广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民四初字第80号
原告广州市开物物业管理有限公司，住所地：广州市黄埔区大沙北路109号、113号201房。
法定代表人叶泗开，该司总经理。
委托代理人李维婕，该司职员。
被告梁玉坤，男，1960年7月19日出生，汉族，户籍所在地：广州市天河区。
原告广州市开物物业管理有限公司诉被告梁玉坤物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市开物物业管理有限公司的委托代理人李维婕到庭参加了诉讼。被告梁玉坤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市开物物业管理有限公司诉称：2002年10月28日，原告与广州市员村昌乐园小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定由原告为其位于广州市天河区员村的昌乐园小区提供物业管理服务。被告为该小区11栋102房的业主。合同签订后，原告依约为该物业范围内的业主提供了物业管理服务，但被告自2002年11月起无故拖欠管理费。截止至2012年11月，被告已拖欠原告共计121个月的物业管理费合计2595.61元，上述欠费经原告多次催收未果。以上事实，有《物业管理委托合同》、《房地产登记簿查册表》、《物业管理费拖欠明细清单》等证据证明。原告为小区提供物业管理服务，服务经费的主要来源就是向业主收取的物业管理费，但被告却无故拖欠物业管理费。为维护自身的合法权益，原告特提起诉讼，请求法院判令：1、被告清偿拖欠原告的管理费合计2595.61元（建筑面积为41.73平方米，自2002年11月1日起计至2003年4月30日止，按18.78元／月的标准计付；自2003年5月1日起至2012年3月31日止，按20.87元／月的标准计付；自2012年4月1日起至同年11月30日止，按31.3元／月的标准计付）及迟延支付上述期间管理费的滞纳金（以上述期间各月拖欠的管理费为本金，按每日2‰的标准，从次月1日起计至实际付清之日止）；2、被告承担本案产权查册费40元、身份证信息查询费10元；3、被告承担本案诉讼费用。
被告梁玉坤未答辩。
经审理查明：原告是具备壹级物业管理资质的企业法人。被告是广州市天河区员村昌乐园11号102房（以下简称案涉房屋）的所有权人，房地产管理部门已核发相应的权属证书（记载：房产登记号为2002登记字67711号，建筑面积为41.73平方米，使用性质为住宅等）。
2002年10月28日，案外人广州市天河区员村昌乐园小区业主委员会（以下简称昌乐园业委会，甲方）与原告（乙方）签订编号为穗物合2第（2002）12号的《物业管理委托合同》，约定：昌乐园业委会将广州市天河区员村昌乐园生活小区委托于原告实行物业管理；物业类型为住宅；物业名称为昌乐园生活小区；多层栋数为64；委托管理期限为3年，自2002年11月1日起至2005年10月31日止；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，附属配套建筑和设施的维护、养护和管理，公共环境卫生的清洁卫生、垃圾的收集、清运，交通与车辆停放秩序的管理等；乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费等费用；住宅的管理服务费为0.5元／月·平方米（按住宅的房产证面积和使用人的房屋产权面积或购房收据上注明面积计）；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的2‰交纳滞纳金等条款。上述合同对物业管理服务费的交纳时间未作约定。上述合同于签订当日经广州市天河区国土资源和房屋管理局办理了备案登记手续。
2004年2月16日，原告与昌乐园业委会签订《昌乐园生活小区物业管理委托合同修订条款》，约定：由于昌乐园生活小区绿化整改等客观原因，物业管理费分段按不同标准收取，即2002年11月至2003年4月30日按0.45元／平方／月的标准收取，2003年5月1日后按0.5元／平方／月的标准收取；并修改和删除了双方于2002年10月28日签订的《物业管理委托合同》中的部分条款。
2004年2月21日，原告与昌乐园业委会再次签订《昌乐园生活小区物业管理委托合同修订条款》，补充约定：物业管理服务费已包括垃圾处理费等相关收费。
2005年10月31日，原告与昌乐园业委会签订《物业管理委托合同延期协议》，将物业管理委托合同延长期限，从2005年11月1日起至2006年1月31日止。
2006年1月28日，原告与昌乐园业委会再次签订《物业管理委托合同（昌乐园小区）》，约定：由昌乐园业委会将昌乐园生活小区委托原告实行物业管理；委托管理期限为2年，自2006年2月1日起至2008年1月31日止；住宅的物业管理服务费按0.5元／月·平方米（按住宅的房产证建筑面积和使用人的房屋产权建筑面积或购房收据上注明建筑面积计）；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的2‰交纳滞纳金等条款。
2008年2月1日、8月1日及2009年2月28日，原告又与昌乐园业委会分别签订三份《物业管理委托合同延期协议》，将物业管理委托合同延期自2008年2月1日起至2009年8月31日止。
2012年3月30日，昌乐园业委会发出致原告的《告知函》，函称：贵司的物业管理费涨价要求已得到本小区内超过三分之二的业主同意，符合法律规定，现经本业主委员会讨论后，允许贵司从2012年4月起将本小区的物业管理费提高至0.75元／平方米／月等。
现原告以被告至今未交纳案涉房屋2002年11月1日起至2012年11月30日止的物业管理费为由，提起本案诉讼。
