上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初26952号
原告唐伟中，男，1960年6月20日生，汉族，住上海市浦东新区。被告万世轩，男，1994年8月7日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人何国平，上海嘉澜达律师事务所律师。委托代理人杨锐，上海嘉澜达律师事务所律师。原告唐伟中与被告万世轩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年5月26日公开开庭进行了审理。原告唐伟中，被告万世轩的委托代理人杨锐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐伟中诉称：被告向原告购买房屋，约定应于2015年10月31日之前办理过户，过户当日现金支付贷款与剩余房款的差额人民币(以下币种相同)65万元，同时办理210万元贷款的抵押登记。原告按约履行了合同义务，但是被告未能按期办理贷款，导致双方2015年11月15日才办理过户，2016年1月2日银行才放款，被告应当承担65万元自2015年11月1日至2015年11月15日的逾期付款违约金，以及银行逾期发放210万元贷款产生的逾期付款违约金(原告主张30日)。另外，合同约定2015年11月15日交房，但双方曾口头约定贷款放款之前的房租由原告收取，2015年11月15日时原告原先的租客还在房屋内居住，该日产生的租金220元被告应当支付给原告。另外，双方之前曾有过诉讼，被告要求原告办理水电煤等过户手续，但实际上在该案起诉前被告已经自行办理了过户手续，该案为虚假诉讼，被告应当支付原告虚假诉讼赔偿金。原告诉讼请求：1、判令被告赔偿逾期付款违约金36,375元；2、判令被告向原告退还2015年11月15日违法所得租金220元；3、被告支付原告虚假诉讼赔偿金3,000元。被告万世轩辩称：不同意原告诉讼请求。未能按照合同约定期限过户是由于原告拖延提供贷款放款账号，并非被告原因导致，过户时应当支付的65万元并不是买卖合同约定的房款，而是其他补偿款，而且被告已经实际于申请过户当日支付原告，不存在迟延，双方合同约定贷款部分的房款由银行支付，未约定银行放款期限，被告在取得抵押权证之后立即将材料交给银行，银行放款也未超出合理期限，故不同意支付逾期付款违约金。合同约定的交房时间为2015年11月15日，双方实际也于该日交房，当天的租金理应归被告。被告不存在虚假诉讼，而且原告第三项诉请针对的是其他案件，不应在本案中处理。经审理查明：2015年9月5日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将上海市浦东新区齐河路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)以309万元的价格出售给乙方，双于2015年10月31日之前共同向房地产交易中心申请办理过户手续，乙方逾期付款的，应按照逾期未付款每日万分之五的标准向甲方支付赔偿金，自合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。补充条款(一)约定，甲方于2015年11月15日前将该房地产交付乙方；乙方于付清第一笔房款后10个工作日内备齐贷款资料办理银行贷款手续，若自乙方申请贷款起至本合同约定的办理产权过户手续之日止，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分，若乙方贷款银行要求甲方应至贷款银行签订相关文件及要求甲方提供相关资料的，甲方应按乙方贷款银行要求配合乙方办理银行贷款手续。合同附件三付款协议约定，乙方应于签订本合同当日支付首付款93万元(含定金5万元)，乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款216万元，该款项由贷款银行转入甲方账户(以银行实际放款日期为准)。当日，原告(甲方)与被告(乙方)还签署一份《补偿协议》，约定乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方121万元，于签订买卖合同当日支付甲方36万元，于办理产权过户手续当日支付65万元，于甲方办妥该房屋内全部户口迁出手续当日支付甲方20万元。合同签订后，被告于2015年11月10日与贷款银行签订了贷款合同，原、被告实际于2015年11月15日向房地产交易中心申请办理了系争房屋的过户手续，当日被告向原告支付了上述《补偿协议》约定的65万元。系争房屋于2015年12月1日核准登记至被告名下，同时办理了贷款抵押登记。贷款银行实际于2016年1月将贷款直接发放给原告。审理中，原告递交了短信记录，主要内容为：2015年10月21日中介仲经理曾要求原告提供收款账号，原告当日将贷款收款账号通过短信发送给中介；2015年10月30日原告催问中介何时过户，中介回复跟银行联系过，(贷款)合同很快出来，拿到合同就可以过户；2015年11月4日中介李坤再次向原告催要农行卡，原告提出了逾期过户损失问题。原告通过上述短信记录证明原告已经按期提供了贷款收款账号。被告对原告的上述短信证据真实性没有异议，但对原告的证明目的不认可。审理中，被告递交了被告母亲与中介工作人员的短信及微信记录，主要内容为2015年9月20日，被告与中介贷款部工作人员约定当天递交贷款材料；2015年10月19日，被告接到银行通知称原告未提供收款账号，被告将该情况告诉了中介，中介表示由中介来处理；2015年11月8日中介李坤联系被告称原告不愿意提供贷款银行的银行卡；2015年10月25日被告询问银行周姓工作人员贷款材料有无收到，对方回复已经收到，2015年12月5日被告告知周姓工作人员材料(抵押权证)已经寄出，请帮忙催银行尽快放款。被告通过上述短信及微信记录证明被告及时办理了贷款手续，系原告拖延提供银行账号致贷款迟延。原告对上述微信及短信记录真实性无异议，但对被告的证明目的不予认可。审理中，原、被告一致确认交易过程需要中介配合，相关流程都是由中介安排，实际过户时间也由中介确定后通知双方。另查明，2015年12月，原告曾向本院提起诉讼，称被告应在户口迁出当日支付原告20万元，但原告户口迁出当日被告未支付该款项，故起诉要求被告给付逾期支付该20万元的逾期付款违约金。审理中，被告提出反诉，要求原告配合办理物业基金更户以及物业管理费、水、电、煤气、有线电视等的更名手续并承担逾期履行上述过户义务的违约金。法院于2016年3月17日作出(2015)浦民一(民)初字第45006号判决，对上述本反诉进行了处理。以上事实，有经庭审质证的房屋买卖合同、补偿协议、短信微信记录、贷款合同、抵押权证、民事判决书等证据以及庭审笔录在案佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告一致确认系争房屋的交易过户时间由中介安排，而交易过户的前提是被告办妥贷款手续。根据双方递交的短信及微信记录，虽然原告于2015年10月21日将贷款收款账号提供给中介，但嗣后中介与双方沟通的情况反映被告未能于2015年10月31日办妥贷款手续的原因仍然是原告没有按照银行要求提供收款账号，而非被告原因，因此迟延过户不能归咎于被告。买卖合同明确约定65万元款项在过户时支付，在迟延过户并非被告造成的情况下，该款项显然应当在实际过户时支付，被告不存在逾期付款，原告要求被告支付该笔款项逾期付款违约金的诉请不予支持。买卖合同约定贷款部分的房款由贷款银行直接支付给原告，没有限定贷款放款时间，而且被告在取得抵押权证之后即交给了银行，并没有故意拖延，而原告所述银行应在两周之内放款没有合同依据，因此原告要求被告支付贷款部分的逾期付款违约金本院亦不予支持。合同约定交房时间为2015年11月15日之前，房屋交付后孳息应归购房人，原告要求被告支付2015年11月15日的房租缺乏依据，本院不予支持。原告所述虚假诉讼系其他案件，而该案已经判决生效，本案不予重复处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百六十三条的规定，判决如下：驳回原告唐伟中的诉讼请求。案件受理费714元，减半收取计357元，由原告唐伟中负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 范 一
二〇一六年六月二十一日
书记员 潘宸琰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百六十三条标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。