四川省泸州市江阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）川0502民初4049号
原告(反诉被告)：刘子义，男，1981年9月5日生，汉族，住四川省泸州市江阳区。
委托诉讼代理人：刘国超（系原告的父亲），男，1953年7月19日生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。
委托诉讼代理人：李厚明，四川长松律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杨茜，女，1965年6月18日生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。
委托诉讼代理人：古丹，四川恒智达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李万林，四川恒智达律师事务所律师。
原告刘子义与被告杨茜租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告杨茜提起反诉，本院合并审理。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）刘子义及其委托诉讼代理人刘国超、李厚明，被告（反诉原告）杨茜及其委托诉讼代理人古丹、李万林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘子义向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2014年7月16日至2016年4月21日房屋租赁费522536元；2、支付违约金214346元；3、判令被告将拆除的房屋装饰装修物恢复原状或者赔偿损失40000元；4、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：原告系泸州市江阳区江阳西路38号楼门市及车库的买受人。2010年2月23日，原告委托刘小芸与被告签订租赁合同一份，双方约定，原告将上述门市及车库等合计面积约245平方米的资产按每月租金19600元的价格租赁给被告经营饮食，租赁期限6年，并且双方还约定第四年租金增涨10％、第五年租金增涨20％、第六年租金增涨30％。自2012年1月起被告开始拖欠租金，原告曾向江阳区法院起诉，法院已判决被告支付原告截止2014年7月的房屋租赁费。被告仍拖欠之后的租金，特诉至本院。
被告杨茜辩称，2014年7月15日至2016年4月21日房屋租金没支付给原告，原因是原告交付的租赁物营业面积不符合合同约定，且租赁物存在严重安全隐患，被行政机关责令停业整改，导致被告从2015年12月15日至2016年4月15日期间无法经营，在此期间，原告没有尽到修缮义务。加层系违章建筑被拆除。被告并没有违约，而是原告过错造成。
反诉原告杨茜向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告返还反诉原告不应支付的租金307750.40元；2、判令反诉被告承担因其未履行维修义务给反诉原告造成的费用、损失共计125743.6元；3、判令反诉被告承担因其出租的租赁物不合法给反诉原告造成的停业损失100188.22元；4、判令反诉被告立即退还反诉原告保证金30000元；5、判决反诉被告返还反诉原告解除租赁合同时多交纳的电费1950元；6、判决确认反诉原告对车库及违章建筑组成部分，按40元/平方米支付使用费；7、本案案件受理费全部由反诉被告承担。事实和理由：2010年2月23日反诉原告与反诉被告代理人刘小芸签订《租房协议》，约定反诉原告租用反诉被告约245平方米的营业房，用于经营餐饮，租金为80元/平方米（合同约定以房产证面积计算租金）。但反诉被告故意不告知这些面积是由营业房加车库152.86平方米，以及92.14平方米违章建筑三部分组成，且该房违法改变规划、设计，反诉被告隐瞒漏水等重要事实，使反诉原告陷入错误认识签订并履行了《租房协议》。
反诉原告对租赁物装修后，该房屋随即出现漏水，毁坏装修无法正常使用。反诉原告多次要求但反诉被告拒不履行维修义务。由于漏水系反诉被告违法改变规划以及防水设计等原因造成，致使漏水问题无法彻底解决，迫使反诉原告在2010年至2015年期间多次对租赁物漏水问题进行处理，共产生维修、二次装修费44464元。共计停业52天，产生可期待利益损失43414.8元，员工工资损失37864.8元，上诉损失共计125743.6元。
2015年12月15日因反诉被告交付给反诉原告的租赁物不合法，导致大山坪街道安全生产监督管理办公室责令停业，但截至2016年4月15日案涉租赁合同履行期限届满，反诉被告也未排除其租赁物的违法性，给反诉原告造成可期待利益损失100188.22元。
以上损失发生后，反诉原告多次要求反诉被告承担损失，反诉被告一直拒不履行，反诉原告不得已只能依法行使先履行抗辩权拒交租金，因此引发诉讼。
