江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第4184号
上诉人（原审被告）孔祥锁。
委托代理人柳国平，�苏丰硕律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京沃泰投资管理顾问有限公司，组织机构代码55206886-3，住所地江苏省南京市沿江工业开发区杨新路252号。
法定代表人刘钟伟，该公司董事长。
委托代理人蒋醒、顾家栋，江苏同帆律师事务所律师。
上诉人孔祥锁因与被上诉人南京沃泰投资管理顾问有限公司（以下简称沃泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2013）江宁民初字第1661号民事判决，向本院提起上诉，本院于2013年11月19日受理后，依法组成合议庭，于2013年11月29日公开开庭进行了审理，上诉人孔祥锁的委托代理人柳国平，被上诉人沃泰公司的法定代表人刘钟伟及其委托代理人蒋醒到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
沃泰公司原审诉称，其因与南京国信房地产开发有限公司（以下简称国信公司）签订房屋租赁合同而取得位于南京市江宁区宏运大道2299号93号楼（以下简称93号楼）整栋房屋的承租和转租权。2012年12月19日，其与孔祥锁签订房屋租赁合同一份，约定由孔祥锁承租93号楼（一层部分、二层全部、三层全部、地下车库15个车位）用于经营酒店、餐饮、茶座等，并对房租和物业管理费标准、租赁期限、押金及房租和物业管理费的给付时间、违约责任等进行了约定。合同签订后，孔祥锁未能如期支付租赁押金，其于2013年1月17日向孔祥锁发函催缴，孔祥锁收函后置若罔闻，亦未按照合同约定于2013年3月1日前支付首次房租及物业管理费100万元。其向法院起诉后，孔祥锁亦不配合法院诉前调解工作，故其于2013年4月2日向孔祥锁发函解除合同，双方之间的房屋租赁合同已于当日解除。因孔祥锁已经严重违约，故其诉至法院，并变更诉讼请求为：1、判令孔祥锁赔偿因违约给其造成的损失50万元（自2013年1月1日起至合同解除之日即2013年4月2日，按照合同约定的年租金200万元的标准计算得出）；2、判令孔祥锁承担违约金100万元。
孔祥锁原审辩称，第一，其不存在违约行为，不应承担违约责任。其之所以没有按照合同约定缴纳合同押金、首次房租和物业管理费，是行使了不安抗辩权，终止了其付款义务，以防止沃泰公司的欺诈行为损害其利益。第二，其认为房屋租赁合同无效，且沃泰公司过错在先，其不应赔偿沃泰公司损失。一方面，沃泰公司至今未提供涉案房屋的消防验收手续，根据消防法的规定，涉案房屋属于大型人员密集场所且由原来的物业配套用房变为酒店餐饮用房，应进行消防验收，而沃泰公司未提供相关消防验收手续，违反法律强制性规定，合同无效。另一方面，涉案房屋属于国信公司还是属于秦淮绿洲小区全体业主所有不清楚，如果系秦淮绿洲全体业主所有，沃泰公司无权处分涉案租赁物，双方签订的合同应属无效。第三，即使其存在违约行为，沃泰公司解除合同时没有给予一定的催告期，故沃泰公司解除合同不当。第五，如果判令其赔偿沃泰公司的租金损失，那么其认为因沃泰公司没有其他损失，其不应再支付违约金且违约金的标准过高应当予以调整。综上，请求驳回沃泰公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2012年4月26日，沃泰公司与案外人国信公司签订房屋租赁合同一份，约定由沃泰公司承租位于江宁区宏运大道2299号93号楼，期限自2012年5月1日起至2022年4月30日止。2012年6月12日，沃泰公司向国信公司支付了自2012年5月1日至2012年7月31日止的租金296590元，月租金标准为98863.33元，并开具了租金正式发票。2012年7月10日，沃泰公司按照上述合同约定就93号楼转租事宜向国信公司备案，国信公司于2012年7月11日确认同意沃泰公司转租。
