安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2015）蜀民一初字第00404号原告：某公司，住安徽省合肥市蜀山区。法定代表人：陈斌，该公司董事长。委托代理人：刘海军，安徽华人律师事务所律师。委托代理人：张寅，安徽华人律师事务所律师。被告：楮某，男，汉族，1965年11月5日出生，住安徽省合肥市蜀山区。委托代理人：马晨君，安徽美林律师事务所律师。原告某有限公司（以下简称某公司）与被告楮某商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，于2014年3月3日、4月13日公开开庭进行了审理。原告某公司的委托代理人刘海军、张寅，被告楮某及其委托代理人马晨君均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告某公司诉称：2012年5月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买我公司开发的位于合肥市蜀山区房屋，建筑面积407.95平方米，房屋总价款为4302000元。2013年12月8日，我公司依约书面通知被告办理房屋交付手续，但遭到拒绝，时至今日被告仍未办理相关交房手续。根据合同补充协议第四条第三、四款约定：我公司以书面形式发出交付通知书，被告应在我公司《交付通知书》确定的交付开始时间5日内，到房屋所在地或我公司另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单，签收缴纳该房屋各类费用（物业维修基金、契税、印花税、手续费、工本费）通知，被告逾期办理房屋交付手续，或被告原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，被告应向我公司支付购房款总价的万分之一作为违约金。被告的上述行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，同时导致我公司至今无法解除阶段性担保责任，为维护我公司的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告立即协助我公司办理房屋交付手续（包括签署房屋交接单，签收物业维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等通知），并交纳以上各项费用共计215155元；2、被告支付原告逾期办理房屋交付手续违约金157883.4元（暂计算至2014年12月16日，以后顺延至实际办理房屋交付手续之日）；3、本案诉讼费由被告承担。原告某公司提交证据如下：1、商品房买卖合同和网上认购备案确认单各一份；2、入伙通知书和EMS回单各一份。被告楮某辩称：2012年5月31日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》。该合同第三条约定，买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为1层客厅4.2米、餐厅3.6米，2层、3层均为3.3米，建筑层数地上3层，地下1层。该商品房合同约定建筑面积共407.95平方米，其中，套内建筑面积396.94平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.01平方米。第四条约定，按上述方式计算的该商品房价款：单价为人民币每平方米10545.41元，总金额人民币4302000元整。第九条第一款第一项约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金，合同继续履行。第十条约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。第十一条第一款约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担。第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列方式处理：出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。附件三装饰、设备标准第2条约定卫生间为水泥砂浆墙面，第4条约定卫生间地面为防水层。《安徽省商品住宅销售明码标价书》第二条第二项约定，该住宅类别别墅，住宅层高客：4.3米、餐厅3.6米，2－3层3.3米。2012年6月6日，上述《商品房买卖合同》及约定业经合肥市商品房网上认购备案并登记。期后，我方首付及按揭贷款合计支付全部房款4302000元。2013年12月8日，我方及相关业主现场收房，但发现某公司所交房屋不符合合同约定，且质量不合格，我方及相关业主拒收。此后，我方多次要求某公司整改后交付，并承担逾期交付违约责任，但某公司不予理睬。我方认为，某公司交房时物业用房、社区用房、幼儿园均未竣工，不符合取得建设工程规划许可证正本条件，不具备法定交付条件。某公司交付的房屋应当与样板房结构、质量相同。因某公司交付的房屋不符合约定，且质量不合格，致使我方不能实现合同目的，我方依法可以拒收，某公司诉讼请求没有依据，依法应当驳回。被告楮某提交证据如下：1、《商品房买卖合同》及附件、《合同补充协议》、《安徽省商品住宅销售明码标价书》、《合肥市商品房网上认购备案确认单》各一份；2、《一栋院墅·半城山水》宣传册；3、《入住通知书》、《中海原山交房备忘》、《中海原山别墅业主协商会记录》各一份；4、证人廖某和的证言。经庭审举证、质证，本院对各方证据认证如下：原告某公司所举证据1、2和被告楮某所举证据1、2和3中的《入住通知书》符合证据的真实性、客观性、关联性，本院对上述证据的证明效力予以认定。被告楮某所举证据3中的《中海原山交房备忘》、《中海原山别墅业主协商会记录》系其单方制作，原告某公司不予认可，本院对其证明效力不予认定。被告楮某申请出庭作证的廖某和所购房屋与其所购房屋不属于同一幢楼，其证言与本案缺乏关联性，本院对其证明效力不予认定。