北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第1685号
上诉人（原审原告）王哲，男，1977年5月8日出生。
委托代理人张福雯，北京市博赢律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘志云，女，1976年4月29日出生。
原审第三人朱燕，女，1964年7月19日出生。
委托代理人李勋辉，北京鼎现律师事务所律师。
上诉人王哲与被上诉人刘志云因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第25451号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王哲在原审法院诉称：我于2012年5月9日经北京尚东联行房地产经纪有限公司居间介绍，与刘志云签署《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，我购买刘志云所有的北京市朝阳区×房屋（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积154.96平方米，房屋成交价600万元。合同签订后，我依约四次向刘志云支付460万元的购房款，但刘志云未按约定配合我办理房屋过户手续。因刘志云未履行合同义务，故我起诉，要求刘志云配合我办理涉案房屋过户手续；要求刘志云按已付购房款为基数，按日万分之五的标准，给付2012年7月26日至2013年7月25日期间的逾期过户违约金837200元。
刘志云辩称：我同意为王哲办理房屋过户手续，但不同意支付违约金。
朱燕述称：2012年3月16日，刘志云向我和王春玲借款350万元，期限3个月，月息1.5%。当日，涉案房屋办理了抵押登记，抵押权人为我，抵押金额350万元。因建委不给两个人同时办理抵押权人登记，所以王春玲没有作为共同抵押权人进行登记。后刘志云支付了10个月的利息，但本金未偿还。为此我与王春玲于2013年2月28日向法院申请执行，法院已将该情况告知王哲。2013年6月、7月左右，王哲找到我，我方得知涉案房屋已被出售，以前对此不知情。王哲与刘志云签订的房屋买卖合同无效；如法院认定买卖合同有效，也不应对抗我的抵押权。
原审法院经审理查明：涉案房屋的所有权人登记在刘志云名下。2012年5月9日，王哲作为买受人、刘志云作为出卖人签订《北京市存量房屋买卖合同》。双方约定：出卖人出售涉案房屋；该房屋已设定抵押，抵押权人为交通银行，抵押登记日期为2004年5月9日，出卖人应于2012年6月10日前办理抵押注销手续；房屋成交价格为600万元，买受人可以在签订本合同的同时支付定金10万元，该定金在交易中自动转为购房款的一部分；首付款为450万元，支付时间为出卖方约定偿还原银行贷款之日；剩余款项140万元支付时间为产权过户后，由贷款银行放款；买受人申办抵押贷款，拟贷款金额为140万元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，由买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人；出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；出卖方办完解押手续，买受方银行贷款批贷后3日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；如因出卖人的责任，买受人未能按约定取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人不退房的，在买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起5日内向买受人支付；首付款450万元，其中190万元于2012年5月10日支付出卖方，剩余260元首付款于出卖方约定原贷款银行还贷日支付出卖方贷款银行，给出卖方还贷款之用；总房款600万元，包括南区B2第235号车位一个。2012年7月10日，王哲、刘志云与居间方北京尚东联行房地产经纪有限公司签订补充协议。约定：买受人于2012年7月13日前向出卖人支付剩余首付款160万元，用于出卖人偿还现有贷款；出卖人承诺于2012年7月25日前自行办理关于涉案房屋所有贷款还清事宜，并完成所有关于此房的注销抵押登记手续；买受人申请银行按揭贷款现调整为240万元，计多贷款100万元；出卖人完成此房的所有注销抵押登记手续，买受人获银行按揭贷款批贷后，进行产权过户手续，买受人银行按揭贷款部分，按照银行政策规定汇入出卖人收款帐户；银行将买受人申请的240万元放款给出卖人当日，出卖人按照买卖合同总房款600万元的约定，收款140万元，剩余100万元于当日支付买受人。上述合同签订后，王哲分别于2012年5月9日、2012年5月10日、2012年5月17日、2012年7月13日给付刘志云定金10万元、首付款190万元、购房款100万元、购房款1577245元，并于2012年7月13日通过代刘志云交纳物业费、能源费等费用的方式折抵购房款22755元，以上款项总计460万元；刘志云于2012年5月10日向王哲交付涉案房屋，后办理了交通银行抵押权登记注销手续。