广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）穗中法民五终字第1543号
上诉人（原审原告）广州市第四装修有限公司。
法定代表人郭志成，该司董事长。
委托代理人马洁妍，该司职员。
被上诉人（原审被告）新国际（广州）房地产有限公司。
法定代表人黄贤。
被上诉人（原审被告）粤海中心。
法定代表人林宝应。
上诉人广州市第四装修有限公司（以下简称第四装修公司）因租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2011）穗越法民三初字第1271号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，新国际（广州）房地产有限公司、粤海中心经公告送达，无不正当理由不到庭，本院按缺席审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市环市东路472号粤海中心大厦22楼全层是以粤海中心名义登记的房产。1991年12月27日，粤海中心（为甲方）与京光（广州）房地产实业有限公司［后更名为新国际（广州）房地产有限公司（以下简称新国际公司），即本案新国际公司为乙方］签订《有偿长期使用粤海大厦楼层合约书》，约定：乙方向甲方支付粤海大厦楼层长期使用费3382170元；乙方先向甲方支付总额的百分之五十资金，甲方收到乙方第一次付款后，必须将乙方使用的楼层逐步清场交付给乙方进场办公，同时，乙方应将其余的百分之五十资金全部付清；甲方向乙方提供广州市环市东路472号22层全层共计914.1平方米，给乙方长期使用，乙方对该楼层拥有长期使用权。同日上述双方签订了《转让粤海大厦楼层使用权期限合约书》，约定：双方就转让该大厦二十二楼使用权限问题一致约定，甲方向乙方转让粤海大厦二十二楼使用权限为九十九年，即由1991年12月27日至2090年12月27日止；在本约定书所约定期限内，乙方有权转让粤海大厦二十二楼楼层使用权；如作为第一转让人的甲方不接受转让，乙方向第三人转让时按原双方签订的协议条款转让粤海大厦楼层使用权。
1999年12月8日，新国际公司（为甲方）与第四装修公司（为乙方）签订了《转让粤海大厦22楼有偿长期使用权协议书》，约定：鉴于甲方有偿拥有广州市环市东路472号粤海大厦22楼全层共计914.1平方米的长期使用权，就甲方向乙方转让该长期使用权一事，达成如下协议：转让价格为4200000元；二、甲、乙双方应共同以书面形式确认乙方付清转让价格，乙方以抵减甲方投资开发新国际大厦（东风东路739号）工程款形式支付转让款项；乙方按第二条向甲方付清转让价格之日，为使用权交接之日，甲方将22楼交付乙方使用，使用权交接后，乙方应遵守粤海中心的物业管理制度。合同签订后，第四装修公司使用了环市东路472号粤海大厦22层全层房屋至今，并于2001年1月2日向工商行政部门申请将原告的住所地变更为广州市环市东路472号粤海大厦22楼，且取得工商部门的核准。
2010年3月29日，广州市南沙区人民法院在执行广州昊天化学（集团）有限公司申请执行粤海中心土地使用权出让合同纠纷案中发出了（2010）南法执字第90-1号执行裁定书，裁定：查封被执行人粤海中心名下登记所有的位于广州市越秀区环市东路472号17楼、22楼、23-25楼的房产。2010年9月7日，广州市南沙区人民法院向粤海中心及相关权利人发出了（2010）南法执字第90-3号的公告，公告已依法查封了广州市环市东路472号17楼、22楼、23楼，粤海公司须在即日起五天内履行民事判决确定的义务，否则将依法拍卖广州市环市路472号17楼。随后，第四装修公司向广州市南沙区人民法院提出了执行异议，该院于2010年11月23日发出了（2010）南沙执外异字第4号裁定书，以异议人与粤海中心签订《转让粤海大厦22楼有偿长期使用权协议书》后，异议人只享有上述房产的使用权，没有所有权，不影响法院对上述房产的处理为由，驳回了第四装修公司的异议申请。第四装修公司在本案一审中表示，收到上述驳回异议申请裁定书后，没有就此裁定提出执行异议之诉。
2011年4月22日，第四装修公司向原审法院提起本案诉讼，请求：确认第四装修公司与新国际公司于1999年12月8日签订的《转让粤海大厦22楼长期使用权协议书》合法有效，第四装修公司对广州市环市东路472号22层拥有长期使用权。
一审庭审中，第四装修公司表示：第四装修公司与新国际公司签订的合同约定的长期使用权及第四装修公司在本案中诉请要求确认的长期使用权均指至2090年12月27日止。另，第四装修公司提供了日期为2000年10月30日、2000年10月30日盖有粤海中心印章的发票（内容为收到第四装修公司交付的管理费）、复印自工商行政管理局第四装修公司注册档案中的环市东路472号22层房产证到庭，用以证明其提出的粤海中心对第四装修公司受让讼争房的使用权没有异议的主张。
