北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第02589号
上诉人（原审原告，反诉被告）北京君临东岳房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇西白辛庄嘉浩别墅2066室。
法定代表人任大航，总经理
委托代理人胡静，女，1987年3月21日出生。
委托代理人韩梦想，男，1982年9月20日出生。
被上诉人（原审被告，反诉原告）宋辉，女，1978年5月5日出生。
委托代理人张继军，北京市中闻律师事务所律师。
委托代理人张凌华，男，1979年6月12日出生。
上诉人北京君临东岳房地产经纪有限公司（以下简称君临东岳公司）因与被上诉人宋辉居间合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2013）顺民初字第12608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月8日受理后，依法组成由法官张印龙担任审判长，法官李文成、法官孙妍参加的合议庭，于2014年2月26日、2014年3月14日公开开庭进行了审理。上诉人君临东岳公司的委托代理人韩梦想、被上诉人宋辉的委托代理人张凌华、张继军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
君临东岳公司在一审中起诉称：君临东岳公司是从事房地产经纪等业务的企业。李×、王××（以下简称卖方）是顺义区美林别墅×号楼×单元×房屋的共同所有权人，2013年8月，卖方委托君临东岳公司出售该套房屋。经过君临东岳公司的工作，2013年8月20日，君临东岳公司、卖方以及宋辉签订了一份《房屋买卖居间合同》，约定君临东岳公司为买卖双方提供居间服务。同日，卖方与宋辉签订了一份《北京市房屋买卖合同》，约定宋辉购买该套房屋，成交价为730万元，定金为10万元，并约定了付款方式及违约责任等内容。随后，君临东岳公司与宋辉签订了一份《佣金确认书》，确定宋辉应支付的佣金金额为16万元，宋辉承诺签订买卖合同后于2013年9月1日前支付，每逾期一天则按佣金的5%支付滞纳金。
合同签订后，君临东岳公司和卖方依约履行，但宋辉却严重违约，至起诉时仍未支付佣金，君临东岳交涉时，宋辉以各种借口拖延。为维护君临东岳公司的合法权益，现诉至法院，请求：1.判令宋辉支付君临东岳公司佣金16万元及自2013年9月1日起至实际付清之日止的违约金（按每天480元的标准）；2.本诉诉讼费由宋辉负担。第一次庭审过程中，君临东岳公司变更诉讼请求，要求宋辉支付自2013年9月1日起至实际支付之日止的滞纳金，滞纳金数额按照《佣金确认书》中的约定可以适当酌减。
宋辉在一审中答辩并反诉称：第一，君临东岳公司未能就与订立合同相关的事项向宋辉履行如实告知的义务，并且为了达到骗取佣金的目的故意向宋辉隐瞒与订立合同有关的重要事实，提供虚假合同。君临东岳公司陈述涉案房屋是卖方“满五且唯一”的住房，房屋交易不需缴纳个人所得税，缴纳契税和营业税合计不超过24万元，并作出虚假承诺即宋辉的购房总成本不会超过770万元，宋辉基于君临东岳公司的上述陈述签订了《房屋买卖居间合同》和《佣金确认书》，并已向卖方支付了定金10万元。在合同履行过程中，宋辉得知涉诉房屋并非卖方的唯一住房，这样宋辉购买该房就要缴纳个人所得税，经测算购房款加上各种税费及佣金总和将要超过770万元，这与君临东岳公司的承诺不符，宋辉在770万元总价范围内购买房屋的合同目的已不能实现。故君临东岳公司提供虚假信息诱使宋辉与其签订《房屋买卖居间合同》、《佣金确认书》，君临东岳公司的上述行为已构成欺诈，故《房屋买卖居间合同》和《佣金确认书》应予以撤销。
第二，根据《合同法》第425条的规定，君临东岳公司没有如实告知本案房屋的真实情况所以无权要求宋辉支付报酬。
第三，由于君临东岳公司的违约行为严重损害了宋辉的利益，造成宋辉与卖方签订《房屋买卖合同》并支付定金10万元，现该《房屋买卖合同》已无法实际履行，宋辉因此损失定金10万元。
