江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）苏民终字第0325号
上诉人（原审原告）江苏银行股份有限公司无锡分行，住所地江苏省无锡市工运路8号。
负责人杨凯，该分行行长。
委托代理人钱梁，江苏楚乾律师事务所律师。
委托代理人王柯。
被上诉人（原审被告）王云燕。
委托代理人张琪，江苏锡惠律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江苏中山汇金拍卖有限公司，住所地江苏省无锡市新区梅村镇梅北路108号。
法定代表人吕亚鸣，该公司董事长。
委托代理人张秀东，江苏金长城律师事务所无锡分所律师。
被上诉人（原审被告）吴云峰，江苏中山汇金拍卖有限公司员工。
委托代理人张秀东，江苏金长城律师事务所无锡分所律师。
上诉人江苏银行股份有限公司无锡分行（以下简称江苏银行无锡分行）因与被上诉人王云燕、江苏中山汇金拍卖有限公司（以下简称中山汇金公司）、吴云峰财产损害赔偿纠纷一案，不服江苏省无锡市中级人民法院（2013）锡民初字第0017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月18日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月14日公开开庭审理了本案。上诉人江苏银行无锡分行的委托代理人钱梁、王柯，被上诉人王云燕的委托代理人张琪，中山汇金公司及吴云峰的委托代理人张秀东，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，该院于1998年7月2日作出（1997）经执字第61号、第234号、第235号、（1998）经执字第80号、第81号民事裁定，将被执行人锡山市东风房地产开发有限公司（以下简称东风公司）坐落于无锡市锡沙路东风桥堍旁的别墅式住宅楼A型A0、A4-A10号，B型B0-B2、B4-B6号，C型C4号，E型E2、E5号，F型F4、F2、F8号，D型D1-D5号共25幢计建筑面积7776.8平方米之房屋，作价抵债给无锡市商业银行（原无锡市诚业城市信用合作社、无锡市开发城市信用合作振兴营业处）所有。
2006年12月21日，中国银行业监督管理委员会江苏监管局批文，同意无锡市商业银行变更为江苏银行无锡分行，无锡市商业银行的债权债务由江苏银行股份有限公司承继。
2009年12月3日，江苏银行无锡分行与中山汇金公司、江苏省金桥拍卖有限公司（以下简称金桥拍卖公司）签订委托拍卖合同，委托拍卖标的为上述执行裁定抵债的房屋。江苏银行无锡分行根据其自行委托评估的房产价格，确定拍卖底价为2300元／㎡。
2009年12月4日，中山汇金公司与金桥拍卖公司在《江南晚报》上刊登联合拍卖公告。同日，中山汇金公司与金桥拍卖公司向包括王云燕在内的三名竞买人出示了无锡市锡沙路东风桥堍旁锦绣东苑房产拍卖规则。该拍卖规则明确：拍卖标的为无锡市锡沙路东风桥堍旁锦绣东苑的房产，整体拍卖，房产建筑面积为7776.8㎡，无房产证，无土地证，根据法院裁定显示房产所有权人为无锡市商业银行，成交后存在多次过户的情形，房地产权属的过户等所有相关手续均由买受人自行办理并承担所有税费（包括应由原产权人及委托方江苏银行无锡分行承担的所有税费）。
2009年12月11日，王云燕以单价3163元／㎡、总价2460万元的价格竞得拍卖标的。
根据江苏银行无锡分行的申请，原审法院于2009年12月28日向无锡市锡山区房产管理局发出了办理房产过户的协助执行通知书，又于2010年4月1日向无锡市国土资源局锡山分局发出办理国有土地使用权过户的协助执行通知书。对此，案外人东风公司提出执行异议，认为其于2004年12月31日领取了前述25幢别墅式住宅楼占用范围内的国有土地使用证，相应国有土地使用权应归东风公司所有。就此执行异议，原审法院于2010年10月15日作出（2010）锡执异字第0011号民事裁定，认定对抵债房屋的评估中已列明土地批租费930元／㎡，虽然当时抵债房产占用范围内的土地性质为集体土地，但1998年东风公司用于抵偿债务的房产中已包含土地使用权价值。原审法院据此驳回东风公司的执行异议。东风公司又向本院申请复议，后撤回了复议申请。
2011年4月24日，江苏银行无锡分行委托中山汇金公司办理所拍卖房产占用范围内的国有土地使用权登记手续，并向吴云峰出具了授权委托书。中山汇金公司在领取江苏银行无锡分行的国有土地使用权证后，直接将国有土地使用证原件交付给了王云燕。2011年6月23日，王云燕将拍卖标的占用范围内国有土地使用权过户登记至其本人及沈建清名下。
