成都市新都区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）新都民初字第3748号
原告（反诉被告）四川省川西风机有限公司，住所地成都市新都区新都镇工业开发区新力路。
法定代表人严林才。
委托代理人陈飞，四川信诺达律师事务所律师，代理权限：特别授权。
委托代理人林贞祥，四川信诺达律师事务所�师，代理权限：一般代理。
被告（反诉原告）成都茂源仓储服务有限公司，住所地成都市新都区新都镇如意大道128号。
法定代表人范中秀，总经理。
委托代理人谢文强，四川蜀天律师事务所律师，代理权限：特别授权。
委托代理人龚建和。
本诉原告（反诉被告）四川省川西风机有限公司（以下简称川西风机公司）与本诉被告（反诉原告）成都茂源仓储服务有限公司（茂源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2012年12月3日、2013年1月21日开庭审理。川西风机公司法定代表人严林才未到庭，其委托代理人陈飞、林贞祥到庭参加诉讼；茂源公司法定代表人范中秀未到庭参加诉讼，其委托代理人谢文强、龚建和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告川西风机公司诉称，川西风机公司与茂源公司于2012年2月25日签订《仓库租赁合同》，约定川西风机公�将自己所有的位于新都区工业开发区新工路面积为7109平方米的厂房出租给茂源公司，租金按每月每平方米11元计算，每季度支付一次，在每季度首月之前15日给付，租赁期为2年（从2012年3月9日起至2014年3月8日止）。合同第五条第3款约定，合同期内茂源公司不得随意终止本合同，确实需要终止应与川西风机公司协商；第五条第14款约定，茂源公司如需提前终止本合同，须提前3个月以书面公函方式通知川西风机公司，并取得川西风机公司同意，合同终止时必须同时结清所有费用；第八条第1款约定，本合同一经签订，双方即应严格按本合同约定履行各自义务，如有违约行为，违约方应向守约方支付10万元人民币的违约金。该合同签订后，川西风机公司按合同约定向被告实际交付了厂房，茂源公司也按合同约定支付了2012年2月至2012年6月8日的房租。
2012年8月28日，茂源公司违反合同约定向川西风机公司发出解除《仓库租赁合同》的律师函，单方面要求解除双方签订的《仓库租赁合同》，并且至今未向川西风机公司支付2012年第二、三季度的厂房租金以及2012年3月9日至9月8日电费。川西风机公司认为，茂源公司单方面要求解除《仓库租赁合同》的行为违反双方合同约定。川西风机公司多次要求茂源公司继续履行合同，支付2012年6月8日起至2012年12月8日止的租金469194元和违约金100000元，但被告至今仍未履行。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，请求人民法院判令：一、确认茂源公司于2012年8月28日发出的要求解除《仓库租赁合同》律师函不具有法律效力；二、茂源公司支付川西风机公司2012年6月9日至2012年12月8日期间的租金469194元、逾期利息（利息分段计算，以234597元为本金以中国人民银行同类同期贷款利率为标准自2012年5月16日计算至付清之日止；以234597元为本金，以中国人民银行同类同期贷款利率为标准自2012年8月16日计算至付清之日止）及电费5243.65元，并向原告支付违约金10万元；三、本案诉讼费由茂源公司承担。
本诉被告茂源公司辩称，茂源公司进场10天后即发现房屋漏雨不能使用，就此要求川西风机公司协商解决，但一直未果。茂源公司于2012年8月8日将仓库内的货物搬离，于2012年8月26日将该仓库的钥匙、门锁交给了川西风机公司的门卫任明生，2012年8月28日向川西风机公司发出解除合同函。因此茂源公司认为其发出解除合同函是因为川西风机公司违约，致使仓库无法使用，无法实现合同目的，解除合同函具有法律效力。茂源公司分2次向川西风机公司交付了2012年9月8日之前的租金，金额为469194元，茂源公司认为解除合同之前的租金已足额给付，解除后的租金不应当支付。因此川西风机公司要求被告支付租金469194元租金及利息的主张不能成立，违约金也不能成立。茂源公司使用房屋期间一直未交纳过电费，同意交纳但具体金额尚待核实。
反诉原告茂源公司诉称，2012年2月25日，茂源公司与川西风机公司签订《仓库租赁合同》，承租位于新都区新都工业开发东区新工路厂房（7109平方米），合同租期计算期限为2012年3月9日至2014年3月8日。茂源公司支付了2012年3月9日至2012年9月8日的房租469194元。
