重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第02541号
上诉人（原审被告）邓晓婉，居民，户籍所在地重庆市沙坪坝区，现住重庆市长寿区。
委托代理人陈伟，居民。
被上诉人（原审原告）重庆超越物业管理有限公司，住所地重庆市长寿区凤城街道望江路28号。
法定代表人朱素英，董事长。
委托代理人段帮敏，系该公司员工。
委托代理人陈卓，系该公司员工。
上诉人邓晓婉与被上诉人重庆超越物业管理有限公司（以下简称“超越公司”）物业服务合同纠纷一案，�庆市长寿区人民法院于2015年1月15日作出（2014）长法民初字第05304号民事判决，邓晓婉对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月13日对本案进行了询问。上诉人邓晓婉的委托代理人陈伟、被上诉人重庆超越物业管理有限公司的委托代理人段帮敏、陈卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
超越公司原审诉称：邓晓婉系重庆市长寿区凤城街道凤中路28号2幢4-4号业主，房屋面积91.22平方米。2009年5月25日，我公司与该小区业委会签订了《蔚蓝水岸小区物业服务合同》，合同期限为2009年6月1日起至2010年5月31日止，合同约定物业服务费用实行包干制，非电梯房每平方米0.40元，物业服务费用按季度缴纳，业主或物业使用人应在每季度末月的25日前履行交纳义务，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金等。2010年3月，我公司向业委会提出续聘，但业委会一直不予理睬；2010年3月10日至2010年4月，我公司就是否继续选聘我公司为该小区服务上门征求业主意见，其中有285名业主同意我公司继续服务。2010年6月5日，蔚蓝水岸小区业主联名要求罢免业委会主任陈伟。2010年7月24日，凤城街道办事处正式启动罢免程序，并于2011年1月10日向小区业主发出通知，在新的业主委员会主任选定之前，由我公司继续对蔚蓝水岸小区履行服务。邓晓婉未交纳2010年7月1日至2014年6月30日的物业服务费，我公司经催收未果。请求判令邓晓婉支付我公司2010年7月1日至2014年6月30日的物业服务费1752元及违约金（违约金从每季度末月的26日起，按每日千分之三的标准计算至付清时止）。
邓晓婉原审辩称：我房屋面积是91.22平方米，自2010年7月起没有交纳物管费属实。因为我没有与超越公司签订合同，与其签订合同的是蔚蓝水岸小区业主委员会；因超越公司于2009年5月29日向业委会承诺为小区处理房屋质量问题，业委会才与超越公司试签了一年的合同；合同于2010年5月31日到期后，我小区业主委员会于2010年11月通知超越公司做好离场准备，移交相关资料，但超越公司拒绝退出。根据法律规定，我不应支付物管费，且超越公司对蔚蓝水岸小区按照两个标准收费，其应出示相关政府批文及法律依据；超越公司经营不开发票；超越公司打着收取物业管理费的幌子来威胁业主交纳保护费；我不存在违约，不要求调整违约金。陈伟现仍持有业主委员会公章，一直未交出。我提交的证据中的业委会印章是陈伟加盖的，业委会已全权委托陈伟，所以与超越公司有关的事情不需要开会决定。陈伟在业委会的任期时间是2009年2月26日至2014年2月26日，2011年陈伟被罢免业委会主任职务，现在有新的业委会主任，�是陈伟并不认可，在其任期内陈伟才是业委会主任。综上所述，要求驳回超越公司的诉讼请求。
原审法院审理查明，邓晓婉系重庆市长寿区凤城街道凤中路28号蔚蓝水岸小区2幢4-4号房屋业主，其房屋面积为91.22平方米，房屋类型为多层房。2005年6月25日，超越公司与重庆瑞豪房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》。该合同约定：重庆瑞豪房地产开发有限公司选聘原告对龙凤花园B区（现为蔚蓝水岸小区）提供前期物业服务，合同期限自2005年9月1日至2008年8月31日；服务费用实行包干制，即电梯房每平方米0.60元并自第三层起每层增加0.02元、非电梯房（即多层房）每平方米0.40元等内容。合同签订后，超越公司对该小区提供物业服务。
