广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤12民终1264号
上诉人（原审原告）：梁桂娣，男，1962年11月14日出生，汉族，住肇庆市端州区。
上诉人（原审原告）：梁伟基，男，1995年8月6日出生，汉族，住肇庆市端州区。
上述上诉人的委托代理人：林新妹，本案上诉人之一。
上诉人（原审原告）：林新妹（曾用名：林建宜），女，1962年12月19日出生，汉族，住肇庆市端州区。
被上诉人（原审被告）：梁伟建，男，1970年8月2日出生，汉族，住肇庆市高要区。
委托代理人：黎明、许彬彬，广东余黎张律师事务所律师。
上诉人林新妹、梁桂娣、梁伟基因与被上诉人梁伟建租赁合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2016）粤1202民初823号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：肇庆市康乐北路28号翡翠新村建祥楼7幢101商铺的权属人是林新妹，肇庆市康乐北路28号翡翠新村建祥楼7幢102商铺的权属人是梁桂娣、梁伟基。
2013年7月2日，梁桂娣、梁伟基出具委托书一份，委托林新妹全权办理肇庆市康乐北路28号翡翠新村建祥楼7幢102商铺的租赁及收取租金事宜。2013年7月7日，梁伟建与林新妹签订《商铺租赁合同》一份，林新妹将肇庆市康乐北路28号翡翠新村建祥楼7幢101、102商铺出租给梁伟建使用，每月租金5800元，租赁期限从2013年8月1日起至2016年7月31日止；梁伟建必须先缴交12000元作为押金，合同期满后交清所有费用后可退回等等。《商铺租赁合同》签订后，林新妹交付上述商铺给梁伟建使用，梁伟建也一直交纳租金直至2015年8月31日。由于涉案的102卡商铺漏水，梁伟建从2015年9月1日起没有向林新妹交纳租金。双方协商无果，林新妹遂于2016年2月23日向梁伟建发出《解除合同通知书》，要求解除其与梁伟建签订的《商铺租赁合同》，要求梁伟建在通知发出之日起三日内交还房屋给林新妹并缴清所拖欠的租金、水电费、违约金。2016年2月29日，梁伟建向林新妹发出《关于回复“解除合同通知书”函》，认为是由于商铺二楼卫生间污水渗漏至商铺一楼天花，造成严重损坏和污染，才从2015年9月起暂停交纳租金，梁伟建要求林新妹补开2013年8月至2015年8月的租金发票，退回租赁押金12000元及转让费10000元，同意解除《商铺租赁合同》，并承诺于2016年3月15日前退出。2016年3月13日，梁伟建将商铺的钥匙通过邮寄方式寄回给林新妹。
林新妹、梁桂娣、梁伟基起诉请求：1、梁伟建向林新妹、梁桂娣、梁伟基支付拖欠的租金40600元（从2015年9月1日起计至2016年3月25日止，共7个月）和利息（按中国人民银行同期贷款年利率从2016年3月25日起计算至付清之日止）；2、梁伟建承担违约责任并支付滞纳金12180元；3、林新妹、梁桂娣、梁伟基没收梁伟建12000元的押金；4、依法解除林新妹、梁桂娣、梁伟基与梁伟建于2013年7月7日签订位于肇庆市康乐北路28号翡翠新村建祥楼101、102卡的《商铺租赁合同》；5、梁伟建归还水费本和电费本给林新妹、梁桂娣、梁伟基；6、本案的全部诉讼费由梁伟建承担。
原审法院审理认为：本案是租赁合同纠纷。林新妹与梁伟建于2013年7月7日签订的《商铺租赁合同》，内容合法有效，双方应恪守履行。上述合同签订后，林新妹依约将肇庆市康乐北路28号翡翠新村建祥楼7幢101、102商铺交付给梁伟建使用，梁伟建应当按时交纳租金。梁伟建从2015年9月1日起没有支付租金，应当承担违约责任。林新妹于2016年2月23日向梁伟建发出《解除合同通知书》，梁伟建于2016年2月29日向林新妹作出《关于回复“解除合同通知书”函》，同意解除《商铺租赁合同》并于2016年3月13日将商铺的钥匙通过邮寄方式寄回给林新妹，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，该院认定林新妹与梁伟建之间的租赁合同关系在2016年3月13日解除。