河北省保定市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）保民二终字第552号
上诉人（原审原告）保定茂业百货有限公司，住所地保定市朝阳南大街58号国贸大厦商务中心1205、1206号。
法定代表人王福琴，该公司总经理。
委托代理人郭恒崖、贾丽娟，该公司职员。
被上诉人（原审被告）保定市金利房地产开发有限公司，住所地保定市南市区红阳路23号。
法定代表人李金生，该公司总经理。
委托代理人侯海波，该公司职员。
委托代理人刘云秀，河北公泽律师事务所律师。
上诉人保定茂业百货有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服河北省保定市新市区人民法院（2013）新民初字第1485号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人保定茂业百货有限公司的委托代理人郭恒崖、贾丽娟，被上诉人保定市金利房地产开发有限公司的委托代理人侯海波、刘云秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2010年9月30日，原、被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告位于保定市朝阳路63号国贸大厦第九层房产，建筑面积1320平方米，每平方米4500元，总金额594万元，买方于2010年10月15日前总房款付于卖方，出卖人应当在2010年10月31日前将达到入住条件的商品房交付买受人。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，按第3项处理，即出卖人出示延迟办理的合理原因，并负责为买受人办理全部手续。合同签订后，原告依约履行了付款义务，被告于2010年10月31日将涉案房屋交付原告。后双方因国贸大厦负一层F02相关产权问题发生争议，原告至今未能取得涉案房屋的产权证。
原告出示2012年11月7日、12月20日、2013年2月6日原告至被告的公函及签收回执，内容均为要求被告协助提供办理产权证所需若干资料，被告公司职员候海波分别于2012年11月8日、12月24日、2013年2月6日签收。证明向被告发出了办理涉案房屋产权证需被告协助提供有关资料的公函。被告对原告提供的公函真实性无异议，但抗辩合同履行后双方有一些遗留问题一直没有解决，原告于2012年11月8日才将办理产权委托函给被告，才向被告提出办证要求，原告在长达两年时间里没有要求办证，没有委托函，被告不知如何提供办证资料。被告在2012年11月18日原告催告后就提供了相应的资料，有原告方授权的贾丽娟签收。被告出示2012年12月18日、19日有贾丽娟签收的公函两份，证明原告要求提供的有关资料被告已提供；另根据合同第十五条，双方同意按第3项处理，即出卖人出示延迟办理的合理原因，并负责为买受人办理全部手续；根据此规定，被告已履行了义务，依照司法解释第十八条当事人有特殊约定的除外，故本案不适用该规定。原告对贾丽娟签收的两份公函不持异议，但抗辩收取的资料是为另一案件即负一层至五层商场办理产权证收取的资料，与涉案房屋没有任何关系，被告主张的合同履行后的遗留问题与本案不具有关联性；根据合同第十五条第3项，被告主张的原因没有合理性可言，无法适用合同第3项。
以上事实有原告提供的商品房买卖合同、原告至被告的公函及签收回执及法庭审理笔录所证实。
原审认为，原告与被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应依约履行。该合同为现房销售，涉案房屋所位于的朝阳路63号国贸大厦已办理了初始登记，双方对此没有争议。因此，对原告主张将位于保定市朝阳路63号国贸大厦第九层房产的房屋所有权和土地使用权过户至原告名下，办理以原告为权益人的房产权属证书的诉讼请求，本院予支持。
《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，“现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”由此可见，该条款将商品房购买人的办证义务确定为主动办证义务，而将开发商的办证义务确定为协助办证，即协助义务。原、被告双方在合同第十五条关于产权登记的约定中作出的约定，是针对“买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的”情形作出的选择性条款，该条款的“在规定期限内”根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，应认定为“自销售合同签订之日起90日内”，因原告未能提供在该期限内由于被告的责任，致使原告未能取得房屋权属证书的证据，故本案不应适用双方选择的第3项处理。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定处，出卖人应当承担违约责任。（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同签订之日起90日。”原告未能提供自合同签订之日起90日届满，由于被告的原因致使原告未能取得房屋权属证书的证据。因此，原告主张被告拒绝办理过户构成违约，没有事实和法律依据，对其要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若问题的解释》第十八条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告保定市金利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内将保定市朝阳路63号国贸大厦第九层房产的房屋所有权和土地使用权过户至原告保定茂业百货有限公司名下。二、驳回原告原告保定茂业百货有限公司的其他诉讼请求。案件受理费18914元，由原告负担18834元，被告负担80元。
保定茂业百货有限公司上诉称，一审认定事实错误，适用法律错误，请求撤销原判第二项，依法改判被上诉人支付逾期办理过户的违约金。理由：一、双方签订的合同约定，被上诉人应当在房产交付后90日内将办理权属登记需要由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案，如因被上诉人责任导致上诉人无法在规定期限内取得房产权属证书的，被上诉人应当赔偿上诉人直接经济损失。但一审判决却错误的认定双方合同第十五条约定若因被上诉人责任导致上诉人无法在规定期限内取得房产权属证书的，被上诉人出示延迟办证的合理原因，并负责为上诉人办理全部手续，此认定明显与合同约定不符，认定事实错误。二、一审排除适用合同第十五条中选择的第三项约定没有任何法律依据。即便排除该项约定，根据相关规定及司法解释，被上诉人应自合同签订之日起90日内履行相关办证义务，否则，被上诉人应承担违约责任。被上诉人负有对自己应当履行备案及协助办证义务的举证义务，否则承担举证不能的后果。一审中被上诉人明确表示因自身的原因导致现在无法给上诉人办理权属证书，在此情况下，一审将举证义务强加给上诉人，严重违反相关法律规定。一审以上诉人未能提交自合同签订之日起90日届满由于被上诉人原因导致上诉人未能取得房屋权属证书的证据为由，判定上诉人承担举证不能的后果，此判定违背事实、法律。
保定市金利房地产开发有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
二审查明事实与原审查明的一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同为现房销售，涉案房屋所位于的朝阳路63号国贸大厦已办理了初始登记。另，双方在合同第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，按第3项处理，即出卖人出示延迟办理的合理原因，并负责为买受人办理全部手续。上诉人未能提供自合同签订之日起90日届满，由于被上诉人的原因致使上诉人未能取得房屋权属证书的证据，且该项处理方式上也未对违约金进行约定。故，上诉人关于被上诉人拒绝办理过户构成违约，要求被上诉人支付违约金的诉讼请求没有事实和法律依据。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18913元，由上诉人保定茂业百货有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘克伟
审 判 员 宋庆田
代理审判员 全旭春
二〇一五年五月十一日
书 记 员 董 丽