沁阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沁民重字第00010号
原告王明德，又名王占国、王战国，男，1947年7月25日生，汉族，住沁阳市。
委托代理人杨庆军，河南合祥律师事务所律师。
被告卫金良，男，1964年10月15日生，汉族，住沁阳市。
委托代理人陈在林，河南启轩律师事务所律师。
第三人沁阳市山王庄镇盆窑村第六村民组。
代表人韩中伏，系该组组长。
委托代理人冯新广，河南苍穹律师事务所律师。
原告王明德与被告卫金良以及第三人沁阳市山王庄镇盆窑村第六村民组（以下简称：盆窑六组）为房屋租赁合同纠纷一案，于2013年12月25日向本院提起诉讼，本院于2014年6月23日作出（XXXX）沁民西万初字第XXXXX号民事判决书。被告卫金良和第三人盆窑六组不服上诉焦作市中级人民法院，焦作市中级人民法院于2014年9月30日作出（XXXX）焦民三终字第XXXXX号民事裁定书，撤销原判发回重审。本院于2014年12月1日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王明德及其委托代理人杨庆军、被告卫金良及其委托代理人陈在林、第三人盆窑六组的负责人韩中伏及其委托代理人冯新广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王明德诉称，2002年9月4日，经原、被告协商签订了《占房协议》，原告将自己位于沁阳市磷肥厂以东、盆窑村面粉厂以西的14间房屋及场地租赁给被告，年租金16000元，后又将前后院5间房屋租给被告，年租金调整为18000元，租赁期间被告将租金交至2008年9月3日，2008年9月4日之后未付租金。原告多次催要未果，要求解除租赁协议，但被告拒绝腾出租赁原告的房屋及场地。原告为维护自己合法权益，于2009年12月1日向本院起诉，2010年5月23日本院作出（XXXX）沁民初字第XXX号判决：卫金良将租赁原告王明德房屋及场地的物品腾出，将租赁房屋及场地返还原告王明德；被告卫金良应支付原告王明德租金5540.28元及2009年元月9日至房屋及场地腾出之日止的损失（每天按49.30元计算）。被告不服上诉，2010年10月25日焦作中院作出（XXXX）焦民三终字第XXX号判决，撤销原判，改判被告支付原告租金38137.2元（截止2010年10月31日）。判决生效后，被告拒不履行给付租金义务，原告申请强制执行了38137.2元租金。截止到2010年10月份，被告所欠原告租金全部结清。从2010年11月份被告实租原告房屋10间，每年每间1000元，被告从2010年11月1日至2013年10月31日三年未付租金，共计30000元。2013年12月2日，原告以书面通知的形式要求被告支付30000元租金，被告置之不理。现原告请求如下：1、解除原、被告签订的《占房协议》，并要求被告腾出房屋；2、判决被告支付原告从2010年11月1日到2013年10月31日的租金30000元，2013年11月1日以后按每天27.39元计算至腾出房屋之日；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告卫金良辩称，一、原告自2010年8月31日起已经不是合法出租人，其解除《占房协议》的诉求没有事实根据与法律依据。原、被告的占房占地协议，是以原告与第三人的租赁合同为前提的。2010年8月31日，第三人给原告送达了《解除合同通知书》，同时给被告送达了通知的复印件。被告多次以只能交一份租金为由要求原告解决此事，但原告没有请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同通知的效力，导致原告与第三人的租赁合同解除已是不可变更的事实。原告已经不是合法出租人，没有权利解除合同。