上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四（民）初字第1069号
原告郑植元。
委托代理人周海霞，上海智众律师事务所律师。
被告鲁寒冰。
委托代理人柳闻莺，上海市荣业律师事务所律师。
第三人兴业银行股份有限公司上海杨浦支行，住所地上海市本溪路225号。
法定代表人许海昀，行长。
委托代理人瞿剑峰。
原告郑植元诉被告鲁寒冰、第三人兴业银行股份有限公司上海杨浦支行（以下简称“兴业银行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月3日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2014年7月1日、2014年7月18日公开开庭进行了审理。原告郑植元及其委托代理人周海霞、被告鲁寒冰及其委托代理人柳文莺、第三人兴业银行股份有限公司上海杨浦支行的委托代理人瞿剑锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑植元诉称，原、被告原系朋友关系。因原告需要资金周转，原告与被告商量，希望通过做房屋假买卖的方式向银行申请贷款。取得被告同意后，双方于2009年1月16日签订《上海市房地产买卖合同》，约定将原告名下的位于上海市徐汇区某路某号某室房屋（以下简称“系争房屋”）出售给被告，房屋面积为99.19平方米，转价款为240万元，其中首付款72万元，向银行贷款168万元，合同还约定原告应于2009年3月20日将系争房屋交付被告。合同签订后，原告缴纳了过户过程中所需的全部税费，在被告未实际支付房屋首付款的情况下手写了一张收条办理房屋过户手续。银行最终审核发放贷款165万元。在申请贷款过程中，原、被告共同在银行办理开户人为被告的银行卡，该银行卡一直由原告保管以作还贷之用，此后房屋贷款均由原告归还给银行，系争房屋也一直由原告居住使用，被告从未要求被告交房，直至2014年2月，被告突然至原告家中吵闹要求被告将系争房屋交付给被告。原告认为双方签订房屋买卖合同的目的是为了原告可以向银行申请贷款，而非真实的买卖，故诉至法院，要求判决确认原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号为554594）无效，系争房屋产权人仍为原告，被告协助原告办理产权过户手续。
被告鲁寒冰辩称，原被告之间的买卖合同是双方的真实意思表示，且已经履行完毕。原被告之间原存在借贷关系，在被告向原告不断追讨借款时，原告主动提出将系争房屋出卖给被告，首付款由之前原告的欠款抵付，原告向被告出具的收据实是在办理贷款之前，且分定金和首付在不同的时间出具。贷款手续由被告一手办理，所以贷款材料原件在被告处保管，所有贷款费用由被告支付，抵押登记手续由银行委托被告办理。合同签订后，原告提出房屋是隐瞒父母出卖的，故要求以租金抵贷款的方式，租赁系争房屋，所以房屋的贷款一直由原告负责归还。系争房屋过户后产证一直由被告领取并保管，原告从未提出异议。故不同意原告的诉讼请求。
第三人兴业银行述称，请求法院依法判决。
经审理查明，原、被告原系朋友关系。2009年1月16日，原、被告签订上海市房地产买卖合同，约定由郑植元将系争房屋出售给被告，建筑面积为99.19平方米，房屋转让价款为2，400，000元，付款方式为：被告于签订合同时交付原告购房定金20，000元；2009年1月20日前支付购房首付款700，000元；2009年4月10日前通过银行贷款支付剩余房价款1，680，000元。
2009年2月16日，被告与第三人签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，借款条款为：第三人向被告发放个人购置住房贷款，金额为1，650，000元。借款用于购买系争房屋，建筑面积为99.19平方米。贷款期限为2009年2月9日至2024年2月9日。担保方式为抵押担保。同月26日，兴业银行将1，650，000元打入郑植元的银行账户中。同年3月4日，原、被告在上海市徐汇区房地产登记处将系争房屋办理房地产登记手续，抵押权人为兴业银行。
贷款发放后，被告鲁寒冰名下的卡号为62290921652550XXXX的兴业银行储蓄卡一直由原告保管，并由郑植元向第三人归还贷款，直至2013年3月21日。后兴业银行向上海市杨浦区人民法院起诉鲁寒冰，要求鲁寒冰归还所签银行借款本金及利息、律师费。杨浦区人民法院于2014年4月29日作出民事判决，支持兴业银行的诉讼请求。
