广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终3035号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市韦博俊杰人才顾问有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：张春玲，该公司董事长。
委托代理人：张胜，系国浩律师（广州）事务所律师。
委托代理人：郑惠忠，该公司职员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州购书中心有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：白宜纳，该公司总经理。
委托代理人：钟伟，广东科德律师事务所律师。
委托代理人：何辉，广东科德律师事务所律师。
上诉人广州市韦博俊杰人才顾问有限公司（以下简称韦博公司）因租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第80号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年6月28日，广州购书中心有限公司（以下简称购书中心）（甲方，出租人）、韦某公司（乙方，承租人）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定：甲方同意将坐落在天河区天河路123号七楼G5区的房地产（房地产权证书号码C3219336，即案涉场地）出租给乙方作非居住用途使用，建筑面积884.03平方米，2013年7月1日至2013年8月15日为免租期，2013年8月16日至2014年8月15日每月租金88403.00元，2014年8月16日至2015年8月15日每月租金92823.20元，2015年8月16日至2016年8月15日每月租金97464.30元，2016年8月16日至2017年8月15日每月租金102337.50元，2017年8月16日至2018年8月15日每月租金107454.40元，2018年8月16日至2019年8月15日每月租金112827.10元；租金按月结算，由乙方在每月的第5个工作日前按刷卡、支票或转帐付款方式缴付租金给甲方；（第四条）乙方向甲方交纳人民币176，806.00元保证金，租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；（第六条）发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失等内容；（第八条）其他约定按双方另行补充签订《广州购书中心场地租赁合约》的细则执行。该合同经房管部门办理了租赁合同登记备案。
2013年6月28日，购书中心（甲方）与韦某公司（乙方）签订《广州购书中心场地租赁合约》（以下简称《合约》），约定：甲方同意将位于广州市天河路123号（以下简称案涉楼宇）拥有使用权的广州购书中心大楼房产之其中七楼D-H／1-8轴区（自编号：7楼G5区）的间隔场地（即案涉场地），出租给乙方经营之用，场地（间隔内）使用面积共为528.86㎡，建筑面积（即计租面积）为884.03㎡；租赁期限自2013年8月16起至2019年8月15日止，租金：按建筑面积每平方计算，甲方按月向乙方同期，本合约期首年／期租金标准为100元／平方米／月，从第二租赁年／期起租金标准在上一租赁年／期的基础上按5%的幅度逐年递增至租约期满，即2013年8月16日至2014年8月15日月租金标准为88403.00元，2014年8月16日至2015年8月15日月租金标准为92823.20元，2015年8月16日至2016年8月15日月租金标准为97464.30元，2016年8月16日至2017年8月15日月租金标准为102337.50元，2017年8月16日至2018年8月15日月租金标准为107454.40元，2018年8月16日至2019年8月15日月租金标准为112827.10元，每个租赁年／期按上述百分比的幅度递增后计算的月租金额，甲方同意租金同期采用金额小数位按“四舍五入”的原则计算至角位，以此类推；乙方应于本合约经双方签定之日起5个工作日内向甲方交付相当于第一租赁年期首2个月的租金额人民币壹拾柒万陆仟捌佰零陆元整（￥176，806.00）作为租赁保证金。租赁期内乙方无违约行为的，待租赁期满不再续租时，确认双方所有债权债务清偿完毕，并办妥场地交还手续后的60天内，乙方需凭甲方原开出的保证金发票（原件）办理该保证金本金无息返还的手续；租赁期内，本租赁保证金不能作为乙方按合约约定期限向甲方交付应缴费用的抵付。