广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中二法古民一初字第261号
原告（反诉被告）：金群香，女，1975年4月出生，汉族，住浙江省温州市。
委托代理人：王亚伦、刘倩欣，广东香山律师事务所律师、律师助理。
被告（反诉原告）：汪倩贞，女，1971年11月出生，汉族，住广东省中山市。
被告（反诉原告）：区宝结，女，1974年9月出生，汉族，住广东省中山市。
上列两被告的委托代理人：官丽群，广东官丽群律师事务所律师。
原告金群香诉被告汪倩贞、区宝结房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告汪倩贞、区宝结提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，由审判员蒋豫波独任审判，公开开庭进行审理。原告金群香的委托代理人王亚伦，被告汪倩贞、区宝结的委托代理人官丽群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
金群香诉称：2013年3月17日，金群香与汪倩贞、区宝结签订《商铺租赁合同》，承租＊＊灯饰城103、501、502三卡商铺，保证金145000元，每月租金48333元，每3个月支付一次。合同签订后，金群香依约交付了保证金，并按时足额缴付租金、水电费、物管费等。2014年1月，汪倩贞、区宝结以商场规划调整为由要求收回501、502两卡商铺。同年1月9日，双方订立《关于退租＊＊灯饰城501-502铺位的说明》（以下简称《退租说明》），约定将原租赁物变更为103、105卡、101至107号铺间的走廊天花空间，新的租赁合同条款双方另行约定。1月16日，双方订立《关于退租＊＊灯饰城501-502铺位的补充说明》（以下简称《补充说明》），约定汪倩贞、区宝结收回501、502卡，并将租赁范围调整为103、105卡、101-107号铺间的走廊天花空间，租金分别为每月13000元、15000元、15000元；原交保证金转为新租赁物的保证金，并于1月16日开始对103、105卡重新装修。补充协议签订后，金群香依约对原租赁的103、501、502卡清场并交还给汪倩贞、区宝结重新装修。但此时汪倩贞、区宝结提出的新版租赁合同却大幅度提高租金，远远高于合同及补充协议约定，并就权利义务等作了重大变更。金群香不同意签订新版租赁合同，而汪倩贞、区宝结也未将约定调整后的商铺交付，屡经催促，屡遭拒绝，致金群香无法实现租赁目的。汪倩贞、区宝结之行为构成根本违约。请求判令：1、解除双方签订的《商铺租赁合同》及补充协议；2、汪倩贞、区宝结返还金群香保证金145000元。
汪倩贞、区宝结辩称：一、同意与金群香解除合同，但不同意返还保证金。二、金群香诉称与事实不符，当时是金群香提出退还501、502卡，并要求承租一楼铺间的走廊天花，汪倩贞、区宝结同意，双方为此约定了租金、租期及装修等。但后来金群香以快要过年为由，拖延不装修。经以电话、短信、信函等不断催促，金群香却一直未出现，对发律师函也不理睬。故违约方实为金群香，汪倩贞、区宝结无须退还保证金。
汪倩贞、区宝结反诉称：双方于2013年3月17日签订《商铺租赁合同》后，金群香正常使用103、501、502三卡商铺，汪倩贞、区宝结还把302、303两卡铺位免租给其使用。至2013年12月中旬，当收取下一季度租金时，金群香拒交，后又提出退回501、502卡，要求承租一楼的105卡及101至107号铺间的走廊天花。根据双方1月16日《补充说明》，103卡继续由金群香依原合同租赁，同时在原合同剩余期间（即租期从2014年1月14日起至原合同期满时止）补租105卡和101至107号铺间的走廊天花，也即从2014年1月1日起，金群香应交纳103卡租金，从2014年1月14日起应交纳105卡及101至107号铺间的走廊天花租金。汪倩贞、区宝结多次督促金群香对103、105卡进行合并装修，并缴纳相关租金及费用，金群香一直不予理睬。由于双方约定103卡按原租赁合同继续履行，但金群香却未按合同履行应交的租金、物业管理费和电费，根据原租赁合同约定，拖欠上述费用超过15天以上，汪倩贞、区宝结有权单方面提前解除或终止合同，没收保证金。另金群香至今尚拖欠2014年1月1日至3月30日的租金146666元、物业管理费3801元、电费1054元。请求判令：1、金群香交纳的145000元保证金归汪倩贞、区宝结所有。2、金群香支付汪倩贞、区宝结租金146666元、物业管理费3801元、电费1054元；并按每天1%支付上述租金及物业管理费150467元自2014年1月16日起至付款日止的违约金，按每天5‰支付上述电费1054元自2014年1月6日至付款日止的违约金。
