吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民再终字第16号
上诉人（原审案外人）：赵XX。
委托代理人：李XX，吉林亚非律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：齐XX。
委托代理人：程XX，吉林研法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨XX。
委托代理人：杨XX。
原审第三人：无锡市崇安区城市建设综合开发公司，原住所白城市和平街11号，组织机构代码76458853－7。
法定代表人王某，经理。
原审第三人：王X。
上诉人赵XX与被上诉人齐XX、杨XX、原审第三人王X、无锡市崇安区城市建设综合开发公司（以下简称无锡公司）所有权确认纠纷一案，松原市宁江区人民法院于2008年6月6日作出（2007）宁民一初字第2584号民事判决。原审第三人无锡公司不服该判决，向本院提出上诉。本院于2008年10月23日作出（2008）松民一终字第586号民事判决，驳回上诉，维持原判。2012年4月5日，案外人赵XX向本院申请再审。本院于2012年5月8日作出（2012）松民再终字第49号民事裁定，撤销本院（2008）松民一终字第586号民事判决和宁江区人民法院（2007）宁民一初字第2584号民事判决，发回重审。松原市宁江区人民法院于2013年10月15日作出（2012）宁民再初字第32号民事判决，原审第三人赵XX不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵XX及委托代理人李佩璟，被上诉人齐XX的委托代理人程国军，被上诉人杨XX的委托代理人杨国民到庭参加诉讼，原审第三人无锡公司及原审第三人王X，经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
2007年12月24日，原审原告齐XX起诉至松原市宁江区人民法院称：2006年9月份，被告杨XX承建第三人无锡公司开发的楼房时资金短缺，自我手借款150000元。逾期后被告无钱偿还，就与我达成抵债协议，约定将其自第三人处购买的白城市北国江南玫瑰苑小区第20号楼2单元201室（94.22平方米）抵债给我，房照办在我的名下，同时我在第三人处取得了该楼的《认购书》。现该楼已经竣工验收，但被告及第三人却未将房屋交付给我，诉请人民法院依法确认我与被告之间的抵债协议有效，判令被告及第三人立即履行抵债合同，交付房屋。
原审被告杨XX辩称：原告所诉属实，我无钱还款，同意用楼房抵债，当时第三人无锡公司也同意我用认购的楼房抵债，并且答应将抵债楼房产权直接办在原告名下。因为第三人未向原告交付楼房，才引起纠纷。
原审第三人无锡公司述称：原、被告之间的债权债务关系与我公司无关，我公司不是本案的债务人，列我公司为第三人参加诉讼没有法律依据。原告自我公司取得的《认购书》不是房屋的预售合同，只能说明原告同意购买该房，不能说明已将房屋买到手。该房屋也没有办理任何移转手续，不能确认房屋产权是被告的，被告用别人的财产抵债不应受法律保护。
原审法院一审查明，第三人无锡公司是白城市北国江南玫瑰苑小区的开发商，中铁九局五公司白城项目部（负责人王X）是该工程的建筑承包商，被告杨XX组织施工队为中铁九局五公司白城项目部施工。2006年9月27日，被告杨XX承建第三人无锡公司开发的白城市北国江南玫瑰苑小区第20号楼时，因工程所需自原告处借款80000元。2007年4月11日，被告又自原告处借款70000元用于该工程。2007年7月15日，因被告无力偿还原告款，中铁九局五公司白城项目部欠被告的工程款，第三人又欠中铁九局五公司白城项目部的工程款，第三人、中铁九局五公司白城项目部负责人王X与被告三方商定用楼房抵付工程款，原告也同意被告用以抵工程款的方式取得的楼房抵债给原告。