福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽08民终1133号
上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司龙岩凤凰隔支行，住所地龙岩市新罗区。
代表人：黄增辉，行长。
委托诉讼代理人：黄开平，男，系中国工商银行股份有限公司龙岩凤凰隔支行员工。
委托诉讼代理人：吴海，男，系中国工商银行股份有限公司龙岩凤凰隔支行员工。
被上诉人（原审被告）：张永寿，男，1975年11月4日出生，汉族，住龙岩市新罗区。
上诉人中国工商银行股份有限公司龙岩凤凰隔支行（下称工行凤凰隔支行）因与被上诉人张永寿金融借款合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2016）闽0802民初513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人工行凤凰隔支行的委托诉讼代理人黄开平、吴海，被上诉人张永寿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人工行凤凰隔支行上诉请求：1.变更原判第一项为“被上诉人归还上诉人借款本金508297.04元和截止2016年1月26日的利息16090.16元，并支付从2016年1月17日起至贷款本息还清之日止按合同约定利率6.86%计算的罚息和复利”。2.变更原判第二项为“被上诉人不履行义务时，上诉人有权以被上诉人张永寿名下的坐落于龙岩市新罗区西陂镇人民西路168号2303房产及土地使用权折价或者以变卖、拍卖的价款中优先受偿”。3.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：《个人购房借款／担保合同》第九条第9.1款对罚息、复利作出了约定，合同第十九条对抵押担保范围约定包含贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。对上述内容，被上诉人的代理人谢菊云在庭审中均无异议，原审法院也认定《个人购房借款／担保合同》合法有效。依照约定，本案借款利率为4.9%，逾期后执行利率为6.86%，加上复利（未付利息部分按6.86%）计算，综合利率也只有6.09%，在合理的范围内，未超过最高院及人民银行的以上利率规定，不存在原审认为被上诉人承担过高的违约责任及依据不明的问题。案涉房屋他项权利证书中，本案抵押为一般抵押权，原审法院将本案的一般抵押权混同为最高额抵押权，判决上诉人以535000元为限对抵押房屋优先受偿是错误的。
被上诉人答辩称：1.本人欠银行的贷款是真实的，但不清楚什么是一般抵押权、最高额抵押担保、复利、罚息。2.本人欲将座落于龙岩市新罗区西陂镇人民西路168号2303房产出售用于归还银行贷款，但上诉人的委托代理人黄开平故意为难。
工行凤凰隔支行向一审法院起诉请求：1．张永寿归还贷款本金508297.04元、利息15950.18元，并支付自2016年1月1日起至贷款本息全部支付完毕止按合同约定利率计算的罚息、复利。2．工行凤凰隔支行有权就拍卖、变卖张永寿所有的位于龙岩市新罗区西陂街道人民西路168号（西湖人家）2303房产所得款项在上述诉求中的债权范围内享有优先受偿权。
一审法院认定事实：2013年8月22日，工行凤凰隔支行与张永寿签订《个人购房借款／担保合同》，约定张永寿向工行凤凰隔支行借款535000元用于购买住房，期限20年，自2013年8月28日至2033年8月28日，贷款为浮动利率，借款发放时年利率为6.55%。逾期还款的，工行凤凰隔支行有权按罚息利率按日计收利息，对未能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在合同约定的执行利率基础上上浮40%。还款方式为按月等额本息还款。若张永寿未完全、适当地遵守或履行合同项下的任何承诺、保证、义务或责任，构成违约，工行凤凰隔支行有权宣布合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，并要求张永寿立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用。张永寿自愿以其所有的位于龙岩市新罗区西陂镇人民西路168号2303房产为上述债务提供抵押担保，担保范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、为实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。2013年8月26日，双方办理了上述抵押房产的预告登记。2013年8月28日，工行凤凰隔支行依约发放贷款。2014年12月1日，双方于龙岩市房地产交易服务中心办理了最高债权数额535000元的房产抵押登记手续。张永寿按约还款至2015年5月份，经催讨又于2015年6月28日至2015年12月21日合计归还本金1963.82元、利息2651.92元。2015年12月29日，工行凤凰隔支行向张永寿寄送《提前还款函》，未妥投。截至2015年12月31日，张永寿尚欠贷款本金508297.04元，利息15950.18元（含罚息和复利）。截至2016年1月26日，张永寿尚欠贷款本金508297.04元，利息16090.16元。截至工行凤凰隔支行起诉之日即2016年1月13日，贷款的执行年利率为4.9%，逾期年利率为6.86%。
一审法院认为，工行凤凰隔支行与张永寿签订的《个人购房借款／担保合同》系双方真实意思表示，合法有效。张永寿未按期归还借款本息，构成违约。依照双方的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，工行凤凰隔支行享有合同解除权的条件已经成就，但合同解除权应自解除合同的意思表示到达张永寿时发生效力。工行凤凰隔支行虽向张永寿寄送了《提前还款函》，但未妥投，工行凤凰隔支行起诉后，一审法院依法于2016年1月26日向张永寿送达了起诉状、应诉通知书等材料，故应认定为工行凤凰隔支行解除合同的意思表示于2016年1月26日到达张永寿，合同即时解除。现工行凤凰隔支行诉请张永寿归还尚欠的借款本金、利息和复利，本案中工行凤凰隔支行的损失系因张永寿未按时还本付息而产生的资金占用费，其诉请中所主张的逾期罚息、复利，均属于违约范畴，该范畴应以实际损失为基础进行计算。张永寿对合同解除前尚欠的已到期和未到期的本金应按合同约定的逾期利率计收罚息，对应付未付利息应按合同约定的逾期利率计算复利。