广西壮族自治区贺州市八步区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）贺八民二初字第1449号
原告：贺州市西湾矿区管理处。
法定代表人：廖日昌，主任。
委托代理人：李煜，广西灵丰律师事务所律师。
委托代理人：梁倜铭，广西灵丰律师事务所律师。
被告：林明瑞。
委托代理人：马鳞，广西金卡律师事务所律师。
原告贺州市西湾矿区管理处（以下简称西湾矿区管理处）与被告林明瑞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月27日受理立案后，依法组成由审判员陈缓一担任审判长，审判员蒙明双、黄薇参加的合议庭，于2015年12月29日公开开庭审理，书记员黎媛担任法庭记录。原告西湾矿区管理处的委托代理人李煜、梁倜铭，被告林明瑞委托代理人马鳞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：根据1996年1月8日《西湾矿务局关于实施住房交纳抵押金的管理方案》文件的规定，被告林明瑞向原告交纳抵押金，以抵押金利息抵作租金，租赁原告所有的位于贺州市平桂管理区平湾北路23号8区70幢4号房屋，对租赁期限未作约定。由于西湾矿区棚户区改造项目建设的需要，原告所有的上述房屋属于规划建设范围，需要收回。原告于2015年10月22日向被告送达《解除租赁关系通知书》，与被告解除上述房屋的租赁关系，并要求被告自接通知之日起七日内迁离上述房屋，同时办理抵押金退款手续。但是至原告起诉之日，被告仍然拒绝按通知的要求退出房屋。原告认为，原告系原西湾矿务局企业改制后依法承继其权利义务的事业单位法人，接收了包括租赁给被告居住的房屋在内的原西湾矿务局公共设施资产，并一直负责对原西湾矿务局的设施资产进行管理和维护。原告与被告之间依据《西湾矿务局关于实施住房交纳抵押金的管理方案》文件产生的“以抵押金利息抵租金”的租赁关系，属于不定期租赁关系，原告依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，解除与被告的不定期租赁关系，并要求被告限期腾空退还房屋符合法律规定，但被告拒绝退房，损害了原告的利益。为此请求人民法院判决：1、解除原告与被告之间的房屋租赁关系；2、被告限期搬离其租用的平桂管理区平湾北路××区××号房屋。原告对其主张和陈述事实，向本院提交的证据有：
1-2、西湾矿务局《关于下发〈西湾矿务局医疗管理办法〉等规定的通知》及《西湾矿务局关于实施住房交纳抵押金的管理方案》，证明被告向原告交纳住房抵押金，以抵押金的利息抵作租金，租赁原告所有的房屋，租赁期限未作约定。
3-4、《贺州市机构编制委员会关于设立西湾矿区管理处的通知》，以及贺州市西湾矿务局破产清算组《关于请求确认西湾矿区管理处接收资产的请示》，证明原告依法接收了包括出租给被告居住的房屋在内的原西湾矿务局破产后的公共设施资产。
5-6、《贺州市发展和改革委员会关于同意二次调整平桂管理区国有工矿棚户区改造（五期）项目建设规模的批复》、《贺州市发展和改革委员会关于同意调整贺州市棚户区改造项目（一期）平桂管理区改造项目新兴小区建设规模和总体投资估算的批复》，证明因平桂管理区棚户区改造项目建设需要，原告出租给被告居住的房屋所在地属于规划范围，原告因此需要解除租赁关系，收回房屋。
7、《解除租赁关系通知书》及送达通知的照片，证明原告于2015年10月22日向被告送达了《解除租赁关系通知书》。
8、《平桂管理区西湾煤矿棚户区改造及扶贫生态移民项目国有土地棚户区房屋征收补偿方案》及公示方案的照片5张，证明平桂管理区对西湾矿区棚户区改造项目制定有完善的安置补偿方案，对被征收人有产权证的房屋按房地产评估机构做出的评估价格予以补偿；对职工无产权证的住房（指租房部分）最低按250元／平方米给予装修补偿，按8元／平方米给予搬迁户一次性搬迁费，按被征收公房面积8元／月.平方米的标准向搬迁户支付临时安置费，对在规定时间内搬迁的，每户给予一次性搬迁补助费2000元。该方案已经向职工张贴公示。
