河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终13801号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李玉林，男。
委托诉讼代理人：张广平，河南日诚律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告)河南中燃顺达能源有限公司，住所地郑州市金水区。
法定代表人：邓耀波，董事长。
委托诉讼代理人：雷春雨，河南国丰律师事务所律师。
上诉人李玉林与上诉人河南中燃顺达能源有限公司（以下简称中燃公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人李玉林诉讼代理人张广平、上诉人中燃公司诉讼代理人雷春雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李玉林上诉请求：撤销原审判决第一、二项；改判支持上诉人原审诉请；一、二审诉讼费均由被上诉人负担。事实与理由：双方对2016年5月30日签订合同以及上诉人已经结清涉案房屋2016年5月31日前物业费的事实无异议。上述事实证明李玉林全面履行了合同义务。被上诉人在一审中关于其装修受到物业公司的阻止的陈述进一步证明上诉人已按约交房的法律事实。且被上诉人在合同生效后三个月才发出解除合同通知违背日常生活经验法则。后上诉人又撤回要求被上诉人返还位于易元国际大厦B座1729号房屋钥匙的上诉请求。
中燃公司辩称，被答辩人李玉林未按合同约定将房屋交付给答辩人使用，答辩人也多次与被答辩人、物业公司、“郭总”协商未果。被答辩人李玉林已经构成违约，答辩人行使解除权无过错，请二审法院依法判决。
中燃公司上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判被上诉人向上诉人支付违约金20439.9元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人在约定的期限内未将房屋交付给上诉人使用，已构成根本违约，一审法院未予认定，实属错误。被上诉人构成违约，上诉人无过错，行使合同解除权，被上诉人亦应按合同约定支付上诉人违约金20439.9元。
李玉林辩称，被答辩人的上诉理由不成立，应予驳回其的上诉请求。答辩人已经按照约定将房屋交付，被答辩人在原审中提出的物业阻止装修，证明被答辩人已经拿到房屋的钥匙，至于是否使用、如何使用已经与答辩人没有关系。被答辩人作为违约方不享有解除合同的权利，被答辩人解除合同是对其违约行为的一种掩盖，因为在2016年8月5日被答辩人还向答辩人索要银行账户，准备缴纳租金，但是因为具体数额发生争议，被答辩人才提出解除合同，按照合同法的规定，承租方解除合同，只有几种情况，第一是合同法第331条，租赁物损坏的；合同法第333条，租赁物危及承租人安全或者健康的，除此以外，只是减少租金的问题不存在解除合同的问题。
李玉林向一审法院起诉请求：1、立即返还原告位于易元国际大厦B座1729号房屋钥匙；2、向原告支付违约金10219.95元；3、按合同约定支付自2016年9月1日起至起诉之日止的租金30659.85元；4、本案诉讼费由被告承担。
中燃公司向一审法院提出反诉，请求：1、反诉原告2016年8月29行使合同解除权行为有效，自反诉被告李玉林收到该解除合同通知时，《商用房屋租赁合同》解除；2、反诉被告向反诉原告支付违约金20439.9元（按两个月租金金额计）；3、本、反诉所有费用由反诉被告李玉林承担。
一审法院认定事实：2016年5月30日，李玉林与中燃公司签订《商用房屋租赁合同》一份，出租方为李玉林（甲方，联系电话：183××××1999），承租方为中燃公司（乙方，联系电话：17786****XX），合同落款处甲乙双方分别由李玉林、中燃公司签字签章予以确认。合同约定：甲方将其拥有的位于郑州市郑东新区心怡路东、站南二路南易元国际大厦B座17XX的房屋出租给乙方使用，面积262.05平方米，租期自2016年6月1日起至2022年8月30日止,免租期为两个月，即2016年6月1日至2016年8月1日，免租期届满次日起为起租日，自起租日起开始计算租金，租金每半年一付，乙方应于每半年结束前30日内向甲方支付下半年租金，第一、二年租金按1.3元/㎡/天收取，2016年7月1日前应支付前六个月租金。