广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第1440号
上诉人（原审被告）：东莞市富盈房地产开发有限公司。住所地：东莞市厚街镇S256省道赤岭路段。
法定代表人：刘学斌，董事长。
委托代理人：梁森，系该公司员工。
委托代理人：张敏敏，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：潘天武。
委托代理人：张伟，广东海法（东莞）律师事务所律师。
委托代理人：杨锐平，广东海法（东莞）律师事务所辅助人员。
原审第三人：东莞农村商业银行股份有限公司东城支行。住所地：东莞市东城区东城东路**号。
负责人：刘湘萍，行长。
委托代理人：严健洪，广东瑞轩律师事务所律师。
委托代理人：苏世康，广东瑞轩律师事务所辅助人员。
上诉人东莞市富盈房地产开发有限公司（以下简称富盈公司）与被上诉人潘天武、原审第三人东莞农村商业银行股份有限公司东城支行（以下简称农商行东城支行）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法东民一初字第17号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
潘天武于2014年12月23日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除潘天武、富盈公司双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；2、解除潘天武与农商行东城支行签订的《楼宇按揭抵押借款合同》；3、富盈公司向潘天武返还房屋首期款287520元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2013年10月16日起计至富盈公司实际付清之日止）；4、富盈公司向潘天武返还户型改造费2000元、律师费1950元、专项维修资金3916元、契税28426元、印花税33元及前述费用的利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2013年10月16日起计至富盈公司实际付清之日止）；5、富盈公司向潘天武返还潘天武已支付给农商行东城支行的借款本金12696.77元及利息（以潘天武实际支付给农商行东城支行的利息数额为准）；6、富盈公司向潘天武支付违约金4737.6元；7、富盈公司向农商行东城支行偿还潘天武尚欠的贷款本金及利息；8、本案诉讼费由富盈公司负担。庭审中，潘天武变更其第5项诉讼请求为：富盈公司向潘天武返还潘天武已支付给农商行东城支行的借款本金18129.22元及利息54314.42元（以潘天武实际支付给农商行东城支行的利息数额为准）。
农商行东城支行向原审法院提起诉讼，请求判令：1、潘天武向农商行东城支行清偿贷款本金643275.12元及计至清偿之日止的利息、罚息（均按借款合同的约定计算）；2、潘天武向农商行东城支行支付因维权产生的律师费37731元；3、确认农商行东城支行对位于东莞市莞城区体育路98号富盈东方华府6座4单元1004号房屋享有抵押权，就该房屋拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；4、本案诉讼费由潘天武、富盈公司共同承担。庭审中，农商行东城支行变更其第1项诉讼请求为：潘天武向农商行东城支行偿还剩余贷款本金641870.98元及利息、罚息。
原审法院经审理查明：潘天武、富盈公司双方在2013年10月16日签订一份商品房买卖合同，约定潘天武向富盈公司购买位于东莞市莞城区体育路98号富盈·东方华府6座4单元1004号房，房屋总价款为947520元。合同第六条约定，潘天武应在2013年10月16日签订合同时向富盈公司支付首期房款287520元，余款660000元由潘天武以银行按揭贷款的方式付清。合同第八条约定，富盈公司应在2014年3月31日前将经验收合格后的商品房交付给潘天武。合同第九条第一款第1项第（2）点的约定，富盈公司逾期交房超过180日的，潘天武有权解除合同，富盈公司应自潘天武解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按潘天武已付款0.5%的标准支付违约金。该商品房买卖合同签订后，潘天武向富盈公司支付了首期房款287520元、维修基金3916元、契税28426元、印花税33元、律师费1950元。
