重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第02397号
上诉人（原审原告）方仁平，男，1969年6月17日生，汉族。
委托代理人陈国建，重庆市南岸区广阳法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）重庆尚座茶叶市场经营管理有限责任公司，住所地重庆市江北区北滨一路368号，组织机构代码69120460-X。
法定代表人杨冲，执行董事。
委托代理人谭彦，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。
原审第三人重庆金源时代购物广场有限公司，住所地重庆市江北区滨江路368号金源时代购物广场公寓楼，组织机构代码74745534-5。
法定代表人邱慎兰，总经理。
委托代理人王闯，重庆巨力律师事务所律师。
委托代理人雷伟，男，1987年1月3日生，汉族，公司员工。上诉人方仁平与被上诉人重庆尚座茶叶市场经营管理有限责任公司（以下简称尚座公司）、原审第三人重庆金源时代购物广场有限公司（以下简称金源公司）租赁合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2014年1月4日作出（2013）江法民初字第04850号民事判决，方仁平对该判决不服，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理，于2014年4月3日对本案进行了询问。上诉人方仁平及其委托代理人陈国建与被上诉人尚座公司的委托代理人谭彦、原审第三人金源公司的委托代理人王闯、雷伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，重庆市江北区北滨一路368号房屋的所有权人为第三人。2010年8月18日，第三人与被告签订《租赁合同》，该合同约定，第三人将重庆市江北区北滨一路368号的重庆金源时代购物中心一层（部分）、一层夹层如附件B“租赁场地描述”所确定的租赁场地出租给被告，租赁期限从2010年9月30日至2025年9月29日。合同同时约定了被告向原告交纳的租金、物管费、空调费、水电费及其支付方式、违约责任等内容。庭审中，原、被告对本案涉诉店铺系第三人所有且由第三人出租给被告之事实均无异议。第三人亦以默认方式同意被告将场地转租给其他任何人。
2011年4月6日，方晓素与被告签订了租赁合同，被告将重庆市江北区滨江路368号重庆金源时代购物广场天月茶城G层B01号店铺租赁给方晓素使用。其后，方晓素搬迁至重庆市江北区滨江路368号重庆金源时代购物广场天月茶城G层A03号店铺。2011年12月1日，方晓素与原、被告签订三方协议，该协议约定原告承接方晓素的租赁权利义务，方晓素脱离与被告的租赁权利义务关系，原告开始实际租赁使用重庆市江北区滨江路368号重庆金源时代购物广场天月茶城G层A03号店铺。
2011年12月1日，原、被告签订了落款时间为“2011年4月6日”的《重庆天月茶城租赁合同》，该合同约定被告同意出租给原告重庆市江北区滨江路368号的重庆金源时代购物广场天月茶城所确定的租赁门面用于经营茶叶、茶具及其相关产品。该位置编号为G层A03，租赁面积为150.13平方米（该面积已含公摊30％，合同以下所涉及的面积计算均以此租赁面积为准）。租赁门面从2010年10月31日起至2015年10月30日止。
合同第三条租金、物业服务费、空调费的约定，（一）租赁期内原告应向被告交纳的租金标准如下：租金90元／平方米，面积150.13平方米，第一年、第二年租金标准及交纳方式：按每月90元／平方米计算（90元／平方米×150.13平方米×12个月）共计162151.20元，免6个月的租金（90元／平方米×150.13平方米×6个月）共计81075.60元。实际交纳租金81075.60元。第三年、第四年免收店铺租金。第五年交费方式：自2014年10月30日优惠期满起，需提前10日交付下一年的租金，按每月每平方米90元计算，租金三个月为一期，每年分四次进行交纳，原告应在每个付款期届满前10日内交付下一季度付款期的租金。