河南省漯河市中级人民法院行 政 判 决 书（2013）漯行初字第5号原告赵晓超，男，1984年12月10日出生，汉族。委托代理人王然亮，河南金合力律师事务所律师。委托代理人张长春，河南金合力律师事务所律师。被告漯河市人民政府，住所地漯河市郾城区。法定代表人曹存正，市长。委托代理人赵来阁，漯河市房屋征收办公室主任科员。委托代理人崔静勇，河南恩达律师事务所律师。第三人漯河市第二人民医院。法定代表人郑松振，院长。委托代理人赵秀梅，河南九九律师事务所律师。原告赵晓超诉被告漯河市政府（以下简称市政府）征收补偿决定一案，于2013年1月10日向本院提起诉讼，经被告漯河市人民政府申请，本院依法准许漯河市第二人民医院作为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2012年3月22日公开开庭审理了本案。原告赵晓超委托代理人张长春，被告市政府委托代理人赵来阁、崔静勇，第三人漯河市第二人民医院委托代理人赵秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。因漯河市第二人民医院扩建，被告市政府于2012年3月9日对原告作出漯政征补（2012）第8号房屋征收补偿决定书，决定以补偿185400.36元的金额征收原告赵晓超所有的位于本市区新华街16区190号的房屋。原告赵晓超诉称，原告系漯河市源汇区新华街16区190号一楼营业房业主。2011年5月27日，被告因漯河市第二人民医院扩建向原告发出征收通告。后被告委托漯河市凯业房地产评估咨询有限公司（简称凯业公司）对被征收房屋评估。2012年3月，被告向原告下发房屋征收补偿决定书（漯政征补（2012）第8号）按照每平米9853元的价格补偿。原告认为，被告作出的《房屋征收补偿决定书》的行为违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律法规的规定，程序及实体违法，征收后亦没有对原告进行合法合理补偿，补偿数额明显偏低，严重侵害了原告的合法权益，理由如下：1、被告在征收决定前未征求原告意见，违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条、第十一条。2、评估公司没有公正评估，且被告只在本市范围内选择评估机构，被告与评估公司是行政管理关系，评估公司无法做到客观、公正，被告在程序上违反《国有土地上房屋征收评估办法》第三条，是变相侵犯申请人的权益。3、补偿款远远低于市场交易价值。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条规定：“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占有范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以及公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、扣押、查封等因素的影响…”而漯河市一类地段营业性用房开盘价已达25000—50000元／㎡，故本案属一类地段营业性用房却仅评出9853元／㎡，明显低于同类地段正常交易的市场价格。4、评估报告评估时点违反法律规定，是程序违法，评估报告应属无效。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定：“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。”征收通知是2011年5月27日，而房地产估价报告评估作业日期是2011年5月6日，存在委托评估在前，征收通告在后的程序错误。5、补偿方案剥夺了申请人的选择权。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定的相关规定，房屋征收部门应当提供货币补偿或者产权调换两种方式让被征收人选择，而本案中房屋征收部门只提供了货币补偿，违反法律规定。6、评估报告缺少必备条件。根据法律法规规定评估报告应当附公司营业执照和营业许可资质的复印件以及估价师的执业资质证件复印件。房地产评估报告却没有漯河市凯业房地产估价咨询有限公司的营业执照和营业许可资质的复印件，以及估价师的执业资质证件的复印件。7、评估报告中缺少其他附属物（包括停产停业损失，水电补助、搬迁补助费）的评估。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条规定“房屋室内装修价值、机器设备、物资等搬迁费用以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。”而不是由房屋征收部门单方面决定的。8、分户的房屋评估结果未依法向原告公示。依据《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条规定“房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。”