但若因乙方违反本合约条款，甲方有权动用保证金作赔偿，抵付赔偿后5个工作日内，乙方应按甲方书面补款通知补足保证金总额和不足的赔偿额，如乙方不按期办理，经甲方再次催告并给予3个工作日的合理宽限期后仍未办理的，则视为乙方违约，本合约自此解除，甲方有权停止向乙方提供相应的服务，自行收回出租的场地，并向乙方追讨违约金和不足抵付的赔偿金额；（4.2条物业管理费）按建筑面积每平方计算，甲方按月向乙方同期，本合约由第1至第3年／期内管理费标准为10元／平方米／月，从第4年起至本租约期满／期内管理费标准为11元／平方米／月，即2013年8月16日至2016年8月15日月管理费标准为8840.30元，2016年8月16日至2019年8月15日月管理费标准为9724.30元；（4.2.1物业管理内容）大楼及其附属构筑物公用和共用的楼盖、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、上下水管道、落水管、排污管道、化粪池、加压水泵、供水管道、供电线路、通讯线路、网络线路、中央空调、照明、电梯、绿地、绿化、花木、建筑小品、环境卫生、清洁卫生、卫生间保洁、垃圾的收集和清运、道路、临时装卸停车点、消防、公共秩序、安全监控、巡视、门岗执勤等各配套设备设施的运行和维护管理；（4.3条独立用电）乙方因需在租赁场内的独立用电，应将拟用电设施和用电量报甲方核准（如须增容的另计），经甲方审定同意的将负责安装并接通至独立总分表进端（总分表后新增的各路电源和分表安装费用由乙方负责），乙方所耗电量均按分表读数作为计量核算依据，所发生的电费用由甲方按月向乙方同期，电费同期为（当期分表度数实际用电量＋实际用电量10%的管线耗损）×供电部门核定商业用电的应计价，代收费用项统列为“管理费”；（4.6缴费规定）每月5号前（遇节假日顺延），乙方需按合约规定及按甲方发出的《收费通知》要求向甲方交纳当月／期的各项应付费用（包括代垫、代收费用）。甲方收取乙方交纳的费用后，须提供合法发票给乙方；（6.2条）甲乙双方任何一方若未履行本合约中的任一条款的应视为违约，违约方应在收到守约方发出的具体说明情况的书面通知后应在五个工作日内予以纠正违约行为，若违约方逾期未予纠正违约行为的，守约方可在无需再通知违约方的同时有权提出终止协议，因此而引致的经济责任和法律责任概由违约方承担；（6.3条）在合约期内，乙方如有以下行为，则视为违约，甲方有权立即解除租赁关系，停止向乙方提供相应的服务（包括停水、停电），收回出租房屋（场地），没收租赁保证金，并保留向乙方索赔的权利，因此而引致的经济责任和法律责任概由乙方承担，不按时向甲方交纳租金和其他依约应交付的有偿服务费用逾期超过一个月的；（6.4条）乙方不按本合约约定的收费标准和时间向甲方交纳有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交并从逾期之日起按应缴费用总额每天1%同期滞纳金和违约金；（7.1条）本合约如需修改、补充或有未尽事宜的，须经双方共同协商后作出书面补充协议；双方签订的补充协议与本合约具有同等法律效力；（8.2条）合约期届满，甲乙双方未续定合约且甲方要求收回出租场地，乙方（分租方）逾期不交出承租场地的，甲方除限期乙方（分租方）迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的100%收取乙方的违约金；（8.3条）租赁期届满或提前解除合约双方不再续约的，乙方（分租方）退场时应将场地及其附属设施按符合正常耗损的状态交还给甲方，嵌装在案涉场地内的装修和设施不得拆卸搬走和损坏，无偿归甲方所有；乙方（并有责任要求分租方）的财产和物品应在租赁期满后的10天内处置并清理离场，逾期不清理的，甲方视为弃置物进行处理，若因交还场地及其附属设施有损毁的赔偿费用和弃置物的处理产生费用的，甲方有权在保证金中扣除，不足部分，仍追究乙方的赔偿责任；（10.3条）本合约为双方共同签订的《广州市房屋租赁合同》之附件，如内容有相抵触的，以本合约为准；如本合约未明确的事项，以《广州市房屋租赁合同》之条款为准，两份文本同时具有同等法律效力等内容。
2013年8月16日，韦某公司接收案涉场地，《合同》和《合约》签订后，韦某公司未向后购书中心缴纳案涉场地的租赁保证金。
2014年8月22日，购书中心出具《关于我司卖场将实施装修的通知》，该通知记载：我司将对大楼负1至6层卖场进行全面的升级改造，现定于2014年9月23日起实施全封闭装修，工期约3到4个月，期间7、8、9层仍继续正常营业和办公。
2014年9月28日，购书中心出具《关于我司将对卖场全面实施装修的通告》，该通告记载：根据我司于2014年8月22日发出的《关于我司卖场将实施装修的通知》知照，我司决定从2014年9月28日晚上8点30分起正式闭馆（临时停业），全面对大楼负1至6层卖场实施全封闭装修，大楼负1至6楼卖场装修期间，负1层和首层案涉场地的外围独立门户由其经营的业户使用和管理，大楼7、8、9楼继续正常营业和办公的业户及其客户，从大楼首层的西侧（门）垂直电梯或步梯出入。
韦某公司确认收到购书中心委托广东科德律师事务所2014年10月20日出具的《律师函》（EMS单号1063687034511，2014年10月21日寄出，收件人为张春玲，收件地址广州市天河路123号广州购书中心7楼），该函记载：购书中心通知韦某公司在收到本律师函三日内支付拖欠的相关费用（从2014年9月5日后未缴纳的租金、电费、管理费、滞纳金、违约金），若韦某公司未在上述期间履行相关付款义务，购书中心有权解除与韦某公司的租赁关系等内容。
