福建省仙游县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）仙民初字第1777号
原告莆田市富宝食品有限公司，住所地仙游县鲤城街道北宝峰居委会，组织代码机构63390623-2。
法定代表人郑建阳，董事长。
委托代理人陈海山，广东冠杰律师事务所律师，代理权限：特别代理。
被告王益群，男，1970年8月2日出生，汉族，经商，现住仙游县。
委托代理人温光忠，福建九雍律师事务所律师，代理权限：特别代理。
第三人游国富，男，1968年11月15日出生，汉族，居民，住仙游县。
原告莆田市富宝食品有限公司（以下简称“富宝公司”）与被告王益群租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月27日受理后，应原告富宝公司的申请，依法追加游国富作为第三人参与本案诉讼。本院依法适用普通程序，于2015年8月19日公开开庭进行了审理，原告富宝公司的委托代理人陈海山、被告王益群的委托代理人温光忠到庭参加诉讼；第三人游国富经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告富宝公司诉称，第三人游国富在担任原告公司法定代表人期间与被告于2009年12月22日签订《房屋租赁合同》，约定第三人将仙游县鲤城街道世纪大道3311号中的六坎店面出租给被告，租金标准为28元／平方米（人民币，下同），并约定租赁期满，原告有权收回出租房屋，被告应如期交还；还约定房屋租赁期间，被告如拖欠房租累计6个月以上，原告有权解除合同，收回房屋。合同签订后，被告占用了原告的房子，仅于2010年4月19日、5月25日共支付了租金9.345万元，再未向原告支付租金。2011年6月9日，原告曾向仙游县人民法院起诉主张拖欠租金，后因故于2011年7月30日撤诉。现租赁期限已届满，原告要求被告交还租赁物业，但被告均无理拒绝交还租赁房屋。请求判令：1、被告立即搬出所占用的原告位于仙游县鲤城街道世纪南街3311号仙游往榜头方向第一坎至第六坎店面；2、被告立即支付给原告自2010年2月1日起至2015年2月1日止拖欠原告的租金共计1754550元；3、被告立即按120元／平方米租金标准支付给原告自2015年2月1日起至被告实际搬离原告房屋之日止的房屋占用费；4、被告承担本案诉讼费。庭审中，原告诉讼请求变更为：1、被告立即搬出所占用的原告位于仙游县鲤城街道世纪南街3311号仙游往榜头方向第一坎至第六坎店面；2、被告立即支付给给原告自2012年7月1日至2015年2月1日拖欠原告的租金429750元；3、被告立即按120元／平方米租金标准支付给原告自2015年2月1日起至被告实际搬离原告房屋之日止的房屋占用费；4、被告承担本案诉讼费。
被告王益群辩称，1、原告无权对被告提起诉讼，原告的诉讼主体不适格。本案中，与被告签订《房屋租赁合同》的是游国富，而非原告富宝公司。根据合同相对性原则，原告富宝公司无权就租赁事宜向被告主张权利。况且，原告亦无法提供游国富出租给被告的房屋为其所有的产权证明。因此，原告的诉讼主体不适格。2、原告请求被告立即搬出位于“仙游县鲤城街道世纪南街3311号仙游往榜头方向第一坎至第六坎店面”不能成立。退一步说，即使原告的诉讼主体适格，那么，原告请求被告立即搬出位于“仙游县鲤城街道世纪南街3311号仙游往榜头方向第一坎至第六坎店面”也是不能成立的。因为被告与游国富于2010年4月16日签订的《补充协议》第三条约定：双方于2009年12月21日签订的《房屋租赁合同》第四条约定的租赁期限变更为63月，自2010年4月1日至2015年7月1日。鉴于游国富在与被告签订《房屋租赁合同》的同时也向被告借款100万元，故《补充协议》第五条又约定：若游国富无法按《借款协议》约定的期限履行还款义务，则被告可以租金冲抵借款；若双方约定的63月租赁期限届满，游国富仍未还清借款，则租赁期限相应顺延，直至游国富还清借款之日止。而游国富至今未还给被告分文借款本息。因此，被告的租赁期限尚未届期，原告无权要求被告搬出租赁标的物。3、原告请求被告立即支付自2010年2月1日至2015年2月1日止拖欠的租金1754550元，没有事实依据。根据被告与游国富签订的《借款协议》及《补充协议》的有关约定，若游国富在借款期限届满后无法还清借款本息，被告有权以租金冲抵借款本息，直至游国富全部还清借款本息之日止。而游国富至今未还给被告分文借款本息。本案中被告与游国富约定的借款利息按月利率5%计算，若按月利率2.5%计算，100万元的年利息为30万元，该利息足够支付每年的租金（被告与游国富约定的月租金标准为21元／平方米，即每月租金1100平方米21元／平方米=23100元，每年租金为23100元12月=277200元）。况且，被告与游国富在《补充协议》中约定：头三个月为装修期，免收租金。因此，租金计算时间应自2010年7月1日起。