广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第412号
原告贵州醇酒厂，地址贵州省黔西南布依族苗族自治州。
法定代表人刘俊玺，系该厂厂长。
委托代理人陈英，贵州心达律师事务所律师。
委托代理人曾雯，贵州心达律师事务所律师。
被告林山津，男，汉族，1995年8月23日出生，住址广东省佛山市南海区。
委托代理人成素霞，广东德法理（杭州）律师事务所律师。
委托代理人孟发珍，女，汉族，1969年1月2日出生，住址广东省佛山市南海区，系被告母亲。
原告贵州醇酒厂诉被告林山津所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贵州醇酒厂的委托代理人陈英、曾雯，被告林山津的委托代理人成素霞、孟发珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贵州醇酒厂诉称，原告贵州醇酒厂系贵州省黔西南州兴义市的一家大型国有企业，80年代末期贵州醇酒厂因业务发展的需要，由被告的父亲林沂协助在广州筹办经销部，1989年1月成立贵州醇广州供销经理部，1991年11月由林沂经手，代贵州醇酒厂在深圳向陈植华购买了宝安县城19区78栋B座102号房屋一套(面积90.6平方米，现登记为灵芝新村78栋B102号房)，房屋总价款272800元，全部由贵州醇酒厂出资。由于受当时政策及多方面因素的影响，该房产是以被告之父林沂的个人名义购买，故1991年12月10日办理房屋产权登记在林沂名下。为防止将来产生权属争议，林沂于1993年8月31日亲笔书写了“关于代贵州醇酒厂在宝安购房的情况”的说明，及“代贵州醇酒厂在广东购房申明书”，并于1993年9月l日在兴义市公证处办理了“(93)兴公民字第127号公证书”。2011年被告之父林沂过世，未能将该房屋产权变更登记到原告名下，但该房屋系原告出资购买的事实清楚，实际所有权人是原告贵州醇酒厂毋庸置疑。2011年11月贵州醇酒厂在贵州省黔西南州兴义市政府的主导下进行改制，贵州醇酒厂改制重组后撤回了驻深圳的销售人员，灵芝新村19区78栋B102号房由贵州醇通灵实业公司广州公司对外出租收益。2013年经贵州省兴义市人民政府常务会议和兴义市委常委会议，决定对贵州醇酒厂驻外销售公司的房产进行处置，灵芝新村19区78栋B102号房屋列为第二批处置资产，故2013年5月20日该房屋租期届满后未再出租，等待处置。2014年原告在办理国有资产处置相关手续时，发现被告于2014年3月5日采用欺骗手段将该房屋产权变更登记到了自己名下，办理了深房地字第××号权利证书，并将该房出租他人居住使用。为此，原告特向人民法院提起诉讼，请求判令：1、确认位于深圳市宝安区新安街道办前进路东北侧灵芝新村78栋B102号房的所有权属原告；2、被告将登记在其名下的灵芝新村78栋B102号房变更登记到原告名下，所产生的变更费用由被告承担；3、本案诉讼费判由被告承担。
原告当庭增加诉讼请求：请求判令被告赔偿其占有使用原告房屋期间的损失，按租金收益计算，每月租金2300元，从2014年3月20日起计算至被告将房屋变更登记至原告名下之日止。
被告林山津答辩称，被告不同意原告提出的所有诉讼请求，理由如下：1、被告的父亲林沂于1991年购买涉案房屋，而原告于1992年7月14日才登记设立，也就是说林沂在购买涉案房屋时原告在法律上的主体还不存在，怎么可能出现林沂1991年在深圳代原告购房的事实。其次，原告称受当时政策及多方面因素的影响，故原告将该房产用林沂的名字登记，请原告举证证明具体受当时什么政策影响导致，原告出资的证据又何在。如果确实如原告所言是林沂以自己的名义代原告购房，为什么原告在长达20多年的时间没有向林沂主张过变更该房屋产权的权利。××到去世原告都是知晓的，为什么不在林沂去世前将涉案房屋产权转移事宜办妥。2、本案已经过了法律规定的诉讼时效。林沂于2011年去世，去世时原告领导都曾到家里慰问，也应该知道林沂在去世后名下的遗产会被依法继承，但原告在林沂去世后一直未就房屋所有权问题向被告主张过任何权利，也没有在两年的诉讼时效期内向法院提起诉讼。而原告提起的第三人撤销纠纷之诉的诉讼时效是6个月，涉案的民事调解书早在2013年7月22日作出，如果房屋真是林沂代原告购买，原告是否应该在林沂去世后两年内就房屋产权问题向法院提起诉讼，或每年至少一次去房管局查询一次产权。原告称兴义市政府2012年10月会议纪要、兴义市财政局2013年4月10日发文要求原告处置重要资产，而原告称2015年3月16日才得知涉案房屋权属变更，是很难让人信服的。如果确实如此也是归咎于自身不作为的原因所致。因此法院应以本案超过诉讼时效为由，驳回原告的所有诉讼请求。3、涉案房屋是林山津父亲林沂的合法遗产，被告作为法定继承人继承该遗产合理合法。综上，请法院驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。
