辽宁省盘锦市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盘中民二终字第00106号
上诉人（原审第三人）：栾克印，男，住辽宁省盘锦市。
委托代理人：张勇，辽宁华恩律师事务所律师。
委托代理人：冯占领，辽宁许传恩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马艳华，女，住辽宁省盘锦市。
委托代理人：李艳，辽宁光华律师事务所律师。
委托代理人：解学国，辽宁双兴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：盘锦市村镇建设综合开发公司，住所地辽宁省盘锦市。
法定代表人：罗明云，该公司总经理。
委托代理人：徐静波，辽宁中康律师事务所律师。
原审原告马艳华与原审被告盘锦市村镇建设综合开发公司、原审第三人栾克印房屋买卖合同纠纷一案，前由盘锦市兴隆台区人民法院作出（2014）兴民一初字第00109号民事判决。宣判后，上诉人栾克印不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人栾克印及其委托代理人张勇、冯占领、被上诉人马艳华及其委托代理人李艳、解学国、被上诉人盘锦市村镇建设综合开发公司的委托代理人徐静波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告马艳华一审诉称，2002年11月，原告购买了座落在盘锦市兴隆台区乔家的盘锦市地税稽查局家属楼C号综合楼2号商网，建筑面积284.97平方米，该房屋由被告盘锦市村镇建设综合开发公司开发。全部房款交齐后该房屋由原告使用至今。因各种原因原告未办理房照。2008年3月8日，被告在原告不知情的情况下，又与第三人栾克印签订了房屋买卖协议，欲将该房屋卖给第三人栾克印。被告的行为损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求：1、确认原、被告签订的房屋买卖合同有效；2、房屋归原告所有，并要求被告协助原告办理过户手续。
原审被告盘锦市村镇建设综合开发公司一审辩称，原告起诉的事实存在，我方没有异议。
原审第三人一审辩称，1、原告的诉求不应得到法院支持。原告说的购买房屋时间不是客观事实，本案诉争房屋在2008年前一直由被告公司使用，第三人购买该房后，因被告公司也在使用该房，双方房屋手续没有办理，直至2013年该房才由被告转租给他人使用至今。2、原告在诉状中称其2002年购买该房，但原告从2002年至2014年一直未使用该房，也没有主张该房的权利，我方认为原告至今起诉的原因是原告及被告公司串通损害第三人的合法权益，该份房屋买卖合同符合我国合同法中规定的合同无效的要件，因此原告请求确认房屋买卖合同有效不应得到法院的支持。3、本案应该中止审理，被告和第三人的纠纷在2008年已经被盘锦市仲裁委员会受理，至今仍未完毕，因此第三人认为本案情况属于民事诉讼法第一百五十条第一款第五项规定应中止审理。
原审判决认定，2002年11月1日，原告马艳华与被告盘锦市村镇建设综合开发公司签订了商品房买卖合同，原告马艳华购买位于盘锦市兴隆台区泰山路西，商品房暂定名为“市村镇开发公司第C座综合楼”1-2层商网贰号房，建筑面积284.97平方米，单价每平方米3600.00元。2002年11月6日，原告交付购房款1，025，892.00元，但未办理房屋产权证。2008年3月8日，被告盘锦市村镇建设综合开发公司就上述房屋与第三人栾克印签订商品房买卖合同，约定房屋总价款为105万。