北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初36671号
原告（反诉被告）:许银，男，1986年8月11日出生。
委托诉讼代理人:郭丁溢（许银之妻），搜狗网络技术有限公司产品经理，住北京市海淀区。
被告（反诉原告）：蒋文宾，男，1958年1月25日出生，中国民用航空维修协会财务。
委托诉讼代理人：李欠龙，北京履厚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张凯，北京履厚律师事务所实习律师。
原告许银与被告蒋文宾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许银之委托诉讼代理人郭丁溢、被告蒋文宾及其诉讼委托代理人李欠龙、张凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
许银向本院提出诉讼请求:1、判令蒋文宾退还我房租押金
6000元及房屋租金9781元，并按国家同期银行贷款利率支付此期间产生的利息；2、判令蒋文宾退还2015年9月至2016年1月期间，17号楼座外墙保温维修期间无法居住的租金18000元；3、判令蒋文宾退还我多缴纳的燃气费13.68元、电费175.11元、水费85元；4、判令蒋文宾承担�诉讼对我与代理人郭丁溢产生的误工费1324元；5、蒋文宾承担本案诉讼费。事实和理由：2015年8月16日，我与蒋文宾签订房屋租赁合同，确认租赁位于北京市海淀区401号房屋，租期1年，租金每月6000元，押金6000元。我于2015年8月31日搬入，9月5日接到通知告知17号楼做外墙保温，为期5个月。蒋文宾隐瞒事实，未提前告知。因我家有未满一岁的婴儿，在施工期间，产生大量材料污染和噪音污染，房子无法居住。2016年8月底，我与蒋文宾共同商议口头确认延期租住401号房屋，我提前预付给蒋文宾18000元房屋租金，上一年押金6000元延续作为押金。2016年10月8日我和蒋文宾确认终止租房，并且于2016年10月13日腾空房屋交还钥匙，至此，租赁行为终止。但是蒋文宾拖延支付我房屋押金6000元及多付房租9871元。我在2015年9月初曾帮蒋文宾交纳了8月份的水费和燃气费共计98.68元，交还房屋后，电费剩余175.11元。因与蒋文宾协商无果，故提起本次诉讼。
蒋文宾辩称,我与许银于2015年8月16日签订房屋租赁合同，约定许银承租401号房屋，租期一年，每月租金6000元，押金6000元。该租赁合同届满后，经我与许银双方口头协商，确认许银再续租半年。租金为每月6500元（若供暖费由许银支付，则租金按每月6000元计算）。之后许银一次性向我方支付了三个月的租金共18000元，继续租住该房屋。2016年10月8日，许银突然向我方提出提前退租，让我找新租户，找到新租户后立即搬走。2016年10月13日，在许银与我均未找到新租户之前，许银便通知被告已搬离401号房屋，让我前来交接钥匙。我依约到达该房屋后，发现原来干净整洁的房子面目全非，屋里许多东西已被损坏（电冰箱被大面积划花；洗衣机泡满水已坏；真皮沙发大面积破损、马桶损坏；多处墙面和地脚线及灶台、凉台均出现多处破损），屋内到处又脏又乱。我与许银进行交涉，要求许银作出一定赔偿时，遭到许银拒绝。双方签订房屋租赁合同约定提前退租，应提前30日通知对方，并向对方支付一个月租金的违约金。由于许银拒绝向我交还电卡及对房屋进行必要的维修，导致我至今仍没有办法将该房屋对外出租，一直空置至今，许银应支付相应的租金损失。现我不同意许银的诉讼请求。同时反诉要求：1、判令许银支付有线电视使用费252元；2、判令许银支付已使用的水费70元；3、判令许银支付已使用的燃气费61.56元；4、判令许银支付保洁费和抽油烟机清洁费320元；5、判令许银支付电冰箱和洗衣机更换费用1907元；6、判令许银支付沙发维修费1500元；7、判令许银支付马桶、墙面、地脚线、灶台、凉台的维修费用共计500元；8、判令许银支付提前退租的违约金6500元；9、�令许银支付我的误工费2000元；10、判令许银返还电卡；11、判令许银支付2016年10月14日至2016年10月25日期间的租金损失2600元；12、许银担本案全部诉讼费用。
许银针对蒋文宾的反诉辩称，我不同意蒋文宾的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2015年8月10日，蒋文宾（甲方）与许银（乙方）、北京丁丁优房科技信息有限公司（丙方、以下简称房科公司）签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定：房屋为401号房屋，建筑面积58.7平方米；租赁用途为居住；房屋租赁期自2015年8月30日至2016年8月29日，共计1年；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施；甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水�使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同；每月租金标准为6000元；支付方式：按季付款；押金6000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁其内下列费用中，供暖费、物业费、室内设施维修费、自然损耗费由甲方承担；水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、卫生费、上网费、车位费由乙方承担；租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金；……。许银提交的其与蒋文宾之间的微信聊天记录，可以证明如下事实：许银表示他们已经购买了住房，装修放味需要半年时间，故从9月租赁到明年2月。蒋文宾提出供暖费由许银出，如果没有问题签不签合同无所谓，明年2月底搬走就行了。