江苏省徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）云民初字第2722号
原告杨慧，女，1972年12月27日，汉族，教师。
被告江苏国信华安房地产开发有限公司。
法定代表人梅泽铭，该公司董事长。
委托代理人王德顺，江苏彭城律师事务所律师。
原告杨慧与被告江苏国信华安房地产开发有限公司商品房买卖合同违约金纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨慧、被告江苏国信华安房地产开发有限公司的委托代理人王德顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨慧诉称，2009年12月27日，原被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的龙湖世家第C9幢2单元801号房屋，房屋交付期限为2011年10月31日前，2010年4月25日，原被告双方签订买卖合同一份，约定原告购买被告开发的龙湖世家第C9幢1单元-103号地下室，房屋交付期限为2011年10月31日前；双方合同中约定被告应当在2011年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得商品住宅交付使用批准条件的房屋交付买受人，但在2011年10月31日交付房屋时，被告未取得徐州市政府建设局颁发的“徐州市房地产开发住宅项目交付通知书”，不具备上房条件，被告逾期交房151天，按照合同约定，被告应当赔偿原告逾期上房违约金。按照合同约定，被告应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记所需由被告提供的资料报产权登记机关备案，而被告直至2012年12月15日才将资料提供给原告，逾期办证259天，按照合同约定，被告应当向原告支付逾期办证违约金。故诉请依法判决被告支付逾期上房违约金30572.15元，逾期办证违约金2584.82元（按照已交房款的活期存款利率0.36%，计算自2012年3月31日至2012年12月14日的利息）。
被告江苏国信华安房地产开发有限公司辩称，涉案房屋在2011年5月20日竣工验收后已经具备了国家法律法规规定的交付使用条件，原告在约定期限接受验收合格的房屋，是接受被告的履行，应视为双方以实际履行对合同交房条件约定的变更，买受人要求按照原合同承担违约责任没有法律依据，且合同变更并履行后，买受人不存在实际损失。原告主张的逾期办证违约金违约期限没有依据，利率过高。
经审理查明，原告杨慧和被告国信华安公司于2009年12月27日签订商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告开发的本市云龙区龙湖世家一期第C9幢2单元801室房产，总价款985705元；交付期限，被告应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用（合同第八条）；合同第九条约定被告逾期交房的违约责任，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金；合同第十五条关于产权登记的约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按原告不退房，被告按已付房价款的银行同期活期存款利息支付违约金等。合同签订后，因房屋面积差异，原告于房屋交付前实际支付被告房款971783元。2012年12月15日，被告向原告出具了涉案房屋的购房发票。
原告杨慧和被告国信华安公司于2010年4月25日又签订了商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告开发的本市云龙区龙湖世家一期第C9幢1单元-103室房产，总价款39324元；交付期限，被告应当在2011年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用（合同第八条）；被告逾期交房的违约责任，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金；合同第十五条关于产权登记的约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按原告不退房，被告按已付房价款的银行同期活期存款利息支付违约金等。合同签订后，因房屋面积差异，原告于房屋交付前实际支付被告房款40504元。2012年12月15日，被告向原告出具了涉案房屋的购房发票。
另查明，2011年5月涉案房屋经竣工验收合格，被告于2011年10月28日将涉案房屋交付原告占有使用，2011年11月8日在徐州市城乡建设局办理了竣工验收备案，2012年3月30日，该局向被告下发徐建住（2012）通字第8号《关于徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书》。
庭审中，原、被告双方确认被告应当向原告支付逾期办证违约金的期间计算至2012年12月14日。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、发票、交付通知书、交付使用通知书、被告提供的竣工验收备案表、入住流程表及双方法庭陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为，原被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违背国家法律、法规的规定，合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。（一）、关于被告是否存在逾期交房的违约行为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为对房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。而按照双方约定要依照的地方人民政府的有关规定，即徐州市人民政府《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》规定的交付条件不仅要求单位工程竣工验收合格，还包括生活用水，雨水、污水的排放，居民用电、小区管理用电，小区道路建设及与外界道路的连接、相应照明设施建设，燃气管道敷设、小区绿化，物业服务企业和物业服务用房的落实，社区服务、安全防范、环卫及其他配套设施已建成、电信通讯、有线电视、邮政等设施已建成、拆迁安置补偿全部到位等十余项条件。同时，按照此暂行办法规定，住宅项目未取得《交付使用通知书》的，不得交付使用，违反要受到相应的行政处罚。作为专业开发商的被告对上述规定应当是明确知晓的，而被告却在未取得涉案商品住宅交付使用批准文件的情况下，将涉案房屋转移原告占有，不符合双方约定的交付条件，依法不应当视为将涉案房屋交付。因此，被告的交付行为不符合双方约定，依法应当按照双方的约定自2012年3月30日被告取得涉案房屋的交付使用通知书时，才能视为交付。被告辩称涉案房屋在2011年5月20日竣工验收后已经具备了国家法律法规规定的交付使用条件，原告在约定期限接受验收合格的房屋，是接受被告的履行，应视为双方以实际履行对合同交房条件约定的变更，因没有提供充分证据证实双方对房屋交付条件进行变更，对此本院不予采信。被告另辩称房屋交付后，原告不存在实际损失，不应支付违约金，但从违约金的性质来看，违约金不仅具有补偿性的功能，还兼具对不守约者的惩罚性功能。故被告依法应当按照双方的约定向原告支付违约金。被告应当向原告支付的逾期交房违约金为30571.07元［（971783元＋40504元）×151天×0.0002元／天］。（二）、关于逾期办证违约金，按照双方合同约定，被告应当在房屋交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，涉案房屋实际交付时间为2012年3月30日，应自2012年9月27日支付逾期办证违约金，原、被告双方确认被告应当向原告支付逾期办证违约金的期间计算至2012年12月14日，故被告应当支付原告逾期办证违约金766.84元［（971783元＋40504元）×79天×0.35%／365天］。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条之规定，判决如下：
被告江苏国信华安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告杨慧支付逾期交房违约金30571.07元、逾期办证违约金766.84元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费655元，由原告杨慧负担70元，被告江苏国信华安房地产开发有限公司负担585元（此款原告已预缴，被告负担部分随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 吴金明
代理审判员 董 莉
代理审判员 杨晓宇
二〇一四年二月十一日
书 记 员 王 艳