河南省唐河县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）唐民一初字第1492号
原告王利民，男，生于1978年10月27日，汉族。
委托代理人李顺中，唐河县滨河街道法律服务所法律工作者。
被告许兰，女，生于1965年6月10日，汉族。
委托代理人王付伟，河南海涛律师事务所律师。
第三人殷晓明，女，汉族，生于1958年10月15日。
第三人江永平，男，汉族，成年，系殷晓明丈夫。
第三人殷晓明、江永平委托代理人陈国顺，河南海涛律师事务所律师。
原告王利民与被告许兰，第三人殷晓明、江永平为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王利民及其委托代理人李顺中，被告许兰及其委托代理人王付伟，第三人殷晓明、江永平的其委托代理人陈国顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王利民诉称，被告许兰于2006年5月9日购买第三人家位于唐河县城关镇郭庄村新春街南路东侧老农行家属院唐房权证私字第916**号三室一厅房产。2008年12月23日，被告许兰将该房产卖给原告家，并与原告王利民签订了房屋买卖协议。原告多次让二被告及第三人协助办理房屋所有权过户手续，二被告及第三人不予配合，致使未能办理房屋所有权过户手续。为此，请求人民法院依法判令二被告及第三人协助办理唐房权证私字第916**号房屋所有权过户手续。
原告提交了如下证据：1、原告身份证、证实原告身份；2、2008年12月23日，原、被告签订的房屋买卖协议、收据、房产证各一份，证实原、被告之间的房屋买卖关系成立，且原告已经支付购房款，被告已把房产证交予原告；3、2006年5月9日第三人殷晓明与许兰签订的购房协议，证明被告和第三人签订购房协议，协议已经履行。
被告许兰未提交书面答辩。庭审中辩称，其与第三人2006年5月9日签订的房屋买卖合同有效且已实际履行，2008年12月23日与原告签订的房屋买卖协议已生效且也已经实际履行，被告同意协助原告办理过户登记手续，但是需要第三人协助。
被告许兰未提交相关证据。
第三人殷晓明、江永平述称，其让被告许兰及其丈夫刘明暂时居住争议房屋，后单位准备房改，第三人没有钱交房改款，许兰丈夫想购买该房屋，但农行只对准原集资户和农行职工办理房产证，不对外出售。被告与第三人私下签订协议，由被告许兰丈夫代第三人交了15000元房改款，当时约定如果被告许兰一家不再住该房屋，再把房屋退还给第三人，后第三人把该房屋房产证交于被告保存。因该争议房屋系集资房，单位不同意买卖，且第三人与被告有约定不准转售，被告的出售行为是无效的，请求驳回原告诉讼请求。
第三人殷晓明、江永平提交如下证据：1、农行的房改方案，证实该房屋原属于国有资产不是按照成本价进行的房改，单位保留对房屋及土地的共有产权；2、办理房产证的申请书，证实争议房屋在买卖时没有进行房改，属共有物；3、土地证，证实土地不能买卖系划拨方式取得；4、收据一份，证实殷晓明办理手续时缴纳的费用。
经庭审质证，被告对原告提交的证据无异议；第三人对原告提交的证据真实性均无异议。原告对第三人提交的证据1，3真实性有异议，认为该两份证据未加盖公章，对第三人提交其他的证据真实性无异议；被告对第三人提交的证据真实性无异议，但认为第三人提供的证据恰恰证明争议房屋已属个人所有，且不能证明土地用途仍为商业用途。
本院认证认为，第三人提供的证据1，3虽未加盖公章，但能够客观反映争议房屋的性质及现状，应予以认证；对其他原、被告，第三人均无异议的证据，本院予以认证。
根据各方当事人的陈述及确认的证据，本院确认以下案件事实：
本案争议房屋位于唐河县城关镇郭庄村新春街南路东侧老农行家属院一幢四楼，原房屋所有权人为第三人殷晓明。2006年5月9日，第三人殷晓明将该房屋以3.5万元的价格出售给被告许兰，双方签订了购房协议，内容为：“甲方：殷晓明，乙方许兰，一、甲方在老农行家属院四楼有三室一厅单元房一套；二、乙方以3.5万元购买甲方单元房；三、甲、乙双方已经签字，购房协议立即生效。甲方签字：殷晓明，乙方签字：许兰，2006年5月9日。”2006年5月26日，唐河县房产管理部门向殷晓明颁发了该房屋的房屋所有权证，房屋所有权证号为唐房权证私字第916**号，第三人殷晓明领到该房屋所有权证后交给被告许兰。被告许兰与第三人殷晓明签订购房协议之前已经占有使用该房屋，但双方没有办理房屋产权变更登记手续。
