西安市临潼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临潼民初字第02079号
原告刘某某，男，1981年9月29日出生，汉族，农民。
委托代理人云丽虹，西安市莲湖区土门法律服务所法律工作者。
被告陕西某某珠宝有限公司。
法定代表人周某某，该公司总经理。
委托代理人路培伦，陕西国友律师事务所律师。
委托代理人宋红科，陕西国友律师事务所律师。
原告刘某某与被告陕西某某珠宝有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘某某及其委托代理人云丽虹，被告陕西某某珠宝有限公司委托代理人路培伦、宋红科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某某诉称，原、被告签订《商场租赁协议书》，约定原告租赁被告某某商城一楼286㎡经营某某某儿童乐园，租赁期限为2013年11月15日至2018年11月15日，租金为15000元／月，年租金总计180000元，租金的支付形式为按季现金交纳45000元／季。原告于2013年10月8日向被告方交纳了定金15000元。合同签订后，原告向被告支付了一季度租金45000元，因为被告商城特意加盟某某某儿童乐园，原告花去加盟费100000元，依据加盟公司要求店面统一装修统一经营，花去装修和材料、培训等费用，共计425989元。原告按被告的要求开业经营后，共办理了825人的会员卡，从开业到被迫停业共营业了6个月。自原告2013年11月15日开业以来，被告一直出现停水、停电、停空调、停暖气。2014年3月起商场内部经常停电已不能保证原告的正常营业。2014年6月16日、17日、6月23日-7月1日在没有任何通知的情况下闭店2次，仅厕所漏水一项，原告就为维修被淹坏的设备花去4350元。2014年7月15日，被告无理由直接闭店，原告被迫中止营业，而就闭店的原因被告没给原告作过任何解释。现在原告方某某某儿童乐园的所有设备、财务账以及现金流水还在营业场地没有及时取出，还有800多乐悠游儿童乐园的会员客户等待继续服务或退卡。租赁合同签订后，原告按时向被告交纳房租费、水电费等费用。而被告方没有履行保证原告方正常经营的义务，无故强行解除合同，给原告造成了共计1016747.18元的经济损失。被告不负责任的违约行为，给原告造成了巨大的损失，依法应承担违约责任并双倍返还定金。综上，被告不履行保证原告安全正常使用租赁物的义务，并无故野蛮强行将原告清除营业场地停止营业，被告无故解除合同的行为是无视我国《合同法》第六条：“诚实信用”、第十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的原则，使原告的损失扩大造成巨额损失。现原告诉至法院，请求依法判令：1、原、被告解除租赁合同；2、被告支付违约金18000元；3、被告返还原告保证金15000元；4、被告赔偿原告损失1016747.18元。
被告陕西某某珠宝有限公司辩称，原告要求解除合同请法庭依法处理。违约金18000元，我方认为是由于第三方某某集团行为引起的，不是我方引起的，我方无违约行为。要求返还保证金15000元问题，我方只收到5000元，另外，要求应搬走东西后退还，现原告未达到返还条件。赔偿损失问题，应向产生障碍的一方去主张而不应向我方主张，其向我方主张无事实、法律依据，即使有违约，我方只承担10%的违约损失。双方签订的合同第十三条免责条款规定的第（4）项，属合同法第一百一十七条规定的不可抗力，我方免责。
经审理查明：2013年10月8日，原、被告协商租赁被告经营的商场一楼场地期间，原告向被告交纳了定金15000元（该15000元后充当合同约定的保证金）。2013年11月15日，原、被告就该场地签订了《商场租赁协议书》，约定：由原告租赁被告某某商城一楼建筑面积为286㎡的场地经营某某某儿童乐园，租赁期限为2013年11月15日至2018年11月15日，租金为15000元／月，年租金总计180000元，租金的缴付形式为按季度缴付，被告交付场地之日缴纳3个月租金45000元，提前15天缴付第二季度的租金；原告在合同签订时向被告支付商品质量保证金、服务保证金、安全保证金、物业保证金、管理保证金共计15000元，合同履行期满原告迁出商场，双方办理完毕卖场交接手续90天后，如无客户索赔、投诉等问题，且经被告确认原告没有任何违约行为及欠缴有关费用，被告退还原告保证金；如被告违约解除合同，被告退还原告租金余额及保证金余额，并承担年租金10%的违约金；如原告违约解除合同，被告不再退还原告剩余租金，并由原告承担年租金10%的违约金等等。合同签订后，原告进入合同约定的场地开始经营，并先后于2013年12月14日、2014年3月3日，分别向被告交纳租金45000元，共计90000元。2013年9月25日，原告与深圳市某某某游乐设备有限公司签订2013年11月1日至2018年10月31日为期5年的加盟合同。2013年10月25日、12月5日，原告分两次向深圳市某某某游乐设备有限公司支付了设备款75000元、175000元，共计250000元。2013年11月20日，原告向深圳市某某某游乐设备有限公司交纳加盟费100000元。2013年11月30日，原告向西安飞皇广告装饰工程有限公司支付某某某临潼店广告装修费60000元。截止2014年7月13日，原告共出售会员卡1127张，共计充卡金额243250元、未消费金额187271.48元。原告经营期间，2014年4月1日，陕西某某置业集团有限公司将其公告解除与西安某某商贸有限责任公司租赁合同的事宜书面通告被告。2014年4月30日，被告临潼分公司向一楼商户发布停电通告。