山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民初1639号
原告（反诉被告）：项辉，男，1980年10月6日出生，汉族，户籍所在地浙江省临海市，现住济南市历下区文化西路**号七匹狼专卖店。
委托诉讼代理人：杨念华，山东齐鲁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨照乐，山东齐鲁律师事务所律师。
被告（反诉原告）：贾长飞，男，1972年2月15日出生，汉族，户籍所在地内蒙古鄂尔多斯市，现住济南市历下区旅游路*****号海尔绿城桂花园**号*单元***室。
委托诉讼代理人：李源，国浩律师（济南）事务所律师。
委托诉讼代理人：刘建鑫，国浩律师（济南）事务所律师。
原告项辉与被告贾长飞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2015年12月9日作出（2015）济民四初字第2号民事判决，被告贾长飞不服，提起上诉，山东省高级人民法院于2016年7月14日作出（2016）鲁民终679号民事裁定，撤销本院（2015）济民四初字第2号民事判决，发回本院重审。重审期间，被告贾长飞提起反诉，本院决定予以受理，与本诉合并审理。本院依法重新组成合议庭，于2016年9月19日公开开庭审理了本案，原告（反诉被告）项辉的委托诉讼代理人杨照乐、被告（反诉原告）贾长飞及其委托诉讼代理人李源、刘建鑫到庭参加诉讼。后于2016年12月8日再次公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）项辉的委托诉讼代理人杨照乐，被告（反诉原告）贾长飞及其委托诉讼代理人刘建鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告项辉向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令贾长飞立即支付所欠项辉房租5155453.8元（计算至2015年1月15日）；3、判令贾长飞向项辉支付自2015年1月16日起至实际交房之日止的房租，租金标准按照《房屋租赁合同》约定的租金标准计算；4、判令贾长飞承担本案全部诉讼费用。本案审理过程中，项辉放弃要求判令被告贾长飞向项辉支付自2015年1月16日起至实际交房之日止的房租的诉讼请求。事实与理由：项辉与贾长飞于2011年7月11日签订关于济南市文化西路10号山东体育学院训练馆五层的房屋租赁合同，该房屋租赁合同约定被告贾长飞承租该房屋用于电影放映，房屋租赁期限为9年，自2011年9月9日到2020年9月8日，2011年9月9日到2014年9月8日每年租金为1606913元，2014年9月9日至2017年9月8日每年租金为1767604元，租金的交纳方式为半年支付一次租金，每次租金应提前1个月交纳，租赁房屋按现状交付，贾长飞交纳租金逾期超过十天的，项辉有权要求提前终止合同。房屋租赁合同签订后，贾长飞按照合同约定进驻装修并实际占用了涉案房屋，除在2011年7月12日交纳了45万元预付租金（其中16万元为租房保证金）之外，一直未按合同约定向原告项辉支付房租。后虽经项辉多次催要，贾长飞均以各种理由拒绝交纳房租，贾长飞的违约行为给项辉造成巨大的经济损失。
被告贾长飞辩称：贾长飞自2011年7月11日租赁项辉的涉案房屋后一直在积极履行租赁合同中所约定的义务，但项辉于2011年8月份对涉案房屋进行全面改造施工，包括拆除行走楼梯，改造消防配套设施，改造一楼门厅等，上述行为造成被告贾长飞无法通行，且项辉长期停电，造成贾长飞无法正常经营。另外，项辉拒不配合贾长飞经营的鲁大影城管理有限公司进行消防验收，导致贾长飞直到2014年9月30日刚具备营业条件。三年多来，贾长飞承租涉案房屋从未停止投资，截止2014年9月30日共计投入1000余万元，现项辉要求解除合同，于法无据，其要求支付房租，因其违约在先，且2014年9月30日贾长飞进入试营业后一直在积极与项辉协商房屋租赁合同的相关争议问题，并在2014年年底在山东体院实业开发公司的调解下达成口头协议，房租暂交山东体院实业开发总公司，贾长飞已按照此口头协议将50万元房租交给山东体院实业开发总公司，以上事实充分说明项辉违约在先，怠于履行合同义务造成本案争议的发生，请求依法驳回项辉的诉讼请求，并判决双方继续履行合同。
