湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳民初字第00219号
原告阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司。
法定代表人范小冲。
委托代理人罗忻致。
委托代理人刘琦。
被告卓从阳。
原告阳光壹佰（湖南）置业发展有限公司（以下简称“阳光壹佰”）诉被告卓从阳商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员姚俊适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告阳光壹佰公司的委托代理人罗忻致、刘琦到庭参加诉讼，被告卓从阳经本院传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告阳光壹佰公司诉称：2011年8月31日，原、被告签订了编号为“XD110143605”的《长沙市商品房买卖合同》，原、被告双方就购买阳光壹佰新城第1-14至1-17栋6层605号房屋的相关事宜进行了约定。合同约定总房款为773660元，其中首付款233660元由被告直接支付，余款540000元由被告通过银行申请按揭贷款的方式支付。2011年10月24日，被告与渤海银行股份有限公司长沙分行签订《个人一手房按揭抵押借款合同》，对被告向渤海银行借款540000元的相关事宜进行了约定。原告与渤海银行长沙分行签订的《个人房屋按揭贷款最高额保证合同》、《个人住房按揭贷款合作协议》同时约定原告为被告贷款本金、利息、违约金等任何其他应付款项承担不可撤销连带责任保证。借款合同生效后，渤海银行长沙分行依约向被告发放了贷款。自2014年5月起，被告拒绝偿还贷款本息，原告依约定垫付，共计垫付16899.04元，后渤海银行长沙分行于2014年9月2日从原告账户上扣除了被告个人全部住房按揭贷款本息504690.95元，上述代偿款总计521589.99元。根据《买卖合同》约定，被告不履行还款义务导致原告承担连带责任提前偿还所欠全部贷款余额的，原告有权要求被告偿还代为清偿的全部款项并支付违约金。经原告多次催告，被告仍未按合同约定履行给付义务。2014年12月1日，原告向被告发出《合同解除函》，通知被告解除《买卖合同》并要求被告承担违约责任。原告认为，被告未按合同约定偿还银行贷款本息，导致原告承担全部保证责任，原告有权依据约定解除合同，并向被告追偿。原告请求依法判令：1、确认原、被告签订的“XD110143605”号《长沙市商品房买卖合同》已依法解除；2、被告向原告支付违约金100938.19元；3、被告协助原告注销阳光壹佰新城第1-14至1-17栋605号房屋的相应登记；4、被告承担本案的诉讼费用。
被告卓从阳经本院传唤未到庭，视为放弃答辩权利。
经审理查明：2011年8月31日，原告阳光壹佰与被告卓从阳签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD110143605）及其附件一至四，约定：卓从阳向阳光壹佰购买位于长沙市岳麓区南大桥西头北侧阳光壹佰新城（阳光100国际新城）项目中第1-14栋至1-17栋幢6层605号房屋；总价款773660元，合同签订之日支付首付款233660元，余款540000元由卓从阳向银行办理按揭贷款支付；出卖人为买受人的银行贷款提供不可撤销连带担保；交房时间为2012年12月30日前；如买受人未按期偿还银行按揭贷款导致出卖人垫付，则买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内向出卖人全额返还代付款项等并同时支付全部代付金额的20%作为违约金；如逾期超过30日仍未向出卖人付清前述全部款项，则出卖人有权解除买卖合同，买受人应向出卖人另行支付按该所涉全部款项20%计算所得之违约金并赔偿出卖人的其他损失（包括但不限于银行保证金、银行滞纳金、律师催告费用、公告费用等）；如因买受人原因，导致银行提前解除借款合同，使出卖人承担担保责任的，买受人应在接到出卖人通知之日起3日内向出卖人全额赔偿出卖人因承担担保责任而实际已支出之所涉全部款项（包括但不限于银行保证金、违约金、律师费、公告费等），并按房屋总价款20%向出卖人承担违约金。合同签订后，被告卓从阳于2011年8月31日向原告支付了购房首付款233660元。