安徽省宣城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宣中民四终字第00052号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：安徽海亮房地产有限公司广德分公司，营业地安徽省广德经济开发区。
负责人：陈璐，该分公司总经理。
委托代理人：翟敏，安徽安天律师事务所律师。
委托代理人：刘刚正，安徽安天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：郭令成，男，1957年9月22日出生，汉族，农民，住安徽省广德县。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：郭令清，男，1966年2月27日出生，汉族，农民，住安徽省广德县。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：郭令忠，男，1968年12月16日出生，汉族，农民，住安徽省广德县。
三被上诉人共同委托代理人：张捷，安徽渊源律师事务所律师。
上诉人安徽海亮房地产有限公司广德分公司（以下均简称“海亮公司”）因与被上诉人郭令成、郭令清、郭令忠房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省广德县人民法院（2013）广民一初字第01578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年5月4日公开开庭审理了本案。上诉人海亮公司的委托代理人翟敏，被上诉人郭令成、郭令清、郭令忠及三被上诉人共同委托代理人张婕到庭参加诉讼。2014年6月16日，双方当事人书面提出申请本院给予双方三个月的和解期限，自2014年6月16日起至2014年9月15日止，本院予以准许。本案现已审理终结。
原审法院查明：一、2011年8月3日，中国房地产开发合肥置业有限公司广德分公司与郭令成、郭令清、郭令忠签订《商品房买卖合同》两份，合同约定：中国房地产开发合肥置业有限公司广德分公司将其开发的位于安徽省广德县“中房水岸阳光城”香滨里D幢楼（用途商业、其他）地上六层、地下室一层出售给郭令成、郭令清、郭令忠，房款总价8999983元；买受人付款方式为分期付款，即2011年8月3日支付300万元，余款5999983元于2011年10月30日前付清；买受人未按合同约定的时间付款，逾期在90日之内，自合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；除不可抗力原因外，出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金，合同继续履行；合同还约定了其他相关权利义务。合同签订时，该合同未进行备案，双方约定的交房期限为2011年，未具体到月日。二、合同签订后，郭令成、郭令清、郭令忠于合同签订当日按约定支付购房款300万元，后未按合同约定于2011年10月30日付清余款，于2012年1月9日支付房款1057125元，2012年1月19日支付房款200万元，2012年3月5日支付剩余房款2942858元。三、2011年9月，海亮地产控股集团有限公司通过合肥市产权交易中心挂牌收购了中国房地产开发合肥置业有限公司百分之百的股权，并于2011年11月15日接收中国房地产开发合肥置业有限公司，由此原中国房地产开发合肥置业有限公司更名为安徽海亮房地产有限公司，案涉的海亮公司系安徽海亮房地产有限公司设立的分公司。四、郭令成、郭令清、郭令忠缴清购房款后，双方未按合同约定办理交接房屋手续。
郭令成、郭令清、郭令忠认为海亮公司延期交房给其造成损失，于2013年7月24日提起诉讼，请求判令：1、海亮公司按2011年8月3日签订的《商品房买卖合同》的约定办理房屋交接手续并交付该房屋；2、海亮公司按合同约定赔付违约金893998元，并承担本诉诉讼费用。
在诉讼过程中，海亮公司提起反诉，认为郭令成、郭令清、郭令忠逾期付款的行为构成违约，请求判令郭令成、郭令清、郭令忠支付逾期付款违约金122156.8元，并承担案件反诉诉讼费用。
