吉林省辽源市龙山区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0402民初1798号原告（反诉被告）：辽源市龙山区兴旺大众浴池。负责人:刘俊梅。委托代理人:樊井峰。委托代理人:高嵩，吉林辽东律师事务所律师。被告（反诉原告）：范景侠。委托代理人:韩德伟，吉林达信律师事务所律师。原告（反诉被告）辽源市龙山区兴旺大众浴池(以下简称大众浴池)诉被告（反诉原告）范景侠确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。大众浴池的委托代理人樊井峰、高嵩和范景侠的委托代理人韩德伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）大众浴池起诉称：2017年7月1日，被告以原告没有履行给付租金的义务为由，通过邮寄向原告发出解除合同通知。原告认为，被告解除合同无效。一、本案涉及房屋原出租人为辽源市粮油供应公司，当时房屋租金由李锦成上门收取。之后由于房屋产权变动，原告不知情，被告曾经以拖欠租金为由提起诉讼，要求解除合同，支付租金。法院判决原告支付被告租金2.8万元，该判决已生效。之后被告既没有要求原告履行该生效判决，也没有收取此后的租金，原告与被告无法取得联系，并非一个迟延履行债务，拖欠租金；二、根据《合同法》九十四条第（三）项规定，一方当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同，可见即使原告迟延履行债务，被告未经催告，直接解除合同缺乏法律依据；三、原告为履行支付租金2.8万元生效判决确定的义务，属于生效判决的履行问题，不受《合同法》调整，被告据此解除合同，请求权基础错误；四、被告从2014年起拖欠供热公司的供热费，导致原告无法正常经营，被告构成违约，应当承担违约责任。综上提出如下诉讼请求：一、请求确认被告解除合同无效；二、本案诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）范景侠答辩并反诉称：一、反诉人将房屋租赁给被反诉人，双方没有签订书面合同，反诉人口头委托李锦成收取房租，依据《合同法》第二百一十五条的规定，双方为不定期租赁，2016年10月反诉人提起诉讼，请求解除双方是房屋租赁合同、被反诉人腾退租赁的房屋及被反诉人给付拖欠的租金（2015年9月1日起至2016年10月31日共计14个月），2016年12月16日龙山区人民法院作出了（2016）吉0402民初2927号民事判决，并与2017年3月1日发生法律效力，辽源市中级人民法院于2017年6月14日开出证明该判决已经发生法律效力，该判决因反诉人未通知到被反诉人解除合同，故没有造成反诉人的解除双方的房屋租赁合同的请求。现在反诉人已经履行了通知被反诉人解除合同的通知程序；二、2015年9月1日起，被反诉人就拖欠租金，反诉人起诉后，龙山区人民法院作出了（2016）吉0402民初2927号民事判决，并与2017年3月1日发生法律效力，辽源市中级人民法院于2017年6月14日证明了该判决已经发生法律效力，然而，该判决确定的判决生效后十日内被反诉人给付反诉人租金2.8万元，被反诉人并没有履行，反诉人与2017年7月3日已申请贵院强制执行且贵院已经立案，反诉人依据《合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，请求贵院依法判决解除双方的房屋租赁合同。反诉请求如下：1、判决解除双方的房屋租赁合同。2、判决被反诉人腾退租赁的房屋。3、判决被反诉人给付拖欠的租金20000元（2016年11月1日起至2017年8月31日）。4、判决被反诉人承担诉讼费。