中华人民共和国
江苏省南京市玄武区人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）玄执异字第45号
异议人（案外人）崔乐，女，1983年3月7日出生，汉族。
委托代理人孙金福，江苏益邦律师事务所律师。
申请执行人东亚银行（中国）有限公司南京分行，住所地在南京市秦淮区洪武路23号101、201室。
负责人李颖新，东亚银行（中国）有限公司南京分行行长。
委托代理人孙怀宁，江苏高的律师事务所律师。
委托代理人肖云鹤，江苏高的律师事务所律师。
被执行人WOODROWDANNYSHANNON（中文名谢龙，澳大利亚联邦人），男，1983年12月12日出生。
委托代理人薛灿灿，江苏苏博律师事务所律师。
本院在执行申请执行人东亚银行（中国）有限公司南京分行（以下简称东亚银行）与被执行人谢龙借款合同纠纷一案中，因将对谢龙所有的坐落于南京市江宁区xx街道xxx路9号xx蓝湾x幢204室房屋（以下简称204室）进行评估、拍卖，用于偿还债务。本院于2014年6月17日发出执行公告，责令居住、使用204室的人员于2014年6月20日前迁出该房屋，并清空屋内物品。本院于2014年9月1日作出（2014）玄执字第680号执行裁定书，裁定拍卖204室。异议人崔乐不服该裁定，于2014年10月22日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行公开听证。异议人崔乐的委托代理人孙金福、申请执行人东亚银行的委托代理人孙怀宁、被执行人谢龙的委托代理人薛灿灿到庭参加听证。现已审查终结。
异议人崔乐称，1、204室系崔乐与谢龙的夫妻共同财产，而非谢龙个人财产。xxxx年x月，崔乐和谢龙登记结婚。依照婚姻法第十七条的规定，夫妻关系存续期间取得的房屋应为夫妻共同财产。虽然该房屋登记在谢龙名下，但仍系崔乐与谢龙的夫妻共同财产。2、东亚银行对上述房屋没有抵押权，无权处置或以所得优先受偿。根据物权法第九十五条、第九十七条、第一百零三条，崔乐与谢龙共同共有上述房屋，对其进行任何处分应由共有人共同作出。谢龙在抵押合同上签字，系无权处分。崔乐并不知晓该合同的存在，现对该合同也不予认可。东亚银行作为专业信贷机构，谙熟信贷项目的风险控制和审查，居然在未经房屋共有人同意的情况下签署抵押合同，其主观上具有明显过错，绝非善意的相对人，无权依法主张善意取得。3、204室不应在此次强制执行的范围之内。该房屋系夫妻共同财产，房屋具有不可分割性，法院强制执行必然损害案外人的合法权益。崔乐和谢龙生育子女两人。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。4、崔乐已向南京市江宁区人民法院（以下简称江宁法院）提起离婚诉讼。故东亚银行提出强制执行申请依据不充分，法院应依法中止（2014）玄执字第680号案件，即对上述房屋的执行程序。
申请执行人东亚银行称，1、物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当登记，未登记的不发生法律效力。如果崔乐认为204室为共有财产，可以另行起诉。崔乐提出的204室系共有财产不存在。2、参照物权法第一百零六条，东亚银行作为抵押权人享有优先权。3、204室不在崔乐控制之下，已经腾空，崔乐长期居住在澳大利亚，不存在生活必需的客观情况。故东亚银行认为崔乐提出的异议没有依据，应予驳回。
被执行人谢龙称，1、谢龙与崔乐于xxxx年登记结婚，204室系婚后购买，崔乐认为204室是夫妻共同财产，那所欠房贷也属于夫妻共同债务，拍卖204室还债是合理的。2、谢龙与东亚银行2012年12月签订房地产抵押贷款合同，并办理了抵押登记，东亚银行对204室享有抵押权，有权优先受偿。3、崔乐提起离婚诉讼与执行案件无关。故崔乐提出的请求和理由不成立，希望法院依法驳回，继续执行。
经查，江苏省南京市秦淮公证处于2014年4月21日出具（2014）宁秦证执字第4号公证书，记载：东亚银行与谢龙于2012年12月31日签订了《房地产抵押贷款合同》，该合同经本处公证赋予强制执行效力〈（2012）宁白证经内字第4234号公证书〉。依据上述合同，谢龙向东亚银行借款159万元，合同期限为30年，分360期还款。抵押人谢龙将其所有的204室抵押给贷款人，作为谢龙按期归还所借款159万元和支付利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、应付合理费用及实现抵押权的费用等债权得到清偿的担保。