甲方应于2016年6月1日前，向乙方交付房屋；租赁期间，乙方使用该房屋所发生的物业费、水电、空调费、停车费由乙方承担；甲方保证有权对该房屋进行出租，并保证在租赁期限内乙方能正常使用该房屋，如违反该条约定，甲方应按一个月租金标准向乙方支付违约金，若违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应赔偿损失；甲方应保证乙方装修时不受甲方和任何第三方的限制和干扰；甲方未按时交付房屋，经乙方催告后七日内仍未交付的，或因甲方原因影响乙方正常使用房屋超过15日，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按两个月租金的标准支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足弥补损失的，还应赔偿造成的损失与违约金差额部分；租赁期间，乙方擅自退租的，应按一个月租金标准向甲方支付违约金；签订本合同前，甲方需向乙方出示合法有效的房地产合同及房地产权人身份证明，并将其复印件交付乙方；甲方交付房屋时，乙方房屋租赁保证金为零。庭审时原告李玉林称，涉案房屋现为空置状态，2016年5月30日，与物业交接完毕后，原告李玉林就把涉案房屋钥匙交于了被告中燃公司，但其未向法庭提交相应交接手续。被告中燃公司对此不予认可，否认其持有该涉案房屋钥匙。另查明，2016年8月29日，中燃公司向出租方李玉林发出了解除《商用房屋租赁合同》的通知，该通知载明：因出租方李玉林未按照合同约定日期将涉案房屋交付中燃公司使用，且经中燃公司多次催告仍未履行交房义务，已经构成根本违约，故正式通知其解除双方《商用房屋租赁合同》。庭审时李玉林认可收到过该通知，但认为中燃公司解除合同行为涉嫌违约，不承认其解除合同行为的效力。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，另对合同是否实际履行发生争议的，应由负有履行义务的当事人承担举证责任。当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的的，对方当事人可以解除合同。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，李玉林与中燃公司签订的《商用房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方均具有约束力，双方应按照约定和有关法律规定履行各自的义务。合同约定交房日期为2016年6月1日前，该期限届满后，涉案房屋是否已现实交付问题，双方各执一词，但均无证据证明，因李玉林系出租方，根据民事诉讼举证规则的规定，对于房屋交接问题，应由其负责举证。现原告李玉林未向法庭提交涉诉房屋交接的相关证据，证实其已将涉案房屋现实交付于中燃公司，故其应承担举证不能不利后果，故对李玉林请求中燃公司返还涉案房屋钥匙、支付租金及违约金的本诉主张，该院不予支持。经查，中燃公司已于2016年8月29日向李玉林发出了解除《商用房屋租赁合同》的通知，明确表示不再履行该租赁合同，且庭审中原告也认可收到过该通知，故该院认定双方之间的租赁合同已于2016年8月29日以实际行为终止，本诉原告收到该解除合同通知后，未采取措施防止损失扩大，故该扩大部分损失应由其自行负担。对于中燃公司请求李玉林支付违约金20439.9元的诉讼请求，因中燃公司未举证证明其在交房期限届满后催告过原告交付房屋而原告拒绝交付之事实，且其未依据合同约定，及时行使权利解除合同，在未交付租金、合同也未实际履行的情况下，未产生实际经济损失，综合考虑本案案情，对反诉原告的该项诉请，该院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原、被告双方签订的《商用房屋租赁合同》于2016年8月29日解除；二、驳回本诉原告李玉林的本诉请求；三、驳回反诉原告河南中燃顺达能源有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费822元，由本诉原告李玉林负担。