原告（反诉被告）大众浴池答辩称：辽源市龙山区兴旺大众浴池起诉状中事实与理由部分将作为被反诉的答辩意见，同时增加以下4点：一、被答辩人以书面租赁合同取得房屋承租权，反诉人无书面合同主张枉顾客观事实，1、原告于2001年8月1日与辽源市粮油供应公司、李锦成签订书面《租赁合同》和《租房协议》，该合同或协议是双方的当事人在自愿、平等、等价有偿的原则下签订的，是当事人真实的意思表示，未违反我国法律、法规禁止性规定，也损害他人利益，为有效合同，且无人对房屋租赁关系提出任何异议，并履行至今，2、被告并不是本案房屋租赁关系形成之初的房屋产权人，被告何时取得该租赁房屋，至2016年10月提起诉讼要求原告腾退房屋到辽源市龙山区人民法院作出（2016）吉0402民初2928号民事判决前，原告并不知晓，被告也未和原告有任何接触，但从被告所主张的取得房屋产权的时间及提出腾退房屋诉讼来看，被告对原告租赁房屋的事实是知晓的，对与原告租赁及延续租赁关系并无异议，故被告反诉状中应用我国合同法第二百一式五条关于“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”的规定，属违背事实及对该条法律的曲解和错误适用；二、合同所附条件即解除合同的条件未成就，反诉人解除房屋租赁合同的请求，没有合法依据。原告所持的书面房屋租赁合同中就房屋的租赁期限设定了以房屋被动、拆迁为解除合同的条件。我国《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时生效。”第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”依据前述规定，本案租赁房屋的动、拆迁既是解除合同的条件，也是以动、拆迁为限作为房屋租赁合同的终止时间，因为，不仅原、被告在书面《租房屋协议》中共同确认该租赁房屋“随时有动迁的可能”，人所共知的事实也证明了位于市中心随时待拆居民危楼旁的该租赁房屋区域，近几年来辽源市龙山区人民政府、区人大以及市里几大开发商，曾数次制作该区域的规划、设计蓝图，均因被动迁户提出过高的要求而暂时作罢，并且因该区域商业开发而引发商品房预售诉讼纠纷，辽源市龙山区人民法院对此还制作过返还购楼款的判决。但该区域楼群状况涉及民生及居民人身安全，拆迁规划已经列入市政府的议事日程，因此，房屋租赁合同中所约定的动、拆迁具有必然条性，而非或然性即当事人缔约时不知道能否发生的事实，故本案房屋租赁合同所附条件及解除合同的条件合法有效，如因被告随意解除合同，将给原告形成经营巨资投入、所租房屋随时被拆、房东岁时解除租赁合同而终止经营的三重风险，这就违背了我国《合同法》第五条所确立的公平交易原则，综上，在原告无合同根本违约的情况下，所附条件和约定解除合同的条件又未成就，房屋租赁合同理应继续履行；三、被反诉人无合同违约，反诉人虚构原告拒不执行生效判决及迟延履行债务的理由不成立，1、原告从承租房屋时起，不仅房屋租赁合同和承诺均由李锦成签订或制作，租金也一直由李锦成收取，有证据（租金收条）证明，因分产权人未设立收取租金的固定场所，李锦成亦不定期收取房屋租金，因此，原告有理由相信，李锦成有权确立房屋租赁关系及变更租金收取方式，且从无纷争，原告到市产权交易处询问得知，李锦成也曾为原告所租房屋的产权登记人，因此即便李锦成转让该房产后，李锦成与原告签订书面合同及收取租金的行为，也符合我国《合同法》第四十九条关于表见代理的规定，2、2016年，在无任何催告的情况下，被告以所谓的原告拒交租金而提出房屋腾退诉讼，龙山区人民法院（2016）吉0402民事判决作出后，就如何履行给付租金的判决，原告因被告假的手机号码而无法与被告联系，为防止被告节外生枝，原告无奈，只好将判决支付的租金和判决后新产生的租金同储在一张银行卡内，以备法院执行或被告收取，故被告原诉、解除合同通知书、反诉中称原告迟延履行拒交房屋租金，系虚构事实，同时如何履行支付租金的法院判决与实际拖欠租金互有区别，前者所涉生效判决的执行，后者则受原租赁合同约束；四、反诉人存在合同违约，应承担相应的赔偿责任，原告承租租赁房屋的目的，均为了从事商业经营，即投入巨资进行设备购进和装修、装饰，但至目前，涉案房屋严重屋漏，并且因被告不及时缴纳供热费，已面临今冬停供的可能，这将给原告造成巨大经济损失，原告将保留向被告索赔的权利。