北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第38774号
原告北京骏游互动网络科技有限公司，住所地北京市石景山区琅山4号楼底商5。
法定代表人麦欣荣，执行董事。
委托代理人孟祥海，北京市法大律师事务所律师。
被告刘长溪，男，1964年5月14日出生。
委托代理人王晓华，北京市安理律师事务所律师。
原告北京骏游互动网络科技有限公司（以下简称骏游公司）与被告刘长溪（以下简称刘长溪）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。骏游公司的委托代理人孟祥海，刘长溪的委托代理人王晓华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
骏游公司诉称：2015年2月8日，我公司与刘长溪签订《北京市房屋租赁合同》，约定由刘长溪将北京市朝阳区望京B**商业金融项目l号塔楼19层3单元××号房屋（以下简称涉诉房屋）出租给我公司；租期自2015年2月6日至2016年2月20日，其中2015年2月6日至2015年2月20日为免租期；房屋月租金52582元，押金105164元。同时，租赁合同约定“押金于本租赁期满或合同终止／解除后，除扣除承租方应付未付的费用、租金外，剩余部分应如数返还承租人”。租赁合同还约定“承租方可根据企业经营需要提前终止本合同，但须提前—个月通知出租方，承租方依此提前终止协议的，租金按照实际使用的时间计算，不足整月的按天计算，多退少补”。合同签订后，我公司依约向刘长溪支付了押金及3个月的租金。2015年5月5日，我公司由于企业经营需要，通知刘长溪提前终止租赁合同，并于2015年5月11日将房屋交还刘长溪的委托代理人孙×，但刘长溪至今未退还押金及剩余租金。故为维护合法权益，我公司诉至法院，要求刘长溪退还押金105164元、剩余租金15774.6元，并以此为本金，按照年利率6%的标准支付利息，自2015年5月11日起计算至刘长溪实际退还之日止。
刘长溪辩称：不同意骏游公司的全部诉讼请求。骏游公司表明希望提前解除合同后，经协商，双方于2015年5月11日达成了提前解除合同的协议，并在办理交接手续时确认就有关费用承担等问题已无纠纷，故我无需再退还押金及剩余租金。若骏游公司认为双方未能达成提前解除合同的协议，则根据合同约定，骏游公司应在2015年5月10日支付下一季度的租金，但骏游公司并未支付，其已构成根本违约，我据此享有单方解除权，而无需支付任何赔偿。合同中虽约定“押金于本租赁期满或合同终止/解除后，除扣除由承租方应付未付的费用、租金外，剩余部分应如数返还承租方”，但此处的“合同终止或解除”应作限制性解释，仅指合同依法解除或依约解除的情形，如果是因骏游公司单方违约导致合同提前解除，则此约定不应适用，骏游公司无权要求退还押金。此外，根据合同约定，骏游公司提前解除合同应提前一个月通知，期间骏游公司应配合我让新的租户看房，且在合同解除前其仍应按照约定支付下一季度租金，但骏游公司不愿意承担支付现金以及再等待一个月的风险，因此才主动与我联系，在2015年5月11日解除合同并交接房屋。但由于骏游公司未按合同约定提前通知，构成违约，且给我造成了包括免租期租金、中介费以及房屋再次出租前的空置期租金等损失，因上述损失金额与押金数额大致相当，故骏游公司支付的押金及剩余租金不应再予退还。
经审理查明：2012年12月29日，刘长溪向案外人孙×出具《授权委托书》，委托孙×代为办理涉诉房屋出租、收取租金等相关事宜。
2015年2月6日，骏游公司向孙×支付定金52582元，作为双方就涉诉房屋签订租赁合同的担保。
2015年2月8日，孙×作为刘长溪（出租方、甲方）的委托代理人与骏游公司（承租方、乙方）、北京××房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：甲方将涉诉房屋出租给乙方，租赁用途为办公，租赁期自2015年2月6日至2016年2月20日；免租期15天，自2015年2月6日至2015年2月20日；每月租金为52582元，租金包括物业管理费、水费、取暖费，房租发票由乙方承担；支付方式为押二付三，租金每三个月支付一次，于每期首月起租日十天前支付该期租金；押金相当于二个月租金，即105164元，押金于本租赁期满或合同终止/解除后，除扣除由乙方应付未付的费用、租金外，剩余部分应如数返还乙方；首期三个月租金及押金即262910元，鉴于乙方在本合同签订之前已向甲方预付一个月的房屋租金作为定金，本协议签订后，该定金即冲抵首期应付款，剩余款项210328元乙方须在七个工作日之前全额汇入甲方账户；租赁期满后，甲方应与乙方共同清点室内设备设施，在设备设施经双方验收后，且乙方已经结清本房屋使用期间所产生的各项费用后五日内，甲方应将全额押金无息退还给乙方；丙方依据本合同，按照约定收取甲方中介信息费，甲方保证按照约定支付上述费用，乙方无需向丙方支付任何费用；乙方可根据企业经营需要提前终止本合同，但须提前一个月通知甲方，乙方依次提前终止协议的，租金按照实际使用的时间计算，不足整月的按天计算，多退少补。当日，孙×将涉诉房屋交付骏游公司。
2015年2月13日，骏游公司支付了押金105164元以及二个月的租金105164元。
