上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0106民初905号
原告上海经佳文化产业投资股份有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人赵丽佳，董事长。委托代理人杨彪，上海精诚申衡律师事务所律师。被告吉龙餐饮(上海)有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人JORDANROBERTMORLEY,经理。委托代理人赵天吉，上海市沪西律师事务所律师。委托代理人赵卫国，上海市沪西律师事务所律师。原告上海经佳文化产业投资股份有限公司诉被告吉龙餐饮(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月26日受理后，依法适用简易程序，由审判员姚峥独任审判。被告在提交答辩状期间对管辖权提出异议，认为本案应由加拿大仲裁机构仲裁，本院审查后认为本案系房屋租赁合同纠纷，适用不动产纠纷的专属管辖原则，裁定驳回被告对管辖权提出的异议，该裁定已发生法律效力。2016年4月18日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人杨彪，被告的委托代理人赵天吉、赵卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年5月15日，原告与JordanRobertMorley签订了《房屋租赁合同》，约定：JordanRobertMorley向原告租赁坐落于上海市南京西路XXX号XXX楼房屋(以下简称系争房屋)，租赁期限自2014年11月1日起至2019年10月31日，第一年每月租金人民币(以下币种均为人民币)132,526元，租赁保证金为两个月的基本租金。2015年7月4日，JordanRobertMorley与原、被告签订了《南京西路XXX号XXX楼租赁合同主体变更协议书》，将《合同》上的承租人变更为被告。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告以该房屋为注册地址登记设立了吉龙餐饮(上海)有限公司。2015年4月起，被告便不按合同约定履行义务，开始拖欠租金，原告多次催讨未着，于2015年10月20日向被告发送《关于解除房屋租赁合同的律师函》，正式通知被告合同自2015年10月21日解除，并要求被告与原告办理房屋交接手续。被告收到律师函后，拒不与原告办理房屋交接手续，为确保系争房屋的安全，原告于2015年11月23日通过公证方式进入系争房屋，对房屋中可能影响房屋安全的物品做了妥善处置，但被告拖欠的房屋租金至今未予偿付，也未按合同约定办理注册地变更手续。原告为维护自身的合法权益，遂诉至法院，请求判令：1、原、被告订立的《房屋租赁合同》于2015年10月21日解除；2、原告有权不予返还被告交付的租赁保证金265,052元；3、被告支付原告拖欠的租金580,572.42元及利息(以欠款为基数，自2015年10月21日起至判决生效日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算)；4、被告支付原告合同解除后逾期交还房屋期间占用房屋的使用费80,543.50元(自2015年10月22日起计算共计15天)及利息(自2015年10月22日起至判决生效日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算)；5、被告以月租金三倍的标准支付原告解除合同的违约金397,578元；6、被告赔偿原告免租期的租金损失397,578元(自2014年11月起至2015年1月)；7、被告以月租金三倍的标准支付原告解除合同后逾期交还租赁房屋的违约金397,578元；8、被告立即办理以上海市南京西路XXX号XXX楼房屋为注册地而成立的吉龙餐饮(上海)有限公司的注册地变更手续。审理中，原告撤回要求被告立即办理以上海市南京西路XXX号XXX楼房屋为注册地而成立的吉龙餐饮(上海)有限公司的注册地变更手续的诉讼请求。被告辩称，被告因经济困难，拖欠原告3个月租金。原告在双方磋商过程中及被告正常经营期间即采取封门扣物的行为解除合同，被告认为双方应协商解决，不同意解除合同。