北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）门民初字第4094号
原告北京桃园物业管理服务中心，住所地北京市门头沟区新桥南大街**号。
法定代表人韩潇，经理。
委托代理人王春燕，女，1977年1月15日出生。
被告李华，女，1973年11月14日出生。
委托代理人张建华，男，1962年2月18日出生。
原告北京桃园物业管理服务中心（以下简称桃园物业中心）与被告李华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，由代理审判员张源独任审判，公开开庭进行了审理。原告桃园物业中心的委托代理人王春燕，被告李华的委托代理人张建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告桃园物业中心诉称：李华是北京市门头沟区桃园小区×号楼×单元×号房屋（以下简称×号房屋）的所有权人，房屋建筑面积93.58平方米。2002年11月20日，李华与我中心签订《桃园住宅小区入住合同书》，约定由我中心对诉争房屋所在小区进行物业管理，委托期限自2002年11月20日起。每年11月20日至次年11月19日为一个物业缴费年度。我公司为李华提供了物业服务，李华未交纳2009年11月20日至2014年11月19日期间的物业费共计3421.15元，现我公司要求李华给付该款。
被告李华辩称：我于2001年到2002年期间购买了×号房屋，是该房屋的所有权人，该房屋建筑面积93.58平方米。桃园物业中心在日常管理中，未全面履行其应尽职责，表现为：没有物业人员巡视；车辆管理混乱；花草树木等绿化没人管理；我所居住的单元楼三层到二层的拐角玻璃碎了好几年没人修理；小区没有消防器材、存在安全隐患；小区环境卫生差，墙体上有枯萎的植物容易引发火灾，宣传栏等设施脏乱没人管，楼道、楼梯常有垃圾废弃物，我居住的房屋窗外有垃圾桶，夏天反味无法开窗，小区积雪没人清理，化雪时反味；小区的灯坏了没人修理；小区的宠物粪便无人清理。另外，《桃园住宅小区入住合同书》不是我本人签字，入住时只有一页合同，没有印章和签字页。同意交纳2012年和2013年的物业费，但不同意交纳以前你年份的物业费，因为已经超过了本案的诉讼时效。综上，我不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：李华是×号房屋的所有权人，该房屋建筑面积93.58平方米。2002年11月20日，李华与桃园物业中心签订了《桃园住宅小区入住合同书》，约定：“……第二条：北京桃园物业管理服务中心（以下简称物业中心）是该小区的物业管理企业，依照有关规定对住宅小区的房屋、公用公共设施等进行管理和服务，各产权人及全体使用人均应服从管理、支持及配合本中心管理好住宅小区，为广大居民提供一个优美、安静、舒适、方便、干净的生活环境。第三条：小区内的公共配套设施部分实行有偿使用，住户有合理使用的权利和维护的义务。……第五条：努力为住户管好房、修好房、服务好，定期征求住户的意见，为住户排忧解难，在服务上做到（1）登门服务（2）予（预）约服务（3）重点服务。在维修上实行随访随修制度、回访制度，保证房屋使用功能，延长房屋使用寿命，管理人员做到持证上岗，接受监督。第六条：职责及权限：①对各种房屋在使用、维修、装修、租赁等方面的管理和监督。②对公用配套设施方面如供水、供电、供气、路灯、绿化、卫生环境、供暖管线、明暗沟、化粪池等公用设施的维修、养护和管理。③负责小区内服务网点的管理。④负责对各种车辆的管理。机动车辆除消防、救护、警备、殡葬和特许的车辆外，其它机动车辆未经许可，一律不准驶入小区。⑤配合公安派出所及治安联防办管理日常治安工作，保持小区内良好的治安秩序。⑥按规定标准向产权人及产权单位收取各种管理服务费等。⑦管理人员定期对房屋进行勘查，发现问题及时处理，任何人不得刁难或阻碍。⑧从事物业经营或开展其它多种经营的有偿服务。⑨对违章行为进行纠正或者处罚。其它方式：责令停止违章行为、恢复原状、批评教育、扣押或没收违章工具和物品，依法依约对违章行为实行处罚等。……第十条：产权人（使用人）应按时按标准交纳各种管理费用。拖延交纳有关管理费的，每天加收1%的滞纳金……第十七条：小区内不得有下列行为：﹤1﹥不得随意践踏占用绿化草地、摘折花木；﹤2﹥不得阻碍管理人员的正常工作；﹤3﹥不得擅自在小区内任何公共地方张贴、悬挂任何广告牌或物品；不得在小区内乱写、乱画、乱刻；﹤4﹥不准从楼上向楼下抛弃杂务（物）、污水、不得向垃圾通道内倾倒建筑垃圾；﹤5﹥不得在楼梯间内通道等处堆放杂物；﹤6﹥不得随地吐痰、乱丢烟头、纸屑、果皮、饮料瓶和任何杂物；﹤7﹥不得乱停乱放各种车辆；﹤8﹥不得在小区内制造噪声；﹤9﹥不得非法饲养各种动物和宠物；﹤10﹥不得私搭乱建各类违章建筑；﹤11﹥不得在小区内从事任何不道德、不文明行为……”
