山东省临沂市兰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临兰商初字第3301号
原告临沂汇银经贸有限公司，住所地临沂工业园圣亚路与兴工路交汇处东北。
法定代表人许纪亮，总经理。
委托代理人伏广前，山东衡正源律师事务所律师。
被告葛伟，居民。
被告山东琦美墙纸制造有限公司，住所地临沂市兰山区圣亚路1007号汇银工业园。
法定代表人葛伟，经理。
原告临沂汇银经贸有限公司与被告葛伟、山东琦美墙纸制造有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告临沂汇银经贸有限公司委托代理人伏广前到庭参加了诉讼，被告葛伟、山东琦美墙纸制造有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告临沂汇银经贸有限公司诉称，原告许纪亮与被告葛伟订立《租赁合同》，约定将位于临沂市工业园区汇银工业园内的厂房租赁。租赁期限自2014年7月30日至2015年7月30日，租赁价格第一年为每月每平方5元，第二年为每月每平方5.5元，第三年为每月每平方6元，每年租金一次性交清，租赁期间土地占用税等税费由承租方承担。合同订立后，原告依约履行了合同义务，被告葛伟仅支付了部分租金，被告葛伟作为山东琦美墙纸制造有限公司的发起人和法定代表人，山东琦美墙纸制造有限公司实际享有合同权利，应当承担连带责任。原告多次交涉，但二被告至今未向原告支付，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令二被告连带支付租金及税费473113.10元（计算至2015年10月20日），以及2015年10月21日起至实际腾退之日新产生的租金、税费并赔偿损失，判令二被告腾退并交还租赁厂房；诉讼费由被告承担。后原告增加诉讼请求，要求解除租赁协议，判令原告对被告的设备享有优先受偿权。
被告葛伟未答辩。
被告山东琦美墙纸制造有限公司未答辩。
经审理查明，原告临沂汇银经贸有限公司法定代表人许纪亮（甲方）与葛伟（乙方）签订《租赁协议》一份，主要内容为：“本厂位于临沂工业园区汇银工业园，占地62亩。园区内有钢结构大棚、住宿楼。本园区院内变压器、水、电齐全，道路硬化处理完整。根据《中华人民共和国安全法》规定及《中华人民共和国合同法》规定，为工业园发展的方向，厂房向外租赁，经甲乙双方协商，共同指定的条件如下：（一）……（二）租赁期限自2014年7月30日至2015年7月30日，合同到期后，乙方有优先承租权。（三）租赁价格合同期内第一年为每月每平方5元，第二年为每月每平方5.5元，第三年为每月每平方6元，第四年随市场价格（每月每平方比工业园周围市场价低0.5元），第五年随市场价格递增（每月每平方比工业园周围市场价低0.5元）。（四）租金支付方式每年租金一次性交清，交款时甲方开具收据为准。……（六）在使用期，甲方所有建设好的建筑物及设施，未经甲方同意不得擅自变动及改造，但乙方为自身生产现代化所需要购置安装设备，需甲方认可后方可施工，到期后乙方必须恢复原来状况，否则乙方必须承担相关的费用。……（十一）地税、国税等土地占用税每年缴纳按照车间住宿周边路中心为界，车间及建筑物靠院墙的以院墙外线为准，按照最低价收取（按照工业园管委会地税局收取税缴纳）。其他国家征收工业园有关规定的税费由乙方承担，乙方享受园区的规定优惠条件，使乙方能够快速成长而免于收取。……（十三）特殊约定甲方现仅能提供厂房＿平方米供乙方使用。……”。合同未载明签订日期。
原告庭审陈述被告葛伟于2014年8月14日向原告支付10万元，2014年9月19日向原告支付9万元，剩余的租金未再交纳。原告提供了国有土地使用证、建设用地规划许可证，证实原告取得了涉案土地的使用权。
原告提交了临沂市国土资源局测绘院出具的图纸及涉案房屋的视频资料，测量了被告租赁的原告厂房、住宿办公楼的面积，位于东南部的厂房两部分，其中一部分长76.200米，宽39.500米；另一部分长112.278米，宽24.620米；租赁了位于西部的住宿办公楼中的三个单元，其中靠南的两个单元为四层楼，每个单元长11.76米，宽10.06米，另外靠北的一个单元为四层楼，长11.76米，宽11.090米。
