福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初字第6022号
原告傅美玲，女，1984年11月1日出生，汉族，住福建省南安市。
委托代理人黄志明、黄人杰，福建求达律师事务所律师。
被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司，住所地福建省南安市。
法定代表人黄庆祝，系该公司总经理。
委托代理人苏菊，女，1981年10月5日出生，汉族，系该公司员工，住福建省厦门市思明区。
委托代理人周琼英，女，1983年9月21日出生，汉族，系该公司员工，住福建省南安市。
原告傅美玲因与被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年10月21日受理后，依法由审判员卢君玉适用简易程序于2014年11月10日公开开庭进行了审理。原告傅美玲的委托代理人黄人杰，被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司的委托代理人周琼英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告傅美玲诉称，2011年3月5日，原告与被告签订编号为MF－2007－01NO：16040275号《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的洪濑明发商业中心的第2幢11-1204号房。《商品房买卖合同》第五条约定，建筑面积误差比绝对值超出3%时，原告不退房，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比3%以内的房价款由原告补足，超出3%部分的房价款由被告承担，产权归原告。而被告提供的《合同补充协议》第三条补充约定变更了合同第五条的约定，即将建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，原告有权退房等权利变更为双方据实结算房价款，继续履行合同。如此变更，明显免除了被告的责任、加重原告的责任并排除原告的主要权利，依法应为无效条款。合同约定涉案房屋的建筑面积为173.2㎡，现涉案房屋实测建筑面积为183.97㎡，其中超出3%部分的面积为5.57㎡，超3%部分的超面积购房款20564元依约应由被告承担。《合同补充协议》第四条是关于产权登记的补充约定，其中第4款变更了《商品房买卖合同》第十四条第2项的约定，将被告逾期办证应自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金，变更为被告按原告已付房价款的1%向原告支付违约金。如此变更，被告一旦逾期协助办理产权登记，则毫无时间上的限制，可无限拖延产权登记办理事宜，该条款的补充约定免除了被告的责任、加重原告的责任并排除原告的主要权利，依法应认定为无效条款。为此，原告请求判令：1、依法确认原、被告于2011年3月5日所签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条、第四条第4款为无效条款；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司辩称，第一，原告提起的确认合同条款无效的请求已经超过法律规定两年的诉讼时效，依法不应予以保护。第二，原告要求确认双方所签订的《商品房买卖合同》附件六第三条、第四条第4款为无效条款，事实不清、法律依据不足。原告主张以先前的司法判例作为确认合同无效的依据，明显事实不清、法律依据不足。故请求依法驳回原告的诉讼请求。
本案原、被告争议的焦点：1、原、被告于2011年3月5日所签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条、第四条第4款的效力如何？2、原告请求确认合同条款无效是否超过诉讼时效？
围绕上述原、被告争议的焦点，原告向本院提供《商品房买卖合同》1份，证明原、被告双方约定涉案商品房买卖的相关情况。
对原告提供的《商品房买卖合同》，被告无异议。
围绕上述原、被告争议的焦点，被告未向本院提供任何证据。
对原告提供的上述证据，本院分析认证如下：原告提供的证据《商品房买卖合同》，其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认；该证据可以证明原告与被告签订商品房买卖合同及合同具体约定内容的事实。
根据上述原、被告的举证、质证及本院对证据的分析认证，结合原、被告的庭审陈述，本院确认如下事实：
被告系依法注册成立的经营房地产开发的有限责任公司（法人独资）。被告于2010年12月13日取得洪濑明发商业中心项目的商品房预售许可证，证号为（南）房预售（2010）第25号。2011年3月5日，原告与被告签订编号为MF－2007－01NO：16040275号的《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容，其中《商品房买卖合同》系由福建省建设厅和福建省工商行政管理局监制的示范文本，被告销售址在南安市洪濑镇溪霞村洪濑明发商业中心楼盘均是使用该示范合同，且该楼盘所有《商品房买卖合同》均签订了附件六《合同补充协议》。《合同补充协议》的具体内容系由被告事先予以拟定，并在该楼盘中重复使用。本案合同约定，原告购买被告开发的址在南安市洪濑镇溪霞村洪濑明发商业中心第2幢11-12层1104号房，建筑面积共173.2平方米，单价为每平方米人民币3689.39元，总金额人民币639003元。《商品房买卖合同》第五条关于面积确认及面积差异处理约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人书面提出退房之日起30日内将买受人已付款（含买受人向银行按揭贷款部分的本金及已支付利息，下同）退还给买受人，并按同期银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，按以下方式处理：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。但共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3%的，买受人不承担超出3%部分的房价款。面积误差比＝（产权登记面积-