庭审中，第三人陈述其分几次共给付被告购房款62万元，被告对收到62万元购房款的事实予以认可。2008年5月27日，栾克印到盘锦仲裁委员会申请仲裁，2008年7月21日，盘锦市村镇建设综合开发公司与栾克印达成调解协议：“一、甲方（以下甲方均为盘锦市村镇建设综合开发公司）将争议的C座1-2层商网贰号房屋交付给乙方（以下乙方均为栾克印），二、乙方将剩余房款43万元于本协议签字之日起20日内存入盘锦仲裁委员会账户，由盘锦仲裁委员会提存。三、甲方在本协议签字之时起30日内把房屋过户至乙方名下，办妥房照。甲方办妥房照后，将房照交至盘锦仲裁委员会。四、经双方确认后，由盘锦仲裁委员会将房照交付给乙方并将提存房款交付甲方。五、双方履行完毕以上约定条款之后，乙方撤回仲裁申请，仲裁委所收取的仲裁费用由甲方承担。六、甲方赔偿乙方各项损失5000.00元，乙方放弃其他赔偿请求。七、本协议自签收之日起生效，一式三份，双方各执一份，交仲裁委一份。”后该协议并未实际履行。2013年4月8日申请人栾克印撤回仲裁申请。2013年4月10日，盘锦仲裁委员会再次受理了申请人栾克印与被申请人盘锦市村镇建设综合开发公司商品房买卖合同纠纷一案，并于2013年6月5日下发盘仲决字（2013）第6-1号决定书，决定中止仲裁活动。2014年7月29日，盘锦仲裁委员会为第三人下发开庭通知。截止至本案庭审辩论终结前，该案尚无生效的仲裁裁决。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中被告的行为属“一房二卖”，原告和第三人作为买受人均有要求被告实际履行合同的权利。原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，故对原告要求确认双方买卖合同有效的请求予以支持。被告与原告及第三人分别签订了商品房买卖合同，但庭审中原告提供了税务局稽查局出具的证明以及水费收据，用于证明争议房屋已交付于原告，虽第三人栾克印对该组证据存有异议，但第三人并未提供证据证明自己的主张和该房屋的交付情况，同时原告的合同签订时间及付款时间均早于第三人，且原告已给付全部购房款，故原告应享有该房屋的物权即房屋所有权，被告应协助原告办理房屋过户相关手续；被告在明知该房屋已卖于原告的情况下，又与第三人签订商品房买卖合同，故被告与第三人之间形成债权债务关系，第三人对此可另行向被告主张权利，本案中不作处理。第三人对原告的商品房买卖合同的签订时间和支付购房价款的时间申请笔迹鉴定在本案中已无实际意义，故不予支持。对第三人提出原、被告系恶意串通，损害第三人合法权益的主张，因第三人并未举证证明原、被告签订房屋买卖合同时双方存在恶意串通，故对该项主张不予支持。对第三人提出的因被告与第三人之间的房屋买卖合同纠纷正在仲裁审理中，故申请法院中止本案审理的主张，因不符合案件中止审理的法定情形，故对第三人该项主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：一、原、被告签订的商品房买卖合同有效；二、被告于本判决生效后十日内协助原告办理房屋过户相关手续。案件受理费14033.00元（缓交），由被告承担。
宣判后，上诉人栾克印不服，向本院提起上诉称，马艳华与盘锦市村镇建设综合开发公司签订商品房买卖合同的真实性没有查清；上诉人提出的司法鉴定对查清本案事实影响极大，一审法院不予批准是错误的；一审判决没有充分证据证明盘锦市村镇建设综合开发公司将本案争议房屋已交付给马艳华；一审法院适用法律错误且程序违法，请二审法院依法判决。
