贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）筑民一终字第1208号
上诉人（原审被告）贵州金城汇资产管理有限公司（以下简称金城汇资产公司），住所地贵州省贵阳市观山湖区乾图中心广场裙楼5楼。
法定代表人刘玉丹，该公司总经理。
委托代理人张怡、潘黔刚，均系贵州北斗星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）华敏。
被上诉人（原审原告）陈科霖，系华敏之子。
法定代理人华敏，身份情况如前。
上列二被上诉人委托代理人胡帮伟。
上诉人金城汇资产公司与被上诉人华敏、陈科霖租赁合同纠纷一案，贵州省贵阳市观山湖区人民法院于2014年7月6日作出（2014）筑观法民初字第56号民事判决，上诉人金城汇资产公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，2007年11月15日，案外人贵阳金阳新区房地产开发有限公司（以下简称金阳房开）作为甲方与作为乙方的原告签订了一份金阳乾图中心广场⊙国际商街⊙金汇城【商铺认购书】，双方约定由原告认购位于贵阳金阳新区乾图中心广场国际商业街／金城汇2-266号铺位，认购总价为人民币269，560元，同时双方在该认购书第2条约定了优惠方式为“内铺3年共同经营6.8%回报，VIP卡优惠9000元，……”优惠后价格人民币201，458元，另外该份认购书还用手写方式进行了备注“一次付款可享受9.8折”。上述认购书签订后，金阳房开又与原告华敏于2007年11月18日签订了一份《商品房买卖合同》，双方约定由原告向金阳房开购买位于贵阳市金阳新区（现为观山湖区）观山西路与金阳大道交叉口西金阳乾图中心广场第B区2层266号商业用房一套，也即上述认购书中所认购的商铺，原告陈科霖为共有人。合同约定该商业用房建筑面积为29.30平方米，套内建筑面积为16.19平方米，房款总价为人民币201，458元，付款方式为一次性支付，房屋交付时间为2007年12月30日前。合同签订后，原告一次性向贵阳市金城汇置业有限公司支付了购房款209，159元。本案中涉及的商铺系在2011年6月30日正式通知交付。因房开公司未按双方约定时间交付房屋，遂由贵阳市金城汇置业有限公司（以下简称金城汇置业公司）向原告支付了逾期交房违约金，违约金共支付了两次，第一次是2011年5月25日支付的截止至2009年12月31日期间的逾期交房违约金14，706元，第二次是2011年9月1日支付的2010年1月1日至2011年6月30日期间的违约金11，000元，两次共支付违约金25，706元，原告华敏收到上述违约金，分别出具了收条两张。2011年10月19日，原告作为甲方与乙方被告金城汇资产公司签订了一份《商铺租赁合同》，双方约定原告将其所购买的上述商铺出租给被告，“铺面总价为：279864元”，合同第二条双方约定了租赁时间及租金，“1、本合同所指商铺租赁期限为2007年12月31日起至2010年12月31日止，期限为3年；三年期内年租金不小于按核定的投资收益所核定的金额，甲方无条件续租给乙方。但是由于市场在培育阶段，当地经济发展情况不易预测，风险较大，如果乙方在合同期满20日前电话通知或者在《贵阳晚报》上公告通知不续租，双方合同到期自然终止。2、如乙方返给甲方的年租金不低于总房款的6.8%，且乙方并未通知甲方不续租，本合同自然延长3年，即自2010年12月31日起至2013年12月31日止，在此期间内，乙方仍按年租金不低于总房款的6.8%返给甲方。……”合同第三条约定了租金结算，“1、本合同所指商铺从2007年12月31日起至2010年12月31日止计三年的租金已由乙方委托贵阳金阳房地产开发有限公司和贵阳乾图房地产开发有限公司支付给甲方，并在购铺款中一次性返还。2、首次续约期内租金由乙方按年度结算的方式于每年12月1日支付当年的租金给甲方，年租金的核定不小于前三年的年投资收益率6.8%所核定的金额。”该份商铺租赁合同签订后，原告认为被告应当按年支付2011年1月1日起的商铺租金，而被告认为原告是在2011年7月1日才将商铺交付给被告，被告已经预先支付了3年的租金，故不应支付2011年1月1日至2013年12月31日期间的商铺租金，双方为此发生争议，原告遂起诉请求：1、判令被告立即支付尚欠原告2011年1月1日至2013年12月31日共计3年的租金57，092.25元；2、诉讼费由被告承担。