广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民四初字第1989号
原告：廖小兰，住江西省瑞昌市。
委托代理人：黄筱波，系广东环球经纬律师事务所律师。
被告：广州市锦天物业管理有限公司，住所地在广州市天河区。
法定代表人：谭晓红，总经理。
委托代理人杜玉明、鲁石海，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。
原告廖小兰诉被告广州市锦天物业管理有限公司（以下简称“锦天公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人黄筱波，被告的委托代理人杜玉明、鲁石海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告廖小兰诉称：2013年8月31日，原、被告签订《场地合作协议》，约定被告将广州市鳌鱼岗大街31号锦天时尚公寓A栋（除A201、A202、A210房外）和B栋共107间房屋交付原告住宿用途，双方协议合作期限自2013年9月1日至2018年8月31日，每月固定费用120000元，合作期满2年后自动递增8%金额费用。原告在签约时需向被告支付100000元押金，2012年9月10日前再支付120000元的固定费用和140000元的押金。2013年9月4日，原、被告再次签订《场地合作补充协议》，约定双方在交接前的合作物业内现有被告签约住户的押金由原告在客户租赁合同到期后退还客户。原告代被告垫付退客户押金的实际费用作为原告应向被告的履约押金一部分。如原告如期履约则在合同期满后由被告退回原告。合同签订后，原告向被告先后于2013年8月31日、9月4日、9月5日共支付押金及固定租金费用300000元。合同签订后，原告要求被告出具租赁房屋的依据，包括产权证或者租赁合同，以证明被告向原告租赁涉案房屋的合法性，但被告始终无法拿出相关法律文件给原告，剥夺原告的合法权益，原告报警处理无果，为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、确认原、被告签订的《场地合作协议》、《场地合作补充协议》无效；2、被告退还原告已缴纳的租金及租赁费用300000元；3、被告承担诉讼费用。
被告答辩称：不同意原告的诉讼请求。原、被告签订的《场地合作协议》、《场地合作补充协议》合法有效，被告无须向原告返还押金及租金，原告的行为合同约定，被告已另案起诉原告。
经审理查明：据广州市城市建设档案馆档案资料显示，广东省公路工程处（现为广东省长大公路工程有限公司）取得（75）建字706号、（80）建字689号《建设工程审核意见书》，核准在广州市沙河银河大队上元岗建设职工宿舍1幢5层、职工宿舍1幢6层。锦天公司取得该房产的出租经营管理权。
2013年8月31日，廖小兰（乙方）、锦天公司（甲方）签订《场地合作协议》，约定：甲方将广州市鳌鱼岗大街31号锦天时尚公寓A栋（除A201、A202、A210房外）和B栋的共107个房间交付给乙方住宿用途使用，合作期限自2013年9月1日至2018年8月31日。每月固定费用120000元，在合作期每满2年后自动递增8%的金额费用。乙方在签约时需向甲方支付100000元押金，2013年9月10日前再支付120000元的固定费用和140000元的押金。2013年9月10日以后的法费用，乙方须在提前在上个月的25号前交付本个月的固定费用和上个月水电使用费用（水电费用按甲方上一手承租业主抄表的标准计算）。合作期间所产生的一切税费、垃圾费、治安费、通讯费及经营相关费用均由乙方负责交付。签约后甲方负责协调并通知现在住户进行交接工作，约定双方现有住户和物业的交接手续在2013年9月10日办理，在此日期前（含当日）的所有住户已收取的租金等费用归甲方，在此日期后的所有租户未收取的租金等费用归乙方。现有同意转交乙方管理的住户押金由乙方退给住户，但乙方须同时将甲方已预交确良光纤宽带费用退还甲方。乙方逾期交纳相关费用，须支付每天3%滞纳金，逾期10天视乙方违约，甲方有权解除协议，没收场内物品并收回场地，乙方违约将由乙方赔偿未付的股东费用和押金抵作违约金，以及甲方为此投入的装修和所投入费用或损失的赔偿。