各方在上述合同中特别约定：本合同经公证后具有强制执行效力，借款人出现未按合同约定足额偿还贷款本息及相关费用的情形，贷款人有权宣布已贷出款项提前到期，要求借款人立即偿还全部欠款，贷款人有权向有管辖权的人民法院申请强制执行，借款人（抵押人）谢龙自愿接受强制执行、放弃抗辩权。上述合同项下的抵押物已依法办理了房地产抵押登记。贷款人已按约如数放款给谢龙，上述贷款至2014年4月16日，谢龙未能按期偿还申请人贷款本金1568035.93元及利息7172.36元、逾期利息4.57元，并且变更联系方式，无法取得联系，已经构成违约。贷款人宣布贷款提前到期，要求被申请人偿还贷款本金1568035.93元及利息7172.36元、逾期利息4.57元（计算至2014年4月16日），合计1575212.86元。现应申请执行人东亚银行的申请，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条和《中华人民共和国公证法》第三十七条的规定及申请执行人与被申请执行人所作的约定，特出具此执行证书。东亚银行可持本证书向南京市有管辖权的人民法院申请强制执行。被申请执行人为谢龙，执行标的为：贷款本金1568035.93元及利息7172.36元、逾期利息4.57元（计算至2014年4月16日），合计1575212.86元，以及今后合同约定的欠息和合同中约定的应由被申请人支付的其他费用。
本案听证时查明，崔乐与谢龙于xxxx年x月在中国登记结婚。2012年12月，南京市房屋产权监理处根据崔乐的申请出具了新购住房证明，该购房人及家庭成员为崔乐、谢龙。2012年12月6日，南京金域蓝湾置业有限公司（出卖人、甲方，以下简称金域蓝湾公司）与谢龙（买受人、乙方）签订一份xx蓝湾商品房现售合同，约定：甲方出售给乙方商品房204室，建筑面积166.19平方米，总价款2276813元；乙方于2012年12月6日前支付购房款686813元，剩余房款159万采用银行按揭贷款方式支付等。2012年12月25日，谢龙向东亚银行出具了无配偶声明书，声明截至本声明书出具之日，自己为单身，无配偶。2012年12月31日，东亚银行（贷款人、抵押权人）与谢龙（借款人、抵押人）、金域蓝湾公司（保证人）签订一份房地产抵押贷款合同，约定：借款人之配偶或其他共有人已同意以本合同所述抵押房地产用于本合同项下的抵押担保，借款人无配偶的，则应提交《无配偶声明书》（如需要）；贷款金额159万元，贷款期限（自2013年1月15日起，至2043年1月15日止）；抵押房地产204室，所有权人谢龙，本合同经公证后赋予强制执行效力等。江苏省南京市白下公证处于2012年12月31日就东亚银行与谢龙签订房地产抵押贷款合同进行了公证，出具了具有强制执行效力的公证书。
崔乐陈述，崔乐与谢龙婚后没有约定财产分配；根据2012年南京市的房屋限购政策，谢龙是依据与崔乐的婚姻关系购买房屋，东亚银行对谢龙的婚姻状况未尽到审查义务；购买204室的首付款是以崔乐与其家人共有的房屋为抵押借款筹集的，是崔乐及其父母筹款还的每月房贷；崔乐和她与谢龙生育的两个孩子居住在澳大利亚租用的房屋内。
东亚银行陈述，发放贷款前已对谢龙的婚姻状况进行了审查。
谢龙陈述，购买204室首付款是以夫妻共同财产筹集的，以谢龙的在宁的工作收入归还每月房贷。
以上事实，有崔乐提供的结婚证、东亚银行提供的合同及当事人陈述等证据证明。
本院经审查后认为，谢龙系204室房屋所有权人，谢龙向东亚银行借款159万元，双方约定以204室作为抵押物，且对204室进行了抵押登记，东亚银行为抵押权人。现因谢龙违约，东亚银行向本院申请执行作为抵押物的204室符合法律规定。
谢龙在向东亚银行申请贷款时，隐瞒了已婚和204室系婚后购买的事实，致东亚银行误以为谢龙系单身，谢龙有过错。因东亚银行行使抵押权，可能对崔乐合法权益造成的损害，应由谢龙负责。崔乐称，204室系崔乐及其子女生活必需的居住房屋，依照有关规定，不得拍卖、变卖。因崔乐及其子女并未生活在204室内，且204室建筑面积达166平方米，超出了崔乐及其子女生活必需，故本院可以依法拍卖。综上，对崔乐要求中止执行案件的请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人崔乐要求本院中止对坐落于南京市江宁区xx街道xxx路9号xx蓝湾x幢204室房屋执行的异议。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
执 行 长 沈 烈
执 行 员 顾本凌
执 行 员 夏 雪
二〇一五年一月二十六日
见习书记员 马嘉文