江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏11民再11号
上诉人（原审原告）：陈聚锋。
委托代理人：杨洁，江苏巨荣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李呈秀。
委托代理人：姚饶生，江苏省句容经济开发区法律服务所法律工作者。
上诉人陈聚锋与被上诉人李呈秀房屋买卖合同纠纷一案，句容市人民法院于2014年7月28日作出（2014）句民初字第441号民事判决。该判决已发生法律效力。2015年5月4日，李呈秀向句容市人民法院申请再审。该院经审查，于2015年6月29日作出（2015）句民申字第0008号再审裁定，对本案进行再审。句容市人民法院经再审审理，于2015年12月28日作出（2015）句民再初字第00001号民事判决。陈聚锋不服上述判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2016年3月22日公开开庭审理了本案。上诉人陈聚锋及其委托代理人杨洁、被上诉人李呈秀的委托代理人姚饶生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年2月28日陈聚锋向句容市人民法院起诉称：本人经人介绍，欲购买李呈秀所有的位于句容市开发区崇明西路世贸花园B7幢306室的房屋一套。2014年1月12日，双方签订房地产买卖契约一份，并给付李呈秀购房定金10000元。后由于李呈秀的原因未能办理房屋过户手续，现要求解除房屋买卖合同，李呈秀双倍返还定金20000元，并承担本案的诉讼费用。
句容市人民法院一审查明：2014年1月12日，陈聚锋经人介绍向李呈秀购买位于句容市开发区B7幢306室的房屋一套，价格为51万元。当日双方签订房地产买卖契约一份，合同第二条约定“甲、乙双方约定上述房屋成交价款为人民币51万元（大写伍拾壹万元整），合同签订之日，乙方支付给甲方定金人民币10000元（大写壹万元整）。”合同第三条付款方式、期限及房屋交付载明“甲、乙双方约定于2014年1月30日之前办理过户手续；甲方在乙方房款付清之日交付。”当日，陈聚锋给付李呈秀购房定金10000元。李呈秀向陈聚锋出具承诺书一份载明“本人郑重承诺，本人已取得了位于句容市开发区崇明西路世贸花园B7幢306室的房地产权利人的合法授权，代为出售上述物业。若因本人未取得该合法授权而导致该《房地产买卖契约》无效、无法履行，则本人承担约定的定金双倍返还的责任。”2013年7月10日，陈聚锋以李呈秀无法办理房屋过户手续为由向法院起诉，要求解除房屋买卖合同，李呈秀双倍返还定金20000元，并承担本案的诉讼费用。
另查明：位于句容市开发区崇明西路世贸花园B7幢306室房屋系由案外人蒋万明于2012年6月12日从江苏余坤置业有限公司购买取得。
句容市人民法院一审认为：双方之间关于涉案房屋买卖的约定，是双方的真实意思表示，双方应按合同全面履行自己的义务。本案中李呈秀出售给陈聚锋的房产系案外人蒋万明从江苏余坤置业有限公司购买所得，非李呈秀个人所有，且李呈秀的出售行为也未能获得涉案房产所有人蒋万明的授权，最终导致双方未能履行《房地产买卖契约》。本案是因李呈秀一方的原因，造成买卖合同实际无法履行。因此双方之间签订的上述房地产买卖契约应依法解除，李呈秀应双倍返还定金给陈聚锋。遂判决：一、解除陈聚锋与李呈秀于2014年1月12日签订的《房地产买卖契约》；二、李呈秀于判决生效之日起十日内双倍返还陈聚锋定金共计20000元。
上述判决发生法律效力后，李呈秀以原一审判决适用法律错误为由，向句容市人民法院申请再审。该院经审查，于2015年6月29日作出（2015）句民申字第0008号再审裁定，对本案进行再审。
再审中，李呈秀的主要申请再审理由是：导致双方签订的房屋买卖合同最终无法履行的原因是陈聚锋未按合同约定支付购房款，致使无法办理房产过户手续。本案的违约方是陈聚锋，而不是李呈秀。
为证明其上述主张，再审期间，李呈秀提供了以下证据：
