杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭经开民初字第919号
原告（反诉被告）：杭州下沙石材有限公司。住所地：杭州下沙路杭州下沙石材市场*****号。
法定代表人：马建新，执行董事。
委托代理人：贾熙明，浙江天册律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杨菊香。
委托代理人：王明清，浙江人益律师事务所律师。
原告（反诉被告）杭州下沙石材有限公司（以下简称石材公司）诉被告（反诉原告）杨菊香租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月10日受理后，依法由审判员肖振华独任审理。在本案审理过程中，杨菊香向本院提出反诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年9月12日公开开庭将本诉与反诉合并审理。原告（反诉被告）石材公司的委托代理人贾熙明、被告（反诉原告）杨菊香及其委托代理人王明清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
石材公司起诉称：石材公司系杭州下沙石材市场的举办者。杨菊香向石材公司承租了杭州下沙石材市场的171号摊位。2012年7月31日，双方续签《合同副本》一份，约定租期从2012年8月1日至2013年7月31日止，付款方式为先付款后使用，租金23200元在2012年7月31日前全部付清。协议到期后，双方租赁关系自行终止，未再续签租赁协议。虽经石材公司多次催促腾退房屋，杨菊香至今拒不腾退，占用石材公司房屋至今。因逾期搬迁，石材公司应支付杭州下沙街道智格社区经济联合社违约金500000元。现石材公司诉至法院，请求判令：一、杨菊香立即腾退杭州下沙石材市场171号摊位；二、杨菊香立即支付石材公司占用费9200元（自2014年1月1日起，按每年23200元标准，暂计至2014年4月30日，要求继续计算至实际腾退之日止）；三、杨菊香赔偿石材公司因其非法占用房屋导致石材公司支付的赔偿金55555元；四、本案诉讼费用由杨菊香承担。
杨菊香答辩称：一、本案系杭州下沙街道智格村石材市场拆迁重新建设所导致的租赁纠纷，较一般的租赁合同纠纷不同。2010年8月，杨菊香通过石材公司向下沙街道智格经济联合社租得位于涉案商铺用于经营，当时口头约定第一年租金20200元，此后租金随市场行情确定涨幅，租期10年。杨菊香向石材公司支付了第一年租金20200元、押金5500元及过户费3000元。后杨菊香于2010年9月对店面进行了装修。经杨菊香苦心经营，此店月净利约30000元。2012年底，杭州下沙石材市场规划拆迁重新建设，石材公司一方面以承租户要求赔偿为由与下沙智格经联社进行长达大半年的磋商，取得赔偿款1400万元，另一方面未将拆迁信息如实告知广大经营户，反而继续收取租金。二、2012年底当地确定拆迁后，石材公司无出租资格。根据《杭州市城市房屋拆迁管理条例》第七条第三款规定，拆迁范围公布后，拆迁范围内的单位和个人在暂停办理相关手续期间不得进行租赁活动。三、石材公司不具备诉讼主体资格。石材公司不是系争房屋的所有权人，在发生争议期间亦不具备租赁资格。在租赁房屋恰遇拆迁后，石材公司既不是拆迁主体，也不是拆迁收益主体。四、本案诉讼涉及第三方下沙街道智格社区经联社，法院应当依职权追加其作为第三人参加诉讼。五、石材公司未经市场内广大经营户民主决定委托与下沙街道智格社区经联社达成协议获得补偿于法无据，石材公司也不存在任何损失可言。六、石材公司应退回从2013年7月后已收取的租金，同时应当赔偿杨菊香企业损失、搬迁费用、临时安置费用、装修损失等。综上，请法院驳回石材公司诉讼请求。
杨菊香反诉称：2010年8月始，杨菊香向石材公司租赁房东杭州下沙街道智格社区经济联合社所有的杭州下沙石材市场171号店面，约定租金为每年23200元（含保洁费1200元）。为履行合同，杨菊香向石材公司支付了租金、押金及过户费后，对店面进行了装修，经营手机销售。然2014年初，该店面遇当地政府拆迁，石材公司隐瞒真相，于2013年7月以后还在收取杨菊香租金，使得杨菊香店面没有客源。石材公司不但不退还租金，反而非法占有包括杨菊香等四十余户商家应当享受的拆迁补偿利益，使得杨菊香等人遭受巨大的经营损失和装修损失，故提起反诉，请求判令：一、石材公司退还租金12433元、租房押金及质保金5500元、过户费3000元并支付因拆迁造成的装修损失20000元、经营损失30000元、搬迁费8000元；二、本案反诉费用由石材公司负担。
