河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀10民终4342号上诉人（原审被告）：张仲青，男，1965年10月3日出生，汉族，住廊坊市广阳区。委托诉讼代理人：王若斌，北京昌运律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：王金凤，女，1963年8月15日出生，汉族，住廊坊市广阳区。委托诉讼代理人：马桂吉，北京创为律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭永超，男，1977年2月9日出生，汉族，住固安县。委托诉讼代理人：陈健，河北同伦律师事务所律师。上诉人张仲青、王金凤因与被上诉人郭永超房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2017）冀1022民初450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人张仲青及其委托代理人王若斌，上诉人王金凤及其委托代理人马桂吉，被上诉人郭永超及其委托代理人陈健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张仲青上诉请求：一、依法撤销固安县人民法院(2017)冀1022民初450号民事判决，依法判决上诉人与被上诉人之间签订的《合同概括转让协议书》和《房屋买卖合同》无效，并依法驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审。二、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。在一审庭审中，被上诉人自己提供的证据和陈述能够证实双方之间是民间借贷关系，特别是证人张某的证言更能够证明双方之间不是房屋买卖关系。另一审中被上诉人没有提供1198000元全部给付上诉人的充分证据，正是因为双方不是真正的房屋买卖关系而是抵押借款关系，为了配合被上诉人再次抵押才出具了现金收条，上诉人根本没有收到过被上诉人1198000元钱。综上所述，双方之间确实是抵押借款关系而并非真正的房屋买卖关系，因此一审法院认定事实错误。二、本案中的拆迁置换房屋应当属于上诉人与第三人共有，一半的楼房应当属于第三人所有，上诉人没有权利进行处分，上诉人也没有通知第三人，即使后来四间平房被拆迁也没有通知第三人，所以原审判决认定上诉人与被上诉人之间签订的《合同概括转让协议书》真实有效是没有事实和法律依据的。郭永超辩称，一、就法律关系而言，上诉人与被上诉人确实存在过借款50万元的法律关系，后又将欠款折抵为房款，同时再行付款变更为了买卖房屋的关系，并且上诉人将所有的房屋文书原件均交给了被上诉人。法律关系是随社会生活而变动，两位上诉人僵化的理解法律关系是一成不变的，是错误的。二、就是否完全付款的问题而言。首先，这只是合同履行的法律问题，跟三方之间的法律关系及房屋买卖合同是否成立没有关联。其次，付款问题一审已经说清，且有上诉人亲笔出具的收条及多次书写的合同为证。最后，两位上诉人均编造了以房进行抵押和进行担保的事实，但这一点是无法说清为何张仲青要出具1198000元足额收条的事实。三、关于《房屋买卖协议》、《拆迁置换合同》、《合同概括转让协议书》连续出具是否合理的问题。我方认为这正是担心上诉人出尔反尔，更好体现了我方担心的合理性。至于上诉人认为是否符合交易习惯，这是由上诉人举证证明的问题。四、关于第三人是否有共有份额的问题。根据物权法常识，房屋被拆迁这一刻，无论第三人是否知情，房屋所有权均予以消灭，而变更为了张仲青对开发商天鸿公司的债务。在这种关系当中，张仲青有唯一的债务权。至于原有房屋中属于第三人的份额，是第三人和张仲青另外的债权债务关系，应当在其他诉讼中另行主张，而不能突破债权关系的相对性向我方主张。