北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初33154号原告：北京中土欣欣物业管理中心，住所地北京市海淀区北蜂窝*号。法定代表人刘辉，总经理。委托诉讼代理人：罗格根图雅，北京宏健仁和律师事务所律师。被告：蔡吉安，男，1939年10月2日出生。原告北京中土欣欣物业管理中心（以下简称中土欣欣中心）与被告蔡吉安物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中土欣欣中心委托诉讼代理人罗格根图雅、被告蔡吉安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中土欣欣中心向本院提出诉讼请求：1、蔡吉安支付自2007年1月1日至2015年12月31日的物业费18549.15元。2、诉讼费由蔡吉安承担。诉讼过程中，中土欣欣中心将第1项诉讼请求变更为要求蔡吉安支付自2007年1月1日至2015年12月31日物业费18459.89元。事实和理由：蔡吉安居住的北京市海淀区乔建里7号楼×号（以下简称×号房屋）产权单位为中国建筑设计研究院（以下简称设计院）。我方自2000年开始受多个产权单位包括设计院的委托，为海淀区乔建里7号楼提供物业服务，物业服务费每年每平方米23.3元。设计院按委托合同向我方支付物业费至2006年度。自2007年开始，乔建里7号楼所有设计院的职工都开始自行缴纳物业费。蔡吉安自单位不再缴纳物业费后，一直以各种理由拒绝缴纳物业费，无视我方提供的物业服务，严重损害了我方的合法权益。蔡吉安辩称，我是×号房屋的业主，房屋建筑面积按房屋产权证为88.03平方米。现不同意中土欣欣中心的诉讼请求，要求法院驳回其诉讼请求。我之所以没交物业费理由为：我不存在与中土欣欣中心之间的物业服务合同，事实上中土欣欣中心也未提供符合行业标准的服务；中土欣欣中心与设计院签订的合同早在2003年12月31日终止，设计院在2007年发给中土欣欣中心关于终止缴纳物业费的通知，明确了终止合同的意愿，没有表明原合同的继续有效的理据。合同是有时效的，没有永久的有效合同。居民取得房改房房本后，产权易主，物业服务单位应与新业主完成新的法律合同手续，而中土欣欣中心未做此程序，与业主建立合同关系；长期对中土欣欣中心的物业服务不满意，具体问题：物业服务收费超标；物业管理不达标，如不清扫楼梯楼道；楼内多次失窃未尽到责任；企图用装电梯卡办法阻止居民上楼，态度恶劣；拆除楼内消防器材，影响火灾安全；服务态度极差，不听居民意见。同时，由于中土欣欣中心的失职严重侵害了业主的权益，收取的物业费也不按政府早已出台的指导价标准，收费极高，所以我有权根据合同法的规定拒绝缴纳物业费，并请求中土欣欣中心撤出7号楼，由7号楼业主共同协商，交由社区和海淀区房管局纳入乔建里小区统一管理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：蔡吉安系×号房屋的业主，该房屋建筑面积为88.03平方米。中土欣欣中心向法庭提供该中心与设计院于2003年1月15日签订的《乔健(建)里7号楼物业管理委托协议》，协议约定委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，本楼的公用绿地、公共环境卫生、包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集清运等事项，同时约定了收费标准为每年每平方米23.3元（包括小修费、中修费、公用设施费、管理费、化粪池清掏费、电梯费、高压水泵费、绿化费、税金）。委托管理期限为1年自2003年1月1日起至2003年12月31日止。中土欣欣中心欲证明该单位是乔建里7号楼物业服务单位、物业服务范围、物业费标准。蔡吉安认为该协议只签订了1年，不能证明以后继续履行，且合同已经过期。中土欣欣中心向法庭提供其在北京市住建委网站上下载的物业企业信息，主张该单位系乔建里7号楼的物业服务企业。对此，蔡吉安主张只能说明物业公司有登记，但与本案无关。中土欣欣中心提供《乔健(建)里7号楼我院职工供暖物业明细表》，主张蔡吉安应交纳的物业费面积及金额；蔡吉安称面积应以房本为准。中土欣欣中心向法庭提供2007年3月16日银行进账单，证明设计院交纳2006年乔建里7号楼物业费的情况；蔡吉安称不知道该进账单的真实性。中土欣欣中心向法庭提供（2016）京0108民初×号民事判决书，主张该单位为乔建里7号楼提供了物业服务，与业主形成事实上的物业服务合同关系。该判决书经审理查明确认：2005年12月21日，中土欣欣中心与××业主签订了《乔建里7号楼物业管理委托协议》，该协议期限为4年。本院认为部分确认：中土欣欣中心与××业主签订的《乔建里7号楼物业管理委托协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。虽然该协议2010年12月31日到期且双方并未续签，但中土欣欣中心此后继续为乔建里7号楼提供物业服务，而××业主对中土欣欣中心提供的物业服务持接受态度，故应视为双方已形成事实上的物业服务合同关系。就以上判决书，蔡吉安称与自己无关。中土欣欣中心向法庭提供该中心与乔建里7号楼某业主签订的《乔建里7号楼物业管理委托协议》，主张该中心一直要求与业主签订物业合同，已经有部分业主签订了协议，但是蔡吉安一直拒绝签订。就以上协议，蔡吉安称与自己无关。