湖北省黄冈市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂11民初44号
原告：中国工商银行股份有限公司黄冈黄梅支行（以下简称黄梅工行）。住所地：黄梅县黄梅镇黄梅大道（富苑大厦商住楼*层）。
负责人：鄢达升，行长。
委托代理人：张新明、刘刚刚，工行黄冈分行风险法律部工作人员。代理权限均为特别授权。
被告：湖北国威房地产发展集团有限公司（以下简称国威公司）。住所地：黄梅县大胜工业园区*号。
法定代表人：吴国斌，董事长。
委托代理人：周光耀，该公司员工。代理权限为特别授权。
被告：蒋国舟，男，汉族，1976年11月26日出生，湖北黄梅人，住黄梅县。
被告：洪润琴，女，汉族，1976年8月8日出生，湖北黄梅人，住湖北省黄梅县。系蒋国舟妻子。
被告：吴国斌，男，汉族，1973年10月27日出生，湖北黄梅人，住湖北省黄梅县。
被告：王建华，女，汉族，1979年6月18日出生，湖北黄梅人，住湖北省黄梅县。系吴国斌妻子。
原告黄梅工行诉被告国威公司、被告蒋国舟、洪润琴、吴国斌、王建华金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月24日立案后，依法组成由审判员饶贵芳担任审判长，审判员周扬洲、人民陪审员张亮文参加的合议庭，于2016年8月3日公开开庭进行了审理。原告黄梅工行的委托代理人张新明、刘刚刚及被告国威公司的委托代理人周光耀均到庭参加诉讼。被告蒋国舟、洪润琴、吴国斌、王建华经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄梅工行向本院提出诉讼请求：1、判令被告国威公司立即偿还原告贷款本金5997.53万元及利息151.51万元（上述利息算至2016年5月21日，此后的利息、罚息、复利按合同约定的标准计付至被告还清全部贷款本息之日止）。2、判令原告对被告国威公司为本案提供的抵押物享有优先受偿权，以处置抵押物的价款优先受偿本案贷款本息及原告实现债权的费用。3、判令被告蒋国舟、洪润琴、吴国斌、王建华对被告国威公司的上述债务承担连带保证责任。4、判令上述被告承担本案诉讼费、保全费等全部费用。事实和理由：2013年6月28日，双方签订《房地产借款合同》，约定国威公司向原告贷款9000万元，期限三年，利率为6.765%（按照提款日对应档次的中国人民银行基准贷款利率上浮10%确定，逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50%确定）。同日，双方签订《最高额抵押合同》，被告国威公司以其国有土地使用权及地上在建工程为其在原告处的贷款提供抵押，抵押担保的主债权期间为2013年6月28日至2016年6月28日，最高额为9000万元。上述抵押已按规定办理了抵押登记手续，依法取得了梅他项（土）字第2013040号《土地他项权利证明书》、黄梅县房建黄梅镇字第2013001号《在建工程抵押登记证明》。为确保贷款债权的实现，原告还与被告蒋国舟、洪润琴、吴国斌、王建华签订了《保证合同》，约定由四被告对国威公司的贷款承担连带责任保证，保证范围包括主债权本金、利息、复利、罚息等。上述合同签订后，原告依约分别于2013年7月9日（3000万元）、7月19日（2000万元）、8月23日（2000万元）及8月23日（2000万元）共四笔向国威公司发放贷款9000万元，履行了合同约定的放款义务。但自2016年1月起，国威公司未按照合同约定按时履行还款义务，截至2016年5月21日，共拖欠原告贷款本金5997.53万元，利息151.51万元，本息合计6149.04万元。另外，国威公司因涉及多起经济纠纷，本笔贷款项下的抵押物已被其他法院查封，被告蒋国舟、洪润琴、吴国斌、王建华亦未按照保证合同约定履行保证责任，各被告的上述行为已构成违约。原告已于2016年2月1日宣布该笔贷款提前到期。为维护原告的合法权益，遂诉至法院。
