吉林省通化市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）通中行初字第25号
原告单俊，男，1964年10月16日生，汉族，梅河口市人，住所地梅河口市。
被告梅河口市人民政府。
法定代表人于翠利，市长。
委托代理人曹磊，梅河口市房产局法制科科长。
委托代理人张玉龙，吉林荣华律师事务所律师。
原告单俊诉被告梅河口市人民政府房屋征收补偿决定一案，不服被告梅河口市人民政府于2013年12月31日向原告作出的梅政房征补（2013）199号《梅河口市人民政府关于对单俊房屋征收补偿的决定》，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告单俊、被告梅河口市人民政府的委托代理人曹磊、张玉龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年12月31日，被告梅河口市人民政府作出梅政房征补（2013）199号《梅河口市人民政府关于对单俊房屋征收补偿的决定》。该决定载明：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和吉林省人民政府办公厅关于贯彻《国有土地上房屋征收与补偿条例》的指导意见及有关法律、法规之规定。市政府于2013年10月21日做出征收决定，对梅河口市青海路东侧棚户区地块范围内的房屋进行征收，房屋征收补偿方案已公告。被征收人单俊的房屋在此征收范围内，在征收决定规定的签约期限内，经多次协商，房屋征收部门与被征收人未能达成征收补偿安置协议。为维护公共利益，保障被征收人的合法权益，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，市政府做出如下征收补偿决定（对被征收人单俊做出货币补偿及产权调换两种安置补偿方式任其选择）：（一）对被征收人实行货币补偿方式安置。补偿金额：（按梅河口市诚信房地产评估测绘有限公司出具的梅诚房评报征字第（2013-5-13-52）号“估价报告”结果执行）：（1）砖木结构房屋：84㎡×2903元／㎡=243852元；（2）临时建筑：34㎡×500元／㎡=17000元，71㎡×300元／㎡=21300元；20㎡×270元／㎡=5400元，50.4㎡×150元／㎡=7560元，（3）装修及附属物价值：24232元；（4）有线：1100元；（5）上水井：1口×200元／口=200元；（6）沉井：2口×500元／口=1OOO元；（7）果树：4棵×100元／棵=400元；（8）采暖：32柱×25元／柱=800元；（9）动力电：35.6瓦千×550元／瓦千=19580元；（10）搬迁补助费：84㎡×20元／㎡=1680元；（11）停产停业损失补偿：84㎡×2903元／㎡×10%=24385元；（12）冷库补偿（按梅宏朋评报字（2013）第104号“资产价值项目评估报告”结果执行）：82330元；（13）以上房屋及附属各项补偿合计：450819元。（二）对被征收人实行产权调换方式安置。安置补偿办法：1.有照住宅房屋采取原区域产权调换方式安置，调换至拟新建4#楼1单元702室面积为62㎡、4#楼1单元602室面积为85㎡二户住宅房屋，预计回迁安置时间为2015年11月30日，如提前回迁，以回迁公告时间为准。（l）原面积部分84㎡“征一还一”；（2）安置七楼原房屋面积返800元／平方米楼层差价：62㎡×800元／㎡=49600元，安置六楼原房屋面积返400元／平方米楼层差价：（84㎡-62㎡）×400元／㎡=8800元，（3）无偿增加5㎡安置面积，产权归被征收人所有；（4）再增加安置面积20㎡以内按优惠价格结算：20㎡×2600元／㎡=52000元；（5）超出20平方米以上面积部分按市场价格结算：（85㎡-22㎡-25㎡）×2900元／㎡=110200元，（6）以上合计应交房屋差价款：103800元。2.附属设施补偿及其他补助费：（按梅河口市诚信房地产评估测绘有限公司出具的梅诚房评报征字第（2013-5-13-52）号“估价报告”结果执行）：（1）临时建筑：34㎡×500元／㎡=17OOO元，71㎡×300元／㎡=21300元，20㎡×270元／㎡=5400元，50.4㎡×150元／㎡=7560元，（2）装修及附属物价值：24232元，（3）有线：1100元，（4）上水井；1口×200元／口=200元，（5）沉井：2口×500元／口=1000元，（6）果树：4棵×100元／棵=400元，（7）采暖：32柱×25元／柱=800元，（8）动力电：35.6瓦千×550元／瓦千=19580元，（9）冷库补偿（按梅宏朋评报字（2013）第104号“资产价值项目评估报告”结果执行）：82330元，（10）停产停业损失补偿：84㎡×2903元／㎡×l0%=24385元，（11）搬迁补助费：84㎡×20元／㎡=1680元，（12）临时安置补助费（暂按24个月计算，待回迁入住时按实际过渡期限结算）：84㎡×6元／㎡*月×24个月=12096元，（13）越冬补助费：1000元／户×2冬=2000元，（14）以上合计补偿：221063元。