山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）市民初字第3853号
原告（反诉被告）徐宝刚，男，1973年4月9日生，汉族，济南卡洛蒂婚庆服务中心个体业主，住济南市
被告（反诉原告）吴峰，女，1973年4月11日生，汉族，济南市天桥区排水管理服务中心职工，住济南市
委托代理人庞海涛，山东齐邦律师事务所律师。
委托代理人王艺群，山东齐邦律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）徐宝刚与被告（反诉原告）吴峰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐宝刚，被告（反诉原告）吴峰及其委托代理人庞海涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐宝刚诉称：原告于2013年11月15日至2015年11月13日租赁被告吴峰位于济南市市中区顺河东街66号房屋及车位，签订的合同期限为一年（其中，2013年合同因被告失误填写日期错误写成2013年9月15日至2014年9月14日，后经双方电话沟通被告承认是自己填写错误，双方口头约定以实际签订日期为准，2013年合同到期后双方重新签订2014年11月14日至2015年11月13日的租赁合同，并如数交纳租金）。合同中约定由原告向被告交纳押金3000元，在合同到期后如原告不再租赁此房屋时，押金按合同约定退回。原告于2015年10月份提前通知被告合同到期之后将不再续租房屋，并要求被告提供这两件的租赁费共计88000元的租金发票，但被告拒不提供，并以如需发票须交11万元的发票税金敲诈原告，期间原告多次以短信、电话的方式要求被告于合同约定交房日期见面进行房屋交接，被告均不予理会。2015年11月15日，在原告的催促下，被告带着人来涉诉房屋与原告进行交接，期间被告找各种理由拒不退还押金，并对原告进行人身攻击，原告报警后，因为没有证据不了了之。此后，原告多次电话联系被告要求根据合同约定交接房屋，退还押金，被告不予理会，并找各种理由企图扣下全部押金。在此期间，被告自行对房屋进行了装修，期间原告还是继续联系被告解决房屋交接问题，但被告还是置之不理，不回电话也不回短信。原告无奈之下在被告门上张贴了条子催促被告尽快办理房屋交接手续，被告知晓后带人到原告公司进行寻衅滋事，多次对原告进行人身威胁，要求原告支付被告的装修费用。原告无奈只得报警处理，在民警的协调下，被告离开了原告公司。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决被告吴峰向原告退还押金3000元；判决被告吴峰向原告赔礼道歉；由被告承担本案的诉讼费用。
被告吴峰辩称：1、原告要求被告退还其交纳的押金3000元应当向法庭提交关于押金的相关证据，否则我方不予认可。当时的确按照合同约定收取过押金，但后来已退还给了原告，所以押金收条也应销毁了。另外，原告在租赁房屋过程中存在拖欠租金、物业费、水费等费用的违约情况，根据合同约定，押金也是可以不退的。2、对于原告要求我方向其出具发票一事，应当属于税务机关的管理范围，不属于法院司法审查的范畴。3、对于原告要求我方赔偿其精神损失及赔礼道歉的诉求，鉴于双方系房屋租赁合同关系，并非侵权纠纷，故也不应属于本案的审理范围。综上，请求法院依法驳回原告徐宝刚的诉讼请求。
反诉原告吴峰诉称：2013年9月15日，反诉原告吴峰与反诉被告徐宝刚签订了一份《房屋租赁合同》，租期自2013年9月15日至2014年9月14日，租金半年一付，每年的9月15日前和3月1日前付清，但对2013年9月15日至2014年3月14日的房租，反诉被告徐宝刚至2013年11月才交纳，2014年3月至2014年9月14日的房租，反诉被告徐宝刚至2014年5月4日才交纳。反诉被告交纳租金两次均拖欠2个月。在房屋租赁期间，因反诉被告徐宝刚不租赁车位，反诉原告为反诉被告相应减免了部分房租，但反诉被告徐宝刚却将车位擅自转租给了第三人，给反诉原告造成车位损失4800元。双方签订第一份房屋租赁合同到期后，因反诉被告继续承租，双方又签订一份《房屋租赁合同》，租赁期限自2014年11月15日至2015年11月14日。