广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第3038号
上诉人（原审原告）佛山市禅城区南庄镇基便村民小组，住所地广东省佛山市禅城区。
负责人关润驰，小组长。
上诉人（原审原告）佛山市禅城区南庄镇吉利村基便经济合作社，住所地广东省佛山市禅城。
负责人关润驰，社长。
上述两上诉人的共同委托代理人张国忠，广东正明扬律师事务所律师。
上述两上诉人的共同委托代理人唐永沛，广东正明扬律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）伦仲铭，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人周贺，广东聚英华律师事务所律师。
委托代理人邝绮梅，广东高美律师事务所律师。
上诉人佛山市禅城区南庄镇基便村民小组（以下简称基便村民小组）、佛山市禅城区南庄镇吉利村基便经济合作社（以下简称基便经济合作社）因与被上诉人伦仲铭土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2014）佛城法南民初字第505号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、确认基便村民小组、基便经济合作社与伦仲铭于2006年1月1日签订的土地租用合同有效；二、确认基便村民小组、基便经济合作社与伦仲铭于2008年12月（落款日期为2006年1月1日）签订的土地租赁合同有效；三、驳回基便村民小组、基便经济合作社的其他诉讼请求。案件受理费910元，由基便村民小组、基便经济合作社负担。
上诉人基便村民小组、基便经济合作社不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实错误，适用法律错误，依法应当撤销。一、基便村民小组、基便经济合作社与伦仲铭于1998年1月1日签订的《租地合同》是有效的。1.1998年1月1日伦仲铭承租了基便村民小组、基便经济合作社位于佛山市禅城区南庄镇杏吉公路边的“基脚塘”土地，双方签订了《租地合同》，约定面积2.37亩，合同期限20年。当时村小组长对合同文件管理不善，导致部分合同文件遗失，但伦仲铭按照1998年合同缴纳过租金，基便村民小组、基便经济合作社提交了伦仲铭1998年4月5日缴交租金的凭证。2.《正村长交接书》也可以确认双方在1998年签订过合同。3.基便村民小组、基便经济合作社与伦仲铭2006年、2008年签订的合同所涉及的土地，就是1998年合同指向的土地，并非新租土地。既然伦仲铭承接了1998年合同所指向的土地，理所当然要承接1998年合同。4.基便村民小组、基便经济合作社无法提供1998年合同，不能否认双方存在着土地租赁的事实。
二、基便村民小组、基便经济合作社与伦仲铭于2006年1月1日签订的《土地租用合同》、2008年《土地租赁合同》，均是伦仲铭与基便村当时村小组长关兆永及佛山市禅城区南庄镇吉利村民委员会（以下简称吉利村委会）个别干部相互串通、瞒着广大村民、不召开村民会议的情况下私自签订，上述两份合同约定的土地租金远远低于同地段土地租金，租期延长至28年，严重侵害了基便村民小组、基便经济合作社的权益，属于无效合同。1.土地租赁合同内容涉及村民的收益问题，属于重大问题，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条“涉及村民利益的下列事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理：（四）土地承包经营方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案；（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项”及《佛山市实行农村集体建设用地使用权流转实施办法》第五条“农村集体经济组织出让、转让、出租和抵押农村集体建设用地使用权的，必须先经依法召开的村民会议讨论同意”的规定，召开村民会议是法律、地方规章规定的前置程序，属于强制性规定。对于案涉土地出租给何人、土地租金标准、土地租赁期限、土地租赁期满后地上建筑物的归属等合同内容及方案，均属于涉及全体村民重大经济利益的问题，必须经过基便村民小组全体村民会议讨论同意后方可办理，否则属于程序违法。