广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初4672号原告谢幸芳，女，汉族，1968年11月5日出生，住广东省佛山市禅城区。原告金千惠，女，汉族，1997年12月25日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人冯海龙，系北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人蔡嘉欣，系北京德恒（广州）律师事务所律师助理。被告佛山铂晟置业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人陈志华。委托诉讼代理人郑燕燕，系该公司法务部工作人员。被告广州新臣房地产经纪有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人贺寅宇。委托诉讼代理人林燕妮，系该公司职员。原告谢幸芳、金千惠与被告佛山铂晟置业有限公司（以下简称“铂晟公司”）、广州新臣房地产经纪有限公司（以下简称“新臣公司”）房屋买卖合同纠纷及合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案。后本案适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人冯海龙、被告铂晟公司委托诉讼代理人郑燕燕、被告新臣公司委托诉讼代理人林燕妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、原告与被告铂晟公司签订的《绿地未来城定向开发合同》无效；2、铂晟公司向原告返还购房款1342680元；3、铂晟公司向原告支付上述购房款自2014年8月16日至实际付清之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，从2014年8月16日暂计至2017年3月31日为197373.96元）；4、被告新臣公司向原告返还10000元优惠服务费；5、新臣公司向原告支付上述优惠服务费自2014年8月16日至实际付清之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，从2014年8月16日暂计至2017年3月31日为1350元）；6、两被告承担连带支付责任；7、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：2014年8月，铂晟公司向原告推销其正在销售的位于绿地未来城的楼盘。后原告看中该楼盘的9栋115单元的物业，并与铂晟公司达成了购买意向。2014年8月16日，原告遂在铂晟公司提供的格式版本的《绿地未来城定向开发合同》上签字，该合同约定原告以预先定制的方式，向铂晟公司购买其开发的位于佛山市禅城区禅西大道东侧、塱沙二路南侧、玉带路西侧，白坭路北侧绿地未来城9栋115单元的物业，建筑面积156.87平方米。签订合同之后，原告依约于2014年8月16日向铂晟公司支付1342680元首期购房款，向被告新臣公司支付10000元优惠服务费。后原告经咨询他人才了解到，铂晟公司以定向开发合同的形式，向原告销售并转移房屋所有权于原告，双方签订的《绿地未来城定向开发合同》实际属于商品房买卖合同。但因铂晟公司未取得商品房预售许可证即与原告签订该合同，根据相关司法解释的规定，应当属于无效合同。被告铂晟公司辩称，一、本案所涉《开发合同》合法有效。原告在签署上述合同前已经清楚知晓其所购房屋尚未取得商品房预售许可证，且取得时间无法确定，也非常清楚买卖双方须在取得该证后才能签订正式的商品房预售合同。上述合同不符合《商品房销售管理办法》第十六条关于商品房买卖合同的要求，缺失众多正式买卖合同的核心信息。二、被告铂晟公司不存在任何违约行为，原告逾期缴纳第二期房款，应按照合同的约定承担逾期付款责任。三、原告所支付的优惠服务费并非向铂晟公司支付的，也并未与铂晟公司就该优惠服务费签订任何协议，原告无权要求铂晟公司就该优惠服务费承担任何责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告新臣公司辩称，我方不同意向原告支付优惠服务费的利息1350元，因为我方之前没有收到原告申请退还服务费的通知。对第四点我方同意退还该服务费，但需要原告填写我方的退款确认书，交到我方后，我们就可以进行退款，并在一周内退还，但不承担该利息及连带责任。本案原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、两原告身份证复印件、两被告工商登记查询结果；2、绿地未来城定向开发合同书；3、收据（编号尾数为:4957）；4、收款收据（编号尾数为：1052）；5、交易明细清单两张、三张中国农业银行的持卡人存根、银联POS机刷卡小票。本院组织各方当事人进行了质证，经审查，本院对上述证据的真实性均予以确认。本院经审理认定事实如下：2014年8月6日，被告新臣公司出具收款收据，确认收到两原告优惠服务费（绿地未来城，10000元享100000元购房优惠）10000元。2014年8月16日，两原告（乙方）与被告铂晟公司（甲方）签订《绿地未来城定向开发合同》，主要内容：“1、乙方由于自身的特殊需要，向甲方提出要求预先定制甲方开发建设的物业，以便甲方在规划、设计、施工等方面按照乙方的特殊需要，予以考虑和满足乙方所需的特殊产品；2、乙方清晰知晓并确认，由于是预先定制产品，在签署本合同定制甲方开发建设的物业时，甲方尚未取得该物业的预售许可手续；甲方已经毫无保留地告知乙方前述情形；3、虽然甲方尚未取得该物业的预售许可手续，但是乙方确认，本合同是乙方和甲方的真实意思表示；并且，由于是应乙方要求的预先定制产品，甲方在规划、设计、施工等方面考虑了乙方的特殊需求，故此，甲方就该定制产品需要额外的成本等等付出，乙方需要在本合同签订时支付约定的定制款项，并确保履行合同，否则，承担本合同约定的责任……第一条定向开发物业基本情况……乙方本次定制部分为09栋115单元的物业，建筑面积约156.87平方米（最终具体面积以房产证上注明的面积为准）。