湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂宜昌中民二终字第271号
上诉人（原审原告）谢莹。
委托代理人熊灿辉，系谢莹之夫。一般授权代理。
上诉人（原审被告）湖北嘉晟置业有限责任公司。住所地：武汉市武昌区体育馆路特*号香格里嘉园*栋*单元****号。
法定代表人顾枫，该公司董事长。
委托代理人方云，湖北民基律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人殷书国，湖北民基律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人谢莹与上诉人湖北嘉晟置业有限责任公司（以下简称嘉晟置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，双方均不服湖北省宜都市人民法院（2014）鄂宜都民初字第51号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年5月13日立案受理后，依法组成由审判员李淑一担任审判长，审判员胡建华、代理审判员关俊峰参加的合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审认定，2009年12月30日，谢莹与嘉晟置业公司签订一份《商品房买卖合同》，约定谢莹购买嘉晟置业公司开发的宜都市锦绣江南小区15号楼1单元102号商品房屋一套，房价总金额为185650元，交房期限为2010年12月31日。该购房合同第九条第2项约定了下列交房条件：（1）完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防、绿化等专项验收；（2）供水、给水、排水等设施按照涉及要求建成、达到正常使用条件……。合同第十条约定了逾期交房的违约责任：（1）逾期超过60日的，自本合同第九条规定的交付日期第60日之后至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同的书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付房款的5%向买受人支付违约金。合同第十一条约定：商品房达到合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容采用报刊公告的方式通知买受人；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第九条规定的证明文件，出示证明文件不齐全或者所购商品房质量有明显缺陷的，买受人有权拒绝交接。合同签订后，谢莹分两次向嘉晟置业公司支付了全部购房款。交房期限届满后，嘉晟置业公司并未按照合同约定将办理交接手续的时间、地点以及谢莹应当携带的证件等内容进行公告。谢莹认为，嘉晟置业公司逾期交房，应承担相应的违约责任，遂向原审法院提起诉讼，请求判令：1、嘉晟置业公司将宜都市锦绣江南小区15栋一单元102号房屋交付谢莹。2、嘉晟置业公司向谢莹支付截止2013年12月31日的逾期交房违约金40695元，并自2014年1月1日起至实际交付之日止按日向谢莹支付购房款万分之二的违约金。3、本案诉讼费由嘉晟置业公司承担。
原审同时认定，嘉晟置业公司开发建设的位于宜都市杨守敬大道锦绣江南小区15号楼分别于2010年11月29日、2010年12月29日、2011年1月20日通过了环保验收、竣工验收、消防验收和规划验收。2012年4月1日，宜都市人民防空办公室出具审核意见书，同意包括15号楼在内的锦绣江南小区已建和在建项目易地建设防空地下室。2013年1月14日，谢莹及其夫熊灿辉到嘉晟置业公司售楼部向其工作人员提出查看竣工验收材料的要求，嘉晟置业公司的工作人员向其出示了建设工程质量备案证明书彩印件，同时告知该证明文件原件在房管局，环保、规划等验收材料原件已经传回公司总部，无法提供。2013年11月7日，谢莹及其夫熊灿辉来到嘉晟置业公司宜都项目部补交了购房款等费用合计6078元，嘉晟置业公司宜都项目部向其出具了书面收据并同时向其发放了空白的业主入伙手续书一份，要求其持该手续书找物业工作人员办理入住手续。谢莹在找物业工作人员办理交房手续时，物业工作人员要求其先交清装修垃圾清运费及三年的物业服务费，谢莹未按物业公司要求办理。同日，谢莹及其夫熊灿辉还向嘉晟置业公司的工作人员提出查看验收材料的要求，嘉晟置业公司的工作人员向其出示了工程验收备案证及规划验收合格证复印件，并告知原件均不在售楼部。
