河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）邯市民一终字第743号
上诉人（原审被告）朱学礼。
委托代理人李才生，系河北国尚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）邯郸市金世纪房地产开发有限公司。
法定代表人史虞豹，系该公司董事长。
委托代理人宋静华，系河北方信律师事务所律师。
上诉人朱学礼因租赁合同纠纷一案，不服丛台区人民法院（2010）丛民初字第1722号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。朱学礼的委托代理人李才生、邯郸市金世纪房地产开发有限公司（以下简称金世纪公司）的委托代理人宋静华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2007年11月10日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》，合同中甲方为原告金世纪公司，乙方为被告朱学礼。合同约定：一、甲方同意将位于邯郸市丛台区人民路219号金世纪国际商务中心第27层以及负一层（面积约2400平方米），总面积共约5010平方米的房屋出租给乙方，大厦及相关设施一并出租给乙方经营使用；二、1、27层为餐饮，负一层为仓库、餐饮、休闲场所使用。乙方在租赁期间未经甲方同意不得改变上述房屋的使用用途；2、甲方同意将大堂一层交由国际商务中心第7、8、9、27、33层以及负一层租赁经营者（包括乙方和马西科）无偿使用，大堂装修、装修后的管理和使用由上述租赁经营者另行协商；三、租赁期限自2008年3月10日至2018年3月9日，合同期为10年。四、甲方应提供乙方用于经营的煤气、空调、水、电、甲方提供国际商务中心第7、8、9、27、33层以及负一层租赁经营者（包括乙方和马西科）大厦前面广场车位（约25个车位），并提供地下车位不少于80个车位（距电梯间最近的区域）。地下车位以最优惠的价格有偿使用，使用费另行协商。广场的车位使用和管理由上述经营者另行协商。……七、1、乙方应当在本合同签订之日起3日内向甲方交纳定金35万元。该定金在乙方装修期满后，自动作为应付甲方第一笔租金的部分租金给付甲方。2.2008年3月10日至2009年3月9日租赁费为每年184万元，交纳方式为乙方每季度向甲方一次性交纳租赁费46万元，乙方提前一个月交纳下季度租金。2009年3月10日至2013年3月9日租赁费为每年190万元，交纳方式为乙方每季度向原告一次性交纳租赁费47.5万元，乙方提前一个月交纳下季度租金……九、1、为了支持乙方，甲方应给予120天装修期（2007年11月10日至2008年3月10日），装修期间免收租赁费……违约责任：1、甲方在收到定金后逾期交付房屋的，每逾期一天，承担年租金数额的0.5%作为违约金，逾期一个月，乙方有权解除合同，并赔偿乙方的双倍损失。2、乙方未按前款规定的时间交纳定金和租金，每逾期一天，承担该年度租金数额的0.5%作为违约金；逾期一个月，甲方有权解除合同，乙方承担该年度租金数额的50%作为违约金……合同签订后，原告于2007年11月10日将上述租赁房屋交付被告使用，被告开始装修，2008年2月初，被告在租赁的房屋中经营《三千年尚宴》（餐厅），并开始营业。
合同签订后，被告分四次向原告交付定金35万元（于2007年12月12日交付100000元（后转为租金）；2008年I月7日交付100000元；2008年1月30日交付100000元；2008年2月4日交付50000元）；被告于2008年7月4日给付原告租金300000元；被告于2008年9月29日给付原告租金130000元；2008年3月原告从被告处购置就餐储值卡100000元（冲抵租金）；2008年11月27日原告又从被告处购置就餐储值卡150000元（冲抵租金）。2008年2月至2010年7月间，原告在被告经营的《三千年尚宴》就餐共欠餐费932398元，以上被告共计支付租金1962398元。根据合同约定，被告应支付给原告的房屋租赁费为4531666元（2008年3月10日至2009年3月9日租赁费1840000元；2009年3月10日至2010年3月9日租赁费1900000元；2010年3月10日至2010年8月9日租赁费791666元）。截止2010年8月9日被告还欠原告房屋租赁费计款2569268元。原告多次向被告催要，被告以种种理由推诿，故双方争议成讼。