综上所述，宋辉不同意君临东岳公司的诉讼请求，并向法院提出反诉，要求：1.判决撤销《房屋买卖居间合同》、《佣金确认书》；2.判决君临东岳公司向宋辉支付损害赔偿金10万元；3.反诉诉讼费由君临东岳公司负担。第二次庭审过程中，宋辉增加反诉请求，要求君临东岳公司承担评估费损失1000元以及公证费损失1200元。
一审中，针对宋辉的反诉，君临东岳公司就反诉辩称：
君临东岳公司从未对涉案房屋的相关信息进行过任何隐瞒和提供虚假信息，也未向宋辉承诺过涉案房屋是卖方“满五且唯一”的住房，在签订的所有合同中更无此约定。从合同中看出宋辉购房成本不会超过770万元，在签约之前宋辉明知该房屋为卖方“满五非唯一”住房，是卖方承诺在过户前可变为“满五且唯一”住房。从《佣金确认书》中可以看出，君临东岳公司承诺在现行税费政策下本次交易房价及税费、佣金总额不超过770万元，因此若因税费增加导致购房总成本超过770万元，相应的责任由君临东岳公司承担。合同签订后宋辉已支付卖方10万元定金，是宋辉未依约付款的违约行为造成了合同无法继续履行，所以宋辉应依约支付君临东岳公司居间服务费用16万元。
君临东岳公司认可宋辉提交的公证费发票及评估费发票的真实性，但认为评估是宋辉用于办理涉案房屋贷款用的，费用应由宋辉自己承担；宋辉的公证行为与君临东岳公司无关，费用应由宋辉自行承担。
综上，君临东岳公司不同意宋辉的反诉请求。
一审法院审理查明：2013年8月20日，卖方王××、李×（合同甲方）、买方宋辉（合同乙方）以及君临东岳公司（合同丙方）就北京市顺义区美林别墅×号楼×单元×房屋（以下简称“涉案房屋”）签订《房屋买卖居间合同》（以下简称《居间合同》），该房屋权利人为王××和李×。《居间合同》约定：涉案房屋总成交价为730万元整，合同履行过程中涉及的所有税费由乙方承担；甲乙双方应当在签订本合同之日，一次性付清居间服务费用，费用支付方未经丙方同意而延迟支付的，丙方有权追索滞纳金，每日按照迟延支付费用数额的万分之五计算；甲乙双方应于本合同签订当日签订《北京市房屋买卖合同》，乙方向甲方支付交易定金10万元；丙方应及时为甲、乙双方报告订立房屋买卖合同的机会、提供订立房屋买卖合同的媒介服务，并向甲、乙双方如实报告有关订立房屋买卖合同的事项。
2013年8月20日，卖方王××、李×（合同甲方）与宋辉（合同乙方）就涉案房屋签订《北京市房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），甲乙双方约定涉案房屋成交价为730万元整，乙方应向甲方支付定金10万元；甲、乙双方采用自行划转房款的方式，作为《买卖合同》附件二的《房款自行划转协议》规定，乙方应在甲、乙双方签订本合同后，支付给甲方购房定金10万元，乙方应在甲、乙双方签订本合同后12日内支付给甲方首期价款200万元用于甲方偿还贷款，甲方同意乙方通过银行申请280万元贷款用于支付尾款，首付款之尾款240万元于过户当日过户之前支付到甲方账户。
2013年8月20日，甲方宋辉与乙方君临东岳公司签订《佣金确认书》，约定涉案房屋交易的佣金金额为16万元，乙方承诺在现行税费政策下，本次交易房价、税费、佣金总和不超过人民币770万元，如因政策变化，新增税费由甲方承担。甲方承诺签订买卖合同后于2013年9月1日前支付给乙方上述佣金，如逾期支付，每逾期一天则须按应支付佣金的5%支付滞纳金。
2013年8月20日当天，宋辉将10万元定金交付给卖方王××和李×，但之后宋辉并未按照《买卖合同》约定的期限向王××和李×支付200万元首期价款，双方未再继续履行《买卖合同》，王××和李×收取宋辉的10万元定金不予退还。
关于未按期履行《买卖合同》的原因，宋辉称：君临东岳公司在促成交易的过程中隐瞒了涉案房屋是卖方非唯一住房的事实且未告知涉案房屋的购房原值。君临东岳公司的网站上关于涉案房屋的介绍中提到该房屋为卖方“满五且唯一”，君临东岳公司的工作人员在促成交易的过程中也说涉案房屋是卖方“满五且唯一”的住房，不用交个人所得税和很少的营业税，税费总数不超过24万元。但事后宋辉得知，该房屋并非卖方的唯一住房，那么交易的时候要交个人所得税，则税费总和肯定高于24万元。由于君临东岳公司隐瞒了涉案房屋系卖方非唯一住房的信息，对宋辉做出了购房总成本不超过770万元的虚假承诺，如果宋辉继续履行《买卖合同》的话，则其要多支付高昂的税费，其总成本不超过770万元的购房目的将不能实现，故其未继续履行《买卖合同》约定的义务。
