广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第234号
上诉人（原审被告）：吕晓雄。
委托代理人：杨小梅，广东国晖律师事物所律师。
委托代理人：郝海涛，广东国晖律师事物所律师。
被上诉人（原审原告）：中原地产代理（深圳）有限公司。
法定代表人：赖国强，董事长。
委托代理人：黎政，系公司员工。
上诉人吕晓雄与被上诉人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）居间合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第1771号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
中原地产向原审法院提起诉讼，称，2011年7月，吕晓雄因有意购买位于深圳市福田区某广场a栋塔楼a2511、2512单位之物业，经中原地产提供居间服务，吕晓雄与卖方钱某签署了《房地产买卖合同》，合同对转让价格、税费承担、佣金支付、办理方式及违约责任等进行了约定。同时，吕晓雄向中原地产出具了《佣金承诺书（买方）》，承诺：基于中原地产在促成其与卖方签署房地产买卖合同中所提供之积极服务，吕晓雄自愿就上述物业签署《深圳市二手房买卖合同》之前向中原地产代理（深圳）有限公司支付佣金123000元。合同签订后，中原地产及卖方均完全履行了合同的所有条款，现该物业已成功过户至吕晓雄名下，而吕晓雄拒绝支付佣金123000元。中原地产诉至法院，请求判令：1、吕晓雄支付中原地产佣金123000元及滞纳金41328元（暂计算至2013年7月22日止，之后则按拖欠金额的每日万分之五计算滞纳金到还款之日）；2、吕晓雄承担本案的全部费用及财产保全费用。
原审法院经审理查明，中原地产所述属实，原审法院予以确认。另查明，吕晓雄就该物业向中原地产出具《佣金支付承诺书》，承诺基于中原地产在促成买卖双方签署合同达成房地产买卖法律关系过程中所提供之积极服务，在就上述物业签署《深圳市二手房买卖合同》之前向中原地产支付佣金123000元，逾期每日支付拖欠金额的万分之五的滞纳金。2011年9月21日，涉案房地产过户登记至吕晓雄名下。
原审法院认为，中原地产为吕晓雄购买涉案房地产提供居间服务，该房地产已过户至吕晓雄名下，吕晓雄已实现交易目的，应按《佣金支付承诺书》的约定支付佣金并自房地产过户之日起按日万分之五的标准计算滞纳金至本判决确定的付款之日止。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第�百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、吕晓雄应于本判决生效之日起10日内向中原地产支付佣金123000元及滞纳金（以123000元为基数，按日万分之五的标准，自2011年9月21日起计算至本判决确定的付款之日止）；二、驳回中原地产的其他诉讼请求。案件受理费3587元（中原地产已预交），因适用简易程序减半收取1793.5元，由吕晓雄负担。
上诉人吕晓雄不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销（2013）深福法民三初字第1771号判决书；2、支持上诉人的原反诉请求。事实与理由：
一、吕晓雄与案外人钱某于2011年7月签订《房地产买卖合同》，约定案外人将位于深圳市福田区某广场a栋塔楼a2511、2512单位之物业出售给吕晓雄，案外人需履行签订《深圳市二手房买卖合同》、办理房产转移登记、实际交付房地产、确保原�赁关系于2012年1月20日结束、交付房地产证原件、协助吕晓雄与承租人签订新的租赁合同等义务。但吕晓雄与案外人签订合同并履行所有合同义务后，案外人并未履行相应合同义务、未按合同约定向吕晓雄交付物业，给吕晓雄造成了巨大的经济损失；而该情形与中原地产未履行基本的服务内容有着密切的因果联系，由于中原地产自身的过错甚至隐瞒行为导致吕晓雄未及时收到相关房屋租赁合同原件，使吕晓雄产生重大误解并做出与真实想法不一致的意思表示并违背意愿签订了《深圳市二手房买卖合同》并达成相关交易。
