉遂以2012年12月18日作为顺景园公司完成《商品房买卖合同》、《补充协议》、《附条件交接商品房的协议》所约定的交房义务的时间。顺景园公司不认可该时间为其完成交房义务的时间。2011年3月，原审法院做出（2010）朝民初字第08407号等三个民事判决，认定2009年3月31日，顺景园公司已经履行合同约定的交房义务。且顺景园公司在合同约定的期限内具备办证条件，因此，判令顺景园公司支付自业主付清全部购房款之日至2009年3月31日之前的逾期交房违约金，驳回了购房业主的其他诉讼请求。判决后，顺景园公司与孙福新、左清贤、缪希强均不服一审判决，上诉至本院。本院终审认定：顺景园公司交付符合交付条件的诉争房屋的时间应为2010年12月18日，且存在迟延办证的违约行为，故本院于2011年9月做出（2011）二中民终字第09550号等三个民事判决，改判顺景园公司支付自业主付清全部购房款之后至2010年12月18日之前的逾期交房违约金及全部的逾期办证违约金。判决后，顺景园公司不服，向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院于2012年5月24日裁定驳回顺景园公司的再审申请。
上述事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》及附件、转账凭证、收据及结算发票、《关于督促交楼并支付违约金的函》、《回复函》、《附条件交付商品房的协议》及附件、《关于交楼并结清购房余款的函》、《回函》、《北京市规划委员会建设工程规划验收合格通知书》、《北京市公安局消防局建筑工程消防验收意见书》、《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、另案生效判决、驳回再审申请裁定书等证据在案佐证。
本院认为：顺景园公司称一审存在程序问题，二审期间法庭已给予其充分举证质证及发表辩论意见的时间，其所述程序问题尚不足以影响本案程序的正当性，故本院依法判决。
本案系商品房预售合同纠纷，李志辉作为购房业主起诉开发商顺景园公司支付迟延履行交房义务的违约金及迟延办理所有权证违约金，顺景园公司提出履行抗辩权的对抗意见，均应当以合同约定、合同法及相关司法解释为依据。
顺景园公司以李志辉未付清购房款为由主张其免于承担逾期交房和逾期办证的违约责任。关于付款，由于李志辉与王伯军、孙福新、左清贤、缪希强、苑占永、郭振广、赵志超8人购房均系新远通公司付款，本院统一核对，经对账，李志辉与顺景园公司就新远通公司转账支付的购房款均无异议，本院对该部分付款予以确认。关于票面金额为1000万元的7张银行承兑汇票是否支付，李志辉提供盛隆公司收款收据原件、顺景园公司收款发票原件为证证明付款，同时顺景园公司与盛隆公司此前共同出具的《关于交楼并结清购房余款的函》中及函后所付结算明细均确认李志辉已付清合同价款，基于上述证据合议庭认可新远通公司已经支付了7张银行承兑汇票所记载的金额。顺景园公司否认收到上述款项，但不能就收据、发票及函中表述作出合理解释，本院对否认收款的意见不予采信。通过上述分析可知，新远通公司已经为李志辉、王伯军、孙福新、左清贤、缪希强、苑占永、郭振广、赵志超8人购房足额支付了首付款，北京银行中关村支行亦已将李志辉所贷款项支付给顺景园公司。因此，在2007年12月24日，李志辉已经付清合同约定的全部房价款。顺景园公司主张李志辉至今未付清购房款，依据不足，本院不予支持。因此顺景园公司也不享有履行抗辩权。
关于交房时间、交房条件、迟延交房违约金的支付条件等在《商品房买卖合同》及附件、《附条件交接商品房的协议》中都作出了明确约定。商品房买卖合同约定交房时间为2007年10月30日前，顺景园公司未能在合同约定的交付时间交房，构成违约，此后应当依据合同第十条之约定开始承担逾期交房的违约责任。但《商品房买卖合同》附件八《合同补充协议》又约定，买受人付清全款后，出卖人才会将商品房交给买受人。依据该条款之约定，在买受人付清全部购房款之前，免除出卖人逾期交房之违约责任，李志辉于2007年12月24日才付清全款，则顺景园公司免于承担2007年10月30日至2007年12月24日之间的逾期交房违约金。关于顺景园公司具备合同约定交房条件的时间，也就是逾期交房违约金的截止点，亦应当遵循双方之约定。《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人应将取得建筑工程竣工验收备案表和面积实测技术报告书，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同》第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《附条件交付商品房的协议》亦约定，本次交付商品房并未具备双方于2007年9月签署的商品房买卖合同（包括附件）及其补充协议规定的交付条件，仅仅是顺景园公司供买受人进行装修，顺景园公司承诺将在2009年6月30日之前使商品房符合本协议附件二“商品房交付需处理的问题”及附件三“商品房交付移交文件清单”，并移交相关文件；如顺景园公司能履行该承诺，则不再计算2008年12月31日以后顺景园公司逾期交房违约金，如达不到上述交付条件，则从2009年1月1日继续计算违约金。基于上述约定，2009年3月31日顺景园公司向李志辉交付房屋时，顺景园公司尚未取得《房屋土地测绘技术报告书》，顺景园公司亦未举证证明双方完成了物品交接和文件交接，因此，2009年3月31日并非顺景园公司完成合同约定的交房义务的时间。此后双方未再行办理房屋交接手续。直至2010年12月18日，在法官见证下，双方完成了《附条件交付商品房协议》中约定的物品交接和文件交接，生效判决由此认定该时间为顺景园公司完成合同约定的交房义务的时点。本案中对该时点作出考量，合议庭亦认同此时顺景园公司才满足合同约定的交房义务，因此原审判决认定该时间为逾期交房违约金的截止点并无不当，本院予以维持。