反诉被告刘子义辩称，反诉原告要求营业房以外的面积按40元/平方米计算没有法律依据，因此要求退换的租赁费没有事实和法律上的依据；房屋出现漏水系反诉原告自身装修造成；反诉原告没有按国家规定修建厨房，因此要求反诉原告承担责令整改后的停业损失不能成立；反诉原告违约，所以不应退还保证金；反诉原告多交纳1950元电费是事实，可在应交纳的租赁费中扣除。
双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实，原告刘子义系江阳区江阳西路38号3号楼门市车库的买受人，门市及车库的总面积为152.86平方米。原告刘子义委托刘小芸管理以上门市的出租事宜。2010年2月23日，刘小芸与被告杨茜签订《租房协议》，将以上门市、车库以及没经批准内容建设的面积共计245平方米以80元/平方米出租被告杨茜。合同约定租赁期为2010年4月15日至2016年4月15日，租金每月为19600元，另约定，第一、二、三年每月租金不变，第四年增涨10％，第五年增涨20％，第六年增涨30％。付款方式为，协议签订时先交三个月房租伍万捌仟捌佰元整，租房保证金叁万元整，合计捌万捌仟捌佰元整，以后每三个月交一次，先交房租后用房，若到期未交每推迟一天增交壹仟元以此计算，若推迟十五天以上原告有权单方终止协议无条件收回该门市且保证金不退。在租用期内被告负责室内设施设备的维护保养，若加层须城管部门同意，若城管不同意，原告被告双方的责任及经济损失由被告承担，，被告方不租时所有装修含加层无偿归原告所有，被告方不得擅自改变房屋结构和擅自转让，若改变或转让需原告同意，否则保证金不退。2014年8月11日，原告刘子义以被告杨茜拖欠截止到2014年7月份租金为由，向江阳区法院提起诉讼，在审理过程中查明，被告杨茜租赁一段时间后，该门市开始出现漏水现象，被告杨茜多次对门市进行维修整改，期间对门市停业整改漏水情况，进行大面积防水处理，将墙纸换成瓷砖，更改线路等，产生了一定的维修费用。对于以上维修费用，刘子义未给付杨茜。并经现场勘查，被告承租的门市仍然有多处渗漏现象，严重处呈现滴水状漏水。被告杨茜对原告刘子义提供的《租赁合同》复印件涉及双方主要权利义务的第一项至第八项约定的真实性予以认可。对于被告杨茜请求用维修费抵消或扣减刘子义主张的租赁费，江阳区人民法院在（2014）江阳民初字第2916号判决书中明确告知被告杨茜未提供有效证据证明其维修的具体金额，杨茜可另案主张。该案判决经二审法院维持后，原告派人对仍然漏水的地方进行了维修。2016年4月21日，被告杨茜将租赁物交给了原告刘子义的代理人刘小芸。
另查明，2015年12月15日，大山坪街道安全生产监督管理办公室对三德稀饭庄（被告杨茜承租的案涉房屋）发出安全隐患整改通知书，载明，因你处厨房与化粪池距离过近，易与明火产生火花，引燃化粪池，产生严重安全隐患。要求做以下整改：1、要求厨房暂停使用，封闭进入化粪池房间；2、化粪池改建，不得与厨房距离过近；3、严禁明火进出化粪池房间；4、如有情况，立即上报。在30日内对以上存在问题进行整改，如逾期未整改到位，将按《中华人民共和国安全生产法》依法处置。被告杨茜予以签收。
又查明，2016年4月12日，泸州市城市管理行政执法局对三德稀饭庄（杨茜）发出责令（限期）改正通知书，要求在2016年4月24日前对三德稀饭庄存在违章修建的夹层进行改正，逾期不改正，将依法予以查处。在2016年4月21日前被告杨茜将上述夹层进行了拆除。
再查明，截止到庭审结束，案涉房屋未办理房屋产权证。
以上事实，有租赁合同、民事判决书、证人证言、维修凭证、整改通知书、照片等证据在案佐证。
本院认为：原告刘子义与被告杨茜签订的《租赁合同》涉及双方主要权利义务的第一项至第八项是双方的真实意思表示，对双方均有约束力，双方应按合同的约定履行各自的权利和义务。被告杨茜自2014年7月15日起至2016年4月21日期间未向原告刘子义支付租金，原告根据租金从第五年起，增涨20％的合同约定，从2014年7月15至2015年4月15日每月按19600元×1.2＝23520元的标准，根据租金从第六年起，增涨30％的合同约定，从2015年4月16至2016年4月21日每月按19600元×1.3＝25480元的标准，主张被告共应支付租金522536元的诉讼请求本院予以支持，但应扣除被告杨茜多支付的电费1950元。江阳区人民法院在（2014）江阳民初字第2916号判决书中已明确告知被告杨茜，原告没有向其支付维修费，可另案诉讼。但判决生效后，被告杨茜并没有提起诉讼，在以后的租赁期间内仍然采取不付租金的方式对抗原告请求支付租金的行为，可以推定被告杨茜在主观上有不付租赁费的故意，并且在客观上造成了租金的迟延履行，被告杨茜已构成违约，除应按月支付租金外，还应承担违约责任。因此原告主张对被告缴纳的保证金不予退还的诉讼请求，本院予以支持。原告与被告签订的《租赁合同》还约定了被告没有按约支付租赁费，每推迟一天增加一千元租赁费的违约责任，这个约定是为了促使被告积极履行合同约定的义务，因此这个违约金的性质为惩罚性违约金，虽然法律并没有规定对惩罚性违约金数额的限制，但依这个标准计算对被告明显不公平。对原告主张按每推迟一天支付租赁费增加500元收取违约金的请求，应予以调整。因惩罚性违约金与定金的立法精神类似，可类推适用《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”的规定，被告尚欠原告租赁费522536-1950元=520586元，违约金按不超过20％计算，被告应承担违约金520586元×20％=104117元。
