安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖13民终1039号
上诉人（一审原告、反诉被告）：吴艳玲，女，1970年3月5日出生，汉族，居民，住安徽省宿州市埇桥区。
委托代理人：许来永，安徽玉金律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：宿州市秋华土石方工程有限公司，住所地安徽省宿州市滨河路与怀远路交叉口同科城市。
法定代表人：邱玲，该公司经理。
委托代理人：侯先运，安徽民之声律师事务所律师。
上诉人吴艳玲因诉被上诉人宿州市秋华土石方工程有限公司（以下简称宿州市秋华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院2016年3月8日作出的（2015）埇民一初字第08849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月17日受理后，依法由审判员李德道担任审判长，与审判员杨俊举、代理审判员杜飞组成合议庭，于2016年6月13日公开开庭审理了本案。上诉人宿州市秋华公司法定代表人邱玲及其委托代理人侯先运，被上诉人吴艳玲的委托代理人许来永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴艳玲一审诉称：2013年6月1日，吴艳玲（南关菜场B区内部门面业主）与宿州市秋华公司签订房屋租赁合同。合同约定吴艳玲将商业用房（B区内门面房，详见附表）出租给宿州市秋华公司使用，租期五年（2013年6月1日至2018年5月31日止），租金第一、二年每平方米200元，第三、四年每平方米300元，第五年每平方米400元，面积以房产证上登记建筑面积为准，租金每年一次性支付，支付日期为每年5月1日。合同还约定承租方不按期交付房租超过十天属于违约，如违约按当年租金的30％赔偿给出租方。按照合同约定宿州市秋华公司本应于2015年5月1日交付第三年的房屋租金，经吴艳玲多次讨要拒不支付。请求判令：宿州市秋华公司支付吴艳玲房屋租金4311元、违约金1293.30元。
宿州市秋华公司辩称及反诉称：宿州市秋华公司于2011年11月承包经营两淮．宿州淮海路菜市场。2013年4、5月份，以主要代表徐佩雨等四人和宿州市秋华公司商谈菜场B区内门面房出租事宜，宿州市秋华公司在商谈中明确提出，为了整体使用莱场B区，需把所售出的内门面房全部租下来，至于业主是否愿意出租由徐佩雨负责。在此过程中，B区业主向徐佩雨出具了授权书，后经多次协商于2013年6月1日，宿州市秋华公司和商谈合同主要代表徐佩雨签订菜场B区内门面房租赁协议，徐佩雨拿着协议让业主签名。需要说明的是在合同未签订之前，宿州市秋华公司就将第一年租金96236元交给徐佩雨，第二年租金120758元仍交给徐佩雨。合同商谈、签订到租金交付均与吴艳玲没有直接关系。2015年9月份，商谈合同主要代表徐佩雨向宿州市秋华公司要第三年租金时，宿州市秋华公司表示不能再支付租金并说明理由。1．在菜场B区闲置情况下，宿州市秋华公司已经支付二年租金210000余元，造成较大的经济损失。2．主谈合同代表徐佩雨至今未能做通B区业主的工作，没有全部将B区内门面房出租给宿州市秋华公司，导致宿州市秋华公司自合同签订之日至今，未能整体使用莱场B区，造成经济损失一直在持续扩大。宿州市秋华公司于2013年6月1日签订的房屋租赁合同，就是为了整体使用菜场B区，时至第三年度仍不能实现其签订合同的目的，依据合同法相关规定应予解除，宿州市秋华公司享有解除权。吴艳玲对其代理人行为所产生的后果，应当承担责任，宿州市秋华公司对吴艳玲的违约行为造成经济损失享有诉权。现宿州市秋华公司对吴艳玲提起反诉，请求判令：解除其于2013年6月1日与南关菜场B区徐佩雨为业主代表商谈的门面房租赁合同，驳回吴艳玲的诉讼请求。
一审法院查明：吴艳玲与宿州市秋华公司于2013年6月1日签订《房屋租赁合同》，有关内容为：出租方为南关菜场B区内部分门面房业主，承租方宿州市秋华公司，出租方将商业用房（B区内门面房，详见附表）出租给承租方使用，租期五年，2013年6月1日至2018年5月31日止。租金第一、二年200元／平方米，第三、四年300元／平方米，第五年400元／平方米，面积以房产证登记建筑面积为准，每年租金于5月1日一次性支付。出租方和承租方除国家政策和不可抗力等因素，不得终止或解除本协议。承租方不按期交付房租超过10天，且经书面催告后在30天内仍未交纳房租的，利用出租房进行违法经营的，出租方有权解除协议。出租方不履行义务使承租方无法正常使用承租房屋的，出租方有其它违约行为的，承租方有权解除协议。如一方违约，按当年租金的30％赔偿对方，租金按实际使用时间给付。承租方在承租期间如出租方任何一家业主有刁难或干扰经营行为的，经出租方和承租方调解无效的属违约，出租方各业主之间承担连带违约责任，承租方不按期交付房租超过10天属违约。2013年5月20日，宿州市秋华公司将第一年租金96236元交给徐佩雨并转交各业主。2014年5月31日，宿州市秋华公司又将第二年租金120758元交给徐佩雨并转交各业主。吴艳玲未将南关菜场B区内门面房（不含开发商未销售的），按照附表的户数协调全部租赁给宿州市秋华公司，导致宿州市秋华公司已租赁的房屋无法整体使用，自租赁之日起闲置至今。另，吴艳玲房屋建筑面积为14.37平方米。