二、原审认定事实与适用法律均有严重错误。1、中原地产未履行服务义务，不应获取服务费。案外人与吕晓雄签订合同后，仅完成了签订《深圳市买卖合同》、办理房产转移登记的义务，其他义务均未履行，而案外人未履行的多项义务与中原地产有�要关系，根据案外人及中原地产员工的陈述，案外人于2011年7月就已经将涉案房产的租赁合同原件交予中原地产，由于中原地产内部原因导致吕晓雄于2011年12月才收到该租赁合同原件，使吕晓雄误以为涉案房产租约如《房屋买卖合同》所载于2012年3月20日结束，从而做出违背自己真实意愿的决定并继续履行合同支付房款。实际上原租赁关系至今尚未解除，依据相关买卖合同该违约行为至今已经产生两百多万元的应付违约金；此外由于原租赁关系不能如期终结，导致吕晓雄不得不仓促另找房屋自用，给吕晓雄造成巨大不便的同时亦造成百万余元的租金差价损失。而吕晓雄接受中原地产提供买卖服务的物业并非自身真实意思的表示，而是基于中原地产疏忽大意甚至隐匿真相的行为而做出的与自己真实想法完全不一致的意思表示，应视为中原地产为了促成交易行为这一条件的成就而有意为之，根据法律规定应视为条件不成就，而且由于中原地产的疏忽失职给吕晓雄造成了巨大的经济损失。基于上述两点理由，中原地产不应向吕晓雄主张服务费，该请求不应得到法院支持。2、佣金承诺书为显失公平格式合同、应予撤销。佣金承诺书为中原地产方格式合同，该承诺书一方面排除中原地产根本义务、对中原地产完全没有约束，另一方面加重吕晓雄负担并排除吕晓雄合法权益，令吕晓雄签订房屋买卖合同基本目的不能实现亦完全没有保障，显属霸王条款。根据我国民法规定，对于该非法条款应当予以撤销，以保护弱势一方的合法权益。3、一审法院对吕晓雄的反诉请求应予处理。在一审过程中，吕晓雄向原审法院递交了书面反诉请求，在反诉请求书中表达了诉讼主张并阐明了事实与理由，明确请求法院驳回中原地产的全部诉讼请求，并请求�院判令中原地产向吕晓雄赔偿损失人民币500000．00元整、由中原地产承担所有诉讼费。原审法院应当依法对吕晓雄的反诉请求做出裁判与认定，但一审判决书并未对吕晓雄的反诉请求予以处理和认定，剥夺了吕晓雄的正当诉权、侵犯了吕晓雄的合法权益。4、吕晓雄不应支付中原地产报酬，有权追究其赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第426条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中买卖双方房地产买卖合同第十八条是由中介方工作人员书写，说明其对“卖方须于2011年7月21日之前提供租赁合同原件、租赁合同订立协议原件给买方以确保上述物业租赁关系于2012年3月21日结束”的事实非常清楚。但在双方办理过户�前，中介方工作人员承认已经收到该原件，但拒不提供给买方（吕晓雄），导致买方错误认为卖方租赁合同确实应在2012年3月21日结束，并最终房产合同被服行，严重损害了买方权益。因此，买方（吕晓雄）不但不应支付报酬，而且有权追究中介方赔偿责任。
综上，吕晓雄为了维护自身正当权益，特向贵院提出该上诉请求，请贵院依法查明事实，撤销原判决、驳向中原地产的全部诉讼请求，并依法对吕晓雄的反诉请求做出处理、支持吕晓雄的所有反诉请求。
被上诉人中原地产答辩认为，一、原审认定事实清楚，适用法律正确。二、吕晓雄称中原地产未履行服务义务，不应取得服务费是错误的。1、中原地产作为居间方已经确实妥善的履行了作为居间方的法定义务和约定义务，首先，促成了吕晓雄与案外人钱某就涉案物业签署了房地产买卖合同，并成功的协助吕晓雄取得了涉案房产的所有权，应当依据合同法第四百二十六条。其次，依据吕晓雄与中原地产的约定，中原地产已经切实履行了居间人应当履行的各项义务，中原地产称案外人钱某于2011年7月就已经将涉案房产的租赁合同原件交给了中原地产是由于中原地产内部的原因才导致吕晓雄于2011年12月才收到该租赁合同的原件，从而使得吕晓雄做出了违背自己真实意愿的决定，并且履行合同支付房款，吕晓雄的说法不符合客观事实，在吕晓雄与案外人钱某签署的房地产买卖合同及自己托管协议从来没有约定过就租赁合同的原件需要由中原地产代为转交的内容，在（2012）深福法民三初字第2253号中证人刘某也亲口承认了钱某是在委托其个人办理这些事务，并非委托中原地产，中原地产从来没有就所谓的签收租赁合同原件出具任何的书面文件，退一步说基于钱某与证人刘某之间的法律关系而言是代理关系，即使刘某没有就钱某委托其事项尽到应尽的义务，吕晓雄应当向钱某追究责任，而并非是中原地产。2253号案件福田法院已经对该情况做出了具体的说明以及处理，因此本案的吕晓雄再次就该情况来向中原地产主张权利不符合客观事实和法律规定。三、佣金承诺书并非是显失公平的格式合同，其条款也并非是无效条款，不符合合同法规定的相关的无效法定形式，同时该佣金承诺书上并无加重吕晓雄的义务，也没有任何的免除中原地产责任的条款，不属于无效条款。四、一审法院对吕晓雄的反诉请求的处理是符合法律规定的。五、中原地产已经切实履行了居间义务，吕晓雄无权追究中原地产赔偿责任，并且吕晓雄也无任何证据证明其产生的损失。综上，请求法院驳回吕晓雄的全部上诉请求。
