安徽省六安市裕安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1503民初4190号
原告（反诉被告）：姚文正，男，汉族，1966年2月22日生，住安徽省六安市金安区，
委托代理人：王宗隆，北京德恒（郑州）律师事务所律师。
委托代理人：王富彦，河南博正律师事务所律师。
被告（反诉原告）：六安市康达房地产开发有限责任公司宝文分公司，住所地安徽省六安市城南镇，统一社会信用代码913415006973514326。
法定代表人：窦仁全，公司经理。
委托代理人：徐学远，安徽寻求律师事务所律师。
本院于2016年10月19日立案受理原告（反诉被告）姚文正与被告（反诉原告）六安市康达房地产开发有限责任公司宝文分公司（以下简称康达宝文公司）房屋买卖合同纠纷一案，受理后依法组成合议庭,于2016年12月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）姚文正及其委托代理人王宗隆、王富彦，被告康达宝文公司委托代理人徐学远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）姚文正诉称：2015年7月18日康达宝文公司与姚文正签订《商品房预订合同》，合同约定双方拟进行买卖的房屋的位置、面积、价款、外围广场的使用、定金的缴纳以及合同的违约责任等。原告依约定分两次将1000000元的定金支付给康达宝文公司。2016年初得知公司办理下来商品房预售许可证，就多次要求签订《商品房买卖合同》，并要求康达宝文公司依据预订合同约定对一楼外广场、绿化带、二楼消防通道进行整理，以便正常使用。但康达宝文公司却找理由推诿，之后干脆不再见面，至今未签订《商品房买卖合同》。2016年7月21日康达宝文公司发送一份《通知》欲单方解除《商品房预订合同》。随后双方多次协商未果。故要求法院判令：1、请求法院确认双方于2015年7月18日签订的《商品房预定合同》中关于房屋买卖条款合法有效，双方之间的房屋买卖法律关系成立并生效；2、请求法院确认康达宝文公司单方作出的解除《商品房预定合同》行为无效；3、请求法院判令康达宝文公司继续履行《商品房预定合同》约定的义务，与姚文正签订《商品房买卖合同》，限期接受购房首付款，协助办理约定房屋的银行按揭贷款和产权过户登记及交付义务。产权过户的税费按照法律规定由双方各自承担；4、请求法院判令康达宝文公司违约，依据《商品房预定合同》的规定支付姚文正违约金1000000元；5、本案的诉讼费等费用由康达宝文公司承担。
被告（反诉原告）康达宝文公司辩称：1、不否认双方2015年7月15日签订了商品房预定协议，但该协议仅仅是意向性协议，不同于正式商品房买卖合同且该预定协议存在不可履行性，合同是康达宝文分公司与原告签订的，没有得到康达公司的认可，效力无效；该协议内容约定显失公平且有违法律规定。2、姚文正已经搬进皖西大市场的房屋，占道经营对其他业主构成安全隐患，引起了业主的强烈不满，要求退出经营，其经营的大型机械也不符合皖西大市场的规划，影响三线三边环境治理。3、康达宝文公司单方解除合同，合法有效。姚文正违约在先，没有按照预定合同支付定金，根据约定康达宝文公司可以解除合同；康达宝文公司以书面形式通知姚文正交付全部购房款，并签订正式合同，书面通知是通过皋翔公证处送达给姚文正的。综上，姚文正的诉讼请求均不能成立，应依法予以驳回。
被告（反诉原告）康达宝文公司反诉称：康达宝文公司与姚文正于2015年7月18日签订一份商品房预订合同，合同签订后，姚文正没有按约定交付定金，后又于2016年5月份搬进康达宝文公司位于皖西大市场的11#、27#楼经营工程机械，经营期间不仅未支付分文租金，更令康达宝文公司和其他业主不能接受的是，姚文正在市场随意堆放大型机械、强行占道，对周边造成严重安全隐患，为此，广大业主以公开信、向六安百姓畅言反映等方式强烈反对，城管部门也多次要求整改。即便在此情形下，康达宝文公司还是本着诚实信用原则，于2016年7月21日通过公证送达方式，要求姚文正于接到通知之日起十日内签订正式合同并付清全部购房款。但姚文正接到上述通知后没有在确定的时间内支付购房款，在此情形下，康达宝文公司的单方解除合同正式生效。故提起反诉，请求法院判令：1、判令姚文正立即返还占有康达宝文公司位于皖西大市场11#楼、27#楼面积2065.69平方米的商铺（其中11#楼535.84平方米、27#楼1529.85平方米）；2、判令姚文正赔偿康达宝文公司损失722991.5元；3、判令姚文正承担违约金1000000元。
