江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盐商终字第0490号
上诉人（原审原告）盐城市物资集团有限公司，住所地江苏省盐城市亭湖区建军东路108号。
法定代表人郭峥嵘，该公司董事长。
委托代理人刘安军。
委托代理人王洋，江苏鼎睿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海上源投资管理有限公司，住所地上海市佘山古楼公路1198弄283号1028室。
法定代表人张胜，该公司总经理。
上诉人盐城市物资集团有限公司（以下简称物资集团公司）为与被上诉人上海上源投资管理有限公司（以下简称上源投资公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2013）亭商初字第0749号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
物资集团公司一审诉称：2011年7月16日，物资集团公司与上源投资公司签订一份联营合同约定，我公司将建筑面积约5500平方米的房屋出租给上源投资公司用于办公及酒店经营。该房屋一楼待与超市、银行合同期满后同意出租给上源投资公司。上源投资公司未能约向我公司支付联营收益，并差欠设备转让费33.2万元。现诉请判决：1、解除物资集团公司与上源投资公司于2011年7月16日签订的联营合同；2、上源投资公司将联营的房屋（位于盐城市区人民中路32号2-9层，约5500平方米）腾空后返还物资集团公司；3、上源投资公司支付设备、设施转让款33.2万元；4、上源投资公司支付从2012年7月1日至2013年5月15日物资集团公司联营收益740456.74元（客房442万元／年×18%×10.5月÷12=664650元，2层餐饮，2万元／月×10.5月=210000元，已给付134193.74元，尚欠740456.26元）；以及2013年5月16日至腾空交房之日的联营收益（按照合同约定的酒店客房预估收益和餐饮联营收益标准计算）。
上源投资公司一审辩称：1、物资集团公司与上源投资公司签订合同后，物资集团公司严重违约，导致我公司无法支付联营收益。物资集团公司要求解除联营合同、腾空房屋的理由不成立。2、合同约定的联营收益保底条款无效。3、物资集团公司未按约交付全部物品，并将应当交付的电梯拆除，要求我公司支付设备设施剩余款项理由不充分。请求驳回物资集团公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明：一、合同订立情况
2011年7月16日，物资集团公司（原名盐城市物资控股集团有限公司，甲方）与上源投资公司上源投资公司（乙方）签订一份联营合同约定：
（一）经营房屋位置、状况。甲方提供场地与乙方开展联营。房屋位于盐城市人民中路32号，二楼至顶层、一楼西南侧一间，面积约5500平方米。一楼租赁给超市、银行（的房屋）待合同期满后，甲方统一出租给乙方。合同房屋范围包括与房屋使用有关的附属通道、楼梯、楼顶平台、停车位等。
（二）合作方式及期限。松散性联营。乙方对全部经营事宜负责，自行负责经营过程中所产生的债权债务。甲方参与经营管理，主要从证照是否齐全等方面进行制度性、规范性建设。合作期限为2011年7月22日起至2029年7月21日止，分三个阶段进行。第一阶段为2011年7月22日起至2017年7月21日。其中2011年7月22日至2012年1月21日为装修期。
（三）结算方式。甲方收益在税前营业（额）中提取，乙方收益为承担全部营业成本、费用及应付费用之后的盈余。装修期不计收益；客房第1年至第6年预估收益422万元／年，甲方抽成比例18%。二层作为经营餐饮每月向甲方支付2万元联营收益。客房于次月5日至10日对上月营业额及提成进行清算，书面签认及时支付给甲方；在每个合作年度期满后第一个月的15日进行通算，甲方全年客房营业额抽成超过该年度预估收益，以抽成额为准；若低于预估收益，则由乙方在通算后5个工作日内一次性贴补差额。甲方派一名财务人员参与酒店工作，对每天营业额进行监管确认，派一名水电工到酒店工作，派驻人员均不得参与乙方经营管理，工资按照1200元／月／人由乙方承担。
