北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终2025号
上诉人（原审被告、反诉原告）黄胜光（曾用名黄鹤），男，1962年5月7日出生。
委托代理人徐晨笛，北京市中闻律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）肖吉炼，女，1977年7月24日出生。
原审第三人北京天鸿房地产开发有限责任公司，住所地北京市东城区北河沿103号二层。
法定代表人柴志坤，董事长。
原审第三人北京银行股份有限公司琉璃厂支行，营业场所北京市宣武区南新华街48号。
负责人汤洵，行长。
委托代理人ＸＸ，男，1986年10月17日出生。
上诉人黄胜光与被上诉人肖吉炼及原审第三人北京天鸿房地产开发有限责任公司（以下简称天鸿公司）、北京银行股份有限公司琉璃厂支行（以下简称北京银行琉璃厂支行）房屋买卖合同纠纷一案，北京市朝阳区人民法院于2012年12月18日作出了（2011）朝民初字第01000号民事判决书，判决：一、肖吉炼于判决生效后二十日内给付黄胜光首付款二十八万元；二、肖吉炼于判决生效后十日内代为偿还第三人北京银行股份有限公司琉璃厂支行涉案房屋剩余借款、利息及相关费用（至2012年1月尚有327752.26元，具体数额由上述数额减去黄胜光此后偿还部分）；三、第三人北京天鸿房地产开发有限责任公司于肖吉炼清偿完涉案房屋向北京银行股份有限公司琉璃厂支行的借款及利息后十五日内协助黄胜光将北京市朝阳区××609号房屋所有权转移登记至黄胜光名下；四、黄胜光于取得所有权登记后五日内协助肖吉炼将北京市朝阳区××609号房屋所有权转移登记至肖吉炼名下，办理过户过程中产生的税、费由肖吉炼负担；五、驳回肖吉炼的其他诉讼请求；六、驳回黄胜光的全部反诉请求。”判决作出后，黄胜光、天鸿公司均不服该判决，并提起上诉，北京市第二中级人民法院于2014年6月20日作出了（2013）二中民终字第07183号民事裁定书，裁定撤销（2011）朝民初字第01000号民事判决，发回重审。发回后，北京市朝阳区人民法院于2015年11月作出（2014）朝民初字第36444号民事判决，黄胜光不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年8月，肖吉炼起诉至原审法院称：2005年11月8日，我和黄胜光签订了一份《房屋转让合同》，约定黄胜光将其所有的位于北京市朝阳区××201号房屋转让给我，总价款为727000元。合同签订后，我根据合同的约定向黄胜光支付了首付款280000元，黄胜光将该房屋及其室内的家具、购房资料交付给我。因该房屋尚有未偿还的按揭贷款，双方约定剩余的贷款由我负责偿还，我自2005年11月开始代黄胜光向北京银行琉璃厂支行偿还按揭贷款。因合同签订时该房屋尚不具备办理房屋过户的条件，双方约定待能办理房屋过户手续时黄胜光应配合我办理上述房屋的过户手续。但合同签订后仅四个月，黄胜光因刑事犯罪被羁押，并长期服刑，后我多次试图联系黄胜光要求办理房屋过户，均因客观原因无法办理。目前涉案房屋已经具备过户条件，黄胜光也于2011年10月保外就医，但对我要求过户的要求置之不理，并试图以各种方式另行出售上述房屋。我认为，黄胜光的上述行为违反了双方合同的约定，侵犯了我的合法权益。现我诉至法院，请求判决：1.黄胜光继续履行与我于2005年11月8日签订的《房屋转让合同》，于本判决生效后七日内办理完毕涉案房屋的所有权转移登记后，与天鸿公司协助我将北京市朝阳区××201号房屋的所有权转移登记到我的名下；2.黄胜光赔偿我损失158069.43元。
黄胜光在原审法院辩称并反诉称：我不同意肖吉炼的全部诉讼请求。第一，我没有和肖吉炼协商过房屋买卖的事宜，肖吉炼提交的《房屋转让合同》以及2008年9月22日的《补充协议》不具有真实性，其中的签名和指纹并非我本人的。第二，涉案房屋系我购买的，房款也是我支付的，肖吉炼在此居住只是因为我们是老乡，我将房屋借给她居住。而且，在我和天鸿公司签订房屋买卖合同购买涉案房屋时，我具有意大利国籍，而涉案房屋当时是内销商品房，因此我和天鸿公司之间的房屋买卖合同也是无效的。第三，2006年3月，我因涉嫌犯罪被逮捕，肖吉炼在我服刑期间找我让我签了一些文书，因为我文化水平低，并不知道签署的文书是什么意思。第四，肖吉炼主张的违约金数额过高。另外，我至今也没有收到肖吉炼给付我的任何购房款，其所作的已经支付我280000首付款的陈述是不属实的。现我提起反诉，请求判决：1.解除我和肖吉炼于2005年11月8日签订的《房屋买卖合同》；2.肖吉炼立即腾退位于北京市朝阳区××201号房屋；3.肖吉炼支付我自2005年4月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费，按照每月4500元计算。
