江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第4176号
上诉人（原审原告）孙家宏。
委托代理人鞠俊杰，北京市隆安（南京）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）南京市栖霞区人民政府迈皋桥办事处兴卫村社区居民委员会，住所地南京市栖霞区迈皋桥街道兴卫村合作村90号。
负责人陈曙泓，兴卫村居委会主任。
委托代理人蒋伟，北京市北斗鼎铭（南京）律师事务所律师。
上诉人孙家宏与上诉人南京市栖霞区人民政府迈皋桥办事处兴卫村社区居民委员会（以下简称兴卫村居委会）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服南京市栖霞区人民法院（2013）栖迈民初字第508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年11月28日公开开庭进行了审理。上诉人孙家宏及其委托代理人鞠俊杰，上诉人兴卫村居委会的委托代理人蒋伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙家宏原审诉称，双方于2004年4月19日签订门面房租赁协议，约定兴卫村市场内门面房出租给本村村民即孙家宏经营，租赁期限15年，自2004年4月至2019年4月止，租金为4万元，一次性付清。由于该门面房系兴卫村居委会私自违建，导致该租赁合同无效。后门面房于2013年4月被依法拆除，造成了孙家宏的损失。兴卫村居委会对租赁合同无效，应承担全部过错责任。现要求兴卫村居委会支付孙家宏因合同无效造成的损失369140元，兴卫村居委会承担本案诉讼费。庭审中，孙家宏增加诉讼请求：要求确认孙家宏与兴卫村居委会签订的租赁合同无效，变更要求兴卫村居委会支付孙家宏因合同无效造成的损失为184570元（剩余租赁期限内房屋转租可能获得的租金损失）。
兴卫村居委会原审辩称，兴卫菜场门面房系兴卫村居委会自筹资金于2003年5月始建，当时建设该批门面房是为了解决企业下岗职工再就业及百姓买菜难的问题，按照当时的政策规定，是允许的，孙家宏对这一情况也是了解的。后因创建文明城市及城中村改造的需要，该批门面房被拆除。兴卫村居委会认为不存在合同无效的问题，孙家宏主张的损失也没有法律依据，要求驳回孙家宏的全部诉讼请求。
原审法院经审理查明，孙家宏系兴卫村村民，孙家宏及其妻子均为残疾人。兴卫村居委会为解决企业下岗职工再就业及百姓买菜难的问题，于2003年5月自筹资金兴建了兴卫村农贸市场门面房，建设该门面房兴卫村居委会未取得建设工程规划许可证，所建房屋没有合法权属证书。为照顾孙家宏及家人的生活，2004年4月19日，孙家宏、兴卫村居委会签订门面房租赁协议一份，兴卫村居委会将兴卫村农贸市场1号门面房出租给孙家宏，租赁期限15年，租金4万元一次性付清。协议签订后，孙家宏一次性支付兴卫村居委会4万元租金。后孙家宏将该门面房转租给他人赚取租金差额。2012年12月20日，孙家宏将该门面房转租给杨某，约定每月租金2000元，租期5年，每年租金以20%递增。因兴卫村农贸市场门面房未取得建设工程规划许可证，在创建文明城市及城中村改造活动中被列入拆除范围。2013年3月13日，孙家宏承租的房屋被拆除。后孙家宏要求兴卫村居委会赔偿损失未果，遂诉至法院。
上述事实，有孙家宏及妻子的残疾证，双方签订的门面房租赁协议，兴卫村居委会致店面业主的一封信，孙家宏与杨某签订的门面房转租合同及当事人陈述等证据证实，原审法院予以认定。
原审法院认为，兴卫村居委会将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给孙家宏，双方签订的租赁协议无效。兴卫村居委会明知该房屋未取得建设工程规划许可证，仍予以出租，故应承担合同无效的全部责任。现租赁房屋已被拆除，孙家宏无需返还承租房屋，兴卫村居委会应返还孙家宏承租该房屋所支付的费用。孙家宏要求兴卫村居委会赔偿剩余租赁期限内房屋转租可能获得的租金损失，因该损失是预期利益，该种损失的赔偿没有法律依据，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法判决：一、孙家宏、兴卫村居委会签订的房屋租赁合同无效。二、兴卫村居委会于判决生效之日起十日内返还孙家宏40000元。三、驳回孙家宏的其他诉讼请求。一审案件受理费3991元，减半收取1995.5元，由兴卫村居委会负担。
