湖北省鄂州市鄂城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂鄂城民初字第00904号
原告程凌。
委托代理人郑正健，湖北维佳律师事务所律师（代理权限：特别授权）。
被告朱俐。
委托代理人胡什兵，湖北伸道律师事务所律师（代理权限：一般代理）。
原告程凌诉被告朱俐租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告程凌的委托代理人郑正健，被告朱俐及其委托代理人胡什兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告程凌诉称：2009年3月29日，原、被告双方经协商一致续签了原告所有的位于鄂州市古城路百子畈世纪商城二楼房屋的《房屋租赁合同》，约定原告将该房屋的现有茶楼装修以及不可移动资产现状和正在营业的可移动资产交付被告用于经营茶楼，租赁期限六年；期满双方达不成新租赁协议的，原告收回房屋，被告应将该房屋的装修设施维持现状并交回承租前移交的资产及承租后的装修和添置资产；超过两个月不能交清租金或租赁期满影响原告对外租赁的构成违约。在租赁合同履行过程中，原、被告双方约定将被告上一轮租赁期间下欠的租金计入本次租赁进行最终结算。2015年1-3月份，原、被告双方就续租事宜经多次协商未果，被告对原告要求腾退并交还房屋及约定资产的请求置之不理。为维护合法权益，原告起诉至法院，要求1、判令被告腾退并按约定向原告交还位于鄂州市古城路百子畈世纪商城房产证号07××29项下的房屋及相关资产（详见2005年9月30日资产移交清单）；2、判令被告支付原租赁期间下欠的租金207696元，支付违约金200000元；3、判令被告从2015年3月5日起按每日租金1149元标准支付租金至该房屋腾退交还给原告之日止；4、责令被告承担本案诉讼费用。
被告朱俐辩称：1、被告为名人城堡的经营付出了十几年的心血，被告希望能够继续经营，能够调解解决这个事；2、原告要求被告退房无事实依据，应该驳回，合同约定到期后有三个月的协商期，原告在协商期内起诉不符合起诉条件；3、腾退的房屋虽登记在原告名下，但有证据证明该房屋是原告与黄建家共有的，应通知黄建家参加诉讼；4、原告诉请的租金207696元，实际上租金是167532元，40164元是不存在的，签订合同的是单个人，原告不能在这个合同里主张这个4万元；5、违约金无事实依据，且过高，不应予支持。
原告程凌为支持其诉称，向法庭提交证据如下：
证据一，原告身份证复印件。拟证明原告诉讼主体适格。
证据二，房屋所有权证及国有土地使用权证复印件。拟证明原告对房屋拥有所有权，可以对外租赁。
证据三，2005年10月4日《名人城堡资产租赁合同书》、2009年3月29日《鄂州市房屋租赁合同》。拟证明原、被告双方存在租赁合同关系。
证据四，2009-2015年度租金结算单、资产移交清单。拟证明原、被告双方对租金进行结算的情况。
证据五，《鄂州市名人城堡西餐咖啡厅散伙结算书》。拟证明涉案房屋陈迪娇所属份额已由程凌购买。
被告朱俐为支持其辩称理由，向法庭提交证据如下：
证据一，2003年10月21日陈迪娇、程凌、黄建家签订的《合股投资者经营鄂州名人城堡西餐咖啡厅协议》、2009年3月5日-2010年3月4日结算单、2010年3月5日-2011年3月4日结算单、2011年3月5日-2012年3月4日结算单、2011年房产贷款一次性还清结算书。拟证明原告程凌出租的房屋和名人城堡资产属共有房产，非原告单独所有，黄建家占有22／181的产权，本案处理与黄建家有利害关系，黄建家应作为原告参加诉讼。
证据二，2009年3月29日原、被告签订的《鄂州市房屋租赁合同》一份。拟证明依照合同第九条，合同到期后有三个月协商期，即至2015年6月5日止，原告在此前起诉被告，无事实依据，应驳回原告起诉。