（二）物业服务费、空调费和水电费，受金源物业的委托，原告应在承租期内向被告按季度与租金一起支付承租场地的物业服务费和空调费，在每个付款期届满前10日内交付下一个付款期的相关费用。物业服务费、空调费将根据金源物业调整进行实际交纳，多退少补。物业服务费标准按每月每平方米8元计算，空调费标准按每月每平方米8元计算，被告有权根据水电等能源价格和管理成本的变化对物业服务费和空调费进行合理调整。（三）公用事业费用，原告在承租期内应负责按照有关部门规定的标准和方式向有关的公用事业供应商支付与其在租赁场地使用公用事业有关的任何收费或费用。公用事业包括但不限于水、点、燃气、通讯等。公用事业费从租金场地交接日起开始按实际使用数额计算，每个商户所使用的店内电费按照独立电表实收实用（智能电表，先购电后使用）；公用照明部分计算方式为：租赁门面内由茶城统一开关的灯泡总个数×每个灯泡瓦数×每天照明小时数×当月天数÷千瓦／小时×1.2元／度＋公共区域（指门面以外的公共区域）照明部分用电量÷商户总数进行分摊，公共水费按照茶城每月总的水费÷茶城总商数进行分摊（具体以茶城出具的交费通知单为准），电费1.2元／度，水费5.39元／吨，由被告按月统一收取。凡是原告能够直接申请开户的公用实业项目，由原告自行申请开户，直接向公用事业供应商交纳费用；凡是原告不能直接申请开户的公用事业项目，由被告负责代有关公用事业供应商向原告收取相关费用。在此种情况下，被告有权按照原告一定期限内，该类公用事业的实际用量占茶城该类总用量的比例向原告分摊损耗费用。（四）费用支付方式，商铺租金、物业服务费、空调费、水电费均按合同约定进行支付，原告应于每月的10号之前向被告支付水电费。前述款项原告可以现金、支票或银行划款方式交给被告，付款日期如遇周末或节假日则相应顺延。公用事业费用由原告在得到被告付款通知书后三天内向被告支付，如有可能，原告也可直接向有关公用事业部门交纳。
合同第五条特别说明中关于履约保证金约定，本合同签署后，原告须向被告支付履约保证金10000元，履约保证金在整个租赁期内保持不动。租赁期内如根据本合同，原告因在履行本合同义务时对被告负有债务，或因原告违反本合同，或由原告的过失而对被告造成损失，被告可以书面通知原告并从中扣除实际欠款额或被告所蒙受的损失的赔偿。被告扣除欠款额后，原告应在被告发出书面通知后7个工作日内补齐被扣除的款项。本合同终止或解除时若原告没有任何违约行为，则被告应于三个月内将该保证金如数退还给原告（不计利息）。
合同第六条违约责任约定，（一）本合同任何一方若有违约行为，均应在收到另一方书面通知后7天内予以更正，本合同另有规定的除外；逾期未能更正，且违约情形严重的，另一方享有索赔或终止本合同的权利。对违约方追究责任的行为并不表明守约方放弃了本合同所赋予的义务和权利，除非守约方书面通知违约方。（二）被告或其代理人、代表、雇员对原告的财产或其他人的已委托给原告或其雇员、代理人的财产的损坏不负责任；也不对因任何第三方造成的在租赁场地的经营或建筑期间所引起的任何损坏或人员伤害负有责任。除非这类损害或人员伤害是由于被告的过失、疏忽或者其他被告可控制的有意行为所致。（三）被告得知原告违反了本合同的规定或未尽到本合同规定的全部或部分义务时，仍接受原告交纳的租金或其他付款不可认为是放弃了对这种违约追究的权利……（六）出现如下情形之一时，被告有权选择提前解除本合同，并要求原告赔偿其遭受的一切实际损失，且原告应赔偿的损失不得少于按照租期当年租金标准计算的3个月租金；如被告选择解除合同，原告还应支付被告不少于按照租期当年租金标准计算的6个月租金的违约金。1、如果原告逾期不支付保证金、租金、物业服务费、空调费以及其他应由原告支付的费用超过10日的，被告除有权要求索赔外，有权解除本合同；不论被告是否提前解除本合同，原告均应承担从应付日至结清日每日全部迟延付款金额的千分之五的违约金；2、未经被告书面同意，原告擅自改变租赁门面用途或经营范围的；3、未经被告书面同意，原告将租赁门面转租给第三方的；4、原告违反茶城管理制度，违背守法和诚信经营原则，给茶城造成严重不良影响，或者利用租赁门面进行非法活动，损害公共利益的；5、原告若未经被告同意，擅自将其根据本合同对租赁门面享有的使用权对任何第三方的任何性质和内容的担保的；6、其他因原告严重违约造成合同无法履行，并且在10天内不能结束该种违法状态的。