君临东岳公司称其并没有故意隐瞒涉案房屋的真实情况，公司向宋辉承诺购房总成本不超过770万元是全包价，按照涉案房屋是卖方“满五非唯一”住房计算，以地区指导价14.5万元计算应缴纳的契税、营业税及个人所得税共计230835元，如果税费总和超过24万元，超过的部分将由君临东岳公司承担。
君临东岳公司的委托代理人胡静是本案买卖双方交易的经办人，其在一审法院的询问过程中称，不以房屋交易的成交价计算税费而以地区指导价计税是行业潜规则，如果按照本案交易的成交价格730万元计税，所要缴纳的税费将远远超过按照地区指导价计税总和，仅契税就有21.9万元，营业税约为20.35万元，个税所得税约为74万元。
在一审法院于2013年11月6日对李×的询问过程中，李×认可涉案房屋不是其和王××的唯一住房，王××于2006年前后在北京市朝阳区另购有一套住房。根据宋辉申请，一审法院向顺义区住房和城乡建设委员会调取李×、王××与美林房地产开发集团有限公司关于涉案房屋买卖的网签合同，李×、王××购买该套房屋时支付的房价款为299万元，并于2008年1月取得房屋产权证书。
2013年8月22日，为了向银行申请贷款，宋辉委托深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司对涉案房屋进行评估，为此支付评估费1000元；2013年9月4日，宋辉委托北京市国立公证处对君临东岳公司的宣传网页进行证据保全，为此支付公证费1200元，在本案开庭审理过程中宋辉将该份公证书作为证据提交法庭，用于证明网站上介绍的房屋就是涉案房屋。
2011年1月27日《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》第一条规定，个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；2011年11月22日《北京市住房和城乡建设委员会北京市地方税务局关于公布本市享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》规定，享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价格低于按本通知标准确定的所在区域普通住房平均交易价格1.2倍以下。2010年《北京市契税管理规定》规定，房屋买卖应交契税的计税依据为成交价格，税率为3%。《北京市财政局、北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会关于加强存量房交易税收征管工作的通知》第二条规定，在存量房交易税收征管工作中，对于纳税人报送资料齐全、符合受理条件的，主管税务机关受理后，对纳税人申报的存量房成交价格（以下简称“申报价格”）符合存量房交易价格评估值的，按照申报价格征收税款；对于申报价格明显偏低且无正当理由的，按核定计税价格征收税款，有正当理由的，按申报价格征收税款。核定计税价格参照存量房交易价格评估值确定。
卖方购买涉案房屋已超过五年，但涉案房屋属于非普通住房。经一审法院向北京市地税部门咨询，地税部门称涉案房屋交易过程中应缴纳契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税，如果涉案房屋非卖方唯一住房的话还要缴纳个人所得税，但只有在房屋买卖交易实际发生时才能确定存量房交易价格评估值，进而确定各种税费的计税标准以及所要缴纳的税费数额总和，存量房交易价格评估值不能对外公布。经一审法院向涉案房屋周边的美联物业和中联置家两家中介机构了解，与本案涉案房屋户型、面积、位置等各方面条件相似的房屋，当前的市场价值约在700万元至800万元之间。