原审法院认为：从新国际公司（为甲方）与粤海中心（为乙方）签订的《有偿长期使用粤海大厦楼层合约书》及《转让粤海大厦楼层使用权期限合约书》中约定，“双方就转让该大厦二十二楼使用权限问题一致约定，乙方转让粤海大厦二十二楼使用权限为九十九年，即由1991年12月27日至2090年12月27日止，乙方向第三人转让时按原双方签订的协议条款转让粤海大厦楼层使用权”，及此后新国际公司（为甲方）与第四装修公司（为乙方）签订的《转让粤海大厦22楼有偿长期使用权协议书》约定，“鉴于甲方有偿拥有广州市环市东路472号粤海大厦22楼全层的长期使用权，就甲方向乙方转让该长期使用权一事达成协议”的内容上看，第四装修公司提出新国际公司转让给第四装修公司讼争房的长期使用权是指转让至2090年12月27日止的房屋使用权的主张，该院予以接纳，是有其合同依据的。
据第四装修公司与新国际公司于1999年12月8日签订的《转让粤海大厦22楼有偿长期使用权协议书》的约定，第四装修公司以抵减新国际公司投资开发的新国际大厦（东风东路739号）工程款形式支付转让款项4200000元，即双方约定第四装修公司以在新国际公司欠付第四装修公司工程款中扣减4200000元结算作为其享有讼争房屋的长期使用权的对价，此情况实属新国际公司将讼争房交付给第四装修公司长期使用、收益，第四装修公司向新国际公司支付4200000元租金作为对价的房屋租赁关系。同理，新国际公司、粤海中心签订的《有偿长期使用粤海大厦楼层合约书》及《转让粤海大厦楼层使用权期限合约书》约定的新国际公司以向粤海中心支付3382170元作为取得讼争房长期使用权的对价，新国际公司、粤海中心间形成的也是房屋租赁关系。
因据我国合同法第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”，故新国际公司、粤海中心签订的上述合同中约定的超过我国合同法施行之日（即1999年10月1日）起二十年的使用期限（即2019年10月1日）为无效约定。因第四装修公司是以新国际公司取得讼争房的使用权为前提取得讼争房的使用权的，故第四装修公司与新国际公司签订的《转让粤海大厦22楼有偿长期使用权协议书》中约定的超过2019年9月30日的使用期限为无效约定。第四装修公司与新国际公司是自愿签订上述《转让粤海大厦22楼有偿长期使用权协议书》的，是双方的真实意思表示，该协议中除超过2019年9月30日使用期限的约定违反法律强制性规定外，其它内容没有法律、法规的强制性规定，是合法有效的。因第四装修公司与新国际公司签订的上述合同中属有效约定的使用期限至2019年9月30日止，故对第四装修公司要求确认其对讼争房享有长期使用权的请求，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款之规定，于2011年11月29日作出判决：一、第四装修公司与新国际公司于1999年12月8日签订的《转让粤海大厦22楼有偿长期使用权协议书》，除约定的长期使用权中超过2019年9月30日的使用期限无效外，其余内容合法有效。二、驳回第四装修公司其它诉讼请求。本案受理费100元，由第四装修公司承担。
判后，第四装修公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决将房屋的长期使用权关系认定为房屋的租赁关系违背了第四装修公司和新国际公司之间签订《转让粤海大厦22楼长期使用权协议书》的真实意思表示。1、新国际公司将其所拥有的房屋使用权转让给第四装修公司，是为折抵其欠第四装修公司的工程进度款。该合同是在双方当事人协商自愿的情况下签订的，是双方当事人的真实意思表示，并且没有违反在签订合同当时的国家法律法规规定。且从实际履行情况来讲，合同已按照约定从2000年开始实际使用该物业至今，作为业权人的新国际公司并没有提出过任何异议。因此，第四装修公司与新国际公司签订的合同是合法有效的合同，第四装修公司理应拥有上述物业的长期使用权。2、本案中的合同是基于抵债而订立的以房屋长期使用权作对价的一种抵债合同，合同双方均不存在丝毫租赁的意思表示。根据《中华人民共和国物权法》关于用益物权的有关规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。其中的房屋使用权是用益物权的一种，换言之，所有权人可以自由处分其该物权，其中当然包括可以处分用于抵债。所以合同双方指向的用99年的房屋使用权抵债是合同双方的真实意思表示，同时也不存在违反法律强制性规定的问题，因为我国现行法律，目前对房屋使用权可以自由处分的最长期限未有明文规定，一审法院将基于抵债而订立的以房屋长期使用权作对价的一种抵债合同认定为“此情况实属新国际公司将诉争房交付给第四装修公司长期使用、收益，第四装修公司向新国际支付4200000元租金作为对价的房屋租赁关系”是无事实依据的，也是违背签订合同双方真实意愿的。二、一审判决适用法律不当。本案中的第四装修公司与新国际公司关于房屋使用权使用年限的约定并无违反现行法律规定，即现行法律对此无禁止性规定，所以应根据当事人合同约定来确定。