被上诉人马艳华庭审辩称，马艳华与村镇建设公司签订的商品房买卖合同真实有效；本案诉争房屋村镇建设公司已经实际交付给马艳华，由马艳华占有、控制并使用。上诉人原审提出的鉴定申请并无必要进行。盘锦市地方税务局稽查局出具的证明材料应作为本案定案依据。原审法院无权追加罗明云为本案第三人，原审程序合法。请求二审法院维持原判。
被上诉人盘锦市村镇建设综合开发公司庭审辩称，原审判决适用法律正确，认定事实清楚，请求二审法院维持原判。
针对上诉人的上诉请求以及被上诉人的答辩，本院归纳争议焦点如下：
本案诉争房屋的所有权应当归谁所有。
围绕本案争议焦点，上诉人栾克印提供（一）罗明云与盘锦市村镇建设综合开发公司签订的商品房买卖合同一份、收款收据一份、完税证明一份、入户通知单一份、该证据来源于兴隆台区人民法院2013兴行初字第00068号行政判决卷宗。该证据可以证明：1、盘锦市村镇建设综合开发公司代表人在2002年6月5号以569940元从被上诉人开发公司处购得诉争房屋并当日交付全款；2、证明本案诉争房屋在2002年实际价款为2000元／平方米；3、罗明云已经办理了完税证；4、该房屋已交付给罗明云，没有交付给马艳华；5、诉争房屋开发公司曾经对外签订三份合同，分别为上诉人栾克印、被上诉人马艳华、被上诉人的法定代表人罗明云及姚素青，因此一审时遗漏了本案具有独立请求权的第三人罗明云及姚素青；6、交款收据中的日期是2002年6月5日，凭证尾号为3484，本案中马艳华提供收据的时间是2002年11月6日，凭证尾号为1342，11月份收据的凭证号在6月份收据的凭证号之前，由此证明两份收据有一份是假的，盘锦市村镇建设综合开发公司出具收据具有不真实性。（二）提供盘锦市房屋所有权登记申请书、受理单、审批表，房屋现状勘察表、房产测绘委托书，该证据来源于兴隆台区人民法院2013兴行初字第00068号行政判决卷宗，证明房屋评估价款为997395元，本案争议房屋并没有交付给马艳华，还在公司控制下。（三）提供住房协议一份、房产证一份、住所使用证明书一份、方位图一份、核准登记证明通知书一份、法定代表人信息，该组证据来源于盘锦市工商行政管理信息中心，证明本案诉争房屋一直由罗明云或村镇公司占有并使用，在此期间曾由罗明云租给盘锦双馨文化传播有限公司，证明本案诉争房屋并没有像一审法院认定那样交给马艳华使用。（四）提供盘锦市地方税务局稽查局出具的说明一份，证明被上诉人马艳华向法庭出示的证明房屋已向其交付的稽查局证明只是赵长存的证人证言，稽查局只是证明了证人的身份，因此一审法院对证据认定错误，因赵长存并未出庭作证，因此该证言不能被法庭采信。（五）提供询问笔录一份，是由上诉人的代理人向证人梁东海询问的记录。证明本案诉争房屋并没有向被上诉人马艳华交付。并认为1、房产测绘并不能说马艳华将房屋出租给第三人，而对测绘不知情，作为房屋真正的占有人和管理者，对房屋的测绘不知情不符合常理；2、将房屋价款少列只是少数人为了减少税款而做出的行为，并不是正常行为；3、马艳华在以罗明云的名义对外出租，马艳华明知房产证办到了罗明云名下而不主张权利，罗明云与上诉人进行仲裁时提起诉讼，隐瞒了事情，更体现了罗明云与马艳华的恶意串通；4、租房协议的签字不是罗明云与姚素青本人的签字，马艳华的起诉状以及购房合同上的签字等也不是同一人的签字；5、本案村镇公司的代理人没有权利证明签字不是罗明云与姚素青本人签字，由此来看二被上诉人具有恶意串通的可能性；6、原审判决查明事实有误，2002年11月1日马艳华与村镇公司签订了合同，马艳华的代理人庭审中已经承认该合同是后补的，并不是2002年11月1日签订的，2002年11月6日的收款收据并没有查清是否交款，因为在一审中上诉人要求做形成