湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）芙民初字第2077号
原告（反诉被告）高朝辉，男，1971年8月29日出生。
委托代理人钟燕平，湖南湘博律师事务所律师。
委托代理人肖冬花，湖南湘博律师事务所律师。
被告（反诉原告）陶湘莲，女，1967年12月30日出生，汉族。
委托代理人孙卫，上海协力（长沙）律师事务所律师。
委托代理人刘金星，上海协力（长沙）律师事务所律师助理。
原告高朝辉因与被告陶湘莲发生房屋租赁合同纠纷，于2012年7月30日向本院提起诉讼。本院立案受理后，被告陶湘莲在提交答辩状期间提起反诉，本院受理后，依法合并审理。本院依法适用普通程序，组成由审判员钟建林担任审判长，人民陪审员曹群辉，余晓琴参加评议的合议庭，于2013年5月27日、5月29日、11月18日公开开庭进行了审理。代理书记员姚萍担任庭审记录。原告（反诉被告）高朝辉的委托代理人钟艳平和肖冬花，被告（反诉原告）陶湘莲的委托代理人孙卫和刘金星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告高朝辉诉称：2012年3月24日，高朝辉与陶湘莲签订一份《房屋承租合同》，约定陶湘莲将位于长沙市芙蓉区五一大道766号一楼靠西楼梯间25平方米、二楼638平方米、三楼352平方米、四楼638平方米，合计1655平方米的商业铺面出租给高朝辉作为宾馆或办公使用；租赁期限为3年；租金为54167元／月。合同还就其他的权利义务作了相关约定。合同签订后，高朝辉依约向陶湘莲支付了房租保证金11万元和第一期租金16.25万元，陶湘莲将租赁商铺交付高朝辉。高朝辉为此组建了宾馆筹备小组开始了宾馆筹建工作，2012年3月28日与装修施工公司签订《酒店装饰工程施工合同》，支付了合同预付款65万元，并同时将商务酒店室内装饰工程施工图报送了陶湘莲，并在陶湘莲同意后，施工队伍进场开始拆除、施工、备工备料等工作：同时，高朝辉于2012年3月30日与电梯供应商签订了《电梯设备买卖合同书》和《电梯设备安装合同书》，并依约支付定金4万元。至2012年4月10日，12日高朝辉承租的商铺在施工过程中，该商铺的所有权人湖南潇湘实业发展总公司（以下简称潇湘公司）在施工处张贴了对陶湘莲的《请立即停止装修施工的通知》和《关于花天商务酒店装修平面图的回复意见》。高朝辉为此与潇湘公司进行交涉，被潇湘公司告知，该公司与陶湘莲签订的租赁合同明确约定不能转租第三人，且四楼系陶湘莲单方搭建的违章建筑，是绝对不能作为宾馆装修投入使用的，但陶湘莲对此不予认同。综上所述，陶湘莲在签定合同时隐瞒不能转租并将违章建筑充作合法商铺使用的事实，以及宾馆投资对面积的要求等原因，导致双方签订的租赁合同已不能达到合同目的。根据《合同法》的规定，该合同依法应予解除，陶湘莲对高朝辉由此产生的损失应承担全部赔偿责任。请求法院判决：1、解除双方于2012年3月24日签订的《房屋承租合同》；2、判令陶湘莲退还高朝辉已支付的保证金、租金以及赔偿高朝辉损失及违约金等共计115.75万元。