二、被告依法不应支付租金。首先，由于第三人解除了与原告的租赁协议，租赁物的出租人由原告变为第三人，被告与第三人协商一致签订了租地协议，依法形成租赁权利义务关系。因此，租金应当交给第三人。其次，《协议》第5条约定：“甲方有义务保证乙方东西两出路出入自由，如发生问题，后果由甲方承担”，但自协议签订时起，东出路就不通，场地使用效率下降，严重影响了被告的生产经营。《协议》又约定：“如房子的主权发生争议，引发的一切后果由甲方负责”，第三人及王光明均主张收取租金，为了生产经营不受影响，被告支付第三人2000元租金，还支付了原告3000元租金。王光明到被告租赁场地打砸，致使财物损坏、人员受伤，给被告造成严重损失。原告没有按照约定履行相应义务，被告根据合同法第六十七条的规定，享有后履行抗辩权。三、原告阻止第三人疏通租赁场地排水渠道，造成被告常年不能生产经营，经济损失严重。被告保留对其的诉权。综上，应依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告及第三人的合法权益。
第三人盆窑六组辩称，被告卫金良所租赁的房屋原属盆窑面粉厂，盆窑面粉厂的占土属第三人所有，面粉厂与第三人签有协议，租赁期限为15年，15年后面粉厂的固定资产归第三人所有。因面粉厂合伙人内部纠纷，又吸入王占国为合伙人，后面粉厂转让给了王占国。2010年8月31日，第三人书面通知王占国解除合同。同年9月，第三人与被告卫金良签订了租赁协议。2011年10月19日，第三人再次通知王占国，限其在11月1日前将面粉厂的一切固定资产交付第三人。王占国对两次通知均无异议，原面粉厂的房屋已归第三人所有。原告无权起诉卫金良，应驳回原告的起诉，并要求被告将租赁费交于第三人。
根据原、被告及第三人诉辩，本院归纳本案的争议焦点为：1、原告对租赁物是否享有出租权，原、被告的租赁合同是否有效，原告请求解除合同并腾出房屋有无事实和法律根据？2、原、被告各自是否存在违约行为，原告主张的租赁费能应否支持，被告及第三人的抗辩理由能否成立？
围绕争议焦点，原告王明德提供的证据有：1.2002年9月4日占房协议，证明被告卫金良与原告形成租赁合同关系；2.（XXXX）沁民初字第XXX号民事判决书；3.（XXXX）焦民三终字第XXX号民事判决书；4.河南省高级人民法院（XXXX）豫法立二民申XXXXX号民事裁定书。三份法律文书认定了2002年9月4日原被告占房协议具有法律效力，也认定了被告占有原告另外3间房屋的客观事实，法院依据占房协议判令被告按合同约定支付2010年10月31日之前的租金，据此可证明原被告租赁关系是合法有效的；5.2013年12月2日通知书1份，证明原告以书面形式通知被告应将2010年11月1日至2013年10月31日租金付清，被告至今未交纳，构成根本违约；6.照片2张，证明被告租赁原告房屋的基本位置和间数；7.沁阳市人民法院（XXXX）沁民初字第XXX号案件判决书和焦作市中级人民法院（XXXX）焦民三终字第XX号判决书，证明卫金良与王战国租赁期间内曾经发生过纠纷；8.原告从1999年到2010年的单据10份，证明原告交给盆窑村第六村民组的占地租金情况。9、证人魏光明当庭证言，证明面粉厂所占土地除了六组以外，还有盆窑一组的地。
被告卫金良质证后，发表如下意见为：对证据1-4的真实性无异议，但不能证明2010年8月31日之后原、被告仍存在合法的租赁关系。证据5被告收到了，由于原、被告已不存在租赁关系，被告不应该向其支付租金。对证据6真实性无异议，证据指向有异议，只能证明租赁房屋现状，不能证明房屋权属状况。对证据7没有异议，对证据8真实性亦无异议，证明了原告与第三人的租赁关系。对证据9有异议，证人陈述是虚假的，原告的出租权来源其与第三人的租赁合同，另外证人的证明对象与本案租赁合同纠纷不是同一法律关系。
