天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）和民二初字第0208号
原告张方。
被告蓝天。
委托代理人郜捷，北京市盈科律师事务所律师。
被告张英。
委托代理人郜捷，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人付博，北京市盈科律师事务所律师。
原告张方与被告蓝天、张英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月20日受理后，依法由代理审判员卞志杰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张方，被告蓝天的委托代理人郜捷，被告张英的委托代理人郜捷、付博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张方诉称，原、被告系本市和平区×房屋三楼邻居，双方商定将被告蓝天承租的宗教产房屋的使用权置换给原告。后因被告反悔，将涉讼房屋通过房屋中介挂牌并售予案外人，致使与原告的该次交易未能履行故成讼至和平区人民法院，被告辩称已将涉讼房屋售予案外人李强，经法院调解，双方达成调解合议，原告同意承接被告与案外人所签合同项下的权利和义务，原告于2013年9月6日将50000元汇到被告指定的中国建设银行账户。2013年9月18日，原告将协议书通过网络发到被告张英的邮箱，经被告几次修改，被告张英代被告蓝天签字并于2013年9月27日将邮件发给原告，原告签字后于当日发回。后原告于9月26日向和平区人民法院申请了撤诉，并于2013年10月27日晚将余款663400元汇到被告张英指定的账户，被告张英于28日短信回复款已收到。但被告却以各种理由未能按照约定及时来津办理过户手续，直到2013年12月24日才正式向皓月公司申请过户。被告的行为违反了诚实信用原则，已构成违约达50天，应依约支付违约金35670元，综上所述，被告的行为已经严重损害原告的合法权益，故原告起诉请求判令：1、二被告赔偿原告延迟履行合同违约金35670元；2、本案诉讼费用由二被告承担。
提交的证据：1、原告与被告张英的网上邮件往来记录；2、原告的个人网上银行记录；3、宗教产房屋使用权转让协议书及宗教产房屋置换核准证；4、原告与被告张英之间的电话短信记录；5、协议书及被告蓝天与案外人李强之间的房屋买卖合同。
被告蓝天、张英辩称，不同意原告的诉讼请求。二被告在履行《协议书》过程中不存在违约行为。根据相关规定，验房是办理过户手续的重要步骤，开始验房程序，应当视为已履行办理过户手续的义务。根据天津市宗教房产公司、天津市浩月房地产经营有限公司关于办理房屋置换、转让使用权手续的规定，只有通过天津市宗教房产验房，获取验房核准证，方才可以到天津市浩月房地产经营有限公司办理相关承租人变更手续。原告在（2013）和民二初字第560号民事诉讼中所提供的《房屋置换、转让使用权程序》中也印证了这一点。验房是办理过户手续的首要步骤，天津市宗教房产公司进入验房程序，就应当认为被告已履行了办理过户手续的义务。
验房程序中，被告不存在违约行为。被告曾因与案外人李强签订上述房屋承租人转让买卖合同，在2013年7月16日向天津市宗教房产公司提交验房申请，因原告张方起诉，房产被冻结，验房手续停止。经法院调解，双方达成谅解，被告与案外人李强于2013年9月9日签订解约合同，并赔偿对方相应违约金。在此之后，原告于2013年9月27日向和平法院提出撤诉申请，法院于10月24日解除对上述房产的冻结。被告张英在2013年10月28日收到原告汇款后，向原告发送短信希望原告咨询二公司“之前递交的验房申请是否有效，是否需要从新递交申请。”原告答应了张英的要求。直至2013年11月10日原告才回复：“每周四验房，可把钥匙快递过来”，言外之意是不用重新申请，可以直接验房。其实已经远远超过了协议第五条所约定的被告收到购房款后七个工作日的期限。在接到原告信息后，被告立即将房屋钥匙及相关材料快递给原告。原告在2013年11月13日收到上述材料，自行办理了验房手续。后被告张英向天津市宗教房产公司了解，原告在2013年11月16日了办理验房手续，故验房过程中（2013年10月28日-11月16日，共19天）被告方不存在违约行为。
领取验房核准过程中被告不存在违约行为，验房完成后，天津市宗教房产公司、天津市皓月房地产经营有限公司均没有通知被告前往领取验房核准证。2013年12月20日，张英到天津市宗教房产公司查询，对方答复：“验房核准证未经领导签字盖章、尚未完成审批手续，须下周再来领取。”12月24日验房核准证完成审批手续。当日中午张英领取核准证后，前往天津市皓月房地产经营有限公司提交相关材料，办理过户手续。天津市宗教房产公司办理验房核准证审批手续期间（2013年11月16日-12月24日，共38天），在此过程中被告没有违约行为。
原、被告在协议书中并没有约定违约金条款。2013年6月23日被告与李强签署的房屋买卖合同中的违约金条款不应适用于原、被告签署的协议书。2013年9月27日签订的《协议书》中第一条的合同权利义务转移条款未经原合同当事人李强的同意，且被告与李强已于2013年9月9月解除了双方签订的《房屋买卖合同》，该条款不符合《合同法》关于合同权利义务概括转移条件及程序的规定，原告无权由此承接《房屋买卖合同》中李强的权利义务。即原、被告之间和被告与李强之间分别为两个独立的法律关系，被告与李强签署的《房屋买卖合同》中违约金条款不应适用于原、被告所签署的协议中。
综上所述，被告在履行《协议书》过程中，不存在违约行为，且《协议书》中也没有约定违约金，原告的诉讼请求缺乏事实、法律依据。为了维护被告的合法权益，请求驳回原告的全部诉讼请求。
提交的证据：1、房屋置换、转让使用权程序；2、被告张英与原告张方于2013年10月28日-11月13日的短信往来；3、2013年9月9日被告与李强签署的《解除协议》。