本院对原告主张的被告租赁的厂房及住宿办公楼进行了现场勘验，东南部的厂房安装了机器设备，西部的住宿办公楼中的三个单元，靠南的两个单元进行了装饰，放置了沙发、办公桌、办公橱、床、厨房设备，靠北的一个单元未进行装饰，被告亦未放置任何物品。
原告计算的税费所依据的面积，根据临沂市国土资源局测绘院测量的面积：东南部的厂房北边外墙至路中心的距离4.725米，西边外墙至路中心距离13.720米，南边外墙至院外墙的距离5米。位于西部的住宿办公楼靠南的第一个单元西边外墙距离路中心2.500米，东边外墙距离路中心6.060米，南边外墙距离路中心4.725米，靠南的第三个单元西边外墙距离路中心2.500米，东边外墙距离路中心6.060米，靠北的单元西边外墙距离路中心2.500米，东边外墙距离路中心3.315米，南边外墙距离路中心4.725米。原告向临沂市地方税务局交纳的土地使用税每年为12元∕㎡。庭审中，对二被告责任的承担，经本院释明，原告要求被告山东琦美墙纸制造有限公司承担责任。
另外，通过本院对赵树兴的调查，其陈述其在临沂汇银经贸有限公司租赁了厂房及住宿办公楼，其隔壁的两个单元及东北角的一个单元及临沂汇银经贸有限公司门口东边的厂房租赁给一个郯城的人，生产壁纸的，安装了设备，找了不少工人，设备安装一个多月后，就不见人了，还欠了工人的工资。
山东琦美墙纸制造有限公司成立于2014年10月23日，公司营业场所位于涉案房屋，葛伟与案外人郁龙涛系公司股东，葛伟系公司法定代表人。
上述事实，主要是根据原告的陈述、租赁协议、测绘图纸、现场勘验笔录及庭审笔录等予以认定，并均已收集、记录在卷。
本院认为，原告临沂汇银经贸有限公司与被告葛伟签订的租赁协议，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院予以认定。双方均应严格按照合同约定履行各自的义务并享有相应的权利。被告葛伟为成立山东琦美墙纸制造有限公司而与原告签订了涉案房屋租赁合同，且山东琦美墙纸制造有限公司营业场所位于涉案房屋，该公司成立后在上述租赁的原告房屋安装了设备准备从事生产活动，以事实表明山东琦美墙纸制造有限公司实际上承受了葛伟与原告临沂汇银经贸有限公司签订的租赁合同中承租人的地位和权利义务。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条的规定，被告山东琦美墙纸制造有限公司已实际享有合同权利、履行义务，因此原告要求被告山东琦美墙纸制造有限公司支付租赁费和税费的诉讼请求，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百二十六条规定，“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”因此，本案中双方在租赁合同到期后，被告山东琦美墙纸制造有限公司继续使用租赁房屋，双方转化为不定期租赁关系，原告可随时与被告解除合同，被告山东琦美墙纸制造有限公司应当在每届满一年时向原告支付租金，被告葛伟在公司成立前向原告支付19万元租金后，二被告一直未再向原告交纳租金，已构成根本违约，故原告要求解除租赁协议，腾退并交还租赁房屋的主张，有事实根据和法律依据，本院予以支持。留置权是债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。“合法占有”是留置权成立并实现的前提条件，本案租赁的房屋内的财产为承租人所有，承租人未曾表示将上述财产交付给原告，并不能认定该财产为原告占有，故原告主张对被告设备享有留置权，请求判令对被告的设备享有优先受偿权的诉求，本院不予支持。
虽然租赁协议未载明具体的租赁面积，根据原告提供的测绘图纸、视频资料及本院的现场勘验，可以计算出被告租赁的原告的厂房面积为：长76.200米×宽39.500米=3009.900平方米；长112.278米×宽24.620米=2764.284平方米；住宿办公楼面积为：长11.76米×宽10.060米×4层=473.222平方米；长11.76米×宽10.060米×4层=473.222平方米。以上面积合计6720.628平方米。