河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）信中法民终字第1861号
上诉人（原审被告）宋兰（又名宋楠），女，1976年03月09日出生。
上诉人（原审被告）孙卓旺，男，1975年05月05日出生。
二上诉人的委托代理人时新章，河南新章律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴高红，女，1964年04月10日出生。
被上诉人（原审原告）汪厚德，男，1961年11月19日出生。
被上诉人（原审原告）吴晨曦，女，1992年02月19日出生。
三被上诉人的委托代理人吴志刚，河南振蓼律师事务所律师。
上诉人宋兰、孙卓旺因与被上诉人吴高红、汪厚德、吴晨曦房屋租赁合同纠纷一案，不服固始县人民法院（2014）固民初字第870号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙卓旺及其委托代理人时新章，被上诉人吴高红、汪厚德及其委托代理人吴志刚到庭参加了诉讼。本案现已审理完结。
原审查明，被告宋兰、孙卓旺以前租赁属固始县粮食局所有的位于固始县中山大街丰乐园大酒店一楼从东往西1-2间的两间门面房做生意。2010年5月24日，原告汪厚德、吴晨曦从祝孔源、桂荣手中将被告租赁的该两间门面房分别购买为自己所有，汪厚德购买其中的从东往西第一间，吴晨�购买其中的从东往西第二间。被告与祝孔源签订合同在2010年12月31日前结束，被告退给祝孔源的租金归原告所得。原告购房后被告继续租赁该门面房，原告称租期至2013年12月31日止。2014年元月1日，原告吴高红以自己的名义代为汪厚德、吴晨曦与被告签订为期3个月，每月租金2万元的《房屋租赁协议书》，该协议书对原、被告双方租赁房屋行为作出了新的约定。协议书约定：甲方（出租人吴高红）出租的房屋位于固始县城关中山大街丰乐园大酒店一楼门面房由东往西1-2间。租金及期限：乙方租赁门面房的时间为2014.元.1至2014.3.31，租金为陆万元，乙方先交租金后使用房屋。吴高红由夏庆华代签，宋兰由孙卓旺代签。3个月租赁期限届满后，原告要求收回房屋自用，被告未交付租赁房屋，也未交纳房屋租金。原告认为被告不遵守诚实信用原则，其行为严重影响其合理使用�屋。原告遂诉至法院，要求被告将其租赁原告的房屋立即交付给原告使用；要求被告从2014年4月1日起直至交付房屋时止，按照每月2万元的租金标准给付原告房屋租金；由被告承担本案全部诉讼费用。
原审认为，原、被告之间的房屋租赁合同合法有效，吴高红代为吴晨曦、汪厚德的签约行为二人认可，应依法予以认定。孙卓旺与宋兰系夫妻关系，其代签行为应认定为合法有效。故双方应依约履行合同约定的权利和义务。合同到期后，原告要求收回房屋自用，被告未返还原告房屋，也未交纳租金，依法应予以返还。被告在房屋到期后未返还原告房屋，应自房屋租期届满之日起即2014年4月1日按双方约定的房租标准每月2万元交纳房租，直至交付房屋为止。故原告的诉讼请求合理合法，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民�和国民法通则》第八十八条、第一百一十一条、第一百三十四条第一款第（四）项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十四条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定判决：一、被告宋兰（又名宋楠）、孙卓旺经原告吴高红手租赁原告汪厚德、吴晨曦所有的位于固始县中山大街丰乐园大酒店一楼从东往西1-2间的两间门面房，应于本判决生效后四十日内交付给三原告。二、由被告宋兰、孙卓旺支付三原告租金每月2万元（从2014年4月1日起至交付所租赁门面房屋时止），于本判决生效后十日内付清。受理费2300元，由被告负担。