原审法院审理认为：一、海亮公司与郭令成、郭令清、郭令忠签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应合法有效，双方均应按合同约定履行义务。二、双方合同约定出卖人应当在2011年前将验收合格的商品房交付给买受人，该约定由于未具体到月日，结合本案实际及双方当事人的陈述，可认定双方当事人对该约定的真实意思为买受人缴清购房款后双方按合同约定办理交房手续、出卖人将验收合格的房屋交付给买受人。郭令成、郭令清、郭令忠于2012年3月5日缴清房款后，海亮公司应当按合同约定于2012年3月6日与郭令成、郭令清、郭令忠办理交房手续并交付房屋，现海亮公司未按合同约定与郭令成、郭令清、郭令忠办理交房手续并交付房屋，构成违约，郭令成、郭令清、郭令忠诉请海亮公司办理交接手续及交付房屋并承担逾期交房的违约责任符合法律规定，予以支持。海亮公司应当按照合同约定，支付按已交付房屋价款的日万分之二至双方办理交房手续并交付房屋之日止的违约金。三、双方合同约定，买受人应于2011年10月30日付清剩余房款，但郭令成、郭令清、郭令忠未按合同约定的期限付清房款，构成违约，依法应当承担逾期付款的违约责任，现海亮公司请求郭令成、郭令清、郭令忠承担逾期付款的违约责任符合法律规定，应予支持。四、关于海亮公司辩称“郭令成、郭令清、郭令忠2012年3月付清全部房款后于2012年8月办理了交付手续”的意见，按照双方合同约定，买受人在交清房款后，出卖人应当书面通知买受人办理交房手续，海亮公司至今未按照合同约定书面通知郭令成、郭令清、郭令忠办理交接手续，虽然在2012年8月2日海亮公司将部分房屋钥匙交付给案外人郭箭，但该行为并不能证明海亮公司与郭令成、郭令清、郭令忠办理了交接手续，故海亮公司该辩称意见与事实不符，不予采信。五、关于双方违约责任的计算方式，海亮公司应当从2012年3月6日开始承担逾期交房的违约责任，按合同约定，应承担违约金为8999983元×481天（截止2013年6月30日）×万分之二=865798.4元；郭令成、郭令清、郭令忠应当从2011年10月31日开始承担逾期付款的违约责任，按合同约定，海亮公司诉请的违约金122156.8元符合法律规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告安徽海亮房地产有限公司广德分公司于判决生效之日起三日内按2011年8月3日签订的两份《商品房买卖合同》的约定与原告郭令成、郭令清、郭令忠办理房屋交接手续并交付房屋；二、被告安徽海亮房地产有限公司广德分公司于判决生效之日起七日内支付原告郭令成、郭令清、郭令忠逾期交房违约金865798.4元（以后违约金从2013年7月1日按购房总价款的日万分之二计至房屋实际交付之日止）；三、反诉被告郭令成、郭令清、郭令忠于判决生效之日起七日内支付反诉原告安徽海亮房地产有限公司广德分公司逾期付款违约金122156.8元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12740元，由被告安徽海亮房地产有限公司广德分公司负担；反诉案件受理费1370元，由原告郭令成、郭令清、郭令忠负担。
海亮公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、原审法院认定从海亮公司应从2012年3月6日支付逾期交房违约金错误。郭令成、郭令清、郭令忠于2012年3月5日交清房款时并未向海亮公司支付逾期付款违约金，故海亮公司没有同时交房不应支付逾期交房违约金。2、即使海亮公司应向郭令成、郭令清、郭令忠支付逾期交房违约金，最迟仅应计算至2012年8月2日，因为案外人郭箭领钥匙行为证明海亮公司有通知交房的行为，且郭箭领取D幢钥匙的行为构成表见代理。请求撤销原审判决第一项、第二项，改判驳回郭令成、郭令清、郭令忠的原审诉讼请求，并由郭令成、郭令清、郭令忠承担一、二审诉讼费用。
郭令成、郭令清、郭令忠未提交书面答辩意见，在庭审中辩称：双方签订的《商品房买卖合同》中约定交房需要书面的交接单，不能仅为口头通知。郭箭系三购房人之一郭令成之子，拿钥匙仅是为去看房，并不是接收房屋，且郭箭只拿了部分而非全部房屋钥匙，因其不是案涉房屋购买人，其拿钥匙的行为亦不能代表郭令成、郭令清、郭令忠接收房屋的行为。原审认定海亮公司给付郭令成、郭令清、郭令忠逾期交房违约金系属正确。请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。
