中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终8434号
上诉人（原审被告）：胡耀华，住广州市东山区。
委托代理人：罗锦华，广东创杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡京华，住广州市天河区。
被上诉人（原审原告）：胡新燕�住广州市荔湾区。
被上诉人（原审原告）：胡碧瑶（英文名SANDYBIHAO），新西兰籍，住新西兰。
上述三被上诉人共同委托代理人：马平川，广东环宇京茂律师事务所律师。
上诉人胡耀华因与被上诉人胡京华、胡新燕、胡碧瑶共有物分割纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初639号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人胡耀华上诉请求：一、撤销一审判决，并改判驳回胡京华、胡新燕、胡碧瑶的全部一审诉讼请求（或裁定发回一审法院重审）。二、判令被上诉人承担本案的全部二审诉讼费用。事实与理由：一、原审法院遗漏必要的共同诉讼当事人，程序违法。在本案中，胡耀华已经将由其所享有的涉案房屋四分之一的产权份额转让给胡耀华的儿子胡某甲立。据�，胡某甲立现系涉案房屋的实际权利人，本案的诉讼必然涉及胡某甲立的权益，胡某甲立应当作为必要的共同诉讼当事人参与本案的诉讼程序。二、原审法院认定事实不清、适用法律错误，涉案房屋具备实物分割条件，如需对涉案房屋进行共有份额分割亦应当采取实物分割的形式。现涉案房屋现状状态区分为409-A及408-B两间，409-A基本占涉案房屋的四分之一面积。胡耀华认为，即便要对涉案房屋进行分割，涉案房屋亦具备实物分割的条件，进行实物分割并不会对房屋有任何价值减损，本案的房屋如需进行分割，则应当进行实物分割。三、原审法院认定事实不清、适用法律错误，对涉案房屋进行拍卖缺乏事实及法律依据。涉案房屋的原产权人为胡某乙，依据胡某乙在1993年的《遗嘱》，遗嘱明确涉案房屋应当由其子、女、孙共同管理。在本案中，被上诉人通过继承的方�取得涉案房屋的产权份额，在具体分割共有物时应当充分尊重被继承人的最后意愿，以实物管理为原则，不应当对涉案房屋进行拍卖。
被上诉人胡京华、胡新燕、胡碧瑶二审辩称：1、涉案房产四分之一产权是胡耀华，胡某甲立并非共同诉讼的当事人，胡某甲立在一审中是以代理人的身份出庭并发表意见。2、关于实物分割问题，我方认为涉案物业不存在实物分割客观条件，包括如下理由：涉案房屋面积狭小，设施老旧，分割使用各部分均很难实现使用价值，此外实物分割既需要考虑物的状况也要考虑人的状况，考虑对涉案房产是否实物分割时应该考虑各使用人有无实际使用房屋的情况，以便保护权利人的利益。在本案中胡京华年近80岁，长期在境外生活，胡新燕年近70岁，在美国生活，主要生活中心就是给其儿子高某治病，胡碧瑶幼年出国定居，现已入外籍，如果本案实物分割，那么在未来作为××患者的高某是没有能力使用涉案房产并保护自己的权利。此外，胡京华、胡新燕、胡碧瑶之所以提起本案诉讼，主要目的是要将涉案房产变现，用于解决高某的治疗费用，而实物分割显然不能解决此目的。3、双方诉讼之前将近三年时间就出售涉案房屋进行过长期的沟通，并最终签订备忘录，已明确出售涉案房产的意思表示，胡耀华提出实物分割有违诚实信用原则。至于胡耀华所提的胡某乙于1993年的遗嘱，即便遗嘱属实，胡某乙立遗嘱的背景以及目的均已发生变化和丧失，本案没有适用该遗嘱的余地。综上，我方同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。
胡京华、胡新燕、胡碧瑶向一审法院起诉请求：1.拍卖广州市荔湾区西堤二马路24号前座409房，拍卖所得由胡耀华、胡京华、胡新燕、胡碧瑶各得四分之一;2.胡耀华承担本案诉讼费用。
一审法院认定的事实：广州市荔湾区西堤二马路24号前座409房是登记在胡京华、胡新燕、胡耀华和胡新华名下的房产，四人各占1/4产权，所有权取得方式为继承，该屋建筑面积104.27平方米，套内建筑面积87.44平方米。
2015年12月23日，胡京华、胡新燕、胡耀华及胡耀华配偶郑强在新西兰奥克兰出具《备忘录》，内容为：关于出卖西堤二马路24号前座409（四0九房）的问题之决定:一致同意出卖以下四人共有房产。胡耀华认为，《备忘录》落款的签名与房产证的产权人不一致，且胡碧瑶未签名，该《备忘录》的通过率仅75%，应为无效。