时间鉴定，但一审法院没有做鉴定；7、一审判决在有相关证据证明还有第三份合同的情况下，没有对第三份合同进行查明和评价；8、关于马艳华购房情况的说明可以看出打字的部分是赵长存的个人陈述，而书写的部分是对赵长存在税务局稽查局工作的年限的确认，因此该份证据并不能像一审法院陈述的可以证明该房屋已经向马艳华进行了合法交付，如果赵长存作为证人，应当依法出庭作证并经双方质证之后的证言才能作为本案判决的依据，然而赵长存并没有法定不出庭的情况，因此该份证据不能作为一审判决的证据使用。
针对上诉人栾克印提供的证据，被上诉人马艳华质证认为，上诉人提供的第一组证据均为复印件，无法证明其来源，罗明云的合同与本案没有关联性，罗明云作为盘锦市村镇建设综合开发公司的法定代表人对本案情况全部了解，但在一审中未主张任何权利，因此其不作为第三人参加本案诉讼没有任何影响，从程序上说这组证据与本案没有关联性，罗明云的收款收据与马艳华的收款收据并不来源于一本收款收据，版本和样式都不同，因此编号互不相同，不能进行比较，马艳华的房款是向税务局进行缴纳，当时税务局作为集资款建楼的建楼房，从村镇建设公司取得整本收款收据，当时马艳华缴纳房款后由税务局出具了收款收据，税务局的情况说明对交款事实予以了证明。上诉人提供的第二组证据为复印件，没有公章，无法证明真实来源，对本案事实没有证据效力，马艳华取得房屋所有权以后进行了出租或其他的使用方式，对于勘测和测绘马艳华是否知情并不影响房屋的交付使用，且登记表中房屋的价值并不是房屋的真实价值，不能证明马艳华购买房屋价格不真实不客观。上诉人提供的第三组证据，对证据的来源没有异议，但对真实性有异议，2013年房屋由马艳华进行出租和使用，但是否出租给张双双和夏济洪代理人不清楚，该租房协议能证明肯定不是罗明云和姚素青出租的，有可能是马艳华实际上将房屋租给张双双和夏济洪，但由于当时房屋登记在罗明云名下，因此办理房屋登记时也许是需要房屋所有权证所有人的手续，并不是真正的出租方和承租方的协议，租房协议上的签字不是罗明云和姚素青的签字，这组证据也无法证明房屋没有交付给马艳华使用。上诉人提供的第四组证据，不具有合法的形式要件，根据民事诉讼法规定，单位出具情况说明需要经手人签字，上诉人提供的证明材料中仅仅加盖了税务局的公章，没有经手人的签字，不符合单位出具证明的形式要件，不具有合法性；该份情况说明不能否认被上诉人向法院提交证据的真实性和证明力，被上诉人向法院提供的情况说明中既有经手人赵长存的签字，又有税务局单位的公章认证，符合民诉法的证据形式的要求，因此被上诉人的证据材料合法有效，应予采纳；本次质证中被上诉人向法院申请出庭作证的证人也可以证明房屋已经向被上诉人进行了实质交付。对上诉人提供的第五组证据有异议，因做询问笔录的询问人均是上诉人的代理人，其代表的是上诉人的利益关系，在询问中难免基于代理的身份关系，有可能存在与客观事实不符的地方，按照法律规定，证人应当出庭接受双方当事人的质证才能作为认定案件事实的依据，其没有出庭作证，不能作为证据使用。
针对上诉人栾克印提供的证据，被上诉人盘锦市村镇建设综合开发公司质证认为，第一组证据与本案没有关联性，本案要解决的是房屋究竟交给上诉人还是马艳华，上诉人是认可证据的真实性和有效性的，房屋应当是罗明云和姚素青的，上诉人无权要求村镇公司交付房屋，上诉人说房屋已经实际交付给罗明云和姚素青，罗明云和姚素青作为对房屋享有一定权利的权利人，如何行使和是否行使权利是他们自己决定的，不由他人决定。对于第二组证据，同意被上诉人马艳华的意见。另认为，罗明云和姚素青办理了房屋所有权证，办理房屋所有权证的过程中程序上存在瑕疵，所以罗明云和姚素青的房屋所有权证经人民法院判决撤销，这些证据对本案起不到证明作用。