广东省鹤山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江鹤法民二初字第198号
原告：李文超。
委托代理人：张志杰，广东圭峰律师事务所律师。
委托代理人：陈少鸿，广东圭峰律师事务所律师。
被告：张竞雄。
被告：关志雄。
原告李文超诉被告张竞雄、关志雄租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月22日立案受理后，依法由审判员李子平独任审判，于同年11月12日公开开庭进行了审理。原告李文超的委托代理人张志杰，被告张竞雄和关志雄均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李文超诉称：2009年8月2日，原告与关某经协商，双方签订了一份《物业租赁合同》，约定关某将座落于鹤山市××大道北侧××路段的建筑物业（前座1600平方米，后座两层914.16平方米，合计约2514.16平方米）租赁给原告作桑拿使用，租赁期由2009年9月1日起，计租租赁期十年，同时将前座物业前墙边向鹤山大道方向划出30米深的空地留给原告作停车场使用，原告每月补偿2000元给关某，由计租之日起计算。此外，合同还约定如甲方（出租方）在本物业前空地建楼房时，需在西边留6米通道给乙方（承租方）进出。2012年6月18日，因关某把上述物业的产权转让给两被告，原告与关某、两被告签订了一份《物业租赁合同的补充协议》，约定两被告按关某与原告于2009年8月2日签订的《物业租赁合同》的条款继续履行合同。一开始两被告都能按照合同约定履行合同，但从2013年6月1日起，两被告因建筑需要侵占了原告的一半停车场用于堆放材料，并把进出的道路围蔽起来，而且因两被告侵占了一半停车场，前来消费的客人不够位置停车，直接导致原告的营业额直线下降，客源流失非常严重，损失非常惨重。综上，两被告的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益。原告李文超于2013年11月13日向法院起诉，要求张竞雄、关志雄腾空停车场并赔偿损失（起诉时暂计算从2013年6月至9月的赔偿额，并在起诉状中明确此后的损失另行计算至腾空停车场给李文超时止），案件经二审终审判决，江门市中级人民法院作出了（2014）江中法民一终字第300号《民事判决书》，认定了李文超的经营损失与张竞雄、关志雄的违约行为存在因果关系，并酌定2013年6月至9月停车场被占用期间的损失为4万元。在案件审理过程中，张竞雄、关志雄不仅没有腾空汽车场，后甚至在李文超使用的停车场的靠鹤山大道的一半面积开挖消防池，直到2014年7月份才施工完毕，停止侵权，由于张竞雄、关志雄的违约行为，致使应由李文超使用的停车场从2013年6月至2014年7月都处于被违法占用、脏乱差、不安全、停车位严重不足的状态，影响经营且造成了巨大损失，为维护自身权益，原告李文超向某提起诉讼，至于损失的具体数额，虽远远超出l0万元，但因为（2014）江中法民一终字第300号《民事判决书》已经认定2013年6月至9月的损失为4万元，原告方以此标准计算2013年10月至2014年7月的损失为10万元。现特此起诉，请求判令：1、被告张竞雄、关志雄连带向原告赔偿原告2013年10月至2014年7月期间因停车场被占用导致的损失10万元；2、本案的诉讼费用由两被告承担。
被告张竞雄、关志雄辩称：1、原告认为被告从2013年10月至2014年7月间占用停车场与事实不符。（2013）江鹤法民一初字第728号民事判决书中已查明，被告于2014年1月29日已没有占用原告的停车场，直至被告需建消防池，才再次占用原告一半的停车场，消防池建成后，即2014年7月1日起，被告就没有占用原告的停车场。2、被告虽违约占用原告使用的一半的停车场，根据法律规定，造成原告损失的，应该赔偿损失，但原告的损失不是被告造成的，是原告经营不善造成的，从原告此前起诉提供的证据，即鹤山市沙坪活力健康推拿中心委托鹤山市海天合伙会计师事务所对其编制的自2013年1月1日至2013年9月30日止的财务收入情况进行审计，该事务所于2013年10月15日出具《关于对鹤山市沙坪活力健康推拿中心收入核查专项审计报告》，该报告从2013年1月1日至2013年6月，原告的营业额已不断下滑，在被告占用原告一半的停车场期间，原告的营业收入与占用前的一个月是基本一致的，即原告的损失不是由被告造成的。原告起诉的从2013年10月之后的损失，鉴于该期间是否存在损失，原告没有提供证据证实（即是否存在营业额损失无从可知）。