2013年11月7日，潘天武、富盈公司及农商行东城支行签订一份楼宇按揭抵押借款合同，约定由农商行东城支行向潘天武提供案涉房屋的贷款660000元，富盈公司为该笔贷款提供担保。借款合同第十六条约定，有关本合同所涉及的公证及抵押备案、登记、注销费、律师费、保险费等费用，概由借款人支付。若因借款人的原因而导致贷款不成，贷款人对已收取的费用不予退回。借款合同第六章房产抵押、抵押物的规定中，第二十三条约定，抵押权的效力及于抵押物的从物、从权利和孳息；抵押担保期为本合同签订之日起至贷款本息、手续费及实现债权的费用清偿之日止；抵押担保的范围包括但不限于主债权、利息及贷款人实现债权及抵押权所实际支付的诉讼费、律师费、旅差费及其他相关费用。2013年12月20日，农商行东城支行已向潘天武发放了贷款660000元。潘天武自2014年1月起按月分期向农商行东城支行归还案涉贷款的本金及利息。截至2015年2月15日止，潘天武已向农商行东城支行归还贷款本金18129.22元、利息54314.42元。案涉房屋于2013年11月7日办理了抵押登记，抵押权人为本案的农商行东城支行，抵押人为本案的潘天武，抵押期限为2013年11月7日至2033年10月14日。
本案中，对于是否解除案涉商品房买卖合同及其补充协议，潘天武、富盈公司双方存有争议。潘天武认为，根据案涉商品房买卖合同第八条的约定，富盈公司应在2014年3月31日前向潘天武交付房屋，但富盈公司至今没有向潘天武交付房屋，现已逾期交房超过180天，故潘天武根据案涉商品房买卖合同第九条的约定提出解除案涉商品房买卖合同及其补充协议，并要求富盈公司返还潘天武已付的首期款287520元及利息（以287520元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从潘天武付款之日2013年10月16日起计至富盈公司实际付清之日止）。潘天武对此提供一份商品房买卖合同予以证明。富盈公司对潘天武提供的该份商品房买卖合同没有异议，并确认其至今未向潘天武交付案涉房屋。富盈公司认为，案涉房屋至今已经竣工，但仍未通过验收，导致富盈公司至今无法向潘天武交付房屋；逾期交房的过错责任不全在富盈公司，故富盈公司不同意解除案涉商品房买卖合同。富盈公司称，假如法院判令解除案涉商品房买卖合同，富盈公司同意向潘天武返还首付房款287520元，但不同意支付利息；且潘天武、富盈公司双方在案涉商品房买卖合同中已经约定了逾期交房的违约金，故富盈公司无需再向潘天武支付利息。富盈公司确认潘天武是在2013年10月16日向富盈公司支付案涉房屋的首期款。
诉讼中，潘天武要求富盈公司退回潘天武已支付的户型改造费2000元、律师费1950元、维修基金3916元、契税28426元、印花税33元及该些费用的利息，并提供收款收据、代收收据、银联刷卡单予以证明。其中，律师费1950元的收款收据盖有富盈公司的收款专用章，并在出纳一栏有“谭妙兰”的签名；户型改造费2000元的收款收据盖有东莞市文峰建筑工程有限公司的财务专用章，并在经手人一栏有“谭妙兰”的签名；代收收据显示，潘天武将案涉房屋的维修基金3916元、契税28426元、印花税33元一并交给广东众达律师事务所；银联刷卡单显示的收款单位名称均为“富盈集团”。富盈公司对潘天武提供的银联刷卡单、盖有富盈公司收款专用章的收款收据均予以确认，并确认谭妙兰是富盈公司的工作人员，但富盈公司不同意向潘天武返还律师费及户型改造费。富盈公司还认为，维修基金、契税、印花税是由政府部门收取，故不同意向潘天武返还维修基金、契税及印花税。富盈公司表示其不同意向潘天武支付上述所有费用的利息。另查明，潘天武在本案中提供了住宅专项维修资金专用收据及完税证，该些单据显示，案涉房屋的住宅专项维修资金及契税已经上交给相关部门。
庭审中，潘天武、富盈公司双方及农商行东城支行均表示，若法院判决潘天武、富盈公司双方解除案涉商品房买卖合同的，则三方均同意解除案涉借款合同；并共同同意由富盈公司将潘天武尚欠农商行东城支行的剩余贷款本息部分直接支付给农商行东城支行，余款再支付给潘天武。
另，潘天武要求富盈公司按照案涉商品房买卖合同第九条的约定支付违约金4737.6元。富盈公司称，若法院判决解除案涉商品房买卖合同的，富盈公司同意向潘天武支付违约金4737.6元。
再，农商行东城支行主张，农商行东城支行因本案诉讼而花费律师费37731元，故要求潘天武按照案涉借款合同第十六条、第二十三条的约定向农商行东城支行支付该笔律师费。农商行东城支行对此提供借款合同、委托合同、业务凭证及律师费发票予以证明。潘天武对农商行东城支行提供的上述证据的真实性均没有异议，但认为案涉借款合同第十六条约定的律师费应是指潘天武为办理按揭贷款业务而产生的律师费1950元，故农商行东城支行主张的律师费与本案无关，应由农商行东城支行自行承担。富盈公司认为，案涉借款合同中第十六条约定的律师费是为成立案涉借款合同而产生的律师费，与本案无关；案涉借款合同第二十三条约定的律师费是指农商行东城支行的债权及抵押权受到侵害时，农商行东城支行为实现抵押权和债权而产生的律师费，但原、富盈公司双方之间的纠纷至今未损害农商行东城支行的债权和抵押权，故认为农商行东城支行主张的律师费应由农商行东城支行自行承担。庭审中，农商行东城支行确认潘天武至今仍在正常履行案涉借款合同的还款义务，并确认至本案开庭时止，潘天武不存在逾期未还的贷款本息。
