某某人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄新民初字第00069号
原告某公司甲。
法定代表人杜某，某公司甲董事长。
委托代理人杨某。
被告蔡某。
被告陶某。
原告某公司甲诉被告蔡某、陶某房屋买卖合同纠纷一案。本院于2013年12月27日立案受理后，依法组成由审判员彭云飞担任审判长，审判员晏大欣、代理审判员熊龙泉参加的合议庭，于2014年2月24日公开开庭进行了审理。原告某公司甲的委托代理人杨某，被告陶某到庭参加诉讼。被告蔡某经本院依法向其送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告某公司甲诉称：二被告系夫妻关系，均为原襄樊市百舸贸易公司（以下简称某公司乙）的股东，蔡某任该公司的法定代表人。2002年，原告与某公司乙签订工程施工合同三份，由该公司承接原告方高低层对讲机工程和底层车库门的安装工程。2003年1月13日，双方对工程款进行核算后约定：用清华苑29栋四套房抵付工程款（房号为：211、212、221、222），余款另行支付。随后，原告方按约定将上述四套房屋与陶某签订商品房买卖合同。2003年11月14日，双方对原工程款结算及支付重新签订补充协议，约定：G211、G221（即诉争两套房）退还我公司，另外两套抵付工程款。因四套房产证办在一套房产证上（证号为：襄鱼0000XXX），房产证便留在我公司。我公司随后多次要求被告将退还的两套房产分割至我公司名下。二被告总以各种借口予以拖延。2007年12月9日，被告蔡某借口用G212号房（抵款中的一套）抵押贷款，将房产证借走，一直不予归还，我公司随后无数次讨要该证并要求二被告将诉争房屋过户至我公司名下，二被告总以各种借口予以拖延。后我公司得知二被告已将上述四套房产证予以分割，分别办理了单独的产权证，为维护我公司的合法权益。请求人民法院依法判令：一、确认鱼梁洲鹿鸣岛花园清华苑29栋G211、G221两套房屋归原告方所有（房产证号为：襄阳市房产证樊城区字第00146XXX、第00146X**）；二、被告将上述两处房产过户至原告方名下；三、诉讼费由被告负担。
被告陶某辩称：对原告诉状中签订补充协议是原告与某公司乙签订的。原告说找我协商过此事，但我只记得我们只是在茶楼谈过此事，我现在也是很委屈。某公司乙和原告之间的合同我不否认，但某公司乙不能拿我做牺牲品，我很希望此事可以协商解决。
被告蔡某未出庭答辩。
原告某公司甲为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据1、1999年7月27日，某公司乙变更登记申请书、某公司乙设立变更登记审核表各一份。证明某公司乙的股东实为蔡某和陶某。被告陶某质证对该证据真实性无异议，但名字不是我本人所签，此事我不清楚。被告蔡某未到庭质证是对其诉讼权利的放弃。故本院对该证据予以认定。
证据2、2002年11月20日，某公司甲与某公司乙签订车库购销、安装合同、2002年7月16日，某公司甲与某公司乙签订的鹿鸣岛直按试楼宇对讲（高层）安装合同、2002年7月16日，某公司甲与某公司乙签订的鹿鸣岛直按试楼宇对讲（低层）安装合同各一份。证明原告与某公司乙存在买卖合同关系。被告陶某质证对该证据真实性无异议。被告蔡某未到庭质证是对其诉讼权利的放弃。故本院对该证据予以认定。
证据3、2003年11月14日，某公司甲与某公司乙签订《补充协议》一份、2003年1月13日，某公司甲与某公司乙签订《有关合同的补充协议》一份、2003年1月13日，某公司甲与陶某签订《商品房买卖合同》4份、2003年1月13日某公司甲与陶某签订《补充协议》一份。证明1、四套房产证办至陶某夫妻名下，是抵付工程款协议的一部分，与陶某个人无真实买卖关系；2、诉争两套房产已确认归还原告所有；3、四套房子的按揭款全是原告支付；4、蔡某、陶某对诉争的两套房屋并未实际出资。5、双方达成以房屋抵付工程款协议后，原告按公司指令将房屋签至陶某夫妻名下。陶某质证对2003年1月13日的补充协议及四份购房合同上签字是我本人所签，对于其他签字我不清楚。被告蔡某未到庭质证是对其诉讼权利的放弃。本院对该证据将综合其他证据及本院查明的事实予以认定。
