江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）镇民终字第01591号
上诉人（原审被告）江苏中合新农农产品市场有限公司，住所地丹阳市葛丹路101号。
法定代表人杨志华，总经理。
委托代理人朱芬俊，江苏致达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）许惠芳。
委托代理人杜辉润，江苏维尔达律师事务所律师。
上诉人江苏中合新农农产品市场有限公司因与被上诉人许惠芳商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省丹阳市人民法院（2014）丹民初字第1086号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：江苏中合新农农副产品批发市场原名华东农产品物流园，该项目由江苏中合新农农产品市场有限公司开发，并领取了商品房预售许可证。2012年7月26日，双方当事人签订《商品房买卖合同》约定：许惠芳购买江苏中合新农农产品市场有限公司建设的华东农产品物流园B1幢B1288号房，总房价1410994元。如许惠芳于2012年7月26日前付足房款的50%，并在15日内办好按揭贷款手续，则享受房款优惠47818元。江苏中合新农农产品市场有限公司应于2012年12月30日前将验收合格的商品房交付许惠芳使用。如逾期交房超过30日，许惠芳有权解除合同。许惠芳要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，江苏中合新农农产品市场有限公司按日向许惠芳支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行交接时，出卖人应当出示验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。江苏中合新农农产品市场有限公司应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因江苏中合新农农产品市场有限公司责任导致许惠芳未在规定期限内取得房地产权属证书的，江苏中合新农农产品市场有限公司需向许惠芳支付已交付房价款万分之一的逾期办证补偿金。
双方当事人同日签订合同附件四约定：许惠芳所购商品房在2012年11月18日至2015年11月17日期间，委托市场物业经营管理公司统一管理。许惠芳委托本项目市场管理公司出租商品房三年所有收益，均已在商品房单价和总价中扣除。商品房包租期间的使用权归江苏中合新农农产品市场有限公司所有，并由江苏中合新农农产品市场有限公司全权管理和经营。
扣除三年包租收益248999元及优惠，许惠芳向江苏中合新农农产品市场有限公司支付了合约购房款1363176元。2013年9月30日，本案所涉商品房由建设单位组织设计、施工、监理等单位竣工验收合格，验收项目包含消防验收。截止2014年3月10日，江苏中合新农农产品市场有限公司未向产权登记机关报备权属登记资料。
许惠芳一审诉称：江苏中合新农农产品市场有限公司未按期将竣工验收合格的商品房交付许惠芳，未按合同要求提供“五证两书”供许惠芳办理房地产权属证书。江苏中合新农农产品市场有限公司将未经消防验收合格的商品房对外招租，系违法经营行为。要求江苏中合新农农产品市场有限公司给付截至2014年3月10日的逾期交房违约金128301.7元、逾期办证违约金101633.9元（根据逾期时间，以合同房款1410994元为基数，分别按照日万分之二点一计算），两项合计229935.6元，案件受理费由江苏中合新农农产品市场有限公司承担。
江苏中合新农农产品市场有限公司辩称：涉案商品房已经按照约定交由他人承租，许惠芳已经收到涉案房屋三年的租金，其不应承担逾期交房的违约责任。许惠芳的主张仅涉及质量瑕疵问题，而非逾期交付。涉案商铺已于2013年9月30日竣工验收，即使消防未验收、未备案，也仅违反行政管理性规定。请求驳回许惠芳关于逾期交房违约金的诉请，并判令江苏中合新农农产品市场有限公司按已付房款的万分之一向许惠芳给付逾期办证补偿金。
原审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，所售商品房已办理商品房预售许可证，包租协议也未违反法律、行政法规的强制性规定；合法有效的买卖合同对双方均有约束力。《商品房买卖合同》约定：江苏中合新农农产品市场有限公司应于2012年12月30日前将竣工验收合格的商品房交付许惠芳，如江苏中合新农农产品市场有限公司逾期交房，自合同规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，江苏中合新农农产品市场有限公司按日向许惠芳支付已交付房价款万分之一的违约金。鉴于买卖与租赁不同的法律关系，江苏中合新农农产品市场有限公司未按约定办理交付，有违合同义务。
