湖北省武汉市青山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂青山民二初字第00550号原告武汉隆达石化有限公司，住所地武汉市青山区长青路。法定代表人李仁蕤，该公司董事长。委托代理人曾志超，湖北英达律师事务所律师（特别授权代理）。委托代理人李晓鸣，湖北英达律师事务所律师（特别授权代理）。被告邵有梅。原告武汉隆达石化有限公司诉被告邵有梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月12日立案受理。依法由审判员邓学军适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告武汉隆达石化有限公司的委托代理人李晓鸣到庭参加诉讼。被告邵有梅经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告武汉隆达石化有限公司诉称：2013年12月31日，原、被告双方签订《商业用房租赁合同》2份，约定原告将位于武汉市青山区长青路石化商业一条街E013、E016的2间门面房租赁给被告经营，租赁期从2014年1月1日起至2014年12月31日止，租金分别为880元／月（E013）、660元／月（E016），物业管理费分别为90元／月（E013）、70元／月（E016）。租赁期满后双方未续签租赁合同，因被告继续使用该门面房，原告没有提出异议，依照合同法的规定原租赁合同继续有效，租赁期限转为不定期，原告有权随时解除租赁合同。现因门面房整体改造，原告已多次通知被告解除租赁合同，要求其腾退出该门面房并补交拖欠的租金及物业管理费，但被告至今仍拒绝腾退，也不补交租金和物业管理费。故原告诉至法院，请求判令：解除原、被告之间的租赁合同；被告立即腾退出原告的门面房（位于武汉市青山区长青路石化商业一条街E013、E016）；被告补交拖欠的租金及物业管理费共计8，500元（自2015年1月起至2015年5月止）；被告承担本案诉讼费用。原告武汉隆达石化有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、商业用房租赁合同2份，证明原、被告之间的租赁关系；证据二、腾退通知、拆违通知记录、通知，证明原告要求解除与被告之间的租赁关系，并给予了被告合理的腾退时间。证据三、情况说明，证明门面房归原告所有。证据四、授权委托书，证明原告授权委托武汉隆达安星物业管理有限公司处理涉及房屋租赁的事宜。证据五、收费凭证，证明被告向原告交纳租金、物业管理费至2014年7月份，之后再未交费。被告邵有梅未到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据。被告邵有梅庭后辩称：自己从他人处接手所租赁的房屋且支付了转让费，并对租赁房屋进行了装修，购置的物品因不能继续承租而不能使用，造成的损失，要求原告赔偿后就愿意腾退。经质证，庭后邵有梅对原告提交的证据一无异议，认为该合同是其所签，对证据二有异议，认为拆违记录是假的，但表示知道原告要求其腾退房屋之事，要求原告赔偿其损失就搬；对证据三、四表示不清楚；对证据五无异议，认为原告还收了其押金共计2，000元。本院认为，原告提交的证据一、二、三、四、五均客观、真实，与本案有关联性，本院依法予以采信。经审理查明：2013年12月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商业用房租赁合同》2份，合同约定：甲方同意将其所有的位于武汉市青山区长青路石化商业一条街E013、E016的2间门面房租赁给乙方经营；租赁期从2014年1月1日起至2014年12月31日止；双方议定租金为880元／月（E013）和660元／月（E016），物业管理费为90元／月（E013）、70元／月（E016）。乙方每月5日前向甲方交纳当月租金和物业管理费，不足一个月则按天计算；在签订合同时，乙方向甲方交纳保证金1，000元／间，合同终止时，如乙方认真履行合同，其所租房屋及设施完好，不拖欠甲方租金、物业管理费和水（电）等费用，甲方凭乙方交款收据如数退还乙方所交保证金；此保证金不得作为房屋租金、物业管理费、水（电）费等任何费用的冲抵，但如果乙方欠费或违约，甲方在终止合同的同时将视经济损失情况从乙方所交保证金中扣除，如所交保证金不够抵扣，甲方还将另行追偿；合同期满未续签租赁合同，乙方准时按合同约定时间向甲方退回所租门面。如到期不及时续租或到期不退，甲方将按抢占房屋处理并追究经济赔偿或追究乙方法律责任；合同期内该门面如遇拆迁、改造等原因，乙方应无条件搬出。原、被告签订合同后，原告将房屋交付给被告经营，被告交纳租金及物业管理费至2014年7月。合同到期后，原、被告没有续签租赁合同，但双方仍按原合同继续履行。2015年4月2日，受原告委托武汉隆达安星物业管理有限公司向被告下达了腾退通知，告知被告于2015年4月16日之前腾退出该房屋，但被告未腾退。此后，原告又多次通知被告从租赁房屋搬出，但被告迟迟不予腾退。故原告诉至本院，请求判如所请。另查明：原告出租的房屋未取得建设工程规划许可证，系历史原因自行改建的商业门面。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，原告出租的房屋未取得建设工程规划许可证，因此原告与被告签订的租赁合同无效。根据合同法的规定，无效的合同自始没有法律约束力，也就不存在解除租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，被告因承租而占有使用原告的门面房屋应当返还给原告，因此原告要求被告立即腾退位于武汉市青山区长青路石化商业一条街E013、E016门面房的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予以支持”的规定，被告占用门面房至今未腾退，且被告向原告交纳租金及物业管理费至2014年7月，此后再未交纳任何费用，故被告应从2014年8月起向原告交纳房屋占用费及物业管理费，现原告要求被告按原合同租金标准向其交纳从2015年1月至2015年5月期间的房屋占用费及物业管理费8，500元，属原告意思自治，不违反法律规定，本院依法予以支持。根据合同约定被告应向原告交纳保证金1，000元／间，被告已向原告交纳了2，000元保证金，原告也承认收到被告保证金2，000元，根据《中华人民共和国合同法》第五十七条“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立的有关解决争议方法的条款的效力”的规定，合同中约定如果乙方欠费或违约，甲方在终止合同的同时将视经济损失情况从乙方交的保证金中扣除，因此被告交纳的2，000元保证金应当从应支付的占用费和物业管理费中予以扣除。被告支付给他人的承租门面的转让费用系被告与他人之间的法律行为，与原告无关，因此被告要求原告赔偿转让费的抗辩理由，于法无据，本院不予支持。被告认为其对所租门面进行了装修，原告应予赔偿损失，根据有关法律规定，承租人对租赁房屋进行装修的，合同中有约定的从约定，没有约定的，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，可由承租人拆除，现房屋面临拆除，被告的装修原告不可能利用，因此只能由被告拆除，被告要求原告赔偿其装修的费用，于法无据，本院不予支持。被告称因不能继续承租门面，其所购物品不能继续使用造成损失要求原告赔偿，但被告所购买的物品是其用于经营的，且该物品的所有权仍属被告所有，被告可以自行处置。所述因不能承租房屋而无法继续使用该物品，并不能归责于原告，不能因此要求原告赔偿，故被告的该项抗辩理由，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告邵有梅于本判决生效之日起15日内向原告武汉隆达石化有限公司腾退出位于武汉市青山区长青路石化商业一条街E013、E016的门面房；二、被告邵有梅于本判决生效之日起15日内向原告武汉隆达石化有限公司支付2015年1月至5月的房屋占用费和物业管理费共计人民币6，500元；三、驳回原告武汉隆达石化有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费2，964元，由被告邵有梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交上诉案件受理费5，928元，款汇武汉市中级人民法院。收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户，账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员邓学军二〇一五年九月九日书记员杨锐翔