2014年12月17日，购书中心向韦某公司邮寄《关于解除租赁合同的通知》（EMS单号1065637166108，收件人为张春玲，收件地址广州市天河路123号广州购书中心7楼，内件品名为关于解除租赁合同的通知（租赁合同自本通知到达之日解除）），该通知记载：要求该通知到达之日解除双方签订的《合同》和《合约》和该通知到达之日起7日内退还案涉场地，否则将对案涉场地停电停水等内容，该邮件的速递邮件改退批条记载广州，2014年12月18日，收件人拒收。韦某公司确认拒收该函件。
2014年12月26日，购书中心向韦某公司邮寄《通知》（EMS单号1041268841506，收件人为张春玲，收件地址广州市天河区天河路123号广州购书中心7楼，内件品名通知），该通知记载：购书中心于2014年12月17日向韦某公司发函解除合同，并给予足够离场期间，依据《合约》的6.3条规定，购书中心决定自2014年12月28日18点起，停止对该楼层供水、供电及停止该层电梯运行，并包括对韦某公司占用范围的七楼物业收回管理；通知韦某公司在2014年12月28日18点前将其占用购书中心场地内的物品清理完毕，并按照《合约》的相关约定离场等内容。该邮件的速递邮件改退批条记载12月27日，收件人拒收，韦某公司确认拒收该函件。
购书中心于2014年12月26日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认购书中心与韦博公司于2013年6月28日签订的《广州市房屋租赁合同》以及《广州购书中心场地租赁合约》已于2014年12月18日解除；2、韦某公司立即将案涉场地交还给购书中心；3、韦某公司支付2014年9月1日至2014年12月18日期间的电费7390.2元、租金332367元和管理费35361.2元及逾期交付上述款项的滞纳金（以当月欠付的电费、租金和管理费的总额为本金，按照每日1%的标准计算，从当月第5日起计算至实际清偿之日止，滞纳金以上述欠款总额为限），韦某公司向购书中心缴纳租赁保证金176806元；4、韦某公司支付占用案涉场地的使用费（以每月92823.2元为标准，从2014年12月19日起计至实际交还案涉场地之日止）及违约金（违约金以每月92823.2元为标准，从2014年12月19日起计至实际交还案涉场地之日止）和管理费（以每月8840.3元为标准，从2014年12月19日起计至实际交还案涉场地之日止）和实际使用电量的电费4502元；5、购书中心无需向韦某公司退还租赁保证金；6、诉讼费用由韦某公司承担。
韦某公司于2015年2月12日向原审法院提起反诉，请求判令：1、购书中心解除《广州市房屋租赁合同》和《广州购书中心场地租赁合约》的行为无效；2、购书中心继续按《广州市房屋租赁合同》和《广州购书中心场地租赁合约》的约定履行合同，将符合约定的案涉场地交还韦某公司使用；3、韦某公司无需向购书中心支付2014年9月1日至实际收回案涉场地后三个月的租金和物业管理费用；4、购书中心赔偿其因违约行为对韦某公司造成的直接损失人民币933038.62元以及赔偿对韦某公司声誉造成的损失人民币1元；5、购书中心承担全部诉讼费用。
2015年5月13日，原审法院组织购书中心和韦某公司一同前往案涉场地勘察现场，西门电梯间可从西门直升电梯或步梯通行，该日西门直升电梯不停案涉楼宇的7楼，众人搭乘直升电梯至9楼后经步梯到达7楼大厅，该厅处大门被锁，购书中心工作人员开锁后进入案涉场地，案涉场地已经停水停电。
购书中心称于2015年1月1日对案涉场地停止供水、供电，但案涉场地自2014年9月至12月能正常使用，对此其提交2015年1月4日委托书和《2015年1月8日说明》，该说明记载中南财经政法大学MBA学院向韦某公司承租案涉场地718室办公，2014年9月至12月按时向韦某公司缴交相关租金、电话和管理费等；韦某公司对上述证据的真实性无异议，但对其关联性不确认；韦某公司称案涉场地从2014年12月22日起不定期停水停电，案涉场地从2014年12月26日至今一直处于停水停电状态。
关于租金、管理费及电费问题，韦某公司未向购书中心缴交2014年9月1日之后的租金、管理费及电费。购书中心以韦某公司未按《合约》约定按时支付租金为由，要求解除与韦某公司就案涉场地的租赁关系。韦某公司称其未缴纳租金、管理费及电费的原因是购书中心对案涉场所所在的楼宇大范围进行装修，导致其无法正常使用案涉场地，至于购书中心要求相关违约金更不合理。
