上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第22554号
原告ＸＸ。
委托代理人孙文超，上海东弘律师事务所律师。
委托代理人刘球光，上海东弘律师事务所律师。
被告袁水达。
原告ＸＸ诉被告袁水达房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月30日立案受理后，依法适用普通程序，于2015年3月4日公开开庭进行了审理。原告ＸＸ的委托代理人刘球光到庭参加诉讼。被告袁水达经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告ＸＸ诉称，原告通过中介公司上海晶新房地产咨询事务所公司得知被告正在挂牌销售上海市浦东新区历城路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）。经中介公司介绍，原、被告就系争房屋达成买卖协议，并于2014年10月16日签署《上海市房地产买卖合同》。根据合同补充条款（一）的约定，系争房屋交易价格为人民币（以下币种同）150万元，原告以取得债权人金汉兵出具的结清证明以及同意解除抵押承诺书为付清房款的凭证。在签约时，被告称此后交易手续均由其代理人杨伍柱代为办理，并向原告提交一份编号为（2014）沪宝证字第3410号的公证委托书。签约当日下午，原告经杨伍柱引见，与被告的债权人金汉兵见面并签署《协议书》。原告于次日向金汉兵支付了150万元款项，遂取得金汉兵交付的借款公证书及抵押权原件及金汉兵出具的《承诺书》。根据买卖合同约定，原告业已履行全部付款义务，而被告应于2014年10月20日前腾出系争房屋交付于原告并在2014年10月23日前进行交易中心审税。然被告非但没有履行约定，反而于2014年10月21日发了一份《恳请函》，称鉴于被告此前对外借款10余万元，债权人目前强行夺走被告手中产权证原件，导致暂时无法配合办理过户手续。原告收函后气愤不已，遂回函表明立场。此后，被告不再接听电话，以逃避方式应对。故原告诉至法院，要求判令被告立即配合办理将上海市浦东新区历城路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告名下的手续，被告立即腾出上述房屋并交付于原告。
被告袁水达未作答辩。
经审理查明，被告是系争房屋的产权人。2014年3月24日，上海市宝山公证处出具两份公证书，一份内容为被告委托杨伍柱办理系争房屋买卖合同的签订、价款领取、过户交易、抵押撤销等相关事宜的委托书，一份内容为被告向金汉兵借款145万元的抵押借款协议书，其中借款期限为三个月，自2014年3月19日起至2014年6月18日止，月利率为1.8%，利随本清，还款日期为2014年6月18日前归还借款本金和利息。为确保甲方的借款利益，乙方愿意为本协议书项下的借款及利息提供房地产抵押担保，房地产协商价值为150万元。2014年3月21日，被告及金汉兵就金汉兵享有的65万元债权在系争房屋上作了抵押权登记，债务履行期限为2014年3月19日至2014年6月18日止。2014年4月1日，被告及金汉兵就金汉兵享有的80万元债权在系争房屋上作了抵押权登记，债务履行期限为2014年3月28日至2014年6月27日止。2014年10月16日，被告作为卖售人（甲方），原告作为买受人（乙方），双方签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定甲乙双方通过上海晶新房地产咨询事务所公司居间介绍，由乙方受让甲方依法取得的房地产权证号为浦XXXXXXXXXX的系争房屋，房屋建筑面积为55.64平方米房地产转让价款为150万元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议中约定明确。甲、乙双方同意，甲方于2014年10月20日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方作为房屋转移占有的标志。甲、乙双方确认在2014年11月19日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款付款协议约定乙方于2014年10月19日前支付全部房价款150万元。乙方在本合同签署后2日内清偿完毕该房屋上的抵押债权合计150万元。