被告贾长飞重审中补充答辩意见如下：1、自2011年7月项辉就违反了双方签订的房屋租赁合同关于现状交房的约定，对涉案房屋所在的体育学院的训练楼整栋房屋进行了包括楼梯拆改、门厅扩建、消防设施全部改造、电线电缆重新铺设的大规模全面的装修改造。双方所签订的租赁合同租赁的标的物为整栋建筑的第五层，由于项辉长期的装修改造严重导致了贾长飞租赁房屋无法正常使用，贾长飞投资建设的鲁大影城无法正常经营，该状态一直持续到2014年9月19日，即涉案房屋最终经过建设工程消防验收通过之日，租金起算点应为2014年9月19日。2、在双方签订租赁合同之后贾长飞不仅于2011年7月12日向项辉支付了45万元租金，还于2015年1月20日向项辉支付了50万元租金，在项辉起诉前共支付租金95万元。
反诉原告贾长飞向本院提出反诉请求：判令项辉赔偿装修和设备折旧损失是1118806.88元、律师费233500元，共计1352306.88元。事实与理由：根据双方签订的《房屋租赁合同》，贾长飞承租位于济南市文化西路10号山东体育学院训练馆第五层，项辉应当在2011年7月10日将该房屋交付给贾长飞用于电影放映。但由于项辉将整栋房屋的消防设施、楼梯、电路等进行了全面拆改，导致贾长飞无法使用房屋正常营业，对贾长飞已经投入的电影院装修、设备产生了长时间的限制，对投资造成了巨大的损失。因双方在房屋租赁合同中明确约定违约方应当赔偿守约方的律师费用，因此因为本案一、二审、发回重审我方支付的律师费均由项辉承担。
反诉被告项辉针对反诉原告贾长飞的反诉辩称：首先，在贾长飞严重违约未按照合同约定交纳房租的情况下，项辉并没有影响贾长飞的任何经营行为。项辉主要进行的是涉案综合楼一至四层室内的二次装修，因此不应当对贾长飞所谓的损失承担赔偿责任。其次，贾长飞主张的因其设备闲置产生的损失是因为其自身不具备营业条件所致，与项辉无关。3、贾长飞严重违反合同约定，违约在先，因此主张项辉承担其律师费用没有合同以及法律依据。综上，贾长飞的反诉请求没有事实及法律依据，请依法驳回其反诉请求。
经审理，双方当事人对下列证据无异议：项辉提交的山东体院实业开发总公司与济南嘉和兴实业有限公司签订的《房屋租赁合同》、济南嘉和兴实业有限公司与项辉签订的《房屋租赁合同》、项辉与贾长飞签订的《房屋租赁合同》、山东体育学院向济南市建委装饰办出具的证明、济南嘉和兴实业有限公司向济南市城乡建设委员会装饰管理办公室出具的“改、扩建及二次装修装饰工程质量监督登记表”、“改、扩建及二次装修装饰工程安全报监书”、济南市城乡建设委员会装饰管理办公室出具的“建筑装饰工程办理告知书”、济南市公安消防支队历下区大队向济南历下杭海湾海鲜楼出具的“建设工程消防设计备案结果通知书”、“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”、济南市公安消防支队历下区大队向济南嘉和兴实业有限公司出具的文化西路10号沿街房地上一层及二层西侧“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”；贾长飞提交的山东鲁大影城管理有限公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、山东泰和经贸有限公司企业变更情况登记表及营业执照复印件；济南市公安消防支队向山东泰和经贸有限公司出具的《建设工程消防设计违法通知书》、济南市公安消防支队向山东鲁大影城管理有限公司出具的《建设工程竣工验收消防备案凭证》、济南市公安消防支队向山东鲁大影城管理有限公司出具的《建设工程消防验收备案结果通知书》、《补充协议》，本院予以确认并在卷佐证。根据上述证据，本院认定事实如下：
1、2011年3月30日，山东体院实业开发总公司(甲方)与济南嘉和兴实业有限公司(乙方)签订《房屋租赁合同》一份。约定山东体院实业开发总公司将位于济南市文化西路10号综合训练馆一幢出租给济南嘉和兴实业有限公司使用。租赁期限为15年，自2011年3月30日起至2026年9月26日止（含六个月装修期）。
2、2011年5月15日，济南嘉和兴实业有限公司(甲方)与原告项辉(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定济南嘉和兴实业有限公司将位于济南市历下区文化西路10号山东体育学院训练馆楼五楼出租给原告项辉使用，租赁期限10年，自2011年5月15日起至2021年5月14日。合同约定“乙方可根据经营需要将租赁房屋对外招租、转租。
