浙江省丽水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙11民终342号
上诉人（原审被告）：胡伟东，男，汉族，1952年4月21日出生，住丽水市。
被上诉人（原审原告）：丽水市恒信物业有限公司。住所地：丽水市解放街大洋河小区*幢。统一社会信用代码：91331102848427845L。
法定代表人：张亚华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：尤小华，男，汉族，1958年10月9日出生，系该公司职工，住丽水市。
上诉人胡伟东因与被上诉人丽水市恒信物业有限公司（以下简称恒信物业）物业服务合同纠纷一案，不服丽水市莲都区人民法院（2016）浙1102民初7174号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
胡伟东上诉请求：撤销丽水市莲都区人民法院（2016）浙1102民初7174号民事判决第一项，改判上诉人只需按照原定180元的标准交纳物业费，且无需支付滞纳金；维持该判决第二、三项内容，一、二审诉讼费由恒信物业负担。事实与理由：一、上诉人作为小区业主，未与恒信物业签订过物业服务合同，如有居委会或社区组织以“第三人”身份与恒信物业签订物业服务合同，那么他们才是合同的相对方，不能强迫上诉人接受因此产生的服务费用。而且，他人与恒信物业订立的合同中的滞纳金条款，不能约束上诉人，上诉人是合同外的业主，无交纳滞纳金的义务。二、恒信物业自2015年起在西银苑小区未增加物业服务内容，也未与小区多数业主协商一致的情况下，与西银苑社区双方擅自强行将原来每年180元的物业服务费用提升至240元，未上报有关政府部门备案核批，是乱涨价，于法无据。三、恒信物业的物业服务质量存在明显隐患，业主多次提出都拒不整改，一审有照片为证。虽提价额度只有60元，但恒信物业没有按照规定办理提价手续，导致最后小区业主集体反抗，西银苑小区业主同意按照每年180元的标准交纳物业服务费。
恒信物业答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。一、西银苑小区居委会是在该小区未能成立业主委员会且全体业主未能协商一致的前提下，为做好公共卫生和改善环境而代表业主与被上诉人签订《物业综合管理委托合同》，该合同对全体业主具有约束力，合同的当事人是被上诉人与全体业主无疑。合同签订后，被上诉人也对该小区投入人力、财力进行物业综合管理，履行了合同约定的义务。二、一审中胡伟东提交的照片不足以证明被上诉人提供的物业服务质量存在明显隐患，反而能证明被上诉人向胡伟东提供了物业服务，胡伟东有义务向被上诉人交纳物业综合管理服务费等费用。三、被上诉人已提供充分证据证明物业管理费的提价经过了报告、公示、报备等程序，程序合法合规，胡伟东主张擅自提价与事实不符。四、胡伟东未能依约及时交纳物业综合管理服务费构成违约，按照合同约定理应承担相应的违约责任，一审法院认定违约金约定过高，酌情支持了“合理部分”，对胡伟东并无不利，胡伟东称不承担违约金于法无据。
恒信物业向一审法院起诉请求：1、依法判令胡伟东支付2015年1月至2015年12月的物业综合管理费240元、门卫费120元、滞纳金792元、材料费200元，合计1352元。2、由胡伟东承担本案的诉讼费及一切相关费用。
一审法院认定事实：西银苑小区西至花园路、东至宇雷路、南至囿山路、北至解放街，该小区一直没有成立过业主委员会。胡伟东系丽水市莲都区银苑小区××幢×室的业主，该房屋坐落于上述西银苑小区之中。从2002年开始，恒信物业经丽水市莲都区紫金街道西银苑社区居民委员会代表业主委托，成为该小区的物业服务企业。截止2014年12月底前的物业综合管理费，胡伟东如数交纳给了恒信物业。2014年11月21日，恒信物业向西银苑社区报告要求物业费从原来的15元每月提升至20元每月，社区要求恒信物业向全体业主公示并报批。2014年11月21日，恒信物业在西银苑小区内张贴提高物业管理费的公告。2015年1月3日，丽水市莲都区紫金街道西银苑社区居民委员会与恒信物业再次签订《物业综合管理委托合同》，将西银苑小区委托恒信物业实施物业综合管理，该合同对委托管理事项、物业服务费及双方的权利义务等做了约定。其中恒信物业的职责包括环境卫生和公共设施两方面；物业综合管理费实行包干制，物业综合管理费住宅每户每月20元；如不按时交纳物业综合管理费，应从逾期之日起按未交纳物业费每日1%交纳违约金至款清之日止。恒信物业将该合同于2015年1月31日向丽水市莲都区物业管理中心报备确认。合同签订后，恒信物业依约在小区实施了物业管理服务工作。恒信物业曾就物业综合管理费向胡伟东进行过催讨，胡伟东以收费不合理等理由拒绝支付。另查明，丽水市发改委已于2015年1月起取消了普通住宅前期物业服务收费备案确认。
