广东省罗定市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤5381民初2302号
原告彭媚，女，1980年1月10日出生，汉族，广东省罗定市人，身份证住址：罗定市，现住罗定市。
委托代理人黄刃（原告丈夫），男，1978年9月18日出生，汉族，广东省罗定市人，身份证住址：罗定市，现住罗定市。
被告云浮市创宇贸易有限公司，住所地：罗定市。组织机构代码：67710378-1。
法定代表人肖志均，总经理。
委托代理人邱庭辉，广东百誉律师事务所律师。
委托代理人卓伟寰，广东百誉律师事务所律师。
原告彭媚诉被告云浮市创宇贸易有限公司（下称“创宇公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月24日受理后，依法由审判员李云福独任审判，并于2016年12月1日公开开庭进行了审理。原告彭媚及其委托代理人黄刃、被告创宇公司的委托代理人卓伟寰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年10月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于罗定市某某街道某某某某路的某某某某住宅小区的X座XX层XX号商品房一套。原告按合同约定先后通过首付款309890元、银行贷款215000元的方式向被告支付全部房价款524890元，并于签订合同当天委托被告代办房地产权属登记证，并向被告支付了代办土地使用权证、房产权证契税及工本费用合共16095元。原告于2014年6月3日正式收楼开始装修，按合同第十五条约定，被告应于2014年12月1日前为原告办理完毕房地产权属登记证，但被告至今仍未办理完成，已构成违约。综上所述，请求法院判令：1.被告支付逾期办理房地产权属登记权证的违约金36427.37元（截至2016年10月24日止，同时保留追索至被告办理完成房地产权证之日为止）。2.本案诉讼费用由被告承担。
为证明其主张，原告提交了如下证据：1.身份证，证实原告的身份及诉讼主体资格。2.结婚证，证实原告彭媚与黄刃是合法的夫妻关系。3.商品房买卖合同及补充协议，证实原、被告签订商品房买卖合同约定的相关事项，签订合同时原告已经委托被告办证。4.购房发票（首期）、购房尾款发票，证实原告已经依约履行了合同约定的义务，全部付清购房款。5.收款收据，证实原告已经向被告支付了委托代办土地使用证和房产房产权证契税的款项。6.办理契税资料回执，证实被告自2016年10月7日向原告收集代办契税的资料。7.商品房买卖合同，证实原告在江门购买第二套商品房，由于向被告购买的第一套未缴交契税，从而影响购买第二套缴交契税的优惠。
被告辩称，一、《不动产登记暂行条例》的出台导致办理《不动产登记证书》的程序出现变动。《不动产登记暂行条例》第十四条规定“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”第十六条规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请资料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；……”罗定市房管局在《不动产登记暂行条例》第十六条第二款材料，在此之前，办理相关权属登记不要求提供授权委托书等材料。因此，本次纠纷产生是属于情事变更的原因。答辩人根据罗定市房管局要求，同时通过电话及邮寄书面通知的方式请被答辩人前来签名办理授权委托书，但被答辩人至今未履行办理相关授权委托书的义务。二、答辩人逾期办证的违约行为是被答辩人的过错导致。《最高人民法院关于申请商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。本案中，罗定市房管局按法律规定要求委托办理产权登记的必须出具书面委托，该委托书是双方确立委托代理关系的法定要件。答辩人在得知上述情况下，已经电话和邮寄书面通知被答辩人前来办理委托手续，但被答辩人置若罔闻，造成答辩人无法按要求提交办理权属的材料。从而应当认定迟延办证的原因在于被答辩人，答辩人无责，因此，其过错责任应当由被答辩人承担。要求答辩人承担上述责任显失公平。根据《合同法》第四十五条规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当促成条件成就的，视为条件不成就。”本案中，被答辩人明显是为自己的利益而不正当地阻止办证条件成就的，因此应当视为办证条件已成就。被答辩人对自己的过错应当承担责任。三、诉讼费应当由被答辩人自行承担。本案中，答辩人认为被答辩人的诉讼请求不应当得到支持，对于诉讼费用应当自行承担。四、（2015）云罗法民初字第1665号案已经作出与该系列案同案例的判决结果，判决认定我司与原告所签订的《摩托车位申购协议》合法有效，原告享受购买车位特别优惠价之后不再追究我司在《广东省商品房买卖合同》中逾期交楼及逾期办证的责任。