北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终4262号上诉人（原审原告）陈琦，男，1982年11月25日出生。委托代理人王振华，北京振邦（天津）律师事务所律师。委托代理人刘培杰，北京振邦（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京方晟房地产开发有限责任公司，住所地北京市朝阳区十里堡东里125号楼201。法定代表人龙云泽，董事长。委托代理人徐珍，女，1982年11月9日出生。委托代理人赵舒杰，北京天达共和律师事务所律师。上诉人陈琦因与被上诉人北京方晟房地产开发有限责任公司（以下简称方晟公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第07361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月10日受理后，依法组成由法官王黎担任审判长，法官杜丽霞、法官常洪雷参加的合议庭，于2016年4月8日公开开庭进行了审理。上诉人陈琦的委托代理人王振华、刘培杰，被上诉人方晟公司的委托代理人赵舒杰、徐珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈琦在一审中起诉称：2009年9月26日，陈琦和方晟公司就位于北京市朝阳区京棉新城×号房屋（以下简称涉案房屋）签订《商品房预售合同》，约定由陈琦向方晟公司购买涉案房屋，其中按照套内面积计价，每平方米为19543.75元。合同签署后，陈琦向方晟公司支付了全部购房款，并于2011年10月29日办理了涉案房屋的入住手续。根据双方合同的约定，方晟公司应当在2012年8月26日前取得涉案房屋所在楼宇的权属证明，且应当在交房之日起730日之内为陈琦办理涉案房屋的房产证。现方晟公司交房已逾3年，但未能按照合同约定取得楼宇权属证明并为陈琦办理房产证，其行为已构违约。故诉至法院，要求方晟公司给付至2014年8月26日止的涉案房屋所在楼宇权属证明的违约金100253元，及逾期办理涉案房屋产权证的违约金41337元。方晟公司在一审中答辩称：陈琦所述双方签署购房合同及房屋情况属实，涉案房屋所在T2楼是方晟公司与北京海润创建房地产开发有限公司进行合作的项目，由海润公司开发建设，方晟公司负责办理相应开发建设及销售手续。涉案房屋所在的T2楼此前未取得楼宇权属证明的原因是规划验收未通过。京棉地区A3区T2楼和T1楼及地上立体停车位设备是一套规划。方晟公司于2011年6月23日和北京鑫华源机械制造有限公司签订了供货安装合同，由该公司负责立体停车楼的施工建设，同年8月27日，A3区的业主以停车场未在规划范围内为由强行阻止施工，自此立体停车楼停止施工。此后又发生了小区业主堵路事件，并提出诉求要求将上述立体停车楼变成绿地。为此，方晟公司多次与业主及有关行政部门沟通，但均没有结果。方晟公司早在2011年9月6日就向朝阳区规委报请，要求在现有情况下对T2楼先行进行验收，但规委以立体停车楼未建设完成不符合规划验收条件为由拒绝验收T2楼。此后，虽经方晟公司多次与业主及有关行政部门沟通，但立体停车楼至今未能建盖亦无法更改规划为绿地，因规委要求T2楼必须与立体停车楼一同验收，所以至今未取得楼宇权属证明，无法为陈琦办理产权证书。方晟公司认为无法办理涉案房屋所在楼宇权属证明及涉案房屋产权证的原因并非方晟公司的责任，故不同意陈琦的全部诉讼请求。一审法院审理查明：2009年9月26日，陈琦与方晟公司签订《商品房预售合同》，合同约定：陈琦向方晟公司购买涉案房屋，房屋总价为1373535元，预测建设面积共86.84平方米，其中套内面积70.28平方米，方晟公司应于2011年8月26日前向陈琦交付房屋。合同第八条“规划变更”约定：“出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可规定条件的，应当书面征得买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿”。合同第二十一条“产权登记”约定：“（一）初始登记出卖人应当在2012年8月26日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：1.买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起×日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的×%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日向买受人支付全部已付款万分之×的违约金。2.买受人不退房，合同继续履行。出卖人自应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，按日向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。（二）转移登记1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）［买受人一次性付款且自行办理所购房屋产权手续的，选择（1）］种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托北京市嘉润道和律师事务所向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用陆佰元人民币（大写）。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起×日内退还买受人全部已付款，并按照×利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之×的违约金。