骏游公司表示因公司经营需要，于2015年5月5日通知刘长溪提前解除双方租赁合同。骏游公司提交了其公司员工与北京××房地产经纪有限公司（以下简称××公司）员工任×的电话录音。录音中，骏游公司员工称“我们当时租房子的时候，一直跟你们远行地产，一直跟你在联系的，对吧”；任×称“对、确实是”；骏游公司员工称“有几个事情，我再跟你确认一下。一个就是我们5月5号那天，我们不是给你打电话吗？你是立刻就给孙×打电话了，是吧”；任×称“那天应该是您这边负责人在中午快十二点的时候跟我沟通的，然后我是下午跟她联系的”；骏游公司员工称“哦，就是5月5号当天12点以后，你就跟她联系了，她知道我们要退租的，是吧”；任×称“嗯对”；骏游公司员工称“反正她是知道这个事情的，5月5号当天就知道这个事情了，一个是退租，一个是押金我要拿回来，对吧”；任×称“嗯对”。刘长溪不认可此录音的内容，并称是在2015年5月10日才从远行公司处得到骏游公司要提前解除合同的通知。
2015年5月11日，骏游公司将涉诉房屋交还孙×，双方签署《退房确认》，内容为：“甲乙双方已对房屋和附属物品、设备设施及水、电、燃气使用等情况进行了验收，并办理了退房手续。有关费用的承担和房屋及其附属物品、设备设施的返还无纠纷。”据此，骏游公司认为系双方协商一致解除了租赁合同，故要求刘长溪退还押金及剩余租金。刘长溪认为双方已确认就有关费用的承担无纠纷，故不应退还押金及剩余租金。
骏游公司提交了2015年5月11日交房当时的谈话录音一份。录音中，骏游公司员工称“这房子我们根本没进来，听说你们要出租，我就赶紧飞过来交钥匙，表示我们的诚意。押金得退给我们啊，我们也损失了很多”；孙×称“我们也有困难啊，这房子有贷款，每月十五号扣贷款，八万多。不算物业和供暖，我要付给他们一个月中介费，一分都不能少，就还剩下一个月押金，我还要花时间再找租户，我在找租户他们还得装修，还得有免租期，中间会产生损失”；骏游公司员工称“我们可以6月20日退房，我可以给你一个月押金当房租了，押金也得退给我们”。录音中，另有一位在场人员即远行公司员工任×。刘长溪认可录音的真实性，但表示其从未同意过退还押金。
另查，涉诉房屋已于2015年5月17日再次出租。
以上事实，有双方当事人陈述以及《北京市房屋租赁合同》、押金条、收据、录音等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
本案中，骏游公司与刘长溪签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。现骏游公司因自身原因要求提前解除合同，并于2015年5月11日交还了房屋，双方租赁合同关系于当日解除。合同解除后，刘长溪应当退还押金及剩余租金。刘长溪认为双方已在《退房确认》中约定“有关费用的承担无纠纷”，故不同意退还押金及剩余租金。但根据《退房确认》的上下文以及租赁合同中的相关表述，《退房确认》中的“有关费用”应系指代水、电、燃气等费用，并不包括租金、押金在内。骏游公司与刘长溪虽在2015年5月11日解除了租赁合同并交接了房屋，但这并不代表双方对于合同解除的后果亦达成了一致，通过双方交房过程中的录音能够认定，双方在当时对于合同解除的后果存在争议，故刘长溪的此项抗辩，本院不予采信。
与此同时，本案房屋租赁合同系应骏游公司的要求提前解除，刘长溪同意解除合同并接收房屋，亦不等同于双方系协议解除。根据合同约定，骏游公司提前解除合同的，应提前一个月通知刘长溪，即便按照骏游公司所称的已在2015年5月5日通知了刘长溪，但此时间距离双方合同解除仍不足一个月，故骏游公司提前解除租赁合同的行为，并不符合合同约定，构成违约，在刘长溪向骏游公司退还押金及剩余租金的同时，骏游公司亦应对刘长溪因合同提前解除而产生的合理损失予以赔偿。
关于刘长溪的损失问题。首先，合同中约定的免租期系建立在租期一年，且骏游公司完全履行合同义务的前提下，现因骏游公司原因导致合同提前解除，其不应再享受免租期，故该免租期的租金，骏游公司应当支付。其次，根据合同约定以及交房当日的录音内容，刘长溪就订立本案房屋租赁合同向远行公司支付了相当于一个月租金的中介费，而双方租赁合同在履行仅三个月后即提前解除，故骏游公司应按剩余未履行租期所占全部租期的比例承担中介费。最后，合同中之所以约定提前解除合同时应提前一个月通知，主要是为了方便刘长溪寻找新的租户以减少房屋空置损失，现因骏游公司未按约定提前一个月通知，故对于合同解除后的房屋空置损失，骏游公司应予赔偿，并以合同约定的月租金52582元为标准，按空置期间5天计算。经核算，上述损失金额共计74491.17元，根据刘长溪抗辩之要求，本院依法将上述损失从刘长溪应退还的费用中予以扣除。骏游公司主张利息，缺乏依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告刘长溪于本判决生效之日起七日内退还原告北京骏游互动网络科技有限公司押金四万六千四百四十七元四角三分。
二、驳回原告北京骏游互动网络科技有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费2742元，由原告北京骏游互动网络科技有限公司负担1781元（已交纳），由被告刘长溪负担961元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 孙茜倩
代理审判员 斯晓荷
代理审判员 李甲军
二〇一六年六月十二日
书 记 员 张 颖