北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第3172号
上诉人（原审被告）北京旭世佳业房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区紫竹园院广源闸5号4018室。
法定代表人杨世军，该公司经理。
被上诉人（原审原告）宾展慧，女，1988年3月15日出生。
委托代理人邰风，北京天驰洪范律师事务所律师。
上诉人北京旭世佳业房地产经纪有限公司（以下简称旭世佳业房地产公司）因与宾展慧房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第4848号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
宾展慧在原审法院诉称，我从旭世佳业房地产公司承租602楼上主卧室，双方于2013年5月9日签订了《房屋租赁合同》（编号：2204555；以下简称合同），合同约定的租赁期为一年，从2013年5月9日至2014年5月8日。我依照合同约定，于签订当日向旭世佳业房地产公司支付了750元押金和三个月房租2250元。2013年6月，涉案房屋的所有权人要求我腾退房屋，且强行换锁，导致我承租利益受到严重侵害。涉案房屋的所有权人主张旭世佳业房地产公司从其处承租下的涉案房屋合同有效期截止到2013年7月31日，而旭世佳业房地产公司与我签订的合同有效期截止到2014年5月8日。旭世佳业房地产公司存在明显的主观恶意。随后，旭世佳业房地产公司承诺会妥善处理此事，但旭世佳业房地产公司未与涉案房屋所有权人续签合同，导致我无法继续承租，我不得不于2013年7月20日搬离涉案房屋。旭世佳业房地产公司不仅不愿意承担其应该承担的违约责任，还态度异常蛮横，拒绝向我返还押金和已收取的租金未住部分的金额。依照合同第十五条，旭世佳业房地产公司违约提前收回涉案房屋，应赔偿两个月租金作为违约金，并将已收取的租金未住部分的金额退还我。两个月租金1500元，已收取的租金未住部分的金额475元。目前，旭世佳业房地产公司仍扣留了我750元押金。此外，因为其违约，我不得额外投入精力和时间另外寻找新的承租房屋和搬家，相应的交通费、误工费、搬家费、房屋中介费等经济损失应由其承担。我为主张权利，支出的诉讼合理费用，包括律师费和交通费。上述经济损失为主张权利的诉讼合理支出共计2000元。为保障我合法权利，根据《合同法》第60条、第112条、第212条之规定，诉至法院，诉讼请求：1、旭世佳业房地产公司向我支付违约金1500元；2、旭世佳业房地产公司返还我未住部分租金475元（每天租金25元，2013年7月20日至2013年8月8日）和押金750元。3、旭世佳业房地产公司赔偿我经济损失及为主张权利诉讼合理支出共计2000元（包括搬家费用、增加的房屋租金）；4、旭世佳业房地产公司承担本案诉讼费。
旭世佳业房地产公司在原审法院辩称，租房的事实认可，宾展慧提交的录音证据中说到双方不存在违约责任，所以对违约金不予认可。宾展慧没有从我这里退房，钥匙也没有给我，所以证明不了宾展慧是7月20日搬走的，我公司是8月8日收房的，不应给其租金。我公司同意退还押金，但是应将合同约定的360元卫生费和水、电、燃气费300元扣除，再退还押金。我公司没有违约，故经济损失不同意给付。
原审法院经审理查明，2013年5月9日，宾展慧与旭世佳业房地产公司签订租赁合同，合同约定：旭世佳业房地产公司将602室的二层主卧室（12平方米）出租给宾展慧，租赁期限2013年5月9日至2014年5月8日，月租金750元，押一付三，年卫生费360元，保证金750元，租赁期内，旭世佳业房地产公司提前收回房屋，应提前30日通知宾展慧，将已收取的租金未住部分金额退还宾展慧，并赔偿两个月租金作为违约金。合同签订后，宾展慧向旭世佳业房地产公司支付押金750元及三个月租金2250元，旭世佳业房地产公司向宾展慧交付租赁房屋。因旭世佳业房地产公司与房东发生纠纷，房东要求宾展慧腾退租赁房屋，宾展慧搬出租赁房屋，旭世佳业房地产公司称其于2013年8月8日收回租赁房屋，并将租赁房屋交付房东。双方租赁合同已实际解除。宾展慧主张搬出日期为2013年7月20日，旭世佳业房地产公司对此不予认可，宾展慧就该主张未提交相应证据。
庭审中，宾展慧提交与旭世佳业房地产公司法定代表人杨世军的谈话录音，证明杨世军认可与房东租期至2013年7月31日，并承诺退还押金及部分租金。旭世佳业房地产公司认可该谈话录音，称房东去闹不是其所能控制的，录音里明确提出了双方互不承担违约责任。根据录音，可以确定双方认可宾展慧住到2013年7月31日，不能确定双方同意互不承担违约责任。另，宾展慧就其经济损失及为主张权利诉讼合理支出共计2000元，未向法院提交合法有效的证据；旭世佳业房地产公司就宾展慧未交纳水、电、燃气费300元，未向法院提交相应的证据。
上述事实，有双方当事人陈述、租赁合同、收据、谈话录音等证据在案佐证。
原审法院判决认定，因旭世佳业房地产公司的原因，致使双方租赁合同不能继续履行，旭世佳业房地产公司提前收回租赁房屋，其应承担相应的违约责任，并退还押金。故宾展慧要求旭世佳业房地产公司支付违约金1500元、退还押金750元、未住部分租金的诉讼请求合理，法院予以支持。宾展慧主张搬出日期为2013年7月20日，旭世佳业房地产公司对此不予认可，因宾展慧就该主张未提交相应证据，法院以谈话录音中双方认可的2013年7月31日为准，据此，旭世佳业房地产公司应退还宾展慧八天的租金200元。宾展慧要求旭世佳业房地产公司赔偿其经济损失及为主张权利诉讼合理支出共计2000元，因未向法院提交合法有效的证据，法院不予支持。宾展慧未交纳的82天的卫生费82元应从押金中扣除。旭世佳业房地产公司要求扣除水、电、燃气费300元，因未向法院提交相应的证据，法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决：一、北京旭世佳业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内给付宾展慧违约金一千五百元；二、北京旭世佳业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内退还宾展慧押金六百六十八元及租金二百元；三、驳回宾展慧其他诉讼请求。如果北京旭世佳业房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人旭世佳业房地产公司不服一审判决，向本院提起上诉，上诉请求：撤销原判，改判驳回对方的一审诉讼请求。上诉理由：1、我公司不存在违约行为，宾展慧没有给我公司钥匙，证明不了宾展慧是7月20日搬走的，我公司是8月8日收房的。2、对方拖欠水电费300元。
被上诉人宾展慧服从一审判决，针对上诉人的上诉请求答辩称：我与旭世佳业房地产公司签订的合同期限至2014年5月8日，而其与所有权人签订的合同到2013年7月31日，2013年6月房屋所有权人要求我退房，因此应当退回我租金、押金并赔偿损失。
本院经审理查明，一审法院查明事实正确。上述事实有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因旭世佳业房地产公司与宾展慧签订的租赁合同期限超过其与涉案房屋所有权人所签订的租赁期限，导致宾展慧提前腾退房屋，因此一审法院判决旭世佳业房地产公司按照合同约定支付违约金、退还部分押金、未住部分的租金，于法有据，本院予以确认。旭世佳业房地产公司要求扣除水、电、燃气费300元，未提交证据佐证，因此本院不予采信。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二十五元，由北京旭世佳业房地产经纪有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费五十元，由北京旭世佳业房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王爱红
代理审判员 李晓龙
代理审判员 赵 蕾
二〇一四年五月二十日
书 记 员 郑雅文