2012年12月19日，沃泰公司（甲方）与孔祥锁（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定由孔祥锁承租位于江宁区宏运大道2299号93号楼（一层部分，二、三层全部，地下车库15个车位），年租金和物业管理费总额为人民币贰佰万元整，期限自2013年1月1日起至2022年4月30日止，其中2013年1月1日至同年7月31日是装修免租期，用途为酒店、餐饮、茶座。合同第三条约定：“本次房屋租赁押金为人民币叁拾万元整，合同签订之日起3日内乙方向甲方支付人民币叁拾万元整（300000元）作为房屋租赁定金。”第四条约定：“本次租赁采取先付租金后使用的方式，自2013年3月1日前为首次付款房租和物业管理费人民币壹佰万元整时间，即付2013年8月1日至2014年1月31日的房租……乙方必须按照本合同约定时间向甲方缴纳房屋租金和物业管理费。如拖欠租金和物业管理�，甲方有权向乙方每天按实欠租金千分之五加收滞纳金，若拖延超过10日，甲方有权解除本协议，并要求乙方承担人民币壹佰万元整的违约金。物业管理费对房屋押金、租金标准、支付方式、违约责任等进行了约定。”第七.3条约定：“在本协议签订前，乙方已充分了解到该租赁房屋作为社区中心，产权方正在办理产权证，如因国家政策无法办理该租赁房屋的房屋产权证，但根据‘谁投资谁受益原则’，乙方认可目前甲方对该租赁房屋享有使用权及收益权。”第十二.2条约定：“各方通讯地址如下：……乙方：南京市竹山路499号617室。”第十二.3条约定：“一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起七日内，以书面形式通知对方；否则，由未通知方承担由此而引起的相应责任。”房屋租赁合同签订后，孔祥锁未付押金和租金，双方亦未办理房屋交接手续。
2013年1月7�，沃泰公司按照合同中约定的通讯地址向孔祥锁以EMS方式寄送了履约通知函，该通知函载明：“根据合同约定，你应在合同签订起3日内支付房屋租赁定金叁拾万元整。但时至今日，我司并未收到上述款项。请你在收到本通知函后立即支付房屋租赁定金人民币叁拾万元整。……”同年3月21日，沃泰公司向原审法院提起诉讼，原诉讼请求为要求判令：1、孔祥锁赔偿自2013年1月1日起至起诉之日给其造成的租金损失50万元（暂计，按年租金200万元标准计算）；2、判令孔祥锁承担违约金30万元。同年4月2日，沃泰公司再次按照合同中约定的通讯地址向孔祥锁邮寄解除租赁合同通知函，该通知函载明：“……你方已严重违约，按照合同约定，我司有权单方解除本协议，并要求贵方承担相应法律责任。现我司正式通知贵方：1、我司自今日起即行解除与贵方的房屋租赁合同。2、我�将依法追究贵方的违约责任及提出索赔。”上述两封邮件的EMS查询回执单收件人签字栏均有“孔祥锁”签名字样。孔祥锁对上述两份通知函及EMS查询回执单质证后，认为收件人签字栏“孔祥锁”的签名并非其本人所签，其并未收到过上述两份通知函，房屋租赁合同约定的通讯地址并非其本人住址，可能是其朋友住址，其并未告知过沃泰公司变更通讯地址。
2013年6月18日，沃泰公司与案外人张慧签订房屋租赁合同一份，约定由张慧承租江宁区宏运大道2299号93号楼三层部分（建筑面积约1093平方米）及前后场地，用于幼教培训中心、亲子园。2013年6月25日，沃泰公司与案外人南京宝瑞德汽车销售服务有限公司签订房屋租赁合同一份，约定由后者承租江宁区宏运大道2299号93号楼一层部分（建筑面积约1300平方米）及前后场地，用于汽车销售、维修。
另查明，2013年5月24日，�京沃泰房产经纪有限公司名称核准变更为南京沃泰投资管理顾问有限公司。
对于双方争议的房屋租赁合同效力问题。孔祥锁认为，一方面，涉案房屋未通过消防验收，双方之间的房屋租赁合同违反了消防法的强制性规定因而无效；另一方面，沃泰公司无权对外出租涉案房屋，故双方之间的房屋租赁合同亦应无效。沃泰公司对孔祥锁的辩解不予认可，并提供建设工程竣工验收消防备案受理凭证复印件、房屋建筑工程竣工验收备案表原件，证明涉案房屋通过了一次消防验收，因为只有通过了一次消防验收，才能通过竣工验收，而二次消防验收应当是由使用人申报；另提供国信公司与秦淮绿洲业主的房屋买卖合同，证明业主所支付的房款中不包含地下车库、车位、社区中心等费用，根据双方合同约定的投资人受益原则，国信公司享有该部分的所有权和收益权，且国信公�同意其转租，故其有权出租房屋。孔祥锁质证后认为，一、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、房屋建筑工程竣工验收备案表不能证明涉案房屋通过了消防验收，且办理二次消防验收的义务人是沃泰公司；二、即使开发商国信公司与业主之间有“业主所支付的房款中不包含地下车库、车位、社区中心等费用”的约定，也不能证明国信公司对涉案房屋享有所有权，不能排除国信公司在房屋买卖中剥夺了业主所有权。
