山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民四终字第979号
上诉人（原审被告、反诉原告）泛华保险公估有限公司，住所地广东省深圳市。
法定代表人ＸＸ华，总经理。
委托代理人刘艺军，广东金卓越（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）刘红民，女，1966年11月14日出生，汉族，居民，住山东省济南市。
委托代理人尹涛，山东易济律师事务所律师。
上诉人泛华保险公估有限公司因与被上诉人刘红民房屋租赁合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第1184号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2010年1月1日，刘红民与泛华保险公估有限公司签订《房屋租赁协议》，协议约定刘红民将其所有的位于济南市高新开发区正丰路7号环保科技园A座306、308、309室租赁予泛华保险公估有限公司作为其下设山东分公司营业场所办公使用。租赁期限自2010年3月1日起至2013年2月28日止。每年租金金额壹拾肆万伍仟贰佰肆拾伍元陆角整（145245.6元）。交付方式为租金半年缴纳一次，每年度的上半年租金1月10日前交纳72622.8元，下半年度租金7月10日前交纳72622.8元。协议第八条约定，甲（刘红民）、乙（泛华保险公估有限公司）任何一方不按本合同约定的义务履行，则以本租赁合同项下的租赁费金额为基数乘以3%计算违约金。2010年3月至2011年3月的租金145245.6元泛华保险公估有限公司已经全部支付。
2010年2月8日，刘红民与泛华保险公估有限公司签订固定期限的劳动合同，期限自2010年1月9日至2013年1月8日。工作岗位为泛华保险公估有限公司所属山东分公司总经理。
2012年9月14日，刘红民向泛华保险公估有限公司邮寄送达泛华保险公估有限公司通知书一份，通知书载明“2010年3月1日我与贵公司签订房屋租赁合同，合同约定租赁期限为三年，租金每半年缴纳一次，每年度的7月和12月份缴纳，自2011年3月迄今的租赁费贵公司一直未支付，为此，本人特通知，自即日起解除贵司与本人签订的房屋租赁合同。通知人：刘红民2012年8月9日”。泛华保险公估有限公司庭审中认可收到上述通知书，但对内容不予认可，称其并非不支付租金，而是因刘红民已将泛华保险公估有限公司赶出了承租的房屋。
泛华保险公估有限公司曾于2012年向济南市历下区人民法院提起诉讼，要求刘红民及案外人刘丙丽归还车辆及办公用品，并要求赔偿损失。2013年12月31日济南市历下区人民法院作出（2012）历民初字第1229号民事判决中认定，“2011年5月19日，泛华保险公估有限公司下达《关于限期移交公司车辆的紧急通知》，涉案的车辆以及电脑、传真等办公用品均在济南高新区环保高科技园A座3楼311室及环保科技园露天场地存放。”
双方有争议的事实有：一、刘红民、泛华保险公估有限公司双方签订的租赁协议中的房屋泛华保险公估有限公司是否实际使用，使用了多少面积。刘红民主张双方签订租赁协议后，泛华保险公估有限公司已经实际使用了房屋，只是因为合同中约定的房屋编号与物业公司实际在房屋上的编号不同。刘红民提交2010年2月2日的工作签报、房产证三份、济南世通物业管理有限公司的证明一份，拟证实自己的主张。经庭审质证，刘红民名下房产证记载：高新开发区正丰路554号科研楼306：建筑面积70.59平方米；308：建筑面积141.71平方米；309：建筑面积191.16平方米，共计403.46平方米。工作签报记载：山东机构资产情况中“职场”403。世通物业公司证明载明：业主刘红民，于2007年3月12日在高新开发区正丰路7号环保科技园A座总购买308、310、311三套房产，面积为417.08平方米，在办理房产证时分别变更为高新区正丰路554号科研楼306、308、309，实际面积为403.46平方米。泛华保险公估有限公司认为，刘红民并未按照合同约定交付房屋，其中合同约定的308室泛华保险公估有限公司并未实际占有使用。