宜昌市夷陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂夷陵民初字第01268号
原告湖北骏达置业有限责任公司（以下简称骏达置业公司）。
法定代表人林炳标，该公司董事长。
委托代理人郑家红，湖北龙禧律师事务所律师。
被告宜昌市龙凤沙发有限公司（以下简称龙凤沙发公司）。
法定代表人杨爱国，该公司董事长。
被告杨静，女，汉族，1986年3月10日出生，原龙凤沙发公司经理。系杨爱国之女。
上述二被告共同委托代理人黄清萍，宜昌市伍家岗区长江法律服务所法律工作者。
原告骏达置业公司与被告龙凤沙发公司、杨静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月27日立案受理后，依法由审判员王志适用简易程序于2015年7月27日公开开庭进行了审理。原告骏达置业公司的委托代理人郑家红、被告龙凤沙发公司的法定代表人杨爱国及二被告的委托代理人黄清萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告骏达置业公司诉称，2012年3月26日，被告龙凤沙发公司与原告签订《商铺租赁合同》，约定被告自2012年3月26日起至2017年3月25日止，承租原告位于宜昌市夷陵区长江市场锦江东路1号骏达梅珑镇小区的临街商铺一楼圆弧。该商铺建筑面积1180㎡，月租金单价为26元／㎡；从2013年3月26日起，租金单价为28元／㎡／月；从2015年3月26日起，租金单价为30元／㎡／月。原告对被告减免租金3个月时间，被告自2012年7月1日起开始向原告支付房屋租金。双方约定被告应先付租金后使用，被告每月30日之前支付下月租金。如被告无故拖欠租金，原告从第八天开始有权向被告每天按实欠租金的1%加收滞纳金。如果被告累计拖欠租金达30天的，原告有权收回房屋。在双方书面协议解除合同、一方迟延履行合同主要义务经对方催告后在合理期限内仍未履行等情形下，本租赁合同终止。经被告龙凤沙发公司申请，由其法定代表人杨爱国之女被告杨静租赁经营原告商铺。2014年1月26日，原告与被告杨静签订了租赁合同。该合同的内容与2012年3月26日原告与被告龙凤沙发公司签订的《商铺租赁合同》完全一致。双方合同签订后，被告租赁原告商铺用于经营销售沙发业务。被告时常不能依约支付原告房屋租金。特别是2014年6月以来，被告经常拖欠原告租金，原告不得不时常催促被告依约支付房租。自2014年8月起，被告拖欠原告租金经原告数次催收，但被告至今没有支付。被告长期拖欠原告租金，双方数次协商但均未解决。被告同意解除双方租赁合同，并于2015年5月3日腾退房屋。但至今没有支付拖欠的自2014年8月1日至腾退房屋之前的房屋租金。经计算，被告拖欠原告2014年8月1日至2015年4月30日期间的房屋租金为299720元【（28元／月／㎡×8个月×1180㎡＋30元／月／㎡×1个月×1180㎡】。被告长期拖欠租金导致原告损失巨大。被告依约应该支付因逾期支付房租导致的滞纳金。经计算，截止2015年4月30日，被告应当支付约定的滞纳金为433414元。被告依约应当在付清房屋租金之前一直支付滞纳金。为此，原告特诉至法院，请求判令原、被告双方的租赁合同于2015年5月3日解除；判令被告支付拖欠的2014年8月1日至2015年4月30日期间的房屋租金299720元；判令被告支付因逾期支付租金导致的截止到2015年4月30日的滞纳金433414元。
被告龙凤沙发公司、杨静辩称：一、龙凤沙发公司于2012年3月26日与原告签订《房屋租赁合同》，承租原告的骏达梅珑镇小区临街商铺。龙凤沙发公司承租到2014年1月26日就转由杨静个人承租。杨静承租后办理了“宜昌市夷陵区麻布代家具部”的个体工商户营业执照。故龙凤沙发公司不是本案适格的被告，应驳回原告对龙凤沙发公司的诉讼请求。二、龙凤沙发公司在承租期间从未拖欠过原告租金。原告也认可这一事实。原告所诉的欠租人应是杨静。三、原告所诉与事实不符。杨静与原告所签的《房屋租赁合同》早已解除，杨静已于2015年5月3日全部退场。原告诉称二被告拖欠租金299720元也与事实不符。原告让杨静退场时要求杨静保持房屋装修原样移交给原告。原告对杨静的房屋装修补偿与杨静所欠租金相抵，双方两清。四、原告诉称的滞纳金违背了法律规定，应予驳回。五、二被告在承租了原告的商铺后，为卖场尽快营业而投入了大量的物力、财力、人力，仅装修就花费了120余万元。2014年由于市场原因杨静要求原告减免租金15万元，将年租金降到24万元。原告不同意与杨静协商，强行涨租进一步造成了被告的举步维艰。杨静在迫不得已的情况下找原告的钟总谈退场补偿，钟总默认对杨静的装修补偿与杨静所欠租金相抵，双方两清。这样杨静才在原告的承诺下退场。否则，根据市场规律，商铺的装修投入需要8-10年的时间才能收回成本。原告不依约终止合同，故意扩大被告的损失。请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。同时，龙凤沙发公司与原告的合同已经解除，原告应该返还龙凤沙发公司当初缴纳的租赁保证金30000元。