石材公司答辩称：杨菊香的反诉请求缺少事实根据和法律依据，依法应驳回。171号店面租赁到期时间为2013年7月31日，合同到期后，石材公司多次要求杨菊香腾退房屋，石材公司分别于2013年7月20日、2014年1月1日要求其在规定的期限内腾退房屋，并于2014年2年20日在市场发布公告，要求其在10天之内腾退房屋，因杨菊香一直非法占用石材公司的房屋，为此，下沙街道办事处专门于2014年4月11日、2014年4月14日、2014年4月21日、2014年4月28日组织召开协调会，但杨菊香仍拒不腾退房屋，其行为严重违反了双方约定及法律规定，给石材公司造成重大经济损失，石材公司为此向下沙智格经济联合社支付了500000元的违约金，杨菊香要求退还租金无法律依据和合同依据。至于租房押金问题，因杨菊香非法占用石材公司的房屋，石材公司有权将杨菊香交纳的押金抵扣其应交纳的非法占用费，因此不应予以退还。至于过户费、经营损失、搬迁费及拆迁装修损失，杨菊香更无依据要求予以支付。综上，杨菊香的反诉请求无事实根据和法律依据，依法应予以驳回。
石材公司为支持其诉请及答辩主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1.合同副本，用以证明租赁期限于2013年9月30日到期，付款方式为先付款后使用，租金为49000元，在2012年9月30日前付清，如逾期不清退出场，押金将作为违约金不予退还；
2.通告2份、公告1份、会议签到表4份，用以证明石材公司于2013年9月20日、2013年9月30日以书面通告形式告知杨菊香在规定期限内腾退，于2014年2月20日在市场内发布公告，要求所有经营户在公告日起10日内腾退；下沙街道于2014年4月11日、4月14日、4月21日、4月28日组织召开协调会，要求杨菊香腾退房屋；
3.证明，用以证明石材公司因杨菊香等几户经营户未腾退房屋，赔偿下沙智格经济联合社500000元的事实；
4.租赁合同终止协议书及补充协议，用以证明因杨菊香等经营户不腾退房屋，石材公司将按租金标准上浮50%支付租金，并应向下沙智格经济联合社支付巨额违约金。
杨菊香为支持其答辩及反诉主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1.合同副本，用以证明杨菊香支付2012年10月1日至2013年9月30日租金49000元及押金、质量保证金5500元，房屋所有权属于下沙智格经济联合社，石材公司并未提供任何设备；
2.补充协议，用以证明石材公司没有授权下沙石材市场。
3.租赁合同终止协议书，用以证明石材公司通过下沙智格经济联合社得到1400万元的补偿金，石材公司向下沙智格经济联合社交纳租金到2013年6月30日止的事实；
4.收据，用以证明石材公司向杨菊香收取2013年8月1日至2013年12月31日租金10500元的事实；
5.下沙石材协调会签到表以及协议书，用以证明杨菊香委托的代表已与石材公司签订协议，约定租金交纳到2013年6月30日，多退少补；同时，石材公司给予每个商铺补偿金是100800元，并退还押金、质量保证金及转让费；
6.169号店面房屋租赁合同3份，用以证明杨菊香和石材公司没有直接的租赁合同关系，石材公司是租赁中介，不具备诉讼主体资格，也不具备收取租金的资格；
7.收款收据5张（复印件），用以证明杨菊香对承租的店面进行装修花费的费用；
8.考勤表6份及员工工资表（复印件），用以证明杨菊香的店无生意后为清退员工所花费的费用；
9.杭州鹏飞石材有限公司退款清单及合同副本，用以证明当时全部承租户委托杭州鹏飞石材有限公司等代表整个市场去与石材公司进行协商，石材公司支付违约金每间钢房100800元，钢房和商铺的租金是统一收到2013年6月30日；杭州鹏飞石材有限公司和石材公司租赁合同到期日期远远早于杨菊香和石材公司所谓的租赁合同。