2006年《土地租用合同》、2008年《土地租赁合同》的签订均违反法律、地方规章的强制性规定，是伦仲铭瞒着广大村民、不召开村民会议的情况下与关兆永以及吉利村委会个别干部恶意串通签订的，伦仲铭的行为已经剥夺了法律赋予基便村民小组、基便经济合作社全体村民对村集体事项的知情权、表决权、管理权、监督权等全部权利，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，基便村民小组、基便经济合作社与伦仲铭签订的2006年《土地租用合同》、2008年《土地租赁合同》均属于无效合同。2.按照1998年《租地合同》的约定，租金标准已经是每年1万元／亩，每五年调价一次。但是，伦仲铭通过延长合同期限，在2006年签订的《土地租用合同》、2008年《土地租赁合同》中仍然执行每年1万元／亩的租金标准，即从1998年开始至2008年整整11年都没有调整过土地租金，而同地段的土地租金标准早就升值至25000元至30000多元／亩。这种明显违反1998年《租地合同》约定，严重侵害基便村民小组、基便经济合作社合法权益的行为，依法应当经过基便村民小组、基便经济合作社全体村民开会表决并经过半数同意才能够实行，证明当时吉利村委会个别干部与村小组长控制着整个吉利村委会下属各村小组的土地出租、收租等管理工作，伦仲铭与吉利村委会个别干部相互串通、私下重新签订合同，明显违反了我国相关法律规定，严重损害基便村民小组、基便经济合作社的合法权益。3.按照1998年《租地合同》，合同期限为20年，合同期至2017年12月31日止，合同期满后，地上建筑物属于基便村民小组、基便经济合作社所有，如果基便村民小组、基便经济合作社重新出租就是出租厂房，而不是出租土地，两者租金标准相差几十倍，伦仲铭通过签订2006年《土地租用合同》和2008年签订的《土地租赁合同》将合同期限延长8年，造成基便村民小组、基便经济合作社的租金损失超过100万元。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二、三项的规定，基便村民小组、基便经济合作社与伦仲铭签订的2006年《土地租用合同》和2008年《土地租赁合同》均属于无效合同。
三、对于2006年和2008年两份合同的签订及履行过程，基便村民小组、基便经济合作社的村民对此根本就毫不知情，根本就无法行使表决权，不可能及时提出异议。在基便村民小组、基便经济合作社知道该两份合同存在时，基便村民小组、基便经济合作社的村民一直通过上访、向政府相关部门投诉、在村里拉横幅抗议、在互联网上发出控告声明等方式提出抗议，故该两份合同不是真实意思表示，一审判决认为上述两份土地合同已经得到基便村民小组、基便经济合作社全体村民的认可、是村集体意志的体现是错误的。1.2006年和2008年的两份合同是伦仲铭瞒着广大村民与当时村小组长关兆永相互串通签订的，当时关兆永任职村长，合同管理也由关兆永负责，村集体的村民根本不知道前述两份土地合同的存在。当时的村小组长关兆永保管合同，不等于村集体的村民都知道两份合同的内容，更不代表村民均认可两份合同的内容。2.吉利村委会将包括基便村民小组、基便经济合作社在内的下属各村小组的部分出租土地并入佛山市禅城区南庄镇吉利集团有限公司（以下简称吉利集团公司）统一管理，由基便村民小组、基便经济合作社出钱将出租土地登记在吉利集团公司名下，因此，基便村民小组、基便经济合作社的土地出租、租金收取、村民分红等全部事务均由吉利村委会和吉利集团公司几个领导及村小组长负责管理，全部事务由几个人控制，伦仲铭交租也是向吉利集团公司缴纳，伦仲铭从来没有直接向基便村民小组、基便经济合作社缴交过土地租金，基便村民小组、基便经济合作社对2006年和2008年两份合同的签订及租金标准改变、租赁期限延长等事情根本不知道，无法及时提出异议。一直以来基便村民小组、基便经济合作社都误以为伦仲铭是依据1998年《租地合同》的约定（合同期限至2017年12月31日）在使用案涉土地。因此，伦仲铭向吉利集团公司缴纳租金不能视为基便村民小组、基便经济合作社的村民对该两份合同的认可。3.在村民的知情权、表决权、监督权等权利被强制剥夺的情况下，2006年和2008年两份合同因违反法律强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”的规定，两份合同自始没有发生法律效力，不会因为持续了一段时间就自动变为有效，也不能以事后基便村民小组、基便经济合作社的村民没有及时对两份合同提出异议就推定村民对两份合同进行追认或者认可。