广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶中法民一终字第1230号
上诉人（原审原告）：董才源，男，1977年5月6日出生，汉族。
委托代理人：郭文学，南雄市湖口镇法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：龚玉良，男，1962年10月5日出生，汉族。
委托代理人：陈江南，南雄市乌迳法律服务所法律工作者。
上诉人董才源、龚玉良因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省南雄市人民法院（2014）韶雄法乌民初字第123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月25日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
本院经审理查明：2010年12月15日，董才源（出租方）与龚玉良（承租方）经协商签订《租赁合同》，合同约定：董才源将位于乌迳镇黄洞村乌坪公路路口变电站旁的厂房租赁给龚玉良使用，租期自2011年3月1日起至2014年3月1日止，租赁期3年。租赁期满，董才源有权收回出租厂房，龚玉良应如期归还，龚玉良需继续承租的，应于租赁期满前3个月，向董才源提出书面要求，经董才源同意后重新签订租赁合同。每月租金1000元，押金10000元，合同期满厂房设施完好，返还押金10000元；租赁期间，水、电、煤气、电话等费用由龚玉良负担；租赁期间，龚玉良应合理使用并爱护该厂房及其附属设施，因龚玉良使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障，龚玉良负责维修，龚玉良不维修，董才源可代维修，费用由龚玉良负担；租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态；厂房租赁期间，龚玉良应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，董才源有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。厂房租赁期间，如董才源提前终止合同而违约，应赔偿龚玉良三个月租金。租赁期间，如龚玉良提前退租而违约，应赔偿董才源三个月租金。出租方董才源及授权代表人董秋润，承租方龚玉良及授权代表人龚凯明均在上述协议中签名。
厂房外有1台变压器，供厂房的电力。龚玉良在租赁期间向董才源交租金8000元，即从2011年3月至2011年10月共8个月。
厂房大门是水管铁皮结构，现在大门生锈，不能正常使用。龚玉良认为大门原来就是破的，自己使用了厂房几个月，同意补偿300元给董才源维修大门。
2014年7月2日，董才源向原审法院提起诉讼，诉称：2010年12月15日，董才源、龚玉良经协商签订合同，约定：董才源将位于乌迳镇黄洞村乌坪公路路口变电站旁的厂房及配套的变压器一起租赁给龚玉良使用，租期自2011年3月1日起至2014年3月1日止，每月租金1000元，押金10000元；租赁期间，水、电等费用由龚玉良负担；合同期满后，龚玉良要将厂房及其设施完好交还给董才源。合同租赁期间，龚玉良交了8000元租金后没有继续交租金。2013年5月，董才源曾催龚玉良交租金，龚玉良说打算购买该租赁厂房，后来未购买，也没有交租金，欠董才源租金28000元；合同期满后又4个多月，龚玉良仍在该厂放有一些原料，占用厂房，按原合同约定，应交租金4000元；租赁期间，龚玉良对厂房管理不善导致厂里的变压器灭失，损失为32012.55元；还有厂房大门被损坏，不能上锁，现只好用石头顶着，大门和锁损失不少于2000元。为此，董才源诉至法院，请求原审法院判令：1、龚玉良立刻终止合同，并将出租厂房腾空交还董才源；2、龚玉良赔偿租赁期间管理不善导致变压器灭失损失款32012.55元；3、维修好租赁厂房及锁，或赔偿董才源损失2000元，后二项共计34012.55元，扣除其押金10000元（另案处理）后，龚玉良还需赔偿董才源24012.55元。
董才源提供1份（涉案变压器）工程结算书反映，工程编号：S2007－12－06，工程名称：乌迳镇长盛竹业制品厂台变安装工程，工程造价32012.55元，建设单位：董才源，施工单位：南雄市雄源公司，2008年1月22日。龚玉良对工程结算书的真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，认为与本案无关。