上诉人宋兰、孙卓旺不服一审判决上诉称：一、一审程序严重违法。固始县法院民二庭没有通知上诉人、也没有�知上诉人的代理人，直接受理案件并未经开庭审理，直接宣判，违反了法律规定，侵害了上诉人及代理人的合法权益。二、被上诉人汪厚德与上诉人宋楠于2010年6月27日签订的《房屋租赁协议书》合法有效。双方自2010年6月实际履行该《房屋租赁协议书》至今，均没有异议。三、被上诉人吴高红与上诉人孙卓旺于2014年元月1日签订的《房屋租赁协议书》违法无效。上诉人为减少损失，继续经营，挽回对客户的恶劣影响，被迫以上诉人宋兰名义与被上诉人吴高红签订《房屋租赁协议书》，将被上诉人汪厚德出租给上诉人宋楠的门面房房租由80000元／年涨到240000元／年。被上诉人吴高红无权以自己名义、以出租人地位处理“汪厚德所有的正在租赁期间的房屋”。孙卓旺未经宋兰授权或同意，无权以宋兰名义，与被上诉人吴高红签订承租“汪厚德所有的正在租赁期间的房屋�的合同。四、被上诉人吴高红、吴晨曦不具有原告人的主体资格。被上诉人吴高红、吴晨曦既不是本案租赁房屋的产权人，也不是本案租赁房屋的利害关系人。请求撤销原判，确认被上诉人吴高红与上诉人孙卓旺于2014年元月1日签订的《房屋租赁协议书》违法无效。
被上诉人吴高红、汪厚德、吴晨曦答辩称：一，一审程序合法。固始县人民法院以传票的形式确定于2014年7月2日对本案进行公开开庭审理。上诉人拒不到庭，一审合议庭才依法对本案进行缺席审理。二，本案不存在上诉人诉称的汪厚德个人与宋兰签订《房屋租赁协议书》的事实。本案诉争的房屋即同始县中山大街“丰乐同大酒店”一楼门面房从东往西第1间由汪厚德购买，从东往西第2间由吴晨曦购买。该两间门面房的购买时间均为2010年5月24日。2010年6月27日，吴高红以自己的名义代为汪厚德、吴晨曦与宋兰达成《房屋租货协议书》一份，该协议书明确约定的租赁物为“丰乐同大酒店1楼门面房由东往西第1-2间”，根本不存在汪厚德个人与宋兰签订《房屋租赁协议书》的事实。同时，该协议书履行至2013年12月31日时，经协商双方对本案诉争的租赁房屋使用另行作出了新的约定，对新协议约定的内容已经实际履行。三、2014年元月1日，吴高红以自己的名义代为汪厚德、吴晨曦与二被答辩人签订的为期3个月的《房屋租赁协议书》合法有效。签订协议时，二被答辩人都在场，宋兰要求孙卓旺代为在协议书上签名。四，答辩人吴高红、吴晨曦是本案的适格主体。吴晨曦是本案诉争的租赁房屋即“丰乐园大酒店”一楼从东往西第2间门面房的物权所有人。吴高红基于本案诉争的两间房屋权利人汪厚德、吴晨熙的授权，分别于2010年6月27日和2014年元月1日代为房屋权利人与上诉人签订房屋租赁协议书，代收租赁房屋租金。请求驳回上诉，维持原判。
二审过程中，上诉人向本院举交的证据：2010年6日月27日，宋兰与吴高红代汪厚德签订的《房屋租赁协议书》，证明租期判到2014年12月30日。被上诉人质证认为，该合同也是有效的，但不能证明，2014年1月1日，吴高红以自己的名义代为汪厚德、吴晨曦与孙卓旺代宋兰签订为期3个月，每月租金2万元的《房屋租赁协议书》无效。该协议书对双方租赁房屋行为作出了新的约定。二审查明的其他事实与一审相同。
本院认为，固始县中山大街丰乐园大酒店一楼从东往西1-2间的两间门面房，被上诉人汪厚德购买了其中的从东往西第一间，被上诉人吴晨曦购买了其中的从东往西第二间。2014年1月1日，被上诉人吴高红以自己的名义代被上诉人汪厚德、吴晨曦与上诉人宋兰签订为期3个月，每月租金2万元的《房屋租赁�议书》。该协议书约定：甲方（出租人吴高红）出租的房屋位于固始县城关中山大街丰乐园大酒店一楼门面房由东往西1-2间。租金及期限：乙方（承租人宋兰）租赁门面房的时间为2014.元.1至2014.3.31，租金为陆万元，乙方先交租金后使用房屋。吴高红由夏庆华代签，宋兰由孙卓旺代签。3个月租赁期限届满后，被上诉方要求收回房屋自用，上诉人未交付租赁房屋，也未交纳房屋租金。原审判决上诉人宋兰、孙卓旺退还被上诉人吴高红、汪厚德、吴晨曦诉争租赁房屋并支付租金每月2万元（从2014年4月1日起至交付所租赁门面房屋时止），并无不当，本院予以支持。关于上诉人称一审程序严重违法问题，因经本院审查认为一审程序合法，故该上诉理由不能成立。关于上诉人称汪厚德与宋兰于2010年6月27日签订的《房屋租赁协议书》合法有效问题，因该协议书被2014年1月1日吴�红以自己的名义代汪厚德、吴晨曦与宋兰签订的《房屋租赁协议书》所变更，故该上诉理由不能成立。综上，上诉人宋兰、孙卓旺的上诉理由不能成立，其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审的案件受理费2300元，由上诉人宋兰、孙卓旺负担。
本判决为终审判决。
审判长 余继田
审判员 吴 斌
审判员 陈 钢
二〇一四年十一月二十一日
书记员 杨 帆