证据三，2005年10月4日程博、程凌、黄建家与被告签订的《名人城堡资产租赁合同书》。拟证明该合同出租方主体为程博、程凌、黄建家。
庭审质证时，被告朱俐对原告程凌提供的证据一、二、三、四真实性均无异议，但认为证据二，原告并不是唯一的产权人，还有一个共有产权人黄建家；证据四，关于2009年之前的4万元租金，不予认可；证据五，协议不清楚，真实性无法核实。原告程凌对被告朱俐提供的证据一、二、三真实性无异议，但认为证据一，2003年合股投资协议、2011年房产贷款一次性还清结算书均无本案无关；证据二，无法达到证明目的。
经庭审质证，本院认为，原告提供的证据一、证据三，被告提供的证据二、证据三，因对方当事人未对其真实性提出异议，证据真实、合法，与本案具有关联性，依法应予采信。原告提供的证据二、证据四，因被告没有对证据真实性提出异议，该证据予以采信；原告提供的证据五，有其他证据佐证，故予以采信。被告提供的证据一，2003年合股投资协议、2011年房产贷款一次性还清结算书能够反映客观事实，与本案具有关联性，该组证据予以采信。
根据以上有效证据以及当事人的陈述，本院对本案的基本事实认定如下：
2003年10月21日，案外人陈迪娇（甲方）、原告程凌（乙方）、案外人黄建家（丙方）签订《合股投资者经营鄂州名人城堡西餐咖啡厅协议》，该协议约定，甲、乙、丙三方合股经营鄂州市名人城堡西餐咖啡厅，甲方出资66万元，乙方出资93万元，丙方出资22万元，总出资额为181万元，每出资壹万元为壹股，甲方持66股，乙方持93股，丙方持22股，总股数为181股，按所持股数享受鄂州市名人城堡西餐咖啡厅的收益和负责亏损及其他风险。还约定，鄂州市名人城堡西餐咖啡厅房产以乙方名义购买，购买资金三方共同垫付。购房资金每股垫付额为垫付资金额／总股数。合同终止期后，按投资额大小顺序由乙方优先购买房产，甲方其次，丙方再次。内部股东不拥有房产。合同期限从二00三年十月二十一日起至二00八年十月二十日止，共五年。
2005年10月4日，名人城堡股东程博、程凌、黄建家与朱俐签订一份《名人城堡资产租赁合同书》，约定朱俐租赁名人城堡位于鄂州市古城路万联对面二楼房产约1200平方米和现有西餐咖啡厅全部资产，租赁期限从2005年10月5日起至2008年10月4日止共三年；名人城堡原法人陈迪娇的法人注销终止，由朱俐重新进行法人登记；合同还就其他事项作出约定。合同到期后，朱俐尚欠租金40164元未付。
2008年10月5日，陈迪娇、程博、程凌签订《鄂州市名人城堡西餐咖啡厅散伙结算书》，约定，按照投资合同约定，经投资三方多数股东同意，对投资资产、房产等内容进行清算。清算原则如下：一、房产按照合同约定的原则，由程凌购买。房价按照合同约定的原则对各股东结算兑现。二、房产以外经营资产残值作价30万元由程凌购买，对各股东进行结算兑现。三、已发生的办理产权证、土地证等相关费用由程凌自己负责。四、按照此结算书结算完毕后，原合伙投资经营鄂州市名人城堡合同解除，全部资产归程凌所有，收益和风险与已签字结算后股东无关。案外人陈迪娇、程博、原告程凌在合同上签字。案外人黄建家未签字。
2009年3月29日，原告程凌（甲方）与被告朱俐（乙方）续签一份《鄂州市房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方位于鄂州市古城路百子畈村世纪商城二楼的房屋（房产证号为07××29，房屋面积为1243.61平方米），该房现有茶楼装修以及不可移动资产现状，该房内现正在营业的一切可移动资产；租期从2009年3月5日起至2015年3月4日止，租赁合同期满后，乙方如需续租，乙方须提前3个月与甲方协商，经甲方同意后，重新签订租赁合同；第一租赁年度租金28万元整，第二租赁年度租金30万元整，第三租赁年度租金32万元整，从第四租赁年度开始，每年按照上个租赁年度年度租金标准的7%幅度递增，合同到期后，如续租合同没有签订，甲方允许乙方正常营业，甲方租金按照上述原则以最后一年基数为基准按照7%递增原则继续收取；甲方房屋内现有一切资产的产权归甲方，经营资产甲方此合同期内转让给乙方，乙方付甲方36万元转让费，合同到期后，乙方如不再续租，转让费36万元由甲方退还给乙方，乙方交回所有店内资产；乙方必须依约交付租金，如有拖欠，按拖欠额每日收取千分之五的违约金，如超过两个月不能交清租金，属于违约；违约金确定为20万元；合同还就其他事项作出约定。合同到期后，原、被告双方未续签合同，原告退还被告36万元转让费，被告未腾退房屋及相关资产且下欠租金未付，引起纠纷。
