江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏07民终2738号
上诉人（原审被告）：连云港昊鼎实业有限公司，住所地江苏省灌云县南岗乡南岗街68号。
法定代表人：周恒祝，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈兴友，该公司职员。
委托诉讼代理人：孙海东，江苏华德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴连光。
委托诉讼代理人：吴建波（系吴连光儿子）。
上诉人连云港昊鼎实业有限公司（以下简称连云港昊鼎公司）因与被上诉人吴连光买卖合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2016）苏0723民初1556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月14日立案受理后，依法组成合议庭于2016年7月29日公开开庭审理了本案。上诉人连云港昊鼎公司的委托诉讼代理人陈兴友、孙海东，被上诉人吴连光的委托诉讼代理人吴建波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人连云港昊鼎公司上诉请求：二审法院撤销一审判决第三项，改判上诉人不承担48914元赔偿责任，被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1、上诉人不存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，被上诉人对此是明知的。2、涉案房屋所在土地为集体土地，在集体土地上不能进行房地产开发，被上诉人的委托代理人具有多次买房经验，且涉案房屋售价远低于周边房屋，故被上诉人对涉案房屋是小产权房是明知的。3、因被上诉人明知上诉人没有取得商品房预售许可证及涉案房屋为小产权房，故上诉人不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，即上诉人不应当承担赔偿责任。
被上诉人吴连光答辩称，1、上诉人称被上诉人明知其没有取得商品房预售许可证与事实不符，被上诉人在购买房屋时，上诉人出示了涉案土地的国有土地使用权证，证书编号为（2011）灌国用第1534号，土地性质为出让，故涉案土地为国有土地，本案的纠纷是因为上诉人没有取得商品房预售许可证。被上诉人的工作单位与本案无关。涉案房屋所在位置偏僻，并非上诉人所述被上诉人具有房屋投资经验明知涉案房屋价格低为小产权房才购买的。2、上诉人在被上诉人购房时出示了其房地产开发经营的资格，虚构了该房屋有房屋预售许可证，并向被上诉人口头承诺可以办到房屋产权证，致使被上诉人对此深信不疑，才向上诉人交纳大量钱财。
吴连光向一审法院起诉请求：请求判决连云港昊鼎公司归还吴连光借款326097元，并按借款总额百分之二十五支付违约金81524元，并承担本案诉讼费用。诉讼中吴连光变更诉求为：请求判决确认吴连光、连云港昊鼎公司之间签订的购房合同无效，连云港昊鼎公司返还吴连光购房款326097元，连云港昊鼎公司向吴连光支付已付购房款总额的百分之二十五赔偿金81524元，本案诉讼费用由连云港昊鼎公司承担。
一审法院认定事实：2015年8月18日，吴连光向连云港昊鼎公司支付（诚意金）购房款20万元。2015年9月22日，吴连光与连云港昊鼎公司订立商品房买卖合同，双方约定吴连光购买连云港昊鼎公司开发的美景天城小区9-1-301室及车库，价款为191062元，连云港昊鼎公司应于2016年3月31日前交房。
2015年9月2日，吴连光向连云港昊鼎公司支付诚意金4万元，同年9月22日支付诚意金2万元，2016年1月25日支付诚意金66097元。2016年1月25日，吴连光与连云港昊鼎公司订立商品房买卖合同，双方约定吴连光购买连云港昊鼎公司开发的美景天城小区9-1-501室及车库，价款为135035元，连云港昊鼎公司应于2016年6月30日前交房。
2015年9月24日，连云港昊鼎公司美景天城工程部向吴连光出具承诺书，主要内容为本公司出售给你的位于灌云县南岗乡岗东村美景天城小区9号楼1单元301室和501室房屋。本公司现向你郑重承诺：该房屋土地系国有出让土地，土地性质系商住。本公司保证与你签订合同之日起90日内，将要办理产权证的各项资料报灌云县房地产管理局备案，并按国家规定各自缴纳税费。如没有按期为你办理房屋产权证，本公司愿意从逾期之日按你所缴纳购房款总额按日按银行逾期贷款利率标准支付违约金。
