海南省东方市人民法院民 事 判 决 书（2015）东民二初字第307号原告黄积花，女，1966年11月10日出生，汉族，海南省东方市人，职业不详，住该市八所镇。委托代理人邢孔保，海南遂良律师事务所律师。被告海南南盾荣成房地产开发有限公司，住所地：海口市龙华区南海大道118号京江花园A3区1单元。法定代表人刘志成，系该公司总经理。委托代理人曾德娟，女，系该公司职员。委托代理人袁进，海南正凯律师事务所律师。原告黄积花诉被告海南南盾荣成房地产开发有限公司（以下简称南盾荣成公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄积花及其委托代理人邢孔保，被告南盾荣成公司的委托代理人袁进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄积花诉称：原告黄积花于2007年9月28日依法取得位于东方市八所镇东方大道北侧2800平方米国有土地使用权，土地证号为：东方国用（八所）第0X**号。为共同开发利用土地，原告黄积花与被告南盾荣成公司2014年6月6日签订《合作开发建设商住楼合同书》。该合同明确约定由原告黄积花提供土地，被告南盾荣成公司负责土地过户及项目建设所需全部资金。同时还约定了项目规划建设内容、利益分配方式、项目管理、双方的权利义务、违约责任及解除条件等。同年6月26日，原、被告就土地闲置费缴纳问题签订《合作开发建设商住楼补充合同》。合同签订后，原告黄积花于同年6月12日与被告南盾荣成公司签订《土地使用权转让合同》并协助到东方市国土环境资源局办理转让手续，该局于同年10月21日在海南日报上刊登了《国有土地使用权登记公告》。之后，原告黄积花多次催告被告南盾荣成公司办理土地过户、规划报建等相关手续未果,故诉至法院，请求依法判决：1、解除原、被告于2014年6月6日签订的《合作开发建设商住楼合同书》和2014年6月26日签订的《合作开发建设商住楼补充合同》；2、被告南盾荣成公司向原告黄积花支付违约金100万元；3、原告黄积花没收被告南盾荣成公司交付的10万元定金；4、被告南盾荣成公司负担本案的诉讼费用。第一次开庭审理时，原告黄积花认为，原、被告双方签订《合作开发建设商住楼合同书》虽然是双方合作开发房地产的真实意思表示，但根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”故《合作开发建设商住楼合同书》应为土地使用权转让合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条第（二）项，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令1990年第55号）第十九条、《海南经济特区土地管理条例》第五十五条第（三）项的规定及最高人民法院《关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复》（法函[2003]34号），原告黄积花以出让的方式取得涉案土地，转让涉案土地给被告南盾荣成公司时，投资未达到开发投资总额的百分之二十五以上，违反了上述法律规定，涉案合同应当确认为无效。故变更诉讼请求为：依法判决确认原、被告于2014年6月6日签订的《合作开发建设商住楼合同书》和2014年6月26日签订的《合作开发建设商住楼补充合同》无效；被告南盾荣成公司承担本案的诉讼费用。被告南盾荣成公司辩称：原、被告于2014年6月6日签订的《合作开发建设商住楼合同书》和2014年6月26日签订的《合作开发建设商住楼补充合同》是合法有效的房地产开发合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。1、原、被告签订的《合作开发建设商住楼合同书》和《合作开发建设商住楼补充合同》是双方真实意思表示，未出现《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，物权的设立、变更、转让、消灭行为是否能够成就，不必然导致物权流转合同无效。本案原、被告签订合同后均积极履行合同，只是因为政府核查涉案土地是否属于闲置土地而耽误过户。现相关问题已经解决，合同完全应该继续履行。2、原、被告签订的《合作开发建设商住楼合同书》和《合作开发建设商住楼补充合同》，并非不承担经营风险，只收取固定利益的土地转让合同。在整个开发建设过程中，原、被告双方均面临建设周期长短、房地产市场价格变动等经营风险，双方当事人不存在收取固定利益的情形。3、原告黄积花诉称涉案合同是土地使用权转让合同，主张合同无效引用的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条不是认定转让合同效力的法律强制性规定，属于管理性条款。最高人民法院《关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复》（法函[2003]34号）因与物权法关于不动产转让合同效力的规定相冲突，已被废止。综上所述，原告黄积花的诉讼请求无事实根据和法律依据，应予驳回。经审理查明，2014年6月6日，原告黄积花与被告南盾荣成公司签订一份《合作开发建设商住楼合同书》。合同第一条土地及项目概况约定：“项目名称为东方市南盾大厦；项目位置为东方市东方大道北侧；土地总面积为2800平方米，国土证号为东方国用（八所）第0X**号。”第二条合作方式约定：“甲方（原告黄积花）同意将上述土地的现有产权作为甲方投资的标的物。同时，该土地通过评估机构评估后，过户到乙方（被告南盾荣成公司）的名下。因此所发生的一切税费和项目所需建设资金均由乙方公司承担，且由乙方公司全权负责开发该宗地块。”第四条利益分配方式约定：“1.甲方要第一层的四个商铺，靠西面的六个商铺归乙方。二、三层商铺归甲方所有，余下面积产权全归乙方自行处置（含所有商品房面积）。地下室车库面积产权分配比例（除减去公共用房占用面积和人防用房占用面积外），按甲方得30%，乙方得70%的比例分配。”同年6月12日，为履行《合作开发建设商住楼合同书》约定，原、被告在东方市国土局签订一份《土地使用权转让合同》。同年6月26日，原、被告就《合作开发建设商住楼合同书》所涉项目向政府相关部门所交土地闲置费的承担分配比例问题达成《合作开发建设商住楼补充合同》。