中华人民共和国北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第04141号
原告（反诉被告）韩维新（HANYUSHIN），男，1976年10月1日出生，大韩民国公民。
委托代理人冯建生，河北天枢律师事务所律师。
被告（反诉原告）冯瑞香，女，1960年12月21日出生。
被告（反诉原告）林焕平，男，1961年4月7日出生。
原告（反诉被告）韩维新（HANYUSHIN）（以下简称韩维新）与被告（反诉原告）冯瑞香（以下简称冯瑞香）、被告（反诉原告）林焕平（以下简称林焕平）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。韩维新及其委托代理人冯建生，冯瑞香、林焕平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
韩维新诉称：根据2011年12月10日以及2012年12月16日我与冯瑞香、林焕平所签订的房屋租赁合同，由我承租冯瑞香、林焕平所有的北京市朝阳区望京上京新航线××号房屋（以下简称涉诉房屋），租期截止2014年1月27日。后我按照合同约定将租金支付至2013年10月27日，但冯瑞香、林焕平在未按约定提前一个月通知的情况下，于2013年9月27日强行终止合同，将我和怀孕的妻子赶出房屋。冯瑞香和林焕平的行为违反合同约定，现为维护合法权益，我诉至法院，要求冯瑞香、林焕平退还房屋租金5700元、押金5000元并支付违约金5700元。
冯瑞香、林焕平共同答辩并反诉称：不同意韩维新的诉讼请求。冯瑞香与林焕平系夫妻关系，涉诉房屋登记在冯瑞香名下。2011年1月26日，林焕平代冯瑞香与韩维新就涉诉房屋签订了租期一年的房屋租赁合同。在合同履行期内双方相处融洽，故双方又于2011年12月10日和2012年12月16日与韩维新续签了租赁协议，租期均为一年，其他合同条款与第一份合同的约定一致。到了2013年9月初，韩维新表示因工作原因需要返回韩国，故希望提前解除合同。考虑到双方此前关系比较好，我当时还表示不追究韩维新提前退租的违约责任并同意退还剩余租金和押金。但根据双方协商好的时间，我于2013年9月27日到涉诉房屋处与韩维新交接时，发现涉诉房屋在租赁期内被损坏的非常严重，我就提出要求韩维新赔偿，但其拒不同意。双方为此发生争议，还报了警。当时我提出只要韩维新将房屋修理好，我可以退还剩余租金和押金，但韩维新就是不作出处理意见，且不同意搬走，因此双方当天并未进行房屋交接，韩维新也并未将钥匙及燃气卡等附属物品交还，给我造成很大损失。现我提出反诉，要求韩维新赔偿房屋修复费用5000元以及2013年10月28日至2013年12月13日的房屋租金损失12000元。
韩维新针对反诉答辩称：不同意冯瑞香、林焕平的反诉请求。首先其主张房租损失没有依据，因为是冯瑞香、林焕平提前解除合同，其二人已经在2013年9月27日将涉诉房屋强行收回。其次，就反诉所称的房屋损坏问题并非我造成，故不同意支付修复费用。
经审理查明：冯瑞香与林焕平系夫妻关系，涉诉房屋登记在冯瑞香名下。
2011年1月26日，在北京××房地产经纪有限公司的居间下林焕平代冯瑞香与韩维新签订了《北京市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同一》），约定：韩维新承租涉诉房屋，租赁期限自2011年1月28日至2012年1月27日；房屋月租金5000元、押金5000元，支付方式为押一付三；各期租金支付日期为2011年4月20日-27日，2011年7月20日-27日，2011年10月20日-27日；租赁期限内房屋供暖费、物业费由冯瑞香承担，水费、电费、电话费、燃气费、房屋租赁税费、上网费由韩维新承担；冯瑞香迟延交付房屋达7日，交付的房屋严重不符合合同约定或影响韩维新安全、健康，不承担约定的维修义务，致使韩维新无法正常使用房屋的，韩维新有权单方解除合同，冯瑞香应按月租金的100%向韩维新支付违约金；韩维新不按照约定支付租金达10日，欠缴各项费用达2000元，擅自改变房屋用途，擅自拆改变动或损坏房屋主体结构，保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿，利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活，擅自将房屋转租给第三人的，冯瑞香有权单方解除合同，韩维新应按月租金的100%向冯瑞香支付违约金；租赁期内，冯瑞香需提前收回房屋的，或韩维新需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付租金，冯瑞香还应退还相应的租金。