一审法院认为，社区居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，社区居民委员会在胡伟东所在小区未能成立业主委员会和全体业主未能协商一致的前提下，为做好公共卫生和改善环境而代表业主与恒信物业签订的《物业综合管理委托合同》合法有效，该院予以认可。恒信物业在签订合同后，实施了物业综合管理服务，其要求胡伟东支付物业综合管理费的诉请，该院予以支持。胡伟东称其未与恒信物业直接签订物业服务合同，不同意交纳物业费的抗辩意见，该院不予支持。胡伟东辩称恒信物业与居民委员会续签的合同擅自将物业综合管理费从180元提升至240元未经全体业主同意，也违反了相关规定，该院认为恒信物业提高物业综合管理费经过了报告、公示、报备等程序，胡伟东该辩称于法无据，该院不予支持。胡伟东辩称恒信物业提供物业服务存在不足之处，并提供了照片12张佐证，该院认为该证据尚不能全面证明恒信物业的物业服务存在不足，对该辩称该院不予支持。恒信物业诉请要求胡伟东支付门卫费120元，胡伟东亦同意交纳，该院予以认可。恒信物业诉请要求胡伟东支付滞纳金792元，该滞纳金属于违约金性质，胡伟东未及时支付物业综合管理费已构成违约，应承担相应的违约责任，但合同约定的违约金过高，本院酌情支持合理部分。恒信物业要求胡伟东支付材料费200元，该诉请无法律和事实依据，该院不予支持。胡伟东辩称其已交纳修理楼道门费用100元，恒信物业对该事实予以认可，并称因同一楼道有住户不同意修理，致使修理工作无法进行，恒信物业同意将该费用退还给胡伟东，该院认为该费用非本案所涉标的，胡伟东可自行向恒信物业主张退回。为维护当事人的合法权益，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，作出判决：一、胡伟东于本判决生效后五日内支付恒信物业2015年1月至2015年12月的物业综合管理费240元及滞纳金（滞纳金从2016年1月1日开始按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算至款项付清之日止）；二、胡伟东于本判决生效后五日内支付恒信物业2015年1月至2015年12月的门卫费120元；三、驳回恒信物业的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由胡伟东负担10元，由恒信物业负担15元。
二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。
本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，一、关于案涉《物业综合管理委托合同》，系西银苑小区居委会在该小区未能成立业主委员会的情形下，代表小区全体业主与恒信物业签订的物业管理服务协议，内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，且胡伟东接受恒信物业提供的物业服务已经十多年，期间从未提出异议，故该合同对恒信物业和胡伟东均具有法律约束力，双方应按合同约定履行合同义务。《物业综合管理委托合同》签订后，恒信物业提供了物业管理服务，但胡伟东未按约及时交纳相应的物业服务费，构成违约。二、关于胡伟东对物业费提价的异议，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。恒信物业自2015年1月起将每年的物业费由180元提升至每年240元，经过上报小区居委会、在小区张贴公示告知、报莲都区物业管理中心备案等程序，并非胡伟东诉称的擅自涨价。结合西银苑小区的地段、建设时间、小区环境、恒信物业提供的物业服务内容等，恒信物业基于经营成本增加等因素进行的调价并无不当，对胡伟东的异议本院不予采信。三、关于物业收费与服务质量，胡伟东以恒信物业提供服务管理不到位、存在明显质量问题为由，认为每年240元的物业服务费收费过高，拒绝交纳。案涉物业服务合同是一种综合性服务合同，其服务对象为小区全体业主，服务内容包含了环境卫生及公共设施两方面。物业费的构成不仅包含了物业服务企业经营行为的成本和利润，还包含了物业服务企业提供上述服务项目所需的一系列开销。因此，物业费的收取关系到整个小区物业服务的质量。业主如对物业服务质量有意见应通过合法合理途径行使权利，而非通过不交物业费的方式扩大矛盾，物业服务企业也应与业主及时沟通，积极改进服务质量。本案中，胡伟东并不能提供充分证据证明恒信物业的服务存在明显质量问题，本院对其该主张不予采信。
综上，胡伟东的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人胡伟东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 洋
审 判 员 苏伟清
代理审判员 王 洁
二〇一七年三月二十四日
代书 记员 汪鑫莹