广西壮族自治区平果县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民二初字第395号
原告中国工商银行股份有限公司平果县支行。
法定代表人黄佳源。
委托代理人梁海勤。
委托代理人谭金星。
被告余丽华，现去向不明。
被告黄明省，现去向不明。
被告百色中恒房地产有限责任公司。
法定代表人黄中祥。
委托代理人林晖武，广西百澄律师事务所平果分所律师。
原告中国工商银行股份有限公司平果县支行（以下简称“工行平果支行”）诉被告余丽华、黄明省、百色中恒房地产有限责任公司（以下简称“中恒公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年8月24日受理后，依法适用简易程序审理。因被告余丽华、黄明省去向不明，本院作出（2015）平民二初字第395号民事裁定书，将本案转为普通程序审理，并依法向被告余丽华、黄明省公告送达告知审判庭组成人员通知书、开庭传票等应诉材料。2016年1月14日，本院组成合议庭公开开庭审理本案。原告工行平果支行的委托代理人梁海勤，被告中恒公司的委托代理人林晖武到庭参加诉讼，被告余丽华、黄明省经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。现已审理终结。
原告工行平果支行诉称，2009年6月22日，被告余丽华、黄明省向我行申请个人购房贷款101，000元，期限10年，用于购买平果县马头镇教育路中恒君临天下XXXX号商品房。贷款担保方式为抵押加保证。被告余丽华、黄明省以其购买的上述房产提供抵押担保，双方于2009年6月17日办理了抵押预告登记手续，登记编号为平房建马头字第XXXX号。中恒公司为本笔贷款提供阶段性连带责任担保，在《个人购房借款／担保合同》上盖章认可。我行于2009年6月22日履行了放款义务。贷款发放后，被告余丽华、黄明省未能按照借款合同约定履行还款义务，截止2015年7月15日，已连续违约4期，累计违约54期。根据我行与被告签订的《个人购房借款／担保合同》14.1条的规定，借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的，我行有权宣布本合同立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息以及其它费用。被告中恒公司作为保证人未尽到义务，应承担连带保证责任。为此，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《个人购房借款／担保合同》［编号：2009年（平果）房字××号］；2、由被告余丽华、黄明省偿还借款本金49，337.64元及利息723.45元（利息已含罚息，计算至2015年7月15日，2015年7月16日起按借款合同约定的另计）；3、如被告余丽华、黄明省不能偿还上述借款本息的，由法院拍卖其抵押给原告的位于平果县马头镇教育路中恒君临天下XXXX号的房产，所得价款优先偿还原告贷款本息、罚息和实现债权的所有费用；4、被告中恒公司对余丽华、黄明省的债务负连带责任。
原告工行平果支行对其陈述事实提供的证据有：
1、被告的身份证复印件、户口本、结婚证；2、《个人购房借款／担保合同》、《借款凭证》；3、在建工程贷款抵押证明；4、同意抵押承诺书、个人贷款抵（质）押核实书；5、还款历史明细清单。
被告中恒公司答辩称，1、中恒公司对被告余丽华、黄明省的债务应当免除保证责任。被告余丽华、黄明省用于抵押的商品房于2012年3月6日已经获得房屋所有权证书，按照所签订的《个人购房贷款／担保合同》第十六条第16.2款和第二十三条第23.2款的规定，被告余丽华、黄明省获得房屋所有权证书后，应在30天或原告要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续，然而，从2012年3月6日至今，原告仍没有办理正式抵押登记手续，并且这一原因是由原告造成的。因此，中恒公司的保证责任应予免除。2、被告余丽华、黄明省用于抵押的商品房的价款应优先偿还给原告。因为上述两被告用贷款抵押的商品房已经办理了抵押预告登记，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，被告余丽华、黄明省未按照约定还款时，被答辩人应优先对抵押物实现债权。综上所述，被答辩人对答辩人的诉求没有依据，请求人民法院依法驳回被答辩人对答辩人的诉求。
被告中恒公司对其陈述事实提供的证据有（证据编号顺延）：
6、平房权证马头字第××号房屋所有权证书。
被告余丽华、黄明省未答辩，也未向本院提交任何证据。
经庭审质证，被告中恒公司对原告的证据1-5的真实性、合法性、关联性没有异议。
经庭审质证，原告工行平果支行对被告中恒公司的证据的真实性、合法性、关联性没有异议。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告余丽华、黄明省经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、举证及质证的权利。因被告中恒公司对原告提交的证据没有异议，原告对被告中恒公司提交的证据也没有异议，故本院对上述证据予以确认。
根据上述证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：
