云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终4730号
上诉人（原审被告）:昆明神州天宇置业有限公司，住所地昆明市北京路北辰财富中心商住楼A幢1301号。
法定代表人：杨文娟。
委托诉讼代理人：何亚菊，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：胡逸潇，男，1995年12月18日生，汉族，住昆明市盘龙区。
委托诉讼代理人：张胜坤，云南亮剑律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：云南明贤房地产经纪有限公司，住所地昆明市北京路广场金色年华B座B1110号。
法定代表人：程豫。
上诉人昆明神州天宇置业有限公司（以下简称置业公司）因与被上诉人胡逸潇、云南明贤房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）买卖合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103民初4871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
置业公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判置业公司返还5万元，经纪公司返还3万元，二被上诉人承担诉讼费。主要上诉事实和理由：胡逸潇交纳的3万元实际是由经纪公司收取并开具了收据，该笔费用应当由其返还。一审法院将经纪公司收取的3万元认定为置业公司的收款行为是不合理的。置业公司与经纪公司之间的协议名为委托，实为合作。一审法院一方面以两个公司之间的协议认定为委托关系，另一方面又认为是内部约定，对内容不予认可，判令置业公司承担全部还款责任，在经纪公司未出庭应诉举证的情况下，作出这样的判决是错误的。
胡逸潇答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。置业公司和经纪公司之间是代理和被代理的关系，经纪公司收取的款项应当由置业公司返还。经纪公司也是以置业公司的名义对外签订合同，电商协议属于内部约定，经纪公司收取电商服务费按照置业公司的陈述系销售酬劳，胡逸潇在签订合同时无法得知。经纪公司对置业公司的违约行为与胡逸潇无关。
经纪公司未发表答辩意见。
胡逸潇向一审法院起诉请求：1、解除胡逸潇与置业公司签订的关于葡萄街区项目2-A栋2413号房屋的《天宇葡萄街区非住宅商品房认购协议》；2、由置业公司、经纪公司向胡逸潇返还全部购房款8万元人民币，并按年利率6%支付自2015年12月11日始至实际返还全部购房款之日止的利息（暂计算至2016年7月11日为2800元）；3、置业公司、经纪公司向胡逸潇赔偿损失，损失数额为已付购房款一倍即8万元；4、置业公司、经纪公司承担本案诉讼费。
一审法院经审理确认以下事实：2015年12月1日，置业公司和经纪公司签订《葡萄街区联合电商协议》，约定被告置业公司委托经纪公司以电商形式开展葡萄街区项目合作，代理期限自2015年12月1日至2016年5月31日，置业公司授权经纪公司为葡萄街区在昆明分销商之一，购房客户需向经纪公司交纳置业公司财务实收低价上浮5%作为优惠认购资格的电商服务费，成功支付该费用后，可获得相应购房优惠资格，购房客户以上述优惠认购资格成功购房（即成功签订《商品房买卖合同》后），置业公司需履行该优惠认购资格条款相关内容，若客户不能成功购房（即不能成功签订《商品房买卖合同》或中途退房、终止交易）的，经纪公司负责全额退还客户交纳的电商服务费，退款事宜需在收到置业公司书面通知后5个工作日完成；客户到项目售楼处确认优惠认购资格时，需购买相应的购房优惠券，经置业公司和经纪公司双方同意，该电商服务费由经纪公司收取；双方还对权利义务及违约责任等进行了约定。2015年12月11日，胡逸潇与置业公司签订《天宇葡萄街区非住宅商品房认购协议》，约定胡逸潇购买葡萄街区项目2-A栋2413号房屋，胡逸潇向置业公司支付购房定金5万元，该定金在签订《商品房购销合同》时转为胡逸潇应向置业公司支付的购房款，房屋建筑面积67.3平方米，套内面积44.8平方米，总价735370元；在签订本协议时，置业公司已明确告知胡逸潇，且胡逸潇明知并认可该商品房已备案登记给第三人，胡逸潇同意在该房屋登记备案撤销后再行签订《商品房购销合同》，胡逸潇不得以此为依据要求置业公司承担赔偿或违约责任；胡逸潇自本协议签订之日起5日内交付首付款，在置业公司撤销与第三方预售备案登记后，以电话或短信或书面通知或邮件等方式告知胡逸潇，胡逸潇在收到通知5日内，自行到置业公司处签订《商品房购销合同》及其相关法律文件，并办理按揭相关手续；若在撤销与第三方的备案登记后15日内，置业公司未为胡逸潇保留房源的，置业公司应双倍返还胡逸潇已支付的定金，若胡逸潇在约定期限内放弃认购权利或因胡逸潇原因未能与置业公司签订《商品房购销合同》及其补充协议等法律文件，胡逸潇交纳的购房定金不予退还，且置业公司有权处置本协议约定的商品房。合同签订当日，胡逸潇向置业公司交纳定金5万元，向置业公司交纳团购款3万元。另查明，位于联盟街道办事处辖区内环城北路与万华路交汇处天宇景苑2-A幢2413号房屋商品房买卖合同登记备案表登记的买受人为张某某，共有人为马某某，登记备案时间为2014年7月23日，上述房屋未办理产权证。胡逸潇认为，置业公司和经纪公司以欺诈手段与胡逸潇订立合同，房屋一房二卖，且未告知房屋抵押备案给他人，故诉至法院主张其诉请。