3、2011年7月11日，原告项辉(甲方)与被告贾长飞(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定原告项辉将位于济南市文化西路10号山东体育学院训练馆楼五楼出租给被告贾长飞，用于电影放映。合同第三条约定，租赁期限共玖年，甲方自2011年7月10日起将出租房屋交付乙方装修及作开业准备（60天不计算房租），自2011年9月9日至2020年9月8日计算租期，2020年9月9日至10日内收回房屋。第四条约定租金的交纳方式为：半年支付一次租金，2011年9月9日至2014年9月8日半年租金为803456.5元人民币，2014年9月9日至2017年9月8日半年租金为883802元人民币，2017年9月9日至2020年9月8日半年租金为972182.5元人民币，先交租金后用房，每次租金应提前1个月交纳，第一次的房租交纳时间为2011年9月13日。第五条租赁房屋的交付约定，乙方已实地检查租赁房屋的情况，包括房屋现状，周边环境及水、电等设施，租赁房屋按现状交付，乙方自行对租赁房屋及水、电等设施装修改造。第六条租赁房屋的装饰装修约定，乙方的装饰装修应配套完善消防设施，达到消防验收的标准。第十二条违约责任约定，“5、如乙方未按时交纳租金，则每逾期一天按应交未交数额的万分之五向甲方交纳违约金，逾期超过十天，终止合同。如乙方未按期交纳水、电费等费用，则乙方应按相关部门的规定，补交费用并接受处罚；6、为保证本合同的履行，乙方应于交纳第一期租金的同时向甲方交纳保证金160000元。如乙方全面履行合同，于合同期满后，甲方将上述保证金不计息退还乙方，如乙方出现违约现象或欠交水、电费等费用的情况，甲方有权从上述保证金中扣除，并多退少补。7、如因一方违约，则违约方应承担守约方实现债权的费用，包括由此发生的诉讼费、执行费、律师代理费等。”2011年7月12日，原告项辉出具收条一份，载明：收到贾长飞预交房屋租赁费45万元。
4、山东体育学院于2011年10月8日向济南市建委装饰办出具证明一份，以证明山东体育学院所出租的房屋没有办理房产证，但是产权归山东体育学院所有。山东体院实业开发总公司系山东体育学院下属单位，负责该房屋的对外出租工作。
5、济南嘉和兴实业有限公司于2012年5月15日向济南市城乡建设委员会装饰管理办公室进行备案“改、扩建及二次装修装饰工程质量监督登记表”、“改、扩建及二次装修装饰工程安全报监书”，该登记表载明工程名称是，“山东体育学院综合训练馆二次装修”。工程装修范围是“一至四层室内地面镶贴；墙面抹灰；顶蓬吊顶；墙面、顶蓬刷乳胶漆，外墙刷乳胶漆。一至四层水、电安装”。计划开工日期：2012年5月18日，计划竣工日期：2012年8月18日。
6、济南市城乡建设委员会装饰管理办公室于2012年5月16日出具“建筑装饰工程办理告知书”，载明山东体育学院综合训练馆二次装修工程，已办理建筑装饰装修工程质量安全报监手续。
7、济南市公安消防支队历下区大队于2013年10月23日向济南历下杭海湾海鲜楼出具“建设工程消防设计备案结果通知书”，载明济南历下杭海湾海鲜楼装修工程位于济南市历下区文化西路10号第3层，备案结果为抽查合格。
8、济南市公安消防支队历下区大队于2014年3月21日向济南历下杭海湾海鲜楼出具文化西路10号山东体育学院综合楼地上第三层“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”。
9、济南市公安消防支队历下区大队于2014年7月12日向济南嘉和兴实业有限公司出具文化西路10号沿街房地上一层及二层西侧“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”。
10、被告贾长飞系山东鲁大影城管理有限公司法定代表人、总经理。该公司住所地为济南市，经营范围包括电影放映。该公司原名为山东泰和经贸有限公司，于2014年4月3日变更为山东鲁大影城管理有限公司。
11、2011年11月28日，济南市公安消防支队出具济公交消设【2011】0455号建设工程消防设计违法通知书，载明涉案房屋工程消防设计存在以下问题：提供建筑总平面图；提供该建筑整体火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、消防水泵房及消防水池设计图纸；本楼消防应整体联动，消防报警主机应设置在第一层；落实高位消防水箱处楼体结构，是否能满足高位消防水箱承重要求。
12、济南市公安消防支队于2014年9月5日向山东鲁大影城管理有限公司出具济公消竣备字〔2014〕第182号《建设工程竣工验收消防备案凭证》。
13、济南市公安消防支队于2014年9月19日向山东鲁大影城管理有限公司出具济公消验备［2014］第0138号《建设工程消防验收备案结果通知书》。载明位于济南市历下区文化西路10号的鲁大影城装修改造工程抽查合格。
14、济南嘉和兴企业有限公司（甲方）与山东鲁大影城管理有限公司（乙方）草拟《补充协议》一份，协议载明的日期为2015年1月6日，该《补充协议》打印部分载明，房租从2014年9月9日起计算，第一期交纳房租的时间为2014年9月9日至2015年3月9日，租金为803456.50元人民币。乙方已预交给甲方房租45万元，双方协商扣除根据合同约定的押金16万元，余款29万元抵扣第一期房租费后乙方还需交纳房租费513456.50元。《补充协议》手写部分载明，2011年7月11日至2014年9月9日房租双方另行协商，甲方同意乙方应向甲方交纳的房租直接打入体院账户。该《补充协议》各方均未签字盖章。