重庆市长寿区蔚蓝水岸小区业主委员会成员有陈伟（即邓晓婉丈夫）、周剑、董忠诚、赵昌华、孙仲明、邓文学、李任清，业主委员会于2009年4月28日在重庆市长寿区房管局进行了备案。2009年5月25日，超越公司与长寿区蔚蓝水岸小区业主委员会（以下简称业主委员会）签订《蔚蓝水岸小区物业服务合同》。该合同约定：由超越公司为小区提供物业服务，合同期限自2009年6月1日至2010年5月31日；在业主委员会与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止；物业服务收费实行包干制，非电梯房按每平方米0.4元收取，物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度末月的25日前履行交纳义务，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金等等内容。合同到期后，超越公司仍对蔚蓝水岸小区提供物业服务至今。邓晓婉未交纳2010年7月1日至2014年6月30日的物业服务费，经超越公司书面催收后仍未交纳。
原审法院另查明，2011年1月10日，长寿区凤城街道办�处发出通知，载明：“蔚蓝水岸小区业主：1、我街道于2010年6月5日接蔚蓝水岸业主蒲德辉等75名要求罢免小区业主委员会主任陈伟一事的书面申请，经街道审定要求罢免的程序合法，并于2010年7月24日向小区业委会发出启动罢免程序的通知，而小区业委会至今尚未实施，根据《重庆市物业管理条例》第三十二条的规定，从即日起，由街道办事处负责启动罢免蔚蓝水岸小区业主委员会主任陈伟职务的工作；2、在新的业主委员会主任选定之前，由重庆超越物业服务公司继续履行对蔚蓝水岸小区的物业服务至新的业委会主任组织根据《重庆市物业管理条例》重新选聘物业服务公司；3、小区业主委员会主任陈伟代表小区业主委员会与重庆园美物业服务公司签订的物业服务合同，经街道办事处城管办和房管局物安科审查，程序不合法…；4、重庆园美物业服务公司不要再对蔚�水岸的物业服务进行干扰，等等”。
2011年2月14日，长寿区凤城街道办事处向蔚蓝水岸小区全体业主发出关于罢免蔚蓝水岸小区业委会主任陈伟的公告，载明：蔚蓝水岸小区业主总数356户，其中同意罢免的232户，不同意罢免的25户，未入住的24户；表示弃权的6户；未联系上的69户，同意罢免户数已超过三分之二。根据《重庆市物业管理条例》第十九条和第三十二条之规定，其担任的业主委员会主任职务即日终止，并于2月20日前将其保管的业委会印章及相关文件资料移交凤城街道城管办暂时保管。
原审法院还查明，2010年12月28日，陈伟作为长寿区蔚蓝水岸小区业主委员会的代表人与重庆园美物业管理有限公司签订了《蔚蓝水岸小区物业管理服务协议》，约定委托管理期限为2011年1月1日起至2013年12月30日止。因重庆园美物业管理有限公司未实际进入蔚蓝水岸小区服务，�协议未实际履行。
2014年11月6日9时30分许，陈伟报警称：长寿区蔚蓝水岸小区部分业主和小区物管重庆超越物业管理有限公司因缴纳物管费问题发生纠纷。
原审法院认为，超越公司与长寿区蔚蓝水岸小区业主委员会签订的《蔚蓝水岸小区物业服务合同》系双方的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。在该合同期满后，超越公司继续对该小区提供了物业服务。对于邓晓婉提供的通知、公示，其上的业主委员会印章由陈伟加盖，因陈伟一直持有该业委会公章（其于2011年2月14日被罢免业委会主任职务后亦未交出公章），邓晓婉亦未提供证据佐证通知、公示的形成时间，故通知、公示的证明力需其他证据佐证。陈伟对其关于已获得其他业主委员会成员授权的陈述未提供证据证实，该陈述不予采信。业主委员会的决定应经业主委员会会议作出�陈伟在担任业主委员会主任期间，其履行职务应符合法律、法规的规定，其个人意见不能作为业主委员会会议决定，其要求超越公司退出小区并非业主委员会的决定。超越公司在合同到期后继续为小区提供服务，业主委员会未对此提出异议，超越公司亦提供了征求意见表以佐证其对小区继续提供服务取得了大多数业主的同意，故超越公司请求邓晓婉支付物业服务合同权利义务终止后的物业费应当予以支持。
