盐城市盐都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）都民初字第00566号
原告彭鹏。
委托代理人陈淑明。
被告盐城市天和资产管理有限公司。
法定代表人王超。
委托代理人刘红霞。
原告彭鹏与被告盐城市天和资产管理有限公司（以下简称天和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月12日受理后，先依法由审判员邵静适用简易程序，于2015年4月8日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于2015年12月9日公开开庭进行了审理。原告彭鹏及其委托代理人陈淑明，被告天和公司法定代表人王超的委托代理人刘红霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭鹏诉称，2014年7月23日，我与天和公司签订了一份商业用房租赁合同，约定：天和公司将坐落在盐城市解放南路与南纬路交汇处西侧的盐城依云小镇×××商铺租赁给我经营，租赁期限为5年，自2014年7月23日起至2019年8月23日止，租赁期内合计租金为人民币169305元，其中2014年7月23日至2014年8月23日为装修期，2014年8月24日至2015年8月23日租金为人民币56435元，2015年8月24日至2016年8月23日租金为人民币56435元，2016年8月24日至2017年8月23日为免租期，2017年8月24日至2018年8月23日租金为56435元，2018年8月24日至2019年8月23日为免租期，承租人应与租金到期前三个月缴纳下一年度租金。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，我按约向被告缴纳了2014年7月23日至2015年7月23日一年的租金及相关费用合计64419元。同年7月25日被告交房时，我发现涉案房屋楼层顶面明显存在大面积漏水痕迹，遂向被告提出质疑，双方为此又签订了补充协议，被告承诺在商铺装修结束前完成对房屋漏水的治理工作，为此，我于同年8月5日至同年9月9日对该房屋进行了装修，并于9月10日开始营业。2014年12月10日，我又发现室内屋面出现大面积漏水现象，至2015年1月19日，虽经被告多次采取措施，均无法解决问题。2014年1月20日，在我方的强烈要求下，被告又派出管理人员和专业人员到现场检查，在仔细检查后被告专业人员告知我方该出租屋顶层现浇的混凝土楼板多处裂缝，无法维修。无奈之下，我于2015年1月22日向被告提出书面申请，要求退租并赔偿相关损失，但被告未予认可。为此，我诉至法院，请求法院依法判决：1、解除我与被告于2014年7月23日签订的商业用房租赁合同；2、被告向原告返还我预交的房屋租金等合计人民币64419元；3、赔偿我房屋装潢费用31840元及其他损失3350元；4、根据双方签订的租赁合同约定被告向原告支付违约赔偿金14108元（三个月的租金）。
被告天和公司辩称，我公司于2014年7月23日与原告彭鹏签订了一份商业用房租赁合同是事实，但并非原告陈述房屋漏水导致无法经营，而是原告租赁的相邻的上层楼丘比特宾馆装修导致漏水，经我公司与丘比特宾馆交涉，丘比特宾馆已经修改到位，不影响原告的正常使用，且即使有漏水现象，亦属于丘比特宾馆的侵权行为导致的，故相关责任应由丘比特宾馆承担，原告应当向丘比特宾馆主张权利；且本案被告系受盐城市天和置业有限公司委托而与原告签订的租赁合同，故本案被告的主体不适格；本案合同并未存在导致必须解除的条件，故被告不同意解除合同，对收取的租金等费用亦不同意返还。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年7月23日，原告彭鹏与被告天和公司签订了一份商业用房租赁合同，约定：天和公司将坐落在盐城市解放南路与南纬路交汇处西侧的盐城依云小镇×××商铺租赁给原告彭鹏经营，租赁期限为5年，自2014年7月23日起至2019年8月23日止，租赁期内合计租金为人民币169305元，其中2014年7月23日至2014年8月23日为装修期，2014年8月24日至2015年8月23日租金为人民币56435元，2015年8月24日至2016年8月23日租金为人民币56435元，2016年8月24日至2017年8月23日为免租期，2017年8月24日至2018年8月23日租金为56435元，2018年8月24日至2019年8月23日为免租期，承租人应与租金到期前三个月缴纳下一年度租金，出租人应于2014年7月25日将该房屋交付给承租人，本合同签订之日，承租人需向出租人支付保证金2000元。合同还对其他事项作了约定。合同签订当日，原告彭鹏按约缴纳了2014年7月23日至2015年8月23日的房屋租金56435元、合同保证金2000元、物业装修保证金2000元、物业费2729元、物业装修服务费455元及向盐城市百盛物业有限公司预交水费500元、亮化费300元，合计64419元。同年7月25日，被告天和公司向原告彭鹏交房，原告彭鹏发现涉案房屋楼层顶面明显存在大面积漏水痕迹，遂双方又达成补充协议，载明：由于质量问题，盐城天和置业×××商铺楼层顶面发现大面积漏水现象，现根据盐城市天和资产有限公司商业房屋租赁合同第十三条第三项之规定特补充协议如下1、出租人须在承租人对该商铺装修结束前完成对房屋漏水现象的治理工作；2、出租人承诺在正常营业后1年时间内的保证使用期限；3、承租人在该房屋租赁期限内，因二楼租户原因导致1楼楼层楼顶面防水层遭到破坏而造成商铺楼层顶面漏水的情况由公司在三个工作日内出面协调解决该问题。补充协议签订后，同年8月5日至同年9月9日原告彭鹏对该房屋进行装修，同年9月10日开始营业。