江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）常民终字第2130号上诉人（原审被告）常州华翼焊丝有限公司，住所地常州市武进区遥观镇工业大道1号。法定代表人成耀庭，该公司董事长。委托代理人金波，江苏东臻律师事务所律师。委托代理人曹燕清，江苏东臻律师事务所律师。被上诉人（原审原告）常州市佳顺装饰制品厂，住所地常州市武进区遥观镇工业大道1号。投资人何英，该厂厂长。委托代理人王晓锋，江苏誉天律师事务所律师。委托代理人王婷，江苏誉天律师事务所实习律师。上诉人常州华翼焊丝有限公司（以下简称华翼公司）与被上诉人常州市佳顺装饰制品厂（以下简称佳顺制品厂）租赁合同纠纷一案，常州市武进区人民法院于2014年8月25日作出了（2013）武横民初字第0608号民事判决。上诉人华翼公司不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审情况：佳顺制品厂诉称，2009年5月24日，佳顺制品厂与华翼公司签订一份协议，该协议约定华翼公司在佳顺制品厂土地上建造的房屋抵偿给佳顺制品厂，华翼公司于2012年6月30日前搬迁等事项。过渡期到期后，佳顺制品厂多次要求华翼公司搬迁，但华翼公司不予理会。为维护佳顺制品厂的合法权益，请求法院判令：1、华翼公司立即搬迁；2、华翼公司支付房屋和土地使用权费693304元；3、华翼公司支付违约金30万元；4、本案诉讼费用由华翼公司承担。华翼公司辩称，对于第一项诉讼请求，华翼公司认为依据双方签订的协议书，佳顺制品厂应将用于配电间、污水处理地等的房屋及土地过户到华翼公司名下，但实际操作中，佳顺制品厂未能履行，因此，协议中约定的过渡期条件没有生效，应当在佳顺制品厂将上述土地、房屋变更给华翼公司之后，华翼公司才能履行搬迁义务；对于第二项诉讼请求，华翼公司认为佳顺制品厂未能履行变更房屋、土地使用权的义务，已经构成先行违约，华翼公司享有不支付相关金钱作为抗辩的权利；对于第三项诉讼请求，华翼公司认为其没有违约，不需要支付任何违约金。综上，请求法庭判决驳回佳顺制品厂的诉讼请求。原审法院经审理查明：华翼公司于2006年11月15日经工商登记设立，住所地位于遥观镇工业大道1号即佳顺制品厂的厂区内【集体土地使用证号为武集用（2003）字第2411774号】，后华翼公司在该幅土地上建造了拉丝车间、排涝车间、化镀车间、收放线车间及配电、污水处理池等附属设施。2009年5月24日，双方对华翼公司所建造车间、附属设施及搬迁事宜等进行协商后达成一致意见，并以佳顺制品厂为甲方、华翼公司为乙方签订《协议书》一份，载明：“一、房屋抵偿：1、原乙方在甲方土地（集体土地）上建造的房屋（即拉丝车间、排涝车间、化镀车间、收放线车间，建筑面积共计3824㎡），经协商确定作价166万元，全部用于偿清乙方结欠甲方的166万元借款及利息损失……二、土地使用权变更：乙方原建于甲方土地上一部分用于配电间、污水处理池及周边的土地计1001.255㎡（包括一口深井，共计约等于1.5亩），该宗土地使用权现由甲方按每亩20万元的价格变更为乙方，乙方另行支付甲方补偿费共计人民币30万元……三、双方关于搬迁过渡期内的约定：1、在本协议签字生效之日起至2012年6月30日前作为乙方搬迁过渡期，乙方可以缩短过渡期，但甲方不做任何补偿。2010年6月30日之前，乙方不承担（支付）租金，2010年7月1日起开始支付租金，租赁方式采取先付租金后租用的模式，租金每半年一结，甲方凭票向乙方结算。过渡期届满后乙方对抵偿给甲方的全部房屋在同等条件下享有优先承租权。如乙方需要继续租用上述抵偿给甲方的房屋，需于2012年5月31日之前与甲方另行签订房屋租赁协议。乙方应对房屋（建筑面积共计3824㎡）、办公楼（1215.3㎡）和场地（堆场）（共计400㎡）进行整体租用，房屋租金每年按人民币68元／㎡计算，场地租金按人民币每年10元／㎡计算……四、违约责任：1、过渡期届满后，如乙方未能实现全部搬迁，须一次性向甲方支付违约金叁佰万元，同时每延迟壹天乙方需另行向甲方支付违约金壹万元。如乙方超过搬迁过渡期30天的，则甲方有权将乙方未搬迁之物作为自己之物拥有和处理，而无须告知乙方，此时乙方停止向甲方支付因迟延搬迁而另付的每天壹万元的违约金；……4、如乙方未能按期支付款项的，须一次性向甲方支付违约金人民币叁佰万元，同时每延迟一天须另行向甲方支付违约金人民币壹万元……”。2012年3月，佳顺制品厂向华翼公司邮寄发送书面函件一份，告知《协议书》第三条约定的过渡期届满后，需要将华翼公司承租的厂房、场地、办公室等收回己用，不再续租，后双方未能达成一致协议。原审法院又查明，华翼公司向佳顺制品厂给付房屋、土地使用费至2012年6月30日止。庭审中，佳顺制品厂主张房屋、土地使用费计算至2014年6月30日止，其计算方法为：房屋使用费685304元【5039平方米＊68元／（平方米·年）＊2年】、土地使用费8000元【400平方米＊10元／（平方米·年）＊2年】，华翼公司对租金的计算方法无异议，但其认为佳顺制品厂未按协议完成土地使用权变更手续，故租金目前不应支付。