上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终9948号
上诉人(原审被告、反诉原告)：袁耀宗，男，1952年8月11日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：夏静娟(系袁耀宗之妻)，女，1956年4月17日出生，汉族，住上海市。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：马征，男，1978年3月24日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：马毅秋(系马征之姐)，女，1972年12月31日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：张荣，上海恒睦律师事务所律师。
上诉人袁耀宗因与被上诉人马征房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2016)沪0101民初1521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
袁耀宗上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判，不同意返还马征保证金人民币(以下币种均为人民币)40,000元。事实和理由：双方在租赁合同中已明确约定，马征逾期支付租金或不足额支付租金超过15日的，袁耀宗有权终止合同，保证金不予退还。现马征欠付租金的金额远远超过保证金金额，按照合同约定，保证金应当用以抵扣租金，不存在袁耀宗归还保证金的情况。一审查明事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判，支持袁耀宗的上诉请求。
马征辩称，不同意袁耀宗的上诉请求。房屋租金支付方式是先付后用，马征已经按照合同约定支付租金，如果袁耀宗认为马征欠付租金，应及时向马征主张，袁耀宗现主张租金已过诉讼时效。一审认定事实清楚，适用法律正确，袁耀宗上诉无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
马征向一审法院起诉请求：1、确认马征与袁耀宗签订的租赁合同于2014年12月15日解除；2、袁耀宗返还马征保证金40,000元，并支付按同期银行贷款利率计算的逾期利息(自2015年2月12日起计至判决生效之日)；3、袁耀宗支付马征违约金71,150元。袁耀宗反诉请求：1、马征支付袁耀宗自2011年6月14日至2014年12月31日累计拖欠的租金62,417元；2、马征赔偿袁耀宗逾期支付房租的损失(以诉请1的金额为本金，按5%年利率自2016年1月13日计至判决生效之日)；3、马征支付袁耀宗违约金106,725元。
一审法院认定事实：上海市浙江中路XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室(以下简称“系争商铺”)均系案外人名下商铺，袁耀宗自案外人处租赁上述商铺。2011年6月14日，马征与袁耀宗签订《房屋租赁合同》，约定袁耀宗将其租赁的系争商铺转租给马征使用，租赁期限自2011年6月14日起至2017年6月9日止；租期内首年月租金为30,500元，第二、三年的月租金为32,940元，第四、五年的月租金为35,575元，租金按三个月为一期，先付后用，马征逾期支付租金的，每逾期一天，应支付月租金总额的0.5%作为违约金；在租赁期内，任一方无法定或约定之理由违约的，应向对方支付三个月租金金额的违约金；马征逾期支付租金或不足额支付租金超过15日的，袁耀宗有权终止合同，保证金不予退还，保证金不足以抵付袁耀宗损失的，马征应予赔偿；袁耀宗确认有出租该房屋之权利，若因袁耀宗无权出租而造成马征损失的，袁耀宗应向马征支付两个月租金金额的违约金，违约金不足抵付马征损失的，袁耀宗还应负责赔偿。次日，马征支付袁耀宗保证金40,000元。
2014年12月，系争商铺的权利人陆续与袁耀宗解除租赁合同，并要求马征搬离。马征于当月15日向袁耀宗发函要求退还保证金。之后，马征与系争商铺权利人另行签订租赁合同。目前系争商铺仍由马征使用。
一审审理中，马征与袁耀宗确认双方所签《房屋租赁合同》于2014年12月31日解除，自2011年6月14日起至2014年12月31日止的应付租金计1,376,287元。
关于租金支付情况，马征向法院陈述如下：
1．2011年6月13日，91,500元，现金支付袁耀宗；
2．2011年9月16日，91,500元，转帐支付袁耀宗；
3．2011年12月13日，91,500元，现金支付袁耀宗；
4．2012年3月13日，91,500元，现金支付袁耀宗；
5．2012年6月14日，98,820元，现金支付袁耀宗；
6．2012年7月10日，36,000元，转帐支付袁耀宗；
7．2012年8月7日，60,000元，转帐支付袁耀宗；
8．2012年9月12日，98,820元，转帐支付袁耀宗；
9．2012年11月16日，20,000元，转帐支付袁耀宗；
10．2012年12月31日，38,820元，转帐支付袁耀宗；
11．2013年3月11日，98,820元，转帐支付袁耀宗的租赁代理人李名武(马征表示李名武帐号由袁耀宗提供，李也向马征出示过袁耀宗出具的委托书)；
12．2013年6月15日，32,940元，转帐支付李名武；
13．2013年8月22日，65,880元，转帐支付李名武；
14．2013年9月18日，98,820元，转帐支付袁耀宗；
15．2013年12月5日，100,000元，转帐支付袁耀宗；
16．2013年12月20日，98,820元，转帐支付袁耀宗；
17．2014年3月11日，98,820元，转帐支付袁耀宗；
