河南省漯河市郾城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郾民初字第01889号
原告（反诉被告）漯河市郾城区农村信用合作联社。
法定代表人程红忠，该联社理事长。
委托代理人胡亚萍，河南信鼎律师事务所律师。
被告（反诉原告）郭志民。
委托代理人时胜涛，河南恩达律师事务所律师。
原告漯河市郾城区农村信用合作联社（以下简称郾城农信社）诉被告郭志民及被告郭志民反诉原告漯河市郾城区农村信用合作联社房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月10日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了合并审理。原告郾城农信社的委托代理人胡亚萍，被告郭志民的委托代理人时胜涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年6月30日，原、被告以口头协议方式约定将原告位于市区黄河路中段的2间门面房租赁给被告使用，租期一年，从2014年6月30日至2015年6月30日，年租金10000元。合同期满，如原告的租赁房屋需继续出租时，被告应在合同期满前一个月与原告协商续签合同。合同生效后，原、被告依约履行了合同义务。租赁期届满后，因原告需自用租赁房产，不再续租。原告将此事告知了被告，但被告拒绝搬出。2015年5月29日，原告又通过漯河市地汇公证处向被告送达了须在2015年7月10日清空财物，归还房屋的通知书，被告收到通知书后，仍未按期返还租赁房屋和腾空房屋。为维护原告的合法权益，请求法院依法判令：1、被告立即返还租赁房屋并腾空房屋；2、被告支付给原告自2015年7月1日至房屋实际腾空之日止的房屋占用费（该占用费标准按照原租赁合同计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告郭志民辩称：1、本案中漯河市郾城区农村信用合作联社与郭志民之间的房屋租赁合同的租赁期限并非是只有一年，郭志民租赁房屋是郾城信用社工作人员双方以口头形式约定租赁期限为五年。租赁期限为五年也可以从郭志民支付转让费、投入近二十万元进行房屋装修进行体现。如果租赁期限只有一年，郭志民投入的这些成本在短短一年时间根本无法收回，更不用说郭志民租赁农信社的房屋是为了进行盈利，也就不会租赁该房屋了。2、郭志民租赁房屋后经农信社同意对该房屋进行装修，现在农信社提前解除合同应根据《最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……”的规定，对装修损失进行赔偿。3、郾城农信社诉称不续租是因为自己使用租赁房屋不属实，其实是其另外租赁给他人，故，农信社的违约行为不应予以支持。及时农信社对外另租，郭志民对本案争议房屋在同等条件下享有优先承租权。综上，农信社要解除租赁合同没有依据，不应予以支持，即使其要解除合同，也应对郭志民装修费用进行赔偿。
被告郭志民反诉称：2014年6月，郭志民租赁郾城农信社位于黄河路中段房屋两间，当时双方口头约定房屋租赁期限为五年，当时由于农信社的工作人员说“我们是公家，不会说话不算数，你只要给房租，我们不会不租给你的，没有必要签订合同”，基于对其信任就没有签订书面合同。在商定租赁期限后，郭志民于2014年7月14日向农信社缴纳了第一年的房租。同事，我为了长期经营需要，在支付一万多元的转让费后，又投入了20余万元进行了房屋整体装修，投资巨额进行装修就是为了能够长期经营，现农信社违约要求提前收回房屋，对我明显不公平、不合理，有失公允。如其继续要求收回房屋，理应对我支付的转让费、专修费用进行赔偿。同时，经郭志民了解，郾城农信社称“需自用租赁房产，不再续租”不真实，其收回房屋是要重新租赁，并非自己使用，根据《合同法》规定，合同到期后郭志民对房屋享有优先租赁权。故请求：1、判令被反诉人继续履行与反诉人的租赁合同。2、如果不能继续履行合同，被反诉人应赔偿反诉人经济损失175000元。3、本案的反诉费用由被反诉人承担。
