浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍越民初字第3500号
原告郑优娟。
委托代理人（特别授权代理）姬旭，浙江国大律师事务所律师。
被告绍兴景湖置业有限公司，住所地绍兴市中兴北路339号华汇大厦301室。
法定代表人吴炜，总经理。
委托代理人（特别授权代理）胡菁、胡筠，上海胡菁律师事务所律师。
原告郑优娟与被告绍兴景湖置业有限公司（以下简称“景湖公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年9月2日立案受理，依法组成合议庭，于2015年11月18日、12月17日公开开庭进行了审理。原告郑优娟及其委托代理人姬旭，被告景湖公司委托代理人胡菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑优娟诉称：被告是荣御上府小区的开发商，原告向其购买了该小区第14幢106号排屋。2014年8月6日，在被告书面承诺上述排屋交房时花园面积不低于150平方米的情况下，原告支付了30万元购房定金。之后原告按照商品房买卖合同的约定，向被告支付了购房全款386万元。2015年6月29日，原告收到被告寄送的入住通知后，在荣御上府现场验房时发现，该排屋的花园面积严重缩水，且被告也无法提供购房合同约定的规划、消防、环保部门出具的认可文件或核准使用文件，原告遂表示拒绝收房。之后原告多次与被告沟通，被告明确表示交付的排屋无法达到其承诺的花园面积。被告以欺骗方式故意告知原告虚假情况，诱使原告作出错误的意思表示而与其订立合同，这是明显的欺诈行为。故原告诉至法院，请求判令：1、撤销原、被告之间的商品房买卖合同，判令被告立即退还原告购房款386万元，并赔偿原告截止起诉之日的利息损失238794元，之后实际履行之日止的利息损失按照中国人民银行同期贷款利率计算；2、被告赔偿原告一倍购房款计386万元；3、本案的诉讼费由被告承担。
被告景湖公司辩称：原告的前两项诉讼请求不同意。原告主张称该排屋花园面积严重缩水是撤销合同的理由，双方签订的合同中没有涉及花园面积，故不存在花园面积缩小。原告撤销合同另一理由是规划、消防、环保部门没有出具相关的准许使用文件，然而在交房之前被告已经具备备案或者获利核准相关文件，不存在原告所称不具备相关文件。为此，被告认为原告以欺诈为由主张撤销合同是不符合客观事实的。希望法庭在查明事实基础上驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己主张的事实成立，向本院提交的证据有：
1、商品房买卖合同1份、支付房款刷卡单据4份、购房发票2份，要求证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，标的物为荣御上府小区14幢106室排屋。在合同签订后，原告完全履行合同义务，按时足额向被告支付全部房款，被告也向原告出具了购房发票。被告质证后无异议。本院对上述证据予以认定。
2、承诺书1份，要求证明2014年8月6日原告在与被告洽谈购房事宜时，被告称案涉房屋花园面积不会低于150平方米，并向原告出具书面承诺书，基于此原告才购买了案涉房屋，并于当日支付30万元定金。被告质证后对真实性无异议，但不同意原告对承诺书的举证目的和文字解释。承诺书所称花园面积是××排屋，指有6户，并非原告购房排屋106单元，原告购买的是14幢6单元106室。这里所称的花园是公共绿地花园，也就是在这些排屋周围会有不低于150平方米的花园，合同中没有涉及花园面积。本院对该证据的真实性予以确认。
3、EMS快递单1份、入住通知函1份、邮政EMS网站快递查询单1份，要求证明被告向原告寄送的交房通知书载明交房时间是2015年6月29日，可原告确实在交房当天即6月29日才收到该入房通知，这充分说明被告是缺乏诚信的。被告质证后无异议，但认为合同约定交房时间是6月30日，被告方是提前通知，并不存在诚信不诚信的说法。本院对上述证据的真实性予以确认。
