广西壮族自治区桂林市七星区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）星民初字第1018号
原告（反诉被告）李壬贵。
原告（反诉被告）谭华荣。
原告（反诉被告）莫家毅。
原告（反诉被告）莫永飞。
四原告委托代理人连忠，广西独秀律师事务所律师。
四原告委托代理人雷金莲，广西独秀律师事务所律师。
被告（反诉原告）秦宏嵩。
委托代理人周楷效，国浩律师（南宁）事务所律师。
被告（反诉第三人）邓孑兑初。
原告李壬贵、谭华荣、莫家毅、莫永飞与被告秦宏嵩、邓孑兑初房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员廖诺独任审判。被告秦宏嵩在答辩期内，以四原告违约应支付违约金为由提起反诉，本院决定本诉与反诉合并审理，并于2013年9月16日第一次公开开庭进行了审理。后本案依法由简易程序转为普通程序进行审理，由代理审判员廖诺担任审判长、人民陪审员杨秀爱、丁建英组成合议庭，又分别于2013年12月25日、2014年3月11日公开开庭进行了审理。四原告的委托代理人连忠、被告秦宏嵩及其委托代理人周楷效、被告邓孑兑初到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
四原告诉称，2012年8月31日，四原告与二被告签订《房屋租赁协议》，约定：甲方按自己的设计在桂林市七星区朝阳乡田心村东二环路旁土地上建楼房八层和地下室一层，建成后全部租给乙方作开宾馆和做其他使用；乙方可再加一层，乙方按建筑成本价每平方700元付给甲方，乙方动工前先交20万元，在完工倒好楼板3天内按实际面积计价给付，该层楼房乙方使用16年，甲方16年内不收租金；甲方在2013年农历正月20日（阳历3月1日）后交房给乙方装修，装修期为5个月，期间不计租金；协议签订3天内乙方交付定金30万元，该30万元定金有25万元，在该房计租后作为租金抵扣，5万元作为租赁押金；交房前，甲方必须协助乙方安装好水电等；本协议签订后，如乙方需甲方出示相关有效证件，甲方需积极配合；甲方未在约定期限内按质、按量按要求交付房屋给乙方使用，不按协议约定出租房屋给乙方使用，或者因房屋质量纠纷未及时处理导致乙方不能实现租赁目的视为甲方违约……。协议签订后，原告依约交付定金30万元及折算为租金的第九层建造费38.5万元，被告分别于2012年9月3日、2012年12月25日出具30万元的收条及38.5万元的收条。原告已按约履行义务，但被告至今未能向原告提供讼争房屋合法建造或合法使用的手续，未能履行在约定期限内按质、按量按要求交付房屋给原告使用的义务，具体事实如下：被告提供其挂靠桂林市雪梨橱饰材料有限公司、以该公司名义取得的《基本建设投资项目登记备案证》项目备案手续以及宅基地建房凭证，以此证明讼争房屋的建造手续符合法律规定，但该挂靠材料的真实性不充分，《基本建设投资项目登记备案证》也不能证明被告已经审批在争议所涉房屋地点建造房屋，且备案的项目用途应是桂林市雪梨橱饰材料有限公司作办公室、厂房使用，而非由被告出租用于开酒店；另被告秦宏嵩提交的1996年的郊区建房施工许可证，有效期仅两年，该证核建的建设面积为450平米，且施工许可为“旧改”；故被告不能以此来证明讼争房屋的建造手续符合法律规定。据此可知，造成讼争房屋没有合法建造手续的责任在被告，被告将该房屋出租给原告，双方签订的《房屋租赁协议》无效，责任也在被告，根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告应将向原告收取的定金、租金返还，并赔偿原告的利息损失，故原告诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告于2012年8月31日签订的《房屋租赁协议》为无效合同；2、被告秦宏嵩、邓孑兑初返还原告租房定金30万元；3、被告秦宏嵩、邓孑兑初返还原告租房租金38.5万元；4、被告秦宏嵩、邓孑兑初赔偿原告的利息损失（以30万元从2012年9月3日起按中国人民银行流动资金贷款利率计至本案生效法律文书规定的履行之日止；以38.5万元从2012年12月25日起按中国人民银行流动资金贷款利率计至本案生效法律文书规定的履行之日止）；5、本案诉讼费由二被告承担。