关于案涉场地所在楼宇的装修情况等相关问题，购书中心称其施工范围是案涉楼宇的1至4层，2014年9月28日进行封场，2014年10月5日施工。韦某公司承租案涉场地在7楼为写字楼办公区，不在装修范围内，购书中心对案涉场地以外的卖场部分进行装修是购书中心行使自己的权利，且其在2014年10月5日开始装修，但是韦某公司在2014年9月5日就开始欠租，故不存在同时履行抗辩的情况。韦某公司称案涉楼宇的装修范围为1-6层，2014年9月6日开始进场施工，案涉楼宇的装修导致案涉场地无法正常使用，对此韦某公司提交：证据1.《关于我司卖场将实施装修的通知》、《关于我司将对卖场全面实施装修的通告》和《关于停止进一步侵害的函》（该函件为2014年12月26日出具，该函记载购书中心23号上午对8楼实施停电（后经员工维权后下午通电）、24日对8楼停运电梯，停运电梯严重影响其正常运营等内容），拟证明购书中心在租赁合同履行期间，擅自对场地进行装修，对其的经营造成极大影响；证据2.2015年羊城晚报报道及相关网站链接，拟证明购书中心在租赁合同履行期间，擅自对场地进行装修，对其的经营造成极大影响；证据3.深圳市粤环科检测技术有限公司出具的《检测报告》，该报告的委托单位为广州奥赫普教育信息咨询有限公司，地址为案涉楼宇的7楼，检测类别室内空气，检测日期2014年12月4日至7日，证据4.购书中心装修现场图片、录像及媒体报道（光盘）；证据5.投诉资料；证据3至证据5拟证明购书中心在没有经过韦某公司同意之下就对场地进行装修，案涉楼宇的装修造成环境、空气质量恶劣、严重影响其正常经营。购书中心对上述证据的质证意见：对证据1，《关于我司卖场将实施装修的通知》、《关于我司将对卖场全面实施装修的通告》真实性、合法性无异议，关联性有异议，且该证据证实，购书中心在装修前已经告知韦某公司，将进行装修；对《关于停止进一步侵害的函》真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据2，真实性予确认，合法性、关联性不予确认，韦某公司组织不明身份人员扰乱购书中心工作秩序，误导媒体制造影响给购书中心和政府部门施压，企图达到非法目的；对于证据3，真实性、合法性、关联性均不予确认，该证据为韦某公司单方委托作出，且深圳市粤环科检测技术有限公司不具有司法鉴定资质，其检测报告不具有真实性和合法性，检测过程中，未清空检测场所室内的物品、设施设备，其出具的数据不能证实是购书中心装修造成的，该检测报告与购书中心的装修没有因果关系，不能证明购书中心的装修对空气质量造成影响，该证据显示的检测时间是2014年12月4日，发生在韦某公司长达3个月的违约行为之后，也发生在购书中心解除租赁合同之后，不能作为韦某公司不依照合同约定交纳租金的理由，且此证据与本案无关；对于证据4，光盘中显示的场地是购书中心的场地，但与本案无关，照片与视频显示的是购书中心第一到四层的部分，不是韦某公司承租案涉场地；对于证据5，投诉资料真实性、合法性、关联性不予确认，其中一份是在2014年9月25日卡耐基公司的噪音及空气污染的报告，但是在2014年9月25日其装修还没有开始，不存在噪音及空气污染，而且这些资料均为部分公司的单方陈述，不能证明购书中心存在违反合同的行为。
关于通行问题，购书中心称案涉楼宇装修前和装修期间，进出案涉场地的方式为西门进入案涉楼宇搭乘西门直升电梯或步梯到达案涉场地。韦某公司称案涉楼宇装修前，正门、北门、西门均可进入西门直升电梯间，且可以从案涉楼宇的商场的一至六层手扶电动梯到达西门的直升电梯或步梯至涉案场地，其大部分客户都是从正门或北门到达一至六层的商场，再乘坐西门直升电梯或步梯至案涉场地；案涉楼宇装修期间，整个商场都没有正常经营，西门没有封闭，西门直升电梯也可以使用，但所有装修施工人员都使用直升电梯，步梯堆放了装修材料等物品，导致其的客户不能按常态、安全使用西门直升电梯至案涉场地，且从2015年1月1日起，西门的直升电梯开始不停7楼。对此，购书中心称《合约》明确约定租赁物范围仅为7楼写字楼部分，不包括1-6楼商场，不包括北门，南门，在装修期间及装修前，韦某公司能使用租赁物，且若在未装修期间的晚上，韦某公司客户也只能从西门而不能使用商场及南、北门至案涉场地，故提供案涉楼宇的正门及南北门使用，不是《合约》约定的义务。韦某公司称其在2014年12月31日可正常出入案涉楼宇，但案涉楼宇7楼大厅的大门在2015年1月1日被购书中心上锁，购书中心在2015年5月6日中的笔录对上锁问题不予确认，而后购书中心称其于2015年1月2日对7楼大厅大门处上锁，对此双方均未对其主张提交直接证据。
关于电费问题，购书中心要求韦某公司支付2014年8月至2015年4月15日的电费，对此提交两份情况说明和电表照片，韦某公司对上述证据均不确认，并称案涉场地于2014年12月25日以后开始不定时停电，2014年12月26日全面停水停电至今。
关于韦某公司主张损失的问题，韦某公司称购书中心装修案涉楼宇对韦某公司的经营造成不利影响导致韦某公司产生损失，对此韦某公司提交如下证据：证据1.赔偿七楼办公室租赁单位违约金汇总及相关合同文本，拟证明购书中心的违约行为导致韦某公司分租违约行为，产生分租违约赔偿损失；证据2.赔偿课室租赁单位违约金汇总及相关合同文本，拟证明韦某公司与相关方签订的《课室租赁使用协议》而产生的课室租赁违约金赔偿；证据3.员工工资表，拟证明无法办公期间韦某公司继续按原标准发放工资而产生的员工工资赔偿。购书中心对证据1和证据2的真实性无异议，但认为该证据只能证明韦某公司对案涉场地内的部分场所进行了分租，不能证明韦某公司有支付违约金遭受损失，且其转租户实际上一直在按与韦某公司的合同约定支付相关款项，但韦某公司却拒不向购书中心支付相关款项，韦某公司是恶意违约，应当自己承担一切法律后果；对于证据3工资表的真实性、合法性、关联性不予确认，为韦某公司自行制作。