又，潘天武、富盈公司双方及农商行东城支行在庭审中均确认农商行东城支行对案涉房屋享有抵押权，并共同确认农商行东城支行就拍卖、变卖案涉房屋所得的价款享有优先受偿权。
原审法院认定上述事实的证据有：潘天武提供的提供的收款收据、代收收据、借款合同、税收缴款书、特种转账传票、借款借据、供款情况表、储蓄对账单、商品房买卖合同、银联刷卡单、维修资金专用收据、完税证，富盈公司提供的维修资金专用收据及完税证，农商行东城支行提供的借款合同、借款借据、个人贷款对账单、商品房他项权登记证明、委托合同、业务凭证、发票联，以及一审庭审笔录、问话笔录等。
原审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。潘天武、富盈公司就潘天武向富盈公司购买位于东莞市莞城区体育路98号富盈·东方华府6座4单元1004号房签订了书面的商品房买卖合同，事实清楚，证据充分，原审法院予以认定。潘天武、富盈公司及农商行东城支行就上述房屋的按揭贷款问题签订了楼宇按揭抵押借款合同，农商行东城支行已就案涉房屋为潘天武发放借款660000元，有三方确认的借款合同、借款借据为证，原审法院对此予以认定。
关于是否解除案涉商品房买卖合同及其补充协议的问题。根据案涉商品房买卖合同第八条的约定，富盈公司应当在2014年3月31日前向潘天武交付经验收合格的商品房。庭审中，富盈公司确认案涉商品房至今未能通过验收，并确认富盈公司至今未向潘天武交付房屋，因此，案涉商品房未能按期交付的责任在于富盈公司，潘天武对此不存在过错。至2014年11月25日潘天武起诉时止，富盈公司已逾期交房超过180天，根据案涉商品房买卖合同第九条第一款第1项第（2）点的约定，潘天武有权要求解除案涉商品房买卖合同。因此，潘天武现以富盈公司逾期交房为由提出解除案涉商品房买卖合同及其补充协议，符合上述合同的约定，原审法院予以支持。潘天武要求富盈公司返还已付的购房款947520元（含银行按揭贷款部分），于法有据，原审法院予以支持。
关于购房款的利息部分。原审法院认为，潘天武向富盈公司支付的购房款产生的利息属于法定孳息，与案涉商品房买卖合同第九条中约定解除合同违约金的性质不同，富盈公司应将该部分利息连同购房款一起返还给潘天武。根据潘天武实际向富盈公司支付房款的时间，结合潘天武的主张，原审法院认为，富盈公司支付给潘天武的利息应当分两部分计算，第一部分利息计算以287520元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，自2013年10月16日潘天武付款之日起计至富盈公司实际付清之日止；第二部分利息计算以660000元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，自2013年12月20日农商行东城支行放款之日起计至富盈公司实际付清之日止。
关于案涉借款合同的问题。由于原审法院现已判决解除潘天武、富盈公司双方签订的商品房买卖合同及其补充协议，潘天武、富盈公司双方及农商行东城支行签订的借款合同目的已无法实现。农商行东城支行在本案中也提出独立的诉讼请求要求解除案涉借款合同，故对于潘天武及农商行东城支行在本案中要求解除案涉借款合同的诉请，原审法院予以支持。潘天武、富盈公司及农商行东城支行在庭审中均表示同意由富盈公司将潘天武所欠农商行东城支行的借款本金及利息直接支付给农商行东城支行，其余款项再支付给潘天武，故原审法院认定，上述应由富盈公司返还给潘天武的购房款及利息款项，富盈公司应先用于偿还潘天武所欠农商行东城支行的贷款本金及利息，其余款项再支付给潘天武。
关于违约金的问题。承上所述，本案是富盈公司逾期交房，导致潘天武提出解除案涉商品房买卖合同，潘天武要求富盈公司支付违约金4737.6元，符合双方签订的商品房买卖合同第九条第1项第（2）点的约定；且富盈公司在庭审中明确表示假若法院判决解除案涉商品房买卖合同的，富盈公司同意向潘天武支付违约金4737.6元，故对于潘天武要求富盈公司支付违约金4737.6元的诉请，原审法院予以支持。
关于潘天武主张的律师费1950元的问题。潘天武、富盈公司确认的收款收据显示富盈公司向潘天武收取律师费1950元，该收款收据中有富盈公司的盖章确认，并有富盈公司的工作人员“谭妙兰”的签名，故原审法院认定，该笔律师费实际由富盈公司收取。由于该费用是因潘天武购买案涉房屋而产生的，故富盈公司应将该律师费1950元返还给潘天武，并向潘天武支付该费用的利息，利息计算以1950元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，自2013年10月16日潘天武付款之日起计至富盈公司实际付清之日止。