1、蒋万明出具的情况说明，证明自己授权儿媳李呈秀全权办理房屋出售手续；
2、蒋万明出具的委托书，证明涉案房屋登记在蒋万明名下，委托李呈秀代为出售；
3、中介负责人张国辉的证言，证明李呈秀与陈聚锋签订房屋买卖协议后，经中介催告，陈聚锋一直未支付所剩房款。
经庭审质证，陈聚锋对李呈秀提供的上述证据，均不予认可。认为双方在签订上述房屋买卖协议时，李呈秀并未提供蒋万明出具的委托书，且蒋万明出具的委托书及情况说明都是事后补的。
再审中陈聚锋辩称：李呈秀以自己的名义与本人签订《房地产买卖契约》，后来其才发现李呈秀所出售房屋并不在李呈秀的名下，而且该房屋已抵押给了银行。李呈秀的行为已构成违约。根据双方的合同约定，李呈秀应当承担双倍返还定金的责任。原一审判决正确，请求再审依法维持原一审判决。
句容市人民法院再审查明：2012年6月12日，蒋万明与江苏余坤置业有限公司签订了商品房买卖合同，购买了位于句容市开发区崇明西路世贸花园B7幢306室房屋一套，首付人民币147899元，余款向银行办理贷款。
2013年11月，蒋万明的儿媳李呈秀将上述房屋通过中介欲将其出售。后陈聚锋从网上获此售房信息，找到该中介表示有意购买此房。嗣后，在中介的带领下陈聚锋实地查看了房屋。2014年1月12日，李呈秀与陈聚锋在中介签订了一份房地产买卖契约。合同约定陈聚锋购买上述句容市开发区崇明西路世贸花园B7幢306室房屋，总价人民币510000元。合同第三条第（一）项约定：乙方陈聚锋按下列第3种方式付款：3、“甲乙双方约定于2014年1月30日前办理过户手续”；第（二）项约定：甲方李呈秀按下列第1种方式将房屋交付给乙方：1、“在乙方房款付清之日交付。”在该契约的最后一页结尾处附有一份“承诺书”，载明“本人郑重承诺，本人已取得了位于句容市开发区崇明西路世贸花园B7幢306室的房地产权利人的合法授权，代为出售上述物业。若因本人未取得该合法授权而导致该《房地产买卖契约》无效、无法履行，则本人承担约定的定金双倍返还的责任。”落款处有李呈秀的签名。同日，陈聚锋向李呈秀交付购房定金10000元，李呈秀出具了收条。李呈秀向中介交付了5000元押金，中介向李呈秀出具了一份收条，收条载明：“今收到李呈秀人民币伍千元整，过户当天还给李呈秀。如因违约伍千退还。”
句容市人民法院再审认为，虽然本案的涉案房屋的登记所有人并非李呈秀，但其已取得了房屋所有权人蒋万明的委托授权，并在双方签订的房屋买卖契约上特别附加了“承诺书”。因此，李呈秀与陈聚锋之间签订的房屋买卖合同合法、有效，双方应当按照合同的约定履行各自义务。最终导致合同目的未能实现的原因是陈聚锋未按合同约定支付购房款。原审中陈聚锋也未能提供证据证明李呈秀存在违约行为，也没有证据证明继续履行合同存在何种障碍。因此，原一审判决认定事实错误，依法应予纠正。遂判决：一、撤销本院（2014）句民初字第441号民事判决；二、驳回原审原告陈聚锋的诉讼请求。
陈聚锋不服上述判决，向本院提起上诉，其上诉主要理由：双方在签订房屋买卖合同时，李呈秀告知涉案房屋的产权是自己的，并未向陈聚锋出具蒋万明的授权委托书。后陈聚锋去房管局了解涉案房屋的真实情况时，才知晓该涉案房屋并不在李呈秀名下，且该涉案房屋已抵押给银行。李呈秀应在先解除房屋抵押权的情况下，才能实现房屋过户的目的。这是双方签定房屋买卖合同未能履行的障碍。原再审判决认定事实和适用法律错误。请求二审法院撤销原一审再审判决，依法改判。
上诉期间，陈聚锋为证明其上述主张，提供了句容市房屋抵押权登记申请书，该申请书载明：抵押人蒋万明将句容市开发区崇明西路世贸花园B7幢306室抵押给中国建设银行股份有限公司支行；最高债权额为345000元，债务履行期限从2012年7月5日起至2032年7月5日止。
经庭审质证，李呈秀表示对该证据需要进行核实。本院认为，陈聚锋提供的上述申请书，复印自句容市房产业发展服务中心档案资料，且有句容市房产业发展服务中心加盖的公章，故对该证据的真实性，本院予以确认。
本院经二审开庭审理，对原一审法院再审判决所认定的事实予以确认。
