安徽省黄山市屯溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）屯民二初字第00180号
原告：中国建设银行股份有限公司黄山市分行，住所地安徽省黄山市屯溪区。
负责人：方志明，行长。
委托代理人：王革萍，安徽道同律师事务所律师。
委托代理人：刘道生，安徽道同律师事务所律师。
被告：潘小君，女，汉族，户籍地住浙江省瑞安市，经常居住地浙江省瑞安市。
被告：王华力，男，汉族，户籍地住浙江省瑞安市，经常居住地浙江省瑞安市，与潘小君系夫妻关系。
被告：黄山华尔顿置业有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。
法定代表人：诸葛邦林，董事长。
原告中国建设银行股份有限公司黄山市分行（以下简称黄山建行）与被告潘小君、王华力、黄山华尔顿置业有限公司（以下简称华尔顿公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年9月23日受理后，依法由代理审判员方筱玮适用简易程序，于2014年10月28日、2014年11月17日公开开庭进行了审理。原告黄山建行的委托代理人刘道生、被告王华力到庭参加诉讼，被告潘小君、华尔顿公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
黄山建行诉称：2009年10月27日黄山建行与潘小君、王华力签订了一份个人住房（商业用房）借款合同，双方约定由黄山建行向潘小君发放贷款45.1万元供其购买华尔顿公司开发的安徽黄山市帝景豪庭第＊＊幢＊＊单元＊＊室，借款期限为240个月（即2009年10月27日至2029年10月27日），潘小君应按月等额本息还款。潘小君、王华力作为抵押人以其所购的安徽黄山市帝景豪庭第＊＊幢＊＊单元＊＊室作为抵押物来担保黄山建行债权（包括贷款本息、违约金、赔偿金及实现债权和抵押权的费用等）的实现，并办理了预购商品房抵押权预告登记。2009年8月10日黄山建行与华尔顿公司签订了一份个人住房（商业住房）借款最高额保证合同，双方约定由华尔顿公司对包括本案潘小君在内的债务人所欠黄山建行的债务提供最高额保证。上述合同签订后，黄山建行按约向潘小君发放了贷款45.1万元，但潘小君却未按约还款，截至2014年9月1日潘小君尚欠黄山建行贷款本息为384493.29元。潘小君、王华力、华尔顿公司作为借款人、抵押人、保证人应对此债务承担连带清偿责任，并应确保黄山建行抵押权的实现。为维护黄山建行合法权益，特诉于法院请求：1、依法宣布贷款立即到期并判令潘小君、王华力立即清偿所欠借款382648.39元及利息、罚息等（利息、罚息按借款合同约定支付至借款全部清偿之日）；2、判令潘小君、王华力、华尔顿公司承担本案律师费11479元及本案诉讼费；3、判令华尔顿公司对上述1、2项承担连带清偿责任；4、判令黄山建行对抵押物折价、变卖、拍卖的价款在上述1、2项贷款本息及费用范围内享有优先受偿权。
黄山建行为支持其诉称事实向法院提交以下证据：
1、黄山建行营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明、潘小君、王华力身份证及结婚证、华尔顿公司营业执照、组织机构代码，证明三方诉讼主体资格及潘小君、王华力系夫妻关系；
2、个人住房（商业用房）借款合同一份，证明潘小君、王华力向黄山建行借款的事实以及双方对违约责任、相关费用的约定；
3、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同一份，证明华尔顿公司为潘小君、王华力向黄山建行借款提供连带责任保证的事实；
4、个人贷款支付凭证一份，证明黄山建行已将贷款全部发放的事实；
5、抵押权预告登记证一份，证明本案作为抵押物的房屋已经办理了抵押权预告登记；
6、对账单一组，证明潘小君、王华力拖欠贷款的事实；
7、贷款立即到期通知书及邮寄凭证各一份，证明因潘小君、王华力未按约还款，根据合同约定黄山建行宣布了贷款立即到期，潘小君、王华力应归还黄山建行全部借款本息；
8、委托代理协议及发票各一份，证明黄山建行因此次诉讼而支出律师费11479元。
王华力在庭审中辩称：因购房向黄山建行借款的事实属实，但由于资金周转困难且涉案房屋的房产证未能办理，无法处置该房产，故暂时没有能力还款。
王华力在法定期限内未提交证据材料。
潘小君、华尔顿公司在法定期限内未提交答辩状和证据材料。
本院认证认为，王华力对黄山建行提交的证据1、3-8三性均无异议，本院经审查予以确认。对证据2有异议，认为本人未在合同上签名。本院认为，王华力虽对签名有异议，但未提出鉴定申请，对证据2予以采信。
经审理查明：潘小君、王华力系夫妻关系，2009年10月27日黄山建行与潘小君、王华力签订个人住房（商业用房）借款合同一份。约定潘小君向黄山建行申请贷款45.1万元，用于购买华尔顿公司出售的安徽黄山市帝景豪庭第＊＊幢＊＊单元＊＊室住房一套，借款期限20年（即2009年10月27日至2029年10月27日），贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调20%，借款本息采用等额本息还款法等内容；同时合同还约定了违约责任条款：借款人未按本合同约定偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按约定计收罚息和复利；借款逾期的罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。在该合同中潘小君、王华力将所购房屋与黄山建行签订了抵押担保条款，担保的范围为借款合同项下的借款本金及利息、违约金、赔偿金以及借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用等内容。