上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终999号
上诉人（原审第三人）：周敏，男，1968年8月11日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：蒋中清，上海申融律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡君，男，1981年12月11日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：何义莲，上海伟创律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：许煜，男，1988年3月5日生，汉族，住上海市静安区。
委托诉讼代理人：董险峰，上海汇裕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：石云，上海汇裕律师事务所律师。
上诉人周敏因与被上诉人胡君、许煜房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初13394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周敏及其委托诉讼代理人蒋中清，被上诉人胡君及其委托诉讼代理人何义莲，被上诉人许煜的委托诉讼代理人石云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人周敏上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人胡君的一审诉请。事实和理由：被上诉人胡君一直没有有效占有上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋），不具有持续性，不能认定为实际占有。而上诉人签订买卖合同后一直实际控制占有房屋并对房屋进行了装修，也支付了房款，属于善意第三人，故由上诉人取得房屋产权的履行成本更低，也可有效化解各方矛盾，故请求二审支持上诉人的上诉请求。
被上诉人胡君辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
被上诉人许煜辩称，同意上诉人的上诉请求。
胡君向一审法院起诉请求：要求判令：1、许煜与周敏共同交付系争房屋；2、许煜按照每日人民币（以下币种同）5,500元的标准支付胡君2015年5月30日起至交房之日止的逾期交房违约金；3、许煜交付产证原件并按照每日5,500元的标准支付2015年5月30日起至产证交付为止的违约金；4、胡君以上述违约金抵扣未支付的房款22万元。
许煜向一审法院提起反诉请求：要求确认双方的房屋买卖合同已解除，胡君承担迟延付款违约金33万元（从2015年7月27日起至2015年11月29日止，违约金已调整）。
一审法院认定事实：2015年5月10日，许煜作为出卖方（甲方）、胡君作为购买方（乙方）、上海XX有限公司作为见证方，各方签订《上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室出售转让合同》，合同第一条中约定，双方一致同意并约定该房屋转让价款为110万元，此价格为甲方到手价。第二条中约定，1、乙方于2015年5月11日之前向甲方支付2万元；2、乙方于2015年5月20日之前向甲方支付首付至88万元（含定金2万元）；3、乙方于甲方办理并拿到此房房地产权证之后十日内支付房款22万元。第五条中约定，甲方承诺在相关机构通知甲方可以办理该房屋的《上海市房地产权证》的3个月内办理好此证并将产证原件交予乙方保管，甲方不得以任何理由拖延，每逾期一天将承担总房价款的千分之五的违约金，乙方将从尾款中扣除，甲方不得以产证办理向乙方索要任何费用，否则甲方将按第十二条承担违约责任。第八条中约定，该房屋符合规定可以上市交易后，甲方必须配合乙方办理该房屋交易相关审税、贷款事宜及过户办证手续，如可以上市交易日因甲方拖延超过七天，或者甲方进行一房二卖、抵押他人或者其他原因导致乙方不能顺利取得产权，严重损害乙方利益的，甲方需按本合同第十二条规定给予乙方赔偿，并附带赔偿第三方（见证方）。第九条中约定，双方履行各自义务，并约定待甲方收到首付款88万元当日之后十日内交房于乙方，甲方逾期不办理相关房屋交接手续的，每逾期一天，则按该房屋转让总价款的千分之五支付违约金。第十三条中约定，甲方承诺无偿、按时办理好以自己为权利人的《上海市房地产权证》并于拿到证件当日交予乙方，每逾期一日，按照该房屋总价的千分之五计算违约金给乙方。在未过户给乙方的任何时间内，除非经乙方书面同意，甲方不得以任何理由、任何方式向乙方索取该房屋的产证。第十四条中约定，乙方的每次付款不得拖延，每逾期一天，则按该房屋转让总价款的千分之五支付违约金。合同签订后，胡君于2015年5月11日及同月19日分别转账支付许煜定金2万元及首付款86万元。