此外，租金中应扣除被告为游国富垫付的93450元工程款。4、原告请求被告按120元／平方米租金标准支付自2015年2月1日起至被告实际搬离租赁房屋之日止的房屋占用费，不能成立。前已述及，被告与游国富约定的月租金标准为21元／平方米，且租金期限尚未届满，这里不再赘述。因此原告该部分的请求不能成立。5、原告的起诉已超过诉讼时效。根据《民法通则》第一百三十六条第三项规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年。就本案而言，原告虽于2011年7月间向被告提起诉讼，但其于2011年7月30日撤回起诉。撤诉后，原告直至2015年3月27日才向贵院提起诉讼，过了将近4年时间，显然早已超过诉讼时效期间。综上所述，恳请法庭裁定驳回原告的起诉或判决驳回原告的诉讼请求。
第三人游国富未作答辩，也没有向本院提交证据。
经审理查明，第三人游国富原为原告富宝公司的法定代表人，2010年11月19日原告富宝公司法定代表人由第三人游国富变更为游旭东。2009年12月21日，被告王益群与第三人游国富签订借款协议一份，约定第三人游国富向被告王益群借款100万元，借款期限4个月，利息按月支付。到期未偿还，被告王益群有权以坐落于鲤城街道世纪南街3311号（20－14#建筑编号六坎店面地段的第一层房屋的租金来冲抵借款。2009年12月22日，第三人游国富与被告王益群签订房屋租赁合同，约定第三人将坐落于仙游县鲤城街道世纪大道3311号建筑编号14－20#的六坎店面出租给被告，每月租金为每平方米28元，租赁期自2010年2月1日起至2015年2月1日止。同日，第三人游国富出具补充协议一份，主要内容：本人在扩建鲤城街道世纪大道3311号的沿街店面中，因王益群在资金及其它方面大力支持，故本人愿意在原有的租赁合同的基础上提供以下优惠给承租人王益群：1、租金按每平方按21元计算（月租金），2、租金压金一年。3、租金支付方式为一次交纳一年。4、租赁期共60个月，自2010年4月1日起至2015年4月1日止。2010年3月22日，第三人游国富出具承诺书一份给被告王益群，承诺在2010年4月6日前无条件按原约定的协议里的房屋交付王益群装修使用。2010年4月16日，第三人游国富与被告王益群签订补充协议一份，主要内容：“一、双方于2009年12月21日签订的《房屋租赁合同》第二条约定的承租房屋坐落位置变更为：仙游县鲤城街道世纪南街3311号仙游往榜头方向第一坎至第六坎。二、双方于2009年12月21日签订的《借款协议》中约定的承租房屋坐落位置变更为：仙游县鲤城街道世纪南街3311号仙游往榜头方向第一坎至第六坎。三、双方于2009年12月21日签订的《房屋租赁合同》第四条约定的租赁期限变更为：租赁期限为63月，自2010年4月1日至2015年7月1日。其中头三个月为装修期，免收租金。四、双方于2009年12月21日签订的《借款协议》中约定的利息按月利率5%计息。五、若甲方无法按《借款协议》约定的期限履行还款义务，则乙方可以租金冲抵借款；若双方约定的63月租赁期限届满，乙方仍未还清借款，则租赁期限相应顺延，直至甲方还清借款之日止。六、本补充协议未涉及部分，仍按双方签订的《房屋租赁合同》和《借款协议》有关条款执行。”2010年4月19日，第三人游国富收取王益群6.5万元。2010年5月25日，第三人游国富收取被告王益群28450元。2010年4月5日，第三人游国富将讼争房屋交付给被告王益群装修使用，后讼争房屋由被告王益群使用至今。2011年6月9日，原告因租赁合同纠纷将王益群、游国富诉至本院请求处理，2011年7月30日，原告富宝公司向本院提出撤诉申请，本院作出（2011）民初字第号民事裁定准许富宝公司撤回起诉。
上述事实有原告、被告的陈述、原告提供的企业法人营业执照、组织机构代码证、房屋租赁合同、国有土地使用证、仙政房权GY字第2002306号、收据、收条、（2011）民初字第号民事裁定书、内资企业登记表、被告提供的借款协议、补充协议、承诺书予以证实，经庭审质证认证，证据间能相互印证，本院对上述事实予以确认。
本案的争议焦点是：本案租赁期限是否到期？原告的诉求是否合理？