当日，被告与王X共同至第三人处，被告替原告（作为买方）自第三人处取得销售楼房（作价146983元）的认购书，王X在该认购书上签明：“同意转入工程款”，第三人作为卖方在该认购书上加盖了公章，该认购书上约定的第三人交房时间为2007年11月30日，还约定在未签订（预）销售合同之前，该认购书将用作正式有效之合同。同日，原告又与被告签订协议，约定：北国江南玫瑰苑小区第20号楼2单元201室是王X从第三人处取得的，王X用此楼转付欠被告的工程款；被告将此楼作价146983元抵债给原告；在与第三人签订认购书时，产权直接落在原告名下。逾期第三人以种种理由拒绝向原告交付房屋，原告遂诉至原审法院。另查明，在本院对北国江南玫瑰苑小区第20号楼2单元201室进行的诉前保全案中，第三人在异议书中称“异议人已将此房屋以顶工程款形式给付中铁九局，中铁九局给异议人出函告知与杨XX签定房屋认购书，意在用此卖房款给付所欠的工人工资”。
原审法院初审认为，原被告之间签订的以楼抵债协议书、原告与第三人签订的楼房认购书、被告与中铁九局五公司白城项目部及中铁九局五公司白城项目部与第三人之间的以楼抵付工程款的行为均不违反国家相关的法律法规，均是双方的真实意思表示，属民事法律行为，本院予以认可。本案中，原告系房屋的善意取得人，对于纠纷的发生并无过错，故对其合法的诉讼请求本院予以支持。因原告与第三人已经签订了认购书，且双方已经约定“在未签订（预）销售合同之前，该认购书将用作正式有效之合同”，即原告与第三人之间已由原告、被告、中铁九局五公司白城项目部、第三人之间的以楼抵债关系而演变成购楼关系，由于第三人未按认购书上约定的时间向原告交付房屋才导致发生纠纷，故被告在本案中无过错，第三人应对自己的违约行为承担责任。第三人的述称与本案事实及其在诉前保全案中所提异议相矛盾，且不能自圆其说，不能对其拒不向原告交房的违约行为给予合理解释，故对第三人的述称不予采信。原审法院于2008年6月6日作出（2007）宁民一初字第2584号民事判决：一、原告齐XX与被告杨XX之间的以楼抵债协议合法有效。二、原告齐XX与第三人无锡市崇安区城市建设综合开发公司之间关于北国江南玫瑰苑小区第20号楼2单元201室的房屋买卖关系合法有效。三、第三人无锡市崇安区城市建设综合开发公司立即向原告齐XX交付北国江南玫瑰苑小区第20号楼2单元201室，并为原告齐XX办理相关的产权手续。案件受理费3290元由第三人无锡市崇安区城市建设综合开发公司承担。
无锡公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一审认定“被上诉人齐XX与上诉人无锡公司签订的楼房认购书系真实意思表示，被上诉人齐XX系房屋的善意取得人，故上诉人应将争议房屋交于被上诉人齐XX”是错误的；一审遗漏诉讼主体。二被上诉人齐XX、杨XX辩称，原判正确，合理。
本院二审查明的事实与原审判决认定的事实基本一致。二审庭审中，上诉人无锡公司举出中铁九局集团第五工程有限公司白城项目经理部的证明和申请报告，来证明施工单位又不同意将抵债用的楼房抵给被上诉人齐XX，已将楼房又抵顶给他人。二被上诉人质证认为，这份证据是工程承包人的单方行为，证据没有证明力。对这两份证据，因中铁九局集团第五工程有限公司白城项目经理部与本案有利害关系，本院不予采信。关于遗漏诉讼主体，上诉人并没有举出证据来证明，只是强调了观点。
本院二审认为，二被上诉人之间签订以楼抵债协议书后，即发生了债权转移，上诉人征得中铁九局集团第五工程有限公司白城项目经理部的同意，与被上诉人齐XX签订了一份楼房认购书。认购书中双方已经约定“在未签订（预）销售合同之前，本认购书将用作正式有效之合同”。此楼房认购书签订后，说明上诉人已经知道并认可中铁九局集团第五工程有限公司白城项目经理部将债权转让给被上诉人齐XX，上诉人应向被上诉人齐XX履行交付楼房以抵偿借款的义务。故二被上诉人在已经通知上诉人的情况下形成的债权转让行为符合法律的相关规定。楼房交工后，上诉人应按约履行向被上诉人齐XX交付楼房的义务，现上诉人提出各种理由拒不履行协议，是违约行为。对上诉人的违约行为，本院不予支持。原审判决事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。本院作出（2008）松民一终字第586号民事判决：驳回上诉，维持原判。
