江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第03427号
上诉人（原审原告）徐宜猛。
上诉人（原审原告）孙佳。
被上诉人（原审被告）苏州新城创盛置业有限公司。
上诉人徐宜猛、孙佳因与�上诉人苏州新城创盛置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2014）吴江开民初字第0834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年3月15日，苏州新城创盛置业有限公司（甲方）与徐宜猛、孙佳（乙方）以“红树湾花园小区1号楼311室”为标的签订了房屋认购书一份，双方约定：（1）乙方确保在2014年3月20日前赴售楼处与甲方签订商品房买卖合同，同时乙方须付清相应款项、办齐所有按揭手续，否则甲方有权解除本协议、没收定金、房屋另售、不再另行通知且免于承担任何法律责任。……（3）甲方已向乙方出示双方将签署的正式商品房买卖合同及补充协议、业主临时管理规约、前期物业服务合同及甲方其他公告、提示文件。乙方已知晓理解�意上述文件。……如乙方以规划设计、材料工艺、限购限贷政策、红线内外配套、商品房买卖合同及补充协议内容等为由拒绝签署商品房买卖合同，甲方有权解除本协议、没收定金、房屋另售、不再另行通知且免于承担任何法律责任。其中（3）中“出示”、“正式商品房买卖合同及补充协议、业主临时管理规约、前期物业服务合同”、“知晓理解同意”、“规划设计、材料工艺、限购限贷政策、红线内外配套、商品房买卖合同及补充协议内容”、“解除本协议、没收定金、房屋另售、不再另行通知且免于承担任何法律责任”进行了加黑处理。同日，徐宜猛、孙佳向苏州新城创盛置业有限公司交付定金20000元，苏州新城创盛置业有限公司开具发票并交付给徐宜猛、孙佳。2014年3月20日，徐宜猛、孙佳向苏州新城创盛置业有限公司提出延期付款申请，申请内容为：原定�2014年3月20日前付清首付款并签约，因男方（徐宜猛）信用不良，在找关系消除，不能确认合同乙方签谁。特申请在2014年3月27日前解决问题准时签约。后双方未签订正式商品房买卖合同。
另查明：2013年10月25日，苏州新城创盛置业有限公司作为申请人向苏州市吴中公证处提出公证申请，同日该公证处对位于苏州市吴中区枫津路与东吴南路交叉口的“新城红树湾”楼盘销售处进行现场察看并制作了《工作记录》。公证书第2点第⑨项记载：“由承办人对放置在公示架上的‘商品房预售许可证’复印件、‘建设用地规划许可证’复印件、‘土地使用权证’复印件……‘房屋订购意向书’（样本）、‘房屋认购书’（样本）、‘吴江市商品房买卖合同’（两份样本）……拍摄照片和录像……”。
再查明：苏州新城创盛置业有限公司按徐宜猛、孙佳提供的“苏州市沧浪区南华公寓18幢502室”向其邮寄出“定金协议解除律师函”，载明：徐宜猛、孙佳于2014年3月15日与苏州新城创盛置业有限公司就购买红树湾花园1-311房屋签订了一份房屋认购书，并向苏州新城创盛置业有限公司支付了定金贰万元。根据协议的约定，徐宜猛、孙佳应于2014年3月27日前到售楼处与苏州新城创盛置业有限公司签订商品房买卖合同并按约定支付相应款项，由于你方未在约定期间内签订商品房买卖合同并支付房款，已经构成违约。根据认购书约定，解除与徐宜猛、孙佳签订的定金协议，已付定金不予退还。该函件以特快专递的方式于2014年4月21日10：25：00时送达至上述地址。
上述事实，有房屋认购书、销售不动产统一发票、变更申请表、催告函、定金协议解除律师函、催签约律师函、苏州市吴中公证处公证书及所附《工作记录复印件》、宣传册复印件、光盘等证据证实。
原审原告徐宜猛、孙佳的诉讼请求：要求原审被告双倍返还定金40000元。本案诉讼费用由原审被告承担。
原审法院认为：本案的争议焦点在于：苏州新城创盛置业有限公司是否对即将签署的商品房买卖合同及补充协议向徐宜猛、孙佳进行了出示？
徐宜猛、孙佳认为：苏州新城创盛置业有限公司提供的公证书只能证明2013年10月26日开盘当天现场对购房合同进行公示，而其提供的录音中房产公司销售人员明确表示签订认购合同时其公司并未将正式商品房买卖合同出示，为此提供录音为证。
苏州新城创盛置业有限公司认为：双方签订的房屋认购书中载明乙方知晓理解同意购房合同和补充协议，且商品房买卖合同样本一直在售楼处现场公示，销售人员会指示认购人查看合同文本，故签订认购合同时已向徐宜猛、孙佳出示了商品房买卖合同，并为此提供苏州市吴中�证处公证书为证。苏州新城创盛置业有限公司对徐宜猛、孙佳提供的录音资料的真实性不予认可，认为录音的时间无法确定，另外录音中存在公司销售人员记忆不清的情况，有许多回答是基于对方的诱导性发问，客观性不能保证。
