黑龙江省安达市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安民一初字第636号
原告何艳成，住安达市。
委托代理人何爱国，住安达市。
委托代理人王红娟，黑龙江衡川律师事务所律师。
被告黑龙江省海德宇房地产开发有限责任公司。
法定代表人卢启林，职务经理。
委托代理人李忠，住大庆市。
第三人张亚军，住安达市。
第三人王国君，住安达市。
第三人刘凤才，住安达市。
第三人曹成亮，住安达市。
第三人曹玉宝，住安达市。
委托代理人曹士奇。
第三人臧献东，住安达市。
委托代理人张玲玲，黑龙江典通律师事务所律师。
委托代理人毕海鹰，黑龙江玉朗律师事务所律师。
原告何艳成与被告黑龙江省海德宇房地产开发有限责任公司、第三人张亚军、王国君、刘凤才、曹成亮、曹玉宝、臧献东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月25日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月19日第一次公开开庭进行了审理，原告何艳成的委托代理人何爱�、王红娟，被告黑龙江省海德宇房地产开发有限责任公司的法定代表人卢启林及其委托代理人李忠，第三人曹玉宝的委托代理人曹士奇、第三人臧献东及其委托代理人张玲玲、毕海鹰、第三人张亚军、王国君、刘凤才、曹成亮到庭参加诉讼。于2016年5月4日第二次第开开庭进行了审理，原告何艳成的委托代理人何爱国、王红娟，被告黑龙江省海德宇房地产开发有限责任公司法定代表人卢启林，第三人曹玉宝的委托代理人曹士奇、第三人臧献东及其委托代理人张玲玲、毕海鹰、第三人张亚军、王国君、刘凤才到庭参加诉讼，第三人曹成亮经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何艳成诉称，2014年1月5日，原、被告签订了购房合同，原告购买被告公司位于安达市鸿福嘉园北区3号楼1单元901室、1001室、1101室、1201室、1301室、1401室、1501室、1601室的8套房屋，并交付房屋全款，被告出具含税的正式发票。原、被告于2014年1月8日共同到房屋管理部门办理了预售商品房预告登记，后被告一直没有承建完毕，未正式交房。现原告去看房，发现被告出售给原告的901室、1001室、1201室、1301室、1401室、1501室六处房屋分别被第三人居住，原告找被告和第三人协商，但无法解决。为此，原告诉至法院，一、要求被告立即交付位于安达市鸿福嘉园北区3号楼1单元901室、1001室、1201室、1301室、1401室、1501室六处房屋；二、要求现在占用房屋的第三人分别腾让房屋；三、要求诉讼费用由被告承担。
被告黑龙江省海德宇房地产开发有限责任公司辩称，被告与第三人实际是房屋买卖关系，被告与原告实际形成的是民间借贷关系，所办理的房屋预告登记实际是双方借贷关系的一种担保。对于此笔借贷关系原告的直系亲属何爱国�经提起诉讼，且安达法院已经判决，原告的诉讼不能得到支持。
第三人臧献东辩称，一、原告所述与事实不符。（1）臧献东购买涉案房屋时间早于原告，且该房屋已经交付使用。2013年9月29日，臧献东了解房屋状况的基础上与被告签订了商品房买卖合同，购买安达市鸿福嘉园北区3号楼1单元1501室，建设面积98.51平方米，并交付了全部购房款379，559.00元。2014年8月4日被告通知臧献东交接房屋并按照测绘的房屋面积99.22平方米补差价。臧献东按照被告要求补缴房屋面积差价款2，736.00元并缴纳了各项入住费用后，接收房屋并对争议房屋进行了装修。原告提交的与被告签订的商品房买卖合同时间是2014年1月5日系发生在臧献东购买争议房产之后，且原告诉状中称其已交付全款，但是从原告提交的购房发票显示原告只交纳了10，000.00元预付款，剩余购房款未交纳，也就是说原告并未履行合同义务。（2）原、被告签订的商品房买卖合同应为无效合同。原告称其于2014年1月5日购买被告房产901、1001、1101、1201、1301、1401、1501、1601号，支付全款近3，000，000.00元并办理预告登记，但原告提交的购房发票仅仅针对每套房屋支付款10，000.00元的预付款，存在全款收据与发票明显不符的情况，原告并未提供支付房款3，000，000.00元的付款凭证。本案中原、被告仅仅依据10，000.00元的购房发票和共同申请办理预告登记，损害了包括臧献东在内的第三人的合法权益，依据合同法的相关规定，应当认定为无效合同。二、关于预告登记的效力。本案中，臧献东是先于被告签订的合同，且双方对合同的主要义务均已履行完毕，房屋也已经交付使用，臧献东是先权利人。依据《物权法》及2016年3月1日实施的《物权法司法解释一》的相关规定，该预告登记对先权利行为人即臧献东不发生效力。三、被告当庭陈述其与原告系民间借贷，已经法院判决，预告登记是为借贷关系所作的担保。依据最高院的相关法律规定，为民间借贷提供房屋买卖合同的，法院应依据民间借贷关系审理，双方办理预告登记并不是基于原、被告间的真实买卖合同而办理的预告登记手续，因此依据相关法律规定可以确定原、被告间的买卖合同系无效合同，预告登记对先权利人不发生法律效力，应驳回原告的诉讼请求。
第三人张亚军辩称，已经交首付款110，000.00元，余款被告说给办理贷款，因该房屋已经预告登记办不了贷款，故余款未交付。现张亚军已经实际入户居住，有相关入住手续。