综上，被告解除合同及反诉缺少事实依据和法律依据，请审理法院确认其解除合同无效，判令房屋租赁合同继续履行，维护原告的房屋承租权和经营权，驳回被告的反诉请求。在质证过程中，原告（反诉被告）大众浴池向法庭提供如下证据：1、租赁合同1份及承诺书，证明原告于2001年同辽源市粮油供应公司签订租赁合同，2006年粮油供应公司常建平主任领着李锦成到原告处告知原告以后的房租由李锦成收取，一直到动迁为止。2010年7月6日，李锦成做出书面承诺，承诺房屋动迁时原告无条件搬走。被告(反诉原告)质证称，该合同于2009年8月1日已经到期，所以与本案无关，2009年10月27日范景侠取得房屋所有权。房屋买卖合同，抵押合同及长期租赁合同应该由所有权人确定或者明确授权的授权委托人确定，该协议并不是范景侠签字，也没有她的授权，所以对她没有法律效力。2、营业执照，证明我方租赁房屋从事经营的事实。被告（反诉原告）无异议。3、收条7份，证明李锦成向原告方收取租金的事实，收取租金的时间为2012年到2015年，月租金2000元。被告（反诉原告）无异议。4、辽源市热力集团有限公司制作的通知1份，2017年7月25日由热力集团公司向李锦成发出催缴供热费通知，证明该房屋不仅李锦成用以往的同承租户签订或续签租赁合同以及收取房费，供热集团公司都将李锦成视力房东。被告（反诉原告）对真实性、合法性有异议，热力公司发给的是烧烤用户，热力公司不能确认房屋所有权人是谁，关联性该通知不能证明房屋为李锦成所有，热力公司没有这个职权。5、解除合同通知及邮寄凭证，证明范景侠以原告方没有交付租金提出解除合同的理由不能成立，合同所附条件尚未成就，范景侠未向原告方告知房屋产权变更后的租金收费主体，给原告方所留的手机号都是假的，原告方无法与范景侠联系交付房屋一事。被告（反诉原告）对真实性合法性无异议，但被告方已经履行了通知原告解除房屋租赁合同的程序，符合辽源市龙山区人民法院（2016）吉0402民初2928号民事判决书确定的通知程序。6、吉林银行卡和个人现金存款业务凭证，证明法院判决支付的房屋租金和判决后正常形成的房屋租金原告方因无法与范景侠联系，而与其他三原告共同存入一个银行卡中，卡中的总金额为122538.97元。原告在判决生效后曾经找到法官王丽娜要交租金，得到的回答是对方已经上诉，找对方律师毕精华要求交付租金，律师说没有权限，要求获得范景侠的电话号，毕律师说不方便告诉原告，所以未能交付房租。被告（反诉原告）称不能证明原告给付了判决所确定的租金。7、停供通知，证明供热公司因范景侠未交付原告方承租房屋的供热费，原告方承租房屋的供热设施已被供热公司拆除。被告（反诉原告）对真实性有、合法性有异议，热力公司不能确认房屋所有权人是谁，关联性该通知不能证明房屋为李锦成所有，热力公司没有这个职权。8、光盘1张，证明原告同其他原告在供热公司催缴供热费后，原告向法院了解到范景侠的手机号后与范景侠2017年9月14日通电话时范景侠拒绝交供热费的录音，证明范景侠也确认了供热费由产权人交纳的事实，也证明原告在积极的履行法院生效判决，而无法与范景侠取得联系。被告（反诉原告）称，原告在一审生效判决生效后，就应该能够找到法院查到范景侠的手机号，能够找到被告的联系电话，生效判决确定给付拖欠租金期间内，原告并没有找被告支付租金；通话录音过程中，可以听出原告拖欠被告的租金事实存在；这份录音是在本案起诉后产生的通话录音，录音内容可以确定原告并没有按照生效判决支付所欠租金，供热费的事项，与本案无关。9、辽源市龙山区法院（2012）龙执字第245-1号执行裁定书1份及团购（住宅）户登记单，证明原告所出租的房屋位于市区中心，随时待迁位置，该区域将市政府、区政府多次规划动迁改造，并因动迁改造事宜引发多起纠纷。