安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）瑶民一初字第02371号
原告：安徽宝业商业管理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区。
法定代表人：高君，该公司董事长。
委托代理人：钟维来，安徽事茂律师事务所律师。
被告：袁帅，男，1987年6月17日出生，汉族。
原告安徽宝业商业管理有限公司与被告袁帅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月20日立案受理后，依法由本院审判员黄瑜，适用简易程序于2015年6月3日公开开庭进行了审理。原告委托代理人钟维来到庭参加了诉讼，被告袁帅经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案依法进行缺席审理，现已审理终结。
原告诉称：2014年4月原、被告与合肥兴东房地产开发有限公司（以下简称：兴东公司）三方签订《宝业·东城广场湘满缘项目房屋租赁及运营管理服务合同》一份，约定由被告承租兴东公司开发建设的，原告运营管理的商铺用于经营“湘满缘”使用，租赁期限4年。原被告双方于合同签订之日签署了《房屋交接验收确认书》，将租赁标的移交给被告。被告于2015年3月23日在未与原告协商一致的情形下，擅自停业至今，给宝业·东城广场的整体运营带来很坏的影响。截止2015年3月31日被告拖欠运营管理费29239.42元及物业综合管理费36546.77元。上述欠款经原告多次催要，被告以种种理由拖欠不付。原告为此诉请法院：1、依法判令被告立即偿付运营管理费29239.42元、物业综合管理费36546.77元；2、依法判令被告立即偿付违约金73710元。
袁帅未提出答辩意见。
经审理查明：原告受宝业·东城时代广场产权人兴东公司的委托，对外出租宝业·东城时代广场的商铺并对该商铺进行运营管理。2014年4月29日，原告作为出租方（甲方）与承租方（乙方）被告及兴东公司签订一份《宝业·东城广场湘满缘项目房屋租赁及运营管理服务合同》。合同约定，被告承租商389、390、391、392、393号，套内面积273平方米，经营“湘满缘”品牌餐饮使用。租赁期限4年，自2014年5月1日起至2018年4月30日。合同签订当天，乙方签收《东城广场商铺管理手册》和《商铺装修指南》，及时进行设计、装修。乙方应向甲方缴纳运营服务费、物业综合管理费，每三个月支付一次，每次交费应提前15日。物业管理公司由甲方指定，运营服务费第1租赁年度为人民币40元每月每平方米；第2租赁年度为42.4元每月每平方米，以后逐年提高。物业综合管理费（含物业费、空调使用费、公共水电费）第1租赁年度为人民币50元每月每平方米；第2租赁年度为53元每月每平方米，以后逐年提高。甲方及甲方指定的物业公司为乙方提供租赁标的及相关配套设施和经营条件，保证乙方正常经营。合同还约定乙方应于合同签订之日向甲方支付人民币6万元整的履约保证金，水电押金3000元。履约保证金不抵冲收费项目，合同期满或终止后甲方在乙方付清应付款项后将剩余的保证金无息退还给乙方。同时乙方应于合同签订之日交纳经营保证金2000元整，用于保证租赁期间乙方按照甲方商场规定的统一营业时间准时开闭店及服从管理等的担保。租赁期间（含装修期），使用该房屋所发生的物业费、水、电、煤气、通讯等费用由乙方自行承担。合同中对违约责任进行了约定，其中约定乙方逾期支付资产租赁费、运营服务费、物业综合管理费和相关费用的，每逾期一日，按逾期额的千分之三向甲方支付违约金，逾期达10日，甲方选择解除合同的，乙方仍应支付违约金，同时甲方有权采取必要的措施督促其缴纳。该违约责任条款还约定，租赁期限内，乙方需至少提前一个月的提出书面申请并经甲方同意后方可终止合同，申请期间不得擅自闭店；同时需缴清应由乙方承担的各项费用，及时腾空商铺；履约保证金、经营保证金用作补偿甲方损失，不予返还；甲方不再追究乙方的其他违约责任；否则甲方有权处理店铺内的所有设施设备，并追究乙方的违约责任。
合同签订后，原告按约定向被告交付了房屋，被告缴纳了6万元履约保证金、经营保证金2000元。合同签订后，被告缴纳运营服务费65520元、物业综合管理费81900元。2015年3月23日，被告在就提前终止合同未能与原告达成协议，也未结清租赁费的情况下单方停业至今。
另查明，因被告还拖欠兴东公司租赁费，兴东公司也向本院诉请被告支付租赁费及违约金。
以上事实，有《宝业·东城广场湘满缘项目房屋租赁及运营管理服务合同》及原告当庭陈述在卷佐证。
本院认为：原告受兴东公司委托对外出租宝业·东城时代广场商铺并进行相应的运营管理服务。原告在授权范围内与被告，在兴东公司参与下，三方经平等协商共同签订《宝业·东城广场湘满缘项目房屋租赁及运营管理服务合同》，该合同系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，合同各方均应按合同约定履行。
被告在合同签订后进驻了合同约定的相应商铺并开展经营活动。根据合同约定，被告在2014年5月1日至2015年4月30日前，应按照40元每月每平方米的标准支付运营管理费，按50元每月每平方米的标准支付物业综合管理费。扣除2014年7月10日前的免租装修期，至原告主张的2015年3月23日，被告应缴纳运营管理费92092元，物业综合管理费115115元，扣除被告实际缴纳的数额，被告尚欠运营管理费26572元，物业综合管理费33215元。原告主张被告在租赁期满前停业，应补缴免租期内的运营管理费及物业综合管理费。因双方签订的合同中并未约定租赁合同提前终止或解除及被告违约，则免租期内的两个月费用应补缴，故对原告的该主张，本院认为依据不足，不予支持。被告在合同签订时缴纳的2000元经营保证金可以先行折抵。余款元57787元被告应立即予以支付。被告拖欠费用，原告主张根据合同约定要求被告按月租金三倍的标准支付违约金，因原告并未提供证据证明被告违约付款给原告造成的具体损失，且合同中对于逾期付款约定的违约责任是每逾期一日按千分之三计算违约金，故本院认为被告应以欠付款的银行同期贷款利率四倍的标准自欠付之日支付违约金至实际给付之日止。被告在签订合同时已缴纳6万元履约保证金，履约保证金与违约金不能重复计算，被告应付违约金从履约保证金中折抵。鉴于被告因拖欠租赁费被兴东公司另案诉讼，履约保证金优先折抵另案违约金，折抵剩余部分折抵本案违约金。被告经本院传票传唤，未按法律规定到庭应诉、抗辩，视为其对自身抗辩权利的放弃，依法应承担对自身不利的法律后果。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告袁帅于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告安徽宝业商业管理有限公司运营管理费24572元、物业综合管理费33215元；
二、被告袁帅于本判决生效之日起十五日内以欠付运营管理费、物业综合管理费为基数按中国人民银行公布的同期贷款利率四倍的标准赔偿原告安徽宝业商业管理有限公司的违约金（自2015年2月1日计算至实际给付之日止，从履约保证金中直接折抵）;
三、驳回原告安徽宝业商业管理有限公司其他诉讼请求。
如被告未在上述指定的期间履行义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3090元，减半收取1545元，由原告安徽宝业商业管理有限公司负担845元，由被告袁帅负担700元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 黄 瑜
二〇一五年七月八日
书记员 李玉利
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。