2015年2月8日，原告彭鹏通过邮寄方式向被告发出关于要求解除房屋租赁合同并依约赔偿的通知，该通知载明：本人与贵公司于2014年7月23日签订商用房租赁合同，7月25日交房时发现该出租房屋顶层有大面积漏水痕迹，提出质疑后，贵公司又与我签订了补充协议，就上述问题向本人作出三点承诺，其核心内容是采取有效措施确保本人租赁期内的正常营业，但自2014年12月10日起，该出租房屋顶层又出现大面积漏水现象，虽经多次维修，但毫无效果，2015年1月20日，贵公司又派出管理人员尤为菊和专业维修人员进行检查，详细检查后专业人员告知本人因现浇的屋面楼板多处裂缝无法修复，由于贵公司将存在严重质量问题、根本不具备出租条件的房屋出租给本人，且长期推卸责任、违背承诺，导致本人蒙受巨大经济损失，依据合同法相关规定及双方签订的合同约定，贵公司已构成严重违约，本人已于2015年1月22日亲自呈送书面申请，至今未复，今再次发出通知，强烈要求解除房屋租赁合同并依约赔偿本人的一切损失，否则本人将依法维权。被告天和公司收到该通知后未予回复。为此，原告于2015年2月12日诉至本院。
本案在审理过程中，根据原告的申请，对涉案房屋是否漏水、房屋是否存在质量问题、是否可以修复委托盐城市建设工程质量检测中心有限公司司法鉴定所进行鉴定，该所要求被告天和公司提供涉案房屋的图纸以便鉴定涉案房屋现浇板是否裂缝，被告天和公司提出鉴定异议认为：该房屋属混凝土结构，而混凝土收缩产生裂缝是常见现象，所以即使存在裂缝现象也是正常，而且该租赁房屋系整幢楼的底层，其存在漏水不属于自然雨水，而是其上层导致，所以应该与质量无关系。后被告天和公司一直未提供图纸，致鉴定部门将案卷退回。后本院又根据原告的申请，委托盐城中佳资产评估有限公司对案涉商铺的装修费用进行鉴定，该公司作出盐中佳鉴报字（2016）第002号鉴定评估报告，结论为彭鹏租赁房屋“创意格子铺”商铺装潢费30842元及其它设施2638元，合计在鉴定基准日2015年12月25日的价格为33480元。目前该租赁用房一直处于闲置至今。
以上事实，有原、被告双方的当庭陈述、房屋租赁合同、补充合同、照片、解除合同的通知、鉴定报告等证据在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。有下列情形之一，当事人可以解除合同:1、因不可抗力致使不能实现合同目的；2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自已的行为表明不履行主要债务；3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5、法律规定的其他情形。本案原、被告双方于2014年7月23日签订的商业用房租赁合同，符合国家的法律规定，属有效合同。双方在履行合同过程中，因被告所提供的商业用房存在漏水现象，双方并签订了补充协议，并“出租人承诺在正常营业后1年时间内的保证使用期限”，但被告天和公司未能对该租赁房屋维修到位，致原告于2015年2月8日书面向被告天和公司邮寄了解除租赁合同的通知，并于同年2月13日诉至本院，被告天和公司应负主要责任。对原告主张的要求解除双方于2014年7月23日签订的商业用房租赁合同，本院予以支持。对原告彭鹏主张要求被告天和公司返还预交的房屋租金等合计人民币64419元，经查，64419元中含原告彭鹏向被告天和公司缴纳的2014年8月23日（其中2014年7月的租金双方约定为免租期）至2015年8月23日的房屋租金56435元、合同保证金2000元、物业装修保证金2000元、物业费2729元、物业装修服务费455元及预交水费500元、亮化费300元，故本院支持被告返还其中的合同保证金2000元及支持返还原告自起诉后的房屋租金28217元，对于其他费用的返还，因系物业所收取的费用，本院不予处理；对原告主张的要求被告支付房屋装潢费用31840元及其他损失3350元，经本院委托相关部门鉴定，对其中的装潢费用30842元中,应扣除原告已实际使用该租赁物时间的费用,酌情支持27758元;对其它设施2638元系可移走的物品，本院不予支持；对原告主张的其他诉讼请求及要求被告向原告支付违约赔偿金14108元（三个月的租金），理由不足，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第六十四条及相关民事政策之规定，判决如下：
一、解除原告彭鹏与被告盐城市天和资产管理有限公司于2014年7月23日签订的商业用房租赁合同。原告彭鹏于本判决生效后十日内腾让出涉案房屋，并将涉案房屋钥匙交与被告盐城市天和资产管理有限公司。
二、被告盐城市天和资产管理有限公司于本判决生效后十日内向原告彭鹏返还合同保证金2000元及房屋租金28217元。
三、被告盐城市天和资产管理有限公司于本判决生效后十日内向原告彭鹏支付房屋装潢费用27758元。
四、驳回原告彭鹏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2374元，鉴定费1750元，合计人民币4124元，由原告负担1124元，被告盐城市天和资产管理有限公司负担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时向该院（户名：盐城市财政局，开户行：盐城市农行中汇支行，帐号：40×××21）预交上诉案件受理费。
审 判 长 周 兵
审 判 员 邵 静
人民陪审员 朱传顺
二〇一六年三月二日
书 记 员 江 秀
附录法律条文
1.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
2.《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的、交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。