对于住宿办公楼靠北的一个单元的面积521.674平方米，经本院现场勘验，该单元未放置被告的任何物品，被告并未实际占用该房屋，且租赁协议对租赁面积没有书面约定，原告无法证实被告已实际租赁该房屋，即使被告租赁了该房屋，因未放置任何物品，在被告方长时间不见的情况下，原告为了防止损失的扩大，应积极对该房屋进行处理，在被告未实际使用的情况下，要求被告承担该部分房屋的租金及税费，显失公平，故对原告主张被告支付该部分房屋的租金及税费，不予支持。根据双方约定的租金第一年为每月每平方米5元，故2014年7月30日至2015年7月30日的租金为6720.628平方米×5元×12个月=403237.68元。根据双方约定的租金第二年为每月每平方米5.5元，故2015年7月31日至2015年10月20日的租金为6720.628平方米×5.5元÷30天×82天=101033.44元。综上，暂计算至2015年10月20日被告应向原告支付的租金为504271.12元。
根据双方约定的税费按照工业园管委会地税局收取税缴纳的约定，故被告应当缴纳的税费为每年每平方米12元，根据原告提供的测绘图纸对厂房、住宿办公楼周边路中心及院外墙到厂房住宿办公楼的距离，可以计算出被告租赁原告的厂房应交纳税费所依据的面积为：（4.725米+39.500米）×76.200米=3369.945平方米，（13.720米+112.278米）×（24.620米+5米）=3732.06平方米；住宿办公楼应交纳税费依据的面积：（2.500米+11.76米+6.060米）×（4.725米+10.06米）=300.431平方米，（2.500米+11.76米+6.060米）×10.060米=204.419平方米。以上面积合计为7606.855平方米。故2014年7月30日至2015年7月30日的税费为7606.855平方米×12元=91282.26元。2015年7月31日至2015年10月20日的税费为7606.855平方米×12元÷365天×82天=20507.247元。综上，暂计算至2015年10月20日被告应向原告支付的税费为111789.507元。被告拖欠租金及税费致原告遭受利息损失，故对原告要求利息的请求予以支持。被告葛伟、山东琦美墙纸制造有限公司经本院传票传唤未到庭，视为放弃答辩、质证等诉讼权利，不影响本院对事实的认定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第二百三十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告临沂汇银经贸有限公司与被告葛伟签订的租赁协议；
二、被告山东琦美墙纸制造有限公司于判决生效后十日内支付原告临沂汇银经贸有限公司2014年7月30日起至2015年10月20日的租赁费504271.12元，被告已支付租金19万元，应再支付314271.12元，及利息（自2015年7月31日起至2015年10月20日止，以314271.12元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计付），2015年10月21日起至房屋实际腾退之日止的租赁费按协议约定的租赁费标准计算支付及支付利息（自2015年10月21日起至实际履行之日止，以该期间的欠交租赁费数额为基数，按中国人民银行同期贷款利率计付）；支付原告2014年7月30日至2015年10月20日的税费111789.507元及利息（自2015年7月31日起至2015年10月20日止，以111789.507元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计付），2015年10月21日起至房屋实际腾退之日止的税费按每年每平方米12元的税费标准计算支付及利息（自2015年10月21日起至实际履行之日止，以该期间的欠交税费数额为基数，按中国人民银行同期贷款利率计付）；
三、被告山东琦美墙纸制造有限公司于本判决生效之日起十日内腾退租赁的涉案房屋；
四、驳回原告临沂汇银经贸有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8397元，保全费3020元，由被告山东琦美墙纸制造有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 长 彭洪荟
人民陪审员 孙学超
人民陪审员 李 民
二〇一六年六月二十一日
书 记 员 孙 霄