山东省潍坊市奎文区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）奎民一初字第446号
原告：潍坊市奎文区北海路街道北胡住社区居民委员会。
委托代理人：张国梁，男，汉族。
委托代理人：田鲁东，山东鸢都英合律师事务所律师。
被告：谭某旭。
委托代理人：谭玉林。
委托代理人：田宝，山东宝通律师事务所律师。
原告潍坊市奎文区北海路街道北胡住社区居民委员会与被告谭某旭房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张国梁、田鲁东，被告谭某旭及委托代理人谭玉林、田宝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2000年5月24日，原、被告签订租赁合同，约定被告租赁原告的益利公司大院南（××）号房屋，面积为37.44平方米，租期为20年。被告租赁该房后，未经允许即侵占原告集体土地，擅自在所租赁房屋处乱搭乱建，原告多次要求被告恢复原状，但被告拒不理会，给原告造成重大经济损失。同时依据《奎文区城中村改造领导小组关于明确北海路商贸经济发展区北胡住村“城中村”改造范围的批复》及《潍坊市人民政府关于奎文区北海路商贸经济发展区北胡住村城中村改造综合方案的批复》之规定，需对该处进行拆迁征用，双方之间签订的合同已不存在继续履行的条件。为此特诉至法院，请求依法判令：1、解除原被告签订的商品房租赁合同，被告同时交还租赁房屋；2、判令被告将非法占用集体土地上自建的建筑物拆除，归还集体土地，赔偿原告损失20000元；3、本案的诉讼费用由被告负担。
被告辩称，一、本案所定案由为租赁合同纠纷，本案应是违约之诉，被告不存在违约行为，也不存在侵权的事实；二、原告没有证据证明国家对被告占用范围土地进行征用及改变土地性质，而且双方在租赁合同中明确约定，如果政府征地，由征地方和租户协商解决，原告不做补偿和退还租金，所以原告不能介入到国家征用补偿事宜中，在拆迁补偿前，没有达到原告单方解除租赁合同的条件；三、被告因所租房屋附近环境脏乱差，为财产安全和使用方便在房屋前搭建了一个小院子，没有侵犯集体权益和原告权利，而且被告在2013年6月23日前多次向原告表示过，如果所建院墙不妥，双方可以协商处理，并通过书面形式进行了告知，原告在诉前没有任何善意提醒和通知的情况下，无权单方要求解除合同；四、原告在诉状中的起诉时间是虚假的，原告是在收到被告的告知函两日后才提起的诉讼。五、原告违约，未给被告营造正常的营业环境，需补偿前十三年的经济损失468000元；如原告解除争议租赁合同，需补偿之后七年的经济损失336000元，两项共计804000元。
经审理查明，2000年5月24日，原告（当时名称为潍坊高新技术产业开发区新城街道办事处北胡住村民委员会）作为甲方与作为乙方的被告签订商品房租赁合同一份，合同约定原告将益利公司大院南新建商品房向村民出租，被告租得××号商品房，面积37.44平方米，租期二十年，租金28800元，租金一次付清。合同第三条约定，乙方不准将所租房屋出租、转让，在租期内需要对房屋整修、改造须经村委同意，如出现事故，乙方自负。合同第四条约定，租赁期满后，乙方必须完好无损的向甲方交回房屋，在租期内，如果国家征用土地需要拆迁，征地方、租房户双方协商解决，甲方不作补偿和退还租金。合同签订当日，被告向原告交纳了约定数额的租金，原告为其出具了编号为×××××××的开发区农村财务双代管专用收据。此后，被告租用了争议房屋，并于使用过程中在房屋外搭建了院落。
2009年11月17日，奎文区城中村改造领导小组下发奎城中村发（2009）8号《奎文区城中村改造领导小组关于明确北海路商贸经济发展区北胡住村“城中村”改造范围的批复》，就北胡住村参与城中村改造的范围作出了规定。2010年5月16日，潍坊市人民政府下发了潍政复字（2010）216号《潍坊市人民政府关于奎文区北海路商贸经济发展区北胡住村城中村改造综合方案的批复》，对北胡住村城中村改造的相关事宜作出批复。
原告现因被告至今仍租赁争议房屋拒不搬出，向本院提起诉讼，要求被告拆除其自建建筑物并从房屋中搬出。被告在庭审答辩中主张原告违约，需补偿前十三年的经济损失468000元；如原告解除争议租赁合同，需补偿之后七年的经济损失336000元，两项共计804000元。本院当庭告知被告该项主张属反诉范畴，但被告未在本院规定时间内缴纳反诉费用。
另，原告在庭后发表调解意见，同意在双方解除租赁合同的情况下，除退还被告尚未履行期间的租金外，另将其前期已履行部分的租金全部退还原告，并放弃要求被告赔偿损失的诉讼请求。
以上事实，有原告提供的房屋租赁合同、收款收据、奎城中村发（2009）8号文件、潍政复字（2010）216号文件及双方当事人的陈述在案为证。
本案双方当事人争议的主要焦点为：原告与被告签订的房屋租赁合同是否可予解除。
原告主张，被告在租赁争议房屋后未经允许侵占集体土地，在租赁房屋外乱搭乱建，同时争议房屋所在土地已被列入政府拆迁征用范围，因此双方之间的租赁合同已不存在继续履行的条件，依法应予解除。
