安徽省池州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖17民终364号
上诉人（原审原告）：许露林，女，1973年10月17日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。
委托诉讼代理人：陈长启，安徽九华律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：安徽省池州市兴济房地产开发有限公司，住所地安徽省池州市贵池区。
法定代表人：杨卫军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙昌伟，安徽安贵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐华生，安徽安贵律师事务所律师。
上诉人许露林与上诉人安徽省池州市兴济房地产开发有限公司（以下简称兴济公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省池州市贵池区人民法院（2016）皖1702民初505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月15日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人许露林及其委托诉讼代理人陈长启、上诉人安徽省池州市兴济房地产开发有限公司委托诉讼代理人唐华生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
许露林上诉请求：请求依法判准许露林在同等条件下与兴济公司成立房屋买卖合同法律关系；判准兴济公司为许露林办理房屋过户登记手续。
许露林上诉称，原审法院认定事实清楚，承租人优先购买权是法律规定的特定权利，该权利受到侵害时，承租人有损害赔偿请求权，也享有强制缔约请求权，两种请求权竞合，承租人可以选择一种请求权予以主张。许露林请求与兴济公司之间成立房屋买卖合同法律关系，属于行使强制缔约请求权。原审判决适用合同法第四条认定双方合同并未成立属适用法律错误。
兴济公司辩称，2016年11月16日，双方签订合同中约定，在租赁期间，兴济公司如出售房屋，许露林应无条件同意，且兴济公司在出卖房屋之前已经履行了告知义务，应视为许露林放弃优先购买权。房屋已被第三人善意购买并办理了过户登记手续。
兴济公司上诉请求：撤销贵池区人民法院（2016）皖1702民初505号民事判决，改判驳回许露林全部诉讼请求。
兴济公司上诉称，2015年10月30日，兴济公司向许露林发出了函告，函告要求许露林在规定的期限内办理认购手续，但许露林并没有按照函告的内容行使优先购买权，同时双方于2014年11月16日签订的合同中也明确约定许露林应无条件同意兴济公司出卖房屋，应视为其放弃了优先购买权。
许露林辩称：双方虽于合同中约定承租人无条件同意出租人出售房屋，但该约定并没有排斥承租人的优先购买权。兴济公司函告对外出售房屋，但没有告知出卖的价格，经许露林询问告知房屋出售价格为300万元。许露林在第三人办理房产证期间进行了异议登记。
许露林向原审法院起诉请求：确认许露林对承租房屋（池州市贵池区湖心路科苑新村25幢1）享有优先购买权，判令许露林与兴济公司在与第三人同等条件下成立房屋买卖法律关系，判准兴济公司为许露林办理房屋过户登记手续，本案诉讼费用由兴济公司承担。
原审法院认定事实：2008年5月16日，许露林与兴济公司签订了一份房屋租赁合同，兴济公司将位于科苑新村25#楼（幼儿园）楼梯西侧一至三层租赁给许露林使用，租赁期限为2008年5月16日起至2013年5月17日。租赁期满后，双方于2013年5月23日就上述租赁房屋重新签订了一份房屋租赁合同，该房屋仅作为幼儿园使用，租赁时间为2013年5月16日起至2016年5月17日止。2014年9月1日，双方又签订了一份房屋租赁合同，兴济公司将位于科苑新村25#楼北侧租赁给许露林使用，该房屋作为幼儿园使用，租赁时间自2014年9月1日起至2014年11月16日止。2014年11月16日，双方签订了一份房屋租赁合同，兴济公司将位于科苑新村25#楼租赁给许露林使用，该房屋仅作为幼儿园使用，租赁时间自2014年11月16日起至2016年5月17日止，合同并约定:如兴济公司在出租期内，决定出售房屋，许露林应无条件同意，如房屋由另一方购买，许露林必须在合同到期时将房屋让出，不得以各种理由拖延还房，否则造成的一切损失均由许露林承担，同时合同中注明，以前签订的合同自行终止。合同并就其他事项进行了约定。2015年10月30日，兴济公司向许露林发出函告一份，内容为：经公司研究决定，我司开发的科苑新村幼儿园拟将对外销售，因您与我司已建立了良好的租赁关系，因此我司现以书面形式告知您，针对您所租赁的幼儿园您具备优先购买权，若有意向购买请您在2015年11月7日前来我司办理认购手续，如在2015年11月7日前未办理认购手续则视您自动放弃优先购买权，我司将有权对您所租赁的幼儿园对外进行销售，并且不另行通知。2016年2月25日，兴济公司向许露林发出告知函一份，内容为：我公司于2015年11月份发函告知您科苑幼儿园将出售，并对您制定了优先购买时间政策，在优先购买期限内您未来办理认购手续，我公司现已将科苑幼儿园对外出售于别人，请您在租赁合同到期后将幼儿园交房给我公司。
