广西壮族自治区贺州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）贺民二终字第74号
上诉人（一审被告）：广西某建筑工程有限公司。
法定代表人：李某兰，该公司董事长。
委托代理人：李煜，广西灵丰律师事务所律师。
委托代理人：梁倜铭，广西灵丰律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：陈某兰。
被上诉人（一审原告）：成某良。
上诉人广西某建筑工程有限公司（下称某公司）因与被上诉人陈某兰、成某良房屋买卖合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2013）贺八民二初字第237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月6日受理后，依法组成合议庭，于2013年9月4日公开开庭审理了本案。上诉人某公司的法定代表人李某兰、委托代理人李煜、梁倜铭，被上诉人成某良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2004年10月8日，陈某兰代表其丈夫成某良及本人（乙方）与某公司（甲方）签订《铺面出让合同》，合同约定，甲方自愿出让《贺州日报社综合楼》首层第①轴至第②轴铺面给乙方，铺面面积为60.75平方米，出让价为每平方米建筑面积2880元，总价174960元，铺面交付时间2004年11月30日，付款方式为合同签订时付50000元，余款待甲方办好房产证后一次性付清。合同签订后，原告自2004年10月26日至2009年12月22日分四次向某公司支付全部铺面转让款174960元，某公司于2005年年底交付铺面给原告，原告已实际占有、使用、收益该铺面，《铺面出让合同》已实际履行。2010年某公司将《贺州日报社综合楼》首层十二个铺面的房屋所有权办理总证在其名下，并向银行抵押贷款，贷款归还后，仍未按合同约定为原告办理房屋所有权变更登记手续。2012年12月15日，买卖双方签订《房产证办理合同》，该合同约定：买受方于2009年12月20日前向出卖方支付房产证办证费65874.8元，出卖方在收到办证费后60天内为买受方办好产权证，每逾期一天按累计已付款的万分之五向买受方支付违约金。原告依约于2012年12月19日向被告支付房产证办证费62874.40元，加上2009年12月22日支付的办证费3040元共65914.4元，比约定的65874.8元多支付39.6元，所付办证费占总房款的37.67%。为配合办证，双方于2012年12月31日签订《房产买卖契约》，当日买卖双方一道向贺州市房屋登记交易管理中心申请房产变更登记，市房管中心承诺办结取证时间为28个工作日，并于2013年1月24日出具《房地产交易确认书》，确认交易房屋坐落在贺州市贺州大道1号贺州市政府大院内（鞍山路边）29栋贺州日报住宅综合楼一层1号商铺房屋原产权人某公司，现产权人陈某兰，共有人成某良。但原告至今仍未取得购买房屋的产权证书。一审另查明，坐落在贺州市贺州大道1号贺州市政府大院内（鞍山路边）29栋贺州日报住宅综合楼一层共有12个商铺，原告购买的是该综合楼一层12个商铺其中1个即1号商铺，与《铺面出让合同》约定的贺州日报社综合楼首层第1轴至第2轴铺面相对应。
一审法院审理认为：原、被告于2004年10月8日签订的《铺面出让合同》以及2012年12月15日签订的《房产证办理合同》，经双方协商一致，是有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已于2009年12月22日前向被告支付完全部购房款174960元，又于2012年12月19日前依约向被告支付完房屋产权变更登记办证费，而被告未依约在收到办证费后60天内将房屋产权证办理好并交付原告，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”、第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”的规定，原告诉请被告立即为原告办理房屋产权变更登记手续，理据充分，该院予以支持。被告迟延办证，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告请求被告按已付购房款额日万分之五支付逾期办证违约金，该院予以支持。
