甘肃省兰州市七里河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）七民初字第30295号
原告（反诉被告）丁作胜，男，1985年，汉族，住兰州市城关区。
原告（反诉被告）刘芳兰，女，1985年，汉族，住甘肃省秦安县。
委托代理人贾悦，系甘肃现代发展律师事务所律师。
委托代理人张馨，系甘肃现代发展律师事务所律师。
被告（反诉原告）甘肃普天房地产开发有限公司住所地：甘肃省兰州市七里河区。
法定代表人李忠鑫，系该公司董事长。
委托代理人李成，系甘肃方域西涛律师事务所律师。
委托代理人赵利东，系甘肃方域西涛律师事务所律师。
原告（反诉被告）丁作胜、刘芳兰诉被告（反诉原告）甘肃普天房地产开发有限公司（以下简称普天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）丁作胜、刘芳兰的委托代理人贾悦、张馨，被告（反诉原告）普天公司的委托代理人李成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）丁作胜、刘芳兰诉称，原告于2011年8月29日，购买被告开发的位于兰州市七里河区林家庄420号的“格兰绿都”第36幢1单元11＊＊号商品房（期房）一套并且足额缴纳房款504525元。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内为买受人办理产权登记，若买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1.0%向买受人支付违约金。又依据双方签订的《合同补充协议》第六条：该合同第十五条关于产权登记的约定条款，双方同意在房屋交付后一年内被告为原告办妥产权证。2013年3月18日，原告所购买的房屋交付使用，而被告却未在约定期限之内为原告办理产权登记，期间，原告多次与被告协商解决，但截止至起诉之日，被告仍未履行合同义务、办妥原告房屋的产权证，也未支付相关违约金。现诉诸法院请求：1、判令被告立即为原告办理位于兰州市七里河区林家庄420号的“格兰绿都”第36幢1单元11＊＊号房屋的产权证；2、判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金5045.25元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）普天公司辩称，一、原告要求判令答辩人立即为其办理房产证的诉讼请求，答辩人认可。本案原告起诉答辩人要求办理房产证，是原告的正当要求和权利的行使。截止目前，本案涉及“格兰绿都一期”的7栋楼，30-34幢这5栋楼办理初始登记的材料已经由兰州市房地产交易中心审核通过予以收件，至今天庭审时，上述5栋楼已经由兰州房地产交易中心核发了兰州市房屋所有权初始登记核准通知书，可以向购房人办理房屋所有权转移登记。35-36这两栋楼也已进入实测绘阶段，之后向原告办理房产证已经为期不远。二、原告要求答辩人支付逾期办理房产证之违约金的诉讼请求不能成立，应当依法予以驳回。1、造成原告没有在约定期限拿到房屋产权证的原因不在于答辩人，答辩人不应承担违约责任。诉讼双方所签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金”；《补充协议》第六条约定“该合同第十五条关于产权登记的约定条款，双方同意在房屋交付后壹年内甲方为乙方办妥产权证，但不可归责于甲方的原因除外”。（1）原告未能在约定期限取得房产证并非答辩人的原因造成。2008年兰州市建委将“格兰绿都”项目北侧的B113#规划路列入城市建设道路计划，但因为道路拆迁及工程建设资金问题无法落实，兰州市建委在2009年12月8日的兰建发（2009）216号文件中规定，“B113号规划路的拆迁及工程建设资金问题，可先由普天公司垫付。具体由其开发的项目在缴纳的城市基础设施配套费中抵扣”，此文件经兰州市政府批复后，答辩人于2012年4月开工建设，至2013年6月B113路一期修建完毕，之后政府委托甘肃信源会计师事务所出具了《B113#道路一期工程项目竣工决算的审计报告》，确认答辩人支付的工程款共计为30793064元，答辩人实际应缴纳的规费总额为2200万元，在向原告交付房屋之后，答辩人即按规定申请办理房屋所有权初始登记，请求规划局能够按照兰建发（2009）216号文件的规定抵扣一期项目应当缴纳的规费，但该问题一直拖延到今年六月份才得以解决，由此导致一期项目长期不能取得建设工程规划竣工验收合格书，无法办理房产证，这才是原告不能取得房产证的根本原因，并非答辩人的原因所造成，因此不具备承担违约责任的前提条件。（2）诉讼双方在合同中明确约定“不可归责于甲方的原因除外”属于《司法解释》中的特殊约定。原告未能在约定期限取得房产证，属于不可归责于答辩人的原因所造成，因此不具备承担违约责任的条件。2、双方约定在一年期内甲方为乙方办妥产权证的约定因存在不可归责于甲方的客观原因，该时间期限应当予以除外，故答辩人不存在违约的情形。综上，房屋交付原告以来不能给原告办理房产证的原因完全属于不可归责于答辩人的原因所造成，答辩人也不存在违约的情形。原告要求支付逾期办理房产证违约金的诉讼请求不能成立，应依法予以驳回。
