重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第01267号
上诉人（原审原告）：唐传玉。
委托代理人：李蜀川，重庆兴潼律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：重庆市恒旭房地产开发有限公司。
法定代表人：陈灵智，该公司董事长。
委托代理人：罗英琪。
委托代理人：ＸＸ友，重庆中升律师事务所律师。
上诉人唐传玉与上诉人重庆市恒旭房地产开发有限公司（以下简称恒旭公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2014年12月15日作出（2014）合法民初字第07272号民事判决，唐传玉、恒旭公司均对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月9日公开进行了询问。上诉人唐传玉的委托代理人李蜀川，上诉人恒旭公司的委托代理人罗英琪、ＸＸ友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：恒旭公司系具有房地产开发资质的房地产开发企业，并于2010年3月15日取得了小桥名都A区1、2幢及车库项目的《建设工程规划许可证》。2011年11月30日，唐传玉作为乙方与恒旭公司作为甲方签订了《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定唐传玉购买恒旭公司开发的“小桥名都”小区预售商品房一套，坐落于重庆市合川区，建筑面积为107.28平方米，总成交金额为433304元，付款方式为按揭付款。合同第七条第（一）款第2项约定：属预售商品房的，甲方应当在2012年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房；第（二）款第（1）项约定：本商品房交付时应符合以下条件：已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第十三条第2项约定：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。第4项约定：如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期在60个工作日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；逾期超过60个工作日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之零点五向乙方支付违约金，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一（该比率应不小于本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同还约定了其他相关的权利义务。合同签订后，唐传玉向恒旭公司支付了相应购房款，恒旭公司分别于2011年12月21日、2013年5月31日向唐传玉开具了发票，购房款金额共计430520元，唐传玉亦认可以此金额作为计算逾期办证违约金的基数。2013年3月1日，恒旭公司将唐传玉所购房屋交付唐传玉，双方签订了《房屋交接确认书》。2014年5月5日，恒旭公司修建的小桥名都A区1、2号楼及地下车库工程取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，字号为建竣备字（2014）031号，该《备案登记证》上载明工程竣工验收时间为2014年3月25日。2014年7月17日，恒旭公司取得了合川区钓办处小桥路126号1号楼的权属初始登记业务受理通知书。2014年9月2日，恒旭公司取得了唐传玉所购房屋的权属转移登记业务受理通知书。唐传玉认为恒旭公司存在逾期办证的违约行为，故起诉来院，诉请如前。
另查明，2014年9月24日，恒旭公司向重庆市合川区房地产产权产籍监理所出具《关于小桥名都A区项目办理产权证相关情况说明》，说明“小桥名都A区1、2号楼项目由恒旭公司与重庆市合川区沛龙房地产开发有限公司联建，并于2014年7月24日以恒旭公司与重庆市合川区沛龙房地产开发有限公司的名义申请办理了房屋初始登记，在准备申请办理转移登记的资料时，涉及该项目2号楼现房销售中对舒大荣等12户业主已签的网签合同，作为重庆市合川区沛龙房地产开发有限公司对网签合同理解上有一定分歧，不愿在网签合同上加盖公章，根据《重庆市土地房屋权属登记条例》的相关规定，该项目应该由恒旭公司与重庆市合川区沛龙房地产开发有限公司联合申请，请贵所给予证明。”重庆市合川区房地产产权产籍监理所在该份《情况说明》上加盖了公章，并注明“情况属实”。
