河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）商民三终字第601号
上诉人（原审被告）中国建设银行商丘分行民中支行。
负责人侯知果，该行行长。
委托代理人刘建忠，河南向东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）程素真，女，1971年12月30日出生。
委托代理人陈晓明、李可玲，河南立品律师事务所律师。
原审被告商丘市忠行回民初级中学（商丘市幼儿教师专修学校）。
未提交法定代表人身份证明等信息。
上诉人中国建设银行商丘分行民中支行（以下简称建行民中支行）与被上诉人程素真、原审被告商丘市忠行回民初级中学（商丘市幼儿教师专修学校）（以下简称忠行回民中学）合同纠纷一案，被上诉人程素真于2013年7月29日诉至商丘市梁园区人民法院，请求依法判令建行民中支行、忠行回民中学履行合同义务，向其完整交付合同约定的土地使用权及其权利证书并承担诉讼费。该院经审理于2014年1月14日作出（2013）商梁民初字第2106号民事判决，建行民中支行对此判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年6月26日立案受理后依法组成合议庭，于2014年7月16日向忠行回民中学公告送达开庭传票，并于2014年9月16日公开开庭进行了审理，上诉人建行民中支行的委托代理人刘建忠，被上诉人程素真的委托代理人陈晓明、李可玲到庭参加诉讼。原审被告忠行回民中学经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审认定，2000年4月14日，赵某某、苏某某、吴某某与建行民中支行签订商丘市房地产抵押合同。约定：赵某某、苏某某、吴某某以房产证号A001355、A000006、A001354抵押贷款，并在商丘市房地产管理局办理了房屋他项权证。
2000年4月29日，赵某某与建行民中支行签订商丘市房地产抵押合同。约定：赵某某以房产证号A0013**、土地证号0**抵押贷款，并在商丘市房地产管理局办理了房屋他项权证。
2004年3月，程素真（丙方）与忠行回民中学（甲方）、建行民中支行（乙方）签订协议书一份。约定：“甲方原在乙方银行用房地产抵押贷款150万元，截止2004年2月29日贷款余额142.24万元，贷款利息及相关费用33万元。由于甲方未能按合同约定按期归还乙方贷款，为维护合法债权，乙方已向商丘市梁园区人民法院申请强制执行，在执行过程中，丙方愿出资152万元受让甲方房地产为其偿还贷款，三方本着自愿的原则达成以下协议：1.丙方为甲方偿还152万元贷款后，甲方自愿将在乙方用位于八一西路赵某某和苏某某（商丘市幼师学校）抵押房地产过户到丙方。2.丙方将152万元资金存入乙方指定账户，在办理房地产过户手续过程中，不得提前支取、挂失、转让等，并由乙方进行冻结。3.乙方将丙方存入资金冻结后，协助丙方办理房地产过户手续，待过户手续办理结束后，丙方立即将152万元存款支付给乙方，用于归还甲方所欠贷款本息。4.甲方所欠乙方剩余贷款本息及相关费用，由甲方继续承担，并由甲乙双方另行签定还款协议。5.在办理过户过程中，丙方不得以任何理由中止协议，否则，由此造成的损失全部由丙方承担。6.本协议发生争议后，由甲、乙、丙三方进行协商，协商不成，向乙方所在地人民法院起诉。本协议一式三份，甲、乙、丙方各执一份，签字盖章后生效”。协议签订后，程素真于2004年3月25日取得了位于八一路北侧、小铁路东侧的土地使用权4638.817平方米商国用（2004）字第0972号国有土地使用权证。证号为梁国用（土籍）字第040号的国有土地使用权证书显示的面积是：“用地面积5747.728m2（8.622亩），八一路占地919.013m2”，合计6666.741平方米。程素真以建行民中支行、忠行回民中学未能完整交付协议约定土地使用权为由提起诉讼。
原审认为，程素真与忠行回民中学和建行民中支行之间的协议书是各方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，依法应为有效协议，各方当事人均应全面、适当履行。程素真实际得到的土地使用权面积与抵押合同约定的梁国用（土籍）字第040号国有土地使用证不相符，忠行回民中学与建行民中支行依法应当就差额部分承担继续履行的责任。程素真的诉讼请求依法予以支持。中国建设银行商丘分行民中支行的答辩意见无事实和法律依据，不予采信。
