浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍诸牌商初字第00231号
原告（反诉被告）：诸暨市玖胜房地产有限公司。住所地：诸暨市王家井镇王家井村高园**号。
法定代表人：楼建伦，系公司执行董事。
委托代理人：郭恒，浙江腾飞金鹰律师事务所律师。
委托代理人：沈笑，浙江腾飞金鹰律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：卢国军。
被告（反诉原告）：翁丽君，女，1973年10月1日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市王家井镇施家卢村***号。公民身份号码：3306251973********。
上述两被告（反诉原告）委托代理人：朱小伟，浙江百方律师事务所律师。
原告（反诉被告）诸暨市玖胜房地产有限公司（以下至判决主文前简称玖胜公司）为与被告（反诉原告）卢国军、翁丽君房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法由审判员肖志姣独任审判。后因案情复杂，本案依法转为普通程序审理。被告（反诉原告）卢国军、翁丽君提出反诉，本院于2015年7月9日一并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）玖胜公司的委托代理人郭恒、沈笑，被告（反诉原告）卢国军、翁丽君及其委托代理人朱小伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）玖胜公司起诉称：被告于2011年2月15日与原告签订商品房买卖合同，向原告购买位于王家井滨江公寓2幢2单元020402号商品房。合同第三条约定房屋总价款为498500元；第五条约定被告分期付款，签订合同首付房款158500元，余房款340000元由被告负责在合同签订后60天内将银行贷款手续办理完毕；第六条约定如被告未按约付款，逾期超过30日后，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金；附件四其他补充第二条约定，若被告延期办理按揭贷款或虽按合同第五条约定办理了贷款手续，但因被告原因造成按揭贷款未能及时发放，被告又未能用现金补足差额的，被告应按合同第六条约定承担违约责任。合同签订后，被告未按约付款。现原告起诉要求被告支付购房款340000元，并支付暂算至2014年4月1日的逾期付款违约金183770元，之后的违约金以逾期应付款为基数按每日万分之五的标准计算至判决确定履行之日止。庭审中原告调整诉请，要求被告支付购房余款288600元，并支付自2013年9月13日起暂算至2014年12月31日的逾期付款违约金68542.50元，之后的违约金以逾期应付款为基数、按日万分之五标准计算至判决确定履行之日止。
被告卢国军、翁丽君答辩称：第一、原、被告于2011年2月15日签订了商品房买卖合同是事实，但该买卖合同中的402室房屋包含了该房屋上面的阁楼以及相应的储藏室，阁楼的价款是以402室的面积为基数乘以1000元每平方计算的，房屋总价款是549900元（其中储藏室价款为51400元）。合同签订后被告支付了定金90000元以及购房款99900元，并交纳了物业管理等费用6400元，后被告又于2012年12月7日支付了20000元房款后，原告才将该买卖合同的原件交给被告，但没有与被告签订储藏室买卖合同，仅向被告开具了储藏室的发票。第二、原告严重违约，违约的事实表现为：1、原告未能按约交付相应的房屋以及储藏室；2、原告在向被告销售的过程中，采用虚假陈述，欺诈销售储藏室，储藏室至今未建成，无法交付；3、该房存在严重的质量问题，不符合相应的交付条件，也不能满足正常的居住使用，要求进行质量鉴定；4、关于阁楼使用方面，销售时开发商承诺与对面房屋的业主共同协商好之后共同利用阁楼，但对面四楼阁楼的业主未经二被告同意，擅自在房屋外墙上架构楼梯，并单独使用，经被告向王家井镇政府和原告反映，至今未予解决。鉴于上述原告的违约情况，被告请求驳回原告要求被告支付房款和违约金的诉讼请求，并提起反诉，要求判令：一、确认反诉原告与反诉被告于2011年2月15日订立的《商品房买卖合同》（含储藏室一间）于2014年6月19日解除；二、反诉被告返还已付的购房款及费用合计216300元，并支付自2014年6月19日起至实际返还之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；三、反诉被告赔偿反诉原告因欺诈销售储藏室的三倍赔偿款计154200元，并支付储藏室之外的购房款158500元自2011年2月18日起至本案反诉日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失。