故没有证据证实的情况下，原告主张有损失与事实不符。3、即使原告的营业收入减少，即有其请求的损失，但该损失与被告占用原告一半的停车场没有直接的因果关系，且原告亦没有提供证据证实存在因果关系。因为原告主张的损失是其经营不善，以及行业竞争和社会经济环境造成的，与被告占用原告一半的停车场无关，且原告还有一半的停车场可以使用（约750平方米），已足够原告经营使用，故不可能因停车场被占而存在损失。4、原告的损失是被告占用一半停车场（占用期间）的租金损失，即每月1000元，除此以外就没有其他损失。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2009年8月2日，原告李文超与关某签订《物业租赁合同》，约定关某将座落于鹤山市鹤山大道小范路口侧的自有产权建筑物业（前座1600平方米，后座两层914.16平方米，合计约2514.16平方米）租赁给原告李文超作桑拿等商业用途，租赁期由2009年9月1日起，计租租赁期10年。同时将前座物业前墙边向鹤山大道方向划出30米深的空地留给原告作停车场使用，原告每月补偿2000元给关某，由计租之日起计算。此外，合同还约定如甲方（即出租方）在本物业前空地建楼房时，需在西边留6米通道给乙方（即承租方）进出。合同签订后，原告用租赁的建筑物开办鹤山市沙坪活力健康推拿中心，从事公共浴室、保健按摩服务。鹤山市沙坪活力健康推拿中心的经营者是原告李文超，属个体经营，经营场所是鹤山市沙坪镇鹤山大道1008号。《物业租赁合同》中的前座建筑物位于鹤山市沙坪鹤山大道1008号，后座建筑物位于鹤山市沙坪鹤山大道1006号。2012年6月18日，关八初将鹤山市沙坪镇鹤山大道1006号和1008号的土地、建筑物和地面上一切附属设施的产权转让给被告关志雄和张竞雄。其后，原告李文超、关某、被告关志雄和张竞雄共同签订《物业租赁合同的补充协议》，约定两被告按关某与原告李文超于2009年8月2日签订的《物业租赁合同》的条款继续履行合同。
另查明，现时上述房产的权属人是被告关志雄和张竞雄，上述房产和停车场位于鹤山市××大道北侧××路段的土地上，该土地使用权面积为6264.80平方米，其中3132.4平方米的土地使用权属被告关志雄，另3132.4平方米的土地使用权属被告张竞雄。从2013年6月1日起，两被告因建筑需要，需占用原告租赁的停车场的一半面积用于堆放材料，经征询原告，原告同意两被告占用的时间为一个月，一个月后，两被告仍占用一半的停车场。
2014年1月29日，本院同原告到现场，经勘查，原告确认停车场上的铁皮屋及围墙已拆除，停车场上已没有堆放建筑材料。之后，被告还断断续续的占用原告租赁的停车场的一半面积，直到2014年7月1日才停止占用。
经鹤山市沙坪活力健康推拿中心委托，鹤山市海天合伙会计师事务所对鹤山市沙坪活力健康推拿中心编制的自2013年1月1日至2013年9月30日止的财务收入情况进行审计，该事务所于2013年10月15日出具《关于对鹤山市沙坪活力健康推拿中心收入核查专项审计报告》，审计结果为：根据贵中心提供的2013年1月1日到9月30日的活力桑拿结算卡，统计核算的总收入2547025元，明细如下：2013年1月份收入318705元、2月份收入395700元、3月份收入303540元、4月份收入270680元、5月份收入276195元、6月份收入237535元、7月份收入248740元、8月份收入247140元、9月份收入248790元。
还查明，原告于2013年11月13日向本院起诉，请求判令：1、两被告立即腾空停车场给原告；2、两被告赔偿违约损失（2013年6月至9月的营业额损失）269651元给原告（暂计至2013年9月，此后的损失以此方法计算至腾空停车场给原告和完全履行合同为止）；3、两被告赔偿因侵占停车场造成客源流失的间接损失200000元；4、本案诉讼费用由两被告共同承担。本院于2014年1月25日作出（2013）江鹤法民一初字第728号民事判决书，判决驳回原告李文超的诉讼请求，原告李文超不服，向江门市中级人民法院上诉，江门市中级人民法院认为，虽然李文超对其主张的损失未能进一步提供其他有效证据予以佐证，但考虑停车场被张竞雄、关志雄占用后，其经营的鹤山市沙坪活力健康推拿中心必然存在损失的客观情况，再结合其违约行为的严重程度、对鹤山市沙坪活力健康推拿中心经营产生的不利影响及鹤山市沙坪活力健康推拿中心的经营规模、营收水平等等因素，江门市中级人民法院酌定2013年6月至9月停车场被占用期间李某甲的损失为4万元，并于2014年8月8日作出（2014）江中法民一终字第300号民事判决书，判决：一、撤销本院于2014年1月25日作出（2013）江鹤法民一初字第728号民事判决；二、张竞雄、关志雄应于判决发生法律效力之日起十日内向李文超赔偿经济损失40000元；三、驳回李文超的其他诉讼请求。