肖吉炼针对反诉辩称：黄胜光的反诉陈述和事实不符，且其在诉讼过程中的陈述前后矛盾，其反诉没有事实和法律依据，不同意其反诉请求。
天鸿公司述称：我公司以前的名称是北京宝润房地产开发有限责任公司，后变更为现在的名称。我公司与黄鹤于2002年4月25日签订了涉案房屋的买卖合同。总房款628351元，其中首付款128351元，剩余500000元通过银行按揭贷款支付。我公司为黄鹤的贷款提供了阶段性担保，并曾因黄鹤的逾期还款行为承担过担保责任，后来肖吉炼代为偿还了。涉案房屋的所有权转移登记所需的契税等均由黄胜光交纳，现在涉案房屋具备过户条件。另需说明，我公司已经在朝阳区人民法院另案起诉，要求解除我公司与黄胜光签订的房屋买卖合同。我公司认为，肖吉炼和黄胜光签订的《房屋买卖合同》违反了物权法第106条的规定，该合同对我公司也没有法律约束力。黄胜光在未经我公司同意的情况下，将未履行完毕的商品房买卖合同以及贷款的还款义务转让给肖吉炼，我公司认为，我公司作为合同的权利、义务承受人，应有权决定是否同意黄胜光的上述转让行为。因我公司已经起诉，表明我公司是不同意黄胜光的上述转让行为的，因此黄胜光与肖吉炼之间的转让合同属于无效合同，转让行为也是无效的。
北京银行琉璃厂支行述称：我行于2007年之前的名称是北京市商业银行股份有限公司琉璃厂支行。2007年，我行的名称变更为现在的名称。我行与黄胜光之间存在借款合同，截止2012年1月尚有327752.26元的贷款尚未清偿。我行认为肖吉炼和黄胜光之间的房屋买卖合同对我行没有关系，只要能够保证涉案房屋的剩余贷款由取得房屋所有权的人负责清偿就可以了。
经审理查明：2002年3月1日，黄胜光用“黄鹤”之名与天鸿公司的前身，即北京宝润房地产开发有限责任公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定由黄胜光购买天鸿公司出售的位于北京市朝阳区××201号房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价款628351元，首付款128351元，剩余500000元通过银行按揭贷款的方式支付。此后，黄胜光向天鸿公司支付了首付款128351元，并于2002年6月4日以“黄鹤”的名义与北京银行琉璃厂支行的前身，即北京市商业银行股份有限公司琉璃厂支行签订了一份《个人住房贷款借款合同》，向该行借款500000元，天鸿公司作为保证人对该借款合同承担连带保证责任。2002年6月11日，北京银行琉璃厂支行向天鸿公司支付了500000元购房款。2005年11月8日，黄胜光以“黄鹤”的名义与肖吉炼签订了一份《房屋转让合同》，该合同约定黄鹤（甲方）将其位于北京市朝阳区××201号房屋转让给肖吉炼（乙方），主要内容为：“一、甲方于2002年以银行贷款方式购买××201号房屋一套（建筑面积115.7平方米），已向北京宝润房地产公司缴清首期购房款。至今甲方尚有肆拾肆万柒仟元应在今后17年内向银行分期支付；二、甲方向乙方转让该房屋一套及房屋内现有的全部装修、家具、电器（附清单），总价格为柒拾贰万柒仟元整；三、转让费支付方式：1.本合同签订同时，乙方向甲方支付转让房款280000元，甲方即时向乙方交付该房屋及其室内家具、电器和全部购房资料，乙方拥有房屋的所有权和全部使用权，2.本合同签订后，银行按揭贷款月供由乙方承担，乙方继续按银行贷款规定或其他方式归还银行余下的贷款肆拾肆万柒仟元，具体还款方式由乙方决定，与甲方无关；四、合同签订后，在未办理过户手续前，房屋的所有权及使用权归乙方所有，待能办理过户手续时，甲方需无条件配合乙方办理过户手续，费用由甲、乙双方共同承担；五、此合同经甲乙双方签字后生效，并办理公证。”该合同有黄胜光与肖吉炼的签字和指纹。在本案原一审过程中，黄胜光对该合同中“黄鹤”的签名以及指纹是否是黄胜光本人所签和所摁申请鉴定。法院依法委托法大法庭科学技术鉴定研究所对上述合同中“黄鹤”及其指纹进行鉴定。该所出具的鉴定文书载明：“检材甲方（签字）处黄鹤签名与样本中黄鹤签名是同一人书写，检材中落款甲方（签字）处黄鹤签名上的红色指印是黄鹤（黄胜光）右手拇指所留。”肖吉炼、黄胜光对该鉴定结论均无异议。案件鉴定费8800元，由黄胜光预付4400元，由肖吉炼预付4400元。