江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中商终字第00440号
上诉人（原审原告）泗阳县水清木华物业管理有限公司,住所地泗阳县众兴镇众兴西路153号。
法定代表人仓玉荣，该公司总经理。
委托代理人史家尚，该公司员工。
被上诉人（原审被告）刘琳。
上诉人泗阳县水清木华物业管理有限公司（以下简称水清木华公司）因与被上诉人刘琳物业服务合同纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2015）泗商初字第00300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月16日立案受理，并依法组成合议庭进行了审理，于2015年12月15日组织双方当事人对本案进行听证。上诉人水清木华公司的委托代理人史家尚、被上诉人刘琳参加了听证。本案现已审理终结。
水清木华公司一审诉称：2011年1月至2014年12月30日，泗阳县振兴商贸城碧云商城业主委员会将商住两用建筑面积5万平方米，东至人民路北芙蓉路，西至众兴路，南至振兴路的振兴商贸城及碧云商城的物业委托给水清木华公司管理，并签订《泗阳县振兴商贸城碧云商城物业服务合同》。合同约定商铺的物业管理费按每月1元/㎡收取。合同签订后，水清木华公司依照约定提供了服务，但刘琳自2011年1月至2014年12月期间未交付物业管理费，经多次催缴，刘琳一直拒交其所经营的约78㎡场所费用，合计拖欠物业费3744元。请求判令：刘琳支付水清木华公司物业服务费3744元，并承担本案的诉讼费用。
刘琳一审辩称：1、其自行维修下水道花费2000元，水清木华公司应将该费用向其支付，其才能支付2014年的物业费；2、其将租赁的房屋分成两间，其中一间转租出去，另外一间（面积为38㎡）由其使用；3、水清木华公司承诺每年只收取100元物业费用；4、水清木华公司应当向业主主张物业费用，不应当向其主张。
原审法院经审理查明：
振兴商贸城业主委员会（甲方）与水清木华公司（乙方）签订物业服务合同，将“泗阳县振兴商贸城”和“泗阳县碧云商城”小区物业委托水清木华公司管理。合同约定委托管理期限自2010年12月20日起至2014年12月31日止；接受服务的建筑面积为50000平方米；本物业的管理服务费按国家相关规定的标准向业主（商住用户）住户按0.35元，商业用房按1元/平方收取；如业主或物业使用人将居住改为商业用途，物业管理服务费将按商业用途收取。合同还约定了其他事项。
刘琳租赁泗阳县众兴镇碧云商城房屋经营天籁村音像店。
原审法院认为：
振兴商贸城业主委员会与水清木华公司签订物业服务合同，将“泗阳县振兴商贸城”和“泗阳县碧云商城”物业委托水清木华公司管理，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同应属有效。无论案涉物业服务合同能否约束泗阳县众兴镇碧云商城业主，水清木华公司作为该区域物业服务提供方，应当依约依法履行合同义务，完备地提供相关的物业服务。依照《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，刘琳虽然租赁了泗阳县众兴镇碧云商城房屋，但交纳物业费用的义务应当由该房屋的所有权人承担，现刘琳亦不同意承担案涉物业服务费用；水清木华公司亦不能提供证据证明刘琳与出租房屋所有权人之间关于物业费用的承担问题进行了约定，故原审法院对水清木华公司要求刘琳支付物业费用的主张不予支持。
依照《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，原审法院判决：驳回水清木华公司对刘琳的诉讼请求。案件受理费50元，由水清木华公司负担。
水清木华公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审法院程序违法。原审程序由简易程序转为普通程序，未在三日内告知合议庭组成人员，违反民事诉讼法第128条的规定，并且传票确定的审判长与实际开庭时的审判长不是同一人，剥夺了上诉人申请回避的权利。二、原审判决认定事实不清。上诉人原审已经提供物业服务合同、收费标准、为被上诉人服务的相关证据，足以证明被上诉人作为房屋的实际使用人应承担交纳物业管理费的义务。被上诉人应提供其与房主的书面租房协议来证明其不应承担物业费，而不是由上诉人举证。综上，请求撤销原审判决，依法改判被上诉人承担案涉物业费3744元，并由被上诉人承担本案上诉费。
被上诉人刘琳二审辩称：上诉人上诉请求不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉请求，维持原审判决。
对于原审判决查明的事实，被上诉人表示其作为房屋的承租人，不知道有泗阳县振兴商贸城业主委员会，也不清楚该委员会与上诉人是否签订了物业服务合同。本院对原审法院审理查明的其他事实依法予以确认。
上诉人为支持其上诉请求，二审中提供以下新证据：
证据1、照片一组共22张，照片上的卢翠华、刘家里（音）为上诉人的清洁工，拟证明上诉人长期为被上诉人提供清洁服务，被上诉人租赁的店铺门前的下水道是由上诉人清理。
对上诉人提供的证据，被上诉人刘琳的质证意见如下：被上诉人之前一直给照片上打扫卫生的老人每月10元钱清洁费，店铺门前的下水道是被上诉人自己花钱维修清理的，并且被上诉人没有收到催款通知。
