广东省珠海市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）珠中法立民终字第354号
上诉人（原审原告）：珠海市恒居物业代理有限公司，住所地：珠海市。
法定代表人：胡永和，经理。
被上诉人（原审被告）：珠海经济特区申光电子有限公司，住所地：珠海市。
法定代表人：滕明芳，总经理。
被上诉人（原审被告）：珠海华发汽车销售有限公司，住所地：珠海市。
法定代表人：卓志平，执行董事。
上诉人珠海市恒居物业代理有限公司（以下简称：恒居物业公司）因与被上诉人珠海经济特区申光电子有限公司（以下简称：申光电子公司）、珠海华发汽车销售有限公司（以下简称：华发汽车公司）租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第1194号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
恒居物业公司在原审诉称，位于珠海市九州大道吉大工业区自管工业用房沿街门面房屋属申光电子公司所有。2007年11月，申光电子公司将涉案房屋出租给华发汽车公司使用，租期至2012年12月31日。华发汽车公司租赁期间，2008年8月将涉案房屋转租给原告，后在申光电子公司同意下，华发汽车公司续租一年并继续转租给恒居物业公司，租赁期至2013年12月31日。因此，华发汽车公司为涉案房屋的首承租人，恒居物业公司为次承租人。该事实已由贵院生效（2014）珠香法民三初字第242号民事判决书所确认。恒居物业公司在租赁期间，多次向申光电子公司、华发汽车公司提出租赁期满后如果申光电子公司继续出租涉案房产恒居物业公司愿意续租，并于2013年9月26日（租赁期满3月前）发函给申光电子公司表达续租意愿，然而申光电子公司却回复：早在2013年8月就与珠海市汇通投资有限公司签订涉案房产《租赁合同》。恒居物业公司遂向申光电子公司、华发汽车公司提出在同等条件下行使优先承租权，申光电子公司、华发汽车公司均未正面回复。2014年1月1日起，恒居物业公司继续使用涉案房屋，并且按照原与华发汽车公司合同约定的租金继续向华发汽车公司交付，华发汽车公司没有表示其他异议而继续收取租金，直到2014年恒居物业公司收到贵院在（2014）珠香法民三初字第242号案件将恒居物业公司追加为该案的第三人时，为保护恒居物业公司自身利益而停止向华发汽车公司支付租金。
恒居物业公司认为：一、恒居物业公司对涉案房屋有优先承租权。恒居物业公司作为涉案房产的受转租人，享有承租人的相应权利。1994年生效2010年修订的广东省地方性法规《广东省城镇房屋租赁条例》第28条明确规定：“转租的租赁合同生效后，转租人享有并承担出租人的权利和义务，并且应当继续履行原租赁合同约定的义务；受转租人享有并且承担承租人的权利和义务。”同时该《条例》第21条规定：“下列人员在同等条件下，按照如下顺序对出租的房屋有优先承租权：（一）房屋共有人；（二）原承租人”恒居物业公司作为涉案房屋的承租人在申光电子公司将涉案房产继续出租的情况下，享有同等条件下的优先承租权，而申光电子公司却在租赁合同期满前三个月不通知恒居物业公司的情况下，就与珠海市汇通投资有限公司签订涉案房产《租赁合同》是侵害恒居物业公司优先承租权的行为。也许申光电子公司会辩解说，原《租赁合同》己经约定，续租期满后双方租赁关系自动终止。当时的真实情况是，恒居物业公司与申光电子公司、华发汽车公司续签租赁合同时，申光电子公司主张期满后收回房屋自用不再出租的情况下才被迫同意了该条款。既然原租赁合同期满后申光电子公司继续出租，按照《广东省城镇房屋租赁条例》的规定，恒居物业公司当然享有优先承租权，因此申光电子公司的行为违法，故恒居物业公司对于申光电子公司提出上列诉请。
二、恒居物业公司与华发汽车公司就涉案房屋存在租赁合同关系且合法有效恒居物业公司与华发汽车公司珠海华发汽车销售有限公司自2008年5月至2013年12月31日就涉案房产存在租赁关系，尽管恒居物业公司与华发汽车公司在合同中约定：租赁期满，双方租赁关系自动终止。但是在租赁期满前，恒居物业公司多次向申光电子公司、华发汽车公司表示租赁期满后愿意续租，再三主张按照《广东省城镇房屋租赁条例》的规定，恒居物业公司对涉案房屋享有优先承租权。基于此，恒居物业公司在合同约定的租赁期满后仍然占有使用涉案房产，并按照原租赁合同的规定按期每月向华发汽车公司支付租金，华发汽车公司也按月收取了租赁费用且一直保留原合同规定的租赁押金。因此，恒居物业公司有理由认为自2014年1月起华发汽车公司已经从申光电子公司处取得了租赁权而继续转租给恒居物业公司。直至恒居物业公司成为（2014）珠香法民三初字第242号案件的第三人时才真正获悉实情。根据《中华人民共和国合同法》第236条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，恒居物业公司与华发汽车公司之间从2014年1月1日起至今对涉案房屋存在租赁关系，该租赁合同关系合法、有效。故恒居物业公司对华发汽车公司提出上列诉请。
