北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第9627号
原告北京香海会展房地产开发有限公司（反诉被告），住所地北京市海淀区中关村南大街2号数码大厦A座17层，注册号：110000410121496。
法定代表人杨孙约，董事长。
委托代理人梁立振，北京香海会展房地产开发有限公司职员。
委托代理人杨继锋，北京赫然律师事务所律师。
被告北京友信华赫商贸有限公司（反诉原告），住所地北京市海淀区中关村南大街2号2号楼地下一层101号，注册号：110108012010143。
法定代表人赵平，总经理。
委托代理人杨阳，北京市墨风律师事务所律师。
委托代理人甄晶晶，北京市墨风律师事务所实习律师，
第三人北京肯德基有限公司，住所地北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座6层，注册号：110000410001614。
法定代表人朱宗毅，董事长。
委托代理人张晓光，北京市安理律师事务所律师。
第三人北京品味佳缘餐饮有限责任公司，住所地北京市海淀区中关村南大街2号2号楼地下一层101，注册号：110108012929449。
法定代表人赵梦鸾，经理。
第三人北京羽丹美容有限公司，住所地北京市西城区广成街4号院2号楼705室，注册号：110102006253807。
法定代表人邹淑春，总经理。
委托代理人林小建，北京国舜律师事务所律师。
委托代理人肖守伟，北京羽丹美容有限公司职员。
原告北京香海会展房地产开发有限公司（以下简称香海会展公司）与被告北京友信华赫商贸有限公司（以下简称友信华赫公司）、第三人北京肯德基有限公司（以下简称肯德基公司）、第三人北京品味佳缘餐饮有限责任公司（以下简称品味佳缘餐饮公司）、第三人北京羽丹美容有限公司（以下简称羽丹美容公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告香海会展公司之委托代理人梁立振、杨继锋，被告友信华赫公司之委托代理人杨阳、甄晶晶，第三人肯德基公司之委托代理人张晓光，第三人品味佳缘餐饮公司之法定代表人赵梦鸾，第三人羽丹美容公司之委托代理人林小建、肖守伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
香海会展公司诉称，2009年6月5日，我公司与友信华赫公司就海淀区中关村南大街2号2号楼地下一层101号房屋签订《数码大厦商业租赁合同》，另于2010年6月25日签订《补充协议》。合同约定，该房屋作为商业用房，租期15年，从2009年8月1日至2024年7月31日止。租金按月预付，第一至五年每月租金152025元。合同签订后，友信华赫公司将租赁房屋分割成三个独立区域并分别转租，现在使用本案租赁房屋的是本案第三人。友信华赫公司自2010年5月27日始即未能按照约定及时、足额支付租金，且自2011年7月15日起便不再支付租金。经我公司多次催款至今未付，截止2012年6月14日已欠租金1669601元。另外，2011年6月1日，友信华赫公司未经我公司同意在地下一层入口处悬空搭建商业用房并租赁给“料理薯王”使用，其搭建行为违反了合同约定且未经相关部门批准，存在严重安全隐患。虽经我公司通知拆除，该公司至今未履行拆除义务，该公司还另于2011年8月搭建华赫商店使用至今。2012年6月14日，我公司向友信华赫公司寄送了解约律师函，限其交付租金及违约金，并于同日将此函件寄送给三家次承租人。友信华赫公司享受了房屋使用权却未按合同约定交纳租金构成根本违约，我公司有权按约定解除合同并要求其承担违约责任。