第三人盆窑六组质证后，发表如下意见为：对证据1-8的真实性均无异议，但从1999年以来盆窑六组和原告之间系不定期租赁关系，盆窑六组早在2010年8月31日解除与原告的租赁合同并收回土地。对证据9的异议是原面粉厂租赁的土地全部是盆窑六组的，与一组没有关系。
围绕争议焦点，被告卫金良提供的证据有：1、营业执照、道路运输经营许可证、维修质量AA级证书，证明金良汽车大修车系合法企业。2、《解除合同通知书》，证明2010年8月31日第三人送达原告解除合同通知及被告收到复印件的事实。3、盆窑六组通知，证明2011年2月10日第三人通知被告不再向王战国交承包费。4、第三人于2011年10月张贴通知的照片4张，证明第三人解除合同通知已送达原告。5、（XXXX）沁民西万初字第XXXXX号案卷审庭审笔录（第5页），证明原告当庭自认收到了《解除合同通知书》。6、2012年沁民初字第233号案卷庭审笔录103、106页，证明原告王战国对解除通知没有异议。7、（XXXX）焦民三终字第XXX号案卷第7页原告答辩内容，证明原告明知其与第三人的租赁合同自《解除合同通知书》送达时解除，但未向人民法院请求确认解除合同的效力。8、被告与第三人签订的占地协议书，证明2010年9月12日被告与第三人签订了占地协议，双方形成了租赁合同关系。9、收据，证明被告于2011年1月21日交给原告3000元租金。10、收据3张，证明被告向第三人交付2010年9月—2013年1月份的租金6000元。11、2012年沁民初字第233号案卷庭审笔录104页韩中伏证言，证明解除合同通知已送达原告及被告的事实。12.、2012沁民初字第233号案卷第56页及盆窑六组收据，证明王战国两年来不交六组租金。13、录音资料，证明原告要租金时，被告要求解决第三人主张权利等问题。14、占房占地协议、占房协议，证明2002年9月4日被告与原告签订协议，约定了双方的权利义务。15、王光明通知书，证明王光明2013年11月9日向被告主张房屋所有权。16、2012年沁民初字第233号案卷庭审笔录103页，证明东出路原本就不通，现在仍不通。17、控告材料，证明王光明向被告主张租金，于2013年11月29日带领二十余人到汽修厂打砸。18、照片4张，证明王光明到汽修厂打砸，造成财产损失、人员受伤。19、证人付中兴当庭证言，证明2011年元月，王战国向卫金良要房租发生争执，卫金良提出排除院内积水等要求，后在众人说和给了王战国3000元租金。20、盆窑二组与卫金良签订的租赁协议，证明在2012年1月1日前原告有义务打通汽修厂东出路。
原告王明德质证后，发表如下意见：对证据1无异议，不过与原告形成租赁关系的是卫金良个人，与该企业无关。对证据2-12的真实性无异议，但不能够证明第三人与原告已经解除租赁合同，同时原告还有证据可以证明在2010年8月31日后第三人仍然收取原告占地费的事实。对证据13有异议，该录音不能显示录制的时间、地点及人物，也没有得到被录音人的同意，不能作为定案依据。对证据14的真实性虽无异议，但占房协议与占地占房协议是两个不同的协议，其中占房协议才是双方争执的租赁协议，该协议上并没有约定原告有保证被告东西出路自由的义务，占地占房协议所租赁的是原预制厂的房屋，与本案原面粉厂的房屋没有关系。关于证据15，被告至今仍在使用租赁房屋，无论第三人还是王光明对该房屋主张权利并未影响被告的正常使用。对证据16的质证意见同证据14。证据17系被告单方制作，不属于证据材料。证据18不能说明拍摄的时间、地点等，且与本案没有关联性。证据19，该证人是卫金良的员工，与被告存在直接利害关系，对其证言不应采信。关于证据20，原告再次重申东出路问题是占地占房协议的事情，与本案无关。
第三人盆窑六组质证后，对被告卫金良提供的证据均无异议。