王金凤未发表答辩意见。王金凤上诉请求：1、请求依法撤销河北省固安县人民法院（2017）冀1022民初450号民事判决书；2、请求依法改判二被上诉人签订的涉案房屋协议均为无效合同；3、请求依法确认上诉人对涉案房屋财产权益享有一半的份额；4、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、二被上诉人之间系借款关系，双方签订的《房屋买卖协议》和《合同概括转让协议书》并不是真实的房屋买卖关系，仅仅系以房屋买卖为名的借款抵押担保关系。二、被上诉人郭永超证人张某在一审中关于被上诉人张仲青卖房过程、支付购房款过程的证言明显与事实不符，张仲青根本没有收到郭永超支付的所谓1198000元购房款。三、被上诉人郭永超的另一位证人证言也是虚假作证。四、上诉人对涉案房屋财产权益享有一半份额，在上诉人不知情且未同意的情况下，张仲青将涉案平房及平房拆迁后置换房屋抵押或出卖给郭永超属于无权处分，相关合同依法属于无效合同。五、本案涉案房屋的《房屋买卖合同》和《合同概括转让协议书》履行情况不符合法律规定的善意取得构成要件。郭永超辩称，总的说上诉人王金凤在上诉状中先主张了合同无效，又主张了合同部分无效，请求合议庭先让其明确上诉请求。一、关于张仲青与被上诉人签订的各份合同是否为真实意思表示及相关法律关系、效力的问题，第三人是没有资格发表意见的，因为其始终坚称早就与张仲青离婚，什么都不知道，怎么又会突然之间知道了上诉人与被上诉人之间的事情。这也恰恰与我方进行的调查笔录及证人张某证明的抱罐出殡事实相印证，证明二人确系假离婚，而系基于房价暴涨而作出的恶意行为。二、关于为何郭永超没有与开发商直接签订拆迁安置补偿合同的问题。因为开发商只认产权登记，他们分得清物权关系和债权关系。不可能因为有一份债权合同，就声称或同意房屋是别人的。三、第三人对现金收条的种种否定和猜测，仅是否定性意见并不能提供任何证据推翻我方的书证。四、本案最为关键的是证人张某与上诉人张仲青是叔侄关系，其不顾亲情，依法依事实进行的陈述，尤其是对张仲青和王金凤不利的部分，证明力较强。最后，本案是合同之债纠纷，谈不到所谓的善意取得，那是物权法的规定。张仲青未发表答辩意见。郭永超向一审法院起诉请求：要求被告履行协议确定的义务，并配合原告完成房屋变更手续。一审法院认定事实：2011年至2012年初张仲青分两次向郭永超借款50万元，第一次借款20万元是通过张仲青的侄子张某联系的，第二次借款30万元是张仲青自己和郭永超联系的，张某把钱交到了张仲青手里。2012年2月5日原、被告签订了一份房屋买卖协议，被告同意将位于新昌东街北区土地证号：固安国用（1995宅）字第101653号（用地面积199.**平米建筑占地91平米）的平房以6000元每平米的价格出售给原告。总价款1198000元。2012年2月5日被告给原告出具了一个收条，收条上写明郭永超交来购款现金1198000元，同时注明现金查收无误。2012年3月15日被告与固安县天鸿房地产开发有限公司签订的《拆迁置换合同》和一份《保密协议》，约定回迁面积309平米和储藏间6平米。2013年4月28日原、被告签订了一份《合同概括转让协议书》，约定被告将《拆迁置换合同》约定的楼房置换面积309平米和储藏间6平米全部转让给原告，价款1198000元，同时合同中的相关权利和义务一并转让给原告，《合同概括转让协议书》上盖有固安县天鸿房地产开发有限公司的印章。同日原、被告还签订了一份承诺书，其中双方承认《拆迁置换合同》与《合同概括转让协议书》的合法性，同时约定房产证更名费用由原告承担，即日起该处房产发放的拆迁安置过渡费由原告领取，拆迁所有事宜固安县天鸿房地产开发有限公司均与原告联系，原告之后所签文件双方均承认其法律效力，该处房产发生任何争议均与固安县天鸿房地产开发有限公司无关。