北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第31763号
原告（反诉被告）陆琪睿，女，1990年11月29日出生。
委托代理人余丹，北京成越律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京中天置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区安定路33号化信大厦A座905房间。
法定代表人刘波，总经理。
委托代理人刘思佳，男，1996年6月27日出生。
委托代理人杜龙，男，1987年10月15日出生。
原告（反诉被告）陆琪睿（以下简称姓名）诉被告（反诉原告）北京中天置地房地产经纪有限公司（以下简称中天公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员裴小星独任审判，公开开庭进行了审理。陆琪睿及其委托代理人余丹，中天公司委托代理人刘思佳、杜龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）陆琪睿诉称：2014年7月9日，我与中天公司签订了《房屋定金收付书》及《北京市房屋租赁合同》（编号985299），双方约定中天公司于2014年7月9日将x小区x号房屋交付给我使用，月租金为2900元，租期为三个月，租金方式为押一付三。我在合同签订当日预交了500元定金及5000元租金，剩余租金约定于2014年7月10日交清。但中天公司并未按照合同约定在2014年7月9日交付房屋，不但如此，其在双方签订的合同里将租期填写至2015年5月30日，我要求修改至实际租房截止日期，其拒绝修改，理由是公司就是这么规定的，不允许修改。我多次主动找到中天公司协商，但其既不交付租赁房屋，也不退还预付房租。时至今日，中天公司依然没有向我履行租赁房屋交付义务，依据双方签订的《北京市房屋租赁合同》第九条第三款第1项之约定，中天公司迟延交付房屋达5日的，我有权解除合同。为维护我的合法权益，我特诉至法院，请求法院判决解除《北京市房屋租赁合同》（编号：985299），并判令中天公司返还我预付的租金5500元。
被告（反诉原告）中天公司辩称，并反诉称：我司不同意解除合同，我们要求继续履行，不同意返还租金5500元，要求驳回陆琪睿的诉讼请求。双方签订合同之后陆琪睿只支付了5500元租金，承诺于2014年7月10日前付清剩余房租及押金，但其却一直未交付。经我司催告并给予宽限期后陆琪睿仍未交付剩余房租并提出解约，但拒绝承担违约责任。其行为已经违反了合同约定并构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。虽然涉案房屋在今年8月初已经又租出去了，是我朋友租的，租期是到2015年5月30日，但我朋友可以随时搬，所以我们要求继续履行合同。我司同时提出反诉，要求陆琪睿依据双方签订合同第十条第一款和第九条第四款，支付我司违约金5800元。
针对中天公司反诉，原告（反诉被告）陆琪睿辩称：我不同意中天公司的反诉请求，我不存在违约事项。中天公司承认我是在2014年7月10日之前交剩余房租，经该公司催告仍未交，足以证明双方约定的房屋交付的时间早于房租给付时间，所以我方享有先履行抗辩权，在中天公司不交付房屋的情况下，我方有权不交付剩余房屋，所以不同意中天公司的反诉请求，要求驳回其反诉请求。
经审理查明：2014年5月7日，委托人（甲方）魏x与租赁代理机构（乙方）中天公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》，载明房屋坐落于北京市海淀区x公寓101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、201、202、204、205、206、207、208、209、211、212，合计21间；租赁用途：居住；出租代理期自2014年6月1日至2015年5月31日；租金标准：每月房屋租金（含税价）为人民币2700元整，大写人民币贰仟柒佰元整。
2014年7月9日，出租方（甲方）中天公司与承租方（乙方）陆琪睿签订《房屋定金收付书》，内容为“兹有甲方向乙方出租x公寓x号，租金为2900元／月，付款方式为押一付三；合同起租日期为2014年7月11日；签订此协议时，乙方向甲方缴纳承租定金为￥500元，甲方于2014年7月9日前交付乙方正常使用，乙方应于2014年7月9日前交付余下租金及费用，若乙方反悔，则乙方所交房屋定金归甲方所有；甲方代表：刘有江，乙方代表：陆琪睿。”
当日，出租人（甲方）中天公司与承租人（乙方）陆琪睿另签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版）》（合同编号：985299），约定房屋坐落于北京市海淀区x公寓x号；租赁用途：居住，居住人数为2人，最多不超过2人；房屋租赁期自2014年7月11日至2015年5月30日；租金标准及支付方式：2900元／月，卫生费：360元；租金支付方式：押一付三，提前30天支付下一期房租，如逾期支付每天按人民币100元收取滞纳金，各期租金支付金额及日期：首次金额押一付三，第二次金额2014.9.11，第三次金额2014.12.10，第四次金额2015.3.10；押金：人民币贰仟玖佰元整（￥：2900），租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