另查明，在本案审理期间，原、被告双方进行了协商，均同意终止双方于2007年11月10日签订的《房屋租赁合同》，被告并于2011年1月10日将上述租赁房屋返还给原告，至2011年1月13日双方交接完毕。自2010年8月10日至2011年1月10日止（交房之日）期间的租赁费为791667元。
被告称原告起诉要求支付租赁费的证据不足，实际移交给被告的平方米数和时间不对，移交的租货物也不对，系原告违约。被告不欠原告的租金，被告于2007年I1月9日付35万元，2008年2月4日付35万元，2008年7月4日付30万元，2008年7月16日付30万元，2008年9月29日付13万元，2008年1l月27日付15万元，2010年4月30日付146058元，2010年4月30日付774462元，没有日期的167145元，25万元储值卡，后续餐费116793元，以上共计3034458元。原告对此提出异议，认为原告依据合同将租赁物全部交付给被告，被告从未提出任何异议，被告却未按合同约定按时支付租赁费，系被告违约。被告所属上述所付款项，2007年11月9日付35万元是被告交纳的保证金，该款系被告装修费用，有被告签字确认。2008年7月4日付30万元（银行凭证）和2008年7月16日付30万元（收据），实际是一笔30万元，系被告将款从银行转到原告方名下，然后原告给被告开的收据。2008年11月27日付15万元，系原告收到被告的储值卡15万元，包括在原告所说的25万元储值卡之中。对2010年4月30日付146058元，2010年4月30日付774462元，没有日期的167145元及后续餐费116793元，该费用与本案无关，原告已经将被告的餐费结算完毕，该证据未在举证期内提交，本案也不应处理。
原审认为，原、被告双方在自愿协商一致的基础上签订的《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，并且不违反法律的规定，应认定合法有效。双方在履行合同过程中，被告未按合同约定履行义务，未支付租赁费，其行为显属违约，故对原告请求判令被告支付拖欠的房屋租赁费2569268元（截止到2010年8月9日），及其余租金计算至被告实际返还房屋之日止租赁费为791667元（自2010年8月10日至2011年1月10日止），本院依法应予支持。根据合同约定，被告的行为违约，应依据合同由被告承担违约责任。鉴于原告起诉时，原告只请求判令被告给付原告其逾期支付租赁费的部分违约金240万元，本院也应依法予以支持。关于被告称原告起诉要求支付租赁费的证据不足，实际移交给被告的平方米数和时间不对，移交的租赁物也不对，系原告违约。被告对其辩称未向本院提交有效证据予以证明，本院不予采信。被告称不欠原告的租金，并提交了其交纳租金、储值卡及部分餐费单予以证明。原告对此均提出异议，并称未在举证期限内提交证据，不应采纳。本院认为，被告所称2007年11月9日付35万元是被告交纳的保证金，原告提交被告签字确认该款用于装修，并未作为租金给付原告。被告2008年7月4日付30万元，是被告通过银行转给原告的，有银行凭证为证，原告于2008年7月16日给被告开付30万元的收据一份，该两笔款实际是一笔30万元租金，被告进行重复计算.2008年11月27日付15万元，系原告收到被告的储值卡15万元，包括在原告所说的25万元储值卡之中，也不应当另算租金。关于2010年4月30日付146058元，2010年4月30日付774462元，没有日期的167145元及后续餐费116793元。该款项原告不予认可，被告所提交的证据不足以证明其主张，本院均不予采纳。在本案审理过程中，原、被告双方进行了协商，双方均同意终止于2007年11月10日签订的《房屋租赁合同》，双方并将租赁物返还交付，故原告的第一项诉讼请求本院不再审理。现依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告朱学礼自本判决生效之日起十五日给付原告邯郸市金世纪房地产开发有限公司租赁费共计3360935元。
