贵州省贵阳市花溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）花民初字第2057号
原告贵阳天详物业管理有限公司（以下简称天详物业公司），住所地贵阳市花溪区小河花溪大道中曹司汽车城。
法定代表人陶宗泉，该公司经理。
被告杨健。
委托代理人杨玲，特别代理。
被告贵阳市花溪区凯宏苑业主委员会（以下简称凯宏苑业委会），住所地贵阳市花溪区小河花溪大道556号。
负责人王林萍，职务：业委会主任。
委托代理人汪红庆，系凯宏苑业委会委员，特别代理。
原告天详物业公司与被告杨健物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月25日受理后，根据被告杨健的申请追加凯宏苑业委会作为本案被告参与诉讼，并依法由审判员李继玲适用简易程序公开开庭进行了审理，原告法定代表人陶宗泉，被告杨健之委托代理人杨玲，被告凯宏苑业委会委托代理人汪红庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告天详物业公司诉称：2006年，我公司与贵阳凯宏房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由我公司对其开发的位于贵阳市花溪区花溪大道中曹司汽车城（现凯宏家居）凯宏苑小区进行物业管理。该合同签订后，我公司对该小区进行了尽职尽责的物业管理。我公司自2006签订了《前期物业管理服务合同》之后，就按照合同约定履行了义务。然而，被告以种种借口，拒不交纳自2011年1月至2013年6月的物业费、楼道照明、维修费。经我公司多次催交未果，现特提起诉讼，请求判令：1、被告支付2011年1月至2013年6月期间的物业管理费787.8元；2、楼道照明、维修费60元；3、滞纳金1095元；4、诉讼费由被告承担。
被告杨健辩称：我长期不居住在凯宏苑小区，房子出卖后我已经将物管费交到了凯宏苑业主委员会，故被告不再承担2011年1月至2013年6月期间的物管费。
被告凯宏苑业委会辩称：1、原告天详物业公司从2006年1月至2013年6月在凯宏怨小区开展物业服务，因工作无方、管理混乱、服务质量低而导致大部分业主欠缴或拒交物管费，致使原告公司无法维持经营，故原告于2013年6月30日公告后自行撤出小区，但未退还部分业主预交的全年物业管理费。2013年8月，小区业主委员会依法成立，原告恳求业委会代收2013年1月至6月业主欠缴的物管费用于折抵原告未退还部分业主的物管费。原告未同业委会沟通，违背双方达成的协议，单方面提起诉讼再次要求业主交纳物管费系重复收费；2、原告违反物业合同约定，未尽到物业合同中约定的各项物业服务项目和质量的情况下，还要求业主交纳物管费没有事实依据，业主有权行使不交纳物管费的抗辩权，业委会收取的费用应当用于充抵原告已经多收取的服务费。
经审理查明：原告天详物业公司系具有三级资质的物业管理有限公司，公司经营范围为物业管理以及咨询服务等。贵阳凯宏房地产开发有限公司系贵阳市花溪区小河花溪大道中曹司凯宏苑小区承建单位，被告杨健为凯宏苑小区1栋3单元5楼501号房业主，房屋建筑面积为65.65m2。2006年7月1日，原告与贵阳凯宏房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定原告对贵州汽车城凯宏苑小区的住宅小区和商住房提供前期物业管理服务，主要包括：物业共用部位、设施设备的维修、养护和管理、清洁保洁服务、绿化养护服务、公共秩序护卫、消防设施管理服务、装饰装修管理服务、物业档案资料管理等，物业服务费用0.4元／㎡／月收取，业主应当按季交纳物业服务费用，在每季前十日履行交纳义务，合同期限自2006年7月1日至2010年7月1日，双方还对其他的权利义务进行了约定。2006年7月1日，原告进驻凯宏苑小区开始提供物业服务，被告根据其房屋的建筑面积按照0.4元／㎡／月交纳了2011年之前的物业服务费。《前期物业管理服务合同》到期后，原告天详物业公司未撤出小区，而是继续履行物业服务。2013年6月30日，原告从凯宏苑小区撤出，原告当庭陈述其撤出时在小区楼道和电子门等处张贴了《通知》，告知小区业主其将于2013年6月30日撤出小区、撤出原因及催收物业服务费的情况。2003年8月，凯宏苑小区业主委员会成立。
