湖南省华容县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）华民初字第774号
原告黎得喜，住华容县。
委托代理人胡立明。
被告苏志连，住华容县。
被告刘道辉，住华容县。
第三人华容县国土资源局，住所地华容县。
法定代表人袁为凡。
原告黎得喜与被告苏志连、刘道辉第三人华容县国土资源局占有物返还纠纷一案，本院于2013年7月30日立案受理。依法组成由审判员李虎担任审判长和审判员邓长华、人民陪审员黄尚华参加的合议庭，于2013年11月12日9时在本院第四审判庭公开开庭进行了审理。原告黎得喜的委托代理人胡立明，被告苏志连、刘道辉到庭参加了诉讼，第三人华容县国土资源局经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉
讼，本院依法进行了缺席审理。本案现己审理终结。
原告黎得喜诉称，2004年3月，刘道辉通过参加拍卖取得了华容县棉花总公司位于华容县城关镇迎宾中路的24间门面的所有权，拍卖时华容县国土资源局承诺到2009年10月将上述门面移交给刘道辉。2010年底我从刘道辉处购得其中第16号门面，并于2011年1月27日办理了房屋权属登记。但该门面一直由苏志连占用，经多次找其协商勾通，要求其交出所占门面，但其至今拒绝交出所占门面，致使我无法获得我合法购得的门面，要求两被告立即返还所占有的门面，并支付从2011年1月27日起至今的门面占有使用费25000元。
为支持其主张，原告黎得喜向本院提交了如下证据：
证据一，华容县房地产管理局华房权证字第01381**号房产登记资料和华容县国土资源管理局华国用（2011）第0736号国有出让土地使用权证，拟证明原告对诉争门面房享有所有权；
证据二，华容县公安局城关河西派出所接处警案件登记表和华容县公安局治安调解协议书，拟证明原告与被告苏志连因诉争门面发生过争执，原告方向被告苏志连主张过享有门面所有权的事实；
证据三，华诚纺织厂第6号、第12号门面租赁合同各一份，拟证明被告占有诉争门面应参照相关门面租赁情况支付门面占有使用费每年9000元；
证据四、华容县棉麻纺织厂与李正东的门面租赁合同，拟证明诉争门面的背景及由来和租赁期已届满的情况；
证据五、李正东与苏志连签订的门面转让协议，拟证明苏志连作为诉争门面的次承租人在原租赁期已届满的情况下应向权利人返还租赁物；
证据六，本院（2010）华民初字第370号民事判决书，拟证明该判决确认的华容县国土资源局向华容县棉花总公司位于华容县城关镇迎宾中路的每一间门面使用人补偿各项费用7000元，对同类案件有预判效力。
被告苏志连辩称，诉争门面是我于2000年从李正东处转租取得的，李正东按与华容县棉麻纺织厂所签的门面租赁合同所应享有的权利应转由我享有，该门面拍卖时没有通过我，剥夺了我的优先购买权，原告如何取得该门面的情况我不清楚，我不应成为本案的被告，原告只能找出卖该门面给他的人主张权利。要求按原拍卖价收回门面归原集资户所有或者每间门面补偿500000元我才同意交出门面。
被告苏志连对自己的主张未提交证据。
被告刘道辉辩称，我是通过拍卖程序依法取得的包括诉争门面在内的24间门面的所有权的，当时华容县国土资源局承诺门面租赁期满后将门面交付给我，但至今仍有几间门面未交付，致使我无法将黎得喜所购房屋向其交付，华容县国土资源局对诉争门面有交付的义务。
为支持其主张，被告刘道辉向本院提交了如下证据：
华容县国土资源局承诺书和原华容县棉麻纺织厂职工集资建门面情况表各一份，拟证明华容县国土资源局对诉争门面有交付的义务和补偿门面使用人每户7000元的情况。
第三人华容县国土资源局述称，黎得喜从刘道辉处购买诉争门面后要求将门面过户时向我局书面承诺门面收回由其本人负责与我局无关，故我局不应再承担向黎得喜交付门面的业务，但补偿门面使用人每户7000元的承诺我局仍同意履行。
为支持其主张，第三人华容县国土资源局向本院提交了如下证据：
证据一、第三人法定代表人身份证明和机构代码证，拟证明第三人的主体资格；
证据二、原告承诺书一份，拟证明原告已放弃要求第三人交付诉争门面的权利。