2012年11月20日，王哲取得银行贷款审批意见表，贷款审批意见为：同意支行在完善各项手续后发放此笔贷款，贷款金额240万元。后刘志云未为王哲办理涉案房屋所有权人过户手续。审理中，经王哲申请，法院于2013年6月作出（2013）朝民初字第25451号民事裁定书，裁定查封刘志云名下的涉案房屋。另查，2012年3月15日，朱燕、案外人王春玲作为出借人（甲方）、刘志云作为借款人（乙方）、中大华瑞（北京）投资担保有限公司作为保证人（丙方）签订《借款合同》，约定刘志云向朱燕、王春玲借款350万元用于资金周转，其中王春玲提供借款180万元、朱燕提供借款170万元；借款利息为按月计息，月息为1.5%；借款期限2012年3月16日至2012年6月15日；甲方、乙方、保证人均同意向北京市东方公证处申请对本合同办理具有强制执行效力债权文书公证。2012年3月19日，北京市东方公证处对上述《借款合同》予以公证。2012年3月16日，朱燕、刘志云在北京市朝阳区房屋管理局办理抵押登记。在北京市朝阳区房屋管理局备案的《借款抵押合同》中，刘志云（抵押人、甲方）与朱燕（抵押权人、乙方）约定：甲方因资金周转原因现将涉案房屋抵押借款350万元，抵押担保范围本金及利息。北京市朝阳区房屋管理局向朱燕核发房屋他项权利证书，登记的抵押权人为朱燕，主债权数额为350万元，登记时间为2012年3月26日。后刘志云未能及时偿还朱燕、王春玲借款。2013年2月26日，北京市东方公证处作出（2013）京东方事证字第2号执行证书：申请执行人朱燕、王春玲可持本执行证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。被申请执行人为刘志云，执行标的为贷款本金（人民币叁佰伍拾万元整）、利息……。朱燕、王春玲持上述执行证书向法院申请强制执行。法院于2013年3月13日立案受理。执行中，法院于2013年4月8日查封刘志云名下的涉案房屋。后王哲以其对涉案房屋享有所有权等为由，提出执行异议。2014年1月20日，法院作出（2014）朝执异字第00005号执行裁定书，裁定驳回王哲的执行异议。2014年2月，王哲向法院提出案外人执行异议之诉，要求停止对涉案房屋的执行。2014年5月25日，法院作出（2014）朝民初字第13584号民事判决书，判决驳回王哲的诉讼请求。王哲不服该判决，上诉至北京市第三中级人民法院。2014年9月19日，北京市第三中级人民法院作出（2014）三中民终字第10169号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
原审法院经审理后认为：当事人一方不履行非金钱债务的，如该债务在法律上或事实上不能履行，对方当事人不得要求其履行。本案中，王哲与刘志云虽约定在刘志云办完解押手续、王哲办理银行贷款批贷后3日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，但因刘志云拖欠朱燕债务，导致涉案房屋自2013年4月8日起被法院查封，且房屋目前仍处于查封状态，被禁止办理买卖、过户、转让等法律手续，故王哲要求刘志云为其办理房屋过户手续，在客观上不具备履行条件，法院难以支持。因刘志云的违约行为，导致王哲未能取得房屋产权证，故刘志云应承担违约责任。对王哲要求刘志云支付违约金的合理部分，法院予以支持。原审法院据此判决如下：一、刘志云于本判决生效后十日内给付王哲二○一二年十一月二十四日至二○一三年七月二十五日期间逾期办理房屋过户手续的违约金五十六万一千二百元。二、驳回王哲其他诉讼请求。
判决后，王哲不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。其主要上诉理由为：本案存在虚假的借款协议，王哲愿意偿还抵押权人债务，消灭抵押权，并支付尾款，要求判决过户。刘志云经本院合法传唤未到庭应诉。朱燕同意一审判决。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：涉案房屋自2013年4月8日起即被法院查封，且房屋目前仍处于查封状态，被禁止办理买卖、过户、转让等法律手续，故王哲要求刘志云为其办理房屋过户手续，在客观上不具备履行条件，法院难以支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，法院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
保全费5000元，由刘志云负担（王哲已预交，刘志云于本判决生效后7日内给付王哲）。
一审案件受理费12172元，由王哲负担2760元（其中25元已交纳，另2735元于本判决生效后7日内交纳），由刘志云负担9412元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费70元，由王哲负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李 丹
审判员 王 伟
审判员 付 辉
二〇一五年三月十三日
书记员 冯晓雪