河南省西平县人民法院行 政 判 决 书（2016）豫1721行初14号原告张小涛，男，1986年2月14日出生，住河南省上蔡县。委托代理人王云龙，河南豫上律师事务所律师。被告上蔡县住房和城乡建设局。法定代表人周民立，该局局长。委托代理人尹春阳，河南博健律师事务所律师。委托代理人刘旭东，上蔡县房地产管理所工作人员。被告上蔡县房地产管理所。法定代表人丁辉，该所所长。第三人王水生，男，1983年11月2日出生，住河南省上蔡县。委托代理人杨宪珍，男，1946年10月9日出生，住上蔡县蔡都镇北环一路***号。委托代理人何向阳，河南博健律师事务所律师。原告张小涛诉被告上蔡县住房和城乡建设局、上蔡县房地产管理所商品房预售登记备案一案，于2015年5月向上蔡县人民法院提起行政诉讼。2015年11月12日，驻马店市中级人民法院作出（2015）驻行辖字第251号行政裁定书，指定本院管辖。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月29日公开开庭进行了审理。原告张小涛的委托代理人王云龙，被告上蔡县住房和城乡建设局的委托代理人尹春阳、刘旭东，第三人王水生的委托代理人何向阳，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。被告上蔡县房地产管理所于2014年11月28日为河南省坤元置业有限公司与原告签订的“富华景程”商品房买卖合同进行了登记备案，登记房屋位置为“富华景程”A栋2单元9层东户。2015年1月20日，被告上蔡县房地产管理所就同一房屋为第三人王水生亦进行了登记备案。原告认为二被告就同一栋房屋为第三人王水生进行重复登记备案行为违法，应属无效。被告上蔡县住房和城乡建设局在法定期限内向本院提供了“上蔡县住房和城乡建设局上建（2010）136号文件”，欲证明其已将辖区内房地产开发项目合同登记备案工作，委托给上蔡县房地产管理所具体负责实施。被告上蔡县房地产管理所在法定期限内向本院提供的证据、依据有：1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款，欲证明其有权对辖区内商品房预售合同进行登记备案；2、上蔡县“富华景程”商品房买卖合同备案登记薄，该登记薄载明：登记人姓张小涛、房屋幢号A栋9层东户、面积112.16㎡、价款224320元、备案时间2014年11月28日、合同编号201405530；3、上蔡县“富华景程”（拆迁安置户）商品房买卖合同备案登记薄，该登记薄载明：登记人姓名王水生、房屋幢号A栋9层东户、面积112.16㎡、备案时间2015年元月20日、合同编号0098437；4、河南省坤元置业有限公司富华景程住宅小区A幢商品房预售许可证，编号为（2012）上住建预字第20120001号，颁证日期为2012年9月17日；5、被告上蔡县房地产管理所于2015年1月29日在上蔡县房地产信息网发布的“关于撤销河南省坤元置业有限公司商品房合同备案的公告”，公告以河南省坤元置业有限公司在商品房预售合同备案中存在虚假备案为由，撤消了原告的登记备案。原告张小涛诉称，原告与河南坤元置业有限公司签订了商品房买卖合同，购买了该公司“富华景程”A栋9层东户住宅小区商品房一套，并于2014年11月28日在被告上蔡县房地产管理所进行了备案登记。2015年1月20日，被告上蔡县房地产管理所就同一房屋又为第三人王水生进行了备案登记，造成原告无法办理房产登记。请求依法确认被告重复登记备案行为违法、无效。被告上蔡县住房和城乡建设局辩称，1、其已经把商品房预售合同备案登记职权授权给上蔡县房地产管理所，由上蔡县房地产管理所实施商品房预售合同备案登记。2、河南坤元置业有限公司在该备案登记时，未如实向登记机关说明所备案房产的真实状况，隐瞒了所备案房屋为拆迁安置房的事实。3、拆迁补偿产生物权效力，而商品房预售登记备案登记不产生物权效力，因此第三人的预售备案登记优于原告的预售备案登记。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告上蔡县房地产管理所辩称，1、上蔡县房地产管理所不是县政府设置的房产管理行政部门，其对商品房预售合同备案登记，是基于上蔡县住房和城乡建设局委托而实施的，上蔡县房地产管理所不是本案适格被告。2、河南坤元置业有限公司在该备案登记时，未如实向登记机关说明所备案房产的真实状况，隐瞒了所备案房屋为拆迁安置房的事实。第三人与河南坤元置业有限公司签订的是拆迁安置协议，具有物权的排他性，而对河南坤元置业有限公司与原告签订的销售合同备案登记，是对债权合同的备案，不具有排他性，根据物权优于债权的原则，其为第三人进行了备案登记。3、在接到原告的起诉状后，对原告的备案登记进行了复查，发现原告提交的商品房买卖合同中，买受人未签名，也未写明签订合同的日期，所以，原告与河南坤元置业有限公司的买卖合同不成立。