江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第2589号
上诉人（原审被告）敦敬梅，女，汉族，1958年10月23日生，退休职工。
委托代理人苏静平，河北树仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京市鼓楼区人民防空办公室，组织机构代码01299822-6，住所地南京市鼓楼区中山北路540号。
法定代表人夏建权，主任。
委托代理人陈亚、蔡云，江苏维世德律师事务所律师。
上诉人郭敬梅因与被上诉人南京市鼓楼区人民防空办公室（以下简称鼓楼区人防办）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第1009号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人郭敬梅及委托代理人苏静平，被上诉人鼓楼区人防办委托代理人陈亚、蔡云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鼓楼区人防办原审诉称，其与郭敬梅于2005年1月1日签订租赁合同，约定将南京市鼓楼区广州路45号地下人防工事租赁给郭敬梅，租赁期限自2005年1月1日起至2014年12月31日止，共计10年。郭敬梅每年1月5日前支付年租赁费用4000元，如未按时交纳租金，则郭敬梅应按照欠交租金每天千分之三计算违约金。合同签订后，鼓楼区人防办依约履行了义务，但郭敬梅从2009年起，却没能按照合同约定支付租赁费用。鼓楼区人防办多次派人催要，郭敬梅总以各种借口拒不支付，并向鼓楼区人防办明确表示不再向其支付租赁费用，除非满足其提出的种种条件。鼓楼区人防办诉至法院，请求判决：1、解除双方之间的租赁合同；2、郭敬梅支付自2009年1月1日起至2013年12月31日的租赁费20000元；3、郭敬梅按照租金标准支付2014年1月1日起的房屋占有使用费；4、郭敬梅支付合同约定的违约金65700元；5、郭敬梅承担本案诉讼费用。
郭敬梅原审辩称，鼓楼区人防办的诉讼请求不能成立，郭敬梅自2000年与鼓楼区人防办建立租赁关系，曾签订三次租赁合同，分别为2000年、2005年和2010年。鼓楼区人防办起诉所依据的是2005年签订的合同，但双方在2010年签订的合同约定，2010年的协议签订后，2005年的协议自行失效。所以鼓楼区人防办以2005年的合同主张权利缺乏依据。综上，鼓楼区人防办用失效的合同主张自己的权利无事实和法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。
原审法院经审理查明，鼓楼区人防办与郭敬梅于2000年1月1日签订《使用合同》，约定鼓楼区人防办将本市鼓楼区广州路45号地下人防工事出租给郭敬梅使用，双方在合同中约定了租赁期限、租金标准等具体的租赁事宜。2005年1月1日，鼓楼区人防办与郭敬梅就上述房屋再次签订《使用合同》，约定使用期限为2005年1月1日至2015年12月31日，计10年；每年缴纳4000元使用费；缴费时间为自2005年1月1日起，每年1月5日前一次性缴纳当年使用费，如未按时上缴，每迟延一天，鼓楼区人防办可按所欠费用的3‰收取违约金；同时约定，该合同自双方签字盖章之日起生效，以往合同自动失效。合同签订后，双方均按合同约定履行义务，但郭敬梅自2009年1月1日起未交纳租金，双方多次协商未果，鼓楼区人防办遂于2014年2月8日诉至原审法院，要求判如所请。
庭审中，郭敬梅提交双方于2010年3月28日就上述房屋签订的《使用合同》，该合同约定使用期限为2010年1月1日至2015年12月31日，计5年。其余内容与双方在2005年签订的《使用合同》一致。郭敬梅认为双方于2010年签订了该合同，根据该合同约定，双方于2005年签订的合同自动失效，鼓楼区人防办以2005年的合同主张权利无事实和法律依据。鼓楼区人防办称其并无2010年的合同，因此对2010年的合同不予认可。原审当庭询问鼓楼区人防办是否对2010年合同中鼓楼区人防办加盖的公章申请鉴定，鼓楼区人防办明确表示不申请鉴定。关于鼓楼区人防办主张的违约金65700元，鼓楼区人防办同意原审法院予以依法调整。
原审法庭辩论结束后，原审法院多次联系双方进行调解，但双方调解意见相差较大，致使调解未成功。
原审法院认为，依法成立的合同，自合同订立时生效。郭敬梅提交的双方于2010年签订的《使用合同》，有鼓楼区人防办印章和经办人签名，形式合法。鼓楼区人防办虽否认该合同的真实性，但并未提交相反证据证明，且对于合同中鼓楼区人防办加盖的公章亦未申请鉴定，因此对于鼓楼区人防办否认该合同真实性的质证意见，原审法院不予采信。关于鼓楼区人防办以2005年签订的《使用合同》主张权利有无事实和法律依据的问题。原审法院认为，双方于2005年和2010年签订的《使用合同》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，两份合同均依法成立并生效。鼓楼区人防办提供2005年的合同能够证明双方存在合法有效的租赁关系，郭敬梅对此并无异议。