三、《广东省城镇房屋租赁条例》应当成为适用于本案的规范性法律文件。最高人民法院《关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》第4条规定：“民事裁判文书应当引用法律、法律解释或者司法解释。对于应当适用的行政法规、地方性法规或者自治条例和单行条例，可以直接引用。”本案发生于广东省，该《条例》是广东省人大通过的地方性法规，应当适用于本案。
恒居物业公司诉至原审法院，请求判令：一、确认申光电子公司侵害恒居物业公司对涉案房产的优先承租权；二、恒居物业公司对涉案房产行使优先承租权；三、确认恒居物业公司与华发汽车公司自2014年1月1日起至今对涉案房产存在不定期租赁合同关系；四、本案的诉讼费用由申光电子公司、华发汽车公司承担。
原审法院经审查查明，原审法院于2015年3月30日立案受理申光电子公司诉恒居物业公司物权保护纠纷一案【案号（2015）珠香法民三初字第635号】。该案审理过程中，原审法院依法追加华发汽车公司作为该案第三人参加诉讼。该案中申光电子公司主张恒居物业公司作为次承租人在合同续租期满后拒不交还案涉房屋（即珠海市九州大道吉大工业区自管工业用房沿街门面房屋），据此请求法院判令：一、恒居物业公司向申光电子公司支付逾期腾退房占有使用费1044000元；二、恒居物业公司向申光电子公司支付交通费10499元、住宿费3958元；三、恒居物业公司向申光电子公司支付律师费122000元、诉讼费50000元。恒居物业公司在该案中答辩称：其对涉案房屋享有优先承租权；自2014年1月1日起至今，其与华发汽车公司就涉案房屋存在不定期租赁合同关系。原审法院于2015年8月17日作出（2015）珠香法民三初字第635号民事判决，判决认为：“华发汽车公司自2014年1月1日起已无权基于租赁合同继续使用涉案房屋，更无权将涉案房屋出租给恒居物业公司。恒居物业公司就涉案房屋向华发汽车公司主张优先承租权，无事实和法律依据。同理，华发汽车公司自2014年1月1日起无权再转租涉案房屋，恒居物业公司主张与华发汽车公司自2014年1月1日起存在不定期的租赁合同关系的说法亦不能成立。同时，恒居物业公司与申光电子公司无租赁合同关系，恒居物业公司无权向申光电子公司主张优先承租权。”，并据此判决恒居物业公司向申光电子公司支付逾期腾房占用使用费1044000元。该案诉讼过程中，恒居物业公司提起本案诉讼。
原审法院认为，本案恒居物业公司在本案中提出的诉讼请求：“一、确认申光电子公司侵害原告恒居物业公司对涉案房产的优先承租权；二、恒居物业公司对涉案房产行使优先承租权；三、确认恒居物业公司与华发汽车公司自2014年1月1日起至今对涉案房产存在不定期租赁合同关系”，均已经在（2015）珠香法民三初字第635号案中作为恒居物业公司（该案被告）的抗辩理由提出，并且，原审法院作出的（2015）珠香法民三初字第635号民事判决也已经对恒居物业公司的上述抗辩理由进行了分析认定，认为：“恒居物业公司就涉案房屋向华发汽车公司主张优先承租权，无事实和法律依据。同理，华发汽车公司自2014年1月1日起无权再转租涉案房屋，恒居物业公司主张与华发汽车公司自2014年1月1日起存在不定期的租赁合同关系的说法亦不能成立。同时，恒居物业公司与申光电子公司无租赁合同关系，恒居物业公司无权向申光电子公司主张优先承租权”，并据此做出了判决。可见，本案恒居物业公司提出的全部诉讼请求实际上均是否定（2015）珠香法民三初字第635号民事判决的裁判结果。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：……（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外”。由上，恒居物业公司在（2015）珠香法民三初字第635号诉讼过程中提起本案诉讼，且本案的诉讼请求实质上是否定（2015）珠香法民三初字第635号案的判决结果，构成重复起诉，本案的起诉应予驳回。
