浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙绍民终字第64号
上诉人（原审被告）郑某。
上诉人（原审被告）孙某。
上述二上诉人之共同委托代理人（特别授权）王某。
被上诉人（原审原告）某控股集团有限公司。
法定代表人金某。
委托代理人（特别授权）张某。
上诉人郑某、孙某因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2013）绍越民初字第3539号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年1月2日立案受理后，依法组成合议庭，并于2014年1月13日公开开庭进行了审理。上诉人郑某、孙某的共同委托代理人王某及被上诉人某控股集团有限公司（以下简称稽山集团）的委托代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年10月27日，原告与被告郑某签订房屋租赁合同1份，约定被告郑某向原告租赁绍兴市越城区月池坊A幢部分房屋，年租金为83万元，租期为3年，自2011年11月1日至2014年10月31日止，物业费按照每月2元／平方米计算；在租赁期内，被告郑某未经原告同意，单方面提前解除合同的，应按照合同年租金的50%向原告支付违约金，被告已支付的剩余部分租金不予退还。除此之外不再另行赔偿。该合同还对双方的其他权利义务作出了约定，同日，原告与被告郑某、孙某签订补充协议，约定：被告郑某已向原告支付了保证金80000元；被告郑某承诺于2011年11月20日前向原告支付物业费6000元及首期租金345833元，逾期的，保证金不予退还，直接冲抵违约金；被告孙某自愿为被告郑某履行涉案房屋租赁合同及与之相关的义务承担连带责任保证。上述合同签订后，原告将出租房屋交付给被告郑某，被告郑某也依约支付了保证金80000元、物业费6000元以及截止2013年4月30日止的租金。2013年4月24日，被告以经营状况不好为由书面单方提出解除房屋租赁合同，并于2013年5月15日搬离后将租赁房屋归还给原告。另查明，截止2013年5月15日，被告郑某尚应支付原告电费1008.9元、水费58.15元、物业费13610元以及2013年5月1日至5月15日的租金34583元；被告郑某在原告处尚有保证金80000元。
原审法院审理认为：原告与被告郑某签订的关于绍兴市越城区月池坊A幢二层4间房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应认定为合法有效。现双方均认可该合同于2013年5月15日解除，被告郑某应向原告支付尚欠的水费、电费、物业费及租金，故对原告要求被告支付电费1008.9元、水费58.15元、物业费13610元以及2013年5月1日至5月15日的租金34583元的诉讼请求予以支持，同时原告也应将押金80000元退还给被告郑某；因被告郑某在合同约定租赁期尚未届满前单方提出解除合同要求，已构成违约，双方租赁合同也因此解除，应承担相应的违约责任，根据双方合同约定，被告郑某应按年租金的50%向原告支付违约金，虽该条款系双方自愿约定，但考虑到被告已在解除租赁合同后及时将租赁房屋归还给原告，被告也提出了减少违约金金额的请求，故酌情调整违约金为300000元；因被告孙某自愿为被告郑某提供连带责任担保，故应对被告郑某承担的义务承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决：一、被告郑某应支付给原告某控股集团有限公司电费1008.9元、水费58.15元、物业费13610元、2013年5月1日至5月15日止的租金34583元；二、被告郑某应支付给原告某控股集团有限公司违约金300000元；三、原告某控股集团有限公司应归还给被告郑某保证金80000元；上述第一、二、三项相抵，被告郑某尚应支付给原告某控股集团有限公司人民币269260.05元，该款于本判决生效后三十日内付清。被告孙某对被告郑某上述应支付款项承担连带清偿责任。四、驳回原告某控股集团有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取4132元，由原告某控股集团有限公司负担1735元，被告郑某、孙某共同负担2397元，于本判决生效后三十日内付清。
上诉人郑某、孙某不服原判，提起上诉称：一、双方在房屋租赁合同中明确约定租赁房屋用作开设电玩游艺经营场所，但上诉人接收房屋后发现房屋硬件设施存在较大问题，完全不符合消防验收标准，电玩场所无法经营。上诉人多次与被上诉人相关负责人沟通，被上诉人承诺会在租金上进行相应补偿。上诉人经过十个月的各方努力，才通过消防验收，使电玩游艺场所得以正式经营，但被上诉人却以相关负责人调离为由拒绝减免相应房租。故被上诉人作为出租方，交付的房屋无法满足承租目的，导致上诉人十个多月无法经营，是被上诉人违约在先，应由其承担相应的不利后果。二、即使上诉人违约，原判认定的违约金也过高。原判虽亦认可50%租金的违约责任过高，将其调整为30万元，但仍然过高。涉案房屋一年租金为83万元，且上诉人交纳了8万元保证金，在上诉人提出提前交房前也已与被上诉人进行充分沟通，并迅速将房屋腾空和返还，而上诉人对房屋的装修和有益添附物实际也归被上诉人所有，故30万违约金显然过高。此外，合同既约定了保证金，又约定违约责任，在保证金已全部交付情况下，应以保证金为限作为考量标准。三、上诉人交纳房租直至2013年4月底，在租赁合同解除情况下，应给予上诉人合理的清空房屋时间，故原判要求上诉人承担2013年5月1日至5月15日止的房屋租金存在不当。四、物业费、水电费等相关费用缺乏相应证据证明，原判不应予以支持。综上，请求二审法院撤销原判决并依法改判，或发回重审；诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人稽山集团答辩称：一、被上诉人不存在任何违约行为。