上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闸民三（民）初字第615号
原告卢梅姿。
委托代理人徐铮。
委托代理人黎隆暄，上海申道律师事务所律师。
被告陈桂生。
第三人蒋敏。
原告卢梅姿与被告陈桂生排除妨害纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员龚平独任审判，于2015年4月1日第一次公开开庭进行审理。后本院依法追加蒋敏作为第三人参加诉讼，并于2015年4月22日第二次公开开庭进行审理。原告卢梅姿的委托代理人徐铮、黎隆暄、被告陈桂生、第三人蒋敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卢梅姿诉称，其是上海市闸北区普善路铁路新村XXX弄XXX号19乙房屋（以下简称系争房屋）的产权人。2006年9月，原告委托儿子徐铮、儿媳蒋敏出租系争房屋。2007年初，蒋敏与被告签订房屋租赁合同，合同到期后被告又进行续租。2014年2月合同再次到期后，蒋敏又与被告签订一份《租赁合同》。该合同约定租赁期限为2014年2月20日至2014年12月20日止，月租金人民币700元（以下币种均为人民币），支付方式为首期支付10个月，另付2100元押金。租赁期间，使用系争房屋发生的水、电、燃气、电话和物业管理费等费用由被告承担。另补充条款还约定房屋租赁到期后，被告必须将房屋恢复原样。2014年12月合同到期后，被告以种种理由拖延，一直未返还房屋。经原告多次催告，被告同意在2015年2月28日交还房屋，但该日被告失约未办理房屋交接手续。为此，原告诉至本院，请求判令：1、被告返还系争房屋；2、被告支付房屋使用费（自2014年12月21日起算至实际返还房屋之日止，按照700元／月的标准计算）；3、被告将系争房屋北墙所开的门恢复成窗；4、诉讼费由被告承担。
被告陈桂生辩称，被告通过中介从2007年2月20日开始租赁系争房屋，租期三年，租金一年一付。合同期满后没有续签合同，第三人表示房子可以让被告租用到动迁，之后的租金都是一年一付，先付后用。2014年6月，第三人丈夫徐铮打电话说被告转租，要求收回房屋。被告当即表示租金已经付到2015年2月，不同意返还房屋。之后徐铮又说要卖房子，需要签一份租赁合同交给中介，以便购房人了解租赁情况，所以被告才签署了这份合同。这份租赁合同只是形式上的合同，合同所约定的情况与事实不符，被告支付的押金实际上只有700元。由于后来系争房屋一直没有出售，所以被告于2015年2月又支付了一年的租金。被告不同意原告的第一项、第二项诉讼请求。关于破墙开门，被告予以认可，并同意在返还房屋时将恢复原状。
第三人蒋敏述称，原告委托其出租系争房屋，前几年的合同由其和被告签订，费用亦由其代为收取。被告承租系争房屋后用于水站经营。2014年3月，其丈夫发现被告并未在系争房屋内经营，而是由案外人在某某系争房屋，故提出返还房屋，被告不同意。经协商，原告同意被告租到2014年年底，双方补签了一份租赁合同，押金调整为2100元也是双方协商的结果。第三人同意原告的诉讼请求。
经审理查明，原告是系争房屋权利人。
2007年2月5日，原告委托第三人与被告订立《租赁合同》，将系争房屋出租给被告。合同约定租期三年，自2007年2月20日至2010年2月19日止，每月租金700元，押金700元。租金支付方式为以一年为期限，承租方必须在每个期限前10天内付清房租。双方经协商，出租方同意承租方破墙开门，租赁结束，承租方必须恢复原样。
上述合同履行期限届满后，被告仍继续租用系争房屋，但双方未签订租赁合同。2010年2月6日，第三人出具收到被告2010年2月19日-2011年2月18日房租的收条。2011年1月28日，第三人作为甲方、被告作为乙方签署一份协议约定，甲方收到乙方房款8400元（2011年2月20日-2012年2月19日），乙方在租借期间，不得转借，不能进行国家明令禁止的一切不法行为，由于人为造成的一切不良后果，由乙方自行负责，如果甲、乙双方解除租借关系，乙方负责恢复房屋的原有结构。后被告于2012年2月3日、2013年2月2日、2014年2月15日分别向第三人支付8400元。
2014年，第三人与被告就系争房屋签订《租赁合同》约定，租赁期限自2014年2月20日起至2014年12月20日止，月租金700元。双方议定首期付10个月，另付2100元押金。补充条款约定房屋租赁到期，承租方必须将房屋恢复原样。合同尾部由第三人签字确认收到被告2014年2月20日至2014年12月20日房屋租金7000元，押金2100元。
