山东省莱州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）莱州商初字第424号
原告中国建设银行股份有限公司莱州支行。
负责人吕宝宁，行长。
委托代理人曲建波，系原告公司职工。
被告董京伟，男，1973年1月6日出生，汉族，城镇居民，户籍所在地沂源县。
被告何玉芹，女，1976年1月26日出生，汉族，城镇居民，住址同上。
被告山东大德华瑞置业有限公司（原淄博华瑞房地产开发有限公司）。
法定代表人耿晓东，董事长。
委托代理人黄芮，系被告公司员工。
委托代理人张军利，山东小又小律师事务所律师。
被告山东大德华瑞置业有限公司莱州分公司（原淄博华瑞房地产开发有限公莱州分公司）。
负责人耿晓东，经理。
原告中国建设银行股份有限公司莱州支行与被告董京伟、何玉芹、山东大德华瑞置业有限公司、山东大德华瑞置业有限公司莱州分公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩熙坤独任审判，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司莱州支行的委托代理人曲建波、被告山东大德华瑞置业有限公司的委托代理人黄芮、张军利到庭参加了诉讼。被告董京伟、何玉芹、山东大德华瑞置业有限公司莱州分公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，现已审理终结。
原告诉称，2004年6月9日，被告董京伟、何玉芹夫妇在我行办理住房按揭贷款69000元，用于向淄博华瑞置业有限公司莱州分公司购买位于莱州市三山岛街道滨海传说花园小区A组团17号4单元201号楼，三方签订了合同编号为20041365200258的《中国建设银行个人住房借款合同》，借款期限为20年，借款日期为2004年6月9日至2024年6月9日，合同约定担保方式为抵押加阶段性保证，淄博华瑞置业有限公司莱州分公司作阶段性保证。合同签订后，我行如约将贷款发放到淄博华瑞置业有限公司莱州分公司在我行的存款账户。贷款发放后，淄博华瑞置业有限公司莱州分公司一直没有办理房权证，现在借款人董京伟、何玉芹已经拒不还款，淄博华瑞置业有限公司、淄博华瑞置业有限公司莱州分公司也拒不履行保证责任，没有为借款人及时还款，根据合同第八章第三十九条约定，我行决定提前收回全部贷款本息。诉请法院依法判令：1、第一被告、第二被告立即偿还原告借款本金37087.50元及截止到2014年4月25日的利息1195.62元（2014年4月25日以后至贷款结清的利息按照合同约定另行计算）；2、判令第一被告、第二被告购买并承诺抵押给我行的房产优先受偿；3、判令第三被告、第四被告承担连带保证责任；4、判令上述被告承担一切诉讼费用。
被告董京伟、何玉芹未答辩。
被告山东大德华瑞置业有限公司辩称，我公司不应当承担保证责任，应驳回原告对被告公司的诉讼请求。
被告山东大德华瑞置业有限公司莱州分公司未答辩。
经审理查明，被告山东大德华瑞置业有限公司原名称为淄博华瑞房地产开发有限公司（以下简称“华瑞公司”）。被告山东大德华瑞置业有限公司莱州分公司原名称为淄博华瑞房地产开发有限公司莱州分公司（以下简称“莱州分公司”），系被告山东大德华瑞置业有限公司下属不具备法人资格的分支机构。
2003年4月25日，被告华瑞公司向原告出具授权委托书，内容为：兹委托本公司莱州分公司经理吕春通代表本公司所签文件、合同、证单、发票以及处理一切与之有关的事项均具有法律效力，本法人均予以承认。该授权委托书委托单位加盖了华瑞公司公章，法定代表人耿晓东签字确认。同时，莱州分公司在代理单位处加盖了公章，吕春通在委托书中代理人栏处签字。
2004年1月23日，莱州分公司（作为“甲方”）与原告（作为“乙方”）签订了商品房销售贷款合作协议书，约定原告对符合贷款条件的购房人购买莱州分公司位于莱州市三山岛城港路西莱州金沙滩度假村2-17号楼（不含4、14号楼）商品房发放个人住房贷款。合作协议约定，“甲方同意对购买其物业并获得乙方按揭贷款的业主，提供不可撤销的连带责任保证。保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处分抵押物费用等），并随着借款人逐月还款而相应递减。保证期间以具体的担保合同为准。保证期间，如借款人连续三个月没有履行或没有全部履行债务，乙方有权要求甲方承担保证责任，并从其保证金账户或售房款专用户中直接扣除”，“乙方与业主签订个人住房贷款合同后，甲方保证业主将与其签订的《房地产买卖合同》之全部权益及合同项下之房地产物业全部抵押给乙方，并办理抵押登记手续，保证乙方为第一受益人”。
2004年4月24日，被告华瑞公司与被告董京伟签订了商品房买卖合同，被告董京伟购买被告华瑞公司开发建设的位于莱州市三山岛金沙滩的滨海传说花园小区（暂定名）A组团17号楼4单元201号房，总价款为98573元，房款按照按揭贷款方式支付，第一期于2004年4月24日付款38735元，第二期于2004年4月30日前支付剩余价款69000元，以办理20年银行贷款的方式支付。
