中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）民提字第113号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：江苏省宿迁市饮食服务总公司。
法定代表人：宋莉莉，该公司总经理。
委托代理人：吴良辉，江苏大楚律师事务所律师。
委托代理人：肖尔和，江苏大楚律师事务所实习律师。
被申请人（一审被告）：宿迁市锦湖酒店有限公司。
法定代表人：张大海，该公司执行董事。
委托代理人：徐振淮，该公司员工。
委托代理人：陈精炼，江苏正四方律师事务所律师。
被申请人（一审第三人、二审上诉人）：宋桂荣。
委托代理人：张宗来，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。
委托代理人：成志波，江苏龙蟠律师事务所律师。
再审申请人江苏省宿迁市饮食服务总公司（以下简称饮食公司）与被申请人宿迁市锦湖酒店有限公司（以下简称锦湖酒店）、宋桂荣撤销低价转让财产行为纠纷一案，饮食公司向江苏省宿迁市中级人民法院（以下简称宿迁中院）提起诉讼，该院于2005年4月15日作出（2004）宿中民二初字第20号民事判决。宋桂荣不服，向江苏省高级人民法院（以下简称江苏高院）提起上诉，该院于2005年10月13日作出（2005）苏民终字第114号民事判决。饮食公司不服，向本院申请再审。本院于2014年3月20日作出（2013）民申字第2194号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2014年5月23日对本案进行了询问，饮食公司的委托代理人吴良辉、肖尔和，锦湖酒店的委托代理人徐振淮、陈精炼，宋桂荣的委托代理人张宗来、成志波到庭参加询问。本案现已审理终结。
宿迁中院一审查明：2000年1月28日，锦湖酒店以220万元受让饮食公司宿迁浴池的现有土地、房屋、设施、前期投入的在建工程资产和青年饭店南侧至御花园围墙的门面房，浴池东起青年饭店后墙，西至锅炉房西侧围墙，南起海王御花园围墙，北至八一路人行道，双方在转让协议中约定：房屋建筑面积约1800平方米，土地使用面积约2300平方米。饮食公司实际过户给锦湖酒店的房产1724.61平方米，土地使用权面积1926.3平方米。锦湖酒店受让该财产后为其经营对有关房屋进行完善和装潢，并投入使用。2003年8月5日，因锦湖酒店欠工程款，江苏省宿迁市宿城区人民法院依法将锦湖酒店的3幢号一楼前厅及其二楼垂直部分的房地产（342.72平方米）以拍卖价44.3万元裁定给竞买人宋桂荣。2003年，饮食公司以锦湖酒店未按期支付转让金为由向宿迁中院提起诉讼，同年11月10日，饮食公司、锦湖酒店达成调解协议，有关内容为：（一）双方一致确认锦湖酒店尚欠饮食公司款173.7万元；（二）自双方收到调解书之日起，锦湖酒店支付欠款10万元，锦湖酒店在收到饮食公司交付的土地使用权证书后两个月内再给付饮食公司欠款20万元，其余143.7万元欠款在此后二年半之内付清，每半年给付30万元，最后半年给付23.7万元，同时，在最后给付23.7万元时，双方对已经被征用土地的问题另行协商解决；（三）饮食公司在为锦湖酒店办理土地使用证2个月期限内如遇不可抗力不能及时办理，时间可以顺延。2003年11月10日，锦湖酒店与宋桂荣签订3幢号除一楼前厅及其二楼垂直部分的房地产（342.72平方米）外的转让房地产（1160.27平方米）协议，后该转让的房地产已过户给宋桂荣。2004年5月17日，宿迁中院根据饮食公司的申请，委托江苏博文咨询评估有限公司对本案争议房地产（1160.27平方米）进行评估，确定该房地产2003年11月10日可能实现的市场价值为1995566元。