在本案审理中，原告为证明其主张，还提供了以下证据予以证明：
1、广州市天河区员村街昌乐园社区居民委员会于2013年8月13日出具的《证明》，内容为：原告于2002年11月1日进驻天河区员村二横路昌乐园小区实行物业管理服务工作，至今从未间断物业管理服务工作。
2、广州市房地产档案馆于2012年7月10日打印的案涉房屋的《房地产登记簿查册表》及其于同日出具的《广东省非税收入（电子）票据》（显示：缴款单位为原告，收入项目名称为证明费-
出具房地产基本状况、所有权登记情况说明，金额为480元等），原告称其同时查询了包括案涉房屋在内的12套房屋的所有权情况，每套房屋的证明费为40元，因此，其总共支付证明费480元。
3、广州市特种证件制作中心于2012年8月16日出具的被告的《广州市公安局常住人口资料》及其出具的《广东省地方税收通用定额发票》（显示：金额为50元），原告称其同时查询了包括被告在内等业主的身份资料，每位业主的查询费为10元。
本院认为：原告与昌乐园业委会签订的《物业管理委托合同》、《昌乐园生活小区物业管理委托合同修订条款》、《物业管理委托合同延期协议》及昌乐园业委会发出《告知函》的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均是合法有效的。被告虽未直接与原告签订物业管理服务合同，但其作为昌乐园生活小区的业主，应受昌乐园业委会与原告所签订的上述合同的约束，并履行上述合同的相应条款。
原告履行了对昌乐园生活小区进行物业管理的职责，被告作为昌乐园生活小区的业主实际接受了原告提供的物业管理服务，双方形成事实上的物业服务合同关系。根据公平原则和权利义务一致原则，被告应向原告支付物业管理费。被告未到庭应诉，视为其放弃对原告关于被告自2002年11月1日起至2012年11月30日止没有支付案涉房屋的物业管理费的陈述进行抗辩的权利，原告要求被告支付案涉房屋上述期间的物业管理费有理，本院予以支持。物业管理费在2002年11月1日至2003年4月30日期间应按0.45元／平方米·月的标准计付，在2003年5月1日至2012年3月31日期间应按0.5元／平方米·月的标准计付，从2012年4月1日起应按0.75元／平方米·月的标准计付。按照上述计付标准，案涉房屋的物业管理费在2002年11月1日至2003年4月30日期间应按18.78元／月的标准计付，在2003年5月1日至2012年3月31日期间应按20.87元／月的标准计付，在2012年4月1日至同年11月30日期间应按31.3元／月的标准计付。
由于原告与昌乐园业委会对于物业管理费缴纳的具体时间未作明确约定，按照物业管理服务的特点，缴费时间应在提供服务后的合理期限内按月支付，该合理期限以次月7日前为宜。被告至今未向原告缴交案涉房屋2002年11月1日至2012年11月30日期间的物业管理费，已构成违约，原告要求被告支付逾期缴交物业管理费的滞纳金的请求，本院予以支持。由于原告与昌乐园业委会已约定业主逾期缴交物业管理费的滞纳金计付标准，现原告要求按每日2‰的标准计算滞纳金，符合上述约定，本院予以支持。因此，原告主张的滞纳金应以案涉房屋上述期间每月应付的物业管理费金额为本金，按每日2‰的标准，从次月8日起计至付清之日止；迟延支付每月物业管理费的滞纳金总额以不超过当月应付物业管理费金额为限。原告主张上述各月滞纳金均自次月1日起计算，本院不予支持。
原告向广州市房地产档案馆查询案涉房屋的基本状况、所有权登记情况及向广州市特种证件制作中心查询被告的人口资料，并为此支付了房地产基本状况、所有权登记情况证明费40元和人口资料查询费10元，该款项是由于被告存在上述违约行为，原告为提起诉讼主张权利所必须支出的费用，其要求被告支付上述费用合法有理，本院予以支持。
被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法可作缺席判决。
为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告梁玉坤于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市开物物业管理有限公司支付自2002年11月1日起至2012年11月30日止的物业管理费（其中，在2002年11月1日至2003年4月30日期间按18.78元／月的标准计付，在2003年5月1日至2012年3月31日期间按20.87元／月的标准计付，在2012年4月1日至同年11月30日期间按31.3元／月的标准计付）。
二、被告梁玉坤于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市开物物业管理有限公司支付迟延支付上述物业管理费的滞纳金（每月的滞纳金均以上述每月应付的物业管理费金额为本金，按每日2‰的标准，从次月8日起计至付清之日止；上述每月的滞纳金总额以不超过当月应付的物业管理费金额为限）。
三、被告梁玉坤于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市开物物业管理有限公司支付房地产基本状况、所有权登记情况证明费40元和人口资料查询费10元。
四、驳回原告广州市开物物业管理有限公司的其他诉讼请求。
被告梁玉坤如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告广州市开物物业管理有限公司。
本案受理费50元，由被告梁玉坤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 王伟雄
审 判 员 吴海坚
人民陪审员 严建华
二〇一四年二月十八日
书 记 员 李佳琦
何靖文