广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东三法民一初字第771号
原告东莞市华毅投资有限公司，住所地：东莞市。
法定代表人叶志斌，经理。
委托代理人黄椿，男。
委托代理人魏源虹，广东金美律师事务所律师。
被告东莞市南天大新集团有限公司，住所地：东莞市。
法定代表人程志平，总经理。
委托代理人马海岸，广东信而立律师事务所律师。
委托代理人肖婉婷，女。
原告东莞市华毅投资有限公司（以下简称华毅公司）诉被告东莞市南天大新集团有限公司（以下简称大新公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员韦枝展适用简易程序，于2014年8月19日公开开庭进行了第一次审理，原告华毅公司的委托代理人黄椿，被告大新公司的委托代理人马海岸、肖婉婷均到庭参加了诉讼。后本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2014年11月10日公开开庭进行了第二次审理，原告华毅公司的委托代理人黄椿、魏源虹，被告大新公司的委托代理人马海岸均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告华毅公司诉称，2009年7月23日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将东莞市塘厦镇花园中心一至三层租赁给被告，租赁期限为2009年7月1日至2024年6月30日，2014年6月30日前每月租金为38.4万元（2014年7月1日起每月租金为42.24万元）。原告应在每月5日前向被告提供租赁发票，被告应于每月15日将租金汇入原告指定的账号，如被告延期支付租金，每天按拖欠租金数额的千分之五计滞纳金，如逾期达三个月时，原告有权单方面解除合同，并没收保证金。原告一直按合同的约定，每月5日前将租赁发票寄给被告，但2013年7月份以来，被告一直拖延支付租金，且逾期已达3个月。被告的行为已违反了双方的合同约定，损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、解除《房屋租赁合同》；二、被告向原告支付2014年4月份至解除合同当天的租金共1152000元（暂计至2014年6月份租金）；三、没收保证金960000元；四、被告支付原告滞纳金500000元（自欠租金之日起计算至实际还款之日）；五、被告承担本案诉讼费用。
被告大新公司辩称，对于原、被告房屋租赁合同纠纷一案，被告认为原告违约在先，被告根据合同约定暂停支付租金及根据法律规定行使后履行抗辩权的行为不构成任何违约，无需承担违约责任。一、在租赁期间，原告没有按照合同约定对租赁房屋进行维修及检查，从而影响被告正常、高效地使用租赁房屋。《房屋租赁合同》第五章“甲方保证及责任”中第5.3条约定：甲方（即本案原告）应对房产进行定期维修检查，以保证房产的安全和正常使用，并达到国家规定的要求。在甲方怠于履行维修义务时，乙方有权现行维修，并在得到甲方签字同意后，从租金中扣除维修费用。《房屋租赁合同》第十章“维修保养责任”中第10.1条约定：在租赁期间，甲方负责对该房屋及其附属设施进行检查、修缮，以保障承租人的安全和正常使用。在被告承租期间，涉案租赁房产存在多处漏水的地方，原告没有按照《房屋租赁合同》第5.3条约定“对房产进行定期维修检查，以保证房产的安全和正常使用”。在原告怠于履行维修义务时，被告为了能正常使用租赁房屋，先行对租赁房屋漏水的地方进行多次维修，但是由于原告一直不肯签字同意将维修费用在租金中扣除，在维修费用未能妥善解决的情况下，被告也未能按照合同约定时间缴付租金。因此，未按时支付租金的过错在于原告，而不在于被告。二、在租赁期间，原告没有按照合同约定保证排水与排污系统正常运转及使用。《房屋租赁合同》第五章“甲方保证及责任”中第5.5条约定：甲方（即本案原告）负责提供及安装供水、排水、排污系统，甲方保证在乙方（即本案被告）的承租期间，供水、排水、排污系统能正常运转及使用。根据合同约定，原告应该在被告的租赁期间，必须保证租赁房屋的排水、排污系统能正常运转及使用。因为涉案房屋的排水与排污系统不能正常运转及使用，导致2014年5月11日暴雨浸泡租赁房屋的发电机组、电梯机组的事故发生，进而导致被告的巨大损失。事后，被告曾成功向中国太平洋财产保险股份有限公司理赔人民币三十万元。保险公司向被告理赔事实的发生，有力地证明了原告未能按照合同约定保证排水和排污系统的正常运转和使用。三、在租赁期间，原告没有按照合同约定将房产抵押的事实提前告知被告。《房屋租赁合同》第五章“甲方保证及责任”中第5.9条约定：在租赁期间，若甲方出卖房屋或者抵押房屋，甲方应该提前3个月通知乙方。根据合同约定，原告若抵押房屋，必须提前3个月通知被告，这既是现代社会诚信的要求，也是《房屋租赁合同》中明确约定原告的一项保证及责任。