上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初11587号
原告朱振宇，住上海市闸北区。委托代理人钱卿军，上海市华诚律师事务所律师。被告庄蓓蓓，住上海市闵行区。被告张云丹，现住上海市闵行区。两被告共同委托代理人余大懿，上海城大律师事务所律师。原告朱振宇与被告庄蓓蓓、张云丹定金合同纠纷一案，本院于2016年4月20日立案受理，依法由审判员邹巧弟独任审判,于2016年5月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人钱卿军，两被告共同委托代理人余大懿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2015年9月20日经A房地产经纪有限公司居间介绍，就原告以780万元(人民币，下同)价格向被告购买上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋达成初步意向，并签署了《房地产买卖居间协议》，约定在此后六十日内签署示范版的《上海市房地产买卖合同》，原告支付50万元定金，如被告未能在期限内签订此合同，则应向原告双倍返还定金。居间协议签订后，原告向被告支付了50万元定金，但两被告未能在约定期限内与原告签订买卖合同。经原告多次催讨，被告于2015年11月19日向原告出具承诺书，表示最晚于2015年12月10日前与原告签约。然届时，被告仍并未能与原告签约。被告又于2015年12月16日出具承诺书，承诺于2016年1月30日前与原告签约，如有违约，除返还原告定金外另行补偿原告损失150万元。同时，被告告知原告未能及时签约的原因是由于上述房屋被法院司法查封，其将通过偿还债务等方式解除查封。然而，直至今日，被告仍未能与原告签署《上海市房地产买卖合同》，被告已构成违约，而房屋价格已涨至910万元。现要求：两被告双倍返还原告定金100万元；两被告赔偿原告损失50万元。两被告辩称，被告张云丹未参与交易，未与原告签订任何协议，也未委托被告庄蓓蓓出售涉案房屋，被告张云丹不是本案适格被告主体。被告庄蓓蓓未与原告签订买卖合同的原因是由于房屋被法院司法查封。在司法查封前，房屋可以交易，双方曾约定9月28日签约过户，但因原告自身原因未能签约，故原告违约。涉案房屋至今未出售，被告始终愿意将房屋转让给原告。被告庄蓓蓓出具的承诺书内容显失公平。现愿意退还50万元定金，但不同意原告的其余诉讼请求。经审理查明，被告庄蓓蓓、张云丹系上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房地产权利人。2015年9月20日，被告庄蓓蓓作为出售方(甲方)、原告朱振宇作为买受方(乙方)、案外人A房地产经纪有限公司作为居间方(丙方)，三方签订一份《房地产买卖居间协议》，约定，上述房屋产权人为庄蓓蓓、张云丹，房屋设有抵押，抵押权人为李a、孙a，债权金额为450万元；甲乙双方明确该房地产总房价款为780万元；乙方为表示购买诚意，于2015年9月20日前向丙方支付意向金50万元；甲方签署本协议，则乙方交付的意向金转为定金；甲乙双方同意在本协议签订后60日内共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，若甲方未能依照本协议约定签订此合同或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本协议约定签订买卖合同，则已支付甲方的定金不予返还；此转让价格为甲方到手价，交易税费由乙方负担。居间协议对于原告的付款方式和期限、过户期限、交房期限等均作了约定。同日，原告支付了50万元定金，被告庄蓓蓓出具了相应的定金收据。2015年10月10日，上海市虹口区人民法院查封了上述房屋，限制此房交易过户。2015年11月19日，被告庄蓓蓓向原告出具一份承诺书，表示由于其本人原因不能在约定的时间内(2015年11月20日前)签约，故与朱振宇协商后，承诺最晚于2015年12月10日前与朱振宇签订《上海市房地产买卖合同》。但被告庄蓓蓓未能在上述承诺的期限内与原告签约。2015年12月16日，庄蓓蓓又出具一份承诺书，表示，由于房屋被司法查封的问题还未能解决，现承诺最晚于2016年1月30日前与朱振宇签订《上海市房地产买卖合同》，如果到时仍未能签约，则双方的定金合同解除，本人除退还朱振宇已支付的50万元定金外，另外赔偿违约金150万元给朱振宇作为补偿。此后，被告庄蓓蓓仍未能在约定的2016年1月30日前与原告签订《上海市房地产买卖合同》，现原告以诉称理由诉至本院。本案审理期间，上海市虹口区人民法院于2016年5月19日解除了对上述房产的司法查封。被告庄蓓蓓重新委托房地产经纪公司挂牌出售涉案房屋，挂牌价为880万元至920万元之间。上述事实，由原告提供的房地产买卖居间协议、定金收据、房屋状况登记信息，被告提供上海市虹口区人民法院解除司法查封的收件收据，以及证人章某某证言，双方当事人陈述所证实。本院认为，被告张云丹未与原告签订任何协议，不是《房地产买卖居间协议》的签约主体，更未收到原告支付的定金，原告也未能提供证据证明张云丹委托庄蓓蓓代为出售涉案房屋，故张云丹与原告朱振宇之间不存在定金合同关系，原告现要求被告张云丹承担违约责任的相关诉讼请求，本院不予支持。原告与被告庄蓓蓓以及居间方签订的《房地产买卖居间协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，协议当属有效，双方均应按照约定行使权利、履行义务。按该协议约定，庄蓓蓓应于《房地产买卖居间协议》签订后的60日内即2015年11月20日前至中介公司处与原告签订示范文本《上海市房地产买卖合同》。只要在2015年11月20日前的任何一个时间段，双方均可签约。然在2015年10月10日，涉案房屋被司法查封，被告庄蓓蓓不可能与原告签订买卖合同。从被告庄蓓蓓出具的两份承诺书亦证明其无法在约定的期限内与原告签订买卖合同。虽然原告同意将签约时间延后至2016年1月30日，庄蓓蓓仍不能与原告签订买卖合同，故庄蓓蓓已构成违约，应当承担违约责任。原告向庄蓓蓓支付的50万元定金是用于担保双方按期签订《上海市房地产买卖合同》，违约方应当按定金罚则承担违约责任。现被告庄蓓蓓违约未能与原告签订合同，则应双倍返还原告定金计100万元。上海市房屋交易市场房价自2015年下半年开始，尤其在2016年初呈现不断上涨之势。从被告庄蓓蓓在2016年5月重新委托居间方挂牌出售的价格亦反映房屋上涨幅度较大。即使按庄蓓蓓重新挂牌出售的房价880万元计算，此房价亦比原、被告约定的转让价高出甚多。虽然房屋的挂牌交易价与实际成交价不一定相同，但被告仅双倍返还原告定金，明显不能弥补原告的损失，原告以780万元的价格已不能购买同地段、同类型的房屋。原告要求被告除双倍返还定金外另行赔偿损失的请求，符合法律规定。在考量被告赔偿原告的损失金额时，除考虑被告的违约情节外，也需要综合考虑原告之前已支付的资金成本、原告本人对房屋交易价格方面的风险控制等因素，故本院酌情确定被告另行赔偿原告损失10万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、被告庄蓓蓓于本判决生效之日起十日内双倍返还原告朱振宇定金共计人民币100万元；二、被告庄蓓蓓于本判决生效之日起十日内赔偿原告朱振宇损失人民币10万元；三、驳回原告朱振宇要求被告张云丹双倍返还定金、赔偿损失的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币18,300元，减半收取计9,150元，由原告朱振宇负担2,470.50元，被告庄蓓蓓负担6,679.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 邹巧弟
二〇一六年六月八日
书记员 周佳慧
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条当事人可以依据《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
二、《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。