浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙10民终367号
上诉人（原审被告）：三门银轮置业发展有限公司，住所地：三门县海游街道心湖路9号。
法定代表人：夏臻祥，系公司执行董事。
委托诉讼代理人：徐俊，浙江天城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王微，浙江天城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴凯杰，男，1993年8月25日出生，汉族，住三门县。
上诉人三门银轮置业发展有限公司因与被上诉人吴凯杰商品房销售合同纠纷一案，不服三门县人民法院（2017）浙1022民初5598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
三门银轮置业发展有限公司上诉请求：一、撤销三门县人民法院（2017）浙1022民初5598号民事判决书，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。二、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、上诉人不存在逾期交房的行为，不应当承担逾期交房违约金。2016年12月份工程竣工并经验收，被上诉人作为完全民事行为能力人于2016年12月6日自愿签署提前接房申请书，载明“自愿按照现有条件接房”，同日被上诉人在领取登记表上签字领取上诉人发出的交房通知书等材料，载明交房时间为2016年12月30日前，《浙江省商品房买卖合同》第九条对于交付商品房时应符合的条件对被上诉人不再适用，被上诉人至2017年2月8日才办理房屋交接手续系被上诉人逾期收房，并非上诉人违约。一审法院认定系上诉人原因致使被上诉人才于2017年2月8日完成交房，属认定事实不清。更何况，由于上诉人申请房屋验收备案时，正处于新老政策交替期间，“玫瑰湾”小区工程因政府行为未在2016年12月31日前完成验收合格备案登记，系不可抗力，根据《浙江省商品房买卖合同》第九条的规定，上诉人也可据实予以延期。综上，上诉人不存在逾期交房的行为，不应当承担逾期交房违约金。二、上诉人不存在逾期交付权属证书的行为，不应当承担逾期交付的违约责任。（一）关于“初始登记”的理解，一审判决将《浙江省商品房买卖合同》第十六条约定交付的“权属证书”认定为分割到户的“权属证书”系认定事实不清。根据《浙江省商品房买卖合同》第十六条的规定，上诉人应在2017年3月31日前将房产初始登记的产权证书交付被上诉人。根据《中华人民共和国物权法》第十四条、《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条的规定，初始登记是指不动产权利的第一次登记。在分割到户的权属登记之前，玫瑰湾小区整体商品房产证需要进行第一次登记，即为《浙江省商品房买卖合同》第十六条所指的“初始登记”。（二）上诉人在2017年3月31日前完成了土地使用权初始登记及商品房所有权初始登记。上诉人与被上诉人订立《浙江省商品房买卖合同》时的背景系原不动产登记规定，当时是土地使用权证和商品房所有权证分开登记。上诉人于2011年8月28日取得了开发土地的《国有土地使用证》，证分两本，证号分别为：三国用（2011）第002011号，三国用（2011）002012号（现已注销）。在上诉人申请房屋所有权证初始登记时，正处于新老规定交替期间。三门县国土资源局告知上诉人不再交付商品房整体产证，而是存于国土资源局，并于2017年3月8日出具了《建设项目用地竣工复核验收通知书》，载明“验收合格，予以登记发证”以作为上诉人完成初始登记的证明。由于三门县国土资源局从始至终没有将房产初始登记的产权证交予上诉人，上诉人亦无法按照合同第十六条的约定，将初始登记的产权证交予被上诉人。但上诉人在合同约定的时限前完成了房产初始登记事实清楚、证据充分。且双方对于交付分割到户的产权证书并未约定期限，而上诉人在取得分割到户的产权证书时即电话通知被上诉人前来领取以便向三门县国土资源局申请办理转移登记，履行了合同约定的义务，不存在违约交付权属证书的行为。综上，上诉人已于2017年3月8日完成了商品房产权初始登记，因政府政策变更这一不可抗力才无法按照合同约定交付商品房初始登记证书，且双方对交付分割到户的产权证书的期限未进行约定。故上诉人不存在违约交付权属证书的行为，不应当承担逾期交付权属证书的违约责任。三、因政府政策变更要求上诉人承担违约交房、交证的责任，不符合公平原则。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定及《中华人民共和国民法总则》第六条的规定，在产权登记政策大变更的背景下，因政府原因致使上诉人至2017年1月19日完成验收备案、至2017年5月12日取得分割到户的权属证书，若一定要上诉人承担因此而产生的违约责任，亦不符合法律的公平原则。
吴凯杰辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，请求驳回上诉，维持原判。提前接房申请书并非自愿签订，而是上诉人表示如果不签订该申请书，就不协助办理契税纳税申请表，被上诉人在没有办法的情况下签订该申请书。
吴凯杰向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期交房违约金1178.25元（从2016年12月31日起按原告已付房款每日万分之一计算至实际符合交房条件之日即2017年1月19日止）；2.判令被告支付逾期交付房屋权属证书违约金3100.65元。
