广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第745号
原告：蒋少明，男，1971年11月7日生，汉族，身份证住址浙江省。
委托代理人：黄斌，律师。
委托代理人：郭学良，律师。
被告：广东广源工程公司，住所地。
法定代表人：邓才元，职务总经理。
委托代理人：陈晔，女，该公司员工，联系地址。
被告：广州市共青河贸易有限公司，住所地。
法定代表人：吴日成，职务董事。
委托代理人：周敏，广东任高扬律师事务所律师。
委托代理人：麦耀坤，男，该公司员工，联系地址。
原告蒋少明诉被告广东广源工程公司（以下简称广源公司）、广州市共青河贸易有限公司（以下简称共青河公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年3月26日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蒋少明及其委托代理人黄斌、郭学良，被告广源公司的委托代理人陈晔，被告共青河公司的委托代理人周敏、麦耀坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：1997年4月26日，原告与广源公司签订了《房地产预售契约》（编号：穗房预契字第No.xxxxxxxx），约定：原告向广源公司预购广州市南堤二马路某号地段“京隆阁”某房（现改名“御江苑”某号房），建筑面积90.15平方米；双方约定该房地产的成交总价格为712185元，广源公司须于1998年9月30日前，将该房建成并交付原告使用，如不能按规定的日期交付，则从逾期交付使用之日起到实际交付之日止，须向原告支付违约金，违约金以原告实际已付的房价款总额每日千分之一计算。该房屋实际使用后90天内，广源公司应协同原告办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续。合同签订后，原告截止至1998年5月27日已向广源公司支付了购房款697941.30元。2008年6月30日，被告共青河公司通过拍卖竞得了该房屋所在地块，被告共青河公司承诺从2008年6月30日起负责该工程项目遗留问题，由此引起的一切纠纷由其承担责任和处理。应被告共青河公司的要求，原告于2013年7月11日向其支付了购房款尾款14243.70元。但被告共青河公司竞得该工程项目后，逾期五年仍不向原告发出交付房屋使用通知书，也没有为原告办理产权过户手续。此外，该房测绘结果建筑面积只有70.7026平方米，与合同约定的建筑面积90.15平方米相差了19.4474平方米，被告构成了严重违约。据此，请求法院判令：1.被告共青河公司立即将广州市南堤二马路某号“京隆阁”某房（现为广州市南堤二马路某号“御江苑”某房）交付给原告，并为原告办理房地产证。2.被告共青河公司向原告支付逾期交房违约金411642.93元（从2012年9月3日计至2014年4月3日，按照已付购房款712185元为基数，按照每日千分之一的标准计算）。3.被告共青河公司立即向原告支付面积减少赔偿金2353252.08元（按19.4474平方米×60503元／平方米×2计算）。
被告广源公司辩称：涉案物业已经拍卖给被告共青河公司，与我司已经没有关系。
被告共青河公司辩称：1.原告于2013年11月22日已经收楼，我司同意为原告办理房产证。2.从我司拍卖后，原告一直没有与我司联系，直至2013年7月11日，原告才向我司主张要求收楼，原告在2013年11月21日才交付房屋维修基金，次日，原告才办理收楼手续；涉案楼盘已经有同类生效判决我司不需要承担延迟交楼违约金，另我司的交楼义务是基于拍卖公告所附的义务，因此，不同意支付延迟交楼违约金给原告。3.因为原告的房产证没有办理好，涉案房屋的具体面积尚不清楚，另外，原告所要求的双倍返还，是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，但我司与原告并不是商品房买卖关系，所以原告的第三项诉讼请求没有法律与事实依据。
经审理查明：1997年4月26日，原告（为乙方）与广源公司（为甲方）签订了《房地产预售契约》，约定：甲方经批准，取得位于广州市南堤二马路某号地块的土地使用权，甲方在上述土地兴建商品楼，定名为京隆阁；该商品房为预售商品房，乙方向甲方预购该商品房的第某层某号，所购商品房的用途为住宅，该商品房的建筑面积为90.15平方米（含公共分摊面积为19.83平方米）；该预售商品房成交总价格为712185元；甲方应于1998年9月30日前，将该房地产建成并正式交付乙方使用，甲方保证该房地产正式交付乙方使用前，必须经有关建筑工程质量监督部门及其他有关部门验收合格，在交付乙方使用时，甲方必须向乙方出示有关部门核发的工程验收合格文件，并向乙方发出该房地产交付使用通知书；该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续；本契约经甲、乙双方签署并经广州市房地产交易所审核、登记后生效。该《房地产预售契约》于1997年5月15日在广州市房地产交易所办理了预售契约监证。合同签订后，原告共向广源公司支付了697941.30元购房款。
