湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）开民一初字第02265号
原告张振国。
委托代理人林斌，湖南众铭律师事务所律师。
被告湖南天龙房产物业开发有限公司。
法定代表人石京宇，公司董事长。
委托代理人李旭东，湖南三湘律师事务所律师。
委托代理人胡娟，湖南三湘律师事务所律师。
原告张振国诉被告湖南天龙房产物业开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员徐琳担任审判长，人民陪审员李和莲、严丽君参加的合议庭，公开开庭进行了审理。代理书记员彭小波担任庭审记录。原告张振国的委托代理人林斌，被告湖南天龙房产物业开发有限公司的委托代理人胡娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张振国诉称，2011年1月28日，原告与被告就原告购买被告开发的位于长沙市开福区藩城堤xx号xx园（推广名“五一中央领御”）x栋*号房屋签订了《长沙市商品房买卖合同》。合同约定原告以一次性付款方式购买该房屋，被告应在2012年6月30日前，将经验收合格并符合合同附件三约定的装饰、设备标准的房屋交付给原告使用。2011年1月16日和28日原告分别支付给被告购房款461218元和130000元，并按期缴纳了物业维修资金和契税等税费20626元。在2013年3月1日原告又根据该房屋实测面积向被告补交购房款49900元。2012年6月被告通知原告将交房时间推迟至2012年8月30日以后。原告在2012年11月11日去现场查验该房屋，发现地面钢筋外露等问题，并对此提出限期整改意见。2013年3月1日和5月8日原告先后两次去查验该房屋，不但原来的问题未整改，又发现卫生间没有上水等问题，但被告至今未进行整改。被告未能按期、按约定条件交付房屋，应承担违约责任。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判令：1、被告严格依照合同约定的交房条件继续履行合同，对房屋进行整改；2、被告依约向原告支付自约定最后交房期限第2天起至实际交付之日止逾期交房的违约金；3、被告承担逾期交房期间的物业管理费；4、被告承担全部诉讼费用和原告诉讼代理人的差旅费用。
被告湖南天龙房产物业开发有限公司辩称，1、被告不存在违约行为，被告应在2012年6月30日前交房，实际延迟了60天，延期交房一是因外墙漆工程的施工对天气有特殊要求，而被告在外墙漆工程的施工期间有136天出现了异常天气，二是根据当地居委会向项目部发送的禁噪通知，停工34天，这是《商品房买卖合同》第十条第二款规定的特殊原因，并属于《合同法》第一百一十七条规定的不能预见、不能避免和不能克服的免责情形，因而造成被告延期交房不属于违约；2、被告严格按审查合格的施工图设计文件进行施工，通过竣工验收，验收结果为合格，达到了交付使用的条件，并依约通知原告收房，原告以微小瑕疵拒绝收房，毫无理由；3、物业管理费是物业公司与原告签订的《物业服务合同》规定，被告不是物业合同的相对方，原告要求被告承担逾期交房期间的物业管理费毫无事实和法律依据；4、即使要求被告承担违约责任，原告要求的违约金过高，请求法院酌情减少。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年1月28日，原告张振国（买受人）与被告湖南天龙房产物业开发有限公司（出卖人）签订了一份《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买的商品房为枫麓园（五一中央领御）项目中的第x幢xx层*号房；该商品房建筑面积共63.93平方米，单价为每平方米10030元，总金额641218元，由买受人于本合同签订之日一次性付清。合同第十条约定，出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同及合同附件三约定的商品房交付原告使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1）遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起60日内告知买受人的；2）买受人未能按时付款或因买受人原因未按期办理交房手续；3）出卖人遇到不可避免或克服的异常天气，异常地质状况等自然原因。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。因出卖人原因逾期交房的按逾期时间，分别处理：（1）、逾期未超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十三条约定，房屋未达到使用条件，出卖人采取补救措施，于交房后30日内达到合同约定标准。合同第十九条约定，物业费收费标准为住宅1.8元/平方米/月，收费的起始时间为买受人以交房通知入住之日起。合同附件三《装饰、设备标准》中住宅部分地面标准为毛坯地面，卫生间标准为预留上、下水口等。合同附件四《合同补充协议》第三条房屋交接与产权办理的第4项约定，在房屋交接时，如买受人发现交付房屋有瑕疵或非主体结构的质量问题，应记录在交接文件中，按本合同第十三条约定执行，买受人应在交接后10日内以书面方式向出卖人提出，由出卖人落实进行维修。但买受人不得以此为由延迟或拒绝办理房屋交接手续。
