福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0203民初5596号
原告厦门大学，住所地厦门市思明区思明南路***号。
法定代表人朱崇实，校长。
委托代理人王娜、张秦（实习），福建天衡联合律师事务所律师。
被告李细毛，男，1972年12月18日出生，汉族，住厦门市海沧区。
委托代理人郭立群，福建汇丰联盟律师事务所律师。
原告厦门大学与被告李细毛房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员林月蓉适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告厦门大学的委托代理人王娜、张秦，被告李细毛及其委托代理人郭立群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告厦门大学诉称，2012年7月9日，原告与被告签订《厦门大学店面租赁合同》（下称《租赁合同》），约定被告向原告承租位于厦门市思明区厦大西村11-13号楼119店面，从2012年8月9日起计算租金，自计租之日算起租期五年，其中第四年（2015年8月9日至2016年8月8日）月租金34733.7元；租金按月分期支付，首期租金于本合同签订时交纳，被告应在每期租期到期前15天内将下期租金支付给原告；被告逾期缴纳租金的，逾期前15天内，每逾期一天，按应缴总费用额的每日千分之一加收违约金；租金逾期15天未交的，被告除必须缴清所欠费用外，原告有权解除合同收回店面，保证金不予退还，被告应承担全部违约责任。根据前述租赁合同约定，被告应于2015年9月8日、10月8日、11月8日前各支付租金34733.7元。但经原告多次催促，被告至今仍未支付前述租金合计104201.1元，被告依约应向原告支付违约金。现诉请判令：被告向原告支付租金104201.1元及逾期付款违约金（其中自2015年9月9日至11月8日的违约金3195.5元，自2015年11月9日至实际付清款项之日止违约金以104201.1元为基数，按每日千分之一的标准计算，暂计至2016年3月10日违约金为16012.24元）。
被告李细毛辩称，首先，本案系双方协商解除租赁关系，并非被告单方解除。2015年4月份因政府部门将厦大西村小商品街改造成封闭式绿化带，包括被告在内的全部经营者生意均受到严重冲击。鉴于此，被告等商家多次和原告协商沟通，在无法免租的情况下，被告等商家在原告提议下同意退租解除合同，但由于原告不同意退还保证金，故协商结果即原告不退保证金但在招投标空档期免费由被告等商家经营三个月以弥补亏损。若非达成一致，原告怎么会在2015年10月14日即招标，在被告未交租金的情况下，未予以停水停电，也可侧面推定双方就租赁事宜达成一致。其次，对原告主张的租金金额，确是合同约定，被告予以确认。但原告诉求的租金及违约金标准过高。因客观环境变化使得租赁店面经营条件恶化，现店面的招投标月租金是每平方米290元，原来是每平方米470元。被告主张押金抵租金，不足部分同意补足，且租金应按现招投标租金标准计算；原告曾要求因被告租金只交到8月8日，需补交一个月租金，被告已于2015年11月17日补交租金至2015年9月8日。
经审理查明，2012年7月9日，厦门大学资产与后勤事务管理处（下称厦大资产处）作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告李细毛签订一份《租赁合同》，约定甲方将其所有的位于厦门市思明区厦大西村11-13号楼119店面出租给乙方作为经营甜品销售使用，租赁期限五年（从2012年8月9日起计算租金），月租金31504.5元，租金前2年不变，第3年起每年递增5%，即第3年月租金33079.70元，第4年月租金34733.70元，第5年月租金36470.40元；租金按月分期支付，首期租金于本合同签订时交纳，乙方应在每期租期到期前15天内，将下期租金支付给甲方；乙方需在签订本合同时向甲方缴纳店面保证金94513.50元，租赁期满，费用结清并经甲方验收合格后，甲方退回店面保证金给乙方；保证金约定：若合同期满乙方无违约行为或出现约定情形，则在乙方向甲方交房时，甲方应将保证金无息退还乙方。如乙方有欠缴的租金及其他未结清的费用，则甲方可将保证金折抵后剩余部分退还乙方。