经审理查明，原告贵州醇酒厂系由原国营兴义市酒厂更名而来。案外人林沂是被告林山津的父亲，原系原告贵州醇酒厂的员工。
1991年12月10日，宝安县人民政府就涉案的宝安县城19区78幢B座102号房屋核发《房屋所有权证》（粤房字第1048227），所有权人为林沂。
1993年3月31日，林沂出具《代贵州醇酒厂在广东购房声明书》，内容为：林沂于1990年底和1991年8月先后在广州市和宝安县代贵州醇酒厂购买了房屋。一、在广州市环市东路云鹤北街二巷三号；二、宝安县城19区78幢B座102号。这两地的房产都是用贵州醇酒厂的钱买的，因此上述两地房产的产权都属于贵州醇酒厂。（详情见1992年3月31日、1992.3.31的购房说明）。上述声明书于1993年9月1日在贵州省兴义市公证处办理了公证，公证书编号为：（93）兴民字127号。
2012年10月1日，原告下属的广州公司即贵州醇通灵实业公司广州分公司（出租方）与案外人徐健钧（承租方）签署《房产租赁（居间）合同》，将涉案房产出租给徐健钧使用，租赁期自2012年10月1日至2013年4月1日，租金为2300元/月。2013年4月1日，双方签署《租赁协议》，约定租赁期自2013年4月1日至5月20日，租金仍为2300元/月。原告同时提交了其于2012年10月2013年5月向徐健钧出具的租金收据。
原告提交了1993年至2012年缴纳涉案房产水电费、物业管理费的部分发票单据，以证明原告购买涉案房产后，一直由其工作人员对涉案房产进行管理、使用。
2013年，被告林山津及其母亲孟发珍共同作为原告，以案外人林霞为被告，提起继承纠纷，双方在案件审理过程中，自愿达成如下调解协议：1、登记在林沂名下的涉案房产由林山津、孟发珍以共同共有的方式继承；2、林霞放弃对涉案房产的基础权。本院于2013年7月22日作出（2013）深宝法民一初字第711号《民事调解书》，确认上述协议。
2014年1月8日，林山津（买方）与孟发珍（卖方）签订《深圳市二手房买卖合同》[深（宝）房现买字（2014）第341号]，约定孟发珍将涉案房产10%的份额转让给林山津，转让总价款为人民币86079.10元。
2014年3月5日，经深圳市房地产权登记中心核准，涉案房产100%产权登记至林山津一人名下。涉案房产产权信息查询结果表显示，孟发珍原享有涉案房产10%产权份额，林山津原享有涉案房产90%产权份额，林山津于2014年1月8日通过购买10%份额取得该房产全部产权。
原告主张其以林沂的名字在深圳及广州购买了两套房产，广州的房产已转移登记至原告下属的广州公司名下，而在深圳的涉案房产没有办理过户的原因是林沂年纪比较大、身体状态不太好、晚年患了老年痴呆症，因此未特地到深圳办理手续。原告一直要求林沂到深圳配合办理房产转移登记手续，林沂去世后，也找过孟发珍协助办理过户。被告否认原告曾要求其办理过户手续，且被告不清楚原告与林沂之间有何约定。
另查，1、关于涉案房产购房款的支付情况。原告主张涉案房产系由原告出资购买，于1991年10月26日付清了全部购房款，并提交了以下证据复印件证明其上述主张：（1）陈植华于1991年11月8日出具的《房屋转让费说明》，陈植华确认将涉案房产转让给林沂，转让费共计272800元。其中装修房屋设施等费用计73480元，由林沂另行支付。实际房屋转让费用为199320元，其中含订金1000元。被告主张该证据无原件可供核对，故不确认其真实性，但认为该份证据可以证明房款是由林沂支付；（2）电汇凭证，汇款人贵州醇广州供销经理部向宝安县公民劲力工贸公司汇款271800元。被告对该份证据不予认可，因为收款并非房屋的出卖方陈植华，也没有陈植华授权宝安县公民劲力工贸公司收取房款的任何书面授权文件。
2、关于涉案房产的管理及使用情况。原告主张从1991年买房后一直由其员工居住、管理及使用，2012年原告改制，涉案房产出租给案外人使用，2013年5月20日兴义市人民政府通过会议纪要确认原告处置驻外公司的所有房产，原告的广州公司接到通知后就停止了涉案房产的出租。2014年原告办了所有国有资产相关手续后，广州公司的工作人员发现涉案房产有人居住，住户说是向被告承租的。被告称其不清楚涉案房产具体由谁占有使用，家里对外的事情都是由林沂主持。孟发珍只知道林沂在深圳有房子。
3、被告确认其系通过继承调解的方式取得涉案房产，系无偿取得，其支付了过户费用5,000元左右。