上述证据，经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
关于石材公司提供的证据，其中：证据1，杨菊香对真实性未提出异议，本院认为，该证据的真实性能够确认，可以作为认定本案相关事实的依据。证据2，杨菊香对其中通告、公告的真实性有异议，对会议签到表的真实性无异议，本院对会议签到表的真实性予以确认，作为认定本案相关事实的依据。证据3，杨菊香对合法性有异议，本院认为，该证据不符合证据的形式要件，且与本案缺乏关联性，故不作为本案证据使用。证据4，杨菊香对合法性有异议，本院认为，该组证据与本院向杭州市下沙街道办事处调取的证据一致，真实性能够确认，可以作为认定本案相关事实的依据。
关于杨菊香提供的证据，其中：证据1、2、3、4、5，石材公司对真实性均无异议，对证明对象均有异议，本院认为，上述证据的真实性能够确认，可以作为认定本案相关事实的依据。证据6，石材公司对真实性无异议，但认为该证据不能证明杨菊香所欲证明的事实，杨菊香与智格经联社之间的房屋租赁合同仅仅是为了办理工商登记手续所签的，两者之间实际上并无直接法律关系。本院认为，结合本案其他证据，石材公司的异议存在依据，本院予以采信。证据7、8、9，石材公司对真实性有异议，本院认为，上述证据缺乏关联性。
本院根据双方当事人的陈述以及确认的有效证据，认定本案事实如下：
2002年4月1日，杭州市江干区下沙镇智格村经济联合社（现名为杭州下沙街道智格社区经济联合社，以下简称智格经联社）与石材公司签订《租赁合同》，约定：智格经联社租赁给石材公司房屋及配套场地作为石材公司开办石材市场经营之用，石材公司在租赁物的使用期限内享有获得收益的权利；租赁期限20年，自2002年4月1日起至2022年3月30日止；石材公司享有转租租赁物的权利，智格经联社不得干涉并应当积极配合；首期12000平方米房屋五年租金，第一年每平方米每年100元，第二年至第五年每平方米每年105元，第二期11000平方米房屋，第一年至第五年每平方米每年105元，第三期租金第一年至第五年每平方米每年110元，第二个五年租金最高不得超过前期租金的50%，第三、第四个五年也与此相同；智格经联社同意石材公司对租赁物进行增设或改善他物，但不得破坏租赁物，租赁期间对租赁物的增设和改善的他物所有权归石材公司所有；石材公司按合同规定支付租金，则智格经联社不得在合同期内收回石材公司租用权，否则视为违约，违约金按合同未履行完年限的总租金50%赔偿，石材公司违约亦应承担同样的违约金。
2010年开始，杨菊香向石材公司承租了171号店面，租赁合同为一年一签。2012年7月31日，杨菊香与石材公司续签合同，约定：租期为自2012年8月1日起至2013年7月31日止；租金22000元、保洁费1200元，两项合计23200元，在2012年7月31日前全部付清，先付款后使用；原押金、质量保证金5500元转入本期合同；杨菊香如不按时交纳租金，石材公司有权收回租赁的物业及清退出场，并将杨菊香所付合同押金作为违约金，不退还杨菊香；杨菊香在经营中涉及工商管理，注册、变更、年检、注销由石材公司全权办理。杨菊香按约支付了租金、保洁费，2013年7月31日租期届满后，双方未再签订租赁合同。2013年8月8日，杨菊香向石材公司支付了2013年8月1日至2013年12月31日的租金10500元，之后未再支付租金，但杨菊香至今未将店面腾空并交还石材公司，一直占用至今。
2013年12月13日，智格经联社与石材公司签订《租赁合同终止协议书》，约定：因智格经联社建设之需提出提前终止双方于2002年4月1日订立的《租赁合同》；双方一致同意自2014年4月16日起解除《租赁合同》；石材公司向智格经联社支付租金至2013年6月30日止，石材公司于2014年4月15日前腾空，腾空前还需向智格经联社交纳租金共计100万元，其后的租金石材公司无需交纳；如石材公司未按期限腾空租赁物并交付智格经联社的，石材公司应向智格经联社支付占用期间的使用费（按《租赁合同》约定的租金标准加收50%计算），同时应向智格经联社支付违约金，并赔偿给智格经联社造成的一切损失；因双方《租赁合同》约定的租赁年限尚未届满，智格经联社同意按约向石材公司支付违约金1400万元。