河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民三终字第00008号
上诉人（原审被告）：赵亚静。
委托代理人：李振东，河南震世律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：华建英。
委托代理人：吴国玉，河南定信律师事务所律师。
上诉人赵亚静与被上诉人华建英租赁合同纠纷一案，华建英于2014年8月25日向河南省南阳市卧龙区人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求：判令赵亚静搬出华建英房屋，支付剩余租金及违约金，并自2014年8月7日起至搬出之日止按每月3800元支付房屋占用费，诉讼费由赵亚静承担。原审法院于2014年10月23日作出（2014）宛龙卧民初字第221号民事判决。赵亚静不服，向本院提起上诉，本院于2014年12月25日受理后，依法组成合议庭，并于2015年1月9日、2015年1月15日公开开庭进行了审理。上诉人赵亚静及其委托代理人李振东，被上诉人华建英及其委托代理人吴国玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年8月6日，华建英作为甲方与作为乙方的赵亚静签订了门面房租房契约一份。其内容为“租房契约立契约人：甲方：华建英（捺指印）乙方：赵亚静（捺指引）甲乙双方经充分协商，同意就下列租赁事项，订立本契约，共同遵守。1、乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房屋。（人民路、13平米）2、甲乙双方议定的租金为人民币（大写：壹万伍仟元整￥15000元。租赁期限自二○一三年八月六日至二○一四年八月六日由乙方在每年的前30天日内交付给甲方。付款方式一次付清。甲方华建英（捺指印）乙方：赵亚静（捺指引）2013年8月6日”。2014年1月1日，华建英向赵亚静发出通知其主要内容为“……，因物价上涨，房租从即日上调为3800元／月。你所欠房租请在15日内交纳完毕……房东：华建英2014年1月1日”。华建英、赵亚静双方均认可赵亚静为租赁房屋付给华建英人民币10000元。诉讼中，华建英放弃了要求赵亚静支付2000元违约金的诉讼请求。2012年12月16日，华建英与第三人李英鸽签订了房地产租赁协议。该租赁协议中华建英所出租的房屋与本案中华建英出租给赵亚静的房屋为同一房产。该租赁协议中房地产年租金为壹万伍仟元（￥15000元）。租赁期限为2012年12月16日至2013年12月16日。另查，本案华建英、赵亚静租赁合同的标的物系华建英与第三人胡云雪以集资形式共同购置，位于人民路中段139号西侧（南阳市人民公园对面），南阳市公共汽车公司门口北楼第8号门面房。该门面房面积为12.9466平方米。后胡云雪于2004年4月8日给华建英出具了此门面房转让款项的收条，将自己与华建英共同集资购置的此门面房转让归华建英一人所有。经原审法院调解，双方当事人无法达成一致的调解意见。以上事实由门面房集资分配协议书、收条、华建英、赵亚静双方签订的租房契约、房地产租赁协议，以及华建英、赵亚静在原审法院庭审调查中陈述等为证，已记录在卷为凭。
原审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案华建英、赵亚静双方签订的书面租赁协议，内容不违反法律规定，应当认定为合法有效。对华建英、赵亚静双方均有法律约束力。华建英、赵亚静双方均应按照协议的约定履行自己的义务。履行协议不符合协议约定应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。华建英、赵亚静双方签订的书面租赁协议约定门面房的房租为15000元／年，华建英认可收到赵亚静交纳的人民币10000元。对于赵亚静是否拖欠华建英5000元房租的问题，赵亚静辩称“不是我不愿支付房租，我是从别人手中转接的房屋，我2013年5月份花费6万元从李英鸽手中接到该房屋，当时李英鸽房租是签到2013年12月份，房租到期后华建英要求增加房租为每年28000元，因为房租我们一直没有协商成。所以现在并不是我不愿意交房租，而是华建英不愿接受房租”。赵亚静同时称“对于房租，李英鸽说她已经出过了，”并认为李英鸽交纳了一年的房租，且华建英与李英鸽的租赁协议并未到期时李英鸽就将房屋转租给赵亚静，赵亚静支付了转让费，华建英和李英鸽签订租赁协议的期间与华建英、赵亚静双方租赁协议的期间存在重合。赵亚静自己实际上不应该再出两租赁协议重合期间的租金。