2004年6月9日，被告董京伟（作为“甲方”）与原告（作为“乙方”）及被告莱州分公司（作为“丙方”）签订了个人住房借款合同。合同约定，被告董京伟向原告借款69000元用于购买滨海传说花园小区A组团17号楼4单元201号房，借款期限为20年，从2004年6月9日起至2024年6月9日，贷款月利率为4.2‰，该借款由原告直接划入被告莱州分公司在原告开立的存款账户内，被告董京伟应从贷款发放的次月开始，按月偿还贷款本息，还款总期数为240期，每月归还本金金额为人民币287.50元，利息逐月结算还清。合同履行期间，被告董京伟未按合同约定的分期还款计划按时、足额归还贷款本息，每拖延一次，原告对拖欠的分期还款额和拖欠天数按日万分之二点一的违约金率收取违约金；借款期间，被告董京伟累计六个月（包括计划还款当月）未偿还贷款本息和相关费用，原告有权停止发放贷款，有权解除本合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任。
关于担保，合同约定，本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，抵押加阶段性保证指乙方以甲方提供的所购住房作抵押，在甲方取得该住房的《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前，由丙方提供阶段性连带责任保证而向甲方发放贷款的方式。抵押担保的范围包括本合同所列的贷款金额、利息（包括罚息）、甲方应支付的违约金、赔偿金以及乙方为实现债权而发生的费用（包括处分抵押物的费用等）；在保证期间，丙方愿对甲方的债务承担连带责任，如甲方未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，乙方有权要求丙方就全部债务承担保证责任，丙方同意乙方从其在乙方开立的存款账户中直接扣划；保证担保的范围包括甲方的借款本金、利息（包括罚息）、甲方应支付的违约金、赔偿金以及乙方为实现债权而发生的相关费用等；保证期间由借款合同生效之日起至抵押的住房取得房屋所有权证，办妥房产保险和抵押，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方代为保管之日止。合同还约定，“在本合同履行期间，甲方未按合同的约定在还款日期内归还贷款本息，乙方对贷款余额按本合同第七条的贷款利率计收利息，对未收取利息部分按本合同第七条的贷款利率计收复利，对拖欠的分期还款额和拖欠天数按本合同第六十二条规定的违约金率收取违约金”。合同记载该合同正本一式四份。
上述合同签订后，原告按照合同约定将被告董京伟的上述借款转至被告莱州分公司账号，但双方没有办理涉案房产的抵押登记手续。被告董京伟亦按照合同约定的还款数额及计息方式按月偿还贷款本息至2013年9月份。自2013年10月起，被告董京伟未再偿还借款本息。现原告诉至本院，要求依照借款合同的约定提前收回全部借款本息，要求判令被告董京伟、何玉芹偿还借款本金37087.50元以及截止到2014年4月25日的利息1195.62元（2014年4月25日以后至贷款结清的利息按照合同约定另行计算）；并要求对被告董京伟、何玉芹购买并承诺抵押的房产优先受偿，要求被告华瑞公司、莱州分公司承担连带保证责任。庭审中，原告向本院提交了交个人住房借款合同、个人贷款发放通知书和借款借据，并主张莱州分公司是由华瑞公司全资成立的，没有独立法人资格，所以华瑞公司亦应当承担担保责任。经质证，被告华瑞公司无异议，但认为根据我国《担保法》第二十九条的规定，企业法人分支机构未经法人书面授权或者超出授权范围，与债权人签订担保合同的，该合同无效，原告提交的借款合同中只有分公司的盖章，并无华瑞公司的盖章，并且该合同在签订后没有得到华瑞公司的追认，因此该担保合同无效，华瑞公司不应当承担担保责任。原告遂又向本院提交了被告华瑞公司于2003年4月25日出具的授权委托书及被告董京伟与被告华瑞公司签订的商品房买卖合同。经质证，被告华瑞公司认为授权委托书落款日期与商品房销售合作协议书签订日期相差接近一年，显然不是为了签订商品房销售合作协议书所出具，即使该授权委托书属实，商品房销售贷款合作协议书也是莱州分公司与原告擅自签订，华瑞公司如果委托莱州分公司与原告签订商品房销售贷款合作协议书，合作协议书的甲方应当是华瑞公司而不应当是莱州分公司，原告所提交的授权委托书与商品房销售贷款合作协议书所签署的时间差异较大，商品房销售贷款合同协议书没有一处体现华瑞公司的名称，均是莱州分公司与原告签订，与华瑞公司没有任何关系。关于出具授权委托书的原因，被告华瑞公司不能说明，也未提交证据证实。对原告所提交的商品房买卖合同，被告华瑞公司对真实性没有异议，但认为商品房买卖合同的附件中保证人担保承诺书里面为空白，恰恰证明了华瑞公司没有为董京伟向原告购房提供担保。