判决生效后，在执行过程中，案外人赵XX提出异议，认为原判决的房屋，其以正规合法方式购自北国江南售楼处且手续齐全，已经入住。该楼所有权已经归我，法院不该执行该房屋。要求解除扣押，停止执行。原审法院认为异议人赵XX不是对执行行为存在异议，而是对本案的判决内容存在质疑。案外人赵XX提出的请求不是执行异议审查的范围，其应通过诉讼程序主张权利。宁江区人民法院于2012年1月16日作出（2010）宁执监字第37号裁定，认为案外人赵XX提出的请求不是执行异议审查范围，其应通过诉讼程序主张权利，因此裁定对案外人赵XX的异议不予审查。2012年4月5日，案外人赵XX向本院申请再审。2012年5月8日，本院裁定撤销原一、二审判决，发回宁江区人民法院重审。
原审法院再审过程中，申请再审人（案外人）赵XX称：2007年12月9日，我以正规合法方式购买了位于白城市北国江南玫瑰苑小区20号楼2单元201室楼房（原审诉争抵债楼房），手续齐全且装修入住，该楼应归我所有，我合法取得该楼，应受法律保护。被告杨XX代原告与无锡公司签订的认购书，只证明原告有意从开发公司购买楼房，原告并未完成购买事项，亦没有履行交款手续，该认购书是无效的。我与无锡公司所签认购书第七条约定是指合同相对方发生纠纷，与原审原、被告及其他人无关。我与无锡公司签订认购书日期2007年12月9日，法院保全裁定日期为2007年12月20日，说明我在保全裁定生效前已取得该房屋的所有权并实际占有。我要求法院撤销原判决，确认我的房屋认购有效，确认我对该楼房享有合法产权，驳回被申请人齐XX的诉讼请求。
原审原告齐XX辩称：本诉讼中涉及的主要是债权转让行为，最终以买卖关系的形式完成，第三人无锡公司及债权债务人均签字认可，合法有效，原一、二审依法查明的事实清楚，其判决是正确的。案外人赵XX的请求没有事实基础和法律依据，可能是恶意串通行为或存在被欺骗。我的认购书的签订时间是2007年7月15日，而赵XX是2007年12月9日，比对方早4个多月，根据先合同有效原则，赵XX的认购书是无效的。从认购书内容看，我的认购书第7条明确约定：“甲、乙双方同意在未签订（预）销售合同之前，本认购书将用作正式有效之合同，在甲、乙双方签订的（预）销售合同生效时，本认购书同时失效。”显见我的认购书的效力等同于正式有效的销售合同。而赵XX认购书第7条明确标明：“该房屋已抵工程款项，房款将不予退还。该房屋如发生经济纠纷，甲方（无锡公司）概不负责，该认购书同时失效。”可见无锡公司方在签订认购书时，已告知赵XX该房屋已抵顶工程款，是抵顶给了为杨XX垫付人工费的本案原告齐XX，还设立了免责条件。赵XX仍然购房是其个人的过错造成的。本案诉讼的发生，就是因为我主张合同有效、主张该房屋所有权，从而导致赵XX的认购书同时失效。从签订认购书基础看，都是以楼抵债行为，都有王X的签字确认，赵XX也不是真正的商品房买卖，因此。赵XX自称的“合法买卖”没有事实基础。无锡公司明知我的认购书在前，并有法院的保全裁定，且裁定已经送达并张贴公示，无锡公司与赵XX之间是恶意交易，给赵XX办理入住的行为是违法无效的，因此，请求法院确认赵XX的占有和抵债无效，驳回赵XX诉讼请求。
原审被告杨XX辩称：齐XX与我之间的债权、债务关系，应予保护，抵债协议有效，齐XX与无锡公司的买卖合同有效；赵XX的认购无效并依法予以解除。此为一房二卖，有先后时间，我们的在先，该房屋已经进行了保全，第三人无锡公司属恶意出售，其与赵XX间的合同明确记载，如果发生纠纷其认购合同无效。赵XX应向第三人无锡公司主张权利。请求法院确认抵债合同有效，我们楼房认购行为有效，产权判归原告齐XX，由第三人无锡公司协助办理产权手续。
原审第三人无锡公司未出庭，未答辩。
原审第三人王X未出庭，未答辩。