四原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1、原告身份证，证明原告李壬贵、谭华荣、莫家毅、莫永飞身份情况、主体资格；2、被告身份证复印件，证明被告秦宏嵩、邓孑兑初身份情况、主体资格；3、2012年8月31日《房屋租赁协议》，证明该协议系双方意思表示一致达成，并约定了双方的权利义务，其中被告的义务包括提供合法建造手续；4、2012年9月3日收条、存款业务回单，证明原告向被告交房租定金30万元；5、2012年12月25日收条，证明原告给付被告九层550平方米16年的租金共计38.5万元；6、2013年3月14日《通知》复印件，证明原告要求被告5天内出示房屋相关有效证件，否则将依法解除双方房屋租赁协议并追究其违约责任；7、《解除房屋租赁协议通知》，证明被告单方解除与原告2012年8月31日签订的《房屋租赁协议》；8、（2005）第0042号建筑证复印件、（2011）第57号基本建设投资项目登记备案证复印件、（2006）第0479号集体土地使用证复印件，证明被告向原告提供的证照与合同约定的标的物不符；被告在签订和履行合同过程中存在欺诈行为，应当对原告承担违约责任；9、备案登记材料，证明审批项目是新建，用途是该公司自用不能对外，建筑面积也与协议不一致。
被告秦宏嵩辩称，1、2011年8月17日，被告秦宏嵩签订协议挂靠桂林市雪梨橱饰装饰材料有限公司，以该公司名义取得《基本建设投资项目登记备案证》（新星发改字（2011）57号），在七星区朝阳乡田心里村东二环路旁新建楼房一幢，被告实际出资并享有房屋全部权益，房屋占地面积约500平方米，地上八层，地下一层，房屋在2013年2月底完工建成。原告对此提出质疑认为经备案登记的楼房非本案讼争房屋，无任何证据支持。讼争房屋位于乡村规划区范围内，被告在乡村规划区范围内自有宅基地上建房，虽暂未取得建设工程规划许可证，但并非一定适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条之规定，原、被告就讼争房屋签订《房屋租赁协议》，是双方真实意思表示，协议条款并不违反法律法规强制性规定，应受法律保护。2、《房屋租赁协议》中约定由原告承租房屋，租赁房屋用途为：开宾馆和在不改变房屋结构的情况下也可做其他使用，租赁期限16年，年租金82万元，房屋交付时间约定为2013年农历正月二十日（即2013年3月1日），原告向被告交定金30万元。协议还约定，原告中途不承租房屋视为违约，被告可不退还定金，原告还要支付违约金100万元。原告以被告不能提供有效证件为由拒绝接收租赁房屋没有依据，其拒绝如期收房，系协议中所列的“中途不承租行为”，已构成违约，应承担违约责任，被告为避免房屋继续空置造成损失扩大，无奈于2013年4月25日发函通知原告，解除双方于2012年8月31日签订的《房屋租赁协议》，该通知送达原告双方的《房屋租赁协议》即解除。3、被告依约履行义务，为原告代建了第九楼层，造成讼争房屋增高、房屋面积增大，被告办理建设审批手续的难度因此增大，原告方存在过错，且原告交付的38.5万元代建房款已物化于房屋之中，被告无法退款，另原告违约应支付违约金60万元，被告还有权不予退还定金30万元。4、被告秦宏嵩对讼争房屋实际出资并享有房屋全部收益，其妻子邓孑兑初并非房屋所有权人，也非出租人，只是应原告要求在《房屋租赁协议》上签名而已，并非房屋租赁协议当事人，原告将邓孑兑初列为被告没有依据。综上所述，原告应当向被告承担违约责任，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告秦宏嵩对其主张在举证期限内提供的证据有：1、挂靠协议原件、基建投资项目登记备案表，证明秦宏嵩挂靠雪梨公司，以雪梨公司名义取得批准，在七星区朝阳乡田心里村东二环路旁新建楼房一幢，对房屋拥有全部的权利，只是挂靠雪梨公司；2、《房屋租赁协议》，证明协议没有约定一定要做宾馆用，可作其他用途，并且是可以转租房屋的；中途不承租的，是要承担违约责任并且赔款，约定的交房时间是2013年3月1日；3、交房通知，报纸公告，快递单，证明协议规定时间到期后，被告以各种方式通知原告，但原告都置之不理；4、解除《房屋租赁协议》通知、快递单，证明原告认可了被告发出的解除协议通知；5、郊区建房施工许可证、朝阳乡证明，证明被告在自己的宅基地上建房，是位于乡村规划内，其他的建房手续正在办理中，也表明了雪梨公司与秦宏嵩是挂靠关系；5、证明，证明秦宏嵩挂靠雪梨公司的建设项目只此一个，取得《基本建设投资项目登记备案证》，在田心里村东二环路旁新建房屋一幢；根据证据规则，证明加盖公章无需证人出庭作证。