双方当事人对贾长飞提交的下列证据有异议：
证据一、山东省广安消防技术服务中心出具的山东省建筑自动消防设施安装质量检验报告，载明工程名称为鲁大影城装修改造；受检单位为山东鲁大影城管理有限公司；检验性质为验收检验；工程地址为济南市文化西路10号，建筑面积1650平方米；建筑层数5层；检验结论为合格；签发日期为2014年9月1日。
证据二、山东鑫业安全技术有限公司出具的建筑电气防火技术检验报告，载明工程名称为鲁大影城；委托单位为山东鲁大影城管理有限公司；工程地址为历下区文化西路10号；检验结论为合格；批准日期为2014年7月11日。
证据三、涉案楼房改造前(1988年)、后(2012年)的图纸各一份。
证据四、山东太禾经贸有限公司与星玛电梯有限公司2011年11月签订的电梯销售合同（合同约定金额为125000元）；2013年11月26日的电梯安装竣工交接单（载明电梯竣工移交时间为2013年11月26日）、星玛电梯有限公司2012年4月19日出具的信函（载明电梯于2012年2月29日运到现场，由于钢结构电梯井道框架未完成，导致电梯无法安装）、收款条各一份。
证据五、工行经十路分理处的转帐记录一份，载明2011年11月14日从6222081602000826403账户向4340622340150004账户内转款5万元。
证据六、现场施工照片17张；
证据七、山东鲁大影城管理有限公司于2015年3月19日出具的证明，内容为：“山东体院实业开发总公司贾长飞，于2011年7月11日租赁了山东体育学院山东体院实业开发总公司租赁给项辉的位于济南市文化西路10号体育学院训练馆第五层的楼房，项辉于2011年5月份开始对山东体育学院训练馆组织工程改造，因工程施工致使贾长飞2011年10月份计划正常营业的条件不具备（包括楼梯、电梯改造以及消防设施改造、一楼大厅改造等），项辉改造项目全部完工后，2014年9月30日贾长飞经营的山东鲁大影城管理公司开始对外试营业。特此证明”。山东体院实业开发总公司在该证明上加盖公章，王霄航在该证明上签字并落款日期3.20。
证据八、济南锐城钢结构工程有限公司于2015年4月12日出具的证明，主要内容为：“我单位于2011年与项辉就山东体育学院临街训练馆改造工程签订过施工合同，工程负责人是宫华超。我们单位先是与项辉签订的一楼改造合同，之后又签订了二楼的改造合同。再后来又签订了一楼扩建工程合同，扩建工程包括新增楼梯、电梯、门厅外扩等工程，之后又签订了外墙改造协议，并对建筑物两侧疏散楼梯进行了改造。另外，对山东体育学院临街训练馆强电和排水进行了改造。施工期间，因项辉没有对该工程施工向有关单位进行报建审批，致使济南市执法局多次勒令停工，外扩的工程一直没有获得审批。一楼门厅老楼梯是在2011年9月7日开始拆除的，新增电梯的主体结构部分是在2012年9月份由我们负责安装完毕的。一楼门厅装修是在2013年3月施工完毕的。消防泵房及水池用强电电缆也是按照项辉要求由我们铺设的，在2012年9月份施工完毕。改造前老楼的配电量约为300千瓦，在我们施工前不能满足整栋楼商业用电负荷要求，经项辉与体院协商，由体育推荐施工单位将电负荷增容至1000千瓦。配电室一开始建在一楼，后来改在二层，整楼的电路设计也经过了多次变更，电路施工时间很长，主要原因是项辉无法提供各楼层准确的用电量和施工范围。以上是我单位与项辉2011年签订了施工合同后工程施工的基本情况，目前项辉未对我单位施工内容进行结算，仍欠我单位工程款。另外，我单位施工期间拍摄了大量的施工照片，提供给贾长飞17张。特此证明！证明人宫华超”。
证据九、济南锐城钢结构工程有限公司于2015年4月24日出具的证明，载明：“证明宫华超，男，汉族，1974年6月5日出生，住济南市特此证明证明人：济南锐城钢结构工程有限公司”。
证据十、济南锐城钢结构工程有限公司于2015年4月24日出具的证明，载明：“我单位与项辉签订合同在2011年至2013年7月份之间组织了对济南市文化西路10号山东体院训练馆的改造施工工程，除一楼门厅及门厅前地面改造、楼梯改造、电梯井架安装等工程外还包括消防工程主电源线铺设以及各楼层（除五楼外）主电源铺设，具体包括训练馆消防控制室、消防水池、泵房、给排水系统相配套的电气设备、设施的用电线路铺设。施工过程中，我单位按照图纸要求将配电室建设在一层后因部分线路无法改动及在大堂整体效果应项辉要求又将配电室改回二楼，在项辉对整栋楼做总电量增容之后，2013年6月份我单位将消防用电以及经营用电铺设完毕。2013年6月28日应贾长飞的要求我单位将2012年8月份山东文孚建筑设计有限公司设计的《山东体育学院训练馆改造工程消防控制室、消防水池及泵房施工图设计》电子文本通过电子邮箱发送给了一个叫孙鹏的人，2015年1月30日我单位将2012年1月份山东文孚建筑设计有限公司设计的山东体育学院训练馆改造工程图纸通过电子邮件发送给了贾长飞。上述两份图纸均系我单位在对山东体育学院训练馆改造工程施工过程中由山东文孚建筑设计有限公司提供。特此证明”。