被告陶湘莲辩称：一、陶湘莲不存在违约行为，高朝辉对陶湘莲的起诉缺乏依据。陶湘莲再三声明四楼只能维持现状，只能作为员工宿舍和仓库使用，陶湘莲从未同意四楼可以作为酒店客房使用，因而高朝辉不得对四楼进行装修而破坏该楼层的原状。陶湘莲对四楼房屋的使用用途不存在隐瞒。高朝辉也亲身前往租赁房屋的四楼进行了现场查看，高朝辉对四楼所搭建的临时建筑不可能熟视无睹。双方的合同第四条第3款也明确约定标的房屋应当符合消防部门的要求和不得危及整个市场的安全，根据该约定高朝辉也不能擅自将四楼改为客房导致消防危险从而影响市场安全。二、高朝辉严重违反合同约定，存在多项违约行为。潇湘公司和陶湘莲均不同意高朝辉正在进行的装修施工系因高朝辉严重违约所致，因此高朝辉无权解除合同。高朝辉未经陶湘莲同意，更未将装修方案提交陶湘莲认可就进场施工，明显违反合同约定。高朝辉装修施工将四楼改建为酒店客房，改变房屋主体结构，不符合消防要求，危及市场整体安全，明显违约。高朝辉还未在2012年7月10日之前按月支付第二季度的租金，同样违反合同约定。三、高朝辉要求退还保证金和赔偿损失及支付违约金缺乏事实依据和法律依据。高朝辉存在拖欠租金、未经陶湘莲同意而擅自装修、擅自将房屋四楼改成客房等多项违约行为，而陶湘莲不存在任何违约，因此高朝辉应当承担违约责任，而无权要求陶湘莲承当违约责任。综上，请求法院依法驳回高朝辉的全部诉讼请求。
陶湘莲反诉称：2012年3月24日，陶湘莲（甲方）与高朝辉（乙方）签订《房屋承租合同》。该合同第四条第2款明确约定“乙方在装修前须将装修方案提交甲方认可后方能施工”。然而，高朝辉在未通知陶湘莲，更未将装修方案提交陶湘莲认可的情况下，便擅自对标的房屋进行拆卸，并进行装修施工，明显违反了合同约定。业主（潇湘公司）发现高朝辉擅自进行装修施工后，便通知了陶湘莲。潇湘公司和陶湘莲对高朝辉的违约行为不予认可，不同意高朝辉的擅自装修行为。高朝辉的擅自装修行为严重破坏了陶湘莲对标的房屋花费巨资进行的装饰装修，给陶湘莲造成了严重损失，损失金额达210.6万元。并且，由于高朝辉擅自装修对标的房屋的破坏行为，导致陶湘莲无法自己使用标的房屋，也无法将房屋出租，由此给陶湘莲造成每月54167元的直接经济损失。高朝辉还违反合同约定，没有按时交纳租金，自2012年7月21日起一直欠交租金，因此除应当交纳所欠租金本金外，还应当按照约定支付违约金。由于高朝辉拖欠租金长达两个月之久，因此陶湘莲有权要求解除合同。综上所述，为维护陶湘莲的合法权益，特提起反诉，请求判决：1、解除双方于2013年3月24日签订的《房屋承租合同》；2、判令高朝辉向陶湘莲给付终止合同违约金195001.2元，并承担逾期支付房租的违约金16250元、赔偿装饰装修损失207万元；3、判令高朝辉因其对原装饰装修的破坏导致租赁房屋自高朝辉拖欠租金之日起无法使用的经营损失（暂定十个月为55万元，具体按双方约定的租金标准每月54167元计算至房屋由陶湘莲另行转租之日止）；4、判令高朝辉返还涉诉房屋交接时交接单所罗列的财产（在不能返还原物时，应当赔偿损失财产同等价值的损失）；5、判令高朝辉承担拆卸其对涉诉房屋所进行的全部装修和添加的附属设施等变更部分并恢复房屋原状（装饰装修部分除外）及清除场地的全部费用；6、全部诉讼费和鉴定费由高朝辉承担。
高朝辉答辩反诉称：陶湘莲故意隐瞒事实，没有如实告知房屋状况，导致高朝辉不能达到合同目的，本案一系列损失应当由陶湘莲承担。租赁房屋在2012年4月10日、12日左右被陶湘莲强行收回，此后房屋被陶湘莲占有，高朝辉已经清退了房屋，因此房屋不能转租的租金损失是扩大的损失，不应由高朝辉承担。本案纠纷系因陶湘莲违约引起，因此请求法院驳回陶湘莲的全部反诉请求。