……（七）出现如下情形之一时，原告有权提前终止本合同，被告应当赔偿原告因此而遭受的一切实际损失，且无论如何被告应当赔偿的损失不得少于按照租期当年租金标准计算的3个月的租金。如果原告选择解除合同，被告还应支付给原告不少于按照租期当年租金标准计算的6个月租金的违约金。1、租赁场地发生产权租赁纠纷致使原告不能正常对外营业达30日（含30日）以上的；2、租赁门面承重结构出现严重质量问题致使原告不能正常对外营业，被告在合理期限内不能解决的；3、其它因被告严重违约造成合同无法履行，并且在30天内不能结束该种违约状态的。（八）自本合同生效之日起，除本合同明确规定的终止条款外，任何一方单方面终止合同的应视为严重违约。除按原告实际占用租赁场地期间结算租金等费用外，违约方应赔偿守约方实际损失，并支付守约方按照租期当年租金标准计算的6个月租金数额的违约金。如果原告单方面解除合同，原告除应支付上述违约金外，还应补交免租期租金及其他被告此前予以减免的全部费用。七、其他约定。（一）在本合同到期或提前终止的，原告应在至期满或终止前15日内，自费将其所有的可移动物品搬离，将租赁门面（包括原有的固定装置、装修和设备）交回被告，且不得破坏原有的不可移动之装修部位。原告自行装修部分被告不做任何经济补偿。租赁门面（包括原有的固定装置和设备）应与交付给原告时一样的良好，自然磨损和自然损坏除外。在本合同期满或提前终止时，若原告未能按时搬出物品、把租赁场地的占有权交还被告，应视为原告放弃相关物品的所有权，被告可随意清理，此外，原告还应赔偿被告因此而遭受的一切损失，包括被告自行或雇佣专门人员腾空租赁门面的花费和因任何后继租客或任何其他第三方由此而提出索赔而受到的损失。如因特殊原因，经原告申请并经被告同意后，原告可适当延长搬离期限，但相关费用仍按照第5条的内容和标准交纳。
2011年12月1日，原、被告签订《重庆尚座茶叶市场经营管理有限责任公司天月茶城（2011）附加协议书》，该协议书载明，一、原告愿意腾出天月茶城G层B01号店铺场地，搬迁至G层A03号号店铺。二、2011年4月9日-2014年4月8日，被告同意免收原告租金（共36个月）。由于原告搬迁至G层A03号商铺，装修影响营业，时间按顺延2个月。时间顺延至2014年6月8日。三、2014年6月9日-2016年6月8日，原告按时向被告交纳店铺租金，租金单价为90元／平方米·月，租赁面积按《天月茶城租赁合同》约定计算，租金按季度支付。四、2011年8月1日-2012年2月29日，被告同意免收原告店铺产生的物管费、空调费。由于原告搬迁至G层A03号店铺，装修影响营业，时间顺延2个月。从2012年5月1日起，物管费、空调费及水电费按《天月茶城租赁合同》约定，由原告向被告按时交纳。四、原G层B01号店铺租金81075.60元用以抵扣现G层A03号店铺（2014年6月9日-2016年6月8日）租金，原告需出具收据原件，按实际租金多退少补。原G层B01号店铺履约保证金10000元转为G层A03号店铺保证金。
2013年5月16日，被告向原告送达《缴费通知单》和《催告函》。通知单上载明的物管费、空调费所属应交纳的期间为2013年5月1日-2013年5月31日；水费和电费所属应交纳的期间为2013年4月1日-2013年4月30日，前述费用共计10228.42元。《催告函》载明，原告，根据双方于2010年10月31日签订的《租赁合同》之约定，原告租用G层A03号商铺目前拖欠被告2013年2月至2013年5月31日的租金／物业服务费／空调费等费用共计10228.42元，原告逾期支付的行为已经构成违约。请原告于2013年5月18日前将拖欠的10228.42元应付费用支付被告，并按照《租赁合同》的约定承担逾期支付金额千分之五的滞纳金。如原告逾期支付超过日，被告有权根据合同约定解除《租赁合同》。须另行说明，本函所称“逾期”自《租赁合同》约定的期限届满日起算。原告确认当日签字确认收到该《催告函》。