证据十一、山东鲁大影城管理有限公司于2015年3月19日出具的《关于山东鲁大影城临时用电的证明》，载明：“山东体院实业开发总公司贾长飞（山东鲁大影城管理有限公司2015年3月19日”。山东体院实业开发总公司在该证明上加盖公章，王霄航签名并书写日期3月20日。
证据十二、山东鲁大影城管理有限公司于2014年12月26日出具的《项辉停止给鲁大影城供电证明》、济南百税财务咨询有限公司于2014年12月26日出具的证明、万鼎商贸出具的电费收据，山东鲁大影城管理有限公司的员工赵旻、朱晓蕾两人就项辉不向贾长飞卖电一事的证人证言，主要内容是：项辉于2014年12月份对贾长飞租赁房屋停电。
证据十三、北京红鲤鱼数字电影院线有限公司于2015年3月27日出具的证明，载明：“证明兹证明我院线旗下山东鲁大影城管理有限公司于2014年9月30日正式开业并上报票房。特此证明北京红鲤鱼数字电影院线有限公司2015年3月27日”。
证据十四、山东黄河经济区工业工程有限公司营业执照副本、资质证明各一份，载明该公司具有消防工程的施工资质。该公司于2015年4月出具的证明，载明孙鹏系该公司项目经理，负责鲁大影城室内消防工程事宜。
证据十五、证人孙鹏出庭作证的证人证言。证人孙鹏称：其公司是在大约2011年10月份和泰和经贸有限公司签订的影城室内消防工程施工合同，是在2012年1月份施工完毕，一直等大楼的消防设施的供水，直到大约2013年12月才实现与四楼消防水对接口的对接，四楼消防水对接口应由房东预留上口，其只负责影院室内部分。
在原一审过程中，针对上述证据，项辉质证意见如下：1、证据一、二只能说明贾长飞是在2014年7月和9月自身租赁部分通过了验收，但是项辉有证据证明该楼其他的楼层已早于该时间完成消防验收，这也说明贾长飞没有完成消防验收的原因在其自己。2、对证据三的改造前图纸没有异议，对改造后的图纸有异议。3、项辉从来没有承诺负责贾长飞主张的电梯安装，证据四与项辉无关。4、对证据五不予认可，因为收款人不明，同时没有项辉的要求打款的指令，不具有证据效力。5、证据六的照片无法确认拍摄时间，且从拍摄时间为2011年10月2日的照片看，当时改造工程已经基本完成，其余都属于项辉内部装修改造，与贾长飞无关。6、对证据七载明的鲁大影城的开业时间无异议，但鲁大影城不能通过消防验收，不能开业的原因在于贾长飞，因贾长飞租赁房屋的特殊性，其消防更加严格，其未通过消防验收的责任应当由贾长飞负担。7、对证据八、九、十，无法确认宫华超确系施工人。8、对证据十一、十二不予认可，用电一直由体育学院供应，不存在临时用电的问题，只是对电缆进行改造，不存在无法满足其用电需求的事实；电路系统改造后，贾长飞应当向项辉插卡买电，但贾长飞没有充电费，责任不在项辉；贾长飞拖欠租金，项辉要求贾长飞交纳租金后再充电费是合理的。9、对证据十三载明的鲁大影城开业时间没有异议。10、对证据十四、十五，项辉不知道进行施工的是什么人员，因此，对孙鹏的证人证言的真实性不予认可。
被告贾长飞在重审过程中，又补充提交了如下证据：
证据十六、济南锐城钢结构工程有限公司出具的情况说明，载明：“情况说明我单位于2011年与项辉签订了山东体育学院训练馆改造工程施工合同，我单位主要负责的施工项目包括一楼门厅及门厅前的地面改造、楼梯改造、电梯井架安装等工程，另外，我单位还对消防泵房和消防水池配套的强电电缆按照项辉的要求进行铺设，但消防泵房和消防水池等消防基础设施由其他单位具体施工建设，并非我单位承担建设，特此说明。”
证据十七、山东省广安消防技术服务中心建筑自动消防系统检测情况反馈表，载明：“第六检测队于2014年7月8日对鲁大影城装修改造工程的建筑自动消防系统进行了检测，现将检测情况反馈如下：一、火灾自动报警系统：1、未按设计安装CRT显示器；2、火灾漏电报警系统设计不明确；3、部分线路穿管不到位；4、泵房未安装电话分机，不符合要求；5、控制室直接启动消防泵、正压送风机、排烟机控制装置功能不正常；二、消防给水灭火系统：1、湿式报警阀延时器无排水措施；2、湿式报警阀无明显标志；3消火栓泵、喷淋泵及其稳压泵泵组吸水管条数不符合要求；4、未提供稳压泵参数，如安装与设计不符则自动列入本反馈意见；5、消火栓泵、喷淋泵吸水管管径与设计不符；6、消火栓泵、喷淋泵主备泵型号不符；7、消火栓泵、喷淋泵出水管未安装放水阀门；8、消火栓系统、喷淋系统水泵接合器不方便测试且无明显分区标志；9、消火栓箱箱门无明显标志；10、部分消火栓按钮不牢固；11、末端放水实验装置置于顶棚内，不符合要求。”