庭审中，原、被告和第三人对相对方所举证据材料发表质证意见如下：
被告苏志连对原告黎得喜提交的证据一有异议，认为原告取得房屋产权证明不合法；对证据二无异议，但因该门面与自己发生纠纷到派出所处理的不是黎得喜，而是廖谦益；对证据三认为与自己无关；对证据四有异议，认为合同虽然是李正东签订的，但门面转租给我后我应享有优先购买权；
对证据五无异议；对证据六认为与自己无关。被告刘道辉对原告黎得喜提交的证据一、三、四、六无异议，对证据二、五认为与自己无关。原告黎得喜对被告刘道辉提交的证据无异议；被告苏志连对被告刘道辉提交的证据认为与自己无关。对第三人华容县国土资源局提交的证据，原告黎得喜和被告刘道辉无异议；被告苏志连对第三人提交的证据，认为原告取得土地证不合法，土地证应无效。
本案经开庭审理，由于第三人没有到庭参加诉讼，根据原、被告的质证意见，本院认为原告提交的证据一、二、四、五、六反应了诉争门面的产生背景，所有权的确认等客观事实，真实、合法，与本案相关联，本院予以采信；被告苏志连提出的该门面是自己从李正东手中转租的意见，原告对其真实性无异议，与本案相关联，本院予以采信；被告刘道辉提交的证据与本案相关联，本院予以采信；第三人提交的证据与本案相关联，本院予以采信，由此得出以下案情事实：
1998年10月1日，华容县棉麻纺织厂与李正东签订了一份《门面租赁合同》，约定将华容县棉麻纺织厂迎宾路段门面第一间（现自南向北第十六间）租给李正东，同时约定：一、租出门面产权永远归华容县棉麻纺织厂所有，租赁期内李正东拥有使用权、转租权。二、年限与租金：租期十年，自1998年10月1日起至2008年10月1日止，届时华容县
棉麻纺织厂收回门面使用权。李正东在认可全部招租条件后，一次性付清十年租金总额18500元。2000年李正东将该门面按与华容县棉麻纺织厂的租赁合同约定转租给被告苏志连进行经营，苏志连转租后从2000年起一直使用至今（李正东己于2010年6月死亡）。2003年5月因华容县棉麻纺织厂破产还债，其上级主管部门华容县供销合作联社以华容县棉麻纺织厂破产前欠华容县棉花总公司的债务为由，将华容县棉麻纺织厂所有已出租的位于华容县城关镇迎宾路段的24间临街门店产权转让至华容县棉花总公司以抵销债务，房产证和国有土地使用权证同时进行了移交。后因华容县棉花总公司进行改制，对上述24间门面进行了处置，确定由华容县国土资源局负责门店的移交。2004年3月29日，被告刘道辉通过拍卖竞价以720000元的价格竞得上述24间门面的所有权，并办理了房屋所有权和国有土地使用权证登记，华容县国土资源局对刘道辉作出在门面租赁到期日将门面交付刘道辉的承诺。但租赁到期后华容县国土资源局未能将上述诉争门面交付刘道辉。另华容县国土资源局在本院作出的已生效的（2012）华民初字第370号民事判决书中承诺同意补偿上述门面原集资户每户门面水电初装入户费、水电设置安装费、门面上下两层地面砖、卷闸门的购置安装费和门面屋顶走油补漏的开支费用共7000元。2011年1月27日原
告黎得喜找到被告刘道辉处要求将自己购得的该诉争门面进行产权变更登记，同日在华容县房地产管理局办理了房屋产权登记；11月29日黎得喜向华容县国土资源局承诺房屋门面收回由其本人负责与华容县国土资源局无关后，在华容县国有土地资源管理局办理了该门面房的国有土地使用权登记。原告黎得喜购得该门面房后，因找被告苏志连要求其腾空交出门面，2012年9月16日原告黎得喜的亲戚廖谦益与被告苏志连发生争执，经华容县公安局城关河西派出所调解达成双方互相赔礼道歉，廖谦益赔偿苏志连医药费，黎得喜向法院起诉解决纱厂第16号门面，苏志连到场并提供门面所有权的证据，在此期间苏志连禁止将门面出租的协议。此后苏志连将该门面关闭，至今未再营业，也未向黎得喜交付。另查明，原华容县棉麻纺织厂在城北路的门面2012年至2013年的租金大约为9000元一年。
本院认为，本案争议的焦点是因房屋租赁期间所有权变更后，买受人在租赁期届满后要求承租人返还租赁房屋，承租人以出租人违约为由拒不返还的问题。
本案所涉租赁物是不动产房屋，该房屋所有权原属华容县棉麻纺织厂，由原厂职工李正东与华容县棉麻纺织厂签订租赁合同，租期十年，并约定双方权利义务，双方形成租赁法律关系。后因华容县棉麻纺织厂破产，由其上级主管部门