经审理查明：2012年3月24日，陶湘莲（甲方）与高朝辉（乙方）签订一份《房屋承租合同》，约定：甲方向乙方出租坐落于长沙市芙蓉区五一大道766号的商业铺面（以下简称租赁房屋）。租赁房屋位置：长沙市芙蓉区五一大道766号（原东区五一西路6号），二楼面积638平方米，四楼面积638平方米，三楼面积352平方米，靠西楼楼梯间占地面积25平方米，共计面积1655平方米。经营范围：原则上乙方只能用于宾馆、办公、经营手机维修、买卖服务，如需改变经营范围，乙方必须征得甲方同意。租赁时间：自2012年4月20日起至2015年4月19日止，共计3年，3年租金不变。乙方按所租赁房屋使用面积向甲方交纳租金，每月租金54167元。租金按季度交纳，首期租金交纳时间为2012年3月26日，以后每三个月房租租期前十天交纳下一季度租金。合同签订时，乙方一次性向甲方交纳房租保证金11万元，此保证金在合同未终止时不能冲抵房屋租金，且不计息，合同期满后，乙方正常退回所租房屋并邀请甲方对乙方所租房屋进行验收，确认无乙方原因造成所租房屋的破损后，甲方一次性将保证金返还乙方，如有破损，则甲方按破损价值在保证金内扣除，并按照多退少补方式与乙方结算。房屋移交时，甲乙双方共同对所租房屋内的装修设计、设备、设施（详见协议附件清单）对照附图移交清单。该附件作为乙方交回所承租房屋的验收依据。乙方接受所租房屋后，如需对房屋进行装修，乙方在装修前须将装修方案提交甲方认可后方能施工，甲方在收到乙方装修方案后7日内必须做出答复，有关手续费由乙方自理，否则视为默认，乙方可进行装修施工。乙方必须按有关建设、规划、消防等有关主管部门的要求进行装修，并不得破坏房屋的主体结构和危及市场的整体安全，并不得擅自改变房屋的结构和设施。如乙方未能按合同规定按时足额缴纳租金和各项费用，每逾期一天按应交租金的10%收取滞纳金，逾期拖欠租金满10天，乙方除承担违约而造成的全部责任外，视为自行终止合同和无条件放弃，甲方有权收回商铺另行安排，其所交保证金不退，乙方无任何异议。甲乙双方应全面履行本合同，无特殊情况甲乙双方不得任意中止合同，若一方违约，违约方应支付对方本合同租金总金额10%的违约金作为违约方因中止合同给对方造成损失的处罚金，损失按实际发生额赔偿。合同还对其他事项进行了约定。
合同签订后，高朝辉于合同签订当日向陶湘莲交纳了租房保证金11万元。3月26日，高朝辉向陶湘莲交纳了“中天后场二、三、四楼”2012年4月20日至7月19日的租金计162500元。陶湘莲收取以上款项后，均出具了加盖印章为“长沙市芙蓉区金枝玉液休闲中心”的收据。
此后，高朝辉于2012年4月1日起即组织人员对租赁房屋进行装修施工，拟装修后用于经营“花天商务酒店”。2012年4月10日，潇湘公司下发《请立即停止装修施工的通知》：“金枝玉液休闲中心：贵方在未经我司同意的情况下进行大面积装修改造，根据《房屋租赁合同》第八条之约定：‘租赁期间乙方如须进行装修，装修方案须经甲方书面同意，乙方须确保房屋结构完整’。贵方已违约，并存在装修安全隐患。请立即停止装修施工，否则后果自负。”高朝辉的装修工程就此停工，随即高朝辉与陶湘莲之间就装修方案报告及进场装修的时间等问题发生争议。4月10日下午两点半，潇湘公司组织高朝辉和陶湘莲等人召开“协调全新装修”会议。《会议记录》记载了潇湘公司会议主持人的最后意见：“四楼不能动，动了就不准搞，恢复原状。我们认可拿出施工图纸、设计方案再施工。四楼动了的地方不能再动，把防水做好。”