现我公司要求确认与友信华赫公司签订的租赁合同于2012年6月14日解除，判令友信华赫公司返还租赁房屋，并将在租赁区域内搭建的房屋、“华赫商店”、“复印社”拆除、恢复原状，判令肯德基公司、品味佳缘餐饮公司及羽丹美容公司分别腾退所租赁房屋，判令友信华赫公司支付2011年7月15日至2012年6月14日的租金1669601元，判令友信华赫公司按每日5‰标准赔偿自2010年5月27日起至实际支付拖欠租金之日止的违约金，判令友信华赫公司支付2009年8月1日至2010年2月20日免租期租金及2009年8月1日至2010年4月31日免租期租金1205008.17元，判令友信华赫公司按照租赁合同约定的租金标准及其实际占有使用的351.17平米支付自2012年6月15日起至实际交付房屋之日止的房屋使用费，并按中国人民银行同期贷款利息计算相应利息，判令肯德基公司、品味佳缘餐饮公司及羽丹美容公司按照其分别与友信华赫公司签订的租赁合同约定的租金标准支付自2012年6月15日起至实际交付房屋之日止的房屋使用费，并按中国人民银行同期贷款利息计算相应利息，判令友信华赫公司支付自2012年6月25日起至实际交付房屋之日止相当于原日租金1倍的违约金，判令友信华赫公司支付自2011年9月起至2013年7月房屋公共区域及首层食品店电费47082.92元。本案诉讼费由友信华赫公司负担。
友信华赫公司辩称，2009年6月5日，我公司与香海会展公司签订《数码大厦商业租赁合同》，后双方另签订《补充协议》，承租香海会展公司位于海淀区中关村大街2号2号楼地下一层101号房屋。合同签订后，我公司对房屋进行了装修并安装了电梯，将所承租的商业用房分别转租给肯德基公司、羽丹美容公司、品味佳缘餐饮公司。因香海会展公司将房屋性质进行了变更，由原来商业用房变成了住宅用房，羽丹美容公司至今未能办理营业执照，且经济损失严重。2012年6月14日，香海会展公司单方解除合同，并做出停水、停电等行为，严重影响了次承租人的正常生产经营活动，同时给我公司及三家承租人造成巨大经济损失。由于香海会展公司的上述行为直接导致与我公司当初所签订的租赁合同目的无法实现，我公司没有履行双方合同约定，我公司不认可香海会展公司有单方解除权。故我公司不同意香海会展公司的诉讼请求，同时反诉要求解除与香海会展公司签订的《数码大厦商业租赁合同》及《补充协议》，赔偿我公司装修损失200万元，赔偿租金损失758350.08元，返还租金1807820.33元。反诉费由香海会展公司负担。
肯德基公司辩称，2009年8月18日，我公司与友信华赫公司签订租赁合同，承租中关村南大街2号B1层343平米房屋，租赁期限15年。合同签订后，我公司一直按时支付租金及相关费用，全面、及时地履行了合同项下全部责任及义务，不存在任何违约或其他不当行为。2012年6月，在我公司正常履行合同情况下，收到香海会展公司关于解除合同的函件。后我公司多次与香海会展公司及友信华赫公司就租赁合同是否解除问题进行交涉沟通，请求该两公司确认合同解除情况并提交必要的证明文件，但双方均未向我公司提交任何有效文件，导致我公司无法就一手租约是否已解除作出判断。2012年8月，因该两公司争议未能解决，香海会展公司采取停水措施导致餐厅停业。我公司分别致函该两公司，再次请求该两公司确认合同是否解除，并向香海会展公司表达一旦一手租约解除，我公司愿意与香海会展公司签订租赁合同。2013年8月30日及9月4日，我公司再次致函友信华赫公司建议签订关于租赁关系的三方协议及说明一手租约处理情况。期间，我公司严格履行了合同项下的全部义务，如约支付了全部租金及其他费用，租金付至2013年9月2日，因争议诉至法院，我公司才暂停支付。在我公司与友信华赫公司签订合同时，香海会展公司向我公司出具了书面《同意转租证明》。香海会展公司在该证明中承诺，在与友信华赫公司履行合同过程中，无论何种原因，友信华赫公司不能继续履行与香海会展公司签订的合同，如果我公司要求香海会展公司接替友信华赫公司继续履行合同出租方项下所有权利和义务直至合同期满之日，香海会展公司同意将和我公司另行订立协议，以承继租赁合同。故香海会展公司与友信华赫公司之间的争议与我公司无任何因果关系，我公司不应承担任何责任，合法权益不应当受到任何损害。上述租赁合同及证明均合法有效，一旦一手租约解除，香海会展公司有义务根据其承诺及司法解释规定承继租赁合同。
