安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民终6012号
上诉人（原审原告）：杨书芳，女，汉族，1948年7月24日出生，住安徽省宿州市。
委托诉讼代理人：徐文东，安徽拂晓律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：庞良安，男，汉族，1964年3月18日出生，住安徽省合肥市庐阳区。
委托诉讼代理人：夏华，安徽皖建律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张志培，安徽皖建律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：张美，女，汉族，1966年2月2日出生，住安徽省合肥市庐阳区。
委托诉讼代理人：夏华，安徽皖建律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张志培，安徽皖建律师事务所实习律师。
上诉人杨书芳因与上诉人庞良安、张美房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2016）皖0103民初2911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨书芳上诉请求：1、请求撤销一审判决第二项，即驳回杨书芳的其他诉讼请求，改判庞良安、张美将房屋固定设施及装修、家具交付杨书芳使用，庞良安、张美向杨书芳支付从2014年8月31日计算至房屋实际交付使用之日止的违约金，暂计算至2016年4月30日为532000元。2、本案一审、二审诉讼费用由庞良安、张美承担。事实和理由：1、一审判决驳回杨书芳要求支付违约金的诉请错误。2014年8月12日，庞良安、张美代理人徐鑫鑫与杨书芳代理人徐慧签订的《存量房买卖合同》第三条约定，出卖方应当先履行腾空存量房，并通知买方查验的义务，然后双方进行房屋交接。附件一约定第三次付款交房时一次性付清。根据以上约定，庞良安、张美应当先履行腾空存量房并通知杨书芳查验的义务，然后双方进行房屋交接，但庞良安、张美至今未将存量房腾空，更没有通知杨书芳查验。庞良安、张美至今仍占有使用涉案房屋，未交付杨书芳使用，杨书芳支付房屋尾款的条件尚不成就。杨书芳没有违约行为，一审认定合同约定赋予了双方同时履行抗辩权错误。根据合同第九条第二项约定，未按合同约定期限交接存量房的，逾期超过10日后，庞良安、张美应按日支付违约金。同时本案中庞良安、张美也没有要求杨书芳支付房屋尾款。2、一审判决驳回杨书芳要求庞良安、张美将房屋固定设施及装修、家具交付杨书芳使用错误。双方合同附件一约定“固定设施及装修、家居不动”，故庞良安、张美应当将固定设施及装修、家具交付杨书芳。
针对杨书芳的上诉，庞良安、张美辩称，一、庞良安、张美与、李永祥、杨书芳依法履行的是2014年6月7日的存量房买卖合同，并不是杨书芳所称的徐鑫鑫与徐慧于2014年8月12日签订的存量房买卖合同。因此，合同的购房主体是杨书芳和李永祥二人。现在房屋已过户至杨书芳名下，杨书芳和李永祥应当共同承担支付剩余房款的义务，也不是一审法院认定的购房主体只有杨书芳一人。二、李永祥与杨书芳作为买方仅支付购房款394500元，并不是一审法院认定的1664500元。一审法院将徐慧支付给徐鑫鑫的1270000元作为购房款明显缺乏法律依据。三、杨书芳无权要求庞良安、张美将房屋的固定设施装修家具一并交付。如果按照杨书芳的上诉所称徐鑫鑫、徐慧签订的合同没有约定交付房屋的固定设施及家具，相反在李永祥与庞良安、张美签订的合同有明确的约定需要交付装修设施及家具的，因此实际上从杨书芳的内心来说是认可李永祥之前所签的这份合同，并且徐鑫鑫与徐慧签订的合同并没有明确约定家具的具体交接。四、杨书芳主张的违约金没有任何的法律和事实依据。李永祥现仅支付的394500元未按约定支付尾款，故庞良安、张美不存在违约。对于房屋尾款李永祥和杨书芳应共同支付，一审法院认定杨书芳需支付尾款85500元，我方认为远远达不到购房尾款的数字1355500元。
