四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）成民终字第814号
上诉人（原审被告）金堂金泰房地产发展有限公司。住所地：金堂县赵镇工农桥头“上海—温州商业城”。
法定代表人叶绍荣，执行董事。
委托代理人罗俊，四川英特信联合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）邱礼君。
上诉人金堂金泰房地产发展有限公司（以下简称金泰公司）因与被上诉人邱礼君租赁合同纠纷一案，不服四川省金堂县人民法院（2011）金堂民初字第2037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年2月6日受理后依法组成合议庭，并于2012年2月23日公开开庭审理了本案，上诉人金泰公司的委托代理人罗俊、被上诉人邱礼君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2002年6月27日，邱礼君与金泰公司签订了三份《金堂县商品房买卖（预售）合同》。三份合同约定的交房时间和条件为金泰公司于2002年12月30日前将竣工验收（包括建筑工程质量验收和规定必须的综合验收）合格的商品房交付给邱礼君，如因人力不可抗拒的自然灾害，施工中遇到异常困难或重大技术问题不能解决，除双方协商同意解除或变更合同外，可据实延期。所售商品房在交付时，该商品房的配套环境和配套设施，必须符合售房时所作的承诺和双方约定。该商品房的装饰、装修、配套设施、设备的标准、保修责任和质量要求，必须符合附件《商品房使用说明书》和《商品房质量保证书》中所作的说明、规定和承诺。2004年1月8日，邱礼君与金泰公司补签了一份《包租协议》。将邱礼君2002年6月27日向金泰公司购买的三套商铺以包租的形式出租给金泰公司。该协议约定的主要内容有：一、甲方（金泰公司）同意以风险自担、利益自享的方式包租下乙方（邱礼君）的商铺；二、乙方的商铺产权人为乙方，房号：“金堂半岛”上海-
温州商业城F-31、F-97、SP-33，建筑面积182.05m2；三、甲乙双方一致同意包租三年，年租金为28470元；四、租金付款方式：双方一致同意用租金抵扣房款；五、甲方权利和义务：1、甲方有权将此商铺以市场调节价高于包租价转租给多个厂家或批发商；2、为了让市场发展的更快更好，甲方有权向厂家和批发商收取管理费、广告费，用于市场物业管理、接运客源班车费用、电视广告、报刊杂志广告、路牌广告费用等；3、甲方有义务通知乙方每季度的本市场商铺房价行情，以便乙方赚取最好差价；六、乙方权利和义务：1、乙方有权将此商铺在包租期内在不影响本协议的情况下转让他人，甲乙双方与新产权人应提前更改本协议乙方名单，否则由此造成的甲方损失由乙方承担；2、乙方有权乘坐“金堂半岛”免费班车；3、乙方有义务向甲方提出批评和好的建议，以便甲方提供更好的管理和服务，快速提升市场知名度和商铺价值；七、违约责任：1、甲方不得无故中止此协议及拖付包租款，否则乙方有权无条件退房，并由此造成的一切经济损失由甲方承担；2、乙方不得无故中止此协议，否则应退还甲方所付的全部包租款，并由此造成的一切后果、损失责任均由乙方承担；九、乙方同意于2004年1月8日支付现金50000元，余款在2004年1月18日支付34590元，届时未支付本合同无效。此合同有效期为2002年6月27日至2005年6月26日止。甲方处盖有金泰公司印章，乙方处由邱礼君签名。之后邱礼君收取了F-31、F-97、SP-33商铺的租金并抵扣了房款（截止2005年6月26日）。包租协议履行期限届满后，邱礼君于2008年11月拿到SP-33商铺钥匙，将全套家具搬进SP-33商铺。F-31、F-97商铺金泰公司至今未退还。邱礼君自2006年起至今每年都向金泰公司要求交房和办理房屋权属证书以及租金，金泰公司支付了1000元租金。
原审认定上述事实的证据有：金堂县商品房买卖（预售）合同及包租协议、房屋所有权证、证人证词以及双方当事人的一致陈述等。
原审经审理认为，邱礼君与金泰公司签订的包租协议系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，应予以保护。双方应当严格按照合同的约定全面履行各自的义务。本案双方当事人争议的焦点在于：一、涉案三套商铺金泰公司是否已退还邱礼君；二、邱礼君主张金泰公司支付租金是否已超过诉讼时效期间。
一、关于涉案三套商铺金泰公司是否已退还邱礼君的问题。金泰公司为证明邱礼君已于2007年10月收回了涉案的三套商铺，举出了邱礼君2010年4月29日在另案中变更诉讼请求中的书面陈述。邱礼君对该证据不持异议，但认为该证据只能证明在包租协议租期届满后的2008年11月将自己的家具搬进了SP-33商铺，F-31、F-97商铺至今未退还。原审法院认为，金泰公司举出的该证据，邱礼君不持异议，该证据具有真实性、合法性和与本案纠纷事实的关联性，应作为本案证明案件事实的证据。从该证据的内容上看能够证明邱礼君在2008年11月将自己的家具搬进了SP-33商铺，并无金泰公司要证明的邱礼君已于2007年10月收回了涉案的三套商铺的内容。因此，该证据不能证明金泰公司退还商铺的时间和数量，只能证明邱礼君在2008年11月实际收回了SP-33商铺。金泰公司还申请了证人谢阶权、王和松出庭作证，证人谢阶权、王和松陈述退还涉案三套商铺是在2007年下半年，退还的方式是交商铺钥匙，交商铺钥匙给邱礼君双方没有手续，证人王和松在陈述上述情形时表示并未在现场，只是听他人所言。邱礼君对证人谢阶权、王和松的证言不予认可。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五十七条：“出庭作证的证人应当客观陈述其亲身感知的事实。证人为聋哑人的，可以其他表达方式作证。证人作证时，不得使用猜测、推断或者评论性语言。”第六十九条：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；”的规定，证人谢阶权、王和松均系金泰公司的工作人员与金泰公司有利害关系，证人谢阶权、王和松所作的证言不能单独证明涉案三套商铺是在2007年下半年退还，退还的方式是交商铺钥匙，金泰公司又未能举出其他证据与证人谢阶权、王和松所作的证言进行佐证。因此，原审法院对金泰公司主张的邱礼君已于2007年10月收回了涉案的三套商铺的事实不予采信。