针对汪倩贞、区宝结的反诉，金群香辩称：不是金群香提出退租501、502卡，而是汪倩贞、区宝结要求金群香退租以便其重新装修。在2014年1月9日《退租说明》中，已明确原租赁合同终止并互不追究对方违约责任。1月16日《补充说明》，约定金群香承租103、105卡及101至107号铺间的走廊天花，双方签订新的租赁合同后，原交的租赁押金转为新合同的租赁押金，双方还约定了新的租赁价格标准。金群香在当天已将原租赁的103卡清场并交还给汪倩贞、区宝结，501、502卡在1月14日已经退场。截至1月16日当天，已将所有租赁物交还给汪倩贞、区宝结进行重新装修。后金群香要求签订新的租赁合同，但汪倩贞、区宝结此时提出的新的租赁合同完全违背了1月16日《补充说明》的约定，其要求大幅度提高租金并延长租赁期限，金群香当然不同意。后经协商不成，金群香于2014年3月20日向对方发出律师函，要求按照1月16日约定的内容签订新的租赁合同，但被拒绝。3月22日汪倩贞、区宝结发回一份复函，无理要求金群香交租。而事实上，在1月16日金群香将租赁物交还后，汪倩贞、区宝结将新的租赁物进行封闭装修，至今也不让金群香进行装修或取回个人财产，拒不向金群香交付租赁物。以上事实说明，原合同已解除，而新合同的重要条款双方未达成一致。另据《补充说明》，原501、502卡押金转为新租赁合同押金一部分，但在新租赁合同签订之前，该145000元保证金仍属金群香所有，依法应当返还。综上，请求驳回汪倩贞、区宝结的反诉请求。
经审理查明：2013年3月17日，汪倩贞、区宝结与金群香签订《商铺租赁合同》，约定：由金群香租赁＊＊灯饰城103、501、502三卡商铺，计租面积593.33M2，租赁期五年；租金每月48333元，物业管理费按每月每平方米7元计共4153元，电费按每度1.2元收取实际用电的115%；费用支付时间为，租金、物业管理费每3个月支付一次，提前15天内支付，逾期未支付的，每逾期1天须按未付金额1%支付滞纳金，逾期15天仍未支付的视为违约，汪倩贞、区宝结有权解除合同；合同签订当日起3个工作日内，金群香一次性支付145000元作为保证金；合同期间，如无合同依据擅自提前终止或解除本合同，属汪倩贞、区宝结一方责任的，须双倍返还保证金；属金群香一方责任的，汪倩贞、区宝结有权没收保证金。合同签订后，金群香于签约当天便向汪倩贞、区宝结交付了保证金145000元，其后在履行中也按时足额交付租金、物业管理费、水电费等至2013年12月31日。
2014年1月9日，双方订立《退租说明》，约定金群香于2014年1月1日退租501、502卡铺位，汪倩贞、区宝结同意将103、105卡、101至107号铺间的走廊天花出租给金群香，租赁合同条款双方另议，据此达成共识，互不追究原租赁协议中的违约行为。
2014年1月16日，双方订立《补充说明》，约定：A、原租赁的501、502卡铺面内金群香灯饰样品等到已于14日下午撤场完毕，退回该铺面给汪倩贞、区宝结，原该铺的租金、物管费、电费等依原合同结算，以物业开出的单据为准，该铺面原所属押金部分转为新租赁合同押金一部分。B、原租赁的103卡铺面由金群香继续依原合同租赁，同时在原合同剩余时期间补租105卡并101-107号铺间的走廊天花空间；每月租金，103卡13000元、105卡15000元（物管费、电费依原合同条款执行）、101-107号铺间的走廊天花空间15000元（计电费但不计物管费）。C、2014年1月15日清场103、105卡铺面后签订新版租赁协议，完成押金预付等；16日起依新的规划图纸展开对103、105合铺装修工作；租赁合同明细条款详见双方签订的新版租赁协议；双方签订新版租赁协议后，双方租赁行为依新版协议办，原关于退租501、502铺位的说明及补充说明作废。
2014年3月13日，汪倩贞、区宝结向金群香发出《违约通知书》称，根据《补充说明》，金群香至今仍未前来办理新版租赁协议、合铺装修及缴纳2014年第一季度租金等手续，违反《补充说明》及原《商铺租赁合同》约定，属严重违约行为，限收到通知后3日内前来办理相关手续，否则将终止双方协议，追究拖欠的费用、租金及相关损失等。同年3月20日，金群香委托广东帅毅律师事务所律师余木元发回《律师函》，称已收到《违约通知书》，但以双方对新版租赁合同未达成合意、原交保证金应予退回等为由，认为汪倩贞、区宝结无权要求金群香承担违约责任。3月22日，汪倩贞、区宝结委托广东官丽群律师事务所律师官丽群函复金群香，称根据《补充说明》，金群香从2014年1月1日起应交纳103卡租金，1月14日起应交纳105卡及101-107号铺间的走廊天花空间的租金，但经多次催促均未交纳，也未签订新版租赁协议（注明：新版租赁协议与原合同条款基本一致，只是在铺面的位置、租金、租期按双方新的约定进行变更），构成根本违约。同年4月9日，汪倩贞、区宝结向金群香发出《终止〈商铺租赁合同〉通知书》。