品味佳缘餐饮公司辩称，我公司从2012年收到律师函后，一直没有向友信华赫公司交纳租金，此前的租金也都不欠缴。既然香海会展公司与友信华赫公司解除合同，我公司希望与香海会展公司继续履行合同。
羽丹美容公司辩称，友信华赫公司一直强调是因为我公司营业执照的办理问题，但虽然开发商未能提供相关产权证明，但我公司一直经营并按合同约定缴纳所有房租，其中减免及免除也是经过友信华赫公司同意的。我公司与友信华赫公司之间的合同是合法有效的，我公司一直按合同约定严格履行，没有任何违约行为。香海会展公司要求我公司腾房没有法律依据，事实上也是困难的。
香海会展公司针对友信华赫公司的反诉辩称，羽丹美容公司没有办理营业执照没有事实依据，没有证据证明我公司的产权证不能办理营业执照，我公司房屋性质未变更为住宅，故不同意友信华赫公司的反诉请求。
经审理查明，2009年6月5日，香海会展公司（甲方）与友信华赫公司（乙方）签订《数码大厦商业租赁合同》，约定：甲方合法拥有坐落于北京市海淀区中关村南大街2号2号楼地下一层101号的房产，该房屋的实测套内建筑面积为1579.78平方米。在乙方如约履行付款义务（支付租赁押金及第一期租金后）后甲方于2009年8月1日将该房屋交付乙方，届时双方将签署该房屋交接单。乙方按照合同的规定，承租该房屋作为商业用房，租期15年，自2009年8月1日起至2024年7月31日止。双方同意第一年至第五年（2009年8月1日至2014年7月31日止）的租金的人民币3.3元／天／套内建筑平米，即第一年至第五年每月租金为人民币158570元。租金按月预付，乙方须在每承租月到期前5日内支付下月租金。第一期租金乙方应于本合同签署生效后5日内支付。自起租日起乙方享有6个月的免租期，即2009年8月1日至2010年1月31日止，甲方在此期间免收该房屋租金。如因乙方原因导致本合同提前终止，则乙方不应享受该免租期，并应于本合同终止之日起三个工作日内向甲方补交该免租期期间的全部租金。乙方同意在本合同签署生效后5日内以现金方式向甲方支付人民币475710元作为租赁押金。合同生效后，如果甲方不按照约定履行义务，则应向乙方双倍返还所收的押金；如果乙方不按照约定履行义务，则乙方无权要求返还已支付的押金。在本合同履行期间，若乙方未按合同约定交纳租金或其他费用，或因乙方故意或过失行为，对该房屋及该房屋所在大厦的设施、设备造成损害，给甲方造成直接、间接经济损失的，甲方有权从租赁押金中直接扣除损失补偿，并书面通知乙方，乙方应在收到甲方（或甲方授权的代理人）向其发出的扣除通知书后15日内将租赁押金补足到前款约定的数额。当本合同期满时，在乙方已按本合同规定将该房屋及设施依约完整交还甲方（或甲方授权的代理人）并缴清应缴纳费用后的10个工作日内，甲方将租赁押金如数归还乙方。如乙方未能按本合同规定缴清应缴纳费用，则甲方有权在扣除相应数额及违约金后，将租赁押金金额退还乙方。甲乙双方同意该房屋将安装两部由地面一层直接通往地下一层该房屋内的电动滚梯，该电动滚梯的安装工作涉及到房屋楼板结构、消防楼梯等部位的改造，上述电动滚梯购买、安装、相关改造工作、维护保养检测以及产生的费用由乙方承担。若本合同期满、提前终止或解除后10个工作日内，乙方仍未将其全部或部分私有财产和自置设备、物品搬出该房屋，则视作乙方放弃权利处理，届时甲方（或甲方授权的代理人）有权委派人员将乙方的上述财产与物品予以处理，并无需给予乙方任何补偿。乙方在合同期内可按本合同约定合法使用该房屋和该大厦提供的公共设施，并须按合同约定的时间支付租赁押金、租金、物业管理费及本合同涉及的各类应由乙方支付的款项。事前未经甲方和管理公司书面同意，乙方不得将该房屋的结构作任何更改，亦不得将该房屋内的固定装置与设备擅自移动或拆除，也不得采取封墙或阻挡等方式使其无法实现其设计用途。也不得于该房屋内安置、堆放、悬挂任何物件以致超出该房屋的承重限度。