广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗荔法民三初字第587号
原告：罗凤平，住广州市天河区。
委托代理人：吴凯，广东宏力律师事务所律师。
委托代理人：何雁英，广东宏力律师事务所律师。
被告：文华，住湖南省衡山县。
第三人：珠海市斗门黄发达实业有限公司，住所地：珠海市。
法定代表人：黄世宪，职务：总经理。
委托代理人：陈美生，湖南金州律师事务所律师。
第三人：广州捷荣房地产开发有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：周建中。
第三人：广东煤炭房地产开发公司，住所地：广州市天河区。
法定代表人：陈超勇。
第三人：广州嘉儒华房地产开发有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：吴永发，职务：总经理。
委托代理人：陆建国，该公司职员，联系地址。
原告罗凤平诉被告文华、第三人珠海市斗门黄发达实业有限公司、广州捷荣房地产开发有限公司、广东煤炭房地产开发公司和广州嘉儒华房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月30日公开开庭进行了审理。原告罗凤平及其委托代理人吴凯、何雁英，第三人珠海市斗门黄发达实业有限公司的委托代理人陈美生，广州嘉儒华房地产开发有限公司的委托代理人陆建国到庭参加诉讼。被告文华、第三人广州捷荣房地产开发有限公司、广东煤炭房地产开发公司经本院合法传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗凤平诉称：2005年4月9日，原、被告签订房屋买卖协议，约定原告以14万元购买被告通过以物抵债向第三人珠海市斗门黄发达实业有限公司（以下简称黄发达公司）取得的位于芳村区某房。合同签订后，原告支付了购房款，但被告始终未按合同约定为原告办理房屋产权证。
案涉房屋是由第三人黄发达公司和广州捷荣房地产开发有限公司（以下简称捷荣公司）共同出资以广州嘉儒华房地产开发有限公司（以下简称嘉儒华公司）名义开发的商品房，具备办理产权证条件。案涉房屋一直由原告实际控制使用，多年一直无法登记到原告名下，严重损害原告合法权益。特诉至法院，请求判令：被告及第三人共同为原告办理芳村区某房（现门牌：广州市荔湾区某房）的产权登记手续。
第三人黄发达公司辩称：不同意原告诉讼请求。理由如下：1.根据黄发达公司与广东煤炭房地产开发公司（以下简称煤炭公司）签订的《关于合作开发芳村芳信路文安花苑项目协议书》，文安花苑项目是黄发达公司挂靠煤炭公司开发，该项目的开发和销售等工作由黄发达公司负责，煤炭公司收取每平方米50元的开发管理费。2.1997年4月30日，有关部门核发了《商品房预售许可证》，但是预售人为广州粤煤房地产开发有限公司（以下简称粤煤公司，该公司后更名为：广州嘉儒华房地产开发有限公司），即由粤煤公司和黄发达公司对外销售该商品房。3.从2002年开始粤煤公司和黄发达公司先后将上述房屋销售给李某、许某、陈某等人并收取了全部房款。但因捷荣公司没有支付相应的房款给黄发达公司以及煤炭公司停业等原因，以致黄发达公司已经破产，无法为李某、许某、陈某等人办理房屋产权手续。4.黄发达公司与原告并不存在任何房屋买卖关系，原告不是本案的诉讼主体，原告的诉讼请求不能成立。5.原告以交易款为18万元，要求第三人办理160平方米房屋的产权明显不公平，案涉房屋现市值在160万元以上。鉴于以上事实，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人嘉儒华公司辩称：文安花苑项目的建设是由煤炭公司和黄发达公司负责，办理房产证与我方无关，相关的事实在（2006）穗中法民五初字第67号民事判决书中已查明。预售许可证里登记的“广州粤煤房地产开发有限公司”是煤炭公司的子公司，是为了解决文安花苑税收问题。嘉儒华公司没有从事该项目的开发、销售及交接工作，故没有义务和能力为原告办理产权证。