另，原审审理过程中，原审法院多次组织购书中心与韦某公司协调交接案涉场地，经原审法院释明案涉场地不予先行交接的风险后，在2015年5月6日的笔录中购书中心明确提出为避免损失扩大要求韦某公司交还案涉场地，韦某公司的代理人表示需询问当事人意见，对此原审法院要求其在5日内书面答复，韦某公司未在原审法院限定期间函复原审法院。而后原审法院再次多次组织双方交接场地，购书中心明确要求韦某公司交还案涉场地，包括韦某公司腾空场地，搬离物品，并交还案涉场地钥匙，办理书面交接手续，韦某公司称应继续履行租赁合同，解除非法封场，购书中心将案涉场地给其正常使用；经原审法院释明后，双方均坚持上述主张。
原审法院认为：关于案涉场地，购书中心与韦某公司同日签订的《合同》、《合约》均是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行。《合同》与《合约》之间，购书中心与韦某公司均认为双方实际履行的是《合约》，且在《合约》中明确规定二者内容有相抵触的，以《合约》为准；如《合约》未明确的事项，以《合同》之条款为准。
《合约》签订后购书中心已交付案涉场地，韦某公司作为承租人应依约支付租金、管理费及电费。韦某公司未缴纳2014年9月后案涉场地的租金、管理费及电费，对此其提出的抗辩理由为购书中心擅自装修案涉楼宇导致其无法正常使用案涉场地，具体表现为：一方面，案涉楼宇的装修导致污染问题，案涉楼宇的装修导致案涉场地空气污染和噪音污染严重，对此提交《检测报告》和媒体报道及相关投诉函件等；另一方面，案涉楼宇的装修导致通行问题，案涉楼宇装修期间案涉楼宇的正门和北门不能通行，整个商场没有正常营业，无法利用商场的手扶电梯到达西门直升电梯或步梯至案涉场地，装修期间西门虽然没有关闭，西门直升电梯亦可以使用，但装修施工人员都使用西门直升电梯，步楼堆放装修材料等物品，导致其客户通行不便。对此，原审法院认为，首先，关于空气污染和噪音污染，韦某公司提交的相关证据均是相关投诉函件并无其他证据予以佐证，且《检测报告》是案外人单方委托，难以形成证据链证明案涉楼宇装修期间案涉场地因空气污染和噪音污染导致无法正常使用；其次，关于通行问题，案涉场地在案涉楼宇的七楼，并未在此次案涉楼宇的装修范围内，其通行依赖西门直升电梯和步梯，装修期间即使案涉楼宇的正门和北门无法正常使用，但西门仍正常使用，2015年1月1日前还能正常进出，韦某公司虽抗辩装修施工人员使用西门电梯和步梯堆放装修材料，但并未举证证明上述情况导致案涉场地无法通行；最后亦是最重要的，案涉场地2014年9月的租金应在2014年9月5日前支付，韦某公司虽以上述两个方面的抗辩理由拒付租金，但其未提交在2014年9月5日之前向购书中心提出上述抗辩的证据；故对韦某公司上述拒付租金的相关抗辩理由不予采纳；结合其对购书中心提交的《2015年1月8号说明》的真实性无异议；韦某公司应依约向购书中心支付案涉期间的租金。
关于合同解除问题。购书中心于2014年10月21日和2014年12月17日分别向韦某公司邮寄《律师函》和《关于解除租赁合同的通知》，上述函件是向韦某公司的公司注册地址即案涉场地邮寄送达，虽韦某公司于2014年12月18日拒收《关于解除租赁合同的通知》，也应视为购书中心已向韦某公司送达《关于解除租赁合同的通知》，结合上文已论述韦某公司应依约向购书中心支付2014年9月以后的租金和《合约》明确约定韦某公司不按时（每月第五日）向购书中心缴纳租金逾期超过一个月购书中心有权立即解除租赁关系，收回出租场地；故购书中心要求确认双方于2013年6月28日签订的《广州市房屋租赁合同》以及《广州购书中心场地租赁合约》已于2014年12月18日解除的诉请，理据充分，依法予以支持。同理，上述两合同解除后，韦某公司应腾空搬离案涉场地。
关于案涉场地租金及物业管理费问题。结合上文已论述韦某公司应依约向购书中心支付2014年9月以后的租金和双方租赁关系于2014年12月18日解除，韦某公司应向购书中心支付2014年9月1日至2014年12月18日租金332366.94元（92823.2×3＋92823.2÷31×18），同理，韦某公司应向购书中心支付2014年9月1日至2014年12月18日物业管理费31653.97元（8840.3×3＋8840.3÷31×18）。购书中心要求支付逾期支付上述款项的滞纳金，依据《合约》约定韦某公司未按约定支付有关费用，购书中心有权自逾期之日起计收滞纳金，韦某公司抗辩该滞纳金不合理，结合本案案情，逾期支付款项应支付相关滞纳金，但酌情将逾期缴付租金和管理费的滞纳金的标准调整为按中国人民银行规定的金融机构同期逾期贷款利息，故韦某公司应向购书中心支付逾期支付2014年9月1日至2014年12月18日租金和物业管理费的滞纳金，分别以当月欠付的租金或物业管理费为本金，按照中国人民银行规定的金融机构同期逾期贷款利息的标准，均从当月第6日起计算至实际清偿之日止，每期滞纳金以每期本金为限。