被告邓孑兑初的辩称意见与被告秦宏嵩的辩称意见一致。
被告邓孑兑初对其主张在举证期限内并未提供证据。
本院向桂林市规划局调查涉案房屋建筑许可证照办理情况，并获复函一份，复函上写明：截止2013年11月，秦宏嵩、邓孑兑初未在我局办理关于桂林市七星区朝阳乡田心村东二环路旁九层楼建筑的相关规划手续。
反诉原告秦宏嵩反诉称，2011年8月17日，反诉原告签订协议挂靠桂林市雪梨橱饰装饰材料有限公司，以该公司名义取得《基本建设投资项目登记备案证》（新星发改字（2011）57号），在七星区朝阳乡田心里村东二环路旁新建楼房一幢，反诉原告实际出资并享有房屋全部权益，房屋占地面积约500平方米，地上八层，地下一层，房屋在2013年2月底完工建成。2012年8月31日，反诉原告与反诉四被告经协商一致签订《房屋租赁协议》，约定由反诉被告承租房屋，租赁房屋用途为：开宾馆及在不改变房屋结构的情况下也可做其他使用，租赁期限16年，年租金82万元，房屋交付时间约定为2013年农历正月二十（即2013年3月1日），反诉被告向反诉原告交定金30万元。协议还约定，反诉被告中途不承租房屋视为违约，反诉原告可不退还定金，反诉被告还要支付违约金100万元。房屋约定的交付时间到期后，反诉被告未如约前来接收房屋，反诉原告以电话、函件、报纸公告等多种方式通知被告办理租赁房屋交接事宜，但反诉被告置之不理。故反诉被告的违约行为致使签订《房屋租赁协议》的目的不能实现，为避免租赁房屋继续空置造成损失扩大，反诉原告无奈于2013年4月25日发函通知被告，解除双方于2012年8月31日签订的《房屋租赁协议》。反诉原告认为，《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，协议条款并不违反法律法规强制性规定，应受法律保护，反诉被告拒绝接收租赁房屋没有依据，反诉被告的行为已造成租赁房屋空置的经济损失，已构成违约，根据《房屋租赁协议》的约定应承担违约责任支付违约金60万元，反诉原告还有权不予退还定金30万元。因反诉被告违约，反诉原告发函通知被告解除《房屋租赁协议》，依法自解除通知送达后即生效，反诉原告行为并无不当，为维护合法权益，故反诉原告诉至法院，请求判令反诉四被告向反诉原告支付违约金60万元；本案诉讼费由被告承担。
反诉原告对其主张在举证期限内提供的证据与其为本诉辩称意见在举证期限内提供的证据一致。
反诉被告李壬贵、谭华荣、莫家毅、莫永飞辩称，反诉原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回，理由如下：首先，反诉原告在反诉状中称其挂靠雪梨公司并以其名义取得《基本建设投资项目登记备案证》等情况不属实，该公司未到庭作证，且此挂靠与本案没有关联性，无法证明该登记备案的房屋系本案讼争房屋，后者是否系合法建筑无证据证明；其次，反诉原告在其反诉状中罗列的反诉被告违约的理由不成立，系反诉原告违约、未能依协议在约定期限内按质、按量按要求交付房屋给反诉被告使用。
反诉四被告对其主张在举证期限内提供的证据与为本诉主张在举证期限内提供的证据一致。
反诉第三人邓孑兑初述称，同意反诉原告提出的事实、理由，并支持其诉讼请求。
反诉第三人邓孑兑初对其主张在举证期限内并未提供证据。
