上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第1230号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海申迈建筑安装工程有限公司。
上诉人（原审被告）袁佳海。
上诉人（原审被告）袁建能。
上列三上诉人之共同委托代理人马春霞，上海乐邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）董慈川。
被上诉人（原审原告、反诉被告）陈明玲。
被上诉人（原审原告、反诉被告）林玲方。
上列三被上诉人之共同委托代理人任超，上海柏年律师事务所律师。
上诉人上海申迈建筑安装工程有限公司（以下简称申迈公司）、袁佳海、袁建能因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第13514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月30日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，上海市浦东新区张杨路＊＊＊号101室、201室、301室房屋均属于董慈川、陈明玲、林玲方共有。2012年11月6日，董慈川、陈明玲、林玲方（出租人、甲方）与申迈公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将三套系争房屋出租给乙方；甲方现有的厨房设备、餐桌椅、中央空调、客房设施等所有权归乙方所有，乙方补偿甲方9万元，用消费形式结算；乙方向甲方承诺，租赁上述三套房屋用于餐饮、客房、棋牌、足浴保健的经营，并依法遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；租期十年，从2012年11月15日至2022年11月14日；甲方给予乙方100天免租期，从2012年11月15日至2013年2月25日；前三年的年租金人民币（下同）2，669，176.45元，月租金222，431.37元，日租金7，312.81元；保证金66万元，如果乙方违反本合同约定，乙方无权要求甲方返还保证金，如果甲方违反本合同约定应双倍返还乙方的保证金；有下列情形之一视为一方违约，另一方可书面通知另一方解除本合同：……（二）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；（三）甲方在签订合同有效期内无法提供乙方办理营业执照所需的有关材料的；……（七）乙方逾期不支付租金累计超过二十日的；（八）因甲方违约乙方解除合同的，甲方应赔偿乙方的装修及其他因此造成的损失；担保人袁建能、袁佳海，担保人承诺承担乙方履行合同的全部义务。
原审另认定，合同签订后，董慈川、陈明玲、林玲方交付系争房屋给申迈公司经营上海申迈建筑安装工程有限公司＊＊＊酒店（以下简称＊＊＊酒店）。申迈公司陆续支付保证金66万元及2013年2月26日至2013年7月25日的租金共计1，045，319.80元，此后的租金没有支付。2013年5月14日，＊＊＊酒店取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2013年6月16日，＊＊＊酒店取得《上海市特种行业许可证》、2013年7月4日，＊＊＊酒店取得《上海市公共场所卫生许可证》。2013年7月28日，＊＊＊酒店向系争房屋的物业公司上海＊＊＊物业管理有限公司（以下简称＊＊＊物业公司）提交函件一份，称：由于系争房屋所在大楼没有排水许可证导致＊＊＊酒店无法取得环保相应证照，希望物业公司尽快解决此问题。该函件同时抄送董慈川、陈明玲、林玲方，并由陈明玲的丈夫赵建成签收。2013年11月13日，袁建能、袁佳海向董慈川、陈明玲、林玲方邮寄《告知书》一份，称：2013年4月份开始，申迈公司方根据环保要求董慈川、陈明玲、林玲方提供大楼排水许可证，由于该大楼属于违章排水无法办理排水许可证，致使申迈公司方无法取得环保许可。董慈川、陈明玲、林玲方未能采取有效的行为致使申迈公司在2013年11月8日被上海市浦东新区工商管理局潍坊工商所因无证经营罚款3万元，使申迈公司方无法开展正常经营，故提出解除合同并要求赔偿损失。2013年12月9日，系争房屋所在大楼办理出《排水许可证书》，并于2013年12月13日提供给申迈公司、袁佳海、袁建能。