2014年4月21日、2014年4月25日，被告先后两次复函陕西某某置业集团有限公司。2014年4月25日，被告书面通知西安市临潼区某某商贸有限公司与西安某某商贸有限责任公司。2014年6月20日，被告紧急致函西安市临潼区某某商贸有限公司与西安某某商贸有限责任公司商场停电事宜。同日，被告再次通知一楼商户陕西某某置业集团有限公司将对商场采取全部停电措施的情况。2014年7月15日，被告商场停业关门，原告随之终止经营。2014年10月20日，原告诉至本院，要求判令：1、解除租赁合同；2、被告支付违约金18000元；3、被告返还原告定金30000元；4、被告赔偿原告损失766324元。2015年4月30日，原告向本院提交《变更诉讼请求申请书》，以原告向被告交纳的定金实为保证金且立案时漏算损失为由，将诉状中第3项诉讼请求变更为要求被告返还原告保证金15000元，将诉状中第4项诉讼请求变更为要求被告赔偿原告损失1016747.18元。在变更后的诉讼请求中，原告将15000元保证金列为第3项单独诉请，后又在第4项诉请的1016747.18元损失中重复计算。
另查明：2012年3月6日，陕西某某置业集团有限公司与西安某某商贸有限责任公司签订《租赁合同》，由西安某某商贸有限责任公司承租陕西某某置业集团有限公司位于西安市临潼区某某北路56号的某某广场。随后，西安某某商贸有限责任公司将该场地转租西安市临潼区某某商贸有限公司，西安市临潼区某某商贸有限公司又将该场地转租被告。
上述事实，有原、被告陈述、当事人身份证明、营业执照、组织机构代码证、《某某某加盟合同书》、装修合同、《商场租赁协议书》、收款收据、通知、通告、复函、再复函等载卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告间签订的《商场租赁协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行。而原告在经营期间第5个月开始，被告即出现停电、停水、关门等情况，致使原先无法正常经营。在合同履行的第8个月，被告商场停业关门，导致原告无法经营，使合同不能继续履行。故原告请求解除租赁合同，于法有据，本院依法予以支持。虽被告辩称影响原告经营的非其自身原因，但其作为原、被告租赁合同的出租方，保证其出租场地不受所有权、使用权纠纷而影响承租方使用是其基本义务，因此，被告的抗辩不能成立，被告对合同的解除有过错，应承担原告由此而造成的损失。对原告要求被告支付18000元违约金的请求，因双方在合同中约定的违约金为年租金的10%即18000元，现因被告原因导致合同解除，故原告的主张符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。对原告要求被告退还15000元保证金的请求，被告抗辩其只收到5000元，但未提供证据证明其主张，故对其抗辩，本院不予采信。现合同因被告违约无法继续履行，故原告要求退还保证金的请求，符合法律规定，本院依法予以支持。原告承租被告场地所经营的项目为加盟店，租赁合同签订后，原告为开店先后花去加盟费、设备费及广告装修费共计410000元。现因被告原因导致合同不能继续履行，被告应在扣除原告已实际使用出租场地的8个月之外，按原告未使用期限占合同约定租赁期限的比例，赔偿原告已花费的加盟费、设备费及广告装修费，作为原告在该部分投资的损失，其残值归被告所有。2013年12月14日、2014年3月3日，原告分两次向被告交纳了2013年11月至2014年5月共6个月的租赁费90000元，但该90000元为原告使用租赁物已产生的租赁费。故原告将该90000元租赁费列为其经济损失的主张，于法无据，本院依法不予支持。会员卡为预付性消费，原告在付出服务后，方能产生收益，现合同履行不能，原告不再付出服务，故不应产生收益。原告将会员卡预付金额作为其损失，没有事实依据。故对原告主张被告赔偿该187271.48元损失的请求，本院不予支持。营业收入为可期待但并未发生的经济收入，将其列为租赁合同的经济损失，缺乏事实依据和法律依据，并超出了被告订立合同时能预见或者应当预见的因违反合同可能造成的损失，且原告亦没有证据证明在被告支付违约金及赔偿以上损失外还有其他损失。故原告要求被告赔偿其营业损失150000元的主张，本院依法不予支持。办公用品、差旅费、水电杂费、广告宣传费等费用为原告经营所必须，故原告将该164475.7元列为经济损失要求被告赔偿的主张，于法无据，本院依法不予支持。另，原告将15000元保证金列为单独诉请，后又纳入其损失请求中，故对该15000元的重复主张，本院不予支持。合同具有相对性，被告以租赁合同之外第三人的事由，主张合同不能继续履行是不可抗力所致，依合同相对性原理，其抗辩不能成立，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条、第二百一十六条之规定，判决如下：
一、解除刘某某与陕西某某某珠宝有限公司签订的《商场租赁协议书》。
二、陕西某某某珠宝有限公司于判决生效之日起10日内支付刘某某违约金18000元。
三、陕西某某某珠宝有限公司于判决生效之日起10日内退还刘某某保证金15000元。
四、陕西某某某珠宝有限公司于判决生效之日起10日内赔偿刘某某加盟费、设备费、广告装修费等共计355333.33元。
五、驳回刘某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15571元，由陕西某某某珠宝有限公司负担5947元，刘某某负担9624元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 张莎莉
人民陪审员 岳永善
人民陪审员 高 辉
二〇一五年十月二十二日
书 记 员 刘光奇