常州市钟楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）钟民初字第1739号
原告常州市某某某工程有限公司，住所地本市钟楼区怀德中路。
法定代表人李某某，该公司总经理。
委托代理人黄某，江苏欣博律师事务所律师。
被告常州某某机械有限公司，住所地本市钟楼区某路。
法定代表人蒋某某，该公司总经理。
委托代理人储某某，江苏德音律师事务所律师。
委托代理人孔某某，江苏德音律师事务所律师。
原告常州市某某某工程有限公司诉被告常州某某机械有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月26日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托代理人黄某、被告委托代理人孔某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2004年，原告在向常州某某生活用品有限公司租赁的土地上建造了约2500平方米厂房。2006年，常州某某生活用品有限公司因生产需要租用了原告的部分厂房用于生产。后由常州某某生活用品有限公司投资成立的被告用于生产，直到2010年8月10日，原、被告双方补签厂房租赁合同，约定：将原告在租赁土地上建造的厂房（即某某路厂区东面）出租1280平方米（二层未计算面积和租金）给被告使用；月租金为10250元，年租金为123000元；租金按年支付，支付日期为每年的2月份左右，如逾期支付全额租金超过一年，原告有权终止合同。2011年，由于原告法定代表人李某某与被告法定代表人蒋某某在合股经营公司的经营期限问题上意见不一，产生矛盾，被告就故意不支付房屋租金。原告多次发短信催要均无回音，发函也拒收，被告的行为系恶意拖欠房屋资金，故原告诉至法院，请求法院判令：一、被告立即支付拖欠原告15个月房租计153750元；二、终止厂房租赁合同，由原告收回房屋；三、诉讼费用由被告承担。
被告辩称，虽然双方签订了租赁合同，但是原告并未将房屋交付给被告，被告要求行使履行抗辩权，所以拒绝支付租金，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2003年4月8日，常州市某某村民委员会（以下简称为某某村委）作为甲方与常州某某生活用品有限公司（以下简称为某某公司）作为乙方签订土地租赁合同一份，约定某某村委将位于本市飞北路北、某某车辆厂西（现为本市某路21号）总计18亩的土地租赁给某某公司使用，出租年限自2004年1月22日至2054年1月22日，共50年；某某公司在获得使用权的土地上，在法律许可的范围内，有权自主进行永久性建筑（如厂房、办公性房屋及配套设施）和临时性建筑及相关安排。2003年6月16日，某某公司作为甲方与常州市某某装饰工程有限公司（以下简称为某某装饰公司）作为乙方租赁合同一份，约定某某公司将其位于本市飞北路北、隆发车辆厂西的厂区内东南角27.8%的土地使用权出租给某某装饰公司，租金每年每亩6000元，出租年限自2004年1月22日至2054年1月22日，共50年；某某装饰公司在获得是使用权的土地上，在法律许可的法律范围内，有权自主进行永久性建筑（如厂房、办公性房屋及配套设施）和临时性建筑及相关安排。2010年8月10日，某某装饰公司与被告签订厂房租赁合同一份，约定某某装饰公司将其建造位于本市飞北路21号（现为本市梧桐路21号）厂区东面、建筑面积为1280平方米的厂房租赁给被告使用，租赁期限自2010年8月10日至2022年2月9日，共计11.5年；月租金为10250元，年租金为123000元，租金按年支付，支付日期为每年的2月份左右，如被告逾期支付全额租金超过一年，原告有权终止合同；租赁期满，原告有权收回出租厂房，被告应按期归还，被告如需继续承租的，应于租赁期满前三个月向原告提出书面要求，经原告同意后重新签订租赁合同；合同还对其他有关事项作了相关约定。
另查明，2008年5月28日，某某公司的名称变更为常州某某日用五金制造有限公司；2010年5月17日，某某装饰公司的名称变更为原告现名称常州市某某某工程有限公司；某某公司与被告的法定代表人为同一人。原告出租给被告的厂房未取得建设工程规划许可证。
又查明，2012年5月3日，原告通过顺丰速运向被告邮寄“关于催收拖欠房屋租金的函”，言明：被告租用原告厂房，2011年以来的租金一直未付，前期原告催要而被告一直未予答复，现正式通知被告2011年和2012年房租共246000元在5月10前支付，逾期不支付原告将通过法律途径追索房租并收回厂房。但被告拒收该邮寄函件。
庭审中，被告代理人抗辩原告未将租赁合同约定的厂房交付给被告使用，所以被告没有支付租金。原告提供了被告使用原告厂房的现场照片，并陈述2010年8月10日以后的租金一直没有支付，此前的租金分别由某某公司、被告支付了；经过法律释明，原告当庭变更诉请为确认厂房租赁合同无效，请求被告返还房屋，并由被告支付房屋使用费至归还之日，暂计至2013年7月31日为止为三年共36.9万元。
审理中，本院召集原、被告双方查看被告使用原告厂房现场情况，在被告法定代表人蒋某某指引下就其所使用的原告厂房的具体情况所拍摄了相应照片。
上述事实有当事人陈述与自认、土地租赁合同、租赁合同、厂房租赁合同、照片、工商登记资料查询表及变更登记通知书等证据证实。
本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋与承租人签订的租赁合同无效。因双方当事人均未提供证据证明原、被告签订的厂房租赁合同中出租给被告的房屋取得了建设工程规划许可证或者经过主管部门批准建设，故本院依法确认原、被告2010年8月10日签订的厂房租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。原告提供的被告使用厂房照片与本院现场查看的情况及照片足以证明原告已将租赁房屋交付被告使用，被告虽抗辩原告没有交付房屋，但是没有提供任何证据予以证明，故被告应当将向原告租赁的本市钟楼区飞北路北、某某车辆厂西（现为本市某路21号）某某公司厂区内东面建筑面积为1280厂房返还原告。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。故本案原、被告签订的厂房租赁合同虽无效，原告可以依法请求被告支付使用费。因被告自认其一直未支付租金，而通过原告邮寄给被告的催收函及原告庭审陈述，可以证明被告2011年至今的房屋使用费未支付原告，故被告应当支付原告2011年1月1日至2013年7月31日的房屋使用费317750元及2013年8月1日至被告返还原告厂房为止的房屋使用费。因调解无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原、被告于2010年8月10日签订的厂房租赁合同无效。
二、被告于本判决生效之日起三十日内将向原告租赁的本市钟楼区某路北、某某车辆厂西常州某某日用五金制造有限公司厂区内东面、建筑面积为1280平方米的厂房返还原告。
三、被告于本判决生效之日起三十日内支付原告2011年1月1日至2013年7月31日的房屋使用费317750元及按照双方签订厂房租赁合同约定标准计算的2013年8月1日至被告返还原告厂房为止的房屋使用费。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费6915元（原告已预交），由原告承担949元，被告承担5966元，并于本判决生效之日起三十日内直接给付原告，
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。
审 判 长 王 明
人民陪审员 蒋玉祥
人民陪审员 曹佳义
二〇一三年八月二十日
书 记 员 刘洪波