天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民一终字第309号
上诉人（原审原告）蒋伟。
委托代理人张鹏，天津诺和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王雪。
委托代理人韩玲，天津津华律师事务所律师。
委托代理人聂慧婕，天津津华律师事务所律师。
原审被告天津市瑞丰实业公司，住所地天津市河北区月纬路70号。
法定代表人郭守德。
原审第三人天津港保税区谷阳物业发展有限公司，住所地天津市天津港保税区海滨九路40号1-105室。
法定代表人王玉亮。
上诉人蒋伟因优先购买权纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2013）北民初字第1583号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人蒋伟委托代理人张鹏，被上诉人王雪委托代理人韩玲、聂慧婕到庭参加诉讼。原审被告天津市瑞丰实业公司（以下简称瑞丰公司）、原审第三人天津港保税区谷阳物业发展有限公司（以下简称谷阳公司）经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审人民法院审理查明，坐落于天津市河北区月云公寓11门901、903、908（原名宇阳公寓B座901、903、908）三套房屋，系由第三人谷阳公司开发建设。天津市锻压机床总厂和被告瑞丰公司在2002年作为共同原告起诉谷阳公司拆迁补偿费纠纷一案，天津市第一中级人民法院于2002年5月10日作出（2002）一中民初字第14号民事判决书，判决：“本判决生效后十日内被告（天津港保税区谷阳物业发展有限公司）给付原告（天津市锻压机床总厂、天津市瑞丰实业公司）补偿金人民币1253000元并按照同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。被告（天津港保税区谷阳物业发展有限公司）逾期不支付上述款项，按中国人民银行同期贷款利率两倍支付滞纳金。”谷阳公司不服该判决，向天津市高级人民法院提起上诉，天津市高级人民法院于2003年5月8日作出（2002）津高民一终字第170号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”2003年5月28日瑞丰公司向天津市第一中级人民法院申请执行上述债权，天津市第一中级人民法院委托天津市同章有限责任房地产评估事务所对第三人谷阳公司开发建设的诉争房进行了评估，评估价为人民币110万元，评估有效期自2003年7月24日起至2004年7月23日止（一年）。2003年10月30日天津市第一中级人民法院在《今晚报》刊登了对诉争房的拍卖公告，后因故流拍。2004年3月10日瑞丰公司、天津市锻压机床总厂、谷阳公司就诉争房的归属达成协议，约定谷阳公司将诉争房以评估价110万元抵债给天津市锻压机床总厂并协助过户到瑞丰公司名下。天津市第一中级人民法院作出（2003）一中执裁字第527号民事裁定书，裁定将诉争房过户到瑞丰公司名下。2009年7月8日瑞丰公司在天津市河北区房地产管理局申请办理了诉争房产权转移登记手续。
另查明，2004年5月12日被告王雪与瑞丰公司签订《协议书》，约定王雪购买本案的三套诉争房，价款人民币110万元，王雪交纳过户费用，还约定一年内过户到王雪或王雪指定名下。因瑞丰公司未能履行上述《协议书》内容，王雪在2007年以瑞丰公司未履行“一年内过户到王雪或王雪指定名下”的约定为由诉至天津市河北区人民法院，要求瑞丰公司赔偿经济损失人民币20000元，庭审中双方自愿达成如下协议：“一、被告（天津市瑞丰实业公司）于2007年3月2日之前为原告（王雪）办理坐落河北区宇阳公寓B座11门901、903、908号三套房屋的产权过户手续；二、被告（天津市瑞丰实业公司）于2007年3月2日之前为原告（王雪）办理坐落河北区宇阳公寓B座11门901、903、908号三套房屋的产权过户手续后，原告（王雪）不再主张20000元的经济损失；三、案件受理费810元，被告（天津市瑞丰实业公司）自愿承担。”2007年2月8日天津市河北区人民法院以（2007）北民初字第249号民事调解书予以确认。该民事调解书生效后，王雪向天津市河北区人民法院申请执行，于2010年7月15日取得三套诉争房屋的产权证（产权证填发日期为2010年7月13日，登记领证日期为2010年7月15日）。