被告（反诉原告）普天公司反诉称，被反诉人于2011年8月29日与反诉人签订《商品房买卖合同》，购买了反诉人开发的“格兰绿都住宅小区”第36幢第1单元1101号房产一套，其中约定房屋建筑面积为84.51平方米，房屋总价为504525元。依据双方签订的《商品房买卖合同》第七条及《补充协议》第一条的相关约定：“被反诉人应在合同签订后7日内将申办按揭贷款所需的全部文件备妥向反诉人指定银行完成申办按揭贷款手续，否则视为被反诉人逾期履行付款义务同时承担逾期付款违约责任”。《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，被反诉人支付了首付款，直至2012年3月18日，被反诉人才与银行签订《借款合同》，支付了剩余购房款350000元。根据上述情形，被反诉人剩余房款的支付已逾期付款195天，应承担逾期付款的违约金20475元。故反诉人依据相关法律规定，反诉请求：1、判令被反诉人承担逾期付款的违约金20475元；2、反诉诉讼费用由被反诉人承担。
原告（反诉被告）丁作胜、刘芳兰辩称，一、原告根本不存在迟延付款的行为。《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第一条约定的是：原告应在合同签订后七日之内准备好相应材料并提交开发商指定的银行，而并非指7日内签订借款手续银行放款。本案中，原告已经按照约定于七日之内准备好相应材料，并提交开发商指定的银行。事实上，银行发放贷款有相应审批流程及手续，须经过贷款申请、贷款调查、贷款审批程序之后，方能通知业主签订借款合同、发放贷款，此过程的长短取决于银行业务人员，业主并不能左右银行发放贷款的时间。但是，被告却在反诉状中“偷换概念”，以银行是否在7日内放款作为认定原告是否违约的标准，实属错误。二、被告的诉讼请求已过诉讼时效。被告反诉请求中的违约金为债权请求权，其诉讼时效为二年。既然被告认为原告应当在合同签订后7日内付款，那么被告的诉讼时效就应当从合同签订满7日时开始计算，被告现在提起反诉，早已超过诉讼时效，被告已经当然丧失胜诉权。综上所述，被告的反诉请求于事实无依、于法律无据，望法庭公正判决，驳回被告反诉请求。
经审理查明，2011年8月29日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于兰州市七里河区林家庄420号的“格兰绿都”第36幢1单元11＊＊号商品房（期房）一套，建筑面积为84.51平方米，房屋总价为504525元。原告选择以按揭方式付款，于2011年8月29日向被告支付总房款的30%以上计154525元作为首付款，剩余350000元办理银行按揭贷款。合同第七条约定：买受人逾期付款的违约责任，逾期在45日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行。第八条约定：交付期限，出卖人应当在2012年12月31日前交付房屋。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内为买受人办理产权登记，若买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1.0%向买受人支付违约金。《合同补充协议》第一条约定：买受人应在合同签订后7日内将申办按揭贷款所需的全部文件备妥向出卖人指定银行完成申办按揭贷款手续，否则视为买受人逾期履行付款义务同时承担逾期付款违约责任。第六条约定：该合同第十五条关于产权登记的约定条款，双方同意在房屋交付后一年内被告为原告办妥产权证，但不可归责于被告的原因除外。2012年12月31日，被告按照合同约定的期限向原告交付了房屋，但未能在约定期限1年之内为原告办理产权登记。被告在向原告交付房屋时，就已取得建设用地使用权证明、建设工程规划许可证、竣工验收备案表、兰州房地产交易中心兰房中字（2013）66号关于房屋面积测绘工作中有关问题的处理意见，具备了办理房产初始登记的其他条件。