对于上诉人提供的第三组证据认为，盘锦双馨文化传播有限公司在办理工商登记的时候需要一个经营场所的证明，该场所就是本案诉争房屋的所在地，当时房屋登记在罗明云和姚素青名下，所以盘锦双馨文化传播有限公司办理工商登记必须要有房屋所有权人出租给他的相关手续，租房协议以及经营场所使用证明书上面的签字不是罗明云和姚素青本人签字。对上诉人提供的第四组证据的质证意见与被上诉人马艳华一致。上诉人提供的第五组证据内容的真实性无法确定；该询问笔录中被询问人说房屋一直由被上诉人村镇公司作为办公室使用，这与事实不符；该询问笔录实际上算作证人证言的一种，上诉人的代理人认为赵长存没有出庭作证就不能作为证据的使用，那么上诉人的代理人提供的询问笔录与其相矛盾，梁东海也没有出庭作证，不能作为证据使用。
围绕本案争议焦点，被上诉人马艳华提供（一）租房协议一份和并申请证人张双双出庭作证，共同证明2013年张双双是从被上诉人手里租赁的房屋，不是从罗明云和姚素青处租赁的，证明工商局的房屋租赁协议仅仅是张双双为了办理工商登记而制作的不真实的租房协议而已。（二）提供罗明云出具的证明一份，证明罗明云与姚素青不认识张双双，也未与她签订过任何协议。
针对被上诉人马艳华提供的证据，上诉人栾克印质证认为，被上诉人马艳华提供的第一组证据中证人在询问过程中很多问题不清楚，不能正面回答，可见其明显在隐瞒，不能如实讲述房屋的租赁事实；该房屋的租赁协议明显不是在同一时间、同一地点、同一只笔签订的，马艳华签字所用的笔和张双双签字所有的笔不是同一只笔，上诉人保留对该两份签字做笔迹形成时间鉴定的权利；上诉人在上次开庭过程中提交的从工商局调取的租房协议根据民事诉讼法证据规则，该协议的证明效力应当大于被上诉人本次开庭提交的房屋租赁协议的效力，因此被上诉人提交的房屋租赁协议和证人证言不能推翻工商局档案中的协议；上诉人一方向法庭出示的证据来源于工商局的备案，属于行政机关备案的文书材料，现以证言解释的形式来推翻之前备案的书面材料不应成立；上诉人出示的租房协议中出租方是罗明云与姚素青，可以看出房产公司与栾克印关于本案的诉争房屋持续了几年的仲裁与诉讼，罗明云一直没有将房屋出售给被上诉人马艳华的事实作为诉讼的抗辩理由，本案诉争房屋并未交付，实际上由房产公司的法人代为占有并使用，并且与今天上诉人所出示的梁东海的询问笔录可以相互印证；证人租赁本案诉争房屋不见房屋权属证书上载明的权利人，不与其签订租房协议，只依靠一种信任来签订协议并且支付租金，有违常理。被上诉人马艳华提供的第二组证据中罗明云的身份不应属于证人，罗明云是村镇公司的法人，并不能够证明是否认识张双双，姚素青因为在之前的行政诉讼中是本案诉争房屋的利害关系人，上述二人的证明不能作为认定事实的依据，罗明云和姚素青没有出庭，其不能作为证人身份来证明本案事实，罗明云和姚素青是本案诉争房屋的所有权人，也应该是本案的当事人，不能作为证人为本案作证，如果想说明本案情况应当亲自到庭参加诉讼，作为当事人陈述把案件情况进行说明，不能通过一个简单的证明而且没有落款时间来证明被上诉人马艳华要证明的问题。罗明云与姚素青曾经拥有的房照虽然如今被撤销，但是毕竟曾经存在过，而且法院撤销的理由也是因为程序瑕疵，并没有确定本案诉争房屋的权利归属，因此一审法院属于遗漏应当参加诉讼的当事人。
针对被上诉人马艳华提供的证据，被上诉人盘锦市村镇建设综合开发公司质证认为，被上诉人提供的第一组证据中证人证言是真实的，上诉人的代理人提出证人所谓的没有正面回答