庞良安、张美上诉请求：请求撤销一审判决，依法驳回杨书芳的各项诉讼请求或将本案发回重审，本案一、二审诉讼费用由杨书芳承担。事实和理由：一、关于庞良安、张美出具给徐鑫鑫的公证委托书法律性质认定问题及徐鑫鑫与徐慧签订《存量房买卖合同》效力问题。庞良安、张美与徐鑫鑫办理的委托公证，庞良安、张美认为该委托公证是因为庞良安、张美向徐鑫鑫借款100万元，为了保证及时还款，庞良安、张美才答应签订该委托公司，故该委托公正并非是庞良安、张美的真实意思表示，徐鑫鑫当然也就不存在代理权，徐鑫鑫的卖房行为当然也是恶意的，构成无权代理。如果杨书芳也存在恶意（知道或应当知道该公正委托并非庞良安、张美的真实意思表示），则徐鑫鑫与杨书芳之间签订的房屋买卖合同因恶意串通损害第三人利益而无效。而本案中，杨书芳的代理人徐慧其是知晓委托公证书是因为借款100万做为担保而签订的，徐慧还依然与徐鑫鑫于2014年8月12日签订《存量房买卖合同》，还改变原先交易的付款方式，将购房款中的127万元直接转入到徐鑫鑫的个人账户，严重损害了庞良安、张美的利益，故徐鑫鑫与徐慧签订的《存量房买卖合同》应当无效。二、涉案房屋购买主体是杨书芳和李永祥，而非一审法院认定的杨书芳一人。2014年6月7日，庞良安、张美与李永祥签订《存量房买卖合同》，同时约定将房屋过户到杨书芳名下，合同是双方真实意思表示。合同约定房屋价款为175万元，李永祥按照合同约定在2014年6月11日前将20万元定金打入张美账户，现合同成立并生效，庞良安、张美也按照双方约定将房屋过户到杨书芳名下。该交易始终都是李永祥与庞良安、张美商谈，购房款也一直由李永祥支付，到房产局办理过户也是李永祥在场，庞良安、张美从未见过杨书芳。故本案房屋交易主体应当为出售方庞良安、张美，买受方为杨书芳、李永祥。三、杨书芳、李永祥作为买方，仅支付了庞良安、张美购房款394500元，并非是一审法院认定的1664500元。双方对于收到的购房款394500元均无异议，而一审法院将徐慧支付给徐鑫鑫的127万元认定为购房款明显缺乏法律依据。如上所述，徐鑫鑫不具有代理权，其签订合同及收取房款为无权代理，徐鑫鑫签订的合同应为无效。李永祥至今支付的购房款仅有394500元，庞良安、张美认为杨书芳是李永祥与庞良安、张美房屋买卖合同的直接受益人，房屋登记在杨书芳名下，杨书芳应当承担共同支付剩余房款的义务。另李永祥一审陈述是代替杨书芳支付购房款，但未提供任何杨书芳委托其付款的凭证来证明。
针对庞良安、张美的上诉，杨书芳辩称，一、庞良安、张美出具给徐鑫鑫的公证委托书系合法有效的授权委托书，庞良安、张美主张具有“流质”性质没有法律依据。本案中不管庞良安、张美与徐鑫鑫之间有无担保关系，当事人之间也没有到期不偿还债务，涉案房屋归徐鑫鑫所有的约定。相反徐鑫鑫代理庞良安、张美签订的存量房买卖合同，明确约定了第一笔购房款28万元付给庞良安、张美，第二笔付给徐鑫鑫，第三笔余款支付给庞良安、张美，并且杨书芳实际履行了以上付款义务，因此庞良安、张美主张公证委托书具有流质性没有法律依据，也与客观事实不符。二、根据公证委托书徐鑫鑫具有代理权，徐鑫鑫是正常行使代理权。庞良安、张美出具委托书自愿将涉案房屋委托徐鑫鑫出售，并收取房款办理过户手续等。该委托书详细、明确记载了庞良安、张美的夫妻关系，房屋的位置、权证号及具体的委托权限和授权期限，并办理了公证书。庞良安、张美作为完全民事行为能力人，完全知悉该委托书的法律后果，其自愿办理公证，该委托书系庞良安、张美的真实意思表示。三、杨书芳与徐鑫鑫没有恶意串通行为，也没有损害庞良安、张美的利益。杨书芳是在徐鑫鑫出示授权公证委托书后才与徐鑫鑫签订的存量房买卖合同。庞良安、张美对徐鑫鑫代理其签订的存量房买卖合同是明知且同意的。其一，徐鑫鑫和杨书芳签订的存量房买卖合同与庞良安、张美与李永祥签订的存量房买卖合同的房屋价款、税费承担及固定设施及装修不动，均是相同的。其二，杨书芳按合同约定支付给徐鑫鑫的127万元后，在2014年8月15日张美合肥市××区区房地产交易中心办理合肥市房屋注销登记申请并出具结清证明。