4.整个吉利村委会下属各村小组的土地出租及物业出租的合同全部在吉利村委会保管，实际上是由当时任村小组长的关兆永保管，而且关兆永不担任小组长后就到吉利村委会的吉利集团公司当经理，主管吉利村委会下属全部村小组的土地出租及物业出租工作。基便村民小组、基便经济合作社的村民根本就看不到2006年和2008年的合同，作为普通村民根本不知道两份合同的存在。根据《正村长交接书》中可以看到，关兆永恶意销毁部分1998的《租地合同》。同时，基便村民小组、基便经济合作社因为打这场官司需要到吉利村委会复印相关租地合同及租金收据等资料，吉利村委会个别干部刁难，完全站在伦仲铭一边。5.2012年部分村民知道伦仲铭与吉利村委会个别干部及当时的村小组长关兆永串通私改合同，部分村民就冒着被打击报复的风险多次向吉利村委会、南庄镇政府综治维稳办、镇政府纪委等多个部门反映问题，一直得不到答复解决。足以证明基便村民小组、基便经济合作社对两份合同有异议，不断以上访、拉横幅、在互联网发布消息等方式提出异议。6.基便村民小组、基便经济合作社经过2014年新村长换届，新村长关润驰上任后才说服村民通过法律途径解决涉案土地问题，关润驰承受了巨大压力。由此可见伦仲铭与吉利村委会个别干部等已经结成强大利益主体，拼命阻拦村民通过法律途径及其他一切合法途径维护权益。7.伦仲铭没有按照1998年合同每五年调整租金一次，而是持续11年都没有调整租金，仍然按照每亩1万元租金标准缴纳，本身就证明伦仲铭存在严重违约行为，根据基便村民小组、基便经济合作社的村民翻查伦仲铭缴纳租金的情况，伦仲铭每年都有延迟交租的情况存在。一审判决认为“两份土地租赁合同均是双方真实意思表示，且基便村民小组、基便经济合作社已持有本案的两份租赁合同多年，伦仲铭一直按合同约定及时足额缴纳租金，……，基便村民小组、基便经济合作社的村民对伦仲铭租赁土地一事已知悉多年，未有证据显示基便村民小组、基便经济合作社的村民在本案诉讼之前曾对两份租赁合同提出过异议，基便村民小组、基便经济合作社也一直按合同约定收取伦仲铭的租金，应视为涉案的土地租赁已得到村民认可，是村集体意志的体现”是错误的。
四、根据前述第一至三点意见，伦仲铭应当依法赔偿基便村民小组、基便经济合作社租金差额80768.5元。
五、根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，租赁期限不得超过20年，只有在租赁届满的情况下方可续订租赁合同，重新计算租赁期限。租期28年明显违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，合同的租赁期限也只能从1998年1月1日至2017年12月31日止共20年。
六、按照一审判决的逻辑推理，以后只要村小组的负责人与承租人私下签订了合同再交到村委会备案，由村委会收取租金即可视为签订的土地租赁合同有效，不但完全剥夺了基便村民小组、基便经济合作社的村民通过召开村民会议对村集体事务进行管理的权利，严重违背了《中华人民共和国村民委员会组织法》的立法精神。而且这种做法被认定为有效，则伦仲铭完全可以长久霸占土地，因为只要在上一份合同没有到期前私下再签订一份租期为20年的合同，如此循环往复就可以永久霸占土地。
上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认基便村民小组、基便经济合作社与伦仲铭于1998年1月1日签订的《租地合同》有效；3.确认基便村民小组、基便经济合作社与伦仲铭于2006年1月1日签订的《土地租用合同》无效；4.确认基便村民小组、基便经济合作社与伦仲铭于2008年12月（落款日期为2006年1月1日）签订的《土地租赁合同》无效；5.改判伦仲铭赔偿基便村民小组、基便经济合作社租金差额80768.5元；6.本案诉讼费由伦仲铭承担。