2010年的合同订立后，取代了2005年的合同，双方均应按照2010年的合同履行各自的义务。虽然2005年的合同被2010年的合同所取代，但2010年合同约定的内容与2005年合同的约定是一致的，故鼓楼区人防办无论是以2005年的合同作为依据提起诉讼还是以2010年的合同作为依据提起诉讼，均符合双方在合同中对于各自权利义务的约定。因此，鼓楼区人防办以2005年的合同作为依据提起诉讼并无不当。根据法律规定，承租人无正当理由未支付租金或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人不支付的，出租人可以解除合同。本案中，郭敬梅自2009年1月起未支付租金，违反了合同中“每年1月5日前一次性支付租金”的约定，鼓楼区人防办催要未果后诉至鼓楼区人民法院，要求解除与郭敬梅之间的租赁关系，符合法律规定，原审法院予以支持。鼓楼区人防办主张郭敬梅支付2009年1月1日至2013年12月31日的租金共计2万元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，原审法院予以支持。2014年1月1日起的租金及合同解除后的房屋占有使用费按照每年4000元的标准继续计算。鼓楼区人防办主张郭敬梅支付65700元违约金的诉讼请求，明显过高，原审法院酌定支持4000元。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除南京市鼓楼区人民防空办公室与郭敬梅之间就南京市鼓楼区广州路45号房屋订立的租赁合同。二、郭敬梅于判决生效之日起十日内向南京市鼓楼区人民防空办公室支付2009年1月1日至2013年12月31日的租金20000元，2014年1月1日起的租金及合同解除后的房屋占有使用费按照4000元／年继续计算。三、郭敬梅于判决生效之日起十日内向南京市鼓楼区人民防空办公室支付违约金4000元。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1942元，减半收取971元，由南京市鼓楼区人民防空办公室负担371元，郭敬梅负担600元。
郭敬梅不服原审判决，向本院提起上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、被上诉人用2005年1月1日失效的租赁合同主张权利，无事实和法律依据。2、一审判决解除双方就南京市鼓楼区广州路45号房屋订立的租赁合同与事实不符，违背法律相关规定。3、续订合同内容由每年1.2万元变为4000元租赁费，可证实被上诉人的出租屋有严重问题，否则不会减少租金。4、2010年3月原人防办在上诉人未支付房租的情况下与其签订合同，足以证明人防办有可能不再追要房租。5、2010年3月签订的租赁合同中约定以往合同自动失效，一审法院认定2005年1月和3月的租赁合同有效是无依据的。且一审法院既已查明2010年1月的合同以取代了2005年1月的合同，则应依法驳回被上诉人的诉讼请求。请求二审法院依法撤销原判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人鼓楼区人防办答辩称，原审判决认定事实及适用法律正确，应当予以维持。
对于原审法院查明的案件事实，双方当事人并无异议，本院予以确认。
一审期间，郭敬梅陈述，其与鼓楼区人防办于2000年就签订了租赁合同，2005年的合同是双方的第二份合同。
二审期间，双方对于2005年1月1日及2010年3月28日签订的两份合同载明的权利义务基本一致无异议。郭敬梅对于2005年1月1日使用合同的真实性没有异议。
本院认为，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。郭敬梅与鼓楼区人防办分别于2005年1月1日、2000年1月1日签订的使用合同，均为双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。鼓楼区人防办按约将房屋交付给郭敬梅，但郭敬梅自2009年至今未按约支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。上诉人郭敬梅主张鼓楼区人防办于2010年3月在上诉人未支付房租的情况下与其签订合同，足以证明人防办有可能不再追要房租。在双方于2010年3月28日签订的合同中，明确了租金的交费时间以及相应的违约责任，故郭敬梅此上诉理由缺乏依据，本院不予支持。2010年3月28日的合同虽然载明“以往合同自动失效”，但双方自2000年建立租赁合同关系以来，郭敬梅租用鼓楼区人防办房屋的事实一直存续，故郭敬梅以2010年3月28日的合同载明的“以往合同自动失效”来要求驳回鼓楼区人防办的诉讼请求无事实和法律依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费1942元，由上诉人郭敬梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 文
审 判 员 舒晓艺
代理审判员 吴 勇
二〇一四年九月十九日
书 记 员 崔 鸣