河南省郑州市二七区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二七民二初字第2995号
原告李慧平，女，汉族，1975年2月12日出生。
委托代理人贾红营，河南国丰律师事务所律师。
被告王洪标，男，汉族，1970年7月20日出生。
委托代理人王智勇、张国超，河南译达律师事务所律师。
被告王春阳，男，汉族，1980年2月16日出生。
委托代理人王智勇、张国超，河南译达律师事务所律师。
原告李慧平诉被告王洪标、王春阳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李慧平及委托代理人贾红营，被告委托代理人王智勇、张国超均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李慧平诉称，原告与被告于2013年6月签订了《商铺租赁合同》，被告将位于郑州市二七区德化街100号百年德化建筑面积为170.48平米的商铺出租给原告，约定租赁期限为2013年5月1日起至2015年8月31日止。该合同签订后，原告依约履行合同，被告却违反双方合同约定，于2014年8月31日单方解除合同，给原告造成了严重损失。鉴于上述事实，原告认为，被告应该退还原告已经向其预先支付的2014年9月1日至2015年8月31日的部分租金75693.12元，退还原告向其交纳的保证金19434元，并按照合同约定支付给原告95127元违约金，本案全部诉讼费用由被告承担。
为证明主张成立，原告李慧平向本院提供了如下证据：1、原告身份证复印件、个体工商户营业执照，证明原告系郑州市二七区饰品行业主。2、商铺租赁合同，证明原告与被告王洪标签订了该合同（由被告王春阳代理），原告与王洪标存在合法有效的租赁合同关系；二被告承诺合同到期后向原告退还押金19434元；原告应将2013年5月1日至2015年8月31日租金的一部分即176600元一次性支付给被告；原、被告约定违约金按照当年租金的30%确定，约为84081元。3、王春阳出具的收据，证明被告收到了原告支付的176600元租金；收据6份，证明原告按照合同约定按时支付房租、物业管理、电费等；证明1份，证明原告已按照合同约定向案外人河南金德隆商贸有限公司付清了2014年9月1日前的租金及管理费用，同时该组证据证明原告全面履行了与被告之间的合同，无任何违约。4、商铺租赁解除协议，证明2014年8月31日后，被告的出租人已经与其业主解除租赁协议，被告无法向原告继续租赁，形成违约；租赁合同1份，证明2014年9月1日后，被告出租给原告的原商铺由案外人陈贺义承租；发票及银行刷卡小票，证明案外人陈贺义依约向出租人郑州绿都不动产有限公司交纳履约保证金、租金、管理费、电费等。5、房屋租赁协议及收据，证明原告以180元／平米／月的价格从案外人陈贺义处承租了原商铺，并交纳了租金、押金。6、租赁合同、证明3份及商铺分布图，证明原、被告租赁协议中的租赁标的物318实际上是312，故原告先后与被告及案外人陈贺义签订的两份租赁合同中的商铺系同一商铺，被告多收1.76平米的租金，合同期内约多收了6741元。7、原告的税务登记证。8、原告与被告王洪标签订的4份合同。9、录音1份。
被告王洪标辩称，我与原告之间存在租赁合同关系，根据双方合同约定，我不存在退回原告房屋租金和保证金的条件，我也不存在对原告的违约事实，我承租的涉案房屋，属于河南金德隆商贸有限公司，由于该公司整体改造，造成我无法续租的事实，因此我不应承担法律责任。故原告诉求不成立，且原告主张违约金请求显然超出法定限额，依法不应得到支持。
被告王洪标未提交证据。
被告王春阳辩称，我只是王洪标签订合同的代理人，合同的法律后果由王洪标承担，故原告要求我承担本案责任与事实不符，请求依法驳回原告对王春阳的诉求。
被告王春阳未提交证据。
经庭审质证，被告王洪标、王春阳对原告提交的证据1中的原告身份证复印件、证据2、3、7、8的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。对原告提交的证据1中的个体工商户营业执照被告认为登记时间晚于原、被告双方解除合同的时间，本院经审查认为，该证据能够与原告其他有效证据相印证证明原告系郑州市二七区颖美饰品行业主的事实，故对该证据本院予以确认。对证据4被告认为商铺租赁解除协议系复印件，租赁合同、发票及银行刷卡小票与本案无关，本院经审查认为，证据4能够与其他有效证据相印证证明原、被告解除租赁协议的原因及后续客观事实，故本院对原告提交的证据4予以确认。对证据5被告认为与本案无关联性，本院经审查认为，该证据能够与其他有效证据相印证，本院对证据5予以确认。对证据6被告认为与本案无关联性，且租赁合同系复印件，真实性无法确认，对3份证明无相关人员签字，不符合形式要件，商铺分布图系复印件不能确定真实性，本院经审查认为，证据6能够与原告其他有效证据相印证，故对证据6本院予以确认。对证据9被告认为无法确认录音对象系被告王洪标，本院经审查认为，该录音能够与原告其他有效证据相印证，对该证据本院予以确认。
