上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第6895号
原告蔡鹤云。
原告陈洁。
上述两原告共同的委托代理人马胜浩，上海诚达永华律师事务所律师。
被告顾丽妹。
委托代理人江立民，上海震亚律师事务所律师。
原告蔡鹤云、陈洁与被告顾丽妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月26日立案受理后，依法先适用简易程序后转普通程序，先后于2014年4月22日、2014年6月4日公开开庭进行了审理。原告蔡鹤云及两原告共同的委托代理人马胜浩，被告顾丽妹及其委托代理人江立民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡鹤云、陈洁诉称：2013年8月26日，经上海星源房地产经纪事务所（以下简称星源事务所）居间介绍，被告向原告购买位于上海市浦东新区康桥镇川周公路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称�争房屋），当日被告向原告支付了定金人民币（以下币种相同）2万元。2013年8月29日，原、被告双方签署《上海市房地产买卖合同》（以下简称《合同》），约定系争房屋的转让价为400万元（原告到手价，所有交易税费均由被告承担），并约定合同签署当日由被告向原告支付首付款120万元（含定金），双方于2013年11月27日前办理系争房屋过户手续并由被告向原告支付剩余70%款项，即280万元。由于原告尚有系争房屋银行贷款150万元左右尚未归还，原、被告在合同签署时又以口头方式约定由被告向银行申请转按揭贷款用以归还原告银行贷款并支付剩余款项。合同签署当日，被告向原告支付首付款120万元。此后，被告向银行申请转按揭手续，原告也将系争房屋交付被告。然而，由于被告申请转按揭贷款手续未能获批，导致过户手续无法继续进行，被告也未如约在2013年11月27日前向原告支付剩余房款。原告多次催告，并于2013年12月13日书面函告被告，要求被告于2013年12月18日付清余款并支付违约金，否则将按照合同约定解除与被告的购房合同。但被告接函后仍怠于履行付款义务。原告认为，根据合同约定及双方口头约定，被告负有于2013年11月27日前向原告付款的义务，如被告申请转按揭贷款成功，则被告完全可以按照合同约定时间以该方式向原告履行付款义务。但事实上，被告转按揭申请无法获得银行审批通过，且被告也一直未将该情况告知原告，直至2013年11月27日左右，原告才得知这一情况。而当时被告应当按照合同约定，在贷款无法审批通过或审批通过的额度不够的情况下，以现金方式向原告支付尾款，但是被告并未按约履行。根据合同约定，在被告出现逾期十五日未付款的情况下，可以解除合同，并由被告按照未付款每日万分之�的标准，向原告支付十五日的违约金，即21，000元。此外，被告还应当向原告赔偿总价20%的赔偿金即80万元。经多次协商未果，故原告现诉至法院，提出如下诉讼请求：一、判令解除原、被告双方于2013年8月29日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、判令被告支付原告逾期付款违约金21，000元；三、判令被告支付原告按房款总价20%计算的赔偿金80万元；四、判令被告返还原告上海市浦东新区川周公路XXX弄XXX号XXX室房屋。
被告顾丽妹辩称：不同意原告的诉讼请求。被告没有违约，而是原告违约。为此原告已经向浦东新区人民法院另行提起了诉讼，并予以立案受理，本来定于2014年4月10日开庭，后由于法官排期冲突就取消了。口头约定转按揭是根本没有约定过的，说被告付不出钱，起始被告是有钱的，被告是按照合同约定履行。没有办理过户手续是因为原告的违约，原告无法按时办理贷款归还并涤除抵押登记，才导致无法过户。
经审理查明：系争房屋的产权于2011年6月1日登记于两原告的名下，并设有抵押权人为上海浦东发展银行南汇支行、债权数额为185万元、期限从2009年6月29日至2039年6月29日的抵押登记。截止2013年8月10日止，原告尚有贷款本金1，593，055.50元未还。2013年8月26日，经星源事务所居间介绍，被告向原告购买系争房屋，当日原、被告签署《房地产买卖居间协议》（以下简称《协议》），并由被告向原告支付了定金2万元，《协议》中约定系争房屋交易过程中的原、被告双方税费均由被告承担。