四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第4037号
上诉人（原审原告）梁凯，男，1991年3月13日出生，汉族，住成都市武侯区。
委托代理人王大勇，四川律大律师事务所律师。
委托代理人刘世会，女，1964年6月29日出生，汉族，住成都市武侯区。
被上诉人（原审被告）廖向前，男，1964年4月20日出生，汉族，住成都市金牛区。
上诉人梁凯因与被上诉人廖向前排除妨害纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2014）金牛民初字第1774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月10日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2001年1月3日廖向前与四川省力博建设有限公司签订了《成都市商品房买卖（预售）合同》，购买了成都市金牛区簸箕巷2号1栋3单元102号房屋，建筑面积113.53平方米，合同第十七条手写其他约定：“花园面积按交房时实地所测算的面积为准，价格为500元／㎡。乙方在2001年3月3日前交付一半的花园款，在2001年6月3日前支付完花园款，如乙方没有按时交款，乙方每日按交付款的万分之三向甲方支付违约金”。廖向前在房屋交付后将花园用砖砌成简易用房，与房屋分开单独使用，互不相通，廖向前将房屋租赁给他人，其居住在花园内。2013年9月30日，梁凯与廖向前通过武侯区佳源房产中介工作人员李春艳的媒介，双方达成一致意见，梁凯以乙方的名义与廖向前以甲方的名义签订了《房屋买卖合同》，约定：“乙方以750000元购买甲方的住房，手写备注：房东廖向前的身份证原件在中介李春艳这里，现由熊双华的工资卡放在中介这里，于2013年10月3号交换，房子过户后就把租金转给新房东，过户费用在3万以上由卖方负责，原房东廖向前必须配合取消他项权证和银行注销贷款，原房东一切债务与新房东无关”。2014年2月8日梁凯在成都市房屋产权登记中心办理了产权变更登记，产权证上登记载明建筑面积113.53㎡，套内面积100.96㎡。其后廖向前占有、使用花园至今，梁凯要求廖向前搬离，廖向前以未卖花园为由，双方遂发生纠纷，梁凯起诉来院。
原审判决认定上述事实，经庭审质证采信的证据有身份证复印件、房屋买卖合同复印件、成都市商品房买卖（预售）合同复印件、房产证复印件、国有土地使用证复印件、证人李春艳、刘世会以及当事人的陈述等。
原审法院认为，梁凯与廖向前签订房屋买卖合同，并履行完毕合同的相关权利、义务的事实，原审法院予以认定。该案争议的焦点：一、梁凯是否是花园所有权人。梁凯主张花园和房屋是一同购买的。廖向前辩解梁凯购买房屋时明确表示不要花园，未对花园作出处分，梁凯只享有房屋的所有权，不享有花园的合法产权。结合该案查明的事实，花园不是房屋的入户花园，不是开发商赠送的房屋面积，是廖向前单独购买的，单独修建的简易用房，不属于房屋构成必要部分，且结合双方签订的房屋买卖合同内容，双方均未对花园的处分作出明确约定，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，梁凯未能提交相关证据证明是花园的所有权人、使用人、占有人，故梁凯不是花园的所有权人，廖向前享有花园占有、使用的权益。
二、梁凯要求廖向前立即停止侵占并搬离花园，廖向前赔偿侵占房产造成的经济损失3万元的诉讼请求，是否得到法律的支持。排除妨害纠纷是基于物的权利产生的纠纷，梁凯对花园是否享有物权上的权益，是诉请能否得到法律支持的关键，综合查明的事实，梁凯不是花园的所有权人、使用人、占有人，其对花园不享有物权上的权益，其要求排除妨害、赔偿损失的主张缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。原审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十五条、第三十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回梁凯的诉讼请求。案件受理费650元，减半收取325元，由梁凯负担。