被告漯河市人民政府辩称，（一）关于选择评估公司的问题。房屋征收部门在群众选择评估机构过程中，推荐了漯河市全部7个3级以上资质的评估公司供群众选择，是符合国务院征收条例精神的。（二）关于征收补偿方案征求意见的问题。本项目房屋征收工作开始实施后，房屋征收部门将征收补偿方案征求意见稿在征收现场公示了30天，对群众提出的意见和建议进行了整理归纳，合理部分予以采纳，并对修改完善后的补偿方案又进行了公示，在召开的社会稳定风险评估会上又与群众直接见面，对群众提出的问题给予了耐心细致的回答。（三）关于补偿款远远低于市场交易价值的问题。原告列举了“昌建外滩”等项目的营业房销售价格每平方米28350元—34840元。而本案营业性用房却仅评出每平方米9853元，是严重的侵权行为。事实上却并非如此。房屋的价值除区位因素外，还有房屋的品质、市场的环境、经营或租赁收益等多种因素共同决定的。就新华街市场而言，该市场基础设施落后，车辆通行不顺畅，市场经营规模小，客流量不大，经营效益并不好，营业房每间月租金仅400—500元钱，该项目涉及被征收人和单位共35户，目前已经有29户按照同一补偿方案进行了搬迁结算，约占总户数的90%，说明大多数被征收人对评估结果是认可的。（四）关于产权调换的问题。该项目征收工作结束后，市第二人民医院建设病房楼和门诊楼，因此无法保证在原地对被征收人进行安置，但市房屋征收部门为被征收人提供了市区就近地段营业房的房源信息，供被征收人选择。（五）关于评估报告中的几个问题。1、评估时点。第一次评估作业时间是预评估结果，当时征收通告尚未公布，第二次出具的评估报告时点是2011年5月27日。2、评估报告的必备条件。在综合评估报告中所有应具备的必备条件全部齐全，分户评估报告是综合评估报告的附件，因此分户评估报告中无需再体现全部条件。3、评估报告中没有附属物等项目。根据国务院征收条例第十九条规定，评估工作是对房地产的价格进行评估，评估报告中只体现房地产评估价格，有关室内装饰装修以及各项附属物的价格，不在评估报告中体现是合法的。4、市房屋征收部门在征收现场公示了公户评估报告。综上，漯河市人民政府作出的漯政征补（2012）第8号房屋征收补偿决定事实清楚、程序合法、法律依据充分，应予以维持；漯河市政府依法作出房屋征收决定，制定了房屋征收补偿方案，决策民主，程序符合法律规定，作出房屋征收补偿决定前依法进行了调查登记，对房屋进行估价、公示，并经房屋征收部门的报请，故漯河市人民政府作出该房屋征收补偿决定程序和实体合法。故应驳回原告的诉讼请求。被告市政府向本院提供的证据：1、漯河市第二人民医院门诊楼及病房楼扩建项目相关公示材料及被征收房屋原貌现场照片；2、漯发改社会（2009）71号；3、漯改法（2009）192号；4、漯政土（2010）107号；5、漯地字第2011-006号《建设用地规划许可证》；6、征收补偿方案联席办公会议通知；7、征收补偿方案联席办公会议参会单位名单；8、征收补偿方案联席办公会议签到薄；9、征收补偿方案论证会议程；10、征收补偿方案论证会纪要；11、征收补偿方案（征求意见稿）；12、房屋征收区域暂停办理相关手续的函；13、征收补偿方案征求意见的通知；14、补偿安置方案征求意见情况和补偿方案修改情况的通报；15、社会稳定风险评估自评报告；16、社会稳定风险评估会邀请函；17、社会稳定风险评估会的通知；18、社会稳定风险评估会与会代表签到薄；19、社会风险评估会被征收群众签到薄；20、社会稳定风险评估会简介；21、社会稳定风险评估会现场笔录；22、社会稳定风险评估会现场照片；23、社会稳定风险评估综评价表；24、社会稳定风险评估综合评分情况；25、社会稳定风险评估情况报告；26、社会稳定风险评估备案表；27、关于选择房屋评估机构的意见；28、漯河市具有资质的房屋评估机构名单；29、关于选择房屋评估机构的意见；30、房地产评估委托书；31、预评估情况说明；32、被征收房屋总价值明细表；33、房屋评估价格公示现场照片；34、征收补偿与安置房源信息表；35、漯河市人民政府房屋征收决定；36、漯河市人民政府房屋征收通告。证据1证明房屋征收的相关材料已依法公示，证据2-14证明房屋征收补偿方案经相关部门依法制定，依法组织了房屋征收及方案论证，并对房屋征收补偿方案征求意见，根据征求意见情况修改了方案；证据15-26证明被告作出房屋征收决定前，依法进行社会稳定风险评估；证据28-33证明依法通过意见表的方式征求被征收范围内被征收人对选择评估机构的意见，对选择评估机构征求的意见进行了汇总，最终评估机构是按多数被征收人选择确定的，且评估结果进行了公示。证据34-36证明被告依法作出了房屋征收的决定，上述证据综合证明该房屋征收补偿决定依据的事实清楚、程序符合法律规定。