另查明：蒋万明为购买句容市开发区崇明西路世贸花园B7幢306室，向中国建设银行有限公司句容支行办理了按揭贷款事宜，最高债权额为345000元，债务履行期限从2012年7月5日起至2032年7月5日止。双方于2014年3月21日在句容市房产业发展服务中心办理了抵押登记手续。
还查明，李呈秀与陈聚锋签订的《房地产买卖契约》第七条约定：本合同签订后，陈聚锋中途悔约的，应及时通知李呈秀，购房定金归李呈秀所有，李呈秀中途悔约的，应及时通知陈聚锋，并应在悔约之日起当日双倍返还购房定金给陈聚锋；李呈秀未履行房屋权属状况的告知义务而导致陈聚锋重大误解并造成损失的，由李呈秀承担相应责任。
又查明：陈聚锋与李呈秀签订的《房地产买卖契约》中，既没有明确载明涉案房屋所有权人是蒋万明，也没有载明涉案房屋已由房屋所有权人蒋万明在中国建设银行有限公司句容支行办理了按揭贷款的事宜。
本案争议焦点为陈聚锋未按双方于2014年1月12日订立的房屋买卖合同约定支付购房款是否构成根本违约。
本院认为：双方于2014年1月12日订立房屋买卖合同，因该房屋并非为李呈秀所有，故该合同订立时为效力待定合同，后经该房屋所有权人出具授权确认书，上述合同应合法有效。该合同第七条明确约定违约责任即本合同签订后，陈聚锋中途悔约的，应及时通知李呈秀，购房定金归李呈秀所有，李呈秀中途悔约的，应及时通知陈聚锋，并应在悔约之日起当日双倍返还购房定金给陈聚锋；李呈秀未履行房屋权属状况的告知义务而导致陈聚锋重大误解，并造成损失的，由李呈秀承担相应责任。根据上述约定，陈聚锋构成根本违约的前提是，只有其在全面了解涉案房屋所有权属状况包括抵押及合同其他约定的情况下仍然悔约的，才能构成根本违约。本案中陈聚锋在本院二审过程中主张其之所以未购买上述房屋，是因为后来在交付房款时发现上述房屋已抵押给银行，并提供了该房屋所有权人蒋万明与中国建设银行有限公司句容支行关于上述房屋抵押权登记申请书以支持其主张，而李呈秀则称有关房屋抵押的情况先前就已口头告知陈聚锋，陈聚锋实际上是知道的，但其不愿意购买，应承担违约责任。本院认为，房屋权属状况及抵押情况应属房屋买卖合同中重要条款，应当明示，但从双方订立房屋买卖合同的内容看，对房屋的权属状况及抵押情况均未明确约定。虽然李呈秀一直称合同签订后已口头通知陈聚锋，陈聚锋是知道的，但陈聚锋拒不认可，且李呈秀并无其他有效证据予以证实，故应当认定李呈秀与陈聚锋订立房屋买卖协议时，李呈秀隐瞒了房屋权属状况及抵押情况，导致陈聚锋产生异议，引发双方产生纠纷，李呈秀存在明显过错，应承担相应的法律责任。陈聚锋在得知上述房屋抵押的情况下，未及时书面通知李呈秀要求其消除抵押权，致使双方交易行为处于停滞状态，也存在一定的过错。鉴于双方订立合同明确约定陈聚锋支付全部购房款同时办理房屋过户手续，故其也享有同时履行抗辩权，故陈聚锋不履行支付房款义务不构成根本违约。由于双方在上述合同履行中均有过错，各自应承担相应的法律责任。
综上所述，由于李呈秀在合同中未披露所出售的房屋已抵押给银行的事实，导致双方未能实际履行房屋买卖合同。因双方均有过错，陈聚锋不构成根本违约，其先前支付给李呈秀的10000元定金，李呈秀应返还给陈聚锋。原审法院再审判决认定陈聚锋构成根本违约不当，应予纠正，陈聚锋上诉的部分理由成立，关于采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销句容市人民法院（2015）句民再初字第00001号民事判决及案件受理费部分和句容市人民法院（2014）句民初字第441号民事判决以及案件受理费部分；
二、解除李呈秀与陈聚锋于2014年1月12日签订的《房地产买卖契约》；
三、李呈秀于本判决生效之日起十日内返还给陈聚锋定金人民币10000元。
原一审案件受理费300元、公告费560元，原一审再审案件受理费300元及上诉费300元，合计1460元。其中陈聚锋负担730元，李呈秀负担730元。
本判决为终审判决。
审判长 于 竞
审判员 杨道骏
审判员 潘启芳
二〇一六年五月二十日
书记员 杨 烨