湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第05059号
上诉人（原审原告）廖付连。
委托代理人梁维珍。
上诉人（原审被告）湖南鹏鑫投资置业有限公司，住所地湖南省长沙市天心区书院路2号。
法定代表人刘红波，总经理。
委托代理人陈伟博，湖南星邦律师事务所律师。
委托代理人贾晴，湖南星邦律师事务所律师。
上诉人廖付连与上诉人湖南鹏鑫投资置业有限公司（以下简称鹏鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市天心区人民法院作出（2014）天民初字第3509号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年10月16日，案外人向剑民（买受人）与鹏鑫公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定廖付连购买位于长沙市天心区南湖路458号鹏鑫大厦C栋1217号房，单价为每平方米12329.18元，总金额为593280元，约定合同签订之日廖付连支付首付款183280元，余款410000元采用银行按揭方式支付。合同第十条（交付期限及条件）约定出卖人应当在2013年12月30日前依照国家和地方政府的有关规定，将具备经验收合格并符合附件三约定的装饰、设备标准，并符合约定的商品房交付买受人使用，并约定如遇下列特殊原因，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2、市政配套的批准与施工延误的：为配合政府新规、政策、规范的实施而引起延误的；项目竣工验收有关部门验收滞后的；区级以上规划、文物、环保、土管、林业水利等主管部门根据法规及政策之规定采取行政措施的；因上述原因导致项目开发建设期延长的，出卖人可据实予以延期。合同第十一条（房屋交接及违约责任）第一款约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起3天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；第十一条第二款约定，由于出卖人的原因逾期交付商品房超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。另外，《﹤商品房买卖合同﹥的补充协议》（附件四）第六条第8项约定买卖合同第十条约定的“该商品房经验收合格”是指出卖人组织勘察、设计、施工、监理等单位完成的竣工验收合格，出卖人不承诺在买卖合同第十条约定的期间内该房屋已完成消防验收或验收备案手续。上述合同签订后，向剑民于签订合同当天支付了部分首付款，首付款余款于2011年11月6日付清。后向剑民在房产部门撤回了涉案房屋的备案登记，涉案房屋转由廖付连向鹏鑫公司购买，并以同等条件签订了《长沙市商品房买卖合同》，但双方在合同上并未写明签订日期。鹏鑫公司后于2014年2月7日收到410000元按揭贷款。2013年5月28日，鹏鑫公司与长沙新奥燃气有限公司签订《管道燃气设施配套工程协议》，约定鹏鑫公司付款并具备施工条件后进场施工，工期为90天。2013年12月，长沙新奥燃气有限公司向廖付连出具《情况说明》，说明因南湖路隧道市政工程将延期三个月完成。鹏鑫公司于2014年4月29日在潇湘晨报上登报公告通知涉案房屋业主“C栋公寓已达到交房条件，于2014年4月30日起办理收房手续”。
另查明，2014年9月28日，长沙市住房和城乡建设委员会向涉案房屋业主出具《关于鹏鑫公寓信访问题的答复》，答复查明工程未经组织竣工验收即交付使用，为此，长沙市建设工程质量监督站于2014年8月1日向开发商下发了《关于要求停止违法交房，尽快办理竣工验收》的函，要求其及时组织竣工验收。
关于由鹏鑫公司开发的该商品房的建设工程的竣工验收时间，鹏鑫公司提供了2013年9月12日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收的验收表与2014年9月17日的竣工验收备案表，竣工验收备案表上勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位载明竣工验收日期为2014年9月17日，并于2014年9月30日进行了竣工验收备案登记。原审法院结合廖付连提供的长沙市住房和城乡建设委员会于2014年9月28日出具的答复“工程未经组织竣工验收即交付使用”，原审法院认定涉案工程竣工验收的时间为2014年9月30日。
廖付连一审请求判令：1、鹏鑫公司赔偿逾期交房违约金39999元（按双方签订商品房买卖合同约定的标准计算，即以房款593280元为基数，按日万分之二的标准自2013年12月31日起算，暂算至立案之日，后续要求计算至实际交房之日）；2、本案诉讼费用由鹏鑫公司承担。
