呼和浩特市赛罕区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0105民初8701号
原告：呼和浩特市沃华商业管理有限公司。
法定代表人：丁宏伟，总经理。
委托诉讼代理人：斯日格，内蒙古蒙元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：安彦成，内蒙古卓能律师事务所律师。
被告：沈凤杰，无固定职业，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：张跃文（系被告沈凤杰配偶），男，农民。
原告呼和浩特市沃华商业管理有限公司（以下简称沃华管理公司）与被告沈凤杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月26日立案，依法适用简易程序于2016年12月29日开庭进行审理，原告沃华管理公司的委托诉讼代理人斯日格、安彦成、被告沈凤杰的委托诉讼代理人张跃文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
沃华管理公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付拖欠的租金161224.41元（从2015年2月28日暂计算至2016年6月30日）、物业管理费46480.69元（从2015年2月16日至2016年6月30日），电费4852元，采暖费7028.85元，共计219585.95元；2.被告向原告支付违约金15811.34元（计算至2016年6月30日）。事实与理由：2014年11月27日，原被告签订《房地产租赁合同》，约定原告将位于呼和浩特市××区号鹏欣金游城S2S3417-420室位于呼和浩特市××区出租被告，房屋建筑面积为211.84平方米。合同约定租赁期限自2014年12月28日2019年12月27日，其中2014年12月28日至2016年12月27日每月的固定租金为10309.55元、物业管理费3221.73元，租金及物业管理费按照先付后用的方式每两个月支付一次。合同约定若被告逾期支付相关费用，每日按欠付总额的0.03%追究被告迟延支付违约责任，合同生效后，原告按约交付租赁标的物，而被告从2015年2月28日开始欠付租金，从2015年2月16日开始欠付物业费，且欠付物业费以及欠付采暖费至今。
沈凤杰辩称，一、被告并不拖欠商场的房租，被告在接收到商场优惠函后一周内给原告回函并积极协商，支付了7、8两个月的物业费，并协商补偿问题。原告向被告交付的房屋不符合交房要求，同时被告经营餐饮，但至今未给原告开通燃气，给被告造成损失。二、被告不拖欠电费，原告的商场是卡式缴费，欠费就会停电，同时前期物业费原被告协商用装修押金抵顶，所以被告不拖欠电费。三、2015年商场室内温度未达标，被告并不欠费。四、2015年开始底商场进行消防改造，直到2016年5月才基本完毕，施工期间被告无法运营，原告不应收租，并且给原告造成20000元损失，同事对被告店面的机器人轨道造成损坏、人员工资损失、菜品损失40000元左右，延迟开业对原告造成声誉和口碑影响的潜在经济损失50000元，改造后，上皮两边的通道变窄，南向顾客无法观看到被告商铺，造成营业损失。五、被告自入住店铺以来长期漏水漏渣，造成经营面积受损达50平米，被告要求核减。并且给原告造成损失约20000元，应当抵顶物业费和房租。六、原告应当在60日内解决原告店内天然气供应问题，无法解决应当给予物业或房租的补贴，并且支付一定的经营补偿。
本院经审理认定事实如下：2014年11月27日，原告沃华管理有限公司（出租方）与被告沈凤杰（承租方）签订《房地产租赁合同》，约定原告将位于呼和浩特市××区号鹏欣金游城项目S2S3417-420部位。面积211.84平方米，该房屋仅作为餐饮经营使用，业态限于简餐。租赁期限为5年，自2014年12月28日至2019年12月27日，该房屋于2014年12月15日向被告交付房屋。租金为2014年12月28日至2016年12月27日，每月固定租金为10309.55元，租金每两个月支付一次，按照先付后用的原则，原告需在当期租金到期末月的第25日或之前支付下期2个月的固定资金。租赁期限内，被告应向原告或原告指定的管理公司支付物业费和广告管理费，物业管理费定为每平方米租赁面积每月15元，自2015年2月16日至2019年12月27日，每月物业管理费3221.73元。其中合同3.6条约定，在免租期内（2014年12月16日至2015年2月15日），被告无需缴纳租金，但在该期间内被告需向原告或原告指定的管理公司缴纳物业管理费或装修免租期以及其他相关费用，包括但不限于所发生的通讯费、水费、电费、燃气费等。