北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第38698号
原告（反诉被告）三亚金中海国际置业投资集团有限公司，住所地三亚市三亚湾中海路5号金中海.蓝钻小区10号别墅。
法定代表人祝金龙，董事长。
委托代理人马圣菊，女，1980年9月10日出生。
被告（反诉原告）武继英，女，1962年11月2日出生。
委托代理人张冲，北京市景运律师事务所律师。
原告（反诉被告）三亚金中海国际置业投资集团有限公司（以下简称金中海公司）与被告（反诉原告）武继英（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员白小莉独任审判，公开开庭进行了审理。�中海公司委托代理人马圣菊，武继英委托代理人张冲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
金中海公司诉称：2010年8月因需要在北京开设办事处，承租了武继英位于北京市朝阳区xx号局部（以下简称涉案房屋），共180平米，金中海公司委托唐玮泽与武继英签订了《写字间租赁合同》（以下简称《2010年写字间合同》），租赁期限为2010年8月19日至2011年9月4日，其中，2010年8月19日至2010年9月3日为免租期；月租金为24638元（加上税金27997.73元／月），金中海公司同时承担物业管理费等费用，每三个月付一次租金，金中海公司支付给武继英73912元作为保证金。2011年9月初合同到期前，金中海公司告知武继英不再续租，后因公司经营策略调整，双方签订了新一期的《写字间租赁合同》（以下简称《2011年写字间合同》），约定租赁期为2011年9月5日至2012年9月4日；租金税后为37230元每月，含税为每月42306元，半年一付；保证金为121410元，后因前一期的保证金直接转为本合同项下，故未另行给付。合同到期后，金中海公司未续租即搬离。但是多次向武继英催要保证金，武继英置之不理。另，武继英2010年9月份曾作为柴玉玲的代理人与金中海公司签订《公寓租赁合同》，后合同到期终止，该合同项下的保证金21000元也未返还，该笔款项同样作为《2011年写字间合同》的保证金，武继英对该款项也负有返还义务。故金中海公司起诉至法院，要求武继英退还租赁保证金94912元及逾期利息（自2012年9月5日至今，按照同期银行贷款利息计算）。
武继英辩称并反诉称：合同的租赁保证金与金中海公司请求的保证金的数额不一致，金中海公司并没有交纳2011年合同的这笔保证金。金中海公司要求的是2010年合同的保证金，但是这个合同已经在2011年履行完毕了，合�的履行期限是2011年9月4日，已经超出了一年的诉讼时效了，因此金中海公司无权要求返还。另外有一个柴玉玲与金中海公司签订的合同，与本案不是同一个主体，诉讼主体不对，虽然是武继英签字，但是武继英是代理人，且合同期限是2010年9月8日至2011年9月7日，金中海公司起诉的时候也过了诉讼时效。金中海公司如果存在违约的情况下，保证金不退还。涉案房屋租赁期限2012年9月4日到期，到期后金中海公司没有将涉案房屋退还给武继英，也没有继续交纳房屋租金，直到2012年11月5日才将涉案房屋的钥匙寄给武继英，武继英至此才收回房屋。金中海公司在到期之后占用武继英房屋，应当支付使用费，经核实在租赁期间金中海公司拖欠房屋租金73914元、税金10079.19元、取暖费5400元。金中海公司拖欠武继英两个月的使用费和税金。武继英与金中海公司签订的《写字间租赁合同》及金中海公司与柴玉玲签订的《公寓租赁合同》中约定，金中海公司逾期支付租金，每逾期一日应向武继英支付滞纳金1000元／日。经统计在租赁合同期间，金中海7次逾期支付租金累计达144天，按照合同应当支付滞纳金144000元。另，根据武继英与金中海公司签订的《写字间租赁合同》及金中海公司与柴玉玲签订的《公寓租赁合同》中约定，如果金中海公司逾期支付租金，保证金不予退还。故不同意武继英的诉讼请求，并提出反诉，要求金中海公司支付：1、房屋使用费74460元、税金10153.64元；2、逾期支付租金滞纳金144000元。
金中海公司针对武继英的反诉辩称：不同意武继英的反诉请求。金中海公司不存在任何拖欠房租及取暖费的事实，并按照合同的规定及时将房屋返还给武继英，因为武继英拒绝办理手续，所以金中海公司没有书面手续。当时武继英同意金中海公司搬出涉案房屋，物业公司才放行的。逾期滞纳金也属于无中生有。