原审法院认为，刘红民提交房产证与物业公司的证明及泛华保险公估有限公司的工作签报相互印证，泛华保险公估有限公司的房屋使用面积为403.46平方米，且有济南市历下区人民法院民事判决中确认了泛华保险公估有限公司使用刘红民房产的情况，因此，刘红民提交的证据形成证据链，能够相互印证，证实泛华保险公估有限公司实际租赁刘红民的房产，在房产证上显示高新区正丰路554号科研楼306、308、309，但是在物业公司的编号显示为308、310、311。刘红民已经按照租赁协议的约定向泛华保险公估有限公司交付了房屋。泛华保险公估有限公司主张的合同约定的308室并未实际使用的主张不能成立，原审法院不予认定。
二、泛华保险公估有限公司实际使用房屋的期限。刘红民主张合同签订后，泛华保险公估有限公司一直使用涉案房屋，2012年9月14日，刘红民向泛华保险公估有限公司发送解除合同通知书一份，双方解除房产租赁合同，因此，泛华保险公估有限公司应当向刘红民支付2011年3月1日起至2012年9月1日止的租金217868.4元。泛华保险公估有限公司主张，2011年6月6日，刘红民、泛华保险公估有限公司双方之间发生争议之后，刘红民已将泛华保险公估有限公司赶出了承租的房屋，刘红民有义务避免损失的扩大。原审法院认为，刘红民、泛华保险公估有限公司均认可在2011年3月1日至2011年6月6日泛华保险公估有限公司实际使用租赁的房屋，对于该期间的房屋租金，泛华保险公估有限公司应当给付刘红民，该期间的房屋租金为145245.6／365×97=38599.52元。另刘红民主张泛华保险公估有限公司应当给付2011年6月7日起至2012年9月1日期间的租金179136.24元。泛华保险公估有限公司认为自2011年6月6日刘红民将泛华保险公估有限公司赶出租赁的房屋，因此，泛华保险公估有限公司不应支付该期间的租金。对此，原审法院认为，刘红民、泛华保险公估有限公司签订租赁协议后，泛华保险公估有限公司主张2011年6月6日起双方因其他问题发生争议，泛华保险公估有限公司被刘红民赶出所租赁的房屋，刘红民、泛华保险公估有限公司双方均有义务避免损失扩大。刘红民作为泛华保险公估有限公司在济南地区的分公司经理，具有特殊身份，刘红民、泛华保险公估有限公司均认可自2011年6月6日后，涉案房屋房产证编号306、308房屋，泛华保险公估有限公司未再占有使用，因此，刘红民主张该部分租金的请求，原审法院不予支持。在本案审理过程中，刘红民也认可双方发生争议后泛华保险公估有限公司使用311号房屋，该事实也已经过济南市历下区人民法院予以认定，根据公平原则，对于311号房屋（即房产证编号的3**号）的房屋租金（145245.6／365×（191.16／403.46）×453=85472.8元】泛华保险公估有限公司应当予以承担。
原审法院认为，2010年1月1日，刘红民与泛华保险公估有限公司签订《房屋租赁协议》，该协议权利义务明确，不违反法律规定，应为有效合同。合同签订后，刘红民、泛华保险公估有限公司均应按照协议约定履行自己的义务。2010年3月1日起至2011年2月28日期间的租金，泛华保险公估有限公司已经支付。泛华保险公估有限公司认可2011年6月6日前使用租赁房屋，因此，刘红民要求泛华保险公估有限公司支付该期间的房屋租金为38599.52元的诉讼请求，证据确实充分，原审法院予以支持。对于311号房屋租金85472.8元，泛华保险公估有限公司应当予以承担。刘红民要求泛华保险公估有限公司支付利息损失的诉讼请求，双方合同并未有约定，因此，刘红民主张的利息损失可从刘红民主张权利时（2015年5月12日）起按照中国人民银行同期流动贷款利率计算。刘红民提交的证据能够证实已经将涉案的房屋全部交由泛华保险公估有限公司使用的事实，泛华保险公估有限公司反诉要求刘红民返还2010年3月1日起至2011年2月28日期间308室租金的诉讼请求，证据不足，原审法院不予支持。刘红民、泛华保险公估有限公司签订租赁协议后，刘红民已经提交证据证实履行了合同义务，并未构成违约，因此，泛华保险公估有限公司要求刘红民支付违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、泛华保险公估有限公司于判决生效之日起十日内支付刘红民租金38599.52元（2011年3月1日至2011年6月6日止）及利息损失，（利息损失以38599.52元为基数按照中国人民银行同期流动贷款利率计算自2015年5月12日起至判决生效之日止）。