2014年11月4日、2015年5月4日，反诉被告分别交纳了2014年11月15日至2015年5月14日、2015年5月15日至2015年11月14日的租金，但是对2014年9月15日至2014年11月14日的租金，反诉被告至今未向反诉原告交纳。此外，在第二份房屋租赁合同到期后，反诉被告尚拖欠物业费、水费等费用未付清。反诉被告未向反诉原告返还钥匙、停车卡、银行卡、电卡等，未对擅自装修的房屋进行恢复原状，给反诉原告造成换锁费、装修费损失。反诉被告还在反诉原告门上张贴了字条，阻挠反诉原告正常向外出租，也造成延期租房的损失。另，反诉被告将其经营的市中区卡洛蒂婚庆服务中心的工商注册地址登记在反诉原告的房屋，至今未进行变更，使得反诉原告的房屋难以更好的出租。综上，请求法院依法判决反诉被告徐宝刚向反诉原告支付拖欠的租金7500元；判决反诉被告徐宝刚向反诉原告支付应由其承担的物业费、水费，并赔偿因反诉原告重新办理电卡、装修损失及车位费损失共计11603.6元；判决反诉被告徐宝刚赔偿反诉原告延期租房损失1233元；判决反诉被告徐宝刚将其注册在反诉原告房屋的“市中区卡洛蒂婚庆服务中心”的地址予以变更；由反诉被告承担本案全部诉讼费用。
反诉被告徐宝刚辩称：1、我租用反诉原告吴峰的房屋期限为两年，我已全额支付了房屋租金，反诉原告吴峰的反诉请求与事实不符。2、反诉原告吴峰提出的请求我支付物业费、水费、卡费、装修费、车位费等费用没有事实依据。3、反诉原告吴峰请求我赔偿其延期支付房租的损失1233元没有事实和法律依据。4、我未将公司地址迁出是因为反诉原告吴峰尚未退还我3000元房屋押金。综上所述，我并不拖欠反诉原告吴峰任何费用，请求法院依法驳回反诉原告吴峰的反诉请求。
经审理查明：位于济南市市中区顺河街66号银座晶都国际广场房屋系被告吴峰所有。2013年9月15日，原告徐宝刚与被告吴峰就上述房屋签订一份《房屋租赁合同》，约定由原告徐宝刚租赁上述房屋，期限自2013年9月15日起至2014年9月14日止，租金价格为每年45000元整，支付方式为每年的9月15日和3月1日前支付租金，每半年支付一次。合同签订之日，由徐宝刚向吴峰支付半年租金22500元整，且由原告徐宝刚向被告吴峰交纳水、电、暖等设施押金3000元。合同第四条中双方约定：“租赁期间因房屋设备设施质量原因损坏的，由甲方（被告吴峰）维修。房屋设备设施人为原因损坏，由乙方（原告徐宝刚）负责维修并赔偿甲方损失，甲方修缮房屋时，乙方应积极配合协助，不得阻挠。乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方的同意后方可施工。合同租赁期满乙方退房或因乙方违约甲方解除合同，所有装修费用甲方不予补偿，乙方也不得损坏所有装饰的设施等。”合同第五条中双方还约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权终止本合同，收回房屋，不给予乙方补偿和退回押金。（1）擅自将房屋转租、分租、转借、与他人调剂交换的。（2）利用房屋进行非法活动，损害公共利益的。（3）无故拖欠租金的。”合同落款处，由原告徐宝刚、被告吴峰签名予以确认。对于此合同，原告徐宝刚称因失误，将日期误填写为2013年9月15日至2014年9月15日，其实际使用房屋是2013年11月15日至2014年11月14日，在合同签订后，曾与吴峰电话沟通过，只不过双方未签订书面补充协议。对此，原告徐宝刚提交了其于2013年11月份装修房屋时购买装饰材料、办公用品的收据、被告吴峰于2014年3月24日和5月12日发短信催交租金的记录（内容为：“你好！请您看一下合同，您应该在三月一日前把下半年的房租给我。我答应给你房租减两千元。请求明天准备好！两万零五百元整。准备好了请通知我，我过去取。我的建行卡号是……”“你好！这次是真的该交房租了，我让你了两千。这次交20500。两万零五百元。应该提前半年月交的，打到我卡上吧，五月十五日到半年期。我建行的卡，卡号是……”）、其公司原员工贾胜男的证明、在2013年10月21日拍摄的涉诉房屋原承租人在该房屋内办公的照片及在2013年12月6日向物业公司交纳电费的发票等证据欲证实其主张，对此，被告吴峰不予认可，坚持要求原告徐宝刚按照合同约定时间和期限交付租金，向其补交拖欠的两个月租金7500元。