福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖民初字第1486号
原告（反诉被告）徐太海，男，1979年9月14日出生，汉族，住江西省抚州市东乡县。
委托代理人沈惠生、陈荔，福建上达律师事务所律师。
被告（反诉原告）厦门市天丰工贸发展有限公司，住所地福建省厦门市湖里区厦门机场北区C块，组织机构代码61225795-8。
法定代表人李铁城，公司总经理。
委托代理人李俊贤，福建均融律师事务所律师。
委托代理人陈曾盛，福建均融律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）徐太海与被告（反诉原告）厦门市天丰工贸发展有限公司（以下简称“天丰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月17日立案受理后，依法由审判员吴永福适用简易程序于2014年4月10日公开开庭进行了审理。徐太海的委托代理人沈惠生、陈荔，天丰公司的法定代表人李铁城及其委托代理人李俊贤、陈曾盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐太海诉称，被告通过虚假宣传，隐瞒违法建筑的真实情况，且巧立一个“厦门茶业城”的名称，将其向厦门国际航空集团房市场开发有限公司以月租金2元／㎡承租的场地，经简易搭盖，便按商业市场店面价格出租给原告。而在同地段，相同房产月租金才13元／㎡左右。原告系基于被告的商城定位及软硬配套规划承诺，才与之签订《房屋租赁合同》。由于被告的欺诈和虚假宣传，诱使原告做出错误意思表示，《房屋租赁合同》最终被确认无效，造成原告重大损失。为维护原告合法权益，原告请求法院判令：1、被告依法退还房租及押金共计13680元；2、被告支付原告因其缔约过失造成的装修损失56470元；3、被告承担本案诉讼费用。
被告天丰公司辩称，（一）被告并没有提供虚假情况，也没有隐瞒真实情况，更无欺诈。租赁合同是在原告充分了解房屋后才签订的，是双方的真实意思表示。取茶业城名称是结合租赁房屋的用途让大家好记而已，与租赁合同无关。被告对原告未作过合同条款以外的任何承诺。（二）原告在租赁房屋内正常开展经营活动，其从未对租赁物提出过任何异议，这也说明其无异议。（三）租金标准是双方自愿确定的，没有违反国家法律法规的禁止性规定，对双方当事人具有约束力。至于别人的房屋租金是什么价位与原、被告均无关联，也不能约束原、被告，故不具有任何参考意义和参考价值。（四）原告对于租赁房屋是超过期限的临时建筑的事实是清楚的，被告没有任何隐瞒。1、原告作为承租人负有审慎注意的义务，其有义务了解讼争房屋的权属及性质。而事实上，原告也已作了充分的了解，其在与被告签订租赁合同之前就看过现场，被告还为原告提供了讼争房屋的场地租赁合同、建设工程规划许可证等相关资料，原告也已仔细查看了这些资料。2、《厦门市城市规划条例》第44条规定：“临时用地和临时建筑使用年限不得超过二年；确需延期的，可以申请延期一次，延长期不得超过二年。”该法规是公开的，原告应当知道和了解。3、原告在（2013）湖民初字第4302号案件的证据中提供了租赁物的场地租赁合同、建设工程规划许可证，这也说明原告对于租赁房屋是超过期限的临时建筑的事实是清楚的，被告从未隐瞒。原告将临时建筑物称为违法建筑是错误的，两者有本质的区别。（五）讼争房屋系临时建筑未影响原告的经营活动，原告拒不支付租金并向法院起诉是因为生意不好而钻法律空子以逃避责任。原告恶意拖欠租金及市场管理费，违反了诚实信用原则。（六）原告无权要求被告赔偿装修损失，双方之间的纠纷应当按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定进行处理。鉴于原告未经被告同意，擅自对讼争房屋进行装修，故本案的装修损失应由承租人即原告自行承担，原告要求被告赔偿装修损失没有法律依据。退一步说，假设法院认定出租人同意承租人对讼争房屋进行装修，那么对于未形成附合的装饰装修物应由承租人即原告自行拆除，而对于已形成附合的装饰装修才由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。此外，原告所主张的装修损失金额也没有事实依据，原告的相关诉讼请求应予驳回。（七）根据规定，在房屋租赁合同无效的情况下，原告仍应按照租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，故其无权要求被告向其返还已支付的租金。（八）原告恶意拖欠租金且拒不归还租赁房屋，其行为已严重侵害了被告的合法权益，故其无权要求被告向其返还已交纳的保证金。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。