3.被征收人产权调换二户面积分别为62㎡七层、85㎡六层拟新建多层住宅房屋后，应得补偿款：221063元-103800元=117263元。（三）搬迁期限：被征收人自征收补偿决定送达之日起15日内自行搬迁，并按有关规定达成房屋征收补偿安置协议。被征收人对本征收补偿决定不服的，可以自接到本决定之日起60日内，依法向上一级人民政府申请行政复议；也可以在3个月内，依法向通化市中级人民法院提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，梅河口市人民政府将依法申请市人民法院裁定准予强制执行。
被告梅河口市人民政府在法定期限内向本院提交了做出被诉具体行政行为合法性的证据、依据：1.被征收人房屋调查登记册等资料，证明被征收人的房屋等附属的基本情况；2.征收补偿方案征求意见表，证明对被征收人征求补偿方案意见的情况；3.房屋征收评估报告，证明被征收人房屋及临建等价值评估情况；4.送达证，证明征收人将评估报告送达给被征收人；5.资产搬、拆迁费评估报告，证明被征收人资产搬、迁费评估情况；6.送达证，证明征收人将评估报告送达给被征收人；7.谈话笔录，证明与被征收人对征收事项协商过程；8.房屋征收补偿决定，证明对被征收人房屋依法下达了征收补偿决定；9.送达证，证明征收补偿决定送达给被征收人；10.照片；11.临时建筑认定报告，证明此建筑物为临时建筑；12.违法建筑分类鉴定报告，证明此建筑物为违法建筑。
原告单俊诉称：原告于2012年4月在其有照房84平方米房屋基础上建造冷库经营，以维持生活。2013年12月31日，被告对原告作出（2013）119号“关于对单俊房屋征收补偿的决定”，其中第三条第（一）款第（1）项对上述84平房米房屋按住宅每平方米2903元给予补偿，而临时建筑34平方米按每平方米500元给予补偿。临时建筑71平方米按300元给予补偿。原告认为补偿价格不合理，并且明显过低。表现在：1．被告补偿价格依据的是2013年11月15日梅河口市诚信房地产评估测绘有限公司出具的《房地产估价报告》，该报告第六条第5款明确注明：估价依据包括《房地产估价规范》（中华人民共和国国家标准GB／T50291-1999）。该《房地产估价规范》第3条（估价原则）第3款第2项“转换用途前提：认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价。”按此规定，估价机构对原告84平方米已经改变为冷库用途前提下应根据住宅转换成冷库后的用途作为前提估价，而不应该只根据住宅用途估价，同时评估报告对停产停业损失补偿按住宅每平方米评估价的10%补偿不合理，原告无法接受，评估机构应按评估报告中第六条第四款《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号）第三章第二十三条规定对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益停产停业期限等因素确定补偿，显然估价机构出具的估价报告严重违背客观实际，缺乏合理性、真实性，损害了原告的合法权益。2.估价报告第九条估价方法中也清楚注明本次估价对象有照住宅部分选用市场法评估，临时建筑采用成本法评估，原告的临时建筑中34平方米作为住宅使用，室内有厨房、卫生间等，临时建筑71平方米其中有42平方米作为车库使用，29平方米做为库房使用，全部为砖混结构，建筑成本均在每平方米750元以上，但是对原告临时建筑实际评估过程中，评估价与成本价相差太多，原告无法接受。另外对附属设施补偿也不合理，比如上水井每口仅补偿200元等等。综上，原告请求撤销被告梅河口市人民政府梅政房征补（2013）199号“关于对单俊房屋征收补偿的决定”第三条第（一）款第（1）项，第（2）项，对有照房屋参照营业性房屋予以补偿，对征收所造成的停产停业损失及80.6平方米房屋进行补偿，要求对其临时建筑按成本价每平方米750元给予补偿。
