杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西民初字第3168号
原告：浙江省冶金研究院有限公司，住所地：杭州市天目山路18路。
法定代表人：董志伟，董事长。
委托代理人：陈祝齐，男，1976年4月5日出生，汉族，住杭州市拱墅区，系公司员工。
被告：浙江万发建设有限公司，住所地：杭州市西湖区天目山路294号冶金科技大厦21层。
法定代表人：蒋云喜，总经理。
委托代理人：陈友铭、任长喜，浙江中天北辰律师事务所律师。
原告浙江省冶金研究院有限公司（以下简称冶金公司）为与被告浙江万发建设有限公司（以下简称万发公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年9月2日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员吕小明审判。后本院依法组成合议庭，于2015年12月30日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈祝齐，被告委托代理人陈友铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冶金公司诉称：2011年1月20日，原告与武夷装修工程（福州）有限公司杭州分公司签订《杭钢冶金科技大厦租赁合同》，2011年6月30日通过三方协议，将合同租赁主体变更为被告万发公司。双方前期合作良好，但自2013年10月2日起，被告开始拖欠应付房租。被告本应在2015年4月2日前按合同一次性支付2015年4月2日至2015年10月1日房租641910元，经原告多次催讨，但至今为止，被告一直未予支付。原告也多次联系被告法定代表人蒋云喜，蒋云喜表示公司资金周转出现暂时困难，资金问题解决后继续租赁房屋。因被告暂停营业，大门紧锁，原告也无法清场，被告拒不履行债务的行为给原告造成了严重的经济损失。故原告诉诸法院，请求判令：1、被告支付原告房屋租金534925元（暂从2015年4月2日计算至2015年9月1日，之后至实际履行之日止的租金按合同约定另行计算），并支付逾期付款利息120000元（利息按人民银行同期贷款利率的四倍从2015年4月2日暂计算至2015年9月1日，之后至付清之日止的利息另计），暂合计654925元；2、判令解除并终止原、被告之间的租赁合同；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告万发公司辩称：一、被告并非故意拖欠原告租金，客观原因是被告巨额工程款未收回，导致被告资金困难无力支付原告租金。二、被告积极与原告协商解决方案，包括减少实际租用面积。三、原告及物业公司违法将被告租赁物业切断电源导致被告无法正常经营，给被告造成了一定的经济损失。四、原告主张的利息违约金过高，请求法院依法予以调整。
原告冶金公司为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据：
1、《杭钢冶金科技大厦租赁合同》，证明2011年1月20日，原告与武夷装修工程（福州）有限公司杭州分公司签订《杭钢冶金科技大厦租赁合同》，合同约定了涉案房屋的租赁期限、租金等相关内容。
2、合同主体变更协议，证明2011年6月30日，原、被告及武夷装修工程（福州）有限公司杭州分公司签订协议，将涉案房屋的承租人变更为本案被告。
3、催款短信记录，证明被告拖欠原告租金，原告多次向被告催讨的事实。
4、（2014）杭西民初字第2704号民事调解书及（2015）杭西民初字第1160号民事判决书。证明原、被告之间的房屋租赁合同经法院两次调解及判决，但被告均未支付租金的事实。
被告万发公司为证明抗辩主张，向本院提供以下证据：
1、会议纪要。证明为继续履行租赁合同，原、被告于2015年11月29日进行协商的事实。
2、三方商谈纪要。证明2015年12月6日原告及物业管理公司才恢复被告所承租房屋的供电的事实。
经庭审质证，本院对原、被告提供的证据作如下认证：
原告证据1、2、3、4，被告没有异议，且符合真实性、合法性、关联性的证据特征，本院予以确认。被告证据1、2，原告对租金支付及相关事宜进行沟通没有异议，故本院予以确认。
根据上述确认的有效证据及当事人庭审陈述，本院认定本案事实如下：
2011年1月20日，冶金公司为甲方（出租方），武夷装修工程（福州）有限公司杭州分公司为乙方（承租方），双方签订了《杭钢冶金科技大厦租赁合同》（合同编号ZYKD-2011-001）。约定甲方将其合法拥有的坐落于杭州市天目山路294号杭钢冶金科技大厦出租给乙方，电梯楼层21层（以下简称“承租房屋”），建筑面积1058平方米（含公摊面积）；租赁期共为5年，自2011年4月2日起至2016年4月1日止；乙方同意采用月标准租金的计算方式向甲方承租该房产，第一年（2011年4月2日—2012年4月1日）月标准租金为98152元，第二年（2012年4月2日—2013年4月1日）月标准租金为98152元，第三年（2013年4月2日—2014年4月1日）月标准租金为101096元，第四年（2014年4月2日—2015年4月1日）月标准租金为104041元，第五年（2015年4月2日—2016年4月1日）月标准租金为106985元；乙方同意以每半年为一支付周期，即每次支付六个月标准租金，乙方应在合同签订后5个工作日（遇法定节假日顺延）内，支付首期租金，此后每期租金，乙方应在上一租金支付周期届满前的15个工作日（遇法定节假日顺延）内一次性向甲方付清，甲方应在收到乙方当期租金之日起五个工作日（遇法定节假日顺延）内向乙方提供正式的发票；为保证本合同得到全面履行，双方一致同意，乙方依据其与甲方于2011年1月6日签订的《意向书》第六条第二款约定已向甲方支付的意向书履行保证金190000元，自本合同签订之日起转为本合同的履约保证金；如乙方未能依约支付租金、物业服务费等费用，每逾期一天按全年租金、物业服务费等费用的万分之五支付违约金，若逾期十个工作日未支付上述费用，除每日按所有费用的千分之三支付违约金外，甲方有权解除本合同，并视作乙方单方终止本合同；双方约定了其他相关合同内容。