福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第2329号原告福建东安物业管理有限公司，住所地：福州市五一北路。法定代表人俞国兴，董事。委托代理人方宝福，男，汉族，1966年11月29日出生，住浙江省淳安县，系公司总经理。被告李力，男，汉族，1962年6月14日出生，住福州市鼓楼区。原告福建东安物业管理有限公司（以下简称东安公司）与被告李力物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人方宝福，被告李力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2011年7月1日通过招投标，取得了福州市鼓楼区西二环北路X号小区物业管理权，并与小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》。原告根据《福建省物业管理条例》《福州市物业管理若干规定》等规定，以及小区物业服务合同约定，为小区全体业主及被告提供日常公共设备、设施维护保养、环境保洁、绿化养护、治安秩序维护、公共设施维修等物业管理服务。原告一直按照物业服务合同约定履行物业管理服务义务及责任，被告享受到原告的服务的同时，向原告缴纳物业管理服务费是被告应尽的责任和义务，被告拖欠物业服务费行为，严重损害了广大已缴纳业主的利益，同时侵犯了原告的合法权益。经原告多次发催款通知单、催款告知函、律师函，但被告仍拒不支付拖欠物业服务费等费用。为此，原告诉至法院，请求依法判令：1.被告支付原告2011年7月1日起至2015年3月31日止，物业服务费7281元，逾期缴纳滞纳金人民币29488.1元（按日千分之三计算）；2.被告支付原告2013年1月1日起至2015年3月31日止，公共电费分摊费人民币475元，逾期缴纳滞纳金人民币1923.8元（按日千分之三计算）；3.被告承担本案诉讼费。被告辩称，一.原告诉讼主体资格不完善。因为服务合同是从2011年7月1日起至2014年6月30日止。因此，原被告现无任何合同关系，原告无权依照原有的物业合同追缴物业管理费及滞纳金。二、原告2011年12月至2015年3月缴费通知单及2012年7月至2015年3月催款告知函被告从未收到，原告缴费通知单及催款告知函也从未签收过，没有尽到合同履行告知义务，原告的起诉已经超过法律规定的诉讼时效。三、被告未支付物业费的原因是：新入住的物业公司与小区业委会签订合同未向全体业主进行公示，被告不知情。前任物业公司欠被告医疗费，所以我才没有缴纳物业费。自2007年起，前任物业公司在未经被告同意的情况下，同意福州电信公司在被告楼上架设电信发射塔（存在严重辐射），并每月收取电信管理费，但并未向被告支付任何补助。因电信发射塔严重辐射，造成被告家庭成员生病，被告多次与前物业公司交涉未果，后拒交物业管理费。前物业公司也从未向被告要求缴纳物业管理费。原告继任小区物业后，被告并不知情，且其没有尽到物业合同所规定义务。根据《福州市物业服务收费管理实施细则﹤暂行﹥》第18条，物业费催缴应由业主委员会督促其限期交纳：逾期仍不交纳的，物业企业可以依法追缴。而本案物业公司并未依照该法定程序催讨。四、被告不应承担违约滞纳金：1.原告提供的格式合同，当中约定滞纳金条款，由于原告没有履行说明义务，根据合同法第四十条对格式条款的规定，该滞纳金条款无效。2.滞纳金的约定不符合法律依据，带有惩罚性质，不适用于民事责任。3.根据《福州市物业服务收费管理实施细则﹤暂行﹥》的规定中并没有允许物业公司收取滞纳金的规定，原告是按日千分之三收取高额的滞纳金，显失公平，也没有法律依据。法院应当予以调整，驳回原告的有关滞纳金请求。五、原告没有履行物业服务合同中的约定义务，无权要求被告支付物业费。原告未向全体业主公布物业服务资金收支情况。原告物业管理不到位，小区消防通道经常被车道乱停；小区安保工作存在问题，安保人员不足，入户盗窃，电动车失窃的案件经常发生。经审理查明，原告于2011年7月1日与福州市鼓楼区X小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定由原告为小区提供物业管理服务至2014年6月30日止。该合同约定，业委会聘请东安公司对小区提供物业服务，服务包含物业共用部位及共用设施设备的管理和维护；公共绿化的维护；公共区域内的安全防范和秩序维护；综合服务等并约定了相关楼号的物业收取标准，其中10号楼每户业主按建筑面积1.2元／平方米／月收取，电梯电费公摊另行收取，水费公摊含在物业费中不再另行收取。物业服务费按月交纳，业主应在每月25日前履行交纳义务。本着业主自愿原则也可以按季或按年进行缴纳，逾期缴纳按每日0.3%交纳滞纳金；东安公司每月应在小区醒目处公布一次当月由业主使用的公共水电分摊详细情况，东安公司同意接受业委会的委托，代缴业主公摊水电费用，并凭有效的水电缴付凭证要求业主三天内支付代缴费用，逾期未交纳的，按相关部门规定，每日缴纳3%滞纳金，但不得向业主收取手续费等额外费用。本合同期限届满前2个月，双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商；经双方协商未能达成协议的，东安公司应在本合同期限届满后2月内继续履行本合同，业委会应在此期间依法选聘新的物业服务企业或其他管理人。2015年3月25日，原告委托福建海坛律师事务所邮寄催缴物业费和公共分摊电费律师函至被告位于小区住宅。另查，被告系小区X号楼X室业主，自2011年7月1日起至2015年3月31日，共欠物业费161.8元／月×45个月=7281元。原告至今仍为小区提供物业服务。本院认为，根据《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。2011年起原告进驻为小区提供物业服务，被告系该小区业主，应受合同约束。虽合同已于2014年6月30日期满，但业委会并未选聘新的物业服务企业予以替代，而是由原告继续为小区提供物业服务。被告作为小区的业主在享受原告提供的物业服务的同时未缴纳物业费，已构成违约，故原告要求被告缴纳物业费及其滞纳金的诉请，于法有据，本院予以支持，但原告主张按日0.3%计算滞纳金标准过高，应予调整，本院认为应按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付为宜。被告辩解原告在提供物业服务的过程中存在服务不到位等的问题，但没有证据证明或提供的证据不足以证明，本院不予采信。另根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。原告仅能证明其于2015年3月25日向被告发函主张权利，故原告主张的2013年3月25日前的物业费和滞纳金已超过诉讼时效，本院不予支持。鉴于被告应支付物业费时间为每月25日，本院支持原告诉请被告支付物业费的时间从2013年3月25日至2015年3月25日。关于水电公摊费用，依据《福州市物业管理若干规定》第二十七条第一款“物业管理区域内，供水，供电、供气、通讯、有限电视等公用企业收取有关费用，业主使用的由业主分摊”之规定，被告应依法支付原告代垫的水、电公摊费用。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告主张被告拖欠其代为垫付的公共水电公摊费及滞纳金，但未就其所垫付款项付款凭证、项目情况、计算方式等进行举证，对此，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告李力于本判决生效之日起十日内向原告福建东安物业管理有限公司支付2013年3月25日起至2015年3月25日止的物业管理费3883.2元（161.8元／月×24个月）及滞纳金（以每月物业费161.8元为基数，逐月递增161.8元，从2013年4月25日起按银行同期贷款利率的四倍分别计至款项还清之日止）。二、驳回原告福建东安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费适用简易程序减半收取389.5元（已由原告预交779元），由原告承担200元，由被告李力承担189.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。代理审判员郑艺凤二〇一五年七月十三日书记员余玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。国务院《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。申请执行提示：第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。