反诉被告玖胜公司就反诉答辩称：第一、涉案商品房买卖合同中并未约定有关储藏室的内容，反诉被告也未与反诉原告签署过关于购置储藏室的协议，反诉原告也未支付过任何储藏室的款项。退一步讲，即使反诉原告与反诉被告签署了有关购置储藏室的协议，此也与本案商品房买卖合同属于不同的法律关系，并不基于同一法律事实，因此也不属于反诉审理之范畴。第二、反诉被告未收到过解除合同通知，反诉原告无合同解除权，即使反诉被告收到解除合同通知，该通知也不产生合同解除的法律后果；退一步讲，即使反诉原告有合同解除权，根据法律规定解除权也已因过行使期限而消灭；再退一步讲，即使反诉原告有合同解除权，解除权也未过行使期限，但在合同解除条件成就后，反诉原告应当就解除合同还是继续履行合同择其一行使，而反诉原告已于2011年12月16日收房，此即表示其以自己的行为放弃了行使解除权，该解除权消灭。第三、反诉被告在销售房屋时不存在故意隐瞒、欺诈或虚假宣传行为，也不存在骗取反诉原告、利用优势地位订立合同的行为，更不存在逾期交房的违约行为，反诉原告未先履行付清房款的义务，反诉被告当然可以拒绝交房或延期交房而无需承担责任；但实际上反诉被告本着诚信原则已于2011年12月16日将房屋交付给被告。第四、涉案房屋已经验收合格，且其所属的整幢楼房已经取得了房产证，此足以证明房屋质量符合法律规定及合同约定的交付条件，反诉原告一方面以未交付房屋为由要求解除合同，另一方面又以房屋存在严重质量问题为由要求解除合同，实际上是互相矛盾的，房屋从交付至今已近四年，房屋在反诉原告掌控之下，若房屋存在质量问题，反诉原告尽可以根据合同约定要求反诉被告履行保修责任，但实际上反诉被告从未收到过这样的反馈和要求，退一步讲，房屋交付之后若真有质量问题，反诉被告承担的也是保修责任，反诉原告也不能以此为由要求退房或者解除合同。
原告（反诉被告）玖胜公司就其主张、辩述，向本院提供了以下证据：
证据1、商品房买卖合同一份，拟证明原、被告之间存在商品房买卖关系，以及双方对买卖商品房的付款方式及违约责任进行了约定的事实；
证据2、销售不动产统一发票一份，拟证明原告已就被告支付的158500元房款部分开具了发票的事实；
证据3、滨江公寓客户交房清单一份，拟证明原告已于2011年12月16日收房的事实；
证据4、公证书及录音光盘一份，拟证明原告催被告付款，被告同意付款的事实；
证据5、商品房预售证复印件、滨江公寓2号商住楼的房产证、（2014）绍诸牌民初字第159号民事判决书、（2014）浙绍民终字第1487号民事判决书各一份，拟证明涉案商品房具有预售资格，滨江公寓2号商住楼已取得房产证，涉案小区住户中第一批获得工行按揭贷款发放的时间为2013年3月21日的事实。
被告（反诉原告）卢国军、翁丽君就其辩述、主张，向本院提供了以下证据：
证据6、商品房买卖合同、储藏室收款收据（金额空白）、袁娜于2015年7月7日出具的证明各一份，拟证明双方签订的买卖合同中包含了储藏室和阁楼，储藏室合同与商品房买卖合同是一体的，该商品房买卖合同约定出卖人应在2011年7月28日前交付房产，若逾期交房超过30日，则买受人有权解除合同的事实；
证据7、购房定金收款收据复印件、农村信用社存款凭证复印件、物业维修基金及有线电视等收款收据、农村信用社业务凭证、销售不动产统一发票各一份，拟证明反诉原告在签订合同后已向反诉被告共计交纳了216300元款项，其中有51400元是用于购买储藏室的事实；
证据8、反诉被告的员工袁娜书写的农行开户说明复印件、农行个人结算账户申请书、农行业务回单各一份，拟证明反诉原告根据反诉被告指示办理了房屋按揭贷款的开户手续，因反诉被告的原因致使反诉原告不能办理银行按揭贷款手续，合同约定的款项也无法及时支付的事实；
证据9、房屋工程责任标牌照片复印件、竣工验收备案表复印件各一份，拟证明讼争房屋的竣工日期是2012年12月，而备案日期是2012年5月18日，因此该房屋在2011年11月交付是不符合约定条件的事实；
证据10、（2012）绍诸牌民初字第228号民事判决书一份，拟证明反诉被告认为的交付钥匙的行为就是交付房屋的主张已被生效判决所否定的事实；
证据11、催缴房款等款项的通知书、信件封面各一份，拟证明反诉原告于2013年10月2日收到反诉被告的书面催款通知，收到该份通知后，反诉原告提出储藏室未交付以及阁楼问题，并要求出具合格证、使用说明书等文件，而反诉被告未提供，故反诉原告拒绝收房的事实；
