湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂十堰中民四终字第00362号
上诉人（原审原告）付培权，个体工商户。
被上诉人（原审被告）湖北大为置业发展有限公司。住所地：湖北省房县城关镇滨河大道**号。
法定代表人任传旭，系该公司经理。
被上诉人（原审第三人）杨光新，房县诚信建筑公司项目经理。
委托代理人邓生海，房县精诚法律服务所律师。代理权限：参与诉讼，代为承认、反驳诉讼请求，代为调解。
上诉人付培权因与被上诉人湖北大为置业发展有限公司（以下简称大为公司）、杨光新房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省房县人民法院（2013）鄂房县民二初字第00027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月21日受理后，依法组成由审判员王广泉担任审判长，审判员柏媛媛主审，审判员罗云飞参加评议的合议庭，于2014年6月23日公开开庭审理了本案。上诉人付培权，被上诉人大为公司法定代表人任传旭，杨光新及其委托代理人邓生海均到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
付培权原审诉请判令：1、大为公司、杨光新对诉争房屋存在的质量问题进行赔偿；2、大为公司限期办理房产证、土地使用证，并承担违约金60040元；3、对诉争房屋的实际面积进行测算，并依法进行双倍赔偿；4、大为公司支付其120000元占用9个多月的利息10800元；5、大为公司应返还水表、电表初装费多收部分约1200元。在原审庭审过程中，付培权当庭增加一项诉讼请求：赔偿其门锁的损失。
原审法院经审理查明：2008年12月21日，大为公司法定代表人任传旭收到付培权预交购房款120000元（该房总价款为158000元）。之后，付培权要求大为公司交付房屋，该公司法定代表人任传旭于2009年7月10日向付培权出具《承诺书》一份，其内容为：本人承诺2009年7月31日交付房屋，逾期不能交付，按银行存款利息的四倍支付利息。2010年4月9日，付培权与大为公司签订《商品房买卖合同》一份，大为公司将其开发的房县城关镇西街1号东单元四楼中号的一套单元房按158000元的价款卖给付培权。约定的有关内容为：一、2010年4月9日前交付房屋。二、房屋交付使用90日内，出卖人办理权属登记。三、《住宅质量保证书》作为本合同附件，自房屋交付使用之日起按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的维修责任。四、水、电入户费用、房地产交易契税、公共部分维修基金等费用，由买受人承担。同日，付培权收到大为公司占用其120000元购房款3个月期间的利息3000元，并按照合同约定交清了房屋差价款38000元。同时，大为公司收回了于2009年7月31日向付培权出具的关于给付利息的一份承诺书。2010年4月28日，付培权向大为公司交纳水电入户初装费2500元。付培权在居住所购房屋期间，发现房屋存在质量问题，认为影响使用，要求大为公司进行处理未果。为此，付培权向原审院提起诉讼。
原审诉讼中，原审法院根据付培权的申请，一、委托襄樊汉江建设工程质量司法鉴定所对其提出的所购房屋是否存在质量安全问题进行鉴定，其结论为：1、该套商品房存在卫生间漏水，内墙抹灰层剥落，外墙饰面砖空鼓，室内墙面垂直度偏差过大，楼地面开裂等施工质量问题；2、该商住楼屋面存在防水施工不规范，避雷针锈蚀且部分焊接点脱落等施工质量问题。建议由施工单位进行返修处理。付培权支付鉴定费10000元。二、委托湖北正信工程项目发展有限公司按照襄樊汉江建设工程质量司法鉴定所出具的鉴定书中确定的项目进行工程造价鉴定，其结论为：1、房县付培权房屋楼面开裂修补维护费用8391.42元；2、房县付培权房屋卫生间漏水修补维护费用32624.67元；3、房县付培权房屋内墙抹灰修补维护及4、房县付培权房屋室内墙面垂直度修补维护费用，两项合计14322.37元；5、房县付培权房屋外墙饰面砖修补维护所造成装修材料过期1753元（按照房县付培权提供的装修材料过期清单数据计算所得）；6、房县付培权房屋屋面防水修补维护费用22172.73元；7、房县付培权房屋屋面避雷带修补修护1618.80元；8、房县付培权漏水所造成装修材料过期1753元（按照房县付培权提供的装修材料过期清单数据计算所得）；9、因外墙施工影响一楼门面生意、卫生间维修影响楼上楼下住户的补偿费用6000元（估算仅供法院参考）；10．总造价99290.09元。付培权支付鉴定费6000元。