关于股权转让的问题，嘉儒华公司是在2003年6月5日通过股权转让的方式由新股东购买旧股东全部股权，并约定，股权变更登记前的一切债权债务仍由原嘉儒华公司的股东及煤炭公司、广东省煤炭建筑工程公司来承担，所以请求法院判令免除嘉儒华公司在本案的责任。
被告文华书面答辩称：原、被告共同经营振华经营部时向黄发达公司供钢材产生欠款，通过以物抵债取得案涉房屋。2005年双方不再合作，清算后原、被告签订了案涉房屋的买卖合同，将案涉房屋折价卖给原告。由于一直未能找到黄发达公司的老板，所以办证的事一直未解决。如果可以办证，同意过户给原告。
第三人煤炭公司、捷荣公司均没有提出答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。
经审理查明：1994年2月8日，广州市芳村区食品公司和煤炭公司签订《合作开发芳村区食品公司屠宰场及冷库地段协议书》，约定广州市芳村区食品公司提供芳村区芳信路秀水地段土地，煤炭公司负责工程全部建设费用等，双方合作兴建冷库、商品楼项目。1994年10月13日，捷荣公司和煤炭公司签订《房地产预售契约》，约定煤炭公司将原芳村大道芳信路文安花苑A、B两幢三至九层建筑面积11000平方米的房屋以每平方米3400元的单价出售给捷荣公司。1997年1月13日，广州市芳村区食品公司、煤炭公司共同与广州市国土局签订《国有土地使用权出让合同》，后又以双方名义领取芳村区芳信路秀水地段土地文安花苑商住综合楼A、B幢《建设工程施工许可证》。1997年4月30日，广州市国土房管局就文安花苑A、B两幢九层楼宇向粤煤公司核发了穗房预字第970090《商品房预售许可证》。1999年4月21日，煤炭公司和黄发达公司签订《关于合作开发芳村芳信路文安花苑项目协议书》，约定黄发达公司同意挂靠煤炭公司开发上述项目，该项目的开发和销售等具体工作由黄发达公司负责，并按每平方米50元向煤炭公司缴纳开发管理费，建筑施工管理费由施工队按2%上交煤炭公司。1999年7月7日，煤炭公司、嘉儒华公司和捷荣公司签订《补充协议书》，约定双方于1994年签订的预售契约继续有效，但双方同意对交房时间、付款方式等问题进行修改。
2000年12月6日，捷荣公司向煤炭公司、黄发达公司发出《关于文安花苑部分未安置房产处理的函》，内容为：将文安花苑A、B栋中的A栋东2梯902房面积71.9356平方米、B栋北梯902房面积43.12平方米、B栋北梯903房面积40.5888平方米等九套房屋退还给煤炭公司、黄发达公司。
2001年4月28日，广州市黄埔区振华建材经营部（以下简称振华经营部）和黄发达公司签订《钢材购销合同》约定：黄发达公司为望岗综合市场工程所需钢材全部由振华经营部供给，振材经营部规定财务人员罗凤平收款等。2001年11月5日，振华经营部和黄发达公司签订《协议书》约定：黄发达公司欠振华经营部材料款181651元。现经双方协商：黄世宪同意将捷荣公司退还煤炭公司文安花苑A栋东2梯902、B栋北梯902、B栋北梯903作抵押。自签订协议之日起A栋东2梯902、B栋北梯902、B栋北梯903使用权属于振华经营部。限定在2002年2月30日前付清181651及按合同应收取滞纳金。逾期未付清，振华经营部有权将文安花苑A栋东2梯902、B栋北梯902、B栋北梯903房房产处理。
2005年4月9日，原、被告签订《房屋买卖协议》约定：某房（某平方米）是文华通过以物抵押取得，原告向被告购买该房产。一、房屋价格14万元；二、被告负责为原告办理房产证；三、被告应将以物抵债全部手续交给原告；四、办理房产证需要的费用由原告承担；五、本协议签订时原告已经支付10万元，剩余4万元在房产证办妥时支付。被告已经将房屋钥匙交给原告。
