上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初11902号
原告苏惠香，女，1972年8月17日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人朱久兴，上海英恒律师事务所律师。被告金伟军，男，1969年4月30日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市松江区。委托代理人占健明，上海联业律师事务所律师。被告上海鑫融房地产经纪事务所，住所地上海市闵行区。法定代表人耿利闯，经理。原告苏惠香与被告金伟军、被告鑫融房地产经纪事务所(以下简称鑫融经纪)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月21日受理后，依法由审判员金根元独任审判，于同年5月11日公开开庭进行了审理，原告苏惠香及其委托代理人朱久兴、被告金伟军及其委托代理人占健明、被告鑫融经纪法定代表人耿利闯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏惠香诉称，2015年11月28日，原告在鑫融经纪的居间下与金伟军签订三方协议《不动产买卖意向书》，由原告购买本市闵行区浦秀路XXX弄XXX号XXX室房屋。该房权利人为金伟军之兄金xx，金伟军代金xx在卖方处签名，原告向金伟军支付定金10万元。之后，因房价上涨过快，金伟军及金xx未按约签订房地产买卖合同，不愿出售上述房屋，金伟军并愿双倍返还定金，并在未经原告同意的情况下将20万元打入鑫融经纪业务员的私人账户，但原告至今未收到任何款项。原告曾起诉要求金伟军、金xx双倍返还定金，因金xx否认委托金伟军意向书，原告撤回起诉。原告基于对鑫融经纪的信任及签订意向书时金伟军声称有权处分房产，而金xx否认对金伟军的授权，不同意出售房产，导致原告产生巨大的市场差价损失，并无法追究金xx双倍返还定金的损失，故要求金伟军返还定金10万元，两被告共同赔偿原告损失10万元。审理中，原告明确金伟军与鑫融经纪按七三的比比例向原告承担赔偿责任，最终承担比例由法院决定。被告金伟军辩称，本市闵行区浦秀路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人系其哥金xx买下，签订意向书时尚未办理产证，金xx让其去了解行情，并没有委托其出售，金伟军会错了意，才与原告签订了意向书，金伟军在签约过程中没有隐瞒和虚构事实。金伟军的无权代理行为未得到产权人的追认，意向书不发生效力。原告在明知金伟军系非产权人及未出示委托书的情况下与金伟军签订协议，认可了签订协议的风险，未尽到应有的注意义务，存在过错。金伟军未承诺向原告双倍返还定金，向中介的业务员支付22万元，只是为了让中介进行处理，不代表其同意向原告支付20万元的事实。故同意返还定金10万元，不同意原告的其他诉讼请求。被告鑫融经纪辩称，金伟军在签订意向书时告知过原告是其是产权人的弟弟而不是真正的产权人，鑫融经纪进行居间服务，本身没有过错，故不同意向原告赔偿损失。原告为证明其诉请，提交下列证据：1、不动产买卖意向书，证明原告经鑫融经纪居间介绍与金伟军签订房屋买卖意向书；2、收据及转账截图，证明原告支付金伟军定金10万元；3、聊天记录、电话录音，证明金伟军愿承担双倍定金20万元；4、房产登记信息，证明所涉房屋权利人为金伟军的哥哥金xx；5、庭审笔录，证明金xx未授权金伟军售房。金伟军、金融经纪未向本院提供证据。对于原告的证据，金伟军认为聊天记录容易更改，故对真实性不认可，即使真实可信，其妻子的意见不能代表金伟军本人的意见。对于原告的其他证据，金伟军对真实性无异议。鑫融经纪认为在签订房屋买卖合同前，上下家是不留通讯方式的，原告方通过鑫融经纪不认可的方式获得联系方式，有可能损害其利益，故对录音不予认可，对其他证据真实性无异议。对于聊天记录，因金伟军有异议，而该证据来源于计算机导出，未经公证，故本院不予认确认；鑫融经纪虽然对录音提出了异议，但理由不成立，且录音中的当事人都无异议，故本院不予采纳。对于其他被告无异议的证据，证据真实、合法且与本案有关联，本院予以确认。综合上述证据及原被告的陈述，本院经审理查明，2015年11月28日，原告苏惠香作为甲方、被告鑫融经纪作为乙方、金xx作为卖方(卖方栏内注明被告金伟军代金xx)签订不动产买卖意向书，约定由甲方委托乙方居间购买卖方位于本市闵行区浦秀路XXX弄XXX号XXX室房屋，该房建筑面积143.39平方米，成交价527万元，分别于签订上海市房地产买卖合同当日支付160万元，办理交易过户后30日内支付362万元，交房时支付5万元；甲方签订意向书的同时须给付乙方10万元作为出价意向金，待卖方签字确认后，该出价意向金自动转为定金；甲方同意签订意向书后于2016年1月30前与卖方依乙方指定之处签订上海市房地产卖合同，并由乙方指定的人员办理产权转移登记、抵押设定等相关事项；买卖双方于签订上海市房地产买卖合同时按成交价的1%向乙方支付佣金。