湖北省十堰市茅箭区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0302民初463号
原告：朱孔坤，男，1988年1月19日生，住湖北省丹江口市。
委托诉讼代理人：卢孔亮，湖北平长律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告：十堰彪炳置业有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区江苏路*号。
法定代表人：杨丽红，该公司董事长。
委托诉讼代理人：曹立全，湖北紫霄律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告：湖北汇星置业有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区深圳街。
法定代表人：钱明诚，该公司董事长。
委托诉讼代理人：庞美刚，十堰市张湾区东风法律服务所法律工作者。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解、签收法律文书等特别授权。
第三人：十堰市港航管理局。住所�：湖北省十堰市香港街38号。
法定代表人：方士钊，该局局长。
委托诉讼代理人：龚中强，该局法规科科长。代理权限：一般代理。
原告朱孔坤诉被告十堰彪炳置业有限公司（下称彪炳置业公司）、被告湖北汇星置业有限公司（下称汇星置业公司）、第三人十堰市港航管理局（下称港航局）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月8日受理后，作出了（2016）鄂0302民初265号民事判决。彪炳置业公司不服判决提出上诉。十堰市中级人民法院作出（2016）鄂03民终1723号民事裁定书，认为一审判决确认《借款抵还商品房合同书》有效符合法律规定，但该合同能否得到履行，一审法院应继续查清相关事实。一审判决认定事实不清，裁定发回重审。本院重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱孔坤及其委托诉讼代理人卢孔亮、被告彪炳置业公�的委托诉讼代理人曹立全、被告汇星置业公司的委托诉讼代理人庞美刚、第三人港航局的委托诉讼代理人龚中强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱孔坤向本院提出诉讼请求：请求判令被告彪炳置业公司和汇星置业公司返还购房款20万元，并支付违约金，违约金为按总房款的日万之三计算，自交款之日起至付清之日止。事实和理由：彪炳置业公司在开发建设十堰市江苏路市政府新建还建房（C3-C5）项目时，由于资金紧张，委托汇星置业公司对外融资、销售。港航局为了解决内部职工住房困难，于2014年3月17日和汇星置业公司签订《借款抵还商品房合同书》。同日，朱孔坤也和汇星置业公司签订《借款抵还商品房合同书》。合同约定，朱孔坤在合同签订7日内借款20万元，抵还商品房为江苏路市政府拆迁原址新建还建房二期5号楼28楼5-C2房型，建筑面积105.61平方米，每平方米4510元；交房时间在17个月内，交付产权证时间为备案证到位后12个月内；如不能按期交房，超期按总价日万分之三支付违约金。合同签订后，朱孔坤履行了自己的义务，港航局将1480万元转入汇星置业公司账户，汇星置业公司又将款项转给彪炳置业公司。朱孔坤多次找被告协商具体交房时间，被告以各种理由推脱，以行为表明不履行合同，并将涉案房屋出售给他人。
原告朱孔坤为支持起诉主张，向本院提交以下证据：
证据一：朱孔坤与汇星置业公司签订的《借款抵还商品房合同书》；
证据二：《授权委托书》。证明汇星置业公司受彪炳置业公司委托对外融资并销售房屋；
证据三：朱孔坤向汇星置业公司汇款20万元的银行汇款凭证；
证据四：汇星置业公司向彪炳置业公司转款的转账单。
