山东省枣庄市薛城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）薛民初字第1167号
原告衡建，男，1983年8月17日出生，汉族。
委托代理人衡泽君，男，系原告父亲。
委托代理人刘新，山东薛国律师事务所律师。
被告三托集团有限公司，住所地枣庄市高新区天安二路。
法定代表人丁延栋，总经理。
组织机构代码证74896388-6。
委托代理人赵长森，山东长明阳律师事务所律师。
原告衡建与被告三托集团有限公司（以下简称三托公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告衡建的委托代理人衡泽君、刘新、被告三托公司的委托代理人赵长森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告衡建诉称，2009年6月8日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告为房屋买受人，被告为房屋出卖人，合同约定：原告购买被告开发新建的枣庄高新区天安二路西世纪尚品小区第3座9层06号房，约定被告交房时间为2010年5月16日前，还明确约定被告应当在商品房交付使用后90日内（即2010年8月16日前），将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告交纳购房款264218元及购房配套费用15776元，计付购房款279994元。
现因被告的责任，原告至今不能取得房产证，严重影响了原告对该房的转让及其他利用收益行为，给原告造成较大损失，合同约定的逾期产权登记违约金明显过低，原告房产的损失数额远远超过约定数额，房产损失客观存在。原告该房如有房产证，现在的市场价应在80万元左右，现该房属于无证房，市场价值明显贬值很多，房产有证与无证之间的差额就是客观存在的主要损失数额，且无证房不能通过评估方式确定市场价，故该损失数额难以确定。另外因房屋无证，还严重影响到原告的生活，并造成其他损失如子女报名上学等。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，原告有权要求被告按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金。2004年1月1日逾期贷款利率从日万分之二点一调整为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%，原告要求按日万分之二点五计算符合《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》等规定。根据上述规定，按照已付购房款总额和银行逾期贷款利率日万分之二点五，自2010年8月17日起至2014年8月16日止，被告应付违约金数额为102197元，现原告仅要求赔付违约金70000元。《中华人民共和国合同法》第114条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。被告未能提供该房质量验收合格的证明，被告交付未经质量验收合格的房屋，违反法律的禁止性规定，应认定交房行为无效；《商品房买卖合同》第10条约定：出卖人应当在2010年5月16日前，将符合1、房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明；2、具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积实测技术报告书等交付条件的房屋交付买受人，现被告交付的房屋不符合上述约定，被告行为明显违反合同约定，被告至今未能按照合同第10条约定的交付条件交付房屋，根据合同第11条违约交付房屋违约责任的约定，被告应自2010年5月17日起按日计算向原告支付已付房价款万分之2.5的违约金。综上，原告请求依法判决被告赔付原告逾期交房违约金和逾期办证违约金合计70000元。
被告三托公司辩称，一、本案被告认真履行合同义务，没有违约，更谈不上违约责任。第一、原告没有证据证明造成迟延办理房产证的责任在于被告。本案《商品房买卖合同》第十七条约定“……如因出卖人（被告）的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房价款的0.1%向买受人支付违约金。”那么，根据这个条款的约定，就只有是因为被告的责任造成迟延办证时，被告才承担违约责任；否则，就不承担责任。现在的客观事实是被告自身不能办理房产证，而必须经过合同之外的第三方
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房产交易所办证，而原告没有证据证明造成迟延办理房产证的责任在于被告，故原告的诉讼主张不成立；第二、被告已经举证证明迟延办证的责任不在于被告。被告开发建设的世纪尚品小区房产五证齐全（《建筑用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》）。这一事实证明，被告出卖房产给原告手续齐全，没有任何违规违约行为，完全具备签订《商品房买卖合同》的法定条件；另，本案房产已经竣工验收交付使用，竣工验收备案表已经交付高新开发区建设局，等待综合验收备案后，即向产权登记机关备案办理房产证。上述事实证明，本案房产在《商品房买卖合同》约定的期限内即已经完全具备了办证的条件，造成迟延办证是政府行政机关的责任，而不是被告的责任。
另外，原告依据合同10条、17条增加的违约金请求不能成立。被告在交付房屋上没有违约，原告以交付的房屋不能办证为理由，推出交付的房屋不合格是非常荒谬的说法。被告交付的房屋各项均符合要求，毫无违约可言。