华尔顿公司于2009年8月10日为购置帝景豪庭住房而与黄山建行发生借贷关系（包括潘小君在内）的全部债务人提供担保，与黄山建行签订了个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，约定在承诺的贷款额度内，为每一购房人向黄山建行借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及黄山建行为实现债权而发生的有关费用；保证期限为黄山建行与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔合同项下的抵押已生效、抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。合同签订后，黄山建行于2009年11月9日将45.1万元如期汇入潘小君指定的帐户。潘小君于2009年11月至2014年7月按约定时间和金额正常还款，2014年8月后潘小君未按约定金额还款，2014年9月1日黄山建行向潘小君发出贷款立即到期通知，宣布潘小君个人住房贷款到期，要求其立即清偿全部未还借款本金及利息，潘小君已收到该通知。至2014年9月2日潘小君尚欠黄山建行贷款本金382648.39元，利息1834.55元，罚息9.2元，复利1.15元。
另查明：黄山建行和潘小君于2010年3月10日对安徽黄山市帝景豪庭第＊＊幢＊＊单元＊＊室房产办理房预黄（昱）字第＊＊号预购商品房抵押权预告登记，但尚未办理房地产权证等相关权属证书。
再查明：黄山建行为本次诉讼所支付的律师费为11479元。
本院认为：黄山建行与潘小君、王华力签订的个人住房（商业）借款合同，并与华尔顿公司签订的个人住房（商业用房）借款最高额保证合同均系各方当事人自愿签订，合同内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，各方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。黄山建行履行了发放贷款义务后，潘小君未能按合同约定履行还款义务，属违约行为，故黄山建行有权依据合同约定宣布提前收回贷款，双方在合同中明确约定了贷款到期罚息和复利的收取条件和计算依据，该约定符合有关法律的规定，故黄山建行要求潘小君偿还全部借款、罚息和复利的诉讼请求，本院予以支持。借款合同中还约定了贷款人为实现债权而实际发生的全部费用由借款人承担，黄山建行在实现债权的诉讼过程中实际支付了律师费用，该费用的收取符合相关的规定，故黄山建行的该项诉请理由正当，本院予以支持。潘小君、王华力已将其所购的房产与黄山建行签订了抵押合同，并办理预抵押登记，在潘小君未能依约履行还款义务的情况下，黄山建行要求对抵押物优先受偿，有相应的事实及法律依据，本院亦予支持。黄山建行要求华尔顿公司为潘小君的上述借款承担连带保证责任，符合华尔顿公司与黄山建行签订了个人住房借款最高额保证合同的约定，亦符合物权法中债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任的规定，但合同未约定被担保的债权实现的顺序，黄山建行应当先就潘小君、王华力的担保物实现债权，不足部分由保证人华尔顿公司承担连带清偿责任。本案借款发生在潘小君、王华力夫妻关系存续期间，依法应按夫妻共同债务处理。因潘小君、华尔顿公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，视为放弃庭审抗辩和质证的权利，并不影响本院依据黄山建行提供证据在查明事实的基础上依法作出缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告潘小君、王华力于本判决生效后三日内偿还原告中国建设银行股份有限公司黄山市分行借款本金382648.39元；
二、被告潘小君、王华力于本判决生效后三日内支付原告中国建设银行股份有限公司黄山市分行利息1844.90元及自2014年9月3日起至本判决指定的履行期限届满之日止的罚息和复利（罚息以本金382648.39元为基数，复利以1834.55元为基数，均按中国人民银行贷款基准利率的基础上浮20%计算）；
三、被告潘小君、王华力于本判决生效后三日内给付原告中国建设银行股份有限公司黄山市分行律师费11479元；
四、如被告潘小君、王华力在本判决指定付款期限未履行本判决第一、二、三项确定的还款义务时，原告中国建设银行股份有限公司黄山市分行有权对被告潘小君、王华力购买的安徽黄山市帝景豪庭第＊＊幢＊＊单元＊＊室房屋折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿，不足部分由被告黄山华尔顿置业有限公司承担连带清偿责任；
五、被告黄山华尔顿有限公司承担保证责任后，有权向被告潘小君、王华力追偿；
六、驳回原告中国建设银行股份有限公司黄山市分行其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7212元，减半收取3606元，由被告潘小君、王华力负担，因中国建设银行股份有限公司黄山市分行已向本院预交，故潘小君、王华力在给付上述款项时，一并给付中国建设银行股份有限公司黄山市分行3606元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。
代理审判员 方筱玮
二〇一四年十二月三日
书 记 员 周 欣
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。