问题，代理人认为这是一种曲解，上诉人的代理人询问证人的问题主要是签订协议的时间、地点、甚至是哪只笔签的字，证人与马艳华签订的协议是在两年之前，作为证人，对这些细枝末节的问题记不清楚是正常的，上诉人的代理人提到是两支笔签字的问题，两个人用不同的笔签字再正常不过，没有法律规定必须用同一只笔签字，关于两份租赁协议，工商局的租赁合同在上次开庭时代理人已明确提出是虚假的，罗明云与姚素青从未与证人张双双签订过任何协议，也从未有过任何接触，所以上诉人提供的工商局的租赁合同不能作为定案依据，证人已经解释了以罗明云的名义签订租赁合同的来源和目的，也是符合实情的。对被上诉人马艳华提供的第二份证据的真实性没有异议，罗明云和姚素青应该说是取得过房屋的所有权证，但是房屋所有权证已经被法院撤销，而且罗明云和姚素青除了曾经有所有权证之外，和房屋没有任何其他关系，也从没有占有使用过该房屋，关于他是不是有独立请求权的第三人或当事人，因为已经被法院撤销所有权证，那么罗明云和姚素青是否对房屋还拥有权利，是否还主张权利，这完全是罗明云和姚素青自己的权利，其他任何人没有权利和能力来判定其他人是否有权利以及如何行使权利。
围绕本案争议焦点，被上诉人盘锦市村镇建设综合开发公司提供罗明云、姚素清出具的情况说明一份，证明没有必要追加罗明云、姚素清为本案当事人。观点同答辩意见。
针对被上诉人盘锦市村镇建设综合开发公司提供的新证据，上诉人栾克印质证认为，该证据不能证明一审法院遗漏了应当参加诉讼的当事人是正确的，该证据能够说明二被上诉人存在恶意串通，该证据不能证明要证明的问题。
针对被上诉人盘锦市村镇建设综合开发公司提供的新证据，被上诉人马艳华质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性无异议。
本院依据上诉人栾克印申请，向盘锦市地税局稽查局调取本案所涉房屋的销售账册，盘锦市地税局稽查局就此向本院出具情况说明称，基建帐是单位临时帐，不属于永久存留的资料，不属于存档内容；因时间太久，搬家时丢失，已找不到，特此说明。
上诉人栾克印质证认为，该说明不能证明是针对本案诉争房屋销售情况所做的说明，从内容上看表述为基建帐。对该说明的真实性有异议，
被上诉人马艳华质证认为，对证据的真实性、合法性没有异议。
被上诉人盘锦市村镇建设综合开发公司质证认为，该说明形式和内容真实可信。
二审经审理查明，原审判决认定事实属实。
本院认为，上诉人栾克印、被上诉人马艳华分别与被上诉人盘锦市村镇建设综合开发公司签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，均为有效合同，依法受到法律保护。被上诉人盘锦市村镇建设综合开发公司将同一房产分别出售给上诉人栾克印与被上诉人马艳华的行为属于“一房二卖”。由于被上诉人马艳华提供的专用收款收据已经证明其已经交付了全部购房款，而上诉人栾克印仅交付了部分购房款，未完成全部付款义务，且本案诉争房屋并未登记在上诉人栾克印名下或交付给上诉人栾克印，本院认为，此种情况下，应当优先保护已经支付了全部购房价款的商品房买受人（即被上诉人马艳华）的优先权。因此原审判决确认本案诉争房屋归被上诉人马艳华所有并无不当。此外根据罗明云与姚素清出具的说明，其二人不再对诉争房屋主张权利，故本案已无追加罗明云与姚素清为本案当事人的必要。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14033元，由上诉人栾克印承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 敏
审 判 员 李 野
代理审判员 孙继晨
二〇一五年五月八日
书 记 员 赵燕菲