（四）房屋交付。甲方房屋及附属设施于2011年7月22日前交付给乙方。电必须满足酒店装接容量，不足由甲方负责并联系供电部门解决；甲方提供装修期给乙方装修（含原有管道线路更换，电梯的重新安装等）、设备安装调试和其他营业准备工作；房屋的地下排污管道、消防管道、外墙装修已由甲方先行实施，乙方补偿甲方40万元。二、三、五楼的全套酒店设施乙方28.2万元一次性购买。上述合计68.2万元，投标保证金（20万元）转支付款项，另于2011年12月给付20万元，2012年12月底前给付28.2万元。
（五）合同双方义务及承诺。甲方承诺不存在因甲方或相关的第三方使用周边房屋或设施侵害，影响乙方相邻权的情形。乙方保证应当按照合同的约定支付联营收益（合同第六条）。
（六）合同终止及解除事由。合同第十一条约定下列情形合同终止：⑴第一阶段联营期满，乙方经营状况良好且按时交纳联营收益，自行进入下一阶段，否则，自行终止合同；⑵双方协商一致解除合同；…。
（七）违约及赔偿责任。下列情形属于重大违约（合同12.1条）：“…乙方违反本合同第六条陈述与保证”、“任何一方违反本合同约定或其他约定或者不履行其他义务，经另一方书面要求纠正或者履行后，90日内未能纠正、履行或者达成双方满意的解决方案的…”除合同12.1条约定的情形外，均属一般违约，甲方未能按照合同约定交付房屋，装修期及联营期限的开始日期相应顺延，按本合同每季度联营收益的每日0.5%标准向乙方支付迟延交房违约金。乙方未能按时支付联营收益的，甲方有权每日按照未支付金额的万分之五收取滞纳金。甲方未能履行其他相关义务的，乙方有权不予支付甲方违约期间的联营收益，还应该赔偿直接损失。（合同12.3条第1、2、3项）一方发生重大违约情形，另一方有权要求立即解除合同。发生争议向联营房屋所在地法院起诉。
二、合同履行情况
2011年8月15日，物资集团公司将市物资办燃料留守工作站、办公大楼二楼、三楼、四楼、五楼等进户门钥匙、一楼西楼道钥匙交给上源投资公司。2012年3月21日，物资集团公司与上源投资公司又签订一份协议，约定燃料大厦一楼建行右侧约面积50平方米留作宾馆通道交（租赁）上源投资公司施工并使用。
上源投资公司取得上述房屋后，其法定代表人张胜及其兄张佳峰于2011年11月与汉庭（天津）投资咨询有限公司签订了汉庭快捷酒店品牌非独占性特许经营合同，特许经营期限为2012年5月1日至2020年4月30日。现上述房屋用于经营汉庭快捷酒店；2012年6月1日，上源投资公司与李静签订一份投资合作协议约定，双方利用租赁房屋2楼合作经营愉江悦火锅店。上源投资公司于2013年8月15日向本院起诉李静，要求解除合同、支付租金。经本院主持调解，双方于2014年4月10日达成调解协议，解除双方协议并由上源投资公司给付李静补偿款15万元。
2012年7月至2013年3月，上源投资公司向物资集团公司提供的联营收入报表显示，应交纳客房联营收益为204601元。物资集团公司于2011年12月将上源投资公司20万元保证金转为补偿款，并于2012年1-11月计收取张佳峰转入的各项费用合计254193.74元。
2013年4月8日物资集团公司委托江苏鼎瑞律师事务所向上源投资公司寄送律师函称，因上源投资公司未能按约交付联营收益、足额支付设备转让费、安排其财务人员及水电工到酒店工作，要求上源投资公司在10日内履行合同义务，否则该函作为合同解除函。上源投资公司于同月14日委托上海ＸＸ律师事务所回函物资集团公司称，物资集团公司存在延迟交房、在一楼原超市房屋租赁期满后未能交付给其使用、未能按约交付物品（电梯、电缆）、未能解决供电增容、外墙漏水、取走物品等违约行为，要求物资集团公司妥善解决问题，积极履行合同。