龚玉良提出在2011年11月就与董才源的代理人董秋润订立口头终止租赁合同协议，终止合同后龚玉良已把所有的东西设备搬走，后董才源用来存放自己的东西、挖机、晒辣椒，又租给董某卖煤一年，变压器是被董才源搬走，事后也没有告诉龚玉良，厂大门原来就是破旧的。董才源否认有与龚玉良订立口头终止租赁合同协议，否认在合同期间有租厂房给董某卖煤，并提出龚玉良现在仍占用董才源的厂房，放有加工原料。厂房外的变压器内件已被盗，连接变压器的高压电线也被盗，在2013年10月7日已向南雄市乌迳派出所报案，南雄市公安局于2013年10月7日作出《立案告知书》，该局认为董才源变压器被盗案，犯罪事实清楚，证据确实充分，先已立案侦查。但至今案件未破，变压器的外壳由董才源捡回家。
龚玉良提供董某在2014年7月29日的录音，拟证明董才源的哥哥把厂房租给董某，在2013年8月6日董某就开始进煤到厂房，租期约一年。董某未出庭作证。董才源认为董某未到庭作证，对其录音内容有异议。原审法院依龚玉良的调查取证申请，已联系到董某，但董某拒绝会见，不同意接受询问调查；该院向乌迳派出所调取了有关董才源报案被盗变压器的相片，相片反映变压器的内件被盗。经现场察看，龚玉良目前仍有小堆原材料存放在租赁厂区内。
原审法院认为：本案争议的焦点：一、董才源、龚玉良的租赁合同是否已终止；二、龚玉良对董才源变压器的灭失是否承担赔偿责任。
关于焦点一，董才源、龚玉良双方对2010年12月15日签订的厂房租赁合同无异议，该院予以认可。龚玉良主张租赁合同在2011年11月份已终止合同，并提供董某证人录音予以证明。录音虽反映了董才源将涉案厂房租给董某卖煤，但证人董某未到庭作证，也拒绝接受法院的调查，证人董某的录音的真实性不能确定，该院对董某的录音不予采信。龚玉良除提供证人录音外，未提供其他有效的证据加以证明自己的主张，应承担举证不利的法律后果。因此，龚玉良提出租赁合同在2011年11月份已终止合同主张，证据不足，该院不予采纳。
在租赁合同期限届满即2014年3月1日止，双方未履行交接。龚玉良现虽还有少部分加工的原材料堆放在董才源的厂区内，但堆放料占用面积相对厂区面积而言很小，即使厂房出租也影响不大。另外，龚玉良的加工设备在租赁合同期限届满前已搬走，并且供电的变压器在2013年10月7日已被盗，董才源已明知龚玉良不再使用该厂房加工，厂房租赁合同在合同期满日即2014年3月1日就已实际终止。龚玉良应腾空仍堆放在厂内的竹、木碎料。
关于焦点二，从租赁合同的内容反映，租赁物是厂房，被盗变压器不是租赁物，龚玉良对厂房外变压器无保管义务。龚玉良按合同约定，只有龚玉良不合理使用或使用不当厂内的设施导致变压器损坏时，才负有相应的责任。因此，董才源的变压器在厂房外被盗，龚玉良无需承担赔偿责任。董才源要求龚玉良赔偿变压器的损失32012.55元的诉请，证据不足，理由不充分，该院不予支持。
关于厂房大门维修或赔偿的处理问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定除外。本案租赁合同约定在龚玉良不合理使用或使用不当时，致使厂内的设施受损的，才负有维修义务。现董才源未能提供相关的证据加以证明大门现状是龚玉良符合约定情形的行为所致，董才源应承担举证不利的法律后果，租赁物厂房的大门的维修义务应由董才源履行。因此，董才源要龚玉良维修厂房大门或赔偿2000元的诉请，依据不足，该院不予支持。龚玉良自愿补偿300元给董才源维修大门，该院予以采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百三十五条的规定，于2014年9月23日作出（2014）韶雄法乌民初字第123号民事判决：一、董才源与龚玉良在2010年12月15日签订的厂房《租赁合同》在2014年3月1日已终止履行。二、龚玉良在判决生效后十日内腾空仍堆放在董才源厂内的竹、木碎料。三、龚玉良在判决生效后十日内补偿大门维修费300元给董才源。四、驳回董才源的其他诉讼请求。逾期未履行上述判决的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件诉讼费325元，由董才源负担275元，龚玉良负担50元。
董才源不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认为变压器是在厂房外被盗，龚玉良无需承担赔偿责任，本案配套变压器被盗的原因不是安装在厂房内与外的问题，而是龚玉良管理不善导致的，显然是认定事实错误。变压器是本案租赁的主要配套设施之一，至于变压器安装在什么地方是由供电部门决定和安装的。租赁之前变压器同样在那里，四年多来因为董才源经常检查和值班，没有被人盗走。可是变压器被盗后，龚玉良既不告知，也不到公安机关报案，这明显是龚玉良疏于管理的表现。根据《租赁合同》的约定及《中华人民共和国合同法》的规定，龚玉良在租赁期间管理不善，导致变压器被盗，赔偿董才源的损失是其法定义务。双方签订的《租赁合同》明确约定，合同期满后，龚玉良要将厂房及其设施完好的交还给董才源，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应承担损害赔偿责任。原审法院判决龚玉良赔偿董才源大门修理费300元明显过低，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。龚玉良应将出租厂房完好返还，维修涉案大门至少需要2000元。如不足2000元，可判令龚玉良立刻维修好，不需要赔钱。据此，董才源请求本院：维持原审判决第一、二项，改判第三、四项为龚玉良赔偿董才源大门修理费和变压器损失款32012.55元。