经过开庭质证，被告秦宏嵩对四原告提交的证据1、2、5无异议；对证据3的真实性无异议，对证明内容有异议，认为协议中并未明确本诉被告需出示的有效证件，本诉被告出示的身份证也是有效证件的一种，所以不能证明本诉被告违约，本案系因本诉原告未按时接收房屋，导致合同不能正常履行；对证据4中的收条真实性无异议，对业务回单及转账凭单不予认可；对证据6的真实性无异议，对证明内容有异议，对通知上的理由不予认可，不管本诉原告以何种方式送达，都是本诉被告通知其收房未果后发出的；对证据7的真实性无异议，本诉被告认为该通知的生效期从本诉原告收到之日起计算；对证据8中的登记备案证真实性无异议，认为（2005）第0042号建筑证、（2006）第0479号集体土地使用证是在签订协议时，就已经出具给原告查看，并不作为本案涉案的房屋的材料，只是给原告作为参考；对证据9的真实性无异议，对证明内容有异议，认为涉案房屋虽是新建，但与郊区建房施工许可证不矛盾，17年前房屋未改建，现可以推倒重建，该证用途与双方的协议用途是一致的，且证明了本诉被告所建新楼是有合法的建筑手续的。被告邓孑兑初对原告提交的证据的质证意见与本诉被告秦宏嵩的质证意见一致。四原告对被告秦宏嵩提供的证据1中的备案证真实性无异议，但认为证明内容不能被证明；另认为协议书的真实性无法确认；对证据2的真实性无异议，但协议未完全履行，对证明内容有异议；对证据3的真实性无异议，但认为不能证明被告的证明内容；对证据4的真实性无异议，但认为该证只证明被告单方解除了协议；对证据5中的村委会证明真实性无法确认，对备案证真实性无异议，但认为不能证明备案房屋是否系本案讼争房屋；对证据6的真实性无法确认，认为《证明》上无雪梨公司法定代表人的签字。被告邓孑兑初对被告秦宏嵩提交的证据1-6均无异议。四原告对本院依职权调取的复函无异议，被告秦宏嵩、邓孑兑初对该函真实性无异议，但认为桂林市已经有几年没有对私人的房屋进行审批，最近才开始着手相关的规划手续，未办理房屋建筑手续不是由于当事人造成，而是政府部门没有办理审批的工作造成的。
本院结合双方举证、质证，认证如下：1、原告提供的证据1、2、4-7，本院对其真实性、证明内容予以认定；2、原告提供的证据3系原、被告双方自愿达成的协议，本院对其真实性、关联性予以认定，对其合法性不予认定；3、原告提供的证据8-9的关联性，本院不予认定，；4、被告秦宏嵩提供的证据1、5、6的真实性予以认定，对其关联性及证明力不予认定，不能证明：（1）《基本建设投资项目登记备案证》中的“业务管理综合楼”系本案讼争房屋；（2）《桂林市郊区建房施工许可证》（008896号）许可建造的建筑系本案讼争房屋；5、被告秦宏嵩提供的证据2系原、被告双方自愿达成的协议，本院对其真实性、关联性予以认定，对其合法性不予认定；6、被告秦宏嵩提供的证据3、4，本院对其真实性、证明内容予以认定。
综合全案证据，本院确认如下法律事实：2012年8月31日，原告李壬贵、谭华荣、莫家毅、莫永飞与系夫妻关系的被告秦宏嵩、邓孑兑初签订《房屋租赁协议》，约定被告在建的座落于桂林市七星区朝阳乡田心里村东二环路旁建筑在建成八层清水房及地下室一层后出租给原告使用，前四年年租金82万元；原告按每平方米700元付给被告款由其加盖第九层楼房，该楼层由原告免费使用16年；双方还约定了其他权利与义务。被告未就上述房屋办理相关规划手续，与原告签订协议时也未予出示。2012年9月3日，原告向被告交付租房定金30万元，被告秦宏嵩向其出具了《收条》一份。12月25日，涉案房屋第九楼层完工，原告向被告交付38.5万元，被告秦宏嵩向其出具了《收条》一份。2013年3月11日，被告秦宏嵩分别通过登报、邮政EMS快递方式向原告送达《通知》，要求原告于接通知之日起三日内办理交接手续，逾期视为原告单方解约，其将不退还定金并追究原告违约责任。2013年3月14日，原告向被告秦宏嵩发出《通知》，要求其在5日内依照租赁协议出示相关有效证件，否则与其解除协议并追究违约责任。2013年4月25日，被告秦宏嵩向原告发出《解除﹤房屋租赁协议﹥通知》，称立即解除与原告于2012年8月31日签订的房屋租赁协议。原告认为双方签订的房屋租赁协议无效，对其支付的68.5万元被告应予返还并支付利息损失，故其诉至法院，提出前述诉讼请求。被告在举证期限内提起反诉，提出前述反诉请求。
本院认为，本案的争议焦点为：一、被告邓孑兑初是否系本案适格主体；二、《房屋租赁协议》是否为无效合同；三、原告的诉讼请求是否有充分依据；四、反诉原告的诉讼请求是否有充分依据。
