湖南省长沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长县民初字第317号
原告湖南橘郡城镇置业有限公司，住所地长沙县暮云镇北塘路8号。
法定代表人张波，董事长。
委托代理人王维，湖南耀银律师事务所律师。
被告谭维。
原告湖南橘郡城镇置业有限公司（以下简称橘郡公司）与被告谭维商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人王维到庭参加了诉讼，被告谭维经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告橘郡公司诉称：被告谭维购买了原告橘郡公司开发的“橘郡礼顿小区”第C2b幢102号房屋，双方签订《商品房买卖合同》及补充合同书后，橘郡公司依约代谭维支付房屋首付款，并垫付谭维房屋银行按揭款，但谭维未履行归还借款义务，亦未按期支付房屋银行按揭款，致使银行通知橘郡公司将涉案房屋回购。现橘郡公司已履行回购义务。因与谭维就偿还款项事宜不能达成协议，故诉至法院，请求判令：1.解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，在合同解除之日起15日内，被告将所购商品房退还给原告，并配合办理退房手续；2.被告偿还原告垫付银行按揭款38596.62元；3.被告向原告支付房屋总额10%的违约金189000元。
被告谭维未作答辩。
经审理查明：2012年12月17日，谭维与橘郡公司签订《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：20120132102）。谭维购买橘郡礼顿小区第C2b幢号房屋，总金额1890000元。合同第五条约定，谭维以银行按揭方式付款，在合同签订之日向橘郡公司交付首期房款（含定金）570000元，剩余房款1320000元向银行申请贷款。附件三补充协议中第一条第4款中约定，如因买受人逾期还款，致使按揭银行依约要求出卖人对商品房进行回购的，出卖方有单方解除权；出卖人退还买受人的已付购房款项（不计息且不包括商品房买卖的有关税费）；买受人应偿还按揭银行的款项由出卖人直接代扣归还按揭银行，剩余部分由买受人自行到出卖人处办理退款手续；买受人向出卖人支付房款总额10%的违约金。同天，双方签订《补充合同书》约定，在合同签订之日，橘郡公司同意借款570000元给谭维作为支付涉案商品房的首付款。谭维应在12个月内分四期归还给橘郡公司，若逾期偿还的，谭维按剩余未还款项的百分之一／天向出卖人支付逾期利息。2013年1月9日，谭维与渤海银行股份有限公司长沙分公司（以下简称渤海银行）签订《渤海银行股份有限公司个人一手房按揭抵押借款合同》（合同编号：CMN010010891），按揭贷款1320000元，贷款号CML01-2002901799。根据橘郡公司与渤海银行于2012年10月20日签订的《渤海银行股份有限公司个人房屋按揭贷款最高额保证合同》（合同编号：GDBZ20130024-1），橘郡公司为谭维上述按揭贷款1320000元提供担保。2013年1月23日，橘郡公司依约将570000元借款汇入招商银行股份有限公司长沙晓园支行，用于支付谭维所购房屋首付款。2013年3月4日，谭维偿还首付款借款42500元后，未再归还剩余借款527500元，亦未按约向渤海银行支付个人房屋按揭贷款。2014年5月21日，因谭维按揭贷款未能按时偿还，渤海银行向橘郡公司发放授信逾期通知书，声明根据谭维借款主合同约定，渤海银行有权宣布借款人谭维在该行办理的所有授信立即到期。根据保证合同约定，要求橘郡公司立即承担担保责任，偿还全部已贷出授信本金、利息及其他应付款项。2014年5月9日起，渤海银行已分4次从橘郡公司在其处的担保账户中代扣谭维房屋贷款共38617.51元。2014年6月4日，橘郡公司向渤海银行出具垫款授权书和回购委托书，同意渤海银行从橘郡公司在其处的担保账户中扣划谭维所欠贷款本金、所欠利息、罚息及相关费用。
另查明，谭维所购房屋办理了商品房预售登记，暂未办理房屋产权所有证书。
以上事实，有商品房合同、补充合同书、个人抵押借款合同、担保合同、渤海银行授信逾期通知书、扣款通知书、回购授权委托书、垫款授权书及庭审笔录等予以证实，足以认定。
本院认为：合法合同关系受法律保护。原、被告双方签订商品房合同及补充合同书，系双方真实意思表示，合同及补充合同书合法有效。从商品房合同第五条和附件三补充协议第一条第4款内容可以看出，双方约定了一方解除合同的条件。后谭维未依约偿还个人房屋按揭贷款，致使渤海银行要求橘郡公司对商品房进行回购，合同约定解除条件成就。因此，橘郡公司要求解除与谭维签订的商品房买卖合同，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。橘郡公司要求谭维返还房屋，并配合办理退房手续，本院予以支持。双方自行约定谭维如出现上述违约行为，应向橘郡公司支付房屋总额10%的违约金，即189000元（1890000元×10%），该约定不违反法律规定，本院予以支持。渤海银行根据担保合同在橘郡公司账户上代扣谭维个人贷款38617.51元，其中本金11644.15元，利息26833.3元，罚息140.06元。房屋返还给橘郡公司后，本金部分包含在房屋价值中已归橘郡公司所有。同时，谭维给付的违约金中已考虑到其违约行为对橘郡公司造成损失等因素，故谭维不需返还橘郡公司代扣款项38617.51元。橘郡公司自愿放弃对谭维570000元的债权，则其对谭维之前偿还款项42500元应予以返还。折抵后，谭维还需支付橘郡公司违约金146500元。
综上，本院为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告湖南橘郡城镇置业有限公司与被告谭维于2012年12月17日签订的《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：20120132102）；
二、限被告谭维在本判决生效日起十五日内协助原告湖南橘郡城镇置业有限公司办理退房手续；
三、限被告谭维在本判决生效日起十五日内给付原告橘郡城镇置业有限公司违约金146500元；
四、驳回原告湖南橘郡城镇置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4714元，由被告谭维负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 汤 伟
代理审判员 匡迪琪
人民陪审员 易云辉
二〇一四年八月一日
书 记 员 张 娜
附相关法律文书：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。