围绕争议焦点，第三人盆窑六组提供的证据有：第一组证据：1、王正于2011年10月15日录音一份，2、王正于2011年10月15日的证明材料一份。证明盆窑面粉厂与盆窑六组签订有租赁合同及主要内容。3、张玉莲（王正于的妻子）当庭证言，证明录音是王正于的声音，面粉厂占的是六组的地。4、韩留根当庭证言，证明盆窑面粉厂占地是六组的，租赁期限15年，到期后面粉厂的一切固定资产归六组所有，证人代表盆窑六组在合同上签有字。5、韩迎东证言，证明王正于录音时证人在场。6、韩中芳当庭证言，证明2010年11月1日给王占国的收据意思表示不真实。7、盆窑六组与郭根启之间的占地合同复印件一份，证明1988年韩留根是盆窑六组的组长。8、郭根启证言，证明1988年王正于代表盆窑面粉厂与韩留根签订有占地合同。9、张立福证言，证明1988年证人系盆窑面粉厂会计，亲眼见过合同。10、（XXXX）沁民初字第XXX号案庭审卷宗第56
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59页，系盆窑六组出具给王占国交的2000年—2008年占地费收据以及2010年11月1日的收据，证明原盆窑面粉厂占地全部是盆窑六组的。11、（XXXX）沁民初字第XXX号案庭审卷宗第105
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106页，证明王占国当庭自认盆窑面粉厂占的全部是六组的土地。以上证据综合证明1988年盆窑面粉厂与盆窑六组签订有租赁合同（已经遗失），合同约定租赁期限15年，到期后盆窑面粉厂的一切固定资产归盆窑六组所有。第二组证据：12、2010年8月31日解除合同通知书一份，证明盆窑面粉厂与盆窑六组的租赁合同已经转为不定期租赁，近两年原告不交租金，盆窑六组通知原告解除合同，收回场地、房屋。13、邮寄给王占国的快递复印件一份，14、（XXXX）沁民西万初字第XXXXX号案卷宗第二次庭审笔录第5页，证明王占国当庭自认收到了解除通知。15、韩小苍证言，证明解除合同通知书已经送达王占国。16、（XXXX）沁民初字第XXX号案庭审卷宗第103页，17、（XXXX）沁民初字第XXX号案庭审卷宗第116页，证明原告收到2010年8月31日解除合同通知书和2011年10月19日收回盆窑面粉厂所有权的通知后表示没有异议，盆窑面粉厂财产全部归第三人所有。18、2011年2月10日第三人送给卫金良的通知，证明第三人向卫金良收租金的合法性。19、2011年10月19日第三人给王占国送达收回面粉厂的通知，20、韩小刚证言，证明第三人收回盆窑面粉厂使用权的通知已经送达王占国。21、卫书祥证言，证明通知贴在修理厂的墙上、门上，是盆窑六组、卫金良让证人拍的照。22、照片4张，证明2011年10月19日的通知已经公示。23、（XXXX）沁民初字第XXX号案庭审卷宗第119页，24、（XXXX）沁民初字第XXX号案庭审卷宗第120页，证明原告仅是转租方，原告租给卫金良的房屋已于2011年12月被第三人收回。25、（XXXX）焦民三终字第XXX号案王占国的答辩状，证明王占国没有在法律规定的期限内请求人民法院确认解除合同的效力，第三人与原告的租赁合同已经解除。26、XXXX沁民初字第XXX号民事裁定书一份。证明原告于2012年5月31日撤回了对卫金良的租金诉求。27、2010年9月12日第三人与卫金良之间的占地协议书，证明盆窑六组将盆窑面粉厂的西边租给了卫金良。28、2013年6月1日第三人与王光明之间的占地协议书，证明盆窑六组将盆窑面粉厂的东边租给了王光明。以上证据综合证明盆窑六组经过两次解除合同的过程，于2011年12月完全收回盆窑面粉厂的土地和房屋。第三组证据：29、2013年1月31日第三人给卫金良的2000元收条一份，证明盆窑村委、王光明认可盆窑面粉厂财产归第三人所有。