庭审中，黄胜光不认可肖吉炼向其支付了合同中约定的280000元购房款。肖吉炼称在其购买黄胜光出售的房屋前，黄胜光对其有102000元的债务，因此在付款时向黄胜光支付了178000的现金，其余部分的房款用黄胜光对其债务折抵。2008年9月22日，黄胜光与肖吉炼又签订了一份《补充协议》，该协议约定：“经甲（黄胜光）乙（肖吉炼）双方协商，就双方于2005年11月8日签订的房屋转让合同补充以下条款：一、2005年11月8日签订的房屋转让合同甲方名称为黄鹤，由于甲方现已更名为黄胜光，双方确认，此更名不影响该合同的法律效力；二、该合同第五条为“此合同经甲乙双方签字后生效，并办理公证”，现由于甲方的原因，双方决定不再办理公证，该合同继续有效。”
另查，黄胜光自行偿还了涉案房屋2002年6月4日起至2005年11月8日期间的按揭贷款及利息，并于2010年11月开始将原还款账户注销后补办新的账户，自2010年11月22日以后继续偿还贷款。肖吉炼偿还了2006年3月至2010年11月22日前的银行贷款及利息。双方就2005年11月8日至2006年3月期间贷款清偿情况发生争议，双方均称该段期间的贷款和利息由各自偿还，但均未就其陈述向法院提交证据。
黄胜光认可“黄鹤”与北京宝润房地产开发有限责任公司于2002年3月1日签订的《商品房买卖合同》中“黄鹤”的签名系其本人所签，但黄胜光称其在购买涉案房屋时，具有意大利国籍，对此肖吉炼不予认可，黄胜光亦未就其该陈述向法院提交证据予以证明。
原审法院认为：依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，争议的焦点问题之一系黄胜光与肖吉炼之间是否存在真实的房屋买卖合同关系，法院认为，依据黄胜光和肖吉炼于2005年11月8日签订的《房屋转让合同》（经鉴定为黄胜光本人所签）和2008年9月22日签订的《补充协议》，结合黄胜光在签订合同后将房屋、还贷账户以及购房的全部资料交付给肖吉炼的事实，可以认定确属存在就涉案房屋的买卖合同关系。黄胜光与肖吉炼签订的《房屋转让合同》和《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，故上述《房屋转让合同》和《补充协议》属于合法有效的合同，肖吉炼和黄胜光应当按照合同的约定履行各自的义务。关于黄胜光与天鸿公司签订的《商品房买卖合同》的效力事项，法院认为，黄胜光在2002年购买的房屋虽为内销商品房，但庭审中，黄胜光并未向法院提交证据证明其在购房时不具有中国国籍或具有外国国籍，故法院认定黄胜光与天鸿公司签订的《商品房买卖合同》属于合法有效的合同。关于肖吉炼是否支付黄胜光首付款280000元一节，法院认为，肖吉炼仅凭其与黄胜光签订的《房屋转让合同》不足以证明其已经向黄胜光支付了该款项。关于黄胜光基于肖吉炼未支付该280000元首付款而要求解除合同的反诉请求，法院认为，双方签订的《房屋转让合同》和《补充协议》中并未约定解除权的事项，且肖吉炼在庭审中明确表示，如法院认定其未向黄胜光支付280000元首付款的情况下，同意再次向黄胜光支付该款项，故黄胜光以上述理由要求解除合同的反诉请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。在肖吉炼与黄胜光签订的《房屋转让合同》和《补充协议》应继续履行的情况下，黄胜光要求肖吉炼腾退房屋、支付房屋使用费的反诉请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。因肖吉炼同意一次性付清黄胜光向北京银行琉璃厂支行的全部剩余贷款，故在此情况下，合同的履行并不侵犯天鸿公司的任何权利，天鸿公司以其为借款合同的保证人不同意黄胜光出售涉案房屋为由，要求解除黄胜光与肖吉炼之间的《房屋转让合同》和《补充协议》的参加诉讼意见，亦无事实和法律依据，法院不予支持。因天鸿公司明确表示涉案房屋目前具备办理产权证的条件，故在肖吉炼全部付清北京银行琉璃厂支行剩余贷款和280000元首付款后，其要求过户的诉讼请求，具有事实和法律依据，法院予以支持。关于肖吉炼要求黄胜光赔偿损失的诉讼请求，法院认为没有事实和法律依据，法院不予支持。