9、《广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发广西2015年扶贫生态移民工程实施方案的通知》、《贺州市平桂管理区国土资源局关于收回原西湾煤矿河东片区职工住宅区六宗国有土地建设用地使用权的情况说明》、贺州市财政局《关于将西湾矿务局资产移交给西湾矿区管理处的通知》、《贺州市人民政府关于收回原西湾矿务局位于五拱水河河东五宗国有土地使用权的批复》、《贺州市人民政府关于收回原西湾矿务局位于大岭河东片5宗国有建设用地使用权的批复》，证明贺州市人民政府批准平桂管理区国土局收回包括被告等职工在内居住的原西湾矿务局住宅区国有土地使用权。
10-12、《建设工程施工许可证》3份、《关于贺州市平桂管理区西湾电厂路保障性住房小区项目安置情况的说明》、《关于贺州市平桂管理区西湾电厂路保障性住房小区项目安置入住租金收取情况的说明》、已经投入使用的过渡安置点小区新住房照片12张，证明平桂管理区乡镇企业局及平桂安顺公司为西湾矿区管理处的棚户区改造搬迁户提供有数百套公租房、廉租房、过渡安置用房，房源充足足以安置搬迁户。
被告辩称：一、根据《西湾矿务局关于实施住房交纳抵押金的管理方案》，被告现居住的房屋系按原西湾矿务局根据国家有关房改政策分配的“房改房”，被告对该房屋享有使用权。西湾矿务局解体后，被告延续使用、居住该房屋。被告与原西湾矿务局及原告不属于平等主体之间的租赁合同关系，双方亦未签订房屋租赁合同。因此，原告请求解除双方的房屋租赁关系无事实和法律依据。二、原告实施棚户改造，应当严格按照国务院制定的棚户区改造的相关政策和规定进行，要充分考虑并妥善解决棚户区内低收入住房困难家庭的住房问题，注意新旧政策衔接，合理补偿，公正公开。但是，原告在拆迁过程中未考虑被拆迁户的合法权益，不按政策补偿，损害了被告的合法利益。同时，本案因棚户区改造发生的拆迁争议，应按国家的有关政策处理，而不应向法院起诉，本案不属于法院民事管辖范围。因此，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告为其辩解，未向本院提交证据。
经庭审质证，对原告提交的证据1-7的真实性，被告无异议，但认为不能证明原告主张双方存在房屋租赁关系的事实。对原告的证据8，被告认为补偿方案是单方制定的，没有与搬迁职工协商，该方案也没有经有关部门审批，不具有法律效力，对被告无约束力；认为照片不能证明是什么时候进行公示，也不能证明原告已经按法定程序进行公示，故认为该证据与本案无关联性。对原告的证据9-12，被告认为该部分证据与本案的处理无关联性，不作质证。
本院对证据的分析和认证：原告提交的证据客观真实、来源合法，与本案的处理具有关联性，予以认定。
综合全案证据及当事人的陈述，本院确认以下法律事实：
原告西湾矿区管理处的前身是原西湾矿务局。由于煤矿资源枯竭，西湾矿务局于2003年12月破产关闭。经贺州市人民政府批准，设立西湾矿区管理处，为事业法人单位，其主要职责为：负责做好矿山关闭后原矿山、工厂管理区的公益事业、文明建设和公共服务；做好人员的劳动和社会保障工作，为矿区各阶层人员提供保障；管理公共设施，维护社区稳定。经市财政部门批准，西湾矿区管理处接收了原西湾矿务局的公共设施资产，包括属公共设施的房屋建筑类资产和属职工住宅的房屋建筑类资产，以及属于该局管理和使用的国有土地。
被告林明瑞是原西湾矿务局的职工。按当时企业职工住房的政策，原西湾矿务局分配有一间平房给被告居住，即现平桂管理区平湾北路××区××号房屋，房屋属于砖木结构，建于上世纪五、六十年代。