2013年5月20日，被告向原告发出《解除合同通知函》，该通知函载明原告从2013年2月起至今，共拖欠物管费、空调费、水电费10228.42元，原告违反合同义务，已经构成违约，按照双方《租赁合同》第六条违约责任第一款的约定，被告通告原告，本函发出之日即为生效，原、被告双方签订的《租赁合同》即行终止，原告应当交清所欠之费用，并在3日内撤出G层A03号店铺，若逾期不撤离，被告有权予以清除出场，被告亦有权通过法律途径，要求原告支付前述欠费，承担违约责任及赔偿被告损失。原告确认前述通知函其于2013年5月21日收到。
2013年5月22日，原告通过华夏银行向被告账户汇入物管费、空调费、水电费共计10228.50元。被告对该事实不持异议。
2013年5月28日，原告出具《公开致歉书》，该致歉书载明，因客观原因，原告未能及时缴纳物管费、空调费，被告于2013年5月16日发出催收函，5月17日原告在外参加残联活动，5月18、19日系周末休息，原告于5月20日前往被告财务部欲交纳相关费用，但财务人员告知合同已经解除并拒收费用。5月22日，原告将相关费用打入被告账户，但5月22日被告将原告租赁的门面关闭。因此发生不愉快事情，原告真诚致歉等内容。
2013年6月24日，被告通过公证，向原告邮寄送达《解除合同通知函》，该通知函载明，原告：你承租了位于重庆市江北区滨江路368号的编号为G层A03的店面，并与被告签订了承租店面的租赁合同，在租赁合同中约定了你的相关权利和义务。2012年5月1日起，你就延迟履行相关物管费、空调费、水电费的缴纳义务，虽然你延误后补交了上述费用，但仍已构成违约。特别是2013年2月起，你又开始欠缴2月至5月的物管费、空调费、水电费，按照合同约定，你拖延支付费用，再次违约。基于你以上违约事实，被告向你进行催收，并于2013年5月20日发出了《解除合同通知函》。现再次函告如下：1、你拖欠支付相关费用，已经违反了相关约定，满足双方于2011年4月6日签订的《重庆天月茶城租赁合同》第六条约定的解除条件。2、虽然你在5月22日向被告账户存入了2月至5月的水电、物管、空调费用，但并不能改变你违约的事实，也并不能表明被告放弃追究你的违约责任的权利。3、现再次告知你，因为你拖延支付合同约定的费用，已经构成违约，被告依据双方于2011年4月6日签订的《重庆天月茶城租赁合同》第六条违约责任中第3项和第6项的约定，解除你与被告于2011年4月6日签订的《重庆天月茶城租赁合同》以及2011年12月1日的《天月茶城（2011）附加协议书》，而且你须补交合同中给予你优惠的租金、物管费、空调费等费用，并就迟延履行交纳物管费、空调费、水电费等租赁相关费用承担违约责任。原告认可于同日收到上述函件。
同日，被告法定代表人通过手机向号码1597893****发送内容：原告，因你拖延支付约定费用属违约，根据《重庆天月茶城租赁合同》第六条违约责任第3项及第6项约定，再次通知解除你月被告签订的《重庆天月茶城租赁合同》及附加协议书，并由你承担相关违约责任。
2013年6月25日，被告在《重庆晚报》B19版面登载《公告》，该公告载明，原告：因你拖欠支付约定费用属违约，根据《重庆天月茶城租赁合同》第六条违约责任第3项及第6项约定，再次通知解除你与被告签订的《重庆天月茶城租赁合同》及《附加协议书》，并由你承担相关违约费用。
庭审中，原、被告双方均确认目前G层A03号店铺已经由被告出租给他人实际使用的事实。
庭审中，原、被告均举示了原告交纳相关费用的收据，被告另举示了应缴空调、物管、水单费明细表和催缴通知单，被告拟证明原告未按约支付相关费用，已经构成违约；原告认为明细表和通知单并未送达原告，原告交纳相关费用是基于被告提交缴费通知单之后再行交纳，并不是按照合同约定在一个季度前交纳，原告交纳了相关费用，被告收取费用的时间不规范。
另查明，原告举示了照片及报警记录，拟证明2013年5月22日，被告将原告租赁的店铺锁住的事实；被告对真实性不予认可，且认为报警记录手写的内容不具真实性，被告坚持认为其系2013年5月30日才将原告租赁的房屋的门锁上。
再查明，被告举示了沈建、左庭杰的收据，拟证明5月18日、19日被告正常营业，不影响原告交纳相关费用；原告认为该证据与本案不具关联性，原、被告双方合同第四页第四条约定，付款如遇周末时间顺延。
第三人对上述证据及原、被告之间签订合同的情况、履行情况、纠纷的发生均不清楚，不发表意见。