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人述称意见与二被告一致，认为二被告不存在重复登记行为，请求依法驳回原告的诉讼请求。经庭审质证，本院对各方提供的证据作如下确认：被告上蔡县住房和城乡建设局提供的“上蔡县住房和城乡建设局上建（2010）136号文件”，原告及第三人均表示无异议，可以证明被告上蔡县住房和城乡建设局将辖区内商品房买卖合同登记备案职权，委托给被告上蔡县房地产管理所实施。被告上蔡县房地产管理所提供的证据、依据1，系现行生效的法律，原告、第三人均表示无异议，可以证明被告上蔡县房地产管理所有权对辖区内商品房买卖合同进行登记备案。证据2、3，系原始登记凭证，原告、第三人无异议，可以证明被告上蔡县房地产管理所就本案诉争同一房产，分别于2014年11月28日、2015年1月20日为原告、第三人进行了商品房买卖合同登记备案。证据4，系有权机关依法为涉案房产开发商依法颁发的行政许可证件，原告、第三人无异议，可以证明开发商河南坤元置业有限公司依法取得了商品房预售资格。证据5，原告、第三人均无异议，可以证明被告上蔡县房地产管理所于2015年1月29日在上蔡县房地产信息网发布了“关于撤销河南省坤元置业有限公司商品房合同备案的公告”，公告以河南省坤元置业有限公司在商品房预售合同备案中存在虚假备案为由，撤消了原告的登记备案。本院根据以上有效证据，认定事实如下：河南省坤元置业有限公司在上蔡县蔡候路东段路北开发了“富华景程”住宅小区，并于2012年9月17日取得了商品房预售许可证。2014年11月28日，被告上蔡县房地产管理所为原告购买的该公司“富华景程”A栋9层东户住宅小区商品房买卖合同（合同编号201405530）进行了登记备案。2015年1月20日，被告上蔡县房地产管理所就同一房屋为第三人购房合同（合同编号0098437）亦进行了登记备案。2015年1月29日，被告上蔡县房地产管理所在上蔡县房地产信息网发布了“关于撤销河南省坤元置业有限公司商品房合同备案的公告”，公告以河南省坤元置业有限公司在商品房预售合同备案中存在虚假备案为由，撤消了原告的登记备案。另查明：2010年10月15日，被告上蔡县住房和城乡建设局颁布上建（2010）136号文件”，根据该文件规定被告上蔡县住房和城乡建设局将辖区内商品房买卖合同登记备案职权，委托给被告上蔡县房地产管理所实施。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案”的规定，被告上蔡县住房和城乡建设局负责本辖区内商品房预售合同的登记备案工作。上蔡县住房和城乡建设局依据该局“上建（2010）136号”文件，将该登记备案工作委托给被告上蔡县房地产管理所具体负责实施，不违反法律规定，故上蔡县房地产管理所有权对辖区内商品房预售合同进行备案登记。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第五款“行政机关委托的组织所做的行政行为，委托的行政机关是被告”的规定，上蔡县住房和城乡建设局作为委托的行政机关是本案适格的被告，应对备案登记行为产生的法律后果承担责任，被告上蔡县房地产管理所作为被委托的组织不具备本案主体资格，不应对本案商品房预售合同登记备案行为承担法律责任。上蔡县适格的被告，应对备案登记行为产生的法律后果承担责任。的的商品房预售合同登记备案，是指取得商品房预售许可资格的商品房预售人，在与承购人签订《商品房买卖合同》后，按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案的制度。该制度设立的目的，是通过行政管理手段，保护商品房交易安全，最大限度保障商品房买卖合同目的的实现，具有公示效力，非经法定程序，不得变更或撤销。本案中，被告作为商品房预售合同登记备案的管理部门，明知2014年11月28日已为原告购买的河南坤元置业有限公司“富华景程”A栋9层东户住宅小区商品房买卖合同进行了登记备案，在没有依照法定程序对该登记备案依法撤销的情形下，于2015年1月20日就同一房屋又为第三人王水生商品房买卖合同进行了登记备案，在同一标的物上设置了重复的登记备案，该行为违反了商品房登记备案法律规定，属违法情形。虽然被告于2015年1月29日作出并发布了撤销河南省坤元置业有限公司与原告商品房买卖合同登记备案的公告，但该公告发布前被告已作出重复登记备案行为，故原告要求依法确认被告重复登记备案行为无效的请求，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条、第六十九条之规定，判决如下：被告上蔡县住房和城乡建设局于2015年1月20日为河南坤元置业有限公司与第三人王水生签订的商品房买卖合同（合同编号0098437）登记备案行为无效。案件受理费50元，由被告上蔡县住房和城乡建设局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长  刘金良审判员  葛爱莹审判员  田金焕二〇一六年五月二十日书记员  翟梦佳