证据4、2003年1月13日某公司甲与陶某签订《补充协议》一份及中国银行按揭还款明细回单。证明1、二被告首付款是抵扣工程款，余款80万元办理的银行按揭；2、双方是同意退还两套房屋的；3、所有银行按揭均为原告偿付；4、对本案诉争二套房屋，二被告并未付款。被告陶某质证是某公司乙的事情，其对该事实不是很清楚。被告蔡某未到庭质证是对其诉讼权利的放弃。本院本院对该证据将综合其他证据及本院查明的事实予以认定。
证据5、2004年7月27日，房屋销售授权书一份、2004年7月21日，领款单一份。证明蔡某已委托原告对G222号另行出售，蔡某已收取购房款。陶某质证我不知道此事，无法质证。被告蔡某未到庭质证是对其诉讼权利的放弃。本院本院对该证据将综合其他证据及本院查明的事实予以认定。
证据6、2007年12月19日，借条一份。证明1、因四套房屋中退还两套房屋，卖一套房屋，所以房产证未交付给被告蔡某、陶某；2、蔡某知道也认可，只有G212一套房产属陶某财产。被告陶某质证我不知道此事，无法质证。被告蔡某未到庭质证是对其诉讼权利的放弃。本院本院对该证据将综合其他证据及本院查明的事实予以认定。
被告陶某未向本院提交证据。
经审理查明，2002年7月16日，某公司甲与某公司乙签订鹿鸣岛楼宇对讲可视（低层）安装合同、直按式楼宇对讲（高层）安装合同、2002年11月20日，某公司甲与某公司乙签订车库门购销、安装合同各一份，约定由某公司乙对某公司甲开发鹿鸣岛花园三期小区的高、低层对讲、可视系统及车库门购销、安装予以施工。2003年1月13日，某公司甲（甲方）与某公司乙（乙方）签订补充协议一份，约定：“甲、乙双方就甲方在鱼梁州开发区所建的鹿鸣岛三期与乙方在高层楼宇对讲合同金额17万元、低层可视楼宇对讲合同金额12万元，以及车库门工程合同金额38.13万元签订了三份合同，合同有关条款正在执行中，其中车库门数量按实际施工数量结算，工程款多退少补。第一条、乙方所安装工程合计：三项工程合计金额为67.13万元，减去四个车库门6150×4=24600元，加上购房定金1000元，合计74.61万元，其中44万元由甲方开据收条，作为乙方在甲方所购G211、G212、G221、G222的首付款，余款30.61万元甲方作为工程预付款给乙方。乙方以按揭形式购买上述商品房。第二条、乙方所购买商品房的房号、面积、价格的确定（面积以房管部门实际测量为准、房款多退少补）。第三条、甲、乙双方约定房价为124万元。第四条、待银行贷款到达甲方账户后，甲方三个工作日内必须将预付给乙方的30.61万元工程款划给乙方账户，违约每拖一日，乙方按1%收取滞纳金。”合同签订的当日某公司乙要求将该四套房产办理到某公司乙股东陶某名下。同日，陶某与某公司甲签订4份商品房买卖合同，合同签订的当日，甲方（某公司甲）又与乙方（陶某）签订补充协议一份。协议内容为：一、乙方前期付房款总额的35.48%，计人民币44万元，付款日期如下：（1）、2003年1月13日前付44万元。（2）、付清上述款项，并交齐水电开户费2000元，有线电视开户费500元后，即可入住。剩余80万元办理银行按揭。二、若乙方不能按上述任一约定时间交付约定应付房款，则甲方有权中止合同，并追索乙方房款总额20%的违约金。三、乙方在付清前（一）条所有款项后十日内向甲方提交办理银行按揭所需要各种材料，由甲方协助乙方办理银行按揭贷款。贷款金额依照银行相关政策调整，如有差额在贷款签字后三十日内到本公司结清。四、若乙方十日内未提交上条所述材料，则视为接受一次性付款方式，甲方可随时即清收下余房款。若乙方三十日内不能付清下余房款，甲主有权中止合同，并追索乙方房款总额20%的违约金。五、若乙方在办理银行按揭后，不按期归还，而导致甲方垫付此款，则乙方违约，除支付所垫付款外，另支付房款总额的10%为违约金补偿甲方，甲方有权处理该房以实现债权。