重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）綦法民初字第04869号
原告綦江兴宇物业管理有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道正通大厦，组织机构代码75927759-0。
法定代表人旷宏伟，该公司经理。
委托代理人杨建，男，1965年2月15日出生，汉族，住重庆市綦江区。
被告吕昌龙，男，1967年11月25日出生，汉族，住重庆市綦江区。
被告邹小平，女，1974年3月12日出生，汉族，住重庆市綦江区。
原告綦江兴宇物业管理有限公司（以下简称兴宇物业）与被告吕昌龙、邹小平物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月2日立案受理后，依法由代理审判员邹雪蕾适用简易程序，于2014年8月7日公开开庭进行了审理。原告兴宇物业的委托代理人杨建，被告吕昌龙、邹小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兴宇物业诉称，2011年4月18日，原告与重庆玖虎实业有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告对位于綦江区文龙街道龙角路玖虎明珠小区提供物业服务。双方约定物业服务费按物价主管部门批文执行收取。原告按照《物业管理条例》的规定及《前期物业服务合同》的约定，依法全面为玖虎明珠小区提供了物业服务，在原告提供服务之同时，被告从2013年4月1日起租赁玖虎明珠负一层（建筑面积3393.98m2）经营家具，未向原告交纳物业服务费，经原告书面催收未果。截止2014年6月，被告共欠物业服务费118785.8元。原告遂起诉请求判令被告支付物业服务费118785.8元。诉讼中，原告变更诉讼请求，增加请求判令原告支付欠费期间的违约金78653元。
被告吕昌龙、邹小平辩称，被告租用的房屋为玖虎明珠小区负一层，该房屋所有权人为重庆市合川区广信小额贷款有限公司（以下简称广信贷款公司），原告兴宇物业并未与被告吕昌龙、邹小平或广信贷款公司协商约定该负一层房屋的物管收费标准。玖虎明珠为综合性商住小区，被告租用的房屋并非商场，不应按照商场的标准2.5元／m2收费。我商场自2013年3月8日租赁合同签订之日起到2013年12月23日消防验收合格期间一直未营业，这期间的物业管理费应按50%收取。原告未尽物业管理的清洁卫生、消防等义务，物业区域长期堆积粪便无人清扫，墙头广告无人清理，管道一直漏水，青苔遍地，致使大面积场地无法投入经营使用。场地内的消防水泵房、消费控制室、配电房、发电房及其附属设施共计393.88㎡，这些设施是玖虎明珠整栋大厦的共用设施，不应纳入对我征收物管费的范围。场地内长期停放着多辆“僵尸车”、废弃沙发，多年无人清理，阻碍交通，造成严重的消防安全隐患。重庆市綦江区发展和改革委员会（2012）32号批复上的收费标准有效期为2012年12月22日至2013年12月21日，因此2013年12月21日之后并无适用2.5元／m2的物业收费依据。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，綦江区文龙街道龙角路玖虎明珠小区系由重庆玖虎实业有限公司开发建设。2011年5月18日，原告兴宇物业与重庆玖虎实业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为玖虎明珠小区提供物业管理服务，服务期限为2011年4月18日至2014年4月30日，合同期满，小区业主委员会成立后由业主委员会与乙方协商续订合同，若未成立业主委员会，由原告继续提供物业服务。合同约定物业服务费按物价主管部门批文执行。约定物业服务事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；本物业内交通秩序与车辆停放秩序的管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；公共环境卫生的维护；公共秩序、安全消防等事项的协助管理和服务等。2011年4月6日，重庆玖虎实业有限公司制定《业主临时公约》，其中载明：物业服务费按月交纳，业主应在每月前十日内履行；业主、物业使用人违反临时公约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费，应按每日5‰的标准支付违约金。
2013年1月28日，玖虎明珠小区负一层房屋（房产证号：207房地证2007字第6763号，面积3393.88㎡）被重庆市第一中级人民法院以流拍价1115.92万元交付给广信贷款公司所有。2013年3月8日，被告吕昌龙、邹小平与广信贷款公司签订《房屋租赁合同》，租赁玖虎明珠小区负一层房屋用作商场经营各类家具，约定租赁期间为10年，租金按出租面积3000㎡计算，由被告自行承担租赁期间的物管费用。二被告自2013年4月1日起装修该商场，经营使用至今。被告吕昌龙、邹小平认为原告兴宇物业对被告的商场没有尽到物业管理的职责，举示照片证明该商场周围区域长期堆积粪便无人清扫，墙头广告无人清理，管道一直漏水，青苔遍地，一楼宾馆装修导致商场漏水、家具损坏至今未解决，商场对外共有九道卷帘门，但大部分门口堆放垃圾及破旧车辆长期无人清理，导致现在商场只能对外开启三道卷帘门，影响了商场的正常经营，且造成了严重的消防安全隐患，被告便拒绝向原告交纳物业管理费；还认为物管合同起诉的商场营业面积有误，整个负一层的建筑面积是3393.88㎡，但负一层还包含了消防控制室、水泵房、配电房等小区公用设施设备在内，而商场营业面积只有3000㎡。原告对此认为，被告举示的照片中堆放垃圾和破旧车辆的地方不在玖虎明珠小区的红线范围内，不属于原告的物业服务范围，原告在小区红线范围内已经提供了完全的物业服务，被告商场的家具因房屋漏水而损坏，是一楼宾馆装修造成，与原告无关，关于小区管道漏水的问题，原告并未接到过这样的报修。关于玖虎明珠小区的红线范围，原告未提供证据证明，但原告举示了2011年11月20日原告向重庆玖虎实业有限公司去的函，用以证明该公司一直未向原告移交小区图纸等资料，以致原告无法举证证明该小区的红线范围等问题。