被上诉人伦仲铭答辩称：基便村民小组、基便经济合作社陈述2006年、2008年双方签订的土地租赁合同违反了我国法律强制性规定，属于无效合同，该陈述空洞无据。综合本案全部证据材料，2006年、2008年签订的土地租赁合同在签订程序及合同内容上均是合法有效，而且在合同的履行过程中已经得到基便村民小组、基便经济合作社村民的认可。一、2006年及2008年土地租用合同签订程序合法，既符合《中华人民共和国村民委员会组织法》，也符合村规民约。1.《中华人民共和国村民委员会组织法》于1998年11月4日第九届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过，2010年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十七次会议修订，双方于2006年及2008年签订了本案土地租用合同，根据法不追溯原则，适用的是1998年版相关规定，而不是2010年修订后的内容，2006年及2008年土地租用合同由村组委员五人代表签订，程序上没有违反1998年的《中华人民共和国村民委员会组织法》任何强制性规定，该合同签订程序合法有效。2.基便村民小组、基便经济合作社属于吉利村委会管辖下的村民小组，吉利村委会2005年7月制定的《村规民约：吉利集团有限公司土地管理细则》对基便村民小组、基便经济合作社具有约束力，2006年、2008年《土地租用合同》不违反该管理细则第十一条规定，合同签订合法有效。3.基便村民小组、基便经济合作社的上级管理部门是吉利村委会，吉利村委会对2006年、2008年的《土地租用合同》进行了审查鉴证，加盖了吉利村承包合同管理的印章，证明吉利村委会对本案租赁合同的批准及同意。伦仲铭作为承租人完全有充分理由相信合同出租方的盖章及村组委员五人代表签名是经全体村民同意的、是代表村集体意志的、是程序合法的。4.一审法院依职权调取的证据即佛山市禅城区南庄镇纪检部门出具的关于吉利基便村民反映情况的调查报告一份，该证据由政府职能部门出具，显示未发现相关人员存在违法违纪情况。基便村民小组、基便经济合作社指控伦仲铭通过不正当手段串通签订两份合同，该证据充分驳斥了基便村民小组、基便经济合作社的无理指控，某些村干部鼓动不知情的村民闹事、上访、拉横幅，制造激化社会矛盾，现在部分村民已经开始清醒、觉悟，对某些村干部的违法行为向政府部门进行举报、申诉。
二、2006年和2008年土地租用合同均内容合法。1.2006年《土地租用合同》在租赁期限、租金价格方面参照了《村规民约：吉利集团有限公司土地管理细则》的规定，租金还远高于该管理细则规定的每亩6000元水平，合同约定每亩10000元租金，10000元每亩的租金单价在当时已经是很高的价格，合同约定了单价每年递增500元，对村集体利益具有充分保障。2.2008年签订的《土地租用合同》是双方经重新丈量土地后明确租赁面积及租金的合同，除了面积发生变更外，2008年签订的《土地租用合同》其他条款与2006年《土地租用合同》基本一致，其实质是2006年《土地租用合同》的补充协议，2008年签订的《土地租用合同》作为补充性质没有损害基便村民小组、基便经济合作社的任何利益，该合同合法有效。
三、2006年及2008年土地租赁合同的履行情况。1.2006年及2008年的土地租赁合同是双方真实意思表示，伦仲铭一直按照合同约定交付租金，并在涉案土地上投入资金开展生产建设，建造了厂房等建筑物，基便村村民对伦仲铭租赁涉案土地一事已知悉多年，涉案租赁合同已实际履行多年，涉案土地租赁已得到基便村民小组、基便经济合作社村民的认可。2.基便村民小组、基便经济合作社收取了伦仲铭的租金用于村民分红，村民分红大部分资金来源于租户的租金，基便村民小组、基便经济合作社上诉称对土地租赁合同签订及履行过程毫不知情，显然是罔顾事实，没有土地租赁合同的存在就不会产生租金收入，村民就不会得到分红。
四、2006年及2008年土地租赁合同的租赁期限合法有效。1.2006年的土地租赁合同是独立的租赁合同，2008年土地租赁合同是2006年土地租赁合同的补充协议，两份合同租赁期间均没有超过二十年，符合《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限合法有效。2.根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条第二款规定“集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限”，其中国有工业用地使用权出让年限为50年，因此，2006年及2008年两份合同均符合该规定，租赁期限合法有效。
