四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绵民终字第974号
上诉人（原审原告）：李术清，女，汉族，住绵阳市涪城区。
上诉人（原审原告）：魏晖，女，汉族，住绵阳市涪城区。
二上诉人的共同委托代理人：母贤俊，绵阳市涪城区南山法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：陈水平，女，汉族，住绵阳市涪城区。
被上诉人（原审被告）：邓洪英，女，汉族，现住绵阳市涪城区。
委托代理人：赵显涂、王定伦，四川蜀仁律师事务所律师。
原审原告李术清、魏晖因确认合同效力纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院于2014年6月9日作出的（2O14）涪民初字第3375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月17日受理本案，依法组成由审判员兰大波主审并担任审判长、审判员田苑、审判员赵志参加评议的合议庭，于2014年8月13日公开开庭审理了本案，上诉人李术清、魏晖及其共同委托代理人母贤俊与被上诉人陈水平、被上诉人邓洪英及其委托代理人赵显涂均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审查现有证据，足以证明如下事实：本案争议房屋土地位于绵阳市涪城区城郊乡牌坊村二社，出门右边是陈炳富、左边是胡光银、后边是郭海生、前面是一环路。占地面积86平方米，属于牌坊村划给本组村民上诉人李术清、魏晖和被上诉人陈水平三人的宅基地。
被上诉人邓洪英系四川省绵竹市西南镇檀木村3组的村民，农业户口，2011年7月转为城镇户口。1989年邓洪英和前夫毕太华离婚后来绵阳经商，2003年6月6日经人介绍与陈水平认识，并经协商达成书面协议书，载明：“甲方自愿将依法享有的绵阳市涪城区城郊乡牌坊村二社的房屋宅基地（出门右边是陈炳富、左边是胡光银、后边是郭海生、前面是一环路的房屋宅基地）使用权转让给邓洪英享用，经双方协商决定，甲方负责办理房屋产权证和土地使用证，并承担一切费用，乙方只需付房屋宅基地转让现金100000元。付款方式为签订协议时付60000元，其余40000元乙方领取房屋产权证和土地使用证时一次付清”。协议签订当天邓洪英即支付即购房屋宅基地款60000元，陈水平及其丈夫魏刚在收条上签字。后续尾款于2006年2月19日支付40000元、同年11月21日支付3600元，超支部分系双方基于物价而对交易价款的自愿调整。被上诉人陈水平收款后即与丈夫子女和同住母亲李术清搬离了旧家，被上诉人邓洪英接收房屋后于当年将旧房拆除，并在年底竣工修建了6层楼房一幢，并一直居住至今已逾十年。
另查明，四川省公安厅于2002年11月出台《关于推进城市户籍管理改革意见》和2003年3月发出的《关于推进城市户籍管理改革意见的通知》，绵阳市涪城区城郊乡也于当年在全乡推行“传统的农业、非农业户口性质已被取消，居民统一施行居住地登记户口”的“村改居”。2004年绵阳市房产管理局开始为牌坊村村民自建房办理房屋产权登记。
又查明，原告李术清系被告陈水平之母，2003年6月6日前随被告陈水平家共同生活，之后因房屋宅基地转让而搬离，并随在同村建有房屋的两个儿子生活。原告魏晖系被告陈水平之女，2003年6月时年满14岁，随父母生活至今。
上述事实，有双方当事人在一、二审庭审中的陈述，协议书、收条、村社证明、户籍证明、绵房权证00000352**号等证据在卷佐证，足以认定。
原判认为：一、本案二被告所签订协议书明确约定了“甲方负责办理房屋产权证和土地使用证并承担一切费用，乙方只需付房屋宅基地转让现金100000元。付款方式为签订协议时付60000元，其余40000元乙方领取房屋产权证和土地使用证时一次付清”，加之，2003年争议房产所处区域已进行“村改居”，村民身份应转化为居民，其宅基地也自然转化为国有土地，故原告诉称该宗交易因违反了“集体土地不能买卖”的法律禁止性规定而无效，对此本院不予支持。且被告邓洪英本身在离婚后属无房农业户口，其在牌坊村建房居住十逾年期间，当地村社政府也并未对此予以否定。二、原告李术清作为完全民事行为能力人，又与被告陈水平一家同住，房屋宅基地转让后搬离且与新建6层房屋的被告邓洪英同村邻里10年多时间，其称房屋宅基地转让的事实，对此本院不予采信。三、2003年6月6日“协议书”签订时原告魏晖年仅14岁，虽尚未成年，被告陈水平及父亲魏刚作为其法定代理人，根据《民法通则》第十二条“十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理”之规定，被告陈水平有权代理魏晖处分该项事宜。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第52条之规定，判决如下：驳回原告李术清、魏晖的诉讼请求。本案应征收诉讼费50元，由原告承担。