另查明，2008年兰州市建委将“格兰绿都”项目北侧的B113#规划路列入城市建设道路计划，但因为道路拆迁及工程建设资金问题无法落实，兰州市建委在2009年12月8日的兰建发（2009）216号文件中规定，“B113号规划路的拆迁及工程建设资金问题，可先由普天公司垫付。具体由其开发的项目在缴纳的城市基础设施配套费中抵扣”，此文件经兰州市政府批复后，普天公司于2012年4月开工建设，至2013年6月B113路一期修建完毕，之后政府委托甘肃信源会计师事务所出具了《B113#道路一期工程项目竣工决算的审计报告》，确认普天公司支付的工程款共计为30793064元，普天公司实际应缴纳的规费总额为2200万元，在向原告交付房屋之后，普天公司即按规定申请办理房屋所有权初始登记，请求规划局能够按照兰建发（2009）216号文件的规定抵扣一期项目应当缴纳的规费，但该问题一直拖延到今年六月份才得以解决，由此导致一期项目长期不能取得建设工程规划竣工验收合格书，无法办理房产证。2015年10月16日，兰州房地产交易中心向被告普天公司核发了30-34幢的兰州市房屋所有权初始登记核准通知书，凭此通知可以向购房人办理房屋所有权转移登记。
以上事实有原、被告提交的书证：《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、购房款收据、致业主函、政府回复、交款通知单、建设用地使用权证明、建设工程规划许可证、竣工验收备案表、兰州房地产交易中心兰房中字（2013）66号关于房屋面积测绘工作中有关问题的处理意见、兰建发（2009）216号文件、甘信源工财审字（2014）第008号审计报告、七政函发（2014）40号、49号文件、七政发（2015）110号文件、兰州市房屋所有权初始登记核准通知书，当事人的陈述以及开庭笔录在卷佐证。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反国家法律及行政法规的禁止性规定，合同合法有效。原告按照合同的约定履行了付款义务，被告按照合同约定交付了房屋，但未按照合同的约定履行在一年内办妥产权证的义务。双方在《合同补充协议》第六条中约定：该合同第十五条关于产权登记的约定条款，双方同意在房屋交付后一年内被告为原告办妥房产证，但不可归责于被告的原因除外。其间，普天公司也在积极履行自己的办证义务，之所以未能在约定的时间为原告办理房产证，是因为兰州市城乡规划局就被告应当以道路建设资金抵顶规费的问题一直未能予以解决，《建设工程规划竣工验收合格书》未核发，故无法办理房产证。现此问题已得到解决，2015年10月16日，兰州房地产交易中心向被告普天公司核发了30-34幢楼的兰州市房屋所有权初始登记核准通知书，凭此通知可以向购房人办理房屋所有权转移登记。35-36幢楼也已进入实测绘阶段，之后向原告办理房产证已经为期不远。故原告的第一项诉讼请求合法有据。本院予以支持。关于原告主张被告因逾期办理产权证，依双方约定应支付违约金5045.25元的诉讼请求，审理查明，不是因被告主观上故意拖延不办或怠于办理，而是由于不可归责于被告的原因，且产权证的办理被告也是附随义务，证照的办理与期限均不取决于被告的主观意志，故原告的此项诉讼请求依法不能成立，本院不予支持。关于反诉原告普天公司要求反诉被告承担逾期付款的违约金的诉讼请求，因原、被告双方签订的《补充协议》第一条约定：“原告应在合同签订后7日内将申办按揭贷款所需的全部文件备妥向普天公司指定银行完成申办按揭贷款手续，否则视为原告逾期履行付款义务同时承担逾期付款违约责任”。反诉被告均按照约定于七日之内准备好相应材料，并已提交开发商指定的银行。故反诉原告的反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、第一百三十五条、第一百三十六条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）甘肃普天房地产开发有限公司于本判决书生效后三十日内，为原告（反诉被告）丁作胜、刘芳兰办理位于兰州市七里河区林家庄420号的“格兰绿都”第36幢1单元11＊＊号房屋的产权证。
二、驳回原告（反诉被告）丁作胜、刘芳兰要求被告（反诉原告）甘肃普天房地产开发有限公司支付逾期办理房产证违约金5045.25元的诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）甘肃普天房地产开发有限公司要求原告（反诉被告）丁作胜、刘芳兰承担逾期付款的违约金20475元的诉讼请求。
本诉案件受理费150元，反诉案件受理费156元，由被告（反诉原告）甘肃普天房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。
审 判 长 刘克斌
代理审判员 崔 燕
人民陪审员 邢 旺
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 周振龙