四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绵民终字第719号
上诉人（原审被告）：四川宏梓房产开发有限公司，住所地：四川省三台县潼川镇。
法定代表人：江洪，该公司董事长。
委托代理人：胥荣，四川子云律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：左上海，男，汉族，住四川省三台县潼川镇。
委托代理人：王倩，四川林志（绵阳）律师事务所律师。
上诉人四川宏梓房产开发有限公司（简称宏梓公司）因与被上诉人左上海商品房预售合同纠纷一案，不服四川省三台县人民法院（2014）三民初字第1120号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年4月29日立案受理后，于2014年5月27日依法由审判长夏春梅、审判员刘立冬、代理审判员汤显组成合议庭审理了本案。上诉人宏梓公司之委托代理人胥荣被上诉人左上海之委托代理人王倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审查现有证据，足以认定如下事实：2012年6月28日，左上海作为买受人（乙方）与出售人宏梓公司（甲方）签订了《商业门市认购协议书》。该《协议书》主要内容如下“一、乙方自愿和甲方达成意向认购“适安上城”A15、A16、A17、A18商业门市，建筑面积约＿＿平方米（以实测面积结算购房价款，多退少补）。二、认购此商业门市单价（此单价已包含水、电费）原单价每平方米3800元……四、预付款见收款收据……六、交付房屋时间为：2013年3月31日前……八、乙方与甲方更换《商品房买卖合同》的时间，由甲方另行通知，通知方式以电话告知或售楼中心公告均有效，如乙方在接收通知后十五日内不与甲方签订商品房正式买卖合同，甲方有权将乙方所认购房屋另行出售，签定正式合同后《商业门市认购协议》自动失效。九、违约责任1、甲、乙双方在签订本协议书后，任何一方变更，解除本协议，属违约行为，应承担房款总额10%的违约金。2、若因乙方的收入或资信等原因造成银行不予给乙方办理按揭，乙方自动转为分期付款，乙方又不能在规定时间内付清所欠甲方房款，视为乙方违约，乙方应承担房款总额10%的违约金，且甲方有权将此房屋另行出售，所得收益与乙方无关；……”协议签订当日，宏梓公司向左上海出具收款收据三张，分别载明收到“适安上城A15门面预付款”100000元、“适安上城A16、17门面预付款”150000元、“适安上城A18门面预付款”100000元，共计35万元。2012年8月21日，左上海再次作为乙方与甲方宏梓公司签订了《商业门市认购书》，该《认购书》约定“一、乙方自愿和甲方达成意向认购‘适安上城’2#楼18、19号商业门市，建筑面积约78.4平方米（以实测面积结算购房价款，多退少补）。二、认购此商业门市单价（此单价已包含水、电费）原单价每平方米3800元，总价合计297920.00元，折后总价合计人民币266560元（大写：贰拾陆万陆仟伍佰陆拾元整）。……四、付款方式：按以下第1种方式执行：1、一次性付款……六、交付房屋时间为：2013年6月1日前……八、乙方与甲方更换《商品房买卖合同》的时间，由甲方另行通知，通知方式以电话告知或售楼中心公告均有效，如乙方在接收通知后十五日内不与甲方签订商品房正式买卖合同，甲方有权将乙方所认购房屋另行出售，签定正式合同后《商业门市认购协议》自动失效。九、违约责任1、甲、乙双方在签订本协议书后，任何一方变更，解除本协议，属违约行为，应承担房款总额10%的违约金。2、若因乙方的收入或资信等原因造成银行不予给乙方办理按揭，乙方自动转为分期付款，乙方又不能在规定时间内付清所欠甲方房款，视为乙方违约，乙方应承担房款总额10%的违约金，且甲方有权将此房屋另行出售，所得收益与乙方无关；……”协议签订当日，宏梓公司又向左上海出具收款收据一份，载明收到“适安上城2号楼18、19号门市”20万元。左上海称上述购房预付款均系全额现金支付。上述两份协议签订后，宏梓公司均未曾通知左上海签订商品房买卖合同，也未按照合同约定期限交房。2014年1月，左上海诉至原审法院，要求被告返还预付款并支付违约金。案经审理中调解，双方当事人未能达成一致协议。
另查明：2014年3月27日，三台县城乡规划建设和住房保障局出具证明一份，载明：原审法院办案人员于2014年3月24日到该局查询宏梓公司开发建设的“适安上城A15、A16、A17、A18号商业门市”的建筑面积相关事宜，经该局核实该项目商业门市坐落位置无此编号，无法提供查询。
再查明：2012年6月11日，宏梓公司法定代表人江洪向左上海借款20万元，并出具借条一张，载明：今借到左上海人民币200000.00元（贰拾万元正），借款人江洪；2012年7月1日，江洪向左上海借款35万元，并出具借条一张，载明：今借到左上海人民币叁拾伍万元整，借款人江洪；2012年8月21日，江洪向左上海借款20万元，并出具借条一张，言明：今借到左上海人民币贰拾万元正，借款人江洪；2013年8月10日，江洪向左上海借款18万元，并出具借条一张，载明：今借到左上海人民币拾捌万元正（180000元），此款无任何利息，借款人江洪。江洪认可上述2012年6月11日及2012年8月21日的借款属实，并称本案所涉的两份商业门面认购协议书实际系为上述借款担保，左上海与宏梓公司并无真实房屋买卖关系，宏梓公司亦未实际收取其购房预付款。