原告（反诉被告）姚文正辩称：一、康达宝文公司要求姚文正返还房屋于法无据，并且与姚文正提起的本诉不是同一法律关系或法律事实，应当驳回反诉请求。1、反诉人主动交付案涉房屋，反诉人说强占是罔顾事实。2、反诉人交付行为系基于与双方之间的房屋买卖关系成立并生效而为之的交付，现在要求返还于法无据。3、姚文正提起的本诉请求是：确认房屋买卖法律关系成立生效；继续履行合同义务；被告支付违约金。故本诉属于民事法律关系中“买卖合同法律关系”。而本案的反诉请求的第一条为“返还占有的房屋”，从其反诉状的事实与理由的表述中可以得知，反诉人认为姚文正强占其房屋，故反诉属于法律事实行为中“侵权行为“。《民事诉讼法解释》第二百三十三条第二款规定：反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。故本条反诉请求不成立，应当驳回。二、反诉第二条要求赔偿损失，因康达宝文公司在诉状中没有明确是哪一块损失，也没有提供相应的证据和赔偿清单，故我方认为没有损失，不需要赔偿。即使有损失也是康达宝文公司自己违约造成的，姚文正不应承担任何赔偿责任。三、反诉请求第三条要求支付违约金不应当支持。案涉房屋预售证办理时间为2015年12月3日，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。所以说合同是2015年12月3日后才算有效合同。姚文正在康达宝文公司取得商品房预售许可证之前交了1000000元定金，并且康达宝文公司也接受了定金交付了房屋，对康达宝文公司实际销售商品房的行为并没有造成任何影响和损失，姚文正不存在交付定金方面的违约行为。康达宝文公司因为近来房地产价格上涨，不愿意以《商品房预定合同》约定的价格出售，为了谋求更高的价格出售案涉房屋，所以就一直设局造成姚文正违约的假象，真正违约的是康达宝文公司自己。故姚文正不应当支付违约金，而是康达宝文公司要向姚文正支付违约金。综上所述，康达宝文公司的诉讼请求违背事实真相，不符合法律规定。
原告（反诉被告）姚文正向法院提交如下本诉证据：
一、《商品房预定合同》，证明商品房预订合同成立并生效。二、招商银行交易记录、中信银行和招商银行客户存款单，证明姚文正向康达宝文公司账户共汇入1000000元作为购房定金，履行了相应的合同义务；中信银行和招商银行客户存款单证明，姚文正已经准备了足够的购房款，具备支付购房款或办理按揭贷款的义务能力，已经为全面履行合同做足了准备。三、商品房预售许可证，证明康达宝文公司于2015年12月3日取得房屋预售许可证，依合同约定1000000元购房定金转化为首付款，康达宝文公司已经收受。四、通知、装修照片，证明康达宝文公司已经交付案涉房屋，姚文正已接受交付房屋并投入人力和财力进行了装修。五、通知，证明康达宝文公司通知商品房预订合同解除日期为2016年8月1日。姚文正提出异议，并在2016年10月19日起诉，由于双方在《商品房预订合同》中对合同解除及异议期间没有明确约定，故起诉符合《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十四条对异议期间（三个月）的规定，被告公司发出的合同解除函无效，对原告不产生法律效力。六、会议纪要，证明康达宝文公司违约。七、公证书、关于履行《商品房预订合同》的告知函、复函、证人证言（黄某、李某）、照片、录像，证明姚文正自预售许可证办理后多次通过面谈和书面告知函的方式要求与康达宝文公司就房屋买卖和继续履行房屋买卖法律关系相应的权利义务进行积极协商，但康达宝文公司一直以各种理由或提出不合理要求拒绝协商。
原告（反诉被告）姚文正向法院提交如下反诉证据：
一、通知，证明康达宝文公司主动交付案涉房屋。二、案涉房屋预售证办理时间，证明案涉房屋预售证办理时间为2015年12月3日，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。所以说合同是2015年12月3日后才算有效合同，从合同签订日到2015年12月3日期间是效力待定或无效合同，故这期间合同遵守与否没有违约一说，更不存在支付违约金的问题。三、证人证言（刘某），证明迟交定金是经过和康达宝文公司协商一致的，不属于违约，不应当承担违约金。