原审法院再审查明，原审判决认定的事实清楚，予以确认。再审中另查明，2006年9月28日，第三人王X以“中铁九局五公司白城项目部”之名与原审被告杨XX签订的《工程项目分包合同书》，没有该公司的印章或授权，王X系个人承包行为，原审法院依法追加王X个人为第三人参加本案诉讼。2007年12月9日，原审第三人无锡公司（甲方）又与赵XX（乙方）签订认购书，将已经抵偿给原审原告齐XX的北国江南小区第20号楼2单元201室（面积94.22平方米）的楼房，以“抵中铁九局集团工程有限公司（王X）承建该小区22号楼工程款，原抵赵玉忠等人工人工资”之名，出售给赵XX，第三人王X在此认购书上签字并注明“同意用此房款抵赵玉忠等人工资，改名赵XX”，签署日期2007年12月12日。该认购书第七条载明：“该房屋已抵工程款项，房款将不予退还。该房屋如发生经济纠纷，甲方（无锡公司）概不负责，该认购书同时失效。”赵XX称其交146983元楼房款后，第三人无锡公司为其开出收据。经查，该收据载明“中铁九局集团第五工程有限公司（王X）承建该小区22#楼工程款抵北国江南20#-2-201房款”，王X在经手人处签字。2008年1月1日，赵XX与第三人无锡公司的北国江南物业管理处签订了《装修管理服务协议》、《前期物业管理服务协议》，并交纳了供热费、物业费等五项费用，后赵XX入住该楼房至今。赵XX尚未办理该房屋所有权证。原审法院于2007年12月20日作出（2007）宁民保字第79号民事裁定，对该楼进行诉前保全，向原审第三人无锡公司、第三人王X送达时间为2007年12月21日，向白城市产权处送达时间为2007年12月28日。
上述事实，有原审原告齐XX、原审被告杨XX、申请再审人赵XX在再审庭审中的陈述，原审原、被告提交的工程项目分包合同书、协议书、认购书、财产保全裁定书、送达回证、照片、财产保全异议申请书、原审庭审笔录等书证及申请再审人赵XX提交的认购书，交楼款收据，物业费、供热费、水费、电费、有线电视初装费收据，装修管理服务协议、前期物业管理服务协议等证据予以证实，原审法院再审中予以确认。
原审法院再审认为，原审原告齐XX与原审被告杨XX之间存在债权债务关系，双方签订以楼抵债协议书，不违反国家相关的法律法规，是双方真实意思表示，属民事法律行为，应认定为有效。双方与抵债楼房的开发商即原审第三人无锡公司、承包商中铁九局五公司白城项目部即第三人王X商议，以原审第三人无锡公司开发的位于吉林省白城市北国江南玫瑰苑小区第20号楼2单元201室房屋，抵顶原审被告杨XX欠原审原告齐XX的借款，由此债务合法转移。原审原告齐XX、原审第三人无锡公司为此签订了房屋买卖认购书，合同中明确约定了房屋的价款、交付时间等款项，原审原告齐XX以工程款折抵了房屋价款。认购书约定：该认购书在未签订预售合同之前，作为正式合同。因此，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同的规定，应认定本案原审原告齐XX与原审第三人无锡公司间形成了事实的房屋买卖关系，该认购书系双方真实意思表示，应为合法有效的买卖合同。至于第三人王X提出以房抵顶杨XX工程款是让其支付工人工资，并非偿还原审原告齐XX的欠款，无证据支持，本院不予采纳。而申请再审人赵XX虽也与原审第三人无锡公司签订认购书认购同一房屋。但其与原审第三人签订的认购书第七条明确约定：“该房屋已抵工程款，房款将不予退还，该房屋如发生经济纠纷，甲方概不负责，该认购书同时失效。”此该认购书的性质为预约合同，是一种附解除条件的合同，即如发生经济纠纷认购书失效。而原审原告齐XX于2007年12月24日，针对该楼房主张权利提起诉讼，引发纠纷，故申请再审人赵XX与原审第三人无锡公司签订认购书失去法律效力。签订认购书时申请再审人赵XX对该楼已另抵顶其他工程款的事实明知，故其应承担不能实现合同目的风险。虽然其实际入住，但因其所签订认购书失效；且其装修、入住时，该楼房已被法院扣押；同时其未在不动产管理部门办理产权登记手续。因此，赵XX的入住也不能成为合法的占有。