北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第07894号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京毓庆达教育科技有限公司，住所地北京市朝阳区广和南里二条16号院3号楼3层。
法定代表人刘静，董事长。
委托代理人曹永河，男，1976年9月17日出生，北京毓庆达教育科技有限公司法务部副主任。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京首开立信置业股份有限公司第一分公司，住所地北京市丰台区科学城航丰路9号208B。
法定代表人潘磊，总经理。
委托代理人段治平，北京市康达律师事务所律师
委托代理人滕艺，北京市康达律师事务所律师。
上诉人北京毓庆达教育科技有限公司（以下简称毓庆达公司）因与被上诉人北京首开立信置业股份有限公司第一分公司（以下简称首开一分公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第27735号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2013年6月，首开一分公司起诉至原审法院称：2010年4月29日，我公司与毓庆达公司签订《房屋租赁合同》，约定毓庆达公司承租我公司位于北京市朝阳区××南里×条×号院×号楼的房屋。合同约定租金分期支付，每1个月为一期。合同履行过程中，毓庆达公司违反合同约定拖欠房租。截止2013年5月31日已拖欠房租326695.08元。2013年2月20日，我公司向毓庆达公司送达催款函，催缴欠付租金。2013年3月6日，双方就所欠租金的支付事宜达成《欠租支付协议》，约定毓庆达公司于2013年3月31日前还清所欠租金，如未按时足额支付，我公司有权解除合同。协议生效后，毓庆达公司仍未按合同约定付清租金。现我公司起诉，要求确认双方之间租赁合同于2013年4月9日解除；要求毓庆达公司支付2012年2月1日至2013年4月9日的租金；要求毓庆达公司支付2013年4月9日至2013年11月10日的房屋使用费，每月按照54449.18元计算；要求毓庆达公司支付迟延支付租金的滞纳金200777.62元、解除合同的违约金54449.18元。
毓庆达公司答辩并反诉称：首开一分公司唆使洋浦权天商业品牌网络服务有限公司（以下简称××公司）装修，造成我公司承租房屋内有气味和声音，无法进行正常教学工作，并造成我公司学员退费、房租等损失。首开一分公司逼迫我公司腾房，以达到解除合同的目的，属于单方违约。我公司不同意首开一分公司的诉讼请求，并提出反诉，要求赔偿因无法经营，给我公司造成的退还学生学费的损失563556元；要求首开一分公司支付单方解除合同的违约金163347.80元。
首开一分公司就反诉辩称：1.我公司与毓庆达公司解除合同后，才与××公司签订合同，双方不构成恶意串通，我公司不构成违约；2.装修未实际进行，只做了拆除和清理工作，拆除与清理的区域不包括毓庆达公司承租区域；3.如因××公司的拆除给毓庆达公司造成损失，毓庆达公司应向××公司主张损失，不应向我公司主张。
原审法院经审理查明：2010年4月29日，首开一分公司作为出租方、毓庆达公司作为承租方签订《房屋租赁合同》。约定：承租方所租用的物业单元为北京市朝阳区××南里×条×号院×号楼三层南侧（以下简称涉案租赁房屋），租赁面积为749平方米；租赁物业的用途为商业；租期2010年2月1日至2014年1月31日；租赁物业按租赁面积计算租金，2010年2月1日至2011年1月31日每平米每日2.3元，年租金为628785.50元；2011年2月1日至2012年1月31日每平米每日2.37元，年租金为647922.45元；2012年2月1日至2014年1月31日每平米每日2.39元，年租金为6533903.15元；租金分期支付，每1个月为一期，每期租金应于上一期期满5日前支付；承租方迟延支付租金的，支付金额应首先弥补最早一期欠付租金，直至租金的全额付清；在双方签署本合同之日，承租方应向出租方支付押金52398.79元；承租方未能按本合同约定的时间和数额向出租方支付租金的，承租方须按照拖欠金额的每日千分之三向出租方支付滞纳金，直至拖欠款项全部付清；如果承租方拖欠出租方租金超过1个月，则出租方有权解除本合同而无需承担任何违约责任，由此造成的全部损失均应由承租方自行承担；本合同因上述原因而解除的，承租方需向出租方支付相当于1个月租金的违约金。