至2014年7月，被告鲁寒冰尚欠第三人兴业银行贷款本金1，311，106.94元。
另查明，系争房屋由原告占有使用至今。
以上事实，有上海市房地产买卖合同、个人购房借款合同及担保合同、个人贷款手工借据、银行转账记录、银行查询清单、民事判决书以及庭审笔录佐证，本院予以确认。
庭审中，被告提供原告向其出具的收据两张，其中一张内容为今收到鲁寒冰购买某路某号某室房产预付订金两万元整，落款时间为2009年1月16日，另一张为今收到鲁寒冰购买某路某号某室房产部分房款70万元，落款时间为2009年1月20日，另外被告还提供一张原告出具的还款计划，内容为欠款10万元整，借款人郑植元，贷款人鲁寒冰，2009年1月26日还款40，000元，余款2009年2月28日还清。借条一张，内容为今欠鲁寒冰款30，000元整，一月内还清。被告欲证明虽然被告没有向原告实际支付两张收据上载明的款项，但是由于原告曾欠被告72万元款项，故双方约定将欠款冲抵购买系争房屋的首付款。后被告提供中国工商银行网上银行电子回单四张，共计80，000元，欲证明原告虽曾经向被告出具100，000元借条，但是这实际为原告允诺给被告的好处费，且已经在拿到第三人房款后陆续支付给被告。本院结合双方证据，认定双方在签订房地产买卖合同后，被告未向原告实际支付购房款首付款。由于被告提供的借条不足以证明原告曾经向被告借款72万元，本院不予认定。对于原告主张的被告提供的还款计划和借款系原告允诺给被告的好处费，虽然原告提供电子回单上显示原告曾经向被告支付80，000元，但无证据证明两者之间的关联性，本院不予认定。
庭审中原告明确表示愿意代被告清偿所欠第三人的贷款。
本院认为，虽然原告郑植元与被告鲁寒冰就系争房屋签订房地产买卖合同，但是合同签订后，被告未向原告实际支付房屋首付款，由原告向第三人支付房屋贷款，且原告未向被告转移房屋的占有使用权。虽然被告主张系原告向其租赁系争房屋，租金冲抵银行贷款，但是被告未提供相应证据予以证明，本院不予认可。故本院认为双方签订房地产买卖合同的目的是为套取银行贷款，被告鲁寒冰并没有真实的购房意图，也未向原告郑植元支付过购房款。因此双方的交易行为系为规避我国金融机构的信贷政策，掩盖非法获取贷款的目的，以合法的形式所签订的房地产买卖合同，应认定无效。
因原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》被确定为无效后，双方应各自返还因该合同取得的财产，并按照过错原则承担相应的赔偿责任。被告鲁寒冰依据无效房地产买卖合同取得的系争房屋权利已没有法律依据，理应返还给原告郑植元。但第三人与被告签订了借款合同、发放了贷款，并在房屋上设定了抵押，第三人作为善意方的权益应优先得到保护。在抵押权注销前，系争房屋的权利无法恢复原状。因原告同意代被告偿还第三人相关债务，在债务得以清偿并在第三人注销设定于系争房屋上的抵押权后，被告应协助原告办理房屋的过户手续，将房屋恢复至原告名下。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告郑植元与被告鲁寒冰于2009年1月16日就上海市徐汇区某路某号某室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、原告郑植元于本判决生效之日起三十日内代被告鲁寒冰向第三人兴业银行股份有限公司上海杨浦支行清偿《个人购房抵押（保证）借款合同》项下债务，具体数额以第三人出具的结算单据为准；
三、自本判决第二项债务清偿后十日内，被告鲁寒冰与第三人兴业银行股份有限公司上海杨浦支行共同涤除上海市徐汇区某路某号某室房屋设定的抵押权；
四、自本判决第三项抵押权涤除后十日内，原告郑植元、被告鲁寒冰共同办理房屋的过户手续，将上海市徐汇区某路某号某室房屋恢复至原告郑植元名下。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计24400元，由原告郑植元负担12200元，由被告鲁寒冰负担12200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 程丽娜
二〇一四年七月三十日
书 记 员 朱 烨
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。