重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第02615号
上诉人（原审被告反诉原告）王琼。
委托代理人余波，重庆晟铭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告反诉被告）重庆市荣鼎建筑劳务有限公司，住所地重庆市涪陵区江东街道办事处办公楼508室，组织机构代码68394542-4。
法定代表人蒋伟，系该公司董事长。
委托代理人马川，重庆章川律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）重庆广田房地产开发有限公司，住所地重庆市北碚区静观镇花园公路力，组织机构代码70938683-6。
法定代表人聂章田，董事长。
委托代理人谭彦，上海锦天成（重庆）律师事务所律师。
原审被告反诉原告王琼与原审原告反诉被告重庆市荣鼎建筑劳务有限公司（下称荣鼎公司）、原审第三人重庆广田房地产开发有限公司（下称广田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2013）南法民初字第08373号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院审理查明：2009年12月10日，广田公司与荣鼎公司签订《房屋买卖合同》，广田公司将位于南岸弹子石1村腾龙大道（五亚拆迁安置房）E幢一层共计13个门面出售于荣鼎公司，其中××××号门面建筑面积单价为6000元／平方米，其余为10000元／平方米，合同总价款为6213580元。合同约定荣鼎公司于合同签订三日内支付房款580万，余款在办理产权证时付清。合同签订后，在预售许可证办理完毕时由双方共同完善产权手续，房屋销售和办理产权登记的相关税费由双方各承担一半。
2010年12月9日，广田公司（甲方）和王琼（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，广田公司将位于重庆市南岸区涂山所腾龙大道×××××××出售给王琼，系现房销售，建筑面积为98.51平方米，套内面积93.35平方米，建筑面积单价为10000元／平方米，总价为985100元。付款方式为于2010年12月9日一次性付清房款。
2011年4月20日，荣鼎公司（甲方）和王琼（乙方）签订《协议》，约定甲方所属位于重庆市南岸区弹子石1村腾龙大道（五亚拆迁安置房）××幢×××××××号房屋由甲方委托该门面房开发单位广田公司销售，乙方于2010年6月7日同销售部达成按揭购买意向并签订了房屋购买合同，因乙方向银行按揭贷款未予通过，使得乙方应向甲方付购房余款49万元未付，乙方拟用该房房产证抵押贷款支付甲方房款。1、乙方同意用房产证抵押贷款一次性付清甲方房款49万元，于2011年5月31日前付清。若房产证因故迟延办妥，则付款日期据实顺延。2、此款付给甲方后，由广田公司向乙方出具购房收据。3、为便于乙方用此房抵押贷款支付余欠甲方房款，本协议签订后，甲方同意委托广田公司提前将该房产权证办给乙方。备注：甲方此前已向广田公司缴清了房款，该房所有权属于甲方，甲方特委托广田公司代售乙方，乙方缴清房款后产权属于乙方。乙方未付清房款时，房产证由甲方代为保管，乙方需办理抵押贷款，甲乙双方一同办理。
王琼付款明细如下：
1、2010年6月7日，王琼向广田公司支付房款495100元，契税等41262元，大修基金19702元，广田公司和荣鼎公司对上述款项无异议。
同日，王琼向荣鼎公司支付房款98510元，荣鼎公司对该笔款项无异议。
2、2011年5月28日和2011年7月2日，王琼分别向杨运荣付款16万元和10万元，合计26万元。为此，杨运荣向王琼出具收据两页，收款事由注明“腾龙岭秀××幢×××号购房款”。证人杨运荣出庭作证称：荣鼎公司前法定代表人蒋坤全是杨运荣徒弟，蒋坤全委托杨运荣负责对工地进行管理；王琼支付的26万元房款是蒋坤全口头通知杨运荣收取，但并没出具书面的委托书；该款已用于支付工地拖欠的材料款。
荣鼎公司对该收条的真实性及证人杨运荣的证言不予认可。
3、2012年6月26日，王琼向广田公司付款81000元，但并未举示书面收据。广田公司对该笔款项无异议。荣鼎公司认为该笔款项不应支付给广田公司，故对该笔款项不予认可。
另查明，王琼于2010年10月16日申请办理诉争房屋房地产权证，2011年7月11日该产权证已办理完毕并由广田公司领取。王琼陈述直至2012年6月26日代荣鼎公司向广田公司支付欠款81000元后，广田公司方交付产权证予王琼。