据此，原审法院于2015年11月作出如下判决：一、肖吉炼于判决生效后七日内给付黄胜光首付款二十八万元；二、肖吉炼于判决生效后七日内代为偿还第三人北京银行股份有限公司琉璃厂支行涉案房屋剩余借款、利息及相关费用（具体数额由第三人北京银行股份有限公司琉璃厂支行根据黄胜光、肖吉炼实际还款情况予以确定）；三、第三人北京天鸿房地产开发有限责任公司于肖吉炼清偿完涉案房屋向第三人北京银行股份有限公司琉璃厂支行的借款及利息后十五日内协助黄胜光将北京市朝阳区××201号房屋所有权转移登记至黄胜光名下；四、黄胜光于取得北京市朝阳区××201号房屋所有权登记后五日内协助肖吉炼将北京市朝阳区××201号房屋所有权转移登记至肖吉炼名下，办理过户过程中产生的税、费由肖吉炼负担；五、驳回肖吉炼的其他诉讼请求；六、驳回黄胜光的全部反诉请求。如果肖吉炼未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，黄胜光不服，以原判认定事实不清、适用法律不当为由上诉至本院称：肖吉炼未支付购房首付款28万元，以自己的行为表示拒绝履行合同，构成根本违约，我有权解除合同，故请求二审法院撤销原判，依法改判支持我的原审反诉请求。肖吉炼同意原判。北京银行琉璃厂支行亦同意原判。天鸿公司经本院传唤未到庭应诉。
本院经审理查明的事实与原审法院无异，本院在此予以确认。
上述事实，有《商品房买卖合同》、购房款发票、《个人购房贷款借款合同》、储蓄卡、《房屋转让合同》、《补充协议》、鉴定文书、鉴定费发票、北京市商业银行账户历史明细单、契税收据、公共维修基金收据及肖吉炼、黄胜光、天鸿公司、北京银行琉璃厂支行的庭审陈述在案佐证。
本院认为：根据本院查明事实及双方二审的诉辩称意见，本案的争议焦点为：一、肖吉炼是否支付购房首付款28万元；二、黄胜光能否以肖吉炼未支付购房首付款28万元为由解除合同。
关于第一个争议焦点。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，肖吉炼称其已支付购房首付款28万元，应就此承担相应的举证责任，现其提交的证据仅为《房屋转让合同》，该合同并未载明其已支付28万元首付款，故肖吉炼提交的证据并不足以证明其已支付了该笔款项，且肖吉炼原审中亦表示如法院认定其未向黄胜光支付280000元首付款的情况下其同意再次向黄胜光支付该款项，原审法院据此判令肖吉炼给付黄胜光28万元首付款，并无不当，本院予以维持。
关于第二个争议焦点。黄胜光与肖吉炼签订的《房屋转让合同》和《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属有效。合同签订后，黄胜光向肖吉炼交付了房屋及室内家具家电，肖吉炼亦按合同约定向银行偿还了2006年3月至2010年11月黄胜光将原还款账户注销期间的银行按揭贷款及利息。现肖吉炼起诉要求继续履行合同，黄胜光以肖吉炼未支付购房首付款28万元为由反诉要求解除合同，首先，肖吉炼未支付28万元购房首付款只是法院根据举证规则认定的法律事实，并不一定等同于客观事实；其次，《房屋转让合同》约定肖吉炼在签订合同时支付28万元，但黄胜光此后并未向肖吉炼主张并催缴过该笔款项，且其直至肖吉炼起诉前亦未以肖吉炼未支付该笔款项导致合同目的无法实现为由向肖吉炼提出解除合同，况且双方系对是否支付28万元存在争议，并非肖吉炼恶意拒绝支付该笔款项，即便肖吉炼未支付该笔款项，黄胜光亦可通过催缴或诉讼实现其合同目的，肖吉炼现又表示同意再次支付该款项，故可以看出本案系黄胜光并未积极主张权利而并非其合同目的不能实现。综上，本院认为肖吉炼并不构成根本违约，黄胜光以肖吉炼未支付28万元购房首付款构成根本违约为由提出解除合同，缺乏事实根据，本院不予支持。
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现涉案房屋具备过户条件，原审法院据此判令天鸿公司在肖吉炼代为偿还北京银行琉璃厂支行涉案房屋剩余借款、利息及相关费用后协助黄胜光将涉案房屋产权登记在黄胜光名下、黄胜光于取得涉案房屋产权后协助肖吉炼将涉案房屋产权转移登记至肖吉炼名下，并无不当，本院予以维持。
综上，黄胜光的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
保全费5000元，由黄胜光负担（于本判决生效后7日内给付肖吉炼）。
鉴定费8800元，由黄胜光负担（已交纳4400元，剩余4400元于本判决生效后7日内给付肖吉炼）。
一审案件受理费3461元，由肖吉炼负担（已交纳）。
反诉案件受理费3654元，由黄胜光负担（已交纳）。
二审案件受理费7115元，由黄胜光负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 贵
代理审判员 江锦莲
代理审判员 陈亢睿
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 黄 蕾