经查，胡碧瑶是胡某丙和陈某的唯一女儿，胡某丙和陈某于2003年1月23日解除婚姻关系，陈某确认案涉房屋的相应份�是胡某丙的个人财产，与其无关。胡某丙于2015年12月16日死亡，胡碧瑶于2016年11月7日出具《声明》，内容为：我为胡某丙的唯一继承人。根据胡某丙生前遗愿，我决定将原属胡某丙个人所有，并应当由我继承的广州市荔湾区西堤二马路24号前座409房的1/4产权赠与胡新燕，以资助其抚养身患××的儿子高某等。
另查，案涉房屋目前分割成两个独立门户，分别为409-A和409-B，均出租使用，其中409-A租金由胡耀华收取；409-B租金由胡京华、胡新燕、胡碧瑶收取。
胡京华、胡新燕、胡碧瑶为证明其希望出售相应财产份额以资助胡新燕医治患有重度××的儿子高某的事实，提供了胡新燕母子的户口本，高某的《××人证》、休学证明书及缴费通知。胡耀华对此予以确认。
胡耀华为证明父亲胡某乙的遗愿是由子女孙共同保养案涉房屋事实，提供了胡某乙�前的遗书复印件；为证明胡耀华夫妇已将其占有的案涉房屋产权份额移交给儿子胡某甲立的事实，提供了胡耀华夫妇于2015年10月1日手写的“产权移交”、胡耀华于2016年2月7日在《备忘录》上的批注以及胡耀华夫妇于2016年2月7日手写的“声明”。胡京华、胡新燕、胡碧瑶认为从未见过胡某乙的遗嘱，且胡某乙去世，遗嘱不能再拘束本案当事人；对胡耀华夫妇手写的内容不予确认。
一审庭审中，胡耀华明确表示不同意要求拍卖案涉房屋的决定。胡碧瑶表示，其以在本案起诉状中签名确认并出具声明的方式表示认可2015年12月23日的《备忘录》内容。
一审法院认为：根据房管部门核发的房产证反映，案涉房屋属于胡京华、胡新燕、胡耀华和胡某丙按份共有，四人各占四分之一份额；胡某丙生前与其配偶陈某解除婚姻关系，胡某丙去世后，胡碧瑶作为其唯一继承人，依法继承胡某丙的遗产，享有案涉房屋四分之一产权份额。另根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”以及第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，在案涉房屋的房地产权证撤销或变更登记之前，胡京华、胡新燕、胡碧瑶和胡耀华关于案涉房屋的产权份额应以房地产权证的登记为准，胡耀华认为其所占案涉房产1/4产权份额自2015年10月1日起归其儿子胡某甲立所有，与不动产权属证书登记的内容不符，一审法院不予采纳。
根据《中华人民共和国物权法》第九十九条的规定，胡京华、胡新燕、胡碧瑶和胡耀华作为涉案房屋的按份共有人,有权要求对共有的案涉房屋请求分割。《中华人民共和国物权法》第一百条规定，分割共有的不动产或者动产，可以采取各共有人间协商确定的方式。当无法达成协议时，共有人可提请法院进行裁判分割，分割方式首先可以采取实物分割、然后是折价分割和拍卖变卖分割。对于案涉房屋是否具备实物分割的条件，首先，案涉房屋使用性质为住宅，如实物分割，分割后的房屋均需满足住宅基本要求，房屋现分隔使用的409-A和409-B未能符合该要求，故胡耀华要求按现状实物分割依据不足。其次，由于案涉房屋套内建筑面积为87.44平方米，且位于高层内，实物分割会明显不利于房屋的使用，减损房屋的价值，故案涉房屋不具备作实物分割的条件。现胡京华、胡新燕、胡碧瑶请求以拍卖的方式分割共有房屋符合法律规定，一审法院予以支持，应对涉案房屋予以拍卖，按各方所占案涉房屋的份额对拍卖取得的价款予以分割。胡耀华夫妇曾�2015年12月23日书面确认同意出售案涉房屋，现又以其所占产权已移交给儿子胡某甲立为由不同意出售房屋，缺乏法律依据且亦有违诚实守信原则，一审法院不予采纳。因胡京华、胡新燕、胡碧瑶和胡耀华各占四分之一产权份额，故应各负担拍卖费用的四分之一。
综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第四条、第九条第一款、第十七条第九十九条、第一百条第一款的规定，于2017年3月8日作出如下判决：自本判决发生法律效力之日起30日内，胡京华、胡新燕、胡碧瑶和胡耀华申请拍卖广州市荔湾区西堤二马路24号前座409房，所得款项由胡京华、胡新燕、胡碧瑶和胡耀华各占四分之一，拍卖费用各负担四分之一。本案受理费8800元，由胡京华、胡新燕、胡碧瑶负担6600元，胡耀华负担2200元。
本院二审期间，上诉人胡耀华提交以下证据：1、《租赁合同》；2、《房屋照片及说明》；3、《水电管理费清单》，上述证据拟证明涉案房屋可实物分割使用，不会减损房屋价值；4、《公证书》，证明胡耀华名下的涉案房屋的份额已经办理公证赠与胡某甲立，胡某甲立对该房屋份额享有物权权益；5、《个人名下房地产登记情况查询》，证明胡某甲立名下无房屋，在409A的租赁合同到期后需搬回涉案房屋居住。胡耀华称：上述证据均是一审之后找到的，公证书的领取时间也在一审之后，且胡耀华一审时没有请律师，对法律程序不懂，所以没有提交。胡耀华并当庭提交胡某乙（胡某丁）于1993年10月27日出具的《产权声明》。