对上诉人提供的证据，本院认证意见如下：对证据1的真实性、合法性予以认定，根据打扫卫生的几张照片，其显示的“天籁村”是被上诉人经营的店铺，能够证明照片中的老人曾为被上诉人店铺门前的道路进行清洁，但照片并无拍摄时间，无法证明是何时进行清洁，且照片也无法证明该名打扫卫生的老人是上诉人的员工；关于疏通下水道的几张照片，由于照片并未拍摄到参照地点，无法判断出是否是为被上诉人店铺门前的下水道进行疏通。
本院责令被上诉人二审中提供以下新证据：
证据1、2015年5月23日签订的租房协议，由被上诉人与业主于卫国签订，租赁期间为2015年6月10日-2018年6月9日，租赁房屋面积40平方米，拟证明租赁房屋的大小以及租房协议上没有约定由被上诉人交纳物业费用。
证据2、2010年5月24日签订的租房协议（案外人于卫国签订确认的复印件），由被上诉人与业主于卫国签订，租赁期间为2010年6月9日-2015年6月9日，拟证明被上诉人与业主没有约定由被上诉人交纳物业费用。
对被上诉人提供的证据，上诉人水清木华公司的质证意见如下：证据1租房协议是2015年的，上诉人催要的是2011年到2014年的物业费，因此与本案没有关联性。证据2租房协议第四条约定“营业期间所产生的营业税和水电费等费用均由乙方（即本案被上诉人）负担”，该条款存在兜底事项约定，“水电费等费用”应包含“物业费”，因此不能达到被上诉人的证明目的。
对被上诉人提供的证据，本院认证意见如下：对证据1的真实性、合法性予以认定，但由于该份租房协议是2015年的协议，上诉人主张的是2011-2014年的物业费，故与本案没有关联性。对证据2因有该租房协议的另一方于卫国签字确认复印件与原件一致，故本院对其真实性、合法性予以认定，且与本案有关联性，具有证明效力。
本院二审另查明，被上诉人刘琳（乙方）与案外人于卫国（甲方）于2010年5月24日签订《租房协议》，该协议约定租赁期间为2010年6月9日至2015年6月9日，租赁房屋面积78.8平方米，年租金75000元，第四条约定“营业期间所产生的营业税和水电费等费用均由乙方负担”。
再查明，2015年8月18日，原审法院在该院导诉台向上诉人委托代理人送达传票，传票中载明开庭时间是2015年8月31日15时，传唤事由是开庭，合议庭成员是审判长刘慧玲、代理审判员何伟成、人民陪审员程道香。2015年8月31日开庭时，审判长变更为孙静芳，审判长向上诉人告知了申请回避的诉讼权利。
本案二审的争议焦点是：1、原审法院是否存在程序违法的情形。2、被上诉人是否应当向上诉人缴纳相应的物业费。
本院认为：
关于第一个争议焦点，原审法院并无程序违法的情形。理由如下：
第一，根据二审查明的事实，原审法院在简易程序转为普通程序时，依法作出了裁定，并在开庭三日前向上诉人送达传票，告知合议庭组成人员，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、第一百三十六条、第一百六十三条的规定。第二，虽然开庭时的审判长与传票告知的审判长不是同一人，但开庭时审判长已向上诉人清楚地告知变更后的合议庭组成人员，并询问其是否申请回避，其回答不申请，据此，原审法院并未剥夺其申请回避的诉讼权利。
关于第二个争议焦点，被上诉人不应向上诉人缴纳相应的物业费。理由如下：
第一，根据原审查明的事实，振兴商贸城业主委员会代表全体业主与上诉人签订物业服务合同，将“泗阳县振兴商贸城”和“泗阳县碧云商城”物业委托上诉人管理。本案被上诉人租赁泗阳县众兴镇碧云商城的房屋，仅是该房屋的承租人，并非业主，不受该物业服务合同的约束。第二，依照《物业管理条例》第四十二条的规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。据此，承担案涉物业费交纳义务的应当是业主，而非承租人，除非业主与承租人约定由承租人交纳。根据二审查明的事实，被上诉人与案外人于卫国之间的《租房协议》第四条约定“营业期间所产生的营业税和水电费等费用均由乙方（被上诉人）负担”，该约定对于物业费由谁负担并未作出明确约定，而日常生活中的房屋租赁合同对于物业费的负担有约定由业主负担，有约定由承租人负担，并无行业惯例或者通行做法，故在本案中无法对“等”字包含物业费进行扩大解释，无法推定业主与被上诉人对物业费明确约定由被上诉人承担。故对上诉人要求被上诉人支付物业费用的主张不予支持。
当然，本案不支持上诉人向被上诉人主张物业费的请求，并不妨碍其就案涉物业费向业主进行主张的权利。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人水清木华公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费50元，由上诉人泗阳县水清木华物业管理有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 魏良军
代理审判员 张 熠
代理审判员 吴雪林
二〇一六年二月四日
书 记 员 殷 悦
附录法律条文
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百二十八条合议庭组成人员确定后，应当在三日内告知当事人。
第一百三十六条人民法院审理民事案件，应当在开庭三日前通知当事人和其他诉讼参与人。
第一百六十三条人民法院在审理过程中，发现案件不宜适用简易程序的，裁定转为普通程序。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
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