合同签订后，原告依约向被告交纳完毕全部购房款。2012年6月20日，被告通知原告等枫麓园（五一中央领御）xx号栋的业主，因特殊气候影响工程进度，房屋交付定于2012年8月30日。2012年11月11日，原告验收枫麓园xx栋xx房，提出户门口地面钢筋外露等问题，并对此提出整改意见。2013年3月1日，原告查验枫麓园xx栋*房，提出客厅钢筋外露、卫生间没上水管问题。2013年5月8日，原告查验枫麓园xx栋xx房，提出户门口地面钢筋外露、卫生间没有上水口等问题。在庭审过程中，原告陈述于2013年5月底拿到枫麓园xx栋xx房钥匙。原告于2013年6月4日交纳2012年9月1日至2013年5月31日的物业管理费933元。
被告在诉讼过程中，向本院提交了被告与湖南园艺建筑有限公司枫麓园项目部签订的《外墙漆工程施工承包合同》、中华人民共和国建设部批准的中华人民共和国行业标准《建筑涂饰工程施工及验收规程》、长沙市气象台出具的《2011年8月到2012年8月天气证明》、湖南天鉴工程项目管理有限公司藩城堤项目监理部出具的《证明》、长沙市开福区通泰街街道盐道坪社区居民委员会出具的《通知》、五一西路以北棚户区改造藩城堤项目枫麓园xx号栋《建设工程竣工验收备案表》，用于证明被告的外墙漆工程是外墙高弹金属氟碳漆涂装施工工程及施工的时间段、被告的外墙漆工程不能在湿度大于百分之八十五和大风等异常天气下施工、2011年8月到2012年8月期间下雨及小雪天气共计136天、2012年5月16日到2012年6月18日因一年一度的中考和高考被要求停止施工、枫麓园1号栋于2012年11月27日通过竣工验收。
根据原告申请，本院委托长沙天时价格评估事务所有限公司对位于长沙市开福区藩城堤xx号枫麓园xx栋xx房2012年7月1日至2013年5月31日的房屋租金进行价格评估，该公司作出长天时价评法字（2014）第15号《价格评估报告书》，其价格评估结论：在上述时段内房屋租金计算为2400元/月×11个月＝26400元。原告向长沙天时价格评估事务所有限公司支付评估预付款1000元。
以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《入伙通知书》、《业主入住房屋验收表》、《房屋维保跟踪单》、照片、《外墙漆工程施工承包合同》、《建筑涂饰工程施工及验收规程》、《2011年8月到2012年8月天气证明》、《证明》、《通知》、《建设工程竣工验收备案表》、《价格评估报告书》、当事人陈述、等证据材料在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行合同义务。合同签订后，原告依约向被告交纳了购房款，履行了合同的全部义务，而对于原告在收房时提出的质量问题，已记入业主入住房屋验收表和房屋维保跟踪单，但被告未提出相应证据证明已整改到位，因此，被告应依合同第十三条和合同附件四第三条第4项的约定履行整改义务。
被告超过约定的交房期限方向原告交付房屋，且未举证证明系原告原因致逾期交房，逾期交房的责任在被告方，被告应承担向原告支付违约金的违约责任。关于逾期时间的确定。原、被告约定于2012年6月30日前交房，被告通知原告于2012年8月30日收房，逾期两个月；而原告于2012年11月11日方验收房屋，且原告提出的房屋质量问题，属于合同附件四《合同补充协议》第三条第4项约定的范畴，依该约定，原告不应据此延迟或拒绝办理房屋交接手续。因此，2012年8月30日之后逾期交接房屋的责任在于原告。关于被告认为原告要求的违约金过高，要求减少的请求，本院考虑到被告确因客观原因被迫延期施工，且长沙天时价格评估事务所有限公司已对原告所购房屋的租金进行了评估，本院酌情参照价格评估报告书的结论确定违约金的标准为2400元/月。
关于原告要求被告承担逾期交房期间物业管理费的诉讼请求，一是原告交纳的是从2012年9月1日开始计收的物业管理费，根据上述认定，从该日期开始的逾期交房责任不在于被告；二是原、被告签订的长沙市商品房买卖合同中未对此作出约定。因此，本院对该项诉讼请求不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：
一、被告湖南天龙房产物业开发有限公司于本判决书生效之日起30日内对原告张振国所购买的枫麓园xx栋xx房中确认的质量问题进行整改，逾期未修复的，原告张振国可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由被告湖南天龙房产物业开发有限公司承担；
二、被告湖南天龙房产物业开发有限公司于本判决书生效之日起5日内向原告张振国支付逾期交房的违约金4800元；
三、驳回原告张振国的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费870元，由被告湖南天龙房产物业开发有限公司承担50元，由原告张振国承担820元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 徐 琳
人民陪审员 李和莲
人民陪审员 严丽君
二〇一五年七月六日
代理书记员 彭小波