2011年12月10日，在北京××房地产经纪有限公司第一分公司的居间下林焕平代冯瑞香与韩维新签订了《北京市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同二》），由韩维新继续承租涉诉房屋，租赁期限自2012年1月28日至2013年1月27日；房屋月租金5300元、押金5000元，支付方式为押一付三；各期租金支付日期为2012年4月20日-27日，2012年7月20日-27日，2012年10月20日-27日；其余合同条款与《租赁合同一》一致。
2012年12月16日，冯瑞香、林焕平与韩维新签订《续签协议》（以下简称《租赁合同三》），内容为：“自2013年1月28日-2014年1月27日续签：望京上京新航线××室一年。每月租金按5700元／每月支付房主。其他事宜按原合同履行。”
经韩维新、冯瑞香、林焕平共同确认，《租赁合同一》及《租赁合同二》双方已经主动履行完毕，且在履行过程中并无争议，韩维新就《租赁合同一》交纳了押金5000元，此款项一直延续用作《租赁合同二》及《租赁合同三》的房屋押金，现冯瑞香、林焕平尚未退还。就《租赁合同三》韩维新向冯瑞香、林焕平支付了截止2013年10月27日的租金。
2013年9月26日，韩维新将其在涉诉房屋内的大部分物品搬离。2013年9月27日，冯瑞香、林焕平到涉诉房屋处要求收回房屋，双方就此发生争议，韩维新率先离开。现韩维新与冯瑞香、林焕平均确认双方租赁合同关系已经解除。其中，韩维新表示系冯瑞香、林焕平提出提前解除租赁合同，且二人于2013年9月27日将其强行赶出涉诉房屋并更换了门锁。冯瑞香、林焕平则表示系韩维新需要提前回国，故提出解除合同，并要求其二人于2013年9月27日到涉诉房屋处办理交接手续，但双方在交接过程中因房屋的损坏问题发生争议，在韩维新离开后，其二人并未更换门锁，亦随即离开了涉诉房屋。
庭审中，韩维新提交了录音一份，并表示系2013年9月28日其同事高×与冯瑞香、林焕平的谈话内容，用以证明系冯瑞香、林焕平要求提前解除合同。录音中，冯瑞香曾说到“我们八月二十几号就通知你找房子了，查电话”。冯瑞香、林焕平对于上述录音的真实性予以认可，但表示该份录音并不完整，且相对方亦非韩维新本人，故不认可证明目的。
关于冯瑞香、林焕平反诉主张的房屋修复费用，二人提交了拍摄时间显示为2013年9月27日的照片若干。韩维新在庭审中表示冯瑞香、林焕平在2013年9月27日曾给涉诉房屋拍照，但对于照片中显示的房屋情况，韩维新表示并非其损坏亦不同意赔偿。
关于冯瑞香、林焕平反诉主张的房屋租金损失，韩维新不同意赔偿，并表示冯瑞香、林焕平已于2013年9月27日更换了涉诉房屋门锁，故应视为涉诉房屋已于当日交还，且在第二天其委托同事高×、徐××将涉诉房屋钥匙返还时，冯瑞香、林焕平亦予拒绝。为此，韩维新另行提交了案外人高××、徐××与冯瑞香的谈话录音一份，其中存在如下对话：徐××称“阿姨呀，这些电卡什么的都给您，要不您还得补办”，冯瑞香称“电卡呀，我们准备补办了”，徐××称“补办还费劲呢，你签完字，拿着”，冯瑞香称“她是谁”，徐××称“她是给您东西的人，哎呀，这个无所谓”，冯瑞香称“按合同，我凭什么给你签字，你干嘛的，我给你签字，见东西签字，啊，我不和她，今天不办”，徐××称“那和我吧，补办多麻烦呢”，冯瑞香称“我麻烦就麻烦了，对不对呀，我不办了，今天一概不办，你把委托书拿来就可以，这人不认识”，高×称“就是这卡和钥匙您都不要是吗，今天，这是您的卡和钥匙”，冯瑞香称“我不是不要，我和我的客户说话，他干嘛走了”，高森称“您现在和他打电话吧，那您现在这卡和钥匙都不想要呗，我现在我们交付您，您也拒收呗，是吧，这样”，徐××称“拿东西咋办呀，您不要了”，冯瑞香称“待会再说吧，你是合同本人吗”。冯瑞香对于此份录音的真实性认可，但认为是韩维新一方故意设计的录音，而且录音当时徐××和高×均没有韩维新出具的委托书，因此其才没有同意办理交接。
2013年12月2日，经本院主持，韩维新将涉诉房屋钥匙、门禁卡、电卡及燃气卡交付冯瑞香、林焕平。