乙方将房屋转租或部分转租后，应保证转租的承租人必须遵守本合同约定的承租人的义务，乙方对转租的承租人的义务由乙方独立承担，与甲方无关。在合同期满或提前终止时，乙方应立即将该房屋及其所有的附属物、装置装配和设备按附件三的标准恢复原状，在良好、清洁、可租用的、维修适宜的状态下（自然磨损处除外）交还甲方。乙方应自行承担为完成本款前述之该房屋恢复原状工作而需要支出的全部费用。因使用、拆除、搬迁等原因导致该房屋内外遭受损坏时，乙方需负责修复或赔偿相应的损失。如乙方违反本条款的规定，甲方有权自行完成该等恢复、拆除和修补工作，因此而引起的实际合理费用将由乙方负担。因拆除该房屋内乙方的附属物、装置及附加物而造成的乙方之附属物、装置及附加物等价值的折损，甲方无须给予乙方任何补偿。双方同意遵守本合同的规定，如果任何一方违反本合同的规定，应承担违约责任，给对方造成经济损失的，还应赔偿损失。本合同所定租期开始后，若甲方单方终止本合同，则甲方需向乙方双倍返还收取的租赁押金，唯甲方根据本合同规定有权提前解除本合同的情形外。乙方单方终止本合同，乙方已付的租赁押金不予退还，唯乙方根据本合同规定有权提前解除本合同的情形除外。若乙方未能依约按期向甲方或管理公司支付租金、押金，应自本合同规定的应付款期限到期之第二天起至实际全额支付应付款之日止按日向甲方支付逾期应付款千分之五的违约金。如乙方逾期20日仍未能缴付，则甲方有权解除本合同（合同解除之日为甲方或甲方授权的代理人将解除本合同的书面通知送达乙方之日），乙方应补足所欠租金，同时甲方有权要求乙方按上述标准支付逾期付款违约金或租赁押金不退。如乙方未能按期支付除租金和物业管理费以外的其他各项费用，甲方及相关单位有权向乙方追索。除上述第3款规定外，乙方违反本合同的规定，经甲方或甲方授权的代理人书面通知其更正后20日内仍未更正的，或在租赁期内，如乙方有累计三次拖欠租金、管理费或任何其它费用的记录，甲方有解除本合同，并视作乙方单方终止本合同，乙方已付的租金押金，甲方将不予返还。若乙方有违约行为而未能及时足额清偿并导致甲方有权依本合同的前述规定解除本合同时，乙方同意将其置于该房屋内的一切物品等财产留置予甲方，并授权甲方有权依法处置留置财产。如乙方未按时支付本合同所定的租金、管理费或任何其它费用的全部或一部分，在甲方发出书面催款通知之日起十个工作日内，乙方仍不支付，甲方可行使下列权利：（ⅰ）甲方可向乙方要求赔偿甲方因追讨欠款所遭受的合理损失、费用、开支，包括但不限于：甲方为向乙方追讨欠款所需支付的所有合理的法律费用（包括律师费和诉讼费）；（ⅱ）甲方在提前四十八小时通知乙方的前提下，可立即命令管理公司停止向该房屋提供水、电、煤气、电讯、电话、空调和其它管理服务及采取任何甲方认为合适的其它措施，行动，直到乙方支付所有欠款及因此而引起的费用，甲方对乙方因此而蒙受的任何破坏和损失不承担任何责任。租赁期限届满或因本合同提前终止，如乙方逾期归还该房屋，则乙方须赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该房屋而需承担的违约金、中介费。此外，每逾期一天，须按原日租金向甲方支付租金，同时支付相当于原日租金1倍的违约金。如逾期超过了14个工作日，甲方有权进入该房屋。该房屋内所有装修、设施和物品均归甲方所有。甲方有绝对酌情权决定将该等装修、设施和物品保留或拆除。甲方无须为装修、设施和物品的剩余价值向乙方作出任何补偿。同时甲方有权向乙方追索拆除乙方装修和设施设备的合理开支。凡有关本合同的通知、请求或其他通讯往来，须以书面形式为准，并采用挂号邮寄、专人送达或传真任一方式传递至本合同之首所列双方地址。双方变更通讯地址需及时书面通知，否则在该书面信函寄出后7个工作日即视为函件已经收到。
