河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）邯市民三终字第234号
上诉人（原审被告、反诉原告）涉县华东汽配服务中心。住所地：涉县涉城镇电厂路。
负责人谢磐，该公司经理。
委托代理人谢庆华，男，1966年5月20日生，汉族，系谢磐之父。
委托代理人张世革。
被上诉人（原审原告、反诉被告）涉县涉城镇北关村民委员
会。
法定代表人任利军，该村委会主任。
委托代理人董志彬，河北升阳律师事务所律师。
上诉人涉县华东汽配服务中心（以下简称：汽配中心）因与涉县涉城镇北关村民委员会（以下简称：北关村委）租赁合同纠纷一案，不服河北省涉县人民法院（2012）涉民初字第652号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明：2009年6月19日原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》主要内容是：“甲方现有原橡胶厂内胎车间一栋给乙方使用，为了明确双方的权利和义务，经甲乙双方协商，自愿达成协议如下；一、租赁期限：自2009年5月1日至2017年4月30日止；二、租赁金额年租金叁万壹千元整；三、交费期限：定合同签订之日交清当年租赁费，以后每年提前一个月交清下一年的租赁费，否则甲方有权终止合同并收回房屋…；六、（l）乙方租赁后，如需对房屋进行装修，必须经甲方同意后，方可进行、（2）乙方在承租期内，如与政策性拆迁或不可抗拒的自然灾害，所造成的一切损失全部由乙方承担，甲方概不承担；七、合同到期后，在同等条件下优先乙方租赁，如乙方不再续订合同，所有装修设施无条件归甲方所有，甲方不负乙方任何费用；八、在承包期内有一方违约，必须付给对方违约金当年租赁费总额的30%…。”合同签订后，原、被告按合同约定履行，被告于2011年12月15日中国银行涉县支行转入原告账户款20×××00元。原告于2012年4月1日诉至法院，要求解除合同。被告提供录音说修车费抵租金，原告提出异议。被告提出反诉。原审认为：依法成立的合同，受法律保护。本案租赁合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。就本案而言，双方虽在合同中约定了一方解除合同的条件，即“合同签订之日交清当年租赁费，以后每年提前一个月交清下一年的租赁费，否则甲方有权终止合同并收回房屋”。原告诉称被告屡违约拖欠房屋租金，被告未提供证据证明在原告起诉时不欠原告房屋租金。被告提供录音说修车费抵租金，原告提出异议。故原告请求解除合同并收回房屋应予支持。原告要求被告支付截止至诉前拖欠的租金即给付归还房屋之日止的租金并承担违约金，被告反驳不欠原告租金，因原告未提供收取房屋租赁费的具体往来账目，应承担举证不能的法律后果。被告反诉补偿修建房屋、路面硬化等损失，因合同中未有约定，本案不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条之规定，判决：一、解除原告涉县涉城镇北关村民委员会与被告涉县华东汽配服务中心签订的《房屋租赁合同》；二、被告涉县华东汽配服务中心在本判决生效之日起二十日内将租赁房屋交还原告；三、驳回原告涉县涉城镇北关村民委员会其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）涉县华东汽配服务中心要求原告（反诉被告）涉县涉城镇北关村民委员会继续履行租赁合同的反诉请求。案件受理费400元，由原告涉县涉城镇北关村民委员会负担。
涉县华东汽配服务中心不服原审判决，向本院提出上诉，其上诉主要称：1、一审判决解除双方房屋租赁合同缺乏事实根据和法律依据。一审认定上诉人违约没有事实依据，被上诉人对其主张未向一审法院提交任何证据加以证明。上诉人更是否认屡次违约交纳租金和转租的事实，上诉人在一审时还提交了最后一次交纳租金的票据，一审法院也未支持被上诉人请求的租金。依据合同法第227条规定，承租人无正当理由未支付租金的或迟延交付租金的，出租人可以要求承租人在合理时间内支付，承租人逾期不支付的，出租人有权解除合同；2、上诉人的反诉请求已于一审时提供了大量证据，并对上诉人的装修损失提出了鉴定申请，可一审没有给出任何理由却没有支持上诉人的鉴定申请；3、一审未通知上诉人的证人出庭作证；一审超审限。请求撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人的原审请求。
被上诉人涉县涉城镇北关村委会未提交书面答辩状，二审时口头辩称，上诉人未交租金，已构成根本性违约，应解除合同；上诉人用修车款抵顶租金，没有事实依据；反诉内容也不属实。
