吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民终2872号
上诉人（原审被告）：长春市鑫隆房地产开发有限责任公司，住所：长春市南关区南岭大街90—1号。
法定代表人：王星，总经理。
委托代理人：曹兆明，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：杜娟，女，1980年9月13日出生，汉族，住长春市经开区。
委托代理人：宋宁，吉林荣锦律师事务所律师。
委托代理人：陈凤久，吉林今典律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张福贵，男，1954年10月24日出生，汉族，住长春市南关区。
上诉人长春市鑫隆房地产开发有限责任公司（以下简称鑫隆地产）因房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院于2016年5月20日作出的（2015）南民初字第61号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：2008年5月15日，鑫隆地产与长春中信建设集团有限公司（以下简称中信公司）签订《建设工程施工合同》，鑫隆地产将东岭南街鑫隆家园小区1号楼、2号楼、3号楼框架12层、土建、水暖、电气发包给中信公司。2009年1月8日，中信公司与张福贵签订《工程内部承包协议书》，中信公司将从鑫隆地产承包的工程通过内部承包形式转包给张福贵。后因拖欠工程款，鑫隆地产将鑫隆嘉园17栋8层抵顶拖欠张富贵的工程款。张福贵找到杜娟将该房屋出售给杜娟。杜娟（甲方）于2010年4月22日与鑫隆地产（乙方）签订了《房屋预订协议》，内容为：“预订房屋地段：东岭南街以西，东南湖大路以南；预订房屋概况：预订房屋为鑫隆嘉园第17栋8层、预订用途：住宅、房屋结构：框架、房屋户型：17栋8层一层、预计面积：住宅551.82平方米、预订单价：5500元/平方米、预订房屋交工时间：2010年12月31日；预订房屋付款方式及时间：顶工程款（有张福贵签名和鑫隆地产盖章）；本住宅为毛坯房（室内无间墙、电源线、上下水、采暖、煤气，本公司只负责甩头，室内水、电、暖气及其他设施由住户自行采购及安装，并保证符合设计规范）；本协议为暂时预订协议，待房屋销售许可证下达后，双方签订正式合同，房屋产权证由甲方代办，费用由乙方负责，产权证办好后由甲方代为保管，待乙方交齐与房屋有关的全部费用（包括代收款项）后，甲方将该产权移交给乙方；本协议中所有预订房屋未经甲方同意不准转让他人，如擅自转让他人，甲方有权收回该预订房屋，并处以该预订房屋总价款50%的违约金；如甲方未能按本协议约定的期限交房，自本协议第八条规定的最后交房期限的第二日起，逾期超过60日后，乙方有权退房。甲方应该在乙方作出退房决定之日起30天内，退还全部已付款项。”乙方签字由杜娟口头委托张福贵代签。另查，在杜娟与鑫隆地产签订《房屋预订协议》后，杜娟与张福贵又签订《房屋买卖合同书》，内容为：“张福贵自愿将吉林省长春市南湖大路与东岭南街交汇处鑫隆嘉园17栋写字楼第八层整层出售给杜娟；上述住宅每平方米出售价4200元；双方在签订协议时，杜娟付购房款205万元，未付款在产权证办理完成后，杜娟一次性付给张福贵。”该合同签订后，杜娟与张福贵协商该房总价款为225万元，杜娟已将全部购房款交付给张富贵。2009年5月26日，中信公司授权张福贵处理长春市鑫隆嘉园2#、3#、5#、6#楼施工建设项目一事。特别授权委托张福贵代其公司全面处理有关事宜。2015年4月2日，中信公司出具证明一份，内容为：“鑫隆地产用房顶账作为张福贵施工工程款（房屋地点：东岭南街以西东南湖大路以南2号楼2单元11层1104室、17号楼8层、第十栋门市房），公司知道此事，同意用房顶工程款。”再查，鑫隆地产至今未取得该房屋销售许可证，并且鑫隆地产已将该房屋另行出售给吉林省卫生厅国际交流与合作中心。
