湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳民初字第04153号
原告刘卫。
委托代理人银朝军，湖南海川律师事务所律师。
被告湖南金邦物业发展有限公司，住所地长沙市岳麓区桐梓坡西路118号。
法定代表人罗建安，该公司董事长。
委托代理人乔颍，女，1980年5月7日出生，汉族。
原告刘卫诉被告湖南金邦物业发展有限公司（以下简称“金邦公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月2日立案受理后，依法由审判员周赞适用简易程序于2014年8月21日公开开庭进行了审理。书记员邓胜强担任记录。原告的委托代理人银朝军、被告金邦公司的委托代理人乔颍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘卫称：2009年5月26日，原告与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》，购买了被告未来城项目5幢N单元10层1001号房屋，房屋总金额为559567元。根据合同约定，被告应在2009年10月30日前，将验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记；初始登记后90日内办妥原告的房屋所有权证；办妥房屋所有权证后90日内办好土地使用权证；如因被告原因，致使原告未能在约定期限内办理好上述登记或手续，原告不解除合同，被告自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，按日向原告支付已付房款万分之三的违约金。合同签订后，原告即按合同约定向被告支付了全部购房款，但被告未按合同约定为原告办理好房屋所有权证和国有土地使用权证。后原告起诉至法院，法院依法判决被告在限定时间内办理好原告房屋所有权证和国有土地使用权证备案登记手续，并向原告支付违约金。法院判决生效后，被告本应尊重判决，切实履行义务，但时至今天，被告仍未为原告办理好房屋所有权证和国有土地使用权证，完全藐视国家法律和人民法院生效判决，依法应当从严处理，加重处罚，以维护法院判决的权威。此外，因被告一直未为原告办理好房屋所有权证和国有土地使用权证，导致原告房屋无法上市交易获取资金，无法提前偿还银行贷款，并且原告在购买第二套房时也无法支付更多首付款，只得向银行申请更多贷款，为此支付了巨额利息损失；同时，2013年《国五条》出台后，原告出售自有住房所得的20%还需作为个税缴纳，原告损失巨大，被告理应对此承担责任，并赔偿原告损失。据此，为维护原告合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判决：一、判令被告向原告支付逾期办理房产证的违约金3000元（从2013年4月5日计算至2013年9月3日）；二、判令被告向原告支付逾期办妥土地使用权证的违约金人民币14940元（暂从2013年12月1日计算至2014年2月28日），并自2014年3月1日起，计算至国有土地使用权证实际下发之日止；三、本案诉讼费全部由被告承担。
被告金邦公司辩称：被告认为不应当承担土地使用权证的违约金责任。因为原告提出土地使用权证的违约时间从2013年12月1日起算，但长沙大河西先导区管委会政务窗口已于2013年9月30日受理了被告五号栋的国土分户业务（见被告提供的证据1.五号栋的《国有土地使用证分户登记受理通知书》），（2013）岳民初字第00319号民事判决书上明确被告的义务是在办妥房屋产权证后90日内将办理原告所购商品房的国有土地使用权证需由出卖人提供的相关资料报国土部门入窗办理国有土地使用权证。被告已经在规定的时间内完成了该项义务。关于房产证违约金期间的计算，原告的房产证已于2013年9月3日下发，因此违约金的计算时间应以此日截止。原告诉称损失巨大，但其并没有提交任何已受损失的证据，故请求法院依法调低违约金。被告方的违约是由于工程承建方湖南航天建筑工程公司对被告的违约造成，被告并非故意违约，主观上无过错。
经审理查明：2009年5月26日，原告刘卫与被告金邦公司签订了《长沙市商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于长沙市岳麓区桐梓坡西路118号未来城第5幢N单元10层1001号房。合同第四条约定房屋总金额为559567元；合同第十条约定房屋的交付时间为2009年10月30日前；合同第十八条约定：“出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款0.05%赔偿买受人损失。2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。”合同签订后，原告向被告支付了全部的购房款。2009年11月17日，被告向原告交付了原告所购买的商品房。因原告未如期取得所购房屋的权属证书，原告曾诉至本院，请求被告办妥房屋所有权证和国有土地使用权证，并请求被告支付逾期办证违约金，该案于2013年4月5日判决被告在判决生效后90日内将办理原告所购商品房的房屋所有权证需由出卖人提供的相关资料报产权登记机关备案；办好房屋所有权证后90日内将办理原告所购商品房的国有土地使用权证登记需由出卖人提供的相关资料报产权登记机关入窗办理国有土地使用权证，并判决被告向原告支付2013年4月5日前已经产生的逾期办证违约金14000元。判决后，原、被告双方均未上诉。因被告未在上述判决指定的期限内履行办证义务，原告于2014年7月2日再次将被告诉至本院。
上述事实有原、被告的当庭陈述，原、被告提交并经庭审质证的长沙市商品房买卖合同、（2013）岳民初字第00319号民事判决书、房屋产权证、长沙大河西先导区管委会政务窗口受理通知书予以证明，本院予以确认。
本院认为，本案的焦点问题包括：一、关于被告未在指定期限内履行办证备案登记义务是否应当承担违约责任的问题；二、如被告须承担违约责任，则如何承担的问题。
第一、原、被告所签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务，对被告的逾期办证的违约行为本院已经判决指定了其履行办证义务的具体时间。且原告已在先前的起诉中请求被告支付了2013年4月5日之前产生的逾期办证违约金。本案中，因被告未在法院判决指定的履行期间履行办证义务，现原告诉请被告继续承担支付违约金的违约责任，理由正当，本院予以支持。
第二、原告主张被告从2013年4月5日开始，按照原告所购房屋总房款万分之三的标准按日支付违约金数额，被告提出不应当承担土地使用权证的违约金责任。对此，根据被告提供的五号栋的《国有土地使用证分户登记受理通知书》以及（2013）岳民初字第00319号民事判决书上明确被告的义务是在办妥房屋产权证后90日内将办理原告所购商品房的国有土地使用权证需有出卖人提供的相关资料报国土部门入窗办理国有土地使用权证。被告已经在规定的时间内完成了该项义务，且现有证据无法证实国土分户证未下发是出于出卖人的原因，故原告提出的要被告支付逾期办妥土地使用权证违约金，本院不予支持。
对于原告主张被告从2013年4月5日开始至2013年9月3日计算逾期办妥房屋产权证违约金3000元，在庭审过程中，被告对原告主张的计算逾期办妥房屋产权证违约金的截止日为2013年9月3日予以认可，本院予以确认。同时，被告提出原告提出的逾期办证违约金计算标准过高，请求予以减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告未提供证据证明逾期申请权属登记行为给原告所造成的实际损失情况，现综合考虑被告在履行合同过程中的过错程度，本院认为原告要求被告支付逾期办妥房屋产权证违约金3000元，并没有过分高于原告因此而造成的损失，故本院对原告的该部分诉讼请求，予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、限被告湖南金邦物业发展有限公司在本判决生效后十日内向原告刘卫支付逾期办理房屋所有权证的违约金3000元；
二、驳回原告刘卫的其他诉讼请求。
如果被告湖南金邦物业发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取87元，由被告湖南金邦物业发展有限公司负担，此款原告刘卫已垫付，由被告湖南金邦物业发展有限公司在本判决生效之日起十日内支付给原告刘卫。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 周 赞
二〇一四年八月二十八日
书记员 邓胜强