茂源公司于2012年2月28日在该仓库存放了药品，刚进场10余天，2012年3月15日下雨，厂房严重漏雨，存放的药品受损。茂源公司多次催告川西风机公司维修，川西风机公司一直未予理睬。2012年5月12日下午18时至20时下大雨，该仓库严重漏雨导致存放的药品货物再次严重受损，致使茂源公司赔偿客户损失9593.5元。2012年5月21日茂源公司向川西风机公司发函要求维修漏雨处，并要求赔偿损失，川西风机公司仍然怠于维修。茂源公司遂于2012年8月8日将全部货物搬离了该仓库。
《仓库租赁合同》约定川西风机公司对该仓库负有定期履行检查、维修保养的义务。川西风机公司不履行维修义务，致使茂源公司不能实现仓库租赁合同的目的。茂源公司于2012年8月28日委托四川蜀天律师事务所向川西风机公司发出《律师函》，提出解除《仓库租赁合同》，并告知已将该仓库腾空交还给川西风机公司，双互不承担违约责任。
根据《合同法》第九十四条第四款规定：当事人一方违约致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。因此，茂源公司向川西风机公司发出的解除合同的函具有解除合同的效力。
现茂源公司为维护自己的合法权益，特提起反诉，请求法院判令：一、川西风机公司支付茂源公司因仓库漏雨导致的直接经济损失9593.5元；二、川西风机公司支付茂源公司违约金100000元；三、川西风机公司承担本案本诉及反诉的诉讼费。
反诉被告川西风机公司辩称，茂源公司的主张与事实不符，川西风机公司房屋不存在漏雨问题，不存在先违约的问题，理由是：1、茂源公司在发出解除合同的函之前从未通知川西风机公司房屋漏雨，即使房屋漏雨的情况属实，茂源公司也无权单方解除合同，根据《合同法》第221条的规定，承租人有义务通知出租人房屋需要维修的情况，只有在出租人不履行维修义务的情况下，承租人才可以自行维修，并将维修情况告知出租人，而茂源公司在向川西风机公司发出解除函之前，从未告知过房屋漏雨的情况及维修情况；2、租赁合同第10条第一款A项的约定，只有当该条情况出现时，承租人才能单方面解除合同，而本案房屋没有出现供水供电的问题；该条B项约定，当维修情况出现时，承�人应当通知出租人，茂源公司没有证据证明其将需要维修的情况通知过川西风机公司，川西风机公司也未收到过通知；合同第9条约定了承租方有权解除合同的情形，而本案并未出现该情形，且并没有出现导致合同无法履行的情形。因此茂源公司作为承租方无权单方解除合同，其发出的解除合同函不产生法律效力。川西风机公司没有违约行为，也不应承担支付违约金的责任。
本诉原告川西风机公司为支持其本诉请求和反诉辩称理由向本院提交以下证据：
1、原告营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明书，被告工商信息各一份，拟证明双方诉讼主体资格。
2、仓库租赁合同一份，拟证明双方租赁关系。
3、银行转账单一份，拟证明川西风机公司已按合同约定将租赁物交付给茂源公司使用，且茂源公司也按合同约定支付了第一季度的租金。
4、蜀天律师事务所向川西风机公司发出的律师函，拟证明茂源公司存在单方解除租赁合同的违约行为。
5、川西风机公司向茂源公司出具的通知函（川西风机公司对此证据作出说明：该通知函上确认茂源公司交付了2个季度的租金是错误的，经核实只交付了1个季度的租金），拟证明川西风机不同意茂源公司单方解除合同。
6、电费缴费单，拟证明茂源公司应向川西风机公司支付电费5234.62元。
7、川西风机公司与成都美的公司签订的租赁合同，拟证明本案房屋租给茂源公司之前一直由美的公司正常租用，不存在房屋漏雨问题。
8、严林才身份证明及情况说明，拟证明茂源公司所辩称的第2季度的租金系案外人王戬偿还严林才的借款，严林才收取该款不是代表川西风机公司收取茂源公司租金。
本诉被告茂源公司对本诉原告川西风机公司所举上述证据发表如下质证意见：
对证据1-5均无异�。对证据6的真实性无异议，但不能据此认定茂源公司使用电费的具体数额，茂源公司认定其应付的电费为2700元。对证据7真实性无异议，但与本案无关联性。对证据8认为2012年7月10日茂源公司总经理王戬支付的234597元正好系第2季度的租金额，王戬与严林才个人之间没有债权债务往来，该款只能是两家公司之间的租金，支付的租金金额、时间节点一致，因此对证据8真实性不予认可。
反诉原告茂源公司就其反诉请求及本诉辩称理由向本院提交了以下证据：
1、仓库租赁合同及仓库平面图各一份，拟证明原、被告租赁关系及租赁事实。
2、2012年5月12日仓库漏雨的现场照片20张，拟证明仓库漏雨，无法使用。