一审法院认为：吴艳玲与宿州市秋华公司签订《房屋租赁合同》后，未将南关菜场B区内门面房，按照附表的户数协调全部租赁给宿州市秋华公司，导致宿州市秋华公司已租赁的房屋无法整体使用，闲置至今，致使宿州市秋华公司不能实现合同目的，依法应当予以解除。鉴于宿州市秋华公司已经支付业主两年房屋租金210000余元，造成一定的经济损失，吴艳玲再要求支付第三年的房屋租金及违约金，不符合合同的公平原则，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除吴艳玲与宿州市秋华公司于2013年6月1日签订的《房屋租赁合同》；二、驳回吴艳玲的诉讼请求；一审案件受理费50元，由吴艳玲负担；反诉费40元，由宿州市秋华公司负担。
吴艳玲不服一审判决，向本院提起上诉称：1、吴艳玲只就自己的房屋与宿州秋华公司订立合同，从宿州秋华公司按照合同约定支付2013年、2014年房租的情况看，吴艳玲交付的房屋能够正常使用，合同未约定宿州秋华公司整体承租南关菜场B区内门面房。2、吴艳玲已将门面房交给宿州秋华公司使用，其未按合同约定的期限支付房屋租金，已构成违约，应向吴艳玲支付所欠的房屋租金和违约金。3、涉案房屋不具有《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第八条规定的应解除合同的情形，宿州秋华公司作为违约方无权要求解除合同。双方签订合同迄今已经三年，超过合同解除一年除斥期间，故，一审判决解除合同适用法律错误。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，请求改判或者将本案发回重审。
宿州秋华公司辩称：1、徐佩雨、吴艳玲等15户南关菜场B区门面房业主未按合同约定将南关菜场B区内门面房整体出租给宿州秋华公司使用，已构成违约，宿州秋华公司有权要求解除合同。2、合同解除权的行使没有除斥期间的限制，司法解释关于合同解除的规定不能与合同法相抵触，一审判决解除合同正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。
双方所举证据与一审相同，相对方质证意见同于一审，本院认证意见与一审一致。
结合当事人当庭自认的事实，本院二审审理查明：2013年6月1日，徐佩雨、吴艳玲等15户与宿州秋华公司签订《房屋租赁合同》，合同载明：甲方为南关菜场B区内部分门面房业主，乙方为宿州秋华公司；徐佩雨、吴艳玲等20户业主在《房屋租赁合同》的甲方处签名。徐佩雨、吴艳玲等20户业主与宿州秋华公司签订《房屋租赁合同》附表中载明的南关菜场B区门面房业主为38户。本次庭审中，徐佩雨、吴艳玲等业主认可不能将涉案《房屋租赁合同》附表中载明的门面房全部协调出租给宿州秋华公司使用。除上述事实外，一审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点是：1、宿州秋华公司与徐佩雨、吴艳玲等业主是否约定B区内38套门面房整体出租；2、宿州秋华公司与吴艳玲是否存在违约行为；3、合同是否应当解除。
（一）关于宿州秋华公司与徐佩雨、吴艳玲等业主是否约定B区内38套门面房整体出租的问题
案涉房屋是否约定整体出租，应结合合同条款、落款等综合判断。双方签订的合同第一条约定“甲方将商业用房（B区内门面房，详见附表）出租给乙方使用”，该附表中对B区内门面房业主、房号、面积等内容进行了记载，表明“附表”是合同的组成部分；合同第七条违约责任中对各业主之间承担连带责任进行了约定，表明徐佩雨等业主应协调其他业主与宿州秋华公司签订房屋租赁合同；各业主的授权书及徐佩雨、吴艳玲等人在同一份合同落款处签字也进一步说明该合同作为一个整体，对各业主具有约束力，上述事实能够说明宿州秋华公司与徐佩雨、吴艳玲等业主对B区内38套门面房约定了整体出租。
（二）关于宿州秋华公司与吴艳玲是否存在违约行为的问题
从上述事实可以看出，双方约定B区内38套门面房为整体出租，而从合同的履行情况看，附表中的部分业主未与宿州秋华公司签订房屋租赁合同，也未将房屋交给宿州秋华公司，且徐佩雨等人也当庭表示无法整体交付，故，徐佩雨、吴艳玲等业主已经构成违约。虽宿州秋华公司按约定支付了2013年、2014年房租，但不能就此推定徐佩雨、吴艳玲等业主将合同约定的房屋全部交付给宿州秋华公司。宿州秋华公司未付2015年的租金系其行使抗辩权的行为，其不构成违约，故，一审法院驳回吴艳玲要求宿州秋华公司支付租金的诉请并无不当。
（三）关于合同是否应当解除的问题
《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”本案中，徐佩雨、吴艳玲等业主不能将B区内38套门面房整体出租给宿州秋华公司，致使合同目的无法实现，宿州秋华公司要求解除合同符合上述法律规定。法律、司法解释未规定行使合同解除权有除斥期间的限制，故，一审法院解除合同适用法律亦无不当。
综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。吴艳玲的上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人吴艳玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李德道
审 判 员 杨俊举
代理审判员 杜 飞
二〇一六年六月二十一日
书 记 员 夏春秋
附：相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。