天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）津02民终1931号上诉人（原审原告）：张艳，女，1980年3月15日生，汉族，无职业，住天津市河东区。委托诉讼代理人：张学明，北京市金朔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李晓辉，男，1981年8月17日生，汉族，天津通信广播集团有限公司工程师，住天津市河东区。委托诉讼代理人：金华，天津天关律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：牛志强，男，1973年8月8日生，汉族，无职业，住天津蓟县。上诉人张艳因与被上诉人李晓辉、牛志强确认合同无效纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2016）津0102民初7891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案后，依法组成合议庭，于2018年3月23日开庭进行了审理。上诉人张艳及其委托诉讼代理人张学明，被上诉人李晓辉及其委托诉讼代理人金华，被上诉人牛志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张艳上诉请求：1.撤销天津市河东区人民法院（2016）津0102民初7891号民事判决；2.依法改判二被上诉人就买卖天津市河东区房屋分别于2015年11月20日、2015年12月31日所签的《二手房购房协议》、《天津市房产买卖协议》无效；2.二被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.二被上诉人系亲姨兄弟关系，二被上诉人没有提供履行房屋买卖合同交款义务的证据，交易过程脱离监管并且是现金交易，双方没有任何手续，二被上诉人主张的房屋买卖情况与双方合同内容不一致，包括交房时间、交款时间等，这些能够说明二被上诉人买卖房屋是为了将夫妻共同财产变相低价转移，是一种恶意串通、虚假交易，损害了上诉人利益，应按照合同法第五十二条规定确认合同无效。2.一审法院适用法律错误，适用的法律条款与本案没有关系。故此，请求二审法院对一审判决予以改判，支持上诉人的上诉请求。李晓辉辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。上诉人没有提供证据证明二被上诉人恶意串通，本案也不存在虚假交易的情况。二被上诉人签订两个房屋买卖合同均系真实意思表示，当时的售价参考了房屋小区环境、地理位置，并且交房时间相对较长，并且根据上诉人申请鉴定的结论看，涉诉房屋交易价格并非法律认定的明显不合理的低价，应在合理范围之内。网签合同是在房管局办理的，房屋价款牛志强也实际给付了李晓辉。另外，对于出售本案涉诉房屋上诉人张艳是同意的、默许的，张艳曾经在没有经过李晓辉同意情况下，于2014年9、10月份擅自将属于夫妻共同财产范围登记在张艳名下的另外两套房子低价出售，后在第二次离婚诉讼之前双方曾经沟通过一次，张艳讲过李晓辉名下的房屋也可以卖。李晓辉没有恶意转移或隐瞒财产的情况，愿意将房款扣除贷款以外的款项作为夫妻共同财产分割，这样并不减损上诉人利益。牛志强辩称，不同意张艳的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。针对张艳所说的没有房款交易记录，可以提供大额取款的记录。张艳向一审法院起诉请求：1.确认李晓辉、牛志强就买卖天津市河东区房屋分别于2015年11月20日、2015年12月31日所签的《二手房购房协议》、《天津市房产买卖协议》无效；2.诉讼费由李晓辉、牛志强承担。一审法院认定事实：张艳与被告李晓辉系夫妻关系，二人于2006年3月1日登记结婚，李晓辉、牛志强系姨兄弟关系。2010年10月，张艳与李晓辉以李晓辉名义购买坐落于天津市河东区房屋。李晓辉分别于2014年5月、2015年3月、2016年7月三次向河东区人民法院起诉与张艳离婚，前两次起诉均判决不准离婚，现第三次离婚诉讼正在审理中。