经审理查明，2012年3月26日，原告骏达置业公司作为出租方与作为承租方的被告龙凤沙发公司签订了一份《商铺租赁合同》，约定被告自2012年3月26日起至2017年3月25日止，承租原告位于宜昌市夷陵区长江市场锦江东路1号骏达梅珑镇小区的临街商铺一楼圆弧用于经营。该商铺建筑面积1180㎡，双方约定月租金单价为26元／㎡；从2013年3月26日起，租金单价为28元／㎡／月；从2015年3月26日起，租金单价为30元／㎡／月。合同同时对租金的减免和缴纳、违约责任、合同终止等事项均作了明确约定。合同签订后，被告龙凤沙发公司将承租的上述商铺用于沙发销售经营，也依约向原告缴纳了商铺租金。至2014年1月26日，被告龙凤沙发公司经向原告书面申请后，双方均同意由被告龙凤沙发公司的法定代表人杨爱国之女杨静作为承租方与原告签订相关租赁合同，继续承租原告的上述商铺。2014年1月26日，原告骏达置业公司作为出租方与作为承租方的被告杨静签订了一份《房屋租赁合同》，该份合同的主要内容与上述《商铺租赁合同》的内容基本一致，双方只是约定从2015年3月26日起租金价格上调至每月每平方米30元。被告杨静在租赁经营过程中，因经营形势景气问题，出现了未能按时向原告缴纳租金的现象。为此原告分别于2014年7月29日、2014年8月28日、2015年1月16日三次以律师函的形式向被告龙凤沙发公司、杨爱国和被告杨静发送了催款通知。被告杨静在收到上述催款通知后，分数次向原告支付了截止到2014年7月31日的商铺租金。但自2014年8月起，被告杨静因故未能向原告支付租金。之后，双方就合同的履行、租金的缴纳和合同解除问题进行了多次协商，最终双方达成了同意被告提起解除租赁合同的一致意见。2015年5月3日，被告杨静将租赁的商铺腾退后交还给了原告。2015年6月27日，原告骏达置业公司向本院提起了前述之诉。庭审中，原告骏达置业公司变更了部分诉讼请求，请求确认双方签订的租赁合同已于2015年5月3日解除，并请求判令二被告立即支付拖欠的房屋租金299720元和滞纳金433414元。
同时查明，被告龙凤沙发公司最初承租原告的商铺时向原告缴纳了30000元的保证金。同时，承租后，被告龙凤沙发公司投入巨资对所承租的商铺进行了装饰装修。2015年5月3日，被告杨静在腾退商铺交还原告时，保留了装修后的商铺原样，原告也未向被告退付保证金。
上述事实，有原告骏达置业公司提交的《商铺租赁合同》、书面申请书、《房屋租赁合同》、催款通知书、律师函等书面材料；二被告提交的《房屋租赁合同》、收款收据等书面材料以及原、被告双方的当庭陈述在卷佐证，足以认定。
本院认为，原告骏达置业公司与被告龙凤沙发公司于2012年3月26日签订的《商铺租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容合法，应属有效合同。合同签订后，原告骏达置业公司与被告龙凤沙发公司双方均能依约履行合同，被告龙凤沙发公司也未拖欠原告租金，双方之间并无纠纷发生。直至2014年1月26日，被告龙凤沙发公司因业务经营需要，经过与原告协商，双方均同意由被告杨静作为承租人继续承租原告的商铺。为此，原告骏达置业公司与被告杨静于2014年1月26日签订了一份《房屋租赁合同》。该份《房屋租赁合同》的签订，也系双方真实意思的表示，内容合法且与上述《商铺租赁合同》的内容基本一致。故也应属有效合同，双方均应依约履行。但至此合同的主体发生了变更。在后续合同的履行过程中，由于经营形势的问题，被告杨静出现了有时未能如期向原告缴纳租金的现象。后虽经原告催款，但被告杨静也只向原告缴纳租金至2014年7月31日。自2014年8月1日起，被告杨静未能再向原告支付租金。由此，拖欠原告租金的主体是被告杨静而不是被告龙凤沙发公司。被告龙凤沙发公司的前述辩称理由成立，本院对此予以采纳。在被告杨静因故未能及时向原告缴纳房屋租金和原告于2015年1月最后一次通过向被告发出律师函催缴租金之后，原、被告双方经过充分协商最终达成了提前解除房屋租赁合同及其他事项处理的一致意见。虽然双方未能就此形成书面协议，但从庭审中双方的陈述内容以及被告腾退房屋时未撤走任何装修部件、也未要求原告承担投入的巨额装修款损失和退还相关保证金的行为表现看，原、被告双方应该就合同的提前解除和租金的结算以及保证金的退还处理等内容进行了协商并达成了一致意见。同时，双方之间也未涉及欠交租金的滞纳金承担问题。因此，原、被告双方实际解除房屋租赁合同的时间应视为2015年1月而非原告诉请确认的2015年5月3日。据此，被告杨静实际下欠原告的房屋租金的时间应为自2014年8月起至2015年1月止共计6个月。被告按照双方合同约定的应缴租金为198240元（1180㎡×28元／㎡×6个月），本院结合被告在承租原告的上述房屋后投入巨资进行了装修的实际情况以及双方在协商提前解除租赁合同时曾经达成的一致意见及原告尚未向被告退还保证金的情形，酌情决定由被告杨静向原告支付租金69120元（198240元×50%－30000元）。被告庭审中提出的双方曾经就被告所欠原告的租金与被告的商铺装修款损失补偿及保证金等已经达成了两清的一致意见的辩称意见，因被告并未就此提供充分证据予以证明，故本院对此不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、由被告杨静于本判决生效后一个月内向原告湖北骏达置业有限责任公司支付下欠的租金69120元。
二、驳回原告湖北骏达置业有限责任公司的其他诉讼请求。
本案诉讼费用5566元，由原告湖北骏达置业有限责任公司负担1528元，由被告杨静负担4038元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 王 志
二〇一五年十月二十日
书记员 杜韩东