涉案租赁房屋已通过消防验收，且房屋租赁合同约定租赁房屋按现状进行交付，交付时如对房屋及附属设施、设备有异议应当场提出，当场难以检测判断的，应于五日内提出。故被上诉人将租赁房屋交付承租人时，早已通过消防验收，且上诉人亦未提出异议。上诉人承租房屋后用来开办电玩游艺，需重新装修，根据相关规定需申报消防审核，手续应由上诉人自行办理并承担费用。二、双方违约金是对等的。自上诉人提前解除合同以来，租赁房屋空关至今长达8个多月，即使按合同约定承担违约责任也弥补不了被上诉人包括租金损失在内的直接损失，且被上诉人一直努力招租未果，损失还在继续扩大，故原判酌情调低违约金数额不当，上诉人应根据合同约定承担41.5万元违约金。三、上诉人撤走留下的是没有任何装修和添附物的毛坯房，连照明线路都受到毁坏。四、保证金与违约责任无关，违约责任不应以保证金额度为限，且原判也认定被上诉人应将保证金退还并依法进行了冲抵。五、上诉人与被上诉人一审庭审中一致认可合同于2013年5月15日解除，故上诉人理应支付相应租金，且本案系上诉人在合同期内提前单方解除合同，上诉人自2013年4月24日提出解除合同以来，有足够时间对房屋进行腾空，不应再额外给予腾空时间。综上，上诉人的上诉事实和理由不能成立，应当予以驳回上诉；但原判调低违约金属事实认定不清，请求二审法院按照合同约定予以改判，其余部分予以维持。
上诉人郑某、孙某在二审中提交个人独资企业营业执照（复印件）一份，要求证明因被上诉人消防验收原因致使上诉人承租房屋实际开设游艺厅时间推迟10个月。被上诉人稽山集团质证认为证据缺乏原件佐证，与本案不具备关联性，营业执照不能证明被上诉人存在违约行为的事实，即上诉人开设游艺厅推迟是被上诉人原因造成。
被上诉人稽山集团在二审中提交如下证据：1、绍兴市公安局建筑工程消防验收意见书一份，要求证明讼争标的物已通过消防验收；2、解放路胜利路口地上A幢建筑物移交协议及工商变更登记情况各一份，要求证明消防验收通过后，消防验收意见书当时是出具给绍兴市街景综合开发有限公司，由绍兴市街景综合开发有限公司移交给绍兴县稽山集团有限公司，而绍兴县稽山集团有限公司于2007年6月11日变更名称为某控股集团有限公司。上诉人郑某、孙某质证表示对上述证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议：证据1是2004年11月制作，验收对象是解放路、胜利路环境绿化整治工程，与本案无关，反而可以说明被上诉人的房屋原因致使上诉人开业推迟10个月，造成了上诉人的损失；证据2的移交协议与本案无关联性，对名称变更没有异议。
本院经审查认为，上诉人郑某、孙某及被上诉人浙江稽山控股有限公司提交的上述证据均不属于二审期间新的证据，依法不予认定。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院围绕上诉请求和理由审理认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。上诉人郑某与被上诉人稽山集团于2011年10月27日签订房屋租赁合同，就租赁房屋概况、租赁期限、用途、租金、支付方式及保证金、违约责任等事项作出约定，该合同经双方签字盖章确认，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。上诉人孙某于同日与上诉人郑某、被上诉人稽山集团签订三方协议，自愿为上诉人郑某履行房屋租赁合同及与之相关义务承担连带保证责任，依法负有相应的保证责任。现上诉人郑某于房屋租赁合同期限届满前单方面提出解除合同，应依照合同约定承担相应的违约责任。上诉人郑某、孙某于二审中主张本案系被上诉人稽山集团违约在先，但未能就其主张所依据的事实提供有效证据予以证实，且根据上诉人郑某与被上诉人稽山集团间的合同中“该租赁房屋现有设施、设备情况以现状为准。甲方（稽山集团）按该现状向乙方（郑某）交付租赁房屋”、“使用过程中的合法性由乙方负责，相关许可手续由乙方负责办理”之约定，双方签订租赁房屋租赁合同时已就租赁房屋的交付条件明确为“现状”，上诉人郑某因经营需要另行办理相关手续的，亦已明确为上诉人郑某自行负责办理，故被上诉人稽山集团无须对上诉人郑某自行办理营业执照过程中出现的延迟问题承担责任，据此，上诉人郑某未能有效证明被上诉人稽山集团存在违约行为且该违约行为致使不能实现合同目的，上诉人郑某应依照合同约定承担相应的违约责任。由于双方约定的违约金过高，且结合上诉人郑某已在解除租赁合同后将租赁房屋及时归还的事实，原审法院根据当事人的请求适当减少违约金符合法律规定，数额恰当，可予照准。上诉人郑某主张调整后的违约金仍然过高、应以保证金数额为限，与双方之租赁合同约定内容及案件事实不符，本院不予采纳。被上诉人稽山集团于二审中亦主张原判调低违约金数额存在不当，但未就此提起上诉，且本院认为原判确认之违约金数额符合案情实际及双方利益衡平，故对被上诉人稽山集团的上述意见亦不予采纳。关于2013年5月1日至5月15日的房屋租金以及电费、水费、物业费问题，上诉人郑某、孙某在一审中明确表示认可双方在2013年5月15日解除合同、对水电费无异议，同时确认物业费到2013年5月15日应为19610元、已支付了6000元，原审法院根据双方陈述一致部分判令上诉人郑某、孙某负担2013年5月1日至5月15日的房屋租金以及相应电费、水费、物业费于法有据，数额无误，可予照准。综上，上诉人郑某、孙某提出的上诉理由不足，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5339元，由上诉人郑某、孙某共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金湘华
审 判 员 楼晓东
代理审判员 兰祥燕
二〇一四年二月八日
书 记 员 陈赛赛