安徽省阜阳市颍州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）州民一初字第01585号
原告：王强，男，1979年11月28日出生，回族，本科文化，安徽皖北律师事务所律师，住安徽省阜阳市颍州区。
原告：李立军，男，1976年1月1日出生，汉族，本科文化，阜阳盐业公司职员，住安徽省阜阳市颍州区。
原告：金静，女，1976年9月28日出生，汉族，大专文化，市民，住址同上，身份证号码3421011976********。
原告：余光，男，1975年6月3日出生，汉族，大专文化，市民，住安徽省阜阳市颍州区。
原告：纪茜茜，女，1977年5月23日出生，汉族，本科文化，市民，住址同上。
原告：阎文彬，男，1970年10月4日出生，汉族，本科文化，市民，住安徽省阜阳市颍州区。
原告：蔡阜颍，女，1971年9月20日出生，汉族，大专文化，个体户，住址同上。
原告：丁亮，男，1975年6月21日出生，汉族，大专文化，个体户，住安徽省阜阳市颍州区。
原告：黄影，女，1977年1月8日出生，汉族，大专文化，个体户，住址同上。
原告：陶阳，男，1985年10月2日出生，汉族，本科文化，个体户，住安徽省阜阳市颍泉区。
十原告诉讼代表人：王强，男，1979年11月28日出生，回族，本科文化，律师，住安徽省阜阳市颍州区。
被告：阜阳市恒信房地产经纪有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区颍河西路。
法定代表人：王修林，董事长。
委托代理人：王海，安徽金宇律师事务所律师。
委托代理人：李雷，安徽金宇律师事务所律师。
被告：李静，女，1983年11月14日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。
委托代理人：冯继辉，安徽照杰律师事务所律师。
委托代理人：杨雪梅，安徽照杰律师事务所律师。
原告王强、李立军、金静、余光、纪茜茜、阎文彬、蔡阜颍、丁亮、黄影、陶阳诉被告阜阳市恒信房地产经纪有限公司、李静排除妨害纠纷一案，本院于2014年5月26日受理后，依法组成合议庭，由审判员邓先勤担任审判长，审判员高丽、人民陪审员兰艳参加评议，于2014年9月25日公开开庭进行了审理。原告王强、李立军、金静、余光、纪茜茜、阎文彬、蔡阜颍、丁亮、黄影、陶阳共同诉讼代表人王强、被告阜阳市恒信房地产经纪有限公司委托代理人王海、被告李静及其委托代理人冯继辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王强、李立军、金静、余光、纪茜茜、阎文彬、蔡阜颍、丁亮、黄影、陶阳诉称：2013年2月4日，刘其和王红燕夫妻二人在安徽仲天律师事务所的律师见证下，向阜阳市恒信房地产经纪有限公司出具授权委托书，全权委托该公司出售二人位于颍州区文峰办搬井白蟹泉居委会的房产，即涉案房产，出售所得先用于偿还李静之夫在颍东农商行贷款本息。2014年3月3日，该公司与原告等10人签订房地产买卖合同，将上述房产出售给原告，同时，原告按照阜阳市恒信房地产经纪有限公司的要求和期限将全部购房款进行了支付，并在阜阳市房地产管理局办理了预告登记。李静却在无任何理由的情况下，拒绝搬出原告所购买的房产，并将大门上锁，恶言辱骂，导致原告无法入住，无法处置该房产；更有甚者，该房产（多间）的其他租房户也在李静的唆使下拒不向原告支付房屋租赁费。原告认为，涉案房屋的原房主刘其与王红燕出具的授权委托书合法有效，阜阳市恒信房地产经纪有限公司处理该房产的行为也不显失公平，完全符合法律规定与当事人的约定；原告购买该房产却无法进行占有和入住，完全是由于李静的无理取闹和恶意侵占所导致，李静的行为也直接导致阜阳市恒信房地产经纪有限公司无法按照刘其和王红燕的委托，完全实现和原告签订并履行合同的根本目的。综上，请求法院判令李静立即搬离原告从阜阳市恒信房地产经纪有限公司所购买的房屋，排除对原告的妨害行为。
