吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终2569号上诉人（原审原告）：吉林省金鹤房地产开发有限责任公司，住所地长春市朝阳区。法定代表人：郝凤波，总经理。委托诉讼代理人：范宇，系该公司职员。委托诉讼代理人：田大原，吉林衡丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韦某，女，1980年1月23日出生，汉族，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：赵美南，吉林新税律师事务所律师。委托诉讼代理人：任立君，吉林新锐律师事务所律师。原审第三人：吉林省华兴泰丰信用担保有限公司，住所地长春市朝阳区。法定代表人：张守良，董事长。委托诉讼代理人：李水冰，吉林策业律师事务所律师。原审第三人：吉林省郡兴经贸有限公司，住所地长春市二道区。法定代表人：张守良，董事长。上诉人吉林省金鹤房地产开发有限责任公司（以下简称金鹤房地产）因与被上诉人韦某、原审第三人吉林省华兴泰丰信用担保有限公司（以下简称华兴泰丰公司）、原审第三人吉林省郡兴经贸有限公司（以下简称郡兴公司）抵押合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第3714号民事判决，向本院提起上诉。本案现已审理终结。金鹤房地产上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判支持金鹤房地产的诉讼请求；2.上诉费由韦某承担。事实与理由：原审判决认定事实错误。1.原审判决第一项认定以合同为抵押性质作为基础进行评判，认为撤销合同的理由不成立；第二项认定又对金鹤房地产关于商品房买卖实为抵押担保的主张，不予采信，予以驳回。基于同一事实，原审判决却以两个法律关系进行认定，且两个认定基础自相矛盾，认定错误。2.第一次庭审华兴泰丰公司对其出具的《承诺书》予以承认，并且承诺书中记录的房间号与网签合同能够对应，充分说明商品房买卖合同是建立在《承诺书》基础上的，虽然第二次庭审华兴泰丰公司表示不清楚，但原审判决只采信对金鹤房地产不利的陈述，不能充分客观衡量证据，导致认定事实错误。3.原审判决以金鹤房地产出具的标有“抵账“字样的收据证明15套房屋具有以物抵债的性质认定错误。4.双方的商品房买卖合同是建立在华兴泰丰公司《承诺书》的基础上，华兴泰丰公司承诺为金鹤房地产的关联方融资600万元，由金鹤房地产与韦某签订商品房买卖合同以保证债务的偿还，即商品房买卖合同的目的是担保，而非真实买卖，内在意思与表示于外的行为不真实，即意思表示不真实，对行为性质存在认识上的错误，为重大误解；金鹤房地产作为开发商，正是基于此，金鹤房地产不可能与韦某签订严重低于市场价的商品房买卖合同，进一步说明，双方的合同名为买卖实为担保；韦某借助金鹤房地产为关联方融资的需求，趁此机会，与金鹤房地产签订了严重低于市场价的买卖合同，金鹤房地产基于仅为担保这一性质的认识签订合同，最终表现的结果是买卖合同显失公平。上述事实最终表现的结果是商品房买卖合同的签订，这一行为建立在意思表示不真实的基础上，《合同法》规定合同生效的要件之一即为意思表示真实，且最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条第1款也明确对这种名为买卖实为担保的合同的买卖性质不予认可，因此金鹤房地产请求撤销商品房买卖合同既有事实根据也有法律依据。韦某辩称：金鹤房地产的上诉理由是不成立的。理由：1.本案所形成的15套商品房买卖合同及以房抵债，是建立在双方以前所发生的债权债务的基础上的，在原审过程中韦某已经提交证据证明金鹤房地产的相关公司从郡兴公司借款1000余万元，后由于不能履行还款义务，将本案涉诉的房屋抵偿给债权人，就是本案的韦某，在一审提交的证据也充分说明了本案15套房屋的性质是以物抵债。其中关键的证据是由金鹤房地产给韦某出具的收据内容是抵账，所以本案的法律关系并不是让与担保，债权发生在前，房屋抵账在后；2.至于华兴泰丰公司所出具的承诺，并不影响本案法律关系的认定，该承诺的主要内容是对韦某的15套房屋的回购承诺，至于华兴泰丰公司是否履行了回购承诺，并不影响韦某和金鹤房地产之间以房抵债协议的性质；3.至于金鹤房地产所说本案显失公平的问题，韦某认为就整个一审庭审情况并不存在，因为本案是欠款所形成的以物抵债，按一审韦某所提供的证据，抵债仅是抵偿本金，还有相应的利息，所以房屋的价格远远超过合同约定的价格。实质从抵债的债权债务履行的内容来说应是对等的，所以金鹤房地产的上诉理由不能成立，请求法院予以驳回。华兴泰丰公司述称：鉴于该案所涉承诺书当年承办该业务相关人员无法联系到，因此本公司就该承诺书所承诺事项具体事实无法向法庭做任何证据，若近期公司可以就此事实做相关说明，在开庭后向法庭提交书面文字说明。金鹤房地产向一审法院起诉请求：请求判令撤销金鹤房地产与韦某于2014年11月8日签订的15套商品房买卖合同。