山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0281民初3075号原告：杨鹏，男，1962年6月25日出生，汉族，住胶州市。委托诉讼代理人：唐国臣，山东汇融律师事务所律师。被告：青岛中源盛置业有限公司，住所地：胶州市。法定代表人：魏平，职务：董事长。委托诉讼代理人：万德寿，山东海乐普律师事务所律师。原告杨鹏与被告青岛中源盛置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨鹏的委托诉讼代理人唐国臣，被告青岛中源盛置业有限公司的委托诉讼代理人万德寿到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告自2013年12月31日至2017年4月30日的逾期交房违约金274010元。2、依法判令被告支付原告自2017年5月1日至本案判决生效之日止的逾期交房违约金（以本金2294218元，按照日万分之一计算）。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年4月14日，原、被告签订《青岛市商品房预售合同》1份，约定：被告将位于胶州市温州路1778号《太和旺邸A区小区》31号楼1层102户住宅房一套出售给原告，房屋单价10155元每平方米，225.92平方米，总价2294218元，于2013年12月30日前交房，如延迟交房，应自本合同约定的最后交房期限之第二天起至实际交付之日止，以已支付的房价款，按照日万分之一，向原告支付违约金。现原告已支付购房款2294218元，被告逾期拒不交房。被告青岛中源盛置业有限公司辩称，原告的诉讼请求与事实不符，根据双方签订的合同第17条规定：“房屋交付的条件为通过单体楼竣工验收。”涉案房屋于2014年11月20日通过了验收，被告于2015年7月6日通过青岛日报发布了书面的交房公告，通知包括原告在内的全体业主办理相关的交房手续，但原告拒不接受房屋，由此造成的全部损失与被告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提供证据及被告质证情况如下：证据一，《青岛市商品房预售合同》复印件1份（原件质证后退回），用以证明2012年4月14日原、被告签订《青岛市商品房预售合同》约定：被告将位于胶州市温州路1778号《太和旺邸A区小区》31号楼1层102户房屋一套出售给原告，房屋单价10155元每平方米，225.92平方米，总价2294218元，于2013年12月30日前交房，如延迟交房，应自本合同约定的最后交房期限之第二天起至实际交付之日止，以已支付的房价款，按照日万分之一，向原告支付违约金。现原告已支付购房款2294218元。证据二，分期支付房款的收款收据复印件8份及收条复印件1份（原件质证后退回），用以证明涉案房屋购房款2294218元已经全部交清。针对原告提交的证据，被告质证称：对证据一，真实性无异议，对证明事项有异议，根据合同约定：交房条件为通过单体验收，被告已发布交房公告，原告有义务在合理时间内办理交房手续，多数业主也办理了交房手续入住完毕，原告对此知晓，根据约定的付款时间，原告已逾期付款，被告有权拒绝向其交付房屋，原告对此应承担违约责任。对证据二，真实性、付款数额均无异议，对证明事项有异议，通过付款时间可以证明原告逾期付款。被告向本院提供证据及原告质证情况如下：证据一，2015年7月6日被告在青岛日报发布的交房公告1份，用以证明：2015年7月6日之前涉案房屋已具备交房条件，被告要求原告在内的全体业主于2015年7月15日到2015年7月17日办理房屋交接手续，否则按照相关约定处理。证据二，业主收房表4份，用以证明:涉案房屋所在小区的其他业主均按照交房公告的通知及双方合同约定办理房屋交接手续，领取了房屋钥匙，所以原告的主张不能成立。证据三，胶州市城建档案馆出具的单位工程竣工质量验收单1份，用以证明：涉案房屋已经过发包、建筑、监理、设计四方验收合格，符合原、被告合同约定的交房条件。证据四，胶州市房管局出具的情况说明1份，用以证明证据三验收的房屋就是涉案房屋。针对被告提交的证据，原告质证称：对证据一，真实性无异议，对证明事项有异议，公告与合同约定的通知方式不一致，公告不能证明被告已经履行了合同约定的通知义务，也不能证明涉案房屋此时已满足交房条件。对证据二，真实性无异议，但与原告无关，其他业主放弃了追究被告的违约责任，原告没有放弃追究其违约责任。对证据三，真实性无异议，对证明事项有异议，该证据与本案无关，该证据涉及的房屋与涉案房屋不符，两处房屋名称不同，楼号不符，建筑面积不符，涉案房屋是两套独栋别墅，而该证据的建筑是连体别墅。对证据四，真实性无异议，同证据三质证意见。本院对于当事人提供的证据材料认证如下：原告提交的证据一、二与被告提交的证据一、二、三、四真实合法与本案具有关联性，且原、被告对上述证据的真实性均无异议，故，本院对上述证据的真实性予以采信。根据原被告提交的证据及庭审陈述，本院查明以下事实：一、2012年4月14日，原、被告签订《青岛市商品房预售合同》1份，载明：“甲方（卖方）：青岛中源盛置业有限公司，乙方（买方）：杨鹏，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方预售的《太和旺邸A区小区》商品房事宜，订立本合同。