二、泛华保险公估有限公司于判决生效之日起十日内支付刘红民租金85472.8元（2011年6月7日至2012年9月1日止）及利息损失，（利息损失以85472.8元为基数按照中国人民银行同期流动贷款利率计算自2015年5月12日起至判决生效之日止）。三、驳回刘红民的其他诉讼请求。四、驳回泛华保险公估有限公司要求刘红民返还租金22593.76元的反诉请求。五、驳回泛华保险公估有限公司要求刘红民支付违约金13072.1元的反诉请求。泛华保险公估有限公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4568元，由刘红民承担1796元，泛华保险公估有限公司承担2772元。反诉案件受理费346元，由泛华保险公估有限公司承担。
上诉人泛华保险公估有限公司不服原审判决上诉称：租赁合同不能继续履行的原因在于被上诉人粗暴的将上诉人赶出承租房屋。一审法院已经认定被上诉人将上诉人赶离出承租房屋，同时上诉人也向一审法院提交了相关证据予以证实。同理，由于被上诉人的过错导致上诉人无法使用标的房屋，由此造成的损失理应由被上诉人自己承担。被上诉人作为上诉人在山东的负责人，隐瞒了事实真相，未全部交付标的房屋。被上诉人还是上诉人竞争对手上海大洋保险公估有限公司济南分公司的负责人。上诉人也已经向一审法院提交了相关的证据，均已经证实被上诉人确实将租赁房屋出租给了上海大洋保险公估有限公司济南分公司，因此被上诉人未履行租赁合同的全部义务。被上诉人作为上诉人在山东的负责人，向公司隐瞒了上述事实真相。一审法院认定上诉人在2011年6月6日以后使用311房屋与事实不符。上诉人从来没有确认被上诉人在311房屋为上诉人保管财物，被上诉人占有车辆、办公用品等为非法占有。拒不向公司交付，因此被上诉人自己进行堆放行为与上诉人无关。退一步讲，一审法院判决2011年6月6日之后311房屋的租金费用全部由上诉人承担也违反了公平原则。一审法院一方面认定应当由上诉人和被上诉人按照公平原则分摊损失，一方面又将全部损失判决给上诉人承担，违背了自己制定的原则。请求在重新认定事实的基础上，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人刘红民辩称：租赁合同有效，被上诉人已经交付了三间房屋。交付的三间房屋已经由上诉人的刘总、李总、叶总等相关负责人在签报表上签字确认收到了三间房屋共计403平方米。上诉人在被上诉人主动解除之前一直使用涉案房屋，上诉人从未主动要求解除房屋租赁合同。上诉人是在2013年才提出有一间房屋没有交付，这也超出了房屋租赁合同一年的诉讼时效。上诉人一直主张有一间房屋未交付使用，是基于对物业方面的房产编号和房管局的房产证编号差距造成的。上诉人一直所提的306号房的房产证编号为304，并非刘红民的房产，其要求返还租赁费没有依据。上诉人与被上诉人之间截止到2013年3月1日之前，劳动关系一直存在，这一点经历下人民法院和济南市中级人民法院的生效判决予以确认。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，泛华保险公估有限公司并无证据证实刘红民将其赶出租赁房屋，其主张由于无法使用房屋而造成损失的理由不能成立。原审判决根据相应的证据认定房产证编号309的房屋与物业编号311的房屋系同一房屋属实，生效的济南市历下区人民法院（2012）历民初字第1229号民事判决已认定涉案办公用品在济南高新区环保高科技园A座3楼311室存放，故原审判决据此认定泛华保险公估有限公司支付相应的租金，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4914元，由上诉人泛华保险公估有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵举强
代理审判员 马立营
代理审判员 曹 强
二〇一五年十二月七日
书 记 员 吴秀婷