根据被告的调查，原告将涉案租赁房屋进行抵押贷款，但是，原告并没有按照合同的约定提前将该事实告知被告。原告没有按照合同约定将房产抵押的事实提前告知被告属于违约行为。四、在原告存在违反保证及责任的违约行为时，被告有权按照合同的约定行使暂停支付租金的权利，也有权按照法律的规定行使后履行抗辩权。《房屋租赁合同》第五章“甲方保证及责任”中第5.9条约定：在租赁期间，若甲方出卖房屋或者抵押房屋，甲方应该提前3个月通知乙方，……否则，乙方有权单方面解除合同，要求甲方双倍退还保证金，并要求赔偿损失。《房屋租赁合同》第十二章“违约责任”中第12.4条约定：若甲方违反保证及责任，乙方有权要求甲方改正，并有权暂停支付租金，直至甲方完成其保证及责任为止；若甲方违反其保证及责任导致乙方损失的，乙方有权要求其赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。在本案中，原告向被告提供符合法律规定与合同约定的租赁房产，具有先履行义务，而被告在原告提供符合法律规定和合同约定的租赁房产的基础上按照约定支付租金，具有后履行义务。在原告存在违反保证及责任的违约行为时，被告有权按照合同的约定行使暂停支付租金的权利，也有权按照法律的规定行使后履行抗辩权。综上，被告认为，原告违约在先，被告行使后履行抗辩权的行为不构成任何违约，无需承担违约责任，原告的诉讼请求没有法律依据，应该依法予以驳回。
经审理查明，位于东莞市塘厦镇花园中心一层、二层、三层的商铺为原告所有。
2009年7月23日，原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定如下：一、甲方将东莞市塘厦镇花园中心一层、二层、三层的商铺及其附属的各项建筑、设施、设备、停车场、广告位出租给乙方，租赁期限为15年，自2009年7月1日起至2024年6月31日止；二、租金支付标准自2009年7月1日起至2014年6月31日止共5年期间每月租金384000元，自2014年7月1日起至2019年6月31日止共5年期间每月租金422400元，自2019年7月1日起至2024年6月31日止共5年每月租金464600元，乙方应在每月15日前支付甲方当月租金；三、甲方的保证及责任主要有5.3甲方应对房产进行定期维修检查，以保证房产的安全和正常使用，并达到国家规定的要求；5.5甲方负责提供及安装供水、排水、排污系统，甲方保证在乙方的承租期间，供水、排水、排污系统能正常运转及使用；5.9在租赁期内，若甲方出卖房屋或者抵押房屋，甲方应该提前3个月通知乙方，在同等条件下，乙方拥有优先购买权；四、乙方的保证及责任主要有6.3在甲方没有违约的情况下，乙方应该保证按照合同约定如期向甲方支付租金及合同约定的其他费用；6.4在乙方对房产进行大范围整改或装修前，应先得到甲方书面同意，以便保证房产的主体安全及消防验收；五、违约责任主要有12.4若甲方违反其保证及责任，乙方有权要求甲方改正，并有权暂停支付租金，直至甲方完成其保证及责任为止；12.5乙方应该按时向甲方支付租金，否则，甲方有权每日按照拖欠租金数额的5‰向乙方收取滞纳金，乙方逾期支付租金达三个月时，甲方有权单方面解除合同，乙方支付的合同保证金960000元不予退还；等等。
2014年7月7日，原告以被告自2013年7月份以来延迟支付租金以及2014年4月份至6月份的租金连续逾期3个月未支付为由，向本院提起本案诉讼。对原告主张的延迟支付租金及连续3个月未支付租金情况，被告予以确认，同时被告提出拒付租金的三个抗辩理由：一、原告怠于履行对租赁房屋的维修义务，导致租赁房屋存在漏水造成损失；二、原告未能保障租赁房屋的排水与排污系统正常运转及使用，导致2014年5月11日暴雨浸泡租赁房屋的发电机组、电梯机组的事故发生，进而导致被告的巨大损失；三、原告将租赁房屋进行抵押贷款，但是，原告并没有按照合同的约定提前3个月将该事实告知被告。
对于上述三个抗辩理由，原、被告分别进行了举证、质证。首先，对于第一个抗辩理由，被告举证了《工程承包合同》、《收据》、照片、关于装修事宜的函及复函、回函等，用于证明被告大范围装修前经得原告的同意以及租赁房屋存在漏水的情况；原告对被告举证的证据的真实性予以确认，但指出被告的大范围装修并未取得原告的书面同意。另，被告还申请对租赁房屋楼面与墙体漏水情况及漏水存续时间进行司法鉴定。经审查，在原、被告双方关于装修事宜的往返函件中，并无原告同意被告装修及装修方案的明确意思表示，只是在2011年12月8日最后一次的函件中被告备注有“如在2011年12月13日前未收到贵司的回函，我司将视同得到贵司的装修许可，按新的装修方案开始进行装修”的内容，被告据此认为原告没有回函视为原告同意装修。