物资集团公司与上源投资公司对下列事项发生争执：1、一楼超市房屋租赁问题。上源投资公司举证江苏省共同企业物资配套有限公司（下称共同物资公司）与盐城市亭湖区城西生生超市（下称城西生生超市）签订的房产租赁合同（复印件）载明，共同物资公司将盐城市区人民中路32号一楼出租给城西生生超市的期限截止2011年1月31日，据此认为联营合同中所涉的超市已经租期届满；物资集团公司向本院举证了其与共同物资公司2007年5月31日及2009年11月18日的协议书及补充协议，载明其将上述房屋租赁给共同物资公司的合同期限为2015年5月31日。物资集团公司陈述，共同物资公司已与城西生生超市提前解除合同，因上源投资公司不同意进行经济补偿，共同物资公司已经将该房屋租赁给他人经营面包房。上源投资公司认为，上述物资集团公司举证的协议不真实，提出鉴定申请。2、上源投资公司向本院举证了电路改造合同以证明其实施了电力增容改造工程，并已支出20万元。物资集团公司认为，租赁物用电不需要增容。3、上源投资公司举证了自行制作的停车场车辆被收费记录，以证明物资集团公司没有处理好相邻关系，导致酒店顾客被他人收取停车费。物资集团公司则认为如果确实被收取停车费，也是因为上源投资公司未处理好相邻关系所致。4、上源投资公司提出原有电梯等物品被物资集团公司拆除，酒店物品被取走，物资集团公司均予以否认。
原审法院认为：（一）合同“联营收益”保底条款是否有效；（二）物资集团公司与上源投资公司之间的合同是否应当解除；（三）上源投资公司是否有权拒绝给付物资集团公司“联营收益”。
本院认为：（一）关于物资集团公司与上源投资公司所订合同性质、效力问题
1、合同性质。⑴《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案从双方订立的合同内容来看，合同约定了物资集团公司投入经营场地，不参加共同经营，收取保底利润；上源投资公司独立经营，交付不低于定额数的“收益”，该合同内容符合合同法中规定的租赁合同的法律特征。⑵联营合同应当遵循共负盈亏、共担风险的原则，本案合同约定物资集团公司不承担联营的风险责任，显然不具备该特征。因此，本案双方所订合同名为联营实为租赁。2、合同效力。最高人民法院法［经］发（1990）27号《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中明确联营合同中的保底条款无效。但本案是房屋租赁合同，不是联营合同，无论约定浮动租金还是保底租金均不违反法律规定，故上源投资公司辩称保底条款无效依据不足。物资集团公司与上源投资公司应当按照合同约定和租赁合同有关法律规定行使权利、履行义务。
（二）物资集团公司与上源投资公司所订合同能否解除问题
1、《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条第㈢、㈣项规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的等情形，当事人可以解除合同。”，本案中，物资集团公司与上源投资公司所订合同第十一条约定了解除合同的情形为第一阶段联营期满，以及双方协商一致解除合同等。合同还约定了“如一方发生重大违约情形，另一方有权要求立即解除合同”，故能否解除合同的取决于上源投资公司是否构成合同约定的重大违约或着符合法定解除的情形。2、本案上源投资公司迟延交付租金（联营收益），物资集团公司通过律师函的形式向上源投资公司催要，上源投资公司在回复物资集团公司的律师函中以物资集团公司违约为由拒交，并要求与物资集团公司通过协商纠纷。而本案中确实存在迟延交房的情形，并且双方对一楼原超市房屋租赁约定不明确、对停车场收费、电路改造等一系列问题存在纠纷。上源投资公司并非无理由拒付租金，而是要求在纠纷解决之后支付租金，故其行为并非绝对地拒绝履行合同，不属合同约定的重大违约行为，也不符合《合同法》第九十四条规定的法定解除情形。3、双方合同约定的第一阶段期限为6年，上源投资公司方在取得了汉庭快捷酒店品牌特许经营权后，汉庭快捷酒店经装修后目前在正常经营中，解除合同必将会影响酒店的正常经营，造成损失的扩大。综上，本案中上源投资公司虽客观上存在迟延交付租金（联营收益）的行为，但不宜认定为重大违约并据此解除合同。
（三）关于上源投资公司是否有权拒绝缴纳租金（联营收益）的问题