2010年7月1日至2014年6月30日的物业服务费仍以《蔚蓝水岸小区物业服务合同》的标准主张。经审核，该期间物业服务费为1751.42元（0.4元／月／平方米×91.22平方米×48个月），超越公司主张的1752元超出合同的约定，对超出部分不予支持，仅支持物业服务费1751.42元。在超越公司与小区业主委员会的合同期限届满后，虽然超越公司继续为小区提供物业服务，但未提供证据证明其与业主约定了违约金，故其无权主张违约金。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、邓晓婉在本判决生效后5日内支付重庆超越物业管理有限公司2010年7月1日至2014年6月30日的物业服务费1751.42元；二、驳回重庆超越物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果邓晓婉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由邓晓婉负担（超越公司已预交，执行时由邓晓婉迳付超越公司）。
原审判决后，原审被告邓晓婉不服上诉来院，其上诉理由及请求：1�原判认定事实不清，适用法律不当。被上诉人的物业服务合同已于2010年5月31日到期，业委会已通过征求业主意见和业委会成员表决解除了被上诉人物业服务关系，其主张物业服务费的法律主体不适格，被上诉人未提供证据证明业主追认了物业服务合同。按照最高法院的司法解释，已解聘的物业服务企业拒绝退出、移交的，并以事实上的物业服务关系为由请求业主支付合同终止后的物业费的，人民法院不予支持，故被上诉人主张物业费不合法；本案争议大，案情复杂不应适用简易程序，应适用普通程序审理。2、原审在证据效力认定及举证责任分配上偏袒被上诉人，业委会解聘和选聘物业服务企业是合法有效的，原审在审查此方面，听信被上诉人的一面之词和无效物业合同，对于双方的证据和质证意见未全面记录且分析评判不当。3、一审对本案主要事实没有查清。�于被上诉人强行进行物业服务，串通开发商、变卖物业用房、收取公共车位租金、套取大修基金等损害业主的行为致使矛盾加剧，小区业委会主任在维护小区业主利益中在遭受被上诉人及当地街道办理处工作人员的打击报复，干涉小区业委会成员的组建，并欲罢免业委会主任，小区现并无新的业委会，原审认定新的业委会没有依据，现被上诉人对业主的诉讼是为了实现强行进行物业服务的恶意诉讼，不应得到支持。综上，请求二审撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人超越物业公司答辩，上诉人邓晓婉的上诉理由不成立，原判正确，请求维持。
二审查明的事实与原审一致。
本院认为，上诉人邓晓婉所在的原龙凤花园B区现蔚蓝水岸小区，在被上诉人超越公司实施前期物业服务合同期满后，经业主同意，与业主委员会签订了物业服务合同。该合同期满后�因原业主委员会主任的罢免问题引起纠纷，经街道办事处依职权协调处理，启动罢免程序，并决定在新的业委会主任选定以及选聘新的物业服务企业前暂由原物业公司继续进行物业服务。基于此，超越公司继续进行物业服务，收取物业服务费符合法律规定。但在此期间超越公司作为物业服务企业应加强对小区的物业服务工作，提高物业服务质量，改善物业服务中的问题，做好与业主的沟通，听取意见和建议，并不得损害业主的利益。在新的物业服务企业选聘后应及时交付物业服务资料和设施设备，移交物业服务场所。而小区的业主在此过渡期间应理解和尊重物业服务企业的工作，合理合法提出自己的意见和建议，不得无故拖欠物业服务费。对于本案中小区原业主委员会主任作为本案上诉人的代理人提出罢免职务不合法，自己受到打击报复，以及对组建新的业委会成员提出异议，反映超越公司套取大修基金、变卖物业用户、收取公用停车位租金等均不属于本案认定和处理范围。对于超越公司在物业服务中确有损害业主利益的行为可另诉解决。由于本案标的小，事实清楚、权利义务关系明确，争议不大，一审法院可依照民事诉讼法第一百五十七条之规定适用简易程序进行审理。经审查，原审在认定事实、举证责任分配以及质证认证过程中程序合法。由于上诉人邓晓婉存在拖欠物业服务费的事实，原审判决其支付物业服务费的处理正确。
综上，上诉人邓晓婉的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人邓晓婉承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 玲
代理审判员 刘 静
代理审判员 王 兵
二〇一五年六月十五日
书 记 员 江满意