龚玉良针对董才源的上诉答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，变压器不是租赁物，与龚玉良无关。
龚玉良也不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定龚玉良与董才源的租赁合同于2014年3月1日终止履行不符合事实，龚玉良租赁董才源厂房后，由于龚玉良所需原料缺乏，与董才源协商，按照《租赁合同》第六条规定，以违约处理租赁事宜，即罚3000元给董才源，得到董才源同意后，龚玉良即撤离厂房。撤离后，董才源的授权代表人把自家的挖机停放在厂区内，及在厂房晒辣椒。2013年4月又把厂房租给董某卖煤，租期一年，每月租金500元，有董某的录音可证。此外，双方口头终止租赁合同后，厂房的水费都是董才源缴纳，未终止合同时是龚玉良缴纳。终止合同后，变压器也申请注销了，上述证据足以证明涉案租赁合同已在龚玉良租赁8个月后与董才源协商一致终止。据此，龚玉良请求本院：1、撤销原审判决第一项。2、一、二审诉讼费用由董才源负担。
龚玉良于二审期间向本院提交了以下证据：一、叶某证人证言，拟证明董才源的厂房一开始租给龚玉良开厂，龚玉良搬走后有人进厂晒辣椒。2013年又租给人收草药苗，2013年10月租给他人卖煤大约三个多月。二、叶见桂证人证言，拟证实涉案厂房在2013年9月左右挂牌“卖煤厂”卖煤。三、照片两张，拟证实证人叶某居住在涉案厂房100米附近及厂房现状。四、董某常住人口个人信息表一份，拟证实卖煤的人董某的基本情况。五、南雄市乌迳自来水厂2014年10月20日出具的《证明》一份，拟证明涉案厂房的水费龚玉良从2010年12月交到2011年10月份。2011年11月份不再是龚玉良交水费。六、广东电网韶关南雄供电局乌迳供电所2014年10月29日出具的《证明》一份，拟证明涉案厂房的电费交至2011年12月，之后没有产生电费，在2013年6月4日销户。董才源对上述证据的质证意见为：一、对叶某陈述的真实性有异议，证人只是住在厂房旁边，只是将看到的情况说出来，不能说明是谁在厂房卖煤，也不清楚是向谁承租的厂房。二、对叶见桂陈述的真实性、合法性有异议，证人只是路过看到表面有人卖煤，但是不知道谁在卖煤。三、对叶某居住在涉案厂房100米附近的照片真实性有异议，对厂房情况的照片没有意见。四、对常住人口个人信息表合法性、关联性均有异议，不能证明是这个人在厂房卖煤。五、对第四份、第五份证据的关联性有异议，这两份证据与本案没有关联性，龚玉良承租了涉案厂房之后，其是否使用水电与出租人无关。
董才源针对龚玉良的上诉答辩称：损坏的大门按照双方签订的合同，应该要修复，原审判决认定大门修复费用为300元过少。变压器的灭失也应当由龚玉良进行赔偿。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、龚玉良与董才源的租赁合同终止时间的认定。二、龚玉良是否应当对变压器的灭失承担赔偿责任。三、龚玉良是否应赔偿董才源大门损失。
一、关于龚玉良与董才源的租赁合同终止时间的认定问题。第一、龚玉良与董才源签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按合同的约定履行相应的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”龚玉良认为与董才源自2011年10月已经口头终止租赁合同关系，但根据查明的事实，龚玉良并未提供任何证据证实在合同约定的租赁期限届满前双方已协商一致解除租赁合同，董才源对此亦不予认可，因此，龚玉良该主张依据不足。第二、《租赁合同》明确约定“租赁期间，如龚玉良提前退租而违约，应赔偿董才源三个月租金”，而龚玉良未举证证实其已向董才源赔偿三个月租金，在合同已明确约定违约条款的情形下，龚玉良未履行违约责任，即主张双方已口头解除租赁关系显然事实依据不足。第三、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”龚玉良若认为双方的房屋租赁关系已经终止，应将租赁物返还给董才源，而龚玉良于一、二审期间并未提交任何证据证实双方已办理交还租赁房屋的交接手续，龚玉良亦未腾退租赁房屋，而是继续使用租赁房屋用于存放其部分生产原材料，涉案租赁厂房仍在龚玉良的实际占有、使用中。第四、《租赁合同》明确约定“合同期满厂房设施完好，返还押金10000元”，龚玉良主张2011年10月双方的租赁关系已经终止，那么根据合同约定，龚玉良应向董才源腾退厂房，董才源应向龚玉良返还押金。