综上，本院认为，原审原告齐XX与原审第三人无锡公司间签订的认购书为有效的房屋买卖合同。故对原审原告齐XX的合理诉讼请求，本院予以支持。而申请再审人赵XX与原审第三人无锡公司之间所签订的认购书在该房屋发生纠纷时已自动解除，赵XX对争议房屋无权占有，因此，申请再审人赵XX申请再审的理由不能成立，对其再审诉讼请求，原审法院予以驳回。该房屋的价款及损失可向原审第三人无锡公司、第三人王X另行主张权利。本案经原审法院审判委员会2013年第三十次会议讨论，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十一条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞审判监督程序若干问题的解释》第三十七条之规定，判决：一、原审原告齐XX与原审被告杨XX之间的以楼抵债协议合法有效；二、原审原告齐XX与原审第三人无锡市崇安区城市建设综合开发公司之间关于北国江南玫瑰苑小区第20号楼2单元201室的房屋买卖合同合法有效；三、原审第三人无锡市崇安区城市建设综合开发公司立即向原审原告齐XX交付北国江南玫瑰苑小区第20号楼2单元201室；四、驳回申请再审人赵XX的再审诉讼请求。案件受理费3290元，由第三人无锡市崇安区城市建设综合开发公司承担。
赵XX上诉称：（一）被上诉人杨XX与无锡公司签订的认购书时间为2007年7月15日，而诉争房屋竣工交付期为2007年11月30日。这说明原告在取得认购书时，该房屋尚未竣工，房屋产权尚不属于无锡公司，无锡公司无权于2007年11月30日前出售该房屋，即无锡公司与杨XX签订的认购书无效；（二）被上诉人杨XX代理齐XX与无锡公司签订的认购书，只证明齐XX有意从无锡公司购买房屋，但原告并未完成购买事项，亦没有履行交款手续及相关转账抵账手续，根据合同法第一百三十四条的规定在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人，所以齐XX并未取得诉争房屋的所有权；（三）杨XX代齐XX与无锡公司签订的认购书中第五条明确规定：如乙方未按上述付款方式依期如数缴付房款，甲方有权将该房屋另行出售，齐XX只提供了认购书，并没有提供交款手续及相关转账抵账手续，那么认购书本身就是无效的，无锡公司出售该房屋也是合法的；（四）上诉人于2007年12月7日购得诉争房屋，并于次日装修，齐XX称2007年12月23日在该楼窗户、楼门张贴查封公告，上诉人并未见到，所以也不存在明知查封而故意购买的问题。且齐XX提供的查封粘贴的照片，明显在一楼拍摄，而诉争楼房在二楼，可见齐XX提供的照片为事后摆拍，其已涉嫌伪证罪；（五）上诉人与无锡公司签订认购书的日期为2007年12月7日，齐XX提起诉讼的日期为2007年12月24日，保全裁定的日期为2007年12月20日，这说明上诉人在齐XX针对该楼提起诉讼前和松原市宁江区人民法院作出保全裁定前已取得了该房屋的所有权并实际占有，财产保全裁定的保全对象错误，裁定书本身也是无效的；（六）齐XX与无锡公司签订的认购书中第七条关于发生经济纠纷，认购书失效的描述完全就是断章取义。该条款的存在恰恰说明了我将房款交予了售楼处暨无锡公司。而该条款中关于经济纠纷的描述是指签订该认购书的甲乙双方之间的经济纠纷，而非齐XX与杨XX之间的纠纷，更非上诉人与齐XX之间的纠纷，原审判决以此来推断上诉人与无锡公司签订的认购书的法律效力是完全错误的；（七）上诉人与无锡公司签订的认购书第七条为该楼已抵工程款，而不是另抵其他工程款。在购买该房时我并不知道该房存在纠纷，也没有证据能够证明我在明知该楼另抵其他工程款后而仍然购买。但一审法院（2012）宁民再初字第32号判决却认定我对该楼已另抵工程款的事实明知，从而承担不能实现合同目的的风险。这种以主观推断作为审判证据是完全违法的，不符合事实的。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，证据不足，请二审法院依法支持上诉人的上述请求。