证据12、王家井滨江公寓车库图纸复印件一份、储藏室原规划区域照片复印件两张、王家井滨江公寓设计图纸复印件三份，拟证明在规划局备案的设计图纸中并没有反诉被告出售的储藏室规划，现其自行规划的储藏室区域已种植了树苗的事实；
证据13、涉案房屋的楼梯、阁楼照片一组、光盘一张，拟证明对面业主未经协商，在反诉被告的同意下擅自改变阁楼结构，反诉原告与对面业主为此多次发生纠纷，且阁楼存有开裂、大量积水等质量问题，积水已大面积渗漏到四楼，现对面业主占有反诉原告的阁楼在使用，因此即使阁楼质量是好的，反诉原告也不能利用的事实；
证据14、解除合同通知书、邮政快递单据各一份，拟证明反诉原告于2014年6月19日向反诉被告邮寄送达要求解除合同的通知书，反诉被告拒收的事实。
上述证据经庭审出示并质证，现均已收集在卷。
证据1，经质证，被告对其真实性没有异议，认为该合同中包含了四楼上面的阁楼买卖的事实，因为当时二、三、四楼的市场单价均为每平方米3000元左右，后经双方协商，原告按照四楼面积增加1000元一平方米将阁楼也一并卖给被告，另该买卖合同的补充协议上也记载了所在楼层2单元楼梯对上的阁楼面积是对面两户人家各半之内容，此也证实阁楼是销售给被告、并由被告使用的事实；在签订该买卖合同时，原告向被告出具了储藏室收据，因此22号储藏室也是属于该合同的内容。本院认为，被告对该证据的真实性没有异议，本院依法确认为有效证据。
证据2，经质证，被告对其真实性没有异议，认为在合同签订后已支付了定金90000元、购房款99900元、物业管理等费用6400元、2012年12月7日又交纳了房款20000元，共计21万余元，该些款项中包括已付清的储藏室款项51400元。本院认为，被告对该证据的真实性没有异议，本院依法确认为有效证据，但对已付款项中是否包含储藏室款项51400元在下文中论述。
证据3，经质证，被告对其真实性没有异议，但认为该证据反映的内容不符合双方在合同中约定的交房规定，当时原告仅仅是通知被告领取钥匙，而不是交付房屋，在交付钥匙的时候房屋并未达到交付条件，原告也没有出示验收证书及房屋质量合格证书、使用说明书。本院认为，被告对该交房清单上的真实性没有异议，本院确认为有效证据。
证据4，经质证，被告对公证书的真实性没有异议，对合法性有异议，认为原告在未告知被告的情况下进行录音的公证行为不具有合法性，对录音内容也有异议，认为原告催讨房款不是事实，原告方工作人员仅强调向被告催讨过房款，被告未予认可，而是要求原告解决阁楼问题。本院认为，被告对该录音内容的真实性未持异议，现被告未提供证据反驳公证书的合法性，本院确认该组证据为有效证据。
证据5，经质证，被告对商品房预售证的真实性没有异议，认为原告提供的房产证上记载的登记时间是2012年7月31日，而该房屋楼道牌显示的房屋竣工时间是2012年12月，故不能证明房屋质量符合要求；对原告提供的该两份判决书，认为与本案审理的内容不具有关联性，不能说明被告的违约时间是自2013年9月13日起。本院认为，被告对该组证据的真实性均未持异议，本院确认为有效证据。
证据6，经质证，原告对该商品房买卖合同的真实性没有异议；对储藏室收款收据的真实性亦没有异议，但认为该份收款收据与本案不具有关联性，该收款收据中没有记载任何金额，恰好可以证明双方之间没有关于储藏室的买卖；对袁娜出具的证明有异议，认为证人应出庭作证，且袁娜也仅仅是当时的销售人员，非公司的法定代表人，该证明内容与书面买卖合同内容相互矛盾，房屋的真实交易关系应以出卖人和买受人之间签订的协议为准，故该份证明不能达到其证明目的。本院认为，袁娜未出庭接受质询，其出具的证明不符合证据的形式要件，本院不予认定；原告对商品房买卖合同的真实性未持异议，本院确认为有效证据；被告提供的储藏室收款收据无金额记载，且商品房买卖合同中也未有关于买卖储藏室的记载，故该证据不能达到被告的证明目的，本院不予认定。
证据7，经质证，原告认为被告已支付的房款金额总共是209900元，另外的6400元（有线电视费及物业维修基金）不属于房款，不存在有储藏室款项或其他款项的事实。本院认为，双方陈述的金额数与该组证据中反映的金额数相一致，故本院根据该组证据以及双方陈述能认定被告已向原告共计支付了216300元款项（其中6400元是有线电视费及物业维修基金）的事实，因该组证据未显示有关储藏室款项额，被告亦未提供证据证明双方对买卖储藏室有所约定，故本院不能据此认定其中有51400元是属于支付储藏室款项的事实。
证据8，经质证，原告认为该组证据与本案没有关联性，不能达到被告的证明目的。本院认为，该组证据能说明被告曾依照原告指示去农行办理过按揭贷款部分手续的事宜，本院确认为有效证据。
