北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0102民初25147号原告北京非常空间物业管理有限公司，住所地北京市西城区广安门外大街305号八区15、16、17号楼101室。法定代表人杨明杰，总经理。委托代理人张荷芳，女，1981年6月9日出生，北京非常空间物业管理有限公司职员。委托代理人李新苗，女，1991年4月24日出生，北京非常空间物业管理有限公司职员。被告翟宝林，男，1965年10月27日出生。委托代理人郝龙荣，北京宏健仁和律师事务所律师。原告北京非常空间物业管理有限公司（以下简称非常空间物业公司）与被告翟宝林物业服务合同纠纷一案，本院立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告非常空间物业公司的委托代理人张荷芳、李新苗、被告翟宝林的委托代理人郝龙荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告非常空间物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支2011年11月1日至2016年4月25日的物业管理费27405.81元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系北京市西城区广安门外大街305号x号房屋（以下简称涉案房屋）业主，该房屋建筑面积160.09平方米。2006年7月10日，原告非常空间物业公司与荣丰房地产公司签订《荣丰2008物业服务合同》，约定荣丰公司委托非常空间物业公司为其开发的荣丰2008一期提供物业管理服务，建筑面积为122907平方米；委托管理期限自2006年4月26日起至业主委员会聘任新的物业公司时止；该合同第十一条约定，非常空间物业公司收取一期项目物业费的标准为每月每平方米3.18元。接受委托后，申请人对小区物业及配套设施、公共绿化、垃圾清运、车辆管理、安全保卫、供暖等提供了全方位的管理和服务，积极履行着物业管理服务的义务。但被申请人长期拒约交纳物业管理费，且经过申请人多次上门催收未果，严重损害了申请人的合法利益。被告翟宝林辩称：1.原、被告间未签订物业服务合同，是事实服务的状态。被告所购买房屋是一期的，是由银达物业进行物业管理，外销公寓物业费标准为3.18元每建筑平方米每月，在银达服务期间，业主非常满意，积极交纳物业费。2006年6月开发商私自成立物业公司，将银达物业驱逐出小区并由自己公司的物业进驻小区进行服务，但未与小区业主签订物业服务合同，也未将物业服务合同进行公示，原、被告之间是事实合同，原告仅仅具有三级资质，按照规定，只能管理8万平米以下的小区，但是荣丰小区有35万平米，收费标准明显过高。2.原告的管理水平低下，小区环境脏乱差，处于无序状态。银达管理期间，一期8幢楼是有保安24小时服务，原告管理后，这项服务没有了。银达对车辆进行管理，提供供暖服务，原告接管后，小区供暖不再提供。小区保洁、绿化、小广告问题多，公共设施设备瘫痪，电梯、消防设施缺乏保养、设备瘫痪。2014年3月27日及5月28日，北京市市建委联合部门各对小区进行检查，电梯失灵，消防设施瘫痪，小区发生多次火灾，消防栓没有水。管理期间，小区共有部位，比如大堂、地下室进行出租，商家琳琅满目，增加小区脏乱差的状态。原告的不作为、懈怠导致小区物业费比同地段物业费较高，物业服务质量较低。3.小区在2012年12月8日成立了业委会，于2012年12月25日在广外街道办进行备案，业委会成立后以书面方式与原告沟通，原告不予理睬。2014年1月27日，业主大会决议解聘原告在小区服务，选聘长城物业作为新的物业服务企业。2014年1月29日，业委会将业主大会的决议通过特快专递的方式送达原告，原告拒收。2014年2月19日，业委会将业主大会决议及交接的书面交接函件通过特快专递的方式送达原告，原告拒收。2014年4月23日，业委会将业主大会决议及交接的书面交接函件第三次通过特快专递的方式送达原告，原告拒收。根据《北京市物业管理办法》第27条、《北京市物业项目交接管理办法》京建发（2010）603号文件第12条规定，自从办理物业交接至物业公司撤出期间，物业公司不能收取物业费，交接起算点为物业公司接到业主大会决议之日起算，原告于2014年1月31日拒收，应认定原告于2014年1月31日收到了业主大会决议，根据事实，原告自2014年2月1日起就无权在小区收取物业费，被告欠缴时间至2014年1月31日，此后至2016年4月25日期间的费用，原告没有依据主张。4.本案是债权债务纠纷，所以应适用诉讼时效，原告起诉时间为2016年9月，2011年11月1日至2014年8月30日的物业费请求已经超过诉讼时效。根据最高院的司法解释，物业公司主张物业费时，应先履行书面催缴义务，被告从未收到原告书面通知单，法院应当驳回诉求。综上，原告未能履行服务义务，被告所居住物业品质下降，原告侵犯了被告的权益。本院经审理认定如下事实：翟宝林系涉案房屋业主，该房屋建筑面积为160.09平方米。