被告国威公司辩称，一、法院送达的相关手续中没有原告的起诉状副本，不知道原告因何起诉及诉讼请求。二、从原告提供的证据复印件可知，原告是因我公司开发的时代家园贷款一事起诉，此贷款属实，我公司予以确认。三、我公司下欠贷款本金5997.532197万元未还属实，对于利息是否包括罚息或依据借款合同进行计算的，如果是依据借款合同计算的，我公司没有异议。四、因房地产行业不景气，导致原告的贷款本金及利息暂时无法偿还，等公司形势好转，我公司将逐步偿还上述借款。
原告黄梅工行为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
第一组：1、原告营业执照、组织机构代码证；2、被告国威公司营业执照、机构代码证、法人代表身份证；3、被告蒋国舟、洪润琴、吴国斌、王建华四人身份证。拟证明原被告主体适格。
第二组：1、《房地产借款合同》；2、借款借据及放款凭证各四份、国威公司账户流水。拟证明双方借款关系成立，双方的权利义务，原告已按合同约定履行了贷款发放的义务。
第三组：1、《关于同意向黄梅工行贷款9000万元并提供抵押担保的决议》；2、《最高额抵押合同》；3、《房地产抵押估价报告》；4、《在建工程抵押登记证明》；5、《土地他项权利证明书》。拟证明原告已与被告国威公司签订《最高额抵押合同》，办理了抵押登记手续，原告就抵押物享有优先受偿权。
第四组：《保证合同》。拟证明原告与四名保证人之间的保证合同已经依法成立，四名保证人应对国威公司的贷款承担连带保证责任。
第五组：1、还款流水／凭证；2、贷款本息余额证明。拟证明被告国威公司现欠原告的贷款本息情况。
第六组：《中国工商银行宣布融资提前到期通知书》2份。拟证明本案争议的贷款已全部到期。
第七组：武穴市人民法院（2015）鄂武穴行初字第00094号行政判决书及法律文书生效证明。拟证明原告与被告国威公司之间的抵押关系合法有效，原告就抵押物享有优先受偿权。
第八组：黄梅工行出具的抵押物情况说明。拟证明抵押物范围、目前未销售房屋情况，对已销售或已备案登记的抵押范围内的其他商品房，同意放弃主张抵押权利。
被告国威公司为支持其抗辩理由，向本院提交了2016年7月25日《逾期催收通知书》一份。拟证明欠款本金以《逾期催收通知书》上载明的数额为准，对下欠利息无异议。
本院为查明本案在建工程抵押范围及目前未销售房屋情况，向黄梅县房产局核实，黄梅县房地产管理局向本院出具了“国威时代家园”项目未售房屋清单及相关情况说明各一份。
经庭审质证，被告国威公司对原告黄梅工行提交的第五组证据有异议，认为欠款数额以原告下发《催款通知书》中载明的数额为准。对其他证据均无异议。原告黄梅工行对被告国威公司提交的证据无异议，金额是一致的，只是多一个21.97元尾数。对法院调取的证据双方当事人均无异议。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告蒋国舟、洪润琴、吴国斌、王建华未到庭质证，视为放弃对证据的抗辩权利。对有争议的第五组证据，系下欠本金及利息的计算方式，其利息的计算截至时间为2016年5月21日，而国威公司提交的《逾期催收通知书》只记载了下欠本金的数额，两份证据并无矛盾之处，故对黄梅工行提交的第五组证据本院予以采信。
本院认定事实如下：2013年6月26日，黄梅工行（甲方）与吴国斌、蒋国舟（乙方）签订保证合同一份［名称：房地产借款合同，合同编号：2013（黄梅）－0019号］。合同约定，乙方所担保的主债权为甲方依据其与国威公司于2013年6月28日签订的主合同［合同编号：18140009-2013年（黄梅）字0019号］而享有的对债务人的债权，主债权的金额和期限依主合同之约定。保证方式为连带责任保证。担保范围包括该主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失和实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。保证期间为主合同项下的借款期限届满之次日起两年；甲方根据主合同之约定宣布借款提前到期的，则保证期间为借款提前到期之次日起两年。主债权存在物的担保的，不论该物的担保是由债务人提供还是由第三人提供，甲方有权要求乙方先承担保证责任，乙方承诺不因此而提出抗辩，甲方放弃、变更或丧失主合同项下其他担保权益的，乙方的担保责任仍然有效，不因此而无效或减免。一旦借款人不能按期偿还债务，黄梅工行有权要求保证人先行承担保证责任，保证人不得以抵押人已提供抵押担保为由进行抗辩。保证合同还约定了其他内容。蒋国舟及其配偶洪润琴，吴国斌及其配偶王建华均在保证合同上签字。合同还约定了其它内容。