2011年8月19日，原告阳光壹佰与渤海银行股份有限公司长沙分行签订《个人住房按揭贷款合作协议》及《个人房屋按揭贷款最高额保证合同》，约定由渤海银行股份有限公司长沙分行向购买阳光壹佰开发的一手商品房的客户提供购房贷款，阳光壹佰为该类贷款提供连带责任担保。2011年10月24日，被告卓从阳与渤海银行股份有限公司长沙分行签订《个人一手房按揭抵押借款合同》，向该行借款540000元用于支付剩余购房款。原告阳光壹佰实际于2011年11月2日收到购房款540000元。贷款发放后，被告卓从阳未按《个人一手房按揭抵押借款合同》约定时间归还按揭贷款，原告根据担保条款约定代其向渤海股份有限公司长沙分行偿还按揭款16899.04元。后因逾期时间过长，渤海银行股份有限公司长沙分行于2014年6月23日向原告发出《授信逾期通知书》并于2014年9月2日以原告所交保证金抵偿卓从阳所欠贷款504690.95元。同日，渤海银行股份有限公司长沙分行向原告出具《代偿证明》，确认原告代偿按揭款504690.95元的事实。原告阳光壹佰于2014年10月28日向被告卓从阳发出《紧急催告函》，通知卓从阳于2014年11月1日偿还全部代偿款及相应违约金，并告知如未按期付款将依约解除“XD110143605”号《长沙市商品房买卖合同》。后被告卓从阳未按函件要求付款，原告于2014年12月1日向被告卓从阳发出《合同解除通知书》，宣布解除“XD110143605”号《长沙市商品房买卖合同》并要求卓从阳承担违约责任。被告卓从阳于2015年1月4日收到该解除通知。
上述事实有原告的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、付款凭证、《个人一手房按揭抵押借款合同》、《个人住房按揭贷款合作协议》、《个人房屋按揭贷款最高额保证合同》、《授信逾期通知书》、《代偿证明》、《合同解除通知书》、邮寄回单、邮件送达情况查询单等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，原告阳光壹佰与被告卓从阳签订的“XD110143605”号《长沙市商品房买卖合同》系当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，原、被告双方均应严格按合同约定全面履行各自义务。被告卓从阳未按期偿还银行按揭贷款导致原告承担巨额担保责任，其行为已构成违约，经原告催告后，被告仍未履行还款义务，根据《长沙市商品房买卖合同》约定，原告有权解除合同并要求被告承担违约金。被告卓从阳于2015年1月4日收到《解除合同通知书》时合同即告解除。对原告要求确认“XD110143605”号《长沙市商品房买卖合同》解除的诉请，本院予以支持；合同解除后，被告卓从阳应当协助原告至相关登记机关办理好注销合同备案登记或产权预登记的相关手续并承担违约金。因双方约定违约金过高超过原告实际损失，本院酌情调整为77366元。对原告要求被告承担违约金的诉请，本院予以部分支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、就九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
原告阳光壹佰（湖南）置业发展有限公司与被告卓从阳于2011年8月31日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD110143605）及其附件一至四于2015年1月4日解除；
二、被告卓从阳自本判决生效之日起十日内协助原告阳光壹佰（湖南）置业发展有限公司至合同（或产权）登记机关办理好注销合同备案登记（或产权预登记）的相关手续；
三、被告卓从阳自本判决生效之日起十日内向原告阳光壹佰（湖南）置业发展有限公司支付违约金77366元；
四、驳回原告阳光壹佰（湖南）置业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果被告卓从阳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
本案案件受理费减半收取1159.5元，由被告卓从阳负担，此款原告阳光壹佰（湖南）置业发展有限公司已垫付，被告卓从阳应在本判决生效之日起十日内一次性支付给原告阳光壹佰（湖南）置业发展有限公司。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 姚 俊
二〇一五年四月二日
书记员 罗翠玲