一审法院认定事实：原、被告于2014年7月3日签订编号为2014预0000949的《浙江省商品房买卖合同》，约定由原告购买被告建设的“玫瑰湾小区”商品房一套，建筑面积89.33平方米，总房价款为620129元。《浙江省商品房买卖合同》第九条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。《浙江省商品房买卖合同》第十条约定，出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。《浙江省商品房买卖合同》第十六条，关于产权登记的约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证。出卖人承诺于2017年3月31日前，办理前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理；1.约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.5%承担违约责任。合同签订后，原告按约支付购房款620129元。涉案商品房的工程陆续取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件，于2017年1月6日竣工验收，于2017年1月19日取得建设工程竣工验收备案证明。原告于2016年12月6日递交过提前接房申请书并领取交房通知书，2017年2月8日接收房屋。2017年3月8日，三门县国土资源局向被告出具了一份建设项目用地竣工复核验收通知书，结论为验收合格，予以登记发证。
一审法院认为，原、被告订立的商品房买卖合同依法成立并生效，对双方当事人均具有法律上的约束力，原、被告应当按照约定履行自己的义务。原告作为买受人已向被告履行了交付房款的义务，被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《浙江省商品房买卖合同》第九条约定，被告应于2016年12月31日前将符合合同第九条约定的商品房交付给原告，原告虽于2016年12月6日递交过提前接房申请书并领取交房通知书，但当时涉案房屋尚未竣工验收，且被告于2017年2月8日才向原告交付房屋，故交房时间已过约定期限，构成违约。涉案商品房具备合同约定的交付条件的时间为2017年1月19日，原告主张逾期交房违约金计算到2017年1月19日止，合法有理，根据合同约定，逾期交房违约金以已付购房款620129元为基数，按每日万分之一从2017年1月1日起计算至2017年1月19日，计1178.25元。根据《浙江省商品房买卖合同》第十六条约定，被告应于2017年3月31日前负责办理涉案商品房的所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证并交付给原告。被告自认于2017年5月12日才拿到涉案商品房的产权初始登记证，但抗辩称其于2017年3月8日前就将相关资料交给不动产登记管理处，因政策原因导致延期办理。该院认为，被告所主张的抗辩事由不构成法定的免责事由，被告未在约定期限内办理商品房权属初始登记并交付给原告，仍构成违约。根据《浙江省商品房买卖合同》第十六条的约定，约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.5%承担违约责任，即逾期交证违约金应按已付购房款620129元乘以0.5%计，为3100.65元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：限被告三门银轮置业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付给原告吴凯杰逾期交房违约金1178.25元、逾期交证违约金3100.65元，合计4278.9元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告三门银轮置业发展有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，对一审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的《浙江省商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。双方当事人均应按照《浙江省商品房买卖合同》的约定享有权利和承担义务。被上诉人作为买受人已经履行交付房款的义务，上诉人也应按照合同约定全面履行自己的义务。本案合同约定的交房时间为2016年12月31日，虽然被上诉人曾于2016年12月6日递交提前接房申请书并领取交房通知书，但当时房屋尚未竣工验收。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。因工程质量是建筑工程的生命线，保证工程质量是《中华人民共和国建筑法》的立法目的，在工程尚未竣工验收合格的情况下，当事人自行约定变更交付条件，违反法律、行政法规强制性规定，应为无效。故上诉人关于双方已变更交付条件，其不存在逾期交房的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，关于上诉人是否应承担逾期交付权属证书的违约责任。虽然三门县国土资源局于2017年3月8日出具了《建筑项目用地竣工复核验收通知书》，但该通知书仅系证明建设项目用地符合登记发证的条件，并不意味着已经完成初始登记。《浙江省商品房买卖合同》第三条约定，买受人购买的商品房（以下简称该商品房……）；第十六条约定，上诉人应于2017年3月31日前负责办理该商品房的所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证并交付给被上诉人。从合同约定条款中可以看出，在2017年3月31日前，上诉人不仅要完成被上诉人所购房屋的所有权初始登记，还要将该房屋的所有权证交付给被上诉人，现上诉人自认完成上述工作的时间已远超过合同约定期限。上诉人虽然主张其于2017年3月8日就将相关资料交给不动产登记管理处，因政策原因导致延期办理，但未能举证证明该主张，对此其应承担举证不能的不利后果，承担合同约定的违约责任。综上所述，三门银轮置业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人三门银轮置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 勇
审 判 员 陈文杰
审 判 员 黎利荣
二〇一八年四月十日
代书记员 赵灵仙