2014年2月19日，被告杨健将2011年1月至2013年6月的物管费774元交到被告凯宏苑业委会处。原告认为被告杨健拖欠物管费的行为损害了其合法利益，遂诉至法院，诉请如前。原告在向本案被告提起诉讼的同时，就凯宏苑小区内的350余户业主同时提起了诉讼，多数业主认为被告在提供物业服务期间存在小区环境脏、安保设施不到位、管理较差等问题。
上述事实，有当事人陈述、企业营业执照复印件、法定代表人身份证明和组织机构代码证，《前期物业管理服务合同》、通知、物管费收取登记本、代缴电费单、会议记录等证据在卷佐证，前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同当事人应当依照合同约定履行合同义务，不履行义务或者不完全履行义务应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……对业主具有约束力”之规定，原告与贵阳凯宏房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，系双方的真实意思表示，无违反法律法规强制性规定之情形，合法有效，原告与凯宏苑小区建设单位贵阳凯宏房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》对凯宏苑小区的业主均具有约束力，原告天详物业公司从2006年7月1日起对该小区开展物业服务，虽然合同履行期限已于2010年7月1日届满，但此时原告并未撤出凯宏苑小区仍在继续为小区内业主提供物业服务，且小区的业主委员会亦未成立，故原告与凯宏苑小区内业主双方已形成了事实上的物业管理服务合同关系，原告作为被告所在小区建设单位选聘的物业服务企业，请求被告支付物业管理服务费，于法有据，本院应予支持，被告应向原告交纳2011年1月至2013年6月30日期间共计30个月的物业管理服务费787.8元（65.65m2×0.4元／m2×30个月=787.8元）及该段期间的楼道照明维修费60元（2元×30个月）。根据本院对原告同时提起诉讼的其他业主的送达情况及开庭审理情况，多数业主认为被告在提供物业服务期间存在小区环境脏、安保设施不到位、管理较差等问题，因原被告双方均有不同程度的过错，故本院结合本案实际情况，依据权利义务相一致和公平合理原则，适当降低原告物管费收费数额，本院酌定降低30%，被告应支付原告的物管费为551.46元（787.87元×70%），对原告诉请超出部分，不予支持，由此被告应支付原告物业服务费及楼道照明维修费为611.46元（551.46元＋60元）。被告关于其已将物管费交纳给了业委会，不应向原告再行交纳的辩称，虽原告与业委会之间就由业委会代原告收取2013年1月至6月期间物管费的情况进行了协调，但并未形成最终确定代为收取的一致意见，原告委托业主委员会代为收取物管费的条件并未成就，原告亦未向其出具委托书，双方之间的委托法律关系并不成立，因此凯宏苑业主委员会无权向小区内业主收取2013年1月至6月的物管费，故对二被告的该辩称意见本院不予采信，对杨健已交纳给凯宏苑业委会的物管费，其可另行主张权利。
关于原告诉请的滞纳金，由于原告未能完全按照约定提供全面、完整的物业服务，被告不向原告支付物管费的行为系行使抗辩权，故本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告杨健于本判决生效后十日内支付原告贵阳天详物业管理有限公司自2011年1月至2013年6月期间的物业管理服务费、楼道照明维修费共计人民币611.46元。
二、驳回原告贵阳天详物业管理有限公司的诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元，原告贵阳天详物业管理有限公司承担15，被告杨健承担10元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人有权在二年内申请强制执行。
审判员 李继玲
二〇一五年九月二十四日
书记员 杨小玲