被告（反诉原告）康达宝文公司质证如下：证据一真实性无异议，但这份预订合同签订的主体是宝文分公司，而项目开发是康达公司，分公司或蔡永祥不能代表公司，内容显示公平和有违法条。证据二从交易记录看，原告方没有按照预订合同时间交付定金，原告方的交易记录可以看出2015年8月和11月各支付50万元，明显违反合同约定的履行时间，因为原告违约所以康达公司没有出具定金的票据，客户存款单与本案没有关联性，即使有履行合同的能力，但不能改变没有按照约定时间和通知的时间履行的事实。证据三只能证明双方签订合同时房屋没有取得预售许可证，这种情况下签订预订房屋是无效的。证据四真实性无异议，原告方认为被告已经把房屋交付了，但恰证明了被告履行了预订合同，原告方没有按照约定支付购房款。证据五真实性无异议，被告方单方解除合同符合法律规定。证据六真实性无异议，但达不到原告方的证明目的，反而更进一步证明我方是合法解除合同的。证据七与本案没有关联性。对反诉证据质证如下：证据一、二同本诉质证意见；证据三没有相应的证据，达不到原告的证明目的。
被告（反诉原告）康达宝文公司提交如下证据：一、商品房预订合同，证明原被告于2015年7月18日签订一份商品房预订合同，但合同第一条、第四条约定出卖方给买受人提供无偿使用土地，第二条约定广告位归买受人所有、第三条约定将门前乃至规划道口绿化带高出一米的树木全部移除系违法条款。另外，合同第五条约定签订预订合同时，买受人交1000000元定金，但买受人没有按约定支付相应定金。二、皖西大市场业主给开发商和物业管理公司的一封信，证明姚文正经营的伟力机械设备有限公司搬进皖西大市场后，占道经营，随意堆放机械设备，给周边住户造成安全隐患，严重影响其他业主通行，引起周边业主强烈抗议，要求清理整顿。三、百姓畅言情况反映，证明皖西大市场27号楼全体住户于2016年10月12日联名通过六安百姓畅言向六安市市容局反映其居住的27号楼下被伟力机械有限公司工程机械侵占，危害业主人身安全，要求相关部门予以解决。四、关于印发《六安市裕安区三线三边矿山生态环境治理工作实施方案》的通知，证明皖西大市场北侧沿312线范围属三线三边整治范围，严禁堆放大型机械设备、占道经营等状况。五、公证书，证明2016年7月21日，六安市康达房地产开发有限责任公司宝文分公司通过六安市皋翔公证处向姚文正送达“通知”一份，要求其在接到通知之日起十日内同康达宝文分公司签订商品房买卖合同并付清全部购房款，否则原商品房预订合同正式解除。但姚文正接到上述通知后，没有按照要求支付购房款并签订合同，至此，双方原签订的合同商品房预订合同正式解除。
原告（反诉被告）姚文正质证如下：对证据一真实性无异议，证明目的有异议，这是分公司签订的合同，但是分公司是总公司的分支机构，在工商部门有登记、有执照、有营业资格，分公司签订合同是合法有效的。名为预订合同，实为本约合同，内容中有显示房屋的位置、价格、交付时间并约定了效力高于商品房买卖合同。合同内容是公司专业人员与原告自愿签订的，自愿将广告位让与原告、移除树木。被告声称合同显示公平与事实不符。原告不交付定金是被告约定的承诺没有完成。原告在2015年11月交付定金被告也接受了，证明原告未违约。证据二、三、四真实性、关联性有异议，原告认为联名是公司人员自导自演签订的，不是业主。本案是买卖合同纠纷，与被告提供的证据无关联。证据五真实性无异议，也能证明被告已将房屋交付给我们，不能证明原告不符合房屋买卖资格。上述证据不能证明原告诉请不成立，不能证明反诉请求成立。
经举证、质证，本院归纳认证如下:一、对姚文正所举证据1、2真实性、合法性和关联性予以认定；证据3、4、5具有真实性；证据6、7具有真实性，对证明目的不予认可。二、对姚文正反诉证据1、2予以认定，证据3综合予以认定。三、对康达宝文公司所举证据1予以认定；证据2、3、4与被告不具有关联性，不予认定；证据5具有真实性，证明目的不予认定。
根据上述认定的证据及庭审中当事人的陈述，本院审理查明：2015年7月18日康达宝文公司与姚文正签订《商品房预订合同》，约定此协议作为姚文正购买康达宝文公司开发建设的皖西摩配大市场B1-1栋第一层、第二层房屋（面积2039.84㎡，每平方6000元，总价款1223.9万元）的前提条件。合同约定“甲乙双方签订预定合同时乙方付甲方100万元定金，在甲方取得预售许可证后，100万元定金作为首付款冲抵，乙方付清首付款（注：甲方需保证在2015年10月15日前将该房产交付给乙方使用，否则每逾期一天将承担房屋总价款万分之十的违约金，签订合同时甲方已明确告知乙方尚未取得预售许可证，乙方表示无异议。）”“甲乙双方如有任何一条承诺和保证不能实现，则视为违约，应承担100万元的违约责任，同时任何一方可以解除本协议和商品房买卖合同。”同时该合同还对一楼外广场、一××××四周外围广告位、绿化带、停车位等进行了约定。2015年8月10日和2015年11月10日，姚文正分两次共支付给康达宝文公司定金1000000元。2015年12月3日康达宝文公司取得皖西摩配大市场《商品房预售许可证》。2016年6月姚文正使用该房屋至今。2016年7月21日康达宝文公司通过公证处向姚文正送达通知一份，通知写明“按本通知之日起十日内与出卖人签订正式《商品房买卖合同》，并付清全部购房款，否则，出卖人将解除原《商品房预定合同》，并追究相应违约损失。”2016年9月22日姚文正通过公证处向康达宝文公司送达关于履行《商品房预订合同》的告知函一份，写明“请于见函5日内，按照预定合同的约定与本人签署正式的《商品房买卖合同》，逾期若贵公司仍拒不履行义务，本人将委托律师采取法律途径解决。”后双方协商未果，以致成诉。