孙家宏不服原审判决，向本院提起上诉称，双方于2004年4月19日签订门面房租赁协议，约定兴卫村市场内门面房出租给本村村民孙家宏经营。租赁期限15年，自2004年4月至2019年4月止，租金4万元一次性支付。上诉人认为，由于该门面房系兴卫村居委会私自无证违建，导致该租赁合同无效，门面房于2013年4月13日被依法拆除。对于租赁合同的无效，村委会应依法承担全部过错责任，并赔偿孙家宏的实际损失和预期损失。请求二审法院依法撤销原审判决，改判兴卫村居委会支付因租赁合同无效造成的上诉人损失184570元，并由兴卫村居委会承担本案诉讼费用。
兴卫村居委会答辩称，孙家宏要求我方支付其损失没有任何事实与法律依据，请求驳回孙家宏的上诉请求。
兴卫村居委会不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实错误，租赁房屋虽未取得建设工程规划许可证，但孙家宏对于这一事实是知晓的。上诉人先后多次以书面及电话形式通知孙家宏，希望其能积极配合，但都遭到拒绝，上诉人只得对该批门面房进行拆除。综上，请求二审法院依法改判或发回重审，由被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。
孙家宏答辩称，涉案房屋未取得建筑工程规划许可证，孙家宏作为农民是不知情的，房屋租赁合同无效的过错是兴卫村居委会，涉案房屋是盖在孙家宏承包的土地上，没有经孙家宏同意，兴卫村居委会上诉没有道理。
双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中，孙家宏申请证人丁某出庭作证，丁某陈述，当年兴卫村建设涉案菜场主要是为了解决困难户的生活问题，老百姓知不知道菜场是违建的，其不清楚，涉案菜场共有56间门面房，都出租给老百姓，丁某也承租一间，2013年3月左右被政府拆除后，政府没有给承租户补偿，大部分承租户与兴卫村居委会协商解决了，方案是兴卫村居委会把剩余租期内的租金退还承租户。目前只有二三家没有与兴卫村居委会达成协议，孙家宏是其中的一家。双方当事人质证后都认可证人证言。
本院认为，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还的，应当折价补偿。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，兴卫村居委会就未取得建设工程规划许可证的房屋，与上诉人订立租赁合同，该合同应属无效。签订租赁协议时，上诉人未要求查看与承租房屋有关的相应权证，兴卫村居委会亦无证据证明已将未取得建设工程规划许可证的情形告知孙家宏，故双方对合同无效均有过错，应承担相应责任。本案考虑到当事人的实际损失、合同的履行情况、双方过错程度以及涉案房屋被拆除零补偿等综合因素，本院酌定兴卫村委会返还孙家宏的剩余租期内的租金16000元（40000元／15年×6年）。对上诉人孙家宏认为租赁合同无效造成其损失184570元应得到补偿的主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。对上诉人孙家宏已经支付的剩余租期的租金16000元的利息损失，本院予以支持；对于该损失利息的发生，上诉人孙家宏亦有过错，酌定孙家宏承担同等责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款之规定，判决如下：
一、维持南京市栖霞区人民法院（2013）栖迈民初字第508号民事判决第一项、第三项；
二、变更南京市栖霞区人民法院（2013）栖迈民初字第508号民事判决第二项为：兴卫村居委会于本判决生效之日起十日内退还孙家宏租金16000元并赔偿相应的利息损失（自2004年4月20日起按中国人民银行同期贷款基准利率标准的50%计算至给付之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1995.5元，二审案件受理费3991元，均由兴卫村居委会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹小戈
代理审判员 吴 勇
代理审判员 涂 甫
二〇一三年十二月十三日
书 记 员 崔 鸣