原判另查明，本案中商铺所涉及的位于金阳乾图中心广场项目，原系贵阳金阳新区房地产开发有限公司（以下简称金阳房开，该公司名称现已变更为“贵阳市金阳建设投资集团房地产置业有限公司”）与贵州乾图房地产开发有限公司（以下简称乾图房开）合作开发，后为了项目的顺利实施，2007年3月，上述两家公司用各自在该项目中的资产出资设立了贵阳市金城汇置业有限公司（以下简称金城汇置业公司），并将与项目有关的土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售许可证、投资许可证等的建设单位和所有人均变更为金城汇置业公司，与该项目相关的资产及权利义务关系都已概括转移至金城汇置业公司，金城汇置业公司成立前，金阳房开和乾图房开与购房者签订的金阳乾图中心广场项目《商品房买卖合同》由金城汇置业公司继续履行。本案中涉及的商铺的租赁问题，系之前由贵阳金城汇商业经营发展有限公司（以下简称发展公司）在金阳乾图中心广场项目预售初期，与商铺业主自行签订商铺租赁合同，后因故，发展公司于2010年3月18日办理了工商注销，其注销后，原来由其与金阳乾图中心广场项目业主签订的商铺租赁合同涉及的相关权利义务，全部由金城汇置业公司于2010年1月14日出资设立的金城汇资产公司，即本案被告继续承担，原租赁合同业主与金城汇资产公司进行原商铺租赁及委托经营的合同主体变更手续，或基于原合同重新签订新的租赁合同。故本案中的租赁合同虽系2011年10月19日签订，但租赁期限的开始时间是2007年。
原判认为，原告华敏与被告金城汇资产公司于2011年10月19日自愿就原告华敏、陈科霖共同所有的位于金阳乾图中心广场2层266号商铺签订《商铺租赁合同》，对双方权利义务进行约定，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应按约履行各自的合同义务。本案的争议焦点在于双方合同第三条中约定的2007年12月31日起至2010年12月31日止的三年的商铺租金，是否如被告所述应当用于支付2011年6月30日商铺交付之后的三年期间的租金，即原告诉请的支付2011年1月1日起至2013年12月31日止的租金问题。庭审中，被告金城汇资产公司提出根据原、被告双方签订的租赁合同，原告应在2007年12月31日将商铺交付被告使用，现商铺交付日期是2011年6月30日，故其之前预先交纳的3年商铺租金应从2011年6月30日起开始计算，其租金已经支付到2014年6月30日，原告诉请无依据的辩论意见。根据原告提交的商品房销售合同及购房款发票，结合双方提交的商铺租赁合同及被告提交的商铺认购书，原审法院认为，原告所购的商铺原价格事实上并非商品房买卖合同中确定的价格，买卖合同中确定的价格是在房开商对原告进行价格优惠后最终确定的价格，而优惠的方式根据商铺认购书记载，包括“内铺3年共同经营6.8%回报”和“VIP卡优惠9000元”，其中所谓的“内铺3年共同经营6.8%回报”事实上就是该商铺的租金，也即双方用商铺租金形式折抵了部分购房款，这一点在原、被告双方签订的商铺租赁合同第三条第1项中也明确载明，商铺从2007年12月31日至2010年12月31日期间3年的租金在购铺款中一次性返还。被告所述的其预先支付的3年商铺租金，事实上已经支付完毕并折抵了购房款，不存在用于支付商铺交付之后三年期间租金的事实，对于被告的该项辩论意见，不予采纳。原、被告双方的商铺租赁合同合法有效，双方也均同意按合同第二条进行了“首次续租”，合同租期自然延长3年，即自2011年1月1日起至2013年12月31日止，故被告应按合同约定的价格向原告支付商铺租金，根据租赁合同确定的商铺总价及租金标准，被告每年应支付原告的商铺租金为279864元×6.8%=19030.752元／年，现原告要求被告支付2011年1月1日起至2013年12月31日止3年的商铺租金57，092.25元，符合双方合同约定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决：被告贵州金城汇资产管理有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告华敏、陈科霖2011年1月1日起至2013年12月31日止共三年的商铺租金57，092.25元。案件受理费594元，由被告贵州金城汇资产管理有限公司负担。
