山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0281民初8433号原告：刘华静，女，汉族，住山东省胶州市。委托诉讼代理人：孙政玉，山东海金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：付勇，山东海金州律师事务所律师。被告：青岛建荣建设发展有限公司，住所地青岛胶州市。法定代表人：郑其港，职务：总经理。委托诉讼代理人：钟金秋，山东海康律师事务所律师。原告刘华静与被告青岛建荣建设发展有限公司（以下简称建荣公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘华静的委托代理人付勇，被告建荣公司的委托代理人钟金秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘华静提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金暂定2万元，并由被告承担本案诉讼费。庭审中原告明确违约金的计算自2016年1月1日起至2016年11月16日止，以总房价款549784元为基数，按照银行同期贷款利息计算。事实与理由：原被告双方于2015年6月3日签订商品房预售合同，原告购买被告开发的胶州市泸州西路77号房屋一处，总房价款549784元，按照合同约定，被告应当于2015年12月31日前交付房产，但被告一致未交付房产，严重侵犯了原告的权利，故请求法院依法判如所请。庭审中原告主张按照银行同期贷款利息计算违约金。被告建荣公司庭审中口头辩称：原告所诉无事实及法律依据，原告与被告之间就逾期交房所产生的违约金及起算时间段有明确约定，应按照双方之间的约定计算，请求法院查明事实，依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据原被告提交的证据及庭审陈述，本院查明以下事实：一、2015年6月3日，原告与被告签订青岛市商品房预售合同一份，合同约定：1、原告向被告购买位于胶州市泸州西路77号河头源方井片区改造建设项目小区77号4号2单元5层501住宅一处。2、购买该房屋的总房价款549784元。3、合同约定房屋交付的标志为双方签署《房屋交接书》并领取钥匙。4、合同约定交付房屋必须符合：交付的房屋已通过单体竣工验收，原告依约履行了交付款及其他约定义务。5、被告定于2015年12月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。6、合同第十二条约定，被告如未在本合同约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之0.1计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，原告有权要求被告支付违约金。7、合同补充条款第23页第3条第4项的约定，原告同意给被告90日的宽限期，若被告宽限期90日后仍未能将商品房交付给原告，则按照《青岛市商品房预售合同》约定的方式处理。二、原告已支付全部购房款549784元。三、涉案楼座项目于2015年10月12日取得房屋竣工验收备案证。以上查明有原告提交的《青岛市商品房预售合同》、住房借款合同、个人贷款支付凭证、购房发票；被告提交的《青岛市商品房预售合同补充条款》、房屋竣工验收备案证及双方庭审中的陈述予以佐证。原被告双方对上述证据的真实性均无异议，对双方当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案中被告建荣公司提交了交房通知书及挂号信查询记录各一份，欲证明被告于2016年6月30日通知原告办理交房手续，但原告拒绝前来收房。原告对挂号信查询记录的真实性不予认可，对交房通知的真实性没有异议，称其中载明的2016年6月30日交房并没有达到验收合格的条件，被告属于违法交房，原告主张违约金至2016年11月16日第一次庭审时。庭审中经被告申请，法庭当庭通过网络查询原告提交的挂号信查询记录中所载明的运单号，查询结果仅显示时间为2016年6月30日王静签收。原告称王静并非本案原告，无法确认。被告称被告咨询胶州市邮政局，其帮忙按照投寄的单号查询，确认原告刘华静系他人王静代收，为进一步核实真实性，胶州市邮政局还电话询问了负责投拦的邮递员，予以核实，胶州市邮政局将该两户的查询记录复印交付被告，即上述查询记录。原告称被告所述没有证据证明，且无论该证据真实与否，其在未达到房屋交付条件的情况下通知业主交付房屋系违法交房。被告建荣公司提交了短信通知打印件及EMS通知但一份，欲证明，被告再次通知原告前来办理交房手续，原告不来收房。被告称2016年6月30日被告书面通知原告交房，原告拒绝进行交接，后房屋于2016年10月12日竣工验收合格，被告又电话通知原告收房，房屋已经符合交付条件前来交房，但原告仍拒绝交接。对于2016年6月30日邮寄通知收房的一批业主，再次交房的通知都是通过电话短信相结合的方式通知交房，但原告仍不收房，2016年11月30日又邮寄了EMS。且2016年11月16日开庭时，原告代理人也已经知晓房屋可以交付的事实，但原告还是没有收房。从以上足以看出，原告存在恶意拖延时间以要求被告赔偿违约金的客观情况。原告对EMS通知单的真实性没有异议，对短信称没有原始载体，不予认可，原告称被告虽举证证明2016年10月12日竣工验收，但其竣工验收系所谓的单体验收，原告并不认可，房屋交付的前提是综合验收合格包括主体及其他配套设施，被告单体验收合格即通知原告收房违反了相关法律规定。本院认为，第一，涉案商品房是否存在逾期交房问题及违约金计算的起止时间。原被告原被告签订的《青岛市商品房预售合同》及补充条款是双方当事人的真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。根据双方签订的合同约定，涉案房屋交付时间为于2015年12月31日前，但是在双方补充条款中又对交房的时间约定了90日的宽限期，故本院确定双方约定的房屋交付时间为2016年4月1日前。被告应当自2016年4月1日起承担违约责任。庭审中被告提交了挂号信查询记录、交房通知书主张在2016年6月30日通知原告收房，原告对挂号信查询记录不予认可，另称因房屋不符合交房条件，被告仍应承担违约责任。根据双方合同约定，房屋交付的标准为房屋通过单体楼竣工验收，涉案房屋已经于2016年10月12日取得房屋竣工验收备案证。被告2016年10月12日取得竣工验收备案证的时间晚于其主张的2016年6月30日通知原告收房的时间，被告在书面通知原告收房时房屋并不符合交付条件，故本院对被告的该项辩称不予采信，被告应当在房屋符合交付条件后通知原告办理交接手续。因被告没有提交确切的证据证明其在2016年10月12日至2016年11月16日期间通知原告收房，故被告应当自2016年4月1日起承担违约责任至原告主张的2016年11月16日止。第二、关于违约金标准是否过低需要调整问题。依据双方合同约定如被告逾期交房应按照已付房款承担日万分之0.1的违约责任，原告主张称按照合同约定的日万分之0.1明显低于原告的经济损失，属于违约金过低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，当事人约定违约金低于造成损失的，可以请求人民法院或仲裁机构予以增加。根据《关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。原告按照房款的同期银行利息主张，没有超过其实际损失数额，请法院予以支持。本院依据公平原则和诚实信用原则以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，综合参考该楼盘及同地段同类房屋租金、中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准等因素，确认本案违约金为已付购房款的日万分之一。故违约金数额为12590元（549784元×万分之一×229天），应由被告支付原告。对于原告主张过高部分，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告青岛建荣公司房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘华静逾期交房违约金12590元；二、驳回原告刘华静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，因适用简易程序减半收取150元，由原告刘华静负担30元，由被告青岛建荣公司房地产开发有限公司负担120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  孙超二〇一六年十一月三十日书记员  周琳