1、合同约定物资集团公司未能履行其他相关义务的，上源投资公司有权不予支付物资集团公司违约期间的租金（联营收益）。上源投资公司认为物资集团公司存在延迟交房、未能交付原超市房屋和物品（含电梯）、未能解决供电装接容量、外墙漏水问题、取走上源投资公司物品、停车场收费等违约行为。2、关于上源投资公司提出的物资集团公司违约行为：⑴延迟交房的问题。合同已经约定延迟交房的违约责任，物资集团公司也已将联营期限起算日予以顺延。⑵一楼超市房屋租赁纠纷。合同中超市、银行房屋租赁条款是物资集团公司与上源投资公司对合同标的物之外的房屋将来签订租赁合同的预先约定，并非本案合同中的主要权利义务条款，对物资集团公司与上源投资公司履行合同不产生实质性的影响，且该条款对将要签订的租赁合同起始时间等事项约定不明；⑶物品（含电梯）交付问题。合同约定的物品上源投资公司方已经在交接单上签字确认，应当视为实际交接。合同约定上源投资公司需重新安装电梯，故旧电梯的拆除并不影响上源投资公司方正常经营。⑷关于供电装接容量问题。上源投资公司所举证据仅能证明租赁的酒店进行了电路改造，无证据证明已向供电部门申请增容并取得批复，故不足以证明电路改造就是租赁物用电增容。⑸关于停车场收费问题，无论是否存在，均非物资集团公司所为。⑹关于上源投资公司提出的房屋外墙漏水以及物资集团公司取走上源投资公司物品等问题，均未能提供相关证据证明。综上，上源投资公司的上述理由均不能成为其拒付租金的依据。物资集团公司要求上源投资公司给付租金的诉讼请求成立。
（四）关于上源投资公司申请对2009年11月18日物资集团公司与共同物资公司所签订的补充合同形成时间鉴定的问题。上源投资公司提交证据显示的城西生生超市与共同物资公司合同中记载的房屋租赁期截止2011年1月31日，而物资集团公司与上源投资公司的合同2011年7月才签订，如超市租赁期确实截止于2011年1月31日，则物资集团公司无需在合同中约定“待合同期满后”出租给上源投资公司。因此，上源投资公司提出要求对2009年11月18日物资集团公司与共同物资公司所签订的合同形成时间鉴定在本案中无实际意义，故对该鉴定申请不予准许。
综上，物资集团公司与上源投资公司在签订合同之后应当对合同履行过程中出现的问题，以及合同签订过程中约定不明的事项，通过协商的方式解决纠纷。本次诉讼中，物资集团公司要求解除合同依据不足，但要求支付租金（联营收益）的诉讼请求，依法应予支持。由于自2013年4月物资集团公司与上源投资公司未能按约结算上月营业额并形成报表，无法确定每月酒店部分应交租金，故本案在上源投资公司与物资集团公司每月结算之前，可以按照合同约定的预估收益金额判令上源投资公司支付2014年5月之前已经发生的租金合计1915900元，扣除上源投资公司已经支付的134193.74元，其余1781706元上源投资公司应当给付。对2014年6月之后的租金，因目前尚未发生，在本案中暂不予处理，双方应当按照约定每月对账并结算。对合同约定的补偿款68.2万元，上源投资公司已给付35万元，余款33.2万元应当予以支付。对于物资集团公司的其他诉讼请求依法不能支持。上源投资公司如认为物资集团公司存在违约行为，造成其实际损失，可以另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，原审法院判决：一、上海上源投资管理有限公司应当于本判决生效之日起十日内给付盐城市物资集团有限公司租金1781706元。二、上海上源投资管理有限公司应当于本判决生效之日起十日内给付盐城市物资集团有限公司补偿款332000元。三、驳回盐城市物资集团有限公司的其他诉讼请求。如果上海上源投资管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23823元，由盐城市物资集团有限公司负担80元，上海上源投资管理有限公司负担23743元。
