贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）筑民再终字第39号
再审申请人（原一审原告、二审上诉人）孔一淅，女。
委托代理人秦阳，贵州驰远律师事务所律师。
被申请人李继芳（原一审被告、二审被上诉人），女。
被申请人（原一审被告、二审被上诉人）郑勇，男。
原审第三人展小萍，女。
原审第三人郭贵梅，女。
原审第三人闫韦霖，男。
原审第三人闫虹静，女。
再审申请人孔一淅与被申请人李继芳、郑勇及原审第三人展小萍、郭贵梅、闫韦霖、闫虹静所有权确认纠纷一案，贵州省贵阳市南明区人民法院于2012年9月4日作出（2012）南民初字第637号民事判决，孔一淅不服，向本院提起上诉。本院于2013年8月9日作出（2013）筑民终字第1269号民事判决，已经发生法律效力。孔一淅不服，向本院申诉。本院于2014年6月12日作出（2014）筑民申字第363号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。孔一淅、李继芳、展小萍到庭参加诉讼，郑勇、郭贵梅、闫韦霖、闫虹静经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原一审认定，被告郑勇系贵州省第二轻工业公司职工，八十年代，该公司将坐落于本市花溪大道北段33号2层附12号，建筑面积45.88㎡的房屋一套分配给被告郑勇居住。实行房改后，被告郑勇于1993年3月3日向该单位交纳房款4796.96元后取得了该房66%的产权。同年7月29日，被告郑勇与原告孔一淅之父孔祥忠签订协议书一份，双方约定被告郑勇将坐落于本市花溪大道北段33号2层附12号房屋一套租赁给孔祥忠居住，每月租金200元，全年租金2400元，租期一年。协议签订后，同年8月，孔祥忠向被告郑勇交纳两年的房租费4900元之后即搬入该房居住，即双方在履行协议时已作了变更，将租期延长为两年。1993年10月15日，双方又签订协议书一份，并约定被告郑勇因生活困难拿孔祥忠的12500元，另交一年的房租费后允许孔祥忠使用该住房至1999年8月止。同年10月25日，双方又书写“评（凭）证”一份，并约定郑勇愿将此房以14500元卖给孔祥忠，永久居住。1994年6月8日被告郑勇与李继芳离婚，双方协商婚生女孩郑蕾由李继芳抚养，坐落于本市花溪大道北段33号2层附12号房屋一套归李继芳和郑蕾使用。1998年3月16日孔祥忠与第三人展小萍离婚。此后，孔祥忠在该房屋居住，并对该房屋进行了装修。1997年12月孔祥忠以郑勇的名义向贵州省第二轻工业公司补交房款4116.64元。1999年4月21日被告郑勇取得该房屋所有权证书，2000年5月郑勇以其在出售该房屋时，尚未取得完全的所有权，与孔祥忠买卖协议是无效为由诉至原审法院，请求1、判令买卖协议无效；2、判令孔祥忠返还位于本市花溪大道北段33号2层附12号房屋一套。经原审法院审理，认为郑勇主张的权利是房屋租赁关系，该租赁关系已被之后的双方买卖关系变更，其主张已超过法律规定的两年诉讼时效，不再受法律保护，以（2000）南三民初字第221号民事判决：驳回郑勇的诉讼请求。宣判后，郑勇不服向贵阳市中级人民法院提出上诉，经二审法院审理以（2001）筑法民二终字第114号民事判决：驳回上诉，维持原判。2010年3月2日孔祥忠死亡后，该房屋一直由其女儿原告孔一淅居住。2011年3月17日被告李继芳将该房屋所有权人变更为李继芳本人。2012年2月原告孔一淅诉至法院，请求判令：1、确认郑勇将诉争房屋过户给李继芳的行为无效；2、贵阳市南明区花溪大道北段33号2层附12号房屋归孔一淅所有。另查：1999年7月16日孔祥忠与第三人郭贵梅再婚，第三人闫韦霖、闫虹静系郭贵梅子女，孔祥忠之继子女，2010年3月12日郭贵梅、闫韦霖、闫虹静因孔祥忠死亡，出具了自愿放弃对孔祥忠遗产继承权的声明书。
原一审认为，公民的合法财产受法律保护。就本案中双方所争议的位于本市花溪大道北段33号2层附12号房屋一套原系贵州省第二轻工业公司分配给被告郑勇居住使用，1993年3月被告郑勇向该单位交纳房款4796.96元后取得了该房66%的产权，于是被告郑勇将该房租赁给孔祥忠使用，之后被告郑勇在尚未取得该房屋的全产权时和未经该房屋共有人即配偶李继芳同意，与他人签订了房屋买卖协议，其行为已侵犯了集体和他人的利益，故被告郑勇与孔祥忠之间的房屋买卖行为违反了法律的规定，属于无效的民事行为，因此该买卖关系无效。故原告孔一淅诉请要求被告郑勇将其名下位于本市南明区花溪大道北段33号2层附12号房屋过户给李继芳的行为无效和将本市南明区花溪大道北段33号2层附12号房屋归其所有，因无事实和法律依据，予以驳回，对于该房屋买卖关系所产生的购房款，原告可另诉处理。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十八条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告孔一淅的诉讼请求。案件受理费1150元由原告孔一淅负担。