签订意向书当日，苏惠香支付金伟军购房定金10万元。之后，卖方未按约与苏惠香签订房地产买卖合同，不同意出售上述房屋，金伟军支付鑫融经纪业务员22万元。在与苏惠香的电话通知中，金伟军称其中20万元是根据协议上的，双倍，另2万元，中介说其违约了，从5万元谈下来的。另查明，签订意向书时，金xx尚未将该房登记在其名下，金伟军仅持有金伟平与他人签订的该房预售合同而未持有金xx的任何委托手续与苏惠香、鑫融经纪签订了不动产买卖意向书。该房于2016年1月14日登记在金xx名下。2016年3月2日，苏惠香曾诉至本院，要求金伟军、金xx双倍返还定金20万元，因金xx否认授权金伟军出售房屋，对金伟军的行为也不予追认，不同意苏惠香的诉讼请求，苏惠香遂撤回起诉。本院认为，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对代理人不发生效力，由行为人承担责任。原告苏惠香与被告金伟军签订的不动产买卖意向书，约定了房屋买卖的主要条款，该意向书在双方签字时成立，但由于在签订该意向书时，金伟军未取得房屋权利人金xx的委托，该意向书效力待定，之后，金xx又未对金伟军的行为予以追认，因此，该意向书在当事人之间不发生合同效力。由于金伟军作为金xx的弟弟，对金xx是否委托其出售房屋应有清晰的认识和准确的把握，但金伟军在未取得书面委托的情况下与苏惠香签订意向书，对于最终因金xx未予追认至意向书不发生效力，金伟军应承担主要责任。被告上海鑫融房地产经纪事务所与苏惠香签订不动产买卖意向书后，与苏惠香形成了房地产买卖经纪服务的法律关系，应当按照双方的约定及相关法律法规履行自己的义务。鑫融经纪作为房地产买卖的中介机构，应对房地产买卖提供专业的服务，对没有代理权签订的协议可能产生的法律后果，应有充分的认知并应特别提醒当事人加以注意，但鑫融经纪在金伟军未提供委托手续及其他能够证明金伟军有委托权的情况下进行经纪服务，促使双方签订意向书。根据住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部《房地产经纪管理办法》第二十二条的规定，房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料。因此，鑫融经纪在经纪服务过程中存在过错，对不动产买卖意向书在买卖双方间不发生效力亦应承担一定的责任。苏惠香在明知房屋所有权人非金伟军，金伟军无委托手续的情况下签订意向书，对意向书不发生效力，也应承担相应的责任。由于意向书不发生效力，因此，原告要求金伟军返还收取的定金，理由充分，本院应予支持。原被告签订意向书至今本市的房价有一定程度的上涨，意向书不发生效力致苏惠香不能实现合同目的进而造成其损失，本院予以认定，同时因意向书不发生效力也致苏惠香不能按约定向意向书载明的房屋出售人主张双倍返还定金，因此，其要求按支付的定金数额确定其损失的金额，合情合理，也不与法律相悖，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零第一款、第一百三十一条、第一百三十四条第一款第(七)项、《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款的规定，判决如下：一、被告金伟军于本判决生效之日起15日返还原告苏惠香10万元；二、被告金伟军于本判决生效之日起15日内赔偿原告苏惠香5万元；三、被告上海鑫融房地产经纪事务所于本判决生效之日起15日内赔偿原告苏惠香3万元；四、驳回原告的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半计收2150元，由原告苏惠香负担215元，被告金伟军负担1612.5元，被告上海鑫融房地产经纪事务所负担322.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 金根元
二〇一六年五月三十日
书记员 梁 悦
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
……
第一百三十一条受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。
第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：……
(七)赔偿损失；
……
2、《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
……