宣判后，原告李术清、魏晖不服，向本院提起上诉，其主要上诉请求：撤销原判，确认2003年6月6日签订的《协议书》无效，上诉费由被上诉人承担。事实及理由：在2003年6月7日涪城区国土资源局颁发的“建设用地批准书”记载土地所有权性质为“集体”，取得方式“占用”，土地用途“住宅”证明涉案宅基地是属集体土地，截止现在，涉案宅基地仍然是集体土地，上诉人李术清在2003年已71岁，在其宅基地上修建房屋李术清认为是被上诉人陈水平在组织修建，房屋修好后，陈水平说要还帐，所以就没有在新修的房屋居住，陈水平没有告诉自己卖房子和宅基地一事，被上诉人邓红英也没有告诉过自己，此事更没有到村社办理登记或告知村社干部，陈水平与邓洪英是私下秘密买卖宅基地应当无效，陈水平代理未成年人魏晖处分村社划给其的宅基地是无权处分。关于《绵阳市人民政府关于绵阳市城区推行“村改居”有关问题的通知》中没有规定村民可以自由处分宅基地，对涉案宅基地没有转化为国有土地之前，仍适用土地法对农村宅基地的限制性的规定。再依据绵阳市人民政府批转绵阳市国土资源局《绵阳城区城中村“村改居”原农村村民住宅用地办理国有土地使用证有关问题的意见》第二条第（三）项规定：有下列情形之一的，不适用“村改居”政策。（三）擅自转让宅基地的。因此，非法转让宅基地，不适用绵阳市“村改居”政策。综上，请求依法改判。
被上诉人陈水平当庭辩称：同意上诉人的上诉观点，自己只有权出卖属于自己所有的房屋宅基地，原判认定事实不清，适用法律不当，，请求依法改判。
被上诉人邓洪英当庭辩称：原审程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，请求驳回上诉，维持原判。
本院认为：经审理查明的事实证实，绵阳市涪城区城郊乡牌坊村二社在2003年5月30日进行“村改居”，争议房产及其土地位于该区域内，该村村民身份已转化为居民，同年6月6日经人介绍被上诉人陈水平与被上诉人邓洪英协商达成书面协议，将争议房产及其土地使用权出卖给邓洪英，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第（五）项：“下列土地属于全民所有即国家所有：农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；”之规定，陈水平与邓洪英对争议房产及其土地进行交易时，其土地已不是村民住宅用地，而是国有土地。且邓洪英本身在离婚后属无房农业户口，其在牌坊村买房、建房居住十余年期间，当地村社、政府也未提出异议，双方的买卖行为合法、有效，依法成立。上诉人魏晖2003年6月刚满14周岁，尚未成年，其母亲陈水平、父亲魏刚是其法定代理人，根据《民法通则》第十二条“十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理”之规定，上诉人魏晖当年对于买卖其名下屋基的民事活动明显与其年龄、智力能力不相符，故魏晖的法定代理人陈水平有权代理其从事相关民事活动，加之，陈水平出卖旧房及其屋基后，与魏晖之父魏刚共同购买了新房居住，改善了居住条件，魏晖在一、二审均未提供证据证明陈水平的处分行为损害了其合法权益，故陈水平的代理行为合法、有效，依法成立。上诉人李术清作为完全民事行为能力人，出卖房屋时又与陈水平同住，在房屋及其宅基地转让后共同搬离旧房，邓洪英购房后当年撤旧房、建新房6层居住至今，李术清与邓洪英在同村邻里10多年均未提出异议，现在一、二审提出陈水平与邓洪英的买卖行为自己不知情，但均未提供相关证据予以证实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利法律后果”之规定，李术清应当承担举证不利的法律后果。
综上，对于双方上诉人的上诉理由均不符合法律规定，本院不予采信；原判认定事实清楚、适用法律正确、实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，即“原判决、裁定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件的受理费50元，由上诉人李术清、魏晖承担。
本判决为终审判决。
审判长 兰大波
审判员 田 苑
审判员 赵 志
二〇一四年八月二十六日
书记员 杨 丽