广东省罗定市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤5381民初2678号
原告陈伟尧，男，1976年9月24日出生，汉族，住云浮市郁南县。
原告陈小文，女，1980年10月14日出生，汉族，住云浮市郁南县。
委托代理人沈小杰，男，41岁，汉族，住罗定市。
被告罗定市龙宇置业发展有限公司，住所地：罗定市迎宾路国道324线旁（即罗定市农村信用合作联社）。
法定代表人陈灿光。
原告陈伟尧、陈小文诉被告罗定市龙宇置业发展有限公司（下称“龙宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，原告于2016年11月4日起诉后，本院于2016年11月7日受理，依法适用简易程序由本院审判员潘林独任审判，公开开庭进行了审理。原告的共同委托代理人沈小杰到庭参加了诉讼，被告龙宇公司经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。审理过程中，因有同类型的部分案件再审，为统一裁判标准，本院于2016年12月30日裁定中止诉讼，于2017年6月20日恢复审理。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2013年6月23日与被告签订了《广东省商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于罗定市AA小区B房。原告按合同约定付清了房价款542,663元。按照合同第八条约定，被告应于2014年7月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的“该商品房经验收合格”的商品房交付原告使用。合同第十一条约定，商品房达到使用交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第九条规定，逾期超过60日，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。
2014年9月25日，被告向原告发出《收楼通知书》。原告了解到虽然案涉工程已于2013年8月23日经建设、监理、施工、勘察、设计单位共同验收合格，但直至2015年1月21日才通过消防验收。出卖人交付商品房应满足基本的安全条件和买受人的基本居住要求。被告交付商品房违反了《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条的规定。案涉商品房于2015年1月21日才符合合同约定的交付条件，被告逾期交楼的违约事实清楚，证据充分，应当承担逾期交楼的违约责任。为维护原告合法权益，特诉请人民法院判令：1、被告支付逾期交楼的违约金46940元（按总房价的万分之五每日计算违约金，从2014年8月1日起至2015年1月20日止）；2、被告承担本案诉讼费用。
被告龙宇公司辩称：一、原告所购商品房属于被告开发的阳光美域商住小区二期工程，2014年7月25日被告组织了建设、监理、施工、勘察、设计相关单位对涉案工程进行了验收，《建筑工程竣工验收报告》的结论为合格，符合了法定的交付条件，被告在2014年9月25日向原告发出收楼通知书，通知约定原告于2014年10月1日办理收楼时，双方约定的交付条件已成就，原告于2015年9月12日收楼。二、合同约定商品房经验收合格即符合交付条件，并没有选择包括消防验收合格在内的综合验收，《消防法》第十三条是国家对消防验收的管理性规定，不属于《合同法》第五十二条第（五）项的强制性规定，不能以此来认定交楼条件无效。三、原告收楼时间是2015年9月12日，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”，原告已经实现了对房屋的占有使用，已经不存在逾期交房的实际损失。四、从被告发出收楼通知至原告起诉时已经超过两年的诉讼时效期限，原告的起诉不受法律保护。五、合同中所约定的逾期交楼的违约金过高，应按《合同法》第114条第2款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16、17条的相关规定予以调整。经由资质的评估机构评估，案涉房屋所在地段同类房屋租金是9.47元/平方米/月，其诉状中以合同约定的违约金标准计算损失远高于其实际损失。
经审理查明：被告龙宇公司是位于罗定市附城街道新城区迎宾路阳光美域商住小区的房地产开发商。2013年6月23日，原告作为买受人（乙方）与被告作为出卖人（甲方），双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为阳光美域商住小区第2号楼A单元11层03号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为542,663元。第六条约定买受人应于2013年6月25日前交付首期房款192,663元，在签订本合同七天内在出卖人指定银行办理按揭贷款手续，贷款人民币350,000元。第八条约定出卖人应当在2014年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之5（该比率应不小于（1）项中的比率）的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人发出交楼入伙通知书之日起20天内（或在此时间内由于买受人的联系方式不详或有变更，而又没有及时准确通知出卖人的）尚未前来办理房屋交接等事项，视为买受人已接收该房屋，由此引起的一切责任由买受人负责。
合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2015年9月12日，原告办理了收楼手续。
另查明，2014年7月25日，被告组织建设、监理、施工、勘察、设计五方单位共同对阳光美域商住小区1、2、3号楼工程进行验收，取得《建筑工程竣工验收报告》，验收结论为该工程施工质量合格。2015年1月21日，阳光美域商住小区（土建）建设工程经云浮市公安消防局消防验收，被评定为消防验收合格。2015年1月23日，阳光美域商住小区1、2、3号楼工程经向罗定市城乡建设局备案，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。
以上事实，有原告提供的购房合同、身份证、购房发票、办证费临时收据、物业维修基金收据、律师见证费收据、完税证明、收楼通知书、银行放贷到账收据、《建筑工程竣工验收报告》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《建设工程消防验收意见书》、建筑工程规划许可证、建设工程竣工规划验收合格证，被告提供的《建筑工程竣工验收报告》、《建设工程竣工规划验收合格证》、交楼确认协议书、营业执照、阳光美域消防工程交付使用协议、隐蔽工程验收记录、《情况说明》等证据以及本院的庭审笔录等证实。
本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：1、案涉商品房何时符合交付使用条件；2、本案原告的起诉是否超过法律规定的诉讼时效。
对于第1个争议焦点，即案涉商品房何时符合交付使用条件的问题。原告认为被告通知收楼时并未能出示建设主管部门出具的《建设工程竣工验收备案表》，且未办好消防验收，违反合同约定和《中华人民共和国消防法》第十三条等规定，故认为被告交付的商品房未符合法定的交付条件。双方在合同第八条约定的交楼条件“商品房经验收合格”是指质监机构确认的建设、监理、施工、勘察、设计单位等五方验收合格，涉案商品房已于2014年7月25日经建设、监理、施工、勘察、设计单位验收合格，符合合同约定的“商品房经验收合格”的交楼条件。对于原告提出的被告通知收楼时涉案商品房未经公安机关消防验收的问题，本院认为，《中华人民共和国消防法》第十三条是国家对于消防验收的管理性规定，不属《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的效力性强制性规定，不能以此来认定本案合同第八条约定的交楼条件无效。故此，被告2014年7月25日取得《建筑工程竣工验收报告》时，案涉商品房已符合交楼条件。
对于第2个争议焦点，即本案原告的起诉是否超过法律规定的诉讼时效。对于原告的诉讼请求，被告认为已超过法律规定的诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”，第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算……”，原告未能在合同约定的交付期限（2014年7月31日）前办理房屋交接手续，在交付期限届满之次日（2014年8月1日）起原告就应当知道其权利受到侵害，故本案原告的诉讼时效应从2014年8月1日起算，计至2016年8月1日诉讼时效期间届满，原告于2016年11月4日才向本院提起诉讼，已超过法律规定的二年诉讼时效期间，故被告提出的诉讼时效抗辩意见，理由成立，本院予以采纳。
综上所述，原告要求被告支付逾期交楼违约金的诉讼请求，已超过了诉讼时效，本院依法予以驳回。被告龙宇公司经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告陈伟尧、陈小文的诉讼请求。
案件受理费487元（原告已预交），由原告陈伟尧、陈小文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审判员 潘 林
二〇一七年七月四日
书记员 陈小园