2014年11月17日，第三人向被告号码为XXXXXXXXXXX的手机发送短信，通知被告系争房屋租赁合同2014年12月20日到期，第三人会于次日到系争房屋与被告办理交接手续，请被告将房屋恢复原状。
2015年2月28日上午，第三人向被告上述手机号码发送短信询问被告是否来交接房屋。当日下午，被告通过银行转账向第三人支付8400元。第三人发短信给被告表示，对于被告私自打到第三人卡上的房租，第三人不予接受，会寻求法律途径解决。
被告方证人诸某某出庭作证称，其是被告的邻居。2014年5、6月份，其开车带被告去与第三人夫妇见面。双方在芷江西路一楼的房间里谈事情，具体谈什么证人不清楚。后来双方发生了争执，证人把他们都叫到车上，徐铮拿出一份合同让被告签字，还说房子要卖掉，合同要给中介和亲戚看，被告签名后就各自离开了。原告认为证人与被告关系好，陈述的内容具有倾向性。从证人陈述的内容看，其对双方之间的租赁关系并不清楚。而且2014年的合同是3月份签的，被告陈述5、6月份与事实不符。被告对于证人证言没有异议。第三人对证人证言的质证意见与原告相同。
审理中，被告表示2014年签署的合同是无效合同，押金实际是700元，但原告涂改成2100元。被告只收到2015年2月28日下午第三人发的短信，前两条短信未收到。被告认为原告房屋现在未出售，其就可以租赁到2016年2月。
原告表示2014年的合同是在双方协商后签订的，现在租期已经结束，被告应当返还房屋，并按照合同约定将房屋恢复原状。即使如被告所述后一份合同是无效的，那么前一份合同到期后原告亦可以随时收回房屋。原告提供短信及电话录音，用以证明在合同期满前后反复主张要求被告返还房屋。同时，短信和电话录音还可以说明，原告已经告知被告要出售系争房屋，但房屋的使用人不配合购房人看房，导致系争房屋无法出售；其次，原告同意被告延期至2015年2月28日交房，但该日被告未到系争房屋交接，还于该日下午又向第三人账户打入8400元。第三人当即发短信告知被告不会收这笔钱。现原告同意向被告返还该笔8400元，并与被告的房屋使用费相抵扣。关于2014年租赁合同中约定的2100元押金，实际包含了之前被告已付的700元押金。因双方协商租期至2014年12月20日，所以双方均同意押金变更为2100元。现原告同意在被告将系争房屋恢复原状、返还房屋之日退还该笔押金。
以上事实，由原告提供的房屋产权证、委托书、租赁合同、短信、短信详单、通话录音，被告提供的租赁合同、收条、转账凭证、证人证言以及当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告2014年签订的租赁合同并不存在法定无效的事由，故其抗辩该合同无效的意见，本院难以采纳。现根据合同约定，租赁期限已经届满，出租方在期限届满前已经通知被告租期届满后不再续租，故原告要求被告返还系争房屋的诉讼请求，本院可予支持。因原告同意被告于2015年2月28日返还房屋，故本院认定双方的租赁关系于该日解除。鉴于被告至今未返还房屋，所以被告应当支付2014年12月21日起至实际返还房屋之日止的租金和使用费。原告要求被告按照合同标准支付租金和使用费，并无不妥，本院予以支持。关于原告表示自愿返还被告已付的8400元并与被告所欠的租金和房屋使用费相抵扣以及在被告将房屋恢复原状、返还房屋时退还押金的主张，并无不当，本院予以认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告陈桂生应于本判决生效之日起十五日内将上海市闸北区普善路铁路新村XXX弄XXX号19室房屋返还给原告卢梅姿；
二、被告陈桂生应于本判决生效之日起十五日内按照每月700元的标准向原告卢梅姿支付自2014年12月21日起至实际返还房屋日止的租金及房屋使用费；
三、被告陈桂生应于本判决生效之日起十五日内将上址房屋北墙的门恢复成窗；
四、原告卢梅姿应于本判决生效之日起十五日内返还被告陈桂生8400元（该款可与上述第二项主文的金额相抵扣）；
五、原告卢梅姿应于上述第二、三项主文履行完毕当日向被告陈桂生返还押金2100元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费130元（原告已预缴），减半收取为65元，由被告陈桂生负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 龚 平
二〇一五年五月十八日
书 记 员 袁佳铭
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。