山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁10民终1451号上诉人（原审被告）：李同广，男，1957年12月26日生，汉族，住荣成市新庄北区。被上诉人（原审原告）：吴书平，男，1962年10月28日生，汉族，户籍地荣成市青阳西区，现住荣成市。委托诉讼代理人：李启春（系吴书平之妻），住荣成市。上诉人李同广因与被上诉人吴书平房屋租赁合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2016）鲁1082民初4268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李同广上诉请求：l.撤销一审法院判决，改判李同广与吴书平签订的《租房协议》无效；2.李同广未支付吴书平租赁费的时间为2016年4月28日至2016年6月18日；3.李同广无需承担违约责任和空置期间的费用。事实和理由：1.吴书平未提交案涉厂房的规划许可证、消防验收合格证等，该厂房属于非法建筑且存在巨大安全隐患，吴书平与李同广签订的《租房协议》应为无效，李同广不应支付吴书平租赁费；2.一审法院认定李同广占有厂房的时间有误，李同广与吴书平就合同解除事宜多次协商并达成口头协议，双方均同意解除租赁合同，并由李同广支付吴书平3万元作为赔偿，李同广于2016年6月18日从厂房中搬离并将钥匙交给吴书平，后吴书平于2016年9月份将厂房租赁给第三方，故李同广未支付吴书平租赁费的时间段应为2016年4月28日至2016年6月18日。吴书平辩称，李同广不想继续租赁厂房的原因是国家政策调整，不是厂房的消防原因，李同广的上诉理由不能成立，吴书平同意一审判决。吴书平向一审法院起诉请求：李同广支付吴书平拖欠的租金8万元及违约金(按合同约定的方法计算)。一审法院认定事实：2015年3月19日，李同广、吴书平签订《租房协议》，约定：吴书平将悦湖路157号院内2号车间租给李同广使用，期限4年（2015年4月28日至2019年4月27日），租金分年度提前1个月预付，年租金8万元；李同广按时缴纳房租，自合同签字生效后5日内一次性付清1年的租金8万元，以后每年自租期到期前1个月全额付清下一年的租金，如李同广过期未缴纳全部租金，吴书平有权终止本协议，李同广需按照未履行期间的百分之五十赔偿吴书平损失，李同广已付租金不予退还。2016年9月底，吴书平将案涉厂房借给第三方用于生产电视剧道具。李同广按约支付第一期租金，第二期租金至今未付，吴书平多次索要未果，遂成讼。一审中，李同广主张2016年5、6月份双方经多次协商同意解除租赁合同，李同广支付吴书平3万元作为赔偿，但双方未签订书面协议，后吴书平予以反悔，不同意吴书平的诉讼请求，同意支付吴书平3万元，且合同约定的违约金过高；吴书平则主张双方未签订书面协议，对此予以否认。一审法院认为，吴书平、李同广签订的《租房协议》，系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，吴书平依约交付房屋，李同广在交纳第一期租金8万元后，拒不按协议约定交纳后续租金，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，吴书平要求李同广支付拖欠租金及违约金理由正当，予以支持。双方协议约定，如李同广过期未交纳租金，吴书平有权终止协议，吴书平于2016年9月底将租赁厂房借给他人使用，应认定吴书平的出借行为表明吴书平终止了协议的履行，故双方《租房协议》于2016年9月底终止。协议终止前，李同广应当承担给付租金及违约金的义务。李同广主张《租房协议》已于2016年5、6月双方口头解除，并无证据证明，对此不予采信。关于违约金，双方协议约定如李同广逾期不交纳租金，需按照未履行期间的百分之五十赔偿吴书平损失，李同广主张约定过高。根据相关法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。李同广拖欠租金，给李同广造成的损失为利息损失，约定的违约金明显高于造成的损失，违约金应按银行同期贷款利率的1.3倍计算为宜。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第七款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，于2017年1月22日判决：一、李同广于判决生效后十日内支付吴书平租金4万元及违约金(以4万为基数，自2016年3月20日起至2016年9月3O日止、按银行同期贷款利率的1.3倍计算)。如果未能按判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1750元，由李同广负担。本院二审期间，当事人提交新证据，本院依法组织双方当事人进行质证。吴书平为证明其主张提交李同广于2016年6月7日书写的《解除租房协议》，该协议中载明李同广因国家经济政策调整协商吴书平提前解除租房协议，吴书平同意，李同广支付吴书平3万元作为赔偿；提交其厂房的《建设用地规划许可证》及《房权证》。经质证，李同广主张《解除租房协议》是双方协商一致后由其起草的，但后吴书平拒绝在协议书上签字；对两份证件的真实性无异议，但主张《建设用地规划许可证》与吴书平工业园中实际建造的厂房面积不符，案涉厂房不在《建设用地规划许可证》中，亦不确定《房权证》是否是案涉厂房的房权证。另，吴书平未能提交案涉厂房的《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等相关手续。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，首先，关于双方当事人签订的《租房协议》效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得《建设工程规划许可证》或者未按照《建设工程规划许可证》的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，吴书平未能提交案涉厂房的《建设工程许可证》等相关手续，应当承当举证不能的法律后果，其与李同广签订的《租房协议》应认定为无效。一审法院认定《租房协议》合法有效不妥，本院予以纠正。《租房协议》无效，吴书平无权要求李同广按照协议约定支付租赁费及违约金，但李同广确实占有使用了案涉厂房，应向吴书平支付占有期间的使用费，本院酌定参照双方签订的《租房协议》约定的租金标准予以计算。其次，关于占有使用费计算期间的问题。双方当事人签订《租房协议》后，李同广按照约定向吴书平支付8万元，该款项应视为是2015年4月28日至2016年4月27日的占有使用费。吴书平虽提交了李同广于2016年6月7日书写的《解除租房协议》，但吴书平并未在协议上签字，李同广主张《租房协议》于2016年6月双方协商解除、其于2016年6月18日搬离案涉厂房并将钥匙交给吴书平，但未有证据予以证实，本院不予采信。基于李同广要求提前终止《租房协议》的履行，吴书平亦于2016年9月底将厂房借给他人使用，应视为吴书平以行为表明同意终止《租房协议》的履行，厂房占有使用费应计算至2016年9月底。据此，李同广应支付吴书平5个月（2016年4月28日至2016年9月底）的厂房占有使用费33333元以及按照银行同期贷款利率计算的利息损失。综上所述，李同广的上诉理由部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销荣成市人民法院（2016）鲁1082民初4268号民事判决；二、吴书平与李同广签订的《租房协议》无效；三、李同广于本判决生效后十日内支付吴书平厂房占有使用费33333元及利息（以33333元为基数，自2016年4月28日起至2016年9月30日止、按银行同期贷款利率计算）。一审案件受理费1750元，由吴书平负担1020元，李同广负担730元；二审案件受理费3500元，由吴书平负担583元，李同广负担2917元。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  万景周审判员  侯善斌二〇一七年九月二十五日书记员  邓雯涛