乙方在租赁期内确需退租的，应提前三个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方可在缴清应缴费用后退租，乙方进行的装修甲方不予折价补偿，甲方不退还乙方已缴租金和保证金；由于政府行为及其它不可预见因素，影响本协议的履行，遭遇方应立即通知对方，并应在三十日内提供详情及有效证明文件，按其对本协议的影响程度，由甲、乙双方协商决定是否解除本协议，或部分免除协议责任或延期履行本协议；乙方逾期缴纳租金的，逾期前15天内，每逾期一天，按应缴总费用额的每日千分之一加收违约金，租金逾期15天未交的，除必须清缴所欠费用外，甲方有权解除合同收回店面，保证金不予退还，乙方应承担全部违约责任；期限届满或合同终止后，乙方无正当理由逾期不退房的，甲方有权按原租金5倍的标准向乙方加收房租，有权采取其他相关必要措施敦促乙方履行退房义务或进行公证清房、直接向人民法院起诉。甲方因此所受的损失由乙方负责赔偿。
上述合同签订后，双方各自履行了合同约定的义务，被告李细毛也按约于2012年10月9日支付了店面保证金94513.50元。
2015年9月21日，被告李细毛向厦大资产处提交一份《申请退租表》，申请于2015年10月31日退租；2015年10月14日，厦大资产处就包括本案讼争店面在内的厦大西村11-13号楼部分店面在厦门大学网站上刊登招租公告。2015年11月17日，被告在原告招投标空档期继续经营期间向原告交付2015年8月份的租金33079.70元。
2016年4月11日，厦门有朋四方物业管理有限公司及厦大西北村物业管理服务中心出具一份《退租证明》，内容如下：厦大西村商场119店面（一甜壹鲜）于2015年12月8日退租，费用已结清。
又查，讼争房产的权属人为原告厦门大学，厦大资产处系原告厦门大学的内部职能部门，专门负责管理后勤资产等事宜。
上述事实，有《租赁合同》、收款凭据、《申请退租表》、厦门大学网站招租公告、厦门大学招标文件、银行流水、《退租证明》等证据及双方当事人庭审陈述等材料予以佐证，本院予以认定。
审理中，被告称其与原告已达成协议，由于政府政策影响，经营困难，免租协商不成，遂达成原告不退保证金但在招投标空档期间免费由被告等商家经营三个月以弥补亏损的协议。为此，被告提交免租申请及照片、录音整理（附光盘）、《申请退租表》、《退租证明》、证人王某及辜荣国的证言等证据予以佐证。原告对被告提交的上述证据的真实性、合法性及关联性均有异议，并认为原告从未同意提前解除合同，也未同意给予被告三个月的免租经营期限。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应严格按照合同约定予以履行。本案中，根据合同约定，租赁期限五年（即自2012年8月9日至2017年8月8日），现原告主张被告支付所欠3个月租金及逾期付款违约金，被告则称其与原告达成不退保证金、免租三个月的协议，并于2015年12月8日退租。本院分析认为，被告称其与原告达成口头协议解除租赁关系，以保证金替代三个月免租的抗辩，虽《租赁合同》约定双方解除合同需提前三个月书面申请，但结合被告所提交的证据，被告于2015年9月21日提出退租申请后，原告即于2015年10月14日在其网站上刊登招租公告公开招租。因此，在讼争租赁期限尚未届满的情况下，原告的行为可以认定其已同意提前解除双方《租赁合同》的意思表示，故对被告提出双方达成不退保证金、免租三个月协议的抗辩意见，本院予以采信。现被告已交保证金94513.5元，并缴纳租金至2015年9月8日，故截止被告实际退租时间（2015年12月8日），被告尚欠原告三个月租金合计104201.1元未支付，对此，被告也予以确认，本院予以认定；扣除被告已支付的保证金94513.5元，其还需向原告缴纳租金9687.6元。至于原告主张的违约金，本院认为，鉴于原、被告已达成提前解除合同的合意及事实，被告的行为不应认定为违约，故原告要求被告支付违约金的诉讼主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告李细毛于本判决生效之日起十日内支付原告厦门大学租金9687.6元；
二、驳回原告厦门大学的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1384元，由原告厦门大学负担1334元，被告李细毛负担50元。款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 林月蓉
二〇一六年七月八日
书记员 林秋虹
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。