2015年1月5日杜娟向一审法院提起诉讼，以鑫隆地产故意隐瞒无预售许可证的事实为由，要求判令：1.确认原告与被告鑫隆地产、张福贵签订的《房屋预订协议》和《房屋买卖合同书》无效；2.被告鑫隆地产立即向原告返还已付购房款225万元并支付利息（按照中国人民银行贷款利率计算，从2010年4月22日计算至鑫隆地产返还购房款之日止）；3.被告鑫隆地产赔偿差价损失719900元；4.本案全部诉讼费及鉴定费用二被告承担。
鑫隆地产辩称：1.原告起诉我单位属滥用诉权，我单位从未与原告签订过任何形式的商品房买卖合同，二者间未形成任何关于诉争房屋的买卖合同关系，该房屋未交付给原告，原告也未申请过办理入住手续，双方没有买卖关系；2.2010年4月22日的房屋预订协议是我单位与建筑商中信公司签订的，其签字人为中信公司项目部经理张福贵，其行为表见代理，该协议真实目的为保证工程款的支付，并非真正将该房屋抵顶给建筑商，同时，合同明确约定预定房屋未经我单位同意不准转让他人，如擅自转让他人，我单位有权收回该预定房屋，建筑商在其项目经理张福贵签署该房屋预定协议时并未真正履行抵账手续，即该房屋并未真实顶账给中信公司，其未向我单位开具该笔工程款的收据或发票，故其对该房屋无处分权，其将该房屋转让给原告的行为属无效民事法律行为；3.我单位与中信公司的工程款尚未结算，根据我单位的财务数据显示已不欠该公司工程款，我单位曾多次找其决算，中信公司一直没有派人主动与我单位决算，致使工程至今没有决算完毕，我单位将于近日对该工程决算问题提起民事诉讼，以保护自身合法权益。
张福贵辩称：原告所述属实，同意原告的诉讼请求。
一审法院审理后认为：原告与被告鑫隆地产虽于2010年4月22日签订《房屋预订协议》，约定将由被告鑫隆地产开发的鑫隆嘉园第17栋8层以抵顶被告张福贵工程款形式出售给原告杜娟，但因被告鑫隆地产在双方签订《房屋预订协议》至今仍未取得商品房预售许可证，并且在该协议签订后又将该房屋出售给案外人。因此原告与鑫隆地产签订的《房屋预订协议》应确认为无效合同。因原告已将全部购房款225万元交给被告张福贵，用于抵顶被告鑫隆地产拖欠张福贵的工程款，有原告与被告鑫隆地产签订的《房屋预订协议》为凭。故原告要求被告鑫隆地产返还已付购房款225万元及赔偿损失719900元的诉讼请求应予以支持。关于原告主张利息一节，因诉争房屋经评估部门评估其价格为人民币2969900元，其差价719900元是原告的全部损失，原告再主张利息，属于重复计算损失，不予支持。关于被告鑫隆地产提出原、被告签订的《房屋预订协议》是保证行为，并不是真实转让行为一节，因无证据证明，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告与被告鑫隆地产于2010年4月22日签订的《房屋预订协议》无效；二、被告鑫隆地产于本判决生效后立即返还原告杜娟购房款人民币2250000元；三、被告鑫隆地产于本判决生效后立即赔偿原告杜鹃房屋损失人民币719900元；四、驳回原告杜娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费23200元、鉴定费29700元均由被告鑫隆地产负担（原告已垫付）。
