湖北省武汉市江夏区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂江夏民二初字第00562号
原告杨娟，农民。
委托代理人徐涛，广东德纳（武汉）律师事务所律师，特别授权。
被告王志琴，无固定职业。
被告涂琪珂，无固定职业。
被告涂润泽，学生。
法定代理人王志琴。
上列三被告共同委托代理人王惠玲，无固定职业，特别授权。
原告杨娟诉被告王志琴、涂琪珂、涂润泽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月2日立案受理，依法由审判员刘波适用简易程序，于2014年10月21日公开开庭进行了审理。原告杨娟及其委托代理人徐涛，被告王志琴，被告王志琴、涂琪珂、涂润泽的委托代理人王惠玲到庭参加诉讼。因本案须待其他案件审理结果，2014年10月30日裁定中止诉讼。本案现已审理终结。
原告杨娟诉称：2014年2月16日，我与涂志红签订《房屋买卖合同》，约定涂志红将其自建于湖北省武汉市江夏区纸坊街马三村107号楼中由基础起第五层朝南住房一套作价180000元出售给我，约定当日付100000元，余款80000元于2014年3月10日付清。次日，我支付涂志红现金100000元，涂志红出具了《收据》。后房屋尚未交付，我得知此房为小产权房，涂志红涉嫌诈骗，即与其他购房者向公安机关报案，立案后不久涂志红于同年3月1日自杀身亡。现起诉请求：1、确认我与涂志红于2014年2月16日签订的《房屋买卖合同》无效；2、责令三被告共同连带返还我购房款100000元，并从2014年3月10日起赔偿100000元的银行同期贷款利息；3、由三被告承担诉讼费用。
被告王志琴辩称：1、原告杨娟与涂志红签订《房屋买卖合同》我不知情，房款也不是我收取的。2、涂志红与我已于2002年7月15在武汉市江夏区人民法院调解离婚，法院做出了（2002）夏民一初字第372号民事调解书。3、涂志红无遗产，其经济收入也未用于到家庭生活中。我与两个子女不应列为本案被告，请求驳回原告杨娟的诉讼请求。
被告涂琪珂、涂润泽辩称：同意被告王志琴的意见。
经审理查明：2007年10月20日，涂志红向武汉市江夏区纸坊城管所书面申请在城关村9组建房，经小组、村、国土规划部门及区人民政府审批，同意涂志红用地总面积160平方米建房，要求涂志红依法办理相关建房审批手续，其后涂志红在规划用地上兴建一栋2户5层楼房，未办理土地使用权证和房屋产权证。其后涂志红凭上述建房审批资料和户口簿、婚姻登记证明，将所建房屋通过中介公司发布销售信息。2014年2月16日，原告杨娟（乙方）与涂志红（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：涂志红将其自建于湖北省武汉市江夏区纸坊街马三村107号楼中自基础算起五层朝南住房一套（约95平方米）作价180000元出售给原告杨娟，当日付100000元，余款80000元于2014年3月10日付清。甲方应在收到乙方全部房款后于2014年3月10日内腾空房屋并将钥匙交与乙方。甲方逾期不交付房屋，乙方解除合同的，甲方应退还所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的10%向乙方支付违约金。2014年2月17日，原告杨娟支付涂志红现金100000元，涂志红出具了《收据》。上述房屋尚未交付前，涂志红涉嫌一房多售，买主追究购房款无果，遂以涂志红涉嫌诈骗，向公安机关报案，公安机关立案后，涂志红于2014年3月非正常死亡。
另查明：涂志红与被告王志琴于1995年1月1日登记结婚，同年11月18日生育女儿涂琪珂。2002年经法院主持调解离婚，离婚后双方仍共同生活。孝昌县民政局婚姻档案资料显示：涂志红与被告王志琴于2004年5月19日在该局登记结婚。2005年10月30日双方生育儿子涂润泽。公安机关常住人口登记卡2009年3月17日登记资料载明：户主涂志红，妻王志琴，女涂琪珂，子涂润泽。涂志红父母已去世。
还查明：2013年12月31日，涂志红与谭移枝签订《房屋买卖合同》，将上述房屋作价190000元出售给谭移枝，谭移枝于合同签订之日向涂志红支付全部房款。谭移枝已另案起诉。
本案在审理过程中，经本院主持调解，因双方当事人争议较大，致使调解未能达成协议。
上述事实，有双方当事人陈述、书证等证据证实，足以认定。
本院认为：一、关于诉讼主体。原告杨娟与涂志红签订《房屋买卖合同》，双方系合同主体。涂志红在合同签订后身亡，形成的债务为夫妻共同债务，被告王志琴应予承担。同时，涂志红的法定继承人被告王志琴、涂琪珂、涂润泽应当作为合同权利义务的承继人参加诉讼。被告王志琴、涂琪珂、涂润泽关于其不是本案被告的辩称意见本院不予采纳；二、关于合同效力。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、第六十二条、第八条规定：“宅基地属于农村村民集体所有，严禁宅基地买卖”。国务院1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。国务院2004年12月《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。2007年12月30日国务院《关于严格执行农村集体建设和用地法律和政策通知》，明确指出：“农村住宅用地，只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农村住宅或“小产权房”。上列法律、法规均明令禁止宅基地、农村住宅及“小产权房”在本集体经济组织外的转让。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。故原告杨娟与涂志红签订的《房屋买卖合同》无效。三、合同无效的处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。涂志红出售法律禁止出售的房屋，原告杨娟并非湖北省武汉市江夏区纸坊街马山村村民，其应当知道该房屋系禁止买卖的房屋而购买，双方均存在缔约过失，其中涂志红过错较大，本院据此确定涂志红与原告杨娟的责任比例为70%和30%。出卖人应返还原告杨娟购房款100000元并赔偿其损失。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法若干问题的解释﹥（二）》第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”。《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款规定：“夫妻对婚姻关系存续期间所得财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿”。故涂志红因上述行为形成的债务为夫妻共同债务，应由被告王志琴承担。《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限”。故被告王志琴、涂琪珂、涂润泽应在继承涂志红遗产实际价值内清偿上述债务。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法若干问题的解释﹥（二）》第二十四条、《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款的规定，判决如下：
一、原告杨娟与涂志红于2014年2月16日签订的《房屋买卖合同》无效。
二、被告王志琴于本判决生效后十日内返还原告杨娟购房款100000元；
三、被告涂琪珂、涂润泽在继承涂志红遗产实际价值内对上述款项承担清偿责任；
四、被告王志琴、涂琪珂、涂润泽在继承涂志红遗产实际价值内赔偿原告杨娟的损失，损失以100000元为基数，按人民银行同期贷款基准利率的70%计算，从2014年3月10日起计算至履行完毕时止。
五、驳回原告杨娟其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2800元，减半收取1400元，由被告王志琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费2800元，款汇湖北省武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市财政局非税收入汇缴专户-
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审判员 刘波
二〇一五年三月十六日
书记员 陈庆