一审法院认为，对胡逸潇主张解除其与置业公司签订的《天宇葡萄街区非住宅商品房认购协议》的诉请，置业公司对此无异议，一审法院予以确认，故对胡逸潇该诉请一审法院予以支持。对胡逸潇主张返还已付购房款的诉请，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，胡逸潇有权要求置业公司返还已交纳的购房款；对于应返还的金额，虽置业公司收到款的款项为5万元，其余3万元为经纪公司收取，但根据经纪公司、置业公司签订的《葡萄街区联合电商协议》，经纪公司系作为置业公司的委托代理人，故应视为经纪公司代置业公司的收款行为，对经纪公司收取的3万元，置业公司应承担返还责任。对置业公司提出置业公司和经纪公司约定购房优惠的电商服务费由经纪公司自行收取并进行退还的答辩意见，一审法院认为，该内容系经纪公司和置业公司之间的约定，不能对抗胡逸潇，故对其该答辩意见一审法院不予采纳。对胡逸潇主张的利息及按已付购房款一倍进行赔偿的诉请，一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，适用该条款的前提为卖方存在故意隐瞒的行为，本案中，确存在胡逸潇认购的房屋已被登记备案给案外人的情形，但在签订《天宇葡萄街区非住宅商品房认购协议》中，置业公司已明确告知胡逸潇上述涉案房屋确已登记备案给他人的事实，故并不存在置业公司故意隐瞒，故胡逸潇不得以此要求置业公司承担赔偿责任，对胡逸潇该诉请一审法院不予支持。而对于胡逸潇主张置业公司隐瞒将房屋抵押给他人的事实，一审法院认为，上述房屋未办理产权证，也无抵押登记信息，故对该事实胡逸潇无证据证实，一审法院不予确认。对胡逸潇提出其不清楚认购协议中告知其房屋登记备案给第三人的条款含义，该条款为格式条款，属无效的意见，一审法院认为，该条款是对认购房屋现状进行的陈述告知，而非单方免除、加重对方责任，故该条款非格式条款，对胡逸潇的上述意见一审法院不予采纳。对胡逸潇主张经纪公司承担连带责任的诉请，一审法院认为，经纪公司和置业公司对于经纪公司的委托代理期限及内容有明确的约定，并无胡逸潇主张的委托授权不明应承担连带责任的情形，故对胡逸潇的该诉请，一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第三百九十六条、第三百九十七条之规定，判决：一、解除胡逸潇与置业公司于2015年12月11日签订的关于葡萄街区项目2-A栋2413号房屋的《天宇葡萄街区非住宅商品房认购协议》；二、置业公司于判决生效之日起十日内返还胡逸潇购房款8万元；三、驳回胡逸潇的其他诉讼请求。案件受理费3556元，由置业公司承担2000元，由胡逸潇承担1556元。
二审中，双方均未提交新证据。
双方当事人对一审法院确认的事实均无异议，本院予以确认。另置业公司要求补充确认，2015年12月11日，胡逸潇与置业公司签订的《关于普通街区非住宅商品房认购协议》上由经纪公司的法定代表人程豫书写：“1.置业公司若在2016年6月30日前，未完成该房屋商品房购销合同，返还团购费。2.胡逸潇若未完成则视为团购成功。程豫20**年12月24日”。经本院审查，胡逸潇认可该内容系程豫书写，本院予以确认。
归纳各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：置业公司是否应当向胡逸潇承担返还购房款8万元的责任？
本院认为，《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，置业公司和经纪公司于2015年12月1日签订的《葡萄街区联合电商协议》中约定，置业公司授权经纪公司分销房产，分销成功后经纪公司可以收取电商服务费。一审法院认定双方之间系委托合同关系并无不当，本院予以维持。置业公司认为双方之间系合作关系并不符合事实，本院不予支持。现胡逸潇和置业公司均同意解除《天宇葡萄街区非住宅商品房认购协议》，根据法律规定，解除合同后，胡逸潇有权要求返还交纳的购房款8万元。关于置业公司主张，经纪公司收取了购房款中的3万元，并出具收据，故应当由经纪公司返还3万元的问题。本院认为，其一，经纪公司系置业公司的代理人，其行为应由置业公司承担相应的法律责任。其二，经纪公司和置业公司签订的《葡萄街区联合电商协议》约定关于退款的问题，系二者的内部约定，并不能对抗胡逸潇。故一审法院判令置业公司向胡逸潇退还购房款8万元并无不当，本院予以维持。
综上，置业公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院依法予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律和处理正确，本院依法予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3556元，由昆明神州天宇置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 雪
审判员 彭 韬
审判员 张 楚
二〇一七年九月十九日
书记员 陈媛媛