上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民三（民）初字第969号
原告上海三五一六皮革皮鞋厂。
法定代表人黄克宇。
委托代理人吴钟俊，上海市李国机律师事务所律师。
委托代理人黄肖婷，上海市李国机律师事务所律师。
被告上海爱景置业有限公司。
法定代表人周骏。
委托代理人王靖，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
被告上海鸿海房地产发展有限公司。
法定代表人忻鸿良。
委托代理人刘啸峰。
原告上海三五一六皮革皮鞋厂与被告上海爱景置业有限公司（以下简称爱景置业）、上海鸿海房地产发展有限公司（以下简称鸿海房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海三五一六皮革皮鞋厂的委托代理人吴钟俊、被告上海爱景置业有限公司的委托代理人王靖到庭参加诉讼，被告上海鸿海房地产发展有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告上海三五一六皮革皮鞋厂诉称：原告与两被告于2013年11月15日签订《关于转让同丰路XXX号全幢商业物业的意向协议书》（以下简称协议书），原告为卖售方，被告爱景置业为购买方，被告鸿海房产为担保方。协议书就原告向被告爱景置业转让上海市同丰路XXX号全幢商业物业事宜作了约定以便签订正式房屋买卖合同。该协议约定被告爱景置业应于协议签订后8个工作日内向原告支付定金1，000万元（以下币种均为人民币）并承担评估费。如因爱景置业原因未能签订房屋买卖合同的，定金将视为违约金归原告所有。协议同时约定被告鸿海房产对被告爱景置业的付款履行协议事项承担连带担保责任。经原告委托对涉诉物业进行评估的评估费为10万元，但协议书签订后被告爱景置业未按约向原告支付定金，已构成违约。因被告爱景置业违反合同约定，致使双方无法签署房屋买卖合同，被告鸿海房产又拒绝履行担保责任，故现原告诉至法院，要求判令被告爱景置业向原告支付违约金1，000万元及资产评估费10万元，被告鸿海房产对以上诉请承担连带担保责任。
被告上海爱景置业有限公司辩称：其并未违约，依据企业国有产权管理暂行办法的规定，国有企业处置资产必须在省级交易中心公开拍卖。本案涉诉物业由双方自行协议转让是无效的，违反了国家强制性法律规定，故协议书应属无效。因意向书是无效协议，故爱景置业无需按此约定为没有支付定金承担违约责任，评估费用也应由原告自行承担，请求驳回原告的诉讼请求。同时，双方约定的违约金金额过高，如法院认定协议书有效亦应相应调低违约金，要求将违约金调整至原告支付评估费用到目前的利息。
被告上海鸿海房地产发展有限公司辩称：对于承担合同担保责任不持异议，具体承担的担保金额由法院决定。其虽应承担担保责任，但协议书的内容有违反国有企业资产转让规定之嫌。
经审理查明：原告系上海市同丰路XXX号全幢房屋产权人。2013年11月15日，原告与两被告签订协议书，协议书约定由被告爱景置业为购买方（甲方），原告为卖售方（乙方），被告鸿海房产为担保方（丙方），三方协商约定，甲方诚意购买乙方持有的上海市虹口区同丰路XXX号全幢商业大楼（含产权证之外由丙方出资搭建的楼内连廊部分物业，但不含有甲方持有的30个地下车位）。丙方作为甲方出资人，对甲方付款履行协议事项承担担保责任。协议书第一条约定交易产证面积9，541.25平方米。第二条约定交易总价两亿五千万元。第四条约定，基于乙方为国有独资企业，甲、乙、丙三方约定严格按国有资产处置条例和乙方上级集团的相关规定履行国有资产处置程序，进行本次交易。第五条约定，所涉转让物业的评估工作由乙方委托的中介评估公司进行，评估费用由甲方承担。如评估总价超过两亿五千万元，应以实际评估总价交易，但是否继续交易由甲方决定；如评估价格低于两亿五千万元，按三方商定的交易总价两亿五千万元成交。第八条约定，为加速本次交易执行，不受交易相关方以外的其他拟受让方干扰，甲方以向乙方支付1，000万元定金的形式确定该物业转让事项。乙方在收到该定金后不得再与任何其他方商洽转让该物业，除非协议终止履行情况发生。第九条约定，协议书签订后8个工作日内，甲方将定金1，000万汇入乙方指定账户，乙方在收到定金后应立即向其上级集团申报此交易项目。