2001年2月28日，原告（为乙方）与广源公司（为甲方）签订了《补充协议书》，约定：甲方向乙方支付从约定交楼期1998年9月30日起至该工程骏工验收合格、发出收楼通知止的违约金，违约金以乙方实际已付房款697941.30元为基数，中国人民银行同期计收逾期贷款利息为标准。在甲方发出收楼通知后十五日内一次性支付给乙方，违约金总额不得超过乙方已付房款总额。
2008年5月26日，广州市国土资源和房屋管理局发出了《广州市国有土地使用权出让公告》，内容为：受越秀区人民法院委托，我局于2008年5月26日至2008年6月30日15时在广州市珠江新城华就路某号广州市房地产交易登记中心按现状拍卖出让2号地块的国有土地使用权。该地块基本情况：地块位置为越秀区南堤二马路某号；地块现状为用地范围内南侧用地上有一栋已封顶的在建工程，北侧用地上尚余约1149平方米房屋未拆除；拆迁补偿安置遗留问题为：竞得人须解决包含但不限于住宅建筑面积约6370平方米、非住宅建筑面积约6821平方米的拆迁补偿安置问题，另地块内未拆迁房屋由竞得人负责拆迁，竞得人须解决已办理合同登记（113宗，签约总建筑面积13463.22平方米）的小业主收楼入住安置问题；备注：上述所列拆迁补偿安置遗留问题系根据现有资料统计得到，具体以实际发生为准；出让附带条件，2号地块自签订《成交确认书》之日起，竞得人须负责出让地块包含但不限于上述的拆迁补偿安置遗留问题，由此引起的一切纠纷均由竞得人自行处理。同日，被告竞拍得该地块，并与广州市房地产交易登记中心签订了《广州市国有土地使用权拍卖出让成交确认书》。
2012年7月19日，本院向罗国泰等“京隆阁”业主出具《关于“京隆阁”业主来访的复函》，主要内容是：因涉及“京隆阁”的办证违约金及有关债权的利息部分属于普通债权，其分配顺位在设有抵押的债权之后，鉴于目前拍卖所得款项不足以清偿全部债务，且被执行人广源公司查无其他可供执行的财产，在设定抵押的债权尚且不能全部满足的情况下，对于办证违约金等普通债权，本院不能进行分配。
2013年7月11日，原告向被告共青河公司支付了购房款余额14243.70元。同日，被告共青河公司出具《证明》，表示涉案房屋预测面积为70.7026平方米。
2013年11月22日，被告共青河公司将涉案房屋交付给原告。基于此，原告撤销了要求被告共青河公司交付涉案房屋的诉讼请求。
本院认为：原告与广源公司自愿签订的《房地产预售契约》是双方真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法、有效的合同，对双方均有约束力。
本案涉案房屋所在的广州市南堤二马路36-42号地块，属于广州市登记在册的烂尾地块之一。本案中，共青河公司是通过公开拍卖的方式取得涉案土地的使用权，因此，共青河公司作为竞得人所应承担的具体责任应限于拍卖公告中所确定的出让附带条件范围。广州市国土资源和房屋管理局于2008年5月26日就涉案地块发出的拍卖公告载明涉案地块的拆迁安置遗留问题包括“竞得人须解决已办理合同登记（113宗，签约总建筑面积13463.22平方米）的小业主收楼入住安置问题”，出让附带条件为“竞得人须负责出让地块包括但不限于上述的拆迁安置遗留问题，由此引起的一切纠纷均由竞得人自行处理”。因此，依据上述拍卖公告中所载明的出让附带条件，共青河公司应当继续负责完成涉案房屋的交付及办证义务，但并不包含应承担逾期交付涉案房屋所承担的违约责任。本院所出具的《关于“京隆阁”业主来访的复函》亦明确了违约金债权属于普通债权，应在拍卖所得款项中依照分配顺序取得清偿，据此，原告要求共青河公司办理房产证合法有理，本院予以支持。但原告要求共青河公司承担逾期交房违约责任缺乏事实及合同依据，应予驳回。
至于原告诉请的房屋面积差的补偿问题。由于不动产登记簿是物权归属和内容的根据。现涉案房屋的产权登记手续尚未办理，面积未经房管部门最终认定，故结清超大面积房款有现实障碍，本案对此不作调处。双方应在房管部门核发房产证、最终确定涉案房屋的实际面积后，另循法律途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第十六条之规定，判决如下：
一、被告广州市共青河贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告蒋少明共同到房管部门办理广州市南堤二马路某号地段兴建的“京隆阁”某号房（现地址为南堤二马路某号“御江苑”某房）的房地产权属登记手续，并将登记权属人为原告蒋少明的房屋权属证书交付给原告蒋少明。
二、驳回原告蒋少明的其他诉讼请求。
本案受理费34617元，由原告蒋少明负担27527元，被告广州市共青河贸易有限公司负担7090元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起7日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蔡永辉
人民陪审员 伍兆聪
人民陪审员 谢炜权
二〇一四年九月十二日
书 记 员 杨嘉儿