2013年6月28日，国威公司与黄梅工行签订房地产借款合同一份［合同编号：18140009-2013年（贷款）0019号］。合同约定：借款种类为住房开发贷款，借款金额为9000万元，借款用途为工程款项，借款期限为三年，自实际提款日起算（分次提款的，自首次提款日起算），实际提款日以借据为准。借款利率为浮动利率，借款利率以基准利率加浮动幅度确定，其中基准利率为提款日对应档次的中国人民银行基准贷款利率上浮10%。借款人提款后，借款利率以12个月为一期，一期一调整，分段计息。第二期利率确定日为提款日满一期之后的对应日，如果调整当月不存在与提款日对应的日期，则以该月最后一日为对应日，其他各期依此类推。借款人分笔提款的，借款利率按每笔提款的借款利率分别确定并调整。按月结息。借款到期，利随本清。逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50%确定。借款人须按照约定比例偿还借款，项目面积销售50%贷款收回比例不得低于50%，销售75%前必须结清全部贷款本息；每半年至少还款一次，第一年还款金额不低于3000万元，第二年还款金额不低于3000万元，第三年结清全部贷款本息。贷款行和借款人可根据项目销售实际进度协商调整上述分期还款计划。发生下列情形之一的，构成借款人违约：（1）借款人未按约定偿还本合同项下借款本息及其他应付款；……（6）借款人涉及或可能涉及重大经济纠纷、诉讼、仲裁或资产被查封、扣押或被强制执行等……。借款人违约，贷款人有权采取一项或多项措施：（3）宣布本合同和其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，立即收回未偿还款项；借款到期（含被宣布立即到期）借款人未按约定偿还的，贷款人有权自逾期之日起按本合同约定的逾期罚息利率计收罚息，对借款人未按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利。合同还约定了其它内容。
2013年6月28日，双方还签订了最高额抵押合同［合同编号：18140009-2013年黄梅（抵）字0028号］。乙方所担保的主债权为自2013年6月28日至2016年6月28日期间（包括该期间的起始日和届满日），在9000万元的最高余额内，甲方依据与国威公司签订的协议及其他文件而享有的对债务人的债权，不论该债权在上述期间届满时是否已经到期，也不论该债权是否在最高额抵押权设立前已经产生。最高额抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、拍卖费、变卖费等），但实现抵押权的费用应首先从抵押物变现所得中扣除，而不包括在最高余额内。抵押物详见《抵押物清单》，《抵押物清单》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。甲方主债权存在其他担保的，不论该担保是由债务人提供还是由第三人提供，甲方有权自行决定实现担保的顺序，乙方承诺不因此而提出抗辩。甲方放弃、变更或丧失主合同项下其他担保权益的，乙方的担保责任仍然有效，不因此而无效或减免。《抵押物清单》记载，以国威公司位于黄梅县黄梅镇黄梅大道与爱民路交汇处的国有土地使用权及“时代家园”在建工程作抵押，其中土地证号为梅国用2011第2501110**号，在建工程为1＃楼、2＃楼、3＃楼、4＃楼、商业一区和地下室，并附（鄂）永房（2013）（估）字第254号评估报告。合同还约定了其它内容。
