湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永中法民二终字第140号
上诉人（原审被告）邓国秀。
上诉人（原审被告）王诗华，系上诉人邓国秀之夫。
以上两位上诉人共同委托代理人李烈。
被上诉人（原审原告）陈建洲。
被上诉人（原审原告）王巧玲，系被上诉人陈建洲之妻。
以上两位被上诉人共同委托代理人邹卫忠。
上诉人（原审被告）邓国秀、王诗华与被上诉人（原审原告）陈建洲、王巧玲房屋买卖合同纠纷一案，永州市零陵区人民法院于二○一四年十二月十五日作出（2014）零民初字第1135号民事判决，邓国秀、王诗华对该判决不服，向本院提出上诉。原审法院于2015年3月21日移送案卷及上诉材料，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月27日公开开庭审理了本案。上诉人邓国秀、王诗华及共同委托代理人李烈、被上诉人陈建洲、王巧玲及共同委托代理人邹卫忠均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，原、被告系远房亲戚关系。2003年底二原告因在零陵城区无房居住，想买一套房屋，二原告因此找到被告邓国秀，请其介绍买房。在介绍几套房屋未买成，恰逢二被告正装修好在零陵区人民政府院内的另一套新住房有空房的情况下，二原告提出购买二被告也位于零陵区人民政府院内宿舍第11栋101号住房（房屋产权证号为：永房权证芝山字第000556**号，登记在被告邓国秀名下，面积为73.46m2），二被告考虑到双方是亲戚关系，二原告也确无房居住，于是答应了二原告的请求，双方经口头协商，议定价格为28，800元，但当时双方未签订书面的房屋买卖合同。此后，二原告分别于2003年12月30日、2004年1月13日、4月1日、4月13日、5月2日作五次付给二被告5500元、4500元、3500元、8000元、7300元，共计28，800元，由被告邓国秀向二原告出具了收到购房款的收条。2004年5月25日，二被告将该房屋所换的新房产证（永房权证芝山字第000556**号）和钥匙交予二原告。次日，二原告搬进该房居住至今，同时摆酒宴庆祝，二被告参加了酒宴。此后，二原告多次向二被告催促办理房屋过户手续，但二被告均予推脱，在此期间，二被告协助二原告办理了该房的水电户头变更手续。2013年3月，二被告见房价上涨较快，意欲反悔，称不想卖房了，为此与二原告发生争执，二原告执意不退房，二被告遂于2013年10月28日，以房产证遗失为由对该房屋重新补办了房屋所有权证（产权证号为：永房权证零陵字第7130057**号，仍登记在被告邓国秀名下），双方为此矛盾更加激烈，经司法调解未果，二原告遂诉至法院。本案在审理过程中，二原告作出书面承诺：对办理争执房屋的产权过户手续的税费表示自愿承担。
原审认为：原、被告虽未签订书面的房屋买卖合同或协议，但双方在自愿平等的基础上达成的房屋买卖口头协议，已具备合同的主要条款，且是双方真实意思的表示，又不违反法律的禁止性规定，应属合法、有效，应受法律保护。二原告在支付完全部购房款后，二被告也履行了交房的义务，并装修居住至今，目前争执房屋已具备了办理房屋产权变更登记的条件，二被告理应协助原告办理产权变更登记，综合考虑本案办证的实际情况，酌情给予三个月的时间为宜。二被告辩称他们与二原告没有签订房屋买卖合同，争执的房屋仅是借给二原告居住，不存在买卖房屋的事实，同时也没有办理过户登记，现二原告提出强买的要求，违反法律的规定，对此辩称理由，二原告提供了被告邓国秀出示给原告的多张收到购房款的收条以及被告交给二原告的房产证，足以证实原、被告之间已达成了合法的房屋买卖口头协议，而不是将房屋借给二原告居住，故对二被告的辩称理由，该院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告陈建洲、王巧玲与被告王诗华、邓国秀之间的房屋买卖关系合法有效；二、限被告王诗华、邓国秀在本判决生效后三个月内协助原告陈建洲、王巧玲办理房屋产权变更登记手续，房屋产权变更登记所产生的税费由二原告承担。本案案件受理费550元，由被告邓国秀、王诗华负担。
宣判后，邓国秀、王诗华不服该判决向本院提起上诉，请求改判。其主要理由为：1、邓国秀、王诗华并没有将房屋卖给陈建洲、王巧玲，只是将房屋租给了陈建洲、王巧玲，同时为其代购房屋；2、诉争房屋若转让则违反了法律的禁止性规定，根本不具备转让的条件与可能，所以邓国秀、王诗华与陈建洲、王巧玲之间所谓的房屋买卖合同根本就不能成立；3、即便双方的房屋买卖合同成立，也因陈建洲、王巧玲从未要求办理房屋权属登记，也超过了诉讼时效。