18．2014年6月12日，106,725元，转帐支付袁耀宗；
19．2014年9月27日，106,725元，转帐支付袁耀宗。
马征就上述转帐支付的款项提供了银行交易明细表为证，现金支付的款项未能提供证据。马征表示上述已付租金金额达1,526,010元，多支付了135,840元，故增加诉讼请求，要求袁耀宗返还租金135,840元。
袁耀宗对马征提供的银行交易明细表不持异议。对上述马征所称已付租金，袁耀宗表示第1、3、4、5笔现金支付的租金不予认可；第11、12、13笔转帐支付李名武的款项与袁耀宗无关，李名武不是袁耀宗的代理人；其余马征所述支付的租金，袁耀宗均认可，此外马征还支付过袁耀宗两笔租金，分别是2013年1月10日支付158,820元、2013年6月3日支付200,000元。袁耀宗认可马征已付租金金额计1,313,870元，还有62,417元租金未支付。
就袁耀宗所称马征于2013年上半年支付的两笔租金，马征表示该两笔款项是马征向银行贷款，通过袁耀宗账户收款，均已由马征取走，并非租金。基于马征上述讲法，袁耀宗调整其主张的租金金额至421,237元。
一审审理中，案外人李名武至法院陈述，其曾代理袁耀宗处理过上海市浙江中路XXX号其他几间商铺的租赁事宜，但与本案租赁无关，其也没有向马征表示过其是袁耀宗的代理人；其与马征之间没有经济往来；当时的具体情况现已记不清楚了，马征向其账户转帐只有一种可能，就是因为袁耀宗欠其工程款、垫付款等，马征代袁耀宗向其归还钱款。对此，马征表示李名武陈述不属实，其当时出示过代理的委托书给马征看，马征转帐支付的就是租金。袁耀宗则表示其没有欠李名武钱款，其委托李名武代理的是浙江中路XXX号其他几间商铺，于2013年6月开始，而本案合同是马征与袁耀宗于2011年签订，既然马征将租金转帐支付给袁耀宗，就应始终如此支付，不该再转帐支付给李名武。
一审法院认为，马征与袁耀宗所签租赁合同的解除系因系争商铺权利人与袁耀宗解除租赁合同，袁耀宗不再有权转租导致，袁耀宗构成违约。双方于诉讼中确认该合同于2014年12月31日解除，法院予以照准。关于马征所付租金一节，马征所述第1、3、4、5笔租金，袁耀宗不予认可，虽然基于袁耀宗无催讨行为的客观情况，不排除马征有支付租金的可能，但因马征就该几笔租金的支付未能提供证据，且若马征已足额支付上述租金，其之后又有额外支付租金(第6、7、15笔)的行为显然不符常理，故法院无法采信马征就该节租金的讲法。马征所述第11、12、13笔租金，因马征与案外人李名武之间并无经济往来，却知晓案外人账户并向该账户转帐，且转帐金额与两期租金金额一致，而袁耀宗与案外人在该转帐发生的年度内恰好存在关于浙江中路XXX号其他几间商铺租赁事宜的代理关系，袁耀宗又未向马征催讨过该两期租金，故综合考虑上述情况，法院认为相较马征、袁耀宗就该节租金的讲法，马征的讲法显然更为合情合理，法院依法予以采信。根据上述对马征支付租金情况的认定，鉴于马征未能举证证实其超额支付租金，法院对于马征要求返还多支付租金的诉请不予支持。同时，马征亦未能举证证实其足额支付了租金，且马征有多笔逾期支付租金的情形，故虽然本案合同系因袁耀宗不再有权转租而提前终止，但鉴于上述情况，法院对马征主张的违约金、逾期利息损失均不予支持。另一方面，马征虽未能证实其足额支付租金，但因袁耀宗是于2016年1月对租金提出诉请主张，已过一年诉讼时效，马征所作时效抗辩成立，故袁耀宗就租金及利息损失所作反诉主张亦不能获得支持。袁耀宗的违约金主张，因本案合同系袁耀宗违约导致解除，故法院对该主张亦不予支持。鉴于马征与袁耀宗所签合同已终止，双方本案中无其他费用结算问题，马征支付的保证金，应由袁耀宗返还马征。判决：一、确认马征与袁耀宗签订的《房屋租赁合同》于2014年12月31日解除；二、袁耀宗应于判决生效后十日内返还马征保证金40,000元；三、马征其余诉讼请求，均不予支持；四、袁耀宗的诉讼请求，均不予支持。
本院二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，袁耀宗与马征就系争商铺签订的《房屋租赁合同》已经双方一致确认于2014年12月31日解除，合同解除系因袁耀宗无权转租导致。关于租赁期内之租金，马征要求袁耀宗返还其多支付的租金，但其未能提供证据证明其已超额支付租金；袁耀宗要求马征支付拖欠租金及逾期支付租金的损失，但袁耀宗对租金的诉讼主张已过一年诉讼时效，马征对此亦提出时效抗辩，因此，一审法院对马征、袁耀宗关于租金的主张均未予以支持。因马征合同履行过程中存在多笔逾期支付租金的行为，而袁耀宗因对系争商铺不再有转租权利导致双方租赁合同解除，鉴于此，一审法院对马征、袁耀宗的违约金主张均未予以支持。鉴于双方租赁合同已终止，双方在本案中无其他费用结算问题，一审法院认为袁耀宗应当返还马征支付的保证金，本院认为，一审所作认定并无不妥。虽然双方租赁合同中约定马征逾期支付租金或不足额支付租金超过15日的，袁耀宗有权终止合同，保证金不予退还，袁耀宗亦依据该约定上诉不同意返还保证金，但即使存在马征逾期支付租金或不足额支付租金而符合保证金不予退还的情形，袁耀宗亦未能提供充分证据证明其曾据此向马征主张权利，且双方之间租赁合同系因袁耀宗违约，双方在诉讼中一致确认予以解除，而袁耀宗关于租金的诉请也因已过诉讼时效未获支持，因此，袁耀宗现再依据合同主张保证金抵扣租金，不同意返还保证金，本院难以支持。综上，袁耀宗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币800元，由袁耀宗负担。
本判决为终审判决。
法官助理张黎明
审判长 刘海邑
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一七年十一月八日
书记员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……