重庆市长寿区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长法民初字第05754号
原告重庆超越物业管理有限公司，住所地重庆市长寿区凤城街道望江路28号，组织机构代码76889529-4。
法定代表人朱素英，董事长。
委托代理人（特别授权）段帮敏，男，1963年1月26日出生，汉族，该公司员工，住重庆市涪陵区。
被告魏浩，男，1983年4月4日出生，汉族，户籍所在地重庆市长寿区，现住重庆市长寿区。
原告重庆超越物业管理有限公司（以下简称超越物业公司）与被告魏浩物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月4日立案受理后，依法由代理审判员张琛琛于2015年8月28日适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告超越物业公司的委托代理人段帮敏、被告魏浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告超越物业公司诉称：被告魏浩系重庆市长寿区凤城街道某某小区业主，房屋面积130.30平方米。2009年5月25日，我公司与该小区业委会签订了《某某小区物业服务合同》，合同约定物业服务费用为非电梯房每平方米0.40元，物业服务费用按季度缴纳，业主或物业使用人应在每季度末月的25日前履行交纳义务，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金，合同期限是2009年6月1日至2010年5月31日，合同届满前3个月内由业委会作出续聘或选聘的决定，在业委会与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，该合同终止。合同到期后业委会没有续聘或选聘其他的物业管理企业，我公司一直为某某小区提供物业服务至今。被告未交纳2010年10月1日至2015年6月30日期间的物业服务费，我公司经催收未果。现请求判令被告支付我公司2010年10月1日至2015年6月30日欠交的物业服务费2813.4元及违约金（从逾期交费之日起按每日千分之三的标准计算，每季度计算一次至付清时止）。
被告魏浩辩称：我未交物业费属实，原因如下：我小区业委会与原告没签物业管理服务合同，没有交费的依据；小区安全没有保障，小偷猖獗，没有监控，安保设施不全，小区大门坏了没有修，保安同一时间只有一个，没有人员巡逻，原告的工作人员上班期间基本是看电视或者睡觉；小区卫生环境脏乱差，垃圾多，空调水管乱接、水乱滴，粪池的整治不彻底，多次有粪池的水流出，从我家窗户经过，臭气难闻；常蒙蔽业主签字，骗取业主大修资金；原告霸占我小区，此强制服务不能作为收费的理由；小区物业收费标准不一致，我反映过情况，但是都没有解决，我不应该缴纳物业费；物业服务合同已经到期，不存在违约金的问题，我不应支付违约金。综上，要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告魏浩系重庆市长寿区凤城街道某某小区房屋业主，其房屋面积为130.30平方米，系非电梯房。
2005年6月25日，原告超越物业公司与重庆瑞豪房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，该合同约定：重庆瑞豪房地产开发有限公司选聘原告对某某B区（现为某某小区）提供前期物业服务，合同期限自2005年9月1日至2008年8月31日；服务费用实行包干制，非电梯房（即多层房）每平方米0.40元等内容。合同签订后，原告对被告所在的小区提供物业服务。2009年5月25日，原告超越物业公司与长寿区某某小区业主委员会（以下简称业主委员会）签订《某某小区物业服务合同》，该合同约定：由原告为该小区提供物业服务，物业服务收费实行包干制，非电梯房按每平方米0.4元收取，物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度末月的25日前履行交纳义务，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金；合同期限自2009年6月1日至2010年5月31日；在业主委员会与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止等等内容。合同到期后，原告仍对蔚蓝水岸小区提供物业服务至今。被告魏浩未交纳2010年10月1日至2015年3月31日期间的物业服务费，原告曾向被告书面催收，后被告仍未交纳。
审理过程中，原告明确要求被告支付2010年10月1日至2015年3月31日共计54个月的物业服务费。