2016年6月1日第三人王金凤的律师向固安县天鸿房地产公司张跃华和贾经理发了律师函，对原、被告之间签订的《合同概括转让协议书》提出了异议。2011年6月3日被告和第三人离婚并办理了离婚手续，双方签订了离婚协议书一份，其中约定位于固安县刘园市场的平房一人两间，第三人分得了西边的两间。被告在2012年12月20日与徐向会登记结婚，2015年10月14日离婚。在被告母亲的葬礼上，第三人的亲属给了礼金，第三人在葬礼上抱的罐。一审法院认为，原、被告所签协议，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，原告尽到了应有的合同注意义务，并且支付了对价，同时固安县天鸿房地产开发有限公司在该协议上盖章确认，故原、被告所签协议真实有效，双方应遵照履行。原告关于要求被告继续履行《合同概括转让协议书》确定的义务的主张，有事实和法律依据，本院予以支持；但回迁楼房交付时间无法确定，原告要求被告配合房屋权属变更也不能确定具体的履行期限，故原告应到时另行起诉。被告关于原告和被告之间存在借款关系，并不是真正的买卖关系的辩解，证据不足，本院不予采信；被告关于该房产有第三人一半的权益，自己无权处分的辩解，与事实不符，本院不予采信。第三人关于原、被告所签协议无效的意见，证据不足，本院不予认定；第三人主张拆迁利益有其一半，但第三人在知道房屋拆迁后并没有及时向被告主张权利，现被告已将拆迁置换合同中的权利义务全部转让给了原告，第三人应另行起诉向被告主张。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告张仲青继续履行《合同概括转让协议书》确定的义务。本案受理费减半收取7841元，由被告张仲青负担；本案保全费5000元，由被告张仲青负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人张仲青为证实其主张提交了其离婚证复印件一份，拟证实其在与王金凤离婚后，再次结婚并离婚，不存在与王金凤假离婚的事实。上诉人王金凤的质证意见为：对张仲青提供证据的真实性、合法性认可，对其证明目的认可。被上诉人郭永超的质证意见为：我方不认可其关联性，该证据也证明不了其确实跟王金凤离过婚。另该证据不属于民诉法中的最优证据，与本案也无关联。被上诉人郭永超为证实其主张提交了证人李某出具的书面证言一份，拟证实其出借给张仲青的一笔36万元款项的资金来源系向证人所借，后已归还的事实。上诉人张仲青的质证意见为：我对这份证据不认可，我始终没有见过这笔款项，大额资金不可能不通过银行转账，也不可能不出具收条。上诉人王金凤的质证意见为：对这份证据的真实性、关联性、合法性均不予认可。理由如下：一、这份证据是李国梁个人出具的书面证言，其应当出庭并接受法庭的审查和询问。二、这份证据没有注明日期。三、从证明的具体内容来看，也与本案没有直接的关联关系。1、至于郭永超是否向李国梁借过30万元，第三人不清楚，也没有相应的事实证明。2、关于这钱是用来买房，具体买什么房、多大面积等等也不清楚，也与本案没有关系。3、本案涉及到郭永超主张付的36万元现金，也与大额款项的交易习惯不符。4、本案涉及到郭永超主张的36万元，与证明中的30万元相差6万元，故该证明无法达到被上诉人的举证目的。以上证据经庭审出示、质证，本院认证如下：上诉人张仲青提交的系离婚证复印件，本院无法与原件核对，故对其真实性无法确认。另该证据与本案关联性不大，因此本院对其证明力不予认可。被上诉人郭永超提交的系书面证人证言，因证人本人未出庭作证，本院难以核实证人身份及所证事实真伪，故本院对其证明力亦不予认可。本案二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同应受法律保护，订立合同的双方当事人均应受合同条款的约束并善意履行。