唐传玉一审诉称：唐传玉与恒旭公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定唐传玉购买恒旭公司开发商品房一套，房屋总价款433304元。合同签订后，唐传玉依约支付了购房款。根据合同约定，恒旭公司应该在2012年12月31日前交房，并在实际交房后60日内为唐传玉办理《房地产权证》，而恒旭公司实际于2013年3月1日才将房屋交付给唐传玉，房屋交付后，恒旭公司未在合同约定时间办理房屋的《房地产权证》，已构成违约。唐传玉为维护合法权益，起诉来院，要求判决恒旭公司支付逾期办理《房地产权证》的违约金20798元（从2013年5月1日起按已付房价款日万分之一的标准计算至2014年10月8日止）。
恒旭公司一审辩称：恒旭公司不存在逾期办证的违约行为，恒旭公司修建的小桥名都A区工程于2014年5月5日取得竣工验收备案登记证，合法交房时间是2014年5月5日，而恒旭公司于2014年7月即取得了办证受理单，不存在逾期办证的行为；在办证过程中，恒旭公司即使存在逾期，也是政府和第三人的原因造成，不是恒旭公司原因所致。综上，请求驳回唐传玉的诉讼请求。
一审法院认为，唐传玉与恒旭公司于2011年11月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方在平等、自愿基础上的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。唐传玉与恒旭公司双方均应该按照合同约定行使权利、履行义务。本案中，恒旭公司虽于2013年3月1日将唐传玉所购房屋交付唐传玉，但是恒旭公司修建的小桥名都A区1、2号楼及地下车库工程于2014年5月5日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，该《备案登记证》上载明工程竣工验收时间为2014年3月25日，故恒旭公司于2013年3月1日的交房行为违法，房屋合法交付时间为2014年3月25日。根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第2项的约定，恒旭公司于2014年3月25日合法交付房屋，最迟应该在2014年5月24日取得唐传玉所购房屋的权属转移登记业务受理通知书，而恒旭公司实际于2014年9月2日才取得房屋权属转移登记业务受理通知书，逾期101天，根据合同第十三条第4项的约定，恒旭公司应该向唐传玉支付逾期取得办证受理单违约金4348.25元（430520元×0.0001×101天＝4348.25元）。恒旭公司辩称办证逾期系政府和第三方原因造成，并举示合川建发（2010）51号文、《关于小桥名都A区项目办理产权证相关情况说明》予以佐证，一审法院认为，恒旭公司有义务按照法律、法规的规定以及合同约定向相关部门提交办证资料，恒旭公司与其联建单位因网签合同发生误解系恒旭公司内部管理问题，不能作为逾期办证的免责理由，对当事人的该辩称，一审法院依法不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、一百零七条、一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、由重庆市恒旭房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向唐传玉支付逾期办证违约金4348.25元。二、驳回唐传玉的其他诉讼请求。案件受理费320元，减半收取160元，由唐传玉负担135元，重庆市恒旭房地产开发有限公司负担25元（此款已由唐传玉垫付，限重庆市恒旭房地产开发有限公司在支付标的款时将其应承担的诉讼费一并支付给唐传玉）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
唐传玉不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决并依法改判恒旭公司支付逾期办证违约金20966.34元；本案一、二审诉讼费用由恒旭公司负担。主要事实和理由：1、一审法院将合法交付时间2013年3月25日认定为“实际交付使用之日”计算办证期限的起算时间错误，涉案房屋实际交付之日应为2013年3月1日，恒旭公司逾期办证从2013年5月1日起至2014年9月3日计487天，应当支付逾期办证违约金20966.34元；2、本案合同系恒旭公司拟定的格式合同，应当作出对购房人有利的解释，以房屋的实际交付时间作为办证期间的起算时间。3、本案系恒旭公司违约，一审诉讼费应由恒旭公司承担。
