徐州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）开民初字第0937号
原告张兆强。
委托代理人周浩，江苏圆点律师事务所律师。
被告绿地地产集团徐州东部置业有限公司，住所地徐州经济技术开发区鲲鹏路66号高铁站北侧创意办公楼22层。
法定代表人许敬，该公司总经理。
委托代理人刘莉，女，汉族，1990年6月19日生，住徐州市鼓楼区前陈庄一巷5号，该公司法律顾问。
委托代理人梁翠，女，汉族，1985年12月30日生，住徐州市泉山区段庄村2队436号，该公司员工。
原告张兆强与被告绿地地产集团徐州东部置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后适用简易程序审理，因案情复杂，依法转为普通程序，组成合议庭于2015年1月22日公开开庭进行审理。原告张兆强及其委托代理人周浩、被告绿地地产集团徐州东部置业有限公司的委托代理人刘莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2013年12月25日就被告在徐州经济技术开发区绿地之窗所开发的住宅小区进行了选房登记，并于当日向被告缴纳了109888元房款。后被告迟迟不通知原告签订正式的商品房买卖合同，原告方得知被告未取得商品房预售许可证。2014年5月，原、被告双方洽谈商品房买卖合同签订事宜时，因被告提供的格式合同文本过于苛刻，双方未就合同条款达成一致。为此，原告要求被告退还预收购房款时，被告无理拒绝。现诉至法院，请求判令被告返还原告购房款109888元及利息5000元。
被告辩称：1、原、被告双方在确认房屋状况以及合同条款之后，共同签订了购房登记表，并对付款期限、签约日期、违约责任等进行了明确的约定。2、涉案房屋已于2014年4月3日取得销售许可证，我公司也通知原告按照约定前来签订正式的商品房买卖合同，后原告因个人原因拒绝签订，已构成违约。3、按照双方的约定，即使我公司同意解除合同，原告也应向我公司支付总房价10%的违约金。综上，原告诉请没有任何事实和法律依据，请求法庭依法予以驳回。
经审理查明：2013年12月25日，原告在被告处签署了《E19号选房登记表》，确认购买被告开发的绿地之窗小区E地块19号楼1单元1503室，总价为546888元。当日，原告向被告支付“预收购房款”109888元。在该登记表“特别提示”栏目中载明，“1、买受人（即本案原告）在签署选房登记表时，本人已确认所购房屋建筑蓝图和定点图。2、买受人签署本选房登记表，即视作接受案场公示的《商品房买卖合同》中的各项条款，同意在约定时间内签署《商品房买卖合同》。3、买受人签署本登记表时已确认房号和买受人姓名，不得更名、不得换房、不得退房，否则按照《商品房买卖合同》中买受人原因退房条款执行。”2014年3月，原告因个人工作原因要求退房，被告予以拒绝。
另查明，涉案房屋于2014年4月3日取得商品房预售许可证。2014年5月，双方协商签署《商品房买卖合同》未果。原告诉至本院，要求被告退还预收购房款并赔偿利息损失。
以上事实有当事人当庭一致陈述及提供并经本院认证的选房登记表、商品房买卖合同公示文本、商品房预售许可证等证据予以证实。
本院认为：
一、原、被告之间系商品房预约合同关系
民事合同可分为预约合同和本约合同。订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。判断商品房买卖中的认购书等究竟为预约合同还是本约合同，最主要的是看此类认购书是否具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容即是否具备当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，水电气讯配套等承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属等条款，通常就可以认定认购书已经基本具备了商品房买卖合同本约的条件，成立了本约合同。但在本案中，原、被告双方签订的《E19号选房登记表》虽然对于商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、单价、付款时间进行了约定，但因双方在签订该登记表时被告没有取得商品房预售许可，所以双方对商品房的交付时间、办证时间等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在登记表中没有明确约定，属于未决条款，还需进一步协商，故尚不构成本约合同，只能算是具备了预约合同的特征。事实上，在该登记表中明确载明“在约定时间内签署《商品房买卖合同》”，说明双方在签订该登记表时对于该行为的性质为预约合同具有明确认知。故，本院认定，该《E19号选房登记表》是以将来签订《商品房买卖合同》为目的预约合同。
二、原告在履行预约合同中存在违约行为
预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。预约合同也是双方真实意思表示，对合同双方具有约束力。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。
本案中，原告在庭审中自认，因个人工作原因，在2014年3月份曾向被告提出解除预约合同的请求；且否认在签订本案所涉的《E19号选房登记表》时见到过被告公示的商品房买卖合同文本（包括合同附件条款）。据此，2014年3月份起，原告仅因个人原因就已不愿继续履行预约合同，主观上产生违约的故意。在要求退房遭拒的情况下，原告于2014年5月份与被告进行磋商时，以《商品房买卖合同》的附件条款过于苛刻为由，拒绝与被告签订商品房买卖合同。但本案所涉的《E19号选房登记表》中载明“买受人签署本选房登记表，即视作接受案场公示的《商品房买卖合同》中的各项条款”。而原告辩称签订《E19号选房登记表》时没有看到该公示合同文本，却没有证据证实其主张，且原告作为具有民事行为能力的行为人应认知签署以上登记表的法律意义。因此，本院综合分析后认定原告当时已经明知该内容，即“《商品房买卖合同》中的各项条款”。故，以上内容（包括合同附件条款）应属于预约合同的已决条款，不再属于继续磋商的内容。原告以此为由不愿签订商品房买卖合同没有事实依据，构成违约。
三、原告应承担预约合同解除后的相应责任
如前所述，原告构成违约，则应承担违约责任。本案原告有解除预约合同的意愿，明确表示不再签订商品房买卖合同，故，双方之间的预约合同的目的已无法实现，该预约合同在庭前已实际解除，所以被告继续持有原告给付的房款已无合同依据，但原告作为违约方应承担相应的违约责任。
依照合同法的规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求适当减少。鉴于原告主要是因个人工作情况发生变化而导致其要求解除合同，主观过错较小，根据过错与责任相一致原则，如按总房价的10%计算原告的违约金，明显过高，有失公允；且被告提供的商品房买卖合同公示文本中所载明的违约条款（包括主文条款和附件条款）均以制式内容出现，也存在违约金比例失衡（买受人按总房价或应付款的10%计算，出卖人按已付房款的1%计算）的情形，原告在庭审中也对此提出异议，故，本院依法予以适当降低。参照合同公示文本中被告为自己设立的违约金比例，结合双方在签订预约合同中的地位、作用及原告履行情况等因素，本院认为按总房价的1%确认原告应承担的违约金数额为宜，即546888元×1%=5468.88元。故，被告应将原告已付款扣除该违约金之后的余款即104419.12元返还给原告。原告存在过错，故对其主张的利息不予支持。本案中，虽然被告应予返还原告部分房款，但该纠纷的产生主要是原告违约所致，故，诉讼费应由原告承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告绿地地产集团徐州东部置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张兆强一次性返还购房款人民币104419.12元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费2600元由原告承担（已缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 张基奎
人民陪审员 孙荣林
人民陪审员 孟献勇
二〇一四年一月二十六日
书 记 员 鹿 媛