2015年11月20日，牛志强作为买方，被告李晓辉作为卖方签订《二手房购房协议》，约定牛志强以人民币1176962元的价格购买被告李晓辉名下坐落于天津市河东区房屋，所需手续费用由李晓辉负担。2015年12月31日，李晓辉作为甲方，牛志强作为乙方在天津市河东区房管局签订《天津市房产买卖协议》，并于当日李晓辉、牛志强签署全额交易资金不纳入监管确认书，全部房款均为李晓辉、牛志强私下交接，未通过资金监管账户，李晓辉、牛志强当庭自认全部房款已现金交付完毕。涉诉房屋贷款已于2015年12月8日全部还清。张艳现居住在涉诉房屋内。本案在审理过程中，张艳向一审法院申请对涉诉房屋市场价值进行评估，评估时点为2015年11月20日。一审法院依法委托津港房地产咨询评估有限公司进行评估，该评估公司做出津港估司字【2017】第0083号房地产估价报告，结论为2015年11月20日涉诉房屋市场价值为150万元。李晓辉、牛志强对鉴定结论无异议，张艳认为房屋价值评估偏低，但未提供证据予以佐证，其述不予考虑，一审法院对该评估报告结论予以确认。一审法院认为，李晓辉、牛志强签订的《二手房购房协议》和《天津市房产买卖协议》均为双方真实意思表示，且签订合同双方均为完全民事行为能力人，该合同合法有效。张艳主张李晓辉、牛志强交易价格过低，而根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可视为明显不合理的低价。本案中，经评估涉诉房屋2015年11月20日时的市场价为1500000元，李晓辉、牛志强实际交易价格为1176962元，并不低于70%，不属于不合理的低价，张艳主张因交易价格过低而未提供证据予以证明，本院不予采信。关于恶意串通行为一节，张艳未提供证据，且依现有证据不足以认定李晓辉、牛志强房屋买卖行为存在恶意，本院对张艳诉讼请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款规定，判决：“驳回原告张艳诉讼请求。案件受理费40元，由原告张艳负担，评估费6250元，由被告李晓辉负担。”本院二审期间，被上诉人牛志强提交了两份证据材料。一份为一页小区房屋售价信息，拟证明涉诉房屋售价是合理的；另一份为一张牛志强中国建设银行卡的客户交易查询单，拟证明牛志强在2015年2月5日和2月11日分别取款50万元和21万元，作为房款给付了李晓辉。李晓辉对上述证据的真实性、合法性和关联性都认可。张艳对上述证据的真实性及证明目的均不认可。本院认证意见为：小区房屋售价信息真实性无其他证据予以佐证，对该证据不予采信；关于牛志强的银行卡交易查询单，虽然上面有中国建设银行集团有限公司天津利民道支行的业务章，可以证实其真实性，但只能说明牛志强取款的事实，无法说明其取款的目的和款项去向，不能证明其取款用于支付李晓辉房款，因此对该证据亦不予采信。本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系因上诉人请求确认二被上诉人签订的房屋买卖合同效力无效而成讼。《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。根据上述法律规定，结合当事人诉辩意见，本案的争议焦点为二被上诉人签订房屋买卖合同是否构成恶意串通，损害上诉人的利益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条规定，当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。在本案中，二被上诉人签订房屋买卖合同是否存在恶意串通损害上诉人利益的情形而应被确认为无效，可结合案件相关事实，从以下几方面进行综合分析和认定：1.关于二被上诉人就涉诉房屋买卖是否存在利害关系。从一审和二审查明情况看，本案中的二被上诉人李晓辉和牛志强系姨兄弟，二人签订涉诉房屋买卖合同时，正值李晓辉与上诉人张艳第二次离婚诉讼后，张艳与李晓辉本人及李晓辉亲属之间显然会因离婚纠纷而关系交恶。故李晓辉和牛志强进行房屋买卖对交易成功具有利害关系，存在恶意串通的动因和可能。2.关于被上诉人牛志强是否明知其购买涉诉房屋的行为可能损害上诉人张艳的利益。