另查明，原告起诉时的诉讼请求为：一、确认2013年5月20日《解除合同通知函》的解除合同行为不产生解除合同的法律效力；二、被告继续履行与原告在2011年4月6日、12月1日签订的《重庆天月茶城租赁合同》和《天月茶城2011附加协议书》，被告不能履行的依法赔偿原告损失；三、被告赔偿原告被停止营业期间的经营损失10000元（具体损失按照每月20000元的经营利润从原告被被告限制营业其到原告恢复营业为止）；四、本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告撤回要求被告赔偿不能履行所造成的损失和经营损失的诉讼请求。一审法院认为，原告撤回诉讼请求系其处分自身诉讼权利的行为，未违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院予以准许。
原告方仁平诉称，因被告经营管理的位于重庆市江北区北滨路的天月茶城G层招租，基于被告形成市场的需要，同时市场初建时生意清淡，被告提出免三年租金的条件招原告租用经营茶具。原告入驻后在G层A01号店铺经营。因被告整体招租经营需要，被告提出要求原告由G层A01号转至A03号，基于支持被告的工作，原告将经营场所由G层A01号转至A03号。双方分别在2011年4月6日、2013年12月1日签订有截止期限为2016年6月8日的《重庆天月茶城租赁合同》和《天月茶城2011附加协议书》。根据合同约定，被告对原告免租三年并加搬迁顺延2个月，即2011年4月9日到2014年4月8日免租金。2014年6月9日到2016年6月8日期间按照90元每平方米每月收取租金。同时，合同约定被告受金源物业公司委托，要求原告向其交纳物管费和空调费等。原告经营第一年生意惨淡，今年年初生意逐渐好起来。2013年5月16日，被告向原告送达《缴费通知单》，通知原告交纳2013年2月-5月的物管费、空调费、水电费合计10228.42元。被告于同日向原告送达《催告函》，要求原告在5月18日前将上述费用交清。2013年5月18日、19日是周末，被告不上班。5月20日，原告向被告交费，被告均以原告已经违约为由拒收。5月20日，被告向原告寄送《解除合同通知函》，称根据租赁合同第六条第一款的约定，单方面解除与原告的租赁合同关系。5月22日，被告擅自将原告使用的商铺锁住，不准原告经营，原告报警求助后，被告承认锁门的事实，但拒绝开门让原告继续经营。5月31日，原告发现门市内所有的货物（价值200多万元）已经被搬空不知去向，原告认为，被告解除合同的理由不成立，应当是无效的，双方订立了合同被告就应当按照合同履行，被告擅自锁门不准原告经营的行为对原告的合法权益造成侵害，同时给原告造成的直接经营损失。原告认为，第一，原、被告双方是租赁关系，应当适用合同法关于租赁的规定。第二，合同有关被告收取物管费、空调费、水电费及其违约责任的约定时格式条款，用物业服务费等交纳期限的违约来解除合同明显是加重了原告的责任，排除原告的主要权利；并且原、被告之间无物业合同关系，被告无权收取物管费、空调费及水电费，所以相关的条款为无效条款。第三、原告履行了合同的义务，原告履行合同义务在双方约定的期限之内。第四，2013年5月20日的《解除合同通知函》无效，被告未按合同履行其义务，被告应当承担相应的违约责任。故原告诉讼至法院，请求法院判决：一、确认2013年5月20日的《解除合同通知函》的解除合同行为不产生解除合同的法律效力。二、被告继续履行与原告在2011年4月6日、12月1日签订的《重庆天月茶城租赁合同》和《天月茶城2011附加协议书》。三、本案的诉讼费由被告承担。
被告尚座公司辩称，原告所述的免租期不正确。被告认为本案合同已经由被告依法行使合同权利予以解除，原告陈述的确认合同有效不能成立。合同依法解除则原告没有任何损失，被告不负有支付义务，而恰恰是被告存在损失，被告已经另案诉讼要求向原告追偿。租赁合同签订至今，原告长期迟延履行交纳相关费用的义务，2013年2月-5月的空调费、物业服务费、水电费原告迟延至2013年5月22日才交纳，本应该是每月10日前交纳相关费用，原告所有交纳行为都是违反合同约定的。被告每月向其送达费用明细外，于2013年5月16日向其发出催告函，2013年5月20日向其发出解除合同通知函，2013年6月24日再次发出解除函，并于当天法定代表人用手机向方仁平发出解除通知，6月25日又在重庆晚报发出公告解除相关内容。