被告逾期支付相应费用（包括但不限于租金、保证金、物业管理费、代收公用事业费等费用）的，每逾期一日，被告需按照应付费用总额0.03%向原告支付违约金。2016年4月15日，原告向被告发出《鹏欣·金游城关于租费优惠政策的告知函》，优惠政策内容为：未缴纳首期租金的商户，租金从2016年5月1日开始记收；其与商户的租金起算日根据已缴纳首期租金金额自2016年5月1日相应顺延。未缴纳首期物业费的商户，物业费从2015年9月1日开始记收，其于商户的物业费起算日根据已缴纳首期物业费金额自2015年8月1日相应顺延。本优惠内容以商户与原告订立的《租赁合同补充协议》为准，若贵商户未能于2016年4月30日前与原告签订补充协议并交纳保证金的，原告视为贵商户放弃享受上述优惠政策，同时原告将按原《租赁合同》主张原告的权益。后被告未按照告知函所载日期与原告签订《租赁合同补充协议》。
另查明，庭审中，原告自认在2016年3月26日开始在商场内进行消防改造，持续了40天左右。
本院认为，原告沃华管理有限公司与被告沈凤杰签订的《房地产租赁合同》是原被告双方真实意思的表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。对于被告租用原告的房屋，该房屋已经由被告从事经营，已经实际使用了该房屋，且租金开始起算的日期为2014年12月28日，被告没有举证证明其已经支付租金，应当承担举证不能的后果。对于被告提出的按照优惠政策告知函来履行合同的抗辩，由于被告并未按照告知函的日期与原告签订补充协议，故被告无权享受告知函的优惠，被告的该项抗辩亦不成立。对于合同约定的履行期届满的租金，被告应当向原告支付，但在庭审过程中，原告自认在商场于2016年进行消防改造，在过道搭建脚手架和产生阻挡的情况，对此本院认为，2016年时合同已经开始履行，消防改造应当在交付租赁房屋之前已经改造完成，在过道搭建脚手架的行为势必会对被告的经营产生相关影响，被告称改造从2015年持续到2016年，但并未提供证据加以证明，故本院采纳原告自认的期间40天，对于改造期间40天的租金共计13746元本院予以核减，最终计算得租金为147478元。对于原告主张物业费46480.69元的诉讼请求，合同第6.1条约定，租赁期限内，被告应向原告或原告指定的管理公司支付物业费，庭审中，原告明确其指定的物业公司为呼和浩特市春川物业服务有限责任公司（以下简称春川物业），其为物业服务的主体，原告并未举证其已经垫付物业费，故原告替春川物业收取物业费无依据，本院不予支持。对于采暖费的诉讼请求，根据原告所提供的发票，付款单位为春川物业，支付的主体亦非原告沃华管理公司，原告向被告主张无依据，本院亦不予支持。对于原告主张电费的诉讼请求，其并未提交垫付的凭证，本院对此诉讼请求不予支持。对于原告主张违约金的诉讼请求，合同第十四条第五款约定日0.03%已经过高，被告对此亦提出抗辩，本院依法调整为中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，合同约定至迟于当期租金到期末月的第25日支付下两个月的租金，2014年12月28日至2016年12月27日的租金为每月10309.55元，两个月共计20619元，经计算截止2016年8月30日租金产生的违约金共计9913元，对此本院予以支持。对于原告主张律师费的诉讼请求，由于原告并未提供相关代理合同和相关费用的发票，本院不予支持。
对于被告沈凤杰提出的，漏水给被告造成经营损失，未开通天然气造成的菜品损失、消防改造造成的机器人轨道造成的损失的抗辩理由，被告并未举证证明关联性及损失的数额，本院不予采纳，被告可另行主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、被告沈凤杰于本判决生效之日起十五日内向原告呼和浩特市沃华商业管理有限公司支付租金147478元（暂计至2016年7月31日，实际支付至合同约定的给付租金履行期届满之日）；
二、被告沈凤杰于本判决生效之日起十五日内向原告呼和浩特市沃华商业管理有限公司支付违约金9913元；
三、驳回原告呼和浩特市沃华商业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取计2415元（原告已预交），由原告呼和浩特市沃华商业管理有限公司负担691元，被告沈凤杰负担1724元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
代理审判员 李维栋
二〇一七年四月二十三日
书 记 员 马占春