对双方争议的孔祥锁是否依法行使了不安抗辩权中止其付款义务问题。孔祥锁提供沃泰公司与案外人葛启红签订的房屋租赁合同复印件、58同程网上发布的涉案房屋的出租信息打印件，证明沃泰公司在与孔祥锁签订合同之前将同一标的物出租给案外人用于餐饮、快捷酒店、咖啡厅，因改变原有用途无法办理消防验收手续而解除合同，沃泰公司隐瞒了上述�实，且沃泰公司在与其签订合同后、解除合同之前向外发布招租信息，存在欺诈，其行使了不安抗辩权，但孔祥锁并未提供其要求沃泰公司提交消防验收材料的证据以及通知沃泰公司行使不安抗辩权的证据。沃泰公司对其与葛启红签订的房屋租赁合同复印件真实性无异议，但对其与葛启红解除合同的理由有异议，认为系葛启红因资金紧张提出解除合同；对58同程网上的出租信息有异议，并非其发布。
原审法院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，沃泰公司通过与案外人国信公司签订房屋租赁合同，承租涉案房屋并交纳了租金，开具了正式租金发票，沃泰公司取得了涉案房屋的合法使用权，沃泰公司经出租人国信公司同意将其承租的涉案房屋转租给孔祥锁，并不违反法律的强制性规定，且对国信公司与秦淮绿洲业主的房屋买卖合同中约定“业主所支付的房款中不包含地下车库、车位、社区中心等费用”，故对孔祥锁认为沃泰公司无权处分房屋因而合同无效的意见，原审法院不予采纳。再则，根据规定，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。涉案房屋已取得房屋建筑工程竣工验收备案表，足以证明涉案房屋通过了一次消防验收，而申报消防安全检查的义务人为经营者而非沃泰公司，且�消防安全验收合格不是认定房屋租赁合同效力的必要条件，故对孔祥锁认为因涉案房屋未通过消防验收致房屋租赁合同违反法律的强制性规定因而无效的意见，原审法院亦不予采纳。综上，沃泰公司与孔祥锁签订的房屋租赁合同依法成立，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。
根据法律规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。当事人行使不安抗辩权，中止履行的，应当及时通知对方。本案中，孔祥锁辩称因沃泰公司未提供涉案房屋的消防验收手续且沃泰公司在与其签订租赁合同后、解除合同前继续对外招租的行为构成欺诈，故其行使了不安抗辩权，中止了其付款义务，一方面，孔祥锁未提供证据证明其要求沃泰公司提供涉案房屋的消防验收资料以及案外人葛启红与沃泰公司解除房屋租赁合同原因，且涉案房屋实际已通过一次消防验收；另一方面，365网站发布的涉案房屋的租赁信息的实际发布人身份不明，且沃泰公司并未在与孔祥锁解除租赁合同前将涉案房屋出租他人，故不能证明沃泰公司存在孔祥锁可以中止履行的情形。加之，孔祥锁行使不安抗辩权亦未及时通知沃泰公司，故对孔祥锁认为其行使了不安抗辩权中止履行义务，其不应承担违约责任的辩解，于法无据，原审法院不予采纳。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，根�合同约定，孔祥锁应在合同签订之日起3日内及2013年3月1日前分别支付租赁定金及首期房租，但孔祥锁未按照合同约定按期支付，沃泰公司按照合同中约定的通讯地址向孔祥锁寄送了履约通知函和解除租赁合同通知函，邮件被签收未被退回，且孔祥锁自认未书面通知沃泰公司变更通讯地址，故虽孔祥锁否认收到邮件，但未提供证据证明，邮件应视为有效送达。孔祥锁拖欠租金和物业管理费超过10日，双方之间约定的解除合同条件成就，合同自解除租赁合同通知函被签收之日解除，沃泰公司可以要求孔祥锁承担违约责任。
当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金数额超过损失30%的应认定为过分高于损失，当事人可以请求人民法院予以适当减�。沃泰公司既要求孔祥锁赔偿租金损失又要求支付违约金的诉讼请求，但沃泰公司未提供证据证明合同约定的违约金不足以弥补其损失，故对沃泰公司在主张违约金的情况下同时主张赔偿损失，对其赔偿损失的诉讼请求，不予支持。对于违约金的标准是否过高的问题。沃泰公司主张其损失为自2013年1月1日起至其再次出租期间的租金损失及为诉讼而发生的调查取证的差旅费、潜在的商业收益等费用。对于沃泰公司为诉讼而发生的调查取证的差旅费、潜在的商业收益等费用，因其未提供证据，原审法院不予采信。沃泰公司于2013年6月18日和同年6月25日将案涉房屋的三层和一层分别再次出租，二层部分至今尚未能出租，一层、三层空置期超过5个月，二层至今仍然空置，沃泰公司要求孔祥锁支付违约金100万元，并未超过空置期间租金损失30%，并非明显过高，故对孔祥锁认为沃泰公司主张的违约金过高的意见，原审法院不予采纳。