原审法院另查明：付培权所购大为公司房屋的建设工程，由杨光新承建。
原审法院认为：2010年4月9日，付培权与大为公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；付培权购买的房屋，经过鉴定存在着部分质量问题，付培权要求大为公司办理房屋所有权证、土地使用权证、提供不动产税务发票，并对房屋质量问题进行返修处理的诉讼请求，予以支持。杨光新作为房屋的施工人，对付培权的房屋质量问题进行返修时承担连带责任。付培权要求大为公司支付在交房前占用购房款120000元期间的利息约60040元，因双方在订立买卖合同时，已将占用购房款利息进行了结算，该诉讼请求，不予支持。付培权要求大为公司退还超收的水电初装费1200元，由于双方对缴纳收取该费用多少是经过共同议定后履行的，且不违反民事活动应当遵循自愿的原则，故该项诉讼请求不予支持。付培权增加的要求大为公司至今没有按期办理“两证”即房产证、土地使用证，承担从2009年8月12日至2010年4月9日之日止违约金71890元的诉讼请求，因双方没有约定，且无法律依据，不予支持。杨光新辩称，付培权所购房屋卫生间漏水是装修时人为造成的，因其对该辩解意见没有举出相关的证据予以证实，该辩解理由，不予采纳。杨光新辩称：付培权主张的外墙砖空鼓，楼层屋面漏水，避雷带锈蚀脱落等房屋公共部分产权不归付培权所有，付培权对该部分质量问题无权主张的辩解理由，属另一法律关系，不予合并审理。关于湖北正信工程项目发展有限公司所作出的维修工程造价鉴定的费用价格，可作为在不能进行维修的情况下参考使用。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决：一、湖北大为置业发展有限公司于判决生效后60日内为付培权办理房屋所有权证和土地使用权证，提供不动产税务发票；二、湖北大为置业发展有限公司和杨光新于判决生效后60日内对付培权所购房屋卫生间漏水、内墙抹灰层剥落、外墙饰面砖空鼓、室内墙面垂直度偏差过大、楼地面开裂、防水施工不规范、避雷针锈蚀且部分焊接点脱落等存在的质量问题进行修补维护返修处理；三、湖北大为置业发展有限公司和杨光新若不能在期限内对付培权所购房屋存在的质量问题进行修补维护返修处理，则按照湖北正信项目发展有限公司作出的工程造价鉴定给予赔偿。若付培权拒绝或阻碍对所购房屋存在的部分质量问题进行返修处理其费用自负；四、驳回付培权的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120元、鉴定费16000元，合计16120元，由付培权负担3224元；湖北大为置业发展有限公司、杨光新各负担6448元；付培权已向原审法院预交，故在执行时一并给付付培权。
宣判后，付培权不服一审判决，向本院提起上诉称：一、付培权与任传旭在《商品房买卖合同》中第十二条对办理证件有明确的约定，原审法院却判决不予支持违约金的请求，实属不当；二、原审判决杨光新实际进行维修不具有可行性，容易导致再次因质量、安全等方面发生新的纠纷，按照评估鉴定书的维修金额判令支付，可避免上述情况发生，也便于执行。另外，鉴定报告未对房间顶面现浇板、门在维修后不能使用、空房不能居住的问题均未评估；三、请求撤销2010年4月9日双方签的《商品房买卖协议书》，按照任传旭于2008年12月21日出具的收据，认定付培权购买的房屋实际面积128.1平方米，并对房屋面积进行实际的测算，并依法进行双倍赔偿；四、大为公司实际占用付培权120000元长达12个月，却仅支付3个月的利息，应根据2008年12月21日的收据和2009年7月10日的承诺书，另外支付占用利息10800元；五、付培权对大为公司要求交纳初装费2500元存在异议，向物价局进行了投诉，原审判决认定该费用系双方约定后履行毫无依据，应按照湖北省物价部门出台的相关文件规定进行评估计算实际费用；六、付培权不应承担本案的诉讼费及鉴定费，坚决要求与本案直接、间接的损失均由大为公司、杨光新负担，并向其支付诉讼费、上诉费、差旅费、误工费等各项损失。综上，请求二审人民法院撤销原审判决，依法改判：1、判令大为公司限时办理房产证、土地使用证，按合同约定承担违约金；2、对房屋部分工程质量、安全等问题在维修时产生的相关费用，依据湖北省正信工程项目管理有限公司出具的鄂正字鉴造字（2013）第358号司法鉴定报告书的评估造价金额直接给予现金赔偿、支付（报告中未评估的部分判令另行支付），付培权另请正规建筑施工单位进行维修；3、对诉争房屋的实际面积进行测算，并依法进行双倍赔偿；4、判决大为公司支付120000元占用9个多月的利息10800元；5、判令大为公司退回水表、电表初装费多收部分约1200元和支付更换门锁一把的费用计120元；6、判决大为公司、杨光新向其支付与本案所产生的直接和间接的所有费用。