二、被告朱学礼自本判决生效之日起十五日赔偿原告邯郸市金世纪房地产开发有限公司违约金共计2400000元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费46000元，由被告朱学礼负担。
宣判后，被告朱学礼不服，向本院提起上诉。上诉理由是：一、基本事实。上诉人曾在被上诉人所建楼房内经营高层餐厅，因被上诉人违反《房屋租赁合同》约定，不按约定履行合同，给上诉人造成了数百万元的经济损失。二、一审判决书违反法律规定，认定事实不清，定案证据不足。1、一审判决既不审查被上诉人的租赁资格，也不审查被上诉人交付租赁物的实际面积，租金计算，实际租赁期限，被上诉人有无违约等基本情况，脱离案件事实，判决不公。2、一审判决在认定证据上，偏听偏信，违反《民事诉讼法》之规定，显失公正。三、一审判决裁判的租赁费、违约金过高。1、上诉人不欠被上诉人的租赁费。2、一审判决赔偿天价违约金违背事实与法理，有失公正。（1）、租赁合同履行过程中，被上诉人有着诸多违约之处，其行为存在过错。故此，赔偿责任不应有上诉人一方承担。（2）、《合同法》的司法解释（二）中明确规定：当事人约定的违约金超过损失的30%，一般可以认定为《合同法》规定的“过分高于造成的损失”，一审应当通过审查合同的公正，对此加以规制。
综上所述，上诉人认为一审判决书不顾案件事实，违反法律规定，偏袒被上诉人，导致判决严重不公。故上诉人特请求贵院依法撤销该民事判决书，依法重新审理本案。
被上诉人邯郸市金世纪房地产开发有限公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分，符合法律规定。上诉人的上诉没有事实和法律依据，其上诉请求依法应予驳回。1、答辩人与上诉人双方签订的《房屋租赁合同》均属自己的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，应属合法有效。上诉人拖欠答辩人的租赁费用3360935元，依法应当给付并应承担违约责任。2、一审判决在认定证据方面，完全遵照法律规定执行。上诉人未在举证期限内提交证据，应当承担举证不能的法律后果。二、一审法院判决的房屋租赁费、违约金的数额完全是根据双方租赁合同的约定，答辩人的实际损失以及上诉人的过错程度确定的，符合法律规定，依法应予维持。1、答辩人已经将符合合同约定的租赁房屋全部交付上诉人使用。2、一审法院判令上诉人给付答辩人240万元的违约金符合法律规定。
综上所述，答辩人认为，答辩人与上诉人双方签订的《房屋租赁合同》均属自己的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，应属合法有效。一审法院根据双方租赁合同的约定，答辩人的实际损失以及上诉人的过错程度确定上诉人应当给付答辩人的租赁费及违约金数额，符合法律规定。上诉人拖欠答辩人租赁费用3360935元，依法应当给付并应承担违约责任。一审判决认定事实清楚，证据确实充分，符合法律规定。上诉人上诉没有事实和法律根据，其上诉请求依法应予驳回。
二审经审理查明的事实与一审认定事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人双方在自愿协商一致的基础上签订的《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，并且不违反法律的规定，应认定合法有效。双方的租赁合同事实上已经解除，且双方对解除租赁合同均无异议，本院予以确认。关于金世纪公司是否存在违约行为。首先，负一层是否交付的问题，根据现有的证据和查明的事实看，不能证明负一层未实际交付。且朱学礼没有提供证据证实在租赁合同存续的三年中其向金世纪公司主张过该权利，如果负一层确未交付，朱学礼三年来未主张权利于情理不符。其次，车位和大堂是否交付使用。朱学礼认可车位已经交付，只是认为金世纪公司没有设置专用指示牌。由于租赁合同中约定了广场的车位使用和管理由上述经营者（朱学礼和马西科）另行协商。金世纪公司只要交付了车位，即已完成了租赁合同约定的义务，至于车位如何管理和使用是朱学礼和马西科协商的问题，故朱学礼的该主张依据不足。