广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂02民终345号
上诉人（一审被告）广西柳州市屋托邦投资有限公司，住所地：广西柳州市航星路1号航星花园6栋2号，组织代码证号：31594125-1。
法定代表人：韦洪波。
委托代理人陈兵，安徽事茂律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）陈宏敏，女，1985年1月28日出生，汉族，住广西柳州市。
上诉人广西柳州市屋托邦投资有限公司（以下简称屋托邦公司）因与被上诉人陈宏敏房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2015）南民一初字第1986号民事判决，向本院提出上诉，本院于2016年3月10日受理后，依法组成由审判员古龙盘担任审判长、审判员黄智文和代理审判员潘亚丽参加的合议庭共同审理了本案，代书记员谭森云担任记录。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，屋托邦公司经营范围为：以自有资金对房地产、农业、工业、娱乐业、交通运输业、建筑工程项目进行投资；房地产中介服务；上午信息咨询服务；建筑材料、五金交电、日用百货、普通劳保用品、工程机械、汽车配件、汽车（不含小轿车）的销售；汽车租赁。
2015年6月8日，陈宏敏与屋托邦公司签订一份《房屋认购合同书》，约定屋托邦公司将坐落于柳州市航二路17号宏城绿都13栋1单元1-1号房屋（证号：1236818，面积118.6㎡）以总价人民币680000元出售给陈宏敏；陈宏敏在签订买卖协议之日向屋托邦公司支付购房意向认购金人民币60000元（此款于办完过户手续时冲抵首付款）；陈宏敏以银行按揭的方式付款给屋托邦公司，2015年7月20日前陈宏敏必须按照银行规定将办理按揭手续所需的资料备齐，乙方将不低于人民币220000元的首付款存入银行指定账户，剩余房款460000元向银行申请按揭贷款违约责任：如果陈宏敏违约，屋托邦公司则不退还陈宏敏已支付的购房认购金；如果屋托邦公司不能将此房产过户给陈宏敏，屋托邦公司当天退还认购金给乙方；在签订本协议当日，陈宏敏向屋托邦公司支付中介服务费8000元；陈宏敏在2015年6月26日前补交50000元首付款给屋托邦公司。合同还就其他事项进行了约定。双方签订合同当日，陈宏敏向屋托邦公司交付了案涉房屋“购房意向认购金”60000元、中介费8000元。2015年6月26日，陈宏敏又向屋托邦公司支付了房款50000元。陈宏敏于2015年7月21日通知屋托邦公司办理银行按揭手续，屋托邦公司以其超过合同约定期限、房主已不同意卖房为由拒绝继续履行合同。双方自此产生争议，屋托邦公司于2015年7月31日向陈宏敏退还了房款50000元。因双方对陈宏敏所交纳的“购房意向认购金”60000元、中介费8000元是否应当退还争执不下，陈宏敏于2015年8月7日提起本案诉讼。屋托邦公司认为陈宏敏违约在先，其按合同约定不予退还认购金和中介费有事实和法律依据，请求法院驳回陈宏敏的诉讼请求。一审庭审时，陈宏敏称其在2015年7月17日左右到房产局交材料，但是房产局答复需要户主到场确认把房屋出售给陈宏敏才行，但是业主是不同意卖房的，没有到场，因此银行拒收陈宏敏的材料。屋托邦公司认为《房屋认购合同书》具备买卖合同的全部要件，应视为房屋买卖合同，“购房认购金”属于房款性质。双方均认为合同已经解除，陈宏敏认为合同解除时间应是2015年7月20日屋托邦公司未协助办理按揭手续之时就已解除，屋托邦公司则认为合同解除的时间为2015年7月31日。屋托邦公司还表示案涉房屋的所有权人为何金莲，与屋托邦公司有合作关系的柳州市恒飞投资管理有限公司（乙方）于2015年5月26日与房主何金莲（甲方）签订《房屋买卖协议书》，约定乙方以总价660000元向甲方购买案涉房屋，乙方先付购房定金10000元，双方于签订合同之日起50个工作日内配合到房产局过户，过户用的名字由乙方指定，合同期满如乙方还未办理过户的，甲方同意乙方暂时不办理房产过户手续，双方到公证处办理委托公证，甲方将房产相关资料交给乙方，乙方向甲方结清购房尾款；柳州市恒飞投资管理有限公司分别于2015年5月27日、6月16日向房主何金莲各支付了购房定金10000元。