江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏09民终1220号
上诉人（原审原告）徐为安，居民。
上诉人（原审原告）夏兰，居民。
两上诉人共同委托代理人王星火，江苏法鼎律师事务所律师。
上诉人（原审被告）盐城中体地产有限公司，住所地盐城市亭湖区南洋镇机场路99号。
法定代表人陈海林，该公司董事长。
委托代理人陈爱国，中体地产公司员工。
上诉人徐为安、夏兰因与上诉人盐城中体公司地产有限公司（以下简称中体公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服盐城市亭湖区人民法院（2015）亭东民初字第00338号，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，2011年12月29日，徐为安、夏兰购买中体公司开发的位于盐城市亭湖区大洋湾奥林匹克花园九仟阶连排别墅一套，房号为菊洲区26幢105室，合同价款2826425元。其中合同第六款付款方式及期限约定：“买受人按分期付款方式按期付款：首期人民币：壹佰肆拾万元整（1400000元），于2011年12月29日支付；尾款人民币：壹佰肆拾贰万陆仟肆佰陆拾伍元整（1426465元），于2012年3月1日前支付。”第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第八条交付期限。出卖人应当在2012年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，……。”同日，双方还签订了《合同补充协议》及《关于产权登记及抵押登记》，对房屋交接、物业费缴纳及产权办理进行了约定。2012年7月27日，盐城市房地产测绘中心出具盐房测字（2012）010025号关于奥林匹克花园菊洲区26号楼建筑面积的测绘报告，载明：“因房屋登记需要，我中心受贵方委托，依据《房产测量规范》（GB/T17986.T-2000）、建设部建住房（2002）74号文件及建筑规划施工图纸、房屋现状于2012年1月使用徕卡248080258手持式激光手持式激光测距仪和浙大升腾测绘软件对机场路99号奥林匹克花园菊洲区26号楼进行面积测绘，……。二、有关情况说明。（二）规划许可与房屋现状情况：规划批建三层，建筑面积1464平方米。实测现状与规划图纸一致。该房屋规划竣工时间为2012年，太阳能已安装。”2012年11月6日，盐城市亭湖区住房和城乡建设局向中体公司发放亭建备证字（2012）153-1号盐城市亭湖区房屋建筑工程竣工验收备案证明书，该证书载明：“根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定和《盐城市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》，经审查，本建设工程符合竣工验收备案条件，予以备案。其中建设项目名称：大洋湾奥林匹克花园1.4期15#-23#，25#-33#，35#楼。”同日，中体公司通过邮政EMS向原告邮寄催办收房通知书，载明：“徐为安先生：鉴于2011年12月29日我们双方签订的《商品房买卖合同》，我公司已通知您于2012年3月31日前来办理交接手续，现再次通知您务必于2012年11月20日前办理。……。”同年11月8日，盐城市亭湖区住房和城乡建设局向中体公司发放亭建备证字（2012）153-2号盐城市亭湖区房屋建筑工程竣工验收备案证明书，该证书载明：“根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定和《盐城市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》，经审查，本建设工程符合竣工验收备案条件，予以备案。其中建设项目名称：大洋湾奥林匹克花园地下车库。2014年5月2日，盐城金典特种工程有限公司出具加固施工方案及质量保证书各一份，载明：“工程名称：奥林匹克花园九仟阶26-105室，施工内容：一层地面（地下顶板）局部裂缝，经现场勘查。裂缝长度1M左右，宽度不大于2mm，……。”“由本公司承担施工的奥林匹克花园九仟阶26-105室一层地面局部裂缝加固项目，已经按照施工及验收规范要求完成施工，质量符合规范标准。”2015年10月10日，盐城金典特种工程有限公司出具证明一份，载明：“盐城中体地产有限公司没有委托过本公司承担奥林匹克公园九仟阶26-105室一层地面（地下顶板）局部裂缝加固项目。原、被告合同签订后，原告于2011年9月28日支付房款20万元，10月28日支付30万元，11月8日支付房款40万元，12月29日支付50万元，2012年2月29日支付80万元，4月24日支付30万元，6月10日支付326465元，以上合计2826465元。后原、被告因房屋交接未能协商一致，原告遂诉至本院。