第三人金源公司述称，第三人并未参与原、被告之间的合同订立事宜，对原、被告双方的合同履行情况及纠纷并不清楚，原、被告双方合同解除效力问题由法院审查。第三人没有委托任何单位收取空调费、物管费和水电费等，所以，本案所涉合同载明的第三人委托收取相关费用并不属实。
一审法院认为，根据本案查明的事实，原、被告实际签订租赁合同及其补充协议的时间为2011年12月1日，故原、被告双方的租赁关系自2011年12月1日开始建立。原、被告双方签订的《重庆天月茶城租赁合同》和《重庆尚座茶叶市场经营管理有限责任公司天月茶城（2011）附加协议书》就租赁的权利义务内容而言，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，原、被告双方对物业服务费、空调费、水电费等的交纳进行了约定，并对解除权的行使条件进行了约定，一审法院认为，在民事领域，双方的约定内容只要未违反法律、行政法规的强制性规定，即合法有效。原、被告双方对物业服务费、空调费、水电费的交纳事宜进行约定并无不可。原告并未举示充分、有效证据证明原、被告之间的合同系格式合同，同时，解除权仅涉及权利义务的终止问题，与合同权利义务是否对等无关，故对于原告主张被告并无权利收取相关费用及合同约定的解除内容涉及格式条款、加重对方责任的主张，一审法院不予采信。
根据法律的规定，解除可分为协商解除、约定解除和法定解除。本案中，被告认为其依据原告的违约行为，依据双方的合同行使解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。同时根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。故本案的关键问题在于被告行使解除权是否符合原、被告双方作出的约定。2013年5月20日，被告向原告发出《解除合同通知函》从而行使解除权，其行使解除权的依据是合同第六条第一款的约定，根据合同第六条第一款的约定，“本合同任何一方若由违约行为，均应在收到另一方书面通知后7天内予以更正，本合同另有规定的除外；逾期未能更正，且违约情形严重的，另一方享有索赔或终止本合同的权利”。从该合同约定表明，合同解除权的合法行使需满足的条件是一方存在违约行为，违约情形严重的，并且在收到另一方的书面通知后7日内未能更正。就本案的事实而言，2013年5月16日之前，原告虽然存在迟延交纳相关费用的行为，但被告亦未充分举证证明其向原告发出了书面通知并且原告收到该书面通知。2013年5月16日，被告就2013年4月及5月的相关费用要求原告支付，原告在催告函上签字，从常理而言，该签字行为仅能表明其确认收到该函件，在没有充分证据证明原告对合同内容进行变更前，并不能就此认定原告认可了被告在函件中载明的变更的合同内容，所以，原、被告仍应当按照合同约定履行相关权利义务。原告在2013年5月22日即将相关费用支付给了被告，原告的支付行为发生在合同约定的书面通知发出之日后的7日内，所以，被告无权解除合同。故对于原告要求确认2013年5月20日的《解除合同通知函》不产生解除合同的法律效力的诉讼请求，一审法院予以支持。2013年6月24日，被告通过公证，向原告邮寄送达《解除合同通知函》，该函件发出后，原告在三个月内并未提起诉讼要求确认该解除无效。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，原、被告双方并未约定异议期间，故原告的异议期间应当以三个月为标准，三个月内，原告并未针对上述解除通知提出异议并提起诉讼，双方的合同即发生解除的效力。同时，本案涉诉的店铺已经由其他人实际租赁经营，原告要求被告继续履行合同已经没有实际的条件。故对于原告要求继续履行该合同的诉讼请求，一审法院不予支持。原告举示的照片及报警记录、被告举示的病例、沈建、左庭杰的收据因与本案没有直接关联性，故一审法院不予评价。综上，遂根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、确认被告重庆尚座茶叶市场经营管理有限责任公司于2013年5月20日发出的《解除合同通知函》不具有解除合同的法律效力。二、驳回原告方仁平的其他诉讼请求。本案受理费80元，由重庆尚座茶叶市场经营管理有限责任公司负担。
