重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第02007号
上诉人（原审被告）陈明。
被上诉人（原审原告）重庆金恒物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道红黄路1229号1幢6-6，组织机构代码70939471-3。
法定代表人陈庆芳，董事长。
委托代理人叶扬骥。
委托代理人兰永珍。
上诉人陈明与被上诉人重庆金恒物业管理有限公司（下称金恒物业公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2013年11月18日作出（2013）江法民初字第07979号民事判决，上诉人陈明对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，于2014年3月18日进行了询问，上诉人陈明，被上诉人金恒物业公司的委托代理人叶扬骥、兰永珍参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：原告系壹级资质的物业管理企业，被告系江北区天奇怡畅苑小区×××××××号房屋业主。2010年4月1日，原告与该小区业主委员会签订《物业服务合同》，原告服务内容主要包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；公共设施、设备的维修、养护、运行和管理；公用绿地、花木、建筑小品、假山、水池等的养护和管理；红线范围内的附属配套设施公共部位的维修、养护和管理；公共环境卫生管理；小区内交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序，做好物业管理区域内的安全防范工作；管理与物业有关的工程图纸、业主档案与竣工验收的资料。合同约定原告收取住宅物业服务费标准为三层以上0.95元／月·平方米（含电梯费），业主逾期不交纳物业服务费的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金；公共能源费按实际发生费用（加上表差），由业主、使用人据实分摊；委托管理期限为二年，自2010年4月1日起至2012年3月31日止。合同期届满前一个月内业主委员会作出是否续聘的决定，否则合同期满后自然终止。
原告按约进入天奇怡畅苑小区实施物业服务。上述物业服务合同期限届满后，业主大会没有作出选聘或者续聘的决定。2012年7月17日业主委员会向原告发送了“关于继续执行原物业服务合同的函”，同意继续执行原《物业服务合同》，延长执行时间至2013年3月31日，期间不再签订新的物业服务合同，物业费按照原合同执行。
另查，小区实行总分表制水表，即由物管公司每月按总水表计量先行垫付水费，业主按每户实际用水量向物管公司交纳各自使用的水费。公共能源费按公共区域水电使用量由业主据实分摊。
被告所购江北区天奇怡畅苑小区×××××××号房屋，建筑面积88.78平方米。原告于2013年3月31日后撤离江北区天奇怡畅苑小区。
本案中，原告主张被告拖欠物业服务费，其举示的欠款明细表载明，被告欠交2011年10月前的物业服务费1348.84元、水费1139.50元、公共能源分摊费82.60元，欠交2011年10月至2013年3月期间的物业服务费1433.78元、水费1212.60元、公共能源分摊费91.30元。
庭审中，被告强调原告计算未付费金额不正确，并举示了7张照片（显示有门框裂缝、室内墙壁起泡渗水痕迹），拟证明原告没有尽到物业服务义务、管理混乱。原告对此质证：对照片的真实性无法确定，照片反映的问题属于业主专有部分损害，不属物业管理范围。
原告金恒物业公司诉称：2010年4月1日原告与天奇怡畅苑业主委员会签订《物业服务合同》，约定物业服务费标准为每月0.95元／平方米。自签订《物业服务合同》后，原告积极履行了相关权利义务，为业主提供物业管理服务。被告系小区×××××××号房屋业主，自2011年10月1日起至2013年3月31日止，被告未交纳物业服务费2782.62元、水费2352.10元、公共能源分摊费173.90元。经被告催收，被告仍未交纳。请求：判令被告支付原告的物业服务费2782.62元、水费2352.10元、公共能源分摊费173.90元、滞纳金3396.66元，共计9605.28元。诉讼费由被告承担。
被告陈明辩称：原告物业管理混乱，被告室外门上方严重损坏，原告负有修复责任。家中水管爆裂，找不到物管人员，导致卫生间内墙、衣柜渗水霉变，原告不作为。被告客厅外阳台落水管起泡霉变，楼上业主开空调滴水，均向原告反映过，但原告不作为、不协调处理。被告母亲在小区被犬骚扰导致骨折，原告存在管理不到位的责任。原告对公共区域的卫生、电梯维护不及时，管理水平下滑。由于原告存在物业服务质量问题，被告在2011年10月1至2013年3月31日期间没有交纳物业服务费用，但原告起诉的欠费金额不对。请求驳回原告的诉讼请求。