庭审中，广田公司和荣鼎公司均认可诉争房屋系荣鼎公司委托广田公司出售于王琼，广田公司对荣鼎公司和王琼之间的房屋买卖行为无异议。
原审本诉原告重庆市荣鼎建筑劳务有限公司诉称：原被告于2011年4月20日签订了购买位于重庆市南岸区弹子石1村腾龙大道（五亚拆迁安置房）××幢×××××××号房屋的《协议》。约定被告应于2011年5月31日前向原告支付49万元房款，经原告多次催收，被告一直拒绝支付，为此，原告诉至法院，请求：1、判令被告立即支付拖欠原告的购房款490000元；2、判令被告支付原告资金占用损失，从2011年6月1日起以490000元为基数，按人民银行规定的同期、同档商业银行贷款利率计算至付清为止；3、诉讼费由被告承担。
原审本诉被告王琼辩称：根据协议约定，原告应当先办理房产证被告才应付款，原告到期未办理房产证已属违约；现被告只欠房款51000元。
第三人广田公司辩称：被告向广田公司支付81000元后广田公司为被告办理产权证属实。
原审反诉原告王琼诉称：反诉原告于2010年6月7日与反诉被告签订房屋买卖合同，购买反诉被告委托广田公司销售的腾龙岭秀××幢×××××××号房屋，约定房款为人民币985100元，当时约定采取按揭方式付款，合同签订时反诉原告按合同约定支付了首付款495100元以及税费41264元和大修基金19702元，共计556064元。后因银行调控，未能办理按揭贷款。双方于2011年4月达成补充协议，由反诉被告协助广田公司将诉争门面房产证办理下来，反诉被告代为保管，然后由反诉原告用房产证贷款支付余下的房款。协议签订后，广田公司一直未为反诉原告办理房产证，因为无证，已经交付的门面也一直未能租出去。反诉原告为尽快拿到房产证，应反诉被告要求一共前后支付了反诉被告358000元，但款项支付后，产权证也未能办下来。2011年8月，反诉被告前法定代表人意外死亡，致使其公司管理混乱。反诉原告通过广田公司了解到房产证迟迟未能办理是因反诉被告拖欠广田公司81000元。为尽快拿到房产证，反诉原告于2012年6月代反诉被告支付广田公司81000元，取得了房产证。为此，反诉原告共计支付反诉被告房款934100元，尚欠51000元。由于反诉被告一直未能履行合同办证，致使已经交付的房屋无法出租，给反诉原告造成损失，为此提起反诉，请求法院判令：反诉被告赔偿反诉原告各项损失共计人民币10万元。
原审反诉被告荣鼎公司辩称：2011年7月11日诉争门面产权证就已办妥，且办证也非反诉被告的义务；反诉原告向广田公司支付的81000元不能抵扣所欠房款；反诉原告诉称的损失无依据，请求驳回请反诉请求。
原审法院认为，荣鼎公司和王琼签订的《协议》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，广田公司对荣鼎公司和王琼之间的就涉诉房屋的买卖行为亦无异议，故荣鼎公司和王琼签订的《协议》应属合法有效。根据2011年4月20日荣鼎公司和王琼签订的《协议》，王琼尚欠荣鼎公司房款49万元。法院对王琼在该协议签订后的几笔付款行为分别评述如下：
一、王琼于2011年5月28日和2011年7月2日共计向杨运荣支付的购房款26万元，不应认定为向荣鼎公司支付。
王琼举示的收据中仅有杨运荣的签字，并无荣鼎公司印章。而杨运荣既不是荣鼎公司财务人员，也无荣鼎公司或其法定代表人出具的书面收款委托书，之前也无向王琼收取过款项的先例，故王琼向杨运荣支付的26万元，不应认定为向荣鼎公司支付的涉诉房屋的购房款。
二、王琼向广田公司支付的81000元，应当视为向荣鼎公司支付的房款，应在其欠付荣鼎公司的房款中予以抵扣。
从原告举示的《重庆市土地房屋权属登记申请书》看，诉争门面产权证于2011年7月11日即办理完毕并由广田公司领取。但该产权证何时交付到王琼手中？王琼陈述是在2012年6月26日代荣鼎公司向广田公司支付欠款81000元后，广田公司才交付产权证。广田公司和荣鼎公司虽未认可王琼陈述的产权证交付时间，但也未明确否认。故应当推定广田公司于2012年6月26日才将诉争房屋产权证交付王琼。从广田公司和荣鼎公司签订的《房屋买卖合同》中可以看出，荣鼎公司购买包括本案诉争门面在内的13套门面时，并未将购房款付清。而广田公司与王琼签订《商品房买卖合同》，实质是受荣鼎公司委托将诉争门面出售于王琼。荣鼎公司认可王琼于2010年6月7日向广田公司支付房款495100元，其原因是广田公司与荣鼎公司尚存债权债务纠纷，而王琼的付款行为实质是代荣鼎公司向广田公司清偿部分债务。在此背景下，王琼为提早获得房产证以提高交易效率为目的而继续代为向广田公司支付购房81000元理由充分。王琼向广田公司支付81000元的行为，也应视为代荣鼎公司向广田公司清偿债务，故应当在其欠付荣鼎公司的购房款中进行抵扣。