1995-1996年，原西湾矿务局根据国家对国有企业职工住房制度改革的有关政策，对该局职工的住房制度进行改革。经全局职工代表大会讨论，于1996年1月8日作出了《西湾矿务局关于实施住房交纳抵押金的管理方案》，按照“国家、企业、个人都分担一点的办法，筹集资金，再建新楼，以逐步改善和满足职工的住房条件”的原则进行住房改革，内容有“第二条：产权局有，分等级按照住房使用面积收取抵押金；实行有偿住房、抵押金不计利息，房租免交，以息抵租还房退抵押金。第三条：职工交抵押金后，对住房有使用权。住房者需换房或退房，必须经房管部门批准，可以在本局职工之间进行但不得向外单位人出租或转让第五条：职工交纳抵押金后，在不改变住房建筑结构的基础上，可以在室内作适当装修，但要报告局主管部门同意第十四条：职工调出本局工作，应向局主管部门报告和办理退房手续，局将一次性退还其住房抵押金第二十二条：住房的维修：1、楼房的楼顶面，平、套房瓦面的修理费用均由局负责；2、房屋内的天花板、砖墙的批灰维修，住户负责50%。按照该《管理方案》的规定，居住平房的职工交纳住房抵押金的标准为25元／平方米。被告林明瑞与其他职工一样，按标准交纳了住房抵押金，并在该房屋一直居住至今。
根据《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》和《国务院办公厅关于进一步加快棚户区改造工作的通知》要求，自2014年以来，经贺州市人民政府和贺州市发改委批准，平桂管理区对辖区内的国有工矿棚户区进行改造和建设，原西湾矿务局的职工住宅区亦纳入平桂管理区棚户区改造的项目范围。在项目拆迁过程中，被告林明瑞提出其现居住的平湾北路××区××号房屋的所有权属于其本人享有，房屋应按征收价格予以补偿。由于被告无法提供其居住房屋的所有权证，项目实施部门无法接受其提出的要求，被告因此拒绝搬迁，导致项目工程受阻。为此，原告向本院提起民事诉讼，要求解除双方之间存在的房屋租赁关系，并要求被告限期腾出房屋。
另查明，在上世纪九十年代，国有企业进行职工住房制度改革时，原西湾矿务局对该局职工住房改革采取如下办法：居住楼房的，单位将该职工居住的楼房按规定的价格出售给职工本人并办理房产证，职工居住的平房则不予出售，继续按原定以抵押金利息抵顶房租的方式出租给职工。
又查明，平桂管理区为实施工矿棚户改造，已经在平桂西湾建设有专门提供给拆迁职工过渡安置居住的保障性住房，每套房屋约50平方米。根据《平桂管理区西湾煤矿棚户区改造及扶贫生态移民项目国有土地棚户区房屋征收补偿方案》，企业改制、破产后仍承租单位公房居住的职工，由破产后的管理单位与其解除房屋租赁关系；职工无居所自行安置的，由项目指挥部安置职工到上述过渡安置点的保障性住房居住。同时，该《补偿方案》还规定了给予被拆迁职工以下经济补偿：对被征收人有产权证的房屋按房地产评估机构做出的评估价格予以补偿；对职工无产权证的住房（指租房部分）最低按250元／平方米给予装修补偿，并给予一次性搬迁费（按拆迁房屋建筑面积8元／平方米标准支付）、一次性紧急搬迁补助费（2000元／户）、临时安置费（按拆迁房屋建筑面积8元／平方米·月标准支付），对于在规定时间内搬迁的，还给予3000元／户的奖励。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：1、原、被告之间是否存在房屋租赁合同关系？2、本案是否属于法院民事案件的受案范围？