五、（2015）云罗法民初字第1665号案已经作出与该系列案同案例的判决结果，判决认定逾期交楼违约金应计至2014年4月28日商品房竣工备案之日，商品房竣工备案前未能按约定期限内交房，属于逾期交房。而商品房竣工备案且交付给业主使用之后，未能按约定期限内办理房产权属登记，属于其办证，但本系列案于其办证是由于业主怠于履行，未按房管部门及我司书面通知要求提供书面授权委托书、唯一住房证明等必须资料，造成我司无法按要求提交办理权属的资料，过错在于原告。六、配合答辩人通知提供房产证必需资料的部分业主已经成功办理及领取了《不动产权证书》，故未配合提供办证必需资料的业主应就逾期办证承担违约责任。七、超过商品房竣工备案180日未能办理房产证的，逾期办证违约金只能从超过商品房竣工备案180日之次日起（商品房竣工备案后才交房的，则从交房180日后之次日起）计算至原告收到我司发出通知补交资料之日止。否则，原告一直不补交办证必需资料，我司永远办不了权属证。综上，被答辩人的请求没有事实和法律依据，其请求逾期办证的违约责任是被答辩人本身造成的，请求法院予以驳回。
为证明其主张，被告提交了如下证据：1.罗定市行政服务中心房管窗口登记办证需件（相片），证实罗定市房管局要求涉案商品房办证需提供委托书。2.《通知》，证实涉案商品房已具办证条件，原告2015年11月27日之后应就扩大损失部分自行承担责任。3.《不动产权证书》，证明与原告同一楼盘的其他业主已经成功办理并领取了《不动产权证书》。
对原告提供的证据，经庭审出示质证，被告对证据1-5均无异议，对证据6的真实性无异议，但缴交的契税要核实。对证据6有异议，与本案无关。
对被告提供的证据，经庭审出示质证，原告对证据1无意见。对证据2中2015年11月16日的通知有异议，原告没有收到该份书面通知，不清楚该事项。对2016年9月20日的通知无异议，原告有收到，并且按该份通知的要求提交相关手续的资料。对证据3无异议，是有其他业主领取了权属证书，但与原告不属同一座楼。
综合原、被告诉辩、质证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，对经原、被告双方质证无异议的证据，本院予以采信。对双方质证有异议的证据，本院将综合本案案情及其他证据佐证情况进行认定。
经审理查明，被告是位于罗定市某某街道某某某某路XX号的某某某某住宅小区的房地产开发商。2012年10月12日，原告作为买受人（乙方）与被告作为出卖人（甲方），双方签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为某某某某住宅小区第X座XX层XX号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为524890元。第六条约定买受人必须在2012年10月12日前付清首期房款309890元给出卖人，剩余房款215000元须于2012年10月19日前申请办理银行按揭手续。第八条约定出卖人应当在2013年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《合同补充协议》第七条约定双方同意对《商品房买卖合同》第十一条的补充约定：出卖人向买受人发出《收楼通知书》后，且在买受人办理收楼手续时，向买受人出示了工程竣工验收相关备案证明及提供已加盖出卖人公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，买受人同意办理收楼手续。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按第3项处理：3、详见本合同附件《合同补充协议》第四条的约定。《合同补充协议》第四条约定：出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但买受人需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托出卖人同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，出卖人不再另行通知（有关部门办证费用或收费标准发生变更、查实买受人存在欠资料欠费的情况除外）。买受人履行完前述义务后，如因出卖人的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，出卖人应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向买受人支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行（买受人选择银行按揭付款方式的，办理房产证的起算日期为满足前述条件且按揭银行将办理房地产权证等相关资料移交出卖人之日起算）。出卖人向房管局提交办理房地产权证的申请后，因买受人提交资料不全要求补齐的，办证期限顺延；同时，买受人应在收到出卖人通知之日起3天内补交资料，否则，因买受人原因引致房管局退件，需另外支付的办证费用由买受人承担。房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证迟延的出卖人无须承担责任。
