江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第1277号
上诉人（原审被告）王年宏。
委托代理人许晓晖，江苏崇安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王建英。
委托代理人强晓钟，江苏崇宁律师事务所律师。
原审第三人无锡市成功制衣有限公司，住所地江苏省无锡市惠山区长八路138号。
法定代表人尤承公，该公司董事长。
委托代理人宋卫炎，江苏崇安律师事务所律师。
上诉人王年宏因与被上诉人王建英，原审第三人无锡市成功制衣有限公司（以下简称制衣公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2013）惠民初字第0702号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：
制衣公司为坐落于无锡市惠山区堰桥街道长安社区长八路地号56-03-70工业土地的使用权人，使用权面积为5225.6平方米。
2010年12月17日，无锡市堰桥镇长安宏顺废品回收站（系王建英设立的个体工商户）与制衣公司签订土地租赁协议一份，约定土地租用面积为600平方米，空地，每平方米每年按50元计算，每年租金为叁万伍仟元，乙方在每年启用前付清，因租赁引起的额外费用由乙方承担，租赁日期由2011年1月1日起至2013年12月31日止，为期三年。
2010年12月30日，王建英（甲方）与王年宏（乙方）经协商，签订租赁协议一份，约定：一、甲方提供给乙方的租赁资产明细：700平方米左右水泥场一块；3吨地磅1台；大门1处；电脑1台；探头3只；剪铁机1台；简易房2间；石棉瓦棚1处；三箱电表1套；供水设施齐全。二、甲方提供乙方个体工商户营业执照使用，乙方在使用期内不得超范围经营，以收纸为主。如果国家政策有变动，在不可抗举的情况下积极配合。三、乙方在经营期内应守法经营，保证甲方个体户营业执照的存在，不得违反国家有关政策，如有违法行为，一切后果由乙方自负。四、乙方在经营期间应安全生产，严防火灾发生，如有损害他人财产，乙方承担一切责任，发生任何事故与甲方无关。五、租金：每年租金12万元整。六、租金的支付方式：以先付后使用的方式，每年在12月30日前付清下一年的租金，如有拖欠不交，甲方有权终止协议。七、租赁期限：自2011年1月1日起至2013年12月30日止，为期3年，如甲方继续出租，应优先考虑乙方。八、乙方在经营期内产生的水、电等各种费用乙方应及时交纳。九、乙方在经营期间应保持道路畅通，搞好周边清洁卫生工作。十、本协议双方签字后生效，在结束租赁前乙方应保持完好将租赁物交付甲方。十一、本协议一式二份，双方各执一份。
2011年12月31日，制衣公司（甲方）与孙耀良（乙方，系王建英丈夫）签订协议一份，约定：一、乙方同意甲方提出的退租要求，甲方同意一次性支付25000元补偿款予乙方，并予协议签订生效之日付清，双方即无任何经济纠缠。二、乙方同意在春节前撤离甲方所在地，其余货物考虑一些因素，可在春节后即年初十前全部搬清，如不予搬离，甲方有权将乙方货物搬出厂外，一切损失由乙方承担。本协议经双方签字后即生效。
2012年2月6日，江苏崇宁律师事务所强晓钟、蒋俊虹律师向制衣公司发律师函，称受王建英委托，告知制衣公司委托人不认可合同已解除一说。为避免不必要的麻烦，敦请制衣公司接函后务必于2012年2月28日之前将你公司收款账户告知本律师或分公司负责人王建英，以便支付租金。2012年2月21日，制衣公司向强晓钟律师回复函，称制衣公司未与王建英签订过土地租赁协议，仅签订过供其工商设立登记使用的企业住所经营场所租赁协议一份，但该协议就租金事宜等未有明确约定。现制衣公司明确，如长安分公司需租赁制衣公司该协议上的房屋，需每年支付租金350万元，如长安分公司同意，请在2012年2月29日前书面回复我公司，我公司将在收到回复后三天内告知收款账户，并请长安分公司在付款后一周内来我公司签订租赁补充协议。逾期，我公司将对房屋另作他用。
2012年2月7日，王建英因不认可孙耀良签订的协议，与制衣公司发生口角，当日晚19时左右，制衣公司华荣军报警，长安派出所处警民警组织双方协商解决，双方均不同意。
2012年8月10日，王建英向王年宏邮寄了解除合同通知一份，载明王年宏拖欠租金超过7个月，现依法通知解除2010年12月30日签订的租赁协议，请收到本通知后15日内搬离，恢复原状，并依照合同约定的租金，支付使用期限内的租金7.5万元整，逾期搬离应支付实际占用费用。王年宏于2012年8月14日签收该信函。