2006年7月10日，非常空间物业公司与北京荣丰房地产开发有限公司签订《荣丰2008物业服务合同》，约定北京荣丰房地产开发有限公司委托非常空间物业公司为其开发的荣丰2008一期提供物业管理服务，建筑面积为122907平方米；委托管理期限自2006年4月26日起至业主委员会聘任新的物业公司时止；小区公寓住宅由非常空间物业公司按建筑面积计算，一期项目为每月每平方米3.18元向业主或物业使用人收取。翟宝林未交纳2011年11月1日至2016年4月25日的物业管理费。非常空间物业公司陈述其通过在翟宝林房屋门口张贴通知的形式向翟宝林进行了催收。翟宝林对此不予认可,称催缴照片存在伪造的可能，但未向本院提交相应证据予以证明。另查，北京市西城区荣丰嘉园小区业主委员会（以下简称荣丰业委会）于2014年2月16日张贴的《关于停止交纳物业费并做好交接工作的公告》（以下简称《交接公告》），内容为“解除与北京非常空间物业管理有限公司前期物业服务合同。选聘中标第一名企业长城股份集团有限公司为荣丰嘉园小区新的物业服务企业”。公告同时载明，此业主大会会议决定于2014年1月31日以EMS方式向非常空间物业公司送达，但被拒收。同时告知非常空间物业公司自2014年1月31日起，不得再向业主收取物业服务等相关费用，交接工作应在3月31日前完成。庭审中，非常空间物业公司表示从未收到过解聘通知。另查，北京市西城区房屋管理局分别于2014年6月26日、2014年8月8日，就非常空间物业公司未依法与荣丰嘉园小区业主委员会交接事宜，对非常空间物业公司作出京建法改（西房）字[2014]第540015号责令改正通知书及京建法罚（西房）字[2014]第540006号行政处罚决定书。再查，2006年11月1日，非常空间物业公司取得三级物业管理企业资质证书。2012年12月8日，荣丰业委会成立，并于2012年12月25日经北京市西城区广安门外街道办事处办理了备案手续。上述事实，有当事人陈述、非常空间物业公司提交的《荣丰2008物业服务合同》、物业管理企业资质证书、催缴照片、《施工合同》、《电梯维护保养合同》、《消防器材销售维修检测合同》、《保安服务合同》、被告翟宝林提交的照片、《交接公告》、快递回执、责令改正通知书、行政处罚决定书、民事判决书等证据在案佐证。本院认为：北京荣丰房地产开发有限公司系荣丰嘉园小区的开发建设单位，其委托非常空间物业公司对其开发建设的荣丰2008一期进行物业管理，并与之签订《荣丰2008物业服务合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，在业主委员会聘任新的物业公司之前对小区业主具有约束力。非常空间物业公司为该小区提供了物业服务，翟宝林作为该小区业主，理应按照合同约定向非常空间物业公司交纳物业服务费用。关于非常空间物业公司的部分诉讼请求是否超过诉讼时效一节，根据非常空间物业公司提供的在翟宝林的房门上张贴过催缴物业费通知的相关照片，应当认为非常空间物业公司并未明显怠于行使收取物业费的权利，翟宝林称催缴照片存在伪造的可能，但未向本院提交相应证据予以证明，故翟宝林主张非常空间物业公司部分诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩理由，本院不予采纳。关于交接时间一节，翟宝林主张业主大会决议及交接函件被非常空间物业公司拒收，非常空间物业公司主张从未收到过上述文件，故无法就此认定非常空间物业公司已于2014年1月31日接收到全体业主的上述书面告知，依据《交接公告》的内容及北京市西城区房屋管理局作出的责令改正通知书、行政处罚决定书内容，应当认为非常空间物业公司应在2014年3月31日前完成物业交接工作，故非常空间物业公司主张2014年3月31日以后的物业费，本院不予支持。对翟宝林主张的不应交纳2014年2月1日至2014年3月31日的物业费的抗辩理由，本院不予采纳。故翟宝林应向非常空间物业公司交纳2011年11月1日至2014年3月31日期间的物业费。关于翟宝林辩称非常空间物业公司提供的服务存在瑕疵一节，非常空间物业公司并未提供充足的证据证明其全面履行了物业服务义务，并依据翟宝林提供的用以证明小区脏乱事实的照片及另案的生效判决文书，本院认定非常空间物业公司提供的物业服务与合同约定的标准之间确实存在较大差距。故应对非常空间物业公司主张的物业费数额予以酌减，具体数额由本院酌定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告翟宝林向原告北京非常空间物业管理有限公司支付2011年11月1日至2014年3月31日的物业费11810.65元；二、驳回原告北京非常空间物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告翟宝林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二百四十三元，由原告北京非常空间物业管理有限公司负担一百三十九元（已交纳），由被告翟宝林负担一百零四元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  郑宇昕二〇一六年十二月二十三日书记员  苗冠琼