鉴于牛志强与李晓辉的亲属关系，牛志强应当知晓涉诉房屋为李晓辉和张艳婚后购得，张艳为涉诉房屋的实际共有产权人。虽然二审庭审中牛志强称购房时李晓辉告知其已经与张艳离婚，但其并未要求李晓辉出示离婚证明，亦未向张艳本人核实离婚情况，在明知张艳一直在涉诉房屋内居住的情况下，仍然向李晓辉购买房屋，可见其对于房屋买卖可能损害张艳利益的后果持有故意追求或放任的恶意。3.关于二被上诉人房屋买卖行为是否符合常理。按照一般房屋交易习惯，购房人应在购买房屋时了解所购买房屋的状态，是否存在其他的权利人，这是购房人的基本注意义务。由于牛志强具有不同于一般人的卖房人亲属身份，牛志强在购房时应尽到比一般人更高的谨慎注意义务，对其是否善意的评价标准也应当相应提高。但实际上，牛志强在明知李晓辉与张艳存在离婚纠纷、张艳在涉诉房屋内居住的情况下，仍然向李晓辉购房，且同意在支付全部房款约一年半后再接收房屋，明显不符合常理，未尽到社会经验所认可的谨慎注意义务，也未达到善意评价标准。另外，二被上诉人签订的《二手房购房协议》仅明确了定金交付时间，而没有写明剩余房款交付时间和房屋交付时间，双方确定的价款1176962元不是整数，选择全额交易资金不纳入监管，二被上诉人所有款项交付均为大额现金交易，对于现金交易过程、房款去向等细节陈述不清，上述情况均存在不合常理之处和疑点。4.关于上诉人是否因二被上诉人签订房屋买卖合同而利益受损。张艳作为涉诉房屋的实际共有产权人和居住人，对涉诉房屋依法享有处分、收益和占有的权利，李晓辉和牛志强在未征得张艳同意的情况下签订房屋买卖合同，并转移了房屋权属，对张艳合法权益造成的损害是显而易见的。李晓辉提出可以将房款扣除还贷部分作为夫妻共同财产进行分割，照此处理不会损害张艳的利益，但张艳认为李晓辉以低价向出售牛志强涉诉房屋，必定减损夫妻共同财产价值，进而损害张艳在分割夫妻共同财产时的利益。相较之下张艳的意见更符合逻辑更为合理，而李晓辉的上述意见缺乏依据，本院不予认可。5.二被上诉人关于上诉人同意卖房、房屋售价不构成法律上不合理低价的抗辩是否成立。李晓辉提出曾经与张艳就各自出售本人名下的房屋达成默契和共识，但张艳对此予以否认，李晓辉亦没有提供证据予以证实。虽然张艳认可其确实曾于2014年将其名下的两套房屋擅自出售，该行为亦可能损害李晓辉利益，但不能以此作为李晓辉擅自处分本案涉诉房屋的正当理由。因此，对于李晓辉提出的张艳同意卖房的抗辩意见，本院不予认可。关于被上诉人提出的房屋售价不构成法律上的不合理低价的抗辩，被上诉人认为涉诉房屋成交价格与一审评估的市场价相比不低于70%的比例，因此不属于法律规定的明显不合理的低价，应在合理范围内。但从《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款规定本义来看，该条文解释的法律规定系《中华人民共和国合同法》第七十四条有关债权人行使撤销权的要件问题，不能以此作为排除二被上诉人买卖房屋存在恶意的依据。因此，对于被上诉人的该抗辩意见，本院亦不予认可。一审法院适用该司法解释存在不当之处，本院予以纠正。综合上述情况，本院认为牛志强在涉案房屋买卖合同中并非善意购房人，其与李晓辉买卖涉诉房屋的行为可认定为恶意串通，损害了上诉人张艳的利益，因此二被上诉人李晓辉与牛志强签订的房屋买卖合同应为无效。对于合同无效后的处理，因当事人未提出相关诉讼请求，不属于本案审查范围，当事人可以另行解决。综上所述，上诉人的上诉请求成立，本院依法予以支持；一审事实认定基本清楚，但适用法律和判决结果有误，本院依法予以调整。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：撤销天津市河东区人民法院（2016）津0102民初7891号民事判决；二被上诉人李晓辉、牛志强就天津市河东区房屋分别于2015年11月20日、2015年12月31日所签订的《二手房购房协议》、《天津市房产买卖协议》无效；一审案件受理费40元，二审案件受理费80元，均由二被上诉人李晓辉和牛志强负担；一审评估费6250元由被上诉人李晓辉负担。本判决为终审判决。审 判 长  高铁檩代理审判员  孟宪忠代理审判员  马凤岗二〇一八年五月二十一日法官 助理  张 乐书 记 员  王 川