江苏省无锡市南长区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南商初字第1729号
原告中国建设银行股份有限公司无锡分行，住所江苏省无锡市五爱路88号（组织机构代码：83589288-7）。
负责人张伟煜，该行行长。
委托代理人张文、吕平，均系江苏创凯律师事务所律师。
被告李妙长，男，1965年生，汉族。
被告魏美秀，女，1966年生，汉族。
原告中国建设银行股份有限公司无锡分行（以下简称无锡建行）诉被告李妙长、魏美秀金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告无锡建行的委托代理人吕平到庭参加诉讼，被告李妙长、魏美秀经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告无锡建行诉称：2010年7月28日，李妙长、魏美秀与无锡建行签订个人住房（商业用房）借款合同，约定：李妙长、魏美秀向无锡建行借款43.7万元，借款期限为240个月；李妙长、魏美秀以其购买的位于无锡市芙蓉山庄的房屋为其上述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。嗣后，无锡建行依约放款；但李妙长、魏美秀未按约还款，自2013年6月开始逾期，至2013年9月已累计逾期3期，尚欠借款本金398664.93元、利息10627.7元未还。因李妙长、魏美秀至今未归还上述欠款；无锡建行催讨未果，遂委托江苏创凯律师事务所向本院起诉，并支付律师费14379元。要求：1、李妙长、魏美秀偿还无锡建行贷款本金398664.93元及相应利息（计算至2013年9月30日为10627.7元，并自2013年10月1日至实际清偿本息时止，按借款合同约定的贷款利率上浮50%计算）；2、李妙长、魏美秀承担无锡工行支出的律师费14379元及本案诉讼费用；3、无锡工行对抵押财产享有优先受偿权。
被告李妙长、魏美秀均未作答辩，亦未提供相应证据。
经审理查明：2010年7月28日，李妙长、魏美秀与无锡建行签订个人住房（商业用房）借款合同，约定：李妙长、魏美秀向无锡建行借款43.7万元，借款期限为240个月，即从2010年7月28日至2030年7月28日；贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调20%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按照约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；贷款利率调整时间为每年的1月1日；还款方法为等额本息还款法；李妙长、魏美秀不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约；李妙长、魏美秀违约的，无锡建行有权宣布贷款立即到期，要求李妙长、魏美秀立即清偿借款本息及相关费用；对于李妙长、魏美秀未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被无锡建行宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；李妙长、魏美秀以其购买的位于无锡市芙蓉山庄的房屋为其上述借款提供抵押担保；担保范围包括借款本金，利息（包括罚息和复利），违约金，赔偿金，李妙长、魏美秀应向无锡建行支付的其他款项，无锡建行为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、送达费、公告费、邮寄费等）；李妙长、魏美秀未足额履行本合同项下的到期债务（包括依照合同约定被宣布提前到期的债务），无锡建行有权行使抵押权利；无锡建行为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由李妙长、魏美秀承担。
合同签订后，无锡建行依约放款；李妙长、魏美秀办理了房屋抵押登记手续，房屋他项权利人为无锡建行，债权数额为43.7万元。在还款期内，李妙长、魏美秀未按约还款，自2013年6月开始逾期，至2013年9月已累计逾期3期，尚欠借款本金398664.93元、利息10627.7元未还。无锡建行催讨未果，遂向本院起诉。
另查明：2013年9月27日，无锡建行与江苏创凯律师事务所签订委托代理协议，约定：无锡建行因李妙长、魏美秀金融借款合同纠纷一案，委托江苏创凯律师事务所指派律师参与本案诉讼，并支付律师费14379元。
上述事实有个人住房（商业用房）借款合同、房屋他项权证、个人贷款支付凭证、委托划款承诺书、结算试算清单、个人贷款对账单、委托代理协议及律师费票据等书证及当事人陈述附卷佐证。
本院认为：无锡建行与李妙长、魏美秀签订的个人住房借款合同，为双方的真实意思表示，合法有效。李妙长、魏美秀至2013年9月已累计逾期3期，其行为已构成违约，无锡建行要求李妙长、魏美秀归还借款本金及利息，并承担律师费及诉讼费用的主张，符合合同约定，予以支持。李妙长、魏美秀以其名下位于无锡市芙蓉山庄A-68-1901的房屋为其上述债务提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，无锡建行要求对抵押财产享有优先受偿权的主张，符合法律规定，予以支持。据此，本院为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、李妙长、魏美秀于本判决生效后3日内共同归还中国建设银行股份有限公司无锡分行借款本金398664.93元及相应利息（计算至2013年9月30日为10627.7元，并自2013年10月1日至实际清偿本息时止，按借款合同约定的贷款利率上浮50%计算）；息随本清。
二、李妙长、魏美秀于本判决生效后3日内支付中国建设银行股份有限公司无锡分行律师代理费14379元。
三、中国建设银行股份有限公司无锡分行有权对李妙长、魏美秀抵押的，位于无锡市芙蓉山庄的房屋折价或者拍卖、变卖的价款，在43.7万元的范围内，对李妙长、魏美秀的上述第一、二项还款及本案诉讼费用的给付优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7660元，保全费2820元，公告费606元，合计11086元（已由无锡建行预交），由李妙长、魏美秀共同负担（无锡建行同意其预交案件受理费由李妙长、魏美秀向其直接支付，本院不再退还，由李妙长、魏美秀在本判决生效之日起3日内向无锡建行支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）。
审 判 长 杨利丹
代理审判员 周优育
人民陪审员 徐 健
二〇一四年二月二十八日
书 记 员 方 哲
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条第一款债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。