宣判后，原审原告梁凯不服，向本院提出上诉，请求撤销原审判决，依法改判廖向前搬出成都市金牛区簸箕巷2号1栋3单元102号房屋的花园，并赔偿损失30000元。其上诉事实及理由为：一、原审认定事实错误。原审认定房屋花园“不属于房屋构成必要部分”、“是被告单独购买”、“未对花园的处分作出明确的约定”、被上诉人“享有花园占有、使用权益”等事实错误。诉争房屋的花园无单独产权，不能独立于房屋存在，且房屋与花园系主物与从物的关系，被上诉人丧失了房屋所有权，其亦丧失了建筑物区分所有权人的身份，对诉争小区的花园不再享有占有、使用的权利。上诉人一审提交的录音资料、证人证言、《证明》等证据充分证实了被上诉人将诉争花园与房屋一并出售的事实。被上诉人搭建的简易用房系违章搭建，与上诉人的房屋相连，上诉人的安全、采光受到严重损害。二、原审适用法律错误，此案系排除妨害纠纷，应当适用《物权法》的规定，双方签订的《房屋买卖合同》明确约定“甲、乙双方成交后，此房的一切权利全部转到乙方名下”，花园作为从物，应当一并转移。根据《物权法》第七十三条的规定，诉争花园属于小区业主共有权利的一部分，被上诉人不是小区业主，无权对该土地享有单独的权利。综上，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人廖向前答辩称，诉争的花园是被上诉人以500元／平方米的单价购买的，因被上诉人做生意亏损低价出卖了房屋，当时对方并未提到购买花园，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。二审另查明，梁凯购房后办理了《国有土地使用权证》，载明使用面积为47.21平方米，分摊面积为47.21平方米。并载明“本证为分摊面积，不附宗地图，登记面积为本幢建构筑物所占土地面积分摊”。
本院认为，上诉人梁凯主张被上诉人廖向前搬出成都市金牛区簸箕巷2号1栋3单元102号房屋的花园，实质上是梁凯作为成都市金牛区簸箕巷2号1栋3单元102号房屋的物权人，认为廖向前占有花园的行为妨碍了其物权的行使，故本案的核心是梁凯是否属于诉争花园排他的、唯一的物上权利人。根据本案查明的事实，就双方诉争花园的性质而言，上诉人梁凯办理的成都市金牛区簸箕巷2号1栋3单元102号房屋的国有土地使用权证及房屋所有权证上，并未载明有专属梁凯的40平方米土地使用权及对应的房屋所有权证，即该花园不属于梁凯所享有不动产物权的专有部分，该花园在成都市金牛区簸箕巷2号1栋建筑物规划范围内，诉争的花园显然属于诉争房屋建筑规划区域内业主的共有部分。同时，梁凯与廖向前签订的《房屋买卖合同》对花园的价款是否包含在总房款约定不明，因梁凯已经依法取得诉争房屋的物权，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”之规定，梁凯当然也取得该房屋的专有部分的权利，并享有该房屋共有部分的相应权利，即梁凯享有了诉争房屋的物权并取得相对应国有土地的使用权，同时分摊了成都市金牛区簸箕巷2号1栋建筑物规划范围内公共部分的土地使用权。廖向前在出卖房屋后，其并非房屋的专有部分的权利人，当然亦不享有共有部分的物上权利，即廖向前不享有诉争花园的物权。双方关于诉争花园是否单独计价的争议，属于双方在履行《房屋买卖合同》时就合同履行金额发生的争议，合同当事人可以依法行使债上请求权。
另，根据已经查明的事实，廖向前搭建的临时建筑没有法律规定的规划、审批及报建手续，应当由行政执法部门对诉争花园及搭建的建筑物的性质进行认定并根据法定职责依法处理。
综上，梁凯以自己的名义主张要求廖向前搬出成都市金牛区簸箕巷2号1栋3单元102号房屋的花园，并赔偿损失30000元的诉讼请求，显然无法律依据，本院依法不予支持。原审认定事实清楚，程序合法，处理结果正确。本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费325元按原判决确定的方式执行，二审案件受理费650元，由梁凯负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 臧 永
代理审判员 梁 楷
代理审判员 何 昕
二〇一四年七月三十一日
书 记 员 费思思