江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7208号
上诉人（原审原告）殷惠惠，女，1986年8月21日生，汉族。
委托代理人李尊华，江苏维维律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）滕青，男，1988年10月9日生，汉族。
委托代理人徐家青、王一流，江苏首开律师事务所律师。
上诉人殷惠惠因与被上诉人滕青房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁淳民初字第1000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
殷惠惠原审诉称，2014年10月12日其与滕青签订转让协议一份，约定由滕青将位于江宁大学城格致路99号文鼎广场12-126号商铺转让给殷惠惠，殷惠惠一次性支付转让费57500元（其中17500元是房租，35000元是转让费，5000元是滕青支付给文鼎广场物业的保证金）。协议签订后，滕青将商铺交给殷惠惠使用，但协议约定的租赁期限到期后，文鼎广场物业不让殷惠惠续租，殷惠惠多次要求滕青出面解决未果。故诉至法院，请求法院判令滕青返还殷惠惠转让费35000元、保证金5000元，并赔偿经济损失10000元。
滕青原审辩称，双方之间签订的店面转让协议已于2015年2月28日到期，该店面转让协议已经实际履行完毕，且双方签订该协议时对该商铺的产权状况是明知的，殷惠惠要求滕青返还转让费、保证金，并赔偿经济损失无法律依据，请求依法驳回殷惠惠的全部诉讼请求。
原审法院经审理查明：2014年6月9日南京鼎质物业管理有限公司（甲方，以下简称鼎质物业）与滕青签订《文鼎广场美食街场地使用协议》1份，该协议约定：1、甲方将位于江宁大学城格致路99号文鼎广场12-126号商铺（以下简称126号商铺）交由乙方经营使用，使用期限为2014年9月1日至2015年2月28日，场地管理费为17500元，保证金5000元；2、乙方在经营期间，不得自行转租、转让，且擅自改变经营范围，否则甲方有权无条件收回该商铺，并扣除全部保证金。2014年10月12日，双方签订《店面转让协议》1份，该协议约定：1、滕青将126号商铺转让给殷惠惠使用，殷惠惠从2014年10月12日协议签订之日起至2015年2月28日享有店面使用权，滕青保证殷惠惠同等享有滕青在原房屋租赁合同中享有的权利与义务；2、殷惠惠在2014年10月12日前一次性向滕青支付转让费57500元，该费用包含装修装饰及之前滕青交给鼎质物业的保证金5000元；3、协议到期滕青需向殷惠惠完成商铺更名。该转让协议签订后，滕青将126号商铺交由殷惠惠使用，殷惠惠支付滕青575**元。2015年2月28日上述协议约定的使用期限到期后，滕青又与鼎质物业协议将使用期限延长至2015年5月31日，殷惠惠实际租赁期限亦截至该日，延长期限的租金为殷惠惠所交。2015年6月23日，鼎质物业通知滕青因场地使用协议已于2015年5月31日到期，要求滕青于2015年6月26日前清空该商铺内所有物品。2015年7月1日，鼎质物业收回该商铺。
原审法院认为，双方之间签订的店面转让协议名为转让，实为转租，该转租合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，在出租人未提出异议的情况下，该转租合同依法在承租人（即滕青）与次承租人（即殷惠惠）之间发生法律效力，双方当事人应按约定履行各自的权利义务。转租合同已实际履行，殷惠惠要求滕青返还转让费35000元并赔偿经济损失10000元无事实和合同依据，原审法院不予支持。转租合同已到期，滕青拒不返还保证金5000元无合同依据，故对殷惠惠要求滕青返还保证金5000元的诉讼请求，原审法院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、滕青于判决发生法律效力之日起10日内返还殷惠惠保证金5000元；二、驳回殷惠惠其余诉讼请求。本案减半收取一审案件受理费525元，由殷惠惠负担475元，由滕青负担50元。
上诉人殷惠惠不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决第二项，依法改判被上诉人返还上诉人转让费35000元；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由如下：一、双方签订的《店面转让协议书》违反了鼎质物业与被上诉人之间关于涉案店铺不得转让的约定，属于无效合同；二、该合同即使属于有效合同，被上诉人收取的一次性转让费57500元中包含17500元房租，5000元保证金和35000元转让费，被上诉人与鼎质物业之间的合同解除后，被上诉人收取的超出其租金部分的利益即35000元转让费应当退还上诉人。
被上诉人滕青答辩称，在出租人就上诉人与被上诉人签署店面转让协议书后，并没有单方解除出租人和被上诉人之间的文鼎广场美食街场地使用协议，因此出租人未提出异议、且期限已经超出六个月，因此该店面转让协议书应属有效。对于上诉人陈述解除合同的事实不予认可，鼎质物业与被上诉人之间签署的场地使用协议是因该协议到期已实际履行完毕而中止，并非出租人物业公司单方行使解除权而解除上述两份场地使用协议，同时上诉人在上诉状中所称依据江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋若干问题第18条的规定，该18条规定未经出租人同意承租人转租租赁房屋，适用前提是出租人解除房屋租赁合同时，而在本案中出租人自始至终都没有解除与被上诉人之间的场地使用协议，因此上诉人所提的依据在本案中不应适用，本案中应适用江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋若干问题第17条，出租人知道或者应当知道承租人转租房屋，但未提出异议，应属于同意转租，最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第16条，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，……无效的，人民法院不予支持”。既然出租人未提前解除与被上诉人之间的租赁合同，上诉人要求被上诉人返还转让费是没有事实和法律依据的。此外，上诉人与被上诉人之间的店面转让协议已到期并实际履行完毕，同时被上诉人与出租人之间的场地使用协议（两份）均已到期并履行完毕。上诉人要求被上诉人返还转让费35000元没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉、维持原判。
双方对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。双方均未提供新证据。
另查明，签订《店面转让协议》后，双方到鼎质物业处进行了备案，上诉人将店铺名称变更为“山东杂粮煎饼”，后上诉人自行到鼎质物业处以被上诉人的名义缴纳了2015年3月1日至2015年5月31日的租金。上诉人另陈述，被上诉人与鼎质物业的租赁合同到期后，其希望继续租赁，但是被上诉人违反了鼎质物业不得转租的规定，故鼎质物业既不愿意出租给被上诉人，也不愿意重新出租给上诉人。
以上事实，由二审谈话笔录在卷证实。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于本案双方签订的《店面转让协议书》的效力，从本案查明的事实看，双方签订该协议后到鼎质物业处进行了备案，上诉人变更了店铺名称，且自行到鼎质物业处缴纳了部分租金，上诉人亦陈述鼎质物业因涉案店铺进行了转让不再将该店铺出租给双方，故应推定鼎质物业对双方转让店铺的事情知情，但其在上诉人七个多月的租期内并未提出异议，现上诉人主张该协议违反被上诉人与鼎质物业不得转租的约定应属无效，依据不足，本院对此不予支持。因双方签订的转让协议合法有效，故双方均应按该协议履行各自的义务。因双方在该协议中约定上诉人一次性向被上诉人支付57500元，包含装修、装饰以及保证金5000元等，故原审法院判令被上诉人返还5000元保证金并无不当。关于上诉人主张的35000元转让费，双方并未明确约定57500元中包含35000元转让费，且即使包含转让费，现双方协议已经履行完毕，上诉人亦无权要求被上诉人返还。
综上，上诉人上诉理由均不成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费675元，由上诉人殷惠惠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一五年十二月八日
书 记 员 俞梦霏