反诉案件受理费155元，由反诉被告河南中燃顺达能源有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定除与一审法院认定事实一致外，另查明，在一审审理过程中，上诉人中燃公司提交的其委托代理人与易元国际大厦物业服务中心工作人员的录音笔录显示，易元国际大厦物业服务中心工作人员对其关于装修的的问题答复为“……物业公司本身最主要的费用就是物业费，你物业费不结清，我肯定不会让你进场装修啊……”“他要是从15年就是自置业那边通知他交房……售楼部那边办完手续带到我们物业这边办手续，结清物业费，然后再开始你们之间租啊或者什么之类的，剩下的就是他把物业费结清之后，剩下的你们从哪天算，你们从哪天开始租，然后物业费开始算，因为我们是按季度的，比如说你从5月1号开始租的话，物业费我们要给你算到6月底。”在二审审理过程中，本院对涉案房屋的物业管理单位易元国际宜宽物业服务有限公司相关管理人员进行了询问。针对本院“易元国际B栋17层29号房屋2016年6月1日之前物业费的交纳情况”的提问，答复为“2015年3月1日至2016年5月31的物业费全部交齐，不欠费。”对本院“2016年6、7、8月份是否阻止过中燃公司进行装修”的提问，答复为：“我们没有收到租赁合同，没有人来找我们办理装修手续，不存在阻止装修。”。
本院认为，上诉人中燃公司称上诉人李玉林未按合同约定交付涉案房屋且李玉林提供的房屋因欠交物业费不能正常使用，李玉林的行为构成违约。但中燃公司一方面称李玉林未向其交付涉案房屋，一方面又称是因物业公司不让其进场装修才知涉案房屋欠交物业费，该两种说法相互矛盾且不符合常理。李玉林一审提交的证据显示其已将涉案房屋2016年5月31日之前的物业费全部结清。而根据本院对涉案房屋的物业管理单位相关管理人员的询问，可知上诉人李玉林已足额缴纳了2015年3月1日至2016年5月31日期间的物业费。故中燃公司称因李玉林欠交物业费而不能进行装修的情形不可能发生。中燃公司称李玉林没有交付房屋，存在违约行为的依据不足、理由不当，对其诉请不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《商用房屋租赁合同》系双方当事人自愿签订，内容不违反法律法规的强制性规定，对其效力本院予以认定，双方应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《商用房屋租赁合同》约定涉案房屋租赁期限为2016年6月1日起至2022年8月30日止，上诉人中燃公司在租赁期内，单方提出解除合同，既不符合双方约定也不符合法定解除的条件，应视为擅自退租，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施防止损失扩大的，不得就扩大损失要求赔偿。本案中上诉人李玉林在接到上诉人中燃公司解除合同通知后就应知道其已不准备履行双方签订的《商用房屋租赁合同》，其应积极采取措施防止自身租金损失的扩大。故根据双方当事人在《商用房屋租赁合同》对于违约责任的相关约定，以及上诉人李玉林收到上诉人中燃公司发出解除合同通知的时间，并考虑现实条件下房屋转租所需的合理时间，本院认为，上诉人中燃公司除应按一个月的房租标准向上诉人李玉林支付违约金外，还应赔偿上诉人李玉林三个月的租金损失，即上诉人中燃公司应向上诉人李玉林支付40879.8元（262.05平方米×1.3元×120天）。
综上所述，李玉林的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
一、维持郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初273号民事判决第一项（原、被告双方签订的《商用房屋租赁合同》于2016年8月29日解除）；
二、维持郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初273号民事判决第三项（驳回反诉原告河南中燃顺达能源有限公司的其他反诉请求）；
三、撤销郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初273号民事判决第二项（驳回本诉原告李玉林的本诉请求）；
四、上诉人河南中燃顺达能源有限公司于本判决生效后十日内赔偿上诉人李玉林40879.8元；
五、驳回李玉林的其他诉讼请求。
一审本诉案件受理费822元，由李玉林负担155元，由河南中燃顺达能源有限公司负担667元；一审反诉案件受理费155元，由河南中燃顺达能源有限公司负担。二审案件受理费822元，由上诉人李玉林负担155元，由河南中燃顺达能源有限公司负担667元。
本判决为终审判决。
审判长 袁 斌
审判员 张林利
审判员 张 晔
二〇一八年一月二十五日
书记员 宋亚瑞