因赵亚静的抗辩没有提供相关的证据，对于赵亚静的抗辩原审法院不予采信。在华建英、赵亚静双方租赁协议履行期间内经华建英催要，赵亚静并未完全履行自己交纳房租的义务。华建英请求赵亚静支付剩余的5000元房租，符合法律规定，原审法院予以支持。诉讼中，华建英要将其诉请要求赵亚静立即搬出华建英房屋并恢复原状，明确为不破坏主体结构、腾出房屋，因依照华建英、赵亚静双方签订的不动产租赁协议，该协议约定的租赁期间已届满。故对于华建英的此项请求原审法院予以支持。华建英方自愿放弃要求赵亚静支付2000元违约金的诉讼请求，原审法院予以确认。关于赵亚静辩称“租房合同是因为当时我办理营业执照需要而写的，并不是我真实的意思”，因其无充分的证据予以证实，原审法院不予采信。关于华建英要求自2014年8月7日起至搬出之日止按每月3800元支付房屋占用费的问题。因双方租赁协议约定的期间已届满，华建英、赵亚静双方未续签租赁合同，华建英、赵亚静双方形成不定期租赁合同，华建英要求赵亚静搬出房屋，符合法律规定，赵亚静应履行合同解除后的相关义务，为华建英腾出房屋。赵亚静未履行其相应义务，依法应承担自租赁协议到期之日起至为华建英腾出房屋之日止的房屋占用费。华建英称房屋占用费是按照2014年1月1日华建英对赵亚静通知上3800元／月的标准计算的，因华建英、赵亚静双方对此项费用计算标准并未明确约定，且赵亚静对华建英主张的计算标准并不认可，故可参照原赵亚静双方之前签订的房屋租赁协议所约定的15000元／年的标准，并考虑物价等相关因素，房屋占用费支持1500／月为宜。关于华建英要求赵亚静结清水电费的问题，因系赵亚静租赁占用期间使用产生，故对华建英的此请求原审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零九条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、本判决发生法律效力之日起三十日内，被告赵亚静腾出其占用原告华建英的房屋交付给原告华建英。二、本判决发生法律效力之日起十日内被告赵亚静支付原告华建英拖欠的房屋租金5000元。三、被告赵亚静应自2014年8月7日起按1500元／月的标准向原告华建英支付房屋占用费至本判决生效后十日止。同时被告赵亚静应当结清其租赁占用使用期间产生的水电费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告赵亚静负担。
赵亚静上诉称：一、原审判决认定事实错误，导致判决结果错误。1、赵亚静出6万元转让费，并花费1.3万元装修，目的是为了长期租赁经营，但华建英短期内擅自以明显不公的比例上涨房租，干扰赵亚静正常经营，其行为属恶意毁约，原审判决支持华建英诉讼请求系对恶意毁约的纵容。2、李英鸽已经将2013年全年房租交付给华建英，华建英不应当重复要求赵亚静支付房租，原审判决对此未予查明。3、赵亚静与华建英签订的租房协议并非真实意思表示，仅仅是为了办理营业执照而签订的一份假协议，应属无效合同。4、原审判决赵亚静按每月1500元标准支付房屋占用费错误。根据赵亚静与华建英约定，房租为每年15000元，但原审判决要求赵亚静按每月1500元支付占用费，明显不公。二、原审违反法定程序，对赵亚静不公。1、赵亚静收到起诉状后，原审法院没有给赵亚静答辩期和举证期，严重剥夺了赵亚静的诉讼权利。2、原审遗漏案件当事人李英鸽，导致案件事实无法查清。因赵亚静系从李英鸽手中转租，并且出了6万元的转让费，应当列李英鸽为本案当事人。综上，原审判决认定事实错误，程序违法，应当依法予以纠正。
华建英辩称：一、原审判决认定事实清楚，判决结果正确。1、华建英与赵亚静之间的房屋租赁合同期限为一年，自2013年8月6日至2014年8月6日，合同已到期，赵亚静无权继续占用华建英房屋，原审判决赵亚静腾出房屋正确。至于其称的6万元转让费和1.3万元装修费问题，华建英不知情，也与本案无关。2、李英鸽所交房租截止到2013年8月5日，华建英要求赵亚静自2013年8月6日支付房租不存在重复支付。3、华建英与赵亚静签订的租赁协议系双方真实意思表示，该协议由双方协商并签字确认，且已实际履行，应为有效协议。4、原审判决赵亚静按每月1500元标准支付房屋占用费偏低。2014年1月1日，华建英通知赵亚静房租上涨为每月3800元，而合同到期后赵亚静拒不搬出房屋，完全可以推定赵亚静同意按每月3800元支付房租。原审判决考虑物价等相关因素判决赵亚静按每月1500元支付房屋占用费并无不当。二、原审程序合法。1、原审法院给赵亚静超过30天举证期，程序合法。2、李英鸽不是本案的当事人，不存在遗漏当事人问题。综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，应当驳回上诉，维持原判。