乙方以取得债权人金汉兵出具的结清证明以及同意解除抵押承诺书为付清房款的凭证。乙方付清房款，甲方腾出房屋，并且在2014年10月23日前进交易中心审税，如甲方不按时交房、审税，视为违约，按照本合同条款追究。附件五抵押情况约定有抵押信息，具体内容请至房地产登记机构查阅登记薄。同日，原告（乙方）与金汉兵（甲方）签署一份协议书，约定：“……截止本协议签署之日，第三人袁水达欠付金汉兵先生本金145万元，利息78，300元，违约金若干。为保证债权的实现，甲方在系争房屋上设定了金额为145万元的抵押权。乙方于2014年10月16日与袁水达签署了一份上海市房地产买卖合同，约定乙方以150万元的价格购买袁水达享有产权的目标房屋。协议双方经过友好协商，就如下事宜达成一致意见：一、双方同意，乙方以150万元收购甲方对袁水达享有的抵押债权；二、双方认可，乙方在本协议签署后3日内一次性向甲方支付债权转让款150万元；三、甲方承诺一旦乙方支付完毕全部转让款，本协议系争抵押债权即归属于乙方，甲方除应将借款公证书及抵押证等原件交付乙方外，还应无条件配合乙方的如下指令：1、撤销抵押；或2、变更登记抵押权至乙方名下。另甲方应当向袁水达出具承诺书，承诺无条件根据乙方的指令撤销目标房屋上的抵押登记。……”2014年10月17日，原告转账汇款给金汉兵150万元。同日，金汉兵对被告出具一份承诺书，承诺本人将无条件配合原告办理系争房屋的抵押登记撤销手续，本人对被告的所有债权，业已转让予原告，双方再无金钱债务。2014年10月21日，杨伍柱发送原告一份恳请函，称鉴于被告此前对外借款10余万元，债权人目前强行夺走被告手中产权证原件，导致暂时无法配合办理过户手续。2014年10月22日，原告发送一份催告函，催告被告立即按照买卖合同约定办理过户手续。杨伍柱于同日签收。2014年11月，原告诉至法院，诉请如前。
以上事实，有房地产登记薄、公证书（两份）、《上海市房地产买卖合同》、协议书、转账凭证、房地产抵押权证、承诺书、恳请函、催告函以及原告的庭审陈述等在案佐证。
本院认为，涉案《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，内容合法有效，转让双方均应恪守约定、按约履行。根据合同约定，乙方于2014年10月19日前支付全部房价款150万元，于合同签署后2日内清偿完毕该房屋上的抵押债权合计150万元，以取得债权人金汉兵出具的结清证明以及同意解除抵押承诺书为付清房款的凭证。乙方付清房款，甲方腾出房屋，并且在2014年10月23日前进交易中心审税，在2014年11月19日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。现原告已按约支付金汉兵150万元，取得了金汉兵交付的公证书、房地产抵押权证以及金汉兵出具的协议书、承诺书，应视为已经履行了合同的付款义务。原告据此要求被告配合原告办理系争房屋的过户登记手续，并腾出系争房屋交付原告，具有合同与法律依据，可予支持。考虑到系争房屋上存在房地产抵押，而抵押权人已出具结清证明及撤销抵押登记承诺书，被告应涤除系争房屋上存在的房地产抵押后，配合原告办理过户手续。被告袁水达经本院合法传唤，无正当理由拒不应诉，视为放弃诉讼和答辩权利，本院依法缺席判决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告袁水达应于本判决生效之日起十日内涤除上海市浦东新区历城路XXX弄XXX号XXX室房屋上抵押权人为金汉兵，债权数额分别为65万元、80万元的两项房地产抵押，上述房地产抵押涤除后十日内配合原告ＸＸ办理上海市浦东新区历城路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至原告ＸＸ名下的手续；
二、被告袁水达应于本判决生效之日起二十日内腾出上海市浦东新区历城路XXX弄XXX号XXX室房屋并交付原告ＸＸ。
案件受理费18，300元，保全费5，000元，共计23，300元，由被告袁水达负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 黄 政
代理审判员 杜献伟
人民陪审员 曹 璐
二〇一五年四月二十九日
书 记 员 许瑞芬
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。