云南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云高民一终字第128号
上诉人（原审原告、反诉被告）郭立新，女，汉族。
委托代理人胡鹏，云南建广律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
委托代理人侯俊，云南建广律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）李胤君，男。
委托代理人陈耀军，云南泰联律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
委托代理人和笋萍，云南泰联律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人郭立新因与被上诉人李胤军房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省丽江市中级人民法院（2013）丽中民二初字第52号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年3月24日受理后，依法组成合议庭于2014年4月10日公开开庭审理了本案。上诉人郭立新的委托代理人胡鹏，被上诉人李胤君的委托代理人陈耀军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明，2010年8月17日，李胤君（原名李胤军）与郭立新签订《房屋租赁合同》，约定李胤君将位于丽江市古城区束河街道中和村上段面积约480平方米的院子租赁给郭立新，租赁期自2010年11月1日起至2030年11月1日止；双方约定年租金为6万元，五年一付；双方还约定房屋装修前郭立新应将装修方案报李胤君进行政府审批，审批合格后（需持有李胤君的书面同意）方可进行装修，否则合同自动解除等；同时还约定“任何一方在合同期内无故终止合同或违约，应按总租金的50％支付对方违约金。并自行解除合同”；双方还约定了其它权利义务。合同签订后，郭立新于2010年8月27日通过中国工商银行将29.5万元电汇给李胤君。2011年7月郭立新与白春山签订《建设工程施工合同》，郭立新将承租的房屋交由白春山进行改建，并在合同中对施工内容、施工要求、建筑工期、工程造价、付款方式等做了约定；合同第四条工程造价约定工程总包干价为86万元；合同第五条付款方式约定合同签订后5日内，甲方（郭立新）须支付乙方（白春山）合同总价的40％；施工至主体木屋架起立后支付乙方合同总价的40％；待工程完工验收合格后5日内支付乙方本合同总价的15％；余款5%作为房屋保证金，至验收合格之日起，三个月内一次性支付于乙方。合同签订后，白春山即按照合同约定对房屋进行改建，未取得李胤君的书面同意，也未向有关部门进行改建审批。房屋进行了部分改建屋架起立后，由于原审原被告双方发生争议，没有继续施工。对于没有继续施工的原因，郭立新一方提出是因房东要求收回房屋；而李胤君一方则提出是郭立新在建盖了房屋木架后便授意停止施工。
一审法院另查明，郭立新在与白春山签订合同后，委托北京市松之辉商贸有限公司向白春山付款，按照白春山的要求于2011年将43万元汇至丽江广播电视电子技术有限责任公司，于2012年8月29日将24万元汇至昆明广润装饰工程有限公司。对于原审原告在诉讼中提出的已经付清了全部施工工程款的问题，由于工程并未竣工，原审原告与案外第三人在施工合同中本身也约定竣工后支付15%工程款，完工三个月后再支付5％质保金，故一审法院认定郭立新支付的工程款为67万元。
一审法院认为，李胤君与郭立新于2010年8月17日签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。合同签订后，郭立新对房屋进行相应的改建应当征得李胤君的书面同意并按照规定进行相应的审批。郭立新在没有征得李胤君书面同意的情况下进行施工，也没有进行向相关规划部门进行审批本身违反了合同的约定。李胤君作为房屋的出租方，应当尊重合同本意，与原审原告进行协商，并协助原审原告办理相关审批手续。由于双方在履行合同过程中，均没有本着诚实信用的原则处理问题，故导致了本案争议的发生，给原审原被告双方均造成了损失，一审法院对于双方的过错，依照双方履行合同的情况酌情认定郭立新应当承担本案70％的责任，李胤君应当承担30％的责任。