另查明，2003年11月10日，锦湖酒店股东会同意100万元转让房地产决议（饮食公司提供）；2003年11月10日，锦湖酒店股东会同意130万元转让房地产决议（锦湖酒店提供）。2003年7月10日，锦湖酒店对2003年6月25日的宿迁中院裁定（张大海诉锦湖酒店案）提出复议，认为被保全的财产价值270.97万元（包括装潢）。2003年8月5日，江苏省宿迁市宿城区人民法院裁定给竞买人宋桂荣房地产的拍卖时间为2003年6月22日（2003年3月11日为基准日，鉴定价格为443323.2元）单价为1292.6元每平方米；锦湖酒店转让给宋桂荣1160.27平方米的房地产，按转让价130万元计算，单价为1120.43元每平方米；2003年11月10日的评估价为1995566元，单价为1719.92元每平方米。对饮食公司提供的宿迁中院委托江苏博文咨询评估有限公司房地产估价报告书，锦湖酒店及宋桂荣要求对评估人质询，宿迁中院限其庭后三日内向法院提出质询申请，锦湖酒店及宋桂荣期满后均未提出。饮食公司一审诉讼请求是：撤销锦湖酒店与宋桂荣之间的房屋买卖合同。
宿迁中院一审认为，（一）关于转让价款高低问题。锦湖酒店与宋桂荣的房地产转让价无论是100万元还是130万元均构成明显不合理低价。第一，评估价与转让价相差69万元；第二，在宿迁中院裁定与本案有关的房地产时，锦湖酒店在申请复议书中自认财产价值为270余万元，扣除装潢折旧（一年零四个月）等因素，也不会低于评估价；第三，转让价低于一般市场价格，锦湖酒店房地产的前厅拍卖价是经2003年3月评估得出，且2003年的房地产市场价格是上升的，故到2003年11月房地产的价格应该超出拍卖价，而不应低于拍卖价。因此，锦湖酒店与宋桂荣的房地产转让价构成明显不合理低价。
（二）关于宋桂荣是否明知锦湖酒店以不合理的低价转让财产且对饮食公司的债权造成损害问题。1.宋桂荣对锦湖酒店欠债是明知的，锦湖酒店在无其他财产履行生效法律文书所确定的给付义务，法院委托拍卖锦湖酒店的前厅偿还其欠债时，宋桂荣作为竞买人应该知道锦湖酒店欠债；2.饮食公司诉锦湖酒店欠款案中，宿迁中院采纳饮食公司的申请，裁定查封锦湖酒店的其他财产，该财产是锦湖酒店3幢号的附属房地产，宋桂荣亦应知道锦湖酒店因欠债其财产被保全；3.前厅竞买价与转让价相比是下降的，且都是由宋桂荣受让；4.宋桂荣受让该房地产时的市场行情呈上升趋势，宋桂荣对此应该具备一般人对相关市场行情的注意义务；5.宋桂荣是否有主观上的意图损害债权人的利益或是否与锦湖酒店恶意串通不影响宋桂荣明知明显不合理低价的构成条件；6.饮食公司行使撤销权的债权数额超出130万元。上述理由可以确认宋桂荣明知锦湖酒店以明显不合理的低价转让财产，并对饮食公司的债权造成损害。
综上，宿迁中院经审判委员会讨论作出（2004）宿中民二初字第20号民事判决：一、撤销锦湖酒店与宋桂荣2003年11月10日签订的房地产转让协议；二、锦湖酒店与宋桂荣因房地产转让协议而取得的财产相互返还，即：宋桂荣向锦湖酒店返还3幢号（除一楼前厅及其二楼垂直部分的房地产外）1160.27平方米的房地产；锦湖酒店向宋桂荣返还转让房地产款130万元。案件受理费15010元，实际支出费400元，合计15410元由锦湖酒店负担。
宋桂荣不服一审判决，上诉至江苏高院，请求撤销一审判决，驳回饮食公司的诉讼请求；诉讼费用由饮食公司负担。
江苏高院查明的事实与宿迁中院查明的事实一致。
江苏高院认为：本案二审争议的焦点为饮食公司行使撤销权是否有事实和法律依据。
根据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人方可申请撤销该转让行为。因此，作为申请人必须举证证明以下情形存在，其撤销权请求才能得到法院的支持：1.转让价格应是明显不合理低价；2.对债权造成损害；3.受让人在受让时知道该情形。而其中转让价格是否明显不合理低价是撤销权行使的首要条件。就本案的情况而言，尚不能认定宋桂荣与锦湖酒店转让房地产的价格为明显不合理低价。本案中宋桂荣与锦湖酒店转让房地产的价格为1120.43元每平方米，该价格是否明显不合理低价，目前的参照标准有两个：一是宋桂荣于2003年6月参加法院竞拍，竞买所得的单价1292.6元每平方米，二是在诉讼中宿迁中院以2003年11月10日为基准日委托评估得出的单价1719.92元每平方米。