江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0581民初9218号
原告：杨杰，男，1980年11月6日出生，汉族，住江苏省建湖县。
委托诉讼代理人：朱建锋，江苏圣益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦建文，江苏圣益律师事务所律师。
被告：戴仁华，男，1957年5月1日出生，汉族，住常熟市。
委托诉讼代理人：朱春雷、赵伟明，江苏华元民信律师事务所律师。
原告杨杰与被告戴仁华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案受理，依法由审判员何斌适用简易程序于同年9月20日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭于同年11月15日、12月28日、2018年4月11日公开开庭进行了审理。原告杨杰及其委托诉讼代理人朱建锋、被告戴仁华及其委托诉讼代理人朱春雷、赵伟明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨杰向本院提出诉讼请求：要求被告将占用的1000㎡的厂房返还给原告；要求被告支付上述厂房自2016年3月1日起至实际交付之日止按照180元/㎡/年计算的使用费。审理中，原告变更诉讼请求：要求被告将占用的1000㎡的厂房返还给原告；要求被告支付上述厂房自2016年3月1日起至2017年12月31日止按照180元/㎡/年计算的使用费。事实和理由：原、被告于2014年12月31日签订了房屋租赁协议书，被告将位于常熟市尚湖镇双华货架厂除了被告自用的200㎡的办公室及房屋以外的全部厂房、场地及部分原有固定资产出租给原告，双方约定了租赁期限及租金、交付方式等事项。可被告在2016年3月份左右，在未获原告允许下，私自在河边的1000㎡的厂房安装流水线进行生产，原告多次劝阻并发函，被告仍强行占有。被告的违法行为已经严重影响了原告的生产经营，原告为维护自身合法权益，故向法院起诉。
被告戴仁华辩称：本案争议厂房面积为684㎡，该厂房并无合法批建手续，当初系无偿借给原告作为临时仓库使用，2016年春节期间原告向被告提出退还后于当年4月自行搬离，并将该厂房空关，被告于当年7月起对该厂房进行了改建并在内生产至今，原告除在2017年2月13日后向被告发函要求返还争议厂房外从未对被告上述行为提出异议。该厂房并不在租赁范围内。即使在租赁范围内，租赁也是无效的，原告无权要求返还。要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2014年12月31日，被告戴仁华（甲方）与原告杨杰（乙方）签订房屋租赁协议书1份，约定乙方向甲方租赁常熟市尚湖镇双华超市货架厂现有全部厂房、场地及部分原有固定资产（不含双华货架厂自用办公室及房屋200㎡），租赁期限自2015年1月1日至2024年12月31日，前三年即2015年1月1日至2017年12月31日的租金为100万元/年，2015年度的租金于签约时付清，第四年开始年租金按市场行情，由双方再协商确定，乙方应提前一个月支付下一年度的租金，即在每年11月30日前付清下一年度的租金，协议还约定了其他事项。签订协议后，被告于2015年2月底前陆续将全部租赁的厂房、场地及固定资产交给了原告（含本案争议的西侧沿河的厂房，以下简称争议厂房），原告并开始生产经营。前三年租金300万元原告已结清。2017年8月15日，原告以被告占用争议厂房为由诉讼来院，要求被告返还上述厂房，并支付其使用费。
另查明：被告向原告出租时，争议厂房所在楼房原为二层楼房，该楼房未取得建设工程规划许可证，该楼房包括房屋2幢（编号暂定为15幢、16幢），其中，15幢房屋为上下两层，一层面积为21.96㎡，二层面积为27.18㎡，16幢房屋为上下两层，一、二层面积均为384.44㎡，二层房屋中有配电间和附房各一间。
审理中，原告表示：其承租时，15幢一层房屋由被告使用，15幢二层房屋、16幢二层配电间、附房由其使用，争议厂房所在楼房均由被告出租给其。原告出租给其的厂房、场地包括争议厂房、固定资产在内的租金为100万元/年，其无法区分各部分的具体数额，争议厂房的使用费应当按照180元/㎡/年计算。其于2016年3、4月份从争议厂房中搬离，搬离时，门是锁的，其准备在同年8、9月份对争议厂房进行改造后再使用。同年7月份，被告对其讲他要把争议厂房门打开进行改造，他要收回争议厂房，其不同意，被告就威胁其要将所有出租厂房收回，后被告强行收回了争议厂房，其多次向被告讨要未果。