同日，高朝辉委托的施工方高正明出具了一份致“陶湘莲女士”的《花天商务酒店装饰施工方案》。该方案第4点内容为：“原有大部分四层隔墙中夹大量的海绵棉纱纤维，防火性能极差，对安全有很大的隐患。凿除原楼面的建筑垃圾大约240吨左右。四楼前后南北向改为轻质砌块，原8间客房不动，加15间棋牌室和员工宿舍。其中房与房之间改用轻钢龙骨隔墙。”并附三张装修施工平面图。此后的4月12日，潇湘公司出具了《关于“花天商务酒店”装修平面图的回复意见》，内容为：“金枝玉液休闲中心陶湘莲女士：今收到贵单位小贺送来‘花天商务酒店’装修平面图纸三张，此平面图的设计未经具有资质的设计机构签字，存在安全隐患，四楼加盖房屋属违章施工。我司不同意‘花天商务酒店’装修施工”。由于潇湘公司的以上态度，高朝辉的装修工程自此彻底停止进行，高朝辉遂要求陶湘莲赔偿停工损失，陶湘莲则要求高朝辉按照合同办事，双方就此争执不下，双方的《房屋承租合同》随即全面停止履行。此后高朝辉拟投资的‘花天商务酒店’止步于装修而未能开业，高朝辉也未再向陶湘莲支付下一季度的租金，租赁房屋则自装修停工后一直处于闲置状态。
关于合同停止履行的原因，高朝辉认为陶湘莲隐瞒出租房屋的四楼系违章房屋，不能装修用作客房的实际情况，但又要求按照二、三楼合法房屋面积一样向高朝辉计收租金，以致于房屋产权人潇湘公司出面阻止高朝辉对租赁房屋的装修，从而导致合同不能继续履行，因此要求解除合同，要求陶湘莲承担返还已付款项并赔偿损失的民事责任。陶湘莲则认为本案纠纷发生的原因系高朝辉没有按照合同的约定提前报告装修方案，未经出租人审核后再进场装修，而是擅自进场装修，装修行为不能得到业主潇湘公司的认可所导致，故双方的合同不能得到正常履行的原因在于高朝辉，因而要求解除合同，并要求高朝辉承担违约责任，赔偿损失。双方就合同解除、责任承担等事宜几经协商不成，酿成纠纷，形成诉讼。
高朝辉打算使用租赁房屋经营“花天商务酒店”，为此于2012年3月28日与湖南日清景观设计工程有限公司签订《商务酒店预算书》，并向湖南日清景观设计工程有限公司支付了商务酒店装饰工程预付款65万元，湖南日清景观设计工程有限公司出具了收据。2012年3月31日，高朝辉还与广州永日电梯有限公司签订《电梯设备买卖合同书》，次日向广州永日电梯有限公司转账支付了购买电梯的定金4万元。
本案租赁房屋的产权主体系湖南省人民政府机关事务管理局，权证号为长房权东自第002255号，管理人为潇湘公司。2008年11月6日，陶湘莲与潇湘公司的前身湖南省人民政府第一招待所签订《房屋租赁合同》，约定陶湘莲租赁房屋8年75天，从2008年11月7日至2017年1月22日止。合同中约定的租赁房屋为三层楼房，租赁的房屋产权面积计1791.65平方米，但应扣除第三层东头295.68平方米由出租人自留用于办公的房屋。合同中未就转租事宜进行约定。陶湘莲承租上述三层房屋后，将一楼门面分割出租，将二楼、三楼装修后用于经营“长沙市芙蓉区中天金枝玉液休闲中心”（以下简称“金枝玉液休闲中心”），并在三楼顶上搭建了钢架结构棚，将其中部分地方作为货物仓库和部分员工宿舍使用。
在陶湘莲与高朝辉于2012年3月24日签订《房屋承租合同》后的2012年3月27日，湖南省人民政府第一招待所向陶湘莲出具一份《函》，内容为：“我方收到你递交的﹤关于房屋转租的函﹥，现我方可同意你将所承租房屋租给第三方高朝辉（不得再行转租），但第三方的装修方案必须书面报送我方，并经我方书面批准后方可实施，否则，第三方不得擅自进行装修。”