2014年8月18日，涉案房屋抵押权登记注销，庞良安、张美及其代理徐鑫鑫、杨书芳代理徐慧合肥市××区区房屋交易中心办理过户手续，庞良安、张美在存量房买卖合同等交易文书上亲自签名，将涉案房屋过户到杨书芳名下。2014年8月19日杨书芳取得房屋所有权证书及土地使用证书。以上可以充分证明庞良安、张美对徐鑫鑫签订存量房买卖合同出售涉案房屋是明知且同意的。因此，庞良安、张美关于徐鑫鑫与买房人恶意串通损害其利益的上诉理由不能成立。四、关于购房主体一审认定是正确的。杨书芳是涉案房屋的购买人。其一，徐鑫鑫根据公证委托书代理庞良安、张美签订的存量房买卖合同合法有效。其二，涉案房屋买卖合同的履行义务主体为庞良安、张美与杨书芳，涉案房屋实际购买人是杨书芳。其三，庞良安、张美与李永祥签订的合同并没有实际履行。庞良安、张美的代理人徐鑫鑫与徐慧签订的存量房买卖合同是在2014年8月12日，可见与李永祥签订的合同没有实际履行。庞良安、张美在一审民事诉状中诉称同时约定将房屋过户到杨书芳名下，一审庭审中，庞良安、张美又主张系受李永祥指示将涉案房屋过户给杨书芳，其在二审上诉状中又诉称涉案房屋购买主体是李永祥与杨书芳，其自述不仅相互矛盾，而且没有任何证据予以证明。五、支付给徐鑫鑫127万元系杨书芳支付给庞良安的购房款。根据公证委托书徐鑫鑫有权代理庞良安、张美收取该款。庞良安、张美对徐鑫鑫签订存量房买卖合同并收取购房款也是其明知且同意的，否则庞良安、张美不会在没有收到合同约定购房款情况下去办理过户登记手续。
杨书芳向一审法院起诉请求：1、庞良安、张美立即将位于合肥市沿河路222号柏景湾逸湖居18栋1102室房屋及其附属设施、家具交付杨书芳使用；2、庞良安、张美向杨书芳支付从2014年8月31日至房屋实际交付使用之日止的违约金，暂计算至2016年4月30日为532000元；3、由庞良安、张美承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年5月20日，庞良安、张美在安徽省合肥市中安公证处办理了委托出售房屋公证。明确庞良安、张美所有的位于安徽合肥市××区区沿河路222号栢景湾小区逸湖居18幢1102室委托徐鑫鑫办理如下事宜：1、办理房屋在银行预约提前还款、领取他项权证、办理结清证明、还款明细账单等事宜；2、办理房地产部门注销抵押登记及相关手续；3、在还清上述房屋的贷款后，办理出售上述房屋的所有手续[包括签订存量房买卖合同、收取定金、网上签约、办理核价事宜、签订资金托管协议（或不托管）以及交纳相关税费、开立银行账户、到资金托管中心领取房款（或直接领取房款）、到税务部门办理纳税或开具免税证明的相关手续以及涉及办理公证的相关手续]；4、办理上述房产的过户及土地证的过户手续…。2014年6月7日，庞良安、张美与李永祥签订的存量房买卖合同一份，该合同约定庞良安、张美将位于安徽合肥市××区区沿河路222号栢景湾小区逸湖居18幢1102室出售给李永祥，总价款为1750000元，合同签订后于2014年6月11日前转账给张美200000元作为定金，2014年7月5日支付1350000元，7月15日支付200000元。庞良安、张美于2014年7月8日前腾空存量房并通知李永祥进行验收交接。
2014年7月8日，徐敬顺、杨书芳在安徽省宿州市拂晓公证处公证委托徐慧办理购买安徽合肥市××区区沿河路222号栢景湾小区逸湖居18幢1102室事宜。2014年8月12日，徐鑫鑫与徐慧签订的存量房买卖合同一份。该合同约定徐鑫鑫将位于安徽合肥市××区区沿河路222号栢景湾小区逸湖居18幢1102室出售给杨书芳，总价款为1750000元。付款方式为三次付款，第一次付给庞良安、张美280000元。第二次支付给产权人的受托人徐鑫鑫1270000元，第三次交房时一次性付清尾款。合同中载明2014年8月12日转账给徐鑫鑫光大银行账户。庞良安、张美于2014年8月30日腾空存量房并进行验收交接。