原告主张的违约金明显过高，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2014年5月15日，原告(原名上海经佳文化产业投资有限公司)与JordanRobertMorley(以下称承租人)签订《房屋租赁合同》，约定：原告将坐落于上海市静安区南京西路XXX号XXX楼建筑面积为726.17平方米房屋出租给JordanRobertMorley，租金单价6元/每平方米/每天，租赁期限自2014年11月1日至2019年10月31日止，系争房屋交付日为2014年8月1日，免租期自交付日起至2014年10月31日止；第一年月租金为132,526元，此后逐年递增，第五年月租金为161,087元；承租人应在合同生效后三个工作日内向原告支付首期租金(按两个月的租金计算)265,052元；租金实行先付后用，按两个自然月为一个结账期，承租人应在以后每个结账期内的最后一个月的25日前向原告支付下一个结账期的租金；承租人应当向原告支付的租赁保证金为两个月的租金计265,052元及物业管理保证金为一个月的物业管理费25,416元，承租人应当于合同生效之日起三个工作日内向原告支付租赁保证金、物业管理保证金，租赁保证金和物业管理保证金用于抵扣被告按照合同约定应付而未付的所有款项以及违约金、赔偿金，当发生上述抵扣情形时，承租人应当在收到原告关于抵扣款项的书面通知之日起的三个工作日内向原告支付与抵扣款项同等金额的款项，以补足合同约定的保证金金额，承租人逾期支付的，按照合同的约定承担违约责任和赔偿责任；合同因合同期满终止或因合同约定的其他原因提前终止且双方无其他争议的，原告应当在承租人按照合同约定交还房屋之日起三十日之内将保证金一次性无息退还承租人；承租人自行承担租赁期限内系争房屋产生的水、电、煤气及通信费等公用事业费；承租人逾期支付其应支付的款项(包括但不限于租金、保证金及其他费用或违约金、损害赔偿金)，则每逾期一天，应当按照应付未付款项的3%向原告支付违约金，逾期累计超过15天的，原告有权解除合同，承租人应当按照合同解除当年月租金的三倍计向原告支付违约金，原告有权不予退还承租人已付的租金和租赁保证金，该等租金和租赁保证金自合同解除之日起归原告所有，如违约金和租赁保证金仍不足以补偿因合同提前解除而形成系争房屋空置期(按实际空置期计算，最长不超过6个月)，按起租日每月固定租金标准计算的免租期租金损失，原告仍有权向承租人予以追偿；本合同因约定的租赁期限届满或因本合同约定的解除事由发生且权利人行使合同解除权而终止，承租人应当在本合同终止之日起15日内，向原告返还系争房屋，该15日期限内的房屋使用费按本合同约定的最后一个年度的租金单价和实际使用天数计算，由承租人在和原告办理房屋交接手续时支付，承租人逾期交还系争房屋的，每逾期一日，除应按三倍租金标准向原告支付逾期违约金外，还应承担占用系争房屋期间内的租金以及所发生的一切其他费用；承租人应当在本合同租赁期满或提前解除终止之日起的15日内，办理完成以系争房屋为注册或使用地以及其他相关的工商、税务等登记的注销或变更登记手续，未在约定的期限内办理完成上述手续的，每逾期一天，应按租赁期最后一年日租金的三倍向原告支付违约金，并且赔偿因此给原告造成的全部损失。2015年3月18日，双方签署《房屋租赁合同之补充协议》，约定：租赁期限变更为2015年2月1日至2020年1月31日；双方约定系争房屋的交付日为2014年11月1日，免租期自交付日至2015年1月31日止；每月基本租金第1年(2015年2月1日至2016年1月31日)为132,526元，第5年(2019年2月1日至2020年1月31日)为161,087元；补充协议与原合同同具效力，不一致的，以补充协议为准，未涉及的，仍按原合同的约定执行。2015年7月4日，原、被告与JordanRobertMorley签订《南京西路XXX号XXX楼租赁合同主体变更协议书》，约定：自协议生效之日起，由被告代替原承租人承担《原合同》的全部权利和责任，其他内容不变；合同期满终止后，原告返还租金及物业管理费押金给被告；协议生效前根据原合同规定承租方所应支付的费用由原承租人支付。合同履行中，承租人向原告支付了租赁保证金265,052元，物业管理保证金25,416元，原告按约将系争房屋交付给被告使用。截止2015年9月14日，原告共收到租金738,133.25元(含被告2015年7月4日后支付的75,000元)及物业管理费164,285元，水电费29,560.46元。原告认为被告拖欠租金未付，遂于2015年10月20日通知被告解除房屋租赁合同，该通知未有效送达被告。2015年11月23日原告委托上海市东方公证处对系争房屋办理证据保全公证，进而收回系争房屋。因被告未付清欠款，原告遂诉至法院，请求法院判如诉请。又查，2015年6月15日，被告登记成立，该公司类型为台港澳法人独资的有限责任公司；2015年8月13日上海经佳文化产业投资有限公司更名为上海经佳文化产业投资股份有限公司。审理中，原告自认系争房屋于2015年12月1日另行出租给他人。