转让价如与竞买价相比，二者相差172元每平方米，该差价并不构成明显不合理低价。理由是：两次转让的标的不同，竞买的标的物位于前厅，而转让的标的物在后厅，从本案实际情况而言，后厅须经过前厅出入，在使用上受一定限制，故在价格上低于前厅是合理的；且作为房地产转让的大标的而言，价格相差172元每平方米符合常理；即使从2003年房价走势趋高来判断，两次交易时间相隔几个月，也很难定论该价差明显不合理。转让价格如与委托评估价格相比，相差近600元每平方米，偏低。因此，判断本案中转让价格是否明显不合理低价，关键是确定参照价格，而该参照价格的确定，应以交易双方在签订合同时的情况来判断，即交易双方在交易时是否明知交易价格明显不合理偏低，仍进行交易。本案中，双方曾在签订合同的几个月前通过法院竞拍进行过交易，而竞拍价更是对市场价最充分的体现。因此，交易双方完全可以参照竞拍的价格确定转让价格。因该竞拍价最终已被法院确定，是合法有效的价格。饮食公司如认为应以委托评估价作为参照，应当有充分、合理的理由否认竞拍价。而从饮食公司的二审答辩意见来看，其理由并不充分。因此，饮食公司认为本案中的转让价格明显不合理偏低并不成立。在该撤销权行使的主要条件不具备的情况下，已无须对其他要件进行评述。
据此，江苏高院作出（2005）苏民终字第114号民事判决：一、撤销宿迁中院（2004）宿中民二初字第20号民事判决；二、驳回饮食公司的诉讼请求。一审案件受理费15010元、实际支出费400元；二审案件受理费15010元均由饮食公司负担。
饮食公司不服二审判决，向本院申请再审。
饮食公司申请再审称，（一）宋桂荣与锦湖酒店签订的买卖房屋合同，是锦湖酒店的股东为逃避债务，与宋桂荣恶意串通，损害饮食公司利益的合同，应属无效。2004年1月28日锦湖酒店的股东陈福玲、张大海、徐振淮签订《会议纪要》明确锦湖酒店房产只是暂时转移至张大海的表哥宋桂荣名下，待锦湖酒店还清张大海等人借款后，房产仍归还锦湖酒店。2004年3月1日锦湖酒店三股东又签订《补充会议记录》约定：锦湖酒店的房产仅仅是形式上过户给宋桂荣，实际归张大海、徐振淮共有。（二）宋桂荣没有出任何资金，仅提供姓名，配合张大海、陈福玲逃避债务而低价转让房产，对此宋桂荣是明知的。《现金解款单》和公安机关对徐琢、宋桂荣、陈福玲等的询问笔录可以证明上述事实。（三）宋桂荣与锦湖酒店签订的房屋买卖合同是虚假的。张大海模仿宋桂荣笔迹签订的金额为100万元的房产买卖合同在宿迁市房产交易所档案中保存。请求撤销一、二审判决，支持饮食公司的诉讼请求；一、二审诉讼费用由宋桂荣承担。
锦湖酒店答辩称，锦湖酒店与宋桂荣之间的房屋买卖是基于不想清偿饮食公司的合法债权而作的虚假买卖。饮食公司再审申请陈述的事实属实。
宋桂荣答辩称，（一）饮食公司的诉讼请求是撤销房屋买卖行为，但其理由是认为房屋买卖合同无效，诉求与理由存在矛盾。（二）饮食公司2012年11月知道有“新证据”，其再审申请书落款时间是2013年6月16日，超出了6个月的申请再审期限。（三）饮食公司提交的《会议纪要》及《补充会议记录》与宋桂荣无任何关联。（四）宋桂荣未与张大海、陈福玲串通低价转让房产，案涉房屋买卖合同并非虚假。1.宋桂荣支付了房屋转让款130万元。其中100万元与锦湖酒店100万元的到期债务相抵销。锦湖酒店欠张大海90余万元，欠张金刚90800元，张大海欠陈福玲120余万元，张金刚的债权亦由陈福玲行使。通过折抵，锦湖酒店抵销了对张大海和张金刚的到期债务；另外30万元现金支付给徐振淮，徐振淮出具了收条。2.案涉房屋价格130万元不构成明显不合理的低价。3.锦湖酒店仅欠饮食公司三、四十万元，该转让行为对饮食公司未造成损害。4.宋桂荣在房屋转让过程中无任何恶意。宋桂荣支付房产过户费5万元，并投入几十万元进行装修。（五）饮食公司与锦湖酒店恶意串通，侵害宋桂荣的合法权益。请求驳回饮食公司的再审请求。