原审法院另查明，王云燕分别于2010年9月29日、12月20日向江苏银行无锡分行发函，要求江苏银行无锡分行协助办理土地使用权的过户手续，并协助对上述房产内的占用人进行清场。在本院就执行异议复议期间，王云燕向东风公司支付了300万元作为补偿东风公司在办理位于锡沙路东风桥堍旁的别墅式住宅由集体土地转为国有土地使用权时所产生的费用。
2013年1月14日，江苏银行无锡分行以其委托拍卖的标的仅包括房产，不涉及房产占用范围内的用地权为由，诉至原审法院，请求判令：一、王云燕立即支付位于无锡市锡沙路东风桥堍东风苑25幢别墅占用范围内的国有土地使用权赔偿款11679422元及利息损失（自2011年6月21日起至判决之日止按照银行同期贷款利率计算的利息）；二、中山汇金公司、吴云峰承担连带赔偿责任；三、本案诉讼费由王云燕、中山汇金公司、吴云峰负担。在原审审理中，江苏银行无锡分行确认吴云峰履行的是职务行为。
原审法院认为，人民法院在执行程序中作出的以物抵债裁定，自生效时即产生物权设立、变动的效力。原审法院于1998年7月2日作出以物抵债裁定所确定的物权，因为有公权力的介入，本身已经具有很强的公示性和公信力。根据执行异议裁定，上述物权包括涉案房屋的所有权及土地使用权。虽然拍卖过程中，江苏银行无锡分行未办理涉案房屋所有权证及土地使用权证，但自1998年7月2日起，根据以物抵债裁定，其已取得涉案房屋所有权及土地使用权。江苏银行无锡分行与中山汇金公司、金桥拍卖公司签订委托拍卖合同所确定的，以及拍卖公告、拍卖规则中所公布的拍卖标的均是指向以物抵债裁定载明的物权。江苏银行无锡分行诉称，其委托拍卖的特指房屋所有权，不包括土地使用权的意见，与事实及法律规定均不符，依法不予支持。退一步说，即使江苏银行无锡分行委托拍卖的本意未包含土地使用权，设定拍卖底价时未考虑土地使用权的价值，但鉴于其委托时未向拍卖单位明示，明知拍卖公告、拍卖规则时亦未向拍卖单位提出异议，中山汇金公司的拍卖行为及拍卖后委派员工吴云峰协助双方变更土地使用权过户的行为不存在过错，不应当承担赔偿责任。王云燕根据生效的以物抵债裁定，以及其对涉案房屋市场价值的判断，以高于底价37.5%的价格竞得拍卖物，且根据拍卖规则，承担多次过户的全部费用，王云燕将涉案房屋的土地使用权证办理至自己及他人名下，亦不存在过错，不承担赔偿责任。江苏银行无锡分行提出的诉讼主张，无事实和法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条之规定，原审法院判决：驳回江苏银行无锡分行的诉讼请求。案件受理费98704元，由江苏银行无锡分行负担。
江苏银行无锡分行不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决认定（1997）经执字第61号、第234号、第235号，（1998）经执字第80号、第81号民事裁定书所确定的物权，包括涉案房屋所有权及土地使用权，具有很强的公示性和公信力，属于认定事实错误。公信因公示效力而产生，公信力的内容应以公示的内容范围为限，上述裁定载明的物权内容仅为房屋所有权，并不包括土地使用权。以当时当地的市场行情，拍卖底价为2300元／㎡的价格亦不可能会被理解为同时包括房屋所有权和土地使用权，江苏银行无锡分行并没有将土地使用权同时作为拍卖标的。因此，原审判决认定事实错误，基本事实未查清，进而导致适用法律错误、判决错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持江苏银行无锡分行的诉讼请求，一、二审诉讼费用由王云燕、中山汇金公司负担。
被上诉人王云燕辩称，其对于拍卖标的的了解是基于拍卖公告、拍卖规则等相关公示的文件。该文件对于拍卖标的的瑕疵披露仅为无房产证及土地证、存在多次过户且需承担后续所有费用，并没有披露拍卖标的不包含土地使用权。根据房地需同时转让的强制性规范，江苏银行无锡分行在处理涉案房屋时必须同时处理土地使用权。虽然拍卖底价为2300元／㎡，但王云燕以高于底价37.5%的价格成交，还需要承担后续多次过户等费用，王云燕实际成本价格达到4000余元／㎡。因此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果无误，应予以维持。