双方在附件一中约定：承租方支付租金的日期和金额具体为：2010年5月5日前支付12万元；2010年6月至2010年11月，每月租期开始前5日内支付月租金72000元；2010年12月租期前5日内，支付月租金76785.50元；2011年1月租期前5日内，支付月租金52398.79元；2011年2月1日至2012年1月31日，每月租期开始前5日内支付53993.54元；2012年2月1日至2014年1月31日，每月租期开始前5日内支付54449.18元。
合同签订后，首开一分公司向毓庆达公司交付了涉案租赁房屋；毓庆达公司使用该房屋进行幼儿教育商业经营。
2013年2月20日，因毓庆达公司拖欠房租，首开一分公司向毓庆达公司发出催缴租金287953.84元的催款函。2013年3月6日，首开一分公司（甲方）与毓庆达公司（乙方）签订《欠租支付协议》。约定：双方确认，截止到协议签署之日，乙方尚欠甲方租金223504.66元，并依据《商业租赁合同》需按期交按2013年3月房租54449.18元，以上总计金额277953.84元；甲方同意乙方在2013年3月31日之前还清所欠租金；如果乙方未按照协议的约定按时足额支付所欠租金，甲方均有权立即解除《商业租赁合同》及协议，乙方应偿还所欠租金并承担相应违约责任。在该协议落款处加盖毓庆达公司的公章，并由李×签字。原审中，毓庆达公司主张李×系其公司收发人员，签约前未看协议内容，仅是签收了材料。首开一分公司主张签约前双方反复协商，毓庆达公司同意按协议约定足额支付租金；签约时毓庆达公司的法定代表人刘静、李×均在场。
协议签订后，毓庆达公司未给付首开一分公司租金。
2013年4月9日，首开一分公司向毓庆达公司做出《公告》，内容为：毓庆达公司经营的亲子园由于长期拖欠我公司房租且数额巨大，我公司决定终止其租赁协议并停止该公司营业，同时我公司保留进一步追究该公司法律责任的权利。2013年5月6日，首开一分公司再次做出《公告》，决定解除与毓庆达公司的商业租赁合同，并要求毓庆达公司腾退房产，停止侵害。首开一分公司将上述二份《公告》均粘贴在涉案租赁房屋的入口处、毓庆达公司经营的亲子园门口及广告牌内等位置。审理中，毓庆达公司曾认可收到上述《公告》，但在之后庭审中，毓庆达公司称其收到2013年5月6日的《公告》，未收到2013年4月9日的《公告》。
自2013年5月2日起，首开一分公司对涉案租赁房屋停水、电。
另查，2013年4月19日，首开一分公司与案外人××公司签订《商业租赁合同》，首开一分公司将北京市朝阳区××南里×条×号院×号楼一层、二层、三层北侧及四层出租给××公司，租期2013年5月1日至2021年4月30日，装修免租期为2013年5月1日至2013年8月31日。2013年5月6日，首开一分公司与××公司签订《〈商业租赁合同〉补充协议书》，首开一分公司将涉案租赁房屋出租给××公司。
2013年11月10日，毓庆达公司腾退涉案租赁房屋。审理中，毓庆达公司称××公司给付其公司搬家补偿款及2013年5月1日之前的损失补偿款共计40万元。
原审中，毓庆达公司主张2012年11月20日至2012年12月底期间，××公司对北京市朝阳区××南里×条×号院×号楼一层、二层、三层北侧及四层房屋进行装修，装修项目包括电梯封堵、刷防火涂料等，装修致火花掉入涉案租赁房屋内、涉案租赁房屋内有烟和气味，造成毓庆达公司经济损失，故毓庆达公司自2012年12月起未支付房租。首开一分公司主张××公司自2012年11月20日起对除涉案租赁房屋之外的租赁场地原有隔断、商品进行拆除、清理，工期一周左右，后××公司未再进行装修。
毓庆达公司主张因××公司装修施工造成学生退园、退费，造成其学费损失，并向法院提供了退费申请。
原审法院认为：首开一分公司与毓庆达公司之间签订的《商业租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。