原审再认定，2013年12月17日，董慈川、陈明玲、林玲方发给袁建能《律师函》一份，要求申迈公司方支付2013年12月份以后的租金，并对于2013年12月份之前的租金表示可以提交法院裁决。2014年1月9日，董慈川、陈明玲、林玲方再次发给袁建能《律师函》一份，要求申迈公司方在2014年1月16日前付清房租，否则解除合同。2014年3月11日，申迈公司向＊＊＊物业公司出具《承诺书》，表明同意将系争房屋的烟囱管改道，以取得相关环保批文，改道后，如果有任何用户因受到烟囱排烟影响而投诉，申迈公司承诺将改道后的烟囱恢复原状。袁建能在该《承诺书》上签字确认。2014年10月27日，申迈公司向董慈川、陈明玲、林玲方出具《告知书》，要求董慈川、陈明玲、林玲方在2014年12月1日与申迈公司方办理移交系争房屋手续。2014年11月20日的原审庭审中，申迈公司方又表示，办理提前交接系争房屋的前提是董慈川、陈明玲、林玲方接收系争房屋内申迈公司方的全部动产，如果董慈川、陈明玲、林玲方不接收，则不同意提前搬离。董慈川、陈明玲、林玲方表示，同意提前交接房屋，但是申迈公司、袁佳海、袁建能应将系争房屋内所有动产自行搬走，不同意接收并折价赔偿该部分动产。后董慈川、陈明玲、林玲方诉至法院，要求判令：1、申迈公司向董慈川、陈明玲、林玲方支付拖欠的租金，从2013年7月26日起计算至申迈公司实际返还房屋之日止，按每月222，431.37元计算；2、解除董慈川、陈明玲、林玲方与申迈公司的《房屋租赁合同》；3、申迈公司返还系争房屋；4、袁佳海、袁建能对申迈公司支付拖欠的租金承担连带责任。原审庭审中，董慈川、陈明玲、林玲方增加两项诉讼请求：要求申迈公司支付逾期支付租金的滞纳金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年8月25日开始计算至实际支付之日止，袁佳海、袁建能对申迈公司支付逾期支付租金的滞纳金承担连带责任；要求没收保证金66万元。庭后董慈川、陈明玲、林玲方撤回了要求申迈公司、袁佳海、袁建能承担逾期支付租金的滞纳金的诉讼请求。申迈公司则提出反诉，要求判令：1董慈川、陈明玲、林玲方赔偿申迈公司各项动产损失，包括设备款707，364元、物业费327，050.50元、电视初装费6，200元、电视使用费9，765元。
原审中，2015年3月3日，双方达成一致，将系争房屋内全部动产作价50万元，由董慈川、陈明玲、林玲方支付给申迈公司、袁佳海、袁建能。同日，双方办理了房屋交接手续。庭后，董慈川、陈明玲、林玲方撤回了要求申迈公司、袁佳海、袁建能搬离系争房屋的诉讼请求。申迈公司、袁佳海、袁建能向法院表示，鉴于系争房屋内的动产已作价50万元予以处理，故反诉诉请中设备款不再主张，仅主张已支付物业费327，050.50元，电视初装费6，200元、电视使用费9，765元。
原审庭审中，双方一致确认，申迈公司经营的＊＊＊酒店分两个部分，住宿和餐饮。其中餐饮于2013年11月份停业，住宿于2014年12月份停业。
经申迈公司、袁佳海、袁建能申请，原审法院委托上海＊＊＊工程造价咨询有限公司对申迈公司在系争房屋内的装修情况进行了审价，鉴定结论为无争议部分装修工程造价2，345，322元，有争议部分工程造价114，231元，包括：室外平台及台阶翻做；冷菜间补浇；二、三层靠东面楼梯附件套房门洞封堵；消防材料、环境检测费；半圆球吸顶灯；空调器检测、维修、调试；电子火灾报警联动装置。鉴定费用62，300元，申迈公司、袁佳海、袁建能预付。董慈川、陈明玲、林玲方认可上述鉴定结论，但认为应当考虑装修折旧，另外对于争议部分工程认可全部为申迈公司所做。申迈公司、袁佳海、袁建能不认可鉴定结论，提出以下六点异议：1、仅对系争房屋的不动产进行鉴定，没有对可移动设备、家具、部分窗帘布等现场定制用品进行评估；2、LED字体、服务台大理石、客房木楼梯、公安监控系统、消防工程、电子锁、铲除墙面等实际施工价格远高于审计价格；3、客房及客房走道、楼梯大理石工程量的测算方式有误，远低于实际工程量；4、鉴定意见书初稿出具后，申迈公司、袁佳海、袁建能提供过铝塑板、踢脚板的材料采购凭证，但终稿未采纳；5、有异议部分均系申迈公司施工；6、要求法院酌情考虑文明施工措施费。