宣判后，鑫隆地产不服，向本院上诉称：1.一审认定杜娟口头委托张福贵代签订房屋预订协议就是杜娟与上诉人签订房屋预订协议是错误的，事实上上诉人从未与杜娟签订过任何房屋买卖合同或预订协议，两者之间也未形成任何形式的关于鑫隆家园17号楼8层的买卖合同关系。2010年4月22日上诉人是与被上诉人张福贵代表建筑商签订的房屋预订协议；2.虽然房屋预订协议第一页填写的是被上诉人杜娟的名字，但也并非杜娟本人书写，最后一页的乙方签字是张福贵的名字，杜娟未向上诉人缴纳过购房款，所谓口头委托张福贵，杜娟未提供任何证据证明，因此该房屋预订协议是上诉人与建筑商签订的；3.签订房屋预订协议的真实目的是保证工程款的支付，并非真实抵顶给建筑商，协议已经明确约定预订房屋未经上诉人同意不准转让他人，如擅自转让他人，上诉人有权收回。同时建筑商未就该预订协议履行抵顶工程款手续，也未向上诉人开具该笔工程款收据或发票，因此其对外无权处分，其将该房屋转让杜娟是无效的；4.张福贵在未征得上诉人同意的情况下，将该房屋转让给杜娟，双方并签订了房屋买卖合同，杜娟将房款225万元交给了张福贵，上述房屋买卖行为是无效行为，从合同相对性上讲，杜娟应向张福贵主张返还购房款，一审判决上诉人返还无事实和法律依据；5.上诉人与被上诉人张福贵（代表建筑商）之间未结算，但根据上诉人的财务数据显示，上诉人已不欠工程款，还多付了200多万元，上诉人多次要求其进行决算，建筑商拒不到场，致使工程至今无法结算。一审判决上诉人返还购房款增加了上诉人的损失。请求撤销一审判决，依法改判或发回重审，诉讼费由被上诉人承担。
杜娟二审答辩称：一审判决正确，应当维持原判。
张福贵二审答辩称：一审判决正确，应当维持原判。
本院二审查明的案件事实与一审相同。
本院认为：1.张福贵将鑫隆地产抵付工程款的案涉房屋转让给杜娟，并以杜娟的名义与鑫隆地产签订了《房屋预订协议》，虽然协议落款处由张福贵签名，但杜娟和张福贵均认可该签名是杜娟委托张福贵所代签，而鑫隆地产对于其与杜娟签订房屋买卖合同是明知的，因此应当认定在杜娟与鑫隆地产之间成立案涉房屋买卖合同关系，故鑫隆地产主张其是与张福贵代表的中信公司签订的房屋买卖合同，否认其与杜娟之间的房屋买卖合同关系，本院不予支持。2.鑫隆地产虽然主张《房屋预订协议》是保证性质的合同，不是以房抵付工程款的合同，但因其未能提供任何证据证明，并且其主张与合同约定内容明显相悖，故本院不予支持。3.杜娟委托张福贵与鑫隆地产签订案涉房屋买卖合同后，虽然向张福贵支付的购房款，并且鑫隆地产未给杜娟开具收到购房款收据或发票，但因鑫隆地产在与杜娟签订的《房屋预订协议》上明确标注了“顶工程款（张福贵）”，并加盖公章，表明鑫隆地产与杜娟约定的付款方式就是以欠付张福贵的工程款债权作为对价，杜娟向张福贵支付购房款符合该协议约定，鑫隆地产虽然未实际收到购房款，但其通过抵顶张福贵的债权已经足额获取了全部售房对价，应当视为杜娟已向鑫隆地产足额支付了225万元购房款，故一审判决鑫隆地产向杜娟返还225万元购房款并无不当，鑫隆地产仅以其未实际收到杜娟支付的购房款现金为由拒绝返还杜娟225万元购房款缺乏事实依据，本院不予支持。至于鑫隆地产主张其超付中信公司（张福贵）工程款一节，因属于鑫隆地产与中信公司（张福贵）之间的结算问题，与杜娟无关，亦与本案无关，本院不予审理。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，鑫隆地产的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30559.00元，由上诉人长春市鑫隆房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 徐 锐
代理审判员 张新华
二〇一六年九月一日
书 记 员 孙千卉