本院认为：本案的争议焦点有：一、关于姚文正与康达宝文公司之间就案涉房屋形成的法律关系的性质和效力问题。康达宝文分公司是六安市康达房地产开发有限责任公司的分公司，其依法设立，并领取营业执照，可以在授权范围内以自己的名义从事包括营业在内的相关民事活动，具有相对独立的民事主体资格，承担相应的民事责任，康达宝文公司以自己的名义与他人签订合同的行为合法有效。对当事人订立的协议是预约合同还是本约合同，关键在当事人的意思表示，是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。本案中双方签订的《商品房预定合同》明确约定了双方拟进行买卖的房屋的位置、面积和价款，并约定了“甲方和乙方因皖西摩配大市场B1-1栋第一层、第二层买卖通过协商签订如下协议，作为乙方购买甲方开发建设的皖西摩配大市场B1-1栋第一层、第二层计2039.84㎡（总价款合计1223.9万元）签订正式商品房买卖合同的前提条件，以便双方共同遵守。”“本协议与正式商品房买卖合同具有同等法律效力，若本协议与正式商品房买卖合同的约定不一致的以本合同的约定为准，甲乙双方如有任何一条承诺和保证不能实现的则视为违约，应承担100万元的违约责任，同时任何一方可以解除本协议和商品房买卖合同。”。可见，双方当事人明确表示要在将来订立商品房买卖合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。因此该《商品房预定合同》的性质是商品房买卖的预约合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任的，应予支持。该《商品房预定合同》不能适用签订合同时未取得商品房预售许可证而无效的规定，且在2015年12月3日康达宝文公司已取得皖西摩配大市场《商品房预售许可证》。双方当事人在签订《商品房预定合同》后，姚文正分两次共支付1000000元定金，2016年6月姚文正使用案涉房屋至今。在庭审中，康达宝文公司提交了2016年7月21日公证送达给姚文正的一份通知作为证据，从该证据的内容上看是通知姚文正限期履行后续义务，应视为对姚文正支付1000000元定金的认可，且对该房屋的主动交付。姚文正已经实际交付了定金并约定在取得预售许可证后转化为购房首付款，康达宝文公司于2016年6月将该房屋交付给姚文正，康达宝文公司的该行为应认定为基于与姚文正之间的房屋买卖关系而为之的交付行为。因此，综合双方当事人在订立《商品房预定合同》之后的履行事实，双方之间已经成立了房屋买卖法律关系。《商品房预定合同》中有关房屋买卖的条款合法有效，即“甲方和乙方因皖西摩配大市场B1-1栋第一层、第二层买卖通过协商签订如下协议，作为乙方购买甲方开发建设的皖西摩配大市场B1-1栋第一层、第二层计2039.84㎡（总价款合计1223.9万元）签订正式商品房买卖合同的前提条件，以便双方共同遵守。”、“甲方承诺乙方以6000元/㎡的价格买受甲方开发的B1-1栋第一层、第二层房屋”、第五条付款方式条款、第六条违约金条款和第七条。《商品房预定合同》中第一条“将该房屋对应北面门前的1500㎡……如有他人提出异议，甲方必须负责解决，否则视为违约。”、第二条、第三条、第四条中关于一楼外广场、一××××四周外围广告位、绿化带、停车位等约定，侵犯他人合法权益，违反法律规定的款项，属于无效条款。综上，姚文正与康达宝文公司之间房屋买卖法律关系成立，且系当事人真实意思的表示，其相关内容不违反法律、行政法规强制性规定的部分，合法有效。侵犯了他人合法权益，违反法律规定的部分无效。
