河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫13民终572号
上诉人（原审被告）：曹风丽，女，汉族，1982年3月3日生，住西峡县。
委托诉讼代理人：张鑫，河南龙城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘金良，男，汉族，1963年7月26日生，住西峡县。
委托诉讼代理人：谷书典，男，汉族，1980年9月29日生，住西峡县，系刘金良所在单位推荐的人。
委托诉讼代理人：钮世刚，男，汉族，1987年12月28日生，住河南省西峡县，系刘金良所在单位推荐的人。
原审被告：蔺书峰，女，汉族，1974年5月15日生，住西峡县。
原审第三人：河南省可丰置业有限公司，住所地郑州市金水区兴达路19号。
法定代表人：刘雪芬，该公司总经理。
上诉人曹风丽因与被上诉人刘金良，原审被告蔺书峰、河南省可丰置业有限公司（以下简称可丰公司）为房屋买卖合同纠纷一案，不服西峡县人民法院（2016）豫1323民初1496号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人曹风丽的委托诉讼代理人张鑫，被上诉人刘金良及其委托诉讼代理人谷书典、钮世刚均到庭参加诉讼，原审被告蔺书峰、河南省可丰置业有限公司经合法传唤未到庭，本案现已审理终结。
曹风丽上诉请求：1、撤销原判，改判驳回刘金良的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、曹风丽与刘金良不存在房屋买卖关系，买卖关系存在刘金良与可丰公司之间，刘金良起诉曹风丽属于主体错误，曹风丽已将购房手续包括联合建房协议交给了刘金良，双方通过可丰公司办理了手续，可丰公司将刘金良的购房人身份登记在购房户名册中，可丰公司与刘金良形成新的房屋买卖关系，可丰公司的法定代表人一审已证明该事实；2、一审认定联合建房协议无效与事实不符，现开发商所遗留的房屋已由西峡县政府承接，购房户已在政府进行登记，协议是否有效系刘金良与可丰公司之间的事，与曹风丽无关，且刘金良已在米坪镇政府进行登记，可向可丰公司主张权利，可丰公司已向其他跟刘金良情况一样的部分购房户退款，一审已提交相关证据证明；3、曹风丽与刘金良在可丰公司签订转让合同系可丰公司提供的统一格式合同，刘金良明知是从可丰公司购买期房，曹风丽并未隐瞒房屋正在建设的事实和开发商的情况，且曹风丽并未占有房款也未占用房屋，刘金良就所转让的房屋已向政府登记债权主张权利，一审对“双方若有经济纠纷与可丰公司无关”理解错误，法院系统短信告知本案以另一案件的审理结果为依据扣除审限，但在一审文书中并未体现，西峡县政府已就涉案房屋作出处理方案，根据现有市场价在原已支付购房款基础上补齐差价，由政府继续完工并交付房屋，说明政府允许该处房屋继续建设，认可建设的正当性，一审判决严重损害曹风丽的合法权益。
刘金良辩称，1、刘金良在曹风丽处购买房屋，该房屋的购买手续系曹风丽给刘金良手写的房屋转卖协议，并约定买卖行为与开发商无关等字样，刘金良与曹风丽的房屋买卖行为仅在双方之间有效，并未提到售房方，根据一审查明事实，该工程长期处于停工状态，曹风丽客观上无法向刘金良交付房屋，曹风丽存在欺诈行为，合同无效；2、曹风丽将房屋卖给刘金良，但并未实际交付，买卖行为不成立，原审适用法律正确，请求维持原判。
蔺书峰、河南省可丰置业有限公司经合法传唤未到庭，未予陈述。
刘金良向一审法院起诉请求：要求曹风丽、蔺书峰共同返还刘金良购房款25.3万元并自2013年11月15日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至还清之日止。
一审法院认定事实：2013年2月6日，曹风丽与第三人可丰公司签订的《锦绣花园联合建房协议书》约定：可丰公司出地皮，曹风丽出材料费，由可丰公司负责为曹风丽建造住房一套，位置1号楼5楼A户，价格24万元，面积125平方米，具体以办理房权证部门实际测量面积为准；曹风丽于2013年2月6日付材料费24万元，下欠房款按实际面积多退少补；建房时间约至2015年12月31日；契税办证费用由曹风丽负责；……。2013年2月6日，曹风丽向可丰公司付款24万元，可丰公司给曹风丽出具收据。
2013年11月15日，蔺书峰受曹风丽的委托代曹风丽与刘金良签订《转让协议》：“本人曹风丽自愿将其位锦绣花园1号楼5楼A户商品房转让给刘金良，手续两清，所有权归买方，若双方发生经济纠纷与中石公司无关。买方刘金良保证此房不退不换。卖方：曹风丽。卖方：刘金良。2013年11月15日。”2013年11月15日，刘金良通过银行向蔺书峰账户打款23.8万元，蔺书峰将该23.8万元转交曹风丽。曹风丽将与可丰公司签订《锦绣花园联合建房协议书》及交款收据交付给刘金良。刘金良诉称，随后又支付蔺书峰现金1.5万元，没让蔺书峰出具收据。蔺书峰、曹风丽均辩称没有收到该款。2017年11月6日，可丰公司原法定代表人的刘素芬给曹风丽出具书面证言，证明可丰公司当时同意曹风丽将房屋转让给刘金良。可丰公司未取得规划许可证建设的锦绣花园商品房工程，现处于长期停工状态，工程仅进行到地下室工程施工阶段，曹风丽客观上无法向原告交房。西峡县米坪镇政府稳控对象情况表中显示：刘金良在中石房地产公司（应为可丰公司）购房。
