新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院民 事 判 决 书（2017）新4002民初3106号原告：代军，住伊宁市。原告：王洪涛，住伊宁市。被告：ＸＸ，住伊宁市。委托代理人：刘云清，新疆博源律师事务所律师。原告代军、王洪涛诉被告ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员董文适用简易程序公开开庭进行了审理。原告代军、王洪涛、被告ＸＸ及其委托代理人刘云清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告代军、王洪涛诉称：2014年1月25日，原、被告签订为期十年的房屋租赁合同，被告承租位于伊宁市解放路234号第三层、建筑面积为1450平方米的房屋，合同约定被告应于2014年9月25日前向两原告交纳房屋租赁设备押金10万元，但被告未按期交纳。被告应于2015年9月25日前向两原告支付自2015年11月25日至2016年11月24日止的房屋租赁费66万元，但被告至今未付。被告应于2016年9月25日向两原告支付自2016年11月25日至2017年11月24日止的房屋租赁费693000元，经两原告多次向被告索要未果，故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；2、被告向两原告支付房屋租赁费693000元（自2016年11月25日至2017年11月24日）；3、被告承担违约金346500元；4、本案涉诉费用由被告承担。被告ＸＸ辩称：我同意解除双方签订的房屋租赁合同，我欠付两原告租金693000元属实；我于2017年9月7日收到民事起诉状，因2017年11月24日未到期，两原告索要未到期的房屋租赁费无事实依据。两原告提出解除合同导致房屋租赁合同目的不能实现，根据司法解释的规定，被告要求两原告赔偿装修残值损失4155252.01元。经审理查明：一、2014年1月25日，原告代军、王洪涛与案外人新疆和泰康居房地产开发有限公司签订房屋租赁合同，两原告从该公司处承租位于伊宁市解放路234号、四层（F-1-F3）、建筑面积为7630.54㎡的房屋，租赁期限自2014年1月25日至2019年1月25日。当日，两原告（甲方）将承租的其中第三层房屋转租给被告ＸＸ（乙方），并与被告签订房屋租赁合同，合同约定乙方租赁房屋位于伊宁市解放路234号、层数第三层、建筑面积为1550平方米的房屋；租赁期限为10年，自2014年1月25日至2024年5月25日；租金为70万元，租金的支付期限与方式：合同签订后，乙方给甲方一次性支付年租金70万元，每年提前两个月支付房屋租金，合同期限每五年一签，租金为每年递增5%，乙方向甲方支付的租金可采用银行转账、现金等方式；租赁房屋用途：商业，乙方在2014年9月25日前一次性向甲方交纳租赁房屋设备押金10万元；乙方未按合同约定期限支付约定的租金，应向甲方支付年租金总额的50%为违约金；甲方给乙方提供四个月装修期，装修期内不收取乙方租金，经甲乙双方协商，租赁期限延长四个月（承租人返还房屋时间为2024年5月25日）等。同年4月24日，两原告（甲方）与被告（乙方）签订补充协议，该协议约定经双方协商，甲方原户号303，乙方原户号302，现户号置换甲方户号302，乙方户号303，商用KTV，现甲方给予乙方以下赔偿条件：一、赔偿乙方前期图纸设计费用12万元；二、乙方收到甲方消防验收报告后，次日同意装修并延期两个月，房屋到期时间为2024年7月10日；三、每年交付房租日期为当年协议日期为2月28日，如甲方消防手续延期交付，房租交付时间相应顺延；四、房租递增从第三年即2016年2月28日，5%逐年递增；......。同年5月1日，被告向两原告提出书面申请，称其施工图于同年4月11日经消防部门审核已合格，要求开工，两原告签字并同意，被告开始对两原告交付的房屋进行装修。二、2016年，代军、王洪涛以ＸＸ欠付2015年度房屋租金66万元、欠付租赁房屋设备押金10万元，已构成违约为由诉至本院，本院作出（2016）新4002民初1907号民事判决书，除查明上述事实以外，另查明伊犁哈萨克自治州公安消防支队于2014年9月25日对新疆和泰康居房地产开发有限公司申报的伊犁公路总段综合楼建设工程（包括涉案房屋）进行了消防验收，综合评定该工程消防验收合格，故租期从2014年11月25日起算，ＸＸ已向代军、王洪涛交纳2014年度房屋租金，认定ＸＸ应于2014年9月25日前一次性交纳租赁房屋设备押金10万元、于2015年9月25日交纳2015年度即2015年11月25日至2016年11月24日期间的房屋租金66万元及ＸＸ未按期交纳2015年度房屋租金已构成违约，故判决ＸＸ向代军、王洪涛支付租赁费66万元、租赁房屋设备押金10万元及违约金15301元。