上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第29175号
原告吕怡蒨。
委托代理人孟玉杰，上海东方华银律师事务所律师。
被告锦宜味实业（上海）有限公司。
法定代表人秦春林。
原告吕怡蒨与被告锦宜味实业（上海）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月7日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2014年12月8日、2015年4月17日公开开庭进行了审理。原告吕怡蒨的委托代理人孟玉杰两次庭审均到庭参加诉讼。被告锦宜味实业（上海）有限公司的法定代表人秦春林第二次庭审到庭参加诉讼。被告锦宜味实业（上海）有限公司经公告送达起诉状副本和开庭传票，第一次庭审未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告吕怡蒨诉称，原、被告于2013年8月14日签订《租赁合同》，约定被告将上海市浦东新区秀沿路XXX号亲和源健身中心二楼约300平方米乒乓球房及儿童活动房在精装修情况下给乙方经营使用，租赁期限自2013年9月1日起至2016年8月31日止，租金每月人民币（以下币种相同）1万元，每六个月支付一次，先付后用，另支付押金3万元，若被告违约，应支付原告违约金3万元。合同签订后，原告按约履行。2014年6月23日，原告租赁场地被锁不能正常使用，此后被告及房屋所有权人亲和源股份有限公司（以下简称亲和源公司）分别发出通知，称租赁场地所在的会所将于2014年7月7日关停。至此，原告正常的场地使用被中断。因被告违约导致租赁合同无法继续履行，原告遂起诉，请求：1、解除原、被告之间签订的《租赁合同》；2、判令被告退还原告预付的2014年7月、8月两个月房屋租金2万元、房屋押金3万元并支付违约金3万元；3、诉讼费由被告承担。
被告锦宜味实业（上海）有限公司辩称，原告所述租赁房屋及押金、租金支付情况属实，涉案房屋所在的会所由于被告拖欠亲和源公司费用，被亲和源公司于2014年7月7日关停，不清楚原告何时搬离。被告法定代表人以未得到被告实际控制人授权为由表示无法就是否同意原告诉请发表意见。
经审理查明，2013年8月14日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》，约定被告将上海市浦东新区康桥镇秀沿路XXX号亲和源健身中心二楼约300平方米乒乓球房及儿童活动房（以下简称系争房屋）出租给原告，租期自2013年9月1日起至2016年8月31日止，租赁费用每月1万元，付六个月押三个月，合同签署当日支付租赁费6万元及押金3万元，每次租赁费用需提前15天支付。乙方租赁甲方场地用于经营少儿及成人教育培训。本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行。如任何一方未按照合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金额为3万元。合同签订后，原告按约支付了押金及租金，被告也将系争房屋交付原告使用。2014年2月24日，原告支付被告2014年3月1日至8月31日的房租6万元。
另查明，上海市浦东新区康桥镇秀沿路XXX号1幢2-4层房屋的所有权人为亲和源公司。2013年5月，被告与亲和源公司签订合同，亲和源公司将上述房屋内的会所交由被告承包经营。因被告拖欠亲和源公司费用，2014年6月23日，亲和源公司将系争房屋所在的会所停止运行，后经被告与亲和源公司协商，亲和源公司当天下午17时将门打开，会所恢复经营。2014年6月27日，亲和源公司在会所张贴公告，称因被告拖欠亲和源公司费用，故会所将于近期停业。2014年6月28日，被告张贴《通告》，称被告管理团队自2014年7月7日退出会所经营，该会所将于同日停业整顿。2014年6月29日，亲和源公司针对被告关停会所的情况张贴《通告》，称被告关停会所是被告自主商业决定，该会所系被告独立经营的机构，与亲和源公司无关。根据上海市公安局浦东分局横沔派出所《工作情况》记载，2014年7月5日亲和源公司再次将会所关闭。
审理中，原告另递交被告与亲和源公司签订的《管理合同》、工商登记档案、名片等证据，证明被告的实际控制人为案外人苏某某。原告还递交电子邮件截图一张，证明苏某某曾发电子邮件给原告，同意退还原告押金及预付的两个月房租，但不同意承担违约金。
以上事实，有经庭审质证的《租赁合同》、上海市房地产登记簿、上海市公安局浦东分局横沔派出所《工作情况》、中国工商银行账户明细、上海汇付数据服务有限公司交易明细等证据以及庭审笔录在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系当事人真实合意，双方就系争房屋建立的租赁合同关系有效。租期届满前，因被告过错导致租赁房屋被产权人提前收回，被告构成根本违约，原告据此提出解除租赁合同、双方按照实际使用房屋期限结算租金、被告返还押金并支付相应违约金，具有合同及法律依据，依法予以支持。根据公安机关出具的《工作情况》，系争房屋所在的会所于2014年7月5日关闭，而原告未能举证证明在此之前已经实际搬离系争房屋，故双方租金应结算至2014年7月4日，其中2014年7月1日至2014年7月4日的租金金额参照双方合同约定的月租金标准计算为1，290元（取整），被告应返还原告的预付租金金额为18，710元。原告提交的电子邮件反映的是双方协商的内容，被告并未在邮件中就原告搬离系争房屋的时间进行确认，故原告关于2014年7月1日至7月4日的租金被告也应返还的主张本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告吕怡蒨与被告锦宜味实业（上海）有限公司于2013年8月14日签订的《租赁合同》；
二、被告锦宜味实业（上海）有限公司应于本判决生效之日起七日内返还原告吕怡蒨房屋租金18，710元；
三、被告锦宜味实业（上海）有限公司应于本判决生效之日起七日内返还原告吕怡蒨租房押金3万元；
四、被告锦宜味实业（上海）有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告吕怡蒨违约金3万元。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，800元，由被告锦宜味实业（上海）有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 杰
代理审判员 范 一
人民陪审员 曹 璐
二〇一五年五月十九日
书 记 员 王诗艺
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。