以上事实，有双方当事人陈述、《租赁合同一》、《租赁合同二》、《租赁合同三》、录音、照片以及收据等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，韩维新与冯瑞香、林焕平签订的《租赁合同三》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。
法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现韩维新与冯瑞香、林焕平均表示双方租赁合同关系已经解除，本院对此不持异议。韩维新虽提交了录音用以证明系冯瑞香、林焕平要求提前解除合同，但该录音的谈话主体并非韩维新本人，且仅凭冯瑞香在录音中单独一句话的内容，难以认定就是冯瑞香一方提出的提前解除合同的要求。而且根据已经查明的事实，韩维新已在2013年9月26日将绝大部分物品搬离了涉诉房屋，而后第二天冯瑞香、林焕平则到该房屋处与其交涉收房一事，综合上述情况来看，本院认定解除房屋租赁合同关系应系双方当事人协商一致的结果，只不过在原定的交接房屋的过程中，冯瑞香提出赔偿房屋损坏情况一事，导致双方发生争议。在此情况下，因合同已经解除，故韩维新已经支付的押金，冯瑞香、林焕平应当予以退还，但就韩维新主张的违约金，因其并无充分证据证明系冯瑞香、林焕平提出的提前解除合同的要求，故本院不予支持。
关于房屋交还日期的确定。韩维新虽表示冯瑞香、林焕平已于2013年9月27日更换了涉诉房屋门锁，但其未能提供证据，冯瑞香、林焕平对此亦不予认可，故本院不采信韩维新的此项陈述。但根据高×、徐××与冯瑞香的谈话录音以及冯瑞香陈述的质证意见能够确定，高×于2013年9月28日曾向冯瑞香明确表示要交还涉诉房屋钥匙，但冯瑞香并未接受。虽然高×在当时未能出具韩维新的授权委托书，但从高×处接受房屋钥匙一事，对于冯瑞香和林焕平并无风险或损害，反而在其拒不接受的情况下则会造成损失的扩大。因此，对于冯瑞香、林焕平以高×并无委托书为由拒绝接受房屋钥匙的抗辩，本院不予采信，并将2013年9月28日确定为韩维新交还涉诉房屋的日期，对于韩维新已经支付的此日期之后的租金，冯瑞香、林焕平应当予以退还。
关于冯瑞香、林焕平反诉主张的房屋修复费用。结合冯瑞香、林焕平所提交照片中显示的拍摄时间以及韩维新的陈述，应认定该照片确系在2013年9月27日双方发生争议的过程中拍摄。根据照片的内容，亦能够反映出涉诉房屋在当时确实存在着损坏的情况，且部分损坏并非会因日常居住使用而产生，对此韩维新应当予以赔偿。具体金额，本院将根据该房屋的居住使用情况、损坏程度酌情予以确定。
关于冯瑞香、林焕平反诉所称的租金损失。本院现已确认2013年9月28日为韩维新交还涉诉房屋的日期，故此后的租金应视为冯瑞香、林焕平自行扩大的损失，其要求赔偿的反诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）冯瑞香、被告（反诉原告）林焕平于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）韩维新（HANYUSHIN）房屋押金五千元、租金五千五百一十元。
二、原告（反诉被告）韩维新（HANYUSHIN）于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）冯瑞香、被告（反诉原告）林焕平房屋修复费用一千元。
三、驳回原告（反诉被告）韩维新（HANYUSHIN）的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）冯瑞香、被告（反诉原告）林焕平的其他反诉请求。
案件受理费210元，由原告（反诉被告）韩维新（HANYUSHIN）负担147元（已交纳105元，余款于本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）冯瑞香、被告（反诉原告）林焕平负担63元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费225元，由被告（反诉原告）冯瑞香、被告（反诉原告）林焕平负担175元（于本判决生效之日起七日内交纳），由原告（反诉被告）韩维新（HANYUSHIN）负担50元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 孙茜倩
人民陪审员 王新忠
人民陪审员 苑国达
二〇一四年十二月三十日
书 记 员 吴青沛