2003年4月25日，某公司甲协助陶某办理清华苑29栋G211（建筑面积187.29平方米）、G212（建筑面积167.3平方米）、G221（建筑面积197.07平方米）、G222（建筑面积170.85平方米）四套房屋的房产证书一本（襄樊市房权证樊城区字第××号）。2003年11月14日，某公司甲（甲方）与某公司乙（乙方）签订补充协议一份，协议内容为，一、工程项目：1、高层楼宇对讲机合同金额为17万元；2、底层楼宇可视对讲机工程合同金额为12万元；3、底层楼宇车库门工程合同金额为（606150元／套）36.9万元。二、工程款支付：甲乙双方确认，乙方原来从甲方购买的G211G212G221G222四套住宅，其中G211G221两套住宅退还给甲方，另外G212G222两套住宅价款552711元抵工程款。三、1、甲方应支付乙方款项145389元，其中房款抵工程款相差106289元；乙方已支付购房按揭贷款本息38100元；乙方已支付甲方购房定金1000元。2、乙方应支付甲方款项210000元，其中：甲方已支付乙方工程款170000元；甲方为乙方代付G212G222房契税23400元；甲方为乙方代付G212G222房维修基金11600元；甲方为乙方代付G212G222房各项开户费5000元；甲、乙双方应收应付相抵，乙方应支付甲方房款56311元，甲方同意暂缓支付，甲、乙双方同意将其购买的G212G222两套房中其中的一套，委托甲方转让；从该转让房款中支付甲方64611元欠款，其余转让房款归乙方所得。四、乙方原购买的四套住宅的按揭还款从2003年11月起，由甲方按贷款合同归还按揭贷款及利息；若甲方因此违约造成乙方的一切损失由甲方承担。2004年7月21日，蔡某向某公司甲出具委托书一份，委托书的内容为，本人委托某公司甲将G222房及车库（面积19.96米），销售价格223000元。同日，蔡某向某公司甲出具收条一份，内容为：“蔡某收到销售G222房款271007元”。2010年10月18日，蔡某与陶某签订离婚协议并在襄樊市樊城区民政局办理离婚手续（离婚证号：鄂樊城离字021001157）协议约定鹿鸣岛花园清华苑29栋G211、G212、G221、G222四套房屋，其中G212房归男方蔡某，剩余归女方{本院（2013）鄂襄新民初字第XXX号已生效民事判决书认定的事实}。
另查明，针对2003年11月14日某公司甲（甲方）与某公司乙（乙方）签订补充协议第三项中的欠款到底为56311元还是64611元，本院要求某公司甲进行说明。某公司甲表示某公司乙只欠其56311，之所以出现误差，是因为结算工程量时少给某公司乙计算了一扇车库门，车库门当时市场价为8300元。蔡某、陶某二人为某公司乙的主要股东，蔡某为法定代表人。某公司乙已于2009年4月20日被工商部门注销。2012年3月22日，襄樊杜立房地产开发有限公司变更为某公司甲。
再查明，2007年12月19日前，G211、G212、G221、G222四套房屋办理的一本房产证（襄樊市房权证樊城区字第××号）一直由某公司甲保管。2007年12月19日，蔡某以用自有房屋（G212房）贷款为由借走襄樊市房权证樊城区字第××号大房产证后一直未还。2012年6月14日，蔡某、陶某将大房产证（房产证号：襄樊市房权证樊城区字第××号）分割成4份其中三套房产分别为，襄阳市房权证樊城区字第××号（G211室）、第00146512号（G221室）、第00146513号（G222室）办理至陶某名下、G212室登记为蔡某名下。因蔡某、陶某未将G211、G221两套房屋退还给某公司甲，因此，引起诉讼。在诉讼过程中，某公司甲称，偿还银行按揭贷款70万余元，蔡某、陶某偿还银行按揭贷款3万余元，对该3万余元贷款，某公司甲已以现金方式返还给蔡某［蔡某在本院（2012）鄂襄新民初字第960号案中对该事实予以认可］。同时，在本案审理过程中，某公司甲向陶某发问“当时银行按揭是用你的身份证办的，你当时还过款吗”，陶某回答：“我将我的存折在某公司乙放着，是他们（公司）还的，我不知道是怎么还的，只是在房款还完，蔡某给我说了”。某公司甲又问：“最后一次还清款（按揭）你知道吗？”，陶某回答：“当时是某公司甲会计、蔡某和我，我们一起去银行还的款”。