另查明，李永祥于2014年6月9日支付200000元至张美账户，于2014年6月16日转到张美账户80000元，徐慧于2014年8月12日转账支付给徐鑫鑫1270000元，徐鑫鑫就该笔转账向徐慧出具房款收据一份。2014年9月28日，李永祥转账汇给庞良安、张美指定收款人袁珊珊20000元。2014年9月29日，李永祥转账支付给袁珊珊40000元，2014年9月30日，李永祥转账支付袁珊珊两笔共计54500元（30000元、24500元）。
2014年8月15日，张美向房屋登记机关申请注销他项权证。2014年8月19日，涉案房屋产权变更登记为杨书芳。2016年5月3日，杨书芳向一审法院提出诉讼，要求庞良安、张美交付涉案房屋并承担违约责任。之后，庞良安、张美于2016年7月5日向一审法院提出对杨书芳、李永祥的诉讼请求，要求杨书芳、李永祥支付购房款1355500元及利息。
一审法院认为，本案争议焦点在于涉案房屋购买的主体及购买方是否足额支付了购房款。
一、关于涉案房屋购买的主体。杨书芳认为出售主体为庞良安、张美，庞良安、张美代理人为徐鑫鑫，购买方主体为杨书芳，杨书芳代理人为徐慧。双方进行交易主要依据2014年8月12日，徐鑫鑫与徐慧签订的存量房买卖合同。庞良安、张美认为出售主体为庞良安、张美，购买方主体为李永祥，双方进行交易主要依据在于2014年6月7日庞良安、张美与李永祥签订的存量房买卖合同。庞良安、张美认为虽然公证委托了徐鑫鑫对涉案房屋进行处置，但是无权处置涉案房屋，涉案房屋最终登记在杨书芳的名下主要基于李永祥的指示。一审法院综合考察房屋交易过程、付款情况及各方陈述等因素，认定杨书芳系涉案房屋的购买主体。理由在于：1、杨书芳的代理人徐慧与徐鑫鑫签订了房屋买卖合同，最终杨书芳实际完成了涉案房屋的产权变更登记，登记产权人为杨书芳，由此从外观来看杨书芳作为购买人而言具有较强的证明力。由于庞良安、张美通过公证方式将出售房屋的权限授予徐鑫鑫，庞良安、张美无其他理由否认的情况下，不能否认在本起房屋交易中徐鑫鑫的代理人地位；2、庞良安、张美与李永祥签订的存量房买卖合同中约定了总价款为1750000元，于2014年6月11日前转账给张美200000元作为定金，2014年7月5日支付1350000元，2014年7月15日支付200000元。徐慧与徐鑫鑫签订的存量房买卖合同中约定了总价款为175万元，约定第一次支付28万元，第二次支付给产权人的受托人徐鑫鑫127万元，第三次交房时一次性付清。合同中载明2014年8月12日转账给徐鑫鑫光大银行。根据本案证据显示涉案房屋过户登记时间是2016年8月19日。从正常的交易习惯来看，如果庞良安、张美陈述系与李永祥进行的房产交易，那么在过户前李永祥仅支付280000元、没有支付绝大部分款项且李永祥没有向庞良安、张美出具拖欠款项凭证的情况下，庞良安、张美没有理由同意为其办理产权过户手续；3、李永祥陈述所有支付的款项都是代杨书芳支付给庞良安、张美，该陈述虽然没有相应凭证，但是李永祥作为付款方已经明确了付款的目的，不存在李永祥再次向庞良安、张美主张所付款项权利的可能。庞良安、张美虽然认为在过户时受李永祥指示将涉案房屋过户给杨书芳，但是并未提供证据予以证明。在庞良安、张美不能否定杨书芳系产权登记机关进行产权变更登记时显示的购买人地位的情况下，对于庞良安、张美的抗辩意见，不予采信，予以认定杨书芳系本案房屋交易的购买方。
基于徐鑫鑫在授权范围内与杨书芳签订的存量房买卖合同应认定徐鑫鑫的行为能够代表庞良安、张美，且在实际过户时庞良安、张美将涉案房屋过户给杨书芳，另庞良安、张美无证据证明杨书芳与徐鑫鑫存在恶意串通的情况下，一审法院认定涉案房屋交易主体为：出售方为庞良安、张美，买受方为杨书芳。
