湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂05民终1725号
上诉人（原审被告）：宜昌市凤舞商贸有限责任公司。住所地：宜昌市夷陵区黄金路**号。组织机构代码号751034850。
法定代表人：齐灵娥，经理。
委托诉讼代理人：姜启伟，湖北诚业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宜昌浩达木业总公司。住所地：宜昌市夷陵区黄金路**号。统一社会信用代码：9142050618261625M。
法定代表人：魏连才，该公司经理。
委托诉讼代理人：王燕，湖北三峡律师事务所律师。
上诉人宜昌市凤舞商贸有限责任公司（以下简称凤舞商贸公司）因与被上诉人宜昌浩达木业总公司（以下简称浩达木业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市夷陵区人民法院（2016）鄂0506民初2199号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年6月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
凤舞商贸公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回浩达木业公司要求按年租金80000元的50%自2016年6月1日赔偿损失至交还租赁物止的请求。事实和理由：1、浩达木业公司已经由政府进行了征收，浩达木业公司已经不是所有权人，不能再主张损失；2、租赁合同没有对房屋占用损失进行约定，只能按照实际损失来计算，而房屋已经被征收，不能再行出租，故浩达木业公司不存在损失；3、凤舞商贸公司已经在一审中就停水停电的损失主张了抵销，一审法院未予扣除。
浩达木业公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
浩达木业公司向一审法院起诉请求：1、判令凤舞商贸公司立即交还租赁房屋及场地，赔偿损失27548.67元（从2016年6月起按年租金80000元计算至2016年9月）。2、判令凤舞商贸公司从2016年10月起至交还租赁物止按年租金80000元的标准赔偿浩达木业公司因继续占有租赁物造成的损失。
一审法院认定事实：2015年6月1日，浩达木业公司与凤舞商贸公司签订编号为YH2015-12的《租赁合同》，约定浩达木业公司将其所有的原刨花板生产区高跨车间等房屋租赁给凤舞商贸公司使用，租赁期限一年（自2015年6月1日至2016年5月31日止），年租金80000元，并在合同的其它约定中第二条写明“合同期内若遇浩达木业公司政策性改制、政府拆迁等，双方无条件终止合同，浩达木业公司按未执行的合同时间退还租金；凤舞商贸公司的前期投资按下列办法解决：①浩达木业公司同意进行的不动产维修改造，按总值减去折旧（年折旧率不低于12.5%）后的净值退还。②可移动类资产、未经浩达木业公司同意的投资，由凤舞商贸公司自行处理。③合同期满，如浩达木业公司继续对外招租，本合同约定的厂房、设备，同等条件凤舞商贸公司可优先租用。”2015年8月17日，《宜昌市夷陵区人民政府专题会议纪要》确定浩达木业公司地块房屋纳入征收范围。同年8月21日，浩达木业公司遂以此为由向凤舞商贸公司送达《终止租赁合同通知书》，限定凤舞商贸公司于2015年10月31日前结清租金和水电费后搬离，凤舞商贸公司拒绝搬离。2016年3月9日，浩达木业公司再次向凤舞商贸公司发送通知书，通知凤舞商贸公司搬离，并限定2016年3月31日为最后清场时间。凤舞商贸公司收到通知书后仍未搬离，同年4月1日浩达木业公司对凤舞商贸公司采取停水停电措施，但凤舞商贸公司仍然拒绝搬离，一直占用租赁物至今。
一审审理过程中，凤舞商贸公司于2016年11月7日提出反诉，后于2017年3月13日撤回反诉。
一审法院认为，浩达木业公司与凤舞商贸公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，属有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行各自合同义务。2015年8月21日浩达木业公司以《宜昌市夷陵区人民政府专题会议纪要》为由向凤舞商贸公司单方面下达《终止合同租赁书》，由于会议纪要系内部文件，不能达到双方合同约定的终止合同条件，浩达木业公司以此为由提前终止租赁合同法律依据不足，双方的租赁合同在租赁合同期内继续有效。虽然浩达木业公司在2015年8月21日单方面下达《终止租赁合同通知书》，但一直到2016年3月31日并未采取任何措施影响凤舞商贸公司使用租赁物，直到2016年4月1日，离双方租赁合同到期还有两个月时对凤舞商贸公司采取停电停水措施迫使凤舞商贸公司清场，凤舞商贸公司对这两个月由于浩达木业公司停电停水给其造成的损失可以提起反诉要求浩达木业公司赔偿，凤舞商贸公司在提出反诉后又撤回反诉，故一审法院对凤舞商贸公司在租赁合同期内的损失不予处理。