另查明，2011年1月10日，长寿区凤城街道办事处发出通知，载明：“某某小区业主：1、我街道于2010年6月5日接某某小区业主蒲德辉等75名要求罢免小区业主委员会主任一事的书面申请，经街道审定要求罢免的程序合法，并于2010年7月24日向小区业委会发出启动罢免程序的通知，而小区业委会至今尚未实施，根据《重庆市物业管理条例》第三十二条的规定，从即日起，由街道办事处负责启动罢免蔚蓝水岸小区业主委员会主任陈伟职务的工作；2、在新的业主委员会主任选定之前，由重庆超越物业服务公司继续履行对某某小区的物业服务至新的业委会主任组织根据《重庆市物业管理条例》重新选聘物业服务公司；3、小区业主委员会主任代表小区业主委员会与重庆园美物业服务公司签订的物业服务合同，经街道办事处城管办和房管局物安科审查，程序不合法……”。
2011年2月14日，长寿区凤城街道办事处向某某小区全体业主发出关于罢免某某小区业委会主任的公告，载明：某某小区业主总数356户，其中同意罢免的232户，不同意罢免的25户；未入住的24户；表示弃权的6户；未联系上的69户，同意罢免户数已超过三分之二。根据《重庆市物业管理条例》第十九条和第三十三条之规定，其担任的业主委员会主任职务即日终止，并于2月20日前将其保管的业委会印章及相关文件资料移交凤城街道城管办暂时保管。
2010年12月28日，某某代表长寿区某某小区业主委员会与重庆园美物业管理有限公司签订了《某某小区物业管理服务协议》，约定委托管理期限为2011年1月1日起至2013年12月30日止。重庆园美物业管理有限公司未实际进入某某小区服务。
2015年6月，重庆市第一中级人民法院对上诉人邓某某与被上诉人重庆超越物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案做出（2015）渝一中法民终字第02541号民事判决书，认为：“上诉人邓某某所在的原B区现某某小区，在被上诉人超越公司实施前期物业服务合同期满后，经业主同意，与业主委员会签订了物业服务合同。该合同期满后，因原业主委员会主任的罢免问题引起纠纷，经街道办事处依职权协调处理，启动罢免程序，并决定在新的业委会主任选定以及选聘新的物业服务企业前暂由原物业公司继续进行物业服务。基于此，超越公司继续进行物业服务，收取物业服务费符合法律规定……”。
同时查明，原告在该小区提供物业服务期间，保安人员履职不够尽责，小区卫生环境有脏乱差的现象，小区铁门坏了原告未及时维修等。
上述事实，有当事人的陈述、前期物业服务合同、某某小区物业服务合同、长寿区凤城街道办事处三峡路社区居民委员会对某某小区延期物业服务的情况说明、2011年1月10日重庆市长寿区凤城街道办事处通知、2011年2月14日重庆市长寿区凤城街道办事处关于罢免某某小区业委会主任职务的公告、催款通知书及挂号信函收据、（2015）渝一中法民终字第02541号民事判决书、证人证言等证据在案证实，本院予以确认。被告提供的2010年12月29日该小区业主委员会出具的通知及解聘意见书，系复印件亦无其他证据佐证，本院不予采信。
本院认为：原告超越物业公司与蔚蓝水岸小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。在该合同期满后，原告继续对该小区提供了物业服务，被告应当按时交纳物管费用。对于被告辩称的原告霸占小区，进行强制服务不能作为收费的意见，本院认为，原告在合同到期后继续为小区提供服务，亦已经生效判决认定了相关事实，故对该辩解意见不予采信。原告请求被告支付物业服务合同权利义务终止后的物业费，本院予以支持，但原告应当参照原物业服务合同的约定全面履行物业服务义务，经查明原告在履行物业服务合同过程中，存在小区卫生环境不好，大门未维修，保安人员履职不够尽责的情况，说明原告提供的物业服务不到位，故不能认定原告全面履行了合同约定的义务，对其请求的诉争期间的物业服务费，本院酌情下调20%。被告欠交的2010年10月1日至2015年3月31日期间的物业服务费仍以《某某小区物业服务合同》的标准计算。经核算，该期间物业服务费为2814.48元（0.4元／月／平方米×130.3平方米×54个月），原告主张2813.4元，系对其权利的处分，符合法律规定，故被告应给付原告2010年10月1日至2015年3月31日期间的物业服务费2250.72元（2813.4元×80%）。关于违约金的问题，本院认为，在原告与小区业主委员会的合同期限届满后，双方系事实合同关系，且原告提供的物业服务存在重大瑕疵，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告魏浩在本判决生效后5日内支付原告重庆超越物业管理有限公司2010年10月1日至2015年3月31日期间的物业服务费2250.72元；
二、驳回原告重庆超越物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告魏浩未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告魏浩负担，
（原告已预交，被告在本判决生效后5日内向本院交纳）。
本判决为终审判决。
代理审判员 张琛琛
二〇一五年十月三十日
书 记 员 罗 琳