二、购买方是否足额支付了购房款。一审法院认定涉案房屋交易主体为：出售方为庞良安、张美，买受方为杨书芳。庞良安、张美对于收取394500元购房款无异议，对于徐慧支付给徐鑫鑫的1270000元有异议。基于徐鑫鑫持有能够代为收取购房款的公证书，故对于徐慧支付给徐鑫鑫的1270000元，一审法院认定徐鑫鑫收取款项的行为能够代表庞良安、张美。据此，认定杨书芳支付的房款总额为1664500元。基于涉案房屋的总价款为1750000元，杨书芳仍有向庞良安、张美支付剩余款项85500元的义务。基于合同中约定交房时一次性付清尾款，该约定赋予了同时履行抗辩权。基于杨书芳要求张美、庞良安履行交付房屋的义务，张美、庞良安要求杨书芳、李永祥支付房款的义务，故对于双方主张的违约责任均不予支持，双方仍应当进一步履行各自的合同义务。杨书芳主张交付附属设施、家具，因合同中并无就此详细列明附属设施、家具的名称等具体信息，对此主张无法明确，不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、庞良安、张美于本判决生效之日起十日内将位于合肥市××区沿河路222号栢景湾小区逸湖居18幢1102室房屋交付给杨书芳；二、驳回杨书芳的其他诉讼请求。本案一审案件受理费收取为10120元。由杨书芳负担2000元，庞良安、张美负担8000元。
本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。另二审期间本院查明，2014年8月18日，庞良安、张美与杨书芳代理人徐慧在房产局签订了一份存量房买卖合同，该合同注明买受方为杨书芳。庞良安、张美及杨书芳代理人徐慧在该合同落款处签字并按手印确认。
本院认为，第一，关于徐鑫鑫与徐慧签订《存量房买卖合同》效力问题。根据本案现已查明的事实来看，2013年5月20日，庞良安、张美通过公证方式将出售房屋的权限授予徐鑫鑫，现庞良安、张美认为徐鑫鑫无权代理其签订《存量房买卖合同》，于法无据，不予采信。因徐鑫鑫具有代理人地位，故其代表庞良安、张美与杨书芳代理人徐慧签订的房屋买卖合同有效，庞良安、张美认为徐鑫鑫签订的合同无效的理由，无事实和法律依据，不予采信。
第二，关于涉案房屋购买主体的问题。庞良安、张美认为案涉房屋购买主体是杨书芳和李永祥，但是综合本案房屋交易过程及付款情况来看，就案涉房屋的买卖曾经形成过多份合同，但是从双方签订的最后一份合同，即二审期间庞良安、张美提供的2014年8月18日在办理产权登记转移当日在房产局签订的合同来看，该合同注明买受人为杨书芳，庞良安、张美也在该合同上签字确认，当日办理产权变更登记注明的产权人也为杨书芳，现庞良安、张美认为案涉房屋的购买主体是李永祥和杨书芳，与事实不符，不予采信。
第三，关于购买方已支付的购房款的问题。如上所述，案涉房屋的出卖方为庞良安、张美，买受方为杨书芳。对于庞良安、张美对于收取394500元购房款双方并无异议，对于徐慧支付给徐鑫鑫的1270000元的问题，基于徐鑫鑫持有能够代为收取购房款的公证书，故对于徐慧支付给徐鑫鑫的1270000元，一审法院认定徐鑫鑫收取款项的行为能够代表庞良安、张美并无不妥，予以维持。
第四，关于张美、庞良安是否应当向杨书芳支付违约金及交付房屋固定设施及装修、家具问题。因涉案房屋的总价款为1750000元，杨书芳已支付房款1664500元，基于合同中约定交房时一次性付清尾款，该约定赋予了双方同时履行抗辩权。在此情况下，一审法院认为杨书芳有权要求张美、庞良安履行交付房屋的义务，张美、庞良安有权要求杨书芳履行支付房款的义务，故对杨书芳主张违约金的请求不予支持并无不妥，予以维持。另杨书芳主张交付附属设施、家具等请求，因双方签订的合同中并无就此详细列明附属设施、家具的名称等具体信息，对此主张无法明确，不予支持。
综上所述，庞良安、张美、杨书芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。另一审法院在计算本案一审诉讼费用时计算错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费用10120元，由杨书芳负担2120元，由庞良安、张美负担8000元；二审案件受理费19240元，由庞良安、张美负担10120元，由杨书芳负担9120元。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一七年二月二十三日
书记员 李 颖
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。