中土欣欣中心向法庭提供《通知》一份，载明”中土物业公司：根据财政部颁布的自2007年1月1日起开始实施的《企业财务通则》第四十六条第四款规定，企业不得承担属于个人的购买住房、支付物业管理费等支出。鉴此，我单位自2007年1月1日起停止执行职工住房物业管理费补贴制度，不再支付职工已购住宅物业管理费。请贵公司直接与辖区住宅产权人（业主）签订物业服务合同，由业主根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。特此通知。中国建筑设计研究院房产办公室；二〇〇七年九月十三日；联系电话：×；联系人：骆某”。中土欣欣中心主张设计院于2007年1月1日起不再执行住房补贴制度，而是由该中心直接向业主收取。对此，蔡吉安称该《通知》不是给他本人的通知。中土欣欣中心向法庭提供《关于职工自行交纳已购住宅物业费的通知》一份，载明”建筑设计院职工住户：根据财政部《企业财务通则》第四十六条第四款，企业不得承担属于个人购买住房、支付物业管理费等支出之规定，中国建筑设计研究院已于2007年8月16日签发''关于停止执行《院职工住房供暖费、物业管理费管理实施办法》中物业管理费补贴的通知（中设研[2007]137号）明确规定：严格按照国家规定执行，自2007年1月1日起停止执行《院职工住房供暖费、物业管理费管理实施办法》中物业管理费补贴制度，不再支付职工已购住宅物业管理费。为贯彻执行国家及中国建筑设计研究院的有关规定，建筑设计总院经院长办公会议研究，并通知如下：一、请本院职工住户按照所购房屋物业管理公司规定的期限和标准，及时足额交纳物业管理费。二、如职工住户逾期未交付物业管理费，并致使建筑设计总院作为房改房屋的大产权人而承担付费责任的，建筑设计总院将通知总财务部自该职工的薪资中扣减其所应承担的相应费用。三、本通知自公布之日执行。”落款处有中国建筑设计研究院（集团）建筑设计总院综合管理部公章，时间为2013年7月10日。蔡吉安称盖章的单位没有资格发这个通知，同时称与中土欣欣中心没有合同。蔡吉安向法庭提供《北京市建设委员会信访答复意见书》一份，该文件中主要内容如下：”姓名：李某；信访方式：来信；地址：海淀区羊坊店乔建里7号楼×室；信访事项：投诉；答复意见：按照市建委《关于按房改政策出售公有住房和安居（康居）住房物业服务费缴纳问题的通知》的规定，在《北京市物业服务收费管理办法》实施前，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人，仍应按照该办法实施前物业服务费用水平各自承担相应的物业服务费用缴纳义务，即物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变。其中，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人对物业服务费用缴纳责任主体另有约定的，按照约定执行。对于《企业财务通则》（中华人民共和国财政部第41号令）中涉及企业不得承担属于个人的购买住房、支付物业服务费等支出的问题，建议来信人向财政部或者市财政局咨询解释为宜。另建议与其产权单位联系，若产权单位已将物业服务费纳入职工工资的，可持单位证明与职工本人签订物业服务协议，向职工收取物业服务费”，该文件落款处有”北京市建设委员会信访事项专用章”；时间为2009年8月18日。蔡吉安主张依据上述材料，2007年企业对业主不承担物业费，物业公司应当与房屋业主签订物业合同。对以上证据，中土欣欣中心主张该证据与本案无关。根据双方质证意见，本院对上述证据的真实性予以认定。本院认为，依据中土欣欣中心提供的证据，中土欣欣中心基于与设计院签订《乔建里7号楼物业管理委托协议》，为7号楼提供物业服务，并由设计院缴纳该楼其职工的物业费用。设计院不再支付该费用后，蔡吉安并未与中土欣欣中心签订书面物业管理协议，但通过本院查明的事实，可以确认，中土欣欣中心一直为7号楼提供物业服务，蔡吉安作为×号房屋的业主，接受了中土欣欣中心的物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系。蔡吉安以其与中土欣欣中心不存在物业合同的抗辩主张，本院不予采纳。现中土欣欣中心要求蔡吉安支付物业费，理由正当，本院予以支持。中土欣欣中心要求蔡吉安支付自2007年1月1日至2015年12月31日的物业费18549.15元，后在诉讼过程中，变更诉讼请求为要求蔡吉安支付自2007年1月1日至2015年12月31日物业费18459.89元，物业服务费按每年每平方米23.3元计算，本院不持异议。应当指出的是，通过蔡吉安的答辩，可以看出业主对物业服务的不满，中土欣欣中心应对业主提出的问题充分重视，检查自身的物业服务行为，提高服务质量，双方共同努力，共同创造优美的小区环境，构建和谐社区。综上所述，本院对中土欣欣中心要求蔡吉安交纳物业费的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：蔡吉安于本判决生效后七日内给付北京中土欣欣物业管理中心二〇〇七年一月一日至二〇一五年十二月三十一日的物业费一万八千四百五十九元八角九分。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费一百三十二元（北京中土欣欣物业管理中心已预交），由蔡吉安负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  周红二〇一六年十一月二十九日书记员  钱硕