2009年6月17日，原告工行平果支行作为贷款人、余丽华、黄明省作为借款人及抵押人、中恒公司作为保证人，三方签订一份《个人购房借款／担保合同》［合同编号：2009年（平果）房字××号］，约定由余丽华、黄明省向工行平果支行借款101，000元用于购买座落在平果县教育路中恒君临天下XXXX号房，借款期限为十年，自2009年6月22日起至2019年6月22日止；贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款利率下浮30%。自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经历两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人授权贷款人将贷款划入中恒公司账号为21×××91的账户中；还款方式为按月等额本息还款；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在执行利率基础上加收50%确定；违约责任，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权解除合同；被告余丽华、黄明省自愿用其购买的上述商品房作抵押，双方办理在建工程（商品房预售）贷款抵押登记；抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续，在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管。如抵押人未在上述时间办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿；中恒公司自愿对余丽华、黄明省的债务提供阶段性连带责任保证担保，保证人对合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但贷款人与借款人办理正式抵押登记手续完毕并收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，保证人免除保证责任。合同签订后，原告依约将借款本金直接转入中恒公司的账户。但被告余丽华、黄明省未依约偿还本息，截至2015年12月29日，已连续逾期5个月，尚欠本金44，811.90元及利息832.27元。另外，2012年3月6日，被告余丽华、黄明省已在平果县房地产管理所办理上述房屋所有权证（平房权证马头字第××号），原告工行平果支行尚未取得上述房屋抵押登记的他项权证书。
本院认为，原告工行平果支行与被告余丽华、黄明省、中恒公司签订的《个人购房借款／担保合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合同合法有效，各方应恪守。合同签订后，原告已依照约定将借款本金直接转到被告中恒公司的账户，作为余丽华、黄明省购买商品房的款项。余丽华、黄明省应依照合同约定按月偿还本息，但截至2015年12月29日，已连续逾期5个月。依照《个人购房借款／担保合同》的“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权解除合同”约定，合同解除条件已成就，因此，原告主张解除《个人购房借款／担保合同》，符合法律规定，本院予以支持。因原告在起诉前未向被告余丽华、黄明省送达解除合同的通知，故应于本院向被告余丽华、黄明省送达应诉材料之日即2015年12月27日视为解除合同的通知送达被告。因此，本院依法确认《个人购房借款／担保合同》自2015年12月27日解除。合同解除后，被告余丽华、黄明省应向原告偿还借款本金44，811.90元及利息（利息计算：截至2015年12月29日已形成的未付利息为832.27元；自2015年12月30日起至本案生效判决确定履行期限届满之日止以尚欠的本金为基数按《个人购房借款／担保合同》约定的利率计付）。
讼争房屋虽已设定抵押预告登记，但原告工行平果支行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就时对上述房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对讼争房屋的处分，但并非对上述房屋享有现实抵押权。因此，原告请求对被告余丽华、黄明省购买的房屋的价款享有优先受偿权，于法无据，本院不予支持。被告中恒公司自愿对余丽华、黄明省的借款提供阶段性连带责任保证担保，虽被告余丽华、黄明省已取得所购买的房屋所有权证书，但双方并未办理正式抵押登记手续，原告尚未取得该抵押房屋的正式抵押登记信息的他项权证书，因此该保证担保还在保证期间内，恒峰公司应对余丽华、黄明省的上述债务承担连带清偿责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告中国工商银行股份有限公司平果县支行与被告余丽华、黄明省、百色中恒房地产有限责任公司签订的《个人购房借款／担保合同》［编号：2009年（平果）房字××号］于2015年12月27日解除；
二、由被告余丽华、黄明省偿还借款本金44，811.90元及利息（利息计算：截至2015年12月29日已形成的未付利息为832.27元；自2015年12月30日起至本案生效判决确定履行期限届满之日止以尚欠的本金为基数按《个人购房借款／担保合同》约定的利率计付）给原告中国工商银行股份有限公司平果县支行；
三、被告百色中恒房地产有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任；
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司平果县支行的其他诉讼请求。
本案的受理费1，040元，公告费350元，共计1，390元，由被告余丽华、黄明省、百色中恒房地产有限责任公司负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定）。（户名：待结算财政款项
------法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：中国农业银行百色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 廖丽萍
代理审判员 韦晓生
人民陪审员 覃月燕
二〇一六年三月十四日
书 记 员 韦宣吕