针对双方的质证意见，鉴定机构答复如下：1、装修工程应当考虑折旧，一般情况下，酒店、餐厅类装修按五年折旧，不考虑合同效力；2、对于申迈公司、袁佳海、袁建能提出的异议：（1）、因为委托函中明确对装修价值进行评估，故动产及设备不在鉴定范围内；（2）、LED字体、服务台大理石、客房木楼梯、公安监控系统、消防工程、电子锁、铲除墙面等施工项目，申迈公司、袁佳海、袁建能没有提供正规的发票或凭证，不能完全采纳其说法。鉴定机构根据2000定额，按照市场价，结合现场实际工程量计算价格；（3）、关于客房及客房走道、楼梯大理石工程量的测算，客房部分现场勘验时，申迈公司方不仅有袁建能、袁佳海在场，还有申迈公司方的施工人员在场，由于申迈公司的客房正在营业，无法全部打开让鉴定机构进去测量，故鉴定机构提出不同的房型各挑一套做样本，本案双方同意并签字确认；二到四层的客房走道不一样，当时双方同意按照二层走道进行确定；楼梯大理石的工程量，由于申迈公司、袁佳海、袁建能仅提供了大理石的品牌和供货单，没有发票及合同，故主材价格鉴定机构按照市场价格计算，投影面积根据2000定额计算；（4）、铝塑板、踢脚板的材料采购凭证，是申迈公司、袁佳海、袁建能在初稿出具后才提供的，且不是正规发票，鉴定机构无法采信；（5）、关于文明施工费，由于该工程并非正规的报监工程，没有办理过质量验收报告，故无法计算文明施工费。关于申迈公司、袁佳海、袁建能提出的不动产及装修损失和物业费损失，董慈川、陈明玲、林玲方表示，同意参照鉴定机构出具的《鉴定意见书》上的不动产及装修的价值，由法院酌情裁决补偿，不同意赔偿物业费。董慈川、陈明玲、林玲方另表示，2013年7月到2013年12月间，考虑到其未及时办理出排水许可证，确对申迈公司、袁佳海、袁建能造成了影响，愿意适当减免租金，但具体幅度由法院裁决。
原审认为，董慈川、陈明玲、林玲方与申迈公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。申迈公司、袁佳海、袁建能抗辩称，2013年11月13日，申迈公司、袁佳海、袁建能发函给董慈川、陈明玲、林玲方时，租赁合同已经解除。对此法院认为，从2014年3月11日申迈公司出具的有关烟囱改道的《承诺书》中可以看出，此时申迈公司仍在为办理营业执照一事与物业协商，且申迈公司庭审中亦表示，虽然发出了解除通知，但出于挽回损失的目的，还是想继续承租的，事实上，申迈公司的住宿部也一直营业到2014年底。故2013年11月13日申迈公司、袁佳海、袁建能发出解除通知后，双方的租赁合同仍然继续履行。现庭审中双方均同意解除租赁合同，与法不悖，法院予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。董慈川、陈明玲、林玲方要求申迈公司支付欠付租金，按每月222，431.37元计算，从2013年7月26日起计算至2015年3月3日实际返还房屋之日止，同时又表示自愿对《排水许可证》办出之前的租金适当扣减，扣减幅度由法院裁决，经查，并无不当，法院予以准许。故法院依法对于2013年7月26日至2013年12月13日期间申迈公司的租金酌情予以扣减。此后，申迈公司怠于办理营业执照不能归责于董慈川、陈明玲、林玲方，其拒付租金无依据，故对于此后的租金及房屋使用费，按双方原有租赁合同的约定，不予扣减。至于申迈公司庭审中抗辩称，已于2014年10月份通知董慈川、陈明玲、林玲方提前办理房屋交接，故对于此后的房屋使用费不同意支付，法院认为，申迈公司在庭审中已经明确表示提前交接房屋的前提条件是董慈川、陈明玲、林玲方全部接受申迈公司的动产及设备并予以折价赔偿，否则不予提前交接房屋。申迈公司提出的前提条件与法无据，故申迈公司有关拒绝支付此后房屋使用费的抗辩法院不予采纳。董慈川、陈明玲、林玲方要求没收保证金66万元，鉴于本案导致合同解除的违约责任在于申迈公司、袁佳海、袁建能，故董慈川、陈明玲、林玲方的主张并无不当，法院予以准许。董慈川、陈明玲、林玲方要求袁佳海、袁建能对申迈公司的欠付租金承担连带责任，具有合同依据，法院予以支持。承租人在系争房屋内投入装修价值较大，一定程度上对董慈川、陈明玲、林玲方有利用价值，董慈川、陈明玲、林玲方也表示愿意根据司法鉴定意见书的鉴定结论适当予以补偿，并无不当，法院予以准许。对于鉴定结论，该鉴定程序合法、结果客观，双方的异议也由鉴定人员当庭作出了合理的解释，可以作为定案依据。出租人补偿的范围应当限于剩余租期内装修装饰物的残值损失，故法院结合本案租赁合同的整体租期、实际使用期限以及双方各自的过错程度，酌情判令董慈川、陈明玲、林玲方补偿申迈公司装修物的残值损失。