原告主张，虽然原告同意给予三个月的装修免收租金期，但按租赁交易习惯及被告承认的原告提交的两份收据，租金是前置收取，应自租赁期限起始之日2010年4月1日收取，第二年租金应自2011年7月1日收取。原、被告约定租赁期限是63个月，自2010年4月1日至2015年7月1日。借款协议虽可证明原告可以租金冲抵借款本金100万元，但双方至始至终都没有约定利息可以冲抵租金。根据最高人民法院法释（2015）18号文件，本案利息没有支付，应按年利率24%计算。100万元借款本金应先扣除押金27.72万元，按月利率2%自借款之日起计息。1、2009年12月21日至2010年4月1日，以借款本金72.28万元（100－27.72）为基数，按月利率2%计，利息4.8186万元，扣除年租金27.72万元，余借款53.905万元。2、2010年4月1日至2011年7月1日，以53.905万元为基数，按月利率2%计息，累计利息为20.9901万元，扣除年租金27.72万元，余借款26.185万元。3、2011年7月1日至2012年7月1日。26.185万元按月2%计息至2012年7月1日，累计利息27.2745万元，扣除年租金27.72万元，不足1.535万元，从押金中扣除，余押金款26.185万元。4、2012年7月1日至2013年7月1日，尚余押金款26.185万元扣除年租金27.72万元，不足1.535万元。5、2013年7月1日至2014年7月1日，扣除年租金27.72万元，不足29.7005万元。被告主张，原告请求被告立即搬出位于“仙游县鲤城街道世纪南街3311号仙游往榜头方向第一坎至第六坎店面”不能成立。因为被告与游国富于2010年4月16日签订的《补充协议》第三条约定：双方于2009年12月21日签订的《房屋租赁合同》第四条约定的租赁期限变更为63月，自2010年4月1日至2015年7月1日。鉴于游国富在与被告签订《房屋租赁合同》的同时也向被告借款100万元，故《补充协议》第五条又约定：若游国富无法按《借款协议》约定的期限履行还款义务，则被告可以租金冲抵借款；若双方约定的63月租赁期限届满，游国富仍未还清借款，则租赁期限相应顺延，直至游国富还清借款之日止。而游国富至今未还给被告分文借款本息。因此，被告的租赁期限尚未届期，原告无权要求被告搬出租赁标的物。原告请求被告立即支付自2010年2月1日至2015年2月1日止拖欠的租金1754550元，没有事实依据。根据被告与游国富签订的《借款协议》及《补充协议》的有关约定，若游国富在借款期限届满后无法还清借款本息，被告有权以租金冲抵借款本息，直至游国富全部还清借款本息之日止。而游国富至今未还给被告分文借款本息。本案中被告与游国富约定的借款利息按月利率5%计算，若按月利率2%计算，100万元的年利息为24万元，该利息用于支付每年的租金27.72万元。况且，被告与游国富在《补充协议》中约定：头三个月为装修期，免收租金。因此，租金计算时间应自2010年7月1日起。此外，租金中应扣除被告为游国富垫付的93450元工程款。原告请求被告按120元／平方米租金标准支付自2015年2月1日起至被告实际搬离租赁房屋之日止的房屋占用费，不能成立。前已述及，被告与游国富约定的月租金标准为21元／平方米，且租金期限尚未届满，原告该部分的请求不能成立。
本院审查认为，第三人游国富与被告王益群在补充协议中约定：“若双方约定的63月租赁期限届满，乙方仍未还清借款，则租赁期限相应顺延，直至甲方还清借款之日止”，原告富宝公司对此并无异议，上述约定属于附终止条件的租赁约定，该约定不违反法律法规的强制性效力性规定，应当认定有效。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。第三人游国富和被告王益群约定双方之间的租赁合同租赁期限自2010年4月1日至2015年7月1日，其中头三个月为装修期，免收租金，故本案讼争房屋的租金应自2010年7月1日起算，每年为27.72万元。第三人游国富与被告王益群约定借款月利率5%偏高，按照最高人民法院的司法解释，借款年利率不超过24%，自2010年4月16日起计息，每年利息按24万元算，第三人游国富事前已收取被告王益群租金9.345万元，予以冲抵后，至2015年7月1日，第三人游国富仍未完全偿还给被告王益群借款100万元，按照《补充协议》约定，租赁期限自然顺延，即本案租赁合同因所约定的条件未成就而未终止。原告主张被告应支付2012年7月1日至2015年2月1日拖欠原告的租金429750元以及按120元／平方米租金标准支付自2015年2月1日起至被告实际搬离原告房屋之日止的房屋占用费不能成立。
综上，本院认为，本案所涉的租赁合同系附解除条件的合同，第三人游国富未按约偿还借款本息给被告王益群，租赁合同解除条件未成就，原告富宝公司主张租赁期限届满及被告王益群应支付租金及房屋占用费无理，本院不予采纳。第三人游国富经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告莆田市富宝食品有限公司的诉讼请求。
本案受理费人民币一万零七百三十八元，由原告莆田市富宝食品有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 黄慧连
代理审判员 李爱华
人民陪审员 林 凡
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 林 晶
附页：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。