原告王明德质证后，发表如下意见：针对第一组证据，所有的证人证言都不能作为定案依据，首先，这些证人均系盆窑六组成员，与第三人存在利害关系；其次，韩留根当庭陈述合同履行期满后财产如何处置没有约定，按韩留根讲合同期限15年，2003年就已经到期，但王战国直至到2011年还在向第三人交纳占地费，这些行为表明第三人认可原告享有房屋的所有权；第三、张玉莲、韩中芳的证言以及其他证人证词均属于传来证据，这些证人都不是当时面粉厂与盆窑六组租赁合同的当事人，也没有相关书证予以佐证这些事实；第四，根据不动产物权变动的相关规定，第三人没有任何证据可以证明房屋已属其所有，更何况原告本人也不认可该房屋转让给第三人，即使第三人与原告就争议房屋存在产权纠纷的，也不属于本案原、被告租赁合同纠纷的审理范围。对法院庭审笔录及判决书的真实性无异议，虽然第三人向原告下达了解除合同的通知，但是原告与第三人之间的租赁关系并没有因此解除，因为生效的三级法院文书均认定原、被告之间的合同应当履行到2010年10月31日，同时第三人的会计韩同意于2010年11月1日还收取原告2011年之前租赁费，据此可以推翻其关于2010年8月31日第三人已经与原告解除合同的主张。对二、三组证据，证人证言均不予认可，书证的真实性无异议。至于第三人与被告签订租赁合同的行为，既是第三人对原告土地租赁合同的违约，也是被告对原告房屋租赁合同的违约，不足以否认原、被告租赁合同的合法性。
被告卫金良质证后，对第三人盆窑六组提供的证据均无异议。
根据原、被告及第三人诉辩陈述及上述质证意见，本院认证如下：对原告证据1-8和被告证据1-12、14、16、20以及第三人证据10-14、16-19、22-29，当事人对真实性互无异议，本院予以确认。原告证据9涉及到土地权属纠纷，应由土地主管部门进行确权，本院不宜作出认定，对其证言不予采信。被告证据13系录音资料，声音吵杂，判断不出对话的当事人身份，也没有其他证据加以佐证，不予采信。被告证据15、17、18属于被告和王光明之间的纠纷，与本案不属同一法律关系，不予采信。关于被告证据19，由于证人与被告有利害关系，故不予采信。第三人证据1、2，由于王正于已经去世，对其真实性无法核对，故对其证明力不予采信。第三人提供的证人证言，除韩留根、张玉莲、韩中芳出庭外，其他证人均未到庭，无法接受当事人的质询，故对证据5、8、9、15、20、21均不予采信。就韩留根证言来说，其当庭并未陈述15年后面粉厂财产收归六组，而是说“合同到期后续合同还允许他干，还交承包费”，作为时任六组组长的韩留根能够客观陈述亲身感知的事实，对其证言予以认定。关于张玉莲的证言，明显是根据王正于的陈述而派生出来的证据；韩中芳证言的效力，相对低于第三人会计韩同意于2010年11月1日给原告出具的书证“今收到王战国2900元系付2009-2011年占地费（面粉厂地）”的效力，故对证据3、6不予采信。第三人证据7与本案缺乏关联性，亦不予采信。
根据原、被告及第三人诉辩陈述及上述有效证据，本案事实确认如下：原盆窑面粉厂建于1988年，租有第三人盆窑六组的土地。1995年前后面粉厂倒闭，由股东之一原告王明德承包。2002年9月4日，原告王明德（甲方）与被告卫金良（乙方）签订了《占房协议》，约定如下：“1、所有房屋从面粉厂配电室起至香玉舞厅共计7间，每间壹仟元整，合计人民币柒仟元整。2、7间房屋正前空地，南至马路界，乙方享有使用权。3、干一年，占一年，依我干，依我占，甲方不得以任何理由随意排挤、涨价。4、付款方式：占一年，给一年。5、如房子的主权发生争议，引发的一切后果由甲方负责。6、此协议一式两份，甲乙双方各持一份，从签字之日起生效。”焦克路扩建时原告在院内西边又建3间房，一并出租给被告，合计10间房。后原、被告因租金发生纠纷，原告王明德于2009年12月1日，诉至本院。2010年5月23日，本院作出（XXXX）沁民初字第XXX号民事判决：“一、被告卫金良将租赁原告王明德房屋及场地的物品腾出，将租赁的房屋及场地返还原告王明德，于判决生效后四十日内履行。