内蒙古自治区乌海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内03民再3号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：海勃湾区馨佳苑小区业主委员会。
负责人：王在海，主任。
委托诉讼代理人：刘永正，男，汉族，1964年9月19日出生，乌海市恒昌物业公司法定代表人，现住乌海市海勃湾区。
委托诉讼代理人：李文平，内蒙古经纬天融律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：呼和浩特天恒住宅发展有限责任公司，住所地呼和浩特市赛罕区。
法定代表人：菅雪峰，董事长。
委托诉讼代理人：张惠清，内蒙古济海律师事务所律师。
再审申请人海勃湾区馨佳苑小区业主委员会（以下简称馨佳苑业委会）因与被申请人呼和浩特天恒住宅发展有限责任公司（以下简称天恒公司）物权纠纷一案，不服本院（2016）内03民终266号民事判决，向内蒙古自治区高级人民法院申请再审，内蒙古自治区高级人民法院于2016年12月27日作出（2016）内民申2346号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人馨佳苑业委会委托诉讼代理人刘永正、李文平，被上诉人天恒公司的委托诉讼代理人张惠清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
馨佳苑业委会申请再审称，1、天恒公司虽然在2003年将涉案房屋产权证办理在自己名下，但该房屋自2003年开始一直作为物业管理用房进行使用并持续至2012年5月，根据《物权法》”建筑区划内的物业服务用房等属于全体业主共同共有”的规定，天恒公司应受在先权利的限制，一审认定脱离客观事实导致错误判决。2、《内蒙古自治区物业管理条例》虽于2003年12月1日起施行，但涉案房屋持续使用至条例实施之后，并无中断使用的情况。《立法法》规定法律原则上对其生效前的行为不发生效力，除非新法对当事人更加有利。本案适用《中华人民共和国物业管理条例》正是对业主的请求有利，且乌海市人民政府的其他规范性文件早在2002年就对上述事宜做出了具体规定，一审认定《中华人民共和国物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》不能成为本案的裁判依据有失偏颇。诉争房屋登记用途为商业只是天恒公司的单方行为，未经过业主的同意，同时诉争房屋均计入开发成本，属于全体业主共有的公摊部分。天恒公司与王永林明显存在恶意串通损害业主利益的情形，天恒公司应给小区内业主提供物业活动用房，否则将使双方矛盾升级，导致不良社会影响。3、小区内的绿地属于小区业主共有，天恒公司自建车库未征得业主的同意，其行为侵害了全体业主的合法权益。请求：撤销一、二审判决，改判天恒公司与王永林签订的买卖合同无效，判令天恒公司交付海勃湾区馨佳苑小区内8号楼A座三层中的100.32平方米的物业管理用房，判令天恒公司拆除小区内部分车库返还绿地63平方米。
天恒公司辩称,原一、二审判决正确，应予维持。1、馨佳苑业委会没有依法成立，不具有本案诉讼主体资格。2、天恒公司2001年8月7日依法取得建设用地规划许可证，同时取得建设工程规划许可证，2003年取得”乌房权证A字第XX**号产权证”，天恒公司作为所有权者，有权占有、使用、处分相应的财产。馨佳苑业委会是临时占用诉争房屋，不是管理。3、《内蒙古自治区物业管理条例》、《中华人民共和国物业管理条例》、《乌海市物业管理暂行办法》都生效于馨佳苑小区交工之后，法律不溯及既往。4、天恒公司完全按照规划进行施工建设，未侵占绿地，即使侵占了，也应进行行政前置程序，由行政部门对车库是否违章进行认定。
