天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0101民初1077号
原告北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司天津分公司，营业场所天津市和平区南京路235号河川大厦第一座10C-1002号。
负责人胡文，副总经理。
委托代理人尚婷，天津星聚律师事务所律师。
委托代理人张石磊，北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司天津分公司主管，地址同上。
被告北京和睦美齿科技术有限公司，住所北京市顺义区李遂镇政府东侧商业楼D段10号。
法定代表人冯东风，总经理。
原告北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司天津分公司与被告北京和睦美齿科技术有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人及被告的法定代表人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司天津分公司诉称，原告于2010年4月26日与案外人金融街津塔（天津）置业有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定由原告向津塔项目内全体业主或租户提供物业服务，物业服务费用的缴纳标准为48元／月／平米。被告承租了此项目写字楼1套，房号为××号商铺，面积为×平方米。双方签订了《物业管理服务协议》，并在协议中约定了物业费及违约金的缴纳标准。根据物业服务合同约定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约向被告的写字楼实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告经原告多次发送付款通知后仍拖欠并拒不缴纳2015年9月1日至10月31日期间的物业服务费11136元，违约金4176元，共计15312元。违约金标准为自逾期之日起按每天应交款的千分之三交纳违约金。同时，被告拒不缴纳2015年8月21日至2015年10月20日期间的能源费1451.6元。原告为维护自身合法权益，依据合同及相关法律规定，现起诉要求被告：1、支付2015年9月1日至10月31日期间的物业服务费11136元，违约金4176元，共计15312元；2、支付2015年8月21日至2015年10月20日期间的能源费1451.6元；3、本案诉讼费由被告承担。为支持自己的主张，原告向本院提交物业管理服务协议、商铺租赁合同、入住文件签收单、缴纳电费、水费收据及发票若干、付款通知单若干、律师函、电量抄录表及杀虫灭鼠确认表。
被告北京和睦美齿科技术有限公司辩称，被告承租的商铺旁边是垃圾房，原告的保洁人员没有按照干湿垃圾分开的原则堆放垃圾，造成臭味弥散，墙面霉变，鼠害猖獗，老鼠将被告的设备线路咬坏。原告未能完成物业维护义务，管理不善造成环境损伤，直接影响被告的营业收入，造成人身健康及设备损失，应当给予赔偿。被告多次申请物业公司改善环境，一直未得到真正解决。由于屋顶漏水，造成被告财产及经营损失。因此，不同意支付物业费及违约金。同意支付能源费1451.6元。为支持自己的主张，被告向本院提交照片10张、赔偿协议、给原告的回函及收据。
经审理查明，2012年9月20日，原、被告签订《物业管理服务协议》，约定原告为津塔写字楼提供物业服务，被告承租津塔写字楼地下一层×号商铺，每月物业服务费5568元，合同期限自2012年9月16日至2015年11月15日。被告应在每月5日之前支付本月的物业服务费，付款人如遇特殊情况不能及时付款，应以书面方式通知被告延期交费的日期，每逾期一日，按照应付金额的千分之三支付违约金。被告未交纳2015年9月1日至10月31日期间的物业服务费11136元。
本院于2016年3月7日进行现场勘验，情况为：垃圾房正在维修中，老鼠洞已经填补好，被告商铺大厅内的水渍有1处，从屋顶到下方约80公分左右，是2015年最后一次雨季物业粉刷后仍然漏水造成的。双方当即约定于2016年3月20日对该水渍进行粉刷。现垃圾房已经改造完毕。
另查，原告委托案外人北京市卫生防疫技术服务公司对津塔写字楼进行杀虫灭鼠，每月至少一次。被告对此不予否认，但表示效果不好。
又查，2014年10月14日，原、被告签订《赔偿协议书》，内容为：下雨渗漏情况，是结构性漏水，造成被告商铺墙面水痕及物品等损失，原告给予粉刷墙面，并一次性赔偿被告1200元作为了结。之后雨季屋顶仍然漏水，原告曾多次粉刷墙面。现双方对于漏水原因意见不一，被告表示是由于原告管理不善造成漏水，原告表示是结构性问题，属于房屋质量问题。
庭审中，被告提交了收据1张，证明因老鼠咬断线路造成设备损坏产生维修费13000元。原告对此不予认可，认为该证据只写着维修费用，并没有维修明细，也不能证明是物业公司管理不到位造成，该笔费用被告是否实际发生无法确定，票据出具单位与被告有利害关系，该证据与本案没有关联性。被告亦未提交其他相关证据。
再查，被告于2012年9月承租商铺时知晓旁边为垃圾房。
被告未交纳2015年8月21日至2015年10月20日期间的能源费1451.6元，庭审中被告表示同意交纳。
原告提出如果法院对于其主张的物业服务费全部予以支持，其放弃主张违约金。
上述事实，有原、被告当庭陈述及双方提交的证据，本院现场勘验材料，经质证及本院核实，予以确认。
本院认为，原、被告签订的《物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，本院予以确认。依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。关于被告提出的垃圾房存在臭味弥散，鼠害猖獗等问题，被告于2012年9月承租时即知晓商铺旁边为垃圾房，至今仍在租赁该商铺，被告应当予以理解和一定程度的容忍，并且，原告已经委托第三方每月进行杀虫灭鼠，加之，现垃圾房已经改造完成，因此，原告作为物业公司并不存在怠于行使管理职责的情况，被告该抗辩意见本院不予支持。关于被告提出的雨季漏水问题，现双方对于漏水原因意见不一，因漏水导致的损害赔偿纠纷属于另一法律关系，可另行解决。关于被告提出的因老鼠咬断线路造成设备损坏产生维修费13000元问题，被告仅提交了维修收据1张，并未提供其他相关证据予以佐证，且原告对此不予认可，故被告该主张因证据不足，本院不予支持。
物业服务具有公共性，是对整个服务区域进行管理。物业费用于设施维护的保养及正常秩序的维持等。个别人拒交物业服务费的行为，不仅损害了物业公司的利益，更有可能造成物业公司在无法收回运营成本的情况下，降低现有服务质量的恶性循环局面，最终损害的是其他正常交费业主的利益。综上所述，原告为被告提供了物业服务，尽到了相应的义务，被告应当交纳物业费。对于原告起诉要求被告支付2015年9月1日至10月31日期间的物业服务费11136元的请求，本院予以支持。关于原告提出如果法院对于其主张的物业服务费全部予以支持，其放弃主张违约金，符合法律规定，本院予以照准。关于原告起诉要求被告支付2015年8月21日至2015年10月20日期间的能源费1451.6元的请求，庭审中被告表示同意交纳，本院予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十五日内，被告向原告支付2015年9月1日至10月31日期间的物业服务费11136元；
二、本判决生效之日起十五日内，被告向原告支付2015年8月21日至2015年10月20日期间的能源费1451.6元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费219元，减半收取109.5元，由原告负担52.5元，由被告负担57元（本判决生效之日起十日内送交本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 祝 芳
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 赵瑞希
附：本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《物业管理条例》
第七条第五款业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（五）按时交纳物业服务费用；
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。