宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬海民初字第743号
原告（反诉被告）：李铁军。
委托代理人：施周。
被告（反诉原告）：宁波龙升制衣有限公司。
法定代表人：timothyjosephhennessy。
委托代理人：王少峰。
原告李铁军为与被告宁波海曙龙升制衣有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2014年6月27日诉至本院，本院于同日立案受理。被告宁波海曙龙升制衣有限公司在举证期限内提出反诉，本院经审查予以合并审理。本院先依法适用简易程序，由代理审判员汪晓蕾独任审判，于2014年7月18日公开开庭进行了审理。后因案情复杂依法转为普通程序，并组成合议庭于2014年11月10日公开开庭进行了审理。原告李铁军及其委托代理人施周、被告宁波海曙龙升制衣有限公司的委托代理人王少峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李铁军起诉称：2012年8月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于宁波市鄞州区石碶街道求精路666号2号楼出租给被告，合同第四条约定租赁期限3年，自2012年10月15日至2015年10月14日止。第五条约定房屋年租金为939600元，租金先付后用，每5个月为一个支付期，首期租金391500元，由被告签订合同后5天内向原告支付50000元，其余款（内含保证金）441500元于2012年9月10日前付清，以后各期租金也必须在距每一支付期开始的前一个月全额付清。合同签订后，原告依约履行了合同义务，按合同约定，被告应于2013年12月15日前付清下一支付期（2014年1月15日至2014年6月14日）的租金391500元，但经原告多次催讨，被告仍未支付。合同第十三条第4款约定被告如逾期支付租金，每逾期一天，则须按日租金2倍支付于原告。为维护原告合法权益，故诉至法院，要求判令：一、被告支付租金391500元，支付逾期支付期间的租金利息39150元（逾期期间自2013年12月16日起，暂计至2013年12月30日，此后至判决确定的履行之日的逾期租金按每日2610元标准计算），两项合计430650元；二、本案诉讼费由被告承担。
被告宁波龙升制衣有限公司答辩称：一、原、被告签订的《房屋租赁合同》，约定房屋实际用途仅为住宿。原告将房屋出租给被告前已改造装修为酒店式公寓对外经营，而非被告承租后自行改造装修，故该房屋的消防审核义务由原告承担。二、因原告交付给被告的房子未经消防审核，存在重大安全隐患，不符合住宿条件，原告在履行合同过程中存在过错，故原告诉请全额支付未占用房屋的租金，没有依据。因原告拒绝与被告办理交接，房屋空置系原告自行造成，房屋租金不应当全额支付。三、被告搬离房屋拒付租金是以员工人身安全为基础的自力救济，因原告至今未提交重新改造装修后的消防审核、验收证，故被告有正当理由拒付租金，不存在违约行为。如果被告拒付租金的行为存在过错，原告诉请按照日租金两倍支付违约金显然过高，应酌情降低。
被告宁波龙升制衣有限公司反诉称：2012年8月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于宁波市鄞州区石碶街道求精路666号2号楼二至五层楼共90间房屋出租给被告。合同约定房屋用途为住宿，租赁期限从2012年10月15日至2015年10月14日，月租金78300元，每5个月为一个支付期，保证金100000元。房屋支付后，被告将该房屋用于员工住宿，房租交至2014年1月14日，房屋由原告实际管理。2013年10月19日10时左右，被告承租房屋中的337室突发火灾，造成四名被告员工的财物全部损毁。火灾发生后，被告要求原告出具租赁房屋的消防设计验收意见书后，才发现租赁房屋原为厂房，原告承租后经装修以“友祥公寓”名义对外出租经营，但未取得变更房屋、土地使用性质的许可及未经消防审核、验收。2013年11月12日及以后，被告多次以口头、书面和邮寄告知书的方式通知原告终止、解除房屋租赁合同，被告职工将于2013年11月24日全部搬离，要求原告与被告进行交接，但原告对被告的书面、邮寄告知书拒不签收，被告员工全部搬离后也不与被告及其员工进行交接。被告认为，原告将取得变理房屋、土地使用性质的许可及未经消防审核、验收的房屋出租给被告，存在重大安全隐患，已严重危及到被告及员工的安全及健康，且被告已经于2013年11月29日全部搬离该处房屋，用行为表明不再继续履行合同。现被告要求判令：一、解除原、被告于2012年8月23日签订的《房屋租赁合同》；二、原告返还保证金100000元和钥匙、遥控器押金2720元，赔偿火灾损失4000元；三、原告退还2012年10月15日至2014年1月14日房屋租金的50%即587250元，支付违约金300000元，合计993970元。庭审中，被告撤回第二项中要求原告退还钥匙、遥控器押金2720元的诉讼请求。