被告梅河口市人民政府辩称：被告对原告下达的《梅河口市人民政府关于对单俊房屋征收补偿的决定》，事实清楚，程序合法，法律依据充分，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。一、按照梅河口国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划及城市总体规划的要求，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》等法律法规规定，被告依据《条例》相关规定于2013年10月21日依法对该地块下达了《梅河口市人民政府关于对青海路东侧棚户区地块房屋征收的决定》。二、原告房屋位于此地块内，有照房屋面积为：84平方米，用途为住宅。无照临时建筑面积合计为：175.4平方米，该临时建筑已于2013年9月11日被规划部门鉴定为合法临时建筑。按照《条例》的相关规定，房屋征收部门委托了大多数被征收人选定的梅河口市诚信房地产评估测绘有限公司对被征收房屋及附属进行估价工作。评估机构于2013年11月15日向被征收人送达了评估报告，申请人在接到房屋估价结果后，在规定的期限内并未提出复估申请。征收人依法于2013年12月31日对原告下达了《梅河口市人民政府关于对单俊房屋征收补偿的决定》。在被告下达了房屋征收补偿决定后，原告不服，向吉林省人民政府申请行政争议，省政府于2014年4月21日作出决定，维持了被告作出的房屋征收补偿决定。
经庭审质证，原告对被告提交的证据1-2，4-12的真实性没有异议；对证据3提出异议，认为估价报告的作出没有依照房地产评估规范，停产停业损失按照房屋价值10%不合理。
本院对被告提交的证据作如下认定：对被告提供的证据3原告提出异议，本院认为，原告仅是证据的内容有异议，对该证据的真实性、合法性、关联性未提出异议，本院对该证据予以确认；被告提供的其他证据，系被告相关机构、部门在其管理范围内，依法定程序作出，各证据间相互印证，形成了完整的证据链条，具有合法性，真实性、关联性，本院对以上证据予以确认。
经审理查明：为实施保障性安居工程建设，依据梅河口市国民经济和社会发展第十二个五年规划、梅河口市土地利用总体规划（2006-2020年）和梅河口市城市总体规划（2009-2030年）、梅河口市2013年国民经济和社会发展年度计划，被告于2013年10月21日作出梅政房征（2013）8号《梅河口市人民政府关于对青海路东侧棚户区地块房屋征收的决定》，决定对青海路东侧棚户区地块房屋进行依法征收。该地块征收补偿方案在征收地块范围内进行了公布，并征求了意见，其中大多数被征收人同意征收补偿方案。被告依据征求意见对征收补偿方案进行了修改，修改后的征收补偿方案随征收决定一同在征收区域内公布。大多数被征收人选择梅河口市诚信房地产评估测绘有限公司进行征收地块房屋及附属物的评估工作。依据大多数被征收人的选择和《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，房屋征收部门委托梅河口市诚信房地产评估测绘有限公司对被征收人房屋及其附属物进行评估。原告在征收范围内有登记房屋84平方米、临时建筑合计为175.6平方米，其中有80.6平方米房屋被梅河口市房屋年限鉴定小组鉴定其建筑时间为2006年9月1日以后。原告所有的84平方米登记房屋被改建为冷库，并用于出租。梅河口宏朋资产评估事务所于2013年11月13日对该冷库作出梅宏朋评报字（2013）第104号《核实资产价值项目评估报告》，该报告对冷库评估价值为82330元。梅河口市诚信房地产评估测绘有限公司估价师于2013年10月15日至10月16日对原告房屋及其附属物进行了实地查看，并于2013年11月15日作出梅诚房评报征字第（2013-5-13-52）号《房地产征收估价报告》，于2013年12月26日向原告送达了该《房地产征收估价报告》。在征收签约期限内，经多次协商，房屋征收部门未能与原告达成征收补偿安置协议。2013年12月31日，被告对原告作出梅政房征收补（2013）199号《梅河口市人民政府关于对单俊房屋征收补偿的决定》，该决定主要载明：市政府决定对单俊所有的房屋进行征收补偿，对被征收人单俊做出货币补偿及产权调换两种安置补偿方式任其选择，依据为梅河口市诚信房地产评估测绘有限公司梅诚房评报征字第（2013-5-13-52）号《房地产征收估价报告》、梅河口宏朋资产评估事务所梅宏朋评报字（2013）第104号《核实资产价值项目评估报告》。其中对原告实行货币补偿方式安置，对原告房屋及附属各项补偿合计为450819元；对原告实行产权调换方式安置，原告在产权调换二户面积为62平方米七层、85平方米六层拟新建多层住宅房屋后，应得补偿款117263元。