经审理查明：2010年8月18日，金中海公司作为乙方与武继英作为甲方签订了《2010年写字间合同》，合同约定：甲方同意将涉案房屋租给乙方只作为办公使用；建筑面积180平方米；租赁期限自2010年8月19日至2011年9月4日，其中2010年8月19日至2010年9月3日为免租期；月租金为27997.73元（含税及管理费）；物业管理费甲方支付，当物业管理费增加时（现标准18元／月／平米）乙方负责支付增加部分的差额；取暖费由乙方支付；租金为每三个月支付一次，乙方于2010年8月21日前支付相当于三个月的租金73912元，于2010年11月25日支付第二期三个月的租金，以后于2010年2月25日、5月25日的中午12点前支付下期三个月的租金；乙方逾期支付租金，每逾期一日应向甲方支付滞纳金1000元／日；履约保证金为73912元，如乙方违反�合同的任何条款，甲方可以使用或扣留全部履约保证金抵偿甲方的损失；租金及各项费用以人民币现金支付，甲方银行账号：×××，户名：武继英。
合同签订后，金中海公司向武继英支付了保证金及房屋租金等各项费用，2011年9月合同履行完毕。
2011年合同到期后，金中海公司继续承租涉案房屋。金中海公司提交了一份不完整的《2011年写字间合同》复印件，武继英为甲方，金中海公司为乙方。合同约定：甲方同意将涉案房屋租给乙方只作为办公使用；建筑面积180平方米；租赁期限自2011年9月5日至2012年9月4日；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应在租期届满之前，保持房屋不可移动设备、设施在完好状态下交还甲方；租赁期满，乙方如需要续租，应在本合同期届满90天前向甲方提出书面申请，在同等条件下乙方有优先租赁权，甲、乙双方协商后另行签署�赁合同。若乙方与甲方未能于合同期满60天前签订新的租赁合同，乙方优先权将被撤销；乙方支付给甲方的租金为税后租金，每月37230元。物业费每月3240元，由乙方支付，与每期租金一道支付给甲方。取暖费每取暖季5940元，与第一笔租金一道支付给甲方；乙方须于每月的3日前，将电、冷气空调等费用自行交到本大厦的物业管理公司，并将交费收据（发票）的复印件与当期租金一同交给甲方；税金由乙方负责支付，目前税费为12%，如房屋租金每月总计42306.82元，其中包括5076.82元税费、乙方实际向甲方交纳租金为每月37230元；租金支付方式：每六个月支付一次，乙方应当于2011年8月29日中午12点前支付第一期（2011年9月5日至2012年3月4日阶段）6个月的租金，乙方应于2012年2月20日前支付第二期6个月的租金。履约保证金121410元（无此笔系原来押金，协议上无此字）；乙方逾�支付租金，每逾期一日应向甲方支付逾期违约金1000元／日；租金及各项费用以人民币现金支付，甲方银行账号：×××，户名：武继英。武继英对该合同不予认可，但认可双方的租赁期限至2012年9月4日到期。
2010年9月6日，武继英作为柴玉玲（甲方）的代理人与金中海公司（乙方）签订了《公寓租赁合同》，约定：甲方将位于北京市朝阳区四惠桥洞北侧住宅金地名京H座14层1405（12B05）面积在当前状态下租给乙方使用；建筑面积139平方米，只作为公寓使用；租赁期自2010年9月8日至2011年9月7日；租金每月7368.42元（含税金及管理费）；物业费甲方支付，供暖费乙方支付，租赁保证金21000元；甲方账户：×××，户名武继英。武继英认可该合同的真实性，但是不不认可该合同的关联性。
现《2010年写字间合同》、《公寓租赁合同》、《2011年写字间合同》均已履行完毕。金中海�司向武继英支付了涉案房屋2010年9月5日至2012年9月4日期间的房租及租赁保证金73912元；金中海公司向武继英支付了北京市朝阳区四惠桥洞北侧住宅金地名京H座14层1405房屋2010年9月8日至2011年9月7日的租金及保证金21000元。武继英认可金中海公司向其缴纳了上述费用。
金中海公司主张2012年9月4日合同到期后就从涉案房屋中搬出，并举出联通登记单2份，证明2012年9月11日将涉案房屋的固定电话注销，并终止了所有的业务，不可能继续占用涉案房屋，武继英认可其真实性，但是不认可其证明目的。
武继英主张合同到期后，自2012年9月5日至2012年11月5日金中海公司一直占用涉案房屋，并举出EMS详情单2份、EMS查询单2份、告知函1份、物业公司证明2份证明。其中一份证明内容如下：“证明兹证明，2012年11月5日北京市朝阳区西大望路三号院蓝堡国际中心1座写字楼1206室、1207室业主武继英（身份证号×××）邀请我司工作人员到场，鉴证其邀请开锁公司开启上述写字间房门，将原租户“三亚金中海国际置业投资集团有限公司”承租的房屋收回。特此证明国贸物业酒店管理有限公司蓝堡物业管理处2012年11月5日”。另一份证明内容如下：“证明，兹证明，2012年9月5日至2012年11月4日期间，北京市朝阳区西大望路三号院蓝堡国际中心1座写字楼1206室、1207室，由租户‘三亚金中海国际置业投资集团有限公司’使用。特此证明国贸物业酒店管理有限公司蓝堡物业管理处2012年11月5日”。金中海公司对EMS详情单2份、EMS查询单2份真实性认可，但是不认可证明目的，对告知函1份、物业公司证明2份真实性不认可。