宣判后，孔一淅不服，向本院提出上诉。
原二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。
原二审认为，公民的合法权益受法律保护。关于郑勇处分房屋是否经共有人李继芳同意的问题。首先，从郑勇与孔祥忠1993年10月25日签订的“评据”来看，该房屋买卖协议并无房屋共有人李继芳的签字，且上诉人亦未能提供证据证明郑勇处分房屋的行为得到李继芳授权。其次，从郑勇与李继芳1994年6月8日签订的《离婚登记协议书》来看，双方约定家具及其他归郑勇所用，诉争房屋由李继芳、郑蕾使用。从该离婚协议的内容并结合随后李继芳与孔祥忠因房屋发生纠纷的事实，可见，李继芳离婚前对郑勇单方处分诉争房屋的行为并不知晓。综上，上诉人主张李继芳在婚姻关系存续期间即知晓郑勇将诉争房屋卖与孔祥忠的行为缺乏事实依据，本院不予采信。
关于郑勇与孔祥忠签订房屋买卖协议是否侵害集体利益的问题。首先，郑勇将诉争房屋售予孔祥忠时仅拥有该房屋66%的产权，尚有34%的产权属于郑勇所在单位贵州省第二轻工业公司所有，郑勇未经单位同意，在未交齐购房款及补交土地收益金的情况下，擅自将诉争房屋卖与他人，其行为已经侵害到贵州省第二轻工业公司的权益。其次，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十一条规定职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第六条、第七条规定经济适用住房需经房屋所在地的县级以上房地产主管部门审核准予后方可上市出售。按照相关行政法规及部门规章的规定，诉争房屋购买不满5年，未经主管部门审批，未补交土地收益金，不能直接上市交易。郑勇明知诉争房屋在1993年10月25日不符合上市交易条件，仍与孔祥忠签订房屋买卖协议，双方恶意串通，损害集体利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该房屋买卖协议应属无效。至于协议无效后涉及的购房款返还问题，双方可按照合同无效后的相关法律规定另行处理。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1150元，由上诉人孔一淅负担。
孔一淅申请再审称：郑勇在签订房屋买卖协议时对争议房屋产权份额的66%的部分处理是有效的，对于属于贵州省第二轻工业公司的34%部分的部分转让是无效的，但1997年孔祥忠以郑勇的名义向贵州省第二轻工业公司补交34%产权部分的相关款项后，郑勇即取得全部产权，本案诉讼时该房屋买卖协议已经不存在侵害集体利益的事实，该合同的无效情形已经消灭，双方签订的协议应属有效；争议房屋于1999年4月21日办理产权登记，此后郑勇与李继芳仍然恶意串通将房屋过户给李继芳，应属无效行为；房屋转让给孔祥忠虽然未办理产权变更登记，但房屋已经交付并一直由孔祥忠居住，郑勇也将房屋的相关资料交给孔祥忠。综上，原一、二审认定孔祥忠与郑勇签订的房屋买卖协议无效错误。请求：1、撤销一、二审判决；2、确认郑勇将诉争房屋过户给李继芳的行为无效；3、确认南明区花溪大道北段33号2层附12号房屋归孔一淅所有。孔一淅再审中未提供证据。
李继芳再审辩称：本案诉争房屋虽系贵州省第二轻工业公司分配给郑勇居住，但郑勇是在夫妻关系存续期间使用夫妻共同财产交纳了4796.96元购房款才取得房屋66%的产权，故该房屋属于郑勇、李继芳的夫妻共同财产，郑勇与孔祥忠签订房屋买卖协议时未得到其他共有人的同意，且郑勇对房屋也不具备完全的所有权，属无权处分；另双方明知房屋不符合上市条件且不具备完全产权的情况下，恶意串通签订房屋买卖协议，损害集体利益，根据合同法的相关规定应属无效。请求驳回申诉人的申诉。
郑勇再审未到庭答辩。
展小萍再审述称，1994年李继芳为房屋的事情与我们发生过纠纷，当时我们还将郑勇已经将房屋卖给我们的事实告知李继芳。
郭贵梅、闫韦霖、闫虹静再审未到庭陈述。