一审法院审理认为，本案中，屋托邦公司与陈宏敏签订《房屋认购合同书》时并不是案涉房屋所有权人，从合同约定内容上看，双方约定陈宏敏需向屋托邦公司支付中介费8000元，又结合屋托邦公司的营业范围，陈宏敏应当知晓屋托邦公司并非案涉房屋的所有权人，屋托邦公司为陈宏敏提供的应该是房屋买卖的中介服务，并从中获取居间报酬。从屋托邦公司的举证看，案涉房屋所有权人并未授权屋托邦公司出售房屋，屋托邦公司辩称其获得房主授权出售房屋，但并未提供充分有效的证据进行证明，其提交的证据仅能证明案外人柳州市恒飞投资管理有效公司拟向房主购买房屋，如房屋过户不成，房主则委托该公司对外出售的事实，并不能证明屋托邦公司获得房主授权售房，故对屋托邦公司的抗辩意见，本院不予采纳。根据我国合同法的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，合同方为有效。因屋托邦公司无证据证明其有权处分案涉房屋，其与陈宏敏签订的《房屋认购合同书》依法自签订之日起未产生法律效力。既然合同无效，则不存在是否解除的问题。
对于陈宏敏要求屋托邦公司返还其支付的“购房认购金”60000元和中介费8000元，并要求屋托邦公司支付占用期间的利息损失一节，根据我国合同法第五十八条，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。陈宏敏根据《房屋认购合同书》向屋托邦公司支付了“购房认购金”60000元和中介费8000元，现合同无效，屋托邦公司应当予以返还。但因陈宏敏在签订合同时，已经知晓屋托邦公司提供的是房屋买卖的中介服务，陈宏敏在未查证屋托邦公司是否具备相关授权的情况下，与屋托邦公司签订案涉合同，对于不能实现合同目的的后果亦有过错，故对于其要求屋托邦公司支付占用68000元期间的利息，本院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、广西柳州市屋托邦投资有限公司向陈宏敏返还“购房认购金”、中介费共计68000元；二、驳回陈宏敏的其他诉讼请求。一审案件受理费1500元（陈宏敏已预交），由广西柳州市屋托邦投资有限公司承担并直接付给陈宏敏。
上诉人屋托邦公司不服一审判决，上诉称，一、一审法院采信无法核对真伪的“光碟”进而认定“被上诉人于2015年7月21日通知上诉人办理银行按揭手续，上诉人以其超过合同约定期限、房主已不同意卖房为由拒绝继续履行合同”，系认定事实错误。1、被上诉人在一审程序中提供的“媒体资料光碟”时长约30秒钟，而且是经过剪接处理后形成的，无法与原件核对。因此，该份光碟依法不能单独作为人民法院认定事实的依据，而一审人民法院在无其他证据佐证的情况下，采信经过剪接处理、无法确定真伪的复制件的证据效力，从而导致认定事实错误。2、本案的事实是：上诉人多次催告要求被上诉人支付首付款并办理银行按揭手续，被上诉人拒绝办理，从而导致合同无法履行，双方协商一致于2015年7月31日解除了双方签订的《房屋认购合同书》，并由上诉人退还房款50000元。二、一审人民法院以“上诉人并非涉案房屋所有权人，无权处分涉案房屋”为由，进而认定涉案《房屋认购合同书》无效，系适用法律错误。1、涉案房屋是上诉人与案外人柳州市恒飞投资管理有限公司共同出资向原房主何金莲购买，上诉人购买涉案房屋后征得案外人柳州市恒飞投资管理有限公司的同意，以自己名义将涉案房屋出卖给被上诉人陈宏敏，上诉人系有权处分，并非无权处分，因此，双方之间的《房屋认购合同书》合法有效。2、上诉人虽然是中介机构，但法律并没有禁止中介机构以自有资金购买房屋后再行出卖，也没有规定中介机构出卖自有房屋禁止收取中介费，因此，上诉人购买涉案房屋再行出卖并收取中介费的行为并不违反法律的禁止性规定，应为合法有效。综上所述，一审人民法院认定事实错误，适用法律错误，上诉人请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人陈宏敏答辩称，一、上诉人不是涉案房屋的权利人，其无权利取得该房屋的所有权，也无权利作为签订该房屋买卖合同的主体资格，故上诉人无资格收取“购房认购金”；二、涉案房屋的所有权人系何金莲，上诉人并无证据证明何金莲已将该房屋转让给案外人柳州市恒飞投资管理有限公司；三、上诉人系中介机构，在本案中其已经收取了房屋买卖的中介费用，根据上诉人的经营范围，其无资格收取“房屋认购金”。综上所述，上诉人的上诉无任何事实和法律依据，请二审法院依法查明案件事实，驳回上诉人的上诉，维持原判。