4、验房记录单1份，要求证明2015年7月1日，原告在荣御上府小区验房时，发现涉案房屋花园面积与被告所承诺相差甚远，且被告无法提供交房所必须的一系列文件，原告遂拒绝收房，当时有带看人员何清胜在该单据上签字确认。被告质证后对真实性无异议，记录单所诉内容是原告单方面的陈述，这些陈述内容与客观事实不符，花园并不是验收的范围，除此之外其他批准文件在交房时已经取得，原告在客户问题记录单所称内容不实。本院对该证据的真实性予以确认。
5、函照片打印件1份、EMS快递单1份，要求证明2015年7月4日原告向被告发函，要求被告交付符合承诺的花园面积，并提供交房所必须的文件，但被告对此置之不理，未对原告进行明确答复。被告质证后认为上述材料没收到，可能是送达地址错误。函的内容与客户问题记录单所表述内容基本差不多，函涉及的两大问题在对证据4进行质证时已经陈述。本院认为上述证据无法证明被告方确实收到了原告寄送的函。
6、沙盘照片3张，要求证明根据被告展示沙盘显示，××排屋花园与对面24幢花园排屋仅隔一条便道，中间并没有规划停车位。
7、××排屋花园现状照片8张，要求证明××排屋花园周边有围栏，处于围起来的状态，有独立的花园门，在花园门上面明确的标明门牌是××，也就是原告所购买的106室。该花园与对面24幢西首排屋之间现在是相隔6个地上停车位，本应该属于原告花园的面积现在被被告作为了停车位。
8、14幢其他排屋花园现状照片5张，要求证明14幢从101－105的5套房屋均有独立花园，且每一幢均标明是14－1至14－5，这也充分说明被告所出具的承诺书上××是具体，唯一的，即原告购买的房屋。
9、样板房花园照片3张，要求证明15幢即被告的样板房也是有独立花园，且花园面积更大，且门牌××”来进行标识。
被告对证据6-7的综合质证意见为：证据6照片真实性基本认可。证据7、8照片与现场基本一致。证据9照片真实性无异议。但对原告要证明的目的不予认可。原告购买的仅是房屋本身，并没有购买花园，不存在所称独立花园概念。既然没有独立花园就不存在花园面积。除此外原告所称前面停车位，原先开发规划就有停车位，为此已经向法庭提供了最早先的图纸和竣工验收的图纸。关于样板房照片，在合同附件8补充协议第一条第2点明确约定，沙盘内容及样板房不作为合同内容。本院对上述证据的真实性予以确认。
被告为证明自己主张的事实成立，向本院提交的证据有：
1、商品房买卖合同1份，要求证明被告系该房屋出卖人，原告系买受人，原告购买的是14幢106号房。本案涉及的房屋面积并不包括花园面积，花园面积不是合同内容，被告按约履行合同。关于补充协议第一条第二项明确约定甲乙双方权利义务。补充协议第七条第七项还约定在不影响建筑区划总体功能及绿化率规划指标情况下，出卖人可对建筑区划平面部局进行部局调整。合同附件1平面图，原告是06单元，这张图并没有花园面积的标识。原告质证后无异议，但对被告证明目的有异议，认为通过此买卖合同约定并不能证明被告所主张的已经按约履行合同。被告所宣读的合同条款是在玩文字游戏，曲解合同本意。本案合同系格式合同，在买售人并不具有相应法律知识情况下，没有办法充分理解，而被告也并未对格式条款予以提示及说明，因为涉案房屋系排屋，按照通俗的理解，排屋自然包括花园面积，被告称根据附图没有花园面积，是没有任何意义的。合同中关于花园面积并无再次约定，自然应当以被告所出具的承诺书所载花园面积为准。本院对该证据予以认定。
2、消防办事大厅备案信息打印件1份、浙江省建设工种规划核实确认书复印件（加盖绍兴市城市建设档案馆印章）1份、关于绍兴景湖置业有限公司荣御上府建设项目（一期）竣工环保验收意见复印件（加盖绍兴市城市建设档案馆印章）1份、绍兴市房屋建筑工程竣工验收备案表1份，要求证明涉案房屋的交付符合合同约定以及法律规定。被告质证后认为消防办事大厅备案信息属于网上打印件，真实性无法核实；其余证据真实性无异议，被告经过了竣工验收，并取得相应备案，但原告直到开庭才第一次看到这些相关的材料，按照合同规定被告应该在交房时就向原告提供这件文件，故说明被告直到今天为止才符合交房条件，依据是商品房买卖合同第十二条交接内容及第九条的相关约定。因竣工验收备案表显示涉案房屋已于2014年12月31日经过绍兴市建筑业管理局的竣工验收备案，故本院对上述证据的真实性予以确认。