经审理查明，二被告系夫妻关系。讼争的坐落本市和平区×房屋为宗教产房屋，原由被告蓝天承租。原、被告曾商定将讼争房屋的使用权置换给原告，但此后被告蓝天与案外人李强签订了《房屋买卖合同》，原告遂起诉至本院，经法院调解双方达成调解合议，原告于2013年9月6日向被告蓝天的代理人即被告张英银行账户汇款50000元。2013年9月9日，被告蓝天与案外人李强签署的《解除协议》。此后，原告与被告代理人张英通过网上邮件方式协商确认房屋买卖协议的相关事项。期间，原告于2013年9月26日向本院申请了撤诉，最终原告与被告蓝天于2013年9月27日签订了《协议书》，协议约定：1、被告蓝天与案外人李强达成的房屋使用置换合同项下的权利义务由原告按该合同条款承接。2、原告于2013年9月9日向被告蓝天代理人张英的指定账号汇款50000元整，用于被告蓝天先行处理与案外人李强解除合同的善后事宜。3、在被告蓝天处理完上述2条善后事宜后，原告向法院申请撤诉。4、在法院解除了对保全担保物的冻结后的7工作日内，原告将余款663400元汇入被告蓝天指定账号。5、被告蓝天收到上述款项后的7工作日内，到交易单位办理相关过户手续，新的承租人为徐竞（原告之妻）。6、房屋使用权过户后，如有需要，被告蓝天协助原告办理用电等相关过户手续，过户全部相关费用由原告承担。而原告承接的被告蓝天与案外人李强之间的《房屋买卖合同》第九条第9款约定，甲乙双方应积极配合办理过户或贷款的相关手续，如不按约定时间亲自到场办理过户或贷款手续或不按合同条款约定时间向丙方提供相关有效证件材料的，则每逾期一日，违约方应向未违约方支付该房屋售价的1‰的违约金，逾期30日视为单方解除合同，适用上述违约责任。
协议签订后，原告于2013年10月27日晚将余款663400元汇到被告张英指定的账户，被告张英于28日短信回复收到汇款，并于当日给原告发短信询问“上次验房是否有效？有效就可以进件下一步了”，原告短信回复“好，我也是这么想的”。后原告于2013年11月10日给被告张英发短信要被告张英把房屋钥匙快递过来，被告张英于12日将钥匙寄出，原告收到钥匙后办理了验房，又2013年11月16日给被告张英发短信称“房管员说核准证已好，下周可取，我刚去了浩跃，他们说需卖方先到浩跃，带户口本、房本和公证书审查，其他他们不给我进一步解释了，你那天过来提前告诉我，找房管员取证必须早上八点半，晚了就出去了。有事联系我”。22日被告张英短信回复“好的，出差回来跟你约时间”。此后，原告又多次与被告张英短信联系，要求被告张英到宗教房产公司办理相关手续，被告张英除称有事不能来办理手续外，来办理时又因提交的手续不完备和时间不对而未能办理，最终于2013年12月24日才签署了《宗教产房屋使用权转让协议书》和办理了《宗教产房屋置换核准证》，完成审批手续，房屋使用权转让价格为670000元，当日办理了过户手续。
上述事实，有原、被告的当庭陈述及提交的证据予以证实，经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，依照法律规定，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告蓝天签订的《协议书》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立、有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。协议第一条约定的是原告承接被告蓝天与案外人李强合同中权利义务的相关条款，第五条约定了办理过户手续的时限。现原告以承接被告与案外人李强签订的《房屋买卖合同》第九条第九款的约定，主张被告承担违约责任，符合原、被告双方的约定，故被告抗辩该条款不符合关于合同权利义务概括转移的条件及程序的规定，原告无权承接《房屋买卖合同》中李强的权利义务，合同中的违约金条款不应适用于本协议的抗辩理由不能成立，本院不予采信。
原告在2013年11月16日验房后，即通知被告蓝天的代理人被告张英可以办理过户的相关手续，但被告张英因个人原因未能及时办理，直至2013年12月24日才办理了过户的相关手续，违反了《协议书》第五条约定的收到上述款项后七工作日内到交易单位办理相关过户手续的约定，依照承接的《房屋买卖合同》中违约条款的约定，被告应支付原告逾期办理相关过户手续的违约金，违约金的计算时间应自原告通知被告张英办理过户手续后七个工作日的次日即2013年11月27日至2013年12月23日共计27天，按照约定的每逾期一日按房屋售价的1‰的违约金计算应为：670000元×1‰×27天=18090元。被告主张约定的违约金过高请求减少。按照法律规定，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。因原告未能提供损失的相关证据，本院以上述期间银行同期贷款利率为标准计算原告的利息损失，经计算应为：670000元×5.6%÷365天×27天=2775.45元，再按照超过损失的30%计算为：2775.45元×130%=3608.09元，低于按照约定计算的违约金金额，故被告主张违约金过高本院予以采信，被告应支付原告的违约金以原告的实际损失为基础应为利息损失即2775.45元。原告主张二被告共同支付违约金，虽二被告为夫妻关系，但与原告签订《协议书》的相对方为被告蓝天，按照合同相对性原则，违约金应由被告蓝天支付。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一、二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决如下：
一、被告蓝天支付原告违约金2775.45元；
二、原告的其他诉讼请求均予以驳回。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费692元，减半收取346元，由原告负担246元，被告蓝天负担100元。（于本判决生效后十五日内直接给付原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 卞志杰
二〇一四年六月二十日
书 记 员 刘 义
附：本裁判文书所依据的具体法律条文规定
《中华人民共和国合同法》
第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条第一、二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。