2014年12月9日，原、被告双方就涉诉房屋续签了一年的租赁合同，期限自2014年11月14日至2015年11月13日，租金为半年付，半年房租为22500元，另原告徐宝刚需交纳押金3000元，合同中约定合同期满后，双方共同检查家具及设备完好后，被告应退还原告交纳的押金。承租期间，涉诉房屋产生的水、电费、取暖费、电话费、物业费等费用均由原告徐宝刚负担，租赁结束后，承租人徐宝刚需结清上述费用。合同第五条中双方约定：“乙方（原告徐宝刚）有下列情形之一的，甲方（被告吴峰）可以终止合同并收回出租房且不退还乙方任何费用。1、未给甲方同意，擅自将承租的房屋转租的；2、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；3、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；4、利用承租房屋进行违法活动的；5、故意损坏房屋的。”合同落款处，有原、被告双方签名予以确认。在合同签订前，双方就续签问题通过短信进行过沟通，被告吴峰发出的短信内容为：“你好！请问我的房子明年还租吗？快到一年的租期了。”徐宝刚回复：“租。”吴峰提出：“那再签合同吧？”徐宝刚回复：“下个月吧，我现在外地。”吴峰又提出：“如果你继续租，要一交交一年的房租，原来我一租三年，每年的房租还要有涨的幅度，今年你还继续租不能半年交一次了。你看一下，我们商量。现在都是一交一年，如果你手头紧张就算了吧！我原来都是一租三年，也是一年一交，我现在租给你的价格比去年还少两千。这个事情你知道，我是带车位一起租给你，我给你少了两千，我这个价格也很好租，没事的。”徐宝刚回复：“谢谢理解。”吴峰又问：“您到底怎么样？如果您不继续租我还要找租客啊！请给个话。”徐宝刚提出：“半年交不可以？那两千可以不用你让了，半年交，要是可以就继续合作。”吴峰回复：“真的不行，你麻烦我也麻烦。我去年一下给你少了两千。您应该知道啊！我去年租给别人的价格，您也见了。我们的合同是多少钱，我在合同的价格上给您少了两千吧！我太麻烦了。算了吧！半年交吧！”徐宝刚回复：“嗯，谢谢。”
合同到期前，于2015年11月14日，原、被告双方曾通过短信联系收房事宜，被告吴峰向原告徐宝刚回复：“人要讲诚信，按照合同办理。合同到期时间2015年11月15日，请带好和我签订的租房合同收房。收房时间2015年11月15日上午十点。”徐宝刚提出：“吴老师我这里需要两年房租的正式发票，交接房子的时候带过来吧。”，被告吴峰回复：“第一，请认真看看合同！第二，第一年房租给我补齐了，43000元，第三，把我房子给我在11月15号前收拾的干干净净的，墙给我刷白了！你贴的壁纸自己带走，否则十六号耽误我租房子赔偿我的房租！第四，把2015年7月至11月15号你欠的物业费交齐！第五，把我房子内你拆卸的东西给我恢复原样。第六，我的房子你进行改动，甲方将向乙方进行追偿！”在2015年11月15日，双方未能办理收房交接事宜。同日，原告徐宝刚曾向被告吴峰发过短信，内容如下：“吴峰我告诉你，别以为今天打了我就没事了、你别以为拿了我三千块钱就可以要挟到我！我们处理不完我看看你的房子怎么出租！明天我就去税务局举报你！你不嫌事大你就折腾！“2015年11月17日，原告徐宝刚向被告吴峰发短信要求办理交接，内容如下：“吴峰今天是11月17号，已过交接时间4天，所有问题我按照合同办事，我需要你拿我的押金交所欠物业费，关于发票，税务局的答复是如果有约定我们双方谁交税就按约定办，如果没有约定就是谁收钱谁交税，如果因为你不履行合同所造成的一切后果全由你自己承担。”被告吴峰回复：“把我的房租两个月的给我补齐了，交房租少交两个月的。你别把我当傻子！至于是什么时间少交的你最清楚。第二，把我的房子的墙面刷成我租给你的白色刮瓷。”就车位的问题，双方也曾在短信交流中有过体现，原告徐宝刚回复的内容有：“……第五，当初租房子的时候合同里面包括车位，房子是我自己在用，车位我借给朋友，和房子没有关系，我又没有把房子转出去，车位我借给朋友你管不着。”