综上，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十七条、第一百五十四条第（三）项的规定，裁定：驳回珠海市恒居物业代理有限公司对珠海经济特区申光电子有限公司、珠海华发汽车销售有限公司的起诉。
上诉人恒居物业公司上诉称：一、原审法院认定事实错误。1、两个案件诉由不同、请求主体不同。（2015）珠香法民三初字第1194号案件中恒居物业公司是原告，申光电子公司、华发汽车公司为被告，案件性质为租赁合同纠纷；而（2015）珠香法民三初字第635号案件刚申光电子公司是原告，恒居物业公司是被告，华发汽车公司是第三人，案件性质为物权保护。原审法院以两个案件请增长相同，或者后诉的请求实质上否定前诉裁判结果为由，驳回起诉，是对两案性质认识错误。2、恒居物业公司与申光电子公司、华发汽车公司是否存在对涉案房屋存在租赁合同关系需要经过实体审查。恒居物业公司与华发汽车公司自2008年5月至2013年12月31日就涉案房产存在租赁关系华发汽车公司是出租人，恒居物业公司是承租人，双方存在书面租赁合同。尽管华发汽车公司与恒居物业公司在合同中约定：租赁期满，双方租赁关系自动终止。但是在租赁期满前，恒居物业公司多次向申光电子公司、华发汽车公司表示租赁期满后愿意续租，再三主张按照《广东省城镇房屋租赁条例》的规定，恒居物业公司对涉案房屋享有优先承租权。基于此，恒居物业公司在合同约定的期满后仍然占有使用涉案房产，并按照华发汽车公司与恒居物业公司原租赁合同的规定按期每月向华发汽车公司支付了租赁费用，华发汽车公司按月收取了租赁费用并未提出明确异议且直保留原合同规定的租赁押金。因此，恒居物业公司认为，自2014年1月1日起至今，恒居物业公司与华发汽车公司就涉案房屋存在不定期租赁合同关系。这有充分的事实与法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第236条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，恒居物业公司与华发汽车公司2014年1月1日起至今对涉案房屋存在租赁关系，该租赁合同关系合法、有效，恒居物业公司依据合法有效的租赁合同占有使用涉案房屋的行为属于合法行为。双方是否存在租赁关系，原审法院应当进行实体审查后方能得出结论。二、原审程序不当。尽管（2015）珠香法民三初字第635号案件与（2015）珠香法民三初字第1194号案件性质不同，由于（2015）珠香法民三初字第1194号案的判决结果与（2015）珠香法民三初字第635号有密切关联，恒居物业公司在期间向原审法院申请中止（2015）珠香法民三初字第635号案件的审理，或者将有关联的两案合并审理，但是两个案件的合议庭并未理睬。恒居物业公司认为，（2015）珠香法民三初字第635号案件与（2015）珠香法民三初字第1194号案件均由原审法院民三庭审理，两案件当事人相同，且案件事实有牵连，甚至两案判决存在密切联系，（2015）珠香法民三初字第635号案件应当以（2015）珠香法民三初字第1194号案件的判决结果为审理依据，而原审法院漠视恒居物业公司的正当要求。故，恒居物业公司认为原审程序不当。综上，恒居物业公司认为，原审法院认定事实错误，程序不当，请求：一、依法撤销原审裁定，发回原审法院重审；二、本案全部诉讼费用由申光电子公司、华发汽车公司承担。
本院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：……（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果”。其中的“前诉裁判结果”应是已生效的裁判结果。而本案中所指的前诉即（2015）珠香法民三初字第635号尚在二审中，故原审适用该规定，认为原审原告构成重复起诉不当，应待第635号案二审判决后再行裁决。上诉人所提（2015）珠香法民三初字第1194号案与（2015）珠香法民三初字第635号有密切关联，应中止审理或将两案合并审理的意见成立。综上，原审认定事实清楚，但适用法律错误并导致裁判结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条、第三十五条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，裁定如下：
一、撤销珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第1194号民事裁定；
二、本案由珠海市香洲区人民法院继续审理。
本裁定为终审裁定。
审判长 董春杉
审判员 杨晓兰
审判员 乌云利
二〇一五年十月十二日
书记员 张淑君