一审法院判决认定：根据《居间合同》约定，君临东岳公司应及时向宋辉提供房屋买卖合同的媒介服务，如实向宋辉报告有关订立房屋买卖合同的事项。根据《买卖合同》约定，涉案房屋交易所产生的税费由宋辉承担，从本案查明的事实来看，税费数额的高低直接影响着宋辉是否会购买涉案房屋，属于与订立房屋买卖合同有关的重要事项，君临东岳公司作为居间人，应如实向宋辉报告涉案房屋交易所要缴纳的税费情况。
关于宋辉所述君临东岳公司隐瞒涉案房屋真实情况，就交易的税费数额进行虚假承诺，对宋辉造成欺诈一节，一审法院认为，如果《买卖合同》得以实际履行的话，买卖双方就涉案房屋交易进行网签时，涉案房屋是否是卖方的唯一住房，影响的是宋辉在本次交易中是否应承担个人所得税。但是房屋的权属状态会发生变化，无论君临东岳公司在促成交易时是否作出涉案房屋是卖方唯一住房的承诺，现在都已无法获知涉案房屋在交易实际发生时是否是卖方的唯一住房，也就是说，君临东岳公司是否作出涉案房屋是卖方唯一住房的承诺与最终宋辉是否承担个人所得税之间不具有必然的对应关系。故宋辉关于君临东岳公司称涉案房屋是卖方唯一住房，诱使其相信涉案房屋交易税费不超过24万元，进而签订《居间合同》及《佣金确认书》的意见，一审法院不予采信；同时，宋辉亦未举证证明君临东岳公司隐瞒了涉案房屋购房原值，故宋辉以遭受欺诈为由，要求撤销《居间合同》及《佣金确认书》的诉讼请求，一审法院不予支持。
但是，君临东岳公司作为专业的房地产中介机构，明知国家税收法律法规规定的房屋交易应缴纳的各项税费以及计算方式，且明知涉案房屋的成交价格符合市场行情不属于明显偏低的情况，仍以地方指导价的方式计算涉案房屋交易应缴纳的税费，并给予宋辉相应的承诺，属于在促成交易的过程中故意提供虚假情况。若涉案房屋得以实际交易，根据税收法律法规的规定，契税和营业税等是必然发生且数额确定的，且仅契税和营业税两项税款总额就已超过40万元，宋辉以不超过770万元的购房总成本购买涉案房屋的合同目的根本无法实现，君临东岳公司对此具有重大过错。君临东岳公司虽辩称超过770万元的部分由其公司承担，但是君临东岳公司在本次交易中仅向宋辉收取16万元佣金，如果超过770万元的部分由君临东岳公司承担其将不获任何利益甚至负收益，故君临东岳公司的该抗辩意见不符合社会常理，且宋辉否认君临东岳公司做出过此种承诺，对君临东岳公司该抗辩意见，一审法院不予采信。综上，由于君临东岳公司在促成交易的过程中提供了虚假情况，损害了宋辉的利益，不得要求支付报酬，对其要求宋辉支付16万元佣金以及相应滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。君临东岳公司应同时赔偿其对宋辉造成的损失，但是，宋辉作为完全行为能力人，在协商签订涉案房屋买卖合同的过程中未尽到审慎审查的注意义务，在发现涉案房屋交易所发生的税费总额可能会超过24万元的情况下，没有与卖方以及君临东岳公司进行及时有效的沟通，协商化解纠纷事宜，导致10万元定金损失，对此宋辉应自担部分损失，一审法院酌定为2万元，故君临东岳公司应赔偿宋辉定金损失8万元。关于1000元评估费系宋辉为办理涉案房屋贷款事宜所支出，评估系宋辉基于对《买卖合同》能够实际履行的信任所作出的合理行为，对该部分损失，君临东岳公司亦应予以赔偿。宋辉要求君临东岳公司支付为保全证据而付出的1200元公证费，缺乏法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，判决如下：一、北京君临东岳房地产经纪有限公司赔偿宋辉定金损失八万元以及评估费损失一千元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回北京君临东岳房地产经纪有限公司的诉讼请求；三、驳回宋辉其他诉讼请求。
君临东岳公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：1.君临东岳公司已按照合同约定，履行了居间义务，促成了买卖双方的交易，宋辉理应支付君临东岳公司居间服务费。2.宋辉称因购房税费问题产生争议，导致其未按约支付购房款，但其并未提供证据予以证明，且实际上也与事实不符。3.即使宋辉在购房过程中因税费问题发生过争议，按照约定，君临东岳公司承诺过购房成本不会超过770万，超出部分可以由君临东岳公司负担，至于在该笔交易中君临东岳公司是否会因履行承诺而造成最终亏损，并非认定君临东岳公司虚假承诺的依据。故君临东岳公司上诉要求：1.改判宋辉支付君临东岳公司居间服务费16万元；2.改判君临东岳公司不承担宋辉定金损失8万元以及评估费1000元；3.一、二审诉讼费由宋辉负担。
