湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郴民一终字第460号
上诉人（原审被告）湖南汇邦投资有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉中路80号顺天财富中心1208室。
法定代表人谢意，该公司董事长。
委托代理人李飞，湖南金鸥律师事务所律师。
委托代理人李水华，湖南金鸥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈立志，男，1981年10月30日出生，汉族，广东省广州市人，广东省广州市友邦资讯科技（广州）有限公司职工。
被上诉人（原审原告）雷晴艳，女，1982年2月15日出生，汉族，广东省广州市人，友邦保险有限公司广东分公司职工。
被上诉人（原审原告）李郴，男，1982年2月18日出生，汉族，湖南省郴州市人，郴州市技师学院教师。
委托代理人郭凯珊，女，汉族，广东省汕尾市人，中国联通郴州分公司职工。系李郴妻子。
被上诉人（原是原告）郭凯珊，女，1989年11月8日出生，汉族，广东省汕尾市人，中国联通郴州分公司职工。
上诉人湖南汇邦投资有限公司（以下简称汇邦公司）因与被上诉人陈立志、雷晴艳、李郴、郭凯珊商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省永兴县人民法院（2015）永民初字第136号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年7月28日公开开庭审理了本案。上诉人汇邦公司的委托代理人李水华，被上诉人陈立志、雷晴艳、郭凯珊及被上诉人李郴的委托代理人郭凯珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2013年7月16日，陈立志、雷晴艳、李郴、郭凯珊与汇邦公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定陈立志、雷晴艳、李郴、郭凯珊购买汇邦公司位于永兴县西正街汇邦新天地兴隆步行街第4-5幢T103号房。建筑面积为32.62平方米，单价为15，165.2元，总价494，689元。约定出卖人于2013年12月31日买受人交付商品房，逾期交房超过六十日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向陈立志、雷晴艳、李郴、郭凯珊支付违约金。合同签订后，陈立志、雷晴艳、李郴、郭凯珊依约向汇邦公司支付房屋首付款254，689元，同年，以雷晴艳名义与中国工商银行永兴支行签订了按揭贷款合同，贷款240，000元，并支付了办理按揭手续费3980元。陈立志、雷晴艳、李郴、郭凯珊履行合同义务后，汇邦公司却未能依约如期向陈立志、雷晴艳、李郴、郭凯珊交房，经陈立志、雷晴艳、李郴、郭凯珊多次催促后，汇邦公司仍然无法向陈立志、雷晴艳、李郴、郭凯珊交付经验收合格的商品房，且汇邦公司的逾期交房时间已达到了双方约定的可以解除合同的条件，截止2015年1月20日，陈立志、雷晴艳、李郴、郭凯珊已提前还清银行贷款240，000元并支付按揭贷款利息21，452.42元及提前还款补偿金2770元。为此，陈立志、雷晴艳、李郴、郭凯珊诉至法院，请求：一、依法解除双方签订的《商品房买卖合同》解除；二、依法判令汇邦公司返还购房款494，689元；三、依法判令汇邦公司支付购房首付款254，689元的利息22，922.01元，即254，689元×（银行同期贷款年利率6%÷12个月）×18个月，暂算自2013年7月16日至2015年1月19日，后续利息计算至实际清偿日；四、依法判令汇邦公司赔偿房屋按揭贷款240，000元已支付利息21，452.42元，以及提前还款补偿金2770元，以及办理房屋按揭手续费3980元，小计28，202.42元；五、依法判令汇邦公司按合同约定支付违约金9756元；以上2.3.4.5.项共合计555，569.43元；六、本案诉讼费用全部由汇邦公司负担。
原审法院认为：本案争议的焦点是：汇邦公司是否应当返还购房款、支付违约金及赔偿损失。
当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方约定，逾期交房超过六十日后，买受人可以解除合同。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起六十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向陈立志、雷晴艳、李郴、郭凯珊支付违约金。主张解除合同的一方，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。陈立志、雷晴艳、李郴、郭凯珊未提供证据证实解除合同通知到达汇邦公司的具体时间，汇邦公司虽对解除事宜知情，但认为未收到书面通知。陈立志、雷晴艳、李郴、郭凯珊请求法院解除双方签订的《商品房买卖合同》，汇邦公司当庭表示同意解除，其解除条件成立，双方签订的《商品房买卖合同》已解除。陈立志、雷晴艳、李郴、郭凯珊要求汇邦公司返还购房款494，989元，符合法律规定，应予以支持。
根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