许银表示合同已经准备好了，供暖费也在合同上写明由许银承担。2016年10月8日，许银表示购买的房子已经拿到了，收拾一下就可以居住了，现在能不能找到新租户，可以搬家了。蒋文宾回复：好，新租户入住后你们可以搬，租金6500元；许银回复：好。2016年10月12日，许银告知：蒋叔，我们搬完了，您什么时候方便，给您钥匙交接一下。蒋文宾回复：明天你看几点方便；许银回复：我应该都可以，您过来前跟我说一声就行。蒋文宾回复：明天我9点前到。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、许银提交的2015年8月12日,河北建设集团的书面通知,告知居民对西王庄小区17号楼进行维修改造工程,于2015年8月14日开始,为期一天的入户调查、登记。蒋�宾对该证据的真实性不予认可。2、2016年10月18日，北京搜狗网络技术有限公司出具的收入证明，内容为：兹证明我公司员工郭丁溢为我公司正式录用员工，就职于营销事业部，担任产品经理一职。该员工税前日薪为人民币662元。蒋文宾对该证据的真实性、关联性均不予认可。本院认为，该证据仅可证明其收入情况，并不能证明其因何事被单位扣发工资的具体情况。3、照片，证明搬出401号房屋时的电表、水表、燃气表的数字情况。蒋文宾对该证据不予认可，表示无法确定是其家中的水电表，且照片也看不清楚。本院认为，照片模糊不清，不能达到许银要证明的证明目的。4、2015年9月的自来水缴费通知单，金额合计为85元，证明其替蒋文宾交了水费。蒋文宾对该证据的真实性不予认可，认为没有原件。本院认为，该证据仅为缴费通知单，不能作为给付凭证。5、2015年9月5日，河北建设发出的给排水改造通知，内容为：我单位将于9月10日对17号楼1单元楼内给水，排水主干管进行改造施工，届时1单元楼内会发生停水现象，停水时间定于上午7点30分。许银提交该证据是证明因蒋文宾隐瞒事实，要求其返还三个月的租金。蒋文宾认为该证据没有原件，真实性不予认可。本院认为，该证据不能证明蒋文宾隐瞒事实，是否施工、何时施工不取决于蒋文宾的个人意志。6、2015年9月2日401号房屋的燃气缴费通知单，金额为13.68元。蒋文宾认为该证据没有原件，真实性不予认可。本院认为，该证据仅为缴费通知单，不能作为给付凭证。7、蒋文宾提交的照片，证明房屋出租给许银之前家具是完好无损的。许银表示不记得了。8、照片，证明冰箱、沙发、地脚线、灶台、厨房存在损坏。许银认为从照片上看不出来哪里损坏了。9、2016年10月18日的发票两张，证明其购买了一台冰箱及一台洗衣机，共计支付1907元。许银表示当时冰箱里还冻着雪糕呢，怎么证明是我损坏了，而且确实已经坏了。庭审中，许银表示其也不知道有线电视有没有信号，因为我一直没有看过电视。审理中，许银已将电卡退还给蒋文宾。
本院认为，民事活动应当遵循等价有偿、诚实信用的原则。蒋文宾与许银、房科公司签订的《北京市房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，该合同合法有效，当事各方均应严格按照合同约定履行各自义务。许银、蒋文宾签订房屋租赁合同为一年期租赁合同，在该合同期限届满前，许银提出续租半年，对此，蒋文宾表示同意。双方虽未签订书面合同，但口头合同亦是合同的一种，对双方具有约束力。该口头合同与不定期租赁合同是有区别的，许银无权随时解除合同。在该口�合同的履行过程中，许银在一个月后就提出要解除合同。根据双方之间的微信记录，可以证实，2016年10月12日，许银告知蒋文宾，其已从争议房屋搬出，要求蒋文宾过来进行交接。蒋文宾的回复是，明天你几点方便，并未提出任何异议，故应当认定蒋文宾同意双方提前解除房屋租赁合同。次日，蒋文宾来到争议房屋，拿到了房门钥匙。在交接过程中，双方未签订书面交接协议，不能确定交接时房屋内的具体情况。
双方系合意解除房屋租赁合同，不存在违约情形。蒋文宾应当将收取的押金及多收取的房屋租金退还给许银。许银要求蒋文宾支付上述款项的利息，于法无据，本院不予支持。许银主张2015年9月至2016年1月期间，因401号房屋所在楼房的外墙保温工程施工，造成其无法居住，因其未提交充分证据予以证明，本院不予采信。许银要求蒋文宾退还此期间的租金，本院不予支持。许银提交的有关照片不能证明双方在房屋交接时，该房屋的电表、水表及燃气表的客观情况，且许银提交的是缴费通知单，并不能证明其已缴纳了有关费用，故对于许银要求蒋文宾退还其多缴纳的燃气费及水电费一节，本院不予支持。许银提交的其爱人的收入证明，仅能证明其个人收入情况，不能证明是否产生误工损失，故对于许银的该项诉讼请求，本院亦不予支持。
合同约定，有线电视使用费应当由许银承担，但蒋文宾应当首先证明其已实际缴纳相关费用，才能向许银主张权利。蒋文宾提供的照片，不能证明其电冰箱受损程度，且即使受损，应当先行维修，不能维修才可更换。蒋文宾主张洗衣机受损，未提交相关证据，本院不予支持。蒋文宾要求许银支付已使用水费、燃气费、保洁费、抽油烟机清洁费、沙发维修费、马桶、墙面�地脚线、灶台、凉台的维修费用及误工损失费，因其未提交相关证据，本院不予支持。如前所述，双方系合意解除房屋租赁合同，不存在违约情形，故对于蒋文宾要求许银给付违约金及支付2016年10月14日至2016年10月25日期间的租金损失之诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第一款之规定，判决如下：
一、蒋文宾于本判决生效后七日内将押金6000元及多收取的租金9781元退还给许银；
二、驳回许银的其他诉讼请求；
三、驳回蒋文宾的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费98元，由蒋文宾负担，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件�理费96元，由蒋文宾负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 王实
二〇一六年十二月九日
书记员 张健