陶湘莲认为高朝辉擅自进场装修，给陶湘莲此前经营的“金枝玉液休闲中心”原有装修造成了破坏，要求赔偿损失，并就装修毁损复原工程造价申请司法鉴定。本院委托湖南天兴工程造价咨询有限公司进行鉴定。湖南天兴工程造价咨询有限公司于2013年10月30日出具《工程造价鉴定报告》。鉴定结果：金枝玉液休闲城装修毁损复原工程造价为496305.08元。
关于2012年4月12日之后租赁房屋实际由谁控制的问题。高朝辉认为自2012年4月12日之后陶湘莲已经将租赁房屋收回，因此租赁房屋实际由陶湘莲控制占有，并提供2013年8月16日浏正街派出所出具的《出警经过说明》作为证据。该《出警经过说明》主要载明内容如下：李海清曾于2012年10月10日拨打110报警电话，判处所根据调度安排干警出警干警到达中天后栋（本案租赁房屋所在地）后，所了解的现场情况为：“高朝辉与陶湘莲系出租房屋装修事宜发生纠纷，高朝辉在装修承租房屋过程中被业主（潇湘实业公司）责令停工后陶湘莲将房屋强行收回；房屋被收回后李海清和高正明作为高朝辉委托的装修房破锁强行进入中天后栋的承租房屋内拿取己方施工工具和物品，陶湘莲的看守保安见状就将一楼铁门锁上强行阻止李海清和高正明出去，由此导致李海清拨打110报警电话报警。干警到达中天后栋后主持调解，已要求双方按法律程序解决纠纷。”陶湘莲对此质证认为该《出警经过说明》只能说明因双方就租赁事宜发生纠纷处于僵持状态过程中，陶湘莲担心盗窃才对进入现场的身份不明人员采取正当防卫措施，且该材料中关于“陶湘莲将房屋强行收回”没有依据，与基本事实不符，因为当时双方的纠纷正处于僵持状态，并未妥善解决，派出所干警却对纠纷下了结论。同时干警了解纠纷的过程也不清楚，材料表述的模糊不清，因此认为该《出警经过说明》不能证明高朝辉已经向陶湘莲交还了租赁房屋。关于租赁房屋的交付，陶湘莲在合同签订后即将租赁房屋的钥匙交给了高朝辉。双方因潇湘公司通知停工后发生纠纷，均要求对方赔偿损失，双方为此僵持不下，一直未妥善处理租赁房屋的交还事宜，高朝辉也未向陶湘莲交还租赁房屋的钥匙。自2012年4月12日租赁纠纷发生后，陶湘莲由于租赁房屋现状，一直不能自己使用或转租使用租赁房屋，因此租赁房屋一直处于闲置状态。为了避免房屋继续闲置，本院于2014年1月27日组织双方协调租赁房屋交还事宜，建议自2014年1月28日起，高朝辉将所有租赁房屋的钥匙交还给陶湘莲，陶湘莲则准许高朝辉一方拿走由高朝辉上锁房间内属于高朝辉一方的物品，此后陶湘莲可自行使用租赁房屋，高朝辉对此予以支持配合，确认不会因租赁房屋内还有高朝辉一方没有拿走的物品被丢失，而要求陶湘莲赔偿或干扰陶湘莲对租赁房屋的自由使用。对于以上建议，高朝辉表示不予认可，坚持认为2012年4月12日之后租赁房屋即被陶湘莲收回，陶湘莲收回房屋后是否使用和如何使用租赁房屋与高朝辉无关；陶湘莲则表示同意。租赁房屋自双方发生纠纷后一直处于闲置状态，但陶湘莲还必须依照其与潇湘公司的合同约定向潇湘公司交纳租金。从2012年4月23日到2014年2月23日，陶湘莲共计向潇湘公司交纳了609575元。对于以上租金，陶湘莲认为系高朝辉违约导致纠纷发生、房屋闲置而发生的经济损失，因而要求高朝辉予以赔偿。高朝辉则辩称自2012年4月纠纷发生后高朝辉即失去对租赁房屋的管理和控制，陶湘莲可自由使用租赁房屋，因此上述租金损失与高朝辉无关，高朝辉不负赔偿责任。