合同签订后，2013年7月9日、7月19日、8月23日、8月23日，黄梅工行分别向国威公司发放了3000万元、2000万元、2000万元、2000万元贷款，共计9000万元。国威公司分别向黄梅工行出具了4份借款借据，借据上载明的到期日期均为2016年6月27日。2013年7月办理了梅他项（土）字第2013040号《土地他项权利证明书》，抵押土地面积26141.30平方米。2013年7月2日办理了黄梅县房建黄梅镇字第2013001号《在建工程抵押登记证明》，债权数额为98044500元。
同时查明：1、2013年7月9日发放的3000万元贷款，被告国威公司分别于2014年7月25日、7月28日、7月29日偿还了本金6024620.21元、3000000元、10975379.79元，还下欠借款本金10000000元。2、2013年7月19日发放的2000万元贷款，被告国威公司分别于2014年7月23日、7月25日、2015年5月28日偿还了本金24620.21元、4975379.79元、100元，还下欠借款本金14999900元。3、2013年8月23日发放的2000万元贷款，被告国威公司分别于2013年12月30日、2014年1月1日、2015年4月15日、2015年5月25日、11月15日、12月17日、12月21日偿还了本金5429.44元、4994570.56元、24359.79元、40.21元、76.99元、1元、0.04元，还下欠借款本金14975521.97元。4、2013年8月23日发放的2000万元贷款，被告国威公司于2015年5月28日偿还了本金100元，还下欠借款本金19999900元。对于2015年12月20日之前的借款利息国威公司均已还清。截至2016年5月20日，共计还下欠借款本金59975321.97元，下欠利息1515129.24元（利息计算方式：1、合同期内利息，以4999.98万元为本金按年利率5.775%从2015年12月21日起计算至2016年5月20日止，以后按此顺延计算至2016年6月27日，2016年6月27日以后按逾期贷款利率计算至还清之日止）；2、逾期利息，以997.55万元为本金按合同约定年利率5.775%基础上加收50%，按8.6625%从2015年12月21日起计算至2016年5月20日止，以后顺延计算至还清之日止；3、均计算复息，复息按逾期贷款利率计算）。
2015年4月2日黄梅工行向国威公司发出《宣布融资提前到期通知书》：“按双方协定的还款计划于2015年4月15日偿还本金1000万元，请收到本通知后立即筹措资金按期偿还。如有违约，我行将按双方签订的借款合同条款执行”。国威公司于同日签收该通知书。黄梅工行此后将此1000万元纳入逾期贷款。2016年2月1日，黄梅工行再次向国威公司发出《提示归还到期贷款通知书》，宣布未到期的融资全部提前到期。此后，国威公司仍未还款，黄梅工行遂诉至法院。
另查明，黄梅县房地产管理局向本院出具相关情况说明：“在建工程抵押范围以永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司出具的（鄂）永房（2013）（估）字第254号评估报告上记载的评估范围（1栋、2栋、3栋、4栋已建住宅部分扣除已预售房屋、商业一区和地下室）为准”。抵押范围内未销售的房屋为：1＃楼401、403、404；2＃楼402、403；4＃楼401、404；商业一区101、102、201、301。黄梅工行对在建工程抵押范围内的已销售或已销售备案的商品房，同意放弃主张抵押权利。还查明，2015年5月，深圳市中级人民法院查封了国威公司的部分资产。
本院认为，原告黄梅工行与被告国威公司签订的借款合同及最高额抵押合同，均是双方当事人真实意思的表示，内容合法，应为有效。黄梅工行依约履行了发放贷款的义务，被告国威公司应依约履行还本付息及承担抵押担保的义务。被告国威公司未按期偿还借款，同时公司财产被其他法院查封，发生了合同约定的违约情形，原告黄梅工行提前收回贷款本息，符合合同约定，本院予以支持。对于其中1000万元本金原告黄梅工行催告被告国威公司于2015年4月15日前偿还，被告国威公司收到此通知后未按期偿还，此笔1000万元黄梅工行从2015年4月16日起按逾期贷款计算，符合合同约定，此借款本金应按逾期罚息利率计利息及复利。对于其他下欠借款本金4999.98万元的利息，原告黄梅工行主张按合同约定利率计算至合同履行期届满之日即2016年6月27日，此后按逾期贷款利率计算，属其权利处分范围，也符合合同约定，本院予以支持。被告国威公司2015年12月20日之前利息均已还清，原告主张从2015年12月21日起计算利息，本院予以支持。故被告国威公司对黄梅工行主张的下欠借款本金59975300元及下欠利息1515100元（算至2016年5月20日，以后顺延计算）应予偿还。