原审法院经审理认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。本案中，关于华翼公司在佳顺制品厂享有土地使用权的厂区内所建造车间、附属设施及搬迁事宜等的处理，双方进行了约定，华翼公司承诺2012年6月30日前为其搬迁过渡期，如未按期搬迁应承担相应的违约责任，对此华翼公司应按双方约定的期限履行搬迁义务。现双方约定的过渡期届满后，华翼公司未与佳顺制品厂就继续使用案涉《协议书》第三条项下房屋达成一致意见，佳顺制品厂亦对此提出异议，故应认定双方之间的租赁关系因期限届满而终止，华翼公司应向佳顺制品厂返还租赁房屋，故对佳顺制品厂要求华翼公司立即搬迁的诉讼请求，法院依法予以支持。庭审中，双方一致确认华翼公司仅支付房屋、土地使用费至2012年6月30日，现佳顺制品厂主张按协议书中所约定的标准支付至2014年6月30日，于法有据，法院依法亦予以支持。华翼公司抗辩佳顺制品厂未能履行房屋变更、土地使用权转让的义务已构成先行违约的意见，因案涉协议书中第二、三部分系双方基于不同事项所进行的约定，各自的权利、义务系相互独立，双方并未对华翼公司的搬迁义务附条件或对各自义务设定先后的履行顺序，故对华翼公司的该项抗辩意见，法院不予采信，华翼公司可另行主张权利。关于佳顺制品厂主张华翼公司应给付违约金300000元的诉讼请求，因法院已判决华翼公司承担给付房屋、土地使用费的义务，佳顺制品厂未证明有其他损失存在，故对佳顺制品厂要求华翼公司支付违约金的诉讼请求，法院依法不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百一十一条之规定，作出如下判决：一、华翼公司于判决生效之日起三十日内将属于自己的财物从坐落于常州市武进区遥观镇工业大道1号（原告佳顺制品厂厂区内）拉丝车间、排涝车间、化镀车间、收放线车间、办公楼、堆场内迁出；二、华翼公司于判决生效之日起十五日内给付佳顺制品厂房屋、土地使用费693303元；三、驳回佳顺制品厂的其他诉讼请求。案件受理费13734元，由佳顺制品厂负担4148元，华翼公司负担9586元。上诉人华翼公司不服上述判决，向本院提起上诉称，一、原审法院认定事实错误。1、上诉人与被上诉人之间签订的协议，对于房屋使用问题及配电间、污水处理池等房屋及土地过户到上诉人名下的事项同时作了约定，上述两项是同时体现并存在的，不应分开处理。2、对于将有关房屋及土地过户到被上诉人名下的约定，其实质是设定过渡期的前提及生效条件，只有在房屋及土地依约进行过户后，该过渡期才具有实际意义，才对双方产生约束力。3、在本案中，直至双方因协议履行争议诉至法院，上诉人已履行协议涉诉前的主要义务即支付了约定“过渡”期间的全部费用，但被上诉人至今未能履行有关过户义务，被上诉人已经先行违约，因此，被上诉人的原审诉请不应得到支持。二、原审法院适用法律错误。1、原审法院错误地将协议条款进行分割，忽视了协议的整体约定，在错误认定事实的基础上片面适用租赁合同的相关规定，并做出判决显然不妥。2、即使上诉人无法提供双方约定履行顺序的书面证据，原审法院在支持被上诉人在要求上诉人按照协议搬出并承担费用诉请的同时，忽视了被上诉人按照协议所应承担的义务，对上诉人也是不公平的。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人佳顺制品厂辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。二审中，双方当事人均未提交新的证据，且对原审法院查明的本案事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，双方所签订的协议书中约定的条款主要有四条，即房屋抵偿、土地使用权变更、双方关于搬迁过渡期内的约定及违约责任，每一条款都是针对不同的事项所进行的约定。虽然关于土地使用权变更条款在关于搬迁过渡期内的约定条款之前，但并不必然代表双方对上述两个条款的履行设定了先后顺序，也不能证明土地使用权变更条款是对关于搬迁过渡期内的约定条款所附的条件，故双方当事人各自的权利、义务应当是相互独立的。华翼公司认为佳顺制品厂未能履行土地使用权过户手续属于违约在先的主张不能成立，本院不予采纳。华翼公司要求佳顺制品厂履行土地使用权过户手续的主张属于反诉而不是抗辩，因其在原审中并未提起反诉，故原审法院未予处理，并告知其另行主张并无不当。综上，上诉人华翼公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13734元，由上诉人常州华翼焊丝有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  万扬飞代理审判员  袁海燕代理审判员  黄冬梅二〇一五年一月二十三日书 记 员  王 浩