本院再审查明，2004年1月28日，徐振淮、张大海、陈福玲签订《会议纪要》，主要内容是：会议记录应为锦湖酒店过户给宋桂荣房地产协议的补充协议。会议记录经各方同意后应与上述房地产过户协议具有同等的法律效力，各方均遵守，会议记录经三方签署意见后生效，三方各执一份。半年之内若能将宋桂荣竞买前厅的价款及费用，张大海借款本息，张金刚借款本息及本次过户费用及利息还清，则过户给宋桂荣的房产自动归徐振淮、张大海处理，宋桂荣应按徐振淮、张大海指定的时间和对象过户，费用由徐振淮、张大海承担。2004年2月24日宿迁市人民政府将案涉房屋土地使用权和房产过户至宋桂荣名下。
2004年3月1日，徐振淮、张大海、陈福玲签订《补充会议记录》，主要内容是：一、已过户给宋桂荣的锦湖酒店营业楼房地产权属归徐振淮、张大海共有。二、徐振淮、张大海出具借据给宋桂荣金额为人民币165.3万元正，利率及期限按上次会议记录执行。三、在没还清宋桂荣借款本息之前，此房作为借款抵押，还清后执行上次会议记录。四、本次会议记录是上次会议记录的补充，与上次会议记录有同等法律效力。
2004年1月15日、16日、19日、24日锦湖酒店开出4张现金支票，金额分别为20万元、25万元、27万元、28万元。2004年1月19日、21日、22日、24日宋桂荣通过银行向锦湖酒店付款，形成4张《现金解款单》，金额分别为20万元、25万元、27万元、28万元，但是并无现金存入锦湖酒店。陈福玲的丈夫徐琢用《现金解款单》虚存钱后，即用现金支票取出。
宋桂荣在2012年10月10日公安机关对其询问时称，锦湖酒店后厅房产陈福玲出100万元，宋桂荣出30万元，但至今还没有付这30万元。宋桂荣在再审审理中称宋桂荣向其他公司借款30万元支付购房款，其在公安机关询问时称未支付30万元，是指未向其他公司还款30万元，而不是指未向锦湖酒店支付30万元购房款。
张大海在2012年11月24日公安机关对其询问时称，其与徐振淮、陈福玲商量把锦湖酒店后厅房子过户给宋桂荣，手续上以130万元价格出售，在银行走账，锦湖酒店未实际收款。房产过户后，张大海、徐振淮、陈福玲约定锦湖酒店的房产归锦湖酒店所有，锦湖酒店需还165.3万元帐。徐振淮写了一张借宋桂荣165.3万元的借条，交给陈福玲。
陈福玲在2012年10月17日公安机关对其询问时称，对于购房款宋桂荣出30万元，陈福玲出100万元，宋桂荣写借条给陈福玲，陈福玲替宋桂荣出30万元。陈福玲还给张大海90万元的借条以及张金刚借款8万元的借条（本息相加9.08万元），徐振淮开出锦湖酒店100万元的现金支票，去交购房款。2004年3月1日《补充会议记录》涉及165.3万元款包括原来抵销的张大海的90万元，张金刚的9.08万元，其另外支付的30万元购房款以及张大海还欠陈福玲的31万元，当时出具了借条，后在本案诉讼中销毁。张大海和徐振淮一直未偿还该165.3万元。
锦湖酒店股东徐振淮在本院再审审查听证时认可其向饮食公司提供两份会议记录的时间为2013年5月初，锦湖酒店于2013年5月6日向饮食公司出具《证明》，证实为规避饮食公司债务，由陈福玲策划将房产虚拟转让给宋桂荣，《房屋转让协议书》中宋桂荣的签字由张大海模仿，支付购房款的《现金解款单》是徐琢在没有现金交易的情况下违规出具。饮食公司于2013年7月16日向宿迁中院提起确认锦湖酒店与宋桂荣交易无效的诉讼，宿迁中院开过两次庭后中止审理，告知饮食公司应就本案申请再审。
锦湖酒店的登记法定代表人为陈涛，实名股东为陈涛、程公才、吴士中。张大海、徐振淮系实际出资的股东。
本院再审查明其他事实与二审查明的事实一致。
