江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆商初字第1917号
原告中国建设银行股份有限公司昆山分行，住所地江苏省昆山市前进西路80号，组织机构代码83813148-5。
负责人沈屏炎，该行行长。
委托代理人李珍珍，江苏惟勤律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ，江苏惟勤律师事务所律师。
被告王林玲。
原告中国建设银行股份有限公司昆山分行（以下简称建行昆山分行）与被告王林玲金融借款合同纠纷一案，本院于2014年8月13日受理后，依法适用简易程序由代理审判员李霆独任审判，于2014年9月11日、2014年11月12日两次公开开庭进行审理。原告建行昆山分行委托代理人李珍珍、被告王林玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行昆山分行诉称：2010年7月30日，原告与被告王林玲签订《个人住房（商业用房）贷款合同》一份，双方约定：原告向被告提供借款人民币65万元，借款期限360个月，自2010年7月30日至2040年7月30日。被告以其所有的位于昆山市XX镇XX苑XX号楼XX室房屋作为抵押担保，现已办理抵押登记，抵押权人为原告。合同约定被告采用等额本金还款法；关于违约责任条款，合同中明确如被告未按合同约定归还贷款本息或支付相关费用即构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用，并行使担保权。2010年7月20日，原告向被告发放了贷款65万元，但此后被告并未按照合同约定按月足额归还借款本息。原告认为，原告与被告之间签订的借款合同合法有效，被告的行为已经构成违约，原告按约可以提前收回全部贷款本息并行使抵押权，就被告抵押的房屋折价或者拍卖变卖的价款优先受偿。为此，原告向法院起诉要求：一、判令被告王林玲偿还原告借款本金483925.38元、利息6553.66元、本金罚息48.84元、利息罚息45.46元（暂计算至2014年7月27日，此后按中国人民银行规定及合同约定的利息标准计算至本息全部还清之日）；二、判令被告王林玲承担原告实现债权而支付的费用15000元；三、本案诉讼费用由被告负担；四、判令原告有权就被告提供的抵押物及其折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿的权利。
为支持其诉讼请求，原告向本院提交以下证据：
证据1、个人住房（商业用房）借款合同一份；
证据2、个人贷款支付凭证一份；
证据3、房屋抵押他项权证一份；
证据4、个人贷款对账单结清试算两份；
证据5、个人住房借款申请书一份；
证据6、委托代理协议一份、律师费发票一份；
证据7、工商变更登记通知书一份；
证据8、贷款期限、分期还款额度调整申请审批表一份；
证据9、被告贷款银行账户对账单一份
证据10、欠款清单及对账单一份（2014年11月12日）
以上证据皆用于证明原告诉称事实。
被告王林玲辩称：原告诉状中所陈述的贷款情况、被告结欠贷款本息的情况是事实。银行的催款程序有问题，被告是先收到起诉状，再收到银行的催款通知书。该催款通知书让被告归还贷款本息9000余元，如果没有归还才起诉，被告实际在接到催款通知书的当天就归还了10000元贷款本息。被告愿意承担本案诉讼费和5000元律师费，希望与原告达成调解，被告继续按月归还贷款本息。
被告王林玲未向本院提交证据。
经庭审举证质证，被告对原告证据1-证据10真实性均无异议，原告提供的证据1-证据10内容能够相互印证，且被告均认可，本院对原告证据1-证据10予以认定，作为定案依据。
经审理查明：2010年5月7日被告王林玲向中国建设银行股份有限公司昆山支行（中国建设银行股份有限公司昆山支行于2011年8月29日变更为中国建设银行股份有限公司昆山分行，即本案原告）提出个人住房贷款申请。2010年7月30日，原告与被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，双方约定：被告王林玲向原告申请借款650000元，用于购买位于昆山市XX镇XX苑XX号楼XX室房屋；借款期限360个月，从2010年7月30日至2040年7月30日；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平下调10%；逾期归还贷款的罚息利率在合同执行贷款利率的水平上上浮50%；双方约定的还款方式为等额本金还款法，按月归还。关于违约责任，合同第十六条约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，借款人构成违约；合同第十七条约定，借款人出现违约情形的贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并有权要求对借款人逾期归还借款部分计收罚息和复利；合同第二十一条约定贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、律师费等）均由借款人承担。