2011年6月30日，冶金公司为甲方，武夷装修工程（福州）有限公司杭州分公司为乙方，万发公司为丙方，三方签订了《合同主体变更协议》，将《杭钢冶金科技大厦租赁合同》（合同编号ZYKD-2011-001）下承租方主体变更为万发公司。并约定：一、乙方将原合同项下的权利义务一并转移给丙方，丙方享有和承担原合同项下乙方的全部权利和义务；二、原合同项下约定的履约保证金190000元改由丙方缴纳，甲方在丙方缴纳该保证金的同时，向乙方退还乙方原已交保证金，原合同的其他条款不发生改变；三、自本协议生效之日起，第二期租金及后续租金（即2011年10月2日—2016年4月1日租金）由丙方按合同约定直接支付给甲方，并由甲方出具相应的发票给丙方。因涉案房屋的租赁事宜，本院（2014）杭西民初字第2704号民事调解书及（2015）杭西民初字第1160号民事判决书均要求被告支付原告租金，但被告仍未支付。
本院认为，冶金公司与武夷装修工程（福州）有限公司杭州分公司、万发公司签订的《杭钢冶金科技大厦租赁合同》及《合同主体变更协议》主体适格，内容符合法律规定，应当认定有效，对双方当事人均具有拘束力。冶金公司已履行了合同义务，万发公司未按照合同约定的期限支付房租，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。根据合同约定万发公司不按照合同约定支付租金逾期超过15个工作日的，冶金公司有权单方解除合同，收回房屋。故万发公司长期未支付租金的行为，已构成严重违约，冶金公司要求解除合同的诉讼请求有理，本院予以支持。2015年4月2日至2015年9月1日止，万发公司尚欠冶金公司的租金为534925元。根据双方关于租赁合同约定，此后每期租金，万发公司应在上一租金支付周期届满前的15个工作日内一次性向冶金公司付清。如万发公司未能依约支付租金、物业服务费等费用，每逾期一天按全年租金、物业服务费等费用的万分之五支付违约金，若逾期十个工作日未支付上述费用，除每日按所有费用的千分之三支付违约金外，冶金公司有权解除本合同。故2015年4月2日至2015年10月1日的租金支付时间应为2015年4月1日前15个工作日。且万发公司未按期支付租金，冶金公司以人民银行同期贷款利率的四倍主张逾期付款违约金，符合法律规定及低于双方合同约定。因此，从2014年4月2日至2015年9月1日，以未付租金534925元为基数按中国人民银行同期贷款（六个月内短期贷款）利率的四倍计算逾期付款利息为45599.38元。综上，冶金公司的诉讼请求有理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、浙江省冶金研究院有限公司与浙江万发建设有限公司于2011年1月20日签订的关于杭州市天目山路294号杭钢冶金科技大厦21层（建筑面积为1058平方米）的租赁合同于本判决生效之日起解除。
二、浙江万发建设有限公司于本判决生效之日起十日内将位于杭州市天目山路294号杭钢冶金科技大厦21层（建筑面积为1058平方米）房屋腾空交付给浙江省冶金研究院有限公司。
三、浙江万发建设有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙江省冶金研究院有限公司从2015年4月2日至2015年9月1日止的租金534925元，2015年9月2日起至实际交房之日止的租金按合同约定106985元/月另行计付。
四、浙江万发建设有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙江省冶金研究院有限公司逾期付款违约金45599.38元（从2015年4月2日至2015年9月1日止按中国人民银行同期（六个月内短期）贷款利率的四倍计算，2015年9月2日至实际交房之日止的逾期付款违约金以未支付的租金为基数按上述利率标准另行计算）。
五、驳回浙江省冶金研究院有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10350元，由浙江省冶金研究院有限公司负担1176元，浙江万发建设有限公司负担9174元，于本判决生效之日起十日内支付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行杭州湖滨支行，账号12×××688，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
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审 判 长 吕小明
人民陪审员 王 皓
人民陪审员 王景莉
二〇一六年一月六日
书 记 员 冯 俊