合同签订后，香海会展公司将约定房屋交付友信华赫公司使用。2009年7月3日，友信华赫公司将上述地下房屋的部分面积转租品味佳缘餐饮公司经营餐饮使用，约定房屋使用面积579平方米，租期10年零3个月，自2009年7月15日起至2019年10月14日止，第一年至第四年每天每平方米5元，第五年至第七年每天每平方米5.5元。2009年8月18日，友信华赫公司另将上述地下房屋的其他部分面积转租肯德基公司经营连锁餐厅使用，约定使用面积343平方米，租期自2009年8月20日至2024年8月30日止，第一年租赁年度到第五租赁年度的租金为90万元（7.18／天·㎡），第六租赁年度到第十租赁年度的租金为92.7万元。期间于2010年6月25日，香海会展公司另与友信华赫公司签订《补充协议》，主要约定：将原合同中实测套内建筑面积1579.78平方米改为1514.57平方米，且1514.57平方米为最终签约面积，如出现异议，双方不再进行任何调整。将原合同第三条第六款中的“自起租日期起乙方享有6个月的免租期，即自2009年8月1日至2010年1月31日止”，调整为其中694.17平米即本补充协议签订时肯德基及公区使用面积的免租期延长至2010年2月20日，其余820.4平米即本补充协议时品味烤肉和燕皮馄饨商铺使用面积的免租期延长至2010年4月31日止，甲方在此期间免收该房屋的租金。双方同意第一年至第五年（自2009年8月1日至2014年7月31日止的租金人民币3.3元／天／套内建筑平米，即第一年至第五年每月租金为人民币152025元。）此后于2011年3月31日，友信华赫公司再将上述地下房屋即103号房屋其他部分面积转租羽丹美容公司经营使用，约定该部分房屋实测面积245平方米，租期为10年，自2011年6月15日起至2021年6月14日，租金为7元／天／平米，按租金3年涨幅5%计算即：第一年至第三年每月租金52164.59元。
上述合同履行过程中，友信华赫公司未能按照约定向香海会展公司全面、足额履行交纳租金义务。期间，虽经香海会展公司多次发函催要，友信华赫公司均未能偿付相应欠租。2012年6月14日，香海会展公司委托律师向友信华赫公司发出《律师函》，主要以友信华赫公司拖欠租金为由提出解除双方租赁合同，并要求该公司于2012年6月25日办理房屋交接手续等事项，另通知友信华赫公司若不履行相应内容则对该房屋实行断水断电措施，但未得到友信华赫公司的回应。同日，香海会展公司还将上述情况分别以《律师函》形式通知肯德基公司、品味佳缘餐饮公司、羽丹美容公司。另于2012年7月4日，香海会展公司分别向肯德基公司、品味佳缘餐饮公司、羽丹美容公司发出《律师函》，要求该三家公司作出是否从香海会展公司直接承租相应房产的意思表示并限期签订合同及结算2012年6月15日于2012年7月31日间的房屋使用费、水、电、物业管理费等相关费用。接到上述函件通知后，品味佳缘餐饮公司未再向友信华赫公司支付租金，肯德基公司及羽丹美容公司则继续向友信华赫公司支付部分租金，且三方均未与香海会展公司直接签订租赁合同。期间，另因在友信华赫公司承租的地下房屋区域内出现搭建金属框架玻璃房屋之情况，香海会展公司于2011年6月21日向友信华赫公司发出《限期拆除通知函》，但未得到友信华赫公司的回复。
庭审中，香海会展公司主要以友信华赫公司拖欠租金及私搭建房屋构成违约为由，主张双方合同关系于上述解除合同《律师函》送达时解除。友信华赫公司则以香海会展公司改变房屋使用用途致羽丹美容公司无法正常经营及停水停电为由进行抗辩，否认香海会展公司具有合同解除权及解除效力。其中，友信华赫公司称上述催款函件、解除合同《律师函》及《限期拆除通知函》均未收到，而香海会展公司向本院提供有相关函件的速运单及跟踪记录或签名，证明上述函件由友信华赫公司负责人叶卫签收，其中解除合同《律师函》签收时间为2012年6月19日，友信华赫公司未能就此提供相应反证。香海会展公司主张友信华赫公司自2010年5月27日起即未按月足额交纳租金，且截止2012年6月14日共累计拖欠租金1669600.60元，该公司向本院提供了相应票据凭证为据。友信华赫公司确认自2012年5月2日后再未支付任何租金，但主张已付租金与香海会展公司主张数额相差10万元。