本案中从查清的事实来看，2011年至2012年初被上诉人郭永超分两次向上诉人张仲青出借款项共计50万元，后上诉人张仲青未能还款，因此郭永超与张仲青于2012年2月5日签订了一份房屋买卖协议，将张仲青名下位于新昌东街北区土地证号：固安国用（1995宅）字第101653号（用地面积199.**平米建筑占地91平米）的平房以6000元每平米的价格出售给郭永超，总价款共计1198000元。张仲青于同日给郭永超出具了收条，收条上写明郭永超交来购款现金1198000元，同时注明现金查收无误。2012年3月15日张仲青与固安县天鸿房地产开发有限公司签订了《拆迁置换合同》和一份《保密协议》，约定回迁面积309平米和储藏间6平米。2013年4月28日郭永超与张仲青就双方买卖房屋的拆迁相关利益签订了一份《合同概括转让协议书》，约定张仲青将《拆迁置换合同》约定的楼房置换面积309平米和储藏间6平米全部转让给郭永超，价款1198000元，同时约定合同中的相关权利和义务一并转让给郭永超，《合同概括转让协议书》上盖有固安县天鸿房地产开发有限公司的印章。同日双方还签订了一份承诺书，其中双方承认《拆迁置换合同》与《合同概括转让协议书》的合法性，同时约定房产证更名费用由郭永超承担，即日起该处房产发放的拆迁安置过渡费由郭永超领取，拆迁所有事宜固安县天鸿房地产开发有限公司均与郭永超联系，郭永超之后所签文件双方均承认其法律效力，该处房产发生任何争议均与固安县天鸿房地产开发有限公司无关。经二审庭审查证，该合同签订后涉案房屋的拆迁安置过渡费已由郭永超领取至今。由此可以认定，双方签订的合同是真实意思表示，且郭永超已通过抵债并另行支付余款的方式支付了相应对价，该协议自第三方固安县天鸿房地产开发有限公司在该协议上盖章确认后已履行至今，故双方所签的《合同概括转让协议书》真实有效，双方应遵照履行。上诉人张仲青、王金凤虽分别上诉称张仲青与被上诉人郭永超之间是源于民间借贷关系引发的抵押借款关系而非真实的房屋买卖关系，但二上诉人就其此项主张并未能提交相反证据予以证实，故本院对二上诉人的此项上诉主张难以认可。关于上诉人张仲青、王金凤主张的上诉人王金凤对涉案房屋财产权益享有一半份额，张仲青系在王金凤不知情且未同意的情况下，将涉案平房及平房拆迁后置换的房屋抵押或出卖给郭永超，属于无权处分，相关合同依法属于无效合同的问题。本院认为，从本案查清的事实来看，一审中被上诉人郭永超申请出庭作证的证人张某系上诉人张仲青亲侄子，且从上诉人张仲青自认的事实来看，其从一开始向被上诉人郭永超借款系通过张某介绍并取得了借款，因此证人张某对双方借款及卖房并签订协议的相关事实应有所了解。从其一审中出庭作证的证言内容来看，上诉人王金凤对郭永超与张仲青之间买卖房屋的事情是知情的，并在证人的二奶奶（张仲青的母亲）去世的时候曾在家中商议过此事，而从上诉人王金凤认可的其曾在张仲青母亲葬礼上抱罐的事实来看，也可印证张某证言属实。另上诉人张仲青在一审庭审过程中也认可其在房屋拆迁的时候已征求过了上诉人王金凤的意见，因此本院对二上诉人张仲青、王金凤主张的上诉人王金凤对涉案房屋财产权益享有一半份额，张仲青系在王金凤不知情且未同意的情况下擅自处分涉案房屋财产权的抗辩理由亦难以认可。因此可以认定，上诉人张仲青与被上诉人郭永超就本案房屋及相应拆迁利益所签署的《房屋买卖合同》、《合同概括转让协议书》等相关合同的行为已构成表见代理，其法律效果应及于上诉人王金凤，故本院对上诉人王金凤主张的本案涉案房屋的《房屋买卖合同》和《合同概括转让协议书》履行情况不符合法律规定的善意取得构成要件的抗辩理由亦不予认可。综上，张仲青、王金凤的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31364元，由张仲青负担15682元、王金凤负担15682元。本判决为终审判决。审判长  樊清维审判员  柴秋芬审判员  梁志斌二〇一七年九月二十九日书记员  薛 炜