关于抵押担保部分，合同第三十七条约定，被告以其购买的位于昆山市XX镇XX苑XX号楼XX室房屋为以上借款提供抵押担保。合同第十三条约定的抵押担保范围包括贷款本金、利息（包括罚息、复利）、违约金、赔偿金贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、律师费等）。
2010年7月30日，原告向被告王林玲发放了650000元贷款。被告亦将其名下的昆山市XX镇XX苑XX号楼XX室房屋办理了抵押登记，抵押权人为原告。
另查明：2010年9月30日，2010年11月5日，被告王林玲两次提前还款，分别归还贷款本金30000元、29800元。2010年11月29日，被告王林玲向原告申请缩短还款期限，调整还款期限后的每月还款本金为2420元。此后从2012年3月1日起，被告陆续出现未能按期足额归还贷款本息的情况，2014年5月至2014年7月期间，被告仅归还1200余元。截止2014年7月28日，被告仍结欠原告本金余额483925.38元、利息6553.66元、本金罚息48.84元、利息罚息45.46元，为此，原告宣布全部贷款本息提前到期，向本院提起诉讼。
又查明：原告提起诉讼之后，被告又归还了部分贷款本息，但仍有逾期贷款本息未归还，截止2014年11月12日，被告结欠原告本金余额476665.38元、欠利息6823.57元，本金罚息72.98元，利息罚息55.85元未归还。
再查明：本案原告起诉被告王林玲，委托律师出庭诉讼，支付律师代理费15000元。
本院认为：原告与被告王林玲、王林玲签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系当事人真实意思表示，合同依法成立并生效，依法受法律保护。原告按约履行向被告王林玲发放贷款65万元义务后，被告王林玲应当按照合同的约定还本付息。但从2012年3月1日起，被告陆续出现未能按期足额归还贷款本息的情况，2014年5月至2014年7月期间，被告仅归还1200余元。至原告起诉之时，被告亦未结清逾期借款本息，违反双方合同的约定，属于借款合同约定的原告有权宣布借款提前到期的情形。虽然被告王林玲此后又归还了部分贷款本息，但截止2014年11月12日，被告结欠原告本金余额476665.38元、欠利息6823.57元，本金罚息72.98元，利息罚息55.85元未归还，但仍不影响原告依合同约定行使权利，故原告有权主张提前收回已经发放的贷款本息。故本院对原告诉请中本金476665.38元、利息6823.57元，本金罚息72.98元，利息罚息55.85元的部分予以支持，2014年11月12日之后的利息应按合同约定的标准计算至本判决确定之日。
又因双方合同已约定实现债权的律师费由借款人即被告王林玲负担，现原告主张律师费15000元，合法有据，且在江苏省律师行业收费标准范围内，本院予以支持。被告王林玲以其所有的位于昆山市XX镇XX苑XX号楼XX室房屋为以上借款提供抵押担保并办理了抵押权登记，故应当承担相应的抵押担保责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条之规定，判决如下：
一、被告王林玲归还原告中国建设银行股份有限公司昆山分行借款本金476665.38元及各项利息（截至2014年11月12日的各项利息共计6952.4元，2014年11月12日之后的各项利息，按合同约定的利率标准计算至本判决确定的履行之日），于本判决生效后十日内履行完毕。
二、被告王林玲赔偿原告中国建设银行股份有限公司昆山分行其他损失15000元，于本判决生效后十日内履行完毕。
三、若被告王林玲未能按期履行上述第一、二项付款义务，原告中国建设银行股份有限公司昆山分行有权以座落于昆山市XX镇XX苑XX号楼XX室房屋折价或者拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。
（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号：32×××60）
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费8832元，减半收取为4416元，由被告王林玲负担。该款原告已经预交，本院不再退还，由被告于本判决生效后十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户银行：农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99。
代理审判员 李霆
二〇一四年十一月十二日
书 记 员 王强
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。