朱学礼经营的“三千年尚宴酒店”在27层，必须通过大堂，否则酒店无法经营。朱学礼经营的酒店开业几年来，不可能不使用大堂，朱学礼称大堂未交付使用的说法依据不足。至于是否设置专门的办公地点和迎宾等，根据租赁合同约定，大堂的管理和使用由朱学礼和马西科协商处理，不是金世纪公司的义务。第三，关于经营唯一性的问题。在签订租赁合同时，朱学礼明知马西科经营的事实，故其对马西科经营是认可的。“邯郸市金源商务酒店”的注册地址仍是国际商务中心的7、8、9、33层，是在马西科与金世纪公司解除租赁合同后，在“丛台区金世纪商务酒店”原有房屋的基础上成立的，并且登记的成立日期是2010年8月3日，此时朱学礼已经停止营业，故不能据此认定金世纪公司违反了保证朱学礼酒店经营唯一性的约定。朱学礼认为金世纪公司侵害其经营唯一性的主张不能成立。关于是否提供直达电梯，租赁合同第六条约定，甲方（金世纪公司）须向国际中心第7、8、9、27、33层以及负一层租赁经营者（包括朱学礼和马西科）提供二部直达电梯（可直达33层的电梯）。朱学礼认为，直达电梯的含义就是只能停靠7、8、9、27、33层，而不能在其他楼层停靠。金世纪公司认为根据合同原意就是可到达33层的电梯。双方在合同中并没有对直达电梯的含义做出解释，也没有明确约定直达电梯只能停靠7、8、9、27、33层，而不能停靠其他楼层。按照通常理解，直达电梯就是可以直接到达该楼层，并不是不能停靠其它层。在合同没有特殊约定的情形下，朱学礼的该项要求过于苛刻，不符合通常理解。故金世纪公司在提供两部直达电梯的问题上并不存在违约行为。双方在履行合同过程中，上诉人未按合同约定履行义务，未支付租赁费，其行为显属违约，故对被上诉人请求判令上诉人支付拖欠的房屋租赁费2569268元（截止到2010年8月9日），及其余租金计算至上诉人实际返还房屋之日止租赁费为791667元（自2010年8月10日至2011年1月10日止），本院依法应予支持。根据合同约定，被告的行为违约，应依据合同由上诉人承担违约责任。但一审违约金计算有误，应予纠正。
违约金的计算问题，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机关予以适当减少。上诉人已明确表示请求减少违约金，故应依据上述规定，将违约金予以适当减少。
（一）依据上诉人、被上诉人于2007年11月10日签订的《房屋租赁合同》第七条约定，2008年3月10日至2009年3月9日租赁费为每年184万元，缴纳方式为朱学礼每季度向金世纪公司一次性缴纳租赁费46万元，朱学礼提前一个月缴纳下一季度租金。朱学礼未按公司约定，按时足额缴纳租赁费，应依约承担违约责任，具体计算方法为：
1、2008年3月10日至2008年6月9日，应交46万元，实交35万元，欠11万，违约金为：以11万为基数自2008年6月10日起至2008年7月4日止，利率按中国人民银行同期贷款利率上浮30%标准进行计算；
2、2008年6月10日至2008年9月9日，应交46万，应于2008年5月10日前交清，实际于2008年7月4日交30万，冲抵上季度租金11万元，实交本季度租金19万元，欠27万元，违约金为：以27万元为基数自2008年5月10日起至2008年9月29日止，利率按中国人民银行同期贷款利率上浮30%标准进行计算；
3、2008年9月10日至2008年12月9日，应交46万元，应于2008年8月10日前交清，实际于2008年9月29日交13万元，冲抵上季度租金13万元，欠60万元，违约金为：以60万元为基数自2008年8月10日起至2008年11月9日止，利率按中国人民银行同期贷款利率上浮30%标准进行计算；
4、2008年12月10日至2009年3月9日，应交46万元，未交，欠106万元，违约金为：以106万元为基数自2008年11月10日起至2009年2月9日止，利率按中国人民银行同期贷款利率上浮30%标准进行计算；
（二）依据上诉人、被上诉人于2007年11月10日签订的《房屋租赁合同》第七条约定，2009年3月10日至2013年3月9日的租赁费为每年190万元，缴纳方式为朱学礼每季度向金世纪公司一次性缴纳租赁费47.5万元，朱学礼提前一个月缴纳租金。该段时间违约金计算方法为：