综合诉辩双方的意见，上诉人对一审判决查明的事实有如下异议：一、对“原告于2015年7月21日通知被告办理银行按揭手续，被告以其超过合同约定期限、房主已不同意卖房为由拒绝继续履行合同。双方自此产生争议，被告于2015年7月31日向原告退还了房款50000元。”有异议，认为该事实没有任何证据证明。二、对“庭审时，原告称其在2015年7月17日左右到房产局交材料，但是房产局答复需要户主到场确认把房屋出售给原告才行，但是业主是不同意卖房的，没有到场，因此银行拒收原告的材料。”有异议，认为该部分是被上诉人单方陈述，不应当出现在人民法院认定事实部分，且该事实没有任何相关的证据佐证。被上诉人对一审查明的事实无异议。
双方当事人在二审期间均无新证据提交。
本院对当事人争议事实的分析及认定：一、被上诉人一审提交的媒体资料光碟是以录像的形式将公开播放的电视新闻节目予以固定保存，该证据内容来源合法，与本案具有关联性，上诉人虽对该证据提出异议，但未提交相关证据予以反证，故一审法院采信该证据并无不当；该新闻媒体资料反映的内容中，有上诉人认可“（被上诉人）21日才来办手续，房主说超过时间不想卖了，我们（上诉人）有什么办法”的陈述，一审对这一事实的表述并无不当，上诉人的事实异议不成立，本院不予采纳；二、结合一审庭审笔录，一审法院对这一事实的陈述与被上诉人在一审庭审时的自述一致，上诉人的这一事实异议没有事实与法律依据，本院不予采信。
综上分析，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本案争议焦点为：一、本案的《房屋认购合同书》是否合法有效；二、上诉人是否应返还被上诉人房屋认购金及中介费68000元。
关于争议焦点一，本院认为，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同方为有效。屋托邦公司虽主张其与恒飞公司共同出资向原房主何金莲购买了涉案房屋，但其提供的证据并不能证明何金莲与屋托邦公司之间存在房屋买卖合同关系，而屋托邦公司自认恒飞公司并未向何金莲足额支付购房款，双方也未办理涉案房屋的产权转移登记手续，即恒飞公司并未完全履行其与何金莲之间的房屋买卖合同义务，也未取得涉案房屋的合法所有权，因此，恒飞公司无权同意或委托屋托邦公司以自己的名义出售涉案房屋，屋托邦公司以恒飞公司同意其处分涉案房屋为由主张其对涉案房屋具有合法处分权，无事实与法律依据。综上，屋托邦公司并非涉案房屋的所有权人，也没有证据证明其处分行为得到房屋合法所有权人的追认或其在订立合同后取得了涉案房屋的处分权，故屋托邦公司与陈宏敏签订的《房屋认购合同书》依法无效。
关于争议焦点二，本院认为，依法无效的合同自签订之日起未发生法律效力，因该合同取得的财产，应当予以返还。屋托邦公司基于无效的《房屋认购合同书》而取得的购房认购金及中介费，依法应当予以返还。故陈宏敏请求屋托邦公司返还购房认购金及中介费合计68000元，具有事实与法律依据，应予以支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决适当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1500元（上诉人广西柳州市屋托邦投资有限公司已预交），由上诉人广西柳州市屋托邦投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 古龙盘
审 判 员 黄智文
代理审判员 潘亚丽
二○一六年六月八