3、2012年5月12日仓库漏雨现场录像光碟一张，拟证明仓库漏雨，无法使用。
4、茂源公司向川西风机公司发出的关于仓库漏雨并要求赔偿及维修的函一份及仓库存放�药品受损清单一份，拟证明茂源公司书面发函告知川西风机公司仓库漏雨要求赔偿和维修的情况以及茂源公司存放在仓库的药品因仓库漏雨造成的损失明细。
5、收条一份，拟证明2012年8月26日茂源公司已将该仓库钥匙、门锁一套交给了川西风机公司门卫任明生，由此将仓库交还给了川西风机公司。
6、律师函一份，拟证明茂源公司于201年8月28日委托律师事务所向川西风机公司发出了解除仓库租赁合同的函。
7、中国农业银行卡卡转账回单，载明付款人为王戬，收款人为严林才，金额为234597元，时间为2012年7月10日。拟证明茂源公司总经理王戬代表茂源公司将第2季度的租金支付给川西风机公司的法定代表人严林才。
反诉被告川西风机公司对反诉原告茂源公司所举证据发表了如下质证意见：
对证据1三性均无无异议。对证据2、3真实性、关联性有异议，不能证明照片�录像的拍摄时间和地点，不能证明茂源公司主张的2012年5月12日发生仓库漏雨。对证据4真实性有异议，认为茂源公司从未向川西风机公司发出过该证据，川西风机公司也未收到过此函和受损清单，清单上只有总经理的签字，没有库管员的签字，且该清单是茂源公司单方面制作，不能证明具体损失。证据5是格式化收条，任明生不是川西风机公司的门卫，收条不具有真实性，不能证明茂源公司腾退了房屋，事实上其至今仍在使用房屋。对证据6真实性无异议，但律师函主张的事实和理由不能成立，律师函载明的内容与证据5收条载明的内容矛盾。对证据7真实性无异议，对关联性有异议，理由是：该证据载明的个人之间的款项往来，不能证明是公司之间的款项往来，川西风机公司从未收取过该款项。
经本院对证据进行审查，并综合分析双方当事人质证意见，认证如下：
对川西风机公司所举的8份证据，证据1、2、3、4、5、6符合证据的真实性、关联性、合法性，本院予以采信，其中证据6共7份供电部门出具的电费计算清单所载客户名称和户号均一致，用电时间与茂源公司使用川西风机公司房屋的时间一致，且茂源公司答辩时承认其从未交过电费，故本院对川西风机公司主张的茂源公司欠付电费5234.62元予以采信。证据7系川西风机公司与案外人签订的租赁合同，本院对其关联性不予采信。证据8因严林才未出庭作证，本院对其证词的真实性不予采信。
对茂源公司所举的7份证据，川西风机公司对证据1、6的证据三性无异议，本院予以采信。对证据2、3，经本院于庭审结束现场查看后与之比较，确信证据2、3所载情况属实，予以采信。对证据4，茂源公司无证据证明其向川西风机公司送达了该证据文本，川西风机公司亦否认收到，故本院认定该证据不符合证据三性，不予采信，该证据不能证明茂源公司告知了川西风机公司房屋漏雨及其遭受的库存药品损失。对证据5，因茂源公司未举出任明生的身份信息，任明生亦未出庭作证，川西风机公司对证据内容予以否认，故本院对证据的真实性不予采信，该证据不能证明茂源公司于2012年8月26日将库房钥匙交给川西风机公司。对证据7，双方对真实性、合法性无异议，本院予以采信；因川西风机公司收取茂源公司2012年3月8日交付的第一季度租金，也是使用川西风机法定代表人严林才个人账户，再结合川西风机公司在其诉状及其所举证据5所载明的“茂源公司已支付了2012年2月至2012年9月8日的租金”的情况，本院确信茂源公司采用“将租金支付到川西风机公司法定代表人严林才个人账户”这一交易习惯，于2012年7月10日向川西风机公司支付了2012年6月9日至2012年9月8日的租金234597元，故对该证据的关联性亦予以采信。
根据上述证据及双方当事人的当庭陈述，本院查明以下案件事实：
川西风机公司与茂源公司于2012年2月25日签订《仓库租赁合同》，约定川西风机公司将自己所有的位于新都区工业开发区新工路面积为7109平方米的厂房出租给茂源公司，租金按每月每平方米11元计算，每季度支付一次，在每季度首月之前15日支付，租赁期为2年（从2012年3月9日起至2014年3月8日止）。合同第四条第2款约定：川西风机公司应保持厂房及附属设施、设备处于适用状态，定期履行检查、维修保养与更换义务，并承担因此产生的费用，且川西风机公司履行上述义务时不得影响茂源公司的正常使用。如仓库及附属设施、设备需要维修时，川西风机公司应在接到茂源公司通知后3日内作出响应，若川西风机公司未在前述期限内作出反应或拒绝维修，茂源公司可自行委托第三方维修，相关合理费用由川西风机公司承担。