2013年8月29日，原、被告签署《合同》，《合同》约定：系争房屋的转让价为400万元；被告签订《合同》当日支付首期房款120万元（内含已付定金2万元），被告通过向银行贷款方式申请贷款280万元，由银行见他证、新产证后直接放款给原告账户，若被告之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则被告应于双方至房地产交易中心过户当日将贷款不足部分以现金方式补足并支付给原告；双方确认于2013年11月27日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，原告承诺，在被告或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于原告故意拖延或者不及时提供相关材料的，被告按照本合同约定追究原告的违约责任；被告未按本合同约定期限付款的，应当向原告支付违约金，违约金按照被告逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过十五日后被告仍未付款的，除被告应向原告支付十五日的违约金外，原、被告双方同意还应按以下方式处理，即原告有权单方面解除合同，原告单方面解除合同的，应书面通知被告�被告承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，原告可从被告已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给被告，已付款不足违约金和赔偿金部分的，被告应在接到书面通知书之日起5日内向原告支付；原告未按本合同约定的期限将系争房屋交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给被告，应当向被告支付违约金，违约金按被告已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应交付之日起至实际交付之日止，逾期超过十五日后原告仍未交付的，除原告应当向被告支付十五日的违约金外，原、被告双方同意被告有权单方解除合同，被告单方解除合同的，应当书面通知原告，原告承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，原告应在接到书面通知之日起5日内退还被告已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；原告应于原、被告双方至交易中心过户前办理完毕系争房屋的银行抵押还款手续，并撤销抵押；原、被告双方应于被告办妥贷款手续后10个工作日内至上海市浦东新区房地产交易中心办理房屋过户手续；原告收到被告全额房款当日将系争房屋交付被告，交付标志为原告将系争房屋的钥匙交付被告，并对水、电、煤气、电话、有线电视等费用和所欠费用进行结算；原告于产权过户之前迁出户口，如逾期未迁出则按每天100元向被告支付违约金，逾期达15天仍未迁出户口的按本买卖合同的约定承担违约责任；在签订本合同时，双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续，因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于被告责任，造成原告经济损失的，被告应赔偿相应的损失；……。合同签署当日，被告向原告支付首付款120万元（含定金2万元）。2013年9月，原告将系争房屋交付被告使用。2013年10月22日，被告向中国银行股份有限公司上海市分行申请商业借款金额280万元，占总房款的七成；经审批，于2013年11月19日同意被告申请贷款六成（转按揭），即240万元。原、被告庭审中均确认于2013年11月下旬接星源事务所的通知，称被告的贷款申请已审批通过六成，剩余40万元未贷成，需要被告以现金补足。因被告的转按揭贷款审批通过六成，双方于2013年11月下旬才得知该消息，被告未在2013年11月27日补足或通知原告要补足40万元房款，双方未能按约于2013年11月27日前办理系争房屋的产权过户手续。2013年12月13日，原告出具《房产合同违约通知》（以下简称《通知》）给被告，《通知》的主要内容为：双方合同约定于2013年11月27日前办理系争房屋的过户手续并在此日期前被告办理转按揭贷款支付剩余的房款280万元给原告；由于被告单方面原因未能在规定日期内继续履行自身义务而导致购房合同终止，根据双方所签订的合同约定，被告已经构成违约；鉴于原告希望系争房屋的合同交易能继续履行，原告作出以下让步，请被告于2013年12月18日前将余款280万元和原告因被告未在规定日期前（2013年11月27日前）支付余款而产生的损失（10万元）一并支付给原告，请被告支付截止至2013年12月18日共计21天的违约金（29，400元），如果在2013年12月18日仍未付清余款，原告将根据合同约定单方面解除合同，并且追究总价款20%的违约金即80万元。2014年2月17日，星源事务所工作人员王振出具《情况说明》，主要内容为：经星源事务所工作人员王振居间介绍，2013年8月26日，原告委托王振出售系争房屋给被告，约定成交价�原告到手价400万元；由于原告还有160万元左右银行贷款未还，故当时原告要求被告首付款为160万元，用以归还其银行贷款，但被告表示没法凑足首付款，只能付120万元，因此，双方于2013年8月29日在签订《合同》时双方口头约定以转按揭方式进行；此后，被告实际到银行申请办理了转按揭手续，但据了解，银行未能批准，导致目前双方无法继续履行买卖合同。