现浩达木业公司以合同期限届满，不再与凤舞商贸公司续签租赁合同，请求法院判令凤舞商贸公司立即返还租赁房屋及场地符合合同约定和法律规定，理由成立，一审法院予以支持。关于浩达木业公司请求凤舞商贸公司依照年租金赔偿其合同到期后占用租赁物的损失于法有据，一审法院予以支持，但浩达木业公司给凤舞商贸公司提供的租赁物从2016年4月1日起一直处于停电停水状态，对租赁物的使用有较大影响，故该部分损失酌情按年租金的50%予以支持。浩达木业公司请求凤舞商贸公司支付水电费882元，没有提供相应票据，一审法院不予支持。
综上，一审法院对浩达木业公司请求判令凤舞商贸公司立即返还租赁房屋及场地的请求予以支持，但要求凤舞商贸公司赔偿损失的请求，一审法院按照年租金80000元的50%予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条、第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、凤舞商贸公司在判决生效后立即交还浩达木业公司租赁房屋及场地。二、凤舞商贸公司从2016年6月1日起至交还租赁物为止，按年租金80000元的50%赔偿浩达木业公司占用租赁物损失。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费488元，由凤舞商贸公司负担。
本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。凤舞商贸公司提交了宜昌市夷陵区房屋征收办公室与宜昌东湖国有资产经营有限公司签订于2017年6月1日签订的《夷陵区浩达木业地块项目宜昌浩达木业总公司地上建筑物部分征收补偿协议》，拟证明案涉房屋已经被征收，浩达木业公司无权主张权利。浩达木业公司认为双方签订的租赁合同到2016年5月31日即终止，征收补偿协议与双方的租赁合同无关联。本院对前述证据经审查认为：征收补偿协议系宜昌东湖国有资产经营有限公司而非浩达木业公司与房屋征收办公室签订，且无证据证实已经履行，即使实际履行，也不能据此认定房屋所有权及土地使用权已经发生变动，故本院对该证据不予采纳。据此，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，1、根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，因人民政府的征收决定导致物权消灭的，自征收决定生效时发生法律效力。本案中宜昌市夷陵区人民政府虽将案涉地块纳入征收范围，但并无证据证实政府已经下达征收决定，故案涉房屋所有权及土地使用权仍属浩达木业公司。浩达木业公司与凤舞商贸公司租赁合同到期后，凤舞商贸公司拒不腾退房屋，浩达木业公司有权收取房屋占用费。凤舞商贸公司认为浩达木业公司不是收取租金的适格主体，以及房屋被征收，不应再出租的观点无事实和法律依据，本院不予支持。
2、对于房屋占用费的计算标准问题，双方合同到期以后，浩达木业请求参照双方合同约定的租金标准，由凤舞商贸公司支付房屋占用费至实际腾退之日，实际系要求凤舞商贸公司赔偿其损失，凤舞商贸公司认为应按照市场价格来确定房屋占用费的数额，本院认为，双方在合同中确定的租金标准系双方协商一致的结果，也是双方真实意思的表示，若合同到期后市场租金价格高于合同约定，而浩达木业公司主张按照合同约定计算房屋占用费，系浩达木业公司自行处置其权利的行为，本院不予干涉，若市场租金价格低于合同约定，在双方发生纠纷后，人民法院支持了凤舞商贸公司的该项主张，不仅超出了双方订立合同的预期，也会对守约方明显不公，无异于助长了凤舞商贸公司的不诚信行为。诚然，浩达木业公司在合同到期前停水停电也是不当履行合同的行为，一审法院充分考虑此因素，对合同期内剩余租金并未予以支持，对合同到期之后的租金减半支持，已经充分体现了对浩达木业公司行为的否定评价，其实体处理结果适当，凤舞商贸公司的上诉理由不能成立。
3、凤舞商贸公司在一审中就其损失提起了反诉，后撤诉，其认为已经在一审诉讼过程中主张了抵销，应扣减相应款项，但本院认为，不管是反诉还是抵销，其主张成立的前提均是证据充分，但凤舞商贸公司并未提交充分证据证明其损失数额，一审法院未予扣减并无不当，凤舞商贸公司有权另行主张权利。
综上所述，凤舞商贸公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费488元，由宜昌市凤舞商贸有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张晓燕
审判员 毕 勇
审判员 沈 辰
二〇一七年七月十二日
书记员 朱晓冬