另查明：上述涉案商铺现处于闲置状态。
诉讼中，汪倩贞、区宝结对其反诉请求中租金、物业管理费、电费明确为：（1）501、502卡自2014年1月1日至1月15日租金17666元；103卡、105卡及101-107号铺间的走廊天花2014年第一季度租金129000元。（2）501、502卡自2014年1月1日至1月15日物业管理费1981元；103卡、105卡2014年第一季度物业管理费1820元。（3）103、501、502卡及302、303卡自2013年11月30日至同年12月31日电费各395元、473元，共868元；103、501、502卡自2014年1月1日至2月28日电费186元（但物业开出的明细为175元）。
本院认为：根据原、被告的诉讼请求及相关事实，本案争议的核心问题是双方订立的《退租说明》及《补充说明》的性质及违约责任。
很显然，《退租说明》及《补充说明》是关于金群香退租501、502卡铺位后的一种过渡性的工作安排。从其中约定的内容来看，如原501、502卡铺面押金转为新租赁合同押金、原租赁的103卡由金群香继续依原合同租赁、原合同剩余期间补租105卡并101-107号铺间的走廊天花空间，并约定租金标准等，据此，双方订立的《退租说明》及《补充说明》实际上是对双方《商铺租赁合同》内容的变更。同时，由于双方已经达成继续租赁的合意，并明确了各自权利、义务，还约定了具体铺位、租金、签订新版租赁协议的时间等，双方都有受《退租说明》及《补充说明》约束的意思表示，因此也具有预约合同的因素。从实际履行情况来看，双方已确认501、502卡铺面于2014年1月14日下午撤场完毕，而103卡应于2014年1月15日清场并于次日依新的图纸展开与105卡合铺的装修工作。由于目前涉案商铺处于空置状态，而双方在变更后的租赁物103、105卡及101-107号铺间的走廊天花空间的交接，以及未签订新版租赁合同的原因及责任等方面各执一词，且根据合同意思自治原则，合同内容需由双方协商一致，鉴于双方于诉讼中均同意解除租赁关系，在均无充分证据证明对方存在根本违约的情况下，依据公平合理及诚实信用原则，根据实际，应依法解除双方签订的《商铺租赁合同》、《退租说明》、《补充说明》，并由汪倩贞、区宝结返还金群香保证金145000元。
关于汪倩贞、区宝结诉请部分：（1）501、502卡自2014年1月1日至1月15日租金17666元、物业管理费1981元，103、501、502卡自2013年11月30日至同年12月31日电费395元，共计20042元，由于金群香已实际使用，故应予支付。（2）103、105卡及101-107号铺间的走廊天花2014年第一季度租金129000元、物业管理费1820元，103、501、502卡自2014年1月1日至2月28日电费175元（以物业开出的明细为准），共计130995元，除上述理由外，尚考虑到《补充说明》对双方的拘束力，以及守约方应承担的减损义务等，本院酌定以各半承担即65497.50元为宜。以上两项合计，金群香应支付汪倩贞、区宝结租金、物业管理费及电费85539.50元。对于汪倩贞、区宝结主张的超额部分及相关违约金请求，本院不予支持。对于302、303卡自2013年11月30日至12月31日电费473元，因与本案缺乏关联性，依据不足，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第九十四条、第一百零七条、第一百七十四条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、解除被告汪倩贞、区宝结与原告金群香于2013年3月17日签订的《商铺租赁合同》、于2014年1月9日订立的《关于退租＊＊灯饰城501-502铺位的说明》、于2014年1月16日订立的《关于退租＊＊灯饰城501-502铺位的补充说明》；
二、被告汪倩贞、区宝结于本判决生效之日起十日内，向原告金群香返还保证金145000元；
三、原告金群香于本判决生效之日起十日内，支付汪倩贞、区宝结租金、物业管理费及电费共85539.50元；
四、驳回被告汪倩贞、区宝结的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3200元，减半收取1600元（金群香），由被告汪倩贞、区宝结负担。反诉案件受理费2975元（汪倩贞、区宝结已预交），由金群香负担1487元，汪倩贞、区宝结负担1488元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 蒋豫波
二〇一四年六月二十三日
书记员 黄贤珠