湖南省郴州市北湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郴北民二初字第223号
原告李炎炎，女，1965年5月2日生，汉族。
委托代理人胡晨光，男，1976年7月24日生，汉族，湖南省临武县人，郴州市华通法律服务所法律工作者。
委托代理人李承发，男，1966年10月24日生，汉族。
被告郴州市九鼎物业服务有限公司。
法定代表人刘小芳，该公司经理。
被告郴州长江房地产开发有限公司。
法定代表人周吉，该公司董事长。
被告周晓晴，女，1965年7月25日出生，汉族，郴州市九鼎物业服务有限公司职工。
以上三被告共同委托代理人李智勇，湖南锐鹏律师事务所律师。
以上三被告共同委托代理人周阳，湖南锐鹏律师事务所律师。
原告李炎炎诉被告郴州市九鼎物业服务有限公司（以下简称九鼎公司）、郴州长江房地产开发有限公司（以下简称长江公司）、周晓晴租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李炎炎及委托代理人胡晨光、李承发及被告九鼎公司、长江公司、周晓晴共同委托的代理人周阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李炎炎诉称：2012年11月21日，原告李炎炎与被告九鼎公司、周晓晴签订《兴旺步行街“经营亭”租赁合同》，该合同约定了租赁双方的权利义务，因合同约定了连续性经营条款，原告李炎炎对承租经营亭进行了一次性固定资产及后续相关投资。在合同期限内的2013年10月31日，郴州市城市管理和行政执法北湖执法支队发出《告知书》，告知原、被告之间租赁的经营亭未办理规划审批，属违法建筑物，并责令限期在2013年11月3日前拆除。被告的过错行为直接导致原告的合同利益和法定利益受损，所受到的损失为：1、原告李炎炎位于郴州市兴旺步行街经营亭B11号房产的房屋主体、供水、供电、卫生等设备的公开市场价值损失83300元；2、原告李炎炎2013年11月及12月的租金损失5920元；3、皇府越南烧烤鸡专用烧烤机两台废弃损失5000元；4、原告李炎炎经营可得利益损失80056元。因《兴旺步行街“经营亭”租赁合同》的出租方所列名虽为九鼎公司，但实际签约人是九鼎公司与周晓晴两个主体，租赁建筑物开发时所办理的“郴北占破许字（2012）第018号”《郴州市北湖区占破道管理办公室行政许可证》上登记的申请单位是长江公司，长江公司是租赁标的物的开发主体和物权权属人，故九鼎公司、周晓晴及长江公司均应承担本案的法律责任。因原、被告未能协商解决以上纠纷，故原告李炎炎诉至法院，请求判决：1、判令三被告赔偿原告李炎炎位于郴州市兴旺步行街经营亭B11号房产（建筑面积82.56㎡）的房屋主体、供水、供电、卫生等设施设备（不含土地使用权价值、室内的家具家电等非房屋构筑物设备的价值）的公开市场价值损失83300元；2、判令三被告返还原告李炎炎2013年11月及12月的租金5920元；3、判令三被告赔偿原告李炎炎皇府越南烧烤鸡专用烧烤机两台废弃损失5000元；4、判令三被告赔偿原告李炎炎经营可得利益损失80056元（按湖南省职工年平均工资40028元／年×2年计算）；5、本案诉讼费由三被告承担。
为支持其诉讼请求，原告李炎炎向本院提交如下证据：
1、身份证，拟证明原告的身份情况；
2、告知书、租赁合同，拟证明合同的合法有效，被告违约的事实存在；
3、被告九鼎公司企业注册登记资料；
4、刘小芳个人信息；
5、周吉个人信息；
6、被告长江公司企业注册登记资料；
7、被告周晓晴个人信息；
证据3-7共同证明被告的身份信息；
8、租金收据2份、押金收据1份，拟证明原告向被告九鼎公司缴纳了租金的事实。
9、房地产评估报告，拟证明经营亭被强制拆除给原告造成了直接经济损失83300元；
10、告知书1份，拟证明被告长江公司未办理规划审批手续，经营亭属于违法建筑物，被告将此违法建筑出租属于违法行为，存在过错责任；
11、烤鸡炉的收据，拟证明原告为了经营该店购买了2台烤鸡炉，给原告造成了5000元损失。
被告九鼎公司、长江公司及周晓晴共同答辩称：一、九鼎公司已取得承租物的行政许可，不存在过错，原告要求被告赔偿经营亭的房产没有事实依据。二、原告租赁的B11号经营亭实际承租期限超过租赁合同约定的期限，故要求退还2013年11月、12月租金没有事实依据。三、因被告没有过错，所以原告要求被告赔偿皇府越南烧烤鸡专用烧烤机及可得利益损失没有事实与法律依据。四、被告周晓晴系被告九鼎公司的员工，在租赁合同上签字系履行工作职责范围，原告起诉周晓晴无事实与法律依据。五、被告长江公司虽然是租赁标的物的开发主体和物权权属人，但实际管理人与出租人是郴州市九鼎公司，根据合同相对性原则，原告李炎炎将长江公司列为被告是属于滥用诉权。综上，被告在本案中并无任何过错，原告李炎炎的诉请没有事实与法律依据，请求法院驳回原告李炎炎的诉讼请求。
