山东省滨州市滨城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨民三初字第358号
原告中国工商银行股份有限公司滨州渤海支行，住所地滨州市黄河五路以北渤海十八路以东中金盛德商务写字楼1号102室。
负责人亓林林，该支行行长。
委托代理人王星星，山东齐英律师事务所律师。
委托代理人宋玉亮，山东齐英律师事务所律师。
被告门金花，居民。
委托代理人徐明岭，居民。与被告门金花系夫妻关系。
被告徐明岭，居民。与被告门金花系夫妻关系。
被告滨州市中博房地产有限公司，住所地：滨州市经济开发区现代物流中心园区。
法定代表人谢硕文，该公司董事长。
被告淄博信通担保投资有限公司滨州分公司，住所地滨州市滨城区黄河一路393号。
代表人孙修河，该分公司负责人。
原告中国工商银行股份有限公司滨州渤海支行与被告门金花、徐明岭、滨州市中博房地产有限公司、淄博信通担保投资有限公司滨州分公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年3月10日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王星星、被告门金花委托代理人暨被告徐明岭到庭参加了诉讼，被告滨州市中博房地产有限公司、淄博信通担保投资有限公司滨州分公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司滨州渤海支行诉称，2010年6月17日，大观园支行与被告签订了编号为A［住房］字［滨州分］行［大观园］支行（2010）年［674］号的《个人购房借款／担保合同》，约定：被告为购房向大观园支行借款73000元；借款期限为96个月，自2010年6月18日至2018年6月18日；贷款利率为浮动利率，按月支付本息。借款的担保方式为抵押和保证，由被告门金花、徐明岭提供房产作为抵押物，并办理预告抵押登记。被告滨州市中博房地产有限公司、淄博信通担保投资有限公司滨州分公司提供连带责任保证。合同签订后，大观园支行于2010年6月18日履行了向被告发放73000元贷款的义务，但在以后合同履行过程中，被告门金花、徐明岭未按合同约定向大观园支行履行按月支付利息的义务，其行为已构成违约，按照合同约定大观园支行有权宣布合同提前到期，并解除合同。大观园支行与被告签订的《个人购房借款／担保合同》，为各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的有关规定，合法有效，应受到法律的保护，各方当事人应依约履行自己的义务。被告门金花、徐明岭未按合同约定履行向大观园支行支付本息的义务，应承担相应的民事责任。同时根据法律规定与合同约定，大观园支行对被告门金花、徐明岭为该项债权提供的抵押物享有优先受偿权；被告滨州市中博房地产有限公司、淄博信通担保投资有限公司滨州分公司对上述债务承担连带清偿责任。因大观园支行并到渤海支行，其权利和义务由渤海支行享有和承担。为维护原告的合法权益请求法院：1、判决解除中国工商银行股份有限公司滨州大观园支行与被告签订的《个人购房借款／担保合同》；2、判决被告门金花、徐明岭偿还原告本金37132.38元及利息429.18元（截至2015年2月21日），共计37561.56元，并支付利息至履行完毕之日止；3、判决原告对被告门金花、徐明岭提供的抵押物享有优先受偿权；4、判决被告滨州市中博房地产有限公司、淄博信通担保投资有限公司滨州分公司对上述债务承担连带清偿责任；5、诉讼费与实际支出费用由被告承担。
被告门金花、徐明岭辩称，该案应以门金花、徐明岭与滨州市中博房地产有限公司的房屋买卖合同纠纷案为基础。
被告滨州市中博房地产有限公司、淄博信通担保投资有限公司滨州分公司均未提出答辩意见。
经审理查明，被告门金花、徐明岭系夫妻关系。2010年6月17日，中国工商银行股份有限公司滨州渤海支行与被告门金花、徐明岭、滨州市中博房地产有限公司、淄博信通担保投资有限公司滨州分公司签订编号为A［商房］字［滨州分］行［大观园］支行（2010）年［674］号《个人购房借款／担保合同》，约定原告向被告门金花发放贷款73000元，被告徐明岭为共同借款人；贷款用途为购买商房，贷款期限为96个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率为贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定，贷款发放后遇基准利率调整，借款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按每次调整后的基准利率及约定的浮动比例确定执行利率；如借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款，贷款人有权解除合同并按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定利率基础上加收30%确定；借款人授权贷款人将贷款一次划入本合同约定的账户（户名为滨州市中博房地产有限公司，账号为16xxxx，开户行为工行），贷款利息自实际发放日其计算；借款人采用按月等额还款法（按月计息）方式偿还贷款本息；借款人指定其在中国工商银行开立的个人结算账户为还款账户（户名为门金花，账号为62xxx，开户行为工行）；借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；被告门金花、徐明岭以其所有的位于滨州市某房产提供抵押担保，抵押担保的范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，保证范围为连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。