事实和理由：2014年11月7日，华兴泰丰公司为金鹤房地产出具《承诺书》，承诺为金鹤房地产关联公司磐石修正健康置业有限公司融资600万元，并要求金鹤房地产用位于长春市西安大路8号16套商品房（实用15套）作为抵押担保，以给韦某网签商品房买卖合同形式的作为抵押担保，并承诺合同签订后30日内将融资款600万元汇至磐石修正公司，90日内回购15套网签的商品房。金鹤房地产接此承诺书后，于2014年11月8日将位于长春市西安大路8号“新世纪鸿源广场”15套商品住宅以每平方米3640元价格与韦某签订《商品房买卖合同》，买卖合同签订后，第三人华兴泰丰公司并未按承诺给金鹤房地产融资，也未回购15套房。金鹤房地产认为，金鹤房地产与韦某签订的15套商品房买卖合同并非金鹤房地产真实意思表示，系抵押担保，而非商品房买卖，属于重大误解，同时每平方米3640元的价格出售位于长春市西安大路繁华路段的商品住宅，也属于显失公平。期间，金鹤房地产多次主张撤销合同未果，故此起诉至人民法院。一审法院认定事实：2014年11月7日，华兴泰丰公司为金鹤房地产出具《承诺书》，载明：承诺人根据融资需要，现将金鹤房地产所有的16套房屋网签给韦某，作为承诺人为磐石修正公司融资的抵押担保，融资资金用于兑付长春中电东泰投资管理中心投资款，现作出如下承诺，1.自承诺书出具之日起90日内，承诺人负责回购全部16套房屋，并负责将16套房屋恢复到网签给韦某之前的状态；2.在产权交易中心的一切费用均由承诺人承担；3.自承诺书出具之日起30日内，承诺人将600万元转入指定账户（磐石修正公司账户）；4.如果逾期超过30日，承诺人未将上述16套房屋恢复到网签给韦某之前状态，承诺人承担给金鹤房地产造成的一切损失；5.担保人中电华兴能源投资控股有限公司对承包人上述承诺提供连带保证责任，保证期间为履行期届满之日起两年。华兴泰丰公司出具承诺书后，没有融资600万元。2014年5月26日郡兴公司向韦某出具借条一份，载明“今向韦某借款人民币壹仟肆佰万元整（1400万元）。借期一个月,到2014年6月25日还款。约定借款利息为月利息2%”，郡兴公司加盖公章及法定代表人名章。次日，吉林省新一典当行根据韦某指示，分三笔将1400万元汇入郡兴公司账户。2014年5月27日，郡兴公司与金鹤房地产法定代表人郝风波签订《抵押借款合同》，约定郝风波向郡兴公司借款1400万元，借期20天，自2014年5月27日至2014年6月15日，利率为2%，金鹤房地产作为担保人以其开发的位于长春市西安大路8号的11725.07平方米房屋及相应土地提供抵押担保。当日，郡兴公司向郝风波指定二个账户汇款共计1350万元。借款期满，郝风波未按时还款。金鹤房地产与韦某签订的15套商品房买卖合同（网签合同），时间：2014年11月8日5套、2014年11月10日10套。合同约定房屋价格均为每平方米3640元。2014年11月10日，金鹤房地产给韦某开具一份收据，载明：交款单位是韦某，收款方式是抵账，金额是600万元，交款事由世纪鸿源15套房款。金鹤房地产加盖单位财务专用章。2015年10月19日，郡兴公司与韦某签订《债权转让协议》，郡兴公司将享有的对郝风波的债权以及对于该享有的抵押担保权一并转让给韦某。一审法院认为：本案争议的焦点问题是金鹤房地产请求撤销与韦某签订的15套房屋买卖合同理由是否成立。现对焦点问题评判如下：（一）金鹤房地产起诉主张与韦某存在15套房屋抵押担保关系，并以重大误解和显失公平两项理由请求撤销抵押担保合同。本案中，双方当事人对15套房屋买卖合同签订的依据基础事实主张不同，金鹤房地产主张是名为买卖合同实为借款抵押合同，是2014年11月7日签订的承诺书中担保合同一部分；韦某主张以物（房）抵债而签订15套房屋买卖合同，是郝风波未还2014年5月27日借款，金鹤房地产承担担保责任所致。本院认为，姑且不论15套房屋买卖合同性质的争议，假使金鹤房地产主张的事实存在，则金鹤房地产对签订15套房屋买卖合同是用于借款抵押的目的、签订房屋买卖合同的形式与抵押目的不符之处是明知的，是在其同意下签订的合同，故金鹤房地产对合同有重大误解的主张缺乏事实依据。另外，在房产抵押过程中，将房屋价值降低到相当程度以达到抵押担保的目的，既属于交易的习惯做法，又属于当事人合同协商、自行处分财产权利的范围，抵押合同中抵押物作价较低，通常不影响合同效力。本案中，金鹤房地产以抵押合同中房屋定价3640元远远低于正常出卖时房屋价格，主张抵押合同显失公平，系将房屋的抵押价值与房屋的所有权出让价值相比较，明显不具有合理性，金鹤房地产据此主张合同显失公平，法律依据不足。综上，应认定金鹤房地产请求撤销抵押合同的两个理由，依据不足，其诉讼请求原审法院难以支持。（二）15套房屋买卖合同性质的争议。1.金鹤房地产主张房屋买卖合同实为借款抵押担保合同，根据举证规则，金鹤房地产应承担相应证明责任。但庭审中，与金鹤房地产签订借款承诺书的华兴泰丰公司不能说清与韦某关系的具体情况，因此在韦某是否是根据华兴泰丰公司的指示签订以抵押为目的的15套房屋买卖合同情节上，缺少证明环节。