一、原西湾矿务局制定的《西湾矿务局关于实施住房交纳抵押金的管理方案》，实际上是根据国家有关企业职工住房制度改革的政策，把职工住房由原来带福利性质的无偿使用变为有偿使用，并确定企业与职工之间的权利和义务关系。该《管理方案》明确规定房屋“产权局有”、“收取抵押金不计利息、房租免交、以利息抵房租”，说明房屋的所有权属于原西湾矿务局，而非职工本人，职工居住单位的房屋必须交纳房租，但以抵押金的利息替代，抵押金实际上是职工因居住单位房屋而向单位提供的一种经济担保。因此，虽然原西湾矿务局与职工个人之间未签订书面的房屋租赁合同，实际上是由单位通过企业职工代表大会讨论并制定住房《管理方案》的形式来确定企业单位与职工之间设定房屋租赁合同关系，该房屋租赁合同关系通过职工代表大会的决议形式来体现企业与职工个人的意志和真实意思。被告林明瑞与其他职工一样，均已按该《管理方案》的规定履行了义务，也行使了权利，应视为对房屋租赁关系的认可。因此，原西湾矿务局与被告林明瑞等职工之间的房屋租赁合同关系成立，合同的具体内容体现在《西湾矿务局关于实施住房交纳抵押金的管理方案》中，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。鉴于房屋系租赁给本企业职工居住的这种特殊情况，西湾矿务局对租赁的房屋未约定租赁期限，属于不定期租赁。西湾矿务局破产后，该局职工居住单位公房的性质未改变，产权也未改变。原告西湾矿区管理处作为西湾矿务局破产后的管理单位，接收了原西湾矿务局包括职工居住的公房在内的所有公共资产，因而原西湾矿务局与职工之间设定的房屋租赁合同关系所涉及的权利义务，亦由原告西湾矿区管理处承继。因此，原告西湾矿区管理处与被告林明瑞之间仍然存在房屋租赁合同关系。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，原告由于配合平桂管理区棚户区改造及扶贫生态移民工程项目的需要，解除与被告之间的房屋租赁合同关系，并要求被告限期搬出房屋具有事实依据和法律依据，并且原告已经在合理期限内通知了被告。由于平桂管理区已经安排有过渡安置的保障性住房给拆迁职工居住，并且制定有符合国家政策的安置补偿方案，因此原告解除与被告之间的房屋租赁合同关系不会导致被告无房居住，也不会损害被告的合法利益。因此，本院对原告主张要求解除与被告之间的房屋租赁合同关系的诉讼请求予以支持。被告主张交纳住房抵押金就等同于交纳购房款，其对居住的房屋享有所有权的理由不能成立，故本院对被告的辩驳意见不予支持。解除租赁合同关系后，被告应尽快与贺州市平桂管理区西湾煤矿棚户区改造及扶贫生态移民项目征地拆迁建设指挥部签订拆迁补偿协议，并限期搬出现居住的房屋。二、《西湾矿务局关于实施住房交纳抵押金的管理方案》明确规定“职工调出本局工作，应向局主管部门报告和办理退房手续，局将一次性退还其住房抵押金”，证明抵押金仍属于职工所有，只不过交给单位作为住房的抵押担保。被告无证据证明所交纳的抵押金与房屋价格相同，也无证据证明单位已明确把房屋出售给职工。因此，对被告的辩驳意见，本院不予采信。
三、虽然原西湾矿务局及现原告西湾矿区管理处与被告之间存在有管理与被管理的行政管理关系，但就双方之间存在的房屋租赁合同关系而言，因合同规定了双方的权利和义务，因而在这一层面上，双方具有平等的民事法律关系，双方属于平等的民事主体，双方之间因合同履行而产生的争议，属于平等主体之间产生的民事权利义务的争议，因此属于本院民事案件的受案范围。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，判决如下：
一、解除原告贺州市西湾矿区管理处与被告林明瑞之间的房屋租赁合同关系；
二、被告林明瑞应在判决生效后五日内搬离现居住的贺州市平桂管理区平湾北路23号8区70幢4号房屋。
案件受理费100元（原告已预交），由被告林明瑞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或者直接向贺州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按本判决确定的一审案件受理费同等金额预交上诉受理费，上诉于贺州市中级人民法院。
审判长 陈缓一
审判员 蒙明双
审判员 黄 薇
二〇一六年一月二十六日
书记员 黎 媛