被上诉人中山汇金公司、吴云峰辩称，江苏银行无锡分行与王云燕之间的拍卖标的系原审法院（1997）经执字第61号、第234号、第235号，（1998）经执字第80号、第81号民事裁定书项下的抵债物，从该裁定书以及（2010）锡执异字第0011号民事裁定书的内容来看，明显包括了土地使用权价值。拍卖标的系位于无锡城郊结合部，处于无锡物流交通运输的核心区域，周边环境极差，且该拍卖标的在拍卖时设计不到位、配套残缺、污水和雨水管道未施工到位，且存在大量的法律纠纷，不能仅从拍卖底价来判断拍卖标的是否含有土地价值。因此，江苏银行无锡分行的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回，维持原判。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
另查明，原审法院（1997）经执字第61号、第234号、第235号、（1998）经执字第80号、第81号民事裁定书涉及抵债的25幢别墅式住宅楼的价值，系以无锡市房地产价格评估所锡房估书（1997）第123号《锡山市、锡沙路东风桥堍部分别墅评估报告》为依据。该报告“评估计算”项下已列明“土地批租费，根据土管局提供的资料经分析计算，按930元／㎡计”。
经各方当事人确认，本案二审中的争议焦点为：江苏银行无锡分行委托拍卖的标的是否包含土地使用权。
本院认为，根据原审法院（1997）经执字第61号、第234号、第235号、（1998）经执字第80号、第81号民事裁定书，以及无锡市房地产价格评估所锡房估书（1997）第123号《锡山市、锡沙路东风桥堍部分别墅评估报告》，江苏银行无锡分行取得的25幢别墅式住宅楼的价值中已包含土地批租费930元／㎡。该事实亦已被生效的原审法院（2010）锡执异字第0011号民事裁定书查明。鉴于土地批租是土地使用权有偿使用的一种形式，因此江苏银行无锡分行取得的25幢别墅式住宅楼包含了一定年限的土地使用权。
此后，江苏银行无锡分行就上述25幢别墅式住宅楼委托中山汇金公司和金桥拍卖公司拍卖，确定拍卖底价为2300元／㎡。该拍卖底价显然高于东信评报（市）字2009第0018号房产评估报告确定的2224元／㎡，故江苏银行无锡分行依据该评估报告主张其委托拍卖的标的物不包含土地使用权，依据不充分。而且，拍卖公告及拍卖规则披露拍卖标的“无房产证、无土地证，根据法院裁定显示房产所有者为无锡市商业银行、成交后存在多次过户的情形，房地产权属的过户等所有相关手续均由买受人自行办理并承担所有税费（包括应由原产权人及委托方江苏银行无锡分行承担的所有税费）。拍卖时的起拍价、成交价均不含有竞买人一旦竞得后所需的交接、保管、权证变更等所需的相关税费”，从房产交易习惯来看，倘若江苏银行无锡分行委托拍卖的仅是房屋所有权，就无需披露委托拍卖的房屋存在“无土地证”的瑕疵，相反应当对其委托拍卖的房屋“不包含土地使用权”作出明确的规定，因此上述拍卖公告及拍卖规则的内容表明，江苏银行无锡分行委托拍卖的标的不仅包含了房屋所有权，而且还包含了该房屋占用范围内的土地使用权。
江苏银行无锡分行因原审法院（1997）经执字第61号、第234号、第235号、（1998）经执字第80号、第81号民事裁定书，仅取得了25幢别墅式住宅楼的所有权及一定年限的土地使用权，但并没有支付国有土地出让金，故江苏银行无锡分行要求王云燕向其支付国有土地使用权赔偿款，没有事实和法律依据。在原所有权人东风公司取得国有土地使用权证后，王云燕向东风公司支付了300万元，作为东风公司办理拍卖房屋国有土地使用权时所生费用的补偿。因此，王云燕在履行完拍卖规则规定的买受人义务后，有权取得拍卖房屋的所有权证和国有土地使用权证，中山汇金公司理应协助王云燕办理拍卖房屋的权属变更手续，并不构成对委托人江苏银行无锡分行的侵权。为此，江苏银行无锡分行主张中山汇金公司及其职员吴云峰的行为构成了共同侵权，没有事实和法律依据。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。江苏银行无锡分行的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费98704元，由上诉人江苏银行无锡分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杭 涛
代理审判员 张丽华
代理审判员 张 霞
二〇一四年三月十一日
书 记 员 戚亦萍