关于反诉，合同解除的责任在于申迈公司违约，现申迈公司在租赁期间内享受了物业服务，理应承担相应的物业费用，电视初装费及电视使用费，系申迈公司为维系经营自愿支付的费用，亦应自行承担。故对于申迈公司要求返还已付物业费、电视初装费、电视使用费的诉讼请求，法院不予支持。双方就系争房屋内动产最终达成一致，以50万元打包价作价给董慈川、陈明玲、林玲方，并无不当，法院予以确认。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，于二○一五年三月三十日作出判决：一、解除董慈川、陈明玲、林玲方与申迈公司于2012年11月6日签订的《房屋租赁合同》；二、申迈公司于判决生效之日起十日内支付董慈川、陈明玲、林玲方租金3，756，347.80元；三、袁佳海、袁建能对申迈公司的上述第二项付款义务承担连带责任；四、董慈川、陈明玲、林玲方已收取的申迈公司的保证金66万元不予退还；五、董慈川、陈明玲、林玲方于判决生效之日起十日内支付申迈公司动产及设备款50万元；六、董慈川、陈明玲、林玲方补偿申迈公司装修损失568，800元；七、驳回申迈公司的其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费26，315元，保全费5，000元，鉴定费62，300元，由董慈川、陈明玲、林玲方承担18，690元，申迈公司、袁佳海、袁建能承担74，925元。
判决后，申迈公司、袁佳海、袁建能不服，上诉于本院，诉称：被上诉人没有提供排水许可证，烟道不合格致环评无法通过，合同解除的根本原因在于被上诉人违约；上诉人发出解除通知并要求返还房屋，但被上诉人不同意，上诉人不得不继续经营；合同相对方为申迈公司，袁佳海、袁建能只是申迈公司的代表，不应承担连带责任，故要求二审法院撤销原审判决主文第二、三、四、六项，改判被上诉人双倍返还保证金132万元、补偿装修损失2，459，553元。
被上诉人董慈川、陈明玲、林玲方辩称：排水许可证已取得，烟道可以改造，但上诉人怠于办理营业执照及改造烟道；租赁合同明确了担保责任，袁佳海、袁建能均签字，意思表示真实，应承担连带责任，故不同意上诉请求。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案双方签订的《房屋租赁合同》于法无悖，双方均应恪守。涉讼合同对于排水许可证的取得时间并无约定，依据原审查明之事实，涉讼大楼已于2013年12月9日办出《排水许可证书》，显然申迈公司并不就此享有合同解除权，况且，原审法院已考虑《排水许可证书》的办理时间对申迈公司的影响，对租金予以酌减，应属合理妥当。本院注意到，依据＊＊＊物业公司出具的情况说明，涉讼房屋排烟管道改造并不存在障碍，因此，申迈公司的相关解约上诉理由，依法不能成立。合同履行中，袁佳海、袁建能虽曾提出解约要求，但仍占用房屋营业，故其关于不支付欠租的理由，本院不予采纳。根据查明事实，涉讼合同系双方合意解除，上诉人并无证据证明被上诉人履行中存在其他违约行为。上诉人关于双倍返还保证金、全额补偿装修损失的上诉请求，不予支持。袁佳海、袁建能作为担保人承诺承担申迈公司履行合同的全部义务，因此，原审判决袁佳海、袁建能对于申迈公司的付款义务承担连带责任，符合合同约定，可予维持。综上而言，申迈公司、袁佳海、袁建能关于撤销原审判决主文第二、三、四、六项，改判董慈川、陈明玲、林玲方双倍返还保证金132万元、补偿装修损失2，459，553元的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币26，315元，由上诉人上海申迈建筑安装工程有限公司、袁佳海、袁建能负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年七月一日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……