广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终10864号上诉人（原审被告、反诉原告）：李俊，住所地：广东省深圳市龙岗区。委托代理人：董武发，广东生龙律师事务所律师。委托代理人：郑维川，广东生龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨玉萍，住所地：广东省深圳市南山区。委托代理人：华卫，广东创安律师事务所律师。委托代理人：唐钱，广东创安律师事务所实习律师。原审第三人：中国光大银行股份有限公司深圳宝中支行。住所地：深圳市宝安中心区N5区宏发领域花园*栋*层商铺A98-A106、二层商铺B85。负责人：秦晓君。上诉人李俊因与被上诉人杨玉萍及原审第三人中国光大银行股份有限公司深圳宝中支行（以下简称光大银行宝中支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1030号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。原审第三人光大银行宝中支行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原审法院查明：杨玉萍（买方）与李俊（卖方）于2015年5月11日签订《房地产买卖合同》（编号：8193267），合同约定杨玉萍以1665000元的价款购买李俊所有的位于深圳市龙岗区平安大道茗翠园三期12号楼、13号楼12号楼XX座5××号房产。合同第三条第一款约定，买方在签署本合同时向卖方支付定金五万元，前述定金均交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝出具定金收据的，不影响定金已交付的认定。合同第三条第二款B项约定，买方应于签署本合同之日起15日（含当日）内付清首期房款约以银行出具承诺书为准（不含已付定金）（首期房款等于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款金额。前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续）。买方应于约定的应付首期款之日起三日(含当日)内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约。合同第三条第二款C项约定,买卖双方须于银行出具贷款承诺函之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺函之日）起三日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，且递件回执由居间方或担保公司代为托管。合同第三条第二款D项约定,如买方无法取得银行贷款承诺函或银行承诺贷款不足以支付房款余额的，则买方应于获知无法取得银行贷款承诺函或银行出具贷款承诺函之日起十五日内自行筹资补足应交款。如银行出具贷款承诺函后最终又无法按预先承诺金额发放贷款的，买方应于获知该事实之日起十五日内自行筹资补足应交款。合同第四条约定，该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起3日内(含当日)出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同；同时买方须协助卖方办理赎楼手续（包括配合签署相关文件等），卖方不得通知欠款银行及(或)担保公司及(或)其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约。卖方撤销该公证又不在撤销之日起七日（含当日）内自行筹资还清银行贷款、注销登记的，视为根本违约。卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起六十日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方。合同第五条约定，买卖双方协商同意在购房定金或其他购房款中预留5000元作为该物业之交房保证金，交由居间方托管，此款在完成产权转移登记后卖方实际交付房地产时进行结算。合同第七条约定，买方自愿支付包括产权登记费及贴花、印花税等全部税费。合同第八条约定，交易物业不附有租赁合同。