原告徐宝刚现诉至法院，请求法院依法判令被告吴峰向其退还租房押金3000元，由被告承担本案全部诉讼费用；被告吴峰称其已将押金3000元退还给了徐宝刚，并反诉要求法院判决原告徐宝刚向其支付拖欠的两个月租金7500元；判决徐宝刚向其支付拖欠的2015年7月至2015年11月的物业服务费1041.5元、两年车位费损失4800元、重新装修房屋费用5415元、重新办理电卡、车位卡费用各50元、交纳的水费200元，合计11603.6元；判决徐宝刚赔偿其因延误交房造成的租金损失1233元（自2015年11月13日至2015年11月30日）；判决徐宝刚将其经营的“市中区卡洛蒂婚庆服务中心”的注册地址从涉诉房屋内迁出；判决徐宝刚承担本案全部诉讼费用。
另查明，涉诉房屋所在的银座晶都国际广场的物业服务费收取标准为按建筑面积收取，每平方米每月2.5元，被告吴峰的房屋建筑面积为83.43平方米。2015年11月22日，被告吴峰找开锁公司将涉诉房屋的门锁打开，并对涉诉房屋进行了粉刷，当时屋内已没有原告徐宝刚的物品了，通过照片显示，原告徐宝刚搬走时，将屋内墙面上张贴的壁纸撕下，未对涉诉房屋内的卫生进行清理。2015年11月25日，被告吴峰将涉诉房屋另行出租给案外人徐文惠，双方签订了《房屋租赁合同》。庭审中，原告徐宝刚将其持有的涉诉房屋的十把钥匙交给法院，被告吴峰已全部领走；原告徐宝刚未将水卡、电卡、车位卡等物品交付给被告吴峰；被告吴峰已结清了在2015年7月1日以后的物业服务费用，原告徐宝刚承租期间的物业服务费交至2015年7月1日。
再查明，原告徐宝刚在承租期间，将涉诉房屋附带的2-140号地下车位通过案外人赵清出租给了另一案外人徐风雷，年租金2400元，租期为2013年9月28日至2015年9月27日。在原、被告双方未办理房屋交接时，原告徐宝刚曾在涉诉房屋门口张贴过“此房有纠纷，租房须谨慎”的字条。
以上事实，由房屋租赁合同、房产证、证明、短信截图、收款收据、银行打款凭条、发票、照片、工商登记信息、证人证言及原、被告双方当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案中，被告吴峰就其所有的房屋与原告徐宝刚签订的两份《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，合同当事人均应按照合同约定全面履行义务。通过庭审查明的情况可以看出，原、被告双方在合同中约定的租赁期限届满后，相关合同权利义务已终止了履行。双方争议的主要问题是：第一份租赁合同的履行期限，原告徐宝刚是否还拖欠被告吴峰两个月的租金；被告吴峰是否已退还了原告徐宝刚交纳的3000元租户押金；双方合同中约定的租金数额是否包含了租赁涉诉房屋所属车位部分；原告徐宝刚是否应向被告吴峰支付由该被告垫付的在原告租赁期间的水、电费及物业费等相关费用；原告徐宝刚是否应赔偿被告吴峰延期租房的损失等。对此，本院认为，根据双方提交的证据，特别是短信交流记录截图可以显示，双方曾就解除合同办理交接的问题进行过协商，只不过未能达成一致；至原告起诉，法院开庭审理时，双方未正式办理房屋交接手续，故被告吴峰答辩称已将收取的3000元租户押金退还给原告徐宝刚的主张，不能成立，本院不予采信；对于原告徐宝刚要求被告吴峰退还押金3000元的诉讼请求，符合双方的合同约定，本院依法予以支持；原告要求被告开具正式发票，不是司法审查的范围，原告可向其他相关行政机关主张权利要求处理；原告要求被告向其赔偿道歉的诉讼请求，因本案不是侵权纠纷，原告的此项诉求没有法律依据，本院不予支持。对于原、被告双方第一份租赁合同的履行期限问题，通过被告吴峰向原告徐宝刚催要租金的短信记录、结合原告徐宝刚提交的其他相关证据可以看出，第一份合同的履行期限应自2013年11月15日开始，而非合同中记载的自2013年9月15日开始（从第二份合同的起始时间，结合被告吴峰二次向原告徐宝刚催要半年租金的短信可以体现上述内容），且即使双方第一份租赁合同的起始时间就按照合同约定的2013年9月15日开始起算，被告吴峰反诉要求原告徐宝刚向其支付第一年欠付的2个月的租金的诉讼请求，也超过了《民法通则》中关于租金的1年诉讼时效的规定，不应得到支持，故被告吴峰反诉要求原告徐宝刚向其支付拖欠租金7500元的反诉请求，不能成立，本院不予支持。