原审法院认为：1、《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”根据上述规定，在谢莹已经付清房款的情况下，嘉晟置业公司应按照购房合同约定的期限、条件和方式向谢莹履行交房义务，否则即构成违约。首先，本案中嘉晟置业公司承认未按照约定的方式通知谢莹办理交房手续，又未能提供证据证实其按照其他方式向谢莹履行了通知义务，故其关于已经在约定的交房时间前后多次电话通知谢莹办理交房手续的主张不能成立。嘉晟置业公司因怠于履行通知义务导致的迟延交付应当由其承担责任。其次，双方当事人在购房合同中约定，交付房屋时卖方应出示已完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防、绿化等专项验收的证明文件，出示证明文件不齐全的，买方有权拒绝接受房屋。本案中嘉晟置业公司在庭审中提交的工程规划合格证中清楚地表明，15号楼通过规划验收的时间为2011年1月20日，明显迟于合同约定的交房期限2010年12月31日，这足以证明双方合同约定的交房期限届满时，涉案房屋尚未通过验收，不符合交房条件。谢莹提交的证据显示，其在交房期限届满后，多次要求嘉晟置业公司出示房屋验收的证明材料，嘉晟置业公司因各种原因均未能提供完整材料，谢莹有理由认为嘉晟置业公司出售的房屋不符合交房条件而拒绝受领。再次，谢莹于2013年11月要求嘉晟置业公司交付房屋时，嘉晟置业公司委托的工作人员又提出交房须先行支付物业服务费及垃圾清运费，谢莹未能满足嘉晟置业公司提出的要求而未能受领房屋。谢莹付清房款后，交付房屋是嘉晟置业公司应当履行的合同义务，双方并未在合同中约定将缴纳物业服务费和垃圾清运费作为履行交房义务的前提条件，嘉晟置业公司以未交清物业服务费和垃圾清运费为由，拒绝交付房屋，不符合合同约定，由此导致的迟延交付，应当由嘉晟置业公司承担责任。嘉晟置业公司未及时履行通知义务，也没有按照约定的期限、条件和方式交付房屋，已构成了迟延履行。
2、嘉晟置业公司在一审庭审结束后提交的代理词中表示，谢莹要求嘉晟置业公司支付违约金的请求已经超过了诉讼时效，其请求不应支持。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”。本案中，嘉晟置业公司未能按照约定的条件于2010年12月31日前交付房屋，已构成违约。第一百四十条规定“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”。从本案纠纷的产生过程来看，谢莹与嘉晟置业公司就房屋是否满足交房条件产生分歧，且谢莹多次找嘉晟置业公司主张权利，并要求嘉晟置业公司出示符合交房条件的证明文件，但其要求一直未获满足，由此导致房屋交付至今未能完成，根据上述规定，谢莹主张权利的诉讼时效因此多次中断，谢莹主张权利的诉讼时效应自2011年1月1日起计算两年。故嘉晟置业公司抗辩谢莹所主张的权利已经超过诉讼时效期间的理由不能成立，嘉晟置业公司应当履行交房义务并按照约定承担违约责任。基于上述理由，原审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、湖北嘉晟置业有限责任公司于判决生效之日起五日内将宜都市杨守敬大道锦绣江南小区15号楼一单元102号房屋交付给谢莹；二、湖北嘉晟置业有限责任公司于判决生效之日起五日内按照购房合同约定的标准向谢莹支付逾期交房的违约金（自2011年3月2日起支付至判决指定交付之日止，每日支付已付购房款185650元的万分之二）。一审案件受理费减半收取409元，由湖北嘉晟置业有限责任公司负担。
上诉人谢莹上诉称：按双方签订的《商品房买卖合同》约定，嘉晟置业公司支付违约金的起算时间应从2011年1月1日起计算，而原审判决从2011年3月2日起计算违约属认定事实错误。请求二审人民法院依法改判原审判决第二项，即增加嘉晟置业公司从2011年1月1日起至2011年3月1日期间的违约金2227.80元（按日万分之二计算）。并由嘉晟置业公司承担二审案件受理费。