第十五条约定，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。第十六条约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同签订当日，杨玉萍向深圳市世华房地产投资顾问有限公司支付涉案房产定金5万元。2015年5月21日，杨玉萍签署《二手楼交易资金监管协议》，委托监管方招商银行股份有限公司深圳分行监管涉案房产交易资金455000元。同日，杨玉萍将455000元首期款存入双方约定银行资金监管账户。2015年6月17日，李俊通知担保公司暂停办理涉案房产的赎楼手续。2015年6月18日，杨玉萍向李俊寄送《履约催告函》。2015年6月23日，杨玉萍委托律师向李俊发出《律师函》，催促李俊继续履行涉案买卖合同。2015年6月26日，李俊委托律师向杨玉萍复函，称因杨玉萍原因导致不能正常办理首期款监管和银行按揭业务。涉案位于深圳市龙岗区平湖街道茗翠园三期12号楼、13号楼12号楼XX座5××号房产（房地产证号为：深房地字第××号）的登记产权人为李俊，2012年3月23日抵押给中国光大银行股份有限公司深圳宝中支行。经原审法院向招商银行股份有限公司深圳分行调查，该行回复称，关于资金监管情况，2015年5月21日，买方杨玉萍资金入账我行监管账户，但当天只有买方杨玉萍签署监管资料，一星期后卖方代理人才来签署监管资料；关于贷款审批情况，该笔贷款申请在该行是退单状态，退单原因为账户未激活；卖方李俊收款账户未激活导致退单情况属实。2015年9月29日，深圳市不动产登记中心出具《购房资格证明》，2015年9月28日，杨玉萍家庭具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，可购两套。关于违约责任，李俊认为杨玉萍构成违约，杨玉萍没有按约补足4万元首期款进行监管，且杨玉萍提供虚假按揭贷款申请资料，后杨玉萍向银行撤销了按揭申请，经李俊催告后仍未履行，李俊有权解除合同并要求杨玉萍承担违约责任。杨玉萍认为其没有违约行为，首期款是以贷款承诺函为准，银行没有出具贷款承诺函之前只存在贷款额度高低的问题，不存在首期款差额的问题，其未向银行撤销按揭申请，其贷款申请是“退单”状态，且李俊未激活银行卡及通知银行不予办理按揭而致其未取得贷款承诺函。庭审中，杨玉萍明确表示愿意一次性支付房款，并在李俊未办理赎楼手续时杨玉萍愿意代为办理赎楼手续。杨玉萍的一审诉讼请求：1、李俊继续履行《房地产买卖合同》，并办理深圳市龙岗区平安大道茗翠园三期12栋XX座5××号房屋解除抵押及所有权变更登记手续；2、第三人光大银行宝中支行协助办理深圳市龙岗区平安大道茗翠园三期12栋XX座5××号房屋解除抵押手续；3、李俊向杨玉萍支付违约金9990元（违约金以1665000元为基数，按日万分之四计算，自2015年5月11日计算至李俊履行合同之日止）；四、由李俊承担本案全部诉讼费用。李俊的一审反诉请求：1、解除李俊与杨玉萍之间签署的《房地产买卖合同》；2、杨玉萍向李俊支付违约金33.3万元；3、由杨玉萍承担本案全部诉讼费、保全费。原审法院认为：杨玉萍与李俊于2015年5月11日签订的《房地产买卖合同》（编号：8193267）系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格履行合同义务。本案争议的焦点为杨玉萍主张继续履行合同、李俊反诉解除合同的理由是否成立。杨玉萍、李俊双方签订《房地产买卖合同》后，杨玉萍履行了定金支付、首期款监管、提交申请银行按揭贷款资料的义务，李俊履行了委托担保公司担保融资赎楼义务，但杨玉萍、李俊双方对于杨玉萍未取得银行贷款承诺函的原因及违约责任各执一词，继而引发本案纠纷。本案中，杨玉萍于2015年5月21日委托监管方招商银行股份有限公司深圳分行监管涉案房产交易资金455000元，后银行审批该按揭贷款申请，但未出具贷款承诺函，杨玉萍称系因李俊未配合激活银行卡，李俊称系因杨玉萍未补足4万元首期款且提供虚假按揭贷款资料，对此，首先，在双方签订的《二手楼交易资金监管协议》中约定的监管资金即为455000元；其次，根据涉案合同第三条第二款B项约定，买方应于签署本合同之日起15日（含当日）内付清首期房款约以银行出具承诺书为准（不含已付定金）（首期房款等于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款金额。