合同签订后，原告已于2012年10月12日向被告支付了代办土地使用权证、房产权证契税及工本费用共16015元，并按约定支付完全部购房款。2014年6月3日，原告办理了收楼手续。
另查明，2015年11月16日，被告在某某某某楼盘物业管理公司的公告栏处张贴公示，要求业主在收到本通知之日起10个工作日内提供包括土地权属登记委托书在内的相关资料用于办理相关房屋权属证书。2016年9月20日，被告通过邮政专递方式通知原告于2016年10月7日前携带身份证、户口簿、结婚证原件及复印件到某某某某物业管理处签署《购房人家庭唯一住房承诺表》。2016年10月7日，原告向被告提交了上述所需证件，并签署了《购房人家庭唯一住房承诺表》。
本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。被告于2012年10月12日已收取原告交付的代办土地使用权证、房产权证契税及工本费用共16015元，表示其已接受原告要求其代为申办房地产权证的委托，形成事实上的委托办证的合同关系，对此本院予以认定。原告亦已依约办理签约手续并同时缴清办证费用，支付了所有的购房款，并于2014年6月3日办理了收楼手续，履行了个人的义务，被告亦应按约履行为原告办理房产证的义务。根据原、被告双方签订的《合同补充协议》第四条的约定，“出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但买受人需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；……买受人履行完前述义务后，如因出卖人的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，出卖人应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向买受人支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行……”，即被告在上述期限内，不仅应将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，还应为原告办妥房地产权证。该约定明确了被告的办证义务及期限，现被告未能依约为原告办妥产权证件，其行为已构成违约。对于被告认为本案的违约行为属于情势变更以及被答辩人的过错所导致的答辩意见，虽然《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行后，办理相关权属登记要求提供授权委托书等材料，但是在施行前后被告亦有充足的时间通知原告补充相关材料，但被告在涉案楼盘的物业管理公司公告栏处张贴公示要求原告补充办证材料，该行为不能视为已经履行通知原告的义务。而原告在收到被告于2016年9月20日寄出的通知后，亦按照规定时间将相应的材料交付给被告，履行了相应的义务，故原告不存在过错。故此，被告的上述答辩意见，理据不足，本院不予采纳。
因此，被告须在将符合约定的商品房交付使用后的180日内（即2014年6月3日至2014年11月29日）办妥房产证，否则，被告应自逾期之日的次日（即2014年11月30日）开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向原告支付违约金，至房地产权证出证之日止。但被告逾期未办理房地产权证，且对逾期办证的原因未能提供充分证据证明在于原告方面或因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门方面造成，已构成违约，故原告请求被告支付逾期办证违约金的主张，合理合法，本院予以支持。根据合同约定，本案原告所交房价款为524890元，按原告请求计算至2016年10月24日止共计违约天数695天（从逾期之日的次日即2014年11月30日起至2016年10月24日止），原告请求按照694日计算，未超出核定天数，本院予以支持。故被告应向原告支付逾期未办理房地产权证的违约金36427.37元（524890元×0.1‰×694天）。对于被告认为逾期办证违约金应计算至原告收到被告发出通知补交资料之日止的答辩意见，理据不足，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、限被告云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2014年11月30日起至2016年10月24日止的逾期办证违约金36427.37元给原告彭媚。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费355元（原告已预交），由被告云浮市创宇贸易有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判员 李云福
二〇一六年十二月十五日
本件与原本核对无异
书记员 廖光科