上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第37124号
原告田和涛，男，1976年9月29日生，汉族，住上海市浦东新区。
原告封维佳，女，1985年1月19日生，汉族，住同上。
委托代理人卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。
被告王宇，男，1981年12月26日生，汉族，住内蒙古满洲里市。
委托代理人任刚，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。
原告田和涛、封维佳与被告王宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月13日立案受理后，依法适用简易程序，并于2015年11月25日公开开庭进行了审理。原告田和涛、封维佳及委托代理人卞东风、被告王宇的委托代理人任刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告田和涛、封维佳诉称，2015年7月25日，就原告购买被告位于浦东新区华鹏路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）事宜，双方签署了《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同）及《房地产买卖合同补充协议》（以下简称补充协议1），按照合同和协议的约定，该房屋总价为人民币（以下币种相同）434万元，被告应于2015年9月5日前协助原告将系争房屋过户到原告名下。合同签署后，原告即按约支付被告房款279万元，但被告至今未涤除系争房屋上的抵押，导致双方无法按约办理过户手续，被告的行为已构成违约，故提起诉讼，要求：1、依法判决被告立即涤除系争房屋上设定的抵押；2、判令被告协助原告将系争房屋产权过户到原告名下；3、判令被告支付逾期交易过户违约金（按房屋总价434万元日万分之五计算，自2015年10月16日计算至被告实际配合办理过户之日止，暂计至2015年11月25日为88，970元）。
被告王宇辩称，原、被告于7月25日签署买卖合同，约定于9月5日过户，并约定签署合同当天原告支付首付款224万元，但原告推迟至7月27日才支付首付，被告拿到首付款后进行了股票投资，最终失败。8月30日，被告找到原告将投资失败的情况如实告知，原告表示理解，当时被告持有一个股票正停牌，最迟于9月30日复牌，届时被告抛售股票后即可涤除房屋上的抵押并配合过户，为此双方于8月31日签订《补充协议》（以下简称补充协议2），约定于10月15日办理过户手续，但是10月初被告发现该股票公司又发公告需至2015年11月30日复牌，被告即将延期复牌的情况如实告知了原告，双方在10月初口头约定待11月30日股票复牌后再办理涤除抵押过户。为弥补原告等待过户时间较长的损失，被告提前于10月5日将系争房屋交付给了原告。就过户的事情被告始终在与原告协商，并不是无故拖延，希望按照双方的口头约定待股票复牌后涤除抵押过户，不同意原告诉讼请求。另被告认为合同约定的逾期过户违约金过高，希望法院调低。
经审理查明，被告是系争房屋的产权登记人。2015年7月25日，由原告作为买受方（乙方）、被告作为卖售方（甲方），双方签订买卖合同。买卖合同第二条约定，系争房屋的转让价为360万元；第六条约定，甲乙双方确认在2015年9月5日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同第十条第三款约定，甲方未按合同约定的期限将房屋交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款的日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付日起至实际交付之日止；合同补充条款（一）第1条约定，目前系争房屋已设定抵押，抵押权人为中国农业银行上海浦东支行，债权数额设定为223万元，甲方承诺本房屋只有唯一抵押，甲方应于签订本合同后3日内归还尚欠抵押权人之欠款部分并取得注销抵押相关材料，甲方应于办理房地产交易过户前至房地产交易中心办理并完成注销抵押手续；合同附件三约定，签订本合同前乙方已支付甲方定金55万元，签订本合同当日，乙方应支付甲方部分房价款计224万元，以上两笔合计279万元作为乙方支付甲方的全额首付款，该款应优先用于归还尚欠抵押权人之欠款部分，若有任何不足由甲方自行补足；乙方应于甲乙双方交易过户当日支付甲方第二期房价款76万元；2015年10月29日，甲、乙双方应办理房地产交付手续并签订房地产交接书，并于办理房地产交付当日乙方应支付甲方房价尾款5万元；等等。当日，由原告作为乙方、被告作为甲方，双方另签订补充协议1，该协议约定乙方为购买系争房屋签订了买卖合同，该买卖合同价格为360万元，该款未包含房地产的室内固定装潢、厨卫及附属设施、搬迁及银行利息等，经双方协商一致达成如下协议，以资共同遵守：1、乙方就该房地产的室内固定装潢、厨卫及附属设施、搬迁及银行利息等向甲方支付补偿款74万元，并于交易过户当日支付甲方，……；6、本协议中买卖合同的价格是甲乙双方协商所达成，最终计税价格以房地产交易中心评估后的价格为准，交易中心评估后的成交价格为甲乙双方纳税依据，本次交易中所涉及的甲乙双方全额税费及支付上海满懿的服务费用由乙方承担。前述合同签订前原告已支付被告定金55万元，合同签订后原告又于7月27日支付被告224万元，被告在取得上述房款后并未按约注销系争房屋的银行抵押。