反诉被告漯河市郾城区农村信用合作联社辩称：一、被告所谓的反诉不成立，根本不是一个反诉，而是其对原告诉称的辩称和反驳；二、反诉人在反诉状中诉称根本不是本案事实，原告郾城联社所属的所有租赁房屋的租赁期限均为一年，根本不存在一年以上，即反诉人所说的5年情况，如果反诉人所说的5年，那么在房租收据上应该显示的是第一年房租，第一年房租后加上本案的时间，即2014年6月30日至2015年6月30日；三、反诉人诉称的转让费、装修费用及所谓的优先租赁权无法律依据，对于反诉人装修根本没有征得郾城联社的同意，另外双方的租赁期限在2015年6月30日已经届满，在反诉状中要求的残值损失没有法律依据。
经审理查明：2014年7月，被告郭志民与原告漯河市郾城区农村信用合作联社协商租赁其位于黄河路中段门面房两间，双方口头约定年租金为10000元。2014年7月14日，被告郭志民交付了租金10000元，原告郾城农信社向其出具收据一份，其主要内容为：“今收到郭志民交来2014年6月30日至2015年6月30日，人民币壹万元整。”2015年5月29日，原告以需要自用该房屋为由，通过漯河市地汇公证处向被告郭志民送达了解除合同通知，并要求被告郭志民于2015年6月10日前清空财物，并按时将房屋归还。但被告郭志民认为原告郾城农信社在租赁房屋时存在严重过错，拒绝交付房屋。
郭志民租赁的两间门面房原是陈秀玲租赁的，系从事防水及涂料的经营。2014年5月22日，陈秀玲经与被告郭志民协商门店转让事宜后，被告郭志民支付了陈秀玲门店转让费15000元。2014年6月，被告郭志民对门店进行重新装修，并实际支付了装修费160000元。
被告郭志民租赁的门面房东隔壁是原告单位的营业大厅，二楼是原告单位的办公室，三楼是原告单位的职工宿舍。
被告郭志民所租赁的房屋是从事烟、酒、茶生意。
本院认为：原、被告双方的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”现原告要求被告返还租赁房屋并腾空房屋，本院予以支持。因被告一直没有返还租赁房屋，故对原告要求被告支付实际占用房屋期间的租赁费用的诉请，本院也应予以支持。租赁费按双方合同约定每年10000元计算（按每月833元计算），直至被告返还原告房屋之日。反诉被告要求继续履行合同因无法律依据，本院不予支持。但综合案件的整个事实，原告在陈秀玲租赁到期后，并没有将房屋立即收回，而是默认了由陈秀玲转租给了郭志民，郭志民支付了陈秀玲转让费用后，又对房屋进行了装修。因该门店是在原告单位的办公楼一楼，而且东隔壁就是原告单位的营业大厅，陈秀玲从事的防水及涂料的经营，被告从事的是烟、酒批发业，因此经营和装修的内容是不一样的。作为本案的原告应当知道被告郭志民对房屋进行了重新装修。原告也应当知道陈秀玲将该门店转让给了被告郭志民。原告明知陈秀玲将房屋转租给郭志民，并收取被告郭志民的转让费，明显存在过错。而且被告是在6月份进行装修，7月份双方协商房屋租赁并向农信社支付了一年的租金，对于被告装修的费用，原告也应该是明知的，但其仍与被告只签订了一年的租赁期限，同时从租赁费用上看，一年的租赁期限，并不能足以使被告收回成本，故原告应当依照公平原则适当的给予被告一定的补偿。庭审中，被告郭志民自认装修费用约定的虽然为212445元，但除去税费等其实际支付了160000元，故，加上转让费15000元，被告使用该门店共支出的费用为175000元，原告应按40%的比例给予被告一定的补偿，共计70000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下：
一、被告郭志民于本判决生效后10日内将租赁原告漯河市郾城区农村信用合作联社位于黄河路中段的两间门面房返还给原告漯河市郾城区农村信用合作联社，并腾空房屋。
二、被告郭志民于本判决生效后10日内支付原告漯河市郾城区农村信用合作联社自2015年7月1日起至实际返还房屋之日止期间的租赁费用。租赁费用按每月833元计算。
三、原告漯河市郾城区农村信用合作联社于本判决生效后10日内支付被告郭志民补偿款70000元。
四、驳回原告漯河市郾城区农村信用合作联社和反诉原告郭志民的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费100元，由被告郭志民承担。反诉案件受理费1900元，由反诉被告漯河市郾城区农村信用合作联社承担760元，反诉原告郭志民承担1140元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。
审 判 长 张义敏
审 判 员 曹英旗
人民陪审员 柳书平
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 寇浩华