被上诉人陈建洲、王巧玲答辩认为一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
上诉人邓国秀、王诗华为支持自己的上诉主张，在二审中提供了徐家井司法所对朱龙帅、刘杨辉的调查笔录，拟证明邓国秀、王诗华并没有将房屋出售给被上诉人，邓国秀收取的钱是代被上诉人购买房屋的代购款。
被上诉人陈建洲、王巧玲质证认为从一审中对方提供的证人证言，全部都是假证，对这个证言我们更值得怀疑，因为刘杨辉是吸毒人员。所以这个证据的真实性我们存疑。其次这与生活常理不符，一审判决生效后，被上诉人不可能还跑过去说将这个房子退给上诉人，这是不可能的。
本院认证：该证据不能推翻上诉人所出具的购房款收条等证据，不能证实上诉人未将房屋出售给被上诉人。
被上诉人陈建洲、王巧玲在二审中未提出新的证据。
本院查明的事实与一审查明的一致，对原判认定的事实予以确认。
本院认为：一、上诉人与被上诉人之间就诉争房屋系形成买卖关系还是租赁关系的问题。本院从本案的证据及相关法律及情理分析认定上诉人与被上诉人之间就诉争房屋应形成了买卖关系。第一，从证据上分析，被上诉人陈建洲、王巧玲提供了直接证据即邓国秀出具的房款收条为证，收条上明确载明款项为购房款，而非代购款，可以证实上诉人已将诉争房屋卖给了被上诉人，且已经收取了相应的房款。上诉人邓国秀、王诗华辩称该款系为被上诉人访房的代购款，该辩称既不能在证据上得到支持，因为上诉人没有在收条上注明为代购款。也不能在情理上得到支持，因为既然是访房，完全可以由上诉人在访得房源后，再由被上诉人自己去付款，且即便是由上诉人去代交房款，也不可能在四个月左右的时间跨度里分五次陆续去交纳。第二、从情理上分析，如果不是房屋买卖关系而仅是租赁关系，被上诉人就不存在办乔迁酒宴的问题，上诉人也不可能将自己的房屋产权证交付给被上诉人，更不可能将诉争房屋的水电过户至被上诉人名下，上诉人对于上述三项事实行为无法作出符合逻辑的解释。第三、从法律上分析，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条“当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定”之规定及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立”之规定，本案双方之间虽然没有签订书面的房屋买卖合同，但根据现有证据反映，双方当时存在口头约定，实际依口头约定已将房屋交付到位且被上诉人已经居住多年，故应认定上诉人转让房屋行为成立。二、双方的房屋买卖行为是否合法有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项条文中所规定的“强制性规定”，是指效力性强制规定，上诉人上诉提到法律条款皆是管理性强制规定，从立法意图上看，目的是为了保证国家对房地产的管理和监督，并非影响合同效力成立与否的效力性强制规定，并不导致合同无效。上诉人上诉还提出该房屋系夫妻共有房屋，未经其他共有人同意处分应无效。但本案中被上诉人是善意取得该房产的，根据法律规定，应当维护善意第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，本院对上诉人的抗辩不予支持。事实上本案双方当事人系亲戚关系，且房屋交付已11年之久，上诉人王诗华称不知道房屋已经卖给被上诉人明显不符合情理。三、本案的诉讼时效问题。请求过户登记是基于物权而衍生的请求权，兼具物权请求权性质，并非债权，物权请求权不适用债权的诉讼时效规定，因此，上诉人关于被上诉人的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩主张不能成立，上诉人应协助被上诉人办理过户登记手续。况且，本案双方并未约定过户登记履行期限，即便有诉讼时效，也无法确定起始时间，加之上诉人在一审中并未明确提出时效抗辩，故原审原告陈建洲、王巧玲的要求过户登记的诉讼请求应当得到支持。
综上，一审认定事实基本清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人邓国秀、王诗华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 禹楚丹
审 判 员 谭兴伟
审 判 员 黄 素
二〇一五年五月四日
代理书记员 杨红英
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。