�告彪炳置业公司辩称：原告朱孔坤要求交付的房屋已经出售，其与汇星置业公司签订的《借款抵还商品房合同书》无法履行；委托销售房屋的委托书是向钱明诚出具的，不是向汇星置业公司出具的，销售房屋应仅限于钱明诚本人，因此，汇星置业公司在销售房屋时没有代理权。钱明诚虽然是汇星置业公司的法定代表人，但汇星置业公司的行为并不能等同于钱明诚的行为；表见代理必须是以被代理人名义订立合同，本案中汇星置业公司是以自己的名义订立合同，因此本案不属于表见代理；虽然《项目转让协议》约定汇星置业公司有销售房屋权利，但本案汇星置业公司是依《委托书》销售的，而委托书又没有赋予汇星置业公司销售权，因此汇星置业公司无权处分涉案房屋；汇星置业公司支付的1140万元，其明确表示属于项目转让费，因此与本案购房款无关；彪炳置业公�不是《借款抵还商品房合同书》的当事人，因此彪炳置业公司不是本案适格被告。综上，彪炳置业公司不应承担责任，请求驳回原告朱孔坤对彪炳置业公司的诉讼请求。
被告彪炳置业公司向本院提交了如下证据：
证据一：房屋产权交易中心的证明、测绘报告及销售明细；
证据二：《商品房买卖合同登记备案证明》；
证据三：汇星置业公司出具的《承诺书》；
证据四：汇星置业公司出具的《关于十堰彪炳置业有限公司与湖北汇星置业有限公司签订项目转让协议有关违约责任情况说明》。
被告汇星置业公司辩称：争议项目商品房预售许可证已经核发，朱孔坤与汇星置业公司签订的《借款抵还商品房合同书》合法有效；我公司受彪炳置业公司委托销售房屋，购房款也已转入彪炳置业公司账户，责任应由彪炳置业公司承担。彪炳置业公司向汇星置业公司提供了《江苏路市政拆迁3-5号楼安置房明细表》，也能证明彪炳置业公司认可汇星置业公司处理自己房地产项目的权利；《委托书》未明确约定要以彪炳置业公司的名义出售房屋，而汇星置业公司说为双方已订立《项目转让协议》，销售的房屋迟早会归汇星置业公司所有，所以汇星置业公司以自己的名义出售房屋理所当然；港航局也没有按约定足额支付定金，导致交付房屋延期，且港航局低价购房，获得了收益，故，港航局也应承担责任；双方没有解除合同，因此原告要求退还购房款应不予支持。
被告汇星置业公司为支持抗辩理由，向本院提交以下证据：
证据一：《项目转让协议》；
证据二：《授权委托书》；
证据三：《江苏路市政拆迁3-5号楼安置房明细表》；
证据四：汇星置业公司与港航局签订的《借款抵还商品房合同书》；《申请》，证明资金使用需港航局的签字才能转入彪炳置业公司；
证据五：汇星置业公司赔付购房户480万元的收据、转账凭证。
第三人港航局述称：港航局不是房地产开发单位，不具备售房主体资格，仅仅是中间人；我局没有与原告签订房屋买卖合同，我局没有收取购房款，是汇星置业公司直接把钱转入彪炳置业公司的。综上，我局不应承担责任。
第三人港航局未向本院提交证据。
经审理查明：2014年3月8日，彪炳置业公司作为甲方与作为乙方的汇星置业公司签订《项目转让协议》。该协议约定：彪炳置业公司将江苏路市政拆迁原址新建还建房二期（C3-C5）项目转让给汇星置业公司，双方继续合作进行房地产开发；甲方保障项目合法进行（取得土地，项目各项审批建设手续），并承担因甲方原因违法或违规建设所导致的一切经济和法律责任，合作方式是以甲方名义进行开发、销售，但经营管理权、决策权、财产支配权全部由乙方享有，甲方予以协助；乙方支付项目转让费用6000万元，另分配给甲方一层临街商铺1500平方米（从消防通道向3、4、5号楼整体推移计算）、住宅1000平方米、3个车位（办证税费由甲方承担），该权益由柯昌举及其指定的人接手；除前述甲方的分配数额外，本项目建设的全部房产及实现的全部收益均归乙方所有；前述6000万元分3期支付，本协议签订5日内乙方向甲方转款1500万元，2014年4月10日前支付第二笔1000万元，2014年6月10日前支付剩余款项；甲方已向施工方收取的1000万元保证金由乙方按施工合同的约定返还施工方，已开挖的基坑和做好的四周防护工程款由甲方承担；乙方接管后本项目新发生的债务由乙方承�，接管前的债务由甲方承担等。双方还约定，乙方使用项目融资的范围仅限于乙方按本协议约定应取得的权益，销售回款及融资必须优先用于本项目建设，剩余部分乙方可以收回相应的投资款；协议第九条约定，甲方应在协议签署之日起三日内向乙方移交公司的前期账务及本项目的全部文件、资料；本合同自双方签字盖章之日起乙方第一笔款支付后生效。