二、被告卫金良应支付原告王明德租金5540.28元及2009年元月9日至房屋及场地腾出之日止的损失（每天按49.30元计算），于判决生效后十日内履行完毕。三、驳回原告王明德的其他诉讼请求”。卫金良不服本院一审判决，向焦作市中级人民法院提起上诉，焦作市中级人民法院经审理认为，双方之间的租赁合同关系并未解除，于2010年10月25日作出（XXXX）焦民三终字第XXX号民事判决：“一、撤销沁阳市人民法院（XXXX）沁民初字第XXX号民事判决。二、卫金良于本判决生效后十日内支付王明德租金（截止2010年10月31日）38137.2元。三、驳回王明德的其他诉讼请求”。判决生效后，经本院强制执行，被告履行了判决义务。2011年1月21日，经原告多次催要，被告支付租金3000元，租期折算至2011年1月底。之后被告未再支付租金。原告曾于2012年诉至本院要求被告支付租金，后于2012年5月25日撤诉。
2010年8月31日第三人盆窑六组向原告发出解除合同通知书，要求解除合同并收回面粉厂的所占土地。2010年11月1日，第三人收取原告土地租金2900元，计至2011年底。2010年9月12日，第三人与被告签订《占地协议书》，约定被告每年向第三人交付租金2000元，第三人已收取被告三年租金6000元。
另查明：2009年1月9日，卫金良起诉王战国为财产损害赔偿，本院于2009年10月29日作出（XXXX）沁民初字第XXX号民事判决：“一、被告王战国赔偿原告卫金良20000元，于本判决生效后十日内履行。二、驳回原告卫金良的其他诉讼请求。”卫金良不服本院判决，向焦作中院提起上诉，焦作中院于2010年4月27日作出（2010）焦民三终字第79号民事判决：“驳回上诉维持原判。”卫金良仍不服判决，向河南省高级人民法院提起申诉，河南省高级人民法院审查后，于2013年9月25日作出（XXXX）豫法立二民申XXXX号民事裁定：“驳回卫金良的再审申请。”
又查明：2002年9月4日，原、被告签订《占房占地协议》一份，原告将面粉厂后边的原预制厂一起租给被告干修理厂。2011年该预制厂产权转让给了盆窑二组。2012年1月1日，盆窑二组与被告签订租赁协议，将地上建筑物全部出卖给被告，被告每年交土地租金6100元。
本院认为，一、关于第三人的诉讼主体地位。原审期间盆窑六组申请参加诉讼，主张对租赁物享有所有权，但审查其诉讼请求，仅要求被告支付租赁费，未对原告提出具体的诉讼请求。进一步审查，盆窑六组对其与原告之间的租赁合同关系可以行使独立的请求权，就本案诉讼标的即原、被告争议的租赁合同法律关系却没有独立的请求权，故盆窑六组不符合有独立请求权第三人的诉讼地位。其参加诉讼实质上是支持被告的主张，由于案件的处理结果与其有法律上的利害关系，本院予以准许。盆窑六组作为无独立请求权的第三人，虽具有独立的诉讼地位，但无权提出独立的诉讼请求，故第三人关于向被告主张租赁费的请求，本院不予审理。
二、关于原、被告的租赁合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告于2002年9月4日签订的《占房协议》以及就其他房屋达成的口头租赁协议，符合租赁合同的法律特征，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应为有效。特别是原、被告为租赁合同纠纷曾经沁阳、焦作两级法院审理，均认定原、被告之间形成租赁合同关系。被告以第三人与原告的租赁合同已经解除租赁物归第三人所有，并结合协议第5条的约定，抗辩其与第三人成立租赁关系。由于一方面，租赁权是债权，不要求出租人对租赁物有处分权，更不需要有所有权。租赁房屋占有范围内的土地虽归第三人所有，但不影响原告对租赁物享有的出租权。另一方面，虽然《占房协议》第5条有：“如房子的主权发生争议，引发的一切后果由甲方负责”的约定，但租赁房屋现仍有被告使用、收益是不争的事实。退一步讲，即使因租赁房屋的所有权产生争议，也应由出租人向承租人承担合同责任，而不是由被告代替原告直接与第三人签订租赁协议。另外，焦作中院（2010）焦民三终字第279号民事判决要求原、被告继续履行合同，被告的行为明显违背法院生效判决，对其抗辩，本院不予采纳。