前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续），可知，买方应支付的首期房款为大概数目，即便如李俊所言杨玉萍所监管的首期款不足亦应在银行出具贷款承诺书后三个工作日内补足；再次，根据招商银行股份有限公司深圳分行的回复，关于贷款审批情况，该笔贷款申请在该行是退单状态，退单原因为账户未激活，卖方李俊收款账户未激活导致退单情况属实。故原审法院对涉案按揭贷款申请未成功的原因为李俊收款账户未激活的情况予以采信；现有证据无法证明李俊主张杨玉萍提供虚假贷款资料的情况，原审法院对李俊的该点意见不予采纳。2015年6月17日，李俊通知担保公司暂停办理涉案房产的赎楼手续，根据合同第四条约定，卖方不得通知欠款银行及(或)担保公司及(或)其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约。卖方撤销该公证又不在撤销之日起七日（含当日）内自行筹资还清银行贷款、注销登记的，视为根本违约。卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起六十日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方，至本案法庭辩论结束时，涉案房产仍处于抵押状态，抵押权人为第三人光大银行深圳宝中支行。综上，李俊在未配合激活收款账户情况下，通知担保公司暂停办理涉案房产的赎楼手续构成违约，应依法承担违约责任。现杨玉萍主张继续履行涉案合同，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，继续履行合同是违约责任的救济方式之一，杨玉萍、李俊之间的买卖合同不存在法律上或事实上不能履行的情形，其合同标的亦不存在不适于强制履行的情形，且杨玉萍具备深圳市购房资格，其明确表示可以一性次支付房款，可以代为办理赎楼手续，故杨玉萍请求继续履行涉案合同，具有合同以及法律依据，原审法院予以支持。李俊反诉解除涉案合同并要求杨玉萍支付违约金的请求，原审法院不予支持。继续履行涉案合同的具体事项包括：杨玉萍支付购房款、李俊协助办理赎楼手续、注销抵押登记、过户手续并交付涉案房产，即李俊应还清第三人光大银行深圳宝中支行关于涉案房产的贷款并办妥注销抵押登记手续，杨玉萍应一次性向李俊支付扣除定金后的剩余购房款1615000元；若李俊未在判决确定的期限内还清第三人光大银行深圳宝中支行关于涉案房产的贷款并办妥注销抵押登记手续，杨玉萍有权向第三人光大银行深圳宝中支行还清涉案房产的贷款余额本息及办理注销抵押登记手续，并一次性向李俊支付扣除定金及上述贷款余额本息后的房款余额，第三人光大银行深圳宝中支行予以协助；之后，李俊应协助杨玉萍办理产权过户登记手续；办理还清按揭银行贷款及过户登记手续所发生的税费由杨玉萍负担；李俊应于收到购房款之后向杨玉萍交付涉案房产。因双方在继续履行合同过程中，未尽事宜按双方签订的《房地产买卖合同》（编号：8193267）执行。关于违约金的问题，涉案合同第十六条约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同；合同第四条约定，卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起六十日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方。如上所述，李俊通知担保公司暂停办理涉案房产的赎楼手续行为构成违约，又未在签署涉案合同之日（2015年5月11日）起六十日内（2015年7月10日）自行赎楼，杨玉萍有权要求李俊以转让成交价为基数自2015年7月11日起按日万分之四支付违约金至本案判决生效之日，判决生效之后的违约金尚未发生，本案不予处理。