以上事实，有沪房地浦字（2011）第212728号《上海市房地产权证》，《上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息》、《上海市房地产登记簿房地产抵押状况信息》，《房地产买卖居间协议》，《上海市房地产买卖合同》，《上海浦东发展银行（南汇支行）个人贷款还款通知（代回单）》，《情况说明》，《房产合同违约通知》，《中国银行股份有限公司上海市分行个人贷款申请表（2013年版）》，《定金收据》，《首付款收据》，原、被告的陈述等为证，并经庭审质证属实，予以确认。原告举证的《收条》照片，因未举证该照片的来源及《收条》原件，且被告对此否认，故不予采信。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方在签订《合同》后又口头约定以转按揭贷款的方式支付剩余房款，关于以转按揭贷款方式支付剩余房款的口头约定应视为《合同》的补充约定，为《合同》的一部分。原、被告所签的《合同》系双方真实意思的表示，且不违反国家强制性法律规定，依法有效，双方均应严格依法履行。因被告申请转按揭贷款280万元，于2013年11月下旬，原、被告经星源事务所告知被告的转按揭贷款仅被审批通过240万元，致使未能于2013年11月27日前用该转笔转按揭贷款清偿系争房屋上原告原有的贷款、涤除原有的抵押登记，且被告至迟于2013年11月27日未将�款不足的钱款40万元支付给原告，双方因此未能按期于2013年11月27日前办理系争房屋的产权过户手续；之后，被告也未举证证明曾要求支付原告不足的贷款40万元，在原告于2013年12月13日发函给被告后，被告也未举证证明曾要求继续履行合同，并要求补足不足的贷款40万元；被告的上述行为构成违约，且被告逾期支付40万元房款超过十五日，被告应承担相应的违约责任。原告已举证证明向被告发出催告函（即《通知》），并在该函件中表明，若被告未能在2013年12月18日仍未付清余款的，则原告单方解除合同；被告当庭表示已收到函件，至今未能支付40万元，原告有权单方解除合同。故原告现要求判令解除原、被告双方于2013年8月29日签订的《上海市房地产买卖合同》，并要求被告返还系争房屋的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。合同解除后，原告也应将房款120万元返还被告。被告逾期支付房款40万元，应按约支付违约金。故原告现要求被告支付40万元本金按日万分之五计算15日的违约金3，000元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。因双方对被告以转按揭贷款方式支付房款280万元系口头约定，且并未约定转按揭贷款的具体支付时间及被告未能全额申请通过转按揭贷款金额的违约责任，故原告要求被告支付240万元本金按日万分之五计算15日的违约金的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。虽然本院上文认定被告逾期支付房款40万元超过15天，双方解除合同的责任在于被告，但双方未约定转按揭贷款的具体支付时间及被告未能全额申请通过转按揭贷款金额的违约责任，也系双方发生争执的原因之一，原告对此也有一定责任，原告存在房屋租金的损失，被告支付原告房款120万元也存在利息损失，故由本院酌定被告支付原告解约赔偿金40万元；原告要求被告支付其余解约赔偿金的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告蔡鹤云、陈洁与被告顾丽妹于2013年8月29日签订的关于上海市浦东新区川周公路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》于本判决生效之日解除；
二、被告顾丽妹于本判决生效之日起十日内返还原告蔡鹤云、陈洁上海市浦东新区川周公路XXX弄XXX号XXX室房屋；原告蔡鹤云、陈洁于本判决生效之日起十日内返还被告顾丽妹房款120万元；
三、被告顾丽妹于本判决生效之日起十日内支付原告蔡鹤云、陈洁违约金3，000元及赔偿金40万元；
四、驳回原告蔡鹤云的其余诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12，010元，由被告顾丽妹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 秦冬红
人民陪审员 余继钟
人民陪审员 刘鼎康
二〇一四年八月十四日
书 记 员 杨 华
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干�题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当�倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。