3、2014年6月27日铺装总平面图、2014年12月份竣工图（一个楼梯版）、××排屋周边绿地旧版实测图，要求证明2014年11月，施工单位按图完成了包括××排屋在内的小区绿地、道路等公共设施的建设，并通过绍兴市城市规划测绘院现场实测，且竣工图已送交主管部门竣工备案。该版竣工图显示，××排屋南端的绿地与道路之间的连接楼梯为一个，该楼梯设置在居中。这一布局使得××－106号房南端的绿地面积比较大。被告质证后认为铺装总平面图没有备案机关盖章确认，真实性无法考证；竣工图真实性无异议，但此图并非按照被告所讲是竣工图，而是由绍兴市城市规划测绘院出具的测绘图，竣工图与测绘图是有本质区别的，竣工图是由施工单位所编制的，完全按照实际施工内容及是否发生变更等信息在完工后所绘制的，而测绘图是对于小区现状标注出来，至于现状是否合法，是否按图施工，测绘单位是不予考虑的。测绘图是由房产公司或建设单位进行委托，测绘院收费后到现场进行测绘。实测图真实性无法确认。综上，该三份证据并不能达到被告的证明目的，这三份证据却能说明被告有自认情况，即使这些证据都属实，即2014年6月份时已经有了相应规划，被告出具承诺书是2014年8月份，即使按照被告所说这一切属实，那时完全按图施工，花园面积仅有102平方米，被告怎么可能交付不低于150平方米的花园面积，这恰说明被告欺诈事实明显。本院对于2014年12月份竣工图的真实性予以认定，其余证据本院将综合予以认定。
4、2014年12月竣工图（二个楼梯版）、××排屋周边绿地新版的实测图，要求证明鉴于安全疏散之考量，根据主管部门的要求，须增加一个绿地与道路之间的楼梯。为此，重新进行设计施工，拆除了原先已经建成的绿地及楼梯，改建为目前两侧两个楼梯的现状，该现状也已经主管部门竣工备案。新的布局使得××－106号房的南端的绿地面积小于原先的建设方案。合同补充协议第七条第7、8项明确约定，建筑区划平面布局进行局部调整的，买受人表示充分理解，出卖人不构成违约。被告质证后认为测绘图没有备案机关盖章，对三性不予认可，如果真如被告所说这份材料是备案的，不可能之前备案完成之后再次提交备案文件。对实测图三性不予认可。至于被告提到补充协议的条款用于本案并不合适，该条陈述的是区划平面布局，被告的行为侵犯的是原告实体利益，况且该条属于格式条款，被告并未在签订合同时给予提示说明，且该条如果适用于本案，也侵犯到了原告的主要权利，而限制了被告的主要责任。由于2014年12月份竣工图加盖了绍兴市城市规划测绘院的印章，故本院对真实性予以认定，其余证据本院将综合予以认定。
根据当事人的庭审陈述和上述确认有效的证据，以下事实可以认定：被告景湖公司于2014年8月6日向原告郑优娟出具承诺书一份，具体内容为：“承诺荣御上府14-6排屋交付时该物业花园面积不低于150平方米。”后被告景湖公司（出卖人）与原告郑优娟（买受人）于2014年9月22日签订《镜湖新区商品房买卖合同》1份，约定原告购买由被告建设的荣御上府商品房第14幢6单元106号房，建筑面积332.32平方米，其中，套内建筑面积322.76平方米，应分摊的共有建筑面积9.56平方米；该商品房单价为每平方米11615.31元，总价款3860000元。合同第三条还约定：除上述商品房买卖外，有出售（或赠送、出租等）车位、车库、绿地或其他物业的，有关该物业的买卖、赠与、租赁合同事项，双方另行约定于本合同附件三。合同附件三对绿地面积并未有具体约定。原告于2014年8月6日向被告支付购房款300000元、8月12日支付2020000元、10月12日支付1540000元。被告曾向原告寄送《入住通知函》，通知原告于2015年6月29日至荣御上府交付现场办理相关入住手续，原告于2015年7月1日交房验收时，在客户问题记录单中写明：“1、花园面积严重缩水，与承诺不符；2、需提供规划、消防、公交、环保等批准文件。因上述两点，此房尚未符合交房条件，房屋内部尚未查验”。原告据此表示不予收房。