关于双方第一份租赁合同中的价款，通过双方的短信交流，被告吴峰在2014年3月24日催要半年租金时的短信中其自行陈述是20500元，而非合同中约定的22500元，结合第一份租赁合同中记载的原告徐宝刚实际向被告吴峰支付的款项应为25500元（其中3000元为押金）的情况，可以看出，双方第一年的年租金价格应为43000元；而原告徐宝刚在2014年11月4日向被告吴峰指定的陈国柱账户中支付半年的租金金额为22500元，可以推定第二年租赁价格为45000元。上述两份合同中均注明包含了附加2-140号车位，故被告吴峰称合同价款中不包含车位租赁的主张，不符合客观事实，也不符合双方的合同约定，本院不予采信。原告徐宝刚在承租期间，通过中介将附加的2-140号车位转租给了案外人徐风雷，并不构成根本违约，故被告吴峰无权就车位问题再行向原告徐宝刚主张租赁费用，故对被告吴峰的此项反诉请求，本院不予支持。对于原告徐宝刚在租赁期间产生的物业服务费及水、电等费用，根据双方合同约定，应由原告徐宝刚自行承担，且庭审中原告徐宝刚也表示同意承担拖欠的2015年7月至11月份的物业服务费用，故对被告吴峰要求被告徐宝刚向其支付由该被告代为垫付的物业服务费1041.5元的反诉请求，本院依法予以支持；房屋租赁合同期限届满后，原告徐宝刚应将其持有的水、电卡、房屋钥匙等物品交还给被告吴峰，因为双方未能办理交接，故被告吴峰补办水、电卡及车位卡的费用100元，也应由原告徐宝刚负担。关于被告吴峰要求原告徐宝刚赔偿其重新装修费用的问题，本院认为，双方在第一份租赁合同中没有约定对房屋的装修问题，第二份租赁合同中明确约定原告徐宝刚可以在不影响房屋结构的前提下，对房屋进行装修，合同期满后，所有装修费用不予补偿，原告徐宝刚也不得损坏装饰的设施。从被告吴峰提交的照片可以看出，原告徐宝刚在搬走时，将其承租期间张贴的壁纸撕下，对承租房屋没有进行清扫，且与被告吴峰发生纠纷后，又在涉诉房屋门口张贴了“此房有纠纷，承租需谨慎”的提示，这些客观上会对被告吴峰清理打扫房屋、再次出租产生一定的影响，对此原告徐宝刚是负有一定过错的，但考虑到被告再次出租房屋也需对涉诉房屋一定的清理，故本院酌定由原告徐宝刚向被告吴峰支付1000元清理房屋产生的各种费用，对于被告吴峰要求原告徐宝刚向其支付重新粉刷房屋的费用5145元的诉讼请求，没有合同依据，也没有相关合法有效的证据予以证明，本院不予支持。对于被告吴峰要求原告徐宝刚赔偿其延期租房损失1233元的反诉请求，本院认为，虽然双方未正式办理交接手续，但被告吴峰已于2015年11月21日强行开门后对涉诉房屋进行了清理和粉刷，于2015年11月25日将房屋另行出租给了案外人徐文惠，故应认定自2015年11月21日起，被告吴峰已收回了房屋，且原、被告未能按照合同约定时间正常的办理交接，被告吴峰也有一定过错，故对被告的此项反诉请求，本院不予支持。庭审中，原告徐宝刚已向法院出示其向工商行政机关要求变更其经营的“市中区卡洛蒂婚庆服务中心”的注册地址的申请，工商行政机关也已受理，故被告要求原告变更公司注册地址的反诉请求，已无事实基础，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第七十七条第一款、第九十二条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告吴峰于本判决生效之日起十日内向原告徐宝刚退还其收取的租房押金3000元。
二、驳回原告徐宝刚的其他诉讼请求。
三、反诉被告徐宝刚于本判决生效之日起十日内向反诉原告吴峰支付2015年7月2日至2015年11月21日的物业服务费1041.5元；支付重新办理水、电卡及车位卡费用100元。
四、反诉被告徐宝刚于本判决生效之日起十日内向反诉原告吴峰支付清理房屋的费用1000元。
五、驳回反诉原告吴峰的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告吴峰负担；反诉费160元，由反诉原告吴峰负担120元、反诉被告徐宝刚负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 江
人民陪审员 关晓军
人民陪审员 乔永欣
二〇一六年五月五日
代理书记员 孙 靖