2014年4月3日，智格经联社与石材公司签订《补充协议》，主要内容有：经开发区信访局，街道办事处、社区和石材市场及经营户多次协商，达成该补充协议；石材市场必须在2014年4月15日前把所有店面房腾空并关门；市场内钢房经营户必须在2014年4月15日前搬空所有加工石材设备及大部分石材；经多方协商达成一致，社区同意将市场钢房内的石材因搬运时间不够，延迟到2014年4月30日止；双方于2013年12月13日签订租赁合同终止协议，其他及违约金条款延迟至2014年4月30日，原租赁终止协议其他条款不变；石材公司2014年5月1日必须把市场内钢房全部腾空交付给社区，并必须保证钢房及其他电力设施完好。
2014年4月4日，经杭州市江干区下沙街道办事处人民调解委员会见证，石材公司与杭州智磊石材有限公司、杭州广和石材有限公司、杭州爱宝石材有限公司等钢房承租户达成协议书，约定：钢房承租户租金交至2013年6月30日，对多交或少交的经营户实施多退少补的政策；钢房承租户腾空时间截至2014年4月25日，对按期腾空的经营户石材公司给予每个钢房100800元的奖励，逾期取消奖励；从2014年4月26日起，石材公司有权对所有钢房内的所有遗留物品做无主物处理；钢房腾空后，石材公司无条件退还钢房承租户的押金、质量保证金及转让费；钢房承租户在腾空后三天内向石材公司领取奖励费、押金和质量保证金，同时结清租金及水电费，如石材公司未在三天内支付此费用的，每天按照奖励费的5%支付给钢房承租户；此协议签订后，石材公司积极提供有利条件，钢房承租户全力配合腾空。
本院认为，当事人双方签订的店面租赁合同系其真实意思表示，对双方均有约束力。租期届满后，虽然石材公司收取了截至2013年12月31日的租金，但双方未再签订新的租赁合同，应视为不定期租赁，石材公司可以随时解除合同，故石材公司要求杨菊香腾退涉案店面的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于石材公司要求杨菊香支付占用费的诉讼请求，本院按合同确定的租金标准每年22000元自2014年1月1日起予以计算。石材公司要求杨菊香赔偿金55555元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。关于杨菊香要求石材公司退还押金及质保金5500元的诉讼请求，根据双方合同约定，石材公司将杨菊香所交押金作为违约金不予退还的事由为杨菊香“不按时交纳租金”，故石材公司以杨菊香逾期腾退为由主张应将该5500元作为违约金不予退还，不符合双方合同的具体约定，租期届满，该5500元仍应退还，本院对杨菊香该诉讼请求予以支持。关于杨菊香要求石材公司退还租金12433元、过户费3000元并支付因拆迁造成的装修损失20000元、经营损失30000元、搬迁费8000元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、杨菊香于本判决生效之日起三十日内腾空杭州下沙石材市场171号店面并交还杭州下沙石材有限公司；
二、杨菊香于本判决生效之日起十日内支付杭州下沙石材有限公司占用费（自2014年1月1日起按年租金22000元的标准计算至实际腾退之日止）；
三、杭州下沙石材有限公司于本判决生效之日起十日内退还杨菊香押金及质保金5500元；
四、驳回杭州下沙石材有限公司其他诉讼请求；
五、驳回杨菊香其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1419元，反诉案件受理费886.50元，合计2305.5元，由杭州下沙石材有限公司负担1285元，由杨菊香负担1020.50元。杭州下沙石材有限公司于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；杨菊香于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；帐号：73×××41）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。
审 判 长 肖振华
人民陪审员 阮劲峰
人民陪审员 闫效先
二〇一四年十一月三日
书 记 员 张洁丽