天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0116民初40098号
原告于长兴。
委托代理人高照，天津晟昊律师事务所律师，特别授权。
委托代理人马超，天津晟昊律师事务所律师，特别授权。
委托代理人莫琴，天津晟昊律师事务所律师，特别授权。
被告天津市绿地置业有限公司，住所地天津市滨海新区寨上街四季花苑沟东街105号。统一社会信用代码：9112011674667006XG。
法定代表人吴前华，董事长。
委托代理人马延军，天津津远律师事务所律师，特别授权。
原告于长兴诉被告天津市绿地置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理后，依法由审判员张泽中适用简易程序，于2016年1月29日公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2016年5月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人莫琴，被告委托代理人马延军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2009年6月22日签订《天津市商品房买卖合同》。合同约定，被告将自己开发建设的建筑面积为292.69平方米的坐落于天津市滨海新区汉沽××路东侧××花××（××区）x号商品房以每平方米8000元的价格销售给原告。原告于2009年8月18日向被告交付房屋总价款人民币2,341,520元。合同同时约定，被告于2011年9月30日前将竣工验收合格的上述商品房交付给原告。合同签订后，原告按合同约定交付全额房款人民币2,341,520元。但被告并未按照合同的约定向原告交付商品房，在此期间因被告迟迟不履行合同的约定，原告曾多次与被告交涉，要求被告履行合同按时交房，被告以种种借口推脱敷衍。原告认为，原、被告之间签订的《天津市商品房买卖合同》合法有效。双方均应按照合同的约定全面履行各自的合同义务，合同签订后原告积极履行合同义务交纳全额房款，但被告不履行合同约定交付商品房的义务的行为，已构成违约。为此，请求判令：1.被告继续履行与原告签署的《天津市商品房买卖合同》，并将验收合格的商品房交付给原告；2.被告向原告支付2011年10月1日至2016年1月4日延期交房已付款利息630,743.75元（按银行同期贷款利率计算）、2011年12月30日至2016年1月4日违约金171,750.49元，共计人民币802,494.24元；3.原告保留2016年1月5日至被告实际交房日，因被告延期交房产生的原告已付购房款产生的利息（按银行同期存款利率计算）及违约金的权利；4.诉讼费由被告承担。
庭审中，原告当庭自愿撤回起诉书中原第一项和第三项诉讼请求，保留起诉书中原第二项和第四项诉讼请求，即诉讼请求变更为，请求判令：1.被告向原告支付2011年10月1日至2016年1月4日延期交房已付款利息630,743.75元（按银行同期贷款利率计算）、2011年12月30日至2016年1月4日违约金171,750.49元，共计人民币802,494.24元；2.诉讼费由被告承担。
原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：
证据1.《天津市商品房买卖合同》一份，拟证明原被告双方存在商品房买卖合同关系，以及约定的交房时间和违约责任等。
证据2.本案被告出具的《销售不动产统一发票》一份，拟证明原告已经向被告支付了全部购房款。
证据3.天津市国土资源和房屋管理局出具的《天津市房屋登记证明》一份，拟证明涉诉房屋的所有权预告权利登记人为原告。
（以上证据均为复印件，且与原件核对无误。）
被告辩称，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效；原告请求的利息和违约金超过实际损失，应选择使用；本案原告并未向被告支付款项，故无实际损失；原、被告合同订立的基础条件已经变更，对双方已无约束力；原告起诉涉嫌恶意诉讼、合同诈骗。
被告为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1.《竣工工程质量验收证明书》一份，拟证明四季花苑x号楼已经于2014年12月19日竣工验收合格，具备交付条件。
2.《协议书》一份，拟证明原告所主张的房屋属于抵债房，是案外人方远建设集团股份有限公司欠案外人天津昊兴钢铁贸易有限公司材料款，本案被告天津市绿地置业有限公司欠案外人方远建设集团股份有限公司工程款，本案被告天津市绿地置业有限公司作为担保方，将涉诉房屋为案外人方远建设集团股份有限公司折抵工程款用于结算案外人天津昊兴钢铁贸易有限公司的材料款。现被告已经偿还案外人方远建设集团股份有限公司的工程款，原、被告订立商品房买卖合同的基础已经丧失，原告继续主张违约金和迟延交付房屋的利息请求，涉嫌合同诈骗。
（以上证据均为复印件，且与原件核对无误。）
经庭审质证，被告对原告提供的证据1《天津市商品房买卖合同》、证据2《销售不动产统一发票》、证据3《天津市房屋登记证明》均无异议。原告对被告提供的证据1《竣工工程质量验收证明书》的真实性有异议，但未申请对勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位的签章进行鉴定，并主张如果签章是真实的，本案诉讼时效应当从2014年12月19日起算。对被告提供的证据2《协议书》，原告认为与本案无关联性，且被告并未提交其向案外人x建设集团股份有限公司支付款项的凭证；原告庭后提交补充意见认为，抵债房即被告用房子抵消债务，此债也是购房款的对价，说明原告实际履行了交付购房款的义务。