对沃泰公司主张违约金100万元的诉讼请求，符合双方约定且不违反法律规定，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十八条、第六十九条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、孔祥锁支付沃泰公司违约金人民币1000000元，于判决发生法律效力之日起10日内付清。二、驳回沃泰公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审应收案件受理费22600元，财产保全费3020元�合计25620元，由沃泰公司负担7533元，由孔祥锁负担18087元。
孔祥锁不服原审判决，向本院提起上诉称，1、原审法院认定事实不清。涉案房屋的权属不清，被上诉人无权转租涉案房屋，同时因涉案房屋并未办理消防验收手续，不能保证其符合约定用途，因此上诉人孔祥锁与被上诉人沃泰公司之间的租赁合同属于无效合同。2、原审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同无效，则被上诉人无权主张违约金。即使合同有效，被上诉人如有损失应按其承租价格98863.33元／月计算，故原审法院判令孔祥锁承担的100万违约金远超出了被上诉人的实际损失。上诉人主张的违约金过高，后，原审法院应予以调整而未调整。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人沃泰公司的诉讼请求，并判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人沃泰公司�称，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据。在国信公司与秦淮绿洲小区全体业主所签订的合同中已经明确，涉案房屋属于国信公司所有，该合同是经过房产管理行政部门登记备案的，不可能侵害业主权利，国信公司准许被上诉人转租，被上诉人转租涉案房屋是合法有效的。2、关于办理消防验收手续的问题，沃泰公司在一审期间已经举证证明涉案房屋通过了一次消防验收，只有通过消防验收才能取得竣工验收，且上诉人在签订合同时已经查阅了相关资料，上诉人将二次消防验收与一次消防验收混为一谈，上诉人从未提起办理二次消防验收，不存在无法通过消防验收的说法。3、关于违约金数额问题，被上诉人认为合同约定的违约金不过高，理应得到支持。上诉人未按期支付物业费与租金，导致我方解除合同的损失远高于一审认定的100万元；且双方合同约定总租金为2000万元，相对应的100万元违约金不算高。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
双方当事人对原审查明的事实均不持异议，本院经审查属实，予以确认。
二审另查明，涉诉房屋二屋面积约2100平方米，于2013年10月出租，年租金76万元。
本院认为，被上诉人从国信公司承租涉案房屋，取得该房屋的使用权与转租权，现并无第三方主张对涉案房屋享有权利。上诉人认为涉案房屋权属不清，国信公司无权出租，被上诉人无权转租的上诉意见，因未提供相应证据予以证明，故对上诉人该上诉理由本院不予采信。涉案房屋交付使用前已经通过消防验收，上诉人承租用于经营酒店、餐饮、茶座，二次消防验收应在装修后进行，并由经营人申请消防审查。故上诉人主张租赁合同无效的理由均不能成立，本院不予采信。关于合同约定违约金100万元是否过高的问题。本院认为，首先，双方合同约定的违约金100元是双方合同总标的5%，双方合同约定2012年12月23日之前付押金30万元，2013年3月1日前支付首期租金100万元，上诉人并未按合同约定履行，被上诉人在发函催告未果的情况下，于2013年4月2日发函解除了涉案房屋租赁合同，这期间按合同约定标准计算的租金损失就达近70万元。被上诉人自2013年6月份到同年10月份将涉案房屋陆续分层出租，空置期损失远大于30万元，故被上诉人的实际损失大于双方合同约定的违约金，上诉人主张违约金过高无事实依据，本院不予支持。
综上，原审判认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费22600元，由上诉人孔祥锁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 文
审 判 员 舒晓艺
代理审判员 左自才
二〇一三年十二月十日
书 记 员 孙雪松