北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第00250号
上诉人（原审被告）北京永安实业总公司，住所地北京市昌平区城北街道永安路东侧。
法定代表人李建忠，总经理。
委托代理人张国久，北京张国久律师事务所律师。
委托代理人黄芳，北京张国久律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈玺，男，1980年12月23日出生。
委托代理人赵有富，男，1964年1月23日出生，北京市昌平区十三陵镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）北京天方房地产开发有限责任公司，住所地北京市昌平区城北街道东关环岛东北侧。
法定代表人吴宁，总经理。
委托代理人陶江，北京市长安律师事务所律师。
上诉人北京永安实业总公司（以下简称永安公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第04679号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
陈玺在原审法院起诉称：陈玺2002年与北京天方房地产开发有限责任公司（以下简称天方公司）签订商品房购销合同，约定2002年10月天方公司将房屋交付陈玺使用，并于合同签订之日起天方公司保证在三个月内为陈玺办理房产证。然而至2007年天方公司和永安公司也未给陈玺办理房产证。2007年陈玺诉天方公司、永安公司，（2007）石民初字第1113号民事判决书判决，确认陈玺与天方公司签订的《商品房购销合同书》无效，天方公司、永安公司承担合同无效的主要责任，陈玺承担次要责任。在合同未判决无效之前，陈玺将房屋租给第三人郑振军使用。因合同无效的原因，第三人郑振军欠陈玺25万元租金没有给付。另2012年第三人郑振军以合同有效期内无法继续承租为由拒绝给付陈玺租金25万元人民币，并在2012年起诉至昌平区人民法院要求陈玺赔偿其41万元人民币的损失，后在法庭调解下双方达成协议给付第三人郑振军10万元人民币（已给付）。上述损失都是由于天方公司、永安公司未履行义务，导致合同无效，给陈玺造成巨大经济损失。根据（2007）石民初字第1113号民事判决，天方公司、永安公司应承担合同无效的主要责任，所以上述损失的大部分应由天方公司、永安公司承担。为此请求：1、判令天方公司、永安公司赔偿陈玺经济损失10万元；2、天方公司、永安公司承担全部诉讼费用。
天方公司在原审法院答辩称：一、陈玺、天方公司双方的合同已经被法院判决无效，在无效的判决书中已经就合同无效后的双方权利义务进行了处理，且双方已经完成。二、陈玺和郑振军是在2009年3月签订的合同，而陈玺和天方公司、永安公司就房屋买卖合同在2007年就发生了诉讼，如果合同无效，无法办理产权证，陈玺要求天方公司、永安公司返还购房款及赔偿损失的情况下，依然与郑振军签订合同，其导致的损失是陈玺自身造成的，不应由天方公司、永安公司承担。故不同意陈玺的诉讼请求。
永安公司在原审法院答辩称：第一，本案所称的商品房预售合同纠纷已经在法院起诉过了，本案再一次起诉违背了一事不再理的原则。请求法院依法裁定驳回陈玺的起诉。第二，陈玺的起诉没有事实和法律依据。陈玺和郑振军私下达成的协议，我公司不知道其是否已经支付了10万元的损失。双方签订的商品房预售合同已经被认定为无效合同，则合同从签订之日起无效。在石景山法院第一次开庭的时间是2007年，当时法官已经释明合同可能无效。而陈玺与郑振军签订租赁合同的时间是2009年7月，可见其行为是故意扩大损失的行为。故不同意陈玺的诉讼请求。
原审法院审理查明：2002年9月11日，李双全代表天方公司第一开发部（销售方、甲方）、陈大友以陈玺名义（购买方、乙方）签订《商品房购销合同书》一份，合同约定：由天方公司第一开发部将昌平永安综合楼二层全部房产（建筑面积约1400平方米）卖给陈玺，房屋总价款280万元；甲方于2002年10月1日将房屋交付给乙方；甲方向乙方交付房屋使用之日起，在乙方的协助下，三个月内到昌平区房地产管理局、房地产交易所及区房管局、房政科办理房屋产权登记手续，双方各自承担国家规定的有关费用；本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，经双方签字盖章后生效，并具有法律效力。天方公司第一开发部盖章，李双全在法定委托人处签字，陈大友代陈玺在合同上签字。此后，天方公司第一开发部收取了陈玺购房款280万元，并出具盖有天方公司第一开发部财务专用章的收据，该280万元业已转付给北京环宇建筑有限公司，刘东所、李双全对此均予证实。另，李双全称：对合同中陈大友手写的逾期办理房产证违约金的内容不知情，上述手写部分未加盖天方公司第一开发部公章。根据合同约定天方公司第一开发部如期将涉案房屋交付陈玺，但至今未为陈玺办理房产证。