该判决书现已生效。2017年1月25日，两原告与新疆和泰康居房地产开发有限公司解除于2014年1月25日签订的房屋租赁合同，新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院作出（2017）新40民终681号民事调解书已对此予以确认。三、庭审中，被告同意于解除与两原告签订的房屋租赁合同之日起向两原告退还租赁物，但两原告明确其不主张被告向其退还租赁物。经本院释明，被告请求按照（2016）新4002民初1907号民事判决书中认定违约金的计算方式调整降低两原告主张的违约金。现两原告以被告未按期支付2016年度即自2016年11月25日至2017年11月24日止的房屋租赁费693000元，已构成违约为由诉至本院。上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、补充协议、申请、（2017）新40民终681号民事调解书等在案佐证，足以认定。本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方当事人应当按照合同约定全面履行自已的义务。本案中，两原告主张解除双方签订的房屋租赁合同，因被告亦同意解除该房屋租赁合同，故对两原告的该项诉讼请求，本院予以支持；两原告主张被告支付房屋租赁费693000元（自2016年11月25日至2017年11月24日），被告对2016年度房屋租赁费应为693000元无异议，结合查明的事实，两原告从新疆和泰康居房地产开发有限公司处将本案诉争房屋转租给被告，虽租期应从2014年11月25日起算、当年9月25日支付当年房屋租赁费，但因两原告与新疆和泰康居房地产开发有限公司已于2017年1月25日解除了双方签订的房屋租赁合同，据此，两原告自2017年1月26日起对该租赁房屋不再享有使用权，故无权向被告收取自2017年1月26日至2017年11月24日止的房屋租赁费，另，新疆和泰康居房地产开发有限公司已就被告占有使用该房屋期间的费用向本院提起诉讼，故本院认定被告应向两原告支付自2016年11月25日至2017年1月25日止的房屋租赁费117715.07元（计算方式：2016年度房屋租赁费693000元÷365天×62天=117715.07元，自2016年11月25日至2017年1月25日止，合计62天）；两原告主张被告承担违约金346500元，因被告未按期支付2016年度房屋租赁费，已构成违约，理应按照合同约定支付相应的违约金，但因被告认为两原告主张的违约金过高，请求调整降低，根据相关法律规定，主张的违约金不得超过损失的30%，又因两原告未提供证据证实被告违约给其造成的实际损失，故本院认定损失应为自2016年9月26日至2017年12月7日止的逾期支付房屋租赁费117715.07元的利息，按中国人民银行同期贷款利率计算利息为6709.76元（计算方式：117715.07元×4.75%÷365天×438天=6709.76元，自2016年9月26日至2017年12月7日止，合计438天)，故本院认定违约金为8722.69元即利息6709.76元×（1+30%）；被告辩称两原告索要未到期的房屋租赁费无事实依据，虽2016年度的房屋租赁期限至2017年11月24日届满，但结合查明的事实，该年度的房屋租赁费应于当年9月25日支付，但被告未按期履行付款义务，故对该抗辩意见，本院不予采纳。因两原告已与新疆和泰康居房地产开发有限公司解除房屋租赁合同，致使被告就该房屋的转租合同目的无法实现，现被告认为两原告应赔偿其装修残值损失4155252.01元，因被告就该装修残值所依据的是另一案件中的装修费价值，但该案件尚未生效，被告可待该装修费经法院认定后，就装修残值另行诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告代军、王洪涛与被告ＸＸ签订的房屋租赁合同；二、被告ＸＸ于本判决生效之日起十日内一次性向原告代军、王洪涛支付自2016年11月25日至2017年1月25日止的房屋租赁费117715.07元；三、被告ＸＸ于本判决生效之日起十日内一次性向原告代军、王洪涛支付违约金8722.69元；四、驳回原告代军、王洪涛的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14156元，减半收取7078元，由原告代军、王洪涛负担6218元、被告ＸＸ负担860元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审判员 董 文二〇一七年十二月七日书记员 郭艳鑫