（2）出卖人自应当取得商品房的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，按日向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于买受人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。3.如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。”合同签订后，陈琦交纳了购房款。2011年10月29日，方晟公司将涉案房屋交付给陈琦。因陈琦所在的T2楼未进行规划验收，方晟公司未能取得T2楼的初始登记，亦未能为陈琦办理涉案房屋的分户产权，以致成讼。一审法院另查明，涉案房屋所在的京棉新城A3区有多栋住宅楼，其中部分系北京市政府危改房改造项目——为解决京棉地区居民的住房条件而建盖的回迁楼，2栋为商品房即T1楼、及涉案房屋所涉的T2楼。T1楼较T2楼先行入住，已进行了验收，办理了权属登记。整体危改项目2000年以后陆续启动。2004年7月，方晟公司作为甲方与作为乙方的北京海润创建房地产开发有限公司签署《合作协议》，约定甲、乙双方合作建设京棉新城A3区T1、T2楼，乙方承担合作项目甲方前期垫资的拆迁补偿费，并作为甲方项目部以甲方名义独立操作本项目。甲方负责合作项目的征地拆迁、企事业及居民回迁或外迁安置、总体规划方案设计和市政设施的建设，协助乙方办理本合作项目由经济适用房开发转为商品房开发手续。2005年6月24日，方晟公司获得京棉新城A3区T1、T2及1#配套公建建设工程规划许可证（2005规朝建字0294号），该许可证附图中有地上立体停车楼一座（1#配套公建）。2005年11月30日，方晟公司获得京棉新城A3区T1、T2及1#配套公建建筑工程施工许可证（2005建216号）。2006年3月18日，方晟公司获得京棉新城A3区T1、T2的国有土地使用证（京朝国用2006出第0038号、第0039号）。2011年6月，方晟公司作为甲方与作为乙方的北京鑫华源机械制造有限责任公司签署《机械式停车设备供货安装合同》，约定由乙方为甲方建设安装与京棉新城A3区T1、T2楼同一规划的立体停车楼，车位208个，合同总价款为4659685元。合同签署后，方晟公司按照合同约定向北京鑫华源机械制造有限责任公司支付了合同款项，北京鑫华源机械制造有限责任公司亦开始进场施工。2011年8月29日，由于京棉新城A3区部分业主阻止，北京鑫华源机械制造有限责任公司停止建设地上停车楼。2011年8月31日，京棉新城A3区部分业主联名向北京市规划委员会、北京市朝阳区政府、北京市朝阳区八里庄街道办事处递交诉求书，集中反映了京棉新城A3区T1、T2楼地上停车楼对小区居民的危害及隐患，业主要求修改规划、拆掉或挪走地上停车库，并恢复绿地。2011年9月2日，京棉新城A3区T1、T2楼地上停车楼正式停止施工建设，只留有部分施工人员进行设备看管。该停车楼至今仍未建设完成，亦未投入使用。因上述停车楼未建设完成，北京市规划委员朝阳分局对涉案的T2楼不予规划验收，导致T2楼一直无法办理楼宇权属证明，进而导致涉案房屋无法办理产权证。2012年至2014年期间，由北京市朝阳区八里庄街道办事处及北京市八里庄派出所协调和处理京棉新城A3区业主信访事宜，期间北京市朝阳区政府多次召开协调会议讨论京棉新城A3区T2楼的产权证办理问题，北京市朝阳区八里庄街道办事处亦多次向北京市规划委员会朝阳分局发函，督促该单位对京棉新城A3区T2楼进行验收，但一直未果。截止到2014年9月，本案陈琦提起诉讼，T2楼验收问题尚未解决，T2楼楼宇权属证明亦未办理。诉讼中，一审法院向相关行政部门进行了调查。北京市朝阳区八里庄街道办事处及北京市八里庄派出所均表示，涉案楼宇涉及规划验收问题，虽经协调但一直未能解决。北京市规划委员会朝阳分局亦表示：京棉新城A3区T1、T2楼及地上停车楼系一套整体规划，A3区T2楼在验收时由于立体停车楼未按照规划完成建设，故不具备规划验收条件，所以涉案房屋所在楼宇即T2楼一直无法办理权属登记；与T2楼同一规划的T1楼之所以此前办理了权属登记，是因为根据相关的规划规定，对于同一规划的几栋楼宇会按照比例先行办理部分楼栋的权属证明，因T1楼先行入住，又符合验收比例要求，所以进行了验收；本案中的T2楼与配套公建应一同进行验收，由于配套公建未完成，故T2楼不具备规划验收条件，无法办理权属登记；在此前提下，涉案房屋无法办理分户产权；对于T2楼的规划验收问题，北京市朝阳区政府、北京市朝阳房屋管理局及北京市规划委员会朝阳分局等部门一直在协调。一审法院在审理过程中积极走访协调，2015年5月18日北京市朝阳区房屋管理局依“特事特办”原则为T2楼办理了楼宇权属登记。目前，涉案房屋所在的T2楼已具备房屋权属登记办理条件，方晟公司已陆续协助业主办理。一审法院审理后认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自义务。本案中，陈琦与方晟公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，故合法有效，双方均应当按照合同履行。针对陈琦要求方晟公司支付延期办理房屋所在楼宇初始登记违约金一节。根据双方合同约定，如因出卖人即方晟公司的责任未能在合同约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，方晟公司应当承担相应违约责任。根据本案已查明的事实，未能按期取得商品房所在楼栋的权属证明的主要原因系涉案房屋所在小区的立体停车楼建设及验收问题，对此方晟公司不可控且并无过错，故不符合合同约定的由方晟公司承担违约责任的条件。