上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、进房通知单、《房屋租赁合同之补充协议》、《南京西路XXX号XXX楼租赁合同主体变更协议书》、公证书、双方工商登记信息以及当事人的庭审陈述为证，并经质证属实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同之补充协议》、《南京西路XXX号XXX楼租赁合同主体变更协议书》是当事人的真实意思表示，双方均应恪守。根据上述三份协议约定，被告承继JordanRobertMorley的权利义务，本院认定系争房屋租赁合同的相对方为原、被告双方，被告作为承租人，应当依法享有相关合同权利，并承担相应的合同义务。根据合同约定，被告应在以后每个结账期内的最后一个月的25日前向原告支付下一个结账期的租金，原告在被告欠付租金后，书面通知被告合同提前解除，该行为属于原告行使约定解除权，不违反法律的规定，本院予以确认，但该通知未有效送达被告处，本院对该证据不予采信。鉴于原告于2015年11月23日委托公证处对系争房屋办理证据保全公证，进而收回系争房屋，被告虽不同意解除合同，但在原告收回系争房屋后，既未提出异议，也未主动与原告协商，更未及时支付欠租，故本院确认2015年11月23日即原告掌控系争房屋之日为合同解除日，系争房屋共欠租554,812.21元(132,526×9%2B6×726.17×23-738,133.25)，其中被告应支付2015年7月4日起至2015年11月23日间的租金623,053.86元(6×726.17×143)，扣除已支付的租金75,000元，被告还应支付欠租金548,053.86元并支付免租期期间的租金397,578元。由于被告欠付租金，原告要求计收利息的诉请，不违反合同约定和法律规定，本院予以支持，关于该利息的计费标准，原告请求按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，该请求标准已自行调整并低于合同约定，本院予以准许。由于被告长期拖欠原告租金，已构成根本违约，合同提前解除的违约责任在于被告，原告主张按照合同约定不予退还被告已支付的租赁保证金377,976元，其法律性质实际系将租赁保证金作为违约金予以没收，于法无悖，本院予以支持。基于双方合同于2015年11月23日解除，原告于同年12月1日将系争房屋另行出租的事实，原告另要求被告支付原告合同解除后逾期交还房屋期间占用房屋的使用费80,543.50元及利息、以月租金三倍的标准支付原告解除合同的违约金397,578元、以月租金三倍的标准支付原告解除合同后逾期交还租赁房屋的违约金397,578元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告收取的物业管理保证金25,416元，原告同意抵扣被告欠款，本院予以准许。关于系争房屋的其余欠款，原告可根据原合同向合同相对人主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海经佳文化产业投资股份有限公司与被告吉龙餐饮(上海)有限公司签订的《房屋租赁合同》于2015年11月23日解除；二、被告吉龙餐饮(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海经佳文化产业投资股份有限公司租金人民币548,053.86元及以欠租人民币548,053.86元为本金，自2015年11月24日起至本判决生效日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息(原告上海经佳文化产业投资股份有限公司已收取的物业管理保证金人民币25,416元在前述款项中予以抵扣)；三、被告吉龙餐饮(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海经佳文化产业投资股份有限公司免租期租金人民币397,578元；四、原告上海经佳文化产业投资股份有限公司收取被告吉龙餐饮(上海)有限公司的租赁保证金人民币265,052元不予退还；五、原告上海经佳文化产业投资股份有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币23,751元，减半收取计人民币11,875.50元，由原告上海经佳文化产业投资股份有限公司承担人民币4,027.50元，被告吉龙餐饮(上海)有限公司承担人民币7,848元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 姚峥
二〇一六年六月十五日
书记员 王奇
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。