海亮公司在二审庭审中提交的证据为：案涉楼盘C幢的《商品房买卖合同》一份，证明：郭令成、郭令清、郭令忠购买海亮公司开发的C幢房屋的交房过程与D幢房屋交房过程相同。
郭令成、郭令清、郭令忠对海亮公司二审提交的证据的质证意见为：双方对C幢房屋的交付无争议，该证据与本案无关联性。
合议庭对海亮公司二审中提交的上述证据的认证意见为：不属于新证据，且与本案无关联性，故不予采信。
郭令成、郭令清、郭令忠在二审中未提交新证据。
当事人的其余举证与一审相同，本院认证意见也与一审一致。
二审查明的事实与一审相同，本院对原判认定的事实予以确认。
2014年6月16日，本院组织双方察看了现场。查明：海亮公司于2012年8月2日交给案外人郭箭的案涉D幢商铺23把钥匙现无法打开案涉房屋。2012年9月中旬，案涉房屋内电缆、电线被盗，案涉房屋的物业公司已经向公安机关报案，但公安机关对该案仍未侦破。案涉房屋内至今仍无电缆、电线。
本院认为：本案争议焦点为：1、原判认定海亮公司应从2012年3月6日起向郭令成、郭令清、郭令忠给付逾期交房违约金是否正确；2、2012年8月2日海亮公司交给郭箭23把房屋钥匙的行为是否应当认定为交房的行为。
关于争议焦点1。双方签订的《商品房买卖合同》中约定海亮公司应在房屋经验收合格后交付郭令成、郭令清、郭令忠使用，逾期交付超过60日且郭令成、郭令清、郭令忠要求继续履行合同的，海亮公司公司应按日支付已交付房价款万分之二的违约金。该合同虽未明确约定海亮公司应交房的具体日期，但结合购买房屋的一般常理，郭令成、郭令清、郭令忠交清全部购房款，且房屋符合交付条件即验收合格后，即为海亮公司应交付房屋的时间。本案中，郭令成、郭令清、郭令忠于2012年3月5日交清房款，且房屋已于2011年6月16日经综合验收合格，符合合同约定的交付条件，故海亮公司应在郭令成、郭令清、郭令忠交付购房款之日与该三购房人办理交付房屋手续。原审法院认定海亮公司应于郭令成、郭令清、郭令忠交清房款之次日即2012年3月6日始向郭令成、郭令清、郭令忠支付逾期交房违约金，系属正确。海亮公司的此节上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点2。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定房屋达到交付使用条件后，海亮公司应书面通知买受人办理交接手续，出示验收合格的相关证明文件，并在交接时签署房屋交接单；若海亮公司不出示相关证明文件或出示证明文件不齐全，郭令成、郭令清、郭令忠有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由海亮公司承担。2012年8月2日，案外人郭箭领取案涉D幢商铺23把钥匙，郭箭系郭令成之子，不是案涉房屋的实际购房人，其亦未出具授权委托手续表明代表郭令成、郭令清、郭令忠，故郭箭领取房屋钥匙的行为不能代表郭令成、郭令清、郭令忠实际接收房屋的行为。海亮公司诉称交给郭箭钥匙的行为即为办理交房手续的行为，不符合双方合同约定。且目前房屋内无电缆、电线，无法通电，郭箭此前领取的23把钥匙亦无法打开案涉房屋大门，海亮公司也未提交证据证明有符合合同约定的其他交房行为，故原审法院判令海亮公司支付逾期交房违约金至房屋实际交付之日止，并无不当。
综上，上诉人海亮公司提出的上诉理由及请求均不能成立，本院不予采信。原判认定事实清楚，适用法律及判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费12820元，由上诉人安徽海亮房地产有限公司广德分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陆建军
代理审判员 魏牟莉
代理审判员 包 娟
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 刘志华
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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