同年7月2日，按照《合作开发建设商住楼合同书》约定，被告南盾荣成公司向原告黄积花支付10万元履约保证金。同年10月21日，东方市国土环境资源局在《海南日报》上就原、被告关于涉案土地使用权变更登记手续事宜刊登《国有土地使用权登记公告》。而后，该局因需对包括涉案土地在内的文兰等79宗土地是否闲置进行复查认定，暂不允许过户。2015年3月24日，东方市政府同意市法制办关于审定《文兰等79宗土地闲置情况调查报告的请示》（东府法办[2015]5号）。2016年3月14日，东方市国土资源局出具一份关于涉案土地过户及报建的《情况说明》，载明：“黄积花需缴纳闲置土地费用后方能进行土地使用权过户手续，或者开发取得房地产证后再行办理土地使用权过户手续。”现因原告黄积花认为上述《合作开发建设商住楼合同书》和《合作开发建设商住楼补充合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效，故引起双方诉争。另查明，原告黄积花于2007年9月28日通过出让方式取得涉案的2800平方米国有土地使用权。涉案土地至今未办理土地使用权过户登记手续。2014年7月10日，被告南盾荣成公司取得海口市住房和城乡建设局颁发的房地产开发企业暂定资质证书（海建房开暂字[2014]第123号），有效期一年；2015年6月19日，被告南盾荣成公司取得房地产开发企业暂定资质证书的新证（海建房开暂字[2015]第088号），有效期一年，证书载明：企业可以承担5万平方米以下的开发建设项目。本院所确认的上述事实，有原告黄积花提供的《合作开发建设商住楼合同书》、《合作开发建设商住楼补充合同》、《土地使用权转让合同》、《国有土地使用权证》、《国有土地使用权登记公告》；被告南盾荣成公司提供的《东方市国土环境资源局关于明确文兰等79宗闲置土地处置意见的函》（东土环资函[2015]300号）、房地产开发企业暂定资质证书两份（海建房开暂字[2014]第123号、海建房开暂字[2015]第088号）；本院依被告南盾荣成公司申请向东方市国土资源局调取的《关于东方国用（八所）第0XXX号宗地过户及报建的情况说明》以及原、被告双方的开庭陈述笔录在案为凭。这些证据材料在开庭过程中经双方的举证、质证和本院审查，来源合法，内容客观真实，可以采信。本院认为，本案的争议焦点是原、被告签订的《合作开发建设商住楼合同书》及补充合同的性质和效力问题。关于合同性质方面。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）第十四条的规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”根据原、被告签订的《合作开发建设商住楼合同书》约定，原告黄积花提供2800平方米的建设用地作为项目开发标的。被告南盾荣成公司承担项目建设资金的投入，且全权负责项目开发。项目建成后，原告黄积花分得固定面积的房产，余下面积归被告南盾荣成公司处置。以上约定内容具备“共同投资、共享利润”的特征。至于是否“共担风险”的问题，原告黄积花以2800平方米的土地作为合作条件投资属于商业行为，且需要将涉案土地使用权转移登记到被告南盾荣成公司的名下。在合作过程中，原告黄积花能否按照《合作开发建设商住楼合同书》的约定取得预期面积的房产及价值尚不确定，存在市场风险。如果项目不能建成时，原、被告双方亦未约定提供土地一方（原告黄积花）收取其他替代形式的固定利益。故原告黄积花并非只收取相当于土地使用权转让对价的保底利益，实际与被告南盾荣成公司“共担风险”，不符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定。因此，原、被告签订的《合作开发建设商住楼合同书》及《合作开发建设商住楼补充合同》的性质应当认定为合作开发房地产合同。关于合同效力方面。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定，因“违反法律、行政法规的强制性规定”而无效的合同，是指违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，管理性强制性规定不能作为认定合同无效的依据。本案中，原告黄积花主张合同无效的理由是《合作开发建设商住楼合同书》及补充合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条第（二）项、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条、《海南经济特区土地管理条例》第五十五条第（三）项的规定及《最高人民法院》（法函[2003]34号），但《海南经济特区土地管理条例》是地方性法规；《最高人民法院》（法函[2003]34号）因与物权法关于不动产转让合同效力的规定相冲突，已于2013年4月8日被废止；《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条第（二）项、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条为法律、行政法规中的管理性强制性规定，均不能作为认定合同无效的依据。综上所述，原告黄积花是涉案土地的使用权人，被告南盾荣成公司具备房地产开发经营资质，双方签订的《合作开发建设商住楼合同书》及《合作开发建设商住楼补充合同》，是当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原告黄积花关于合同无效的主张，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款的规定，判决如下：驳回原告黄积花的诉讼请求。案件受理费14700元（原告黄积花已预交），由原告黄积花负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审 判 长  李 婕审 判 员  程小梅人民陪审员  卢运标二〇一六年四月十八日书 记 员  高 攀附：适用本案的法律条文内容《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。