杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭上民初字第4号
原告（反诉被告）：黄兴隆。
委托代理人：宋俊杰，浙江哲鼎律师事务所律师。
被告（反诉原告）：宋某甲，1987年12月19日。
委托代理人：宋文。
原告黄兴隆诉被告宋某甲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月23日受理后，依法由审判员徐婷适用简易程序独任审判。答辩期内，宋某甲向本院提起反诉，本院依法受理。本院于2015年2月15日就本、反诉公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄兴隆的委托代理人宋俊杰、被告（反诉原告）宋某甲及其委托代理人宋某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄兴隆起诉称：2009年11月20日，黄兴隆与宋某甲就宋某甲租赁建国中路62号事宜签订《营业用房租赁协议书》，约定租用日期从2009年11月23日起至2014年11月22日止。但租赁期限届满后，宋某甲并未按约定时间将房屋腾退并归还给黄兴隆，同时存在拖欠水电费情形。经多次催促仍未支付及腾退、归还房屋。故黄兴隆诉至法院，诉讼请求为：1、请求依法判令宋某甲立即腾退坐落于杭州市建国中路62号的房屋并将该房屋归还给黄兴隆，并按每天400元的标准赔偿损失自2014年11月23日起至归还之日止；2、请求依法判令宋某甲立即支付水费183.6元，并按每天千分之三的标准承担滞纳金自2014年11月28日起至付清之日止；3、请求依法判令宋某甲立即支付水电费2224.99元及计至2014年12月1日的违约金345.79元，自2014年12月2日起至付清之日止的违约金按每天千分之二的标准由被告支付给原告；4、本案诉讼费用由宋某甲承担。在庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令宋某甲赔偿逾期交房期间的损失11452元（自2014年11月23日至2015年2月6日止）；2、判令宋某甲向黄兴隆支付水费（包括违约金）232.07元；3、判令宋某甲向黄兴隆支付电费（包括违约金）2686.73元；4、本案诉讼费用及鉴定费4500元由宋某甲承担。
宋某甲答辩并反诉称：2009年11月20日，黄兴隆与宋某甲签订《营业用房租赁协议书》，约定宋某甲承租位于杭州市建国中路62号的房屋作为营业用房，租赁期间自2009年11月23日至2014年11月22日。合同签署之后，宋某甲对房屋进行了装修，经营奶茶生意。在经营过程中，宋某甲发现黄兴隆刻意隐瞒了房屋因结构产生的漏水问题，多次向其沟通要求维修，黄兴隆也实地查看并承诺会尽快修复，但迟迟未采取行动。宋某甲只得自己垫付费用进行维修，但是因为是房屋结构问题无法进行根本性解决。房屋逢雨必漏导致装修及店内设备受损严重，店铺无法正常经营，给宋某甲造成巨大的经济损失。2014年3月份，房屋地下自来水管破裂，导致反诉原告无法正常营业，并额外支出自来水费4968元。自来水管破裂是原有房屋的基础设施问题，不是经营使用造成，该损失应由黄兴隆承担。宋某甲认为之前涉及的费用可以在4968元里冲抵，所以没有交水费和电费。被告于2014年7月份停止营业，也未交租金。宋某甲在合同到期前两个月曾与黄兴隆沟通称有人有意向承租该店面，但黄兴隆不配合。针对本诉的赔偿金额，宋某甲对评估结果有异议，认为评估报告中明确载明涉案的房屋屋顶有渗水迹象、外墙有渗雨迹象，该事实与评估报告的结论相矛盾，评估的租金过高。宋某甲认为，黄兴隆作为房屋出租人，应当在出租前如实告知房屋漏水问题，且应在租赁期间保持房屋符合租赁用途，承担出租房屋结构性维修义务，但其没有履行上述义务，应该承担相应赔偿责任。故宋某甲提起反诉，诉讼请求为：1、黄兴隆赔偿设备及装修损失17750元、自来水费4968元、经营损失36000元，共计58718元；2、本案诉讼费用由黄兴隆承担。
针对反诉，黄兴隆答辩称：宋某甲的反诉请求没有事实和法律依据。1、黄兴隆不存在隐瞒任何房屋情况的事实。2、如果存在房屋需要维修，根据双方合同第6条的约定，房屋租赁期间的维修是由宋某甲自行负责的。同时根据该合同第7条约定，租赁期满以后，宋某甲应无条件归还房屋，不得向黄兴隆索取改造、装潢等一切费用。根据上述合同的约定，即使存在需要房屋维修的事宜，所产生的维修费用等是由宋某甲自行承担，与黄兴隆无关。3、宋某甲所称的水管爆裂造成严重损失，黄兴隆对此并不知情。故宋某甲的反诉诉请没有事实和法律依据，应依法予以驳回。