合同约定面积）／合同约定面积×100%。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。3、若出卖人在约定的时间内向房屋权属登记机关提供了需由出卖人提供的办理权属登记的相关资料，则视为出卖人已依约履行了办理房屋权证之义务。《商品房买卖合同》第二十二条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。附件六《合同补充协议》第三条关于面积差异处理的补充约定：双方一致同意将合同第五条商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意处理原则第2点变更为：建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，双方仍据实结算房价款，继续履行合同。《合同补充协议》第四条关于产权登记的补充约定：……4、双方一致同意将合同第十四条“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理”中的第2项变更为：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。
综上事实，本院认为，被告依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，原告向被告购买址在南安市洪濑镇溪霞村洪濑明发商业中心的第2幢11-12层1104号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。但《商品房买卖合同》第五条关于面积确认及面积差异处理的约定与附件六《合同补充协议》第三条关于面积差异处理的补充约定出现不一致；对此，原、被告双方存在不同的意见。原告认为，关于面积确认及面积差异处理问题，双方在《商品房买卖合同》第五条中已有约定，而被告提供的附件六《合同补充协议》第三条明显免除被告的责任、加重原告的责任并排除原告的主要权利，也规避了房管部门提供的《商品房买卖合同》范本在房屋买卖中对消费者利益保护的监管，因此，应确认附件六《合同补充协议》第三条为无效条款。被告认为，《合同补充协议》与《商品房买卖合同》是同时签订的，关于面积差异处理办法的违约责任，双方一致确认以《合同补充协议》的约定为准，而《合同补充协议》第三条是经过原、被告双方全面的沟通与协商，不属于格式条款，应以合同法第五十六条为依据认定该条款的效力；根据《商品房销售管理办法》第二十条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，关于商品房买卖面积差异的处理办法，法律授予当事人自由协商的权利，并以双方合同约定为优先的处理原则，在行政机关监制的合同文本中关于面积误差处理的条款设计，并未赋予双方自由协商的权利，双方唯有以补充协议的方式体现协商一致的结果，因此，《合同补充协议》第三条是处理面积误差的唯一条款，是有效条款。本院认为，附件六《合同补充协议》的具体内容系由被告事先予以拟定，并在该楼盘中重复使用，属于采用格式条款订立的合同，在原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第五条中对面积确认及面积差异处理问题已有约定，而在被告提供的格式合同即《合同补充协议》第三条的补充约定，将建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，原告有权退房等权利变更为双方仍据实结算房价款，继续履行合同，如此变更，明显免除被告的责任、加重原告的责任并排除原告的主要权利，也规避了房管部门提供的《商品房买卖合同》范本在房屋买卖中对消费者利益保护的监管，因此，《合同补充协议》第三条关于面积差异处理的补充约定依法应认定为无效条款。为此，现原告请求依法确认原、被告于2011年3月5日所签订《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条为无效条款，理由成立，本院予以支持。再者，《商品房买卖合同》第十四条中约定被告逾期协助办理产权登记，原告不退房，被告应自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向买受人支付违约金，而《合同补充协议》第四条第4款又将该约定变更为，原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金；对此，原、被告双方也存在不同的意见。原告认为，《合同补充协议》第四条第4款关于违约责任的变更，将导致被告若逾期协助办理产权登记则没有任何时间上的限制，变更后的条款免除被告的责任，加重原告的责任并排除原告的主要权利，应认定附件六《合同补充协议》第四条第4款为无效条款。被告认为，《合同补充协议》第四条第4款的约定是双方真实意思表示，不存在无效的情形。本院认为，被告提供的格式合同即《合同补充协议》第四条第4款变更了《商品房买卖合同》第十四条第2项的约定，将被告逾期协助办理产权登记应自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金，变更为被告按已付房价款的1%向原告支付违约金，如此变更，一旦被告逾期协助办理产权登记，则毫无时间限制，被告可无期限拖延协助办理产权登记，不能督促被告尽快完成协助义务，该格式条款的补充约定免除了被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利，依法应认定为无效条款。为此，现原告请求依法确认原、被告于2011年3月5日所签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条第4款为无效条款，理由成立，本院予以支持。因确认合同条款无效的诉讼请求所对应的是实体法上的形成权，其实质并非作为诉讼时效客体的请求权，不应适用诉讼时效的规定，故被告关于原告提起的确认合同条款无效的请求已经超过诉讼时效的主张，理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
确认原告傅美玲与被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司于2011年3月5日所签订的《商品房买卖合同》中附件六《合同补充协议》第三条及第四条第4款为无效条款。
本案受理费人民币100元，减半收取后为人民币50元，由被告南安市洪濑镇镇区建设有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审判员 卢君玉
二〇一四年十一月十日
书记员 李晓琳
附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。