在合同履行过程中，毓庆达公司存在拖欠租金的行为，为此首开一分公司与毓庆达公司于2013年3月6日达成《欠租支付协议》。现毓庆达公司以其在对内容不知情的情况下加盖公章作为抗辩理由，缺乏依据，法院不予采信。该《欠租支付协议》合法有效，毓庆达公司应按协议履行自己的义务。因毓庆达公司未按约定支付租金，已构成违约，故首开一分公司有权解除合同。首开一分公司于2013年4月9日通知毓庆达公司解除租赁合同，故双方之间租赁合同于当日解除。毓庆达公司辩称未收到解除通知，法院不予采信。对首开一分公司要求确认租赁合同于2013年4月9日解除、毓庆达公司支付欠付租金的诉讼请求，法院予以支持。因首开一分公司已于2013年5月对涉案租赁房屋停水、电，造成毓庆达公司无法正常使用房屋，故首开一分公司主张之房屋使用费数额较高，对此法院予以酌定。首开一分公司要求毓庆达公司支付滞纳金的数额过分高于给其造成的经济损失，故具体数额由法院酌定。因毓庆达公司违约，导致双方租赁合同解除，故对首开一分公司要求毓庆达公司支付违约金的诉讼请求，法院予以支持。
毓庆达公司要求首开一分公司赔偿学生退费的经济损失，证据不足，法院不予支持。毓庆达公司要求首开一分公司支付违约金，法院不予支持。
据此，2014年4月原审法院判决：一、确认首开一分公司与毓庆达公司之间签订的《房屋租赁合同》于二〇一三年四月九日解除。二、毓庆达公司于判决生效后七日内给付首开一分公司房租二十九万四千二百八十九元。三、毓庆达公司于判决生效后七日内给付首开一分公司房屋使用费二十万元。四、毓庆达公司于判决生效后七日内给付首开一分公司迟延支付房租的滞纳金十五万元。五、毓庆达公司于判决生效后七日内给付首开一分公司违约金五万四千四百四十九元一角八分。六、驳回首开一分公司其他诉讼请求。七、驳回毓庆达公司的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，毓庆达公司不服原审判决上诉至本院称：原审判决认定事实不清，由于首开一分公司的原因导致双方签订的《房屋租赁合同》提前解除，所以我公司请求二审法院撤销原审判决，并改判首开一分公司支付我公司违约金163347.8元。首开一分公司同意原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
上述事实，有相关书证、当事人陈述等在案为证。
本院认为：本案的争议焦点问题为首开一分公司是否存在违约行为，从而导致双方签订的《房屋租赁合同》提前解除。
《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后再合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案中，根据双方提交的证据，可以认定首开一分公司提前解除合同系基于毓庆达公司未按合同之约定支付租金，且在双方就欠付租金达成《欠租支付协议》后，毓庆达公司仍未依《欠租支付协议》中所约定的付款时间如期履行支付房屋租金的义务，首开一分公司在此情形下通知毓庆达公司解除合同符合法律规定，并不存在违约情形。关于毓庆达公司上诉称，因首开一分公司许可第三方××公司进行装修，导致其经济损失一项，因毓庆达公司未对其因装修行为所致损失提供证据，故原审法院判决对其经济损失不予支持，并无不妥，本院予以维持。综上，毓庆达公司上诉主张首开一分公司应支付其提前解除合同违约金，并无事实及法律依据，本院对其上诉主张不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费13207元，由北京首开立信置业股份有限公司第一分公司负担2420元（已交纳），由北京毓庆达教育科技有限公司负担10787元（北京首开立信置业股份有限公司第一分公司已交纳，北京毓庆达教育科技有限公司于本判决生效后7日内给付北京首开立信置业股份有限公司第一分公司）。反诉案件受理费5535元，由北京毓庆达教育科技有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费3567元，由北京毓庆达教育科技有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈 放
审 判 员 高 贵
代理审判员 江锦莲
二〇一四年六月二十日
书 记 员 卢园园