关于逾期交房违约金的计算标准，合同中有明确约定，按日支付已付房价款的万分之二。顺景园公司提出逾期交房违约金过分高于实际损失，请求酌减违约金。其法律依据来源于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定。对于当事人提出的酌减请求，合议庭依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”作出判断。在2009年3月31日之前，因顺景园公司原因未将房屋交付李志辉占有，李志辉充分履行了交付购房款的合同义务后，却不能获得对房屋实际使用的权利，从过错来判断，系顺景园公司的全责；从损失来判断，李志辉付出了对价却无法得到不动产的任何权能，损失严重。顺景园公司主张酌减违约金，依据不足，本院不予支持。2009年3月31日，顺景园公司将房屋交付李志辉。此后，虽然顺景园公司仍未满足合同约定的交付条件，但其尚存的与交房条件有关的违约行为包括：尚未取得面积实测报告，尚有一些质量瑕疵需要维修，尚有《附条件交付商品房协议》附件三约定的文件未交接，尚有一些附随物品未交接。面积实测报告于2009年10月已经取得，此后顺景园公司已经取得了《附条件交付商品房协议》附件三约定的全部文件，欠缺的仅仅是文件交接这一程序。至于附随物品的交接，也只是欠缺交接程序而已。房屋的质量瑕疵，可以通过保修程序解决，事实上，从李志辉与顺景园公司之间的往来函件也可以看出，顺景园公司在2009年3月31日之后仍在积极维修所存质量瑕疵。而且面积实测报告逾期取得，直接导致的后果是顺景园公司无法为业主办理所有权转移登记手续，因此，顺景园公司因实测报告逾期取得这一违约行为要同时承担逾期交房和逾期办证两项违约金，两项违约金的计算期限是重合的。基于上述分析，可以判断在2009年4月1日至2010年12月18日期间，顺景园公司已经实际交付了房屋，履行了交房义务中的主要内容，尚存的违约行为并非故意，违约情节较轻；从损失来看，这一期间的违约行为对于李志辉占有、使用诉争房屋并未构成严重妨碍，损失较小；逾期取得实测报告直接影响的是所有权证的办理，对房屋使用并无影响，顺景园公司因这一违约行为承担两项违约金，有失公平。因此，顺景园公司主张酌减违约金，就本阶段违约金，合议庭同意酌减为每日支付已付房价款的万分之一。但由于顺景园公司在二审中才提出酌减违约金的请求，虽然本院部分支持顺景园公司的主张，但其胜诉部分的诉讼费用仍由其负担。
关于逾期办证违约金。顺景园公司承诺办理产权证时间最晚为合同签署后两年。如果违约，则承担合同第十六条约定之违约金。双方签订合同时间为2007年9月28日，顺景园公司取得实测报告时间为2009年10月16日，李志辉取得产权证时间为2010年之后。顺景园公司未能在其自行承诺的两年时间内取得实测报告，直接导致李志辉不能按期取得产权证，因此，顺景园公司应当承担合同第十六条约定的逾期办证违约责任。顺景园公司自述因北京市测绘政策变化导致其取得实测报告延期，但未就其所述举证，本院对其该项上诉意见不予采信。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，本院判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2011）朝民初字第34097号民事判决第二项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2011）朝民初字第34097号民事判决第一项；
三、北京顺景园房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付李志辉自二〇〇七年十二月二十五日至二〇一〇年十二月十八日期间的逾期交房违约金（以九百五十七万九千六百元为基数，二〇〇七年十二月二十五日至二〇〇九年三月三十一日期间按日万分之二计算，二〇〇九年四月一日至二〇一〇年十二月十八日期间按日万分之一计算）；
四、驳回李志辉其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼保全费5000元，由北京顺景园房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
一审案件受理费12136元，由北京顺景园房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费24272元，亦由北京顺景园房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 馨
代理审判员 李 珊
代理审判员 洪 伟
二〇一四年五月九日
书 记 员 杨晓婷