被告（反诉原告）称与本案无关。被告（反诉原告）向法庭提供如下证据：1、房权证，证明本案房屋2009年10月27日登记在范景侠名下。原告（反诉被告）称对真实性无异议，原告也曾向产权部门咨询了解得知，该房照是在范景侠从李锦成手中接收了涉案的出租房产后形成的，说明该产权原为李锦成持有，但范景侠获得产权后没有直接向原告收取房租，也未向原告声明该产权为范景侠所有，此后李锦成同原告签订租赁合同和收取房租，范景侠从未提出异议。2、（2016）吉0402民初2928号民事判决书及辽源市中级人民法院（2017）吉04民终210号民事裁定书与辽源市中级人民法院法律文书生效证明各1份，证明（2016）吉0402民初2928号民事判决书确定的解除合同应该履行通知程序，房租为每月2000.00元，原告给付被告租金28000.00元于判决生效后十日内给付，判决生效日期为2017年3月1日，2017年6月15日中级法院开出生效证明。原告（反诉被告）对生效判决的真实性无异议，原告在所举证据中已经证实了上述判决生效后因范景侠在快递中所留电话号码是假的，而原告无法与其联系交付租金事宜，不存在原告拒不履行生效判决拒交房租的问题，因原告主动向执行法院联系交付租金，故执行法院也未向原告下达执行通知，所以，被告指控原告拒交租金的事实不成立。3、执行案件立案登记表，证明被告已经申请执行原告拖欠的租金。原告（反诉被告）称无异议，因原告同执行法院已联系交付租金问题，故执行法院也未向原告下达执行通知。经审理查明：2001年8月1日，原告刘俊梅与辽源市粮油供应公司签订《租赁合同》，租赁辽源市粮油供应公司房屋用于经营百姓浴池，后百姓浴池更名为大众浴池,合同签订后刘俊梅一直履行该合同，并使用所租赁的房屋经营浴池至今。《租赁合同》约定租赁期限为8年，自2001年8月1日至2009年8月1日止，年租金为2.4元，每三个月交纳一次，每次交纳6000元，逾期不交房租，甲方有权收回房屋，合同自然终止。租赁合同还约定了其他权利义务。自2006年至2015年8月30日，房屋租金由案外人李锦成收取。2009年10月27日，上述涉诉房屋（房屋所有权证号为房权证龙山字第1049**号）经转让变更所有权到范景侠名下，范景侠成为房屋所有权人。产权变更后亦是范景侠委托李锦成向原告收取房屋租金，房屋租金李锦成收取后均转交给范景侠。2010年7月6日，李锦成为原告出具《承诺书》，载明“今有大众浴池租门市房一处，坐落于老东吉派出所对过，每月租金2000元，达成协议房主承诺如果房子不动迁，你们就一直干着，房租也不给你们涨，房子动迁时你们无条件搬走。”另查明，2016年11月8日，范景侠起诉大众浴池到本院，请求判令解除双方不定期的房屋租赁合同，大众浴池腾退房屋并给付拖欠的租金2.8万元（自2015年9月1日起，14个月房租，每月2000.00元），支付逾期腾退房屋占有使用费，按每月2000.00元计算到房屋腾退之日止。2016年12月16日，本院作出（2016）吉0402民初2928号民事判决，判决辽源市龙山区兴旺大众浴池待本判决生效后十日内给付范景侠房屋租金2.8万元，驳回范景侠其他诉讼请求。范景侠不服上述判决，上诉至辽源市中级人民法院，后又撤回上诉。（2016）吉0402民初2928号民事判决现已生效，范景侠已向本院申请强制执行。再查明，2017年7月1日，范景侠向大众浴池邮寄送达《解除合同通知书》，载明“你们与通知人的租赁合同纠纷已经龙山区法院分别判决，现判决早已生效，但你们仍然没有履行给付租金的义务。现郑重通知如下：在你们接到本通知（2017年7月2日）时，一并解除我们之间的租赁合同。请你们在解除合同之日起1个月内将房屋恢复原状，返还给通知人并补交拖欠的租金”。2017年7月2日，大众浴池收到上述通知。2017年7月25日、9月20日，辽源热力集团有限公司向大众浴池送达的的缴纳热费通知单上的热用户体现为李锦成。