付培权为支持其上诉请求，在二审期间向本院提交以下证据：1、湖北房县慧泉水业有限公司水费统一发票2张，拟证明大为公司至今仍未办理房屋产权证等相关证件；2、诉争房屋全体业主的申请书，拟证明至今未办证，且房屋有质量问题。
大为公司质证认为，未办理房产证的原因是业主未缴纳契税等费用，水费发票的名称可去水厂更改。
杨光新质证认为，该证据的证明目的与其无关。
本院认为，上述2份证据在原审审理时均已质证、认证，故该组证据不属二审中提交的新证据。
大为公司答辩称：一、本案诉争房屋经建设行政主管部门的职能机构组织验收合格，颁发有《湖北省建筑工程竣工验收备案证》，说明该工程建筑质量合格；二、付培权未按规定交纳房地产交易契税及公共部分维修基金，也未提供办理证件所需的有效单据，未能办证的原因不在大为公司；三、“对房屋进行实际测量”的上诉理由，因付培权未在一审时提出诉请，且在《商品房买卖合同》中明确表示该房屋以“套”而不是以面积计算；四、在签订合同时，大为公司就与付培权对占用资金的利息进行了结算，付培权也出具了收到利息的条据，多出9个多月的利息毫无依据；五、水电表的初装费用，有房县供电公司城关供电所及房县自来水公司出具的正式发票。综上，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。
大为公司未在二审期间向本院提交新的证据。
杨光新答辩称：一、杨光新就职的房县诚信建筑工程有限公司是经湖北省住房和城乡将建设厅批准的具有施工资质的建筑施工企业，杨光新本人也有湖北省建设厅颁发的民用建筑三级职称的技术证书，完全有能力和实力对诉争房屋的质量问题进行维修；二、根据鉴定书的结论，外墙饰面砖空鼓、屋面防水不规范、避雷带脱落等属楼房公共部分，原审判决杨光新对全部进行维修，既保护了付培权的利益，也保护了其他业主的利益。根据《中华人民共和国合同法》、《房屋建筑工程质量保修办法》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，判决对房屋进行维修并无不当；三、付培权擅自改造其卫生间供水管道而导致漏水，其维修费用应由自己承担。综上，请求二审人民法院充分考虑杨光新的答辩意见，并依法驳回付培权的上诉请求。
杨光新为支持其答辩意见，在二审期间向本院提交以下证据：1、房县诚信建筑工程有限公司的荣誉证书、杨光新资质等级及资格证书、房县诚信建筑工程有限公司出具的证明，拟证明杨光新属该公司的员工，具有从事建筑业的资质；2、房县建筑勘察设计院出具的证明及设计图纸、付培权所居住的楼房各楼层卫生间的照片，拟证明付培权改变了原来水管的管道，是造成卫生间漏水的原因。
付培权质证认为，1、房县诚信建筑工程有限公司的证明不真实，其与房县金陵建筑工程有限公司是挂靠关系；2、自己确实改造过管道，但卫生间是楼上漏水，并不是楼下漏水。
大为公司质证认为，认同上述证据。
本院认为，第一组证据是对杨光新及房县诚信建筑工程有限公司资质的证明，故该组证据本院予以采信；第二组证据能真实反映付培权卫生间水管改造的现状，但不能达到管道改造必然导致其卫生间漏水的证明目的，故该证据本院不予采信。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：综合各方当事人诉争的焦点，本院做如下评判：
一、大为公司是否应当按照《商品房买卖合同》的约定，向付培权支付逾期办证的违约金。若应支付，该如何计算。