对于双方的诉讼请求，郭立新提出请求解除合同，李胤君在反诉中也要求解除合同，双方对此没有争议，一审法院依法判令解除双方于2010年8月17日签订的《房屋租赁合同》。对于原审原告郭立新提出的房屋改建、装修款86万元，一审法院对郭立新提交的证据仅认可汇款的43万元及24万元，对于其他款项的支付除了白春山的收据外，既没有汇款的凭据，本身款项的支付也不符合合同约定，故不予支持。对于郭立新提出的道路修建费8万元的问题，虽然双方合同中对此并没有约定，但是本身道路的修建是为了更好的使用诉争的房产，故一审法院对此部分亦予以认可。综上，郭立新的损失为：67万元＋道路修建费8万元=75万元；对于这部分损失，郭立新自行承担70％的责任，即52.5万元；李胤君承担30％的责任，即22.5万元。对于郭立新提出的返还房屋租金18万元的诉讼请求，一审法院认为，至双方发生争议，起诉到法院，郭立新已经使用房屋达三年，故对其要求返还租金18万元的请求，一审法院认为应当按照郭立新实际占有、使用房屋的期限计算，应当返还12万元。对于双方主张的违约金问题，由于双方在履行合同中皆有过错，互不承担违约责任。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条之规定，判决：“一、判令解除郭立新与李胤君于2010年8月17日签订的《房屋租赁合同》；二、判令李胤君于本判决生效之日起三十日内向郭立新支付房屋改建、装修款及道路修建费225000.00元；三、判令李胤君于本判决生效之日起三十日内向郭立新返还房租120000.00元；四、驳回本诉原告郭立新的其它诉讼请求；五、驳回反诉原告李胤君的其它诉讼请求。一审本诉案件受理费16230.00元由郭立新承担11230.00元，由李胤君承担5000.00元；反诉案件受理费1650.00元由李胤君承担。”
一审判决宣判后，郭立新不服，向本院提起上诉。其上诉请求为：1、撤销一审判决第二、三、四、五项，改判支持其全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。其事实和理由为：1、上诉人因被上诉人的违约行为遭受巨大损失，被上诉人除应向上诉人赔偿全部损失外，还应承担违约责任。被上诉人作为涉案房屋的所有权人，根据相关法律其为履行房屋改建报批义务人，故一审法院认定上诉人对房屋改建未进行审批承担责任错误；上诉人自2011年7月就对房屋予以改建，一直延续到2012年底，且改建工程的承包人正是被上诉人所在村村长，故被上诉人对涉案房屋予以改建的情况系明知；被上诉人在2013年春节前多次以增加租金为名，阻止上诉人继续使用涉案房屋，导致上诉人遭受重大损失；合同约定的“书面同意”仅为确认事实的表现形式，一审法院认定过于草率；上诉人已向白春山支付了94万元的工程费用，被上诉人应赔偿该费用。2、上诉人自2012年末就未再使用用涉案房屋，而交付的30万元已涵盖截至2015年8月27日的租金，故被上诉人应向上诉人返还房屋租金18万元。
被上诉人李胤君答辩认为，郭立新的上诉请求无事实、法律依据，应予以驳回。其理由为：1、被答辩人称答辩人的行为给其造成巨大损失违背事实。被答辩人未按合同约定征得答辩人对涉案房屋的改建的书面同意，且未向相关规划部门报批，其行为构成违约；涉案合同签订于2010年8月，涉案房屋改建时间为2011年7月，房屋被搁置一年，改建工期仅为3个月，未完成后期工程的原因在于被答辩人；涉案房屋改建工程的承包人虽为答辩人同村村长白春山，但据此推理答辩人对改建明知并同意缺乏事实依据；被答辩人既然未按约定征得答辩人的书面同意，其就应承担相应法律后果；答辩人多次找被答辩人协商未果，无奈之下于2013年5月提起诉讼，被答辩人称答辩人以加租为名阻止其继续使用缺乏事实依据；按当地建房经验，涉案房屋改建仅需30-40万元，且工程款在竣工验收合格后支付15%，完工后支付5%质保金，故被答辩人称工程款为90万余元且全部支付不符逻辑和常理。
在二审审理中，经征询各方当事人对一审判决认定事实的意见，上诉人郭立新对一审认定的事实有四项异议：1、一审遗漏认定郭立新与白春山系经李胤君介绍签订《建设工程承包施工合同》；2、一审认定郭立新未取得李胤君书面同意实施改建错误，事实是已征得李胤君的同意，但李胤君未按合同约定向有关部门报批；3、一审遗漏认定双方发生争议的原因在于李胤君阻止郭立新正常使用涉案房屋；4、一审认定郭立新尚有15%的工程款未支付错误，事实是已全额支付。被上诉人李胤君对一审认定的事实有一项异议，认为一审遗漏认定发生争议的原因在于郭立新没有资金继续投入建设涉案房屋。经审查，本院认为，双方当事人均未提交有效证据证明其各自所称事实客观存在，故以上异议均不成立。本院对于一审认定事实予以确认。