1、2009年3月10日至2009年6月9日，应交47.5万元，未交，欠153.5万元，违约金为：以153.5万元为基数自2009年2月10日起至2009年5月9日止，利率按中国人民银行同期贷款利率上浮30%标准进行计算；
2、2009年6月10日至2009年9月9日，应交47.5万元，未交，欠201万元，违约金为：以201万元为基数自2009年5月10日起至2009年8月9日止，利率按中国人民银行同期贷款利率上浮30%标准进行计算；
3、2009年9月10日至2009年12月9日，应交47.5万元，未交，欠248.5万元，违约金为：以248.5万元为基数自2009年8月10日起至2009年11月9日止，利率按中国人民银行同期贷款利率上浮30%标准进行计算；
4、2009年12月10日至2010年3月9日，应交47.5万元，未交，欠296万元，违约金为：以296万元为基数自2009年11月10日起至2010年2月9日止，利率按中国人民银行同期贷款利率上浮30%标准进行计算；
5、2010年3月10日至2010年6月9日，应交47.5万元，未交，欠343.5万元，违约金为：以343.5万元为基数自2010年2月10日起至2010年5月9日止，利率按中国人民银行同期贷款利率上浮30%标准进行计算；
6、2010年6月10日至2010年8月9日，应交47.5万元，未交，欠391万元，违约金为：以391万元为基数自2010年5月10日起至2010年8月9日止，利率按中国人民银行同期贷款利率上浮30%标准进行计算；
上述（一）、（二）两项违约金共计294163.83元。
关于上诉人称，邯郸市金世纪房地产开发有限公司起诉要求支付租赁费的证据不足，实际移交给朱学礼的平方米数和时间不对，移交的租赁物也不对，系邯郸市金世纪房地产开发有限公司违约。朱学礼对其诉称未向本院提交有效证据予以证明，本院不予采信。朱学礼2008年7月4日付30万元，是朱学礼通过银行转给邯郸市金世纪房地产开发有限公司的，有银行凭证为证，邯郸市金世纪房地产开发有限公司于2008年7月16日给朱学礼开付30万元的收据一份，该两笔款实际是一笔30万元租金，朱学礼进行重复计算。2008年11月27日，付15万元，系被上诉人收到上诉人的储值卡15万元，包括在被上诉人所说的25万元储值卡之中，也不应当另算。一笔截止到2010年4月30日，被上诉人签单餐费总额146058元，捌点伍折后为118050元；另外一笔截止到2010年4月30日，被上诉人签单餐费总额774462元，捌点伍折后为668848.05元；还有一笔没有日期的，被上诉人签单餐费总额167145元，捌点伍折后为145500元；以上共计932398元。以上储值卡25万元，签单餐费总额932398元，共计1082398元，被上诉人同意抵顶租金，不违反法律规定，本院予以准许。在本案审理过程中，上诉人、被上诉人双方进行了协商，双方均同意终止于2007年11月10日签订的《房屋租赁合同》，双方并将租赁物返还交付，故被上诉人的第一项诉讼请求，本院不再审理。现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第1、2两项、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决如下：
一、维持丛台区人民法院（2010）丛民初字第1722号民事判决的第1项，即：朱学礼自本判决生效之日起十五日给付邯郸市金世纪房地产开发有限公司租赁费共计3360935元；
二、撤销丛台区人民法院（2010）丛民初字第1722号民事判决的第2项，即：朱学礼自本判决生效之日起十五日赔偿邯郸市金世纪房地产开发有限公司违约金2400000元；
三、朱学礼自本判决生效之日起十五日内赔偿邯郸市金世纪房地产开发有限公司违约金294163.83元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费46000元，二审案件受理费52125元，共计98125元；由朱学礼负担62257元，由邯郸市金世纪房地产开发有限公司负担35868元。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯运周
审 判 员 李存海
代理审判员 冯 雪
二〇一四年一月二十六日
书 记 员 李 暘