连云港汉邦投资有限公司灌云分公司出具证明称吴连光父子曾于2015年8月11日向其借款20万元，月息5000元。
一审法院另查，连云港昊鼎公司未取得商品房预售许可证明。
一审法院认为，吴连光、连云港昊鼎公司订立商品房买卖合同，双方形成房屋买卖关系。吴连光与连云港昊鼎公司订立商品房买卖合同时，连云港昊鼎公司没有当时交付房屋，而是约定了交付期限，而且连云港昊鼎公司未能提供证据证明所售房屋经过竣工验收合格，所以可以认定连云港昊鼎公司销售房屋的行为属于预售。连云港昊鼎公司在未取得商品房预售许可证明的情况下，与吴连光订立的商品房买卖合同属于无效合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。本案连云港昊鼎公司在没有取得商品房预售许可证明的情况下向吴连光销售房屋，现连云港昊鼎公司也未能提供证明其已告知吴连光该事实，故连云港昊鼎公司属于故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，应当承担赔偿责任。吴连光要求连云港昊鼎公司支付已付购房款的25%赔偿金，数额过高，综合吴连光的付款时间、实际损失、双方过错程度以及本案具体情况，一审法院酌情确定由连云港昊鼎公司承担已付购房款15%的赔偿金即48914元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，一审法院判决：一、吴连光与连云港昊鼎公司于2015年9月22日、2016年1月25日订立的两份商品房买卖合同无效。二、连云港昊鼎公司于判决生效后十日内返还吴连光购房款326097元。三、连云港昊鼎公司于判决生效后十日内支付吴连光赔偿款48914元。一审本案案件受理费3710元，由吴连光负担300元，连云港昊鼎公司负担3410元。
本院二审期间，上诉人连云港昊鼎公司围绕上诉请求提交了灌云县不动产登记查询结果告知单，证明被上诉人的代理人吴建波在灌云县城有多处房产，是房产投资人，对涉案房屋是小产权房的性质是非常清楚的。
被上诉人吴连光质证认为，该证据不具有合法性，且在庭审举证时没有举证，不符合程序，且与本案无关联性，对该证据不予认可。
本院对该证据的认证意见为，对该证据的真实性予以认可，但该证据不能证明上诉人举证被上诉人知晓涉案房屋系小产权房的证明目的，故对该证据不予采信。
本院经审理查明：一审法院查明的案件事实清楚，本院依法予以确认。
本案二审争议焦点为：上诉人昊鼎公司与被上诉人吴连光签订的《房屋买卖合同》效力应当如何认定；若认定无效，上诉人昊鼎公司是否应当承担赔偿责任。
本院认为，涉案房屋所在土地为国有土地，即使该土地的用途为仓储与实际作为住宅用地的用途不一致，也不影响其国有土地的性质，故上诉人称涉案房屋所在土地为集体土地，涉案房屋为小产权房的上诉理由不能成立，本院依法不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，因上诉人在未能取得商品房预售许可证明的情况下与被上诉人签订《商品房买卖合同》，故上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》无效，上诉人应当返还被上诉人交纳的购房款326097元。关于上诉人是否应当承担赔偿责任的问题，因二审庭审中上诉人未能充分举证证明其已经告知被上诉人涉案房屋未取得商品房预售许可的事实，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，其应当承担赔偿责任，一审法院酌定赔偿数额为已付房款的15%并无明显不当，故本院依法予以维持。上诉人认为其不应当承担违约责任的上诉理由不能成立，本院依法不予采信。
综上，上诉人连云港昊鼎公司的上诉请求和理由不成立，本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1023元，由上诉人连云港昊鼎实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 刘雨君
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。