关于被告是否应该对夹层恢复原状或赔偿损失40000元的问题。城管部门对租赁物内的夹层已定性为违章建筑，并要求限期整改，被告杨茜配合有关部门的执法，主动将夹层予以拆除，以致不能将夹层移交给原告，是合法行为，被告并没有违约。对原告的这个诉讼请求，本院不予支持。
关于反诉被告是否应返还反诉原告不应支付的租赁费307750.40元的问题。反诉原告认为，根据自己方出示的《租赁合同》第九条：“以后房产证办好后，无论刘小芸家谁的户主都生效外，且以房产面积为实际计算租金的内容”的约定，反诉被告提供的营业房的面积只有88.55平方米，这个营业面积按合同约定80元/平方米计算，其余的面积156.45平方米系车库和违章建筑，应按场地占用费40元/平方米计算，这个面积占总面积的64％，因此从反诉原告从租赁开始至2015年12月15日期间应交的总的租赁费乘以64％再除以2就是反诉被告应退的租金307750.40元。本院认为，反诉被告提出反诉原告出示的《租赁合同》与另一案件，即（2014）江阳民初字第2916号案件中反诉被告出示的《租赁合同》复印件相比，存在明显添加的痕迹，因此对真实性不认可。因案涉房屋没办理房产证，在本案中解决反诉原告出示的《租赁合同》是否真实无实际意义。反诉原告可在以后具备条件时，另行起诉。就本案而言，反诉原告没有提供证据证明其中有部分面积为违章建筑，且即使是违章建筑，对反诉原告也有使用价值，反诉原告也在占用使用，反诉原告提出租赁物的156.45平方米性质不是营业房，应减半收取租金的主张，没有法律依据和事实依据，本院不予支持。
关于反诉被告是否未尽维修义务，应赔偿反诉原告维修损失的问题。在泸州市江阳区法院（2014）江阳民初字第2916号案件中已经查明，被告杨茜租赁一段时间后，该门市开始出现漏水现象，被告杨茜多次对门市进行维修整改，期间对门市停业整改漏水情况，进行大面积防水处理，将墙纸换成瓷砖，更改线路等，产生了一定的维修费用。对于以上维修费用，刘子义未给付杨茜。在本案中，反诉被告撤回了对案涉房屋漏水的鉴定，因此视为反诉被告认可了漏水系案涉房屋自身原因造成。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”的规定，因此，对反诉原告请求反诉被告支付产生的维修费44464元，本院予以支持。但对反诉原告请求反诉被告支付维修产生的52天停业损失和工人工资损失，因反诉原告提供的维修证据不足以证明反诉原告的维修需停业维修，且需要52天的维修时间，因此对反诉原告的这个主张，本院不予支持。
关于反诉原告于2015年12月15日被有关机关要求安全隐患整改，反诉原告主张造成了至2016年4月15日这段时间可期待利益100188.22元的损失，反诉被告是否应赔偿的问题。反诉原告抗辩厨房修建的位置是由反诉被告指定、厨房如何修建也是在反诉被告指示下完成，因此造成的安全隐患及导致的可期待利益应由反诉被告承担。本院认为，案涉房屋是由反诉原告经营使用，进行整改是反诉原告的责任。反诉原告没有提供证据证明自己进行了整改、整改花费的时间、整改的结果，且抗辩理由没有证据证明，因此反诉原告请求反诉被告赔偿从2015年12月15日至2016年4月15日停业造成的可期待利益100188.22元的证据不充分，对反诉原告的这个主张，本院不予支持。
综上所述，按照原告与被告签订的《租赁合同》，被告应向原告支付租赁费520586元及违约金104117元，共计624703元。在反诉原告租赁期间，反诉被告应承担租赁物的维修义务，反诉被告应向反诉原告支付维修产生的费用44464元。对上述费用进行抵扣后，被告还应向原告支付租赁费476122元及违约金104117元，共计580239元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）杨茜在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）刘子义支付租赁费、违约金共计580239元。
二、驳回原告（反诉被告）刘子义的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）杨茜的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费17286元，本院减半收取计8643元，反诉案件受理费13963，本院减半收取计8643元，财产保全费2520元，由被告（反诉原告）杨茜负担案件受理费13210元、财产保全费2520元，共计17286元。由原告（反诉被告）刘子义负担案件受理费4076元，。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
审判员 王 俊
二〇一七年六月三十日
书记员 赖宏志