的相关费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达5日的，2、交付的房屋严重不符合合同约定的；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达5日的，甲方有权开启门锁，寻找新的客户入住，屋内物品视为乙方自动放弃，2、欠缴各项费用在接到甲方通知后，达到5日仍不交款的，3、擅自改变房屋用途的，擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，擅自将房屋转租给第三人的，4、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒绝赔偿的，5、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的，6、超过规定居住人数的，在房间养宠物的，在房间存放有害物品的，有扰民行为的；甲方有前述行为的，应按月租金的200%向乙方支付违约金，乙方有前述行为的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；本合同经双方签字盖章后生效，本合同（及附件）一式三份，其中甲方执一份，乙方执一份，存档一份；本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件，附件与本合同具有同等法律效力。在陆琪睿本人所持合同原件最后一页下方其手写“剩余房租6676元于2014年7月10日前补齐，逾期不交视为违约。陆琪睿2014.7.9”。
当日，中天公司向陆琪睿出具收据（客户联）1页，编号0986126，内容为“今收到x公寓x号，交来代收部分房租，人民币（大写）伍仟伍佰元整，交款人陆琪睿，备注：剩余房屋6676元于2014年7月10日补齐，逾期不交视为违约。”
以上事实，有双方当事人当庭陈述、《房屋定金收付书》、《北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版）》（合同编号：985299）、收据等在案为证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，合同双方均应按照约定全面履行各自义务。
虽魏x与中天公司签署之合同名为出租委托代理合同，但根据合同内容来看，该合同实为房屋租赁合同，故中天公司与陆琪睿之间应系转租关系。
本案中陆琪睿与中天公司签订之《北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版）》系双方真实意思表示，亦不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应属有效。陆琪睿与中天公司均应按照合同的约定行使各自权利，并履行各自义务。
当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
根据合同约定并结合双方当事人当庭陈述，双方协商一致确定中天公司应于2014年7月9日之前将x公寓x房屋交付给陆琪睿，陆琪睿应于2014年7月10日之前向中天公司缴纳剩余房租6676元。中天公司未提交证据证明其在2014年7月9日之前将x公寓x房屋交付陆琪睿，故违约在先。虽合同约定陆琪睿应于2014年7月10日之前将x公寓x房屋剩余租金交付中天公司，但因中天公司直至诉讼时仍未向陆琪睿交付房屋，故陆琪睿行使不安抗辩权不支付剩余租金有法律依据，其行为不构成违约。另根据合同约定，中天公司迟延交付房屋达5日的，陆琪睿有权单方解除合同，故对于陆琪睿要求解除合同之诉求，本院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中中天公司并未实际向陆琪睿交付房屋，且将涉案房屋另行出租给他人，合同并未实际履行，因此中天公司应当将收取陆琪睿之房屋租金全额退还。
中天公司违约在先，且涉案房屋已经另行出租，故对于中天公司要求继续履行合同并要求陆琪睿支付违约金之反诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）陆琪睿与被告（反诉原告）北京中天置地房地产经纪有限公司于二○一四年七月九日签订之《北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版）》（合同编号：985299）。
二、被告（反诉原告）北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）陆琪睿租金五千五百元。
三、驳回被告（反诉原告）北京中天置地房地产经纪有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二十五元，由被告（反诉原告）北京中天置地房地产经纪有限公司负担（陆琪睿已交纳，北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内直接给付陆琪睿）。
反诉案件受理费二十五元，由被告（反诉原告）北京中天置地房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 裴小星
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 李 军