2013年12月9日，本院前往国贸物业酒店管理有限公司蓝堡物业管理处进行调查。制作调查笔录内容如下：“？今天来调查1座写字楼1206室、1207室2012年9月�以后退租的情况，租户是三亚金中海国际置业投资集团有限公司。物业：我查了一下档案，没有该公司的记录，应当是与业主自行签订的合同，一般小公司没有登记，只要与业主结清费用就可以了。？三亚金中海国际什么时候搬走的，是否向其开具出门条。物业：不知道具体什么时候走的，当时业主和租户之间有纠纷，他们之间自己联系不经过我方，没有向租户开具出门条。？为什么向业主开具证明，依据是什么。物业：当时房间里还有东西，有办公家具等。？租户的员工在2012年9月4日后还上班吗。物业：记不清楚，时间太久了。？有当时的监控吗。物业：电梯间有，没有对着业主房间的，且时间太久了，监控录像无法保存太久。？房间里东西是谁的。物业：无法确定。”
以上事实，有当事人当庭陈述、2010《写字间租赁合同》、2010年《公寓租赁合同》、工商银�转账凭证、发票、租赁保证金收据等证据在案佐证。
本院认为：金中海公司与武继英签订的2010《写字间租赁合同》是当事人真实意思的表示，内容及形式不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同已经于2011年9月4日履行完毕，本院予以确认。金中海公司提供的2011年《写字间租赁合同》只是复印件且是不完整的合同，武继英对此亦不予认可，故本院对该证据真实性不予认可。鉴于双方均承认租赁关系存在且合同已经实际履行，故本院确认2011年9月5日至2012年9月4日期间双方存在租赁合同关系。鉴于2010年9月5日至2011年9月4日期间和2011年9月5日至2012年9月4日期间租赁合同的双方当事人相同、涉案房屋相同，故本院对于金中海公司主张《2010年写字间合同》中约定的保证金73912元自动转为2011年9月5日至2012年9月4日期间租赁合同的保证金予以确认。
关于2010年《�寓租赁合同》，合同双方当事人分别为金中海公司和柴玉玲。武继英只是柴玉玲的代理人，并非是合同当事人。故金中海公司要求武继英退还该合同项下保证金21000元缺乏依据，本院不予支持。
关于武继英主张的合同期内的租金滞纳金，因武继英并非2010年《公寓租赁合同》的当事人，故本院不予支持其对该合同项下租金滞纳金的主张。《2010年写字间合同》已于2011年9月4日到期，至武继英反诉之日已过诉讼时效，故本院对本合同项下的租金滞纳金亦不予支持。对于2011年9月5日至2012年9月4日期间的租赁合同，因无书面合同，无法确定租金应交纳日期，且武继英未提交证据证明金中海公司在此租赁期间延迟交纳租金，故本院对该合同项下的租金滞纳金亦不予支持。
关于金中海公司搬出涉案房屋的时间。武继英提交的物业公司证明与本院调查情况存在矛盾之处，故本院对于该证据真实性不予确认。金中海公司搬出涉案房屋后，应当及时向武继英交接房屋钥匙和房屋控制权；武继英作为出租方，在合同到期后也应积极主张权利收回涉案房屋。考虑上述因素，本院对于武继英主张占用房屋使用费，将酌情予以支持。武继英主张税金缺乏依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）于本判决生效后十日退还原告（反诉被告）三亚金中海国际置业投资集团有限公司保证金七万三千九百一十二元。
二、原告（反诉被告）三亚金中海国际置业投资集团有限公司给付被告（反诉原告）武继英五万元。
三、驳回原告（反诉被告）三亚金中海国际置业投资集团有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）武继英的其他反诉请求。
如未按本判决指定�期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1083元，由原告（反诉被告）三亚金中海国际置业投资集团有限公司负担260元，由被告（反诉原告）武继英823负担（原告（反诉被告）三亚金中海国际置业投资集团有限公司已预交，被告（反诉原告）武继英于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）三亚金中海国际置业投资集团有限公司）。
反诉案件受理费2843元，由原告（反诉被告）三亚金中海国际置业投资集团有限公司525元（被告（反诉原告）武继英已预交，原告（反诉被告）三亚金中海国际置业投资集团有限公司于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）武继英），被告（反诉原告）武继英负担2318元（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日�向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 白小莉
二〇一三年十二月二十三日
书记员 陈 峰