上诉人嘉晟置业公司上诉称：1、原审判决认定事实不清，证据采信错误。主要表现在以下几个方面：一是虽然嘉晟置业公司未举证证实其按合同约定的公告方式通知谢莹接收房屋，但在本案诉讼中，嘉晟置业公司提供的证人当庭证实其公司已采取电话方式通知了谢莹，而且嘉晟置业公司提交近50户业主的收房手续均能间接证实嘉晟置业公司已通过电话方式通知谢莹接收房屋。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定，嘉晟置业公司已尽到了合同约定的通知义务。原审判决认定嘉晟置业公司未履行告知谢莹收房的通知义务，也未举证证实其采取合同约定之外的通知方式通知谢莹接收房屋是错误的。二是原审判决以嘉晟置业公司承建的15号楼通过规划验收的时间为2011年1月20日，该验收明显迟于双方合同约定的交房期限2010年12月31日，证实嘉晟置业公司在约定交房时限内所涉房屋尚未通过验收，不符合交房条件，认定嘉晟置业公司的行为已构成违约是错误的。三、按双方合同约定，谢莹必须向嘉晟置业公司交清购房尾款6078元后，嘉晟置业公司方才向谢莹交付房屋，但谢莹于2013年11月7日才向嘉晟置业公司交清购房尾款6078元，因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，嘉晟置业公司享有先履行抗辩权。四、按合同约定，谢莹应先向宜昌坤达物业有限公司交清物业服务费后，宜昌坤达物业有限公司才向谢莹交付房屋。但原审判决认定嘉晟置业公司以谢莹未交付物业费而拒绝交付房屋不符合合同约定为由，判决嘉晟置业公司承担违约责任错误。五、谢莹与熊灿辉系夫妻关系，根据《中华人民共和国律师法》第三十九条规定，熊灿辉作为律师不得代理与本人或者其近亲属有利益冲突的法律事务。六、谢莹主张权利诉讼时效期间应从2011年1月1日起计算，但谢莹于2013年12月23日才向人民法院提起起诉，其诉讼主张明显已超过了诉讼时效期间，应依法驳回谢莹的诉讼请求。七、2013年11月7日，嘉晟置业公司已向谢莹出具了《业主入伙手续书》，同意谢莹当日收房，嘉晟置业公司不存在再向谢莹交房的问题。综上，导致谢莹迟延收房的原因系谢莹自身原因而造成，嘉晟置业公司不存在迟延交房之事实，其行为也不构成违约。请求二审人民法院依法撤销原判，驳回谢莹的诉讼请求，并由谢莹承担二审案件受理费。
经审理查明，原审判决认定的事实属实。
同时查明，2013年11月7日，嘉晟置业公司向谢莹送达了一份《业主入伙手续书》，要求谢莹办理房屋接收入住手续。
本院认为：1、谢莹与嘉晟置业公司签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容符合法律法规规定，属有效合同。嘉晟置业公司未按合同约定方式及期限向谢莹履行通知和交房义务，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。其理由为：首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第1项及第十一条约定，嘉晟置业公司应于2010年12月31日前将本案所涉房屋交付给谢莹，并应在其交付房屋的条件成就前通过公告的方式通知谢莹。本案诉讼过程中，嘉晟置业公司承认未按照约定的方式（公告）通知谢莹办理交房手续，虽然嘉晟置业公司在诉讼中陈述其已通过电话方式通知了谢莹办理交房事宜，并提交了嘉晟置业公司与其他业主签订的《业主入伙手续书》，用于证实嘉晟置业公司虽未按约定方式（公告）履行通知义务，但嘉晟置业公司已采取了其他方式向锦绣江南小区的其他业主履行了通知义务。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定“当事人协商一致，可以变更合同”。锦绣江南小区的其他业主接受嘉晟置业公司变更通知方式行为，应视为锦绣江南小区的其他业主同意嘉晟置业公司变更了合同约定的通知方式，因嘉晟置业公司对其变更合同约定的通知方式（公告）未与谢莹协商一致，且在实际履行合同过程中谢莹也未接受嘉晟置业公司变更通知方式（公告），因此，即使嘉晟置业公司陈述已通过电话方式通知谢莹办理交房手续的事实属实，嘉晟置业公司所采用的电话通知方式对谢莹也不能产生约束力。其次，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第2项及第十条约定，嘉晟置业公司向业主交付的房屋应符合完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防、绿化等专项验收条件，并出示相关证明文件。若嘉晟置业公司出示上述证明文件不齐全或者商品房屋存在质量问题的，谢莹有权拒绝接受房屋。嘉晟置业公司提交的《工程规划合格证》证实，嘉晟置业公司承建的15号楼尚不符合交房条件。同时，谢莹提交的2013年1月14日、11月7日《谢莹与物业公司工作人员的对话》证实，谢莹在合同约定的交房期限届满后，多次要求嘉晟置业公司出示房屋验收的证明材料并办理交房入住手续，但嘉晟置业公司以各种理由拒绝向谢莹提供本案所涉房屋的验收文件。