第三人王国君辩称，已经交付全部购房款，并办理入住手续，实际已入户居住。
第三人刘凤才辩称，已经交付全部购房款，并已实际入�。
第三人曹成亮辩称，已经交首付款120，000.00元，余额被告说给办理贷款，因已经预告登记办不了贷款。现曹成亮已经实际入户居住，有相关入住手续。
第三人曹玉宝辩称，已经交首付款152，000.00元，余额140，000.00元没有交，被告说给办理贷款，因已经预告登记办不了贷款。现已经实际入户居住，有相关入住手续。
经审理查明，原、被告于2014年1月5日签订了八份商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告开发建设的鸿福嘉园北区3号楼1单元901室（面积为98.51平方米）、1001室（面积为98.51平方米）、1101室（面积为98.51平方米）、1201室（面积为98.51平方米）、1301室（面积为98.51平方米）、1401室（面积为98.51平方米）、1501室（面积为98.51平方米）、1601室（面积为94.05平方米），每份合同价款均按每平方米3,800.00元，八份合同总购房款共计人�币2，977,756.00元，付款方式均为一次性付款。合同对交付期限及违约责任均未约定。被告于2014年1月6日给原告出具了盖有被告单位财务专用章及法人卢启林名章的交付全额购房款收据八张，并分别于2014年1月6日、2014年1月8日给原告开具了预收款发票八张，预收金额均为10，000.00元。原、被告于2014年1月5日向安达市房产管理局申请为原告办理房屋预告登记，安达市房产管理局于2014年1月8日为原告办理了该八套房屋的预告登记。后原告发现与被告签订商品房买卖合同的八套房屋中的3号楼1单元901室、1001室、1201室、1301室、1401室、1501室六套房屋已经被第三人占有使用，原告去找被告协商此事，被告的法定代表人卢启林派单位人员与原告一同去找第三人曹成亮协商，将第三人曹成亮所欠被告的房屋余款交付给原告，但未能达成一致意见。
另查明，原、被告签订商�房买卖合同中的3号楼1单元901室、1001室、1201室、1301室、1401室、1501室的六套房屋，被告分别于2014年2月25日、2014年2月28日、2014年7月1日、2014年4月25日、2014年4月10日、2013年9月29日与第三人张亚军、王国君、刘凤才、曹成亮、曹玉宝、臧献东签订了商品房买卖合同。其中，第三人王国君、刘凤才、臧献东已交付全部购房款，第三人张亚军、曹成亮、曹玉宝只交付首付款，余款未交付。被告分别于2014年7、8月份将房屋钥匙交付给第三人，并办理完毕相关的入户手续，第三人均已实际入住。
上述事实，有商品房买卖合同、收据、证人证言、绥化市商品房销售预收款专用票据、预告登记申请书、明细表、预告登记相关档案及庭审笔录在卷证实。
本院认为，本案的争议焦点是原、被告之间是否存在真实的商品房买卖关系，被告是否应履行交付房屋的义务�原告提交商品房买卖合同、购房收据、预告登记主张与被告签订了商品房买卖合同，交付了全部的购房款，并办理了预告登记，被告应继续履行合同，交付房屋。被告抗辩称，双方并不是真实的商品房买卖关系，实际是借贷关系，签订的商品房买卖合同及办理预告登记实际是借贷的担保。本案中，原告一次性购买八套房屋，其当庭陈述以现金交付，两次庭审中对分期交付购房款的金额前后矛盾，且原告对巨大购房款资金来源情况的陈述及其提供证人王某某、董某某证言不符合日常生活的客观实际，故不予确认。被告为支持其抗辩主张提交（2015）安商实字第89号民事判决书、取款凭条、辛明的证言，因该组证据只能证实其与原告父亲何爱国发生了借贷纠纷，并通过辛明给付原告父亲何爱国的利息情况，并未能证实与本案的关联性，不予确认。本案综合评定，根据日常生活中商品房普通交易习惯，在购房前应实地查看房源情况及房屋的结构，庭审中，原告表示只看其中9楼、11楼、16楼房屋情况，并未全部实地查看房屋，也未进室内查看房屋室内结构，其对房屋的结构情况及具体面积也不清楚。原告在庭审中认可在2014年1月5日签订商品房买卖合同时，该楼房已经竣工。第三人分别在2014年7、8月份已经办理了入户手续，并实际入住，但原告并未提供证据证实在长达一年多的时间里向被告主张交付房屋的权利。且原告在得知房屋另行出卖给第三人并已实际居住后，原告并未向被告主张交付房屋，而是去找第三人协商将其欠被告剩余购房款交付给原告，可见，原告并不关心取得房屋产权。另，被告在与原告签订商品房买卖合同后，又将房屋另行出售给第三人，印证了被告并未准备实际交付房屋给原告。据此，根据双方签订商品房买卖合�和履行中的做法，可以认定原、被告签订的商品房买卖合同并不是真实的意思表示。原告仅凭双方签订的商品房买卖合同、被告出具的购房款收据及预告登记并不能证明商品房买卖关系的真实性，故原告主张被告履行商品房买卖合同，交付位于安达市鸿福嘉园北区3号楼1单元901室、1001室、1201室、1301室、1401室、1501室六套房屋并要求现在占用房屋的第三人分别腾让房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告何艳成的诉讼请求。
案件受理费24,768.00元，由原告何艳成负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。
审 判 长 张振学
代理审判员 刘 巍
人民陪审员 李介庭
二〇一六年五月十六日
书 记 员 孟艳霞