据有效证据及双方当事人的陈述，本院查明如下案件事实：原告李慧平系郑州市二七区颖美饰品行业主。自2008年起，原告开始租用被告王洪标位于郑州市德化街100号百年德化商铺，该商铺系被告王洪标从河南金德隆商贸有限公司处租赁后又转租给原告李慧平使用。2013年6月11日，原告（承租方乙方）与代理被告王洪标（出租方甲方）的被告王春阳再次就上述商铺签订《商铺租赁合同》，合同约定的主要内容为：甲方出租的上述商铺建筑面积170.48平方米，租期自2013年5月1日起至2015年8月31日止，租金交纳方式和租金交纳期限为2013年5月1日起至2014年3月15日止租金为130元／平方米（包含物业管理费），2013年5月1日起至2015年8月31日止，按37元／平方米一次性交给甲方，共计176600元，2013年5月1日起至2014年3月15日止按93元／平方米（包含物业管理费），2014年3月16日起至2015年8月31日止（包含物业管理费）按100元／平方米，按商铺所在的市场管理方要求，按时交给所属市场管理方。若甲方在乙方没有违反合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金按租赁当年的年租金30%赔偿。甲方收取乙方保证金19434元，如乙方到期后未向市场或工商税务部门缴纳各种费用此保证金不予退还，本合同到期后，此押金由本代理人负责退还（王春阳）。在租赁期间，因突发事件（如火灾等）导致乙方不能正常营业的，因发生不可抗力的原因或政府征用铺位所在地而需拆迁，本合同自动解除。承租方将合同保证金无息退还出租方，由此引发的经济损失由各方自行承担、互不索赔，该合同还就其他事项进行了约定。合同签订当日，被告王春阳收取了原告交纳的176600元租金，并向原告出具收据。合同履行期间，原告向河南金德隆商贸有限公司正常交纳了电费、租金和物业管理费至2014年8月31日，后因郑州绿都不动产有限公司与河南金德隆商贸有限公司及郑州绿都商业管理有限公司共同签署《解除协议》，河南金德隆商贸有限公司丧失了对本案涉案商铺的使用权，导致被告王洪标亦丧失了对本案涉案商铺的使用权，造成原告无法继续按照原、被告所签订的《商铺租赁合同》使用涉案商铺。后原告向被告王洪标要求退还提前交纳的租金等未果，遂诉至本院。
另查明，本案原、被告所签订《商铺租赁合同》涉及的商铺编号为三楼D区316、318号，根据原告所提交的商铺分布图及上述《解除协议》等显示内容，现涉案商铺编号为三楼D区312、316号，该两间商铺于2014年8月19日由郑州绿都不动产有限公司与陈贺义、郑州绿都商业管理有限公司共同签订《租赁合同》，自2014年9月1日起租赁给陈贺义使用。2014年8月30日，原告与陈贺义签订《房屋租赁合同》，将三楼D区312、316号商铺转租给原告李慧平使用，期限为2014年9月1日至2015年8月31日。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原告李慧平与被告王洪标签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当事人应诚信地全面履行上述合同义务。合同履行期间，原告依约交纳了相应费用，被告王洪标亦应履行将租赁房屋交付原告使用至约定期限的义务，但被告因其所租赁房屋被收回而无法继续履行合同义务，造成原、被告之间所签订的《商铺租赁合同》已无履行可能而不能实现合同目的，且原告已与新的商铺使用权人签订《房屋租赁合同》，故原、被告之间签订的《商铺租赁合同》已实际解除，被告王洪标对合同不能履行存在违约行为，应当按照合同约定承担相应违约责任。因被告王春阳系被告王洪标的代理人，除对保证金19434元应当按合同约定承担连带清偿责任外，对原告的其他诉求不应承担责任，故对原告要求被告退还保证金19434元的请求本院予以支持。对原告主张退还的房屋租金，应为75685.71元（176600元÷28月×12月），对原告主张的违约金，根据合同约定应为83185.72元［30%×（130元／平方米月×170.48平方米×2.5月＋137／平方米月×170.48平方米×9.5月）］，故对原告的合理请求本院予以支持，对原告的过高请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款之规定，判决如下：
被告王洪标于本判决生效之日起十日内返还原告李慧平租金75685.71元、保证金19434元，并支付违约金83185.72元，以上共计178305.43元；
被告王春阳对上述保证金19434元的返还义务承担连带清偿责任；
驳回原告李慧平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4105元，由原告李慧平负担238元，由被告王洪标负担3867元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 郑宏辉
人民陪审员 张伟丽
人民陪审员 郭月琴
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 杜治燕