二、邱礼君主张金泰公司支付租金是否已超过诉讼时效期间的问题。本案双方2004年1月8日补签的《包租协议》，约定的租赁期间为三年，从2002年6月27日至2005年6月26日止，双方一致同意用租金抵扣房款，且双方已实际履行了合同期内的用租金抵扣房款。本案纠纷的产生是由于金泰公司在租赁期间届满后未退房而引起。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，本案所涉租赁合同的租赁期限在2005年6月26日届满后为不定期的租赁合同，年租金仍为原租赁合同约定的28470元。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条：“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的；”的规定，本案的诉讼时效期间应从2006年6月27日开始计算。邱礼君为证明本案诉讼时效中断，申请了证人杨蕾玉、谢坤、吴登出庭作证，上述三证人证明的主要内容为从2006年起至今分别或一同每年都向金泰公司主张交房、办证和给付租金。金泰公司申请的证人王和松也证实在租赁合同期满后，金泰公司支付过1000元租金给邱礼君。原审法院结合双方的证人证言能够认定邱礼君从2006年起至今每年在向金泰公司主张给付租金。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”和第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”的规定，本案诉讼时效已中断，邱礼君主张金泰公司支付租金并未超过诉讼时效期间。
综上，涉案的F-31、F-97、SP-33商铺，金泰公司在租赁期满后，除邱礼君2008年11月实际收回了SP-33商铺外，F-31、F-97商铺金泰公司没有证据证明已退还邱礼君。邱礼君向金泰公司主张从2005年6月27日租赁期满后的租金有法律依据，但应扣除邱礼君2008年11月收回SP-33商铺之后的租金和租赁期满后已收取的1000元租金。因本案双方约定的租金计算方法是以F-31、F-97、SP-33商铺的面积，按年租金28470元为标准，原审法院按面积和年租金计算出每平方米的租金，作为扣除SP-33商铺租金数额的依据。邱礼君还主张金泰公司按购房合同的交房条件，恢复三套商铺的原貌交还邱礼君，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，邱礼君的该诉讼请求合法有据，原审法院予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、第一百三十四条第一、二、三款之规定，判决：一、解除邱礼君与金泰公司于2004年1月8日签订的包租协议；二、金泰公司于判决发生法律效力之日起三十日内按与邱礼君于2002年6月27日签订的购房合同约定的交房条件退还邱礼君位于金堂半岛“上海·温州商业城”44幢F-31、46幢F-97商铺；三、金泰公司于判决发生法律效力之日起十日内给付邱礼君截止2011年11月26日的租金159328元；四、驳回邱礼君的其他诉讼请求。本案案件受理费1929元，由金泰公司负担。
金泰公司不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称：1、金泰公司已将F-31、F-97商铺交给邱礼君；2、一审法院片面采信杨蕾玉、谢坤的证人证言，在邱礼君没有提供任何书面证据的情况下，错误认定本案诉讼时效中断；3、温州商业城早在2005年瘫痪，F-31、F-97两套房屋无法通水通电，即使金堂公司未交还F-31、F-97房屋，金泰公司也无任何收益，原判按照租赁合同价格要求金堂公司支付租金缺乏事实依据。故请求撤销原判，改判驳回邱礼君的诉讼请求，一、二审诉讼费由邱礼君负担。
被上诉人邱礼君答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为，邱礼君与金泰公司之间签订的包租协议系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。证人谢阶权、王和松均系上诉人金泰公司的工作人员，与金泰公司有利害关系，在金泰公司不能提供其他证据予以佐证的情况下，该两人的证人证言不能单独证明金泰公司已将F-31、F-97的商铺钥匙交给了邱礼君。故对金泰公司关于已将该两间商铺交给邱礼君的上诉主张，本院不予采纳。
证人杨蕾玉、谢坤、吴登的证人证言证明从2006年至今，邱礼君与该些证人每年都分别或者一同向金泰公司主张交房、办证、给付租金。金泰公司申请的证人王和松也证实在租赁合同期满后，金泰公司支付过1000元租金给邱礼君。故原审关于邱礼君自2006年起至今每年都在向金泰公司主张支付租金的认定正确，本院予以维持。邱礼君要求金泰公司支付租金的诉请未超过诉讼时效期间。
合同约定的租赁期限届满以后，金泰公司对未交还邱礼君的商铺应当按照双方租赁合同约定的标准支付租金。即便如金泰公司所述，案涉商铺所在的温州商业城从2005年起无法通水通电，并未经营的情况属实，但在金泰公司未向邱礼君交付商铺之前，并不能免除金泰公司按照双方租赁合同期内的标准，支付不定期租赁期间租金的义务。
综上，原审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费1929元，由金泰公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王卫红
代理审判员 高 波
代理审判员 叶 歆
二〇一二年三月九日
书 记 员 欧阳楠