湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂江岸民商初字第01583号
原告时英萍。
委托代理人李栋（特别授权代理），湖北般若律师事务所律师。
原告陈珂。
委托代理人李栋（特别授权代理），湖北般若律师事务所律师。
被告武汉声直房地产开发公司，住所地武汉市江岸区上海路19-1、2、3声直大厦1层1室。
法定代表人罗汉，董事长。
委托代理人杨德贵（特别授权代理），武汉声直房地产开发公司职员。
委托代理人谭浩彬（特别授权代理），湖北佳元律师事务所律师。
原告时英萍、原告陈珂诉被告武汉声直房地产开发公司（简称被告声直房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月25日立案受理。2015年9月17日依法由审判员夏煜适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告时英萍、原告陈珂的委托代理人李栋和被告声直房地产公司的委托代理人杨德贵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告时英萍、原告陈珂共同诉称：2007年6月5日我们与被告声直房地产公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：我们购买由被告声直房地产公司建设开发的声直大厦A栋5层519号房屋；被告声直房地产公司应在综合验收完成后60日内办理房屋两证。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，我们依约向被告声直房地产公司支付了全部购房款人民币577，930元。2007年9月28日被告声直房地产公司交付房屋。同年12月底我们入住。被告声直房地产公司一直未办理房屋两证。故诉至法院请求判令：被告声直房地产公司立即协助我们办理上述房屋的两证；承担逾期办证（即2007至2015年6月30日止）的违约金人民币338，279元（从2015年7月1日起按中国人民银行逾期贷款利息计算利息至实际办理完两证时止）并承担本案诉讼费用。
被告声直房地产公司辩称：我公司承认逾期办证已构成违约。我公司不能按时办证的原因是当时向银行贷款过程中，将该大厦地下1层至5层房屋抵押给贷款银行并将房屋相关资料一并交给银行。由于我公司现在仍然差欠银行贷款人民币23，000，000元，银行不同意一套套解押，导致涉诉房屋两证一直未能办理。经过我公司多方筹措资金，我公司争取在2016年9月30日前为原告时英萍、原告陈珂办理房屋两证。原告时英萍、原告陈珂要求我公司赔偿违约金的计算时间错误且大部分已超过诉讼生效。原告时英萍、原告陈珂入住后并未就违约金的赔偿问题向我公司主张权利。因此，违约金的计算时间应从其向法院主张权利前二年予以计算。我公司愿意按照双方在合同中约定的“违约金以同期存款利息计算”向原告时英萍、原告陈珂支付违约金。虽我公司未按合同约定办理房屋两证，但原告时英萍、原告陈珂在签订合同及接受房屋时，未尽到足够的审查义务，亦应承担相应的民事责任。请求法院依法裁判。
原告时英萍、原告陈珂为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据一：《身份证》、《工商登记信息》各一份。证明原告时英萍、原告陈珂和被告声直房地产公司主体适格。
证据二：《商品房买卖合同》一份。证明原告时英萍、原告陈珂和被告声直房地产公司之间房屋买卖关系成立；被告声直房地产公司应赔偿原告时英萍、原告陈珂违约金的依据。
证据三：《购房发票》一份。证明原告时英萍、原告陈珂已依约履行了合同义务及违约金金额计算的依据。
证据四：《国发（2004）16号文》一份。证明原告时英萍、原告陈珂和被告声直房地产公司在合同中所约定的综合验收已经被取消的事实。
证据五：《判例资料》一份。证明本案并不存在诉讼时效的问题。
被告声直房地产公司对原告时英萍、原告陈珂提供的证据质证后，对证据一、二、三的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为上述证据不能作为违约金计算的依据；对证据四认为系复印件，对真实性、合法性、关联性均有异议，但认可综合验收确实已经取消了；对证据五的真实性、合法性、关联性均有异议，认为内容过多导致无法当庭核实。
被告声直房地产公司为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：
证据一：《商品房买卖合同》一份。证明被告声直房地产公司与原告时英萍、原告陈珂在合同中约定“违约金为同期活期银行存款利息”的事实。
证据二：《民事判决书》一份。证明以前案件的判例认定违约金属于双方的特别约定，利息应按照银行同期利息计算的事实。
原告时英萍、原告陈珂对被告声直房地产公司提交的证据质证后，对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，认为违约金按同期银行活期存款的利息计算过低；对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，从判例中看系涉案原告自愿按同期银行活期存款的利息计算违约金，这不能作为本案违约金就应按此标准计算的依据。