本案审理过程中，本院对楮某所购房屋进行了现场勘验并制作了笔录，原、被告双方对勘验笔录均予认可。根据本院认定的上述证据及当事人陈述，查明案件事实如下：2012年5月31日，被告楮某（买受人）与原告某公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号20120161800733YS20120002）一份，约定：楮某购买某公司建设的商品房；该商品房用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为1层客厅4.2米、餐厅3.6米，2层、3层均为3.3米，建筑层数地上3层，地下1层，合同约定建筑面积共407.95平方米，单价为每平方米10545.41元，总金额4302000元整。合同第六条约定：买受人采取按揭方式付款，首付房款1752000元应在2012年5月31日前支付给出卖人；剩余房款2550000元办理按揭贷款。第八条约定：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建设工程规划许可证正本并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十条约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起15天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交付责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人以合同载明的买受人地址发出书面通知之日起十五日内，买受人到出卖人指定地点办理商品房交付手续，逾期未办理，则视同房屋已交付，标的房产损毁、灭失的风险，由买受人承担。房屋保修期以出卖人通知交付时间计算。买受人未按出卖人规定的时间办理商品房交付手续的，由此给出卖人造成的经济损失，出卖人有权要求赔偿。买受人对交付房屋是否质量合格存在争议的，可委托合肥市房屋质量监督部门认可的具有相关资质的房屋质量鉴定机构进行检测。双方依据检测结果承担相关责任。第十四条约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、位于交付范围内的物业用房、社区用房同期竣工；2、2013年12月31日，幼儿园竣工并移交政府相关部门；3、交付时水电开通；4、交付时室内电话、有线电视、宽带具备申请开通条件，由用户自行开通；5、交付时天然气具备申请开通条件；6、交付时交付区域内道路通行。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按照本合同附件四《合同补充协议》的相关约定执行。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2或3项处理：1．买受人退房，出卖人在买受人提出书面退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3.同时，买受人以按揭方式支付房款的，其房屋产权证由出卖人统一代为办理，买受人须配合并支付相关费用，且必须在交付时将办证资料及相关税金、费用交给出卖人，如买受人不按时足额交付办证相关费用，则买受人应向出卖人支付相应违约金（具体按照本合同附件四《合同补充协议》的相关约定执行），如因买受人原因导致不能在规定时间内取得房地产权属证书的，责任由买受人承担。2012年7月3日，某公司（甲方）与楮某（乙方）签订《合同补充协议》一份作为20120161800733YS20120002号《商品房买卖合同》的附件四。补充协议第四条约定：1、本合同第八条约定的该房屋交付时间为2013年12月31日之前，具体时间以甲方发放《交付通知书》载明的交付时间为准（不迟于前述交付日期），乙方对此无异议。2、甲方按本合同约定的交付条件交付房屋时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务。3、甲方以书面形式发出交付通知书。乙方应在甲方《交付通知书》确定的交付开始时间5日内，或合同约定的房屋交付时间（仅适用于甲方未发出房屋交付通知的情形），到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和签收缴纳该房屋各类费用（如物业维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等）通知。如乙方未付清前述款项，视为乙方未付清房款，甲方有权拒绝交付。4、乙方逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，乙方应向甲方支付购房款总价的万分之一作为违约金，且视为甲方在《交付通知书》载明的交付手续办理开始之日后第5日或本合同约定房屋交付日期届满之日（适用于甲方未发出《交付通知书》的情形）已经将该房屋交付乙方。自交付（包括视为交付）之日起，甲方除根据本合同规定依法承担保修责任外，该房屋的损毁、灭失等风险均由乙方承担。基于该房屋产生的物业服务费和其他费用均自交付（包括视为交付）之日起计算并由乙方承担。房屋保修期自交付（包括视为交付）之日起计算。乙方要求整修的，整修期间不视为甲方逾期交付。……6、甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）逾期超过7日、不超过30日的，甲方按日向乙方支付购房款总额万分之五的违约金；（2）逾期超过30日的，乙方有权解除本合同。乙方未行使合同解除权的，本合同继续履行，甲方按日向乙方支付购房款总额万分之五的违约金至实际交房时止，且乙方随时可以行使合同解除权。补充协议第九条约定：1、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，甲方应当在变更确定之日起10日内，书面通知乙方。乙方有权在收到通知后15日内向甲方作出是否退房的书面答复。乙方在收到通知后15日内未向甲方做书面答复，或虽书面答复，但未明确提出退房的，视为乙方接受规划、设计变更以及因此可能引起的房屋价款调整，本合同继续履行。