被告九鼎公司、长江公司、周晓晴为支持其主张，向本院提交了如下证据：
12、营业执照、组织机构代码证、身份证，拟证明被告的主体资格；
13、行政许可证，拟证明：1、被告已办理了临时占用城市道路的行政许可，2、该行政许可要求在因城市建设或管理需要拆除的，应无条件自行拆除事实；
14、租赁合同，拟证明租赁合同在行政许可的期限内的事实；
15、统计表、收条、转账明细、证明书，拟证明真正造成原告不能经营的是步步高置业的施工，原告也因为这原因不想继续经营，原告与步步高也达成了经营损失租金补偿，步步高已经进行了一次性补偿；
16、承诺书，拟证明B11经营亭是被告长江公司所有，只是原告损坏了之前的经营亭，自行重建赔偿给被告，原告没有损失。
经本院组织庭审质证，被告九鼎公司、长江公司、周晓晴对原告李炎炎提供的证据发表了如下质证意见：对证据1无异议；对证据2真实性没有异议，证明方向有异议，认为只能证明合同关系存在，不能证明被告违约；对证据3-7没有异议；对证据8、9真实性没异议，证据8中可以体现押金是在2014年1月17日退还的，对证据9认为评估报告是单方面委托，程序不合法，且不能证明原告的损失是83300元，因为经营亭是兴旺步行街所有的，原告不存在有损失；对证据10真实性没异议，对证明方向有异议，认为城管局是在没有看到被告的行政许可证之前发布的告知书，被告的经营亭是有占道许可证，不属于违法建筑；对证据11认为超过了举证期限而不予质证。
原告李炎炎对被告九鼎公司、长江公司、周晓晴提供的证据发表了如下质证意见：对证据12没有异议；对证据13真实性没异议，对证明方向有异议，认为许可证的时间是2013年1月1日至12月31日，这与2013年10月31日城管局做出的告知书内容是相互矛盾的，另外城管局的告知书的公章效力大于行政许可证的公章效力，行政许可证不能证实出租给原告的建筑物是合法的，因为没有办理规划许可；对证据14真实性没异议，认为该合同证实了被告没有保证原告的承租权；对证据15认为与本案无关，不予质证；对证据16真实性没异议，对证明方向有异议，原告认为是被逼着写的承诺书，如果不写就要搬走。
经本院组织当事人举证、质证，本院认证如下：证据1-10符合证据规则，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；证据11过了举证期限提交，且原告未能提交其他证据予以佐证，故不予采信；证据12-14具有真实性、关联性、合法性，可以作为本案定案的依据；证据15统计表、收条、转账明细均系复印件，证明书虽系原件，但只是原郴州公路工程机械厂及周边旧城改造项目拆迁指挥部单方面作出的证明，且未到庭说明情况，也未得到原告李炎炎的认可，故对证据15所证明的内容即原告李炎炎已经取得租金补偿一事本院不予采信；证据16原告认可其真实性，虽认为其是被逼迫所写，不是真实意思的表现，但原告李炎炎并未向本院提供证据予以证实，故证据16具有真实性、关联性、合法性，可以作为本案定案的依据。
根据当事人的举证和本院认证的情况，结合庭审当事人的陈述，本院确认如下事实：原告李炎炎自2006年起就在郴州市兴旺步行街承租经营亭从事小吃经营，兴旺步行街的经营亭物权所有人系长江公司，长江公司为经营亭办理了占道行政许可证。九鼎公司系管理方，原告李炎炎与被告九鼎公司实行一年签一次合同的方式，连续多年承租位于兴旺步行街的B11号经营亭，原告李炎炎承租的经营亭在2008年初冰灾的时候损坏，原告自行出资将其修复，并于2011年12月16日向被告九鼎公司出具承诺函，注明：本人向公司租赁D11＋11号经营亭，因本人之前经营损坏，现由本人重建交还公司，租赁期满，在同等条件下，本人要求有优先承租权。本院查明D11＋11号经营亭与B11号经营亭同处一个位置，只是变更了门牌号。
2012年11月2日，被告长江公司为本案租赁物经营亭所在的位置取得了由郴州市北湖区占破道管理办公室颁发的《行政许可证》，该许可证规定长江公司在2013年1月1日至2013年12月31日可以临时占用兴旺风情步行街的城市道，同时该许可证上也注明了如因城市建设或管理需要拆除的，应无条件服从，并自行拆除。2012年11月21日，原告李炎炎与被告九鼎公司签订《兴旺步行街“经营亭”租赁合同》，合同约定李炎炎承租的经营亭为B11号，租赁期自2013年1月1日起至2013年12月31日止，租金为每个月2960元，原告李炎炎在该合同签订后付清了全年的租金。2013年10月31日，郴州市城市管理和行政执法局北湖执法支队发出《告知书》，告知兴旺步行街上搭建的棚亭因未办理规划审批手续，属于违法建筑物，并责令被告长江公司在2013年11月3日前自行拆除，原告李炎炎所经营的经营亭在2013年11月18日后就关闭未再营业。原告李炎炎于2013年11月10日委托湖南光大房地产估价咨询经纪有限公司对B11号经营亭的公开市场价值进行了评估，鉴定结论认为B11号经营亭的公开市场价值为83300元（包括房屋主体、供水、供电、卫生等设施设备，不含土地使用权价值、室内的家具家电等非房屋构筑物设备的价值）。