被告国威公司为上述借款本息设定了抵押，并办理了抵押登记，应为有效。因有部分商品房经黄梅工行同意已经销售或销售备案，黄梅工行同意对该部分商品房放弃抵押权，故原告黄梅工行在上述借款本息范围内对抵押范围内未销售的房产部分及土地使用权享有优先受偿权。
原告黄梅工行与被告蒋国舟、洪润琴、吴国斌、王建华签订的保证合同，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。被告蒋国舟、洪润琴、吴国斌、王建华均应按合同约定对本案债务承担连带清偿责任。保证合同约定，担保范围包括该主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等），故被告蒋国舟、洪润琴、吴国斌、王建华均应依合同约定在担保范围内承担连带担保责任。
在最高额抵押合同及保证合同上对担保权实现顺序均赋予黄梅工行选择权，该约定并不违反法律禁止性规定，合法有效，黄梅工行在下欠借款本息范围内有权决定实现担保权的顺序。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十一条、第五十三条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告湖北国威房地产发展集团有限公司偿还原告中国工商银行股份有限公司黄冈黄梅支行借款本金59975300元。
二、被告湖北国威房地产发展集团有限公司偿还原告中国工商银行股份有限公司黄冈黄梅支行借款利息1515100元（利息计算方式：1、合同期内利息，以4999.98万元为本金按年利率5.775%从2015年12月21日起计算至2016年5月20日止，以后按此顺延计算至2016年6月27日，2016年6月27日以后按逾期贷款利率计算至还清之日）；2、逾期利息，以997.55万元为本金按合同约定年利率5.775%基础上加收50%，按8.6625%从2015年12月21日起计算至2016年5月20日止，以后顺延计算至还清之日；3、均计算复息，复息按逾期贷款利率计算）。
三、被告湖北国威房地产发展集团有限公司为上述借款本息提供的抵押担保有效，原告中国工商银行股份有限公司黄冈黄梅支行在上述判决一、二项借款本息范围内以处置抵押物的价款优先受偿［抵押物详见2013年7月梅他项（土）字第2013040号《土地他项权利证明书》及2013年7月2日黄梅县房建黄梅镇字第2013001号《在建工程抵押登记证明》中未销售的1＃楼401、403、404；2＃楼402、403；4＃楼401、404；商业一区101、102、201、301及地下室］。
四、被告蒋国舟、洪润琴、吴国斌、王建华对上述判决一、二项借款本息承担连带清偿责任。
五、驳回原告中国工商银行股份有限公司黄冈黄梅支行的其他诉讼请求。
上述判决给付内容，限上述被告于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费349252元，由被告国威公司负担，被告蒋国舟、洪润琴、吴国斌、王建华连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费（款汇湖北省高级人民法院，开户行：中国农业银行武汉市东湖支行，户名：湖北省财政厅非税收入财政专户，帐号：17×××69）。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 饶贵芳
审 判 员 周扬洲
人民陪审员 张亮文
二〇一六年十月十八日
书 记 员 李 栋