其次，对于第二个抗辩理由，被告举证了《电力工程施工合同》、《电梯整改修理合同》、中国太平洋保险公司保险合同、确认书、证明、事故详细经过及原因分析、客户收付款入账通知等，用于证明租赁房屋的排水、排污系统不能正常运转及使用，导致2014年5月11日暴雨浸泡租赁房屋的发电机组、电梯机组的事故发生，进而导致被告的巨大损失；原告对被告举证的证据的真实性予以确认，但指出2014年5月11日暴雨属于不可抗力。经审查，2014年5月11日，因连日暴雨，东莞市塘厦镇发生了水灾，造成全镇包括租赁房屋在内的大面积受灾。最后，对于第三个抗辩理由，原告举证了《告知书》及一份单号为105028090168的顺丰速运邮单存根，用于证明原告已于2010年2月25日将租赁房屋对外抵押的情况告知了被告；被告否认收到该《告知书》，被告并申请对单号为105028090168的顺丰速运邮单存根的笔迹形成时间进行司法鉴定。经审查，原告未能举证有被告工作人员签收的该顺丰速运邮单回执。经本院发函至顺丰速运（东莞）有限公司对单号为105028090168的顺丰速运邮单的投递情形进行调查，顺丰速运（东莞）有限公司回函称“贵院所查询快件投递时间距离现在间隔久远。经筛查本司历史数据库，无单号为105028090168的快件的相关投递情况记录”。
另查明，原告于2010年4月14日将租赁房屋抵押给中国农业银行股份有限公司东莞塘厦支行，抵押期至2015年4月13日。在本案审理过程中，被告于2014年7月14日支付了原告2014年4月份的租金384000元，于2014年11月6日支付了原告2014年8、9月份的租金共844800元。至2014年11月10日本案第二次庭审辩论终结之日止，被告尚未支付原告2014年5、6、7、10月份的租金，2014年11月份的租金尚未到缴纳日期。原告于2014年10月18日向被告邮寄了一份《抵押权人同意证明》，将租赁房屋的抵押情况告知被告，被告于2014年10月20日收到该《抵押权人同意证明》。
再查明，关于原告诉讼请求主张的滞纳金，原告请求按《房屋租赁合同》约定的每日按照拖欠租金数额的5‰收取；被告则主张原告诉请的违约金过高，请求按照中国人民银行同期六个月内（含六个月）期贷款利率计算违约金。
以上事实，有《房屋租赁合同》、《补充协议》、《抵押权人同意证明》、《告知书》、顺丰速运邮单存根、《工程承包合同》、《收据》、照片、关于装修事宜的函及复函、回函、《电力工程施工合同》、《电梯整改修理合同》、中国太平洋保险公司保险合同、确认书、证明、事故详细经过及原因分析、客户收付款入账通知、顺丰速运（东莞）有限公司的回函等及本案庭审笔录附卷为证。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方应依约履行。对于原告起诉前被告存在连续逾期3个月未支付2014年4月份至6月份租金的事实，原、被告均予以认可，本院予以确认。本案的争议焦点在于：被告主张拒付租金的三个抗辩理由能否成立，原告能否解除合同。
被告的第一个抗辩理由，是主张原告怠于履行对租赁房屋的维修义务导致租赁房屋存在漏水造成损失。被告举证拟证明被告对租赁房屋进行大范围装修前经得原告的同意，对此原告予以否认，指出原告并未书面同意被告的大范围装修。经审查，在原、被告双方关于装修事宜的往返函件中，并无原告同意被告装修及装修方案的明确意思表示；且被告在最后一次函件中备注的“如在2011年12月13日前未收到贵司的回函，我司将视同得到贵司的装修许可，按新的装修方案开始进行装修”这一内容，将原告未发出反对意见视为默认同意，与《房屋租赁合同》约定的经原告书面同意不符，不符合《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第66条规定的可视为默认情形，被告据此认为原告没有回函视为原告同意装修，没有法律依据，本院不予采信。被告未经原告同意就擅自对租赁房屋进行大范围装修，违反了《房屋租赁合同》“乙方的保证及责任”中关于“在乙方对房产进行大范围整改或装修前，应先得到甲方书面同意，以便保证房产的主体安全及消防验收”的约定，由此造成的漏水损失应由被告自行承担，由此产生的维修责任也应由被告自行承担。基于原告对被告擅自大范围装修下出现的漏水情况没有维修义务，故被告申请对租赁房屋楼面与墙体漏水情况及漏水存续时间进行司法鉴定，已无必要，本院不予准许。综上，被告主张的第一个抗辩理由不能成立。
被告的第二个抗辩理由，是主张原告未能保障租赁房屋的排水与排污系统正常运转及使用，导致2014年5月11日暴雨浸泡租赁房屋的发电机组、电梯机组的事故发生，进而导致被告的巨大损失。经审查，2014年5月11日，因连日暴雨，东莞市塘厦镇发生了水灾，造成全镇包括租赁房屋在内的大面积受灾，该水灾是因非人为因素的天气原因造成的，属于不可抗力。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，被告要求原告对此损失承担责任，于法无据，本院不予支持。综上，被告主张的第二个抗辩理由不能成立。