另查明，2009年7月22日，涉案房产贷款952897.38元由原告程凌一次性提前还清。2011年3月5日，被告朱俐代理黄建家出具一份《关于房产贷款一次性还清结算书》，确定黄建家房产贷款按股应还115821.80元（952897.38元÷181股×22），原告程凌、被告朱俐均签字确认。
还查明，原、被告双方已对2009年3月5日至2015年3月4日合同期间下欠租金进行结算，黄建家房产股份分红均抵扣被告应交租金，双方最终结算确认被告下欠原告租金167532元。
本院认为，原、被告之间的租赁合同，系双方真实意思的表示，没有违反法律规定，合法有效，对双方当事人均有约束力，原、被告双方均应按合同约定履行各自的权利和义务。合同期限届满后，双方权利义务终止，原告要求被告腾退并按约定向其交还涉案房屋及相关资产的请求，合理合法，于法有据，依法予以支持；其要求被告支付下欠租金167532元的请求，依法亦予以支持；至于2005年10月5日至2008年10月4日下欠租金40164元，属另一合同关系，涉及其他合同主体，应另案处理，该部分诉请依法不予支持。被告违反合同约定，应承担违约责任，原告要求被告支付违约金，理由正当，予以支持，具体数额，综合案件情况，本院酌情予以确定。因被告未履行上述腾退义务，并占用租赁资产至今，造成的损失应称为占有使用费而非租金，故原告要求被告从2015年3月5日起支付该部分费用至该房屋腾退交还给原告之日止的请求，依法予以支持，计算标准为每日1149元，即第七租赁年度租金（39.19万元＋39.19万元×7%）÷365天。被告辩称原告在协商期内起诉不符合起诉条件，该辩称理由于法无据，不予采纳。对于被告辩称涉案房屋是原告与黄建家共有，应通知黄建家参加诉讼的理由，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，原告程凌对涉案房产享有三分之二以上份额，可以独立对涉案房屋使用权进行处分及主张租金，故被告辩称理由不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告朱俐于本判决生效之日起三十日内腾退位于鄂州市百子畈村二组世纪商城商业用房A、B座二层14、16号房屋，并向原告程凌交付相关资产（详见2005年9月30日资产移交清单）。
二、被告朱俐于本判决生效之日起十五日内向原告程凌支付下欠租金167532元，违约金20000元。
三、被告朱俐按每日1149元向原告程凌支付自2015年3月5日起至涉案房屋腾退之日止的占有使用费。
四、驳回原告程凌的其他诉讼请求。
本案案件受理费10256元，由被告朱俐负担。
如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。住所地和经常居住地在本市的当事人，请到鄂州市中级人民法院立案大厅办理现金交费手续，并将交费凭证复印件送交本院。外埠当事人交费可通过转账或汇款，收款单位：湖北省鄂州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行鄂州市分行鄂城支行，账号：17×××61，请在汇款用途上注明“法院诉讼费”字样，汇款后将汇款凭证传真至本院，传真号为：0711-3357122。
审判长 李 婷
审判员 阮良成
审判员 胡小玲
二〇一五年十月八日
书记员 卢 婷