本院认为，某公司甲与某公司乙所签三份安装施工合同及工程款抵付购房首的付款协议是某公司甲与某公司乙的真实意思表示，原、被告双方均无异议，且符合相关法律规定，本院予以认可。工程款抵付购房款的协议订立后，某公司乙将合同中约定的鱼梁州鹿鸣岛花园清华苑29栋G211、G212、G221、G222等四套房屋进行了抵偿，并要求某公司甲将四套房产办理到公司股东陶某名下。该四套房屋虽登记在陶某名下，陶某与某公司甲之间也签订了商品房买卖合同，但陶某与某公司甲之间并不存在真实的房屋买卖关系。
2003年11月14日，某公司甲与某公司乙又签订补充协议约定将登记在陶某名下的G211、G221两套房屋返还给原告某公司甲。对此，本院认为，首先该补充协议符合相关法律规定，返还房屋系当事人真实意思表示。陶某辩称蔡某无权将G211、G221两套房屋返还且其并不知晓返还房屋事宜。对此，本院认为，蔡某作为原某公司乙的法定代表人及陶某的前夫对某公司乙日常经营具有决策权，且陶某在庭审中明确认可G211、G221房屋的最后一笔银行按揭还款系其与蔡某及某公司甲会计一起到银行办理的，该事实表明陶某对将G211、G221两套房屋退还给某公司甲是了解并积极配合的。同时，经本院查明，G211、G221两套房屋共计按揭贷款80万元，该80万元中有38100元系蔡某、陶某偿还，其余均为某公司甲偿还。且蔡某、陶某先行偿还的38100元，某公司甲已返还给蔡某、陶某。故陶某的该项辩称与本院查明事实不符，本院对陶某的该项辩称不予支持。
综上，某公司甲与某公司乙之间以房抵款行为符合相关法律规定，但双方最终的抵款房屋应当仅为G212和G222，本案诉争的G211、G221两套房屋应当属于某公司甲所有。因某公司乙现已被工商部门注销，但房屋产权还登记在陶某名下，蔡某与陶某虽已于2010年办理了离婚手续，但对本案纠纷的产生，蔡某具有不可推卸的责任，其应当负有协助义务。故原告某公司甲要求蔡某、陶某返还并协助办理位于襄阳鱼梁洲鹿鸣岛花园清华苑29栋G211、G221两套房屋的产权过户手续理由正当，本院予以支持。被告蔡某经依法传唤未到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、位于襄阳鱼梁州鹿鸣岛花园清华苑29栋G211（襄阳市房权证樊城区字第001465**号）、G221（襄阳市房权证樊城区字第001465**号）两套房屋归原告某公司甲所有；
二、被告陶某于本判决生效后十五日内将位于襄阳鱼梁州鹿鸣岛花园清华苑29栋G211、G221两套房屋产权证过户至原告某公司甲名下，蔡某具有协助义务；
三、驳回原告某公司甲的其他诉讼请求。
案件受理费9600元、保全费5000元，共计14600元。由原告某公司甲承担4600元，被告蔡某、陶某承担10000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时预交上诉案件受理费（根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定），汇款至湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行；户名：湖北省襄阳市中级人民法院；帐号：17-451701040001338。上诉人也可以将上诉案件受理费交给本院或直接到湖北省襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未来预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 彭云飞
审 判 员 晏大欣
代理审判员 熊龙泉
二〇一四年四月十五日
书 记 员 宋华山