原审法院认为，当事人依法订立的合同受法律保护。廖付连与鹏鑫公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。廖付连已支付了全部购房款，鹏鑫公司应按照合同约定的交付期限与交付条件将涉案商品房交付给廖付连。鹏鑫公司辩称因市政工程南湖路过江隧道工程施工导致鹏鑫大厦庭院管网及入户工程延期三个月，属于合同约定可以延期的情形，故交房亦应顺应延长三个月，对此原审法院认为，南湖路过江隧道工程施工不符合法定的不可抗力情形，鹏鑫公司亦未举证该工程的施工必然会造成鹏鑫大厦庭院管网及入户工程的延期，故对鹏鑫公司的该抗辩理由，原审法院不予采纳。鹏鑫公司辩称涉案商品房已于2013年9月竣工验收，并已于2014年4月29日公告通知廖付连收房，对此原审法院认为，根据鹏鑫公司提供的竣工验收备案表以及长沙市住房和城乡建设委员会的答复，涉案房屋所在的楼房竣工验收的时间应认定为2014年9月30日，而鹏鑫公司在竣工验收之前即发布交房公告，此时尚未达到交房条件，廖付连故而有权拒绝收房，鹏鑫公司延期交房构成违约，应承担相应的违约责任。但涉案商品房达到交付条件后，廖付连应配合鹏鑫公司在合理期限内与鹏鑫公司办理收房手续。故鹏鑫公司应承担逾期交房之日至竣工验收备案之日的违约责任，即对于2013年12月31日至2014年9月30日期间的违约金，原审法院予以支持。双方合同关于违约金标准（日万分之二）的约定并未过高，廖付连要求按此标准计算予以支持，故鹏鑫公司应承担违约金32037.12元（593280元×0.2‰×270天）。对于2014年9月30日之后的违约金，系廖付连未及时办理收房验房手续而扩大的损失，应由廖付连自行承担。廖付连以鹏鑫公司对涉案房屋的装修不符合合同约定为由拒不收房，对此原审法院认为，房屋精装修不符合约定是廖付连基于鹏鑫公司另一违约事由，而非鹏鑫公司未完成竣工验收而导致的逾期交房；纵观全案，廖付连主张的是鹏鑫公司未及时完成竣工验收导致逾期交房而产生的违约责任，其诉讼请求也是基于合同中对该违约责任的约定进行主张的，并非主张房屋装修不符合约定产生的违约责任，该违约责任双方在合同里另有约定，故原审法院在本案中对鹏鑫公司是否存有该违约情形及违约责任大小不予认定和处理。
关于鹏鑫公司辩称廖付连逾期支付首付款及办理按揭贷款，因此应承担违约责任、按约向鹏鑫公司支付违约金的问题，原审法院认为，因鹏鑫公司并未对该主张提起反诉，故原审法院在本案中对廖付连是否构成违约及违约责任大小的问题不予认定和处理。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，参照建设部《商品房销售管理办法》第三十条之规定，判决：一、限鹏鑫公司于本判决生效后10日内向廖付连支付自2013年12月31日至2014年9月30日期间的逾期交房违约金32037.12元；二、驳回廖付连的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费800元，由鹏鑫公司承担（此款已由廖付连预交，由鹏鑫公司在履行判决内容确定的义务时一并给付廖付连）。
上诉人廖付连不服原审判决，上诉称，一、本案中，廖付连的主张不但基于鹏鑫公司未及时完成竣工验收导致逾期交房，而且还基于房屋装修不符合约定。基于同一合同的违约行为，可在本案中一并审理。二、鹏鑫公司拟交付的房屋不符合合同附件三的约定，严重影响使用效果，应承担违约责任。综上，请求撤销原审判决第二项，依法改判支持廖付连的全部诉讼请求，并由鹏鑫公司承担本案一、二审诉讼费用。
上诉人鹏鑫公司不服原审判决，上诉称，一、南湖路隧道工程是市政工程，属于不可抗力，交房时间应按南湖路隧道施工所延误的时间相应延期三个月。二、2013年9月12日鹏鑫大厦已完成竣工验收，鹏鑫公司登报交房时已具备交房条件，违约期间应计算至登报交房时止。故请求撤销原审判决，依法发回重审或改判，并由廖付连承担本案一、二审诉讼费用。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。鹏鑫公司作为商品房出卖人应当尽到高度的注意和谨慎义务，其与长沙新奥燃气有限公司签订《管道燃气配套工程协议》时，南湖路过江隧道正在施工，涉案商品房邻近南湖路过江隧道，鹏鑫公司应当可以预见南湖路过江隧道施工可能影响工程进度。原判未支持鹏鑫公司主张的南湖路过江隧道施工属于不可抗力的法定情形，并无不当。该情形亦不符合《商品房买卖合同》约定的“市政配套的批准与施工延误”，上诉人的此项上诉理由不能成立，本院不予支持。
鹏鑫公司提供的2013年9月12日、2014年9月17日的《建设工程竣工验收表》上标明的竣工验收时间互相矛盾，且鹏鑫公司在二审中亦承认2013年9月12日的竣工验收只是对毛坯房的验收，并未达到合同约定的交房条件，故原审法院综合本案证据，认定鹏鑫公司逾期交房时间，并判决该公司承担相应违约责任并无不当。另，廖付连称涉案房屋的部分装饰装修不符合合同附件三的约定，但因涉案房屋已竣工验收合格，且房屋的装饰装修并未对房屋的正常使用造成较大影响或存在人身财产安全隐患，故廖付连不得以此拒绝收房，对廖付连所主张的2014年9月30日之后的逾期交房违约金，本院不予支持。至于不符合合同约定的装饰装修，廖付连可另行主张维修或更换。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费800元，由廖付连和湖南鹏鑫投资置业有限公司各负担400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一五年九月九日
书 记 员 周 翔
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。