一审法院另查明，徐为安、夏兰表示系案涉房屋存在质量问题而在2012年11月6日中体公司通知交房时拒绝接受房屋。审理中，徐为安、夏兰向法庭提交承诺书一份，载明：“本人收到盐城中体地产有限公司按合同补充协议（一）和原房屋买卖合同总价款的差额肆万零贰佰肆拾叁元，此款为出卖人向买受人支付的合同违约金。本人承诺，收此款后，合同继续履行，并不再追究出卖人对合同的违约责任。”但该承诺书并无签名。中体公司对此予以否认，质证认为与本案无关，系徐为安、夏兰的单方承诺。
上述事实，有《买卖合同》、《通知书》、《备案证明书》及当事人的陈述等在卷予以证实。
一审法院认为，双方之间的房屋买卖协议合法有效，均应当按约履行。1.关于中体公司是否已经按期交房的问题。中体公司称已于2012年3月31日前通知徐为安、夏兰接收案涉房屋，但未能提交徐为安、夏兰收到按合同约定的入住通知书等材料。一审法院认为，按照双方签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定，中体公司未能按照约定通知徐为安、夏兰接收房屋。后虽于2012年11月6日通知接收房屋，且原告以房屋存在质量问题而拒接接收，而该房已经竣工验收合格，应视为被告在此时向原告交接了案涉房屋。故被告存在延期交房的过错，理应承担相应责任。而对房屋存在的质量问题，原告应当在收房后要求被告承担保修责任，故原告要求被告按起诉请支付延期交房违约金依据不足，故对原告要求被告支付延期交房违约金的诉讼请求，一审法院予以部分支持；2.关于原告是否存在迟延付款的问题。按照双方签订的《商品房买卖合同》第六条、第七条规定，本案原告在双方签订合同后，依约支付了大部分购房款，但亦有部分未能依约履行，理应承担相应的违约责任。因原告在诉状中已自认承担违约金，故原告存在迟延付款行为，故反诉原告要求反诉被告支付违约金的诉讼请求，一审法院予以支持；3.关于反诉原告请求的物业费问题。原、被告签订的房屋买卖合同补充协议中，虽对物业费有约定，但该约定收未明确取物业费的主体为本案的被告即中体公司。且本案系房屋买卖产生的纠纷，而物业费收取系物业服务合同纠纷，与本案非同一法律关系，应由权利人另行主张权利。2015年9月17日，一审法院作出（2015）亭东民初字第00338号民事判决，判决如下：“1.盐城中体地产有限公司于本判决生效后十日内支付徐为安、夏兰因延迟交付房屋产生的违约金62182.35元（220天×2826425÷10000）;2.徐为安、夏兰于本判决生效后十日内支付盐城中体地产有限公司逾期付款违约金4979.54元;3.驳回徐为安、夏兰的其他诉讼请求;4.驳回盐城中体地产有限公司的其他反诉诉讼请求。案件受理费2225元，反诉费335元，合计2560元，由徐为安、夏兰承担1615元，盐城中体地产有限公司负担945元（徐为安、夏兰已预交，限盐城中体地产有限公司在本判决生效后十日内支付）。”
上诉人徐为安、夏兰不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1.一审法院认定中体公司逾期交房的日期为2012年11月6日错误，中体公司能够交付合格商品房的日期是2014年5月2日；2.一审判决违反法律公平。虽然中体公司在2012年11月6日取得了房屋的竣工验收备案证明书但房屋地板和墙壁有明显裂缝是不争的事实，而这种有严重质量问题的房屋显然不符合交付要求，一审法院认为可以在收房后再要求中体公司承担报修责任，显然违反公平原则。购房是为了使用，中体公司交付有严重质量问题的房屋，其要求专业维修公司进行维修加固的时间应当计算在中体公司的逾期时间内；3.中体公司至今还没有向徐为安、夏兰交付房屋。综上，请求二审法院依法查明事实后支持徐为安、夏兰的上诉请求。
上诉人中体公司针对上诉人徐为安、夏兰的上诉理由答辩称,1.由于徐为安、夏兰在购买房屋时，未能够按照合同约定支付房款，构成违约，因此中体公司有权拒绝其要求中体公司按照合同约定的时间进行交房;2.在徐为安、夏兰于2012年6月10日补足了交房款项后，中体公司在2012年11月6日向徐为安、夏兰履行了交房手续，中体公司不构成违约;3.至目前为止，徐为安、夏兰仍然未支付应履行合同违约所应当支付的违约金4979.54元，因此中体公司作为后履行合同义务的一方拒绝履行相关的合同约定义务。综上所述，请求二审法院驳回上诉请求。