本院认为，本案的争议焦点是《租赁合同》及《承诺书》的效力问题和《租赁合同》及《承诺书》的解除问题。针对本案争议焦点，本院综合评判如下：一、关于《租赁合同》及《承诺书》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，原告自2001年8月1日签订并实际履行《租赁合同》，虽然租赁房屋的所有权变更为范景侠，但是不影响《租赁合同》的效力，《租赁合同》对原、被告双方具有法律拘束力。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，在涉诉租赁房屋所有权变更为范景侠之前，是案外人李锦成向大众浴池收取租金，在变更为范景侠之后也是李锦成受范景侠委托向大众浴池收取租金，李锦成为大众浴池出具《承诺书》，虽然超越代理权，但是综合《租赁合同》和《承诺书》的履行、租金收取、范景侠未提供证据证明在取得所有权后向承租人披露所有权变更及供热部门对热用户的缴费通知等情况，结合本案案情，可以认定大众浴池有理由相信李锦成有权对涉诉房屋作出相关承诺。并且，在诉讼中，范景侠也对委托李锦成向大众浴池收取租金的行为认可，并且收取的租金也交给了范景侠，履行了允许大众浴池继续使用租赁房屋的合同义务，应视为范景侠对《承诺书》的追认。故李锦成的代理行为有效，李锦成出具的《承诺书》有效。二、关于《租赁合同》和《承诺书》的解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，在涉诉房屋所有权变更为范景侠后，根据买卖不破租赁的原则，所有权变更前签订的《租赁合同》继续有效，但《租赁合同》约定的租赁期间已经届满，大众浴池继续使用租赁物，范景侠没有提出异议，租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，在李锦成出具承诺书时约定月租金2000.00元，并约定“如果房子不动迁，你们就一直干着，房租也不给你们涨，房子动迁时你们无条件搬走”，可见《承诺书》所约定的租赁期限约定不明确，也应视为不定期租赁，出租方可以随时解除合同。范景侠作为出租方，已经邮寄书面解除通知的方式向承租方大众浴池通知解除合同，也给了一个月的合理期限，故应当确定涉诉租赁合同及承诺书已经于解除通知到达之日即2017年7月2日解除，租赁合同及承诺书解除后，大众浴池应当返还租赁房屋。大众浴池关于确认解除合同无效的诉讼请求本院不予支持。范景侠关于腾退租赁的房屋的诉请本院予以支持；范景侠请求判令大众浴池支付自2016年11月1日至2017年8月31日的租金20000.00元，因双方对月租金2000.00元无异议，该请求符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）辽源市龙山区兴旺大众浴池的诉讼请求；二、原告（反诉被告）辽源市龙山区兴旺大众浴池于本判决生效后30日内返还涉诉租赁房屋（该房屋的坐落为：东吉街，房屋所有权证号为房权证龙山字第1049**号,辽源市龙山区兴旺大众浴池承租部分）；三、原告（反诉被告）辽源市龙山区兴旺大众浴池于本判决生效后30日内给付被告（反诉原告）范景侠人民币租金20000.00元（期限自2016年11月1日至2017年8月31日）。本诉案件受理费100.00元、反诉案件受理费100.00元，均由原告（反诉被告）辽源市龙山区兴旺大众浴池负担。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务或其他义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息或支付迟延履行金。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。审判员  王宏伟二〇一七年十月二十七日书记员  顾 湘