原告李铁军答辩称：一、房屋租赁合同合法有效，被告以消防为由要求解除，不成立；二、被告不能以搬离作为解除的理由，原告不认可被告所称搬离，即使存在原告认为是被告单方面的员工调剂，即使搬离成为解除的理由，解除时间应是判决生效，被告仍然要支付合同解除之前的租金；三、被告要求退还租金赔偿火灾损失，不符合客观事实，也缺乏法律依据，退还押金2720元、支付违约金不成立，即使合同解除也是被告违约，被告应支付原告违约金，原告保留进一步主张的权利。综上，原告要求驳回被告的反诉请求。
原告李铁军为证明其诉称主张，向本院提供了下列证据，经被告宁波龙升制衣有限公司质证，本院作如下认证：
证1.房产证、土地证、说明（复印件）各一份，拟证明房屋的产权人为宁波茂盛园林建设有限公司，原告向房屋产权人承租了涉案房屋，房屋产权人同意原告将房屋转租给被告用于住宿。被告对证1无异议，本院予以认定。
证2.房屋租赁合同一份，拟证明原、被告双方签订了房屋租赁合同，合同对租赁期限，房款支付等做出了约定。被告对证2真实性没有异议，但认为这合同应为无效合同。经审核，该合同经一审、二审生效判决确定为有效合同，可以证明原告待证事实，本院予以认定。
证3.律师函、圆通快递详情单、快递查询单各一份，拟证明因被告未按合同约定支付租金，原告委托律师发律师函进行催讨。被告对证3无异议，本院予以认定。
证4.民事判决书二份，拟证明本案的房屋租赁合同合法有效。被告对证4无异议，本院予以认定。
证5.日常消防监督检查记录表一份，拟证明涉案房屋经公安机关日常消防检查符合相关的消防法律规定，消防设施完整。被告对证5的合法性有异议，认为根据《浙江省公安派出所消防监督检查实施办法》的规定，消防验收是公安机关的消防部门处理，且消防检查时要求检查人员是两人，但是记录表上只有一人，且在记录单的建筑物合法性一栏是空白。经审查，本院对真实性予以认定，但该记录仅仅是宁波市公安局鄞州分局石碶派出所在2014年9月25日作出的日常消防检查，不能证明涉案房屋符合消防安全，故本院对该证据不予认定。
被告宁波龙升制衣有限公司为证明其诉称主张，向本院提供了下列证据，经原告李铁军质证，本院作如下认证：
证一.建筑工程消防设计验收意见书一份，拟证明原告出租给被告用于住宿的房屋系厂房，该消防验收意见书为改建厂房的合格意见，并不是公寓楼的合格意见。原告对证一真实性没有异议，但认为2008年10月《消防法》修订后，涉案房屋不需要向消防队申请审核验收，实际上消防大队多次对涉案房屋进行消防检查，也没有提出要求重新消防审核。经审核，该意见书系宁波市公安局鄞州分局消防大队于2008年7月25日就宁波茂盛园林建设有限公司2#车间、辅助和房建筑工程进行消防验收合格的意见，可以证明被告待证事实，本院予以认定。
证二.通知书、告知书、顺丰速递面单、查询单各一份，拟证明被告发现承租的房屋不符合租赁条件时，于2013年11月12日通知原告终止双方签订的租赁合同，且于2013年11月24日让员工全部搬离。被告按照合同载明的地址将通知书邮寄给原告，但原告拒绝接收的事实。原告对证据三性均有异议，认为原告当时虽有收到过顺丰快递的电话，但快递人员没有说快件的内容，且原告当时人在外地没法接收，等原告回宁波时，快递人员没再联系原告。经审查，本院对被告曾于2013年11月12日快递邮寄告知书，被告未收到的事实予以确认，因被告未提供通知书和告知书的相应送达依据，原告也称未收到上述文书，无法确认被告邮寄的具体内容，不能证明被告的待证事实，本院对此不予认定。
证三.协议书、汇款凭证、发票各一份，证明被告委托宁波市江东区万家福搬家服务部到鄞州区石碶街道求精路666号友祥公寓搬运上下高低床的事实。原告对证三真实性没有异议，但认为被告是大型企业，人员流动频繁，搬迁是被告内部的单方管理行为。经审查，本院对真实性予以认定。
证四.依被告申请，本院调取（2014）甬海民初字第81号证人黄某、梁某证人笔录各一份，拟证明2013年10月19日涉案房屋中337号房间曾发生火灾以及被告公司员工于2013年11月29日搬离友详公寓的事实。原告认为证人是被告公司员工，证人黄某是337火灾房间当事人，证人梁某是被告公司负责安全管理的，对火灾负有责任，两名证人和本案有利害关系，其证言不应采信。经审查，证人黄某、梁某虽系被告公司员工，与被告存在利害关系，但证人黄某系337房间实际使用人，证人梁某的证言能与证三相互映证，可以证明被告待证事实，故本院对此予以认定。