证据9，经质证，原告对房屋工程责任标牌照片有异议，对竣工验收备案表的真实性没有异议，认为即使房屋在交付时还未经过验收，但在2012年1月也已验收，瑕疵也已补正，且本案房屋钥匙早已交付，房屋也已经转移占有，而被告至今未付清房款，根据法律规定和合同约定，在被告未付清房款之前原告可以不交房。本院认为，原告对竣工验收备案表的真实性没有异议，本院确认为有效证据，根据该备案表显示的房屋竣工验收日期是2012年1月，此与房屋工程责任标牌中显示的竣工时间不符，故本院对房屋工程责任标牌不予确认。
证据10，经质证，原告对其真实性没有异议，关联性有异议，认为该判决书中的原告是付清了所有房款，而本案原告主张的是要求被告支付房款。本院认为，该判决书中的原告与本案原告系不同的交房付款情形，该证据与本案不具有关联性，本院不予确认。
证据11，经质证，原告对其真实性、合法性没有异议，认为该组证据可以证实原告再次催告被告一次性支付房款和违约金的事实。本院认为，原告对该组证据的真实性没有异议，本院确认为有效证据。
证据12，经质证，原告对该车库图纸、照片有异议，认为车库图纸上没有设计单位的盖章，该图纸本身就是不合法的图纸；对王家井滨江公寓设计图纸的关联性以及被告欲证明的欺诈销售证明目的有异议。本院认为，因被告未提供双方之间有对储藏室买卖的约定以及其已交付储藏室购买款项的证据，且被告提供的该车库图纸上也没有被告购买储藏室的名字记载，故该组证据欲证明的储藏室问题与本案不具有关联性，本院不予认定。
证据13，经质证，原告认为无法核实该组证据的真实性，房屋在被告的控制之下已近四年，其理应好好维护，被告从未向原告提出过保修之类要求，即使该照片上的情况真实，其形成原因也无法确定。本院认为，该组证据仅能反映房屋的楼梯、阁楼情况，即使被告现认为对面业主侵犯了其阁楼权益，其亦理应另行解决；至于被告认为房屋阁楼的质量问题，因本案房屋已通过竣工验收备案，被告亦未提供证据证明因该房屋质量问题严重影响其正常居住使用，故该组证据反映的事实尚未达到解除合同的程度，本院对该组证据不予认定。
证据14，经质证，原告对该组证据有异议，认为其没有收到过该通知书，也不存在拒收的问题，该通知书上也没有关于质量问题的内容。本院认为，该邮政快递回单上显示拒收，通知书邮寄地址与商品房买卖合同上注明的原告注册地址一致，故本院对上述证据的真实性予以确认，至于是否能据此达到证明原、被告之间合同解除的目的，本院在下文再予以阐述。
综上，本院认定本案事实如下：
原告玖胜公司开发建设的座落于诸暨市王家井镇王家井村的商住楼于2010年11月10日取得售许字（10）第044号商品房预售证。2011年2月15日，原告玖胜公司与被告卢国军、翁丽君签订《商品房买卖合同》一份，合同中约定被告以总金额人民币498500元的价格购买原告开发的位于诸暨市王家井镇王家井村的滨江公寓第2幢2单元020402号商品房；合同第五条约定被告分期付款，签订合同首付房款158500元，余房款340000元整由买受人即被告负责在合同签订后60日内将银行贷款手续办理完毕；合同第六条约定若买受人未按合同时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额交付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；合同第七条约定原告应当在2011年7月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给被告使用；合同第十条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；合同附件四的第二条约定若买受人延期办理按揭贷款或虽按合同约定的期限办理了贷款手续，但因买受人原因造成按揭贷款未能及时发放，买受人又不能用现金及时补足差额的，买受人应按本合同第六条约定承担违约责任；合同附件四的第六条约定所在楼层2单元楼梯对上的阁楼面积是对面两户人家各半。被告共计支付了216300元款项，其中6400元是有线电视费及物业维修基金、209900元是购房款，尚余房款288600元未付。被告曾于2011年2月根据原告指示去农业银行办理了房屋银行按揭贷款的开户手续，因故未在农业银行办理完毕，后原告在工商银行办理完先期按揭贷款手续后，于2013年9月12日电话联系被告办理房款事宜。2013年10月2日被告收到原告邮寄的催缴房款通知书。被告至今未向银行办理按揭贷款手续或支付房款。