梁伟建应当向林新妹交纳2015年9月1日起至2016年3月13日的租金31432元（5800元×（5个月＋13天／31天）=31432元］。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务”的规定，林新妹对租赁物漏水负有维修义务，鉴于林新妹与梁伟建已经协商达成一致意见解除租赁合同关系，且梁伟建拒付租金的原因是租赁物存在漏水瑕疵，现林新妹要求没收梁伟建交纳的押金12000元和支付滞纳金12180元，于法于理无据，该院不予支持。对于租金与押金对价差19432元（31432-12000=19432元）产生的利息，梁伟建应从2016年3月13日起计至付清之日止，按中国人民银行同期一年以下（含一年）贷款利率计算支付给林新妹。至于林新妹要求梁伟建归还水费本和电费本，因水费本和电费本仅是水电费交纳的记帐记录本，并非交易凭证，林新妹可凭有效身份证件自行到供电、供水部门重新办理。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认林新妹与梁伟建之间签订的《商铺租赁合同》在2016年3月13日解除；二、梁伟建应在该判决发生法律效力之日起七日内支付租金31432元给林新妹、梁桂娣、梁伟基；三、林新妹应在该判决发生法律效力之日起七日内退回押金12000元给梁伟建；四、梁伟建应在该判决发生法律效力之日起七日内支付租金与押金对价差产生的利息［利息以实欠本金19432元，从2016年3月13日起参照中国人民银行一年以下（含一年）逾期贷款利率计算至清偿完毕之日止］给林新妹、梁桂娣、梁伟基；五、驳回林新妹、梁桂娣、梁伟基其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费710元（林新妹、梁桂娣、梁伟基已预付），由林新妹、梁桂娣、梁伟基承担497元，梁伟建承担213元。
上诉人林新妹、梁桂娣、梁伟基不服原审判决，向本院提起上诉称：原审查明事实不清，认定事实及判决均错误，理由如下：第一、梁伟建拖欠租金构成违约。双方签订的《商铺租赁合同》约定租赁期间从2011年1月22日至2016年7月31日止，梁伟建于每月的5号前交清租金，租金为5800元／月。合同签订后，双方都依约履行合同，但至2015年9月份开始，梁伟建拒绝缴纳租金己经构成违约，应当承担违约责任。第二、梁伟建单方面解除合同，构成违约。梁伟建于2016年3月13日通过快递单方面终止合同。梁伟建拖欠租金、单方面终止合同的行为已构成严重违约，应当承担违约责任。第三、梁伟建提交的《解除合同通知书》并不是林新妹、梁桂娣、梁伟基所发，不能成为林新妹、梁桂娣、梁伟基解除合同的理由。案涉《解除合同通知书》上没有林新妹、梁桂娣、梁伟基的签名，不能作为证据使用的，但证明梁伟建是捏造事实，单方面随意解除合同。林新妹、梁桂娣、梁伟基并无发出《解除合同通知书》，至于梁伟建举证《解除合同通知书》是其所写并打印出来，原审采纳该证据缺乏事实依据。第四、梁伟建提交的《报警回执》是冒充林新妹、梁桂娣、梁伟基领取的。林新妹、梁桂娣、梁伟基已经提供了具体的《报警回执》，原审没有查清实际报警人的事实。梁伟建利用冒领的《报警回执》并捏造林新妹、梁桂娣、梁伟基有“剪电表和聚众闹事”的行为；为了反映事实真相，经派出所重新出具了《报警回执》给实际报警人。事实上，2016年2月20日，林新妹、梁桂娣、梁伟基来到案涉商铺向梁伟建追讨租金时，双方产生纠纷，梁桂娣遂立即打电话报警。第五、林新妹、梁桂娣、梁伟基在2015年12月份已经维修好了渗水的天花板，故林新妹、梁桂娣、梁伟基没有违约行为。因此，梁伟建没有证据证实后期有渗漏问题，案涉照片上反映的是以前的旧痕迹。有小许渗漏这间楼上是旅业房间，不是梁伟建所提出楼上厕所而致严重渗漏，严重歪曲事实真相。楼上隔离房间水管有小小渗水导致地板裂痕渗小许水过来，但己当即修复。