黄兴隆为证明其本诉主张的事实及反诉辩称的事实，向本院提交了如下证据材料：
1、房屋所有权证，证明黄兴隆为涉案房屋所有权人的事实；
2、营业用房租赁协议书，证明宋某甲未按约定支付租金，双方约定在租赁期间内房屋修缮由宋某甲负责，在租赁期满交付房屋时不得向黄兴隆主张任何费用的事实；
3、民事判决书及移送执行书，证明由于宋某甲未按约定支付最后一期租金，黄兴隆提起诉讼，该判决已在2014年12月1日生效的事实；
4、水费催缴通知单及发票，证明黄兴隆已于2014年12月26日支付了水费及拖欠水费所造成的违约金共计232.07元，该费用应由宋某甲承担的事实；
5、电费单及发票，证明黄兴隆于2014年12月23日支付了电费及违约金共计2686.73元，该费用应由宋某甲承担的事实；
6、房地产估价报告及评估费发票，证明由于宋某甲未按约交付房屋所造成的损失及产生的评估费4500元，应由宋某甲承担的事实。
宋某甲为证明其反诉主张的事实及本诉辩称的事实，向本院提交了如下证据材料：
7、维修费用票据及收条，证明因房屋漏水产生设备维修及装修损失的事实；
8、照片，证明房屋漏水导致内部装修以及设备损坏的事实；
9、水费支付记录，证明2014年3月份因地下水管爆裂造成自来水费损失4968元的事实；
10、严优浪（两份）、张益、许江军、李方匡的书面证言，证明涉案房屋漏水造成屋内设备损坏，给宋某甲造成经营损失，房屋损坏需要翻修及黄兴隆曾承诺对房屋进行维修的事实；
11、手机短信聊天截屏及现场拍摄视频的光盘，证明：（1）黄兴隆曾承诺愿意承担水管爆裂产生的损失4968元，且愿意来维修店铺漏水问题的事实；（2）房屋吊顶漏水不是因为内部使用造成及宋某甲损失严重的事实；
12、营业额统计表，证明宋某甲的经营损失；
13、转让协议及收条，证明宋某甲在承租房屋前支付了转让费的事实。
双方当事人在庭审中对上述证据进行了质证，本院结合双方的质证意见，认证如下：
宋某甲对证据1、3、4、5的三性均无异议；对证据2的三性无异议，但对其证明对象有异议，认为合同第六条规定与法律规定相抵触，虽然可以由当事人约定，但黄兴隆隐瞒了漏水的事实，且协议里只约定了维修由宋某甲负责，但未约定维修费用的负担，黄兴隆本人在2011年也因漏水去维修过一次，房屋漏水是结构性的，黄兴隆应承担责任；对证据6中评估报告的结论有异议，认为年租金过高，签订合同时宋某甲没有发现漏水状况，故约定年租金为50000元，而评估报告第九页说明了房屋的现状，写明屋顶有渗水迹象、外墙有渗雨迹象，这些情况与承租人的使用无关，不应由承租人承担责任；对评估费发票的真实性无异议，但对金额不认同。
黄兴隆对证据7至12的三性及证明对象均有异议，认为即使存在维修问题，根据协议第六、七条约定，维修费用应由宋某甲承担，而非黄兴隆。其中：对证据7，认为提交的票据不能证明是因房屋质量问题进行维修而产生的费用；对证据8，认为黄兴隆交付给宋某甲时房屋状况并非如照片中所反映的，宋某甲存在改造房屋的情形；对证据9，认为水费发票没有原件，且其上记载的费用不能证明系因房屋质量问题而产生的；对证据10，认为证人未按规定出庭作证，宋某甲未提供相关工商登记、营业执照等任何证据证明其在经营奶茶店，且也未提供相应的劳动合同、工资支付凭证等，无法证明证人与宋某甲的关系；对证据11，认为短信没有原件，视频是黄兴隆不在场时拍摄的，不确认是否系涉案房屋，也无法证明系因渗水造成房屋损失；对证据12，认为清单系被告自行打印，数据无法印证，宋某甲也未提供相关证据证明案涉奶茶店系其合法开办的。黄兴隆对证据13中的收条无异议，对转让协议的真实性无异议，对关联性及证明对象有异议，认为该协议显示的是宋某甲与黄兴隆签订租赁协议之前的事情，与黄兴隆无关；该证据证明在宋某甲承租房屋之前有另外的承租客，宋某甲所谓的付出较大的代价是其自愿支付的。
针对上述证据本院认为：证据1至证据5，真实、合法，且与本案有关联，予以认定；宋某甲提出协议约定与合同法第二百二十一条规定相抵触的质证意见不成立，本院对其异议不予采纳；证据6系由本院依法委托有资质的评估机构所得，程序合法、结论科学，被告虽有异议，但未提供足以推翻该评估报告的相反证据，本院对该证据予以认定；证据7、9、12，真实性无法确认，本院不予认定；证据8、10、11将综合全案予以认定；证据13，与本案诉争无关联，本院对其关联性不予认定。