被告抗辩主张65874.8元办证税费少算了，应补交63353.56元，共129228.36元，原告没有按被告要求足额交纳增加部分的税费，导致房产权证不能办理的责任在于原告。其理由不能成立，首先，原、被告之间的《铺面出让合同》签订于2004年10月8日，铺面约定交付时间2004年11月30日，实际交付时间2005年年底，购房款174960元原告于2009年12月22日前支付完毕，双方在合同履行过程中，原告已先行履行支付义务，被告亦应在2010年取得贺州日报住宅综合楼一层商铺房产总证后，尽快履行为原告办理房屋产权分割、变更登记的义务。其次，被告将贺州日报住宅综合楼一层共12个商铺的房产证办为在其名下的总证后，将12个商铺作抵押贷款，事先亦未征得原告同意，贷款的受益者是被告，原告未能及时取得所购商铺产权证，不存在过错，责任在被告。第三，原、被告双方于2012年12月15日签订《房产证办理合同》，目的是促使被告尽快为原告办理房屋产权分割、变更登记，原告按此合同实际支付的办证费用占总房款的比例达37.67%，是买卖双方均已考虑到房屋产权分割、变更登记可能会增加费用，是双方对办证费用的支付人为何方、税费数额是多少的重新约定，也是对买受方支付办证费用具体数额的确定，双方均应遵守合同，不得随意变更。鉴于被告怠于办证、迟延办证，如确因受国家房产政策调控影响，导致变更登记的计税金额及税率上调而费用增加，责任在被告，由此增加的房产税费应由被告承担。综上，对被告此抗辩该院不予采信。对原告要求被告返还多支付的办证费用的诉讼请求，该院不予支持。原告诉请被告退还多收取的购房款，被告无异议，该院予以支持，但应以房产证确定的房屋建筑面积乘以单价2880元／平方米计付。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十三条、第一百三十五条之规定，判决：一、被告广西某建筑工程有限公司应在本判决生效后二十日内为原告陈某兰、成某良办理坐落在贺州市贺州大道1号贺州市政府大院内（鞍山路边）29栋贺州日报住宅综合楼一层1号商铺的房屋所有权证并将证书交给原告陈某兰、成某良。二、被告广西某建筑工程有限公司应向原告陈某兰、成某良支付自2013年2月21日起至原告取得贺州市贺州大道1号贺州市政府大院内（鞍山路边）29栋贺州日报住宅综合楼一层1号商铺的房屋所有权证之日止，以174960元为基数日万分之五逾期办证违约金。三、被告广西某建筑工程有限公司应退还多收取的购房款给原告陈某兰、成某良（以房产证确定的实际建筑面积乘以单价2880元／平方米计付）。四、驳回原告陈某兰、成某良的其他诉讼请求。一审案件受理费1404元，减半收取702元（原告已预交），由被告广西某建筑工程有限公司负担400元，原告陈某兰、成某良负担302元。
上诉人某公司不服一审判决，上诉称：一、一审判决上诉人20日内为被上诉人办理房屋所有权证是错误的，客观上无法完成。双方当事人之间的办证登记属于“房屋所有权转移登记”，该项登记的办理，需要双方予以配合共同办理，在一方不予配合的情况下，另一方是无法办理的。一审法院在不设前提的情况下，要求上诉人无条件限期办证，违反了行政法规规定的办证程序。二、一审判决上诉人支付违约金给被上诉人，违反有关法律规定。由于双方根本没有开始到房管登记部门共同办理房屋所有权转移登记事项，将原本属于双方的责任归责于上诉人一方是没有依据的。双方确于2012年12月31日一起去贺州市房屋登记交易管理中心申请房产变更登记，说明上诉人已经履行了相关义务，没有办好证的原因是没有人交纳产权过户办证有关税费。按照《铺面出让合同》约定，交纳税费的主体是被上诉人，在《房产证办理合同》中约定的乙方向甲方交纳的房产证办理费用，并不包含被上诉人须向有关部门交纳的税费等费用，上诉人从未承诺代被上诉人交纳任何费用。三、既然没有办证，没有确定登记面积，说明究竟购房款按照登记面积是多少都没有确定。一审判决上诉人退还多收取的购房款，没有事实依据。请求二审法院撤销一审判决，发回重审或另行改判。