第二条价款与付款方式（一）该物业按照建筑面积计价，单价为人民币28531元/平方米，成交总价约为人民币4475598元（最终具体面积出具后，按照确定面积对成交总价多退少补）。（二）具体支付约定如下：按照时间节点支付办法：1、签署《定向开发协议书》当日内，乙方向甲方支付人民币1342680元整，作为首期定制款；2、于2014年11月20日，乙方向甲方交纳第二期定制款450000元整；3、在甲方取得预售证后7天内，乙方向甲方支付人民币452918元整，并签署《商品房买卖合同》，剩余款项按照《商品房买卖合同》的约定支付（如付款方式为按揭，须在《商品房买卖合同》签订后的三天内完成按揭手续办理）；第三条关于面积误差及差异处理……第四条装饰及设备标准本项目暂未确定具体的装饰及设备标准，乙方要求所制定的装饰及设备标准将作为本合同的定制内容……第五条交付时间与条件甲方应当在2016年12月31日前，依照国家和人民政府的有关规定，经有关部门竣工验收合格后交付乙方……第六条关于逾期付款和逾期交房的违约责任……第七条规划、设计变更的约定……第八条交接……第九条甲方关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺……第十条关于产权过户的约定……第十一条保修责任……第十五条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向项目所在地人民法院起诉。第十六条本合同中关于定向开发、面积差异结算、商品房交付的事宜，若与《商品房买卖合同》不一致的，以本合同为准；其他事宜则按《商品房买卖合同》的约定执行……”被告铂晟公司在上述合同内盖有该公司购房合同章。同日，被告出具绿地控股集团有限公司收据，确认收到两原告的佛山绿地未来城定制金1342680元。另查明一，庭审中，两被告确认当时两被告有合作，前来被告铂晟公司购房的人如果向被告新臣公司缴纳优惠服务费，可以享受新臣公司额外的增值服务及铂晟公司购房折扣优惠。另查明二，至本案庭审时，被告铂晟公司尚未取得涉案房屋的预售许可证。其委托诉讼代理人述称涉案房屋现状是建筑物整体框架已建成，已经满足取得预售证的要求（预售证要在施工进度达到三分之二时才能申请），就是还没有竣工。另查明三，被告铂晟公司经营范围包括房地产开发经营、物业管理、自有房屋租赁服务、广告发布代理。被告新臣公司经营范围包括房地产咨询、中介服务、物业管理、建筑物清洁服务。本院认为，本案两原告与被告铂晟公司、新臣公司均存在合同关系。关于两原告与铂晟公司的法律关系，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条的规定，该解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。另外，根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。从两原告与铂晟公司签订的《绿地未来城定向开发合同》来看，上述合同符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且铂晟公司已经按照约定收受两原告部分购房款，故上述合同应当认定为商品房买卖合同。由于铂晟公司在起诉前未取得商品房预售许可证明，故上述合同应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故两原告已向铂晟公司缴纳的购房款1342680元，铂晟公司应予返还。至于两原告诉请的上述购房款的利息，考虑到铂晟公司占用两原告的上述购房款确实造成两原告利息的损失，而两原告对于铂晟公司签订合同时尚未取得商品房预售许可证明亦是明知的，双方的过错程度相当，因此确定铂晟公司以上述购房款1342680元为本金从2014年8月17日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的50%计息至实际清偿之日止。两原告诉请超出部分，本院不予支持。至于两原告与被告新臣公司的法律关系，从本案的证据结合当事人陈述来看，双方存在合同关系，合同内容包括两原告通过向新臣公司支付优惠服务费而享受在铂晟公司购房的优惠。上述双方的合同关系并不存在法律、行政法规规定的无效情形，故应认定为有效。考虑到两原告是在明知铂晟公司尚未取得商品房预售许可证明的情况下与铂晟公司签订《绿地未来城定向开发合同》，而两原告与被告新臣公司的合同关系由于上述《绿地未来城定向开发合同》无效已经无法实现合同目的，故新臣公司收取的优惠服务费10000元应予退还。至于两原告诉请该优惠服务费的利息，则缺乏法律依据，本院不予支持。另外，两原告诉请两被告承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：确认原告谢幸芳、金千惠与被告佛山铂晟置业有限公司于2014年8月16日签订的《绿地未来城定向开发合同》属于无效合同；被告佛山铂晟置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告谢幸芳、金千惠返还购房款1342680元及利息（利息以上述购房款1342680元为本金，从2014年8月17日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的50%计息至被告佛山铂晟置业有限公司实际清偿之日止）；被告广州新臣房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告谢幸芳、金千惠返还优惠服务费10000元；四、驳回原告谢幸芳、金千惠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告佛山铂晟置业有限公司、广州新臣房地产经纪有限公司应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9381元，由被告佛山铂晟置业有限公司负担9356元，由被告广州新臣房地产经纪有限公司负担25元。本案财产保全费5000元，由被告佛山铂晟置业有限公司负担4880元，由被告广州新臣房地产经纪有限公司负担120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 林 波二〇一七年六月十四日书记员 冯裕雯