经查，2002年12月23日，粤煤公司、黄发达公司与案外人陈某签订《房地产预售契约》，约定陈某预购文某房，建筑面积某平方米。2014年陈某向本院提起诉讼，要求嘉儒华公司、黄发达公司、煤炭公司为其办理文安花苑A栋41号D梯九楼902房（现门牌：广州市荔湾区芳村大道某房，即本案案涉房屋）的产权证。本院于2014年7月20日作出（2014）穗荔法民三初字第434号民事判决书，认为陈某无法提供《购房资格证明》证明其符合购房资格为由，驳回陈某的诉讼请求。
庭审中，原告陈述，原告原是振华经营部的财务人员，也是被告的合作伙伴，黄发达公司的法定代表人黄世宪于2011年11月5日将案涉房屋锁匙交付给原告；2005年4月，原、被告对振华经营部的资产进行清算，被告尚欠原告款项，因此同意将案涉房屋出售给原告，签订合同后被告将案涉房屋的锁匙交付给原告，但没有书面依据。原、被告均没有向黄发达公司主张过办理房产证。黄发达公司称，《协议书》只是约定将上述三套房屋抵押给振华经营部，由经营部收取租金抵偿欠款，并不是将房屋给振华经营部。案涉房屋一直由黄发达公司实际控制，并于2002年将房屋出售给案外人陈某，但没有实际交付房屋给陈某，而是以代租的方式，向陈某支付租金。
原告为证明其从2008年6月起一直实际控制案涉房屋并出租给郑某使用的事实，提供了盖有黄发达公司财务专用章的水电费收款收据、银行明细清单和原告向承租人出具的收据两份。黄发达公司认为水电费是其公司向住户收取的，原告不是住户，不能证明原告实际占用案涉房屋，对其余证据不予确认。嘉儒华公司对上述证据均不予确认。另据原告提供的“个体工商户注销基本资料”显示：广州市黄埔区振华建材经营部于2001年3月1日登记开业，经营者为被告，于2001年11月19日办理注销。
经查，1997年7月16日，广州粤煤房地产开发有限公司经核准名称变更为广州嘉儒华房地产开发有限公司。
本案审理过程中向原告释明，原告主张的合同效力与本院作出的认定不一致的，原告是否变更诉讼请求，原告表示坚持对合同效力的认定，不变更诉讼请求。
本院认为：原告依据2005年4月9日与被告签订的《房屋买卖协议》要求被告及第三人承担办证义务，因此本案审查的焦点在于上述《房屋买卖协议》的效力问题。首先，被告明知其未取得房屋产权仍然向原告出售案涉房屋，其次，原告作为振华经营部的财务人员，亲身参与了振华经营部和黄发达公司之间关于《钢材购销合同》及《协议书》的履行过程，清楚知道案涉房屋的产权归属及振华经营部、被告不享有房屋产权的事实，但仍然和被告签订《房屋买卖协议》，因此原告亦不是合同的善意相对人。第三，审查该《房屋买卖协议》，约定的交易价格为14万元，原告在签订协议时支付10万元，余款4万元在办妥房产证时支付。本案中原告并未能提供该10万元的支付凭证，以及被告向原告实际交付房屋的依据。从以上事实可认定原、被告签订合同的行为具有恶意性和串通性。最后，原、被告在未经黄发达公司和煤炭公司同意的情况下，擅自签订合同买卖其所开发的房屋，显然损害了黄发达公司和煤炭公司的利益。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）款的规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效”，本院认定原、被告签订的《房屋买卖协议》为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力。经本院释明原告表示坚持诉讼请求。因此，原告依据该《房屋买卖协议》要求被告及第三人共同办理芳村区某房产权证的诉讼请求缺乏合同和法律依据，本院不予支持。
被告文华、第三人广州捷荣房地产开发有限公司、广东煤炭房地产开发公司经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告罗凤平的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告罗凤平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 艳
人民陪审员 罗夏杰
人民陪审员 梁燕文
二〇一五年八月二十日
书 记 员 钟细妹
邱思陵