2015年6月29日，许煜通过中介将房屋钥匙交付胡君，当日胡君收房后不久，因许煜与租客之间的纠纷，系争房屋门锁被撬，胡君报警。2015年7月16日，系争房屋产权经核准登记在许煜名下。之后，胡君与许煜因交房等发生争议，胡君未支付尾款。2015年9月8日，胡君就本案买卖合同曾向法院提起诉讼〔案号为（2015）浦民一(民)初字第33554号〕，要求许煜交付系争房屋以及将产权证原件等材料交胡君保管，并支付违约金33万元。该案以胡君撤诉结案。2015年11月29日，许煜委托律师向胡君发函，以胡君未在许煜产证办出之日起十日内支付尾款22万元为由，提出解除合同、收回房屋，并要求胡君承担违约金33万元。2015年12月，胡君以排除妨碍为由向法院提起诉讼〔案号为（2016）沪0115民初5815号〕，要求张某从系争房屋内迁出，该案在诉前调解中，张某表示其已与许煜解除租赁合同，许煜赔偿违约金4万元，其于2015年12月20日从系争房屋内迁出。故该案于2016年1月8日以胡君撤诉结案。之后，系争房屋由胡君占有使用。2016年2月2日，许煜委托中介更换了系争房屋门锁，胡君发现后即于当日报警。2016年2月24日，许煜与周敏签订《上海市房地产买卖合同》，约定许煜将系争房屋以118万元的价格出售给周敏。之后，许煜将系争房屋交付周敏。
一审审理中，胡君表示许煜办出小产证后，其和中介从未告知，直至2015年8月14日胡君律师去查询后才知晓；许煜将房屋出售给周敏系恶意串通，损害了胡君的合法权益，周敏应迁出系争房屋。许煜表示办理产证后，其通过中介通知过胡君，且按照合同约定，不论是否向胡君交付产证，胡君在产证办出后10日内即应支付尾款。
另，胡君庭后撤回了第2、3、4项诉请，并表示待许煜交付小产证后同意支付尾款22万元。
一审法院认为，胡君、许煜签订的《动迁房预售预购合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应属合法有效，当事人均应切实履行。纵观本案事实，本案纠纷系因许煜一房二卖所致。鉴于胡君、许煜买卖合同成立以及胡君合法占有房屋的时间均先于周敏，根据公平合理的法律原则，应优先保护顺位在先的买卖合同。在胡君已依约合法占有系争房屋的情形下，许煜又擅自收回房屋并交付周敏使用，基于上述权利保护顺位，同时也为避免当事人间不必要的纠纷，对周敏的迁让问题可在本案中一并处理，法院判决周敏迁出系争房屋，由许煜将房屋交付胡君。胡君与许煜之间的买卖合同尚在履行期间，许煜擅自收回房屋的行为侵犯了胡君对系争房屋的合法占有权，现胡君要求许煜交付（返还）房屋，法院予以支持。许煜以之前已向胡君交过房为由，认为不应再承担交房义务，没有法律依据。至于周敏与许煜之间的买卖合同纠纷，相关当事人可另行解决。《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。根据涉案《动迁房预售预购合同》第二条、第九条、第十三条的约定内容，较胡君的尾款支付义务而言，许煜交付系争房屋及产证的合同义务履行在先。许煜在2015年6月29日向胡君交付房屋后，当日即因其与租客的纠纷，系争房屋被租客强行占用，许煜的交付行为存在重大瑕疵，且许煜办理取得小产证后，也未将产证及时交付胡君，胡君就尾款付款义务主张先履行抗辩权，具有合同和法律依据。许煜以胡君逾期付款为由，认为买卖合同已经解除的意见，没有事实依据，许煜的反诉请求，法院不予以支持。审理中，胡君撤回部分诉讼请求，系当事人对自身民事诉讼权利的处分，予以准许。
一审法院审理后作出判决：一、周敏应于判决生效之日起三十日内迁出上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋，由许煜将上述房屋交付胡君；二、驳回许煜的反诉请求。本诉案件受理费14,700元，由许煜负担。反诉案件受理费减半收取3,125元，由许煜负担。
本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的纠纷系因被上诉人许煜一房二卖的违约行为所导致，二审的争议在于上诉人是否可先于胡君要求许煜继续履行买卖合同。根据本案查明的事实，胡君签订合同、支付房款、占有使用系争房屋的时间均早于上诉人，只因许煜强行换锁的行为，才使得胡君未能持续占有系争房屋，胡君有权要求许煜将系争房屋再行交付。故一审认定胡君所签订的合同履行顺位在先，并为减少诉累一并判令上诉人迁出系争房屋，并无不妥，本院予以支持。由此给上诉人造成的损失，上诉人可另行向许煜主张。
综上所述，周敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币14,700元，由上诉人周敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一七年三月十五日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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