反诉原告天丰公司诉称，2013年4月7日，反诉原告与反诉被告签订一份《房屋租赁合同》，约定由反诉原告将址在厦门市湖里区天丰茶业城（福厦路旁、机场入口）B区219号房屋共计57平方米出租给反诉被告，租赁期限自2013年4月8日起至2016年4月7日止；每月租金为3420元，付款方式为押一付三，先付后用，反诉被告应于每三个月到期七天前付清下三个月租金；管理费为每月每平方米10元，被告应于每三个月到期七天前付清下三个月管理费；因反诉被告违约导致本合同解除的，反诉被告无权要求返还租赁保证金等等。合同签订后，反诉原告依约将房屋交付给反诉被告管理使用，反诉被告遂在房屋内开展经营活动。但反诉被告仅支付了三个月的租金，此后其便以各种理由拖欠租金及市场管理费。鉴于此，反诉原告于2014年2月12日向反诉被告发出一份《催讨通知》，通知反诉被告终止双方于2013年4月7日签订的《房屋租赁合同》，同时要求反诉被告在2014年2月25日之内付清拖欠的租金并把租赁房屋腾空归还给反诉原告管理使用。但反诉被告置之不理。为维护反诉原告合法权益，反诉原告请求法院判令：1、反诉被告立即将址在厦门市湖里区天丰茶业城（福厦路旁、机场入口）B区219号房屋腾空并归还给反诉原告管理使用；2、反诉被告立即支付给反诉原告2013年4月7日起至实际归还房屋之日止的房屋占有使用费及利息（房屋占有使用费参照租金标准支付，即按每月3420元计算，暂计至2014年3月6日为27360元（已扣除实际支付的金额10260元），利息按同期银行贷款利率自起诉之日起计算至付款之日止）；3、反诉被告立即支付给反诉原告拖欠的市场管理费（按每月每平方米10元，自2013年4月7日起计算至实际归还房屋之日止，暂计至2014年3月6日为6270元）；4、反诉被告承担本案的诉讼费用。
反诉被告徐太海辩称，1、同意反诉原告的第一项诉讼请求，但前提是反诉原告需先行赔偿反诉被告支付的装修费。2、反诉原告的第二项诉讼请求没有事实依据。本案租赁合同经法院判决确认无效，而导致合同无效的原因归结于反诉原告。反诉原告承租的租金是每平方米2元，却以每平方米60元的价格租给反诉被告，明显显失公平。且占用费计算至实际返还房屋之日止也不合理，反诉原告在2013年10月25日已经对反诉被告的租赁场所采取停电停水措施，致使反诉被告在此之后无法继续使用诉争房屋。3、反诉原告的第三项诉讼请求没有事实和法律依据。本案租赁合同已被告确认无效，对双方都没有约束力，也不存在拖欠市场管理费的情况。
经审理查明，1999年9月8日，天丰公司向厦门国际航空港集团房地产开发有限公司承租址于厦门市湖里区机场北区（主跑道西端头C地块）场地。2012年，天丰公司以天丰茶叶城名义对外招商出租。2013年4月7日，天丰公司与徐太海签订一份《房屋租赁合同》，约定：天丰公司将址于厦门市湖里区天丰茶业城（福厦路旁、机场入口）B区219号房屋出租给徐太海，面积57平方米；租赁期限自2013年4月8日起至2016年4月7日止；每月租金为3420元，付款方式为押一付三，先付后用，且应于每三个月到期七天前付清下三个月租金；管理费为每月每平方米10元，应于每三个月到期七天前付清下三个月管理费；合同一经签订，徐太海即向天丰公司交纳3420元作为履行合同的保证金，合同期满，如徐太海没有违约无息全额返还；徐太海不得擅自改变租赁房屋及营业设施结构，如需对租用房屋进行装修，应提出书面申请并经天丰公司审核同意后方可进行；徐太海如因故意或过失造成租用房屋及相邻房屋、设备等毁损的，应承担赔偿责任；在合同终止时，徐太海不得拆走固定装修部分，应将固定装修原状无偿交归天丰公司所有；徐太海须按规定如期交纳房屋租金、水电费（每月12日前）、市场管理费（每季度开始的15日前），逾期未交纳按规定支付滞纳金；徐太海在签订合同时应验收所租赁房屋结构及设施是否完全，在租赁期间由于使用不当等原因造成损失责任由徐太海负担；天丰公司应提供徐太海正常营业活动所必须的供水、供电条件；争议协商不成的，由合同履行地法院管辖。合同还就违约责任、双方权利义务，合同解除等做了详细约定。2013年4月7日，徐太海确认接收了租赁房屋，预交了2013年5月8日至2013年8月7日期间的租金10260元，并与天丰公司签订一份《补充协议书》，约定徐太海如在2013年4月8日之前进场装修至2013年5月7日装修完毕，经天丰公司确认属实，天丰公司给予第一年、第二年租金九折的优惠。2013年4月15日，徐太海交纳了一个月的保证金3420元。2013年7月22日，徐太海以天丰公司存在欺诈和虚假宣传，租金价位严重失衡等为由向本院提起诉讼，请求确认其与天丰公司签订的上述《房屋租赁合同》无效。本院于2013年10月16日作出（2013）湖民初字第4302号判决，以讼争房屋所涉《建设工程规划许可证》未申办延期时效为由，确认徐太海与天丰公司签订的《房屋租赁合同》无效。该判决于2013年11月14日发生法律效力。2014年2月12日，天丰公司向徐太海的户籍地公证邮寄一份《催讨通知》，要求徐太海于2014年2月25日前交纳拖欠的租金、滞纳金，并交还店面和办理合同终止交接手续。