另查明，玖虎明珠小区至今未成立业主委员会，2014年4月30日以后至今仍是原告兴宇物业在为玖虎明珠小区提供物业服务。2012年12月4日，重庆市綦江区发展和改革委员会对玖虎明珠小区物业管理服务收费标准进行了批复（綦发改价（2012）32号文件），其中商场的物管费按建筑面积每月2.5元／㎡收取，该标准试行有效期为2012年12月22日至2013年12月21日。2014年8月26日，该委对玖虎明珠小区物业管理服务收费标准作出了正式批复（綦发改审批（2014）149号文件），商场的物管费仍按建筑面积每月2.5元／㎡收取。原告兴宇物业曾于2014年3月12日向广信贷款公司去函及于2014年5月8日向被告吕昌龙、邹小平发出催收通知催收物业管理费。在审理过程中，原告主张在没有执行标准的2013年12月22日至2014年6月30日期间，商场物业服务费标准按2元／㎡收取。
前述事实，有前期物业服务合同、业主临时公约、綦发改价（2012）32号文件、綦发改审批（2014）149号文件、房屋租赁合同、（2012）渝一中法民执字第57-2号执行裁定书、2011年11月20日的函、2014年3月12日的函、催收物业服务费通知、照片及双方当事人陈述等证据证明，并经庭审质证和本院审查属实，予以认定。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应按合同约定履行自己的义务。建筑单位依法与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力。物业使用人应当依法向物业管理企业交纳物业管理费用。本案中，原告兴宇物业与重庆市玖虎实业有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，原告应按合同约定全面履行物业服务义务。被告吕昌龙、邹小平作为玖虎明珠小区物业的使用人，与广信贷款公司约定由其自行承担租赁期间的物管费用，故被告应该遵守前期物业服务合同和业主临时公约的约定，按时交纳物业服务费。从审理查明的情况看，因原告兴宇物业对被告吕昌龙、邹小平租用的商场周围的垃圾、青苔未及时清扫，对堆积的废旧家具和车辆未及时清除，对此可以认定原告在提供物业服务过程中存在着一定的瑕疵。虽然原告提出堆积垃圾、废旧家具和车辆的地方不在玖虎明珠小区红线范围内，但原告并未提供任何证据证明该小区的红线位置，故对其主张本院不予支持。虽然原告在履行义务过程中有瑕疵，但从总体而言，原告已按物管合同的约定对小区提供了物业服务、履行了合同义务，故对原告要求被告给付2013年4月至2014年6月期间物业服务费的请求予以支持。因被告租用的玖虎明珠负一层建筑面积共3393.88㎡，但在该负一层中还包含有消防控制室、水泵房、配电房等小区公用设施设备，不属于被告租用的商场范围，庭审中被告出示了《房屋租赁合同》用以证明其租用的商场面积为3000㎡，本院认为该租赁合同可以作为认定被告实际租用商场面积的依据，即原告对被告提供物业服务的面积为3000㎡。根据重庆市綦江区发展和改革委员会对玖虎明珠小区物业管理服务收费标准的批复（綦发改价（2012）32号文件），商场的物管费按建筑面积每月2.5元／㎡收取，但2013年12月21日之后该标准即失效，直到2014年8月26日，该委才批准新的收费标准，仍按建筑面积每月2.5元／㎡收取。在旧标准失效后至新标准生效前，原告仍在继续为被告提供物业服务，被告也应为此交纳相应的物业管理费，原告主张按2元／㎡收取符合实际，本院予以支持。本院确认被告吕昌龙、邹小平拖欠的2013年4月至2014年6月期间物业服务费共计103500元（2.5元／㎡×3000㎡×9个月＋2元／㎡×3000㎡×6个月）。对于违约金问题，鉴于被告未按时交纳物业管理费，是因为原告提供物业服务中存在瑕疵，故本院在本案中对原告的违约金请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：
一、被告吕昌龙、邹小平在本判决生效之日起5日内支付原告綦江兴宇物业管理有限公司2013年4月至2014年6月期间的物业服务费共计103500元；
二、驳回原告綦江兴宇物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取1185元，由被告吕昌龙、邹小平负担，此款原告綦江兴宇物业管理有限公司已预交，被告吕昌龙、邹小平在履行上述义务时一并付给原告綦江兴宇物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 邹雪蕾
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 程 雪