关于2014年12月19日后案涉场地占有使用费及违约金问题。购书中心要求按照《合约》的8.2条约定“合约期届满，甲乙双方未续定合约且甲方要求收回出租场地，乙方（分租方）逾期不交出承租场地的，甲方除限期乙方（分租方）迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的100%收取乙方的违约金”同期韦某公司案涉场地的占有使用费和违约金，但本案双方合同解除并不属于“合约期届满”的情况；购书中心要求韦某公司支付相应违约金，并无合同依据，不予支持。购书中心在《关于解除租赁合同的通知》要求收回案涉场地，并给予韦某公司相应离场时间，随后在2014年12月26日《通知》中要求韦某公司于2014年12月28日离场，并告知届时将依据《合约》6.3条实施相应停水、停电、停运电梯直达的措施，韦某公司称购书中心于2015年1月1日对案涉场地7楼大厅门上锁，购书中心在2015年5月6日的笔录中对上锁问题不予确认，原审法院于2015年5月13日现场勘查时发现上述7楼大厅门被锁，购书中心工作人员打开该门；而后购书中心称上述加锁行为在2015年1月2日，但对此未提交相关证据；故原审法院依法采信韦某公司关于购书中心于2015年1月1日将案涉楼宇7楼大厅大门上锁的主张。考虑到案涉楼宇7楼大厅大门处的上述加锁行为实质上限制韦某公司撤场，但在本案审理过程中经原审法院组织交接并释明后，购书中心于2015年5月6日明确提出愿意交接场地，在此之后韦某公司未同意交接案涉场地；对此应承担相应2015年5月6日后案涉场地空置的扩大损失，故韦某公司向购书中心缴纳占有使用费的期间为2014年12月19日至2014年12月31日和2015年5月6日至腾空搬离之日。结合本案案情，购书中心要求每月占有使用费的标准按每月92823.2元（即《合约》约定2014年8月16日至2015年8月15日每月租金标准）计算，并无不妥，予以照准，故韦某公司应向购书中心支付2014年12月19日至2014年12月31日的占用使用费38925.86元；2015年5月6日之后的占有使用费，按每月92823.2元的标准，从2015年5月6日计至的案涉场地腾空搬离之日止。
关于2014年12月19日后案涉场地的物业管理费问题。购书中心收取管理费的依据来源于《合约》中关于物业管理的内容，但购书中心称案涉场地在2015年1月1日后至今处于停水停电，西门垂直电梯无法直达的状态，虽韦某公司称案涉场地于2014年12月26日停水停电，但未提交相关直接证据，对其韦某公司主张不予采信，故结合《合约》约定，酌情支持韦某公司按每月8840.30元的标准向购书中心支付2014年12月19日至2014年12月31日的物业管理费3707.22元。同上述2015年5月6日后的占有使用费理由，酌情支持韦某公司按每月8840.3元的标准向购书中心支付2014年5月6日至腾空搬离之日止的物业管理费。
关于案涉场地的租赁保证金。韦某公司未依约支付案涉场地的租赁保证金，购书中心并未提交证据证明在《合约》签订后向韦某公司催缴该款项，且在《关于解除租赁合同的通知》中并未向韦某公司催缴，现上文已确定双方合同已经解除，故购书中心要求韦某公司支付租赁保证金，缺乏理据，依法不予支持。
关于案涉场地的电费问题。购书中心要求韦某公司支付相关水电费，但提交的证据不足以证明具体的用电量所对应的电费，亦未提交其向电力部门代缴电费的相关凭证，故购书中心要求韦某公司支付和7902元和4502元的电费，缺乏理据，依法不予支持。
关于韦某公司的反诉要求赔偿损失问题。本案韦某公司提出因购书中心装修行为导致其直接损失933038.62元，但也未举充分证据证实；如上所述，韦某公司作为承租方逾期交租，违约在先；购书中心作为出租人依约有权解除合同、停止提供相应的服务（包括停水、停电），收回案涉场地；在此情况下，韦某公司反诉要求购书中心赔偿直接损失和声誉损失，缺乏理据，依法不予支持。
民事诉讼中的诉是指当事人依照法律规定向人民法院提出的保护其合法权益的请求，包括确认之诉、给付之诉和变更之诉。但韦某公司反诉提出的韦某公司无需向购书中心支付2014年9月1日至实际收回案涉场地后三个月的租金和物业管理费用的请求，不符合诉的特征，不构成反诉，不予调处。