关于户型改造费的问题。虽然潘天武提供的收款收据上没有富盈公司的盖章确认，但在经手人一栏有富盈公司的工作人员“谭妙兰”的签名；且潘天武提供的银联刷卡单显示潘天武是以刷卡方式向富盈公司支付该笔费用，收款单位为“富盈集团”，与潘天武以刷卡方式向富盈公司支付首期房款时的收款单位相同。因此，原审法院认为，潘天武提供的户型改造费收款收据与富盈公司确认的首付房款收款收据、银行刷卡单能够相互印证，形成证据链，足以证明富盈公司实际向潘天武收取户型改造费2000元。现富盈公司实际未向潘天武交付房屋，且原审法院已认定解除案涉商品房买卖合同，故富盈公司应将其收取的户型改造费2000元返还给潘天武，并同时向潘天武支付利息，利息计算以2000元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，自2013年10月16日潘天武付款之日起计至富盈公司实际付清之日止。
关于契税、专项维修资金、印花税的问题。潘天武提供的证据显示，潘天武就案涉房屋所支付的契税及专项维修资金已实际缴纳给相关政府部门；虽然该两张票据中没有显示印花税金额，但从潘天武已缴纳契税、专项维修资金的事实来看，原审法院认为，案涉房屋的印花税部分应已实际上缴给相关部门。因此，潘天武现要求富盈公司返还契税28426元、专项维修资金3916元、印花税33元及该三笔费用的利息，缺乏依据。潘天武可待判决生效后自行向相关部门申请处理该三笔费用。
另，根据本案现有证据显示，案涉房屋已经办理了抵押登记，抵押权人为本案的农商行东城支行，且潘天武、富盈公司双方及农商行东城支行在庭审中均确认农商行东城支行对案涉房屋享有抵押权，因此，对于农商行东城支行要求确认其对案涉房屋享有抵押权以及就案涉房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的请求，原审法院予以支持。
又，关于农商行东城支行主张的律师费37731元的问题。首先，从案涉借款合同第十六条约定的内容来看，该第十六条中约定的律师费应是指为成立案涉借款合同而产生的律师费，而农商行东城支行在本案中主张的律师费是案涉借款合同成立之后，因潘天武、富盈公司双方就案涉纠纷提起本案诉讼，农商行东城支行参与本案诉讼而产生的律师费，与案涉借款合同第十六条中约定的律师费性质不同，因此，农商行东城支行依据案涉借款合同第十六条的约定要求潘天武支付律师费，缺乏依据，原审法院不予支持。其次，从案涉借款合同第二十三条约定的内容来看，该条款主要约定的是抵押权的效力及抵押担保的范围，综观整份借款合同，该条款应理解为在潘天武存在违约行为、导致案涉借款合同被解除时，潘天武才需承担农商行东城支行为实现债权和抵押权而产生的诉讼费、律师费等。但在本案中，本案是因富盈公司存在违约行为而导致案涉商品房买卖合同被解除，从而导致案涉借款合同被解除，潘天武对案涉借款合同的解除不存在过错，且农商行东城支行确认潘天武至本案开庭时止不存在逾期未还的本息款项，由此可见，潘天武一直在正常履行案涉借款合同，不存在违约行为。因此，农商行东城支行依据案涉借款合同第二十三条的约定要求潘天武支付农商行东城支行为本案诉讼而产生的律师费，缺乏依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除潘天武与富盈公司于2013年10月16日签订的《商品房买卖合同》（20131016E702AB124783）及其补充协议。二、解除潘天武、富盈公司、农商行东城支行于2013年11月7日签订的《楼宇按揭抵押借款合同》（0512001201310005）。三、限富盈公司于判决生效之日起七日内向潘天武返还购房款947520元及利息（第一部分利息计算以287520元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，自2013年10月16日起计至富盈公司实际付清之日止；第二部分利息计算以660000元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，自2013年12月20日起计至富盈公司实际付清之日止）。在该款项中，富盈公司应将潘天武所欠农商行东城支行的剩余借款本金及利息部分直接支付给农商行东城支行，其余款项再支付给潘天武。四、限富盈公司于判决生效之日起七日内向潘天武支付违约金4737.6元。五、限富盈公司于判决生效之日起七日内向潘天武返还律师费1950元及利息（以1950元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，自2013年10月16日起计至富盈公司实际付清之日止）。