新国际公司与粤海中心签订的协议来看，双方对长期使用期限的约定是九十九年。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》只是关于土地使用权出让作出了有关规定，以及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，也仅仅是对土地使用权使用年限作出如下规定：（一）居住用地70年；（二）工业用地5O年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（四）商业、旅游、娱乐用地40年；（五）综合或者其他用地50年。同样按照城市房地产管理法的规定，在土地使用权期限届满后，可申请续期并在补交土地出让金后继续使用。另根据《中华人民共和国物权法》关于用益物权的有关规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。其中的房屋使用权是用益物权的一种，换言之，所有权人可以自由处分其该物权，其中当然包括可以处分用于抵债。所以，本案中的当事人关于房屋使用权使用年限的约定并无违反现行法律规定，即现行法律对此无禁止性规定，一审法院根据合同法第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”，来作出判决显属适用法律不当。三、根据合同约定与合同的实际履行，现22楼己由第四装修公司作为唯一注册的营业场所使用至今，是企业经营和企业员工赖以生存的场所和工具，因此，第四装修公司的该房屋长期使用权应当得到保护。新国际公司与粤海中心于1991年12月27日签订的《有偿长期使用粤海大厦的合约书》、双方同日签订的《转让粤海大厦楼层使用权期限合约书》及第四装修公司与新国际公司于1999年12月8日签订的《转让粤海大厦22楼有偿长期使用权协议书》均是在自愿、平等、诚实信用的基础上签订的，根据《合同法》第八条、第四十四条第一款之规定，上述三份合同已依法成立，并对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，且由双方当事人自觉履行近二十年了。新国际公司于1999年12月8日与第四装修公司签订《转让粤海大厦22楼有偿长期使用权协议书》，双方于2000年10月办理了转让房屋使用权的交接，此后转让使用权之房屋即粤海大厦第二十二楼全层由第四装修公司使用至今，双方对此至今都没有异议，粤海中心对此至今亦都没有异议。第四装修公司与新国际公司签订上述长期使用权合同后，新国际公司依约将22楼交付第四装修公司使用，第四装修公司投入了大量资金进行装修，入驻后还按时向粤海中心缴交管理费。22楼自2001年始，就已经作为第四装修公司的办公场所，及企业注册登记地址。由于粤海中心未能偿还到期债款，以至22楼被查封并准备拍卖，直接影响了第四装修公司行使长期使用权的权力。因此，为保护第四装修公司对22楼的长期使用权，使第四装修公司能够维持正常的经营管理秩序和员工队伍的稳定，保护国有企业的合法权益，应当确保该第四装修公司对该物业的长期使用权。据此请求：1、请求撤销原审判决第一项中关于“1999年12月8日签订的《转让粤海大厦22楼长期使用权协议书》约定的长期使用权中超过2019年9月3O日的使用期无效”的判决。2、本案诉讼费用由新国际公司、粤海中心承担。
新国际公司、粤海中心无答辩。
经庭询，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案的争议问题之一是新国际公司与第四装修公司就涉案房屋所约定的长期使用权关系是否属于租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，新国际公司与第四装修公司约定新国际公司将涉案房屋交由第四装修公司占有使用，第四装修公司以抵减新国际公司所欠的工程款支付转让款项，实际上是以新国际公司所欠工程款抵扣涉案房屋的租金，双方成立房屋租赁关系，原审认定无误，本院予以维持。第四装修公司认为双方就涉案房屋成立长期使用权关系，于法无据，本院不予采纳。
本案的争议问题之二是双方就涉案房屋的使用期限超过二十年的约定部分是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。”鉴于双方就涉案房屋成立房屋租赁关系，双方为此所签订合同应受上述规定的约束。第四装修公司主张根据其与新国际公司的协议约定，其对涉案房屋享有的使用权至2090年12月27日止，显然与合同法的规定相悖。第四装修公司与新国际公司就涉案房屋所约定的租赁期限应以二十年为限，原审认定第四装修公司与新国际公司于1999年12月8日签订的《转让粤海大厦22楼有偿长期使用权协议书》约定的长期使用权中超过2019年9月30日的使用期限无效，合法有据，本院予以维持。
综上，的上诉请求缺乏理据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。