经过庭审质证，原告认为证据1不包括分户评估结果公示的照片；证据2-26的真实性无异议，但不能证明补偿的数额是合法的；对证据27无异议；证据28认为不应该限定漯河市的七家评估机构；证据29认为评估机构不应该由漯河市房屋征收部门指定，而应该由被拆迁人自主选定，选择评估机构意见表中赵晓超、赵红超、赵桂娥的签字不是本人签的，李奇、计元的签字是否是本人所签不能确定；证据30不予认可；证据31、32不能证明评估报告的合法性；对证据33，认为分户房屋评估价格公示照片也不是分户的评估结果，也没有依法征求被拆迁人的意见，公示分户评估结果的时间、地点、内容的真实性均有异议；对证据34，认为不能证明房屋征收补偿决定的合法性，征收补偿方案仅提供了货币补偿，而该份证据又提供了房屋产权调换信息，与事实不符；对证据35的真实性无异议；对证据36的真实性无异议，但剥夺了当事人的合法权益。第三人对被告出示的证据和证明的内容都没有异议。第三人漯河市第二人民医院述称，被告的征收严格按照相关法律规定进行，系合法征收，补偿决定也合法有效、合理、合法。同时，漯河市第二人民医院扩建项目属社会公益事业，市政府为便于全市人民就医，提高就医水平和环境，作出的拆迁决定涉及35户，已有29户同意，因此，市政府的征收补偿决定符合绝大数被拆迁人的利益。经审理查明：2011年5月19日，被告市政府发布漯政征（2011）1号房屋征收决定，决定对漯河市第二人民医院门诊楼及病房楼扩建项目占用土地范围内的房屋予以征收，征收范围为东起新华街，西至文化宫电影院，南起老街，北至漯河市第二人民医院北墙向西取齐。征收补偿价格按照本征收决定公布之日征收房屋类似房地产的市场价格确定。原告赵晓超所有的房屋位于源汇区交通路与老街交叉口西北角新华街16区190号，面积为18.02平方米，房证齐全，属于被征收范围。2011年5月27日，被告市政府在征收区域发布通告，将本次征收涉及的征收主体、征收实施单位、征收范围、征收面积、征收期限、征收补偿方案及救济途径等情况告知了被征收对象。2011年4月20日，经被征收人协商，选择了凯业公司作为本次征收的房地产价格评估机构。经漯河市房屋征收办公室委托2011年7月22日，凯业公司出具漯凯房估字（2011）第6014—分4T--A号房地产估价报告。原告赵晓超等人对评估房屋价值有异议，申请复核评估，凯业公司出具复评报告后，漯河市房屋征收办公室认为评估存在技术问题，评估结果远高于实际交易价格为由向漯河市房屋拆迁估价专家委员会提出鉴定申请，该委员会于2011年9月19日出具技术鉴定意见，建议评估机构适当调整估价报告，凯业公司于2011年9月28日出具房地产估价报告（复评修改），确定原告赵晓超房地产在估价时点（2011年5月27日）的市场价值为人民币185400.36元，每平方米9853元。因漯河市房屋征收办公室就补偿问题与原告赵晓超多次协商未果，被告市政府于2012年3月9日作出漯政征补（2012）第8号房屋征收补偿决定书，该决定书主要内容为：（一）补偿方式：因被征收区域房屋拆除后用于建设公共卫生设施，即门诊楼和病房楼，故对该区域被征收房屋采取货币的补偿方式，被征收人要求产权调换的，市房屋征收办公室负责提供调换房源并协助被征收人购买。（二）补偿金额：决定向原告赵晓超补偿共计185400.36元，包括：1、被征收房屋补偿177551.06元；2、水电补助720元；3、搬迁补助1000元；4、停产停业损失600元。经赵晓超委托代理人赵晓超父亲同意，向承租原告赵晓超房屋的商户支付附属物补偿、房屋装修、停产停业损失等费用共计5529.3元，剩余179871.06元归赵晓超所有。原告赵晓超不服该决定，以被征收房屋价值的评估不公正且评估报告不完备，分户评估结果未依法公示，房屋征收补偿方案剥夺申请人选择补偿方式的权利，且征收补偿标准低于被征收人实际房屋价值，侵害原告人的合法权益为由，向河南省人民政府申请复议，要求撤销征收补偿决定。河南省人民政府经复议认为被告市政府所作房屋征收补偿决定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，程序合法，内容适当，遂依照《中华人民共和国行政复议法》的相关规定，维持了被告市政府的征收补偿决定。原告赵晓超不服，向本院提起诉讼，要求确认被告房屋征收补偿程序违法，应撤销被告市政府作出的漯政征补（2012）第8号补偿决定。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第四十二条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六条的规定，为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋。被告市政府作为一级地方人民政府，具有法定的征收权限，职权合法。一、原告赵晓超诉称被告市政府在征收决定前未征求原告意见。本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条、第十一条的规定，市政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。同时市政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。