本院经审理查明，吕晓雄与钱某双方在《房地产买�合同》第十八条第4项约定，卖方须于2011年7月21日前提供租赁合同原件或租赁合同补充协议原件给买方，以确保上述物业租赁关系于2012年3月21日结束，卖方须配合在房产签订后协助买方与承租人签订新的租赁合同。该合同版本由被上诉人提供并由被上诉人组织买卖双方签订。2011年7月20日被上诉人的业务员刘某向钱某收取了涉案房屋的房地产证原件及租赁合同原件。该租赁合同的出租方为钱某、承租方为广东经天律师事务所，租期自2009年3月21日起至2014年3月20日止。在租赁合同附页中，钱某与广东经天律师事务所约定，本合同签订首3年为死约，为固定租期，不因业主过户而改变合约条款；第4-5年为活约，如业主过户产生变更，则需提前3个月书面通知方可变更租约。
2011年12月22日，被上诉人向上诉人发函，通知其领取上述租赁合同原件。
原审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为居间合同纠纷，依照《中华人民共和国合同法》的规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
本案中，涉案房地产的买卖双方在房地产买卖合同第十八条第4项约定，卖方须于2011年7月21日前提供租赁合同原件或租赁合同补充协议原件给买方，以确保上述物业租赁关系于2012年3月21日结束，卖方须配合在房产签订后协助买方与承租人签订新的租赁合同。由此可见，有关涉案房屋原租赁期限是买方即上诉人对涉案房屋所关心的重要事实。由于该合同版本由被上诉人提供，并且被上诉人组织买卖双方签订了合同，被上诉人对于该条款应当知晓。但被上诉人的业务员刘某在2011年7月20日向钱�收取了涉案房屋的租赁合同原件后，明知该租赁合同的租期至2014年3月20日止，与上述房地产买卖合同的约定存在巨大差异，却不及时向上诉人如实报告。刘某在2011年7月20日向钱某收取涉案房屋的租赁合同原件时系被上诉人的业务员，其在涉案房屋的买卖过程中的行为属于职务行为，被上诉人依法应对其行为承担法律后果。被上诉人的行为违反了合同法的相关规定，其要求上诉人支付佣金及滞纳金的诉讼请求，理由不成立，依法应予驳回。被上诉人于2011年12月22日通知上诉人领取上述租赁合同原件，因涉案房地产已于2011年9月21日过户登记至上诉人名下，交易已完成，上诉人此时知晓有关租赁期限情况已不可能影响其是否履行买卖合同，因此被上诉人该通知行为不能免除其相关责任。
综上，上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实不清楚，适用法�错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，判决如下：
一、撤销深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第1771号民事判决；
二、驳回中原地产代理（深圳）有限公司的诉讼请求。
本案一审案件受理费3587元、二审案件受理费3587元，均由中原地产代理（深圳）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨潮声
审 判 员 聂 效
代理审判员 王丹妮
二〇一四年十二月四日
书 记 员 李全慧
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原�决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国合同法》
第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。