上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第248号
原告（反诉被告）陆洪度。
原告（反诉被告）黄本敏。
上列两原告共同委托代理人吉峰，上海博拓律师事务所律师。
上列两原告共同委托代理人崔华，上海博拓律师事务所律师。
被告（反诉原告）郑妙韵。
委托代理人郑建伟。
委托代理人陈仲星，上海知谦律师事务所律师。
第三人上海宝原物业顾问有限公司。
法定代表人陆成。
委托代理人李志燕。
委托代理人陈泽松。
原告（反诉被告）陆洪度、黄本敏诉被告（反诉原告）郑妙韵房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法通知上海宝原物业顾问有限公司（以下简称宝原公司）作为第三人参加诉讼，并由代理审判员刘姗独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陆洪度、黄本敏的共同委托代理人吉峰、崔华、被告（反诉原告）郑妙韵的委托代理人郑建伟、陈仲星、第三人宝原公司的委托代理人李志燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陆洪度、黄本敏诉称，2013年11月10日，经宝原公司带看上海市宝山区红林路XXX弄XXX号XXX-
XXX层房屋（以下简称系争房屋）后欲购买，当日与卖方郑妙韵洽谈未果。次日，宝原公司再次约双方沟通，但买卖双方并未直接面谈，直至中午，宝原公司业务员称已谈好，可以签订合同了，陆洪度、黄本敏遂签订《上海市房地产买卖合同》。因办理房屋过户前需交纳各种税费，郑妙韵却明确表示不愿意支付，存在根本违约，致使房屋交易无法完成，故起诉要求解除双方就上述房屋签订的买卖合同，郑妙韵返还已付款人民币170万元，并按银行同期贷款利率计算赔偿该款自2013年10月12日起至判决生效之日止的利息。
郑妙韵反诉并辩称，双方约定房屋转让所产生的各种税费均由买方负担，但陆洪度、黄本敏不愿按约承担税费，且其未按约在签订合同10日内支付部分房款165万元，已构成违约，故同意解除双方的买卖合同，不同意陆洪度、黄本敏的其他诉讼请求，并反诉要求陆洪度、黄本敏按总房价525万元的20%计算支付违约金105万元。
陆洪度、黄本敏针对反诉辩称，郑妙韵挂牌价为550万元，税费各付，而陆洪度、黄本敏的预算只有560万元，为促成交易，宝原公司提出将房价做低至360万元，税费各付，这样能做到陆洪度、黄本敏的预算内。后至交易中心审税发现不能按照双方的合同价360万元来交税，对于多出来的税费承担双方无法达成一致，故陆洪度、黄本敏不存在违约，且合同解除的话，房价是上涨的，郑妙韵没有损失，不同意其违约金的请求。
宝原公司针对本诉、反诉述称，宝原公司居间促成买卖双方签订正式的房地产买卖合同，约定郑妙韵系525万元到手价，全部税费由陆洪度、黄本敏承担。陆洪度、黄本敏为避税，与郑妙韵协商将房价做低至360万元，后因该价格至交易中心审税时未通过，陆洪度、黄本敏要求郑妙韵承担税费未果，故起诉，对于本案，请求法院依法判决。
经审理查明，2013年10月11日，陆洪度、黄本敏（买受人、乙方）与郑妙韵（卖售人、甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定经宝原公司居间介绍，由乙方向甲方购买系争房屋，房价为360万元，双方在2013年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；第八条约定，本合同生效后，甲乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费；第九条约定，乙方未按合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，自应付款期限第二日起算至实际付款之日止，逾期超过7日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付7日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%；补充条款（一）第4条约定，乙方应根据国家法律、法规、规章、政策等规定自行承担本次交易所产生的税、费；第9条约定，本合同下方内容与补充条款、付款协议不一致的，应当以补充条款、付款协议为准；附件三付款协议约定：1、乙方应在签订本合同当日直接支付给甲方首期房价款170万元；……；3、等签订本合同且甲方名义之抵押登记已经注销后7个工作日内，甲乙双方赴上海市宝山区房地产交易中心申请办理产权过户手续，乙方收执收件收据后3个工作日内，乙方应支付给甲方第二期房价款190