君临东岳公司就其上诉未向本院提交新的证据。
宋辉服从一审判决，其针对君临东岳公司的上诉理由答辩称：1.宋辉系因君临东岳公司未能履行房屋中介机构如实告知义务，并且对其承诺条件不能实现，宋辉在法律框架下无法以770万价格购买房屋，才未支付购房款。2.君临东岳公司称房屋满五唯一，并且出卖人房价原始价格很高，并作出不超过24万承诺，实际上本案争议房屋仅个人所得税达到73万，出卖人原始购房价格经一审核实为299万，涉及的契税营业税远远超过24万。宋辉得知上述信息，才与出卖人解除房屋买卖合同，并导致宋辉损失房屋定金10万元。故宋辉不同意君临东岳公司的上诉请求。
宋辉就其答辩未向本院提交新的证据。
本院在二审期间依法补充查明以下事实：宋辉提出君临东岳公司称涉案房屋系满五唯一住房，并向本院提交君临东岳公司售房网页信息予以证明。君临东岳公司对该网页信息的关联性不予认可。经询，宋辉确认网页信息上未有涉案房屋的门牌号。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《居间合同》、《买卖合同》、《佣金确认书》、房款自行划转协议、钱款交付书、北京市商品房现房买卖网签合同、李×解约函回复、对李×所作询问笔录、房屋产权证书、公证费发票、评估报告及评估费发票等在案佐证。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”君临东岳公司作为居间方，应及时向宋辉提供房屋买卖合同的媒介服务，如实向宋辉报告有关订立房屋买卖合同的事项。根据《买卖合同》约定，涉案房屋交易所产生的税费由宋辉承担，故税费数额的高低直接影响着宋辉是否会购买涉案房屋，属于与订立房屋买卖合同有关的重要事项。但在居间服务过程中，君临东岳公司作为专业的房地产中介机构，明知国家税收法律法规规定的房屋交易应缴纳的各项税费以及计算方式，仍以地方指导价的方式计算涉案房屋交易应缴纳的税费，属于在促成交易的过程中故意提供虚假情况。若涉案房屋得以实际交易，宋辉以不超过770万元的购房总成本购买涉案房屋的合同目的根本无法实现。君临东岳公司在居间服务过程中未能就有关订立合同的事项向宋辉如实报告，其无权要求宋辉支付报酬，故对其要求宋辉支付16万元佣金以及相应滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。因君临东岳公司在居间服务过程中存有重大过错，给宋辉造成损失，应依法予以赔偿。一审法院认为宋辉作为完全行为能力人，在交易中亦有一定的过错，应自担10万元定金中的2万元，本院不持异议，故君临东岳公司应赔偿宋辉定金损失8万元。关于1000元评估费系宋辉为办理涉案房屋贷款事宜所支出，评估系宋辉基于对《买卖合同》能够实际履行的信任所作出的合理行为，对该部分损失，君临东岳公司亦应予以赔偿。综上，关于君临东岳公司称的其按照合同约定履行了居间义务促成了交易，宋辉系因自身原因未按约支付购房款、总价超过770万元由君临东岳公司承担的上诉意见，无事实与法律依据，本院不予采信。
综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费1750元，由北京君临东岳房地产经纪有限公司负担（已交纳），一审反诉案件受理费1175元，由宋辉负担175元（已交纳），由北京君临东岳房地产经纪有限公司负担1000元（于本判决生效之日后七日内交纳）。
二审案件受理费5325元，由北京君临东岳房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张印龙
代理审判员 孙 妍
代理审判员 李文成
二〇一四年三月二十四日
书 记 员 常洪雷
书 记 员 邸 硕