辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终3277号
上诉人（原审被告）：华润（大连）有限公司，住所地大连市沙河口区星海广场C3区20号。
法定代表人：唐勇，该公司董事长。
委托代理人：李升斌，辽宁智库律师事务所律师。
委托代理人：李一帆，辽宁智库律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王永泽。
委托代理人：韩冬英。
委托代理人：朱君莉，辽宁青松律师事务所律师。
原审原告王永泽与原审被告华润（大连）有限公司（以下简称“华润公司”）商品房预约合同纠纷一案，大连市沙河口区人民法院作出（2015）沙民初字3722号民事判决，原审被告华润（大连）有限公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人华润（大连）有限公司的委托代理人李升斌、李一帆，被上诉人王永泽的委托代理人韩冬英、朱君莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王永泽一审诉称：2013年8月24日，原告与被告签订了星海湾壹号房屋认购协议书，约定：原告认购被告位于大连市沙河口区星海广场的星海湾壹号项目二期*栋*单元*层*号房屋，建筑面积单价为41,050元/平方米，总价款为14,826,439元。同日，原告向被告交纳认购定金40万元。在订立认购协议之前，被告承诺认购房屋为精装修，但原告与被告方销售人员于2013年9月30日前沟通签约时，得知认购房屋所在的2号楼均为毛坯房，被告无精装计划，原告购房意在购买适合自己，而且已选择了精装样板的房屋，而非毛坯房，不认可被告调换其他楼房的提议，故提出解除认购协议，要求被告返还定金，但被告至今没有返还。现认购房屋早已经另卖他人。被告没有做到承诺的精装修属于违约行为，最终将认购房屋另卖他人，导致合同无法履行，为此，1.请求解除原、被告之间的认购协议；2.请求被告双倍返还原告购房定金80万元；3.自2015年8月24日起至判决生效之日止按同期银行贷款利率承担利息。
被告华润公司一审辩称：原告因自身原因未按星海湾壹号认购协议书约定的期限与被告签订商品房买卖合同已构成违约，根据星海湾壹号认购协议书第四条的约定，原告已交纳的定金不予退还，原告无权主张双倍返还定金，更无权主张利息。为此，请求依法驳回原告全部诉讼请求。
一审法院审理查明：2013年8月24日，原告与被告签订了星海湾壹号认购协议书，约定：原告认购被告位于大连市沙河口区星海广场的星海湾壹号项目二期*栋*单元*层*号房屋，单价为41，050元/平方米建筑面积，房屋总建筑面积约为361.18平方米，总价款暂定为14,826,439元；原告应当在2013年9月30日前，携带认购协议书、定金收据及身份证明原件主动至星海湾壹号售楼处，与被告签订正式商品房买卖合同及相关文件，如原告未在约定时间内与被告签订商品房买卖合同及相关协议或未付清房款，则视为原告自动放弃购买该房屋，被告无须另行通知原告即有权将该房屋另行出售，原告所交纳的定金不予退还，归被告所有等。协议订立后，原告向被告交纳了认购定金40万元。
另查明，原告为销售案涉楼盘，印刷了销售楼盘宣传页，该宣传页表示，销售的楼盘为“豪华主卧套房”“国际品牌精装”“精装私家电梯厅”“考究精装：敦聘知名大师，量身定制室内精装”等。在2013年9月30日前，原告与被告销售人员有过沟通，但双方最终没有在该日前签订案涉房屋的销售合同，嗣后，被告更改了案涉楼盘的装修销售方案，房屋亦卖与他人。
一审法院认为：本案的焦点问题是：1.双方签订的商品房预约合同和关于定金的条款是否有效；2.被告的售楼宣传页对原告与被告签订的商品房预约合同，以及原告与被告拟签订的商品房买卖合同有什么作用；3.双方对商品房预约合同是否存在违约。
1.双方签订的星海湾壹号认购协议书属于商品房预约合同，虽然系被告事先印制，但合同的内容经过了双方当事人的充分协商，是双方当事人的真实意思表示，不违反效力性、强制性的法律规定，依法有效；同理，关于定金的条款亦有效；
2.被告的售楼宣传页，详尽地描述了案涉楼盘装修后的前景，应当视为商品房预约合同的内容和组成部分，对原告购买案涉商品房也具有重要影响；被告提出，原告取得宣传页的时间不详，无法证明与本案具有关联性依据不足，不予采信；
3.双方签订的星海湾壹号认购协议书约定，原告须于2013年9月30日前至星海湾壹号售楼处签订商品房买卖合同，预约合同只是为双方签订商品房买卖合同提供一种可能性，虽然被告在后来确实改变了装修销售方案，但原告未按约与被告洽谈商品房买卖合同，显系违约，请求被告双倍返还定金的请求依据不足，不予支持；但被告改变了装修销售方案的事实，间接印证了原告所述，被告的销售人员曾向其表明，原告所购买的房屋取消了装修方案的事实，结合被告房屋销售宣传页的装修承诺，被告构成违约，因此，被告主张原告违反合同不予退还定金的意见，一审法院亦不予支持。关于原告请求被告承担自2015年8月24日起至判决生效之日止按同期银行贷款利率承担相关利息的请求，没有依据，一审法院亦不予支持。