万元；4、待乙方取得房地产权证后15日内，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同日，双方签订《补充协议》，约定就系争房屋的实际成交价格为525万元，买卖合同的操作价格为360万元，差价165万元为该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格，乙方应当在买卖合同签订10日内直接支付甲方，若乙方未能支付上述转让价的，则甲方解除本协议和买卖合同，且乙方应当承担买卖合同约定的违约责任；本协议与买卖合同约定不相一致的，以本协议为准，本协议未对买卖合同作出变更的，继续以买卖合同为准。同日，陆洪度、黄本敏支付房款170万元，余款未再支付。
以上事实，有陆洪度、黄本敏提供的《上海市房地产买卖合同》、收款收据，郑妙韵提供的《补充协议》及各方当事人的陈述等证据予以佐证，本院予以确认。
审理中，陆洪度、黄本敏表示，购房总预算是560万元，但系争房屋的实际交易价是525万元，宝原公司为了促成交易，要求将该价格拆分为360万元的合同价及165万元的装修折价款，当时买卖双方约定，合同价360万元的所有买卖双方交易税费均由陆洪度、黄本敏承担，但如果该价格未通过交易中心审税的话，超过部分的税费由被告承担，这样陆洪度、黄本敏支付的金额不会超过560万元。郑妙韵表示其到手价525万元，税费及中介费均与其无关。宝原公司表示，525万元系郑妙韵到手价，本次交易所产生税费均由陆洪度、黄本敏负担，360万元的合同价系陆洪度、黄本敏为了避税而与郑妙韵协商的结果。
本院认为，陆洪度、黄本敏陈述双方约定其只承担360万元房价以内的所有税费，其余部分由郑妙韵承担，而郑妙韵及宝原公司陈述双方约定由陆洪度、黄本敏承担所有税费，由此可见，双方确实对税费负担进行了约定，只是对约定的内容陈述不一。因此，本案的关键是查明双方约定的具体内容。双方网签备案的合同价360万元并非是税务部门的审税价，并不能依据360万元明确计算出具体的税费金额，而根据通常交易习惯，买卖一般都约定双方各自负担或由一方承担全部税费，这样有利于减少税费计算及分担的矛盾。现陆洪度、黄本敏主张的税费负担方式与常理不符，应当承担相应的举证责任，但审理中除其口述之外无相关证据予以印证，故难以采信。另外，双方网签备案合同记载“乙方（陆洪度、黄本敏）应根据国家法律、法规、规章、政策等规定自行承担本次交易所产生的税、费”，该约定应理解为陆洪度、黄本敏承担己方税费，与其主张的承担360万元内所有税费也不一致，而双方均不主张以上述条款确定税费负担方式，可见，双方约定并非各自负担方式，而是一方全负担的方式。从双方陈述及举证，结合双方确认房屋实际价格为525万元等情况来看，郑妙韵及宝原公司所述由陆洪度、黄本敏承担交易的所有税费较为可信，本院予以认定。陆洪度、黄本敏违反事先约定，要求郑妙韵支付交易税费，且未按约支付第二期房款165万元，导致双方交易未继续进行，存在根本违约，郑妙韵以其违约为由同意解除双方合同的意见，本院予以准许。合同解除后，郑妙韵收取的房款170万元应予返还，陆洪度、黄本敏要求郑妙韵赔偿损失的请求，于法无据，本院不予准许。郑妙韵要求陆洪度、黄本敏承担违约责任的反诉请求，合法有据，本院予以支持。双方合同约定的违约金标准过高，本院酌情调整为20万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）陆洪度、黄本敏与被告（反诉原告）郑妙韵就上海市宝山区红林路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；
二、被告（反诉原告）郑妙韵于本判决生效之日起十日内，返还原告（反诉被告）陆洪度、黄本敏房款170万元；
三、原告（反诉被告）陆洪度、黄本敏于本判决生效之日起十日内，支付被告（反诉原告）郑妙韵违约金20万元；
四、原告（反诉被告）陆洪度、黄本敏要求被告（反诉原告）郑妙韵赔偿损失的诉讼请求，不予支持；
五、被告（反诉原告）郑妙韵的其余反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本诉受理费减半收取10，121元，由原告（反诉被告）陆洪度、黄本敏负担；反诉受理费减半收取7，125元，由原告（反诉被告）陆洪度、黄本敏负担1，360元，由被告（反诉原告）郑妙韵负担5，765元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 刘 姗
二〇一四年六月二十五日
书 记 员 茅海灵
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。