本案中，被告提供了2011年3月9日在被征收区域张贴的房屋征收与补偿方案征求意见通知、2011年4月13日征求意见情况和补偿方案修改情况通报，均证明被告在征收决定前就房屋征收与补偿安置方案广泛征求被征收人的意见。对原告诉称未征求被征收人意见的主张，本院不予支持。二、原告赵晓超诉称补偿款低于市场交易价值。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二项规定，被征收人若对评估机构评估的房屋价值有异议可以向评估机构申请复核评估，仍有异议，可以申请专家委员会鉴定。本案中，原告认为补偿款低于市场交易价值，但其已按照法定的救济途径行使了自己的权利，凯业公司按照专家委员会的鉴定意见，于2011年9月28日出具房地产估价报告（复评修改），确定原告赵晓超房地产在估价时点（2011年5月27日）的市场价值为人民币185400.36元，每平方米9853元，该评估程序符合法律规定。三、原告赵晓超起诉称评估公司及评估人员没有相应的资质，未做到公正评估，且被告市政府只在本市范围内选择评估机构，不符合法律规定。本院认为，在庭审中，凯业公司法定代表人作为证人已当庭出示了公司的营业执照、估价师的执业资质等相关证件，原告的该项诉求本院不予支持。同时，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”本案中，被告市政府提供了漯河市具有资质的房屋评估机构七家，若被征收人不认可被告推荐的评估机构，可以自行协商确定其他具有资质的评估机构。但事实上，被告提供的选择房屋评估机构的意见表上明确载明原告同意凯业公司作为房产的评估机构。即使原告在庭审中主张意见表中的签字非本人所签，但是本案涉及的35户被征收人，已有29户签订了房屋征收补偿协议，选择凯业公司作为评估机构符合绝大多数被征收人的意见，因此，评估机构的选择程序合法，本院对原告的该项诉请不予支持。四、原告诉称征收公告是2011年5月27日，而房地产估价报告评估作业是2011年5月6日，存在委托评估在前，征收公告在后的程序错误。本院认为，本案确实存在评估时点与征收决定公告日期不一致的情况，但经复核评估、专家委员会鉴定等法定救济途径，该问题已得到纠正，实际上并未损害到原告的合法权益。五、原告赵晓超起诉称房屋征收补偿方案剥夺了申请人选择权。本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”本案中，被告市政府于2012年3月9日作出漯政征补（2012）第8号对补偿方式明确载明：因被征收区域房屋拆除后用于建设公共卫生设施，即门诊楼和病房楼，故对该区域被征收房屋采取货币的补偿方式，被征收人要求产权调换的，市房屋征收办公室负责提供调换房源并协助被征收人购买。这说明，市政府作出的房屋征收补偿方案并没有剥夺被征收人选择货币补偿或产权交换的双重选择权，原告的主张本院不予支持。六、原告诉称评估报告中缺少停产停业损失、房屋室内装饰装修等的评估。本院认为，按照《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二项规定：“被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。”、《河南省实施﹤国有土地上房屋征收与补偿条例﹥若干规定》第十四条规定：“停产停业损失补偿标准可以由房屋征收部门与被征收人按第十三条规定协商确定；协商不成的，可以委托承担该评估工作的房地产价格评估机构评估确定。”在审理中，被告未有证据证明就该部分补偿与原告充分进行了协商并达成了一致意见，亦未有相关部门的评估报告。故本院认定被告市政府在该项补偿决定中程序违法，应依法予以撤销，撤销后由原、被告再行协商或评估后确定。七、原告诉称分户的房屋评估结果没有公示。本院认为，被告市政府提供的证据中有对分户房屋评估结果的公示照片，原告的主张本院不予支持。八、原告在庭审过程中要求对涉及房产进行重新评估。本院认为，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，若对评估确定的被征收房屋价值有异议，可以通过向房地产价格评估机构申请复核评估，对复核结果有异议的，可以向房地产几个专家委员会申请鉴定。这说明，对被征收房屋价值有异议应通过法定的救济途径，法律、行政法规均未赋予原告对被征收房屋申请重新评估的权利，因此，本院对原告申请重新评估的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第3目，《河南省实施﹤国有土地上房屋征收与补偿条例﹥若干规定》第十四条之规定，判决如下：一、撤销被告漯河市人民政府漯政征补（2012）第8号房屋征收补偿决定书中第二部分补偿决定第二项补偿金额中第4小项停产停业损失600元的决定内容。二、驳回原告赵晓超其它诉讼请求。案件受理费50元，由原、被告各自承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长 杨  国  庆审判员 田  新  亚审判员 邢    芳二〇一三年四月八日书记员 翟朝飞（兼）