另查明，荣御上府14号楼商品房工程于2014年12月26日竣工验收合格，2014年12月31日经过绍兴市建筑业管理局的竣工验收备案。
现原告认为根据被告提供的14幢排屋平面图，涉案房屋的花园即是指“高院”部分，该部分被告所自认的面积为79.52平方米，故被告承诺的花园面积与现实交付的面积相比是严重缩水的，据此原告以被告存在欺诈为由，要求撤销双方签订的商品房买卖合同并要求被告赔偿相应的损失。
本院认为，原、被告之间订立的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为有效，双方均应自觉履行。本案的争议焦点为：被告景湖公司出具的承诺书是否构成欺诈，原告能否据此要求撤销商品房买卖合同。对此，本院作如下分析：《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条规定：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。故构成欺诈需具备以下三个构成要件：一是要有欺诈的主观故意；二是要有欺诈的行为；三是受欺诈人因欺诈而陷入错误认识，并基于错误认识而为意思表示。首先，对于承诺书中花园面积的理解，原告认为应是属于独立于其他用户而由原告专属享有的部分，该部分被告所自认的面积为79.52平方米，故被告承诺的花园面积与现实交付的面积相比是严重缩水的；而被告认为花园应为公共绿地，属于全体业主共有，被告所承诺的花园面积是围绕涉案房屋周边的所有绿地部分。本院认为，承诺书中具体表述是“14-6排屋交付时该物业花园面积不低于150平方米”，被告并未承诺花园能够由原告专属享有，且对于花园面积的具体范围也没有明确表意，原告也未能提供证据证实当时对于花园的具体权属范围向被告进行过了解而被告存在虚假陈述或故意隐瞒的情形。其次，从双方签订的商品房买卖合同来看，合同中并未有出售花园的约定，房屋价款亦未包括花园价款，附件一房屋平面图中也未包含花园面积的测绘，可见花园面积未在双方签订的合同中予以确定。最后，被告提供的绍兴市城市规划测绘院盖章的测绘图能够证实涉案房屋周边布局设计前后存在过调整。商品房买卖合同补充协议第七条第7项约定“在不影响建筑区划总体功能及绿化率等规划指标的前提下，出卖人可以对建筑区划平面布局进行局部调整，买受人表示充分理解，出卖人不构成违约”。因此，被告的调整应属合理。综上，原告提供的现有证据不足以证明被告在销售涉案房屋过程中存在欺诈故意，则被告不符合认定欺诈的构成要件，原告主张撤销商品房买卖合同，退还房款并赔偿相应的利息未有充分依据，本院不予支持。原告主张赔偿一倍购房款的诉请，于法无据，本院不予支持。此外，被告提供的竣工验收备案表显示涉案房屋已于2014年12月31日经过绍兴市建筑业管理局的竣工验收备案，即涉案房屋在原告2015年7月1日验收交接时已经具备商品房买卖合同第九条规定的条件。原告认为被告在庭审中才出示证明文件则表示涉案房屋至今才具备交房条件的说法欠缺依据。依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决如下：
驳回原告郑优娟的诉讼请求。
本案案件受理费67512元及财产保全费5000元，由原告郑优娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 赵 钦
代理审判员 赵晓岑
人民陪审员 鲁云根
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 严莺飞
附法律条文
《最高人民法院关于贯彻执行，〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》
68.一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。