证五.快递面单及物流跟踪单各一份，拟证明被告于2014年8月11日将11把房间钥匙和2个遥控器交还给原告，原告于2014年8月14日拒收退回的事实。原告称没有收到过材料，也没有接到过通知，钥匙11把和遥控器2个与被告租赁的90间房间数量不符。经审查，被告在庭审过程中多次表示已经于2013年11月29日腾空房屋，要求与原告办理交接钥匙和遥控器的手续，且该快递面单上已明确注明内件品名为友祥公寓房间钥匙和空调遥控器，现原告在明知被告要交接房屋的情况下仍对上述物品予以拒收，故该证据能够证明被告的待证事实，本院对此予以认定。
为查明案件事实，本院依职权向宁波市公安局鄞州分局消防大队就涉案房屋的消防情况一事发送调查函，宁波市公安局鄞州分局消防大队出具复函一份。经质证，原告对复函的真实性没有异议，但认为复函中关于涉案房屋没有设置封闭楼梯、未设置排烟设施等不符合客观情况，应以宁波市公安局鄞州分局石碶派出所在2014年9月25日作出的日常消防检查为准。被告对复函没有异议。该证据由宁波市公安局鄞州分局消防大队依法作出，本院予以认定。
综合分析上述证据及原、被告的陈述，本院认定如下事实：2012年8月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》及附件，原告将位于宁波市鄞州区石碶街道求精路666号2号楼二至五层楼共90间房屋给被告示作为住宿使用，租赁期限3年，2012年10月15日至2015年10月14日，被告应于2012年10月15日向原告交付房屋；年租金939600元，其中每间租金含税价870元内含卫生管理费，先付后用，按每5个月为一个支付期，租金自合同约定的交房日开始计算，首期租金391500元于签订合同后5天内先支付50000元，剩余款项（含保证金）441500元于2012年9月10日前付清，以后各期租金在每一支付期开始的前一个月全额付清；原告向被告示支付100000元作为履行合同义务的保证金，被告应于双方终止（解除）租赁关系后五日内将上述保证金无息退还给原告；合同附件对租赁物内的附属设施进行了详细约定。同日，涉案房屋所有权人宁波茂盛园林建设有限公司出具说明一份，表明其与原告于2011年11月24日签订房屋租赁合同，将宁波市鄞州区石碶街道求精路666号2号楼二至五层楼出租给原告，租赁期限为2011年12月1日至2016年11月30日，并同意原告在租赁期限内将该房屋转租给被告。合同签订后，被告按约支付保证金100000元，租金支付至2014年1月14日。合同签订后，被告安排公司员工陆续入住。2013年10月19日，涉案房屋中337房间发生火灾，火灾原因至今未明。同年11月29日，被告搬离涉案房屋，但未与原告办理房屋交接手续。2014年7月11日，被告提出反诉要求解除房屋租赁合同，写明被告于2013年11月29日全部搬离，不再继续履行合同等内容，反诉材料于2014年7月14日送达原告。2014年8月11日，被告向原告邮寄钥匙11把和遥控器2个，2014年8月14日上述物品因原告拒收被退回，庭审中，原告仍然拒收上述物品。
另查明，2008年7月25日，宁波市公安局鄞州分局消防大队对位于宁波市鄞州区石碶街道后仓村宁波茂盛园林建设有限公司的2#车间、辅助用房工程（为多层丁类工业建筑）进行了消防验收并出具了建筑工程消防设计验收意见书，综合评定该工程消防验收合格，并载明该工程如需改建、扩建、内部装修和功能改变，应依法向消防大队申请建筑消防工程设计审核和验收。涉案房屋房产证登记幢号为0141，建筑面积9453.71平方米，设计用途为工业。2012年8月，原告向宁波茂盛园林建设有限公司承租涉案房屋二至五层后进行了内部装修，将厂房分隔成若干房间用于出租。2014年1月8日，被告向宁波市鄞州区人民法院起诉，要求确认与原告之间的租赁合同无效并返还保证金、房屋租金等合计237220元。经审理，宁波市鄞州区人民法院作出（2014）甬鄞民初字第190号民事判决，驳回被告的诉讼请求。被告不服该判决，上诉至宁波市中级人民法院，经审理，宁波市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。另，审理期间宁波海曙龙升制衣有限公司变更登记为宁波龙升制衣有限公司。审理中，因原、被告各执己见，致调解不成。
本院认为：本案的争议焦点为：一、被告是否应当支付原告2014年1月15日到2014年6月14日的租金及逾期租金；二、被告是否可以解除房屋租赁合同；三、原告是否应当返还被告保证金、租金损失、违约金及赔偿火灾损失。