一审法院认为，曹风丽转让给刘金良的锦绣花园1号楼5楼A户商品房在法庭辩论终结前仍未取得规划许可证，该在建房屋为违法建筑，曹风丽与刘金良转让违法建筑的房屋买卖协议违反法律、行政法规强制性规定，属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依据上述法律规定，刘金良要求曹风丽返还23.8万元购房款，原审法院予以支持。曹风丽在与可丰公司签订《锦绣花园联合建房协议书》时应对可丰公司所建房屋有无规划许可证等相关手续进行审查；刘金良在与曹风丽签订房屋买卖合同时也应当对该在建房屋的相关手续进行审查。因此，刘金良与曹风丽对该在建房屋没有规划许可证未尽到审慎的审查义务，对由此导致房屋买卖协议无效均有过错，曹风丽负主要过错，刘金良负次要过错。曹风丽占用刘金良23.8万元购房款，给刘金良造成中国人民银行同期贷款基准利率的利息损失，原审法院酌情曹风丽承担刘金良利息损失的60%的赔偿责任。西峡县米坪镇政府稳控对象名单显示有刘金良，并不等于刘金良应向可丰公司主张权利。即便可丰公司同意向刘金良退还房款，但刘金良与曹风丽签订的房屋买卖协议约定，“若双方发生经济纠纷与中石公司（实为可丰公司）无关”，根据合同的相对性原则，刘金良要求曹风丽退还房款并无不当。曹风丽辩称刘金良向另一房地产开发公司按每平方米1500元的价格补交房款后即可得到房屋。因无效的合同无须履行，且曹风丽辩称的履行条件也不符合房屋买卖合同约定的价款，故曹风丽的该辩解理由原审法院不予采纳。刘金良诉称随后又支付蔺书峰现金1.5万元，蔺书峰、曹风丽对此予以否认，刘金良对此未提供证据予以证明，故刘金良要求返还该1.5万元，原审法院不予支持。蔺书峰是受曹风丽委托与刘金良签订合同、代收转让款，其法律后果应由委托人曹风丽承担，刘金良要求蔺书峰承担责任没有法律依据，原审法院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、被告曹风丽于判决生效后十日内返还原告刘金良购房款23.8万元，并自2013年11月15日起按照中国人民银行同期贷款基准利率的60%赔付原告刘金良23.8万元的利息损失至房款还清之日止。二、驳回原告刘金良其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行以上给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费5095元，原告刘金良负担302元，被告曹风丽负担4793元。
二审中，曹风丽向本院提交四组新证据：1、其他案件的庭审笔录用以证明可丰公司和房屋买卖合同受让人产生直接的合同关系；2、从可丰公司复制的转让协议：证明可丰公司与刘金良之间的买卖关系；3、可丰公司出具的证明：证明公司与刘金良存在买卖合同关系；4、刘金良在可丰公司的购房登记表：证明公司与刘金良存在买卖合同关系，刘金良已向政府反映问题，政府部门已介入解决。刘金良经质证认为：其他案件的庭审笔录在一审已提交，与本案不具有关联性，不予认可，而转让协议与可丰公司的证明在一审均已提交，不属于新证据，不予质证，刘金良只是去政府部门询问情况并非向政府部门进行登记。本院对刘金良的质证意见予以采信。
本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议的关键问题是刘金良与可丰公司之间是否形成新的房屋买卖合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”，第八十九条“权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定”以及第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让”的规定，曹风丽主张其已将合同的权利义务一并转让给刘金良，故刘金良与可丰公司之间形成新的房屋买卖合同关系，但该权利义务概括转让成立且有效的前提首先应是曹风丽与可丰公司之间的合同系有效合同，本案中，曹风丽与可丰公司签订的《锦绣花园联合建房协议书》中涉及的房产至今尚未取得规划许可证等相关手续，因此该协议因违反法律的强制性规定而属于无效合同，故刘金良与可丰公司之间并未形成新的房屋买卖合同关系，刘金良依据双方签订的协议向曹风丽主张权利，原审认定双方的协议无效并判令曹风丽返还刘金良23.8万元购房款并无不当，同时，刘金良应将其持有的曹风丽与可丰公司订立的《锦绣花园联合建房协议书》及可丰公司给曹风丽出具收据等原件退还曹风丽。
综上所述，曹风丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正当合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4870元，由上诉人曹风丽负担。
本判决为终审判决。
审判长 李新华
审判员 罗 军
审判员 赵 琳
二〇一八年四月八日
书记员 孙方超