方仁平不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销重庆市江北区人民法院（2013）江法民初字第04850号民事判决第二项，依法判决被上诉人继续履行合同。主要事实和理由：上诉人与被上诉人签订的合同为格式合同，该合同完全限制上诉人的权利，加重上诉人的义务，应属无效合同。一审法院判决驳回上诉人要求尚座公司继续履行合同的诉请理由不充分。
被上诉人尚座公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。对于租赁合同是否是格式合同，一审已经查明并作出相关的合理解释，双方是经过协商一致签订，上诉人申请调取的同期间签订的合同，各份合同也不一致，上诉人没有举示证据证明此份合同是格式合同，因此一审认定正确。对于延期缴费问题，在一审中双方举示的交纳租金和费用的依据，时间节点很明确，一审对于这个事实认定很清楚。我们门面确实已另租他人，合同已经不能继续履行。
原审第三人金源公司称，作为本案第三人，我司与被上诉人建立了次承租关系，我司并没有参与上诉人与被上诉人之间的租赁关系。作为租赁场地的所有者，对于被上诉人合法出租没有异议，对于该合同效力和是否应当解除，我司认为一审判决事实清楚，适用法律正确。
经审查，一审判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人方仁平与被上诉人尚座公司签订的《重庆天月茶城租赁合同》和《重庆尚座茶叶市场经营管理有限责任公司天月茶城（2011）附加协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。上诉人与被上诉人通过签订《重庆天月茶城租赁合同》及《重庆尚座茶叶市场经营管理有限责任公司天月茶城（2011）附加协议书》对租赁期限、租金及物管费、空调费及保证金的支付方式等进行了明确约定。因上诉人的店铺搬迁，双方还在《重庆尚座茶叶市场经营管理有限责任公司天月茶城（2011）附加协议书》中对租金、物管费及空调费的优惠方式等进行了约定。可见，相关合同内容系经过协商后确定，不符合格式合同的特征，上诉人称双方签订的合同系格式合同的意见与查明的事实不符，不予采纳。
关于上诉人方仁平认为一审判决驳回其要求继续履行合同的理由不充分的意见。本院认为，上诉人针对被上诉人2013年5月20日发出的《解除合同通知函》已向一审法院提起诉讼，要求确认该《解除合同通知函》不发生法律效力，该案已在法院审理之中，相关事实应由法院审理查明并做出评判，被上诉人于同年6月24日基于同一事实再次发出《解除合同通知函》有权利滥用之嫌，上诉人无需就此再次提起诉讼，否者有导致司法资源浪费之虞。一审判决以上诉人未依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定对被上诉人同年6月20日发出的通知在法律规定异议期限内提起诉讼为由认定双方合同解除，确系对法律适用不当。被上诉人于2013年5月20日发出的《解除合同通知函》未发生法律效力，双方的合同并未解除，其承认于2013年5月30日将上诉人承租的店铺房门锁上后又将该店铺租赁给他人显然属于违约行为，但本案所涉店铺已经租赁给他人经营，确已丧失继续履行合同的前提条件，一审法院据此未予支持上诉人要求继续履行合同的请求适当，本院予以支持。因上诉人未在本案中诉请解决违约损失问题，故本案不作处理，双方当事人如对此产生争议，可通过其他途径予以解决。
综上，原判认定事实清楚，审判程序合法，虽部分法律适用不当，但因客观上已无法继续履行合同，故本院对上诉人方仁平要求继续履行合同的请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人方仁平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 王 兵
代理审判员 刘 静
二〇一四年六月四日
书 记 员 梁 麟