第二条：乙方向甲方购买胶州市温州路1778号《太和旺邸A区小区》31号楼1层102户房屋，建筑面积225.92平米。第三条：乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价10155元，总房价款2294218元。第十条：该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：贰、房屋通过单体楼竣工验收。第十一条：甲方定于2013年12月30日前将该房屋交付给乙方。第十二条：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应向乙方支付违约金，违约金按照乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际付款之日。第二十六条：本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式。”二、原告全额缴纳了购房款2294218元。三、2014年11月20日涉案房屋通过了单体竣工验收，并做出单位工程质量竣工验收记录1份，载明：工程名称：太和旺邸二期D2-1#楼，层数/建筑面积：二层/1395.23平方米，开工时间：2012年9月10日，建设单位、监理单位、施工单位、设计单位均参加并同意验收，竣工时间：2014年11月20日。四、2017年6月15日胶州市房产管理局出具情况说明1份，载明：青岛中源盛置业有限公司开发的太和旺邸小区D’3-1、D2-1号楼，在办理面积预测时涉及楼号变更，变更后的楼号与原规划楼号不一致，规划楼号D’3-1号楼变更后楼号为30号楼，规划楼号D2-1号楼变更后楼号为31号楼。本院认为，原被告双方签订的《青岛市商品房预售合同》及补充条款是双方当事人的真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，原告已经付清全部购房款2294218元，被告应根据合同约定于2013年12月30日前向原告交房，但被告未能按约定时间交付房屋，其迟延交房的行为已经构成违约，原告要求被告支付违约金，于法有据，本院予以支持。关于逾期交房违约金，被告称：“2014年11月20日涉案房屋通过单体竣工验收，2015年7月6日被告在青岛日报发布了交房公告，是原告拒不收房，被告不应再支付违约金。”对此原告称：“涉案房屋并未通过单体验收，且被告未能依约采用挂号邮寄或直接送达的方式通知原告，原告并不看报，不知晓该通知。”本院认为，根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十条规定：该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：贰、房屋通过单体楼竣工验收。”现涉案房屋已于2014年11月20日通过了竣工验收，已经符合双方合同约定的交付条件。该合同第二十六条同时约定：本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式。故，被告应当在涉案房屋满足交接条件后依约通知原告办理交接手续。现被告主张以登报的方式对原告完成了通知义务，本院认为登报通知不符合合同约定的通知方式，现原告表示未收到通知，被告亦未能证明原告确已收到通知，被告应当承担举证不能的不利后果，故，本院对被告主张已经完成通知义务的辩称不予采信。2017年4月25日，本案第一次庭审时，被告已经明确告知原告可以办理房屋交接手续且涉案房屋已经符合交付条件，故本院认为违约金应计算至2017年4月25日为宜。原告要求被告支付2017年4月25日之后的违约金，本院不予支持。综上，本院确认违约金的计算时间应自2013年12月31日起计算至2017年4月24日止，违约金应以本金2294218元为基数，按照日万分之一计算，数额为277142元（2294218元×日万分之一×1208天）。被告主张原告逾期付款，应承综担相应的违约责任，但未在本案中提起反诉，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告青岛中源盛置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨鹏自2013年12月31日至2017年4月24日的逾期交房违约金277142元。二、驳回原告杨鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5410元，保全费1920元，合计7330元，因适用简易程序，减半收取3665元，由被告青岛中源盛置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员 孙 超二〇一七年六月二十五日书记员 杨孟宇附相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条【赔偿责任与违约金】当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。