如乙方上级集团不同意执行此转让项目，乙方应在收到批复后5个工作日内向甲方无息退回定金，双方均不承担责任。第十条约定，协议书生效后，如因甲方原因不能签订正式房屋买卖合同的，1，000万定金将视为甲方违约金归乙方所有。在乙方上级集团批准以不低于两亿五千万元成交价交易上述物业后，如因乙方原因不能签订房屋买卖合同的，乙方应双倍返还甲方定金。双方特别约定如因政策原因或不可抗力致使该物业转让合同不能完成签订或执行的，乙方应将甲方先期已支付的的定金全部无息退还给甲方。甲、乙、丙三方互不追究违约责任。第十一条约定，甲、乙、丙三方约定完成此次物业转让全额房款交付和开票时间为2013年12月31日前，逾期未完成付款和开票的，乙方有权选择终止协议的履行。此后，因被告爱景置业未按协议向原告支付定金及评估费，原告于2014年3月11日向两被告发出关于终止《关于转让同丰路XXX号全幢商业物业的意向协议书》的通知，通知称因爱景置业未能向原告支付合同项下的定金、评估费或交易款项，鸿海房产也未按合同约定履行担保义务，已经违反合同约定，故通知终止意向协议，并保留追偿违约金、评估费的权利。嗣后，因交涉无果，故原告起诉来院，要求判如所请。
另查明，经原告委托，中和资产评估有限公司对上海市同丰路XXX号的商业房地产市场价值进行了评估，评估费金额为10万元。
审理中，原告向本院提出财产保全的申请，本院于2014年5月8日裁定冻结两被告名下银行存款1，010万元或查封、扣押其相等价值的财产。
上述事实，有原告提供的协议书、产权证、评估发票、评估报告、律师催告函、终止协议通知等证据及原、被告的陈述为证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签署的协议书中载明被告爱景置业以向原告支付1，000万元定金的形式确定同丰路XXX号的商业房地产转让事项，如因被告爱景置业原因不能签订正式房屋买卖合同的，1，000万定金将视为被告爱景置业的违约金归原告所有。由于被告爱景置业未在协议书约定的期限内向原告支付定金，导致原、被告未能就同丰路XXX号房产签订正式的房屋买卖合同，违约责任在于被告爱景置业，故原告通知两被告终止履行意向协议并要求被告爱景置业支付违约金并无不当。被告爱景置业抗辩称协议书约定的违约金过高，要求按原告支付评估费至今的利息计算违约金，考虑到被告爱景置业未实际支付定金，但协议书签约至今的楼价走向对原告的期待利益确有不利影响，故被告爱景置业应承担其相应的违约责任，具体金额由本院酌定。协议书中就系争房产的评估明确约定由原告负责委托评估，评估费用由被告爱景置业承担，故被告爱景置业应按协议约定向原告支付评估费用。三方当事人在协议书中约定被告鸿海房产作为出资人对被告爱景置业的付款履行事项承担担保责任，根据担保法规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任，故被告鸿海房产应对本案违约金及评估费用承担连带担保责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，判决如下：
一、被告上海爱景置业有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告上海三五一六皮革皮鞋厂违约金200万元；
二、被告上海爱景置业有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告上海三五一六皮革皮鞋厂评估费10万元；
三、被告上海鸿海房地产发展有限公司对上述款项承担连带担保责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费82，400元、财产保全费5，000元，由原告上海三五一六皮革皮鞋厂负担69，920元，被告上海爱景置业有限公司、被告上海鸿海房地产发展有限公司共同负担17，480元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱 琼
审 判 员 惠 力
人民陪审员 毛济平
二〇一五年四月十三日
书 记 员 范旭贇
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、《中华人民共和国担保法》
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。