被告的第三个抗辩理由，是主张原告将租赁房屋进行抵押贷款，但并没有按照合同的约定提前3个月将该事实告知被告。原告反驳称已于2010年2月25日将租赁房屋对外抵押的情况告知了被告，但对此主张，原告未能举证有被告工作人员签收的邮单回执，而原告举证的的顺丰速运邮单存根不能证明原告已发出且被告已收到该邮件，被告也予以否认，原告应自行承担举证不利的后果。经本院向顺丰速运（东莞）有限公司进行调查的结果来看，未能查询到原告举证的顺丰速运邮单的相关投递情况记录，也不能认定被告已收到原告的告知抵押情况邮件。本案中，原告于2010年4月14日将租赁房屋进行抵押，按照《房屋租赁合同》“甲方的保证及责任”中关于“在租赁期内，若甲方出卖房屋或者抵押房屋，甲方应该提前3个月通知乙方，在同等条件下，乙方拥有优先购买权”的约定，原告应提前3个月将抵押的情况通知被告，但原告未能举证已履行此通知义务，原告存在违约，违反原告的保证及责任。按照《房屋租赁合同》“违约责任”中关于“若甲方违反其保证及责任，乙方有权要求甲方改正，并有权暂停支付租金，直至甲方完成其保证及责任为止”的约定，当原告未提前3个月将抵押情况通知被告时，被告有权暂停支付租金直至原告完成通知义务时止。综上，被告主张的第三个抗辩理由成立。需要指出的是，被告申请对原告举证的顺丰速运邮单存根的笔迹形成时间进行司法鉴定，因邮单存根的笔迹形成时间与原告是否已将该邮件邮寄给被告之间并无必然关系，该司法鉴定对本案的审理并无影响，本院不予准许。
承上，按照《房屋租赁合同》的约定，在原告履行抵押情况告知义务之前，被告有权拒付租金。本案中，原告在2014年10月20日才履行此告知义务，因此2014年10月20日前被告有权据此拒付租金，原告不得因被告拒付租金而行使合同解除权、没收履约保证金及要求被告支付迟延缴纳租金的滞纳金。因此，对原告请求解除《房屋租赁合同》及没收保证金960000元的诉讼请求，本院予以驳回。对原告请求被告支付2014年10月20日前迟延缴纳租金的滞纳金，本院也不予支持。
在2014年10月21日后，原告已履行了抵押情况告知义务，被告拒付租金的抗辩理由已不能成立，被告应及时支付拖欠的租金给原告，未及时支付的，还应按照《房屋租赁合同》的约定支付滞纳金。在原告提起本案诉讼之前，被告尚拖欠原告2014年4、5、6月份3个月的租金，每月384000元，其中2014年4月份的租金384000元，被告已在2014年7月14日支付，2014年5、6月份的租金共768000元至今未支付，此款被告应支付给原告。对于2014年5、6月份租金768000元的滞纳金，被告请求按照中国人民银行同期六个月内（含六个月）期贷款利率计算违约金，无事实与法律依据，本院不予支持，被告应自2014年10月21日起按《房屋租赁合同》约定的每日按照拖欠租金数额768000元的5‰向原告支付滞纳金，但滞纳金的总额应参照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，以拖欠总额768000元为限。对于原告起诉之后即2014年7月份之后的租金及滞纳金，原告的诉讼请求并未涉及，本院在本案中不予处理，原告可另案主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第66条的规定，判决如下：
一、被告东莞市南天大新集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告东莞市华毅投资有限公司2014年5、6月份的租金共768000元及滞纳金（计算方法：自2014年10月21日起，每日按照拖欠租金金额768000元的5‰计算至实际清偿之日止，总额以768000元为限）；
二、驳回原告东莞市华毅投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费27696元，原告已预交，由原告东莞市华毅投资有限公司负担16216元，由被告东莞市南天大新集团有限公司负担11480元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 韦枝展
人民陪审员 赵亮明
人民陪审员 张丽芬
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 陈伟龙
沈超凡
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当作出依法判决，判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》
第66条一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默认。不作为的默认只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。