被告则表示：其与原告发生租赁关系时，15幢一层、二层房屋及16幢二层配电间、附房均由其使用，该些房屋并不在其出租范围内。争议厂房在其交给原告使用前，其曾以5万元/年租金出租给他人，争议厂房的使用费应当按照该租金水平确定。原告自行搬离前曾对其说争议厂房要被水淹了，他要搬走了，并让其减让一些租金，其同意了。隔了一段时间，原告对其说已经搬走了，原告搬走后争议厂房的门并未上锁，又过了一个月，其就将争议厂房进行了改造。被告并申请证人孙某出庭作证，孙某表示：其于2015年2月至原告处工作，当时争议厂房的一层房屋放置了一些东西，二层房屋是空置的，争议厂房位于河边，经常被水淹，并不进行生产。2016年3、4月，原告将东西搬走了，其也参加的，前后共搬了一两个月。过了几个月，被告就将争议厂房改造后进行生产了。其并未看到或听说原、被告对争议厂房使用问题产生矛盾。经庭审质证，被告对孙某证言没有异议，原告则表示：孙某仅是其普通员工，他对争议厂房的租赁及原、被告为此产生的纠纷情况并不了解。
审理中，原告申请对争议厂房所在楼房在2016年3月1日至2017年12月31日期间的使用费进行司法鉴定，本院委托苏州市安嘉禾土地房地产评估咨询有限公司对上述事项进行了司法鉴定，同年3月30日，该公司出具房地产估价报告1份，估价结果为：15幢、16幢一层房屋在2016年3月1日至同年12月31日、2017年1月1日至同年12月31日期间的单价分别为119.41元/㎡/年、122.99元/㎡/年，15幢、16幢二层房屋在2016年3月1日至同年12月31日、2017年1月1日至同年12月31日期间的单价分别为83.59元/㎡/年、86.09元/㎡/年，争议厂房所在楼房在2016年3月1日至2017年12月31日期间的使用费为154256元。经庭审质证，原告对上述估价结果没有异议，并表示15幢、16幢房屋均由被告出租给其，应当从2016年3月1日起计算使用费。被告则表示：15幢房屋及16幢房屋的配电间及附房不在其出租范围内，不应计算该部分房屋的使用费。应当从2016年7月1日开始计算使用费。
以上事实，有房屋租赁协议书、房金结算汇总明细、网上银行电子回单、调查笔录、函、邮寄凭证、集体土地使用证复印件、建设用地规划许可证复印件、建设工程规划许可证复印件、房地产估价报告、法院鉴定现场勘验表复印件及本案庭审笔录、证人证言等证据证实。
本院认为：被告将厂房、土地等出租给原告，双方系租赁合同关系。被告认为争议厂房系无偿借用给原告使用，争议厂房并不在其出租范围内，后原告将争议厂房退还给其，其不应当为此支付使用费，原告则予以否认，被告未能提供证据材料对其主张予以证实，本院对被告上述主张不予支持。被告将争议厂房出租给原告，但该厂房未办理合法审批手续，原、被告订立的房屋租赁协议书中关于争议厂房部分无效，对原告要求被告返还争议厂房的诉讼请求，本院不予支持。对争议厂房的范围，根据原、被告关于15幢一层房屋一直由被告使用的陈述，上述房屋不应包括在争议厂房范围内；至于15幢二层房屋及16幢房屋的配电间及附房，被告表示一直由其使用，原告则予以否认，被告未能提供证据材料对其主张予以证实，本院对被告该主张不予采信，该些房屋应当包括在争议厂房范围内，争议厂房范围应为15幢、16幢房屋中除了15幢一层房屋外的其余部分。对被告占用争议厂房的时间，根据原、被告庭审中的陈述，本院认定为2016年7月，本案争议厂房使用费起算时间自2016年7月1日起。原告已经向被告支付了截至2017年12月31日的争议厂房的使用费，而被告自2016年7月起将争议厂房收回，故被告应当返还原告争议厂房自2016年7月1日至2017年12月31日期间的使用费122875.29元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、被告戴仁华给付原告杨杰使用费人民币122875.29元，于本判决生效后十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入常熟市人民法院，开户行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××68）。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6250元，司法鉴定费13568元，合计诉讼费19818元，由原告负担6683元，由被告负担13135元（原告同意其预交的诉讼费中由被告负担部分，由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效后十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。
审 判 长 何 斌
人民陪审员 吕金凤
人民陪审员 何凤英
二〇一八年四月十六日
书 记 员 伍 毅