2014年3月12日，彪炳置业公司与汇星置业公司的法定代表人钱明诚签订了《委托书》。《委托书》载明：委托人为彪炳置业公司，受委托人钱明诚，代理事项是融资、销售，代理权限为仅限于“江苏路市政拆迁原址新建还建房项目”的融资、销售（特别提示：融资销售款必须转入委托人的指定账号，委托时间在2014年3月31日前有效）”。
2014年3月17日，汇星置业公司与作为团体出借人代表的港航局�订《借款抵还商品房合同书》。约定：港航局在7日内向汇星置业公司出借2600万元，作为港航局获得汇星置业公司抵还商品房的定金，汇星置业公司抵还给港航局商品房约150套，每套面积约80-120平方米，每平方米均价4460元（含暖气、热水、燃气等接口费），地下车位约50个，每个车位16万元，抵还住房和车位不受市场价调整影响，实行不变价；交房时间为本合同签订之日起510天（包括不可预见因素），汇星置业公司交房后，除按照国家商品房销售规定预留保修金等外，其余房款全部付清。汇星置业公司对港航局支付的房款安全负责，不得挪为他用，由港航局监督并签批。
2014年3月17日，汇星置业公司作为甲方与作为乙方的朱孔坤签订《借款抵还商品房合同书》。约定：乙方在7日内向甲方出借20万元，如需车位1个另出借10万元；甲方抵还给乙方的商品房为彪�盛世广场5号楼28层5-C2房型，建筑面积约105.61平方米，最终以办理的商品房预售登记面积为准，每平方米4510元（含暖气、热水、燃气等接口费）；项目建设至取得商品房预售许可证并为乙方办理商品房预售登记证及办理商品房预告登记30日内，乙方应向甲方交齐剩余房款，如乙方愿意贷款的可采取按揭贷款筹款；交房时间（以领取住房钥匙为准）为本合同签订之日起510天（约17个月）内，本项目竣工备案证办理到位后12个月内甲方向乙方交付房屋产权证（土地证、房产证），发生的相关税费按规定各自承担；甲方在本项目具备预售条件后，按照搬迁户—乙方—对外销售的顺序通知乙方看房，出借人应是港航局内部职工；甲方不能按期交房，按约定还房面积的总价日万分之三支付违约金，超期90天以上，乙方有权终止合同。如果因甲方超期交房而造成乙方要求退房的，�方应还乙方已交的房款；甲方单方解除合同或房屋验收合格具备交房条件30日内拒不交房的，应在逾期7日内退还乙方已交房款并按已交房款的1倍支付违约金；乙方不能按时支付房款，甲方有权拒绝交房；甲方对乙方支付的房款（借款）安全负责，实行专款专用，不得挪为他用，否则造成乙方损失和不良后果，甲方承担相关责任和负责矛盾消化处理；甲方和其他第三人的债务纠纷不得损害乙方的权益和交房时间，否则承担相关责任等。
2014年4月1日，朱孔坤向汇星置业公司转账支付20万元。汇星置业公司于2014年3月24日、5月23日、6月25日、7月4日分别向彪炳置业公司支付了500万元、500万元、100万元、40万元，合计1140万元。彪炳置业公司在出具的收条中注明：“用于工程费用的支付”和用于该项目“前期费用的支付”。
2014年4月15日，汇星置业公司向十堰市住房和城乡建设委员会出具了《承诺书》，载明，我公司与彪炳置业公司就项目融资事项进行了约谈，我公司充分尊重有关部门意见，承诺终止与彪炳置业公司项目融资合作。
2015年9月，房管部门向彪炳置业公司核发了江苏路市政拆迁还建项目3栋、5栋综合楼的预售许可证。
2017年5月8日，汇星置业公司出具了《关于十堰彪炳置业有限公司与湖北汇星置业有限公司签订项目转让协议有关违约责任情况说明》，载明：双方签订转让协议后，为了加快项目建设在彪炳置业公司授权后，汇星置业公司与港航局和76户购房人签订了《借款抵还商品房合同书》，共收房款1480万元。我公司共向彪炳置业公司支付转让费1140万元，我公司退还房款240万元，支付了违约金240万元，彪炳置业公司应支付我公司违约金1792万元。
彪炳置业公司与汇星置业公司�订的《项目转让协议》在履行过程中发生争议，彪炳置业公司拒绝履行《借款抵还商品房合同书》，并将涉案房屋出售给了他人。