依据双方当事人的诉辩情况，并征询双方当事人的意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、双方签订的租赁协议是否系真实意思表示，租赁协议是否有效；2、原审判决2013年8月7日至2013年12月底的房租是否存在重复计算问题；3、原审判决按每月1500元支付房屋占用费是否适当；4、原审判决程序是否合法。
二审中，赵亚静提请证人李英鸽出庭作证，证明李英鸽将房屋转租给赵亚静时，赵亚静支付给李英鸽6万元中包含转让费、到2013年年底的房租以及一部分服装的费用，华建英给李英鸽出具的收条也显示房租到2013年底。且转租房屋经过华建英同意，华建英称房租根据市场情况租赁，房子不收回，华建英并没有说李英鸽违约的问题。
赵亚静对该证人证言的质证意见为：该证人证言属实，应当予以认定。华建英对该证人证言的质证意见为：该证言不属实，当时转租时华建英不知道，并不同意，也没有说不收房子，房租当时双方签的有合同。
二审中，华建英提供一份证据：华建英与李英鸽在2012年12月16日签订的租赁契约，证明华建英与李英鸽的租赁合同已经解除，2013年8月6日以后没有剩余房租。
赵亚静对该证据的质证意见为：对合同最后一页真实性有异议，前面已经是完整的合同，赵亚静收到的合同是前边的部分，后面追加的内容是单独的内容，赵亚静并不知情。且对证明方向有异议，不能证实李英鸽存在违约情况，也不能证实李英鸽剩余的房租归华建英，因此，不应当采信。
经双方当事人的举证、质证，本院对李英鸽的证言认为，李英鸽作为转租人，了解具体情况，且与双方均无利害关系，本院予以采信。对于华建英提供的租赁契约，能够证实华建英与李英鸽之间存在租赁合同关系，但不能证明李英鸽存在违约。
本院经审理查明的事实除上述证据外，查明的其他事实与原审判决查明的事实相一致。
本院认为：华建英与赵亚静签订的租房合同有双方当事人签字确认，且赵亚静对其真实性予以认可，应当认定为有效合同。双方签订租赁合同的期限为2014年8月6日至，到期后，双方在未签订新的租赁合同的情况下，赵亚静应当腾出房屋并交付给华建英。赵亚静上诉称租赁合同内容并非其真实意思表示，签订该契约是为了办理营业执照，但其未提供有效证据证明该主张，本院不予支持。赵亚静从李英鸽手中转租该房屋，华建英与赵亚静签订了租赁协议，故华建英称其不知道转租的理由不能成立。根据华建英与李英鸽之间租赁契约的约定，经过华建英同意可以转租房屋，故华建英称李英鸽存在违约，其2013年8月7日至2013年12月底的租赁费作为违约金的理由不能成立。由于李英鸽租赁费交至2013年12月16日，并出庭陈述该期间租赁费包含在赵亚静已支付的转让费中，据此，赵亚静不需要再支付2013年12月16日之前的租赁费，赵亚静应从2013年12月17日将租赁费交至2014年8月6日。根据华建英与赵亚静签订合同约定每年租赁费15000元，赵亚静支付给华建英租赁费10000元，赵亚静房屋租赁费已交至2014年8月16日，并未拖欠租赁合同约定期限内的房租，原审判决赵亚静支付拖欠的租金5000元不当，应当予以纠正。关于房屋占用费问题，华建英与赵亚静签订租赁契约约定房屋租赁费为每年15000元，原审法院考虑到物价上涨等因素判决房屋占用费每月1500元缺乏合同依据，应当按照原合同约定的每年15000元计算赵亚静继续占用该租赁房屋期间的费用。关于程序问题，原审法院于2014年9月5日向赵亚静送达了起诉状、举证通知书等相关材料，于2014年10月13日开庭审理，符合法律规定。由于租赁契约系赵亚静与华建英签订，李英鸽并非当事人，原审判决未将其列为当事人并无不当。综上，原审判决认定部分事实错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销卧龙区人民法院（2014）宛龙卧民初字第221号民事判决；
二、自本判决生效之日起三十日内，赵亚静腾出其占用华建英的房屋并交付给华建英；
三、赵亚静应自2014年8月17日起按15000元／年的标准向华建英支付房屋占用费至赵亚静将房屋交付给华建英之日止。同时赵亚静应当结清其租赁占用使用期间产生的水电费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费100元，由华建英负担；二审案件受理费100元，由赵亚静负担。
本判决为终审判决。
审判长 牛晓春
审判员 姜付强
审判员 孙建章
二〇一五年三月十二日
书记员 杨松峰