本院认为：本案系租赁合同纠纷，本案争议的焦点是原告李炎炎与被告九鼎公司签订的租赁合同是否合法有效以及原告李炎炎是否可以获得赔偿。本案中，原告李炎炎与被告九鼎公司签订的《兴旺步行街“经营亭”租赁合同》所涉及的租赁物经营亭因未办理规划审批手续，属于违法建筑物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。故本院认定原告李炎炎与被告九鼎公司签订的《兴旺步行街“经营亭”租赁合同》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中合同虽然无效，但已经接近履行完毕，对于已经履行的部分因双方都没有损失，故原、被告均不承担责任；对于未履行的部分，依照过错情况承担责任。
关于李炎炎在诉讼请求中要求被告赔偿的问题。首先，对于原告诉讼请求的第一项要求被告赔偿原告经营的B11号房产的公开市场价值损失，根据本院查明的事实，该经营亭的所有权人为被告长江公司，原告李炎炎不具有经营亭的所有权，虽然在2008年原告李炎炎出资对该经营亭进行了修理，但原告于2011年12月16日向被告九鼎公司出具承诺函，注明：本人向公司租赁D11＋11号经营亭，因本人之前经营损坏，现由本人重建交还公司，租赁期满，在同等条件下，本人要求有优先承租权。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。故原告李炎炎的该项诉讼请求本院不予支持。
其次，对于原告的诉讼请求的第二项要求被告返还原告2013年11月及12月租金5920元的问题，原告李炎炎与被告九鼎公司签订的《兴旺步行街“经营亭”租赁合同》因租赁物系违法建筑而导致合同无效而无法履行完毕，被告九鼎公司存在过错，对于未能履行完毕的租赁期间应该承担返还租金的责任。依照本院查明的事实，原告承租该经营亭直到2013年11月18日，之后未能继续租赁该经营亭，而原告已经向被告九鼎公司缴纳了2013年全年的租金，因原告未能完全享有合同约定的承租期，出租人应返还承租人未享有的承租期限内的租金。被告九鼎公司提出原告已经从其他渠道获取了租金补偿的答辩意见本院不予采纳，故被告九鼎公司需要返还原告李炎炎租金4144元（包括2013年11月19日-30日的租金共计12／30×2960元=1184元＋2013年12月租金2960元）。
再次，对于原告李炎炎第三项诉讼请求即要求三被告赔偿原告烧烤机废弃损失5000元，原告李炎炎对该诉请没有举出充分的证据予以证实，本院对该请求不予支持。
最后，关于原告第四项诉讼请求即要求三被告赔偿原告可得利益损失80056元（按湖南省职工年平均工资40028元／年×2年计算），本院认为原告李炎炎的租赁期只剩下一个多月，因被告租赁物系违法建筑的原因而导致未能完全履行租赁期，因此，对原告李炎炎的该项诉讼请求本院予以部分支持。本院认为被告九鼎公司应在未能履行完毕的租赁期赔偿原告李炎炎的可得利益，可得利益依照原告申请按照2012年湖南省城镇非私营单位在岗职工年平均工资40028元标准计算，故被告九鼎公司需要返还原告李炎炎可得利益4715.6元（从2013年11月19日-2013年12月21日共计43天／365天×40028元=4715.6元）。
本案中，被告周晓晴系被告九鼎公司的员工，在租赁合同上签字系履行职务行为，故被告周晓晴在本案中不需承担责任。被告长江公司虽系租赁物经营亭的物权权属人，但实际出租人是九鼎公司，根据合同相对性原则，被告长江公司在本案中不需要承担责任。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、由被告郴州市九鼎物业服务有限公司于本判决生效后十五日内返还原告李炎炎租金4414元；
二、由被告郴州市九鼎物业服务有限公司于本判决生效后十五日内支付原告李炎炎可得利益损失4715.6元；
三、被告郴州长江房地产开发有限公司、周晓晴在本案中不承担责任；
四、驳回原告李炎炎的其他诉讼请求。
本案案件受理费3786元，由原告李炎炎负担3588元，由被告郴州市九鼎物业服务有限公司负担198元。
如果被告郴州市九鼎物业服务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 曹华英
代理审判员 李岳春
人民陪审员 尹敏莲
二〇一四年九月十六日
书 记 员 谢凌霄
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。