被上诉人陈某兰、成某良答辩称：一、上诉人提出被上诉人不配合办证的问题与事实不符。被上诉人在上诉人承诺一定办好房产证给被上诉人的前提下，于2009年将购房余款94960元付清上诉人，同时亦支付了3040元办证费用，并将上诉人提出的所需资料交给上诉人，但上诉人未按约定给被上诉人办好房屋产权证书。被上诉人为确保上诉人在收到办证费用后能办理好房屋产权证，与上诉人签订《房产证办理合同》，被上诉人按约定于2012年12月19日交付了上诉人要求的所有办证费用。办理产权证书时，被上诉人只能配合上诉人提供相关资料和按约定交付相关办证款项，这些被上诉人均已配合到位，甚至是超出了《铺面出让合同》约定提前交付了所有购房款项。作为强势一方的上诉人一再违背合同的约定，甚至在能为被上诉人办理好房屋产权证的情况下，私自把房屋的产权证办理到其公司名下拿到银行抵押，再次延误为被上诉人办证。房屋产权证不能及时办理到被上诉人名下不是被上诉人不配合的问题，而是上诉人的过错所致，因其过错行为造成的扩大损失应由上诉人承担。二、上诉人以办理产权证书为由强行要求被上诉人付清所有购房余款，在被上诉人付清所有购房余款并支付全部办证费用后，上诉人仍没有履行办证承诺。导致房屋产权证没有办理的根本原因，在于上诉人一方。由于房产的不断升值，上诉人想收回铺面，这是上诉人怠于办证、延误办证的根本原因。因上诉人过错一再延误办证时机，直接导致办证费比往年高，这也是上诉人在签订《房产证办理合同》又再次拖延办理的又一原因。上诉人提出被上诉人没有交付办证税费纯属对客观事实的歪曲。被上诉人支付的办证费用65874.8元，已达总房款的37.67％。上诉人在2009年收到被上诉人的办证费用时就应去办理房屋产权证，按2009年或者2010年税费标准计算无论如何也达不到购房款的37.67％。恳请二审驳回上诉人的上诉，维持原判。
双方当事人在二审期间均没有提供新的证据。
综合诉辩双方的意见，上诉人某公司、被上诉人陈某兰、成某良对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。
本案双方当事人的主要争议焦点是：被上诉人要求上诉人办理房屋过户手续，并主张上诉人支付逾期办证违约金有无事实和法律依据？
本院认为，上诉人某公司与被上诉人陈某兰、成某良发生房屋买卖合同关系后，被上诉人依约已付清全部购房款174960元并实际使用房屋。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，上诉人某公司应当依双方约定到房屋登记管理部门为被上诉人及时办理房屋过户手续。对过户税费的负担问题，双方当事人于2004年10月8日签订的《铺面出让合同》原约定：铺面出让和产权办理过程中所需税费由被上诉人自理。2012年12月15日双方当事人又针对过户税费问题在《房产证办理合同》中作出变更约定：由被上诉人向上诉人交付房产证办理费用共计65874.8元，此款在2012年12月20日前交清；上诉人在收到被上诉人先行支付钱款后于60天内为被上诉人办好房产证。在被上诉人如期支付办证费用65874.8元给上诉人后，双方为顺利办理过户手续于2012年12月31日签订《房产买卖契约》，再次明确过户税费由上诉人承担。综上分析，被上诉人按上诉人的要求支付约定的办证费用给上诉人后，有理由相信上诉人应按时为其办好房产证。上诉人在收取被上诉人支付的办证费用65874.8元后，应在约定期限内到房屋登记管理部门办理好房屋过户手续，为被上诉人办好房产证。上诉人违反《房产证办理合同》的约定，迟延履行义务，一审判决上诉人在指定期限内办理房屋过户手续，合法有据，本院予以维持。上诉人未能在约定期限内为被上诉人办好房产证，被上诉人根据《房产证办理合同》中有关违约金条款的约定，主张上诉人按累计已付款的万分之五向被上诉人支付违约金，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，被上诉人的主张理据充分，本院予以支持。对于上诉人是否多收取被上诉人购房款的问题，按公平原则，如上诉人多收取被上诉人购房款，依法应退还给被上诉人；如被上诉人少付购房款，上诉人依法也有权另行起诉要求被上诉人补交购房款，因此，一审判决明确按房产登记确定的实际建筑面积计算购房款的数额并无不当，本院予以维持。
综上所述，一审认定事实清楚，审判程序合法，适用法律和实体处理并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1404元（上诉人已预交），由上诉人广西某建筑工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 姚智文
审判员 陈立峰
审判员 严永茂
二〇一三年十一月五日
书记员 张 金