二审审理过程中，郭立新提交了两组新证据：1、李全志身份证、郭立新和李全志的结婚证，欲证明李全志和郭立新是夫妻关系；2、李全志接收李胤君要求支付房屋改建费用的短信照片，欲证明李胤君知晓房屋改建事宜。经质证，李胤君对于证据1的三性予以认可；对于证据2的真实性予以认可，但不认可证明目的，之所以发短信是因为郭立新就涉案工程仅建了一半就停工，李胤君无奈之下对烂尾楼进行清理，并要求郭立新支付该笔工钱。经审查，本院认为，以上证据不能证明郭立新的改建装修方案已征得李胤君的书面同意，故对以上证据不予采信。
综合各方的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：上诉人郭立新的上诉请求有无事实、法律依据的问题？
首先，关于被上诉人李胤君向上诉人郭立新赔偿损失的金额应如何确定的问题。上诉人郭立新认为，李胤君行为构成违约，其应据此向郭立新赔偿94万元的损失及15万元违约金，并返还未使用年限的租金18万元。被上诉人李胤君则认为，本案违约方系郭立新，全部违约责任均应由郭立新承担，其对一审判定其承担部分责任虽持异议，但本着尽早解决纠纷的态度，才未提起上诉。本院认为，本案双方当事人于2010年8月17日所签《房屋租赁合同》为双方真实意思表示，系合法有效合同，双方应本着诚实信用原则，履行各自合同义务。合同履行过程中，因双方发生纠纷且不能调和导致无法继续履行，故双方在本案诉讼中均要求解除合同，据此，一审法院判令解除涉案合同符合双方意愿且于法有据。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除导致赔偿损失等法律后果，而本案中的赔偿责任则需通过考察合同履行过程中的违约行为予以确定。本案中，虽然郭立新提出李胤君因涨租金的要求未获满足借故阻挠施工的观点，但其并未提交证据证明该观点成立。综观涉案合同在履行过程中，郭立新一方虽如约将租金予以交付，但未按约在征得李胤君书面同意改造方案后，再实施涉案房屋改造建设，其擅自施工的行为导致涉案房屋原为民居而目前却无法居住使用的现状；而李胤君一方虽如约交付涉案房屋，但在郭立新实施改造过程中，未采取妥善有效方式与郭立新协商沟通改造方案，导致双方矛盾激化，最终合同无法履行。据此，本院认为，双方当事人在合同履行过程中均有违约行为，对于合同解除均有过错，结合租赁标的物即涉案房屋目前已无法使用的现状，一审法院酌定郭立新对于损失承担70%、李胤君承担30%责任符合本案实际情况，应予维持。此外，一审法院鉴于双方均有过错，认定互不承担违约金责任的结论亦应予以维持。
其次，关于损失金额是多少的问题，郭立新认为其所支付款项除一审认定的67万元工程款及8万元道路修建费以外，还包括现金支付的剩余工程款，因此其损失金额应为94万元。对此，本院认为，本案中各方对于涉案房屋改建工程并未全部完工的事实均无异议，在此情形下，郭立新即将工程款全额支付有悖常理，因此郭立新以全额工程款作为损失计算依据缺乏事实依据，应不予支持。另，即使其确已全额支付工程款，对于施工人所获得的未完部分的工程款，郭立新可另行主张，而不应作为涉案合同的损失在本案中予以主张。
最后，关于李胤君应向郭立新返还的租金金额的问题，本院认为，一方面，郭立新关于其于2012年末就未使用涉案房屋的主张缺乏事实依据；另一方面，虽然双方当事人因产生纠纷致使合同无法履行，但直至诉讼中双方才达成解除合同的合意，即至此才产生返还租赁物的法律后果。据此，一审法院根据合同的签订时间以及合同于诉讼中才予以解除的事实，确定李胤君向郭立新返还12万元租金并无不妥，本院予以维持。
综上所述，郭立新的上诉请求缺乏事实、法律依据，依法应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16230元，由郭立新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 颖
代理审判员 范 蕾
代理审判员 刘 希
二〇一四年六月二十三日
书 记 员 赵思远