综上所述，大连市沙河口区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项和第（四）项、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第五条的规定，作出如下判决：（一）解除原告王永泽与被告华润（大连）有限公司之间的认购协议；（二）被告于判决生效之日起10日内，返还原告购房定金40万元；（三）驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,800元（原告已预交），由原告负担5900元，由被告负担5900元，被告于上述时间一并给付原告。
华润公司的上诉理由及请求是：1.王永泽系自身原因未按《星海湾壹号认购协议书》约定的期限与华润公司签订《商品房买卖合同》已构成违约，根据《星海湾壹号认购协议书》第四条的约定，王永泽已交纳的定金不应予以退还，一审法院判决华润公司返还定金，属于适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第115条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，因王永泽未按期与华润公司签订《商品房买卖合同》已构成违约，其无权要求华润公司返还定金，更无权主张利息。2.一审法院已认定王永泽未按期签订《商品房买卖合同》已构成违约，却同时又不判令王永泽承担违约责任，与合同法、担保法等法律所确定的定金不予返还的原则向违背，属于严重的法律适用错误。3.王永泽在《星海湾壹号认购协议书》约定的签约时间（即2013年9月30日前）从未与华润公司就房屋装修事宜进行过协商，一审法院仅依据王永泽自述的、无证据证明的2014年沟通情况，即认定华润公司承担未能缔约的违约责任，属于严重的事实认定不清。一审法院据以认定华润公司违约的理由系华润公司于2014年改变了装修销售的方案，而实际上根据认购协议书的约定，华润公司与王永泽应于2013年9月30日前签订《商品房买卖合同》。由此可见，一审法院系依据2014年发生的事实，认定华润公司承担2013年9月30日前未能缔约的违约责任，没有事实和法律依据。因王永泽未能在认购书约定的2013年9月30日前与华润公司签订《商品房买卖合同》，王永泽违约在先，定金不予返还应在2013年10月1日即已合法生效。在王永泽已违约、定金已被依法扣除的情况下，即使2014年10月，根据市场情况，华润公司改变了房屋的装修方案，亦与王永泽无关，故一审法院认定事实不清，适用法律错误。请求撤销一审判决，依法改判驳回王永泽的一审诉讼请求。
王永泽二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。
本院经审理查明，一审判决认定事实均属实。
本院补充查明：在二审的庭审过程中，华润公司提举四份其与案外人签订的《商品房买卖合同》，合同签订于2014年9月至2015年7月期间，销售均价为每平方米25,339元，合同上约定的装饰、设备标准与王永泽提供的案涉楼盘销售宣传页存在较大差异。此外，华润公司在二审庭审中认可，其在2014年后期的销售中，允许购房者选择是否装修；华润公司无法提供以案涉房屋相近的售价销售的房屋的商品房买卖合同。
本院认定的上述事实，有《商品房买卖合同》及当事人陈述等在案为凭，业经庭审质证和本院审查，应予采信。
本院认为：华润公司以王永泽未按《星海湾壹号认购协议书》约定的时间到星海湾壹号售楼处签订正式商品房买卖合同构成违约为由，主张适用法律规定的定金罚则，不予退还王永泽已交付的定金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。故本案的争议焦点为双方当事人未能订立正式的商品房买卖合同是否系因王永泽的单方原因所致。结合本院已查明的事实，按照《星海湾壹号认购协议书》的约定，王永泽应当在2013年9月30日前，携带相关手续主动至星海湾壹号售楼处与华润公司签订正式的商品房买卖合同及相关文件，但王永泽未如期前往订立合同，其行为确实存在不符合认购协议书约定的情形。但王永泽称，其未按时签约系由于华润公司擅自变更装修销售方案，导致双方未能达成新的合意造成的。虽然王永泽未能提供充分的证据证明在协议书约定的2013年9月30日前华润公司曾提出变更案涉房屋装修方案的要求，但结合华润公司在庭审中的陈述及二审提供的其他购房人购买案涉楼盘的商品房买卖合同等证据可见，案涉的25-2栋楼房有的是精装修出售、有的是清水房出售，且精装修房屋的装修标准亦与王永泽提供的其购房时的销售楼盘宣传页内容存在较大差异，此外，上述已销售房屋的均价为20,000余元，与王永泽认购协议书上记载的单价亦相去甚远，故华润公司确实存在变更案涉楼房装修方案的情形。并且华润公司未能提供任何一份与案涉认购协议书及拟签订的商品房买卖合同同期、且装修标准相似的商品房买卖合同，不足以证明华润公司所述的其销售方案变更发生于2014年。因此，无法排除华润公司在与王永泽约定的签订正式的商品房买卖合同前变更装修方案而导致双方未能达成新的合意，进而未能如期签订正式商品房买卖合同的可能性。据此，现有证据无法证明案涉商品房买卖合同未能按期签订系王永泽的单方原因所致，华润公司亦应对此承担相应的责任，故对于华润公司上诉称王永泽已交付的定金不应予以返还的主张，没有充分的事实和法律依据，一审法院对本案的处理结果并无不当，本院依法予以维持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11,800元（华润公司已预交），由华润（大连）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍 宏
审 判 员 吕 瑛
代理审判员 刘小南
二〇一六年七月二十二日
书 记 员 任建芳