二、原告主张被告承担所谓迟延办证之巨额违约责任的请求是没有任何依据。被告没有违约，不应承担违约责任。退一步讲，即便追究违约责任，也要依据事实、依据法律、依据合同约定。第一、根据原、被告之间签订的《商品房买卖合同》第十七条约定，即便要求被告承担违约责任，也只能是已付购房价款的0.1%，这是双方约定的，对双方都有约束力，任何一方都不能违反；第二、违约金的调整应当以实际损失为依据，而不是凭空乱调。现原告主张调整违约金，就必须根据《合同法》的有关规定举证证明自己的实际损失是多少，以确认约定的违约金是高于损失还是低于损失；现被告不能证明自己的实际损失，甚至不能证明自己有损失，而以自己假想的“损失”要求调整违约金，原告的这一要求不仅没有事实依据，更没有法律依据；第三、原告以假想的“无证房”进而假想损失十分荒谬。原告一方面以迟延办证的司法解释为依据要求被告承担违约责任，一方面又以是无证房来假设有损失，这完全是自相矛盾。原告一方面说本案是无证房不能交易，一方面又坚持购买并以购买的合同条款要求被告承担违约责任，这还是自相矛盾。现原告主张是无证房不能交易而受损失，为什么不要求退房退款赔偿损失呢？原告混淆了无证房和办证迟延的概念，把手续齐全、合法建设的商品房说成是无证房；第四、原告参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金违反司法解释和《合同法》规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定适用的前提条件必须是合同没有约定违约金，或者造成了实际损失后的损失数额难以确定。现在本案双方有约定的违约金且没有造成实际损失。所以，原告主张参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金是错误的，是没有法律依据的。
综上，原告追究违约责任的时效已过；原告关于违约金的计算违反了法律和司法解释的有关规定，违反了合同的约定；且被告根本就没有违约，故请求驳回原告的诉请。
经审理本院认定，2009年6月8日，原告衡建与被告三托公司签订《商品房买卖合同》，双方约定：原告购买被告开发的位于枣庄市高新区天安二路西侧世纪尚品第3幢9层06号房屋一套；该商品房建筑面积为105.17平方米，该商品房单价为每平方米2512.29元，按建筑面积计算总金额为264218元；被告应在2010年5月16日前将符合约定条件的商品房交付给原告使用，被告未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后且买受人继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日计算向买受人支付已交付房价款万分之2.5的违约金。合同还约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金等内容。
2009年6月8日，原告向被告缴纳配套费15776。合同签订后，原告向被告交付了房价款264218元，被告于2010年12月1日向原告出具购房发票；2010年5月16日前，被告将诉争房屋交付予原告使用至今。截至庭审，被告未提供诉争房屋竣工验收合格的相关证明；被告也未在房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。
另查明，被告以出让方式取得坐落于枣庄市高新区天安二路西侧地号为07-01-198号国有土地使用权，并先后取得了在上述地块上的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。
上述事实有原告提交的商品房买卖合同、发票、收据，被告提供的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、国有土地使用证，结合原、被告的当庭陈述及质证意见予以佐证。
本院认为，根据原告的诉讼请求，结合双方当事人的质证意见，本案的争议焦点归纳有以下三点：一、原告缴纳的配套费是否属于房屋总价款；二、被告是否承担逾期交房违约金；三、被告是否承担延期办理房产权属证书违约金。
关于争议焦点一，原、被告之间签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，本院对该合同的效力予以认定。合同第三条中约定诉争商品房建筑面积为105.17平方米，合同第六条约定诉争商品房价款按建筑面积计算，单价为2512.29元，总金额为264218元。合同中约定的房屋价款并未包含配套费用，根据相关法律规定，原告关于其缴纳的配套费属于房屋总价款的主张，无事实和法律依据，本院依法不予支持。
关于争议焦点二，原告认为被告未能提供该房质量验收合格的证明，被告交付未经质量验收合格的房屋，违反法律的禁止性规定，应认定交房行为无效；本院认为，本案中，被告已将诉争商品房转移给原告使用的行为虽然违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的禁止性规定，但有关商品房交付使用条件的法律规定为管理性的禁止性规范，被告交付商品房的行为应为有效的交付使用；关于原告主张被告交付的房屋不符合商品房买卖合同的有关约定，被告应根据合同第11条约定承担违约责任，本院认为，原告接收的房屋虽未经竣工验收合格，但其实际接收的行为，应视为对房屋交付条件与被告达成了变更的意思表示，且该变更行为并未对原告造成损失，因此，原告在实际接收被告交付房屋时即视为被告已将交付房屋的合同义务履行完毕，故原告主张的逾期交房违约金的诉请于法无据，对此本院不予支持。
关于争议焦点三，根据《商品房买卖合同》第17条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。被告虽辩称造成迟延办证是政府行政机关的责任，而非被告的责任，但未提供充足有效的证据予以证明，且被告未在规定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的事实客观存在，故原告要求被告支付逾期办证违约金的主张本院予以支持；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本院认为，原告虽主张其存在客观损失，但未提交充足有效的证据证明其产生了实际损失且损失数额难以确认，故原告请求调整该项违约金标准至按日万分之二点五的主张无事实依据，本院不予支持，违约金数额应按合同约定的标准计算。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告三托集团有限公司支付原告衡建延期办理房产权属证书的违约金264.22元，于本判决生效后十日内付清；
二、驳回原告衡建的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1550元，由被告三托集团有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审 判 长 殷延增
审 判 员 滕 龙
人民陪审员 张潇潇
二〇一五年一月十五日
书 记 员 杨 静