证据十八、山东省广安消防技术服务中心检验报告，载明：工程名称为鲁大影城装修改造，工程地址为济南市文化西路10号，受检单位为山东鲁大影城管理有限公司；检验结论为合格，签发日期为2014年9月1日。
证据十九、济南市历下区人民法院于2015年10月8日出具的（2015）历商初字第495号民事判决书，该判决书第六页载明，济南嘉和兴实业有限公司自认涉案楼房消防设施直至2013年7月才施工完毕。
证据二十、公安部颁布的《建设工程消防验收评定规则》，载明：“单项验收内容包括建筑内部装修防火、安全疏散与消防电梯、消防水源、消防电源、防烟排烟系统。局部验收应符合下列条件：局部投入使用部分的安全出口、疏散楼梯符合消防技术标准要求；消防水源、消防电源均满足消防技术和消防设计文件要求；取得局部投入使用部分的各项消防设施技术检验合格报告，并保证其独立运行；消防安全布局合理，消防车通道能够正常使用。”
对证据十六至证据二十，项辉质证意见如下：1、证据十六在证据形式上应属证人证言，证人应当出庭接受原告的质询，否则不应当具有证据效力。2、对证据十七，因为项辉没有参与山东省广安消防技术服务中心的消防检测，因此对于情况反馈表的真实性无法予以核实及确认。即便该情况反馈表真实，从情况反馈表的内容也可以看出该表的第一大项中的1、2、3项以及第二大项的第1、2、4、5、6、7、8、9、10、11项安装工程应当属于被告方自己施工的内容，截止2014年7月8日被告前述施工内容仍不合格，责任在于贾长飞，与项辉无关。3、对证据十八的真实性无法确认，且该证据仅仅能够证明其消防报验的相关内容及时间，与项辉没有关系。4、对于证据十九，嘉和兴实业公司在该案件中有所表述，该房屋即涉案的训练馆，当时是没有任何消防设施的，所有消防设施均系项辉自己投资建设的。关于贾长飞主张的嘉和兴实业公司自认2013年7月才施工完毕这一时间结点，是因为嘉和兴实业公司在原审中为了减轻自己的租金交付义务所作的单方陈述，并没有被历下区法院予以认可，但是贾长飞提到的该证据恰恰能够证明本案双方签订房屋租赁合同时涉案房屋的现状是没有任何的消防配套设施。5、证据二十属于法律适用的范畴，不属于证据。
本院受理贾长飞的反诉后，贾长飞为了支持自己的反诉请求，又提交了如下证据：
证据二十一、鲁大影城现状照片一宗，反映鲁大影城的现状。
证据二十二、山东太禾经贸有限公司鲁大影城与济南市天桥区天雅地毯经销处于2012年4月1日签订的《地毯买卖合同》一份，载明合同金额为40977元。
证据二十三、贾长飞与中凯豪门于2011年12月7日签订的购买实木复合门的合同，载明合同金额20400元。
证据二十四、购买卫生间隔段的《订货（加工）合同》一份，载明订货日期2012年3月27日，合同金额16800元。
证据二十五、购买塑胶地板的《协议书》一份，载明签订日期为2011年12月29日，合同金额30800元。
证据二十六、贾长飞与北京环都人工环境科技有限公司于2011年9月6日签订的《购销合同》一份，载明购买信封换气机等，合同金额5800元。
证据二十七、购买防火门的《供货协议》一份，载明签订时间为2011年12月7日，合同金额38810元。
证据二十八、山东太禾经贸有限公司鲁大影城与山东鑫华邮信息科技有限公司于2012年4月24日签订的《销售合同》一份，载明购买DVD，合同金额2900元。
证据二十九、2011年10月20日《强弱电施工承包协议》一份，合同预计金额90750元，工期2011年10月20日至2012年1月30日。
证据三十、贾长飞与崔家禄签订的《包工协议》四份，其中三份《包工协议》分别约定崔家禄为贾长飞进行鲁大影城施工，工期自2011年7月15日至2011年9月19日，合同金额分别为211320元、845100元、341240元。崔家禄于2016年12月28日出具的说明一份，载明贾长飞按照合同支付了工厂款，约200万多一点，施工过程中，帮贾长飞购买了浴室柜等材料，价款约23000元、购买地毯价款4万余元，订购加工复合门价款2万元、卫生间隔断价款约16000元、塑胶地板30000元、防火门将近4万元等等。
证据三十一、购买浴室、座便器、边柜、龙头的协议，签订时间为2011年12月9日，合同金额为23100元。
证据三十二、山东太禾经贸有限公司与莱州市星光银幕有限公司于2011年12月23日签订的《电影影幕购销合同》，合同金额为115732.8元，约定于2011年12月30日前交工验收。莱州市星光银幕有限公司于2016年12月28日出具的说明一份，载明贾长飞按照合同约定向其公司支付了全部价款。