从2011年4月20日荣鼎公司和王琼签订《协议》的内容看，其本意为荣鼎公司将诉争门面产权证办理并交付给王琼后，王琼再以产权证抵押贷款的形式支付购房欠款，付款期限约定为2011年5月31日前，即整个过程大约需要一个月左右时间，由于产权证办理时间的不确定性，双方也约定有“若房产证因故迟延办妥，则付款日期据实顺延”。据此，可以理解为王琼的付款期限在产权证办理交付后一个月内。
综上，王琼应付荣鼎公司购房尾款为490000元-81000=409000元。付款时间应为2012年6月26日广田公司将产权证交付王琼后的一个月内即2012年7月26日之前，故资金占用损失应从2012年7月27日起算。
王琼提出要求荣鼎公司承担10万元损失的反诉请求，因其并无充分证据予以证明，法院对其反诉请求，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告王琼于本判决生效之日起十日内一次性支付原告重庆市荣鼎建筑劳务有限公司购房款409000元；
二、被告王琼于本判决生效之日起十日内一次性支付原告重庆市荣鼎建筑劳务有限公司资金占有损失，从2012年7月27日起，以409000元为基数，按中国人民银行规定的同期同类商业银行贷款基准利率计算至付清为止；
三、驳回原告重庆市荣鼎建筑劳务有限公司其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告王琼的诉讼请求。
宣判后，原审被告王琼不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人承担。其理由是：一审法院认定事实不清，一审法院查明本案诉争的房屋总价款为人民币985100元，上诉人分别向被上诉人广田公司支付了购房款576100元，税款41262元，大修基金19702元，向被上诉人荣鼎公司支付了房款98100元，向荣鼎公司委托的工作人员杨运荣支付了260000元，根据上诉人与被上诉人签定的购房合同以用后签定的补充协议，都能够充分证明这一点，也就是上诉人一共支付了购房款人民币总计934610元，原审法院判决上诉人还应当支付购房款409000元与事实不符。原审查明上诉人支付给杨运荣的260000元是用于了被上诉人荣鼎公司工地拖欠的材料款，上诉人是基于被上诉人荣鼎公司原法定代表人口头委托而将260000元购房款给杨运荣，因此该笔款项应当认定为是向被上诉人支付的购房款。
被上诉人荣鼎公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原审判决。
二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，荣鼎公司与王琼于2011年4月20日签订的《协议》系双方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律、法规禁止性规定，依法有效。该协议内容证明涉案房屋系荣鼎公司从广田公司购买后卖与王琼，截止双方签订协议时，王琼尚欠荣鼎公司购房款49万元。审理中查明，王琼于2012年6月26日代荣鼎公司向广田公司支付款81000元，该款理应从王琼欠付荣鼎公司房款中予以扣除。现上诉人王琼提出其在2011年5月28日、2011年7月2日共计向杨运荣支付26万元也应在欠付的房款中予以扣除。由于上诉人王琼在审理中提供的收据，仅有杨运荣个人签字，无荣鼎公司的签章，该收据只能证明上诉人王琼曾向杨运荣付款26万元的事实，而上诉人未举示证据证实杨运荣系荣鼎公司工作人员，其有权代表荣鼎公司收取房款的事实，故王琼向杨运荣支付的26万元不能认定系荣鼎公司收取，上诉人王琼上诉要求在欠付荣鼎公司的房款中予以扣除，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，王琼尚欠荣鼎公司房款409000元，王琼理应向荣鼎公司支付该款及资金占用损失。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9300元，由王琼负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江信红
代理审判员 苏 渝
代理审判员 钱昳心
二〇一四年六月二十二日
书 记 员 栗宏豪