阜阳市恒信房地产经纪有限公司未提交书面答辩状，庭审中口头辩称：本公司受刘其、王红燕委托与原告签订买卖合同，该合同依法成立，合法有效，原告也履行了支付全部房款义务并根据物权法规定办理了房屋预告登记，但是因被告李静在没有法律和合同依据的情况下占据涉案房屋拒不搬出，致使原告无法实际取得涉案房屋，本公司在本案纠纷中没有任何过失，不应承担法律责任。
李静辩称：一、本案诉争的房屋实际为答辩人所有。位于颍州区文峰办搬井白蟹泉居委会的房屋，系答辩人的前夫张治强和答辩人的共同财产。2012年3月31日，答辩人和张治强离婚时，答辩人分得一层150平方米的房屋，该房屋只是登记在刘其名下，答辩人在此居住已经长达九年多的时间。在未经答辩人的同意的情况下，刘其无权委托阜阳市恒信房地产经纪有限公司买卖房屋，刘其也没有委托解林和被答辩人签订房地产买卖合同。二、被答辩人并没有取得房屋所有权证，并不是真正的房屋所有权人。被答辩人虽然办理了预告登记，但在三个月内并没有取得房屋所有权证，并不是法律意义上的房屋所有权人。被答辩人也没有证据证明已经向刘其支付了购房款。因此，被答辩人无权让答辩人搬离该房屋。三、本案存在不合法、不合理的重要情节。1、假设刘其委托阜阳市恒信房地产经纪有限公司出售房屋，那么600多平方米的房屋也不可能只卖1290000元，明显违背交易常理，买卖合同显系无效。2、被答辩人十个人购买了本案诉争的房屋，这十个人的身份是什么？如果是与阜阳市恒信房地产经纪有限公司有关联关系的员工，那就是自己和自己交易，如此低价转让委托人的房屋，明显损害委托人和房屋真正所有权人的权益。3、答辩人的房屋当初登记在刘其名下，房屋登记部门就已经违规。四、答辩人已经居住在该房屋九年，从来没有人主张权利。目前答辩人带着孩子在此居住，生活十分不容易。如果被答辩人违法、违规强行让答辩人搬离，答辩人连最基本的居住权利都不能保障。综上，答辩人是真正的房屋所有权人，被答辩人并没有取得房屋所有权证，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。
经审理查明：刘其分别于2002年5月21日、2005年8月23日取得位于颍州区文峰办搬井白蟹泉居委会2幢、5幢101号、201号房产的产权证。2013年2月4日，刘其与妻子王红燕与阜阳市恒信房地产经纪有限公司签订授权委托书，双方约定：一、刘其、王红燕将其所有的位于颍州区文峰办搬井蟹泉居委会房地产两处委托给阜阳市恒信房地产经纪有限公司，受托人的权限为：1、以上述房产向金融机构办理抵押借款、签订经纪合同、借款合同、抵押合同、办理抵押登记、领取他权证、办理借款的各项借款手续上签名、领取贷款、签订注销抵押登记；2、到金融机构及相关部门领取房地产权证、土地使用者、他项权证及注销他项权证手续；3、代表委托人出售上述房地产、签订买卖合同，缴纳相关税费、调阅档案、更正登记、办理房地产权转移等各项相关事宜；4、受托人以委托人的名义出售房屋的价款，无论高于或低于市场价格，或以何种方式处置，由受托人决定，委托人均认可，并不提出任何反悔意见。二、办理第一条载明的房地产买卖，买受人支付的房款首先用于偿还委托人在颍东农商行的借款本息、受托人为出售上述房地产所支付的相关费用，在还清银行本息及受托人支付的实际费用后，如有剩余退还委托人。三、委托人连续六个月不能支付颍东农商行的利息，经催告，仍不能在七日内支付的，受托人可直接按本协议第一条载明的期限履行；……。双方在安徽仲天律师事务所就授权委托书进行了见证。2014年3月3日，刘其（甲方）与王强等十人（乙方）签订房屋买卖合同，双方约定：一、房地产坐落于颍州区文峰办搬井白蟹泉居委会2幢、5幢，房屋所有权人刘其，房屋使用性质为住宅，房屋结构为混合，建筑面积603.75平方米。二、甲方自愿将房地产出售给乙方，乙方对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。甲乙双方议定上述房地产成交价格为人民币（大写）壹佰贰拾玖万柒仟肆佰零贰元整，（小写）￥1297402元。三、甲乙双方按下列方式按期付款：在签订本合同时，乙方一次性支付所有房款。……。