第六、该案是梁伟建违约，应承担违约责任，梁伟建应当支付滞纳金12180元，并由林新妹、梁桂娣、梁伟基没收12000元的押金。第七、梁伟建应当归还水费本和电费本给林新妹、梁桂娣、梁伟基，原审认为林新妹、梁桂娣、梁伟基能在水电部门重新办理水费本和电费本，不判令梁伟建归还水费本和电费本是错误的；不能因为林新妹、梁桂娣、梁伟基有重新办理的权利，而免除梁伟建的归还义务。请求：1、依法撤销原审判决；2、改判依法解除林新妹、梁桂娣、梁伟基与梁伟建于2013年7月7日签订位于肇庆市康乐北路28号翡翠新村建祥楼101、102卡的《商铺租赁合同》；梁伟建向林新妹、梁桂娣、梁伟基支付拖欠的租金40600元（从2015年9月1日份计至2016年3月25日奖，共7个月）和利息（按中国人民银行同期贷款年利率从2016年3月25日起计算至付清之日止）；梁伟建承担违约责任并支付滞纳金12180元；林新妹、梁桂娣、梁伟基没收梁伟建12000元的押金；梁伟建归还水费本和电费本给林新妹、梁桂娣、梁伟基；3、本案的全部诉讼费由梁伟建承担。
上诉人林新妹、梁桂娣、梁伟基除一审提交的证据外，还提交了以下证据：《报警证明》与《报警回执》，证明案涉报警是梁桂娣报警的。
对上述证据梁伟建质证称：对上述证据的合法性、真实性均予以认可，但证明了双方于2016年2月21日对此事已报警要求派出所处理，报警时间和由谁报警不影响本案的事实的认定。
被上诉人梁伟建辩称：原审认定事实清楚，双方在2016年2月21日发生冲突纠纷后，林新妹、梁桂娣、梁伟基通过邮寄方式通知梁伟建解除合同，梁伟建同意解除合同；因此，双方在2016年3月解除租赁合同的事实是清楚的。林新妹、梁桂娣、梁伟基认为该《解除通知书》无其署名并否认事实，理据不足，因为《解除通知书》与本案发生报警纠纷的时间以及一审所核实梁伟建在2016年3月13日退还场地并交付钥匙的时间吻合；林新妹、梁桂娣、梁伟基在一审、二审的请求中都是请求支付违约金至2016年3月25日，如果按林新妹、梁桂娣、梁伟基所说是梁伟建单方解除合同，但林新妹、梁桂娣、梁伟基认为合同没有解除的情况下其主张不可能与退还场地的时间相吻合，事实上双方于2016年3月已经达成解除合同。对于林新妹、梁桂娣、梁伟基要求支付滞纳金及利息的请求，一审已经查明案涉租赁物存在问题，林新妹、梁桂娣、梁伟基未能履行法定的责任，梁伟建基于不安抗辩拒绝支付租金是合法合理的，不存在违约的情形。综上，梁伟建请求驳回林新妹、梁桂娣、梁伟基所有的上诉请求。
被上诉人梁伟建除一审提交的证据外，二审期间没有提交其它新的证据。
本院二审确认原审判决认定的事实。另查明：二审中，林新妹、梁桂娣、梁伟基表示对一审判决解除合同没有异议；林新妹、梁桂娣、梁伟基确认签订案涉合同当日已交纳第一个月的租金，第二个月的租金于2013年9月5日交纳，同时确认已收2015年8月的租金；梁伟建确认案涉合同第二个月的租金于2013年9月5日交纳，于2015年8月5日已交纳2015年8月的租金；林新妹、梁桂娣、梁伟基确认梁伟建尚欠的租金计算时间为2015年9月1日至2016年3月13日，并对原审认定租金计算至2016年3月13日没有异议；林新妹、梁桂娣、梁伟基表示案涉商铺现已另行出租，已经补办了水费本、电费本，可以正常缴纳水电费；林新妹、梁桂娣、梁伟基确认案涉商铺于2015年9月开始出现渗水现象，并称于2015年12月已修复好；案涉合同约定租赁期限为2013年8月1日至2016年7月31日，林新妹、梁桂娣、梁伟基表示租金之所以计算至一审起诉时，视为双方协商解除合同。
经调解，双方没有达成一致的调解意见。
本院认为，本案是租赁合同纠纷。二审中，林新妹、梁桂娣、梁伟基表示对原审判决解除案涉《商铺租赁合同》无异议，应视为服判，本院对案涉《商铺租赁合同》解除问题不再作审查。根据当事人的上诉和答辩，二审争议的焦点主要是：1、梁伟建应否支付租金40600元给林新妹、梁桂娣、梁伟基；2、应否支持林新妹、梁桂娣、梁伟基主张没收押金及请求支付滞纳金；3、应否支持林新妹、梁桂娣、梁伟基主张梁伟建应归还水费本、电费本的问题。