同时，嘉晟置业公司委托的物业公司的工作人员要求谢莹先行支付物业服务费及垃圾清运费后再交房的请求也不符合双方合同约定，由此导致的迟延交付房屋的违约责任，应当由嘉晟置业公司承担。嘉晟置业公司上诉称其行为不构成违约的理由均不能成立，本院不予以支持。在本案中，谢莹提交的《业主入伙手续书》证实嘉晟置业公司已于2013年11月7日通知其办理房屋交接手续，对其在此之后的未接收房屋而导致逾期交房期限延长的损失应属于谢莹自身原因而扩大的损失，该损失应由谢莹自己承担。按双方签订的《商品房买卖合同》约定，嘉晟置业公司应从2011年3月2日起至2013年11月7日止以185650元为基数按日万分之二向谢莹支付逾期交房违约金。原审判决确认嘉晟置业公司自2011年3月2日起至判决指定交付之日止以185650元为基数按日万分之二向谢莹支付逾期交房违约金的实体处理有误，应当予以纠正。
2、嘉晟置业公司上诉称谢莹主张的逾期交房违约金已过诉讼时效期间的理由不能成立。其理由为：首先，谢莹主张的违约金是基于嘉晟置业公司未按约履行交房义务的违约行为而产生的，且该违约金是根据违约行为持续发生的状况而累加计算的，是双方当事人在《商品房买卖合同》中确定的一个整体的合同权利。若将本案违约金请求权分割为独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，有违双方当事人意思自治的基本原则。其次，从双方签订的《商品房买卖合同》来看，本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有约定支付期限的债务，债权人可以随时主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。就本案的实际情况而言，谢莹在嘉晟置业公司交付房屋之前单独就违约金债权提起诉讼或申请仲裁，均不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。因此，嘉晟置业公司上诉称谢莹主张的权利已超过诉讼时效期间的理由不能成立，本院不予支持。
3、《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应原履行要求”。虽然谢莹提交的《收据》证实，其于2013年11月7日向嘉晟置业公司宜都项目部交纳了6078元，但嘉晟置业公司宜都项目部在《收据》上注明该款中的3777元为代收款，另2301元的性质未注明收款性质。而从谢莹提交的两份《销售不动产统一发票（代开）》来看，谢莹已向嘉晟置业公司交清了全部购房款185650元，谢莹不存在拖欠嘉晟置业公司购房款的问题。谢莹于2013年11月7日向嘉晟置业公司宜都项目部交纳的6078元并不属于双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房款，因此，嘉晟置业公司上诉称其享有先履行抗辩权的理由不能成立，本院不予支持。
4、在本案中，谢莹与嘉晟置业公司选择了继续履行合同，因此，按谢莹与嘉晟置业公司签订的《商品房买卖合同》第十条第一款第2项约定，应扣除60日的逾期交房期限后开始计算违约金，原审法院按双方当事人的约定从2011年3月2日起计算逾期交房违约金并无不当。谢莹上诉要求增加从2011年1月1日起至2011年3月1日期间的逾期交房违约金2227.80元没有事实依据，本院不予以支持。
综上所述，原审认定部分事实有误，致使判决结果不当，本院予以纠正。本案经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持湖北省宜都市人民法院（2014）鄂宜都民初字第51号民事判决第一项。
二、撤销湖北省宜都市人民法院（2014）鄂宜都民初字第51号民事判决第二项。
三、湖北嘉晟置业有限责任公司在收到本判决书后10日内向谢莹支付逾期交房违约金（从2011年3月2日起至2013年11月7日止以185650元为基数按日万分之二计算）。
四、驳回谢莹对湖北嘉晟置业有限责任公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费409元（谢莹已预交），由湖北嘉晟置业有限责任公司负担。二审案件受理费868元（谢莹预交了50元，湖北嘉晟置业有限责任公司预交了818元），由谢莹负担50元，湖北嘉晟置业有限责任公司负担818元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李淑一
审 判 员 胡建华
代理审判员 关俊峰
二〇一四年六月二十五日
书 记 员 张鹏炜