馨佳苑业委会向一审法院起诉请求：1、依法确认天恒公司与王永林签订的馨佳苑小区8号楼A座三层房屋买卖合同及处分行为无效；2、判令天恒公司返还100.32平方米物业管理用房、100.32平方米活动室；3、判令天恒公司拆除小区内部分车库，返还绿地63平方米。一审法院认定事实：2001年天恒公司开发建设海勃湾区馨佳苑住宅小区，建筑面积33441平方米，2002年11月25日全部竣工并验收合格后交付使用。2003年6月乌海市房屋产权交易中心为天恒公司发放了海勃湾区馨佳苑小区8号楼A座的房屋所有权证，载明房屋设计用途为商业。2003年馨佳苑业委会开始和物业服务企业一直在8号楼A座3层的9号和12号房内从事物业管理活动，并由馨佳苑业委会进行管理。一审法院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力。天恒公司于2003年对其所有的海勃湾区馨佳苑小区8号楼A座办理房屋产权登记手续，天恒公司对该房屋的物权经登记发生效力，依法对该房屋享有所有权。天恒公司作为所有权人对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。虽然馨佳苑业委会自2003年起就对诉争房屋进行使用并管理，但长时间的占有使用并不能导致房屋所有权转移。馨佳苑业委会所在的馨佳苑小区自2003年交付至今，一直使用天恒公司所有的诉争房屋作为物业用房，没有专属的物业用房，属历史遗留问题，馨佳苑业委会应与相关政府部门联系，以解决小区的物业用房问题。综上，对馨佳苑业委会请求确认天恒公司与王永林签订的馨佳苑小区8#A三层房屋买卖合同及处分行为无效的诉讼请求不予支持。《内蒙古自治区物业管理条例》第三十六条虽然规定了建设单位应以不低于其开发建设规模千分之三标准在物业管理区域内配置物业管理用房，该条例于2003年12月1日起施行，而本案中争议房屋所在的馨佳苑小区于2002年底交付业主使用。2002年馨佳苑小区竣工交付时，仅有内蒙古建设厅《物业管理规定》可以规范调整本案涉及的法律纠纷。根据《物业管理规定》第三十六条规定，业主支付成本对价才能取得物业用房的所有权。经法庭调查，馨佳苑业委会自述未向天恒公司支付过诉争房屋的成本对价，故馨佳苑业委会自始从未取得过诉争房屋的所有权。根据法不溯及既往的原则，《内蒙古自治区物业管理条例》不能作为本案裁判的法律依据。另外，馨佳苑业委会称天恒公司曾承诺预留物业用房，仅提供了证人证言并无其他证据予以佐证，且天恒公司不予认可，对馨佳苑业委会该陈述不予采信。综上，对馨佳苑业委会提出天恒公司返还100.32平方米物业管理用房的诉讼请求不予支持。馨佳苑业委会请求天恒公司返还100.32平方米活动室的请求因没有相关法律依据不予支持。馨佳苑业委会关于天恒公司拆除小区内部分车库返还绿地63平方米的诉讼请求，系确认车库违章的请求，建筑物是否违章建筑需行政部门认定，不属于法院民事案件调整的范围，故对该项请求不予处理。审理中，馨佳苑业委会经法院准许，撤回了对王永林的起诉。一审法院判决：驳回海勃湾区馨佳苑小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费100元，由海勃湾区馨佳苑小区业主委员会承担。
馨佳苑业委会不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，并依法改判支持馨佳苑业委会的全部起诉请求。二审法院认定事实与一审一致。另查明，王永林、王志萍与天恒公司于2013年7月5日签订一份《协议书》，该协议书写明”甲方（王永林）转让其2012年5月10日与丙方（天恒公司）所签订的《馨佳苑小区8#A三层商办房买卖协议》项下的所有权利义务”、”乙方（王志萍）受让甲方（王永林）《馨佳苑小区8#A三层商办房买卖协议》项下的所有权利义务”等内容。《中华人民共和国建设工程规划许可证》（翻建编号20010008）中写明”建设项目名称馨佳苑住宅小区”、”建设规模33517.1㎡”。二审法院认为,涉诉小区在《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》施行前已建成，在无特别规定的情形下，依照法不溯及既往的原则，馨佳苑业委会主张在本案中适用上述法律，于法无据，不予支持。