被上诉人胡京华、胡新燕、胡碧瑶质证认为：1、对于证据的真实性无法判断，合法性不认可，理由是在2015年2月双方通信约定涉案房产在2015年4月房租到期后不再出租准备出售，所以该份租赁合�即便真实存在，那也是违背各共有人的意思表示，所以是非法的。2、关于证据2，对其真实性无法判断，因为涉及到房屋内部情况，我方并不清楚，同时涉案房屋可以实物分割使用不等于实物分割不会减损房屋的价值，所以不能认可胡耀华的证明目的。3、关于证据3，对其真实性予以认可，但不认可其证明目的，理由与证据2意见一致。4、关于证据4，对其真实性予以确认，请法庭注意公证书的时间是2017年1月23日，是在诉讼发生之后，显然是一种规避法律的行为。该份证据进一步证明胡耀华所谓在2015年10月起就将四分之一产权赠与给胡某甲立不是事实。此外，公证书所载的赠与合同只在胡耀华与胡某甲立之间产生债权的法律效力，涉案房产的权属问题应当以登记为准。5、关于证据5，对其真实性予以确认，但与本案无关，不能证明胡耀华的证明目的。
被上诉人胡京华、胡新燕、胡碧瑶提交以下证据：1、胡新燕及其儿子合影的照片两张，拟证明胡新燕的儿子病情恶化，需要尽快处置涉案房产以便提供救护。2、以胡耀华二审提交的胡某乙的遗嘱《产权声明》作为二审证据，拟证明胡耀华在一审中存在违反诚实信用原则，双方之间就产权证明及遗嘱所载的物业进行析产诉讼，胡耀华在本案中所提交的该份文件对于维护胡京华、胡新燕、胡碧瑶的权利有关键作用，同时，胡京华、胡新燕、胡碧瑶作为胡某乙的子女，也有权利去获得其先人签署文件。上诉人胡耀华质证认为：对于两张照片的真实性、合法性、关联性不予确认，该照片不能反映拍照的时间、地点以及不能反映高某病情的恶化；对于遗嘱的真实性、合法性无异议，对于关联性有异议，我方认为遗嘱的上半部分是属于另外两套房屋的问题，与本案无关。
经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”针对胡耀华的上述请求和理由，本院分析如下：
《中华人民共和国物权法》第九十九条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。�第一百条规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”涉案房屋登记为胡耀华与胡京华、胡新燕、胡碧瑶按份共有，各共有人之间并无不得分割的约定，且各共有人曾经出具《备忘录》同意出卖涉案房屋，故胡京华、胡新燕、胡碧瑶要求分割涉案房屋，符合法律规定，应予以支持。至于胡耀华上诉认为其产权份额已经赠与其儿子胡某戊，一审遗漏当事人的问题。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记不发生法律效力。现涉案房屋仍然登记为胡耀华与胡京华、胡新燕、胡碧瑶按份共有，胡某戊并非涉案房屋的产权人，故其不是本案应当参加诉讼的当事人，胡耀华该上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于房屋分割问题。虽然涉案房屋目前分割成两个独立门户，但涉案房屋性质为住宅，如实物分割，分割后的房屋均需满足住宅基本要求。胡耀华认为可按照现状409-A、409-B分割，但本案没有证据显示房管部门可依据该分割方案办理分割后房屋的产权证。而且，涉案房屋有四个共有人，胡京华、胡新燕、胡碧瑶并不同意上述分割方案，而实物分割亦无法满足所有共有人的使用要求。故一审认为实物分割不利于房屋的使用，减损房屋的价值，并无不当。双方未能就折价分割达成一致协议，因此，一审支持胡京华、胡新燕、胡碧瑶主张以拍卖方式分割的请求，并无不当，本院予以维持。
至于双方二审提供的证据，均不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的“�审程序新证据”，本院均不予采纳。
综上所述，胡耀华的上诉理由缺乏依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2200元，由胡耀华负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄春成
审判员 岳为群
审判员 刘碧莹
二〇一七年六月二十一日
书记员 罗 涛
黄咏欣