香海会展公司解释称系友信华赫公司计入原已用于抵交欠租的10万元诚意金所致，并向本院提交了已收回的诚意金《收据》为据。友信华赫公司虽对香海会展公司主张的已付、欠付租金事实未予确认，却亦未能就其否认主张向本院提供相应反证。关于租赁房屋的使用用途，香海会展公司主张一直为商业性质并未发生改变，并为此向本院提供《房屋所有权证》等为据，其中载明“1号楼为写字楼，2号楼东侧为16层酒店式公寓，其余为办公、商业”。友信华赫公司对该相关证据的效力不予认可，却未能就其否定主张及所谓羽丹美容公司无法正常经营等事实向本院充分举证。另经本院询问，友信华赫公司对香海会展公司主张其擅自搭建金属框架玻璃房屋之事实未予认可，却亦未能就在其租赁范围内出现该房屋作出合理解释并提供相应反证。香海会展公司另主张友信华赫公司拖欠自2011年9月至2013年7月之间的公共区域电费共计47082.92元未付，并向本院提供北京达文海开物业管理有限公司的欠费证明及催缴函，友信华赫公司对此不予认可，亦未能向本院提供相应反证。友信华赫公司反诉要求香海会展公司赔偿装修、租金损失等，但未能就其主张向本院提供充分的事实、法律依据。
现友信华赫公司表示同意解除与香海会展公司之间的租赁合同，却表示无力向香海会展公司腾退肯德基公司、品味佳缘餐饮公司、羽丹美容公司实际使用的租赁面积。肯德基公司、品味佳缘餐饮公司、羽丹美容公司均表示愿意就各自所租赁面积与香海会展公司直接签订租赁合同，香海会展公司则表示可在法院判定责任后再行协商，虽经本院主持调解，各方就房屋腾退等事宜未达成一致意见。品味佳缘餐饮公司、羽丹美容公司未能就其不予腾退之主张向本院提供事实及法律上的依据。肯德基公司则向本院提供香海会展公司于2009年6月22日出具的《同意转租证明》为据，主要内容为：我公司同意在上述《租赁合同》履约过程中，无论何种原因，北京友信华赫商贸有限公司不能继续履行与我公司的《数码大厦商业租赁合同》，如果北京肯德基有限公司届时要求我公司接替北京友信华赫商贸有限公司继续履行上述《租赁合同》出租方项下所有权利和义务直至《租赁合同》期满之日，我公司同意将和北京肯德基有限公司另行订立协议以承继上述《租赁合同》。肯德基公司则解释称之所以未与香海会展公司直接签订合同，系因无法确定香海会展公司与友信华赫公司于法律上已解除合同关系，但强调已向香海会展公司书面表达了重新签订租赁合同的意愿。为此，肯德基公司向本院提供有《告知函》。香海会展公司对上述承诺无异议，却以肯德基公司未及时依上述通知与其签订租赁合同等为由，主张肯德基公司在法律上应对房屋予以腾退。
另查，除上述转租肯德基公司、品味佳缘餐饮公司、羽丹美容公司使用的部分面积，友信华赫公司自行使用的其余面积内，除上述搭建的玻璃房屋外，尚有“华赫商店”及其他“数码快印”经营活动。友信华赫公司仅确认“华赫商店”为其经营，否认他人利用部分面积经营“数码快印”与公司有关，但其未能就在其承租区域内出现此经营活动向本院作出合理解释，香海会展公司亦无法提供存在友信华赫公司其他转租行为的确实证据，且表示若该经营活动影响上述房屋腾退等事项则另案解决。
上述事实，有双方当事人陈述、《数码大厦商业租赁合同》、《补充协议》、《租赁合同》、《律师函》、《限期拆除通知函》、速运单及跟踪记录、诚意金《收据》、《房屋所有权证》、《同意转租证明》、《告知函》、票据凭证、北京达文海开物业管理有限公司欠交证明及催缴函、照片等证据材料在案佐证。
本院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力，合同双方均应严格履行合同义务。