杨玉萍要求李俊自2015年5月11日支付违约金无法律及合同约定，原审法院对超出部分不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十四条之规定，判决：一、杨玉萍与李俊继续履行于2015年5月11日签订的《房地产买卖合同》（编号：8193267）；二、李俊于判决生效之日起十日内向光大银行宝中支行还清关于深圳市龙岗区平湖街道茗翠园三期12号楼、13号楼12号楼XX座5××号房产的按揭贷款并注销该房产的抵押登记手续，光大银行宝中支行协助办理；杨玉萍于涉案的深圳市龙岗区平湖街道茗翠园三期12号楼、13号楼12号楼XX座5××号房产注销抵押登记后五日内向李俊一次性支付剩余房款1615000元；三、如李俊未履行判决确定的上述第二项义务，杨玉萍有权在判决生效之日起二十日内向光大银行宝中支行还清涉案的深圳市龙岗区平湖街道茗翠园三期12号楼、13号楼12号楼XX座5××号房产的全部贷款余额本息及办理注销该房产的抵押登记手续，并将剩余房款（总房款1665000元-定金5万元-上述贷款余额本息）一次性向李俊支付，光大银行宝中支行协助办理；四、李俊于收到应收全部房款之日起五日内协助杨玉萍将涉案的深圳市龙岗区平湖街道茗翠园三期12号楼、13号楼12号楼XX座5××号房产过户至杨玉萍名下，过户登记产生的各项税费，由杨玉萍负担；五、李俊于办理过户手续起五日内将涉案的深圳市龙岗区平湖街道茗翠园三期12号楼、13号楼12号楼XX座5××号房产交付给杨玉萍；六、判决未尽事宜，双方按《房地产买卖合同》（编号：8193267）约定条款诚信履行；七、李俊于判决生效之日起十日内向杨玉萍支付违约金（违约金以涉案房产转让成交价1665000元为基数，按日万分之四标准，自2015年7月11日计至判决生效之日止）；八、驳回杨玉萍的其他诉讼请求；九、驳回李俊的全部反诉请求。上述付款义务人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟期间的债务利息。案件本诉受理费19874元，保全费5000元，合计24874元，由杨玉萍承担148元，李俊承担24726元；反诉受理费3147.5元，由李俊承担。上诉人李俊不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决，改判支持其反诉请求，并由杨玉萍承担本案一、二审全部诉讼费用及保全费。上诉理由：一、原审判决认定事实错误。（一）原审法院违反证据规则认定事实。原审判决认定杨玉萍在2015年5月21日首期监管资金为455000元。此时，银行承诺函并没有取得。双方在合同中约定买方付清首期款的期间为合同签订之后15日内（2015年5月26日前）。该期限是明确的。数额也是有着明确的标准的（贷款承诺函为准）。在约定的2015年5月26日之前，买方并未取得贷款承诺函。也没有履行向银行提交办理贷款承诺和银行按揭的义务。杨玉萍在2015年5月21日向招商银行交付监管资金，并没有与李俊协商，是其单方行为，并不是双方合意的结果。双方签订的《二手楼交易资金监管协议》时间为2015年6月15日。该签订协议的行为，并不是对合同中约定的首期款的变更，仅仅是对杨玉萍交付首期款的数额，以及行为不符合合同（约定违约超期20天）事实的确认。根据合同第三条第2项B目约定及合同第十五条，杨玉萍已经构成根本违约。此时，李俊享有的是合同解除权及违约损失求偿权。在2015年6月15日之后，李俊就已经没有配合杨玉萍的义务。因合同第十五条明确规定了宽展期，李俊就可以不经催告行使合同解除权。（二）杨玉萍没有履行补足支付房款余额的义务。根据合同第三条第2项D的约定，杨玉萍在无法取得银行的贷款承诺函时，应在十五个工作日内自行筹资补足应交款，但杨玉萍没有采取任何措施，违反合同约定，构成根本违约。（三）原审法院采信银行证明，认定因李俊银行卡未激活而应承担违约责任，与事实不符。首先，双方约定了首期款监管及办理贷款承诺函的时间为2015年5月11日至2015年5月26日之间。在此期间，李俊的银行卡是处于正常状态的。其次，李俊有证据证明杨玉萍在此期间是因为名下有购买的未交付预售商品房。再次，买方就是二套房，首付比例太高，所以，才办了假离婚证，而被银行审核未通过，所以才造成在合同约定的期限内不能取得贷款承诺函，银行出具证明之时，已经超期。因此，杨玉萍不能取得贷款承诺函的真正原因并非因为李俊银行卡原因。（四）银行出具的证明与客观事实不符，是虚假证据。众所周知，根据深圳市二手房交易习惯，买卖双方在签署合同后，办理首期款监管和银行按揭前，先是询问意向按揭银行，银行根据当事人反映的情况，初步回复结果。一般在确定具体按揭银行后，买卖双方才开始正式办理首期款监管和申请按揭。这也是为什么所有二手房交易合同中未明确约定具体银行具体支行的原因。银行为了交易安全，首期款监管一般要在按揭银行办理。赎楼具体时间一般是在银行出具正式书面承诺函后才开始办理赎楼手续。因为交易习惯中，担保公司为控制风险，假设先行赎楼后，银行贷不了款，则担保公司将不能正常收回赎楼款。所以委托担保公司后，担保公司也是待收到银行承诺函后才正式办理赎楼手续。