原告不服该征收补偿决定，向吉林省人民政府申请行政复议，吉林省人民政府于2014年4月21日作出吉政复决地字（2014）21号行政复议决定，决定维持了被告对原告作出的房屋征收补偿决定。
本院认为，被告在实施青海路东侧棚户区地块房屋征收过程中按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，房屋征收部门委托了大多数人选择的梅河口市诚信房地产评估测绘有限公司对被征收人房屋及其附属物进行评估。该委托行为符合大多数征收人的意愿和《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》等相关法律法规的规定。评估部门估价师对原告所有的房屋及附属物进行了实地查看后，于2013年11月15日作出了梅诚房评报征字第（2013-5-13-52）号《房地产征收估价报告》。
原告主张，对其登记84平方米房屋应以转换用途后的性质予以估价补偿。理由是《房地产估价规范》第3.0.3条第2款规定：“认为转换用途再予使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价”。因原告变更房屋用途并未按照相关法律、法规的规定到有关职能部门办理审批和登记，且《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款明确规定：“对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记薄的记载为准；……”依据该条款，被告对原告所有的84平方米登记房屋以该房屋所有权证上记载的设计用途为住宅进行补偿并无不妥。原告主张，对其停产停业损失补偿太低。《梅河口市青海路东侧棚户区地块房屋征收补偿方案》关于货币补偿部分规定：“被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”。该补偿方案中产权调换部分关于非住宅房屋产权调换结算方式规定：“征收区域内不临主要街路自行改变用途的有照住宅房屋，被征收房屋按住宅标准给予补偿安置，其营业损失部分按照非住宅房屋的营业损失补偿标准执行”。补偿方案中关于停产停业损失补偿规定为：“……（二）被征收人不能提供所得税完税凭证或养老保险缴纳证明的，净利润及职工工资损失补偿合并计算，按照被征收房屋的评估价值比例给予补偿，具体方式如下：（1）被征收人房屋自己经营，选择货币补偿的，按照被征收房屋价值的10%给予被征收人一次性补偿；……”，故被告对原告停产停业损失补偿并无不当之处。原告认为，其面积为34平方米、71平方米临时建筑补偿价值太低，不合理。虽然原告主张对其临时建筑补偿标准不合理，但没有在规定期限内依据《国有土地上房屋征收与补偿》第十九条第二款“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产评估专家委员会申请鉴定。”的规定提出复核评估申请，应视为对《房地产征收估价报告》的认可，故该评估合法、有效。原告主张，对其80.6平方米房屋应予补偿。因原告所有80.6平方米房屋被梅河口市房屋年限鉴定小组鉴定其建筑时间为2006年9月1日以后，且原告对梅河口市房屋年限鉴定小组鉴定结论未提出异议，该鉴定结论已经生效。依据补偿方案，对建筑时间为2006年9月1日以后建设的房屋，视为违章建筑，不予补偿。故被告对原告80.6平方米房屋不予补偿符合补偿方案规定和相关法律、法规规定。
综上，被告梅河口市人民政府在对原告单俊房屋征收过程中，依法履行了公告、协商、评估、送达等程序。被告对原告下达的房屋征收补偿决定，认定事实清楚，适用法律、法规正确，程序并无不当，原告要求撤销该征收补偿决定部分条款并要求相关补偿的诉讼请求于法无据，应予驳回。依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第四款之规定，经本院2014年第16次审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回原告单俊要求撤销被告梅河口市人民政府作出的梅政房征补（2013）199号《梅河口市人民政府关于对单俊房屋征收补偿的决定》部分条款及要求其他相关补偿的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审 判 长 王艳刚
审 判 员 付文花
代理审判员 杨铁峰
二〇一四年八月十九日
书 记 员 丛 稳