本院认为：本案为租赁合同纠纷。原告李文超与被告张竞雄、关志雄签订的《物业租赁合同的补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方在该协议中约定，张竞雄、关志雄履行李文超与关某签订的《物业租赁合同》，故该《物业租赁合同》对李文超与张某、关志雄具有约束力，双方应按该合同约定履行合同义务。本案争议的焦点是：一、原告李文超是否有权请求被告张竞雄、关志雄赔偿2013年10月至2014年6月的经济损失；二、原告李文超2013年10月至2014年6月的经济损失如何确定。
一、原告李文超是否有权请求被告张竞雄、关志雄赔偿2013年10月至2014年6月的经济损失的问题。
首先，被告张竞雄、关志雄承认合同履行过程中因其建筑需要，于2013年10月至2014年6月期间还断断续续占用了其出租给原告李文超使用的部分停车场的事实，根据《中华人民共和国合同法》第六十条关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和第二百一十六条关于“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，被告张竞雄、关志雄的行为已构成违约。
其次，原告李文超租赁涉案的房产和停车场系用于经营获利，由于停车场被部分占用，按照常理可以推知，必然影响经营而造成一定损失，进而可以认定该违约行为与李文超的经营损失之间有因果关系。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，由于张竞雄、关志雄在履行过程中违约，原告李文超有权请求被告张竞雄、关志雄赔偿相应的损失。
综上两点，原告李文超有权请求被告张竞雄、关志雄赔偿相应的损失，而且被告张竞雄、关志雄也应赔偿原告李文超相应的损失。
二、原告李文超2013年10月至2014年6月的经济损失如何确定的问题。
首先，考虑到经营桑拿此类特种服务行业的收入和利润取决于经营场所的规模、位置、客源、商誉、服务水平及收费标准等诸多因素，又容易受政策性、季节性的影响，因此客观上很难认定其每个月的平均收入和利润，虽然李文超对其主张的损失未能进一步提供其他有效证据予以佐证，但考虑停车场被张竞雄、关志雄占用后，其经营的鹤山市沙坪活力健康推拿中心必然存在损失的客观情况，再结合其违约行为的严重程度、对鹤山市沙坪活力健康推拿中心经营产生的不利影响及鹤山市沙坪活力健康推拿中心的经营规模、营收水平等因素确定原告的损失。
其次，考虑到这段时间被告是断断续续的占用原告租用的停车场，而并非几个月全月占用的实际情况。
再次，考虑到2013年6月至9月，被告已赔偿40000元损失给原告的实际情况。
综上三点分析，本院酌定2013年10月至2014年6月停车场被占用期间原告李某甲的损失为50000元。
此外，原告请求被告赔偿2013年10月至2014年7月停车场被占用期间李某甲的损失的诉讼请求，理据充分，但请求赔偿的金额过高，超过50000元的部分，应予以驳回，2014年7月，被告已无占用原告李某甲租用的停车场，对原告的该请求，也应予以驳回。被告主张原告的起诉属于重复诉讼，理据不充分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条的规定，判决如下：
一、被告张竞雄、关志雄应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李文超赔偿经济损失50000元；
二、驳回原告李文超的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1150元（已减半收取），由原告李文超负担575元，被告张竞雄和关志雄共同负担575元（受理费原告已预交，被告负担的受理费于支付款项时迳付给原告，本院不再收退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内向广东省江门市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李子平
二〇一四年十一月十八日
书记员 吕美珊