此外，被告华瑞公司还对原告所提交的借款合同中记载的还款方式提出异议，主张原告提交的合同中明确写明的还款方式是等额本息还款法，即被告董京伟按月以相等的金额偿还贷款本息，同时约定了“在当前利率水平下若采用第一种还款方法，则每月还款本息金额为人民币0元”，原告所提供的借款合同没有约定每月的还款金额，原告实际采用的是等额本金还款方式，即每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，说明借款人与出借人用实际行动或事实行为对原合同所约定的还款方式进行了变动，按照《担保法》的规定，债权人、债务人协议变更合同的，应当取得保证人同意，未经保证人书面同意的保证人不再承担保证责任；另外，根据原告所提交的借款合同中约定的还款方式，借款人董京伟没有违约行为，原告的起诉恰恰是违约行为，原告所要求的逾期还本付息缺乏合同依据，更无权要求华瑞公司承担连带保证责任。原告对此作出了解释，称该份合同记载的还款方式系笔误，并向本院提交了其保存的另外一份借款合同。经质证，被告华瑞公司认为应当以原告提交的第一份借款合同的记载为准，但认可被告董京伟实际是按照等额本金还款法偿还的借款。被告华瑞公司未提交反驳证据以证实莱州分公司所持有的借款合同上记载的还款方式与原告主张的还款方式不同。
被告董京伟、何玉芹及莱州分公司经本院送达诉状副本、应诉通知书、开庭传票，未到庭应诉，亦未提交反驳证据。
本院认为，原告中国建设银行股份有限公司莱州支行与被告董京伟之间形成的借款合同有效。原告按照合同约定发放贷款后，被告董京伟应当按照合同约定及时履行偿还贷款的义务，不及时履行是错误的，原告以此为由要求提前收回贷款，符合双方合同的约定，应予准许。被告何玉芹作为共同债务人，应当共同承担偿还原告借款的义务。原告要求被告董京伟、何玉芹偿还借款本息，本院予以支持。
关于借款合同中涉及被告莱州分公司提供担保的效力问题。本院认为，被告华瑞公司不认可原告提交的授权委托书系为销售商品房向原告出具，但未提交证据证实是出于何种目的而向原告出具了该授权委托书，故本院认定被告华瑞公司出具该授权委托书的目的即为了其商品房销售过程中涉及与原告有关的业务而出具。期后，原告与被告莱州分公司签订商品房销售贷款合作协议书，并在被告董京伟提供了商品房买卖合同的情况下与被告董京伟、莱州分公司签订个人住房借款合同，吕春通在合同上签字，被告莱州分公司加盖公章的行为未超出授权委托书的授权范围，莱州分公司与原告签订商品房销售贷款合作协议书及为董京伟在原告处的贷款提供担保的行为有效，被告华瑞公司主张莱州分公司未经其授权，为董京伟在原告处的贷款提供担保的行为无效的辩解理由不当，本院不予采信。被告莱州分公司系被告华瑞公司的分支机构，其在华瑞公司授权范围内为董京伟提供担保，因担保行为产生的法律后果应由被告华瑞公司承担。原告要求被告华瑞公司承担连带责任，本院予以支持。因涉案房屋未办理抵押登记手续，抵押合同不生效。原告要求以约定抵押的房屋优先受偿，本院不予支持。
虽然原告提交的两份借款合同中记载的还款方式存在不同，但两份借款合同均记载了“若采用第二种还款方法，则每月归还本金金额为人民币￥287.50元，利息逐月结算还清”，该表述符合合同约定的等额本金还款法，被告董京伟实际亦是按照等额本金还款法履行的合同，且被告莱州分公司系被告华瑞公司的不具备法人资格的分支机构，亦持有该合同，被告华瑞公司有义务举证证实莱州分公司所持有的借款合同上记载的还款方式与原告主张的还款方式不同，被告华瑞公司在本院限定的期限内未提交上述证据，被告华瑞公司应当承担举证不能的法律责任。本院对原告主张的其提交的第一份借款合同中第五十三条记载的“甲乙双方采用本合同第十一条确认的第一种还款方法”系笔误的事实予以采信。原告与被告董京伟不存在变更合同履行方式的情形，被告华瑞公司不能免除保证责任。被告华瑞公司承担保证责任后，可以向被告董京伟、何玉芹追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十条第二款、第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，被告董京伟、何玉芹、山东大德华瑞置业有限公司莱州分公司缺席，判决如下：
一、被告董京伟、何玉芹偿还原告中国建设银行股份有限公司莱州支行借款本金37087.50元，限判决生效后十日内付清。
二、被告董京伟、何玉芹付款的同时，支付给原告中国建设银行股份有限公司莱州支行借款利息1195.62元（计算至2014年4月25日），自2014年4月26日起至判决生效确定给付之日止利息按借款合同约定计息方式另行计算。
三、被告山东大德华瑞置业有限公司对上述一、二项确定被告董京伟、何玉芹应支付的借款本息承担连带付款责任。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费479元，由被告董京伟、何玉芹负担。上述费用，原告已预交，由被告董京伟、何玉芹于本判决生效后七日内直接支付给原告478元。被告山东大德华瑞置业有限公司对被告董京伟、何玉芹应支付的上述款项承担连带付款责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判员 韩熙坤
二〇一四年九月十七日
书记员 刘 聪