恒旭公司答辩称：1、涉案房屋实际交付时未取得竣工验收备案登记证，唐传玉有权选择拒绝接房，但唐传玉对此予以谅解并实际接房，因此，一审法院认定公司交付行为违法错误。但一审法院以取得竣工验收备案登记证的时间作为办证期限起算时间的认定正确，因此，一审法院关于逾期办证违约金的起算点认定正确。2、唐传玉关于一审诉讼费负担的上诉理由亦不成立。
恒旭公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，驳回唐传玉的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由唐传玉负担。主要事实及理由：1、合同约定办证期限为60个工作日，而不是60个日历日；逾期办证期限应当从取得竣工验收备案登记证之日即2014年5月5日时起，至取得权属初始登记之日即2014年7月24日止，未超过合同约定的60个工作日，因此，恒旭公司不存在逾期办证违约行为。2、合同约定因甲方原因逾期办证，恒旭公司才承担逾期办证违约责任，本案逾期办证是因为政府及第三人沛龙公司原因，因此，恒旭公司不应承担逾期办证违约责任。3、一审法院认定2013年3月1日交房行为违法错误。4、恒旭公司受购房人委托而办证，恒旭公司取得涉案房屋的产权初始登记后即不应再承担逾期办证违约责任。5、唐传玉主张逾期办证违约金，但无证据证明其遭受的损失，未完成举证责任。
二审中，恒旭公司举示涉案房屋的权属初始登记，唐传玉对此没有异议，本院予以确认。
本院二审查明，2014年7月17日，恒旭公司取得了合川区钓办处小桥路126号2号楼的权属初始登记业务受理通知书。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，唐传玉与恒旭公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。结合双方当事人在二审中的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、恒旭公司是否存在逾期办证违约行为。二、恒旭公司主张的免责理由是否成立。本院对此分别评述如下：
一、关于恒旭公司是否存在逾期办证违约行为的问题。首先关于办证期限问题。合同第十三条第2项约定：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。该项约定是关于办证期限的约定。合同第十三第四项约定，因甲方责任逾期办证在60个工作日（含）之内的违约金计算标准；逾期超过60个工作日后，购房人有权解除合同及民事责任承担，购房人不解除合同时逾期办证违约金计算标准；该项约定是关于逾期办证违约责任的约定，而不是关于办证期限的约定。因此，合同约定的办证期限应当认定为60日。恒旭公司关于办证期限应为60个工作日的上诉理由，与本案查明的事实不符，本院不予采纳。其次，办证期限的起算时间如何认定。由于恒旭公司2013年3月1日交房时，涉案房屋尚未竣工验收合格，恒旭公司的该交付行为违反法律规定。2014年3月25日，涉案房屋竣工验收合格，符合法律规定，本院确认该时间为合法交付时间。根据双方所签订的商品房买卖合同关于办证期限为60日的约定，恒旭公司应在2014年5月24年前取得涉案房屋的产权登记受理单，恒旭公司于2014年9月2日才取得涉案房屋的产权登记受理单，恒旭公司从2014年5月25日起至2014年9月2日期间存在逾期办证违约行为。唐传玉关于以实际交付时间开始计算办证期间的上诉理由不成立；恒旭公司关于从取得竣工验收备案登记证起至涉案房屋取得权属初始登记才属于逾期办证期间，与本院查明事实及法律规定不符，恒旭公司关于其未超过合同约定办证期间的上诉理由亦不成立。
二、关于恒旭公司主张的逾期办证免责理由是否成立问题。合同约定因甲方原因逾期办证，恒旭公司承担逾期办证违约责任。恒旭公司上诉认为逾期办证系政府和第三方原因造成，其举示的证据合川建发（2010）51号文、《关于小桥名都A区项目办理产权证相关情况说明》，系其与联建单位之间的内部管理引发问题所致，不足以证明恒旭公司严格按照合同约定履行了合同约定的办证义务，因此，恒旭公司关于政府及第三人原因，其逾期办证应予免责的上诉理由，本院依法不予采纳。恒旭公司未举示证据证明唐传玉没有损失或损失过分低于合同约定的违约金，因此，恒旭公司关于因唐传玉没有损失而不应当支付逾期办证违约金的上诉理由亦不成立。
综上所述，唐传玉与恒旭公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费253元，由唐传玉负担160元，重庆市恒旭房地产开发有限公司负担93元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 刘家秀
代理审判员 赵 青
二〇一五年三月十六日
书 记 员 喻 瑜