诉讼过程中，徐太海向本院提供一组结算便条、销售清单、送货单、供货凭证、收款收据、发票等证据，以此证明其因装修花费56470元。天丰公司以证据系自制、签名人员无法确认等为由，对其真实性、合法性和关联性不予认可。徐太海请求对房屋装修价值进行评估鉴定，后因其未能提供施工合同、施工图纸、送货单等材料被鉴定机构退鉴。徐太海还提供一份署名为潘丽琴的《房屋租赁合同》，以此证明天丰公司承租给潘丽琴的租金每平方米为30元。徐太海亦申请对房屋所在地段的租金进行评估鉴定，该鉴定因双方均表示不同意评估被鉴定机构退鉴。此外，徐太海还提供一份欠费停电通知书，以此证明讼争房屋自2013年10月25日起停止供电的事实。天丰公司对其真实性予以认可，但其认为系徐太海不交费导致停电，后因天丰公司垫付的电费又正常通电了。
以上事实，有徐太海提供的《房屋租赁合同》、《补充协议书》、（2013）湖民初字第4302号民事判决书和生效通知书、往来收据、结算便条、销售清单、送货单、供货凭证、收款收据、发票、欠费停电通知书等，天丰公司提供的场地租赁合同、房屋租赁合同、建设工程规划许可证、接房确认书、公证书等，以及当事人的庭审陈述为证。
本院认为，徐太海与天丰公司签订的《房屋租赁合同》业经生效判决认定无效，本院予以确认。根据合同法的相关规定，无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故天丰公司请求徐太海腾空并归还讼争房屋，及徐太海请求天丰公司返还保证金（押金）3420元，本院予以支持。另据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，《房屋租赁合同》约定租金为每月3420元；《补充协议书》约定如期装修且经天丰公司确认属实后第一年、第二年租金九折；天丰公司给予预收的租金期限可以证明租金自2013年5月8日起算。因此，天丰公司请求徐太海支付的房屋占用费，本院参照双方约定的租金标准（协议优惠亦为参照标准之一）计算房屋占有使用费，但因徐太海装修的事实未有证据证明或佐证业经天丰公司确认，故租金应按原约定每月3420元计算，且自2013年5月8日起计至房屋归还之日止，并应扣除徐太海已付款10260元。徐太海辩称租金标准过高，但其提供的证据不足以证明其抗辩，依据不足，本院不予采纳；其关于天丰公司自2013年10月25日起停止供电的主张，依据亦不足，本院亦不予采纳。关于市场管理费，该部分费用系讼争房屋在日常管理中必然发生的费用，徐太海占有使用房屋，理应支付占有使用期间的该部分费用，并可参照双方约定计算标准进行计算。根据《房屋租赁合同》，徐太海应支付的市场管理费应自2013年4月8日起算，按每月每平方米10元计至房屋实际归还之日止。天丰公司请求徐太海支付房屋占有使用费和市场管理费的利息，于法无据，本院不予支持。关于装修损失问题，双方在《补充协议书》中的租金优惠系基于有装修事实而约定的，应视为对徐太海的装修补偿。装修后未形成附合的装饰装修物，徐太海可自行拆除；对于形成附合物的，徐太海的鉴定申请因其未未能提供施工合同、施工图纸、送货单等材料被退回，依法应由其承担举证不能的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告厦门市天丰工贸发展有限公司应于本判决生效之日起十日内，返还原告徐太海保证金（即押金）3420元。
二、反诉被告徐太海应于本判决生效之日起十日内，将址于厦门市湖里区天丰茶业城（福厦路旁、机场入口）B区219号房屋腾空并归还给反诉原告厦门市天丰工贸发展有限公司。
三、反诉被告徐太海应于本判决生效之日起十日内，偿付反诉原告厦门市天丰工贸发展有限公司自2013年5月8日始，按月租金3420元计至房屋实际归还之日止的房屋占有使用费（该房屋占有使用费应扣除徐太海已付款10260元）。
四、反诉被告徐太海应于本判决生效之日起十日内，偿付反诉原告厦门市天丰工贸发展有限公司按每月每平方米10元，自2013年4月8日始计至房屋实际归还之日止的市场管理费。
五、驳回原告徐太海的其他诉讼请求。
六、驳回反诉原告厦门市天丰工贸发展有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费777元，由原告徐太海负担739元，被告厦门市天丰工贸发展有限公司负担38元；反诉案件受理费320元，由反诉被告徐太海负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 吴永福
二〇一四年十一月三十日
书记员 李林娴
附页：
本案所适用的法律、司法解释条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。