原审法院根据依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百一十九条的规定，于2015年12月25日作出判决：一、确认广州购书中心有限公司与广州市韦博俊杰人才顾问有限公司在2013年6月28日就广州市天河路123号广州购书中心大楼七楼D-H／1-8轴区（自编号：7楼G5区）签订的《广州市房屋租赁合同》和《广州购书中心场地租赁合约》于2014年12月18日解除；二、自判决发生法律效力之日起10日内，广州市韦博俊杰人才顾问有限公司应腾空搬离广州市天河路123号广州购书中心大楼七楼D-H／1-8轴区（自编号：7楼G5区）；三、自判决发生法律效力之日起10日内，广州市韦某俊杰人才顾问有限公司应向广州购书中心有限公司支付2014年9月1日至2014年12月18日的租金332366.94元以及逾期支付上述租金的滞纳金（以当月欠付的租金为本金，按照中国人民银行规定的金融机构同期逾期贷款利息的标准，均从当月第6日起计算至实际清偿之日止，每期滞纳金以上述每期本金为限）；四、自判决发生法律效力之日起10日内，广州市韦某俊杰人才顾问有限公司应向广州购书中心有限公司支付2014年9月1日至2014年12月18日的管理费31653.9元以及逾期支付上述物业管理费应支付的滞纳金（以当月欠付物业管理费的为本金，按照中国人民银行规定的金融机构同期逾期贷款利息的标准，均从当月第6日起计算至实际清偿之日止，每期滞纳金以每期本金为限）；五、自判决发生法律效力之日起10日内，广州市韦某俊杰人才顾问有限公司应向广州购书中心有限公司支付2014年12月19日至2014年12月31日的占有使用费38925.86元和物业管理费3707.22元；六、自判决发生法律效力之日起10日内，广州市韦某俊杰人才顾问有限公司应向广州购书中心有限公司支付上述场地2015年5月6日后的占用使用费，按每月92823.2元的标准，从2015年5月6日计至上述场地交还之日止；七、自判决发生法律效力之日起10日内，广州市韦某俊杰人才顾问有限公司应向广州购书中心有限公司支付上述场地2015年5月6日后的物业管理费，按每月8840.3元的标准，从2015年5月6日计至上述场地交还之日止；八、驳回广州购书中心有限公司的其他诉讼请求；九、广州市韦某俊杰人才顾问有限公司的全部反诉请求。案件本诉受理费16380元，由广州购书中心有限公司负担1280元，广州市韦某俊杰人才顾问有限公司负担11000元；反诉受理费6720元，由广州市韦某俊杰人才顾问有限公司负担；保全费4250元，由广州市韦某俊杰人才顾问有限公司负担。
判后，上诉人韦某公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决未查明购书中心2014年9月初起至2015年2月17日的装修行为涉及的范围、装修行为的强度以及对包括韦某公司在内所有承租户为教学经营之目的使用租赁场地的合同权利受到严重侵害的案件事实。1、装修行为涉及的范围，包括：负1至6楼共七层装修，装修面积超过整栋大厦面积77％；2、装修行为的强度，包括：拆地板、搭楼梯等，其粉尘、噪音、空气污染的强度，绝非小装小修，且发生群体性抗议事件。经专业机构对7、8楼室内空气检测，结果甲苯超标33倍，二甲苯超标44倍，TVOC超标29倍；3、侵害事实包括：（1）大面积、全封闭、长时间的装修，使处于不能通风的椎体项部（注：建筑物中间部位为三角形锥形天井，上小底大，玻璃幕墙封闭）的7层、8层始终处于装修产生的大量粉尘、刺激气味、噪音、恶臭等有害物质的侵淫之中，根本不具备正常的使用条件，更谈不上承租人为教学目的使用租赁场地；（2）消防安全通道被堵塞，租赁场地的消防、安全、生命××均受到严重安全事故的隐患和威胁；（3）致使涉案租赁场地不具备正常的及符合消防安全法规的使用条件，不符合合同约定的出租、使用条件。二、原审法院虽于2015年5月13日组织了涉案现场勘查，但在原审判决中并未对购书中心2014年9月初起至2015年2月17日的装修行为涉及的范围、装修行为的强度这一重要的案件事实做出查明。其判决书“审理查明”中表述只是对涉案各方陈述的重复；其对装修污染的影响认定缺乏常识，违背常理；其对装修期间西门仍正常使用的认定，并未区分进入与正常使用的区别，不符合逻辑。三、韦某公司的原审反诉请求应当得到支持。购书中心2014年9月初起至2015年2月17日的装修行为及其所产生的后果，足以证明出租人在租赁关系存续期间不能履行其保持租赁物适合约定使用、收益状态的义务，其装修行为应属违约行为；该违约行为造成租赁合同约定的租赁场地的使用、收益状态遭受极大的破坏，韦某公司依据合同为教学目使用、收益租赁场地的合同权利受到严重的侵害。韦某公司2014年9月至2015年2月拒绝履行租金支付义务的行为系同时履行抗辩权的行为，符合《中华人民共和国合同法》第66条规定。四、购书中心2014年12月28日单方宣布解除合同，且对七楼擅自停水、停电及停止该层电梯运行、锁闭楼层大门的行为，属于单方的违约行为，应承担合同约定的违约责任及损失赔偿责任。请求判令：1、撤销原审判决第一、二、三、四、五、六、七、九项；2、驳回购书中心原审的全部诉讼请求，支持韦某公司原审的反诉请求。