付培权与大为公司于2010年4月9日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且内容未违反法律禁止性规定，应属合法有效的合同。该合同第十二条明确约定了买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的处理事项。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，付培权从合同订立之日起90日应取得房屋产权证书，但至今未取得，故大为公司应承担违约责任。同时，鉴于本案的实际情况，付培权不存在退房的情形，则大为公司应按《商品房买卖合同》第十二条第2项的约定，即“买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金”。故大为公司应向付培权支付违约金790元（158000元×0.5%＝790元）。
二、付培权要求按照湖北正信项目发展有限公司作出的工程造价鉴定结论给予赔偿的请求是否成立，对其上诉所称未予评估的部分是否一并处理。
《商品房买卖合同》第十三条对保修责任的约定如下：出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照合同附件《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。同时，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款也明确规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。因本案付培权诉请要求鉴定的事项还包括其他公共部分，现要求按照鉴定造价进行全额赔偿显然不符合实际情况，且原审判决事项中也表明，若不能在期限内对诉争房屋存在的质量问题进行修补维护返修处理，则按造价鉴定进行赔偿，已充分保护了付培权的权益。另外，付培权上诉称其他未予评估的部分，因其在原审中未提出，二审双方未达成调解意见，故本院不予处理。故该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
三、是否应对诉争房屋的实际面积进行测算，依法进行双倍赔偿。
因《商品房买卖合同》是真实有效的合同，该合同第四条中，付培权与大为公司约定按套（单元）计算，总价款为158000元。故其上诉称应撤销《商品房买卖合同》，按照任传旭于2008年12月21日出具的收据，认定房屋面积128.1平方米，对比实际测算的面积，进行双倍赔偿的理由不能成立，本院不予支持。
四、大为公司是否应向付培权支付120000元占用9个多月的利息10800元。
因付培权与任传旭在签订合同的当天已对该款项的利息进行了结算，付培权亦出具了收到利息3000元的收据，且付培权无证据证明当时存在胁迫、欺诈的情形，则付培权要求支付剩余9个月的利息的请求无事实和法律依据，故该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
五、水电表费用是否存在多收取的情形，门锁的费用是否应当赔偿。
付培权未能提供证据证明大为公司收取水电表费用时存在胁迫，违背其真实意思的情形，且付培权在缴纳该部分费用后，也取得了相应的发票，则可认定其对缴纳数额的确定及行为予以了认可。门锁的费用属原审庭审时，付培权当庭增加的诉讼请求，因该部分费用其在一、二审时均未提供相应的证据，故该上诉理由不能成立，本院不予支持。
六、付培权要求支付其因本案产生的直接、间接的所有费用的请求是否应当得到支持。
因付培权未对该部分请求提供相应的证据，无法计算赔偿项目及数额，应承担举证不能的后果，故该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，但在对逾期办证违约责任的处理上适用法律略有瑕疵，应予纠正。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持湖北省房县人民法院（2013）鄂房县民二初字第00027号民事判决第二、三、四项；
二、变更湖北省房县人民法院（2013）鄂房县民二初字第00027号民事判决第一项为：湖北省大为置业发展有限公司于本判决生效之日起60日内为付培权办理房屋所有权证和土地使用权证，提供不动产税务发票，并向付培权支付逾期办理证件的违约金790元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费120元，由付培权负担。
本判决为终审判决。
审判长 王广泉
审判员 罗云飞
审判员 柏媛媛
二〇一四年七月三十一日
书记员 王 亮
附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。