三、关于第三人能否解除合同。第三人以1988年与原面粉厂负责人王正于书面约定15年后房产收归第三人为由，通知原告解除合同。首先，第三人不能提供当年所签协议。其次，时任六组组长韩留根亦未作出15年后面粉厂财产无条件收归第三人的陈述。第三，15年的期限应于2003年届满，而第三人一直收取原告土地租金至2011年底，且原、被告从2009年开始就房屋租赁诉讼期间，第三人亦未提出异议。第四，就第三人与被告签订的《占地协议》而言，顾名思义仅指占地，不包括房屋，从租金数额每年2000元也可以得到印证。综合以上分析，第三人不但不能提供证据证明自己的主张，其行为相反表明认同原告对租赁房屋享有处分权。此外，我国物权法对不动产物权的变动有严格的规定，第三人在既未得到原告等股东的同意，又未得到有权机关确认的情况下，主张诉争房屋所有权转让给了第三人，缺乏事实基础，有违法律规定，本院不予采纳。因此其于2010年8月31日通知原告以及2011年10月19日张贴公告解除合同的行为无效，不能产生合同解除的法律后果。
四、关于原告的诉讼请求。支付租金是承租人的主合同义务，承租人应当按照约定的时间、数额支付租金。根据双方协议第4条：“付款方式：占一年，给一年”的约定，被告应当在租赁物使用一年时支付原告上一年度的房屋租金，但被告从2011年2月1日起且经原告多次催要仍拒不支付租金，致使原告不能实现合同目的，被告的行为已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，同时考虑到原、被告因房屋租赁合同及侵权纠纷已多次诉讼，双方矛盾较深，不解除合同不利于合同目的及双方利益的实现，故原告要求解除租赁合同并返还租赁物的理由正当，本院予以支持。关于原告请求的租金，诉讼中双方对10间房屋每年每间1000元的租金没有争议，因此被告应支付原告从2011年2月1日至2013年10月31日期间的租金27000元，从2013年11月1日以后按每天27.39元（10000／365）计算至腾出房屋之日。
五、关于被告的其他抗辩事由。被告答辩状中明确表示对原告的侵权行为保留诉权，由于侵权之债与合同之债不属同一法律关系，不能合并审理，本院予以准许。关于被告以原告先“打通东出路”作为自己后交付租金的抗辩，由于该约定属于《占地占房协议》的内容，现原、被告就预制厂已不存在租赁关系，被告与盆窑二组形成了新的租赁关系，其抗辩理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼》第五十六条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：
一、解除原告王明德与被告卫金良的房屋租赁合同。
二、被告卫金良于本判决生效后三十日内腾出租赁房屋及场地内的物品，将房屋及场地交付原告王明德。
三、被告卫金良于本判决生效后三十日内支付原告王明德租金（从2011年2月1日至2013年10月31日期间的租金27000元；从2013年11月1日起按每天27.39元计算至房屋腾出之日止）。
四、驳回原告王明德的其他诉讼请求。
案件受理费600元，由被告卫金良负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审 判 长 李巍巍
审 判 员 夏永福
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二〇一五年四月二十日
书 记 员 陈浩宇