本案中，陈立志、雷晴艳、李郴、郭凯珊已支付购房款494，989元，但汇邦公司未按照合同约定于2013年12月31日前将商品房交付陈立志、雷晴艳、李郴、郭凯珊，构成违约。汇邦公司认为应按双方签订的《商品房买卖合同》约定，按已交购房款的1%向买受人支付违约金，即4949.89元（494，989元×1%）。本案中，陈立志等四人请求汇邦公司赔偿自2013年7月16日至2015年1月19日购房首付款254，689元的利息22，922.01元（首付款254，689元×月利率0.005×18个月）、依照中国人民银行同期贷款利率计算后续利息至实际清偿日，陈立志等四人因购买房屋而按揭贷款240，000元产生的已支付利息21，452.42元、提前还款补偿金2770元，以及办理房屋按揭的手续费3980元。陈立志、雷晴艳、李郴、郭凯珊以上主张系汇邦公司违约而造成的直接经济损失，而该《商品房买卖合同》约定的违约金4949.89元明显低于造成的损失，应当以违约造成的损失确定违约金数额。故此，对于陈立志、雷晴艳、李郴、郭凯珊的主张，应予以支持。
陈立志、雷晴艳、李郴、郭凯珊另主张要求汇邦公司支付违约金9756元，因已计算陈立志、雷晴艳、李郴、郭凯珊的实际损失，故对违约金部分不再予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：“一、确认原告陈立志、雷晴艳、李郴、郭凯珊与被告湖南汇邦投资有限公司签订的《商品房买卖合同》已解除；二、被告湖南汇邦投资有限公司返还原告陈立志、雷晴艳、李郴、郭凯珊购房款494，989元，限本判决生效后十五日内支付；三、由被告湖南汇邦投资有限公司赔偿原告陈立志、雷晴艳、李郴、郭凯珊购房首付购房款254，689元的利息22，922.01元（算自2013年7月16日至2015年1月19日），限本判决生效后十五日内支付；后续利息按中国人民银行公布的同期贷款利率计算直至实际清偿之日止（即2015年1月20日至还清之日止）；四、由被告湖南汇邦投资有限公司赔偿原告陈立志、雷晴艳、李郴、郭凯珊已支付的银行利息21，452.42元、提前还款补偿金2770元，以及办理房屋按揭的手续费3980元，共计28，202.42元。限本判决生效后十五日内支付。本案案件受理费9356元，由被告湖南汇邦投资有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”
上诉人汇邦公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、双方签订的商品房买卖合同中未约定解除合同时，上诉人应支付被上诉人首付款利息损失、提前偿还银行按揭款利息及补偿金，原审法院判决上诉人支付被上诉人首付款利息、银行按揭款利息及补偿金，超过合同约定，判决错误；二、双方合同中约定，解除合同，上诉人只需支付已付房款1%的违约金，该合同条款应被采纳。综上，原审认定事实不清，适用法律不当，请求：一、撤销原审判决第三、四项，改判上诉人不需支付被上诉人首付购房款利息22，922.01元、银行按揭利息21，452.42元、提前还款补偿金2770元及办理房屋按揭手续费3980元，共计51，124.43元；二、案件受理费由被上诉人负担。
被上诉人陈立志、雷晴艳、李郴、郭凯珊答辩称：一、被答辩人汇邦公司违反合同约定逾期交房，答辩人有权请求解除合同；二、答辩人为减少损失，提前解除与中国工商银行的《房屋按揭贷款合同》，为此支付了中国工商银行违约金；被答辩人的违约行为造成答辩人的损失，应当予以赔偿。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人汇邦公司是否应支付被上诉人陈立志、雷晴艳、李郴、郭凯珊首付款利息22，922.01元、银行按揭利息21，452.42元、提前还款补偿金2770元及办理房屋按揭手续费3980元等损失的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十九条第二款规定，当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。本案中，被上诉人陈立志、雷晴艳、李郴、郭凯珊按合同约定交付了房屋首付款，但上诉人汇邦公司未按合同约定交付房屋，双方签订的《商品房买卖合同》解除，汇邦公司占用陈立志、雷晴艳、李郴、郭凯珊的首付款及银行按揭款项，导致陈立志、雷晴艳、李郴、郭凯珊利息和债务损失，故汇邦公司应当支付陈立志、雷晴艳、李郴、郭凯珊首付款利息、银行按揭贷款利息及办理按揭贷款的手续费。汇邦公司未按期交付房屋，陈立志、雷晴艳、李郴、郭凯珊为防止损失扩大，解除与中国工商银行的房屋按揭贷款合同，提前偿还中国工商银行贷款，由此产生的提前还款补偿金2770元属于止损而支出的合理费用，应由汇邦公司支付。上诉人汇邦公司关于不支付陈立志、雷晴艳、李郴、郭凯珊首付款利息、银行按揭贷款利息、办理按揭贷款手续费、提前偿还银行贷款补偿金等损失的上诉请求，不符合法律规定，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，处理结果正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1078元，由上诉人湖南汇邦投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许斌海
审 判 员 杨利平
代理审判员 邵毅波
二〇一五年八月三日
书 记 员 陈道勇
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。