为证明其主张，原告提供证据一，前述政府文件两份，原告以此证明被告租赁房屋的土地被政府征用，原告作为集体土地管理者，应当根据政府文件，将土地收回后交付政府参与城中村改造。被告经质证对两份文件的真实性提出异议，并认为文件内容并不能证明原告主张。证据二，照片一张，拍摄时间为2013年6月21日，原告称照片内容为被告租赁房屋的现状，原告以此证明被告违反约定，在前门搭建了院落。被告经质证认为之所以对房屋外围进了改造搭建，是因为被告租赁的房屋性质是商业用房，而原告未按约定提供相应的商业配套环境，被告于2005年之后为使用方便才进行了搭建，且该搭建行为不能构成原告解除合同的条件。证据三，通知两份及通知贴在公开栏的照片两份，通知时间分别是2009年1月5日及2013年1月23日，通知内容为要求包括争议房屋在内的大院南商品房限期拆除。原告以此证明其向被告履行了解除合同的通知义务。被告经质证对证据的真实性提出异议，并主张被告不存在对于租赁合同的根本违约情形，原告不具备单方解除合同的权利。
被告主张，原告未按约定提供商业用房相应的配套设施和条件，被告是出于无奈和安全考虑才对其租赁房屋进行了搭建，并且在此过程中，原告并未提出异议。被告在原告起诉前已向原告发出了可以就搭建物进行协商的通知，但原告未予回应。因此被告的搭建行为不能构成对租赁合同的根本违约，原告不能以此解除争议合同。同时，原告提供的证据也不能证明包括租赁房屋下土地在内的相关土地已被政府征用，且即使是被国家征用，根据双方签订的租赁合同第四项，相关补偿应由征地方与租房户协商解决，原告也无权提出解除该合同。
为证明其主张，被告提供证据一，照片六张，被告称照片内容为租赁房屋前的实际状况，被告以此证明租赁房屋的外部环境存在脏乱差的现象，亦未形成发展第三产业的配套环境。原告经质证认为，1、照片不能显示出租赁房屋所在位置和环境脏乱差的关联性；2、造成照片显示环境的根本原因，是包括被告在内的几个租赁户不退房，而周围的商品房均已拆迁完毕；3、原告每年都有专项资金和专门人员进行环境清理。证据二，2013年6月23日被告通过邮政EMS和顺丰速运同时向原告寄送的关于商业房租赁事宜告知函、回执单2份及快件追踪查询结果1份，被告以此证明在原告起诉之前，被告同意就其搭建建筑物与原告进行协商，因此被告不存在根本违约情形。原告经质证对该证据的真实性不予认可，同时否认原告收到过上述告知函。
对于该争议焦点本院认为，在原、被告签订的房屋租赁合同履行过程中，被告在未取得原告同意的情况下私自对租赁房屋实施了加盖等改建行为，应认定被告具有一定的违约情形。因包括租赁房屋在内的相关土地已被政府确认为城中村改造范围，且与租赁房屋相邻的同种情况房屋大部分已经拆除，争议房屋租赁合同已在客观上失去了继续履行的必要条件，因此，对于原告要求解除该租赁合同的诉讼请求本院予以支持，被告应将租赁房屋交还原告，原告亦应退还被告尚未履行期间的租金，根据双方20年租金28800元的约定，年租金应为1440元，尚未履行期间为7年，共计10080元。原告在庭后发表调解意见，同意在双方解除租赁合同的情况下，将前期已履行部分的租金18720元全部退还被告。本院认为，该意见系原告对于自己权益的自由处分，不违背法律规定，亦可对被告因解除租赁合同产生的损失予以相应补偿，本院对该意见予以认可。被告自行对租赁房屋进行的改造搭建行为，系违约行为，对于原告要求其拆除的诉讼请求本院予以支持。因原告在庭后已放弃要求被告赔偿其相关损失的诉讼请求，本院对于该项请求不予处理。被告虽当庭提出反诉请求，但其未在本院规定的时间内交纳反诉费，对其反诉请求本院不予处理。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第五十一条、第六十四条第一款、第一百一十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条及相关法律法规之规定，判决如下：
一、解除原告潍坊市奎文区北海路街道北胡住社区居民委员会与被告谭某旭签订的房屋租赁合同；
二、被告谭某旭将其在租赁房屋外的自建建筑物拆除，并将租赁房屋交还原告潍坊市奎文区北海路街道北胡住社区居民委员会；
三、原告潍坊市奎文区北海路街道北胡住社区居民委员会退还被告谭某旭租金10080元，并支付被告谭某旭补偿款18720元，共计28800元。
以上判决第二、三项于本判决生效之日起十日内履行完毕。
原、被告双方如未按本判决指定期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费2947元，由原告承担1500元，由被告承担1447元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费2947元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 张晓睿
审 判 员 王学远
人民陪审员 李宗芹
二〇一四年六月二十五日
代书 记员 李 林