逾期罚息已属因违约产生的损失赔偿额，工行凤凰隔支行还诉请张永寿支付合同解除后以逾期罚息为基数，按逾期利率计算的复利，使张永寿承担过高的违约责任，其数额远超工行凤凰隔支行的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定以及“任何人都不能从损失赔偿中获利”的原则，对工行凤凰隔支行的该项诉请不予支持。工行凤凰隔支行未能提交张永寿截至2016年1月26日所结欠的借期内正常利息，即对该部分利息计算复利的依据不明，对其该项主张不予支持。工行凤凰隔支行作为张永寿的房产抵押权人，依法有权在其不履行债务时，要求将抵押物以折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿，其价款超过债权数额的部分归张永寿所有。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，判决：一、张永寿应于判决生效之日起三十日内偿还工行凤凰隔支行截至2016年1月26日的贷款本金508297.04元和相应利息（1、截至2016年1月26日止的利息16090.16元；2、以508297.04元为本金，自2016年1月27日起至判决指定的履行期限届满之日止按逾期年利率6.86%计算）。二、张永寿未能清偿上述债务时，工行凤凰隔支行有权以张永寿名下的坐落于龙岩市新罗区西陂镇人民西路168号2303房产折价或者以变卖、拍卖的价款在最高债权535000元限额内优先受偿。三、驳回工行凤凰隔支行的其他诉讼请求。案件受理费9042元，减半收取为4521元，由工行凤凰隔支行负担500元，张永寿负担4021元。
本院二审期间，上诉人工行凤凰隔支行围绕上诉请求依法提交利息计算说明原件一份，证明上诉人诉请的利息、复利未超过规定利率。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人张永寿质证认为“未收到该证据，不用看，看不懂”。上诉人对一审认定案涉抵押物设定最高债权数额535000元的抵押有异议，认为本案所设定抵押应是一般抵押权。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：上诉人所举利息计算说明系其单方制作，且利息、复利是否过高属法律适用问题，而非需以证据佐证的待证事实，故上诉人所举利息计算说明对本院审查利息、复利并无实际意义，本院不予采纳。二审另查明，上诉人向本院确认被上诉人未在2015年5月28日如约还款付息，但于2015年5月29日归还前述本息。至下一结息日（2015年6月28日）未再按约定的时间、数额支付本息，除一审认定的在2015年6月28日至2015年12月21日合计归还本金1963.82元、利息2651.92元之外，此后又陆续在2015年12月31日归还本金420元、2016年4月12日归还本金100元、2016年6月6日归还本金5元、2016年6月23日归还本金10元、2016年7月25日归还本金44.56元、利息5.44元。
本院认为，上诉人与被上诉人就购房贷款事宜达成一致，并自愿签订《个人购房借款／担保合同》，该合同依法成立并生效，双方均应依约履行各自义务。被上诉人未依约还本付息，上诉人有权依照合同第十四条第14.2款之约定宣布贷款提前到期并要求被上诉人偿还尚欠借款本息，并依照该合同第九条第9.1款约定，对被上诉人不能按时支付的利息按罚息利率计收复利。但中国人民银行发布的《人民币利率管理规定》、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》中关于复利的规定，均系以正常利息即合同期内应付利息作为计算基数，并不包含逾期罚息，故一审法院关于合同解除后（2015年1月26日）对所有未还贷款本金508297.04元计收罚息而不再计收复利的判决，具有法律依据，本院予以维持。因张永寿在2015年1月26日之后又陆续归还部分本息如下：2016年4月12日归还本金100元、2016年6月6日归还本金5元、2016年6月23日归还本金10元、2016年7月25日归还本金44.56元、利息5.44元。该部分归还的数额，应从尚欠本息数额中予以扣除。至于上诉人提出的抵押权性质问题，因《个人购房借款／担保合同》并未将所涉抵押定性为最高额抵押权，龙房他证字第2014083**号他项权证书“附记”也备注“抵押预告登记转一般抵押权设立登记”，依照《中华人民共和国物权法》第二百零三条第一款之规定，系债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供的抵押。本案债权人与债务人仅就单笔贷款达成抵押意向并设定抵押，故案涉抵押应为一般抵押权，一审法院认定案涉抵押物设立最高额抵押权属事实认定错误，本院予以纠正。上诉人有权依照双方合同约定，对案涉抵押物经依法拍卖后所得价款在尚欠本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、实现债权的费用范围内优先受偿。
综上，上诉人的上诉部分有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销福建省龙岩市新罗区人民法院（2016）闽0802民初513号民事判决。
二、张永寿应于本判决生效之日起三十日内偿还中国工商银行股份有限公司龙岩凤凰阁支行截至2016年1月26日的贷款本金508297.04元、利息16090.16元，并支付以508297.04元为本金自2016年1月27日起至本判决指定的履行期限届满之日止按逾期年利率6.86%计算的罚息（其中应扣除张永寿已归还的本息：2016年4月12日归还本金100元、2016年6月6日归还本金5元、2016年6月23日归还本金10元、2016年7月25日归还本金44.56元、利息5.44元）。
三、张永寿未能清偿上述债务时，中国工商银行股份有限公司龙岩凤凰阁支行有权以张永寿名下的坐落于龙岩市新罗区西陂镇人民西路168号2303房产折价或者以变卖、拍卖的价款优先受偿。
四、驳回中国工商银行股份有限公司龙岩凤凰阁支行的其他诉讼请求。
二审案件受理费4521元，由中国工商银行股份有限公司龙岩凤凰阁支行负担。一审案件受理费按原判计收。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 国 柱
审 判 员 刘 彬 辉
代理审判员 张 婷 婷
二〇一六年九月三十日
书 记 员 陈笑平（代）
附：引用的主要法律条文
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。