宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬鄞民初字第1918号
原告：王江芬，无固定职业。
委托代理人：唐家燕，浙江海泰律师事务所律师。
被告：何明生，水电工。
委托代理人：陈春香，浙江铭生律师事务所律师。
原告王江芬为与被告何明生房屋租赁合同纠纷一案，于2014年9月23日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员蔡雯晴适用简易程序审理。本案于2014年10月28日公开开庭进行了审理，原告王江芬的委托代理人唐家燕，被告何明生及其委托代理人陈春香到庭参加诉讼，被告申请的证人苏某、王某、周某出庭作证。本案现已审理终结。
原告王江芬起诉称：2012年2月15日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》一份，原告将位于宁波市鄞州区海棠路268弄5幢9号205室的房屋出租给被告使用，并对租期、租金及支付方式等均进行了详细约定。但被告不但拖欠上半年租金2500元，在2014年8年份还开始拒付下半年的租金，经原告多次催讨仍旧不付。后经原告到出租房屋内查看方知，被告已冒充原告本人将房屋转租给案外人宁波华聪建筑节能科技有限公司（以下简称“华聪公司”），被告不但未经原告准许非法转租，还伪造了委托书。因被告违法转租，侵害了原告的合法权益，故请求判令：1、解除原、被告于2012年2月15日签订《房屋租赁合同》；2、被告向原告支付2014年上半年租金2500元，并支付自2014年9月1日起至实际腾退之日止的租金（按照每月租金2083元，暂算至2014年9月16日为1110元）；3、被告向原告支付违约金20000元；4、被告立即腾退宁波市鄞州区海棠路268弄5幢9号205室的房屋。
被告何明生答辩称：请求驳回原告的所有诉讼请求，继续履行原、被告签订的合同。2011年8月被告接到原告王江芬妹妹的电话要求被告帮忙租赁涉案房屋，且原告妹妹还说是派出所周某介绍的，被告看房时多次强调如果租下涉案房屋要重新装修并出租给别人，且租期不少于五年，当时由于租金问题未协商一致。2012年2月原告妹妹又打电话给被告，降低房租并同意租期为5年，双方据此签订了房屋租赁合同。签订合同时苏某在场并提出将合同第5条第4款的“不得转租”改为“不得转让”，被告当时也强调承租涉案房屋后需要对房屋进行装修并转租，原告表示同意。2013年3月2日，被告将涉案房屋转租给华聪公司并经过原告同意，签订合同时被告当着中介王某的面打电话给原告，将转租的事实进行了说明，要求原告提供身份证复印件和委托书，原告要求被告自行写委托书并传真了身份证给被告。原告陈述被告拖欠房租及拒付租金无事实根据，原告在2014年上半年就向被告提出要出卖房屋，且租金支付方式一直是上半年支付10000元，下半年支付15000元，不存在延迟履行，被告系行使不安抗辩权。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1．房屋所有权证（复印件）1份，用以证明涉案房屋原系原告所有的事实；
2．《房屋租赁合同》1份，用以证明原、被告双方于2012年2月15日签订房屋租赁合同，对租赁物、租期及租金支付方式等均进行了明确约定的事实；
3．《租房合同》、委托书（均系复印件）各1份，用以证明被告伪造原告的签名，将涉案房屋非法转租给案外人的事实；
4．《存量房屋买卖中介合同》（复印件）、情况说明各1份，用以证明涉案房屋虽已出售，但房屋仍由原告持有，相关权利义务仍由原告处理的事实。
被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1．存款凭条、发票各1份，用以证明租金支付惯例是上半年支付10000元，下半年支付15000元，被告并未迟延支付租金，被告支付物业费至2014年12月31日的事实；
2．被告以原告名义与华聪公司签订的《房屋租赁合同》1份，用以证明原告在2013年3月份对转租就知情的事实；
3．证人苏某的证言1份，苏某陈述：他是南天房产的中介，2011年介绍房产信息时与被告认识。2012年2月15日，原、被告在涉案房屋内签订合同时，被告请他一同到场，他当时提出被告有房屋居住，承租涉案房屋是为了转租，应将不能转租改成不能转让，当时原告对被告承租涉案房屋用于转租知晓并同意。
4．证人王某的证言1份，王某陈述：她是被告将涉案房屋转租给华聪公司的中介。2013年3月1日，被告与华聪公司在涉案房屋内签订租房合同时她也在场，被告当场根据房屋租赁合同上出租人的手机拨打了电话，通话中被告告诉对方将涉案房屋租给华聪公司，需要对方提供委托书和房产信息，对方是一个中年女人的声音，回复说人在宁海赶不过来，材料后补。通话结束后，被告与华聪公司签订了租房合同。
5．证人周某的证言1份，周某陈述：她是宁波市高新区新明派出所的协管员，到涉案房屋查暂住人口的时候认识当时居住在涉案房屋内的原告妹妹，至今已有五六年的时间，并不认识原告王江芬。后来原告妹妹问她有没有人介绍租房子，她回复说被告做二房东管理人员和房屋都比较好，就介绍被告给原告妹妹，听说他们当时没有谈妥，被告告知她没有钱赚就不租了，过了半年听被告说后来协商好承租了涉案房屋。
上述证据均经庭审质证，原、被告质证意见和本院认证意见如下：
