惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）惠湾法民一初字第353号
原告：詹＊＊，男，汉族，1974年3月29日出生，住江西省德兴市＊＊镇＊＊巷＊号＊室，身份证号码3623021974********。
委托代理人：汪＊＊，广东＊＊律师事务所律师。
被告：惠州市大亚湾＊＊实业有限公司。住所地：惠州市大亚湾澳头＊＊路＊号。
法定代表人：李＊＊。
委托代理人：骆＊＊、曾＊＊，广东＊＊律师事务所律师。
原告詹＊＊诉被告惠州市大亚湾＊＊实业有限公司（以下简称＊＊公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2013年3月18日受理后，依法由审判员徐黎适用简易程序，于2013年5月7日公开开庭进行了审理，原告詹＊＊及其委托代理人汪＊＊，被告＊＊公司的委托代理人骆＊＊、曾＊＊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告詹＊＊诉称：原告应被告之约于2011年6月9日双方订立了商品房买卖合同一份。原告按合同约定如期付清了购房款49万元，并按约定交纳了契税等相关费用。根据合同及补充协议的约定，2011年12月31日为该物业最后交付使用期限，被告逾期交房及逾期办理房屋产权登记，则应按合同第九条及第十五条的约定向原告支付违约金。被告至今未向原告交付房屋。被告的上述行为严重违反了合同的约定，已构成违约，损害了原告的合法权益，理应承担违约责任。原告请求人民法院依法判决：一、被告赔付原告违约金131810元整；二、本案诉讼费由被告承担。
原告向法庭提交了以下主要证据：商品房买卖合同、购房款发票、契税和维修基金收款收据等，拟证明其诉称的事实。
被告＊＊公司辨称：一、导致本案逾期交楼的原因，属于合同中约定的答辩人的免责范围，答辩人无需承担违约责任。答辩人和被答辩人在合同中第八条约定，如施工中遇到恶劣天气、异常困难或有重大技术问题不能解决，或其他非答辩人过错原因造成的延期等，答辩人可据此延期交房；合同第九条约定，遭遇不可抗力事件或其他非出卖人所能控制事件发生，导致施工无法进行的，被答辩人同意不追究答辩人逾期交房的违约责任。本案诉争的房产涉及工程建设非人力所能控制或非答辩人所能控制事件发生等客观因素问题，如施工中遇到恶劣天气，异常困难或有重大技术问题不能解决等情形影响，且引进沃尔玛商场，根据沃尔玛的要求及大亚湾政府招商部门要求全力配合沃尔玛以促进当地商业发展，需进行大量工程变更设计、施工，才导致了答辩人无法及时验收合格交楼，答辩人无须承担违约责任。被答辩人的诉讼请求缺乏事实依据、合同依据和法律依据，依法应当驳回被答辩人的全部诉讼请求。二、即使答辩人应承担逾期交房的违约金，被答辩人主张的违约金也是过分高于造成的损失，请求法院按同地段同类房屋的租金标准进行调整。三、被答辩人依据《商品房买卖合同》第十五条的约定，主张逾期办理权属登记的违约金，条件未成就，且属于重复主张权利，依法不应得到支持。
被告向法庭提交了以下主要证据：上海三菱电梯有限公司迟延交货的通知、被告与沃尔玛（广东）商业零售有限公司关于变更二层商场设计与施工的函件往来、电气设计说明书及设计图纸、变更后的电气设计说明书及设计图纸、工作联系函等，拟证明其辩称的事实。
经审理查明：2011年6月9日，原告詹＊＊与被告＊＊公司签订商品房买卖合同一份，约定的主要内容有：一、物业情况，原告购买被告开发的位于大亚湾区澳头大塭坝蓝湾半岛苑第4幢14层04号房，建筑面积为91.7平方米，总价为490000元；二、付款方式，原告采用分期付款的形式支付合同价款，即首期款294000元于2011年6月9日前付清，余款196000元于2011年10月31日前付清；三、交付期限，被告应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；四、逾期交房的违约责任，被告逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之五的违约金，合同继续履行。被告逾期交房超过30日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向向原告支付已付房价款万分之五的违约金；五、产权登记的约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意被告按已付房价款每日万分之一的标准向原告支付违约金；六、合同附件四第五条约定，本合同约定的物业交付时间为2011年10月31日，原告同意2011年12月31日为该物业最后交付使用期限，在此期间出卖人无需承担逾期交楼的相关责任。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。