2、经政府有关部门批准的本项目内公共配套设施的变更，不视为甲方违约，同时甲方应当在变更确定之日起10日内，书面通知乙方。乙方不得以此为由拒绝接收该房屋、提出退房或主张其他权益。3、本合同附件所示该房屋所在区域的平面布局为暂定。如为优化原因进行调整，且未降低政府部门批准的规划指标，以政府主管部门批准文件及交付实际情况为准。补充协议第十条约定：1、甲、乙双方的权利义务，仅以本合同及其附件、其他双方正式签署的书面协议约定为准。甲方在签署本合同及其附件、其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告以及展示沙盘所述内容，不对确定该房屋价格产生重大影响的内容仅为要约邀请，不是甲方的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，均不作为双方确定权利义务的依据，其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付实际情况为准。甲方无需就该等变化通知乙方，无需就此对乙方承担责任。2、该房屋装修、户型结构等，均以本合同及附件、附图约定为准。样板房仅作为户型空间展示的参考，实际户型与样板房展示不完全一致。甲方不因本合同及本补充协议以外的文件、图纸等，向乙方承担任何责任。3、甲方所有广告及宣传资料中景观效果、建筑物外立面、屋面绿化景观及其色彩效果与实际建成后的景观，建筑物的外立面及其色彩可能会有差别或局部调整，均以实际建成为准且甲方不对乙方承担责任。4、甲方为整体综合需要，有权在本合同所述房屋所在的社区场地中选址建设环境和配套设施，如植物、雕塑小品、自行车棚、配电室、管道井、消防栓、垃圾收集点等；沙盘、模型等所展示上述环境和配套设施仅供参考，最终以实际建成为准，且甲方不对乙方承担任何责任。某公司《一栋院墅·半城山水》宣传册中载有别墅楼户型图。户型图下方载明：“本户型为要约邀请，最终以买卖双方权利义务合同为准。本公司保留对户型的修改权，敬请留意新资料。”“本广告所有图文仅供参考，最终以政府批文及商品房买卖合同为准。最终解释权归开发商所有。”2013年10月23日，25幢楼通过竣工验收并于11月14日获得颁发建设工程规划许可证。同年12月8日，某公司通知楮某接收其购买的房屋。楮某发现该房屋地上1层层高均为4.2米，与某公司多次协调未果，故拒绝收房至今，以致成讼。2015年4月13日本案第二次庭审中，某公司表示其无法将房屋改造成楮某主张的错层结构予以交付。另查：根据《安徽省物业专项维修基金管理暂行办法》第六条之规定，楮某所购房屋应缴纳首次物业专项维修基金43020元（4302000元×1%）；根据《安徽省契税征收管理业务规程（试行）》第十四条之规定，楮某所购房屋应缴纳契税172080元（4302000元×4%）。根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，房屋产权证按件贴花5元；根据合肥市物价局［合价房（2009）233号］《关于降低我市房地产转让手续费和房地产权属档案技术服务费标准的通知》，合肥市住房所有权登记费为50元／件。2015年6月5日，楮某就其所购房屋在本院起诉某公司，请求法院判令：1、某公司支付其违约赔偿金1097010元（自2014年1月1日起，暂计至2015年5月31日，按日万分之五标准计算，期后顺延）；2、某公司依约承担整改工程造价双倍经济损失119277.74元。本院认为：原告某公司与被告楮某签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系各方真实意思表示，各方均应依约履行。某公司所建第25幢已通过竣工验收并获颁发建设工程规划许可证，符合交付条件。但楮某所购买的房屋，确实存在1层餐厅实际层高（4.2米）与约定层高（3.6米）存在较大偏离的情况。0.6米的层高差，明显属于《商品房买卖合同》第十条中列举的“结构形式、户型、空间尺寸、朝向”变化，系影响到买受人所购商品房质量或使用功能的设计变更。楮某一直未收到某公司对此变更的通知，直至收房时方才知晓，其因此拒收房屋，系行使先履行抗辩权的正当行为。某公司主张楮某支付逾期收房违约金，于法无据，本院不予支持。但是，从稳定物权归属、维护交易安全角度考虑，讼争房屋的交付和接收不应无限期搁置。本案审理过程中，某公司已经明确表示其不能按照楮某主张的错层结构交付房屋，楮某并未因此行使合同解除权，其在另案起诉中亦仅主张违约赔偿和房屋改造损失，故楮某应当立即协助某公司办理房屋交付手续。因讼争房屋系采用按揭方式付款，《商品房买卖合同》中约定“买受人以按揭方式支付房款的，其房屋产权证由出卖人统一代为办理，买受人须配合并支付相关费用，且必须在交付时将办证资料及相关税金、费用交给出卖人”，故楮某应将代办产权证的各项税费支付给某公司，配合某公司办理。某公司主张的物业专项维修基金、契税、印花税、登记费等共计215155元系其代办产权证的必要费用，楮某应予支付。楮某所称讼争房屋交付时所在小区物业用房、社区用房、幼儿园均未竣工等问题，其并未提供有效证据予以证明，本院对上述抗辩不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告楮某于本判决生效之日起十日内协助原告中海宏洋地产（合肥）有限公司办理原山公馆第25幢1层106下车库106下储106106中106上房屋交付手续，并支付原告中海宏洋地产（合肥）有限公司代办房屋产权证费用215155元；驳回原告某公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6976元，由被告楮某承担4026元，原告某公司承担2950元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  蒋鸿铭人民陪审员  宁笑云人民陪审员  雷安建二〇一五年七月二十日书 记 员  刘 艺附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。