但是直至2014年3月1日合同租赁期限届满后，龚玉良才于2014年4月23日向原审法院起诉要求董才源返还押金，龚玉良在其主张的租赁合同关系终止几年后才向董才源要求返还押金显然有悖常理。龚玉良在合同约定的租赁期限届满后起诉要求董才源返还押金反而符合租赁合同的约定。第五、龚玉良认为董才源已经将涉案厂房转租给他人卖煤，并于一审期间提供了案外人董某的录音，拟证明董才源将涉案厂房转租给董某，但董某未到庭作证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：……（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。”的规定，原审法院对董某的录音真实性不予采信并无不妥，本院予以认同。二审调查询问期间，龚玉良提交叶某、叶见桂的证言、南雄市乌迳自来水厂于2014年10月20日出具的《证明》及广东电网韶关南雄供电局乌迳供电所于2014年10月29日出具的《证明》，拟证实涉案厂房于2013年10月左右出租给他人卖煤，并且于2011年11月份之后龚玉良未交水费、2011年12月之后没有产生电费。对此本院认为，涉案厂房在董才源出租给龚玉良之后，租赁物由龚玉良实际支配、使用，不再受出租人董才源的控制。龚玉良作为承租人可以决定租赁物的闲置或使用，是否产生水电费与承租人是否使用租赁物有关，即便龚玉良单方停止使用涉案厂房，亦不能以此为由抗辩双方的租赁关系已经解除。至于叶某、叶见桂的证言问题，叶某、叶见桂均陈述在2013年10月左右看到有人使用涉案厂房卖煤，但是证言内容无法证实是何人在使用涉案厂房卖煤，亦无法证实是董才源将涉案厂房出租给他人卖煤，并且证人陈述的卖煤时间为2013年10月，与龚玉良主张的口头终止租赁合同时间2011年10月相距甚远，并不足以证实龚玉良与董才源的租赁关系已经于2011年10月终止。因此，龚玉良认为董才源有转租行为但未能提供充分证据予以证明，龚玉良以董才源存在转租行为为由主张双方的《租赁合同》已于2011年10月口头终止缺乏事实依据，本院不予支持。故，原审法院认定龚玉良、董才源之间的租赁关系未提前解除涉案房屋仍由龚玉良实际占有，涉案租赁合同是在合同期满日即2014年3月1日实际终止并无不当，本院予以认同。
二、关于龚玉良是否应当对变压器的灭失承担赔偿责任的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”的规定，龚玉良作为承租人对租赁物的毁损、灭失承担赔偿责任。依据龚玉良与董才源签订的《租赁合同》约定：“董才源将位于乌迳镇黄洞村乌坪公路路口变电站旁的厂房租赁给龚玉良使用，租赁期间，龚玉良应合理使用并爱护该厂房及其附属设施，因龚玉良使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障，龚玉良负责维修，龚玉良不维修，董才源可代维修，费用由龚玉良负担；租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态。”从该合同的内容反映，本案所涉租赁物为厂房，并非厂房外的变压器，虽然合同约定了龚玉良对厂房及其附属设施使用不当或不合理使用的维修责任，但并未约定厂房内外附属设施或供电设施被盗的赔偿责任，因此，在变压器并非租赁物及合同未就厂房内外设施灭失、被盗约定双方的权利义务的情况下，董才源要求龚玉良赔偿变压器被盗导致的损失理由不充分，原审法院不予支持并无不当，本院予以认同。
三、关于龚玉良是否应赔偿董才源大门损失的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定除外。”的规定，本案租赁合同仅约定了龚玉良对厂房及其附属设施使用不当或不合理使用的维修责任，由于董才源并未提供相关的证据证实大门毁坏是龚玉良使用不当或不合理使用所致，董才源应承担举证不能的不利诉讼后果，租赁物厂房大门的维修义务应由出租人董才源履行。鉴于龚玉良自愿补偿300元给董才源维修大门，是其自行处分权利，未侵害他人利益，故原审判决龚玉良向董才源支付300元并无不当，因此，董才源要求龚玉良维修厂房大门或赔偿2000元的诉请，理据不足，原审法院不予支持并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审法院认定的事实清楚，适用法律正确。董才源、龚玉良的上诉主张理由均不充分，对其上诉请求本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由董才源负担650元，由龚玉良负担650元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩文锋
代理审判员 邓小华
代理审判员 邹征衡
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 戴新苗