六、限富盈公司于判决生效之日起七日内向潘天武返还户型改造费2000元及利息（以2000元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，自2013年10月16日起计至富盈公司实际付清之日止）。七、确认农商行东城支行对位于东莞市莞城区体育路98号富盈·东方华府6座4单元1004号房屋享有抵押权，就该房屋拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。八、驳回农商行东城支行要求潘天武支付律师费37731元的诉讼请求。九、驳回潘天武的其他诉讼请求。十、驳回农商行东城支行的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分收取诉讼费7324.27元（潘天武已预交），由潘天武负担609.38元、富盈公司负担6714.89元；农商行东城支行提出独立诉讼请求的部分收取诉讼费5305.03元（农商行东城支行已预交），由农商行东城支行负担371.64元，富盈公司负担4933.39元。
上诉人富盈公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院认定利息错误。潘天武在履行了付款义务后，其支付的资金转变为房款，不存在法定孳息，购房款从合同解除条件之日起重新变为资金形态，才能产生法定孳息，故利息起算日期应从2014年9月27日开始计算，并非从付款之日计算。利息也应以中国人民银行同期存款利率计算。（二）原审法院判决富盈公司支付利息和违约金，属重复计算，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，在没有约定违约条款的情况下才按其他标准，但已经约定违约条款的情况下，应按约定，故违约责任和利息不应同时计算。据此，请求本院：1、撤销原审判决第三项，改判富盈公司应返还对购房款利息28471元（按中国人民银行同期贷款利率5.35%，由达到解除合同条件之日起算即2014年9月27日起算，暂计至2015年4月20日止）。2、改判原审判决第四、五、六项，富盈公司不承担任何清偿责任。3、判令潘天武承担一审因利息及原审判决第三、四项产生的诉讼费及二审诉讼费。
被上诉人潘天武答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
原审第三人农商行东城支行答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，如法院判决解除潘天武与富盈公司的买卖合同，农商行东城支行同意一审判决结果。
本院经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对富盈公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）利息计算问题。（二）违约金和购房款利息能否同时适用。（三）律师费、户型改造费是否应返还。
关于焦点一。利息是作为占有价款方的收益予以返还的，属于法定孳息，不属于因违约行为导致的损失，故在案涉合同已经解除的情况下，利息的起算点应是富盈公司收取购房款之日。至于利息的标准，富盈公司主张应按照中国人民银行同期存款利率计算没有任何法律依据，考虑现行的存贷款利率差异，且富盈公司使用了潘天武提供的款项，获益更大，故原审法院认定按照中国人民银行同期贷款基准利率计算合理，本院予以维持。
关于焦点二。购房款利息不属于因违约行为导致的损失。在合同解除的情况下，占有价款方按照合同的约定需支付的违约金，其范围并不涵盖返还价款的利息，原审法院认定富盈公司应同时支付违约金和返还购房款的利息并无不当，本院予以维持。
关于焦点三。潘天武提供的证据可以证明律师费及户型改造费均由富盈公司实际收取，现富盈公司未按照合同约定交付房屋，案涉合同已被法院认定解除，故富盈公司收取上述费用没有合同依据，其应将上述费用返还给潘天武。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。富盈公司的上诉主张没有任何依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费844.13元，由上诉人东莞市富盈房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 杨 浩
代理审判员 冯婉娥
二〇一五年九月一日
书 记 员 梁玮珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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