广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗海法民三初字第3336号
原告李振扬，男，1987年2月3日出生，汉族，住所地广州市天河区。
委托代理人薛彦哲，广东经纶律师事务所律师。
被告白蕊敏，女，1984年10月27日出生，汉族，住所地广州市白云区。
委托代理人陈婵，福建丰一律师事务所律师。
原告李振扬诉被告白蕊敏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人薛彦哲，被告及其委托代理人陈婵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年3月，原告与被告及广东合富房地产置业有限公司签订《房地产租赁合同》，约定原告将广州市海珠区光大花园水岸榕城K4-1703的房产租与被告使用，租期从2013年3月15日至2014年3月14日，保证金为人民币10000元，租金为每月5000元，租金按月结算，在每月15日前按银行转账的方式付款，逾期交付租金，每逾期一日被告应按当月租金5%向原告支付违约金，如被告逾期缴纳租金或拖欠管理费、水费达7日，原告有权解除合同并没收保证金。因被告2013年9月逾期14日缴纳租金，2013年10月逾期15日缴纳租金，2013年11月租金至今尚未足额缴纳，原告于2013年11月28日向被告发出通知要求被告支付违约金、搬离房屋，被告不予理睬。被告的行为已严重损害了原告的合法权益，故起诉要求：1、判决解除原、被告签订的合同号为G306966号的《房地产租赁合同》中原、被告的租赁关系；2、判决被告缴纳的10000元保证金，原告不予退还；3、判决被告搬离位于广州市海珠区光大花园水岸榕城K4-1703房产并将该房屋交还给原告；4、判决被告支付逾期缴纳2013年9月至11月期间的租金的违约金10500元（其中9月的租金逾期14天支付，违约金从2013年9月16日计至2013年9月30日止，按每日5000元×5%的标准计算；10月的租金逾期15天支付，违约金从2013年10月16日计至2013年10月31日止，按每日5000元×5%的标准计算；11月的租金逾期13天支付，违约金从2013年11月16日计至2013年11月28日止，按每日5000元×5%的标准计算）；5、判决被告支付2013年11月15日至2013年11月28日的租金余额851元［按每月租金5000元的标准计算，2013年11月15日至2013年11月28日的租金为2171元，被告已向原告支付了1612元（其中292元原告认为是被告支付的2013年11月的水电费），因此被告尚欠租金851元未支付］；6、判决被告向原告支付自2013年11月29日起至实际搬离上述房产并将房屋交还原告前的房屋占用费（按每月租金5000元的标准计算）；7、判决本案诉讼费用由被告负担。
被告辩称，同意原告主张的第1、3项诉讼请求，即解除双方的《房地产租赁合同》并搬离涉案房屋。原告主张的第2、4、5、6项诉讼请求没有事实和法律依据，理由如下：1、被告在2013年11月前均按照原告的要求支付租金，原告没有提供证据证明其对被告交付租金的日期和金额表示异议，故原告要求被告支付高额逾期违约金的请求不能成立；2、原、被告另外还有车位租赁合同，双方解除该车位租赁合同后，原告强行扣押被告预交的车位租金3680元，被告多次与原告协商无效才在2013年11月23日支付房屋租金时自行扣除的，将剩余1612元作为租金转给原告，这是属于民法中的自助行为，是合法行为；被告没有违约行为，原告单方解除与被告的租赁合同属违法行为，应当退还保证金10000元，因此，原告的第2项诉讼请不能成立；3、因原告单方解除《房地产租赁合同》且无提前通知，根据合同约定，租赁期间尚未届满时，如原告提前解除合同，需赔偿被告的损失，原告没有及时通知造成被告无法及时搬离该房屋，而并非被告故意占有并继续使用该房屋，因此，原告要求被告支付房屋占有费的请求不能成立。综上所述，不同意原告主张的第2、4、5、6项诉讼请求，本案诉讼费应由原告承担。
经审理查明，原告是海珠区水榕三街4号1703房的产权人，权证号码为120176527号。
原告（出租方）、被告（承租方）与广东合富房地产置业有限公司（下称合富公司）签订《房地产租赁合同》，其中约定出租方将光大花园水岸榕城K4-1703房屋（该房产的房地产权证号码为穗字第01201765**）作住宅使用；租期从2013年3月15日至2014年3月14日止，共一年，免租期2013年3月5日至2013年3月14日；保证金10000元；租金每月5000元；租金按月结算；在每月第15日前按【现金】【银行转账】付款方式缴付；签定本合同当日，承租方须向出租方交付保证金和首月租金；合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方；如承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除；租赁双方同意出租方交付该物业予承租方使用之日期为2013年3月15日；在租赁期内，承租方承担下列责任：依时交纳租金及每月的管理费、电话费、煤气费、有线电视费、水电费等杂费；如承租方不按时交租，出租方应及时发挂号催租通知书；逾期交付租金的，每逾期一日，承租方须按当月租金的5%向出租方支付违约金；如果逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达7天视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回该房产、有权处理房屋内一切物品，并没收保证金……租赁期内，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前1个月以书面通知另一方；如出租方提前收回该房产的，除须退还保证金给承租方外，并须赔偿与保证金同等数目之金额予承租方；如承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金；等。原、被告均确认上述合同签订的时间为2013年3月6日。同日，原告向被告出具《收款收据》两张，分别记载收到被告承租光大花园水岸榕城K3栋1703物业的押金10000元和首月租金5000元。原告表示，海珠区水榕三街4号1703房与光大花园水岸榕城K4-1703房屋为同一房屋，上述收款收据填写的物业地址有笔误，应为光大花园水岸榕城K4栋1703，该收款收据载明的押金10000元就是保证金。另外，原告表示其于2013年3月15日将涉案房屋交付给被告使用。被告表示原告实际是于2013年3月16日才将房屋交付给其的。