二、关于康达宝文公司合同解除行为是否产生合同解除的效力问题。合同解除包括法定解除和约定解除。双方在《商品房预定合同》只约定双方有解除权，但未对单方解除合同的事项作出约定，故被告不享有单方面约定解除权。根据合同法规定，当事人单方解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据合同法解释（二）第二十四条规定，对此异议期，当事人有约定的从约定，未约定的为解除合同通知到达之日起三个月。本案中，当事人没有就包括合同解除异议期间在内的合同解除事项进行任何约定，康达宝文公司于2016年7月21日向姚文正发出《通知》一份，写明“按本通知之日起十日内与出卖人签订正式《商品房买卖合同》，并付清全部购房款，否则，出卖人将解除原《商品房预定合同》，并追究相应违约损失。”姚文正于2016年10月19日向本院提起诉讼。因此康达宝文公司无论是否具有单方解除权，姚文正在收到通知三个月内通过起诉的方式提出了异议，故康达宝文公司的解除行为也不产生解除双方合同关系的效力。
三、关于姚文正要求继续履行的诉讼请求应否得到支持的问题。本案中，当事人已就合同项上房屋的位置、面积和价款进行了明确具体的约定，姚文正支付1000000元定金，康达宝文公司交付了案涉房屋，虽然当事人未能与有关购房细节性问题达成一致意见，但在双方房屋买卖法律关系的主要权利义务均已确定的情形下，上述争议可以根据合同解释原则进行补救。《商品房预定合同》签订后，双方一直在协商，姚文正明确表示有意愿、有能力履行支付全部购房款的义务，本案中也不存在其它致使不能实现合同目的的情形，不构成法律上或者事实上的履行障碍。因此姚文正要求继续履行的诉讼请求应予支持。
四、关于康达宝文公司反诉请求返还案涉房屋、赔偿损失和承担违约金的问题。当事人之间房屋买卖法律关系已经成立，康达宝文公司无权请求姚文正返还已经交付的房屋。双方不存在租赁等其它有偿使用房屋的法律关系的情形，也没有证据证明造成损失，故不应当赔偿损失。康达宝文公司收受1000000元定金后交付房屋，视为对定金交付方式的认可，姚文正不存在违约行为，不应当支付违约金。
五、康达宝文公司是否承担违约金问题。双方签订的《商品房预定合同》约定了违约条款，但没有明确具体违约情形。关于房屋买卖条款部分，双方均已履行，且未有证据证明给对方造成损失，故不予支持。综上，案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条、第二十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）姚文正与被告（反诉原告）六安市康达房地产开发有限责任公司宝文分公司签订的《商品房预定合同》中关于购买皖西摩配大市场B1-1栋第一层、第二层（2039.84㎡，6000元/㎡，总价款合计12239000元）房屋买卖条款中房屋位置、房屋面积、房屋价款、第五项、第六项、第七项合法有效；
二、原告（反诉被告）姚文正与被告（反诉原告）六安市康达房地产开发有限责任公司宝文分公司签订的《商品房预定合同》第一项、第二项、第三项、第四项中关于外广场、广告位、绿化带和停车场等约定无效；
三、被告（反诉原告）六安市康达房地产开发有限责任公司宝文分公司于2016年7月21日作出的解除《商品房预定合同》中关于房屋买卖条款的行为无效；
四、原告（反诉被告）姚文正应于本判决生效之日起三十日内将购房余款11239000元一次性支付给被告（反诉原告）六安市康达房地产开发有限责任公司宝文分公司，被告（反诉原告）六安市康达房地产开发有限责任公司宝文分公司应在原告（反诉被告）姚文正履行完毕上述付款义务后九十日内，协助办理皖西摩配大市场B1-1栋第一层、第二层房屋过户登记手续，因此产生的税费按相关规定由双方各自承担；
五、驳回原告（反诉被告）姚文正其它诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）六安市康达房地产开发有限责任公司宝文分公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14300元，保全费5000元，由原告（反诉被告）姚文正负担9300元，被告（反诉原告）六安市康达房地产开发有限责任公司宝文分公司负担10000元；反诉案件受理费58860元，由原告（反诉被告）姚文正负担10000元，被告（反诉原告）六安市康达房地产开发有限责任公司宝文分公司负担48860元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审 判 长 罗 永
审 判 员 桂 郁
人民陪审员 许 江
二〇一七年三月二十五日
书 记 员 张蓉蓉
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民
法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。
第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。