王建英于2013年4月18日提起本案诉讼，请求判令王年宏支付拖欠的租金8万元，并自2012年9月起支付实际使用费，按每月1万元，从合同解除后支付至王年宏搬离之日止。
王年宏使用王建英提供的租赁物直至2013年11月2日搬离，王年宏向王建英支付了2011年租金12万元。王建英向制衣公司支付了2011的租金。王年宏已向制衣公司支付2012年使用费4万元。
2012年12月4日，原审法院在审理无锡市润溢物资回收利用有限责任公司长安分公司（以下简称长安分公司）诉王年宏租赁纠纷一案中曾向制衣公司尤承公调查，其陈述：经营场地是租赁给王建英的，不知道王建英转租给别人。签订协议、收取租金都是尤伯英经办。回收站现在仍在租，但不是制衣公司租出去的，不知道王建英转给王年宏，也想让王年宏走，但是他不肯走。
2012年12月7日，原审法院向尤承公、尤伯英调查，尤伯英陈述：王建英丈夫孙耀良是收旧货的，在2010年12月左右，他们夫妻俩来租房子，经协商在12月17日签订了土地租赁协议。当初与王建英签订协议时讲好是用于废旧钢材回收之用的，后来2011年12月初在发现在收废纸等，导致厂里很不卫生，就去干预，对方说是王建英转租给他的，并说允许他收废纸的。这时发现王建英已转租，但双方当初就讲好不允许转租，所以我方就提出要求退租，要赶现在租赁户走。双方就发生了纠纷，弄到派出所去的。后来王建英、孙耀良夫妻两个来签订了2011年12月31日的退租协议，当天是夫妻两个一起来的，但协议是孙耀良签的。
2014年3月27日，原审法院向孙耀良调查，其陈述：土地租赁协议是王建英和制衣公签订的，签了合同后，王建英就平整场地，造了简易房后就开始收垃圾。第一份合同期限大约是三年，当时租金是2万一年。2010年12月份，合同到期后王建英又和制衣公司签订了一份三年的合同，租金涨到3.5万元一年。当时正逢儿媳妇要生孩子，王建英要去照顾，王建英就转给王年宏做，王建英后来就住到儿子家里去照料儿媳和孙女，我还是一个人住在祥育苑。大约2011年12月份，尤伯英打我几个电话，约到厂里去谈谈，要和我谈回收土地厂里造房子，让我帮帮忙，王年宏也讲他另外找好地方了。后来，2011年12月31日我就在成功制衣厂签了退租协议。我想想大家都是本地人，能给2.5万元补偿就另外找地方做吧。王建英在我签协议之前不知道的，我想老婆的事情，我做主没有问题的，我之前也没和她谈过退租的事情。我和我的朋友夏建明一起去的，对方尤伯英、尤承公、华荣军在场，还请我们吃了顿饭。吃了饭之后，我就到厂里去拿2.5万元，结果对方讲要小王搬迁的事情解决好再来拿钱。后来王年宏闹到我门上来，要问我要6万元的补偿，王建英才知道我签了退租协议的事情。王建英不服气，就到制衣公司去交涉，她不同意退租，结果制衣公司就报警。王建英一直骂我，不经过其同意就去签协议，她对我签的协议不认账，我确实自作主张。
2014年4月10日，原审法院向夏建明调查，其陈述：大概2011年12月底，孙耀良打我电话，说有一个和别人厂里租赁的事情需要调解，我就过去帮个忙。到厂里后，王年宏表态说和孙耀良合作得较好，就不提什么要求了，孙耀良和厂里谈了一次性2.5万元的补偿。我简单起草了协议，孙耀良签了字，厂方也盖章。当时签协议时没有女人在场，王建英我也不认识。租赁协议孙耀良给我看过，我让他妻子过来签这次协议，孙耀良说：“大家都是地方上人，说不出口，这件事我来解决吧。“双方商谈时，厂方和王年宏都非常客气，当时气氛很好，他们让我起草协议，我当时想他们谈得这么好，不会变卦，协议就起草得比较简单，也没有催王年宏签字。结果吃过饭回到厂里，厂方讲王年宏肯定不同意，所以钱不付了。孙耀良就去找王年宏说了一通，后来老孙火了，把协议扔在厂里。厂方讲那就下次再协商，叫你老婆来签。
以上事实，由土地租赁协议、租赁协议、协议、解除合同通知、律师函、回复函、特快专递邮件详情单、调查笔录及当事人陈述等证据在卷佐证。
原审法院认为：
制衣公司系涉案土地的使用权人，与王建英于2010年12月17日签订的土地租赁协议合法有效，予以确认。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。王建英未提供证据证明将场地转租给王年宏使用经过制衣公司同意，且制衣公司明确表示不同意转租。王建英与王年宏之间的租赁标的物包括土地使用权、王建英建造的简易房两间以及提供的其他设备设施，简易房未取得合法建设手续。王建英与王年宏于2010年12月30日签订的租赁协议中关于房屋的租赁内容应当认定为无效。2011年12月31日，制衣公司与孙耀良签订了解除土地租赁关系的协议，王建英未到场，事后王建英明确提出反对而导致报警。