2010年6月18日，被告以其购买的位于滨州市某房产为上述借款提供抵押担保，被告门金花、徐明岭在中国工商银行抵押核实书上签字确认。滨州市房地产管理局对上述房屋抵押进行预告登记（房预滨字第2010xx号）。上述抵押房屋因故至今未办理产权证书。
2010年6月18日，中国工商银行股份有限公司滨州大观园支行按照约定向被告门金花发放了借款73000元，并出具《借款凭证》，注明借款期限为96个月，借款发放日为2010年6月19日，到期日为2018年6月18日。被告门金花在该凭证上签字并捺手印进行确认。
被告门金花、徐明岭自2014年12月30日起不再按合同约定按月还本付息，连续超过三个月、累计六次以上，截至2015年10月21日，被告偿还了贷款本金35867.62元，利息18361.31元，未还本金37132.38元，积欠利息2244.56元。
2009年2月9日，被告淄博信通担保投资有限公司滨州分公司向中国工商银行股份有限公司滨州渤海支行申请在该行开展信贷担保业务。2009年3月10日，中国工商银行股份有限公司滨州渤海支行与被告信通担保公司签订《合作协议书》，约定被告信通担保公司授权其分支机构即被告淄博信通担保投资有限公司滨州分公司签订担保合同，并由其承担相应的担保责任。
根据中国银行业监督管理委员会滨州监管分局2011年9月15日文件（银监滨准（2011）81号），同意中国工商银行股份有限公司滨州大观园支行迁至滨州市黄河五路以北、渤海十八路以东中金盛德商务写字楼1号楼102，并更名为中国工商银行股份有限公司滨州渤海支行。
以上案件事实，有原告提交的《个人购房借款／担保合同》、《借款凭证》、被告门金花账户自营历史明细列表、银监滨准（2011）81号文件一份、授权书、被告门金花、徐明岭身份信息各一宗以及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为，各被告自愿与中国工商银行股份有限公司滨州大观园支行签订《个人购房借款／担保合同》，系当事人真实意思表示，合法有效，当事人应按照合同的约定履行各自的义务。中国工商银行股份有限公司滨州大观园支行已经向被告门金花实际发放了所借款项，被告门金花、徐明岭应按照合同的约定履行还本付息的义务。被告门金花、徐明岭与中国工商银行股份有限公司滨州大观园支行之间设立的是借款抵押合同关系，被告门金花、徐明岭与滨州市中博房地产有限公司之间系房屋买卖合同关系，其应向滨州市中博房地产有限公司主张相应违约责任，对被告门金花、徐明岭辩称该案应以房屋买卖合同纠纷案为基础的辩解意见不能作为其拒绝向原告偿还借款的合法依据，故被告门金花、徐明岭所提的辩解意见，本院不予采纳。因被告门金花已经连续三次并且累计超过六次未按时偿还中国工商银行股份有限公司滨州大观园支行借款，已经违约，中国工商银行股份有限公司滨州大观园支行有权解除双方签订的借款合同条款，并收回全部借款，利息按照合同约定的罚息利率计算。
被告门金花、徐明岭以其预购房屋对上述借款本息提供抵押担保，并与中国工商银行股份有限公司滨州大观园支行签订了《房地产抵押契约》，办理了抵押权预告登记，双方抵押合同依法成立并生效。但本院认为，抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效；即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。中国工商银行股份有限公司滨州大观园支行作为抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他的对抗他人针对该房屋的处分，但并非对该房屋享有现实抵押权，因涉案房屋尚未办理房屋抵押权设立登记，故本院对原告要求行使抵押权的诉讼请求不予支持。
被告淄博信通担保投资有限公司滨州分公司、滨州市中博房地产有限公司自愿对被告门金花的借款本息提供连带责任保证，该被告应按照合同的约定对本案所涉及的债务承担连带清偿责任。另外，当事人在合同中约定，贷款人可以选择对物的担保及当事人保证同时行使权利，对被告滨州市中博房地产有限公司的辩解意见本院不予采纳。
根据文件规定，中国工商银行股份有限公司滨州大观园支行已经更名为中国工商银行股份有限公司滨州渤海支行，故其权利义务应由原告继受。原告的诉讼请求应予支持。被告淄博信通担保投资有限公司滨州分公司、滨州市中博房地产有限公司经本院传票传唤均未到庭参加诉讼，视为对其答辩权、质证权的放弃，本院依法可以缺席判决。据此，综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告门金花、徐明岭于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司滨州渤海支行借款本金37132.38元并支付利息及逾期利息（截止2015年10月21日的利息及逾期利息为2244.56元；自2015年10月22日起至借款付清之日止的利息及逾期利息，按原被告签订的《个人购房借款／担保合同》约定的利息计收方式计算）；
二、滨州市中博房地产有限公司、被告淄博信通担保投资有限公司滨州分公司对以上借款本息向原告中国工商银行股份有限公司滨州渤海支行承担连带清偿责任；
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司滨州渤海支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费739元，由被告门金花、徐明岭、滨州市中博房地产有限公司、淄博信通担保投资有限公司滨州分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。
审 判 长 申春艳
人民陪审员 李建祥
人民陪审员 韩福山
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 王宁宁