一审法院认为，国务院《物业管理条例》规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。故2010年4月1日原告与天奇怡畅苑小区业主委员会签订的《物业服务合同》，对作为该小区业主的被告具有约束力。此合同期限届满后，小区业主大会没有作出选聘或续聘决定，业委会决定并发函给原告，继续履行原《物业服务合同》，延长合同期限至2013年3月31日，物业费按原合同执行。原告同意并实际提供物业管理服务至2013年3月31日。原告继续履行《物业服务合同》的行为，符合《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定。此延长期间的物业服务合同关系，原、被告之间依然存在。在实施了物业服务管理的情况下，原告享有获得物业服务费的权利，被告负有交纳物业服务费的义务并支付由原告代缴的业主居民用水和公共能源费。
关于被告不同意支付物业服务费的辩解是否成立的问题。结合被告的答辩意见和举示的照片分析，物管企业对业主建筑物专有部分不负有物业管理职责，业主专有部分的房屋质量问题应当向房屋出售人主张权利。业主发生人身损害，应向致害人主张权利。邻里矛盾属于相邻权民事法律关系，应由相邻各方解决纷争。物管公司对业主反映的属物业服务法律关系之外的问题可联系各方进行协调处理，此协调工作非其法定义务和合同义务，协调结果的满意度不是衡量物管公司履行物业服务合同标准的尺度。故被告不交物业服务费的辩解理由不成立，不予采纳。
2010年4月1日至2013年3月31日的物业服务合同期内，原告主张被告拖欠此期间的物业服务费2782.62元、水费2352.10元和公共能源费173.90元，被告辩称欠费金额有误，没有提供其已付费依据予以佐证，应承担举证不能的法律后果。被告对所欠费用应当予以补交。
虽然《物业服务合同》约定了业主逾期不交纳物业服务费的，应承担滞纳金，但原告作为小区物管企业，对于业主反映的问题和邻里纠纷，应当积极促成争议各方化解矛盾，使问题能够得到妥善处理，原告对此处理方法有待完善。原告主张向被告催收过欠费，无书面催收资料佐证。并且原告没有举示证据证明其已按照《物业服务合同》的约定完全履行了物业管理义务。鉴此，原告要求被告承担滞纳金的主张，不予支持。
一审法院根据《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决：一、被告陈明于本判决书生效之日起五日内支付重庆金恒物业管理有限公司物业服务费2782.62元、水费2352.10元和公共能源费173.90元。二、驳回重庆金恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由陈明负担。此费已由重庆金恒物业管理有限公司预交，陈明履行前述义务时一并支付给重庆金恒物业管理有限公司。
宣判后，陈明不服一审判决，向本院上诉，上诉称：1、金恒物业公司主张的物业服务费部分超过了诉讼时效期间，不应支持；2、金恒物业公司未提供任何证据证明业主委员会曾督促我限期缴纳物业费，也无证据证明其通过直接送达的方式书面催收，故其诉讼请求由于未经过法定程序主张权利，不应支持；3、金恒物业公司未完全尽到相应职责的物业服务义务，并且按照江北区人民法院（2007）江法民初字第3478号民事判决，金恒物业公司是油烟排污管道的实际管理人，其未履行相关义务，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，金恒物业公司应承担相应赔偿责任。请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人金恒物业公司答辩称：上诉人在一审中未提出诉讼时效抗辩，二审中提出，不应支持；部分业主欠费，我公司履行了相关催收程序。请求驳回上诉，维持原判。
经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
本院认为，金恒物业公司与天奇怡畅苑小区业主委员会于2010年4月1日签订的《物业服务合同》，合法有效，2012年3月31日合同期限届满，小区业主大会没有作出选聘或续聘决定，根据小区业委会的要求，金恒物业公司继续履行原物业服务合同，延长合同期限至2013年3月31日，实际提供物业服务至2013年3月31日。金恒物业公司享有获得物业服务费的权利，陈明作为小区业主，负有交纳物业服务费的义务。金恒物业公司诉请陈明支付所欠的物业服务费、水费和公共能源分摊费，符合法律规定，应予支持。
上诉人陈明称金恒物业公司诉请超过诉讼时效期间，经审查，一审中，陈明仅抗辩称金恒物业公司主张的欠费金额与其实欠金额不符，但未提供证据佐证其实际交纳费用的情况，故一审判决主张金恒物业公司的诉请，符合法律规定，陈明在一审中未提出诉讼时效抗辩，现在二审中提出，不予支持。
关于上诉人陈明称金恒物业公司未经过法定催收程序故无权主张权利的意见，没有法律依据，不予采纳。关于上诉人陈明称金恒物业公司未完全尽到相应职责的物业服务义务、未履行油烟排污管道的管理职责的问题，经审查，陈明举示的证据不能证明其所称待证事实，也不足以成为其拒交物业服务费的正当理由，对其该意见不予采纳。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人陈明的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人陈明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 刘 静
代理审判员 王 兵
二〇一四年四月十一日
书 记 员 梁 麟