2013年11月28日，原告向被告发出《关于解除G3069666号﹤房地产租赁合同﹥的通知》，主要内容为：因被告2013年9月逾期14天缴纳租金、2013年10月逾期15日缴纳租金，2013年11月的租金至今未足额缴纳，其按照合同的约定，解除与被告签订的租赁合同并没收被告缴纳的保证金10000元，并要求被告在收到该通知之日按合同约定向原告支付违约金10500元并搬离涉案房屋等。被告于2013年11月29日收到该通知。
原告于2013年11月29日提起诉讼。诉讼中，双方当事人均确认：1、被告于2013年11月23日支付的1612元中包含了2013年10月15日至2013年11月15日期间的管理费、水电费等杂费292元，其余为2013年11月份的租金；2、如果按每月租金5000元的标准计算，2013年11月15日至2013年11月28日的租金为2171元；3、被告已向原告清缴涉案房屋在2013年11月15日前的租金及杂费；4、被告入住涉案房屋后没有对该房屋进行装修或在该房屋增加固定镶嵌物；5、如果被告需要搬出涉案房屋，被告将该房屋腾空并交付给原告即可。被告表示其已于2013年12月16日搬出涉案房屋，但由于原告没有接听电话，所以没有将其已搬出该房屋的情况告知原告。对此，原告表示被告没有告知其已搬出涉案房屋的情况，也没有要求其接收该房屋。另外，原告表示其于2014年3月22日自行收回房屋，但无法联系到被告，至今没有告知被告该情况。诉讼中，原告表示其主张的第6项诉讼请求计至2014年3月21日止，并表示撤销其主张的第1、3、4项诉讼请求。
原告为证明其主张，还提交了以下证据：姓名为李振扬的中国农行银行借记卡明细对账单（其中载明2013年9月30日，通过网上银行存入5309元；2013年10月31日通过网上银行存入6926元；2013年11月23日通过网上银行转存1612元；等），证明被告逾期交租的事实。被告对该证据的真实性、合法性和关联性均无异议，但认为被告是根据原告提供的每月结余的水、电、管理费以及租金共多少钱的结账短信来支付相应款项的，由于原告每月通知的时间和金额都不同，而且被告有事迟延的话也会与原告协商，原告对此一直没有提出异议，所以被告不存在违约的情况。
被告为证明其主张，也提交了以下证据：手机短信和微信截图，拟证明被告是在收到原告短信后再一并支付涉案房屋的租金和杂费。原告对该证据的真实性不予确认，认为该证据无法证明相关信息是原告发送的。
本院认为，原、被告与合富公司签订的《房地产租赁合同》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，原、被告均应按照合同约定全面履行自己的义务。
上述合同约定，租金每月5000元；租金按月结算；在每月第15日前按【现金】【银行转账】付款方式缴付；签定本合同当日，承租方须向出租方交付保证金和首月租金；在租赁期内，承租方承担下列责任：依时交纳租金及每月的管理费、电话费、煤气费、有线电视费、水电费等杂费；如承租方不按时交租，出租方应及时发挂号催租通知书；逾期交付租金的，每逾期一日，承租方须按当月租金的5%向出租方支付违约金；如果逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达7天视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回该房产、有权处理房屋内一切物品，并没收保证金……等。现原、被告均确认被告已清缴涉案房屋2013年11月15日前的租金及杂费，被告于2013年11月23日向原告支付的1612元中包含了2013年10月15日至2013年11月15日期间的管理费、水电费等杂费292元，其余为2013年11月份的租金，故本院对该事实予以确认，被告已向原告支付了2013年11月的租金1320元。原告表示其于2014年3月22日自行收回房屋，而被告至今未向原告交清2013年11月15日起至原告实际收回房屋之日止的租金，已构成违约，应承担违约责任。被告认为其已于2013年12月16日搬出涉案房屋，但未能举证证明其已将房屋交给原告，对此应承担不利的后果，故本院对被告该事实主张不予采信。诉讼中，原告自认其于2014年3月22日收回房屋，故本院对此予以认定。鉴此，原告要求没收被告支付的保证金10000元及要求被告支付2013年11月15日至2014年3月21日期间的尚欠租金（按每月5000元的标准计算，总额扣除被告已支付的1320元）的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。被告认为原告拒退其承租车位的押金3680元，故其在支付涉案房屋2013年11月租金时才自行扣除该款项，其不存在违约行为。由于被告没有提交证据证实其该行为是经过原告同意的，原告对此也不确认，故本院对被告的该抗辩意见不予采纳。
诉讼中，原告向本院撤销其第1、3、4项诉讼请求，原告的该行为是其对自身权利的处分，没有违反法律的强制性规定，对此本院予以准许。
综上所述，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告白蕊敏向原告李振扬支付的押金（保证金）10000元不予退回；
二、被告在本判决生效之日起10日内，向原告支付尚欠2013年11月15日至2014年3月21日期间的租金（按每月5000元的标准计算该期间的租金，租金总额扣除被告已支付的1320元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费534元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴洁苹
代理审判员 林丽娜
人民陪审员 潘新标
二〇一四年五月十六日
书 记 员 童 双
钱国雄