成都市成华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成华民初字第151号
原告成都忠信物业管理有限公司。
法定代表人：田永云，董事长兼总经理。
委托代理人洛绒次村、于波，公司员工，均为特别授权。
被告ＸＸ杰。
原告成都忠信物业管理有限公司（以下简称：忠信物业公司）与被告ＸＸ杰物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月12日受理后依法适用简易程序，由代理审判员王蕊独任审判并公开开庭进行了审理。原告忠信物业公司的委托代理人洛绒次村、于波与被告ＸＸ杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告忠信物业公司诉称，被告于2004年入住由原告负责物业服务的成电花园小区，根据原告与该小区开发公司签订的前期物业服务合同约定和2012年与成电花园业主委员会签订的物业服务合同，由原告为小区业主提供物业管理服务，小区业主按时缴纳物业管理费。原告一直按照约定提供相应的物业服务，但被告却未按时支付服务费用。自2004年11月起至2013年6月30日，被告拖欠物业服务费，虽原告多次催收，被告却以种种理由（要求半价）拒不缴纳，至原告起诉时，被告欠费金额共计14050.75元。原告认为被告的行为已严重损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：被告支付原告所欠的物业服务费14050.75元（2004年8月至2013年6月30日）及滞纳金69690元；并承担本案的全部诉讼费用。
被告ＸＸ杰对原告所主张的欠费事实不持异议，但辩称原告与被告所签订的前期物业管理协议于2005年5月已到期，之后至2012年12月双方未签订任何书面的物业管理协议，故此期间双方并不存在合同关系，原告据此要求被告支付该期间的物业服务费于法无据；2004年房屋交付后，被告发现讼争物业因主烟道设计问题存在油烟倒灌现象，经向物管部门及开发商反映后也一直未能得到妥善解决，该情形已严重影响自己的正常生活，故被告拒缴物业管理费的行为合法合理；原告起诉被告欠费期间包括2004年至2013年，但在2011年12月前的债权已超过诉讼时效，虽2011年夏天曾有业委会工作人员对于欠费事宜进行过说明，但被告一直未有效催收，故不应得到支持；原告所主张的违约金过高，请求法院酌情调减。
经审理查明，原告（甲方）与被告（乙方）于2004年5月31日签订了《“电子科大八里小区教师公寓”前期物业管理协议》（以下简称：《前期协议》），约定由原告为被告所有的位于成都市成华区文德路（街道）房屋（小高层电梯公寓，建筑面积130.49平方米）提供物业管理服务。物业管理服务内容包括房屋共用部位、共用设施设备及运行的维护和管理、环境卫生、治安防范、交通秩序与车辆停放等六项。《前期协议》第四条“物业管理服务费用”中约定：收费标准为按建筑面积每月每平方米1元；缴纳费用的时间为每两个月交费一次（每次交费时间为次月15日前）。第六条“代收代缴收费服务”中约定：受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。”。并在第十一条“违约责任”第（四）款中约定：“乙方违反协议，不按本约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起，按日向乙方收取拖欠费用3‰的违约金。”《前期协议》签订后，被告办理了验收交房手续，原告至起诉时均依约向被告提供了物业管理服务，被告亦曾依约交纳物业管理费，但自2004年8月起至2013年6月30日，被告再未履行相应的交费义务。
另查明，电子科技大学于2005年6月1日向被告延长了关于成电花园前期物业管理的委托期限，并明确管理内容及标准等按照原《前期协议》约定执行，委托管理期限截止小区业主委员会证实确定物管公司并与之签订物管委托合同时为止。2012年12月1日，原告（乙方）与被告物业所在小区成电花园第二届业主委员会（甲方）签订《成电花园物业服务合同》（以下简称：《合同》），将物业服务的收费标准自2013年1月起调整为每平方米1.25元。