宣判后，金城汇资产公司不服该判决，向本院提起上诉称：一审判决认定本案的基本事实正确，但却基于正确的事实进行了错误的事实推定。上诉人已支付了2007年12月31日至2010年12月31日的租金，而房开商于2011年6月30日才将房屋交由上诉人使用，故被上诉人主张的2011年1月1日至2013年12月31日的房租应从已支付的租金中抵扣，原判支持被上诉人租金，违背公平、等价有偿原则，导致本案错误的判决结果，理应改判。
被上诉人华敏、陈科霖答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人主张支付了被上诉人2007年至2011年租金的事实不成立，请求维持原判。
二审经审理查明的事实与原判查明的事实一致。二审中双方当事人未提交新证据。本案事实，有上诉人与被上诉人在庭审中的陈述以及身份证、商铺租赁合同、房屋产权证书、房屋土地使用权证书、商品房买卖合同、购房款发票、报纸、收条、商铺认购书、情况说明等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，本案《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示且不违反法律规定，合法有效。现争议焦点为上诉人所支付2007年12月31日至2010年12月31日三年的商铺租金是否应当抵扣从2011年1月1日起三年的租金问题。本案的《商铺租赁合同》，虽是为继续履行原金城汇发展公司在金阳乾图中心广场项目预售初期、与商铺业主自行签订商铺租赁合同的权利义务而补签的，但在2011年10月19日双方签订本案《商铺租赁合同》时，上诉人金城汇资产公司就已知道交付租赁房屋逾期（即金城汇置业公司作为房开商逾期交房和被上诉人未按照《商铺租赁合同》约定交房）的事实，而仍然签定租赁合同并约定租赁期自2007年12月31日开始，结合金城汇置业公司系《商铺租赁合同》中涉租房屋的出卖人（即交付租赁房屋的义务人），又是上诉人金城汇资产公司的出资人（房开和上诉人之间的关联性）的事实看，充分说明上诉人认可逾期交付租赁房屋而仍愿意按照2007年12月31日的起租时间支付租金。故上诉人现提出以已支付的租金抵扣从2011年1月1日起的三年租金的抗辩理由不成立，本院不予支持。另外，考虑到金城汇置业公司在对被上诉人华敏、陈科霖逾期交房（违约）时，被上诉人已从金城汇置业公司处领取违约金共计25，706元，因逾期交房违约金一般是按照租金损失予以支持，但本案中，被上诉人所购的房屋从2007年12月31日便开始计收租金，并未产生租金损失，故其收取的违约金实则是获利，不符合法律规定的违约损失填补原则和精神。相反，虽上诉人认可租赁期限从2007年12月31日开始，但确实是从2011年6月30日才实际取得租赁房屋，从体现合同公平角度考虑，故将该违约金应从本案的租金中扣减，使《商铺租赁合同》双方的权利义务更公平合理。因此，上诉人应当支付被上诉人华敏、陈科霖（租金57，092.25元-违约金25，706元）31，386.25元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
变更贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2014）筑观法民初字第56号民事判决为：贵州金城汇资产管理有限公司于本判决生效之日起3日内支付华敏、陈科霖31，386.25元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费594元，由贵州金城汇资产管理有限公司负担327元，由华敏、陈科霖负担267元。二审案件受理费1188元，由贵州金城汇资产管理有限公司负担654元，由华敏、陈科霖负担534元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 新
代理审判员 罗 静
代理审判员 衷进全
二〇一四年十月二十日
书 记 员 胡 芳