2003年12月22日，陈玺向昌平区法院起诉天方公司，请求：“一，限令被告在合理期限内为原告办理完毕房屋产权证书；二，判令被告按约定给付违约金105万元；本案的诉讼费由被告承担。”2004年9月15日，昌平区法院作出（2004）昌民初字第32号民事判决书，判决：“驳回原告陈玺的诉讼请求”。陈玺不服向北京市第一中级人民法院提出上诉，2005年3月8日，北京市第一中级人民法院作出（2004）一中民终字第11045号民事判决书，终审判决：“一、撤销北京市昌平区人民法院（2004）昌民初字第32号民事判决。二、北京天方房地产开发有限责任公司与陈玺继续履行2009年9月11日签订的《商品房购销合同书》；三、北京天方房地产开发有限责任公司自2003年1月1日起，每日支付陈玺总购房款二百八十万元千分之一的违约金至陈玺房产证办理完毕之日止。”；此后，天方公司不服向一中院提起申诉，2005年12月2日，一中院作出（2005）一中民再终字第8987号民事裁定书，裁定：“一、撤销本院（2004）一中民终字第11045号民事判决书和北京市昌平区人民法院（2004）昌民初字第32号民事判决；二、本案发回北京市昌平区人民法院重审。”2006年2月9日，北京市昌平区人民法院重审该案，后根据北京市高级人民法院指示及北京市第一中级人民法院指定，该案移送北京市石景山区人民法院。2009年11月25日，北京市石景山区人民法院做出了（2007）石民初字第1113号民事判决书，判决：一、确认北京天方房地产开发有限责任公司与陈玺于二零零二年九月十一日签订的《商品房购销合同书》无效；二、北京天方房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起六十日内，返还陈玺购房款人民币二百八十万元并另赔付陈玺房屋损失人民币五百四十万七千五百元，共计人民币八百二十万七千五百元，北京永安实业总公司承担连带责任；三、陈玺于北京天方房地产开发有限责任公司及北京永安实业总公司付清房款即日内将位于北京市昌平区永安路永安综合楼二层腾空，交予北京天方房地产开发有限责任公司，北京天方房地产开发有限责任公司亦于同日将该房产返还北京永安实业总公司；四、驳回陈玺其他诉讼请求。
2009年3月18日，陈玺与郑振军签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：陈玺将其位于昌平区永安环岛东南侧“永安综合楼”二层全部出租给郑振军使用，租期十年，即自2009年5月1日起至2019年4月30日止；前五年租金为50万元／年；陈玺还“保证有权利出租房，且该房屋在郑振军承租期内没有任何第三人就该房屋向郑振军主张权利，否则，合同有效期内因陈玺原因发生郑振军无法继续承租情形或本合同被确认无效的，陈玺应当承担缔约过失责任，并赔偿郑振军由此产生的全部经济损失，包括但不限于已签订商位租用合同项下租金损失、各种赔偿款等”；因陈玺提供不了产权证明或场地证明导致郑振军办理不了营业执照的，陈玺应当赔偿郑振军全部损失。该合同还对其他事项进行了约定。陈大友在该合同的落款“甲方（即陈玺）担保人”处签字，并明确表示“担保人自愿承担陈玺履行本合同项下全部义务不可撤销的连带担保责任”。合同签署后，郑振军按照约定履行了支付租金之义务，陈玺亦将房屋交付给郑振军使用（郑振军通过招商引资的方式将房屋分割成若干商位出租给商户用于具体经营活动）。2009年12月11日，案外人北京永安实业总公司向郑振军发出通知，以郑振军承租房屋产权单位系“北京永安实业总公司”为由，要求郑振军办理有关房屋移交手续，后多次口头催促郑振军及其商户要求马上搬离“永安综合楼”二层。直至2010年2月20日前后，永安实业总公司最终采取清场措施，郑振军无法继续使用所承租房屋。为此，部分商户基于与郑振军之间签订的商位租用合同，要求郑振军进行赔偿其损失并起诉至昌平区人民法院。经人民法院主持调解，双方达成赔偿协议，郑振军共计赔偿各商户经济损失41.1万元。因陈玺订立合同时没有告知郑振军房屋产权的有关真实情况，郑振军要求陈玺基于其过错就前述损失向郑振军承担赔偿责任。