另查明，合同约定朱孔坤购买的5号楼28楼5-C2房型，在房管局登记时房号变更为5-28-4，该房屋已被彪炳置业公司出售给他人，并在十堰市房管局办理了商品房买卖合同登记备案。
本院认为：涉案房地产系彪炳置业公司开发，《项目转让协议》约定将二期项目转让给汇星置业公司，但仍以彪炳置业公司的名义销售并办理房屋产权手续。在彪炳置业公司没有将公司印章等资料移交给汇星置业公司的情况下，双方为了履行前述协议，彪炳置业公司向汇星置业公司出具委托书便于汇星置业公司销售房屋。因此，彪炳置业公司与汇星置业公司之间并不是委托代理关系，而是双方以委托的形式来履行《项目转让协议》；
委托书虽然是彪炳置业公司向钱明诚出具的，但从双方签订的《项目转让协议》及履行过程来看，彪炳置业公司委托汇星置业公司销售房屋才是双方的真实意思表示。理由是：1、委托书是履行《项目转让协议》的一部分，而《项目转让协议》的当事人是汇星置业公司而不是钱明诚；2、从事商品房销售的主体应当是具备相应条件的房地产企业，钱明诚个人不具备销售房地产的资格，彪炳置业公司应不会将销售房地产的事务委托给不具备资格的主体；3、钱明诚是汇星置业公司的法定代表人。在现实生活中，将企业法人与其法定代表人身份混淆的情况时有发生。
汇星置业公司与朱孔坤签订的《借款抵还商品房合同书》中，约定汇星置业公司交付的是房屋，而不是归还借款，因此该合同不属于借款合同。合同约定了交付的标的物是特定房屋，有房屋价格、交房�间等房屋买卖合同应具备的条款，因此，上述合同属于商品房买卖合同。涉案房屋在朱孔坤起诉之前，于2015年9月取得了商品房预售许可，且根据《项目转让协议》及《委托书》，汇星置业公司有出售房屋的权利，因此，汇星置业公司与朱孔坤签订的《借款抵还商品房合同书》有效。因涉案房屋已出售给他人并进行了商品房买卖合同登记备案，因此，《借款抵还商品房合同书》无法履行。现朱孔坤要求被告返还房款并支付违约金，其意思中包含了解除《借款抵还商品房合同书》。朱孔坤请求返还购房款20万元符合法律规定，应予支持。朱孔坤请求按总房款的日万之三计算违约金（自交款之日起至付清之日止），折算成20万元的年利率，则为26.07%（即105.61×4510元×3÷10000×365÷200000×100%）。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，年利率超出24%的部分不应支持，即违约金应按20万元本金的年利率24%计算，自2014年4月1日起算至判决确定之日止；
汇星置业公司系《借款抵还商品房合同书》的当事人，且其根据《项目转让协议》来销售应属于自己的房屋，因此其应承担上述返还购房款20万元并支付违约金的责任。彪炳置业公司没有依《项目转让协议》协助汇星置业公司履行《借款抵还商品房合同书》，且将涉案房屋又出售给他人，因此其应承担连带责任。原告请求汇星置业公司、彪炳置业公司共同承担责任不符合法律规定，该请求本院不予支持。汇星置业公司与港航局签订的《借款抵还商品房合同书》与本案无关。港航局对购房款账户进行监督并签批，只是港航局为了维护职工（购房户）的利益，防止购房款被挪用而采取的一项措施，不能因此而认定港航局应承担责任。综上，港航局不应对朱孔坤承担民事责任。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款规定，判决如下：
一、湖北汇星置业有限公司返还朱孔坤购房款20万元并支付违约金，违约金按20万元本金的年利率24%计算，自2014年4月1日起算，至判决确定之日止；
二、十堰彪炳置业有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；
三、驳回朱孔坤的其他诉讼请求。
案件受理费4300元，由被告湖北汇星置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。
审 判 长 杨思孝
审 判 员 张昌安
人民陪审员 彭绣霖
二〇一七年十一月十日
书 记 员 陈 芳