福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽06民终954号
上诉人（原审被告）漳州巨凯房地产开发有限公司（以下简称“巨凯公司”），住所地龙海市浮宫镇港前村委会一楼。
法定代表人周云，董事长。
委托代理人陈昱、白茹，福建联合信实律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）崔冬霞，女，1977年10月15日出生，汉族，住四川省西充县。
委托代理人张华辉，福建瀛坤律师事务所律师。
委托代理人林丹丹，福建瀛坤律师事务所实习律师。
上诉人巨凯公司因与被上诉人崔冬霞商品房预售合同纠纷一案，不服龙海市人民法院（2015）龙民初字第3624号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人巨凯公司的委托代理人白茹，被上诉人崔冬霞的委托代理人张华辉、林丹丹，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2013年4月5日，买受人崔冬霞与出卖人巨凯公司签订一份《商品房买卖合同》，约定由买受人向出卖人购买坐落于龙海市浮宫镇天头村“××”6幢××号房产，房屋总金额345072元。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、诉争房屋经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、诉争房屋所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝接收，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、遇到大雨、暴雨、战争、八级以上地震及六级（含）以上台风；出卖人不能预见的自然灾害、军事状态、行政、人为及无法预料、无法预防及无法克服的事件；……市政停水停电超过八小时，实施交通管制等决定造成无法施工……”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的10％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。”合同签订后，买受人依约向出卖人支付购房款345072元。2014年1月28日，出卖人开发的“××”商住小区二期1#、2#楼工程通过工程竣工验收合格。2014年2月25日，出卖人通过海峡导报通知买受人于2014年3月1日办理交房手续，买受人至今未接收诉争商品房。2015年2月2日经网上消防备案，该工程未被确定为抽查对象。
原审认为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人具有法律约束力。当事人应当依照诚实信用原则全面履行合同的义务，不履行或者不适当履行的，应当承担相应的民事责任。本案中，根据双方所签订的合同约定，出卖人应于2013年12月30日前将符合双方约定的交付使用条件的商品房交付买受人使用，但出卖人未能在双方所约定的期限内向买受人交付符合合同约定交付使用条件的商品房，买受人为此请求出卖人按合同约定承担逾期交房违约责任合法有据，予以支持；根据双方所提供的证据证明，涉案商品房已于2014年1月28日经竣工验收为合格工程，于2015年2月2日进行消防备案登记。出卖人虽通知买受人于2014年3月1日办理交房手续，但此时诉争房屋尚未进行消防验收，不符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，其通知无效，逾期交房违约时间应计算至2015年2月2日；买受人主张讼争房屋至今尚未达到交付条件，但未能提供证据予以证明，本院不予采纳；出卖人辩称工程承建过程中，出现暴雨、大雨、停电、停水等原因，存在合同约定可据实延期70天，应予扣除，但其未能提供相关的施工日志或监理日志予以印证确有实际停工的事实，该辩解不予采纳；根据双方的约定，结合本案的实际情况，出卖人实际逾期时间自2013年12月31日起至2015年2月2日止，合计399天，出卖人应支付买受人逾期交房违约金41305元（345072元×0.03％×399天）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条的规定，判决如下：一、被告漳州巨凯房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告崔冬霞逾期交房违约金41305元；二、驳回原告崔冬霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1242元，适用简易程序减半收取621元，由原告崔冬霞负担176元、被告漳州巨凯房地产开发有限公司负担445元。
原审宣判后，巨凯公司不服，向本院提起上诉。
巨凯公司上诉称：一、《商品房买卖合同》并未约定可据实延期的特殊原因的证明文件是相关施工日志或监理日志，出卖人亦举证了水电、气象部门出具的相关证明文件，证明讼涉工程在建设过程中遇到大雨、暴雨、台风、停水停电等符合合同约定的可顺延交房的特殊原因的天数，原审以出卖人未举证相关施工日志或监理日志以证明停工的事实为由，对于符合特殊原因的可延期交房的天数不予认定，该部分判决有误。二、出卖人已依约履行了通知买受人办理正式交房手续的义务，自出卖人通知交房之日起，不应计算逾期交房违约金。综上，请求二审依法撤销原判，改判驳回买受人的一审诉讼请求，并由买受人承担一、二审案件受理费。
崔冬霞答辩称：一、讼争商品房尚不具备交房使用条件。二、出卖人未举证相关的施工日志或监理日志以证明其存在因特殊原因而停工的事实。据此，请求二审依法驳回出卖人的上诉请求。