关于争议焦点一：被告秦宏嵩、邓孑兑初系夫妻关系，讼争房屋系在其二人婚姻关系存续期间建造，与此房屋所涉的《房屋租赁协议》末页左下方“甲方签字”一栏有被告邓孑兑初亲笔签名，被告邓孑兑初系此合同的当事人，故本院认为被告邓孑兑初系本案适格主体。被告秦宏嵩、邓孑兑初辩称被告邓孑兑初并非房屋所有权人，也非出租人，只是应原告要求在《房屋租赁协议》上签名，并非房屋租赁协议当事人，原告将其列为被告无依据的意见，与事实不符，本院不予采纳。
关于争议焦点二：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第一条第二项规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案一审辩论终结前，被告未取得讼争房屋建设工程规划许可证，故其与原告于2012年8月31日签订的《房屋租赁协议》，违反了法律强制性之规定，该合同系无效合同。被告辩称其系在乡村规划区范围内自有宅基地上建房，虽暂未取得建设工程规划许可证，但并非一定适用上述司法解释第二条的规定之意见，于法无据，本院不予采纳。
关于争议焦点三：无效的合同自始没有约束力。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告双方签订《房屋租赁协议》后，原告向被告共交付了68.5万元，其中30万元为房租定金，其余38.5万元系被告根据涉案房屋第九楼层的实际面积550平方米、按每平方米700元支付的，原、被告约定原告交付此38.5万元后可免费使用第九楼层16年，此后该楼层由被告无偿收回，故本院认为此38.5万元的性质实为第九楼层的房屋租金；因上述《房屋租赁协议》系无效合同，故被告据此取得的68.5万元，应予以返还，对原告要求被告返还房租定金30万元及房屋租金38.5万元的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称该38.5万元已物化于房屋之中、被告无法退款的意见，于法无据，本院不予采纳。对原告要求被告赔偿上述68.5万元的利息损失（其中30万元的利息损失从2012年9月2日起、38.5万元的利息损失从2012年12月25日起，均按中国人民银行流动资金贷款利率计至本案生效法律文书规定的履行之日止）的诉讼请求，因原告与被告签订《房屋租赁协议》时明知被告未取得相关建设许可证照，存在一定过错，故对上述68.5万元的利息标准，应按中国人民银行流动资金存款利率计算为宜。
关于争议焦点四：反诉原告以反诉被告拒绝接收租赁房屋构成违约为由，要求反诉被告根据双方签订《房屋租赁协议》的约定支付违约金60万元，因该协议系无效合同，原告的此项诉讼请求于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第一条第二项、第二条之规定，判决如下：
一、原告李壬贵、谭华荣、莫家毅、莫永飞与被告秦宏嵩、邓孑兑初于2012年8月31日签订《房屋租赁协议》无效；
二、被告秦宏嵩、邓孑兑初返还原告李壬贵、谭华荣、莫家毅、莫永飞租房定金30万元及利息损失（利息从2012年9月2日起按中国人民银行流动资金存款利率计至本案生效法律文书规定的履行之日止）；
三、被告秦宏嵩、邓孑兑初返还原告李壬贵、谭华荣、莫家毅、莫永飞房屋租金38.5万元及利息损失（利息从2012年12月25日起按中国人民银行流动资金存款利率计至本案生效法律文书规定的履行之日止）；
四、驳回反诉原告秦宏嵩的诉讼请求。
本案收取本诉案件受理费11435元（原告已预付本院），由原告负担735元，被告秦宏嵩、邓子兑初负担10700元；收取反诉案件受理费4900元（被告已预付本院），由被告秦宏嵩负担。
上述给付义务，由义务人于本判决书生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费11435元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：桂林农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 廖 诺
人民陪审员 丁建英
人民陪审员 杨秀爱
二〇一四年八月十九日
书 记 员 杨 丹