原审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：商丘市忠行回民初级中学（商丘市幼儿教师专修学校）、中国建设银行商丘分行民中支行于判决生效之日起十日内协助程素真办理全部梁国用（土籍）字第040号国有土地使用权转让登记手续。一审案件受理费100元，由商丘市忠行回民初级中学（商丘市幼儿教师专修学校）、中国建设银行商丘分行民中支行负担。
建行民中支行不服原审判决上诉称，依程素真提供的协议，上诉人履行义务在先，程素真履行义务在后，程素真的行为可视为对上诉人履约行为的认可，该协议已适当履行完毕。依程素真提供的抵押合同，忠行回民中学进行抵押登记的仅限于房产，上诉人享有的抵押权范围也是以此为限。三方履行协议时，抵押房产所占用的国有土地使用权已过户到程素真名下，程素真当时并无异议。抵押房产没有占用的国有土地使用权已被忠行回民中学处分给案外人，与上诉人不存在法律上的关系。且在协议履行时，程素真没有向上诉人提出过主张，其起诉已超过诉讼时效。请求撤销原判，依法改判为驳回程素真的诉讼请求。
程素真答辩称，根据答辩人与建行民中支行、忠行回民中学签订的协议，答辩人是整体受让全部抵押房地产，在协议履行过程中，答辩人并没有参与办理房地产转让的登记过户手续，而是全部由建行民中支行、忠行回民中学代为办理，并在接受相关产权证书时予以付款，因此并不等于认可建行民中支行及忠行回民中学的合同义务已履行完毕。依法取得的国有土地上的房屋抵押、转让的，房屋占用范围内的土地使用权同时抵押，因此，抵押物的范围既包括房产，也包括相应的土地使用权。诉讼时效期间应从知道或应当知道权利被侵害时起计算，因答辩人是整体受让已办理抵押登记的全部房地产，且办理房地产转让手续是建行民中支行与忠行回民中学办理，答辩人并未参与，直到2013年1月调取抵押登记档案后，答辩人才得知建行民中支行与忠行回民中学没有完全履行协议。因此答辩人的起诉并不超过诉讼时效。原审判处正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
忠行回民中学未提交答辩状，也未进行口头答辩。
根据建行民中支行与程素真的诉辩意见，本院归纳各方争议的焦点为：上诉人对三方2004年3月签订的协议所约定的义务是否全部履行，原审判令上诉人协助程素真办理全部梁国用（土籍）字第040号国有土地使用权转让登记手续是否正确；被上诉人起诉是否超过诉讼时效。
各方当事人对此焦点无异议，并对此进行了论辩。
二审中，程素真提交另案中的司法鉴定书（复印件）一份，证明在办理土地过户手续过程中，程素真的签字不是其本人所签，而是由他人代办，过户土地面积大小不知。
经质证，建行民中支行认为该司法鉴定书系复印件，对该鉴定书真实性有异议，且与本案无关。
本院经审查认为，该证据虽系复印件，但该鉴定书系法院委托，且经本院核实，该鉴定复印于（2007）商梁行初字第8号卷，具有客观性、真实性，且与本案有关联，本院予以采信。
二审经审理查明的事实除与原审认定的事实相一致外，另查明，程素真与建行民中支行、忠行回民中学三方签订协议后，在办理房地产过户手续时，程素真并未参与。
本院认为，按照程素真与建行民中支行、忠行回民中学三方所签订协议，忠行回民中学在建行民中支行用房地产抵押贷款，程素真为忠行回民中学偿还152万元贷款后，应得到忠行回民中学在建行民中支行所抵押的房地产使用权，忠行回民中学应将在建行民中支行所抵押房地产过户给程素真。而程素真将152万元资金存入建行民中支行指定账户后，建行民中支行应协助程素真办理房地产过户手续。现因建行民中支行与忠行回民中学未全面、适当履行三方协议，致程素真实际得到的土地使用权面积与抵押合同约定的梁国用（土籍）字第040号国有土地使用证上所记载的土地面积不相符，故建行民中支行应按三方2004年3月签订的协议所约定的义务予以全部履行，原审判令忠行回民中学与建行民中支行协助程素真办理全部梁国用（土籍）字第040号国有土地使用权转让登记手续并无不当。
对于诉讼时效问题，根据法律规定，诉讼时效期间是从知道或应当知道权利被侵害时起计算，因程素真并未参与办理房地产过户手续，其于2013年1月17日在商丘市房地产产权交易管理处调取抵押登记档案后，才知建行民中支行与忠行回民中学没有全面履行协议中抵押房地产的具体面积，故程素真的起诉并不超过诉讼时效。
综上，原审认定事实清楚，证据充分，判处正确，上诉人所提上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由中国建设银行商丘分行民中支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王保中
审 判 员 盛立贞
代理审判员 刘瑞英
二〇一四年十月八日
书 记 员 张月梅