北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0102民初12053号原告:北京盛泰物业管理有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇文化北街11号。法定代表人:关钢，总经理。委托诉讼代理人:崔秀英，女，1960年6月3日出生，北京盛泰物业管理有限公司客服经理，住单位宿舍。委托诉讼代理人:张荣芳，女，1976年11月28日出生，北京盛泰物业管理有限公司职员，住单位宿舍。被告:牟蓉，女，1943年10月20日出生，退休，住北京市西城区。委托诉讼代理人:张旭(被告牟蓉之女)，女，1967年11月17日出生，自由职业，住北京市西城区。原告北京盛泰物业管理有限公司（以下简称盛泰公司）与被告牟蓉物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛泰公司的委托诉讼代理人张荣芳、被告牟蓉的委托诉讼代理人张旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛泰公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2011年1月1日至2016年7月25日物业管理费用22662.55元。2.诉讼费用由被告负担。事实和理由：盛泰公司为北京市西城区枣林前街119号院城市之光大厦提供物业管理和服务，履行了物业公司职责，业主未尽缴纳物业费义务，物业公司多次催缴，该业主至今没有缴纳物业费，因欠费已严重影响了物业公司的正常运转，为维护公司合法权益，依据《物业管理条例》中有关条款诉至法院，请求法院依法公正判决，支持原告的诉讼请求。原告盛泰公司向本院提交以下证据予以证明：1、物业费明细；2、《物业管理委托合同》；3、《西城区城市之光大厦项目交接协议》；4、《办理结果通知书》；5、资质证书；6、缴费发票和收据；7、北京市西城区人民法院（2016）京0102民初28421号民事判决书、北京市第二中级人民法院（2017）京02民终4277号民事判决书。被告牟蓉辩称，我方请求法院驳回原告的全部诉讼请求，本案诉讼费用由原告承担。具体意见如下：1.被告所居住枣林前街119号楼的业主委员会已成立多年，从未与原告签署过有关物业管理服务委托合同，且本小区的物业管理由北京东方泰阁物业管理有限公司承担。双方不存在合同约定关系，也就谈不上合同纠纷;2.原告提供的所谓与小区管委会签订的《物业服务合同》复印件，被告无从知晓，而且该合同签署日期为2002年8月，其中委托管理期限为三年，至2004年10月31日24时止，这早已过期13年之久的复印件，请法院认定该证据无效;3.原告提出的诉讼请求事实不清，无具体时间项目清单，无任何双方确认证明，无详细的事实认定依据及数据支撑材料，无从证明其提供了任何服务，且已远超过诉讼时效,请求法院认定其证据不足;4.原告应向法院出具其2001年至今的物业管理企业资质，提供其在本小区服务人员的专业资格从业证明和社保证明等材料，来证明其为被告提供服务的依据。故请求法院依法驳回原告勒索物业服务费的诉求。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告牟蓉向本院提交以下证据予以证明：1、《评估报告》；2、照片。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.针对原告提交的证据，被告对证据1、证据2、证据3及证据5均质证称不认可，对证据6质证称记不清了，但是均未提出相应证据予以反驳，本院对上述证据予以认可;被告对证据4质证称真实性不确定，认为备案情况不能证明为我方提供物业服务,鉴于原告当庭出示原件,且被告未提出相应证据予以反驳，本院对该证据予以认可;被告对证据7质证称与我方无关，因该证据为法院对涉诉小区物业服务纠纷的生效判决，故本院对该证据的关联性予以认可。2.针对被告提交的证据，原告对证据1质证称不认可，认为与其物业服务无关，因被告出示该证据原件，且该证据是对城市之光大厦交接进行承接查验评估，本院对该证据的真实性及关联性予以认可；原告对证据2质证称不认可，认为不能证明拍摄时间，因被告对拍摄时间未提交充分证据予以证明，本院对该证据的关联性不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年8月20日，盛泰公司与北京市宣武区城市之光大厦物业管理委员会签订《物业管理委托合同》，该合同约定盛泰公司为北京市西城区枣林前街119号提供物业管理服务；委托管理期限为三年，自2001年11月1日起至2004年10月31日止；物业管理服务费收费标准按每建筑平方米2.1元/月向业主收取。合同到期终止后，盛泰公司继续为涉诉小区提供事实物业服务至2016年7月25日。经双方当事人一致确认，北京市西城区枣林前街119号城市之光大厦810号房屋（以下简称涉诉房屋）的建筑面积为161.07平方米，原产权人为张大本（被告牟蓉之夫），张大本2010年4月去世，2011年12月经过继承,涉诉房屋产权人变更为牟蓉。经查，涉诉房屋2009年的物业费4058.96元已经缴纳，2011年1月1日至2016年7月25日物业费22597元尚未缴纳。另查，北京金泊顿物业服务评估监理有限公司曾接受北京东方泰阁物业管理有限公司的委托，于2016年7月25日对城市之光大厦项目进行承接查验评估，《评估报告》显示，房屋结构、共用设施、电气系统方面缺乏日常巡视及养护，楼内通道及电气管井内存有大量杂物，属严重安全隐患；电梯2部均处于行驶状态，设备工程可满足日常运行，电梯设备现场缺乏日常巡视及养护；安防监控系统运行正常，监控录像存储及回放功能完好，但监控室缺乏日常管理及防护设施；消防系统报警主机处于停用状态，远程控制功能失效，无法实现联动功能，消防稳压系统停用；综合布线项目线路管理痕迹不明显，敷设凌乱；给排水设备正常使用中，雨污管线可进行正常排放，生活供水管线采用紫外线设备进行二次消毒，现场设备处于损坏停用状态，机房内整体缺乏日常维护、保养；绿化植株缺乏日常养护，无明显修剪、浇灌痕迹。本院认为：物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务的,有权要求业主履行相应义务。本案中,虽然盛泰公司与牟蓉之间未签订物业服务合同，但牟蓉作为涉诉期间涉诉房屋的继承人、产权人，实际上获得了盛泰公司为其提供的物业服务，故双方已经形成事实上的物业服务合同关系，牟蓉应向盛泰公司缴纳相应的物业服务费用。诉讼中，牟蓉提出，盛泰公司的诉讼请求已超过诉讼时效，盛泰公司未能向法庭提交其向牟蓉主张权利、进行催缴的证据，需要承担举证不能的不利后果。鉴于物业服务的特点及交易习惯，本院认定物业费的交费方式为按年度交费，当年物业费交费的最后截止期限为当年的12月31日，而本案法院收到原告盛泰公司诉状日期为2017年3月14日，故盛泰公司起诉牟蓉要求缴纳2011年1月1日至2014年12月31日物业费的诉讼请求已超过诉讼时效，本院不予支持。依据现有证据显示，盛泰公司提供的物业服务在环境卫生、消防安全和公共区域、共用设施设备的日常维护、保养等方面存在明显的问题。因盛泰公司物业服务存在明显瑕疵，本院对牟蓉应给付2015年1月1日至2016年7月25日的物业费金额予以酌减。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条,《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第一百零九条、第一百一十一条,《中华人民共和国物权法》第一百零二条,《物业管理条例》第七条第（五）项,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条,《最高人民法院关于贯彻执行二、驳回原告北京盛泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告牟蓉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费367元，由原告北京盛泰物业管理有限公司负担285元，由被告牟蓉负担82元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 孙 婷人民陪审员 王 辉人民陪审员 史丽芬二〇一七年九月二十九日书 记 员 郭 妍