2011年12月16日，被告翁丽君领取所购房屋的钥匙，并在交房清单上的“已验房钥匙已领”处签名、“使用说明书、质量保证书”处注明“已看知”。被告曾于2014年6月向原告邮寄了一份关于解除商品房买卖合同及购买储藏室的协议的通知书，原告拒收了该邮件。
原告玖胜公司开发建设的王家井（滨江公寓）2号商住楼于2012年1月15日经竣工验收，2012年5月18日竣工验收备案。
本院认为，本案争议焦点为：一、涉案商品房买卖中是否包含有关于储藏室的买卖及是否存在销售欺诈；二、本案《商品房买卖合同》是否应予以解除；三、被告现是否应支付原告剩余房款288600元及相应违约金。
关于争议焦点一：涉案商品房买卖中是否包含有关于储藏室的买卖及是否存在销售欺诈。本院认为，本案《商品房买卖合同》中并未有任何关于储藏室买卖的记载内容，且被告亦未能提供其他有效证据证明证明双方在订立《商品房买卖合同》时有通过其他形式将储藏室与涉案商品房进行一体销售之情形，退一步讲，即便双方有关于储藏室买卖的其他形式的约定，亦与本案商品房买卖之间涉及不同的买卖标的物，被告关于储藏室部分的反诉请求亦不能达到抵销或吞并原告本诉诉请的目的，故被告反诉提出的原告未按约定交付储藏室已构成销售欺诈，并要求按《中华人民共和国消费者权益保护法》相关规定退一赔三，因缺乏相应的事实基础和法律依据，本院依法不予支持。
关于争议焦点二：本案《商品房买卖合同》是否应予以解除。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案《商品房买卖合同》中约定原告应于2011年7月28日前交房，在2011年12月16日被告领取了房屋钥匙后，其又于2014年6月12日向原告邮寄了一份关于解除商品房及储藏室合同的通知书。从上述时间看，被告要求行使解除权的时间已超过法律规定的行使期限。至于被告现提出的房屋严重质量问题，因本案房屋已通过竣工验收备案，被告现亦未提供有效证据证明该房屋因质量问题严重影响其正常居住使用，故对被告该辩称本院不予采信。综上对于被告要求解除商品房买卖合同及相应的返还房款、支付利息损失之请求，本院不予支持。
关于争议焦点三：被告现是否应支付原告剩余房款288600元及相应违约金。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容及形式未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的权利义务。合同第五条约定被告为分期付款，余房款由买受人即被告负责在合同签订后60日内将银行贷款手续办理完毕。被告支付房款是其应负的义务，至于原告是否有逾期交房行为当事人双方可另行解决，被告不得以逾期交房为由拒付房款。另被告与对面业主之间关于阁楼使用的纠纷，亦属于其与他人之间的纠纷，此也不应成为被告拒付房款的正当理由。对于被告已支付的216300元款项（其中6400元是有线电视费及物业维修基金），虽其辩称当中有51400元是属于储藏室款项，但鉴于其提供的储藏室收款收据上金额空白、以及其提供的王家井滨江公寓车库图纸上也没有被告购买储藏室的名字记载之情况，本院无法采信被告辩称的该意见，而认定其中的209900元是被告支付的购房款，被告尚欠房款288600元未付之事实。综上，对原告要求被告支付购房余款288600元之诉请，本院予以支持。至于原告要求被告支付自2013年9月13日起按合同约定计算的逾期付款违约金之诉请，因原告在银行办理完先期手续后，已于2013年9月12日联系被告办理房款事宜，而被告至今未向银行办理按揭贷款手续或支付房款，被告之行为已经构成违约，故本院对原告该部分诉请亦予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）卢国军、翁丽君应于本判决生效之日起十五日内支付给原告（反诉被告）诸暨市玖胜房地产有限公司购房款计人民币288600元，并支付该款自2013年9月13日起至判决确定履行日止按照日万分之五计算的逾期付款违约金；
二、驳回被告（反诉原告）卢国军、翁丽君的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费9038元，由原告（反诉被告）诸暨市玖胜房地产有限公司负担4519元、被告（反诉原告）卢国军、翁丽君负担4519元；反诉受理费6858元，由被告（反诉原告）卢国军、翁丽君负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 柴建钟
审 判 员 肖志姣
人民陪审员 王业成
二〇一五年十月三十日
书 记 员 张 迪