本院认为，（一）关于饮食公司申请再审是否超出法定期限问题。锦湖酒店在再审申请书中虽然称“直到2012年11月，锦湖酒店股东之一徐振淮和陈福玲发生纠纷后，申请人才知道原来锦湖酒店与宋桂荣签订的转让合同是虚假的。”但是锦湖酒店股东徐振淮在本院再审审查听证中认可其向饮食公司提供两份会议记录的时间为2013年5月初，锦湖酒店于2013年5月6日向饮食公司出具《证明》，自认将购买资产虚拟转让给宋桂荣，伪造《房屋转让协议书》及付款凭证的事实。即饮食公司知道有新证据的时间应为2013年5月，2012年11月是锦湖酒店股东发生纠纷时间，并非饮食公司知道有新证据的时间。饮食公司于2013年10月24日向本院申请再审，未超出6个月的法定期限。
（二）关于宋桂荣是否支付130万元购房款问题。一、二审中，宋桂荣均主张通过向银行存现金方式支付了共计100万元购房款，有4张《现金解款单》及锦湖酒店出具的收据为证，另外2004年2月28日支付现金30万元，有收据为证。经本院审理查明的事实是，4张《现金解款单》并无真实的现金存入，而是由锦湖酒店先开出4张空头支票，徐琢在无现金存入情况下开出4张《现金解款单》交给锦湖酒店作账。
宋桂荣再审中主张其虽然未支付100万元的现金，但是与锦湖酒店100万元的债务相抵销，相当于支付了对价。抵销的债务包括锦湖酒店欠张大海的90余万元的到期债务，欠张金刚的90800元到期债务。对此本院认为，首先，宋桂荣在本案一、二审中主张通过向银行存现金方式支付了100万元，并未主张与锦湖酒店的债务相抵；其次，宋桂荣主张的抵销事实与《会议纪要》和《补充会议记录》的内容相矛盾。在《会议纪要》中，徐振淮、张大海、陈福玲先是约定整体出售房屋，用所得款偿还锦湖酒店欠张大海及张金刚的借款；后约定半年内归还欠款，房产自动归徐振淮、张大海处理；《补充会议记录》又约定房产归徐振淮、张大海共有，徐振淮、张大海给宋桂荣出具借据165.3万元。该两份会议记录表明徐振淮、张大海、陈福玲约定案涉房产过户给宋桂荣，但是仍然归徐振淮、张大海共有，并用做还款担保，应还的款项包括前厅宋桂荣竞买所支付的费用，锦湖酒店欠张大海、张金刚的借款、徐振淮垫付的过户给宋桂荣的税费等。即案涉房产办理过户手续后，锦湖酒店对张大海和张金刚的债务并未抵销。锦湖酒店开出4张空头支票的目的是与《现金解款单》一起做账使用，而不是为了向宋桂荣或者陈福玲还款。锦湖酒店开出空头支票时间在前，《补充会议记录》在后，《补充会议记录》应视为徐振淮、张大海、陈福玲的真实意思。如果锦湖酒店已经实际以债务抵销了购房款，则《补充会议记录》不会约定房产归徐振淮、张大海共有。因宋桂荣主张100万元购房款系用陈福玲对锦湖酒店的债权抵顶，而陈福玲签字确认的《补充会议记录》证明锦湖酒店相关债务并未免除，故尽管宋桂荣未在《补充会议记录》上签字，该证据亦能证明陈福玲对锦湖酒店及其股东的债权并未结清。再次，张大海在公安机关的陈述亦证明其与陈福玲的债权债务并未抵销，锦湖酒店并未实际收款。此外，宋桂荣在公安机关对其询问时认可未支付30万元。
综上，宋桂荣主张其支付了130万元购房款的证据并不充足。
（三）关于本案应如何处理问题。锦湖酒店在与饮食公司签订调解书的当天即与宋桂荣签订了《房产转让协议书》，且从现有证据看宋桂荣支付购房款的证据并不充足，本案应由一审法院查明锦湖酒店与宋桂荣是否存在恶意串通逃避对饮食公司的债务行为，并在此基础上对案涉合同的效力作出认定。
饮食公司的诉讼请求是撤销锦湖酒店与宋桂荣之间的《房产转让协议书》，若该协议无效，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款规定，一审法院应向饮食公司释明可以变更诉讼请求。
综上，因再审有新的证据，一、二审判决认定的基本事实不清，适用法律有误，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，裁定如下：
一、撤销江苏省高级人民法院（2005）苏民终字第114号民事判决；
二、撤销江苏省宿迁市中级人民法院（2004）宿中民二初字第20号民事判决；
三、本案发回江苏省宿迁市中级人民法院重新审理。
二审案件受理费15010元，由江苏省高级人民法院退还宋桂荣。
审 判 长 王友祥
审 判 员 刘银春
代理审判员 谢爱梅
二〇一四年十二月五日
书 记 员 王 鹏