华容县供销合作联社决定将该房产抵债转让给华容县棉花总公司，华容县棉花总公司获得该房屋的所有权。2004年3月华容县棉花总公司以拍卖方式将房产予以拍卖，刘道辉整体竞得所有门面，并办理了房地产权属登记，取得房屋的所有权。刘道辉将拍卖所得的其中第16号门面再出售给原告黎得喜，并办理了产权过户手续，原告黎得喜获得该门面合法有据，依据原李正东与华容县棉麻纺织厂所签租赁合同的约定，租期至2008年10月1日届满，李正东应将房屋返还所有权人，被告苏志连从2000年起从李正东处转租获得该门面使用权至原租赁合同届满，因李正东现己死亡且该门面一直由被告苏志连占有使用，故李正东基于原租赁合同所享有的权利和应承担的义务因转租实际已转移到由被告苏志连享有和承担，被告苏志连在原租赁合同届满后需将房屋返还给所有权人，原告通过合法途径取得该门面房的所有权，是现在该门面房的合法所有权人，故原告要求被告苏志连返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付门面占有使用费25000元的诉求，因原告提交的证据被告不予认可，且该证据只有原华容县棉麻纺织厂在城北路的第6号、第12号门面在2012年和2013年的租金情况，没有2011年租金情况，不足以作为确定房屋租金损失数额的依据，加上原告因诉争门面与被告发生争执后，经公安机关调解在双方
确定门面归属诉讼期间被告不得出租该门面，被告从2012年9月16日起将门面关闭停止了经营，对被告占用该门面的占用费计算的问题，因原告未能提供房屋租金损失数额的赔偿依据而无法认定，对该请求本院不予支持。
本案中诉争房屋是刘道辉通过拍卖，整体竞得的所有门面房的所有权后再将其中一间出售给原告的，作为部分标的物的承租人不得对整体标的物主张优先购买权，且原告从刘道辉处购买该诉争门面是善意取得，故苏志连主张优先购买权的抗辩理由不成立，本院不予采纳。苏志连辩称的原告如何取得该门面未通知她，自己不清楚，不应找她而应找出买人的诉求，因其是诉争门面实际占有人，在租赁期届满后有向房屋产权人返还租赁物的义务，现原告依法获得了诉争门面的产权，原告要求被告苏志连返还房屋的请求并无不当，被告苏志连的此项诉求理由不成立，本院不予采纳。被告苏志连要求原告补偿门面收回的损失500000元的诉求，因被告苏志连一直占有使用该门面且未提供上述损失的依据，本院不予采纳。被告刘道辉作为诉争房屋的出售方理应向购买方即原告交付所购房屋，但因原告在办理产权登记时明确表示门面交付由其本人自行处理，放弃了要求刘道辉和原门面整体拍卖后履行出买人义务的华容县国土资源管理局交付门面的权利，故对原告要求被告刘道辉和第三人华容县国土
资源管理局履行交付门面的诉讼请求，本院不予支持。因第三人华容县国土资源管理局承诺补偿原集资户每个门面7000元仍有效，作为转租人的被告苏志连因转租时已获得原集资户李正东的基于原租赁合同的权利义务，故由被告苏志连享有此项权利较为适宜。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、第六十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十九条、第二百三十五条、二百四十三条的规定，判决如下：
一、苏志连于本判决生效后十日内返还占用黎得喜所有的位于华容县城关镇迎宾中路的原华容县棉麻纺织厂（现自南向北第十六间）上下两层的房屋一间；
二、华容县国土资源局于本判决生效后十日内给付苏志连门面水电初装入户费、水电设置安装费、门面上下两层地面砖、卷闸门的购置安装费和门面屋顶走油补漏的开支费用共计7000元；
二、驳回黎得喜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1000元，由黎得喜负担300元，苏志连负担700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 李 虎
审 判 员 邓长华
人民陪审员 黄尚华
二〇一四年三月十二日
书 记 员 张 艳