2008年12月23日，被告许兰与原告王利民签订售房协议，主要内容为：“……甲方将位于郭庄社区农行家属院一单元四楼东户三室一厅，总建筑面积为89.03平方米，卖给乙方所有；一、甲、乙双方协商房屋出售价格为柒万叁仟元整（7.3万元），乙方一次性付清款后，该房屋的所有权永久归乙方所有，该房屋所拥有的国有土地使用权也属乙方使用，甲方室内所留物品由乙方接管；二、乙方付款后，甲方将房屋所有权证及原甲方购房协议移交乙方；三、乙方如需办理房屋所有权过户手续，土地使用权过户手续，甲方应协助乙方办理并出具有关证明手续，甲方确保及时提供，不延误乙方的手续办理；四、该处房屋所有权证登记户主为殷晓明，甲方是从殷晓明处购得该处房产。乙方在付清购房款后，拥有该房屋的所有权，此前该房屋产权所发生的抵押、担保或贷款证债权、债务与乙方无关，均由甲方承担，乙方概不负责。…甲方：许兰2008.12.23号，乙方王利民2008.12.23。”被告许兰同时将所有权人为殷晓明的唐房权证私字第916**号房屋所有权证和房屋钥匙交给原告王利民。因办理该房屋产权变更登记手续需要房屋所有权证显示的房屋所有权人协助，双方至今没有办理房屋产权变更登记手续。
查明，庭审中，第三人殷晓明、江永平提出反诉，要求原告王利民返还房屋及房产证，经法庭告知其在三个工作日缴纳反诉费用逾期视为放弃权利后，第三人至今未缴纳反诉费用。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案中，被告许兰与第三人殷晓明签订购房协议时，该争议房屋正在进行房改，2006年5月23日，该房屋房产证办理完毕，后由第三人殷晓明交于被告许兰，显然是第三人殷晓明对其与被告许兰签订的房屋买卖合同的追认，虽未办理房产物权变更登记，该协议系双方真实意思表示，且不违反我国法律的强制性规定，故第三人述称其与被告之间的买卖合同无效的理由不能成立，该房屋买卖合同应属有效合同。被告许兰于2008年12月23日把该房屋出售给原告王利民，虽然没有办理产权变更登记手续，但房屋买卖协议签订后，双方已实际履行，原告家已占有使用该房屋七年之久，被告对将争议房屋出售给原告的事实也予以认可，因此双方签订的房屋买卖协议合法有效。原告要求被告协助办理产权变更登记手续，符合法律规定，本院予以支持。第三人述称，第三人是把房屋租给被告，并约定如将来不需要居住该房屋时，要退还第三人，被告无权出售该房屋。根据庭审查明的事实，争议房屋的原所有权人殷晓明于2006年5月9日已将该房屋出售给被告，且并未提供证据证明曾约定被告不准再出售该房屋，因此被告与第三人殷晓明的房屋买卖关系成立，被告出售自己购买的房屋，符合法律规定。且被告与第三人房屋买卖后，第三人有协助被告办理房屋产权变更登记手续的义务，在没有办理房屋产权变更登记手续的情况下，被告将该房屋出售给原告，原告要求办理房屋产权变更登记手续，第三人仍有协助的义务，故第三人该辩称理由也不能成立。第三人殷晓明、江永平提出反诉，在规定期限内未缴纳反诉费用，本案对第三人反诉不予处理。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条、第一百三十五条和《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决如下：
被告许兰和第三人殷晓明、江永平于判决生效后五日内协助原告王利民办理房屋所有权证号为唐房权证私字第916**号房屋的产权变更登记手续。
案件受理费100元，由被告许兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起经过十五日，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审 判 长 李 瑞
审 判 员 郑 彦
代理陪审员 王 崇
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 朱晓丹