被上诉人杨XX答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
被上诉人齐XX答辩称，上诉人的请求没有事实和法律依据，请求确认齐XX与杨XX之间的抵债合同合法有效，一审正确，请求维持原判。
本院审理查明的事实与原审基本一致。
另查明，2006年9月28日，第三人王X以“中铁九局五公司白城项目部”之名与原审被告杨XX签订的《工程项目分包合同书》。但未获得该公司的授权，系个人承包行为，原审法院依法追加王X个人为第三人参加本案诉讼。王X与杨XX签订的《工程项目分包合同书》约定杨XX承包20号楼的清工，每平方米130元，计3300平方米。在一审初审过程中，第三人无锡公司曾提出财产保全异议，称诉争房屋并非杨XX所有，也与齐XX无关，该房屋已抵偿给中铁九局白城项目部（王X）。并称2007年7月，中铁九局（王X）给无锡公司出函告知与杨XX签订房屋认购书，意在用此卖房款给付所欠的工人工资，认为房屋应属中铁九局所有，请求依法解除对诉争房屋的保全。
又查明，原审第三人无锡公司在一审判决下发之前，因多年未年检，其营业执照已被无锡工商部门吊销。2007年，因无锡公司售楼手续不完备，无正式售楼合同，把认购书当作销售合同使用。二审被上诉人提供2名证人薄淑娟和齐艳龙证实因缺少资金，工人都停工了，李广胜（无锡公司工地负责人）、王X、杨XX三人在一起商量，李广胜让杨XX回家借钱，并承诺给杨XX开楼抵债的事实。二人均称见到过认购书，但对杨XX借款的金额，款项借自何人以及以楼房抵款的金额均不清楚。
本院认为，齐XX与无锡公司、王X签订以楼抵债协议书，意思表示真实，内容合法有效，应予认定。证人薄淑娟、齐艳龙均出庭证实因无锡公司当时资金紧张，无钱支付工人工资，无锡公司副总经理李广胜让杨XX先后两次回家借款用以支付工人工资的事实。证明齐XX、王X、无锡公司于2007年7月15日签订认购书以诉争楼房抵顶工程款的事实存在。但齐XX在签订认购书后，未对诉争楼房实施占有和管控，致使无锡公司、王X与案外人赵XX又于2007年12月9日签订一份认购书，将楼房卖与上诉人赵XX。两份认购书除第七条约定不同外，其余部分完全相同。上诉人赵XX持有的认购书第七条明确约定：“该房屋已抵工程款，房款将不予退还，该房屋如发生经济纠纷，甲方概不负责，该认购书同时失效”。上诉人赵XX与无锡公司、王X签订了认购书，即表示其对协议内容进行了充分、全面的审查，因此上诉人对诉争楼房存在权利瑕疵是明知的，对合同的目的可能无法实现亦应具有相应的预见。上诉人赵XX属于明知该房屋已抵工程款而购买，且上诉人在原审法院采取保全措施后，不但未向无锡公司和王X主张权利，反而将诉争楼房予以装修后入住，其行为违反了认购书第七条的约定，扩大了损失。虽然赵XX已交付房款，支付了相关税、费，并已装修入住，但其知道或应当知道其占有属不当占有，按照认购书第七条的约定，说明其自身同意“该房屋如发生经济纠纷，甲方概不负责，该认购书同时失效”的约定，亦即同意承担认购书所认购房屋所有权不能实现的风险。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，赵XX不能因为已经占有而取得诉争房屋的所有权，而只能向出卖人请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。赵XX因此所造成的损失，应向无锡公司、王X另行主张权利。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。本案经本院审判委员会2014年第14次会议讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3290元由上诉人赵XX负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑长波
审判员 于 涛
审判员 方丽霞
二〇一四年五月十九日
书记员 肖淑波