本院根据当事人的陈述以及确认的有效证据，认定案件事实如下：
黄兴隆（作为甲方）与宋某甲（作为乙方）于2009年11月20日签订《营业用房租赁协议书》，约定：由乙方承租甲方所有的位于杭州市建国中路62号非住宅一处，建筑面积27.25平方米，租赁期限从2009年11月23日起至2014年11月22日止，年租金50000元；水电费用按实际用度计算，由乙方自理；在租赁期间，房屋修理等事项由乙方负责；在租期满后，乙方应无条件归还房屋。租赁期限届满后，宋某甲未按约定归还房屋。黄兴隆于2014年12月26日支付了涉案房屋2014年8月（抄表日期为2014年9月10日）的水费（含违约金）232.07元，于2014年12月23日支付了涉案房屋2014年8月至11月期间的电费（含违约金）2686.78元。宋某甲于2015年2月6日将房屋腾退，将钥匙交付给黄兴隆。经黄兴隆申请，本院依法委托浙江原野房地产估价有限公司对涉案房屋2014年11月23日的租赁市场价值进行评估，确定估价结果为“年租金：55000元（取整），日租金：5.53元／平方米·天”。黄兴隆为此支出鉴定费4500元。
本院认为，原、被告之间达成的租赁合同，系其真实意愿表示，合法有效，双方均应全面履行协议。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，原、被告双方的合同期限于2014年11月22日届满，宋某甲作为承租人，应依约于2014年11月22日归还房屋。然而，宋某甲未按约定时间交付租赁物，直至2015年2月6日才将房屋腾空，给黄兴隆造成一定的经济损失，故现黄兴隆要求宋某甲支付自2014年11月23日起至2015年2月6日（按5.53元／平方米·天的标准计算）逾期交房期间的损失11452元及评估费损失4500元，本院予以支持。同时，根据合同约定，租赁期间的水电费由承租方自理。因此，黄兴隆有权要求宋某甲支付其已垫付的租赁期间产生的水、电费及相关违约金。本院对于黄兴隆要求宋某甲支付水费（含违约金）232.07元、电费（含违约金）2686.73元的诉讼请求，亦予以支持。
关于反诉，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案中，根据双方合同明确约定，在租赁期间，房屋修理等事项由宋某甲负责。故宋某甲要求黄兴隆承担房屋维修费用的主张，不符合该约定，本院不予采纳。况且，宋某甲并无有效证据证明黄兴隆存在违约行为及给其造成实际损失的事实。故宋某甲的反诉请求均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同》第六十条第一款、第一百一十三条第一款、第二百二十条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）宋子洋应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）黄兴隆支付逾期交房产生的损失11452元、评估费损失4500元；
二、被告（反诉原告）宋子洋应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）黄兴隆支付水费（含违约金）232.07元、电费（含违约金）2686.73元，合计2918.8元；
三、驳回被告（反诉原告）宋子洋的诉讼请求。
如果被告宋子洋未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
预收本诉案件受理费3797元，因本诉原告变更诉讼请求，本案应收案件受理费160元，减半收取80元，由宋子洋负担，退还黄兴隆3637元。反诉受理费634元，已减半收取，由宋子洋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状一份，并按对方当事人人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费794元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）
审判员 徐婷
二〇一五年三月十六日
书记员 康毅