关于梁伟建应否支付租金40600元给林新妹、梁桂娣、梁伟基的问题。二审中，林新妹、梁桂娣、梁伟基与梁伟建均确认租金已交至2015年8月，2015年9月始的租金尚未交付；林新妹、梁桂娣、梁伟基确认梁伟建尚欠的租金计算时间为2015年9月1日至2016年3月13日，并对原审认定租金计算至2016年3月13日没有异议，故梁伟建应当向林新妹交纳2015年9月1日起至2016年3月13日的租金37232元（5800元×（6个月＋13天／31天）=37232元］，原审认定梁伟建应当向林新妹、梁桂娣、梁伟基租金31432元（5800元×（5个月＋13天／31天）=31432元］实体处理不当，本院予以纠正。林新妹、梁桂娣、梁伟基主张梁伟建应交纳租金40600元，部分理据充分，本院予以支持，部分理据不足，本院不予支持。鉴于梁伟建尚欠交纳租金37232元，故对于租金与押金对价差25232元（37232-12000=25232元）产生的利息，梁伟建应从2016年3月13日起计至付清之日止，按中国人民银行同期一年以下（含一年）贷款利率计算支付给林新妹。
关于应否支持林新妹、梁桂娣、梁伟基主张没收押金及请求支付滞纳金的问题。首先，林新妹、梁桂娣、梁伟基确认案涉商铺于2015年9月开始出现渗水现象，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务”的规定，林新妹、梁桂娣、梁伟基对租赁物漏水负有维修义务。其次，案涉合同约定租赁期限为2013年8月1日至2016年7月31日，案涉租金之所以计算至一审起诉时，林新妹、梁桂娣、梁伟基表示视为双方协商解除合同。综上，原审以双方已经协商达成一致意见解除租赁合同关系，且梁伟建拒付租金的原因是租赁物存在漏水瑕疵为由不予支持林新妹要求没收梁伟建交纳的押金12000元和支付滞纳金12180元，并无不当，本院予以维持。林新妹、梁桂娣、梁伟基主张没收押金及支付滞纳金，理据不足，本院不予支持。
关于应否支持林新妹、梁桂娣、梁伟基主张梁伟建应归还水费本、电费本的问题。二审中，林新妹、梁桂娣、梁伟基表示案涉商铺现已另行出租，已经补办了水费本、电费本，可以正常缴纳水电费；鉴于案涉商铺的水费本、电费本补办并能正常缴纳水电费，林新妹、梁桂娣、梁伟基主张梁伟建应归还水费本、电费本，已不具备民事法律上的履行意义，故原审不予支持林新妹、梁桂娣、梁伟基所主张梁伟建应归还水费本、电费本，并无不当，本院予以维持。林新妹、梁桂娣、梁伟基主张梁伟建应归还水费本、电费本，理据不足，本院不予支持。
对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。
原审判决程序合法，部分实体处理恰当，应予维持，部分实体处理欠当，应予纠正。上诉人林新妹、梁桂娣、梁伟基的上诉请求部分合理，予以支持，部分理据不足，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持肇庆市端州区人民法院（2016）粤1202民初823号民事判决第一项、第三项。
二、变更肇庆市端州区人民法院（2016）粤1202民初823号民事判决第二项为：梁伟建应在该判决发生法律效力之日起七日内支付租金37232元给林新妹、梁桂娣、梁伟基。
三、变更肇庆市端州区人民法院（2016）粤1202民初823号民事判决第四项为：梁伟建应在该判决发生法律效力之日起七日内支付租金与押金对价差产生的利息［利息以实欠本金25232元，从2016年3月13日起参照中国人民银行一年以下（含一年）逾期贷款利率计算至清偿完毕之日止］给林新妹、梁桂娣、梁伟基。
四、驳回林新妹、梁桂娣、梁伟基的其它诉讼请求。
一审案件受理费按照一审判决分担，二审案件受理费1419.5元，由上诉人林新妹、梁桂娣、梁伟基负担1000元，由被上诉人梁伟建负担419.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔日新
代理审判员 覃争义
代理审判员 黄国涛
二〇一六年十一月九日
书 记 员 吴兰芳