4、被告承认涉案房产自2014年10月起由其出租收益，租金为2300元/月。
5、被告承认其只持有涉案房产房原房屋所有权证的复印件，并主张因为林沂患有老年痴呆症，将家里很多的东西扔掉，林沂去世后，被告找不到该房屋所有权证的原件；原告则主张房屋所有权证原件一直由原告保管。
上述事实，有代贵州醇酒厂在广东购房声明书、公证书[公证书编号为：（93）兴民字127号]、水费、电费、物业管理费等发票单据、房屋租赁（居间）合同、租房协议、民事调解书、《深圳市二手房买卖合同》[深（宝）房现买字（2014）第341号]、房产产权信息查询结果表等证据及庭审笔录予以证实。
本院认为，关于本案的诉讼时效问题。被告主张原告的起诉已超过诉讼时效，林沂于2011年去世××病重及追悼会期间原告公司领导均知情且有参与，而原告在2015年前也没有通过任何方式向被告主张过任何权利。原告主张其系于2015年3月16日在深圳市房地产权登记中心查档取得《深圳市二手房买卖合同》[深（宝）房现买字（2014）第341号]后，才知晓涉案房产已转移登记至被告名下。经查，原告提交的证据已证明涉案房屋由其出租至2013年5月，原告对于涉案房产于林沂去世后因继承、转让等原因而导致的产权变更未能及时知晓，并未明显有悖常理。故原告在2015年3月16日查档时才知晓房产已转移登记至被告名下，即于当日提起本案诉讼，未超过法律规定的诉讼时效，故本院对于被告的相关主张不予采信。
原告贵州醇酒厂主张其借用被告父亲林沂的名义购买了涉案房产。从查明的事实可知，林沂出具了《代贵州醇酒厂在广东购房声明书》确认涉案房产系林沂在原告公司任职期间，由原告实际出资，借用林沂的名义购买，原告亦提交了1993年至2012年缴纳涉案房产水电费、物业管理费的部分发票单据，以及2012年10月1日至2013年5月20日将涉案房产出租的相关合同及收据，以证明涉案房产一直由其管理、使用。被告主张涉案房产系由林沂购买，但未能提交任何证据予以证明，其应承担举证不能的不利后果。因此，本院对原告关于借名买房的主张予以支持，确认涉案的位于深圳市宝安区新安街道办前进路东北侧灵芝新村78栋B102号房的所有权属原告所有。本案被告在未支付对价的情况下通过继承及受让的方式取得涉案房产的完全产权，不符合善意取得的条件，涉案房产登记至被告名下不能对抗原告享有的所有权。根据物权的追及效力，被告应将涉案房产登记过户至原告名下，由于原告对于借名买房事宜亦存在过错，过户过程中产生的税费由其自行承担。
关于赔偿损失。被告于庭审中承认其于2014年10月起出租涉案房产，收取2,300元/月的租金收益至今。由于涉案房产系原告借用林沂名义购买，该房产所有权属原告所有，被告擅自将涉案房产出租并获取租金收益，缺乏法律依据，侵犯了原告作为所有权人的收益权，依法应将其自2014年10月至法庭辩论终结时即2015年11月的租金收益人民币29,900元返还原告。此后的租金收益损失可待实际发生后再由原告另行主张。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十四条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认位于深圳市宝安区新安街道办前进路东北侧灵芝新村78栋B102号房的所有权属原告贵州醇酒厂所有；
二、被告林山津应于本判决发生法律效力之日起五日内将深圳市宝安区新安街道办前进路东北侧灵芝新村78栋B102号房过户登记至原告贵州醇酒厂名下，过户过程中产生的税费由原告承担；
三、被告林山津应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告贵州醇酒厂返还2014年10月至2015年11月的租金收益共计人民币29,900元；
四、驳回原告贵州醇酒厂的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币5,392元，保全费人民币1,880元，均由原告承担。案件受理费及保全费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 平
代理审判员 陈蕾仰
人民陪审员 陈远霞
二〇一六年三月三十日
书 记 员 陈锐强
书 记 员 林斯瑜
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国物权法》
第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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