对原告时英萍、原告陈珂向法庭提交的证据，本院认证认为：证据一、二、三的内容与本案诉争的事实具有关联性，可以作为认定原告时英萍和原告陈珂与被告声直房地产公司系适格主体、双方房屋买卖关系成立、双方在合同中约定违约金的计算方式、原告时英萍和原告陈珂已向被告声直房地产公司支付全额房款人民币577，930元的事实依据，本院予以采信。证据四、五的内容与本案诉争的事实没有直接的关联性，本院不予采信。对被告声直房地产公司提交的证据本院认证认为：证据一的内容与本案诉争的事实具有关联性，可以作为认定原告时英萍和原告陈珂与被告声直房地产公司之间房屋买卖关系成立、双方在合同中约定了违约金的计算方式的事实依据，本院予以采信。证据二的内容与本案诉争的事实没有直接的关联性，本院不予采信。
经审理查明：2007年6月5日原告时英萍、原告陈珂与被告声直房地产公司签订《武汉市商品房买卖合同》。合同约定：原告时英萍、原告陈珂购买被告声直房地产公司开发的声直大厦A座5层519号房屋；房屋总价为人民币577，390元；交房期限为2007年9月28日前，交房条件为该商品房达到有效使用条件（即电、水、煤、电梯完好）。同时，合同对产权登记约定为：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。对因出卖人的责任，买受人不能在规定期间取得房地产权属证明书的情形做出特别约定：“出卖人在完成综合验收60日内，在买受人的配合下，办理土地使用权证与房屋所有权证，如超过60日，出卖人应按买受人已付房款的银行同期活期利率支付给买受人”。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告时英萍、原告陈珂按合同约定向被告声直房地产公司支付了全部购房款人民币577，930元，2007年9月28日被告声直房地产公司向原告时英萍、原告陈珂交付房屋。同年12月底，原告时英萍、原告陈珂入住上述房屋。被告声直房地产公司至今未办理诉争房屋《土地使用权证》和《房屋所有权证》。
本院认为，原告时英萍、原告陈珂和被告声直房地产公司之间签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容未违反法律禁止性规定，属有效合同，应受法律保护。双方应按合同约定履行各自义务。原告时英萍、原告陈珂和被告声直房地产公司对买受方付款和出让方交房均不持异议。被告声直房地产公司对其逾期办理房屋《土地使用权证》和《房屋所有权证》已经构成违约也予以认可。双方争议焦点在于被告声直房地产公司支付违约金的计算方式及其违约金计算的起始时间。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该条规定了出卖人不能在规定的期限内交付房屋权属证明书出卖人应承担的违约责任，但此条款中对出卖人的违约责任也明确了除外的情形，即当事人有特殊约定的应从其约定。本案中双方当事人在合同中，对因出卖人的责任，买受人不能在规定期间取得房地产权属证明书的情形做出特别约定即“出卖人在完成综合验收60日内，在买受人的配合下，办理土地使用权证与房屋所有权证，如超过60日，出卖人应按买受人已付房款的银行同期活期利率支付给买受人”。故原告时英萍、原告陈珂要求被告声直房地产公司按中国人民银行逾期贷款利息计算违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告声直房地产公司应按中国人民银行同期活期利率以原告时英萍、原告陈珂已支付的房款为基点计算违约金。原告时英萍、原告陈珂要求被告声直房地产公司支付违约金的诉讼请求是基于双方签订的《武汉市商品房买卖合同》，从而以合同之债所享有的债权请求权。债权请求权则应适用《中华人民共和国民法通则》有关诉讼时效的规定。原告时英萍、原告陈珂和被告声直房地产公司在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告时英萍、原告陈珂在本案审理中，未提交相关证据证明其一直在向被告声直房地产公司主张权利或有诉讼时效中止、中断的情形，故计算违约金的时间应从其主张权利前二年开始计算（即2013年8月24日）起计算至被告声直房地产公司办理完诉争房屋《土地使用权证》和《房屋所有权证》时止。原告时英萍、原告陈珂在签订合同及接受房屋时，虽未尽到足够的审查义务，但其行为不应在本案中承担民事责任。被告声直房地产公司虽同意为原告时英萍、原告陈珂办理《土地使用权证》和《房屋所有权证》，但办证时间不能以与案外人的民事纠纷未处理来对抗本案的原告时英萍、原告陈珂，故其对办证时间的抗辩理由不能成立。综上，本院根据公平原则及本案的实际情况，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百三十四条第一款第（八）项、第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告武汉声直房地产开发公司于本判决生效之日起十日内办理原告时英萍、原告陈珂购买的坐落在武汉市江岸区声直大厦A座5层519号房屋《土地使用权证》和《房屋所有权证》。
二、被告武汉声直房地产开发公司向原告时英萍、原告陈珂支付违约金（违约金计算标准：以人民币577，930元为本金，从2013年8月24日起按中国人民银行同期活期存款利率标准计算至其办理完房屋《土地使用权证》和《房屋所有权证》之日止）。
三、驳回原告时英萍、原告陈珂的其他诉讼请求。
案件受理费人民币6，374元由被告武汉声直房地产开发公司负担
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 夏煜
二〇一五年十一月十三日
书记员 容成