本案中，香海会展公司与友信华赫公司自愿签订房屋租赁合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。根据双方合同约定，香海会展公司主要负有交付房屋的义务，友信华赫公司则主要负有支付相应租金之义务。实际履行中，香海会展公司向友信华赫公司交付了房屋，而友信华赫公司未能按期、足额支付约定租金，且自2012年5月2日后即未再向香海会展公司交纳任何租金，违反了合同约定。庭审中，友信华赫公司主张不交纳租金系因香海会展公司改变房屋使用用途，致次承租人羽丹美容公司无法办理营业执照从而影响其正常经营，而香海会展公司对此提供相应证据予以反驳，友信华赫公司未能就所主张的事实向本院充分举证。香海会展公司另主张友信华赫公司存在私自搭建房屋的行为，友信华赫公司虽不予认可，但未能就相关存在的事实作出合理解释并提供相应反证。友信华赫公司的上述行为均违反了合同约定，特别是在香海会展公司发函催款及限期拆除后，该公司仍不履行相应义务，已构成根本违约，该公司应对此承担相应的法律责任。故香海会展公司据上述事实向友信华赫公司发出解除合同函件，具有合同及法律上的依据，该相应函件自送达友信华赫公司时即产生相应的解除合同的效力。友信华赫公司另称未收到上述函件，却未能对香海会展公司提供的送达证据提出充分反证，本院对其主张的事实不予采信。因香海会展公司为有权解除，其相应停水停电措施亦符合合同约定，友信华赫公司另以此作为抗辩，理由不充分。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现香海会展公司要求确认其与友信华赫公司之间的租赁合同关系已解除，理由正当。该公司基于此提出的偿付租金、电费、使用费、赔偿违约金及腾退并恢复房屋原状等诸项请求符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。但其关于使用费利息之主张，缺乏事实、法律依据，本院不予支持。其中，涉及的具体项目金额，香海会展公司向本院提供了相关票据凭证、证明等，而友信华赫公司未提供相应反证，本院对香海会展公司主张的事实予以认定。而友信华赫公司提出的诸项反诉理由及请求，均缺乏事实、法律依据，本院不予支持。
关于香海会展公司主张恢复原状及腾退房屋一节，由于香海会展公司与友信华赫公司之间的租赁合同关系于香海会展公司的解除通知送达时即产生效力，除非与香海会展公司达成新的约定，否则友信华赫公司及作为次承租人的肯德基公司、品味佳缘餐饮公司、羽丹美容公司均将失去继续使用房屋的合法依据，由此产生的无法继续使用等后果应由违约方友信华赫公司承担。庭审中，友信华赫公司亦主张解除合同关系，该公司对其实际占有使用的部分负有恢复原状并腾退及支付占有使用费之义务。肯德基公司、品味佳缘餐饮公司及羽丹美容公司虽均表示愿意与香海会展公司重新签订租赁合同，但经本院主持调解，各方未能于庭审中就此达成一致意见。其中，品味佳缘餐饮公司与羽丹美容公司均未提供继续使用相应租赁面积的事实及法律依据，该两公司除应分别依据与友信华赫公司间合同约定的租金标准向香海会展公司支付香海会展公司与友信华赫公司合同解除后的占有使用费外，还负有腾退房屋之义务。该两公司可继续与香海会展公司协商直接签订租赁合同事宜。因肯德基公司持有由香海会展公司出具的《同意转租证明》，其中香海会展公司赋予肯德基公司选择与其直接签订合同的权利。后经香海会展公司通知，肯德基公司虽未及时与香海会展公司签订合同，但系因香海会展公司与友信华赫公司之间合同关系之解除未得到法律上或友信华赫公司一方确认所致，期间肯德基公司并未放弃上述权利，且于本案庭审中亦明确表示主张该权利，故香海会展公司仍应受该承诺约束。但肯德基公司应当先行依据与友信华赫公司间合同约定之租金标准向香海会展公司支付自上述合同解除之日至双方直接签订租赁合同之日止的房屋使用费，期间肯德基公司所占有使用的部分可暂不予腾退。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、确认北京香海会展房地产开发有限公司与北京友信华赫商贸有限公司于二○○九年六月五日签订的《数码大厦商业租赁合同》及于二○一○年六月二十五日签订的《补充协议》于二○一二年六月十九日解除；