以上事实，有当事人身份资料、《房屋承租合同》、租金收据、保证金收据、《商务酒店预算书》、预付款收据、《电梯设备买卖合同书》、定金进账单、《请立即停止装修施工的通知》、《关于“花天商务酒店”装修平面图的回复意见》、个体工商户登记信息；《房屋租赁合同》、函、证明、《会议记录》、《花天商务酒店装饰施工方案》、施工平面图；《工程造价鉴定报告》、浏正街派出所《出警经过说明》及当事人的陈述等经庭审质证的证据证实，足以认定。
本院认为：一、陶湘莲将从潇湘公司承租的长沙市芙蓉区五一大道766号商业铺面转租给高朝辉，潇湘公司具函予以认可，故高朝辉与陶湘莲于2012年3月24日签订的《房屋承租合同》是双方当事人的真实意思表示，内容及形式不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同当事人应当全面履行合同义务。二、在合同履行过程中，高朝辉没有提前将装修方案告知陶湘莲并经由陶湘莲报业主方审核同意后再进行装修，而是直接进场进行装修，由此导致业主方潇湘公司出于消防安全考虑而阻止装修施工，双方的《房屋承租合同》也因此而全面停止履行，因此高朝辉违约在先，高朝辉对此存在过错，故应当承担民事责任。三、陶湘莲除将其从潇湘公司承租的合法产权的二、三楼房屋转租给高朝辉外，还将四楼原先装修搭建的没有合法产权的钢架结构棚计算为与二楼一样面积大小的房屋出租给高朝辉，租金标准与二、三楼合法产权房屋无异，双方又没有在合同中就四楼钢架结构棚的用途进行明确约定，高朝辉据此按照二、三楼房屋的用途一样对四楼钢架结构棚进行装修，由此导致因潇湘公司阻止而发生本案纠纷。对此后果，陶湘莲与高朝辉都存在过错。陶湘莲的过错在于，陶湘莲不应将自己擅自搭建的钢架结构棚按合法产权房屋一样出租；高朝辉的过错则在于，高朝辉有义务查清房屋的产权情况后再决定是否承租，但高朝辉明显没有履行其应有的注意义务。本案纠纷发生后，双方都要求解除合同，而双方的合同也实际自2012年4月12日起停止履行，因此本案应当确认双方的《房屋承租合同》自2012年4月12日起解除。如上所述，双方对合同的解除都存在过错，因此双方都应当承担相应的责任。四、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，本案双方当事人应当妥善处理合同解除后的权利义务问题。双方合同约定的租期自2012年4月20日开始，但双方的租赁合同因租期开始之前的装修纠纷问题而于2012年4月12日起解除，高朝辉也没有正常使用出租房屋，因而高朝辉对陶湘莲没有给付租金的义务，故合同签订时高朝辉预先给付陶湘莲的第一季度租金162500元应当予以退还，本院对高朝辉关于退还第一季度租金的诉讼请求予以支持。同时，陶湘莲关于要求高朝辉按照合同约定给付租金、并偿付因延期给付租金而应承担滞纳金的义务也就没有事实依据，本院不予支持。五、合同签订后，租赁房屋的原有装修因高朝辉的进场装修施工而遭到毁损，装修毁损复原工程费用经鉴定为496305.08元。综合审查本案，可以确定导致该损失发生的原因是高朝辉没有根据合同约定申报施工方案而提前进场擅自装修，高朝辉对此存在过错，因此高朝辉应当负责赔偿。六、关于纠纷发生后租赁房屋闲置但陶湘莲仍应向潇湘公司交纳租金609575元的损失问题。