济南市长清区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民初字第1164号
原告济南市长清区文昌街道东铺社区居民委员会，住所地济南市长清区。
法定代表人韩春银，该委员会主任。
委托代理人李栋，山东灵岩律师事务所律师。
被告济南无限创意营销策划有限公司，住所地济南市槐荫区。
法定代表人孟涛，该公司经理。
被告孟涛，男，生于1982年9月20日，汉族，住济南市实力荣祥花园。身份证号码3701121982********。
以上两被告共同委托代理人邓德清，山东舜元律师事务所律师。
原告济南市长清区文昌街道东铺社区居民委员会与被告济南无限创意营销策划有限公司、孟涛房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告济南市长清区文昌街道东铺社区居民委员会的委托代理人李栋，被告济南无限创意营销策划有限公司、孟涛的共同委托代理人邓德清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告济南市长清区文昌街道东铺社区居民委员会诉称，2011年12月31日原告与被告济南无限创意营销策划有限公司签订�《商铺租赁合同》，合同约定：由被告济南无限创意营销策划有限公司承租原告位于长清区东铺社区沿街商城一、二、三层的商铺，租期为十年，自2012年1月1日起至2021年12月31日止。租金第一年减免，第二、三年租金每年400万元，从第四年开始，每年在上一年度基数上递增5%。合同签订后，原告如约将商铺交付给被告济南无限创意营销策划有限公司，但被告济南无限创意营销策划有限公司仅支付了部分租赁费，截止到2014年3月31日被告济南无限创意营销策划有限公司欠原告的租金为220万元，截止到2013年3月5日被告济南无限创意营销策划有限公司欠水费3363.5元，2012年被告济南无限创意营销策划有限公司欠物业费44849.19元。2014年3月15日被告济南无限创意营销策划有限公司向原告提出提前终止《商铺租赁合同》的申请，根据双方所签的《商铺租赁合同》第八条之规定，若被告创意公司提前解除合同，属被告济南无限创意营销策划有限公司违约，被告济南无限创意营销策划有限公司负责赔偿违约损失，因违约造成的损失为12个月的租金，即400万元。另查，被告孟涛是借用被告济南无限创意营销策划有限公司的名义与原告签订的合同，真正承租者为被告孟涛，因此孟涛对于上述款项也负有还款义务。请求法院判令被告支付原告租金220万元，水费3363.5元，物业费44849.19元，违约金400万元；诉讼费用由被告承担。
被告济南无限创意营销策划有限公司辩称，一、双方签订的租赁合同是无效合同，不符合最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条的规定，原告出租房屋未取得合法有效的手续。二、原告未履行消防安装验收手续，且原告出租的房屋经常停水停电，属于违约。三、原告提出的物业费没有依�，因原告没有提供物业服务。因原告违约在先，被告不同意支付租金。四、如果法院认为双方签订的合同有效，那么双方约定的违约金过高，请求法院予以调整。
被告孟涛辩称，孟涛属于济南无限创意营销策划有限公司的法定代表人，原告不应当起诉孟涛，请求法院驳回原告对孟涛的起诉。
经审理本院认定，被告孟涛系被告济南无限创意营销策划有限公司的法定代表人。2011年12月31日原告与被告济南无限创意营销策划有限公司签订《商铺租赁合同》，约定：原告同意将自己的商铺出租给被告济南无限创意营销策划有限公司，原告出租的商铺为长清区东铺社区沿街商城一、二、三层，商铺面积为21000平方米；房屋租赁期限为10年，自2012年1月1日起至2021年12月31日止；原告与被告济南无限创意营销策划有限公司商定免第一年租金，第二、三年租金按人民币400万计算，�第四年开始，每年在上一年度基数上递增5%，济南无限创意营销策划有限公司以现金形式向原告支付租金，原告提供收款收据，租金每半年支付一次，承租方提前10天交至原告。2012年1月1日原告与济南无限创意营销策划有限公司签订补充协议一份，约定：2012年合同签订10日内付50万元，2012年2月30日前付100万元，2013年6月30日付130万元，剩余120万元上交时间由原告另行通知，2013年12月30日前支付2014年租金。济南无限创意营销策划有限公司于2014年2月10日向原告提出终止银东商城商铺租赁协议的申请，于2014年3月底搬出了租赁的商铺。原告对被告提交的收款凭证5万元，未在合理期限内向法院说明情况，本院予以认定。济南无限创意营销策划有限公司已经交纳2013年的租金285万元，剩余115万元尚未交纳。对于2014年1月至2014年3月份的租金100万元被告尚未交纳。原告主张被告尚欠�水费3363.5元，但并未提交证据予以证实。原告主张被告欠其物业费44849.19元，提交孟涛于2013年1月6日书写的欠条一份，载明：今欠商城物业费44849.19元，单位济南无限创意营销策划有限公司，经手人孟涛。
另查明，原告对被告所承租的商铺未能提供建设工程规划许可证。诉讼中，经本院向原告释明，原告主张如果双方签订的《商铺租赁合同》无效，要求被告支付房屋占用使用费，且要求被告支付第一年的房屋占用使用费。被告主张依据合同约定不应支付第一年的房屋占用使用费。
本院所确认的上述事实，有原告提交的商铺租赁合同、补充协议、终止银东商城商铺租赁协议的申请、欠条，被告提交的收款凭证及双方当事人的陈述笔录在案为凭，经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，被告孟涛系被告济南无限创意营销策划有限公司的法定代表人，与原告签�租赁合同的行为系职务行为，相应责任应由济南无限创意营销策划有限公司承担，原告要求孟涛承担责任没有法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定了合同无效的法定情形之一为“违反法律、行政法规的强制性规定”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。现已查明，案涉租赁房屋至今未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《商铺租赁合同》应属无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”虽然原告与济南无限创意营销策划有限公司签订的商铺租赁合同无效，但自2012年1月1日起日至2014年3月底涉案商铺在济南无限创意营销策划有限公司的实际控制和使用之下。租赁合同无效之后财产的返还既包括有形的财产即房屋，也应当包括承租人实际占有房屋期间在事实上所获得的收益，由于承租人基于占有房屋所获得的利益并非有形财产，无法现实返还，而只能以折价方式进行补偿，支付房屋使用费正是这种折价方式的体现。本院参照双方约定的租金标准，被告济南无限创意营销策划有限公司应支付2013年尚欠的房屋占用使用费及2014年1月至3月的房屋占用使用费共计215万元。依据双方约定的租金标准，第一年免租金。原告要求被告支付第�年的房屋占用使用费没有依据，本院不予支持。原告基于合同有效要求被告支付违约金，没有法律依据，本院不予支持。原告要求被告支付水费3363.5元，但未能对此举证，该项请求本院依法不予支持。原告要求被告支付物业费44849.19元，因被告向原告书写欠条，双方债权债务关系明确，本院予以支持。案经调解未果，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、由被告济南无限创意营销策划有限公司于本判决生效后十五日内向原告济南市长清区文昌街道东铺社区居民委员会支付房屋占用使用费215万元及物业费44849.19元；
二、驳回原告济南市长清区文昌街道东铺社区居民委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费55561元，保全费2020元，由被告济南无限创意营销策划有限公司负担23285元，原告济南市长清区文昌街道东铺社区居民委员会负担32276元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 岳秀娟
人民陪审员 宋九兰
人民陪审员 刘继杰
二〇一五年五月十九日
书 记 员 房琳琳