证据三十三、山东太禾经贸有限公司与山东黄河经济区工业工程有限公司签订的《建筑消防设施安装施工合同》，签订日期为2011年10月24日，约定工程款为30万元。孙鹏于2016年12月12日出具的情况说明一份，载明：其系山东黄河经济区工业工程有限公司的工作人员，2011年10月24日，由我经办代表我公司与贾长飞签订了建筑消防设施安装施工合同，约定由我施工鲁大影城的室内消防工程，合同约定一次性包死价格30万元。之后我方按照合同全部进行了施工，工程施工属实，工程造价属实。
证据三十四、山东太禾经贸有限公司与肖勇设计顾问(北京)有限公司于2011年8月1日签订的《设计委托合同》，约定涉及鲁大影城VI系统，交付时间为2011年8月31日，合同金额10万元。肖勇设计顾问(北京)有限公司于2017年1月3日出具的说明一份，载明肖勇设计顾问(北京)有限公司收到了贾长飞的合同款项。
证据三十五、济南鲁大影院项目美的中央空调设备采购合同，载明合同金额为39万元，合同签订时间为2011年9月20日。济南泉之韵家用电器有限公司于2017年1月5日出具的《关于鲁大影城中央空调的说明》，载明贾长飞向其公司支付了全部款项。
证据三十六、国浩律师事务所2016年5月9日的《法律服务委托协议》，约定国浩律师事务所指派两位律师作为贾长飞本案二审阶段代理人，代理费9万元；兴业银行2016年5月12日的收款回单，载明国浩律师事务所收到9万元；国浩律师事务所2016年5月16日开具的发票，载明交款人为贾长飞，金额9万元。
证据三十七、国浩律师事务所2016年9月12日的《法律服务委托协议》，约定国浩律师事务所指派两位律师作为贾长飞本案一审（发回重审阶段）代理人，代理费8万元；补充协议，载明暂收反诉代理费13500元。
证据三十八、贾长飞与北京市隆安（济南）律师事务所签订《委托代理合同》，约定北京市隆安（济南）律师事务所指定两位律师为贾长飞与项辉之间的诉讼提供代理服务，代理费48000元。北京市隆安（济南）律师事务所发票一份，金额30000元。
证据三十九、梁章园于2016年12月30日出具的证明一份，载明其系河北省雄县神鹤座椅有限公司的法定代表人，2011年10月公司与贾长飞签订座椅加工定做合同，贾长飞为鲁大影城采购了座椅，共计货款258300元。贾长飞通过银行转账支付了该款项。
针对上述证据，项辉质证意见如下：1、照片没有形成时间，无法反映贾长飞的反诉主张，不能够证明其装修完成时间。2、因鲁大影城装修所签订的合同项辉并未参与，因此对于这些合同真实性无法确认；以上合同仅仅为签订的合同文本，无法体现上述合同的履行情况，无法证实贾长飞主张的损失情况；上述合同的签署时间自2011年7月14日延续至2012年5月份，可以说明项辉并没有影响贾长飞的装修以及施工进度，因为其装修施工是不间断进行的，最起码至2012年5月份贾长飞是不具备营业条件的，因此其主张期间的损失也就没有事实依据；通过贾长飞提交的强弱电施工承包合同以及建筑消防施工合同可以看出在涉案房屋租赁合同履行过程中贾长飞以及项辉双方均是各自负责其承包部分的水电消防等设施安装；有关付款的证明材料均为部分个人以及公司出具的证明，因为出具相关证明的主体并未到庭接受项辉的质询，因此对这部分证据均不予认可。3、对贾长飞提交的支付律师费转帐凭证以及发票不予认可，该费用应当由其自行承担。
针对双方当事人争议的问题，本院结合上述证据分析认定如下：
1、项辉完成公共消防工程（包括消防水池、消防泵房等）改造的时间。本院认为，一座大楼每一层的消防工程是否验收合格取决于整座楼的公共消防工程是否符合条件和每一层的单独消防工程是否符合条件两个方面。其中，公共消防工程应由出租人负责完成，各层的消防工程应由各层的承租人负责完成。本案中，项辉作为出租人，将涉案房屋出租给贾长飞，其对完成单层消防验收需要的公共消防工程何时符合验收条件负有举证责任，但项辉并未举证证实公共消防工程符合验收条件的具体时间，应当承担举证不能的法律后果。因济南市公安消防支队历下区大队于2014年3月21日向济南历下杭海湾海鲜楼出具文化西路10号山东体育学院综合楼地上第三层“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”，可以证实涉案楼座的公共消防工程在2014年3月21日前即已经符合验收条件，考虑消防报验程序及实际验收程序需要较长的时间，本院酌定验收时间为两个月，故本院认定涉案楼座的公共消防工程达到验收条件的时间为2014年1月21日。