本院认证意见：原告提供的证据1《天津市商品房买卖合同》、证据2《销售不动产统一发票》、证据3《天津市房屋登记证明》和被告提供的证据1《竣工工程质量验收证明书》，证据来源合法且真实，并与本案相关联，本院予以采信。对被告提交的证据2《协议书》，因与本案不属于同一法律关系，无关联性，本院不予采信。经审理查明：2009年6月22日原告于长兴与被告天津市绿地置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的坐落于汉沽（现为“x新区汉沽”）x路东侧四季花苑（x区）x号的房屋，建筑面积292.69平方米，房屋价款共计人民币2,341,520元（每平方米人民币8,000元）。2009年8月18日，被告向原告出具《销售不动产统一发票》，发票金额显示为人民币2,341,520元。《商品房买卖合同》第三条约定，商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方（被告）于2011年9月30日前，将符合上述条件的房屋交付乙方（原告）使用。第五条约定：除遇不可抗力外，甲方（被告）如未按照约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方（原告）有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述期限的，甲方除按上述约定支付乙方已付款利息外，还应每日按照商品房价款的0.50‱向乙方支付违约金。第十一条约定：商品房交付时，甲方（被告）应书面通知乙方（原告）办理交接手续，提供《天津市商品房住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。
另查明，截至2016年1月7日原告在本院起诉立案之时，被告尚未通知原告办理房屋交接手续。
上述事实有原、被告提供的证据、双方当事人陈述予以证实。
本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系当事人双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对双方均具有约束力。双方应按照合同约定履行各自义务。被告未能按合同约定的期限交付房屋，应承担逾期交房的违约责任。被告主张涉诉房屋是抵债房，原告未实际向被告支付购房款，原告不存在实际损失，被告不应承担违约责任等问题，因涉及案外人x建设集团股份有限公司、案外人天津x钢铁贸易有限公司与被告的债权债务及担保关系，与本案不属于同一法律关系。即便确如被告所述，该房系被告为案外人x建设集团股份有限公司向案外人天津x钢铁贸易有限公司抵付材料款的债务，抵付方式为给案外人天津x钢铁贸易有限公司指定的人（包括原告在内）签订商品房买卖合同，商品房验收合格后交付房屋，被告所抵付的债务相当于其所售的相应房屋的对价。且被告与原告订立商品房买卖合同，为原告出具不动产销售发票，并为原告办理不动产所有权预告登记的行为均是其真实意思表示，亦应视为被告同意原告以担保债权作为支付房屋价款的履行方式。故对被告上述主张，本院不予采纳。关于被告主张其已向案外人x建设集团股份有限公司偿还债务，因而与原告订立商品房买卖合同的基础已消灭问题，因涉及案外人x建设集团股份有限公司、案外人天津x钢铁贸易有限公司与被告的债权债务及担保关系，与本案不属于同一法律关系，故不属于本案审理范围。
另外，被告抗辩原告诉请已超过诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。本案中，合同约定交付房屋的时间为2011年9月30日前，而被告未能按此期限交房，原告的民事权利从2011年10月1日起即受到侵害。另，根据合同约定，本案逾期交付违约金和已付购房款的利息系按日计算，系属于按日产生的独立债权，故违约金和已付购房款的利息的诉讼时效应分别以每一日单独计算。原告于2016年1月7日起诉，在诉讼中，未提交存在时效中止、中断的事由及证据。原告主张诉讼时效应从2014年12月19日起算，没有事实和法律依据。故原告要求被告支付2011年10月1日至2014年1月6日已付款利息和2011年12月30日至2014年1月6日违约金的诉讼请求超过诉讼时效,本院不予支持。被告应承担自2014年1月7日至2016年1月4日期间的已付购房款的利息人民币277,037.60元（计算方式附后表）。被告还应承担自2014年1月7日至2016年1月4日期间的违约金人民币85,231.33元（2,341,520元×0.50‱×728天）。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告天津市绿地置业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告于长兴赔偿自2014年1月7日至2016年1月4日期间的已付款利息人民币277,037.60元及违约金人民币85,231.33元。
二、驳回原告于长兴的其他诉讼请求。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币11,824元，原告负担5,090元，被告负担6,734元，被告负担的诉讼费于判决生效之日起十日内直接向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院缴纳上诉费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赵文艳
审 判 员 张泽中
人民陪审员 张 鹏
二〇一六年六月六日
书 记 员 张淑萍
附表
付款数额
逾期日期（起止）
逾期天数
年利率（%）
日利率（%）
利息金额（元）
2,341,520
2014.1.7
2014.11.21
319天
0.01708
132,790.20
2014.11.22
2015.2.28
99天
0.01667
38,635.08
2015.3.1
2015.5.10
71天
0.01597
26,553.49
2015.5.11
2015.6.27
48天
0.01528
17,171.15
2015.6.28
2015.8.25
59天
0.01458
20,146.83
2015.8.26
2015.10.23
59天
0.01389
19,187.46
2015.10.24
2016.1.4
73天
0.01319
22,553.39
计算方式已付款利息＝付款额×日利率×违约天数
总额277,037.60
附：法律释明
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。