请求：l、请求确认郑振军与陈玺于2009年3月18日签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令陈玺赔偿郑振军经济损失人民币10万元；3、判令陈大友与陈玺共同承担赔偿责任；4、案件受理费等相关费用由陈玺、陈大友承担。法院于2013年11月12日做出了（2012）昌民初字第8861号民事调解书，该调解书协议载明：一、确认郑振军与陈玺于二〇〇九年三月十八日签订的《房屋租赁合同》无效；二、陈玺与陈大友共同赔付郑振军经济损失十万元，于二〇一三年十二月三十一日之前付清；三、郑振军放弃其他诉讼请求；四、郑振军与陈玺、陈大友之间再无其他任何纠纷。2014年1月2日，陈大友代陈玺向郑振军支付10万元。为此，陈玺诉至法院。
原审法院认定上述事实，有当事人陈述、（2007）石民初字第1113号民事判决书、（2012）昌民初字第8861号民事调解书、个人结算业务申请书等证据在案佐证。
原审法院判决认定：当事人对于自己的主张有提供证据的义务。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于陈玺要求天方公司、永安公司赔偿经济损失10万元一节，因陈玺在与郑振军签订长期《房屋租赁合同》时，陈玺与天方公司、永安公司的商品房预售合同纠纷正在诉讼过程中，陈玺对于该案应当有合同无效的预期，但陈玺与郑振军还是签订了10年租赁期限的租赁合同，对于其与天方公司签订的《商品房购销合同书》被人民法院判决无效后，永安公司根据生效人民法院的判决书规定收回房屋时给陈玺造成的损失，陈玺应当承担主要责任；永安公司作为无效合同的一方当事人，又作为房屋的承继者，没有继续履行租赁合同义务，而是依据生效判决书直接收回房屋，给相对方造成了损失，故永安公司对于该损失应当承担次要责任。关于陈玺要求天方公司承担责任一节，由于实际收回房屋为永安公司，并非天方公司，故法院对于陈玺的该项主张不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告北京永安实业总公司于本判决书生效后十日内赔偿原告陈玺四万元；二、驳回原告陈玺的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
永安公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决，发回重审或改判驳回陈玺的诉讼请求。上诉理由是：陈玺诉请的10万元赔偿款是预期收益，无效合同不应支持预期收益。双方之间的法律关系在（2007）石民初字第1113号判决案件中已经处理完毕，根据一事不再理原则，本案应裁定驳回陈玺的诉讼请求。涉及本案的商品房买卖合同已经被确认无效，没有房产证的房屋出租不能适用买卖不破租赁的原则。
陈玺答辩称：同意原审判决，不同意永安公司的上诉请求。买卖合同被确认无效主要过错方是永安公司和天方公司。陈玺与案外人签订租赁合同并不违反法律强制性规定。买卖合同被确认无效并未考虑案外人的损失，案外人已向陈玺主张了赔偿。
天方公司答辩称：同意原审判决结果，不同意永安公司的上诉请求。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。陈玺与天方公司签订的《商品房购销合同书》被生效判决确认无效后，永安公司根据该生效判决采取清场措施收回房屋，给陈玺造成了损失，现陈玺要求天方公司、永安公司赔偿其经济损失10万元。考虑陈玺系在其与天方公司、永安公司的商品房预售合同纠纷诉讼过程中与郑振军签订《房屋租赁合同》，此时，陈玺对于该案商品房预售合同可能被确认无效应当有所预期，陈玺在此情况下与郑振军签订10年期限的《房屋租赁合同》，最终因永安公司收房导致郑振军无法继续使用承租房屋，造成陈玺赔偿郑振军10万元经济损失，陈玺对此应当承担主要责任。而永安公司作为无效合同主要责任承担方及房屋的承继者直接收回房屋，给相对方造成了损失，故永安公司对于该损失应当承担次要责任，原审判决永安公司赔偿陈玺四万元并无不当。本院对永安公司的上诉请求不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费三千二百七十五元，由陈玺负担二千四百七十五元（已交纳）；由北京永安实业总公司负担八百元（本判决书生效后七日内交纳）。
二审案件受理费三千二百七十五元，由北京永安实业总公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 柳适思
审判员 王爱红
审判员 刘秋燕
二〇一五年一月二十七日
书记员 罗娇杨
书记员 王 梦