上述事实，有《商业门市认购书》、收款收据、证明、借条以及双方当事人陈述等证据在案佐证，足以认定。
原判认为：合同是双方当事人意思自治的表现形式，合同的内容需双方当事人协商一致。本案中的两份《商业门市认购协议书》均由双方当事人签名捺印，原、被告双方对此均予以认可。该协议书是商品房买卖合同双方当事人在签订正式合同前所订立的文书，是对双方买卖房屋有关事项的初步确认，对双方当事人均具有约束力。宏梓公司辩称是该协议是以房屋担保来借款，但未提供任何证据证明其辩称，故对该辩称不予采信。2012年6月28日签订协议后，左上海交付的预付款350000元均由被告宏梓公司出具了加盖公司印章的收款收据，且约定的房屋交付时间为2013年3月31日，直至审理前宏梓公司仍未交付房屋，其行为已构成违约，宏梓公司应当按照合同约定退还预付款并承担违约责任。协议第九条约定“任何一方变更、解除本协议，属违约行为，应承担房款总额10%的违约金”。协议中未约定A15、A16、A17、A18号商业门市的面积仅约定了单价，原告不能举证证明房屋总价，应当承担举证不能的后果；但原告给付了350000元的预付款有收款收据予以证明，本院应按照已付款的10%计算违约金，即被告宏梓公司应当承担35000元（350000元×10%）的违约金。2012年8月21日签订的《商业门市认购协议书》约定原告左上海购买“适安上城”2#楼18、19号商业门市，约定的交房时间为2013年6月1日，宏梓公司未交付房屋，已构成违约，应退还预付款并按照协议约定承担房款总额10%的违约金即26656元（266560元×10%）。综上，宏梓公司应当返还左上海房屋预付款550000元并给付违约金61656元。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十条之规定，遂判决：一、由被告四川宏梓房产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内向原告左上海返还房屋预付款550000元并给付违约金61656元；二、驳回原告左上海的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费减半后收取为5030元，财产保全费3770元，合计8800元，由原告左上海承担200元，被告四川宏梓房产开发有限公司负担8600元（此款已由原告垫付，在执行中一并给付）。
宣判后，上诉人宏梓公司不服一审判决，向本院提出上诉，其主要的上诉理由为：原审判决认定事实不清。原审法院仅凭双方于2012年6月28日、同年8月21日所签订的两份商业门市认购协议书及虚假的4张收款收据认定宏梓公司收取了55万元门面认购款错误。上述门面认购协议实际是为2012年6月11日及同年8月21日两次分别金额为20万元的借款担保，左上海无必要亦实际并未支付任何的门面认购款。从2012年6月28日所签协议中对于门面面积、总款、付款方式都未约定以及2012年8月21日协议书中所约定的“适安上城2号楼18号、19号”门面并不存在的情况可以判断双方买卖门面是虚假的。故请求：撤销原判，依法改判驳回左上海诉讼请求。
被上诉人左上海答辩称：宏梓公司所说的认购协议系为借款担保无任何法律依据，该事实不成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院认为：根据双方的诉辩称意见，本案争议的焦点为：宏梓公司是否应当依照其与左上海于2012年6月28日及8月21日签订的两份《商业门市认购协议书》约定承担相应违约责任。
首先，左上海与宏梓公司于2012年6月28日、同年8月21日签订两份《商业门市认购协议书》以及宏梓公司于合同签订当日向左上海出具预付款收据（金额共计55万元）的事实双方并无异议。虽宏梓公司否认双方具有真实的房屋买卖意思，并称购房协议系为借款担保的事实，但除其提及借款的借款时间与本案所涉协议签订时间属于同时期之外，并无其它充分证据予以证明，亦不足以推翻案涉协议书及购房款收据的真实性。
其次，宏梓公司与左上海于2012年6月21日所签订的协议书中确实仅约定了单价，并无面积及总价。并且，三台县城乡规划建设和住房保障局虽证明经核查：宏梓公司开发建设的“适安上城”坐落位置并无A15、A16、A17、A18号商业门市的编号。但根据双方协议中第八条“乙方与甲方更换《商品房买卖合同》的时间，由甲方另行通知，通知方式以电话告知或售楼中心公告均有效，如乙方在接收通知后十五日内不与甲方签订商品房正式买卖合同，甲方有权将乙方所认购房屋另行出售，签定正式合同后《商业门市认购协议》自动失效”之约定，可以认定双方仅达成了初步的认购协议，其后应当更换正式的商品房买卖合同，故认购协议属中的上述内容的约定缺失或不准确尚属合理，并不能以此直接否认双方买卖关系的真实性。
综上所述，上诉人宏梓公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9916元，由上诉人四川宏梓房产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏春梅
审 判 员 刘立冬
代理审判员 汤 显
二〇一四年八月十三日
书 记 员 谭雅丹
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