原审法院认为:依照法律规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。兴济公司将位于科苑新村25#楼租赁给许露林使用，许露林作为该房屋的承租人享有以同等条件优先购买的权利，故许露林请求确认其对承租的房屋享有优先购买权，原审法院予以支持。2014年11月16日，双方就科苑新村25#楼签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合同成立并生效，合同虽约定，如兴济公司在出租期内，决定出售房屋，许露林应无条件同意，该约定不能表明许露林放弃了在同等条件下的优先购买权；2015年10月30日，兴济公司向许露林发出的函告，系其单方意思表示，且该函告是要求许露林在2015年11月7日办理认购手续，不能证明许露林放弃了在同等条件下的优先购买权；兴济公司也无证据证明，其将科苑新村25#楼出售给他人的具体出卖条件告知许露林；故兴济公司提出许露林已放弃优先购买权的抗辩，不予采纳。民事合同的成立是建立在当事人自愿订立的基础上，故许露林要求判令其与兴济公司在第三人同等条件下成立房屋买卖法律关系，不予支持。双方合同并未成立，故许露林要求行使优先购买权，为其办理房屋过户登记手续，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、许露林对其承租的科苑新村25#楼房屋享有以同等条件优先购买的权利；二、驳回许露林的其他诉讼请求。案件诉讼费用100元，减半收取50元，由安徽省池州市兴济房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，许露林提交了以下证据：1、不动产中心告知函，证明许露林已对案涉房屋申请了异议登记；2、商品房买卖合同，证明案外人以2693829万元购买了案涉房屋。兴济公司质证意见：证据1与本案无关联，对证据2证明目的不予认可，案外人购买房屋的价格为280万元。本院认证意见：案涉房屋是否进行了异议登记，异议登记的效力及后果均非本案审理范围，且涉及到案外第三人的利益，故对该份证据不予审查；对证据2予以认可。兴济公司提交了房产证一份，证明案涉房屋已办理过户登记。许露林质证意见：对证据真实性无异议。本院认证意见：本院确认其证明效力。
双方对一审所举证据均无补充说明，本院认证意见同一审，对一审查明的事实予以确认。本院二审查明，2016年1月26日，吴慧芳、王璋忠与兴济公司签订了商品房买卖合同，以2693829元购买了科苑新村25#楼1座。2016年5月25日，科苑新村25#楼1座过户登记于吴慧芳、王璋忠名下。
本院认为，综合当事人双方举质证及诉辩意见，归纳本案二审争议焦点是：1、许露林是否对案涉房屋享有优先购买权；2、许露林在同等条件下是否与兴济公司之间成立房屋买卖合同关系，并应为其办理过户登记手续。
一、关于许露林是否对案涉房屋享有优先购买权。根据合同法规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。兴济公司将位于科苑新村25#楼租赁给许露林使用，许露林作为该房屋的承租人享有以同等条件优先购买的权利，故许露林请求确认其对承租的房屋享有优先购买权，原审法院予以支持并无不当。双方虽于房屋租赁合同约定，如兴济公司在出租期内，决定出售房屋，许露林应无条件同意，该约定不能表明许露林放弃了同等条件下的优先购买权；兴济公司虽向许露林发出了函告，要求许露林办理认购手续，但函告并未告知许露林出售房屋的具体内容，且双方庭审中均认可许露林与兴济公司之间就买卖案涉房屋进行了磋商，故兴济公司提出许露林已放弃优先购买权的抗辩，本院不予采纳。
二、关于许露林在同等条件下是否与兴济公司之间成立房屋买卖合同关系，并应为其办理过户登记手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，第三人善意购买租赁房屋并已办理登记手续的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。案涉房屋已被第三人购买并办理了登记手续，且现有证据不能证明第三人购买系出于恶意，故许露林请求成立房屋买卖合同关系并办理过户登记手续，没有法律依据，本院不予支持。
综上，兴济公司、许露林的上诉请求均不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律不当，但裁判结果正确，二审应予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人安徽省池州市兴济房地产开发有限公司负担100元，上诉人许露林负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡善慧
审 判 员 程 进
代理审判员 金佳佳
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 陈秋霞