同年8月31日，由原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订补充协议2，该协议约定：一、甲乙双方确认：买卖合同中约定过户时间为2015年9月5日，先由于甲方未能及时清偿抵押，拿到注销抵押凭证，原过户时间已履行不能。现双方重新约定，过户时间为2015年10月15日之前。若届时仍不能履约，应参考本买卖合同第十条第三款之规定，追究甲方违约责任。……。因被告未能注销系争房屋上的银行抵押，双方未能按照上述约定办理过户。2015年10月5日，被告将系争房屋交付给原告。
另查明，系争房屋上设有抵押权人为中国农业银行股份有限公司上海浦东分行、债权数额为223万元的抵押登记，至今未予涤除。
以上事实，由经庭审质证的买卖合同、补充协议1、补充协议2、房款收据、上海市房地产登记簿及原、被告的陈述在案佐证。
审理中，原告表示，10月8日或9日，被告确实打电话给原告称没有钱，钱还在股票里，并说房屋先让原告住，过户要等11月30日之后，但原告并没有同意。原告另表示，系争房屋的转让总价为434万元，原告已付279万元，尚余155万元原告愿意在被告涤除抵押配合原告过户的当天支付给被告。
本院认为，原、被告签订的买卖合同、补充协议1和补充协议2系双方真实意思表示，除买卖合同约定的转让价360万元系为规避税费而故意做低应属无效，转让总价应按434万元确定外，其余内容均于法不悖，合法有效，双方均应恪守。
根据相关法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告在收取原告首付款后未能按照合同约定涤除系争房屋上的银行抵押，并配合原告过户，且在双方签订补充协议2对过户日期作出延期后，被告仍未能按该约定配合原告办理系争房屋过户手续，被告的行为已构成违约。被告称双方在10月初口头约定待被告股票复牌后涤除抵押配合过户，依据不足，本院不予采纳。现原告要求被告涤除系争房屋上的抵押，并配合原告办理过户手续，符合合同约定及法律规定，应予支持。原告主张由被告承担逾期过户违约金，符合合同约定，可予支持，但是，综合被告的违约状况、被告违约可能给原告造成的实际损失等因素考虑，合同约定的逾期过户违约金按总房价款的日万分之五计算，显属过高，被告主张调整，符合相关规定，可予支持，该违约金由本院参照违约给被告造成的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平、诚实信用原则酌定为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算。原告愿意在被告配合其过户当天支付剩余房款，并无不妥，可予准许。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、被告王宇应于本判决生效之日起十五日内涤除上海市浦东新区华鹏路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押；
二、被告王宇在上海市浦东新区华鹏路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押涤除后的十五日内协助原告田和涛、封维佳办理上海市浦东新区华鹏路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告田和涛、封维佳名下的手续，当日，原告田和涛、封维佳支付被告王宇房款155万元；
三、被告王宇应于本判决生效之日起十五日内支付原告田和涛、封维佳逾期过户违约金（以434万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准自2015年10月15日起计算至被告王宇配合原告田和涛、封维佳办理上海市浦东新区华鹏路XXX弄XXX号XXX室房屋过户日止）。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费42，240元，减半收取计21，120元，由原告田和涛、封维佳负担420元，被告王宇负担20，700元，财产保全费5，000元，由被告王宇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 敏
二〇一六年一月十一日
书记员 李黎黎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。