关于第一个争议焦点：被告是否应当支付原告2014年1月15日到2014年6月14日的租金及逾期租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”本院认为，被告于2013年11月29日搬离涉案房屋，但并未与原告办理房屋交接手续，原告也未收到被告邮寄的通知书、告知书，虽然被告辩称原告拒绝与其办理交接手续，但未提供证据予以证明，故原告要求被告支付2014年1月15日到2014年6月14日的租金391500元，于法有据，本院予以支持。原告主张按照《房屋租赁合同》第十三条4款“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金2倍支付甲方”的约定计算逾期租金，被告辩称其逾期支付租金存在正当理由，且该逾期利息约定过高应予调整。本院认为，原、被告在《房屋租赁合同》第十三条约定的逾期支付租金具有违约金性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，本院依被告请求对原告主张的过高违约金进行调整，酌定以日租金2610元的百分之三十作为逾期支付租金利息的计算标准。经核算，被告应支付原告2014年1月15日到2014年6月14日期房屋逾期租金11745元（自2013年12月16日暂计至2013年12月30日，并以2610元／日的百分之三十标准支付自2014年1月1日起至实际支付房屋租金之日止的利息）；
关于第二项争议焦点：被告是否可以解除房屋租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条的规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”原告在签订《房屋租赁合同》时明知租赁房屋是用于被告员工住宿，其应对涉案房屋承担瑕疵担保义务，确保用于住宿使用的房屋没有安全隐患。现涉案房屋中的337房间于2013年10月19日发生了火灾，且涉案房屋也存在消防安全隐患，故被告以原告交付的房屋存在安全隐患、不能实现合同目的为由，要求解除《房屋租赁合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，属于合同的法定解除，被告可依法行使解除权，解除原、被告之间的《房屋租赁合同》。本院认为，被告于2014年7月11日提起反诉，请求解除《房屋租赁合同》，反诉材料于2014年7月14日送达原告，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除，故本院确认原、被告之间的《房屋租赁合同》自2014年7月14日解除。
关于第三项争议焦点：原告是否应当返还被告保证金100000元、租金损失587250元、违约金300000元及火灾损失4000元。根据《房屋租赁合同》第六条第2款约定，原告应于双方终止（解除）租赁关系后五日内将上述保证金无息退还给被告。现原、被告的《房屋租赁合同》已经于2014年7月14日解除，故被告要求原告退还保证金100000元的主张，于法有据，本院予以支持。被告在2012年10月15日至2014年1月14日期间实际占有、使用了涉案房屋，已实现了租赁目的，现被告主张房屋存在安全隐患，要求原告返还已付的50%租金587250元，没有法律依据，本院不予支持。被告员工是涉案房屋中337房间的具体使用人，对房屋负有使用、管理的义务，在房屋火灾原因不明的情况下，被告要求原告承担4000元火灾损失的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告在承租涉案房屋时，明知该房屋系工业用房，其在未尽到合理注意义务的情况下仍然承租用于员工住宿，被告对此存在过错，现被告要求原告支付违约金300000元的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原、被告于2012年8月21日签订《房屋租赁合同》于2014年7月14日解除；
二、被告（反诉原告）宁波龙升制衣有限公司在本判决书生效之日起十日内向原告（反诉被告）李铁军支付2014年1月15日至2014年6月14日的租金391500元以及逾期违约金11745元（自2013年12月16日暂计至2013年12月30日，并以2610元／日的百分之三十标准支付自2014年1月1日起至实际支付房屋租金之日止）；
三、原告（反诉被告）李铁军在本判决书生效之日起十日内向被告（反诉原告）宁波龙升制衣有限公司退还保证金100000元；
四、驳回原告（反诉被告）李铁军的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）宁波龙升制衣有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6205元，反诉费6870元，共计13075元，由原告（反诉被告）李铁军负担680元，被告（反诉原告）宁波龙升制衣有限公司负担12395元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书七日内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作放弃上诉处理。
审 判 长 葛艳君
代理审判员 汪晓蕾
人民陪审员 华爱丰
二〇一四年十一月二十八日
代书 记员 应骊珺