王年宏、制衣公司未提供证据证明孙耀良签订协议的行为事前取得王建英的同意或者事后经过王建英追认，故无法认定孙耀良签订协议的行为代表了王建英。协议签订后制衣公司明确拒绝支付2.5万元的补偿款，并且也未要求王建英按协议搬离，对王年宏继续使用土地及王建英建造的房屋和提供的设备设施予以默认，并向王年宏收取了2012年的使用费4万元，故该份协议并未实际履行，对王建英也不发生法律效力。发生争议后，王建英向制衣公司发函要求支付租金继续履行合同，制衣公司的回复函仅表明提高租金，并未明确因王建英未经其转租而要求解除合同，故2010年12月17日的土地租赁协议并未依法解除，制衣公司和王建英应当继续履行。2012年8月14日，王年宏收取王建英的通知后，未按期搬离，故王年宏应当向王建英支付自2012年1月起至王年宏实际搬离之日即2013年11月2日止的租金和使用费，按照12万元／年的标准计算为220603元。王年宏向制衣公司支付了2012年的使用费4万元，根据合同相对性原则，该款项的支付未取得王建英的同意，且王建英与王年宏之间的租赁标的除土地外，还包括房屋及设备设施等，故不能视为向王建英支付的租金和使用费，王年宏和制衣公司可另行处理。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：王年宏应自判决发生法律效力之日起十日内向王建英支付租金和使用费220603元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4609元、财产保全费1650元，合计6259元，由王年宏负担。
王年宏不服原审判决，向本院提起上诉称：1、长安分公司无权代表王建英通知解除合同，该解除通知对上诉人不产生效力。2、租赁合同中包含提供营业执照的内容，这部分合同的约定应为无效，所以相应的租金应予以扣减。3、王建英与制衣公司之间的合同于2011年12月31日已经解除，其丈夫孙耀良的行为构成表见代理，此后上诉人与制衣公司之间存在事实上的租赁关系，王建英无权向其主张租金。请求二审法院撤销一审判决，发回重申或依法改判驳回被上诉人的一审诉请。
被上诉人王建英答辩称：1、长安分公司实际为其个人的资产，有权代表其本人。2、王年宏在经营过程中没有申领新的营业执照，不论有无使用其执照在经营，王年宏都不能因为合同无效而无偿使用租赁的财产。3、孙耀良是以自己的名义去协商的，其作为权利人事后没有追认，故孙耀良的行为不构成表见代理。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人制衣公司答辩称：同意上诉人王年宏意见。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：
关于长安分公司通知王年宏解除合同的效力问题。王建英系长安分公司的负责人，其向王年宏发出的解除合同通知虽盖有长安分公司公章，但同时有王建英个人签名，且通知内容中明确解除的是双方于2010年12月30日签订的租赁协议。因王年宏仅与王建英签订过租赁协议，其签收该通知时，应当明知长安分公司系代表王建英，故解除合同具有相应的法律效力。
关于租金是否应当扣减的问题。根据租赁协议，租赁标的物包括土地使用权、王建英建造的简易房两间以及提供的其他设备设施。虽然协议中同时约定王建英提供其营业执照给王年宏使用，该约定因违反行政法规的规定，应属无效，但由于双方未就使用营业执照需支付费用形成书面的协议条款，王建英亦未认可租金中包含有该部分费用，故双方有关借用营业执照的条款与租金条款无直接的关联，王年宏应按协议约定履行支付租金的义务。
关于孙耀良签订协议的效力问题。王建英系个体工商户，其租赁制衣公司的土地后，用于废品回收，孙耀良作为王建英的丈夫也共同经营。制衣公司与孙耀良签订解除土地租赁关系的协议时，虽无王建英在场的证据，也无证据证明孙耀良事前取得王建英的同意，但制衣公司有理由相信孙耀良有权代表王建英，故解除土地租赁的协议应为有效且对王建英具有约束力。但是，根据该协议的约定，制衣公司应于协议签订生效之日支付2.5万元补偿款，而制衣公司未先履行付款义务，王建英未按协议约定的日期搬离且事后明确表示反对，故该份协议并未实际履行，双方仍应按原土地租赁协议的约定承担各自的义务。
综上，王年宏提出的上诉请求，均无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4609元，由上诉人王年宏负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘华明
审判员 孙 宏
审判员 杜伟建
二〇一四年十月八日
书记员 杨 志