天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民一初字第226号
原告何某某，男。
委托代理人赵某某，天津华凯律师事务所律师。
被告杨某某，女。
委托代理人魏某某（系被告之女）。
第三人天津市某某有限公司。
法定代表人王某，总经理。
委托代理人李某某，该公司职员。
原告何某某诉被告杨某某、第三人天津市某某有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月10日受理后，依法由审判员孟梁独任审判，公开开庭进行了审理。原告何某某及委托代理人赵某某，被告杨某某的委托代理人魏某某，第三人天津市某某有限公司的委托代理人李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告因儿子结婚急需购房，于2013年8月28日在第三人天津市某某有限公司绍兴道店与被告杨某某达成买卖天津市河西区某某室房屋的意向，并签订了三方协议，约定：总房款82万元，原告付了定金2万元，中介费14000元。按照此协议约定，被告杨某某最迟应于2013年10月7日交付以上房屋。但之后，被告杨某某以各种理由一再搪塞、拖延，不予以交房。被告的违约行为致使原告无法装修，儿子的婚期被迫延期。2013年12月10日，三方重新达成了三方协议，依约定被告杨某某应于2013年12月12日将房屋的钥匙交付原告，逾期交付的支付总房款千分之一的违约金。但是被告杨某某仍然没有履行交房的义务，直至2014年1月8日才将房屋钥匙交付原告。被告的一再违约行为给原告及家人造成了一定的经济损失和精神伤害，故诉至法院，请求判令：1、被告支付2013年12月13日至2014年1月8日逾期交房违约金20500元，赔偿原告中介服务费损失14000元；2、诉讼费由被告承担。
原告提供如下证据材料：1、2013年12月10日签订的房屋置换居间合同，证明原、被告的权利义务及违约责任；2、中介费收据，证明原告履行合同义务的情况；3、杨某某房本的复印件，证明涉诉房屋是杨某某承租的。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。因为买卖房子的过程中发生的变化都是经过原告同意的。在合同签订后被告已经按约定将房屋的钥匙交付原告了，但是由于房内还有被告的东西需要搬走，所以又从原告处将钥匙借了回来，搬完东西后就将钥匙还给原告了。被告不是不给原告钥匙，而是没有原告的电话和联系方式，所以没有办法给原告钥匙。
被告杨某某未向法庭提供证据材料。
第三人天津市某某有限公司辩称，腾房交接钥匙本就是卖方应履行的义务，双方出现问题后第三人给原、被告进行过调解，但是没有成功，听从法院判决。
第三人天津市某某有限公司提供如下证据材料：2013年8月28日签订的房屋置换居间合同，证明在签订第二份协议之前还有一份协议。
被告及第三人对原告提供的证据无异议。
原告对第三人提供的证据发表如下质证意见：该协议是无效的，魏某去世了，米某某与原告无关，当时的房本也没有变更过来。米某某是原告爱人的姐姐，签订第一份协议的时候原告在场，协议是无效的，但也是按照该协议的内容来履行的。原告认可米某某的签字，但魏某不具备售房资格了。
被告对第三人提供的证据发表如下质证意见：不认可米某某是代表原告的，第一份协议有效，但是第一份协议与原告无关系。
本院审查原告及第三人提交的证据，认为：原告及第三人提供的证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以采信。
依据当事人陈述及采信的证据，本院认定如下事实：
2013年8月28日被告委托代理人魏某某以其亡父魏某名义与原告亲属米某某及第三人签订合同（合同编号xx），约定米某某购买承租人为魏某的座落于天津市河西区某某室企业产房屋（以下简称讼争房屋）；成交价格820000元；米某某于合同签订当日支付魏某20000元作为定金，并作为第一部分房款；米某某于2013年10月1日前将剩余房款800000元及过户相关费用筹齐，并按照过户单位的要求存入指定账户，米某某同时将定金存入同一账户，双方办理过户手续；魏某于收到全款7天内将房屋及钥匙交付米某某。合同签订当日，原告将20000元定金交给被告委托代理人魏某某。2013年12月1日原告取得讼争房屋的承租权。2013年12月10日原、被告及第三人签订《房屋置换居间合同》，合同约定：由原告购买被告杨某某承租的讼争房屋，成交价格为820000元；房屋租赁权过户的相关费用由原告承担；原告于2013年8月28日交付被告定金20000元，并承诺2013年10月1日前将剩余房款800000元及过户费用存至过户单位指定账户，被告将定金存入同一账户，双方开始办理过户手续；原、被告各向第三人交纳服务费8200元，被告应向第三人交纳的服务费由原告承担；被告于2013年12月12日将房屋及钥匙交付原告使用；被告逾期交房，每逾期一日，被告应向原告支付房屋售价的千分之一作为违约金，逾期超过十五日，被告应向原告支付房屋售价10%作为违约金；合同三方按本合同执行，编号xx合同作废。
被告于2013年12月12日将该房屋钥匙交与原告，但该房屋仍存有被告物品。2013年12月13日被告以需将该房屋内物品搬走为由，又将该房屋钥匙从原告处取回。2014年1月7日原告将剩余房款交至过户单位指定账户，2014年1月8日原、被告办理房屋租赁权过户手续，被告将该房屋钥匙交与原告。2014年2月18日原告取得产权单位的租赁合同。
另查，第三人实际从原告处收取14000元服务费。
本院认为，原告与被告及第三人签订的《房屋置换居间合同》，系当事人真实意思表示，内容符合法律规定，该合同合法有效，原、被告及第三人均应依约履行。合同签订后，被告未按照合同约定的期限将房屋交付原告，已构成违约，应当承担违约责任。原告主张被告按照合同约定的房屋总价款日千分之一支付违约金，庭审中，被告认为该违约金的约定过高，请求本院予以减少。原告称，被告的违约行为造成了其利息损失、房屋装修及其子婚期延期导致的损失，但原告并未举证予以证明其损失。因原、被告约定的是被告先将房屋交付原告，原告后付房款，本院根据原告的实际损失情况，对被告应支付的违约金予以调整，酌定被告按其向原告收取的20000元定金，在2013年12月13日至2014年1月7日期间按照中国人民银行同期贷款利率的130%所产生的利息向原告支付违约金。对于原告主张被告赔偿其中介费14000元的主张，由于原、被告及第三人之间的房屋置换居间合同已经履行完毕，原告现已办理完毕过户手续，第三人的居间义务已经完成，原告的主张证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告于本判决生效之日起十日内，支付原告逾期交房违约金103.72元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费663元，由原告承担613元，由被告承担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本、向天津市第二中级人民法院缴纳上诉案件受理费，上诉于天津市第二中级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后7日内仍未交纳的，视为放弃上诉权）。
审判员 孟 梁
二〇一四年四月十一日
书记员 崔成元
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。