经审理查明，对原判所认定的事实双方当事人均陈述没有争议。
对没有争议的事实本院予以确认。
另查明：（1）一审中买受人申请调查取证的事项是讼涉建设工程的管道燃气、电信设备、有线电视设备铺设现状，以及消防验收结果、消防建设现状。二审中买受人申请调查取证消防部门处罚决定材料，证明对象为讼涉建设工程的消防设施未达法定验收标准的。（2）2015年1月16日，出卖人开发的“××”商住小区二期6#、7#楼工程通过工程竣工验收合格。出卖人开发的“××”商住小区二期6#、7#楼层数十三层。2015年2月2日该工程除经网上竣工验收消防备案外，并取得了《建设工程竣工验收消防备案凭证》。（3）2015年2月5日，出卖人通过海峡导报通知买受人于2015年2月6日办理交房手续。
上述事实有一审中买受人2015年12月7日调查取证申请书、二审中买受人2016年4月11日调查取证申请书，2015年1月16日“××”商住小区二期6#、7#楼《竣工验收报告》，出卖人2015年2月5日刊登于《海××报》的××交房公告、出卖人致买受人《交付入住使用通知书》，2015年2月2日龙海市公安消防大队龙公消竣备字（2015）第7号《建设工程竣工验收消防备案凭证》，以及双方当事人二审庭审一致陈述等为据，可以认定。
关于双方当事人二审提供的证据，除了公证书、案外人房屋所有权证外，均非属新证据，因当事人未说明为何迟延举证的原因，对这些证据依法均不予采纳。公证书虽然属于新证据，但出卖人举证的公证书所要证明的事实是有关消防、燃气、光纤设施公证时的状况，因公证时间形成于本案一审判决之后，与出卖人通知交房时讼争商品房是否具备交付使用条件没有关联，故对此公证书不予采纳；买受人举证的公证书所要证明的是部分消防设施公证时的状况，因公证时间形成于一审判决之后，且消防验收非属于讼争商品房交付使用条件，故对此公证书不予采纳。出卖人二审举证的案外人的房屋所有权证，颁发时间是一审判决之后，与出卖人通知交房时讼争商品房是否具备交付使用条件没有关联，亦不予采纳。
本院认为：本案双方《商品房买卖合同》及其附件《合同补充协议》是双方真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行合同义务。
根据诉、辩双方主张，本案的争议焦点可以归纳为：一、出卖人通知交房时讼争商品房是否已具备交付使用条件；二、认定符合特殊原因的可延期交房的天数，是否应以相关施工日志或监理日志为据；三、出卖人逾期交房违约金应否截至出卖人通知交房之日。
一、出卖人通知交房时讼争商品房是否已具备交付使用条件。
虽然买受人主张出卖人通知交房时讼争商品房尚未具备交付使用条件，但其未提出上诉，且出卖人开发的“××”商住小区二期6#、7#楼层数为十三层，属于《高层民用建筑设计防火规范》规定的二类居住建筑，非属须经消防验收的建设工程，经竣工验收合格、完成配套设施建设后，讼争商品房已具备了交付使用条件。故买受人的辩解意见没有事实与法律依据。
二、认定符合特殊原因的可延期交房的天数，是否应以相关施工日志或监理日志为据。依法，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，其未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应承担不利的后果。本案中，双方合同第八条约定出卖人可以延期交房的前提是“据实”予以延期。虽然出卖人举证了水电、气象等部门出具的相关证明文件，但这些证据所能证明的待证事实是特殊原因的天数，但不能证明实际停工的特殊原因的天数。原判以出卖人未举证相关施工日志或监理日志为由，不予采纳出卖人有关可延期交房的特殊原因的天数，并无不当。出卖人该部分上诉主张没有合同依据，不予采纳。
三、出卖人逾期交房违约金应否截至出卖人通知交房之日。
虽然出卖人通知办理交房手续时讼争商品房已经具备了交付使用条件，但因其存在逾期交房的情形，在买受人未办理交接手续的情况下，逾期交房违约金本应截止至通知期间届满的次日。但是，由于原审对于讼涉工程通过工程竣工验收合格的时间、出卖人通知买受人交房时间等事实查证有误，以及对于商品房交付使用条件的认识有误，致使错将逾期交房违约金计算至讼涉项目消防备案日即2015年2月2日。现出卖人上诉请求计算至通知交房之日即2015年2月5日，其行使处分权的行为未违反有关法律法规的有关规定，应予允许。故对出卖人该部分上诉主张予以支持。
此外，从买受人一审申请法院调查取证的内容看，其申请调查的是现场状况，这非属当事人申请调查取证的范围，亦非属因客观原因不能自行收集的证据，故买受人该调查取证申请与法不符，原审不予准许并无不当。二审中买受人并未提出上诉，故对其二审调查取证申请不予准许。
综上，除出卖人逾期交房违约金应截至出卖人通知交房之日外，出卖人的其余上诉理由不能成立，不予采纳；原判程序合法，但认定事实和适用法律有误，应予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持龙海市人民法院（2015）龙民初字第3624号民事判决第二项；
二、变更龙海市人民法院（2015）龙民初字第3624号民事判决第一项为：上诉人漳州巨凯房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被上诉人崔冬霞逾期交房违约金41615.5元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1242元，由上诉人漳州巨凯房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 花 絮
审判员 李 凌
审判员 翁艺晖
二〇一六年六月二十一日
书记员 卢 杰
附：有关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。