上述买卖合同签订之后，原告按约定交付了购房款，并支付了契税7350元及房屋维修基金5632元，已履行完毕支付合同约定房款的义务，但被告未按合同约定的期限向原告交付房屋及办理权属登记备案。2013年3月18日，原告起诉至本院，提出前述诉讼请求。
另查明，涉案房屋虽已办理了消防等分项验收，但至今尚未办理建筑工程竣工验收手续。
上述事实，有原、被告的庭审陈述，原告提交的商品房买卖合同、购房款发票、收款收据等证据在卷证实，足以认定。
本院认为：原告詹＊＊与被告＊＊公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力。
关于被告是否存在逾期交房及如何确定逾期交房的起止时间的问题。原、被告双方虽在商品房买卖合同中约定了交房时间为2011年10月31日前，交房的条件是涉案商品房经验收合格并符合合同约定，但双方在合同附件四中约定交房的时间为2011年12月31日前，应视为双方对交房时间做出了变更。本案中，被告至今未能提供涉案商品房竣工验收合格的相关证据，尚不具备合同约定的交付条件，故被告存在逾期交房的违约事实，原告有权要求被告按合同约定自2012年1月1日起承担逾期交房的违约责任。
关于违约金的计算标准及方式，原、被告约定了被告逾期交房的违约金计算标准，即原告要求继续履行合同的，被告自该合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。原告在被告违约的情况下，未要求与被告解除合同，而是要求被告按合同约定的标准支付违约金，是原告对其权利的合法处分。因原告愿意继续履行与被告签订的商品房买卖合同，故被告逾期交房的行为给原告造成的损失主要是银行利息或房屋租金方面的损失，该合同约定的违约金过分高于造成的损失，被告认为原告诉请的违约金过高并请求依法予以减少的理由成立，本院予以采纳，参考其他同类案件的处理方式及结合本案实际情况，违约金调整为按总房款490000元每日万分之三的标准自2012年1月1日起计算至被告应交付的房屋具备实际交付使用条件日止。
原告请求判令被告支付自2012年4月1日起未按期办理产权证的违约金，因原告已经主张了延期交付房屋的违约金，该违约金具有补偿损失的作用，在原告不能证明违约金不足以弥补原告的损失的情况下，原告请求判令被告同时赔偿其他损失的理由不能成立，本院不予支持。但被告向原告实际交付房屋后，若被告未按合同约定在90日内将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告可再请求被告承担相应的违约责任。
被告辩称其开发的蓝湾半岛苑项目因沃尔玛商场进驻需改变施工设计及恶劣天气等因素致使商品房延期交付，存在法定事由，不应承担延期交付的违约责任。本院认为，被告辩称的上述种种事由均不能作为房屋买卖中的不可抗力，其辩称均无法律依据，不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、十六条之规定，判决如下：
一、被告惠州市大亚湾＊＊实业有限公司自本判决生效之日起十日内向原告詹＊＊支付逾期交房的违约金，违约金按总房款490000元每日万分之三的标准自2012年1月1日起计算至被告应向原告交付的“蓝湾半岛苑”第4幢14层04号房具备实际交付使用条件日止。
二、驳回原告詹＊＊的其他诉讼请求。
如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1466元，由原告詹＊＊负担466元，被告惠州市大亚湾＊＊实业有限公司负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
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审判员 徐 黎
二〇一三年六月三日
书记员 陈媚凤