鉴于甲方与上一手承租业主的合同在2016年1月31日到合同期满，到期后将由甲方申请向上一手承租业主继续租赁本标的物业，若续租成功则双方继续履行至本合同期满止，续租不成功则双方可终止合同并无须承担责任，乙方保证只向甲方合作经营或承租本标的物业，乙方不得直接或间接绕开甲方自行与他方合作经营或承租本标的物业，否则由甲方没收乙方一切已付费用和押金、收回甲方提供的一切物业场内所有物资和装饰外，海江追究合同期内乙方每月应付甲方固定费用和总和作为对甲方的赔偿金。如若遇到甲方的租赁期届满或他方征用本标的物业，以及遇不可抗力因素，双方可终止合同并无须承担责任。合同期届满，如须继续合作的，应提前一个月与甲方协商，双方另签订协议。在同等条件下，乙方享有优先续约权，双方不继订协议，甲方在乙方迁出离场后的两天内将押金退还乙方；协议未续订或终止后，如若乙方逾期不交出场地房屋的，除限期迁出和补交占用期间的一切相关费用外，甲方还有权按每月固定费用总额的三倍收取占用费，并没收场内物品和押金作为违约赔偿。甲方需在签约或交付物业前为乙方对本案物业B栋首层的房间和通道铲除原有墙壁，并重新进行铺贴瓷片和批荡灰刷油漆的装修，以及配备或购买号《交接物品清单》的物资，本协议终止或中途解除后，双方约定的《交接物业清单》和本场地内的所有墙体附着物（包含并不限于已安装的门窗、天花板、地板、水电设施、网络监控系统设备），都虚无无偿归还甲方所有，乙方不得将其损坏或拆除，如《交接物品清单》或墙体附着物有损坏和丢失，则在验收确定后的两天内由乙方负责修复完好，不能修复的按双方约定物价计算赔偿。
2013年8月31日，廖小兰向某公司支付押金100000元。
2013年9月4日，廖小兰（乙方）、锦天公司（甲方）签订《场地合作补充协议》，约定：1、双方交接前的合作物业现有甲方签约住户的押金由乙方在可住租赁合同到期后退还客户，乙方在退回押金给客户时，需让客户在回收的租赁合同上让客户签收，乙方代甲方垫付退客户押金的实际费用作为乙方应向甲方的履约押金一部分，如乙方如期履约则在合同期满后由甲方退回给乙方；2、本协议作为双方2013年8月31日协议的补充协议，与原协议具有同等法律效力，除明显修改的地方外契约条款约定继续生效；3、乙方需支付的光纤费用24000元在2013年11月30日前付清；4、甲方收取客户2013年9月份的租金需在双方交接当天直接从乙方该交付甲方的固定费用中多除少补（2013年11月30日前付清）；5、乙方需在2013年9月4日前再交付200000元的费用给甲方。
2013年9月4日，廖小兰向某公司支付51000元。
2013年9月5日，廖小兰向某公司转账149000元。
2013年9月7日，双方办理交接手续，双方进行物品清点。当日，锦天公司移交其制作的现租户清单一份，清单另附租户住房、租期、交租日期、合同起算日期、合同期满日期、房号、姓名、手机、人数、签约房价、每月固定交费、押金等项目，其中总押金为106956元。廖小兰签字确认。
2013年9月27日，廖小兰向广州市公安局天河区分局兴华派出所报警，称其向某公司索要租赁房屋的合法依据资料未果，锦天公司未给故报警处理。廖小兰确认收到此函件，但认为锦天公司并非产权人，其没有合法有效的授权或转租权。
2013年9月29日，锦天公司向廖小兰发出《函件》，EMS单显示文件名称为：19张，证明合作物业的管理使用权的证明文件。
2013年10月5日，锦天公司向广州市公安局天河区分局兴华派出所报警处理。
关于交付时间及搬迁时间，锦天公司表示：2013年9月1日交付场地给廖小兰并办理交接手续，廖小兰于10月5日搬走。廖小兰表示：锦天公司于2013年9月1日将场地交付其使用，于2013年10月5日搬走。搬走的原因是因为其与锦天签订合约后，有些租户向其提出返还押金，但锦天公司一直没有移交，所以我方认为锦天公司存在诈骗行为，故于2013年9月27日报警处理。