五、甲乙双方同意在2014年5月30日前，由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。……。七、按本预告登记卷宗中的办理预告登记协议的内容来约束产权登记。……。甲乙双方代理人解林、王强在合同上签名，甲方加盖阜阳市恒信房地产经纪有限公司印章。合同签订后，余光于2014年3月4日通过银行向张治强转款1226970元，向阜阳市金源融资担保有限公司转款70432元。双方于2014年3月27日办理了房预阜字第2014193073号预告登记证，并附：余光、纪茜茜占22.99%份额，李立军、金静占11.76%份额，阎文彬、蔡阜颍占16.56%份额，丁亮、黄影占17.55份额，陶阳占23.52%份额，王强占7.62%份额颍州区文峰办搬井白蟹泉居委会101室、颍州区文峰办搬井白蟹泉居委会201室、颍州区文峰办搬井白蟹泉居委会0室。
另查明：李静与张治强原系夫妻关系，于2012年3月31日协议离婚，就财产部分双方约定：位于阜阳市搬井社区一栋二层楼房，男方自愿将该楼房一层所有房间（含院、楼梯、卫生间150平方左右）的房产赠予女方，由男方负责办理一切过户相关手续，并于2012年农历年底过户女方名下，其余房产归男方所有。该楼房所有楼层房间的出租收入归女方所有，直至再婚或该楼房被开发拆除，男方有权在楼房上接第三层（最高不得超过四层），女方不得干涉，如果出现任何安全问题，一切由男方承担。
上述事实，由房产证、委托合同、见证书、房屋买卖合同、银行回单、预告登记证、离婚证、离婚协议书及开庭笔录等在卷佐证。
本院认为：预告登记是指在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，即权利取得人只对未来取得物权享有请求权时，法律为保护这一请求权而对其进行的登记。简言之，所谓预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。预告登记效力应包括排除妨害请求权与消除危险请求权。如果第三人损害标的物或者有损害标的物的危险时，债务人（即现实的物权人）怠于行使排除妨害请求权或消除危险请求权，则标的物会有一定的损害，预告登记权利人将来实现的物权是有瑕疵的，权利人设立预告登记的目的就是确保将来无瑕疵地实现物权，赋予预告登记权利人排除妨害请求权和消除危险请求权，权利人可以尽早要求侵害人停止侵害或消除危险，可以更加全面地保护预告登记权利人的利益，这才符合预告登记制度的目的。故原告作为预告登记权利人要求被告李静搬出涉案房屋的诉讼请求，应予支持；李静辩称涉案房屋系其所有，但其仅提供离婚协议，效力不能对抗房屋产权证，故其辩称不予采纳。李静辩称原告虽然办理了预告登记，但在三个月内并没有进行不动产登记申请，并没有取得房屋所有权证，原告的预告登记行为已经失效。因预告登记失效的条件是债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，而李静并没有提供相关的证据证明债权消失或原告能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记，故其辩称亦不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一条之规定，判决如下：
被告李静于本判决生效之日起三十日内从阜阳市颍州区文峰办搬井白蟹泉居委会2幢房屋搬出。
案件受理费80元，由被告李静负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审 判 长 邓先勤
审 判 员 高 丽
人民陪审员 兰 艳
二〇一四年十二月二十六日
书 记 员 王 伟
附：本案适用法律规定
1、《中华人民共和国物权法》
第二十条、当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款、当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。