上诉人中体公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1.一审法院已查明徐为安、夏兰履行交房款的义务是在2012年3月1日前，中体公司履行交接房屋的义务是在2012年3月31日前，由于徐为安、夏兰没有先履行交款义务，故中体公司有权拒绝在2012年3月31日前履行交房义务，且徐为安、夏兰至今没有支付违约金4979.54元给中体公司，因此中体公司作为后履行义务的一方可以拒绝履行徐为安、夏兰要求按期交房的要求。徐为安、夏兰应当在2012年3月1日支付尾款1426465元给中体公司，但其直到2012年6月10日才将326465元交付给中体公司，因此按照原审判决计算违约时间应当扣除徐为安、夏兰从2012年3月2日至6月10日逾期交款的100天时间，故原审按照220天计算违约金是错误的，请求撤销原审判决第一项；2.徐为安、夏兰辩称“物业管理费是物业公司收取的，但由于被告应承担的违约金超出了此数额，我方在反诉原告支付给反诉被告的违约金中预扣除”，根据徐为安、夏兰的该辩称，原审判决第一项中应当扣除29637元，徐为安、夏兰已经同意支付该款项，原审判决驳回中体公司该诉求是错误的；3.案件一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
上诉人徐为安、夏兰针对上诉人中体公司的上诉理由答辩称，1.关于先后履行顺序的问题，2012年3月1日徐为安、夏兰到现场查看在建房屋，发现仍然正在建设当中，故行使不安抗辩权，对于尾款没有在约定的2012年3月1日给付。2012年4月，徐为安、夏兰看到中体公司的房屋仍然在建时，估计年内有建好的可能性，所以又支付了30多万，2012年6月份将所有的款项全部付完，但是房屋仍然没有完工。从这个事实上来看，中体公司不能交付房屋并不是因为徐为安、夏兰没有按时交款，而是因为房屋客观上没有完工；2.关于中体公司认为违约金计算的天数问题。本案要求的是延期付房的违约金，从客观事实上来讲，中体公司至今没有交房，延期付房的违约金应该交到实际交付之日。徐为安、夏兰考虑到中体公司将房子加固好的日期是符合交房的日期，所以没有追究中体公司的逾期交房时间为实际交付之日，而是只要求到加固好的那天为止。从徐为安、夏兰的请求日期与中体公司至今未交付的实际情况来看，徐为安、夏兰的要求远远小于中体公司应当承担的责任。中体公司以徐为安、夏兰没交违约金为由而不交付房屋，没有法律依据。3.关于物业费的问题。虽然在一审庭审中，徐为安、夏兰对自己应当承担的物业费表示可以在中体公司承担的违约金当中扣除，但是中体公司至今没有交付房屋，徐为安、夏兰对没有实际使用的房屋承担物业费是不合理的，也是不能认可的。关于物业费的问题，中体公司可以另行起诉，一审法院没有扣除物业费是正确的。
本院二审查明的事实与原审判决认定的事实相同，对原审判决认定的事实，本院予以确认。
本院认为,双方之间的房屋买卖协议合法有效，均应当按约履行。
关于中体公司逾期交房的问题。2012年11月6日，中体公司寄出《催办收房通知书》，通知徐为安、夏兰接收房屋，且该房已经竣工验收合格。收到收房通知后，徐为安、夏兰发现房屋有质量问题，没有接收房屋。中体公司委托盐城金典特种工程有限公司对案涉房屋一层地面（地下顶板）局部裂缝进行了加固施工，2014年5月2日，盐城金典特种工程有限公司出具了质量保证书。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持；因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。可见，拒绝收房的法定理由有以下两种：一是房屋主体结构质量不合格不能交付，或者交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格；二是因房屋质量问题严重影响正常居住使用。若房屋瑕疵并非重大质量缺陷，不影响居住和使用，则不能作为认定逾期交房的事由，业主可在完成房屋交付手续后，向开发商主张维修责任。本案中，地面（地下顶板）局部裂缝属于非主体结构问题，买受人应当在收房后要求中体公司承担维修责任。
2.关于徐为安、夏兰迟延付款问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》及一审中双方认可的交款时间，徐为安、夏兰有部分款项未能按照约定交付，应当承担相应的违约责任。徐为安、夏兰已自认承担违约金，中体公司也表示认可该部分违约金，故，徐为安、夏兰应当向中体公司支付迟延付款的违约金。
3.关于物业费的问题。物业费收取系物业服务合同纠纷，与本案非同一法律关系，应由权利人另行主张。
综上所述，上诉人徐为安、夏兰与中体公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6359元，由上诉人徐为安、夏兰负担4443元，上诉人中体公司负担2096元。
本判决为终审判决。
审 判 长 施兆军
代理审判员 仇 军
代理审判员 梁 悦
二〇一六年六月五日
书 记 员 王 慧