本院经审理查明，2009年6月19日北关村委（甲方）与汽配中心（乙方）签订《房屋租赁合同》主要内容是：“甲方现有原橡胶厂内胎车间一栋给乙方使用，为了明确双方的权利和义务，经甲乙双方协商，自愿达成协议如下；一、租赁期限：自2009年5月1日至2017年4月30日止；二、租赁金额年租金叁万壹千元整；三、交费期限：定合同签订之日交清当年租赁费，以后每年提前一个月交清下一年的租赁费，三个月内未缴清租赁费，甲方有权终止合同并收回房屋…；六、（l）乙方租赁后，如需对房屋进行装修，必须经甲方同意后，方可进行。（2）乙方在承租期内，如与政策性拆迁或不可抗拒的自然灾害，所造成的一切损失全部由乙方承担，甲方概不承担；七、合同到期后，在同等条件下优先乙方租赁，如乙方不再续订合同，所有装修设施无条件归甲方所有，甲方不负乙方任何费用；八、在承包期内有一方违约，必须付给对方违约金当年租赁费总额的30%…。”合同签订后，汽配中心按合同约定开始租赁，期间拖欠租赁费。2012年4月1日北关村委以汽配中心拖欠租赁费为由，起诉要求解除租赁合同。汽配中心提交了2011年12月15日中国银行涉县支行转入北关村委账户款20×××00元的租赁费。汽配中心另提出反诉，主张北关村委应补偿其修建房屋、路面硬化等损失。
本院认为：租赁合同系当事人自愿签订，故合同为有效合同，双方均应遵守。租赁合同约定“年租金31000元，每年提前一个月交清下一年的租赁费。”被上诉人北关村委认为上诉人汽配中心拖欠租赁费，依照合同约定，要求解除租赁合同。是否拖欠租赁费，举证责任在上诉人汽配中心，上诉人汽配中心如认为自己不欠租赁费，应提供其按期交纳租赁费的证据，以证明自己未拖欠租赁费，现上诉人汽配中心只提交了在2011年12月通过银行转款20×××00元的证据，该证据无论从时间上还是数额上，均不足以证明其已按合同约定按期全部交纳了租赁费，故应认定上诉人汽配中心拖欠租赁费。依据双方签订的租赁合同第三条“合同签订之日交清当年租赁费，以后每年提前一个月交清下一年的租赁费，三个月内未缴清租赁费，甲方有权终止合同并收回房屋…，”之约定，被上诉人北关村委主张解除合同，应予支持，故一审判决解除双方租赁合同正确，上诉人汽配中心上诉称自己没有违约的上诉理由不能成立。
关于上诉人汽配中心上诉称：依据合同法第227条规定，承租人无正当理由未支付租金的或迟延交付租金的，出租人可以要求承租人在合理时间内支付，承租人逾期不支付的，出租人有权解除合同，现被上诉人没有给上诉人合理期限，故其直接要求解除合同不应支持。本院认为：合同法227条是承接合同法第226条的规定，合同法第226条规定承租人应当按照约定的期限支付租金。而对支付租金期限没有约定或者约定不明确，合同法227条规定出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，双方所签租赁合同第二、第三条均约定了上诉人汽配中心交租赁费的时间，上诉人汽配中心未按合同约定交纳租赁费，故被上诉人北关村委按合同约定主张解除合同，无需再给一定的期限。上诉人汽配中心要求出租人再给其合理时间支付租金的上诉理由不能成立。
关于上诉人汽配中心上诉称，一审时提供了大量证据支持其反诉请求，并对上诉人的装修损失提出了鉴定申请，一审没有支持上诉人的鉴定申请。本院认为，上诉人汽配中心在一审时虽提出反诉，申请对其装修损失进行鉴定，但依据合同第六条（l）“乙方租赁后，如需对房屋进行装修，必须经甲方同意后，方可进行”，上诉人汽配中心并未提交装修是经被上诉人北关村委同意的证据，其主张的损失与本案无关，故一审未准予鉴定申请并无不妥，上诉人汽配中心此上诉理由也不能成立。
关于上诉人汽配中心上诉称，一审未通知上诉人的证人出庭作证。本院认为，本案系租赁纠纷，被上诉人北关村委主张上诉人汽配中心欠租赁费，上诉人汽配中心应提交按期足额交纳租赁费的书证予以证明；另，二审期间，上诉人汽配中心仍可申请证人出庭为其作证而未申请，故上诉人汽配中心以此上诉理由，请求撤销原判，发回原审人民法院重审，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项“原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判，发回原审人民法院重审”之规定。
关于上诉人汽配中心上诉称一审超审限，本院认为，案件是否超审限，不影响本案的实体处理。
综上，上诉人汽配中心上诉理由均不能成立。但一审判决第四项“驳回被告（反诉原告）涉县华东汽配服务中心要求原告（反诉被告）涉县涉城镇北关村民委员会继续履行租赁合同的反诉请求”错误，因上诉人汽配中心反诉请求是北关村委应补偿其修建房屋、路面硬化等损失，又因该反诉不予支持，故应判为“驳回被告（反诉原告）涉县华东汽配服务中心的反诉请求”。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持涉县人民法院（2012）涉民初字第652号民事判决第一、第二、和第三项，即：一、解除涉县涉城镇北关村民委员会与涉县华东汽配服务中心签订的《房屋租赁合同》；二、涉县华东汽配服务中心在本判决生效之日起二十日内将租赁房屋交还涉县涉城镇北关村民委员会；三、驳回涉县涉城镇北关村民委员会其他诉讼请求。
二、变更涉县人民法院（2012）涉民初字第652号民事判决第四项为：驳回上诉人涉县华东汽配服务中心的反诉请求；
二审案件受理费925元，由上诉人涉县华东汽配服务中心负担。
本判决为终审判决。
审判长 盖自然
审判员 赵建平
审判员 赵玉剑
二〇一三年十月十一日
书记员 程建光