原告在庭审过程中还出示了一份《工作衔接函》，用以证明其分别于2011年10月向被告讼争物业所在小区业主委员会请求协助催收包括被告在内的业主所欠缴的物业管理费，并经业委会签收回复，本院对其真实性、合法性及关联性予以认可；所出示的《关于提请协助催收“成电花园”业主拖欠物管费用的报告》、《成电花园致欠费业主的一封公开信》及催费通知单因无法证明张贴或发送的时间、地点及是否有效签收，故无法达到原告所主张的证明目的，本院对此不予采信。
上述事实由双方当事人的陈述及以下证据经庭审质证、法庭采信后予以证实：当事人身份证明、“电子科大八里小区教师公寓”前期物业管理协议、关于成电花园前期物业管理延长委托期的备忘录、工作衔接函、成电花园物业服务合同、房屋验收表、证人证言等。
本院认为，原、被告所签订的《电子科大八里小区教师公寓”前期物业管理协议》及原告与成电花园业主委员会所签订的《成电花园物业服务合同》均系平等的民事主体之间公平、自愿通过订约方式约定各方权利和义务的行为，系双方真实意思表示，内容不违背法律法规之规定，应属合法有效，双方应按照约定履行各自义务。原告依约向被告提供了物业管理服务，被告亦应按时向原告交纳相应费用。被告辩称双方所签的《前期协议》到期后至2012年12月1日《合同》签订前、因双方未签订书面协议故不存在合同关系的意见，本院认为，首先原告出示的证据能够证明《前期协议》到期后开发商已通过书面的方式延长了对被告的委托期限及事项，其次庭审中双方均认可此期间中实际仍由原告为被告所在的小区提供物业管理服务，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”，故原告据此要求被告按照《协议》缴纳物业管理服务费的请求于法有据、应予支持。2012年12月1日原告与被告物业所在的成电花园业委会依法签订《合同》、将物业收费标准进行了调整，对被告应当具有约束力，原告主张自2013年1月起的物业服务费用应当按照调整后的标准执行应予支持。虽《前期物业管理协议》上载明被告物业的建筑面积为130.49平方米，但原告主张按照129.5平方米计算收费标准属自主处分民事权利的范畴、被告对此亦无异议，本院予以支持。
关于被告所称原告诉讼请求中2011年11月之前欠费部分已超过诉讼时效的抗辩意见，本院认为，根据原告所举示的证据、被告自认的事实及在案的其他证据，能够认定原告于2011年6月至诉时向被告进行有效催收，属诉讼时效中断的法定情形，结合本案的其他证据，应当认定原告所主张的自2009年5月起的物业管理费尚在诉讼时效范围内，故被告的该抗辩意见不予支持。而原告出示的证据不足以证明此前的请求属于时效保护的范围，故对该部分不予支持。结合上述物业管理费的收费标准，被告应当向原告支付自2009年5月1日起至2013年6月30日的物业管理费共计6669.28元（自2009年5月1日起至2012年12月31日共计44个月，每月129.5元，共计5698元；2013年1月1日起至2013年6月30日共计6个月，每月161.88元，共计971.28元）。被告欠费的行为已违反《协议》及《合同》，原告据此要求被告承担违约责任于法有据，但被告辩称违约金的约定过高、请求法院予以调整的意见于法有据，本院根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，酌情将违约金额比照原告欠费期间的银行同期贷款利率予以调减。关于被告所称因房屋质量存在问题而给自身造成损失与本案不属同一法律关系，可通过另诉解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、》第、《》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告ＸＸ杰于本判决生效之日起十五日内支付原告成都忠信物业管理有限公司自2009年5月至2013年6月的物业服务费6669.28元及违约金（自2009年6月15日起，按照银行同期贷款利率算至被告实际支付之日止）。
二、驳回原告成都忠信物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费827元，由原告成都忠信物业管理有限公司承担627元，被告ＸＸ杰承担200元。此费用原告已垫付，被告在履行支付义务时一并向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 王 蕊
二〇一四年二月二十七日
书 记 员 薛飞涛