再查明，2002年1月28日原告蒋伟与第三人谷阳公司签订《租赁协议》，约定蒋伟租赁谷阳公司建设开发的河北区中山路宇阳公寓B座1001、1003、1108、1201、1203、1206、1208、1301、1305、1308室的十套房屋，租期自2002年1月28日起至2022年1月31日止，租金为人民币100万元，租期结束时，如再续约，蒋伟拥有优先权，同时，对其他事项亦进行了约定。由于该《租赁协议》未能得到全部履行，2002年3月1日双方签订《补充协议》，约定由于谷阳公司未能将《租赁协议》中1203、1208、1301、1305、1308室的五套房屋交付蒋伟，谷阳公司将三套诉争房作为违约补偿，无偿交付蒋伟使用，使用期为20年，从2002年3月1日起至2022年2月28日止，使用期结束后，谷阳公司如对诉争房进行续租、出售、转让、抵债等处理，蒋伟均有优先权，同时，对其他事项亦进行了约定。2007年4月23日蒋伟以谷阳公司未完全履行《租赁协议》的约定将承租房屋全部交付为由，起诉至天津市河北区人民法院，请求谷阳公司履行《租赁协议》的约定交付余下1203室、1305室的二套房屋，原审法院以（2007）北民初字第1324号民事判决书，判决：“原、被告签订的坐落河北区中山路宇阳公寓B座十套房屋的租赁协议有效；被告按协议约定于2007年8月底前将1203室和1305室两套房屋交予原告。”现原告诉至法院，要求确认被告王雪与被告瑞丰公司之间买卖坐落于天津市河北区月云公寓11门901、903、908（原名宇阳公寓B座901、903、908）三套房屋行为无效，确认原告蒋伟对坐落于天津市河北区月云公寓11门901、903、908三套房屋享有优先购买权。
原审人民法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《中华人民共和国合同法》规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件下优先购买权利。本案原告蒋伟与第三人谷阳公司签订的《租赁协议》和《补充协议》虽然是双方真实意思表示，但《租赁协议》中所涉及的房屋并不包括本案诉争的坐落于天津市河北区月云公寓11门901、903、908（原名宇阳公寓B座901、903、908）三套房屋在内。在《补充协议》中虽涉及了诉争房屋的使用权，但只是第三人谷阳公司作为违反《租赁协议》的约定以违约补偿的形式交付原告蒋伟无偿使用，第三人谷阳公司与原告蒋伟未签订针对诉争房屋的租赁合同，并且原告蒋伟不向第三人谷阳公司交纳任何费用，因此原告蒋伟并不是诉争房屋的承租人，无权主张诉争房屋的优先购买权，现原告主张确认被告王雪与被告瑞丰公司之间买卖坐落于天津市河北区月云公寓11门901、903、908（原名宇阳公寓B座901、903、908）三套房屋行为无效，确认原告蒋伟对坐落于天津市河北区月云公寓11门901、903、908三套房屋享有优先购买权，没有法律依据，不予支持。
原审人民法院判决：驳回原告蒋伟的诉讼请求。案件受理费240元，公告费600元，以上总计840元，由原告蒋伟承担。
原审法院判决后，上诉人蒋伟不服，向本院提起上诉。请求：1、撤销一审民事判决，依法发回重审或改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由为原审判决认定事实错误，《补充协议》是《租赁协议》的补充，二者不可分割，涉案房屋应为租赁关系的租赁物。瑞丰公司将涉案房屋转让给被上诉人时，对涉案房屋不具有所有权，依法不得转让，应认定瑞丰公司与被上诉人所签订房屋买卖协议无效，被上诉人亦不是善意取得涉案房屋。被上诉人同意原审判决。原审被告、原审第三人未进行答辩。
经本院审理查明，原审人民法院认定事实无误，本院予以确认。案经调解未果。
本院认为，本案的争议焦点为涉案房屋是否属于上诉人与原审第三人谷阳公司签订《租赁协议》的租赁物。上诉人与谷阳公司履行《租赁协议》的过程中，因谷阳公司未及时交付租赁物，而与上诉人约定将涉案房屋交付上诉人由其无偿使用，对涉案房屋的无偿使用是谷阳公司因其违约行为而给予上诉人的补偿，据此，原审判决认定《租赁协议》的租赁物不包括涉案房屋正确，本院不持异议，上诉人主张其对涉案房屋的承租权进而对涉案房屋的亦应享有优先购买权没有依据。关于上诉人提出的瑞丰公司向被上诉人转让涉案房屋时不具有所有权，应认定转让行为无效的主张，本院（2003）一中执裁字第527号民事裁定书裁定将诉争房过户到瑞丰公司名下，该裁定书已经生效，应认定瑞丰公司已经取得涉案房屋的所有权，上诉人此项主张亦无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求依据不足，本院依法不予支持。原审人民法院判决并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费80元，由上诉人蒋伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱菊玲
代理审判员 尹 来
代理审判员 姚 琦
二〇一四年四月二十八日
书 记 员 刘洪雨
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：
被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条：
第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。