因天恒公司提交的乌房权证A字第XX**号房屋产权证书中明确写明天恒公司为诉争房屋的所有权人且该房屋的设计用途为商业，馨佳苑业委会在无相反证据证实该房屋产权证存在登记错误或部分房屋的设计用途为物业管理用房的情形下，不能以其之前占有使用的事实作为返还的依据，故馨佳苑业委会要求天恒公司交付馨佳苑小区8号楼A座三层中的100.32平方米物业管理用房的主张不能成立，不予支持。因天恒公司作为所有人有权就该楼房与他人签订买卖协议，故对馨佳苑业委会请求确认天恒公司与王永林之间签订的馨佳苑小区8#A三层房屋买卖合同无效的主张不予支持。因馨佳苑业委会未提供证据证实诉争车库存在违法占用小区绿地的情形，故对馨佳苑业委会拆除小区部分车库、返还绿地63平方米的主张亦不予支持。综上，馨佳苑业委会的上诉请求均不能成立，应予驳回。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人海勃湾区馨佳苑小区业主委员会负担。
本案再审过程中，再审申请人馨佳苑业委会提供馨佳苑小区的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，该两证上有手写体”党员活动室建在沿街三楼”的内容，用以证实小区在建设规划时规划有党员活动室；提供小区照片八张、馨佳苑小区施工图纸一张，用以证实天恒公司将规划的绿地自建四间车库，侵害小区业主对绿地使用的合法权益；申请王学贤、何庆富两名证人出庭作证，用以证实2002年12月天恒公司姓菅的人主持召开业主大会，选举业主委员会人员，并承诺在八号楼三层给两个办公室作为物业用房，给一个大会议室作为老年活动室。被申请人天恒公司质证，对建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的真实性认可，但认为手写体的内容不是行政许可的内容；对照片和图纸的真实性认可，但对证明目的不认可，兴建车库的位置图纸上未标明是绿地，天恒公司没有违反规划和图纸；对两名证人证言质证认为，两名证人的年岁已大，证明内容却一致，不具有客观性，与本案亦无关联性。况且证人说主持开会的是菅泽栋，与天恒公司无关。被申请人天恒公司提供乌海市海勃湾区海北街道办事处于2017年4月13日出具的证明一份，内容为”我单位没有海勃湾区馨佳苑小区业主委员会成立的相关资料及其登记备案手续，特此说明。”，用以证实馨佳苑小区未成立业主委员会，黄河社区提供的馨佳苑小区成立业主委员会的证明不具有证明力。馨佳苑业委会质证后对该证据不认可，认为再审申请人具有诉讼主体资格，并提供2017年1月4日海勃湾区海北街道办事处黄河社区居民委员会的通知一份，内容为”馨佳苑小区全体住户居民：关于前一段时间通知推选新一届业主委员会成员一事，经黄河社区党委与现任业主委员会成员充分协商沟通，确定：王在海、李法吉、王心冰等七名业主委员会成员继续留任，发挥管理作用，代表全体业主维护我们的合法权益，因此，不再重新推选业主委员会”。
经本院现场勘验，馨佳苑住宅小区现有28.4平方米的门房作为物业用房，另有两间5.25平方米的库房由物业公司使用。
另查明，2001年8月7日乌海市城市建设委员会为天恒公司颁发建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。
再查明，王志萍于2016年12月21日对包括诉争房屋在内的馨佳苑小区8A号楼三层共计971.94平方米的房屋办理了蒙（2016）海勃湾区不动产权第0000480号不动产权证。土地地类为商业住宅用地，房屋设计用途为商业服务。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：
一、馨佳苑业委会作为本案的主体资格问题
天恒公司提供的于2017年4月13日乌海市海勃湾区海北街道办事处出具的证明，该证明仅陈述没有备案手续，未明确馨佳苑业委会是否备案，而馨佳苑业委会分别提供加盖有海勃湾区海北街道办事处黄河社区居民委员会公章的2012年10月9日的证明、2011年6月12日的证明、2017年1月4日的通知，可以证实馨佳苑业委会已经成立并在海勃湾区海北街道办事处黄河社区居民委员会备案，具有诉讼主体资格。