原审法院认为：双方当事人签订的房屋认购书明确载明“甲方已向乙方出示双方将签署的正式商品房买卖合同及补充协议、业主临时管理规约、前期物业服务合同及甲方其他公告、提示文件。乙方已知晓理解同意上述文件”，且上述文字以黑体加粗形式记载，字迹区别于其他内容记载。徐宜猛、孙佳在该认购书上签字确认，并依约缴纳定金20000元的行为应当认定为其对认购书载明的内容是明知和认可的。徐宜猛、孙佳主张其在缔约时并未看到合同文本及补充协议，对其内容并不知情，应举证予以证实。现其提供的录音资料，苏州新城创盛�业有限公司对其真实性及客观性均不认可，且该录音资料也不能显示苏州新城创盛置业有限公司未向其出示购房合同和补充协议的内容，故该录音资料并不能形成对双方签订的房屋认购书中载明内容的否定。原审法院对徐宜猛、孙佳的该项主张不予支持。
综上，苏州新城创盛置业有限公司的公示行为及房屋认购书关于徐宜猛、孙佳已经理解并同意合同及补充协议内容的记载可以证实徐宜猛、孙佳在签订预约合同时对将来应当缔结的本约内容是明知且认可的；徐宜猛、孙佳作为具有完全民事行为能力的成年人，在作出了按照公示合同文本缔结本约的承诺之后，就合同条款再次提出异议的行为与其承诺相悖，有违诚实信用原则。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，当事人签订认购书、订购书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。也就是说，预约在性质上属于独立的合同，预约的重要效力之一是当事人负有订立本约的义务，违反预约合同也应当承担违约责任。本案中，双方在自愿的前提下签订房屋认购书，该认购书中约定双方应在2014年3月20日前签订正式合同、双方均有接受认购书约束的意思表示，且徐宜猛、孙佳交付了20000元定金，同时苏州新城创盛置业有限公司对即将签署的商品房买卖合同及补充协议进行了出示，因此双方所签订的房屋认购书具备预约合同的构成要件，当事人均应接受该认购书约束，违约一方应承担相应的违约责任。本案中房屋认购书约定徐宜猛、孙佳应在2014年3月20日前与苏州新城创盛置业有限公司签订正式的房屋买卖合同，后双方协商一致将签订正式房屋买卖合同的日期推迟至2014年3月27日前，但徐宜猛、孙佳未按约积极履行磋商义务，仅以合同存在霸王条款为由拒绝签订本约合同，其应当承担违约责任。苏州新城创盛置业有限公司在徐宜猛、孙佳未按约签订房屋买卖合同的情况下有权没收定金20000元，因此徐宜猛、孙佳要求双倍返还定金的诉讼请求无事实及法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：
驳回徐宜猛、孙佳的全部诉讼请求。
案件受理费400元，由徐宜猛、孙佳负担。
上诉人徐宜猛、孙佳不服上述民事判决，向本院提�上诉的主要请求及理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。我方提供的录音证据是客观真实的，依法应当得到采信。沈骥是苏州新城创盛置业有限公司的售楼员，其在认购协议中代表公司签名，具有代表苏州新城创盛置业有限公司的资格。沈骥在录音中明确认可我方在签订认购协议时，并未看到过商品房买卖合同，原审判决对该证据不予认定是错误的。请求撤销原判，改判苏州新城创盛置业有限公司返还我方购房定金20000元。
被上诉人苏州新城创盛置业有限公司二审中未作答辩。
二审查明事实与原审查明的事实一致。
本案二审中双方当事人争议的焦点问题为：双方在签订房屋认购书之后未能签订商品房买卖合同的原因或者责任？
本院认为：徐宜猛、孙佳与苏州新城创盛置业有限公司以房屋认购书的形式签订的预约合同合法有效，对双方当事人具有法律�束力。预约合同签订后双方均应当积极磋商，在约定的期限内履行订立商品房买卖合同并完成交易的义务。上诉人徐宜猛、孙佳均系完全民事行为能力人，其在对外经济交往中能够完全辨认和控制自己的行为，并能够独立承担由此产生的法律后果。徐宜猛、孙佳在房屋认购书中确认其已经知晓并理解双方即将签署的商品房买卖合同和补充协议等文件内容，其在诉讼中提供的证据并不足以推翻该书面证据。徐宜猛、孙佳在房屋认购书中承诺在一定期限之内订立合同，并交纳20000元定金作为担保，表明其对按照对方出示的合同文本确定双方的权利义务关系是明知和认可的，现其以苏州新城创盛置业有限公司未向其出示正式合同文本，且双方未能就合同条款协商达成一致为由，主张解除预约合同并返还定金的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人徐宜猛、孙佳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾平
代理审判员 赵东
代理审判员 姚望
二〇一四年十二月八日
书 记 员 陈莉