对原告提供的证据1，被告对真实性有异议，庭后原告提交了复印自宁波市房产产权产籍监理处的房屋所有权证，与原告当庭提交的复印件一致，本院认为宁波市房产产权产籍监理处存档的文件应是真实的，故对其真实性予以确认。对原告提供的证据2，被告无异议，本院予以确认。对原告提供的证据3，被告对真实性无异议，证明目的有异议，认为原告是同意被告转租的。本院对该组证据的真实性予以确认。对原告提供的证据4，被告对真实性无异议，情况说明的关联性无异议，存量房屋买卖中介合同的关联性有异议，证明涉案房屋已经转卖，被告没有支付下半年租金是有正当理由的。本院对该组证据的真实性予以确认，原告庭后提交了房地产资料证明书，证明原告于2014年8月20日将涉案房屋过户给沃燕红、李科伟，2014年8月26日涉案房屋登记在沃燕红名下，李科伟为共有人，被告对此无异议，本院对上述事实予以确认。
对被告提供的证据1，原告对真实性无异议，认为与本案无关联，不能证明租金支付惯例。本院对该组证据的真实性予以确认，被告仅提供了一份汇款凭证，不能以此证明实际履行过程中变更了租金支付方式。对被告提供的证据2，原告对形式真实性无异议，证明目的有异议，不能证明原告知道被告转租。本院对该组证据的真实性予以确认。对被告提供的证据3-5，原告对证人苏某证言的三性均有异议，认为苏某作为中介从被告处赚取中介费，与被告存在利害关系；证人王某与被告是中介客户关系，与被告存在利益关系；证人周某的证言与本案无关联，证人并不认识原告，只认识原告的妹妹，对于证人的陈述原告是不知情的。本院认为，证人周某与被告不存在利害关系，其证言可信性较高，涉案房屋出租给被告之前由原告妹妹居住，首先与被告联系的也是原告妹妹，原告获得被告的联系方式必然是通过其妹妹，现原告称其对证人周某对原告妹妹所说的内容均不知晓不符合常理；证人苏某、王某虽与被告相识，但其二人作为中介，为被告作虚假陈述的可能性较低；综合三位证人的证言，本院认为原告在签订房屋租赁合同时对被告承租涉案房屋用作转租是知晓的。
本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：
2012年2月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于宁波市鄞州区海棠路268弄5幢9号205室房屋出租给被告，租期为5年，自2012年3月1日至2017年2月29日；租金为每年25000元，每六个月付一次，先付后住，第一次租金被告应于原告交付房屋同时支付，第二次及以后租金应提前一个月付清，合同期内如果需要退房，原则上不退还押金；被告应于签约同时支付押金2000元，到期结算，多余归还；第五条第4款约定，房屋只限被告使用，被告不得私自转让，改变使用性质或供非法使用；租赁期限内，如果原告违约，应赔偿被告装修费用20000元，原、被告任何一方违约金的，违约方向守约方支付违约金20000元，损失超过违约金时，须另行追加赔偿等。合同签订后，原告按约交付房屋，被告按约支付押金2000元并付清2014年2月28日前的租金，2014年3月1日起的租金，被告仅支付10000元。2013年3月1日，被告自行书写了委托书一份，以原告的名义与案外人宁波华聪建筑节能科技有限公司签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋租赁给华聪公司，约定租赁期限为一年。2014年2月27日，被告以原告的名义又与华聪公司签订《租房合同》，将涉案房屋继续租赁给华聪公司，租期为一年。
另查明：2014年8月20日，原告将涉案房屋出卖给案外人沃燕红、李科伟，并办理了过户手续。同年8月26日，涉案房屋所有权人登记为沃燕红，李科伟为共有人。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效。原告在租赁期间将涉案房屋转让给了案外人沃燕红、李科伟，根据合同法的相关规定，涉案《房屋租赁合同》对房屋受让人产生法律约束力，即自房屋权利变动之日起由沃燕红、李科伟代替原告成为房屋的出租人。原告起诉时已非涉案房屋所有权人，自然也不再是涉案《房屋租赁合同》的当事人，原告无权要求解除《房屋租赁合同》。原告主张房屋所有权人沃燕红、李科伟提出涉案房屋仍由原告持有，相关权利义务仍由原告处理，但根据法律规定不动产物权变动经依法登记发生效力，且据原告陈述，受让人沃燕红、李科伟在购买涉案房屋时知道被告承租的事实，涉案房屋由被告实际控制，不可能由原告直接交付给受让人，故原告的主张不成立，对原告要求解除《房屋租赁合同》、被告腾退涉案房屋并支付违约金20000元的诉讼请求，本院不予支持。对于租金，房屋所有权变动之前的租金被告应支付给原告，2014年3月1日至2014年8月25日期间租金12191.78元，扣除被告已支付的10000元，被告尚应支付原告租金2191.78元。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条之规定，判决如下：
一、被告何明生支付原告王江芬租金2191.78元，限于本判决生效后七日内履行完毕；
二、驳回原告王江芬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费390元，减半收取195元，由原告王江芬负担170元，被告何明生负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
代理审判员 蔡雯晴
二〇一四年十二月十一日
代书 记员 江 霞