双方当事人订合同附件四约定：许惠芳所购房屋在2012年11月18日至2015年11月17日期间，委托市场物业经营管理公司统一管理；江苏中合新农农产品市场有限公司委托市场管理公司出租商品房三年所有收益，均已在商品房单价和总价中扣除；商品房包租期间的使用权归江苏中合新农农产品市场有限公司所有，由江苏中合新农农产品市场有限公司全权管理和经营。结合主合同及合同附件对权利、义务的约定，不难看出，江苏中合新农农产品市场有限公司的交付义务并不包括向许惠芳进行房屋实物的转移占有。由于房价已扣除包租期收益，故即使江苏中合新农农产品市场有限公司未与许惠芳办理交接手续、江苏中合新农农产品市场有限公司在商铺未具备交付条件时进行了招租，与许惠芳损失与否并无必然关联。但无收益损失，并非无违约责任。鉴于买卖与租赁不同的法律关系，向第三人转移占有也并不等同于合法交付。
房屋的交付如不具备法定及约定的条件，出卖人仍应承担相应违约责任。根据江苏中合新农农产品市场有限公司提供的竣工验收资料，可以认定本案所涉商品房在2013年9月30日才具备交付条件，理由如下：《建设工程质量管理条例》第二条规定：“本条例所指建设工程是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程”。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”。以上不难看出，条例主要调整的是建筑活动当事人相互之间的权利义务关系，该条例所指的竣工验收和交付，是指施工单位完成竣工验收并向建设单位交付建筑工程。本案系商品房买卖法律关系，房屋的交付除了应遵守条例规定外，还应受其他相关法律的强制性约束。依据《中华人民共和国消防法》的规定，建设工程依法应当进行消防验收，除该法第十一条规定的建设工程，应由建设单位向公安机关消防机构申请消防验收外，其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。本案商品房属于可由建设单位自行组织消防验收的范围，江苏中合新农农产品市场有限公司也已组织了包含消防在内的竣工验收，结论为合格。综上，涉案商品房在2013年9月30日达到交付条件，江苏中合新农农产品市场有限公司应对涉案商品房此前未达交付条件承担违约责任。
《商品房买卖合同》第十二条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行交接时，出卖人应当出示验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担”。由于江苏中合新农农产品市场有限公司未有证据证明已履行了该条款约定的证明提示义务，故即使许惠芳对房屋可交付的事实明知，许惠芳仍可基于合同约定拒绝交接，由此产生的违约责任由江苏中合新农农产品市场有限公司承担。综上，江苏中合新农农产品市场有限公司在2013年9月30日后仍需承担相应违约责任。许惠芳将逾期交房违约责任主张至2014年3月10日，应予支持。
关于逾期交房违约金的计算，许惠芳主张以合同房款1410994元为基数，按照日万分之二点一计算，该计算方法既不合乎约定，也无法律依据，不应支持。江苏中合新农农产品市场有限公司辩称房屋转移占有即为交付，罔顾买卖与租赁的不同法律关系以及验收迟延、未书面通知许惠芳等事实，对其不应支付逾期交房违约金的意见，亦不予支持。合同约定按已交房款的万分之一每日计算逾期交房违约金，鉴于房价已扣除包租收益，对过高的违约金，酌情调整为商铺日包租收益227.40元的30%，即每日68.22元，逾期交房违约金的数额应为29539.26元（按433天计算）。
商品房预售合同约定，江苏中合新农农产品市场有限公司应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因江苏中合新农农产品市场有限公司责任导致许惠芳未在规定期限内取得房地产权属证书的，江苏中合新农农产品市场有限公司需按已付房款的万分之一向许惠芳给付逾期办证补偿金。该补偿金实质为违约金，因江苏中合新农农产品市场有限公司资料报备逾期，故需承担逾期办证违约金。合同文本中除逾期办证违约金的计算方式外，均以逾期时间作为计算标准，而逾期办证违约金条款不考虑江苏中合新农农产品市场有限公司备案逾期时间长短均适用统一数额的违约责任，对许惠芳显失公平，故应在体系解释的基础上，按照对格式合同提供者相对方有利的原则作出解释。江苏中合新农农产品市场有限公司应自2013年3月31日（2012年12月30日顺延90天）起，以已付房款1363176元为基数，按日万分之一向许惠芳支付逾期办证违约金46756.94元（按343天计算）。许惠芳要求以合同房款1410994元为基数，按照日万分之二点一计算违约金，无约定及法定依据，不应支持。