虽然纠纷发生后高朝辉主张房屋被陶湘莲强行收回，高朝辉没有实际使用租赁房屋，上述租金损失的发生与高朝辉无关，但基于以下两点原因：其一，双方对合同中未就四楼钢架结构棚的用途进行明确约定由此导致发生本案纠纷都存在过错；其二、纠纷发生后，双方均未能积极理性地妥善处理房屋交还事宜，陶湘莲向高朝辉交付租赁房屋的手续是交钥匙，但高朝辉没有向陶湘莲交还钥匙以交还租赁房屋，而是双方一直僵持不下，且均基于租赁房屋的装修现场状况要求对方赔偿己方损失，因此，双方对于租赁房屋闲置导致陶湘莲向潇湘公司交纳租金损失的发生都存在过错，因此都应承担责任。比较双方的过错程度，本院酌情确定以各承担50%的责任为宜，即高朝辉向陶湘莲赔偿609575元的一半304787.50元，余下一半则由陶湘莲自行承担。七、陶湘莲要求高朝辉赔偿拆卸费用等其他诉讼请求，因其没有提供充分的证据证明其主张的损失数额，本院不予支持。八、双方在合同中约定的高朝辉向陶湘莲交付的11万元租房保证金，法律性质系双方约定的履约定金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，本案中高朝辉先行违约，故其无权要求陶湘莲返还。但基于上文分析，高朝辉应当赔偿给陶湘莲的损失（496305.08元＋304787.50元）远远超过该定金11万元，故从合理平衡双方利益的角度考虑，高朝辉给付陶湘莲的赔偿款应当扣除陶湘莲不予退还的定金11万元，而只就余额部分的赔偿款项予以实际给付。九、高朝辉要求陶湘莲赔偿损失，对此本院认为，高朝辉所主张的损失构成中，除因准备履行租赁合同与案外人签订电梯购买合同而支付的定金4万元因本案纠纷的发生而已确实构成损失外，其主张的其余损失均没有确实充分的证据证明客观存在，因此只能据实认定为4万元。但该4万元损失系高朝辉为准备履行租赁合同而产生的，而本案纠纷系因高朝辉没有按照合同约定申报施工方案而提前进场擅自装修所直接引起，并最终导致了双方的合同解除，因此陶湘莲对该4万元损失的产生没有过错，该损失应当由高朝辉自行承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十五条的规定，判决如下：
一、确认陶湘莲与高朝辉于2012年3月24日就出租长沙市芙蓉区五一大道766号商业铺面的《房屋承租合同》于2012年4月12日解除；
二、高朝辉向陶湘莲交纳的保证金11万元归陶湘莲所有，陶湘莲不予退还；
三、陶湘莲退还高朝辉第一季度租金162500元；
四、高朝辉赔偿陶湘莲装修毁损复原工程费用损失496305.08元；
五、高朝辉赔偿陶湘莲租金损失304787.50元；
本判决第三、四、五项互抵，并扣除本判决第二项确定的陶湘莲不予退还的11万元保证金后，高朝辉实际还应赔偿陶湘莲528592.58元，应于本判决生效之日起十日内付清；
当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
六、驳回高朝辉对陶湘莲的其他诉讼请求；
七、驳回陶湘莲对高朝辉的其他反诉请求。
本案受理费15298元，由高朝辉负担；反诉受理费18197元，由陶湘莲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 钟建林
人民陪审员 余晓琴
人民陪审员 曹群辉
二〇一四年三月十日
书 记 员 钟海燕
附：本判决援引法律条文原文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。