上诉人物资集团公司不服原审法院的上述判决，向本院上诉称：一、1、原审法院对被上诉人是否有合理理由拒付租金的事实认定前后矛盾。原审法院认为上诉人确实存在迟延交房的情形，并且双方对一楼原超市房屋租赁约定不明确、对停车场收费、电路改造等一些列问题存在纠纷。被上诉人并非绝对地拒绝履行合同，而是要求解决上述纠纷后支付租金，被上诉人行为不属于重大违约行为，不符合法定解除情形。2、关于被上诉人是否有权拒付租金问题。原审法院同时认为，针对上诉人迟延交房的行为，已经将联营期限起算日予以顺延，说明上诉人就此承担了违约责任。针对一楼原超市房屋租赁、对停车场收费、电路改造等一些列问题，原审法院一一予以否定，并认为被上诉人拒付租金的理由不成立。综上，原审法院在认定被上诉人并非无理拒付租金的同时，又认为被上诉人拒付租金的理由均不能成立，自相矛盾。二、原审法院认定事实错误。被上诉人拒付租金的行为已经构成重大违约，合同约定的解除条件已成就。1、上诉人通过律师事务所向被上诉人催收租金，被上诉人拒绝给付。2、合同中约定了被上诉人的保证义务、被上诉人未履行保证义务。据此，被上诉人拒付租金构成根本违约，上诉人享有解除合同的权利。三、原审法院未依照《合同法》第九十四条的规定解除合同，适用法律错误。四、联营合同的解除不影响酒店的正常经营，也不会造成损失的扩大。1、上诉人有证据证明，被上诉人并未按照合同的约定经营酒店，而是将房屋转租给他人用于投资快捷酒店。2、上诉人与现在的房屋使用人达成了一致意见，在与被上诉人解除合同后，重新与现在的房屋使用人签订租赁合同。综上，上诉人认为被上诉人拒付租金构成严重违约，合同约定的解除条件成就。请求二审法院依法改判。
被上诉人上源投资公司答辩称：1、在联营合同中第5.4条甲方（上诉人）承诺在本合同项下乙方（被上诉人）对房屋有绝对的使用权，不存在任何可能因乙方使用侵害或者影响他人的相邻的情形，也不存在任何因甲方或者与甲方有关的第三方使用周边房屋或者设施侵害或者影响乙方相邻权的情形。第5.5条甲方承诺其将尽全力履行本合同项下的各项义务，并且承诺其不存在任何可能导致本合同提前终止的情形。联营合同中第1.2条约定，本合同项下的房屋范围包括房屋及建筑物中与房屋使用有关的附属通道、楼梯、设施、楼顶平台、停车位等；2、在联营合同中，第12.1.1条约定，甲方违反本合同第5条陈述与保证属于重大违约，第12.3.3条，甲方未能履行其他相关义务的，则乙方有权不予支付甲方违约期间的联营收益，因甲方违约，造成乙方其他损失的，甲方还应赔偿乙方的直接损失；3、被上诉人认为原审法院法官根据联营合同中实际情况审理查明，判决结果基本公正合理；4、如上诉人认为华乔酒店管理有限公司为实际经营人，请求法院停止审理案件，要求上诉人另行诉讼。
本院查明的事实与原审法院查明的事实相同，对原审法院查明的事实本院予以确认。
本案争议焦点是：上诉人是否有权解除其与被上诉人签订的合同。
本院认为：关于上诉人是否有权解除与被上诉人于2011年7月16日签订的联营合同问题。根据我国《合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，依照双方合同的约定，上诉人应于2011年7月22日前将房屋交付给被上诉人，但上诉人自己亦承认直至2011年12月才交付完毕，上诉人迟延履行交付义务，构成违约。双方为此发生争议，就上诉人违约责任承担没有达成一致意见。在此情况下，根据《合同法》第六十七条的规定，被上诉人可以履行相应的给付抗辩。因为本案诉讼前双方当事人不能就违约责任的承担达成一致意见又未有有权机关确认，所以被上诉人拒付租金的行为不构成重大违约。上诉人以此主张解除合同，不符合合同履行原则。原审法院判令合同继续履行，既符合《合同法》的立法原则，也有利于减少双方的矛盾。但是，原审法院针对上诉人迟延交房的行为，扣减了相应的租金作为补偿。被上诉人不得再以此为由拒付租金。至于被上诉人抗辩的上诉人其他违约行为，原审法院均作了相应的认定，被上诉人亦未对此提出上诉，应视为对原审法院判决的认可。故在本案生效后，被上诉人应依照合同的约定及人民法院的生效判决履行给付租金的义务，不得再以上诉人上述违约行为为由拒付租金，否则，应承担相应的法律后果。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费80元，由上诉人盐城市物资集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李志忠
审 判 员 胥 霞
代理 审 判员 郭华炜
二〇一四年十二月九日
书记员（代） 张惠敏