金鹤房地产出示15套房屋使用情况说明，与韦某以物抵债的买卖合同无直接冲突。金鹤房地产的三份银行转账单据系案外人之间一种款项的往来，与本案无关联。2.而韦某在抗辩中出示受让借款债权证据，证明韦某享有对金鹤房地产的抵押权，该抵押权虽晚于房屋买卖合同时间，但韦某出示15套房屋买卖合同签订时，金鹤房地产出具的标有“抵账”字样的收据，证明15套房屋具有以物抵债的性质，证据能够相互印证，故在合同性质的认定上韦某证据的证明力较金鹤房地产证据的证明力强，金鹤房地产应承担举证不力的后果，金鹤房地产主张房屋买卖合同实为借款抵押担保合同，不予采信。金鹤房地产主张的抵押合同法律关系不存在，金鹤房地产诉请撤销抵押合同，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条（一）项规定，原审法院判决：一、驳回金鹤房地产诉讼请求；二、案件受理费53800元由金鹤房地产负担。本案经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：第一，金鹤房地产与韦某所签订的《商品房买卖合同》的合同性质；第二，金鹤房地产所主张的15份《商品房买卖合同》是否符合法定可撤销情形。第一，关于金鹤房地产与韦某所签订的《商品房买卖合同》的合同性质。二审庭审中，金鹤房地产主张《商品房买卖合同》的合同性质为让与担保合同。让与担保是指债务人或第三人为担保债务人的债务，将一定担保物的权利先行移转给担保权人，当债务人不履行债务时，担保权人可就该担保物的价值直接受偿，如债务人按时清偿债务，则该担保物的权利应当返还给债务人或第三人的制度。在我国，让与担保属于非典型担保。让与担保权的特征包括：其一，让与担保权从属于事先存在的主债权；其二，让与担保权是一种约定担保权，必须有当事人的合意方可成立。金鹤房地产表示，让与担保的主债权中债权人为韦某，债务人为磐石修正健康置业有限公司（以下简称为修正健康置业），让与担保人为金鹤房地产，让与担保权人为韦某。然而，金鹤房地产不能举证证明修正健康置业与韦某存在债权债务关系，既未提供双方之间的书面借款合同，又未证明双方之间已达成借款合意，金鹤房地产所提交的《承诺书》上亦无韦某、修正健康置业的任何签章，故无法认定韦某与修正健康置业之间主债权的存在，更无法认定金鹤房地产、韦某、华兴泰丰公司、修正健康置业之间有形成让与担保权的合意，因此，对于金鹤房地产关于案涉《商品房买卖合同》属于让与担保合同的主张，本院不予支持。第二，关于金鹤房地产所主张的15份《商品房买卖合同》是否符合法定撤销情形。金鹤房地产以重大误解和显失公平两项理由请求撤销案涉15份《商品房买卖合同》。对此，本院具体评判如下：1.关于案涉《商品房买卖合同》是否构成重大误解。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第71条规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”金鹤房地产主张《商品房买卖合同》的签订目的是为了担保，而非真实买卖，金鹤房地产对买卖合同签订行为存在错误认识。如上所述，由于无法认定韦某与修正健康置业之间主债权的存在，进而对于金鹤房地产关于案涉《商品房买卖合同》属于让与担保合同的主张本院不予支持，因此，案涉《商品房买卖合同》并非为了担保债务履行而签订，金鹤房地产对于买卖合同签订行为存在错误认识构成重大误解的主张不成立。2.关于案涉《商品房买卖合同》是否存在显失公平。本案中，金鹤房地产以《商品房买卖合同》中房屋定价3640元低于正常房屋出卖价格为由主张显失公平。最高人民法院印发《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》的通知第72条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”本案中，金鹤房地产作为房地产开发企业，签订商品房买卖合同数量众多，清楚签署商品房买卖合同的全部流程和法律后果，在订立案涉《商品房买卖合同》时，明显处于优势地位，且理应比合同相对方韦某更具有经验和判断力，故在此情况下，并不存在所谓的“显失公平”。综上，由于案涉《商品房买卖合同》并不存在法定可撤销情形，故金鹤房地产的主张不成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，金鹤房地产的上诉理由不能成立。故本院依照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第71条、72条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53800元，由上诉人吉林省金鹤房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李雨萍代理审判员  于小依代理审判员  胡月皓二〇一七年六月八日书 记 员  邹 悦