合同第五条第14款约定：茂源公司如需提前终止本合同，须提前3个月以书面公函公式通知川西风机公司，并取得川西风机公司同意，合同终止时必须同时结清所有费用。合同第七条第2款约定：房屋交还时验收由双方共同参与，如对房屋质量有异议的，川西风机公司可于7日内提出。合同第八条第1、2款约定：1、本合同一经签定，双方即应严格按本合同约定履行各自义务，如有违约行为，违约方应向未违约方支付10万元人民币的违约金；2、茂源公司逾期支付租金，应向川西风机公司支付未付款项的1%／日的违约金。合同第九条第1款约定：1、川西风机公司有下列情形之一的，茂源公司有权单方解除合同，并不承担赔偿责任：（1）川西风机公司超过合同约定的时间15日未将仓库交付给茂源公司使用；（2）川西风机公司存在违反本合同第一条第3款的约定，即川西风机公司保证库房无权属争议并无房屋明显的或隐蔽的质量瑕疵。
合同签订后，川西风机公司按约定向茂源公司交付了房屋，茂源公司亦按约定向川西风机公司支付了2012年9月8日之前的房租。
2012年5月12日，房屋出现局部漏雨，墙面、地面局部出现水渍。茂源公司在漏雨时对库存的受淋部分货物采取了避雨处置措施。
2012年8月28日，茂源公司以租赁房屋存在严重漏雨隐患，导致不能实现合同为由致函川西风机公司，要求解除本案租赁合同，并承诺其于2012年9月8日之前将房屋腾空交还川西风机公司，双方互不承担违约责任。2012年10月24日，川西风机公司复函茂源公司，主张不同意解除合同并要求茂源公司支付2012年9月9日至2012年12月8日止的租金234597元。
本院认为，川西风机公司与茂源公司签订的本案租赁合同其�体适格，内容不违反国家法律禁止性规定，属有效合同，合同双方应全面履行合同义务。根据双方的诉请理由及答辩理由，本案争议焦点是出租人是否因房屋出现局部漏雨构成根本违约，承租人据此享有单方面解除合同的权利。
本案租赁房屋系面积达7000余平方米的普通生产用厂房，从原告所举漏雨时的照片、录像看，房屋仅出现局部漏雨，漏雨发生时，茂源公司足有采取临时处置措施以避险的时间和空间的余地，之后，房屋未出现因漏雨导致无法使用或无法修复的情形。茂源公司在漏雨情形出现后本可依照合同约定要求川西风机公司予以维修，并由川西风机公司承担维修费用，但茂源公司无有效证据证明其尽到告知义务。因此，本院认定2012年5月12日出现的房屋局部漏雨情况并不足以成为出租方川西风机公司构成根本违约的理由，茂源公司并不因此具有单方解除�同的权利。川西风机公司要求确认茂源公司于2012年8月28日发出的要求解除合同的函不具有法律效力的诉讼请求成立，本院予以支持。双方应根据合同约定继续履行合同义务。川西风机公司要求茂源公司立即给付2012年9月9日至2012年12月8日的房租（第三期房租）234597元的诉讼请求与合同约定的租金给付金额和期限相符，本院予以支持；但其要求茂源公司给付2012年6月9日至2012年9月8日期间的房租234597元的诉讼请求与事实不符，本院不予支持。川西风机公司要求茂源公司支付电费的诉讼请求成立，本院予以支持，但其诉讼请求的数额超过了实欠电费数额，对超过部分本院不予支持。关于违约责任问题，川西风机公司因房屋出现局部漏雨构成一般性违约，茂源公司不按合同约定期限给付第三期租金亦构成一般性违约，本院据此认定双方互不承担各自在本案主张的违约责任。�源公司因房屋漏雨有权要求川西风机公司赔偿由此造成的经济损失，但茂源公司无有效证据证明其遭受的损失数额，故茂源公司要求川西风机公司赔偿经济损失9593.50元的诉讼请求其证据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、本诉被告成都茂源仓储服务有限公司于2012年8月28日向本诉原告四川省川西风机有限公司发出的解除《仓库租赁合同》律师函不具有解除合同的法律效力。
二、本诉被告成都茂源仓储服务有限公司支付本诉原告四川省川西风机有限公司自2012年9月9日至2012年12月8日的租金人民币234597元，电费5234.62元，合计239831.62元，限于本判决生效后十日内履行完毕。
三、驳回本诉原告四川省川西风机有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告成都茂源仓储服务有限公司的诉讼请求。
本诉案件受理费3199元，由本诉原告四川省川西风机有限公司承担1199元，本诉被告成都茂源仓储服务有限公司承担2000元。反诉案件受理费1246元，由反诉原告成都茂源仓储服务有限公司承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 冯文旭
二〇一三年三月十八日
书记员 杨 名