再锦天公司另案起诉廖小兰、幸某荣【（2013）穗天法民四初字第2047号】，诉讼请求为：1、廖小兰、幸某荣赔偿锦天公司装修房屋及配备物品的损失37920元；2、廖小兰、幸某荣某甲公司支付固定费用180000元；3、廖小兰、幸某荣某甲公司支付押金116016元（其中廖小兰、幸某荣某乙锦天公司退还租客106956元押金，锦天公司另行代廖小兰、幸某荣向租客退还的押金9060元）；4、廖小兰、幸某荣某甲公司赔偿签订协议前的洽谈及协议解除后的重新招商的场地闲置损失360000元（按3个月计算，每月120000元）；5、廖小兰、幸某荣某甲公司支付光纤费用24000元；6、廖小兰、幸某荣某甲公司支付上述第1、2、3逾期缴纳的费用总滞纳金（每天按3%标准，自起诉之日计至清偿之日）；7、廖小兰、幸某荣承担本案诉讼费用。案件目前正在审理中。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《场地合作协议》、《场地合作补充协议》名为合作，但内容为一方提供场地、另一方支付使用费，双方成立租赁法律关系。
依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第二条规定“出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，涉案场所具有合法建设手续，《场地合作协议》、《场地合作补充协议》为双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。廖小兰主张合同无效缺乏依据，本院不予采纳，依法驳回。
锦天公司作为出租人应提供适格的租赁物给承租人使用，廖小兰亦有审慎注意义务，即签订时审查场地权属情况，协议约定“鉴于甲方与上一手承租业主的合同在2016年1月31日到合同期满，到期后将由甲方申请向上一手承租业主继续租赁本标的物业，若续租成功则双方继续履行至本合同期满止，续租不成功则双方可终止合同并无须承担责任”，廖小兰在签约时知悉锦天公司非为业主，不存在隐瞒情形，锦天公司自2013年9月1日交付场地给廖小兰使用，廖小兰自签约之日至实际交付之日均未对场地权属提出异议或主张锦天公司提交产权资料，廖小兰在接收场地后亦将部分房间出租他人使用，不存在使用障碍，其分租他人获取经营收益。现未有证据证实至锦天公司实际收回场地之日存在业主或他人主张权利导致其无法使用场地的事实，锦天公司正常、正当交付场地并无不当，其应享有收取租金的权利。按约定“每月固定费用120000元，在合作期每满2年后自动递增8%的金额费用。乙方在签约时需向甲方支付100000元押金，2013年9月10日前再支付120000元的固定费用和140000元的押金。2013年9月10日以后的费用，乙方须在提前在上个月的25号前交付本个月的固定费用和上个月水电使用费用（水电费用按甲方上一手承租业主抄表的标准计算）”，廖小兰先后支付300000元，应视为交付押金240000元及2013年9月部分固定费用60000元，廖小兰未缴清2013年9月的使用费60000元，而2013年9月的全部费用按约定应在2013年9月10日前支付完毕，其亦应于2013年9月25日前支付2013年10月的使用费120000元，廖小兰违反约定未按时交租，其于2013年9月27日报警主张锦天公司未提交合法产权资料作为拒交租金抗辩缺乏依据，有违诚信，不予采纳。同时，锦天公司在廖小兰要求提供产权资料时，亦及时于2013年9月29日提交资料，履行其合同附随义务，并无不妥。廖小兰迟延支付租金，违反“乙方逾期交纳相关费用，须支付每天3%滞纳金，逾期10天视乙方违约，甲方有权解除协议，没收场内物品并收回场地，乙方违约将由乙方赔偿未付的股东费用和押金抵作违约金，以及甲方为此投入的装修和所投入费用或损失的赔偿”，锦天公司在廖小兰逾期支付使用费构成违约情况下，自行行使合同解除权并实际收回场地，其依约可收取2013年9月使用费60000元及没收押金240000元，其抗辩具有合同依据，本院予以采纳。廖小兰主张返还款项缺乏合同依据及法律依据，不予支持，依法驳回。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告廖小兰的诉讼请求。
案件受理费5800元由廖小兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 谭巨文
人民陪审员 林丽坚
人民陪审员 杨 蕴
二〇一五年六月二十三日
书 记 员 何嘉杰
曾妙仪
本判决书已于2015年月日送达