2、双方之间的《房屋租赁合同》是否符合解除条件。本院认为，虽然双方之间于2011年7月11日签订的《房屋租赁合同》中，对房屋租赁的期限、租赁费交纳的起算点和不同时间段所交纳的房屋租赁费用以及何种情况下有权提前终止合同的问题，均作出了明确的约定，并约定了房屋交付的条件，即按现状交付。但双方签订合同后，因项辉对涉案房屋进行全面改造施工，在改造过程中，不仅拆除了原有的室内步行楼梯，亦对消防配套设施进行了改造，由此说明，项辉的行为已改变了原来的交付现状，不仅导致贾长飞无法正常通行，也影响了贾长飞所经营的影院消防改造项目完成后与原告项辉所提供的合格的消防基础设施对接后进行消防验收的问题。上述事实，直接影响到双方之间签订的《房屋租赁合同》的实际履行，且从贾长飞提供的补充协议所反映的情形看，可充分说明一个问题，即双方对房屋租赁费交纳的时间曾产生分歧，虽然该补充协议因未加盖公章及无双方的签字未生效，但可证明双方针对租赁费如何进行交纳曾进行过协商的事实，因此，综合本案分析，贾长飞未交纳房租的行为尚不足以满足《合同法》第九十四条规定的合同解除条件及合同约定的解除条件。
3、关于用电的问题。本院认为，双方签订的合同中明确约定，按现状交付，双方在合同中并未对贾长飞五楼影院用电做出特别的约定,从贾长飞提供的山东体院实业开发总公司与山东鲁大影城管理有限公司共同出具的《关于山东鲁大影城临时用电的证明》的情况看，贾长飞对当时山东体育学院训练馆的用电负荷状况应当是十分清楚的,且该证明中明确载明于2011年9月3日贾长飞开始从体育学院使用临时用电至2014年5月27日,期间贾长飞向山东体育学院缴纳电费。由此说明,在此期间山东鲁大影城管理有限公司系与山东体院实业开发总公司单独建立的用电合同关系,项辉对山东体育学院训练馆整体改造的行为,并未影响山东体院实业开发总公司与山东鲁大影城管理有限公司之间用电合同的履行,故贾长飞主张因项辉不能向其提供正常用电,从而导致其无法正常营业的理由与事实不符，其该抗辩理由不成立，本院不予采纳。
4、贾长飞所主张的装修、设备折旧损失。本院认为，项辉与贾长飞签订的房屋租赁合同，约定的用途系电影放映，贾长飞实际上亦是将涉案房屋交由鲁大影城进行电影放映经营，贾长飞的损失应当系电影放映的营业利润损失，而非装修、设备的折旧损失，其所反诉主张的装修、设备的折旧损失不应支持，故对贾长飞因为反诉提交的相关证据，本院不予分析认定。
5、贾长飞所主张的律师费损失。本院认为，项辉在向贾长飞交付涉案房屋后，进行装修改造，改变了交付现状，对贾长飞使用涉案房屋造成了一定影响，且未能及时提供完善消防公共设施，导致贾长飞经营的鲁大影城未能及时通过消防验收，系违约行为，但是贾长飞未能在消防公共设施达到验收条件后及时交纳房租，亦存在违约行为，因此，双方当事人均存在违约行为，并非一方违约，故贾长飞主张律师费损失，本院不予支持，对其提交的有关律师费的证据，本院不予分析认定。
本院认为，项辉作为出租人，应向承租人交付具备使用条件的房屋，由于涉案房屋在公共消防工程方面存在问题，导致贾长飞经营的鲁大影城无法及时进行消防验收，无法进行经营，故在公共消防工程符合验收条件前，贾长飞不应向项辉交纳房租。本院已经认定涉案楼座的公共消防工程达到验收条件的时间为2014年1月21日，故贾长飞应当自2014年1月22日起向项辉支付房租，房租支付的标准应以双方之间签订的合同中所约定的计算方式进行计算，截止于2015年1月15日的租赁费的数额为1588611.9元（803456.5元÷180天×45天+803456.5+883802元÷180天×119天），扣除贾长飞已交纳的房租29万元（预交45万元－16万元保证金），贾长飞应向项辉支付租赁费1298611.9元。由于贾长飞未交纳房租的行为尚达不到合同解除的法定条件和约定条件，项辉要求解除合同的诉讼请求不能成立，本院不予支持。关于贾长飞的要求赔偿装修、设备折旧以及律师费损失的反诉请求，本判决前文已经予以分析说明，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下:
一、被告贾长飞于本判决生效之日起10日内向原告项辉支付自2014年1月22日至2015年1月15日期间的租赁费1298611.9元。
二、驳回原告项辉的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告贾长飞的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费47888元，由原告项辉负担35888元，由被告贾长飞负担12000元。反诉案件受理费8475元，由反诉原告贾长飞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 马立营
代理审判员 曹 强
代理审判员 万振驰
二〇一七年三月二十一日
书 记 员 邢春艳