二、天恒公司与王永林签订的《协议书》的效力问题
对位于海勃湾区长青东街北三街坊的馨佳苑小区8A号楼，乌海市房产管理局为天恒公司颁发了乌房权证A字第XX**号产权证，可以证实天恒公司是该楼的房屋所有权人。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定”建筑区划内的物业服务用房等属于全体业主共同共有”，涉案房屋虽曾作为物业用房被使用，但该房屋的产权证上载明”设计用途：商业”，并未被确定为物业服务用房。天恒公司作为房屋所有权人，有权对自己的财产进行处分，故再审申请人馨佳苑业委会要求确认天恒公司与王永林签订的买卖合同无效的再审请求不能成立，本院不予支持。
三、本案的法律适用问题
《中华人民共和国物业管理条例》自2003年9月1日起施行，《内蒙古自治区物业管理条例》自2003年12月1日起施行，上述两个条例虽规定有物业用房的要求，但馨佳苑小区于2001年8月7日经乌海市城市建设委员会规划许可，2002年11月25日已全部竣工并验收合格后交付使用。根据法不溯及既往的原则，《中华人民共和国物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》不能作为本案裁判的法律依据。
《中华人民共和国立法法》第八十四条规定”法律、行政法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。”即如果法律的规定是减轻相关主体的责任或增加相关主体的权利，也可以具有溯及力。但这里的”公民、法人和其他组织”并非民事关系中具有平等地位当事人中的一方，而是该法律、法规、规章等规范性文件所直接指向的全体公民、法人和其他组织。
四、馨佳苑业委会关于物业用房的诉讼请求应否得到支持
馨佳苑业委会一审起诉是因天恒公司未提供物业用房而要求天恒公司返还100.32平方米的物业管理用房，并未对物业管理用房所在位置提出明确请求，且馨佳苑小区8A号楼三层中曾被作为物业用房使用的房屋的面积亦不到100.32平方米。馨佳苑业委会再审要求判令天恒公司交付海勃湾区馨佳苑小区内8号楼A座三层中的100.32平方米的物业管理用房，超出原审诉讼请求范围。
内蒙古自治区建设厅以内建房字（96）189号文件印发《内蒙古自治区城市住宅区物业管理规定（试行）》，该规定第三十六条规定”开发单位应在移交住宅区时，以建造成本价向管委会提供住宅区物业管理用房，其产权属管委会，由房地产主管部门监管使用。”馨佳苑业委会自述未向天恒公司支付过诉争房屋的成本对价，亦不同意支付成本对价，故馨佳苑业委会从未取得过诉争房屋的所有权。馨佳苑业委会要求天恒公司按《中华人民共和国物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》的规定交付100.32平方米物业用房的诉讼请求，亦因不能适用《中华人民共和国物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》而不予支持。且馨佳苑住宅小区现有28.4平方米的门房作为物业用房，另有两间5.25平方米的库房由物业公司使用。
五、馨佳苑业委会关于拆除车库返还绿地的诉讼请求应否得到支持
馨佳苑业委会提供一张馨佳苑小区施工图纸，用以证实天恒公司将绿地建为车库，要求天恒公司拆除小区四间车库，返还绿地63平方米。但该图纸上对馨佳苑业委会陈述的四间车库的位置处未标明是绿地，亦未标明是车库。且诉争车库是否属于违章建筑及是否需要拆除，依法应由有关行政机关作出认定、处理，故本院对该项诉讼请求不予处理。
综上所述，再审申请人馨佳苑业委会的再审请求均不能成立，本院不予支持。原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2016）内03民终266号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 王旭光
审判员 范晶春
审判员 郑晓敏
二〇一七年五月三十一日
书记员 王 静