一审法院依照《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：江苏中合新农农产品市场有限公司于判决生效后十五日内给付许惠芳逾期交房违约金29539.26元，逾期办证违约金46756.94元，两项合计76296.2元（违约金计算至2014年3月10日）；驳回许惠芳的其他诉讼请求；案件受理费4749元，由许惠芳负担3173元，江苏中合新农农产品市场有限公司负担1576元（此款许惠芳已垫付，江苏中合新农农产品市场有限公司应将其承担部分连同违约金一并给付许惠芳）。
上诉人江苏中合新农农产品市场有限公司不服一审判决，向本院提起上诉。
江苏中合新农农产品市场有限公司称，根据双方约定，涉案房屋2012年11月18至2015年11月17日的使用权归江苏中合新农农产品市场有限公司所有，江苏中合新农农产品市场有限公司也在2013年1月10日将涉案房屋出租给案外人使用，许惠芳享有涉案房屋的租金收益，又主张江苏中合新农农产品市场有限公司逾期交房的违约责任，有悖常理，违反法律规定。一审法院判决由江苏中合新农农产品市场有限公司承担逾期办理房产证违约金违反双方当事人的约定，应予纠正。请求撤销一审判决，依法改判。
被上诉人许惠芳称，上诉人的上诉意见不成立，请求公正处理本案。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
一审已经查明，但一审判决书未完整记载以下事实，双方当事人签订的商品房买卖合同第十六条是关于产权登记的约定，双方约定出卖人应当在商品房交付使用后的90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理。该条第3项是“从规定的期限的第二天日起实际可办理权证之日止，出卖人向买受人支付已交付房款万分之一的补偿金。土地证另行约定。”
本案争议的焦点是：一、双方当事人对涉案房屋委托出租、经营管理、房屋使用权归属的约定和对该约定的履行，对认定上诉人逾期交付房屋的违约责任有何影响；二、应当如何认定双方约定的涉案房屋产权登记违约责任。
针对争议焦点一，本院认为：1、房屋的交付、交接针对的是出卖人履行房屋买卖合同的义务，解决的是买受人取得房屋所有权的问题，其中不仅包含涉案房屋的占有转移问题，还包含买受人对房屋资料和房屋实体的验收。房屋委托出租、经营管理以及房屋使用权的归属，针对的是享有房屋所有权的一方行使所有权，处分使用权的问题。虽然房屋委托出租、经营管理以及使用权的归属也涉及房屋占有事项，但在无明确约定的情况下，该两部分内容相互独立，除涉案房屋实物占有以外，补充协议相应条款的履行不能替代双方约定的交付、交接条款的履行。2、如果不按照合同约定履行交付、交接手续，在涉案房屋存在质量问题或者其他导致房屋不能合法、正常使用时，由谁对房屋实际使用人承担法律责任，易生争议。上诉人不按合同约定与被上诉人办理交付、交接的全部手续，变相地剥夺了被上诉人在约定的交付时日对涉案房屋进行验收的权利，所以，有必要按照合同的约定完成交付和交接手续。3、鉴于被上诉人享有了涉案房屋的租赁收益，涉案房屋交付前应当办理完毕的消防验收手续亦已补办，一审法院酌情调整违约金数额并无不当。综上，上诉人以双方补充协议中约定了涉案房屋委托出租、经营管理、使用权归属和该约定得到了履行为由，认为上诉人不应承担逾期交付房屋的违约责任的上诉意见，本院不予支持，一审法院关于逾期交房违约金的判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
针对争议焦点二，本院认为，根据双方当事人的约定，产权登记逾期时，上诉人承担的是补偿金，一审法院认定该补偿金为违约金没有法律依据。被上诉人主张逾期办证违约金，没有合同依据和法律依据，不应支持。被上诉人在本案中没有主张逾期办证补偿金，本案对此不予理涉。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销江苏省丹阳市人民法院（2014）丹民初字第1086号民事判决第一项以及诉讼费负担的判决。
二、上诉人江苏中合新农农产品市场有限公司于本判决生效后十日内给付被上诉人许惠芳逾期交房违约金29539.26元。
三、维持江苏省丹阳市人民法院（2014）丹民初字第1086号民事判决第二项。
一审案件受理费4749元，由许惠芳负担4139元，江苏中合新农农产品市场有限公司610元（此款许惠芳已经垫付，江苏中合新农农产品市场有限公司应将其应负担的610元连同违约金一并给付许惠芳）。
二审案件受理费4749元，由江苏中合新农农产品市场有限公司负担1839元，许惠芳负担2910元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 静
代理审判员 李益成
代理审判员 戴晓东
二〇一五年一月三十日
书 记 员 刘 静