被上诉人购书中心答辩称：不同意韦某公司的上诉请求。一、购书中心没有因为装修使得韦某公司的合同权利受到侵害，本次装修是1-4楼，不涉及韦某公司承租的7楼，购书中心的装修是从2014年10月5日才开始的，在此之前的9月5日韦某公司开始拖欠租金，因此装修并不违反双方租赁合同的约定。购书中心的装修有政府的相关许可，虽然韦某公司以及其他两家欠租的租户为达到不交租金使用场地的目的，多次向有关部门举报，对购书中心工作场所进行攻击，但购书中心的装修从未受到消防以及城管部门的处理，证明购书中心的装修是合法的。虽然韦某公司在原审出具了环境监测报告，但出具的单位没有相应的资质，并且所作的检测是在没有清空场地的情况下取样的，不能证明室内的空气一定与本案装修有关，不能排除是室内其他物品造成的。并且检测时间是在其拖欠租金达3个多月且购书中心解除合同之后，不能作为其在2014年9月开始不交租金的理由。二、根据租赁合同，韦某公司仅享有7楼部分场地的使用权，场地1-6楼不在其租赁范围内，所以其无权使用。原审法院认定装修期间通过西门电梯有直达7楼的租赁办公场地，也说明其可以正常使用租赁物。不能以承租范围之外的区域封闭作为其无法使用租赁物的标准。三、购书中心停止水电以及电梯的运营是发生在韦某公司长期不交租的情况下，韦某公司在装修开始之前长期拖欠租金，但其向其转租的租户按时收取租金，说明韦某公司是恶意拖欠租金的，购书中心的行为是合法的，韦某公司行使履行的抗辩权是没有依据的。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，韦某公司提交2007年9月20日双方签订的《协议书》以及2013年6月28日《关于七楼招生市场经营主体承转的联合公告》拟证明租赁场地的用途是教学目的，原审判决只载明非居住用途太简略，2013年开始韦某公司开始承转续办“学途通教育培训综合招生市场”。购书中心质证称该证据不属于二审新证据，不涉及本案的基本事实，对真实性无异议，但对关联性有异议，该证据涉及在本案租赁之前的问题，与本案无关；原审判决认定非居住用途与这些证据并不冲突，购书中心出租给韦某公司之后，韦某公司转租给一些教育机构作为办公使用，并非教学用途。购书中心二审期间提交其在原审判决后向韦某公司邮寄送达要求腾空搬离的三份函件，函件被拒收或客户要求退回，拟证明韦某公司一直拒绝搬离场地进行交接，造成损失的扩大。韦某公司质证称对真实性没有异议，购书中心的相关权利要求正在诉讼之中，最后由法院判决确定。
本院认为：《合约》与《合同》均由购书中心与韦某公司自愿签订，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。韦某公司作为承租人，主要合同义务为按时支付租金。购书中心2014年8月22日发函称其将于2014年9月23日起进行装修，但按照合同约定，韦某公司应于2014年9月5日前支付2014年9月的租金，韦某公司如认为装修影响其使用涉案场地，应就减免租金或解除合同等问题与购书中心协商一致，在未达成合意前应继续按照合同履行义务。韦某公司在装修开始之前且双方未达成合意的情况下未依约按时支付租金，构成违约在先。韦某公司主张购书中心在2014年9月初开始进行装修缺乏依据，本院不予采纳。案涉大厦的装修部分与韦某公司承租的部分属于不同的楼层，相互之间可以独立使用；韦某公司原审期间提交的检测报告系案外人单方委托、未提交检测机构具备相关资质的证明，不足以证明购书中心的装修行为导致韦某公司完全无法使用涉案场地，韦某公司提交的投诉函件等亦无法形成完整的证据链条，故韦某公司关于购书中心的装修行为导致其无法使用涉案场地的主张不成立。基于上述理由，韦某公司主张购书中心构成违约依据不足，韦某公司要求行使不安抗辩权或同时履行抗辩权没有依据，本院不予支持。按照合同约定，韦某公司逾期支付租金超过一个月的，购书中心有权解除合同。韦某公司未支付2014年9月之后的租金，购书中心于2014年12月17日向韦某公司邮寄《关于解除租赁合同的通知》，符合《合约》中购书中心有权解除租赁关系的约定。韦某公司于2014年12月18日拒收该函件，原审法院对购书中心要求确认《合约》《合同》已于2014年12月18日解除的诉请予以支持并无不当。结合2014年12月购书中心向韦某公司发函要求收回场地、韦某公司主张购书中心自2015年1月1日起对涉案场地7楼大厅门上锁，以及原审法院现场勘察发现上述7楼大厅门被锁，需要购书中心工作人员开门等情况，原审法院采信韦某公司关于购书中心于2015年1月1日起对涉案场地7楼大厅门上锁的主张并无不当，本院予以认可。虽然案涉楼宇7楼大门处的上述加锁行为实质上限制韦某公司撤场，但在本案原审审理过程中经原审法院组织交接并释明后，购书中心于2015年5月6日明确提出愿意交接场地，而韦某公司未同意交接案涉场地，原审法院认为韦某公司应承担2015年5月6日后案涉场地空置的扩大损失并无不当。
关于韦某公司原审反诉请求应否支持的问题。双方的《合同》、《合约》已解除，韦某公司要求购书中心继续履行缺乏依据。韦某公司关于购书中心违约的主张不成立，其要求购书中心赔偿其直接损失、声誉损失依据不足。韦某公司无需履行义务的请求不构成诉，原审法院不予调处正确。
综上所述，韦某公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17720元，由广州市韦博俊杰人才顾问有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
代理审判员 闫 娜
二〇一六年六月六日
书 记 员 张 利