杨玉萍初步按首套房三成标准办理首期款监管手续。但银行内部审核中，一般正式批出的贷款有一定的差额。当银行客户经理获知差额信息后会告知买方补足差额。待买方补足差额后，银行才会正式出具书面贷款承诺函。担保公司收到贷款承诺函后，正式启动赎楼手续。具体到本案中，银行告知杨玉萍补足差额首期款4万元时，李俊未能及时办理。李俊急于出售该房产是为了尽快收款再购买另处房产而改善住房。李俊发现银行按揭一直没结果，直接找到该银行客户经理。从客户经理处才得知因4万元首期款差额原因而未能正常推进。该4万元差额之事实，从我方当庭出具的银行内部审核单中有体现，但要全面了解该事实真相，只有通过法院的调查取证方能实现。另外，李俊同时发现杨玉萍提交虚假资料。当杨玉萍获知该信息后，直接到银行去大闹，客户经理出于压力，只好让杨玉萍将虚假资料取走。当李俊申请原审法院调查取证时，竟然出具与客观事实完全不符的答复，回避首期款差额和虚假资料的事实，声称是因为李俊账户未能激活的原因导致不能正常办理按揭。从银行的首期款监管资料可知，李俊提供的收款账户是建行，既使未激活账户，收取首期款的银行账户也同样可收剩余楼款。李俊按银行要求同时在该支行重新开户，且直接存入100元。如果未能激活，不可能自由存取100元。这是最基本的常识，却仍然能认定是账户未激活。二、原审法院适用法律不当。（一）原审判决判令杨玉萍变更付款方式违反法律规定。双方在合同中约定的是杨玉萍以按揭方式向李俊交付购房款。而原审判决改变履行方式，掩盖了杨玉萍不能履行合同约定付款义务的实质违约，违反了合同法第四条和第六十条第一款的规定。（二）原审判决判令李俊承担违约金违反法律规定。原审判决在改变合同履行方式中以合同法第一百一十四条为依据，判令李俊承担每日万分之四的违约金。违反了合同法第一百一十三条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六、二十七条的规定。被上诉人杨玉萍答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回李俊的上诉，维持原判。本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。双方2015年5月11日签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，原审法院认定该合同有效，认定正确。根据合同法第六十条的规定，在履约过程中，当事人不仅应当按照约定全面履行自己的义务，还应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。在本案中，双方签约后，杨玉萍按约定支付了定金，并于2015年5月21日到银行签署了资金监管协议，并于当日向监管账户存入首期款455000元。而李俊一周后才签署该资金监管协议，且未激活收款账户，导致按揭贷款被银行退单。此后，李俊不仅未能采取补救措施，与杨玉萍协商继续履行合同，反而于2015年6月17日通知担保公司暂停赎楼。在杨玉萍两次催促履约的情况下，仍拒绝继续履行合同。李俊的行为已经构成根本违约。杨玉萍起诉请求判令李俊继续履行合同并支付迟延履行违约金，于法有据。原审法院支持杨玉萍的该项请求，驳回李俊要求解除合同的反诉请求，处理正确。李俊上诉称招商银行股份有限公司深圳分行给原审法院出具的复函内容不实，但其并未提交反驳证据证明其该项主张。退一步讲，即使按揭贷款申请被退单并非李俊的原因造成，李俊也应当先了解贷款申请被退单的原因，并应杨玉萍的催告与杨玉萍协商继续履行合同事宜。按照合同约定，杨玉萍在获知无法获得贷款承诺函之日起15日内仍可以筹资补足剩余购房款，继续履行合同。即使按揭贷款最终无法成功办理，李俊也应当先通知杨玉萍按约定补足剩余购房款，而不应当停止赎楼、拒绝履约。对李俊的上述上诉主张，本院不予支持。综上，上诉人李俊上诉无理，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费22903.5元，由上诉人李俊负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈  明  亮代理审判员 路  德  虎代理审判员 朱    宽二〇一六年七月十五日书 记 员 陈艳华(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。