二、于本判决生效后七日内，北京友信华赫商贸有限公司偿付北京香海会展房地产开发有限公司截止二○一二年六月十四日的租金人民币一百六十六万九千六百元一角；
三、于本判决生效后七日内，北京友信华赫商贸有限公司自二○一○年五月二十七日开始，以每日千分之五标准、按各月实际欠缴租金的金额并自当月租金逾期之日起，计算赔偿北京香海会展房地产开发有限公司逾期付款违约金，至相应租金付清时止；
四、于本判决生效后七日内，北京友信华赫商贸有限公司支付北京香海会展房地产开发有限公司自二○○九年八月一日至二○一○年二月二十日免租期内六百九十四点一七平方米的租金及二○○九年八月一日至二○一○年四月三十日免租期内八百二十点四平方米的租金共计人民币一百二十万五千零八元一角七分；
五、于本判决生效后七日内，北京品味佳缘餐饮有限责任公司将其实际占有使用位于本市海淀区中关村南大街二号二号楼地下一层一○一号的相应部分房屋腾空并交还北京香海会展房地产开发有限公司；另按其与北京友信华赫商贸有限公司于二○○九年七月三日租赁合同约定租金标准向北京香海会展房地产开发有限公司支付自二○一二年六月二十日起至上述房屋腾退时止其占有使用的五百七十九平方米面积房屋的使用费；
六、于本判决生效后七日内，北京羽丹美容有限公司将其实际占有使用位于本市海淀区中关村南大街二号二号楼地下一层一○一号的相应部分房屋（一○三号）腾空并交还北京香海会展房地产开发有限公司；另按其与北京友信华赫商贸有限公司于二○一一年三月三十一日租赁合同约定的租金标准向北京香海会展房地产开发有限公司支付自二○一二年六月二十日起至上述房屋腾退时止其占有使用的二百四十五平方米面积房屋的使用费；
七、于本判决生效后七日内，北京肯德基有限公司按其与北京友信华赫商贸有限公司于二○○九年八月十八日租赁合同约定租金标准向北京香海会展房地产开发有限公司支付其占有使用三百四十三平方米面积房屋自二○一二年六月二十日起至其与北京香海会展房地产开发有限公司直接签订租赁合同之日止的房屋使用费；
八、于本判决生效后七日内，北京友信华赫商贸有限公司将其占有使用的位于本市海淀区中关村南大街二号二号楼地下一层一○一号的房屋（除北京肯德基有限公司、北京品味佳缘餐饮有限责任公司、北京羽丹美容有限公司占有使用的房屋外）腾空，将其中“华赫商店”部分、“数码快印”部分、搭建玻璃房屋部分恢复原状（两部电梯除外），并交还北京香海会展房地产开发有限公司；另按每日每建筑平方米人民币三元三角的标准向北京香海会展房地产开发有限公司支付自二○一二年六月二十日起至上述房屋腾退时止其占有使用的三百四十七点五七平方米面积房屋的使用费，并自二○一二年六月二十六日至上述房屋腾退时止，按每日每建筑平方米人民币三元三角的一倍标准并按其承租面积一千五百一十四点五七平方米，计算赔偿北京香海会展房地产开发有限公司逾期腾房违约金；
九、于本判决生效后七日内，北京友信华赫商贸有限公司支付北京香海会展房地产开发有限公司自二○一一年九月起至二○一三年七月间上述房屋公共区域的电费人民币四万七千零八十二元九角二分；
十、驳回北京香海会展房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
十一、驳回北京友信华赫商贸有限公司的反诉请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费七万二千二百四十四元，由北京友信华赫商贸有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费四万三千三百二十九元，由北京友信华赫商贸有限公司负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
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审 判 长 黎 健
人民陪审员 郑东涛
人民陪审员 刘长生
二〇一四年六月二十日
书 记 员 徐文静
书 记 员 孙婉仪