综上，基便村民小组、基便经济合作社的上诉请求没有事实与法律依据，请求二审法院查明事实，驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人基便村民小组、基便经济合作社、被上诉人伦仲铭均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。另查明：各方当事人确认涉案土地由承租人正常使用，承租人在经营当中。
本院认为：本案二审争议焦点是2006年、2008年签订的两份土地租赁合同的效力问题。
基便村民小组、基便经济合作社与伦仲铭于2006年1月1日签订一份《土地租用合同》、于2008年12月签订一份《土地租赁合同》，2008年12月签订的《土地租赁合同》是双方经重新丈量土地后明确伦仲铭租赁土地的面积及相应的租金，其他条款均与2006年年1月1日签订的《土地租用合同》一致，2008年12月签订的《土地租赁合同》应为2006年签订的《土地租用合同》部分内容的变更和补充。基便村民小组、基便经济合作社上诉主张2006年、2008年两份土地租赁合同未经村民会议讨论、土地租金偏低、租赁期延长至28年，严重损害村集体利益，属于无效合同。经审查，2006年1月1日签订的《土地租用合同》，基便经济合作社除在合同上加盖公章外，基便村民小组的村组委员、村民代表关兆永、关润光、徐福、欧丽香、关同波在合同上签名确认，吉利村委会作为鉴证部门亦在合同上盖章确认；2008年12月签订的《土地租赁合同》，基便经济合作社除在合同上加盖公章外，基便村民小组的村组委员、村民代表关兆永、关润光、关镇彪、欧丽香、关同波在合同上签名确认，吉利村委会作为鉴证部门亦在合同上盖章确认。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第二款规定，村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项，包括从村集体经济所得收益的使用、本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案、土地承包经营方案、村集体经济项目的立项、承包方案等。两份土地租赁合同的内容包含于上述村民会议可以授权村民代表会议讨论决定的范围内。租金的程序亦不违反吉利村委会与吉利集团公司联合制订的村规民约中的《吉利集团有限公司土地管理细则》第十一条“村小组出租土地：……每亩租金低于6000元的要经村户主大会通过，并报村委会批准”的规定。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定续订租赁合同约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年，本案两份土地租赁合同约定租赁期20年，并未超过法律规定的期限。综上，两份土地租赁合同是各方当事人的真实意思表示，村民代表在两份土地租赁合同上签名并未违反法律规定或村规民约，代表了全体村民行使村民自治的权利，是村集体意志的体现。双方的租赁关系已经履行了较长时间，伦仲铭一直按合同约定交纳租金并在涉案土地投入资金开展生产建设，建造了上盖物，正常使用租赁物，基便村民小组、基便经济合作社也一直按合同约定收取租金。基便村民小组、基便经济合作社上诉主张2006年、2008年两份土地租赁合同无效，理由不成立，本院不予支持。原审判决认定两份土地租赁合同有效，处理正确，应予维持。
基便村民小组、基便经济合作社上诉主张伦仲铭支付租金差额，因两份土地租赁合同有效，伦仲铭已经按照合同约定交纳了租金，基便村民小组、基便经济合作社再要求伦仲铭支付租金差额没有依据，本院不予支持。
基便村民小组、基便经济合作社上诉主张确认其与伦仲铭1998年1月1日签订的《租地合同》有效。经审查，基便村民小组、基便经济合作社并未提交证据证实双方存在该份合同，故基便村民小组、基便经济合作社的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1819.21元，由上诉人佛山市禅城区南庄镇基便村民小组、佛山市禅城区南庄镇吉利村基便经济合作社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 睿
审 判 员 张雪洁
代理审判员 袁秋华
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 车 驰