本院再审查明的事实与原审查明的事实基本一致。另查明，李继芳与郑勇于1986年8月4日登记结婚。李继芳在原一审中自述其于1992年即因夫妻感情不和离开贵阳到珠海工作、生活，并与郑勇分居，其间双方的感情已经淡漠，除了关于孩子双方没有其他联系。在原二审中李继芳又称1993年买房时系其出钱购买。1994年6月8日李继芳与郑勇登记离婚，离婚登记协议书中载明“结婚家具及其他归郑勇所有，孩子由李继芳抚养，所现有贵州省二轻工业公司花溪大道北段33号附12号住房一套，由李继芳、郑蕾使用。”1994年李继芳曾因郑勇将房屋卖给孔祥忠而与孔祥忠、展小萍夫妇发生纠纷并经南明区河滨街道办事处第十居民委员会调解处理未果。
上述事实，有双方当事人的陈述、结婚证存根、南明区河滨街道办事处第十居民委员会1999年9月13日出具的旁证材料予以证实，并经庭审质证，予以确认。
本院认为，本案中郑勇于1993年10月25日通过书写“评（凭）证”方式由郑勇将涉案房屋以14500元的价格转让给孔祥忠时，该转让行为应当系郑勇与孔祥忠之间的真实意思表示。虽然当时郑勇对涉案房屋仅具有66%的产权，另34%的产权属于贵州省第二轻工业公司所有，涉案房屋应当属于郑勇及贵州省第二轻工业公司共有，但孔祥忠于1997年以郑勇的名义向贵州省第二轻工业公司补交34%产权部分的相应款项后，郑勇即取得涉案房屋的全部产权，由此之前郑勇将涉案房屋转让给孔祥忠时因不具有全部产权从而不具有完全的处分权的障碍已经消除，该转让行为并未损害集体利益，应属有效。郑勇虽未经李继芳同意将涉案房屋转让给孔祥忠，但结合郑勇购买房屋、转让房屋时与李继芳处于分居状态的事实，孔祥忠有理由相信郑勇对涉案房屋具有完全的处分权利，同时孔祥忠亦向郑勇支付了合理对价，郑勇亦将房屋交付给孔祥忠，故郑勇通过书写“评（凭）证”方式将涉案房屋转让给孔祥忠并未损害李继芳的利益。况且李继芳自1994年因房屋买卖事宜与孔祥忠、展小萍夫妇发生纠纷至2011年李继芳将涉案房屋过户至其名下期间，其就郑勇与孔祥忠之间的房屋买卖行为亦未再提出异议或以其他任何方式主张过权利，可以视为李继芳对郑勇与孔祥忠之间的房屋买卖行为的追认。综上，根据最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”的规定，应当认定郑勇与李继芳将涉案房屋过户至李继芳名下的行为损害了孔一淅的利益应属无效，涉案房屋亦应归再审申请人孔一淅所有。因此，孔一淅的再审理由成立，本院予以采纳。
对于李继芳抗辩主张对涉案房屋所具有的66%的产权系郑勇与李继芳在婚烟关系存续期间取得，该房屋属于郑勇、李继芳的夫妻共同财产，郑勇与孔祥忠签订房屋买卖协议时未得到其他共有人的同意，郑勇转让涉案房屋的行为系无权处分应属无效。因郑勇于1993年即将涉案房屋作价转让给孔祥忠，1994年郑勇与李继芳登记离婚时又将涉案房屋协议约定归李继芳使用，郑勇的行为明显违背诚实信用原则且损害了他人的利益，则李继芳如认为涉案房屋系其与郑勇的共同财产且郑勇擅自将涉案房屋转让给孔祥忠致其利益受到损害，其可以依法向郑勇主张权利。至于李继芳还提出郑勇与孔祥忠恶意串通签订的房屋买卖协议因损害集体利益应属无效的抗辩主张，如前所述，郑勇将涉案房屋转让给孔祥忠时虽对涉案房屋仅具有66%的产权，但1997年孔祥忠以郑勇的名义向贵州省第二轻工业公司补交34%产权部分的相应款项后，郑勇即取得涉案房屋的全部产权从而对涉案房屋具有完全的处分权，故该转让行为并未损害集体利益。因此，李继芳的抗辩主张均不能成立，本院不予采纳。
综上，原一、二审判决认定事实清楚，判决结果不当，再审予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款“人民法院按照审判监督程序再审的案件，……发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；……”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十八条“人民法院按照第二审程序审理再审案件，发现原判决认定事实错误或者认定事实不清的，应当在查清事实后改判。……”之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销本院（2013）筑民终字第1269号民事判决和贵州省贵阳市南明区人民法院（2012）南民初字第637号民事判决；
二、确认郑勇将贵阳市南明区花溪大道北段33号2层附12号房屋过户给李继芳的行为无效；
三、贵阳市南明区花溪大道北段33号2层附12号房屋归孔一淅所有。
原一审案件受理费1150元，原二审案件受理费1150元，共计2300元由郑勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何 艳
审 判 员 马亚东
代理审判员 赵 曜
二〇一五年一月十五日
书 记 员 袁小林