故对于陈琦要求方晟公司支付延期办理房屋所在楼宇初始登记违约金的诉请，一审法院不予支持。针对陈琦要求方晟公司支付迟延办理涉案房屋产权证违约金一节。涉案房屋所在楼宇已在2015年5月18日取得权属登记，已具备办理分户产权的条件，方晟公司理应积极协助陈琦办理权属证书。根据双方合同约定，方晟公司应于2012年8月26日取得涉案房屋所在楼宇的权属登记，应于交房之日730日内（即2013年10月28日前）办理涉案房屋产权证，办理两证的时间，前后一年有余。故一审法院酌定方晟公司应当在2016年5月18日前协助陈琦办理涉案房屋的权属证书，如因方晟公司之责任，未能协助陈琦在上述期间内取得涉案房屋权属证书，再行承担相应责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条之规定，判决：驳回陈琦的全部诉讼请求。陈琦不服一审法院民事判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，对本案作出了错误的判决。具体理由如下：1.一审法院审理查明方晟公司于2005年6月24日获得京棉新城A3区T1T2及1#配套公建建设工程规划许可证（2005规朝建字0294号），该许可证附图中有地上立体停车楼一座（1#配套公建），而陈琦与方晟公司于2009年签订《商品房预售合同》时，方晟公司明确告知小区内有绿地一块，并无立体停车场，并在合同书中配套设施完工一章中亦显示无立体停车场，而是为绿地。2011年8月29日，京棉新城A3区部分业主阻止立体停车楼的施工之时，作为T2楼的业主的陈琦还未入住，并未参与阻止施工，其主要人员是同一小区先期入住T1楼部分业主。而且对于方晟公司存在欺诈的行为，京棉新城小区业主当然有理由认为其立体停车所为占用绿地所建，故向多部门反映此问题，其是正当合理的诉求与行为。一审法院未查明争议产生的根源，仅仅根据2005规朝建字0294号配套公建建设工程规划许可证附图中显示有地上停车场，即判定A3区部分业主的一次阻止施工行为为规划验收至今4、5年未通过的主要原因，而承担全部责任，认为方晟公司对此不可控且无任何过错，实属错误裁判。2.参与阻止施工的业主中并不包括陈琦，对于陈琦与方晟公司来说，阻止施工的部分业主为第三人，根据合同法第一百二十一条之规定，因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，故方晟公司仍应向陈琦承担违约责任。综上，请求二审法院：1.撤销一审法院判决，判决支持陈琦一审全部诉讼请求；2.由被上诉人负担本案全部诉讼费。二审庭审中，陈琦当庭表示，放弃关于购房时方晟公司未告知小区内有立体停车场规划这一上诉理由。方晟公司同意一审法院判决。针对陈琦的上诉，方晟公司答辩称：1.陈琦所购房屋未能及时办理权属登记及房屋所有权证书的原因系小区居民阻止规划内与该楼宇配套的立体停车库建设，相关部门对该栋楼宇不予规划验收。方晟公司为此一直积极协调沟通，故相关权证未能及时办理不是方晟公司的责任；2.现陈琦所购房屋已经办理权属登记及房屋所有权证书，陈琦没有经济损失。综上，请求二审法院依法维持一审判决。二审期间，陈琦提交了以下新的证据材料：北京市朝阳区人民法院、通州区人民法院民事判决书，该两案与本案案情类似，用以证明本案一审判决认定事实不清，适用法律错误。方晟公司发表了以下质证意见：对判决书的真实性认可，但认为与本案无关，本案案件事实与该两案并不一致。方晟公司提交了以下新的证据材料：1.办理房产证通知；2.温馨提示；3.粘贴通知的照片；4.通知办理房产证的短信。上述证据用以证明，在取得权属证书后，方晟公司积极协助办理了房产证。陈琦发表了以下质证意见：对上述证据的真实性认可，对其关联性不予认可，上述证据形成于一审判决作出后，方晟公司仍应承担违约责任。经举证、质证，本院认证如下：因陈琦、方晟公司提交的上述证据材料均与本案缺乏关联性，本院对其均不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有《商品房预售合同》、调查记录、函复及双方当事人的陈述及相关证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。陈琦与方晟公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方合同约定因出卖人原因导致逾期办理产权证书，出卖人应承担违约责任，据此，陈琦要求方晟公司支付其延期办理房屋所在楼宇初始登记违约金及迟延办理涉案房屋产权证违约金。但根据查明的事实，造成逾期办理权属证书的主要原因是涉案房屋所在小区的立体停车楼在建设过程中因部分业主要求修改规划、拆掉立体停车楼、恢复绿地并阻止施工致使相关部门无法进行规划验收，鉴于出卖人在主观上对此并无过错且已非出卖人客观所能控制的范围，一审法院综合本案的实际情况驳回陈琦要求支付延期办理房屋所在楼宇初始登记违约金的诉讼请求并无明显不当，本院予以维持。本案在一审审理期间涉案房屋所在楼宇已在2015年5月18日取得了权属登记，一审法院根据本案中双方合同的约定办理权属证书的期限，结合本案的实际情况酌情确定办理涉案房屋权属证书的时间亦属适当。综上，陈琦的上诉理由不能成立，本院不予支持，一审法院判决并无明显不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费3132元，由北京方晟房地产开发有限责任公司负担（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费3132元，由陈琦负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 黎代理审判员  杜丽霞代理审判员  常洪雷二〇一六年四月二十九日书 记 员  吴 越