桃园物业中心提出的收费标准为：管理费每平方米每年2.4元，绿化费每平方米每年0.55元，小修费每平方米每年2.36元，化粪池清淘费每平方米每年0.3元，小区共用设施维修费每平方米每年1元，生活垃圾清运费每户每年30元，并按物业管理服务费用的5.5%交纳营业税。桃园物业中心所提收费标准并未包括保洁费、保安费、公共照明电费、装修房屋垃圾外运费等费用。桃园物业中心对收费标准提供下列规范性文件：1、《北京市物业服务收费管理办法（试行）》第二十四条规定：“本办法自2006年1月1日起执行，《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价（房）字（1997）第196号）……同时废止。”2、京发改（2005）2662号《北京市发展和改革委员会、北京市建设委员会关于发布﹤北京市物业服务收费管理办法（试行）﹥和﹤北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准﹥的通告》规定：“在《北京市物业服务收费管理办法（试行）》实施前应执行《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》的住宅区，在未成立业主大会前，物业服务收费标准从其约定；物业服务收费标准没有约定的，按不高于现行收费标准执行。”3、京价（房）字（1997）第196号《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》规定：“……装修房屋垃圾外运费每自然间20元，保洁费执行小区所在区县物价局、财政局制定的收费标准，保安费每户每月3－5元，绿化费每平方米每年0.55元（服务内容：小区内树木、花草、绿地等的日常养护和管理），化粪池清淘费每平方米每年0.3元，管理费（一般住宅）每平方米每年2.4元，小修费每平方米每年2.36元，小区共用设施维修费每平方米每年1元”。4、京价（收）字（1999）第253号《北京市物价局、北京市财政局关于调整委托清运垃圾费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》规定，物业公司管理的居住小区居民生活垃圾清运费由每户每年21元调整为每户每年30元。李华未交纳2009年11月20日至2014年11月19日期间的物业费，共计3421.15元。李华对物业服务收费标准无异议，但认为桃园物业中心未解决居住房屋后的积水问题，没有及时清理死树，宣传栏脏乱。
另查，桃园小区未成立业主大会和业主委员会。
上述事实有张建华、王春燕的陈述，《桃园住宅小区入住合同书》，相关政策文件，照片等证据在案佐证。
本院认为，桃园物业中心与李华签订的《桃园住宅小区入住合同书》系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，当属有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。桃园物业中心为李华居住的×号房屋提供了物业管理服务，李华负有交纳物业管理服务费的义务。故桃园物业中心要求李华给付物业管理服务费用的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于李华所提小区没有物业人员巡视；车辆管理混乱；绿化无人管理；小区没有消防器材、存在安全隐患；小区环境卫生差；小区的灯坏了没人修理；小区的宠物粪便无人清理等问题，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳或按人员比例交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。故李华的答辩意见，本院不予采纳。李华辩称《桃园住宅小区入住合同书》上的签字非本人笔迹，经询问，李华不申请对此进行鉴定，针对此项答辩意见亦未提供相关证据，本院不予采信。对于李华所提桃园物业中心的起诉已经超过诉讼时效的答辩意见，物业管理服务合同具有不同于其他民事合同的公共服务性和强制继续履行的特点，因此除物业服务单位明显怠于行使追索物业费权利的，应认定物业服务单位在服务期间在持续主张权利。本案中，桃园物业中心实际提供物业管理服务是一个持续、不间断的过程，现桃园物业中心通过诉讼的方式要求给付物业管理费用，未超过诉讼时效，故对李华的该项答辩意见，本院不予采信。应当指出，桃园物业中心在今后的物业服务过程中，应加强服务意识、提高服务质量，加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，为业主创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
被告李华于本判决生效之日起七日内给付原告北京桃园物业管理服务中心二○○九年十一月二十日至二○一四年十一月十九日期间的物业管理服务费共计三千四百二十一元一角五分。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元，由被告李华负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
本判决为终审判决。
代理审判员 张 源
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 荣凤宪